内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内07民终311号
上诉人（原审被告）：呼伦贝尔市天和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
法定代表人：王君，经理。
委托诉讼代理人：赵贵勇，内蒙古博园律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨守来，男，满族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
委托诉讼代理人：陈国新，内蒙古乌恩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王彦旭，男，汉族，住内蒙古自治区新巴尔虎左旗。
委托诉讼代理人：保华，内蒙古适宜律师事务所律师。
上诉人呼伦贝尔市天和房地产开发有限公司(以下简称天和公司)、被上诉人杨守来、被上诉人王彦旭房屋买卖合同纠纷一案，不服新巴尔虎左旗人民法院（2017）内0726民初390号判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天和公司的委托诉讼代理人赵贵勇、被上诉人杨守来的委托诉讼代理人陈国新，被上诉人王彦旭及其委托诉讼代理人保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天和公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.杨守来承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审认定王彦旭与齐某某签订的《合作开发协议书》合法有效错误。1.王彦旭与新巴尔虎左旗某小区项目部负责人齐某某签订的某项目《合作开发协议书》，是在未经天和公司同意，未在公司备案，未加盖公司印章的情况下私下签订，公司一直没有发现，至今对齐某某、王彦旭私下签订的该协议未予追认。齐某某与第三人签订合作开发协议的行为超越了代理权限，根据法律规定对天和公司不发生法律效力。2.王彦旭系自然人，不具备房地产开发主体资格，应依法确认为无效合同。3.王彦旭与齐某某的主要合作方式”乙方在向甲方支付补偿与收益后，对本项目具有独立的开发权与经营权”以及以获取”补偿收益”的形式转让项目开发权，违反了《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等法律法规及部门规章，损害了天和公司作为第三方的合法权益。4.判决协议有效将导致大批购房者的权益受到侵害以致引发众多涉诉涉访的法律后果。二、一审法院认定杨守来与王彦旭签订的《商品房买卖合同》真实有效错误。该合同违反法律法规强制性规定应依法确认为无效合同。王彦旭于2014年8月28日与杨守来签订的《商品房买卖合同》是王彦旭个人行为，合同印章是其个人私刻，房款被其个人占有。其是自然人，又是项目的实际施工人，王彦旭不具备销售主体资格，其未经委托擅自售楼行为属于违法行为。应依法责令其停止销售，没收违法所得，并处罚款。因杨守来的父亲杨某某系王彦旭聘任会计，杨某某又系买卖该商品房的收款人、出据人，天和公司有理由相信王彦旭与杨守来串通损害天和公司利益，有欺诈购楼者行为且逃税损害国家和他人利益的行为。三、一审判决天和公司为杨守来办理房屋产权证错误。天和公司未与杨守来签订《商品房买卖合同》，不存在履行办证义务的法律关系。王彦旭以实际施工人身份追索工程款应与公司对账确认或诉讼解决，天和公司没有法定和约定的履行他人签订合同中确定的义务。
杨守来辩称，一、齐某某是公司项目部负责人，本案中是履行天和公司的授权行为，其代表公司与王彦旭签订的《合作开发协议书》合法有效，本人是从天和公司与王彦旭设立的售楼处购买的房屋并已经缴纳了全部购房款。天和公司应在法律规定的自合同签订之日起90日内办理产权证书。二、自2014年8月28日至今杨守来未取得所购房屋的房产证书，天和公司应当按照法律规定给付利息17250元。请求驳回上诉，维持原判。
王彦旭当庭辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审天和公司认可齐某某履行的是职务行为，根据齐某某与王彦旭签订的合作开发协议，王彦旭的售楼行为是公司的授权行为。
杨守来向一审法院起诉请求：1、要求天和公司与王彦旭给办理房产证书；2、按照中国人民银行同期贷款利率给付利息17250元；3、天和公司与王彦旭承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2012年8月10王彦旭与天和公司的代表人齐某某签订《合作开发协议书》，双方合作开发某小区2号楼、3号楼，双方约定：甲方即天和公司负责办理项目的开发、建筑资质挂靠、土地出让、图纸设计、规划审批、监理、招投标、施工许可、售楼许可等一切相关手续，所有费用由乙方即王彦旭承担，王彦旭支付天和公司每栋楼人民币120万元，即王彦旭合作开发的2号楼、3号楼，共计240万元，作为天和公司的项目补偿与收益。王彦旭负责项目的开发建设与房屋销售，承担所产生的一切费用及债权债务关系，并独立享有项目销售的全部收益，天和公司监督王彦旭的房地产开发项目，以及楼房销售，王彦旭销售楼房须在天和公司监督下，由天和公司统一开具售楼收据。天和公司在王彦旭某小区2、3号楼主体封顶前及时负责办理《商品房预售许可证》，王彦旭可成立某小区2、3楼的售楼处，天和公司必须将王彦旭开发的某小区2、3号楼住宅、商服门市的预售合同和收款收据全部盖完售楼公章并由王彦旭自己保管，王彦旭自己销售。某小区3号楼竣工后，王彦旭与杨守来于2014年8月28日签订《商品房买卖合同》，将某小区3号楼2单元301室以15万元的价格出售给杨守来，签订合同当天杨守来缴纳了全部房款，《商品房买卖合同》和收据均加盖新左旗某小区2号3号楼项目部的印章。该房屋至今未办理房屋产权证。另查明，齐某某系天和公司新左旗目镇某小区的项目部经理。一审法院认为，王彦旭与天和公司项目部经理齐某某签订《合作开发协议书》是双方当事人的真实意思表示、合法有效，并按约定双方开发建设某镇某小区2号、3号楼。按照双方签订的合作开发协议，王彦旭有权出售其投资建设的某小区2号、3号楼的房屋，并由天和公司提供相关的售楼手续及房产证，因此王彦旭与杨守来签订的《商品房买卖合同》真实有效，应按合同约定给杨守来办理房产证。杨守来要求天和公司给付违约利息17250元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。判决：呼伦贝尔市天和房地产开发有限公司自本判决生效之日起二十日内给杨守来办理新巴尔虎左旗某镇某小区3号楼2单元301号房屋的房屋所有权证；二、呼伦贝尔市天和房地产开发有限公司自本判决生效之日起二十日内给付杨守来违约利息17250元。
二审庭审中，天和公司提供两组证据，第一组证据，呼伦贝尔市中级人民法院（2017）内07民初1424号民事判决书、合作开发合同书，证明新巴尔虎左旗某项目部印章天和公司认可，该公章通过法院认可，是唯一使用的印章，王彦旭提供的项目部印章并未在天和公司备案，属私刻形成。杨守来质证，对判决书的真实性无异议，对证据目的不认可。认为实际开发人并不是一伙人，其他楼盘纠纷的判决书与本案没有关联性，该判决书否认不了本案印章的真实性；对合作开发合同书认为与其无关，不发表质证意见。王彦旭质证，对判决书的真实性无异议，对证据目的不认可。认为天和公司曲解了判决书认定的事实，该判决书第4页依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条，判定房地产开发企业未取得预售许可证签订的房屋买卖合同无效，不是王彦旭与杨守来协议内容无效，天和公司无法以此证明其证明目的，1到6号楼手续齐全，某小区唯独7号楼没有预售许可证，该小区建设开发时分两个阶段办理开发手续。杨守来房屋已经预售不符合事实，杨守来购买房屋后一直在使用，不存在卖给别人的事实，天和公司拿出的购房合同是假的。经一审、二审认定合作开发合同书是真实有效的，证明王彦旭售楼是经天和公司授权的行为。本院经审查认为，提交的另案判决书与本案无关联性，不予采纳；对开发合作协议中项目部的印章，天和公司没有提供其主张是王彦旭私自所刻及项目唯一使用的印章的证据，结合本案中，天和公司认可在该项目中王彦旭确有投入并承建该项目的事实，且授权齐某某全权负责项目所涉经济事宜，故对齐某某与王彦旭之间签订的合作开发协议书予以确认；第二组证据，商品房买卖合同和内蒙古增值税发票。证明所争议标的物于2017年10月10日已经销售给刘某某，该组证据证明争议标的物已经合法销售。杨守来质证，对该组证据的真实性和证明目的均不认可。天和公司与刘某某恶意串通形成的购房合同和发票，网签合同对物权没有优先权，我方在交付全款后实际入住该房，实际占有至今。王彦旭质证，对合同及证明目的均不认可。本案在2017年4月10日在东旗法院立案，2017年10月10日作出一审判决，该房屋签合同打印2017年10月16日，开具发票时间是2018年2月9日，而该房屋于2014年8月就已经出售给杨守来，显然该组证据是天和公司与刘某某恶意串通形成。本院经审查认为，该组证据不能否认杨守来购买涉案房屋及已向天和公司交付房款的事实，故该组证据本院不予采信。
王彦旭提交两份提取于新巴尔虎左旗公安局的留存证据，证据一，2012年5月15日天和公司授权齐某某的委托书一份，证明齐某某被授权全权处理该项目事宜；证据二，天和公司与齐某某签订的联合开发协议（复印件）一份。证明齐某某作为项目经理有权对该工程拆迁、销售及建设负责，齐某某与天和公司是合作开发关系，以天和公司名义进行开发，所以齐某某与王彦旭签订的合作开发协议是天和公司与王彦旭签订的，对外是以天和公司名义进行开发建设和销售。天和公司质证，1.对委托书的真实性认可，对证明目的不认可。该协议不能证明王彦旭有开发权利，因签订开发合同的行为已超越了公司对齐某某的授权范围，其没有权利委托自然人进行开发，公司也没有口头授权找个人合作开发；2.对联合开发协议书真实性认可，对证明目的不认可，认可齐某某职务行为，并不是齐某某开发，只是授权齐某某拿钱，由公司管理并收取利润。杨守来质证，对两份证据的真实性及证明目的均无异议。本院经审查认为，天和公司对两份证据的真实性无异议，并认可齐某某签订合同实施的是代表公司的职务行为，因此，对该委托书与联合开发协议书，本院予以确认。
经审理查明，基于二审中各方当事人对一审判决确认事实部分均未提出异议，本院依法予以确认。
本院认为，天和公司授权齐某某为天和公司开发的某镇某小区项目部负责人，全权处理该项目所涉经济事宜。依据天和公司与齐某某签订的《联合开发协议》及公司对齐某某的委托书，齐某某以天和公司名义与王彦旭签订的《合作开发协议书》，按合同约定王彦旭投资开发建设某镇某小区2号楼、3号楼，并对所建楼房有权对外出售，由天和公司提供相关售楼手续及协助办理房产证。本案庭审中，天和公司对齐某某所实施的是代表公司的职务行为以及对王彦旭投资开发并承建第2号楼3号楼的事实认可。因此，齐某某以天和公司名义与王彦旭签订的《合作开发协议书》真实有效，协议书对双方具有约束力。基于该协议中王彦旭对楼房有出售权的约定，王彦旭以天和公司名义与杨守来签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应依约履行。天和公司主张齐某某的行为超出了公司的授权范围以及王彦旭在没有公司授权的情况下出售楼房系个人行为，但该主张不能对抗外部第三人，对购房者并无约束力，王彦旭虽以公司名义出售楼房，但其收取房款归为已有，并未依约在公司备案，导致公司无法出具相关手续为购房者办理房屋产权证，故应承担该房款利息的给付责任，天和公司应承担连带给付责任。关于天和公司所诉因杨守来的父亲在王某某处任会计等职，认为王彦旭与杨守来存在恶意串通损害天和公司利益之嫌。但对此没有提供相应证据，故该主张本院不予支持。
综上所述，呼伦贝尔市天和房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，二审中因天和公司与王彦旭提供新证据，导致本院对一审判项部分改变，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，部分判项予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持新巴尔虎左旗人民法院（2017）内0726民初390号判决第一项；
二、变更新巴尔虎左旗人民法院（2017）内0726民初390号判决第二项为”王彦旭自本判决生效之日起二十日内给付杨守来违约利息17250元，呼伦贝尔市天和房地产开发有限公司承担连带给付责任”。
一、二审案件受理费332元，由王彦旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宝珍
审 判 员 傅玺发
代理审判员 蒋忠顺
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 范晨阳
附：本案判决所依据的相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。