上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第10980号
原告沈廼淦。
委托代理人吴小林，上海市东高地律师事务所律师。
委托代理人崔晴，上海市东高地律师事务所律师。
被告郑宝林。
原告沈廼淦诉被告郑宝林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月5日公开开庭进行了审理，原告沈廼淦及其委托代理人吴小林、被告郑宝林均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告沈廼淦诉称，原告与案外人贺某某系夫妻关系。2009年，案外人沈某某（原告及贺某某之子）因信用卡透支无法归还，遂向案外人朱某某、侯某某等人借款，因不断用后账还前账以及产生的高额利息，沈某某结欠朱某某等人的欠款达人民币50万元。2010年8月，为了结清该笔欠款，朱某某、侯某某与被告贺某某、沈某某商量，将位于浦东新区博山路XXX弄XXX号XXX室的房产（以下简称系争房屋）进行虚假交易套取银行贷款。沈某某、贺某某以隐瞒真相的方法，获得了原告真实签字的授权委托书并进行公证，从而使贺某某获得处理系争房屋的权利。后经案外人季某（房产中介公司职员）介绍，由被告作为虚假买家与贺某某签订房地产交易合同，购买涉案房产。被告郑宝林通过与中国建设银行上海徐汇支行签订个人住房抵押借款合同，申请贷款69万元。后造成中国建设银行上海徐汇支行67万元贷款未归还。以上事实经上海市徐汇区人民检察院起诉查明，经上海市徐汇区人民法院刑事判决书确认，该案贺某某、郑宝林及其他案外人朱某某、侯某某、季某、沈某某被以骗取贷款罪或贷款诈骗罪，判处有期徒刑，并处罚金。系争房屋原系登记在原告名某，在整个虚假的买卖过程中，原告及贺某某均未实际获得任何房款。首付款30万元虽支付至贺某某名某账户，但只是形式上的过账，为获取向银行贷款所需的首付款凭证而已。银行贷款69万元虽形式上发放至贺某某账户，但由案外人朱某某将贺某某的银行卡中69万元分别转入朱某某等其他案外人名某。被告曾于2011年4月15日作为原告向法院起诉要求原告、贺某某立即腾出系争房屋，将房屋交付被告并支付违约金。但法院查明事实后，发现系争房屋在买卖过程中存有犯罪嫌疑，驳回起诉并将有关材料移送公安机关。故该项虚假房屋交易中，不仅不符合社会习惯且涉及犯罪。目前，被告骗购系争房产所产生中国建设银行上海徐汇支行贷款69万元已经刑事案多名被告退赔，但银行方告知尚有少量利息未清偿。再者，被告于2011年4月18日因民间借贷13万元而在系争房产上再次被设定抵押权，故被告应当涤除该两项抵押。故原告起诉要求判令贺某某代理原告与被告于2010年8月26日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；判令被告涤除系争房屋上的抵押并配合原告办理将系争房屋登记权利人恢复至原告名某。
被告郑宝林辩称，2010年左右，被告经朋友介绍并至中介处，称原告欲将房屋过户给被告，并让被告贷款69万元。出于为朋友帮忙性质，被告签订了系争房屋买卖合同，并向银行申请贷款，贷款发放后，被告实际分文未得，由银行直接汇入了贺某某账户。事实上，原告、贺某某及他们的儿子说这么操作为了帮他们的忙，双方并非为了真实的买卖而签订合同，只是为了套取资金，之后由原告自行归还银行贷款，房屋仍会过户至原告名某。故在签订系争买卖合同后，被告未向原告支付其他任何款项，原告也从未向被告交付房屋，系争房屋仍由原告居住至今。现也确认系争买卖合同无效，但由于上述虚假买卖关系，给被告造成很大损失，如原告归还贷款及利息后，同意将房屋恢复登记至原告名某。
经审理查明，2010年8月26日，贺某某代理原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋以115万元转让给被告；双方同意，原告于2010年11月26日前腾出系争房屋并通知被告进行验收交接；2010年11月26日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。《补充条款》约定，被告于2010年8月21日给付购房定金10万元（可冲抵房价款）；被告于2010年8月26日之前给付首期房价款30万元；原告同意被告向银行申请贷款75万元用以给付房价款，该给付房价款直接入原告账上，如该贷款银行审批未通过或贷款额度不足，则被告应在交易当日将该款以银行转账或现金给付形式补足；实际贷款金额为69万元，不足部分6万元已经在2010年10月27日，以现金方式支付给贺某某。
2011年，被告郑宝林认为原告沈廼淦在签订上述房地产买卖合同后未按期交房已构成违约，故起诉沈廼淦和贺某某，要求判令原告沈廼淦立即腾出系争房屋，将房屋交付郑宝林；并要求判令沈廼淦和贺某某按每日575元计算向郑宝林支付逾期交房违约金。本院于2011年12月2日作出的（2011）浦民一（民）初字第16062号民事裁定认定，该案中，贺某某虽出具了收到全部房价款115万元的《收条》，但郑宝林的华夏银行卡是与贺某某同时开卡，郑宝林银行卡中先前并无30万元钱款，而相关的转款手续均为案外人陈芳办理，郑宝林转入贺某某华夏银行卡中的30万元钱款在贺某某未取得该银行卡时已被转出，且经办该事务的人员已经离开中介公司，由于现查实的相关转款记录显示在本次房屋买卖过程中存有犯罪嫌疑，故依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》的相关规定，应当驳回原告起诉，并将有关材料移送公安机关。遂裁定，驳回原告郑宝林的起诉。
2012年11月21日，上海市徐汇区人民检察院出具沪徐检刑诉（2012）1165号起诉书，认为被告人朱某某、侯某某、沈某某、贺某某伙同他人，以非法占有为目的，诈骗银行贷款67万余元，数额巨大，其行为已触犯相关法律规定，应当以贷款诈骗罪追究朱某某等四名被告人共同犯罪的刑事责任，并提起公诉，请求依法审判。2013年10月25日，上海市徐汇区人民法院作出的（2012）徐刑初字第1152号刑事判决书，查明，2009年，被告人沈某某因信用卡大量透支无法归还，遂向被告人朱某某、侯某某等人借款，因不断用后账还前账以及产生的高额利息，沈某某累计欠朱某某等人的钱款达50万元。2010年8月，为了结清该笔欠款，朱某某、侯某某与被告人贺某某、沈某某预谋，将系争房屋（产权人为沈某某之父沈廼淦）进行虚假交易后套取银行贷款。后朱某某、侯某某带领贺某某、沈某某找到上海兄妹房地产经纪事务所的被告人季某，让季某操作将该系争房屋进行虚假交易来获取银行贷款。后季某指示被告人姚杨军寻找虚假买家。姚杨军找到了因赌博拖欠其款项的被告人郑宝林，授意郑宝林可以通过虚假购买房产的方式套取自己的住房公积金，后姚杨军将郑宝林带至季某处，让季某安排郑宝林作虚假买家。嗣后，沈某某、贺某某以隐瞒真相的方法，获得了沈廼淦真实签字授权的委托书并进行了公证，从而使贺某某获得了处理系争房屋的权利。经季某从中撮合介绍，由郑宝林作为虚假买家与贺某某签订房地产交易合同，购买系争房屋。后郑宝林通过与中国建设银行上海徐汇支行签订个人住房抵押借款合同，申请贷款69万元，后该笔贷款发放至贺某某的账户。由朱某某持贺某某的银行卡将69万元分别转入朱某某、赵雪梅（朱某某女友）、侯某某、吴文英等的账户。在上述过程中，季某还制作了郑宝林虚假的个人收入证明、劳动合同。被告人吴文英在明知涉案房产交易为虚假交易的情况下，曾与朱某某、侯某某、贺某某去办理撤销该房产之前抵押的事项，还带领朱某某、侯某某、贺某某、郑宝林至上海市浦东新区房地产交易中心，指导贺某某、郑宝林办理该房产的交易过户事项。被告人陈芳在明知该房产交易为虚假交易的情况下，持吴文英、贺某某、郑宝林、陈芳的公民身份证件和银行卡，在银行进行了开户并操作30万元首付款形式上的过账，获取向银行贷款所需的首付款凭证，还陪同贺某某、郑宝林办理房产交易过户以及申请银行贷款等事项。姚杨军也曾陪同郑宝林办理房产交易过户手续。另查，银行放贷后，朱某某、侯某某、沈某某、贺某某未向银行归还过任何款项。季某、郑宝林归还了银行的部分贷款。至2012年3月案发，中国建设银行上海徐汇支行多次催讨，上述贷款仍有本金67万余元未归还。上述判决评判如下：……二、对被告人沈某某、贺某某的定性。被告人沈某某、贺某某及其辩护人虽对公诉机关的指控无异议，但辩解两人系在朱某某、侯某某的胁迫下办理了虚假房产买卖，且没有实际取得贷款。法院认为，现有证据不能证明沈某某、贺某某系受胁迫实施犯罪，两被告人自己也曾供述当初朱、侯、季等人答应贷款下放后，扣除借款，多余部分交给两被告人，可见两被告人具有非法占有银行贷款的故意，两被告人在明知自己无还款能力，仍通过虚假房产买卖骗取银行贷款，在银行放贷时已构成贷款诈骗既遂，且系共同正犯。至于贷款是否实际取得或直接归还债务，均属对赃款的处分，不影响本案定性，但可作为量刑情节考虑。……四、对被告人郑宝林、姚杨军的定性。郑宝林为套取公积金，自愿充当虚假房产买家，具有帮助他人实现骗取银行贷款的故意，姚杨军明知郑宝林为套取公积金，为达到郑宝林能归还其赌债的目的，积极帮助其联系中介公司，故郑宝林、姚杨军的行为均属骗取贷款罪的共犯，其中，郑宝林作为虚假买受人在共同犯罪中起主要作用，依法应认定为主犯，姚杨军在共同犯罪中起辅助作用，依法可认定为从犯。
另查，目前系争房屋登记的权利人为被告。该房地产抵押状况信息登记显示，该房地产上设定有两个抵押，一、抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行，债权数额为69万元，期限自2010年9月30日至2030年9月30日；二、抵押权人为徐海祥、陆来源，债权数额为13万元，期限自2011年4月13日至2012年4月12日。该房地产权利限制状况信息显示，该房地产上存在司法限制，限制方式为轮侯查封，限制文件编号为2013普执预字第1651号，限制人为普陀区人民法院，限制原因为协助查封，限制起始日期为2013年7月31日，预计结束日期为2015年7月31日。
证明上述事实的证据有：上海市房地产买卖合同、民事裁定书、起诉书、刑事判决书、上海市房地产登记簿，经质证，原、被告对上述证据真实性无异议，本院予以确认。
审理中，鉴于目前系争房屋上存有司法限制，本院征询原告意见，原告认为司法查封与原告无关，坚持要求被告协助原告办理过户手续。
本院认为，已经生效的刑事判决书已经认定在系争房屋买卖合同中被告作为虚假买受人，目的是为了骗取银行贷款。并认定贺某某系通过虚假房产买卖骗取银行贷款。本案审理中，被告也明确系争房屋买卖合同的本意并非买卖系争房屋的意思表示，即贺某某代表原告与被告所签订的《上海市房地产买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的的合同，应当认定无效。合同被确认无效后，基于该合同而登记于被告名某的房产应予恢复登记。但目前系争房屋存在司法查封，该司法查封是案外当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，并构成系争房屋过户的履行障碍，并非以被告的意志所决定，且涉及其他人的利益，故系争房屋实际上处于暂时不可以履行过户的情况，原告坚持要求办理系争房屋过户的诉请，本院难以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、贺某某代理原告与被告于2010年8月26日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、驳回原告沈廼淦的其余诉讼请求。
案件受理费15，150元，减半收取7，575元，由被告郑宝林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一四年六月二十六日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（三）以合法形式掩盖非法目的；