北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16577号
上诉人（原审原告）北京信和物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区北四环中路8号汇源公寓K座6门212。
法定代表人郭文芝，董事长。
委托代理人南典祥，北京雍文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王笑凡，女，1982年3月3日出生。
上诉人北京信和物业管理有限责任公司（以下简称信和物业公司）因与被上诉人王笑凡物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37600号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官陈敏光担任审判长，法官高娜、法官赵纳参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信和物业公司之委托代理人南典祥，被上诉人王笑凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
信和物业公司在一审中诉称：王笑凡在2009年7月购买并入住北京市朝阳区×室，信和物业公司依据与北京北辰实业股份有限公司2007年8月29日签订的《北苑北辰居住区Ｃ4区前期物业服务合同》，为王笑凡提供物业服务。但王笑凡自2010年7月起未按约定支付物业费，经催要无果。现诉至法院要求：王笑凡支付信和物业公司2010年7月27日至2016年6月30日的物业管理费14528.58元及违约金2612.77元。
王笑凡在一审中辩称：不同意信和物业公司的诉讼请求。前期合同是开发商和物业公司签的，不是业主签的，业主跟信和物业公司没有合同关系。小区没有成立过业主委员会，没有签订过正式的物业服务合同。信和物业公司单方主张的收费标准王笑凡不知道有何依据。信和物业公司的服务也不到位，达不到收费标准，首先安全不达标，门禁是敞开的，楼内小广告横飞，严重影响了王笑凡的正常生活；王笑凡房屋的隔壁是一家公司，信和物业公司没有很好地管理门禁，为有些住户将房屋私自改作商用提供了便利，这些都扰乱了王笑凡的正常生活；楼道内灯一直是坏的，楼道的玻璃坏了也没有人修理；小区内卫生脏乱差，绿化维护不到位，物业基础设施没有进行正常维修，垃圾堆积如山，不能及时清运，信和物业公司的支出也没有公开过，没有满足业主的知情权。如果信和物业公司的服务达到业主的要求，并且实现财务公开、及时成立业主委员会，王笑凡愿意交物业费。
一审法院审理查明：王笑凡系位于北京市朝阳区×号房屋业主，该房屋建筑面积76.97平方米。
2007年8月29日，信和物业公司（以前信和物业公司名称为北京北辰信和物业管理有限责任公司，后于2012年11月13日变更为信和物业公司）与北京北辰实业股份有限公司签订了《前期合同》，约定选聘信和物业公司为北苑北辰居住区Ｃ4区提供物业服务，物业费标准为人民币2.86元／平方米／月。后信和物业公司一直在该小区提供物业服务。
庭审中，信和物业公司表示，小区没有业主委员会，一直适用前期物业合同，双方的合同履行期限是业主委员会成立并签订物业服务合同止，现在仍然适用该前期合同。王笑凡房屋位于北京市朝阳区×号，建筑面积是76.97平方米，收费标准是2.86每月每平方米，除去第一次是一次性交纳一整年的费用以外，以后的收费周期都是半年，收费时间为上一期交费期满后的第一个月内，信和物业公司都是按照这个时间收的。王笑凡只交纳了第一次一整年的费用，自2010年7月27日这一收费周期开始就没有再交费了。违约金的计算，前期合同第十一章第三十条约定，违约金是日万分之八，信和物业公司主张的是按照日万分之二点一计算的。王笑凡表示，房屋地址和建筑面积属实，是王笑凡个人所有，现在也是王笑凡在居住。房屋是2010年入住的，2009年收房的时候就交纳了2009年7月27年至2010年7月26日的物业费，后来因为信和物业公司的服务太差就没有再交过。王笑凡不认可信和物业公司的收费标准。小区确实一直没有成立业主委员会。
庭审中，信和物业公司向法院提交了如下证据：1.前期合同；2.房屋交割通知单；3.欠费清单；4.企业变更（改制）登记（备案）申请书；5.收费通知单2张。王笑凡表示，1真实性无异议，不是王笑凡签的，与王笑凡无关；2认可；3无异议；4真实性无异议；5中2013年的这张没有见到过，王笑凡没有收到过物业的电话和短信通知，起诉前信和物业公司也没有跟王笑凡沟通过。
庭审中，王笑凡向法院提交了照片。信和物业公司表示，真实性认可，证明目的不认可，不能证明王笑凡反映的问题。
审理中，法院前往诉争小区进行了现场勘验。
一审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经法院现场勘验，发现诉争小区内确实存在一定的私搭乱建现象以及在住宅楼内经营公司的现象，对居民生活造成了一定影响，虽然上述问题系由部分缺乏素质的业主所引起，但信和物业公司对此亦应尽到能力范围内的管理职责，法院认为就上述问题的发生信和物业公司应适当承担一定的责任，减免王笑凡部分的物业费，具体减免金额比例由法院根据实际情况酌定，就王笑凡所提其他问题，尚未达到可以减免物业费的程度。综上，对信和物业公司要求物业费的诉讼请求，法院按95%的比例予以支持，但应说明的是，信和物业公司计算的物业费数额应是自2010年7月27日至2016年1月26日期间的，而非至2016年6月30日期间的。就滞纳金的问题，考虑到上述因素，法院对此不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王笑凡于判决生效之日起十五日内给付北京信和物业管理有限责任公司物业费一万三千八百零二元一角五分。二、驳回北京信和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
信和物业公司均不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉事实与理由是：一、原判决认定事实不清。原判决认定事实的依据是“经本院现场勘验”，但物业公司没有见到原审法院应当将勘验情况和结果制作的笔录，自然也不存在物业公司在勘验笔录证据上的签名或盖章。也不存在本案当事人对勘验笔录证据的质证和发表辩论意见。原判决依据的“现场勘验”不符合民事诉讼法第八十条的规定。原判决认定“私搭乱建现象以及在住宅楼内经营公司的现象”等事实，并没有具体内容，事实不清。依据此事实不清的事实并且在与除王笑凡之外小区其他一千多户业主有利害关系的情况下，判决减少王笑凡的物业管理费，对该小区其他一千多户业主是不公平的。二、原判决严重违反法定程序。由于原判决依据的“现场勘验”应制作的笔录，物业公司没有看到，也不存在签名或盖章以及没有对应当签字或盖章的勘验笔录证据进行质证、辩论，客观上造成剥夺了信和物业公司对勘验笔录证据的辩论权利。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十五条的有关规定，原判决严重违反法定程序。故上诉请求：判令撤销一审判决，将本案发回重审。
王笑凡在二审中辩称：小区有办公的，楼里有公司贴广告的，信和物业公司可以对公司提起诉讼，其没有尽到责任。私搭乱建一开始确实是制止了，后来还有继续私搭乱建的，信和物业公司没有在拉材料的时候就制止，没有采取断水断电措施，没有尽到管理职责。合同里明确写了要进行封闭管理，但是信和物业公司并没有履行。在勘验时信和物业公司、律师、业主和法官都在场，是大家都认定的事实。如果当时勘验时有异议律师当时就应当提出来。
本院二审期间依法补充查明以下事实：信和物业公司提供了通知函（复印件）及申请证人于亚非出庭作证，证明私搭乱建时给业主发了整改通知；靳照亮称这些都是复印件，无法确认，对于亚非的证言不予认可。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有双方当事人庭审陈述、相关书证等证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方的争议焦点为信和物业公司的服务质量问题。经审查，一审法院的勘验笔录程序合法，并无不当，对于信和物业公司主张的勘验笔录违法、事实认定不清的理由，本院不予采纳。在案证据表明，诉争小区的物业服务确实存在着瑕疵，一审法院根据本案实际情况，对于信和物业公司主张的滞纳金不予支持并酌减相应的物业费，系自由裁量权的正当行使，并无不当。对于信和物业公司的上诉理由，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费114元，由王笑凡负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费145元，由北京信和物业管理有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈敏光
代理审判员 高 娜
代理审判员 赵 纳
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 胡震霄