河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第440号
上诉人（原审原告）贺晓燕，女，汉族，1979年8月10日出生。
委托代理人张文杰，河南克谨律师事务所律师。
委托代理人郭超，河南克谨律师事务所律师。
上诉人（原审被告）河南清华物业发展有限公司。
法定代表人赵廷忠，该公司董事长。
委托代理人韩智勇，河南绿城律师事务所律师。
委托代理人张臻，河南绿城律师事务所律师。
上诉人贺晓燕与上诉人河南清华物业发展有限公司（以下简称清华物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贺晓燕及其委托代理人郭超，上诉人清华物业公司的委托代理人韩智勇、张臻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年1月30日，原告贺晓燕（买受人）与被告河南清华物业发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：11778552），约定：被告将位于中原区卧龙岗路东、淮河路南清水湾综合楼3单元6层614号房出售给原告，户型为一室一厅，该商品房的用途为成套住宅，套内建筑面积51.22平方米；房价按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3000元，总金额为204570元；合同第六条约定2011年1月30日付现金61570元，剩余143000元采用公积金贷款方式支付，约定支付时间为2011年2月28日；如因买受人原因不能在本合同签订之日办理银行贷款手续的，按第六条约定执行，买受人应在15日内将所余房款一次性付清，逾期买受人另向出卖人按日万分之三违约金，并承担产生的滞纳金等；出卖人应当在2011年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备五大质量责任主体验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为，被告逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如因买受人手续不齐等原因造成产权证等不能按期办理，责任由买受人自行承担。同日，2011年1月30日，原告贺晓燕（买受人）与被告河南清华物业发展有限公司（出卖人）还签订了合同编号为11778544的《商品房买卖合同》，约定：被告将位于中原区卧龙岗路东、淮河路南清水湾综合楼3单元6层613号房出售给原告，户型为一室一厅，该商品房的用途为成套住宅，套内建筑面积41.88平方米；房价按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3000元，总金额为167250元；合同第六条约定2011年1月30日付现金167250元；如因买受人原因不能在本合同签订之日办理银行贷款手续的，按第六条约定执行，买受人应在15日内将所余房款一次性付清，逾期买受人另向出卖人按日万分之三违约金，并承担产生的滞纳金等；出卖人应当在2011年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备五大质量责任主体验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为，被告逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如因买受人手续不齐等原因造成产权证等不能按期办理，责任由买受人自行承担。上述两份合同签订后，原告按照约定向被告支付购房款371820元和相关税费，被告向原告出具了销售不动产统一发票，税务部门出具了契税完税证。被告于2012年12月25日将涉案房屋交付原告使用，两套房屋现未办理权属登记，未向原告颁发权属登记证书。
原审法院认为：原、被告于2011年1月30日签订的编号为11778544和11778552两份房屋买卖合同系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同约定被告应于2011年12月30日前将合同约定的位于中原区卧龙岗路东、淮河路南清水湾综合楼3单元6层613、614号两套房屋交付给原告，但被告实际的交付时间为2012年12月25日，晚于合同约定交付时间361日，按照合同约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，两套房屋房款为371820元，故被告应向原告支付13422.702元。因涉案房屋现仍未办理登记，合同约定被告应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故被告违约，应承担违约责任，虽然双方未在合同中约定违约金的计算方法，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故按照原告的主张被告应按照该标准以371820元为基数支付2012年12月30日至权属登记之日的利息，被告辩称应从实际交房日计算迟延办理权属登记证书的违约时间，本院认为合同约定办理权属登记的时间所依据的交房时间以被告不违约为前提，如以违约后的交房时间计算该时间起点显失公平，对被告的辩称本院不予支持。原告主张被告返还违规交付的5000元，为此提交了录音资料一份，但因该5000元是何款项不明确，要求返还无法律依据，对原告的该项主张本院不予支持。原告要求被告履行门窗、墙壁、地面开裂及管道突出地面的修理任务和纱窗的配备，或承担此类费用7000元，因原告未举证证明存在7000元维修费用的依据，对该主张本院不予支持，原告主张的维修项目被告不予认可，但同意对需要维修的地方进行维修，故原告可在维修项目确定的情况下要求被告履行维修义务。关于被告称原告支付房款晚于约定，应承担违约责任，因被告未提起反诉，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南清华物业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告贺晓燕支付交房违约金13422.702元并支付逾期办理房屋权属登记造成的损失（逾期办理权属登记损失标准为：以371820元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算2012年12月30日至实际取得房屋权属证书之日的利息）；二、驳回原告贺晓燕的其他诉讼请求。案件受理费2754元，退还诉讼费用1332元后案件受理费1422元，保全费1147.3元，共计2569.3元，由原告贺晓燕负担1571.3元，被告河南清华物业发展有限公司负担998元。
贺晓燕不服一审判决，上诉称：1、清华物业公司一审认可收取5000元费用的人系其聘请的房屋中介人员，该人员代表清华物业公司所实施的行为，清华物业公司违规收取的5000元费用应予返还。2、贺晓燕与清华物业公司签订的《房屋买卖合同》是格式条款合同，清华物业公司不允许提出不同意见，并以不签订合同相威胁，2006年交房款，到2011年才签合同，合同中约定逾期交房，清华物业公司违约承担万分之一支付违约金，而贺晓燕违约则要承担万分之三支付违约金，该合同明显排除贺晓燕主要权利，显示公平，贺晓燕认为清华物业公司也应按万分之三来计付逾期交房违约金。3、贺晓燕认为诉讼费用承担不公，请求公正分担。请求：1、判令被告向原告返还违规收取的5000元；依法判令被告向原告支付一审判决数额之外的逾期交房违约金27293元，按万分之三的标准支付逾期交房违约金；2、请求被告立即为原告办理房地产权属证书，并明确判令被告向原告以371820元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即按同期贷款利率的水平加收50%支付逾期办理房地产权属证书违约金，期限从2012年12月30日至实际取得房地产权属证书之日；3、一审案件受理费和保全费原告承担过多，要求依法分担；本案上诉费用及其费用由被告承担。
清华物业公司不服一审判决，上诉称：一审判决未查明逾期办理产权证的责任在何方当事人，办理产权证需要买卖双方配合才能顺利办理，被上诉人至今未向上诉人提供办理产权证所需由其提供的相应资料，因此逾期办理产权证的责任显然不是上诉人单方责任。即使认定上诉人存在逾期办理产权证之责，上诉人认为在计算逾期损失时应以“商品房交付使用后365日内”的约定来计算逾期利息损失，也就是说自本案2012年12月25日交房之日顺延365日开始起算逾期损失，而不是按合同约定的交房日起算。上诉人承担了逾期交付房屋的违约责任，再让上诉人承担赔偿损失的责任，存在就同一违约事实产生责任叠加问题。综上，请求：1、依法撤销中原区人民法院（2013）中民二初字第693号民事判决书，改判驳回被上诉人要求上诉人承担逾期办理产权证责任之诉请；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而本案中所涉《商品房买卖合同》是由河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的示范合同文本，并非由清华物业公司单方拟定的格式合同，其中的条款也并非格式条款。贺晓燕与清华物业公司签订的两份房屋买卖合同系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律和相关行政法规的强制性规定。上诉人贺晓燕上诉称双方签订的合同属格式合同，合同中相应条款约定双方违约责任不同，有失公平，清华物业公司的违约责任也应按万分之三计算，但合同系双方共同真实意思表示，故对其该上诉理由，本院不予支持。按双方合同约定，清华物业公司应于2011年12月30日前将合同约定涉案房屋交付给贺晓燕，但其实际的交付时间为2012年12月25日，晚于合同约定交付时间361日，清华物业公司应按日支付已交付房价款万分之一的违约金。按照合同约定，清华物业公司应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但由于其至今仍未将相关资料提交到产权登记机关，以便该机关及时为贺晓燕办理权属登记，其应承担违约责任，一审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算其以371820元为基数支付2012年12月30日至权属登记之日的利息，并无不当，故对上诉人清华物业公司上诉称其应自2012年12月25日交房之日顺延365日开始起算逾期损失的理由，本院亦不予支持。同时对于贺晓燕上诉称清华物业公司应向其办理房地产权属证书的请求，由于办理办理房地产权属证书的行为是一种行政行为，同时清华物业公司系该房屋开发公司，其有协助贺晓燕办理房屋产权证的义务，故，本院认为清华物业公司应协助贺晓燕办理该涉案房屋的房地产权属证书。对于上诉人贺晓燕上诉称清华物业公司应返还其违规交付的5000元，因其无充分证据证明该5000元是何款项，故对其该上诉理由，本院亦不予支持支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但原判决遗漏诉讼请求，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第693号民事判决第一项；
二、变更河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第693号民事判决第二项为：河南清华物业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内协助贺晓燕办理房屋产权证书；
三、驳回贺晓燕的其他诉讼请求。
二审贺晓燕预交案件受理费607元，由上诉人贺晓燕负担，河南清华物业发展有限公司预交案件受理费1422元，由河南清华物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 黎
审 判 员 王胜利
代理审判员 李剑锋
二〇一四年七月八日
书 记 员 朱丹丹