北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初54911号
原告：君海时代投资有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街2号20层05A号。
法定代表人：陈剑鸣，董事长。
委托代理人：何国发，北京市欧亚律师事务所律师。
委托代理人：潘彤，北京市欧亚律师事务所律师。
被告：北京都市资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥路甲40号1幢9层901内01号。
法定代表人：何鑫，董事长。
委托代理人：孙明立，男，1973年10月13日出生，汉族，北京都市资产管理有限公司职员，住北京市西城区。
被告：北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云县经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室-288。
法定代表人：刘明杰，执行董事。
委托代理人：邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。
原告君海时代投资有限公司（以下简称原告）与被告北京都市资产管理有限公司（以下简称都市公司）、被告北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通公司，与都市公司合称二被告）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何国发、潘彤，都市公司委托代理人孙明立，金通公司委托代理人邱嘉煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：要求确认二被告签订的编号为X的《商品房买卖合同》无效（因为二被告恶意串通损害我方利益，合同无效）。事实和理由：北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙X号（以下简称和平苑），是金通公司开发的商品房。2001年7月25日至2007年12月20日，金通公司、北京六宇科贸有限责任公司（以下简称六宇公司）、原告先后签订了《商品房买卖协议书》、《商品房买卖协议书附件》、《商品房权益转让协议书》、《商品房转让续签协议书》、《授权委托书》等多份法律文书。金通公司与原告约定，金通公司将其开发的和平苑19套房屋交付给原告，原告对该19套房屋具备所有权和处置权。2007年12月20日双方签订《已交付房屋清单》，确认19套房屋已经实际交付了原告。金通公司将19套房屋的所有权、处置权交给原告后，原告将其中的305室（以下简称涉案房屋）作为员工宿舍使用至今。然而，时至近期，在朝阳区人民法院审理金通公司系列房屋纠纷案件时，原告才得知2010年金通公司与都市公司签订了《北京市商品房买卖合同》，将已经交付原告的涉案房屋另行出售给了都市公司并办理了房屋产权证书。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依据上述法律规定，原告与金通公司签订的《商品房买卖协议书》、《商品房买卖协议书附件》、《商品房转让续签协议书》、《已交付房屋清单》等合同，是双方真实的意思表示，合法有效，受国家法律保护。依据法律规定，虽然尚未向原告办现房屋产权证书，但其合同和效力不容否定。金通公司无视法律规定和合同约定，将已经实际交付给原告的房屋再次与都市公司签订《北京市商品房买卖合同》，是典型的一房二卖行为，违反了物权法规定的一物一主（不包括共有）的物权原则。本案证据证明，二被告签订《北京市商品房买卖合同》，存在一系列违反法律及房屋买卖常规的行为。具体表现：一是二被告签订合同的没有签订日期，一份正式的房屋买卖合同没有注明签订合同的时间，这是不正常的；二是二被告签订房屋买卖合同前，没有查看所购买的涉案房屋已经由原告实际占有使用的情况，这是违反房屋买卖一般常规的；三是办理房屋产权证的时间是2010年4月27日，办理产权证后长达6年时间，房屋出售人金通公司、购买人都市公司都没有找原告腾退、移交房屋，如果是真实的买卖关系，这是不可能发生的；四是这是一起系列房屋买卖纠纷案件，在此前法院审理金通公司与其他购房人房屋买卖纠纷中，其他购房人提交的证据已经证明，二被告是关联企业。根据二被告签订《北京市商品房买卖合同》中存在一系列违反法律及房屋买卖常规的不正常行为，原告有充分的理由认为，二被告存在恶意串通行为，侵害了原告的合法权利。综上所述，二被告恶意串通，将已经与原告签订了房屋协议，且已经实际交付的房屋，再次签订房屋买卖合同，违反了法律及合同约定，侵害原告的合法权利。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，二被告签订《北京市商品房买卖合同》无效。请法院查明事实，依法判决，维护原告的合法权利。
金通公司辩称，第一，原告与金通公司的合同关系是居间销售合同，而不是房屋买卖合同。l、根据《商品房转让续签协议书》，金通公司向原告出具授权委托书，授权原告出售房屋。原告在庭审中出示了金通公司出具的授权委托书，确凿地证明涉案5套房系金通公司委托原告出售。2、原告与其他所谓购房人的合同均约定与金通公司签订《房屋买卖合同》是原告的重大合同义务。在其他案件中，原告与所谓购房人出示的《期房买卖合同》第十五条都约定：开发商与乙方直接签订了购房协议，并进入了办理房产证的程序，即视为甲方守约。第二，原告从来没有成为购房主体。据原告在庭审中的陈述，购房人有三个说法：l、所谓员工。原告称其员工购买金通公司房屋，但购房合同已经解除。2、不特定的潜在购房主体。因金通公司授权原告销售房屋，故购房主体是不特定的。3、原告自己。原告在本案起诉前，从来没有通知金通公司决定购买几套房屋，哪几套房屋，根本没有形成任何双方合意的意思表示。甚至在与本案相关的其他一系列案件中，从来没有声称购买了涉案的5套房屋。第三，原告没有起诉确认与金通公司房屋买卖合同有效，就无权起诉金通公司要求确认合同无效。确认原告与金通公司之间成立房屋买卖合同关系，需要特别提起确认合同有效的诉讼。而本案作为确认合同无效案，不能跨越界限直接判决认定原告与金通公司之间房屋买卖合同有效。双方真正成立房屋买卖合同关系，缺少以下层层递进的合同有效的任何一项，甚至缺少合同的基本要件，原告都没有权利要求确认本案合同无效，没有资格考量金通公司与都市公司之间是否存在关联交易、以及关联交易是否恶意损害原告利益。1、原告从来没有通知金通公司购买具体哪一套房屋的意思表示，缺少合同最基本的要件。2、即使双方签订有购买房屋的意向书，还必须针对每一套房屋签订《房屋买卖合同》，否则，仅凭据购买房屋的意向不成直接成立合同关系。原告通知金通公司购买房屋，金通公司亦有权拒绝出售。3、从普通常识来讲，双方不签订《房屋买卖合同》，在房屋登记管理部门，双方就无法网签，无法办理过户登记。第四，如果双方签订《房屋买卖合同》，原告没有支付房屋价款，依然无权主张确认房屋买卖合同无效。第五，二被告的关联交易合法有效。l、原告与金通公司之间根本不成立房屋买卖合同关系。2、二被告之间签订了《房屋买卖合同》，支付了购房款，与此形成鲜明对比的是原告未支付分文价款。二被告之间是否存在资金往来不影响双方对支付房款的认定，而反观原告，不仅本案没有支付房款，所谓其他购房人没有一个是以购房人自己名义支付的款项，五花八门的收款人也没有一个是原告。3、法律没有禁止关联交易。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
都市公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、涉案房屋在出售给我公司之前并未出售给原告及其他任何第三方，金通公司是房屋的合法所有权人，其当然有权出售涉案房屋给我公司。2、我公司向金通公司支付了购房款，通过正当程序取得了涉案房屋的产权证，是涉案房屋的合法所有人。3、原告和金通公司之间只是代理销售关系，通过合同可以看出，原告销售涉案房屋，向金通公司支付双方之间合同约定金额的房款，其余差价部分由原告占用。综上所述，我公司已经合法取得涉案房屋的所有权，原告起诉要求确认我公司和金通公司之间房屋买卖合同无效没有法律依据和事实基础，请依法判令驳回原告的诉求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2001年7月26日，金通公司（甲方）和六宇公司（乙方）签订《商品房买卖协议书》及附件，约定：六宇公司有意购买和平苑项目58套房屋，并将购买的房屋分配给其职工作居住之用，总建筑面积6876.18平方米，根据每平方米9930元的单价计算，合同价款总计68280467元。合同总价款的付款方式采取六宇公司支付20%的首付款13，656，093元人民币，剩余80%的款项由六宇公司指定的其职工个人向银行办理按揭贷款。为配合六宇公司职工办理按揭贷款，金通公司同意应当由六宇公司支付的购房款中20%的首付款由金通公司代为垫付，并六宇公司和／或六宇公司指定的六宇公司职工个人开具购房发票。该款项作为六宇公司对于金通公司欠款，在本合同签订之日起二年之内向金通公司偿还完毕。在金通公司向六宇公司和/或六宇公司的职工出具购房发票后，六宇公司和/或由六宇公司要求其职工出具书面文件，说明该款项未支付，并承诺在两年之内偿还的事实。金通公司同意代六宇公司职工办理银行按揭贷款手续，但是六宇公司应当确保六宇公司能按照金通公司、按揭银行和按揭审查律师事务所的要求准备、签署有关文件、资料和费用，并根据金通公司的通知随时到北京市房屋土地管路部门、律师事务所和贷款银行办理有关贷款手续。上述20%首付款，作为六宇公司对金通公司的欠款，该款项在上述房屋办理产权证，六宇公司并按期归还银行按揭款后，金通公司即可确认该款项已全部还清。
2007年10月30日，原告（甲方）和六宇公司（乙方）签订《商品房权益转让协议书》，约定：一、六宇公司与金通公司在2001年7月25日签定了“商品房买卖协议书”及“商品房买卖协议书附件”，合法拥有了附件：“已交付房屋清单”中所列房屋的所有权和处置权。二、原告经与金通公司确认，承认六宇公司具有上述第一款规定的权益。三、六宇公司因各种客观原因，愿将“已交付房屋清单”中所列房屋的所有权和处置权无偿转让给原告，并不要求任何附带条件，同时不承担移交后发生的任何问题的责任。四、在转让本协议项下所有房屋的权益的同时，所涉及到的债权、债务、争议等均由原告全权处置，因处置遗留问题而产生的一切后果亦由原告承担，六宇公司无条件放弃一切权益和责任。五、本协议项下房屋权益的转让，不涉及房屋的过户、转卖、抵押等任何其他形态的发生，任何从本协议签订之后所产生的房屋产权变更、形态变化均由原告全权处置，因此而产生的费用、收益也均由原告处置。
2007年12月1日，金通公司向原告出具《授权委托书》，载明：确认原告为涉案房屋的唯一全权代理销售商，并承诺无论涉案房屋的最终买受人是否为原告的职工，均保证在2008年12月31日之前将105室的房地产证办至实际买受人名下，该授权委托书有效期至2009年6月30日止。金通公司认可证据的真实性，称该证据证明了我公司与原告是委托销售、居间法律关系，原告承诺把房屋卖给个人，此后原告没有通知我公司房屋情况，没有通知我公司有人付款签订合同，原告更没有告知我公司其要购买涉案房屋这一重大法律关系的转折，双方没有就该问题达成合意。原告是居间销售人，而不是房屋的买受人。都市公司则称，真实性无法核实，从内容看，原告是代理销售方，有效期是2009年6月30日，我公司在2010年办理过户时，原告代理权已经不存在了，我公司取得房屋所有权是合法的。
2007年12月20日，原告（乙方）与金通公司（甲方）签订《商品房转让续签协议书》，约定：一、本合同项下房屋所在的“和平苑”项目位于北京市朝阳区小黄庄路和平西苑乙X号院，项目已取得合法建设和销售依据，已于2001年7月25日之后陆续交付六宇公司共计19套房屋，房屋房号见附件二“已交付房屋清单”。二、双方确认该19套房屋乙方已受让于六宇公司，具备所有权与处置权，甲方同意乙方按照本合同约定处置全部房屋。四、为配合甲方办妥该楼全部房屋房产证的手续，乙方同意按照甲方的要求在2008年2月15日之前将原六宇公司职工名下房屋的退房手续办理完毕，但该手续不得影响乙方对该19套房屋的合法权益，如办理该手续发生足以影响乙方合法权益的事项，该手续无效，且乙方有权不予配合。五、由于乙方没有按原协议缴纳房屋按揭费，至2007年12月1日已由甲方代交了房屋按揭费。对此，乙方认可并同意至2008年12月31日之前，待甲方办妥全部房产手续，并申领到正式的房产证后还清甲方代缴的全部房屋按揭费，19套房屋的按揭费计算时间自每套房屋按揭款发放之日至2007年12月31日止。在甲方已办妥购房手续和房产证，而乙方未能在2008年12月31日前交清全部房款（包括按揭费和装修借款），每延误一天按乙方应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的1%月息予以罚款，直至全部还清为止；如乙方在2009年6月30日前仍未能交清全部房款（包括按揭费和装修借款），甲方有权收回未出售（即未交清房款、按揭费和装修借款的）房屋。后附包含涉案房屋在内的列有19条房屋的《已交付房屋清单》，经原告和金通公司签章。
2010年4月27日，涉案房屋登记在都市公司名下。
就二被告之间的合同关系，原告提交金通公司（出卖人）与都市公司（买受人）签订的《商品房买卖合同》一份，其中约定：都市公司向金通公司购买涉案房屋，总金额995060元，都市公司一次性付款。金通公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由金通公司提供的资料报产权登记机关备案。如因金通公司的责任，都市公司不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意都市公司不退房的，金通公司按已付房价款的0.03%向都市公司支付违约金。合同中，签订日期、付款期限、交房期限均为空白。原告在起诉书中主张该份合同签订于2010年，后在庭审中又称该份合同签订于2008年，二被告则称该份合同签订于2005年。原告称都市公司在购买涉案房屋前未看房，二被告则称都市公司于2005年已看过房。但二被告对于合同签订时间和看房情况均未举证。
就都市公司实际付款情况，都市公司提交2010年3月31日金通公司向都市公司开具的涉案房屋房款发票一张，金额为995060元；以及支付凭证若干张，其中记载付款情况如下：
付款日期
付款金额（万元）
款项名目
二〇〇七年二月十六日
43
往来款
2010年6月18日
10
往来款
2010年10月19日
50
其他
2010年12月21日
6
其他
2010年12月30日
30
其他
2011年1月20日
140
往来款
2011年3月21日
10
其他
2011年4月11日
6
其他
2011年5月5日
10
其他
2011年6月16日
25
其他
2011年8月11日
5
往来结算款
2011年8月30日
10
往来结算款
2011年9月2日
50
往来结算款
2011年9月9日
10
往来结算款
2011年9月13日
18
其他往来
2012年8月17日
16
往来结算款
2012年9月27日
7
往来结算款
2012年10月15日
7
往来结算款
2012年10月29日
7
往来结算款
2012年10月31日
5
往来结算款
2012年11月15日
47
往来结算款
合计：
542万元
（另有一笔10万元、一笔20万元，单据日期不清）
二被告称，都市公司购买金通公司九套房屋，总价款7164575元，已支付542万元，尚有174万余元未支付。双方除购买包括涉案房屋在内的五套房屋外，无其他经济往来。原告当庭核对都市公司提供的会计单据，称经抽查，2011年10月份第七册的凭证中，都市公司支付给金通公司的有如下经济往来：8月11日有一笔8.4元的往来款；10月31日有一笔15505.54元的往来款，开具了收据；10月31日有一笔5万元的往来款。2010年10月份第三册的凭证中，2010年10月28日有一笔“代金通付亚洲房租”15500元；2010年9月17日有一笔“代金通付和平苑电费”36547.73元；2010年9月19日有一笔往来款10万元；2010年9月17日有一笔“代金通付亚洲房租”17156.35元。2011年10月第二册、第三册的凭证中，也有都市公司代金通公司付亚洲大酒店房租，分别发生在2011年3月11日和2011年4月28日。对此，都市公司称，1、2011年10月份第七册的凭证中，都市公司支付给金通公司的如下经济往来：其中8月11日有一笔8.4元的往来款，该款项为银行转账手续费；10月31日有一笔15505.54元的往来款，开具了收据，该款项为都市公司代金通公司付亚洲房租；10月31日有一笔5万元的往来款，该款项为都市公司2011年8月11日支付给金通公司，在金通公司收据中为2011年8月12日的5万元。2、都市公司和金通公司之间除房屋买卖交易外，无其他交易；尽管都市公司代金通公司支付款项，但是也不存在其他交易，在金通公司实际交付涉案房屋时，金通公司和都市公司将对所有款项进行最终结算。下列费用（1）、2010年10月份第三册的凭证中显示，2010年10月28日有一笔“代金通付亚洲房租”15500元；2010年9月17日有一笔“代金通付和平苑电费”36547.73元；2010年9月17日有一笔“代金通付亚洲有一笔“代金通付和平苑电费”36547.73元；2010年9月17日有一笔“代金通付亚洲房租”17156.35元。(2)2011年10月份第二册、第三册的凭证中，也有都市公司代金通公司付亚洲酒店房租，分别发生在2011年3月11日和2011年4月28日，最终结算时基本上要转成房款。3、2010年9月19日有一笔往来款10万元，该笔款项是购房款，因财务人员疏忽，导致该笔款被遗漏，购房款应以都市公司和金通公司之间最终结算为准。
就涉案房屋在二被告签订买卖合同时的实际使用情况，都市公司称，其知道是由原告在使用房屋，但未要求原告腾房，因为金通公司承诺都市公司会交付房屋。
就二被告之间的关联关系，原告提交二被告及北京中科天成投资有限公司（以下简称中科天成公司）和北京市天华宏图经贸有限公司（以下简称天华宏图公司）工商信息查询网页打印件若干页，其中显示2010年8月以前，天华宏图公司是二被告和中科天成公司的股东，都市公司是中科天成公司的股东，黄强是天华宏图公司的股东及经理，2013年3月以前黄强是金通公司的法定代表人。二被告认可证据的真实性，但不认可证明目的。金通公司称，法律关系的成立都是有特定时间段的，2010年4日取得房产证的时候，关联关系已经不存在，原告对涉案房屋不享有权利，也无权提出异议。都市公司称，二被告即使存在关联关系，也不影响二被告之间的正常买卖，即使有互相持股的情况，也不影响二被告的合同效力。
本院认为，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织方可起诉。本案中，二被告以原告系受金通公司委托销售涉案房屋为由，认为原告不具有起诉本案的主体资格。但从2001年7月26日金通公司和六宇公司签订的《商品房买卖协议书》、2007年10月30日原告和六宇公司签订的《商品房权益转让协议书》，以及2007年12月20日原告与金通公司签订的《商品房转让续签协议书》约定内容看，金通公司对于原告承接六宇公司合同权利义务，购买包括涉案房屋在内的19套房屋一节明确知晓并同意，以至于承诺“同意原告按照本合同约定处置全部房屋”、“在2008年2月15日之前将原六宇公司职工名下房屋的退房手续办理完毕，但该手续不得影响原告对该19套房屋的合法权益”。至于2007年12月1日，金通公司虽向原告出具了《授权委托书》，称“原告为涉案房屋的唯一全权代理销售商”，但其实质为对原告的承诺，“承诺无论涉案房屋的最终买受人是否为原告的职工，均保证在2008年12月31日之前将X室的房地产证办至实际买受人名下”。换言之，即以此书面形式明确原告唯一的享有指定涉案房屋实际买受人的权利。二被告据此主张原告实为涉案房屋买卖的受委托人而非买受人，与事实不符，有悖于原告与金通公司合同本意，本院不予采信。本院认定原告系本案适格原告主体。
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。就二被告是否存在恶意串通情形，原告未提交直接证据予以证明，但从本案审理情况看，二被告之间的交易存在如下不合常理之处：其一，就书面合同的签订，二被告签订的书面合同无落款日期，买卖双方约定了合同价款和付款方式却未约定付款期限，约定了办理房屋所有权转移的期限却未约定作为产权过户期限起算点的交付时间。其二，就房价款的支付，首先，都市公司未按合同约定一次性付款，而是前后陆续付款长达五年之久且尚未付清，金通公司作为出卖人，在双方就此并无补充协议的情况下，竟对都市公司如此付款方式并无异议；其次，经原告当庭核查都市公司提供的历史账簿，发现二被告之间存在包括“代付租金”等项在内的多笔经济往来，与二被告所称“双方之间除涉案房屋买卖外无其他经济往来”不符，可见都市公司提交的付款凭证中所示“往来款”、“其他”等项并不能证明系支付涉案房屋购房款；再次，对于支付合同价款，无论是做为义务人的都市公司还是作为权利人的金通公司，均不清楚合同已付款具体金额，二被告当庭确定已付款542万元，而经原告核对账册后，都市公司又述称其为金通公司“代付房租”、“代付电费”等项“最终结算时基本上要转成房款”，另外还有10万元“因财务人员疏忽，导致该笔款被遗漏”。其三，就房屋所有权的转移，与都市公司作为买受人履行其付款义务形成鲜明对比的是，作为出卖人的金通公司在合同未约定交付期限，而相应地过户期限更未确定之时，即已积极协助都市公司将涉案房屋产权转移登记至都市公司名下，而在过户完毕后，双方仍未就房屋交接以及余款的清付做出约定。其四，就涉案房屋的交付使用情况，原告系于2007年方与六宇公司签订《商品房权益转让协议书》，以及与金通公司签订的《商品房转让续签协议书》，二被告主张其《商品房买卖合同》签订于2005年，且都市公司已于2005实地看房，而经本院询问，都市公司却称其与金通公司签订合同时“知道是原告在使用房屋，但未要求原告腾房，因为金通公司承诺会交付房屋”。由此可见，二被告之间的商品房买卖合同从订立到履行存在诸多漏洞，前后矛盾、有悖常理，结合双方证据中显示的二被告之间确实存在关联关系一节，本院认定二被告签订《商品房买卖合同》符合恶意串通之情形，损害了原告的利益，故原告据此主张该合同无效，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零八条第一项之规定，判决如下：
确认被告北京都市资产管理有限公司和被告北京市金通世纪房地产开发有限公司签订的编号为X的《商品房买卖合同》无效
案件受理费6875元，由被告北京都市资产管理有限公司和被告北京市金通世纪房地产开发有限公司负担（原告君海时代投资有限公司已交纳，被告北京都市资产管理有限公司和被告北京市金通世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告君海时代投资有限公司）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员王阳
二○一七年十一月二十四日
书记员王泉丁