辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）葫审民再终字第00009号
上诉人（原审被告、再审被申请人）：刘XX。
委托代理人：李书红。
委托代理人：赵金福。
被上诉人（原审原告、再审申请人）：李XX。
委托代理人：周红伟，辽宁卓辰律师事务所律师。
委托代理人：曹化梅。
上诉人刘XX与被上诉人李XX房屋买卖合同纠纷一案，建昌县人民法院于2012年3月22日作出（2011）建民一初字第00037号民事判决。该判决发生法律效力后，李XX向本院申请再审。本院于2013年12月17日作出（2013）葫审民申字第00015号民事裁定，提审本案，并于2014年6月11日作出（2014）葫审民提字第00001号民事裁定将本案发回建昌县人民法院重审。建昌县人民法院于2015年1月29日作出（2014）建民再初字第00005号民事判决。刘XX不服该判决，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘XX及委托代理人李书红、赵金福，被上诉人李XX及委托代理人周宏伟、曹化梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年4月8日，李XX起诉至建昌县人民法院称，其与被告妻子是亲兄妹关系，1997年10月22日，原、被告之间达成房屋买卖口头协议，即被告将位于建昌镇铁东二里的房屋四间以5.5万元的价格卖给原告，并约定房屋西侧与山墙平行四米为界限，被告没能兑现四米约定，只收取4.59万元。被告将《城建证》《房产证》交给原告，由于原、被告是直系亲属关系，没有签订书面协议合同，被告亲笔写下了收据给原告，被告之妻李书红为中间人。之后，被告搬离该房屋，原告对该房进行了整体装修院落也重新改建并花费10余万元，经营7年饭店。2004年5月28日将产权证过户至原告名下，13年来一直没有任何争议。2010年开发，被告便找原告以其与县联社有纠纷为名，要求将房产证重新变更到被告名下，以达到向开发商索要楼盘的目的，原告害怕自己的合法权益受到威胁，要求被告找原告亲友作证，被告不肯，协商未果，被告看无法满足其不可告人的目的，于2010年10月11日起诉，请求判令房屋归被告所有。同年12月30日撤回起诉。庭审中被告承认收到购房款，并承认有交易事实，交接相关手续，原告实际使用、占用13年也经过了证人等证实，被告自认事实。在利益的驱使下，2010年12月30日，被告又将城建局告上法庭，将原告列为第三人。请求法院在查证事实的前提下，依据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》56条“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付房款，并实际使用和管理房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善，应认定买卖关系有效。诉讼中，原告明确要求确认四间瓦房（原告提供照片中的鸿运板金喷漆房屋）买卖关系有效。
刘XX辩称，1、原告陈述无事实和法律依据，敬请法院驳回原告的无理之诉，以保护被告合法权益。2、原、被告之间确实有买卖关系存在，但绝非原告陈述3918B主房的买卖，而是主房北临街门脸房的买卖；被告原3918B的主房北的门脸房在建成后临街经营建东大酒店，由于被告要外出发展，而原告看到有手续的临街房可继续经营饭店，便买下了以上被告主房以北的临街门脸房；由于被告到外边发展，主房3918B无人看管，加上被告卖给原告的门脸房当时只有临建手续，被告便将主房3918B的产权手续押到原告手中且承诺为原告办理临街门脸房的产权手续。在被告外出后被告又让原告照看整个主房院落；对于涉案主房北临街门脸房的价格，当时确实定为5.5万元，但由于门脸房的正规产权手续未办，先行由原告支付4.59万元，待产权手续办理后再支付余款，再有门脸房有三相电，门脸房可直接经营饭店；对于原告所述的房西四米道界限等情况，确实有此事，但没有原告陈述的情况，房价款收取4.59万元是因门脸房手续未办，而不是原告陈述原因；在被告外出发展很少回来，而且由于城建规划等原因，门脸房的正规手续一直未能办成，故此被告也未收取余下房价款，而且门脸房的临建手续也一直保存在被告手中，再有一个原因是由于原告经营饭店几年后将临街房拆除进行扩建，但其拆除后没有翻建成功，也是导致门脸房手续未能正常办理的直接原因；原告在诉状中提到被告找到原告以其与县联社有纠纷等情节，真实的情况是：涉及被告主房的开发，被告找原告索要产权证，进而同开发商交涉很正常，也正因为此，被告才发现原告非法过户情况。3、正是由于原告的非法侵权私自办理主房3918B的过户手续，被告为维权才导致被告提起民事诉讼，继而提起行政诉讼。另外，根据1996年10月25日被告刘XX与建昌县果品公司的借款合同。在1997年10月22日，被告刘XX还没有取得涉案主体房屋3918B的产权，因此在1997年10月22日也不可能将涉案主体房屋卖给原告李XX。
建昌县人民法院（2011）建民一初字第00037号民事判决查明，原、被告系大舅哥与妹夫关系。被告原系建昌县果品公司职工。1996年10月25日，建昌县果品公司与刘XX签定了一份《借款合同》。被告刘广军根据该《借款合同》的约定，取得了位于建昌镇铁东二里八间瓦房及四间道厦（被告所称的临街门脸房）的产权。其中西边四间瓦房与四间道厦相对南北座落。被告刘XX将四间道厦作为建东酒店从事餐饮业务，西面的四间瓦房（与四间道厦相对）用作住宿使用。四间道厦有临建手续，但未办理房照，西面四间瓦房刘XX办理了房照（证号为3918B）。1997年10月22日，原、被告双方口头协商买卖房屋事宜，确定了房屋价格，原告出据了一份收据，其内容为：房屋交易价格5.5万元，大写：伍万伍仟元整。今收到李书芳买房款小写：4.59万元，大写：肆万伍仟玖佰元正。收款人：刘XX，付款人：李XX。中间人：李书红。97、10、22。收据背面还写有：房屋西侧与房屋山墙平行4米宽为界限。双方没有签订书面合同。原告购买后，继续使用临街门脸房（建东酒店）从事餐饮业，门脸房以南四间瓦房用于住宅使用。被告刘广军将临街门脸房的临建手续及西面四间瓦房的《房屋所有权证》（证号为3918B）交付原告李XX。2004年5月28日，原告李书方申请办理房屋所有权转移登记。建昌县城乡规划建设局给原告李书方颁发了《房屋所有权证》（证号为4472B）。2010年10月11日，刘XX诉至建昌县人民法院，案由为异议登记纠纷。2010年12月30日刘XX撤诉。2010年12月30日刘XX又向该院提起行政诉讼。该院以形式要件欠缺，发证违反法定程序为由，撤销了建昌县城乡规划建设局颁发给李XX的4472B号房屋所有权证书。李XX不服，上诉至本院，本院驳回上诉，维持原判。2011年4月8日，原告李XX诉至建昌县人民法院要求确认房屋买卖关系有效。诉讼中，原告称购买了整个院落中的四间道厦（临街门脸房）和四间道厦以南的四间瓦房。被告辨称只卖给原告四间道厦（临街门脸房），而道厦以南的四间瓦房只是让原告看护管理。如果把四间瓦房和临建门脸房一同卖给原告，按当时市场价格可卖到10万元，不可能以5.5万元价格交易。另查明，原、被告双方争议的房屋现已全部被扒掉，无法对标的物进行现场勘查。
（2011）建民一初字第00037号民事判决认为，原告既然陈述购买了四间道厦及四间瓦房，被告又对原告购买四间道厦的事实予以承认，那么，首先可以确认原、被告之间买卖四间道厦的行为成立和有效。本案争议的焦点是：原告是否还购买了道厦以南的四间瓦房。依据该房屋交易时的法律规定，房屋买卖应签订书面合同。由于原、被告双方在购买房屋时没有签订书面合同，对于双方协议中的标的及数量均没有明确约定，现对于买卖房屋的标的双方存在较大争议，说法不一。根据证据规则中关于“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定，原告请求确认四间瓦房买卖关系有效，原告应对此承担举证责任。从庭审中原告提供的证据来看，原告购买整个院落包括四间瓦房及临街门脸房的说法，没有明确、充分的证据证明，尤其在原告提供的证人中均表示无一见证买卖房屋的过程。另从庭审中被告提供的证据来看，收据中的中证人李书红（系原告妹妹，被告妻子）出庭做证：其哥哥李XX只购买了临街门脸房，用于餐饮业务，而临街门脸房以南的四间瓦房并未卖给原告，只是让原告看护和管理。再从房产过户情况看，因4472B号《房屋所有权证书》被撤销，现原告仍未取得该四间瓦房的所有权。综上，对于原告要求确认四间瓦房买卖关系有效，因缺乏充分、有效和明确的证据，该院难以支持。依照《中华人民共和国房地产管理法》（1995年1月1日起施行）第四十条、《中华人民共和国物权法》第九条，第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第八条及相关的司法解释之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：驳回原告李XX的诉讼请求。案件受理费950元，由原告负担。
李XX不服（2011）建民一初字第00037号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年12月17日作出（2013）葫审民申字第00015号民事裁定，提审本案，并于2014年6月11日作出（2014）葫审民提字第00001号民事裁定将本案发回建昌县人民法院重审。
李XX申请再审称，刘XX卖与他房屋时刘XX已经取得了该房屋的所有权，道厦只是在四间瓦房后身借房屋搭建的附属设施，而非房屋。1997年刘XX与本案争议房屋相连的另外四间瓦房及院落以5.1万元的价格出售给了许怀翠。李书方自己不可能花4.59万元购买四间道厦（18㎡临建简易棚），他购买的是四间瓦房（包括院落、道厦）。请求法院确认李XX与刘XX买卖的四间瓦房，包括附属道厦及院落有效。
刘XX辩称同原审答辩意见。
（2014）建民再初字第00005号民事判决查明，原审原告李XX与原审被告刘XX的妻子李书红系亲兄妹关系。原审被告刘XX原系建昌县果品公司职工。1993年5月24日，刘XX与果品公司签订了房屋租赁合同，合同约定：果品公司西院三间瓦房租给刘XX使用，租期三年。瓦房后刘XX建道厦一所，费用由刘XX垫付。建道厦费用4500元顶三年租金，从承租之日起，其道厦的所有权归果品公司。1993年4月12日建昌县城镇规划办公室为果品公司颁发了编号为93022的建设工程规划许可证，在果品公司院内翻修厨房，建设规模8㎡。1993年4月14日建昌县城镇规划办公室为果品公司颁发了编号为93018的建设工程规划许可证，在果品公司院内临建简易棚，建设规模18㎡。刘XX依据两建设工程规划许可证在其租赁的果品公司西院三间瓦房的北侧建道厦，道厦东西长与3918B房东西长度一致，长12.94m。道厦南以瓦房北山墙为界，北面以果品公司西院北院墙为界。道厦的北墙是在果品公司的北院墙基础上改建而成，经装修为建东酒店的店面墙。李XX所陈述的道厦及刘XX所陈述的临街房、门脸房，即为此次所建的房屋。刘XX1993年5月24日在建昌县工商行政管理局办了名称为建昌县果品公司饭店的营业执照。1993年8月27日饭店营业（建东酒店），1993年12月1日建昌县税务局为刘XX颁发了税务登记证。此后，刘XX从事餐饮服务工作，租赁的院内存车住宿。在饭店经营期间，经刘XX申请，电业部门给安装了380伏的三相动力电，刘XX准备建冷饮厂，后因故冷饮厂未能建成。
1996年10月25日，建昌县果品公司因资金紧张，经营困难，与刘XX签订了借款合同：（一）甲方（果品公司，下同）向乙方（刘XX，下同）借款12万；借款期限壹年，自1996年10月25日起至1997年10月25日止；（二）乙方必须于1996年10月25日向甲方提供人民币12万元；（三）甲方必须于1997年10月25日将借乙方的12万元人民币偿还乙方；（四）乙方向甲方提供借贷形式：1.乙方向甲方提供现金9万元，用物品提供3万元（包括维修房屋、办三相电、井、门脸、装修，建后面道厦四间，室内装修）；（五）甲方自借贷款日（1996年10月25日）用甲方车库以西房产作为借款抵押物，房产占地1.96亩（合1295㎡），房间八间（164㎡），四至：东至车库后房沿滴水，南至南大墙，北至现院墙（墙根在内），西至大墙（墙体在内），抵押物作价9万元；（六）自借款日（1996年10月25日）甲方将抵押的房产物交给乙方作为抵押权，抵押物由乙方使用；（七）······；（八）至1997年10月25日，甲方不能向乙方偿还借款12万元，甲方所抵押的上述房地产的所有权归乙方。自此后，刘XX管理使用借款合同中所约定的抵押房地产。
1993年5月24日，刘XX与果品公司签订的租赁合同中约定的租赁房屋院落及1996年10月25日签订的借款合同中所约定的抵押房地产，俗称果品公司西院。院落四面有院墙，北临朝青公路，向北侧开大门，大门西有八间瓦房，即果品公司抵押给刘XX的房子，大门西侧有小屋，马学会占用。八间瓦房建于20世纪60年代，北面山墙与院落的北大墙不平行，两墙间距是东面宽，西面窄。1997年2月28日刘XX将抵押的八间瓦房分别办理了两个房屋所有权证，其中东面四间房屋所有权证号为房字第391**号，所有权人李书红，所有权性质私产，房屋坐落建昌镇铁东二里，建筑面积86.72㎡，房屋东西长13.55m，南北宽6.4m。西面四间房屋所有权证号为房字第391**号，所有权人刘XX，所有权性质私产，房屋坐落建昌镇铁东二里，建筑面积82.816㎡，房屋东西长12.94m，南北宽6.4m。3918B房产证记载东墙为伙墙，与李书红之间各为二分之一，西墙自墙，南墙自墙，北墙自墙。刘XX亦向土地管理部门办理了土地使用证。东面四间房的土地使用证所有权人为李书红，西面四间房屋的土地使用证所有权人为刘XX。
1997年春，刘XX夫妇将所有权人为李书红房产证号为3917B的房屋及院落以5.1万元的价格卖给许怀翠夫妇。刘XX将3917B房照及土地使用证交给许怀翠夫妇。1997年夏许怀翠夫妇开始维修新购买的房屋及宅院，其中以院落的北面院墙为基础，在北院墙与瓦房北后墙间搭建一道厦，在北面院墙上扒门留窗进行改造装修，成为临街门脸房的门脸。许怀翠在瓦房东侧新修一大门，向北面开门，1997年10月许怀翠经营的饭店开业。
1997年春刘XX夫妇欲外出发展，经与李XX夫妇协商，以5.5万元的价格将果品公司西院房产证号为3918B的房屋及院落以西的房屋卖给李XX（李XX诉称是3918B房照所指的四间瓦房及院落，道厦包括在内。刘XX辩称，卖给李XX的房屋是3918B房照所对应的北面门脸房）。因双方是亲属关系，没有签订书面房屋买卖合同。同年夏李XX夫妇开始维修新购买的房屋。道厦漏雨，李XX将道厦拆除欲新建，由于城建部门的干涉未建成。李XX将四间瓦房的北墙装修为门脸，原道厦所占地为北临街当院，同时将四间瓦房进行改造维修，在四间瓦房与许怀翠瓦房相邻处修建一南北走向的界墙，在界墙西建三间东偏房。维修改造费用由李XX承担。李XX欲按口头约定套西面界墙时，马学会出面反对，双方发生撕打，西界墙未建成功。1997年10月22日刘广军为李XX书写一张收据，载明：“收据，房屋交易价格5.5万元，大写伍万伍仟元整。今收到李XX买房款小写4.59万元，大写肆万伍仟玖佰圆整。收款人刘XX，付款人李XX，中间人李书红，97.10.22，（后面）房屋西侧与房屋山墙平行4米宽为界线”。刘XX将3918B房产证及土地使用证交付给李XX。自此李XX经营管理该房屋及宅院，至2010年开发前。1997年10月李XX新装修的饭店开业，取名紫枫园酒店。2003年李XX将紫枫园酒店租给他人使用，从事洗车、修理等工作，李XX从中收取租金。李XX夫妇自1997年购买房屋后，一直在新建的东偏房居住。马学会1998年将果品公司西院大门西侧的小房拆除，新建北京平房（马学会所建北京平房在刘XX3918B房照四至内），李XX与马学会走同一个大门，即果品公司西院的北大门。自1997年开始，许怀翠、李书方、马学会三家在果品公司西院内相邻居住，直至2010年该地块被房地产商开发。
2004年5月28日，李XX在建昌县城乡建设局将房屋所有权证号为3918B房证，房屋所有权人为刘XX变更为房屋所有权证号为4472B，所有权人为李XX。2010年12月10日，李XX依4472B号房照与建昌县勃宇房地产开发有限责任公司签订了房屋土地换房（转让）协议。2011年经法院依法判决，撤销4472B房照。李XX未再办理新房照。现原果品公司西院已被开发，新楼建设完工并交付使用，李XX与刘XX诉争的房屋已被拆除，无法进行现场勘察。
另查明，1997年辽宁省城镇居民人均可支配收入4518元，农村居民人均纯收入2310元。
2010年10月11日，刘XX以异议登记纠纷为由，以李XX为被告，诉至建昌县人民法院，案号（2010）建民三初字第00207号，2010年12月30日刘XX撤诉。2010年12月30日刘XX以房产登记纠纷为由，以建昌县城乡建设规划局为被告，以李XX为第三人诉至建昌县人民法院，案号为（2011）建行初字第00007号，建昌县人民法院以形式要件欠缺，发证违反法定程序为由，撤销了建昌县城乡规划建设局颁发给李XX的4472B房屋所有权证书。李XX不服，上诉至本院，本院作出（2011）葫行终字第00027号判决书，驳回李XX上诉，维持原判。2011年4月8日，李XX以房屋买卖合同纠纷为由，以刘XX为被告，案号为（2011）建民一初字第00037号，该判决驳回了李XX诉讼请求。该判决生效后李XX申诉至本院，本院作出（2013）葫审民申字第00015号民事裁定书，提审本案，并作出（2014）葫审民提字第00001号民事裁定，撤销原判决发回建昌县人民法院重审。2011年11月1日，刘XX以房屋买卖合同纠纷为由，以李XX、建昌县勃宇房产开发有限责任公司为共同被告诉至建昌县人民法院，后该院作出（2011）建民一初字第00071号判决，李XX不服该判决，已提出上诉，本院正在审理中。
（2014）建民再初字第00005号民事判决认为，李XX与刘XX均承认，双方有房屋买卖行为，对李XX提供的由刘XX书写的“收据”真实性均予认可，只是对房屋交易标的的数量解读不同。李XX认为房屋买卖中包含四间瓦房、道厦及整个院落，刘XX认为房屋买卖中仅包含建东酒店的临街门脸房。刘XX辩称与李XX的房屋买卖中，就卖给了名为建东酒店的临街门脸房，建筑面积50㎡余，举证证据有建昌县城建部门的规划批复，刘XX与果品公司1993年的租赁合同，刘XX与果品公司1996年的借款合同，建东酒店的照片，李书红的书面证言及刘XX的陈述等证据。李XX提交的证据有马学会、许怀翠的证言，照片及本人陈述等证据。由此应认定，刘XX陈述的建东酒店临街门脸房是1993年由刘XX出资所建，在3918B房的北面，东西长12.94m，南北宽是3918B四间瓦房北山墙外皮至果品公司西院北院墙北墙皮之间的距离，建东酒店的北面门脸是在果品公司西院北院墙基础上改建装修而成，建东酒店的临街门脸房建筑面积26㎡。庭审中李XX，刘XX均自认称谓为建东酒店临街门脸房、门脸房、道厦为同一建筑物，由此应认定李XX与刘XX的房屋买卖合同中，包含了名为建东酒店的临街门脸房（亦俗称道厦），达成买卖协议是双方意思的真实表达，该买卖行为成立有效。
对于双方所诉争的房屋买卖合同中是否包含3918B四间瓦房及宅院。根据证据规则中“谁主张、谁举证”的举证原则及“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人，对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定，李XX请求确认四间瓦房买卖关系有效，应对此承担举证责任。
李XX举证证据是：1、刘XX自认与李XX间有房屋交易，但卖给李XX的房屋是临街门脸房（道厦），由此应认定李XX与刘XX间订立的口头房屋买卖合同成立，道厦是合同的标的，无争议。2、刘XX1997年10月22日书写的收据。3、李XX分别提供的证人李桂莲（其姑母）、姜桂兰（其母亲）、李书东（其哥哥）、许怀翠（其东邻居）、马学会（其西邻居）、唐国林（其姑父）、于海仁（其二姑父）、于桂霞（租房户）的证人证言。4、李XX向法庭出示的刘XX卖房时的房屋位置草图，证明刘XX卖房子时各房子的地理位置。5、产权人为刘XX的3918B房照复印件，原件在建昌房产处。6、诉争房屋的照片。通过李XX举证证据，形成证据链条，李XX与刘XX买卖房屋是依双方达成的口头协议办理的，除刘XX妻子李书红为见证人外，其他证人均无见证买卖房屋的过程，是房屋买卖之后得知李XX买了刘XX的房子。李XX1997年开始对房屋进行了维修改造，包括拆除临街门脸房（欲原址建设，城建部门干涉，未建成），四间瓦房改造修建临街门脸，院内添加建筑物（建偏房、建厨房、建厕所、建界墙）。后李书方将3918B房屋及院落出租，收取租金。李XX实际管理的院落，东与许怀翠间界墙，南至南大墙，北至瓦房北墙，西与马学会共用果品公司西院原北大门通道。1997年开始至2010年房屋开发前，李书方与刘XX对房屋的管理使用情况无争议。四间瓦房面积82.816㎡，道厦面积26㎡，四间瓦房为主物，道厦为从物。根据当地房屋交易习惯，交易时社会经济发展水平，李XX实际管理房屋及院落，拆除道厦的情况。李XX与刘XX系具有相应的民事行为能力人，房屋交付使用，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，其民事法律行为合法有效，应认定李XX与刘XX的房屋买卖合同中包含四间瓦房、道厦及院落。
综述，根据民事诉讼证据概然性理论，刘XX的抗辩证据弱与李XX的诉请证据。原审判决驳回李XX的诉讼请求，显系错误，应予纠正。李XX再审请求确认的四间瓦房买卖关系（合同标的四间瓦房道厦及院落）成立有效，予以支持。该案经建昌县人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第五十七条、第七十二条；《中华人民共和国合同法》第六条，第十条，第三十六条、第四十四条、第六十一条、第一百三十条；《中华人民共和国物权法》第十五条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条、第六十一条的规定，判决：申请再审人（原审原告）李XX与被申请人（原审被告）刘XX之间的房屋买卖合同成立有效（房屋买卖合同标的为四间瓦房，道厦及院落）。一审案件受理费950元，由被申请人（原审被告）刘XX承担。
刘XX不服（2014）建民再初字第00005号民事判决向本院上诉称，上诉人与被上诉人没有签订购房合同，仅仅为被上诉人出具了一张收据，所以被上诉人起诉的房屋买卖关系不成立，应该依法确认无效。一审法院认定双方的购房交易的合同包括四间瓦房，道厦及院落，缺少事实依据和法律依据，适用法律错误。一审法院以买卖关系为由掩盖违法的错误判决。一审法院认定房屋交付使用的现实也是错误。综上，一审法院判决事实不清，证据不足，适用法律错误，故申请撤销原判，发回重审或依法改判；上诉费用由被上诉人承担。
李XX辩称，上诉人与答辩人双方买卖的是四间瓦房，包括附属道厦及院落，并非只买卖道厦。答辩人与上诉人的买卖房屋四间瓦房，包括附属道厦及院落的行为有效。综上，应依法驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
本院二审查明的事实与（2014）建民再初字第00005号民事判决查明的事实一致。
本院二审认为，李XX与刘XX均承认，双方有房屋买卖行为，虽然双方没有签订书面的房屋买卖合同只达成了口头房屋买卖合同，但这并不违反法律关于合同形式的规定，口头合同也是订立合同的形式之一。本案中，双方当事人只是对房屋买卖合同的标的各持己见。李XX认为房屋买卖合同的标的为四间瓦房、道厦及整个院落，刘XX认为房屋买卖合同的标的仅为建东酒店的临街门脸房（亦称道厦）。所以，双方无争议的事实是对道厦的买卖。
本案双方争议的焦点在于合同买卖标的是否还包括四间瓦房及院落。首先，根据刘XX出具给李XX的收据背面的文字记载：房屋西侧与房屋山墙平行4米宽为界线。这一条款正说明了购买当时双方当事人已对诉争院落西面的界线进行过约定，从房屋西侧到与房屋山墙平行4米宽的部分面积也应是诉争院落的一部分。其次，姜桂兰（李XX、李书红的母亲）、李书东（李XX、李书红的哥哥）的证言也进一步印证了刘XX与李XX买卖房屋的事实，同时也说明了李XX提供的收据上买房款4.59万元的由来：系姜桂兰的丈夫为刘XX和李XX买房款一事从中调解，原购房款5.5万元，因无法实现套院墙导致价格变更房款少给刘XX0.9万元，实际给付刘XX4.59万元。最后，许怀翠的证言证实其与丈夫李国权于1997年正月花费5.1万元购买了李书红和刘XX的四间瓦房（房产证号为391**，建筑面积86.72㎡）包括院落。结合本案庭审中刘XX提供的李书红与李国权于1997年3月27日签订的房屋买卖契约更是印证了上一事实。同一时间（都在1997年）、同一地段（3917B、3918B房屋相邻）、房屋的建筑面积（3917B房屋建筑面积86.72㎡、3918B房屋建筑面积82.816㎡）和买卖价格（3917B房屋卖价5.1万元、3918B房屋卖价5.5万元）也相差无几。综合以上几方面所述，可以认定刘XX与李XX的房屋买卖合同的标的为四间瓦房、道厦及院落。故，对刘广军的上诉请求本院不予支持。
综上，建昌县人民法院（2014）建民再初字第00005号民事判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持建昌县人民法院（2014）建民再初字第00005号民事判决。
二审案件受理费950元，由上诉人刘XX承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白文革
代理审判员 王 静
代理审判员 侯秀菲
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 刘佳欣
本判决书援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。