沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初9652号
原告（反诉被告）：沈阳新兴服装开发有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路235号。
法定代表人：王德财，该公司董事长。
委托代理人：娄巍，该公司工作人员。
被告（反诉原告）：北京全美星期五服饰有限公司，住所地北京市丰台区卢沟桥南里2号院3号楼五层5078。
法定代表人：刘玉博，该公司经理。
委托代理人：张志坚，辽宁登科律师事务所律师。
原告（反诉被告）沈阳新兴服装开发有限公司诉被告（反诉原告）北京全美星期五服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日受理后，依法组成由本院审判员杨晓霞担任审判长并主审、人民陪审员段静伟、吕超参加评议的合议庭，于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告沈阳新兴服装开发有限公司的委托代理人娄巍，被告北京全美星期五服饰有限公司的法定代表人刘玉博、委托代理人张志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳新兴服装开发有限公司诉讼请求：1.依法判决被告支付原告租金2016年5月1日至2016年7月31日共计350000元；2.依法判决被告支付原告物业费2016年2月1日至2016年6月30日共计24375元；3.本案所有诉讼费由被告承担。
事实与理由：2015年10月6日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定被告租赁原告位于沈阳市沈河区中街路235号1F00B号商铺经营服饰，租赁期限为5年，月租金116667元，租金支付方式按季度支付。被告应在2016年4月15日一次性交纳2016年5月1日至2016年7月31日租金350000元，但是被告从2016年4月15日开始仍拖欠原告租金2016年5月1日至2016年7月31日共计350000元。原告向被告多次催交租金，被告至今没有支付拖欠的租金。
租赁合同5.2条款，双方约定物业管理费用标准该商铺建筑面积每平方米25元/月，被告租赁面积为195平方米，每月的物业管理费为4875元。被告从2015年2月1日至2016年6月30日，应交纳物业费为24375元。原告向被告多次催交物业管理费，被告至今依然拖欠物业管理费。
综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时向原告支付租金。但是，被告却无理拒不支付租金至今。由于被告不能依约向原告支付租金，致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。
被告北京全美星期五服饰有限公司辩称，1.被告不欠原告租金。按照双方合同履行情况，被告在租赁期内曾与原告沟通延续营业免租期，免除租金申请。2.被告不欠原告物业费，原告对物业费无请求权。原告系服装公司，按合同约定，物业费收取应与原告指定的物业公司签订物业合同，因物业合同没有签订，所以物业费收取无合同依据。应当驳回原告的诉讼请求。
反诉原告北京全美星期五服饰有限公司反诉请求：1.退还租金27216元；2.退还履约保证金233333元；3.退还装修保证金5000元；4.赔偿违约金350000元，反诉费由被反诉人承担。
事实及理由：因被反诉人迟延交铺及商场装修影响反诉人正常经营，经反诉人申请被反诉人同意减免37天租金，首期租金的余额应予返还；经反诉人申请被反诉人同意终止合同履行，按照合同约定履约保证金理应返还；反诉人装修期间未发生损害被反诉人利益的行为，装修保证金应当退还，被反诉人违反了合同约定延期交铺，应当按照合同约定支付违约金。
反诉被告沈阳新兴服装开发有限公司辩称，双方合同在2015年10月6日签订，双方签订期限为5年，合同第5.1款约定租金问题，每年140万元，履约保证金第一款明确表示不可抵扣租金。关于物业费的约定也经双方协商一致。关于反诉原告提出的赔偿的问题，我认为应由反诉原告赔偿反诉被告损失35万元。合同第12.4条也有关于违约的约定。
经审理查明，2015年10月6日，原告作为甲方、被告作为乙方，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定，1.2乙方与甲方签订租赁合同的同时必须与甲方指定的管理公司签订物业管理协议。2.1租赁甲方位于沈阳市沈河区中街路235号1F00B号商铺经营服饰。3.1租赁期限为5年，即2016年2月1日至2021年1月31日止。（租赁期起始日以甲方书面通知乙方的商铺交付日起算三个月装修免租期满为准）。5.1年租金为140万元，装修免租期3个月，履约保证金：233333元。5.2租赁期内乙方须向甲方或甲方委托的物业管理公司缴纳物业管理费，管理费标准按该商铺建筑面积每平米25元每月按月支付。5.3租金支付方式按季度支付，即乙方须于每个交费期最后一个月的15天前向甲方支付下个交费期的租金。5.5乙方应按照本合同第5条约定时间支付租金、水电费、管理费及本合同约定的其他费用。逾期支付超过三日的，自第四日起至第十五日，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠款总额的千分之一向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。如逾期支付超过十五日的，自第十六日起至第三十日期间，每逾期一日，乙方需按照逾期支付欠缴总额的千分之五向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。逾期支付超过三十日的，甲方有权单方面解除合同、没收履约保证金并要求乙方支付拖欠的租金、管理费及相应滞纳金、并按本合同第12.4条约定要求乙方赔偿违约金。6.1乙方应在本合同签署后的三个工作日内向甲方支付履约保证金233333元及第一个交租期的租金350000元，以保证其履行本合同的所有条款及经营管理规则。如乙方未能在约定时间内向甲方交清本合同约定的履约保证金及第一个交租期租金的，本合同自动失效，甲方无需为解除合同而承担任何责任。6.2甲方应当在收到乙方支付履约保证金后的5个工作日内向乙方开具收据。履约保证金在租赁关系终止后，若乙方未发生本合同约定的违约责任或欠费，且乙方完成如下所有事项后30日内将履约保证金或其余额（折扣或冲抵后如有）无息返还给乙方：（一）乙方按甲方要求将商铺恢复原状交还甲方，并提供甲、乙双方签署的租赁商铺交还确认书；（二）乙方付清租赁期间发生的全部的租金、水电费、管理费及其他各项费用；（三）乙方将履约保证金收据原件交还甲方，否则甲方有权拒付；保证金收据不得用作他用，包括但不限于质押等；（四）乙方在租赁关系终止后30日内办理完毕租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。8.2乙方需在商铺交付当天向甲方交清装修管理费/装修保证金和/装修垃圾运输费合计5000元，逾期未付视为乙方未根据甲方书面通知的交付日前来办理该商铺家交付手续，甲方有权拒绝交付该商铺，一切责任及后果均由乙方自行承担，与甲方无关。12.4在合同租赁期内，任何一方违反合同约定，或单方提前终止合同，违约方须赔偿守约方相等于三个月租金作为违约金。12.5甲方同意，在双方协商一致的情况下，乙方提前90天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不返还外，无需承担本合同项下的其他违约责任。合同附件6约定了租金支付时间及金额即第一年支付租金自2015年11月1日至2016年1月31日止等。
2015年12月1日，双方签订了《商铺交付确认书》载明“依据甲乙双方于2015年12月1日签订的《租赁合同》约定，对位于沈阳新兴服装开发有限公司都会名城1层商铺编号1f00b双方在现场进行了交付验收。经双方在现场核实，甲方交付的商铺符合合同约定的《交铺标准》的条件，乙方没有异议。甲、乙双方确认，自验收之日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用等”。
合同签订后，2015年10月20日被告缴纳履约保证金233330元、一个季度（2016年3月2日至6月1日的租金，2015年12月1日入住至2016年3月1日为合同约定的免租期）的租金350000元，同年12月1日缴纳管理费5000元，原告于同日交付商铺。2016年7月4日，被告将商铺交回原告，停止使用，双方已实际解除合同。
原、被告双方因拖欠费用一事产生矛盾，协商未果，原告起诉来院。
上述事实，有当事人陈述、《租房合同》、收款收据等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《租房合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告已履行合同义务交付商铺，被告已按合同约定的数额交付了一个季度的租金及合同履约金、装修管理费，2016年6月2日至7月4日（被告交付商铺之日）的租金116667元未缴纳，但自被告进入商铺之日，原告一直进行施工装修，其中包括被告商铺毗邻部位，在一定程度上影响了被告的经营，被告因此对此与原告负责人沟通，原告虽未以公司的形式作出明确手续，但亦有减免租金的意思表示，且被告并无其他违约行为，故为了补偿被告因原告的装修行为遭受的损失，结合本案的实际情况，应给予被告减免一个月租金即116667元为宜。因该减免租金数额可抵顶上述所欠租金数额，被告即不再欠被告租金，本院因此对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付物业费2016年2月1日至2016年6月30日共计24375元的诉讼请求，因原告未提供被告与物业公司签订物业服务合同及其为原告提供物业服务的证据，故本院对该项请求因证据不足，不予支持。
关于被告以原告承诺其因装修给被告带来不便，故而免除被告两个月租金为由，要求原告退还租金27216元的反诉请求，因证据不足，本院不予支持。关于被告要求原告退还履约保证金233333元的反诉请求，因不符合《租赁合同》约定即6.2条“履约保证金在租赁关系终止后，若乙方未发生本合同约定的违约责任或欠费，且乙方完成如下所有事项后30日内将履约保证金或其余额：……”。12.5条“甲方同意，在双方协商一致的情况下，乙方提前90天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不返还外，无需承担本合同项下的其他违约责任。”被告尚欠原告租金，虽然本案可视为双方协商一致解除合同，但属于被告提前解除合同，根据上述合同约定，履约保证金不返还，故本院对该项反诉请求不予支持。关于被告要求原告退还装修保证金5000元的反诉请求，因无合同约定及相关法律规定，故本院对该项反诉请求不予支持。关于被告要求原告赔偿违约金350000元的反诉请求，因合同明确约定3.1条“租赁期限为5年，即2016年2月1日至2021年1月31日止。（租赁期起始日以甲方书面通知乙方的商铺交付日起算三个月装修免租期满为准）”，双方有书面通知的交付日期为12月1日，且实际履行，而被告所述合同附件6，是对租金的约定，并非是明确交付日期，迟延交付商铺的违约责任，因证据不足，本院对此项反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告沈阳新兴服装开发有限公司的全部诉讼请求；
二、驳回被告北京全美星期五服饰有限公司的全部反诉请求。
案件受理费6915元，由原告沈阳新兴服装开发有限公司自行承担；反诉费9955.49元，由被告北京全美星期五服饰有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨晓霞
人民陪审员 段静伟
人民陪审员 吕 超
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 张 博
本案判决所依照的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。接触合同条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行，中止履行；已经履行的，根据履行情况和和同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。