广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1279号
上诉人（原审原告）：孟天智。
委托代理人：胡正东，广东泰旭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市金众房地产有限公司。住所地：东莞市南城区新城市中心区鸿福路***号第一国际百安中心*座709。
法定代表人：朱凯。
委托代理人：李永华，该公司员工。
上诉人孟天智因与被上诉人东莞市金众房地产有限公司（以下简称金众公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法南民一初字第538号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月10日，孟天智向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、金众公司向孟天智支付从2012年5月15日起暂计算至2014年3月10日共计逾期660天交房的违约金人民币175560元（660天×1330000元×2／10000）；2、金众公司按照诉讼请求1中违约金的计算标准向孟天智支付从2014年3月11日起直至金众公司实际交房之日的违约金；3、金众公司承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明：2012年4月23日，孟天智、金众公司双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定孟天智向金众公司购买位于东莞市南城区黄金路809号金众?葛兰溪谷32栋2单元802号房，建筑面积159.4平方米，房价款1330000元，金众公司应于2011年11月30日前将经验收合格的商品房交付给孟天智。合同第六条约定：“买受人于2012年4月23日前，向出卖人支付首期房款800000元，剩余房款530000元由买受人向银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”；合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”；合同附件五第五条第3款约定：“买受人应按出卖人发出的《入伙通知书》中的期限内办理入伙手续，验收该商品房，签署《收楼书》交出卖人签收……买受人不按《入伙通知书》中的期限办理入伙手续的，拒绝验收或拖延验收时间的，自《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，视为出卖人已经完成交付义务，本商品房于该日已交付买受人”；合同附件五第八条约定：“1、买受人确认：南城区宏景中心汇景台3单元9049D为出卖人合法、有效之书面通知送达地址。2、出卖人按合同确定的买受人的地址发出的书面通知，以买受人签收日或发出地的邮戳日为该通知的到达日……”合同另对其他相关事项进行了约定。
合同签订后，孟天智向金众公司支付了首期房款800000元，孟天智于2012年5月15日与中国建设银行股份有限公司东莞市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，由银行发放贷款530000元用于支付剩余房款，并于当日办理了《商品房按揭登记证明书》。金众公司于2012年6月20日向孟天智开具了购房款1330000元的发票。另查，涉案商品房所属工程已于2011年11月4日取得竣工验收备案证书。金众公司曾在2011年11月3日的东莞日报发出入伙公告，称金众?金域中央房产32栋-35栋已具备入伙条件，其中32栋于2011年12月28日起办理入伙和交付。金众公司主张涉案商品房在孟天智、金众公司双方签订《商品房买卖合同》时已具备交付条件，金众公司已告知孟天智可以收楼。金众公司并主张其于2013年4月28日通过特快专递的方式向孟天智发出了《入伙通知书》，金众公司提供了邮件详情单及查询单为证，邮件详情单显示邮件号为EE604151400GD，收件人为孟天智，地址为《商品房买卖合同》约定的孟天智的送达地址，查询单显示该邮件于2013年4月28日由本人收。孟天智主张金众公司于2013年4月28日通过特快专递的方式向孟天智邮寄的材料为一份《房产证办理通知书》，并非《入伙通知书》。孟天智并主张其于2014年4月5日收到金众公司发出的一份《催告通知书》，金众公司在该通知书中称在签订销售合同时已通知孟天智办理入伙，至今仍未办理，金众公司特致函要求孟天智前往管理处办理入伙。孟天智认为金众公司向孟天智发出的上述《房产证办理通知书》及《催告通知书》均不能作为金众公司通知孟天智收楼的文件，金众公司至今未书面通知孟天智办理交付手续。孟天智至今未办理涉案商品房的收楼手续。
原审法院认定上述事实的证据有：孟天智提交的商品房买卖合同、借款合同、商品房按揭登记证明书、发票、契税完税证、办证证明、维修基金收据、房产证办证通知书、催告通知书，金众公司提交的竣工验收备案证书、入伙公告、情况说明、商品房买卖合同、邮件详情单、查询单，以及原审法院的庭审笔录等。
原审法院认为：孟天智、金众公司双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。
《商品房买卖合同》约定的商品房交付时间即2011年11月30日早于孟天智、金众公司双方签订合同的时间，应视为孟天智、金众公司双方对商品房交付时间的约定不明确，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，在《商品房买卖合同》签订后，孟天智可随时要求金众公司向其交付涉案商品房。孟天智没有证据证明其起诉前曾向金众公司要求交付商品房，而孟天智确认金众公司于2014年4月5日向其发出了《催告通知书》，金众公司在该通知书中要求孟天智前往金域中央管理处办理入伙，应视为金众公司已履行了合同第十一条约定的书面通知义务。孟天智于2014年3月10日提出本案诉讼，要求金众公司履行交付商品房的义务，金众公司于2014年4月5日向孟天智发出《催告通知书》，原审法院认为金众公司已在合理期限内履行书面通知孟天智办理交付手续的义务。故金众公司不存在逾期交房的行为，孟天智诉请金众公司支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回孟天智的诉讼请求。本案诉讼费1906元，由孟天智负担。
上诉人孟天智不服原审判决，向原审法院提起上诉称：（一）案涉合同约定了明确的交付期限。案涉合同约定的交付日期早于签订合同时间，故按照公平原则，金众公司应当交付商品房的时间为孟天智支付完毕全部购房款之日即2012年5月15日。孟天智按照合同约定的期限支付完款项的行为即表明孟天智要求金众公司在孟天智支付完全部款项后交付商品房。（二）金众公司2014年4月5日发出的《催告通知书》不能视为其已经履行了通知交付义务，该通知是一审起诉后发出的，发出通知时已距签订合同将近两年，严重侵犯了孟天智的权益。据此，请求原审法院：1、撤销原审判决。2、判令金众公司向孟天智支付2012年5月15日至2014年3月10日共计660天的逾期交房违约金175560元。3、判令金众公司按照上述上诉请求2中违约金的计算标准向孟天智支付从2014年3月11日至金众公司实际交房之日的违约金。4、本案诉讼费由金众公司承担。
被上诉人金众公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。金众公司不存在违约行为，不需承担违约金和诉讼费。一审开庭后金众公司三次快递书面通知孟天智入伙，孟天智一直没有搬入。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案是金众公司出售已竣工验收的房屋，故本案案由应为商品房销售合同纠纷，原审法院认定为商品房预售合同纠纷有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对孟天智上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：金众公司是否存在逾期交房的违约行为。《商品房买卖合同》约定的商品房的交付时间早于双方签订合同的时间，双方对此也并未进行补充约定，应视为双方对商品房交付时间约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，金众公司可以随时履行，孟天智也可随时要求金众公司履行交付商品房的义务，但应当给予金众公司必要的准备时间。孟天智主张其多次向金众公司要求交付商品房，但孟天智并未提供任何证据予以证明，金众公司也不予确认，故孟天智应承担举证不能的不利后果。现孟天智于2014年3月10日提起本案诉讼，应视为孟天智以诉讼方式要求金众公司履行交付商品房的义务，金众公司在2014年4月5日向孟天智发出《催告通知书》，其已在合理期限内履行书面通知孟天智办理交付手续的义务，故金众公司不存在逾期交房的违约行为，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。孟天智的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3811.2元，由上诉人孟天智负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年十月八日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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