江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第00475号
上诉人（原审被告）孙开梅，居民。
委托代理人王玉林，仪征市盛昌法律服务所工作者。
被上诉人（原审原告）刘祥桂，丰仪装饰城经营者。
委托代理人顾兴云，江苏中立信律师事务所律师。
上诉人孙开梅因与被上诉人刘祥桂房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2014）仪民初字第01921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘祥桂在一审中诉称：2013年6月30日，其与孙开梅签订租赁合同书1份，约定刘祥桂将仪征市真州镇丰仪装饰城（以下简称丰仪装饰城）西北侧角房屋出租给孙开梅，租赁期限为2013年10月1日起至2014年9月30日止。租赁合同届满，孙开梅应当立即腾清承租的经营场所，否则每逾期一日，加收滞占费300元，并承担年租综合费用的20%作为违约金，若造成刘祥桂其他损失的应予赔偿。现租赁合同已届满，刘祥桂多次催促孙开梅交还房屋，但孙开梅均未能办理房屋交接手续。孙开梅拒不搬离租赁场所，给刘祥桂造成损失。故现诉至法院，要求孙开梅立即搬出租赁场所，给付刘祥桂房屋占有使用费21000元（300元／天×70天，从2014年10月1日计算到2014年12月9日），承担违约金11520元（57600元×20%）；并由孙开梅承担本案的诉讼费用。
孙开梅在一审中辩称：2013年6月30日的合同是我跟刘祥桂签的，所承租的房屋也是在丰仪装饰城西北角，我租了三间半房屋，年租金为57600元，租期现已满。但我一天都没有拖延刘祥桂的时间，没有占有刘祥桂的房屋场地。虽然我跟刘祥桂签的合同是从2013年10月1日开始租赁期，但是我同刘祥桂在2012年7月6日就涉案房屋签订过1份租赁合同，租赁期限为2012年10月1日起至2013年9月30日止。由于在我承租前还有一个租户没有搬走，2012年7月6日签订的合同上注明了按照实际租房时间计算，所以导致我与刘祥桂20**年6月30日所签合同的实际租赁期应为2013年10月10日起至2014年10月9日止。但是2014年10月9日刘祥桂的会计休息，我在次日已经把钥匙放在刘祥桂的桌子上，刘祥桂的会计知道。同时依据合同第七条第三项的约定，我拖欠费用达十日以上，刘祥桂即可对扣留财产作变价处理，强行收回。现我店里面的物品被刘祥桂扣留，导致我不能搬出。所以我没有占有刘祥桂的场地，我不应承担占有使用费和违约金。即使我违约，违约金的标准也过高，要求依法调整。我交给刘祥桂的履约保证金，另外向刘祥桂主张。
原审查明：丰仪装饰城系个体工商户，其经营者为刘祥桂。2006年6月28日，丰仪装饰城与仪征市万年集贸市场签订租赁协议，承租仪征市西园农贸市场的场地及房屋用于丰仪装饰城经营使用。租赁期限从2006年11月1日起至2026年10月31日止。
2012年7月6日，丰仪装饰城与孙开梅及其丈夫夏连宝签订丰仪装饰城经营场地（经营房）租赁合同书1份，约定丰仪装饰城将所属丰仪装饰城西北角三间房屋出租给孙开梅专营地板，租赁期为2012年10月1日起至2013年9月30日止。房屋年租金为31400元，年物业管理费15000元，水费180元／年，电费按1.2元／度支付。该合同第十一条其他约定事项载明“承租不得经营与合同无关产品。（已交钥匙2把）承租方按实际租房时间计算，双方另行确定”。该合同还对合同履约保证金、各方权利和义务、违约责任、续签合同等进行了约定。
2013年6月30日，丰仪装饰城（甲方）与孙开梅（乙方）再次签订丰仪装饰城经营场地（经营房）租赁合同书1份，约定丰仪装饰城将所属丰仪装饰城西北侧角房屋出租给孙开梅专营地板，租赁期为2013年10月1日起至2014年9月30日止。房屋年租金为38400元，年物业管理费19200元，水费180元／年，电费按1.2元／度支付，其中年租金和年物业管理费简称年租综合费用。该合同第七条第3项载明“合同终止后，乙方应于终止之日起24小时内腾清承租的经营场地（经营房）。如逾期未腾让，则每逾期一日加收滞占费300元；逾期达十日以上的，则视为对甲方的侵权，甲方有权强行收回，并对该房屋内的物品进行扣留，并可任意处置。同时按所欠费用的一倍加收乙方滞纳金，乙方拖欠费用达十日以上，甲方即可对扣留财产作变价处理。”合同第八条第2项载明“乙方违反合同的，应向甲方支付年租综合费用的20%作为违约金，……”。该合同还对合同履约保证金、各方权利和义务、合同的终止和解除、续签合同等进行了约定。
合同履行期满后，刘祥桂以丰仪装饰城名义分别于2014年10月9日、2014年10月22日向孙开梅发送催告函，要求孙开梅搬出租赁房屋并结清相关费用（包括但不限于逾期占有使用费和违约金等），办理交接手续。两份函件，孙开梅均已收悉。
本案在审理过程中，原审法院于2014年12月15日组织刘祥桂、孙开梅前往涉案房屋现场，打开房屋门，并由刘祥桂、孙开梅双方办理房屋交接手续。刘祥桂撤回要求孙开梅搬出涉案租赁场所的诉讼请求。
原审认为：刘祥桂、孙开梅签订的丰仪装饰城经营场地（经营房）租赁合同书系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。对于租赁期限，合同已明确约定为2013年10月1日起至2014年9月30日止。孙开梅抗辩认为，租赁期限应当为自2013年10月10日起到2014年10月9日止，但未能提供证据证明双方在2013年6月30日签订合同后，对合同履行期限进行了变更。故对孙开梅的此抗辩意见，原审法院不予采信。租赁合同书约定的租期届满，双方租赁关系终止，孙开梅应当将租赁物返还刘祥桂。孙开梅未能按时返还租赁物，对占用租赁房屋期间，应当支付占有使用费。对于房屋占有使用费的计算，根据合同约定，孙开梅应于合同终止之日起24小时内腾清承租的经营场地。故房屋占用天数应当从合同终止24小时后即2014年10月2日计算到刘祥桂主张的截止之日2014年12月9日，共计69天。双方约定孙开梅逾期腾房，按300元／天加收滞占费，故孙开梅应当给付刘祥桂房屋占有使用费为20700元（300元／天×69天）。孙开梅辩称其已经于2014年10月10日将房屋钥匙交付给刘祥桂，不能搬出租赁房屋系刘祥桂扣留其物品，但未能提供证据予以证实，刘祥桂亦不予认可，故对孙开梅的该辩解意见，原审法院不予采纳。就孙开梅逾期返还租赁房屋的行为，刘祥桂已请求孙开梅支付房屋占有使用费，且该费用计算标准300元／天，高于依照双方合同约定的年租综合费用标准（57600元／365天=157.81元／天），刘祥桂因孙开梅逾期交还租赁房屋的损失已得到弥补，再请求孙开梅支付违约金，于法无据，故对刘祥桂要求孙开梅支付违约金11520元的请求，不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、孙开梅于判决生效之日起10日内给付刘祥桂房屋占有使用费20700元。二、驳回刘祥桂的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，依法减半收取306.5元，由刘祥桂负担111.5元，孙开梅负担195元；此款孙开梅应负担部分，刘祥桂已垫付，由孙开梅于判决生效之日起10日内给付刘祥桂。
判决后，孙开梅不服，向本院提起上诉称：原审判决孙开梅支付房屋使用费20700元，与事实不符。孙开梅在合同到期后已经让出承租房屋，且依据合同约定，即便未让出房屋，刘祥桂也仅能主张3000元的房屋使用费。综上请求：撤销原判，依法改判，诉讼费用由刘祥桂承担。
刘祥桂答辩称：1、虽然合同中约定逾期甲方可任意处置相关物品，但该约定是刘祥桂的权利而非义务，该约定的目的是希望孙开梅积极的履行合同，现实中刘祥桂也从未任意处置过任何物品，而是多次与孙开梅沟通协调，要求其搬出物品，交还租赁房屋；同时在此期间，刘祥桂通过EMS发函要求孙开梅交还房屋，但是孙开梅均不予以理睬，甚至在法庭审理阶段，一直主张并强调租赁房屋内还有众多物品。综上请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理期间，孙开梅申请证人吴某、张某到庭作证，证明：吴某、张某曾于2014年10月7日、10月9日帮孙开梅从讼争房屋搬出存放的物品。
孙开梅的质证意见：证人证言进一步佐证了孙开梅搬家交付承租房屋的事实。
刘祥桂的质证意见：2014年10月7日、10月9日，孙开梅未通知刘祥桂其已搬家，所以刘祥桂无法确认当日发生的事实。即使证人证言是真的，也不能确认孙开梅按照合同履行了自己的义务。按照常理分析，所有东西都搬完了，应当及时交还房屋，但是孙开梅却告知刘祥桂房屋内有物品，刘祥桂于2014年10月9日、10月22日向孙开梅发函催告，要求办理交接手续，但孙开梅不予以理睬。一审阶段审理时，孙开梅依旧确认屋内仍有物品。
本院认为：即便上述证人证言具有真实性，亦只能证明孙开梅曾于2014年10月7日和10月9日搬家的事实，而不能证明孙开梅已经向出租人刘祥桂返还了承租的房屋，故上述证人证言与本案不具关联性。
二审审理期间，孙开梅向法庭提交以下几组证据：
1、1份书面记录，内容为证人张某为孙开梅搬家的记录，证明：孙开梅已于2014年10月7日、10月9日迁出了承租房屋。
2、仪征市春晖吊顶材料总汇出具的《证明》、仪征市爱家板材营业部于2014年12月11日出具的《证明》、仪征市福莱萌木门专卖店出具的《证明》，均用以证明：孙开梅于2012年10月11日开始租房，2014年10月9日结束搬出。
3、仪征市真州镇丽牌卷门厂于2014年10月9日出具的《证明》，证明：孙开梅在那里买了一把锁，然后将承租房屋锁起来了，并把钥匙交给了刘祥桂。
4、孙开梅与秦学飞现场谈话录音，证明：承租房屋的上一任承租人拖延了10天才将房屋交给孙开梅，进一步印证孙开梅实际承租房屋的时间晚于协议载明的时间。
刘祥桂的质证意见：1、对于证据1、2、3，因均属于证人证言范畴，上述人员应当到庭接受质证；其中证据3，其证明内容仅为锁一把，并无交钥匙的内容。对上述证据的真实性、关联性均不认可，上述证据证明的内容与孙开梅在一审起诉前和庭审中的观点也互相矛盾。2、对于证据4，其不符合证据规则的形式，且对于其内容也不予以认可。
本院认为：对于证据1，系属到庭证人张某的证言，如前所述，该证据与本案不具关联性；对于证据3，因其内容仅为购买锁一把，故与本案不具关联性；对于证据2、4，因讼争所涉租赁协议明确载明租赁期限始于2013年10月1日，该租赁协议属于书证，现孙开梅提供的上述证据的证明力不足以推翻租赁协议的明确约定，故本院对此证据不予采纳。
本案二审的争议焦点是：孙开梅是否应当向刘祥桂支付房屋使用费？如应支付，数额如何确定？
本院认为：首先，孙开梅与刘祥桂签订的房屋租赁协议明确约定，承租期间为2013年10月1日起至2014年9月30日，虽孙开梅上诉认为承租起始时间应为2013年10月9日，但如前所述，本院认为，孙开梅提供的证据并不足以推翻租赁协议的记载；对于孙开梅何时向出租人交付讼争的房屋，孙开梅虽上诉主张其于2014年10月9日即交付了承租房屋，但孙开梅在一审审理过程中，在原审法院多次询问确认的情况下，依旧陈述承租房屋内其尚有财物未搬清，依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十二条之规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证；现孙开梅上诉提供的证据不足以推翻其在一审中的自认，故孙开梅交付讼争承租房屋的时间仍应为原审法院组织双方交接的时间，而非现孙开梅主张的时间。其次，对于房屋使用费的标准。讼争双方在租赁协议中明确约定了逾期占用的使用费标准为300／天，结合双方间的房屋租金标准，以及孙开梅系租赁合同的违约方，故本院认为，原审法院以约定的标准判令孙开梅承担房屋使用费用，并无不当。至于孙开梅上诉认为，依据租赁协议，刘祥桂也仅能收取3000元的房屋占用费，则系其对于双方间合同的错误理解，亦不符合常理。再次，对于孙开梅在二审审理期间向法庭申请调查仪征市丰仪装饰北路口监控录像用以证明其于2014年10月9日搬家事实的申请，如前所述，因与本案租赁纠纷的处理并无关联，故本院不予准许。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人孙开梅的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费613元，由孙开梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一五年四月十七日
书 记 员 王 媛
附本判决所依照的法律和司法解释条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。