新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新审二民提字第17号 申请再审人(一审原告、二审上诉人)：沈安珍，女，汉族，1951年1月31日出生，新疆蝶王内衣针织厂退休职工，住乌鲁木齐市。 委托代理人：高希彬，男，汉族，1946年8月11日出生，乌鲁木齐市新市区政府退休干部，住乌鲁木齐市。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：新疆星云房地产开发有限公司。住所地：乌鲁木齐市。 法定代表人：周新桥，该公司总经理。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：娄淑玲，女，汉族，1964年7月15日出生，个体工商户，住乌鲁木齐市。 委托代理人：刘瑞平，新疆众望律师事务所律师。 申请再审人沈安珍因与被申请人新疆星云房地产开发有限公司（以下简称星云公司）、娄淑玲所有权确认纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院(2013)乌中民四终字第52号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年3月25日作出（2014）新民申字第49号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人沈安珍的委托代理人高希彬，被申请人星云公司法定代表人周新桥，被申请人娄淑玲及其委托代理人刘瑞平，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2012年3月6日，一审原告沈安珍向乌鲁木齐市新市区人民法院起诉称，1995年4月25日，原告沈安珍与被告星云公司（原新疆大西洋房地产开发公司）签订《联建合同》，约定双方共同投资在乌鲁木齐市新市区南三路市场内建底商住宅楼，甲方（原告）在北头建设一个单元，甲方投入的资金所建房屋产权归甲方所有。后又于1996年12月25日签订《补充合同》，约定了甲、乙双方各自每层的产权面积及办理房产证、土地证等问题，底商住宅楼竣工后被告将联建楼的产权证办在其名下，不给原告办分证。原告对此于1997年6月将被告诉至乌鲁木齐市中级人民法院，经过该院及新疆自治区高级人民法院的一、二审审理，判决原被告双方签订的《联建合同》及《补充合同》合法有效，双方应共同全面、严格的履行合同。判令被告30日内给原告沈安珍办理房屋产权和土地证的过户。乌鲁木齐市中级人民法院强制执行，现按合同的约定属于原告的房屋已基本办理了房屋产权证。星云公司与娄淑玲在签订房屋买卖合同时，沈安珍与星云公司的联建纠纷正在诉讼中，星云公司将有争议的房屋转让，违反了有关法律规定。我方与星云公司的合同也先于星云公司与娄淑玲的合同，还有被告星云公司于2000年将属于原告的星云商住楼一层商铺中的建筑面积18.1平方米卖给了被告娄淑玲并将产权证办在了娄淑玲名下。原告沈安珍认为二被告将属于原告的18.1平方米的房屋买卖不合法，属于无效行为。故请求判令1、被告星云公司与被告娄淑玲签订的房屋买卖合同中涉及原告建筑面积18.1平方米无效；2、注销被告娄淑玲名下的房屋产权证中的属于原告的一层商铺建筑面积18.1平方米的产权，并判决该部分的房屋产权归原告沈安珍所有。具体位置是从西墙根向东5.18米×从11框向南5.33米；3、由被告承担本案诉讼费。一审被告星云公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。一审被告娄淑玲辩称，本案诉争的房产系被告娄淑玲善意取得，原告沈安珍与被告星云公司之间的买卖合同，娄淑玲并不知情。且现在该房屋应经办理了房产证，房子交付至今已经10多年了，被告娄淑玲已经交清所有税费，其购房手续合法，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 乌鲁木齐市新市区人民法院一审查明，1995年4月25日，沈安珍与新疆大西洋房地产开发公司(以下简称大西洋公司)签订了关于双方联合在新市区南三路市场内开发底商住宅楼的《联建合同》，约定：沈安珍投资与大西洋公司联合建设本工程，沈安珍在北头建设一个单元，沈安珍投入的资金所建房屋产权归沈安珍所有。因沈安珍无房屋经营权，若需出售房屋可委托大西洋公司按物价部门定价出售，所产生的销售税、费均由沈安珍承担，其余房款归沈安珍。1995年6月2日，大西洋公司变更登记为星云公司，乌鲁木齐市工商行政管理局给星云公司核发了《企业法人营业执照》；1996年l2月2日，自治区建设厅给星云公司核发了《房地产开发企业资质证书》。1996年12月25日，因双方共同投资兴建的底商住宅楼即将完工，沈安珍与星云公司就房屋产权划分问题签订了《补充合同》，约定：根据总合同(联建合同)第一条沈安珍建一个单元(当时双方商定建三个单元，面积均等，一个单元就是三分之一面积，先定合同后设计的图纸，因种种原因设计的现在北头单元不足三分之一的建筑面积，但沈安珍分得三分之一产权面积不变)三分之一产权，星云公司三分之二产权划分，均按建筑面积：2、一层楼总面积718平方米，减去补偿341.3平方米，实有面积376.9平方柴，沈安珍125.63平方米，星云公司251.26平力米，沈安珍在北头(包括)拆迁补偿的105.3平方米)，星云公司在中间大厅。1997年，双方联建合同违约纠纷赔偿一案，经新疆维吾尔自治区高级人民法院(1997)新民终宇第126号判决，认定双方签订的《联建合同》及《补充合同》均有效。2000年1月6日，新疆维吾尔自治区高级人民法院(1999)新审民监字第29号民事裁定书，裁定该案由新疆维吾尔自治区高级人民法院进行再审。再审期间，中止原判决的执行。2003年3月10日，乌鲁木齐市中级人民法院就双方之间的联建合同纠纷作出(2002)乌中民初字第135号民事判决书，后新疆维吾尔自治区高级人民法院于2006年3月6日作出(2003)新民一终字第9O号民事判决书，认定双方签订的《联建合同》及《补充合同》有效，星云公司自该判决生效之日起三十日内给沈安珍办理联建星云商住楼的产权过户手续。经乌鲁木齐市中级人民法院及新市区人民法院执行，沈安珍共取得了乌鲁木齐市新市区南三路l61号1栋1层三套营业用房(面积共计l82.l平方米)的房屋所有权。 另查明，1997年2月12日，娄淑玲曾与星云公司签订商品房预售合同书：约定：娄淑玲向星云公司购买位于星云商厦第五层，建筑面积l03.22平方米，售价总计为220271.48元的住宅一套。2000年6月21日，因乌鲁木齐铁路运输中级法院裁定查封了星云公司位于新市区二官农贸市场内的商住楼，沈安珍、娄淑玲及其他申请人曾一起署名，向乌鲁木齐铁路运输中级法院提交案外人执行异议申请书，要求该院撤销对各位申请人房屋的查封。2000年8月31日，娄淑玲与星云公司签订《商品房购销合同》，约定：娄淑玲向星云公司购买位于新市区河南西路商品房一套，房号为第l幢l层1-9号，土地使用权证号为(97)第8000352，土地面积为1117平方米，土地使用权年限自1995年2月21日至2045年2月2O日止，商品房名称为星云商住楼，娄淑玲购得的商品房建筑面积58.96平方米(其中实得建筑面积47.78平方米，公摊部位与公用房屋分摊建筑面积11.18平方米，分摊系数0.234)，该商品房单价为每平方米6000元，总金额为353760元。2000年8月31日，娄淑玲向星云公司一次性交纳了全部房款，并交纳了契税。后乌鲁木齐市房产管理部门给娄淑玲颁发了私房产权证。2007年9月11日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心给娄淑玲换发了房屋所有权证。 乌鲁木齐市新市区人民法院一审认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。娄淑玲在与星云公司签订商品房买卖合同后，经过合法程序取得了包括本案讼争面积在内的房屋所有权证，已经证明其对房屋所有权证所载明的面积享有占有、使用、收益和处分的权利。而综合沈安珍陈述的事实及其提供的相应证据，沈安珍的陈述中包含了两个问题： 第一，沈安珍对起诉所要求确认的l8.l平方米是否享有权利。沈安珍认定该18.1平方米属于其所有的依据是，已经生效判决认定有效的沈安珍与星云公司签订的《补充合同》中对一层面积的划分，用划分给星云公司的一层的总面积减去分别与星云公司签订一层商品房预售合同书及拆迁补偿协议的若干个人及单位在合同或协议上注明的面积之后，推定星云公司转让给娄淑玲房屋面积中的一部分属于沈安珍所有；且不论沈安珍提供的上述证据均属复印件，即使上述证据均属真实，沈安珍亦未举证证明上述合同及协议是否最终得到了履行，各个人或单位是否按照合同或协议上约定的面积取得了房屋所有权证，故原审法院对沈安珍的该项主张，不予采纳。 第二，退一步讲，假使沈安珍能够证明前述个人或单位已经按照合同或协议上约定的面积取得了房屋所有权证，要确认娄淑玲所有的房屋面积中有一部分属于沈安珍，其应证明娄淑玲取得该面积时是恶意的。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，确认受让人是否具有善意应当限于财产受让时，即让与人交付财产时受让人须为善意。沈安珍提供了2000年6月12日，包括娄淑玲在内的申请人向乌鲁木齐铁路运输中级法院提交的案外人执行异议申请书，以证明娄淑玲应当知道沈安珍与星云公司就一层面积产生纠纷，而仍然购买一层营业用房，其行为是恶意的。从该案外人执行异议申请书的主要内容来看，“自1996年l2月17日星云公司将房产证办在自己名下后三年半期间，各申请人多次找他办分证，星云公司以种种理由不办，对此多数甲请人分别向各级法院起诉，有的已判决，有的在诉讼期问。因此，申请人认为乌铁中院仅以星云公司的产权证为依据，在查封星云公司的房屋时，将申请人的房屋同时查封，这是一种错误……”，这主要说的是星云公司未给包括沈安珍和娄淑玲办理分证，反映乌铁中院查封错误的一个申请，无法看出娄淑玲已知晓沈安珍与星云公司就一层营业用房面积划分的事实，沈安珍也未举证证明在其与星云公司的多次诉讼中，娄淑玲知晓沈安珍与星云公司就一层营业用房面积划分的事实，故无法确定娄淑玲在受让时具有明知双方有争议而仍然故意购买的恶意。同时，星云公司与娄淑玲在2000年签订商品房销售合同时，涉案房屋的出售价格已达每平方米6000元，且娄淑玲已全额交纳了购房款，现该房屋亦以过户完毕。故对沈安珍认为娄淑玲受让该房屋时具有主观恶意的主张，不予采纳。综合以上各项理由，对沈安珍的各项诉讼请求，不予支持。判决驳回沈安珍的各项诉讼请求。 沈安珍不服一审判决，向乌鲁木齐市中级人民法院上诉称，根据沈安珍与星云公司所签订的《联建合同》、《补充合同》，沈安珍应分得建筑面积230.93平方米的商铺，已生效的民事判决也确认了合同效力，并判决星云公司协助办理过户手续，我方已办理产权证面积是182.1平方米，还相差48.83平方米，其中娄淑玲买的房子中有沈安珍的18.1平方米。星云公司与娄淑玲在签订房屋买卖合同时，沈安珍与星云公司的联建纠纷正在诉讼中，星云公司将有争议的房屋转让，违反了有关法律规定。我方与星云公司的合同也先于星云公司与娄淑玲的合同，同时，娄淑玲也明知所购买的房屋是星云公司和沈安珍的，购买房屋每平米6000元价格也偏低，不属于善意取得，属于恶意串通行为。请求二审法院撤销原判，确认星云公司与娄淑玲签订的房屋买卖合同中涉及沈安珍的建筑面积18.1平方米无效，判令该18.1平方米房屋产权归沈安珍所有，被上诉人承担诉讼费用。被上诉人星云公司未答辩。被上诉人娄淑玲答辩称，我方购买的商品房是星云公司开发的，我方买房时，星云公司出示了所有权证，权属没有争议，我方取得房屋，房产局颁发了产权证书，是合法有效的。我方与星云公司没有恶意串通，沈安珍主张的18.1平方米不在我方购买的48平方米内。 乌鲁木齐市中级人民法院二审审理查明的事实与一审法院认定事实一致。 乌鲁木齐市中级人民法院二审认为，一、沈安珍所主张的房屋面积部分，在沈安珍与星云公司的协议中只确定了沈安珍享有联建房的部分份额，没有具体分割，沈安珍也未实际占有使用和办理房屋产权证书，沈安珍在法院生效判决确定其权利之前，对星云公司只享有债权，对其所主张的房屋面积部分不享有所有权；娄淑玲取得房屋所有权是通过与星云公司签订房屋买卖合同、支付对价、占有使用、办理房屋产权证书后而取得的，而且是在沈安珍的权利在法院判决确定之前。沈安珍上诉称娄淑玲在与星云公司签订合同时知道房屋是属于星云公司和沈安珍所有，房屋存在争议而购买存在恶意，其理由不能成立。因为在娄淑玲签订合同时，房屋是在星云公司名下，沈安珍只享有联建房部分份额，具体位置也未确定，即使确定了位置，沈安珍对争议位置也不享有物权。娄淑玲基于房屋登记是在星云公司名下而签订合同不存在恶意。二、沈安珍和娄淑玲与星云公司的合同都有效的情况下，现都要求履行合同，履行合同存在重合问题，确定权利保护顺位应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖台同成立先后的顺序确定，娄淑玲签订买卖合同的时间虽迟于沈安珍与星云公司签订合同的时问，即使认定娄淑玲签订的合同中有部分与沈安珍享有的合同权利有重合部分，娄淑玲办理房屋权属登记、合法占有房屋时间都先于生效判决确定沈安珍权利之前，娄淑玲先于沈安珍取得了房屋所有权。三、沈安珍上诉称娄淑玲取得房屋支付的对价每平方米6000过低，不是善意取得，其理由不能成立。因为星云公司处分的房屋是登记在星云公司名下，娄淑玲签订合同时，沈安珍对房屋只享有债权，而不是与星云公司共同共有或按份共有，星云公司处分房屋不属无权处分，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意取得物权应适用于无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的情形，所以娄淑玲取得房屋不是基于善意取得而享有所有权，不能适用善意取得的规定。另，沈安珍认为在十几年前每平方米6000元的房屋售价过低依据不足。综上，沈安珍上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。遂判决，驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费70元，由上诉人沈安珍负担(已付)。 沈安珍向本院申请再审称，（一）依我与星云公司签订《联建合同》确定我有三分之一的房屋产权，我是按份共有人，原审认定我与星云公司之间系债权关系，属于认定事实错误；（二）星云公司无权处分《联建合同》约定我的三分之一的房屋产权，依据生效判决判令星云公司给我办理产权过户，认定了我与星云公司是物权关系。娄淑玲在购买房屋时明知是有争议的房屋，还执意购买，不是善意取得房屋，故，娄淑玲与星云公司的房屋买卖合同应属无效合同。（三）《城市房地产管理法》第38条规定权属有争议的房屋不得转让，原审适用法律错误；（四）原审期间，我要求法院调取娄淑玲不是善意取得的证据，但未得到支持、又对我提供该证据不予以认可。请求撤销原一、二审判决；判决娄淑玲与星云公司之间的房屋买卖合同无效；判决注销娄淑玲依据该房屋买卖合同所办房屋产权证18.1平方米的房屋；判决该18.1平方米的商铺归沈安珍所有。 星云公司答辩称，星云公司与娄淑玲之间的房屋买卖合同与星云公司与沈安珍之间的联建合同属于两个法律关系，沈安珍认为我少给房屋面积，应该向我主张。 娄淑玲答辩称，（一）涉及本案的房地产开发项目系星云公司开发，星云公司在销售该房屋时，持有预售许可证及公房产权证，足以证实该房屋在销售时属于星云公司所有，并不存在权属上的争议。星云公司对外销售房屋并未违反法律规定。娄淑玲是在星云公司手续齐备、有权处分的情况下与星云公司签订商品房购销合同完全符合法律规定的民事法律行为，沈安珍认为我与星云公司之间的房屋买卖合同无效没有事实及法律依据，不能成立；（二）我与星云公司之间的房屋买卖合同合法有效，我依法享有对该房屋的所有权。虽然沈安珍与星云公司先签订的《联建合同》及《补充合同》，但是并未及时办理房屋产权登记，所有沈安珍依据上述合同仅取得约定的债权，并不当然取得物权。即便星云公司未能向沈安珍交付联建的房屋，沈安珍只能向星云公司追究合同的违约责任。沈安珍要求将娄淑玲享有的房屋所有权判令归其所有没有法律依据。（三）沈安珍主张我方与星云公司之间存在恶意串通，没有事实根据，不能成立。我方购买行为完全合法、正当，符合市场规律。（四）沈安珍主张注销我持有的房屋产权证书，此项主张不属于民事法庭审理的范围，此项张不能成立。 本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，沈安珍与星云公司签订的《联建合同》及《补充合同》经生效判决认定均合法有效。沈安珍应分得建筑面积230.93平方米的商铺，经人民法院强制执行已办理在沈安珍名下的产权证面积是182.1平方米，还相差48.83平方米。 本院再审认为，星云公司于2000年在向娄淑玲出售本案诉争房屋时，持有预售许可证及产权证，根据不动产登记的公信力，对娄淑玲来说，本案诉争房屋的所有权人为星云公司，星云公司有权处分。沈安珍主张娄淑玲明知是有争议房屋仍购买存在恶意，但并未提交相应的证据予以证实。故，星云公司与娄淑玲之间的房屋买卖合同因系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规有关效力性强制性规定，沈安珍亦未举证证明星云公司与娄淑玲之间存在恶意串通，损害沈安珍的利益的行为，该合同合法有效。本院就沈安珍与星云公司联建合同一案于2006年3月6日作出的判决中虽然对沈安珍的相关权利作出确认，但在此之前，娄淑玲与星云公司就本案争议房产签订了房屋买卖合同，支付了相应价款，并办理了产权证书。依据《中华人民共和国物权法》第106条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让的；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”依据上述规定，娄淑玲依法取得诉争房屋的所有权。故沈安珍请求确认娄淑玲向星云公司购买房屋中的部分面积归其所有与上述法律规定不符，本院不予支持。《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产不得转让：……（五）权属有争议的；……”，该规定仅是管理性的强制性规定，并非效力性的强制性规定，故违反该条规定并不当然导致合同无效。娄淑玲所持有的房屋产权证书是国家房屋管理机构依照其行政职责颁发的，注销是具体行政行为。沈安珍主张注销娄淑玲名下的房屋产权证中18.1平方米的请求，不属于民事案件审理范围，本院对此不予审理。沈安珍称其要求原审法院调取相关证据，未得到支持，该请求并不符合人民法院应当调取证据的情形，故原审未支持该请求并无不当。综上，原判理由虽有不当，但结果可予维持。沈安珍的申请再审理由均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 维持乌鲁木齐市中级人民法院（2013）乌中民四终字第52号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长  毛小风 代理审判员  崔 瑜 代理审判员  孙 祎 二〇一四年六月二十五日 书 记 员  布鲁更