湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂96民终300号
上诉人（原审原告）：邓元良，男，1970年6月24日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉嘉裕华广告有限公司总经理，住武汉市江汉区。
被上诉人（原审被告）：陈文，男，1968年6月28日出生，汉族，湖北省天门市人，湖北仁信投资有限公司总经理，住天门市。
被上诉人（原审被告）：湖北仁信投资有限公司，住所地：湖北省仙桃市黄金大道福星城2号楼1单元301号。
法定代表人：李峰，该公司执行董事。
原审原告：梅亚珍，女，1972年2月18日出生，汉族，湖北省武汉市人，无业，住武汉市江汉区。
上诉人邓元良因与被上诉人陈文、湖北仁信投资有限公司（以下简称仁信公司），原审原告梅亚珍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初2956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓元良、被上诉人陈文到庭参加诉讼，被上诉人仁信公司、原审原告梅亚珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓元良上诉请求：撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。事实和理由：1.邓元良是与陈文签订的房屋租赁合同，陈文除第一年按合同约定支付房租外，其后每年都未按合同约定节点支付租金，已构成违约。2.陈文未按约交纳5000元押金及物业费，第一年的物业费是邓元良交纳的，物业公司对应的主体是邓元良，如果仁信公司被注销，邓元良的权益将得不到保障。
陈文辩称，请求二审维持原判。陈文是仁信公司的筹建人，陈文是代表仁信公司与邓元良签订的房屋租赁合同。房屋租金都是仁信公司支付，仁信公司的相关账簿已提供给一审法院，邓元良也是根据仁信公司提供的账簿来确定租金数额。
仁信公司未发表答辩意见。
梅亚珍未发表意见。
邓元良、梅亚珍向一审法院起诉请求：1、解除邓元良与陈文于2013年4月9日签订的《仙桃房屋租赁合同》；2、陈文、仁信公司从租赁房屋仙桃市××大道福星城2号楼1单元301室、302室、303室、304室、305室房屋腾退；3、陈文、仁信公司向邓元良支付拖欠租金272008元；4、陈文、仁信公司向邓元良支付物业费21459.60元及其违约金4828.39元，返还保证金5000元。一审诉讼过程中，邓元良、梅亚珍自愿放弃部分诉讼请求，邓元良、梅亚珍的诉讼请求为：1、解除邓元良与陈文于2013年4月9日签订的《仙桃房屋租赁合同》；2、陈文、仁信公司返还邓元良、梅亚珍位于仙桃市沙嘴办事处黄金大道北侧福星城××楼××室、××室、××室、××室、××室房屋；3、陈文、仁信公司向邓元良支付房屋租金182408元；4、陈文、仁信公司向邓元良支付物业费21459.60元及其违约金4828.39元。
一审法院认定事实：2013年4月9日，陈文为成立公司与邓元良签订《仙桃房屋租赁合同》。合同约定：“出租方：邓元良（以下简称甲方）。承租方：陈文（以下简称乙方）。第一条、租赁内容。1、甲方将位于黄金大道福星·惠誉2栋三楼约400平方米的房屋租赁给乙方，甲方保证对所出租的房屋具有合法产权。2、甲方为乙方提供的房屋内有：给排水、天然气端口、电源、宽带网络线路、消防用水接口等，使用由乙方承担全额费用。3、房屋以现状交付乙方使用。乙方在装修时自行与物业对接，按物业要求执行，涉及任何费用由乙方解决，不得扰民、不得损害房屋主体结构，影响建筑物的安全。4、乙方在租赁期内，必须合法经营，否则，由此产生的法律责任由乙方承担。第二条、租赁期限。1、装修期限：自本合同签订之日起，甲方给予乙方60天的装修期，即自2013年4月10日至2013年6月10日止。该装修期间，甲方不收取租金。2、租赁期限5年，自2013年6月10日起至2018年6月10日止。3、水电气等房屋出租使用押金5000元，在合同顺利执行完退还乙方。第三条、租金及租金的支付。1、双方对合同期内每年的起止期及租金作如下约定：第一年度：自2013年6月10日至2014年6月10日止租金为80000元；第二年度：自2014年6月10日至2015年6月10日止租金为88000元；第三年度：自2015年6月10日至2016年6月10日止租金为96800元；第四年度：自2016年6月10日至2017年6月10日止租金为106480元；第五年度：自2017年6月10日至2018年6月10日止租金为117128元，合计租金：488408元。涉及房屋出租应交纳国家的税金由乙方承担，本合同约定的房屋租金，甲方不提供任何发票。2、乙方于2013年4月10日签订本合同时，提前向甲方支付第一年度的租金80000元和房屋使用押金5000元，以后每年6月10日前15天向甲方一次性支付下一年度约定的租金，直至合同期满。3、乙方如不能按前述约定向甲方支付租金，拖欠时间达15天以上，属乙方单方违约甲方有权解除合同并收回房屋。合同自动终止。4、合同期满后，在同等条件下乙方有优先续租权。第四条、租赁期间房屋修缮。甲方将房屋交付乙方后，在装修房屋及使用造成楼上楼下需要修缮的由乙方负责承担，合同期内由乙方原因造成的房屋损坏，其修缮费用甲方不予承担。第五条、各项费用的缴纳。1、各种行政事业性收费及物业管理费、水、电、天然气、宽带、电话费由乙方自行缴纳；2、租赁期间，由于乙方的原因导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施（门窗、水电等）损毁，其维修费由乙方负责。第六条、合同变更及解除。1、如果甲方将房屋所有权转让给第三方时，合同对新的房屋所有者继续有效。但甲方转让房屋，须在3个月前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。2、合同期满乙方退出房屋时或者甲方依合同收回房屋，为确保房屋整体结构不受损害，除可移动搬迁的物品外，依附于房屋的内饰装潢不得拆除，且甲方对其内饰装潢不予补偿。第七条、违约金和违约责任。1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方退还乙方剩余租金，向乙方支付违约金20000元，同时还应赔偿乙方实际产生的经济损失。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，应提前三个月书面通知甲方，已交纳的租金不予退还。若乙方未按前述规定的时间通知甲方，则应向甲方支付违约金20000元。视为乙方违约，所有租金不予退还。室内所有能移动的原乙方物品，归甲方处置。3、乙方违反合同，擅自将承租房屋转租给他人使用的，转租无效，乙方向甲方支付违约金100000元，还应赔偿因此实际产生的经济损失。同时甲方有权收回房屋，尚未到期的租金，甲方不予退还，所有依附于房屋的装修装潢甲方不予补偿。室内所有能移动的原乙方物品，归甲方处置。第八条、免责条件。若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成乙方损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。第九条、争议的解决方式。本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向仙桃市人民法院起诉。”原告在甲方（签章）处，签名“邓元良”；陈文在乙方（签章）处，签名“陈文”。邓元良与陈文口头约定，房屋的用途为公司的办公场所。邓元良按约向陈文交付租赁房屋，陈文向邓元良支付2013年6月10日至2014年6月10日的租金80000元，未支付水电气等房屋出租使用押金5000元。事后，仁信公司对涉案房屋予以装修，并作为仁信公司住所地使用至今。仁信公司向邓元良支付2014年6月11日至2017年6月10日的房屋租金226000元（于2014年7月19日支付房屋租金88000元，于2015年7月24日支付房屋租金88000元，于2017年1月7日支付房屋租金50000元），下欠租金65280元（88000元＋96800元＋106480元－226000元=65280元）。2017年6月11日至2017年9月27日的房屋租金34977.95元（117128元÷365天×109天=34977.95元）未向邓元良支付，未支付的租金共计100257.95元（65280元＋34977.95元=100257.95元）。
邓元良、梅亚珍于1993年7月20日经婚姻登记机关登记结婚。2017年5月25日，仙桃市国土资源局分别对坐落于仙桃市沙嘴办事处黄金大道北侧福星城××楼××室、××室、××室、××室、××室向权利人邓元良、梅亚珍颁发了鄂（2017）仙桃市不动产权第0010233号、第0010236号、第0010234号、第0010235号、第0010237号不动产权证。
还查明：仁信公司于2013年5月22日经仙桃市工商行政管理局登记，类型为有限公司（自然人投资或控股），住所地为仙桃市××大道福星城2号楼1单元301号，成立日期为2013年5月22日，营业期限为2013年5月22日至2033年5月22日。
又查明：陈文、仁信公司于2017年9月28日收到了一审法院送达的起诉书副本。
一审法院认为，陈文为设立公司以其名义与邓元良于2013年4月9日签订《仙桃房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。邓元良按约向陈文履行了交付租赁房屋的义务，陈文接受房屋后，将其租赁房屋交由仁信公司进行装修，并使用。仁信公司成立后对涉案合同予以确认，并将涉案房屋作为公司住所地，并按约交付租金。仁信公司实际享有合同权利，并履行合同义务。陈文与邓元良所签订的《仙桃房屋租赁合同》所产生的法律责任应归属于仁信公司，仁信公司依法承担合同责任，陈文不承担合同责任。涉案合同约定，承租方每年6月10日前15天向租赁方一次性支付下一年度约定的租金，直至合同期满。如不能按前述约定向租赁方支付租金，拖欠时间达15天以上，属承租方单方违约租赁方有权解除合同并收回房屋。现仁信公司未按约支付租金，邓元良、梅亚珍向一审法院起诉，并提交的起诉书记载解除《仙桃房屋租赁合同》，陈文、仁信公司于2017年9月28日收到了一审法院送达的起诉状副本，即陈文、仁信公司于2017年9月28日收到邓元良主张解除合同的通知，涉案《仙桃房屋租赁合同》于2017年9月28日解除。邓元良要求解除邓元良与陈文于2013年4月9日签订的《仙桃房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，依法予以支持；本案邓元良基于租赁合同向一审法院起诉。梅亚珍不是合同主体，根据合同的相对性，一审法院对梅亚珍的诉讼请求，依法不予支持；涉案房屋由仁信公司使用，合同解除后，仁信公司应向邓元良返还所租赁房屋。邓元良要求仁信公司返还位于仙桃市沙嘴办事处黄金大道北侧福星城××楼××室、××室、××室、××室、××室的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持；邓元良要求陈文、仁信公司向邓元良支付房屋租金182408元。涉案合同于2017年9月28日解除，邓元良要求支付的租金依法计算至2017年9月27日，租金为100257.95元［80000元＋88000元＋96800元＋106480元＋（117128元÷365天×109天）－306000元=100257.95元］。一审法院对邓元良要求仁信公司向邓元良支付房屋租金100257.95元，依法予以支持，其他部分，依法不予支持；邓元良要求陈文、仁信公司向邓元良支付物业费21459.60元及其违约金4828.39元，涉案合同约定，物业管理费由承租方自行向物业部门缴纳，且邓元良、梅亚珍亦未向物业部门交纳物业管理费，故邓元良的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。陈文辩称，驳回邓元良、梅亚珍对陈文的诉讼请求的辩称理由成立，依法予以采纳。仁信公司辩称，陈文与邓元良签订《仙桃房屋租赁合同》的行为系仁信公司行为的辩称理由成立，依法予以采纳；仁信公司辩称，仁信公司在使用涉案房屋期间，涉案房屋屋顶及所有窗户都存在漏雨现象，致财物受损及仁信公司员工上班时间在指定地点存放的电动车被盗，系另一法律关系，仁信公司应另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决：一、解除邓元良与陈文于2013年4月9日签订的《仙桃房屋租赁合同》；二、仁信公司于该判决发生法律效力之日起十日内向邓元良返还坐落于仙桃市沙嘴办事处黄金大道北侧福星城2号楼301室［不动产权证号：鄂（2017）仙桃市不动产权第0010233号］、302室［不动产权证号：鄂（2017）仙桃市不动产权第0010236号］、303室［不动产权证号：鄂（2017）仙桃市不动产权第0010234号］、304室［不动产权证号：鄂（2017）仙桃市不动产权第0010235号］、305室［不动产权证号：鄂（2017）仙桃市不动产权第0010237号］；三、仁信公司于该判决发生法律效力之日起十日内向邓元良支付房屋租金100257.95元；四、驳回邓元良的其他诉讼请求；五、驳回梅亚珍的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5850元，由邓元良负担3916.20元，仁信公司负担1933.80元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年12月21日，邓元良与梅亚珍向一审法院出具说明，陈述陈文于2013年4月9日与邓元良签订的房屋租赁合同时，告知邓元良该房屋用作公司的办公场所。陈文是仁信公司总经理且陈文租赁涉案房屋系供仁信公司使用，故陈文是代表仁信公司签订合同。该说明特别注明邓元良所述事实如与一审庭审笔录有冲突，以该说明为准。
一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，陈文为设立公司以其名义与邓元良于2013年4月9日签订的《仙桃房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，一审判决认定该《仙桃房屋租赁合同》合法有效正确，且双方当事人在二审中对此均未提出异议，本院予以确认。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。从该条款的立法本意看，其赋予了合同的相对方可以选择要求发起人或者公司承担责任。本案中，邓元良请求陈文、仁信公司共同向其支付房屋租金，本院不予支持。邓元良向一审法院出具说明，认可陈文是代表仁信公司签订涉案《仙桃房屋租赁合同》，一审法院综合考虑仁信公司成立后将涉案房屋作为公司住所地进行使用，并交付租金，实际享有该合同权利，并履行该合同义务等客观情况，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款的规定，判决由仁信公司向邓元良返还涉案房屋并支付租金，并无不当，本院予以支持。
陈文与邓元良签订的《仙桃房屋租赁合同》于2017年9月28日解除，但仁信公司在解除合同后仍然继续占有涉案房屋，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持的规定，仁信公司仍应参照涉案《仙桃房屋租赁合同》约定的租金标准向邓元良支付房屋占有期间的使用费。邓元良的诉讼请求为要求支付截至2018年6月10日之前的租金182408元，故本案应在一审法院认定2017年9月28日之前仁信公司应向邓元良支付租金100257.95元的基础上，计算从2017年9月28日起至2018年6月10日之前，仁信公司实际占有涉案房屋期间的占有使用费，占有使用费的标准参照涉案《仙桃房屋租赁合同》约定的租金标准为320.90元/天（计算方式为117128元/年÷365天）。
邓元良上诉称，陈文未按约定缴纳物业费，要求陈文、仁信公司向邓元良支付物业费21459.60元及违约金4828.39元。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务企业可以向物业使用人仁信公司主张物业服务费用，也可以向业主邓元良主张物业服务费用，邓元良如果交纳了物业服务费用，可以向仁信公司追偿。但本案中，邓元良未向物业服务企业交纳其向陈文、仁信公司主张的物业费21459.60元及违约金4828.39元，故不享有追偿的权利，本院对邓元良的该诉讼请求不予支持。邓元良上诉称，陈文未按约交纳5000元押金。本院认为，邓元良变更诉讼请求后未向陈文主张5000元押金的相关事项，故对该上诉理由不予支持。
综上所述，邓元良的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下：
一、维持湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初2956号民事判决第一项、第二项和第五项，即解除邓元良与陈文于2013年4月9日签订的《仙桃房屋租赁合同》；湖北仁信投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邓元良返还坐落于仙桃市沙嘴办事处黄金大道北侧福星城2号楼301室［不动产权证号：鄂（2017）仙桃市不动产权第0010233号］、302室［不动产权证号：鄂（2017）仙桃市不动产权第0010236号］、303室［不动产权证号：鄂（2017）仙桃市不动产权第0010234号］、304室［不动产权证号：鄂（2017）仙桃市不动产权第0010235号］、305室［不动产权证号：鄂（2017）仙桃市不动产权第0010237号］；驳回梅亚珍的诉讼请求。
二、撤销湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初2956号民事判决第三项和第四项。
三、湖北仁信投资有限公司于本判决生效之日起十日内向邓元良支付房屋租金100257.95元，并支付以320.90元/天为标准，从2017年9月28日起至2018年6月10日之前湖北仁信投资有限公司实际占有涉案房屋期间计算的占有使用费。
四、驳回邓元良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5850元，由邓元良负担1170元，仁信公司负担4680元；二审案件受理费4430元，由邓元良负担886元，仁信公司负担3544元。
本判决为终审判决。
审 判 长 Ｘ Ｘ
审 判 员 丁 盼
审 判 员 刘 汝 梁
二〇一八年四月十九日
法官助理 张茂书记员唐文