广东省梅州市梅县区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1403民初1453号
原告（执行案外人）：梅州市碧桂园房地产开发有限公司，地址梅州市。
法定代表人：杨文杰。
委托代理人：鲁乔、余健，系该公司员工。
被告（申请执行人）：曾岳荣，男，1951年3月16日出生，汉族，现住梅州市梅县区。
被告（申请执行人）：凌传旺，男，1987年7月12日出生，汉族，现住梅州市梅县区。
被告（申请执行人）：曾晋伦，男，1945年9月5日出生，汉族，现住梅州市梅县区。
被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司梅县支行，地址梅州市梅县区。
负责人：张壁。
第三人（被执行人）：谢振东，男，1971年4月1日出生，汉族，原住梅州市，现羁押于河源监狱。
原告梅州市碧桂园房地产开发有限公司诉被告曾岳荣、凌传旺、曾晋伦、中国农业银行股份有限公司梅县支行、第三人谢振东案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年10月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告梅州市碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人鲁乔、被告曾岳荣到庭参加诉讼。除第三人谢振东羁押于河源监狱外，被告凌传旺、曾晋伦、中国农业银行股份有限公司梅县支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅州市碧桂园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求停止对梅州市梅江碧桂园傲云峰一街4栋1804号商品房的强制执行，并解除对该房产的查封。二、本案的案件受理费用由被告承担。
事实和理由：2012年8月9日，原告与第三人谢振东双方签订了编号为20121000034749的《商品房买卖合同》及一系列合同附件、附录（以下简称“合同”），谢振东向原告购买位于梅州市梅江碧桂园傲云峰一街4栋1804号商品房。根据合同约定，该合同商品房购房款总价657246元，谢振东付款方式为银行按揭分期付款。合同约定的房屋交付期限为2014年5月31日前，原告已按约将房屋交付给谢振东。2012年8月20日，谢振东与中国农业银行股份有限公司梅州分行（以下简称“银行”）签订《个人购房担保借款合同》，借款金额46万元，期限20年，借款年利率为5.895%（遇法定利率调整而执行新利率）。上述借款由原告实行连带责任保证。2012年8月23日，银行发放贷款。依照借款合同，谢振东应按月等额还款，每月供款3071.46元。但自2015年1月始，谢振东逾期拖欠月供款。2015年6月26日，银行向梅江区人民法院提起诉讼，梅江区人民法院作出(2015)梅江法民三初字第399号判决书，认定谢振东在判决生效之日起30日内偿还贷款本息，原告承担连带清偿责任，案件受理费7801.41元由谢振东承担。2016年1月26日，银行向我司出具《履约函》，要求我司履行生效判决确认的连带清偿责任。2016年2月24日，我司向银行支付459415.43元（包含谢振东结欠的贷款本金42741.6.51元、利息24197.51元、案件受理费7801.41元）。同日，银行出具《回复函》证实我司已履行判决义务。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十二条第一项第二点约定，买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》。出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同，买受人应按商品房总房价款的20%支付违约金给出卖人。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十三条第二项约定，《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，如该商品房已交付给买受人，买受人必须于解除合同之日起十天内将该商品房完整交回出卖人。综上，根据《商品房买卖合同》及其相关附件的约定，原告选择依约解除合同，则该商品房归原告所有。根据《民事诉讼法》相关规定，原告对谢振东享有实体权利，对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。被告曾岳荣、凌传旺、曾晋伦、中国农业银行股份有限公司梅县支行请求对房产的强制执行严重侵害了原告的合法权益。2016年8月22日，原告依法向梅县人民法院提出书面执行异议，要求解除查封，并停止对该房产的执行。2016年10月9日，梅县人民法院作出(2016)粤1403执异14号执行裁定书，驳回原告的异议。为此，依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第304条、第305条、第307条关于案外人执行异议之诉的规定，原告特提起诉讼，提出如上诉讼请求。
被告曾岳荣答辩称，第三人谢振东欠我方款项，一定要起诉拍卖，房子也已经登记拍卖，如不拍卖，谢振东就无法返还欠款。
针对被告曾岳荣的答辩，原告认为，首先，房产并非第三人谢振东所有物，原告对房屋具备实体权利，被告的拍卖行为直接导致原告的实体权利受到损害。其次，原告将合同解除后的剩余房款返还给第三人谢振东，被告可以对这部分欠款申请权利。
第三人谢振东在广东省河源监狱服刑，经本院工作人员到河源监狱向谢振东作询问笔录，第三人谢振东述称，我认为该房不属于我，因为我是按揭的，首付所占比例较低，原告的起诉合理合法，我本人无异议。被告曾岳荣、凌传旺对我的起诉不属实。农行对我的起诉本息并不清楚。综上，我认为讼争房产属于原告。我认为（2015）梅江法民三初字第399号民事判决书未计算该房产的增值部分，对我不合理；当时我投资购房，我父母有份出资部分资金，为保障其养老，希望法院应当考虑保障我父母的养老金。如果原告胜诉，鉴于我父母、小孩在该房居住，而我又还在服刑，请求延缓执行让小孩与老人居住，或者是考虑其他途径解决，不管结果如何，希望能考虑这一现实需要。
被告凌传旺、曾晋伦、中国农业银行股份有限公司梅县支行、经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原告梅州市碧桂园房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《（2015）梅江法民三初字第399号民事判决书、（2016）粤1402民初1338号民事判决书、（2016）粤1403执异14号执行裁定书》、《转账凭证》、《履约函》，以上证据复印件，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。被告未向本院提交证据。
经审理查明，2012年8月9日，原告与第三人谢振东签订了编号为20121000034749的《商品房买卖合同》，谢振东购买位于梅州市梅江碧桂园傲云峰一街4栋1804号商品房。根据合同约定，该商品房购房款总价657246元，付款方式为银行按揭分期付款，合同约定的房屋交付期限为2014年5月31日前，原告已按约交付。
2012年8月20日，原告、第三人与中国农业银行股份有限公司梅州分行（以下简称“农业银行梅州分行”）签订《个人购房担保借款合同》，借款金额46万元，期限20年，由原告承担连带责任保证，后农业银行梅州分行发放贷款。因第三人自2015年1月始拖欠月供款，农业银行梅州分行向梅江区人民法院提起诉讼，梅江区人民法院立案受理了起诉并于2015年12月30日作出(2015)梅江法民三初字第399号民事判决，判决第三人谢振东在判决生效之日起30日内偿还借款本息，原告承担连带清偿责任。
2016年2月24日，原告向农业银行梅州分行支付459415.43元（包含第三人谢振东结欠的贷款本金427416.51元、利息24197.51元、案件受理费7801.41元）。同日，农业银行梅州分行出具《回复函》证实原告已履行判决义务。原告依照上述判决履行责任后，向梅州市梅江区人民法院提起诉讼，要求解除原告与谢振东之间的商品房买卖合同，并要求谢振东配合办理注销合同备案手续、将涉案房屋交回原告且承担违约责任。梅州市梅江区人民法院立案受理了起诉后，于2016年10月17日作出（2016）粤1402民初1338号民事判决，判决内容为：一、解除原告梅州市碧桂园房地产开发有限公司与被告谢振东签订的《商品房买卖合同》（编号：20121000034749）。二、被告谢振东应待涉案商品房的法院查封手续解除后10日内，配合原告到住建部门办理注销合同备案手续。三、被告谢振东应在本判决生效之日起10日内，将位于梅州市梅江碧桂园傲云峰一街4栋1804号商品房完整交回给原告梅州市碧桂园房地产开发有限公司。四、被告谢振东应在本判决生效之日起10日内，支付违约金91883.08元给原告梅州市碧桂园房地产开发有限公司。同时，由于谢振东存在其他债务（即（2015）梅县法松民初字第131号民事判决、（2015）梅县法松民初字第132号民事判决、（2016）粤1403民初100号民事调解、（2015）梅县法民二初字第263号民事判决），相关的债权人（即本案的被告曾岳荣、凌传旺、曾晋伦、中国农业银行股份有限公司梅县支行）因上述四生效案件向本院申请强制执行，本院分别作出（2016）粤1403执137号执行裁定（查封、拍卖）、（2016）粤1403执200-1号执行裁定、（2016）粤1403执350-1号执行裁定、（2016）粤1403执404-1号执行裁定、（2016）粤1403执200号执行裁定，查封了涉案房屋并准备拍卖，原告向以上执行行为提出异议，本院作出（2016）粤1403执异14号执行裁定，驳回原告的异议申请。因此原告提出本案的执行异议之诉。
另查明，1、原告提交粤房地权证梅州市字第××号房地产权证，该证记载涉案房屋梅州市江北梅江碧桂园傲云峰一街4栋1804号（7号楼）的房地产权属人为梅州市碧桂园房地产开发有限公司，登记时间为2014年12月11日，房屋所有权取得方式为新建、分户。
我院向梅州市国土资源局发出征询函，内容为：（1）涉案房产梅州市梅江碧桂园傲云峰一街4栋1804号商品房现在的登记状况如何？（2）该涉案房产转让给第三人谢振东有无办理房产变更登记手续？（3）原告提供的房地产权证（证号为粤房地产权证梅州市字第××号）有无效力？梅州市国土资源局于2017年2月24日作出《关于梅江碧桂园傲云峰一街4栋1804房登记有关情况的复函》，内容如下：（1）梅州市梅江碧桂园傲云峰一街4栋1804房现权利人为梅州市碧桂园房地产开发有限公司，房产证号为粤房地权证梅州市字第××号，该权利现属正常状态。（2）该房产于2012年由谢振东购买（网签合同编号：20121000034749），于2012年8月在农业银行梅州分行办理了商业抵押贷款，并在市住建局办理抵押预告登记。2016年2月该房产到市住建局进行了房屋交易转移确认（确认书号：梅房地转确第0100080852号）。但至今为止我局未收到该房产的权利人持交易确认书、原权利证书等相关资料办理不动产转移登记的申请。（3）由于登记职能的划转，从2016年1月起不动产权登记由市国土资源局不动产登记部门负责。根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然谢振东与梅州市碧桂园房地产开发有限公司购买了该房产，进行了网签及交易确认，但一直未到我局不动产登记部门申请办理相关不动产转移登记手续。所以，权利人为梅州市碧桂园房地产开发有限公司的房地产权证（证号为粤房地权证梅州市字第××号）仍然有效。
本院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉，案件的争议焦点在于原告梅州市碧桂园房地产开发有限公司就执行标的（坐落于梅州市梅江碧桂园傲云峰一街4栋1804号商品房）是否享有足以排除强制执行的民事权益。虽然第三人谢振东曾与原告梅州市碧桂园房地产开发有限公司购买涉案房产，但根据（2016）粤1402民初1338号生效民事判决解除原告与第三人谢振东之间的《商品房买卖合同》，并判决谢振东应在该判决生效之日起10日内将涉案房产完整交回给原告，因此原告与谢振东之间的商品房买卖合同法律关系也依法终止。另根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，且梅州市国土资源局复函认定原告的房地产权证（房地权证梅州市字第××号）仍然有效，因此该涉案房屋的所有权属于原告，并不属于第三人谢振东。原告对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，因此被告曾岳荣、凌传旺、曾晋伦、中国农业银行股份有限公司梅县支行基于对第三人谢振东享有的债权要求执行涉案房产于法无据，本院不予支持。综上，本院依照《物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
不得对坐落于梅州市梅江碧桂园傲云峰一街4栋1804号商品房（房产证号：房地权证梅州市字第××号）的执行，本判决生效后应依法解除对上述执行标的查封。本院（2016）粤1403执异14号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
案件受理费100元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。
审 判 长 肖 锋
审 判 员 张榆培
人民陪审员 郑健明
二〇一七年四月十三日
书 记 员 廖裕媛