上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民三（民）初字第251号
原告（反诉被告）上海欣天地粮油经营有限公司。
法定代表人林宪明。
委托代理人袁志中。
委托代理人裘泽群，上海市弘正律师事务所律师。
被告（反诉原告）戴阿龙。
被告（反诉原告）戴培毅。
上述两被告共同委托代理人马桂芬。
上述两被告共同委托代理人余莺莺，上海宇钧律师事务所律师。
原告上海欣天地粮油经营有限公司诉被告戴阿龙、戴培毅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙亦玢独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，被告戴阿龙、戴培毅提起反诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海欣天地粮油经营有限公司的委托代理人袁志中、裘泽群，被告（反诉原告）戴培毅及两被告共同委托代理人余莺莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海欣天地粮油经营有限公司诉称，上海市新闸路XXX号自建房屋（以下简称系争房屋）为原告合法建造的房屋。2009年12月31日，原告将上述房屋出租给静安石二双龙电脑图文制作服务社（现已注销，负责人为戴阿龙），租赁合同约定租金为每年人民币45，600元（以下币种均为人民币），月租金3，800元。合同到期后，被告继续使用系争房屋。期间，被告戴培毅2011年2月28日成立静安石二睿联电脑图文制作服务社（2014年3月4日注销），继续使用系争房屋，并实际支付租金。但从2014年1月起，被告拒付租金。原告曾于2014年2月27日、3月10日，分别向被告发出律师函要求其在3月20日之前搬离，但被告至今仍占用系争房屋。原告为维护其合法权益，诉至法院，要求判令：1、确认原、被告签订的租赁合同于2014年3月20日解除；2、两被告腾空迁出系争房屋并将系争房屋交还原告；3、两被告按照每月3，900元的标准支付原告自2014年1月1日起至2014年3月20日租金共计10，316元；4、两被告支付原告从2014年3月21日起至实际腾空迁出时止的房屋使用费，以每月3，900元计算；5、两被告支付2014年6月13日至腾空迁出之日的水电煤费用，暂计至2014年6月13日为1，178元。诉讼费用由两被告承担。审理中，原告表示两被告水电煤支付至2014年10月13日，本次诉讼不主张要求两被告支付水电煤费用。
被告戴阿龙、戴培毅辩称，租赁合同尚在租赁期限内，原告口头承诺2011年12月到期后再续租5年。合同约定六个月一付租金，不满一年应当在租赁期满之日支付，最后一期应在2014年6月支付。被告未拖欠租金，不同意解除合同。水电煤费用，被告已支付。另，原告由于无法提供产权证导致被告无法办理营业执照，无法正常经营，现系争房屋列入征收范围，原告隐瞒相关房屋征收事实起诉被告。如原告要求被告迁出，应当赔偿被告损失，故提出反诉要求反诉被告赔偿停产停业损失772，636元，设备搬迁费、安装费372，740元，设备折旧损失费195，018元，返还房屋押金及电话押金5，100元。反诉诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告针对反诉原告的反诉请求辩称，双方签订的房屋租赁合同系不定期租赁合同，双方均可随时提出解除，给予反诉原告一定期限搬离，从反诉被告通知反诉原告至今，反诉原告未予以搬迁。关于停产停业损失，租赁合同已逾期，反诉原告无权享受停产停业损失，反诉原告主张的损失与反诉被告无关。且从反诉原告实际经营的状况来看，反诉原告亦不存在停产停业损失。故不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，系争房屋系上海市静安区粮食局经各行政部门审批同意于1987年申请建造的房屋。1999年12月起该房屋划归原告使用、经营、出租，但未取得产权登记。1999年12月底始，系争房屋由被告戴阿龙承租使用。2009年12月31日，原告与静安石二双龙电脑图文制作服务社（以下简称双龙图文服务社）签订房屋租赁合同，约定原告将系争房屋出租给双龙图文服务社用作印刷车间。租金每年45，600元，每六个月为一个支付期，即每期付月租金3，800元，采取先付后租的方式。租赁期限为一年。租赁期限到期后，2010年12月31日，原告与双龙图文服务社签订房屋租赁合同，约定租赁标的系争房屋一间，使用面积80平方米，用作印刷车间。营业执照由双龙图文服务社自行办理，原告提供有关文件。租赁期限为2011年1月1日至2011年12月31日。租金每年45，600元，每六个月为一个支付期，即每期付月租金3，800元，采取先付后租的方式，承租方应在每一个支付期前10天把下期租金交于原告。押金为3，600元。合同签订后，被告租赁期限内按月支付租金3，800元。租赁合同到期后，原告与被告方未重新签订租赁合同。2012年9月1日起原告按月收取租金3，900元。2013年12月25日被告最后一次支付月租金3，900元。2014年1月后，被告方未再支付系争房屋租金。
2014年2月27日，原告向双龙图文服务社发出《律师函》，通知双龙图文服务社原租约早已届满，但仍实际使用系争房屋，由于原告须收回房屋另作他用，故要求于3月20日前搬离系争房屋，否则原告将通过法律途径收回房屋并主张被告占用期间的全部房屋使用费。2014年3月10日，原告再次向两被告发出律师函，要求两被告于上述期限搬离。被告方于2014年3月11日签收上述律师函。
又查明，双龙图文服务社原负责人为戴阿龙，该服务社于2012年5月21日注销。被告戴培毅为戴阿龙之子，于2011年2月28日申请注册了静安石二睿联图文制作服务社，该服务社于2014年3月4日注销。自2012年9月起，静安石二睿联图文制作服务社以其名义向原告支付租金或由被告戴培毅现金向原告支付租金。被告戴阿龙、戴培毅作为本案诉讼主体，两被告均无异议。
上述事实，有原告提供的规划局审批申请单、图纸、上海市静安区粮食局情况说明、租赁合同、租金支付凭证、上海市静安区人力资源和社会保障局非正规劳动组织注销通知单，被告提供的租赁合同，上海市静安区规划和土地管理局就新闸路XXX号自建房屋的回函以及双方当事人的庭审陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，本院曾主持双方调解，但因双方差距过大，致调解未成。原告认为，双方属于不定期房屋租赁关系，原告有权随时通知被告解除租赁关系，并且被告拖欠租金未付，原告更有理由要求解除租赁关系并收回系争房屋。被告则认为，原告口头承诺合同继续延期5年，且被告按约支付租金，不存在违约情形，反而是原告房屋无产权证无法配合被告办理营业执照，导致被告存在巨大经济损失，且原告要求被告搬离，应当给予被告一定的损失赔偿，故不同意解除合同。本院曾赴租赁房屋勘验现场，系争房屋内放置了印刷设备、材料等物品。
本院认为，本案系争房屋虽未取得房地产登记，但系争房屋属于城乡规划法出台前经行政部门合法审批建造的房屋，并非违章建筑，相关行政部门对此已予以说明，故涉及本案系争房屋的租赁合同合法有效。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当以书面方式订立租赁合同，未采用书面方式的，视为不定期租赁。不定期租赁，任何一方当事人均可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。如租赁期间届满，承租人继续使用租赁物并支付租金，出租人没有异议并接受租金的，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期租赁。本案原、被告最后签订的房屋租赁书面合同，租赁期限至2011年12月31日止，此后双方并未续签书面租赁合同，而被告方继续使用房屋并支付租金，原告并无异议且予以接受，但未以书面方式订立租赁合同，故双方之间形成不定期租赁关系。不定期租赁合同，出租方或承租方均可随时解除合同，但应给予对方一段合理期限。因双龙图文服务社早已注销，故原告于2014年3月10日向两被告发函，要求两被告解除合同腾空房屋，符合法律规定，但应当给予被告合理期限搬离，本院确认本案系争租赁合同于被告收到律师函之日即2014年3月11日解除。但考虑到被告租赁房屋内放置大型印刷设备，应当给予30日期限搬离，被告应在收到通知后30日内腾空迁出并将系争房屋返还给原告。然而被告占用系争房屋至今，原告有权参照双方履行的租金标准要求被告支付房屋使用费。被告已实际支付租金至2013年12月31日，故被告还应支付原告自2014年1月1日起的租金及合同解除后的房屋使用费，至于房屋使用费的标准，按照双方确认的每月租金3，900元计算，至被告实际搬离系争房屋之日止。
关于反诉原告提出的反诉赔偿损失请求，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。反诉原告主张其与反诉被告的租赁合同尚未期满，却未能提供相应的证据予以证明，故本院对该事实无法确认。关于房屋租金的押金是否支付的事实，该事实应由履行义务一方承担举证责任，因反诉原告无法提供已支付押金3，600元的收据，本院对反诉原告主张已支付押金3，600元的主张，难以采信；现反诉原告提供了支付电话押金1，500元的收据，反诉被告确认收取，并同意退还，本院予以准许。根据本案查明的事实，反诉原告从1999年底即长期租赁系争房屋，对反诉被告房屋的产权登记状况应当有所知晓，即使反诉原告不知道产权登记情况，戴阿龙注册登记的服务社也已于2012年5月即注销，如果反诉原告使用系争房屋期间影响其正常经营，反诉原告理应会在合同租赁期满后另寻租赁房屋，但反诉原告仍占用系争房屋至今，并未提出解除合同。故反诉原告以反诉被告无产权证为由，主张造成反诉原告经济损失并无事实依据，本院难以支持。至于系争房屋目前纳入征收范围，但在本案审理期间无证据表明反诉被告已因系争房屋征收取得停业停产、设备搬迁等征收补偿。且系争房屋纳入征收范围时，本案系争房屋租赁期限已届满，反诉原告如确有证据表明其依法可享有征收利益，应另寻途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海欣天地粮油经营有限公司与静安石二双龙电脑图文制作服务社于2010年12月31日签订的关于上海市新闸路XXX号自建房屋的租赁合同于2014年3月11日解除；
二、被告戴阿龙、戴培毅应于本判决生效之日起三十日内腾空迁出上海市新闸路XXX号自建房屋，并将上述房屋交还给原告上海欣天地粮油经营有限公司；
三、被告戴阿龙、戴培毅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣天地粮油经营有限公司自2014年1月1日起至2014年3月11日止的租金人民币9，184元；
四、被告戴阿龙、戴培毅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣天地粮油经营有限公司自2014年3月12日起至实际迁出上海市新闸路XXX号自建房屋之日止的房屋使用费（按照每月3，900元计算）；
五、反诉被告上海欣天地粮油经营有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告戴阿龙、戴培毅电话押金1，500元；
六、反诉原告其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币190元，由被告戴阿龙、戴培毅承担。
反诉案件受理费人民币8，454.70元，由反诉原告戴阿龙、戴培毅承担8，404.70元，反诉被告上海欣天地粮油经营有限公司承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 孙亦玢
代理审判员 刘文娟
人民陪审员 王 克
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 陆锋莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。