.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区赤峰市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2018）内04民终831号上诉人（原审被告）：马金昌，男，1967年9月24日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审原告）：赤峰开元物业管理有限公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市松山区松山大街。法定代表人：宝俊卿，总经理。委托诉讼代理人：侯艳慧，内蒙古方赫律师事务所律师。上诉人马金昌因与被上诉人赤峰开元物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2017）内0404民初9341号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。马金昌上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实，依法改判或将本案发回重审；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，该判决认定了上诉人提交的2016年4月25日交纳1300元物业费的照片收据，却遗漏2016年4月13日史某为上诉人出具的收据，此收据在一审中以照片形式提交，但一审判决对此未进行认定，两枚收据证明，上诉人所欠被上诉人2016年全年物业费为3125元（2016年4月13日收据里的总数4425元减去2016年4月25日后补交收据里的1300元等于上诉人2016年所欠的3125元）和2017年10月30日前的物业费。一审法院对于史某当庭陈述的事实不予认定，对上诉人是极不公平的。一审认定，马金昌提供小区照片能够证明小区公共部分的物业服务确实存在着瑕疵，因小区公共部分属于全体业主，被告马金昌不能代表全体业主，不能以全体业主对小区公共区域的利益减免其个人的物业费。上诉人认为一审判决是对上诉人权利的掠夺，上诉人有权主张自己的权益，享受与所交纳物业费同等的服务。一审法院明显偏袒被上诉人，一审时被上诉人有出庭迟到以及推迟开庭时间的问题，并且一审民事判决书存在文书所载日期晚于送达时间的瑕疵问题。综上，请二审法院依法查清事实，纠正一审错误，维护上诉人的合法权益。赤峰开元物业管理有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人的上诉理由不能成立：1、上诉人没有证据证明2014年9月到2015年12月物业费已经交清，2016年4月13日收据上的4425元是如何得来的；2、上诉人不能做出合理解释，相反被上诉人能做出陈述，该金额不包含2016年及以前的物业费；3.上诉人提交的2016年4月25日的收据是与2016年4月13日的照片是更换来的，并不是两枚收据，上诉人混淆了两枚收据，误以为包括2016年物业费，上诉人计算是错误的。赤峰开元物业管理有限公司向一审法院起诉请求：请求判令马金昌立即交纳物业费12556.44元（38个月）并支付违约金273.86元，总计12830.3元。一审法院认定事实：2013年8月20日，原告赤峰开元物业管理有限公司与赤峰群厦房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告赤峰开元物业管理有限公司为赤峰市松山区晨曦花苑小区提供物业服务管理，高层住宅物业服务费收费标准为每月每平方米1.5元。原告赤峰开元物业管理有限公司进行物业服务的过程中发现房屋地砖、墙砖等开裂、窗户透风、车库门质量有问题、小区地下没有安装监控、钢化玻璃自炸等现象，向赤峰群厦房地产开发有限公司进行报告，赤峰群厦房地产开发有限公司通知各施工单位进行整改、维修，但至今仍存在诸多问题未能及时解决。原告赤峰开元物业管理有限公司自认2014年9月1日至2015年9月30日的物业费按照每月每平方米1.25元的标准收费、2015年10月1日至2015年12月31日的物业费按照每月每平方米1.3元的标准收费。被告马金昌作为该小区业主同意交纳赤峰市松山区晨曦花苑小区11号楼3单元3122室（面积139.47平方米）和23号楼2单元2111室（面积80.82平方米）的物业费。2016年4月25日，原告赤峰开元物业管理有限公司收取了原告马金昌交纳的物业费1300元，为其出具收据一枚。原告赤峰开元物业管理有限公司和被告马金昌均同意将每户装修保证金500元冲抵尚欠的物业费。一审法院认为，物业服务系平等民事主体之间的合同行为，小区业主应成立业主委员会代表全体业主，物业服务标准、收费标准等事宜应由业主委员会与物业公司协商约定，并非法律强制调整的范围。原告赤峰开元物业管理有限公司与赤峰群厦房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，为赤峰市松山区晨曦花苑小区提供物业服务管理，对业主具有拘束力。被告马金昌作为该小区的业主接受了原告赤峰开元物业管理有限公司的物业服务，应当交纳物业费。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，拒交物业费并非合法抗辩，且拒交物业费本身即构成违约行为。原告赤峰开元物业管理有限公司自认2014年9月1日至2015年9月30日的物业费按照每月每平方米1.25元的标准收费、2015年10月1日至2015年12月31日的物业费按照每月每平方米1.3元的标准收费，不高于《前期物业服务合同》规定的收费标准，一审法院予以准许。被告马金昌提交的收据及收据照片能够证明其交纳了物业费1300元，应该在未交费总额中予以扣除，但是不能证明2014年9月1日至2015年12月31日的物业费已经全部交清。被告马金昌提供的房屋照片能够证明房屋存在质量问题，但是房屋质量不属于物业服务范围内，有原告赤峰开元物业管理有限公司提交的通知、申请表、中标通知书予以佐证，故被告马金昌不能以此为由减免物业费。被告马金昌提供的小区照片能够证明小区公共部分的物业服务确实存在瑕疵，因小区公共部分属于全体业主，被告马金昌不能代表全体业主，不能以全体业主对小区公共区域的利益减免其个人的物业费。原告赤峰开元物业管理有限公司要求给付违约金的诉讼请求不符合交易习惯，一审法院不予支持。原告赤峰开元物业管理有限公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。被告马金昌的辩称主张部分成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，一审法院判决：被告马金昌于判决生效后七日内给付原告赤峰开元物业管理有限公司2014年9月1日至2017年10月30日期间的物业费9408.41元。本院二审期间，被上诉人赤峰开元物业管理有限公司为支持其答辩主张，申请证人史某出庭作证，史某证实了物业公司所主张的物业费的计算方法及最终金额。上诉人质证为，对证人证言真实性有异议，收据写的是2016年4月13日，证明上诉人交的是2016年物业费，上诉人只欠3125元。被上诉人质证为，证人证言客观真实。本院认证，证人为被上诉人单位员工，与被上诉人存在利害关系，其所述计算物业费的经过没有其他证据佐证，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，上诉人主张其在2016年之前的物业费已经结清，仅欠2016年的3125元及2017年10月30日之前的物业费，被上诉人对此不予认可，认为上诉人尚欠2014年9月1日至2015年12月31日前的3125元及2016年至2017年10月30日期间的物业费，由此，本案双方当事人争议的焦点问题集中在2016年以前的物业费上诉人是否交清。上诉人主张被上诉人的收费人员为其出具的收据载明，上诉人尚欠3125元物业费，该收据出具时间为2016年4月13日，证明其仅欠2016年的物业费3125元及2017年的物业费，此前的物业费已经全部交清。对此本院认为，根据被上诉人收费的习惯可知，被上诉人收取业主的物业费时，均为业主出具收据，马金昌虽主张其已经交清了2016年之前的物业费，但既不能提交物业公司为其出具的收费凭证，也不能对3125元的物业费是如何得出的做出合理解释，且从收据的内容来看，载明的是收到1300元，尚欠3125元，并未注明所欠3125元是何时的物业费，收据注明的时间2016年4月13日仅能证明是在此日收费，并不能得出此前的物业费均已经交清的结论。当事人对自己提出的主张所依据的事实应提供证据加以证明，不能提交证据证明的，应承担举证不能的法律后果，故马金昌的主张因缺乏证据支持而不能成立，一审法院依照被上诉人认可的优惠价格判令上诉人马金昌向被上诉人交付物业服务费9408.41元并无不当，本院予以维持。马金昌主张被上诉人所提供的服务存在瑕疵，应当减免物业费，因其所主张的服务瑕疵绝大部分为小区开发建设的遗留问题，根据被上诉人一审诉讼期间提交的证据，其已经和开发建设单位积极沟通协调，并非物业公司自身能够解决的问题，故上诉人以此为由拒交物业费没有事实和法律依据。马金昌主张一审判决文书载明日期晚于送达日期，程序违法，因一审判决书的做出日期书写上存在笔误，一审法院已经裁定补正，程序合法，马金昌的此项上诉理由不能成立。综上所述，马金昌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人马金昌负担。本判决为终审判决。审判长徐国坤审判员邓宏涛审判员其其格二○一八年三月二十七日书记员刘应锦