上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初20172号
原告：上海大亿服装辅料有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：蔡茹郁，董事长。
委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。
被告：上海清璟投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：刘长富，总经理。
委托诉讼代理人：王慧，上海美易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张子聪，上海美易律师事务所实习律师。
第三人：上海市青浦区赵巷镇人民政府，住所地上海市青浦区赵巷镇赵兴路XXX号。
法定代表人：陆冬云，镇长。
委托诉讼代理人：陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
原告上海大亿服装辅料有限公司诉被告上海清璟投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2018年1月8日第一次公开开庭进行审理，原告上海大亿服装辅料有限公司的委托诉讼代理人蔡新、被告上海清璟投资管理有限公司的委托诉讼代理人王慧到庭参加诉讼。审理中，本院依法通知上海市青浦区赵巷镇人民政府作为第三人参加诉讼。本案于2018年3月15日第二次公开开庭进行审理，原告上海大亿服装辅料有限公司的委托诉讼代理人蔡新、被告上海清璟投资管理有限公司的委托诉讼代理人王慧、张子聪、第三人上海市青浦区赵巷镇人民政府的委托诉讼代理人陆月辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海大亿服装辅料有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金人民币428,472元(2017年5月15日至2018年2月14日)；2、被告支付逾期付款违约金(按每日476元计算，分别自2017年5月15日、2017年8月15日、2017年11月15日起计算至实际支付之日止)；3、被告支付税收27,422.55元(2013年11月至2015年11月)。审理中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告支付原告租金571,296元(2017年5月15日至2018年5月14日)。
事实与理由：2013年4月25日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市沪青平公路XXX号2,745.30平方米房屋租赁给被告使用，用途为出租公寓，租期自2013年8月15日至2023年8月14日。租金每三个月一付，先付后用。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用。2014年上半年，原告发现在签订合同过程中将房产证上另一幢房屋面积作为租赁房屋面积写入合同，实际出租给被告的房屋面积为3,154.60平方米。为此，原告与被告在法院主持下达成调解协议重新约定了租金标准。自2017年5月开始，被告以土地减量化为由无故拖欠租金至今，故原告起诉至本院。
被告上海清璟投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，系争房屋被政府纳入减量化范围，原告已经与政府协商并开展减量化工作。在原被告及政府三方会议后，2017年5月5日原告与被告达成一致意见，被告开展清退租户工作，原告免收2017年5月30日之后的租金。原告已经按照约定于2017年5月开展租户清退工作，除部分租户不愿意退租外，其余均已退租，造成被告损失。对于原告主张的税率无异议，但原告与被告口头约定税费由原告承担，且被告承租的两年期间原告没有向被告收取过税费，故不同意承担税费。
第三人上海市青浦区赵巷镇人民政府述称：原被告之间的租赁纠纷与第三人无关。第三人告知过原告系争房屋要减量化处置，但是减量化是双方协商的，不存在强制性，原告至今未同意减量化。被告承租的房屋属于工业厂房，被告厂改居违反土地使用的性质，且无环评手续，所以政府需要进行整治。
本院经审理认定事实如下：2013年4月25日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市沪青平公路XXX号2,745平方米房屋出租给乙方，租赁用途为出租公寓，房地产证编号：沪房地(青)字(2007)第006675号。房屋租期自2013年8月15日至2023年8月14日，租金三个月一付，前3年为每平方米15元/月，第四年起为每平方米15.75元/月，第七年起为每平方米16.70元/月。租金先付后用，乙方应于每期起始日前7日支付，逾期支付，每逾期一日，乙方需按日租费用的30%支付违约金，累计计算。租赁期间房屋租费税额由甲乙双方各承担一半。上海市对出租公寓的有关环保、消防等各方之规定要求，由乙方自行负责并接受有关单位检查等。
2015年3月24日，原告认为合同中约定的房屋面积有误起诉至本院，在审理过程中，原被告达成调解协议，约定：一、合同中租金标准变更为：2015年11月15日至2016年8月14日按照年租金544,100元支付；2016年8月15日至2019年8月14日按照年租金571,296元支付；2019年8月15日至2023年8月14日按照年租金605,092元支付。二、原告应向被告出具租赁费发票，租金税费由原、被告各半负担。
2017年2月17日，青浦区赵巷镇和睦村民委员会向原告发布《告知书》，表示原告擅自在沪青平公路XXX号区域内搭建建筑物和构筑物，未经政府部门审批，属于违法建筑，要求原告于2017年2月24日前将违法建筑物及构筑物自行拆除，逾期不予配合，赵巷镇将组织职能部门实行强制拆除。
2017年3月9日，上海市青浦区赵巷镇人民政府规划建设和环境保护办公室向原告发布《告知书》，表示原告已被列入2017年集建区外现状建设用地减量化范围，希望原告积极配合政府开展工作。
2017年3月27日，第三人向原告发布《告知书》，表示原告未依法办理建设项目环境影响审批、建设项目环保设施竣工验收审批手续，擅自投入生产，违反了《环境保护法》等法律法规，应在2016年12月31日前关停。第三人已多次告知，但原告仍继续生产，近期将由相关部门采取停电、停水等措施，由此造成的一切后果由原告自行承担。
2017年5月5日，原告方经理谢淑珍、被告股东叶秀清、刘李平等人在原告办公室商谈，被告表示被告按照政府要求5月30日腾退，5月30日之后的房租就不用交了。被告要求原告写一份协议，原告经理表示这个是前一天与原告老板讨论的结果，是不是最终结果不知道，不能给被告保证。
2017年5月12日，被告向原告发送《律师函》，表示鉴于系争房屋被列入减量化范围，且上海市青浦区赵巷镇生态环境综合治理办公室要求被告租户于2017年5月20日前搬离，而根据租赁合同，被告需在2017年5月15日前支付下三个月房租，要求原告在2017年5月15日前就合同后续履行问题进行全面回复。
2017年7月，原告向被告发送《律师函》，表示土地减量化是在双方自愿基础上，通过协商达成协议，目前原告未明确表态，该工作尚未正式启动，环境和条件无重大变化。上海市青浦区赵巷镇生态环境综合治理工作办公室是负责环境综合治理工作的部门，没有实施土地减量化的职能，其要求被告租户搬离的行为与土地减量化工作无关。故原告要求被告按约支付租金。
2017年8月22日，被告向原告发送《律师函》，表示被告已经五次向原告发送律师函要求原告明确减量化工作是否暂停，合同能否继续履行，原告未予以正式书面答复。在原告明确前述信息前，被告有权暂缓支付租金。
2017年12月28日，青浦区赵巷镇和睦村民委员会出具《情况说明》，表示2017年4月被告租住在沪青平公路XXX号公寓的人口登记有122户，176人。自赵巷镇政府“减量化”为主题召集原告、被告召开三方会议之后，被告就公寓内租户开始清退工作，于2017年5月至12月底人口登记减至66户，79人。
2017年12月28日，原告开具了被告抬头的增值税普通发票，总金额为988,200元。审理中原告将发票交付被告。
审理中，本院依据第三人陈述的土地性质和房屋用途问题向被告释明法律风险，并要求被告限期答复是否继续履行租赁合同，被告坚持表示要求按照合同的目的继续使用，同意按原协议支付租金。原告表示继续履行合同，但不同意降低租金标准。
对于当事人无争议的事实，由原告、被告、第三人的陈述，《租房合同》、上海市房地产权证、《民事调解书》、《律师函》、发票、《告知书》、录音、《情况说明》等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，本案系争房屋具有合法产权证，故原告与被告签订的《租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据庭审查明的情况，2017年3月第三人已经通知原告系争房屋纳入减量化范围，之后原告与被告进行了协商。被告认为原告同意免除2017年5月30日之后的租金，然根据被告提供的录音，免除租金是建立在被告于2017年5月30日腾退房屋的前提下，且该意见原告也表示不确定是不是最终结果，不能作保证。被告实际并未在2017年5月30日清退所有租户，故对被告主张的免交2017年5月30日之后租金的抗辩意见本院不予采纳。根据村委会出具的《情况说明》，被告在2017年5月至12月期间清退了部分租户，此期间存在被告配合政府减量化的因素，也有被告经营不合法而被政府部门要求整治的因素，而原告与被告签订的《租赁合同》约定租赁用途为公寓出租，对此原被告双方均存在过错，故对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。本院综合当事人的过错程度、合同履行程度、实际损失等因素，酌情认定被告应当支付原告2017年5月15日至2018年5月14日期间的租金382,690元。针对税费，原告主张被告承担一半税费符合合同约定和调解协议约定，且原告已经向被告开具了发票，故对原告主张的税费本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告上海清璟投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海大亿服装辅料有限公司2017年5月15日至2018年5月14日期间的租金382,690元；
二、被告上海清璟投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海大亿服装辅料有限公司税金27,422.55元。
三、原告上海大亿服装辅料有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9,787.20元，减半收取计4,893.60元，由原告负担1,167.80元，被告负担3,725.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金 艳
二〇一八年五月二十一日
书记员 谭泓洁
附：相关法律条文
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一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。