清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法横民初字第953号
原告：钟炳发，男，汉族，住清远市清城区，公民身份号码×××3210。
委托代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：赵子恒。
被告：清远市中能置业有限公司，住所地清远市清城区。
法定代表人：冯世强。
原告钟炳发诉被告清远市中能置业有限公司（以下简称中能公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟炳发的委托代理人叶俊宇、赵子恒到庭参加诉讼，被告中能公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告钟炳发诉称：2011年2月23日，原告作为买受人，与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于清远市清城区橫荷街道办事处清远大道西18号厚德华庭三号楼16层0××号预售商品房一套，购房总金额为459028元，付款方式：首付139028元已付清，其余320000元房款向银行办理贷款手续。
合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。”第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”
关于产权登记事宜，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、另附合同补充协议，附件四。”《附件四：合同补充协议》第7点约定：“买卖双方同意将《广东省商品房买卖合同》第十五条修改为：（1）出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后300个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的百分之零点二向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《房地产权证》。”
在合同签订后，原告按照合同约定按时支付了全部购房款，但是被告并没有依照合同约定按时交付经建设局工程竣工验收备案的房屋给原告，也没有及时为原告办理产权证。原告虽多次催告，但被告一直未办理产权证，严重侵害了原告的合法权益，也给原告带来了诸多困扰。因此，原告要求被告立即为原告办理房屋房地产权属证。
鉴于被告的行为已经严重违反合同约定，原告要求被告承担违约责任，由于合同约定的逾期办证违约金是出卖人按买受人已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，该违约金远远低于原告的损失，不符合公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金53363元（由于被告在交房阶段已经违约，不能因其违约行为而损害原告的合法权益，故办证违约金应当从合同约定的交付房屋之日起按照合同约定推算的办证时间计算），即：2014-3-17至2015-9-12459028元×544日×6.00%×（1＋30%）÷365日=53363元。同时，被告应当按照合同约定支付逾期交房违约金65411元，即2013-1-1至2013-10-13459028元×0.0005×285日=65411元。
综上所述，原告为维护其合法权益，现根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《民事诉讼法》等法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即为原告办理清远市清城区橫荷街道办事处清远大道西18号厚德华庭三号楼16层0××号房屋权属证书（包括国土证和房产证）；2、被告向原告支付逾期交房的违约金65411元（自2013年1月1日起按日万分之五计算至2013年10月13日）；3、被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金53363元（自2014年3月17日起计算至房屋权属证书办理完毕之日止，暂计算至2015年9月12日）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告钟炳发向本院提交了如下证据：1、身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、企业信用信息公示、组织机构代码证，拟证明被告的诉讼主体资格；3、《广东省商品房买卖合同》，拟证明双方的商品房买卖合同关系，被告未按合同按时交付符合条件的房屋及办理房屋产权证；4、3张收据、个人借款凭证、《个人购房担保借款合同》，拟证明原告已付清购房款；5、收楼确认书、验楼记录表，拟证明被告至今未办理房屋权属证书；6、清远市中级人民法院民事判决书、清城区法院民事判决书，拟证明作为相似案例，开发商违反合同需承担违约责任。
被告中能公司没有答辩，也没有向本院提交证据。
本院经审理查明，2011年2月23日，原告钟炳发与被告中能公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区横荷街道办事处清远大道西18号厚德华庭三号楼16层0××号房屋；商品房建筑面积122.29平方米，其中套内建筑面积100.99平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，每平方米4545.28元，总金额459028元；买受人首付139028元已付清，其余320000元房款向银行办理贷款手续；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局工程竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
同日，双方签订《合同补充协议》作为附件四，其中第7条将《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定变更为：出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后300个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的百分之零点二向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《房地产权证》。合同还就双方的其他权利、义务作出约定。《广东省商品房买卖合同》签订后，原告依约付清了购房款。
另查明，庭审时，原告表示其已于2013年10月14日收楼，明确逾期交楼违约金按每日万分之五自2013年1月1日起计至2013年10月13日止，逾期办证违约金按银行计收逾期贷款利息自2014年3月17日计至被告将办理房屋权属证书需由其提交的资料报产权登记机关备案之日止。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对双方具有约束力。作为出卖人，被告中能公司在收到原告购房款后，有义务按合同约定的时间向原告交付经建设局工程竣工验收备案及符合合同约定的商品房。被告未能在约定时间向原告交付房屋构成违约，应当按照合同约定向原告承担违约责任。诉讼中，被告在收到本院传票后不到庭应诉，也未向本院提交证据证明原告购买的房屋已具备交付条件或已向原告交付房屋。对于原告主张被告按每日万分之五支付违约金的主张，被告亦未提出异议，故对原告主张被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金以459028元购房款为基数，按每日万分之五，自2013年1月1日起计至2013年10月13日。
对于原告主张逾期办证违约金的诉讼请求。根据商品房买卖合同及补充协议的约定，被告应在2012年12月31日商品房交付期限届满之日起420日内，即2014年2月25日前将办理房屋产权证需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。诉讼中，被告在收到本院传票后不到庭应诉，也未提交证据证明在合同约定的期限内向产权登记机关提交了办理房屋权属证书需由其提交的资料，故对被告存在逾期提交办理权属证书资料的违约行为，本院予以确认。关于逾期办证违约金的计算问题。原、被告约定的逾期办证违约金为已付房款的0.2%，该违约金为不变金额，在被告中能公司长期未履行义务的情况下违约金本身难以实现其设立的初衷，违约金显著过低，不符合公平原则。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本院对合同约定的违约金进行调整，违约金以购房款459028元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率，自2014年2月25日起计至被告将办理房屋权属证书需由其提交的资料报产权登记机关备案之日止。
至于原告主张被告中能公司协助办理房屋产权证书的诉讼请求。原告向本院提交的证据，不能证明涉案房屋已经竣工验收备案且具备房管部门规定的办证条件，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
1、被告清远市中能置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告钟炳发支付逾期协助办理房屋产权登记的违约金（以459028元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率，自2014年2月25日起计至被告将办理涉案房屋权属证书需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案之日止）。
2、被告清远市中能置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告钟炳发支付逾期交楼违约金（以459028元为基数，按每日万分之五，自2013年1月1日起计至2013年10月13日）。
3、驳回原告钟炳发的其他诉讼请求。
案件受理费1338元，由原告钟炳发负担338元，被告清远市中能置业有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 杨向晖
二〇一五年十二月九日
书记员 黄书华
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。