江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终3415号上诉人（原审原告）：蒋福连，男，1954年3月5日出生，汉族，户籍地常州市武进区。委托诉讼代理人：宗根法，江苏红雨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋福本，男，1961年7月14日出生，汉族，户籍地为江苏省常州市武进区，现住常州市武进区（药厂宿舍）。上诉人蒋福连因与被上诉人蒋福本所有权确认纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋福连上诉请求：撤销一审判决，依法支持蒋福连的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决隐匿了蒋福连在庭审中多次提出的《庙桥乡村民委员会农民建房基地申请书》和《房屋转让协议书》。以及武进区档案馆的档案材料，证明当时蒋福连已经履行了申请变更登记的事实，蒋福连、施柏青的房屋买卖协议已经依法办理了批准登记手续，应当依法认定该协议合法有效，房屋依法属于蒋福连所有。1997年即对该宅基地发证只是发证部门将应发给蒋福连的证发给了蒋福本，该证已经被武进人民法院判决撤销。关于农村宅基地使用权的转让和房屋买卖应当适用当时的相关法律规定，蒋福连买卖行为发生时常州市武进区农村房屋只有宅基地使用证，一审法院是明知当时农村房屋登记的实际情况的。一审判决是依照新的法律规定去规范以前的民事行为，否定行为人依据当时法律规定实施的民事法律行为的效力，显然是不能成立的。房屋土地使用权登记只是政府部门证明财产所有权人的权属证明，所有权人是否申请登记是当事人的权利，一审法院以蒋福连没有依照相关部门办理换证而否认蒋福连的财产权利，没有法律依据。请求二审法院查明事实，依法公正判决。蒋福本辩称，因为集体土地不能买卖，一审判决正确。蒋福连向一审法院起诉请求：1、判决确认座落于常州市××区南夏墅街道××号房屋（占地面积124平方米，二间三层）为蒋福连所有；2、判令蒋福本立即归还所占房屋，赔偿蒋福连租金损失20000元；3、诉讼费由蒋福本承担。一审法院认定事实：蒋福连曾以常州市武进区人民政府（以下简称武进区政府）为被告于2014年5月14日向一审法院提起土地行政登记纠纷诉讼。蒋福连在该案中诉称，施柏青于1985年8月申请宅基地建房；蒋福连与施柏青于1989年3月1日签订《房屋转让协议》，施柏青将两间七架两层房屋转让给蒋福连；蒋福连办理了宅基地使用证；现发现武进区政府将蒋福连使用的宅基地又发证给蒋福本，故请求判令撤销武进区政府于1997年颁发给蒋福本的地号为16-19-3的集体土地建设用地使用权证。蒋福连为支持其请求提交的证据包括施柏青户建房基地申请书、蒋福连与施柏青的房屋转让协议、宅基地使用证及平面图复印件、蒋福本的集体土地建设用地使用权证及宗地图复印件。一审法院在该案中认定：1985年8月14日施柏青申请建房基地并获批准，1989年3月1日蒋福连与施柏青签订了购房协议；1997年12月18日，武进区政府颁发了地址为原庙桥镇庙桥村庙北145号、地号为16-19-3的集体土地建设用地使用权证，登记的土地使用者为蒋福本，用地面积为106.7平方米。一审法院基于查明的事实，认为蒋福连提供的证据能够证明其与案件讼争的土地证有利害关系，遂作出（2014）武环行初字第6号行政判决，撤销了武进区政府于1997年颁发给蒋福本的地号为16-19-3的集体土地建设用地使用证。蒋福连此后又于2016年8月以常州市国土资源局为被告向一审法院提起土地行政登记诉讼，要求补发武进区南夏墅镇居委会庙桥集镇145号宅基地使用证，后于同年11月申请撤回了起诉。现蒋福连向一审法院提起民事诉讼要求判如所请。一审另查明：蒋福连与施柏青订立的《房屋转让协议》载明转让的房屋为两间两层七架平顶。蒋福连、蒋福本对交易时间、买受人存在争议，蒋福连认为是其个人所买，交易时间就是房屋转让协议落款时间，蒋福本认为是蒋福连、蒋福本共同购买，购买时间大约是在1987年。双方均认可前述房屋加建的第三层并非施柏青建造而是在转让后建造，加造部分未另行办理审批手续。现两间三层楼房中东侧一间一至三层由蒋福连占有使用、西侧一间一至三层由蒋福本占有使用,蒋福本将西侧一间三层出租收取租金。为进一步查明案件事实，一审法院向施柏青作了调查。施柏青接受调查时称，《房屋转让协议》是其亲笔书写，见证人有白尧臣、张某等，是其将房屋转让给了蒋福连，转让时建造好了两间两层，第二层是1986年底或1987年初造好的，其是1986年被调到湖塘供销社工作的，转让时间按该协议确定。在本院调查前，蒋福连提交了落款时间为2012年12月29日、证明人为施柏青的证明，内容为庙桥镇蒋福连的住房七架两间（庙桥村庙北145号）楼房是在1987年因施柏青的工作调动后转让给蒋福连的。此外，一审法院就涉案房屋可否领取土地使用权证及房产证询问了蒋福连，蒋福连称其去常州市国土资源局武进分局申请办证时，该局答复只要其找到以前的土地证就可以换领现在的新证。蒋福连称证件已被其遗失。在本院询问其是否申请过重新领证时，蒋福连及其委托诉讼代理人一致述称登记部门明确答复是要先让施柏青申请办理房产证、土地证，然后再以买卖的形式过户登记给蒋福连。鉴于蒋福连坚持称其已经取得了物权权利，一审法院要求蒋福连在指定期限内补充提交不动产登记部门的登记簿中已有涉案房屋、土地使用权人登记内容的复制件及登记部门确认蒋福连为受让施柏青的房屋及土地使用权的权利人证明。蒋福连在指定期限内未有材料提交。蒋福连对其主张的租金损失认为按两年即从起诉之日即2017年2月20日往前推算两年，每年按1万元计算。蒋福本认为无需支付租金损失。经一审法院进一步审查，双方争议的是蒋福本占有使用的西侧一间一至三层房屋及相应的土地使用权的权利归属。对于该争议，蒋福连坚持认为其与施柏青是房屋买卖关系而享有全部权利，蒋福本侵犯了蒋福连的物权。蒋福本则认为其是权利人，蒋福本就此提交了武进法院（1999）武湖民初字第406号民事调解书，用以证明其与杨国琴离婚时约定了夫妻共有的庙桥镇东街145号7架三层楼房一间归蒋福本所有。蒋福本还申请了陈中南、蒋福根、张友芳、杨和华出庭作证。陈中南（原庙桥供销社职工）证称，施柏青跟其说因调到湖塘工作而把两间房基卖掉，其跟朋友蒋福本说后，蒋福本说他钱不够要和蒋福连商量，后和蒋福连一起买下来的，当时蒋福本向证人借了1000元给了蒋福连去把地基等买下来的，蒋福本结婚就结在那个房子里的。蒋福根（系蒋福连、蒋福本的同胞兄弟）作证称，1989年造第三层之后，看到蒋福连、蒋福本及瓦工（张友芳）在客厅里结账，但没参与他们的结账。张友芳（建造第三层的瓦工）证称，蒋福连、蒋福本俩叫其造的第三层，两间房屋风格不一样，对他们间的经济问题不清楚，只知道是他们兄弟两个的房子，是跟他们兄弟俩结的账，现在蒋福连不承认认识证人，那只能说是蒋福本叫证人造的房子了。杨和华作证称，是陈中南叫其去庙桥集镇145号看现场后，去买了砖头、楼板等做楼梯，连人工材料大概2万元，是陈中南付的款。蒋福连认为，陈中南未参与过房屋买卖，做的是伪证；因家庭矛盾，蒋福根所述虚假；张友芳是蒋福连全权委托蒋福本联系的，以前见过两次，印象不深，所以刚才没认出来，费用全是蒋福连交给蒋福本后由蒋福本经手支付，第三层一共出了七、八千元；杨和华自己承认记性不佳，证言不可信。蒋福本还提交了蒋福连之女出具的收到装修补贴1500元的收条，蒋福连则称是装修材料款。一审法院经搜索关联案件，因所涉房屋权属、索要欠款等纠纷，蒋福连、蒋福本均因犯故意伤害罪而分别被一审法院以（2013）武刑初字第717号刑事判决、（2014）武刑初字第950号刑事判决判处有期徒刑。此外，一审法院（2014）武环行初字第6号、（2016）苏0412行初118号两起土地登记纠纷亦在关联案件之列。一审法院认为，按照规定，依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定；法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。宅基地使用权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；土地使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。国家依法实行土地登记发证制度；农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权；依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记；土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。本案中，蒋福连对坐落于常州市××区南夏墅街道××号房屋两间主张所有权，但因该处房屋的用地性质为宅基地，故对该处宅基地使用权及附着建筑物的争议处理应当适用土地管理法等法律和国家有关规定。虽然蒋福连及其委托诉讼代理人坚持认为按照蒋福连与施柏青交易时的规定转让有效并引用了《国务院村镇建房用地管理条例》等规定以支持其主张，但其显然混淆了涉及集体土地使用权转让的合同效力与物权（登记）效力的概念。经检索《国务院村镇建房用地管理条例》（1982年2月13日）的条文规定可知，农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明；由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按申请建房规定办理申请、审查、批准手续。又经检索《江苏省实施办法》（1987年6月26日江苏省人民代表大会常务委员会通过）的条文规定可知，集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；依法需要改变土地所有权、使用权或者因买卖房屋，转让、调拨土地上的附着物而涉及土地使用权变更的，必须报经县级以上人民政府批准，办理土地权属变更登记手续，更换证书。因此，按照房屋转让协议落款时间执行的规定，由于买卖房屋而转移了宅基地使用权，是必须报经登记管理部门批准，办理土地权属变更登记手续，更换证书。而《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）和《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2011修订）也明确规定，转让地上建筑物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记，土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。因此，现行规定也明确了集体土地使用权流转必须经过审批、登记方能生效。现蒋福连就其所称的受让了施柏青的房屋并享有所有权的意见并未能提交宅基地使用证或变更登记后的权利证书等权利凭证证实，而能提交的“权利凭证”也仅是户主姓名显示为“蒋福连”的宅基地使用证复印件，蒋福连也未能在法院指定期限内补充提交土地主管部门的登记簿记载内容以证实其为登记权利人。一审法院生效的（2014）武环行初字第6号行政判决是撤销了登记为蒋福本的集体土地使用权证，但并未认定蒋福连所称的其曾经办理了宅基地使用证等情形；一审法院（2016）苏0412行初118号案件，也是以蒋福连自愿申请撤回起诉结案。因此，当事人就所称的购自施柏青的房屋并未完成土地使用权变更审批、登记、换发证书等手续。按蒋福连及其委托诉讼代理人所述的常州市国土资源局武进分局明确向其答复了登记颁证、转让审批发证流程，蒋福连自然应当按照登记主管部门指引的流程办事。此外，《房屋转让协议》载明的转让房屋状况与现时的房屋实际状况并不一致，是否可以办理登记及流转亦应经由登记主管机关一并审批。蒋福连及其委托诉讼代理人或许是忽视了国家对宅基地使用权及其附着建筑物流转实施的严格的审批、登记制度，当然也不能排除其意图通过民事诉讼达到以司法确认宅基地使用权及附着建筑物权利而规避转让所必需履行的审批登记程序及契税的目的。综上，在施柏青户就申请建造的坐落于常州市××区南夏墅街道××号房屋未办理过初始登记的情形下，虽然蒋福连坚持认为其通过与施柏青交易而取得所有权，但鉴于房屋转让协议当事人至今未经过登记主管部门办理批准、登记、更换证书等手续，又考虑到因蒋福本坚持对部分房屋主张权利致双方对案涉房屋的买受人确定和权利归属存在重大争议，双方亦曾因房屋归属争执受过刑事处罚，而房屋转让协议的受让人的确定及受让人能否取得物权权利尚须视房屋转让协议的主体、协议效力和登记主管机关是否批准转让并同意办理土地使用权变更登记以确定是否可以继续履行等情形确定，民事审判职能并不能替代行政审批、登记职能，登记主管机关也已经向蒋福连指引了办事流程，故蒋福连要求判决认定其为坐落于常州市××区南夏墅街道××号房屋（占地面积124平方米，二间三层）的所有权人的请求因不符合法律规定，不予支持；对蒋福连主张的租金损失，亦不予支持。当事人应当通过合法的、合适的程序主张符合法律规定的权益。一审法院在接待蒋福连时及两次庭审过程中向蒋福连及其委托诉讼代理人作了释明并提示其注意考虑行政诉讼案件查明的事实及法律法规规定的宅基地使用权流转需履行的审批登记程序和规则，但蒋福连仍坚持其诉讼请求。在蒋福连坚持其诉讼请求的情形下，基于查明的事实，对照法律规定，本案并不适宜调解。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条第一款、第四条第二款、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回蒋福连的诉讼请求。案件受理费2300元由蒋福连负担。二审中，蒋福连提交2015年6月26日公告费发票一张。证明在2014年的行政诉讼之后，蒋福连按照土管部门要求去登报声明遗失进行补证，是补宅基地使用证的最后一道程序，登报的报纸在武进高新区管委会土管所。蒋福本质证意见：蒋福连讲的是土管局已经承认给他发证的，但实际上没有给蒋福连发证。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。蒋福连上诉称其在一审中提交的《庙桥乡村民委员会农民建房基地申请书》和《房屋转让协议书》可以证明当时蒋福连从施柏青处受让房屋后已经履行了申请变更登记的事实，但该申请书是施柏青申请建房基地的申请书，该协议书只是施柏青将此宅基地上的房屋转让给蒋福连的协议，且协议书中第3条约定“协议生效后，请乡政府办理房屋转让手续，今后该房永归买主所有”。在蒋福连没有提交协议生效后已由乡政府办理房屋转让手续等其它相关证据的情况下，不能证明蒋福连从施柏青处受让房屋后已经履行了申请变更登记。蒋福连二审提交的公告费发票可以证明其曾经申请补证，但不能证明其已实际补到宅基地使用证。在一审法院作出（2014）武环行初字第6号行政判决撤销武进区政府于1997年颁发给蒋福本的地号为16-19-3的集体土地建设用地使用证后，蒋福连于2016年8月以常州市国土资源局为被告向一审法院提起土地行政登记诉讼，要求补发武进区南夏墅镇居委会庙桥集镇145号宅基地使用证，后于同年11月又申请撤回起诉。根据以上事实，讼争房屋在蒋福本的地号为16-19-3的集体土地建设用地使用证被一审法院作出（2014）武环行初字第6号行政判决撤销后一直没有进行土地登记和房屋登记。蒋福连主张讼争房屋归其所有，但其理解的“所有”与《中华人民共和国物权法》中规定的“所有权”具有明显差异。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋所有权作为物权的一种，其设立、变更、转让和消灭应符合物权法的相关规定。本案讼争房屋为不动产，依据上述法律规定，房屋转让协议的成立生效必须根据物权法所确立的公示原则，即必须登记才有房屋所有权效力。蒋福连、施柏青间的房屋转让协议是可以提交不动产登记部门的一份文件，仅表明蒋福连有权取得讼争房屋所有权的原因或依据，并不必然发生讼争房屋所有权的变动，蒋福连要取得讼争房屋所有权须依照法律规定履行房屋所有权变更登记手续。在《中华人民共和国物权法》施行后且不存在法律所规定的除外情形的情况下，蒋福连理应按照物权法的规定，向不动产登记部门及时申请并按不动产登记部门的要求办理讼争房屋的权属登记，以此保护自身的合法权益。但蒋福连在《中华人民共和国物权法》施行后仍没有办理不动产权属登记，讼争房屋没有进行土地登记和房屋登记一直持续至今，因此，蒋福连、施柏青间的房屋转让协议虽发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，但因讼争房屋所有权的纠纷却持续到《中华人民共和国物权法》施行后，故应认定讼争房屋现无土地使用证及房屋产权证，未经依法登记，其所有权未设立。另外，根据蒋福连、施柏青签订房屋转让协议时已经施行的《国务院村镇建房用地管理条例》（1982年2月13日）、《江苏省实施办法》（1987年6月26日江苏省人民代表大会常务委员会通过）有关须办理宅基地使用证和办理土地权属变更登记的相关规定，蒋福连、施柏青签订房屋转让协议时，已有法律法规要求办理宅基地使用证和办理土地权属变更登记，结合《房屋转让协议书》第3条约定的“协议生效后，请乡政府办理房屋转让手续，今后该房永归买主所有”，说明蒋福连、施柏青双方签订房屋转让协议时对此相关规定是知晓的，因此，蒋福连关于一审法院依照新的法律规定去规范以前的民事行为不当的上诉理由不能成立。综上所述，座落于常州市××区南夏墅街道××号房屋（占地面积124平方米，二间三层）无土地使用证及房屋产权证，未经依法登记，其所有权未设立，因此，无法确认该房屋归蒋福连所有，在此基础上，蒋福连要求蒋福本立即归还所占房屋并赔偿蒋福连租金损失20000元的请求亦难以支持，蒋福连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由蒋福连负担。本判决为终审判决。审判长  刘敬兵审判员  杨 迪审判员  吴立春二〇一七年十一月十三日书记员  冯 雪