广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民二终字第199号
上诉人（原审被告，反诉原告）：李国钊，男，汉族，住广东省云浮市云城区，公民身份号码：×××4219。
委托代理人：韩国辉，广东勤思进律师事务所律师。
委托代理人：黄子睿。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：余镜能，男，汉族，住广东省云浮市云城区，公民身份号码：×××4518。
委托代理人：黎石贤，广东石国律师事务所律师。
上诉人李国钊因与被上诉人余镜能租赁合同纠纷一案，不服高要市人民法院（2014）肇要法民三初字第283号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年7月1日，余镜能与李国钊签订《厂房租赁合同》，约定以下主要条款：余镜能把土地使用�登记在其名下的坐落于高要市白诸镇松云村委会新路口开发区的土地上的厂房出租给李国钊使用，出租面积为2600平方米，租赁期限自2011年8月1日起至2016年7月30日止，共5年；每月租金15600元，即年租金为187200元，李国钊必须在每年的8月1日前付给余镜能下一年的租金，即先付租金、后经营；厂房租赁期间，李国钊应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，余镜能有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；厂房租赁期间，如余镜能提前终止合同而违约则应赔偿李国钊3个月租金，如李国钊提前退租而违约则应赔偿余镜能3个月租金。合同签订后，余镜能如约交付厂房给李国钊使用，李国钊亦按约定支付了5万元押金以及2011年8月1日至2014年7月30日的租金。2014年8月1日起，李国钊以厂房漏水、无法经营且双方已协商解除了合同为由没有履行交租义务。
2014年9月26日，余镜能向原审法院提起诉讼，请求判令：1、李国钊支付2014年度的租金187200元以及承担9360元的滞纳金，合共196560元；2、由李国钊承担本案受理费。诉讼中，李国钊提起反诉并请求：1、确认双方签订的《厂房租赁合同》于2014年8月之前已解除；2、判令余镜能退还李国钊押金5万元，并支付利息7254.51元（利息按人民银行3年期存款利率暂计至2014年11月10日，之后利息计至余镜能退还押金之日止）；3、余镜能赔偿李国钊经济损失46800元（按3个月租金计算）；4、本案受理费由余镜能承担。
原审法院根据余镜能的申请，依法于2014年10月9日作出（2014）肇要法民三初字第283-1号民事裁定书，查封了李国钊的银行帐户存款96560元及价值10万元范围内的一辆粤W×××××号汽车。
原审法院认为：余镜能与李国钊签订的《厂房租赁合同》是双�自愿、真实的意思表示，没有违反法律规定，该合同自双方签名时成立并生效，合同各方当事人在行使合同权利的同时，应当自觉履行合同义务。本案争议焦点：一是余镜能与李国钊签订的《厂房租赁合同》是否已解除；二是合同当事人的履约情况。
关于争议焦点一：《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条规定了合同解除的情形及条件，而余镜能、李国钊提供的并经庭审质证的《厂房租赁合同》、厂房漏水光碟、“旺厂招租”广告等证据并不具备证实双方合同已符合上述法律规定的解除情形或条件的证明力；相反，余镜能提交且经质证的电费清单显示李国钊在2014年8月至11月期间仍然产生与前两年大致相当的电费，这从侧面反映在该期间李国钊仍在行使合同赋予的使用讼争厂房进行生产经营的权利。故余镜能与李国钊的《厂房租赁合同》实质上仍在履行中，而并未解除。既然合同未解除，双方则当遵守合同约定，但李国钊承租了厂房，行使了在该厂房进行生产经营等合同权利后，自2014年8月1日起没有按合同约定履行交付租金义务，双方当事人对该事实均无异议，该院予以认可。余镜能诉请李国钊应按合同约定支付187200元租金事实清楚，且符合《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，该院予以支持。在诉讼过程中，李国钊提起反诉，请求确认双方的合同已于2014年8月前已解除，并认为双方已达成解除合同的协议，但未能提供合法有效的证据支持其诉求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证�不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对李国钊上述反诉请求，该院予以驳回。由于合同未解除，李国钊诉请余镜能返还押金5万元并支付利息的诉请理据不足，该院不予支持。
关于争议焦点二：在余镜能与李国钊签订的《厂房租赁合同》中约定了李国钊应当在每年8月1日前交纳下一年度的租金，实行先付租金后经营的形式，但是李国钊未能证实双方的合同已解除、而其本人在2014年8月至11月期间仍在行使合同权利的同时，没有按约定向余镜能交纳租金，其行为违反了双方合同的约定。而在合同期内，讼争厂房出现漏雨等状况时，余镜能作为出租方未尽修缮义务以致影响了承租方李国钊对厂房的使用，余镜能该行为同样违反《厂房租赁合同》的约定。换言之，双方在履行合同过程中均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，余镜能与李国钊应当各自承担相应的违约责任；但双方均未能证实对方的违约行为给己方造成了损失，而合同约定的违约责任又显然过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，该院酌情确定余镜能、李国钊均以李国钊应付给余镜能的租金为本金、按中国人民银行同期同类贷款利率所计算的利息作为违约方应当付给对方的赔偿额，两相比较后，双方各自承担的违约责任即抵销。故对余镜能诉请李国钊承担9360元的滞纳金的主张以及李国钊反诉请求余镜能赔偿其经济损失46800元的主张，该院均予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四�、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、李国钊应于该判决发生法律效力之日起七日内向余镜能交纳2014年8月1日至2015年7月31日的租金共187200元；二、驳回余镜能其他诉讼请求；三、驳回李国钊的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4231元、反诉受理费1190元，保全费1503元，合共6924元。由余镜能负担187元，李国钊负担6737元。
宣判后，上诉人李国钊不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认为《厂房租赁合同》尚未解除，属认定错误。2014年8月前《厂房租赁合同》就经双方口头协商已解除，因为余镜能交付使用的厂房严重出现质量问题，每逢雨天就漏水不止，由于李国钊已�生产投入了大笔资金，所以只能在不下雨时边催告余镜能维修厂房边继续生产经营，直至2014年8月新一年租期起算前，经双方口头协商同意而解除《厂房租赁合同》。2、原审法院根据余镜能提供的电费清单就认为合同仍在继续履行是错误的。依《厂房租赁合同》的约定，李国钊向余镜能交付了押金5万元其不愿意退还，只同意以押金抵扣场地占用费直至两数相等为止，这是双方的真实意思表示，此后使用的电费数明显减少。3、余镜能出租的厂房至今仍未修缮，下雨的漏水情况比之前更加严重，根本无法进行经营生产。4、依《厂房租赁合同》的约定，在合同解除后余镜能应向李国钊返还押金5万元及其法定孳息。5、余镜能的违约事实清楚，应赔偿李国钊的损失，原审法院以互相负有违约责任为由驳回李国钊的主张是错误的。由于余镜能违反《厂房租赁合同》的约定，将不符合正常使用的厂房出租给李国钊使用，致不能达到履行合同的目的，因此，应按合同的约定赔偿46800元给李国钊。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，实体处理错误。请求二审法院：一、撤销原判，驳回余镜能的诉讼请求；二、确认双方签订的《厂房租赁合同》于2014年8月前已解除，判令余镜能返还押金5万元及法定孳息给李国钊；三、判令余镜能赔偿经济损失46800元给李国钊；四、本案一、二审诉讼费用由余镜能承担。
二审诉讼期间，李国钊提交如下证据：《肇庆市国土资源局高要分局查询申请表》、《厂房漏水影像光碟》、影像录制时间图片、厂房屋顶严重破损照片、厂区搬空的照片，拟证明其承租的厂房一直漏水严重而无法使用，已将设备搬离厂房，诉讼期间余镜能已将出租厂房转让给第三人。余镜能对李国钊提交的证据认为不属新证据，不同意质证。
被上诉人余镜能辩称：原审判决认定事实清楚，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2014年7月14日，余镜能与案外人麦有坤签订高国土资转合字（2014）第632号《国有建设用地使用权转让合同》，约定：余镜能将位于高要市白诸镇松云村委会新路口开发区宗地号为115003023，土地面积为2939.6平方米，土地用途为工业用地，出让期限为50年的国有建设用地使用权整体出让给麦有坤。2015年1月29日，肇庆市国土资源局高要分局注销余镜能所持的高要国用（2011）第110027号《土地使用证》，对上述土地使用权人变更登记为麦有坤。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。余镜能与李国钊自愿签订《厂房租赁合同》，租赁合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的租赁关系应�合法有效，双方应依合同享受权利和履行义务。二审根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：一、《厂房租赁合同》是否解除；二、合同的双方是否已全面履行义务。
关于《厂房租赁合同》是否解除的问题。诉讼中，李国钊认为《厂房租赁合同》已于2014年8月前双方口头协商予以解除，但余镜能对李国钊该表述不予认同，李国钊又不能提供证据证实该主张。相反余镜能自始至终认为合同尚未解除，并出示2014年8月至11月李国钊所承租厂房产生电费的《客户电费清单》，证明该期间李国钊仍在生产经营，并没有解除合同。李国钊上诉认为《厂房租赁合同》已于2014年8月前解除，其无需支付此后租金和要求返还押金及利息的请求缺乏事实根据，应不予支持。
关于合同的双方是否已全面履行义务的问题。在合同履行中，李国钊未依合同之约定向余镜�支付租金，已存在违约。余镜能的出租厂房存在漏水现象而未及时履行维修义务，影响了李国钊对厂房的使用，以致李国钊对承租厂房的使用未能完全达到合同效益。双方在履行合同过程中均存在违约行为，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，认定双方均存在过错，判决双方各自承担相应的违约责任所造成的损失并无不当，本院予以维持。李国钊上诉主张余镜能的过错对其造成损失46800元承担赔偿责任的理据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，李国钊认为涉案厂房出现漏水现象，经通知余镜�后如未能履行维修义务，李国钊可以自行维修，维修费用则由余镜能负担。李国钊上诉认为其承租厂房出现漏水现象无法生产而解除租赁合同的法律依据不足，本院不予采纳。李国钊使用了余镜能的厂房进行生产经营，应依合同约定向余镜能支付租金。但麦有坤自2015年1月29日起为涉案土地厂房的权属人，此后涉案土地的租金应由麦有坤收取。余镜能只能收取自2014年8月1日至2015年1月29日共6个月租金为93600元。原审法院认定讼争土地2014年度的租金187200元全部归余镜能不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人李国钊上诉请求的理据不足，应予驳回。本案因二审期间出现新证据而被本院改判，不属于原审裁判的错误。依照《中华人民共和国物权法法》第九条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持高要市人民法院（2014）肇要法民三初字第283号民事判决第三项；
二、撤销高要市人民法院（2014）肇要法民三初字第283号民事判决第二项；
三、变更高要市人民法院（2014）肇要法民三初字第283号民事判决第一项为李国钊应于本判决发生法律效力之日起七日内向余镜能交纳2014年8月1日至2015年1月29日的租金共93600元；
四、驳回余镜能的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理本案本诉受理费4231元、反诉受理费1190元，保全费1503元，二审案件受理费5560元，合共12484元。由余镜能负担5647元，李国钊负担6837元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 强
审 判 员 徐俭玲
代理审判员 梁达明
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 周伟航
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