内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿商终字第43号
上诉人（原审被告反诉原告）宁夏嘉洋开元置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区尚景世家11号商住楼328室。
法定代表人苏伟，该公司总经理。
委托代理人马东平，男，回族，l978年2月22日出生，该公司员工。
上诉人（原审被告反诉原告）内蒙古百建水泥有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗乌素图镇。
法定代表人苏建雄，该公司董事长。
委托代理人马志强，男，回族，l953年3月12日出生，该公司员工。
被上诉人（原审原告反诉被告）宁夏丰源小额贷款有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区长城中路丽园南区三期A区14号楼商住楼20#营业房。
法定代表人高自斌，该公司董事长。
委托代理人韩承旭，内蒙古安民律师事务所律师。
上诉人宁夏嘉洋开元置业有限公司（以下简称嘉洋公司）、内蒙古百建水泥有限责任公司（以下简称百建公司）因与被上诉人宁夏丰源小额贷款有限公司（以下简称丰源公司）借款合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院于2015年8月3日作出的（2015）阿左商乌初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人嘉洋公司的委托代理人马东平、百建公司的委托代理人马志强，被上诉人丰源公司的委托代理人韩承旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年12月30日，原告丰源公司与被告百建公司、被告嘉洋公司三方经协商一致签订《房屋抵债协议》，该协议内容为：被告百建公司尚欠原告丰源公司借款4200万元，截止至2012年12月31日，利息为12341667元。自2012年12月31日至房屋完工达到交房、销售和办理房屋产权证的情形止息（预计2013年6月30日交工，利息按抵债别墅实际交工日期计算），利息金额预计为700万元。本息预计共6100万元。现鉴于被告百建公司资金出现问题，暂时无力偿还原告丰源公司借款，经三方同意，协议一致如下：由被告嘉洋公司以其开发的银川市金凤区庆祥街西侧长城路北安雅苑十一号楼的l、2、12号；十二号楼的1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号共计十五套别墅（每套别墅包括一个储藏间、两个车库），每套别墅360万元，共计5400万元抵偿被告百建公司拖欠原告丰源公司的债务。该协议还约定：被告百建公司同意支付原告丰源公司2013年1至6月就此借款本息所产生的半年利息以及因被告嘉洋公司房屋抵债借款不足部分共计700万元。此款于2012年12月29日由被告百建公司向原告丰源公司出具欠条一张，约定两年之内还清。原告诉至法院请求依法判令：一、被告立即履行原被告签订的《房屋抵债协议》，由被告嘉洋公司将其开发的银川市金凤区庆祥街西侧长城路北安雅苑十一号楼1、2、12号，十二号楼l、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号共计十五套别墅（每套别墅包括一个储藏间、两个车库）立即交付给原告；二、被告立即为原告办理银川市金凤区庆祥街西侧长城路北安雅苑十一号楼1、2、12号，十二号楼l、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号共计十五套别墅（每套别墅包括一个储藏间、两个车库）的《国有土地使用证》及《房屋所有权证书》；3、被告百建公司立即偿还原告借款700万元以及自2013年6月30日至欠款全部还清之日的利息；4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告百建公司在答辩的同时提出反诉请求认为：（1）反诉被告丰源公司诉反诉原告百建公司因借贷关系不真实合法存在、诉讼主体错误、在建工程不能抵债的理由，请求法院判令确认《房屋抵债协议》无效；（2）反诉被告承担本案的全部诉讼费用。被告嘉洋公司在答辩的同时亦提出反诉请求：（l）请求法院依法确认《房屋抵债协议》无效；（2）反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
原审法院采信并据以认定事实的证据有：1.原、被告三方于2012年12月30日签订的《房屋抵债协议》；2．被告百建公司于2012年12月29日向原告出具的欠条一张。
原审法院审理认为，原、被告三方之间签订的《房屋抵债协议》是在三方自愿基础上签订的，且不违背有关法律规定，属合法有效合同。合同签订后，三方应按约定行使权利履行义务。原告在该协议中提出了被告百建公司尚欠的借款本金数额、利息暂计数额及截止期限，由被告嘉洋公司以其开发的十五套别墅（共计5400万元）抵顶被告百建公司尚欠原告的以上债务，由被告百建公司支付原告丰源公司2013年1至6月就此借款本息所产生的半年利息以及因被告嘉洋公司房屋抵债借款不足部分共计700万元，此700万元款项由被告百建公司向原告丰源公司出具约定时日付清的欠条一张。二被告应按协议履行相应的义务。对于原告向被告百建公司主张的自2013年6月30日至欠款全部还清之日的利息部分，原告与被告百建公司在先签订的《借款合同》自2012年12月30日原被告三方达成《房屋抵债协议》时已经履行完毕，另外，该《房屋抵债协议》中对于利息部分的计算方式约定不明确，应依法不予支持；对二被告的反诉请求，请求法院判令确认《房屋抵债协议》无效：理由一、该笔借款因借贷关系不真实合法存在、诉讼主体错误。本案原告诉请法院判令被告履行的《房屋抵债协议》，是原被告三方经协商一致作出的真实、合法、有效的意思表示。对于该协议在签订之前此笔借款来源的合法性以及诉讼主体问题，因不在原告诉请范围内，是另一法律关系，故应依法不作审理。原告诉请法院判令被告履行的《房屋抵债协议》应作为审理本案的依据；二、签订该协议不是当事人的真实意思表示，应归于无效。被告百建公司称签订该协议是为了换取原告丰源公司实际控制人杨福本承诺的而后在阿拉善盟农村商业银行放出的贷款，结果被告百建公司最终也未取得在阿拉善盟农村商业银行放出的贷款。被告百建公司的反诉理由无证据佐证其辩解理由，故无法认定三方当事人在签订该协议时不是其真实意思表示，故对被告百建公司的反诉请求依法驳回；理由三、本案《房屋抵债协议））中涉及的抵债资产属于在建工程，在建工程进行房屋交易是非法和无效的。经审查，该抵债房产于2013年5月3日已取得商品房预售许可证。依照合同法规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人已办理批准手续的，或者已办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同有效。因此，应依法确认该《房屋抵债协议》合法有效。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条之规定，判决：一、被告嘉洋公司于判决生效后，将银川市金凤区庆祥街西侧长城路北安雅苑十一号楼l、2、12号，十二号楼l、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号共计十五套别墅（每套别墅包括一个储藏间、两个车库）交付给原告丰源公司；二、被告嘉洋公司于判决生效后，为原告丰源公司办理银川市金凤区庆祥街西侧长城路北安雅苑十一号楼l、2、12号，十二号楼l、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号共计十五套别墅（每套别墅包括一个储藏间、两个车库）的《国有土地使用证》及《房屋所有权证书》，由被告百建公司协助办理并承担因办理《国有土地使用证》及《房屋所有权证书》需要缴纳的各项费用；三、被告百建公司于判决生效后，清偿原告丰源公司借款700万元；四、驳回原告的其他诉讼请求和被告的其他反诉请求。案件受理费30400元，由被告百建公司及被告嘉洋公司负担。宣判后，原审被告（反诉原告）嘉洋公司、百建公司不服向本院提出上诉。
上诉人嘉洋公司上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当，确定焦点有误。请求二审法院依法改判，确认《房屋抵债协议》无效。
上诉人百建公司上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当，确定焦点有误。请求二审法院依法改判，确认《房屋抵债协议》无效。百建公司不应清偿丰源公司借款700万元。
被上诉人丰源公司庭审中答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，故二上诉人的（上述）上诉理由均不能成立。请求二审法院驳回二上诉人的上诉请求，维持原审判决。
本院二审经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本案的争议焦点是：1、上诉人百建公司与被上诉人丰源公司是否存在借贷关系；2、2012年12月30日被上诉人丰源公司与上诉人百建公司、嘉洋公司三方之间签订的《房屋抵债协议》是否有效。
本院认为，关于上诉人百建公司与被上诉人丰源公司是否存在借贷关系的问题，经查，2010年1月22日至2011年2月16日期间丰源公司与百建公司之间签订了5份《公司借款合同》（随借款合同附有保证合同、百建公司的借款申请、股东会议决议等），百建公司共计向丰源公司借款4200万元。对借款（本金）4200万元的事实有丰源公司通过汪冬梅等人向百建公司支付借款的转账凭证予以证明，百建公司亦认可收到借款4200万元的事实，百建公司向丰源公司借款的基本事实成立，本院予以确认。
关于《房屋抵债协议》是否有效的问题。丰源公司与百建公司、嘉洋公司之间于2012年12月30日签订了《房屋抵债协议》，该协议约定：百建公司（乙方）确认尚欠丰源公司（甲方）本金4200万元，截止至2012年12月31日，利息为l2341667元。自2012年12月31日至房屋完工达到交房、销售和办理房屋产权证的情形止息（预计2013年6月30日交工，利息按抵债别墅实际交工日期计算），利息金额预计为700万元，本息预计共6100万元。鉴于百建公司资金出现问题，暂时无力偿还丰源公司借款，三方协议由嘉洋公司以其开发的银川市金凤区庆祥街西侧长城路北安雅苑十一号楼的l、2、12号；十二号楼的1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号共计十五套别墅（每套别墅包括一个储藏间、两个车库），每套别墅360万元，共计5400万元抵偿百建公司拖欠丰源公司的债务。该协议中还约定：百建公司同意支付丰源公司2013年1至6月就此借款本息所产生的半年利息以及因嘉洋公司房屋抵债借款不足部分共计700万元。此款于2012年12月29日由百建公司向丰源公司出具欠条一张，约定两年之内还清。上述约定，系三方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同三方均应按照约定行使权利履行义务。上诉人百建公司及嘉洋公司上诉请求确认三方签订的《房屋抵债协议》无效，未能提供有效证据予以证实。综上，二上诉人的上诉理由因缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60800元，由上诉人内蒙古百建水泥有限责任公司负担。二审案件受理费100元，由上诉人宁夏嘉洋开元置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 温美蓉
审判员 道日娜
审判员 伊丽娜
二〇一六年二月十七日
书记员 孙 静