广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤14民终240号
上诉人（原审被告）：黄宏。
上诉人（原审被告）：温清云。
两上诉人的共同委托代理人：李国元，广东法强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林康寿。
委托代理人：钟钦先，五华县歧岭镇法律服务所法律服务工作者。
上诉人黄宏、温清云因与被上诉人林康寿房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2015）梅县法民二重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明以下事实：黄宏、温清云系夫妻关系。2014年6月26日，林康寿（乙方）与黄宏、温清云（甲方）签订《房地产转让合同》，约定由林康寿购买黄宏、温清云拥有的座落于梅州市梅县区南口镇荷泗大岭圩＊＊＊＊房产。双方在合同中约定如下条款：“一、甲方出让的房地产座落在梅州市梅县区南口镇荷泗大岭圩＊＊＊＊［《农村房屋产权公证书》证号（91）梅证房字第9**号］，房屋现状为3层钢混结构，现有建筑物叠合面积壹佰肆拾壹平方米，占地面积42平方米。三、经甲乙双方协商约定，该房地产转让价格为人民币壹拾伍万元整（￥150000元），含该房地产所属的土地、建筑物、现有室内外设施、上空及公共设施等附属设施价值。四、该房地产的转让费在签订本合同时一次性以现金方式付清。五、乙方按照上述付款方式付清款后，甲方即时将该房地产的《农村房屋产权公证书》原件、身份证和结婚证复印件交给乙方，并将该房地产于2014年12月25日前实际交由乙方所有和管理。该房地产转让给乙方后，由乙方永久所有、使用、改造或者处理，甲方无权干涉。如需到政府部门办理产权变更登记时，由乙方负责办理，所需上交的费用由乙方负责，但需要甲方协助时，甲方必须及时提供一切方便。如国家建设需要征用该房地产时，所得的一切补助款归乙方所有”。合同签订后，林康寿依约交付了房款，黄宏、温清云亦将《农村房屋产权公证书》原件、身份证和结婚证复印件交给林康寿收执，但黄宏、温清云在合同约定交付期限过后拒绝向林康寿交付房产，林康寿交涉未果下向原审法院起诉，请求判令：一、确认双方签订的《房地产转让合同》有效；二、黄宏、温清云立即将座落在梅州市梅县区南口镇荷泗大岭圩＊＊＊＊的房地产交给林康寿管理和使用；三、案件受理费由黄宏、温清云承担。一审法院受理后作出（2015）梅县法大民初字第17号民事判决。宣判后，黄宏、温清云不服判决向梅州市中级人民法院提起上诉，梅州市中级人民法院经审理后作出（2015）梅中法民二终字第129号民事裁定书，裁定本案发回重审。原审法院依法另行组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。
原审法院另查明：对于黄宏、温清云在抗辩中提到本案是向林康寿借款，涉案房屋作抵押，黄宏、温清云仅收到林康寿交付的11.4万元，但黄宏、温清云未提供证据证明。为查清本案是借款关系还是房屋买卖关系，原审法院通过电话通知、传票传唤、委托人转通知形式传唤黄宏、温清云到庭接受询问，黄宏、温清云拒不到庭接受询问。原审法院告知黄宏、温清云的委托代理人，黄宏、温清云应对其行为承担相应的法律责任，但黄宏、温清云仍拒不到庭接受询问。
对于涉案房产情况，原审法院依法向梅州市梅县区住房和城乡规划建设局及梅州市梅县区国土资源局征询，两部门分别复函如下：1、梅州市梅县区荷泗镇大岭圩＊＊＊＊，载至查询日止，在本县区域内没有房屋权属登记信息记录。2、座落于梅州市梅县区荷泗镇大岭圩＊＊＊＊的土地，于1988年12月20日颁发了土地使用证，土地使用者为黄宏，土地使用权性质为国有，类型为划拨，面积42平方米，并于2000年1月19日进行了土地证书年检换证，土地证号：梅府国用（2000）字第0006**号。3、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。如双方自愿履行，在缴交了相关税费后，双方凭税票和土地使用证等证件到当地国土资源所办理转让手续。凭生效法律文书及协助执行通知书原件，在缴交了相关转让税费后，林康寿凭税票和土地使用证等证件到当地国土资源所办理转让手续。
梅县农村信用合作联社荷泗信用社在原审法院发函询问后答复如下：黄宏于1996年11月20日向我社借款伍万壹仟元，用途为购车。到期后因一直无力偿还，该笔贷款多次办理了转单手续，2007年6月27日为最后一次转办，贷款至今未能归还。截至2015年8月21日，该户积欠贷款本金肆万玖仟元正，积欠利息壹拾壹万零柒佰伍拾叁元，合计积欠贷款本息壹拾伍万玖仟柒佰伍拾叁元。该户贷款用黄宏本人所拥有的土地使用权作为抵押［证号：梅府国用（2000）字第000639号］，但抵押物没有到国土部门办理抵押登记手续。
以上事实，有经过质证的《身份证、结婚证》复印件、《房地产转让合同》、《农村房屋产权公证书》、《照片》和当事人陈述等证据证明，予以确认。
原审法院审理认为：涉案房产位于梅州市梅县区荷泗镇圩镇，房产占用土地属国有划拨土地，因此本案案由应为房屋买卖合同纠纷。案涉争议问题如下：一、本案房产究竟系转让还是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。借款关系的认定必须有借贷事实的发生及符合借贷的特征，从双方签订的《房地产转让合同》来看，合同中并没有出现“借款”、“抵押”字眼，在履行过程中无还款及利息的约定。且询问相关部门，在荷泗镇圩镇未办房屋产权证及土地仍属国有划拨土地，转让价格15万元属于合理价格，在转让价格方面，不存在足以引起本院产生合理怀疑的情况。所以，根据“谁主张、谁举证”原则，对于借贷事实的存在，黄宏、温清云负有举证责任，但黄宏、温清云未能提供证据证明，且黄宏、温清云在原审法院多次传唤下拒不到庭接受询问。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十条第三款规定：“负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定”，因此，本案的基础法律关系应为房屋买卖关系，黄宏、温清云的借款抗辩不予采纳。二、林康寿购房款是否已经付清问题。根据双方签订的合同第五条：“乙方按照上述付款方式付清款后，甲方即时将该房地产的《农村房屋产权公证书》原件、身份证和结婚证复印件交给乙方，并将该房地产于2014年12月25日前实际交由乙方所有和管业”来看，只有在林康寿付清购房款后，黄宏、温清云才将《农村房屋产权公证书》原件、身份证和结婚证复印件交付林康寿收执。庭审中，林康寿当庭出示收执的上述证件，由此可证明林康寿已付清购房款的事实。黄宏、温清云抗辩仅收到林康寿支付的11.4万元，但未能提供证据证明，且黄宏、温清云经原审法院多次传唤拒不到庭，因此，黄宏、温清云抗辩不予采纳，对于黄宏、温清云收取林康寿15万元购房款的事实予以认定。三、未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同是否有效问题。《城市房地产管理法》第三十八条第六项属于管理性规定，未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同不会侵害其他相关权利人的权利，也不会损害国家和社会公共利益，违反此一规定，只产生物权不能及时变动的结果，并不对民事合同效力产生影响，亦不当然导致房屋买卖合同无效。从双方签订的合同来看，林康寿对房屋未领取权属证书此事实是知晓的，林康寿自愿承担未领取权属证书的交易后果，《房地产转让合同》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。四、国有划拨土地上的房屋是否可以转让问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，本案房产转让时，所占土地应一并转让。涉案房地位于原荷泗镇圩镇，是黄宏、温清云个人自建房产，其所占用土地虽然为国有划拨土地，但转让后并不改变土地使用性质，转让不侵害国家和社会公共利益，且根据梅州市梅县区国土资源局的答复，土地行政主管部门没有不予审批转让的道理，所涉及的只是补交土地出让金、税费和相关费用的问题。因此，本案土地应随房产的转让而一并转让，黄宏、温清云应将涉案房产交付林康寿管理使用。由于林康寿未在本案中提出办理产权登记及变更手续的请求，在此不作处理，如何履行办理产权登记及变更手续和相关费用的承担按照双方合同约定及法律规定处理。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条、第一百一十条之规定，作出如下判决：一、确认双方签订的《房地产转让合同》有效；二、黄宏、温清云应在判决生效之日起二十日内，将座落在梅州市梅县区南口镇荷泗大岭圩＊＊＊＊房产及土地交由林康寿管理和使用。案件受理费3400元，由黄宏、温清云负担。
黄宏、温清云不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定未办理权属证书的房屋买卖合同有效属于违反法律规定。《城市房地产管理法》第三十七条第六项明确规定“未依法登记领取权属证书的”属于不得转让的范围，这是禁止性规定。而一审法院却以“不会损害国家和社会公共利益”不对民事合同效力产生影响为由，认为合同有效，这种说法很牵强。退一步来讲，不办产权证就转让房产，难道就不损害国家利益么？国家对房产的管理秩序会受到破坏，更不用说不办理权属登记造成国家其他税费的损失。所以，违反法律禁止性规定的行为是无效的。二、一审判决认定土地虽为国有划拨土地，但转让后并不改变土地性质，不侵害国家和社会公共利益，梅州市梅县区国土局答复“土地行政主管部门没有不予审批的转让的道理”，一审据此认定划拨土地可以转让，违反法律和司法解释。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，涉案土地至今未获得政府批准转让，梅州市梅县区国土局的答复是不能替代政府批准的，何况梅州市梅县区国土局也没有明确答复同意批准涉案土地转让，因此，未经政府批准的国有划拨土地转让，是违法的。三、一审判决认为根据双方合同第五条，黄宏、温清云交付了《农村房屋产权公证书》原件、身份证、结婚证复印件，由此可证明已付清购房款，这一说法是缺乏证据的。如果交付了证件就证明购房款已付清，那么黄宏、温清云拒写收到购房款15万元的收据，拒绝交付房屋，是否也证明购房款未付清？按照房屋买卖常理，林康寿支付了15万元购房款，黄宏、温清云一定会出具收据给对方。本案的事实是，黄宏、温清云欠赌博款向林康寿借款15万元，但林康寿要扣除两个月高利息3.6万元（即月息12%，15万元每月1.8万元），黄宏、温清云实际收到借款11.4万元，正因为这样，黄宏、温清云才不可能写收到15万元收据。双方签订的《房地产转让合同》第六条约定，林康寿未按合同第四条一次性付清15万元，则视为林康寿自动放弃合同，黄宏、温清云有权终止合同，所以按合同约定，林康寿未付清15万元购房款，黄宏、温清云是有权终止合同的。据此，请求判令：1、撤销梅州市梅县区人民法院（2015）梅县法民二重字第3号民事判决；2、改判驳回林康寿的诉讼请求；3、案件受理费由林康寿负担。
林康寿答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人诉辩主张及理由，本案二审主要争议焦点是：1、本案争议合同是否有效；2、林康寿是否足额支付15万元给黄宏、温清云。
关于本案争议合同是否有效问题。双方均确认合同上的签名为各自的亲笔签名，黄宏、温清云未提供证据证明本案合同是在胁迫、欺诈的情况下所签订。本案涉案房地产位于梅州市梅县区南口镇荷泗，属于城镇范围，并不属于城市规划区范围内，因此并不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》。根据梅州市梅县区国土资源局的答复，以划拨方式取得土地使用权的，如双方自愿履行，在缴交了相关税费后，双方可以凭税票和土地使用证等证件到当地国土资源所办理转让手续，因此转让并未损害国家和社会公共利益。黄宏、温清云认为本案系借款关系而非房屋买卖关系，但并未能提供证据证明。且合同中亦未出现“借款”、“抵押”字眼，在履行过程中无还款及利息的约定。因此，黄宏、温清云认为本案为借贷关系，证据不足，应承担举证不能的责任。故，可以认定双方签订的合同系双方在自愿、平等的基础上签订，并未违反相关的法律、法规，应当认定为合法有效。黄宏、温清云上诉认为该合同无效，理由不充分，证据不足，不予支持。
关于林康寿是否足额支付15万元给黄宏、温清云问题。黄宏、温清云认为其系向林康寿借款15万元，但林康寿要求预先扣除两个月高利息3.6万元（即月息12%，15万元每月1.8万元），所以林康寿只给了11.4万元给黄宏、温清云。经查，双方在庭审中均未能提供付款凭证，但本案争议房屋的《农村房屋产权公证书》原件以及黄宏、温清云的身份证和结婚证复印件均在林康寿手中。根据合同第四条“该房地产的转让费在签订本合同时一次性以现金方式付清”和第五条“乙方按照上述付款方式付清款后，甲方即时将该房地产的《农村房屋产权公证书》原件、身份证和结婚证复印件交给乙方，并将该房地产于2014年12月25日前实际交由乙方所有和管理”的约定，因此，本案中虽然未有付款凭证，但根据合同约定，如果林康寿未能付清款项，黄宏、温清云不可能将上述证件交林康寿收执。故，黄宏、温清云上诉认为林康寿未付清15万元，证据不足，不予支持。
综上，黄宏、温清云上诉理由不充分，证据不足，其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3400元，由上诉人黄宏、温清云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶自辉
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一六年五月九日
书 记 员 朱 棋