江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张民初字第01395号
原告赵敏。
委托代理人韩亚军，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。
被告曼巴特（张家港）投资发展有限公司，住所地张家港市杨舍镇河西路88号。
法定代表人王晓宇，该公司董事长。
委托代理人鞠建，该公司员工。
委托代理人唐亮，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。
原告赵敏与被告曼巴特（张家港）投资发展有限公司（以下简称曼巴特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，依法由代理审判员马文雪适用简易程序独任审判，于2015年11月11日公开开庭进行了审理，并于2015年12月1日、12月29日两次组织质证，原告赵敏的委托代理人韩亚军、被告曼巴特公司的委托代理人鞠建、唐亮均到庭参加庭审及两次质证，原告赵敏到庭参加两次质证。本案现已审理终结。
原告赵敏诉称：2014年6月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告租用被告位于曼巴特6楼6513柜位。2015年1月21日，被告出租的商铺出现漏水，造成原告停业及机器设备受损、装修损坏，无法正常经营使用。事故发生后，原告多次联系被告，要求其对原告受损机器及相关设备进行修复并赔偿其相关损失，但被告怠于处理赔偿事宜，坚持要求施工方进行第三方代赔，直至2015年4月13日，双方就8台受损游戏机的修理费用赔偿完毕，但就其他装修、营业损失一直未能进行赔偿。原告认为，被告出租的房屋出现漏水，造成原告装修、设备损坏、营业损失，被告应当承担损害赔偿责任。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告曼巴特公司支付因漏水给原告造成的损失461778元（包括2015年1月21日和22日两天的营业损失40000元、受损机器自2015年1月23日至4月13日期间的营业损失35万元、服务器维修费用20000元及装修费用51788元）；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告赵敏撤回除受损机器营业损失以外的其余诉讼请求，表示在本案中暂不主张。
被告曼巴特公司辩称：首先，关于原告主张的两天营业损失40000元。涉案商铺自2015年1月21日中午12点开始漏水导致停电，经被告组织维修于1月22日下午4点恢复正常营业，实际停业仅28小时，并非原告所称的1月21日、22日两天。且被告对原告所主张的每天营业额不予认可，其提供的营业额系单方制作，未能提供有关营业记录证明每天的实际营业额；其次，关于原告主张的8台受损机器营业损失350000元。经被告现场勘查，仅有4台机器系因漏水受潮导致损坏而无法营业，其余4台并非漏水导致，而是机器本身故障或其他原因造成，原告不能要求被告承担全部8台机器的损失责任。而经被告市场调查，每台机器的正常营业额在0元至200元，但原告自行编制的日营业额高达1000元至2000元，原告主张的每台机器日营业额无任何事实和法律依据。另外，原告明知机器受损的维修日期不会超过20天，但其在漏水发生后，却拒绝被告提出的及时维修要求，擅自转移受损机器，拖延机器维修时间，原告应对20天之外的停业天数自行承担损失扩大责任；再次，关于原告主张的服务器维修费用20000元。根据原、被告及江苏扬安集团有限公司在2015年3月31日签订的协议书约定，被告已经承担了全部机器的维修费用，三方均认可仅存在停业期间损失的争议，无其他争议；最后，关于原告主张的装修费用51778元。根据双方签订的租赁合同第7.1、7.4、7.7及8.3条之约定，原告对租赁房屋进行装修或维修必须取得被告的书面同意，且将装修单位、装修方案、装修价格报被告审核和确认后方可施工，但原告从未提前通知被告其需要对墙体破坏部分进行维修。在原告预先通知被告而被告不同意的情况下，原告方可自行委托第三方进行修复。至于修复有无实际发生、修复费用的标准，被告同样不予认可，原告应当提供墙体修复前后对比资料及实际维修材料的清单，有关漏水报价单系第三方施工单位制作，价格明显过高。此外，原告迟迟不愿将受损机器交由被告委托第三方维修，而是自始至终要求被告进行赔偿，拖延了维修日期。而根据双方签订的租赁合同第11.2、11.3、11.4条之约定，原告应当购买租赁房屋财产一切责任险，并将被告列为共同被保险人，以防止租赁期间因特殊原因造成财产损失且同时能减少原告或被告应承担的损失，但本案原告并未按合同约定购买一切责任险，现造成本可由保险公司承担的部分赔偿只能由原告或被告自行承担。原告的上述行为客观上扩大了损失，就损失扩大部分，原告应自行承担。
经审理查明，原、被告双方签订商铺租赁合同，约定曼巴特公司将座落于张家港市杨舍镇河西路88号曼巴特第六层6513号商铺出租给赵敏使用，租赁期限自2014年9月28日至2019年9月27日，租赁用途为电玩，赵敏以“天空之城”之字号或品牌经营前述业务。合同的第十一条约定，赵敏应当在商铺交付以前或最迟不超过商铺交付完成之日自费为该商铺在装修期间可能遇到的风险购买保险，该等保险的险种至少应包括安装工程和公众责任险，保险责任期间为开始装修之日起至开始营业之日止。同时应当于开业前的15日自费为该商铺可能遇到的风险购买保险，该等保险的责任期间从赵敏开业之日起至本合同所述的租期届满之日止，该等险种至少应包括财产一切险及公众责任险。购买上述各类保险时须于保险合同内将曼巴特公司及其指定的物业管理公司明确列为赵敏的共同被保险人。双方并对各自权利义务、违约责任等进行了约定。
2015年1月21日，因被告所属曼巴特购物广场内施工，造成原告赵敏经营的张家港市杨舍西城天空之城动漫电玩城（以下简称天空之城电玩城）漏水、停电跳闸、机器损坏。原告赵敏随即与被告曼巴特公司、施工单位江苏扬安集团有限公司（以下简称扬安公司）协商赔偿事宜。事故发生后，扬安公司作出调查报告，确认该起事故发生是由于在进行喷淋系统调试时，由于结构面未进行二次浇铸机防水处理，致使排出的水直接排到了六层天空之城电玩城吊顶内，造成该电玩城1#、2#、3#厅电路跳闸，2#厅少部分游戏机(四台)受潮、受损无法工作。曼巴特公司工作人员在该调查报告中签字确认。
2015年2月13日，被告曼巴特公司向扬安公司发出工作联系单，载明：贵司在2015年1月21日对写字楼进行喷淋系统调试时，造成天空之城电玩城漏水，现天空之城电玩城已发函，请贵司与天空之城电玩城迅速协商并处理好赔偿事宜。2015年3月9日，扬安公司向曼巴特公司发出工作联系单，载明：我司对天空之城电玩城要求赔偿的相关事宜及相关数目均不予认可，希望天空之城电玩城本着实事求是态度协商处理此事，否则造成的损失我司也不予认可。
2015年3月17日，原、被告双方及扬安公司就本起事故赔偿事宜召开会议并形成了会议纪要，主要内容为：对于八台损坏机器，其中四台机器为漏水损坏双方无异议，扬安公司需找第三方鉴定具体赔偿金额及计算方式；其余四台为电路跳闸导致，双方存在疑问，扬安公司需找第三方确定损坏原因，赔偿问题在确认后再次协商；装修赔偿问题，扬安公司需去现场核实情况，再具体估价进行相关赔偿；双方（扬安公司、天空之城电玩城）协商决定于2015年3月25日前，扬安公司提供具体赔偿方案及金额，天空之城电玩城配合在此期间提供相关资料。
2015年3月31日，原、被告双方及扬安公司签订协议书，约定：三方确认天空之城电玩城有四台机器因漏水直接受损，另四台机器受损目前无法确定（待鉴定后方可确定责任方），经协商，扬安公司同意承担全部受损机器维修费用12万元，维修款由扬安公司直接支付给原告赵敏，由赵敏自行安排维修；三方应对因漏水造成的停业期间损失尽快协商。
协议签订后，原告赵敏将八台受损机器交付维修。其中疯狂吊车、弹跳高手两台机器于2015年4月10日维修完毕，五色弹弹球、火速救援两台机器于2015年4月12日维修完毕，疯狂企鹅乐园、热血街头、太鼓达人、海盗大冒险四台机器于2015年4月13日维修完毕。因原、被告双方就有关停业期间损失争执不下，原告赵敏诉至本院，引起本案纠纷。
上述事实，有商铺租赁合同、工作联系单、调查报告、会议纪要、协议书、维修通知单、收款收据及当事人陈述等予以佐证。
另查明，原告赵敏分别于2015年3月12日、5月22日两次向被告曼巴特公司发出律师函，要求被告曼巴特公司赔偿因漏水导致的相应损失。
审理中，被告曼巴特公司同意按照营业收入计算原告赵敏的损失金额，并确认受损机器中海盗大冒险、太鼓达人、五色弹弹球以及疯狂吊车四台机器为漏水导致，其余四台认为不是漏水导致，对原告赵敏主张的八台机器自2015年3月31日协议书签订之日起至实际维修完毕之日的维修期间无异议。同时，被告曼巴特公司提供公函复印件两份，主张2015年2月9日之后原告从其他店铺调配了八台机器维持正常工作，原告所称的2015年1月23日至4月13日实际并未完全停运，原告主张的损失期间不真实。
原告赵敏对上述公函的质证意见为：由于两份证据均为复印件，对其真实性无法确认。同时，为证实其机器停业期间的营业收入损失，提供如下证据：1、2015年4月21日公函及其附件，原告统计其损失共计410000元（含2015年1月21日和22日两天营业收入损失40000元、2015年1月23日至4月13日期间八台受损机器的营业收入损失350000元、服务器维修费用20000元）；2、收币表，认为由于被告对于原告的营业收入存在异议，故原告在2015年5月1日至2015年5月12日，对修理后的八台机器日收币量在被告工作人员协同下进行了统计和清点，形成了该份收币表，作为参考认定营业收入的依据，每个游戏币单价两元。根据该收币表，海盗大冒险、火速救援、五色弹弹球、疯狂吊车、热血街头、疯狂企鹅乐园、弹跳高手、太鼓达人八台机器于2015年5月1日至5月12日期间每日平均收币量分别为：697.25、282.92、254.33、318.5、405.58、236.5、227.33、179.08。3、情况说明，主张维修单位广州华恒科技有限公司已经说明机器维修原因为进水导致。
被告曼巴特公司对上述证据的质证意见为：1、4月21日的公函及其附件我公司收到，但该公函的附件完全系原告单方制作，包括营业额损失部分，原告对此不能提出真实有效的证明材料来证明；2、收币表中签字人员确实为被告公司员工，但停业损失只能以实际停业期间的营业状况为准，原告提供的该份收币表包含五一假期，无法客观反映有关机器的收币情况。就原告所主张的每个游戏币单价两元，在本院2015年11月11日庭审中，被告曼巴特公司表示于庭后三日内核实，逾期视为认可。但曼巴特公司未能在相应期限内向本院给予答复。3、对情况说明的真实性、合法性不予认可，因为从该情况说明的证据形式看属于法人单位提供的证人证言，应当加盖说明单位公章并加盖法定代表人印章，否则不能作为证据使用；其次应当由作出单位派人到庭接受法庭及双方当事人的询问，因此，该情况说明也不具备证据效力；最后从内容上来看，该情况说明关于维修单据上机器故障的原因记载与其他部分内容不一致，该份情况说明并未直接就该问题做出解释，指向不明，不能排除故障原因记载部分有伪造和事后添加的嫌疑。因原告赵敏对被告曼巴特公司提供的两份公函复印件不予认可，本院要求被告曼巴特公司提供相应原件，但其未能向本院提供。
上述事实，有公函及其附件、收币表及当事人陈述等予以佐证。
由于双方意见不一，致本案调解未成。
本案争议焦点为：涉案八台机器的停业期间营业收入损失。
首先，关于涉案八台机器的受损原因。被告曼巴特公司认可受损机器中海盗大冒险、太鼓达人、五色弹弹球以及疯狂吊车四台机器为漏水导致，本院予以确认。至于其余四台机器的受损原因，一方面电气线路浸水以致停电跳闸，实属正常情形，且该四台机器若非因漏水事故导致，在被告曼巴特公司及扬安公司一直否认与本案漏水事故有关的情况下，断无要求扬安公司承担全部八台机器维修费用之理由；另一方面，扬安公司及曼巴特公司关于涉案漏水事故的调查报告确认事故发生是由于在进行喷淋系统调试时，因结构面未进行二次浇铸及防水处理，致使排出的水直接排到了六层天空之城电玩城吊顶内，造成该电玩城1#、2#、3#厅电路跳闸，2#厅少部分游戏机(四台)受潮、受损无法工作。而原、被告双方及扬安公司在2015年3月17日的会议纪要中又确认其余四台机器的损坏原因为电路跳闸导致。另外维修单位广州华恒科技有限公司就涉案机器的受损原因出具了情况说明，已经说明有关机器系进水导致（或为机器进水，或为线路进水）损坏，虽该公司未有工作人员出庭予以说明，但结合以上分析，可以认定其余四台机器同样是因本案漏水事故受损。
其次，关于上述八台机器的损失计算期间。2015年1月21日发生漏水事故后，原告赵敏随即向被告曼巴特公司及施工方扬安公司反映情况，之后各方就损失赔偿也进行了多次协商，由此导致八台机器维修期间拖延实属正常，原告赵敏也无恶意拖延机器维修的情形，有关双方协商的时间理应在合理范围内在计算原告赵敏的营业收入损失时予以考虑。结合本案事故发生、双方协商经过及八台机器的实际维修期间，本院酌情确定2015年1月23日至2月22日为双方协商的合理期间，2015年2月23日至3月30日期间因原告赵敏未能及时采取有效措施防止损失扩大，就该期间的扩大损失由其自行承担。综上，受损八台机器的营业损失计算期间分别为：疯狂吊车、弹跳高手两台机器为2015年1月23日至2月22日、2015年3月31日至4月10日；五色弹弹球、火速救援两台机器为2015年1月23日至2月22日、2015年3月31日至4月12日；疯狂企鹅乐园、热血街头、太鼓达人、海盗大冒险四台机器两台机器为2015年1月23日至2月22日、2015年3月31日至4月13日。
最后，关于八台机器的实际营业收入损失。被告曼巴特公司同意按照营业收入计算原告赵敏的停业期间损失，本院予以认定。原告赵敏为主张该营业收入损失，提供了其自行统计的损失汇总表，被告曼巴特公司对此不予认可。而原告赵敏另行提供的收币表，有被告曼巴特公司工作人员签字确认，本院对此予以认定。在此情形下，理应认为原告赵敏已经就其损失提供了初步证据，被告曼巴特公司对此不予认可，也未能提供相应证据证实有关损失，但又不申请司法鉴定，理应由被告曼巴特公司承担相应举证不能的不利后果。关于原告赵敏主张的每个游戏币单价两元，被告曼巴特公司未能在规定时间内给予本院答复，理应视为其对此无异议。上述认定的八台机器损失计算期间包含有春节假期在内，而该收币表包含五一假期在内，二者具有可参照性。在双方无其他证据证实涉案八台机器停业期间营业收入损失、被告曼巴特公司又不申请进行司法鉴定的情况下，本院按该收币表统计的八台机器每日平均收币量计算有关损失。经计算，涉案八台机器停业损失共计229784.62元。但鉴于原告赵敏自行制作的受损机器营业损失汇总表中2015年1月23日至2月22日、2015年3月31日至4月13日期间总损失184500元尚低于按照上述计算方式得出的损失金额，系原告赵敏处分其权利的自由，本院不予理涉，认定原告赵敏因本案漏水事故造成的八台机器损失合计184500元。
至于被告曼巴特公司认为原告未按双方租赁合同约定购买保险，造成本可由保险公司承担的部分赔偿只能由原告或被告自行承担，就损失扩大部分，原告应自行承担的观点。本院认为，出租人提供的租赁物存在瑕疵造成承租人损失的，出租人承担相应赔偿责任，系法定责任，投保有关保险不能替代出租人的赔偿义务。即使原告赵敏未能根据合同约定投保相应保险，有关损失也不属于法律规定的因原告赵敏之过失扩大的损失。被告曼巴特公司认为赵敏未能根据合同约定投保，应自行承担扩大损失的观点，本院无法支持。
原告赵敏自愿撤回关于2015年1月21日和22日两天的营业收入损失、装修费用损失及服务器维修费，系其处分自身权利的自由，本院不予干涉。
综上，本院认为，原、被告双方签订商铺租赁合同，约定由原告赵敏承租被告曼巴特公司的有关商铺，该合同系双方真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，因他人原因致使租赁物发生漏水事故，导致原告赵敏经营的天空之城电玩城停电跳闸、机器受损，被告曼巴特公司理应向原告赵敏承担相应违约责任，赔偿原告赵敏的停业损失184500元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、被告曼巴特（张家港）投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告赵敏因漏水造成的停业损失184500元。（如采用转账方式支付，请汇入原告赵敏指定的账号；或汇入张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：46×××84）
二、驳回原告赵敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4113元（已经减半收取），由被告曼巴特（张家港）投资发展有限公司负担。该款原告赵敏已预交，本院已经收取的部分不再退还，由被告曼巴特（张家港）投资发展有限公司在履行本判决时一并支付给原告赵敏。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 马文雪
二〇一六年一月十二日
书 记 员 牛 楠