湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终1225号
上诉人（原审被告）：通道鑫达房地产开发有限公司，住所地通道侗族自治县双江镇城东路。
法定代表人：罗向发，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱学庆，湖南鹤州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡军，男，1988年11月6日出生，苗族，农民，住湖南省通道侗族自治县。
被上诉人（原审原告）：邓牡，女，1988年10月6日出生，汉族，农民，住湖南省通道侗族自治县。
委托诉讼代理人：石未波，湖南指南律师事务所律师。
上诉人通道鑫达房地产开发有限公司因与被上诉人胡军、邓牡房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省通道侗族自治县人民法院（2016）湘1230民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人通道鑫达房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人朱学庆，被上诉人胡军、邓牡的委托诉讼代理人石未波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
通道鑫达房地产开发有限公司上诉请求：一、原审判决认定事实错误，请求二审法院依法撤销原审判决，查明事实依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由胡军、邓牡承担。事实与理由：1、原审法院对“房屋交付”该事实判断错误。原审法院判定通道鑫达房地产开发有限公司承担违约责任是错误的。依照《通道侗族自治县商品房买卖合同》第十五条约定，胡军、邓牡拒绝与物业公司签订物业合同，企图逃缴物业管理等费用，进而达到拒绝受领房屋的目的，原审法院未注意“该商品房移交前，买受人应先同委托的物业管理公司签订有关物业管理合同，填写物业管理档案”这一前置的事实；2、原审法院对本案“两书交付”的事实作出了错误的判断。通过调取和查阅项目售楼部及物业管理的档案记录可知，大部分的业主都在售房合同约定的期限内领取了“两书”，并及时签订了物业管理合同和按标准缴纳了物业管理费用。胡军、邓牡因不想缴纳物业管理费而拒绝受领房屋，通道鑫达房地产开发有限公司没有义务单独将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交给胡军、邓牡；3、通道鑫达房地产开发有限公司在交付房屋时严格履行合同的约定，通道鑫达房地产开发有限公司不应承担违约责任。合同十一条约定交付房屋的证明文件是指房屋验收合格不包括住宅使用说明书和住宅质量保证书。
胡军、邓牧辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，依法驳回通道鑫达房地产开发有限公司的上诉请求。
胡军、邓牡向一审法院起诉请求：1、判令通道鑫达房地产开发有限公司赔偿逾期交房违约金7593.00元给胡军、邓牡；2、判令通道鑫达房地产开发有限公司交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给胡军、邓牡；3、本案案件受理费由通道鑫达房地产开发有限公司承担。
一审法院认定事实：2014年7月25日，胡军、邓牡与通道鑫达房地产开发有限公司签订了（2014）通房商交字第（350）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，胡军、邓牡购买通道鑫达房地产开发有限公司嘉鑫苑3栋1单元702号房（建筑面积127.15平方米），每平房米2467.64元，购房款共计313760.00元，胡军、邓牡已交付了全部房款。（2014）通房商交字第（404）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第六条载明，买受人（胡军、邓牡）应实付购房价款总计人名币313760.00元。房屋买卖合同第八条载明，出卖人（通道鑫达房地产开发有限公司）应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（即该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（胡军、邓牡）使用；第九条载明，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（通道鑫达房地产开发有限公司）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人（胡军、邓牡）有权解除合同，买受人（胡军、邓牡）解除合同的，出卖人（通道鑫达房地产开发有限公司）应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条载明，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
另查明，胡军、邓牡购买的商品房已于2014年12月31日通过建筑工程项目竣工验收合格。通道鑫达房地产开发有限公司于2015年1月1日电话通知胡军、邓牡进行交接房屋，因通道鑫达房地产开发有限公司未向胡军、邓牡提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，胡军、邓牡拒绝受领房屋，并未签署房屋交接单。且通道鑫达房地产开发有限公司至今未将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给胡军、邓牡。胡军、邓牡已于2015年9月1日开始装修该套商品房。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于通道鑫达房地产开发有限公司应否支付延期交房违约金。2014年7月25日，胡军、邓牡与通道鑫达房地产开发有限公司签订（2014）通房商交字第（350）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，双方均应按约定全面履行各自的义务，胡军、邓牡在合同签订后，已向通道鑫达房地产开发有限公司支付了全部房款，通道鑫达房地产开发有限公司未于合同中约定的时间（即2014年12月31日前）向胡军、邓牡交付房屋，在其后的交接过程中，又因通道鑫达房地产开发有限公司未提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，胡军、邓牡依合同约定拒绝受领该房屋。通道鑫达房地产开发有限公司未依合同约定的时间和方式向胡军、邓牡交付房屋，应当承担相应的违约责任，胡军、邓牡请求通道鑫达房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求，该院依法予以支持。
关于违约金的支付。2014年12月通道鑫达房地产开发有限公司电话通知胡军、邓牡收房时该房屋已向相关部门提出了建筑工程项目竣工验收申请表，并经相关部门进行验收合格，是符合约定的经验收合格的商品房，但通道鑫达房地产开发有限公司在向胡军、邓牡交付房屋时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据胡军、邓牡与通道鑫达房地产开发有限公司约定，胡军、邓牡可以拒绝交接涉案房屋，另通道鑫达房地产开发有限公司未提供相关证据证明胡军、邓牡与通道鑫达房地产开发有限公司之间具体交接房屋的时间，胡军、邓牡于2015年8月底开始装修该套商品房，应视为对房屋的转移占有，视为房屋已交付使用。胡军、邓牡诉请通道鑫达房地产开发有限公司承担自合同约定交房之日的次日起至2015年8月底进行装修施工期间的违约金，其请求符合法律规定，该院依法予以支持。因胡军、邓牡与通道鑫达房地产开发有限公司均未提出开始装修的明确日期的相关证据，该院酌定时间为2015年8月20日为宜，故违约期间为232天，通道鑫达房地产开发有限公司按日向胡军、邓牡支付已支付房款（即313760.00元）的万分之一计算，故通道鑫达房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约金313760.00×0.0001×232=7279.23元。该院对胡军、邓牡所诉请的违约金内予以支持7279.23元，其他部分不予支持。
关于通道鑫达房地产开发有限公司应否向胡军、邓牡交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。胡军、邓牡与通道鑫达房地产开发有限公司签订（2014）通房商交字第（350）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》中第十一条载明所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。故，胡军、邓牡要求通道鑫达房地产开发有限公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，该院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、通道鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给胡军、邓牡逾期交房违约金7279.23元；二、通道鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向胡军、邓牡交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如通道鑫达房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50.00元，由通道鑫达房地产开发有限公司承担。
二审中当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，胡军、邓牡与鑫达公司的房屋买卖合同合法有效。双方均未提出解除合同，故双方应当严格按照合同约定履行。
本案争议的房屋，鑫达公司已在合同约定的时间内申请相关职能部门验收合格，具备了交付条件，并电话通知胡军、邓牧接收房屋。虽然双方约定以书面方式通知交房，鑫达公司电话通知与约定的通知方式不同，但胡军、邓牧并没有证据证实其对电话通知的方式向鑫达公司提出了异议，也没有证据证实其到鑫达公司接收过房屋、鑫达公司拒绝办理交接单和拒绝给付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等事实。事后胡军、邓牧在没有书面通知的前提下，仍然装修和进住房屋。所以在鑫达公司通知交房后到胡军、邓牧接收房屋前的这段时间，认为鑫达公司的违约是不合理的。关于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，胡军、邓牧未到鑫达公司接收房屋，鑫达公司也没有提前给付的义务。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在房屋质量验收合格后，开发商可以根据购房户的要求适时签发。所以《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》不应作为本案的违约事项。综上所述，本案胡军、邓牧要求鑫达公司承担违约责任缺乏事实和法律依据。
原判认定事实清楚，但处理不当。上诉人的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销湖南省通道侗族自治县人民法院（2016）湘1230民初101号民事判决；
二、驳回胡军、邓牧的诉讼请求。
一案案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由胡军、邓牧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 王文利
代理审判员 刘礼川
二〇一七年一月二十二日
代理书记员 丁文婷