沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初2927号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路72号。
法定代表人：宋刚，该分行行长。
委托代理人：肖亮，辽宁欣合律师事务所律师。
被告：姜海清，个体业者。
被告：苏亚静，无职业。
被告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。
法定代表人：郭梓宁，该公司董事长。
委托代理人：刘永强，该公司职员。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告姜海清、苏亚静、沈阳奥园新城置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，依法由审判员艾岚独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行委托代理人肖亮，被告姜海清、苏亚静，被告沈阳奥园新城置业有限公司委托代理人刘永强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行诉称，2013年2月1日，原告与被告姜海清、苏亚静签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》），合同约定：被告姜海清、苏亚静向原告借款31万元用于购买位于苏家屯区金钱松东路33-1号（1-7-2）房屋，借款期限240个月，贷款利率为5.5675%，采用等额本息还款方式，被告姜海清、苏亚静以所购房产为上述借款提供抵押担保；被告沈阳奥园新城置业有限公司提供阶段性连带责任保证，对借款人在办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且××收到他项证之日前发生的借款人违约而引起的合同项下的债务承担保证责任；被告所提供担保的范围为贷款本金及其利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及××等实现债权及抵押权的费用等。原告依合同约定及时足额地发放了贷款，但被告姜海清、苏亚静并未按借款合同约定归还借款，符合合同约定实现抵押权及保证的条件。现原告起诉到法院，要求：1、判令解除原告与被告姜海清、苏亚静签订的《个人购房借款及担保合同》。2、判令被告姜海清、苏亚静按借款合同约定偿还所欠本息（截至2016年2月16日为292063.21元，自2016年2月17日至实际结清日按借款合同约定计付利息及罚息），被告沈阳奥园新城置业有限公司对前述欠款承担连带给付责任。3、判令如被告姜海清、苏亚静不能按期偿还借款本息，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房产，并有权就处置所得价款优先受偿。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告姜海清辩称，原告陈述的借款情况、数额属实，因现在经济困难，希望原告给我一定的时间，我尽快还款。
被告苏亚静辩称，原告陈述的借款情况、数额属实，因现在经济困难，希望原告给我一定的时间，我尽快还款。
被告沈阳奥园新城置业有限公司辩称，2012年10月29日原告与答辩人签订了商品房买卖合同和补充协议，第一被告自愿购买被告开发的房屋，购房总款454076元，被告一、被告二与原告签订了个人购房合同，向原告借款31万元，予以支付购房款。2013年2月原告发放贷款，被告一、被告二与原告办理了预告抵押登记担保其债务，现在被告一、被告二违反借款合同约定停止偿还贷款，原告起诉到法院，并将答辩人列为被告，要求答辩人承担连带保证责任，答辩人对于借款合同无效没有任何过错，涉案房屋早已具办理权属证书的条件，被告一、被告二至今不配合办理手续，致使答辩人担保期限延长。本案中原告的债权有被告一、被告二所购房屋抵押物担保，又有答辩人的阶段担保，根据担保法的规定，同一债权即有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，另外，被告一、被告二答辩愿意继续履行与原告的借款合同，为了维护交易秩序，答辩人请人民法院酌情考虑能支持被告一、被告二的申请，因为，如果借款合同被解除，将导致一系列的损失，这种损失只会对被告一、被告二的经济困难雪上加霜，综上，被告一、被告二违反合同约定，擅自不履行合同，破坏经济秩序，被告一、被告二应为自己的违约行为承担责任，请人民法院在查清事实的基础上，进行判决。
经审理查明，2013年2月1日，被告姜海清、苏亚静（借款人、抵押人）与被告沈阳奥园新城置业有限公司（保证人）、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（××）签订了《个人购房借款及担保合同》（合同编号210101113021318139）一份，约定：被告姜海清、苏亚静向原告借款人民币31万元，用于购买坐落于苏家屯区金钱松东路33-1号1-7-2、建筑面积91.18平方米的房屋，自2013年2月1日至2033年2月1日。同时约定，被告姜海清、苏亚静自愿以其购买的上述房产向原告提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。抵押担保范围包括但不限于本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、××实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用。同时被告沈阳奥园新城置业有限公司承担连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任等内容。原告发放贷款后，被告未按约定偿还借款，现原告请求法院判令：1、解除原告与被告姜海清、苏亚静签订的《个人购房借款及担保合同》。2、被告姜海清、苏亚静按借款合同约定偿还所欠本息（截至2016年2月16日为292063.21元，自2016年2月17日至实际结清日按借款合同约定计付利息及罚息），被告沈阳奥园新城置业有限公司对前述欠款承担连带给付责任。3、如被告姜海清、苏亚静不能按期偿还借款本息，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房产，并有权就处置所得价款优先受偿。4、被告承担本案全部诉讼费用。
上述事实，有当事人陈述、个人购房借款及担保合同、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单、个人贷款（手工）借据、预购商品房抵押权预告登记证、还款明细、贷款情况表等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告与被告姜海清、苏亚静、沈阳奥园新城置业有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，各方均应遵照履行，原告已履行发放贷款义务，被告姜海涛、苏亚静亦应履行按期偿还借款的义务，现被告姜海涛、苏亚静未如约还款，违反了合同约定，应承担违约责任，故原告要求解除与被告姜海清、苏亚静、沈阳奥园新城置业有限公司签订的合同，要求被告姜海涛、苏亚静立即偿还全部贷款本金及利息，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。另外，被告沈阳奥园新城置业有限公司因为被告姜海涛、苏亚静向原告提供了连带保证，且仍在保证期间内，又因原告与被告沈阳奥园新城置业有限公司约定了本合同项下同时存在抵押与保证时，原告可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，担保人不得对此提出任何抗辩，故被告沈阳奥园新城置业有限公司应承担连带保证责任。对原告提出的要求判令原告对坐落于苏家屯区金钱松东路33-1号1-7-2、建筑面积91.18平方米房产有优先受偿权的诉讼请求，本案所涉房产上设定的为抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。综上，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告姜海清、苏亚静、沈阳奥园新城置业有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号210101113021318139）；
二、被告姜海清、苏亚静于本判决发生法律效力后十日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行借款本金人民币286296.55元；
三、被告姜海清、苏亚静于本判决发生法律效力后十日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行借款利息人民币5766.66元（截止2016年2月16日），从2016年2月17日起至债务实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算；
四、被告沈阳奥园新城置业有限公司对本判决第二项、第三项承担连带保证责任；
五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行的其他诉讼请求及被告姜海清、苏亚静、沈阳奥园新城置业有限公司其他抗辩。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付给原告迟延履行期间的利息。
诉讼费人民币5691元，减半收取人民币2845.5元，保全费人民币1980元、公告费人民币400元、邮寄费人民币120元，由被告姜海清、苏亚静、沈阳奥园新城置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 艾岚
二〇一六年六月二十日
书记员 刘程
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向××借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。