湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）怀中民二初字第69号
原告怀化林颖房地产开发有限公司，住所地怀化市迎丰东路盛世嘉园。
法定代表人邓厚耀，该公司执行董事。
委托代理人崔小龙，湖南五溪律师事务所律师。
被告姚晓兰。
委托代理人龙献文，湖南鹤洲律师事务所律师。
被告张际国。
委托代理人甘昭健，湖南宏峰律师事务所律师。
第三人廖宴锋。
第三人刘建华。
第三人刘心炜。
第三人李道力。
第三人周自宝。
原告怀化林颖房地产开发有限公司（以下简称林颖公司）诉被告姚晓兰、张际国及第三人廖宴锋、刘建华、刘心炜、李道力、周自宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月10日受理后，依法组成由审判员陈利建担任审判长，审判员郭家法、何志良参加的合议庭，于2014年3月14日、4月14日、10月11日、11月19日四次公开开庭进行了审理。原告林颖公司的法定代表人邓厚耀及其委托代理人崔小龙、被告姚晓兰的委托代理人龙献文、被告张际国的委托代理人甘昭健、第三人廖宴锋、刘建华、刘心炜、李道力、周自宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林颖公司诉称：被告姚晓兰和张际国原系夫妻关系。2010年8月至12月，姚晓兰和张际国分别和原告签订商品房买卖合同，购买原告开发的盛世嘉园1号楼、2号楼、40号楼部分房产物业，至今二被告共同欠原告购房款2314万余元及利息。2011年10月19日二被告协议离婚。为保护原告合法权益，请求法院判令：二被告共同偿还原告购房款2314万元及违约金500万元。
被告姚晓兰辩称：1、双方从来没有结算，被告已付购房款79012679.44元，可能已经多付；2、合同约定的按3%的月利率给付违约金过高，应予调整；3、原告延期交房、延期办证，也应承担相应的违约责任；4、双方于2010年8月2日至12月签订的8份《商品房买卖合同》应确认为无效；5、双方于2010年7月28日签订的《盛世嘉园综合楼认购协议书》和《盛世嘉园综合楼购房合同补充协议》应确认为有效，为本案实际履行的商品房买卖合同。
被告张际国辩称：1、2011年10月，姚晓兰与答辩人协议离婚，约定夫妻财产均归姚晓兰，夫妻债务也归姚晓兰，答辩人属净身出户；2、原告明知答辩人离婚协议的内容，现房产也均属姚晓兰所有，这8处房产如有欠款，也应由房产所用权人偿还。
第三人廖宴锋陈述：本人和原告、被告是没有关系的，唯独就是800万的债务转移的问题，林颖公司是盛世嘉园的开发商，本人是承建商，林颖公司用房子作为抵押工程款的，兰馨超市是购买了林颖公司的房子，本人当时是不同意的。当时在春节前，本人房子还没验收，林颖公司他们就要进场，林颖公司如果把房子卖了本人建筑工程款和民工工资都拿不到了，本人就不允许兰馨超市进场。当时张际国是姚晓兰的老公说保证不欠本人工程款，张际国是欠林颖公司钱的，当时就交了首付，这个钱不给本人的话就要求有个保证，兰馨超市在姚晓兰手里的话本人就不允许超市装修，当时就找了邓厚耀，打了这个债务转移，林颖公司的董事长就说不同意搞债务转移，本人后来就要求必须搞债务转移。为什么他们不愿意弄呢？因为他们以为房款足够付本人的工程款了，但如果不给的话姚晓兰就开不了业，债务就转到了姚晓兰名下。当时姚晓兰和林颖公司就出具了800万元的条子，本人又和林颖公司打了一个条子，姚晓兰就给本人打了一个欠条，这几个条子其实就是一回事。林颖公司怕本人把工程款都拿走了，不愿意把债务转移，所以条子都写着多退少补，本人工程款结算后，林颖公司只欠工程款625万。
第三人刘建华、刘心炜、李道力、周自宝陈述：当时签转让协议的时候，姚晓兰是答应第三人2个月之内把钱给清，但是后来没有给，第三人就不同意转了，现在都2-3年了，第三人只问林颖公司要钱；且该项债权是几十个债权人所有，其他债权人并不同意债权转让。
原告林颖公司为支持其诉讼请求，提交了下列证据：
1、张际国和姚晓兰的公民身份证、离婚证，怀化市天桥公证处（2011）湘怀天证字第1629号《公证书》，证明被告姚晓兰和张际国于2011年10月19日离婚，之前系夫妻关系，对本案应付房款的债务承担连带责任；
2、2010年8月2日张际国和林颖公司签订的《商品房买卖合同》；
3、怀化市房权证鹤城字第××号房产证；上述第2、3号证据证明：﹤1﹥、张际国购买原告林颖公司开发的位于怀化市迎丰东路155号的盛世嘉园1栋101号至116号房，建筑面积（下同）390.98㎡，单价2500元／㎡，房款977，450.00元。办证费用由买方承担（下同）；﹤2﹥、付款方式为签约时一次性支付全款；﹤3﹥、林颖公司已经为张际国办理并交付了房产证，该房产权面积（建筑面积，下同）390.98㎡；
4、2010年8月2日张际国和林颖公司签订的《商品房买卖合同》；
5、怀化市房权证鹤城字第××号房产证；上述第4、5号证据证明：﹤1﹥、张际国购买盛世嘉园2栋101号至116号房，面积391.98㎡，单价2500元／㎡，房款979，950.00元；﹤2﹥、林颖公司已经为张际国办理并交付了房产证；﹤3﹥、该房产权面积为390.98㎡，减少面积1㎡，张际国实际应付房款977，450.00元，林颖公司应退房款2500元；
6、2010年9月10日姚晓兰和林颖公司签订的《商品房买卖合同》；
7、2012年4月12日怀化市房权证鹤城字第××号房产证；上述第4、5号证据证明：﹤1﹥、姚晓兰购买盛世嘉园40栋102号商铺，面积910.38㎡，单价15201.5元／㎡，房款13，839，144.00元；﹤2﹥、付款方式为买方2010年9月10日应首付680万元，2010年10月20日支付39144元，按揭700万元。逾期付款的，自合同规定应付款期限之第二天起至实际支付之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之一的违约金；姚晓兰未按约定付款680万元，应自2010年9月11日起支付违约金；﹤3﹥、林颖公司已经为姚晓兰办理并交付了房产证。该房产权面积为875.70㎡，减少面积34.68㎡，姚晓兰实际应付房款13，311，966.00元，林颖公司应退房款527，178.00元；
8、2010年12月1日姚晓兰和林颖公司签订的《商品房买卖合同》；
9、2011年9月30日怀化市房权证鹤城字第××号房产证，及姚晓兰领条；
10、2011年10月24日姚晓兰领取房产证、土地证的《领条》；上述第8、9、10号证据证明：﹤1﹥、姚晓兰购买盛世嘉园40栋-102号商铺，面积2000.67㎡，单价6800元／㎡，房款13，604，556.00元；﹤2﹥、付款方式为买方2010年12月1日应首付7，604，556.00元，按揭600万元。逾期付款的，自合同规定应付款期限之第二天起至实际支付之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之一的违约金。姚晓兰未按约定支付房款7，604，556.00元，应自2010年12月2日起支付违约金；﹤3﹥、林颖公司已经为姚晓兰办理并交付了房产证。该房产权面积为2172.27㎡，超面积171.6㎡，姚晓兰实际应付房款14，771，436.00元，应补交房款1，166，880.00元；
11、2010年12月1日姚晓兰、张际国和林颖公司签订的《商品房买卖合同》；
12、2011年12月9日怀化市房权证鹤城字第××、第71××27号房产证；上述第11、12号证据证明：﹤1﹥、姚晓兰、张际国购买盛世嘉园40栋-103号商铺，面积1895.94㎡，单价6800元／㎡，房款12，892，392.00元；﹤2﹥、林颖公司已经为姚晓兰办理并交付了房产证。该房析产办理了两本房产证，产权面积为1905.73㎡，超面积9.79㎡，姚晓兰实际应付房款12，958，964.00元，应补交房款66572万元；
13、2010年12月2日姚晓兰、张际国和林颖公司签订的《商品房买卖合同》；
14、怀化市房权证鹤城字第××号房产证；上述第13、14号证据证明：﹤1﹥、姚晓兰、张际国购买盛世嘉园40栋201号商铺，面积1007.55㎡，单价6800元／㎡，房款6，851，340.00元；﹤2﹥、林颖公司已经为姚晓兰办理并交付了房产证。该房产权面积为941.64㎡，减少超面积65.91㎡，姚晓兰实际应付房款6，403，152.00元，林颖公司应退房款448，188.00元；
15、2010年12月2日姚晓兰、张际国和林颖公司签订的《商品房买卖合同》；
16、2012年4月12日怀化市房权证鹤城字第××号房产证；上述第15、16号证据证明：﹤1﹥、姚晓兰、张际国购买盛世嘉园40栋203号商铺，面积907.47㎡，单价6800元／㎡，房款6，170，796.00元；﹤2﹥、林颖公司已经为姚晓兰办理并交付了房产证。该房产权面积为826.74㎡，减少超面积80.73㎡，姚晓兰实际应付房款5，621，832.00元，林颖公司应退房款548，964.00元；
17、2010年12月13日姚晓兰和林颖公司签订的《商品房买卖合同》；
18、2012年1月11日怀化市房权证鹤城字第××号房产证；上述第17、18号证据证明：﹤1﹥、姚晓兰购买盛世嘉园40栋103号商铺，面积797.46㎡，单价15200元／㎡，房款12，121，392.00元；﹤2﹥、付款方式为买方2010年12月13日应首付6，121，392.00元，按揭600万元。逾期付款的，自合同规定应付款期限之第二天起至实际支付之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之一的违约金。姚晓兰未按约定支付房款6，121，392.00元，应自2010年12月14日起支付违约金；﹤3﹥、林颖公司已经为姚晓兰办理并交付了房产证。该房产权面积为808.53㎡，超面积11.07㎡，姚晓兰实际应付房款12，289，656.00元，应补交房款168，264.00元；﹤4﹥、以上八份购房合同总房款为67，437，020.00元，根据合同约定和房产证确定的面积，相差125，114.00元，姚晓兰张际国应付房款共计67，311，906.00元；﹤5﹥、姚晓兰张际国违约未按时支付房款，应支付违约金；
19、照片一组共5张；证明：﹤1﹥、林颖公司开发的盛世嘉园40栋（现步步高超市）外景，靠顺天大道临街面，负一楼车道等，系本案姚晓兰张际国购买的物业的一部分；﹤2﹥、林颖公司已按合同向姚晓兰、张际国交付了房产；
20、2012年1月13日姚晓兰给湖南中格建设集团廖宴峰出具的欠款800万元的《欠条》，及所附的2012年1月12日廖宴峰、姚晓兰、林颖公司三方签订的《关于综合楼工程款在结算之前做资产担保协议》；
21、林颖公司记账凭证，及所附的2012年1月13日林颖公司开具给姚晓兰的800万元购房款收据；廖宴峰出具的2012年12月15日、18日领到林颖公司综合楼工程款600万元，12月20日领到林颖公司34-35栋工程款200万元；
22、2012年6月16日中格集团和林颖公司《工程结算协议》；
23、2012年6月27日姚晓兰和林颖公司给中格集团的《付款承诺》；上述第20、21、22、23号证据证明：﹤1﹥、林颖公司欠中格集团工程款，为保证工程款的支付，姚晓兰、林颖公司、中格集团三方约定，姚晓兰在应付林颖公司的房款中保留800万元，“其中该综合楼600万元、34-35栋工程款200万元”，根据林颖公司和中格集团结算情况多退少补。“在结算出来前如动用此款须经三方同意”；﹤2﹥、为履行该担保协议，姚晓兰向中格集团出具800万元欠条，林颖公司给姚晓兰开具800万元房款收据，廖宴峰给林颖公司出具800万元的收据；﹤3﹥、2012年6月经结算林颖公司欠中格集团工程款625万元，三方约定该625万元由姚晓兰在存留的800万元应付房款中代为支付林颖公司支付，并确定姚晓兰之前的800万元欠条作废；﹤4﹥、林颖公司认可2012年6月27日姚晓兰支付了林颖公司房款625万元。2012年1月13日票号为94388的购房款800万元收据只能计算625万元；
24、《2012年1月21号付林颖房款明细表》（表1）；
25、《付林颖公司房款抵私人欠款明细表》（表2）；上述第24、25号证据证明：﹤1﹥、截止2012年8月1日姚晓兰共计支付林颖公司房款41，954，379.44元，包括：①表1：姚晓兰和林颖公司于2012年1月31日就姚晓兰已付房款进行对账，确认截止2012年1月21日姚晓兰已付房款3773万元（3948万元中2012年1月13日800万元姚晓兰只代付中格集团625万元，另见证据20-证据23；另外305万元系林颖公司暂收的办证费，在后期结算）。②表2：2013年1月31日对账后，到2012年8月1日姚晓兰共支付林颖公司房款4，224，379.44元（表1中姚晓兰交纳办证费305万元，办证后余额1，614，179.44元抵姚晓兰应付房款，即表2中2012年5月7日林颖公司给姚晓兰开具的收据，票号703895）；﹤2﹥、因姚晓兰、张际国应付房款67，311，906.00元，所以尚欠房款25，357，526.56元；
26、2010年9月15日林颖公司开具给“兰馨购物广场”的票号为0094313和015394、金额均为900万元的房款收据各一张；
27、2010年11月12日林颖公司开具给“兰馨购物广场”的票号为015082和015400、金额均为660.89万元的房款收据各一张；上述第26、27号证据证明：﹤1﹥、应姚晓兰的要求，林颖公司给“兰馨购物广场”开具了900万元、660.89万元的购房款收据，姚晓兰在收据上书写“只借出办理贷款用”。姚晓兰又要林颖公司给“兰馨购物超市”开具了同上述时间和金额完全一致的两张房款收据；﹤2﹥、事实上该1560.89万元姚晓兰或张际国或怀化市兰馨购物广场都没有支付，因此之后的《2012年1月21号付林颖房款明细表》、《付林颖公司房款抵私人欠款明细表》未列入（见证据24、25）；
28、2012年1月10日姚晓兰给刘建华、李道力等出具的借款1235万元的《借条》一张；
29、2011年11月5日、10日、28日，12月22日林颖公司开具给姚晓兰的房款收据共四张，金额共1235万元；上述第28、29号证据证明：﹤1﹥、因林颖公司欠刘建华、李道力等个人债务，2011年11月林颖公司拟将部分债务转移给姚晓兰，所以姚晓兰给刘建华、李道力等出具了一张《借条》，林颖公司给姚晓兰开具了相应金额的房款收据共四张；﹤2﹥、因为除刘建华、李道力、刘心伟、周自保外，林颖公司其他大部分债权人没有同意，姚晓兰也未实际付款给刘建华等人，该部分债务没有转移。所以姚晓兰不欠刘建华等人借款，也尚未支付该部分房款给林颖公司，所以之后的《2012年1月21号付林颖房款明细表》未纳入该四笔款项，见证据24；﹤3﹥、证据25《付林颖公司房款抵私人欠款明细表》中，姚晓兰和林颖公司都认可李道力、向虹（林颖公司财务人员）收款即林颖公司收款，抵偿姚晓兰欠林颖公司的购房款，说明林颖公司欠刘建华等人的债务实际没有转移给姚晓兰；
30、2010年7月28日怀化市兰馨购物广场和林颖公司签订的盛世嘉园综合楼《认购协议书》，包括《认购协议书》和《盛世嘉园综合楼购房合同补充协议》；证明：﹤1﹥、怀化市兰馨购物广场愿购买盛世嘉园综合楼（40栋）负一层、一层、二层部分物业和1栋、2栋一层物业，总价款52，922，280.00元，包括：1号楼、2号楼一层价格2500元／㎡，面积783㎡；40号楼：负一层价格4280元／㎡，面积3901㎡；一层价格13800元／㎡，面积1708平方米；二层价格5000元／㎡，面积2138平方米；﹤2﹥、认购书约定怀化市兰馨购物广场“自协议签订后30日内付定金1000万元。付款方式：首付加按揭，若按揭不到位，或者首付加按揭款不足以支付40栋一楼的房款，买方应在2010年10月28日前付清全部款项；其余房款在办理好房产证、土地证后60天内全部支付完毕。逾期付款的，按所欠房款承担相当于3%的月利息的违约金。实际面积以房产证登记为准；﹤3﹥、认购协议书、补充协议签约主体和姚晓兰、张际国是完全不同的法律主体。林颖公司和姚晓兰、张际国之间商品房买卖的法律关系由2010年8月至12月的八份《商品房买卖合同》确定，而不是由认购协议或补充协议确定；
31、2011年5月5号的张际国出具给林颖公司的承诺书，证明：张际国、姚晓兰承诺2011年5月31号之前如果不能付款，则负一楼和二楼的购房款按月息3分收取；
32、11月24号的姚晓兰出具给林颖公司的承诺书，证明：综合楼-103号房贷款到了之后要支付500万元购房款，否则林颖公司可以不办理房产证；
33、2O11年11月24号的姚晓兰出具给林颖公司的承诺书，证明：姚晓兰已经贷款了80O万元，应当支付林颖公司700万元的房款，因为没有支付，按每月3分的利息支付给林颖公司，按实际发生的天数计算；
34、2011年11月26号的姚晓兰出具给林颖公司的承诺书，证明：姚晓兰保证所有的购房款于2012年2月28号前付清，如果没有付清，欠款部分按3分的月息计算利息，若到2012年5月3O前如还不能付清房款，林颖公司可以无条件收回盛世嘉园40栋的所有商铺和物业；
35、2011年11月26号的姚晓兰出具给林颖公司的承诺书，证明：姚晓兰保证至少支付50O万元给林颖公司，如果贷款总额和实际支付的款项之前的差额部分由姚晓兰从银行放款之日起按每月3分的利息支付给林颖公司；
36、2011年11月26号的姚晓兰出具给林颖公司的承诺书，证明：姚晓兰购买-102号商铺已贷款8O0万元，姚晓兰本应该全部支付给林颖公司，因姚晓兰的原因只付给了林颖公司10O万元，因此姚晓兰承诺2011年12月12日前再支付林颖公司300万元，到期不付则所欠的700万元从2011年11月21目起按每月6分的月息支付给林颖公司，如果上述300万元按期付款则尚欠的400万元从2011年11月21日期起按3分的月息支付给林颖公司；
37、姚晓兰、张际国和林颖公司在房产局登记办证所签订的购房合同，这些购房合同对应的房产证号分别为71××20、71××36、71××17、71××87、71××86、71××32、71××98、71××90，证明：姚晓兰、张际国应付林颖公司购房款57886492元，这些信息与姚晓兰代理人龙献文律师向法庭提交的三份《房屋权属登记信息查询结果证明》反映的购房单价、面积、总房款相一致，证据来源是怀化市房产局；
38、证人唐某、谭某、王某、李某、张某、田某的当庭证言，证明第三人刘建华、刘心炜、李道力、周自宝转让给姚晓兰的1235万元债权包含了证人的债权，且该债权转让从未经证人同意；
39、2010年10月20的协议书，证明：1235万元的债权不仅仅是刘建华、刘心炜、李道力、周自宝4个人所有，是有几十个债权人所有，姚晓兰是明知的。
被告姚晓兰为支持其答辩理由，提交了下列证据：
1、《盛世嘉园综合楼认购协议书》、《盛世嘉园综合楼购房合同补充协议》，证明：2010年07月28日，被告方以怀化市兰馨购物广场的名义与原告签订合同，约定：被告购买盛世嘉园综合楼负一楼约3901平方米，单价每平方米4000元；一楼约1708平方米，单价每平方米13800元；二楼约2138平方米，单价每平方米5000元；盛世嘉园第1栋、第2栋第一层约783平方米，单价每平方米2500元，实际产权面积以房产证登记面积为准，房款多退少补；协议签订后，双方正式签订《商品房买卖合同》，合同内容与意向协议不相符的部分，以该协议内容为准，双方还对其他事项作了详细约定；
2、怀化市鹤城区兰馨购物广场和怀化兰馨购物广场有限责任公司的工商登记信息，证明：上述合同中的签订主体怀化市兰馨购物广场并不存在，只有怀化市鹤城区兰馨购物广场这一主体，其经营者为被告姚晓兰，成立于2007年07月03日，故上述协议实际的签订和履行主体是姚晓兰；
3、原告出具的收款账户通知，证明：原告指定其隐名股东李道力为收款人，以其建行账户为收款账户；
4、《姚晓兰付林颖公司购房款明细表》、《购房收据明细表》，付款凭证复印件59份，证明：被告截止到2014年01月29日已共向原告支付购房款78863279.44元（解释：第58份付款凭证是案外人石某代被告姚晓兰向第三人廖宴锋于2014年01月29日付款20万元的电子转账回单打印件；第59份付款凭证是第三人廖宴锋出具的收据，见之后的相关证据。以上总付款金额包含被告姚晓兰依据2012年06月27日约定购房款代付工程款的三方协议向第三人廖宴锋支付的415万元）。怀化步步高商业连锁有限责任公司的《电子转账凭证》、《关于怀化兰馨应付租金给廖宴锋的报告》、被告姚晓兰致步步高公司的请求付款18万的函，证明：怀化步步高商业连锁有限责任公司根据姚晓兰的请求于2013年02月04日支付给廖宴锋149400元（付给廖宴锋的是从18万元租金中扣除相应时间阶段税金后的余额），因此，被告截止到2014年01月29日已共向原告支付购房款79012679.44元（解释：以上总付款金额包含被告姚晓兰依据2012年06月27日约定购房款代付工程款的三方协议向第三人廖宴锋支付的429.94万元）；
5、《2012年1月21号付林颖房款明细表》，证明：2012年元月31日，双方派财务人员对截止到2012年01月21日的部分购房款付款情况进行过一次核对，印证了被告姚晓兰上述已付款项中的3948万元，另外，截止到2011年10月12日，被告姚晓兰支付了305万元的办证费用，但实际办证费用原告没有花那么多，多余部分应当抵扣为购房款；
6、《付林颖公司房款抵私人欠款明细表》，证明：从2012年02月10日到2012年08月01日这一时间段分15次向原告指定的李道力的收款账户付款人民币4224379.44元，并有原告指定的收款人李道力签字认可和原告财务人员签具的收款收据为证，印证了被告姚晓兰上述已付款项中的4224379.44元；
7、2012年01月12日原告、被告姚晓兰及第三人廖宴锋签订的《关于综合楼工程款在结算之前作资产担保协议》，证明：三方约定在工程款决算结果出来以前，由被告方留存人民币800万元作为工程款支付的担保；
8、2012年06月16日由原告方与第三人廖宴锋签订的《工程结算协议》，证明：原告欠廖宴锋工程款625.5万元，双方约定由被告姚晓兰用购房款代为支付；
9、2012年06月27日原告、被告及第三人廖宴锋签订的《付款承诺》，证明：三方约定由被告姚晓兰代付625万元，同时约定了付款时间与违约责任；
10、（2010）怀中执字第33-2号执行裁定书、（2010）怀中执字第33号协助执行通知书，证明：2012年8月1日，怀化市中级人民法院对原告1200万元的购房款裁定停止支付；
11、2012年09月5日签订的《人民调解协议书》、（2010）怀中执字第33-3号执行裁定书、廖宴锋出具给姚晓兰的收据（即第58份付款凭证），证明：因人民法院裁定停止支付，被告方与第三人廖宴锋发生群体性冲突事件，经人民调解委员会调解，双方达成协议后，怀化市中级人民法院裁定解冻120万元购房款，被告姚晓兰依据2012年06月27日约定购房款代付工程款的三方协议，向廖宴锋支付了395万元，廖宴锋出具了收据；
12、原告于2011年11月26日向被告方出具的承诺书，证明：所有房产证、土地证在被告方需要时能按时提供，逾期则被告支付购房款的时间顺延；
13、本案双方交易房产的房产权属登记信息查询结果证明，证明：原告交付的房产的实际面积为：产权人姚晓兰：40栋－102，2172.27平方米，证号：7110091XX；产权人姚晓兰：40栋－103，966.10平方米，证号：7110142XX；产权人姚晓兰：40栋－104，939.63平方米，证号：7110142XX；产权人姚晓兰：40栋102，875.70平方米，证号：7120043XX；产权人姚晓兰：40栋103，808.53平方米，证号：7120006XX；产权人姚晓兰：40栋201，941.64平方米，证号：7120097XX；产权人姚晓兰：40栋203，826.74平方米，证号：7120043XX；产权人张际国：1栋，390.98平方米，证号：7100197XX；产权人张际国：2栋，390.98平方米，证号：7100223XX。以上总计比约定面积少，故应少付购房款；
14、怀化市工商行政管理局信息中心出具的证明，证明：未检索到“怀化市兰馨购物广场”（只检索到：怀化市兰馨购物广场有限责任公司）工商注册登记相关信息，证明认购协议书中的签订主体怀化市兰馨购物广场并不存在，实际签订的履行的主体就是姚晓兰；
15、证人石某的当庭证言，证明2014年1月29号证人借给姚晓兰一笔钱（有付款凭证），直接付给了廖宴锋；
被告张际国为支持其答辩理由，提交了下列证据：
1、张际国居民身份证，证明：张继国是证据2离婚证书中载明的持证人；张继国是证据3离婚协议的当事人；3、本案被告之一张继国的居民身份情况；
2、离婚证，证明：张继国与本案另一被告姚晓兰已于2011年10月19日离婚；
3、离婚协议，证明：1、包括本案原告诉讼的房产在内，全部夫妻共同财产均归姚晓兰所有；2、全部夫妻共同债务均有姚晓兰偿还。
第三人廖宴锋、刘建华、刘心炜、李道力、周自宝未提交证据。
对于原告林颖公司提交的第1号证据，被告姚晓兰没有异议；对于原告提交的第2-18号证据，被告认为这8份商品房买卖合同的签名，姚晓兰的签名是本人签的，对这些合同的真实性没有异议，对关联性有异议，这些合同主要是为了去银行多贷款而抬高了单价，而且在双方签订的认购总合同里已讲死了价格，并约定了如何贷款，双方签订这8份合同的目的不是为了真实的交易，因此对这8份合同的合法性也有异议；对于原告提交的第19号证据，被告姚晓兰对真实性没有异议，予以认可，对原告的证明目的不认可，不能证明什么时候交的房；对于原告提交的第20-23号证据，对其中第21号证据的真实性有异议，其他证据不能达到证明目的，因为姚晓兰已经实际支付800万元；对于原告提交的第24-27号证据没有异议；对于原告提交的第28、29号证据，被告姚晓兰对真实性有异议，但认为已经实际支付1235万元；对于原告提交的第30号证据，被告姚晓兰对证明目的有异议，认为认购协议上盖了怀化兰馨购物广场的章，这个主体实际不存在，实际主体就是姚晓兰，张际国与姚晓兰当时是夫妻关系，他们2人谁签字都一样；对于原告提交的第31-37号证据，被告姚晓兰对真实性有异议；对于原告提交的第38号证据，被告姚晓兰认为证人所言与事实不符；对于原告提交的第39号证据，被告姚晓兰认为协议签订的主体丙方是兰馨购物广场，而被告签订的是兰馨购物广场有限责任公司，从内容和主体来看，这两份协议主要证明的问题是两码事情，与本案无关。被告张际国对原告提交的证据的质证意见与被告姚晓兰一致。对于被告姚晓兰提交的第1、2号证据，原告林颖公司对真实性没有异议，对关联性有异议；对于被告姚晓兰提交的第3号证据，原告没有异议；对于被告姚晓兰提交的第4号证据，原告对真实性没有异议，《购房收据明细表》包括了张际国购买盛世嘉园35栋物业所交纳的320万元，其他内容和前一份《姚晓兰付林颖公司购房款明细表》完全一致。因张际国购买35栋房屋和本案无关，且交款时间在本案合同发生之前，不予以认可。对《姚晓兰付林颖公司购房款明细表》（以下简称“付款总表”）和附件的质证意见：1、对姚晓兰支付总额7866万余元房款不予认可。根据姚晓兰主张的《认购协议书》房款总额5183万元，补充协议增加了109万元，即总价5292万元，加上姚晓兰预交的办证费305万元，即5597万元。而表中，到第35笔，总房款就到了5218万元，到第36笔（2011年12月22日），就交了5768万元，超过了总房款和办证费近200万元之后，姚晓兰还陆续交了22笔，2098万元，总数额7866万元。按姚晓兰主张的总房款5292万元，她除了交齐房款外，还多交了2574万元巨款！姚晓兰不是慈善家，这么多年也没要求林颖公司返还，也没有收利息！本案也没有反诉这根本不符合基本常理，事实上也没有交纳。2、事实上，除了第4、9，27、28、30、31、32、34、36，39，58笔外，其他房款数额原告都认可，即姚晓兰交纳的总房款为41，954，379.44元。这11笔有的没有实际付款应当剔除，有几笔是重复计算，其中第4、9、31、32、34、36笔，原告在证据26、27、28、29、中已经说明过了，第4笔900万元（票号94313）和第9笔660.89万元（票号15082）上姚晓兰注明了是“只借出办理贷款用”。这六张收据的2795.89万元姚晓兰、张际国等都没有实际交纳，也就没有列入后来2012年1月31日双方的对账单。第39笔800万元只能计算625万元。原告在证据20-23中已经说明，中格建设集团、林颖公司、姚晓兰三方协商，姚晓兰先留存800万元购房款，待林颖公司和中格集团结算后代林颖公司支付工程款，多退少补。协议第二天姚晓兰给中格集团出具了800万元欠条，同时林颖公司给姚晓兰开具800万元收据，中格集团给林颖公司打800万元收据。2012年6月27日三方确定姚晓兰代付金额为625万元，林颖公司认可该代付金额，中格集团注明姚晓兰的800万元欠条作废。第58笔395万元，是中格集团2012年10月19日给姚晓兰出具的收据，是姚晓兰履行2012年6月27日三方协议应代付中格集团625万元中实际支付的395万元。“付款总表”第39笔已经计入625万元，因此不能再重复计算。案外人石某代姚晓兰支付的20万元也是625万元中的款项，不得重复计算；对于被告姚晓兰提交的第5-12号证据，原告对真实性没有异议，对关联性有异议；对于被告姚晓兰提交的第13号证据，原告没有异议；对于被告姚晓兰提交的第14号证据，原告认为不能达到证明目的；对于被告姚晓兰提交的第15号证据，原告对真实性没有异议，但认为属重复计算。对于被告姚晓兰提交的证据，被告张际国均无异议。对于被告张际国提交的证据，原告及被告姚晓兰均认为不能达到证明目的。对于原、被告提交的证据，第三人廖宴锋均不予质证。第三人刘建华、刘心炜、李道力、周自宝对原告提交的第38号证据没有异议，其他证据均不予质证。
本院认证认为，对于原告提交的第1号、19-23号、26-39号证据，具备真实性、合法性，关联性，本院予以采信；对于原告提交的第24-25号证据，具备真实性，但因主合同不符导致所欠房款金额不对；对于原告提交的第2-18号证据，因与此后签订并提交给怀化市房产局备案的合同（见原告提交的第37号证据）不符，本院不予采信。对于被告姚晓兰提交的第3、13号证据，具备真实性、合法性，关联性，本院予以采信；对于其他证据，具备真实性，但不能达到证明目的。对于被告张际国提交的证据，不能达到证明目的。对于第三人的陈述，因有原告所举证据佐证，本院予以采信。
本院根据采信的证据和当事人庭审陈述，确认如下案件事实：2010年7月28日，怀化市兰馨购物广场（未经注册登记）与林颖公司签订《盛世嘉园综合楼认购协议书》及《盛世嘉园综合楼购房合同补充协议》，约定：怀化市兰馨购物广场购买林颖公司盛世嘉园综合楼负一楼约3901平方米，单价每平方米4000元；一楼约1708平方米，单价每平方米13800元；二楼约2138平方米，单价每平方米5000元；盛世嘉园第1栋、第2栋第一层约783平方米，单价每平方米2500元，实际产权面积以房产证登记面积为准，房款多退少补；协议签订后，双方正式签订《商品房买卖合同》，合同内容与意向协议不相符的部分，以该协议内容为准。双方还对其他事项作了详细约定。
2011年10月19日以前，姚晓兰与张际国系夫妻关系。2010年8月2日张际国和林颖公司签订的《商品房买卖合同》，约定张际国购买林颖公司开发的位于怀化市迎丰东路155号的盛世嘉园1栋101号至116号房；2010年8月2日张际国和林颖公司签订的《商品房买卖合同》，约定张际国购买盛世嘉园2栋101号至116号房；2010年9月10日姚晓兰和林颖公司签订的《商品房买卖合同》，约定姚晓兰购买盛世嘉园40栋102号商铺；2010年12月1日姚晓兰和林颖公司签订的《商品房买卖合同》，约定姚晓兰购买盛世嘉园40栋-102号商铺；2010年12月1日姚晓兰、张际国和林颖公司签订的《商品房买卖合同》，约定姚晓兰、张际国购买盛世嘉园40栋-103号商铺；2010年12月2日姚晓兰、张际国和林颖公司签订的《商品房买卖合同》，约定姚晓兰、张际国购买盛世嘉园40栋201号商铺；2010年12月2日姚晓兰、张际国和林颖公司签订的《商品房买卖合同》，约定姚晓兰、张际国购买盛世嘉园40栋203号商铺；2010年12月13日姚晓兰和林颖公司签订的《商品房买卖合同》，约定姚晓兰购买盛世嘉园40栋103号商铺。以上8份《商品房买卖合同》约定的总价款为67437020.00元。
上述8份房产，又分别被张际国与林颖公司于2005年5月4日签订2份《商品房买卖合同》、姚晓兰与林颖公司于2010年8月19日、9月10日、12月1日、12月2日、12月2日、12月13日签订6份《商品房买卖合同》予以购买。该8份《商品房买卖合同》均已经在怀化市房产局备案，合同约定的总价款为57886492元，付款期限均在2011年10月以前。以上房产均已经交付，对应的房屋所有权证号分别为怀化市房权证鹤城字第××、71××98、71××20、71××86、71××32、71××87、71××17、71××36号。
截止2012年8月1日姚晓兰共计支付林颖公司房款41，954，379.44元。包括：姚晓兰和林颖公司于2012年1月31日就姚晓兰已付房款进行对账，确认截止2012年1月21日姚晓兰已付房款3773万元（3948万元中2012年1月13日的800万元姚晓兰实际只代付中格集团廖宴锋625万元，另外305万元系林颖公司暂收的办证费，在后期结算）；截止2013年1月31日双方对账后，到2012年8月1日姚晓兰共支付林颖公司房款4224379.44元（姚晓兰交纳办证费305万元，办证后余额1，614，179.44元抵姚晓兰应付房款）。余款虽经林颖公司多次催要，姚晓兰、张际国拖欠未付，双方酿成纠纷。
另查明，2010年10月20日，因姚晓兰欠林颖公司购房款，林颖公司欠刘建华、周自宝等76人2226.61万元债务，三方签订协议，由姚晓兰在2226.61万元范围内对林颖公司所欠刘建华、周自宝等人的债务负责，但该协议并未获得其他74位债权人授权。2012年1月10日，姚晓兰向李道力、刘心炜、刘建华、周自宝出具了1235万元借条，林颖公司姚晓兰出具4张共计1235万元的收据。但该债务转移，并未取得除李道力、刘心炜、刘建华、周自宝以外其他债权人的同意；2012年8月1日，湖南省怀化市中级人民法院因另案以（2010）怀中执字第33-2号执行裁定、（2010）怀中执字第33号协助执行通知责令姚晓兰对所欠林颖公司购房款在1200万元范围内停止支付，此后仅予准许支付120万元。
本院认为，本案怀化市兰馨购物广场与林颖公司签订的《盛世嘉园综合楼认购协议书》及《盛世嘉园综合楼购房合同补充协议》合同主体与本案实际发生的房屋买卖关系合同主体不同，故《盛世嘉园综合楼认购协议书》及《盛世嘉园综合楼购房合同补充协议》对本案没有约束力。姚晓兰、张际国与林颖公司就相同8处房产签订了版本不一样的8份《商品房买卖合同》，签订时间互有交叉，应以在怀化市房产局备案公示、并实际履行的《商品房买卖合同》约束双方的房屋买卖合同关系，故姚晓兰、张际国应付林颖公司购房价款应为57886492元，姚晓兰、张际国已经支付41，954，379.44元，尚欠15932112.56元，该欠款发生在姚晓兰与张际国夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，姚晓兰与张际国应予共同偿还。刘建华、刘心炜、李道力、周自宝在本案未经其他债权人同意处分他人债权，姚晓兰也明知该4人无权处分他人债权，故姚晓兰辩称其与林颖公司及刘建华、刘心炜、李道力、周自宝达成债务转移、林颖公司出具的1235万元收据应视为已收房款的主张，因该债务转移并未完成，本院不予支持。因2012年8月1日，湖南省怀化市中级人民法院责令姚晓兰对所欠林颖公司购房款在1200万元范围内停止支付，而此时姚晓兰与林颖公司并未对所欠购房款进行结算，故林颖公司要求姚晓兰、张际国支付违约金500万元的诉讼请求本院不予支持。综上，林颖公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一款、第一百五十九条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条之规定，判决如下：
一、由被告姚晓兰、张际国共同偿还原告怀化林颖房地产开发有限公司购房款项15932112.56元，此款中的10800000元限本判决生效后、并在湖南省怀化市中级人民法院解除停止支付的裁定后10日内付清，其余5132112.56元限本判决生效后10日内付清；
二、驳回原告怀化林颖房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费157500元，财产保全费5000元，共计162500元，由原告怀化林颖房地产开发有限公司负担52500元，被告姚晓兰、张际国负担110000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审判长 陈利建
审判员 何志良
审判员 郭家法
二〇一四年十一月二十日
书记员 杨云智