广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）茂南法民一初字第748号
原告：茂名市吉安居物业管理有限公司。住所地：茂名市光华南路***号中燃大厦**层北侧。
法定代表人：李尚蔚，总经理。
委托代理人：蒋三国、车晓欣，广东大贤东宇律师事务所律师。
被告：茂名市世鸿房地产开发有限公司。住所地：茂名市新福一路**号之三，*楼。
法定代表人：黄秉峰，总经理。
委托代理人：周红军，广东律师事务所律师。
委托代理人：周怀志，广东律师事务所实习律师。
原告茂名市吉安居物业管理有限公司诉被告茂名市世鸿房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月21日受理后，依法由审判员伍岳媚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告茂名市吉安居物业管理有限公司的委托代理人蒋三国、车晓欣，被告的委托代理人周红军、周怀志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月15日原告与鸿丰花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定物业管理费实行季度收费，物业缴费每季度前一个月交清，否则要收取3%滞纳金。被告作为鸿丰花园的建设单位，没有按时、按法律规定交清管理费，原告多次上门追讨及发函催收，但被告不予理会，时至今日物业管理费仍分文未付。自2013年2月至今，被告拖欠物业管理费90553.76元，滞纳金2716.61元。1、小车位：75个×30元／月×11个月﹦24750元；2、摩托车位：62个×10元／月×11个月﹦6820元；3、1号楼1605房：87.36平方米／元×1.2元×11个月﹦1153.15元；4、1号楼1606房：119.45平方米／元×1.2元×11个月﹦1576.74元；5、1号楼1505房：87.36平方米／元×1.2元×11个月﹦1153.15元；6、1号楼1506房：119.45平方米／元×1.2元×11个月﹦1576.74元；7、2号楼1001房：133.31平方米／元×1.2元×11个月﹦1759.70元；
8、2号楼1401、1403房：195.89平方米／元×1.2元×11个月﹦2585.75元；9、3号楼402房：150.25平方米／元×0.8元×11个月﹦1322.20元；10、3号楼601、603房：191.60平方米／元×1元×11个月﹦2107.60元；11、一楼1号商铺：49.22平方米／元×1.5元×11个月﹦812.13元；12、一楼2号商铺：120.06平方米／元×1.5元×11个月﹦1980.99元；13、一楼3号商铺：65.98平方米／元×1.5元×11个月﹦1088.67元；14、一楼10号商铺：92.25平方米／元×1.5元×11个月﹦1522.13元；15、一楼11号商铺：84.10平方米／元×1.5元×11个月﹦1387.65元；16、二楼202，203号商铺：1119.68平方米／元×1.5元×11个月﹦18474.72元；17、三楼302，303号商铺：1119.68平方米／元×1.5元×11个月﹦18474.72元；18、四楼办公室：121.68平方米／元×1.5元×11个月﹦2007.72元。诉讼请求：1、判令被告一次性支付自2013年2月至12月止的物业管理费90553.76元、滞纳金2716.61元给原告；
2、本案诉讼费用由被告负担。
被告答辩称，一、被告物业（包括被告商铺、未售车位、房产）一直以来由公司股东设立的管理公司自己管理，原告不存在管理的事实，原告请求支付物业管理费无事实依据。其次原告从没有对被告未售车位进行管理。为保护这部分未售出的车位免受破坏、占用，被告用护栏将这些车位围了起来，2013年3月6日，被告车位的护栏竟遭到业主委员会人员的恶意破坏，当天被告已报案。经鉴定被毁坏的财产总值7500元。由于答辩人车位的护栏被恶意毁坏，长期以来答辩人未售出的车位经常被他人占用，部分甚至被长期堆放杂物。上述足以证明原告对答辩人的商铺、车位、房产不存在管理的事实。如果原告对答辩人的物业存在管理事实，那么原告的服务水平远达不到合同的要求，答辩人有权拒绝支付物业服务费。鉴于原告已明确拒绝对答辩人的商铺提供物业服务，且双方就车位的物业服务费如何收取问题一直协商不下，一直以来答辩人的全部物业都是自己在管理，原告不存在管理的事实。二、原告没有物业服务企业资质，其从事物业管理活动本身不具有合法性，答辩人拒绝支付物业服务费合理合法。三、业主委员会未经业主大会同意，擅自与原告签订物业服务合同，合同对答辩人不具有约束力。当初召开业主大会时，业主大会所作出的决议是同意业主委员会先联系几个物业服务企业，然后再由业主大会讨论决定最终的选聘。在竞争激烈的市场环境下，这本应是一个对全体业主十分有利的决议，业主大会能在多个物业服务企业的竞争中择优而用。但是业主委员会却在联系物业服务企业的同时，在未经业主大会同意的情况下，就擅自、直接与原告签订了物业服务合同，这明显违反了《物业管理条例》第十一条、第十二条的相关规定。原告在未经业主大会同意的情况下进驻鸿丰花园不具有合法性，业主委员会未经业主大会同意与原告签订的《物业管理服务合同》对全体业主不具有约束力，原告请求支付物业服务费没有合法依据。四、《物业管理服务合同》中有关物业服务收费的标准，未经原告与业主双方协商就单方面确定，答辩人一直以来都不同意该收费标准。《物业管理服务合同》中的物业服务收费标准在未经原告与业主双方协商就已经单方面确定。所以一直以来，答辩人都不同意按照《物业管理服务合同》中的收费标准交纳物业服务费。特别是针对答辩人尚未售出的车位如何收费的问题，这部分车位不仅数量较多，而且因未售出，所以一直以来都是空置有围护，如果按照与其他业主相同的标准收取物业服务费，那么对于答辩人而言明显不公平。答辩人曾就此问题与原告交涉，但双方一直协商不下。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告茂名市世鸿房地产开发有限公司为鸿丰花园的建设单位，2013年1月12日，鸿丰花园召开业主大会选聘物业公司，82.29%业主投票选原告茂名市吉安居物业管理有限公司，被告的法定代表人黄秉峰委托苏俊彰投票选择原告吉安居物业公司。原告茂名市吉安居物业管理有限公司于2013年1月15日与茂名市鸿丰花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，服务内容包括：公共环境管理的清洁卫生、车辆出入及停泊管理、消防、公共秩序管理、档案和资料管理、绿化等方面的物业服务，原告按《茂名市住宅物业管理服务等级标准》中“三等服务等级标准”实现目标管理。合同约定的收费标准是，住宅二至五层0.8元／方，六至九层1元／平方，十层以上1.2／平方。小车位30元／个／月，摩托车位10元／个／月。商铺1.5元／平方。物业管理服务收费实行季度收费，物业缴费每季度前一个月交清，否则要收取3%滞纳金。签订《物业管理服务合同》后，原告开始按合同约定对鸿丰花园物业提供相关服务。但被告没有交纳物业管理费，原告多次上门追讨及发函催收，但被告不予理会。双方致成纠纷。
另查明，原告茂名市吉安居物业管理有限公司没有取得物业服务企业资质。茂名市房产管理局鸿丰花园物业管理区域划定公示于2012年2月25日至2012年3月2日在鸿丰花园内公示，在公示期内，未见异议。该物业管理区域划定符合相关法律规定，在茂名市房产管理局备案，鸿丰花园（小区）物业构成表中业主为被告的尚未售出的物业有首层商铺1-3，10、11号铺，二、三层商铺。1栋1505、1605、1506、1606。2栋402、404、901、1001、1101、1103、1401、1403、1404、1501、1504。3栋402、404、1704，房屋面积1834.77平方米，车库面积3486.92平方米，商铺面积2650.97平方米。上述备案的物业中部分房屋已售出并交付给业主使用，即鸿丰花园3号601房、603房、1号1606房、1号1605房、2号1401房、2号1001房、2号1403房、1号1505房、1号1506分别于2011年2月24日、2011年2月28日、2013年5月13日、2013年5月10日、2013年5月9日、2013年5月9日、2013年5月9日、2013年5月9日、2013年5月9日已办理好房产证于业主名下。被告称实际未售出的小车位为72个，摩托车位59个。
再查明，茂名市区住宅物业服务收费政府指导价有电梯的房屋三级等级基准价为1元／平方米·月。
以上事实，有书证、当事人陈述为凭，可以认定。
本院认为，本案的争议焦点为被告是否应当支付物业管理费给原告，如果应当支付，物业管理费应为多少，滞纳金是否支持。原告茂名市吉安居物业管理有限公司与茂名市鸿丰花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，原告已根据该合同对鸿丰花园住宅小区整体物业包括被告尚未出售的物业提供了物业服务。根据《广东省物业管理条例》第41条，物业管理区域尚未出售或者已经出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。被告是鸿丰花园的建设单位，在物业区域内尚未出售的物业应由被告支付物业管理费。但原告没有具备从事物业管理的资质，根据《物业管理条例》第三十二条第二款规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。因此原告签订的《物业管理服务合同》，违反了行政法规强制性规定，该合同无效，考虑到原告已对被告未售出物业、车位提供了管理服务，按照民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告仍应向原告交纳相应服务费。合同无效主要是原告无资质的过错造成，根据原告提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费，但双方约定的物业费低于指导价，按合同约定支付物业费。合同中约定的滞纳金不予支持。因原告未提供管理被告的未出售的车位数量的证据，以被告自认的72个小车位，59个摩托车计算。车位管理费考虑到这些车位尚未出售，车辆没有实际停放，原告要求按合同即与已售出车位相同的标准收取管理费的请求过高，且双方不能提供车位的具体面积数，根据车位的大致面积和参照政府指导价，小车位管理费调整为每个每月12元，摩托车位管理费调整为每个每月3元。被告应支付物业管理费为：1、小车位：72个×12元／月×11个月﹦9504元；2、摩托车位：59个×3元／月×11个月﹦1947元；3、1号楼1605房：87.36平方米／元×1元×3个月﹦262.08元；4、1号楼1606房：119.45平方米／元×1元×3个月﹦358.35元；5、1号楼1505房：87.36平方米／元×1元×3个月﹦262.08元；6、1号楼1506房：119.45平方米／元×1元×3个月﹦358.35元；7、2号楼1001房：133.31平方米／元×1元×3个月﹦399.93元；8、2号楼1401、1403房：195.89平方米／元×1元×3个月﹦587.67元；9、3号楼402房：150.25平方米／元×0.8元×11个月﹦1322.20元；10、一楼1号商铺：49.22平方米／元×1元×11个月﹦541.42元；11、一楼2号商铺：120.06平方米／元×1元×11个月﹦1320.66元；12、一楼3号商铺：65.98平方米／元×1元×11个月﹦725.78元；13、一楼10号商铺：92.25平方米／元×1元×11个月﹦1014.75元；14、一楼11号商铺：84.10平方米／元×1元×11个月﹦925.1元；15、二楼202，203号商铺：1119.68平方米／元×1元×11个月﹦12316.48元；16、三楼302，303号商铺：1119.68平方米／元×1元×11个月﹦12316.48元；17、四楼办公室：121.68平方米／元×1元×11个月﹦1338.48元。以上合计45500.81元。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告茂名市世鸿房地产开发有限公司支付自2013年2月至12月止的住宅楼的物业管理费3550.66元给原告茂名市吉安居物业管理有限公司。
二、被告茂名市世鸿房地产开发有限公司支付自2013年2月至12月止的商铺、办公室的物业管理费30499.15元给原告茂名市吉安居物业管理有限公司。
三、被告茂名市世鸿房地产开发有限公司支付自2013年2月至12月止的车位的物业管理费11451元给原告茂名市吉安居物业管理有限公司。
上述款项限被告于本判决生效后十日内付清。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1066元，由原告负担544元，被告负担522元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 伍岳媚
二〇一四年二月十八日
书记员 苏珊珊