广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2295号
上诉人（原审被告）：深圳市农科集团有限公司。
法定代表人：李京生，董事长。
委托代理人：王彩章，国浩律师（深圳）事务所律师。
委托代理人：和邈，国浩律师（深圳）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市福田区香荔绿洲业主委员会。
负责人：罗红鹰，业委会主任。
委托代理人：肖衡，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：董厚银，广东广和律师事务所律师。
原审被告：深圳市农科房地产开发有限公司。
法定代表人：何世强，董事长。
委托代理人：王彩章，国浩律师（深圳）事务所律师。
委托代理人：和邈，国浩律师（深圳）事务所律师。
上诉人深圳市农科集团有限公司（以下简称农科集团公司）与被上诉人深圳市福田区香荔绿洲业主委员会（以下简称香荔绿洲业委会）、原审被告深圳市农科房地产开发有限公司（以下简称农科房地产公司）因物权保护纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：农科集团公司、农科房地产公司开发的“某花园”，土地面积13251.7㎡，农科集团公司、农科房地产公司与深圳市规划与国土资源局签订的深地合字XX号《深圳市土地使用权出让合同书》约定该宗地配套设施包括会所2212.09㎡、居委会130.91㎡、……。“某花园”于2011年开始预售，在农科房地产公司印制的《住宅使用说明书》中有该小区设有高级会所的描述。涉案楼盘2003年9月底入伙，入伙时农科集团公司、农科房地产公司出资成立的子公司农科物业公司（“某花园”的物业管理公司）印发的《业户手册》中社区文化设施一项内容有：“设有会所一个，配置有阅览室、乒乓球室、桌球室、棋牌室、健身健美房、室外游泳池等”的描述。2004年3月深圳市规划和国土资源局给农科集团公司、农科房地产公司核发的深房地字第**号房地产权证书上记载了：1-7栋的建筑面积及登记价、会所的建筑面积及登记价，并注明，该项目中会所住宅为商品房，可进入市场销售。2011年，房产证分户，上述会所分为5份房地产权证书：深房地字第**号会所101、建筑面积576.17㎡；深房地字第**号会所102、建筑面积296.23㎡；深房地字第**号会所201、建筑面积925.73㎡；深房地字第**号会所207、建筑面积256.35㎡；深房地字第**号会所208、建筑面积157.61㎡；5份房地产权证书上均注明为市场商品房，权利人为农科集团公司、农科房地产公司。入伙后前几年，会所有《业户手册》上的设施，某花园业主对消费项目付费但有优惠。后，会所被逐步分割成若干单元由农科物业公司出租，至庭审日，会所一楼101、102出租经营美容美体两间、美发两间、餐饮一间、便利店两间（韩国食品、热食及超市）、茶叶店一间，二楼201会所房产925.73㎡出租给深圳市某体育场地设备有限公司经营茶艺，207、208由农科物业公司用于幼教、棋牌室（设有一张乒乓球台）。
庭审中香荔绿洲业委会表示，二楼201会所房产925.73㎡现出租给深圳市某体育场地设备有限公司经营的茶艺馆2015年9月租约到期，可以届时再恢复阅览室、乒乓球室、桌球室、棋牌室、健身健美房服务功能；并表示希望在会所一楼设置一处老人活动中心。
原审法院另查明，农科物业公司系农科集团公司、农科房地产公司于2003年5月成立的子公司，初始股份被告农科集团占股80%，被告农科房地产公司占股20%，2013年10月股东变更为农科集团占股100%至今。
2010年10月、2011年9月，农科房地产公司两度刊登房地产交易公告出售会所房产或部分出售会所房产，香荔绿洲业主委员会（2006年成立）上书《反对拆分出售会所》分别至深圳市人民政府信访办公室、深圳市福田区香蜜湖街道办、深圳市规划和国土资源委员会纪委，深圳市规划和国土资源委员会2011年1月给香荔绿洲业主委员会出具《关于某花园配套设施意见的函》称，涉案土地合同约定该宗地配套设施包括会所，配套设施应按土地合同约定的功能使用。2011年10月，福田区香蜜湖街道办对此召开了相关部门参加的协调会。会所房产出售搁置。
原审原告香荔绿洲业委会诉讼请求：农科集团公司、农科房地产公司恢复某花园会所的公共配套功能，停止侵权行为，并赔偿香荔绿洲业委会经济损失2131937.3元。
原审法院认为，1、涉案小区会所系《深圳市土地使用权出让合同书》中，国土部门与开发商（农科集团公司、农科房地产公司）约定的住宅配套用房建设项目，是用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所，目的是为小区业主的生活需要提供便利。虽小区会所由农科集团公司、农科房地产公司投资建设，依法取得所有权证，享有占有、使用、收益、处分的权利，但由于会所与其他专有建筑物在使用功能上存在不同之处，农科集团公司、农科房地产公司对会所享有的所有权应受到应有的限制，农科集团公司、农科房地产公司应按《深圳市土地使用权出让合同书》的约定，遵守会所为小区配套服务设施的功能定位，不能随意更改。2、依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定的精神，农科物业公司印发给业主的《业户手册》有：“设有会所一个，配置有阅览室、乒乓球室、桌球室、棋牌室、健身健美房、室外游泳池等”会所具体服务功能的描述，应当视为农科集团公司、农科房地产公司对会所具体经营服务项目对业主的承诺，农科集团公司、农科房地产公司不得擅自改变，否则，业主有权要求按销售商品房时农科集团公司、农科房地产公司的承诺就会所的功能与会所所有权人进行交涉。3、即使会所出租、将来出售时，也应当将《深圳市土地使用权出让合同书》约定的会所房屋为小区配套设施、开发商已向业主承诺的具体服务功能约定为租赁／出售合同的内容，承租人和受让人应按租赁／出售合同的约定经营使用。开发商、会所的承租人、受让人及其他经营者需改变上述具体服务功能的，应与小区全体业主的代表业主委员会协商并征得业主代表大会的同意。经查，涉案会所现已不具备上述具体服务功能，农科集团公司、农科房地产公司违反了对全体业主的承诺，香荔绿洲业委会要求恢复会所的上述具体服务功能，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的精神，原审法院予以支持。香荔绿洲业委会庭审中表示，阅览室、乒乓球室、桌球室、棋牌室、健身健美房可设置在二楼201（面积925.73㎡），并表示在现址经营的茶艺馆2015年9月租约到期，可以届时再恢复上述功能，原审法院认为合乎情理，予以采纳；香荔绿洲业委会还表示希望在会所一楼设置一处老人活动中心，经查，此项服务功能没有农科集团公司、农科房地产公司的承诺，原审法院无法支持，但香荔绿洲业委会可以另行与农科集团公司、农科房地产公司协商一致，调整上述具体服务功能与位置；香荔绿洲业委会同时表示，会所一楼目前经营状况可以保持，原审法院予以确认。
关于香荔绿洲业委会请求农科集团公司、农科房地产公司赔偿香荔绿洲业委会经济损失2131937.3元的问题。原审法院认为，涉案会所所有权登记在农科集团公司、农科房地产公司名下，农科集团公司、农科房地产公司依法享有占有、使用、收益、处分的权利，农科集团公司、农科房地产公司没有承诺业主可以免费使用会所上述服务设施，也没有明确使用会所上述服务设施的优惠幅度，计算损失无依据，同时考虑到农科集团公司、农科房地产公司改变小区会所的上述服务功能受到没有立法方面明确限定因素的影响，原审法院对香荔绿洲业委会的该项诉讼请求不予支持。
农科集团公司、农科房地产公司辩称香荔绿洲业委会不具备本案诉讼主体资格，该问题深圳市中级人民法院深中法房终字第1982号民事裁定书中已作认定和处理，不再赘述。农科集团公司、农科房地产公司还辩称，《业户手册》虽说明了“设有会所一个，配置有阅览室、乒乓球室、桌球室、棋牌室、健身健美房、室外游泳池等”，但该《业户手册》是农科物业公司制作的，不能作为农科集团公司、农科房地产公司对业主的承诺。经查，农科物业公司是农科集团公司、农科房地产公司出资成立的子公司，是“某花园”的物业管理者，其印发的《业户手册》可以认定代表两股东即农科集团公司、农科房地产公司的意志，是农科集团公司、农科房地产公司的共同意思表示，此项抗辩意见原审法院不予采信。
综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决如下：一、深圳市农科集团有限公司、深圳市农科房地产开发有限公司应于2015年9月恢复“某花园”会所二楼201（面积925.73㎡）阅览室、乒乓球室、桌球室、棋牌室、健身健美房功能；二、驳回深圳市福田区某花园业主委员会的其余诉讼请求。本案案件受理费23855元（已由香荔绿洲业委会预交），因适用简易程序减半收取11927.50元，由香荔绿洲业委会负担1927.50元，由农科集团公司、农科房地产公司负担1万元。
农科集团公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第l01号民事判决，驳回香荔绿洲业委会针对农科集团公司提出的全部诉讼请求；2、香荔绿洲业委会承担本案全部上诉费用。上诉事实和理由：一、香荔绿洲业委会提起的是侵权之诉，但原审法院却以违约之诉进行审理。1、侵权之诉应以侵权人侵害了被侵权人民事权益为前提，且该民事权益不应来自于合同权利义务关系，否则应为违约。香荔绿洲业委会在原审第一次庭审中主张农科集团公司及农科房地产公司侵犯了小区业主对会所配套设施的专用或优先使用权，该项权利来源于《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，但前述法律、行政法规并未规定该权利。香荔绿洲业委会在原审第二次庭审中主张其提起诉讼的依据是《物权法》第七十七条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，即“未经有利害关系的业主同意，不得将住宅改变为经营性用房”。本案争议房产根本不属于住宅，不可能适用上述条款的规定。因此，香荔绿洲业委会主张的侵权行为所指向的权利根本不存在，更不用论侵权事实是否存在，其诉讼请求不具备任何事实依据和法律依据。同时，香荔绿洲业委会又明确本案诉讼并非违约之诉，自然也就不能援引商品房买卖合同中的约定来支持其主张，况且商品房买卖合同中也未约定会所房屋具体的用途和设施。2、既然香荔绿洲业委会提起的是侵权之诉，本案就应围绕着侵权责任的构成要件进行审理，即行为人存在主观过错、行为的违法性、损害事实的存在、违法行为与损害事实的因果关系，但是香荔绿洲业委会并未举出任何证据证明上述事项，反而不断强调农科集团公司及农科房地产公司已就会所房屋的用途及设施作出了承诺，而承诺的来源为深圳市农科物业管理有限公司制作的《业户手册》。先不论深圳市农科物业管理有限公司制作的《业户手册》是否应对农科集团公司及农科房地产公司产生法律效力，即使有法律效力，《业户手册》中描述的会所的用途及设施也仅能视为农科集团公司及农科房地产公司与小区业主达成的合同约定，并不会创设出绝对权从而成为侵权行为的对象。如果农科集团公司及农科房地产公司违反了上述约定，也只能构成违约行为，而非侵权行为。3、原审法院据以作出判决的基本事实是“深圳市农科物业管理有限公司是农科集团公司及农科房地产公司出资成立的子公司，是“某花园”的物业管理者，其印发的《业户手册》可以认定代表两股东的意志，是农科集团公司及农科房地产公司的共同意思表示”，法律依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关没施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。前述事实和法律依据均表明原审法院审理的是农科集团公司及农科房地产公司与某花园业主之间的商品房买卖合同纠纷，而非香荔绿洲业委会主张的侵权纠纷，原审法院的判决与香荔绿洲业委会主张的事实、法律依据及诉讼请求完全背离。
二、香荔绿洲业委会不具备提起本案的诉讼主体资格。如上所述，既然本案审理的是农科集团公司及农科房地产公司与某花园业主之间的商品房买卖合同纠纷，则香荔绿洲业委会不具备提起本案的诉讼主体资格。显而易见，与农科集团公司及农科房地产公司签署《深圳市房地产买卖合同》的是某花园的每一位独立的业主，而不是香荔绿洲业委会，香荔绿洲业委会与农科集团公司及农科房地产公司之间并不存在商品房买卖合同关系。即使某花园业主授权香荔绿洲业委会提起诉讼，该授权在法律上不能产生合同权利义务转移的效果。因此，香荔绿洲业委会作为非合同当事人，对基于合同条款引起的纠纷，不具备提起诉讼的主体资格，不能直接取代业主作为合同民事主体提起本案诉讼。原审法院认为深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第1982号《民事裁定书》已经认定香荔绿洲业委会具备诉讼主体资格，不再对诉讼主体资格问题赘述。然而，前述民事裁定认定香荔绿洲业委会具备诉讼主体资格是基于“业主委员会主张恢复会所的共同配套功能、停止侵权，系对涉及全体业主共用利益的事宜提起诉讼”，但是本案实际审理的不是香荔绿洲业委会提起的侵权纠纷，而是某花园业主与农科集团公司及农科房地产公司之间的商品房买卖合同纠纷，商品房买卖合同关系与前述民事裁定所述的争议法律关系明显不同，在农科集团公司及农科房地产对香荔绿洲业委会诉讼主体资格提出抗辩的情况下，原审法院不予任何分析、认定是明显不妥的。
三、原审判决认定事实错误。一审判决认定“深圳市农科物业管理有限公司印发给业主的《业户手册》有：‘设有会所一个，配置有阅览室、乒乓球室、桌球室、棋牌室、健身健美房、室外游泳池等’会所具体服务功能的描述，应当视为农科集团公司及农科房地产公司对会所具体经营服务项目对业主的承诺，其不得擅自改变，否则，业主有权要求按销售商品房时农科集团公司及农科房地产公司的承诺就会所的功能与会所所有权人进行交涉”，“深圳市农科物业管理有限公司是农科集团公司及农科房地产公司出资成立的子公司，是‘某花园’的物业管理者，其印发的《业户手册》可以认定代表两股东即农科集团公司及农科房地产公司的意志，是农科集团公司及农科房地产公司的共同意思表示”。深圳市农科物业管理有限公司虽为农科集团公司及农科房地产公司出资设立的公司，但该公司为享有独立法人资格的主体，股权关系不能成为直接认定子公司代表母公司对外作出意思表示的依据，这相当于“公司独立人格的否认”，本案在并未就前述事项进行审理的情况下就直接认定农科物业所做出的意思表示应当视为农科集团公司及农科房地产公司作出的意思表示是错误的，严重违反了《中华人民共和国公司法》所规定的独立法人制度。除非有证据表明农科集团公司及农科房地产公司对深圳市农科物业管理有限公司存在明确授权，否则，不能仅因为存在股权关系就认为深圳市农科物业管理有限公司对会所房屋用途及设施的描述应当视为农科集团公司及农科房地产公司的意思表示。
四、一审判决适用法律错误。一审判决以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条作为判决农科集团公司及农科房地产公司恢复会所房屋功能的法律依据，适用前述规定的前提为深圳市农科物业管理有限公司在《业户手册》中对会所房屋用途及设施的描述应当视为农科集团公司及农科房地产公司向小区业主的承诺。但是，前述基本事实的认定本身存在明显错误，则一审判决适用法律也存在明显错误。
五、一审判决超出诉讼请求。香荔绿洲业委会的诉讼请求是“恢复会所的公共配套功能”，其并未明确恢复哪些配套功能、相应使用的会所房屋面积及恢复时间，然而一审判决却直接判令农科集团公司及农科房地产公司应于“2015年9月恢复‘某花园’会所二楼20l（面积925.73平方米）阅览室、乒乓球室、桌球室、棋牌室、健身健美房功能”，明显超出了香荔绿洲业委会的诉讼请求。
综上所述，上诉人农科集团公司认为，香荔绿洲业委会提起的是侵权之诉，但原审法院却以违约之诉进行审理；香荔绿洲业委会不具备提起本案的诉讼主体资格；一审判决认定事实错误、适用法律错误，判决内容超出诉讼请求。请求二审法院撤销原审判决，驳回香荔绿洲业委会针对农科集团公司的全部诉讼请求。
香荔绿洲业委会答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。香荔绿洲业委会原审请求农科集团公司及农科房地产公司赔偿经济损失2131937.3元，原审判决驳回了该项诉讼请求，香荔绿洲业委会没有提起上诉，视为对自己权利的处分。故本案二审的争议焦点是：香荔绿洲业委会是否有权要求农科集团公司及农科房地产公司恢复住宅小区内会所的公共配套功能。
涉案住宅小区开发商在与深圳市国土部门签订《土地使用权出让合同书》及相关补充协议中已约定，小区内配套设施中包含会所2212.09平方米；本案争议建筑物的房地产证登记用途亦明确为“会所”；另根据深圳市规划和国土资源委员会2011年1月19日出具的《关于某花园配套设施意见的函》记载，土地合同约定的会所为小区配套设施，应当按照土地合同约定的功能使用。综上，某花园会所作为住宅小区内的特殊配套建筑，其被批准建设的目的是为小区业主提供文体娱乐等配套设施服务，业主因此享有利用会所场地为其提供合理服务的权利。虽然农科集团公司及农科房地产公司系会所房产的权利人，但其在行使占有、使用、收益、处分权利的过程中，应当充分考虑会所功能主要是面向全体业主服务和使用的特殊性，并受到为业主提供服务这一用途的限制。本案中，开发商将会所部分场地出租给案外人经营茶艺，有悖于会所功能的使用限制，业主以开发商侵权为由，主张将该场地恢复为阅览室、乒乓球室、桌球室、棋牌室、健身健美房等社区文化场所及公共配套功能，理由充分。该诉讼请求在原审庭审时已予以明确，农科集团公司关于原审判决超出诉讼请求的上诉理由无事实依据，本院不予采信。
关于香荔绿洲业委会的诉讼主体资格问题，本案作为侵权之诉，该问题在本院（2012）深中法房终字第1982号民事裁定书中已作认定和处理，此处不再赘述。综上，农科集团公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决对认定事实清楚，实体处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23855.00元，由上诉人深圳市农科集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一四年一月十五日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。