南京市玄武区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）玄执异字第34-2号
异议人（案外人）南京市基础设施开发有限公司第二分公司。
负责人马俊，该公司经理。
委托代理人郑姝，女，1983年12月8日生，汉族，南京市基础设施开发有限公司第二分公司财务经理。
申请执行人中国工商银行股份有限公司南京玄武支行。
负责人李冬，该支行行长。
委托代理人王卫国，男，1972年10月8日生，汉族，中国工商银行股份有限公司江苏省分行员工。
被执行人颜飞，男，1958年7月6日生，汉族。
被执行人陈梅珍，女，1959年10月24日生，汉族。
被执行人江苏绿色世界广告有限公司。
法定代表人颜飞，该公司执行董事。
以上三被执行人共同委托代理人褚军，江苏东恒律师事务所律师。
以上三被执行人共同委托代理人刘颖，江苏东恒律师事务所律师。
被执行人陈庆华，男，1951年10月1日生，汉族。
中国工商银行股份有限公司南京玄武支行（以下简称工行玄武支行）申请执行颜飞、陈梅珍、江苏绿色世界广告有限公司（以下简称绿色广告公司）、陈庆华借款合同纠纷一案，本案在执行过程中，本院于2015年3月16日发出公告，依法拍卖被执行人陈庆华名下位于南京市玄武区xx路xxxx号1203、1204室房屋（以下简称1203、1204室房屋）以清偿债务。2015年3月20日，异议人（案外人）南京市基础设施开发有限公司第二分公司（以下简称基础公司第二分公司）向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，于2015年5月19日公开听证进行审查。异议人基础公司第二分公司的委托代理人郑姝、申请执行人工行玄武支行的委托代理人王卫国、被执行人颜飞、陈梅珍及绿色广告公司的共同委托代理人褚军、刘颖，被执行人陈庆华到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人基础公司第二分公司异议称，异议人于2005年1月1日与陈庆华、刘某签订租房协议，租赁期限至2019年12月31日。异议人先后投资近百万元装修，并一直按期缴纳房屋租金、物业、水电、通信等费用，异议人的大量客户均熟悉异议人的该办公地址。综上，为避免法院执行对异议人造成损失，维护异议人的合法权益，请求法院停止对1203、1204室房屋的拍卖。
申请执行人工行玄武支行辩称，异议人的异议请求不能成立，异议人和陈庆华之间没有合法的租赁关系，在办理房屋抵押的时候，已查实抵押房屋没有出租的情况，陈庆华在以往的谈话中曾提到将房屋抵押给刘某，又说房屋一直在网上出售，且1203、1204室房屋都是住房性质，不可能改为商业用房租给异议人使用。故请求法院驳回异议人的异议请求。
被执行人陈庆华辩称，其和异议人之间存有租赁关系。
被执行人颜飞、陈梅珍、绿色广告公司辩称，其认可异议人对房屋的承租情况，在办理房屋抵押的时候，我们曾向银行提及过租赁事宜，且陈庆华出售房屋的行为不影响房屋存在租赁关系。
本案的争议焦点为：异议人基础公司第二分公司与被执行人陈庆华之间是否存在真实有效的租赁关系？
关于争议焦点：异议人提交了下列证据：1、租赁协议、房屋租赁登记备案证明各一份，物业、水电等费用的催缴通知书，部分物业费、水电费缴纳凭证，租金缴付凭证，基础公司第二分公司及南京福申房地产开发责任有限公司（以下简称福申公司）营业执照，证明异议人自2005年1月1日与陈庆华、刘某签订关于1203、1204室房屋的租赁协议，租赁期限2005年1月1日至2019年12月31日，异议人自2012年到房产局办理的房屋租赁登记备案证明；2、物业费、水电费的缴付凭证及物业公司的催缴通知书，证明异议人自2005年开始承租1203、1204室，之所以有些缴款凭证及催缴通知书是福申公司和异议人交替出现的，是因为福申公司和异议人的法定代表人均为马俊一人，公司为了控制成本才出现上述情况；3、收据（2012年1月19日、2012年5月8日、2012年9月19日、2013年1月22日、2013年2月5日、2013年5月28日、2015年3月17日），异议人支付给陈庆华、蔡金陵（陈庆华的妻子）、刘某1203、1204室房屋房租，共计55万元。
经质证，申请执行人工行玄武支行认为，对租赁合同的真实性有异议，租赁合同载明自第6年开始每年房租递增5%，异议人按照每年5万元的标准缴纳房租与合同不符；物业、水电费缴纳凭证的主体是福申公司，即使是以异议人的名义缴纳的水电、物业费等费用，不能证明是缴纳的1203、1204室房屋的费用，更不能证明是在办理抵押权前出租的。即使上述房屋出租给异议人使用，也不影响对1203、1204室房屋的拍卖。
被执行人陈庆华认为，1203、1204室房屋确实从2005年开始租给基础公司第二分公司使用。
被执行人颜飞、陈梅珍、绿色广告公司认为，对租赁协议的真实性没有异议，缴费发票上缴费主体是基础公司第二分公司，地址为1203、1204室。
经听证查明，工行玄武支行诉颜飞、陈梅珍、绿色广告公司、陈庆华、蔡金陵借款合同纠纷一案，本院于2014年5月7日作出（2014）玄商初字第153号民事判决书，判令：1、颜飞、陈梅珍于本判决生效后十日内归还工行玄武支行借款本金290万元及利息、罚息、复利（计算至2014年4月21日，结欠的利息、罚息、复利共计243971.8元，自2014年4月22日起至本判决确定的给付之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）；2、绿色广告公司在上述还款责任范围内承担连带责任；3、工行玄武支行在上述还款责任内对陈庆华名下1203、1204室房屋折价或者拍卖、变卖的价格享有优先受偿权；4、驳回工行玄武支行的对蔡金陵的诉讼请求。本案案件受理费31103元，保全费5000元，合计36103元，由颜飞、陈梅珍、绿色广告公司、陈庆华共同负担。判决生效后，因颜飞、陈梅珍、绿色广告公司、陈庆华未履行生效判决确定的义务，工行玄武支行向本院申请执行，本院于2014年11月7日立案。
另查明，本案在诉讼过程中，根据工行玄武支行的申请，本院于2014年2月13日对被执行人陈庆华1203、1204房屋进行保全，并在房产登记机关办理了查封手续。本案在执行过程中，本院于2015年3月16日裁定查封被执行人陈庆华名下1203、1204室房屋的土地使用权，同日裁定拍卖陈庆华名下1203、1204室房屋的土地使用权，并于发出执行公告，本院将拍卖被执行人陈庆华名下1203、1204室的房地产，以清偿债务。现责令房屋内所居住、使用的人员于2015年3月28日前迁出房屋。逾期不履行，本院将依法强制执行。
此外，本案在执行过程中，去1203、1204室房屋实地勘察及于物业了解，发现涉案房屋一直由异议人占有使用。
以上事实，有（2014）玄商初字第153号民事判决书、民事裁定书、房屋登记簿、租赁协议、支票申领单、工商银行网上银行电子回单、催缴通知单、听证当事人的陈述及本院听证笔录等为证。
本院认为，合法的租赁关系应受法律保护。本案中，异议人提供的租赁协议、银行电子回单、催缴通知单等证据，加上本院赴实地了解涉案房屋实际占有、使用情况，能够证明1203、1204室房屋在2012年8月22日办理抵押前就已出租给异议人使用。因被执行人陈庆华未依据法院生效判决承担还款义务，本院依法欲处置其名下的涉案房屋，异议人虽享有租赁期，不能影响本院对涉案房屋的处置。异议人作为承租人在同等条件下享有优先购买权，即使竞拍不成功，根据买卖不破租赁的原则，亦可继续承租至租赁期满日止，即2019年12月31日，故对异议人请求法院依法停止对1203、1204房屋拍卖的异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人基础公司南京第二分公司的异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内，向本院提出申请复议书正本一份及副本二份，向南京市中级人民法院申请复议。
执 行 长 李 杰
人民陪审员 杨锦强
人民陪审员 张庆美
二〇一五年七月八日
见习书记员 程 艳