陕西省富县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）富民初字第00307号
原告陈国胜，男。
委托代理人白文，陕西富华律师事务所律师。
被告西安建科置业有限公司，地址：西安市莲湖区劳动路xx号都市绿洲花园x幢x层x号房。
法定代表人解建科，该公司执行董事。
委托代理人张建，男，汉族，西安建科置业有限公司茶坊雅苑小区项目经理。
原告陈国胜与被告西安建科置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈国胜及委托代理人白文、被告西安建科置业有限公司委托代理人张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈国胜诉称，2012年11月20日原被告签订《茶坊雅苑房屋认购合约（合约编号：CFYYAXXX）》。合同约定：原告以289394元购买被告修建于富县茶坊镇中心小学南侧的第6幢2单元3层02号房，于2012年11月20日交付购房款149394元，剩余房款由被告给予办理银行按揭贷款；被告于2013年12月30日前交付房屋，如未按期交付，原告有权解除合同，被告应按银行同期活期存款利息向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，被告未在合同约定的交付期限内交付房屋，原告多次催促被告开始施工修建，被告至今未动工修建，导致合同目的不能实现。原告现诉请：1、依法确认原被告签订的茶坊雅苑房屋认购合约CFYYAXXX号合法有效。2、依法裁判原被告解除茶坊雅苑认购合约CFYYAXXX号。3、依法裁判被告返还原告购房款149394元，并按银行同期存款活期利率承担自原告提出解除合同之日即2014年4月15日起至2014年6月15日止的违约金；4、依法裁判被告按照银行同期贷款利率承担自2014年6月16日至实际给付时止，因逾期支付房款和违约金所造成的利息损失。5、依法裁判被告承担人民法院诉讼费。
被告西安建科置业有限公司辩称，1、原被告签订的茶坊雅苑房屋认购合约CFYYAXXX号合法有效。因土地审批问题，开工推迟了两年，公司同意解除合同，并返还原告房款。2、原告于2012年11月20日交付房款149394元。3、原告诉称其多次催促被告开始施工，被告未动工修建，但事实上现在已经封顶。4、应按合同执行银行同期存款活期利率支付违约金，不存在以银行贷款利率计算利息损失。
当事人举证、质证及本院认证情况：
原告陈国胜为证明其诉讼请求及主张，向法庭提交了以下证据：
第一组证据，认购协议书、认购合约，证明原告请求解除该购房合同并请求被告按照合同第七条约定，承担相应的违约责任。第二组证据，收款收据、申领单，证明被告应返还购房款149394元。
经庭审质证，被告对原告提交的第一、二组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。本院认为，原告提交的第一组证据内容真实，是双方当事人真实意思的表示，符合证据的真实性特征，对该证据的真实性予以采信，但该认购合约违反法律的强制性规定，故对其合法有效性不予采信；对原告提交的第二组证据，内容真实，形式及来源合法，能够证明被告收受原告购房款149394元的事实，故予以采信。
经原告陈国胜申请，证人张某某出庭作证，证明原告曾于2014年4月15日向被告茶坊雅苑售楼部提出解除合同的请求。被告质证认为对具体情况不清楚。本院认为，证人张某某的证言真实可信，能够证明原告曾向被告提出过解除合同的要求，故对该证人证言予以采信。
被告西安建科置业有限公司未向法庭提交证据。
经审理查明，原告陈国胜与被告西安建科置业有限公司于2012年11月20日签订了《茶坊雅苑房屋认购合约（合约编号：CFYYAxxx）》，就合约双方当事人的基本情况、房屋的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、违约责任、交付期限等进行了约定。该合约第十三条约定“出卖人在取得《商品房预售许可证》后应及时通知买受人，买受人须30日内签订延安市富县房管所备案的《商品房买卖合同》”。截至2012年11月20日，原告陈国胜按约定向被告西安建科置业有限公司交付了首付购房款149394元。另查明，被告西安建科置业有限公司在起诉前仍未取得《商品房预售许可证》。
本院认为，原被告签订的《茶坊雅苑房屋认购合约（合约编号：CFYYAXXX）》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同，但该合约签订时诉争房屋尚未建成，故该合约应为商品房预售合同。被告西安建科置业有限公司未取得《商品房预售许可证》进行商品房预售，违反法律的强制性规定，故其与原告签订的认购合约系无效合同，自始没有法律约束力。被告因无效合同取得的购房款149394元，应返还原告。被告未取得《商品房预售许可证》，与原告签订具备商品房买卖合同主要内容的合同，导致合同无效，其本身存在过错；但原告在签订合约时对被告尚未取得《商品房预售许可证》的事实知情，对合同的无效也有一定的过错。原告已付房款的利息损失，可按银行同类贷款的利率自2012年11月20日起计至实际给付之日，由原被告按其各自的过错承担相应的责任。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告陈国胜与被告西安建科置业有限公司签订的《茶坊雅苑房屋认购合约（合约编号：CFYYAXXX）》无效；
二、被告西安建科置业有限公司于本判决生效之日起5日内返还原告陈国胜已付购房款149394元，并按银行同类贷款的利率支付自2012年11月20日起至实际给付之日止利息损失的80%，剩余利息损失由原告陈国胜自行承担；
三、驳回原告陈国胜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3280元，由原告陈国胜负担656元、被告西安建科置业有限公司负担2624元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 任晓刚
代理审判员 陈方园
人民陪审员 任占锋
二〇一四年十二月八日
书 记 员 任慧坪
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
loz1loz一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
loz2loz恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；
loz3loz以合法形式掩盖非法目的；
loz4loz损害社会公共利益；
loz5loz违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
loz1loz当事人名称或者姓名和住所；
loz2loz商品房基本状况；
loz3loz商品房销售方式；
loz4loz商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
loz5loz交付使用条件和日期；
loz6loz装饰、设备标准承诺；
loz7loz供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
loz8loz公共配套建筑的产权归属；
loz9loz面积差异的处理方式；
loz10loz办理产权登记有关事宜；
loz11loz解决争议的方法；
loz12loz违约责任；
loz13loz双方约定的其他事项。