长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宽民初字第1136号
原告（反诉被告）马强，现住吉林省。
委托代理人王秀刚，吉林市昌邑区千鹏法律服务所法律工作者。
委托代理人邱艳。
被告（反诉原告）闫立辉，现住长春市宽城区。
委托代理人徐莹，吉林瑞广律师事务所律师。
原告（反诉被告）马强诉被告（反诉原告）闫立辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）马强的委托代理人王秀刚、邱艳，被告（反诉原告）闫立辉及其委托代理人徐莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）马强诉称，2014年3月15日原、被告草签了一份房屋租赁合同，被告将坐落于长春市宽城区凯旋世纪广场一楼南5门市租给原告，从2014年4月15日起租期五年，如被告违约，应向原告支付违约金1万元，按约定当日原告向被告支付5000元订金。2014年4月16日原、被告签订房屋租赁补充合同，合同约定，被告将凯旋路与铁北二路交汇处B栋159号，建筑面积127.66平方米的房屋租给原告，房屋用途为开旅店，租赁期限从2014年4月16日到2019年4月16日止，租金每年82000元，房租五年不变，一年一交。按约定，原告于当日交给被告租金82000元。因原告是第一次开旅店，在装备装修房屋时，得知开旅店需防火通道，原告先后几次找管段民警和区防火科都以不符合条件不给办理手续。原告认为，被告明知该房屋不能作为旅店使用，仍将房屋租赁给原告，违背了诚实信用原则。现为维护自身合法权益，请求判决原、被告解除房屋租赁合同；被告返还租金82000元；被告支付违约金1万元；诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）闫立辉辩称，同意解除租赁合同，但原告要求被告支付违约金1万元没有事实和法律依据，原、被告签订的正式租赁合同对临时合同做出了实质性变更，且已经实际履行，原告依据临时合同要求违约金没有法律依据；被告在整个合同的履行过程中没有出现违约情况，在事实层面亦不应承担违约金，被告同意在房屋内开设防火通道，并积极协商各方面处理，但原告一直没有积极配合，是以此为借口，消极面对问题，真正目的在于解除租赁合同。被告不同意将租金全额退还，被告在2014年3月10日就将房屋交付给原告，原告一直承租占有到现在，即使合同解除，原告在合同履行期间实际承租房屋7个月，应当支付租金，原告要求全额返还租金没有法律依据。
被告（反诉原告）闫立辉诉称，反诉原、被告于2014年3月15日签订《房屋租赁合同》，内容为“租期60个月，租金每年为82000元，押金5000元。”约定反诉被告如提前终止合同押金不退，另外反诉被告承担承租期间的物业费。经双方协商，自2014年3月15日之前反诉原告向反诉被告交付房屋，让反诉被告装修，装修期为一个月，装修期间不计算房租，租金自2014年4月16日开始计算。2014年3月16日，反诉被告向反诉原告交付包括押金在内的77000元，剩余5000元押金反诉被告出具了欠据一份，约定还款日期为2014年5月1日，反诉被告至今未还款。另外根据法律规定及合同约定，反诉被告应支付承租期间，即2014年3月16日到2014年10月16日租金及该期间的物业费，故反诉原告为维护自身合法权益，请求判决解除房屋租赁合同；反诉被告支付反诉原告押金5000元；反诉被告支付反诉原告自2014年3月16日至2014年10月16日的租金，按每月6833元计算，共47831元及该期间拖欠的物业费2680.86元；本案诉讼费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）马强辩称，反诉被告未支付反诉原告押金5000元，是因为租赁房屋不符合约定用途，如果继续交付押金，将使反诉被告损失进一步扩大；反诉原告要求反诉被告支付房屋和物业费，没有事实和法律依据，反诉原告未按合同约定提供符合约定用途的房屋，无法继续履行合同的责任在反诉原告，反诉被告不承担上述费用。
经审理查明，2014年3月原、被告形成房屋租赁关系意向，签订一份《临时合同》，合同内容为“甲方（本案被告）的房屋凯悦世纪广场一楼南5门市租给乙方（本案原告），房租从2014年4月15日至2019，5年，订金交5000元，甲方违约赔偿1万元”。2014年3月16日，原告向被告出具欠据一份，内容为“欠租金伍仟元整，5000元，2014年3月16日，欠款人马强，还款日期2014年5月1日”。2014年4月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，内容为“甲方将自有的坐落在凯旋路与铁北二路交汇处的房屋B栋159，建筑面积127.66平方米，出租给乙方作旅店使用。租赁期共60个月，甲方从2014年4月16日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年4月16日收回。租金每年八万二千元……押金五千元整，合同期满乙方不违反各种规定，押金返还乙方……乙方负责租赁期间的物业费等。甲方将房屋现状交给乙方，乙方自行装修，乙方保证房屋结构的安全及装修中的安全管理。乙方如提前终止合同，押金不返”。被告于同日向原告出具收条一份，内容为“收到房屋凯旋路与铁北二路交汇处B栋159，甲方从2014年4月16日到2015年4月16日房费八万二千元。收款人闫立辉，2014年4月16日”。庭审中，被告提供《证明》一份，内容为“凯悦世纪广场159号门市房拖欠物业费（2014年3月16日至2014年10月16日）合计为2680.86元。特此证明。长春市信达物业服务有限公司，2014年10月8日”。庭审中，原告在庭审时认可实际占有租赁房屋的起始时间为2014年3月16日，现房屋仍处于原告实际占有状态。
本院认为，本案事实清楚，权利义务关系明确。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同有效并已实际履行，现原、被告双方均同意解除该合同，本院对此予以认可。根据相关法律规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方虽约定租赁房屋目的为开设旅馆，但未实现合同目的并非被告过错所致，《房屋租赁合同》中已约定“甲方将房屋现状交给乙方，乙方自行装修”，原告签订该合同，即表明已接受房屋现状，现以租赁房屋无法开通消防通道，不能实现开设旅馆的预期目的为由请求被告返还已交付全部租金，并要求被告支付违约金缺乏法律及事实依据，本院对此不予以支持。虽原告在庭审时认可实际占有租赁房屋的起始时间为2014年3月16日，现房屋仍处于原告实际占有状态，但被告自认给予原告一个月装修期，租金自2014年4月16日开始计算，故原告应承担2014年4月16日至2014年10月16日期间房屋租金41000元，原告已向被告交付年租金82000元，故被告尚应返还原告剩余租金41000元。原、被告双方在合同中约定原告负责租赁期间的物业费，故原告应依约履行合同义务，支付租赁期间物业费用2680.86元。关于被告要求原告支付押金5000元的诉讼请求，双方在合同中约定押金五千元整，合同期满原告不违反各种规定，押金返还原告，该约定目的即在于约束原告履行法定及约定义务，现合同已解除，双方不再负合同约定义务，故对该诉讼请求应予以驳回。综上，为保护公民法人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）马强与被告（反诉原告）闫立辉于2014年4月16日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）闫立辉返还原告（反诉被告）马强房屋剩余租金41000元，原告（反诉被告）马强给付被告（反诉原告）闫立辉房屋租赁期间物业费2680.86元，上述费用互相抵销后，被告（反诉原告）闫立辉应给付原告（反诉被告）马强38319.14元；
三、驳回原告（反诉被告）马强其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）闫立辉其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效后十日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2100元，反诉费600元由原告（反诉被告）马强承担2000元，余下700元由被告（反诉原告）闫立辉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 周斌
代理审判员 孙莹
人民陪审员 于航
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 李洋