山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初9196号原告：赵少志，男，1988年10月28日生，汉族。委托代理人孙政玉，山东海金州律师事务所律师。委托代理人战红，山东海金州律师事务所律师。被告：青岛恒翔置业有限公司。法定代表人：谢洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：冷延平，山东海康律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳燕，山东海康律师事务所律师.原告赵少志与被告青岛恒翔置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵少志的委托诉讼代理人战红，被告青岛恒翔置业有限公司的委托诉讼代理人柳燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法提高违约金标准至日万分之一，判令被告支付原告违约金33000元并由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告购买被告开发的恒翔金水苑小区4号楼1单元2楼201户房产。按照合同约定，原告已经履行完毕自己的合同义务，交付了776445元的全额房款，被告应最迟于2016年7月30日交房，但被告房屋至今没有通过验收，没有交房，给原告造成经济损失及生活上的不便。且被告依其强制地位，约定的违约金明显过低，不足以弥补原告的损失，严重侵犯原告的合法权利，故依法起诉，请判如所请。被告青岛恒翔置业有限公司辩称，被告逾期交房属实，但是根据双方签订的商品房预售合同，逾期交房违约金应按照原告已支付房款的日万分之0.1计算,原告主张的违约金数额过高。涉案房屋已于2016年8月1日具备通水通电条件,符合法律规定及合同约定的交房条件，被告已经通过挂号信通知原告办理房屋交接手续,因原告自身原因未办理房屋交接手续，故逾期交房违约金应计算至2016年8月1日，在此之后的违约金不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据及被告质证情况如下：证据一，《青岛市商品房预售合同》复印件一份，证明原、被告双方签订该合同，原告出资776445元购买被告开发的位于胶州市香港东路588号恒翔金水苑小区4号楼一单元2层201室的房产；双方约定被告最迟于2016年7月30日向原告交付该商品房。证据二，收据和贷款合同及银行还贷明细，证明原告已经向被告支付总房款776445元。针对原告提交的证据，被告质证称：对证据的真实性没有异议,按照合同第十二条的规定,被告逾期交房应按照原告已付购房款日万分之0.1支付违约金。被告向本院提供证据及原告质证情况如下：证据一，居民住宅小区配套工程竣工验收单、胶州市自来水公司给水工程验收单，证明涉案小区分别于2016年1月11日、2016年8月1日具备通水通电条件，具备合同约定的交付条件。证据二，中国邮政挂号信清单及物流跟踪一份，2016年7月9日被告已经向原告邮寄挂号信通知原告办理房屋交接手续,因原告自身原因未办理房屋交接手续。针对被告提交的证据，原告质证称：对证据一，因为是复印件真实性无法确认，即使属实，被告将仅是通水通电的房屋交付是违法的。对证据二，原告没有收到被告的通知邮件，邮件显示不是本人签收，并且该邮件显示的地址也不是原告本人的地址。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原、被告提交的证据真实合法与本案具有关联性，故本院对上述证据予以采信。根据原被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：一、原、被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，载明，甲方（卖方）：青岛恒翔置业有限公司，住所：胶州市惠州路292号；乙方（买方）：赵少志，住所：山东省胶州市里岔镇前朱陈沟村507号。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《恒翔.金水苑小区》商品房事宜，订立本合同。第二条乙方向甲方购买胶州市香港东路588号《恒翔.金水苑小区》4号楼1单元2层201户住宅房屋，建筑面积139.90平方米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价5550元，总房价款776445元。第十条该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、交钥匙条件。第十一条甲方定于2015年4月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之0.10计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、逾期不超过90日的，甲方免责，合同继续履行；逾期超过90日的，自第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之零点一的违约金，合同不解除而继续履行。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为双方办理书面交接手续或甲方发出交付通知满10日。第二十六条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件一付款方式和付款期限载明，贷款方式：商业贷款（1）乙方应于本合同签订之日前支付全部房款的30%作为首付款，即236445.00元。剩余房款540000.00元为贷款额。二、原告全额缴纳了购房款776445元，其中首付款236445.00元，商业贷款540000.00元。三、涉案小区项目及涉案楼座目前未通过竣工验收，不符合交付条件。四、关于违约金的计算，原告当庭明确放弃90天逾期，自2016年7月31日起计算至2017年9月30日止共计426天，按照已交房款776445元乘以日万分之一乘以426天共计33076元，原告仅主张33000元。本院认为，第一，涉案商品房是否存在逾期交房问题。原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已经付清全部购房款776445元，合同约定被告应于2015年4月30日前向原告交房。被告主张其于2016年7月9日已经向原告邮寄挂号信通知原告办理房屋交接手续,因原告自身原因未办理房屋交接手续。从本案查明的事实来看，涉案商品房项目至本案开庭时仍未取得竣工验收，未达到合同约定的交付条件，故被告的交付行为不符合双方合同的约定，其迟延交房的行为已经构成违约，原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。第二、关于违约金标准是否过低需要调整问题。原告主张：一、原告已经交清房款776445元，产生利息损失；被告逾期交房导致房屋无法居住给原告造成生活上的不便，原告租房居住产生租金损失以及其他无形损失，远远大于违约金。二、违约金具有惩罚性和补偿性，合同约定的违约金无法起到约束开发商按时交房的作用，也无法补偿购房者的经济损失，因此合同约定的违约金过低应于调整。被告主张：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了逾期交房违约金计算方式，该合同是双方当事人自愿签订，合同条款遵循公平原则确定了原、被告双方的权利和义务，该《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。二、法律规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案原告提供的证据不能证明原告因未取得房屋所造成的损失，以及损失的具体数额，因此应当按照合同约定计算违约金，无须调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人约定违约金低于造成损失的，可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。根据《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。原告主张被告违约给其造成房屋租金的损失但未提交证据证明，本院不予支持。原告主张的贷款利息损失于法有据，本院予以支持。本院依据公平原则和诚实信用原则以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，认为原告按照总房款的日万分之一主张违约金，没有超过同期银行贷款利息，故原告主张合理合法，本院予以支持。综上，本院支持的违约金数额为33076元（776445元×万分之一×426天），原告主张33000元系其对自己权利的自由处分，无违法律，不影响他人权利，本院不予干涉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：被告青岛恒翔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵少志逾期交房违约金33000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，因适用简易程序，减半收取312.5元，由被告青岛恒翔置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  台耀君二〇一七年十月十八日书记员  高 超