江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民再115号
二审上诉人（一审被告）：江苏春迈建筑科技有限公司，住所地南京市溧水区经济开发区。
法定代表人：徐国启，江苏春迈建筑科技有限公司董事长。
委托诉讼代理人：陶若晨，江苏致邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘艳龙，江苏致邦律师事务所律师。
二审被上诉人（一审原告）：南京新世纪机车科技有限公司，住所地南京市溧水区经济开发区。
法定代表人：张文宝，南京新世纪机车科技有限公司董事长。
委托诉讼代理人：束仁杰，江苏崇安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周晓鸿，江苏崇安律师事务所律师。
二审上诉人江苏春迈建筑科技有限公司（以下简称春迈公司）与二审被上诉人南京新世纪机车科技有限公司（以下简称新世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月23日作出（2015）宁民终字第6497号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2016年11月17日作出（2016）苏01民监16号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人春迈公司的委托诉讼代理人陶若晨、二审被上诉人新世纪公司的委托诉讼代理人束仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人春迈公司再审中述称，新世纪公司案涉房屋所在的土地所有权自2013年11月3日被注销后，新世纪公司就不是所有权人，自此时间之后案涉租赁房屋的相关权利属于新的所有权人，新世纪公司依法无权主张案涉租赁房屋的相关租赁及占用使用费，本案原二审判决正确，应予维持。
二审被上诉人新世纪公司辩称，请求撤销本案二审判决，维持原一审判决。理由：1.新世纪公司有权收取房屋租金及占用使用费。收购合同、补充协议及情况说明，可以认定新世纪公司具有诉权，享受和承担租赁合同中的相关权利和义务。新世纪公司案涉房屋所在的土地所有权被注销与租赁合同无关，不影响新世纪公司实现租赁合同的目的。2.春迈公司应立即清理堆放在租赁场所的边角料并恢复原状。
一审原告新世纪公司于2015年1月21日向南京市溧水区人民法院起诉请求：1、被告春迈公司立即腾出违约占用的涉案房屋归还给原告；2、被告春迈公司立即清理其堆放边角料的有关场地并恢复原状；3、被告春迈公司立即向原告支付拖欠的租金68.4万元以及租期届满后的违约占用房屋使用费57万元；4、被告春迈公司立即向原告支付拖欠的门卫、厂区环境管理费4.2万元；5、被告春迈公司立即向原告支付拖欠租金的滞纳金170.1万元；6、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。
南京市溧水区人民法院一审认定事实：2011年6月5日，原、被告签订《租赁合同》，约定：由被告租用原告位于溧水开发区二号路厂房05、06、10幢，建筑面积19000平方米；租赁期限自2011年8月1日至2014年7月31日止。《租赁合同》同时约定：承租户应执行“先付租金，后使用”的原则，具体租金支付要求如下：“…2014年2月1日一2014年7月31日，租金68.4万元，租金支付时间：2013年12月底前支付”；门卫、厂区环境管理费：承租方应承担1500元/月；承租方逾期交纳租金的，除数日交齐外，逾期内每天需缴纳滞纳金1000元，如超过30天，按每天5000元交滞纳金；租赁合同因期满而终止合同时，承租人应在合同终止日起10天内，将其所属设备、设施及物品及时搬迁。若不及时搬迁，出租方在发出书面通知五日内，如不清理，出租方有权将遗留在厂房内的设备、设施及物品作废品任意处理。2012年6月26日，被告向原告作出承诺书一份，内容如下：“因我公司生产材料特殊，边角料产生过多，暂时存放于2号库门前和3号库房后空地上（08幢），且我公司边角料将回收再利用，但承诺不影响贵公司的规划布局。若贵公司需要用此地，或以后到期不租用厂房时，我公司将尽快清理完毕，如不清理堆放的边角料，一切责任由我公司承担”。2013年8月27日，原告与溧水经济技术开发总公司签订《开发区企业资产收购合同》一份，约定原告将位于城北二号路以北，城北三号路以南的房屋所有权及国有土地使用权转让给溧水经济技术开发总公司所有进行收购，包括该房水电及地面一切附属物。工业用房建筑面积合计为31874.58平方米，国有土地证号为宁溧国用2008字第12**号，双方约定的交房交地的时间是2014年10月31日。2013年11月4日，原告向国土局申请注销其名下土地证号为宁溧国用2008字第12**号国有土地使用证。2014年4月8日，原告致函被告，告知租赁合同期满后不再续签租赁合同，希被告届时准时搬迁。但租赁期满后被告未搬迁，为此引发诉讼。庭审中，被告自认租金交付至2014年1月30日，溧水开发总公司于2015年春节前接管后，被告未再继续使用案涉租赁厂房，原告认可案涉租赁的5、6、10栋厂房被告已于2015年2月13日交付。关于原告主张被告将边角料堆放在2号库门前和3号库房后空地上（08幢）的事实，被告不持异议。原告主张被告尚欠门卫、厂区环境管理费2.1万元未支付（自2014年1月起计算至2015年2月共计14个月），被告认为该项费用已交至2014年11月，并提供了清单及转账记录、发票予以印证，原告认为清单上载明的管理费是电耗、变压器投资等方面的费用，与门卫、厂区环境管理费无关。
南京市溧水区人民法院一审认为，案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按约履行。案涉租赁合同约定，2014年2月1日-2014年7月31日间的租金68.4万元，应于2013年12月底前支付。现被告自认其租金仅交至2014年1月30日，对于2014年2月1日-2014年7月31日间的租金68.4万元，被告应当按约交纳。其逾期未缴纳租金，构成违约，原告主张被告支付租金68.4万元及滞纳金于法有据，予以支持，被告认为按照合同约定的滞纳金标准过高，本院酌情调整为中国人民银行同期同类银行贷款利率的两倍。另根据查明事实，案涉房屋租赁合同于2014年7月31日到期，原告于2014年4月8日致函被告告知不再续租，故双方的租赁合同应于2014年7月31日终止。合同到期后，被告继续占有使用案涉房屋于法无据。原告称被告于2015年2月13日交付了案涉租赁的厂房，被告亦认可在2015年春节前溧水开发总公司接管后未再继续使用案涉租赁厂房，故原告要求被告支付按照月租金11.4万元,从2014年8月1日计算至2014年12月31日止共计57万元的房屋占用使用费，符合法律规定，予以支持。原告既认可被告于2015年2月13日交付了案涉租赁的厂房，故再判决被告腾出占用的案涉租赁房屋归还原告已无意义。结合被告的承诺函及其在庭审中认可其堆放边角料的事实，对于原告主张被告应当立即清理其堆放边角料的2号库门前和3号库房后空地上（08幢）并恢复原状的诉讼请求，予以支持。关于门卫、厂区环境管理费，原告主张被告尚欠2.1万元未支付（自2014年1月起计算至2015年2月共计14个月），被告辩称该项费用已交至2014年11月，并提供了清单及转账记录、发票予以印证，原告认为清单上载明的管理费是电耗、变压器投资等方面的管理费用，与厂区管理费无关，但未提供证据证明，鉴于案涉合同并无原告所称费用的约定，本院认定被告该项费用已交至2014年11月，对于剩余3个月的门卫、厂区环境管理费4500元，被告仍需向原告支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告江苏春迈建筑科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京新世纪机车科技有限公司租金68.4万元、房屋占有使用费57万元、厂区管理费4500元及滞纳金（以68.4万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的两倍，自2014年1月1日起计算至实际给付之日止）；二、被告江苏春迈建筑科技有限公司于本判决生效之日起十日内清理其堆放边角料的2号库门前和3号库房后空地（08幢）并恢复原状；三、驳回原告南京新世纪机车科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费36673元，保全费用5000元，共计41673元，由原告南京新世纪机车科技有限公司负担19673元，被告江苏春迈建筑科技有限公司负担22000元。
春迈公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
本院二审认定事实：一审法院查明的事实正确，予以确认。另查明，涉案房屋由新世纪公司于2003年3月领取建设用地规划许可证，并于2007年6月领取建筑工程施工许可证。
本院二审认为，当事人合法的民事权益受法律保护。涉案房屋原由新世纪公司领取了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和土地使用权证，因此，上诉人与新世纪公司就涉案房屋签订的租赁合同合法有效。依照法律规定，房屋权利人转让房屋后，新的权利人当然继受房屋的相关权利。新世纪公司就涉案房屋与溧水经济技术开发总公司签订合同，将涉案房屋所有权及国有土地使用权转让给了溧水经济技术开发总公司，且新世纪公司已于2013年11月4日注销了其名下的土地使用权证，因此，至2013年11月4日，新世纪公司对于涉案房屋已不再享有相关权益，溧水经济技术开发总公司已当然继受取得了涉案房屋的权益，按照买卖不破租赁的原则，溧水经济技术开发总公司此时即取得出租方的权利并承担出租方的义务。新世纪公司在本案中主张的租金等费用均发生在2013年11月4日之后，新世纪公司的主张没有合法依据，不应予以采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第395号民事判决；二、驳回南京新世纪机车科技有限公司一审诉讼请求。一审案件受理费36673元，保全费用5000元，共计41673元，均由南京新世纪机车科技有限公司负担。二审案件受理费16126元，由南京新世纪机车科技有限公司负担（此款由江苏春迈建筑科技有限公司预交，南京新世纪机车科技有限公司于本判决生效后3日内将此款直接支付给江苏春迈建筑科技有限公司）。
本院再审中，新世纪公司提交溧水经济技术开发总公司出具的《情况说明》一份，以证明新世纪公司有权主张未收取的租金及占用使用费。《情况说明》内容为：在前期查明新世纪公司厂房出租情况的基础上，为不影响原厂房租赁合同的履行，确保出租方和承租方的合法权益不因资产收购而侵害，故《资产收购合同》第三条第三款将交房让地时间约定为2014年10月31日。考虑到可能出现承租人在租赁合同期届满后不能及时迁让的情形，故在《补充协议》第四条特别约定，若承租企业未按协议搬迁，由新世纪公司及时采取司法手段起诉迁让和承担相关义务、享受相关权利。经质证，春迈公司对证据的真实性予以认可，但认为不具有合法性，涉嫌侵害国家利益。
本院再审对有争议的证据和事实认定如下：新世纪公司提交的《情况说明》，其主要内容是对《开发区企业资产收购合同》和《补充协议》相关条款的说明，属于对合同双方权利义务的进一步明确，与国家利益无关，该证据来源合法，与本案具有关联性，能够达到新世纪公司的证明目的，本院予以采信。
本院再审另查明，2013年8月27日，新世纪公司（乙方）与溧水经济技术开发总公司（甲方）签订《开发区企业资产收购合同》一份，其中第四条第（四）项约定：本合同签订前，乙方在经营期间所有的一切债权债务均由乙方自行处理，所涉相关费用均由乙方承担，与甲方无关。同日，双方签订《补充协议》一份，其中第四条约定：乙方已将部分厂房出租，承租期期满后，乙方将不予续租，若承租企业未按协议予以搬迁，为稳妥推进该项工作，开发区将协助乙方协调处置承租企业的搬迁工作，如协调搬迁无效，乙方及时采取司法手段，起诉迁让的，不做乙方违约论处。
原一、二审判决查明的其他事实属实，当事人均无异议，本院再审予以确认。
经双方当事人确认，本案再审争议焦点为：新世纪公司是否有权向春迈公司主张租期内未支付的租金和租期届满后的房屋占用使用费。
本院再审认为，当事人合法的民事权益受法律保护。新世纪公司虽在租赁期内将案涉房屋及所在的土地出售给溧水经济技术开发总公司，并于2013年11月3日申请注销了案涉房屋所在土地的国有土地使用证，但新世纪公司与春迈公司之间因房屋租赁而形成的债权债务关系发生在新世纪公司出售土地使用权之前，按照新世纪公司与溧水经济技术开发总公司签订的《开发区企业资产收购合同》的约定，新世纪公司在合同签订前经营产生的债权债务应自行处理，故新世纪公司依约仍享有案涉租赁合同的权利，并承担相应的义务，新世纪公司据此向春迈公司主张租赁期内未支付的租金，有合同依据；同样，按照《补充协议》和《情况说明》中对合同双方权利义务的约定，涉案房屋租赁期满后，新世纪公司负有及时采取司法手段起诉租赁户迁让的义务，并享有相应的权利。该约定不违反法律强制性规定，亦不损害承租人的合法权益，应认定合法有效。春迈公司在房屋租赁期满后未迁让，新世纪公司不仅有义务及时提起诉讼要求迁让，同时享有主张租赁期满后的房屋使用费的权利。至于溧水经济技术开发总公司作为现房屋所有权人和土地使用权人，是否应当享有合同约定的交房让地期满后，租赁户继续占用房屋期间的房屋使用费，可由溧水经济技术开发总公司与新世纪公司另行协商解决，但不影响春迈公司依照《租赁合同》的约定，向合同相对方承担迁让和支付相应费用的义务。
综上，新世纪公司向春迈公司主张租期内未付租金68.8万元及期满之后的占有使用费57万元的诉讼请求，有事实及法律依据，应予支持。对于4500元的管理费，因春迈公司未搬迁，新世纪公司实际履行了物业管理工作，春迈公司应予支付；新世纪公司要求春迈公司立即清理堆放在租赁房屋所涉空地上边角料并恢复原状的诉讼请求，合同依据充分，春迈公司应当根据承诺书的承诺，履行清理责任。南京市溧水区人民法院原一审判决并无不当，应予维持；本院二审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。春迈公司的辩解意见与查证的事实不符，本院再审不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）宁民终字第6497号民事判决；
二、维持南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第395号民事判决。
本案一审案件受理费36673元，保全费5000元，合计41673元，由南京新世纪机车科技有限公司负担19673元，江苏春迈建筑科技有限公司负担22000元；二审案件受理费16126元，由江苏春迈建筑科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柏 萍
审 判 员 于俊涛
代理审判员 陈海波
二〇一七年四月九日
书 记 员 周月闻
速 录 员 王嘉玉