江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终2936号上诉人（原审被告):刘恒红，男，汉族，1973年12月31日生，住江西省南昌市青山湖区。上诉人（原审被告）:杨立华，女，汉族，1972年9月17日生，住江西省南昌市青山湖区。二上诉人共同委托代理人:何小燕、王叶龙，均系江西恒红律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江西天宝物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区北京东路1198号，统一社会信用代码：913601007928300793。法定代表人:王忠训，该公司总经理。委托代理人:徐莹莹、黄申，均系江西华邦律师事务所律师。上诉人刘恒红、杨立华与被上诉人江西天宝物业管理有限公司（以下简称天宝物业）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2017）赣0111民初1058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘恒红、杨立华的委托代理人何小燕，被上诉人天宝物业的委托代理人徐莹莹、黄申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘恒红、杨立华上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、一审法院仅凭被上诉人提交的开发商统一办理的房产证就认定本案上诉人应该支付物业费事实不清，本案诉争房屋不存在已交付的事实，因此被上诉人收取物业费没有依据。2、一审法院认定本案诉讼请求未过诉讼时效证据不足，被上诉人在2008年至2016年期间从未向上诉人主张过权利，因此本案已过诉讼时效。3、因被上诉人一直未履行维修义务，导致涉案房屋一直存在漏水的情况，进而导致该房屋无法居住，上诉人拒缴物业费有合法事由。天宝物业答辩称：1、我们认为一审法院认定事实正确，房屋已经交房，上诉人已经领取了钥匙，并有刘恒红的亲笔签名，并且已经完成了过户，相关交房手续已经完成；2、上诉人称房屋存在质量问题没有达到交付使用条件，且被上诉人未履行维修义务导致房屋漏水的理由不能成立，根据一审上诉人提交的证据房屋在交房时就存在质量问题，上诉人应向开发商主张权利而不能以此为由拒交物业费，两者不属于同一法律关系。在上诉人向被上诉人反映房屋存在漏水问题后，被上诉人积极采取了维修措施，并在一审中提供了维修记录，且被上诉人已经在申请房屋维修基金维修，已经尽到了合同约定的义务；3、上诉人称已经超过诉讼时效没有依据，本案诉讼时效应从物业服务合同整体出发，而不应将合同的每个阶段割裂来进行诉讼时效的计算，被上诉人一直在提供物业服务从未中断向上诉人主张权利，通过多次口头、电话、张贴催款通知单、发律师函等方式向上诉人追缴物业费，由于上诉人一直消极面对才导致拖欠物业费时间过长，因此不存在超过诉讼时效问题。天宝物业向原审法院起诉请求：1、被告立即向原告支付拖欠的2008年10月1日至2017年3月31日期间的物业费26597.5元及自2008年10月1日起至实际缴纳日止按日万分之五计算滞纳金（暂计算至2017年6月15日为10194元），之后的物业费和违约金至缴清欠款之日；2、被告承担本案诉讼费用。原审法院审理查明：2007年1月25日，原告与江西亿通投资有限公司签订的《亿通天泽园物业管理服务合同》约定为天泽园小区提供物业服务。2013年天泽园小区成立业主委员会，并与江西天宝物业管理有限公司签订《天泽园小区物业服务合同》，约定多层物业费按每平方米0.8元计算，服务时间自2013年1月1日至2013年12月31日止。如一年以上为缴纳管理费，按日万分之伍算违约金。之后每年该业主委员会均与原告续签物业服务合同，合同内容基本一致。被告刘恒红、杨立华为小区9栋1单元1002房业主，房屋面积为217.3平方米，自2008年10月1日至2017年3月31日未缴纳物业费，共计拖欠物业费26597.5元。在此期间，被告分别于2008年至2010年期间向案外人江西亿通投资有限责任公司反映房屋漏水问题。原告多次向被告催收物业费，均无果，故于2017年7月5日向本院起诉，要求被告立即支付拖欠的物业费和违约金。原审法院认为，天泽园小区业主委员会与原告签订的物业服务协议合法有效，该业主委员会是经该小区全体业主推选产生的组织，故该协议效力及于全体业主。原告提供物业管理服务，根据物业服务协议应收取物业管理费，被告刘恒红、杨立华作为该小区业主，拒不交纳2008年10月1日后的物业费已构成违约，应承担违约责任。故对原告要求被告支付所欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告从2008年10月1日至2017年3月31日欠原告物业费26597.5元（0.8元／平方米×217.3平方米×102个月）。物业服务合同对拒绝缴纳管理费用的违约金做出了约定，按实际未缴纳的部分日万分之五计算，但原告主张的违约金低于合同的约定，故原告要求被告支付截止至2017年6月15日的违约金，本院予以支持。被告辩称未实际收房，且房屋存在漏水现象，导致拒绝缴纳物业费用。但原告已经提供证据证明，该房屋的房屋所有权人为两被告，两被告已经实际获得产权，应当承担缴纳物业管理费用的义务，房屋漏水因系房屋本身质量问题，与本案不属于同一法律关系，被告不得拒绝缴纳物业管理费用，故对被告的辩称，本院不予支持。被告辩称超过诉讼时效，但原告与该小区的业主委员会按年签订《物业服务合同》，对该小区的物业服务从未中断，该服务行为一直持续，且原告多次以各种形式向被告催缴物业费，两被告对原告的的催缴一直消极面对，进而导致拖欠物业费的时间过长。被告不得以此抗辩拒绝缴纳物业服务费用，故对被告的辩称不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘恒红、杨立华在本判决书生效之日起10日内一次性支付原告江西天宝物业管理有限公司2008年10月1日至2017年3月31日的物业管理费26597.5元和2008年10月1日至2017年6月15日违约金10194元。二、驳回原告江西天宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费720元，由被告刘恒红、杨立华承担。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人刘恒红、杨立华已获本案诉争房屋的房产证，对诉争房屋拥有所有权，故诉争房屋已经办理收房。天泽园小区业主委员会代表全体业主与天宝物业签订的《天泽园小区物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，双方理应按合同的约定全面履行其义务，天宝物业已经为上诉人居住的小区进行了物业服务，按照权利义务相一致的原则，上诉人应当交纳物业服务费用。《最高人民法院》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中天宝物业在履行物业合同中存在一些瑕疵，只在2017年2月对上诉人发出书面催告函，因此一审判决上诉人承担逾期未交物业费的违约金不妥，应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省南昌市青山湖区人民法院（2017）赣0111民初1058号民事判决第二项；二、变更江西省南昌市青山湖区人民法院（2017）赣0111民初1058号民事判决第一项为：刘恒红、杨立华在本判决书生效之日起10日内一次性支付江西天宝物业管理有限公司2008年10月1日至2017年3月31日的物业管理费26597.5元。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计1440元，由刘恒红、杨立华承担1100元，江西天宝物业管理有限公司承担340元。本判决为终审判决。审判长  曹成云审判员  吴建平审判员  罗云奇二〇一八年四月二十五日书记员  祝叶鑫