吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
2017吉07民终1132号
上诉人（原审原告）：梁雨石。
上诉人（原审原告）：胡凤云。
委托诉讼代理人：梁宇奇。
被上诉人（原审被告）：吉林省鸿创房地产开发有限公司，住所吉林省长岭县岭城路南新安街东。
法定代表人：董善兵，总经理。
委托诉讼代理人：张贵福，吉林车宏伟律师事务所律师。
上诉人梁雨石、胡凤云因与被上诉人吉林省鸿创房地产开发有限公司（简称鸿创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长岭县人民法院(2016)吉0722民初4608号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人梁雨石、胡凤云的委托诉讼代理人梁宇奇、被上诉人鸿创公司的委托诉讼代理人张贵福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
粱雨石、胡凤云上诉请求：撤销一审判决，改判鸿创公司继续履行合同，粱雨石、胡凤云优先取得房屋，并承担违约责任。本院审理期间明确要求继续履行合同交付房屋、给付差价，并赔偿违约金50万元。
事实和理由：2015年7月19日，粱雨石、胡凤云与鸿创公司签订了一份房屋置换合同，二人自愿用位于长岭镇永志街东、长岭街西、井队小区侧圣爱家园小区二号楼（临近南关街）东一门洞西侧三楼至十楼（每套建筑面积为107平方米）的房屋及其附属设施置换二人的房屋，合同约定，2016年5月30日前鸿创公司如果能够给付二人181万元，合同其他内容不再履行，如果鸿创公司不能按期给付181万元，鸿创公司就应当履行置换协议。置换协议同时还约定，鸿创公司应当保证该置换房屋没有任何产权争议，也约定如果房屋面积小于107平方米，鸿创公司给付每平方米3000元的补偿。鸿创公司明确承认房屋置换属实，同时也早将二人房屋拆除，合同签订时已给付20万元，尚欠161万元，因公司资金未到位无法给付。已经建成的房屋均未能验收，无法交付。合同属于双方真实意思表示，合法有效；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条明确规定了被拆迁人的优先取得房屋的权利。二人要求交付的房屋并非绝对履行不能，涉案房屋未能验收，只是法律上无法过户，但可以进行占有转移的交付。事实也证明，鸿创公司出售的房屋有些也已经交付购房者使用，同样是未能验收，也同样不能办理产权过户，涉案房屋事实上可以履行，就应当交付。合同约定的鸿创公司保证该房屋不得有产权争议，现在已经了解的情况，鸿创公司已经将房屋备案给别人，该行为属于违约，就应当承担承担违约责任。鸿创公司将房屋备案给别人，因二人与鸿创公司签订了置换合同，居住房屋已经被拆除，鸿创公司几步交付房屋也不给付现金，使得二人权利受到侵害。
鸿创公司辩称，没有交付房屋是因为房屋没有竣工验收合格，不同意给付房屋。鸿创公司不存在违约行为，粱雨石、胡凤云主张50万元违约金没有事实和法律依据，且违约金数额过高，人民法院应予调整。主张房屋差价亦没有事实依据。
梁雨石、胡凤云向一审法院起诉请求：1、要求确认粱雨石、胡凤云与鸿创公司之间的置换合同有效；2、要求鸿创公司继续履行合同并承担违约责任；3、要求鸿创公司承担本案诉讼费用。
一审认定事实：2015年7月19日，粱雨石、胡凤云与鸿创公司签订了一份房屋置换合同，将粱雨石、胡凤云所有的两套房屋（房权证号为“长镇字第XX**号”、“长镇字第20072045号”，土地证号为“长国用2007第070937号”、“长国用2007第070936号”）置换为鸿创公司开发的圣爱家园小区一号楼东一门西侧三楼至十一楼（每套楼建筑面积均为1**平方米）的房屋。合同约定，粱雨石、胡凤云的房款为181万元，在2016年5月30日前如果鸿创公司不能给付房款181万元，双方应当继续履行合同的其他内容，鸿创公司前期给付的款项也不予返还。鸿创公司已付粱雨石、胡凤云房款20万元。现粱雨石、胡凤云诉至法院，请求法院依法判决粱雨石、胡凤云与鸿创公司之间的置换合同有效，要求鸿创公司继续履行合同并承担相应的违约责任，承担本案诉讼费用。鸿创公司称公司资金未到位，房屋未验收，无法交付。一审法院认为：粱雨石、胡凤云、鸿创公司按照所有权调换形式订立的房屋置换协议系在双方自愿的基础上签订的，合法有效，双方形成房屋买卖合同法律关系。因涉案房屋未经验收，无法交付使用，故对粱雨石、胡凤云的其他诉讼请求本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：一、粱雨石、胡凤云、鸿创公司双方于2015年7月19日签订的房屋置换协议有效；二、驳回粱雨石、胡凤云其他诉讼请求。
本院二人期间双方当事人没有提供新的证据，本院对二审争议事实认定如下：双方于2015年7月19日签订的房屋拆迁安置补偿协议书第七条明确约定了违约责任，即：甲方（鸿创公司）应保证上述条款真实有效，如有违约，一次性补偿乙方五十万违约金，并且继续履行合同。
本院认为，双方于2015年7月19日签订的房屋置换协议书系真实意思表示的体现，不违反法律的强制性规定，合法有效。该协议书中对鸿创公司应承担的义务约定了现金补偿和房屋置换两种方式，即：在2016年5月30日前，鸿创公司可以181万元的现金补偿方式梁雨石、胡凤云所有、使用的房屋、土地及附属设施；如果鸿创公司未能如期给付现金，则按照双方协议约定的房屋进行置换。然而，鸿创公司确实未在2016年5月30日前给付181万元现金，故而应当履行双方房屋进行置换的约定。但鸿创公司在该协议约定的期限即2016年10月30日前未能将约定的置换房屋交付梁雨石、胡凤云使用并办理相关产权手续，且本院二审期间鸿创公司明确表示不同意交付房屋，属于迟延交付、迟延办理产权证且明示的严重违约行为。梁雨石、胡凤云依据该协议书主张鸿创公司依约交付置换房屋，符合双方合同约定。然而，梁雨石、胡凤云请求交付的房屋所在建筑工程尚未经法定程序竣工验收合格，对此双方均予认可。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。本案中，鸿创公司作为案涉房屋的建设单位，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，且并不因当事人的约定而免除或者改变。验收合格既是鸿创公司的法定义务，也是交付的法定条件。无论房屋的实际建设状况、是否可实际使用、甚至是否已经实际使用，只要房屋未按照法定程序完成相应的验收手续，就不具备法定的交付条件。经本院依法释明，梁雨石、胡凤云仍坚持要求交付房屋，但该房屋能否经法定程序竣工验收合格，何时能够竣工验收合格均不确定，对此请求，本院不予支持。梁雨石、胡凤云可待房屋竣工验收合格后并具备法定交付条件时另行依约、依法主张权利。另外，双方合同明确约定了交房办证时间，双方本应诚实守信依约履行，鸿创公司迟延交付房屋、迟延办证且明确表示拒绝交房严重违反诚信，属于违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。双方协议明确约定了违约金条款，该条款明确约定与违约责任一条，且单独成段，能够认定为系对于迟延履行、拒绝履行等整体违约责任的约定。该协议中的违约金条款约定了50万的违约金，并继续履行合同，双方均应遵守。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款对于违约金条款的适用及调整作出了明确规定，鸿创公司虽然提出了违约金数额过高要求调整，但并未能就违约金数额确过高提供任何证据支持，且鸿创公司明确表示不同意履行合同严重违反诚信，且房屋尚未竣工验收合格，不能现实交付，其违约行为仍在持续中，何时能够依约履行尚无法明确确定。据此，其要求调整违约金数额的请求，本院不予支持。
综上，一审法院认定房屋未竣工验收合格事实清楚，但对于违约金相关事实未予认定有误，导致判决结果存在部分错误，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持吉林省长岭县人民法院(2016)吉0722民初4608号民事判决第一项；
二、撤销吉林省长岭县人民法院(2016)吉0722民初4608号民事判决第二项；
三、吉林省鸿创房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付梁雨石、胡凤云违约金人民币500000元。
四、驳回梁雨石、胡凤云的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审、二审案件受理费各100元，共计200元，由吉林省鸿创房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋作霖
审 判 员 迟鹏宇
代理审判员 乔文彬
二〇一七年九月十九日
议
书 记 员 张 丽