广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终9717号
上诉人(原审原告)：广州市桦业物业管理有限公司,住广州市荔湾区。
法定代表人：布坚东，职务：总经理。
委托代理人：朱文利，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：广东省食品进出口集团公司，住广州市越秀区。
法定代表人：魏高平，职务：总经理。
委托代理人：张海舰，系广东众帮律师事务所律师。
委托代理人：谈怡君，系广东众帮律师事务所实习律师。
上诉人广州市桦业物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月30日广东省食品进出口集团公司（出租单位、甲方）与广州市桦业物业管理有限公司（承租单位、乙方）签订合同编号：201007《租赁合同》，约定：甲方将广州市沿江西路59号首层阁楼（建筑面积160平方米）、二层（建筑面积364.83平方米）、三层（建筑面积364.83平方米）、四层（建筑面积364.83平方米）合共建筑面积1254.49平方米出租给乙方作为物流、通讯器材、电子元件经营使用。合同期五年（自2010年1月1日起至2014年12月31日止）；在租赁合同的第六条约定：租赁期限届满时，乙方如需继续承租，应在合同终止前三个月提出申请，经甲方同意后双方重新商议租金并重新签订租赁合同。乙方在同等条件及与甲方认可的总体开发思路没有冲突的前提下有优先租赁权。在租赁合同的第十二条第四款约定：在租赁期届满或因故解除合同之日起七天内，乙方将出租场地无条件腾空交还甲方。否则，每逾期一天，按月租金的5%计付违约金等等。
同日，广东省食品进出口集团公司（出租单位、甲方）与广州市桦业物业管理有限公司（承租单位、乙方）签订合同编号：201006《租赁合同》，约定：甲方将广州市沿江西路59号首层（建筑面积410平方米）出租给乙方作为物流、通讯器材、电子元件经营使用。合同期五年（自2010年1月1日起至2014年12月31日止）；在租赁合同的第六条约定：租赁期限届满时，乙方如需继续承租，应在合同终止前三个月提出申请，经甲方同意后双方重新商议租金并重新签订租赁合同。乙方在同等条件及与甲方认可的总体开发思路没有冲突的前提下有优先租赁权。在租赁合同的第十二条第四款约定：在租赁期届满或因故解除合同之日起七天内，乙方将出租场地无条件腾空交还甲方。否则，每逾期一天，按月租金的5%计付违约金等等。
上述两份租赁合同签订后，广州市桦业物业管理有限公司、广东省食品进出口集团公司均按合同履行各自的义务，在上述两份合同即将期满时，广东省食品进出口集团公司于2014年9月29日向广州市桦业物业管理有限公司发出《关于租赁期满事宜的函》，通知广州市桦业物业管理有限公司合同于2014年12月31日期满，租赁期满后广东省食品进出口集团公司委托有资质的招投标公司进行竞价招租，择优确定承租方，欢迎广州市桦业物业管理有限公司积极参与，在同等条件下将优先考虑与广州市桦业物业管理有限公司继续合作。后广东省食品进出口集团公司委托招标代理中介机构国义招标股份有限公司对涉案物业的出租代理进行邀请招标。国义招标股份有限公司于是在网上发布招标信息并于2014年9月30日进行第一次邀请招标，由于广州市桦业物业管理有限公司经邀请不参加投标，导致广东省食品进出口集团公司的第一次招标时的投标方不足三家而招标失败。2014年12月25日国义招标股份有限公司对涉案物业的出租代理进行第二次邀请招标，广州市桦业物业管理有限公司经邀请不参加投标，经投标程序最后确定广州市兴业实业有限公司为中标人。同日，广东省食品进出口集团公司向广州市桦业物业管理有限公司发出《通知》，通知广州市桦业物业管理有限公司今天上午如期开标并确定了中标人，根据广州市桦业物业管理有限公司、广东省食品进出口集团公司签订的租赁合同，合同即将期满终止，请广州市桦业物业管理有限公司及时做好撤离工作，于2015年元月7日前将涉案物业腾空交回广东省食品进出口集团公司。
2014年12月31日广州市桦业物业管理有限公司、广东省食品进出口集团公司签订的上述租赁合同期满，但广州市桦业物业管理有限公司至今没有将涉案物业交还广东省食品进出口集团公司。
另查明，2015年3月31日原审法院受理广东省食品进出口集团公司诉广州市桦业物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，该案经原审法院审理作出（2015）穗荔法民三初字第635号民事判决书，其中判决：一、广州市桦业物业管理有限公司撤离广州市沿江西路59号首层及首层阁楼、二层、三层、四层商铺，移交该场地经营管理权给广东省食品进出口集团公司。其余判决主文（略）。广州市桦业物业管理有限公司对该判决不服，提出上诉。本院经审理作出（2016）粤01民终618号终审民事判决。驳回上诉，维持原判。
2015年8月5日原审法院受理广州市桦业物业管理有限公司诉广东省食品进出口集团公司租赁合同纠纷一案，广州市桦业物业管理有限公司请求：1、判定广州市桦业物业管理有限公司、广东省食品进出口集团公司双方所签租赁合同无效；2、判定广东省食品进出口集团公司对该租赁标的违法适用邀请招标方式无效；其余请求主文（略）。该案经原审法院审理作出（2015）穗荔法民三初字第1197号民事判决书，判决：驳回广州市桦业物业管理有限公司的全部诉讼请求。广州市桦业物业管理有限公司对该判决不服，提出上诉。本院经审理于2016年2月29日作出（2015）穗中法民五终字第05979号终审民事判决。驳回上诉，维持原判。
2016年2月1日，广州市桦业物业管理有限公司向原审法院提起本案诉讼，诉称：我方和广东省食品进出口集团公司在2009年12月30日签订了一份《租赁合同》，广东省食品进出口集团公司将广州市沿江西路59号首层、二层、三层、四层共建筑面积1254.49平方米出租给原告作为物流、通讯器材、电子元件经营等使用。合同期五年，自2010年起至2014年12月31日止。《租赁合同》第六条约定“租赁期限届满时，乙方（即广州市桦业物业管理有限公司）如需要继续承租，应在合同终止前三个月提出申请，经甲方同意后双方重新商议租金并重新签订租赁合同。乙方在同等条件及甲方认可的总体开发思路没有冲突前提下有优先租赁权。”合同签订后我方投入大量资金进行装修和并按照消防部门的要求进行了大量整改，使整栋物业基本达到能够经营使用的状态。2014年底租期届满前，我方提出继续承租该物业，而广东省食品进出口集团公司发文给我方称需要按照上级部门要求必须先进行租赁评估，再委托有资质的招投标公司进行竞价招租，择优确定承租方。后来我方也收到广东省食品进出口集团公司方的招标邀请函，我方也积极准备文件参加投标。在此后的招投标过程中我方发现广东省食品进出口集团公司根本没有该物业相关产权文件，而且招投标中也存在很多违规行为。广东省食品进出口集团公司的目的就是想通过不合法的招投标行为将我方排挤出去，想以此剥夺我方的优先承租权。我方与广东省食品进出口集团公司及广东省食品进出口集团公司上级部门进行过多次沟通协商，一直没有能够解决双方的矛盾和争议。广东省食品进出口集团公司还在合同未到期前擅自在我方承租物业门口张贴通告，让相关经营租户与我方办理清场结算，并声称有新承租方要交接进场。我方认为广东省食品进出口集团公司的行为已经严重损害了我方的合法权益。我方特诉至法院。请求判令：1、判令广东省食品进出口集团公司履行租赁合同约定优先租赁物业给我方。2、判令广东省食品进出口集团公司承担本案所有诉讼费用。
广东省食品进出口集团公司一审辩称：1、我方认为广州市桦业物业管理有限公司与我方签订了两份租赁合同是合法有效，且该合同已经到期终止，我方没有任何违法行为，是广州市桦业物业管理有限公司违反了合同约定，逾期不退还物业给我方，给我方造成经济损失，在合同期满前，我方已经书面通知原告，待合同终止后需通过招投标方式选定承租人，是按照合同约定让广州市桦业物业管理有限公司有优先承租权，让广州市桦业物业管理有限公司履行优先承租权，但是广州市桦业物业管理有限公司不履行招投标，是广州市桦业物业管理有限公司放弃自己的优先承租权。招投标过程中，我方提出条件与租赁合同第六条没有产生矛盾，第六条也约定需要经甲方同意后协商一致，才能续签合同。广州市桦业物业管理有限公司所说我方设定的招投标条件与合同条款没有冲突，所以我方没有任何违法行为，且合同已经到期终止。2、广州市桦业物业管理有限公司此次起诉是重复起诉，滥用诉权的行为，在此前我方起诉广州市桦业物业管理有限公司，也有了终审判决，广州市桦业物业管理有限公司也曾用别的诉讼请求起诉过我方，所以广州市桦业物业管理有限公司是重复起诉行为。3、我方认为广州市桦业物业管理有限公司的诉讼请求不明确，没有明确定义是在什么条件下广州市桦业物业管理有限公司享有优先承租权，该涉案物业我方已通过招投标方式确定了承租方，也确定了租金金额是343万元，我方不清楚广州市桦业物业管理有限公司是否要在该租金下享受优先承租权。广州市桦业物业管理有限公司一直霸占租赁场地，且非法收取小商铺租金，却没有支付租金给我方，所以广州市桦业物业管理有限公司没有权利提出优先承租权。请求原审法院根据事实依法驳回广州市桦业物业管理有限公司诉请。
原审法院认为：根据上述已经发生法律效力的民事判决书查明的事实和认定，广州市桦业物业管理有限公司与广东省食品进出口集团公司签订的合同编号：201006《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。广东省食品进出口集团公司在《租赁合同》期满前向广州市桦业物业管理有限公司发出《关于租赁期满事宜的函》，告知广州市桦业物业管理有限公司租赁期满后涉案整栋大楼的租赁业务必须先通过租赁评估，再委托有资质的招投标公司进行竞价招租，择优确定承租方。欢迎广州市桦业物业管理有限公司积极参与，在同等条件下将优先考虑与广州市桦业物业管理有限公司继续合作。广州市桦业物业管理有限公司在庭审中认为广东省食品进出口集团公司招标门槛过高没有参与竞价，对涉案物业中标单位的中标承租金额认为过高。广州市桦业物业管理有限公司的行为应视为自动放弃对涉案物业在同等条件下的优先承租权。因此，广州市桦业物业管理有限公司要求广东省食品进出口集团公司履行租赁合同约定优先租赁物业给广州市桦业物业管理有限公司的诉讼请求，原审法院不予支持。
对于广东省食品进出口集团公司在答辩中认为广州市桦业物业管理有限公司提出本案诉讼属于重复诉讼的问题。根据原审法院已经发生法律效力的（2015）穗荔法民三初字第635号民事判决书和（2015）穗荔法民三初字第1197号民事判决书，上述案件分别审理是当事人要求退还场地及经济损失、确认租赁合同无效、招标方式无效及经济损失等诉求，并无涉及涉案场地的优先承租权等问题。因此，本案不属于重复诉讼，广东省食品进出口集团公司的抗辩理由不成立。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回广州市桦业物业管理有限公司全部诉讼请求。本案一审受理费50元，由广州市桦业物业管理有限公司负担。
判后，上诉人广州市桦业物业管理有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院对本案关键事实的认定是不正确的，所作出的判决也是不公正的，主要理由是：我方原来也是积极参与广东省食品进出口集团公司的招投标，并向广东省食品进出口集团公司购买了招投标文件，但我方在投标过程中发现广东省食品进出口集团公司根本不能提供该物业相关产权文件，根本不具备招投标的基本条件，而且招投标中还存在很多违规行为。广东省食品进出口集团公司在招标邀请文件中明确要求最低投标限价204万元人民币，同时要投标人承诺中标后负责投资不少于人民币500万元进行装修和设备投入。我方租赁经营广东省食品进出口集团公司物业已经四年多，该地段并不是生意兴旺之地，房屋设施陈旧而且已经有几十年之久，每年能缴纳的租金不过是100万元左右，现在要求承租人拿出200万元租金和500万元装修投入，是不可能的事情。广东省食品进出口集团公司的这种邀请招标行为最根本的目的是要设置极不合理的门槛，通过这种不合法的招标行为将我方排挤出去，以此剥夺我方的优先承租权。但一审法院以上诉人没有参与投标竞价为由，认为是我方自动放弃优先承租权，判决驳回上诉人的诉讼请求，我方无法接受。我方请求二审法院依法确认被上诉人的邀请招标为无效行为，判令广东省食品进出口集团公司履行租赁合同约定优先租赁物业给我方。综上，我方请求判令：1.撤销原审判决；2.本案一二审所有诉讼费用由广东省食品进出口集团公司承担。
广东省食品进出口集团公司答辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人上诉请求。
经本院二审审理，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。分析如下：
广东省食品进出口集团公司在双方签订的《租赁合同》期满前，向广州市桦业物业管理有限公司发出《关于租赁期满事宜的函》，告知广州市桦业物业管理有限公司租赁期满后涉案整栋大楼的租赁业务必须先通过租赁评估，再委托有资质的招投标公司进行竞价招租，择优确定承租方，欢迎广州市桦业物业管理有限公司积极参与，在同等条件下将优先考虑与其继续合作。该行为应视为广东省食品进出口集团公司基于合同约定广州市桦业物业管理有限公司有优先承租权，而通知其行使优先承租权，但广州市桦业物业管理有限公司并未参与招投标，应视为自愿放弃。广州市桦业物业管理有限公司认为广东省食品进出口集团公司违反《中华人民共和国招标投标法》第十八条第二款规定，提高门槛变相剥夺其优先承租权的主张没有充分的事实和法律依据，原审认定广州市桦业物业管理有限公司没有参与竞价应视为其自动放弃涉案物业的优先承租权，并无不当，本院予以支持。至于广州市桦业物业管理有限公司主张要求确认广东省食品进出口集团公司对于涉案场地的租赁招投标为无效行为，由于广州市桦业物业管理有限公司一审期间没有提出，且已有生效的（2015）穗中法民五终字第5979号民事判决对此作出审查处理，故本院对涉案物业招投标合法与否不予处理。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院应予维持。广州市桦业物业管理有限公司的上诉理据不足，本院应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州市桦业物业管理有限公司负担
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 陈晓红
二〇一六年九月二十六日
书记员 麦倩文