辽宁省大连市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）大审行再终字第3号
上诉人（原审被告）大连市国土资源和房屋局，住所地大连市中山区人民路72号。
法定代表人王晋良，该局局长。
委托代理人政晓文，系大连市房地产交易登记中心工作人员。
委托代理人辛冬娜，系大连市房地产交易登记中心工作人员。
被上诉人（原审原告）王日军，无职业。
委托代理人刘贤才，辽宁海星律师事务所律师。
原审第三人刘宝德。
委托代理人邵翠英，无职业。
原审原告王日军诉原审被告大连市国土资源和房屋局、第三人刘宝德房屋登记行政确认一案，大连市西岗区人民法院于2008年4月14日作出（2008）西行初字第9号行政判决。原审原告王日军不服该判决，向本院提起上诉。本院于2010年9月6日作出（2008）大行终字第180号行政裁定，撤销大连市西岗区人民法院（2008）西行初字第9号行政判决，驳回王日军的起诉。此后，王日军向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2012年11月21日作出（2012）辽行监字第197号行政裁定，指令本院再审。本院于2013年3月25日作出（2013）大审行终再字第3号行政裁定，撤销本院（2008）大行终字第180号行政裁定和大连市西岗区人民法院（2008）西行初字第9号行政判决，将本案发回大连市西岗区人民法院重审。大连市西岗区人民法院于2015年5月14日作出（2013）西审行初再字第1号行政判决。大连市国土资源和房屋局不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大连国土资源和房屋局的委托代理人辛东娜，被上诉人王日军的委托代理人刘贤才，原审第三人刘宝德的委托代理人邵翠英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
大连市西岗区人民法院一审重审查明，坐落于大连市西岗区建设街建荣巷2号4层1号，建筑面积为83.47平方米的房屋，系原审原告王日军于1993年购得。2000年7月25日，原审被告为原审原告颁发了大房权证西私字××号房屋所有权证。2001年11月原审被告收到王日军旧证丢失要求补发新证的申请，经原审被告审核、公示后，为王日军颁发了大房权证西私字××号房屋所有权证。2002年1月，原审被告收到王日军与刘宝德提交的房地产权属转移登记申请书，申请办理坐落于大连市西岗区建设街建荣巷2号4层1号房屋的房地产权属转移登记。同时双方向被告提交了下列相关材料：房地产买卖契约、王日军及其配偶的身份证明、户口薄、王日军房屋所有权证、刘宝德的身份证明。原审被告经审核，认为符合法律法规规定的办理房屋所有权属转移登记所需材料，于2002年1月18日向原审第三人刘宝德颁发了大房权证西私字第××号房屋所有权证。2007年9月20日，原审原告王日军向法院提起行政诉讼，以其原房屋所有权证并未丢失，其并未到现场办理补证为由，要求撤销原审被告为其颁发的大房权证西私字××号房屋所有权证。法院经审理认为原审原告并无证据证明原审被告行政行为违法，故维持了原审被告作出的为王日军颁发的大房权证西私字××号房屋所有权证的具体行政行为，该判决已发生法律效力。原审原告自述其购得案涉房屋居住四、五年后一直将房屋出租，2000年之后该房屋由他人占用，原审原告居住在山东未再对该房进行管理，直到2007年9月才发现该房被他人以其名义卖给本案第三人。
另查明，2002年1月办理房屋交易的假王日军提供的身份证号码为××，其提供的户口簿系假王日军与郭某某的户籍信息。本案王日军出生日期为1951年9月1日，身份证号码为××。
案外人郭某陈述，案涉房屋系其在大连星海房屋中介有限公司做经理时收购卖掉的，房屋买卖过程均未见过房主王日军本人，当时，丁某某、孙某某两人对郭明说王日军欠他们10多万元债务，王日军将房屋抵顶给他们单位，他们拿着欠条、授权委托书、王日军身份证原件、房屋钥匙到郭某处要求卖房。郭某拿着王日军身份证原件补办的房屋产权证，将王日军身份证的相片换成其本人相片，并将出生年代由1951年换成1941年，郭某持伪造的王日军身份证与买方到房产交易窗口办理了房屋变更登记。买方是通过中介找到的，以前并不认识买方，该房共卖了14万多元。大连市公安局西岗分局以郭某涉嫌诈骗罪立案侦查，该局委托大连市公安局刑事科学技术研究所对郭明持有的《住房抵顶借款委托书》上王日军的签名字迹进行鉴定，该鉴定单位于2012年11月2日作出鉴定意见：检材上“王日军”签字不是王日军书写的。大连市公安局西岗分局以郭某涉嫌诈骗罪于2014年4月2日向大连市西岗区人民检察院移送审查起诉。2014年9月30日，大连市西岗区人民检察院作出西检诉刑不诉[2014]12号不起诉决定书，认为指控郭某犯罪事实不清，证据不足，不符合起诉条件，决定对郭某不起诉。
大连市西岗区人民法院一审重审认为，《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第六条规定：“进行房地产交易，交易当事人必须依法签订交易契约或者合同，并持下列文件到房地产所在地房地产交易管理机构办理登记手续：（1）房屋所有权证及该房屋占用范围内的土地使用权证；（2）当事人身份证件或者法人资格证书；当事人委托他人代理的，应该出示委托证明文件；（3）房地产交易契约或者合同文本；（4）房地产交易管理机构认为应当提供的其他证明材料。”依据上述规定，原审被告在作出房屋登记发证具体行政行为时，对房屋转移登记申请人提供的材料应审慎审查。案外人冒充王日军，向原审被告提供的身份证与王日军原始取得房屋时备案登记的身份证在出生日期、身份证号码及照片均明显不同。原审被告在审查当事人提供身份证时，没有尽到审慎审查义务，在当事人提供的身份证信息与原始备案登记信息不一致时，未要求当事人提供与原始备案登记相同的身份证件,而作出登记发证的行政行为，属于作出具体行政行为主要证据不足。由于原审原告与原审被告均未提供证据证明原审第三人刘宝德对案涉房屋不属于善意取得，原审第三人刘宝德通过中介介绍且支付了房屋相应价款而取得案涉房屋，属于善意取得，应予以保护。因此如判决撤销原审被告作出的房屋登记行政行为，将给原审第三人造成重大损失，故不宜判决撤销，应确认违法。
关于原审原告请求原审被告承担1001640元的赔偿责任，虽然原审被告有一定责任，但是因原审原告在原一审诉讼请求中未提出行政赔偿请求，本案属于再审发回重审，对原审原告的该项请求不宜合并审理，原审原告可另行主张。
据此，大连市西岗区人民法院一审重审判决如下：确认原审被告大连市国土资源和房屋局于2002年1月18日作出的向原审第三人刘宝德颁发大房权证西私字第××号房屋所有权证的具体行政行为违法。案件受理费50元，由原审被告大连市国土资源和房屋局负担。
上诉人大连市国土资源和房屋局请求撤销一审法院重审判决，改判维持被诉具体行政行为。其主要上诉理由为：1、上诉人已经尽到形式审查责任，行政行为并无过错。2、一审判决要求上诉人将申请人提交的身份证与房地产档案馆保存的身份证复印件进行比对是没有法律依据的。3、本案存在犯罪情节，由政府承担犯罪后果，与法律根本精神相悖。4、本案尚存诸多疑点，被上诉人本身亦存在一定的过错，其自身也要承担一部分后果。
被上诉人王日军辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审法院重审判决。
原审第三人刘宝德述称，同意上诉人的上诉请求。我通过中介购买房屋时不知道房屋存在问题，我已经在房屋内实际居住。无论怎样处理，不能损害我的合法权益。
本院二审查明的事实与一审重审查明的事实一致。
本院二审认为，根据已查明的事实，案外人郭某通过更改出生年份、照片、身份证号码变造了上诉人王日军的居民身份证，同时还伪造了郭某某（郭某姐姐）与王日军为夫妻关系的户口簿。郭某持伪造、变造的上述虚假身份证明材料以王日军的名义向登记机关提出办理转移案涉房屋权属登记的申请。登记机关在未能审查出王日军身份信息虚假的情况下，将案涉房屋所有权人由王日军变更登记为第三人刘宝德，从而引发本案之诉。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，是对行政行为是否合法进行审查，因此案外人郭某的行为是否构成犯罪及其应承担何种责任不属于本案的审查范围。本案审查的客体为上诉人为第三人刘宝德颁发案涉房屋权属证书这一具体行政行为；审查的内容为该具体行政行为的合法性。
本案被诉具体行政行为作出的时间是2002年1月18日，故本案应适用《城市房屋权属登记管理办法》。根据《城市房屋权属登记管理办法》第八条的规定，上诉人作为大连市人民政府房地产行政主管部门具有本行政区域内房屋权属登记管理工作的职权依据。
《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定：“房屋权属登记依以下程序进行：一、受理登记申请；二、权属审核；三、公告；四、核准登记，颁发房屋权属证书。该办法第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查”。根据上述规定，上诉人作为房屋登记机关负有对受理的登记申请事项依程序进行审核的法定义务。本案的主要争议即在于上诉人在案涉房屋权属转移登记的审核过程中是否尽到了审慎合理的审查义务。之所以将登记机关审查职责的标准定位为“合理审慎”，其原因在于《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定：“房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”该办法第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”由此可见，房屋权属登记，是房屋登记主管部门依照相关权利主体的申请，运用职权对相对人的权利状态的一种确认，是典型的行政确认行为，体现了是国家运用公权力对市民社会的干预和管理，以保护公民的财产权益，维护社会的交易稳定。基于此，登记机关在办理房屋登记过程中应负有审慎合理之审查义务。
本院认为，上诉人在办理本案转移登记的审核过程中，未尽到审慎合理的审查义务，理由如下：1、本案中，王日军曾经于2000年7月办理了涉案房屋的原始取得登记，取得了房屋产权证书。此后，案外人郭某又持王日军真实的身份证件以原件丢失为由向上诉人提出申请，补办了所有权人为王日军的房屋产权证书。此事实说明在郭某以王日军的名义办理案涉房屋权属转移登记之前，案涉房屋曾经以王日军真实的身份信息办理过原始取得登记和补发权属证书登记。因为权利人的身份证明信息属于房屋权属档案中应当留存的内容，故案涉房屋权属档案中留存了王日军真实的身份证复印件。被上诉人王日军调取的相关证据亦佐证了该节事实。在此种情况下，案外人郭某持虚假的身份证明材料以王日军名义申请办理房屋权属转移登记时，上诉人对该项申请进行审核时应将权利人提供的身份证明材料与档案中留存的身份证明进行必要的比对，以此确定申请人与案涉房屋登记的权利主体是否一致。通过比对不难发现，伪造的王日军身份证上的出生日期、身份证号码、照片与档案留存的证件明显不符。上诉人未经比对，直接采用了虚假的身份证明，办理了转移登记，显然未尽到合理审慎的审查义务。2、上诉人辩称，比对并非法定程序，其审查应属于形式要件审查而非实质要件审查。对此本院认为，登记审核是不动产登记过程中最为关键的环节。如前述，根据登记机关的法定职责及房屋登记的特殊性，应将登记机关的审查标准定位为合理审慎，而不是局限于形式要件抑或实质要件审查之争。本案中，案外人伪造的身份证中王日军的出生日期为1941年9月，签发日期为1989年1月，有效期限为20年。但根据《中华人民共和国居民身份证条例》的相关规定，超过四十六周岁以上的人员，应发给“长期”有效而非20年期限的居民身份证。因此，案外人郭某在转移登记中提交的身份证有效期限明显违反相关的立法规定。在申请人提供的身份证明材料存疑的情况下，登记机关有对该证件的真实性、合法性做进一步核实审查的义务。登记机关未经进一步核实即办理了转移登记，亦应认定登记机关的审核未达到审慎合理的注意程度。综上，上诉人在被诉具体行政行为的审核过程中既未对身份证明材料进行必要的比对，又未在身份证明材料明显违反法律规定的情况下做进一步审核，即办理转移登记，应认定其未尽到合理审慎的审查义务。上诉人有关此项争议的上诉理由不能成立，一审法院据此认定上诉人作出被诉具体行政行为的主要证据不足并作出确认其违法的判决并无不当。
关于上诉人提出的本案涉及案外人犯罪以及被上诉人王日军自身存在过错的上诉理由，本院认为，一审法院对于王日军再审期间增加的行政赔偿的诉讼请求并未予以审理，因此，上诉人有关行政赔偿责任部分的上诉理由与本案不具有关联性，不属于本案的审理范围。
综上，上诉人的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费50元，由上诉人大连市国土资源和房屋局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 劲
审 判 员 李 红
代理审判员 赵述云
二〇一五年九月八日
书 记 员 宋晓娜
相关法律规定
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。