江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第02245号
上诉人（原审原告）李某。
委托代理人张建银、李新中，江苏山阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）潘某，退休医生。
上诉人（原审被告）朱某，学生。
法定代理人于某，女，1975年12月6日生，系朱某生母。
上诉人潘某、朱某共同委托代理人李志锋，江苏大业天平律师事务所律师。
上诉人李某因与上诉人潘某、朱某析产继承纠纷一案，双方均不服淮安市淮安区人民法院（2013）淮法民初字第1403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月12日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人李某及其委托代理人李新中、上诉人潘某、上诉人朱某的法定代理人于某以及潘某、朱某的共同委托代理人李志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告潘某次子朱某甲与本区淮城镇居民于某于××××年登记结婚，于2002年1月1日生一子，取名朱某。2003年5月20日，朱某甲与于某因感情不和在本区泾口镇人民政府办理离婚登记手续，双方协议朱某随朱某甲生活。2006年11月，朱某甲与本案原告李某同居生活，2006年12月17日，朱某甲以个人名义与金陵名府售楼部签订购房意向，交纳定金50000元。××××年××月××日，朱某甲与李某办理了结婚登记手续，同日，朱某甲以个人名义与淮安中央新亚置业营销部签订金陵名府房屋认购协议书，同年5月30日，签订商品房买卖合同书，购得金陵名府5号楼502室，面积为91.83平方米房屋一套，价款194400元，其中首付款119400元，银行按揭贷款75000元。2008年6月4日，朱某甲与原告李某共同向本区房产管理部门申请房屋所有权证书，2008年6月4日，朱某甲及李某以产权人为朱某甲、共有人为李某申请领取房屋所有权证，2008年6月16日淮安市房产管理局颁发了淮房权证城镇新字第××号房屋所有权证。期间，被告潘某、朱某均与朱某甲及原告李某共同生活。2009年3月，朱某甲因交通事故死亡，至2009年4月18日还款后，该诉争房屋尚有贷款本金余额58341.18元未还，在朱某甲因交通事故死亡后不久，被告潘某因得知自己并非房屋产权登记共有人而中断偿还贷款，期间该贷款由原告李某归还3个月，后经双方协商，潘某继续以自己工资归还银行按揭贷款直至2011年4月，此时该诉争房屋尚有贷款本金余额37910.20元未有偿还。2011年6月23日，潘某向本院提起诉讼，要求确认本案诉争房屋为朱某甲、李某和自己三人共有，后于2012年4月10日撤回起诉。2012年12月13日，于某以李某不关心朱某为由向本院提起民事诉讼，要求变更朱某与李某之间的抚养关系，后于2013年3月12日撤回诉讼。2013年4月3日，于某再次以同样理由向本院提起民事诉讼，本院于2013年6月18日以（2013）淮法少民初字第0067号民事判决书判决朱某随于某生活并由其抚养。2013年1月22日，原告李某向原审法院提起诉讼，要求分割上述诉争房屋并明确各自份额，后因需收集证据而于2013年4月19日撤回诉讼。2013年9月3日，原告李某再次以同样理由向原审提起诉讼，在本案审理期间，原、被告双方协议确定诉争房屋价值人民币50万元。
原告李某诉称，其与被告潘某之子、被告朱某之父朱某甲（己去世）于××××年××月办理结婚登记手续，在夫妻关系存续期间，双方购得本区金陵名府5幢502室房屋一套，房屋登记共有人为李某与朱某甲二人，并办理了银行按揭贷款。2009年朱某甲因交通事故死亡。其后的一段时间内，双方没有对诉争房屋进行分割，原、被告仍同居一室，并由原告偿还银行贷款，现双方发生矛盾，原告认为该房屋系李某与朱某甲夫妻共同财产，请求法院判决：1、析产认定李某享有共同财产中的一半份额，另一半财产由本案原、被告三人共同继承；2、对于朱某甲在2009年3月27日死亡后的银行贷款余额按继承遗产份额分别承担；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告潘某、朱某提出答辩称：1、诉争房屋为朱某甲个人财产；2、原告所缴纳的房屋银行贷款为朱某甲个人购房欠款；3、诉争房屋应按法定继承进行分割，并对两被告适当多分；4、被告潘某为朱某甲购房所支付的18万元系对朱某甲的个人婚前购房资助；5、财产分割时应为朱某保留一定的抚养费用。
原审认为，公民的合法权益受法律保护。本案诉争的座落在淮安市淮安区淮城镇金陵名府5号楼502室房屋，系原告李某与朱某甲婚后共同购买，并办理了房屋所有权证，朱某甲去世后，所涉个人遗产没有分割继承，各相关人员亦未明确表示放弃继承，应视为相关当事人对该房屋共同共有。原告李某系朱某甲妻子、被告潘某系朱某甲母亲、被告朱某系朱某甲之子，根据我国继承法的相关规定，三人对本案诉争房产有均等的继承权。关于继承份额问题，原审认为，诉争房屋为原告李某与朱某甲夫妻共同财产，根据相关法律规定，朱某甲死亡后，首先应对夫妻共有财产进行析产分割，原则上应各半所有，即李某个人享有诉争房屋一半份额，剩余一半份额由享有继承权的本案三名当事人共同继承分割，即各分得余额的三分之一，但鉴于本案三名当事人中被告潘某系退休工人、朱某尚未成年，而原告李某正值青壮年的现状以及被告潘某在房屋购买后至2011年4月间缴纳相当部分银行贷款的客观现状，从保护未成年人和老年人利益的角度，原审酌情确定本案三名当事人对诉争房屋的占有份额为：原告李某占诉争房屋份额的60%、被告潘某占22%、朱某占18%。本案原告李某主张诉争房屋系夫妻共同财产，在朱某甲死亡后其个人享有先行析产后的一半财产份额，其余一半财产由享有继承权的本案三名当事人予以继承的意见，符合法律规定，原审对其诉讼主张中的合理部分予以支持，但对于其提出的朱某甲死亡后房屋贷款余额本利息亦由三方共同承担的意见，原审认为，该诉争房屋的银行抵押自2007年6月起，约定期限为7年，本案三名当事人中，朱某尚未成年，被告潘某自朱某甲死亡后至2011年4月间对该诉争房屋银行按揭贷款的归还承担了部分资金，而原告李某则自2011年4月起开始偿还银行按揭贷款，就还款能力而言，本案两名成年当事人均在可能的情况下承担了相当的义务，且该偿还贷款的行为己经完毕，原告提出共同承担朱某甲死亡后的贷款余额本金利息己无实际意义，故原审对此不予理涉。对于被告潘某、朱某提出诉争房屋为朱某甲个人财产、原告所缴纳的房屋银行贷款为朱某甲个人购房欠款的意见，原审认为，朱某甲虽在与原告李某结婚前交纳购买房屋的定金，但其在结婚后又将此定金纳入购房首付款中，并以夫妻二人名义申领了房屋所有权证和偿还贷款，庭审中被告未能就其主张提供相关证据，故对二被告此两主张均不予支持；对于两被告主张诉争房屋应按法定继承进行分割，并对两被告适当多分的意见，原审基于上述理由，予以支持；对于被告潘某提出其为朱某甲购房所支付的18万元系对朱某甲的个人婚前购房资助的意见，原审认为，被告潘某对朱某甲的资助与否与并本案诉争房屋性质的认定系两个不同的法律关系，并不影响对夫妻共同财产的认定，且原告对被告资助18万元不予认可，原审对此不予理涉；对于二被告提出财产分割时应为朱某保留一定抚养费用的意见，原审认为，抚养费用应由依法承担抚养义务的人员支付，其与继承案件系两个不同的法律关系，在此不予理涉。综上，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十三条、第二十六条之规定，判决：位于淮安市淮安区淮城镇金陵名府5号楼502室、面积为91.83平方米房屋一套由原告李某、被告潘某、朱某共同共有，其中李某享有上述房屋60%的份额；被告潘某享有上述房屋22%的份额、朱某享有上述房屋18%的份额。本案案件受理费8800元（原告已预交4800元），由原告李某负担5280元；由被告潘某负担3520元。
一审判决后，李某和潘某、朱某均不服，向本院提起上诉。李某上诉理由及请求：一、一审认定上诉人享有的份额错误。原审既认定上诉人享有夫妻共同财产的一半份额，对另一半份额由3个法定继承人予以继承，则上诉人最终应当享有的份额是66.6%而非60%。原审以被上诉人分别为年老和年幼为由，对份额进行调整缺乏法律依据。因为潘某有自己的子女赡养、并且有固定的退休工资，朱某有其母亲于某抚养，两被上诉人不符合继承法第13条规定的适当照顾的情形；二、在被继承人朱某甲死亡后，自2009年3月27日起遗留的银行按揭贷款余额本息68000余元，一直是上诉人偿还。如果判决，应当考虑这部分并增加上诉人的分配份额；三、原审只确认各人的份额，没有进行财产实体分割并折价补偿。原审期间既然双方就房价达成50万元的一致意见，法院应当依据当事人的诉请裁决；四、鉴于朱某甲已死亡，上诉人与被上诉人的姻亲关系消除，为此经常发生矛盾，特别自2011年6月，潘某起诉上诉人要求确认房屋共有人，导致双方的关系恶化。加之上诉人朱某的生母于某又起诉变更监护人，家庭关系无法维持。现原审判决非但没有解决双方矛盾，甚至进一步恶化，案结事不了。请求二审依法进行实物分割，并确定取得房屋所有权的一方对另一方进行折价补偿。
上诉人潘某、朱某上诉理由及请求：一、本案诉争房屋应认定为上诉人潘某与朱某甲共有。上诉人自丈夫去世后一直与次子朱某甲生活，上诉人退休后一直想拥有城区的房屋，上诉人到金陵名府与开发商商谈购房事宜，因退休人员不能办理房屋按揭贷款，为此在2006年12月17日，上诉人带着朱某甲到金陵名府售楼部，以朱某甲的名义签订《购房意向书》，同时交纳定金50000元。该定金系上诉人出资30000元外加出面借款20000元组成。××××年××月30日，以朱某甲名义与开发商正式签订《商品房买卖合同》，连同定金5万元共交纳首付款119400元，这69400元也是上诉人出资，其后的还贷系用上诉人工资偿还，装潢、物管、水电费用也是上诉人支付，一直到2011年4月，因房屋权属纠纷，上诉人才停止还贷。上诉人为该房屋花费18万多元，李某仅还贷5万余元。因此应认定上诉人潘某本意是自己购房，只是由于无法办理按揭贷款，才以儿子朱某甲名义办理购房手续，朱某甲只是名义上的购房人，该房屋应认定为上诉人所有，但考虑儿子朱某甲已经去世，所以诉争的房屋应当认定为上诉人与儿子朱某甲共有，且按各自出资额享有房屋份额；二、诉争房屋不属于被上诉人夫妻共同财产。1、一审认定2006年11月朱某甲与李某同居生活没有证据，属于主观臆断，二审应予澄清。如果朱某甲与李某双方有意或方便将房屋纳入夫妻共同财产，则按照常理，在××××年××月30日签订正式购房合同时，就应该在该购房合同上签上李某的名字；2、上诉人并不知晓朱某甲与李某去办理房屋产权证事宜，只关心是否实际占有房屋，并且发证部门不对房屋权属作实质性审查，原审应当从购房动机、背景、购房意向书的订立、定金交付、购房合同的签订、按揭贷款偿还等事实，正确认定房屋权属。原审认定朱某甲与李某夫妻共同还贷不能令人信服，导致事实不清；三、诉争的房屋分割应当充分考虑上诉人的利益。1、上诉人朱某现年11岁，上小学。其生母自2003年5月20日与朱某甲离婚后身体不好又无生活来源，无力抚养子女，朱某一直随父亲和上诉人生活在诉争房屋里；2、上诉人已63岁，生活确有困难，难以担当抚育重任。朱某在今后的成长道路上困难重重，应当给予人性化的关怀，但原审考虑给其的份额比例太少，请求二审在分割遗产时充分考虑两上诉人一老一幼的事实，不能平均分割遗产，应当先留足抚育朱某的份额，但一审分配给被上诉人李某的份额明显过多。请求二审依法撤销原审判决并予以改判。
本院经审理确认一审查明的事实。
二审庭审中，上诉人潘某提供证人钟某书面证词一份，内容是：2006年5月-2007年7月，证人在金陵名府小区从事售楼工作，该小区5#楼1单元502市系证人经手销售给潘某，是潘某到售楼部与证人洽谈购房事宜，后经其了解潘某已退休，不能办理按揭贷款，证人建议潘某以家人的名义购买房屋才好办理按揭贷款，后来是潘某与其儿子朱某甲来售楼处交纳5万元定金。上诉人李某质证认为证人未出庭接受质询，无证据证明证人系诉争房屋售楼人员，对该证词三性不予认可，
二审庭审后，上诉人李某提供下列证据：1、××××年××月29日，以朱某甲名义与开发商签订购买地下车库的合同，证明购买车库款13078元；2、购房付首付款119400元的发票，该款中包含车库款；3、缴纳购房契税发票，证明交费用3888元。上诉人潘某认可上述证据。同时上诉人李某、潘某均认可诉争的房屋连车库价值50万元。
本院另查明，诉争的房屋登记薄载明房屋所有权人是朱某甲，没有登记共有人信息。双方当事人对该证据质证予以认可。
本院认为：上诉人潘某次子朱某甲于2006年12月17日与开发商签订购房意向书并且交纳定金5万元。××××年××月××日根据最高人民法院关于婚姻法的司法解释，上诉人李某与上诉人潘某次子朱某甲自2006年11月左右同居生活，××××年××月××日上诉人李某才与朱某甲依法登记结婚。因之前上诉人潘某一直与朱某甲及上诉人朱某共同生活。在上诉人李某不能充分举证证明5万元购房定金系朱某甲个人出资的情形下，应当认定该5万元系上诉人潘某与朱某甲共同出资，没有上诉人李某出资份额。该出资份额可以结合购房总额确定其房产份额，由上诉人潘某与朱某甲共同享有，购房总价款为198288元（首付款119400元＋贷款75000元＋契税3888元），则5万元定金占总价款的比例是25.22%。
××××年××月30日，以朱某甲名义与开发商签订《商品房买卖合同》，房屋价款为194400元（含车库），当即交纳购房首付款119400元（含定金5万元），余款75000元办理按揭贷款。则签订合同时交纳购房款69400元，同时交纳契税3888元。因双方均不能充分举证证明该款为一方单独出资，同时否认对方该款项来源于己方积蓄加外借款形成的主张，而双方均不认可对方主张，因上诉人潘某一直与朱某甲共同生活。故该款应视为李某与朱某甲、上诉人潘某共同生活期间共同出资。该款项占总价款的比例为36.96%，
关于贷款75000元本金加利息偿还问题，经查在2009年3月朱某甲去世前，剩余58341.18元本金未还，已还贷款本金为16659元，这部分仍应当认定为李某与朱某甲、上诉人潘某共同生活期间共同偿还。之后上诉人潘某、李某分别偿还部分贷款本息，其中潘某偿还本金20431元及利息（58341.18-37910.20），上诉人李某偿还本金37910.20元及利息。根据还款情况，本院酌定余下的38%的比例中，李某占18%，朱某甲占8%、上诉人潘某占12%。
基于以上事实，则被继承人朱某甲个人财产占房屋总份额的31%［25.22%／2＋36.96%／3＋8%］；潘某占房屋总份额的37%；李某占房屋总份额的32%。
朱某甲在签订房屋买卖合同时并没有将上诉人李某作为房屋共有人的意思表示，但在办理诉争房屋产权证时，确有将上诉人李某登记为房屋共有人的意思表示，并在填写相关申请材料时有该信息反映，但最终并未形成事实。房屋管理部门登记薄及最终核发的房屋产权证只登记朱某甲一人为房屋所有权人。原审认定诉争房屋上诉人李某与朱某甲夫妻共同财产、李某享有诉争房屋50%的份额无事实和法律依据。本院予以纠正。
当事人一致认可诉争房屋（含车库）的总价值为50万元，朱某甲去世后发生法定继承，由李某、潘某、朱某分别继承。其中朱某年幼，属于未成年人，可适当多分。上诉人潘某虽然有60多岁，但其有退休工资保障，还有一儿一女可以尽赡养义务，故可与上诉人李某平均分割。本院酌定朱某甲31%的份额，由朱某继承15%，李某、潘某分别继承8%。则上诉人李某析产、继承的总额为房屋总价款的40%，折价20万元。潘某析产、继承的总额为房屋总价款的45%，折价22.50万元。朱某继承15%，折价为7.50万元。考虑到双方矛盾较深，不宜共同居住。故本院采信上诉人李某折价归并处理的方式分割房屋。虽然上诉人李某、潘某、朱某均要求分得房屋，因潘某是朱某的祖母，其仍然需要照顾朱某的学习和生活，并且两人总财产份额占到60%，本院认为诉争的房屋应当归上诉人潘某、朱某所有，由潘某、朱某给付上诉人李某房屋折价款20万元较为适宜。
综上，本院认为上诉人李某、潘某、朱某上诉理由均有部分成立，本院予以采信。对上诉人潘某上诉称大部分购房款是其出资无证据证明，本院不予采信。一审认定事实有误，导致判决错误，本院据实改判。经调解未果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销淮安市淮安区人民法院（2013）淮法民初字第1403号民事判决；
二、位于淮安市淮安区淮城镇金陵名府5号楼502室、面积为91.83平方米房屋一套及地下车库归上诉人潘某、朱某所有，上诉人潘某、朱某给付上诉人李某房屋份额折价款20万元。于本判决生效后30日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8800元（李某已预交4800元），上诉案件受理费9280元（李某交纳480元，潘某、朱某交纳8800元），合计18080元，由上诉人李某负担10000元，由上诉人潘某、朱某负担8080元。
本判决为终审判决。
审判长 郑 华
审判员 王 健
审判员 阮 明
二〇一五年四月十日
书记员 仲瑶瑶