福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终1705号
上诉人（原审被告）：黄燕燕，女，1955年3月7日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：张景华，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：厦门元昊实业有限公司，住所地厦门市思明区大中路55号之一六楼。
法定代表人：胡春兰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。
上诉人黄燕燕因与被上诉人厦门元昊实业有限公司（以下简称元昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初11984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄燕燕及被上诉人元昊公司的委托诉讼代理人郭立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄燕燕上诉请求：裁定撤销一审判决，发回重审；或者撤销一审判决第一、二项，维持第三、四项。事实和理由：1.一审法院遗漏诉讼当事人。涉案《住宅租赁合同》系黄燕燕与元昊公司签订，黄燕燕的女儿陈达真也长期居住在涉案房屋内。涉案租赁合同纠纷处理结果与陈达真有法律上的利害关系，一审法院未追加当事人，存在认定基本事实不清，遗漏当事人。2.公房出租是政府解决居民生活和居住困难的社会保障措施之一。黄燕燕原先租赁的地址位于厦门市的公房，作为国企的厦门兴大房地产有限公司因开发“新宏大厦”建设项目需要拆迁了黄燕燕原租赁的公房，双方于1997年12月16日签订了拆迁安置协议书，后经政府有关部门批准，“新宏大厦”项目更名为“嘉年华”，建设单位变更为元昊公司，元昊公司承接了该项目的全部权利、义务。此后，元昊公司又以违法手段以极低、相当于建安成本的价格获得了涉案诸多拆迁安置房的产权，也同时承接了安置房上附属的全部权利义务（涉案安置房的转让没有依法征求承租人的购买意愿，侵犯了承租人的优先购买权；涉案安置房作为国有资产，其转让没有经过价格评估，没有经过招拍挂程序，元昊公司没有依法补交土地出让金，故现在房产证所体现的土地使用权类型仍为划拨用地；此外，据了解，元昊公司当时仅以1100余元/平方米的极低价格购买获得了涉案的拆迁安置房），因此，涉案房产租赁实为原带有保障、救济性质的公租房租赁演变而来。一审法院判令解除租赁关系，适用法律错误。3.一审法院未能查明不能及时续签租赁合同的责任实质系在元昊公司，而将其不利后果由黄燕燕承担，存在认定基本事实不清。黄燕燕与元昊公司签订的《住宅租赁合同》第十三条约定“房屋租赁合同期限届满，乙方仍需继续租用时，应于期满前一个月内向甲方提出申请，办理续租手续”。双方的约定明确要求元昊公司有强制缔约、接受继续租赁的义务。黄燕燕在原租赁期限届满后仍需继续租赁涉案安置房，但元昊公司以种种理由拖延，至今仍拒不续签租赁合同。元昊公司已违反《住宅租赁合同》的约定，一审法院以不定期租赁判决解除原《住宅租赁合同》不当。
元昊公司辩称，一、关于本案的诉讼参加人。本案系房屋租赁合同纠纷，《住宅租赁合同》的签章双方系元昊公司与黄燕燕，案涉租赁合同的主体就是本案双方当事人，依据合同相对性原则，元昊公司有权对黄燕燕主张权利。综上，本案并不存在遗漏当事人的问题。二、黄燕燕有关“公房出租”等主张与事实不符更与本案无关。首先，本案中，黄燕燕原先租赁的并非公租房。其次，依据《厦门市土地房屋权证》，讼争房屋属于元昊公司所有，是元昊公司购置后再租给黄燕燕的，黄燕燕主张优先购买权缺乏依据。而且，即便是公租房性质的租赁，也应该依照法律规定处理，公租房性质的租赁合同在承租人违约的情况下予以解除也是很正常的。本案是房屋租赁合同纠纷，因围绕双方签订的租赁合同以及相关事实审查，黄燕燕上诉状提出的种种理由，缺乏事实依据更与本案无关，均不能回避其违反租赁合同的根本违约行为。三、本案系黄燕燕违约，元昊公司有权解除合同。租赁合同系平等主体之间的权利义务约定，应该公平合理，并经双方达成一致方才订立，而本案双方在租赁期限届满后并未续签合同。黄燕燕在租赁期间常年多次欠交租金。在黄燕燕根本违约的情况下，却主张元昊公司“有强制缔约、接受继续租赁的义务”，纯属无理要求。况且，对合同进行文本解读，合同约定的是黄燕燕“应于期满前的一个月内向甲方提出申请……”，约定的很明确，是需要黄燕燕先申请，申请之后再由元昊公司决定是否续签，这是一个很公平也很正常的约定，根本无法得出元昊公司有强制缔约的义务。还需要说明的是，被拆迁之前的租赁合同也不存在强制缔约的义务，需要承租人按约定履行合同为前提。并且，提出申请系黄燕燕的义务，应由其承担举证责任，黄燕燕应向法庭说明其是如何申请的，元昊公司又是如何“以种种理由拖延”的。事实上，黄燕燕连租金都长年没有支付，又何来申请续租。况且，依照法律规定，黄燕燕完全可以公证提存。综上，元昊公司不存在任何过错。综上，鉴于黄燕燕长年拒不支付租金的行为，元昊公司有权依法依约定解除合同，案涉合同在一审诉讼资料送达黄燕燕后即解除，黄燕燕的上诉请求缺乏事实和法律依据，不应得到法院的支持。请求二审法院依法驳回其上诉请求。
元昊公司向一审法院起诉请求：1.判令自本案诉状送达黄燕燕之日（2016年8月23日）起解除黄燕燕与元昊公司之间关于厦门市思明区西林东路297号203室房屋租赁关系，并要求黄燕燕将该房屋完整返还给元昊公司，将屋内物品清空，人员迁出；2.黄燕燕向元昊公司支付尚欠房租（房租自2015年1月1日起计算至2016年8月23日止，按每月343.4元计算，金额为7122.8元）。
一审法院认定事实：因“新宏大厦”建设需要，黄燕燕租赁的厦门市二楼房屋应予拆除。1997年12月16日，厦门兴大房地产有限公司（下称兴大公司）作为拆迁人，黄燕燕作为被拆迁人，厦门市房屋拆迁工程总公司作为实施拆迁单位，三方订立《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》，约定将黄燕燕实行异地安置到“鹭丰公寓203室”。1998年6月30日，兴大公司作为产权单位，黄燕燕作为承租人，双方订立《住宅租赁合同》，约定黄燕燕租赁兴大公司提供的厦门市思明区西林东路297号203室房屋，等级一等，正房使用面积52.86平方米，每月租金146.4元，如政府调整租金标准时，按新的租金标准核定月租金，租金期限自1998年7月1日起至2000年7月1日止。之后，黄燕燕入住厦门市思明区西林东路297号203室房屋。
自1999年1月起，黄燕燕未按期缴纳房屋租金。元昊公司于2000购买危改安置房受让了讼争房屋。《住宅租赁合同》（1998年6月30日签订）规定租赁期限届满后，元昊公司与黄燕燕于2000年6月28日订立《住宅租赁合同》，约定出租方元昊公司为甲方，承租方黄燕燕为乙方，乙方出租甲方提供的厦门市思明区西林东路297号203室房屋，正房52.86平方米，月租金标准为182.9元，租赁期限自2000年7月1日至2006年6月30日，房屋月租金由甲方根据《厦门市公有住宅租金标准》核定，在租赁期限内如政府调整公有住宅租金标准，租金按新的租金标准执行，乙方同意按季度缴交房租，并提前10天持《住宅租赁合同》到甲方指定地点缴交下季房租，逾期未交同意甲方加收应交房租0.03%的滞纳金，逾期6个月不交，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，并可向法院诉讼追收所欠的款项。合同签订后，黄燕燕仍未依约缴纳房租，故元昊公司于2004年9月27日向一审法院提起诉讼，因黄燕燕于2005年1月4日向元昊公司出具《承诺书》，确认自1999年1月至《承诺书》出具时未交房租产生滞纳金的事实，并保证自2005年1月1日起每月提前十日交清房租否则自行承担一切责任，之后，元昊公司撤回对黄燕燕的起诉。租赁期限届满后，租赁双方未续签房屋租赁合同，但厦门市思明区西林东路297号203室房屋仍由黄燕燕继续租赁使用，且元昊公司收取了黄燕燕陆续向其支付的截至2014年12月30日前的房屋租金。在审理中，黄燕燕确认其自2007年4月起按每月220.95元的租金标准向元昊公司支付房屋租金，元昊公司不持异议。
另查明，元昊公司于2016年8月1日向一审法院提起本案诉讼。2016年8月23日，黄燕燕收到元昊公司因提起本案诉讼所递交的起诉状。
一审法院认为，元昊公司与黄燕燕于2000年6月28日自愿订立《住宅租赁合同》，内容合法，应当认定为有效合同。租赁期限届满后，黄燕燕继续使用厦门市思明区西林东路297号203室房屋，元昊公司未提出异议，且收取了黄燕燕支付的截至2014年12月30日期间的房屋租金，故《住宅租赁合同》（2000年6月28日签订）继续有效，但租赁期限为不定期，元昊公司有权随时解除租赁合同。
黄燕燕已于2016年8月23日收到元昊公司于2016年8月1日向一审法院提起本案诉讼所递交的起诉状，元昊公司要求解除关于厦门市思明区西林东路297号203室租赁关系的通知已于2016年8月23日到达黄燕燕，现元昊公司要求自2016年8月23日起解除与黄燕燕之间的房屋租赁关系，并要求黄燕燕腾空厦门市思明区西林东路297号203室并退还给元昊公司，符合法律规定，应予支持。
在一审审理中，租赁双方均确认在2014年12月前的月租金标准已经调整为220.95元，因此，应当认定租赁双方已约定将月租金调整为220.95元。自2015年1月1日至2016年8月23日期间，黄燕燕未支付房屋租金累计为19个月又23天，故黄燕燕尚欠元昊公司的租金总额应为4362元。因此，元昊公司要求黄燕燕自2015年1月1日起按每月343.4元标准支付尚欠房租，一审法院酌情支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、自2016年8月23日起解除元昊公司与黄燕燕关于厦门市思明区西林东路297号203室房屋之房屋租赁关系；二、黄燕燕于本判决生效之日起一个月内腾空厦门市思明区西林东路297号203室房屋并交还给元昊公司管业；三、黄燕燕于本判决生效之日起十日内偿付元昊公司尚欠房屋租金4362元；四、驳回元昊公司的其他诉讼请求。本案案件受理费48元，由元昊公司负担8元，黄燕燕负担40元。
本院二审期间，黄燕燕提交证明、户口页，拟证明黄燕燕的女儿陈达真长期居住在涉讼房屋内，与本案的审理结果有利害关系。
双方当事人对一审法院认定的事实，除元昊公司认为遗漏查明讼争房屋的产权面积是82.15平方米外，其余事实没有异议。本院对没有异议的事实予以确认。
另查明，一审庭审时，元昊公司陈述其没有书面向黄燕燕催讨租金，如果有催讨，也仅仅是电话催讨。黄燕燕则称元昊公司从来没有催讨过租金，元昊公司不但不向黄燕燕收取租金，黄燕燕一直难以找到元昊公司工作人员缴纳租金，找到以后元昊公司工作人员也以各种理由拒不收取租金。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕黄燕燕的上诉请求进行审理。被拆迁的原厦门市二楼公房原系黄燕燕向房管部门承租的。后因“新宏大厦”建设需要，该公房被拆除而异地安置到讼争房屋内。嗣后，黄燕燕与元昊公司签订讼争房屋的《住宅租赁合同》，因此，元昊公司起诉黄燕燕并无不妥。
元昊公司起诉称黄燕燕拖欠房租，经元昊公司多次催讨，黄燕燕拒不缴纳。该诉称与其在一审庭审中的陈述不符，且黄燕燕也提出异议，因此，元昊公司没有证据证明黄燕燕拒不缴纳租金。鉴于讼争房屋系原租赁公房演变而来，为保障承租人的基本生存权，元昊公司一审诉求解除双方租赁关系，腾空讼争房屋不予支持。一审判决第一、二项予以撤销。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初11984号民事判决第三项、第四项；
二、撤销厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初11984号民事判决第一项、第二项；
三、驳回元昊公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费48元，由元昊公司负担30元，黄燕燕负担18元；二审案件受理费100元，由元昊公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文珍
审 判 员 李向阳
审 判 员 胡林蓉
二〇一八年三月二十七日
代书记员 黄亚君
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。