江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张商初字第00930号
原告中国银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市杨舍镇人民中路45号。
负责人钱海刚，该行行长。
委托代理人卞伟利，江苏梁丰律师事务所律师。
委托代理人高宇，江苏梁丰律师事务所律师。
被告宋利霞。
被告张家港市华建房地产开发有限公司，住所地张家港经济开发区（高新技术创业服务中心内）。
法定代表人张克岐，该公司董事长。
委托代理人黄静山，江苏和嘉律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司张家港分行（以下简称中行张家港分行）与被告宋利霞、张家港市华建房地产开发有限公司（以下简称华建公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员包伟凯独任审判，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告中行张家港分行的委托代理人卞伟利、被告华建公司的委托代理人黄静山到庭参加了诉讼，被告宋利霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告中行张家港分行诉称：2009年7月15日，被告宋利霞与其丈夫汪中华向原告申请住房贷款，原告依申请分别与其二人及被告华建公司签订了《个人一手住房贷款合同》。原告于2009年7月20日向被告宋利霞夫妇指定账户发放了两笔金额分别为815000元和1015000元的贷款。被告宋利霞夫妇借款后按约归还了部分借款，期间原告多次催促办理房屋抵押登记手续，被告汪中华夫妇一直借故推脱。2014年6月28日，汪中华病故，前述两笔贷款从2014年7月起出现还款逾期，累计逾期超过12期，截止2015年6月16日，被告宋利霞名下贷款尚欠本金676360.98元、利息30347.38元、罚息1896.52元，汪中华名下贷款尚欠本金842339.32元、利息37751.81元、罚息2359.49元。因被告宋利霞夫妇逾期还款构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期，汪中华虽已死亡，但本案所涉借款系被告宋利霞与汪中华的夫妻共同债务，被告宋利霞应对该债务承担连带清偿责任。被告华建公司作为阶段性连带责任保证人，其保证期间是合同生效之日至抵押权证办妥之日，但被告宋利霞夫妇至今未能办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，故被告华建公司理应按照合同约定履行保证责任。为此，请求判令：1、被告宋利霞立即向原告归还贷款本金1518700.3元，利息68099.19元，罚息4256.01元，合计1591055.5元（暂计至2015年6月16日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算方式计算至本息还清之日）；2、被告宋利霞赔偿原告律师费损失81442元；3、被告华建公司对被告宋利霞的前述两项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告宋利霞未作答辩。
被告华建公司辩称：1、我公司为汪中华、宋利霞与原告的二份《个人一手住房贷款合同》提供的担保方式为“阶段性连带责任保证”，法律属性为附解除条件的民事法律行为，根据上述合同第二条、第八条的约定内容以及合同法第45条规定，原告办理抵押登记并执管他项权利证书相对借款人来说是合同权利，但相对于我公司即阶段性保证人来说是合同义务，由于原告没有催促借款人在合同约定的取得《房屋所有权证》的60日内办理抵押登记，且没有证据证明“期间原告多次催促办理房屋抵押登记手续”，解除我公司阶段性保证的条件已经成就，我公司的保证责任应当免除；2、在上述合同第三条约定内容，原告没有在借款人违约的情况下及时采取相应措施，导致损失产生及扩大，原告具有重大过错，如今的损失或风险应当由原告及被告宋利霞承担；3、根据担保法第28条以及物权法第194条的规定，尽管本案中抵押权没有最终设立，但原告没有及时要求办理抵押登记表明其主观上放弃物的担保，我公司在原告放弃权利的范围内应免除保证责任，另外在原告的格式条款第四条“开发商保证”第4项作出了排除我公司抗辩权的规定，其意思表示是排除了本合同之外同时存在的其他物的担保或保证情形下的我公司的抗辩权，以本合同贷款所购的房屋设定抵押权应是本合同之内的物的担保，不是本合同之外的物的担保，我公司认为在本案中应适用担保法第28条的规定；4、我公司章程第28条规定“董事会行使下列职权：…第13项为决定公司是否向其他企业投资或者为他人提供担保”，第29条规定“董事会决议以多数通过决议有效”，根据最高人民法院关于适用担保法的解释第11条的规定，我公司为被担保人提供担保未经董事会有效决议通过，属于超越权限，原告在我公司没有提供有效的董事会决议的情况下应当知道该担保行为超越权限，因此该担保行为无效，原告未尽合理注意义务，对担保合同的无效存在过错，假设我公司需承担责任，也不应超过债务人不能清偿部分的二分之一；5、原告主张的律师费损失没有约定由我公司承担连带清偿责任，我公司不予承担；6、汪中华、宋利霞将房屋另行抵押给他人获取其他贷款，主观上存在重大恶意，原告在办理登记条件具备的时候没有要求办理相关手续，直至2014年6月汪中华去世后贷款出现逾期才告诉我公司，原告主观上存在重大过错。综上，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
经审理查明：2009年7月15日，中行张家港分行（原名称为中国银行股份有限公司张家港支行，系贷款人）、汪中华、宋利霞（均系借款人、抵押人）、华建公司（保证人）签订编号为2009年中银个东字第0xx4号《个人一手住房贷款合同（浮动利率）》一份，涉案的主要内容是：贷款金额815000元；贷款期限20年，2009年7月至2029年7月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为借款人支付其购买坐落于公园八号1-1002房屋的购房款，所购房屋总价款为1023130元；执行浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息；按月结息和付息，每月的12日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%；贷款人同意借款人提供提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开放商华建公司专用账户；按月等额本息还款；所购房屋为现房的，借款人应在取得《房屋所有权证》后60日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记，保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证；个人一手住房贷款合同通用条款构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合同相同的法律效力。附件《个人一手住房贷款合同通用条款》的部分内容是：如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，则借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押物的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；借款人未按期归还贷款本息或者以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，抵押人拒绝办理或拖延抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的，构成或视为违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、要求借款人赔偿因违约而给贷款人造成的损失、要求保证人承担保证责任；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他向权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人；除依法另行确定或者当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。
同日，中行张家港支行（贷款人）、汪中华、宋利霞（均系借款人、抵押人）、华建公司（均系保证人）签订编号为2009年中银个东字第0xx5号《个人一手住房贷款合同（浮动利率）》一份，除了约定贷款金额为1015000元及贷款用途为借款人支付其购买坐落于公园八号1-xxxx房屋的购房款（房屋总价款为1023130元）外，其余合同权利义务与上述编号为2009年中银个东字第0xx4号《个人一手住房贷款合同（浮动利率）》相同。
2009年7月20日，汪中华、宋利霞在上述两份贷款合同相对应的两份借款借据上签名确认了如下内容：借款金额分别为815000元和1015000元、借款原因及用途分别为个人住房（公园八号1-1002）和个人住房（公园八号1-1001）、计划还款日期分别为2029年和2029年7月、借款利率均为月息3.465‰、等额本息还款。
上述两笔贷款发放后直至2014年6月，汪中华、宋利霞均能按合同约定还款。2014年6月28日，汪中华因病死亡。2014年7月开始，上述两笔贷款发生逾期还款。截止2015年6月16日，尚欠贷款本金1518700.3元、利息68099.19元、罚息4256.01元（含逾期本金罚息和利息罚息）。
另查明，2010年2月22日，汪中华、宋利霞办理了上述两份贷款合同所涉房屋即杨舍镇公园八号1幢1xxx室（含地下汽车位Qxx2号）、公园八号1幢1xx2室（含地下汽车位Qxx4号）的房屋所有权证，产权证号分别为：张房权证杨字第××号、第××号。但汪中华、宋利霞、中行张家港支行未能就本案所涉借款按约办理上述两套房屋的抵押登记手续。目前公园八号1幢1xxx室（含地下汽车位Qxx2号）登记的他项权利人为中国民生银行股份有限公司张家港支行、张家港市中昊农村小额贷款有限公司。公园八号1幢1xxx室（含地下汽车位Qxx4号）由本院在执行宋利霞所涉其他案件中拍卖，并由本院于2015年5月22日裁定归案外人所有。
2015年6月16日，中行张家港分行与江苏梁丰律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所处理本案纠纷，并约定代理费为81442元，江苏梁丰律师事务所于2015年8月12日向中行张家港分行开具了价税为81442的江苏增值税普通发票。
上述事实，有《个人一手住房贷款合同（浮动利率）》、借款借据、贷款已还款明细清单、逾期未还款查询、房屋权属登记信息查询结果证明、房屋所有权证存根、（2014）张执字第01702-2号执行裁定书、《委托代理合同》、江苏增值税普通发票等证据及本院庭审笔录予以证实。
审理中，中行张家港分行明确以起诉的方式宣布本案所涉借款提前到期。本院于2015年6月30日通过邮寄方式向宋利霞送达了起诉状副本等应诉材料。
本院认为，本案所涉两份《个人一手住房贷款合同（浮动利率）》是各当事人真实意思表示，内容和形式不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故对各当事人有约束力，各当事人均应依约享有权利、履行义务。首先，现有证据可以证明原告向汪中华、被告宋利霞提供了借款共计183万元，汪中华、被告宋利霞应按约共同向原告偿还借款，汪中华已死亡，原告主张被告宋利霞承担还款责任于法有据，因被告宋利霞未能按约还款，应承担相应的违约责任，原告有权宣布贷款立即到期、要求被告宋利霞清偿剩余贷款本息，本院认定本案所涉借款于2015年6月30日到期，原告主张的利息计算标准不违反合同约定，本院予以确认，在二被告未举证证明实际还本付息金额的情况下，本院根据原告的主张确定本案所涉借款尚欠的借款本息。其次，原告主张律师费损失81442元，有《委托代理合同》、律师费发票佐证，且符合双方约定，金额亦未超过律师服务收费标准的相关规定，本院予以认定。
关于被告华建公司应否对被告宋利霞的本案债务承担连带清偿责任。本院认为：首先，被告华建公司作为开发商为汪中华、被告宋利霞的按揭住房贷款提供阶段性连带责任保证担保，该担保为附解除条件的连带责任保证担保，条件即是汪中华、被告宋利霞与原告办妥所购房屋的抵押权登记后，被告华建公司的担保责任解除，本案中，汪中华、被告宋利霞不仅未与原告办理所购房屋的抵押权登记，还将所购房屋抵押给了案外人，故解除担保责任的条件尚未成就；其次，华建公司作为本案贷款合同中的保证人及汪中华、被告宋利霞所购房屋的开发商，为免除其担保责任，较之原告，对促成解除担保责任条件的成就更应具有主动性，涉案房屋物权的变动是抵押权设立的前提，即只有汪中华、被告宋利霞取得房屋所有权之后，才能设立抵押权，众所周知，被告华建公司作为所购房屋的开发商及出售方，购房者办理所购房屋的物权变动手续时需要得到开发商的协助，被告华建公司在将案涉房屋物权变动至汪中华、被告宋利霞名下后，具有通知原告的便利，被告华建公司未能提供证据证实其曾告知原告已将案涉房屋物权变动手续交付给汪中华、被告宋利霞或者汪中华、被告宋利霞已经取得所涉房屋所有权，华建公司应对怠于促成担保责任解除条件的成就负有责任；再次，本案《个人一手住房贷款合同（浮动利率）》约定：“以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无论何种原因，无法办理预告抵押登记的，或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的，构成借款人违约；出现违约情形时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、要求保证人承担保证责任。”本案中，目前无证据证明原告有阻碍该条件成就的积极行为，案涉房屋抵押权未能有效设立的原因不能归咎于原告，故被告华建公司作为保证人应当承担保证责任。律师费属实现债权的费用，在被告华建公司与原告未明确约定不承担的情况下，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，实现债权的费用属于被告华建公司保证担保的范围。另外，被告华建公司对外担保的效力并不取决于公司章程规定的董事会决议，相关公司法规定亦是管理性规范。综上，本院对被告华建公司的抗辩主张不予支持，其应对被告宋利霞的本案债务承担连带清偿责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告宋利霞应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司张家港分行借款本金1518700.3元及承担相应的利息（含罚息、复利，截止2015年6月16日为72355.2元，2015年6月17日起至实际清偿之日止按《个人一手住房贷款合同（浮动利率）》约定的方式、标准计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行股份有限公司张家港分行营业部，账号：46×××84）
二、被告宋利霞应于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告中国银行股份有限公司张家港分行律师费损失81442元。
三、被告张家港市华建房地产开发有限公司对被告宋利霞的上述债务承担连带清偿责任。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9926元（已减半收取），由被告宋利霞、张家港市华建房地产开发有限公司负担，该款原告中国银行股份有限公司张家港分行已预交，由二被告在履行本判决时直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，上诉人最迟应在上述法律规定的上诉期限届满后七日内按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费19852元（具体金额由苏州市中级人民法院确定，多余部分予以退还，户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99），逾期未交按自动撤回上诉处理。
审判员 包伟凯
二〇一五年八月三十一日
书记员 杨青亚
本案所依据的实体法条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》：
第十八条当事人在保证合同中约定保证人对债务人承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。