广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终643号
上诉人（原审被告）：施国利，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：龙振军、赵永庆，均系广东华法（江门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周相明，住广东省江门市江海区。
委托代理人：张学明，广东三良律师事务所律师。
原审第三人：江门市江海区乐平地产策划有限公司。住所地：广东省江门市江海区。
法定代表人：倪志恩，该公司经理。
委托代理人：周桂成，该公司股东。
上诉人施国利因与被上诉人周相明、原审第三人江门市江海区乐平地产策划有限公司（以下简称江门乐平公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2015）江海法礼民初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年8月6日，周相明向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除周相明与施国利双方租赁合同，施国利将场地交还给周相明；2、施国利向周相明支付租金36000元（暂时计算至2015年8月，实际租金按每月12000元计算至施国利将场地移交周相明之日止）；3、本案诉讼费由施国利承担。主要事实和理由是：2013年10月11日，周相明向江门乐平公司租赁了位于江门市××海区礼乐某地段空地用来进行加工水泥预制件，周相明在该空地修建了厂房。2014年9月起，周相明将该空地和厂房转租给施国利使用，双方约定每月租金为12000元，每月的租金在下月月底前结清给周相明。但施国利自2015年6月份起却没有按期支付租金给周相明，共拖欠周相明租金36000元。
施国利辩称，一、周相明与施国利双方所约定的口头转租合同依法应属无效。1、周相明在起诉状中陈述周相明是将空地和厂房转租给施国利使用，应该适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1、2条的规定，周相明对上盖物既没有建设规划许可证、临时建筑也没有报建，该合同依法应属于无效合同；2、周相明将涉案标的物转租给施国利使用，并没有取得江门乐平公司的同意，根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定，周相明对涉案的标的物不具有处分权，事后也没有得到江门乐平公司的追认或者取得处分权，周相明与施国利双方的口头合同应属于无效。二、由于合同无效，从约定之日没有法律效力，故不存在解除的问题。三、由于合同无效，也不存在施国利向周相明支付租金的问题，即使按照相关的法律规定，需要支付占用费，但周相明并没有依法申请鉴定占用费的实际金额是多少。
江门乐平公司没作答辩。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年10月11日，周相明与江门乐平公司签订编号为ZLHT20131011的《场地租赁合同》，约定周相明承租江门乐平公司位于江门市江海区礼乐街道办事处某地段空地加工水泥预制件，租赁期限为两年，即2013年11月1日至2015年10月31日。2014年8月份，周相明与施国利达成口头租赁合同，周相明将其承租场地租给施国利用于加工水泥砖，同月，施国利聘请人员进行场地的装修及设备的调试安装。2015年8月，江门乐平公司通过与案外人陈某平和施国利联系，知道施国利在其出租给周相明的场地上进行生产施工。目前本案争议场地由施国利占有使用，争议场地水表的户主为施国利。周相明以施国利拖欠租金为由向原审法院起诉，请求判令：1、解除周相明与施国利双方租赁合同，施国利将场地交还给周相明；2、施国利向周相明支付租金36000元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案属于租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、周相明与施国利双方签订的口头租赁合同是否有效？二、该合同是否需要解除？三、施国利租金如何计算及具体金额？
关于周相明与施国利双方签订的口头租赁合同是否有效的问题。施国利一直主张其与周相明签订的口头租赁合同无效，原因为：一、2015年9月29日原审法院依职权对江门乐平公司委托代理人周桂成做的询问笔录，认为江门乐平公司不同意周相明将该场地转租，周相明与施国利签订的口头租赁合同无效；二、周相明所出租给施国利场地上的建筑物没有报建，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1、2条的规定，该租赁合同属于无效合同。在本案中，根据原审法院分别于2015年9月29日和2016年1月5日依职权对江门乐平公司委托代理人周桂成做的询问笔录可以证实，江门乐平公司在2015年8月份就知道周相明将本案争议场地转租给施国利的事实，但江门乐平公司并没有对周相明的转租行为进行阻止，直到原审法院于2015年9月29日向其做询问笔录时才表示不同意周相明将本案争议场地转租，原审法院对江门乐平公司所做的两份笔录，其中2015年9月29日询问笔录，周相明对江门乐平公司的陈述持反对意见，2016年1月5日询问笔录，周相明与施国利对该笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，故原审法院采信2016年1月5日询问笔录，即江门乐平公司知晓周相明将本案争议场地转租给施国利，但却没有明确对周相明与施国利之间的转租行为提出反对，由此可以得出江门乐平公司默认该转租事实的存在。通过周相明与施国利的当庭陈述，可以认定周相明转租给施国利的标的物是本案的争议场地，而不是场地上的建筑物，场地上的建筑物是否报建与本案关于争议场地的租赁合同是否有效并无直接关系。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，施国利认为周相明与施国利之间的口头租赁合同无效的辩论意见，无事实和法律依据，故原审法院不予支持。综上所述，周相明与施国利双方签订的口头租赁合同，合法有效，应依法予以保护。
关于周相明与施国利之间签订的租赁合同是否需要解除的问题。在本案中，周相明与施国利签订的为口头租赁合同，双方均无直接证据对合同约定的期限予以证实，也没有对合同约定的期限达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，施国利在2014年8月就组织人员进场施工，并至今仍对本案争议场地占有使用，可以认定施国利对本案争议场地的租赁为不定期租赁，周相明可以随时解除合同，但要给施国利合理的期限。周相明要求解除周相明与施国利双方之间的口头租赁合同、施国利将场地交还给周相明的诉讼请求，合理合法，故原审法院予以支持。
关于施国利租金如何计算及具体金额的问题。在本案中，周相明与施国利双方均无直接证据对合同约定的租金予以证实，也没有对合同约定的租金达成一致意见，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，周相明提出施国利应按每月12000元支付周相明租金的诉讼请求没有事实和法律依据，故原审法院不予支持，对于该诉讼请求周相明可收集其他相关联证据后，另行起诉。江门乐平公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，原审法院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年1月11日作出如下判决：
一、解除周相明与施国利签订的租赁合同。
二、施国利在本判决生效之日起七日内将其租赁的土地（位于广东省××江海区礼乐街道某地段）交回周相明，并将土地上的附属物（包括其加盖的厂房、机器设备、办公用品等）搬离。
三、驳回周相明的其他诉讼请求。
案件受理费700元，由周相明负担350元，施国利负担350元。
当事人二审的意见
施国利不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，改判为施国利与周相明之间的租赁合同无效。2、本案一审、二审诉讼费全部由周相明承担。主要事实和理由是：一、一审法院认定的事实与客观事实严重不符，且缺乏证据支持。1、周相明向原审法院提起诉讼，江门乐平公司已于2015年8月知道双方当事人之间纠纷，并知道周相明转租的行为并无不妥，后江门乐平公司于9月29日向原审法院所做的询问笔录为表示不同意周相明将涉案场地转租。原审法询问笔录在后不能否定前面所作询问笔录内容。原审法院认定在后的询问笔录与客观事实严重相违背。2、周相明转租的不仅包括场地，还包括没有任何报建手续的建筑物，而施国利租赁涉案场地是用于生产经营，是基于有上盖物可以用作生产经营所用，原审法院错误地分配了举证责任，最终认定转租的仅为场地是没有任何事实依据。3、施国利对涉案场地投入大量资金进行建设，足以证明租赁合同并非仅到2015年10月31日，而是为期三年的租赁合同（2014年8月至2017年8月份），不然施国利不可能因仅一年的租赁合同，对涉案场地进行如此庞大的投入。并且施国利提供的证据3证实已交租至2016年5月，证据4亦证实了2015年5月前涉案场地是由周相明生产经营的事实。施国利提交了大量的证据证明双方之间的租赁关系，一审法院简单地以“无直接证据对合同约定的期限予以证实，也没有对合同约定的期限达成一致意见”认定当事人可以随时解除合同是错误的。4、江门乐平公司明显偏袒并帮助周相明，并故意缺席本案审理，导致案件事实不清。由于本案庭前质证到庭审阶段，江门乐平公司均有意缺席庭审，但是江门乐平公司委托的代理人周桂成每次都到庭旁听案件的审理。一审法院要求江门乐平公司代理人周桂成参与本案审理过程，其代理人周桂成说：“公司没有授权我参加案件的诉讼流程，我今日负责过来旁听”。后周桂成于2015年11月18日提交了一份所谓《退租通知书》的证据。二、一审法院适用法律错误。首先，周相明隐瞒了与江门乐平公司租赁合同于2015年10月31日到期的事实，导致施国利对涉案场地进行了大量投入，明显恶意欺骗施国利签订口头租赁合同，并收取了施国利2015年5月至2016年5月期间的20万块砖的租金，明显存在欺诈的行为，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，双方口头租赁合同应属无效。其次，周相明将涉案标的物转租给施国利使用，没有取得江门乐平公司同意，并且江门乐平公司明确提出不同意转租。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，周相明不具有处分权，事后也没有取得江门乐平公司追认或者取得处分权，故双方之间的租赁合同亦属无效。再次，周相明出租的是场地及地上建筑物，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，涉案的上盖物没有报建手续，双方之间的租赁合同同样应属无效。
周相明答辩称：一审判决是合法的，施国利的上诉是没有依据的，应该予以驳回。
江门乐平公司答辩称：江门乐平公司不知情的情况下转租，当江门乐平公司知道转租后是反对的，而且在签订合约的时候已经讲清合同到期后江门乐平公司是要收回土地进行开发的。
各方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：施国利与周相明之间的租赁合同效力。
本案中，施国利主张合同无效的主要理由是：1、涉案租赁物中的上盖物没有建设规划许可证、临时建筑没有报建，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、第二条的规定，应属无效；2、周相明没有取得江门乐平公司的同意擅自转租，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定亦属无效；3、施国利在二审过程中以周相明隐瞒了与江门乐平公司租赁合同于2015年10月31日到期的事实构成欺诈为由，主张依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定确认该合同无效。本院对施国利的上述主张分析认定如下：
首先，根据查明的租赁物状况，在周相明向施国利转租时该场地没有围墙、仅搭建有100-200平方米的简易铁皮棚，施国利在接收场地后对该铁皮棚进行了改建并新建了建筑。由此可知，租赁物的主要部分为土地，施国利承租涉案租赁物的主要目的系以该场地进行建设并投入生产经营，故双方之间应属土地租赁合同关系。因此对本案合同效力的认定不适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，施国利据此请求确认合同无效不当，本院不予支持。
其次，关于周相明擅自转租的问题。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，作为出租人的江门乐平公司有权在知道或者应当知道周相明转租的六个月内请求认定合同无效。经原审追加江门乐平公司为本案第三人后，其没有到庭应诉，而仅通过其员工向原审法院表示2015年8月得知转租事实，不同意转租并要求与周相明合同期满后收回租赁土地。由此可知，江门乐平公司的意见核心为要求周相明严格履行其租赁期限的约定，在租期届满后如期交还场地。在场地交还的问题上，江门乐平公司系于租期届满后依据其与周相明之间的合同收回场地而非通过起诉请求确认合同无效的方式主张权利，故施国利以周相明擅自转租为由请求确认合同无效依据不充分，本院不予支持。
再次，关于周相明是否隐瞒租期构成欺诈而致转租合同无效的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以欺诈手段订立合同损害国家利益才构成合同无效事由，而周相明是否隐瞒租期的问题显然不涉及国家利益。而依该法第五十四条第二款的规定，以欺诈方式订立合同构成合同可撤销事由而不致合同无效。故施国利以此为由请求确认合同无效亦与法相悖，本院不予支持。
综合上述理由，施国利有关涉案转租合同无效的主张均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。经审查，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。该口头转租合同因双方当事人主张的租期均超过六个月但均未能提供证据予以证明，故依据我国《合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”和第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，应视为不定期租赁，原审据此解除双方合同并判令施国利将涉案租赁土地交回周相明并将土地上的附属物搬离，处理正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。施国利上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由施国利负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一六年六月十四日
书记员 梁闪云