西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第04664号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街38号。
负责人：牟乃密，该分行行长。
委托代理人：吴江流，陕西简能律师事务所律师。
委托代理人：张立锋，陕西简能律师事务所实习律师。
被告：刘利军，男，1975年10月25日出生，汉族，神木县鑫利泰贸易有限公司职工。
被告：汇通国基房地产开发有限公司西安分公司，住所地：西安市尚稷路8号。
法定代表人：曾客剑，该公司董事长。
委托代理人：姚刚，男，该分公司营销策划部经理。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告刘利军、汇通国基房地产开发有限公司西安分公司（以下简称汇通西安分公司）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行委托代理人吴江流、张立锋，被告汇通西安分公司委托代理人姚刚到庭参加诉讼。被告刘利军经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行诉称，原告与被告高建军于2010年11月15日签订了《个人住房借款合同》，合同约定：被告刘利军向原告借款520000元，用于购买被告汇通西安分公司开发的位于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区第一幢1单元29层12902号房屋，借款期限自2010年12月16日至2030年12月16日止。同日，原告与被告刘利军还签订了《房地产抵押合同》，以上述房屋作为抵押向原告借款。又与被告汇通西安分公司签订了《最高额保证合同》，由被告汇通西安分公司对被告刘利军所借贷款承担连带还款责任。上述合同签订后，原告依约向被告刘利军发放了贷款520000元。但在借款合同履行过程中，被告刘利军未按照合同约定履行还款义务。截止2014年8月16日，被告刘利军已拖欠借款本金余额469883.72元、利息、罚息及复利11004.06元，共计480887.78元。原告认为，按照《借款合同》的约定，被告刘利军未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告可宣布贷款立即到期，要求被告刘利军立即归还借款本息，并根据《最高额保证合同》的约定，由被告汇通西安分公司对刘利军上述借款承担连带清偿责任。原告现诉至法院，诉请要求：1、宣布贷款立即到期，判令被告刘利军偿还原告本息480887.78元（利息、罚息及复利截止2014年8月16日），及2014年8月16日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；2、判令由被告刘利军以抵押房产承担还款责任；3、判令由被告汇通西安分公司对上述款项承担连带清偿责任；4、判令本案诉讼费由两被告承担。
被告刘利军未到庭答辩。
被告汇通西安分公司辩称，其与原告签订《最高额保证合同》属实，三江苑住宅小区项目2011年12月30日竣工入住，刘利军已于2012年5月收房。汇通公司为整个项目给原告交付保证金500000元。并认为，该笔借款设立有房产抵押担保，原告应对抵押房屋直接进行拍卖受偿。
经审理查明，2010年11月15日，原告与被告刘利军签订《个人住房借款合同》。合同约定：被告刘利军向原告借款520000元，用于购置汇通西安分公司出售的位于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区第一幢1单元29层12902号住宅房屋一套（建筑面积130.35平方米，成交价749046元）；借款期限240个月，即自2010年11月15日至2030年11月15日止；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调15%；被告刘利军向售房人汇通西安分公司支付首付款229046元；被告刘利军的所借款款项由原告一次性划入被告刘利军指定的汇通西安分公司账户；被告刘利军以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为3494.99元；本合同项下担保方式为抵押加最高额保证，抵押财产为被告刘利军所购买的上述房产；被告刘利军不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人刘利军立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人刘利军的借贷关系等。同日，原告与被告刘利军还签订了《西安市房地产抵押合同》，约定：为保证上述借款合同的履行，被告刘利军以其拥有的西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区第一幢1单元29层12902号房屋作抵押，抵押担保范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等。2011年8月11日，原告发放贷款520000元。2011年3月29日，原、被告在西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记。合同签订后，被告高建军在贷款初期尚能按时偿还每月按揭款项。但自2014年7月11日起开始拖欠月供款，至今未予支付。被告刘利军该笔借款本金部分减去已付本金尚欠原告借款本金余额469883.72元，及截止2014年8月16日的利息10749.18元、罚息101.21元、复利153.67元。
另查明，2012年3月1日，原告与汇通西安分公司协商签订了《个人住房借款最高额保证合同》。双方约定：汇通西安分公司为因购置坐落于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区项目所属之住房房产而与原告自2012年3月1日至2017年2月28日发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权向原告提供最高额保证；担保责任的最高限额为4.5亿元；保证范围为被担保的债权项下的贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、其他款项及实现债权与担保权的费用；保证方式为连带责任保证；保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算自签订单笔借款合同之日起至抵押人已办妥抵押财产的他项权利证书等相关权属证书之日止；如果主合同项下债务到期或者原告根据合同的约定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，汇通西安分公司应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论原告对主合同项下的债务是否拥有其他担保，汇通西安分公司的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求汇通西安分公司在其保证范围内承担连带保证责任等。
上述事实，有原告提供的个人住房借款合同、西安市房地产抵押合同、个人住房借款最高额保证合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细单、预售商品房抵押登记备案证明等证据及本院庭审调查笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告刘利军签订的《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》及原告与被告汇通西安分公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》内容合法、意思表示真实，均为有效合同。当事人应当全面履行合同义务。原告依约发放贷款履行了合同义务，被告刘利军贷款购房理应按约足额向原告偿还按揭款，其长期欠款不还已构成违约。原告主张宣布贷款立即到期，有合同依据，应予支持。被告刘利军作为借款人应当承担民事责任向原告还本付息。被告刘利军作为抵押担保人应以抵押房产向原告承担抵押担保责任。由于《个人住房借款最高额保证合同》约定“无论原告对主合同项下的债务是否拥有其他担保，汇通西安分公司的保证责任均不因此减免”，故被告汇通西安分公司要求对抵押物变卖后不足清偿部分承担连带保证责任的抗辩意见不成立，本院不予采纳。被告汇通西安分公司作为连带责任保证人应对被告刘利军的债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后有权向刘利军追偿。被告刘利军经传票传唤拒不到庭，视为放弃抗辩权利。综上，原告诉请合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告刘利军于2010年11月15日签订的《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告汇通国基房地产开发有限公司西安分公司于2012年3月1日签订的《个人住房借款最高额保证合同》均有效，贷款到期。
二、被告刘利军于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金余额469883.72元，截止2014年8月16日利息10749.18元、罚息101.21元、复利153.67元及自2014年8月17日至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息（依双方借款合同的约定标准计付）。
三、被告刘利军不能偿还上述借款及利息（含复利、罚息）时，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行以被告刘利军的位于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区第一幢1单元29层12902号的抵押房产，折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
四、被告汇通国基房地产开发有限公司西安分公司对被告刘利军上述债务向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向刘利军追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费8813元，由被告刘利军负担（此款原告已预交，被告刘利军应同上款一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
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审 判 长 吕江晖
审 判 员 任惠军
人民陪审员 吴玲娣
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 马 妮