安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0826民初281号
原告：胡洪，男，汉族，退休职工，住安徽省宿松县。
原告：肖秀松，女，汉族，退休职工，住安徽省宿松县。
委托诉讼代理人：胡有源，汉族，住安徽省宿松县。
上述二位原告共同的委托诉讼代理人：鲍和生，安徽皖松律师事务所律师。
被告：何璐，女，汉族，宿松县人民医院职工，住安徽省宿松县。
委托诉讼代理人：熊小东，安徽文征律师事务所律师。
第三人：安徽省十二钗酒业有限公司，住所地安徽省宿松县安徽宿松经济开发区业兴路18号。
法定代表人：赵永华，该公司总经理。
第三人：赵永华，男，1汉族，安徽省十二钗酒业有限公司总经理，住安徽省宿松县。
第三人：刘湘，汉族，安徽省十二钗酒业有限公司股东，住安徽省宿松县。
原告胡洪、肖秀松与被告何璐、第三人安徽省十二钗酒业有限公司（下简称安徽十二钗酒业）、赵永华、刘湘执行异议之诉一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序于2017年3月7日公开开庭进行了审理，原告胡洪、原告肖秀松的委托诉讼代理人胡有源及原告胡洪、肖秀松的共同委托诉讼代理人鲍和生，被告何璐及其委托诉讼代理人熊小东，第三人安徽十二钗酒业法定代表人赵永华，第三人赵永华、刘湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡洪、肖秀松向本院提出诉讼请求：（1）判令立即停止对胡洪、肖秀松购买的位于安徽省宿松县孚玉镇古塔路**号地产的强制执行，并解除对该土地使用权的查封；（2）判决确认胡洪、肖秀松与原安庆市十二钗酒业有限公司达成的《协议书》合法有效，并确认安徽省宿松县孚玉镇古塔路**号地产归胡洪、肖秀松所有。事实和理由:胡洪、肖秀松系同事关系。2004年11月16日，胡洪、肖秀松与安徽十二钗酒业的前身安庆十二钗酒业有限公司达成古塔路**号房地产转让并租赁给公司使用的《协议书》，约定胡洪、肖秀松出资73.6万元购买由安庆十二钗酒业有限公司从原皖蜀春酒厂破产清算组购得的该房地产，安庆十二钗酒业有限公司从胡洪、肖秀松手中租赁此房使用，并将房屋两证在办理过户后交由胡洪、肖秀松保管。协议达成后，胡洪、肖秀松支付了全部购房款，并实际占有、使用该房产至今。由于历史及县城规划和安庆十二钗酒业有限公司法人及名称变更等原因，该房屋的过户手续未能及时办理。安庆十二钗酒业有限公司和安徽省十二钗酒业有限公司系同一企业。在2007年由赵永华全盘收购安庆十二钗酒业有限公司，将企业更名为安徽十二钗酒业有限公司，后又更名为安徽省十二钗酒业有限公司，法定代表人变更为赵永华，其他权利义务不变。2016年，何璐与安徽十二钗酒业因民间借贷纠纷一案涉诉，宿松县人民法院于2016年7月26日作出（2016）皖0826民初1973号民事裁定书，将上述涉案房地产予以查封，并2016年7月28日依据该裁定作出（2016）皖0826执保166号协助执行通知书。2016年10月12日，胡洪、肖秀松在得知该房地产被查封后，即向宿松县人民法院提出书面执行异议，并提供购房、付款、使用等相关证据，要求解除查封，中止对上述房地产的执行。2016年11月2日，宿松县人民法院作出（2016）皖0826执异10号之一执行裁定书，中止（2016）皖0826执保166号协助执行通知书第四项内容的执行，解除对宿松县孚玉镇古塔路**号土地使用权的查封。何璐对该裁定申请复议，安庆市中级人民法院裁定发回重审。宿松县人民法院作出（2017）皖0826执异3号执行裁定书，驳回胡洪、肖秀松的异议请求。综上，胡洪、肖秀松与原安庆十二钗酒业有限公司在2004年11月16日达成的《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该协议合法有效。虽然该房地产没有办理产权过户登记，但胡洪、肖秀松已按协议支付了全部价款并占有、使用该房地产至今。根据相关法律规定，胡洪、肖秀松取得该房产后，未登记只是物权未设立，但不影响房地产买卖合同的效力，且胡洪、肖秀松在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该土地使用权。遂起诉，请求判准所请。
何璐辩称，（1）胡洪系原宿松县皖蜀春酒厂书记，肖秀松系原宿松县皖蜀春酒厂厂长胡有源之妻。在原宿松县皖蜀春酒厂改制后，胡洪和胡有源一直在安庆市十二钗酒业有限公司担任要职至今，故胡洪、肖秀松与第三人之间具有特殊的利害关系，也正是引起本案执行异议的关键所在。（2）胡洪、肖秀松作为案外人在提出执行异议申请和执行异议之诉期间提及的2004年10月15日签订的宿松县皖蜀春酒厂纸箱厂产权转让合同、2004年11月16日与安庆市十二钗酒业有限公司董事长周晓红签订的协议书，并以此作为其购买该宗房地产的依据，显然不真实、不合法，也极不符合基本常理。2004年10月15日签订的宿松县皖蜀春酒厂纸箱厂产权转让合同已经违反了《企业国有产权转让管理暂行办法》的相关规定。2004年11月16日胡洪、肖秀松与安庆市十二钗酒业有限公司董事长周晓红签订的协议书中第二条显示，胡洪、肖秀松与安庆市十二钗酒业有限公司董事长周晓红就已经约定在2004年10月15日签订的宿松县皖蜀春酒厂纸箱厂产权转让合同后的第五天就将宿松县皖蜀春酒厂纸箱厂产权转让给胡洪、肖秀松，这是胡洪、肖秀松在利用自己的特殊身份和职务关系同周晓红等人恶意串通变相损害国家及他人的合法权益。（3）2004年11月16日与安庆市十二钗酒业有限公司董事长周晓红签订的协议书是虚假的，无论是协议的主体，还是协议的内容，甚至是程序上均存在许多瑕疵。即使该协议是真实的，由于该协议不合法，故该协议也是无效的，更不能对抗已经登记生效多年且属于安庆市十二钗酒业有限公司（先后更名为安徽十二钗酒业有限公司、安徽省十二钗酒业有限公司）名下的所有房地产权。讼争的房地产的所有权人和使用用人均为安徽省十二钗酒业有限公司，请驳回胡洪、肖秀松的全部诉请。
安徽十二钗酒业、赵永华、刘湘共同述称，赵永华于2007年全盘收购安庆市十二钗酒业有限公司时，只是涉及生产许可证和相关设备、商标和原酒，不涉及房地产。后继续承租原安庆市十二钗酒业有限公司的房地产，而原安庆市十二钗酒业有限公司的房地产实际所有权人是胡洪、肖秀松，涉案房屋办证全部是胡洪、肖秀松经办，与安徽十二钗酒业无关。原安庆市十二钗酒业有限公司名称先后更名为安徽十二钗酒业有限公司、安徽省十二钗酒业有限公司。2010年下半年，安徽十二钗酒业迁址至安徽宿松经济开发区，就没有再承租涉案房地产。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡洪、肖秀松为其诉讼主张向本院提交的证据及何璐和诸第三人的质证意见如下：
胡洪、肖秀松、何璐、赵永华、刘湘的身份证复印件各一份，证明当事人诉讼主体适格。何璐对该证据无异议。
2、宿松县人民法院（2017）皖0826执异3号执行裁定书一份；证明宿松县人民法院对胡洪、肖秀松执行异议未采纳，胡洪、肖秀松不服该裁定而提起执行异议之诉。何璐质证对该证据真实、合法性无异议，对其证明目的有异议，不能达到其证明目的。
3、《宿松县皖蜀春酒厂纸箱厂产权转让合同》和转让费收据各一份，证明涉案房地产原系国有，后因破产于2004年10月15日有偿转让给四川邛崃汇达酒业有限公司。何璐质证对该证据形式上真实性无异议，但内容存在虚假，法定代表人“周小红”真实姓名为“周小虹”，周小红委托代理人在转让合同于2004年10年15日签订之前就收取了胡洪、肖秀松的款项，是胡洪、肖秀松与周小红恶意串通侵吞国有资产。对收据形式上不持异议，对内容真实性有异议，应是公司来交款，而不是个人名义交款。
4、松国用（2006）第054号国有土地使用权证一份，证明2006年1月24日，安庆市十二钗酒业有限公司依法变更土地使用权。何璐质证对该证据真实、合法性无异议，对其证明目的有异议，反而证明涉案土地使用权人为安徽十二钗酒业。
5、《协议书》（2004年11月16日）和付款收据各一份，证明四川邛崃汇达酒业有限公司法定代表人周晓红将涉案房地产转让予胡洪、肖秀松所有。何璐质证对《协议书》形式上真实性无异议，但对内容真实合法有异议，甲方是以个人名义而不是公司名义，协议内容虚假，没有任何证据证明不是暗箱操作。对付款收据形式上无异议，是否真实交钱没有其他证据来佐证。
6、《协议书》（2008年10月）一份，证明安徽十二钗酒业从胡洪、肖秀松处租赁涉案房地产用于经营，该涉案房地产归胡洪、肖秀松所有。何璐质证对该证据的形式上真实性无异议，对内容的真实合法性有异议，是以个人名义而非公司名义签订，胡洪、肖秀松与十二钗酒业有限公司关系特殊，不能达到其证明目的。
7、《租赁合同书》和《租赁协议》各一份，证明自2012年起，胡洪、肖秀松先后将涉案房地产租赁给吴瑞萍、玛瑙公司使用，该涉案房地产归胡洪、肖秀松所有。何璐质证对该证据内容真实性无异议，对其证明目的有异议，胡洪、肖秀松与十二钗酒业有限公司关系特殊，可以代公司保管房屋租赁合同。
8、规划图一份，证明涉案房屋和土地因在宿松县城区龙湖南路的规划区内，故没有及时办理房地产过户登记。何璐质证对该证据真实性无异议，对其证明目的有异议，涉案房屋和土地在宿松县城区龙湖南路的规划区内，不是不能办理房地产过户登记的理由，如果诉称属实，更应该办证。
安徽十二钗酒业、赵永华、刘湘对上述证据均无异议。
何璐为其诉讼主张向本院提交的证据及胡洪、肖秀松和诸第三人的质证意见如下：
1、松国用（2005）字第001号国有土地使用证复印件一份，证明该宗地号为3-19-114-001、位于宿松县孚玉镇古塔路**号、面积为3145.8平方米的土地使用权人为安庆市十二钗酒业有限公司。胡洪、肖秀松质证对该证据的真实、合法性无异议，对其证明目的有异议，只能证明涉案房地产在2004年11月之前属安庆市十二钗酒业有限公司所有，但不能证明2004年11月16日达成协议以后仍然属于安庆十二钗酒业有限公司。诸第三人质证对该证据真实性无异议，形式上土地产权是安庆市十二钗酒业有限公司，但实际上是胡洪、肖秀松付款购买的。
2、企业（企业集团）名称变更核准通知书（皖名变核内字2007第2619号）一份，证明2007年6月13日安徽省工商行政管理局核准安庆市十二钗酒业有限公司变更为安徽十二钗酒业有限公司。胡洪、肖秀松质证称赵永华于2007年6月13日购买了安庆市十二钗酒业有限公司，但购买资产中不包含涉案房地产。诸第三人质证对该证据无异议。
3、松房证字第00007929号房屋所有权复印件及存根各一份，证明位于宿松县孚玉镇古塔路**号1幢2层、建筑面积为169.44平方米的楼房房地产权人为安徽十二钗酒业有限公司。胡洪、肖秀松质证对该证据的真实、合法性无异议，对其证明目的有异议，在2004年11月16日后，涉案房屋就已经转让给胡洪、肖秀松，是胡洪、肖秀松实际所有，只是登记在安徽十二钗酒业有限公司名下。诸第三人质证对该证据真实性无异议，形式上该房屋产权是安庆市十二钗酒业有限公司，但实际上是胡洪、肖秀松付款购买的。
4、私营企业基本注册信息查询单一份，证明安徽省十二钗酒业有限公司、安徽十二钗酒业有限公司和安庆市十二钗酒业有限公司属同一企业。胡洪、肖秀松质证对该证据的真实、合法性无异议，对其证明目的有异议，不代表同一个企业在不同时期产权相同，与事实不符。诸第三人质证对该证据无异议。
5、民事诉状一份，证明胡洪、肖秀松于2016年11月14日向宿松县人民法院提起执行异议之诉时已经自认安徽省十二钗酒业有限公司、安徽十二钗酒业有限公司和安庆市十二钗酒业有限公司属同一企业且权利义务不变。胡洪、肖秀松质证称不能仅凭诉状所称企业不变就认为产权不变。诸第三人质证对该证据无异议。
6、《宿松县皖蜀春酒厂纸箱厂产权转让合同》及《企业国有产权转让管理暂行办法》各一份，证明讼争房地产权的来源，但该转让合同已经违反了《企业国有产权转让管理暂行办法》，同时证明胡洪、肖秀松在利用自己特殊的身份和职务关系同周晓红等人恶意串通变相损害国家及他人的合法权益。胡洪、肖秀松质证对《宿松县皖蜀春酒厂纸箱厂产权转让合同》真实、合法性无异议，对其证明目的有异议，无证据证明该转让合同无效；《企业国有产权转让管理暂行办法》与本案无关联性。诸第三人质证对该证据真实性无异议。
安徽十二钗酒业、赵永华、刘湘为其述称共同向本院提交的证据及胡洪、肖秀松和何璐的质证意见如下：
《转让协议》一份，证明2007年5月赵永华购买了安庆市十二钗酒业有限公司生产许可证、商标、设备、原酒等动产，不涉及房地产等不动产，没有购买涉案房屋。胡洪、肖秀松和何璐对该证据均无异议。
经当庭举证、质证，本院对原、被告及第三人的证据作如下认证：
胡洪、肖秀松的证据：证据1真实、合法，何璐及第三人均无异议，予以采信。证据2、3、4、5、6、7、8真实、合法性予以采信，能否达到其证明目的，在本院认为部分予以分析认证。
何璐证据：其真实、合法性均予以采信，能否达到其证明目的，在本院认为部分予以分析认证。
安徽十二钗酒业、赵永华、刘湘证据:真实、合法，胡洪、肖秀松及何璐均无异议，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
安徽省宿松县皖蜀春酒厂于2003年12月由本院裁定宣告破产，并由本院指定成立的安徽省宿松县皖蜀春酒厂破产清算组接管该破产企业。在宣告破产前，四川省邛崃市汇达酒业有限公司职员徐光立就已租赁安徽省宿松县皖蜀春酒厂部分资产生产十二钗系列酒。2004年10月15日，安徽省宿松县皖蜀春酒厂破产清算组与四川省邛崃市汇达酒业有限公司签订《宿松县皖蜀春酒厂纸箱厂产权转让合同》，将安徽省宿松县皖蜀春酒厂纸箱厂位于孚玉镇孚玉镇古塔路**号的土地使用权（由工业用地变更为商住用地，使用年限50年，面积为3576㎡）及土地上的所有建筑物（含所有权证证号为松房字第20005**号的房屋），作价73.6万元有偿转让给四川省邛崃市汇达酒业有限公司，徐光立作为四川省邛崃市汇达酒业有限公司代表人在该合同上签名。2004年10月17日，周晓虹（系四川省邛崃市汇达酒业有限公司董事长）、徐光立向安徽省宿松县皖蜀春酒厂破产清算组交纳皖蜀春酒厂纸箱厂整体出让款63.6万元。四川省邛崃市汇达酒业有限公司受让该房地产后成立安庆市十二钗酒业有限公司进行十二钗系列酒生产。2004年11月16日，安庆市十二钗酒业有限公司与胡洪、肖秀松签订《协议书》，约定安庆市十二钗酒业有限公司购买的上述房地产，因资金有限而由胡洪、肖秀松出资（胡洪出资25万元、肖秀松出资48.6万元）购买，安庆市十二钗酒业有限公司租用该房地产，该宗土地在安庆市十二钗酒业有限公司取得商住用地土地证及房产证后，土地证及房产证交胡洪、肖秀松保管；租期不超过四年，每年租金5万元；租赁期满时，安庆市十二钗酒业有限公司将该土地及房屋过户给胡洪、肖秀松。在签订该协议之前，徐光立就已于2004年4月15日收取了胡洪购地款22.75万元和肖秀松购地款42.25万元。2004年11月23日，胡洪、肖秀松以安庆市十二钗酒业有限公司名义向宿松县国土资源局申请上述土地使用权人变更登记。2005年1月，宿松县人民政府颁发松国用（2005）字第001号（土地面积3145.8平方米，地号为3-19-114，土地使用权类型为国有划拨）的《国有土地使用权证》。2005年10月27日，胡洪、肖秀松又以安庆市十二钗酒业有限公司的名义向宿松县国土资源局申请土地使用权类型变更为国有出让。2006年1月24日，宿松县人民政府颁发松国用（2006）字第054号（土地面积3145.8平方米，地号为3-19-114-001，土地使用权类型为出让）的《国有土地使用权证》。后该国有土地使用权证一直由胡洪、肖秀松持有。2007年5月12日，赵永华与安庆市十二钗酒业有限公司签订《转让协议》，赵永华取得安庆市十二钗酒业有限公司除房地产外其他财产所有权和经营权，并经核准于2007年6月13日更名为“安徽十二钗酒业有限公司”，仍继续租用宿松县孚玉镇古塔路**号的房地产进行经营。2008年10月，安徽十二钗酒业有限公司与胡洪、肖秀松签订《协议书》，约定安徽十二钗酒业有限公司继续租用涉案房地产，租赁期满后，胡洪、肖秀松办理过户或转让时，安徽十二钗酒业有限公司应提供相关手续予以支持。2010年下半年，安徽十二钗酒业有限公司搬迁至安徽宿松经济开发区，继而终止租赁涉案房地产。后胡洪、肖秀松将涉案房地产租用给吴瑞萍使用。2012年7月，肖秀松丈夫胡有源以安徽十二钗酒业有限公司名义向宿松县房地产管理局申请对房屋所有权证证号为松房字第20005**号（所有权人为皖蜀春酒厂、房屋座落于孚玉镇古塔路）的涉案房屋作变更登记。后宿松县房地产管理局注销松房字第20005**号房屋所有权证并于2012年7月30日颁发房地权证松字第000079**号《房地产权证》（房地产权利人为安徽十二钗酒业有限公司、房地座落于宿松县孚玉镇古塔路**号1幢、建筑面积为169.44㎡、二层砖混结构）。后该房地产权证一直由胡洪、肖秀松持有。2015年12月17日，安徽十二钗酒业有限公司企业名称经核准变更为“安徽省十二钗酒业有限公司”。现该房地产租给玛瑙工艺制品厂使用。胡洪、肖秀松认为涉案房地产位于宿松县城区龙湖南路的规划区内，规划道路要占用土地面积，故胡洪、肖秀松至今未办理房地产过户登记。
何璐因与安徽十二钗酒业、赵永华、刘湘民间借贷纠纷，向本院申请财产保全。本院依法于2016年7月26日作出（2016）皖0826民初1973民事裁定书，裁定对安徽十二钗酒业、赵永华、刘湘价值130万元的银行存款或者其他等值财产予以冻结、查封。本院根据该裁定书于2016年7月28日作出（2016）皖0826执保166号协助执行通知书，该协助执行通知书第3、4项内容：对被执行人安徽十二钗酒业有限公司所有的位于宿松县孚玉镇孚玉镇古塔路**号1幢的房地产（房产证号：房地权松房证字第00007929号）予以查封；对被执行人安徽十二钗酒业有限公司所有的位于宿松县孚玉镇孚玉镇古塔路**号土地使用权（地号：3-19-114,3-19-114-001）予以查封。胡洪、肖秀松对上述执行提出书面异议。本院于2016年11月2日作出（2016）皖0826执异10号之一执行裁定书，裁定中止对本院（2016）皖0826执保166号协助执行通知书第4项内容的执行，解除对宿松县孚玉镇孚玉镇古塔路**号的土地使用权的查封。何璐对该裁定不服向安庆市中级人民法院申请复议。安庆市中级人民法院作出裁定撤消本院（2016）皖0826执异10号之一执行裁定书，发回本院重新作出裁定。本院于2017年1月23日作出（2017）皖0826执异3号执行裁定书驳回胡洪、肖秀松的异议请求。胡洪、肖秀松遂起诉来院，请求判准所请。
本院认为，本案争议焦点一是安徽省宿松县皖蜀春酒厂破产清算组与四川省邛崃市汇达酒业有限公司签订的《宿松县皖蜀春酒厂纸箱厂产权转让合同》和安庆市十二钗酒业有限公司与胡洪、肖秀松签订的《协议书》是否存在违反《企业国有产权转让管理暂行办法》的相关规定和胡洪、肖秀松在利用自己的特殊身份和职务关系同周晓红等人恶意串通变相损害国家及他人的合法权益的行为；二是胡洪、肖秀松购买涉案的房地产是否属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的情形。
关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，何璐对其辩称《宿松县皖蜀春酒厂纸箱厂产权转让合同》违反了《企业国有产权转让管理暂行办法》的相关规定和胡洪、肖秀松在利用自己的特殊身份和职务关系同周晓红等人恶意串通变相损害国家及他人的合法权益负有举证责任。依查明的事实，安徽省宿松县皖蜀春酒厂破产清算组系本院指定成立并接管破产企业，其在处置破产财产及国有划拨土地使用权时，均按债权人会议讨论通过并经本院裁定确认的《破产财产处置方案》及宿松县人民政府常务会议纪要，按法定程序操作，其与四川省邛崃市汇达酒业有限公司签订的《宿松县皖蜀春酒厂纸箱厂产权转让合同》，不违反《企业国有产权转让管理暂行办法》及其它法律、行政法规的强制性规定，属合法有效行为。后四川省邛崃市汇达酒业有限公司因资金有限而转由胡洪、肖秀松出资购买，并以注册登记的安庆市十二钗酒业有限公司名义与胡洪、肖秀松签订《协议书》，确认由胡洪、肖秀松出资购买，安庆市十二钗酒业有限公司租用该房地产。虽然四川省邛崃市汇达酒业有限公司代表人徐光立收取胡洪、肖秀松出资购买款时间在前，向安徽省宿松县皖蜀春酒厂破产清算组交纳皖蜀春酒厂纸箱厂整体出让款时间在后，但这仅能反映四川省邛崃市汇达酒业有限公司董事长周晓红及其代表人徐光立与胡洪、肖秀松在签订《宿松县皖蜀春酒厂纸箱厂产权转让合同》之前，就已与胡洪、肖秀松商定由胡洪、肖秀松实际出资购买，并不能因这交款时间上的前后而就推定双方有恶意串通，或者胡洪、肖秀松并未实际出资。结合胡洪、肖秀松提交的付款条据及实际占有涉案房地产等证据，可以证明该合同已经实际履行。再者，何璐亦未能举证以证明胡洪、肖秀松在利用自己的特殊身份和职务关系同周晓红等人恶意串通变相损害国家及他人的合法权益的行为。涉案房地产买卖转让行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效行为。故何璐辩称《宿松县皖蜀春酒厂纸箱厂产权转让合同》违反了《企业国有产权转让管理暂行办法》的相关规定和胡洪、肖秀松在利用自己的特殊身份和职务关系同周晓红等人恶意串通变相损害国家及他人的合法权益，不符合客观事实，本院对其该项辩称不予采信。关于争议焦点二。根据查明的事实，已确认胡洪、肖秀松与安庆市十二钗酒业有限公司签订购买涉案房地产的《协议书》，并于2004年4月15日向安庆市十二钗酒业有限公司交付购地款65万元，且一直实际占有并使用、受益该房地产的事实。涉案房地产买卖转让行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效行为。虽然没有办理产权过户手续，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，不影响涉案房地产买卖转让合同的效力，胡洪、肖秀松系涉案房地产的实际产权人。由于胡洪、肖秀松认为涉案房地产位于宿松县城区龙湖南路的规划区内，规划道路要占用土地面积，致胡洪、肖秀松至今未办理房地产过户登记，因此不宜认定胡洪、肖秀松对涉案房地产未办理过户存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，应认定胡洪、肖秀松购买涉案的房地产属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的情形，现胡洪、肖秀松诉请停止对涉案的房地产的强制执行，并解除对该房产的查封，符合法律规定，应依法予以支持。胡洪、肖秀松虽系涉案房地产的实际产权人,但因未办理相应的房地产证转让登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，胡洪、肖秀松对涉案房地产不享有法律意义上的房地产所有权，故对胡洪、肖秀松诉请确认安徽省宿松县孚玉镇古塔路**号土地使用权归胡洪、肖秀松所有，不予支持。综上，何璐与安徽十二钗酒业、赵永华、刘湘民间借贷纠纷系金钱类债权，而本案讼争的房地产，安徽十二钗酒业、赵永华、刘湘不享有实际产权，不应作为该执行案件的标的物。胡洪、肖秀松系涉案房地产的实际产权人，在涉案房地产因何璐申请财产保全而被查封后，胡洪、肖秀松及时提出异议，并提交相应证据予以佐证，且其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议成立，应停止对涉案的房地产的强制执行并解除对该房产的查封。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、确认原告胡洪、肖秀松与原安庆市十二钗酒业有限公司于2004年11月16日签订的《协议书》合法有效；
二、本院（2017）皖0826执异3号执行裁定于本判决生效时自动失效；
三、驳回原告胡洪、肖秀松其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告胡洪、肖秀松负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 吴哮豹
代理审判员 陶家香
人民陪审员 高用九
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 陈树满
附相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。