广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终849号
上诉人（原审被告）：清远市兴合力房地产开发有限公司。
法定代表人：何爱金。
委托代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯学威，男，汉族，住广东省连州市。
委托代理人：李书远，广东劲龙律师事务所律师。
委托代理人：陈永颖，广东劲龙律师事务所律师。
上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司（以下简称兴合力公司）因与被上诉人冯学威房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民二初字第585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年6月14日，冯学威与兴合力公司签订《商品房买卖合同》，约定冯学威购买兴合力公司开发的位于清远市北江一路25号翡翠绿洲3号楼×层×号房屋，总房价为1377792元，冯学威于2013年6月14日支付全部购房款；兴合力公司应当在2014年12月31日前将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格的商品房交付给冯学威使用；逾期交房不超过90天，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，兴合力公司按日向冯学威支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90天，冯学威有权解除合同，也可要求继续履行合同，合同继续履行，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，兴合力公司按日向冯学威支付已交付房款万分之五的违约金。合同同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，兴合力公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且兴合力公司在发生之日起30日内告知冯学威的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气、异常地质状况，第三方责任和政府行为导致工期延误的。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了备案登记手续。冯学威分别于2013年5月4日向兴合力公司支付100000元，于2013年5月16日支付1277792元。兴合力公司向冯学威出具了购房发票，冯学威也交纳了购房契税。
但在2014年12月31日，兴合力公司并未将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格的商品房交付给冯学威使用。涉案楼盘于2015年5月20日办理供水设施入网验收，于2015年5月21日办理配电工程竣工验收，于2015年7月14日在清远市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。兴合力公司在本案于2015年7月30日第一次开庭时已将相关验收资料作为证据提交，冯学威在开庭时对相关竣工验收备案资料进行了质证。2015年10月14日，兴合力公司向冯学威发出《收楼通知书》，并以短信方式告知，通知冯学威于2015年10月31日收楼。冯学威确认收到了兴合力公司发出的《收楼通知书》及提示短信。
原审法院认为：本案中冯学威与兴合力公司均同意继续履行《商品房买卖合同》，冯学威已履行支付购房款的义务，兴合力公司应将涉案房屋交付给冯学威使用，对于冯学威要求兴合力公司交付房屋的诉讼请求，原审法院依法予以支持。
本案的争议焦点有：1、兴合力公司未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给冯学威是否构成违约；2、如果构成违约，违约金如何计算。
对于第一个争议焦点，冯学威与兴合力公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，冯学威已支付全部购房款，兴合力公司应依约在2014年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付冯学威使用。兴合力公司答辩认为其逾期交房的原因有两个：一个是政府部门负责的市政配套安装的延误，第二个是经营上的不可抗力。针对其答辩的第一个抗辩理由，兴合力公司并没有提供任何证据可以证明相关部门对于翡翠绿洲周边市政配套安装应于何时完成制定出了一个明确的时间表，而市政配套工程的完工日期没有一个明确的期限，缺少了预定的完工期限，也就缺少了参照系，自然不可能对市政配套安装实际的完工日期是否超出了预定的完工日期即市政配套安装是否延误作出一个判断，因此，兴合力公司并无证据可以证明本案出现了合同约定的政府部门负责的市政基础配套安装存在延误的特殊情况。其次，供水供电工程系由兴合力公司与供水供电部门在平等协商基础上自愿签订合同由供水供电部门进行安装，兴合力公司理应在约定的交楼期限前尽早与相关部门签订相关合同，完成供水供电的安装工程。因此相应的不利后果应由兴合力公司自负。对于兴合力公司提出的第二个抗辩理由，民法上的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而本案中兴合力公司经营不善导致资不抵债是兴合力公司自身的经营问题，不属于“不可抗力”的范畴。综合以上两点，兴合力公司没有充分的证据证明出现了政府部门负责的市政配套安装延误这一特殊情况，也没有证据证明存在不可抗力的情形，因此，兴合力公司并没有任何理由对商品房买卖合同约定的交楼期限进行顺延。兴合力公司未在约定时间内交付商品房给冯学威已构成违约，冯学威有权要求兴合力公司继续履行合同将涉案房屋交付冯学威使用，并按照合同约定承担给付违约金的违约责任。
对于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》是冯学威、兴合力公司双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以已交付房价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以冯学威已付房价款的万分之五的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同第九条的约定，应自房屋交付期限的第二天起即自2015年1月1日开始计算。对于截止时间，涉案房屋于2015年7月14日在清远市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案手续，冯学威在本案于2015年7月30日第一次开庭时已经清楚该事实，涉案房屋已具备交楼条件，可以前往兴合力公司办理交楼手续，酌情计算5天的办理交楼手续的时间，故截止日期应计算至2015年8月4日，共计算216天。经计算，兴合力公司应支付的逾期交房违约金为148801.54元（1377792元×0.0005×216天）。
本案中已计算兴合力公司逾期交楼的违约金，冯学威再主张计算利息没有事实及法律依据，对于冯学威要求计算利息的请求原审法院依法不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、清远市兴合力房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向冯学威交付位于清远市北江一路25号翡翠绿洲3号楼×层×号房屋；二、清远市兴合力房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向冯学威支付逾期交楼违约金148801.54元；三、驳回冯学威的其他诉讼请求。案件受理费18550元，由冯学威负担14000元，由清远市兴合力房地产开发有限公司负担4550元。
宣判后，上诉人兴合力公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决第二项，驳回被上诉人关于逾期交楼违约金的诉讼请求。2、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。主要事实和理由是：原审判决认定事实不清、错误。一、原审判决认为“被告并无证据可以证明本案出现了合同约定的政府部门负责的市政基础配套安装存在延误的特殊情况”，属认定事实不清。上诉人在原审中提交的表后（户内）供水设施入网检验表、清城供电局客户低压配电工程竣工检验意见书、客户受电工程竣工检验意见书，足以证明本案出现了政府部门负责的市政配套安装延误。二、原审判决认为《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，但《商品房买卖合同》系房屋管理部门强制交易双方使用的示范合同，上诉人与被上诉人的真实意思受到限制，鉴于被上诉人并未举证证明其损失，其请求按已付房价款的万分之五计算逾期交房违约金显然过高。三、本案出现了政府部门负责的市政配套安装延误，因此根本不应计算逾期交房违约金。退一步讲，即使需计算逾期交房违约金，亦应从2015年5月22日开始计算。
被上诉人冯学威口头答辩称：本案中上诉人违约的事实是很清楚的，按双方的约定，违约金应计算到2015年10月30日，原审判决认定到7月30日实际上是已经少计算了违约金。因此，上诉人的上诉没有法律依据和事实依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人兴合力公司上诉请求的范围进行审理。
关于上诉人是否应承担逾期交房违约责任的问题。涉案《广东省商品房买卖合同》约定，上诉人应当在2014年12月31日前将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格的商品房交付给冯学威使用，逾期交房超过90天且被上诉人要求继续履行合同的，上诉人应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金。涉案房屋竣工验收备案的日期为2015年7月14日，已远远超过合同约定的交楼期限。上诉人提出，本案出现了政府部门负责的市政配套安装延误，上诉人不应支付违约金或者可以据此予以延期交房。本院认为，供水、供电设施的报装及开通受上诉人与供水供电部门之间的合同约束，上诉人理应对安装供水供电设施的完成时间有一定的预期，并督促供水供电部门在合同约定的交楼期限前完成安装工程，供水供电设施未能及时报装及开通的不利后果应由上诉人承担，故不能免除上诉人依约交房的合同义务，本院对上诉人的该辩解不予采纳。综上，原审法院认定上诉人逾期交房构成违约，应承担相应违约责任，符合合同约定，本院予以维持。
关于违约金如何计算的问题。上诉人与被上诉人自愿约定违约条款，且该违约条款并不违反法律法规的强制性规定，双方应按合同约定执行。合同约定的违约金系以上诉人逾期交楼超过90天为支付条件，并非以被上诉人造成的损失为支付依据。因此，对上诉人认为违约金过分高于被上诉人的损失的抗辩理由，本院不予采纳。对于违约金计算的起止日期，被上诉人在2015年7月30日原审第一次开庭时已经清楚涉案房屋已竣工验收备案的事实，涉案房屋已具备交付使用条件，原审法院认定违约金应从合同约定的交付期限第二天即2015年1月1日起酌情计至2015年8月4日止，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，上诉人兴合力公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3276元，由上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
代理审判员 郑家驹
代理审判员 赖淑雯
二〇一六年五月十九日
书 记 员 汤有金
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。