天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第2025号
原告天津市乾坤隆元商贸有限公司，住所天津市南开区南门外大街406号，组织机构代码78638884-3。
法定代表人刘国江，经理。
委托代理人孙玉成，该公司职员。
委托代理人刘田禄，天津云汉律师事务所律师。
被告天津市第二维修齿轮厂，住所天津市南开区长江道493号，组织机构代码10338671-9。
法定代表人曲以邦，厂长。
委托代理人高中林，天津宝德律师事务所律师。
原告天津市乾坤隆元商贸有限公司与被告天津市第二维修齿轮厂（以下简称齿轮厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月25日、2015年6月19日、2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘国江及其委托代理人孙玉成、刘田禄，被告委托代理人高中林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津市乾坤隆元商贸有限公司诉称，原被告系房屋租赁关系，原告是出租房屋的承租人，被告是出租房屋的所有人。原被告因租赁诉争房屋2002年10月建立租赁关系，被告将自己所有和使用的南开区南门外大街418号厂房和房屋出租给原告作为经营之用，诉争房屋面积约为1300平方米，双方租赁关系持续长达13年之久至今。原告租赁的房屋年久失修，普遍存在主体墙断裂倾覆坍塌等现象，该房屋存在不安全隐患，原告为避免危害他人人身财产安全事故再次发生，尽快恢复经营使用正常状态，在征得被告同意的情况下多次对诉争房屋及设施进行修建和更换。被告对于原告垫付资金对厂房进行翻修表示认可和同意，原告本次翻修厂房施工费、材料费、日常维修维护及易主转让费合计3003176元，原告依约垫付上述资金费用，理应由被告无条件返还原告。2015年2月16日原告得知诉争房屋在天津市产权交易中心挂牌拍卖，被告事先未告知原告径行拍卖诉争房屋的违法行为，违背双方先前达成的继续租赁诉争房屋，垫资修建诉争房屋的共识，被告背信弃义擅自拍卖原告租赁的厂房的行为，严重影响原告正常的经营活动。原告为维护自己的合法权益，依法向法院提起诉讼，要求被告赔偿原告各项经济损失3003176元；诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交了如下证据：证据一、房屋使用协议，证明被告及天津市无线电元件二厂是房屋的共同出租人，共同对房屋行使管理权和收益权，原告租赁房屋经营使用，租赁关系长达13年之久，在合同届满后，出租方未提出终止合同，并且以实际行动兑现原告继续租赁房屋的承诺；证据二、收据，证明租赁期间被告与天津市无线电元件二厂共同管理讼争之房，2010年被告实际收取讼争房屋租金；证据三、承租房屋修缮报告和房屋出租方的复函，证明讼争房屋因年久失修原告在承租期间发生多起安全事故，鉴于出租方资金困难没有能力修缮房屋，出租方同意修缮，所需费用先由原告垫付可进行修缮工作，此后涉及讼争房屋所有修缮和维护费用均由原告先行垫付；证据四、委托书、电表拆移申请书，证明租赁期间，原告受被告委托管理，维护讼争房和所有设备设施，代替被告与天津市无线电元件二厂本应自己完成的事项，为此原告垫付日常维修所需费用，解决更换电气设备的问题；证据五、证明信，证明被告与天津市无线电元件二厂双方由于讼争房发生产权纠纷，原被告协商一致，以书面形式确定，原告对讼争房屋享有无期限转租和使用权，原告依据该证明信，清楚原租赁户与新租赁户重签租赁合同，被告突然中止双方租赁关系给原告造成极大的经济损失；证据六、告知书，证明原告承租的讼争房年久失修，租赁期间原告多次向被告提出修缮讼争房屋；证据七、被告文件，证明讼争房屋为年久失修的危房，存在危害公共安全的隐患；讼争房屋由原告继续无限期租赁，被告要求原告配合要挟南开建委；讼争房屋修缮先由原告代垫，待问题解决一并偿还原告所有费用；证据八、施工合同及施工图预算书及发票，证明原告为了避免不安全隐患，经被告同意，翻修翻建讼争房屋，支出105万元；证据九、材料费和清运场地费的票据和凭证，证明原告支付了清运费及材料费1392122元；证据十、日常维修维护费用的票据和凭证，证明2009年至今共计发生13465元，应由被告支付；证据十一、出租户易主转让费凭证，证明经被告同意，原告代3�原承租人支付233000元房屋转让费；证据十二、更换配电设备设施费凭证，证明经被告同意，原告为被告更换配电设备设施，原告垫付300409元；证据十三、证明，南开区国税局出具证明，证实房屋存在安全隐患；证据十四、录音（2015年2月26日，原告的法定代表人刘国江及孙玉成和被告的厂长曲以邦和行政科科长朱援朝的谈话录音）,证明被告承租房屋达13年，房屋存在危险，房屋修缮等相关费用均由原告垫付，并证明原告代被告行使房屋管理权；证据十五、讼争房屋照片，诉争房屋翻修前混乱不堪，并且倒塌漏雨，经过原告投巨资翻修，能够正常使用；证据十六、被告拍卖讼争房屋的网上公示，证明被告行为给原告造成巨大损失和影响。
被告齿轮厂辩称，一、被告与原告的租赁协议于2014年12月30日到期，到期之后双方没有续订合同，原告也没有缴纳租金及水电费，双方形成了合同法规定的不定期租赁关系，可以随时解除，所以被告不同意双方有租赁关系这样的诉请，也不同意原告继续租赁使用；二、双方约定租赁期内维修的义务是原告的责任，另外原告所述发生的损失都是发生在2012年7月之前，当时原告不是与被告建立的租赁关系，而是与天津市无线电元件二厂建立的租赁关系，且租金也没有交付给被告，被告仅仅是名义上的房屋所有权人，所以原告所陈述的损失是否存在，均与被告无关。故不同意原告的诉讼请求。
被告向法庭提交了如下证据：证据一、南开区建委（2001）50号文件《关于天津市第二维修齿轮厂搬迁安置的报告》、天津市调整工业办公室津调办（2002）31号文件《关于同意将天津市无线电元件二厂部分厂址调整给天津市第二维修齿轮厂的批复》、《土�和底商物拆迁安置协议书》，证明被告在2012年6月前不管理讼争房屋，由天津市无线电元件二厂管理并收取租金；证据二、房屋使用协议，证明原被告之间租期止于2014年12月30日，房屋维修义务是原告的责任；证据三、通知，证明被告发现原告擅自拆除厂房顶棚后报警并通知原告停工；证据四、原告给被告的告知书，证明原告擅自拆除顶棚未经被告同意；证据五、被告给原告的回复，证明被告收到告知后，再一次强调不许原告施工；证据六、停工通知2份，证明被告发现原告又擅自拆改后再一次予以通知。
经审理查明，2007年1月1日，原被告及案外人天津市无线电元件二厂（已破产）签订房屋租赁合同，出租方为被告及案外人天津市无线电元件二厂，承租人为原告，约定被告自愿将坐落天津市南开区南门外大街418号院内房屋面积700平米租�原告，租期两年。2009年合同到期后，三方又签订了房屋使用协议，约定租期为三年，自2009年1月1日至2011年12月31日。2011年12月30日，三方又签订了房屋使用协议，约定被告将坐落天津市南开区南门外大街418号厂区内建筑面积1300平方米的厂房租给原告使用，原告租赁该房作经营使用，租期自2011年12月31日起至2014年12月30日止。
另查，在原告租赁上述房屋期间，曾向案外人天津市无线电元件二厂出具房屋改造修建报告，认为因房屋年久失修，墙体多出现裂痕，并且有部分屋顶出现塌陷现象，存在安全隐患，要求对房屋重新修建和改造，所需费用由原告垫付。2010年，被告出具委托书，将南门外大街418号天津市第二维修齿轮厂委托华南实业公司刘国江，兼厂区内水、电等设施的管理、维护，并代收南门外外租户水、电费。2011年5月4日，被告出具证明信，证明被告将坐落南门外大街418号房屋（总面积1129.78平方米）租赁给原告作为营业使用地，并允许原告对房屋进行代管承租使用。2012年6月22日，被告向城西供电局提出电表拆移申请书，表示南门外大街齿轮厂配电房屋年久失修，供电设备老化存在安全因素，需要维修并且更换原有变电设备，更新变电设备前需将原有的电表迁移到新变电室。2013年3月，原告向被告发送了告知书，表示，原告已经租赁被告房屋10余年，期间因房屋年久失修出现过数次大大小小的破损和坍塌情况，厂房屋顶和后围墙破损严重，并先后出现多道大裂纹和砖头瓦块及腐烂木梁掉落等危险情况，严重威胁进入者和周围居民的人身和财产安全，且随着雨季的到来，这种不安全隐患还会进一步加剧，随时都有倒塌的可能，鉴于房屋的不安全现况，故向被告提出修缮重建申请，要求对破损房屋和围墙进行修缮重建。2014年3月，天津市国家税务局机关服务中心出具证明一份，表示该局坐落在南门外大街新泉大厦B座，与被告比邻，由于被告厂房南侧围墙位于该局出入通道一侧，且该围墙年久失修，出现严重裂缝，对过往行人存在较大安全隐患，2014年3月10日，该局曾拨打119、110报警，出警警员与承租人（原告）负责人协商，由原告立即对塌陷部位进行加固修复，该围墙经加固修复后，现以消除安全隐患。
庭审中，原告表示：2012年6月，原告委托他人对被告厂区内的变电柜进行安装，开支费用273450元；2014年3月19日，原告与案外人天津市皖发建筑工程有限公司签订天津市小型建设工程施工合同，原告将南门外大街418号院内厂房承包给案外人进行钢结构施工，工程造价105万元，同时，在施工时，原告还支付了清运等相关费用。被告则对原告的上述陈述均不予认可。
诉讼期间，原告向本院提出申请，要求委托鉴定机构进行鉴定：1.对厂房维修、改造、工程费用进行鉴定；2.对变电室房屋重建、变电室设施全部更新十年维修费用进行鉴定；3.对租赁期间厂房及附属房屋十年的日常维修费用进行鉴定。本院依照原告申请，依法委托天津元旭工程咨询管理有限公司进行司法鉴定，该鉴定机构出具津旭[2015]鉴字第057号司法鉴定意见，结论为南门外大街418号维修费用及改造工程造价确定项为1025103元；南门外大街418号维修费用及改造工程造价待定项为688054元。此后，原告又向本院提出申请，要求对诉争房屋改造时拆除建筑物、清运废土，处理工程工程废土等工程量的费用进行鉴定，2016年3月21日，鉴定机构出具津旭[2015]鉴字第057-1号司法鉴定意见书，结论为南门外大街418号拆除建筑物并清运废土工程费用为163472元。原告支付了鉴定费140000元。
以上有原、被告当庭陈述及相关证据予以证实。
本院认为，原被告双方系租赁合同关系，原告提交的证据一证实了双方租赁合同的存在，并证实双方之间的租赁合同至2014年12月30日已经到期，此后双方未再续签租赁合同。在双方租赁关系存续期间，因原告承租的房屋存在严重安全隐患，原告曾向被告进行告知予以维修，因被告未予批准，原告为消除隐患，原告对房屋进行维修，相关维修费用应由被告支付。天津元旭工程咨询管理有限公司出具的司法鉴定意见书，本院依法予以确认，根据该司法鉴定意见书出具的鉴定结论，原告对南门外大街418号维修费用及改造工程造价1025103，拆除建筑物并清运废土工程费用163472元，上述费用应由被告予以�付。原告的其他主张，因证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告天津市第二维修齿轮厂支付原告天津市乾坤隆元商贸有限公司垫付的对南门外大街418号维修费用及改造费用人民币1025103元；
二、本判决生效后十五日内，被告天津市第二维修齿轮厂支付原告天津市乾坤隆元商贸有限公司垫付的对南门外大街418号垫付的拆除危房、清运废土费用人民币163472元；
三、驳回原告天津市乾坤隆元商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期�履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27600元，由原告负担12103元，由被告负担15497元；保全费5000元、鉴定费140000元，由被告负担；
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张俊敏
人民陪审员 欧阳红
人民陪审员 赵淳峰
二〇一六年××月××日
书 记 员 杨 倩
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。