湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终8053号上诉人（原审原告）：陈杰，男，1979年3月18日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：王宣，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯元平，男，1964年4月4日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：章慧，湖北鼎君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴瑞元，女，1975年5月25日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：章慧，湖北鼎君律师事务所律师。原审第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。法定代表人：高凡春，该公司总监。上诉人陈杰因与被上诉人冯元平、吴瑞元、原审第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房怡然公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈杰上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院关于本案违约金数额的认定有悖合同约定与法律规定，属适用法律错误。1、双方合同明确约定，违约方应按房屋总成交价款的20%赔偿守约方损失；2、上诉人再购买同类房屋，差价已逾100万元之多，利益遭受重创；3、被上诉人对违约金过高未举证证明。二、买卖合同已经约定因守约方维权所产生的费用（含律师费）由违约方承担，一审法院对此未予认定，属于认定事实错误。三、吴瑞元与冯元平系夫妻关系，并出具了同意出售诉争房屋的声明，应承担连带责任。冯元平、吴瑞元共同辩称：一、本案系房屋买卖合同纠纷，吴瑞元并非出卖方，不是适格的诉讼主体，上诉人要求其承担连带责任无法律依据。二、冯元平不存在导致合同无法继续履行的违约行为，因上诉人未履行现金赎楼义务，冯元平未办理抵押注销手续系行使先履行抗辩权，不应承担合同的违约责任，一审法院认定冯元平违约有误，上诉人要求被上诉人支付房屋总价款20%的违约金依据不足。三、鉴于上诉人签名的同一性，被上诉人有理由相信三方协议是三方真实意思表示，冯元平已返还购房定金10000元，并取回房屋两证，上诉人在收到定金后也未提出异议，本案房屋买卖合同实际上已于2016年10月12日三方协议解除。四、本案房屋买卖合同的解除，未导致上诉人遭受经济损失357470元，被上诉人无义务承担赔偿责任。请求二审查明事实，依据判决驳回上诉人的一审诉讼请求。搜房怡然公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。陈杰向一审法院起诉请求：1、解除陈杰与冯元平之间签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；2、冯元平向陈杰支付违约金327200元，赔偿陈杰律师费10000元、居间服务费及综合保障服务费16360元、评估费及外签费3910元，以上共计357470元；3、吴瑞元对于上述款项承担连带清偿责任；4、冯元平、吴瑞元支付本案的诉讼费用。一审法院认定事实：冯元平、吴瑞元系夫妻关系。2016年5月31日，陈杰、冯元平及搜房怡然公司签订《居间服务合同》一份，约定在丙方（即搜房怡然公司）居间服务下，甲乙双方（即冯元平与陈杰）于同日签订《武汉市存量房屋买卖合同》，乙方应支付居间服务费8180元。同日，陈杰与搜房怡然公司签订综合保障服务协议一份，由搜房怡然公司向陈杰提供保障服务，保障服务费金额为8180元。陈杰与冯元平在《武汉市存量房屋买卖合同》中约定，甲方（即冯元平）出售房屋地址为武汉市江汉区唐家墩新华下路195号新大陆城市花园D栋302号，建筑面积200.58平方米。该房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行，抵押金额为450000元，甲方应在2016年6月30日前办理抵押注销手续。房屋总成交价为1636000元，乙方（即陈杰）采取贷款方式支付房屋成交总价款。任何一方未履行合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否解除合同；如守约方选择继续履行，甲乙双方须继续履行，违约方应按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如守约方选择解除合同的，适用合同第十条解除条款约定。合同第十条约定，如甲方按照合同约定单方解除合同，应当以书面方式进行。合同自甲方向乙方发出的书面通知到乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担责任。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。如乙方依照合同约定单方解除合同，应当以书面方式进行，合同自乙方向甲方发出的书面通知到甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已收取的乙方的全部款项返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。吴瑞元在合同附件《配偶同意出售声明》上签字。合同签订当日陈杰向冯元平支付购房定金10000元。2016年7月21日，陈杰向搜房怡然公司支付评估担保费及外签费用共计3910元，后还向搜房怡然公司支付居间服务费及保障服务费共计16360元。在合同履行过程中，陈杰认为系冯元平不配合办理诉争房屋抵押注销手续导致合同无法继续履行，冯元平认为系陈杰无法办理贷款手续导致合同无法继续履行。2016年11月2日，冯元平将购房定金退还给陈杰。2016年10月12日，搜房怡然公司的工作人员王贝以陈杰名义与冯元平签订一份《三方协议》，约定冯元平就诉争房屋与新买家签订房屋买卖合同，成交价1840000元。陈杰表示其对搜房怡然公司该行为不予认可。一审法院另查明，冯元平于2016年底办理诉争房屋抵押注销手续。一审法院认为，陈杰与冯元平签订的《武汉市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属有效，双方均应按合同约定履行合同义务。根据合同约定，冯元平应在2016年6月30日前办理诉争房屋抵押注销手续，但冯元平直至2016年底才办理抵押注销手续，其行为构成违约，现冯元平、吴瑞元明确表示其不愿意继续卖房，并已将购房定金退还给陈杰，双方合同事实上已没有继续履行的基础，故陈杰请求解除《武汉市存量房屋买卖合同》的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。因冯元平违约导致陈杰产生的居间服务费、保障服务费以及评估担保费及外签费用损失应由冯元平向陈杰予以赔偿。关于陈杰要求冯元平、吴瑞元支付违约金327200元的诉讼请求，本案所涉合同不能履行给陈杰造成的主要损失是10000元购房定金在被占用期间的利息损失，陈杰也未能举证证明因合同解除遭受了其他损失，因此，合同约定的房屋总价款20%的违约金过分高于陈杰的损失，结合本案具体情况，并根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令冯元平支付陈杰违约金20000元。关于陈杰要求冯元平赔偿其律师代理费损失的诉讼请求，该项费用系陈杰的间接损失，其要求冯元平予以赔偿没有合同及法律依据，一审法院不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，吴瑞元不是合同相对方，陈杰要求吴瑞元承担违约责任没有合同依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除陈杰与冯元平于2016年5月31日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；二、冯元平于一审判决生效之日起十日内支付陈杰违约金20000元；三、冯元平于一审判决生效之日起十日内赔偿陈杰居间服务费、保障服务费以及评估担保费及外签费用20270元；四、驳回陈杰其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半后的一审案件受理费3331元由冯元平负担（陈杰已预付一审法院，冯元平于一审判决生效之日起十日内给付陈杰）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人陈杰向本院提交以下证据：证据一、《武汉市不动产权登记信息查询单》、《武汉市房屋交易告知书（转让）》，拟证明被上诉人已经将房屋转让给了案外人，价款200.58万元，与本案合同差价有30多万，此即陈杰的损失。证据二、《武汉市房屋交易权属登记及合同备案信息查询结果》，拟证明陈杰在武汉市至今无住房，不存在搜房怡然公司员工王贝以陈杰名义买房的事实。经质证，被上诉人冯元平、吴瑞元对上诉人陈杰提交证据的意见为：对证据一《武汉市不动产权登记信息查询单》的真实性无异议，对房屋转让的事实予以认可，对《武汉市房屋交易告知书（转让）》的真实性不予认可，并认为上述查询单、告知书均不能达到其证明目的，陈杰于2017年3月起诉要求解除合同，冯元平于同年5月份转让房屋不属于违约，未损害陈杰利益，陈杰主张的房屋差价损失并不存在。对证据二的真实性予以认可，对证明目的不予认可。本院认为，对于陈杰提交的证据一，因冯元平、吴瑞元对《武汉市不动产权登记信息查询单》的真实性无异议，并认可房屋已另行转让的事实，本院对证据一的真实性予以确认，但该证据不能达到其证明目的，本院对其证明目的不予确认。对于陈杰提交的证据二，因冯元平、吴瑞元对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该证据不能达到其证明目的，本院对其证明目的不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2016年5月31日，冯元平（甲方）与陈杰（乙方）签订《补充协议》，约定冯元平名下约有45万元房屋抵押贷款尚未结清，通过房天下赎楼贷金融服务贷款解除房屋抵押状态，此间产生的月息2%费用由陈杰承担。二审中，陈杰、冯元平均认可，双方合同对房款支付的约定为：房屋总成交价为1636000元，由陈杰支付10000元作为定金，其余1626000由陈杰通过贷款方式支付，对于陈杰因自身原因无法获得贷款机构批准贷款时的款项支付，合同未作约定。关于2016年10月12日的《三方协议》，陈杰认可在2016年10月11日，其与冯元平、搜房怡然公司曾就将房屋转卖第三人进行协商，谈到房价上涨的收益买卖双方各占一半，因没有达成协议，陈杰本人未在2016年10月12日的《三方协议》上签字。关于诉争房屋抵押未在2016年6月30日前注销的原因，陈杰认为系房天下赎楼贷金融服务贷款要求房屋产权清晰，但冯元平未带其前妻就房屋产权办理公证或进行析产，导致房天下赎楼贷金融服务贷款无法放款。冯元平认为该房屋产权清晰，系陈杰未提供解除房屋抵押的资金，也没有人员去办理还贷和解除抵押手续，导致房屋无法解除抵押。本院认为，陈杰与冯元平签订的《武汉市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人自愿协商订立，系当事人真实意思表示。因双方均知晓该房屋有银行抵押贷款尚未结清，故在签订《武汉市存量房屋买卖合同》的当日，陈杰、冯元平即通过《补充协议》约定诉争房屋抵押的解除系通过房天下赎楼贷金融服务贷款，此间产生的月息2%费用由陈杰承担。但对于办理房天下赎楼贷金融服务贷款中双方具体的权利义务，以及房天下赎楼贷金融服务贷款未在2016年6月30日前提供解除诉争房屋抵押的还贷资金时，由谁来偿还诉争房屋抵押贷款等情形，双方约定不明，亦不能协商一致。综合本案事实，案涉《武汉市存量房买卖合同》未能继续履行，既有双方当事人自身的原因，也有合同约定不明的原因，一审法院认定冯元平构成违约，依据不足。冯元平对于一审判决并未提出上诉，视为其服从一审判决。陈杰上诉要求冯元平支付违约金327200元，律师费10000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律虽均有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6662元，由陈杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 薇审 判 员  李 瑜审 判 员  胡丹丹二〇一八年二月十一日法官助理  汪丽玲书 记 员  Ｘ Ｘ