浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终8636号
上诉人（原审被告）：王焱，男，1962年8月27日出生，汉族，住杭州市滨江区，
上诉人（原审被告）：骆瑛，女，1968年3月2日出生，汉族，住杭州市滨江区，
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：胡奎，浙江飞扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王闻，男，1980年5月4日出生，汉族，住杭州市临安区。
委托诉讼代理人：严至国，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：杭州朝信房地产代理有限公司，住所地：杭州市余杭区闲林道怡景花城鸣翠苑2-3室。统一社会信用代码：91330110095711322L。
法定代表人：刘洋，该公司总经理。
上诉人王焱、骆瑛因与被上诉人王闻、杭州朝信房地产代理有限公司（以下简称朝信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初7877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定:2017年4月10日，王闻（甲方）、王焱、骆瑛（乙方）及朝信公司（丙方）签订《购房意向合同》一份，约定王焱、骆瑛向王闻转让位于杭州市水木清华西区房屋一套，建筑面积约230平方米，转让总价359万元，付款方式为商业贷款，首付款支付时间为正式合同签订后十个工作日内。该合同中总价所包含的随房赠送部分为空白。合同对各方的权利义务做出了如下约定：“三、甲方权利义务1、甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金人民币拾万元整，若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金。若甲方不依约履行合同，无权要求返还定金……四、乙方权利和义务1、乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金。若乙方不依约履行合同，需双倍返还定金……”同时，合同约定在意向合同签订后二十日内签订《杭州市房屋转让合同》若王闻未能如约签订《杭州市房屋转让合同》，王闻已支付的定金不予退还。王焱、骆瑛同意将不予退还的定金的50%支付给朝信公司作为居间费用。若王焱、骆瑛未能如约签订《杭州市房屋转让合同》，王焱、骆瑛向王闻双倍返还定金，王闻同意将王焱、骆瑛双倍返还之定金的25%支付给朝信公司作为居间费用。合同对违约责任做出了如下约定：“1、本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。2、本意向合同经甲乙双方签字后，若因甲、乙单方或双方原因，导致房屋不能成交或以不通过丙方的途径成交，违约方应支付本合同第五条第3款的金额作为丙方从事居间活动支出的费用。”
同日，王焱、骆瑛将房屋所有权证、契证、国有土地使用权证交付给朝信公司，并由朝信公司出具收条一份。王闻将购房定金100000元支付给朝信公司，并由朝信公司转交给王焱。
后王焱、骆瑛称，其一直认为提供居间服务的系“都市房网”，但发现实际是朝信公司。2017年4月28日，王闻、王焱、骆瑛及朝信公司共同协商房屋买卖合同的签订事宜。期间，王焱、骆瑛提出意向合同中并未写明赠送内容，约定的房屋总价359万元并不包含房屋的一楼车库及储藏室。王闻对此不予认可，认为车库及储藏室系房屋不可分割的部分，已经包含在房屋总价中。双方协商未果，最终未能签订正式房屋买卖合同。因双方未能协商解决，2017年5月23日，王闻诉至一审法院，请求判令：1.解除王闻与王焱、骆瑛于2017年4月10日签订的《购房意向合同》；2.王焱、骆瑛向王闻返还购房定金100000元；3.王焱、骆瑛向王闻支付违约金359000元；4.诉讼费由王焱、骆瑛承担。
另查明，案涉房屋位于杭州市余杭区，建筑面积230.33平方米，房屋所有权人为王焱。房屋结构为三层，车库及储藏室位于一楼（架空层）。杭州博雅房地产开发有限公司营销部向王焱、骆瑛出具情况说明一份，载明如下内容：“兹有购房人王焱购买水木清华苑西区8幢02号商品房，建筑面积234.33㎡，单价5546.81元/㎡，总房款人民币1299782元。该商品房车库位于该商品房架空层内，车库和储藏间使用款已包含在总房款内。”
一审法院认为，本案的争议焦点在于案涉《购房意向合同》的效力、未能签订正式房屋买卖合同的原因以及王闻是否能够据此要求解除合同、退还定金并主张违约金。
关于争议焦点一。王闻认为，《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效。王焱、骆瑛认为，《购房意向合同》中丙方即居间方并未写明名称，在合同落款处丙方的盖章亦不清楚，故该合同应当视为丙方未盖章，合同并未成立，亦未生效。一审法院认为，根据法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，王闻具有以359万元价格购买案涉房屋的意思表示，并以此发出要约。王焱、骆瑛对此亦表示同意，故做出承诺。《购房意向合同》经王闻、王焱、骆瑛及居间方朝信公司签字确认，且系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对各方均具有约束力。
关于争议焦点二。王闻认为，未能签订正式房屋买卖合同系王焱、骆瑛认为转让价格过低，提出储藏室和车库要另行计价，而王闻认为应当按照原意向合同签订房屋买卖合同。王焱、骆瑛认为，在意向合同中随房赠送一栏是空白的，车库与储藏室并不属于随房赠送的范围，应当属于签订正式时可另行协商的内容，而当天对该部分内容双方并未能够达成一致。一审法院认为，案涉房屋系排屋结构，双方争议的车库及储藏室位于该房屋的一楼架空层，且与房屋本身互通，属于房屋不可分割的部分。王焱、骆瑛认为房屋总价359万元不包括车库及储藏室，二者应另行计价不符合常理，一审法院不予采信。双方签订的意向合同中约定的房屋总价359万元应包括整体房屋结构，现王焱、骆瑛拒绝按照上述约定签订正式房屋买卖合同已构成违约，应当承担相应的赔偿责任。
关于争议焦点三。王闻要求解除意向合同，王焱、骆瑛、朝信公司均无异议，一审法院予以确认。关于定金的返还。一审法院认为，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故王焱、骆瑛取得的定金100000元应当予以返还，对王闻的该项诉讼请求一审法院予以支持。关于违约金。一审法院认为，根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款，王闻有权选择违约金条款。对于违约金的数额，一审法院综合考虑合同的履行情况，当事人的过错程度、房价的涨幅以及王闻的实际损失等综合因素，酌情确定王焱、骆瑛支付王闻违约金15万元，超出部分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王闻与王焱、骆瑛、朝信公司于2017年4月10日签订的《购房意向合同》自判决生效之日起解除；二、王焱、骆瑛返还王闻定金100000元，于判决生效后十日内付清；三、王焱、骆瑛支付王闻违约金150000元，于判决生效后十日内付清；四、驳回王闻的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8186元，由王闻负担3727元；由王焱、骆瑛共同负担4459元，于判决生效后七日内缴纳。
宣判后，王焱、骆瑛不服，向本院提起上诉称:一、在案涉三方意向合同中，不存在丙方。此意向合同不成立。由于卖方在接到朝信公司的电话时，开始就明确表示过不与小公司交易。所以朝信公司为了隐瞒其小公司的事实，根本就不敢在合同台头上写出丙方名称，并且故意在盖章上隐匿公司名称，也未签字确认，存在明显的欺诈行为。朝信公司提供的居间服务不仅不到位，而且还极不规范，因为担心卖方不愿与其进行交易，有着冒充都市房网、隐瞒自己实际是小公司等目的。根据此意向合同第十一条约定，本意向合同王闻与朝信公司签订后，在王闻与朝信公司之间生效，对王闻与朝信公司具有约束力；自王焱、骆瑛签字（盖章）后，对王闻与王焱、骆瑛及朝信公司三方均有约束力。但是，实际上朝信公司并没盖章或签字，甚至就连台头都是空白，因此，本意向合同不成立，对王闻与王焱、骆瑛及朝信公司三方均无约束力。更何况，朝信公司存在明显的隐瞒欺诈过错，理应承担相应的主要责任。一审法院的判决自相矛盾：假如按照一审法院认定合同合法有效，对各方均有约束力。那么，为何对于合同中没有约定的空白部分，却可以不按照合同约定的内容履行呢？王焱、骆瑛一直明确表示愿意按照没有约定的空白，继续履行本合同。而王闻却不愿意继续履行合同，可一审法院又为何却站在王闻的立场上，判定王焱、骆瑛必须随房赠送车库与储藏间才不算违约呢？而不愿意继续履行此（有空白部分的）合同的王闻，却反而不需要承担任何违约责任呢？
二、王焱、骆瑛并没提供给中介或王闻关于车库与储藏间的情况说明。一审还查明，杭州博雅房地产开发有限公司营销部向王焱、骆瑛出具情况说明一份，载明如下内容：兹有购房人王焱购买水木清华苑西区8幢02号商品房，建筑面积234.33m2，单价5546.81元/m2。总房款人民币1299782元。该商品房车库位于该商品房架空层内，车库和储藏间使用款己包含在总房款内。在签订此意向合同过程中，王焱、骆瑛未随房产三证交给中介或王闻此情况说明。根据以上说明，王焱、骆瑛的车库和储藏室也是购买所得，并不是随房赠送的。假如王焱、骆瑛打算随房赠送，按理也应出具同样的情况说明给王闻。而王闻凭什么在没有任何说明的情况下认为车库和储藏室就一定要随房赠送给他呢？王焱、骆瑛不愿意赠送，一审法院又凭什么判决王焱、骆瑛违约呢？
三、王焱、骆瑛对于此排屋的车库与储藏间问题。不愿意随房赠送。一审判决查明，王焱、骆瑛向王闻转让位于杭州市水木清华西区房屋一套，建筑面积约230平方米，转让总价359万元……该合同中总价所包含的随房赠送部分为空白。故王焱、骆瑛提出意向合同中并未写明赠送内容，约定的房屋总价359万元并不包含房屋的一楼车库及储藏室。一审庭审时，朝信公司也承认：在签订《购房意向合同》时，其并没有提醒王闻与王焱、骆瑛双方注意此随房赠送条款，也没有将空白部分划掉。而且，朝信公司在代表王闻签订此意向合同时，在买卖双方从未见面的情况下还告诉王焱、骆瑛只是签个意向合同，仅仅确定买卖关系，保证不再卖给别人就行了，至于具体细节还可以在签订正式房屋买卖合同（网签）时进行协商。由于王焱、骆瑛一年多之前挂在网上的房价偏低，曾经想过更改房价，却听信了某中介公司人员的告知，不必更改房价，可以在交易过程中另行计价车库与储藏间部分，这样不仅有利于房产成交，还能合理合法地为买家规避上缴部分房产交易税。因此，王焱、骆瑛一直认为不在此排屋产权证建筑面积内的车库和储藏间是不包含在总价内的，所以需要之后另行商谈计价，但实际却根本没有与王闻的商谈机会。而且，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”也就是说，主物商品房和从物车库可以分开计价，但应一并转让。
四、一审判决考虑到房价上涨因素，判王焱、骆瑛支付王闻违约金15万元是错误的。本案中，在签订《购房意向合同》时，如果说王闻与王焱、骆瑛及朝信公司三方都没有尽到相应的审查义务而需要承担相应责任的话，那么，朝信公司作为专业居间服务公司的丙方，更不应犯如此低级的错误，应当承担最主要的责任。（一）朝信公司的过错。l.在一审庭审中，朝信公司自己承认其自始至终没有去现场看过房子，更未带领王闻前去看房，因此根本不了解此排屋的情况，所以导致了随房赠送部分为空白，而且朝信公司亦未主动提醒买卖双方有无赠送部分。2.朝信公司未写出合同台头的丙方名称，而且把所有的文件都同样不盖清楚图章，故意隐匿其小公司的前半部分名称，存在明显的隐瞒欺诈行为。理应承担更大的责任。追其导致最终未能签订正式房屋买卖合同（网签）的原因，如果按照过错比例来分担本案责任的话，那么15万元违约金应该由居间方和买卖双方共同分担，而居间方理应负主要责任、分担的更多一些。（二）王闻的过错。l.王闻选择并委托了一个存在隐瞒欺诈行为、并且很不专业的居间方朝信公司来提供居间服务，造成了王焱、骆瑛的不信任和买卖双方的误解。2.在签订本意向合同前后十天的全过程中，王闻一直以工作很忙为理由，经王焱、骆瑛多次要求见面，却始终拒绝出面商谈，甚至连电话或微信等任何形式的与王焱、骆瑛沟通都未进行过，唯一通过居间人手机发来的截屏却是“法院见”，而造成了买卖双方关于车库与储藏间的误解。3.在一审的庭审中，王闻也从未到场出庭，而是委托并不了解情况的代理律师出庭。而一审法官曾经当庭问过王焱、骆瑛是否愿意继续履行（不包含车库和储藏间）此意向合同，王焱、骆瑛明确表示愿意请专业大公司来继续履行此合同。而王闻的代理律师却当庭回答因为过了时效，而拒绝继续履行此（有空白部分的）合同，这恰恰说明实际是王闻违约，而不是王焱、骆瑛违约。（三）王焱、骆瑛的过错。王焱、骆瑛在没有核实的情况下，轻易相信了冒充都市房网的朝信公司（实际上是经济独立核算、独立法人的加盟小店）人员的说辞，而草率签下了没有丙方、且极不规范的意向合同。但是，即便由于不慎而落入如此陷阱，王焱、骆瑛依然还是继续履行着本合同。并且，自始至终并没有违约证据和违约事实。综上所述，王闻没有要求朝信公司承担相应责任，那是王闻放弃了自己的权利，但不能由此将违约责任全部武断地转嫁到王焱、骆瑛头上，而要求王焱、骆瑛承担全部违约责任，更何况王闻也有着不可推卸的责任。况且，此意向合同，也就是定金合同，适用定金罚。则作为法院，怎能武断的考虑房价上涨的因素，从而依照房屋总价标的，判决王焱、骆瑛承担全部违约金呢？假如房价近期转为下跌了呢？那是否反而应该进行额外补偿卖方？更何况，王焱、骆瑛卖房目的只是为了置换一套距离学院更近的排屋，自从发生此案纠纷后，为了遵守合约、放弃了很多买卖和置换机会，更造成了巨大的经济损失。综上，请求判令：1.撤销一审判决第三项，依法改判驳回王闻关于违约金的诉讼请求；2.维持一审判决第一项、第二项；3.案涉一二审诉讼费由双方分担。
王闻答辩称：一、购房意向合同依法成立并生效，对合同双方具有法律约束力。在购房意向合同落款处有各方的签字盖章，在购房意向合同原件朝信公司的印章是可以看清楚，进行识别的，在王焱、骆瑛与王闻之间已经达成了房屋买卖合同关系是没有异议的。而且在整个交易签约过程中王焱、骆瑛自始至终知道朝信公司的存在，也正是朝信公司的居间服务才达成了案涉购房意向合同，因此购房意向合同是依法成立并生效的。
二、案涉交易房屋是排屋，架空层内的空间是随同排屋本身进行买卖交付和转让是一般的生活常识和行业惯例。购房意向合同中约定的总价已经包含了架空层排屋储藏间和车库的这个价值，双方并无分开计价的意思表示。排屋架空层内的空间包括储藏室和车库，无论从空间、距离和使用功能上，利用空间均系排屋本身不可分割的组成部分，在排屋发生所有权买卖的过程中自然是随同转让，无需在合同条文中进行特别约定，也不需要再随房赠送中作意思表示。王焱、骆瑛认为排屋架空之内的空间属于主从物，主从物的关系是两个独立的物之间因经济用途上相互联系而形成的关系，在使用需相互配合。然而排屋的这个架空层的空间，是无从独立于排屋本身而单独存在的，而且这个排屋无需通过其架空层内的空间配合发挥其生活居住的基本功能，王焱、骆瑛的观点违背基本生活常识。因此排屋的架空层的空间，仅作为排屋的组成部分的存在，应当随同排屋转让而一并转让，故总价约定的总价是包含这个架空层内的车库和储藏间，不存在分开计价的情况和意思表示。三、在违约责任的承担方式上，作为合同相对方的王闻有权选择适用违约金条款要求王焱、骆瑛承担违约责任，这是符合法律规定的。违约责任的承担方式依据合同相对方的选择可以适用违约金条款，也可以适用定金条款，王闻主动选择违约金条款符合法律规定。综上，一审判决事实认定清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
朝信公司答辩称：一审判决公平，王焱、骆瑛上诉将问题复杂化。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，案涉《购房意向合同》落款处有王焱、骆瑛和王闻的签名及捺印，亦加盖有朝信公司印章。王焱、骆瑛二审期间陈述系朝信公司法定代表人刘洋及工作人员将已由王闻签名捺印及朝信公司盖章的合同交由其签名，其签名捺印时能看清案涉合同约定的内容。朝信公司亦确认合同上印章系其公司加盖。故王焱、骆瑛认为案涉《购房意向合同》不成立的理由无事实和法律依据，该合同系各方真实意思表示，亦不违反国家法律、行政法规规定，应属有效。案涉《购房意向合同》约定房屋转让总价为3590000元，王闻与王焱、骆瑛在《购房意向合同》签订后20日内签订《杭州市房屋转让合同》。后王焱、骆瑛与王闻因案涉房屋总价是否包括房屋架空层储藏室及车库产生争议，双方未能签订《杭州市房屋转让合同》。本院认为，案涉房屋系排屋，双方争议的储藏室、车库等属于案涉房屋架空层，虽未计入案涉房屋登记面积，但应系案涉房屋的组成部分，故一审法院认为房屋总价应为包括架空层储藏室、车库的整个房屋并无不当。王焱、骆瑛以储藏室、车库另行计价为由拒绝签订《杭州市房屋转让合同》应属违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”案涉《购房意向合同》约定，违约方应按转让总价的10%向对方支付违约金。本案中王闻主张违约金符合法律规定。一审法院根据本案实际情况，酌情调低违约金数额为150000元并无不当。综上所述，王焱、骆瑛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人王焱、骆瑛负担。
本判决为终审判决。
审判长 盛 峰
审判员 陈 艳
审判员 徐 丹
二〇一八年三月二十二日
书记员 朱创威