山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨中民一终字第142号
上诉人（原审原告）王海滨，男，1980年9月10日出生，汉族，住滨州市滨城区。
委托代理人李方胜，山东中捷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山东信达置业有限公司。
法定代表人周来杰，该公司董事长。
委托代理人王磊，山东志城律师事务所律师。
委托代理人屈岩磊，山东志城律师事务所律师。
上诉人王海滨因房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2013）滨杜民初字第555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王海滨及其委托代理人李方胜，被上诉人山东信达置业有限公司的委托代理人屈岩磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，王海滨于2011年5月11日与山东信达置业有限公司（以下简称信达公司）就信达国际花园城第29幢2单元12层2-1203室签订商品房买卖合同，约定王海滨应于当日向信达公司支付该商品房首付款170890元，其余按揭270000元，合计440890元；信达公司应于2012年12月31日将符合该合同第八条规定的“该商品房经验收合格”条件的房屋交付王海滨，同时如果信达公司逾期交房其违约责任为：（1）逾期不超过90日，自2013年1月1日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金并继续履行合同；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自2013年1月1日至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。同时就因买受人原因未能按期交付约定房屋的处理方式为：买受人在收到通知起七日内到出卖人处办理交接手续，逾期即视为交付，由此发生的一切责任及费用由买受人承担。该合同附件三就采暖系统约定为：集中采暖：主管道入户。附件四约定出卖人向买受人邮寄送达时，投邮后当日（以投邮时间为准）视为已送达买受人。王海滨向信达公司支付了购房款440890元。信达公司于2012年12月31日未能按期交房。2013年1月17日王海滨在信达国际花园城交房通知函签收表上签字，双方约定的交房时间为2013年1月24日。本案涉案房屋经建设单位山东信达置业有限公司、设计单位山东纬剑工程设计有限公司、施工单位浙江天立建设工程有限公司滨州分公司及监理单位淄博永安建设项目管理有限公司滨州分公司于2013年1月11日前相继出具了竣工工程质量验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、工程竣工报告、住宅工程质量分户验收汇总表、单位（子单位）工程质量控制资料核查记录、住宅工程质量分户验收表（户内部分）等，其质量等级评定情况为合格。
原审法院认为，诉讼双方就信达国际花园城第29幢2单元12层2-1203室签订的编号为20115110125号商品房买卖合同系双方真实意思表达，不违反法律法规的效力性强制性规定，予以支持。因合同第八条将“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”并列，就本案标的的交付条件不能理解为“综合验收合格”。因此对王海滨主张的本案交付条件“经验收合格”应理解为包括规划、消防、环保等有关单位在内的综合验收一项不予支持。本案的焦点在于就本案当事人约定的交房条件信达公司是否必须取得其建设管理机构发出的竣工验收备案证。根据《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”的规定，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。依据2009年住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”及2003年2月27日《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式决定》第七十六项“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准改为告知性备案”，关于建设工程竣工验收备案的规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，建设管理机构的竣工验收备案行为系建设单位行使行政管理权的一种方式而不属于决定竣工验收合格与否的范畴。因此综合信达公司提交的包括竣工工程质量验收报告、工程竣工报告在内的验收资料，原审法院认为本案涉案房屋已经于2013年1月11日验收合格。信达公司以滨州市气象局出具的2012年1－9月份降水情况证明主张遭遇不可抗力，该证据无法证明该降水情况系不能克服，因此不予支持。2013年1月17日王海滨在信达国际花园城交房通知函签收表上的签字及入伙材料可以证实本案涉案房屋的交付时间应为2013年1月24日。信达公司在2013年1月24日履行交房义务违反合同约定，应按约定承担支付违约金的责任，违约金数额为440890元×24天×0.0005＝5290.68元。经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、山东信达置业有限公司于本判决生效后十日内赔付王海滨违约金5290.68元；二、驳回王海滨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费891元，由山东信达置业有限公司负担。
宣判后，王海滨不服上诉称，被上诉人在不具备房屋交付条件的情况下，强行交房，原审法院予以认定，并据此计算延期交付时限的行为属于认定事实错误，适用法律不当。一、原审法院认为不能将“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”等同错误。根据相关法律规定制定的《滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第十三条也明确规定“开发项目竣工综合验收合格，并办理综合验收备案后，方可交付使用，开发企业交付商品房时，应当向购房户明示《滨州市房地产开发项目竣工综合验收报告》和《滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案表》”。因此开发商交付商品房必须经过建设主管机关的综合验收。即使被上诉人提交的工程质量控制资料核查记录、住宅工程质量分户验收表是真实的，这也只是说明房屋的主体建设是合格的，不能证明房屋已达到交付标准。二、原审法院列举一系列部门规定及国务院在2003年2月27日取消行政审批的决定，认为“验收备案行为不属于工程合格与否的范畴”属适用法律不当。本案的焦点问题是被上诉人是否具备向购房户交房的条件，而不是是否必须取得竣工验收备案证；国务院2003年的取消行政审批的决定作出时间远远早于2009年住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的作出时间；根据相关法律规定制定的《滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第十四条明确规定“未办理综合验收备案的项目，开发企业不得交付使用，房屋权属登记部门不得办理权属登记”。因此，原审法院将登记备案和必须经过验收才能交房予以混淆，将交房验收条件和备案相联系，属于法律适用不当。请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人信达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为，原审法院对涉案房屋的交付标准及被上诉人交付房屋的时间认定是否正确。
上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的行为系双方的真实意思表示，该合同应作为认定事实的依据。关于本案房屋的交付标准，应依据法律、行政法规的规定及商品房买卖合同的约定综合认定。诉讼双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”但对于“验收合格”的解释，诉讼双方产生分歧。上诉人认为，涉案房屋应经综合验收合格后方能视为“验收合格”。本院认为，上诉人该主张不能成立，理由如下：
第一，关于双方约定的“验收合格”是否应解释为“综合验收合格”。诉讼双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付的标准时，将“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”并列。从该表述方式理解，除有相反证据能够推翻外，应当认定双方约定的“经验收合格”与“经综合验收合格”是不同的标准。上诉人主张涉案房屋须经综合验收合格，应有相应的证据或法律依据证实该解释的必要性及法定性，否则其主张不能成立。
第二，关于涉案房屋及所属的房地产开发项目是否应经相关行政部门综合验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了关于住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的制度。但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中，附件1《国务院关于决定取消的行政审批项目目录》第83项取消了该行政审批项目。因此，关于住宅小区等群体房地产开发项目的竣工综合验收不再是商品房交付的法定条件。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》及《滨州市房地产开发项目竣工备案管理办法》既非法律也非行政法规，应视为对房地产开发企业的行政管理，不能作为人民法院审理民事案件认定合同条款效力的依据。上诉人据此主张涉案小区必须进行竣工综合验收方能视为合同约定的“验收合格”无法律依据。上诉人主张以取得《综合验收备案表》作为房屋“经验收合格”的标准，既无双方约定，又无法律、行政法规的强制性规定，本院不予支持。
综上，上诉人主张涉案房屋及建设项目必须经过竣工综合验收无法律依据，本院不予支持。原审法院结合双方合同约定及法律、行政法规的强制性规定，将诉讼双方约定的“商品房经验收合格”认定为涉案商品房经竣工验收合格，符合法律、行政法规的规定。
关于竣工验收合格的时间。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”因此建设工程竣工验收合格在前，建设单位依法向备案机关备案在后。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”根据本条规定，建设工程竣工验收的主体应当符合《建设工程质量管理条例》第十六条第一款之规定，建设工程竣工验收的条件应当符合《建设工程质量管理条例》第十六条第二款之规定，满足以上条件即为竣工验收合格。因此原审法院依照建设单位、设计单位、施工单位及监理单位出具的竣工工程质量验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、工程竣工报告、住宅工程质量分户验收汇总表、单位（子单位）工程质量控制资料核查记录、住宅工程质量分户验收表（户内部分）等证据，认定涉案房屋于2013年1月11日经验收合格正确。上诉人在信达国际花园城交房通知函签收表上签字时，涉案房屋已经验收合格，符合合同约定的交付标准，且不违反法律、行政法规的强制性规定。原审法院认定涉案房屋的交付日期为双方约定的交房日期即2013年1月24日正确。
综上，上诉人上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费639元，由上诉人王海滨承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩现文
代理审判员 刘连义
代理审判员 刘 洋
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 纪菲菲