赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初295号
原告王磊，男，1988年10月17日出生，汉族，管理处办事员，现住呼和浩特市金桥开发区。
委托代理人冯喜来，内蒙古若辉律师事务所律师。
被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司。组织机构代码11430905-7。住所地呼和浩特市金桥开发区102省道东侧（市容局办公大楼*层）。
法定代表人苗磊，总经理。
委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。
委托代理人段君毅，慧聪律师事务所律师。
原告王磊与被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司（以下简称赛罕房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法由代理审判员李维栋适用简易程序，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告王磊及其委托代理人冯喜来，被告赛罕房地产的委托代理人段君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王磊诉称，2011年3月30日，原告与被告赛罕房地产签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告预售位于呼和浩特市赛罕区锦绣嘉苑CXX号楼XXX号（现房号为701），建筑面积118.6平方米。房屋按照建筑面积单价4644.27元，总金额506858元，交付日期为2012年12月31日。并约定自约定的最后交房期限的第二天至实际交付之日止，被告向原告支付房屋价款万分之一的违约金。原告按约定履行后，被告未能如期交付房屋，直至2014年6月7日交付房屋。同时合同约定面积为118.6平方米，实际产权登记面积为110.72平方米，相差7.88平方米。原告多次向被告催要违约金及房屋差价款，被告至今未支付。据此，原告向人民法院起诉，请求依法判令被告向原告支付迟延交房违约金15723元、房屋面积差价款36596.85元。
被告赛罕房地产辩称，被告无需承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，买受人在未付清购房款（含银行按揭贷款手续）之前，出卖人有权拒绝交付房屋，且不承担逾期交房的责任。被告于2013年9月23日取得商品房预售许可证，是由于原告原因导致按揭贷款未办妥。计算违约金应当从银行按揭办妥之日开始算起。原告主张违约金的诉讼请求超过了诉讼时效，丧失胜诉权。合同约定交房时间为2012年12月31日，应当自此开始计算两年的诉讼时效，原告最迟应当在2014年12月31日向人民法院提起诉讼。但直至2016年才起诉，且未提供任何诉讼时效中止、中断的证据，其请求已经丧失胜诉权。关于面积差异，根据合同约定据实结算，按照《合同补充协议》第五条约定原告应向被告交付契税、公共维修基金、测绘费等税费，被告才在该部分扣除，多退少补。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求本院依法驳回。
原告王磊为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
一、《商品房买卖合同》、面积差截图，拟证明约定的交房日期、实际交房日期，被告应当承担违约金及面积差价款。被告对其真实性认可，对其证明问题不认可。
二、购房款收据、《个人贷款支付凭证》、商品房预售信息，拟证明原告已经支付全部购房款，被告于2013年9月23日取得预售许可证，导致原告于2013年12月4日才办理银行按揭贷款。被告对其真实性认可。
三、物业费、采暖费收据，拟证明原告已经向被告委托的物业公司交付了各项费用。被告对其不认可。
四、商品房质量保证书，拟证明该房屋的竣工时间为2013年10月30日，交付时间为2014年5月1日。2013年10月18日还不具备交付条件。被告对其真实性认可，但对竣工日期和交付日期需要核实。
五、房屋入住通知单，拟证明2014年4月15日被告向原告交付房屋。被告对其真实性认可，但该通知单载明2014年5月1日交接。
被告赛罕房地产为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明合同第九条约定在未付清房款前被告有权拒绝交房且不承担逾期交房的违约责任。原告对其真实性认可，证明问题不认可。
经审理查明，2011年3月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由原告购买被告赛罕房地产开发的金桥景观花园锦绣家苑小区第C20幢XXX号房屋。合同约定该商品房建筑面积共118.6平方米，单价为每平方米4644.27元，房屋总价款为550810元。合同约定出卖人应当在2012年12月31日前向原告交付该商品房。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之壹的违约金。《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第三条（房屋交付）第五款约定被告自身原因造成未在《买卖合同》约定期限内将该房屋交付原告，则原告给被告90日的宽限期，宽限期内合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。宽限期满后，被告仍未将该房屋交付原告，自合同约定的交付期限届满后第91日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，买卖合同继续履行。2011年3月23日，原告向被告交付购房款10000元，2011年3月30日，原告向被告交付购房款155810元，2013年12月4日，原告通过银行按揭向被告支付购房款385000元。2014年5月10日，原告与被告签订《商品房交接确认书》，该《交接确认书》约定自2014年5月1日起，该房屋由被告向原告交付使用。
另查明，2013年9月23日，被告赛罕房地产取得锦绣家苑小区第C20幢楼的商品房预售许可证。
又查明，金桥景观花园锦绣家苑小区第CXX幢XXX号房屋（现房号为XXX）的实测建筑面积为111.62平方米。
本院认为，原告王磊（买受人）与被告赛罕房地产（出卖人）签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。被告赛罕房地产未在合同约定的时间履行交房义务，其行为构成违约。关于被告对于原告的诉讼请求已经超过法定时效的抗辩理由，被告于2014年5月1日交付房屋，迟延履行时间到2014年5月1日确定，原告自此两年内应向被告主张权利，原告于2016年1月6日向本院起诉并未超过诉讼时效，故被告关于时效的抗辩理由依法不能成立。关于实际的交房日期，由于《商品房交接确认书》约定交房日期为2014年5月1日，本院对此实际交房日期予以确认。对于违约金的数额，由于双方在《合同补充协议》中约定原告应当给被告90日的宽限期即从2013年4月1日，至实际交房之日2014年5月1日共计395天，违约金按照日万分之一计算。原告于2013年12月4日办理按揭贷款，故自2013年4月1日至2013年12月4日的违约金为165810×247天×0.01%=4095.51元。2013年12月5日至2014年5月1日违约金为550810元×147天×0.01%=8096.91元，共计违约金12192.42元。关于原告面积差价款的诉讼请求，由于被告认可原告所购房屋的实际面积为111.62平方米，故对于该差价款项应当由被告向原告退还，关于被告抗辩称应当用该费用抵顶相关契税，由于原被告并未在合同中约定，且之后亦未达成相关合议，故本院对该项抗辩理由不予采纳。面积差为118.6-111.62=6.98平方米，每平方米为4644.27元，共计32417元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司于本判决生效之日起三十日内向原告王磊支付违约金12192.42元；
二、被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司于本判决生效之日起三十日内向原告王磊支付房屋面积差价款32417元；
三、驳回原告王磊的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。*
案件受理费已减半收取554元（原告已预交），由原告王磊负担96元，被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司负担458元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 李维栋
二〇一六年四月十四日
书 记 员 李祝英