江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣02民终202号
上诉人（原审原告）：周文斌，男，1961年2月14日出生，汉族，住江西省。
委托诉讼代理人：江绚明，江西泰方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：彭镇生，男，1964年11月11日出生，汉族，住江西省。
上诉人（原审被告）：邹桃香，女，1970年4月7日出生，汉族，住江西省。系彭镇生妻子。
委托诉讼代理人：沈英华，江西景德律师事务所律师。
上诉人周文斌与上诉人彭镇生、邹桃香房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人周文斌上诉请求：一、在一审判决的基础上增加判决彭镇生、邹桃香返还周文斌停产停业费、装修费、搬家费等费用48921.28元；二、一、二审诉讼费用全部由彭镇生、邹桃香承担。事实与理由：一、原审酌定按照50%的比例返还周文斌停产停业费、装修费、搬家费等费用错误。1、原审法院査明了彭镇生、邹桃香除领取了景德镇市戴家弄路延伸段棚户区改造项目部发放的房屋征收补偿外，还领取了应当属于承租户即周文斌的停业费、装修费、搬家费等费用共计80642.55元。对上述事实，邹桃香(同时为彭镇生的原审诉讼代理人)当庭表示认可；2、双方协议并未约定周文斌放弃政府因征收租赁经营房屋造成停产停业损失，以及装修给予的补偿和搬迁费等由政府补偿给承租户的费用。周文斌作为承租户依法有权享有政府补偿给承租户的各项补偿费，上述补偿费用就应当归属于周文斌；3、原审法院酌定周文斌按照50%的比例享有各项补偿费没有法律依据。周文斌作为承租户，依法享有本案涉及的全部由政府发放给承租户的停业费、装修费、搬家费等费用共计80642.55元。二、原审扣除所谓租金8600元，无事实与法律依据。1、周文斌无需支付从2017年5月至2017年9月的租金。原审法院认定2017年5月后，彭镇生、邹桃香未再收取租金，其中2017年5月的部分租金由周文斌交纳的900元押金抵扣。到2017年9月下旬，彭镇生、邹桃香将出租的房屋交付景德镇市戴家弄路延伸段棚户区改造项目部拆迁时，周文斌尚结欠彭镇生、邹桃香房屋租金8600元。对于租金交到5月份的事实，周文斌表示认可，但是从2017年5月至2017年9月的租金并不存在。因为2017年3月1日，景德镇市珠山区人民政府发出拆迁公告后，搬迁就陆续开始，至2017年5月，周文斌所租赁的房屋就不具备任何经营的条件。事实上，在这段时间其也没有经营使用该房屋。所以，周文斌并不需要支付从2017年5月至2017年9月的租金。2、原审法院对租金的判决超出了诉讼请求。彭镇生、邹桃香并未提起反诉，也未在庭审中要求法院判决周文斌支付从2017年5月至2017年9月的租金。原审法院对租金的判决超出了诉讼请求，违背了不告不理原则。
上诉人彭镇生、邹桃香辩称，一、周文斌作为房屋承租人无权参与停产停业损失补偿费的分配。第一,在请求权基础方面。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”该条例第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿:(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条例已对因房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用的归属作出规定，即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用原则上应归属于所有权人,但所有权人与承租人另有约定的除外,法律并未赋予承租人直接的民事请求权基础。至于承租人与所有权人(出租人)在租赁合同中对前述补偿费用既无约定又不能协商一致的承租人应主张解除租赁合同并赔偿损失,系属另一法律关系。第二,就停产停业损失补偿费的实质而言。《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条规定:因征收房屋造成停产停业损失的补偿标准由征收当事人参照房屋被征收前经营主体上年度月均纳税所得额、同类同地段房屋市场租金、从业人员最低工资协商确定的；停产停业补偿期以月为单位计算。实行房屋产权调换的,补偿期自征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止;实行货币补偿的,补偿期为6个月。显而易见,停产停业损失费的该计算方法实质上是,房屋所有权人因房屋被拆迁至其产权调换的房屋交付期间的停产停业损失。分别为:原非住宅为自行营业的,为停产停业损失;原非住宅为出租的,为租金损失。本案停产停业补助费计算标准是“房屋评估价值×3%”,与承租人的利润没有任何关系,从这一意义上讲,停产停业损失的实质是房屋所有权人损失,承租人参与停产停业损失补偿费的分配,欠缺法理正当性支持。第三,从法律关系上讲，房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个法律关系,不能混为一谈。《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，拆迁人只与房屋产权人签订拆迁补偿安置协议,而不再与房屋承租人直接签订拆迁补偿安置协议,房屋承租人也不再因为所租赁的房屋被国家征收而直接与拆迁人产生法律关系。国家对房屋的征收行为只是租赁合同解除的原因,而征收补偿方案的对象是房屋所有权人而非承租人,该补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同解除所受损失的计算依据。对于承租人提出的损失赔偿请求,应当以双方签订的租赁合同作为请求权依据,根据租赁合同约定以及相关法律规定,以承租人提交的相关证据确定是否存在停产停业损失数额以及出租人是否应当赔偿。本案租赁协议书第六条中明确约定:如国家需要拆迁,乙方(周文斌)无条件退出,甲方不负任何责任。也就是说,不论周文斌是否存在停业损失，彭镇生、邹桃香无需赔偿。
二、彭镇生、邹桃香无需支付周文斌装修费,理由同上:周文斌并非补偿对象,无权直接参与征收人支付的装修费的分配,只能依照租赁合同约定向出租人即彭镇生、邹桃香提出主张。但依照双方签订的租赁协议书第七条约定:周文斌装修需经彭镇生同意,周文斌如不经营,拆不动的装修不能拆走，彭镇生不付周文斌装修费用。也就是说,不论周文斌是否装修,被告无需赔偿。
三、彭镇生、邹桃香无需支付周文斌搬迁费,理由同上:周文斌并非补偿对象,无权直接参与征收人支付的搬迁费的分配。征收人支付搬迁费标准按照房屋面积计算,证明搬迁费与周文斌是否有东西搬出无关,是对彭镇生、邹桃香交出房屋的补偿,也就是民间所谓的搬家费。依照租赁协议书第六条的约定，不论周文斌是否有东西搬出,彭镇生、邹桃香无需赔偿。
上诉人彭镇生、邹桃香上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回周文斌诉讼请求；二、一、二审诉讼费由周文斌承担。事实与理由：一、一审已查明，自2011年5月6日开始，双方之间即为不定期租赁关系，依照法律规定，彭镇生、邹桃香可以随时通知周文斌解除租赁关系。2017年3月份，彭镇生、邹桃香得知可能要拆迁的信息，即口头通知周文斌解除租赁关系，要求周文斌立即交还租赁房屋。周文斌自2017年5月份即停止营业，实际是同意解除租赁关系，但拒不交回房屋。根据双方租赁协议约定，如遇国家拆迁，周文斌无条件退出，彭镇生不负任何责任；周文斌装修需经彭镇生同意，周文斌如不经营，拆不动的装修不能拆走，彭镇生不付周文斌任何费用。据此，既然租赁关系已解除，周文斌对租赁房屋已经没有使用权，即使不拆迁，周文斌也应停产停业，根本不存在停产停业损失。但是，因为被拆迁的房屋是商业用房，征收人应当对被征收人即彭镇生、邹桃香作出停产停业损失补偿。征收人与彭镇生、邹桃香签订协议并作出补偿，拒不认可周文斌是被补偿人，正好证明彭镇生、邹桃香才是合法的补偿对象。显而易见，一审判决彭镇生、邹桃香退还周文斌50%的停产停业补偿费，既无事实根据亦无法律依据，应予纠正。二、周文斌没有证据证明对租赁房屋进行了装修以及装修的价值。而征收人征收房屋，不论是否装修均会作出装修补偿，可见征收人的该项补偿是对拆迁房屋本身的补偿，而不是对周文斌装修价值的补偿。因此，一审法院在周文斌没有证据证明有装修损失的情况下判决彭镇生、邹桃香将装修补偿的50%退还周文斌，显然是主观臆断，应予纠正。三、搬家费和装修费一样，只要征收房屋，不论是否有东西要搬都会支付搬家费，该项补偿显然也是对房主及房屋本身的补偿。既然已经解除了租赁关系，周文斌理应将自有财物搬出，彭镇生、邹桃香或征收人无需支付搬迁费，一审判决彭镇生、邹桃香退还周文斌50%的搬家费，无事实和法律依据，应予纠正。四、彭镇生、邹桃香于2017年5月即与周文斌解除了租赁关系，但周文斌直至9月才将租赁房屋交回，虽然其没有经营，但应当承担房屋占用费，占用费的标准与租金等值，一审法院认为周文斌应当支付租金(实为房屋占用费)符合法律规定。综上所述，一审判决“被告返还原告补偿款”事实不清，证据不足，于法无据。
上诉人周文斌辩称，1、邹桃香、彭镇生不应参与拆迁补偿，如何理解《国有土地上征收与补偿条例》第17条规定里的被征收人，首先被征收人不仅包括房屋所有权人，也包括承租人、经营户；2、双方并不是不定期的租赁合同关系，从合同一开始，是三年一签，后是一年一签，在2010年之后没有签合同，但双方仍然按照一年一次谈租金，实际上我们后期还是一年一租，而不是对方所认为的不定期合同随时可以解除；3、政府发出房屋拆迁公告后，对方从来没有要求与我们解除合同；4、房屋拆迁相关条例只是原则性的规定，按照景德镇地区的拆迁补偿方案，对于装修和搬迁费用是有政府规定的，非住宅店面是20元/平，所以我们认为这应按照政府的拆迁补偿方案决定；5、房屋征收通告发出后，已经是无法实际经营，房屋无法经营，就不存在支付租金的情况，原审中两被告也没有提出这一诉请，按照不告不理，一审判决也不合法。
周文斌向一审法院起诉请求：1.判令被告彭镇生、邹桃香返还原告租赁房屋拆迁补偿款61054.40元；2.诉讼费由被告承担。
一审法院经审理查明，位于景德镇市××号房屋系被告彭镇生、邹桃香所有，该房右边28号房屋系彭长生所有。2007年5月5日，被告彭镇生与原告周文斌经协商，就租赁景德镇市××号一层店铺、二层中间大厅，以及右边28号房屋三个房间和全部阳台签订协议书一份。双方约定：甲方为彭镇生，乙方为周文斌；租期为三年，时间自2007年5月5日至2010年5月6日止；租金为700元/月，甲方收取乙方押金700元；如国家需要拆迁，乙方无条件退出，甲方不负任何责任；乙方装修需经甲方同意，乙方如不经营，拆不动的装修不能拆走，甲方不付乙方装修费用，等等。其中，属于彭镇生和邹桃香的一层店铺面积为50.61平方米、二楼50.61平方米，属于彭长生的二楼约50平方米。协议签订后，被告彭镇生按约将租赁房屋交付原告周文斌使用，原告周文斌接受用于经营足浴，并能按约支付租金给彭镇生。2010年5月5日租期届满，原、被告续签租期一年的租赁协议。此后，双方未再签订书面租赁协议，仍按原签订的租赁协议继续履行，租赁房屋由原告经营使用，但租金逐年上调，至2017年原告每月向被告支付租金为1900元。2017年5月后，被告未再收取原告租金，其中2017年5月的部分租金由原告原交纳的900元押金抵扣。到2017年9月下旬，被告将出租的房屋交付景德镇市戴家弄路延伸段棚户区改造项目部拆迁时，原告尚结欠被告房屋租金8600元。还确认：2017年3月1日，景德镇市珠山区人民政府发出拆迁公告，对景德镇市戴家弄延伸段棚户区进行改造。景德镇市解放路24、26、28号房屋所属地段属于此次征收改造范围。根据征收与补偿安置方案，搬迁费、临时安置补助费及停产停业补助费标准为：被征收经营性非住宅房屋、经营性店面房，按房屋建筑面积每平米补助20元搬迁费；因征收经营性店面（含经营性非住宅经营性用房）造成停产、停业损失的，按营业用房的市场评估价值的3%给予被征收人一次性补偿停产停业补助费。另房屋附属设施补偿标准：普通装修240元/㎡。2017年9月6日，被告邹桃香就解放路24、26、28号房屋征收补偿事宜与景德镇市戴家弄路延伸段棚户区改造项目部签订《房屋征收产权调换协议书》一份。被告邹桃香除领取房屋征收等补偿外，另领取诉争26号房屋一层店铺的停产停业费28847.70元（50.61㎡×19000元/㎡×0.03）、装修费12146.40元（50.61㎡×240元/㎡）、搬家费1012.20元(50.61㎡×20元/㎡)，二层停产停业费6276.65元（50.61㎡×3180元/㎡×1.3×0.03）、装修费12146.40元（50.61㎡×240元/㎡）、搬家费1012.20元(50.61㎡×20元/㎡)，以及28号二层停产停业费6201元（50㎡×3180元/㎡×1.3×0.03）、装修费12000元（50㎡×240元/㎡）、搬家费1000元(50㎡×20元/㎡)。租赁房屋拆迁后，原告认为停业损失费、搬迁费、装修费、奖励等费用应由承租人原告所有，经多次要求被告返还相关拆迁补偿费用无果，故诉至法院。
一审法院认为，原告周文斌与被告彭镇生平等民事主体之间经协商签订的租赁协议书，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，有效。原告于2011年5月6日租期届满后，未再与被告签订书面租赁合同，但其继续使用租赁房屋，被告没有提出异议，并按原协议有关约定收取租金，双方形成不定期租赁关系。依照法律规定，被告给予合理时间通知原告，即可解除双方租赁关系。景德镇市××号、28号房屋于2017年9月份被拆迁，原、被告不定期租赁关系随之解除。因房屋征收部门从2017年3月份开始就发出征收公告，对房屋征收工作进行宣传、动员，涉案房屋纳入征收范围内至被告与征收部门签订拆迁安置补偿协议后拆迁，原告租赁房屋虽不是用于生产，但正常的经营活动受到一定影响，戴家弄路延伸段棚户区改造项目部认可有停产停业损失，并专项给予补偿。同时，依据房屋拆迁时状况，对诉争租赁房屋装修、搬家费给予补偿。双方在租赁协议中约定：如遇国家拆迁，原告无条件退出，被告不负任何责任；原告装修需经被告同意，原告如不经营，拆不动的装修不能拆走，被告不付原告任何装修费用。该院审核认为，该条款是明确遇到政府拆迁，原告周文斌对解除租赁关系，无条件；原告要求解除租赁协议，则被告不赔偿原告装修损失。但对于政府因征收租赁经营房屋造成停产停业损失，以及装修给予的补偿，双方未明确约定原告放弃该项有关权利的主张，属于未作约定或约定不明情况。被告彭镇生、邹桃香辩解，诉争的房屋原来由被告用于经营餐饮业，原告的停产停业与被告无关，因有关补偿是对房屋拆迁时现状给予的，被告未提供证据印证补偿款是弥补被告的经营损失，且原告提出的主张并不是要求被告赔偿，故该院不予采纳。租赁房屋因征收产生的停产停业、装修、搬家损失，该院根据双方租赁关系发生的实际情况，按照公平原则，以戴家弄路延伸段棚户区改造项目部征收与补偿安置方案有关规定，结合原告经营性质、被拆迁房屋照片反映的租赁房屋装修状况及被拆迁房屋的价值等因素，酌定原告周文斌停产停业补偿款20662.67元[（28847.70+6276.65+6201）×50%]、装修费18146.40元[（12146.40+12146.40+12000）×50%]、搬家费1512.20元[（1012.20+1012.20+1000）×50%]，合计40321.27元。邹桃香从房屋征收与补偿部门领取的该部分费用，应予返还原告。原告周文斌要求二被告返还原告租赁房屋拆迁补偿款的主张，该院调整后予以部分支持。被告辩解，房屋征收公告发布后，未再收取原告自2017年5月至9月租金，保留向原告主张收取剩余房租的权利。为减少当事人诉累，本案一并给予处理。至于彭长生将自己位于解放路28号部分房屋委托被告代为对外出租、收取租金，并由邹桃香出面协商房屋征收补偿事宜，因彭长生未在有关协议上签名，被告在纠纷发生之前也未告知原告有关解放路26号房屋右边二层产权人实际情况，双方构成隐名代理。原告现选择彭镇生、邹桃香作为被告主张权利，彭镇生、邹桃香已对原告主张所涉及彭长生房屋事由进行抗辩，并当庭表示接受一并处理。故本案租赁纠纷产生的民事责任，由被告彭镇生、邹桃香承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零五条，《中华人民共和国合同法》第九条、第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定，判决：被告彭镇生、邹桃香于本判决生效之日起三日内向原告周文斌返还景德镇市××号房屋一层、二层及28号房屋二层征收补偿款合计人民币31721.27元（已扣除原告未支付的租金8600元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1326元减半收取663元，由被告彭镇生、邹桃香承担345元，原告周文斌承担318元。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，本案的争议焦点：一是周文斌是否享有被征收房屋的停产停业补偿款、装修费、搬迁费；二是2017年5月至9月租金是否属于本案审理范围。
对于争议焦点一，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。被征收人明确界定为房屋所有权人，征收补偿协议的合同相对人为房屋征收部门与房屋所有权人，仅在房屋征收部门与房屋所有权人之间发生效力，房屋征收部门对国有土地上房屋征收而造成房屋所有权人财产损失的，应当对房屋所有权人给予补偿。周文斌仅是被征收房屋的承租人，并非被征收人，本案中，基于征收产生的各项财产损失补偿对象并非周文斌，与周文斌并无关联。周文斌向彭镇生、邹桃香主张被征收房屋的停产停业补偿款、装修费以及搬迁费，要求按照征收补偿标准分享彭镇生、邹桃香的拆迁利益，于法不符，本院不予支持。
对于争议焦点二，对于2017年5月至9月的租金，彭镇生、邹桃香并未提起反诉请求，原审一并予以处理，属于超出当事人诉讼请求范围的裁判，应予撤销。
综上所述，原审适用法律错误，裁判结果不当，应予改判。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初1321号民事判决；
二、驳回周文斌的诉讼请求。
一审案件受理费1326元，减半收取663元，二审案件受理费2349元，共计3012元，由上诉人周文斌负担2962元，由上诉人彭镇生、邹桃香共同负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡纯华
审 判 员 舒振亚
审 判 员 徐文生
二〇一八年六月八日
代书记员 徐彩霞