文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0509民初7011号原告王永华。委托代理人王彬华，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。被告方利。被告柳骁腾。委托代理人朱全明，江苏天辩律师事务所律师。委托代理人吴丽洁，江苏天辩律师事务所律师。第三人吴江市金利得房产中介服务部，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡二村28幢4#5#店面。法定代表人吴海芳。委托代理人陆春，系公司员工。原告王永华诉被告方利、柳骁腾、第三人吴江市金利得房产中介服务部（以下简称金得利房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理，依法由代理审判员李娜适用简易程序于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告王永华及其委托代理人王彬华，被告方利，被告柳骁腾的委托代理人朱全明、吴丽洁，第三人金得利房产中介的委托代理人陆春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永华诉称：2017年4月16日，经金得利房产中介居间，原告与被告方利签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定被告方利代向原告出售座落于苏州市××区××交通路××室及车库。因案涉房屋属于被告方利的儿子柳骁腾及其儿媳，当时两人均不在吴江，被告方利承诺几天内让儿子儿媳签字。合同签订当日，原告支付房屋定金20000元。后被告柳骁腾通过微信与原告进行沟通，表示同意其母亲方利代为出售，但在2015年4月29日又不同意出售，两被告的行为实属违约。根据《房屋买卖（居间）合同》的约定，违约方应当按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金，实际损失超过违约金的，违约方应据实赔偿。现原告为维护自身合法权益，不得已诉至法院，法院依法判令：1、两被告返还定金2万元；3、两被告支付原告违约金34.76万元；3、两被告支付逾期付款利息（以36.76万元为基数，从2017年5月4日计算至实际给付之日止，按银行同期同档贷款利率计算）；4、诉讼费由两被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求为请求解除原告与被告方利签订的《房屋买卖（居间）合同》。被告方利辩称：被告方利与原告签合同的时候就向原告表明案涉房屋是属于儿子儿媳的，被告方利的签字行为是没有法律效力的，要等被告柳骁腾签字才生效的。原告当时认可了这一点，被告方利才签字并收取定金。被告柳骁腾辩称：被告方利与原告签订《房屋买卖（居间）合同》时并未得到被告柳骁腾的授权，属于无权代理，事后也未得到被告柳骁腾的追认，故《房屋买卖（居间）合同》是无效合同。根据相关法律规定，无效合同自始无效，被告方利除了应返还定金外，相关损失应由原告和被告方利共同来承担相关的损失。第三人金得利房产中介述称，案涉房屋是被告柳骁腾挂在中介处出售的，当天被告方利来吴江办理，询问是否有人购买该房屋，中介工作人员遂联系了原告，让原告和被告方利暂时签订了《房屋买卖（居间）合同》，且告诉他们到时候需再约被告柳骁腾再补签合同。经审理查明：2017年4月16日，方利作为出卖方（甲方），王永华作为买受方（乙方），金得利房产中介作为居间方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》（编号0000479）一份，主要约定出卖方将坐落于苏州市吴江区松陵镇交通路3599号鸿兴名邸7幢1002室房屋及车库出售给买受方，该房屋产权登记面积170.38平方米，车库24.66平方米，房屋成交价格为1738000元；买受方于2017年4月16日支付定金20000元，于2017年6月16日前去房管交易中心办理资金托管手续。本合同自三方签字盖章后生效，任何一方解除合同或拒绝履行合同，违约方向另一方支付房屋成交价格百分之二十作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。方利在落款处甲方签名并注明“代”，王永华在落款处乙方签名，金得利房产中介在落款处丙方盖章。同日，方利收取了王永华支付的购房定金20000元。2017年4月18日，柳骁腾通过了王永华微信朋友验证请求，并向王永华发送“恩好的明天联系吧”，王永华当即回复“好的”。2017年4月27日，王永华与柳骁腾通过微信就签合同进行沟通，王永华问“房东后天有空吗？如有空约一下签一下合同”，柳骁腾回“恩可以”，王永华问“那后天上午9点去中介那边行吗或者你说个时间”，柳骁腾回“就后天好了”。2017年5月2日方利向王永华发送短信称“你好，我是方利，我与你在签定购屋合同时，我明确告诉你房屋不是我的，要以我儿子签字为准，现在我儿子不想买了，故我告知你解除合同，退回已预收的购房款2万元，请你把你的银行卡发给我，让我把钱退回给你”。2017年5月3日，王永华与柳骁腾通过微信就赔偿问题进行沟通，王永华称“你好，我是和你妈方利签合同的业主，你说鸿兴名邸7幢1002号房不卖了，昨天你父亲要我账号把2万元退还于我，我的意思如要退回的话就双倍返回定金，如不同意的话我就走法律途径”，柳骁腾回复“你的意思是归还2万元本金再给你2万是吧”。王永华称“是的。还有我付的1万元中介费”，柳骁腾回复“中介不关你和我妈的事，你要付1万元中介费的话，你走司法程序好了。中介没办事情走司法程序她也拿不到一分钱”。另查明：苏州市吴江区松陵镇交通路3599号鸿兴名邸7幢1002室房屋所有权证为吴江字第25052436号，土地使用证为吴国用（2014）第10011408号，共有人为柳骁腾、张雨涵。还查明：2017年4月29日，柳骁腾、张雨涵作为出售方与案外人倪晓东作为购买方，苏州绘选房房产经纪有限公司作为居间方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定出售方将坐落于苏州市吴江区松陵镇交通路3599号鸿兴名邸7幢1002室房屋及车库以成交价1793000元出售给购买方，于2017年6月1日前办理托管手续；网签、房产均登记在倪晓东儿子倪灏楠名下。2017年5月18日，柳骁腾、张雨涵与倪灏楠，苏州绘选房房产经纪有限公司三方签订《房屋买卖补充协议》，主要约定案涉房屋价格为1793000元，倪灏楠支付定金23000元；房屋托管价格为190万元、车库托管价格为14万元，总计托管资金为204万元，高于双方协商成交价1793000元，售房人领款时退还购房人270000元。后经网签资金托管手续后，倪灏楠于2017年6月19日取得案涉房屋不动产权证。2017年6月23日，苏州市吴江区房产交易中心分别向柳骁腾转账140148.62元及1900321.42元，收到该两笔款项后，柳骁腾即向倪晓东转账2700000元。庭后，被告方于2017年6月29日就苏州市吴江区松陵镇交通路3599号鸿兴名邸7幢1002室房屋及车库自2017年4月16日的上涨或下跌情况申请鉴定。2017年8月2日，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对本院委托回函，确定估价对象于价值时间点2017年4月16日-2017年6月29日无房屋差价。以上事实，由原告提交的《房屋买卖（居间）合同》、收款收据、微信聊天记录打印件、房屋所有权证打印件，被告方利提交的短信记录打印件，被告柳骁腾提交的《房屋买卖（居间）合同》、《房屋买卖补充协议》、中国农业银行交易明细、江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司回函及原被告的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。本案中被告方利与原告签订《房屋买卖（居间）合同》时签名时注明“代”，表明其并非以自己的名义处分案涉房产，而是以案涉房屋所有权人名义处分案涉房屋，其目的在于为原告与案涉房屋所有权人即其儿子柳骁腾与儿媳张雨涵之间设立民事权利义务，因此被告方利与原告签订《房屋买卖（居间）合同》的行为系民事代理行为。但被告方利在与原告签订《房屋买卖（居间）合同》合同时，并未取得案涉房屋所有权人的授权，其代理行为属于无权代理。事后，被告柳骁腾虽通过微信聊天方式向原告作出再签订合同的意思表示，但最终并未与原告签订，故被告方利与原告签订《房屋买卖（居间）合同》并未得到权利人的追认，该《房屋买卖（居间）合同》成为事实上无法履行的合同，原告有权要求与被告方利解除合同、退还定金并承担相应违约责任。由于原告当庭提出解除《房屋买卖（居间）合同》，故原告与被告方利签订的《房屋买卖（居间）合同》于2017年6月27日解除。原告在与被告方利签订《房屋买卖（居间）合同》时明知被告方利并非案涉房屋所有权人，也明知方利并未取得被代理人的授权，现合同无法继续履行，原告自身亦存在重大过错。根据江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司出具的回函，案涉房屋没有差价损失，但结合权利人柳骁腾已通过另行出售的方式获取了房屋差价利益的情节，并参考双方的过错程度，本院酌情对《房屋买卖（居间）合同》约定的违约金予以调整，确定由被告方利赔偿原告违约金40000元。至于原告主张的逾期利息，本院在确定违约金时已将逾期利息一并考虑，故对于原告该项请求，本院不再另行计算。被告柳骁腾未在《房屋买卖（居间）合同》中签名，事后也未予以追认，原告要求被告柳骁腾承担相应责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条之规定判决如下：一、原告王永华与被告方利签订的《房屋买卖（居间）合同》（编号0000479）于2017年6月27日解除。二、被告方利于本判决生效之日起十日内给付原告王永华定金20000元、违约金40000元，合计60000元。三、驳回原告王永华其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3557元，由原告王永华负担1500元，由被告方利负担2057元，被告方利应负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告王永华，原告王永华已预交的案件受理费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。代理审判员  李娜二〇一七年九月二十八日书记员刘佳佳