福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）融民初字第1829号
原告福清市腾辉现代农业有限公司，住所地福建省福清市音西镇龙溪村后垄仔，组织机构代码76856005-6。
法定代表人陈旺。
委托代理人王征峰、林丹娟，福建信得（福清）律师事务所律师。
被告张家航，男，1969年7月15日出生，汉族，住福建省福清市。
委托代理人蔡友玳、林花，福建闽律律师事务所律师。
原告福清市腾辉现代农业有限公司（以下简称“腾辉农业公司”）因与被告张家航房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，于2014年4月4日作出（2014）融民初字第287号民事判决，被告张家航不服向福州市中级人民法院提�上诉。福州市中级人民法院于2015年1月29日作出（2014）融民终字第3656号民事裁定，裁定撤销一审判决，发回本院重审。2015年3月25日，本院立案重审，并重新组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人王征峰、林丹娟和被告委托代理人蔡友玳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告腾辉农业公司诉称，坐落于福清市音西街道音西村农贸市场C、D、E、F座一、二层共计10892.64平方米房屋系属福清市音西镇音西村民委员会（现为“福清市音西街道音西村民委员会”）产业，2005年4月30日，原告自该业主处租赁上述产业，予以使用和收益，租赁期限自2005年7月1日至2015年6月30日止。2007年7月25日，被告张家航与原告签订《店铺租赁合同》，约定：被告租赁521平方米店面，租期自2007年7月25日至2012年9月24日止，2007年7月25日至2007年9月24日期间免租金，前三年�月每平方米15.5元人民币（加公摊面积计为16.5／㎡），第四年起每月每平方米20元人民币（加公摊面积计为21元／㎡），一楼通道另按每年9600元人民币计算租金，租金按年预缴，被告租赁该场所用于经营网吧、台球休闲项目等。合同签订后，被告只缴付了至2009年9月24日止的租金及10000元押金（该押金依约已由原告没收），其余租金一直未付，原告屡次催收（包括亲自催缴及委托音西村委代为催收），被告总是以暂缓一段为由而不缴付。截止合同期满，被告累计未缴的租金合计408432元人民币（其中：、2009年9月25日至2010年9月24日租金按16.5元／计加一楼通道年9600元合126648元；、2010年9月25日至2012年9月24日租金按21元／㎡计加一楼通道两年19200元合281784元）。2012年9月24日，依约租赁期届满，经原告多次交涉，被告拒不腾房，现仍占用该场所进行经营和收益，应依据约定的租金标准计算被告占用期间的使用费（521㎡店铺按21元／㎡计算，一楼通道按9600元／年计算，计至被告实际归还给原告之日止）。
原告腾辉农业公司请求：1、判令被告偿还拖欠原告的租金408432元（自2009年9月25日计至2012年9月24日止）；2、判令被告支付原告自2012年9月25日起至2015年3月25日止的占有使用费（按每月每平方米21元计算，一层通道每年按人民币9600元另计，暂计至2015年3月25日止合计352230元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告张家航辩称，租赁房屋已经于2015年3月25日被原告强制收回，被告已经向公安机关报警。原、被告双方约定租赁期限为五年，五年租赁期内的租金标准都是每月每平方米15.5元，被告持有一份承租合同复印件可以证明，而不是原告主张的三年内租金标准为每月每平方米15.5元，三年后按每月每平方米20元计算，并且也没有约定楼道使用费每年9600元。2013年9月之前的租金，被告已经缴清了，而且原告主张的2013年7月25日之前的租金已经超过两年的诉讼时效。2014年8月11日，音西村委会通知被告，其于2014年8月16日与原告解除租赁合同，因此，原告要求被告支付2014年8月16日之后的租金没有依据。2007年至2010年的租金，被告都是交给原告的法定代表人陈旺及原告公司员工，从2011年起原告委托音西村村委收取租金，被告于2010年8月至2012年10月共交了六次租金，共计130000元。至今，被告已向原告缴纳了租金共计439474元。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。
原告腾辉农业公司向本院提交下列证明材料：A1、《企业法人营业执照》一份，证明原告主体资格。A2、《音西农贸市场店面摊位承租合同》一份，证明原、被告间的租赁合同关系，租期、租金、违约责任约定。A3、《房屋所有�证》一份，证明租赁房屋的产权归属。A4、《建筑工程消防验收意见书》一份，证明租赁房屋符合安全生产规范。A5、《音西村农贸市场承租合同》一份，证明原告出租权利来源。A6、福清市人民法院（2014）融民初字第3938号民事调解书，证明原告同音西村委会的租赁合同是继续有效的。
被告张家航向本院提交了下列证据材料：B1、音西村委的账号，证明经原告委托音西村代收租金，被告已交纳2011年至2013年租金。B2、《音西农贸市场店面承租合同》复印件，证明租金标准是15.5元每月，也没有通道使用费。B3、《通知》，证明音西村委会与原告解除音西农贸市场的租赁合同。B4、收款票据，证明被告向村委会交付租金的事实。B5、福清市音西街道音西村村民委员会证明，证明被告已向音西村村委缴纳租金13万元。
经审理查明，坐落于福清市音西街道音西村农贸市场C、D、E、F座一、二层共计10892.64平方米房屋系福清市音西镇音西村民委员会（现为“福清市音西街道音西村民委员会”，以下简称“音西村委”）产业。2000年起音西村委将其中的521平方米店面租赁给被告张家航。2005年4月30日，音西村委将上述农贸市场共计10892.64平方米的房屋整体租赁给原告腾辉农业公司（其中包括音西村委租赁给被告张家航的521平方米店面），租赁期限自2005年7月1日至2015年6月30日止。2007年7月25日，在音西村委出面协调租金标准后，被告张家航与原告腾辉农业公司重新签订了《音西农贸市场店面摊位承租合同》。诉讼中，原、被告各提交了一份落款日期均为2007年7月25日的《音西农贸市场店面摊位承租合同》（以下简称“《承租合同》”），其中一份有原件的《承租合同》由原告腾辉农业公司持有，该合同约定：被告租赁521平方米店面，租期自2007年9月25日至2012年9月24日止，2007年7月25日至2007年9月24日期间免租金，租金按年预缴，被告租赁该房屋用于经营网吧、台球休闲项目等，并对违约责任作了约定。另一份《承租合同》被告张家航持有复印件，原件被原告腾辉农业公司收走撕毁，该《承租合同》复印件与原告持有的《承租合同》原件两者只在合同手写的附加条款部分对租金计算标准的约定存在差异，其他内容均一致，该《承租合同》复印件手写的附加条款记载：“因村委要求，将租金基价调整为人民币每平方15.5元，其余条款不变。”而原告持有的《承租合同》原件手写的附加条款记载：“三年内因村委要求，将租金基价调整为人民币每平方15.5元，其余条款不变。一层通道另计，每年9600元。”庭审中，原告自认二份承租合同手写的附加条款部分系原告的法定代表人陈旺所写，被告自认系音西村委干部所写的。
合同签订后，被告只缴付了至2009年9月24日止的租金253296元（含被告交到音西村村委的租金130000元）及10000元押金。2012年9月24日，租赁期届满，经原告多次交涉，被告未腾空租赁房屋归还原告，直到2015年3月25日，原告才收回该租赁房屋。
另查明，音西村委与原告腾辉农业公司曾因租赁纠纷诉至本院，本院于2014年9月18日作出一份《民事调解书》，确认福清市音西镇音西村民委员会同意原告腾辉农业公司的承租期延至2017年8月31日。
以上事实有原告提供的《承租合同》、《房屋所有权证》、《建筑工程消防验收意见书》、本院（2014）融民初字第3938号民事调解书，被告提供的音西村委的账号、《承租合同》、《通知》，、收款票据、福清市音西街道音西村村民委员会证明等证明材料以及当事人庭审陈述在案佐证。
本案争议的焦点：承租合同约定的租金标准，即原、被告提交的二份《承租合同》手写的附加条款对租金计算标准的约定存在较大差异，其效力如何认定。对此，合议庭予以分析认定如下。
本案原、被告各提交了一份《承租合同》，两份《承租合同》上手写的附加条款对租金计算标准的约定存在较大差异，原告提交的《承租合同》上记载：“三年内因村委要求，将租金基价调整为人民币每平方15.5元，其余条款不变。一层通道另计，每年9600元。”被告提交的《承租合同》记载：“因村委要求，将租金基价调整为人民币每平方15.5元，其余条款不变。”原告主张被告提交的承租合同的原件被原告收回，该份合同已作废，应以原告提交法院的承租合同为准。被告抗辩认为原告提交的《承租合同》手写的附加条款被其事后单方面添加了“三年内”以及“一层通道�计，每年9600元”的内容，该部分添加的内容不符合文字的表达方式，是无效的。本院认为，原告提交的《承租合同》有原件，而被告提交的《承租合同》是复印件，未能提供合同原件予以核对，其证明力低于原告提交的《承租合同》，而且原告关于被告提交的承租合同的原件已被原告收回撕毁作废的抗辩，符合常理，故在被告未提供其他足以反驳的证据的情况下，可认定原告提交的《承租合同》上关于“三年内因村委要求，将租金基价调整为人民币每平方15.5元，其余条款不变”的附加条款真实有效。但原告提交的《承租合同》上附加记载“一层通道另计，每年9600元”的内容，被告有异议，且与之前的附加条款“三年内因村委要求，将租金基价调整为人民币每平方15.5元，其余条款不变”所记载的其余条款不变的约定相矛盾，故对《承租合同》中附加记载“一层通�另计，每年9600元”内容的效力，本院不予认定。
综上，本院认为，原告提交的由原、被告双方签订的《承租合同》系双方当事人真实意思表示，又不违反有关强制性法律规定，是合法有效的，双方均应共同遵守。原告依约将租赁房屋交付被告经营，被告也应依约按时交纳租金，并在租期届满后将租赁房屋归还原告。合同约定租赁期限5年，前三年租金按每平米15.5元计算，余下二年按每平米20元计算，5年租金共计540798元，此外，双方还约定了被告应支付每月每平方米1元的物业费，5年共计31260元，故5年的租金及物业费合计为572058元（540798元＋31260元），现被告只缴纳部分租金253296元，尚欠租金及物业费人民币318762元，依法应予偿还。原告诉请支付租赁期满后占用租赁房屋相当于租金及物业费的占用费，符合法律规定，本院予以支持，占用费自租赁期限届满后的次日，即2012年9月25日起按每月每平方米21元的标准计至2015年3月25日原告收回租赁房屋之日止，为328230元。被告抗辩租金已缴纳439474元，但原告认为仅收到现金方式支付的租金123296元及通过音西村委代收的130000元，合计253296元，而被告又未能提供其他缴纳租金的凭据，故被告的该项抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。原告诉请被告每年支付一层通道费用9600元，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经审判委员会研究决定，判决如下：
一、被告张家航应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告福清市腾辉现代农业有限公司支付租金（含物业费）318762元；
二、被告张家航应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告福清市腾辉现代农业有限�司支付房屋占用费328230元；
三、驳回原告的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费9998元，原告负担1642元，被告负担8356元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈继勇
人民陪审员 温云辉
人民陪审员 俞燕娜
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 吴 浩