湖北省团风县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂团风民初字第00640号
原告湖北团风百强服饰有限公司。
委托代理人王伟，湖北多能律师事务所律师。
被告武汉仕阳置业有限公司。
第三人团风县淋山河镇护林岗村民委员会。
第三人孙百强。
原告湖北团风百强服饰有限公司与被告武汉仕阳置业有限公司及第三人团风县淋山河镇护林岗村民委员会、第三人孙百强建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法组成由审判员赵剑平担任审判长，审判员万国正、董华东参加的合议庭，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告湖北团风百强服饰有限公司的委托代理人王伟、第三人孙百强到庭参加了诉讼，被告武汉仕阳置业有限公司、第三人团风县淋山河镇护林岗村民委员会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北团风百强服饰有限公司诉称，2008年11月7日，原告湖北团风百强服饰有限公司经团风县人民政府团风国用（2008）第140001318-1批准，获得座落在团风县淋山河镇面积为8333.3平方米的土地使用权，地号为140001318-1，使用权类型为出让，土地用途为工业用地，终止日期2023年10月27日。2010年许，因原告与中国工商银行黄州支行经济纠纷，该土地依法被黄州区人民法院查封。2013年11月25日，团风县淋山河镇百强服饰厂孙百强（在合同中简称丙方）因受他人胁迫，与团风县淋山河镇护林岗村民委员会作为出让方（在合同中简称甲方）、武汉仕阳置业有限公司作为受让方（在合同中简称乙方）签订了《土地出让合同书》一份，该合同主要条款约定：甲方出让给乙方的土地为淋山河镇百强服饰厂门口的地块，左右为两边的建筑物平行，向后延伸8米，乙方在受让使用权的土地上进行开发、利用并可出售、转让、出租；该地块的出让金为叁拾伍万元，经甲乙双方商定乙方先向甲方支付贰拾伍万元，余款在乙方将房屋建设完工后一次性付清给甲方，如拖欠金额按3%的滞纳金付给甲方；本合同经双方签字盖章后生效。合同还约定了其他事项。同年11月25日，上述三方又签订《土地出让补充合同》一份，三方对具体的土地面积进行了约定。合同签订后，被告武汉仕阳置业有限公司便依据上述合同开始在该地块上兴建八套住房，每套住房为三层，2014年底工程竣工并开始预售。然原告湖北团风百强服饰有限公司至今也没有收到任何土地转让款，也没有与被告武汉仕阳置业有限公司到团风县国土局办理土地使用权变更手续。原告认为：1、该土地已依法被人民法院查封，任何个人及单位没有征得人民法院同意，不得对已查封的土地进行变卖和转让；2、原告不是上述《土地出让合同书》的签订主体，因为丙方为团风县淋山河镇百强服饰厂孙百强，而不是本案原告湖北团风百强服饰有限公司；3、团风县淋山河镇护林岗村民委员会不能作为本合同的出让方，因为该土地实际使用人为湖北团风百强服饰有限公司，团风县淋山河镇护林岗村民委员会无权处置该土地；4、原告湖北团风百强服饰有限公司没有与被告武汉仕阳置业有限公司在团风县国土部门办理土地使用权变更登记；5、被告武汉仕阳置业有限公司在尚未变更土地用途的情况下，在工业用地上兴建民房并对外出售属违法行为。综上所述，原告湖北团风百强服饰有限公司仍然是该块土地的使用权人，被告武汉仕阳置业有限公司在原告享有的土地使用权且已被人民法院查封土地上兴建住房属侵权和违法行为，给原告及国家造成重大经济损失。原告为保护自己及他人合法权益不受侵害，为维护法律权威不受到伤害，迫不得己只好依法提起诉讼，请求法院判令：1、宣布被告武汉仕阳置业有限公司与第三人团风县淋山河镇护林岗村民委员会、团风县淋山河镇百强服装厂孙百强间签订的《土地出让合同书》及《土地出让补充合同》无效；2、被告立即停止销售其侵权所修建的房屋，并恢复原状；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一：原告湖北团风百强服饰有限公司的营业执照（副本）及组织机构代码证各一份，拟证明原告具备合法的诉讼主体资格。
证据二：第三人孙百强的身份证，拟证明第三人具备合法的诉讼主体资格。
证据三：编号为团风国用（2008）第140001318-1号的国有土地使用证、行政诉状及麻城市人民法院作出的（2015）鄂麻城行初字第00029号行政裁定书各一份，拟证明：1、该土地的所有权人是国家，而不是第三人护林岗村委会集体所有；2、原告是该国有土地的合法使用权人。
证据四：《土地出让合同书》及《土地出让补充合同》各一份，拟证明：1、第三人护林岗村委会无权处分本属于国家的财产；2、该处分行为没有得到国家的追认，其行为严重损害国家利益，非法无效；3、第三人护林岗村委会将本属国家收取的土地出让金收归已有，使国家用于土地复垦用途的土地出让金流失，损害了社会公共利益；4、第三人将工业用地出让给被告进行房地产开发违反了我国法律、法规强制性规定，非法无效。
证据五：关于抵押价值的约定、黄冈市黄州区人民法院出具的（2011）黄州民初字第567号民事判决书、裁定书三份、鉴定费缴费通知单、拍卖公告二份、案件限期执行通知、执行传票及通知，拟证明：1、第三人将法院查封的土地出让给被告，违反了我国民诉法第111条、房地产法第38条强制性规定，属违法行为；2、第三人严重损害黄州工商银行的合法权益。
证据六：房地产买卖合同、团风县人民法院出具的（2011）团民初字第255号民事调解书，拟证明：1、原告与第三人护林岗村委会间没有发生土地流转关系；2、欠淋山河政府转让款的是第三人孙百强，而不是原告。
证据七：原告湖北团风百强服饰有限公司的营业执照（副本）、编号为团风国用（2008）第140001318-1号的国有土地使用证及编号为淋山河镇字第030331号房产证复印件各一份，拟证明：1、第三人孙百强将所购得房地产作为出资成立一家有限责任公司，即湖北团风百强服饰有限公司，其购得财产已转变成公司财产，与第三人个人无关；2、第三人无权处置原告资产。
证据八：接处警工作登记表二份及信访事项不予受理告知书，拟证明：1、第三人在《土地出让合同书》及《土地出让补充合同》签名时受到了他人威胁，不是本人真实意思表示；2、原告没有在合同上加盖公章，视为对第三人孙百强的无权处分行为不予追认。
证据九：照片五份，拟证明被告作为房地产开发企业在明知该土地出让没有取得相关国家机关批准的情况下，擅自兴建房屋并对外出售，属违法行为，应依法予以拆除，恢复原状。
被告武汉仕阳置业有限公司、第三人团风县淋山河镇护林岗村民委员会经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在法定期限内向本院提交答辩状及任何证据。
第三人孙百强未在法定期限内向本院提交答辩状及任何证据，庭审时答辩称：原告诉称是事实，我没有任何异议。
经庭审举证、质证，第三人孙百强对原告湖北团风百强服饰有限公司提交的证据均无异议。由于被告武汉仕阳置业有限公司、第三人团风县淋山河镇护林岗村民委员会未到庭参与质证，本院对其原告提交证据的真实性予以采信。
经审理查明：2008年11月7日，原告湖北团风百强服饰有限公司经团风县人民政府颁发国有土地使用证，获得座落在团风县淋山河镇面积为8333.3平方米的国有土地使用权，地号为140001318-1，使用权类型为出让，土地用途为工业用地，终止日期2023年10月27日。2011年8月1日，黄冈市黄州区人民法院作出（2011）黄州民初字第567号民事判决书，判决被告湖北团风百强服饰有限公司偿还中国工商银行股份有限公司黄冈八一路支行借款本金994977.31元及逾期还款利息，并对被告所有的位于团风县淋山河镇的房屋（淋山河镇字第030331号房产证）及其土地（团风国用（2008）第140001318-1号的国有土地使用证）享有优先受偿权。黄州区人民法院在执行过程中对上述房屋及土地予以查封。2013年11月25日及2014年5月23日，第三人团风县淋山河镇护林岗村民委员会与第三人孙百强作为出让方与受让方被告武汉仕阳置业有限公司分别签订了《土地出让合同书》和《土地出让补充合同》，约定由第三人团风县淋山河镇护林岗村民委员会出让土地使用权给被告武汉仕阳置业有限公司，被告武汉仕阳置业有限公司在受让使用权的土地上进行开发、利用并可出售、转让、出租。该地块为淋山河镇百强服饰厂门口的地块，左右为两边的建筑物平行，三方共同对具体的土地面积进行了约定。该土地的出让金为叁拾伍万元。随后，该土地出让合同的三方法定代表人均签字认可，第三人团风县淋山河镇护林岗村民委员会及被告武汉仕阳置业有限公司在合同上加盖了公章。合同签订后，被告武汉仕阳置业有限公司便依据上述合同动工兴建八套住房，每套住房为三层，并按照合同约定支付给第三人团风县淋山河镇护林岗村民委员会土地出让金叁拾伍万元，被告武汉仕阳置业有限公司在工程竣工后开始预售该房产。在本案审理过程中，上述八套住房均对外销售完毕。现原告湖北团风百强服饰有限公司为维护自身权益起诉至本院。
另查明，原告湖北团风百强服饰有限公司没有与被告武汉仕阳置业有限公司在团风县国土部门办理过国有土地使用证变更登记。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为准，依法登记才能产生法律效力。原告湖北团风百强服饰有限公司取得了位于团风县淋山河镇面积为8333.3平方米的土地使用权证，即对该土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三人团风县淋山河镇护林岗村民委员会、原告湖北团风百强服饰有限公司与被告武汉仕阳置业有限公司签订的《土地出让合同书》和《土地出让补充合同》，共同约定对该土地中部分临街土地进行房地产开发，第三人孙百强辩称系受他人胁迫，没有证据证明，本院不予采信。该合同约定虽然是当事人的真实意思表示，但其擅自改变该国有土地的工业用地性质，没有征得土地出让方即土地管理部门的同意批准，且该土地在2011年6月已经被人民法院查封，该二份合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，不能受到法律保护，原告诉请合同无效的主张符合法律规定，本院予以支持。被告武汉仕阳置业有限公司未取得建设工程规划许可证而从事房产开发，该房屋应当认定为违章建筑。因兴建的房屋均已销售，原告湖北团风百强服饰有限公司要求停止销售房屋的诉讼请求已事实上不成立。原告主张恢复原状，必然涉及到拆除违章建筑，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，违章建筑的拆除属于国家有关行政机关的职责范围，本案不作调整。被告武汉仕阳置业有限公司、第三人团风县淋山河镇护林岗村民委员会经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应视为对自身诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、，第三人团风县淋山河镇护林岗村民委员会与原告湖北团风百强服饰有限公司及被告武汉仕阳置业有限公司于2013年11月25日及2014年5月23日签订的《土地出让合同书》和《土地出让补充合同》无效。
二、驳回原告湖北团风百强服饰有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费6650元，由原告湖北团风百强服饰有限公司负担3650元，被告武汉仕阳置业有限公司负担3000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉费用，款汇湖北省黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 赵剑平
审判员 万国正
审判员 董华东
二〇一五年十一月二十五日
书记员 倪 明