北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3004号
上诉人（原审被告）：张兹浔，男，1977年11月7日出生。
委托诉讼代理人:刘汝忠，泰和泰(北京)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:樊沛，泰和泰(北京)律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:周文宾，男，1983年1月24日出生。
委托诉讼代理人:张计全，北京市百伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王顺玉，北京市百伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人:孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。
上诉人张兹浔因与被上诉人周文宾、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初13119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张兹浔上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周文宾一审全部诉讼请求，并判令周文宾和链家公司承担本案本诉、反诉、二审诉讼费以及给张兹浔带来的其他经济损失，支持张兹浔一审全部反诉请求；或将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，适用法律错误。周文宾和链家公司在签订合同以及履行合同过程中存在明显的欺诈行为，与张兹浔签订的合同内容显失公平，应当予以撤销。在订立合同时，周文宾、链家公司利用张兹浔的代理人赵明明照顾病危父亲焦头烂额之机，且对买卖房屋毫无经验，采取欺骗手段，催促“配合”签订内容显失公平的合同以及“帮助”周文宾偷逃税款的合同，合同履行过程中，周文宾欺诈赵明明出具空头收据材料，意图骗取相关机构贷款，致使张兹浔处于承担偷逃国家税收以及骗取相关机构贷款的违法甚至犯罪风险状态。上述合同应当予以撤销。2.周文宾是为避免承担根本违约责任而恶意提起诉讼。一审法院已经查明张兹浔不存在任何违约行为，实际上是周文宾因无法在合同约定的期限之前筹集足够的资金履行合同义务，为了逃避违约责任，恶意提起诉讼。3.一审法院适用法律错误。本案应该适用合同法第54条的规定撤销合同，不应当适用合同法第60条和第94条的规定。
周文宾辩称，同意一审法院判决，不同意张兹浔的上诉请求。
链家公司辩称，同意一审法院判决，不同意张兹浔的上诉请求。
周文宾向一审法院起诉请求：1.判令张兹浔继续履行2016年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)，立即配合周文宾开立理房通账户并签署资金托管协议；2.判令张兹浔在判决生效后5日内协助周文宾办理3单元602室房屋贷款手续；3.判令张兹浔在判决生效后30日内协助周文宾办理3单元602室房屋产权转移登记手续；4.判令张兹浔在权证转移登记当天协助周文宾办理3单元602室房屋交接；5.判令张兹浔向周文宾赔付居间代理费69850元；6.判令张兹浔向周文宾支付违约金635000元。在审理过程中，周文宾表示放弃第一项诉讼请求中要求张兹浔配合周文宾开立理房通账户并签署自己托管协议及第二项诉讼请求。同时表示可以一次性支付剩余房款，然后办理过户手续。
张兹浔向一审法院反诉请求：判令撤销张兹浔与周文宾及链家公司于2016年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》。
一审法院认定事实：2015年2月5日，张兹浔在江西省南昌市赣江公证处的公证下，就委托赵明明出售其名下坐落在3单元602号房屋出具了《委托书》。
2016年2月21日，赵明明代表张兹浔（出卖人）与周文宾（买受人）在链家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同主要约定如下内容：出卖人所售房屋坐落在3单元602（以下简称涉案房屋），该房屋所在楼层为6层，建筑面积130.04平方米，该房屋规划设计用途为住宅；经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为2430000元；经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价745000元；买受人向出卖人支付定金100000元；买受人向银行、公积金中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为1700000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准过的（包括贷款未获得批准和未按照前述贷款金额足额批准的），买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；出卖人应在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后的当日将该房屋交付给买受人；违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第七条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，（1和2不作累加）。1.逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理。（1）（2）不作累加。（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起230日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同还约定了其他条款。
同日，赵明明代表张兹浔（出卖方，甲方）与周文宾（买受方，乙方）及链家公司（居间方，丙方）还签订了《补充协议》：该协议主要约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计3175000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年2月21日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付甲方；乙方于2016年9月30日前将第一笔首付款1355000元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于接到丙方通知5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续；甲乙双方同意，在2016年9月30日前甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致登记办理迟延的，则乙方须按照本协议第四条约定承担违约责任；违约责任：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：（1）甲方提供的该房屋的所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权证。（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失，每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金。丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。（2）拒绝购买该房屋的。（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日；乙方若出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还；如本协议与《房屋买卖居间合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。
同日，三方还签订了《买卖定金协议书》，主要约定周文宾应于本协议签订时向张兹浔支付定金10万元。上述协议签订后，周文宾依约向张兹浔支付了定金10万元。
同日，三方还签署了《居间服务合同》，该合同主要约定周文宾向链家公司支付居间代理费69850元。该合同签订后，周文宾向链家公司支付了居间服务费69850元。同时，周文宾还向北京中融信担保有限公司支付了保障服务费15875元。
2016年5月19日，赵明明代表张兹浔与周文宾签订了《存量房屋买卖合同》（即网签合同）。在该合同中约定的房屋价款为2430000元。
2016年6月14日，赵明明代表张兹浔与周文宾签订了《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定双方决定自行划转甲乙结算资金。同日双方还签署了《首付款收据》，写明，卖方张兹浔收到买方周文宾购买位于3单元602房屋的首付款人民币73万元整。赵明明在签署上述收据后要求周文宾按首付款收据的约定支付相应款项，周文宾以未到付款时间为由未支付，赵明明即将该收据收回。
2016年6月15日，链家公司向张兹浔发出《催告函》，要求张兹浔在2016年6月21日上午11时前配合办理交易房屋的面签手续。2016年6月21日，赵明明代表张兹浔前来办理面签手续，因税费一事产生分歧未能办理面签手续。
之后，在2016年6月至2016年8月期间，周文宾委托律师与赵明明及链家公司通过微信方式就合同及补充协议进行过协商变更，但未能达成一致意见。周文宾于2016年8月11日诉至法院，要求给予解决。在此期间，周文宾的律师向赵明明发出《律师函》，要求张兹浔在2016年8月4日前办理开立理房通账户、签署资金托管协议等。
在审理中，周文宾申请对涉案房屋予以保全，法院根据周文宾的申请出具了裁定书，依法对涉案房屋进行了查封。周文宾依法院要求已于2017年12月19日将剩余购房款3075000元存入法院相关账户内。
在审理过程中，周文宾表示放弃第一项诉讼请求中要求张兹浔配合周文宾开立理房通账户并签署自己托管协议及第二项诉讼请求。同时表示可以一次性支付剩余房款，然后办理过户手续。关于首付款收条问题，周文宾提出该收条仅是为办理贷款使用，并非是真实付款；张兹浔提出双方签订《首付款收据》后周文宾未付首付款，同时双方又对付款方式进行了变更，即变更为自行划转；周文宾提出当时签订《首付款收据》后，周文宾当天就凑齐了首付款。为此，周文宾向法院提供了周文宾的招商银行户口历史交易明细表，该明细显示在2016年6月14日下午，周文宾的银行账户内有存款70万余元；张兹浔对此不予认可，提出当时周文宾表示仅凑到了50余万元。周文宾提出其要求的违约金是按照《补充协议》第四条的约定；张兹浔提出该条款约定的违约金比例过高，如其承担违约责任，要求降低违约金比例。
一审法院认定上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》《存量房屋买卖合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《首付款收据》、专用收据、《催告函》、《律师函》、公证书及双方当事人的陈述在案佐证。
一审法院认为，赵明明通过公证方式取得了张兹浔授权后在代理权范围内与周文宾及链家公司签订并履行合同的行为所产生的后果，应由张兹浔承担。
周文宾与张兹浔及链家公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》等是三方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同及协议有效。合同签订后各方均应按照合同约定履行各自义务。根据各方陈述及证据显示，周文宾与张兹浔所签订合同及其相关补充协议等已履行完网签，由于双方在办理贷款手续时就张兹浔是否应当在周文宾未支付相应款项的情况给周文宾出具首付款证明时产生争议，虽然周文宾在张兹浔就此提出异议后于当日及时筹措了相应的款项，但买卖双方在当日仍未能继续履行。在链家公司向张兹浔发出催告函后，张兹浔到场配合履行合同，但买卖双方又因税款一事产生分歧，致合同未能履行。之后，买卖双方虽进行过协商，但仍未能就合同继续履行达成一致意见，周文宾向法院提起诉讼。首先，就首付款收据情节，由于周文宾要求张兹浔签署首付款收据与买卖合同中关于首付款支付的约定不符，应是对合同相关条款的变更或补充，在此时应当与张兹浔协商达成一致的书面合意，在未达成合意的情况下，周文宾单方要求变更或补充合同条款没有依据，张兹浔有权不予接受，其行为并不违反合同约定，此情形不构成违约。其次，关于税款一事，由于买卖合同与网签合同中对房屋价款的约定不一致，网签合同中的房屋价款明显少于买卖合同的房屋价款，虽然系买卖双方协商一致的结果，但该约定确有逃避国家税收之嫌，依法律规定双方的上述约定属恶意串通损害国家利益，应属无效的约定。由于该税费的法定缴税义务人系张兹浔，其为避免自身存在的违法风险，其提出异议并无不妥。故此，张兹浔亦有权不予继续履行相关义务，其行为不构成违约。第三，在买卖双方未能就合同继续履行达成一致的情况，周文宾为促成合同继续履行，提起诉讼于法有据。关于张兹浔反诉要求撤销合同一节，其主张周文宾与链家公司存在欺诈、显失公平及存在偷逃税费的情形，故主张撤销。首先，关于是否存在欺诈，张兹浔未就此向法院提出存在欺诈的情形，其主张法院不予采信。其次，关于显失公平一节，买卖双方对房屋价款等相关约定，系双方合意的结果，其主张存在显失公平，没有依据，法院亦不予采信。第三，关于其主张的存在偷逃税费一节，该情形确实存在，但并不必然导致买卖合同及补充协议被撤销。因此法院对张兹浔反诉要求撤销买卖合同（经纪成交版）及补充协议的请求不予支持。综上，买卖双方均应按照合同继续履行各自义务，现周文宾提出可以一次性支付剩余全部购房款，该主张虽然是对合同条款的变更，但并未对张兹浔的利益造成任何损失，法院予以支持。因此，法院对周文宾要求继续履行合同、一次性支付购房款及要求张兹浔协助办理产权过户手续并办理房屋交接的请求予以支持。根据双方合同约定，居间代理费应由周文宾负担，现周文宾主张要求张兹浔负担没有依据，法院不予支持。虽然张兹浔未按照约定开立理房通账户，但由于双方在发生分歧后一直在进行协商，在协商未果后周文宾即提起了诉讼，故不能由此认定张兹浔存在违约情形，周文宾要求张兹浔支付违约金的请求。没有事实依据，法院不予支持。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、周文宾于本判决书生效后十日内给付张兹浔剩余购房款3075000元。二、张兹浔于收到上述购房款后十日内协助周文宾办理3单元602房屋的过户手续，将上述房屋过户至周文宾名下，并于过户当日将上述房屋交付给周文宾。三、驳回周文宾的其他诉讼请求。四、驳回张兹浔的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。本案中，张兹浔以周文宾对其存在欺诈行为，且合同内容显失公平为由主张撤销合同。对于周文宾在支付首付款之前即要求张兹浔的代理人赵明明出具《首付款收据》的行为，虽不符合常理，但尚不构成以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同的条件，双方在订立《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其补充协议等相关文件的过程中，不存在欺诈行为。对于张兹浔主张《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第四条第四款的约定不符合常理、权利义务不对等，合同属于显失公平的合同，应当予以撤销一节，经审查亦不存在显失公平的情形。张兹浔所提事由不符合合同法规定的欺诈导致合同撤销和显失公平导致合同撤销的条件，一审法院驳回张兹浔的反诉请求正确，本院予以维持。
双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。在合同履行过程中，因为首付款收据和税费负担中存在的部分不规范行为导致双方对于合同履行发生争议，但前述不规范行为并不构成合同法规定的或合同约定的根本违约行为，不导致违约责任的发生，亦不导致合同解除的法律后果。双方应当在规范己方行为的基础上继续履行合同。由于周文宾在诉讼过程中同意一次性支付购房款，该行为并不加重张兹浔的合同义务，本院对此不持异议。一审法院判令双方继续履行合同，周文宾支付剩余购房款，张兹浔在收到购房款之后协助办理过户手续并交付房屋，并无不当，本院予以维持。
综上所述，张兹浔的上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32200元，由张兹浔负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
审 判 员 徐 冰
审 判 员 范 磊
二〇一八年五月八日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 杨 帆