云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红中民三终字第268号
上诉人（原审原告）蒙自鼎基置业发展有限公司。
住所地：蒙自市文澜镇兴盛路兴盛大酒店旁。
法定代表人汪祖禹，职务：执行董事。
委托代理人杨煜峰，云南盟志律师事务所律师。
委托代理人秦权，云南盟志律师事务所律师�
被上诉人（原审被告）张峻志，男，1987年8月29日生，汉族，农民，住蒙自市。
委托代理人张兴有，住蒙自市。
上诉人蒙自鼎基置业发展有限公司因与被上诉人张峻志不当得利纠纷一案，不服蒙自市人民法院（2014）蒙民初字第907号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年6月18日公开开庭审理了本案。上诉人蒙自鼎基置业发展有限公司的委托代理人杨煜峰、秦权及被上诉人张峻志的委托代理人张兴有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告与蒙自市文澜镇起龙第三农业生产合作社（以下简称起龙三社）联合开发位于蒙自市北京路西侧鼎基尚园小区，约定起龙三社社员每人分配住房面积95平方米。管一梅（2000年1月2日生）及父亲管建忠系起龙三社社员，各享有95平方米住房的分配权。2012年ll月至2014年3月，张峻志在原告公司任售楼部经理。期间，管建忠委托张峻志销售管一梅享有的95平方米住房份额。2013年9月1日，管建忠与张峻志签订《转让承诺书》，该承诺书载明：管一梅是起龙三社社员，享有蒙自鼎基置业发展有限公司占地赔偿名额，该赔偿名额的赔偿实物为住房95平方米，赔偿实物位于该公司开发的鼎基尚园小区，此赔偿名额委托张峻志销售，并委托张峻志办理相关转让手续。张峻志代理管一梅将此名额转让给张劲松，在签订该承诺书后由张劲松全权取代之后针对该赔偿房活动中的权利和资格。同时，张劲松与管一梅签订《房屋转让协议》，协议约定：管一梅系起龙三社社员，在起龙三社位于北京路西侧的65.18亩预留地与原告联合开发的初步分配方案中，管一梅享有实物分配房屋所有权，特别说明：本房屋转让协议面积按95平方米计算，如最终起龙三社的社员分配方案中面积与95平方米不符，则以管一梅所享有的实际建筑面积为准多退少补，超过95平方米的部分按照开盘单价算，95平方米以内的按起龙三社签订的协议价为准；转让价款为贰拾玖万伍仟元整（￥295000.00元），协议签订之日张劲松向管一梅支付人民币伍万元整（￥50000.00），若转让方不在场的情况下房款可由见证人代收；管一梅在按约定收到转让价款后，即放弃其转让的建筑面积95平方米房屋的所有权利，同时必须无条件配合开发商办理产权变更手续；张劲松向管一梅支付转让价款后，张劲松即享有受让的95平方米房屋的所有权。当日，张劲松支付张峻志属于管一梅95平方米房屋份额的购房款50000元。同时，张峻志用盖有云南鼎基置业发展有限公司印章的《选房确认书》与张劲松签订《选房确认书》，该确认书约定：张劲松根据抽签最终选购原告开发的蒙自市鼎基尚园二期12栋1单元6层602号房；签订本确认书前，张劲松对所选定房屋确认并无任何异议；本确认书下买卖房屋未详尽事宜，双方同意以最终签署正式的《商品房购销合同》为准。2013年9月7日，张劲松又向张峻志支付了属于管一梅的95平方米房屋份额的购房款245000元。2013年9月16日，张峻志将张劲松向其支付的购房款中的265000元支付给了管建忠。2014年6月24日，张劲松和丈夫王朝清与原告签订《商品房购销合同》，合同约定：张劲松、王朝清向原告购买位于蒙自市北京路西侧鼎基尚园小区第二期组团第12幢1单元6—7层602号房屋；该商品房价款按套内面积计价，套内建筑面积为132.71平方米，每平方米3811.91元（已包含共有建筑面积的价格），总金额为人民币伍拾万伍仟捌佰柒拾玖元整；付款方式为：张劲松、王朝清在签订本合同时支付购房款295879元，购房余款210000元办理银行贷款。审理中，证人管建忠认可属于管一梅的95平方米的房屋份额已委托张峻志转让，转让款265000元张峻志已向其支付；对于属于管一梅的95平方米的房屋份额其不再向原告要求分配。
原审法院认为，被告经管一梅之父管建忠委托代为销售管一梅享有的95平方米房屋份额，并促成管一梅与张劲松达成《房屋转让协议》。被告收取了张劲松所支付的转让费295000元后，向管一梅支付了265000元，管一梅之父管建忠认可不再向原告要求95平方米房屋份额的相应补偿。原告与张劲松签订《商品房购销合同》的行为，认可了被告将属于管一梅的房屋份额转让给张劲松的事实，该行为即属原告公司的行为。被告收取的房款扣除支付给管一梅的265000元后，剩余的30000元应当返还原告，故原告要求被告给付购房款313554.28元及利息的请求，部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款之规定，判决：由被告张峻志于判决生效后十日内一次性返还原告蒙自鼎基置业发展有限公司人民币30000元。案件受理费6253元，由原告蒙自鼎基置业发展有限公司承担5655元，由被告张峻志承担598元（该费用原告已垫交，由被告在履行上述义务时一并给付原告）。
原审宣判后，蒙自鼎基置业发展有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，在查清本案事实后依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：
一、原审判决遗漏关键性事实，判决结果出现严重错误。蒙自市鼎基尚园小区是上诉人与起龙三社合作开发的预留地项目，双方按照本地区相关规定依法办理了有关开发手续并签订了《预留地联合开发协议》。起龙三社的社员依据该�议及其补充协议的有关内容享有住房建筑面积95平方米／人的分配权。依据相关协议的约定，本案中的管一梅在参加公开抽签程序以前，能够对外转让的仅仅是“房屋补偿份额”，而不是具体的“房屋所有权”。2013年9月1日，管一梅与张劲松签订《房屋转让协议》及被上诉人向张劲松提供《选房确认书》时，蒙自市鼎基尚园小区尚未建盖完成，起龙三社也未与上诉人协商确定具体补偿房屋栋号。故本案原审中遗漏的重要事实有：1.在被上诉人向张劲松提供《选房确认书》当日，起龙三社社员尚未开始集体公开抽签，无法确定管一梅的具体补偿房号。2.《选房确认书》上所载明的鼎基尚园二期12幢1单元6层602号房屋不属于上诉人与起龙三社约定的补偿房屋范围，而是属于上诉人的自有商品房。3.管一梅最终参加抽签取得的房号是5幢1单元603及604，并非《选房确认书》上所载明的鼎基尚园二期12幢1单元6层602号。4.在本案原审判决前，管一梅因没有就其抽签取得的房屋与上诉人签订正式《商品房购销合同》并结算购房款，管一梅的补偿受益权已经按照上诉人与起龙三社的约定自动转为现金补偿，丧失了取得房屋补偿的权利。
二、原审判决在对法律关系和法律规定的认识上存在严重错误，致使判决结果混淆了不同的法律关系。原审认为被上诉人张峻志是代理管建忠（管一梅）向张劲松转让房屋份额。按照这种思路，上诉人根本不是该份协议的当事人，该份协议也与上诉人没有任何利害关系。如果管一梅在抽签后，就抽签所取得的房屋要求由张劲松来签订和履行正式商品房购销合同，上诉人只是协助他们办理相关手续。因此，上诉人自始至终都没有权利决定是否“追认”该份协议。另外，也没有任何证据证实上诉人同意用自己�商品房向张劲松交换所谓“管一梅的房屋补偿份额”，也就更谈不上上诉人所谓“认可”他们之间的交易问题。虽然从《选房确认书》看，所载的公司是云南鼎基置业发展有限公司而非本案上诉人，但是由于云南鼎基置业发展有限公司与本案上诉人均隶属鼎基置业集团，且被上诉人张峻志是上诉人公司的销售部主管，故对于客户张劲松而言，被上诉人张峻志出具《选房确认书》的行为构成表见代理，最终应当由上诉人对张劲松承担相应的法律责任。正是基于这个原因，上诉人追认了这份《选房确认书》并与张劲松据此签订了正式《商品房购销合同》。由于张劲松已经将295000元购房款交付给了上诉人的原销售部门主管张峻志，因此，上诉人无法再重复向张劲松收取该部分款项。因此，上诉人才就该部分房款和因被上诉人无权代理给上诉人造成的经济损失起诉要求返还及经济赔偿。
被上诉人张峻志答辩称，一、上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，并由上诉人承担一、二审诉讼费。
二、上诉人认为本案遗漏重要事实的说法是不存在的。上诉人与起龙三社签订的《预留地联合开发协议》是起龙三社这一民事主体代表社员行使土地征用补偿的权利，但补偿主体是落实到社员个人。本案中管一梅是起龙三社社员，享有此次征地补偿的95平方米房屋份额。管一梅转让的并非是已确定房号的实体房屋所有权，而是房屋补偿份额（2014年9月1日管一梅参加抽签确定的5幢l单元603、604号房是为了确定其享有房屋份额的一个程序，而不是将该具体房号的房屋所有权转让给张劲松），是将补偿95平方米的房屋份额转让给张劲松。管一梅与张劲松签订的转让承诺书以及管一梅的父亲管建忠认可收到95平方�房屋份额转让款的事实，证明了管一梅已经将房屋份额转让给了张劲松。并且管建忠在出庭作证时明确表示，管一梅的房屋份额已经转让，不再要求上诉人补偿房屋或者货币。
三、本案中被上诉人作为上诉人公司销售主管，从职务上和业务授权范围都有权销售公司的房屋，代理公司为客户选房，在客户选定房屋后代表公司与客户签订选房确认书，所以，被上诉人是在履行公司授权的职务行为，不存在超越代理权或者理解为表见代理的说法。本案中管一梅将自己的房屋份额通过张峻志转让给张劲松，这是合法的商业行为，并未损坏上诉人的任何利益，并且上诉人也认可这一事实。被上诉人促成管一梅与张劲松签订了房屋份额转让协议，并按公司选房程序为张劲松选定了上诉人开发的二期12幢1单元602号房，后上诉人与张劲松签订了《商品房购销合同》。被上诉人帮助管一梅转让房屋份额取得一定的报酬，是管一梅自愿付给被上诉人的合法收入，并不是被上诉人私自占用公司款项，并未违反法律和公司的有关规定，也未损害公司的利益。
二审中，经本院征询双方当事人对原审法院审理查明事实的意见，上诉人有以下异议：1.对张劲松与管一梅签订的房屋转让协议及协议的内容不予认可，对2013年9月7日张劲松向张峻志支付购房款245000元不予认可；2.原审漏认在张峻志向张劲松提供选房确认书时，起龙三社与上诉人还未选定赔偿区域，无法确定管一梅的房屋房号；3.原审漏认管一梅选定的房号是5幢1单元603、604号房；4.原审漏认2014年9月12日，上诉人对管一梅的补偿方式已经依据上诉人与起龙三社的约定转为现金补偿214000元。被上诉人对原审审理查明的事实无意见。
二审中，上诉人为证明其主张，向本院提�了工作联系函、杨新宇申请及收据各一份，欲证明管一梅未在规定的时间内与上诉人签订购房合同，对管一梅的补偿方式已经转为现金补偿。被上诉人经质证认为，三份证据与本案均无关联，工作联系函系上诉人单方制作的，不管案外人是否要求实物补偿转为现金补偿，都与本案无关，管一梅已经收到了张劲松支付的房屋份额转让款，不可能再与上诉人签订购房合同或者要求上诉人现金补偿，故对上诉人提交的证据不予认可。本院经审查认为，上诉人提交的三份证据均系复印件，工作联系函系上诉人单方制作，杨新宇的申请及补偿与本案无关，故本院对三份证据均不予采信。被上诉人二审中未提交新证据。对上诉人提出的异议，本院经审查认为异议1不能成立，异议2、3、4依据不足，故本院对上诉人所提异议不予支持。
综合双方当事人的诉辩主张，本案�议的焦点是：被上诉人是否应该返还上诉人购房款313554.28元及承担相应的利息。
本院认为，被上诉人张峻志接受管建忠的委托代为转让管一梅的95平方米的房屋份额给张劲松，该行为并未违反法律和上诉人的售房管理规定。被上诉人收取了张劲松支付的295000元转让费之后，向管一梅支付了265000元，管一梅转让其享有的95平方米房屋份额给张劲松的行为已经完成，且管一梅之父管建忠认可不再向上诉人要求95平方米房屋份额的相应补偿。被上诉人作为上诉人的销售经理，上诉人通过与张劲松签订《商品房销售合同》对被上诉人转让管一梅份额给张劲松的事实进行了追认，且其余的房款上诉人已收取。被上诉人收取的张劲松的295000元的购房款，扣除其支付给管一梅的265000元外，其余30000元原审法院已经判决返还给上诉人，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不�支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6253元由上诉人承担。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。
审判长 李彦斌
审判员 李 涌
审判员 张 航
二〇一五年七月十日
�记员马妮纳