江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3214号
上诉人（原审被告）（反诉原告）潘素侠，个体户。
委托代理人王玉明，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）（反诉被告）徐州市泉山区泰山街道云龙社区居民委员会，住所地徐州市泉山区积翠新村东首。
法定代表人史兴钰，主任。
委托代理人夏鹏，江苏同瑞律师事务所律师。
委托代理人谢广胜，男，汉族。
原审被告田同军，江苏师范大学教师。
委托代理人王玉明，江苏红杉树律师事务所律师。
上诉人潘素侠因与被上诉人徐州市泉山区泰山街道云龙社区居民委员会（以下简称云龙社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年9月30日公开开庭进行了审理。上诉人潘素侠的、原审被告田同军的委托代理人王玉明，被上诉人云龙居委会的委托代理人夏鹏、谢广胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，田同军与潘素侠2002年10月14日登记结婚。2007年7月，云龙社区居委会（甲方）与潘素侠（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：潘素侠承租云龙社区居委会位于徐州市解放南路288号的房屋（建筑面积380平方米、后院300平方米）用于经营天助大酒店；租期自2007年7月1日至2012年6月30日；年租金为100000元，第二年租金为110000元，第三年起每年租金为120000元；潘素侠有义务正确使用房屋，租赁期间房屋、设施及装修损坏的，潘素侠应立即修复或向云龙社区居委会全价经济赔偿（维修费用由潘素侠自行承担）等。后双方即依照约定履行。
田同军系江苏师范大学教师。潘素侠于2008年7月8日经工商部门登记成立“徐州市泉山区天助大酒店”（以下简称天助大酒店），经营性质为个体工商户。在潘素侠负责经营上述天助大酒店期间，2010年7月后，由于隔壁酒店加建厨房等原因，曾一度导致天助大酒店二楼天花板漏雨，影响经营，经双方交涉且经云龙社区居委会出面协调，隔壁酒店曾赔偿潘素侠5000元。后潘素侠又出资对天助大酒店二楼天花板进行了修复并对相关房间重新进行装修，田同军当时也参与了天助大酒店的装修事宜。
至2012年7月6日，徐州市《都市晨报》刊登“徐州市泉山区公有房屋承租权”的拍卖公告，其中就包括潘素侠向云龙社区居委会承租的现用于经营天助大酒店的徐州市解放南路288号房屋。2012年7月9日，云龙社区居委会向天助大酒店发《告知函》一份，告知其如有意向可办理相关竟拍登记手续，田同军出面签收了上述《告知函》。
2012年7月17日，潘素侠、田同军均参加了上述“徐州市泉山区公有房屋承租权”的公开拍卖活动，其中由田同军出面拍租获得现用于经营天助大酒店的徐州市解放南路288号房屋的三年租赁权，年租金成交价格为190000元（第3年开始每年租金均比前一年递增5%）。此后，云龙社区居委会与田同军之间未另行签订书面租赁合同，田同军也一直未向云龙社区居委会交付相应房屋租金，但天助大酒店仍在持续经营中。
2014年1月，云龙社区居委会即以诉称理由起诉，并申请追加潘素侠为本案共同被告，要求田同军、潘素侠共同支付所拖欠租金285000元（即从2012年7月17日至2014年1月17日共计一年半，按照年租金190000元计算）。田同军、潘素侠则各以辩称理由予以反驳。潘素侠当庭反诉要求云龙社区居委会支付其维修费用损失41000元、经营损失291840元。经调解无效。
原审法院认为，云龙社区居委会所有的徐州市解放南路288号的房屋（建筑面积380平方米、后院300平方米），原系潘素侠出面与云龙社区居委会签订《房屋租赁协议》，并在2007年7月1日至2012年6月30日期间经营个体工商户性质的天助大酒店，该《房屋租赁协议》对双方即具有约束力。根据该《房屋租赁协议》的约定，租赁期间房屋、设施及装修损坏的，潘素侠应立即修复，维修费用由潘素侠自行承担，且因隔壁酒店原因曾导致经营中的天助大酒店二楼天花板漏雨，隔壁酒店已赔偿潘素侠5000元，潘素侠现反诉要求原告云龙社区居委会支付其维修费用损失41000元、经营损失291840元，不符合双方约定，不予支持。
在2012年7月17日后，田同军出面拍得其妻子潘素侠向云龙社区居委会承租用于经营天助大酒店的徐州市解放南路288号房屋的此后三年的租赁权，且此后天助大酒店仍在持续经营中，应视为田同军、潘素侠此后已实际共同承租云龙社区居委会的徐州市解放南路288号房屋，相关拍卖成交的租赁期、租金等确认内容即对云龙社区居委会、田同军、潘素侠之间具有约束力。云龙社区居委会要求田同军、潘素侠支付2012年7月17日至2014年1月17日期间所拖欠租金285000元，符合双方约定，予以支持。遂判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告田同军、被告（反诉原告）潘素侠向原告（反诉被告）徐州市泉山区泰山街道云龙区社区居民委员会支付2012年7月17日至2014年1月17日期间的房屋租金285000元。二、驳回被告（反诉原告）潘素侠对原告（反诉被告）徐州市泉山区泰山街道云龙区社区居民委员会的反诉请求。
上诉人潘素侠不服上述民事判决，提出上诉称：首先，原审判决认定上诉人和田同军向被上诉人支付2012年7月17日至2014年1月17日期间的房屋租金285000元的事实错误，理由如下：1、上诉人在与田同军结婚前早已个人投资经营涉案酒店，2008年为图财务会计简便，经工商登记将天助大酒店改为个体工商户经营，实际上仍是上诉人个人经营。被上诉人没有拿出上诉人或天助大酒店授权田同军进行拍租的证据，田同军的非家事代理行为对上诉人不产生法律约束力，2、2012年7月9日，被上诉人不要求田同军出具相关授权委托手续，想当然地认为田同军的拍租行为代表天助大酒店或上诉人，一审判决支持被上诉人的诉求是错误的。3、上诉人在2012年之前以天助大酒店个体工商户名义与被上诉人签订房屋租赁合同，后从未授权田同军代表上诉人拍租，被上诉人也没有要求上诉人续签房屋租赁合同，因此，此种情况属于不定期租赁合同状态，上诉人承担不定期租赁合同的义务才公平合理。4、田同军拍得涉案房屋的承租权，被上诉人却无法提供证据证明房屋交付给田同军。实际上是上诉人在自己的租赁合同期满后继续租赁房屋，构成不定期租赁合同的状态。二、原审判决驳回上诉人的反诉请求错误。1、上诉人承租涉案房屋多年，2012年前从未拖欠租金。因为漏雨造成损失后，上诉人一直与被上诉人交涉，故反诉没有超过诉讼时效。2、一审判决以曲解了双方租赁协议中第五条第二款第三项条款的意思，该条款是指上诉人不正确使用房屋造成损坏，由上诉人来自行承担维修费用，本案损坏造成的原因并非上诉人的原因。3、一审庭审期间上诉人及代理人均表示不接受被上诉人协调的5000元损失赔偿，也没有收到过5000元。上诉人一直与被上诉人交涉此事，原审判决在没有查清的情况下做出错误判决。4、反诉中的证人证言充分证明漏雨造成装修损失，应予支持，经营损失合情合理，应予支持。故请求二审法院撤销原审判决，改判上诉人履行不定期合同义务和支持一审反诉请求。
被上诉人云龙居委会答辩称：上诉人是个体经营，上诉人与田同军是夫妻关系，田同军在2012年7月9日签署了告示函，2012年7月17日夫妻双方共同参与了拍租，并当场由田同军签署拍卖成交确认书，房屋继续用于经营天助大酒店。这些行为均表明田同军的行为是共同经营行为，无须被上诉人举证。上诉人一直以房屋漏雨受损失未解决为由，拒签合同，占用房屋，拒付租金。房屋漏雨事故发生后，被上诉人对漏雨事故不存在过错，并积极调解。上诉人在一审的反诉请求没有提供任何票据、鉴定报告，仅凭两个证人证言主张漏水损失，属于证据不足。证人证言反而能证明田同军参与某故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告田同军的意见同上诉人的上诉意见。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人与被上诉人之间从2012年7月17日之后是否形成不定期租赁关系，房屋租金如何确定；上诉人主张漏雨造成其损失应否予以支持，如若支持，应如何确定。
本院二审查明事实同一审法院查明事实相一致。
本院认为，首先，关于双方当事人之间从2012年7月17日之后是否形成不定期租赁关系以及房屋租金如何确定的问题，上诉人潘素侠与原审被告田同军在2002年10月14日登记结婚后，在2007年7月与云龙社区居委会签订了涉案房屋租赁协议一份用于经营天助大酒店，在天助大酒店的实际经营过程中，田同军参与了经营活动，并且签收了云龙社区居委会邮寄的参与拍卖通知函，原审被告田同军的上述行为是其与上诉人作为夫妻共同经营天助大酒店的表现。因此，虽然上诉人没有与被上诉人签订涉案房屋的租赁合同，但是原审被告田同军参与拍卖的行为所产生的法律后果亦应当由上诉人共同承担，故本院认定上诉人与被上诉人自2012年7月17日之后的房屋租金应当以公开拍卖所得的租赁价格为准，上诉人应与原审被告田同军共同向被上诉人支付拖欠的租金。
其次，关于上诉人主张因漏雨造成的损失应否予以支持的问题，《房屋租赁协议》约定上诉人有义务正确使用房屋，租赁期间房屋、设施及装修损坏的，上诉人应立即修复或向云龙社区居委会全价经济赔偿（维修费用由上诉人自行承担），该条约定的真实意思应当是上诉人作为承租人在不正确使用房屋造成房屋、设施等损坏的情况下，应当自行维修或者承担赔偿责任。虽然原审法院依据该约定认定涉案房屋因隔壁酒店加盖房间造成天助大酒店产生漏雨损失，依据不恰当，但是上诉人作为涉案房屋的承租人，非因自身原因在房屋出现漏雨问题后，应当及时通知出租人予以维修，并应及时与出租人明确维修的范围及费用负担。而本案中，上诉人未通知被上诉人维修，采取自行维修的方式，被上诉人对于上诉人的维修范围、维修费用及经营损失数额均不予认可。故上诉人有义务向法庭举证说明其维修范围、维修费用的必要性和合理性，否则，应当承担举证不能的不利后果。上诉人就维修费用支出情况未能提供维修费用的相关票据材料，举证的是证人证言，该证据不足以充分认定涉案房屋遭受损害的范围及实际维修费用支出的真实合理性。至于经营损失，因为上诉人未能举证证明漏雨造成房屋无法正常使用的具体范围和实际情况，本院进而无法认定天助大酒店经营损失的必然性和损失程度的大小，亦无法支持上诉人的该项诉讼请求。故原审法院对于上诉人主张的漏雨造成的各项损失未予支持，并无不当。
综上，上诉人潘素侠的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9978元，由上诉人潘素侠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 陈 颖
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 苗 鑫