河北省三河市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民初字第5439号
原告杨铠瑞，男，1963年1月23日出生，侗族，住三河市燕郊开发区。
委托代理人王丽，河北王洪波律师事务所律师。
委托代理人刘峥艳，女，1972年6月17日出生，住三河市燕郊开发区。
被告徐强，男，1989年12月7日出生，汉族，住内蒙古锡林郭勒盟。
委托代理人张俊甲，河北英汇律师事务所律师。
被告班玉真，女，1964年4月13日出生，汉族，住河北省张家口市桥西区。
委托代理人傅德刚，北京市华泰律师事务所大连分所律师。
第三人三河市兴越房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路北侧、交警燕郊中队西侧，组织机构代码：34806207-7。
法定代表人赵玉亮，该公司经理。
委托代理人何宁，该公司法务。
委托代理人马兆玉，该公司法务。
原告杨铠瑞与被告徐强、班玉真，第三人三河市兴越房产经纪有限公司（以下简称兴越公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨铠瑞及其委托代理人王丽、刘峥艳，被告徐强的委托代理人张俊甲，被告班玉真的委托代理人傅德刚，第三人兴越公司的委托代理人何宁、马兆玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨铠瑞诉称，2015年10月21日，被告徐强委托被告班玉真与原告经兴越公司居间签订《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及补充协议，约定徐强将其所有的位于三河市燕郊开发区中赵甫村地南侧、规划路东侧北蔡新村住宅小区3-1-1801号房屋出售给原告，总价款为104万元，贷款方式购买。原告当日支付定金5万元，合同约定原告于2015年10月31日前支付首付款40万元（含定金），被告配合办理贷款手续，批贷后7日内被告配合过户。被告应于2015年11月5日还贷解押。2015年10月24日，被告徐强及其代理人明确表示违约，不同意继续履行合同并要擅自提高房价。原告多次联系被告继续履行合同办理相关事宜，被告以各种理由拒绝，被告的行为已构成违约。原告请求法院判令1.解除双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议；2.被告向原告支付违约金208000元；3.被告赔偿原告支付的居间代理费以及原告向居间方支付的为办理贷款和过户评估费用损失共计32000元；4.本案诉讼费用由被告承担。
被�徐强辩称，同意解除合同，其未与原告签订过买卖协议亦未收取任何款项，合同与其无关，原告诉其没有事实及法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求并依法解封涉案房屋。
被告班玉真辩称，其与原告的签约行为，事前没有经徐强的授权事后亦没有追认，双方所签房屋买卖合同不成立，其所收5万元定金已退还给原告，退还定金义务已履行完毕，不同意支付违约金。
第三人兴越公司陈述称，被告班玉真的行为已构成表现代理，所签合同有效，其明确表示不履行合同应承担违约责任。兴越公司已尽到谨慎注意义务无过错，无须承担任何责任。
经审理查明，被告徐强与被告班玉真系亲属关系。2015年10月21日，被告徐强委托被告班玉真与原告杨铠瑞经第三人兴越公司居间服务签订《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及补充协议，约定:被告徐强将登记在自己名下的位于三河市燕郊开发区中赵甫村地南侧、规划路东侧北蔡新村住宅小区3-1-1801号房屋（房屋产权证号：三河市房权证燕字第××号）出售给原告，房屋总价款为104万元。合同签订当日原告支付定金5万元，2015年10月31日支付首付款40万元（含定金），同日，双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续。贷款机构通知批贷后7日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。被告徐强应于2015年11月5日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解押登记手续。合同签订当日，原告支付定金5万元，被告班玉真代收（庭审前已退还给原告）。同时，原告向第三人兴越公司支付中介费20800元、代收评估费5200元、贷款服务费3000元及过户服务费3000元，共计32000元（除中介费外，其余费用均未实际发生）。
针对上述事�，原告提交了《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及补充协议、房屋所有权证、徐强为班玉真出具的委托书、定金收条、中介费、贷款服务费及过户服务费等费用收据、原告代理人刘峥艳与班玉真的通话录音等证据。证人宁某出庭证实，其是兴越公司业务员，此次房屋交易相关事宜均由其与买卖双方沟通，徐强为班玉真出具的委托书并不是在其面前所写，班玉真曾通过短信方式向其提供签约地址，亦曾通过微信方式将房本、委托书及契税发票发送给其。对方的质证意见是：被告徐强称委托书非其所写，本案与其没有法律关系，其余证据与徐强无关，不发表质证意见；被告班玉真称合同及协议为其签署，因未经徐强授权，合同不成立。委托书内容及签名、捺印均为班玉真所为，委托书的形成是在本案第三人要求下形成的。定金收条是�玉真所写但定金已退回。其余证据与其无关不发表质证意见；第三人兴越公司对上述证据的真实性均认可。被告徐强、班玉真未提交证据。第三人向法庭提交了被告徐强为被告班玉真出具的委托书及房产证原件。原告无异议。被告徐强要求法庭核实证据的真实性。被告班玉真称委托书系在兴越公司工作人员指使下书写。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，被告班玉真持被告徐强的房产证原件、授权委托书原件、契税发票及公共维修基金票据复印件及徐强、班玉真的身份证复印件经中介公司居间服务，与原告就涉案房屋签订存量房买卖合同，原告有理由相信班玉真具有代理权。因此，被告班玉真的行为构成表见代理。班玉真的行为，对外产�的法律责任由徐强承担。双方所签合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，亦应认定为有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同履行过程中，原告依约支付了购房定金，被告未按合同约定履行自己义务的行为应属违约，应承担相应的违约责任。原告主张解除合同及补充协议及要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院准予。但根据被告的违约程度及原告遭受损失情况，本院酌定被告徐强给付原告违约金10万元并承担中介费20800元。因代收评估费、贷款服务费及过户服务费均为第三人兴越公司收取且未曾实际发生，应由兴越公司返还。被告徐强以未与原告签订购房合同亦未收取任何费用、被告班玉真以签订合同未经徐强授权合同不成立均要求法院驳回原告的诉讼请求，其抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华�民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杨铠瑞与被告徐强于2015年10月21日签订的《存量房买卖合同》及补充协议。
二、被告徐强于本判决生效后十五日内给付原告杨铠瑞违约金10万元、中介费20800元，共计120800元。
三、第三人三河市兴越房产经纪有限公司于本判决生效后十五日内返还原告杨铠瑞代收评估费5200元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元，共计11200元。
四、驳回原告杨铠瑞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5296元、保全费5000元，由原告杨铠瑞负担2500元（已预交），由被告徐强、班玉真负担7716元，第三人三河市兴越房产经纪有限公司负担80元（被告及第三人均于本判决生效后三日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审 判 长 赵亚光
人民陪审员 赵 银
人民陪审员 赵艳艳
二〇一六年五月二十一日
书 记 员 田 雪
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