文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终1745号上诉人（原审原告）：甲，女，1953年6月15日生，汉族。上诉人（原审原告）：乙，女，1981年12月8日生，汉族。两上诉人共同委托诉讼代理人：丙（系乙丈夫），男，1978年3月6日生，汉族。两上诉人共同委托诉讼代理人：谭波，北京市京师（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京某公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道网板路16号-11。法定代表人：王辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李天平，江苏东南律师事务所律师。上诉人甲、乙因与被上诉人南京某公司（以下简称泽房公司）居间合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初4901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甲、乙上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人退还中介费1万元，赔偿违约金11.43万元；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由，一、一审判决认为上诉人乙并非合同当事人系事实认定错误，且与已生效的法律文书相矛盾。乙未在房地产买卖中介合同中签字，但乙作为合同必要当事人，当事各方从开始即十分清楚，均无异议，付款人及贷款申请人都是乙，乙是合同实际履行人。二、一审驳回上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉讼请求，实质上是对被上诉人从事违法、违规和违约行为的纵容与袒护。上诉人请求被上诉人赔偿违约金具有充分的事实和法律依据。被上诉人经纪的房屋没有产权证、没有进行资金监管和网签，其从事的中介行为严重违反法律法规的强制性规定，违反了合同的约定及其承诺，事实清楚，证据确凿。被上诉人没有忠实履行向上诉人提供合法合规房源以及房屋买卖相关法规政策、书面告知风险等法定职责及合同的基本义务。被上诉人欺骗和误导上诉人购买不符合上市交易条件的房屋，侵害了上诉人的知情权和选择权，理应承担违法违约的责任并承担连带责任。被上诉人在一审中主张违约金过高的抗辩理由不能成立，无事实和证据支持。三、一审酌定被上诉人退还中介费3000元，属于适用法律错误，极不公正。被上诉人既未完成合同约定的委托事项，也未达到行业服务标准，而且拒绝履行垫资等后续关键义务，故依法无权收取中介费。四、一审判决直接解除居间合同超越了诉讼请求。上诉人在诉讼请求变更申请及意见陈述中特意设定了解除中介合同的条件和顺序，如果被上诉人没有承担违约责任和退还中介费，就不能先直接解除合同。五、上诉人的诉讼权利在一审中受到了不当限制。庭审中法官存在多次阻止上诉人正当发言等行为。六、一审判决对于关键证据加以忽略，掩盖了被上诉人违法的事实。上诉人提供的证据充分证明被上诉人的违法违约行为，经过质证的录音及其文字整理稿充分证明了被上诉人所作出的承诺，能够反映合同的责任、口头约定等事项。被上诉人申请调取的作为认定事实的证据“房屋登记情况证明”未经质证，也未向上诉人出示。泽房公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、本案系审理的居间合同关系，居间合同关系双方当事人是甲及邱涵侠，根据合同相对性的原则，乙并非是居间合同的当事人，也未在合同上签名或者签章。2、上诉人认为一审法院对于上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉讼请求没有支持，是对被上诉人从事违法违规行为的重要袒护。根据一审法院所查明的事实，被上诉人并不存在违约行为，合同无法履行是由于该房屋的出售方涉及到其他的经济纠纷导致房屋被法院依法查封，而且该查封是在本案合同签订之后发生，该查封行为被上诉人不能预见也不能避免，因此一审法院对于上诉人要求被上诉人承担违约责任的请求未予支持，符合本案的事实及相关的法律规定。3、上诉人在一审诉讼请求是要求解除双方的居间合同关系，在此基础上，一审法院作出了解除双方的居间合同关系，并酌情要求被上诉人返还中介费3000元，该判决符合法律规定。被上诉人已经促成了双方的合同成立，被上诉人在合同解除后也就不存在原合同所约定的合同义务，因此一审法院判决退还3000元中介费符合事实和法律规定。4、本案一审中，上诉人委托了专业的律师参与了整个庭审，一审法院也没有剥夺上诉人及代理人的诉讼权利，因此其在上诉中所陈述相关的权利受到不当的限制，没有相应证据加以证明，根本没有相关的事实。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。甲、乙向一审法院起诉请求：1、泽房公司退还中介费1万元；2、泽房公司赔偿甲、乙违约金11.43万元；3、本案诉讼费用由泽房公司承担；4、泽房公司退还中介费并承担违约金后，判令解除双方之间的中介服务合同关系。一审法院认定的事实：2015年8月29日，甲（乙方）、案外人邱涵侠（甲方）以及泽房公司（丙方）三方签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将南京市鼓楼区某地16号某小区01幢02单元408室（该房为产权置换房，后该房屋的实际地址变更为某小区07幢二单元408室）出售给乙方；房屋总价为1143000元（净得价）。合同第二条对委托事项约定：1、丙方为甲乙双方提供房地产交易相关政策、登记制度、税费、市场行情资讯。2、丙方接受甲、乙双方的委托，就房产交易一事，促成甲乙双方签订《南京市存量房交易合同》。合同第五条丙方义务约定：1、认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲乙方委托办理的其他服务。2、丙方派潘峰经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内指导监督所委托事项的办理。3、根据专业知识及工作经验，丙方将所了解到的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展向委托人通报。4、对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露。5、处理委托事务取得的财产，应当及时转交委托人。6、出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。合同第九条对违约责任约定：（一）丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同或者毁约的；2、与他人串通，损害甲乙方利益的；3、故意隐瞒，提高委托标的利益差的；4、其他过失影响甲乙方交易的。（三）违约行为方按标的额的10%，计11.43万元作为违约金分别支付给各守约方。《房地产买卖中介合同》签订当日，甲向邱涵侠支付定金1万元。2016年8月31日，甲向泽房公司支付中介费1万元，泽房公司向甲出具了收据。2015年9月1日，乙以银行本票形式向邱涵侠支付首付款50万元，邱涵侠向乙出具收条。在泽房公司以及李月华的陪同下，邱涵侠将该款项中的457758元支付给南京盛世房地产开发有限公司，作为邱涵侠购买涉案房屋的房款。同日，涉案房屋交付。2015年9月6日，南京盛世房地产开发有限公司（甲方）与邱涵侠（乙方）签订《南京市房屋买卖契约》，约定乙方经市住房制度改革办公室核准，向甲方购买涉案房屋，房屋总价款为457758元等等，该合同签订后依法进行了登记备案。2015年9月6日，邱涵侠因与他人债务纠纷，南京市鼓楼区人民法院作出（2015）鼓执字第1767号执行裁定书，查封了涉案房屋。后甲、乙以其对该房屋享有权利能够排除执行为由向南京市鼓楼区人民法院提起执行异议，请求解除查封。同时，甲、乙将剩余房款63.3万元提存至南京市鼓楼区人民法院。南京市鼓楼区人民法院审查后认为，异议人已依照合同履行完毕支付取得物权之对价义务，业已符合物权期待权的保护条件，从而足以能够对抗法院对该房屋的强制执行，裁定解除对涉案房屋的查封。此外，因邱涵侠涉及多起民事纠纷，涉案房屋仍有多起查封。2015年10月28日，甲、乙以邱涵侠、李月华为被告，向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼，请求判令邱涵侠配合办理房屋过户、确认涉案房屋为甲、乙共同共有、邱涵侠赔偿违约金114300元、李月华承担连带赔偿责任等。南京市鼓楼区人民法院经审理，于2016年6月28日作出（2015）鼓民初字第6917号民事判决：一、甲、乙与邱涵侠就南京市鼓楼区某地16号07幢二单元408室房屋订立的《房地产买卖中介合同》继续履行，邱涵侠于该房屋的查封解除后十日内协助甲、乙将该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证变更登记至甲、乙名下。二、邱涵侠于判决生效之日起十日内一次性向甲、乙支付违约金114300元。三、驳回甲、乙的其他诉讼请求。双方未均上诉，该判决已经生效。上述事实，有双方当事人当庭陈述、房地产买卖中介合同、收据、房屋登记情况证明、（2015）鼓执字第1767号执行裁定书、（2015）鼓民初字第6917号民事判决书等证据予以证实。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，甲委托泽房公司提供房屋交易信息及交易媒介服务，双方之间成立合法有效的居间合同关系。甲购买涉案房屋时，对于邱涵侠仅持有“购房通知书”，尚未取得该房权属的事实是明知并认可的，泽房公司对此并无故意隐瞒或者提供虚假情况的事实。该处房屋虽然尚未进行权属登记，但并非法律禁止交易的标的物，邱涵侠出售该房不违反强制性法律规定，邱涵侠也并非无法办理权属登记，居间公司就该房屋提供订立合同的机会及媒介服务，居间行为不违反强制性法律规定和合同约定。对于买卖双方签订合同之后，涉案房屋被查封，并非泽房公司的原因导致，泽房公司对此既无法预见，也无法防范，不存在违约行为。综上，甲以泽房公司对未取得权属登记的房屋促成交易、未如实报告房屋被查封的事实为由主张泽房公司违约，缺乏事实和法律依据，诉讼主张不能成立。考虑到涉案房屋至今未能办理过户，甲要求解除居间合同一审法院予以支持，泽房公司无需再提供其他代办服务，一审法院根据泽房公司实际完成的中介服务，酌情确定泽房公司居间报酬7000元，泽房公司应退还甲中介费3000元。根据居间合同成立及履行情况，甲与泽房公司之间签订及履行居间合同，乙并非居间合同当事人，不享有居间合同项下权利，乙的诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除甲与南京某公司之间的居间合同；二、南京某公司于判决生效之日起十五日内退还甲中介费3000元；三、驳回甲的其他诉讼请求；四、驳回乙的全部诉讼请求。案件受理费2786元，减半收取1393元，由甲负担1343元，南京某公司负担50元。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方均未提供新的证据。本院认为，甲经泽房公司居间，与案外人邱涵侠签订房地产买卖中介合同，乙虽未在房地产买卖中介合同中签字，但其系该合同的实际履行主体之一，与甲共同作为合同一方当事人的事实，已为生效的南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6917号民事判决所确认。本案一审认定乙并非居间合同当事人，不享有居间合同项下权利，该认定与生效判决相矛盾，应予纠正，甲、乙上诉称乙系房地产买卖中介合同当事人的上诉理由，本院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。甲在签订房地产买卖中介合同时，对于案外人邱涵侠尚未取得所出售的涉案房屋权属证书是知情的，泽房公司已如实告知，并未提供虚假信息或故意隐瞒该事实。涉案房屋在房地产买卖中介合同签订之后因邱涵侠与他人之间的债务纠纷被司法查封，该情形非泽房公司造成，且邱涵侠是否与他人存在债权债务纠纷，不在泽房公司的审核范围之内。且纠纷是否会导致涉案房屋被查封，亦不是泽房公司所能掌控，故一审认定泽房公司不存在违约行为并无不当。涉案房地产买卖中介合同已经生效判决认定不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，依法成立并生效，甲、乙亦主张该合同有效，现其上诉称泽房公司未提供合法合规房源，违反法律、行政法规规定，侵害其知情权和选择权，应承担违约责任的上诉理由，本院不予采纳。一审法院根据房地产买卖中介合同的履行情况，酌定泽房公司应退还甲中介费3000元，同时根据甲的诉请，判令解除房地产买卖中介合同不违反法律规定。综上所述，一审判决虽认定乙不是房地产买卖中介合同当事人错误，但判决结果并无不当。甲、乙的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2786元，由甲、乙负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年四月二十七日书记员  郭旭冬