江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣10民终216号上诉人（原审被告）：江西广升房地产开发有限公司，住所地南丰县。法定代表人：徐富爱，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：赵勇，男，1979年5月3日出生，汉族，江西省南丰县人，公务员，现住江西省南丰县。委托诉讼代理人：彭微（系赵勇妻子），女，1987年8月17日出生，汉族，江西省南丰县人，公务员，现住江西省南丰县，代理权限为特别授权。上诉人江西广升房地产开发有限公司（以下简称广升公司）因与被上诉人赵勇商品房销售合同纠纷一案，不服江西省广昌县人民法院（2016）赣1030民初811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。广升公司上诉请求：撤销原判，改判驳回赵勇的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人赵勇拒绝收房的理由不能成立，其滥用“拒绝收房”权，造成未能交付房屋的法律后果应由其自行承担。1、本案合同约定的交付条件是“该商品房经验收合格”，并没有涉及“备案”问题。2、被上诉人不认可上诉人提供的《工程竣工验收报告》，却要求上诉人提供《建筑工程竣工验收备案证》没有依据。《工程竣工验收报告》是政府部门制作的用以证明房屋验收合格的官方文书，不是由上诉人自己制作的。如果被上诉人认为官方文书存在不规范之处，可以向政府部门反应，但不能以此为由拒收房屋。3、被上诉人要求上诉人提供9#楼3单元302室住宅和12号车库的《建筑工程竣工验收备案证》，是很荒谬的。因为一幢房屋也只有一份备案证明，不存在一套住宅或一个车库就有一份《建筑工程竣工验收备案证》，被上诉人以此为由拒收房屋没有道理。二、原审判决混淆了客观事实，同时对合同内容理解不全。1、上诉人于2016年1月31日之前已向被上诉人出示了《工程竣工验收报告》，原审判决称，上诉人并未提供证据证明上诉人在通知赵勇交房时已向其出示了所购房屋经验收合格的相关证明材料，但并未指明房屋经验收合格的证明“材料”是指什么材料。2、“商品房交付赵勇使用且进行房屋交接时，上诉人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”这句话本身是正确的，但是原审判决明知故犯，明明知道被上诉人拒绝交付房屋，判决书上还出现这样一句话，就成了一句胡话了。3、关于“本案诉争的小区道路设计问题，致使该小区道路因整改未施工完毕。”其实这是一句空话，因为小区道路设计问题本身就不是上诉人的责任，但上诉人为了包括被上诉人在内的各业主的利益，不惜一切代价，努力积极整改，并且在整改过程中从未影响客户的房屋交付和使用，也根本不存在“使该小区道路因整改未施工完毕”的情形。4、“水电也未依合同做到一户一表”构成违约也不能成立。合同第十四条约定，“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”中第（二）款“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人保证临时用水、临时用电、辅助道路可正常使用，否则买受人有权拒绝接收并要求出卖人承担逾期交房责任。”由此可见，双方对水电暂时做不到一户一表的情形作出了约定，在分户表尚未安装到位之前，上诉人已全部疏通了临时水、电，能确保每户水、电的正常免费使用，不会因此给的客户装修、入伙带来不便，上诉人不构成违约。综上，被上诉人以房屋验收合格证明不规范为借口拒收房屋，要求上诉人承担违约责任没有任何法律依据，依法应当驳回被上诉人的诉讼请求。赵勇辩称，一、本案事实认定清楚，本案诉争商品房至今都不符合交房条件，被上诉人赵勇有权拒绝收房并按合同约定主张其违约责任。1、上诉人持有的五方验收都不合格的《工程竣工验收报告》不能证明涉争商品房经验收合格。上诉人的《工程竣工验收报告》不合格，其中勘察单位栏只盖有公章，项目负责人处无相关人员签字，而设计单位栏中项目负责人及验收人员处均无相关人员签字，也无设计单位的公章。2、上诉人提交的《工程质量监督报告》并非商品房验收合格的证明文件，不能证实涉争商品房经验收合格。该《工程质量监督报告》内容中载明的验收日期虽为2015年12月20日，但报告出具的时间却是2016年9月29日。且直至一审法庭辩论结束，上诉人都未向被上诉人出示过涉争商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故被上诉人也可因上诉人出示的文件不齐全而当然拒绝收房。3、根据《城市房地产开发经营管理条件》第17条的规定，房地产开发主管部门应当组织工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或者单位进行验收并取得上述部门验收合格证或许可文件。商品房经验收合格首先要有上述部门进行验收，验收后要取得验收部门的认可和批准文件，之后将上述验收合格证明文件提交建设行政主管部门备案以取得《工程竣工验收备案表》才能证实该商品房经验收合格。现上诉人未向法庭证明其出示了符合合同约定的商品房经验收合格的证明文件，故被上诉人有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任应由出卖人即上诉人承担。二、本案上诉人应按合同约定向被上诉人赵勇支付违约金。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时间为2014年2月，交房时间双方约定在2016年1月份，且被告在商品房预售时宣传的住房系花园式洋房，小区为高档小区，毛坯销售单价为6,000元每平，相比同地段精装修的销售单价还高，如此畸高的销售价格，如此之长的建设周期、如此之晚的交房日期，最终买受人却不能享受该享有的住房条件，其违约行为确实造成了被上诉人产生租房费用、装修成本上涨、生活品质下降、精神受损等直接损失，且致被上诉人无法及时办理房屋产权证，丧失了其它交易机会，其违约行为有负业主购买初心，与高档小区之名不相符。双方约定按已付购房款的万分之四的违约金，系双方在订立合同时的自由约定，具有惩罚性质，也系对于违约方的一种制裁，理应得到法院支持。上诉人称违约金过高，应由其承担举证证明责任，若其不能举证证明，应承担举证不能的法律后果，即应依合同约定向被上诉人支付违约金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。赵勇向一审法院起诉请求：判令广升公司赔偿赵勇逾期交房违约金81,250元（自2016年1月30日起计算至2016年12月8日共计313天，按已付房款按日万分之四计算，648,958.75*0.04%*313=81,250），并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年3月25日，赵勇与广升公司就购买广升公司开发的凯升公馆第9栋3单元302号房签订了《商品房买卖合同》。赵勇所购房屋价款为648,959元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付赵勇使用：1.该商品房经验收合格……”合同第九条第1项约定：“（2）逾期交房超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”此外，该合同附件三约定：每户内（水、电一户一表）……。合同签订后，赵勇按照合同约定按时支付了房款。2016年1月29日，广升公司通过邮政快递向赵勇邮寄了交房通知书，赵勇收到通知书后于2016年1月31日前往广升公司办理房屋交接事宜，因赵勇认为广升公司未按合同约定的交房条件向其提供房屋验收合格证明文件，故其拒绝收房，并向广升公司送达了拒绝收房告知书。2016年2月26日，广升公司职工向赵勇出具的工程竣工验收报告中仅有建设单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章，设计单位并未签字盖章。2016年9月29日，南丰县建筑工程综合管理站就凯升公馆9#楼出具了工程质量监督报告，同意报送工程竣工验收备案中心。因本案诉争小区道路出现设计问题，道路中间高，两边低，致使广升公司小区的道路未施工完毕，且赵勇所购单元的房屋尚未安装水、电一户一表。而赵勇至今尚未收房，广升公司也未另行通知赵勇收房。一审法院认为，赵勇与广升公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同的约定履行，赵勇依合同约定履行了自己的义务。根据合同约定，广升公司应于2016年1月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付赵勇使用，且进行房屋交接时，广升公司需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并向赵勇出示相关证明文件，不出示证明文件或证明文件不齐全，赵勇有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由广升公司承担，并且合同附件三中就水电约定了一户一表。但广升公司并未提供证据证明其在通知赵勇交房时已向赵勇出示了所购房屋经验收合格的相关证明材料。本案诉争小区道路设计的问题，致使该小区道路因整改未施工完毕，水电也未依合同做到一户一表。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”故赵勇拒绝收房的行为符合合同约定，也不违反法律规定，由此产生的延期交房责任应由广升公司承担。广升公司辩称9#楼于2015年12月10日验收合格，广升公司没有违约的抗辩意见，证据不足，不予采纳，广升公司应依法承担违约责任。2016年9月29日，南丰县建筑工程综合管理站就凯升公馆9#楼出具了工程质量监督报告，但广升公司并未提供证据证明其向赵勇出具了该份质量监督报告，也未提供证据证明其在2016年1月30日以后通知了赵勇进行交房，而赵勇至今未收房。根据合同就逾期交房违约责任的约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，即广升公司应自2016年1月31日起计算违约天数，故对赵勇要求按房价款的万分之四计算至2016年12月28日（313天）的诉讼请求予以支持，具体计算为648,959元×313天×0.0004=81,250元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：江西广升房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内支付赵勇逾期交付房屋违约金81,250元（648,959元×313天×0.0004=81,250元）。案件受理费1,831元，由江西广升房地产开发有限公司负担。本院二审期间，被上诉人提交了2016年12月27日和2017年2月23日南丰县人民政府县长办公会议纪要，用以证明诉争商品房至今都不符合交房条件。上诉人质证认为，这两份文件是复印件，没有原件。即使这两份会议纪要是真实的也与本案没有关联性，与是否验收合格没有关系。本院认为，因该纪要为复印件，无原件予以核对，对此本院不予采信。当事人对一审查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，经本院释明，上诉人表示，如法院不支持其免责抗辩，则主张违约金过高，并请求调整本案违约金。本案经调解，未能达成协议。本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、本案诉争房屋是否达到《商品房买卖合同》所约定的交付条件，即上诉人广升公司是否存在逾期交房的违约行为；二、本案逾期交房的违约金应如何计算。关于争议焦点一。本院认为，本案《商品房买卖合同》约定的交房条件是商品房经验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《江西省建筑管理条例》第二十六条规定，建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理、消防等有关单位进行竣工验收，建筑工程经验收合格的方可交付使用。……未通过建设行政主管部门备案的建筑工程，不得交付使用、销售，不得办理房屋权属登记等有关手续。根据以上法律法规能够明确，商品房经验收合格的交付条件不只是设计、施工、监理、建设等单位的工程质量竣工验收，还应取得规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件。本案中，上诉人提供的证据不足以证明其向被上诉人交房时已取得规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件，其向买受人发出交房通知书时，该商品房尚不符合双方约定的交付条件，被上诉人作为买受人有权以此抗辩办理商品房交接，故应当认定上诉人存在逾期交房的违约行为。关于争议焦点二。本院认为，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条的规定，为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。因此，双方对违约造成的实际损失均负有举证责任。依据《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因双方均不能提供证据证明违约造成实的际损失，综合本案情况，根据公平原则和诚实信用原则，由上诉人按被上诉人已交总房款的万分之二按日承担违约责任较为合理，一审按日万分之四计算违约金过高，本院予以调整。本案上诉人应支付违约金为40,625元（648,959元×313天×0.0002）。综上所述，上诉人请求调整违约金的请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省广昌县人民法院（2016）赣1030民初811号民事判决；二、江西广升房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向赵勇支付逾期交付房屋违约金40,625元；三、驳回赵勇其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,831元，二审案件受理费1,831元，合计3,662元，由江西广升房地产开发有限公司负担1,831元，赵勇负担1,831元。本判决为终审判决。审判长  刘长峰审判员  邹志伟审判员  王 琳二〇一七年五月二日书记员  杨 甜