江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第03002号
上诉人（原审被告）何永江，居民。
委托代理人李凡，江苏海瑞华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴华瑾，居民。
委托代理人张进，东台市东台法律服务所法律工作者。
上诉人何永江因与被上诉人吴华瑾房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东安民初字第0312号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴华瑾原审诉称：2010年2月13日，吴华瑾、何永江签订《联资建房协议条款》，约定由何永江出资、吴华瑾代为建设位于东台市安丰镇中学斜对门楼房三单元303室房屋一套。何永江总计出资200268元，分四次付清，并约定违约金50000元。合同签订后，何永江支付了首付款100000元，吴华瑾依约建成房屋，并交付给何永江居住使用。吴华瑾多次追索未果，故诉至法院请求判令何永江给付欠款100268元、利息33000元、增加面积的工程款14364元、代为垫付的费用3131.44元、违约金50000元并承担诉讼费。
何永江原审辩称：1、吴华瑾、何永江签订的《联资建房协议条款》实为房屋买卖合同，何永江已付100000元房款、尚欠100268元；2、何永江认可合同中约定年利率6厘，从2010年2月13日计算至2012年12月17日，但何永江不承担之后的利息，因为吴华瑾存在违约行为；3、交付的房屋面积超出合同约定7.98平方米，按照法律规定，何永江只承担3.33平方米的房款；4、何永江按照合同约定只应承担契税2236元，其余代为垫付的费用不认可；5、吴华瑾主张的违约金过高，且吴华瑾在约定的期限内没有将房产证和土地证交付何永江，吴华瑾自身存在违约行为，应该赔偿何永江的损失；6、要求吴华瑾将房产证、土地证交付何永江。
原审经审理查明：2010年2月3日，吴华瑾（甲方）与何永江（乙方）签订《联资建房协议条款》，约定：1、乙方委托甲方所建主房位置为安丰中学斜对门联资建房楼三单元303室，使用面积及公用分摊面积计111.26平方米；2、房价合计200268元（包括各项配套土地费用）；3、乙方委托甲方负责联资建房的建设，办理各项手续，签订本协议时乙方交纳首付购房款100000元；4、乙方购房余款100268元，从2009年12月18日起至2012年12月17日止分三年付清，并按年息6厘支付给甲方利息，具体支付时间为：第一年在2010年12月17日前支付30000元，按100268元支付利息；第二年在2011年12月17日前支付35000元，按70268元支付利息；第三年在2012年12月17日前支付35268元，按35268元支付利息。同时，乙方不得对所购房屋和车库以任何借口为由拖延交纳购房款，否则视为违约，且甲方收回房屋，乙方必须支付违约金；5、联资建房交付时间：2009年12月18日；6、甲方在工程竣工交付乙方使用后三年内，负责为乙方办理好土地、房产手续（只办理主房，不包括车库）；7、建房契税由乙方承担，与甲方无关；8、本协议违约金为50000元，甲乙双方如有一方违约，必须支付给另一方违约金。乙方如果不能按照协议约定的时间支付购房款和利息，视为违约，必须支付违约金；等等。吴华瑾于2009年12月18日交房，交房后双方补签上述协议，且何永江已按照约定给付首付款100000元。
另查明：吴华瑾于2015年5月办理了案涉房屋的所有权证和土地使用权证，至诉讼时两证尚未交付何永江。案涉房屋实际建筑面积为119.24平方米。
原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。吴华瑾、何永江签订的《联资建房协议条款》系双方当事人的真实意思表示，名为联资建房协议实为房屋买卖合同，其内容不违反法律、行政法规规定，应认定有效。对合同双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
关于案涉房屋尾款的给付。《联资建房协议条款》约定何永江应于2012年12月17日前分期给付尾款100268元，双方对此均无异议，故吴华瑾要求何永江给付100268元的诉讼请求，依法予以支持。
关于利息和违约金。吴华瑾诉讼时主张100268元的利息33000元及违约金50000元，何永江认可部分利息但认为违约金过高。原审法院认为，何永江拖欠吴华瑾房款100268元，给吴华瑾造成损失，考虑到本案的实际情况，吴华瑾主张的违约金50000元不违反法律规定，故该项诉讼请求予以支持；但吴华瑾同时主张利息33000元，考虑到50000元的违约金已经能够弥补吴华瑾的损失，故其主张的利息33000元不予支持。
关于增加的建筑面积的房款。经查明，吴华瑾实际交付房屋的面积与合同约定的面积不相符合，增加了7.98平方米，双方对此均无异议。但双方签订的合同没有约定对超出的面积如何处理，故按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”的规定，本案增加的建筑面积7.98平方米所有权归何永江所有，何永江仅需给付吴华瑾6012元［3.34平方米＊1800元／平方米（双方认可的单价）］。
关于代垫付的费用。双方签订的合同中约定房价200268元包括各项配套的土地费用，且明确约定契税由何永江承担。因此，在吴华瑾代垫付的费用中，契税2236元应由何永江给付，其余费用由于双方未约定，因该合同是由吴华瑾提供的格式合同，因此对吴华瑾作不利的解释，其余费用由吴华瑾自行承担。
关于何永江提出的吴华瑾未按照约定交付房产证和土地证，应赔偿其损失的辩解。原审法院认为，造成吴华瑾延期交付房屋所有权证和土地使用权证是由于何永江未按约定给付房款，而非吴华瑾的责任，因此何永江依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，要求吴华瑾赔偿其损失，不予支持。但是何永江在本判决生效后履行金钱给付义务时，吴华瑾应向何永江交付房屋所有权证、土地使用权证等相关手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，原审判决：一、被告何永江于本判决生效之日起30日内给付原告吴华瑾158516元（购房尾款100268元、增加面积房款6012元、代垫付的费用2236元、违约金50000元）；二、驳回原告吴华瑾的其他诉讼请求。案件受理费4312元，减半收取2156元，其他诉讼费1520元，由吴华瑾负担769元，何永江负担2907元。
原审判决后，何永江不服，向本院提起上诉称，一审判决《联资建房协议》有效，并支持违约金5万元错误。吴华瑾没有取得房地产开发资质，亦未取得国有土地使用权和城市规划许可、商品预售许可，违反法律强制性规定，合同应认定无效，并认定违约金条款无效。请求二审法院依法改判。
被上诉人吴华瑾答辩称，何永江提出合同无效的理由不成立。首先，双方不是商品房买卖关系，而是房屋买卖关系。在达成房屋买卖协议时吴华瑾已取得相应的出让土地和房屋建设手续房屋已建成。作为吴华瑾的个人合法财产，其享有所有权，有权进行交易。其次，双方合同签订后，吴华瑾已按约将诉争房屋交付何永江使用，且依法为何永江办理了案涉房屋的房屋、土地产权过户手续，何永江从法律意义上已享有了房屋的合法产权。双方的约定和行为不违反法律规定，应当是有效民事法律行为，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，关于吴华瑾与何永江所签订的《联资建房协议条款》合同效力的问题，从合同形式看，虽约定为联资建房协议，但合同内容系对已建成的房屋买卖交易作了约定，且在签订协议时房子已交付何永江，故双方签订的合同应认定为房屋买卖合同性质。该合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。关于何永江提出的上诉理由，经查，吴华瑾系个人出卖自建房屋，个人出卖房屋无需商品房开发资质，不适用商品房开发销售的相关法律规定。故何永江关于双方所签《联资建房协议条款》无效的上诉理由不能成立，本院不予以支持。本院审理中，吴华瑾书面承诺违约金按3万元履行，在执行中予以扣减，本院准许。综上，原审法院判决可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4312元，由何永江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 周 陇
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 程 菲