民 事 判 决 书
沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2016）辽0106民初406号
原告辽宁中恒物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街346号1-21-7。
法定代表人初赫勋，系该公司经理。
委托代理人王哲，系该公司工作人员。
被告杨蔚然，女。
原告辽宁中恒物业管理有限公司诉被告杨蔚然物业服务合同纠纷一案，本院2016年1月12日立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序公开开庭进行了审理，原告辽宁中恒物业管理有限公司委托代理人王哲、被告杨蔚然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告辽宁中恒物业管理有限公司诉称，被告系原告所管理的金都花园的业主。购得铁西区腾飞二街22号2门，该房屋建筑面积194.45平方米。被告在接收该物业时与原告签订了《物业管理委托合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积0.4元/平方米的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之五的标准向原告支付滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2011年1月1日起至2015年12月31日，被告共欠交物业费4665元，滞纳金5110.4元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果，原告向法院起诉，要求判令被告立即向原告给付从2011年1月1日起至2015年12月31日止的物业费4665元，并支付滞纳金5110.4元；诉讼费和律师费由被告承担。
被告杨蔚然辩称，欠物业费事实存在，因为鑫竹物业时候告诉我可以自己处理不用缴纳了，换成中恒物业我就不清楚了，质疑物业公司的合法性，业主委员会什么时候成立的，业主委员会什么时候与原告签订合同不清楚，鑫竹物业是在进驻时签订的，什么时候退出的不清楚，保洁和保安是社会上的，不用缴纳物业费是因为下水堵塞，排水管位于下水井污水1米以下，沉淀物没有及时清掏造成的。物业催缴没人给我发我能签字的催缴函，张贴门上我没看到，每年4-6次的清掏费用损失。
经审理查明：被告杨蔚然系沈阳市铁西区“金都花园”住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区腾飞二街22号2门、建筑面积194.45平方米。2010年8月30日沈阳鑫竹物业管理有限公司与沈阳市铁西区金都花园业主委员会签订物业服务合同，约定原告为金都花园住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费0.80元/平方米/月，非住宅物业服务费0.40元/平方米/月，电梯费12元/人/月。服务期限自2010年9月1日至2013年8月31日。同时物业服务合同对业主委员会、业主、原告的权利和义务以及沈阳鑫竹物业管理有限公司的管理事项、服务质量等进行了约定。物业服务合同第二十二条第43款约定：业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天物业费5‰交纳滞纳金。第二十三条约定：沈阳鑫竹物业管理有限公司对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经沈阳市铁西区金都花园业主委员会同意。第二十五条约定：房屋共用部位的小修、养护费用，房屋共用设施、设备的小修、养护费用，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由沈阳鑫竹物业管理有限公司承担，大中修启动维修基金管理；公共绿地的养护费用，附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由沈阳鑫竹物业管理有限公司承担，启动维修基金修理。2013年10月12日原告与沈阳市铁西区金都花园业主委员会签订物业服务合同，约定原告为金都花园住宅小区提供物业服务，非住宅物业服务费0.40元/平方米/月，电梯费12元/人/月。服务期限自2013年9月1日至2016年8月31日。合同中的对业主委员会、业主、原告的权利和义务以及沈阳鑫竹物业管理有限公司的管理事项、服务质量与第一份合同的内容大致相同。
另查明，沈阳鑫竹物业管理有限公司名称于2011年4月22日更名为原告。
又查明，被告因下水井返水造成财产损失。
上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的物业服务合同，被告提供的照片等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与沈阳市铁西区金都花园业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效。原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而被告提供的证据具有即时性等特点，根据被告提供的证据还不足以认定原告提供的物业服务构成根本违约。关于被告提出的下水井返水问题。根据物业管理委托合同第五条的约定，原告负有对小区内的共用设施、设备的维修、养护和管理的义务。根据原告提供的排水淸掏养护合同，原告将其下水井淸掏事宜委托给第三方，第三方每年淸掏两次。下水管道堵塞返水原因很多，如房屋下水管线的布局不科学或者业主使用生活用水时不注意致管线内进入很多生活垃圾和油，而淸掏不及时只是下造成水道堵塞返水中多种原因中的一种。通过本诉可知由于该园区建设时间较早，该争议房屋所在的下水井在设计时确实存在不合理之处，如按照常规下水井淸掏周期去淸掏此下水井确实容易发生返水现象，因在物业服务合同中对下水井的淸掏次数和间隔周期并没有明确规定，那么原告就有义务对于容易发生返水的下水井加大淸掏次数，以避免下水井返水问题的持续发生。原告没有及时淸掏此下水井，应认定原告此处服务有一定瑕疵。但因原告提供的服务项目不仅仅有下水井淸掏之事项，还有其他诸多服务事项，故只宜对原告应收取的物业费进行一定的减免。至于被告提出的物业服务中存在的其他问题，本院认为这些情况的存在并不必然导致减免原告应收取的物业费，但原告应在后续服务中加以改进。关于被告提出的鑫竹物业承诺其不用缴纳物业服务费的抗辩主张，因其没有提供证据加以证明，故本院对此抗辩主张不予采纳。物业服务合同约定门市物业服务费0.4元/平方米/月，被告应交纳的自2013年1月1日起至2015年12月31日的住宅物业服务费为3033元。
关于原告主张的滞纳金，因在原告提供的物业服务合同中未载明物业费交纳的具体截止时间，故滞纳金应从原告主张之日起计算，根据本案情况应认定原告主张物业费的时间为提起诉讼之日，故被告不应向原告支付滞纳金，对原告滞纳金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告杨蔚然于本判决生效后十日内给付原告辽宁中恒物业管理有限公司2011年1月1日至2015年12月31日期间的住宅物业服务费人民币3033元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告杨蔚然承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 张伟
二〇一六年三月十八日
书记员 李鲲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。