辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第163号
上诉人（原审原告）：杨传桂，女，1962年2月19日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：夏文林，辽宁同泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王馨婉，女，1991年1月5日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：吴晓静，女，1968年6月27日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审被告）：吴晓静，女，1968年6月27日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：李艺芳，女，1948年5月7日出生，回族，沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。
上诉人杨传桂因与被上诉人王馨婉、吴晓静房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2014）北新民初字第4123号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月10日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年3月24日公开开庭审理了本案，上诉人杨传桂委托代理人夏文林，被上诉人王馨婉委托代理人吴晓静，吴晓静委托代理人李艺芳，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告杨传桂诉称：要求二被告赔偿经济损失382，500元。
原审被告王馨婉、吴晓静辩称：1、我方无任何违约行为，租赁合同中虽约定原告提出5个月，被告应同意，但原告没有按照约定支付租金，按照双方约定，应视为原告自动放弃；2、被告从未将移动或搬走屋内任何物品，按照双方约定，合同到期后，屋内的装修应归被告所有。
原审法院审理查明：被告吴晓静与被告王馨婉系母女关系。2011年5月20日，被告吴晓静以王馨婉的名义与原告签订《房屋租赁协议》一份。约定将被告王馨婉拥有房屋所有权的、座落于沈阳市沈北新区道义经济开发区蒲昌路的门市一处出租给原告杨传桂经营歌厅（杨子KTV）。租期2011年5月20日至2014年5月20日共3年。租金每年60，000元。付款方式为上打租，一年一交，需提前一个月向被告交付。此协议三年到期原告提出延续5个月被告应同意，每月按8，300元计算，原告向被告交纳房租。租赁合同还约定，租赁期间，原告杨传桂不论任何原因无法经营，有权在协议期间内将自己所剩余的房屋及物品等转租或转兑给他人继续经营，事前应通知被告。被告有权与新租用房屋人重新协议房屋租金事宜。上限年租金不得超过80，000元。租赁合同第九条约定，原告按期交纳房租，如不能交纳视为自动放弃协议，可动物品可自行带走，其他不可移动的，如装修，应给被告完好留下。原告能按时交纳房屋租金，被告不得单方终止此协议，否则，视违约，并承担违约责任。租赁合同第十条约定，双方均不得单方终止协议，若单方违约，按房租总额的50%给予另一方赔偿。租赁合同签订后，被告将房屋交付原告使用，被告共向原告支付租金180，000元。2012年5月10日，被告杨传桂与案外人张春亮签订分期买断歌厅经营权协议书一份。约定：被告将杨子歌厅的经营管理权转让给案外人张春亮，价款为1，120，000元。后被告杨传桂陆续收到案外人张春亮给付的买断款共计454，000元。2013年10月张春亮因无力经营退出歌厅，被告杨传桂继续经营杨子歌厅至2014年5月20日。另审理查明，2014年4月20日，原告杨传桂的弟弟杨泉给被告吴晓静打电话，在通话过程中，杨泉表示要支付下一年租金。被告吴晓静先是表明双方并未签订下一年合同，随后吴晓静要求与杨泉见面。庭审中，原告杨传桂主张以上通话过程结束后，双方没有碰面。被告吴晓静主张，通话过程结束后，双方多次见面，但原告并未支付租金。但该二人对其主张的事实均未提供录音证据以外的证据证明。2014年5月20日，被告吴晓静又以其女王馨婉的名义将争议房屋出租给案外人张太遴。张太遴带领工人进场装修过程中与主张租赁合同未到期的原告杨传桂发生矛盾，沈北新区道义派出所多次出警处理。现争议歌厅处于停业状态，房屋无人居住使用。现场有装修前进行拆除的痕迹。庭审中，原告主张其向被告提出延期申请，被告也可不同意。但此情形属于被告单方终止合同，按照合同约定，应承担90，000元的违约金。原告还主张，被告应当赔偿其租金、装修损失及停业损失共计292，500元。被告王馨婉主张，对被告吴晓静代理其处分与房屋租赁有关的事宜予以追认。
原审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，合同有效。双方均应恪守履行。关于本案租期问题。本院认为，据以证明原告提出延期要求的证据为一份录音资料，在该份录音资料中，原告向被告表明要支付下一年租金，被告先是主张没有签订下一年合同而拒绝原告要求。但双方在通话过程中，约定见面协商。此后的过程，原告作为履行支付租金义务的一方及提出主张的一方，却没有提供其他证据证明其向被告支付租金，被告拒收的事实。原告单独依据录音资料证明其要求延期或者支付租金而被告拒收的事实，依据不足。况且，原告庭审中，亦表示原告提出延期，被告亦可以不同意。故原告表示延期的意思表示并不明确，按照合同约定，租期于2014年5月20日截止。被告并未单方终止合同，原告要求被告承担单方终止合同违约金90000元的诉讼请求不符合双方约定，本院不予支持。关于装修损失、租金及停业损失。因原告未提供证据证明该损失与被告行为存在因果关系，亦缺少双方的明确约定，故本院对原告要求被告给付装修、租金及停业损失的诉讼请求，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告杨传桂要求被告王馨婉、吴晓静赔偿终止合同违约金90，000元的诉讼请求；二、驳回原告杨传桂要求被告王馨婉、吴晓静赔偿装修、租金及停业损失292，500元的诉讼请求；案件受理费7030元，由原告杨传桂承担。
宣判后，杨传桂不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、依法依合同认定被上诉人违约；2、判令被上诉人支付违约金90，000元，赔偿经济损失292，500元；3、被上诉人承担本案的全部诉讼费。主要上诉理由：上诉人认为一审判决前后矛盾，是因为“审理查明”部分与“本院认为”部分存在矛盾，一审法院在“审理查明”部分已经表明了被上诉人最少一个的违约事实：“即甲方在乙方以按时交纳房屋租金的情况下，甲方却单方终止此协议。”上诉人要求被上诉人承担违约责任，就包括合同届满前就将涉案房屋出租给案外人的行为，因此，一审判决如在上诉人是否提出延期5个月问题上存疑，那么，也应该根据已查明的被上诉人违约事实，在法院认为部分加以确认，在法院判决部分判令被上诉人承担违约责任，最低给付90，000元违约金，唯有这样，才能前后一致，达到“根据已查明的案件事实，依法作出判决”的司法审批最低要求。一审法院紧紧抓住“原告庭审中，亦表示原告提出延期，被告亦可以不同意。”前一段不放，却漏掉了“但此情形属于被告单方终止合同，按照合同约定，应承担90，000元的违约金”后一段。让人误解为被告不同意也可以不承担违约责任、不赔偿的结论。
被上诉人王馨婉、吴晓静答辩称：一、上诉人自动放弃延续5个月的租期；二、上诉人违约在先，出兑给张春亮时未按合同约定通知被上诉人。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有房屋租赁协议、（2014）北新民初字第2833号民事判决书、录音证明等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。关于上诉人在庭审中提出，合同到期时其已向被上诉人要求续租5个月，系因被上诉人拒收才导致上诉人未能交纳续租租金的主张，上诉人并未提供相关证据加以证明；关于上诉人主张的经济损失，上诉人亦未提供充分证据证明损失的存在及损失与被上诉人有因果关系，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对于上诉人的上述主张，本院不予认可。因上诉人未交纳续租租金而导致合同履行完毕，不属于双方在合同中约定的“乙方能按时交纳房屋租金，甲方不得单方终止此协议，否则视违约”情形，故案涉房屋租期于2014年5月20日届满时，上诉人应履行后合同义务，将案涉房屋腾退给被上诉人。一审判决并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7030元，由上诉人杨传桂承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一五年四月十四日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。