广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第1661号
原告施辉乔。
委托代理人李斌，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
委托代理人宋斌，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
被告孙希文。
被告曾庆燕。
委托代理人孙希文，身份情况同上。
被告孙某。
法定代理人孙希文，身份情况同上，系孙某的父亲。
第三人南宁恒创房地产经纪有限公司，住所地：南宁市青秀区金浦路16号汇东国际E座14０8。
法定代表人赵恒，总经理。
委托代理人刘茜，广西桂盟律师事务所律师。
原告施辉乔与被告孙希文、第三人南宁恒创房地产经纪有限公司（以下简称恒创房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，适用简易程序进行审理。审理过程中，因案情复杂，裁定转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告施辉乔的委托代理人李斌，被告孙希文、第三人恒创房地产公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告施辉乔诉称，原告将位于青秀区民族大道49号广西民族宫商业中心B区综合楼1317号的房屋通过第三人出卖给被告，双方于2015年1月11日签订《房屋买卖合同》，约定成交价为570000元，被告分两次支付首期购房款200000元，剩余的购房款370000元通过申请按揭贷款的方式向原告支付。2015年3月31日，原告与被告曾庆燕、孙某在南宁市房产交易中心签订《存量房买卖合同》，并进行了房屋所有权转移登记，被告曾庆燕、孙某将《南宁市房屋产权交易中心受理通知单》交由第三人的业务人员，由第三人的业务人员与被告共同领取房屋所有权证并共同办理抵押贷款手续。2015年4月2日，被告曾庆燕、孙某与民生银行南宁分行签订《个人购房借款及抵押合同》，约定被告曾庆燕、孙某向民生银行南宁分行贷款370000元，并将交易房屋抵押给民生银行南宁分行。但三被告却挂失并重新申领《南宁市房屋产权交易中心受理通知单》，隐瞒原告及第三人私自领取了房产证，并拒不到民生银行南宁分行办理抵押借款手续，导致原告至今未收到剩余购房款。三被告的行为已构成根本违约，严重损害了原告的利益，故原告诉至法院，请求判令：一、三被告继续履行《房屋买卖合同》，即被告向原告支付剩余购房款370000元；二、三被告向原告支付违约金，违约金从2015年4月16日起算，计至购房款及违约金支付完毕之日，计算标准按购房款570000元的每日千分之一计算为每日570元，暂计至2015年11月18日为123120元；三、本案诉讼费用由三被告承担。
被告孙希文、曾庆燕、孙某共同辩称，原告的诉请无事实和法律依据。原、被告签订的《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》均未出现原告所诉称的“买方违约”的条款。被告在履行合同的过程中已经如期支付原告前两笔购房款共计200000元，为了付清后期房款，被告与民生银行南宁分行签订了《银行贷款合同》，足以证明被告履行合同的诚意。合同已经约定剩余房款结清的时间是在过户完成并办妥他项权证后，原告未完成房屋过户及办理他项权证的义务。同时原告违反合同中约定的义务，延期办理贷款及过户，并将房屋内的固定装修拆除，物业过户的手续也没有办好，构成严重违约。第三人在双方办理过户时，又将《受理通知单》隐匿，且到了领证日拒不到房产交易中心领取新的房产证，原告作为新的房屋所有权人，有权利自行领取房产证。在中介资料保管期到后，第三人还扣押了被告的《银行贷款合同》，在没有任何权利的情况下向被告发《履约催促函》，逼迫被告支付购房款，没有任何理由和依据，而且原告要求的违约金过高，没有事实和法律依据。
第三人恒创房地产公司陈述称，同意原告的各项诉请。
经审理查明，2015年1月11日，被告孙希文（买方）与原告施辉乔（卖方）签订一份《房屋买卖合同》，约定买方购买卖方位于南宁市青秀区民族大道49号广西民族宫商业中心B区综合楼1317号房，房屋建筑面积82.90平方米（以房产证面积为准），成交价为570000元。合同第六条约定，卖方交付该物业予买方使用权之日期为过户当天。第七条约定，该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购入该物业，即保留固定装修及设施完好并包括家具家电，以家具家电清单为准。第八条约定，卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕并保证交易过户完成时买方不须对上述事项负责；若该物业地址已有落户，则卖方应在过户前将户口迁出，否则每逾期一天，应按成交价的千分之三向买方支付违约金。合同第十条约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分一向买方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止。第十一条约定，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，视为买方违约，本合同自行解除，买方应按本合约有关违约规定承担违约责任。同时，买方已付之款项作为违约金由卖方没收，而卖方有权再将该物业售予他人，但卖方不得因此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，直至买方履行完全合同的其他义务止。合同第十六条约定，经买卖双方协商，买卖双方签订买卖合同后买方去银行申请名下房产提前还款，银行通知还款七个工作日内卖方再去银行申请该物业银行还款。就购房款支付方式问题，原、被告达成如下协议作为上述《房屋买卖合同》的附件。一、于2015年1月11日支付30000元作为部分定金。二、买方代卖方偿还银行贷款：卖方同意在收取买方全额定金之日起五个工作日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方同意在卖方收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，买方将首期楼款（不含定金）人民币170000元整转入卖方还款或银行扣款账号内，银行到帐后即视为卖方已收取相应楼款。提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。卖方应在收到买方首期楼款之日起七个工作日完成提前偿还贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在七个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理过户手续，如因南宁市相关部门、政府政策或银行原因导致迟延则时间相应延迟。……四、楼价余款人民币370000元整，由买方在房产过户完成并办妥他项权证登记手续后由贷款银行划入卖方指定银行账号，银行实际贷款额与申请贷款额之间差额由买方以现金支付。
2015年1月11日，被告孙希文（买方）（乙方）、原告施辉乔（卖方）（甲方）与第三人恒创房地产公司（丙方）签订了《代办交易服务合同》，就原告施辉乔与被告孙希文间签订的《房屋买卖合同》委托第三人恒创房地产公司代办相关事宜。第一条约定由丙方协助甲、乙双方办理与涉案房屋有关的如过户、解除抵押权、办理按揭、办理房屋土地使用权证、撤销预告登记手续、签订房屋买卖合同及备案手续等相关手续。第二条约定，在签订合同时，甲方应向丙方支付代办交易服务费人民币5000元整，乙方应向丙方支付代办交易服务费人民币5000元整，如甲乙双方任何一方逾期支付代办交易服务费的，每逾期一天，丙方有权按应付费用的1%收取违约金，直至全部支付完毕之日止，同时丙方有权拒绝提供代办房屋交易服务。第五条约定，……（三）甲乙双方应按规定向丙方提供办理房屋产权证需要的所有资料，并积极配合丙方办理相关手续，如因下列原因之一导致丙方无法完成房屋交易服务的，视为甲方、乙方违约，丙方无须退还报酬，并可追究未支付的剩余报酬和逾期支付的违约金及所产生的律师代理等费用。1、上述房产、土地在协议期内发生权属纠纷或已经发生纠纷；2、在丙方发出办理手续的通知之日起五个工作日内仍不配合；3、上述房产、土地在协议期内被法院查封（冻结）的；4、丙方在甲、乙方委托权限范围内办理好相关手续，而甲或乙方提出其它原因不继续办理房产证和土地使用证导致违约的；5、甲乙双方任何一方解除《房屋买卖合同》及该《代办交易服务合同》的导致丙方无法完成房屋交易服务的。
合同签订当日，被告孙希文向原告施辉乔支付定金30000元，原告施辉乔为此出具《收据》，内容为：本人施辉乔（身份证号码：××）是位于南宁市青秀区民族大道49号广西民族宫商业中心B区综合楼1317号（下称：“该单位”）之业主，现收到买家孙希文先生，身份证号码：××，交来承购该单位之购房定金30000元。
2015年1月12日，原告施辉乔向中国银行南宁市琅东支行申请提前还贷，中国银行经审批确认该申请自申请日期两个月内有效。此后，中国银行南宁市双拥支行向南宁市房屋产权交易中心出具《证明》，内容为：座落于青秀区民族大道49号广西民族宫商业中心B区综合楼1317号，于2008年10月17日在我行办理个人住房贷款，现其业主施辉乔已于2015年3月9日还清我行贷款本息。
2015年3月16日，被告孙希文以转账形式向原告施辉乔支付首期购房款170000元。
2015年3月26日，被告将房屋交付原告使用。第三人恒创房地产公司员工王作儒出具两份《证明》，第一份《证明》内容为：买卖双方签订合同后，卖方房中将三盏吊灯和屏风拆走。第二份《证明》内容为：厨房卫生间的水龙头与水管已被原租客拆除。上述两份证明均有王作儒本人签字确认。
2015年3月31日，被告曾庆燕、孙某（卖方）（甲方）与原告施辉乔（买方）（乙方）签订《存量房买卖合同》，并申请办理房产过户转移登记手续。
2015年4月2日，被告曾庆燕与中国民生银行股份有限公司南宁分行（以下简称民生银行南宁分行）签订《个人购房／车位借款及抵押合同》，以涉案房屋作为抵押担保，向民生银行南宁分行借款370000元。
2015年4月24日，第三人向原告出具《履约催促函》，内容为：因买方孙希文、卖方施辉乔委托第三人办理房屋过户的相关手续，现房屋已过户至买方名下，并已出新房产证。但买方孙希文避开卖方施辉乔及中介方恒创房地产公司，私下通过非正常手段将新房产证领走，现通知买方孙希文在收到此函件后三个工作日内配合中介方恒创房地产公司到房产局办理房屋抵押手续，以便贷款银行放款给卖方施辉乔。
此后，原告施辉乔以被告孙希文、曾庆燕、孙某未支付剩余的购房款370000元，存在违约行为为由，提出如下诉请：一、解除原告与三被告签订的《房屋买卖合同》及2015年3月31日签订的《存量房买卖合同》，将南宁市青秀区民族大道49号广西民族宫商业中心B区综合楼1317号房屋所有权恢复登记至原告名下，被告于3日内搬离该房屋并将房屋交还原告；二、三被告向原告支付违约金200000元；三、本案诉讼费用由三被告承担。本院经审查认为本案《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》合法有效，应继续履行，于2015年11月18日向原告施辉乔进行了释明，原告施辉乔变更诉讼请求，其请求如前述所请。
另查明，王作儒、向方华均是第三人恒创房地产公司的员工，负责原、被告间房屋买卖过程中的签订合同、办理过户等手续。2015年3月16日，王作儒通过短信方式告知原告被告的付款账号。2015年3月26日，王作儒与原告到涉案房屋，与被告办理交房手续。后原告发现房屋内的三盏吊灯及水管、屏风被租户拆除。2015年3月16日，被告领取了银行出具的贷款结清证明，并于2015年3月30日到房产局办理房屋过户手续。房产局告知在十五个工作日内可领取新的房产证。向方华负责原、被告间房屋买卖合同签订后的售后工作。2015年3月9日，被告自行偿还贷款170000元。2015年3月16日，被告办理了涉案房屋的解押手续，并领取贷款结清证明。2015年3月30日，原、被告及第三人到房产局办理过户手续。房产局告知在十五个工作日内可领取新的房产证。
再查明，被告曾庆燕系被告孙希文的配偶，被告孙某系被告孙希文与被告曾庆燕的婚生女儿。涉案房屋于2015年4月16日过户至被告曾庆燕、孙某名下，并由三被告居住使用至今。
本院认为，原告施辉乔与被告孙希文签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应恪守履行。
一、关于被告孙希文是否存在逾期支付购房余款的问题。合同约定房屋总价款为570000元，被告孙希文已依约向原告施辉乔支付了房款200000元，剩余的房款370000元，被告孙希文应在涉案房屋过户完成、拿到新的房屋所有权证并办妥他项权证手续后由贷款银行划入原告施辉乔的银行账号。涉案房屋于2015年4月16日过户至被告曾庆燕、孙某名下，而被告孙希文自行通过挂失方式领取受理通知单并领取了新的房产证，其签订《房屋买卖合同》的目的已实现，故被告孙希文应在2015年4月16日或此后合理的期限内向原告施辉乔支付剩余的购房款370000元，但至本案开庭之日，被告孙希文未履行合同义务，已构成逾期付款。
二、关于被告孙希文能否延迟支付购房余款的问题。被告孙希文以原告施辉乔将房屋内部分固定装修及设备设施拆除为延期支付余下购房款的抗辩理由，本院认为，涉案房屋已完成交付，被告孙希文签订合同的目的已得到实现，即便交付存在瑕疵，被告孙希文要求原告施辉乔修复涉案房屋固定装修及设备设施，亦是原告施辉乔应履行的合同的附随义务，而被告孙希文向原告施辉乔支付购房款是双方在合同中约定的主要义务，合同一方的附随义务未履行或履行不完全不构成相对方拒绝履行主要义务的理由。此外，被告孙希文已就涉案房屋的交付不符合约定另案提起诉讼，要求原告施辉乔赔偿损失。因此，被告孙希文迟延支付购房余款的行为，构成违约，应当承担民事责任。
关于合同约定的违约金是否过高的问题。合同第十一条约定，买方未按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，直至买方履行完全合同的其他义务止。被告孙希文提出该违约金标准过高，并请求调整违约金。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，原告施辉乔主张因被告孙希文未付清余下房款，造成其预期利益受损，但未提交证据证明其实际损失，在此情况下，被告孙希文未按约定支付购房余款给原告施辉乔造成的损失为利息损失，而双方在合同中约定的违约金的计算标准为每日价款的1‰，确实较高，故应对违约金的计算标准予以调整。根据本案的实际情况，本院确定被告孙希文逾期支付购房余款的违约金应以370000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮百分之三十计算，从2015年4月16日起计付至款项付清之日止。
因本案《房屋买卖合同》的双方当事人为原告施辉乔与被告孙希文，合同中关于购房款的支付方式亦由原告施辉乔与被告孙希文进行协商并达成一致意见，被告曾庆燕、孙某与原告施辉乔签订《存量房买卖合同》的目的是为办理涉案房屋的过户手续，被告曾庆燕向民生银行南宁分行申请涉案房屋的抵押贷款亦是为被告孙希文履行《房屋买卖合同》中约定的付款义务，根据合同的相对性原则，原告施辉乔要求被告曾庆燕、孙某承担合同义务的理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告施辉乔与被告孙希文于2015年1月11日签订的《房屋买卖合同》应继续履行；
二、被告孙希文向原告施辉乔支付剩余购房款370000元；
三、被告孙希文向原告施辉乔支付逾期付款违约金（违约金的计算方式：以370000元为基数，从2015年4月17日起按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计付至付清之日止）；
四、驳回原告施辉乔对被告曾庆燕、孙某的全部诉讼请求。
案件受理费4300元，由被告孙希文负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范 俪
人民陪审员 叶寿腾
人民陪审员 黄子瑜
二〇一六年一月十六日
书 记 员 郭顺萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。