云南省保山市隆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）隆民初字第01694号
原告（反诉被告）成兴国，男，保山市隆阳区人，委托代理人魏建荣，云南金曦律师事务所律师。
原告（反诉被告）奚连琴，女，保山市隆阳区人。
被告（反诉原告）谷兰会，保山市腾冲县人。
委托代理人何实丁，男，保山市隆阳区人。
第三人成贤，女，保山市隆阳区人。
委托代理人杨德楚，云南吉昌律师事务所律师。特别授权代理。
原告（反诉被告）成兴国、奚连琴诉被告（反诉原告）谷兰会、第三人成贤房屋买卖合同、不当得利纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法由审判员杨自凤适用简易程序，于2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）成兴国及其委托代理人魏建荣，原告（反诉被告）奚连琴，被告（反诉原告）谷兰会及其委托代理人何实丁，第三人成贤及其委托代理人杨德楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）成兴国、奚连琴起诉称，二原告系夫妻，在龙泉路有一套住宅，后因该房所在位置进行市政建设需要拆迁。拆迁后，2010年8月28日确认被置换得子元公司开发区B区**栋*单元A型****号房，建筑面积120平方米，每平方米2276元。2011年8月24日，由原告成兴国与被告谷兰会签订了一份协议书，二原告将该房以500600元转让给被告谷兰会（每平方米4200元，原告少收3400元）。被告已支付400000元，尚欠104000元（含3400元太阳能费）。房屋建好后，建筑面积为129.8平方米，原告按此面积交了房款并支付了相应的税费，原告要求被告按市场价支付9.8平方米的房款，被告不同意，原告便将此房登记在原告的女儿成贤和被告名下。双方多次协商无果，现诉至法院，请求判令被告支付购房欠款104000元（含3400元太阳能费）并按市场价每平方米5700元支付房屋增加面积9.8平方米的价款55860元，合计159860元。
被告（反诉原告）谷兰会答辩并反诉称，双方于2011年8月24日签订的协议约定，总房价款为500600元，首付款300000元于协议签订起10日内付清，被告于协议签订后的第7天就把首付款300000元支付给原告。按照协议约定，余款200600元在原告将房产土地证办理到被告名下时付清。但首付款支付两个多月后，原告就不顾协议要求被告付清尾款，被告表示房子没建好，产权证未拿到是不能付尾款的。2012年3月26日，原告交付钥匙时，被告又支付了100000元房款。2013年5月，被告开始装修并于9月入住。2014年5月14日，原告要求被告付清尾款或者带着现款去办理产权变更，双方不能协商一致。2014年5月20日，原告递交给被告一份“关于谷兰会与成兴国购房的情况说明”，将被告诚实履行协议甚至提前付款的行为说成没按时付款，信誉有问题；将原告违反协议将房产登记在第三人成贤名下的责任归结为被告的过错。双方签订的房产转让协议是双方的真实意思表示，协议虽然不细致、规范，但基本明确了双方的权利义务，之所以发生纠纷，是因为原告违背诚实信用原则，不按协议履行造成的。原告提出的面积误差费用承担问题可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。请求法院判令原告和第三人将房地产权全部过户到被告名下，同时被告可以付清尾款，并按法律规定支付面积误差的费用。
第三人成贤述称，本案原被告争议的房屋系第三人成贤所有，请法院确认原被告之间的买卖协议无效，原被告争议房屋的尾款和产权纠纷，因触犯了第三人的权益，请求人民法院予以驳回。对被告谷兰会擅自进行装修、改造并长期居住答辩人的房屋的行为，第三人保留诉权，择时另案起诉。
原告（反诉被告）成兴国、奚连琴针对被告（反诉原告）谷兰会的反诉，答辩称，原告可以将房屋全部过户到被告名下，但被告须支付购房欠款104000元（含3400元太阳能费）并按市场价每平方米5700元支付房屋增加面积9.8平方米的价款55860元，合计159860元。
原告（反诉被告）成兴国、奚连琴为支持其主张向本院提交如下证据：
一、协议书一份，证明原被告签订的协议不完整。
经质证，被告对协议的真实性没有异议，对原告的证明目的不认可，认为双方的协议只是不规范，但基本明确了双方的权利义务。
经质证，第三人认为原被告签订的协议书不合法，第三人不予认可。
本院认为，被告对协议的真实性无异议，本院确认其真实性。
二、保山子元房地产开发有限公司2010年8月28日出具的置换房源确认单一份，证明该房的业主是奚连琴，该确认单备注第3点表明补交款面积最后以房产证面积为准。
经质证，被告对确认单的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原被告并未在双方的协议中约定面积最后以房产证面积为准，双方是按套论价的。
经质证，第三人对确认单的真实性、合法性、及其与本案的关联性均不持异议，但对原告的证明目的有异议。
本院认为，原告和第三人对确认单的真实性均无异议，本院对确认单的真实性予以认可。
三、保山市住房和城乡建设局2012年3月26日出具的云南省住宅专项维修资金专用收据一份，证明原告交纳相关费用都是按129.8平方米的面积交的。
经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为是否按129.8平方米的面积交纳费用与本案无关。
经质证，第三人对证据的真实性和证明目的均无异议。
本院认为，被告和第三人对证据的真实性均无异议，本院予以认可。
四、商品房购销合同一份，证明争议房屋的面积是129.8平方米，原告是以此面积计算的价格向房地产公司购买的，因为当时被告不去办理手续，原告才让第三人成贤去办理。
经质证，被告对合同的真实性无异议，但认为原告以此证明叫被告去办而被告不去不是事实。
经质证，第三人对合同无异议，但对谷兰会作为共同买受人不予认可。
本院认为，被告和第三人对证据的真实性均无异议，本院对合同的真实性予以认可。
被告（反诉原告）谷兰会为持其主张向本院提交如下证据：
一、协议书一份，证明该协议是原被告的真实意思表示，双方的协议只是不规范，但基本明确了双方的权利义务。
经质证，原告对协议的真实性无异议，但认为内容不完善。
经质证，第三人认为原被告签订的协议书不合法，第三人不予认可。
本院认为，该协议与原告提交的一致，本院确认其真实性。
二、原告成兴国出具的收据两份，证明被告按照协议履行了义务。
经质证，原告无异议。第三人对收据的真实性和与本案的关联性无异议，但认为不合法。
本院认为，被告和第三人对收据的真实性均无异议，本院对其真实性予以认可。
三、原告出具的“关于成兴国与谷兰会购房的情况说明”一份，证明被告于2014年5月20日收到该“情况说明”时才知道原告将房产登记在第三人成贤和被告谷兰会名下。
经质证，原告认可该“情况说明”系在多次通知被告去办手续被告不去，原告才写给被告的。
经质证，第三人认为该房在2011年购买的时候成贤的名字就已经存在，一直都是以成贤的名义在办理。
本院认为，对该“情况说明”系原告出具的事实，原告和第三人均无异议，对此，本院予以认可。对被告的证明目的，本院予以采信。
第三人为支持其主张向本院提交如下证据；
一、商品房购销合同一份，证明本案争议房屋属第三人所有，原告成兴国系无权处分第三人财产的事实，被告谷兰会的名字是在第三人购买房子之后加上去的。
经质证，原告对合同的真实性无异议，认可被告谷兰会的名字是原告添加上的。
经质证，被告对合同的真实性无异议，但对证明目的不认可。
本院认为，原被告对合同的真实性无异议，本院对合同的真实性予以认可。合同中有谷兰会的名字，该合同不能证明房屋属第三人所有、原告成兴国系无权处分第三人财产的事实，对第三人的证明目的，本院不予认可。
二、结婚证和出生医学证明各一份，证明第三人成贤已于2007年结婚，并不与原告同住，在原告处分争议房产时，第三人正在坐月子，不知道原告处分房屋的事实。
经质证，原告无异议。被告对证据的真实性无异议，但对其证明目的不认可。
本院认为，原被告对证据的真实性无异议，本院对其的真实性予以认可。但该两份证据不能证明第三人不知道原告处分房产的事实，对第三人的证明目的，本院不予认可。
根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实：
原告成兴国与原告奚连琴系夫妻，二原告在龙泉路有一套住宅，后因该房所在位置进行市政建设需要拆迁。拆迁后，2010年8月28日确认原告奚连琴被置换得子元公司开发区B区**栋*单元A型****号房，建筑面积120平方米，每平方米2276元。2011年8月24日，原告成兴国与被告谷兰会签订了一份协议书，二原告将该房以500600元转让给被告谷兰会，协议约定分两次付款，协议签订后10日内支付300000元，余款200600元于原告将房产、土地证办到到被告名下并交给被告时付清。被告于2011年9月1日支付给原告成兴国房款300000元。2012年3月9日，在与子元房地产开发有限公司签订商品房购销合同时，原告让第三人成贤在买受人处签名，原告成兴国在共同买受人处签署了被告谷兰会的名字及其基本情况，房号不变，房屋的参考面积为129.8平方米。2012年3月26日原告将该房交付给被告，被告支付给原告成兴国房款100000元。现被告尚欠房款100600元未付。被告于2013年5月开始装修并于9月入住该房。原告奚连琴对原告成兴国与谷兰会签订协议，将子元公司开发区B区**栋*单元A型****号房转让给谷兰会无异议。
另查明，2012年3月11日原告以第三人成贤、被告谷兰会的名义交纳了契税8862.75元，2012年6月29日原告以第三人成贤、被告谷兰会的名义向保山子元房地产开发有限公司交购房款295425元。该房于2012年11月16日进行产权登记，登记为被告谷兰会和第三人成贤各享有50%的产权。相关证号为：保山市房权证隆阳区字第0006****号、第0006****号，保国用（2014）第****号、第****号。被告依据保山易乐怡和物业管理有限公司出具的证明，认可原告支付了2200元的太阳能费用。
本院认为，原告成兴国与被告谷兰会于2011年8月24日签订协议书，将原告的房屋拆迁后被置换在原告奚连琴名下的子元公司开发区B区**栋*单元A型****房号转让给被告谷兰会，原告奚连琴予以认可。该协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。在协议约定的期限内，被告依约定支付了第一笔房款300000元并提前支付第二笔房款100000元，被告已履行了付款义务。而原告在已将该房卖给被告，并已收取大部分房款的情况下，在2012年3月9日与房地产开发公司签订合同时将第三人成贤列为买受人，将该房产权登记在第三人成贤和被告谷兰会名下，原告的行为违背了协议，由此产生的责任应由原告承担。原被告签订协议时以120平方米交易，双方认可的交易价格为每平方米4200元，现房屋的实际建筑面积为129.8平方米，对于面积误差，原被告均无过错，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用于卖方是房地产开发企业的商品房买卖合同，本案不宜适用该解释第十四条解决面积误差。原告是按置换房源确认单确定的价格向房地产开发企业支付了129.8平方米的价款，被告也应按照双方签订协议时的价格支付129.8平方米的价款，被告应支付增加的9.8平方米的价款41160元。对原告要求被告支付3400元的太阳能费的诉讼请求，原告未提供支付该费用的凭证，被告认可2200元，本院按被告认可的数额予以支持。第三人成贤在购房合同上作为买受人签名并由此取得该房50%产权的行为没有合法依据，因此造成被告不能取得100%产权，第三人应当将该50%产权返还被告，第三人据此提出房屋系第三人所有，原被告之间的买卖协议无效的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告成兴国、奚连琴和第三人成贤于本判决生效后三十日内将B区**幢C单元***号房的房屋所有权、土地使用权100%变更登记在被告谷兰会名下，并将房产证、土地使用权证交付给被告谷兰会；所需费用由原告成兴国、奚连琴承担。需要被告谷兰会协助时，被告谷兰会应予协助。
二、被告谷兰会于本判决生效后三十日内将所欠房屋尾款100600元和增加面积9.8平方米的房款41160元以及太阳能费2200元，共计143960元支付给原告成兴国、奚连琴。
三、驳回原告成兴国、奚连琴的其他诉讼请求；
四、驳回第三人成贤的诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3497元，反诉费100元，减半征收1798.5元，由原告成兴国、奚连琴承担1200元，被告谷兰会承担598.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。
审判员 杨自凤
二〇一四年十一月三日
书记员 张振华