终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0103民初272号
原告：陈美娟，女，1963年1月18日出生，汉族，住广州市芳村区。
原告：谭尚同，男，1962年8月13日出生，汉族，住址同上。
上述两原告共同委托代理人：刘璐，广东广信君达律师事务所律师。
被告：广州力诚投资有限公司，住所地：广州市荔湾区东漖北路436号406室。
法定代表人：张华强。
委托代理人：陈康，北京市中瑞（广州）律师事务所律师。
委托代理人：李晓伟，北京市中瑞（广州）律师事务所律师。
原告陈美娟、谭尚同诉被告广州力诚投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后依法由审判员邱思陵适用简易程序，于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告陈美娟、谭尚同及其委托代理人刘璐，被告广州力诚投资有限公司的委托代理人陈康、李晓伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈美娟、谭尚同诉称：原、被告于2009年8月17日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将荔湾区XXX路442号101号房出售给原告，总房价XXX元。被告应在交付之日起730个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。逾期应向原告支付违约金等内容。被告于2010年3月31日向原告交付房屋，但并没有在上述期限内为原告办理产权证。为此，原告起诉要求判令：1.被告立即为原告办理广州市荔湾区XXX路442号101房的房地产权证；2.被告自2012年4月1日起至2018年2月6日止每日按商品房总价款的0.05%支付逾期办理房产证的违约金给原告；3.本案受理费由被告承担。
被告广州力诚投资有限公司辩称：一、原告请求支付违约金的诉讼请求，其主张的部分违约金已超出诉讼时效，依法不应得到支持。被告为原告办妥并交付房产证的日期应为案涉商铺交付之日起730日内，原告即自2012年4月1日起知晓其权益受到损害，但其于2017年10月28日才向人民法院提起诉讼，截至2017年10月1日民法总则的施行之日，原告主张超过两年诉讼时效的违约金部分，即2017年10月1日超过倒推两年的违约金部分人民法院不应予以支持。原告主张的违约金在2017年10月1日之后，未超过两年诉讼时效的违约金部分才适用三年诉讼时效。二、案涉商品房买卖合同约定的违约金标准过高，依法应予适当减少。1、案涉买卖合同约定的违约金标准为逾期办证并交付房产证的按商品房总价款的每日万分之五支付违约金，远高于市场的收益。原告主张的违约金总额已高于其支付的购房款，标准过高。2、原告将案涉商铺出租给第三方经营使用，获取租金收益，逾期办证并未给原告造成经济损失。3、被告未能给原告如期办证，并非被告故意或过失所致，而是因为大厦一楼商铺门口外有被拆迁人尚未完全拆迁，尚未达到广州市规划局规划验收的条件。尽管被告并非拆迁义务主体，但为给商铺购买人尽早办产权证的问题，一直与相关部门与被拆迁人沟通协调，使拆迁工作取得进展。被告在主观上没有违约的故意及过失。5、被告除因客观原因未能给原告办证外，其他合同义务均如约履行，保障了商铺购买人不因商铺暂时未能办理房产证而遭受损失。三、根据我国合同法及其司法解释二的相关规定，本案违约金确实过高，应当予以适当减少。而且双方签订的补充协议第十条约定，违约金标准是每日万分之一。原告主张按万分之五每日计算违约金没有事实和法律依据。请求法院在每日万分之一的基础上进行酌情下调。
经审理查明：2009年8月17日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买力诚凯怡大厦第1层101号房，房屋地址：荔湾区XXX路442号101房；建筑物地上层数为9层，地下层数为1层，建筑面积50.59平方米，其中套内建筑面积47.6平方米，共有分摊面积约2.99平方米；该商品房按套内建筑面积计算房价，每平方米30852元，总金额XXX元；原告委托被告办理《房地产权证》，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记；如因被告造成原告不能按合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向被告支付违约金。本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件等。
同日，双方签订《补充协议》作为上述合同的附件七。补充协议第十条约定：如因被告的责任，原告不能在商品房交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方约定原告不退房，被告自迟延之日起每日按总房价款的0.01%向原告支付违约金；第十七条约定：本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，原、被告双方同意以本补充协议约定为准。
合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款XXX元。原告于2010年3月31日办理了收楼手续。现案涉商铺由原告出租给他人经营。
庭审中，双方确认被告应在2012年3月31日前为原告办妥案涉商铺的房地产权证。
原告为证明原告曾于2013年10月17日要求被告办理房产证，提供了在荔湾区茶滘街政务服务中心拍摄所得的被告出具的《证明》。《证明》内容为：被告位于广州市荔湾区XXX路#428-#468[双]力诚凯怡大厦的442号101房商铺现正办理房地产权证之中，双方签订之商品房销售合同仍然有效。被告对此认为该《证明》系为协助原告办理案涉商铺出租备案登记，应原告要求向其出具，但该《证明》的出具并非基于原告向被告提出了本案中的权利主张，故原告不得依该《证明》主张诉讼时效发生中断。
被告为证明目前未能为原告办证系因一楼商铺外空地有案外人尚未拆迁清场，导致一楼商铺无法完成规划验收，并非被告恶意违约提供了2010年1月5日广州市城市规划局向被告出具的《关于暂不同意办理规划验收的复函》（复印件）及2011年11月28日广州市规划局向被告出具的《广州市建设工程规划验收合格证》（复印件），其中《复函》内容为：你单位前经“穗规建证[2008]817号”《建设工程规划许可证》批准在荔湾区茶滘村XXX路西侧建设1幢9层商旅大厦工程。经现场查勘，上述建设工程已竣工，但建设工程南侧“穗规地证[2007]1269号”《建设用地规划许可证》红线范围内的建筑物未拆除，建筑物南侧的绿地未实施建设，不符合城市规划管理要求。根据有关规定，该建设工程不符合规划验收条件，故暂不同意规划验收等。《广州市建设工程规划验收合格证》备注中载明：鉴于南侧茶滘村代征用地红线内的旧有房屋未拆除，集中绿化未实施，只同意地下室和第2至第9层建筑物先行规划验收。原告对此不予确认。为证明其为及早给包括原告在内的商铺购买人办理产权证，一直以来积极解决拆迁相关问题，拆迁工作取得重大进展，未能为原告办证无违约的故意与过失，提供了《广州市茶滘城中村改造拆迁房屋移交拆除确认书》、拆迁前后现场照片等证据，原告对此不予确认；为证明原告收铺后一直将案涉商铺出租并获取租金收益，被告逾期办证未对原告经营管理商铺造成损失提供了《业主/用户室内装修申请表》、《广东省地方税收电子通用发票》、《业主户装修责任承诺书》和照片等证据，原告予以确认，但认为与本案无关。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告依约负有为原告办理产权登记的合同义务。根据建设部令（第168号）《房屋登记办法》第三十条的规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”因此，申请房管部门办理房屋所有权初始登记，必须提交建设工程符合规划的证明材料。本案中，被告确认案涉商铺至今未办理《建设工程规划验收合格证》，因此案涉商铺至今不具备办理产权登记的条件，故对于原告要求被告办理案涉商铺房地产权证的诉讼请求，本院不予支持。
根据合同约定，被告应自收楼之日起的730日内为原告办理产权登记，双方确认该期限至2012年3月31日，被告至今未为原告办理案涉商铺的房地产权证，已构成违约，应承担迟延办证的违约责任，按合同约定向原告支付逾期办证违约金。原告主张从2012年4月1日起计算违约金，被告认为2017年10月1日民法总则施行前超过倒推两年的违约金部分不应得到支持，民法总则施行后未超过三年诉讼时效的违约金部分才适用三年诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日施行，根据该法第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被告一直未为原告办证，其违约行为一直存续至今；但由于原告未能提供充分证据证明其在本案起诉前曾向被告主张逾期办证违约金，根据上述民法总则的规定，本院只对原告自起诉之日起倒推三年的逾期办证违约金予以支持，超出部分由于已过诉讼时效，本院不予支持，依法予以驳回。至于原告提供的《证明》，从《证明》内容来看被告承认的内容是案涉商铺正在办理房地产权证，双方签订的商品房销售合同有效；但该《证明》内没有原告向被告追讨逾期办证违约金的内容或意思表示，因此不能构成诉讼时效的中断。
关于违约金计算标准。合同附件七补充协议第十条对逾期办证违约金标准由合同约定的每日万分之五下调为每日万分之一；根据双方约定，补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，合同与补充协议不一致的，以补充协议的约定为准；因此，违约金标准应按补充协议的约定，被告应按原告已付房款XXX元的每日万分之一计付逾期办证违约金。至于原告认为补充协议该条约定是格式条款，应无效的意见，本院认为，该条约定并未免除被告的违约责任，亦无加重原告责任或排除原告主要权利，不符合合同法规定的格式合同条款无效的情形，因此对于原告的这一意见本院不予采纳。被告抗辩认为，被告没有违约的故意和过失，原告没有实际损失，合同约定的违约金标准过高；要求在每日万分之一的基础上再下调违约金。对此，本院认为，根据广州市城市规划局复函的内容，被告未取得案涉楼盘首层的规划验收是因为“红线范围内的建筑物未拆除，建筑物南侧的绿地未实施建设，不符合城市规划管理要求”；被告作为有资质的商品房开发、销售企业，办理工程规划验收是其法定的合同义务之一，理应清楚了解法律法规关于办理工程规划验收的条件，其应对办理工程规划验收所需完成的事项、办理的手续及时间有相应的预期。现被告未能提供充分证据证明案涉商铺未办理工程规划验收非被告原因所致，被告以其不是拆迁义务主体为由要求降低违约金标准的主张理据不足。且从原告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的合同目的来看，被告延期办理产权证的行为也显然影响了原告合同目的的实现。因此被告以原告没有实际损失为由要求降低违约金标准的主张亦不成立，本院均不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《房屋登记办法》第三十条的规定，判决如下：
被告广州力诚投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈美娟、谭尚同支付逾期办证违约金（按房屋总价XXX元每日万分之一的标准计算，自2015年1月2日计至2018年2月6日，违约金以XXX元为限）。
驳回原告陈美娟、谭尚同的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9329元，由原告陈美娟、谭尚同共同负担7571元，由被告广州力诚投资有限公司负担1758元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 邱思陵
二〇一八年三月十二日
书记员 卢健华
吴帆