广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第2645号
原告（反诉被告）张天贵。
委托代理人谢增彬，广西广为律师事务所律师。
委托代理人秦宝云，广西广为律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司，住所地：南宁市江南区五一路。
法定代表人周家胜，公司总经理。
委托代理人潘其麟，广西大航律师事务所律师。
原告张天贵诉被告广西全盛投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日受理后，被告广西全盛投资有限公司于2016年3月7日提出反诉，本院依法组成合议庭于2016年2月15日、2016年6月8日公开开庭进行了审理。张天贵及其委托代理人谢增彬、秦宝云，广西全盛投资有限公司的委托代理人潘其麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张天贵诉称：因被告的招商指南、招商宣传单的宣传承诺，原告和被告于2012年8月16日签订《合同书》，合同约定由被告将位于南宁市五一路×××栋的××商铺租赁给原告。合同签订之后，原告按合同约定于2012年8月16日交付给被告28577元合同履约保证金，并交付给物业公司水电押金1000元以及其他项费用。原告履行交付义务后，被告一直延迟交铺。后于2015年1月1日，被告单方面于《南国早报》上登报说明了开业时�，并未通过书面形式正式通知原告，原告通过商业街朋友得知商场已经开业。而且被告商场开业之时，整个商场的建设装修并未进行完毕，至今仍然随处可见工程队在施工，尘土飞扬，根本不满足开业条件及被告招商宣传时的日均8万客流量的承诺。同时，被告并未按照其公布的招商指南的规划图进行规划建设，违反合同约定内容。此外，被告至今还未取得建设该商场的建设工程规划许可证和建设许可证，且未通过公共消防安全检验，不具有消防验收合格证。综上，被告的上述行为明显是在未达到开业条件之时急忙开业意图收取原告已预交的费用，却未给原告营造一个正常的经营环境，其行为已严重违反了双方签订的合同约定，构成根本违约。故请求人民法院判令：1、解除原告与被告签订的合同书；2、被告向原告返还履约保证金28577元；3、被告赔偿原告已经支付给物业公司的水电押金1000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司辩称：被告均已按照合同履行了义务，广西全盛投资有限公司已交付店铺给原告使用，而原告从2012年开始到2014年12月31日一直在使用涉案店铺。2015年1月1日，广西全盛投资有限公司才按合同要求，要求原告支付房屋使用费，所以，被告并没有违约行为；2、本案系由于原告自身经营不善，导致生意淡薄，其以此为由提出解除合同不符合法律规定；3、原告尚欠被告的房屋使用费等费用。故广西全盛投资有限公司提出反诉请求：1、张天贵支付给广西全盛投资有限公司拖欠的店铺使用费及违约金，从2015年10月1日暂计算至2016年2月19日，店铺使用费为13577.76元，逾期违约金1737.2元（2015.11.1起计算），此后违约金每日按拖欠店铺使用费金额的千分之二计算至还清款项之日；2、张天贵承担本案诉讼费用。张天贵针对广西全盛投资有限公司的反诉辩称：公司的反诉已经超出法定期限，法院不应受理反诉，另双方当事人签订的合同属于无效合同，公司诉请的费用均无依据。
根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：1、原被告签订的合同是否合法有效？如有效，原告请求解除合同是否合法有据？2、各方诉请的各项费用如何计算？
经审理查明：2012年8月16日，张天贵和广西全盛投资有限公司签订《合同书》，约定：1、广西全盛投资有限公司同意将位于××的×××商铺（共48.08平方米）租赁给张天贵经营餐饮。2、合同经营期60个月，自2012年9月1日至2017年8月31日止，其中免租期为4个月，从2012年9月1日至2012年11月30日止，以及从2015年8月1日至2015年8月31日止（进场装修期在免租期内）。如果交铺时间推迟，则相应顺延本合同的经营期限。项目经营期具体日期以广西全盛投资有限公司在南国早报公告的日期为准。3、前三年的店铺使用费按70.57元每月每平米计算。4、张天贵应于合同签订当天，一次性支付28577元作为履约保证金，如张天贵无违反本合同约定，广西全盛投资有限公司在合同期届满后10个工作日内如数退还此保证金。5、本店铺的移交使用时间计划在2012年第三季度左右，正式移交时间以广西全盛投资有限公司在南国早报公告的日期为准，张天贵必须严格按照移交日期持本人证件和交款收据到五一路19号办理店铺接受手续，在移交店铺时，广西全盛投资有限公司书面告知统一开业时间，如果张天贵逾期接收店铺或逾期开业，则张天贵构成重大违约，广西全盛投资有限公司有权提前解除合同。在上述合同签订后，张天贵于2012年8月16日分别向广西全盛投资有限公司交纳了履约保证金28577�。另张天贵还向广西全盛投资有限公司预付了6个月的店铺使用费20357.6元。
2014年10月，公司向张天贵邮寄了开业通知，同时公司也于2014年10月10日在南国早报发布了开业公告，通知租户江南水街民俗街区于2015年1月1日正式开业。
另查明，广西全盛投资有限公司出租的房屋未取得建设工程规划许可证，经本院向双方释明合同效力后，双方的诉请及答辩均未发生变化。在2016年2月15日，租户仍不同意将铺面返还给全盛公司，直至2016年2月19日，租户向全盛公司递交申请，要求退铺。
另原告（反诉被告）租户还与案外人南宁市×××物业服务有限公司（以下简称物业公司）签订有《商业经营管理服务协议》，约定物业公司为涉案铺面提供物业管理服务、项目整体经营策划、营销广告推广宣传等，物业公司还向租户收取了垃圾处理费、预收经营管�费等费用。租户在本案中还曾起诉物业公司，要求物业公司对全部费用承担连带责任，本院向各方进行释明，租户和全盛公司之间系房屋租赁合同关系，租户和物业公司之间系商业经营管理服务关系，本案当事人需选择其中一法律关系进行处理，当事人选择房屋租赁合同关系进行诉讼。
上述事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。
本院认为：因租户还曾起诉物业公司，本院向当事人释明后，当事人选择租户和全盛公司之间的房屋租赁合同关系进行诉讼，故本院对租户和物业公司之间的纠纷在本案中不予处理，因水电押金费用收取者系物业公司，则本院对该部分费用不予处理，双方纠纷可自行协商解决，协商不成，可另案诉讼解决，此先予以说明。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释，在案件受理后，法庭辩论结束前，被告提出反诉，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。现广西全盛投资有限公司提出的反诉，本院可予以受理。
对于张天贵和广西全盛投资有限公司签订《合同书》效力：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现被告出租的房屋无建设工程规划许可证，故原被告间的合同书无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告提出的解除张天贵和广西全盛投资有限公司签订《合同书》已无必要，经本院释明后，租户仍要求解除该合同，则本院驳回租户的该诉讼请求。
关于原告请求被告返还履约保证金的问题：由于张天贵和广西全盛投资有限公司签订《合同书》无效，广西全盛投资有限公司因该合同取得的财产（履约保证金28577元），应当予以返�，故原告请求广西全盛投资有限公司返还履约保证金28577元合法有据，本院对此予以支持。
关于广西全盛投资有限公司要求张天贵支付房屋占用费的问题：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院应予支持。关于占用费的起算时间问题，租户和全盛公司签订的合同书中约定项目的具体经营期以广西全盛投资有限公司在南国早报公告的日期为准，现广西全盛投资有限公司已于2014年10月10日在南国早报公告××区于2015年1月1日正式开业，根据合同书，租户在前三个月有免租的权利，故占用费可从2015年4月1日起计算。关于占用费的截止日期问题，在本院2016年2月15日本案开庭时，租户仍不同意将铺面返还给全盛公司，直至庭后的2016年2月19日租户才向全盛公司提交申请要求返还铺面，本院计算租户的占用费至2016年2月19日�关于占用费的收费标准，合同中约定月使用费为70.57元／㎡，故2015年4月1日至2016年2月19日（共计10.65个月）占用费为：70.57×48.08（23.28＋24.8）×10.65=36136元。由于租户已预交了6个月的店铺使用费20357.6元，抵扣后，租户尚欠广西全盛投资有限公司店铺使用费36136-201357.6=15778元。关于广西全盛投资有限公司请求的店铺使用费的违约金问题，由于本院已经认定租户和广西全盛投资有限公司签订的合同书无效，广西全盛投资有限公司根据合同书主张违约金缺乏法律依据，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决如下：
一、确认2012年8月16日原告（反诉被告）张天贵和被告（反诉原告）广西全盛投资有�公司签订《合同书》无效；
二、被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司向原告（反诉被告）张天贵返还履约保证金28577元；
三、原告（反诉被告）张天贵向被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司支付拖欠的店铺使用费15778元；上述二至三项相互抵消后，被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司向原告（反诉被告）张天贵返还12799元；
四、驳回原告（反诉被告）张天贵、被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司的其他诉讼请求。
案件本诉受理费514元【张天贵原预交539元，因诉讼的减少，应退回张天贵25元】，由原告（反诉被告）张天贵负担284元，被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司负担230元。反诉受理费91元，由被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之�起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 丘 理
代理审判员 鲍 放
人民陪审员 范 婵
二〇一六年十月十四日
书 记 员 赵海冰
附：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负�腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。