湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂咸宁中民三终字第78号
上诉人（原审原告）郑传湘
委托代理人王洪山，湖北开成律师事务所律师。委托代理权限为一般代理。
上诉人（原审被告）湖北众联房地产开发有限公司（以下简称众联公司）。住所地：湖北省咸宁市温泉体育街**号*楼。
法定代表人程峰，众联公司董事长。
委托代理人黎琼楼，湖北海舟律师事务所律师。委托代理权限为一般代理。
原审被告咸宁市安居工程开发总公司（以下简称安居公司）。住所地：咸宁市银泉大道***号。
法定代表人杨跃，安居公司总经理。
上诉人郑传湘因与上诉人众联公司、原审被告安居公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2012）鄂咸安民初字第04528号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2005年4月5日，被告安居公司与咸宁市咸安区温泉街道办事处泉塘村民委员会（以下简称泉塘村）签订了一份“潭惠小区”综合市场工程项目协议书，协议约定被告安居公司根据泉塘村要求，同意泉塘村在被告安居公司开发的“潭惠小区”建设综合市场壹栋，并以被告安居公司的名义开发。泉塘村取得该项目建设后，于2005年10月25日与原告郑传湘签订了一份房地产合作开发合同，就该项目建设的合作开发事宜达成一致，合同约定泉塘村负责提供土地和办理土地证、规划许可证等义务，原告郑传湘负责开发、建设等义务，并约定了利益分配，其中合同第三条第1项中约定泉塘村享有一楼门面除供原告郑传湘所用的楼梯通道外的房产，第2项中约定原告郑传湘享有一楼所有楼梯通道及二楼（包括二楼）以上所有房产。合同签订后，原告郑传湘和泉塘村依合同约定对该项目工程分别进行了前期投资工作。2006年9月19日，原告郑传湘与被告众联公司签订一份房地产合作开发协议，就“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼定向开发合作事宜达成一致协议，约定了项目工程概况、双方责任和利益分配，其中协议第四条第1项中约定原告郑传湘享有二楼（1轴至8轴、1／OA轴至L轴）、三楼（1轴至10轴、1／OA轴至L轴）坐北朝南房产约720㎡、车库2个约20㎡、一楼楼梯通道1个约55㎡（见附图），第五条约定被告众联公司享有除原告郑传湘和泉塘村所有房产以外的其余房产，第七条约定本协议生效后，双方同时享有原告郑传湘与泉塘村所签订的房地产合作开发合同之权利与义务，并由被告众联公司承担该合同约定的原告郑传湘所有的权利和义务及其费用开支，双方办理分户房产证、土地证均以被告安居公司名义，费用和手续（包括办证所需要的票据）均由各方按各自的房产证面积自行承担和负责。2006年11月6日，“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼项目工程办理了《建设工程规划许可代理证》，建设单位为被告安居公司，建设项目名称泉塘村四组综合楼，建设位置为银泉大道侧潭惠小区商业街入口处。2006年11月29日，被告众联公司将该工程承包给咸宁市宏鑫建筑工程有限公司施工。2007年7月3日，被告安居公司、泉塘村、被告众联公司三方就“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼项目工程签订了一份合作建房协议，其中协议第二条约定被告安居公司同意泉塘村和被告众联公司共同建设综合市场楼，具体的产权分配由泉塘村同众联公司协商解决，被告安居公司协助办理，第十二条约定被告安居公司应协助泉塘村、被告众联公司办理房屋分户的房产证、土地证，办证各项费用由泉塘村、被告众联公司按各自分配的面积各自承担。原告郑传湘也在该协议上签了字。协议签订后，各方根据协议约定对该工程进行了合作开发，该工程于2009年验收合格正式交付使用。
另认定：2009年8月25日，湖北省咸宁市中级人民法院作出（2009）咸民三终字第81号民事判决书，认定原、被告及泉塘村四方当事人签订的合作开发潭惠小区综合市场楼合同并不为法律和行政法规所禁止，是有效合同，各方应按合同（协议）履行各自义务。2005年4月5日被告安居公司与泉塘村签订的“潭惠小区”综合市场工程项目协议书是四方当事人参与合作开发房地产的前提条件，2005年10月25日泉塘村与原告郑传湘签订的房地产合作开发合同是四方当事人合作开发房地产的基础，2006年9月19日原告郑传湘与被告众联公司依据前两份合同（协议）签订的房地产合作开发协议是完成前期准备工作和四方当事人最终签订合作建房协议的依据，四份合同环环相扣，无前份合同，便不能产生后一合同。2007年7月3日，四方当事人签订合作建房协议时，三方当事人均未对原告郑传湘的主体资格提出异议，也未要求其退出合作，更未对原来的利益分配进行变更达成新的协议，仍按2006年10月25日泉塘村与原告郑传湘、2006年9月19日被告众联公司与原告郑传湘签订的合同（协议）执行。该判决还确认，2006年9月19日被告众联公司与原告郑传湘所签订的房地产合作开发协议有效，是双方民事主体的合并，而非合同权利义务的转让，且协议已实际履行完毕。2012年3月7日，湖北省咸宁市中级人民法院作出（2012）鄂咸宁中民三终字第00004号民事判决，再次确认被告众联公司与原告郑传湘于2006年9月19日所签订房地产合作开发协议合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，原告郑传湘需承担分户房产土地证契税4798.65元。
还认定：被告众联公司以被告安居公司名义销售的“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼商品房单价约为1785.66元／㎡。根据实测数据计算，其中一单元第1-3层被住户分摊的楼梯间面积为69.72㎡，未计入本单元商业部分用房产权面积内。
原审认为，原、被告及泉塘村四方当事人合作开发房地产所先后订立的四份合同（协议）效力已经法院生效民事判决确认为有效合同，各方应按合同（协议）履行各自义务。四方当事人于2007年7月3日签订合作建房协议后至今，未对利益分配变更达成新的协议，故仍应按2006年10月25日泉塘村与原告郑传湘、2006年9月19日被告众联公司与原告郑传湘签订的合同（协议）执行。本案中，被告众联公司以被告安居公司名义在销售“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼商品房过程中，在未征得原告郑传湘同意的情况下，将房地产合作开发协议约定应分配给原告郑传湘所有的69.72㎡楼梯间面积一并销售给他人，其行为违反了协议约定，故对原告郑传湘要求被告众联公司赔偿违约损失的诉讼请求予以支持，但原告郑传湘主张经济损失280000元过高，根据被告众联公司销售房产获得利益予以调整为124496.22元（商品房单价1785.66元／㎡×69.72㎡）。对原告郑传湘要求被告众联公司、安居公司交付其实际分得房产的房屋产权证和土地使用权证的诉讼请求，因“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼工程是以被告安居公司名义开发，原告郑传湘与被告众联公司签订的房地产合作开发协议第七条中约定双方办理分户房产证、土地证均以被告安居公司名义，费用和手续均由双方按各自的房产证面积自行承担和负责，四方当事人签订的合作建房协议第十二条中也约定被告安居公司应协助泉塘村、被告众联公司办理房屋分户的房产证、土地证（出让土地），办证各项费用由泉塘村、被告众联公司按各自分配的面积各自承担，故该综合楼的办证义务人应为被告安居公司，被告安居公司应按原告郑传湘与被告众联公司签订的房地产合作开发协议中约定的利益分配协助原告郑传湘办理相关房屋产权证和土地使用权证手续，办证费用由原告郑传湘按分配面积承担。据此判决：一、被告众联公司于本判决生效之日起三日内赔偿因其违约给原告郑传湘造成的经济损失124496.22元。二、被告安居公司于本判决生效之日起十五日内协助原告郑传湘办理“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼应分得房产的房屋产权证和土地使用权证手续，具体位置和面积按2006年9月19日原告郑传湘与被告众联公司签订的房地产合作开发协议约定的利益分配及实际测量为准，办证费用由原告郑传湘按分配面积承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5600元，由原告郑传湘负担3080元，由被告众联公司负担2520元。
上诉人郑传湘不服原审判决，向本院提起上诉称：一、众联公司是以安居公司的名义自行投资开发“潭惠花苑”小区项目，并自主销售房屋，故众联公司也应当与安居公司一起承担为上诉人郑传湘办理应得房产的房屋产权证和土地使用权证手续。二、原判按1785.66元／㎡单价计算众联公司销售房产利益不当，事实上该小区所处地段房屋均价已达到了3400元／㎡，原审认定的房产价格严重损害了上诉人郑传湘的利益。请求二审查明事实，依法予以改判。
针对上诉人郑传湘的上诉，上诉人众联公司答辩称：一、众联公司不认可郑传湘对讼争区域的产权，众联公司也没有协助办证的义务。二、销售房产利益只能按照当时的房产价格计算。上诉人郑传湘的上诉理由不能成立，请求二审予以驳回。
上诉人众联公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据郑传湘与众联公司签订的《房地产合作开发协议》第四条第1款的约定：乙方（郑传湘）享有二楼（1轴至8轴、1／OA轴至L轴）、三楼（1轴至10轴、1／OA轴至L轴）坐北朝南房产约720㎡、车库2个约20㎡、一楼楼梯通道1个约55㎡（见附图）。郑传湘分配房产既有区域限制亦有面积数量的限制。协议未约定上述四轴之间的面积全部归于郑传湘，而是约定四轴之间的面积约720㎡归于郑传湘，是因为该综合楼系高层建筑，涉及专有权和建筑物区分所有权，建筑物区分所有权涉及该楼住户面积公摊的问题。如公摊面积约定为一户所有，其它住户的通行权无法保障，此为物权法所禁止。即便约定，也是无效约定，因此，该协议只是约定郑传湘享有四轴之间的720㎡房产。实际上，上述区域内二、三楼的面积为760.28㎡，远远超过了合同约定的720㎡。二、原审认定“一单元第1-3层被住户分摊的楼梯间面积为69.72㎡”错误。一单元第1层楼梯间面积16.38㎡不在讼争区域面积内；一单元3层住户分摊后讼争区域剩余25.96㎡未被其它住户分摊。该单元房屋除讼争区域外，其它房产已出售并已办理房产证，讼争区域被公摊的面积完全可以房产证的分摊面积数据确定。原审仅凭一纸证明来确定讼争区域被公摊的面积不当。三、原审遗漏了当事人，程序违法。本案项目系由众联公司、安居公司、泉塘村、郑传湘四方合作开发，本案的处理结果涉及四方的权利义务，应依法追加泉塘村为本案当事人，才能理清各方关系，作出正确的处理。为此，请求二审依法将本案发回重审或依法改判。
针对上诉人众联公司的上诉，上诉人郑传湘答辩称：一、双方签订的《房地产合作开发协议》对分配给郑传湘的房产利益有面积和位置的约定，但房产面积的约定并不明确，而房产位置是确定的，且该位置区域内的房产并未约定有众联公司的房产，故该位置区域内的房产利益均属郑传湘享有。二、众联公司提出的建筑物区分所有权无意义。双方约定的是对房产利益的分配，并不是与业主确权。各方均可以出售分配给自己的房产，享受出售房产的利益。三、《房地产合作开发协议》是郑传湘与众联公司签订，协议内容与其他主体无关，原审并未遗漏当事人。上诉人众联公司的上诉理由不能成立，请求二审予以驳回。
原审被告安居公司未到庭陈述意见。
经审理查明，原审认定的事实属实，二审继续予以认定。
同时查明：一、本案讼争区域的楼梯间房产用途是住户用楼梯间通道，非商业用楼梯间通道。二、上诉人郑传湘二审提出的房产价格3400元／㎡指的是商业用房产价格，非住户用房产价格。三、上诉人众联公司上诉称“一单元第1层楼梯间面积16.38㎡不在讼争区域面积内；一单元3层住户分摊后讼争区域剩余25.96㎡未被其它住户分摊”，但对此未能举证证明。
本案争议焦点是：一、本案讼争区域“一单元第1-3层面积为69.72㎡楼梯间”房产利益归谁所有以及是否存在损害权利主体该房产利益的事实和被损害的房产利益如何确定的问题。二、上诉人众联公司是否有协助上诉人郑传湘办理房地产权属证书的义务。三、原审是否遗漏了当事人泉塘村。
关于争议焦点一，本院认为：上诉人众联公司与上诉人郑传湘签订的《房地产合作开发协议》业经本院（2012）鄂咸宁中民三终字第00004号民事判决确认为有效合同，双方当事人均应依该合同的约定享受权利、履行义务。本案讼争区域的房产属于该合同第四条第1款约定的“乙方（郑传湘）享有二楼（1轴至8轴、1／OA轴至L轴）、三楼（1轴至10轴、1／OA轴至L轴）坐北朝南房产约720㎡、车库2个约20㎡、一楼楼梯通道1个约55㎡（见附图）”的范围内，属上诉人郑传湘享受利益的房产范围，故上诉人郑传湘对本案讼争区域的房产享受权利。上诉人众联公司在销售房产的过程中，将应由上诉人郑传湘享有权利的本案讼争区域房产一并销售给他人，违反了双方签订的合作协议约定，损害了上诉人郑传湘的房产利益。根据原审调查咸宁市房地产管理局的结果，可以确认本案讼争区域房产面积为69.72㎡。上诉人众联公司虽称“一单元第1层楼梯间面积16.38㎡不在讼争区域面积内；一单元3层住户分摊后讼争区域剩余25.96㎡未被其它住户分摊”。但对此并未举证证明，应承担举证不能的法律后果。因此，对原审认定的本案讼争区域房产面积为69.72㎡的事实，二审继续予以认定。本案讼争区域楼梯间房产用途为住户房屋楼梯间通道，实际上该部分房产面积也是分摊给各住户房产之中，故该部分房产的价格应以原审认定的住户房产价格1785.66元／㎡来计算，上诉人郑传湘要求按商业用房产价格3400元／㎡计算其房产利益损失缺乏事实依据，本院不予支持。故上诉人郑传湘受损害的房产利益的确定应以原审认定的各住户购房时的房产价格确认符合本案实际情况。
关于争议焦点二，本院认为：根据上诉人郑传湘与上诉人众联公司签订的《房地产合作开发协议》第七条的约定，双方当事人办理分户房产证、土地证均以安居公司名义，费用和手续均由双方按各自的房产证面积自行承担和负责。据此，上述协议仅约定原审被告安居公司有协助办证义务，并未约定上诉人众联公司有协助上诉人郑传湘办理房地产权属证书的义务，上诉人郑传湘要求上诉人众联公司承担协助办证的义务缺乏合同约定的依据，本院不予支持。
关于争议焦点三，本院认为：签订本案《房地产合作开发协议》的双方是本案上诉人郑传湘与上诉人众联公司，与案外人泉塘村无关，且案外人泉塘村对本案讼争区域的房产不享受任何权利或承担任何义务，并非与本案有利害关系的当事人，上诉人众联公司认为原审遗漏了当事人泉塘村请求追加当事人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人郑传湘和上诉人众联公司的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人郑传湘负担1780元，上诉人众联公司负担2520元。
本判决为终审判决。
审判长 熊 魁
审判员 吴晓梅
审判员 杨荣华
二〇一四年六月二十三日
书记员 成 刚
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……