四川省达州市通川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1702民初16号
原告：达州市通川区金坤小额贷款有限公司。住所地：达州市通川区西外人民广场商住楼第一区*幢*层。
法定代表人：刘锐，董事长
委托诉讼代理人：王若仲，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人：赵文志，四川法之缘律师事务所律师。
被告：邓绪和，男，1958年12月22日出生，汉族，个体工商户，住四川省达州市。
被告：周海燕，女，1963年10月8日出生，汉族，自由职业者，住址同上（系邓绪和之妻）。
被告邓绪和、周海燕共同委托诉讼代理人：冯兵，四川凡高律师事务所律师。
被告：许道明，男，1960年12月3日出生，汉族，个体工商户，住四川省万源市。
被告：张敏，女，1963年1月24日出生，汉族，个体工商户，住址同上（系许道明之妻）。
被告许道明、张敏共同委托诉讼代理人：鲜在仁，四川凡高律师事务所律师。
被告：四川省聚丰房地产开发有限责任公司。住所地：达州市达川区南外镇开发区二号南北干道鸿福新村*楼**号。
法定代表人：付莉
委托诉讼代理人：孙传建，四川虹信律师事务所律师。
原告达州市通川区金坤小额贷款有限公司（以下简称金坤公司）与被告邓绪和、周海燕、许道明、张敏、四川省聚丰房地产开发有限责任公司（以下简称聚丰公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金坤公司的委托诉讼代理人赵文志，被告邓绪和、周海燕的共同委托诉讼代理人冯兵，被告许道明、张敏的共同委托诉讼代理人鲜在仁，被告聚丰公司的委托诉讼代理人孙传建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金坤公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告邓绪和立即向原告金坤公司归还借款本金人民币500万元及利息（包括复利、罚息），并按照合同约定承担违约金、律师代理费及实现债权的其他一切费用。被告周海燕对上述款项承担连带清偿责任；2.依法判决原告金坤公司对被告聚丰公司所有的位于万源市青花镇阳光丽景商住小区抵押财产进行拍卖、变卖后取得的价款优先受偿；3.依法判决被告许道明、张敏按《债务重组协议》的约定对上述债务承担责任。事实和理由：2014年1月2日原告金坤公司与被告邓绪和、许道明签订了《个人借款合同》，约定被告邓绪和、许道明向原告金坤公司借款1000万元，借款期限1年，月利率1.2%，用于阳光丽景二期项目进行拆迁安置和前期项目报建审批，被告邓绪和、许道明不按合同约定还本付息，原告金坤公司为实现债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费等均由被告邓绪和、许道明承担，同时还对逾期借款按合同利率加收50%的罚息，并对未支付利息按合同利率加收50%的复息。同时约定被告邓绪和、许道明未按约定方式进行贷款资金支付，原告金坤公司有权收回部分或全部借款，不能收回的，按逾期贷款利率日计收违约金，同日，原告金坤公司被告聚丰公司签订了《抵押合同》，约定：用聚丰公司名义开发的位于万源市青花镇阳光丽景商住小区资产为借款提供担保并办理了抵押登记，记担保的主债权为主合同依据发放的贷款1000万元，担保的范围包括但不限于主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、抵押权人实现债权和抵押权而发生的的费用（不限于诉讼费、仲裁、律师代理费、财产保全费等），同时，被告周海燕、张敏对借款提供连带责任保证。2015年11月21日，原告金坤公司分别与被告邓绪和、许道明、张敏签订了《债权重组协议》，约定，被告人邓绪和、许道明、张敏分别承担债务本金500万元及利息的偿还责任。协议签订后，被告许道明、张敏按约履行了义务，被告邓绪和未履行义务，为保护当事人的合法权利。诚望依法判准所诉。
被告邓绪和、周海燕辩称：1.原告金坤公司诉请借款本金500万元不属实。被告邓绪和因开发商住楼项目需周转资金，于2014年1月2日与原告金坤公司签订了1000万元的抵押借款合同。原告金坤公司利用优势强迫被告邓绪和、周海燕支付咨询服务费48万元。因此，实际向原告金坤公司借款本金452万元；2.原告金坤公司诉请的利息超过法定利息不受保护；3.原告金坤公司诉请罚息部分违反法律规定，不予支持；4.原告金坤公司诉请许道明、张敏按《债务重组协议》承担500万元，无理无据。
被告许道明、张敏辩称：1.原告金坤公司诉请许道明、张敏对被告邓绪和所欠500万债务承担责任没有事实基础，三方达成了债务重组协议，明确约定了许道明、张敏只对邓绪和、周海燕借款本金中的500万元承担担保责任，另500万元由原告金坤公司自行与被告邓绪和、周海燕协商收取。债务重组协议实际上变更了担保责任，由连带保证变成了按份担保责任；2.双方对于超出法律规定的利息之外应予返还或抵减。
被告聚丰公司辩称：1.原告金坤公司提供的借款本金仅904万元。双方约定的利息不符合法律规定；2、抵押合同未成立，并已过担保时效规定。故被告聚丰公司不应当承担责任。
原告金坤小贷公司和被告邓绪和、周海燕、许道明、张敏、聚丰公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年1月2日，原告金坤公司与被告许道明、邓绪和签订了《个人借款合同》一份，主要约定，“被告许道明、邓绪和向原告金坤公司申请借款1000万元，用于《阳光丽景》二期项目拆迁安置和前期项目报件、报批手续，借款期限1年（2014年1月2日起至2015年1月1日止），月利率1.2%，到期一次性还本付息，按月付息；被告许道明、邓绪和不按合同约定还本付息，原告金坤公司为实现债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费等均由被告许道明、邓绪和承担；被告许道明、邓绪和到期未偿还借款本金及利息，财产共有人出售、赠与、出租、出借、转移、抵押、或者其他方式处分财产，提前30日书面通知贷款人，未经贷款人同意不得采取行动；连续三个月不履行还款义务或有其他缺乏偿债诚意行为的，按逾期借款利率按日计收违约金。同时还对逾期借款按合同利率加收50%的罚息，并对未支付利息按合同利率加收50%的复息。借款人，许道明、邓绪和，借款人财产共有人周海燕、张敏”。
同日，原告金坤公司与被告聚丰公司签订了《抵押合同》一份，主要约定，“由被告聚丰公司提供开发的位于四川省万源青花街道〈阳光丽景〉1幢2层2-2-1（证号201300957号，面积211.76平方米）、2幢2层2-2-1号（证号201300959号，面积723.7平方米）、3幢2层2-2-1号（证号201300964号，面积325.67平方米）、5幢2层2-2-1号（证号201300958号，面积627.23平方米）、2幢1层1-1-1号（证号201300961号，面积28.71平方米）、2幢1层1-1-2号（证号201300961号，面积26.10平方米）、2幢1层1-1-5号（证号201300961号，面积28.71平方米）、2幢1层1-1-6号（证号201300963号，面积28.71平方米）、2幢1层1-1-7号（证号201300963号，面积26.10平方米）、2幢1层1-1-8号（证号201300963号，面积26.10平方米）、3幢1层1-1-9号（证号201300960号，面积26.17平方米）、3幢1层1-1-10号（证号201300960号，面积29.66平方米）、3幢1层1-1-11号（证号201300960号，面积26.17平方米）、3幢1层1-1-12号（证号201300962号，面积28.79平方米）、4幢1层1-1-1号（证号201300966号，面积30.43平方米）、4幢1层1-1-2号（证号201300966号，面积23.6平方米）、4幢1层1-1-3号（证号201300966号，面积33.26平方米）、4幢1层1-1-4号（证号201300968号，面积16.90平方米）、4幢1层1-1-7号（证号201300968号，面积20.37平方米）、4幢1层1-1-8号（证号201300968号，面积20.37平方米）、4幢1层1-1-9号（证号201300969号，面积35.80平方米）、4幢1层1-1-10号（证号201300969号，面积25.24平方米）、4幢1层1-1-11号（证号201300969号，面积22.84平方米）、5幢1层1-1-6号（证号201300965号，面积24.88平方米）、5幢1层1-1-7号（证号201300965号，面积30.21平方米）、5幢1层1-1-8号（证号201300965号，面积23.43平方米）、5幢1层1-1-9号（证号201300967号，面积33.02平方米）、5幢1层1-1-11号（证号201300967号，面积22.73平方米）、5幢1层1-1-12号（证号201300967号，面积25.74平方米）、5幢1层1-1-13号（证号201300973号，面积20.22平方米）、5幢1层1-1-14号（证号201300973号，面积35.54平方米）、5幢1层1-1-15号（证号201300973号，面积25.06平方米）、5幢1层1-1-16号（证号201300974号，面积27.21平方米）、5幢1层1-1-17号（证号201300974号，面积27.21平方米）、5幢1层1-1-18号（证号201300974号，面积25.06平方米）、5幢1层1-1-19号（证号201300975号，面积35.54平方米）、5幢1层1-1-20号（证号201300975号，面积20.22平方米）、5幢1层1-1-21号（证号201300975号，面积25.74平方米）房屋作抵押保证，并于2014年1月7日在万源市房产管理局权属登记中心办理了他证监证字第2014000115号权证，抵押登记总面积为2794.2平方米。与此同日，被告周海燕、张敏与原告金坤公司签订了《连带责任保证承诺书》一份，约定“保证方式为连带责任保证，无论债务人因何种原因未按约定履行债务，本人将无条件替债务人履行或者承担责任；保证担保范围包括但不限于主合同项下的全部债务本金、利息（包括复利、逾期利息及罚息）、违约金、损失赔偿金、债务人应向贵公司支付的其他款项、实现债权而发生的所有费用（包括诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、公告费等）……。”上述合同签订后，原告金坤公司向被告邓绪和、许道明按约于2014年1月20日通过农业银行金龙分理处以转帐的方式向被告邓绪和的帐户转支贷款500万元（其中许道明250万元），在2014年1月21日被告邓绪和向原告金坤公司开设在农业银行达州金龙分理处********帐户转款10万元，原告金坤公司于2014年2月25日扣收被告邓绪和利息3万元，咨询服务费2万元（余款5万元记载在许道明名下），2014年3月20日原告金坤公司再次向被告邓绪和通过农业银行金龙分理处以转帐的方式向被告邓绪和的帐户转支贷款500万元（其中许道明250万元），在2014年3月21日被告邓绪和向原告金坤公司开设在农业银行达州金龙分理处******帐户转款20万元，原告金坤公司于2014年3月31日扣收被告邓绪和利息6万元，咨询服务费4万元（下余10万元记载在许道明名下）。
2014年1月2日和2014年3月19日原告金坤公司与被告邓绪和、许道明各签订了《咨询服务合同》各一份，约定“乙方（金坤公司）同意按照合同约定为甲方（邓绪和、许道明）提供咨询服务；甲方应积极协助乙方提供相关信息或材料；不得为乙方提供虚假、不实或者违反法律、法规等信息材料，甲方对信息或材料的真实性、合法性负全部责任，如果因信息或材料的真实性、合法性造成一切法律后果，均由甲方自行承担；支付总咨询服务费用为96万元（即邓绪和、许道明各承担48万元），具体付款时间为分次支，按月支付，甲方在合同签订日次月的每月支付4万元；本合同一经签订，甲方按时足额和乙方支付咨询服务费用，乙方应向甲方开具已收款项的凭证；……”。该咨询服务合同签订后，原告金坤公司先后10次从被告邓绪和结付资金利息时，首先扣收咨询服务共计36.5万元（其中，2014年2月25日支付2万元、27日支付2万元、3月31日支付4万元、4月28日支付4万元、5月27日支付4万元、6月28日支付4万元、8月29日支付4万元、8月29日支付4万元、9月28日支付4万元、2015年2月28日支付4.5万元）。因被告邓绪和流动资金紧缺，没有及时归还原告金坤公司借款和结付利息，
被告许道明于2015年10月30日与被告邓绪和签订《协议》书一份，约定，对双方共同开发的位于万源市青花镇阳光丽景未售房产进行实物分割，主要分割分为A组、B组，被告许道明分得有A组未售完房屋所有权，被告邓绪和分得有B组未售完房屋所有权，B组房屋所有权，即有3幢2层2-2-1号（证号201300964号，面积325.67平方米）、5幢2层2-2-1号（证号201300958号，面积627.23平方米）、2幢1层1-1-1号（证号201300961号，面积28.71平方米）、2幢1层1-1-2号（证号201300961号，面积26.10平方米）、2幢1层1-1-5号（证号201300961号，面积28.71平方米）、3幢1层1-1-12号（证号201300962号，面积28.79平方米）、4幢1层1-1-1号（证号201300966号，面积30.43平方米）、4幢1层1-1-2号（证号201300966号，面积23.6平方米）、4幢1层1-1-3号（证号201300966号，面积33.26平方米）、4幢1层1-1-9号（证号201300969号，面积35.80平方米）、4幢1层1-1-10号（证号201300969号，面积25.24平方米）、4幢1层1-1-11号（证号201300969号，面积22.84平方米）、5幢1层1-1-9号（证号201300967号，面积33.02平方米）、5幢1层1-1-11号（证号201300967号，面积22.73平方米）、5幢1层1-1-12号（证号201300967号，面积25.74平方米）、5幢1层1-1-19号（证号201300975号，面积35.54平方米）、5幢1层1-1-20号（证号201300975号，面积20.22平方米）、5幢1层1-1-21号（证号201300975号，面积25.74平方米）。其他A组的房屋产权归被告许道明所有。
被告邓绪和、周海燕、许道明、张敏于2015年11月21日与原告金坤公司签订了《债务重组协议》书，主要约定“一、甲方同意《个人借款合同》<合同编号：达金借【2014】0102001，借款金额：人民币1000万元，利率：12‰月，期限12个月>中的1000万元本金分别由邓绪和、许道明负责500万元贷款本金的偿还，同时自2015年9月21日起邓绪和、许道明仅就各自承担的500万元贷款本金14%/年利率向甲方支付贷款利息。二、乙方或丙方任何一方在完全偿清其所承担的500万元贷款本金及利息后解除对另一方的500万元贷款的连带保证责任。…四、乙方归还其承担的500万元贷款本金及相关利息后，甲方应解除划分给乙方的抵押物的三分之二的资产抵押登记。乙方剩下的三分之一的抵押物在丙方归还其承担的500万元贷款本金及利息后，方可请求甲方解除抵押登记，即乙方剩下的三分之一未解压的抵押物继续对丙方所承担的500万元贷款的本金及利息提供抵押担保。……”2015年11月21日许道明、张敏与达州市通川区金坤小额贷款有限公司签订《债务重组协议》，约定“…二、乙方在完全偿清其所承担的500万元贷款本金及利息后解除对邓绪和、周海燕的500万元贷款的连带保证责任。三、乙方保证与邓绪和按照公平原则对贷款抵押物进行分割，抵押物的分割协议应取得甲方的同意，同时该分割协议作为本协议的附件。四、乙方归还其承担的500万元贷款本金及相关利息后，甲方应解除划分给乙方的抵押物的三分之二的资产的抵押登记。乙方剩下的三分之一的抵押物在邓绪和归还其承担的500万元贷款本金及利息后，方可请求甲方解除抵押登记，及乙方剩下的三分之一未解押的抵押物继续对邓绪和所承担的500万元贷款的本金及利息提供抵押担保。五、乙方在归还完其承担的500万元贷款本金及利息后，当邓绪和归还其承担的贷款本金达200万时，达州金坤应解除乙方在达州金坤的全部抵押资产的抵押。……”。嗣后，原告金坤公司承认从2014年2月25日至2015年12月5日收取被告邓绪和利息共计125万元，借款本金及其他利息未付。故原告金坤公司诉讼来院。
同时查明，1.2017年4月4日，原告金坤公司与四川法之缘律师事务所签订了《民事委托代理合同》一份，载明，原告金坤公司委托四川法之缘律师事务所律师作为与被告邓绪和、周海燕、许道明、张敏、聚丰公司等借款合同纠纷一案的委托诉讼代理人，律师代理费2万元。原告金坤公司向四川法之缘律师事务所支付了代理费2万元。并出具了四川增值税普通发票一份；2.原告金坤公司的注册资本为3亿5仟万元人民币，经营范围为发放贷款（不含委托贷款）及相关咨询服务，企业管理服务（依具须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。在诉讼中，本院要求原告金坤公司在5个工作日内提供已被相关部门核准收取咨询服务计费标准的依据，3.被告邓绪和与被告周海燕系夫妻关系。
本院认为，原告金坤公司系非金融机构，其与被告邓绪和、周海燕、许道明、张敏签订《个人借款合同》，属民间借贷法律关系。合同签订后，原告金坤公司按约向被告邓绪和、许道明于2014年1月20日和同年3月20日发放借款1000万元，依照《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人应当按照约定的期限返还借款。……”的规定，被告邓绪和未按约定期限及时向原告金坤公司履行还款义务，应承担归还原告金坤公司借款本息的民事责任。虽然，原告金坤公司与被告邓绪和签订了《咨询服务合同》书，且原告金坤公司在收取利息时直接扣收了被告邓绪和咨询服务10次计36.5万元，且在原告金坤公司的营业执照上记载了相关咨询服务，企业管理服务（依具须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），但原告金坤公司在其帐户上直接扣收被告邓绪和、周海燕的咨询服务费，并没有获得相关部门核准认定咨询服务的收费标准，其行为不当，应予纠正，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”规定，为此，原告金坤公司收取被告邓绪和、周海燕的咨询服务费36.5万元，应予抵扣实际贷款总额，故应认定被告邓绪和，周海燕与原告金坤公司之间的借贷本金为463.5万元。鉴于双方签订的《个人借款合同》约定的利息为月利率1.2%，同时又约定了对逾期借款按合同利率加收50%的罚息，对未支付利息按合同利率加收50%的复息，连续三个月不履行还款义务或有其他缺乏偿债诚意行为的，按逾期借款利率按日计收违约金的约定，应依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利率、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，故对被告邓绪和、周海燕借贷本金463.5万元逾期未付利息、罚息、复息、违约金等应从2015年12月5日起按年利率24%计算。被告邓绪和在向原告金坤公司借款时，被告聚丰房公司自愿用万源市青花镇阳光丽景实为被告邓绪和开发的房屋作为抵押借款，并在所属房管部门依法办理了抵押登记，取得相关他项权证，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，原告金坤公司主张对抵押物享有优先受偿权的诉求，于法有据，故本院予以支持。被告许道明、张敏、周海燕作为被告邓绪和向原告金坤公司借款的担保人，特别约定在保证期间自主合同确定的债务到期之日起两年，保证范围包括主合同项下全部借款本金、利息（包括复利、逾期利息及罚息）、违约金和律师费等。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”的规定，被告许道明、张敏应当对被告邓绪和、周海燕的借款本息承担连带清偿责任。至于原告金坤公司诉请被告邓绪和、周海燕、许道明、张敏、承担连带支付实现债权的律师代理费2万元。在《个人借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》均对实现债权的费用负担进行了特别约定，现原告金坤公司所列举的四川增值税普通发票，足以证明为实现债权支出律师代理费2万元。为此，对原告金坤公司向被告邓绪和、周海燕、许道明、张敏、聚丰公司主张律师费这一诉求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第三十条之规定，判决如下：
一、被告邓绪和于本判决生效后之次日共同偿还原告达州市通川区金坤小额贷款有限公司借款本金463.5万元及利息（利息从2015年12月5日起按年利率24%计算至本金付清时止）；同时支付原告达州市通川区金坤小额贷款有限公司为追讨债权所支出的律师代理费2万元；
二、被告周海燕、许道明、张敏对上述借款本息及律师代理费承担连带清偿责任。被告许道明、张敏履行债务后有权向被告邓绪和行使追偿权；
三、原告达州市通川区金坤小额贷款有限公司有权对被告四川省聚丰房地产开发有限责任公司位于万源市青花镇阳光丽景3幢2层2-2-1号（证号201300964号，面积325.67平方米）、5幢2层2-2-1号（证号201300958号，面积627.23平方米）、2幢1层1-1-1号（证号201300961号，面积28.71平方米）、2幢1层1-1-2号（证号201300961号，面积26.10平方米）、2幢1层1-1-5号（证号201300961号，面积28.71平方米）、3幢1层1-1-12号（证号201300962号，面积28.79平方米）、4幢1层1-1-1号（证号201300966号，面积30.43平方米）、4幢1层1-1-2号（证号201300966号，面积23.6平方米）、4幢1层1-1-3号（证号201300966号，面积33.26平方米）、4幢1层1-1-9号（证号201300969号，面积35.80平方米）、4幢1层1-1-10号（证号201300969号，面积25.24平方米）、4幢1层1-1-11号（证号201300969号，面积22.84平方米）、5幢1层1-1-9号（证号201300967号，面积33.02平方米）、5幢1层1-1-11号（证号201300967号，面积22.73平方米）、5幢1层1-1-12号（证号201300967号，面积25.74平方米）、5幢1层1-1-19号（证号201300975号，面积35.54平方米）、5幢1层1-1-20号（证号201300975号，面积20.22平方米）、5幢1层1-1-21号（证号201300975号，面积25.74平方米）房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46800元，由被告邓绪和、周海燕、许道明、张敏、四川省聚丰房地产开发有限责任公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 杨遥远
人民陪审员 曲绍菊
人民陪审员 李长明
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 尹 丹