广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1498号
上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市金骏贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇杨屋路段。
法定代表人：邹维林，该公司经理。
委托代理人：魏广元，该公司员工。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市鹏翔物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区松岗街道东方一路一巷*号*栋*楼（办公场所）。
法定代表人：游涛洪，该公司总经理。
委托代理人：古吉贺，该公司经理。
委托代理人：蒋重铠，广东宝杰律师事务所律师。
上诉人东莞市金骏贸易有限公司（以下简称金骏公司）因与被上诉人深圳市鹏翔物业管理有限公司（以下简称鹏翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2012）东二法民一初字第5452号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年8月31日，金骏公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、金骏公司与鹏翔公司解除合同；2、鹏翔公司赔偿金骏公司的损失500000元；3、本案诉讼费由鹏翔公司承担。后金骏公司变更其诉讼请求为：1、金骏公司与鹏翔公司解除合同；2、鹏翔公司恢复租赁物原状；3、鹏翔公司支付2011年1个月的租金140000元；4、本案诉讼费及鉴定费由鹏翔公司承担。
鹏翔公司向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、金骏公司按照双方协议加建5000至6000平房方米的钢结构厂房并交付鹏翔公司使用，并自2011年7月1日起每月赔偿鹏翔公司租金损失50160元，计算至钢结构厂房竣工并交付鹏翔公司使用之日止；2、金骏公司承担本诉及反诉全部诉讼费用。后鹏翔公司变更其诉讼请求为：1、金骏公司继续履行租赁合同；2、金骏公司提供消防验收合格证给鹏翔公司使用；3、金骏公司按照双方协议约定加建5000至6000平方米的钢结构厂房供鹏翔公司使用；4、金骏公司自2011年7月1日起，每月赔偿鹏翔公司租金损失50160元，并计算至钢结构厂房竣工交付给鹏翔公司使用为止，该赔偿款从鹏翔公司应向金骏公司交付的租金中扣除；5、金骏公司承担本诉及反诉的全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：2010年7月29日，金骏公司作为甲方，鹏翔公司作为乙方，双方共同签订一份《厂房房屋租赁合同书》，约定甲方将位于东莞市大岭山杨屋第四工业区的厂房、宿舍、办公楼、别墅、乙方要求加建的钢结构厂房及厂区内的所有配套设施租赁给乙方使用，租赁物面积按工程建筑图纸并经乙方认可后确定。上述合同第1.2条约定“本租赁物的功能为工业用途，包租给乙方使用。乙方可以自用、分租或转租，在分租或转租过程中乙方所需的相关办证事宜由甲方负责提供。如乙方需要转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报。因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担”。上述合同第2.1条约定“租赁期限为10年，即从2011年2月1日起至2021年1月31日止。（由甲乙双方协商确定，但甲方承诺租赁物交付给乙方使用的最晚期限为2010年11月30日，若甲方未能达成，则乙方可相应增加免租期，并甲方不得提出异议）”。上述合同第3.1条约定“租赁物的免租期为三个月，即从2011年5月1日起至2021年4月30日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金”。上述合同第4.1条约定“本出租合同的租赁押金为两个月租金，即人民币280000元（大写：贰拾捌万元整）。预付租金两个月，即人民币280000元（大写：贰拾捌万元整）。合计人民币560000元（大写：伍拾陆万元整）”。上述合同第4.2条约定“租金第一年至第五年为每月人民币140000元，第六年至第十年为每月人民币154000元”。上述合同第5.1条约定“乙方应于本合同签订之前，向甲方支付租赁物意向订金人民币140000元（大写：壹拾肆万元），甲方收取乙方订金后不得再将租赁物租赁给第三方，否则赔偿乙方双倍订金，乙方如果违约不租，甲方可没收乙方订金。在甲方将租赁物按双方协商事项完成正式交付给乙方的当日收取乙方的两押一租”。上述合同第5.2条约定，乙方应于每月20日或20日以前向甲方支付当月租金并汇至甲方指定的中国建设银行虎门支行4340613230282692账号，乙方逾期支付租金的每日按拖欠租金总额的3‰支付滞纳金。上述合同第十一条约定，乙方在租赁期内不得破坏建筑物的主体结构，若需改变主体结构时，应与甲方协商。上述合同第12.2条约定“在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起10日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金过二个月，甲方有权提前解除本合同。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止”。上述合同第17.1条约定，该合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。同日，双方签订《补充协议》，其中，第二条约定甲方保证租赁物的施工质量，做好消防主管主体的安装并负责取得主体消防验收合格证；第三条约定甲方负责为厂房和办公楼分别提供一台电梯，厂房电梯规格要求为2吨货梯，办公楼电梯规格要求为2吨客货梯，并保证能正常运行；第四条约定，甲方保证乙方的正常用水和两个315KVA电力供应，水、电要求接到厂房和宿舍并能正常使用；第六条约定，甲方负责加建5000至6000平方米钢结构厂房供乙方使用，完工期限定为2011年6月31日前，价格按每平方米8.5元计算；第七条约定，免租期的计算是以甲方完成所有租赁物及其配套设施交付给乙方正常使用，并取得主体消防验收合格证为计算日。
2011年1月6日，双方签订一份《东盛科技园一区交房标准补充协议补充》，就交房标准及确定免租期开始计算日达成了补充。其中，第一条第4款约定，厂房和办公楼各层消防设施需要安装好，确保能取得消防验收合格证；第一条第6款约定，厂房电梯需要安装好，确保正常使用，办公楼电梯待主体工程验收后再安装；第三条约定，变压器（630KVA）高低压及其配套设施必须安装好（甲方承诺2011年1月15日前交付乙方使用）；第四条约定，厂房地面、保安室及电动大门于2011年1月31日前交付乙方使用，围墙及绿化待春节后再完成；第五条约定，以上四项，部分已完成，未完成部分除特别注明外，其余均需要在2011年1月底前完成，如未能完成，则免租期开始计算日依完成时间顺延；第六条约定，免租期定在2011年2月1日开始计算，乙方需在该补充协议签订之前按原合同支付2个月押金2个月租金。
鹏翔公司向金骏公司支付的定金、押金及租金具体情况为：于2010年7月17日向金骏公司缴交了租房定金140000元并于2011年1月12日转为首月租金；于2011年1月10日向金骏公司转账缴交了厂房押金280000元及“次月租金”140000元；于2011年10月24日向金骏公司缴交2011年8月至同年11月的租金，其中340000元通过银行转账，90000元付现金，130000元从金骏公司应付的办公楼新装电梯费用中扣除；于2011年12月19日通过银行转账方式向金骏公司缴交了2011年12月份的租金140000元；于2012年1月12日通过转账方式向金骏公司缴交2012年1月份租金140000元；于2012年2月21日通过转账方式向金骏公司缴交了2012年2月份租金140000元；2012年3月28日通过转账方式向金骏公司缴交了2012年3月份租金130000元，另有10000元鹏翔公司主张为扣除金骏公司欠水电费10000元；于2012年4月23日通过转账方式向金骏公司缴交了2012年4月份租金140000元；于2012年5月24日通过转账方式向金骏公司缴交了2012年5月份租金140000元；于2012年6月13日通过转账方式向金骏公司缴交了2012年6月份租金140000元；于2012年8月17日通过转账方式缴交了2012年7月份租金140000元；于2012年10月29日通过转账方式缴交了2012年8至10月租金420000元；于2012年11月19日通过转账方式缴交了2012年11月份租金140000元；于2012年12月17日通过转账方式缴交了2012年12月租金140000元。金骏公司认为涉案租赁物的免租期为2011年2月1日至同年4月30日，涉案租赁物应从2011年5月1日起计收租金，鹏翔公司未缴纳2011年7月份的租金。鹏翔公司则认为金骏公司需要在2011年1月底前按该交房标准补充协议补充的标准完成租赁物的后续工作，否则免租期开始计算日依完成时间顺延；鹏翔公司要求金骏公司要保证水电能正常使用才开始计算免租期，涉案租赁物于2011年4月1日才开始正常通电，故涉案租赁物的免租期应从2011年4月1日至同年6月30日，2011年7月份开始交首月租金，但鹏翔公司不同意，后经双方协商同意从2011年6月1日起计付租金，故涉案租赁物交租的首月为2011年6月，次月为2011年7月，鹏翔公司已交纳了2011年7月租金。金骏公司确认涉案租赁物的变压器、高低压及其配套设施等于2011年4月1日安装完毕。
金骏公司主张按合同约定提出解除合同，解除合同的理由分别为：一、鹏翔公司迟延交纳租金；二、鹏翔公司擅自改变涉案租赁物的用途；三、鹏翔公司擅自改建涉案租赁物主体结构。金骏公司主张鹏翔公司迟延交纳两个月租金的具体月份为2011年7月份租金至今未交，2011年8月份租金于2011年10月24日缴交，2012年8月份租金于2012年10月29日缴交。鹏翔公司认为2011年7月份租金系涉案租赁物计租期的次月，已于2011年1月10日交纳押金时一并交纳；2011年8月份的租金因鹏翔公司为金骏公司垫付了电梯费用未结算故于2011年10月24日结算时交纳；2012年8月份租金因金骏公司注销了收租账户，故鹏翔公司直至金骏公司重新提供收租账户后才于2012年10月29日交纳。金骏公司确认其于2012年9月挂失了给鹏翔公司的交租账户。金骏公司主张，鹏翔公司将宿舍一楼的饭堂改为生产车间，将办公楼改为生产车间，将别墅改为办公楼。鹏翔公司认为其并未改变涉案租赁物的用途，涉案租赁物只约定用途为工业，并未约定每幢建筑物的具体用途。金骏公司主张鹏翔公司将办公楼的中空部分填平用作生产车间使用增加了地面的承重，生产车间的结构墙（外墙）被打通。鹏翔公司陈述确实存在金骏公司上述改建部分，但并非将结构墙打通，而是将原有窗户的墙体改为卷闸门。
金骏公司申请对涉案租赁物的办公楼二至四层中空观景台改建及厂房二至四层横梁截断部分是否构成对建筑主体或者承重结构的改变，是否符合建筑物本身的设计安全要求，是否构成严重安全隐患进行司法鉴定。原审法院同意金骏公司的申请，并依法委托东莞市东城建筑规划设计院（以下简称“设计院”）对涉案厂房、办公楼改建部分的结构属性出具鉴定意见。2013年7月18日，设计院出具东鉴字A01307002号鉴定意见书，鉴定意见如下：1、案涉建筑物厂房轴线位置开洞口变更为主体结构中的围护结构的变更，不是主体承重结构构件，不影响建筑物整体结构的安全性，但影响局部围护结构构件的安全性，应及时采取有效的拉结措施，建议在洞口边增设钢筋混凝土构造柱与原切断的过梁及结构梁进行可靠连接；2、案涉建筑物办公楼二层至四层轴线位置原为中空，现改建封钢筋混凝土楼板，用作车间作用；屋面层在轴线位置，原中空位置，现改建为轻钢结构屋面，采用工字钢加花纹钢板封堵楼板洞口；办公楼的改建情况为主体结构承重结构的变更，可能会存在安全隐患，应及时委托有资质的技术鉴定单位对建筑物的现状进行房屋结构安全鉴定，并根据鉴定结果采取相应的措施；3、案涉建筑物办公楼原设计用途为办公楼，楼面设计限制使用活荷载为≤3.0KN／㎡，现作为厂房车间使用，楼面使用活荷载＞3.0KN／㎡，不符合建筑物原设计的安全要求，超载可能会存在安全隐患，应及时委托有资质的技术鉴定单位对建筑物的现状进行房屋结构安全鉴定，并根据鉴定结果采取相应的措施。双方对鉴定机构作出的上述鉴定意见均没有异议。上述鉴定意见送达给鹏翔公司后，金骏公司未指定合理期限给鹏翔公司对涉案建筑物的承重结构及主体结构恢复原状，亦未指定期限给鹏翔公司对不符合涉案租赁物使用性质的部分进行整改。金骏公司没有提供证据证明鹏翔公司未按照约定方法或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损失。
鹏翔公司认为金骏公司未提供消防验收合格证，要求金骏公司提供。金骏公司则认为，鹏翔公司对涉案厂房改建、装修及变更建筑物用途导致金骏公司无法办理消防验收合格证。鹏翔公司则认为，金骏公司根本没有提出消防验收的申请，如果按金骏公司所说的是鹏翔公司的改建行为导致消防验收不合格，应由消防部门出具整改通知书；且涉案租赁物的改建是在金骏公司同意及指导下进行的。金骏公司陈述其没有同意鹏翔公司对涉案租赁物进行改建，而且按照合同规定，鹏翔公司改建涉案租赁物应取得金骏公司的书面同意。鹏翔公司主张由于金骏公司没有按照补充协议的约定加建铁皮房给鹏翔公司使用，导致鹏翔公司要将饭堂改建为厂房使用。鹏翔公司提供证人奉某某、谭某某、代某某的证言，证明鹏翔公司的改建是金骏公司知情的，且金骏公司对部分改建项目还提出了具体的处理意见。
鹏翔公司要求金骏公司按照补充协议加建5000至6000平方米的钢结构厂房租给鹏翔公司使用。金骏公司则认为，首先，是鹏翔公司提出不让金骏公司再建钢结构厂房，且鹏翔公司答应预付800000元给金骏公司加建钢结构厂房亦未向金骏公司支付，故钢结构厂房已没有加建的必要；其次，补充协议约定加建的5000至6000平方米的钢结构厂房未取得建设规划许可证，故补充协议该部分无效。鹏翔公司主张因金骏公司未加建5000至6000平方米钢结构厂房租给鹏翔公司，造成鹏翔公司每月损失租金约为50160元。金骏公司认为鹏翔公司不存在租金损失，因为金骏公司如建成上述钢结构厂房租给鹏翔公司，鹏翔公司需要按每平方米8.5元交纳租金，钢结构厂房未建成，鹏翔公司是无需缴交该部分租金的。鹏翔公司回应称，其是物业公司，收入来自租金差价，金骏公司租给鹏翔公司的物业租金为每平方米8.5元，但鹏翔公司转租给别人的租金为每平方米17.5元，每平方米的租金差额为9元，如加建的钢结构厂房按5500平方米计，鹏翔公司每月的损失约为50160元。金骏公司提供鹏翔公司与案外人金晖（中山）金属制造有限公司签订的《厂房及宿舍租赁合同书补充协议》证明涉案租金为11元／平方米，并非17.5元／平方米。
另查明，涉案租赁物已取得建设工程规划许可证。无证据表明涉案租赁物的承租人或转租人办理的企业属于劳动密集型企业，亦无证据表明涉案租赁物为必须取得消防验收的建设工程。
原审法院查明上述事实的证据有：金骏公司提供的厂房房屋租赁合同书、补充协议、交房标准补充协议补充、催款函、快递单、收款收据、公证书、照片、建筑工程设计文件技术咨询报告、建设工程设计合同（一）、厂房及宿舍租赁合同书补充协议、通知、厂房及宿舍租赁合同书，鹏翔公司提供的厂房房屋租赁合同书、补充协议、交房标准补充协议补充、收款收据、银行转账交易凭证、电梯监督检验报告、安全检验合格证、广东省电网东莞供电局电费通知单、发票、照片、厂房及宿舍租赁合同书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、证人证言、回复函、国内特快专递邮件详情单、交寄邮件收据、邮件投递查询记录、通知函及当事人的陈述等。
原审法院认为：本案是租赁合同纠纷。涉案租赁物已取得建设工程规划许可证，金骏公司、鹏翔公司签订的《厂房房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，原审法院认定上述《厂房房屋租赁合同书》有效。本案争议的焦点是：一、鹏翔公司是否拖欠金骏公司2011年7月的租金；二、金骏公司提出解除合同的效力；三、金骏公司应否向鹏翔公司提供涉案租赁物的消防验收合格证；四、金骏公司应否加建5000至6000平方米的钢结构厂房给鹏翔公司使用，应否赔偿鹏翔公司的租金损失。
关于争议焦点一，双方争议在于涉案租赁物免租期起止时间问题。根据双方签订的《厂房房屋租赁合同书》第三条第1款及交房标准补充协议补充第五条、第六条的约定，涉案租赁物的免租期为三个月，原则上从2011年2月1日起计算，但如金骏公司未能按交房标准补充协议补充规定的时间及标准交房，则免租期开始计算日依完成交房标准的时间顺延。金骏公司对于其已按时完成交房标准补充协议补充的交房标准的时间负有举证责任，金骏公司未举证证明其完成上述交房标准的具体时间，应承担举证不能的不利后果。双方均确认金骏公司完成变压器高低压及其配套设施的时间为2011年4月1日，故涉案租赁物的免租期应从2011年4月1日起计算至2011年6月30日止，鹏翔公司同意以2011年3月至5月定为涉案租赁物的免租期，属于鹏翔公司对自身权利的处分，没有违反双方的约定，故原审法院予以确认。鹏翔公司关于首月租金为2011年6月租金，次月租金为2011年7月租金的主张，合法有据，原审法院予以支持，并认定鹏翔公司已交纳了2011年7月份的租金。原审法院对金骏公司关于主张判令鹏翔公司支付2011年7月份租金140000元的请求，不予支持。
关于争议焦点二，根据金骏公司提出解除合同的三点理由，原审法院分析如下：一、根据双方签订的《厂房房屋租赁合同书》第十二条第2款的约定，乙方欠交租金超过二个月，甲方有权提前解除合同。金骏公司主张鹏翔公司迟延交租超过两个月的月份具体为2011年7月、2011年8月、2012年8月的租金。如前所述，鹏翔公司已交纳了2011年7月份租金。2011年8月份租金因双方存在以电梯安装费用抵扣租金的情况，故鹏翔公司迟延交纳有正当理由，不构成恶意拖欠。2012年8月份租金因金骏公司取消了收取租金的银行账户又未及时通知鹏翔公司新的交纳租金的银行账户，而双方的交易习惯基本上取用转账的方式，鹏翔公司迟延交纳租金有不可归责于鹏翔公司的原因，故鹏翔公司迟延交纳租金不构成恶意拖欠。综上，金骏公司以鹏翔公司违反涉案《厂房房屋租赁合同书》第十二条第2款约定的情形提出解除合同，没有事实依据，不予支持。二、关于金骏公司主张鹏翔公司擅自改变涉案租赁物的用途及擅自改建涉案租赁物主体结构的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的，出租人可以请求解除合同并要求赔偿损失。本案中，双方对涉案鉴定意见没有异议，故从鹏翔公司收到涉案鉴定意见之日起，鹏翔公司即知道其存在未按租赁物性质使用租赁物的情况及擅自变动房屋建筑主体及承重结构的情形，但金骏公司在未指定合理期间给鹏翔公司对涉案租赁物恢复原状的情况下直接主张解除合同，不符合上述法律规定，故不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，金骏公司在未提供证据证明鹏翔公司未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损失的情况下，直接主张解除合同，不符合上述法律规定，故不予支持。金骏公司主张判令鹏翔公司对涉案租赁房屋恢复原状的请求，符合法律规定，予以支持；鹏翔公司应根据涉案鉴定意见书及原设计图纸的设计荷载及用途对涉案租赁物恢复原状。为明确具体要求，金骏公司亦可以根据上述意见书面列明具体的恢复项目及整改内容给鹏翔公司。如鹏翔公司未按期恢复或整改的，金骏公司可依法再次提出解除涉案租赁合同。
关于本案争议焦点三，双方在涉案租赁合同中明确约定金骏公司有向鹏翔公司提供消防验收合格证的义务，故金骏公司应向鹏翔公司提供消防验收合格证，但消防验收合格证能否最终取得，还受法律、法规及公安消防机构的制约，如实际执行中，非因金骏公司的原因导致履行不能，金骏公司办理完毕消防验收备案之日即视为金骏公司已履行交付消防验收合格证的义务。原审法院对鹏翔公司关于主张判令金骏公司交付消防验收合格证的请求，予以支持。
关于本案争议焦点四，双方约定出租给鹏翔公司使用的5000至6000平方米钢结构厂房，签订补充租赁协议时至一审法庭辩论终结时均未取得建设工程规划许可证，亦未经建设工程规划主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述约定租赁钢结构厂房的补充协议条款无效。无效合同自始无效，鹏翔公司无权要求金骏公司加建上述钢结构厂房给其使用，故原审法院对鹏翔公司关于主张判令金骏公司加建上述钢结构厂房给其使用的请求，不予支持。鹏翔公司主张的租金损失属于期待利益，加建的钢结构厂房能否顺利出租以及租金的具体情况均未确定，故原审法院对鹏翔公司主张的加建的钢结构厂房的租金损失不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、限深圳市鹏翔物业管理有限公司于判决生效之日起六十日内恢复涉案租赁物的原状。二、驳回东莞市金骏贸易有限公司的其它诉讼请求。三、限东莞市金骏贸易有限公司继续履行与深圳市鹏翔物业管理有限公司签订的涉案租赁合同。四、限东莞市金骏贸易有限公司于判决生效之日起九十日内提供涉案租赁物的消防验收合格证给深圳市鹏翔物业管理有限公司使用。五、驳回深圳市鹏翔物业管理有限公司的其它反诉请求。本案本诉受理费14340元，由东莞市金骏贸易有限公司负担；本案反诉受理费5662元、鉴定费21000元，由深圳市鹏翔物业管理有限公司负担。
上诉人鹏翔公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）鹏翔公司对涉案租赁物的改造是经过金骏公司同意，有施工人员出庭证实，且不影响建筑物的安全使用，无需恢复原状。（二）加建钢结构厂房是金骏公司的义务，但金骏公司并未加建，应赔偿鹏翔公司的预期利益损失。即使该条款无效，金骏公司也应承担缔约过失责任。（三）金骏公司在签订合同后不按时接通水电，不按时提供电梯，不能提供消防验收证明，未动工建设钢构厂房，但鹏翔公司仍继续履行合同至今。据此，请求本院：1、撤销原审判决第一项。2、判令金骏公司按照双方协议加建5000至6000平方米的钢结构厂房供鹏翔公司使用，并自2011年7月1日起每月赔偿鹏翔公司租金损失50160元，暂计至2012年9月30日为752400元，并计算至钢结构厂房竣工并交付鹏翔公司使用之日止，该赔偿款从鹏翔公司应向金骏公司交付的租金中扣除。3、本案一、二审全部诉讼费及鉴定费由金骏公司承担。
金骏公司答辩称：金骏公司没有同意鹏翔公司对涉案租赁物主体结构的改变。
上诉人金骏公司也不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）免租期应从2011年2月1日至4月30日，计租日期应为2011年5月1日起算。1、金骏公司于2010年10月就让鹏翔公司进入租赁物招租和装修，2010年11月鹏翔公司招租的公司就进驻了。2、金骏公司按时给鹏翔公司解决了电力，原审法院以变压器及配套设备完成时间来认定免租期没有依据。（二）鹏翔公司违约，金骏公司有权解除合同。1、鹏翔公司拖延支付租金。2011年7月租金未支付，其他月份租金拖延日期从3天至3个月不等，即使原审法院认定电梯费抵扣，但电梯费才130000元，而此时拖欠的租金已经达560000元，明显存在恶意拖欠。2011年8月至10月租金还是在金骏公司催告后才不得不缴纳的。2、鹏翔公司私自改变租赁物用途。涉案租赁物有确定的各自用途，但鹏翔公司将宿舍一楼饭堂和办公楼改为生产车间，将别墅改为办公楼。3、鹏翔公司私自改变建筑主体结构。这一事实已经鉴定结论证实。以上三种违约行为，金骏公司已经多次强调不能做，且于起诉后先后四次发函告知鹏翔公司不能做，但鹏翔公司拒绝了。（三）鹏翔公司在消防验收前装修堵塞消防通道以及改变建筑物用途，使得消防验收无法过关，原审法院判令金骏公司交付消防验收合格证没有依据。据此，请求本院：1、撤销原审判决。2、改判解除涉案合同。3、改判鹏翔公司向金骏公司支付拖欠租金140000元并对涉案租赁物恢复原状。4、改判驳回鹏翔公司的全部反诉请求。5、本案的全部诉讼费由鹏翔公司承担。
鹏翔公司答辩称：鹏翔公司没有违约，是金骏公司恶意解除租赁合同和违约。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，金骏公司二审提交《通知》，拟证明其于2014年6月10日向鹏翔公司要求在两个月内恢复原状，鹏翔公司确认收到上述《通知》，并提交一份《回复函》，主张在终审判决前不便改变租赁物现状。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案合同未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对金骏公司、鹏翔公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）鹏翔公司是否拖欠金骏公司2011年7月的租金。（二）金骏公司诉请解除合同是否依法有据。（三）金骏公司是否应加建钢结构厂房给鹏翔公司，应否赔偿鹏翔公司的租金损失。（四）金骏公司是否需向鹏翔公司交付消防验收合格证。
关于焦点一。根据《厂房房屋租赁合同书》第三条第1款及《东盛科技园一区交房标准补充协议补充》第五条、第六条的约定，涉案租赁物的免租期为三个月，原则上从2011年2月1日起计算，但如金骏公司未能按《东盛科技园一区交房标准补充协议补充》规定的时间及标准交房，则免租期开始计算日依完成交房标准的时间顺延。其中，《东盛科技园一区交房标准补充协议补充》第三条约定，变压器高低压及其配套设施需在2011年1月15日前交付使用，而双方均确认上述设施完成时间为2011年4月1日，故免租期相应顺延，应从2011年4月1日起计算至2011年6月30日止，鹏翔公司同意以2011年3月至5月为免租期，属于对自身权利的处分。根据租金交纳情况，鹏翔公司于2010年7月和2011年1月交纳了首月和次月租金，2011年10月交纳了2011年8月至11月租金，故鹏翔公司关于首月租金和次月租金为2011年6月和7月租金的主张合法有据，金骏公司主张鹏翔公司拖欠2011年7月租金没有依据，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于焦点二。首先，根据涉案合同约定，鹏翔公司拖欠租金超过两个月，金骏公司有权解除合同。金骏公司主张鹏翔公司迟延交租超过两个月的月份是2011年7月、8月、2012年8月。如前所述，鹏翔公司已经交纳了2011年7月租金；2011年8月租金因双方存在以电梯安装费抵扣租金的情形，且金骏公司在2011年10月17日的催款函中也要求鹏翔公司在2011年10月底前交纳，逾期不交才解除合同，而鹏翔公司已经在2011年10月底前交纳；2012年8月租金因金骏公司取消收租账户且未及时通知鹏翔公司新的交租账户，由此导致鹏翔公司迟延支付，并非鹏翔公司恶意拖欠。故金骏公司主张解除合同没有依据。其次，涉案合同约定租赁物为工业用途，金骏公司未提交证据证明鹏翔公司超过合同约定的工业用途使用涉案租赁物，金骏公司以此主张解除合同没有依据。最后，涉案租赁物经鉴定存在鹏翔公司装修中变动房屋建筑主体和承重结构的情形，鹏翔公司虽主张该变动是经金骏公司同意，但鹏翔公司提供的证人证言没有其他证据佐证，本院对其该主张不予采信，原审法院认定鹏翔公司装修中擅自变动房屋建筑主体和承重结构并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的，出租人可以请求解除合同并要求赔偿损失。本案金骏公司通过诉讼方式要求鹏翔公司恢复原状，故金骏公司在本案判决确认鹏翔公司需恢复原状但鹏翔公司未恢复原状时才可根据上述司法解释行使解除权，金骏公司直接以鹏翔公司擅自变动主体和承重结构为由主张解除合同不符合上述司法解释规定，原审法院对其该主张不予支持正确。
关于焦点三。双方合同约定的新建钢构厂房，因未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，上述约定应属于无效条款，鹏翔公司要求金骏公司加建上述厂房没有依据。鹏翔公司主张的租金损失属于期待利益，即使建成了钢构厂房，是否能够顺利出租及租金的具体情况均未确定，鹏翔公司要求钢构厂房的租金损失没有依据。
关于焦点四。合同约定金骏公司有向鹏翔公司提供消防验收合格证的义务，金骏公司主张涉案建筑物结构已被改变无法取得消防验收，但根据本院上述分析，鹏翔公司需对涉案租赁物恢复原状，恢复后也就不存在结构已被改变无法取得消防验收的情形，金骏公司的上述主张没有依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。金骏公司、鹏翔公司的上诉主张均没有任何依据，对其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费14424元，由深圳市鹏翔物业管理有限公司负担11324元，东莞市金骏贸易有限公司负担3100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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