山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初6270号原告：杨腾，男，1987年8月2日生，汉族，无业，济南市市中区舜耕路34号3单元503室委托诉讼代理人：杨凯，山东泉舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑康康，山东泉舜律师事务所律师。被告：孙洪政，男，1980年4月9日生，汉族，无业，住济南市被告：赵霞，女，1978年3月3日生，汉族，住济南市。两被告共同的委托诉讼代理人：刘华伟，山东弘和律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：郭建敏，山东弘和律师事务所律师。第三人：山东每客美家不动产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐宁，总经理。原告杨腾与被告孙洪政、赵霞及第三人山东每客美家不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨腾及其委托诉讼代理人杨凯、郑康康，被告孙洪政及其委托诉讼代理人郭建敏，被告赵霞的委托诉讼代理人郭建敏，第三人山东每客美家不动产经纪有限公司法定代表人徐宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨腾向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房产买卖合同》；2、两被告返还原告购房定金（成约定金）1万元；3、两被告支付违约金22万元；4、两被告支付原告律师费1万元；5、本案诉讼费用由两被告负担。在诉讼过程中，原告杨腾变更第三项诉讼请求为：判令两被告支付给原告造成的实际损失791900元；增加诉讼请求为：判令两被告支付给原告鉴定费18900元。事实与理由：2016年7月24日，原告杨腾经第三人山东每客美家不动产经纪有限公司（以下简称每客美家经纪公司）居间介绍与两被告签订了《房产买卖合同》。原告杨腾为乙方，被告孙洪政、赵霞为甲方，双方在《房产买卖合同》上签字并按手印，第三人每客美家经纪公司作为丙方在《房产买卖合同》上签章。《房产买卖合同》约定，原告购买两被告位于济南市市中区华润依山郡4号楼2单元1003室的房屋，该房屋及附属设施的总价款为110万元，并约定了房款的交付、房屋的交付、违约责任等事宜。原告与两被告为确定房屋买卖合同的成立，原告向两被告支付成约定金1万元。原告与两被告为确保《房产买卖合同》的履行约定了违约责任，违约责任为：“该合同存续期间，若甲方反悔不出售该房屋给乙方或因甲方原因导致违约，则乙方有权单方面解除本合同或主张甲方继续履行本合同直至交易完结。同时，甲方应按照本合同约定总房款的20%向乙方支付违约金，并返还乙方支付的所有房款及中介费；若乙方已经对该房屋进行装修的，甲方还需赔偿乙方装修等费用。”《房产买卖合同》签订时，涉案房屋未取得不动产权证书，根据约定：“甲方取得此房新证（不动产权证书）后5日内乙方向甲方支付人民币28万元，剩余款项由乙方申请银行贷款，于银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付”。原告一直等待被告孙洪政取得不动产权证书，在等待期间，第三人在济南市国土资源网上查询得知涉案房屋于2016年8月31日缮证，第三人多次催促被告孙洪政领取不动产权证书并办理相关手续，被告孙洪政称在外地出差，之后领取。被告孙洪政领取后也未告知第三人或原告。第三人又于2016年9月16日再次查询，得知涉案房屋不动产权证书已经领取，被告孙洪政在第三人多次催促下终于在2016年9月24日至两被告居住地附近的招商银行济南分行华龙路支行协助原告办理贷款手续。当日，原、被告约定原告于2016年9月26日将首付款28万元交付给被告孙洪政。原告早在2016年9月14日已将首付款28万元备齐，存放于银行卡中。2016年9月25日被告孙洪政通知第三人说：“不用原告支付首付款，房屋不卖了”。之后，第三人和原告多次联系两被告要求继续履行《房产买卖合同》，两被告明确拒绝履行合同或将房屋价格提升至150万元后履行合同，之后多次协商未果。两被告因房屋价格上涨毁约，原告再以同价格无法购买到同地段、同品质的房屋，造成了原告的实际损失和可得利益损失。现原告根据签订的《房产买卖合同》约定要求解除《房产买卖合同》并要求两被告承担违约责任。望判如所请。被告孙洪政、赵霞辩称，被告孙洪政、赵霞同意解除房屋买卖合同，原告主张22万元违约金无事实及法律依据。房屋买卖合同已解除，双方权利义务关系消灭，违约金条款作为原合同的一部分也应随之消灭。《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除意味着合同的权利义务关系消灭，违约金条款作为原合同的一部分，不具有独立性，因此违约金条款也应随之消灭。根据合同法的规定，合同解除的法律后果表现为返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，而不是违约责任。故原告杨腾要求支付违约金的主张，无法律依据。即便支持违约金，杨腾主张的违约金过高，请法院依法予以调整。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从合同的履行情况看，该房屋买卖合同为不完全履行，原告杨腾仅支付1万元定金，却按总价款110万元计算违约金数额，违约金数额明显过分高于损失。在原告杨腾没有证据证明除利息之外的损失的情况下，却主张22万元违约金，明显过高，应当调低。被告孙洪政、赵霞认为返还1万元并支付按照同期银行贷款利率计算的利息，或按1万元与购房总价款110万元的比例支付相应的违约金较为适宜。原告杨腾和第三人每客美家经纪公司对房屋买卖合同的签订存在过错，原告杨腾主张22万元违约金不符合过错相适应的原则。《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：“(六)未依法登记领取权属证书的”，该规定是限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范。签订房屋买卖合同时，涉案房产尚未取得权属证书，每客美家经纪公司居间该类合同，各方当事人均存在过错。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；（十）法律、法规禁止的其他行为。?第三十三条规定，违反本办法，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：（四）房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的；（五）房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。第三人每客美家经纪公司违反了上述规定，存在严重的过错。原告杨腾存在违约行为，导致合同无法继续履行。2016年9月16日，原告杨腾经查询得知被告方已领取房产证后，到目前为止，原告杨腾仍未支付被告方首付款28万元，违反了《房屋买卖合同》第四条第二款的规定，导致被告方无法办理上述房产的抵押注销登记手续，原告杨腾对合同无法履行、合同的解除负有严重责任。原告杨腾主张律师费1万元无法律依据。《房屋买卖合同》中并未约定律师费由何方承担，原告杨腾主张律师费无法律依据，不应得到支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月24日，原告杨腾与被告孙洪政、赵霞签订《房产买卖合同》一份，约定孙洪政、赵霞将位于济南市市中区华润·依山郡4号楼2-1003室房屋出售给杨腾，房屋建筑面积90.56平方米，房屋总价款为110万元。原、被告签订合同当日，原告支付定金1万元以确定买卖关系。该房产已设立抵押，抵押权人为中国工商银行环山路支行，贷款余额约45万元，原告支付的首期房价款直接用于偿还贷款余额，不足部分被告自行补足，需在双方完成网签手续后15个工作日内撤销抵押，并取得相关证明交予相对方。关于付款方式，双方约定被告取得不动产权证书后5日内，原告向被告支付28万元作为首付款（含已付定金），剩余尾款82万元由原告申请银行贷款，于银行发放贷款之日由银行向被告直接支付，实际放款额度及年限以银行审批为准，不足部分由原告在房产证进件前以现金补足。被告收到原告购房首付款后7个工作日内双方办理网签手续。双方约定被告于2016年12月1日前向原告进行房屋验收交接。关于违约责任，合同约定若被告反悔不出售该房屋给原告或因被告原因导致违约，则原告有权单方面解除合同或主张被告继续履行合同直至交易完结。同时，被告应按照合同约定总房款的20%向原告支付违约金，并返还原告支付的所有房款及中介费。若原告反悔不购买该房屋或因原告原因导致违约，则被告有权单方面解除合同或主张原告继续履行合同直至交易完结。同时，原告应按照合同约定总房款的20%向被告支付违约金，原告所付中介费不予退还。同日，两被告已收到原告交付的定金1万元。本案审理过程中，原告杨腾向本院提交鉴定申请，要求对涉案房屋的市场价值进行鉴定。经本院委托，山东中旭土地房地产评估咨询有限公司出具《济南市市中区二环东路XXXX号依山郡一区X号楼X单元XXXX室房地产价值估价报告》。鉴定意见为：涉案房屋在2017年7月12日价值时点的市场价值为1891900元。原告杨腾为本次司法鉴定支付鉴定费18900元。另查明，被告孙洪政、赵霞系夫妻关系，两被告于2014年3月10日与华润置业（山东）发展有限公司签订商品房买卖合同一份，购买了位于济南市市中区华润·依山郡X号楼X-XXXX室房屋一套。2016年8月30日，两被告取得该房产的不动产权证书，该房屋所有权人为孙洪政，共有权人为赵霞。原告杨腾为本次诉讼支出律师代理费1万元。关于违约责任，原告杨腾主张被告孙洪政、赵霞在取得涉案房产的房产证后未按照合同约定及时通知原告杨腾及第三人每客美家经纪公司，原告杨腾与第三人每客美家经纪公司于2016年9月16日通过国土资源局网站查询到涉案房屋的房产证已经下发后立即与被告方联系并催促被告方办理付款及房产过户手续。原告杨腾提交其妻子刘雪梅的招商银行账户交易明细证实其在2016年9月14日已备好首付款28万元随时准备交付。但被告方常以出差等理由拒绝联系，经多次催促被告方于2016年9月24日同意在被告方居住地附近的招商银行华龙路支行办理贷款手续，并约定2016年9月26日支付首付款28万元，但被告孙洪政于2016年9月25日短信通知第三人每客美家经纪公司，明确告知第三人不需要原告杨腾支付首付款，涉案房屋不卖了。之后原告、第三人多次与被告孙洪政协商，被告孙洪政明确拒绝履行合同，并表示如果房价涨至150万元才同意继续履行合同。为证实其上述主张，原告杨腾提交孙洪政与原告妻子刘雪梅、孙洪政与第三人每客美家经纪公司相关工作人员之间的短信记录及录音资料等证据予以证实。其中，2016年9月14日被告孙洪政与第三人每客美家经纪公司工作人员崔会帅的短信记录载明，孙洪政：“房子卖早了，如果我收回，有什么责任？”崔会帅：“违约金总房价的20%孙哥。”孙洪政：“为什么？”崔会帅：“买卖合同约定的孙哥。不可能随便就可以违约，合同就是有制约性的。而且客户买的时候您的价格也不低，就算当时买其他房子也是一样涨啊。之前卖掉房子的业主都一样，谁也没想到涨了一些，但是反过来，如果房子价格降了呢。都是根据合同执行的。”2016年9月25日被告孙洪政与第三人每客美家经纪公司总经理徐宁的短信记录载明，孙洪政：“我确定不卖了，你尽快协调吧！大家工作很忙没有时间耗在这上面。”徐宁：“如果确定不卖还说不定真得抽些时间耗在这上面。”孙洪政：“徐经理，我把定金退给你们中介，你们转给买方。你看看怎么方便，我给你。”徐宁：“现在我们没有权利收取退还定金，收条在客户手里。”徐宁：“您和家人商量怎么样了？我还得跟客户做工作，最近限购限贷政策影响都在静观其变。”孙洪政：“政策无所谓，我只有两个答案，一是不出售，二是出售也可以，按照目前市场价出售。”徐宁：“您所谓市场价是什么价呢？”孙洪政：“150万。”徐宁：“额，这个太难了，不知道谁给你的自信，这个户型这个时候卖150万”孙洪政：“提醒一下，这是我的房子，我找人评估过，现在的市场还是在涨，我已经很够意思了。”徐宁：“关键一点你不要忘了，您已经签约了，您这是明显的违背合同条款的行为。”被告孙洪政、赵霞辩称，根据合同约定原告应在被告方取得房产证五日内支付房屋的首付款，但原告只支付定金1万元，是原告违约。假如原告知道被告方不收取首付款的情况下，应当按照合同法的规定将首付款提存，避免损失进一步扩大。但原告在2016年9月18日将28万元的首付款用于理财，明显不想履行合同。因第三人每客美家经纪有限公司与原、被告双方均有利害关系，故被告孙洪政与第三人每客美家经纪公司之间的短信记录不能单独作为定案的依据。原告主张的违约金过高，没有法律依据。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。现双方均同意解除签订的《房产买卖合同》，对此本院予以准许。关于违约责任及责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，根据书证合同、银行交易明细、短信记录、录音资料、鉴定报告等证据证实，被告孙洪政因价格上涨不同意继续履行合同是导致双方合同无法履行的根本原因，该行为违反了合同约定及诚实信用原则，构成违约，应当承担相应的违约责任，原告要求被告方返还定金1万元、赔偿房屋增值损失791900元、赔偿律师费损失1万元，合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：原告杨腾与被告孙洪政、赵霞于2016年7月24日签订《房产买卖合同》自本判决生效之日起解除。被告孙洪政、赵霞于本判决生效之日起十日内返还原告杨腾购房定金1万元。被告孙洪政、赵霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨腾房屋增值损失791900元。被告孙洪政、赵霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨腾律师代理费损失1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11919元，财产保全费1770元，鉴定费18900元，由被告孙洪政、赵霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张译文人民陪审员  高 霞人民陪审员  李迎春二〇一七年十一月三十日代理书记员  魏煜圻