江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终313号
上诉人（原审被告）：周斌，男，1980年9月2日生，汉族，住泰州市医药高新区。
被上诉人（原审原告）：贾建平，男，1972年7月15日生，汉族，住泰州市高港区。
委托诉讼代理人：刘勇（特别授权），泰州市高港区益峰法律服务所法律工作者。
上诉人周斌因与被上诉人贾建平房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市高港区人民法院（2016）苏1203民初1802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2018年2月7日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人周斌，被上诉人贾建平的委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉�周斌上诉请求：1、撤销一审判决，依法合理认定火灾事故的经济责任并对上诉人的经济损失予以赔偿；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实不清。被上诉人装修的是整套房屋，在一楼也做了大量装修工作，且在消防大队认定的起火点也进行了相关装修。消防大队从专业角度得出的火灾原因不排除遗留火种、电器线路故障引发火灾的可能，客观公正。这么大火，这么短的时间肯定是电器线路发生了短路。一审法院推定为上诉人在离开房屋前未清理全部火种或切断全部电源引起，火灾发生前被上诉人装修人员已离开现场五个多小时，除了上诉人使用的一楼北侧房间内有电线熔珠外，房屋其余地点均未见电线熔珠，一审法院这个推定不符合逻辑。上诉人人员在火灾发生前三个小时也离开了现场，未清理火种纯粹是臆想，未切断全部电源，上诉人经营一年半来一直是这个状态，不能认定此次火灾即是因为未切断全部电源引起。2、一审认定火灾起因、火灾责任程序违规，明显故意偏袒被上诉人。自被上诉人3月10日装修起，其已全面接手水、电等相关管理工作，所有费用均由被上诉人缴纳，协议约定的情况发生了本质的变化。被上诉人装修开始后，上诉人未进行任何电路作业，增加任何用电设备，相反，被上诉人在线路改造时有明显过失，装修期间的水电安全应由被上诉人负责。3、一审认定的赔偿金额依据不合理，应依法重新评估裁定。评估公司对火灾后的物品残值未进行评估，且无火灾事故财产损失评估经验，取价依据都能搞错，所做评估报告缺乏公信力。明细表中第13项现场勘查实际是无开关插座，明细中注明含开关插座，计算面积是整栋房屋，而实际只是一楼过火，计算依据不能令人信服。
被上诉人贾建平辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所指的经济赔偿在一审时口头提出，并提出了书面的撤诉申请，请求驳回上诉，维持原判。
贾建平向一审法院提出诉讼请求：1、判令周斌赔偿各项损失400000元；2、判令周斌承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2006年，贾建平购买了高港区鸿翔御景A幢8室两间三层房屋，一层为门面房，2010年对该房屋进行了装修。2015年3月6日贾建平与周斌签订房屋租赁协议一份，贾建平将该房屋一层出租给周斌经营集成吊顶，租赁期为2015年3月6日至2017年3月5日。协议并约定，租赁期内承租方负责该房屋配套设施的维护与维修，一楼吊顶租赁到期恢复原状，如有损坏照价赔偿；注意水、电、气的使用安全，如出现事故，承租方负责因此造成的损失和责任。此后，周斌在承租房屋内经营绿植�集成吊顶等，店名为金像人生家居生活馆。2016年3月贾建平对出租房屋上方的二楼、三楼进行装修，至2016年9月12日装修仍未完毕，当天装修工人下午六点左右离开装修房屋。2016年9月13日0时35分，周斌承租的一楼门面房北侧房间内起火，火灾烧毁了门面房内装饰装修样品、绿植，对二层、三层亦造成了影响。2016年9月13日9时47分，泰州市公安局高港分局口岸派出所对贾建平进行询问，贾建平反映，案涉房屋是2006年12月左右购买的，电路没有动过，直至今年二楼、三楼装潢时线路有所改造，但是改了之后把一楼和二楼、三楼分隔开了，不影响一楼。火怎么着的不知道，是接到房客电话才知道着火了。同日10时35分，泰州市公安局高港分局口岸派出所对周斌进行询问，周斌反映，其于2016年9月12日晚20时40分左右离开失火房屋，其嫂子和小孩在北侧间里面办公桌上做作业，大概在21时30分左右离开；其离开店里时没有将店里的电源全部断掉，笔记本电脑和电视机是通着电的，处于待机状态；今年3月10日房东开始装修二楼、三楼以及一层东侧仓库间，期间厨房的照明灯时常出现故障，楼梯旁的后门一直是损毁的，锁不起来，店里老鼠很多。同日16时30分，泰州市公安局高港分局口岸派出所对陈秋平进行询问，陈秋平反映，周斌是其老公的妹夫，2016年9月12日晚其一直在周斌租住的房屋内至21时30分前后离开；期间小孩在店里做作业，离开店里之前，电视机处于待机状态，笔记本电脑关着，电源通着电，插座上还有两个手机充电器。庭审中，周斌陈述，贾建平2016年装修房屋时才将一、二、三楼的电路分开，二、三楼的电是从一楼厕所配电箱接的线，并非从后门进户线接的；二、三楼各层配电箱及控制开关装修期间一直未投用，插座面板都未安�，施工用电是从一楼接的。
2016年9月14日，泰州市公安××支队××区大队出具了火灾现场勘验笔录，笔录第一项的环境勘验和第二项的初步勘验显示，发生火灾的涉诉房屋一楼过火，烧毁物品较多；通往二楼、三楼的楼梯间内瓷砖碎裂，二楼以上部位未过火，墙壁、天花及房内物品有大量烟熏痕迹。笔录第三项细项勘验记载为：对过火区域进行勘验，卫生间内配电箱内电线绝缘层烧损，铜线完整，均未见熔痕。二楼、三楼各层配电箱及控制开关处电线铜线完好，均未见熔痕。第四项专项勘验记载为：对过火区域内电器线路进行勘验。北侧门面房电器线路进行逐步排查，发现电动三轮车旁北侧及办公桌旁电线有可见熔珠；电动三轮车前轮南侧旁电动三轮车充电器电线及电动三轮车左前侧电瓶旁电线均有可见熔珠；电动三轮车左前方靠中间立柱处电线有连续细小熔珠。排查南侧门面房内电线，均完好未见熔痕。
2016年10月8日，泰州市公安××支队××区大队出具了泰高公消认字（2016）第0003号火灾事故认定书，对起火原因认定为：起火部位位于门面房北侧房间内，起火点位于北侧房间内靠北侧中间办公桌旁；起火原因排除人为纵火、外来火种、生活用火不慎引发火灾的可能，不排除遗留火种、电器线路故障引发的火灾可能。一审法院2017年1月4日至泰州市公安××支队××区大队进行了调查，火灾案件承办人称“熔珠”的形成有两个原因，一是线路短路引起，另一个是火烧引起，而本案火灾中形成的熔珠是火烧熔珠，即由于火烧电线形成的熔珠。
火灾后，贾建平与周斌各自向泰州市公安××支队××区大队递交了火灾财产损失申报统计表，贾建平申报损失为520000元，被统计为276388元；周斌申报损失为179417元，被统计为159487元。诉讼中，贾建平申请对其火灾中的损失进行鉴定，一审法院于2017年2月7日委托泰州兴财资产评估有限公司对贾建平的损失进行鉴定。其后，一审法院与鉴定部门及贾建平与周斌一起对火灾现场进行了清点、勘验，贾建平与周斌对贾建平火灾中损毁物品基本达成一致，双方认可贾建平部分物品需要更换，部分需要维修，部分进行清洗。泰州兴财资产评估有限公司据此于2017年7月20日出具高港区鸿翔御景A幢08室火灾损失及修复费用评估报告，该报告作出结论：截止于评估基准日2017年2月7日，泰州市高港区人民法院委托评估的资产所表现出来的价值为修复费用218100元，维修费用184000元。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋发生火灾的原因；二、火灾对贾建平的财产所造成损失数额。
一、关于火灾发生的原因。一审法院认为�从泰州市公安××支队××区大队作出的火灾事故认定书来看，起火原因不排除遗留火种和电器线路故障引发的可能，起火地点位于一楼门面房北侧房间即周斌承租的房屋内；而一楼跟二、三楼的线路是分开的，故不论是遗留火种的原因还是电器线路故障的原因，该火种或故障在一楼的可能性更大。至于起火是因贾建平房屋本身电线的问题还是周斌使用不当的原因，结合起火前案涉房屋一楼以及二、三楼的使用状况：二楼、三楼装修工人已于2016年9月12日下午六点左右离开，且二、三楼的插座面板都未安装、施工用电是从一楼接的，除装修外二、三楼不能用电；而一楼周斌于晚20时40分左右离开失火房屋，其嫂子和小孩大概在21时30分左右离开，离开店里时没有将店里的电源全部断掉，笔记本电脑和电视机是通着电的，处于待机状态。再结合消防部门的火灾现场勘验笔录�的细项勘验记载：对过火区域进行勘验，电线绝缘层烧损，铜线完整，均未见熔痕。二楼、三楼各层配电箱及控制开关处电线铜线完好，均未见熔痕；专项勘验记载为：对过火区域内电器线路进行勘验。北侧门面房电器线路进行逐步排查，发现电动三轮车旁北侧及办公桌旁电线有可见熔珠；电动三轮车前轮南侧旁电动三轮车充电器电线及电动三轮车左前侧电瓶旁电线均有可见熔珠；电动三轮车左前方靠中间立柱处电线有连续细小熔珠。排查南侧门面房内电线，均完好未见熔痕。亦即一楼电线仅是绝缘层烧毁，线内铜线是完好的，均无熔珠形成，而起火点旁边的电线均有可见熔珠。由此，着火原因应可推定为周斌方人员在离开房屋前未清理全部火种或切断全部电源引起。周斌辩称认为火灾系贾建平装修引起线路短路造成，但是贾建平仅在二楼、三楼装修，火灾发生�贾建平装修人员已离开现场五个多小时，且除了周斌使用的一楼北侧房间内有电线熔珠，房屋其余地点均未见电线熔珠，周斌辩称主张无事实依据，一审法院不予采信。综上，一审法院认定本次火灾由于周斌未能安全使用出租房屋形成，周斌应对贾建平因火灾引起的财产损失进行赔偿。
二、关于火灾对贾建平财产所造成的损失数额。一审法院审理中委托评估机构进行了评估，评估结论为：修复费用218100元，维修费用184000元。对于评估结论贾建平予以认可，周斌则认为评估公司的取价依据有错误，明细不详细，不认可评估结论，且要求计算折旧。一审法院认为对于评估结论中的取价依据，评估公司已在回复函中更正其笔误，故不存在依据错误；对于详细的明细，周斌可申请鉴定机构到庭予以说明，但周斌不予要求；因而对于评估结论一审法院予以认可。对�以维修费用还是修复费用认定损失，一审法院认为二楼以上因未过火，油烟机、煤气灶、石膏板、出风口（内机）、风管机空调、吊顶天棚六项物品（评估明细表最后六项）没有彻底损毁，能够维修的应以维修为主，但是上述物品均系贾建平装修过程中新购，维修后贾建平将不再享有保修期内权利且与新购物品存在价差，故依照公平原则酌情对维修费用上浮20%。而评估明细表涉及的1-15项物品，除楼梯踏步大理石、一樘卷帘门系维修费用，卫生间瓷砖洗脸池系擦洗费用外，其余均为更换费用，贾建平与周斌对一楼物品更换均同意计算折旧，因贾建平与周斌均不能提供证据证明更换物品的使用年限，而私人物品亦没有关于折旧的规定，故一审法院根据被更换物品的装修年限（2010年装修，2016年失火），酌情折旧35%。二楼以上的物品（电线除外），除贾建平新装�的物品，鉴定报告计算的均是维修、清洗费用，不存在折旧。故贾建平的损失减去折旧合计为150530元。
一审法院认为，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案贾建平与周斌租赁合同亦约定，周斌须注意水、电、气的使用安全，如出现事故，周斌负责因此造成的损失和责任。现因周斌原因引起租赁房屋发生火灾，周斌应对贾建平因火灾造成的损失承担赔偿责任；贾建平对于评估明细表之外的损失表示放弃，不损害周斌的权益，一审法院予以认可。周斌诉讼中提起反诉后又撤回反诉，是对自己民事权利的处分，不违反法律规定，一审法院亦予以准许。判决：一、被告周斌于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告贾建平因失火引起的财产损失150530元；二、驳回原告贾建平的其他诉讼请求。案件受理费7300元，鉴定费8000元，合计15300元，由原告贾建平承担9535元由被告周斌承担5765元。
本院二审期间，上诉人提供三张照片，证明墙体里面的电线已经瘫痪，电路发生短路。被上诉人质证认为，该照片是在原审案件审理过程中第三次到现场进行勘察时由上诉人自行拍摄的，对真实性没有异议。但是这三张照片不能证明墙体里的电线已经瘫痪，电路发生短路。事实上是由一楼经过火烧粉刷层已经剥落，电线是由于火烧而呈现的照片上的状态，并非电线短路引起。一审查明的事实有相应证据予以佐证，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、涉案房屋发生火灾的原因；二、被上诉人的财产损失如何计算。
本院认为，关于争议焦点一，泰州市公安××支队××区大队作出的火灾事故认定书认定起火部位位于上诉人承租的门面房北侧房间内，起火点位于北侧房间内靠北侧中间办公桌旁，起火原因排除人为纵火、外来火种、生活用火不慎引发火灾可能，不排除遗留火种、电器线路故障引发的火灾可能。关于具体的起火原因，上诉人认为系被上诉人装修房屋改造线路引起，然事发当天被上诉人装修工作已于下午六时左右结束，二、三楼的插座面板均未安装、施工用电也是从一楼接入，起火时并未有证据证明二、三楼线路在事发时已通电或者装修人员用电，相反，上诉人与其亲属在离开一楼门面房时并未将店里的电源全部断掉，一审法院结合消防部门勘验笔录及一审法院至消防部门的调查笔录（起火现场的熔珠属于因火烧电线形成的熔珠）推定上诉人方人员在离开房屋前未清理全部火种或切断全部电源引起火灾并无不当，对于上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。
关于争议焦点二，泰�兴财资产评估有限公司系受一审法院委托对被上诉人财产损失进行评估，具有相应的评估资质，评估程序符合法律规定，对于评估的依据亦在评估报告中载明，因此其所作的评估报告能够作为认定被上诉人损失的依据。上诉人认为评估机构无经验，所作报告缺乏公信力的上诉理由不能成立。对于上诉人在一审期间的质疑，评估机构对此亦进行了回复。对于上诉人认为评估明细表中第13项“水电线路重置（含开关插座）”的质疑，评估机构出具的说明函载明对该项的计算依据系依照《泰州工程造价管理》2017年第2期“建安指数”，计算方式为“一楼电路全部重建，评估价值为27400元”、“二、三楼电线重换，评估价值为9200元”。上诉人未有证据推翻该评估报告，故对上诉人要求重新评估的上诉理由，本院不予采纳。一审法院依据该评估报告，结合本案实际情况酌定本�被上诉人的财产损失合计150530元并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人周斌负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军强
审 判 员 顾连凤
审 判 员 潘贻杰
二〇一八年四月二日
法官助理 田 扬
书 记 员 叶 红