广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）穗中法审监行抗再字第1号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审被上诉人、原再审被申请人）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：广东省广州市。
法定代表人：李俊夫。
委托代理人：孙伟超，广州市国土资源和房屋管理局干部。
被申诉人（一审第三人、二审上诉人、原再审申请人）：廖教全，住广东省广州市。
被申诉人（一审第三人、二审上诉人、原再审申请人）：廖秀芳，住广东省广州市。
委托代理人：严永乐，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：廖教全，男，1954年12月8日出生，住广东省广州市中山七路华福里**号*座****房，与廖秀芳系亲属关系。
被申诉人（一审第三人、原再审申请人）：廖秀菊，美国籍，现住美国。
委托代理人：廖教全，男，1954年12月8日出生，住广东省广州市中山七路华福里**号*座****房，与廖秀菊系亲属关系。
被申诉人（一审第三人、原再审申请人）：廖教能，美国籍，现住美国。
委托代理人：严永乐，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：廖教全，男，1954年12月8日出生，住广东省广州市中山七路华福里**号*座****房，与廖教能系亲属关系。
一审原告：广州市建城房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：李韧，该公司总经理。
委托代理人：梁钊明、郭玉霞，广东中穗律师事务所律师。
一审第三人：蔡秋星，住广东省广州市。
委托代理人：严永乐，广东启源律师事务所律师。
一审第三人：蔡鸿詠，住广东省广州市。
申诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称国土房管局）因与被申诉人廖教全、廖秀芳、廖秀菊、廖教能、一审原告广州市建成房地产开发有限公司（以下简称建城房产公司）、一审第三人蔡秋星、蔡鸿詠房屋拆迁裁决纠纷一案，不服本院于2013年8月16日作出的（2013）穗中法审监行再字第2号行政判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2014年3月28日作出粤检行抗字（2014）2号行政抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉，广东省高级人民法院于2014年4月18日作出（2014）粤高法审监行抗字第6号行政裁定，指令本院再审本案，本院依法另行组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派广州市人民检察院薛志英、柴宝英出庭。国土房管局委托代理人孙伟超，廖教全，廖教菊的委托代理人廖教全、廖秀芳、廖教能的共同委托代理人廖教全、严永乐，蔡秋星的委托代理人严永乐，建城公司委托代理人梁钊明到庭参加诉讼。蔡鸿詠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
建城房产公司因不服国土房管局作出的穗国房拆裁字（2010）9号房屋拆迁裁决书一案，于2010年5月18日向广州市越秀区人民法院提起行政诉讼。建城房产公司请求判决变更国土房管局作出的穗国房拆裁字（2010）第9号的第三项，改为廖教全、廖秀芳、廖秀菊、廖教能（前述四人以下简称廖教全等四人）、蔡秋星、蔡鸿詠7天内腾空并迁出广州市珠光路102号（以下简称涉案房屋），将该房交该公司拆除。国土房管局辩称请求维持其裁决。廖教全等四人及蔡秋星述称请求撤销国土房管局所作之裁决。蔡鸿詠没有陈述意见。
广州市越秀区人民法院一审查明，涉案房屋产权人是廖教全等四人，该屋为砖木混合（乙石）2-1／2层，使用土地面积为100.91平方米，建筑面积为269.49平方米，使用性质首层为商业、其余为住宅。该房屋有在册户籍廖教全户1人、蔡秋星户2人、蔡鸿詠户3人。廖教全租用该房屋首层、夹层经营广州市越秀区林记粥品店。该房屋位于历史旧城区范围内。建城房产公司经国土房管局于2008年3月7日发出拆许字（2008）第5号《房屋拆迁许可证》和穗房拆字（2008）5号《城市房屋拆迁公告》批准征用拆迁上述房屋所在地段建设商业金融用地、商品住宅用地项目。国土房管局于2010年3月16日发出延拆许字（2010）第7号《房屋拆迁许可证》及穗房延拆字（2010）7号《城市房屋拆迁延期公告》，批准建城房产公司的拆迁期限延长至2011年3月6日。
建城房产公司因与上述廖教全等四人、蔡秋星户、蔡鸿詠户等就房屋拆迁补偿安置事宜达不成协议向国土房管局申请行政裁决。建城房产公司委托广州市越房房地产价格评估有限公司以2010年3月16日为估价时点作出越房评字［10］00230号《房地产估价报告》，估价结果是涉案房屋住宅商业房地产（建筑面积269.49平方米，其中住宅168.58平方米，商业100.91平方米）的公开市场价值为人民币4399970元（住宅单价每平方米人民币6169元，商业单价为每平方米人民币33297元）。同时建城房产公司提供两套补偿安置房屋广州市越秀区六榕路63号104之一铺、广州市荔湾区长寿西路洪寿大横16号住宅或七套补偿安置房屋广州市白云区远景路10号110号铺、120号铺、121号铺、122号铺、广州市白云区站西路王圣堂大街145号903房、147号902房、149号903房作为拆迁上述房屋的补偿安置房屋，并委托广州市越房房地产价格评估有限公司以2010年3月16日为估价时点对补偿安置房屋进行评估。广州市越房房地产价格评估有限公司分别作出越房评字［10］00041号、00046号、00042、00044、00043、00045、00047、00248、00048号《房地产估价报告》，估价结果是广州市越秀区六榕路63号104之一铺建筑面积146.88平方米的公开市场价值为人民币5537376元、广州市荔湾区长寿西路洪寿大横16号住宅建筑面积144.58平方米的公开市场价值为人民币1040976元、广州市白云区远景路10号110号铺建筑面积91.6028平方米的公开市场价值为人民币2198467元、120号铺建筑面积40.9420平方米的公开市场价值为人民币622318元、121号铺建筑面积40.7132平方米的公开市场价值为人民币618841元、122号铺建筑面积39.1122平方米的公开市场价值为人民币594505元、广州市白云区站西路王圣堂大街145号903房建筑面积48.06平方米的公开市场价值为人民币343869元、147号902房建筑面积44.93平方米的公开市场价值为人民币321474元、149号903房建筑面积82.92平方米的公开市场价值为人民币593293元。
国土房管局分别于2010年3月26日、4月14日发出穗国房拆裁字（2010）9号通告，限期涉案房屋所有权人及使用人前往提供有关拆迁补偿安置意见及参加调解，但蔡秋星、蔡鸿詠没有前往国土房管局提供房屋拆迁补偿安置意见，也未参加调解。廖教全等四人则表示不认同补偿安置用房的评估结果，不需要申请重新评估或专家鉴定；要求涉案房屋商业部分按照约155平方米面积在涉案房屋向西一千米范围内以一手商铺作为产权调换补偿且不补差价，商业部分不选择回迁及作价补偿；住宅部分按照其所占份额在涉案房屋向西一千米范围内补偿一间南向、10-20层之间的不小于涉案房屋住宅部分套内面积的一手房屋，超出的部分按照政府公布的建筑造价补差。另外天台花园按照测量面积以每平方米5000元补偿，涉案房屋商业部分按照每平方米人民币100元／月的标准进行补偿，补偿期间自2008年1月至新商铺开业为止。
2010年5月13日，国土房管局依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六、二十三、二十四、二十五、三十一条及《广州市城市房屋拆迁管理办法》第十六、二十二至二十五、三十一、三十二、三十四条的规定，作出穗国房拆裁字（2010）9号房屋拆迁裁决书，裁决如下：一、申请人（建城房产公司）于本裁决书送达之日起15日内，提供广州市白云区远景路10号110号铺（建筑面积91.6028平方米）、广州市白云区远景路10号120号铺（建筑面积40.9420平方米）、广州市白云区远景路10号121号铺（建筑面积40.7132平方米）、广州市白云区远景路10号122号铺（建筑面积39.1122平方米）、广州市白云区站西路王圣堂大街145号903房（建筑面积48.06平方米）、广州市白云区站西路王圣堂大街147号902房（建筑面积44.93平方米）、广州市白云区站西路王圣堂大街149号903房（建筑面积82.92平方米）作为拆除被申请人（即廖教全、廖教能、廖秀芳、廖秀菊）原有的广州市越秀区珠光路102号房屋的产权调换补偿，并供被申请人廖教全户、蔡秋星户及蔡鸿詠户居住使用。二、申请人与被申请人于本裁决书送达之日起15日内，共同前来本局办理有关拆迁广州市越秀区珠光路102号房屋的产权调换补偿手续。同时被申请人廖教全、廖教能、廖秀芳、廖秀菊应向本局交回被拆迁房屋的房地产权属凭证。被申请人廖教全、廖教能、廖秀芳、廖秀菊向申请人支付七套补偿安置房屋的总评估价格人民币5292839元与被拆迁房屋的货币补偿款人民币4607964.29元之间的差价款人民币684874.71元。三、被申请人廖教全户、蔡秋星户及蔡鸿詠户于本裁决书送达之日起15日内，迁出并腾空广州市越秀区珠光路102号，迁往广州市白云区远景路10号110号铺、120号铺、121号铺、122号铺、广州市白云区站西路王圣堂大街145号903房、广州市白云区站西路王圣堂大街147号902房、广州市白云区站西路王圣堂大街149号903房，并将被拆迁房屋交申请人拆除。四、被申请人廖教全户、蔡秋星户及蔡鸿詠户自行搬迁，申请人应于其迁出广州市越秀区珠光路102号房屋之日，一次性给付其搬迁补助费各户人民币500元。五、被申请人和蔡秋星户及蔡鸿詠户自行办理广州市越秀区珠光路102号房屋内的电话、有线电视线路的迁移手续，申请人凭发票给付其迁移费用。
广州市越秀区人民法院一审认为，1.《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第十六条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。建城房产公司与廖教全等四人、蔡秋星及蔡鸿詠不能达成拆迁补偿安置协议，向国土房管局申请裁决符合上述规定，国土房管局予以受理合法。2.《条例》第二十三条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。《广州市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称《办法》）第二十二条规定，房屋拆迁补偿以房地产权证所列登记事项为依据。房地产权证所列登记事项不明确或者现状不符的，被拆迁人应当自房屋拆迁公告发布之日起二个月内向房地产行政主管部门申请办理有关确认手续。符合房地产权属登记的法律、法规规定的确认条件的，市房地产行政主管部门应当依照《广东省城镇房地产权登记条例》规定的时限办理有关确认手续。申办事项需要以规划行政主管部门的批准文件为依据的，由市房地产行政主管部门查明后确认。拆除违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿；第二十四条规定，被拆迁房屋和补偿安置用房的价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定。拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议，可以共同或分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构，由市房地产行政主管部门定期公布。第二十五条规定，被拆迁房屋的货币补偿金额，根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。本市历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额，按照房地产市场价格增加20%确定。第三十二条规定，实行货币补偿或者实行产权调换，拆迁人需补房屋差价的，应当在被拆迁人搬迁前一次性支付补偿款或者差价款。本案廖教全等四人要求产权调换，不选择回迁及作价补偿，故国土房管局按照原产权登记面积裁决产权调换并依据涉案房屋住宅的补偿金额增加20%和所调换房屋的价格结算差价等符合上述有关规定。但涉案房屋住宅168.58平方米（单价为每平方米人民币6169元）评估市场价值为人民币1039970.02元，增加20%为人民币1247964.02元；商业100.91平方米（单价为每平方米33297元）评估市场价值为人民币3360000.27元，两项合共房屋总价值为人民币4607964.29元，而调换房屋广州市白云区远景路10号110号铺、120号铺、121号铺、122号铺、广州市白云区站西路王圣堂大街145号903房、147号902房、149号903房评估市场价值合共为人民币5292767元，两者差价款为人民币684802.71元，国土房管局裁决对此计算有误，应予纠正。3.《办法》第三十一条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费等相关费用。第三十四条规定，被拆迁人应当在搬迁前向市房地产行政主管部门交回被拆迁房屋的房地产权证，市房地产行政主管部门应当予以注销。国土房管局据此裁决廖教全等四人交回被拆迁房屋的房地产证及建城房产公司向廖教全、蔡秋星及蔡鸿詠给付搬迁补助费等符合上述规定。4.《广州市城市房屋拆迁裁决规则》第十七条第二款规定：行政裁决规定的搬迁期限不得少于15日。建城房产公司以国土房管局裁决搬迁的期限太长而要求变更上述裁决依据不足，不予接纳。综上所述，该院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，作出（2010）越法行初字第227号行政判决：一、变更广州市国土资源和房屋管理局于2010年5月13日作出的穗国房拆裁字（2010）9号房屋拆迁裁决第二项为：广州市建城房地产开发有限公司与廖教全、廖教能、廖秀芳、廖秀菊于裁决书送达之日起15日内，共同前往广州市国土资源和房屋管理局办理有关拆迁广州市越秀区珠光路102号房屋的产权调换补偿手续；同时廖教全、廖教能、廖秀芳、廖秀菊应向广州市国土资源和房屋管理局交回被拆迁房屋的房地产权属凭证；廖教全、廖教能、廖秀芳、廖秀菊向广州市建城房地产开发有限公司支付七套补偿安置房屋的总评估价格人民币5292767元与被拆迁房屋的货币补偿款人民币4607964.29元之间的差价款684802.71元；二、驳回广州市建城房地产开发有限公司诉讼请求。一审案件受理费50元由建城房产公司和国土房管局各负担25元。
廖教全、廖秀芳不服上述一审判决，向本院上诉称，国土房管局作出的裁决并未侵犯建城房产公司的合法权益，建城房产公司提起诉讼没有事实根据；一审法院并未就国土房管局裁决行为的合法性进行全面审查，其判决应予撤销；《广州市城市房屋拆迁管理办法》与《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》有抵触，已不能作为国土房管局作出涉案拆迁裁决的法律依据；国土房管局作出的裁决程序不合法。（1）建城房产公司是向广州市房地产管理局提交裁决申请的，而作出裁决的却是国土房管局。（2）建城房产公司从未正式与廖教全、廖秀芳协商过有关拆迁补偿事宜，又没有与廖教全、廖秀芳达成一致意见，共同委托任何合资格的评估机构对房屋作出市场价值的评估。建城房产公司在提交裁决申请时并出具被拆迁房屋的估价报告，国土房管局却在资料不全的情况下违法受理裁决申请。（3）国土房管局于2010年2月23日受理建城房产公司的裁决申请，于同年3月26日及4月14日发出组织调解的通告，违反了《广州市城市房屋拆迁裁决规则》第十条“裁决机关应当自受理裁决申请之日起5个工作日内，将裁决申请书副本送达被申请人及第三人”和第十三条“裁决机关在裁决过程中应当组织调解，自受理裁决申请之日起5个工作日内将调解的时间、地点、主持人告知当事人。其他人员经裁决机关同意，可以作为旁听人”的规定。（4）建城房产公司裁决申请的时间是2010年2月23日，作出裁决的时间是同年5月l3日，违反了《广州市城市房屋拆迁管理办法》第十六条规定。（5）国土房管局作出裁决的证据不足。《房地产估价报告》中签署姓名的评估人员均为廖某和冼流广，但冼流广的注册执业资格已失效；涉案房屋的房地产权证注明首层夹层的面积为53.6068平方米，《房地产估价报告》将房屋首层夹层的面积定性为住宅用途有违事实。国土房管局在未依法对《房地产估价报告》的上述事项进行审查，裁决的证据不足。请求：1.撤销一审判决；2．撤销国土房管局所作的穗国房拆字（2010）9号《房屋拆迁裁决书》；3．国土房管局承担诉讼费。
国土房管局、建城房产公司答辩均同意一审判决。
蔡秋星答辩无意见。
廖教能、廖秀菊、蔡鸿詠无答辩意见。
经审查案件相关证据，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院二审认为，《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。第二十三条规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定：房屋拆迁补偿以房地产权证所列登记事项为依据。房地产权证所列登记事项不明确或者现状不符的，被拆迁人应当自房屋拆迁公告发布之日起二个月内向房地产行政主管部门申请办理有关确认手续。符合房地产权属登记的法律、法规规定的确认条件的，市房地产行政主管部门应当依照《广东省城镇房地产权登记条例》规定的时限办理有关确认手续。申办事项需要以规划行政主管部门的批准文件为依据的，由市房地产行政主管部门查明后确认。拆除违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿。第二十四条规定：被拆迁房屋和补偿安置用房的价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定。拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议，可以共同或分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构，由市房地产行政主管部门定期公布。第二十五条规定：被拆迁房屋的货币补偿金额，根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。本市历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额，按照房地产市场价格增加20%确定。第三十一条规定：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费等相关费用。第三十二条规定：实行货币补偿或者实行产权调换，拆迁人需补房屋差价的，应当在被拆迁人搬迁前一次性支付补偿款或者差价款。第三十四条规定：被拆迁人应当在搬迁前向市房地产行政主管部门交回被拆迁房屋的房地产权证，市房地产行政主管部门应当予以注销。《广州市城市房屋拆迁裁决规则》第十七条第二款规定：行政裁决规定的搬迁期限不得少于15日。本案中，国土房管局受理建城房产公司（拆迁人）的裁决申请后，根据廖教全等四人（被拆迁人）要求产权调换的补偿意向，裁决拆迁双方按照涉案房屋和所调换房屋产权登记的使用性质和评估价格进行产权调换，并根据涉案房屋位于本市历史旧城区范围的事实，裁决拆迁双方按该房屋补偿金额增加20%和所调换房屋的价格结算差价，被拆迁人等须交回涉案房屋的房地产证，建城房产公司应向被拆迁人给付搬迁补助费等符合上述规定，一审法院予以支持并判决驳回建城房产公司要求被拆迁人在10日内搬迁的诉讼请求正确，二审予以维持。同时，因涉案房屋住宅部分评估市场价值增加20%后的价值为人民币1247964.02元；商业部分评估市场价值为人民币3360000.27元，两项合共房屋总价值为人民币4607964.29元，而用作产权调换的商铺和住宅的评估市场价值合共为人民币5292767元，两者差价款为人民币684802.71元，故一审法院基于国土房管局此项裁决计算错误的事实，对拆迁双方的货币补偿差价款予以调整正确，二审亦予维持。
建城房产公司作为涉案裁决当事人之一方，对国土房管局作出的裁决行为不服，有权依法提起行政诉讼。国土房管局作出的涉案裁决行为有无对建城房产公司的权利义务造成实际影响不在于廖教全、廖秀芳单方的主观判断，廖教全、廖秀芳认为涉案裁决没有影响建城房产公司的合法权益，一审法院受理建城房产公司起诉违法的主张没有法律依据，二审不予采纳。本案的诉讼标的是国土房管局作出涉案拆迁裁决行为的合法性，而非涉案拆迁许可行为的合法性，故《中华人民共和国物权法》第四十二条关于房屋征收目的方面的规定不适用于本案的情形。国土房管局适用《城市房屋拆迁管理条例》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》等法律法规对涉案的拆迁补偿纠纷进行裁决正确，廖教全、廖秀芳认为国土房管局适用法律错误的上诉理由不能成立，二审予以驳回。涉案房屋的产权登记资料显示，涉案房屋用途为“居住和非居住用房”，并未注明首层的夹层部分为商业或“非居住使用”性质，故评估机构未对涉案房屋首层的夹层部分作商业配套用途评估并无不当。廖教全、廖秀芳虽曾表示对评估结论不服，但因廖教全、廖秀芳未要求重新评估或专家鉴定，故国土房管局对该《房地产估价报告》予以采纳并无不当。经核实，参与涉案房屋评估工作的两位评估人员在进行估价作业期间均具有注册房地产评估师资格，评估机构在《房地产估价报告》中未附上两位评估人员资格证明的全部有效证明文件、国土房管局对该缺漏未予查明虽有不当，但上述瑕疵不足以否定该评估结论的合法性和客观性。廖教全、廖秀芳认为该《房地产估价报告》应不予采纳的上诉主张理据不足，二审不予采纳。综上所述，一审判决正确，二审予以维持。廖教全、廖秀芳的上诉理由不能成立，二审予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由廖教全、廖秀芳共同负担。
廖教全等四人不服上述二审判决，向本院申请再审称，涉案房屋所在是烂尾地块，在1991年到1997年间被广东省华侨房屋开发公司征用，到2007年建城房产公司竞买，在拆迁过程中双方产生矛盾无法达成拆迁补偿协议，拆迁裁决内容不公平，没有认定涉案房屋侨房性质和房屋首层夹层为商业用房；补偿房屋既不适用商铺经营也不适用于住房。请求：1.撤销穗国房拆裁字（2010）9号房屋拆迁裁决书，撤销（2010）越某初字第227号行政判决和（2011）穗中法行终字第104号行政判决；2.改判按照“拆一补一”的标准原址回迁以及按照商业面积和住宅面积分别安排回迁，不补差价，附属设施按照规定补偿；3.支付营业补偿费，计算时间2008年1月到回迁之日，每月15000元；4.按照规定支付临迁费用。
国土房管局答辩称，廖教全等四人主张适用侨房的有关规定，在该局调解和裁决的过程中，廖教全等四人没有提出相关证据材料，其取得侨房证明是在裁决之后，故不应采纳；关于夹层用途，在房地产登记上已经明确说明首层为商业，其余为住宅，夹层并没有包含在首层内，因此夹层应认定为住宅；评估问题由法庭审定；关于安置房不合理无法居住的问题，廖教全等四人觉得无法居住是主观认为，但是事实上安置房周围居住了很多人，补偿房屋符合安置目的；关于营业补偿问题，廖教全等四人所主张的粥品店没有实际经营，因此没有裁决补偿是得当的。要求维持二审判决。
建城房产公司答辩称其同意国土房管局的意见，并认为廖教全等四人变更产权登记时，自行填写涉案房屋首层是商业，二、三楼是住宅，并没有提及夹层及夹层商业用途，现廖教全等四人主张夹层是商业用途没有事实和法律依据；建城房产公司从2009年开始一直很有诚意与廖教全等四人协商解决拆迁补偿问题，提供多样补偿方案，以及远远超过市场金额的补偿，但是廖教全等四人一直坚持在涉案房屋往西一公里之内提供回迁房屋等无法实现也没有操作性的方案；不同意廖教全等四人的再审请求。
蔡秋星陈述同意廖教全等四人的意见。
蔡鸿詠没有提供书面意见，也未参加再审诉讼。
原再审确认一、二审查明的事实。
原再审另查明，廖教全等四人再审中提交广州市侨务办公室于2011年6月28日出具的《应增加补偿金额的华侨房屋确认证明书》。关于涉案房屋的评估问题，建城房产公司申请国土房管局裁决时，单方委托广州市越房房地产价格评估有限公司以2010年3月16日为估价时点对涉案房屋作出越房评字［10］00230号《房地产估价报告》，该报告记载估价结果是涉案房屋住宅商业房地产（建筑面积269.49平方米，其中住宅168.58平方米，商业100.91平方米）的公开市场价值为人民币4399970元（住宅单价每平方米人民币6169元，商业单价为每平方米人民币33297元）。该报告还记载“估价的假设和限制条件……本报告的有效性依赖于委托方所提供的有关法律文件、估价资料的真实性和合法性；对其真实性和合法性本公司并未向有关政府等有关部门核实……根据委托方委托，已对委估房屋的外貌进行一般性察看，未对委估对象界址进行测量……并以《房地产登记薄查册表》记载建筑面积和现状用途（即首层商业和二楼以上住宅）等作为评估依据。”该公司评估期间，因涉案房屋无人应答，无法实地评估。
上述《房地产登记薄查册表》记载使用土地面积100.91平方米，建筑面积269.49平方米，土地用途商住。
对上述评估报告，廖教全等四人在国土房管局调解时明确表示不同意，理由是“广州的评估缺乏公信力”，并表示“不需要申请重新评估或专家鉴定”。
本院二审中，廖教全提交了涉案房屋房地产权证，该证记载房屋用途为“居住和非居住用房”，其房地产平面附图中记载首层夹层面积53.6068平方米，天井6.1494平方米，骑楼15.8136平方米。
原再审认为，国土房管局采纳广州市越房房地产价格评估有限公司作出越房评字［10］00230号《房地产估价报告》作为其行政裁决依据时，应当对作出该评估报告的评估程序、评估依据等事项进行审查。《房地产估价报告》将涉案房屋分为首层商业100.91平方米、住宅（二楼以上）168.58平方米分别予以评估的理由，是因为委托评估的建城房产公司所提供的《房地产登记簿查册表》的记载，但该记载的内容与涉案房屋的房地产权证记载的天井、首层夹层、骑楼等事项不相符合，且评估时未进行实地勘查，违反了建设部发布的《房地产估价机构管理办法》第四条“房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准”的规定。故《房地产估价报告》依据不充分，不能采信。国土房管局在未依法对该《房地产估价报告》的评估程序、评估依据等事项进行审查的情况下，即采纳其作为行政裁决的依据，应认定为裁决的证据不足，依法应予撤销。据此，一、二审判决采纳《房地产估价报告》的评估结果，属于认定事实不清、适用法律错误，应予撤销。此外，一、二审判决主文均遗漏国土房管局裁决第二项以外的其他裁决内容，对此予以指正。
综上所述，廖教全等四人的部分再审请求成立，原审再审予以采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项和第五十四条第（二）项第1目、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十六条之规定，判决如下，一、撤销本院（2011）穗中法行终字第104号行政判决和广州市越秀区人民法院（2010）越法行初字第227号行政判决；二、撤销广州市国土资源和房屋管理局穗国房拆裁字（2010）9号房屋拆迁裁决书；三、广州市国土资源和房屋管理局在本判决之日起60日内重新做出处理。一、二审案件受理费各50元，由广州市国土资源和房屋管理局负担。
检察机关抗诉认为，原审终审判决认定事实不清、适用法律不当。
首先，原审终审判决认定《房地产登记簿查册表》与《房地产权证》的登记事项不相符合，没有事实依据。本案中，涉案房屋的《房地产登记簿查册表》以及房地产权证均记载了涉案房屋的层数2-1／2、建筑面积269.49平方米以及使用土地面积100.91平方米。至于原审终审判决认定房地产权证所记载的天井、首层夹层、骑楼等事项，均是在房地产权证所附的房地产平面附图中体现，而涉案房屋的档案中也有相同的房地产附图，可见，涉案房屋的《房地产登记簿查册表》与房地产权证并不相矛盾。
涉案房屋的《房地产估价报告》以《房地产登记簿查册表》记载的内容作为评估依据并无不当。《广州市城镇房地产登记办法》第五条规定：“房地产登记簿是证明房地产权利的根据。房地产登记簿应当记载房地产的坐落，房地产权利人的姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房屋的来源、结构和用途，房地产他项权，房地产权利的限制，房地产登记时间等内容。”第七条规定：“房地产权证书是权利人享有该房地产物权的证明。房地产权证书包括国有土地使用证、房地产权证、房地产他项权证、房地产权共有证、房地产权权属证明等。房地产权证书与房地产登记簿的记载应当保持一致，房地产权证书与房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误的外，以房地产登记簿为准。”根据上述规定，广州市越房房地产评估有限公司根据《房地产登记簿查册表》的记载对涉案房屋进行评估，依据充分，应予采信。
第二，广州市越房房地产价格评估有限公司作出评估报告时未能进行实地勘察的责任不在广州市越房房地产价格评估有限公司。现有证据显示，广州市越房房地产价格评估有限公司已提前通知将会对房屋进行实勘，评估当天评估人员到达现场时由于房屋内无人应答而无法进入室内。而建设部发布的《房地产估价机构管理办法》第四条仅为行业管理规范中的一条原则性规定，并非具体操作规范，原审终审判决依据上述规定以评估时未实地勘查未由认定评估报告依据不充分，明显法律依据不足。此外，由于涉案房屋已被拆除，对涉案房屋进行再次评估缺乏现实可行性，原审终审法院判决广州市国土资源和房屋管理局重新作出处理明显不当。
国土房管局称同意抗诉意见。
廖教全等四人辩称，不同意抗诉意见。1.抗诉意见将《房地产登记簿》与《房地产登记簿查册表》二者等同看待是错误的。《房地产登记簿》是指房地产档案所登记的内容，与《房地产权证》内容应该是一致；而《房地产登记簿查册表》只反映房地产档案中的大致情况，内容不完整。本案中，评估机构进行评估所依据的《房地产登记簿查册表》就没有首层夹层、天井和骑楼等内容，也没有《房地产附图》，其评估结果显然是不准确的。2.建城房产公司在委托评估时没有向评估机构提交包括《房地产权证》在内的完整的涉案房屋产权材料。3.涉案房屋的《房地产评估报告》内容存在以下问题：（1）评估报告显示建城房产公司出具的《授权委托证明书》签署日期是2010年3月23日，而评估机构的评估作业日期是2010年3月16日
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2010年3月25日，时间上存在矛盾。（2）评估机构在在3月25日作出该评估报告，其结果与2010年2月23日建城公司提出申请仲裁时申请书上所列明的数据一致，故评估机构的此次评估活动的客观公正性存疑。（3）没有对涉案房屋的商业部分和住宅部分面积作出正确区分。（4）注册房地产评估师某广的执业证在出具评估报告时已过有效期，故其签署的评估结果不具有合法性。4.国土房管局在作出穗国房拆裁字（2010）9号《房屋拆迁裁决书》过程中存在以下问题：（1）在没有《房地产评估报告》的情况下，违规受理了建城房产公司提出的仲裁申请；（2）对评估程序没有尽到应尽的释明义务；（3）据以作出裁决依据的调解过程不严谨；（4）不顾建城房产公司与廖教全等人的多项争议，未对涉案房屋进行实地勘查，也未查阅涉案房屋的房地产档案就草率作出裁决；（5）对涉案房屋首层夹层的问题作出了错误认定；（6）对廖教全等人提出的侨房问题，没有进行释明和处理；（7）对涉案房屋的停业补偿问题、天井和天台花园等补偿问题没有进行处理。（8）不经实地查勘作出的裁决内容全是按照建城房产公司的要求处理，实属不负责任。5.在本案中应重视以下事实：（1）《拆迁许可证》显示，拆迁面积全部是住宅，而涉案房屋首层是商业性质，属于非住宅；（2）涉案房屋是侨房，应按照侨房的补偿标准进行补偿；（3）本案应适用对烂尾地块拆迁补偿的规定处理；（4）应对首层夹层53.6760平方米属于商业用途作出定性和处理；（5）建城公司逼迁导致商铺停业，对此应作拆迁补偿。6.本案通过再审作出的终审判决是正确的，应予维持。
建城房产公司辩称同意抗诉意见，同时补充以下意见：1.在涉案拆迁裁决程序中，根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第24条的规定，国土房管局无法启动否定原评估报告的程序，廖教全等人已明确表示对原评估结论不需要申请重新评估或专家鉴定，可视为廖教全等人放弃了否定原评估结论的权利。2.廖教全等人在2009年申请产权更正登记时，并没有提出认定夹层及夹层商业用途的事项，是其怠于行使自身的权利，所以其提出夹层商业性质没有事实和法律依据。3.根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第24条的规定：房地产权证所列登记事项不明确或者与现状不符的，被拆迁人应当自房屋拆迁公告发布之日起二个月内向房地产行政主管部门申请办理有关确认手续。而本案中，廖教全等人并没有对其所坚持的“夹层部分”为商业性质的事项而向国土房管局办理确认手续，视为其放弃确认。4.在国土房管局拆迁裁决程序中，廖教全等人并未提出涉案房屋是侨房性质，也未提交相关证明以证实，故原拆迁裁决符合程序且合法有效的。5.评估师某广的执业证有效期问题，在本案一审、二审中已经查实其执行证是在有效期范围内的，并且该问题并不足以否定评估结论的合法性、客观性。6.因本案是审查国土房管局作出拆迁裁决行为的合法性，并非审查拆迁许可行为的合法性，廖教全等人对《拆迁许可证》的质疑不在本案审理范围。
本院再审查明，原再审查明事实属实，予以确认。
再审另查明，涉案越房评字［10］00230号《房地产评估报告》评估依据《房地产登记簿查册表》记载结构层数为2-1／2，评估报告附件中未附有涉案房屋的房地产附图。
本院再审认为，本案争议焦点是国土房管局作出涉案行政裁决的证据是否充足。第一，从涉案《房地产估价报告》依据的查册表内容看，该查册表仅记载了被拆迁房产的建筑面积、使用土地面积层数等基本概括情况，而不涉及具体的房屋结构状况，故本院原再审认定查册表记载的内容与涉案房屋的房地产权证记载的事项不相符合依据充分。第二，评估机构未能进行现场勘查的情况下，仍可以根据涉案房屋档案中所附的房地产附图等相关资料确定住宅及商业部分的面积，但《房地产估价报告》仅依照上述查册表登记事项将涉案房屋以首层商业100.91平方米、住宅（二楼以上）168.58平方米分别予以评估，而未对天井、首层夹层等部分建筑面积应计入商业或住宅面积进行区分，与涉案房屋的实际状况不符。综上，原再审认定国土房管局未依法对《房地产估价报告》的评估程序、评估依据等事项进行审查的情况下，即采纳其作为行政裁决的依据，应认定为裁决证据不足正确，原再审据此作出撤销房屋拆迁裁决书并由国土房管局重新处理的裁决符合法律规定。
综上所述，原再审判决认定事实清楚，适用法律正确。检察机关的抗诉意见不成立，再审不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2013）穗中法审监行再字第2号行政判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张一扬
审 判 员 兰永军
代理审判员 王汇文
二〇一五年六月十七日
书 记 员 余立颖