广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第488号
上诉人（原审原告）：梁少杰，男，汉族，现住珠海市香洲区，公民身份号码：×××8015。
上诉人（原审原告）：刘红，女，汉族，现住珠海市香洲区，公民身份号码：×××5340。
两上诉人共同委托代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海朗天房地产有限公司，住所地：珠海市香洲区，组织机构代码：××。
法定代表人：谢海峰，董事长。
委托代理人：张晶星，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：孙末非，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。
上诉人梁少杰、刘红因与被上诉人珠海朗天房地产有限公司（以下简称朗天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2003年12月31日，梁少杰、刘红与朗天公司签订《商品房买卖合同》，约定：朗天公司将其开发的锦绣柠溪X栋X01房预售给梁少杰、刘红，朗天公司应当在2004年8月30日将经分期综合验收合格的商品房将付给梁少杰、刘红；供水、供电应在2004年8月30日达到使用条件，如未在规定日期达到使用条件，逾期期间内免收物业管理费；《住宅质量保证书》为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，等等。
合同签订后，梁少杰、刘红支付了购房款，朗天公司于2004年将上述商品房交付给梁少杰、刘红，但其时锦绣柠溪二期室外供水系统并未办理验收手续。2007年10月30日，珠海市供水总公司对锦绣柠溪二期室外给水工程进行验收，在《珠海市供水总公司室外给水管道安装工程验收记录表》中，在属于珠海市供水总公司填写“整改意见”栏中有以下内容：“本工程为04年竣工，因为当时未经我司验收，现甲方申请补办验收手续，使用几年的管道无法按正常手段进行验收，竣工图与现状经实地核查也可能不尽对应，只能在日后管理中逐步查明完善。”珠海市供水总公司的验收结论是“符合通水条件，同意交付使用”。
2012年8月23日，珠海水务集团有限公司向锦绣柠溪物业中心马运强主任出具《关于锦绣柠溪小区要求供水管网改造的复函》（珠水集团函（2012）154号），主要内容是：关于锦绣柠溪小区供水管道经常性爆管的问题，主要原因是阀门设置不合理、主控制阀设置少、施工质量差等，并提出了解决方法和建议。同年9月24日，珠海水务集团有限公司向香洲区翠香街道办事处出具《关于维修锦绣柠溪小区供水设施的复函》（珠水集团函（2012）171号），主要内容是：经对锦绣柠溪小区供水情况进行调查分析，该小区供水管网于2001年建设，开发商只向我公司申请对该小区第一期建设的供水管道进行验收，并申请用水报装手续，而第二期建设的管道只进行了室内管验收，未申请室外管验收，在未进行室外管验收的情况下，开发商擅自连通了一、二期管网，造成了二期供水未经验收即通水状况。产生爆管的主要原因是阀门设置设计不合理，管材的选用和施工质量均存在严重问题，据统计，2011年全年爆管15次，2012年1-7月爆管13次。我司已采取各种措施对管网加以改进，目前小区主干管爆管明显减少，居民生活用水得以保障，等等。该复函抄送给了锦绣柠溪业主委员会等单位。
2015年8月17日，原审法院就上述《珠海市供水总公司室外给水管道安装工程验收记录表》和《关于维修锦绣柠溪小区供水设施的复函》致函水务集团公司，请其确认：1、水务集团公司与珠海市供水总公司的关系；2、函件所附的《珠海市供水总公司室外给水管道安装工程验收记录表》和《关于维修锦绣柠溪小区供水设施的复函》是否真实；3、珠海朗天房地产有限公司开发的锦绣柠溪小区二期室外供水管道是否已经验收合格。当月31日，水务集团公司复函原审法院，对前两个问题的答复是：1、水务集团公司的前身是珠海市供水总公司；2、函件所附《珠海市供水总公司室外给水管道安装工程验收记录表》和《关于维修锦绣柠溪小区供水设施的复函》是真实文件。对于第3个问题，水务集团公司没有明确答复锦绣柠溪小区二期室外供水管道是否已经验收合格，只是说明了该供水管道的验收情况：锦绣柠溪小区二期室外供水管道在2004年未经验收便擅自投入使用，我司在2005根据市政府的要求实施抄表到户工作时发现该管道未办理验收手续，故通知开发商申请补办验收手续并送交竣工资料；我司收到珠海朗天房地产有限公司的补办验收申请后即安排技术人员验收，但由于供水管道已经通水使用几年，在补办验收时无法按照正常的验收程序验收，验收人员在验收记录表的整改栏上简要记录了上述情况；考虑到供水管道已经通水使用了几年，同时要完成市政府要求全市所有小区抄表到户的任务，为了能够满足办理抄表到户手续的需要，我公司在验收记录表上盖了“符合通水条件，同意交付使用”的结论章。
梁少杰、刘红的原审诉讼请求为：一、朗天公司向梁少杰、刘红提供验收合格的锦绣柠溪二期室外供水管系统以保证供水正常；二、朗天公司向梁少杰、刘红支付5128.64元以承担违约责任（以每月160.27元即物业管理费的标准，自2012年9月1日起暂计至2015年4月30日，实际计算至锦绣柠溪二期室外供水管验收完成之日止）；三、朗天公司向梁少杰、刘红赔偿因供水管频繁漏水致公摊水费增加而生产的损失暂定200元（最终以法庭查明或酌定金额为准）；四、本案诉讼费由朗天公司承担。
原审法院认为：双方之间为商品房预售合同关系，梁少杰、刘红已经履行了支付购房款的义务，朗天公司应当在合同约定的期限将符合交付条件的商品房交付给梁少杰、刘红。梁少杰、刘红以水务集团公司在2012年出具的《关于维修锦绣柠溪小区供水设施的复函》为依据主张锦绣柠溪二期室外供水系统至今未通过验收，但是，朗天公司提交的《珠海市供水总公司室外给水管道安装工程验收记录表》表明，朗天公司向珠海市供水总公司申请补办了验收手续，该供水系统在2007年10月30日已经通过了珠海市供水总公司的验收。验收单位水务集团公司在给原审法院的复函中，没有明确否定该验收，也没有明确2007年10月30日验收时上述供水系统不合格。故对梁少杰、刘红主张上述供水系统到目前为止仍未通过验收，原审法院不予采信。供水系统验收合格后，如出现质量问题，朗天公司作为开发商承担的责任是根据合同约定或法律、行政法规的规定在保修期限内承担保修责任。现梁少杰、刘红以锦绣柠溪二期室外供水系统目前仍未通过验收为基础提出的第一项和第二项诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。至于梁少杰、刘红提出的因供水管频繁漏水致公摊水费增加而赔偿200元损失的请求，梁少杰、刘红既未举证证明水管漏水的具体情况以及因此增加的公摊水费金额，也没有举证证明在保修期内公摊水费增加的事实发生后的二年的诉讼时效内曾向朗天公司主张赔偿的权利，故对梁少杰、刘红的该项请求原审法院也不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决如下：驳回梁少杰和刘红的诉讼请求。一审案件受理费75元，由梁少杰和刘红负担。
梁少杰、刘红不服原审判决，上诉请求：撤销一审判决，判令朗天公司：1.向梁少杰、刘红提供验收合格的锦绣柠溪二期室外供水管系统以保证供水正常；2.向梁少杰、刘红支付逾期提供符合规定条件供水违约金（以每月148.97元物业管理费标准，自2012年9月1日起计至锦绣柠溪二期室外供水系统整改验收完成之日止，暂计至2015年4月30日为4767.04元）；3.向梁少杰、刘红赔偿因供水管道频繁爆管致公摊水管增加而产生的损失200元；4.一、二审诉讼费用由朗天公司承担。事实与理由如下：一审法院在事实认定上明显带有倾向性，故意曲解有关事实，适用法律错误。
一、锦绣柠溪二期室外供水管系统自锦绣柠溪二期商品房交付以来经常爆管，锦绣柠溪二期住用户长期饱受其害，这是锦绣柠溪二期住用户人尽皆知的基本事实。2007年10月30日锦绣柠溪二期抄表到户后，据珠海水务集团2012年8月23日《关于锦绣柠溪小区要求供水管网改造的复函》（珠水集团函（2012）154号）的统计，其中2011全年爆管15次，2012年1-7月爆管13次。
二、产生爆管的主要原因，根据珠海水务集团的调查分析（见2012年9月24日致香洲区翠香街道办事处《关于维修锦绣柠溪小区供水设施的复函》珠水集团函（2012）171号）：“（一）阀门设置设计不合理。主要体现在阀门设置偏少，支管基本都没有设置阀门，每当爆管发生，都会造成大范围的停水。（二）管材的选用和施工质量均存在严重问题。小区供水管主管、支管均为PVC管，施工中没有按照这种管材的要求进行管道基础处理和回填，管沟回填土均为建筑垃圾和砖块，严重危害管道安全运行。从爆管情况来看，爆管部位多为管理连接处和三通处，由此可见管材和施工质量引起的爆管占较大比例，此外，管道受外力挤压集中受力导致的爆管也相当严重。”“小区开发商只向我公司申请对该小区第一期建设的供水管道进行验收，并申请用水报装手续，而第二期建设的管理只进行室内管验收，未申请室外管验收。在未进行室外管验收的情况下，开发商擅自连通了一、二期管网，造成二期供水管道未经验收即通水”。
三、锦绣柠溪二期供水系统至今未经珠海水务集团验收。就锦绣柠溪小区二期室外供水管道验收情况，香洲区人民法院向珠海水务集团去函—《关于锦绣柠溪小区二期室外供水管道验收情况的函》，珠海水务集团在复函—《关于锦绣柠溪小区二期室外供水管理验收情况的复函》中明确，“由于该小区供水管道已经通水使用多年，在补办验收时无法按照正常的验收程序进行验收，因此我公司验收人员在《室外给水管道安装工程验收记录表》中整改意见栏中简要记录了上述情况”，如果验收合格，“整改意见”一栏为空白，提出整改意见说明就是不合格。水务集团的复函的陈述已相当清楚，就是无法验收。朗天公司在2007年10月后亦没有根据水务集团在《验收记录表》中提出的整改意见进行有关供水管网进行整改。至于水务集团在验收记录中上盖章“符合通水条件，同意交付使用”，只是为了完成市政府全市所有小区抄表到户任务为满足抄表到户手续的需要而为之。朗天公司认为2007年10月30锦绣柠溪小区二期室外供水管系统已经水务集团验收合格的说法与实际情况不符。对水务集团的复函，一审法院认为水务集团的复函“没有明确是否该验收，也没有明确2007年10月30日验收时上述供水系统不合格”，对复函作出这种解释完全是无视有关事实带有偏向性的故意曲解。无法验收何来验收？没有验收何来验收合格的结论？如前所述，如果锦绣柠溪小区二期室外给水管系统在2007年10月30日已通过珠海水务集团验收合格，珠海水务集团还在之后的2012年9月24日致香洲区翠香街道办事处《关于维修锦绣柠溪小区供水设施的复函》（珠水集团函（2012）171号）中，列明锦绣柠溪小区二期原来建设的室外给水管系统存在的问题及整改措施，明显矛盾。
四、朗天公司应承担锦绣柠溪室外给水管系统的整改义务，以保证正常供水。《建设工程质量管理条例》第四十条明确，建设工程的质量保修期，自竣工验收合格之日起计算。朗天公司建设的锦绣柠溪二期室外给水管系统存在的问题是很清楚的，至今没有整改，还没有通过水务集团的验收。一审法院认为朗天公司“承担的责任是根据合同约定或法律、行政法规的规定在保修期内承担保修责任”，属适用法律错误。
五、关于逾期交付合格供水设施违约金问题。由于朗天公司不是小区物业管理公司，其作出的免除物业管理费的承诺无法落实，梁少杰、刘红要求朗天公司以梁少杰、刘红实际应支付物业管理费数额支付违约金应该得到支持。
六、朗天公司建设的锦绣柠溪小区二期室外给水管系统存在诸多问题，经常爆管，因此而产生水损是一个客观事实，珠海水务集团的2012年9月24日致香洲区翠香街道办事处《关于维修锦绣柠溪小区供水设施的复函》（珠水集团函（2012）171号）亦确认“此外，该小区漏损严重，其中2012年1-8月平均漏损率为55%”。一审法院以梁少杰、刘红未能证明增加水损数额为由，一概驳回梁少杰、刘红的请求是毫无道理及极不公平的。
朗天公司二审当庭口头答辩称：一、锦绣柠溪二期供水系统已经于2004年竣工和交付梁少杰、刘红使用，并于2007年10月30日经珠海市供水总公司验收合格，即市供水总公司制作的《珠海市供水总公司室外给水管道安装工程验收记录表》，对锦绣柠溪二期室外给水工程作出“符合通水条件，同意交付使用”的整体验收结论，该记录表有建设单位、施工单位、市供水总公司参加验收人员的签字，以及市供水总公司供水设备专用章，形式要件完备，验收结论合法有效，能够充分证明二期供水工程在2007年10月验收合格的事实。梁少杰、刘红诉称二期供水系统至今未经验收不符合客观事实。
二、《关于锦绣柠溪小区二期室外供水管道验收情况的复函》并没有否认《珠海市供水总公司室外给水管道安装工程验收记录表》中的验收结论。《关于锦绣柠溪小区二期室外供水管道验收情况的复函》中提到：“由于该小区供水管道已经通水使用多年，在补办验收时无法按照正常的验收程序进行验收，因此我公司验收人员在《室外给水管道安装工程验收记录表》中整改意见栏中简要记录了上述情况。”（以下简称“该段话”）梁少杰、刘红认为复函的陈述“是无法验收而没有验收”，是明显曲解了该段话的真实含义：首先，无法按照正常的验收程序验收，并不是指无法验收，而是指经过多年使用的设备与没有使用的设备，在验收所需要测量、采集的一些数据上必然存在差异，是这些差异导致验收程序无法按照刚竣工工程的程序进行验收，在作出适当调整后，专业人员仍然有能力做出是否验收合格的判断；其次，该段话是记录在整改意见中，主要目的是提醒管理者在使用中根据实际情况出发，在必要时对供水管道进一步查明，并不是带有结论性的意见；第三，该记录表中在验收结论栏中已经明确载明“符合通水条件，同意交付使用”，这才是对于验收合格性的清晰、明确的结论性意见，不应脱离上下文对该段话的部分措辞进行片面的理解。
三、梁少杰、刘红关于“锦绣柠溪二期室外供水管系统自锦绣柠溪二期商品房交付以来经常爆管造成停水”的说法明显缺乏依据。在梁少杰、刘红所提供的证据中，仅在珠海市水务集团有限公司与2012年出具的“函”中，提到2011年、2012年出现过爆水管的现象。根据《建设工程质量管理条例》第六章第四十条的规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为……（四）电器、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。二期室外排水管于2007年10月验收合格，自2009年10月已满保修期限。故在保修期内，没有证据证明二期室外供水系统曾出现过质量问题。
四、梁少杰、刘红的请求超过了诉讼时效，梁少杰、刘红要求朗天公司支付违约金的请求没有依据。即使把2007年10月室外供水管道验收合格之日作为供水管道达到《商品房买卖合同》第十四条约定条件之时，梁少杰、刘红要求朗天公司支付违约金的请求也超过了两年的诉讼时效。
五、朗天公司无需再承担锦绣柠溪室外给水管系统的整改义务。根据前引关于给排水管道保修期的规定，朗天公司作为开发商，仅在供水管系统验收合格后的两年保修期内承担保修责任。鉴于二期室外给水管系统已于2007年验收通过，目前早已超过了保修年限，故梁少杰、刘红要求朗天公司继续承担对该给水管系统整改义务的要求缺乏法律依据。
六、梁少杰、刘红指出供水管频繁漏水致公摊水费增加而要求朗天公司赔偿损失的要求证据不足，缺乏依据。由于二期供水管道已超过了保修期，朗天公司对供水管道不再承担维修和整改责任，因供水管道漏水而增加公摊水费当然也不属于朗天公司的赔偿范围。且梁少杰、刘红没有举证证明水管漏水的具体情况以及具体金额的计算方法，该诉求不应得到支持。
综上，朗天公司已在2004年将二期室外管道系统交付使用，该工程于2007年10月验收合格，在交付使用之日起到2009年两年保修期满之日止，管道运行正常，梁少杰、刘红关于朗天公司违反《商品买卖合同》第14条的规定构成违约的主张不成立且已经超过两年的诉讼时效。朗天公司已经依法履行了维修期内给水管道系统的维护和管理义务，不应承担其他赔偿责任和整改责任。
各方当事人均无证据向本院提交。
对一审判决查明的事实，因各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，结合各方的诉辩意见和庭审查明情况，本案的争议焦点为：锦绣柠溪二期室外给水管道安装工程是否已经通过验收。本院认为，首先，根据《珠海市供水总公司室外给水管道安装工程验收记录表》显示，2007年10月30日，珠海市供水总公司对涉案给水管道安装工程进行验收，虽珠海市供水总公司在上述验收记录表的整改意见一栏注明“本工程为04年竣工，因为当时未经我司验收，现甲方申请补办验收手续，使用几年的管道无法按正常手段进行验收，竣工图与现状经实地核查也可能不尽对应，只能在日后管理中逐步查明完善。”即对涉案给水管道安装工程的特殊情况进行了特别说明，但仍在最后的验收结论一栏加盖“符合通水条件同意交付使用”，并加盖珠海市供水总公司供水设施验收专用章。其次，珠海水务集团有限公司在向原审法院发出的《关于锦绣柠溪小区二期室外供水管道验收情况的复函》中，亦仅对涉案给水管道安装工程在2007年10月30日的验收情况进行了详细说明，并未否认“符合通水条件同意交付使用”的验收结论。因此本院认为，涉案给水管道安装工程已经于2007年10月30日通过了珠海市供水总公司的验收。在此种情况下，梁少杰、刘红主张因涉案给水管道安装工程没有通过验收而要求朗天公司提供验收合格的供水管系统、承担自2012年9月1日起的违约责任、赔偿公摊水费增加损失缺乏理据，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，梁少杰、刘红的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人梁少杰、刘红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 李立荣