甘肃省定西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）定中民一终字第195号
上诉人（原审原告）王霞玲（又名王霞霖），女，汉族，1936年9月1日出生，甘肃省临洮县人，退休职工，住临洮县洮阳镇东门外手联社家属楼***号。
委托代理人王建华，系王霞玲之第三子。
上诉人（原审原告）王建社，男，汉族，1955年11月2日出生，甘肃省临洮县人，干部，住临洮县洮阳镇椒山街73号。
委托代理人魏烈蓉，系王建社之妻。
委托代理人周军，甘肃玉榕律师事务所律师。
原审第三人王雯静，女，汉族，1984年11月6日出生，甘肃省临洮县人，住临洮县洮阳镇椒山街**号。
上诉人王霞玲、王建社因所有权确认纠纷一案，不服临洮县人民法院（2013）临民一初字第281号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：原告王霞玲生有三子，被告王建社是其长子。被告王建社与第三人王雯静系父女关系。原临洮县洮阳镇椒山街62号公房（现椒山街73号）由原告及家人以租用形式居住。1985年被告王建社及妻子魏烈蓉从靖远县陶瓷厂调回临洮县工作后与原告同住该院，魏烈蓉在临洮县房管所工作。原、被告共同生活。1991年，临洮县公房进行改造，原则上谁居住谁有购买权，宅基地面积以0.25亩为界，出售价格有所不同。1991年8月3日，由被告王建社一人书写并签名，按原、被告两户分别向临洮县房管所书面申请购房，原告申请购买该院西房三间，被告申请购买该院北房六间。1992年9月26日，经县政府常务会研究，临洮县城乡建设环境保护局颁发临城建发（1992）69号文件，同意按两户给原、被告出售。于1992年9月30日对椒山街62号公房出售现场勘丈审批表进行审批。将椒山街62号院内西房三间、北房一间（土木结构西房长7.17米、宽3.55米，面积25.45平方米，檐4.3平方米；北房长2.4米，宽3.55米，面积8.52平方米，檐1.44平方米。每平方米售价80元）及79.54平方米用地面积以3245.93元丈量登记在原告王霞玲名下；将该院大门一合、北房五间（长11.45米，宽3.55米，面积40.65平方米，檐6.875平方米）及131.11平方米用地面积以4233.73元丈量登记在被告王建社名下。并将宅院以原、被告丈量登记的北房隔墙为界，划分为东西两院，宅院南端给西院留出1.5米通道。该院内西北角有自建杂物房屋一间未按公房登记。1992年10月8日，魏烈蓉代表丈夫王建社与临洮县城建局签订公房购买协议书，将洮阳镇椒山街62号宅院及院内九间房屋全部购买在被告王建社名下，并由被告王建社交纳全部房款。1992年10月10日，临洮县人民政府给王建社颁发5612号房产所有权证书，将全部房产及宅院登记在王建社名下。1992年10月30日，原告王霞玲给房管所出具同意由其儿子王建社办理房产手续及交付房款、房租的证明，椒山街居委会加注“属实，同意本人意见”并盖章确认。1992年10月30日，临洮县房管所研究同意，由所长王怀发签发给被告王建社颁发房产证。共同生活期间，因婆媳关系不睦，原告王霞玲于1993年搬至现洮阳镇东门外其单位修建的手联社家属楼122号居住至今，该楼房于1998年11月6日登记在三子王建华妻子常花兰名下。多年来，原、被告对椒山街73号房产无争议。1998年9月，被告王建社在取得准建证后，将北房四间（9.85米宽）拆除，翻建为现居住的二层楼房并进行了重新登记。2002年11月，被告王建社夫妇将院内西侧北房两间，西房四间赠与给第三人王雯静并进行了变更登记，申领了临房权证总字第196**号房产证。2012年，第三人王雯静在未取得准建证的情况下翻建为现二层砖混北房三间，西房一间，尚未办房产证。在第三人翻建房屋过程中，原告未阻止，而王建华提出过异议未果。2013年5月，双方争议加剧。王建华认为被告夫妻利用职务违规办证向监察局反应，临洮县监察局调查后建议房管所对被告及第三人房产证进行认证，房管所答复发证符合当时政策。王建华不服，于2013年9月以颁证错误为由提起行政诉讼，本院裁定先行民事诉讼，原告遂再次起诉。
原审认定上述事实的主要证据有：
1、原、被告及第三人身份证明，证实各自身份及相互关系；
2、临洮县房地产管理所存被告王建社在椒山街73号房产档案材料：①临房权证总字第56**号房产证、分户平面图，证实1992年10月10日椒山街原62号（现73号）宅院九间房产全部登记在王建社名下；②购买公房申请书、协议书，证实1991年8月3日由王建社一人书写两份申请书，向房管所按两户分别申请购买公房，1992年10月8日临洮县城乡建设环境保护局与魏烈蓉签订椒山街62号公房购买协议，将院内87.23平方米九间公房全部出售给魏烈蓉；③房屋所有权登记勘丈表、平面图，证实将椒山街62号房产全部登记在被告王建社名下；④临洮县城建局公房出售勘丈审批表，证实1992年9月30日临洮县城乡建设环境保护局以原、被告两户分别对椒山街62号房产同意出售；⑤临洮县城区房屋产权登记申请书，审批表，证实1992年10月29日时任房管所所长王怀发签字，同意给王建社发证；⑥临洮县人民政府颁发的5612号房产所有证、房产分户平面图、审批表，证实1992年10月10日将椒山街62号房产全部登记在王建社名下并颁证的事实；⑦（98）临建规建字126号建设工程规划许可证，证实1998年9月14日许可王建社在椒山街73号院内翻建110平方米二层楼房；⑧房屋权属登记申请书、申请表、现场勘丈调查表、分户图，证实2002年11月20日王建社获准翻建北房为两次楼房并与第三人王雯静分别办理产权登记的事实；
3、临洮县房地产管理所被告王雯静在椒山街73号房产档案材料中①原告王霞玲给房管所出具的“证明”，证实1992年10月30日原告同意让王建社办理椒山街62号公房买卖一切手续，并交清房款及租费，本人在证明上捺印，椒山街居委会加盖印章的事实；②申请书，证实2002年11月20日王建社夫妇将椒山街73号院内北房两间、西房三间及南房赠与给第三人王雯静；③甘肃省房屋权属登记申请书、房地产概况表、房屋权属申报表、房屋现场勘丈表、分户图，证实2002年11月20日将赠与房产登记在王雯静名下；
4、临房权证总字第56**号房产证，证实2002年11月27日，临洮县政府给王建社翻建的楼房颁发了房产证。
5、临房权证总字第196**号房产证，证实2002年11月27日，临洮县政府将椒山街73号宅院王建社夫妇赠与王雯静的房屋给王雯静颁发了房产证；
6、临城国用（1996）字第0416号国有土地使用证，证实1996年8月土地局将椒山街62号宅院全部丈量登记在王建社名下，并颁发了国有土地使用证。
7、2011年临洮县城区建筑物及附属物补偿指导价格表，证实临洮县现行房屋及土地拆迁补偿标准；
8、临洮县监察局（2013）临监建字第7号监察建议书，证实王建华对被告王建社夫妇违规办理房产证问题向县监察局反应，监察局建议房管所进行认证；
9、临洮县房地产管理所临房管发（2013）05号对监察建议书办理情况的被告，证实当时将王霞玲名下公房办在王建社一人名下，王建社给王雯静析产办理房产证符合当时的发证政策。
10、原告提供东门外手联社家属楼122号房产证，证实现原告居住的房屋，于1998年11月6日登记在王建华妻子常花兰名下。
11、对王霞玲的询问笔录，证实1992年购买公房时与被告同家生活，椒山街62号宅院是按两户申请购买的，购房手续由被告全部办理，自己只出了几十元钱。给房管所出具的“证明”自己不知道，也没有签字或捺印。2012年被告方翻建房屋时也未阻止的事实。
12、对王建华的调查笔录，证实王建社申请对王霞玲在给房管所1992年10月30日出具的“证明”证明人指纹，是否是王霞玲本人所按进行鉴定时，原告方表示不配合鉴定。
13、椒山街73号（原62号）原房屋草图及现状图，证实椒山街73号宅院现有建筑物与原有建筑物对比情况。
14、行政诉状及本院（2013）临行初字第16号行政裁定书，证实原告提起行政诉讼后撤诉的事实。
原审法院认为，公民以合法形式取得的财产受法律保护，家庭成员共同生活期间取得的财产，应当共同共有。1992年，临洮县公房改造时，原则上是谁租住谁优先购买，但每户面积受一定限制，若超出规定限额价格将有所上浮。本案中，原、被告当时同家生活，共同租住椒山街62号公房，宅基地面积较大。在购买公房过程中，作为共同生活的家庭成员按两户申请购买在价格上得到优惠，在得到批准后原告委托被告代办手续，而被告以一人交款为由与出卖方签订购房协议，将产权全部登记在本人名下并办理产权证书。从买卖关系上合同成立并实际履行，而在买卖过程中存在的代替签名及发证、签约、批准时间等存在矛盾，属买卖双方内部相互代理行为，并不影响买卖公房合同效力。原告主张按两户分别购买，产权属被告方造假取得的意见，不能成立。被告主张属房屋买卖合同关系，产权归其个人所有，亦不符合与原告共同生活的实际，其辩解意见不予采纳。房产购买后，原、被告发生财产争议属对共同共有关系的争议。被告认为单独占有已超过二十年，超过诉讼时效，因旧房拆除是在2012年，并不超过时效，其辩解意见不予采纳。公房购买时虽然由被告方出资，但原告作为共同生活的家庭成员，应当为财产共有人。第三人王雯静以受赠与形式取得的财产并进行权属登记，属善意取得，应归其所有。现原告主张返还原物，因房屋已被第三人拆除后翻建而无法实现。原告要求将翻建后房屋按造价处理，因翻建后房屋属第三人所有且其表示不同意处理亦不能调整。审理中被告及第三人同意让原告在院内选择居住，但原告表示要所有权而不要居住权，致调解未果。结合本案实际，原告之财产共有份额，应由被告按共同共有等分原则折价补偿为宜，补偿标准可参照临洮县现行城市房屋拆迁补偿标准及基准地价为准。但考虑到原告年龄及生活实际结合市场因素，可由被告给予适当经济补偿。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第十六条、第三十九条、第九十五条、第一百零六条一款（一）项、（三）项，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条、第90条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决：一、临洮县洮阳镇椒山街73号院内翻建的二层北楼房三间，南房两间归被告王建社所有。二、临洮县洮阳镇椒山街73号宅院西翻建的二层北楼房三间，西楼房一间归第三人王雯静所有；三、被告王建社付给原告王霞玲财产折价补偿款43730元，经济补偿费10000元，于判决生效后30日内付清。案件受理费70元，由被告王建社负担。
宣判后，上诉人王霞玲不服，上诉称：1、王霞玲虽然记不清当时出资的具体数额，但王建社也不能提供出资的证据，公房出售时有一部分在王霞玲名下是事实。2、因房屋变更登记违法，一审判决认定第三人善意取得的事实错误。3、请求改判第三人翻建的房屋属于上诉人所有或给付购买80平方米房屋的赔偿款。
上诉人王建社不服，上诉称：1、一审法院以王霞玲曾经和王建社夫妇一起生活过而将王建社夫妇出钱购买的公房认定为按份共有属适用法律错误。2、即使存在共有，王霞玲名下的四间房屋的产权变更为王建社已超过20年，王霞玲从未只有、管理、使用过，超过诉讼时效。3、王霞玲请求的是返还原物，但原物已消失，其在原房屋拆除1年内没有行使权利，请求权已消灭。
第三人王雯静服判未答辩。
二审查明的事实及证据与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，原审认定事实清楚，证据确实、处分，实体处理及正确，审判程序合法，但因我国法律理论及实践中，赠与取得方式不适用不动产的善意取得，故原审适用该理论不当，二审予以纠正。关于上诉人王霞玲上诉理由，经查，根据卷内临洮县房管所《关于监察建议书办理情况的报告》，证明1992年王建社办理房产证时各项情况符合当时的政策；从现行民事理论及实践看，王建社持王霞玲出具的有加注当地居民委员会的证明办证具有表见代理性质，办证并不违法；因物权的登记是对世权，且王建社将房产证办理在自己名下20余年，王霞玲搬出后从未行使物权的占有、修缮、使用及登记管理权，故本案上诉人王建社处分自己名下登记的不动产属法律意义上的有权处分，其将自己名下的房屋产权部分赠与第三人王雯静，属家庭成员间的处分财产，并不违法，赠与后进行财产权属登记并交付的行为方式符合不动产物权变动后登记的法律规定；此外，第三人王雯静取得产权登记后已翻建，致原物已不存在，且翻建时上诉人王霞玲并没有任何出资及共建行为，故上诉人王霞玲认为请求返还原物或判令已翻建房屋产权归其所有的理由均不符合现实情况及国家不动产管理秩序，也不利于其子孙后代对财产处理，对该上诉请求及理由本院不予支持。关于上诉人王建社上诉理由，本院认为，上诉人王霞玲与上诉人王建社共同购买椒山街62号公房时为共同家庭成员，后从未进行过法律形式上的分家析产，上诉人王建社没有提供家庭成员已分家析产的证据，对多年购房时的出资情况始终不能提供证据证明，对王霞玲陈述当时也出资了几十元的事实也不能予以排除，故其认为房屋款项全部由其夫妇出资、诉争房屋事实上归其夫妇所有及超过诉讼时效等理由亦不能成立。综合以上，本院认为，原审法院在考虑不动产共有人出资比例、管理时间、贡献大小及不动产登记现状及王霞玲年龄、当地补偿标准以及王建社愿意赡养并提供王霞玲居住条件等具体事实，进行确权并判处折价补偿及经济帮助，判处结果符合我国不动产物权管理规定、物权变更规律，有利于稳定不动产管理秩序及扶助老弱，有利于减少诉累及避免上诉人一家亲情疏离、骨肉相残。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费70元，由上诉人王霞玲、王建社各负担35元。
本判决为终审判决。
审 判 长 ＸＸ悌
审 判 员 马建勋
代理审判员 黄 莉
二〇一四年七月十八日
书 记 员 何婷婷