济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民三初字第282号
原告济南德汇隆重型汽车模具有限公司，住所地济南市。
法定代表人王立立，总经理。
委托代理人张兵，山东沃德律师事务所律师。
委托代理人程显奎，山东沃德律师事务所实习律师。
被告山东省城市车辆总公司，住所地济南市。
法定代表人于德峰，总经理。
委托代理人柳尧奎，男，1963年6月16日出生，汉族，住济南市。
委托代理人李令秀，山东昊璟律师事务所律师。
被告山东省城市车辆总公司物资贸易分公司，住所地济南市。
代表人柳尧奎，经理。
委托代理人李令秀，山东昊璟律师事务所律师。
原告济南德汇隆重型汽车模具有限公司（以下简称德汇隆公司）与被告山东省城市车辆总公司（以下简称山东车辆公司）、山东省城市车辆总公司物资贸易分公司（以下简称山东车辆贸易分公司）租赁合同纠纷一案，原告德汇隆公司于2014年6月10日向本院提起诉讼，本院审查后于次日立案，并向被告山东车辆公司、被告山东车辆贸易分公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告德汇隆公司的委托代理人张兵、程显奎，被告山东车辆贸易分公司的代表人柳尧奎同时作为被告山东车辆公司的委托代理人及两被告共同委托代理人李令秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告德汇隆公司诉称，2010年11月10日，原告与被告山东车辆贸易分公司签订租赁合同一份，其租赁原告所有的生产设备、厂房和办公场所，租期三年，自2010年12月1日起至2013年11月31日止，租金每年45万元。合同签订后，原告依照合同全面履行，但被告却不顾合同约定拖欠租金，截止到2013年7月22日，累计欠租金51万元。在原告多次催款无果后，原告依据合同约定终止了租赁合同。随后原告却又多次催款，被告仅支付了7万元。经查，被告山东车辆贸易分公司系被告山东车辆公司的下属非法人单位。现诉至法院，要求判令两被告支付房屋场地占有使用费44万元。
被告山东车辆公司、被告山东车辆贸易分公司辩称，一、原、被告签订的房屋租赁合同无效。最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。原告未提供出租房屋产权证及其他合法有效的证据，证明出租房屋属合法建筑，而非违章建筑或临时建筑，其自认出租房屋属于租天桥区金鑫工业园的土地，自己私自盖的厂房，因此本案房屋租赁合同无效。合同确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，赔偿损失。原告扣押被告生产设备和办公用品达40多万元应依法返还。因其提前解除合同，造成直接损失和间接损失现无法估量，被告保留追诉权。二、原告存在严重违约行为。1、双方合同约定原告应及时提供办公场所和生产厂房，但原告没有按合同规定提供厂房，且长期占用厂房和办公室，被告虽经多次催告原告把东西搬走，但原告置之不理。2、合同约定原告应提供完好的机床设备，但事实是原告提供的设备有些无法使用，被告提出维修，原告不仅不修，还偷着把一些设备卖掉，甚至原告提供的“行车”安装后未通过国家安监部门认证，不符合国家安全标准，存在安全隐患。3、原告多次到被告生产场所无理取闹，和工作人员发生冲突，被告多次报警，影响了被告的正常生产和经营秩序。4、被告支付租金后，多次催要发票，原告迟迟不予开具，导致原告无法抵税，无法走帐，给被告造成严重经济损失。三、合同履行与事实不符。合同第一年缴纳45万元租金，第二年应交38万元，实缴189290.07万元，第三年（2012、12、1—2013年、7、3）实缴130280元，双方均无异议。第二年的租金应按38万计算，原告错误认为应按45万元计算，因为原告有严重违约行为，双方合同无法正常履行，导致被告不能按时支付租金。第三年缴纳租金的时间应为7个月，而非8个月，在此期间缴纳130280元，另交纳7.8万元。关于2012年12月29日缴纳10万元租金的认定，被告承认涂改日期但不是金额，并不影响缴纳10万元租金的真实性。被告替原告缴纳土地使用税82142元，原告诉称被告欠其2万元税金，无法律依据。原告诉称用料款问题，被告不予认可。原告未尽到合理通知义务，解除合同应提前通知，但被告未收到通知，原告就直接扣押被告的物品，提前解除合同，造成被告的损失，原告应予赔偿，被告保留追诉权。
经审理本院认定，2004年1月1日，济南市天桥区药山街道办事处王炉社区居民委员会（甲方）与原告德汇隆公司（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：甲方将其所有的位于王炉工业园内的2区3号院落出租给乙方作为生产办公使用。甲方出租给乙方的厂房建筑面积1113.42㎡，2940㎡院落，年租金8万元，租赁期20年，即自2004年1月1日始至2023年12月31日止。协议还约定了其他权利义务。
2010年11月10日，原告德汇隆公司作为甲方，被告省城市车辆总公司作为乙方，签订租赁合同1份，约定：一、本合同为租赁合同，其范围仅限于乙方对甲方的生产设备、厂房和办公场所的使用权，所有权归甲方，（乙方自有设备归乙方所有），乙方不得转租、抵押所承租的生产设备、厂房和办公场所。二、租赁时间：2010年12月1日—2013年11月31日止，为期三年。三、租金每年45万元，租金半年结算一次，先首付5万元，自下月起以后每月付5万元，半年付22.5万元止，三年类推。原则是先交租金后使用设备。合同另约定了双方的权利和义务。该合同上经双方负责人签字并加盖了原告德汇隆公司及被告山东车辆贸易分公司的公章。
合同签订后，原告德汇隆公司将上述生产设备、厂房和办公场所交付给被告山东车辆贸易分公司。
另查明，被告山东车辆贸易分公司系被告山东车辆公司的非法人分支机构。涉案的厂房未办理规划许可、施工许可手续，亦未办理权属登记。
2012年12月1日，原告德汇隆公司与被告山东车辆贸易分公司就2012年度租金交纳情况达成备忘（2011年12月1日-2012年11月30日），载明：一、已交租金1、正顺10万元2、上年余16024.07元3、章丘永胜2060元4、梁山辊轮48000元5、梁小君交22006元6、锯料款1200元，合计189290.07元。二、应付租金38万元，共计欠德汇隆190709.93元。说明：1、正顺5万元、德通4万元交来款交德汇隆公司；2、梁山辊轮修正完毕；3、使用德汇隆物料计款11609元，另行按排还款；4、所欠租金190709.43元于2012年12月31日前交清德汇隆公司。如果2012年12月31日前不能交清所欠租金款，租金按45万元／年计算。并只能拖至2013年1月31日前付清。该备忘录有原告方许润东、被告山东车辆贸易分公司代表人柳尧奎签名。
2013年7月3日，被告山东车辆贸易分公司代表人柳尧奎出具欠条一份，载明：今欠2012、11月至2013、6月租金。
双方均认可于2013年7月终止履行合同，原告德汇隆公司将厂房及设备一并收回。
原告德汇隆公司主张租金按45万元／年计算，被告山东车辆贸易分公司则主张应按38万元／年计算。
被告山东车辆贸易分公司主张2013年4月10日代原告德汇隆公司向王炉社区居民委员会交纳租金5万元，2013年5月28日交纳租金10万元，并提交收据2张以证实；另于2013年7月3日后又支付7.8万元租金。对此原告德汇隆公司对2013年5月28日的收据不予认可，日期系被告擅自涂改，该收据系2012年12月29日应被告要求给其办理贷款而出具的，并提交收据存根以证实，认可被告2013年7月3日后支付7万元，另8000元系维修费，不是租金。
原告德汇隆公司主张被告山东车辆贸易分公司欠其税款2万元，被告对此不予认可。
被告山东车辆贸易分公司另主张代原告德汇隆公司垫付土地使用税82412元；原告占用了东跨厂房面积200平方米，占用一年半，费用损失12276元；原告占用西跨厂房面积150平方米，占用两年半，费用损失15345元；租赁后一直不能用加热炉2台，电火花1台，每月按2万元计算，损失计算60万元；原告扣押供应放10个气瓶，扣押时间为2013年7月—2014年10月，每月按2000元计算损失，共计3万元；原告扣押国税局开发票的微机，致使被告6个月无法报税，要面临的经济损失无法计算；原告扣押被告公司生产成品半成品，生产设备及办公用品，导致被告公司无法生产和经营，不得不终止与其他供货商签订的合同，导致损失现在无法计算，被告保留追诉权。对此，原告均不予认可。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述、答辩，并经房屋租赁协议、租赁合同、备忘录及收据等证据证实，足以认定。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷案件。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中原告德汇隆公司将未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的位于王炉工业园内的2区3号院落的厂房及生产设备租赁给被告山东车辆贸易分公司使用，双方订立的租赁合同应当认定为无效。经本院释明后，原告德汇隆公司变更诉讼请求要求被告支付占用使用费，合法有据，本院予以支持。
双方的合同约定每年租金为45万元，2012年12月1日双方签署备忘录，约定租金按38万元计算，但如果2012年12月31日前不能交清所欠租金款，租金按45万元／年计算。被告山东车辆贸易分公司未按约定时间履行给付义务，现原告要求按每年45万元标准支付房屋占有使用费，符合双方约定，本院予以支持。根据双方备忘录，2011年12月1日-2012年11月30日被告尚欠原告德汇隆公司租金190709.43元，2012年12月至2013年6月租金按每年45万元计算7个月应为262500元。原告主张被告尚欠其2万元税金，被告不予认可，原告未提交证据加以证实，本院不予支持。综上被告尚未支付的占用使用费共计453209.43元。
根据被告山东车辆贸易分公司提交的证据能够证实，在签署备忘录后被告支付给原告7.8万元，原告对其中的8000元有异议，认为系维修费用，未提交证据证实，本院不予采信，对于被告支付7.8万元的事实本院予以认定。被告提交2013年4月10日的收据证实其代原告德汇隆公司向王炉社区居民委员会交纳租金5万元，事实清楚，证据充分，本院予以认定。被告提交2013年5月28日的收据证实向原告交纳租金10万元，经确认该收据日期系被告代表人擅自涂改，收据出具日期应为2012年12月28日，结合庭审调查，被告付款10万元的主张证据不足，本院不予采信。
关于被告主张的垫付土地使用税82412元，因双方未有约定，且被告亦未提交证据加以证实，对此本院不予支持。被告主张原告占用了东跨厂房面积200平方米，占用一年半，费用损失12276元；原告占用西跨厂房面积150平方米，占用两年半，费用损失15345元；租赁后一直不能用加热炉2台，电火花1台，每月按2万元计算，损失计算60万元；原告扣押供应放10个气瓶，扣押时间为2013年7月—2014年10月，每月按2000元计算损失，共计3万元；原告扣押国税局开发票的微机，致使被告6个月无法报税，要面临的经济损失无法计算；原告扣押被告公司生产成品半成品，生产设备及办公用品，导致被告公司无法生产和经营，上述主张均未提交证据证实，且亦未提起反诉，故本院不予处理。
综上，被告山东车辆贸易分公司尚应支付给原告德汇隆公司房屋占有使用费为（453209.43元-78000元-50000元）计325209.43元。
因被告山东车辆贸易分公司系被告系被告山东车辆公司的非法人分支机构，故对外责任应由被告山东车辆公司与被告山东车辆贸易分公司一并承担。
为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告山东省城市车辆总公司、被告山东省城市车辆总公司物资贸易分公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南德汇隆重型汽车模具有限公司占用使用费325209.43元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7900元，原告济南德汇隆重型汽车模具有限公司负担1900元，被告山东省城市车辆总公司、被告山东省城市车辆总公司物资贸易分公司负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 白恩玉
人民陪审员 孙立兵
二〇一五年一月三十日
书 记 员 朱 瑶