广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第510号
上诉人（原审被告）：惠州市鸿益房地产开发有限公司。
法定代表人：陈健强。
委托代理人：杨爱文，广东日升律师事务所律师。
委托代理人：王过，北京市邦盛（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：施建程。
委托代理人：高梅，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人惠州市鸿益房地产开发有限公司因与施建程商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告诉称，2012年6月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》【合同编号为：惠阳（2012）00004086），就原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水的楼盘“汇星名庭”2幢B2406房达成一致意见，该房产建筑面积为88.01平方米，总售价为439962元，被告需于2013年5月31日前把该房产交付于原告使用，逾期交房超过30日的，原告要求继续履行合同的，自合同约定交付日期至实际交付之日止，被告需按日向原告支付已经交付房价款万分之五的逾期交房违约金；被告应当在房产交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得权属证书的，被告按已付房价款的1%赔偿原告损失。合同签订后，原告以合同约定支付方式向被告支付了全部房款，履行了合同约定的全部义务，但时至今日，涉诉房产仍未办理竣工验收备案手续，仍不具备交付条件，经向惠阳区住房和城乡规划建设局咨询，该局回复“涉诉楼盘不符合竣工验收条件，不能交付使用”。具体何日具备交楼条件，仍遥遥无期，但原告因急需入住，被迫收房。就延期交房违约金及逾期办理产权证违约金事宜，多次与开发商交涉却无果。为维护原告等小业主的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付2013年6月1日至收楼之日止的延期交房违约金36956.81元［每日按已交付房价款（439962元）的万分之五计算，至2013年11月15日收楼，共逾期168天］；2、被告向原告支付延期办理产权证违约金4399.62元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、答辩人开发的房产项目的地基与基础等工程质量已于2011年8月2日验收合格，主体工程质量已于2012年10月份验收合格，装修装饰工程已于2013年初全部完工；防雷装置于2013年3月22日验收合格，电梯于2013年4月26日安装完毕，于2013年5月22日验收合格并投入使用，整个小区于2013年5月初已通水通电，涉案房屋于2013年5月已满足安全条件和居住要求，可以正常使用。2012年5月16日，项目整体工程经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，可见，被答辩人购买的房屋于2012年5月31日之前已符合安全使用条件，答辩人多次通过口头、电话、短信等方式通知被答辩人收楼，但被答辩人到现场后未按时收楼，因此，造成逾期收楼是被答辩人的原因，答辩人不存在逾期交楼，无需支付逾期交楼违约金。二、退一万步说，既使存在逾期交楼情形，那么答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第九条约定的违约金也是明显过高于被答辩人的经济损失，被答辩人的实际经济损失应当是不能及时入住房屋期间而支付的房租租金，依据合同法及相关司法解释的规定，约定的违约金过高时人民法院应予调整，因此，答辩人恳请人民法院依法将违约金的比例调整为每日按已收房款的万分之一计算，以体现公平、合理。三、答辩人开发涉案商品房的施工期间存在大量的下雨天气（其中2012年达150天下雨，几乎近一半时间下雨），属于天气的不可抗拒力，严重影响了工程的施工进度，从而影响交房日期。在司法实践中，惠州两级法院计算违约天数时已经扣减了部分下雨天数，因此，如果答辩人存在逾期交房的话，请人民法院在计算延期交房的天数时扣减部分下雨的天数。以体现公平、合理。四、被答辩人未按买卖合同的约定支付房款，存在逾期支付房款的违约行为，且至2013年6月1日止，答辩人实际收到的房款少于总房款，因此，如果答辩人逾期交房，那么被答辩人逾期支付房款的违约天数与答辩人逾期交房的天数即相互违约天数应予以充抵。被答辩人施建程选择分期付款，约定2013年5月31日前付清余款20万元，但实际于2013年6月1日支付12万元、2013年11月2日支付3万元，可见，该被答辩人逾期支付房款的违约天数共155天，因此，双方相互违约天数应予以充抵155天。五、被答辩人要求支付逾期办理产权证的违约金的请求应予驳回。首先，双方在买卖合同附件四《合同补充协议》第一条约定：“买受人用银行按揭方式付款的应于商品房买卖合同签订后7日内办理书面委托出卖人代办所有权证的手续，并向出卖人交纳办理房屋所有权所需的各项费用，包括但不限于契税、房屋公共维修基金、印花税、登记费……若买受人逾期既不办理委托手续也不交纳相关费用或办理委托手续却不交纳相关费用，导致出卖人不能为其办理房屋所有权证，出卖人不承担责任……”，但被答辩人未在签订合同后7日内书面委托答辩人办理房屋产权证，也未向答辩人交纳办证应交纳的相关费用，因此，被答辩人请求支付逾期办理房证的违约金应予以驳回。其次，向房管部门送交产权证的材料时，除提交答辩人应当提交的资料外，还必须一并提交由被答辩人应当提供的资料才会被房管部门接收。被答辩人至今未提供应当由被答辩人提供的办证资料，如办证申请书、契税完税原始凭证、身份证复印件等，因此，被答辩人的诉讼请求也应驳回。再次，被答辩人是按揭贷款方式支付房款，房屋产权证办妥后直接交给抵押权人（即放贷银行）保管，是否逾期一些时间办妥房产权属证书对被答辩人没有任何影响，也不会造成被答辩人任何损失。假如需要支付该违约金，那么依据法律规定，人民法院应予以调低，以体现公平。另，被答辩人施建程已于2013年11月15日实际收楼。综上所述，请人民法院依法查明本案事实，依法作出公平、公正判决。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年6月17日，原告与被告惠州市鸿益房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》［合同编号：惠阳（2012）00004086），约定原告向被告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖松山下潘屋村汇星名庭2幢B2406号房，建筑面积为88.01平方米，总价款为人民币439962元；付款方式为2012年6月17日前付清首付239962元，余款200000元2013年5月31日前付清；被告应当在2013年5月31日前按合同约定将经验收合格的房屋交付给原告；被告如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，则：（1）逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；如遭遇不可抗力（包括洪水、地震、战争、火灾、流行疾病等），且被告在发生之日起30日内告知原告的，除双方协商同意解除合同和变更合同外，被告可据实予以延期；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同约定的商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约支付了购房款439962元。后，原告认为被告未按合同约定交付符合合同约定条件的房屋以及逾期办证，致使原告无法收楼拿到房产证，被告构成实际违约，因此向本院提起诉讼，诉请被告支付逾期违约金。被告则认为该房屋已经达到交付条件，即使存在逾期交楼，也是因为施工期间存在大量的下雨天气，属于天气的不可抗力，应在计算违约天数时予以扣减；且双方约定的违约金过高，应调整为每日按已收房款的万分之一计算。
另查明，根据被告提交的证据显示，本案所涉房屋于2014年7月7日完成竣工备案验收。2014年8月8日，被告在《惠州日报》刊登《入伙通知书》，通知业主办理收楼手续。原告庭审时认可于2013年11月15日收楼。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原被告签订本案所涉的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已依约履行合同义务支付了购房款；被告没有在合同约定的2013年5月31日前将符合交付条件的房屋交给原告，已构成违约，应承担违约责任。合同第八条约定被告交付房屋时间在2013年5月31日前，涉案商品房于2014年7月7日达到约定交楼标准，被告实际于2014年8月8日通过报纸公告履行通知义务，原告认可2013年11月15日收楼的事实有利于被告，本院予以确认。被告实际逾期交房的天数自2013年6月1日至2013年11月15日共168天；合同第九条第1款（2）约定原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。故被告应信守合同约定，向原告支付逾期交房违约金36956.81元（168天×439962元×0.0005元／天）。截至本案法庭辩论终结前，被告仍没有按照《商品房买卖合同》第十五条约定办理涉案房屋的房地产权证书，距原告收楼的2013年11月15日已经超过约定的180日期限，被告已构成违约，应承担违约责任，按照约定按原告已付房款439962元的1%即4399.62元向原告支付违约金。广东省境内出现的暴雨天气并不属于施工过程中不可预见、不能避免且不可克服的情形，双方当事人也未将出现暴雨、大暴雨天气特别约定为影响施工、可予以延期交房的免责事由，被告主张计算延期交房时间应扣除中雨以上的天气天数，缺乏法律和事实依据；原被告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交房违约金标准为每日按已交付房价款的万分之五计算。该项约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应是合法有效的。对于这一产生法律效力的合同约定，当事人双方应当严格履行。被告作为专业的房地产开发公司，在签订合同时应完全明了自身所负的合同责任及不严格履行可能产生的后果。被告提出的合同约定的违约金过分高于违约损失，没有法律依据。被告认为按照合同附件四《合同补充协议》第一条约定，原告是造成逾期办理房地产权证的责任方，但没有证据证明原告存在过错行为，被告该抗辩理由没有事实根据，被告以上三点抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。被告认为原告逾期支付房款的天数应与逾期交房天数相抵，但其没有提起反诉，本案不作处理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告惠州市鸿益房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告施建程支付2013年6月1日至2013年11月15日的逾期交房违约金36956.81元及逾期办证违约金4399.62元。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费834元由被告惠州市鸿益房地产开发有限公司承担。
当事人二审的意见
惠州市鸿益房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、请二审人民法院查明事实，依法撤销（2014）惠阳法民一初字第223号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求（假如上诉人存在违约，那么请二审人民法院依法将逾期交房违约金由每日按已收房款的万分之五调整为每日按已收房款的万分之一计算向被上诉人支付违约金，并依法扣减施工期间的出现中雨、大雨、暴雨、大暴雨的天数。）。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人开发的房产项目的地基与基础等工程质量已于2011年8月2日验收合格，主体工程质量已于2012年10月份验收合格，装修装饰工程已于2013年初全部完工；防雷装置于2013年3月22日验收合格，电梯于2013年4月26日安装完毕，于2013年5月22日验收合格并投入使用，整个小区于2013年5月初已通水通电，涉案房屋于2013年5月已满足安全条件和居住要求，可以正常使用。2013年5月16日，项目整体工程经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，可见，被上诉人购买的房屋于2013年5月31日之前已符合安全使用条件（事实上，214号案原告林小阳、吴鲤花等数十户业主于2013年6月收楼，且数十户业主装修并入住。），上诉人多次通过口头、电话、短信等方式通知被上诉人收楼，但被上诉人到现场后未按时收楼，因此，造成逾期收楼是被上诉人的原因，上诉人不存在逾期交楼，无需支付逾期交楼违约金。一审判决上诉人支付违约金有误。二、退一万步说，既使存在逾期交楼情形，那么上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定的违约金也是明显过高于被上诉人的经济损失，被上诉人的实际经济损失应当是不能及时入住房屋期间而支付的房租租金。相关评估部门对涉案楼盘1栋1905号房作了租金评估，《房地产租金评估报告》证实涉案楼盘1栋1905号房的市场月租金为1658元，即日租金为55.27元，每日租金不到总房款555970元的万分之一，参照涉案楼盘房屋租金水平，涉案房屋的日租金同样不到总房款的万分之一，依据合同法及相关司法解释的规定，约定的违约金高于实际损失30％时即为过高，人民法院应当予以调整，但一审判决没有对每日万之五的违约金比例依法调整，因此，上诉人恳请二审人民法院将违约金比例调整为每日按总房款的万分之一计算，以体现公平合理。三、上诉人开发涉案商品房的施工期间存在大量的下雨天气（其中2012年达150天下雨，几乎近一半时间下雨），属于天气的不可抗拒力，严重影响了工程的施工进度，从而影响交房日期。因此，在计算延期交房的时间时应该减去中雨、大雨、暴雨、大暴雨的天数，以体现公平、合理。四、如果存在逾期交房行为，那么请人民法院在计算违约金时同时考虑以下因素：1、本案涉案房屋于2013年5月已满足安全条件和居住要求，可以正常使用，且有部分业主已收楼装修入住，只是申请人没有及时取得竣工验收备案表，也就是没有完成相关手续，并不是楼房本身不能入住；2、迟延交楼现象在惠州非常普遍（在政府网络问政平台经常可以看到），造成延期的原因除开发商外，还政府部门办事方式、效率等因素；3、惠州房地产市场不景气，许多开发商日常经营举步艰难，如果判决每日按房款的万分之五计算违约金，必然加剧开发商与业主的矛盾，引发更多诉讼，不利于社会稳定。五、被上诉人未按买卖合同的约定支付房款，存在逾期支付房款的违约行为，为节省诉讼资源，方便快捷解决双方纠纷，因此，如果上诉人逾期交房，那么被上诉人逾期支付房款的违约天数与上诉人逾期交房的天数即相互违约天数应予以充抵，一审判决以上诉人未提起反诉为由不予处理不当，请二审法院纠正。六、被上诉人施建程选择分期付款，约定2013年5月31日前付清余款20万元，但实际于2013年6月1日支付12万元、2013年11月2日支付3万元，可见，上诉人2013年11月2日之后实际收到被上诉人总房款为439962元，因此，一审判决以439962元作为违约金计算基数明显错误，请二审人民法院纠正。七、被上诉人要求支付逾期办理产权证的违约金的请求应予驳回，一审判决支持被上诉人的该请求是错误的。首先，双方在买卖合同附件四《合同补充协议》第一条约定：“买受人用银行按揭方式付款的应于高品房买卖合同签订后7日内办理书面委托出卖人代办所有权证的手续，并向出卖人交纳办理房屋所有权所需的各项费用，包括但不限于契税、房屋公共维修基金、印花税、登记费……等。若买受人逾期既不办理委托手续也不交纳相关费用或办理委托手续却不交纳相关费用，导致出卖人不能为其办理房屋所有权证，出卖人不承担责任，……”，但被上诉人未在签订合同后7日内书面委托上诉人办理房屋产权证（至今仍未委托），至今也未向上诉人交纳办证应交纳的相关费用，因此，被上诉人违约在先，被上诉人请求支付逾期办理房证的违约金应予以驳回。其次，向房管部门送交交产权证的材料时，除提交上诉人应当提交的资料外，还必须一并提交由被上诉人应当提供的资料才会被房管部门接收，否则，房管部门不会接收受理办理资料。被上诉人至今未提供应当由被上诉人提供的办证资料（如办证申请书、契税完税原始凭证、身份证复印件等），因此，被上诉人的诉讼请求也应驳回。再次，被上诉人是按揭贷款方式支付房款，房屋产权证办妥后直接交给抵押权人（即放贷银行）保管，是否逾期一些时间办妥房产权属证书对被上诉人没有任何影响，也不会造成被上诉人任何损失。假如需要支付该违约金，那么依据法律规定，人民法院应予以调低，以体现公平。综上所述，请人民法院依法查明本案事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人答辩称：一、我方认为一审判决认定事实清楚适用法律正确，请求二审法院依法查明事实驳回上诉人的上诉维持原判；二、本系列案的一审判决是在相同类型的案件2014惠中法民四终字第532号二审判决之后而作出判决的，与中院的审判尺度一致并无不妥；三、该系列案于2014年元月份立案，从立案始上诉人就提管辖权异议、管辖权异议上诉，拖了一年半才迎来二审开庭，上诉人的请求没有任何法律理由仅仅是为了拖延时间，请求二审法院尽快判决维护我方当事人的利益。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点为：一是上诉人是否逾期交房，以及逾期交房的天数如何确定；二是双方当事人约定的违约金是否应当调整。具体判析如下：
关于上诉人是否逾期交房，以及逾期交房的天数如何确定的问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人应当于2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付被上诉人使用，上诉人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，被上诉人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由上诉人承担。经查，案涉商品房于2014年7月7日完成竣工备案验收。上诉人于2014年8月8日，在《惠州日报》刊登《入伙通知书》，通知业主办理收楼手续。被上诉人认可2013年11月15日收楼的事实，本院予以确认。据此，上诉人实际逾期交房天数应当从2013年6月1日起至2013年11月15日止，原审法院认定的逾期交房天数并无不妥，应当予以维持。上诉人认为开发案涉的商品房施工期间存在大量的下雨天气，属于天气的不可抗拒力，应该从逾期交房天数减去下雨的天数。对此，本院经审理认为，广东省境内出现的暴雨天气并不属于施工过程中不可预见、不能避免且不可克服的情形，双方当事人也未将出现暴雨、大暴雨天气特别约定为影响施工、可予以延期交房的免责事由，上诉人主张计算延期交房时间应扣除中雨以上的天气天数，缺乏法律和事实依据，不予支持。
关于双方当事人约定的违约金是否应当调整的问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，上诉人逾期交房违约金标准为每日按已交付房价款的万分之五计算。该项约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该约定合法有效，双方当事人应当严格履行该约定。上诉人作为专业的房地产开发公司，在签订合同时应完全明了自身所负的合同责任及不严格履行可能产生的后果。上诉人提出的合同约定的违约金过分高于违约给被上诉人造成的实际损失，应予调整的上诉请求，没有法律依据。据此，原审法院不予以支持上诉人请求调整本案违约金，既是尊重双方当事人对合同的意思自治，又符合法律规定，应当予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用834元，由上诉人惠州市鸿益房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；