青海省德令哈市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民初字第330号
原告雷登岱，男，汉族，1958年3月5日出生。
委托代理人英杰，德令哈市司法局法律援助科援助律师。
被告马世翔，男，回族，1970年3月3日出生，无业。
原告雷登岱诉被告马世翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告雷登岱及其委托代理人英杰，被告马世翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷登岱诉称，2010年11月10日，原、被告签订了
一份房屋租赁合同，合同约定，原告将位于德令哈市农家乐园，面积950平米的房屋租赁给被告用于从事餐饮业，双方约定承租期限为五年即从2010年11月10日起至2015年11月9日止，租金每月6333元，分五年支付，于每年11月10日前一次性支付次年租金，并约定累计拖欠租金三个月，原告有权解除合同并扣押金。合同同时约定若乙方违约，则应向甲方支付总租金30%的违约金，合同签订后，原告将房屋交付被告，被告支付当年租赁费。按照约定，被告应当在每年11月10日前支付次年的租金。可是被告至今没有支付2015年度的租金，在多次催要房屋钥匙的情况下，被告于2015年5月6日将所租赁房屋钥匙交于原告，双方在红光村村委会证明人的见证下，清点了被告在租赁期间所损坏的房屋内部装修，并罗列清单。现请求被告支付拖欠的房屋租金33000元及违约金为22800元，承担租赁期间的电费674元、水费6700元（共计两年），以上共计63174元；请求法院依法判令被告赔偿在租赁房屋期间损坏的房屋内部装修，共计42400元（付清单）；请求法院依法判令被告返还原告餐椅42把，110元／把、餐桌4张，800／张、保鲜工作台1台，3000元／台、不锈钢三口洗碗池1个，800／个等财物，以上共计11620元；本案诉讼费由被告承担。
原告雷登岱围绕其诉讼请求向本庭出示了下列证据：
1.《房屋租赁合同》原件一份，拟证实2010年11月10日，原告雷登岱与被告房马世翔签订房屋租赁合同，并约定了双方的权利义务等内容；
2.物品损坏清单原件一份，拟证实被告损坏原告物品种类共计11项；
3.价值清单一份，拟证实原告以最低的市场价格计算被告损坏原告物品种类共计10项的价值为54020元、水、电费为7378元、半年房租费36000元，共计97398元；
4.2010年10月31日被告向原告出具物品验收清单一份，拟证实被告租赁房屋时，验收的物品：圆桌13个、椅子130个、保险工作台1个、三口洗碗池1个；5.照片一组，拟证实被告损坏原告物品现场情况。
被告马世翔辩称，2010年10月起我开始租原告的房屋用于从事餐饮业，由于经营不善亏损了100多万元，因债务太多，2014年11月15日我搬离了房屋，我打电话给原告，告诉原告不租了，但原告说他身体不适，所以就没有交钥匙，押金30000元原告没有返还。原告主张的租金和违约金，不认可，因为2014年11月15日已经给原告打招呼了，不租该房了。电费承认，水费没有核实，不认可；关于第二项诉请，无法承担，不清楚是谁损坏的，因为当时已经搬走了；第三项诉求，当时租原告的房子，餐椅42把、餐桌4张在原告那里，但原告说不是原来的座椅，保鲜工作台，三口洗碗池在我那，可以返还给原告。
被告马世翔围绕其诉讼请求未向本庭提交证据材料。
经审理查明，2010年10月31日，马世翔出具验收的物品单：圆桌13个、椅子130个、保险工作台1个、三口洗碗池1个。
2010年11月10日，出租房（甲方）雷登岱与承租方（乙方）马世翔签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1、甲方出租给乙方的房屋坐落于（德令哈市农家乐园）；2、出租房屋面积共950平方米（建筑面积／使用面积／套内面积）。第三条租赁期限、用途。1、该房屋租赁期间共60个月。自2010年11月10日起至2015年11月9日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐饮使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第四条房屋租金支付方式如下：1、该房屋每年租金为76000元（大写柒万陆仟元）。2、房屋租金总额为380000元（大写叁拾捌万元）分五年支付，于每年11月10日前一次性支付当年租金共计：76000元（大写柒万陆仟元）。4、房屋押金支付方式如下：（1）押金为30000元（大写叁万元整），押金于2010年11月10日前一次性支付给甲方。如在此租赁期间乙方单方面违约甲方有权扣除乙方全部押金。（2）乙方在与甲方签订合同之日起付清房屋租金及押金。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第六条房屋修缮与使用，1、在租赁期间内房屋的所有维修均由乙方负担。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得甲方同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有。第七条房屋的转让与转租。1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。3、甲方出售房屋，须在壹个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。第八条合同的变更、解除与终止。1、双方可以协议变更或终止本合同。2、甲方有以下行为之日的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响正常使用。3、房屋租赁期满，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（7）拖欠房租费累计叁个月以上。第十条乙方违约责任。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应当按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计叁个月以上的。第十四条其他约定事项。1、租赁期间内如遇国家政策需要拆除或改造，乙方不得提出其所装修的任何费用。甲方处签字雷登岱与乙方处签字马世翔。
另查明，2015年5月6日，甲方雷登岱与乙方马世翔签订物品清单共计11项及内容：1.灯10个，走廊灯、包间灯。2.暖气片罩，大20个、小8个。3.一楼至三楼卫生间全部损坏无法使用。4.一楼大包间损坏（装修柜子）、吸顶灯。5.一楼、三楼吧台损坏。6.二楼更衣室柜损坏。7.窗帘大19个，小6个，丢失。8.三楼玻璃损坏1片，二楼窗户一扇丢失。9.厨房墙面损坏、门丢失。10.10人圆桌差4套、椅子差42条。不锈钢保险柜1台，不锈钢三口洗碗池1个。11.水电费总计：7378元。于2015年5月6日钥匙交于甲方雷登岱，并有甲方雷登岱与乙方马世翔签字画押及证明人孟海林，刘巧云签字画押。
再查明，原告对以上11项物品，向本院出具自己计算的价值单一份，庭审中被告只认可电费674元，对其他物品的价值均不认可，双方均表示对该11项物品不做价值鉴定。原告表示2015年5月6日，自被告交房屋钥匙时解除合同，被告表示2014年11月15日电话通知原告时解除合同。餐椅42把、餐桌4张，现在原告处，但原告表示不是之前的原物，现已不能使用。保鲜工作台1台、不锈钢三口洗碗池1个，被告表示可以返还给原告，原告愿意接受。原告表示2014年11月10日至2015年5月6日的房屋租金被告还未交付，之前的房屋租金已付清。房屋押金30000元现原告还未返还给被告。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当
事人的真实意思表示，未违反法律规定，该租赁合同合法有效，故双方均应全面履行各自的义务。对双方争议的何时解除合同，双方并没有达成有关的书面协议予以证实，对于被告辩称2014年11月15日电话通知原告时解除合同的意见本院不予采纳，本院认定应以被告于2015年5月6日交房屋钥匙时，双方之间的租赁合同予以解除，故被告拖欠2014年11月10日至2015年5月6日的房屋租金，根据双方合同约定：“第四条房屋租金支付方式如下：1、该房屋每年租金为76000元（大写柒万陆仟元）。2、房屋租金总额为380000元（大写叁拾捌万元）分五年支付，于每年11月10日前一次性支付当年租金共计：76000元（大写柒万陆仟元）。”，即拖欠的房屋租金为76000元／年÷12个月÷30天×176天=37136元，原告仅主张33000元的房屋租金，是在法律规定的范围内对自身权利的处分，不侵犯社会公益和他人权益，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据合同约定：“第十条乙方违约责任。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应当按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（4）拖欠房租累计叁个月以上的。”，因被告拖欠房租累计三个月以上，应按合同的约定承担违约责任，原告未按合同约定总租金主张，现只按合同年租金予以主张即76000元／年×30％＝22800元，不违反法律规定，本院予以支持；对于原告要求被告承担租赁期间的电费674元、水费6700元，共计7374元，根据2015年5月6日，甲方雷登岱与乙方马世翔签订物品清单共计11项中“第11.水电费共计：7378元”，被告马世翔在该清单上已签字确认，应承担该项费用。综上，被告应付原告房屋租金、违约金、电费、水费共计63174元；另因2015年5月6日双方已解除房屋租赁合同，关于房屋押金30000元，按照一般交易习惯，应退还房屋押金或折抵租赁费，但本案中双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定：“第四条房屋租金支付方式如下……4、房屋押金支付方式如下：（1）押金为30000元（大写叁万元整），押金于2010年11月10日前一次性支付给甲方。如在此租赁期间乙方单方面违约甲方有权扣除乙方全部押金。”，因被告拖欠房租累计三个月以上，系单方面违约，故按双方约定，不退还房屋押金及折抵租赁费；原告要求被告赔偿在租赁房屋期间损坏的房屋内部装修，共计42400元，仅是原告自己计算的价值，且被告不予认可，同时双方均表示不做价值鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款：“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的应当对该事实承担举证不能的法律后果”之规定，因本院无法认定房屋租赁期间损坏物品的价值，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；原告要求被告返还餐椅42把、餐桌4张，以上物品现在原告处，原告虽表示不是之前的原物，不能使用，但未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，故对该项诉讼请求本院不予支持。保鲜工作台1台、不锈钢三口洗碗池1个，被告愿意返还给原告，原告表示接受，本院予以支持；依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款之规定，判决如下：
1、被告马世翔于本判决生效之日起十日内一次性支
付原告雷登岱房屋租金、违约金、电费、水费共计63174元；
二、被告马世翔于本判决生效之日起十日内一次性返还原告雷登岱保鲜工作台1台、不锈钢三口洗碗池1个；
三、驳回原告雷登岱的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3511元，由被告马世翔承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。
审 判 长 哈斯巴根
代理审判员 刘 燕
人民陪审员 任 秀 萍
二〇一五年八月十九日
书 记 员 李 桂 香