广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1881民初1272号
原告莫艳芳，女，汉族,英德市人，住英德市。
被告清远市海泰房地产开发有限公司，地址：英德市。
法定代表人汤洪。
委托代理人谢树宝，男，系该公司员工。
原告莫艳芳诉被告清远市海泰房地产开发有限公司（以下简称海泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理，依法由代理审判员刘越适用简易程序于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告莫艳芳、被告海泰公司的委托代理人谢树宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告莫艳芳起诉称，2012年10月1日，原告与被告签订了一份《XXX广场*观园租赁合同》，合同约定原告将其购买的涉案房屋租赁给被告使用及经营，期限从2012年10月1日至2017年9月30日，月租金1050元，每月10日前交付当月的租金。合同约定被告违约责任：“若被告向原告逾期支付租金，每月按逾期部分租金金额的千分之三向原告支付违约金，逾期不得超过两个月，若超过两个月则视为被告不履行协议，原告有权解除本合同并要求被告支付拖欠的租金及剩余租期内的租金总额”。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，但是被告从2015年6月开始拖欠原告租金共计10500元。原告多次向被告催交租金，但是被告至今依然没有支付拖欠的租金。综上所述，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告，但被告却无理拒不支付租金至今。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现，被告应承担合同约定的违约责任，即支付拖欠的租金及剩余租期内的租金总额。被告的行为损害了原告的合法权益，请求法院判决：一、依法判决被告支付租金10500元及利息（从2015年6月计至2016年4月共10个月）给原告。二、依法判决被告支付违约金16800元（剩余租期租金从2016年5月计至2017年9月共16个月）给原告。三、本案所有诉讼费由被告承担。
原告莫艳芳提交的证据有：身份证，证明原告诉讼资格；《商品房买卖合同》，证明涉案房屋为原告所有；《XXX广场*观园租赁合同》，证明原告将涉案房屋租赁给被告及约定租金和违约责任的事宜；原告的银行流水账清单，证明被告拖欠原告租金及已构成违约。
被告海泰公司答辩称，原告已经将涉案房屋自行出租属于违约。涉案房屋之前由被告海泰公司出租给林荣鸿，租期是到2016年4月19日，原告又将涉案房屋于2016年4月16日跟林荣鸿签订租赁合同，到目前为止原告没有提出解除合同，原被告之间没有解除合同。2015年5月之前的租金已经付清，从2015年6月开始，被告欠原告租金至今。
被告海泰公司提交的证据有：《中国农业银行电子回单》复印件、房租费发票复印件、租赁合同复印件、被告财务人员与林荣鸿微信聊天记录截图、被告与林荣鸿的租赁合同复印件，证明原告已将涉案房屋自行出租，林荣鸿付原告租金。
经审理查明，2012年8月，原告向被告购买涉案房屋。后原告与被告签订《XXX广场*观园租赁合同》，约定将该房屋出租给被告，租赁期限5年，从2012年10月1日起至2017年9月30日止，租金按月计算，结算周期为1个月一次，每个月10日前被告向原告支付一次租金，租赁期内，每月支付租金总额为1050元。违约责任：被告按合同约定方式准时支付租金，若被告向原告逾期支付租金，每月按逾期部分租金金额的千分之三向原告支付违约金，逾期超过两个月则视为被告不履行协议，原告有权解除本合同并要求被告支付拖欠的租金及剩余租期内的租金总额。被告将该房屋出租给案外人林荣鸿，租赁期限自2015年10月20日起至2016年4月19日止。被告从2015年6月开始欠付原告租金至今。2016年4月16日，原告将该房屋出租给林荣鸿，租赁期限自2016年4月20日至2016年10月19日。庭审中原告放弃诉讼请求第一项中的利息请求，要求计算2015年6月至2016年3月共10个月的租金，并请求解除合同。
以上事实，有原被告提供证据以及本案庭审笔录证实，本院予以认定。
本院认为，原告与被告之间的租赁合同是双方当事人在平等自愿前提下签订，意思表示真实，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应根据合同条款及相应的法律规定履行合同义务。被告从2015年6月开始欠付租金至今是原被告双方均确认的事实。被告逾期支付租金已超出两个月的时间，原告根据合同约定要求解除合同，理据充分，本院依法予以支持。合同解除，合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。根据《XXX广场*观园租赁合同》约定的合同解除及违约责任承担的条款，原告要求被告支付欠付的10个月租金10500元，并按照合同的约定承担违约责任，合法有据，本院依法予以支持。原告要求被告支付2016年5月至2017年9月的租金即违约金16800元，因原告已经将房屋租给林荣鸿，自己收取租金，不存在租金损失，所以该项请求，本院不予支持。原告要求的违约金可以按照合同约定的以逾期部分租金按每月千分之三来计算，从2015年6月至2016年3月分段计算出违约金为173.25元（具体计算过程见附件1），后续违约金从2016年4月起，以10500元为基数，按每月千分之三计算。被告认为应当全部免除违约金的抗辩意见，没有法律和事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告莫艳芳与被告清远市海泰房地产开发有限公司签订的《XXX广场*观园租赁合同》。
二、被告清远市海泰房地产开发有限公司欠原告莫艳芳租金10500元以及从2015年6月至2016年3月的违约金为173.25元，后续违约金从2016年4月起，以10500元为基数，按每月千分之三计算，限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
三、驳回原告莫艳芳的其他诉讼请求。
本案受理费241.25元，由被告清远市海泰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
代理审判员 刘 越
二〇一六年八月一日
书 记 员 华倩文
附件1：
违约时间
违约金计算基数
违约金计算比例
违约金
2015.06
1050
3‰
3.15
2015.07
2100
3‰
6.3
2015.08
3150
3‰
9.45
2015.09
4200
3‰
12.6
2015.10
5250
3‰
15.75
2015.11
6300
3‰
18.9
2015.12
7350
3‰
22.05
2016.01
8400
3‰
25.2
2016.02
9450
3‰
28.35
2016.03
10500
3‰
31.5
合计
173.25
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。