山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第100号
上诉人（原审被告）济南国美电器有限公司，住所地济南市。
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人毕超，男，1977年1月10日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
被上诉人（原审原告）济南海右实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人ＸＸ，董事长。
委托代理人曲洪忠，山东全诚律师事务所律师。
委托代理人李德健，山东全诚律师事务所律师。
上诉人济南国美电器有限公司（以下简称国美电器公司）因与被上诉人济南海右实业有限公司（以下简称海右实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2012）历民初字第556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，海佑实业公司即原济南海佑工艺品厂，原址在旧军门巷街2号，1993年5月16日，历下拆迁办与济南海佑工艺品厂签订拆迁安置协议书，约定将济南海佑工艺品厂拆迁后固定安置在彩云大厦内，一层40平方米，二层72平方米。并出具定位安置图纸，济南美术总厂在该图纸上盖章确认。随后济南海佑工艺品厂在旧军门巷街2号房屋被拆除。2004年9月，海佑实业公司作为甲方，济南彩云房地产开发有限公司（以下简称彩云房地产公司）作为乙方，与济南美术总厂（丙方）签订协议书，约定甲乙丙三方就乙方彩云大厦临时开业达成如下协议：1、乙方自2004年10月开始支付甲方在彩云大厦回迁面积的租金，该租金按客户实交租金去除实际用水用电及其他费用后，由乙方在每月5号前转交甲方；自2004年10月始不再计算甲方在彩云大厦工程的拆迁过渡补助费。2007年3月1日，国美电器公司与海佑实业公司就位于济南市泉城路366号A座一至五层房屋签订了《房屋租赁合同》，约定国美电器公司承租彩云房地产公司拥有合法出租权的上述房屋，其中包含海佑实业公司所属的72.07平方米，日租赁费1.6元／平方米，年租金6183392元。租期十年，自2007年11月10日至2017年11月10日。同时，双方又签订了系列补充协议，其中第二条约定：国美电器公司作为乙方，向作为甲方的彩云房地产公司提前支付该房屋购置定金贰仟万元整，甲方必须保证在两年内该房屋达到乙方购置条件，并保证乙方或乙方指定的公司完成购置，房屋购置单价按照…..，如两年内该房屋未达到乙方购置条件，该定金自支付日起按定金金额年息15%计息，计息后的总金额将自动转为房屋租赁费用。2007年3月13日，国美电器公司向彩云房地产公司支付房屋租赁费6183392元，使用期间为2007年11月10日至2008年11月9日。2007年7月23日，国美电器公司向彩云房地产公司支付房屋购置定金1000万元，2008年1月9日，国美电器公司向彩云房地产公司支付房屋购置定金1000万元。后由于彩云房地产公司原因，国美电器公司未能完成房屋购置，国美电器公司所交2000万元房屋购置定金及按照15%定额利率计算的利息自2008年11月10日起开始抵扣国美电器公司承租的彩云大厦一至五层的租赁费。2010年7月14日，国美电器公司收到济南市中级人民法院（2007）济中法执字第320-4号民事裁定书，裁定国美电器公司承租的彩云大厦A段第五层房屋，产权变更为济南四建集团公司，故国美电器公司已向彩云房地产公司预付的2000万元及利息自2010年7月15日起不再抵扣该第五层房屋的房屋租赁费。2007年12月4日，海佑实业公司以请求确认其对彩云大厦A段二层东侧72.07平方米的房屋享有拆迁安置权为由，诉至历下法院。历下法院作出（2007）历民初字第3448号民事判决书，确认海佑实业公司对济南市泉城路366号彩云大厦A段二层东侧72.07平方米房屋享有拆迁安置权，具体定位：二层东侧，东临榜棚街，西至4.62米处，南至南部楼梯间向北第二根立柱东面中心线，北至自上述中心线向北15.5996米处。彩云房地产公司上诉至济南市中级人民法院。济南市中级人民法院经审理作出（2008）济民五终字第354号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另确认海佑实业公司与彩云房地产公司、济南美术总厂于2004年9月所签订的协议有效。海佑实业公司另行向彩云房地产公司主张上述72.07平方米房屋自2004年10月1日至2007年3月30日的租金，原审法院作出（2008）历民初字第2292号民事判决，支持其诉讼请求。彩云房地产公司上诉，济南中院作出（2009）济民一终字第737号民事判决书，维持了一审判决。2009年1月22日，海佑实业公司以已向彩云房地产公司、济南美术总厂出具了解除2004年9月三方协议的通知书，要求与彩云房地产公司、济南美术总厂解除2004年9月签订的三方协议为由，向原审法院起诉，要求确认上述解除合同的效力。原审法院作出（2009）历民初字第313号民事判决，确认海佑实业公司与彩云房地产公司、济南美术总厂于2004年9月签订的协议书于2009年2月4日解除。彩云房地产公司上诉，济南市中级人民法院作出（2009）济民一终字第738号民事判决，维持原判，驳回上诉。后海佑实业公司以要求收回涉诉房屋，国美电器公司按照评估价格支付拖欠租金为由，再次起诉，2011年5月20日，济南市中级人民法院作出（2010）济民一终字第180号民事判决，确认虽然海佑实业公司与彩云房地产公司、济南美术总厂于2004年9月签订的协议书已于2009年2月4日解除，但彩云房地产公司于2007年代理海佑实业公司与国美电器公司签订的租赁合同依然有效，故海佑实业公司要求腾房理由不当，不予支持。但彩云房地产公司在与国美电器公司签订合同时没有征求海佑实业公司的意见，合同约定的租金数额定为1.6元／天／平方米不合理，应按照对涉诉房屋租赁期间的评估价格予以支持，遂判令国美电器公司按照当时的评估价格6元／天／平方米向海佑实业公司直接支付2007年4月1日至2008年7月17日拖欠租金204967元，同时支付自2008年7月18日起至2011年5月30日的租金。后海佑实业公司于2012年4月6日再次诉至原审法院。
另查，经海佑实业公司申请，原审法院委托山东新永基房地产评估咨询有限公司对涉诉房屋泉城路366号彩云大厦A段二层东侧72.07平方米房屋进行租金价值评估，评估结果为：自2011年7月1日至2011年12月31日，涉诉房屋租金价格为6.99元／平方米，自2012年1月1日至2012年11月29日，涉诉房屋租金价值为7.41元／平方米。
原审法院认为，经济南市中级人民法院作出的（2009）济民一终字第738号生效民事判决书已确认，海佑实业公司与彩云房地产公司及济南美术总厂签订的协议书已于2009年2月4日依法解除，故彩云房地产公司自2009年2月4日起已无权继续代理海佑实业公司就位于泉城路366号彩云大厦A段二层东侧72.07平方米的涉诉房屋再次签订新的租赁合同。同时，依照济南市中级人民法院作出（2010）济民一终字第180号生效民事判决书已确认，彩云房地产公司于2007年代理海佑实业公司签订的租赁合同依然有效，但其对涉诉房屋租金的价格约定有误，应按照涉诉房屋的当年的评估价格支付租金，故原审法院对于海佑实业公司要求与国美电器公司解除合同的请求，认为理由不足，不予支持；对海佑实业公司要求国美电器公司支付拖欠租金的诉讼请求予以支持。即国美电器公司应按照评估价格支付涉诉房屋自2011年5月至判决生效之日止的租金。但因经申请原审法院委托相关部门对涉诉房屋作出的租金价值评估自2011年7月1日起算，故原审法院认为涉诉房屋自2011年5月31日至6月30日的租金价格，仍应按照济南中级人民法院于2011年5月21日作出的（2010）济民一终字第180号判决书中认定的涉诉房屋的评估价格6元／天／平方米计算。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第四百零二条之规定判决：一、国美电器公司向海佑实业公司支付涉诉房屋的租金（自2011年5月31日至6月30日，按照6元／天／平方米计算，自2011年7月1日至2011年12月31日，按照6.99元／平方米计算，自2012年1月1日至2012年11月29日，按照7.41元／平方米计算，至判决生效之日止）。二、驳回海佑实业公司要求与国美电器公司解除租赁合同的诉讼请求。案件受理费人民币6040元，由海佑实业公司承担3020元，国美电器公司承担3020元。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人国美电器公司不服原审判决上诉称，一、原审法院认定事实错误。1、（2010）济民一终字第180号民事判决已判令彩云房地产公司赔偿海佑实业公司的经济损失，国美电器公司作为无过错方，无义务对海佑实业公司的损失承担赔偿责任。2、海佑实业公司应得2011年5月31日至2011年6月30日期间的租金已由已生效的（2010）济民一终字第180号民事判决判令彩云房地产公司赔付，一审法院再行判令国美电器公司支付，属于重复主张，应予撤销。另外，国美电器公司与海佑实业公司的租金应按彩云房地产公司与国美电器公司签订的租赁合同所约定的1.6元／天／平方米计算。彩云房地产公司在代理海佑实业公司签订合同时存在过错，应当就超出租金部分赔偿海佑实业公司的经济损失。二、国美电器公司在一审庭审中向原审法院提交了由彩云房地产公司出具的2012年8月5日证明，原审法院未质证违反法律程序。请求撤销一审判决，改判驳回海佑实业公司的全部诉讼请求。
被上诉人海佑实业公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，国美电器公司的上诉请求应予驳回。
经审理本院认定，原审认定的事实除“济南市中级人民法院作出（2010）济民一终字第180号民事判决判令国美电器公司按照当时的评估价格6元／天／平方米向海佑实业公司支付2007年4月1日至2011年5月30日的租金”、“济南海佑实业有限公司”的“佑”及“2007年3月1日，国美电器公司与海佑实业公司签订《房屋租赁合同》”有误外，其他事实属实，本院予以确认。
另查明，1、济南市中级人民法院（2010）济民一终字第180号民事判决判令彩云房地产公司按照评估价格4元／天／平方米向海右实业公司支付2007年4月1日至判决生效之日止的经济损失，此经济损失系按鉴定部门出具的鉴定报告所确定的市场租赁价格确定。再查明，（2010）济民一终字第180号民事判决于2011年6月30日发生法律效力。2、海右实业公司也认可其应得2011年5月31日至2011年6月30日期间的租金已由已生效的（2010）济民一终字第180号民事判决判令彩云房地产公司赔付。3、彩云房地产公司于2012年8月5日出具的情况说明载明：根据前期国美电器公司与我公司签订的房屋租赁合同，国美电器公司已向我公司预付了租金，现在还未折扣完毕，具体到期日，由我公司与国美电器公司再进行结算。经查，一审卷宗中确存有该份证据，但一审庭审笔录中并未有国美电器公司在法庭辩论终结前向法庭提交该份证据的相应记载。二审庭审中对上述证据组织双方当事人进行了质证。海右实业公司对该份情况说明的真实性未提异议，但认为该证据没有附双方的结算清单，不能作为双方财务结算的依据，双方是否折算完毕及折算到什么程度，仅靠情况说明尚不足以证实。4、济南海佑实业有限公司应为“济南海右实业有限公司”。5、2007年3月1日，国美电器公司与彩云房地产公司就位于济南市泉城路366号A座一至五层房屋签订了《房屋租赁合同》。
以上事实有（2010）济民一终字第180号民事判决书、济南海右实业有限公司的企业法人营业执照、2007年3月1日的《房屋租赁合同》及二审调查笔录予以佐证。
本院认为，海右实业公司基于1993年5月16日与历下拆迁办签订的拆迁安置协议书享有本案诉争房屋的拆迁安置权，对此已生效（2008）济民五终字第354号民事判决已予以确认。2004年9月，海右实业公司、彩云房地产公司与济南美术总厂签订协议，由彩云房地产公司代理海右实业公司对本案诉争房屋予以出租。2007年3月1日，彩云房地产公司与国美电器公司签订《房屋租赁合同》，彩云房地产公司将案涉房屋出租给国美电器公司，租期自2007年11月10日至2017年11月10日。已生效的（2009）济民一终字第738号民事判决及（2010）济民一终字第180号民事判决已确认，海右实业公司、彩云房地产公司与济南美术总厂于2004年9月签订的协议于2009年2月4日解除，但彩云房地产公司代理海右实业公司于2007年3月1日与国美电器公司签订的《房屋租赁合同》依然有效。基于此，彩云房地产公司在2009年2月4日之后将无权再代理海右实业公司，而应由国美电器公司与海右实业公司继续履行2007年3月1日的《房屋租赁合同》。（2010）济民一终字第180号民事判决已认定，国美电器公司已向彩云房地产公司支付租金，而彩云房地产公司并未向海右实业公司支付，已判令彩云房地产公司向海右实业公司支付2011年5月31日至2011年6月30日期间的租金，原审法院再行判令国美电器公司向海右实业公司支付2011年5月31日至6月30日的租金属于重复计算，本院予以纠正。（2010）济民一终字第180号民事判决书认定彩云房地产公司按1.6元／天／平方米订立租金不合理，而已判决按照当时的租金价格计算租金。基于此，原审法院判决国美电器公司按山东新永基房地产评估咨询有限公司的评估价值计算2011年7月1日至判决生效之日止涉诉房屋的租金依据充分，符合法律规定。国美电器公司关于租金应按彩云房地产公司与国美电器公司签订的租赁合同所约定的1.6元／天／平方米计算租金的主张不成立。关于国美电器公司主张的其在一审庭审中提交的彩云房地产公司出具的2012年8月5日证明原审法院未质证的问题，经查，一审庭审笔录中并未有国美电器公司在法庭辩论终结前向法庭提交该份证据的相应记载。国美电器公司在法庭辩论终结后再行提交的，已超过了举证期限，原审法院不予质证与采信并不违反法律规定。另，二审法院已对上述证据组织双方当事人进行了质证，国美电器公司的实体权利亦未受到影响，国美电器公司关于原审法院违反法律程序予以撤销的主张不成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销济南市历下区人民法院（2012）历民初字第
556号民事判决书。
二、上诉人济南国美电器有限公司向被上诉人济南海右
实业有限公司支付涉诉房屋的租金（2011年7月1日至2011年12月31日，按照6.99元／天／平方米计算；2012年1月1日至本判决生效之日止按照7.41元／天／平方米计算）。
三、驳回被上诉人济南海右实业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费6040元，由被上诉人济南海右实业有
限公司负担3020元，由上诉人济南国美电器有限公司负担3020元。二审案件受理费6040元，由被上诉人济南海右实业有限公司负担3020元，由上诉人济南国美电器有限公司负担3020元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
代理审判员 陈李丽
代理审判员 宋文华
二〇一五年三月三十日
书 记 员 杨 燕