广西壮族自治区高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）桂民提字第122号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郑欣胜。
委托代理人：陈逸洋，广西诚济律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：平南县金运来实业发展有限公司。住所地：平南县平南镇八达街。
法定代表人：李乾，该公司董事长。
委托代理人：李运来，该公司总经理。
委托代理人：朱国强，广西贵诚律师事务所律师。
再审申请人郑欣胜因与被申请人平南县金运来实业发展有限公司（以下简称金运来公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵港市中级人民法院（2014）贵民三字第144号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年5月5日作出（2015）桂民申字第205号民事裁定书提审本案。本院依法组成由覃龙担任审判长、审判员李莉、代理审判员冼锐参加的合议庭，于2015年6月29日公开开庭审理了本案。书记员张尧担任记录。再审申请人郑欣胜及其委托代理人陈逸洋，被申请人的委托代理人李运来、朱国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月30日一审原告郑欣胜起诉至平南县人民法院，称金运来公司没有按照法律的规定通过建设工程消防验收合格，无法交付符合合同约定、能实现合同目的的房屋，并以此为由，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求金运来公司返还押金100万元、租金72.91万元，并支付违约金人民币100万元和利息74727.68元。
平南县人民法院一审查明，郑欣胜经过勘查和了解，有意承租金运来公司所有的怡景人家开发小区的房屋，后经双方协商一致，于2013年3月31日签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：由郑欣胜承租金运来公司所有的位于平南县平南镇二环路财政局对面怡景人家开发小区的2，3，4号楼的一楼和二楼从事百货、超市和餐饮的经营使用，租赁面积共5579平方米，租赁期限共12年，自2013年10月1日起至2025年9月30日止，租金按约定的标准逐年计算，在合同签订当日，郑欣胜先支付定金100万元及第一季度租金659100元给金运来公司，租赁开始后该笔定金转为押金，仍由金运来公司保管，期间不计利息，租赁期满后金运来公司如数返还给郑欣胜。同时约定金运来公司应当在双方签订合同当日交付房屋给郑欣胜，金运来公司要保证郑欣胜350KW以上有效供电负荷，并负责将水电线路接到租赁房屋门口，负责房屋周围围墙的修建等。自签订合同之日起六个月内为
郑欣胜装修期，郑欣胜按约定交付定金后，金运来公司即将房屋交给郑欣胜装修，期间不计租金，不计入租赁期，满6个月起进入正式租赁期。如金运来公司不能提供房屋或提前收回房屋的，按押金数额赔偿违约金及郑欣胜的一切损失；如郑欣胜提前解除合同，租房押金无权要回。签订合同后第二天，即2013年4月1日，郑欣胜依约定支付定金100万元及第一季度租金659100元给金运来公司，金运来公司也将上述租赁房屋交付给郑欣胜装修。该小区已装有500KVA的变压器可供郑欣胜使用，水电线路也按约定接到租赁房屋的一楼，但郑欣胜在装修期内只是在房屋外面搭建了装修竹架，并没有进行实质性的装修，直至2013年10月份，郑欣胜才正式进场装修。2，3，4号楼的二楼临街一面按原来设计是可开启的玻璃窗，但在10月中旬，郑欣胜口头要求金运来公司将可开启的玻璃窗改为墙壁，金运来公司也按郑欣胜的要求将该二楼的玻璃窗改为墙壁。2013年8月28日，金运来公司将建设工程的消防安装工程发包给贵港市鸿泰消防工程有限责任公司进行施工，消防设计也通过了贵港市
公安消防支队的审核，由于郑欣胜要求将二楼可开启的玻璃窗改为封闭式的墙壁，消防设计也需要相应进行改动，由于改动的消防安装费用的承担问题，双方无法协商一致，二楼改为封闭式后的消防安装无法进行，致使建设工程的消防也无法申请验收，郑欣胜也因此停止了装修。同年11月10日，郑欣胜向金运来公司发出了工作联系函，认为金运来公司没有按约定完善相关的装修及消防设备，致使房屋不符合二次装修的条件，要求金运来公司抓紧时间完善。金运来公司复函认为房屋已按约定的条件交付给了郑欣胜，郑欣胜不装修是其自己的原因。由于双方无法就出现的问题协商一致，郑欣胜于同年12月13日书面向金运来公司发出了解除合同的通知，金运来公司则对此提出了异议．郑欣胜遂于2013年12月30日向法院起诉，以金运来公司没有按照法律的规定通过建设工程消防验收合格，无法交付符合合同约定、能实现合同目的的房屋为由，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求金运来公司返还租金、押金、支付违约金和赔偿郑欣胜的经济损失
平南县人民一审认为，本案的争议焦点：一、金运来公司是否违约？应否解除双方签订的《房屋租赁合同》？二、如解除合同，金运来公司应否返还郑欣胜的租金及押金1729100元、支付违约金100万元以及赔偿郑欣胜的利息损失？
一、关于第一个争议焦点问题。双方于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》，是郑欣胜经过勘查和了解之后，在双方协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容也没有违反有关法律规定，是有效的合同，双方应依约定履行合同的义务。合同签订后，郑欣胜依约支付了定金及第一期的租金，金运来公司也将房屋交付给了郑欣胜装修，在约定的装修期内，郑欣胜并没有进行实质性的装修，期间也没有向金运来公司提出过任何有关租赁房屋不符合要求的意见。金运来公司交付的房屋，也按合同约定提供了350KW以上的供电量以及将水电线路接到房屋一楼。至于建设工程的消防安装问题，金运来公司开发的怡景人家小区属于高层住宅建筑，根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条的规定，应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向消防机构申请消防验收。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或验收不合格的，禁止投入使用。金运来公司的建设工程消防设计依法通过了贵港市公安消防支队的审核，但并没有向消防机构申请消防验收，原因是双方对二楼改动部分的消防安装费用没有达成一致意见。郑欣胜认为金运来公司的建设工程消防未经验收合格，直接影响其进行室内的装修，但国家有关法律法规并未将建设工程消防验收合格作为申报建筑内部装修工程消防设计审核的前置条件，《消防法》第十三条的规定属于管理性强制规定，不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制规定”，违反该规定并不影响租赁合同的效力。亦即是说即使金运来公司的建设工程消防还未经验收合格，郑欣胜也可以对室内的装修工程申报消防设计审核，上述的法律只是规定在投入使用前消防必须通过验收合格，金运来公司的建设工程消防未经验收并不影响郑欣胜的装修工程，且郑欣胜至今仍未申报室内装修的消防设计审核，故郑欣胜认为金运来公司严重违约，要求解除合同的请求，没有事实和法律依据，该院依法不予支持。二、关于第二个争议焦点问题。既然合同没有解除，双方仍应按合同约定履行自己的义务，郑欣胜要求金运来公司返还租金、押金、支付违约金和赔偿郑欣胜经济损失的诉讼请求，也没有法律依据，该院也依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项的规定，判决：驳回原告郑欣胜的诉讼请求。案件受理费29231元，由原告郑欣胜负担。
上诉人郑欣胜不服一审判决，上诉称，一、一审判决将高楼建设工程的消防验收与楼房的室内装修工程的消防验收混为一谈，致使认定事实错误。楼房未经消防验收合格，不得投入使用，也就包括不能将楼房交付给上诉人装修；楼房内装修未经验收，不得投入营业，这是开业的前提，两者的申报主体明显不同，楼房申报消防验收是交付装修的前提条件，两者不能混为一谈。二、一审判决将可撤销合同、无效合同认定为有效，适用法律错误。1、被上诉人开发的房屋未通过消防验收，这是上诉人的重大误解，正是基于上诉人的重大误解，才导致上诉人与被上诉人签订的合同属于可撤销的合同，一审认定合同有效显然错误，属于适用法律错误。2、根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或验收不合格的，禁止投入使用。”被上诉人的房屋没有经过消防验收，属于禁止投入使用的范围，包括不能将楼房出租给他人使用，现被上诉人将楼房出租给上诉人，显然违反了上述法律强制性规定，合同应为无效，一审认为有效显然错误，属适用法律错误。三、上诉人请求解除合同及返还款项，合法有据，一审驳回上诉人的诉讼请求显然错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决错误，请求撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》；由被上诉人返还上诉人租赁房屋的押金及租金人民币1729100元，并支付利息损失74727.68元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人金运来公司答辩称，一、上诉人认为答辩人所出租的租赁物不具备交付条件与事实不符。1、关于消防安装和验收问题，首先，答辩人将房屋出租前已完成消防设计并获得消防部门审核。其次，上诉人于2013年4月中旬要求将自动扶梯间进行改造，但迟迟不提交改造的设计要求，导致2013年7月才完成改造设计，9月底才委托答辩人代为进行改造施工，2013年10月底上诉人又要将二楼原敞开式窗户改为封闭式墙壁，为此，消防设计和安装均要作相应改动，改动的费用上诉人又不同意承担，特别是二楼改为封闭式后的消防设计、安装无法进行，才致使消防无法申请验收。所以，责任在上诉人。最后，建设工程主体的消防工程是否经过验收，并不是上诉人进行内部装修的法定前提条件，也不是房屋是否具备交付条件的前提。2、关于房屋是否已经实际交付及交付是否符合合同约定条件的问题。上诉人称房屋存在漏水情况没有任何事实依据，水迹是消防设施进行试水试验留下的，并不是漏水，房屋出租给上诉人前，上诉人已经进行实地勘查和了解后才签合同，并约定签合同当日交付房屋给上诉人，而实际上上诉人在支付定金及第一期租金时，答辩人已将房屋交付给上诉人装修。上诉人从未提出过租赁物尚未交付的意见。二、上诉人认为在答辩人没有违约的情况下其单方可以违约解除合同是违反法律规定的。1、《房屋租赁合同》第五条约定了一方有权解除合同的条件，而第六条约定的是违约责任条款，而非解除合同条件的条款。上诉人以第五条第2款为依据要求单方解除合同的理由不能成立，其依据第六条约定的违约条款作为单方解除合同的条件更不能成立。2、上诉人虽然发出了解除合同的通知，但答辩人当即提出了异议，不同意解除，法院审理后认为上诉人单方提出解除合同的请求不符合合同约定的条件，也不符合单方解除合同的法定条件，合法的合同在未依法解除的情况下，合同当然是继续履行。综上，一审判决认定事实正确，证据充分，适用法律得当，上诉人上诉请求没有任何事实和法律依据，请二审驳回上诉，维持一审判决。
经贵港市中级人民法院二审查明，一审查明的事实属实，予以确认。
二审法院归纳本案的争议焦点是：双方签订的《房屋租赁合同》应否解除。
贵港市中级人民法院二审认为，《房屋租赁合同》是上诉人经过实地勘查了解之后，认为适合其承租使用，在与被上诉人协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性规定，也没有损害到他人的合法权利，是合法有效的。关于该合同应否解除的问题，合同在履行过程中，上诉人郑欣胜要求被上诉人金运来公司更改二楼结构，将二楼临街可开的玻璃窗改为封闭式的墙壁，造成消防设计、安装需要相应更改，更改设计及消防安装的费用本应由上诉人郑欣胜负担，但其不同意承担，致使更改消防设计安装无法进行，并致整个建设工程的消防也无法申请验收，至今上诉人郑欣胜均未申报变更消防设计审核，责任在上诉人。上诉人郑欣胜起诉认为被上诉人金运来公司出租的房屋没有通过消防竣工验收，违反了《中华人民共和国消防法》有关规定，被上诉人金运来公司违约，合同应该解除。根据贵港市公安消防支队的复函，国家有关的消防法律法规未将建设工程消防验收合格作为申报建筑内部装修工程消防设计审核的前置条件，即建设工程消防未经验收并不影响建设工程内部的装修工程，因此，上诉人认为被上诉人违约而要求解除合同，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清，适用法律正确，依法应予维持；上诉人上诉无事实和法律依据，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29231元，由上诉人郑欣胜负担。
本院再审过程中，郑欣胜申请再审称，一、申请人请求解除《房屋租赁合同》有事实与法律依据。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。本案中，金运来公司在其开发的怡景人家小区建筑工程未经过竣工验收合格，同时消防也未经验收的情况下，就将该小区2号、3号、4号楼第一、二层投入使用，并出租给申请人从事百货、超市、餐饮等商业经营，严重违反了上述法律关于房屋使用条件的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。据此，因金运来公司租赁的房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，故申请人请求解除房屋租赁合同，人民法院应予支持。
二、被申请人金运来公司不履行主要债务，导致申请人的合同目的不能实现。在本案中，根据被申请人提供给申请人的电子版图纸显示，被申请人需要完成的建设工程装修工程、消防设施安装工程、电梯安装工程等一系列施工工程，但是自房屋租赁合同签订之后至起诉前这些施工工程尚未完工，导致申请人无法进行装修。为此，申请人多次要求被申请人及时进行装修和完善，以便申请人进场装修，不致耽误商场和超市的正常开业。但是被申请人迟迟不履行其应履行的修缮义务，严重影响了申请人对租赁物的使用，其行为已构成根本违约。这些事实在双方提供的来往《工作联系函》、《关于＜工作联系函＞的复函》等证据得到充分的证明。根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第3项约定：“甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住或使用的，乙方有权解除合同”，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列行情形之一，当事人可以解除合同：…，（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。据此，由于被申请人未履行其应尽的修缮义务，致使申请人不能及时进场装修，导致申请人将租赁房屋用于经营百货商场、超市的合同目的无法实现，因此申请人诉请解除房屋租赁合同具有充分的事实和法律依据。
三、申请人请求合同解除后返还押金和租金，以及支付违约金有事实与法律依据。被申请人依法应返还押金100万元和租金72.91万元，并支付违约金人民币100万元和利息74727.68元给申请人。综上，二审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正，特申请再审。
被申请人金运来公司在庭审中答辩称，我司不存在申请人所说的违约事实。申请人所说的脚手架没有拆除等状况，在签订合同时就已经存在，申请人明知租赁物的现状并要求合同签订当日交付，证明我司交付的场地是符合合同约定的。脚手架、吊塔等是在我们工地的范围内，并不存在申请人租赁的房屋中，围墙在申请人进场时已经拆除，申请人租赁房屋的脚手架已经拆除，后来是申请人自行装了脚手架并装了广告牌的铁架，如果不能装修，申请人是如何装修办公室的？我方是为了施工安全，才又重新起了围墙的，根本不存在影响申请人装修的问题。漏水问题根本不存在。三通一平合同里面并没有约定，所谓三通一平，是我们周边环境的三通一平。没有三通一平并不影响申请人进场装修。且根据申请人提交的新证据，4-10月是合同约定的装修期，申请人都没有利用，9月底才完成装修设计，10月份才进场施工，怎么会是我们的原因影响申请人施工，申请人主张我们违反合同约定也没有依据，我方交付的房屋是符合合同约定的。二、申请人主张我方违反法律强制性规定。按照建筑法消防法，需经过验收才能使用房屋，但是并不要求合同签订时就已经验收，且房屋出租时，申请人是明知房屋没有通过验收的，合同也没有强制性要求我们什么时候完成验收，但确实有一个前提，如果申请人在正式使用房屋时，由于我方房屋没有通过验收，导致其无法使用的，确实是我方违约，但申请人至今没有完成房屋装修，没有正式使用房屋，综上，我方并不存在违约、违反法律规定的事实。申请人主张我方构成根本性违约没有事实及法律依据，其要求返还租金、押金及支付违约金的主张不应得到支持。
本院再审查明，2014年6月9日，金运来公司向一审法院另行提起诉讼，请求解除本案双方当事人于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》，请求郑欣胜支付2014年1月1日至2014年6月30日的租金1318200元及此后至合同解除之日止的租金，请求郑欣胜赔偿六个月装修期租金损失1318200元，返还改造工程的损失11万元。平南县人民法院已立案审理。
本院再审认为，郑欣胜与金运来公司签订的《房屋租赁合同》，主体合格，内容合法应为有效合同。由于该合同对出租房屋的消防验收问题没有具体约定，双方在履行合同中，对出租房屋应先经消防验收合格才进场装修，还是进场装修后交付使用前一起申请消防验收存在争议，至本案诉讼前双方没有就这个问题达成一致意见，再审诉讼中经本院主持协商，双方对消防问题仍存在重大分歧，导致《房屋租赁合同》无法履行。郑欣胜坚持主张解除合同，依法应予准许。一、二审法院以郑欣胜解除合同的条件未成就，判决双方继续履行合同，违背了当事人履行合同的意愿，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条的规定，依法应予以纠正。至于解除合同的损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于本案一、二审法院对郑欣胜提出的押金、租金、违约金及利息损失未进行实体审理，而金运来公司也就同一租赁合同的履行、解除另行提出损失赔偿诉讼。因此，本案再审判决不宜单独仅就郑欣胜解除合同后的损失赔偿问题进行判决，郑欣胜请求返还押金、租金、支付违约金及利息损失的诉讼请求应与金运来公司另行起诉的案件一并处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第二百零七条的规定，裁定如下：
一、撤销贵港市中级人民法院（2014）贵民三终字第144号民事判决及平南县人民法院（2014）平民初字第123号民事判决；
二、解除郑欣胜与平南县金运来实业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》。
本案一审案件受理费29231元，二审案件受理费29231元，共计58462元（郑欣胜已预交），由金运来公司负担29231元，郑欣胜负担29231元。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃龙
审 判 员 李莉
代理审判员 冼锐
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 张尧