重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初5810号
原告：田雅玲，女，汉族，1973年1月9日出生，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：吴逐流，重庆钜沃律师事务所律师。
委托诉讼代理人：广江鹏，重庆钜沃律师事务所实习律师。
原告：杨雨杭，男，汉族，1999年12月26日出生，住海南省三亚市。
法定代理人：田雅玲，女，汉族，1973年1月9日出生，母子关系。
委托诉讼代理人：吴逐流，重庆钜沃律师事务所律师。
委托诉讼代理人：广江鹏，重庆钜沃律师事务所实习律师。
被告：重庆天江坤宸置业有限公司，住所地：重庆市渝北区农业园区宝石路167号，统一社会信用代码915001127530677602。
法定代表人：雷晓阳，总经理。
委托诉讼代理人：胡子贡，男，汉族，1984年11月30日出生，系被告公司员工。
第三人：中国建设银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区民族路123号，统一社会信用代码91500000902819736J。
法定代表人：李云泽，行长。
委托诉讼代理人：余波，重庆丽达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈杭，重庆丽达律师事务所律师。
原告田雅玲、杨雨杭与被告重庆天江坤宸置业有限公司（以下简称天江坤宸公司）、第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行（以下简称建行重庆分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用普通程序，由审判员郭莉担任审判长，与人民陪审员李国华、朱锡林组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田雅玲、杨雨杭的委托诉讼代理人吴逐流、广江鹏、被告天江坤宸公司的委托诉讼代理人胡子贡、第三人建行重庆分行的委托诉讼代理人余波、陈杭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田雅玲、杨雨杭向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告已经缴纳的房款1566301元、代收费用67142.03元、团购费50000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从实际付款之日起计算至被告完全退还原告房款之日止）3、请求判令被告支付原告逾期办理《房地产权证》的违约金15663.01元；4、判令被告支付原告逾期交房的违约金14410元及银行按揭贷款利息损失；5、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实及理由：二原告于2013年10月24日与被告签署《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市渝北区回兴街道XX小区XX号房屋，该房款由原告缴纳966301元，余款办理按揭，银行按揭贷款已于2014年7月14日到达被告账户。合同签署后，被告于2014年7月17日通知原告接房，该房屋已经实际交付，但被告未按合同约定时间交房，也未按合同约定时间办理完《房地产权证》，被告的行为属于违约行为，故原告依法提起诉讼，希判如所请。
被告天江坤宸公司辩称，原告并未按合同约定接房，故被告不存在逾期交房事实，合同约定由原告委托被告办理产权过户登记，是原告自己不将办理产权过户的相关委托书交给被告，致使被告无法给原告办理产权证，故被告也不存在违约，综上，原告要求解除合同无事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人建行重庆分行向本院提出诉讼请求:1、依法判令原告田雅玲、杨雨杭立即向第三人偿还截止2016年10月9日剩余贷款本金557308.66元，及所欠逾期利息2230.16元，共计559538.82元；2、判令原告支付自2016年10月10日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（其中，罚息以原告未偿还的贷款本金为基数，在贷款基准利率水平上上调5%后上浮50%计算；复利以原告未偿还的利息为基数，在贷款基准利率水平上上调5%后上浮50%计算）；3、判决被告天江坤宸公司对原告上述债务承担连带担保责任；4、本案诉讼费、律师费等实现债权费用由原被告共同负担。
原告田雅玲、杨雨杭对第三人建行的诉讼请求的答辩意见是：原告在履约过程中没有任何违约行为，故贷款的逾期利息、罚息不应该由原告承担。本金及利息应该由被告退还给原告后，由原告再退给第三人。
被告天江坤宸公司对第三人建行的诉讼请求的答辩意见是被告在履行与原告的商品房买卖合同时没有过错，即使解除合同，被告也不应该对原告的债务承担连带责任，请求驳回第三人的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告举示的房屋买卖合同及附件、合同登记备案登记、团购申请及承诺书、优惠凭证、收据、交房通知、竣工验收登记证、房屋说明书、质保书、个人借款合同、资金交易查询清单，被告质证后对真实性没有异议，第三人质证后对原告举示的房屋买卖合同及附件、合同登记备案登记个人借款合同、资金交易查询清单的真实性没有异议，对原告举示的其他证据认为与第三人无关。本院认为，因被告对原告举示的上述证据的真实性没有异议，第三人认为其无关的团购申请及承诺书、优惠凭证、收据、交房通知、竣工验收登记证、房屋说明书、质保书，也确是原被告之间因房屋买卖而产生的相应证据，在被告对其真实性没有异议的情形下，本院对这几项证据也予以确认。对原告举示的律师函、邮寄单、邮寄查询单，被告对真实性有异议，认为自己并没有收到该证据，第三人认为与其无关。本院认为，对该组证据，虽然被告不认可其真实性，对邮件封面上写明了邮寄的内容，查询单与邮寄号也能对应，故本院对其真实性予以确认。对原告举示的政府公开信箱、国土局信箱截屏，被告对其真实性不予认可，第三人质证后认为与其无关。本院认为，被告虽对其真实性不予认可，但未举示反证对其观点予以支持，故本院对该证据的真实性予以确认。对被告举示的交房通知书、房屋税费缴纳明细、物业协议、使用说明书、质保书、合同登记申请表（备案登记）、产权申请表（预告登记）、委托书、授权委托书、承诺书、合同附图，原告对其真实性没有异议，因被告对原告举示的上述证据的真实性没有异议，第三人认为其无关，这些证据确是原被告之间因房屋买卖而产生的相应证据，在被告对其真实性没有异议的情形下，本院对这几项证据也予以确认。对被告举示的供水合同、物品领用清单、收楼书、装修流程图、业主资料登记表、授权委托书、不动产登记申请表、委托书，原告质证后对其真实性不予认可，第三人质证后认为与其无关。本院认为，被告提供的供水合同、物品领用清单、收楼书、装修流程图、业主资料登记表，授权委托书、不动产登记申请表、委托书被告虽对其真实性不予认可，但未举示反证对其观点予以支持，故本院对该证据的真实性予以确认。对第三人举示的借款合同、抵押合同、账户基本信息、支付凭证、代理工作任务书，原被告质证后对其真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认，对第三人举示的最高额保证合同，被告质证后对真实性没有异议，原告认为与其无关，本院认为，该证据系被告与第三人所签订的保证合同，在被告没有异议的情况下，本院对其真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年10月24日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于重庆市渝北区回兴街道XX小区XX号房屋一套，建筑面积249.35平方米，总成交金额为1566301元，当日由原告支付购房款966301元，余款60万元向银行申请按揭贷款。合同第七条约定，属预售商品房的，被告应当在2014年5月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用。合同第八条对交房手续的办理约定为，被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备，双方进行验收交接时被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，被告还应提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》，被告不出示证明文件或出示文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由原告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由原告承担。合同第九条对被告逾期交房的违约责任约定为，逾期在90日之内，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还原告全部已付房价款及利息，并按原告已付房价款的百分之一向原告支付违约金。合同第十三条对办理产权登记的约定为：预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；原被告双方应相互配合办理本商品房产权登记。由原告委托被告办理的，原告应在签订合同10日内，将办理商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告，如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的。逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金；若逾期超过90日，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还原告全部已付房价款及利息，并按原告已付房价款的百分之一向原告支付违约金。
合同签订后，原告向被告交纳了房款966301元，代收费用67142.03元、团购费50000元。被告于2014年5月30日取得竣工验收备案登记证。2014年7月18日，被告向原告发出交房通知书，该通知书要求原告在接到本通知书7日内，持本《交房通知书》到被告客户服务中心办理房屋交付的相关手续。庭审中，原告称因了解到被告所建设的房屋存在办证障碍，即原告了解到被告土地向银行作了抵押，故未到被告处去接房，但认可被告2014年7月18日发出的接房通知书，故原告认为应从2014年7月24日作为接房时间，即被告交房时间；按合同约定2014年9月24日前被告应当将相关的办证资料交到房管部门，但被告没有交，故被告存在违约，且已构成解除合同的条件，故原告可以解除合同。
2016年3月8日，原告委托重庆钜沃律师事务所向被告发出律师函，在该律师函中，原告认为，依照双方所签订的合同第十三条第二款约定，被告应当在房屋交付使用之日起60日内向房屋所在地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但自本函发出之日，被告仍未能为原告办理完毕涉案房屋的《房地产权证》；又根据双方在合同第十三条约定，如果被告逾期办证超过90日后，原告有权要求解除合同，若原告选择解除合同时，被告应当在收到解除合同通知到达之日起30日内退还原告全部已付房价款及利息并按已付房款1%的标准向原告交付违约金。故原告委托律师事务所向被告发出解除合同通知书，并要求被告在收到律师函30日内，依照合同第十三条之约定退还原告已支付的全部购房款、团购费、办证税费，并按照合同约定支付违约金及利息。庭审中，被告陈述其于2016年3月10日收到该解除合同的律师函。原告认为被告逾期交房46天。
庭审中另查明：原告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》和抵押合同，合同约定原告以本案涉诉房屋作抵押，向第三人按揭贷款60万元，被告天江坤宸公司提供连带责任担保。合同签订后，第三人按约向原告提供了60万元贷款，截止2016年10月9日原告尚欠第三人贷款本金557308.66元，欠逾期利息2230.16元。
本院认为：原被告双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，应属有效合同，双方均应按合同内容履行各自的权利义务。合同约定被告应当在2014年5月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用，现被告于2014年7月18日向原告发出交房通知书，故被告已构成逾期交房，按照双方合同约定，逾期在90日之内，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，由原告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由原告承担。被告于2014年7月18日发出交房通知书，故被告逾期交房时间为46天，按照双方合同约定，被告应当支付原告逾期交房违约金14401元（已交房款1566301元ⅹ0.0002ⅹ46）。按照合同约定，被告应当在该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，因本案涉案房屋原告一直未去接房，即本案房屋一直未实际交付，故原告要求从2014年8月24日后支付逾期交房违约金按银行贷款利息主张损失本院不予支持。关于房屋产权证的办理，原被告双方在合同中约定是在商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；原被告双方应相互配合办理本商品房产权登记。由原告委托被告办理的，原告应在签订合同10日内，将办理商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告。从本案查明的事实看，原告一直未到被告处接房，也就是涉案房屋一直未实际交付，原告也没有充分的证据证明自己将办理商品房产权登记需由原告提供的资料提交给被告，故本案被告并不存在逾期办证的违约情形，原告要求被告承担逾期办证的违约金以及以被告逾期办证超过90天应当解除合同的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。同时，由于本案未达到解除合同的条件，双方应当继续履行合同，故原告要求被告退还原告已经缴纳的房款1566301元、团购费50000元及利息的诉讼请求本院也不予支持。关于原告向被告交纳的按揭印花税、大修基金、抵押登记费、抵押预告登记费、契税、权证印花税等费用67142.03元。由于被告只是代收代缴义务，现被告已向相关机构缴纳了所有代收代缴费用，故对原告要求被告退还代收款67142.03元的诉讼请求，本院不予支持。
关于建行重庆分行作为独立请求权的第三人向本院提出诉讼请求要求判令原告田雅玲、杨雨杭立即向第三人偿还截止2016年10月9日剩余贷款本金557308.66元、逾期利息、罚息和复利以及判决被告天江坤宸公司对原告上述债务承担连带担保责任的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提起诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，第三人建行重庆分行虽作为独立请求权的第三人提起了独立的请求，因原告未请求解除其与第三人、被告签订的借款合同、抵押合同，第三人也未提出解除借款合同、抵押合同，故第三人无权在借款合同、抵押合同未解除的情况下，要求原告偿还未到期的借款及利息以及要求被告承担连带担保责任，且本案商品房买卖合同并未被确认解除，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，只有在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，被告才能将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还第三人和原告，故第三人的诉讼请求依法不予支持。原告在未提出解除借款合同、抵押合同未解除的情况下也无权要求被告偿还按揭贷款。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、由被告重庆天江坤宸置业有限公司在判决生效后十日内支付原告田雅玲、杨雨杭逾期交房违约金14410元；
二、驳回原告田雅玲、杨雨杭的其他诉讼请求；
三、驳回第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费31085元，由原告田雅玲、杨雨杭负担21506元，被告重庆天江坤宸置业有限公司负担184元，第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行负担9395元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 郭 莉
人民陪审员 李国华
人民陪审员 朱锡林
二〇一七年五月十六日
书 记 员 莫 密