广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1126号
原告赵明明，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人李林生，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人李斯琦，广东普罗米修律师事务所律师。
被告胡某，住址广东省深圳市福田区。
被告胡某，住址广东省深圳市福田区。
两被告委托代理人胡波，广东深天成律师事务所律师。
原告赵明明诉被告胡某、胡某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李林生、李斯琦，两被告共同委托代理人胡波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月14日，原告与两被告签订了《房地产买卖合同》，约定由原告购买两被告（母女关系）名下位于深圳市福田区香林路2号东海花园福禄居9栋8F房产（以下称涉案房产），原告应于2015年6月20日前付清首付款400万元。合同签订当日，原告依约向被告支付了定金20万元。因房价大幅上涨，被告于2015年5月向原告要求增加购房款并明确表示如不增加将拒绝向原告出售涉案房产并另行转让给他人。被告的行为已构成违约。故请求判令：1、解除原告与两被告签订的《房地产买卖合同》；2、两被告向原告退还定金20万元并向原告支付违约金172万元；3、两被告共同承担本案应支付的中介费用91000元。
两被告辩称，涉案房产为两被告共有，被告胡某不同意出售涉案房产、签订合同时未在场，被告胡某代签合同未经被告胡某同意，合同应为无效。在履行合同的过程中，原告只支付了20万元定金，后续手续都没有办理，故原告主张的违约金过高，且原告主张的中介费并未实际支付。
经审理查明，2015年3月14日，原告与被告胡某在深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下称居间方）的居间下签订了一份《房地产买卖合同》，约定将两被告名下的涉案房产出售给原告，建筑面积171.22平方米，转让成交价860万元；原告于签订合同当天支付定金20万元，双方同意在购房定金中预留3万元作为交房保证金托管于居间方；原告应于2015年6月20日前付清首期房款400万元并于应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料；如被告逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。
另查，涉案房产登记在两被告名下，被告胡某（1997年1月10日出生）是被告胡某的女儿。上述《房地产买卖合同》签订时，原告查看了涉案房产的房地产证（深房地字第××号，2001年12月发），该房地产证上共有权人一栏记载“胡某（监护人：胡某）”，被告胡某未在合同签订的现场，被告胡某在《房地产买卖合同》中代被告胡某签字。
合同签订当日，原告支付了定金20万元，其中3万元作为交房保证金托管于居间方。2015年3月16日，居间方将定金17万元支付给了被告胡某。
2015年5月，被告胡某以女儿胡某不同意为由表示不愿意卖房。同月13日，被告胡某出具了一份《声明》，表示其从未有意向或授意委托他人（包括母亲胡某）出售涉案房产。次日，被告胡某将定金17万元退回到居间方的账户上。
审理中，原告申请对涉案房产在2015年5月11日的市场价值进行评估。本院经摇珠委托深圳市广衡房地产和土地估价有限公司进行评估，该公司于2015年11月出具了《房地产估价报告》，评估结果为涉案房产在2015年5月11日的市场价值为1027.32万元。
原告还提交了一份《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，主张其因涉案交易应向居间方支付佣金及按揭服务费91000元，要求被告赔偿。
以上事实有《房地产买卖合同》、房地产证、定金凭据、《声明》，《房地产估价报告》，《佣金及必要费用确认及支付承诺书》及当事人的陈述予以证实。
本院认为，依合同法第48条的规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。涉案房产为两被告共同共有，被告胡某在未取得被告胡某授权的情况下代胡某在涉案《房地产买卖合同》上签字，被告胡某不予追认，《房地产买卖合同》对被告胡某不发生效力，由被告胡某承担责任，合同在原告与被告胡某之间是有效的。两被告抗辩涉案合同为无效合同，没有法律依据，本院不予采纳。《房地产买卖合同》因被告胡某不追认而无法继续履行，应予解除，责任在于被告胡某。原告有权请求解除合同并要求被告胡某返还定金、赔偿违约金；原告对被告胡某的诉讼请求，应予驳回。
关于违约赔偿金数额，应综合考虑交易履行阶段、被告胡某的过错程度。原告虽审核了2001年12月发放的记载有“共有权人胡某（监护人：胡某）”内容的房地产证，但未进一步核实签订合同时被告胡某是否已满十八周岁，审核行为有轻微瑕疵。对合同约定的按涉案房产转让价20%计算的违约金，本院酌情予以调整，按涉案房产转让价的12%予以支持，经核算，被告胡某应向原告支付的违约金为1032000元（860万元×12%）。
关于中介费用91000元，尚未实际发生，且本院部分支持原告的违约金已足以弥补原告的损失，原告的该项请求，本院不予支持。
被告胡某将原告支付的定金支付给案外人居间方，被告胡某应自行从居间方取回。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告赵明明与被告胡某于2015年3月14日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告胡某应于本判决生效之日起十日内向原告赵明明返还定金20万元；
三、被告胡某应于本判决生效之日起十日内向原告赵明明支付违约金1032000元；
四、驳回原告赵明明的其余诉讼请求。
被告胡某如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费72000元（已由原告预交），因原告变更诉讼请求，按规定收取22888元，由原告负担7000元，由被告胡某负担15888元；保全费5000元（已由原告预交），由被告胡某负担；评估费48450元（已由原告预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐 篪
人民陪审员 韦 开 丽
人民陪审员 韩 光 明
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 何彦（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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