湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00115号
上诉人（原审原告）黄静，男，1955年6月30日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人屈名胜，湖北前律师事务所专职律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）宜昌世纪欧洲城业主委员会。住所地：宜昌市沿江大道**号。
法定代理人胡世全，该业委会主任。
委托代理人王庆元，湖北西陵律师事务所律师。一般授权代理。
委托代理人杨晓国，湖北西陵律师事务所律师。一般授权代理。
原审第三人宜昌坤达物业有限公司。住所地：宜昌市果园一路*号。
法定代表人胡兵，该公司经理。
委托代理人韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人曾涛，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人黄静因与被上诉人宜昌世纪欧洲城业主委员会（以下简称欧洲城业委会）、原审第三人宜昌坤达物业有限公司（以下简称坤达物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2013）鄂西陵民初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，黄静系宜昌市沿江大道68-6号产权人，2009年8月5日核准产权登记，房屋规划用途为多功能厅，建筑面积共3402.2平方米。2008年11月18日，坤达物业公司、欧洲城业委会签订《宜昌世纪欧洲城小区物业委托服务合同》，约定世纪欧洲城小区由坤达物业公司提供物业服务，服务期限为三年（自2008年11月9日至2011年11月30日），物业座落于宜昌市沿江大道68-6号，总建筑面积约14万平方米。合同第二十四条约定物业服务费：住宅房屋物业费由物业公司按占有建筑面积每月0.58元／平方米向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由物业公司按占有建筑面积每月1.10元／平方米向业主或物业使用人收取。合同还就双方权利义务等事项作了约定。签约后，坤达物业公司入驻世纪欧洲城小区提供物业管理。
2011年4月16日，坤达物业公司以物价消费指数持续上涨、物业管理成本增加为由申请上调物业管理费。欧洲城业委会制作了《宜昌世纪欧洲城业主大会表决票》，表决事项为：1、续聘坤达物业公司服务、住宅物业服务费上调至0.90元／平方米／月，电梯费、停车费、加压水费不变；商业物业服务费上调至2.00元／平方米／月（不含经营垃圾费）。2、委托业委会通过招投标程度选聘物业服务企业。表决票注明在业主表决意见栏，选择“同意”或“不同意”。欧洲城业委会委托坤达物业公司的工作人员和社区工作人员完成了该表决票的上门发放、收回及统计等工作。2011年12月21日，欧洲城业委会在小区公告栏张贴了《关于业主表决物业服务事项结果的公告》，公告内容为欧洲城业委会采取书面征求意见的方式，上门征求业主就是否同意续聘坤达物业公司、是否同意物业服务费标准上调，进行了表决。现将业主表决情况及执行情况予以公告：一、业主表决情况：1、本次共发出表决票748张，回收621张；2、同意户数489户，占小区总户数874户的55.95%；同意面积71754.44㎡，占小区总建筑面积135727㎡的52.87%；3、不同意户数132户，占小区总户数874户的15.1%；不同意面积15904.71㎡，占小区总建筑面积135727㎡的11.72%；4、弃权（包括联系不上的业主）户数252户，占小区总户数874户的28.83%；弃权面积48068.02㎡，占小区总建筑面积135727㎡的35.41%。根据《物业管理条例》第十一、十二条规定：决定小区重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意。本次业主表决符合本条规定，具有法定效力。二、业委会将代表全体业主与坤达物业公司签订物业服务合同。三、新物业费收费标准：住宅（物业费0.90元／平方米／月）、非住宅物业费2.00元／平方米／月，自2011年12月8日起执行。同年12月23日，欧洲城业委会又在该小区内网上公布了该公告。
2011年12月1日，欧洲城业委会与坤达物业公司续签了新的《物业服务合同》，约定管理期限自2011年12月1日至2014年11月30日。对物业管理服务费，该合同在第十九条中约定：“住宅物业：0.9元／月／平方米；非住宅业主物业：2.00元／月／平方米。”合同还就双方权利义务等事项作了约定。该合同报有关部门进行了备案登记。黄静认为欧洲城业委会和坤达物业公司侵害了其合法权益，遂诉至原审法院，请求依法撤销：1、欧洲城业委会于2011年11月制定的“关于商业物业费上调至2元／月／平方米的表决事项”和由此形成的“商业物业费上调至2元／月／平方米”的决议；2、欧洲城业委会与坤达物业公司于2011年12月1日签订的《物业服务合同》的第十九条第（一）项第5目“非住宅物业：2元／月／平方米”的条款，按照小区住宅业主0.9元／月／平方米的收费标准支付物业管理费。
原审法院据以认定上述事实的主要证据有：黄静提交的产权证、坤达物业公司、《宜昌市世纪欧洲城物业委托服务合同》、《宜昌世纪欧洲城业主大会表决票》，欧洲城业委会提交的《关于业主表决物业服务事项结果的公告》及业主大会表决票，坤达物业公司提交的物业服务企业资质证书、《物业服务合同》、房管部门《备案证明》及各方当事人在原审庭审中的陈述等。
原审法院认为，我国物权法规定，建筑区划内的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意决定。欧洲城业委会采取发放《宜昌世纪欧洲城业主大会表决票》的形式，组织物业公司及社区工作人员进行了上门发放、收回及统计，征求了业主意见，并张贴了表决公告。绝大部分业主已投票，半数以上的业主均表示同意续聘坤达物业公司、同意物业服务费标准上调至住宅物业0.9元／月／平方米、非住宅业主物业2.00元／月／平方米，该决定应认定合法有效。黄静所有的非住宅用房，属欧洲城小区这一建筑区划内，在征询小区非住宅用房的物业管理费收取标准时，即使黄静不同意，只要是过半数的业主同意，该决定即对黄静有效。黄静提出决定欧洲城小区商业门面业主物业费的标准、应当由欧洲城小区商业门面业主总面积过半数的业主且占人数过半数的业主参加并决定的辩解，缺乏相应的法律依据，不应予以采纳。欧洲城业委会根据业主表决意见，与坤达物业公司在2011年12月1日签订的《物业服务合同》为有效合同，黄静关于撤销《物业服务合同》中关于非住宅物业按每月2元／平方米收费的条款，缺乏事实依据和法律依据，不应予以支持。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄静的诉讼请求。一审案件受理费160元（黄静已预交），减半收取80元，由黄静负担。
黄静不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、物业收费的标准应根据市场行情、服务水平和工作强度决定，但多年来的事实证明，黄静和其他商铺业主的商铺均位于世纪欧洲城小区围墙之外，并没有享受欧洲城业委会与坤达物业公司2008年签订的《宜昌世纪欧洲城小区物业委托服务合同》中的权利，却承担了高于住宅业主两倍的物业费用。欧洲城业委会利用所谓的“大多数人”的强势地位，制作的《宜昌世纪欧洲场面业主大会的表决票》内容显失公平。2、欧洲城业委会虽然制作了《宜昌世纪欧洲场面业主大会的表决票》，但坤达物业公司既没有书面也没有上门征求包括黄静在内的商铺业主的意见，而是将欧洲城业委会的公告、通知均发布在欧洲城小区内部的公示栏中，该公示栏商铺业主难以知晓。因此，黄静等商铺业主认为欧洲城业委会不能证明其履行了通知义务，之后的表决程序和内容违法。3、欧洲城业委会和坤达物业公司在征求业主意见时，并没有对每一户商铺业主送达表决票，坤达物业公司伪造黄静签字的表决票侵犯了黄静的合法权益。因此，请求二审人民法院依法撤销原审判决，改判支持黄静的全部诉讼请求。并由欧洲城业委会承担一、二审诉讼费用。
针对黄静的上诉，欧洲城业委会口头答辩称，商铺和住宅业主均是欧洲城小区业主，欧洲城业委会经公示、业主投票表决后作出的决议合法有效，内容不具有可撤销情形。黄静在庭审中自认于2012年2月就知道了欧洲城业委会公示的决议内容，其于2013年3月才向原审法院申请撤销，超过了法律规定一年的除斥期间。请求二审人民法院依法驳回黄静的上诉，维持原判。
原审第三人坤达物业公司答辩称，欧洲城业委会与坤达物业公司在表决程序和投票程序中征求了大多数业主的意见，如果黄静认为业委会代表侵犯其合法权益，可对业委会代表进行弹劾。商铺业主并非全部反对业委会的决议，黄静的意见不能代表全部商铺业主的意见，本案物业费用涨价已形成事实，也没有超过市场物价收费标准，且黄静主张行使撤销权超过了法律规定的除斥期间。请求二审人民法院依法驳回黄静的上诉，维持原判。
二审庭审中，黄静、欧洲城业委会和坤达物业公司均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案上诉人黄静在一审审理过程中提交了2011年12月9日商业门面业主代表会议决议和坤达物业公司于2012年4月向开发商宜昌华银置业有限公司出具的《承诺书》，证实商铺业主在2011年12月知道欧洲城业委会擅自决定提高物业费收费标准后，不同意业委会的决议并向有关部门反映问题，坤达物业公司于2012年4月向开发商承诺今后提高物业费收费标准，必须经50%以上的商铺业主同意。上述证据表明黄静等商铺业主知道自己权利受侵害后，及时向有关部门反映要求撤销欧洲城业委会的上述决议，之后在其权利不能得到保护的情况下（2012年4月坤达物业公司出具承诺书），于2013年3月向原审法院起诉，未超过法定诉讼时效。本院对于欧洲城业委会及坤达物业公司关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。
本案双方当事人争议的主要焦点为欧洲城业委会采用书面征求意见书以及张贴《公示》形式征询业主意见程序是否合法，是否符合《物业服务条例》等法律法规的相关规定，其在此基础上作出的商铺物业费上调至2元／月／平方米的决议以及欧洲城业委会与坤达物业公司签订的《物业服务合同》中关于商铺物业费上调至2元／月／平方米的约定应否撤销。针对上述争议焦点，本院评述如下：1、欧洲城业委会根据从事世纪欧洲城小区物业服务的坤达物业公司要求上调物业管理费的申请报告，分别向世纪欧洲城小区住宅业主和商业门面业主发放物业费用上调的征求意见表及《宜昌世纪区洲城业主大会表决票》，组织物业公司和社区工作人员予以收回与统计后，于2011年12月18日在欧洲城小区公告栏予以张贴。并按照《宜昌世纪欧洲城业主大会议事规则》的规定，通过了将欧洲城小区物业管理费标准上调至住宅物业0.9元／月／平方米、非住宅业主物业2.00元／月／平方米的决定程序合法，并未违反法律法规的规定，应确认有效。2、针对黄静提出黄静和其他商铺业主的商铺均在世纪欧洲城小区围墙之外，几乎没有享受坤达物业公司的服务，且欧洲城业委会制作的《宜昌世纪欧洲场面业主大会的表决票》既没有书面也没有上门征求包括黄静的意见，表决结果发布在小区围墙内的公示栏中，黄静等商铺业主难以知晓，欧洲城业委会的《公示》程序不合法等上诉理由。本院认为，本案中黄静认为其没有享受到商铺高于住宅的特殊服务，要求按照小区住宅业主上调0.9元／月／平方米的收费标准支付物业管理费，而坤达物业公司在2008年9月与欧洲城业委会签订的《物业服务合同》中对于物业管理费收费就明确约定住宅按0.58元／月／平方米、商业按1.10元／月／平方米的标准收取，且该合同已实际履行。至于坤达物业公司是否尽到了合同约定的物业服务义务以及商铺业主的物业费用是否应按住宅业主的收费标准收取均超出了黄静的诉讼请求范围，对此本院不作审理。黄静既是世纪欧洲城的商铺业主，同时也是该小区的住宅业主，欧洲城业委会将业主表决结果分别在世纪欧洲城一、二期围墙内的公示栏中张贴，黄静作为该小区住宅业主，应当知道该公示内容，其提出难以知晓与客观事实不符，不应予以采纳。3、针对黄静提出欧洲城业委会既没有征求（过半数）商铺业主的意见，也没有征求建筑物面积（过半数）商铺业主的意见，决议违反相关法律规定的上诉理由，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条仅规定业主共同决定的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意或应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并未区分住宅业主和商铺业主均必须过半数。且欧洲城业委会作出住宅业主和商铺业主物业管理费用上涨的决议以及与坤达物业公司签订关于上调物业管理费用的合同并未违反法律规定，也未超过物价部门核定的关于物业管理费用的收费标准，原审法院认定有效并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予以维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元（黄静已预交），由黄静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 冀琦芳