北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民初517号原告：李昆，男，1964年12月12日出生,住北京市西城区。委托诉讼代理人：孔小宁，北京市隆安律师事务所律师。被告：侯立文，男，1959年8月25日出生，住山西省大同市。委托诉讼代理人：雷炳，山西雅名律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚来云，山西雅名律师事务所律师。被告：张志宏，男，1963年1月15日出生，大同市深特发展集团有限责任公司董事长，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：贾天智，男，1955年5月27日出生，大同市深特发展集团有限责任公司总经理，住山西省大同市。被告：大同市深特集团房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号富临宝城综合楼A座19层。法定代表人：苗永青，董事长。被告：大同市深特东城置业有限公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号。法定代表人：贾天智，董事长。原告李昆诉被告侯立文、张志宏、大同市深特集团房地产开发有限责任公司（以下简称深特房地产公司）、大同市深特东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李昆及其委托诉讼代理人孔小宁，被告侯立文及其委托诉讼代理人雷炳、龚来云，被告张志宏的委托诉讼代理人贾天智，被告深特房地产公司的法定代表人苗永青，被告东城置业公司的法定代表人贾天智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李昆向本院提出诉讼请求：恢复对山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业地产中心（一期）（以下简称东小城项目一期）第S2栋第1A号（房屋代码为S2-1A）房产的执行。事实与理由：本院已于2015年分别作出（2015）二中民（商）初字第00194号、（2015）二中民（商）初字第00603号民事判决书，判决张志宏于判决生效之后十日内共计偿还李昆借款本金184800000元及相关利息、违约金，并判令深特房地产公司和东城置业公司对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，李昆向本院申请了强制执行，执行案号为（2015）二中执字第01267号、（2015）二中执字第01268号。本院执行查封了深特房地产公司名下的相关房产及土地使用权，目前执行财产已进行了评估并即将进入拍卖程序。但在执行程序中，案外人侯立文向本院提起执行异议，本院作出（2016）京02执异374号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。李昆认为该执行裁定书在事实认定和适用法律方面均存在明显错误，案外人主张的权利不能够排除执行。事实上，案外人系向张志宏或者贾天智个人账户付款，不能证明支付到涉案东小城项目一期的专用账户，不能认定系向争议房产的开发主体深特房地产公司实际支付过任何款项；案外人实际支付的款项系投资款，深特房地产公司认可的所谓购房款中含有延期交付的违约金，不应视为购房款；涉案案外人与深特房地产公司签订的商品房买卖合同实际系于涉案房产被查封后签订，商品房买卖合同存在换签情形；涉案《入住流转单》系案外人与深特房地产公司为对抗执行串通制作的，案外人从未实际占有争议房产，涉案房产系商铺，属于未经竣工验收的在建工程，不符合合法交付条件，案外人提出异议并没有任何事实和法律依据。案外人并未取得争议房产的物权，其主张不应影响、中止李昆对争议房产的执行。本院裁定中止执行对李昆的权益造成了重大损害，并纵容了被执行人恶意逃避债务。为维护李昆的合法权益，李昆诉至法院，请求法院支持李昆的诉讼请求，恢复对争议房产的执行。侯立文辩称：侯立文在本院查封涉案房产之前已经与深特房地产公司签订了商品房买卖合同，足额交付了购房款，并且办理了房屋交接手续，涉案房产未办理过户手续不是由于侯立文本人过错所致，本院执行庭裁定中止对涉案房产的执行正确。故请求驳回李昆的诉讼请求。张志宏、深特房地产公司、东城置业公司共同辩称：同意侯立文的答辩意见，不同意李昆的诉讼请求。本院经审理查明：一、关于涉案房产被查封、案外人提出执行异议等相关情况本院在审理李昆诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司民间借贷纠纷两案的过程中，于2015年1月15日查封了深特房地产公司名下东小城项目一期74333.09平方米房产及山西省大同市御河西路东侧土地使用权[土地使用权证号：同国用（2013）第001531号，地号：0204082947，面积118678.64平方米]。2015年8月20日，本院作出（2015）二中民（商）初字第00194号、（2015）二中民（商）初字第00603号民事判决，判决张志宏于判决生效之日后十日内偿还李昆借款本金184800000元及利息、违约金，深特房地产公司和东城置业公司对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，李昆向本院申请强制执行。本院于2015年9月24日立案执行，执行案号为（2015）二中执字第01267号、（2015）二中执字第01268号。前述保全查封自动转为执行中的查封。在执行过程中，侯立文以本院查封的东小城项目一期的涉案房产系其合法购买为由，向本院提出执行异议。本院作出（2016）京02执异374号执行裁定书，裁定中止对东小城项目一期第S2栋第1A号（房屋代码为S2-1A）房产的执行。李昆遂向本院提起申请执行人执行异议之诉。经向山西省大同市房屋交易权属登记管理中心查询，涉案房产属于本院查封范围。二、关于东小城项目一期开发建设及涉案房产现状等相关情况深特房地产公司于2012年1月9日取得“东小城现代商业地产中心建设项目”《建设用地规划许可证》，于2013年5月21日取得该项目《建设工程规划许可证》，于2013年12月24日取得该项目《土地使用权证》，于2014年1月26日取得该项目《建筑工程施工许可证》，于2014年6月11日取得该项目《山西省商品房预售许可证》，载明预售房屋性质为商品房，备注包括1#楼—11#楼商业。现该项目尚未进行竣工验收。北京银通安泰房地产评估有限公司曾接受本院委托对涉案项目进行评估，并出具银通安泰评字[2016]第160019号评估报告，其中“东小城一期工程进度说明”部分记载的主要内容为：东小城项目一期工程占地面积186亩，有11栋商业楼，三面城墙围合。目前完成情况：1#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；2#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；3#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；4#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；5#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；6#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；7#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；9#楼（A、B、C座）土建、装饰、水、暖、电全部完工。A座地上三层及负一层地面80cm地砖已铺装，石膏板吊顶、外墙干挂石材已完工。B、C座外墙干挂石材已完工；10#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；11#楼主体及二次结构完成，主楼外墙保温已完成60%，城墙东侧城砖已砌筑70%，其余未施工。本院于2016年11月17日前往东小城项目一期现场进行了实地勘验。经查，涉案房产为独立房屋，未营业。三、关于侯立文购买涉案房产的相关情况2011年4月12日，刘志华向开户名为贾天智、账号为×××、开户行为中国工商银行大同市城区支行的银行账户汇款325000元。2011年7月12日，纪培玉向开户名为张志宏、账号为×××、开户行为中国农业银行大同泰和支行的银行账户存款200万元。深特房地产公司主张上述账户系其指定购房人汇款的账户。刘志华、庞翠桃于2016年9月6日出具《说明》一份，载明：刘志华与侯立文为合作关系，刘志华曾于2011年4月12日汇入贾天智账户325000元用于购买东小城商铺（地上大平米），后由于个人原因不再购买，经与深特房地产公司协商，截止2014年3月27日本息合计419450元，退款于2014年3月27日一并汇入侯立文之子侯捷账户，侯捷于2014年3月28日汇入刘志华妻子庞翠桃账户。纪培玉于2016年9月5日出具《协议》一份，载明侯立文与纪培玉于2011年合伙购买东小城商铺，于2011年7月12日自纪培玉的银行卡向张志宏的银行账户转入200万元，转账票据由侯立文保管；因侯立文不慎将票据丢失，由纪培玉配合从银行查询，从银行所查询的票据仅用于证明从纪培玉的银行卡里支出该笔款项的情况。2014年7月16日，侯立文与深特房地产公司签订《大同市商品房买卖合同》和《大同市商品房买卖合同补充协议》，约定买受人购买的商品房为东小城项目第S2栋，第1A号，房屋代码为S2-1A，房款总金额为985270元，公共设施配套装饰费为450136元，待深特房地产公司取得初始大登记后向侯立文出具不动产发票；公共设施配套装饰费分期付款，本合同签订时已付387136元，余款63000元于本商铺交付使用时一次付清。同日，深特房地产公司向侯立文分别出具购房款和公共设施配套装饰费收款收据各一张，金额分别为985270元和387136元。2015年5月4日，深特房地产公司向侯立文开具《东小城商铺交付结算单》，载明深特房地产公司应向侯立文支付延期交付补偿款63000元，侯立文应向深特房地产公司支付垃圾清运费448元，装修款（暂扣）5000元，抵顶后合计57552元。经查，侯立文尚欠购房款63000元。侯立文按照本院要求，于2016年12月16日向本院案款专用账户汇款63000元。侯立文提交了2014年7月16日的《东小城业主（商户）入驻确认表》和2014年7月18日的《入住流转单》，侯立文在业主签字处签字，证明其已办理了涉案房产的交接手续。该《入住流转单》右下角标注“大同市桐城物业管理有限责任公司”字样。深特房地产公司和东城置业公司主张仅系使用该公司印制的《入住流转单》，实际入住手续并非由该公司办理。涉案房产未办理网签。侯立文主张与其同期交款、签订商品房买卖合同的其他部分买受人，已经在查封前办理了商品房买卖合同的预售备案（网签），故该部分买受人的房产不在本院查封房产之列；侯立文的涉案房产因已被本院查封而无法办理网签及过户登记手续，但并非其本人过错所致。上述事实，有银通安泰评字[2016]第160019号评估报告“东小城一期工程进度说明”部分、《大同市商品房买卖合同》、《大同市商品房买卖合同补充协议》、相关付款凭证、《收款收据》、《说明》、《协议》、《入住流转单》、《东小城业主（商户）入驻确认表》、东小城项目一期《商品房预售许可证》等相关证照及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，2015年5月5日施行的法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，侯立文在本院查封之前，与深特房地产公司签订了《大同市商品房买卖合同》及其补充协议，支付了大部分相应款项，差额部分款项亦根据本院要求交纳至本院案款专用账户，且办理了涉案房产的交接入住手续，因涉案房产已被查封而未办理网签。虽然李昆对《大同市商品房买卖合同》及其补充协议、《入住流转单》、《东小城业主（商户）入驻确认表》的真实性均不予认可，主张系深特房地产公司与侯立文为对抗执行、恶意串通、后补换签的，但是鉴于李昆均未能提交充分证据予以证明，故本院对其相关主张不予支持。虽然涉案款项系支付到张志宏或贾天智的个人银行账户，但是属于买受人按照开发商的指示进行的支付，在深特房地产公司确认收到侯立文支付的购房款和公共设施配套装饰费的情况下，可以认定为涉案房产的购房款和公共设施配套装饰费。侯立文与深特房地产公司办理了《入住流转单》和《东小城业主（商户）入驻确认表》，表明侯立文有权对涉案房产进行管理和支配，可以认定为侯立文对涉案房产的“合法占有”。李昆关于涉案项目未经竣工验收不属于合法交付，侯立文亦不属于合法占有的相关主张，本院亦不予支持。综上所述，侯立文在本院查封之前，支付了大部分购房款，余款亦按照本院要求交付执行，签订了商品房买卖合同，对涉案房产实施了管理和支配，未办理不动产过户登记亦并非由于其本人过错所致，且综合本案证据，没有发现侯立文与涉案项目的开发主体具有明显恶意串通、虚构债务、侵害李昆权益的情形，故本院依据目前证据，确认侯立文对涉案房产享有物权期待权，相对于李昆涉案债权具有优先效力，属于足以排除强制执行的民事权益，故本院对于李昆关于恢复对涉案房产执行的诉讼请求，不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回李昆的诉讼请求。案件受理费70元，由李昆负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  葛 红审 判 员  种仁辉审 判 员  曹 欣审 判 员  钱丽红审 判 员  李 丽审 判 员  郭 菁人民陪审员  韩淑琴二〇一六年十二月二十八日书 记 员  王莹莹书 记 员  李 雪