湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民一终字第68号
上诉人（原审原告）常德盛鹏物业经营有限公司，住所地澧县澧阳镇澧阳居委会澧浦路。
法定代表人邓淑平，董事长。
委托代理人何光照，湖南先锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈华，男，汉族，住湖南省澧县。
委托代理人蒋湘益，湖南经卫律师事务所律师。
上诉人常德盛鹏物业经营有限公司（以下简称盛鹏物业公司）因与被上诉人陈华房屋租赁合同纠纷一案，不服澧县人民法院作出的（2014）澧民红初字第475号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人常德盛鹏物业经营有限公司的法定代表人邓淑平及其委托代理人朱士斌、被上诉人陈华的委托代理人曾晓华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2012年11月10日，盛鹏物业公司与陈华签订了《商铺租赁合同书》一份，约定由陈华租赁盛鹏物业公司实际控制的位于澧县澧浦大道G101、102、113、105、106、107、108、118、119、110、111、117号的商铺十一间（建筑面积413.64平方米）用于经营。双方在《商铺租赁合同书》中约定租赁期限为五年。租金及支付为：“1、该商铺第一年租金124000元；2、第二年租金124000元；3、第三年租金144000元；4、该商铺第四、五年租金根据该商铺所在地的商铺租金水平进行调整；5、该商铺租赁押金为10000元，合同到期后如乙方遵守了合同条款，押金全额退还给乙方；6、租金支付方式：一次性付款时间2012年11月10日，金额为134000元；7、第二年起陈华每年付租金的时间为10月15日前全额付清。”双方在《商铺租赁合同书》中约定该商铺使用中产生物业管理费由陈华承担，按每平方米每月壹元缴纳。双方在合同中约定：”有下列情况之一，甲乙双方可以变更或者解除合同。1、甲乙双方协商一致达成书面协议；2、因战争、地震的等不可抗力自然因素致商铺毁坏使合同不能履行”合同签订后，盛鹏物业公司向陈华交付了租赁商铺，陈华向盛鹏物业公司支付了2012年11月15日至2013年11月15日的租金124000元及押金10000元，陈华同时对租赁的商铺进行了装修并开始进行了经营。2013年11月左右，陈华在所租赁的商铺用于经营汗蒸馆的场所发现了白蚂蚁而影响了正常经营，遂多次找盛鹏物业公司负责人协商解决如何解决白蚂蚁一事未果。后陈华在盛鹏物业公司的多次催讨下未按合同约定于2013年10月15日前向盛鹏物业公司支付自2013年11月15日至2014年11月15的租金124000元。2014年3月6日，盛鹏物业公司委托湖南城头山律师事务所向陈华发出律师函，要求陈华于10日内付清所欠租金124000元，物业管理费4964元，如10日内未付清，盛鹏物业公司有权主张解除双方签订的《商铺租赁合同书》。后陈华在盛鹏物业公司要求的时间内拒绝支付所欠租金及物业管理费。盛鹏物业公司遂于2014年3月18日单方面将陈华所租赁的商铺用铁锁锁住，致使陈华不能再继续进行正常经营，以致成讼。盛鹏物业公司请求依法判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同书》，并返还房屋；2、判令陈华支付2013年11月15日至2014年11月15日年度租金124000元；3、判令陈华支付2014年11月15日至2015年11月15日年度租金124000元；4、判令陈华支付所欠物业管理费4964元。另查明，陈华于2014年6月24日提起反诉，受理陈华的反诉后，陈华又于2014年12月3日提出反诉撤诉申请，原审法院于2014年12月10日裁定准许陈华撤回反诉起诉。
原审法院认为，双方签订的《商铺租赁合同书》系双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应按约履行。合同签订后，盛鹏物业公司依约将商铺交付给陈华经营使用，已履行了合同的义务，陈华应按合同约定的时间和方式及时向盛鹏物业公司履行支付租金的合同义务。陈华在盛鹏物业公司催告的合理期限仍未履行支付租金义务，已达到合同的法定解除条件。故盛鹏物业公司要求解除与陈华签订的《商铺租赁合同书》的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，双方的权利义务终止，陈华应将所租赁的商铺交还给盛鹏物业公司。在合同的履行过程中，双方就租赁商铺内出现白蚂蚁的原因及责任承担等存在原则性分歧，且双方均未能提供证据证明各自的诉讼主张，故对陈华认为租赁商铺内出现白蚂蚁导致其无法经营的责任在于盛鹏物业公司违反了合同的先义务的答辩主张，不予采信。盛鹏物业公司在陈华未按约及时支付租金的情况下将陈华所租赁的商铺锁住，其行为表明双方已无再继续履行合同的可能，陈华应按《商铺租赁合同书》的约定以实际使用所租赁的商铺期间向盛鹏物业公司计付房屋租金。故陈华实际使用盛鹏物业公司的商铺租金应从2013年11月15日计算至2014年3月18日，具体数额为42334元（10333元／月×（4个月＋3／31个月）］。双方在《商铺租赁合同书》中明确约定由陈华承担租赁商铺使用中产生的物业管理费，故陈华应向盛鹏物业公司支付实际使用租赁商铺过程中产生的物业管理费，具体数额1695元［413.64元／月×（4个月＋3／31个月）］。对陈华认为物业管理费属另一法律关系的答辩主张，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除常德盛鹏物业经营有限公司与陈华于2012年11月10日签订的《商铺租赁合同书》；二、陈华应于本判决生效之日起三日内将租赁的商铺交还给常德盛鹏物业经营有限公司；三、陈华应于本判决生效之日起三日内支付常德盛鹏物业经营有限公司自2013年11月15日至2014年3月18日止的拖欠租金和物业管理费共计人民币44029元；四、驳回常德盛鹏物业经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5094元，由陈华负担900元，常德盛鹏物业经营有限公司负担4164元。
判决后，常德盛鹏物业经营有限公司不服原审判决，认为：一、原审法院认定事实错误，原审错误认定2013年11月陈华租赁的商铺发现白蚁影响经营后，多次找盛鹏物业公司协商未果；错误认定盛鹏物业公司于2014年3月18日用铁锁锁住商铺造成陈华无法经营；错误认定盛鹏物业公司锁住商铺之后造成双方无法履行合同，租金按实际天数计算。二、原审判决适用法律不当，且实体处理不公；原审应当判决陈华支付商铺租金至实际交还商铺时为止，并支付拖欠的物业管理费4964元。请求撤销原判第三、四项，改判支持其原审提出的第二、三、四项诉讼请求。
陈华答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，鉴于上诉人盛鹏物业公司对原审判决解除盛鹏物业公司与陈华签订的《商铺租赁合同书》没有异议，仅对租赁费和物业管理费的多少提出异议，因此本案的争议焦点为：一、陈华应向盛鹏物业公司支付多少租金？二、陈华是否应向盛鹏物业公司支付物业管理费4964元。
关于争议焦点一，陈华未依《商铺租赁合同书》的约定及时支付租金，盛鹏物业公司因陈华不缴纳租金于2014年3月18日将陈华所租赁的商铺锁住，致使陈华无法继续租赁商铺，双方均于此时以自己的行为表明不再继续履行各自的合同义务；应据此认定陈华实际使用盛鹏物业公司的商铺租金从2013年11月15日起计算至2014年3月18日止，共计4个月又3天；陈华每月应缴租金为10333元（124000元／12个月），原审认定陈华还应向盛鹏物业公司缴纳42334元租金并无不当，依法应予维持。对盛鹏物业公司请求改判陈华租金应交至实际交还商铺时止的上诉主张依法不予支持。
关于争议焦点二，双方签订的《商铺租赁合同书》第四条第4.1项约定：“该商铺使用中产生的物业管理费由乙方（盛鹏物业公司）承担。按每平米每月壹元缴纳。”因此应由陈华承担租赁商铺使用中产生的物业管理费，陈华承担租赁商铺的面积为413.64平方米，因此其每月交纳的物业管理费应为413.64元。根据上述双方实际解除合同的时间计算，亦应按4个月又3天计算陈华拖欠的物业管理费。故原审认定陈华应向盛鹏物业公司支付实际使用租赁商铺过程中产生的物业管理费1695元并不不当，依法应予支持。对盛鹏物业公司提出物业管理费应交至实际交还商铺时止，即应支付物业管理费4964元的上诉请求依法不予支持。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当。常德盛鹏物业经营有限公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费5094元，由上诉人常德盛鹏物业经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金春明
审 判 员 彭 炜
审 判 员 孙 晖
二〇一五年六月二十九日
代理书记员 赵丹丹
附法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；