广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第22号上诉人（原审原告）蒋明菊，女，1973年10月12日出生，汉族。委托代理人陈昌仪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广州城建开发景城房地产有限公司。法定代表人陈志鸿，该司董事长。委托代理人许玉祥、江琪英，均为广东东方昆仑律师事务所律师。上诉人蒋明菊因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月15日，广州城建开发景城房地产有限公司（以下简称城建景城公司）作为甲方、蒋明菊作为乙方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，约定蒋明菊购买城建景城公司“逸泉山庄”预售商品房一套，地址为从化市街口街逸泉山庄F区（自编2栋一梯）1501房，建筑面积为112.48平方米，房价款为777428元。合同第四条“合同标的物基本情况”约定：“该商品房的用途为住宅，层高为3米。”合同第六条“基本术语的含义”约定：“4、层高：是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高均应在2.20米以上（含2.20米）。”合同第二十三条“甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：“甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：1、……。2、……。3、甲方按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再作任何补偿。”合同附《房地产平面层图》，装饰、设备标准，补充协议等七个附件。附件六“装饰、设备标准”对房屋户内部分、配套设施、公共部分、电梯及小区智能化配置作了相关约定。其中房屋户内部分包括门、窗、地面、天花、厨房、卫生间、阳台、内墙、外墙。附件七“补充协议”第四条约定：“甲乙双方同意买卖合同第十六条修改如下：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，并于本合同第十三条约定的交付日期后10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。”合同签订后，蒋明菊按合同约定支付了房款。2011年12月31日，双方办理了交接手续，蒋明菊领取了房屋钥匙。另查明：城建景城公司所交付的房屋屋顶为坡屋顶，最高点距离地面超过6米，最低点距离地面为3米。2013年7月31日，从化市规划局出具从规函（2013）1087号《复函》，证实：“一、涉案房屋经从规建证（2008）2号（街口）建设工程规划许可证批准建设。建筑设计并未调整，并已完成竣工验收，与报建情况相符。二、涉案房屋屋顶是坡屋顶。根据《民用建筑设计通则》规定，坡屋顶的层高是指坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离，所以该涉案房屋实际层高为3米。”蒋明菊于2013年3月5日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、城建景城公司立即为从化市街口逸泉山庄F区（自编2栋一梯）1501房超过3米以上部分加建楼顶隔层或承担楼顶隔层加建费用125000元；2、案件诉讼费由城建景城公司承担。城建景城公司在原审答辩称：不同意蒋明菊的所有诉讼请求。1、涉案房屋已经政府规划验收，不存在规划变更的问题；2、蒋明菊对于房屋内部的结构在购买时已经知悉，并且验收至今从未提出过任何异议，充分可见其对房屋内部结构是同意接受的；3、房屋内部构造在客观上对蒋明菊而言是明显有利、有益的；4、蒋明菊诉请关于房屋装修补偿没有事实和法律依据，该房屋装修并未实际发生，不能客观反映蒋明菊因此造成的损失，城建景城公司也从未对房屋顶部吊顶作出承诺，故蒋明菊擅自做吊顶的费用不应由城建景城公司承担。因此，请求法院驳回蒋明菊的诉讼请求。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，蒋明菊与城建景城公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，为有效合同，对双方均具有约束力。本案中，蒋明菊所购房屋为顶层15楼，蒋明菊与城建景城公司双方在合同中约定城建景城公司交付的房屋为层高3米﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=fnl&Id=18&Gid=117534074&ShowLink=false&PreSelectId=278897608&Page=0&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined﹥，但并未约定房屋屋顶为平屋面。现蒋明菊以城建景城公司交付的房屋为净空超3米的坡屋顶房屋且城建景城公司工作人员未告知为由，认为其交付房屋不符合合同约定。原审法院认为，商品房买卖是特殊商品的买卖，买卖标的额巨大、办理手续繁琐。买卖商品房一般需经过签订认购书、签订商品房买卖合同、预售登记、房屋交付、办理产权过户、办理房产证等多项流程。因此，蒋明菊在出资购买涉案房屋前应已对房屋的具体情况如楼层、户型、房号、面积、结构等情况作了充分了解。因此，蒋明菊认为购买商品房时不清楚房屋结构的主张理据不充分，不予支持。至于房屋层高是否符合约定的问题，蒋菊明与城建景城公司双方在合同中约定房屋层高为3米，但并未约定房屋屋顶为平屋面。现城建景城公司实际交付房屋顶层为坡屋顶，根据《中华人民共和国民用建筑设计通则》GB50352－2005中的2.0.14层高是指“建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离”的规定，城建景城公司交付给蒋明菊的房屋并不违反合同约定。另外，蒋菊明、城建景城公司双方在合同约定的“装饰、设备标准中”亦未约定由城建景城公司对房屋加建隔层。因此，蒋明菊要求城建景城公司为其购买的房屋加建隔层或承担加建费用的诉讼请求无法律和事实依据，不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第六十条﹤javascript：SLC（21651，60）﹥、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年8月30日作出判决：驳回蒋明菊的诉讼请求。案件受理费2800元，减半交纳1400元，由蒋明菊负担。判后，上诉人蒋菊明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决事实不清，证据不足。1、双方签订的《广州市商品房买卖合同》室内屋顶层面并未约定是不规则的坡屋顶，合同附件所附图也是平面图，城建景城公司从销售到交付房屋期间一直隐瞒室内结构形状，未经蒋菊明同意，就不能按室内坡屋顶结构向蒋菊明交付。否则，城建景城公司的行为不仅没有合同依据，而且严重侵害蒋明菊（消费者）的知情权，是违反相关法律规定的。2、根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”。国家对住宅设计建造是有住建部颁布的行业标准，城建景城公司的行为违反了相关行业标准。住宅的设计和建造都有其强制性的标准规范，对房屋层高的定义，住建部的《GB50096-2011住宅设计规范》2.09“层高：上下相邻两层楼面与地面之间的垂直距离”。5.51“住宅的层高宜为2.8m”。新旧版GB50096-1999对于层高的定义是同样的标准规范，对于层高均是垂直计算，并且对最适宜的层高进行规范为2.8m。现蒋明菊购买的是住宅，涉案房屋的层高最高点已经达到7.8m，完全是不符合上述标准规范，更不符合双方之间的约定。3、《民用建筑设计规范》所谓的层高实际上是如何确定计算房屋的使用面积，坡顶屋顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离达到2.2m以上的可以计算该房屋的使用面积，他不是真实意义上的层高。4、《民用建筑设计规范》6.2规定，“层高”和净高中的6.2.1“建筑层高应结合建筑使用功能、工艺要求和技术经济条件综合确定，并符合专用建筑设计规范的要求”。《民用建筑设计规范》明确将住宅设计建造指向应符合《住宅设计规范》的要求，而《住宅设计规范》2.0.10“层高：上下相邻两层楼面与地面之间的垂直距离”；3.6.1“普通住宅层高宜为2.8m”等强制性规范。二、原审判决认定蒋明菊对涉案房屋已经有充分了解与事实不符，也是对蒋明菊不公正的。涉案房屋的买卖在当时是期房，只是能够了解平面效果图，城建景城公司销售人员刻意隐瞒涉案房屋室内屋顶的结构形状，采取了欺诈销售房屋的手法，蒋明菊是无从知晓涉案房屋的内屋顶结构的，况且从通常的认知也无法理解到涉案房屋室内屋顶不是平面形状，蒋明菊所见过的所有住宅内屋顶均是平面形状，无法去想象涉案房屋室内屋顶就不是。因此，原审法院认为蒋明菊已经作出了充分的了解不仅缺乏依据，而且对蒋明菊不公平。三、城建景城公司违反合同第19条规划、设计变更的规定，即如有变更条款必须通知蒋明菊，在从化市规划局从规函（2011）432号关于城建景城公司逸泉山庄F区修建性详细规划调整方案的复函证明对涉案房屋进行了规划调整，原审法院对此没有查明。请求：1、撤销原判，改判城建景城公司立即为从化市街口逸泉山庄F区（自编2栋一梯）1501房超过3米以上部分加建楼顶隔层或承担楼顶隔层加建费用125000元；2、本案诉讼费用由城建景城公司承担。被上诉人城建景城公司答辩同意原审判决，不同意上诉人蒋明菊的上诉请求。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，双方当事人签订的商品房买卖合同第十九条规划、设计的变更约定，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可以要求解除买卖合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改判规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。买卖合同附件七：本合同补充协议第七条甲乙双方同意买卖合同第十九条修改为：该商品房预售后，甲方不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，甲方应书面征得乙方同意。不同意变更的，乙方有权在通知到达之日起15日内做出退房的书面要求。乙方在通知到达之日起15日内未作出退房申请的30日内退回已付购房款及利息（利息按银行同期定期存款利率计算）。本条所指的“规划、设计变更”的具体含义为：（1）乙方购买的该商品房的平面设计、门窗、层高；（2）乙方购买的该商品房所共用的电梯、楼梯等；（3）大厦公共配套建筑物（包括：该商品房项目规划已有的停车场），但因政府行为及公用事业部门要求变更的除外。从化市规划局2011年5月10日出具的《关于广州城建开发景城房地产有限公司逸泉山庄F区修建性详细规划调整方案的复函》（从规函（2011）432号）第二条第1点载明：将原规划方案F区内低层住宅区部分的各栋住宅建筑在原规划位置加以旋转，建筑物间距做相应调整。调整后该区内各栋建筑物建筑单体及建筑面积、建筑高度、容积率、建筑密度等均保持不变。在本案二审过程中，蒋明菊称其购买时是知道涉案房屋为顶层，也看过沙盘照片，但沙盘只是外形，没有看到内部结构。城建景城公司表示蒋明菊是明知内部高度才购买的，并认为从化市规划局从规函（2011）432号并未涉及涉案房屋的规划调整。本院认为：蒋明菊与城建景城公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定合法有效正确。上述合同约定城建景城公司交付的房屋层高为3米，涉案房屋为顶层15楼的坡屋顶房屋，双方无约定该房屋屋顶为平面屋，而城建景城公司现交付给蒋明菊的房屋净空超3米，因此，城建景城公司交付的房屋是否符合合同约定是审理本案的关键。根据《民用建筑设计通则》GB50352－2005中的2.0.14关于坡屋顶层高的规定，屋顶层由该层楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。按照上述规定，原审法院认为城建景城公司交付给蒋明菊的涉案房屋未违反合同约定并无不当。蒋明菊上诉认为应适用《住宅设计规范》关于层高的规定，但《住宅设计规范》并无相关坡屋顶层高的特别规定，也没有相反的规定。且从化市规划局出具的从规函（2013）1087号《复函》也证实涉案房屋建筑设计未调整，实际层高为3米，因此，蒋明菊抗辩涉案房屋不符合同约定理由不充分，本院不予支持。基于本院确认城建景城公司交付的涉案房屋层高不违反双方合同约定，而双方合同也无约定由城建景城公司为蒋明菊加建阁层或者承担加建费用，故蒋明菊的该上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。蒋明菊已办理了涉案房屋的交接手续，没有证据显示其在交接时对于室内结构形状提出异议，合同也未约定室内屋顶为平面屋，故其上诉认为城建景城公司在销售涉案房屋时刻意隐瞒涉案房屋室内屋顶的结构形状存在欺诈行为，本院不予采纳。综上所述，上诉人蒋明菊的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2800元，由蒋明菊负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  李 静代理审判员  余 盾二〇一四年一月二十七日书 记 员  闫 娜