湖南省醴陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）醴法民一初字第886号
原告株洲泰宇房地产开发有限公司（反诉被告），住所地：湖南省株洲市。
法定代表人邹湘林，董事长。
委托代理人李建，湖南醴源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理，即代为起诉、承认、放弃、变更、和解之特别授权。
委托代理人李柳荫，湖南醴源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理，即代为起诉、承认、放弃、变更、和解之特别授权。
被告吴水桃（反诉原告），男，1966年9月17日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。
委托代理人许征鹃，湖南楚风律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告株洲泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇房地产开发公司）（反诉被告）与被告吴水桃（反诉原告）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月6日立案受理后，被告吴水桃于2014年7月10日向本院提起反诉，本院决定合并审理。本案依法由审判员易凯、人民陪审员邓立平、雷向军组成合议庭，于2015年3月19日进行了第一次公开开庭审理。2015年4月1日，因本院人事调整，本案依法变更合议庭组成人员，由审判员熊伟平担任审判长，与代理审判员王涌森、人民陪审员吴艳辉组成合议庭，于2015年4月17日和2015年6月10日进行了第二次和第三次公开开庭审理。原告泰宇房地产开发公司委托代理人李建、李柳荫，被告吴水桃及其委托代理人许征鹃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原告与被告于2013年2月3日签订了《房屋定购协议书》，该协议书约定：由被告定向购买原告在白兔潭镇玄武大道开发的南三区第8、9号商住店铺一楼至五楼，建筑面积约760.36平方米；每平方米价格为2580元。协议书生效后，原告严格按照协议约定履行义务，该建筑工程于2013年8月竣工，2013年9月18日原告将商住店铺交付被告使用，并于2013年11月18日向被告交付了国有土地使用权证和房屋产权证。可是被告未按协议约定支付房屋定购价款，拖欠原告房屋定购价款计人民币605588.4元，原告多次派专人催收无果。2014年4月9日，原告委托法律顾问致律师诉前协商函给被告，被告仍然拒不履行支付房屋定购价款的义务。原告认为，被告拖欠原告房屋定购价款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告起诉至法院，请求法院依法判令被告立即支付拖欠原告的房屋定购价款计人民币605588.40元，承担违约责任，并承担本案的诉讼费。
原告（反诉被告）为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、原告企业法人营业执照副本复印件，拟证实原告的诉讼主体资格；
2、《房屋定购协议书》，拟证实：2013年2月3日，原、被告双方签订了《房屋定购协议书》，被告定购了原告建设的位于白兔潭镇玄武大道南三区第8、9号商住店铺的一楼至五楼房屋；协议约定的单价为2580元/平方米，面积为760.36平方米，实际以房屋办证测量为准；协议约定为附条件的合同，即被告在协议签订三天内预付定金40万元，2013年5月支付30万元，2013年6月支付30万元，工程竣工交付的十天之内付清全部余款，被告如按照协议约定预付定金则购房价格优惠至每平方米1960元（优惠后的购房总价款为1490306.00元），如被告未按照协议约定支付剩余房款则原告有权取消对乙方价格优惠，购房价格恢复至每平方米2580元；
3、单位工程竣工验收证明，拟证实被告定购的房屋已于2013年8月竣工，并于2013年9月10日经原、被告及施工单位三方共同验收合格后已经交付被告使用；
4、醴房权证白兔潭镇字第7130077**号房屋产权证书，拟证实原告已为被告所购房屋办理了房屋产权证书，经实地测量后登记的产权面积为757.98平方米；
5、被告已付房款收据存根5张，拟证实：被告于2013年2月2日、5月31日、8月22日和12月11日分别支付了40万元、30万元、10万元、5万元和50万元，截止2015年3月18日共支付购房款135万元；被告自2013年6月开始未按时支付购房款，至协议约定的付款截止期限累计支付购房款金额为135万元，违反了双方约定的付款期限，不能享受优惠购房价格，应按协议约定的正常价格计价，故被告尚欠原告购房款数额为人民币605588.40元；
6、醴陵市人民政府会议记录，拟证实原告为被告建的房屋是按照统一规划、统一建设办理的，依据相关规定已经办好了产权证。
被告吴水桃（反诉原告）辩称及反诉称，答辩人与反诉被告于2013年2月3日签订《房屋定购协议书》，定购其在醴陵市白兔潭玄武大道开发的南三区第8、9号商住店铺一楼至五楼房屋。该协议书简单约定了双方的基本权利和义务，反诉被告承诺待工程开工时与答辩人正式签订政府房产管理部门规定的《商品房销售合同》。该协议书签订后，答辩人按反诉被告的要求支付了房款135万元，但反诉被告一直没有与答辩人签订《商品房销售合同》。反诉被告以答辩人私人名义报建并以答辩人自建方式为答辩人办理房屋所有权证及国有土地使用权证。房屋建成后答辩人发现反诉被告所建房屋存在严重的质量问题，仅以肉眼能见到的，一是一楼踏步间后门高度只有两米，其中还有一根25公分高的横梁，如果铺设地面并经粉刷后实际高度不足1.7米，严重影响了房屋的使用功能和实际价值；二是混合砂浆搓毛的内墙多处开裂脱落，用手指随便就可以一抠到底，以致室内装修无法进行。答辩人将问题反馈给反诉被告后，其仅对脱落的墙体作了简单的修补，并未实际解决问题。更令人气愤的是，在答辩人完全不知情的情况下，反诉被告破坏房屋承重结构，将一楼一根25公分高的横梁锯掉，给房屋造成了极大的安全隐患。为此答辩人多次与反诉被告交涉，但反诉被告却置之不理。且经答辩人调查了解到，房屋至今未经有关部门依法进行验收。根据《房屋定购协议书》答辩人下欠反诉被告房款135640元属实，但并非违约。答辩人据此对原告提起反诉，请求法院依法确认白兔潭玄武大道南三区一号楼第8、9号房屋为答辩人的自建房屋，确认原告与答辩人之间所签订的《房屋定购协议书》无效，由答辩人按实际造价与原告进行工程款结算；判令反诉被告根据国家规定和设计要求确保房屋质量达到国家规定标准和消除安全隐患并赔偿损失（门面闲置损失自2013年10月份起按同地段租价38000元一年的租金标准计算至2015年3月份止计57000元，以后按后期租价标准计算至房屋验收合格可以正常使用之日止）；由反诉被告承担全部诉讼费用和鉴定费用。
被告吴水桃（反诉原告）为支持其答辩意见及诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、《房屋定购协议书》，拟证实被告定购的是商品房，原告无商品房销售手续，未按约定签订《商品房销售合同》；
2、房屋所有权登记审批表，拟证实产权来源为被告吴水桃自建；
3、建设用地规划许可证，拟证实用地人为吴水桃，用地面积160平方米；
4、建设工程规划许可证，拟证实建设单位（个人）为吴水桃，批准面积817平方米；
5、房屋所有权证，拟证实产权来源为自建，所有权人为吴水桃，共有人为刘玲，建筑面积为757.98平方米；
6、司法鉴定意见书，拟证实楼梯处梯口梁受损后影响楼梯的安全、正常使用，必须立即采取措施，加固费用估算为13600元；
7、醴陵市质监站证明，拟证实涉案房屋未组织进行验收；
8、录音光碟，拟证实房屋存在质量问题，楼梯间横梁为反诉被告所锯掉；
9、租赁协议，拟证实目前同类房屋租价为38000元/年；
10、鉴定费发票以及因鉴定发生的费用发票，拟证实被告花费了13000元的鉴定费和因鉴定发生的交通费、误餐餐饮费合计1005元，总计14005元。
反诉被告（原告泰宇房地产开发公司）辩称，反诉原告的反诉理由不能成立，因为反诉原告自相矛盾，反诉原告认为《房屋定购协议》无效，既然认为定购协议无效，该房屋就不属于反诉原告所有，反诉原告的反诉请求没有说清楚。反诉原告所谓的赔偿损失不存在，国有土地使用权证和房屋产权证都已经交付给了反诉原告，双方都有签字，所以不存在损失。反诉原告的反诉请求依法、依情、依理都不能成立。
经庭审举证、质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为其内容、形式都违反商品房买卖合同的有关规定，在形式和内容上都不合法；对证据3的合法性有异议，认为按照建筑法的规定，房屋的竣工验收不是由买卖方验收，而是由政府建设部门牵头，相关部门进行质量验收，包括隐蔽部位均有记录，不是一种个人行为，而是政府行为，故该证明没有法律效力，验收证明上的字确实是被告签的；对于证据4，该房产证属实，但与原告所表述的内容不同，房产证的产权来源为被告自建，是自建房房产证；对证据5，预付款收据5张属实，但只能证明款项往来，并不是结算依据，如果是结算，必须由房产部门出具的商品房买卖合同为结算依据；对证据6的真实性无异议，但证明目的有异议，因为这个项目上面讲得很清楚，玄武大道的建设必须依法取得土地，履行报建手续，必须按章纳税，但到现在为止，报建、纳税等手续都没有实施，商品房税的正式发票都没有，并未组织验收就把房屋给了被告，醴陵市人民政府也无权改变法律对房产开发的相关规定。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所提交的证据1的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议；对于证据2，认为没有说明产权来源是自建，只是进行了登记，自建是指原告建的，是原告依照醴陵市政府的相关文件进行申报的，申报的目的是履行房屋定购协议；总而言之，对被告提交的证据1-5的真实性、合法性均没有异议，但对其关联性均有异议，所有的一系列手续都是原告去办理的；对证据6的真实性无异议，但是梯口梁是在原告交付房屋给被告后，被告在装修过程中造成损坏，应由被告自己承担损失；对于证据7，房屋的定购是按照小城镇建设进行操作的，而且证据是楚风律师事务所的介绍信，上面只盖了对南山区一号建设工程的验收，形式不符合法律规定，是无效的，醴陵市质监站应出具正式的证明，且证明内容不明确，因而不能作为证据使用；对于证据9，被告提供的证据是帅军，黄志强的租金，两人的租金与本案无关，所以租赁协议与本案无关；对证据10，对鉴定费发票的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为房子已经交给了被告，房子有什么问题被告需要鉴定所发生的费用不应由原告承担，对因鉴定发生的交通费和餐饮费不予认可。
根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的质证意见，本院对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）所提交的证据审核认证如下：
对原告（反诉被告）提交的证据1，被告（反诉原告）没有异议，本院予以认定。对原告（反诉被告）提交的证据2，该《房屋定购协议书》系双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，双方意思表示真实，不违反法律规定，因此本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对原告（反诉被告）提交的证据3，房屋建筑的竣工验收按照法律规定由建设单位组织实施，本案中涉案建筑由建设单位即原告（反诉被告）会同施工单位、业主被告（反诉原告）共同进行验收合格，且被告（反诉原告）接收了该房屋，因此本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对原告（反诉被告）提交的证据4、5、6，被告（反诉原告）对其真实性均无异议，本院予以认定。
对被告（反诉原告）提交的证据1、2、3、4、5，原告（反诉被告）对其真实性、合法性均无异议，且与本案相关联，本院予以认定。对被告（反诉原告）提交的证据6，系本院依法对外委托的鉴定机构出具的专业鉴定意见，本院予以认定。对被告（反诉原告）提交的证据7，该证明在证据形式上属于证人证言，出具该证明的人员未出庭接受法庭质询，因此本院对该证据不予认定。对被告（反诉原告）提交的证据8，本院采纳质证方的意见，对该证据不予认定。对被告（反诉原告）提交的证据9，与本案没有关联性，本院不予认定。对被告（反诉原告）提交的证据10，系因鉴定发生的鉴定费及相关费用，本院予以认定。
根据本院认定的证据，结合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：
原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年2月3日签订了《房屋定购协议书》，该协议书约定：1、被告（反诉原告）定购原告（反诉被告）在醴陵市白兔潭镇玄武大道开发建设的南三区第8、9号商住店铺一楼至五楼，建筑面积约760.36平方米（实际面积以房屋办证测量为准）。2、原告（反诉被告）出卖给被告（反诉原告）的房屋确保为国有出让土地（使用年限为：住宅70年，商铺40年），并在被告（反诉原告）支付了全部购房款、按要求提供了合法的办证资料的前提下，负责为被告（反诉原告）办理国有土地使用权证和房屋产权证。3、原告（反诉被告）现行销售的房屋综合单价为2580元每平方米，根据被告（反诉原告）定购房屋的时间和预付款情况，被告（反诉原告）定购本协议中第一条所确定的房屋，其单价经双方协商每平方米为1960元，最终优惠总价为人民币壹佰肆拾玖万零叁佰零陆元整。4、本协议双方签字的三天之内，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）预付定金肆拾万元，即享受以上优惠价格。付款方式为：其购房款于2013年5月支付叁拾万元；2013年6月支付叁拾万元；工程竣工交付的十天之内付清全部余款，原告（反诉被告）即为被告（反诉原告）进入办证程序，并确保在被告（反诉原告）付清最后一笔房款的90天之内为被告（反诉原告）办理好国土证和房屋产权证。5、如果被告（反诉原告）不能按照上述要求向原告（反诉被告）支付购房款，则原告（反诉被告）有权取消对被告（反诉原告）的价格优惠，恢复按每平方米2580元的综合单价结算。涉案建筑工程于2013年8月竣工，2013年9月10日，原告（反诉被告）组织竣工验收，会同施工单位和业主即本案被告（反诉原告）验收合格。2013年9月18日原告（反诉被告）将商住店铺交付给被告（反诉原告）使用，并于2013年11月18日向被告（反诉原告）交付了国有土地使用权证和房屋产权证，房屋产权证登记建筑面积为757.98㎡。被告（反诉原告）于2013年2月2日向原告（反诉被告）支付购房款40万元，2013年5月31日支付了30万元，2013年8月5日支付了10万元，2013年8月22日支付了5万元，2013年12月11日支付了50万元，到目前为止总共已向原告（反诉被告）支付了135万元购房款。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）未按协议约定按期足额支付房屋价款，拖欠原告房屋价款计人民币605588.4元，经多次派专文催收无果。原告（反诉被告）认为，被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）房屋价款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故起诉至本院请求依法判决被告（反诉原告）支付拖欠的取消优惠价格后的房屋价款605588.40元，承担违约责任；并承担本案的诉讼费。
另查明，被告（反诉原告）于2013年9月18日接受使用了该房屋后，在装修过程中发现，原告（反诉被告）出售给被告（反诉原告）的房屋一楼楼梯口下的后门高度只有两米，其中还有一根25公分高的横梁，其认为如果铺设地面并经粉刷后实际高度还会降低，严重影响房屋的使用功能和实际价值，为此，被告（反诉原告）找到原告（反诉被告）寻求解决方案，原告（反诉被告）找了施工单位将该25公分的横梁锯掉，被告（反诉原告）认为造成了安全隐患。为此，被告（反诉原告）于2014年7月9日向本院提出申请，对该房屋一楼楼梯间处梯口梁受损是否对结构安全构成影响、损害程度、修复方案所需费用进行鉴定。经本院依法对外委托，2015年1月16日，湖南大学司法鉴定中心作出湖大司鉴中心[2014]建鉴字第116号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、吴水桃私宅底层楼梯处梯口梁受损后，不会危及到房屋整体结构安全，但影响楼梯的安全、正常使用；2、吴水桃私宅底层楼梯处梯口梁受损后，承载力不满足规范要求，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2014，该构件可评为du级（安全性不符合要求，必须及时或立即采取措施）；3、吴水桃私宅底层楼梯处梯口梁按建议方案，加固费用估算为壹万叁仟陆佰元整。此次鉴定，被告（反诉原告）花费了13000元鉴定费以及鉴定费用合计1005元。被告（反诉原告）对自己所受损失57000元提起了反诉。
还查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）只签订了《房屋定购协议书》这一份合同，没有签订正式的《商品房买卖合同》，协议双方就该房屋买卖均按照该《房屋定购协议书》约定的内容执行。
本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点是：一、原、被告之间签订的房屋定购协议是否有效？二、被告吴水桃是否存在违约行为？原告是否有权取消对被告的购房价格优惠?3、反诉原告吴水桃的反诉请求是否有据？反诉原告在本案中是否存在损失，反诉被告是否应该赔偿反诉原告损失？
关于第一个争议的焦点，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋定购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方就商住店铺的基本状况、商品房价款的确定及总价款、付款方式、付款时间、水电设施安装、办理产权登记有关事宜、违约责任等进行了明确的约定，并且出卖人即原告（反诉被告）已经按照协议书的约定收受了大部分购房款，在双方没有签订正式的《商品房买卖合同》，双方就该房屋买卖均只依照该《房屋定购协议书》享有权利、履行义务的情况下，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《房屋定购协议书》应当认定为商品房买卖合同。该协议系双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，意思表示真实，且协议内容不违反法律规定，依法成立，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，故本院确认该《房屋定购协议书》合法有效。
关于第二个争议的焦点，被告（反诉原告）吴水桃未能按照《房屋定购协议书》约定的付款方式按期足额支付房屋价款，其行为虽然违反了合同的约定，构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任，但是原告也没有按照合同的约定履行自己的承诺,在工程开工时与被告吴水桃签订正式的《商品房买卖合同》，亦构成违约，亦应承担相应的违约责任。由于原、被告签订的《房屋定购协议书》中没有对原告违约应承担何种违约责任进行约定，仅对被告违约应承担的违约责任进行了约定，考虑原、被告双方都存在违约行为的情况，综合本案实际情况，原告（反诉被告）要求取消对被告（反诉原告）的价格优惠，恢复按每平方米2580元的综合单价进行结算的请求，本院不予支持。据此，依照原来的优惠价格，被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）支付房屋价款总计757.98㎡×1960元/㎡=1485640.8元，已支付135万元，还应支付135640.8元。
关于第三个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，被告（反诉原告）就房屋一楼楼梯口下后门高度问题向原告（反诉被告）寻求解决方案的情况下，原告（反诉被告）组织施工单位将楼梯间处梯口梁锯掉，对房屋楼梯质量安全造成隐患，原告（反诉被告）作为房屋出卖人，应当对涉案房屋一楼楼梯间处梯口梁受损承担修复责任，消除安全隐患。经鉴定，该处修复费用为13600元，因此原告（反诉被告）应当向被告（反诉原告）支付修复费用13600元以及因该问题发生的鉴定费用14005元。关于租金损失，在原告（反诉被告）按照《房屋定购协议书》的约定按期向被告（反诉原告）交付了商住店铺以及国有土地使用权证和房屋产权证，且被告（反诉原告）参与验收后接收使用了该商住店铺的情况下，《房屋定购协议书》约定的合同目的已然实现，被告（反诉原告）完全有权自主决定将该商住店铺出租或者不出租，被告（反诉原告）选择不出租产生的租金损失应由其自己承担。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告吴水桃（反诉原告）在本判决生效之日起十日内向原告株洲泰宇房地产开发有限公司（反诉被告）支付拖欠的购房款135640.8元；
二、原告株洲泰宇房地产开发有限公司（反诉被告）在本判决生效之日起十日内向被告吴水桃（反诉原告）支付修复费用13600元及鉴定费用14005元；
三、驳回原告株洲泰宇房地产开发有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求；
四、驳回被告吴水桃（反诉原告）的其他反诉请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9856元，由被告吴水桃负担，反诉费1240元，减半收取620元，由原告株洲泰宇房地产开发有限公司负担。
如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 熊伟平
代理审判员 王涌森
人民陪审员 吴艳辉
二〇一五年八月十日
书 记 员 曾 珊
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。