湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第505号
上诉人（原审原告）黄加祝。
委托代理人张剑波，广东天行健律师事务所律师。
上诉人（原审被告）中国邮政储蓄银行宜章县支行。
代表人谷陟军。
委托代理人曾建国，湖南莽源律师事务所律师。
委托代理人陈家勇。
上诉人黄加祝与上诉人中国邮政储蓄银行宜章县支行（以下简称宜章邮政银行）租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省宜章县人民法院（2014）宜民一初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院在审理过程中，上诉人宜章邮政银行经通知在规定的期限内未预交上诉案件受理费，亦未提出减、免、缓交手续，对其上诉本院以（2015）郴民一终字第505号民事裁定书裁定按自动撤回上诉处理。本院依法组成合议庭后，于2015年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人黄加祝及其委托代理人张剑波，上诉人宜章邮政银行的委托代理人曾建国、陈家勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年11月19日，黄加祝与宜章邮政银行签订了《门面租赁合同》，合同约定：宜章邮政银行承租黄加祝位于宜章县梅田镇建设街的门面一间，租用期限共5年，从2011年1月1日开始至2016年12月31日止，月租金前三年为2500元，第四年、第五年按10%递增租金，租金支付方式为每年的1月1日一次性支付全年的租金。合同签订后，双方开始依约履行该《门面租赁合同》。2012年9月13日，宜章邮政银行向黄加祝发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《门面租赁合同》。黄加祝接到《解除合同通知书》后，于2012年9月25日向宜章邮政银行发出关于《解除合同通知书》回执，表示希望继续履行该合同。2012年9月28日宜章邮政银行又向黄加祝发出一封快递，但黄加祝拒绝接收，该快递被退回。2013年1月21日，宜章邮政银行代理人曾建国向黄加祝发了一份《律师函》，再次要求解除双方签订的《门面租赁合同》，并将门面钥匙一把随该律师函寄给了黄加祝。黄加祝于2013年1月24日向曾建国发出一份《律师函回执》，表示同意解除双方签订的《门面租赁合同》，但要求宜章邮政银行赔偿损失。宜章邮政银行向黄加祝交纳租金至2012年12月31日。2013年2月8日，黄加祝将门面另行出租，租期间为2013年2月28日至2018年3月20日，租金为每月1900元。2015年1月20日，黄加祝认为其合法权益受到损害，遂诉至法院请求判令：宜章邮政银行赔偿因单方终止租赁合同产生的各项损失38，600元（该损失包括2013年1月1日至2013年2月28日的租金4832.4元及2013年2月28日至2016年12月31日的租金差额33，766.6元）。另查明：中国邮政储蓄银行郴州市分行于2013年1月8日发出《关于撤销贷款咨询服务中心的通知》。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点有：一、黄加祝与宜章邮政银行签订的《门面租赁合同》是否已经解除及合同解除的时间；二、合同解除是否给黄加祝造成损失及损失的数额是多少。关于焦点一。黄加祝与宜章邮政银行在平等自愿的基础上签订的租房合同合法有效，双方都应按合同履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，对依法成立的合同，只有三种情况下合同的当事人才能解除合同：一是双方当事人协商一致；二是双方约定合同解除的条件出现；三是法律规定合同解除的情况出现。本案宜章邮政银行要提前解除合同必须符合法定解除条件或约定解除条件或双方协商一致解除合同，由于双方在合同中并未约定解除合同的条件，因此宜章邮政银行不能适用约定解除合同，同时宜章邮政银行解除合同不符合法定解除合同的条件，因此2012年9月13日宜章邮政银行发出《解除合同通知书》提前解除合同属于单方解除合同，不产生合同解除的效力。而黄加祝是合同守约方，依法享有合同解除权，黄加祝于2013年1月24日向宜章邮政银行代理人曾建国发出一份《律师函回执》，作出同意解除双方签订的《门面租赁合同》，但要求赔偿损失的意思表示，视为黄加祝告同意解除合同。因此双方签订的《门面租赁合同》于2013年1月24日解除。关于焦点二。宜章邮政银行在履行合同期间，在与黄加祝协商未果的情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务，其行为是违约行为，应依法承担相应的违约赔偿责任。双方签订的合同于2013年1月24日解除，对于合同解除日期前的房屋租金2000元（2500／30×24＝2000）及合同解除日期至黄加祝另行出租期间的房屋租金损失2833元（2500／30×34＝2833），合计4833元是黄加祝的实际损失，该损失应由宜章邮政银行承担。对黄加祝诉请的房屋另行出租以后的房屋租金差价损失部分，由于房屋租金的价格受市场供需变化的影响，该损失由宜章邮政银行承担不合理，因此，对于黄加祝该部分请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“一、被告中国邮政储蓄银行宜章县支行于本判决生效之日起十日内向原告黄加祝支付房屋租金2000元；二、被告中国邮政储蓄银行宜章县支行于本判决生效之日起十日内向原告黄加祝赔偿损失2833元；二、驳回原告黄加祝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765元，由被告中国邮政储蓄银行宜章县支行承担”。
黄加祝不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第三项，改判宜章邮政银行赔偿黄加祝门面租金差价损失34600元，二审案件受理费由宜章邮政银行负担。理由有：一、租金是租赁合同履行后出租人可以获得的利益，亦属于承租人不履行合同给出租人所造成的损失，该损失订立合同时双方均可预见，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，黄加祝主张的门面租金差价损失是双方租赁合同可期待利益损失，依法应予支持。二、本案中，宜章邮政银行是违约方，黄加祝系守约方，黄加祝不仅依约履行了租赁合同，还积极寻租以免损失扩大，原审法院未支持黄加祝门面租金差价损失的请求，违反了公平原则，不利于守约方权益的保护。
宜章邮政银行辩称：一、宜章邮政银行已经于2012年1月1日付清了当年的房屋租金，并不存在拖欠的情形。二、黄加祝于2012年9月25日作出了《关于解除合同通知书的回执》，该回执中黄加祝虽对解除合同提出异议，但可视为黄加祝已经知道和认可解除合同，故本案合同解除的时间应当是2012年9月25日，而不是原审判决认定的2013年1月24日。三、黄加祝有意拒收门面，人为扩大损失，且门面另行出租租金降低的原因是市场行情所致，对该扩大损失应由黄加祝自行承担。请求驳回黄加祝的上诉请求，维持原审判决。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点系黄加祝要求宜章邮政银行赔偿门面租金差价损失的请求能否支持。其一，黄加祝与他人签订新的租赁合同之前，已经通过函件同意宜章邮政银行提前解除原租赁合同。其二，租赁合同解除后，黄加祝对门面享有占有、使用、收益和处分权，由其自行决定对外如何出租，宜章邮政银行不再参与，新租赁合同的租金是黄加祝与新承租人之间协商的结果，不论多少都与原租赁合同无必然联系，由此造成的租金差价损失与宜章邮政银行提前解除合同也没有直接因果关系。其三，租赁合同解除后另行出租的租金差价损失，受到订立新租赁合同当时的市场因素以及黄加祝与新的承租人的意思表示等多种不确定因素的影响，不属于宜章邮政银行订立合同时应当预见到的违约损失范围。因此，黄加祝要求依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定判令宜章邮政银行赔偿门面租金差价损失的请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。黄加祝的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费544元，由黄加祝负担。
本判决为终审判决。
审判长 欧阳昆兰
审判员 谷 敏
审判员 李 程
二〇一五年八月二十四日
书记员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。