连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）港民初字第2426号
原告陈如雷，无固定职业。
委托代理人戴徽，江苏华德律师事务所律师。
被告姚可权，连云港市烟草专卖局稽查支队综合办公室副主任。
原告陈如雷诉被告姚可权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月6日立案受理后，依法由代理审判员徐威适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人戴徽、被告姚可权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈如雷诉称，2013年10月初，被告姚可权找到原告说其外面欠了很多钱，债主都找到家里和单位要钱了，为了还钱，被告要出卖其个人所有的位于新浦区恒利花园12号B楼一单元302室，被告问原告有没有兴趣购买，并称如果原告愿意买，且能够支付现金，被告将以优惠价出卖房屋。后经原、被告双方多次协商，双方于2013年11月21日签订《卖房协议书》，约定以总价格598000元成交，原告先支付20万元定金，剩余款项待房屋过户至原告名下后一次性付清。但当被告收到20万元定金之后，被告没有依照约定办理过户手续。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，1、请求判决解除原、被告之间签订的《卖房协议书》；2、请求判决被告返还双倍定金40万元；3、请求判决被告承担本案诉讼费。
被告姚可权辩称，原告诉称与事实不符，事实是被告在2012年经济紧张的时候，被告向原告借款10万元，原告说其手上的钱利息较高，劝被告不要借，随后就作罢。2013年10月9日，被告急需用钱时，被告向原告借款10万元使用一个月，但原告要求被告用房产抵押，然后就签订了《卖房协议书》。并且原告事先在10万元借款中扣除了1.5万元的利息，因此实际上只交付给被告8.5万元现金，被告根本就没有收原告所谓的20万元购房定金。因为被告从未有过要卖房子的想法，因此，被告不同意卖房。
本案原、被告双方争议的焦点：1、原、被告之间存在何种法律关系，是借贷关系还是房屋买卖合同关系；2、原告已经交付给被告的款项的具体数额及被告主张返还双倍定金40万元是否符合法律规定。
原告为证明其观点，举证如下：1、《卖房协议书》一份，证明被告以598000元的价格将涉案房屋卖给原告，在签订合同时，原告支付被告定金20万元，被告应当在签订合同后7日内办理过户手续，如逾期办理，应赔付原告双倍定金。2、收条一张，内容为“今收到陈如雷买房款定金二十万元”，证明原告按照合同约定支付被告20万元定金。3、工商银行的业务凭证一份，证明原告通过银行转账的方式支付被告20万元定金。
被告对原告所举证据的质证意见为：1、对《卖房协议书》的真实性无异议，确实是我签名和按手印，但不是卖房，而是我向原告借钱，以房作担保，原告说签《卖房协议书》只是做个样子，我当时没有考虑太多，就在原告的授意下签了这个协议书。2、收条确实是我写的，但这是在原告的授意下写的。3、对工商银行的业务凭证的真实性无异议，当原告把这20万元转到我卡上后，后来原告又让我取10万元给其朋友葛明畅，我先在工商银行取了10万元现金给葛明畅，后来又在银行柜台和自动取款机上分别转了5万元给葛明畅。综上，我并没有收到原告的20万元定金。
被告为证明其观点，举证如下：1、被告的工商银行账户明细清单，证明被告向葛明畅支付20万元。2、被告发给原告的手机短信一条，内容为“老弟，请一定给我二天时间还你本金，有情后感，谢谢”，证明被告不是要出卖房屋。3、姚某的证人证言，证人陈述的内容为“有一天被告说其欠原告的款到最后一天了，原告让被告还款，我就和被告一起去原告处，原告说如果今晚不还15万元，以后就要还20万元，如果20万元不还，以后就按合同办还40万元，但我不知道他们签的是什么合同，后来听被告说签的是假的卖房协议，当晚还有一个叫葛明畅的在场，原告还说被告借的20万元是葛明畅的，原告只是中间人”，证明原、被告之间不是房屋买卖合同关系，而是借贷关系。
原告对被告所举证据的质证意见为：1、对被告的工商银行账户明细清单的真实性及关联性均有异议，因为该明细清单上没有加盖银行的印章，对其真实性不予认可，另外，即便是真实的，跟原告也没有关系。2、对短信的真实性有异议，短信是被告编辑发给原告的，原告至今未收到该短信，且短信时间为2013年11月14日，而合同的签订时间为2013年11月21日，因此，短信与本案无关。3、证人姚某与被告系亲兄弟关系，其证言不能作为定案依据，另外从证人的陈述中可知被告经常撒谎。
经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2013年11月21日签订《卖房协议书》，合同主要条款为：一、甲方自愿将坐落在连云港市新浦区恒利花园12#B楼一单元4层302号房（建筑面积127.27平方米，丘号01751039-6）及相关的土地使用权出卖给乙方。二、双方议定上述房产及附属不可移动的装修以每平方4700元，总价格598000元成交。三、乙方在签订本合同时，支付给甲方定金二十万元。四、乙方支付定金后，甲方积极配合办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下领到房产证时，乙方在3天内付清全部剩余房款。五、甲方承诺在签订合同后7个工作日内把房产证及土地证过户至乙方名下。如逾期则视为违约，赔付给乙方双倍定金。（乙方领证时间和甲乙双方不可抗拒原因除外）并继续履行本合同。六、担保人自愿为乙方剩余的款项担保，如乙方不履行则由担保人承担剩余钱款，包括赔偿双倍定金给甲方。七、本合同签订后，如有任何一方违反本合同条款，则赔偿对方双倍定金，并继续履行本合同。八、本协议一式三份，甲乙双方和乙方担保人各一份，自签字之日生效。如履行过程中发生争议协商不成的向连云区法院诉讼裁决。案外人顾中华作为乙方担保人在协议书上签字。
另查明，原告在签订《卖房协议书》的当天即2013年11月21日通过工商银行转账支付被告定金20万元。另外，涉案房屋的产权证上的所有权人为被告姚可权，产权证上没有列明产权共有人，被告曾经将房产证原件交给原告，后又从原告处取回产权证原件，现在涉案房屋的产权证原件在被告妻子处。被告在庭审中自认自己在外面所欠债务达一百万元左右。原告曾经到涉案房屋中查看，当时被告的妻子及儿子均在该房屋内。
本院对上述事实作出认定的理由为：1、原、被告签订的《卖房协议书》均有双方签字并按手印，系双方真实的意思表示，能够证明原、被告之间有买卖房屋的合意。2、被告出具给原告的收条上也写明是收到原告买房款定金20万元，另有银行业务凭证印证，可以证明原告已经依据《卖房协议书》交纳了20万元定金。3、被告对外欠巨额债务，被告有在短时间内套现还债的动机，因此被告向原告出卖房屋，并要求原告现金交易的可能性极大，这也印证了原告诉称被告为偿还债务而找到原告，要把涉案房屋出卖给原告。4、原告曾经到涉案房屋查看，这属于现场看房，这正是一个人买房人应有的心态，而被告称其是以房担保债务，但以房作抵押往往要签订抵押合同，甚至办理抵押登记，但原、被告并未签订抵押合同，更未办理抵押登记，因此，不能认定被告是以房担保债务。5、从被告的工商银行明细清单上看不出被告向案外人葛明畅交付20万元，退一步说，即便被告通过现金交付及转账支付给案外人葛明畅20万元，也很有可能系被告与葛明畅之间的经济往来账目，被告没有举证证明是原告授意其向葛明畅支付20万元，被告作为一名完全民事行为能力人也不可能在没有任何协议及凭据的情况下就依据原告的授意而向第三人葛明畅支付20万元，因此，该银行明细清单不能证明原告授意被告向案外人葛明畅支付20万元，因此，本院对被告的辩解不予采信。6、被告提供的手机短信息系被告发给原告的，被告可以编辑任何内容的短信息发给任何人，本院对该短信息不予采信。证人姚某与被告系亲兄弟，证人证明的内容大多是从被告处传来听说的，证人证言的真实性较低，本院对证人证言不予采信。因此，短信息及证人证言不能证明原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案房屋的产权登记证上载明所有权人系被告姚可权一人，无共同产权人，原告在缔约时对涉案房屋的产权情况尽到了合理的审查义务，依据被告提供的房屋产权证原告有理由相信被告有权处分该房屋，在庭审过程中被告以其房屋属于夫妻共同财产，辩称其在缔约时对房屋没有处分权而主张合同无效，本院对此不予支持，本院依法认定原、被告双方签订的《卖房协议书》合法有效，原告已经依据合同约定交付20万元定金，但被告没有依据合同约定办理房产证及土地证的过户手续，且明确表示不再履行房屋买卖协议，因此，本院对原告要求解除《卖房协议书》的诉讼请求依法予以支持。因《卖房协议书》中明确约定了定金，且原告也按期交付了定金，因此定金合同成立。因涉案主合同标的额为598000元，对双方约定的定金超过主合同标的额20%，即超过119600元的部分，本院依法不予支持，因此，被告应当返还原告双倍定金239200元，超过主合同标的额20%部分的80400元作为购房款，应当退还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告陈如雷与被告姚可权签订的《卖房协议书》。
二、被告姚可权于本判决生效之日起十日内返还原告陈如雷双倍定金239200元及购房款80400元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9780元、保全费2270元，由原告陈如雷承担1780元，由被告姚可权承担10270元（因原告已预交，被告承担部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费9780元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 徐威
二〇一四年一月三日
书 记 员 李卓
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）《中华人民共和国担保法》
第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
（三）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。