黑龙江省双鸭山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑05民终79号
上诉人（原审原告）：张雷，男，1988年9月15日出生，满族，个体，现住宝清县。
上诉人（原审原告）：关秀梅(系张雷之妻)，女，1987年3月25日出生，满族，个体，现住宝清县。
委托诉讼代理人：文雅君，黑龙江姜笑雨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宝清县宝清宾馆，住所地宝清县宝清镇。
法定代表人：郭海峰，经理。
委托诉讼代理人：王君，黑龙江王君律师事务所律师。
上诉人张雷、关秀梅因与被上诉人宝清县宝清宾馆侵权责任纠纷一案，不服黑龙江省宝清县人民法院作出的（2017）黑0523民初1142号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人张雷及委托诉讼代理人文雅君，被上诉人宝清县宝清宾馆委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张雷、关秀梅上诉请求：一、撤销宝清县人民法院（2017）黑0523民初1142民事判决书，依法改判或将本案发回重审；二、一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、该房屋在宝清县房地产管理处档案分户图体现建筑面积为48.04平方米，被上诉人将该房屋出售给杨洪飞后，将该房屋登记在其儿子杨冶治名下，杨冶治又将该房屋出售给顾红旺、常琳，顾红旺、常琳将该房屋出售给张雷，上述三次交易，合同中注明的房屋面积均为48.04平方米，不动产登记中心为二上诉人颁发的不动产权属证书注明的房屋建筑面积为48.05平方米，虽然上述三次交易实际交付的房屋面积为32.54平方米，但是二上诉人取得房屋所有权的面积为48.05平方米。二、根据《物权法》的规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。物权法第17条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。因此，确认房屋权属应以房屋所有权证书为准，被上诉人提供的相关证据不能对抗二上诉人提供的不动产权属证书的效力，不动产权属证书是宝清县不动产登记中心在其职权范围内依法登记颁发的，属于行政机关依职权做出的具体行政行为，具有法律约束力，根据《行政诉讼法》的相关规定，该行政行为非经行政诉讼程序和行政程序不得被变更，最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第12条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”本案中，宝清县不动产登记中心为二上诉人颁发了不动产权属证书，如果被上诉人认为该行政行为侵害其合法权益的，应提起行政诉讼，由法院在行政诉讼中审查该房屋登记行为的真实性、合法性，并作出撤销或维持该行政行为的判决，因此，在行政诉讼中对房屋登记行为合法性进行审查符合正当程序原则，而在民事诉讼中，法院不能直接否定房屋登记行为的效力，但本案自一审判决至二审审理至今，宝清宾馆没有提出行政诉讼撤销该不动产权属证书，因此，宝清宾馆侵权行为成立，应当返还所侵占的房屋面积，请求二审法院依法支持二上诉人的上诉请求。
宝清县宝清宾馆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，二上诉人的上诉理由根本不成立。一、本案从来不存在侵权的事实，因此上诉人的诉求不能得到法律的支持。上诉人在一审诉求为：“判令被告立即停止侵权，返还侵占原告的房屋面积15.5平方米。”但是，从一审诉讼至今，上诉人从未证明答辩人对其实施了侵权行为，且其在上诉状中继续自认：“上述三次交易实际交付的房屋面积为32.54平方米，”都足以证明了其诉求的侵权事实不存在。因此，一审判决认定事实清楚，论理严谨充分。二、物权登记作为一种确认物权的法律行为，自然应当以事实为根据，错误登记的结果不能成为上诉人拥有错误登记物权的合法根据。综观上诉人的上诉理由，其承认自己买受的商服房屋的实际面积与登记面积并不一致，也认可其实际上是以实际交付的面积为交易标的。但是因为获得了不动产登记的证书面积，就以不动产登记的法律事实对抗经过一审法院审理查明的，也是上诉人实际认可的客观事实。这不仅仅是其为了谋求本不属于自己的经济利益而进行的不诚信诉讼，同时也是对法律的准绳必须以事实为根据的错误解读。答辩人虽然没有通过行政诉讼的方式，诉求依法撤销上诉人获得的不动产权证书。但是，通过一审法院的民事案件审理，已经确认本案不存在侵权行为，更无侵权行为产生的损害后果，所以，一审判决侵权不成立而驳回上诉人的诉讼请求，并非通过民事审判方式否定不动产权属登记的行政行为，只不过是在民事审判中，依法审查并认定了客观事实，并根据该客观事实依法作出裁判。
张雷、关秀梅向一审法院起诉请求：一、判令被告立即停止侵权，返还侵占原告的房屋面积15.5平方米；二、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告宝清县宝清宾馆系全民所有制企业，系事业单位法人，被告将其所有的位于宝清县宝清镇宝清宾馆住宅楼1号商服出售给杨洪飞，未办理所有权转移登记，房屋交付面积为32.55平方米。2009年12月30日，为将宝清宾馆住宅楼1号商服所有权登记在杨洪飞的儿子杨冶治名下，宝清宾馆与杨冶治在宝清县房地产管理处备案《房屋买卖合同》，合同中并未约定面积，界时房产档案分户图体现建筑面积为48.04平方米，杨冶治实际占有使用面积为32.55平方米。2012年2月21日，杨冶治将宝清宾馆住宅楼1号商服出售给顾红旺、常琳，在宝清县房地产管理处备案的《房屋买卖合同》约定：“房屋结构面积为48.05平方米”，同时将房屋所有权登记在顾红旺、常琳名下，房屋所有权登记体现建筑面积为48.05平方米，杨冶治向顾红旺、常琳交付房屋面积为32.55平方米。2013年9月27日，顾红旺、常琳与原告张雷签订《买卖门市协议》，将房屋出售给二原告，合同中约定房屋建筑面积48.08平方米。顾红旺、常琳向二原告交付使用房屋面积为32.55平方米。二原告在向顾红旺购买房屋时对房屋实际使用面积与登记面积不符的事实知晓。2017年4月13日二原告取得不动产权登记，产权证号为：黑（2017）宝清县不动产权第0001184号，登记面积为48.05平方米。
另查明：宝清县宝清镇宝清宾馆住宅楼1号商服，门面朝北，登记长12.55米、宽3.625米，登记面积为48.05平方米。二原告实际使用长8.502米、宽3.625米，面积30.82平方米，加分摊面积1.73平方米，实际使用面积为32.55平方米。双方争议的面积自始为被告作为门卫使用，宝清宾馆住宅楼1号商服与宝清宾馆门卫隔一面墙。宝清房产档案分户图根据被告上报，登记面积为48.05平方米。被告对自建房屋进行设计变更，未向房产管理部门变更登记即向外出售。
一审法院认为：首先、二原告诉被告构成侵权，需举证证明被告具备侵权行为构成的四个要件：1、实施了违法性行为；2、损害事实的存在；3、损害事实与行为之间存在因果关系；4、行为人主观上有过错。被告对自建房屋即原、被告争议部份自始作为门卫使用，被告与杨冶治买卖房屋时是按实际使用面积出售并交付；杨冶治与顾红旺买卖房屋亦按实际使用面积出售并交付，根据原告当庭陈述其购买时知晓房屋登记面积与实际使用面积不符。被告使用其自建房屋行为无违法性，被告虽存在设计变更未到房产部门登记，但被告主观上无实施侵权行为的心理状态，故二原告诉被告侵权不成立。其次、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”此规定为不动产物权登记生效主义的规定。第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”此规定为原因关系（即合同之债权债务关系）及不动产物权取得（物权变动登记主义）区分原则的规定。合同的成立及生效，要依据当事人的合意，一方提出要约，另一方承诺生效时合同成立。本案宝清镇宝清宾馆住宅楼1号商服经过几次买卖，均以实际使用面积的房屋作为双方要约及承诺所涉及的标的物，原告在购买时亦知晓实际使用面积小于登记面积，并按实际使用面积进行交付，几次买卖只在32.55平方米的房屋达成合意并产生债权债务关系。在确认房屋所有权面积时，不能割离不动产物权变动的原因关系，原因关系与不动产物权变动是相辅相成的，原因关系是物权取得的前提，故因设计变更后被告未向行政部门申请变更登记，原告不可以依据登记的建筑面积主张被告侵权。再次、原告以行政机关依职权作出的登记面积应提起行政诉讼，其认为在民事诉讼案件中法院不能直接否定房屋登记行为的效力的问题的理由无法律依据。参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖……等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。”故行政行为不必然作为民事案件认定案件事实的依据，行政诉讼也不必然作为民事案件认定案件事实的前置程序。故依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告张雷、关秀梅的诉讼请求。案件受理费3200元由原告张雷、关秀梅负担。
二审审理期间，二上诉人提交了一份新证据：房屋照片一张，体现了被告占有的门卫以及原告经营的门市房的外貌，证明被告侵占了原告的房屋面积。被上诉人的质证意见为：对真实性无异议，对证明的问题有异议，该照片只反映房屋的使用状况，而门卫房屋所占用的面积系历史由来已久的，自房屋建筑交付即为门卫用房，至今从不存在侵权的行为，上诉人提供的照片不能证明有侵权的行为存在。
被上诉人在二审期间没有提交新证据。
对当事人提出的证据认证如下：因该证据反映了争议房屋的现状，对此事实一审法院已予以认定，二审不予确认。
本院确认一审判决认定的事实。
本院认为，二上诉人主张被上诉人侵犯其权利，占用房屋面积即被上诉人所用的门卫房面积。因被上诉人在初始出售房屋给杨洪飞时，房屋面积即为实际使用面积32.55平方米，不包含门卫房屋面积，房屋三次交易至上诉人张雷时，房屋实际面积始终为32.55平方米，没有改变，上诉人在购买时亦知晓实际使用面积小于登记面积，且被上诉人与上诉人之间不存在交易关系，故上诉人主张的被上诉人侵权事实不能成立，不予认定。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元，由上诉人张雷、关秀梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 王永春
审判员 李 曌
审判员 刘国玉
二〇一八年二月二十二日
书记员 邱文慧