北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终10075号
上诉人（原审被告）：北京卡瑞宾商贸有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座三层307单元。
法定代表人：吴晓明，总经理。
委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任涛，北京市阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街乙12号东楼2101室。
法定代表人：麦家洛（ROBERTALEXANDERJAMESMCKELLAR），董事长。
委托诉讼代理人：吴波，北京市中企国盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余曼曼，北京市中企国盛律师事务所律师实习律师。
上诉人北京卡瑞宾商贸有限公司（以下简称卡瑞宾公司）因与被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（以下简称戴维斯公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第08787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卡瑞宾公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回戴维斯公司的全部诉讼请求；2.案件受理费、公告费由戴维斯公司承担。事实和理由：1.戴维斯公司不是主张电费、卫星电视费、机房冷却水费、水费、空调加时费等五项费用以及逾期付款违约金的权利主体，因而戴维斯公司无权就涉案的这些款项向卡瑞宾公司提起诉讼。2.根据北京银泰置业有限公司与北京瀛洲运通科贸有限公司、卡瑞宾公司之间的《转让协议》的约定，所有涉案费用都应当由北京瀛洲运通科贸有限公司承担，而非卡瑞宾公司。3.无论所有费用的支付义务主体是否为卡瑞宾公司，一审判决在支持戴维斯公司在本案中所提出的机房冷却水费、加时空调费两项诉讼请求上也存在错误。《租户区域24小时冷却水开通确认表》中所载明的机房面积数额，是不真实的，不能作为判断机房冷却水数额的定案依据。戴维斯公司没有提供其在物业服务期内按照约定向卡瑞宾公司提供加时空调服务的证据，卡瑞宾公司没有支付加时空调费的义务。
戴维斯公司辩称，戴维斯公司服从一审法院判决，不同意卡瑞宾公司的上诉请求。1.根据合同约定权利义务的转让仅仅从2012年7月16日开始，2012年7月16日之前的还应该由卡瑞宾公司自己承担。卡瑞宾公司是本案的适格被告。2.关于冷却水问题，卡瑞宾公司自己盖章确认的冷却水开通确认表面积是22平米，对应的费用是每月3000元，冷却水的费用标准有依据。3.一审中戴维斯公司向法院提交了三份证据证明加时服务的存在，卡瑞宾公司不认可但未提交相反证据。
戴维斯公司向一审法院起诉请求：1.卡瑞宾公司支付电费35332元、水费338.87元、机房冷却水费15882.78元、卫星电视费16876.3元、加时空调费270322.58元、维修费808元，共计339560.53元；2.卡瑞宾公司支付上述费用逾期付款违约金242805.51元。
一审法院认定事实：2007年1月25日，戴维斯公司与案外人北京银泰置业有限公司（下称银泰置业）签订《银泰中心C座物业服务合同》，约定戴维斯公司为银泰置业开发的银泰中心C座项目提供前期物业管理服务。物业类型为写字楼，位置为北京市朝阳区建国门外大街2号，总建筑面积为73000平方米。物业服务期限分为两个阶段，第一阶段为物业交付使用日前的筹备期，自2007年3月1日起至物业正式交付使用日（预计为2007年6月1日）止为期3个月；第二阶段为物业交付使用日后自物业正式交付日起（预计2007年6月1日）至2010年5月30日止，为期三年。若物业受到不可预见因素的影响须提早或延迟交付使用，则物业前期管理服务委托期限亦将相应提早或延迟生效，但委托期限仍为3年。在管理期限届满前三个月双方可协商具体续签条件，达成一致后则本合同延续3年。物业管理费每建筑平方米每月32元，由戴维斯公司负责向业主和物业使用人按月收取；在租户办理入住时，戴维斯公司向所有租户收取相当于三个月物业管理费的管理押金；租户逾期未交纳物业服务费的，戴维斯公司应从逾期之日起每日加收应缴而未缴费用的千分之四的违约金；该标准应在租赁合同及其他相关文件中加以约定并遵照执行。
2010年2月25日，银泰置业与戴维斯公司签订《银泰中心C座物业服务合同补充协议》，约定：双方于2007年1月25日签订的《银泰中心C座物业服务合同》于2010年5月30日到期，双方同意原合同延续43个月，直至2013年12月31日止；原合同其他条款不变更。2014年银泰置业与戴维斯公司再次签订《〈银泰中心C座物业服务合同〉之续约协议》，约定双方《物业服务合同》期限延长至2015年12月31日，物业管理费调整为写字楼每建筑平方米每月34元。
2008年3月25日，银泰置业与案外人北京瀛洲运通科贸有限公司（下称瀛洲运通）签订《写字楼租赁合同》，约定：瀛洲运通承租戴维斯公司所有的位于北京市朝阳区建国门外大街2号北京银泰中心C座3层（实际楼层）307单元房屋（下称涉案房屋），用于经营西餐、销售酒、饮料和雪茄烟、高档雪茄吧等。租赁物业的建筑面积为389平方米，租期自2008年6月1日至2011年5月31日。瀛洲运通应向银泰置业委托的物业管理机构支付物业管理费，每月每建筑平方米32元，每月物业管理费为12448元；瀛洲运通应于本合同签订之日起三个工作日内支付首月物业管理费，并在2008年4月1日之前向银泰置业委托的物业管理机构交纳三个月物业管理费37344元作为保证金，之后每月第一个工作日前向银泰置业委托的物业管理机构支付当月的物业管理费。另外，瀛洲运通应于每月第一个工作日前按银泰置业委托物业管理机构所发出的付款通知向租赁物业管理机构缴纳租赁物业所发生之水费、电费、通讯费、额外时间空调费、电脑机房24小时空调费等其他费用。每周一至周五从早8:00至晚18:00为正常工作时间（公众假期除外），银泰置业向租赁物业提供正常空调服务，正常工作时间之外的时间，包括星期六、星期日和法定节假日不提供空调服务。如瀛洲运通需要额外时间提供空调服务，须提前向银泰置业委托的物业管理机构申请额外时间空调服务，收费标准为租赁物业中的30建筑平方米用24小时冷却水作为空调解决方案，按每月3000元收取；租赁物业中的其余面积按加时空调（包括新风）供应，加时空调费（包括新风）按每月20000元收取（周一至周五从18:00至次日凌晨1:00，周六/周日及法定假日的每天10：00至次日凌晨1:00）；租赁物业以上额外时间空调服务费总计每月23000元。在不影响发生违约后银泰置业的其它权利和补偿措施的情况下，如果本合同下的租金、物业管理费、任何其它费用或其部分没有按照本合同的方法和时间支付，瀛洲运通须按照应付费用每日千分之四的比例支付滞纳金，该滞纳金以拖欠的具体天数计算，直至合同继续履行或终止。合同附件三中有收费一览表，其中记载额外时间空调费每平方米每小时0.85元，电脑机房24小时冷凝水费用为20平方米内每月2000元，21-30平方米每月3000元。
2008年6月10日，银泰置业与卡瑞宾公司及瀛洲运通签订《补充协议》。约定银泰置业同意瀛洲运通将《写字楼租赁合同》剩余租期（自2008年6月1日起）的全部权利和义务转让给卡瑞宾公司，卡瑞宾公司承诺在任何情况下不得将租赁物业进行转租。瀛洲运通同意将其已经向银泰置业支付的租金保证金、物业管理费保证金及首期月租金和首月物业管理费全部转让给卡瑞宾公司；银泰置业无须退还瀛洲运通租金保证金和首月租金，银泰置业委托的物业管理机构也无须退还瀛洲运通交纳的物业管理费保证金37344元和首月物业管理费12448元。
2009年2月23日，银泰置业与卡瑞宾公司签订《写字楼租赁合同补充协议》，对免租期及租金支付时间再次进行了约定。
2011年5月31日，银泰置业与卡瑞宾公司签订《〈写字楼租赁合同〉续租协议》，约定将2008年3月25日银泰置业与瀛洲运通签订的《写字楼租赁合同》租期延长三年，自2011年6月1日至2014年5月31日。续租期内物业管理费为每建筑平方米每月32元，月物业管理费为12448元，卡瑞宾公司应于每月第一个工作日前支付当月应缴纳物业管理费。关于滞纳金的约定变更为在不影响发生违约后银泰置业的其它权利和补偿措施的情况下，如果本合同下的租金、物业管理费、任何其它费用或其部分没有按照本合同的方法和时间支付，卡瑞宾公司须按照应付费用每日千分之五的比例支付滞纳金，该滞纳金以拖欠的具体天数计算，直至合同继续履行或终止。
2012年7月16日，银泰置业与卡瑞宾公司、瀛洲运通签订《〈写字楼租赁合同〉权利义务转让协议》，约定银泰置业同意卡瑞宾公司将2011年5月31日签订的《〈写字楼租赁合同〉续租协议》中的剩余租期（自2012年7月16日至2014年5月31日）的全部权利和义务转让给瀛洲运通。自2012年7月1日起，瀛洲运通同意按照约定向银泰置业及其委托的物业管理机构交纳租金和物业管理费及其他费用。卡瑞宾公司同意将其已经向银泰置业支付的租金保证金和物业管理费保证金转让给瀛洲运通。
一审庭审中，戴维斯公司提交催款通知书、付款通知单、租户往来费用签收单、律师函、EMS回单及卡瑞宾公司确认函等，拟证明卡瑞宾公司拖欠各项费用的事实以及戴维斯公司催缴的事实；提交租户区域24小时冷却水开通确认表，拟证明卡瑞宾公司使用的机房面积为22平方米，冷却水开通每月是3000元；提交满意度问卷调查表，拟证明卡瑞宾公司认可戴维斯公司提供的物业服务。卡瑞宾公司则提交平面图及照片，拟证明其使用机房冷却水的面积为10-11平方米，故机房冷却水应按每月2000元计算。
关于加时空调费。卡瑞宾公司称虽然双方在签订合同时对加时空调的收费标准和运行时间进行了约定，但戴维斯公司实际并未提供此服务。戴维斯公司对此不认可，称卡瑞宾公司系经营雪茄吧，正常空调服务时间为每周一至周五早8:00至晚18:00（公众假期除外），如果卡瑞宾公司不使用加时空调服务，根本无法为其客户提供服务。此外，戴维斯公司还提交了记账联、进账单、工程维修单及卡瑞宾公司盖章的通知予以证明。其中，记账联中服务费一项金额为20000元，戴维斯公司称此费用即为当月的加时空调费；工程维修单中记载“报修内容2011年2月1日至2011年2月7日停止加时空调费”；通知中记载“假日期间（2月13日—2月19日）加时空调使用时间为上午十点半至凌晨一点”。卡瑞宾公司对上述证据的真实性予以认可，但证明目的不认可。另，卡瑞宾公司对戴维斯公司主张的物业服务费、电费、卫星电视费、水费、维修费均没有异议，同意支付。
一审法院认为，戴维斯公司与银泰置业签订《银泰中心C座物业服务合同》、《银泰中心C座物业服务合同补充协议》、《银泰中心C座物业服务合同之续约协议》，约定戴维斯公司为银泰置业开发的银泰中心C座项目提供前期物业管理服务，物业服务合同期限自2007年3月1日至2015年12月31日，故戴维斯公司是该项目的合法物业服务单位。瀛洲运通与银泰置业签订《写字楼租赁合同》，承租银泰置业所有的位于北京市朝阳区建国门外大街2号北京银泰中心C座3层307单元房屋，约定瀛洲运通直接向银泰置业委托的物业管理机构交纳物业管理费及其他相关费用，故戴维斯公司与瀛洲运通之间存在事实上的物业服务合同关系。根据银泰置业与瀛洲运通签订的《写字楼租赁合同》、银泰置业与瀛洲运通及卡瑞宾公司签订的《补充协议》、银泰置业与卡瑞宾公司签订的《写字楼租赁合同续租协议》、银泰置业与卡瑞宾公司及瀛洲运通签订的《〈写字楼租赁合同〉权利义务转让协议》等一系列合同可以看出，租期自2008年6月1日至2014年5月31日，期间承租人变更过两次，卡瑞宾公司实际承租涉案房屋的期间为2008年6月1日至2012年7月15日，瀛洲运通实际承租涉案房屋的期间为2012年7月16日至2014年5月31日。由于虽然2012年7月16日之后卡瑞宾公司将租赁合同的权利义务转让给瀛洲运通，但转让协议中约定自2012年7月1日起瀛洲运通按照约定向银泰置业及其委托的物业管理机构交纳租金和物业管理费及其他费用，故2008年6月1日至2012年7月15日期间戴维斯公司、卡瑞宾公司之间存在事实上的物业服务合同关系，对此期间产生的物业费及其他能源费用应由卡瑞宾公司承担。
关于戴维斯公司主张的电费35332元、水费338.87元、卫星电视费16876.3元、维修费808元，卡瑞宾公司对数额没有异议，一审法院予以支持。
关于戴维斯公司主张的机房冷却水费15882.78元。戴维斯公司提交明细表称卡瑞宾公司2011年6月1日至2011年10月1日期间拖欠13934.4元，2012年7月拖欠1948.38元，上述期间均按照每月3000元标准计算。卡瑞宾公司认可上述欠费期间，但称应按照每月2000元标准计算。根据2008年3月25日银泰置业与瀛洲运通签订的《写字楼租赁合同》，其中约定租赁物业中的30建筑平方米用24小时冷却水作为空调解决方案，按每月3000元收取；同时该合同附件三收费一览表中记载电脑机房24小时冷凝水费用为20平方米内每月2000元，21-30平方米每月3000元。而有卡瑞宾公司盖章的《租户区域24小时冷却水开通确认表》中记载“机房面积22平方米”。综合以上证据可以看出，戴维斯公司主张按照每月3000元标准计算机房冷却水费有事实依据，一审法院予以支持，卡瑞宾公司应向戴维斯公司支付机房冷却水费15882.78元。
关于戴维斯公司主张的加时空调费270322.58元。2008年3月25日银泰置业与瀛洲运通签订的《写字楼租赁合同》约定如瀛洲运通需要额外时间提供空调服务，须提前向银泰置业委托的物业管理机构申请额外时间空调服务，收费标准为租赁物业中的其余面积按加时空调（包括新风）供应，加时空调费（包括新风）按每月20000元收取（周一至周五从18:00至次日凌晨1:00，周六/周日及法定假日的每天10：00至次日凌晨1:00）。结合戴维斯公司提交的记账联、进账单、工程维修单及卡瑞宾公司盖章的通知，可以看出卡瑞宾公司实际使用加时空调服务的事实。而且卡瑞宾公司系经营雪茄吧，作为服务行业，如果没有加时空调服务，卡瑞宾公司无法正常经营。综合以上，一审法院对戴维斯公司提供加时空调服务的事实予以认定，卡瑞宾公司应向戴维斯公司支加时空调费270322.58元。
关于戴维斯公司主张的逾期付款违约金242805.51元。根据2011年5月31日银泰置业与卡瑞宾公司签订的《写字楼租赁合同续租协议》，在不影响发生违约后银泰置业的其它权利和补偿措施的情况下，如果本合同下的租金、物业管理费、任何其它费用或其部分没有按照本合同的方法和时间支付，卡瑞宾公司须按照应付费用每日千分之五的比例支付滞纳金，该滞纳金以拖欠的具体天数计算，直至合同继续履行或终止。现戴维斯公司要求卡瑞宾公司支付所欠费用自应付之日起至2012年7月15日之日止的逾期付款违约金，一审法院予以支持，但该滞纳金的计算标准过高，一审法院综合考虑戴维斯公司的实际损失和卡瑞宾公司的违约情况，酌定卡瑞宾公司给付戴维斯公司逾期付款违约金15000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、卡瑞宾公司于判决生效后7日内给付戴维斯公司电费35332元、水费338.87元、机房冷却水费15882.78元、卫星电视费16876.3元、加时空调费270322.58元、维修费808元。二、卡瑞宾公司于判决生效后7日内给付戴维斯公司上述费用的逾期付款违约金15000元。如果卡瑞宾公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对于一审法院认定的相关事实予以确认。
本院认为：根据《银泰中心C座物业服务合同》、《银泰中心C座物业服务合同补充协议》、《银泰中心C座物业服务合同之续约协议》、《写字楼租赁合同》、《补充协议》、《写字楼租赁合同续租协议》、以及《〈写字楼租赁合同〉权利义务转让协议》等一系列合同可以看出，2008年6月1日至2012年7月15日期间，卡瑞宾公司实际承租涉案房屋。根据物业服务合同的约定，戴维斯公司作为涉案房屋的物业服务单位，有权直接向承租人收取物业服务费。根据相关租赁合同及补充协议，各方亦明确约定卡瑞宾公司应按期向物业管理机构交纳物业管理费、水费、电费、通讯费、机房空调费、额外时间空调费等相关费用。此外，在本案一审审理期间，卡瑞宾公司对于戴维斯公司主张的电费、水费、卫星电视费、维修费没有异议，同意支付。现卡瑞宾公司上诉主张戴维斯公司无权就涉案相关款项向卡瑞宾公司提起诉讼，没有事实、法律依据，本院不予支持。
关于卡瑞宾公司主张涉案费用都应当由瀛洲运通承担一节。本院认为，银泰置业、卡瑞宾公司、瀛洲运通签订的《〈写字楼租赁合同〉权利义务转让协议》约定，银泰置业同意卡瑞宾公司将《租赁合同》中租赁物业389平方米的写字楼面积的剩余租期（自2012年7月16日起至2014年5月31日止）的全部权利义务转让给瀛洲运通，该协议中并未约定2008年6月1日至2012年7月15日期间相关费用亦由卡瑞宾公司转让给瀛洲运通承担。卡瑞宾公司上诉主张涉案费用都应当由瀛洲运通承担没有依据，本院不予支持。
关于卡瑞宾公司主张《租户区域24小时冷却水开通确认表》中所载明的机房面积数额不真实一节。本院认为，该表格有卡瑞宾公司盖章以及相关人员签字，卡瑞宾公司否认机房面积的真实性，但未提交相反证据予以证明。一审法院确认卡瑞宾公司应按照每月3000元标准向戴维斯公司支付机房冷却水费具有事实依据，卡瑞宾公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于卡瑞宾公司主张戴维斯公司未提供加时空调服务，故不应支付加时空调费一节。本院认为，鉴于当事人签订的相关租赁合同存在关于额外时间提供空调服务的约定，且戴维斯公司提交了记账联、进账单、工程维修单及卡瑞宾公司盖章的通知均能证明卡瑞宾公司享受了加时空调服务，而卡瑞宾公司未就其主张予以举证的情况，结合卡瑞宾公司的经营性质、营业时间，一审法院认定卡瑞宾公司存在实际使用加时空调服务的事实并无不当，卡瑞宾公司应向戴维斯公司支加时空调费。卡瑞宾公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，卡瑞宾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9624元，由北京卡瑞宾商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
审 判 员 金园园
代理审判员 张海洋
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 赵 霄
书 记 员 杜 颖