重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云法民初字第00464号
原告朱顺全，男，1963年5月14日出生，汉族，住中国香港。
委托代理人程浩、徐进，重庆龙脊律师事务所律师，特别授权。
被告重庆市幻影户外运动用品有限公司，住所地：重庆市云阳县工业园区A区，组织机构代码：55903908-8。
法定代表人郑坤。
原告朱顺全与被告重庆市幻影户外运动用品有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法由代理审判员胡钰独任审判，适用简易程序并于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告朱顺全及其委托代理人程浩、徐进到庭参加诉讼。被告重庆市幻影户外运动用品有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。经原告申请，本院于2015年2月4日作出（2015）云法民初字第00464号民事裁定书，裁定对被告重庆市幻影户外运动用品有限公司位于云阳县人和街道清凉村8组、9组B5栋房屋在2370000.00元的价值范围内予以查封，查封期间为两年。本案现已审理终结。
原告朱顺全诉称，原、被告于2011年11月8日签订《重庆三峡户外产业（都市）工业园招商入园协议》，合同编号：渝幻招协2011-05、06。协议约定原告购买被告位于重庆三峡户外产业（都市）工业园一期工程B5栋第一层第一单元、二单元的房屋作为经营场所。2013年8月，双方签订《补充协议》，约定被告于2013年10月31日前为原告办理工业园一期工程B5栋第一层第一单元、二单元的房屋产权证，逾期每天支付房价千分之二作为补偿。原告按照上述协议支付了购房款，而被告至今没有为原告购买的房屋办理房产登记。现原告起诉请求：“1.判决被告履行渝幻招协2011-05、06协议，为原告购买的标准厂房办理房屋产权登记；2.判决被告向原告支付违约金1000000.00元；3.诉讼费、保全费由被告承担。”
被告重庆市幻影户外运动用品有限公司（以下简称“幻影公司”）未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2011年11月8日，原告朱顺全（乙方）与被告幻影公司（甲方）签订《重庆三峡户外产业（都市）工业园招商入园协议》（合同编号：渝幻招协2011-06），协议约定甲方同意乙方入驻园区经营，允许经营范围为：服装、箱包、辅料及相关产品生产；乙方自愿选择重庆三峡户外产业（都市）工业园一期工程B5栋第一层二单元的房屋作为经营场所，该房屋建筑面积约750平方米（以有资质的房屋测绘机构实测面积为准）；乙方所选购的房屋单价按建筑面积以1580.00元／平方米计算，总金额为1185000.00元；水电增容建设费、天然气入户初装费、有线电视、宽带初装费等费用乙方一次性缴纳25000.00元，用电负荷不超过175KWA；乙方应交纳的公用部位及设施维修资金，参照相关一次性政策的规定，在入住园区时交纳；乙方在签订本合同时向甲方支付总房款的15%，计人民币177750.00元，双方在办理房屋交接时向甲方支付总房款的15%，计人民币414750.00元，甲方办理房屋产权证时，乙方支付房款的30%，计人民币355500.00元，甲、乙双方在办理房屋产权证交接时，乙方支付房款的20%，计人民币237000.00元，甲方协助乙方办理银行贷款；房屋验收备案后，甲方协议乙方按相关规定办理房地产权证；甲方应在2012年2月25日前将房屋交付乙方使用，如遇特殊情况，可延期3个月交付房屋并不追究逾期交房的违约责任。同时，该协议还对逾期付款违约责任、逾期交房违约责任等作出了约定。同日，黄贤就委托原告朱顺全（乙方）与被告幻影公司（甲方）签订了《重庆三峡户外产业（都市）工业园招商入园协议》（合同编号：渝幻招协2011-05），约定甲方同意乙方入驻园区经营，允许经营范围为：服装、箱包、辅料及相关产品生产；乙方自愿选择重庆三峡户外产业（都市）工业园一期工程B5栋第一层一单元的房屋作为经营场所，该房屋建筑面积约750平方米（以有资质的房屋测绘机构实测面积为准）；乙方所选购的房屋单价按建筑面积以1580.00元／平方米计算，总金额为1185000.00元，合同的其他条款同原、被告签订的《重庆三峡户外产业（都市）工业园招商入园协议》（合同编号：渝幻招协2011-06）。签订合同当日，原告朱顺全通过中国银行向被告汇款405500.00元，并由被告出具了3份收据，该款包括B5栋第一层一单元购房款177750.00元，B5栋第一层二单元购房款177750.00元和B栋第二层一单元、二单元的房屋租金50000.00元。2012年3月12日，被告将原告购买的房屋交付给原告使用，原告通过云阳县联华纺织品有限公司的账户向被告转账884500.00元，并由被告出具了收据，该款包括B5栋第一层一单元购房款414750.00，B5栋第一层二单元购房款414750.00元，B栋第二层一单元、二单元的房屋保证金30000.00元和B栋第二层一单元、二单元第一年租金25000.00元。
2013年6月24日，原告朱顺全（乙方）与黄贤就（甲方）达成《标准厂房转让合同》，约定甲方将座落于重庆市云阳县人和街道清凉村8、9组重庆三峡户外产业（都市）工业园内的B5栋第一层一单元的标准厂房约750平方米转让给乙方，甲方转让给乙方的厂房的具体内容以甲方委托乙方于2011年11月8日与重庆市幻影户外运动用品有限公司签订的《重庆三峡户外产业（都市）工业园招商入园协议》（合同编号：渝幻招协2011-05）的内容为准；本协议签订后，对于甲方没有向重庆市幻影户外运动用品有限公司交纳的剩余房款，由乙方向该公司交纳；本协议签订后，由乙方与重庆市幻影户外运动用品有限公司履行《重庆三峡户外产业（都市）工业园招商入园协议》（合同编号：渝幻招协2011-05），享有全部权利和承担全部义务。2013年8月，被告幻影公司（甲方）与原告朱顺全（乙方）就渝幻招协2011-05、渝幻招协2011-06协议的履行达成《补充协议》，约定原合约渝幻招协2011-06，乙方黄贤就改为朱顺全，本协议签订后十四天内，乙方向甲方提供黄贤就转让协议或承诺书；乙方承诺在甲方给乙方办理重庆三峡户外产业（都市）产业园B5栋第一层一单元、二单元的房屋产权证申请递交后一个工作日内，付房款总价的10%，乙方承诺尽力在15日内再付房款总价的10%，但不得超过60日，甲方须于14日前书面通知乙方产权证办妥日期，余款30%在房屋产权证交付乙方时结清；甲方承诺须于2013年10月31日前交付乙方重庆三峡户外产业（都市）产业园B5栋第一层一单元、二单元的房屋产权证，如甲方未能按时交付，每迟延一天须付房价的千分之二给乙方作为补偿，但如因乙方不按上述约定交纳房款或不配合提供办理房产证相关资料，则不予追究甲方的补偿责任；消防设施须于2013年10月31日前完善，如因该设施于2013年10月31日不到位而导致乙方损失，甲方负责乙方一切损失，电梯须于2013年8月6日前取得相关部门验收合格后交付乙方使用，甲方须于2013年10月31日前完成电力及供水永久设施（包括配电房），甲方答应2013年10月31日前整改完成乙方所处区域路面平整畅通，保证乙方使用方便、安全，以上承诺如逾期，甲方按每月10000.00元补偿乙方。2013年8月6日，黄贤就出具承诺书和授权委托书，表示将渝幻招协2011-05协议的全部责任和权利转让给原告朱顺全，并委托朱顺全办理转让事宜。同日，原告朱顺全通过中国工商银行向被告转账237000.00元。
另查明，2013年7月29日，云阳县国土资源和房屋管理局向被告幻影公司颁发房地产权证，确认权利人为被告幻影公司，房屋坐落为云阳县人和街道清凉村8组、9组，其中包括本案争议房屋。后被告幻影公司将本案争议房屋抵押给重庆裕沣融资担保有限公司，并办理了抵押登记。2014年9月16日，重庆裕沣融资担保有限公司因委托贷款合同纠纷向重庆仲裁委员会申请仲裁，并提出了财产保全的申请。2014年9月23日，重庆仲裁委员会向本院出具《关于提交当事人财产保全申请的函》及财产保全申请，要求对幻影公司名下价值35000000.00元的财产予以查封和扣押。2014年9月25日，本院作出（2014）云法民保字第00005-1号民事裁定书，裁定对幻影公司所有的位于云阳县人和街道清凉村8、9组B1栋、B5栋、B8栋的房屋在价值35000000.00元的范围内予以查封。
上述事实，除有原告的陈述外，还有原告提供的原告居民身份及港澳通行证证复印件、被告市场主体登记基本情况复印件、《重庆三峡户外产业（都市）工业园招商入园协议》（合同编号：渝幻招协2011-06）、《重庆三峡户外产业（都市）工业园招商入园协议》（合同编号：渝幻招协2011-05）、中国银行结算业务申请书及中国银行贷记往账业务凭证复印件、收据原件3份、中国工商银行网上银行电子回单复印件、收据复印件3份、《标准厂房转让合同》复印件、黄贤就香港居民身份证复印件、承诺书复印件、收条复印件、授权委托书复印件、《补充协议》复印件、中国工商银行网上银行电子回单、重庆市土地房屋抵押登记申请书复印件、协助执行通知书复印件、（2014）云法民保字第00005-1号民事裁定书复印件、房地产权证复印件在卷佐证。上述证据客观真实，并能互相印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。
一、原告要求被告履行协议，为其购买的房屋办理房屋产权登记的诉讼请求能否得到支持？
本院认为，被告幻影公司将本案争议房屋抵押给重庆裕沣融资担保有限公司，并办理了抵押登记，抵押权依法成立并生效，若被告幻影公司不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，重庆裕沣融资担保有限公司有权就该抵押财产优先受偿。庭审中，原告称被告幻影公司抵押给重庆裕沣融资担保有限公司的房产超出了其应当履行的债务，属于超额抵押，被告应当为原告购买的房屋办理产权登记。然而原告购买本案争议房屋后，虽已使用多年，但是该房屋的产权至今仍登记在被告名下，其并未取得此房屋的物权，即使被告抵押给重庆裕沣融资担保有限公司的房屋价值超出了被告应履行的债务，但是B5栋房屋系整体抵押，抵押权一并存在，不能分割。因本案争议房屋上同时存在抵押物权和债权，而物权具有优先效力，且原告也没有代为清偿债务消灭抵押权，加之其经本院释名后，仍坚持要求被告履行协议，为其购买的房屋办理房屋产权登记，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
二、原告主张的违约金1000000.00元是否合理
本院认为，原告朱顺全已经按照协议的约定支付了购房款，但被告却未能按照协议的约定在2013年10月31日前向原告交付本案争议房屋的房屋产权证，故被告的行为构成违约，其应当按照法律的规定和《补充协议》的约定承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本案原、被告双方在《补充协议》中约定若被告逾期交付本案争议房屋的房屋产权证，则每迟延一天须付房价的千分之二的违约金，而该违约金的约定明显过高，即使被告未到庭应诉答辩，人民法院仍然应当坚持违约金补偿性为主、惩罚性为辅的原则，在当事人的约定和实际损失之间寻找平衡点，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整。因原告在庭审中并未向本院提供其具体损失的依据，故结合原告使用本案争议房屋以及已付购房款等实际情况，本院依法酌情确定因被告逾期向原告交付本案争议房屋的房屋产权证，其应承担的违约金为300000.00元。同时，原告称被告没有按照《补充协议》的约定在2013年10月31日前完成电力及供水设施等，导致安装公司经常切断电源，影响原告的正常生产经营，被告应当按协议的约定承担违约责任。但是原告为了证明其该项诉讼请求，仅向本院提供了重庆明瑜安装工程有限公司云阳项目部公告函予以证实，该公告函系复印件，其真实性无法核实，本院不予采信。现原告举示的证据尚不足以证明被告存在此项违约行为，故对原告要求被告承担因未完成电力及供水设施等的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆市幻影户外运动用品有限公司于本判决生效后十日内向原告朱顺全支付违约金300000.00元；
二、驳回原告朱顺全的其他诉讼请求。
案件受理费13800.00元，减半收取6900.00元，由原告负担4000.00元，被告负担2900.00元；保全费5000.00元，由被告负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 胡钰
二〇一五年三月二十日
书 记 员 冉亚