广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1731号
上诉人（原审原告、反诉被告）：苏竟琳，住广州市东山区。
委托代理人：彭丽兵，广东法盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市高锋投资咨询有限公司，住所地广州市天河区珠江西路8号1801房之自编1825房。
法定代表人：苏萌，该司董事长。
委托代理人：胡新范，广东德法理律师事务所北京分所律师
委托代理人：戴利南，广东德法理律师事务所律师。
上诉人苏竟琳因与被上诉人广州市高锋投资咨询有限公司（以下简称高锋公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2100号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月14日，苏竟琳、高锋公司签订关于广州市珠江新城高德置地广场中区商场C001单元（面积137.77平方米，简称“C001铺”）的《租赁意向书》。
2012年5月30日，苏竟琳向高锋公司支付C001铺首月管理费、管理费保证金、装修期管理费合计44086.4元，支付首月租金、部分租赁保证金合计82662元，支付水电周转金4133.1元。
2012年6月4日，苏竟琳、高锋公司双方签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定高锋公司将C001铺出租给苏竟琳。
2012年7月19日，苏竟琳转账支付高锋公司C001铺装修按金8106.55元。
2012年8月14日，工商部门向苏竟琳核发《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准苏竟琳申请的个体工商户名称为广州市天河区珠江新城瀛利美食店，上述名称保留期至2013年2月10日。
2012年9月11日，苏竟琳（乙方、承租方）、高锋公司（甲方、出租方）双方签订《租赁合同补充协议》，约定乙方向甲方承租广州市珠江新城花城广场花城汇负一层商场A020铺（简称“涉案铺位”），计租面积202.09平方米。租赁期限5年，自2012年9月16日至2017年9月15日。涉案铺位只限于经营餐饮项目。2012年9月16日至2012年11月15日为免租装修期，2012年11月16日至2013年9月15日每月租金36376.2元，2013年9月16日至2014年9月15日每月租金38558.77元，2014年9月16日至2015年9月15日每月租金40872.7元，2015年9月16日至2016年9月15日每月租金44142.52元，2016年9月16日至2017年9月15日每月租金47673.03元。租金按自然月支付，乙方应于每个自然月五日前（节假日顺延）将该月或该期租金存入甲方指定的下述银行账号36×××88（户名高锋公司、开户行工行高德广场支行）。自签订本协议起五日内，乙方应向甲方支付首月租金36376.2元、租赁保证金109128.6元。如乙方违反本合同，甲方有权扣除全部或部分保证金，以冲抵乙方欠款或抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失或违约金，并有权书面通知乙方按已被扣除的保证金的数额补足保证金；租赁期满或本协议终止时，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用并将物业完好移交给甲方后，甲方在十五个工作日内将保证金无息退还乙方。管理费每月每平方米60元（其中免租装修期管理费为每月每平方米40元），管理费按计租面积202.09平方米计算，自2012年9月16日起计收。自签订本协议起五日内，乙方应向甲方（物业管理公司）预交一个月管理费12125.4元、管理费保证金36376.2元、水电费保证金6062.7元。租赁期满或本协议终止时，乙方缴清所有费用后，甲方（物业管理公司）在十五个工作日内无息退还水电费保证金给乙方。乙方必须在2012年11月16日或之前完成装修并开业（甲方书面通知变更该开业日期的，按甲方通知），否则视为乙方违约，甲方有权解除本协议，收回本物业并没收保证金；如乙方于前述开业日期完成装修后而甲方延长该开业日期的，免租期相应顺延，甲方无须承担其他责任。本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止后当日缴清所有相关的应付款项，并将本物业交回给甲方；对乙方用于本物业装修，甲方无须补偿且乙方应恢复原状，否则甲方有权自行聘请第三人将本物业恢复原状，有关费用由乙方承担；甲方要求保留装修的，乙方应将本物业设备设施及装修按甲方要求交付甲方。本协议提前终止或租赁期满后，乙方逾期五日仍未迁出本物业，则视为乙方同意放弃放置在本物业内所有物品的处置权，并承担甲方代其处置（包括但不限于对本物业内物品进行保管、搬运。仓储、变卖等）本物业所支付的费用。乙方须按时向甲方缴付租金、租赁保证金及其它费用，乙方迟延缴付的，自迟交之日起每逾期一日按所欠缴金额的5‰向乙方收取迟延违约金，且甲方有权采取相应措施进行催收。经甲方采取相关催收措施后，乙方仍不按协议约定支付相关费用的，乙方同意甲方收回本物业，并授权甲方对乙方放置在本物业内的物品予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、管理费、水电费、违约金等各种欠费及赔偿损失，不足部分由乙方补足，剩余部分退还乙方。乙方逾期支付租金或本协议规定的其它任何应付款项达三十日的，甲方可书面通知乙方解除本协议，乙方应向甲方支付相当于两个月解除协议时月租金同等金额的违约金；甲方还有权收回本物业并没收乙方保证金，将本物业重新出租，并有权要求乙方支付该物业空置期间的租金作违约补偿，直到甲方将该物业重新出租或租赁期届满。甲方全权负责本商场的物业管理公司，负责收取本物业的管理费及其它相关费用。由于乙方违约导致甲方提起诉讼的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费。等等。
2012年9月19日，苏竟琳（乙方）、高锋公司（甲方）双方签订《租赁合同终止协议》及《物业管理服务合同终止协议》，约定：双方同意终止2012年6月4日就C001铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《物业管理服务协议》；乙方承租的铺位调整至涉案铺位。乙方已缴纳的首月租金、租赁保证金、首期管理费、管理费保证金及水电周转金合计147413.9元直接抵作乙方承租涉案铺位所应缴纳的首月租金、租赁保证金、首期管理费、管理费保证金及水电周转金的部分款项。乙方已缴纳的首期管理费、管理费保证金、装修期管理费、水电周转金合计48219.5元直接抵作乙方承租涉案铺位所应缴纳的首期管理费、管理费保证金、装修期管理费、水电周转金的部分款项。等等。
2012年11月5日，苏竟琳转账支付高锋公司A020铺10个员工出入证工本费及押金600元。
2012年12月1日，苏竟琳（乙方）、高锋公司（甲方）双方签订《广州市房屋租赁合同》。2013年6月21日该合同经房管部门办理了租赁合同登记备案。
上述合同签订后，苏竟琳对涉案铺位进行装修后对外经营餐饮（苏竟琳确认其于2013年11月对外营业）。
2013年4月18日，工商部门因涉案铺位无照经营发出穗工商天分珠江法字（2013）141号《责令整改通知书》。
2013年9月16日，工商部门核准苏竟琳以涉案铺位作为业户地址注册成立个体工商户，业户名称“广州市天河区珠江新城瀛利美食店”，并颁发了个体工商户营业执照。
本案中苏竟琳、高锋公司双方共同确认：1.苏竟琳实际支付的租赁保证金金额为82662元、管理费保证金为27554元。2.苏竟琳支付租金至2013年8月31日，物业管理费支付至2013年9月30日。
关于涉案铺位现状，高锋公司表示：因苏竟琳擅自停业，涉案铺位闲置至今，我方于2013年11月底对涉案铺位进行加锁，将铺位内物品搬到另一个地方存放。苏竟琳则称：高锋公司于2013年11月28日对涉案铺位进行换锁，铺内物品由高锋公司拿走，商铺现为空置。本案审理过程中苏竟琳、高锋公司均表示同意自行办理苏竟琳原放置在涉案铺位内的物品交接手续。
关于消防及市场登记证问题，高锋公司提供如下证据：1.2012年5月17日广州市公安消防局向广州新中轴建设有限公司发出的穗公消验（2012）第0809号《建设工程消防验收意见书》［复印件，加盖业主公章。主要内容为该局评定该单位位于广州市天河区珠江新城核心区市政交通项目（建筑面积279629平方米）的建设工程消防验收合格］。2.2012年1月17日广州市公安消防局向广州新中轴建设有限公司作出的穗公消审（2012）第0100号《建设工程消防设计审核意见书》（复印件，加盖业主公章。主要内容为该局同意该单位报送的珠江新城核心区市政交通项目3区地下一层的建筑调整消防设计）。3.2012年7月25日广州市公安消防局向广州新中轴建设有限公司发出的穗公消审（2012）第1368号《建设工程消防设计审核意见书》（复印件，加盖业主公章；主要内容为该局同意该单位报送的珠江新城核心区市政交通项目3区地下一层公共通道建筑内部装修消防设计）。4.2013年4月27日广州市规划局向广州新中轴建设有限公司作出的穗规验证（2013）299号建设工程规划验收合格证（复印件，加盖业主公章）。证据1-4拟证明租赁物业已通过消防验收和建设工程规划验收、符合租赁要求。5.2013年8月8日广州市公安消防局向广州市天河区珠江新城瀛利美食店发出的穗公消字（2013）第1527号《建设工程消防验收意见书》（复印件。主要内容为该局对涉案铺位室内装修工程消防验收合格）；6.个体工商户营业执照（复印件）。证据5、6拟证明涉案铺位符合办理工商营业执照等条件。7。2012年12月20日广东省工商行政管理局《关于贯彻落实﹤广东商品交易市场管理条例﹥做好市场登记注册和监管工作的意见》（其中第三条第（五）项载明“市场登记证从2012年7月26日起作废”），拟证明自2012年7月起已取消市场登记证。等等。上述证据经质证，苏竟琳对证据1、2、5、的真实性不予确认，证据3、4、6、7的真实性无异议。苏竟琳为证明高锋公司未经消防安全检查便将涉案铺位出租给其，涉案铺位是不允许出租的物业，另提供如下证据：1.广州市公安消防局出具的穗公（消）决字（2013）第1号公安行政处罚决定书；2.广州市公安消防局出具的穗公消即字（2013）第3457号责令立即改正通知书；3.空白的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。上述证据经质证，高锋公司认为：上述证据1、2的行政处罚相对人是高锋公司，而非苏竟琳，苏竟琳并未提供相关证据说明其以合法方式获得该证据，且我方经核查也未找到证据原件，故真实性不予确认；证据3由于是空白件，我司不予质证。
关于苏竟琳诉称的装修及设备损失，苏竟琳提供如下证据：1.《技术咨询合同书》（签订时间2012年8月6日）。主要内容：苏竟琳委托广州中鹏环保实业有限公司进行C001商铺餐饮项目的环评工作，代理费用8000元。2.《广州康隆装饰工程有限公司施工安装合同》（签订时间2012年7月18日）及预算表、《广州康隆装饰工程有限公司（LG人造石）供需合同》（签订时间2012年7月18日）。《广州康隆装饰工程有限公司施工安装合同》主要内容为苏竟琳将广州市珠江新城花城汇花城汇Tokyo餐厅装饰工程发包给广州康隆装饰工程有限公司，工程造价100000元。《广州康隆装饰工程有限公司施工安装合同》主要内容为苏竟琳将广州市珠江新城花城汇人造石人造墙面、吧台、柱项目工程发包给广州康隆装饰工程有限公司，工程造价93400元。）及预算表。3.广州康隆装饰工程有限公司出具的装修工程结算单、工程款收据、中国工商银行网上电子银行回单。结算单显示花城汇A020铺装修工程结算价为328609.13元；工程款收据显示出具时间2013年2月6日，款项328609.13元；中国工商银行网上电子银行回单显示苏竟琳分五次转账支付装修工程款合计328300元。4.《装修工程合同》（签订时间2012年9月27日）、报价单及中国工商银行网上银行电子回单。《装修工程合同》显示：苏竟琳将广州市珠江新城花城汇负一层A020铺装修工程发包给广州汉维装饰设计有限公司施工。报价单显示：装饰工程报价为47278.32元。中国工商银行网上银行电子回单显示苏竟琳分三次转账支付装修工程款合计47000元。5.《室内装饰设计配合合同》、中国工商银行网上银行电子回单及收款收据。《室内装饰设计配合合同》显示：苏竟琳将珠江新城高德置地地下中区C001商铺的装饰设计委托广州隆汇装饰设计有限公司，费用10000元。中国工商银行网上银行电子回单显示苏竟琳分两次转账支付6500元。收款收据显示设计费为10000元。6.《厨房设备供货合同》、报价清单及中国工商银行网上银行电子回单。《厨房设备供货合同》、报价清单显示苏竟琳将其厨房设备以包工包料的方式交由广州市新新厨具制造有限公司制作、安装，总造价29000元。中国工商银行网上银行电子回单显示苏竟琳分三次转账支付338000元。7.涉案铺位照片多张。经质证，高锋公司的质证意见如下：证据1无异议；关于证据2、3、4、5、6，因我方不是合同相对人，故真实性均无法确认，且即使属装修费用属实，也因系苏竟琳违约，故其不应承担苏竟琳的装修损失；证据7真实性无异议，说明苏竟琳可正常营业。
关于高锋公司反诉主张的律师费，高锋公司提供委托合同一份（载明高锋公司委托广东德法理律师事务所代理高锋公司与马振会、苏竟琳房屋租赁合同纠纷，律师代理费共79000元）、律师费发票（金额79000元）一份予以证实。
另查明，广州市城市建设投资集团有限公司（简称“广州城投公司”）、广州新中轴建设有限公司（简称“广州新中轴公司”）分别于2012年5月25日、2013年11月14日出具《同意转租证明》、《同意分租证明》，证实：上述公司与高锋公司签订租赁合同，将广州市天河区珠江新城花城广场花城汇二区负一层商铺出租给高锋公司，租赁期限自2011年6月1日起至2021年5月31日止，高锋公司有权转租。
因本案纠纷，苏竟琳于2013年11月7日向原审法院起诉请求：1.依法确认我方、高锋公司签订的《广州市房屋租赁年合同》、《租赁合同补充协议》、《物业管理服务合同》无效；2.高锋公司返还我方向高锋公司缴纳的租赁保证金、首月租金、租金、管理费保证金、管理费、电费周转金、押金、装修其管理费、装修保证金、水电费等共计332116.97元；3.高锋公司赔偿我方损失427100元；4.本案诉讼费由高锋公司承担。
高峰公司原审辩称该司不同意苏竟琳的本诉请求，并反诉请求：1.解除我方与苏竟琳签订的《广州市房屋租赁合同》《租赁合同协议》《物业管理服务合同》；2.我方有权没收苏竟琳缴纳的租赁保证金82662元和物业保证金27554元；3.苏竟琳支付我方欠缴的租赁保证金26466.6元及物业保证金8822.2元；4.苏竟琳向我方支付解除《广州市房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议》的违约金77117.54元和解除《物业管理服务合同》的违约金24250.8元；5.苏竟琳向我方支付2013年9月至11月租金81846.45元和违约金（分别以每月租金为本金，按每日5‰的标准，分别自当月5日起计至清偿之日止；违约金总额以本金为限）；6.苏竟琳向我方支付2012年11月至2013年3月、2013年10月至11月物业管理费58619.07元和违约金（分别以每月物业管理费为本金，按每日5‰的标准，分别自当月5日起计至清偿之日止；违约金总额以本金为限）；7.苏竟琳向我方支付水电费3117.86元（欠缴水费262.44元、电费6988.52元，扣除预交水电周转金4133.1元后应付金额为3117.86元）；8.苏竟琳向我方支付因追索租金及物业管理费等而产生的律师费35000元；9.苏竟琳承担本案所有诉讼费用。
苏竟琳原审针对高锋公司的反诉辩称其不同意高锋公司所有反诉请求，请求法院予以驳回。
本案审理过程中依法行使释明权，告知苏竟琳、高锋公司双方就涉案铺位签订的合同为当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审法院释明后，苏竟琳申请将第1项诉请变更为解除合同，其余诉请不变；高锋公司则坚持其反诉请求。
原审法院认为：关于苏竟琳与高锋公司双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《物业管理服务协议》的合同效力问题。双方签订的上述合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。高锋公司是否取得消防验收合格证、市场登记证并不影响双方的合同效力，且高锋公司已交付涉案铺位给苏竟琳，苏竟琳投入装修后对外营业，并已取得营业执照，现苏竟琳以高锋公司未取得消防验收合格证、市场登记证等为由，要求确认上述合同无效，缺乏法律依据，原审法院不予支持。
按查明的事实，在合同履行期间高锋公司已于2013年11月28日（高锋公司称为2013年11月底，苏竟琳则称为2013年11月28日，原审法院依法采信苏竟琳所述）对涉案铺位加锁并搬离铺内物品，高锋公司实际收回了涉案铺位，原审法院确认双方上述合同已于2013年11月28日实际解除。
《租赁合同补充协议》约定苏竟琳应于每月5日前支付当月租金；迟延支付的，每日按所欠金额的5‰支付违约金；逾期支付超过30日的，高锋公司可解除合同，收回场地并没收保证金，同时苏竟琳应向高锋公司支付相当于解约当时两个月租金的违约金。《租赁合同补充协议》另约定每月管理费12125.4元，《物业管理服务合同》约定苏竟琳应于每月5日前支付当月管理费；迟延支付的，每日按所欠金额的5‰支付违约金。本案中，苏竟琳支付租金至2013年8月31日，自2013年9月1日起至合同实际解除之日2013年11月28日期间的租金至今未付。如上所述，高锋公司作为出租人已交付涉案铺位，苏竟琳自身确认其装修好后对外营业，并已取得营业执照，苏竟琳作为付款义务人至今拖欠上述期间的租金构成违约。苏竟琳应向高锋公司支付2013年9月1日起至2013年11月28日期间的租金112014.34元（18188元（36376元／月÷30日×15日）＋77117.54元（38558.77元×2个月）＋16708.8元（38558.77元／月÷30日×13日）］及逾期付款违约金［分别以每月租金为本金（其中2013年9月1日至9月15日的逾期付款违约金的计算本金为18188元，2013年9月16日至2013年11月15日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为36376元／月，2013年11月16日至11月28日的逾期付款违约金的计算本金为16708.8元），按每日5‰的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止；违约金总额以本金为限］。另外，双方合同约定苏竟琳应向高锋公司支付物业管理费，苏竟琳、高锋公司双方确认苏竟琳支付管理费至2013年9月30日，高锋公司反诉要求苏竟琳支付2012年11月至2013年3月期间的管理费缺乏事实依据，但苏竟琳应向高锋公司支付2013年10月1日起至2013年11月28日期间的物业服务费23442.44元（12125.4元＋11317.04元（12125.4元／月÷30日×28日）］及逾期付款违约金［以当月管理费为计算本金（其中2013年10月管理费的逾期付款违约金的计算本金均为12125.4元，2013年11月1日至2013年11月28日期间管理费的逾期付款违约金的计算本金为11317.04元），按每日5‰的标准，自当月6日起计至清偿之日止；违约金总额以本金为限］。同时，根据上述合同约定，高锋公司要求没收苏竟琳已付的租赁保证金82662元、物业服务保证金27554元，理据充分，原审法院予以支持。相应地，原审法院对苏竟琳要求高锋公司退还租赁保证金、管理费保证金的诉请于法无据，原审法院不予支持。
关于苏竟琳要求高锋公司退还已付租金、已付管理费、已付水电费的诉请。如上所述，鉴于双方租赁合同合法有效，苏竟琳已实际使用涉案商铺，且本案合同的违约方为苏竟琳，故苏竟琳要求高锋公司退还上述款项缺乏理据，原审法院不予支持。
关于苏竟琳要求高锋公司退还装修保证金8106.55元的诉请。上述款项属于苏竟琳装修期间的担保金，而涉案铺位的装修早已完成，双方合同也未约定因苏竟琳违约导致合同解除的情况下高锋公司有权没收该保证金，因此合同解除后高锋公司应退回苏竟琳上述款项。
关于苏竟琳要求高锋公司退还员工出入证工本费及押金600元的诉请。因上述款项属于工本费及押金的性质，双方合同对此未明确约定，苏竟琳支付高锋公司上述款项，高锋公司同意收取，均属当事人意思自治范畴，苏竟琳未举证证实高锋公司在收取上述款项后未为其人员办理出入证，双方在履约期间对上述费用均未提出异议，现苏竟琳要求高锋公司予以退还，理据不足，原审法院不予支持。
关于苏竟琳要求高锋公司赔偿其装修等损失427100元的诉请。如上所述，双方合同合法有效，苏竟琳投入装修及购买经营物品等属于自身经营需要，且苏竟琳是本案合同的违约方，装修等相关损失应由苏竟琳自行承担，苏竟琳上述诉请缺乏理据，原审法院不予支持。
关于高锋公司的其它反诉请求。第一，关于高锋公司要求苏竟琳支付欠缴的租赁保证金26466.6元及物业保证金8822.2元的诉请。上述保证金是双方合同履行的担保，现双方合同已解除，不存在合同继续履行的问题，高锋公司在合同履行期间也并未要求苏竟琳及时支付上述款项，现合同解除后再要求苏竟琳支付不妥，原审法院对高锋公司上述诉请不予支持。第二，关于高锋公司要求苏竟琳支付相当于两个月租金的违约金77117.54元及相当于两个月管理费的违约金24250.8元的诉请。由于原审法院已判令高锋公司没收苏竟琳支付的租赁保证及及管理费保证金，现高锋公司再要求苏竟琳支付相当于两个月租金的违约金77117.54元及相当于两个月管理费的违约金24250.8元有违公平合理原则，原审法院不予支持。第三，关于高锋公司要求苏竟琳支付2013年11月29日之后的租金、物业服务费及相应违约金的诉请，鉴于高锋公司已于2013年11月28日收回涉案铺位，因此高锋公司上述诉请缺乏事实依据，原审法院不予支持。第四，关于高锋公司要求苏竟琳支付拖欠的水电费3117.86元（欠缴水电费总额7250.96元－水电周转金4133.1元）的诉请。本案中高锋公司对该诉请未提供包括具体水电读数、水电费对应的月份及相应金额等证据证实，苏竟琳对该诉请亦不予认可，应由高锋公司承担举证不能的法律后果，原审法院对高锋公司该项诉请不予支持。在此情况下，为避免双方讼累，高锋公司应退回苏竟琳水电周转金4133.1元。第五，关于高锋公司要求苏竟琳支付因本案诉讼所产生律师费35000元的诉请。基于苏竟琳已根据合同约定承担了逾期付款违约金及被没收租赁保证金、管理费保证金，根据公平合理原则，原审法院对高锋公司该项诉请不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年1月29日判决：一、确认苏竟琳、广州市高锋投资咨询有限公司就广州市珠江新城花城广场花城汇负一层商场A020铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《物业管理服务协议》于2013年10月28日予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市高锋投资咨询有限公司返还苏竟琳装修保证金8106.55元、水电周转金4133.1元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，苏竟琳支付广州市高锋投资咨询有限公司2013年9月1日起至2013年11月28日期间的租金112014.34元及逾期付款违约金［分别以每月租金为本金（其中2013年9月1日至9月15日的逾期付款违约金的计算本金为18188元，2013年9月16日至2013年11月15日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为36376元／月，2013年11月16日至11月28日的逾期付款违约金的计算本金为16708.8元），按每日5‰的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止；违约金总额以本金为限］。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，苏竟琳支付广州市高锋投资咨询有限公司2013年10月1日起至2013年11月28日期间的物业服务费23442.44元及逾期付款违约金［以当月管理费为计算本金（其中2013年10月管理费的逾期付款违约金的计算本金均为12125.4元，2013年11月1日至2013年11月28日期间管理费的逾期付款违约金的计算本金为11317.04元），按每日5‰的标准，自当月6日起计至清偿之日止；违约金总额以本金为限］。五、广州市高锋投资咨询有限公司有权没收苏竟琳已付的租赁保证金82662元、物业服务保证金27554元。六、驳回苏竟琳的其它本诉请求。七、驳回广州市高锋投资咨询有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11390元，由苏竟琳负担11230元，广州市高锋投资咨询有限公司负担160元；反诉受理费4475元，由苏竟琳负担2930元，广州市高锋投资咨询有限公司负担1545元。
判后，苏竟琳不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实和理由如下：一审法院认定的部分事实不清，适用法律错误。一、关于一审判决认定涉案租赁房屋已通过消防安全验收的问题。1、苏竟琳一审提交的证据足以证明涉案建筑存在违法建设，被天河区城管分局进行过处罚，并整改完毕，并要求按规定向公安消防部门申请办理消防验收、备案抽查手续。二、高锋公司提交的消防审核意见书也明确注明：工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安消防部门申请消防设计、验收。二、关于涉案租赁房屋投入使用，营业前应当进行消防安全检查问题。1、消防法15条明确规定，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。2、高锋公司提供的《关于同意珠江新城核心区市政交通项目建设工程消防验收合格的意见》第三点注明：开业前应向公安机关消防机构申请消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用。3、苏竟琳一审提交一份空白《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》样本，本案涉案物业未取得该证，即不得投入使用。三、关于合同解除问题。苏竟琳认为，苏竟琳优先享有合同解除权，高锋公司应当承担违约责任。1、本案涉案租赁房屋属于未经消防安全检查不得投入使用的房屋。2、根据双方签订的《租赁合同补充协议》第6.3条约定，出租人应保证承租人正常工作及营业环境。3、关于苏竟琳领取了营业执照及通过了二次消防验收的问题。因整个商场未通过一次消防安全检查，导致苏竟琳所租赁的房屋无法通过二次消防安全检查，本案涉案租赁房屋还是不能投入使用。4、广州市公安局对整个租赁物业进行过处罚，要求高锋公司立即改正，申请公众聚集场所所入使用、营业前消防安全检查。5、苏竟琳承租了一个不得投入使用的房屋，苏竟琳享有解除合同的权利。一审判决是按照无效合同的处理原则判处了本案，但判决中没有提到谁享有优先解除权的问题。苏竟琳在经营的过程中，曾被要求关店以应付检查，而且在一审开庭期间，广州市消防局要求涉案租赁物业所在的部分商铺进行停业整顿。苏竟琳上诉请求撤销一审判决，改判高锋公司返还苏竟琳向高锋公司缴纳的租赁保证金82662元、首月管理费12125.4元、管理费保证金23877.4元、装修期管理费8083.6元、水电费周转金4133.10元、装修保证金8106.55元、押金600元、首月租金36376.20元、8月租金36376.20元，以上共计212340.45元；赔偿苏竟琳损失334391.74元，包括装修费277391.74元、玻璃外墙工程款47000元、设计费10000元。
高锋公司二审答辩：一、关于消防安全问题，高锋公司所交付的房屋已经通过了俗称的一次消防，原审法院已经审核了相关的证据。苏竟琳主张高锋公司交付的物业没有通过一次消防验收，是不符合事实的，且苏竟琳经营的店铺二次消防验收已经通过，营业执照也已经办理下来，只是原件不在高锋公司手中。不管怎样消防局不会查处苏竟琳的门店，除非苏竟琳存在其他的违法情况。二、关于合同解除的问题。高锋公司已经按照合同义务交付了房屋，苏竟琳已经按照约定交付租金，但是苏竟琳长期拖欠租金，最后是苏竟琳在未经高锋公司同意的情况下主动关毕了店铺。因此是苏竟琳违约在先，所以其应当承担违约的责任。三、苏竟琳提到房屋不能正常使用是不属实的，实际上其租赁的房屋一直在使用并已经办理了营业执照及二次消防验收。
本院经庭询调查确认一审法院查明事实。
二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对苏竟琳的上诉，评析如下：
一审法院已判决高锋公司向苏竟琳返还装修保证金8106.55元、水电周转金4133.1元，苏竟琳该诉请已得到支持，故其二审再提出高锋公司返还该装修保证金及水电周转金的请求，本院可不予审理。
根据本案证据及当事人的陈述可知，高锋公司出租的商场已通过一次消防验收。双方所签订《租赁合同补充协议》中约定二次消防验收由苏竟琳负责办理。而有关涉讼商铺的二次消防验收，如需高锋公司协助的话，该司只有配合的义务。本案现无证据证明苏竟琳有要求高锋公司配合办理而遭到拒绝的情况，另从苏竟琳已取得营业执照进行营业的情况来看，可推定高锋公司已交付了适租的租赁物，现苏竟琳以高锋公司未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及市场登记证为由主张高锋公司所交付的商铺不能投入使用，导致其无法通过二次消防验收依据不足，本院不予采纳。原审法院认定苏竟琳与高锋公司双方所签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《物业管理服务协议》合法有效无误。至于苏竟琳所称涉案商场曾被公安消防部门要求停业整顿的抗辩仅涉及同一商场内其他个别承租户违反消防法规的情况，并不影响苏竟琳的正常营业。而苏竟琳所述其曾被高锋公司要求关门以逃避消防安全检查则未提交证据予以证明。为此，苏竟琳以涉讼商场被公安消防部门进行处罚，导致其不能正常营业，高锋公司未能保持租赁物的适租状态，该司应承担违约责任及苏竟琳承租了不能投入使用的租赁物，其享有优先解除合同权利的主张均不成立。苏竟琳未按期交租已构成违约，应承担相应的违约责任，其要求高锋公司返还租赁保证金82662元、首月管理费12125.4元、管理费保证金23877.4元、装修期管理费8083.6元、押金600元、首月租金36376.20元、8月租金36376.20元均无事实与法律依据，本院不予支持。
苏竟琳主张高锋公司赔偿其损失334391.74元，包括装修费277391.74元、玻璃外墙工程款47000元、设计费10000元，均为使商铺能正常营业需要的装修费用。根据双方所签订的《租赁合同补充协议》约定，本协议提前终止，对苏竟琳用于本物业装修，高锋公司无须补偿且苏竟琳应恢复原状，否则，高锋公司有权自行聘请第三人将本物业恢复原状，有关费用由苏竟琳承担。如上所述，苏竟琳享有优先解除合同的权利不成立，其不按期交付租金已构成违约，且合同已提前解除，据此，苏竟琳要求高锋公司赔偿上述损失亦无事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人苏竟琳的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9267元，由上诉人苏竟琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年五月六日
书 记 员 璩方慧