上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初2679号
原告(反诉被告)邵涵俊，女，汉族，1973年6月27日出生，住上海市。原告(反诉被告)尤尧成，男，汉族，1998年10月9日出生，住上海市。法定代理人邵涵俊，女，汉族，1973年6月27日出生，住上海市。两原告(反诉被告)共同委托代理人张红兵，上海正策律师事务所律师。被告(反诉原告)史震，女，汉族，1976年10月11日出生，户籍地上海市。被告(反诉原告)吴一宾，男，汉族，1978年2月17日出生，户籍地上海市。被告(反诉原告)吴乃均，男，汉族，2012年2月22日出生，户籍地上海市。法定代理人史震，女，汉族，1976年10月11日出生，户籍地上海市。三被告(反诉原告)共同委托代理人梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。原告邵涵俊、尤尧成诉被告史震、吴一宾、吴乃均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法由审判员姚峥独任审判。于2016年4月13日公开开庭进行了审理。被告史震、吴一宾、吴乃均于2016年4月13日提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告,以下简称“原告”)委托代理人张红兵，被告(反诉原告，以下简称“被告”)史震及委托代理人梁柏贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年9月6日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给被告，房屋总价为人民币300万元(以下币种均为人民币)，被告应当于交房前支付原告295万元房款，剩余5万元在交房当日支付。然房屋交付之后，被告拒不交付房款，原告遂诉至法院，要求判令：1、被告支付原告购房款50,000元；2、被告赔偿原告经济损失2,250元(以50,000元为本金，以每日万分之五为标准，从2015年11月29日暂计至2016年2月24日，要求计算至实际支付之日为准)。被告辩称，不同意原告诉请，被告对于双方的房屋买卖行为并无异议，但认为房屋的总价为297万元，多出的3万元系因原告方应当多承担的税费，且原告没有按照约定交付房屋，被告被迫与原承某人签订了新的租赁合同，造成了被告的损失。被告据此提起反诉，要求判令：原告向被告支付逾期交房违约金47,200元(以295万元为本金，以每日万分之五为标准，从2015年11月30日计算至2015年12月31日)，并配合被告办理系争房屋的物业过户手续。审理中，被告撤回要求原告配合被告办理系争房屋物业过户手续的反诉诉请。原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求，原告交付的房屋内有承某人居住是经过被告同意的，之后被告已经和承某人签订了新的承某合同，应当认为房屋的交付已经完成。即使原告逾期交房，违约金的标准也过高，请求法院予以调整。经审理查明，2015年9月6日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告，房屋总价为250万元，被告应于2015年9月6日前支付原告房款75万元(含已支付定金5万元)，之后通过银行贷款的方式支付原告170万元。原告在收到银行贷款后的三日内交房，交房当日被告支付尾款5万元。合同还约定，如原告未按照合同约定的期限将系争房屋交付给被告的，应当向被告支付违约金，以被告已付款日万分之五计算，从应当交付之日起计算至实际交付之日止；如被告未按合同付款协议约定的期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按照被告逾期未付款金额万分之五计算，从应付款期限第二日起算至实际付款之日止。该合同签订的当日，双方签订《补偿协议》一份，约定被告补偿原告装修补偿款共计人民币50万元。该协议签订后，被告依约于2015年9月6日向原告支付了房款75万元(含2015年8月29日已支付的定金5万元)、装修补偿款50万元，并于2015年11月26日向原告支付了170万元的银行贷款。系争房屋的产权已经于2015年11月16日过户至三被告名下。另查，系争房屋在房屋买卖的过程中一直由案外人承某。2015年12月8日，被告与案外人就系争房屋签订租赁合同一份，由原承某人继续使用租赁房屋。租赁期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止。原、被告并未就系争房屋办理书面交接手续。原告通过短信向被告要求支付房款未果，遂于2016年1月26日向被告发送律师函，要求被告支付剩余房款并承担相应的违约金。被告对此未予回应。原告故诉至法院，要求判如所请。以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、上海市房地产登记簿、律师函及邮寄送达凭证、微信记录，被告提交的收条、银行放款通知、物业公司证明，以及当事人的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》均为双方当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。以上合同及协议约定房屋价款及装修补偿款共计300万元，本院对此予以确认，被告辩称其中3万元为原告应当承担的税费，但未能就此提供相关的证据，本院对此不予认可。根据合同约定，原告应当在收到被告方贷款后的3日内向被告交付房屋，结合银行放款通知，原告应当在2015年11月29日向被告交房。但原告对此并未提供证据表明其已经于此日之前履行了交房义务，应当视为违约，原告应当向被告承担相应的违约责任，故被告要求原告支付逾期交房违约金的反诉请求，本院予以支持。此外，房屋买卖合同对于因原被告双方的违约行为而约定的违约金的标准均为日万分之五，故原告认为违约金标准约定过高，要求调整的观点，本院不予采信。至于交房的时间，本院认为被告于2015年12月8日与案外人签订了《租赁合同》，应当视为系争房屋自该日起已处于被告的实际控制之下，故2015年12月8日应当为房屋交接的时间。原告迟延交房违约金的计算应当是从2015年11月30日起计算至2015年12月8日止，其金额应当为2,950,000*0.0005*9=13,275元。同时，被告撤回要求原告配合其办理系争房屋物业的过户手续的反诉请求，系被告处分自身的诉讼权利，不违反相关法律的规定，本院予以准许。然而，被告在收到房屋后，应当于交房当日支付原告剩余房款5万元，但被告至今仍未予以支付，故原告诉请要求被告支付剩余房款及逾期付款违约金的诉请，符合合同的约定，本院亦予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告史震、吴一宾、吴乃均应于本判决生效之日起十日内支付原告邵涵俊、尤尧成购房款人民币50,000元，并以人民币50,000元为本金，按每日万分之五的标准支付原告邵涵俊、尤尧成自2015年12月9日至实际支付之日止的逾期付款违约金；二、反诉被告邵涵俊、尤尧成应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告史震、吴一宾、吴乃均逾期交房违约金人民币13,275元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,106.25元，减半收取计人民币553.13元，由原告邵涵俊、尤尧成承担人民币28.13元，由被告史震、吴一宾、吴乃均承担人民币525元。反诉案件受理费人民币471.60元，由反诉原告史震、吴一宾、吴乃均承担人民币405.60元，由反诉被告邵涵俊、尤尧成承担人民币66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数，提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚 峥
二〇一六年五月十一日
书记员 李后蕾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……