成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0115民初139号
原告成都瑞西合能房地产有限公司，住所地�四川省成都市温江区光华大道天宝中街1号，组织机构代码：59020099-2。
法定代表人侯永桥，总经理。
委托代理人丁鹏，女，1978年10月6日出生，汉族，住成都市金牛区，公司员工，一般授权代理。
被告皮希，女，1990年9月12日出生，汉族，住四川省珙县。
被告黄勇，男，1983年6月17日出生，汉族，住四川省威远县。
第三人中国建设银行股份有限公司成都新华支行，住所地：成都市青羊区长顺上街2号。
企业负责人尚游。
委托代理人蒋春光，四川法典律师事务所律师，一般授权代理。
原告成都瑞西合能房地产有限公司（以下简称瑞西公司）诉被告皮希、黄勇、第三人中国建设银行股份有限公司成都新华支行（以下简称建设银行新华支行）房屋买卖合同纠纷一案本院立案受理后，依法适用普通程序于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告瑞西公司委托代理人丁鹏、第三人建设银行新华支行委托代理人蒋春光到庭参加诉讼，被告皮希、黄勇经本院依法公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告瑞西公司诉称，原、被告于2013年7月10日签订了《商品房买卖合同》（备案号180X）及其补充协议书，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的温江区涌泉街办花土路1519号合能·珍宝琥珀项目X栋X单元X层X号面积为65.2平方米的房屋一套，总价款为354481元。合同约定被告向原告支付首付款106481元，剩余248000元向第三人建设银行新华支行按揭贷款，贷款期限为20年。合同及补充协议书签订后，第三人发放了贷�，但被告未能按期偿还贷款。依据原告于第三人签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及被告于第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，由原告为被告的贷款提供连带责任担保。原告于2015年8月10日收到《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求原告承担连带保证责任。原告向被告催促偿还第三人的贷款，但被告一直未偿还。第三人于2015年9月29日在原告为珍宝琥珀项目提供保证的保证金账户中扣划8656.88元，用于偿还被告拖欠的贷款本息。截止开庭之日已合计三次从原告保证金账户中共扣划24159元。根据原告与被告签订的补充协议书第三条第2款的约定，被告的行为已经严重违反了合同及补充协议的约定，故原告于2015年11月4日向被告发函通知解除《商品房买卖合同》及其补充协议书，并要求被告承担违约金，且在收到解除通知10日内一同到房管局办理预售备案登记撤销手续，而被告一直对原告置之不理。原告特起诉来院请求判令：一、请求判令解除告与被告于2013年7月10日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、请求判令被告按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定向原告支付购房款总额20%的违约金，即人民币70896.2元，该款从被告向原告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付；三、请求判令原告应退还给被告的购房款在扣除被告按照《商品房买卖合同》及其补充协议约定应当向原告承担的违约金、已承担保证责任的金额、本案全部诉讼费、保全费后，剩余原告应退还给被告的购房款优先并直接支付给第三人以清偿被告的银行贷款、滞纳金、违约金等费用；四、请求判令被告在《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十日内，配合原告到主管房产管理局�理完毕本案商品房的撤销预售备案手续（备案号：180X）、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续；五、请求判令原告应退还给被告的购房款在扣除被告按照《商品房买卖合同》及其补充协议约定应向原告承担的违约金、已承担保证责任的金额、本案全部诉讼费、保全费以及被告对第三人的银行贷款、滞纳金、违约金等费用后，若有剩余的，在被告配合原告到成都市城乡房产管理局办理完毕本案商品房的撤销备案手续、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续后，再将剩余部分退还给被告；六、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告皮希未到庭，也未提交书面答辩状。
被告黄勇未到庭，也未提交书面答辩状。
第三人建设银行新华支行辩称：一、第三人与原告于2013年3月20日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定由原告为本案被告在内的全部个人住房借款的债务人提供连带保证责任；二、本案被告截止2016年6月27日，被告尚欠本息为233654.83元，该笔借款银行已宣布提前到期，此后的利息罚息按照借款合同的约定计算至本金全部付清之日止；三、虽然原告代为偿还了一部分被告拖欠的款项，但是根据双方签订的最高额保证合同，原告仍然负有对被告拖欠的全部未还本息的连带偿付责任；四、原告与被告之间的房屋买卖法律关系，以及第三人与被告借鉴的借款合同关系系两个独立的法律关系，第三人与被告之间就房屋设立的抵押预告登记是为了保护第三人的债权而设立，不受原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的影响，不论原告关于合同解除的诉求是否成立，对第三人与被告之间的抵押预告登记无法律制约关系；五、第三人要求原告承担保证责任的案件已由成都市青羊区人民法院受理该案已开庭，尚未判决。
经审理查明，2013年3月20日，原告瑞西公司（甲方）与第三人建设银行新华支行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同约定原告为因购置成都市温江区涌泉街办凤凰社区四组珍宝琥珀1-X、X号楼至住房或商业用房而与第三人发生借贷关系的借款人提供连带保证责任。保证期间为第三人与借款人签订单笔借款合同之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的相关权属证书并交付第三人收执之日止。2013年7月10日，被告皮希、黄勇（买受人）与原告瑞西公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，约定被告购买原告开发的位于成都市××区××街办花土路××号合能·珍宝琥�项目X栋X单元X层X号面积为65.2平方米的房屋一套，总价款为354481元。付款方式约定为贷款方式付款，其中首付款106481元，其余价款向银行借款支付。《商品房买卖合同补充协议书》第三条第2款第3项约定：“如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在保证期间，如因买受人未能如期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同或要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金。若出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除合同通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额，并到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续，同时出卖人向买受人收取房款总额20%的违约金……”合同签订后，被告支付了首付款106481元。2013年7月17日，原、被告双方对《商品房买卖合同》在房管部门进行了备案登记。
2013年7月23日，被告皮希、黄勇作为借款人与抵押人同第三人建设银行新华支行（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款人向借款人贷款248000元，贷款期限为120个月，借款人以其所购的成都市××区××街办花土路××号珍宝琥珀X幢X单元X楼X号房屋为贷款提供抵押担保，该债权在原告瑞西公司签订的最高额保证合同的保证范围之内，原告瑞西公司作为保证人为上述债务承担连带保证责任。借款合同第十六条违约情形约定：“一、借款人发生下列任一情况，均构成违约：1.借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……”合同第十七条违约救济措施约定：“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款�即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用……”第三十一条第二款第二项约定借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%。同日，第三人建设银行新华支行向原告瑞西公司支付贷款248000元。2013年9月26日，被告与第三人在成都市温江区房管局办理了预购商品房抵押预告登记。
因被告皮希、黄勇未按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的还款时间履行还款义务，第三人建设银行新华支行于2015年8月10日向原告瑞西公司发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求原告承担连带保证责任。2015年9月29日第三人在原告为珍宝琥珀项目提供保证的保证金账户中扣划8656.88元，用于偿还被告拖欠的贷款本息。原告随后向被告皮希、黄勇邮寄了解除通知书要求被告履行义务未果，遂提起诉讼。
另查明，第三人计算截止开庭当日，贷款本金余额为230546.16元，利息余额3071.38元，利息罚息21.9元，本金罚息15.39元，合计233654.83元。2016年9月23日原告瑞西公司已代为清偿被告皮希、黄勇全部按揭贷款228471.32元，利息2929.73元，罚息38.99元，共计231440.04元，第三人建设银行新华支行向被告皮希、黄勇提供的个人贷款已全部结清。
以上事实，有各方当事人提交的身份信息资料、商品房买卖合同、补充协议书、最高额保证合同、个人借款合同、履行保证责任通知书、还款凭证、结清证明邮寄单、预告抵押登记证、个人贷款对账单及当事人的当庭陈述为证，事实清楚，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》，原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，各方应按照合同约定履行各自义务。
在履行《个人住房（商业用房）借款合同》合同过程中，因被告未能按约归还第三人贷款本息，导致原告根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》的约定承担了保证责任，根据《商商品房买卖合同补充协议书》的约定，原告承担保证责任后，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》。鉴于被告未履行还贷的行为导致原告承担了担保责任，同时在第三人已宣布贷款提前到期并要求原告承担连带责任，此后被告未向原告归还垫付费用，因此双方在《商品房买卖合同补充协议书》中约定的解除条件成就，原告可以解除合同，故对原告提出的解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，并要求被告协助其办理该合同的撤销备案登记手续的诉讼请求，本院予以支持。同时原告已代被告皮希、黄勇结清了其与第三人建设银行新华支行的按揭贷款，被告皮希、黄勇与第三人建设银行新华支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》已事实终止，对原告要求撤销抵押预告登记手续的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金70896.2元的问题。被告未按与银行的借款合同约定偿还借款本息，导致原告承担了担保责任。被告的该行为亦违反了与原告所签《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，应当向原告承担合同约定的违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第三条第2款第3项约定，原告要求被告支付违约金70896.2元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对于被告已支付原告的购房首付款，被告可向原告主张返还，如果对此发生争议，被告可另案主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告成都瑞西合能房地产有限公司与被告皮希、黄勇于2013年7月10日签订关于购买成都市××区××街办花土路××号合能·珍宝琥珀项目X栋X单元X层X号房屋的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》；
二、被告皮希、黄勇于�判决生效之日起十日内协助原告成都瑞西合能房地产有限公司到房屋产权登记部门办理撤销成都市××区××街办花土路××号合能·珍宝琥珀项目X栋X单元X层X号房屋商品房买卖合同备案登记手续；
三、被告皮希、黄勇、第三人中国建设银行股份有限公司成都新华支行于判决生效后十日内协助原告成都瑞西合能房地产有限公司办理撤销成都市××区××街办花土路××号合能·珍宝琥珀项目X栋X单元X层X号房屋抵押预告登记手续；
四、被告皮希、黄勇于本判决生效之日起十日内支付原告成都瑞西合能房地产有限公司违约金70896.2元，上述费用自被告皮希、黄勇已向原告成都瑞西合能房地产有限公司交付的房屋购房款中抵扣；
四、驳回原告成都瑞西合能房地产有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案征收案件受理费1582元，公告费560元，由被告皮希、黄勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸＸ
人民陪审员 苟 婷
人民陪审员 王茂珩
二〇一六年十月八日
书 记 员 江雨霏