江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第235号
上诉人（原审原告）谢某某。
委托代理人李泽华。
被上诉人（原审被告）江西丰凯置业有限公司。
法定代表人周建明，该公司董事长。
委托代理人刘泉龙，赣州市南康区东山法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人谢某某因与被上诉人江西丰凯置业有限公司（下称丰凯公司）车位合同纠纷一案，不服赣州市南康区人民法院（2015）康民一初字第528号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月19日，谢某某（承租人）与丰凯公司（出租人）签订了《阳光康城停车位租赁合同》，约定：“一、项目建设依据：出租人取得座落于蓝田大道南侧、编号为NO.010900679地块的土地使用权。该地块小区名称：阳光康城，承租人租赁该小区停车位，租赁期限从2013年5月19日至2057年5月15日止。二、……该车位编号为19栋164号。三、租金：出租人与承租人约定该车位租金总额为65000元。付款方式为一次性付清，出租人应当在2013年5月19日前向承租人交付车位，该车位交付时已划线……。”谢某某支付给丰凯公司该车位的租金65000元。此后，因小区内车辆停放无序，承租人无法正常使用该车位而要求把车位退回给出租人。纠纷发生后，相关部门就“阳光康城小区业主与开发商因车位有争议引发纠纷调解会”召集相关人员协调未果。2014年4月10日，赣州市城乡规划建设局南康区规划分局向丰凯公司出具了《南康区建设工程竣工规划核实合格意见单》。2015年6月17日，该分局出具“关于阳光康城小区地面停车位的情况说明”，内容为：阳光康城小区内所建的地面停车位169个，没有占公共绿地和公共道路面积，符合规划要求。2015年6月18日，赣州市南康区房地产管理局就该小区停车位使用权问题作出了说明：“阳光康城小区位于南水新区蓝田大道北侧，由江西丰凯置业公司有限投资开发，于2007年开工建设，2008年1月取得商品房预售许可证，根据规划审核验收合格，依据《城乡规划法》、符合《中华人民共和国物权法》第六章第七十四条规定。”
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。丰凯公司出租给谢某某使用的编号为19栋164号车位属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，谢某某支付了合同约定的租金，取得了该车位的使用权。因此，谢某某、丰凯公司于2013年5月19日签订的《阳光康城停车位租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，且已实际履行。谢某某未提供证据证明丰凯公司出租给其使用的车位占用了业主共有的通道或者其他场地，事实上，双方就谢某某承租车位事项签订了协议，并明确了租赁物的具体位置和编号，租赁标的物明确。故谢某某要求丰凯公司解除双方签订的《阳光康城停车位租赁合同》、返还租金及利息的诉讼请求，证据不足，理由不充分，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回谢某某的诉讼请求。
谢某某上诉称：一、2013年5月19日，谢某某与丰凯公司签订的《阳光康城停车位租赁合同》名为租赁，实为买卖。丰凯公司未尽到卖方（转让方）的法律义务，应依法解除。1、谢某某与丰凯公司签订该合同不符合租赁合同法律特征，但符合买卖合同的法律特征，理由如下：（1）谢某某与丰凯公司法定的租赁期为44年，根据租赁合同的法律规定，租赁物的租赁期不超过20年。（2）谢某某与丰凯公司约定的付款方式为一次性付款，但未约定租金的计算方式。（3）丰凯公司向谢某某出具收款收据的性质已载明为购买，而非租金。2、谢某某购买丰凯公司的车位无法办理车位产权手续，导致谢某某不能独立、完整享有车位的权属。（1）谢某某购买丰凯公司车位，应签订《买卖合同》，而不是《停车位租赁合同》。（2）丰凯公司开具的收款收据是由丰凯公司制作的收款收据，不是由税务部门出具收款收据（发票）。二、谢某某19栋164号车位在建筑规划内，未规划为车位，而是建筑区划内的绿地，理由如下：谢某某与丰凯公司签订该合同的时间为2013年5月19日。根据丰凯公司提供的2014年4月10日赣州市城乡规划建设局南康区规划分局康规核字第20070054号建设工程规划许可证及其附图，在丰凯公司提供的建设工程规划许可证上未载明规划车位的数量，在建筑总平面图（20070054）中谢某某19栋164号车位的位置标识的为绿地，而非规划为车位。三、丰凯公司在原审法院提供的赣州市城乡规划建设局南康区规划分局《关于阳光康城小区地面停车位的情况说明》和赣州市南康区房地产管理局《关于阳光康城小区地面停车位使用权说明》不能佐证谢某某的车位属于建筑区划内规划为车位，理由如下：1、丰凯公司在原审法院提供的两份上述《说明》与其提供的建筑平面图（20070054）中谢某某19楼164号车位位置标识的绿地相矛盾。2、丰凯公司提供的两份《说明》不能足以证明出售给谢某某的车位属于依法规划的车位。丰凯公司作为阳光康城的建筑设单位，阳光康城的车位必须依据阳光康城小区的建筑总平面图，控制性规划和修建性详细规划设置。从丰凯公司提供的建筑总平面图来，谢某某的19楼164号车位标识位置在建筑平面图中为绿地，而丰凯公司在原审法院庭审中未能提供阳光康城小区的控制性规划，修建性详细规划。丰凯公司只提供两份《说明》显然不能佐证谢某某车位符合规划，同时，审查丰凯公司提供两份《说明》的合法性和真实性也应提供阳光康城小区的控制性规划，修建性详细规划，才能查实清楚。综上理由，请二审法院在查明本案事实，正确地适用法律的基础上，依法对原审判决改判，支持谢某某的诉讼请求。
丰凯公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚，判决正确，请求法庭维持原判。2、谢某某的上诉理由不能成立，其所说的上诉理由不充分而且无证据证实，所有证据在一审已经提交。3、本案实际是谢某某需要该车位，其上诉的目的不是根据法律规定而是抱有侥幸心理来上诉的，一审判决以后小区及物业经过多次协商，在A区均上锁了并无人干涉，马上会在B区实施。一审判决依据丰凯公司向法庭提交的证据，比如这块地块在政府招投标拍卖时就已经作出了规划。丰凯公司提交的证据中规划部门政府审批部门通过的一百多个车位，有政府部门的验收合格单证实所有地面车位未占用公共道路、公共绿地等，开发商卖的车位是其自己的面积。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款小区内的车位可以出租、买卖。4、本案一开始有11个人起诉，其中有四个业主在一审时撤诉了，谢某某心里还是需要该车位的。关于产权证的问题，房管部门有规定上层没有建筑物的车位不能办证。综上，请求法庭驳回上诉，维持原判。
二审期间，谢某某提交照片12张（打印版），欲证明丰凯公司没有交付车位，车位不能使用。丰凯公司质证认为，对该证据的“三性”及证明对象均有异议，该证据只能证明照片拍摄时间节点的情况，具体时间也不能确认。本院认为，其提交的照片不能达到证明丰凯公司未交付车位的证明目的。丰凯公司未向法庭提交新的证据。本院前往赣州市城乡规划建设局南康区规划分局和赣州市南康区房地产管理局对相关人员进行调查，并分别制作调查询问笔录。
二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，《江西省物业管理条例》第六十六条第三款规定：建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库。建设单位应当在出售、出租车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。谢某某认为丰凯公司违反以上规定，出租未经产权登记的车位也未履行告知义务，所以主张案涉《补充协议书》无效。关于这个问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。也就是说，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同，才能被认定为无效。而《江西省物业管理条例》属于江西省人民代表大会常务委员会通过的地方性法规，不属于全国人民代表大会及其常务委员会通过的法律，也不属于国务院通过的行政法规。故，即使案涉《补充协议书》违反了《江西省物业管理条例》，也不能作为认定《补充协议书》无效的理由。丰凯公司即使存在违反管理规定的行为，也应由相关职能部门处理。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。开发商丰凯公司与业主谢某某通过签订《阳光康城停车位租赁合同》的方式，约定丰凯公司将案涉地面停车位出租给谢某某，符合法律规定。同时，一审期间，赣州市城乡规划建设局南康区规划分局于2015年6月17日出具的《关于阳光康城小区地面停车位的情况说明》和赣州市南康区房地产管理局于2015年6月18日出具的《关于阳光康城小区地面停车位使用权说明》，及二审期间，本院分别对赣州市城乡规划建设局南康区规划分局和赣州市南康区房地产管理局的相关人员进行的调查询问，均表明阳光康城小区案涉的169个地面停车位均属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，并且未占用阳光康城小区公共道路、公共绿地等属于全小区业主共有的公共场所，开发商丰凯公司有权将案涉车位出租给谢某某。谢某某支付案涉车位的承租对价，取得案涉车位的使用权。但是，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。案涉租赁合同，约定案涉车位的租赁期限从2013年5月19日至2057年5月15日，超过二十年，超过部分的年限约定应予无效。无效部分的租金，谢某某可以另行主张。本案，谢某某的诉讼请求是主张解除案涉租赁合同及解除合同后返还全部租金65000元及支付相应利息。而案涉租赁合同只是出租年限中超过二十年的部分无效，二十年以内的部分是合法有效的。因此，谢某某要求解除案涉合同的诉讼主张与本院对案涉租赁合同的定性是不一致的。故，谢某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1787元由谢某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一五年十一月十五日
书 记 员 王 佳
代理书记员 管燕梅