安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）狮民二初字第00417号
原告：郑彤，女，1990年3月1日出生，汉族。
委托代理人：项多章，安徽众佳律师事务所律师。
委托代理人：余永阳，安徽众佳律师事务所律师。
被告：铜陵市水清木华房地产开发有限公司。
法定代表人：王同生，该公司董事长。
委托代理人：孙照圣，安徽景旺律师事务所律师。
委托代理人：盛长寿，安徽景旺律师事务所律师。
原告郑彤诉被告铜陵市水清木华房地产开发有限公司（以下简称水清木华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理。依法由审判员孙国兵适用简易程序于2015年9月15日公开开庭进行了审理。2015年9月15日至2015年10月15日为调解期间，不计入审限。原告郑彤及其委托代理人余永阳，被告水清木华公司的委托代理人盛长寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑彤诉称：2013年5月29日，郑彤与水清木华公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：郑彤购买水清木华公司开发建设的铜陵市清华嘉园X栋XXX室房屋，总价款为684139元；房屋交付时间为：2014年7月31日。如水清木华公司逾期交房，每日应向郑彤支付已交付房屋价款万分之三的违约金。合同签订后，郑彤依约支付了全部购房款。合同约定的交房期限届满后，水清木华公司至今未将房屋交付给郑彤。2015年3月27日，郑彤委托安徽众佳律师事务所向水清木华公司发送了律师函，要求水清木华公司自收到律师函之日起五日内通知郑彤交验房屋，并支付自2014年8月1日起至实际交房之日止，按每日205.24元计算的违约金，但水清木华公司不予理睬。另，郑彤在购买房屋前，收到了水清木华公司给予的3000元购房抵用券，在确定购房款时，水清木华公司未将该3000元计入购房款。此后，郑彤多次要求水清木华公司返还该款，但水清木华公司至今未能返还该款。请求判令水清木华公司：一、支付逾期交房违约金（违约金以684139元为基数，从2014年8月1日起每日按万分之三计算至实际交付房屋之日止）；二、返还购房抵用券款3000元；三、承担本案诉讼费。
水清木华公司答辩称：一、水清木华公司建设的房屋，已经于2014年8月6日竣工验收，并具备交付条件。根据《商品房买卖合同》的约定，水清木华公司迟延交房时间仅为6天，郑彤要求水清木华公司支付违约金至实际交付房屋之日止不符合法律规定；二、水清木华公司未能将房屋交付给郑彤，原因在于郑彤以房屋不具备交付条件为由拒绝接收，而水清木华公司建设的房屋已于2014年8月6日具备了交付条件，郑彤拒绝接收房屋的行为不符合法律规定，责任在于郑彤；三、郑彤按照每日万分之三的标准主张违约金，该标准明显过高，法院应当予以调整；四、郑彤主张的3000元购房抵用券，该抵用券载明的使用人为何XX，与郑彤无关。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：2013年5月29日，郑彤与水清木华公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：郑彤购买水清木华公司开发建设的铜陵市翠湖二路以南、泰山大道以西清华嘉园X栋XXX室房屋，总价款为684139元；付款时间及付款方式为：按揭贷款。买受人于2013年5月27日签订合同之日前向出卖人支付首付款344139元，剩余房款34万元以按揭方式于签订合同之日起30日内支付给出卖人。关于交房时间，合同约定：出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1，5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经综合验收合格……5、（1）工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案；（2）本期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求；（3）住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实；（4）商品房住宅质量责任承担主体已明确；（5）前期物业管理已落实。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。关于房屋的交接，合同约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人自收到交房书面通知之日起15日内办理交房手续，买受人享有解除合同权利除外。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交付，由此产生的延期交房违约责任按本合同第九条约定处理。由于买受人原因，不能按期交付的，买受人承担房屋毁损、灭失的风险，除双方当事人约定外，买受人还承担下列违约责任及相关费用：买受人自交付日始按10元／日向出卖人支付违约金。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、气、数字电视、电话、网络等管线在房屋交付时具备申请开通条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人按买受人所支付的价款，每套每月万分之一向买受人赔偿损失（不满一个月的，按每月的日均值计算）。该合同对双方的违约责任及其他事项亦作了明确约定。合同签订后，郑彤于当日向水清木华公司支付购房首付款344139元。2013年9月23日，郑彤通过银行按揭贷款方式，将剩余购房款34万元支付给了水清木华公司。合同约定的房屋交付期限届满后，水清木华公司未能按照合同约定的时间，将房屋交付给郑彤使用。2014年12月，郑彤父亲至水清木华公司处询问得知，郑彤购买的整栋房屋尚未安装电梯，且相关配套设施尚未到位，郑彤以此为由没有接收房屋。后水清木华公司为该栋楼安装了电梯，其电梯使用标志载明的下次检验日期为2016年1月，但双方均未提供安装电梯的准确时间。2015年3月，郑彤与水清木华公司协商房屋交付事宜，但因双方对迟延交房违约金数额问题未能达成一致，郑彤未接收房屋。同年3月29日，郑彤委托安徽众佳律师事务所，向水清木华公司发送律师函一份，要求水清木华公司自收到律师函之日起五日内通知郑彤交验房屋，并支付自2014年8月1日起至实际交房之日止，每日205.24元的违约金。此后，郑彤向本院提起诉讼，案件审理过程中，郑彤与水清木华公司于2015年9月10日办理了房屋交接手续。
另查明：郑彤购买的清华嘉园5号楼，该房屋竣工验收日期为2014年8月6日，专业管理部门最后验收日期为2014年11月7日，竣工验收备案日期为2014年11月10日。郑彤购买房屋所在的5号楼，水清木华公司从2014年8月10日开始，陆续通过电话等方式，通知业主交付房屋，但始终未以书面形式正式通知郑彤交付房屋。
再查明：郑彤在购买房屋时，通过抽奖方式，获得了价值3000元的购房抵用券，抵用券载明：客户姓名为何XX（系郑彤母亲）。使用须知：1、在有效期内，使用本券购买清华嘉园一期商品房并签订合同的，凭本券可直接抵扣房价款；2、本券盖章有效，不可折现，逾期作废……5、本券使用有效期2013年6月30日；6、本券解释权归水清木华公司所有。
还查明：2012年7月6日，中国人民银行公布的人民币贷款利率，其中，短期贷款（六个月）年基准利率为5.60%。
上述事实，有郑彤提供的《商品房买卖合同》、收款收据、安徽省铜陵市地方税务局销售不动产统一发票、购房抵用券、户口本复印件、律师函、中国邮政快递单、电梯使用标志，水清木华公司提供的工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、业主入户办理流程单、业主（住户）入住验房表、入户声明等证据证明，上述证据经庭审举证、质证、认证，并结合当事人陈述予以认定。
本院认为：郑彤与水清木华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应当依据合同约定，全面履行各自的义务。郑彤依据合同约定，向水清木华公司付清了购房款，水清木华公司未能在合同约定的期限内，将房屋交付给郑彤使用，其逾期交房的行为已构成违约。郑彤与水清木华公司虽于2015年9月10日办理了房屋交接手续，但水清木华公司已经构成迟延交付，郑彤可以依据合同约定，要求水清木华公司承担违约责任。关于郑彤购买的房屋具备交付使用条件的时间，依据双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋交付标准的约定，水清木华公司向郑彤交付房屋时，该房屋除综合验收合格外，还应当在当地主管部门备案，从水清木华公司提供的证据材料看，郑彤购买的房屋竣工验收备案时间为2014年11月10日。另，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续，买受人自收到交房书面通知之日起15日内办理交房手续，但水清木华公司始终未能以书面形式正式通知郑彤办理交房手续。从本案查明的事实看，郑彤与水清木华公司协商房屋交付及违约金数额事宜时，其所购买的房屋已具备交付使用条件，且郑彤对此已经明知，郑彤在2015年3月以双方对违约金数额未能达成一致意见为由，再拒绝接收房屋违反了法律规定和合同约定，其向水清木华公司发送律师函之后至其实际接收房屋期间的违约责任，应由郑彤自行承担。郑彤按照每日万分之三的标准主张违约金，该标准符合合同约定，也未明显超出法律规定的最高标准，本院予以支持。本院据此认定，从双方约定的房屋交付期限届满的次日即2014年8月1日起，至郑彤向水清木华公司发送律师函之日即2015年3月29日止，水清木华公司应向郑彤支付违约金的数额为49258元（684139元×3?×240天）。郑彤要求水清木华公司返还购房抵用券款3000元，但该抵用券明确载明：抵用券不可折现，逾期作废。郑彤虽持有购房抵用券，但该券并非其实际支付相应价款而获得的，郑彤并未向水清木华公司支付该款，在签订《商品房买卖合同》时，郑彤未能就该费用向水清木华公司明确提出，在支付购房首付款及银行按揭贷款时，郑彤也没有向水清木华公司主张该款，其在本案中要求水清木华公司返还该款不符合法律规定，本院不予支持。水清木华公司关于涉案房屋已于2014年8月6日具备交付使用条件的答辩意见与事实不符，本院不予采信；其关于违约金过高的答辩意见不符合法律规定，本院不予采信；其余辩称本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告铜陵市水清木华房地产开发有限公司支付原告郑彤迟延交房违约金49258元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告郑彤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1799元，依法减半收取900元，由原告郑彤负担345元，被告铜陵市水清木华房地产开发有限公司负担555元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 孙国兵
二〇一五年十一月三日
书记员 张雪琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条--依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条--当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条--当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条--当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条--
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条--
买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。