广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终639号上诉人（原审被告）：清远市君宇置业发展有限公司。住所地：清远市新城东24号区长实大厦*楼之二。法定代表人：李汝添。委托诉讼代理人：雷广振，该公司法务主管。被上诉人（原审原告）：谢云生，男，1966年5月14日出生，汉族，住清远市清城区。被上诉人（原审原告）：汤巧敏，女，1974年6月30日出生，汉族，住清远市清城区。上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱梦舒，广东捷高律师事务所律师。上诉人清远市君宇置业发展有限公司（以下简称君宇置业发展公司）与被上诉人谢云生、汤巧敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初6318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人君宇置业发展公司的委托诉讼代理人雷广振，被上诉人谢云生、汤巧敏的共同委托诉讼代理人朱梦舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君宇置业发展公司上诉请求：1、请求二审法院按照万分之一每天计算逾期违约金;2、二审诉讼费由谢云生、汤巧敏承担。事实与理由：一审法院对商品房延期交付的违约金计算过高，其计算远远超出了谢云生、汤巧敏的损失，加重了君宇置业发展公司的违约责任，君宇置业发展公司愿意按照谢云生、汤巧敏己支付房价款万分之一的标准向谢云生、汤巧敏支付违约金。《商品房买卖合同》附件十一第三条及第七条关于谢云生、汤巧敏延期付款及君宇置业发展公司延期交付房屋的违约责任不对等，谢云生、汤巧敏签订《商品房买卖合同》时，己交付了购房款，且房屋向银行的贷款申请己通过，仅需等待银行放款，不存在延期付款的违约责任，但君宇置业发展公司延期房屋却需要按照谢云生、汤巧敏己支付的购房款(即购房总金额)的万分之五向谢云生、汤巧敏支付违约金，其违约责任不对等；且君宇置业发展公司延期交付房屋也未造成谢云生、汤巧敏的损失，君宇置业发展公司认为，一审法院对违约金的认定过高，应予以调整，君宇置业发展公司愿意按照万分之一每天的标准向谢云生、汤巧敏支付违约金。谢云生、汤巧敏答辩称：谢云生、汤巧敏认为双方签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》，没有违反法律法规，是双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的义务。该《补充协议》第七条明确约定，违约金按每日万分之五计算，按照该标准计算违约金事实充分。谢云生、汤巧敏向一审法院起诉请求：1、判决君宇置业发展公司向谢云生、汤巧敏支付逾期交房违约金直至将房屋交付谢云生、汤巧敏使用，违约金计算至实际交楼之日止（暂计算到2017年11月16日为41481.18元）；2、赔偿谢云生、汤巧敏因逾期交房的按揭房款利息损失6593.88元（按银行同期贷款利率暂计至2017年11月16日）；3、案件的诉讼费用由君宇置业发展公司承担。一审法院认定事实：2015年8月18日，谢云生、汤巧敏与君宇置业发展公司签订了《商品房买卖合同》，约定谢云生、汤巧敏向君宇置业发展公司购买位于清远市××号恒福XX号楼XX层XX号房屋，建筑面积共139.66平方米，套内建筑面积114.88平方米，房屋总价款为768170元。合同第九条约定：“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十条约定：“（一）基础设施设备。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，本项目及该商品房未配套此供暖系统设备；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，因该设备的开通手续及费用由买受人负责，因此不论燃气在商品房交付时能否供应，不影响出卖人向买受人交付商品房；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第1、2、3项由出卖人负责开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：⑵买受人若需开通燃气、有线（数字）电视、电话、宽带等，应自行前往相关部门办理并承担费用；若因相关公共事业单位、政府部门的责任或买受人、第三方的原因、市政建设原因等非出卖人原因导致供水、排水、供电等基础设施设备未能及时具备正常使用功能或者未能达到本合同约定的使用条件（包括但不限于本项目小区外永久性水电设施滞后或管网不足，不能满足本项目小区的用水、用电、用气、通讯等）的，不影响该商品房交付。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。1.小区内绿地率：2017年7月31日达到；2.小区内非市政道路：2017年7月31日达到；3.规划的车位、车库：2017年7月31日达到；4.物业服务用房：2017年7月31日达到；5.医疗卫生机构：2017年7月31日达到；6.幼儿园：2017年7月31日达到；7.学校：2017年7月31日达到。以上设施未达到上述条件的双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任；2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任；3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任；4.物业服务用房未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任；5.其他设施未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任。关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。”合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。⑴屋面、墙面、地面渗漏或开裂；⑵管道堵塞；⑶门窗翘裂、五金件损坏；⑷灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：⑴若因买受人未付清应付房款或者违约金的，出卖人有权拒绝交付房屋，因此导致该商品房未能按期交付的，出卖人除追究买受人逾期付款的违约责任外，在出卖人未解除合同的情况下，出卖人还有权按买受人逾期付款累计天数顺延该商品房的交付期限。出卖人并不因此承担逾期交楼的责任。⑵由于买受人原因（除上述第⑴点情况外）导致商品房未能按期交付的，出卖人不承担逾期交付房屋的责任，自出卖人向买受人发出交付通知书之日起，视为房屋已经交付给买受人使用。买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理等相关费用的支付、房屋灭失毁损的风险、质量保修期限的计算。”合同第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：详见附件十一《补充协议》第七条。”合同附件十一《补充协议》第四条约定：“本合同第九条‘商品房交付条件’修改为：1、买受人同意建设工程竣工验收备案证明文件或者房屋测绘报告不作为所购商品房的交付条件。只要该商品房符合投入使用（条件），在商品房不具有上述证明文件的情况下，双方可办理或者提前办理收楼手续（包括查验房屋程序），收楼手续应当自交付通知书送达买受人之日起10日内（寄出省内的通知自发出之日起3日视为送达，寄出省外或国外的通知自发出之日起7日视为送达，以寄出邮戳日期为准）开始办理。若买受人逾期未到场办理收楼手续的，房屋交付通知书约定的交付日期届满之日视为出卖人履行了交付房屋的义务；买受人在任何时候都不因商品房是否取得验收备案证明文件及测绘报告而向出卖人主张任何权利。2、买受人同意，因相关部门、单位的原因或者其他非因出卖人原因导致商品房在交付前后不具有建设工程竣工验收证明文件或者房屋测绘报告的，出卖人在合同约定的时限内交楼的，不承担逾期交付房屋的责任，买受人不因商品房是否取得验收备案证明文件及测绘报告而向出卖人主张任何权利。”合同附件十一《补充协议》第七条约定：“本合同第十二条‘逾期交付责任’修改和补充为：（一）按逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起三十天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%。（二）逾期交房的免责约定：如因发生以下原因之一，致使该商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同约定的义务（包括但不限于交付房屋义务）逾期的，买受人同意出卖人将该商品房交付日期顺延，出卖人无须为前述情况负任何责任，也无须对买受人赔（补）偿任何费用。1）因不可抗力；2）因市政配套设施延误造成延期的；3）因主管部门通知停水、停电造成延期的；4）因政府部门需要的各项管制延期的；5）因气候原因无法正常施工的；6）应规划部门要求的重大设计变更延期的；7）因技术部门证明的施工中遇到的重大技术问题及困难导致延期的；8）因其他非出卖人所能控制的原因导致延期的。”合同签订后，谢云生、汤巧敏已支付首期房款258170元，剩余房款510000元在广州农村商业银行股份有限公司清远分行办理按揭贷款支付给君宇置业发展公司，并由君宇置业发展公司开具销售发票给谢云生、汤巧敏收执。庭审中，谢云生、汤巧敏称涉案房屋所属楼栋已获得建设工程竣工验收备案，并按君宇置业发展公司送达的收楼通知书期限于2017年11月17日办理了收楼手续，逾期交楼违约金应计算至收楼之日（2017年11月17日）止。一审法院认为：谢云生、汤巧敏与君宇置业发展公司签订的《商品房买卖合同》，是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。谢云生、汤巧敏已支付全部购房款，君宇置业发展公司按约定应在2017年7月31日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案及房屋测绘报告的商品房交付谢云生、汤巧敏使用。谢云生、汤巧敏于2017年11月17日收楼，君宇置业发展公司未提供证据证明迟延交楼归责为谢云生、汤巧敏，根据举证责任原则，君宇置业发展公司应承担举证不能的法律后果，故一审法院认定逾期交楼归责为君宇置业发展公司，应承担逾期交楼的违约责任，逾期交楼时间自2017年8月1日至11月17日共109天。根据合同附件十一《补充协议》第七条约定：“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%。”逾期交楼违约金以已付房款768170元为基数，自2017年8月1日起按日万分之五计至2017年11月17日止为41865.27元（768170元×5÷10000×109天）。对于谢云生、汤巧敏要求君宇置业发展公司赔偿因逾期交房的按揭房款利息损失，谢云生、汤巧敏按期归还借款本息，是其履行与广州农村商业银行股份有限公司清远分行签订的《楼宇按揭合同》的合同义务，与君宇置业发展公司是否逾期交楼并无关系，故谢云生、汤巧敏该项诉讼请求，事实与法律依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决如下：一、清远市君宇置业发展有限公司于判决生效之日起10日内向谢云生、汤巧敏支付逾期交房的违约金41865.27元；二、驳回谢云生、汤巧敏的其他诉讼请求。案件受理费1002元，减半收取计501元，由清远市君宇置业发展有限公司负担。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审主要围绕君宇置业发展公司上诉请求的范围进行审理。根据双方二审诉辩意见，本案的争议焦点为：涉案逾期交楼违约金是否应进行调整。本案中，双方当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的《商品房买卖合同》及其附件十一《补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立、合法有效合同。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第七条的约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%。涉案合同附件十一《补充协议》第七条是双方当事人的真实意思表示，合同当事人的意思自治应当受到尊重。君宇置业发展公司认为逾期交楼违约金过高，但并未提交证据予以佐证，君宇置业发展公司应当承担其举证不能的不利后果。据此，《商品房买卖合同》约定以已交付房价款为基数按每日万分之五计算逾期交楼违约金并没有过分高于实际损失。故君宇置业发展公司关于一审判决认定的逾期交楼违约金过高的主张，本院不予支持。一审法院认定涉案逾期交楼违约金以已付房款768170元为基数，自2017年8月1日起按日万分之五计至2017年11月17日止为41865.27元（768170元×5÷10000×109天）并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人清远市君宇置业发展有限公司的上诉请求及理由依据不足，应依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1002元，由清远市君宇置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  肖惠文审 判 员  何 燕二〇一八年四月十八日法官助理  叶俊言书 记 员  梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。