河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀09民终4741号上诉人（原审原告）：沧州鼎鼎房地产经纪有限公司，住所地:献县城内明珠小区。法定代表人:佟磊，该公司经理。委托代理人:杨玉霞，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）:河北祥荣房地产开发有限公司，住所地:献县东环路东侧。法定代表人:李小华，该公司经理。委托代理人:李秀树，河北东方伟业律师事务所律师。上诉人沧州鼎鼎房地产经纪有限公司因与被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服河北省献县人民法院（2016）冀0929民初字1191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沧州鼎鼎房地产经纪有限公司委托代理人杨玉霞、被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司委托代理人李秀树到庭参加诉讼，本案现已审理终结。沧州鼎鼎房地产经纪有限公司上诉请求：一、撤销河北省献县人民法院（2016）冀0929民初字1191号民事判决，改判被上诉人支付佣金；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、事实经过：1、2014年6月，上诉人与被上诉人签订房地产销售代理合同，2014年7月1日双方签订补充协议，对原合同销售佣金结算方式、提取比例、及标准进行了变更：（第4.1）销售佣金提取结算按销售额以及每个阶段的比例进行提取。(第4.3)佣金结算方式按销售额分段结算。（第4.4）佣金结算标准为：在2014年6月28日至2015年3月10日之间…销售额在5000万-7000万之间的，按销售额的6%提取佣金；2、协议签订后，上诉人投入人力支付了巨额宣传推广费，2014年6月28日至2015年3月10日之间销售房屋145套，销售房款共计57069396元。即使按被上诉人不认可郭娟购买房屋不在上述时间段内，按照144户计算，销售额为56804455元，也超过了5000万，也应按6%提取佣金；3、上诉人只负责销售，根据主合同约定，销售款项由被上诉人负责收取（包含买房人缴纳的房款及银行按揭房贷），买房人将房款交给被上诉人，被上诉人开收款票据。所以，被上诉人应如实向上诉人告知实际收款的情况，以供双方进行结算；4、补充协议第4.3条，结算按房款实际到帐时间提取。一直以来，被上诉人没有按约定支付佣金，至今中支付了145万元。实际上，至一审开庭前，上诉人掌握的情况是，被上诉人至少实际到时帐房款47581812元，按双方约定的提取比例6%，被上诉人应支付上诉人2854909元，按原合同5.3.2条约定结算90%，被上诉人应支付上诉人佣金2569418元，扣减已支付145万，被上诉人仍应支付上诉人1119418元。二、一审判决的错误在于：1、认为上诉人没有证据证实按6%提取佣金错误；2、关于回款额的认定，上诉人提交了证据证实回款额。而房款收据都在被上诉人处，如被上诉人认为上诉人提供的数据是错误的，则应提供票据予以证实。一审法院主持双方核对帐目，均未见到收费的票据。上诉人向一审法院递交了责令对方提交收款票据的申请，一审法院没有理睬，却简单地把举证责任推到上诉人方，与《民诉法解释》第121条规定相违背。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。纵容了不诚信企业，也不能达到定纷止争的目的，请求二审法院依法改判。被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司辩称：１、上诉人自行主张售房款总额为４７５８１８１２元，按照合同约定该销售额收取佣金比例应为２.５%，其收取佣金的总额应为１１８．７５万元，但上诉人自我方实际支取的款额为１７２４７０４元，该数额超过了上诉人自己主张的销售额＊相应比例得出的佣金数额，上诉人诉讼请求不成立；２、按照双方签订的两份合同约定，上诉人方应当承担销售过程中各阶段的广告费用、媒体费用，宣传策划优惠等费用，扣除该部分数额，上诉人已经支取的佣金远超合同约定应提佣金；３、由于上诉人在合同履行中擅自撤离工作人员，导致我方的销售工作处于停滞状态，依照合同约定，上诉人方应赔偿我方１０万元以上损失。上述三点可以证实原审判决认定事实清楚、适用法律正确，二审法院应依法驳回上诉，维持原判。沧州鼎鼎房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：依法判决被告河北祥荣房地产开发有限公司支付拖欠佣金101万元，并承担诉讼费保全费等诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月，原、被告签订了一份祥荣香榭名筑项目综合销售服务全程代理合同。2014年7月1日，双方又签订了一份补充协议，合同约定了合同代理期限、双方的权利义务、违约责任、佣金结算方式及给付时间等。合同第4.2.1约定，乙方（原告）负责本项目营销过程各阶段与广告公司、制作公司及媒体签约合同，承担有关策划、宣传推广、广告、资料等费用。合同第4.2.3条第8项约定，乙方负责本售楼部的办公用水、电、暖的支出。第5.2.2条约定，如所售房屋属于正常客户购买，乙方给予优惠的，由乙方补齐销售价。补充协议第4条约定：提取佣金的节点期间是2014年6月28日至2015年3月10日，提取佣金比例为：乙方若完成项目销售额3000万元以下，乙方承诺不提取销售佣金，乙方若完成项目销售额3000万-4000万元，乙方按照完成项目销售额的2%提取佣金，乙方若完成项目销售额4000万元以上-5000万元以下，乙方按照完成项目销售额的2.5%提取佣金，乙方若完成项目销售额5000万-7000万元以下，乙方按照完成项目销售额的6%提取佣金，乙方若完成项目销售额7000万元及以上，乙方按照完成项目销售额的8%提取佣金，另外在按该8%的佣金额提取30%奖金，乙方完成不同销售额阶段，对应不同的佣金提取比例，在乙方结算佣金过程中，随着完成销售额的不断增加，当达到更高的佣金结算标准时，乙方在下一个佣金结算日结算时，甲方按照下一个完成销售额的佣金提取比例对上一次佣金提取比例进行补充结算。在第一次庭审过程中，原告主张的事实是：自2014年7月至2015年3月10日前原告销售房屋144套，其中有47户签订的是商品房认购协议书，在房产部门签订正式合同的有97户，144户涉及的签订总额是56606112元，其中签订正式合同金额39309708元，签订临时认购协议是17296404元，总额是56606112元。在2015年3月10日前实际收款41687254元，起诉后收款金额是45536233元，根据被告签订的销售合同及补充协议，已经超过5000万元，应按6%的提取，提取的佣金以实际收款额45536233元提取。在起诉后因被告将销售人员辞退，现在实际收款额不知道，希望被告提供具体数额。要求的实际佣金数额按庭审之前的计算，比45536233元应该还要多。第二次庭审过程中，原告主张的事实是：1、被告认可114户的实际收款额30677778元。2、在被告向法庭提交的退房客户和要求退房客户的明细里面，被告明确收款889000元+471476元+3127205+元3000元+3月10日之后有34户补交的现金2027433元。3、银行出具的32户放款明细，是被告提交的证据二，表一、2、3、4漏登的总数额832万元，有6户已经放款，放款的数额145万元，郭娟实际交款时间，郭娟她所购买的房屋李军建手中转过来的房屋，李军建在2014年12月3日签订的购房协议交的首付款，所以郭娟所购买的这套房是在合同约定内销售，郭娟的房款缴纳也在原告起诉之前全部交清房款，所以郭娟的房款388920元也应当视为原告的销售数额和被告的实收数额，综上，从被告提交的十份证据可以看出2014年6月28日至2015年3月10日之间，双方在这个阶段没有争议的销售额一共是55982535元，所以原告提取佣金符合双方补充协议里签订的提取百分之六点的比例。按照合同约定被告在原告起诉前应当支付的金额为2569418元。被告方的主张的事实是：2014年6月28日至2015年3月10日，在此期间，原告实际的销售房屋回款额30677778元，该数额中至今尚有部分退房，计算佣金的基数按照补充合同的约定，应当在百分之二为标准，而不是原告主张的百分之六。原告在与被告合作期间共计销售房屋114户，不存在原告主张的被告已收款55982535元，我方实际的收款额为30677778元，实现销售90户，销售额为36245173元，实际收款额为25874022元；在合同履行期内发生退款的客户19户；在合同履行中发生推广费用对54人优惠房款，费用金额为289572元，依照合同约定这些费用应当从佣金中扣除；推广费费用在销售过程中，我们对新老客户提供公交卡免费服务，其中老客户每年优惠500元，优惠五年，新客户每年优惠500元，共计144户，上述两项优惠费用数额为515000元，该费用也应从佣金中扣除；推广费用，对114户业主提供物业优惠，共计优惠费用184220元，该费用应从佣金中扣除；推广费用，在销售中实施了老客户带新客户的做法，18户享受的优惠；被告代原告支付了水电费、电话费等数额为70284元；被告向原告付款凭证，证实被告向原告实际付款1641220元，而不是原告所主张的145万元，上述证据能够证实被告不欠原告佣金，原告应向被告返还超值佣金61万元。但原告在庭审前提交的证据2中，明确载明：2014.6.28-2015.3.10明细记载：表1销售额为36245173元，回款额25874022元；表2销售额为2231013元，回款额2010013元；表3销售额为1547406元，回款额1547406元；表4销售额为4925217元，回款额1246337元，销售合计44948809元，回款额合计30677778元；在证据3中，要求退房的客户为11户，涉及销售额3371606元，回款额889000元，已退房客户16户，涉及销售额6413132元，回款额3127205元，不在期限范围内两户，涉及销售额为郭娟388920元，回款额388920元，齐冲冲383520元，回款额30000元。一审法院认为，原告沧州鼎鼎房地产经纪有限公司与河北祥荣房地产开发有限公司签订的补充协议中约定，原告完成项目销售额3000万-4000万元，按照完成项目销售额的2%提取佣金，完成项目销售额4000万元以上-5000万元以下，按照完成项目销售额的2.5%提取佣金，完成项目销售额5000万-7000万元以下，按照完成项目销售额的6%提取佣金。原告主张完成了销售额为56606112元，回款额为45536233元，被告认为原告实际的销售额为44948809元，回款额为30677778元，且该数额中至今尚有客户要求退房。但双方均没有提供可供认定的证据，因此，对原告要求被告按照回款额的6%给付佣金的主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决:驳回原告沧州鼎鼎房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费6945元、诉讼保全费5000元由原告负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审法院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议的焦点是：上诉人履行其与被上诉人之间的房地产销售代理合同的销售额是否达5000万元。上诉人在本案一审第一次开庭时主张：2014年6月28日至2015年3月10日，原告共销售房屋144套，其中签订正式房屋买卖合同97户，签订临时认购协议47户。97户正式房屋买卖合同销售额39309708元，临时认购协议销售额17296404元。2015年3月10日前实际收款41687254元，起诉后实际收款45536233元。无论是在双方补充协议约定的期限内还是到上诉人向一审法院起诉时，上诉人主张被上诉人实际收到的房款均未达到5000万元。上诉人在一审时认为收取房款的票据应由被上诉人河北祥荣房地产开发有限公司控制，遂依《最高人民法院关于适用的解释》一百一十二条的规定，要求一审法院责令被上诉人提供。被上诉人提供涉案房屋买卖合同、认购协议、退房手续等证据材料后，一审法院再次开庭审理本案，双方主要争议的额度为部分认购协议应否认定为上诉人的销售额。被上诉人提出，临时认购协议并不能证实上诉人在约定的时间段完成了销售工作，部分认购协议中的购房者最终并未购买被上诉人的房屋，并在一审庭审时提交了部分认购者的退回的认购协议和退回首付款的收条。上诉人虽然不认可该部分退房证据，但未提出相反的证据予以反驳。综合本案全部证据及一审法院审理过程，上诉人主张其在双方合同约定的期限内已完成5000万元以上的销售额度证据不足，一审法院不予支持其诉讼请求并无不妥，本院予以维持。另，被上诉人在二审时主张应扣除上诉人在销售中对房屋价格进行的优惠以及上诉人擅自撤离应赔偿其损失10万元，被上诉人并未在本案一审时提出反诉，本院不予进行审理。综上所述，沧州鼎鼎房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13890元，由上诉人沧州鼎鼎房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 梅审判员 高宝光审判员 纪俊阁二〇一七年二月二十四日书记员 张雅君