江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1302民初4641号
原告：江苏省苏宿邻里中心开发有限公司，住所地宿迁市苏州宿迁工业园区通达大道15号。
法定代表人：李建忠，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：丁嘉祥，江苏苏扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：臧四龙，江苏苏扬律师事务所律师。
被告：宿迁市工人医院，住所地宿迁市青岛路***号。
法定代表人：陈斯凡，该公司总经理。
原告江苏省苏宿邻里中心开发有限公司（以下简称邻里公司）与被告宿迁市工人医院（以下简称工人医院）房屋租赁合同、物业服务合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁嘉祥到庭参加诉讼。被告经传票传唤无正理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告邻里中心向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告房屋租金、物业管理费99450.02元及欠付物业费违约金6878.29元，欠付租金违约金（自付款节点按年利率24%计算至实际给付之日止，暂计算至起诉之日为6596.03元）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为：租金65379.69元、物业服务费34070.33元；租金违约金（分为三部分，均按年利率24%计算至实际给付之日止：①以27384.72元为基数，自2015年1月5日起计算；②以27384.72元为基数，自2015年6月25日起算；③以14013.45元为基数，自2016年10月5日起计算）。事实与理由：2011年2月28日，原被告签订两份《物业管理服务合同》、两份《房屋租赁合同》及补充协议。原告依照约定将房屋交付被告使用，并提供了物业服务。被告未按合同约定履行付款义务。截止起诉时，被告欠原告物业服务费、房屋租金99450.02元，并已产生违约金13474.32元。上述款项至今未付，故原告诉至法院。
被告工人医院未作答辩。
本院认定事实如下：2011年2月28日，原被告签订《合同书》。合同约定，被告承租原告坐落于苏宿工业园区通达大道15号明日邻里中心B101、B102号房屋，用于经营社区医疗服务。租赁期间自2011年9月1日起至2015年12月31日止。合同第三条约定了2011年9月1日至2013年底的租金数额，并约定2014、2015年度租金另行协商。关于租金支付期限，双方约定每年1月5日前支付上半年度租金；每年6月25日前支付下半年度租金。第六条约定，被告应当按期支付租金及其他费用，每逾期一日，向原告支付应付款项3‰的违约金。该合同履行过程中，双方签订《房屋租赁合同补充协议》。协议约定，2015年1月1日至2016年3月31日期间的租金计4564.12元/月，合计68461.8元。协议还约定，本协议未涉及原合同的部分，仍按原合同履行。
原被告签订《物业管理服务合同》（以下简称2015年物业合同）。合同约定，原告为被告租赁的明日邻里中心B101、B102号房屋提供物业服务，服务期间自2015年1月1日起至2015年12月31日止，服务费用27384.72元。被告定于2014年12月20日前支付13692.36元，定于2015年6月20日前支付剩余物业服务费。被告于2015年3月20日前缴纳保证金2000元。合同还约定，被告逾期支付费用，每逾期一日，按应支付费用的千分之三支付原告违约金。逾期超过三十日，被告应支付原告合同总金额的20%作为违约金。合同文本上注明保证金已缴纳。
2016年5月9日，双方再签订《物业管理服务合同》（以下简称2016年物业合同）。合同约定，原告提供物业服务的期间自2016年1月1日起至2017年3月31日止，服务费用35033.63元。被告定于2016年5月5日前支付14013.45元，定于2016年7月5日期前支付物业服务费14013.45元，定于2017年1月5日前支付剩余物业服务费。被告于2015年3月20日前缴纳保证金2000元。协议终止或解除时，被告有拖欠款项，原告有权从保证金中扣除被告应支付费用。合同还约定，被告逾期支付费用，每逾期一日，按应支付费用的千分之三支付原告违约金。逾期超过三十日，被告应支付原告合同总金额的20%作为违约金。合同文本上注明保证金已缴纳。
2016年5月19日，原被告再次签订《租赁合同》。双方约定，被告继续承租明日邻里中心B101、B102号房屋。租赁期间2016年4月1日至2017年3月31日，租金共计56053.8元。2016年5月5日前支付28026.90元，2016年10月5日前支付28026.9元。第六条约定，被告应当按期支付租金及其他费用，每逾期一日，向原告支付应付款项3‰的违约金。被告应于2016年5月5日前缴纳保证金1659.68元。
诉讼中，原告自认：
1.2015年物业合同约定的物业服务费27384.72元，原告自愿免除321.12元，尚欠27063.6元；
2.2016年物业合同约定的物业服务费35033.63元，被告已付28026.9元，尚欠7006.73元；
3.《合同书》及《房屋租赁合同补充协议》约定的租金，被告已付13692.36元，原告自愿免除3403.20元；
4.《租赁合同》约定的租金，被告已付42040.35元。
本院认为：原被告之间的《合同书》、《房屋租赁合同补充协议》、《租赁合同》及两份《物业管理服务合同》均依法成立，且合法有效。
《房屋租赁合同补充协议》约定的租金68461.8元，根据《合同书》第三条，被告应于2015年1月5日前支付27384.72元，应于2015年6月25日前支付27384.72元，应于2016年1月5日前支付13692.36元。原告自认被告已经支付13692.36元，并免除被告租金3403.20元，合计17095.56元。故被告还应支付51366.24元。关于违约金，根据《合同书》第六条，被告应支付的违约金分为三部分：1.以10289.16元为基数，从2015年1月6日起计算；2.以27384.72元为基数，从2015年6月26日起计算；3.以13692.36元为基数，从2016年1月6日起计算。关于计算标准，原告自愿降低为年利率24%，不违反法律规定，本院予以支持。
《租赁合同》约定租金56053.8元，被告应于2016年5月5日前支付28026.9元，应于2016年10月5日前支付28026.9元。原告自认被告已经支付42040.35元，故被告还应支付14013.45元。根据合同第六条约定，被告应支付的违约金，以14013.45元为基数，自2016年10月6日起计算。关于计算标准，原告自愿降低为年利率24%，不违反法律规定，本院予以支持。
2015年物业合同约定的物业服务费27384.72元，原告自愿免除321.12元，尚欠27063.6元。另，被告已经支付保证金2000元，根据合同约定，应抵充物业服务费，故被告还应支付25063.6元。关于违约金，被告逾期支付物业服务费已经超过三十日，应支付合同总金额的20%作为违约金，即5476.944元。
2016年物业合同约定的物业服务费35033.63元，原告自认被告已付28026.9元，尚欠7006.73元。另，被告已经支付保证金2000元，根据合同约定，应抵充物业服务费，故被告还应支付5006.73元。关于违约金，被告逾期支付物业服务费已经超过三十日，应支付合同总金额的20%作为违约金，即7006.726元。
综上，被告应支付原告租金65379.69元【51366.24元+14013.45元】。关于租金的违约金，应分为四部分计算：1.以10289.16元为基数，从2015年1月6日起计算；2.以27384.72元为基数，从2015年6月26日起计算；3.以13692.36元为基数，从2016年1月6日起计算；4.以14013.45元为基数，自2016年10月6日起计算。原告自愿主张分为三部分，根据计算基数及计算起点，本院对未超过被告应负担的部分予以支持。
关于物业服务费，被告应支付30070.33元【25063.6元+5006.73元】。关于保证金，原告主张将2015年物业服务合同约定的保证金转为2016年物业服务合同约定保证金，没有举证证明，本院对其主张不予支持。关于物业服务费的违约金，被告应支付12483.67元，原告自愿主张6878.29元，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宿迁市工人医院应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏省苏宿邻里中心开发有限公司租金65379.69元、物业服务费30070.33元、违约金6878.29元，并继续支付违约金（分为三部分，均按照年利率24%计算至实际履行之日止：①以10289.16元为基数，从2015年1月6日起计算；②以27384.72元为基数，自2015年6月26日起算；③以14013.45元为基数，自2016年10月6日起计算）；
二、驳回原告江苏省苏宿邻里中心开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2558元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费
审 判 长 王 炜
人民陪审员 王新权
人民陪审员 吴 江
二〇一八年四月十八日
书 记 员 徐阿静