呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终1753号上诉人（原审被告）：内蒙古亿科房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区学府花园小区商务楼2层201号。法定代表人：马云中，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹赛娥，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李维维，内蒙古蒙石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康春香，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨彦臣，内蒙古盛乐律师事务所律师。上诉人内蒙古亿科房地产开发有限公司（以下简称亿科房地产公司）因与被上诉人康春香房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初2463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亿科房地产公司的委托诉讼代理人尹赛娥、李维维、被上诉人康春香的委托诉讼代理人杨彦臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿科房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回康春香的诉讼请求或将本案发回重审。一、亿科房地产公司已在2015年12月21日向康春香邮寄《入住通知书》，该日期应当认定为通知交付时间，康春香至今未接受房屋责任在康春香。二、《回迁户接收房屋交接单》系双方就房屋补偿事宜达成一致意见后签署的，是双方真实意思表示，一审法院认定条款内容无效，违背了当事人意思自治原则。三、呼市规划局回函能够证明该行政职能部门未在行政许可规定60日内向亿科房地产公司颁发建设工程规划许可证，致使亿科房地产公司在长达9个月的时间内无法施工，尽管呼市规划局在2014年4月25日颁发建设工程规划许可证，因后期组织施工单位和工程已进入冬季，导致亿科房地产公司17个月内无法施工。四、亿科房地产公司不是拆迁主体，也不是拆迁人，亿科房地产公司不应当成为本案的诉讼主体。四、《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》现已失效，该条例第四十八条不能作为认定康春香损失的依据。五、一审判决超出诉讼请求，违反了不告不理原则。康春香答辩称，一、亿科房地产公司以邮寄方式向康春香邮寄通知单，不能认定是实际交房的依据，一审法院认定接收钥匙的时间是正确的。二、《回迁户接收房屋交接单》备注所载内容不能免除亿科房地产公司的违约责任。三、亿科房地产公司手续不全导致迟延交房的责任不能归责于被拆迁户。四、一审判决的数额与康春香诉请的数额一致，不存在超判的问题。五、在双方已经具体达成拆迁补偿协议后，涉案土地性质不能成为亿科房地产公司责任承担的抗辩理由。康春香向一审法院起诉请求：亿科房地产公司向康春香支付逾期房屋过渡延期临时补助费41984元。一审法院认定事实：2011年3月29日，康春香的配偶冯德才代康春香与亿科房地产签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，约定一次性回迁安置到呼市赛罕区文明路北3号117.38平方米的私产房屋，康春香补交差价款8万元，过渡方式自行，周转期限20个月。同日，亿科房地产公司向康春香发放回迁证，载明回迁到××区东户，康春香向亿科房地产公司支付回迁款8万元。2015年12月21日，亿科房地产公司向康春香邮寄送达入住通知书，后康春香收到该通知。2016年4月13日，冯德才代康春香接收房屋并签署房屋交接单，交接单备注处载明自接受房屋之日起，双方在拆迁补偿方面再无争议，收房人承诺不再以任何理由向亿科房地产公司主张该房屋上的任何款项。一审法院依亿科房地产之申请依法调取呼赛政发[2013]216号文件，该文件载明亿科房地产在办理《建设规划许可证》的过程中，因原方案涉及对相邻住宅造成遮光影响，市规划局要求该项目1号、2号、3号、5号、6号、7号楼进行降层，待上述问题解决后，可按市项目规划设计审查委员会原审定方案办理规划手续。目前该公司已对遮光户进行补偿，矛盾已基本解决。一审法院又去规划局调取亿科房地产公司关于办理建设工程规划许可证的情况，规划局书面回复：规划局于2012年4月10日核发63952.56平方米，剩余33458.53平方米因日照不满足国家及地方标准，根据市政府文件，建设单位需处理日照和信访问题后，规划局方可核发《建设工程规划许可证》，建设单位2013年6月来规划局申请二期建设工程规划许可，落实了利害关系人提出的新房和日照问题后，于2014年4月25日核发《建设工程规划许可证》。一审法院认为，康春香、亿科房地产公司签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的协议。协议签订之日为2011年3月29日，约定的周转期限为20个月，故亿科房地产公司应当在2012年11月29日前向康春香交付房屋，亿科房地产公司未按照约定交付房屋存在违约。关于实际交房日期，虽然亿科房地产公司于2015年12月21日向康春香邮寄入住通知书，但该房屋并未实际交付，双方对房屋交付方式亦未有相关约定，故交房日期应当以房屋交接单所载2016年4月13日为准。关于亿科房地产公司称由于因政府部门未在法律规定的时限或合理时限内完成审批、登记、核验导致房屋迟延交付，依据合同约定应当据实延期的抗辩理由，由于其所提供的《成交确认书》、《批复》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证以及一审法院依法调取的呼赛政发[2013]216号文件、规划局的情况说明，其上所载关于亿科房地产公司对遮光住户的处理并不能证明相关行政机关存在迟延审批的情形，故亿科房地产公司关于据实延期的抗辩理由不成立。对于入住通知单备注所载内容排除了康春香的主要权利，属于无效条款，不能作为亿科房地产公司拒不支付相关费用的依据，亿科房地产公司逾期向康春香交付房屋，康春香必然发生损失，现康春香向一审法院主张超期的过渡费，亿科房地产公司应当支付。从2012年11月30日至实际交房之日2016年4月13日，共计40个月零14天，根据《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例实施办法》第四十八条规定，拆迁人无正当理由超过协议规定的过渡期限的（包括批准的延长期），由市房屋拆迁管理部门责令限期改正，同时每超1月赔偿被拆迁人每户2000元的经济损失，亿科房地产公司未举证其超过过渡期限有正当理由，应当适用上述规定，康春香主张过渡费为按照被拆迁房屋的面积以每月每平方米8元的双倍标准计算得41984元不超过上述规定，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：内蒙古亿科房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向康春香支付逾期过渡费41984元。二审中，当事人没有提交新证据。针对双方二审争议的事实，本院认定如下：第一、对于亿科房地产公司出具的EMS单据，康春香自认收到了该通知单；第二、《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》经2000年1月14日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准，2003年1月1日颁布施行的，并未废止。第三、康春香出示的《拆迁房屋补偿安置协议书》经办人、拆迁实施单位处以及《回迁证》的拆迁人处均盖有亿科房地产公司的合同专用章，亿科房地产公司是本案适格当事人。本院认为，本案的争议焦点是康春香向亿科房地产公司主张逾期房屋过渡延期临时补助费41984元是否有事实及法律依据。本案中，康春香与亿科房地产公司签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的协议。《拆迁房屋补偿安置协议书》中约定了周转期限为20个月，协议签订时间为2011年3月29日，亿科房地产公司应当在2012年11月29日向康春香交付房屋，但亿科房地产公司向康春香实际交付回迁房屋的时间是2016年4月13日，迟延交房40个月零14天，亿科房地产公司应当承担违约责任。对于亿科房地产公司所提出的呼和浩特市政府职能部门未及时向其提供行政审批手续，导致工期延误长达17个月之久的上诉理由，并不属于合同中约定的免责事由或迟延交房的理由，该事由不能免去亿科房地产公司此期间的责任。《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》第三十六条第二款、四十八条分别规定"在批准的延长过渡期限内，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起，双倍发给临时安置补助费......"、"实行产权调换的，拆迁人无正当理由超过协议规定的过渡期限（包括批准的延长期），由是房屋拆迁管理部门责令限期改正，同时每超1月赔偿被拆迁人每户2000元经济损失。"康春香所主张的临时补助费41984元是按照该管理条例第三十六条计算得出的，该诉讼请求符合上述规定，应当予以支持。关于《回迁户接收房屋交接单》备注所载内容"自接收房屋之日起，双方在拆迁补偿方面再无任何争议，收房人承诺不再以任何理由向亿科公司主张有关该房屋上的任何款项。"能否成为亿科房地产公司免责事由，本院认为，亿科房地产公司在存在迟延履行合同义务的情形下，单方制定该《回迁户接收房屋交接单》，要求回迁人在交接房屋时签字，且该备注内容排除对方主要权利，免除亿科房地产公司的违约责任，应属无效的格式条款，在无其他证据证明签订时，亿科房地产公司对该条款内容已尽合理的提示以及详尽说明义务的情形下，该《回迁户接收房屋交接单》备注所载内容不能成为亿科房地产公司免责的依据。综上所述，亿科房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由内蒙古亿科房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩韬审 判 员 苏毅代理审判员 刘伟二〇一七年八月七日书 记 员 曹建飞