黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终3558号
上诉人（原审被告）：黑龙江省轻工建设总公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街302号轻工大厦14层。
法定代表人：孙作军，总经理。
委托诉讼代理人：韩耀铭，男，1964年6月4日出生，汉族，黑龙江省轻工建设总公司前期经理，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：朱立智，黑龙江嘉鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马良，女，1989年6月23日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：李友林，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。
上诉人黑龙江省轻工建设总公司（以下简称轻工建设公司）因与被上诉人马良房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初10196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人方式审理了本案。本案现已审理终结。
轻工建设公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项，依法改判驳回马良该项请求。事实和理由：1.一审判决存在适用法律错误的情形。马良与轻工建设公司签订的《职工住房内销合同》第十五条约定：出卖人应当在单位自建职工住房交付使用后365日内，持办理权属登记所需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。根据该约定，马良于2011年1月入户，轻工建设公司应在2012年1月前办理登记备案。而轻工建设公司未在2012年1月前办理备案登记，依据《民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”以及第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”马良主张轻工建设公司违约应当支付违约金的诉讼时效的起算时间应为合同约定的办理登记备案的最后时间即2012年1月，而诉讼时效期间应为2012年1月至2014年1月，马良于2017年起诉时已经超过二年的诉讼时效。一审判决轻工建设公司支付违约金，没有任何依据，且适用法律错误。请求二审法院改判驳回马良要求轻工建设公司支付违约金的诉讼请求；2.关于马良主张逾期违约金超过诉讼时效的问题，轻工建设公司到哈尔滨市房产住宅局的信访办、商品房处以及市政府信访办了解相关情况，得到的答复是自2012年-2014年间黑龙江省轻工建设系统职工住宅小区的居民没有来这三个部门反映开发商逾期办理产权证的问题，这三个部门也没有该小区居民反映问题的信访登记材料；3.涉案小区未按合同约定的时间办理产权登记的责任不应由轻工建设公司承担。首先，2011年1月，小区正式进户后，轻工建设公司履行了办理产权登记备案的相关手续，但由于小区存在业主私接门斗以及改变住宅用途，开宾馆等问题，导致小区消防验收不合格，无法办理产权登记备案；其次，鉴于上述情况，为了给小区业户尽快办理产权证，轻工建设公司向市房产住宅局申请小区纳入历史遗留问题项目办理产权证会签手续。2013年11月25日，相关职能部门审核通过了小区办证会签手续。2016年8月，有关部门通知轻工建设公司缴纳房屋交易手续费及住房专项维修基金，至此该小区具备办理产权证的条件。逾期办理产权登记是轻工建设公司以外的原因造成的，责任不在轻工建设公司。
马良辩称，1.一审法院判决并无任何适用法律错误的情形。本案中，马良及其小区业主代表针对要求轻工建设公司支付逾期办证违约金的这一请求，自2012年起至一审开庭审理时止便从未间断的向其公司及有关部门主张，故马良的该项诉讼请求并未超过诉讼时效。马良与轻工建设公司于2010年6月签订《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》，约定，轻工建设公司应当在单位自建职工住房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因轻工建设公司的责任，马良不能在规定期限内取得房屋产权证书的，且马良不退房的，轻工建设公司按已付房价款的1%向马良支付违约金。合同签订后，马良按照合同约定向轻工建设公司交付的购房款元，并于2011年1月20日进户，但是轻工建设公司并未按照合同约定为马良办理登记备案手续及不动产权证书。反而是要求各业主必须缴纳物业费，才履行办证义务，否则不给业主办理不动产权证。针对以上事实，在一审审理过程中轻工建设公司是认可的，双方没有任何争议；2.我国《民法总则》第195条明确规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务……。”马良针对轻工建设公司逾期办证的违约行为一直在主张权利，结合马良在一审中提供的证据五“小区业主代表签署的证明”、证据六“轻工建设公司发布的重要通知、轻工建设公司张贴的为业主办理房产证的通知、业主代表在网络平台举报开发商留言、业主代表在小区内维权图片、学府青年城办理产权相关信息核对单、2016年10月21日补充协议、业主代表在房产住宅局网站举报轻工建设公司的截屏、业主代表签署的信件、2016年10月27日业主代表在轻工建设公司办公地点维权视频及照片”、证据九“证人闫某的证言”，足以证明马良或该小区业主代表针对轻工建设公司的该违约行为，在2012年至一审开庭审理时这段期间每年都不止一次的向轻工建设公司或有关部门主张权利，前后两次主张均未超过两年，且轻工建设公司在一审中是认可的，可见马良的该项诉讼请求已多次产生诉讼时效中断的效力。所以，马良主张的轻工建设公司向其支付违约金的请求并未超过诉讼时效；3.关于轻工建设公司到哈尔滨市房地产房产住宅局的信访办、商品房处以及市政府信访办去了解相关情况，说马良没有到信访部门反映逾期办证的问题，是一面之词，没有证据证实；4.轻工建设公司说有多种理由不承担违约责任不成立，合同法规定免责事由只有不可抗力，轻工建设公司所说的理由都不是法定的免责事由。
马良向一审法院起诉请求：1.判令轻工建设公司办理涉案房屋产权证；2.判令轻工建设公司为马良开具涉案房屋发票；3.判令轻工建设公司支付逾期办证违约金10,000；4.轻工建设公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：马良与轻工建设公司于2010年6月12日签订哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书，购买轻工建设公司开发的位于哈尔滨市南岗区××单元××房，房屋价款为233,685元。依照该合同第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同第七条规定：买受人逾期付款的应按照日万分之一支付违约金。马良于2011年1月20日进户，但轻工建设公司并未按照合同约定的时间为马良办理房屋所有权证书，要求马良以缴纳物业费为办产权证必经流程。为此，马良曾多次找到轻工建设公司要求其办理产权证书，但直至起诉之日，轻工建设公司仍未给马良办理产权证书。
一审法院认为，马良、轻工建设公司签订的房屋买卖合同合法有效，轻工建设公司应按合同约定履行办理产权登记义务，由于轻工建设公司责任，马良未能取得房地产权属证书，轻工建设公司应按合同约定支付违约金；轻工建设公司以马良先行缴纳物业费为办产权证必经流程的要求，无法定及约定的依据；马良提交的证据可证明，自2012年后，马良或小区代表多次找轻工建设公司要求其办理产权证，并通过有关部门主张权利，产生诉讼时效中断的效力，马良的诉讼未超过诉讼时效；双方签订合同中第七条与第十五条付款金额、履行方式、履行期限均不相同，不具有可比性，因此，本院对马良要求轻工建设公司按日万分之一的比例支付违约金的请求不予支持，应按已付房款的1%向马良支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十四条、第二十二条之规定，判决如下：一、黑龙江省轻工建设总公司于本判决生效之日起三十日内为马良开具购房发票，并办理位于哈尔滨市南岗区××单元××房的房地产权属证书；二、黑龙江省轻工建设总公司于本判决生效之日起十日内给付马良逾期办证违约金2336.85元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由黑龙江省轻工建设总公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。轻工建设公司举示证据一：配建廉租住房交接书、防雷装置验收合格证、环保预验收意见、人防工程竣工验收备案表。拟证明：2011年1月，涉案小区正式进户后，轻工建设公司开始履行办理产权备案的相关手续；证据二：哈尔滨市公安消防支队建设工程验收意见书。拟证明：2011年涉案小区消防验收不合格的原因是因1号楼私接门斗以及住宅改宾馆，涉案小区业主改变房屋用途所致；证据三：关于《黑龙江省轻工建设系统职工住宅小区》纳入历史遗留问题项目为小区业主办理产权证会签手续的申请。拟证明：1.涉案小区由于轻工建设公司以外的原因，造成的消防和规划不符合要求；2.1号楼临学府路1-1-101商服业主私建门斗，轻工建设公司已向规划局反映该问题，但迟迟没有拆除解决；3.消防问题，因1号楼1单元3-7层住宅改为宾馆，完全是业主个人行为，消防部门对1号楼不予验收；4.在涉案小区的2号楼和3号楼之间，电业局建了一所50平方米的变电所，为小区供电，该房屋是电业局自建并管理，与轻工建设公司无关，因此问题规划局不给涉案小区规划验收。基于上述原因，轻工建设公司在小区业户进户的一年内即于2012年1月10日向哈尔滨市住房保障局和房产管理局申请办理历史遗留问题的产权会签手续；证据四：会签书。拟证明：2013年11月25日，相关职能部门开始对涉案小区会签签署意见，直至2014年1月8日涉案小区完成全部会签手续；证据五：缴费证明。拟证明：会签意见通过后，2016年8月，轻工建设公司接到相关部门通知，缴纳住房专项维修基金和房屋交易手续费，至此小区才具备办理产权证的条件；证据六：办理产权的公告。拟证明：2016年8月会签手续通过后，轻工建设公司即挨家通知业主办理产权，但仍有不来办理的，轻工建设公司只能在报纸上公告，再次通知小区业主办理产权事宜。
马良针对轻工建设公司举示的证据发表的质证意见为：轻工建设公司举示的证据均不是新证据，一审时轻工建设公司未出示，二审不应该认定。轻工建设公司的所有证据与本案均不具有关联性，恰恰证明的是其在合同约定期限未及时履行约定义务，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，轻工建设公司未在合同约定期限内履行义务，致使业主未能在合同约定期限内取得房屋产权证书，因此轻工建设公司应该承担违约责任。该条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对证据一，1.对2011年1月30日《配建廉租住房交接书》的真实性无异议，对关联性及证明的问题有异议。该证据与证明问题无关联，该程序不属于产权备案手续，而且该小区内住房只有少部分属于廉租房，并非全部都属于廉租房；2.对《黑龙江省防雷装置验收合格证》的真实性无异议，对关联性及证明问题有异议。即使该份证据的形成时间确定是2011年6月20日，证明该小区的防雷验收于2011年6月20日才验收合格，而一审判决已经认定业主的入住时间即小区住宅的交付时间在2011年6月20日之前。根据《防雷减灾管理办法》第17条，防雷验收不合格不得交付，说明轻工建设公司交付房屋时不具备交付条件，是违法行为；3.对《关于对黑龙江省轻工建设系统职工住宅工程环保预验收意见》真实性无异议，关联性及证明问题有异议。2011年9月16日《关于对黑龙江省轻工建设系统职工住宅工程环保预验收意见》并非正式验收，需并入集中供热管网后换热站新机组安装完毕后，才能通过正式验收，也就是说，2011年9月16日该小区住宅工程环保并未通过验收，同时说明直至业主入住后该小区还未通过环保验收，恰恰证明轻工建设公司交付的房屋不符合交房标准，根据《建设项目竣工环境保护验收管理办法》第17条，不符合环保验收条件就交付使用是不符合法律规定的，是违法行为；4.对《哈尔滨市人防工程竣工验收备案表》真实性无异议、关联性及证明提存有异议。该份证据第3页显示同意备案的审批时间是2013年4月23日，恰恰证明在业主入住后轻工建设公司才通过人防工程竣工验收，那么也就是说业主入住时房屋并不符合交付条件，根据《人民防空工程建设管理规定》（国人防办字[2003]18号）第37条规定，人防工程未验收合格就交付的，不符合相关法律规定，是违法行为。以上证据并不能证明要证明的问题。从对方提供第一组证据第四项可以证实人防工程竣工验收的时间是2013年的4月23日，该时间是合同约定内，不符合办理产权证的条件，恰恰能证明轻工建设公司存在着违约；对证据二，对该组证据的真实性、关联性及证明问题均有异议。该组证据的第1页内容与第2页不能衔接，而且第1页内容不完整，明显看出表述的内容不完整。根据《哈尔滨市公安消防支队建设工程消防验收意见书》的内容可知，2011年该小区未通过消防验收，而且轻工建设公司在证据目录中称“2011年小区消防验收不合格”已经构成自认，该组证据的内容并未体现消防验收不合格的原因是“1号楼私接门斗以及住宅宾馆改变用途”。即使“1号楼私接门斗以及住宅宾馆改变用途”属实，也不能免除轻工建设公司消防整改的义务及逾期办证的违约责任，根据《中华人民共和国消防法》第13条规定，前者是轻工建设公司的法定义务，根据房屋买卖合同约定，后者是其合同约定义务。因此，该组证据不能证明其主张；对证据三，因该组证据是复印件，对该组证据的真实性、关联性及证明问题均有异议。轻工建设公司称“1-1-101楼私建门斗”、“1号楼1单元3-7层住宅改为宾馆”、“2、3号楼之间私建变电所”，并未提供证据证明所述上述情况，即使上述情况属实，也不能免除轻工建设公司对上述情况的消防整改义务，因为这是房地产开发企业的法定义务，在交付房屋时就应该保证住宅的消防安全，保证消防验收合格，既然交付房屋时没有通过消防验收，那么交付后更应该积极的采取有效措施对小区进行消防整改，而不能单纯的等、靠、拖，轻工建设公司放任上述业主阻碍小区消防验收进程，让人不得不产生轻工建设公司与上述业主有某种利益关系的合理怀疑。会签申请是复印件，其中组织会签的主管部门公章不清晰，对其真实性有异议；同时，对于轻工建设公司2013年11月21日的会签申请、主管部门分别于2013年11月25日、2013年11月27日、2013年12月25日、2014年1月8日的会签证明该小区存在“1-1-101楼私建门斗”、“1号楼1单元3-7层住宅改为宾馆”、“2、3号楼之间私建变电所”消防、规划等问题的情况下，并非绝对不能办理产权证，即在政策、行政程序上是能能够办理产权证的，也恰恰证明轻工建设公司在能够办理产权证的情况下，未按照合同约定时间办理产权证，系违约行为，因此上述证据与待证事实无关联性。该份证据恰恰能证实是轻工建设公司的原因导无法办理产权证，在合同的约定期限内消防不合格，轻工建设公司存在违约。对证据四，《会签书》是复印件，对该证据的真实性、关联性及证明问题均有异议。《会签书》中组织会签的主管部门公章不清晰，对其真实性有异议；最后会签的主管部门是2014年1月8日，而非2013年11月25日；各部门签署《会签书》并非是通过小区办证，而是办理产权证前的行政审批流程，因此，该证据与待证事实无关联性。该小区不属于哈政综【2009】50号文件规定的情况，该小区早在几年之前就已符合办理产权证的相关政策及行政手续，《会签书》中签章的国土资源主管部门已经证实该地块不欠缴土地出让金、不缺少竣工验收手续，因此，在符合办证条件、政策的情况下，轻工建设公司直至今日仍未给马良办理产权证已经违反了合同约定，是违约行为；对证据五，对该证据的真实性无异议，关联性、合法性及证明问题有异议。早在2011年入住时业主就已经向轻工建设公司交付了全额住房专项维修基金，由轻工建设公司代缴。而《交存住房专项维修资金证明》的内容显示轻工建设公司直至业主入住后5年后，即2016年8月17日才缴纳住房专项维修基金，轻工建设公司无偿占有该小区上千户业主巨额住宅专项维修基金已经构成不当得利。同时，交纳住宅专项维修基金是能够办理产权证必要非充分条件，该小区并非于2016年8月17日才具备办理产权证条件，早就具备条件了，只是轻工建设公司不积极推进、无故拖延履行办证义务。房屋交易手续费早在2011年业主入住时就已向轻工建设公司预交过，由轻工建设公司代缴，《建设项目房屋交易手续费缴纳联系单》的内容表明，轻工建设公司一直拖延到2016年10月9日才向哈尔滨市房地产交易中心申请缴纳，《黑龙江省单位往来资金结算票据》的内容表明，直至2016年10月12日才完成房屋交易手续费的缴纳。轻工建设公司无偿占有该小区上千户业主房屋交易手续费已经构成不当得利，截留小区业主人民币254,000元房屋交易手续费迟迟不向有关部门缴纳，无故拖延履行办理房产证的义务，已经违反了双方签订的房屋买卖合同第15条之规定，应承担违约责任。同时，交纳房屋交易手续费是能够办理产权证的必要非充分条件，该小区并非于2016年10月9日才具备办理产权证条件，早就具备条件了，只是轻工建设公司不积极推进、无故拖延履行办证义务。因此，该组证据与欲证事实无关联性。这份证据能证实轻工建设公司在2016年才具备办理产权证的条件，违反了双方签订的商品房买卖合同约定的办证时间，轻工建设公司存在违约；对证据六，对该组证据的真实性无异议，对关联性及证明问题均有异议。此证据显示是2017年10月25日登报公告，而轻工建设公司早就应该在五年前为马良办理产权证，5年后再公告无意义，而且该公告中“黑龙江省轻工建设总公司为小区业主办理产权的工作已进行了二年的时间”的内容有误，第一次看到省轻工公司通知办理产权证的通知是2016年10月20日，从2016年10月20日至该公告发布之日止为1年的期间。不来办理是因为业主不知道，轻工建设公司并没有尽到妥善通知义务，应该通知到每个业主的手机上或者微信，因为并不是所有业主都在小区居住或者出差等原因不能及时看到轻工建设公司张贴的通知，轻工建设公司在报纸上公告并不能免除其办理产权证的义务，因为办理产权证是合同约定的义务，同时请求办理产权证是物权请求权，物权请求权不适用诉讼时效的规定，况且轻工建设公司并未尽到妥善通知的勤勉义务。轻工建设公司办理产权证必须要求马良交纳物业费否则不给办理，在一审中轻工建设公司已经自认必须交纳物业费才办证的事实，在一审庭审笔录中有详细记录。
本院认证意见：马良对轻工建设公司举示的证据一、证据五、证据六的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对证据二、证据三、证据四的真实性有异议，本院对上述证据不予采信。
二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院予以确认。
另查明，2011年1月20日，马良向轻工建设公司交燃气开栓费、报警器、产权代办相关费用。轻工建设公司已于2016年10月20日开始为涉案小区业户办理房屋产权证照。
本案争议焦点：马良请求轻工建设公司支付逾期办证违约金的主张是否超过诉讼时效期间。
本院认为，涉案房屋的交付时间为2011年1月20日，因此，根据双方签订的《哈尔滨市单位自建职业住房内销合同书》约定，轻工建设公司应在2012年1月19日前将办理产权登记所需的材料报产权登记机关备案，逾期，轻工建设公司则构成违约，自2012年1月20日起，马良就可以要求轻工建设公司支付逾期办证的违约金，至2017年9月13日起诉时已超过两年。
对于马良在一审诉讼中提出本案存在诉讼时效有中断的法定情形，并举示2017年7月10日小区业主联合签名的《证明》、涉案小区业主在哈尔滨市住房保障和房产管理局网站发帖及2016年1月27日业主代表到轻工建设公司维权视频资料等证据，证明自2012年开始，涉案小区业主即开始向相关部门、轻工建设公司进行维权，主张轻工建设公司承担逾期办证的违约责任。综合本院二审查明的事实及上述证据，本院认为，首先，马良举示的2017年7月10日的《证明》，该份《证明》的内容系涉案小区业主自己形成的，对于《证明》所述事实没有证据予以佐证，且《证明》上载明的业主及签名的业主均与本案纠纷存在利害关系；其次，哈尔滨市住房保障和房产管理局网站上的发布信息的内容均系涉案小区业主向相关职能部门咨询涉案小区产权、物业管理及办理产权证照的问题，没有涉及逾期办证违约金事宜，且相关职能部门的回复亦没有涉及逾期违约金的意见。由于马良要求轻工建设公司办证的行为属一个独立的请求，因此，不必然引起请求支付逾期办证违约金时效的中断。第三，对于2016年1月27日业主代表到轻工建设公司维权视频资料，虽然从该视频资料中可以反映业主代表在与轻工建设公司的领导主张权利的过程中，提出在2013年、2014年到轻工建设公司进行维权时主张过违约金，对此，轻工建设公司接待人员并没有明确回应，且从该视频内容表明业主反映较多的仍为何时可以办证的问题。基于上述事实和理由，马良主张轻工建设公司支付逾期办证违约金的请求，已超过两年诉讼时效。原审判决以马良该项诉请存在诉讼时效中断事由判决轻工建设公司支付违约金，属认定事实错误，本院予以纠正。
综上，轻工建设公司上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初10196号民事判决第一项；
二、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初10196号民事判决第二项。
一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由马良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋彦辉
审 判 员 王晓东
审 判 员 梁红玉
二〇一八年四月二十日
法官助理 咸雅芳
书 记 员 周小倩