浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第454号
原告：潘丹婷，农民。
委托代理人：吴敏青，浙江无双律师事务所律师。
被告：骆龙兴，农民。
被告：任嫦娥，农民。
被告：骆巧芳，农民。
委托代理人：卢希腾，浙江百工律师事务所律师。
原告潘丹婷为与被告骆龙兴、任嫦娥、骆巧芳建设用地使用权纠纷一案，于2015年1月27日诉至本院，本院于同日立案受理后，适用普通程序审理，依法组成合议庭，分别于2015年3月20日、12月9日公开开庭进行了审理。原告潘丹婷的委托代理人吴敏青、被告骆巧芳的委托代理人卢希腾两次均到庭参加了庭审，被告骆巧芳到庭参加了第二次庭审。被告骆龙兴、任嫦娥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告潘丹婷起诉称：2012年9月17日骆龙兴与东阳市经济开发区白云商贸区管委会签订了房屋拆迁协议，约定骆龙兴位于下益塔的一间旧房予以拆除。拆除地段已由东阳市交通局受让取得，并由其下属的房地产开发有限公司开发。为了使骆龙兴尽快拆除旧房，2012年12月31日，东阳市交通房地产开发有限公司（以下简称交通公司）配合骆龙兴和其所在村下益塔签订了一份补充协议。同意给骆龙兴负责报批两间房屋，保证其卖房的总收入75万元，下益塔村负责落实两间屋基，并由该村收入55万元。同日潘丹婷与骆龙兴、任嫦娥签订了该拆迁屋基权利转让协议，约定将两间屋基以总价130万元（被告的实际收入为75万元，下益塔村55万元）转让给潘丹婷，约定在签订协议后预付定金40万元，剩余款项35万元在双证办齐过户后支付。合同签订后，潘丹婷向被告支付了40万元。后潘丹婷开始着手建房，于2013年6月完工，2014年2月入住。期间潘丹婷以骆龙兴名义交纳了土地出让金及税款。后因骆龙兴原已有一处房产，拆迁的房产归到女儿骆巧芳名下，故由骆巧芳报批，潘丹婷配合以骆巧芳名义登记了初始土地使用证，但在办理房屋产权登记时，骆巧芳不愿配合，潘丹婷多次催讨均无果。2015年1月被告将泥沙堆至潘丹婷涉案地基所在房屋的门前，妨碍出入。无奈，潘丹婷诉至法院，请求：一、确认原、被告之间的地基转让协议有效；二、判令被告立即办理白云街道关山路63-6号的房屋产权的初始登记；三、判令被告在办理上述房产登记后，将该房屋的土地证及房产证过户登记至原告名下。审理过程中，潘丹婷向本院申请撤回第一项诉讼请求。
针对上述诉讼请求，原告潘丹婷向本院提供以下证据：
一、拆迁协议1份，以证明拆迁安置的事实。
二、补充协议、情况说明各1份，以证明落实报批靠间二间的事实。
三、转让协议、收条、汇款凭证各1份，以证明转让事实及约定内容和支付款项的事实。
四、定点通知书1份，以证明确定二间地基的事实。
五、土地出让金专用票据、税收转账专用完税证及契证各1份，以证明涉案地基潘丹婷已以骆龙兴的名义缴纳土地出让金及契税，已转为国有的事实。
六、说明（复印件）1份，以证明涉案地基转为骆巧芳的原因及事实。
七、审批表1份，以证明涉案房屋由骆巧芳户名义报批的事实。
八、个人国有土地增补呈批表、土地出让金专用票据、税收转账专用完税证、契证各1份，以证明实际建房超出报批面积经过同意，交纳增补出让金及契税的事实。
九、国有土地使用证1份，以证明原告所建房屋经骆巧芳配合初始登记在骆巧芳名下的事实。
十、平面布置图1份，以证明原告建造房屋符合城建规划的事实。
十一、户口簿1份，以证明三被告之间系同属于一个家庭户的事实。
十二、证明（复印件）1份，以证明靠间的地基55万元尚欠26360元于办好相关手续后支付的事实。
十三、建设规划许可证（与原件核对一致的复印件）1份，以证明潘丹婷建造的房屋已具备房管局要求的条件的事实。
被告骆龙兴、任嫦娥未提供书面答辩意见，也未提供证据。
被告骆巧芳答辩称：一、潘丹婷诉请中认为原、被告之间签订了转让协议，但本案中被告有三人，潘丹婷诉请中的被告是指所有人还是其中一人，潘丹婷并未明确。骆巧芳与潘丹婷未签订过任何协议，故也无需履行任何合同义务。骆巧芳也未申请报批地基，未申请土地登记。二、潘丹婷诉称所涉地基与补充协议的内容不一致。协议中称下益塔村落实二间地基并保证另外一间房总价为55万元，该条款的意思应该是下益塔村保证骆龙兴、任嫦娥能获得55万元的地基款。故55万元应归骆龙兴、任嫦娥所有。现潘丹婷称55万元归下益塔村所有，无合法依据，村并不能转让地基。转让协议中的总价为130万元，即使其中有55万元未注明支付期限，并不能否认潘丹婷的付款义务。潘丹婷擅自将55万元支付给下益塔村，应承担相应的不利后果。骆巧芳未收到55万元，也未收到40万元，潘丹婷未履行付款义务。且本案骆龙兴、任嫦娥已将涉案房产赠与骆巧芳并进行相应的登记，该协议已无法继续履行。综上，请求贵院驳回原告的诉请。
被告骆巧芳向本院提供以下证据：
一、行政起诉状、受理案件及预交款通知书、金华市中级人民法院行政判决书以及浙江省高级人民法院行政判决书各1份，以证明涉案地基的36平方米系骆龙兴旧房拆除后补偿所得，骆龙兴获得的安置权利归骆巧芳所有的事实。
二、中国农业银行明细对账单1份，以证明骆巧芳从未收到潘丹婷40万元的事实。
经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：
对于原告提供的证据：证据一，骆巧芳对其真实性没有异议，认为该证据恰好证明骆龙兴的房屋与骆巧芳无关，骆巧芳与骆龙兴、任嫦娥并非同属一户的事实。本院认为，该组证据具备有效理证据的认定要件，本院予以采纳。证据二，骆巧芳对补充协议的真实性没有异议，但该补充协议并未明确55万元应归村里所有，也不能说明该补充协议的签订目的系为了让骆龙兴尽快拆除旧房，且该补充协议骆巧芳并未签字，协议中的名字并非骆巧芳所写，原告也未提供证据证明该名字系骆巧芳的丈夫所写。对情况说明三性均有异议，形式不合法，无公司相关人员签名确认，内容不合法，交通公司并无权利报批房屋。本院认为，补充协议具备有效证据的认定要件，本院予以采纳。关于情况说明，本院将结合其他证据予以认定。证据三，骆巧芳对三性均无异议，但对证明目的有异议。转让协议中约定了75万元的付款方式，并不能推断另外的55万元系下益塔村所有。按照协议约定，地基总价130万元应归骆龙兴、任嫦娥所有，虽然55万元未约定支付方式，但在此情况下，作为权利人随时可要求支付。潘丹婷认为协议中有骆巧芳的账户，并不能说明骆巧芳系协议的当事人。且骆巧芳也未收到任何款项。本院认为，该组证据具有证明以下事实的证明力：2012年12月31日骆龙兴与潘丹婷签订地基转让协议一份，约定将涉案地基让与潘丹婷。骆龙兴、任嫦娥、潘丹婷在协议中签字确认，骆巧芳的丈夫在协议落款处书写以下内容：中国农业银行6228480382179353216骆巧芳。见证人骆某在协议中签字。同日，任嫦娥与骆龙兴出具收到屋基款定金40万元的收条一份。2013年1月1日，潘仁忠通过中国银行向任嫦娥转账40万元。结合补充协议、地基转让协议，本院认为情况说明能与该两份协议相印证，形成完整的证据链，本院予以采纳。证据四，骆巧芳对其真实性没有异议。经审核，该证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据五，骆巧芳对其真实性没有异议，但认为该组证据并不能证明税款系潘丹婷缴纳。票据上的缴纳人为骆龙兴，说明涉案地基与骆巧芳无关，且潘丹婷所说的27万多元系包括在55万元里面，地基应先转为国有出让才能买卖，但地基转让协议在前，故两者相矛盾。本院认为，该组证据具有证明涉案地基的性质已转为国有划拨，可以进行转让的事实的证明力。证据六，骆巧芳对其真实性、合法性均有异议，认为其对于说明中的相关情况并不知情，他人无权以骆巧芳的名义报批。说明的内容与实际不符，房屋拆迁协议若为骆龙兴与白云商贸园签订，那与白云街道、国土资源局均无关。本院认为，该证据系复印件，无原件予以核对，故本院不予采纳。证据七，骆巧芳对其真实性无异议，但认为其仅知道骆龙兴转让地基一事，但对该报批一事并不知情，也未缴纳过任何费用。且骆巧芳已就该审批表向金华市中级人民法院提起行政诉讼，已立案受理。证据八，骆巧芳对其合法性、关联性均有异议，认为其并未申请国有土地增补，也未缴纳土地出让金、契税。且该组证据与潘丹婷提供的其他证据相矛盾，之前的证据均表明地基为骆龙兴所有，但在该组证据中则显示为骆巧芳所有。且增补表中的地基性质为国有土地，不存在所谓的一户一宅的问题。证据九，骆巧芳认为其并未办理、领取过土地证，该证不应颁给骆巧芳，且其已向金华市中级人民法院提起行政诉讼。对于上述三组证据，本院将结合其他证据予以认定。证据十，骆巧芳对其无异议，但认为与该证据无关。该布置图打印时间为2008年，盖章时间为2011年9月26日，拆迁协议为2012年9月17日，这说明涉案两间地基本来即为骆龙兴所有。本院认为，该证据具备有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据十一，骆巧芳对其真实性无异议，但对证明目的有异议，若按原告所述，骆龙兴与骆巧芳为同一户，则涉案地基以骆巧芳报批仍违反一户一宅的政策。本院认为，该组证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据十二，骆巧芳对其三性均有异议，认为该证明与潘丹婷提供的协议约定的内容不一致。涉案地基应为骆龙兴所有，关于潘丹婷所称的55万元中包括上交国土资源局的费用并无相应证据提供，且该证据与骆巧芳无关。本院认为，该证据系复印件，无原件相核对，本院不予采纳。证据十三，骆巧芳对其有异议，认为并没有办理规划许可证，且规划许可证的建设个人为骆巧芳，而拆迁协议定点通知等文件系骆龙兴，两者并不一致。对于该证据，本院将结合其他证据予以认定。
对于被告提供的证据：证据一，对于受理通知书、起诉状原告认为与本案无关，对于两份行政判决书，潘丹婷对其真实性、合法性均无异议，但对证明目的有异议，骆巧芳所述的内容系断章取义，应结合判决书上下理解。本院认为，该组证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。结合原告提供的证据七、八、九、十三，本院认为，虽然涉案地基的国有土地使用证的审批行为中的相关委托手续不够完备，权属依据不免充分，存在一定瑕疵，属于程序轻微违法，但不会实际影响骆巧芳的权利。故对于原告提供的证据七、八、九、十三，本院予以确认。证据二，潘丹婷经质证认为40万元系应骆龙兴、任嫦娥的要求汇入任嫦娥的个人账户的，为此骆龙兴、任嫦娥已出具了收条。本院认为，该证据具有证明潘丹婷并未将40万元汇入地基转让协议中注明的骆巧芳的个人账户中的事实的证明力。
经审理，本院查明的事实如下：骆龙兴、任嫦娥系骆巧芳的父母。2012年9月17日，骆龙兴与东阳市经济开发区白云商贸区签订了《东阳市经济开发区白云商贸区房屋拆迁协议》一份，约定东阳经济开发区白云商贸区拆除骆龙兴位于下益塔的占地面积30.48平方米、建筑面积55.88平方米的房屋一处，并由东阳市经济开发区白云商贸区安排骆龙兴新基建筑占地面积30.48平方米。2012年12月31日，东阳市交通房地产开发有限公司、骆龙兴、东阳市白云街道中山社区下益塔村签订了《补偿协议》一份，约定由东阳市交通房地产开发有限公司按照国家政策办好由于拆迁下益塔村落实给骆龙兴二间房报批工作，保证骆龙兴买房总收入为75万元，下益塔村落实二间房地基并保证另外一间房总价为55万元。同日，骆龙兴（甲方）与潘丹婷（乙方）签订地基转让协议一份，约定将骆龙兴所有的上述两间地基转让给潘丹婷，并约定：一、屋基总转让价壹佰叁拾万元；二、付款方式：双方协议签订后预付定金肆拾万元，剩余款项叁拾伍万元在甲方双证办齐过户给乙方时付清；三、建房动工证等相关证件由甲方提供，其费用由乙方支付；四、甲方提供屋基审批材料、契证、合同等证件，甲方应积极配合乙方房屋过户，其房屋过户费用由乙方承担；…双方还就违约责任等进行了相关约定。骆龙兴、任嫦娥、潘丹婷在地基转让协议中签订确认。骆巧芳丈夫在落款处甲方一栏注明：中国农业银行6228480382179353216骆巧芳，案外人骆某在协议上签字确认。任嫦娥、骆龙兴出具收条一份，注明：今收现金肆拾万元正，特立此据。（此款为屋基款定金）任嫦娥、骆龙兴在具收人一栏签字捺印。次日，潘丹婷通过潘仁忠的账户向任嫦娥账户中转入40万元。2013年6月13日，东阳经济开发区白云商贸区管委会出具《新基定点通知书》，明确安排骆龙兴新基二间，建筑占地72个平方米，庭院48个平方米。2013年7月11日，东阳市人民政府作出建房用地审批，同意骆巧芳使用上述骆龙兴建设用地的其中一间36平方米。2013年10月15日，骆巧芳申请登记坐落于白云街道关山路63-6号的住宅用地，同日经东阳市人民政府同意登记国有土地使用面积120平方米，并领取了证号为东阳市国用（2013）第3-4652号土地证书。2013年11月7日，上述地基取得证号为建字第330783201300623B号建设工程规划许可证。后潘丹婷在该地基上开始着手建房，2013年6月完工，2014年2月入住。
2015年3月12日骆巧芳向金华市中级人民法院提起行政诉讼请求判令撤销东阳市人民政府于2013年7月11日对以骆巧芳名义申请的《东阳市农村私人建房用地审批表》的批准行为。金华市中级人民法院经审理确认东阳市人民政府于2013年7月11日作出的以骆巧芳名义申请《东阳市农村私人建房用地审批表》的批准行为违法。后骆巧芳提出上诉，浙江省高级人民法院驳回上诉，维持原判。
本院认为：潘丹婷与骆龙兴、任嫦娥签订的地基转让协议系双方当事人的真实意思表示，且签订协议时，涉案地基系骆龙兴名下，事后涉案地基转为国有划拨性质，该转让并未违反相关法律的强制性规定，故本院认定该协议有效。双方均应按照协议约定履行各自的义务。骆龙兴因原位于东阳市白云街道下益塔村房屋拆迁，与东阳经济开发区白云商贸区签订了房屋拆迁协议，获得安排的新基建筑占地30.48平方米。经骆龙兴同意上述拆迁安置的土地以其女即骆巧芳家庭户的名义上报审批建房，后经下益塔村经济合作社公示后同意申请报批36平方米建设用地，并逐级上报至东阳市人民政府批准同意。涉案36平方米应为骆龙兴房屋被拆除后所获得的补偿，增补的84平方亦为骆龙兴的名义取得。对于该事实，骆巧芳、潘丹婷双方均无异议。后骆龙兴同意以其女骆巧芳的名义办理农村建房用地审批手续，系当地农村房屋拆迁后安置建房的土地审批手续的实际情况需要。庭审过程中，骆巧芳自认涉案地基的权益系骆龙兴户享有，结合骆巧芳在行政诉讼中的诉称，可以认定其关于涉案地基已由骆龙兴赠与骆巧芳的辩称意见并不成立。骆巧芳辩称其并不知涉案地基转让一事，本院认为，骆巧芳丈夫在地基转让协议的落款处甲方一栏注明：中国农业银行6228480382179353216骆巧芳的字迹，说明其丈夫对于地基转让协议一事系知情，后骆巧芳以自己的名义向东阳市人民政府申请涉案地基的土地使用证、建设规划许可证，且未对潘丹婷在涉案地基上进行建房提出异议，故对于骆巧芳的辩称意见本院不予采纳。潘丹婷在签订地基转让协议后按照协议约定向任嫦娥支付地基转让40万元，已履行了相应的义务。骆巧芳作为涉案地基名义上的权益人，应按照协议约定履行相应的义务。骆巧芳辩称按照协议约定潘丹婷支付给下益塔村的55万款项应由骆龙兴享有，本院认为，结合骆龙兴与下益塔村签订的补充协议内容看，转让地基的130万中骆龙兴户享有75万元这一事实更符合两份协议的本意，且骆龙兴至今也未就未收到55万元一事向本院提出异议。
综上，原告诉请合法合理，本院予以支持。被告骆巧芳应办理白云街道关山路63-6号房屋产权的初始登记，并协助原告办理上述房产的权属证书过户登记手续。被告骆龙兴、任嫦娥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院将依法进行缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告骆巧芳应于本判决生效后十日内办理东阳市白云街道关山路63-6号房屋的产权初始登记，并协助原告潘丹婷办理相关房屋所有权证、国有土地使用证过户登记手续。
案件受理费16500元，由被告骆龙兴、任嫦娥、骆巧芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 赖黎霞
人民陪审员 李发新
人民陪审员 张晓帆
二〇一五年十二月十四日
代书 记员 蔡海萍
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。