浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0421民初4680号
原告：吴根荣，男，1948年10月25日出生，汉族，住浙江省嘉善县。
原告：陶志芳，女，1950年12月23日出生，汉族，住浙江省嘉善县。
二原告的共同委托诉讼代理人：王建华，浙江天程律师事务所律师。
被告：陈政生，男，1962年2月4日出生，汉族，户籍地福建省政和县，现住浙江省嘉善县。
委托诉讼代理人：林惠艺、周丽琼，浙江大昭律师事务所律师。
被告：吴清良，男，1972年11月9日出生，汉族，住福建省寿宁县。
原告吴根荣、陶志芳与被告陈政生、吴清良农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭于2017年7月11日公开开庭进行了审理。二原告及其共同的委托诉讼代理人，被告陈政生及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。被告吴清良经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴根荣、陶志芳共同本院提出诉讼请求：1.确认原告吴根荣与被告吴清良1998年4月签订的房屋买卖协议无效；2.确认被告吴清良与被告陈政生2001年4月20日签订的房屋转让协议无效；3.被告陈政生立即返还原告所有的位于嘉善县.10平方米及知青房两间，原告返还被告陈政生购房款19200元；4.本案诉讼费用由原、被告各半承担。事实与理由：陶志芳于1969年3月作为知识青年下放到务农。1970年1月12日与当地农民吴根荣结婚。婚后陶志芳分到知青房一间，生育两个女儿。1979年，陶志芳和大女儿上调到嘉善味精厂工作，离开农村。1986年9月，经审批吴根荣家建造二楼二底新房，面积105.1平方米，保留知青房一间。当时在农村居住的有吴根荣及母亲章爱宝、二女儿吴学勤三人。1997年10月30日，原告以400元价格向村购买旁边一知青房。1998年4月，吴根荣未与陶志芳协商，擅自以22000元价格将夫妻共有房屋出售给吴清良，并约定吴根荣母亲可以继续居住到生活不能自理（实际于2009年7月20日去世）。另约定如果吴清良要转让房屋，吴根荣有优先权。2001年4月20日，吴清良与陈政生以19200元达成房屋转让协议。此后房屋一直被陈政生占有使用。陶志芳发现后一直要求与其协商解决房屋使用权，但未果。综上，原告认为争议房屋属夫妻共同财产，吴根荣未经共有人同意擅自出售行为无效。该房屋是农村房屋，根据我国《土地管理法》规定，农村宅基地使用转让在变更登记时生效。善集用（2008）第201-2490号土地使用证证明，集体土地使用权属原告吴根荣，同时证明2001年4月20日，吴清良与陈政生非法转让房屋行为无效。现房屋所有权和宅基地使用权仍属原告所有和使用，故诉至法院，要求判如所请。
被告陈政生答辩称：涉案房屋所在的土地使用权证系登记在原告吴根荣一人名下，审批建房时也是以吴根荣的名义进行。审批建房表中并没有原告陶志芳的名字，审批表中陶志芳并不是原告吴根荣的家庭成员。原告吴根荣是完全有权处分涉案房屋的。二被告都有理由相信原告吴根荣对涉案房屋有处分权。事实上涉案房屋买卖已履行完毕近二十年，陶志芳也从未提出异议，其现在提出的理由是没有事实与法律依据的。本案所涉的房屋所占的集体土地是建设用地即宅基地，《土地管理法》第六十二条、第六十三条明确规定，允许农村房屋买卖。本案原告吴根荣与吴清良签订的买卖协议已经村委会见证及同意，且已实际履行，可认定为有效。没有办理集体土地使用证并不影响房屋买卖的效力。故原告的第一、二项诉请应当予以驳回。退一步讲，即使涉案的二份卖房协议因违反法律规定而被认定无效，本案的房屋也不应返还。因为长达二十年的合同履行，期间被告陈政生一家人共七口人一直居住在该房屋内，而且对涉案房屋进行了改造及装修，如今更是在承租其他村民的承包田进行大棚生产。如果判令返还房屋后，显然会对陈政生一家造成影响，导致其无房可住。吴根荣在出售房屋时已隐含抛弃宅基地之意。综上，请法庭驳回原告的全部诉请。
被告吴清良既未答辩，也未举证。
原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，结合庭审质证，对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人提出异议的证据，本院质证如下：收款收据因可与原件相核对，本院对其真实性予以确认，并在卷佐证。原告称房屋转让协议书上“吴根荣”并非本人所签，但未申请鉴定，且“吴根荣”签字真实与否并不影响对协议书效力的认定。
被告陈政生针对其抗辩亦提交了证据，结合庭审质证，对原告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人提出异议的证据，本院质证如下：土地承包合同及承包田出租合同，原告虽不认可，但结合证据原件及人民调解协议书等证据可对证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陶志芳与吴根荣于1970年1月12日登记结婚。1986年9月，吴根荣因家庭住房扩建需要，向其当时的户籍所在地嘉善县大丰村民委员会提出宅基地社员建房用地申请。后经大丰村委及凤桐乡人民政府审核，获批增加宅基地面积为83.60平方米，后吴根荣户在此宅基上建造二楼二底楼房一幢。同时保留原有平房一间。1998年，吴根荣与吴清良签订《卖房协议》一份，约定：吴根荣将上述房屋（包括房屋门前场地及树林）转让给吴清良，转让价格为22000元。其中西面平房一间，暂由吴根荣母亲居住，至其不能自理为止；如吴清良今后要出卖该房屋，则同等价格条件下，吴根荣享有优先购买权；吴根荣的承包田也交由吴清良种植，相关费用也由吴清良负担。双方还对付款时间和债务进行了约定。合同签订后，吴根荣搬离上述房屋，吴清良随即搬入上述房屋中居住，但尚有购房款9000余元未付清。吴根荣母亲则按约继续居住在平房内，直至2009年去世。2001年4月20日，吴清良又与陈政生签订《房屋转让协议书》一份，约定将上述从吴根荣处购得的房屋转让给陈政生，转让价格为19200元，同时相应的承包田转由陈政生负责，并由其承担相应费用。陈政生随后以代替吴清良向吴根荣支付9000余元欠款等方式，付清了购房款并入住至今。
另查明，2008年1月，上述宅基面积经嘉善县国土资源局测定为105.10平方米，并进行集体土地使用权登记，使用权人登记为原告吴根荣。
本院认为，本案系一起农村房屋买卖纠纷，当事人争议的焦点是：1、《卖房协议》及《房屋转让协议书》的效力问题；2、本案案涉房屋是否应当返还。
关于协议的效力问题，原告主张《卖房协议》及《房屋转让协议书》无效的理由为：原、被告间的买卖标的涉及农村集体土地，二被告系外省户籍人口，双方之间的房屋转让行为属法律明确禁止的行为；且原告吴根荣未经配偶陶志芳同意处置共有财产。本院认为，首先，案涉房屋是建筑在宅基地上的附着物，与宅基地具有不可分离性。而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制，即非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。其次，二被告并非该村集体经济组织成员，至今也未取得该村集体经济组织成员资格，二被告对案涉房屋的宅基地使用权因其非本村成员而未能取得。基于农村房屋及宅基地使用权不可分的前提下，因二被告的主体身份不符合购买本案讼争房屋的主体资格，故涉案《卖房协议》及《房屋转让协议书》因违反法律强制性规定应当认定无效，并非系因吴根荣未经配偶陶志芳同意处置共有财产而无效。
关于案涉房屋是否应当返还，本院认为，取得宅基地使用权属于行政许可范畴，故宅基地使用权不能转让，只能抛弃。本案原告吴根荣作为原宅基地的使用权人，又作为出卖人的售房行为即隐含抛弃宅基地使用权的意思表示。根据农村房屋与宅基地使用权不可分的原则，吴根荣因放弃宅基地使用权而丧失房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋的请求。原告陶志芳并非集体经济组织成员，且其作为长期与吴根荣共同生活的配偶，对吴根荣出卖房屋的行为理应知情。依照诚实信用的原则及相关规定，本案《卖房协议》及《房屋转让协议书》虽被确认为无效，但案涉房屋已交付给被告陈政生一家居住使用近二十年，在双方不能就房屋的返还达成一致意见时，二原告要求被告陈政生返还房屋及集体土地使用权证的请求，不应得到支持。被告吴清良经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法视为其放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告吴根荣与被告吴清良1998年签订的《卖房协议》无效。
二、被告吴清良与被告陈政生于2001年4月20日签订的《房屋转让协议书》无效。
三、驳回原告吴根荣、陶志芳的其他诉讼请求。
案件受理费280元（原告已预交），由原告吴根荣、陶志芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 王 霞
人民陪审员 王卫平
人民陪审员 徐玉祥
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 钱 煜