新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）克民一初字第484号
原告：张长明，男，汉族，71岁，住克拉玛依区。
原告：邹通兰，女，汉族，67岁，住址同上。
二原告之委托代理人：张英英，克拉玛依大地法律服务所法律工作者。
被告：邓其全，男，汉族，73岁，住克拉�依区。
委托代理人：拜金良，新疆先觉律师事务所律师。
第三人：邓军，男，汉族，45岁，住克拉玛依区。
原告张长明、邹通兰诉被告邓其全、第三人邓军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理，依法由审判员杨慧敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张长明、邹通兰及委托代理人张英英、被告邓其全及委托代理人拜金良、第三人邓军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张长明、邹通兰诉称，2004年原告夫妻二人自新疆兵团六建三分公司退休后，回四川成都儿子家帮忙带孩子，因长期不在克拉玛依市内，便将二原告所有的位于克拉玛依区八一南村平房X幢想号房屋委托给案外人王佑明代为出租，租金每年5000元。2004年9月，案外人王佑明将二原告的房屋出租给被告邓其全。2008年5月，二原告从四川回来�知该房屋已经出租给被告邓其全便主张要回，但是被告拒绝，称其房屋已经由案外人王佑明代为二原告转卖给被告，现属于被告的儿子即本案第三人邓军所有。因2008年汶川地震，二原告回老家处理事情，房子的事情暂时搁置。2014年9月，二原告再次要求被告返还房屋时，遭到被告及第三人的拒绝，现二原告年事已高，想要回自己的房子用来居住，但经多次协商被告均不归还，故请求法院判令解除原告与被告之间的租赁合同，第三人邓军搬出克拉玛依区八一南村X幢X号房屋，由被告支付原告2008年至2012年的房屋租赁费20000元，本案诉讼费用由被告邓其全承担。
被告邓其全辩称，二原告在2004年的时候已经委托案外人王佑明将克拉玛依区八一南村X幢X号的房屋转卖给被告，并且被告已经支付房屋款5000元，现在该房屋由被告的儿子邓军在居住，并不是二原告诉称的房屋租赁的情况，请求驳回二原告的诉讼请求。
第三人邓军辩称，与二原告素不相识，没有理由侵占其财产，该房屋由第三人的父亲购买后，一直由第三人居住至今，整个过程由被告邓其全处理，自己并不清楚。
经审理查明，原告张长明、邹通兰与被告邓其全均系新疆兵团六建三分公司退休职工。被告邓其全出具2004年9月1日，收条一份载明：“现将张长明平房X幢X号转让给邓小玲已伍仟元为限于2004年9月1号起生效，以前费用〈水电〉等由原本人承担。于2004年9月1号后〈水电〉等均由邓小玲支付代转让人王佑明、中介人郭银芝、代接收人邓其全”。案外人王佑明于2008年向原告张长明出具证明一份载明：“2004年我单位同事张长明因在内地无法管理自己在克市八一南村27幢3号平房此委托我代为出租刚好单位同事邓其全的女儿要租房子我代理张长明写�一份出租……谈好房子租用到单位拆迁为止租金总共是伍仟元证……租金是邓其全的儿子给我的，我把租金伍仟元寄给张长明了”。经本院前往克拉玛依区八一南村居委会调查该争议房屋的情况，谈话笔录内容记载“八一南村X幢X号房屋属于单位福利分房，原来单位名字新疆兵团六建三分公司，于2004年移交后现单位名字是新疆生产建设兵团第七师奎屯农场（克拉玛依社区），到现在为止房屋产权还是公房……张长明、邓其全都是该公司的退休职工，都有一套分房，按一人一套标准分配的……他们因房屋的事情也来过，我们调解过，但是没有达成一致意见”。双方对房屋发生的相关事宜产生争议，经多次协商未果，二原告诉至法院。
另查，原告张长明与邹通兰于1968年12月4日登记结婚。被告邓其全与第三人邓军系父子关系。克拉玛依区八一南村X幢X号房屋发�争议之前一直由二原告居住。案外人王佑明因病于2009年病逝。双方对上述事实均无异议。
上述事实，有经当庭出示并质证的收条、说明、证明、结婚证、户口本、证人证言及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。
本院认为，效力待定的合同，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案的争议焦点是：一、案外人王佑明是否为无处分权的人；二、争议房屋的性质。
本案中原告出具案外人王佑明向二原告书写的亲笔证明，欲证实原告张长明委托其出租八一南村X幢X号房屋，案外人王佑明将该房屋以5000元的价格出租给了被告邓其全的女儿，租期至该房屋拆迁为止，租金由被告邓其全支付。被告邓其全出具案外人王佑明、证人郭艮芝、被告邓其全三人签字的收条一份，欲证实�一南村X幢X号房屋是以5000元价格转让给被告邓其全所有。原告张长明认可5000元已经收到的事实。
依据审理查明的事实，被告邓其全出具的收条是2004年由案外人王佑明、证人郭艮芝、被告邓其全三人签字确认的，收条的内容经查实是被告邓其全写的，由三人签字；证明是2008年案外人王佑明自行书写给原告张长明的，虽然有见证人熊磊证实2008年案外人王佑明向原告张长明出具的证明是其亲自书写的，但对于房屋发生的事实并不清楚，而案件关键证人案外人王佑明已经于2009年因病过世，其本人签字、书写的证明、收条内容差距较大。但双方均对其委托人的身份予以认可，但对委托权限和内容发生分歧。本案中涉及的该房屋属不动产，根据不动产买卖的相关规定，应以书面协议、过户登记为准，原告张长明口头委托案外人王佑明帮助其看管房屋，未出具书面的委托手续，案外人王佑明将该房屋处理后，被告邓其全与原告张长明之间未有书面买卖或租赁协议。庭审中双方均对原、被告是新疆六建三分公司的退休职工的身份无异议，对该房屋原属于新疆六建三分公司的福利分房亦无异议，2004年该房屋发生争议前属于二原告居住无异议。经本院调查结果可以证实，本案争议的克拉玛依区八一南村X幢X号房屋原属于单位，是单位的福利性质的分房，现在的产权证也是大产权，并不属于私人所有，原告张长明、被告邓其全均属于该单位的职工，分房时均有一套住房。调查的结果及当庭双方认可的事实，可以证实，争议的房屋性质属公房，不属于原告张长明私人所有，也不属于案外人王佑明可以处分的权限范围，故该房屋是不得进行私人买卖，被告邓其全认为该房屋是买卖取得的辩解意见不能成立，被告邓其全提供的有案外人王�明签字确认的买卖收条，案外人的签字行为属无权处分代理行为，本院依法不予采信。原告主张解除租赁关系，由第三人邓军归还房屋的主张，经当庭询问证人，当年每月出租的价格与被告支付给原告张长明5000元，四年的租金相差不大，基本符合当年情况，可以确认该5000元是2004年至2008年的租金，双方租赁关系成立。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同。原告主张解除租赁关系，本院依法予以支持。关于原告主张的2008年至2012年，每年按5000元计算四年租赁费20000元的主张，被告提出2008年二原告就该房屋问题已经知晓，双方还经过调解，现以诉讼形式主张租赁费，已经超过诉讼时效，应不予支持的辩解意见，本院认为，该房屋争议时间跨度较长，双方对事实发�的时间均无异议，原告张长明陈述认可2004年收到5000元，2008年与被告就该房屋问题协商过，也经过单位调解等事实，均可以证实，二原告明知该房屋已经被侵占，经过四年之久才主张权利，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，且原告未提出符合法律规定的导致诉讼时效中止、中断的事实存在，故被告辩解意见成立，对二原告的该项诉讼请求不予支持。关于第三人邓军辩称未侵占原告的房屋的事实，该争议房屋属于不动产，原告对该房屋享有使用权，按照不动产的相关法律规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，故原告主张第三人邓军搬出克拉玛依区八一南村X幢X号房屋的请求，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第四十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、二百一十五条、二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告张长明、邹通兰与被告邓其全的房屋租赁合同关系；
二、第三人邓军于本判决生效之日起十日内搬出位于克拉玛依区八一南村X幢X号房屋；
三、驳回原告张长明、邹通兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费150元、邮寄送达费64.80元，由原告负担150元，由被告邓其全负担64.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。
审判员 杨慧敏
二〇一五年六月十八日
书记员 杨 帆