吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终1086号上诉人（原审被告）：杨天鹏，男，1974年12月8日出生，汉族，龙井市水利局职员，现住吉林省龙井市。被上诉人（原审原告）：延边中艺物业服务有限公司龙井分公司，住所地：吉林省龙井市吉胜街海关胡同49-1号。法定代表人：张宗义，董事长。委托诉讼代理人：韩美花，女，1983年1月10日出生，朝鲜族，延边中艺物业服务有限公司龙井分公司会计，住吉林省龙井市安民街天图社区十六组。委托诉讼代理人：张宗明，男，1963年11月12日生，汉族，延边中艺物业服务有限公司龙井分公司办公室主任，住吉林省龙井市龙门街龙门社区。上诉人杨天鹏因与被上诉人延边中艺物业服务有限公司龙井分公司（以下简称中艺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省龙井市人民法院（2017）吉2405民初277号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨天鹏上诉请求：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判合同无效或将本案发回重审；2、判令由被上诉人承担两审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清并有错误。一审判决认为，我与中艺物业公司签订的《小区物业前期服务合同》合法有效，并以此认为一审中上诉人与被上诉人之间存在物业服务管理，其认定事实是错误的。根据《延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例》第二十四条、第二十八条规定、第四十七条规定，被上诉人进驻没有通过投票方式，也没有通过龙井市房地产行政主管部门批准采取协议方式，显然违法。被上诉人进驻小区，必须在15日内向所在地龙井市物业办公室办理备案手续，经调查，被上诉人签订合同后根本没到管理部门备案，而是在2014年7月28日才备案，过了近4年时间，因此2014年7月28日前其根本就不具备进驻上诉人所在小区的服务资格。因此，《前期物业管理委托合同》与《小区物业前期服务合同》是无效的。二、一审判决适用法律错误。一审判决的法律依据是《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条。上诉人认为，一审法院恣意扩大解释双方签订的合同的有效性，一审判决引用的法律依据显然是随意引用，并依此判决，显然是适用法律错误。三、一审判决随意。1、该案中，一审法院在送达法律文书时，只是将起诉状和传票贴在上诉人的家门上，没有送达举证通知书、应诉通知书、当事人诉讼权利义务等法律文书，也没有口头告知上诉人的权利和义务。其行为违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条、第八十六条和第一百二十六条的规定。2、一审时上诉人要求质证被上诉人收取物业费的合法手续，要求质证被上诉人的服务是否达到《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》规定的标准，一审法院以庭审时间到了为由不予理睬。3、证据审查不全面。判决书中提到被上诉人提供光碟两张，内含照片1539张，上诉人当庭看了部分照片，发现其中大部分都是重复或不能确定就是我们小区的。一审法院没有审查核实这些照片，判决书中却把这些照片拿来当证据，对上诉人提供的证据也没认真核实，导致认定物业服务瑕疵不全面，其行为违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定。4、上诉人提交质疑书对被上诉人的诉讼资格合法性进行质证，被上诉人并未将证明其合法性的证据向法庭提交。经过调查，被上诉人的委托代理人也承认没有管理部门的批准文件，物业管理委托合同是无效的，被上诉人不具备起诉上诉人的主体资格，其起诉应当被驳回并判决与上诉人签订的合同无效。故上诉人为了维护自己的合法权益，提出上诉，望能本着公平、公正、合法的原则，依事实为根据，以法律为准绳，给予公正的判决。中艺物业公司辩称：一、在龙井市物业管理办理应有档案资料可考证。还有于2012年由龙井市房产管理局出版的关于“宣传物管法规构建和谐物业”为主要内容的《迎周庆60周年物业管理政策法规宣传手册》（二审提交的新证据）一书中，我们不难看出中艺物业公司登录在此，这说明龙井市物业管理办早已认可我公司。在此也可看出早在2012年前龙井市物业管理办对我公司的合法经营应该有备案认可。二、多年来我公司是履行合同义务，做到尽职尽责的，涉案小区共有150多户业主，绝大多数业主是认可我公司提供的物业服务，也即是缴纳物业管理费，像上诉人拒缴物业管理费是极少数的个案，我公司已经多次提出与本案有关的履行职责的历史实时照片、监控录像视频等证据，上诉人提出的履行服务义务不到10%是不符实际的。请求二审法院主持公道，公正判决。原告中艺物业公司一审诉讼请求：1.被告杨天鹏立即交纳物业费921元、二次供水加压费300元及公用照明130元，并支付滞纳金1104元，共计2455元；2.本案诉讼费由被告杨天鹏承担。一审法院认定事实：延吉市房产管理中心向延边中艺物业服务有限公司颁发了物业服务企业资质证书，延边中艺物业服务有限公司龙井分公司是延边中艺物业服务有限公司的分公司。2010年10月31日，中艺物业公司与杨天鹏签订了《小区物业前期服务合同》，约定中艺物业公司为龙井市天星小区2号楼4单元501号（面积：63.94平方米）业主杨天鹏的房屋提供物业服务，物业费收取标准均为每平方米0.40元/月，并约定从逾期之日起交纳当月物业管理费用5%的违约金，二次供水费每年100元，公用照明费每年30元。中艺物业公司没有按照物业服务合同按时清理公共卫生，导致小区内多处堆放物品和垃圾，冬天未能及时清理积雪。现杨天鹏拖欠自2013年10月至2016年9月止的物业费921元，二次供水加压电费300元，公用照明费90元。一审法院认为：中艺物业公司与杨天鹏之间签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违背法律、法规的强制性规定，故合法有效。中艺物业公司已提供物业服务，杨天鹏应履行按约支付物业服务费的合同义务；因中艺物业公司所提供的物业服务有瑕疵，双方都违反了合同义务，应当分别承担各自应负的民事责任。根据中艺物业公司提供的物业服务存在瑕疵，并结合案件实际情况，本院酌定杨天鹏按照物业费80%的标准缴纳物业费，因一审庭审中杨天鹏对中艺物业公司请求的欠费期间和计费标准并无异议，故杨天鹏应当缴纳的物业用为921元×80%＝736.8元。因中艺物业公司履行合同存在违约行为，故对其要求支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。因房屋共有部分在房屋保修期内发生质量问题应由建设单位或房屋建筑所有人向施工单位发出保修通知，由其进行维修；在房屋保修期外发生质量问题应由业主大会或业主委员会向代管物业专项维修资金单位提出申请，用物业专项维修资金对房屋共有部分进行维修，故房屋共有部分的维修义务不属于物业服务合同，杨天鹏提出中艺物业未履行维修义务，不应支付物业管理费的主张，一审法院不予支持。虽中艺物业公司主张公用照明费数额已调整为每年50元，但中艺物业公司与杨天鹏之间签订的合同中约定公用照明费为每年30元，且中艺物业公司未能提供充分证据证明其价格的合理性，故一审法院对该项主张不予支持，一审法院认定照明电费为90元（30元/年×3年），二次供水加压电费300元（100元/年×3年）。杨天鹏对中艺物业的资质提出异议，但未提供证据证明其主张，故对该抗辩一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《房屋建筑工程质量保修办法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告杨天鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司交纳天星小区2号楼4单元501号房屋的物业费736.8元，二次供水加压费300元和公用照明费90元，共计1126.8元。二、驳回原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费50元，减半收取25元，由原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司负担14元，被告杨天鹏负担11元。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，上诉人杨天鹏向本院提供证据：龙井市物业服务合同备案表（备案日期是2014年7月28日）。证明：被上诉人备案登记是2014年登记的，之前3年是违法经营的，应在服务合同签订后15日之内去备案，但是被上诉人是在服务合同签订3年后去备案的。被上诉人中艺物业公司对该证据的真实性和证明目的均有异议。这份服务合同是第二份物业合同，2014年备案的物业服务合同约定的期限是2015年至2019年的，前期的物业合同到期了。被上诉人中艺物业公司向本院提供证据：龙井市房产管理局迎周庆60周年物业管理政策法规宣传手册。证明：中艺物业公司是经过有关部门批准、备案，是有资质的。上诉人杨天鹏对该证据的证明目的有异议，表示这个手册不能证明被上诉人公司是合法企业。本院对二审中提供的证据认证如下：杨天鹏向本院提供的证据为复印件，中艺物业公司对此证据的真实性有异议，杨天鹏未提供其他证据予以佐证，故对其提供的证据不予采信。中艺物业公司向本院提供的龙井市房产管理局迎周庆60周年物业管理政策法规宣传手册，因该公司系工商行政机关依法注册的合法企业，该证据与该公司营业执照相互印证，本院对该证据予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于涉案合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”最高人民法院第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规定；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止规定后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。管理性规定是指法律及行政法规没有明确规定违反此类规定将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规定后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规定。本案中，1、虽中艺物业公司与龙井天星房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同晚于杨天鹏与中艺物业公司于2010年10月31日签订的小区物业前期服务合同，但该委托合同中约定的委托时间为2010年10月31日至2015年10月30日止，且杨天鹏所居房屋系委托物业服务辖区内。中艺物业公司与杨天鹏签订的小区物业前期服务合同未超出上述委托合同中约定的权限。2、中艺物业公司系经工商行政机关注册的合法企业。3、中艺物业公司与杨天鹏之间签订的小区物业前期服务合同备案于房产部门的规定，系管理性规定。备案与否而影响到合同效力，法律并无禁止性规定。综上，中艺物业公司与杨天鹏之间签订的物业合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。中艺物业公司在服务中存在瑕疵，原审认定其承担20%的责任并无不当。中艺物业公司成立的合法性不是本案审查范围，故对杨天鹏的该项上诉主张不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元。由上诉人杨天鹏负担。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 金春秋审判员 张新颜二〇一七年八月二十三日书记员 全艺花