浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2320号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邵天悦。
委托代理人：卢朝辉。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州星贸酒店管理有限公司。
法定代表人：缪仲军。
委托代理人：余枫梧、陈伟伟。
上诉人邵天悦因与被上诉人杭州星贸酒店管理有限公司（以下简称星贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：邵天悦为个体工商户，系杭州市江干区开心一百娱乐厅业主。该字号于2012年3月14日因歇业注销。2010年12月17日，星贸公司与邵天悦签订了房屋租赁合同一份，约定，星贸公司向邵天悦出租杭州市江干区石桥路92-110号东星商务大酒店六、七楼房屋（含标准客房装修及配套设施），建筑面积约2255.56平方米，用途为ktv经营用房；该房屋租赁期为六年零九个月（含装修及优惠免租期六个月），即从2009年5月18日至2016年2月17日，免租期为2009年5月28日至2009年11月17日，租金期自2009年11月30日起至2016年2月29日止；租金为先付后用，第一、二、三年度租金均为900000元／年，第四、五、六年度租金均为945000元／年；租金第一年度分四次支付即三个月一付，第二年度起为半年一付，第二年度第一次半年租金应在前一年租赁期限届满前一个月（即2010年10月30日）前付清，第二次半年租金在2011年4月30日前付清，此后每年类推；邵天悦应按时支付租金，如逾期交纳，星贸公司有权按逾期时日平均租金的8%乘以逾期天数计算滞纳金；如无正当合理的特殊情况，邵天悦逾期支付租金超过15天又未提交延期支付申请书的，或邵天悦逾期支付租金超过30天的，视为邵天悦严重违约，星贸公司有权解除合同，立即收回租赁房屋；邵天悦租赁期间产生的水电费、排污费、环卫垃圾清理费等均由邵天悦自行承担，水电费以实际产生为准，每月月底的最后二天支付给星贸公司，环卫垃圾清理费暂定为每年5684元，于支付租金时付清；等等。2011年1月17日，星贸公司与邵天悦签订了补充协议1份，约定，电梯使用的电费，邵天悦每月承担1000元，于支付租金时付清，电梯维护费由星贸公司承担；酒店消控系统由星贸公司和邵天悦共同承担，每年的维护费和电费，由邵天悦承担5000元／年，各自区域内的维修、维护由各自负责；等等。2012年12月28日，邵天悦制定了2012年12月至2013年5月租金的付款计划，并承诺2013年6月至下半年的租金按合同付清。2013年12月18日，星贸公司向邵天悦发函催缴欠付的租金及相关费用。邵天悦至今未向星贸公司支付2013年6月1日起的租金。另查明，案涉房屋由邵天悦占有至今，其于2013年7月1日至2013年9月30日期间停止营业，2013年10月1日至2013年10月23日期间恢复营业，于2013年10月24日起停止营业至今。
2014年1月23日，星贸公司诉至原审法院，请求：一、确认双方签订的房屋租赁合同及补充协议于2014年1月20日解除。二、判令邵天悦向星贸公司支付租金601952元（自2013年6月1日计算至2014年1月20日）并支付滞纳金70422（自2013年4月30日暂计至2014年1月20日，要求计算至实际付清之日止）。三、判令邵天悦从2014年1月21日按租金标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。四、判令邵天悦向星贸公司支付租赁期间的垃圾费、电梯费、酒店消控费等费用共计14491.77元（暂计算至2014年1月20日，此后要求计算至实际腾退之日止）。五、邵天悦于判决生效之日起十日内向星贸公司腾退返还案涉房屋。邵天悦于2014年2月21日向该院提出反诉，请求判令星贸公司向邵天悦支付租赁房屋受损及二次重复装修损失800000元以及停业损失300000元（按每月5万元计算6个月）共计1100000元。
原审法院认为：星贸公司与邵天悦签订的房屋租赁合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。双方当事人均应按照合同之约定履行其义务并享受其权利；任何一方当事人违反合同约定的，应承担相应的违约责任。本案争议因邵天悦未支付租金等费用引起，争议的焦点在于邵天悦不支付租金是否有合法的抗辩事由，双方租赁合同及补充协议能否被解除。该院认为，根据双方合同约定，邵天悦应于2013年4月30日支付星贸酒店2013年6月1日至2013年11月30日期间的租金，2013年10月30日支付2013年12月1日至2014年5月31日期间的租金，邵天悦未按时支付相应租金的，应当有合法的抗辩事由。本案中，邵天悦提出的抗辩理由主要为两点，其一为因第三方原因造成墙体开裂影响邵天悦的正常经营，其二为星贸公司未兑现共同装修的承诺导致邵天悦二次装修后仍无法正常经营。该院认为，因第三方原因导致邵天悦租赁的房屋受损的时间为2011年，而星贸公司诉请邵天悦支付的为2013年6月起的租金，邵天悦于2012年12月28日承诺该段期间的租金按合同付清，理应依约履行，且邵天悦亦未提供证据证明星贸公司承诺与其进行共同装修，故上述抗辩事由没有事实和法律依据，该院不予采纳。邵天悦在没有合法抗辩事由的情况下，至今未向星贸公司支付租金，已符合约定的单方解除条件。星贸公司诉请确认合同及补充协议解除的时间为2014年1月20日，因星贸公司未提供证据证明其向邵天悦发出过解除通知书并于2014年1月20日送达，因此该院对其要求确认合同及补充协议于该日解除不予支持。但因星贸公司解除合同及补充协议的意思表示明确，该院对合同及补充协议解除的事宜予以确认。邵天悦应于该判决生效后二个月内将租赁的房屋腾退返还给星贸公司。关于星贸公司诉请邵天悦支付租金及占有使用费的问题。合同解除后，邵天悦拖欠的租金及其未将房屋腾退返还给星贸公司期间的占有使用费理应予以支付。经计算，邵天悦应向星贸公司支付2013年6月1日起的租金（占有使用费）601952元，暂计算至2014年1月20日，此后以78750元／月为标准，计算至邵天悦实际腾退返还案涉房屋时止。关于星贸公司请求邵天悦支付延期支付租金的滞纳金问题。双方约定的滞纳金计算方式过高，该院酌情调整为以邵天悦拖欠的租金金额为基数，从应付之日的次日开始，按照中国人民银行同期贷款利率予以计算。2013年4月30日应支付的2013年6月1日至2013年11月30日期间的租金为472500元，从2013年5月1日起暂计算至2014年1月20日，为20868.75元，此后计算到该判决确定的支付之日止。根据合同约定，星贸公司主张邵天悦支付2013年12月1日至2014年1月20日期间租金的条件于2013年10月30日已经成就，故其要求邵天悦支付该段期间租金的滞纳金，该院予以支持。经计算，以129452元为基数，从2013年10月31日起暂计算至2014年1月20日，按中国人民银行同期贷款利率计算，为1769.18元，此后计算至该判决确认的支付之日止。关于星贸公司诉请邵天悦支付的环卫垃圾清理费、电梯使用的电费和酒店消控系统的费用问题。该院认为，双方约定的该部分费用系公共部位产生的费用分担，而非按照实际产生的费用进行计算，因此邵天悦以其停业期间未实际产生费用为由进行抗辩，该院不予支持。经计算，自2013年6月1日暂计算至2014年1月20日，环卫垃圾清理费为3631元，此后以5684元／年的标准计算至实际腾退之日，电梯使用的电费为7667元，此后以1000元／月计算至实际腾退之日，酒店消控系统的费用为3194元，此后以5000元／年计算至实际腾退之日。关于邵天悦反诉要求星贸公司支付房屋受损及二次装修损失800000元、停业损失300000元的问题。该院认为，邵天悦并未提供证据证明星贸公司在履行合同中有导致其租赁房屋受损的违约行为，邵天悦在反诉状中亦陈述租赁房屋受损系相邻第三方在施工过程中导致，其未提供证据证明房屋受损的程度，二次装修的合理性及实际投入，主张星贸公司承担该部分损失，没有事实和法律依据，该院不予采纳。邵天悦主张其停业系因星贸公司未兑现共同装修的承诺，酒店大堂与配套设施落后导致。该院认为，邵天悦并未提供证据证明双方就装修问题达成了一致意见，未证明其所述的原因与其停业具有因果关系，故对其该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除星贸公司与邵天悦于2010年12月17日就杭州市江干区石桥路92-110号东星商务大酒店六、七楼房屋签订的《房屋租赁合同》及双方于2011年1月17日签订的补充协议。二、邵天悦于判决生效之日起二个月内将杭州市江干区石桥路92-110号东星商务大酒店六、七楼房屋腾退返还给星贸公司。三、邵天悦于判决生效之日起二个月内向星贸公司支付租金（占有使用费）人民币601952元（暂计算至2014年1月20日，此后以78750元／月为标准，计算至邵天悦实际腾退之日止）。四、邵天悦于判决生效之日起二个月内向星贸公司支付租金滞纳金人民币22637.93元（暂计算至2014年1月20日，此后以人民币601952元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至该判决确认的支付之日止）。五、邵天悦于判决生效之日起二个月内向星贸公司支付环卫垃圾清理费人民币3631元（暂计算至2014年1月20日，此后以5684元／年的标准计算至实际腾退之日）；电梯使用的电费人民币7667元（暂计算至2014年1月20日，此后以1000元／月计算至实际腾退之日）；酒店消控系统费用人民币3194元（暂计算至2014年1月20日，此后以5000元／年计算至实际腾退之日）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回星贸公司的其他诉讼请求。七、驳回邵天悦的诉讼请求。本诉案件受理费人民币10668元，由星贸公司负担人民币668元，由邵天悦负担人民币10000元。反诉案件受理费人民币7350元，由邵天悦负担。
宣判后，邵天悦不服，向本院提起上诉称：一审法院认为，双方约定的环卫垃圾清理费、电梯使用的电费和酒店消控的费用系公共部位产生的费用分担，而非按照实际产生的该部分费用进行计算。上诉人认为，该认定理由不足，不符合本案客观事实，具体阐述如下：一、关于环卫垃圾清理费，合同第六条明确约定：租赁期间“产生”的垃圾清理费由邵天悦自行承担。合同约定的垃圾清理费承担的前提是“产生”，而并非系公共部位的费用分担。基于2014年6月1日起只营业54天的客观事实，也只有营业期间才会产生垃圾清理问题，故上诉人依法只承担该54天的垃圾清理费5684／365×54=840元。二、关于电梯使用的电费和酒店消控的费用，上诉人停业期间没有实际使用，该部分费用也由上诉人承担明显不合理。特别是电梯电费，电力部门也是以实际使用产生的数量为收费依据，上诉人既然停业，相应的电梯使用必然减少，电量产生当然也会降低。上诉人认为根据实际使用时间（扣除营业54天）结算该部分费用更加公平合理，其中：电梯费33元×54=1782元、酒店消控费5ooo／365×54=739元。请求：1，撤销杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第272号民事判决第五项判决内容：2，判令被上诉人承担二审全部诉讼费用。
被上诉人星贸公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人主张的费用均是在租赁合同及补充协议中做了约定的，至上诉人方腾退房屋办理交接手续后才不需要支付，与其实际使用与否无关，且被上诉人也不可能整天关注上诉人是否在使用电梯、扔垃圾或其他情况。故请求驳回上诉人的全部上诉请求。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：本案二审的争议焦点为邵天悦租赁期间应该支付的环卫垃圾清理费、电梯使用的电费和酒店消控的费用该如何计算。首先，关于环卫垃圾清理费。双方的《房屋租赁合同》第六条第一款规定：“乙方（邵天悦）租赁期间所产生的水电费、排污费、环卫的垃圾清理费等均由乙方自行承担。其中电费以实际产生的费用，按甲方要求每月底的最后二天内按实交付给甲方；另经协商上述环卫的垃圾清理费暂定为每年5684元，并于每次支付租金时一同一次性付清。其他费用双方另行协商。”该约定表明，鉴于实际计算困难，环卫垃圾清理费双方已经协商确定由邵天悦按照每年5684元的标准与星贸公司进行结算，原审对该项费用的计算采用的标准符合双方合同约定。邵天悦上诉主张以其实际有无产生垃圾为准计算垃圾清理费与双方合同约定不符，本院不予采纳。其次，关于电梯使用的电费。双方在《租赁合同》之补充协议第四条约定：“电梯使用的电费，ktv（邵天悦）每月承担1000元，酒店向ktv收取租金时一并收取，从2011年1月份起执行。电梯维护费由酒店承担。”该约定中并未区分电梯有无实际使用，而是将电梯电费和维护费的承担在租赁合同双方之间进行了分担，故邵天悦认为应该根据实际使用时间（扣除营业54天）结算电梯费用的主张也不成立。再次，关于酒店消控费。双方在《租赁合同》之补充协议第五条约定：“酒店消控系统由星贸公司和邵天悦共同承担，每年的维护费和电费，由邵天悦承担5000元／年，各自区域内的维修、维护由各自负责。”该约定表明，酒店消控系统的电费和维护费由邵天悦按照5000元每年的标准进行分担，无论其租赁涉案房屋后有无进行实际使用。综上，上述费用承担约定明确，邵天悦的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费162元，由上诉人邵天悦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一四年十一月三日
书 记 员 吴梦姣