北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初19547号原告：长城物业集团股份有限公司天津分公司，住所地天津经济开发区金融服务区西区一期2号楼C。负责人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：张乐乐，北京道盛律师事务所律师。被告：陈一雯，女，1968年8月4日出生。被告：于喆（兼被告陈一雯的委托诉讼代理人），男，1969年6月4日出生。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司（以下简称长城物业天津分公司）与被告陈一雯物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案受理后。依法适用简易程序，追加于喆为本案共同被告，公开开庭进行了审理。原告长城物业天津分公司的委托诉讼代理人张乐乐及被告于喆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业天津分公司向本院提出诉讼请求：请求判令二被告向原告支付2015年6月24日至2016年5月15日的物业费9488.44元并支付违约金5000元；案件受理费由被告承担。事实与理由：原告为天津市蓟州区×××小区提供物业服务。被告陈一雯、于喆为×××业主，但二被告拖欠2015年6月24日至2016年5月15日期间的物业服务费共计9488.44元。原告多次通过不同方式催要物业服务费，但二被告以各种理由不予交纳。综上，原告诉如所请。被告陈一雯、于喆辩称：1、长城物业天津分公司与天津市蓟州区×××业主大会签订的物业服务合同无效。根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》，应由业主大会审定物业服务内容，选聘、解聘物业服务企业。业主委员会在业主大会作出决定后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或解除合同。选聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一的业主同意。业主大会印章应持乡镇人民政府出具的备案证明到公安机关指定单位刻制。×××小区未召开业主大会，业主大会也没有授权业主委员会签署物业服务合同。在物业服务合同上签字的张乔身份存疑，被告现无法联系上张乔，无法就合同签署相关事项进行取证。张乔在未召开业主大会和征求业主意见、未对物业公司履约能力做详实调查的情况下，擅自与原告签订物业服务合同，并在合同中约定服务标准和物业费标准按超一级执行。原告在物业服务履行过程中，松散懒惰，不负责任，治安、卫生、水暖电、环境等各方面均存在严重问题，严重损害了业主利益。×××业主大会的印章没有在有关部门进行备案，被告认为物业服务合同中的印章是虚假的，且业主大会印章长期在原告公司保管。原告在签订物业服务合同后未按照《天津物业服务管理条例》在物业管理区域内的显著位置公布服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等合同相关情况，业主对物业合同签署情况并不知情。2、原告要求物业费的期间与物业服务合同约定的期间不符。按照原告提供的物业服务合同，原告的物业服务期间为2012年8月1日至2014年7月31日。现原告起诉要求被告支付2015年6月24日至2016年5月15日的物业费。3、原告未按照物业服务合同约定的服务标准提供相应的超一级物业服务，原告行为已经构成违约。合同约定原告提供超一级的服务，但原告提供的物业服务尚达不到一级标准及合同约定的标准。根据另案生效判决认定的事实，原告在小区安全管理、公共设施维护、绿化、保洁等方面确实存在不完善之处。小区水系统漏水不能正常使用；可视对讲系统、室内红外报警系统与中控室未能联通；会所中央空调不能正常使用，原告提供的物业服务质量与合同中约定的超一级服务标准相比，未达到合同约定标准。由于原告的服务存在严重问题，导致小区大面积失窃，被告为受害者之一。2013年，因户外下水道破损，造成被告地下室大面积渗水，原告在维修过程中破坏被告地下室装修，至今未予恢复。原告在未业主大会沟通情况下改变合同约定的服务标准及收费标准构成违约。4、被告已经完全履行了物业费的付款义务。根据房屋订购协议，被告作为首批订购业主，开发商承诺物业费终身7折，且另案中原告陈述，因基础设施不完善，开发商每平方补贴物业费1元。被告认为被告应交纳的物业费为20800元，被告已于2014年、2016年支付物业费共计20610元。综上，被告陈一雯、于喆不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于天津市蓟州区×××号房屋（以下简称涉诉房屋）系被告陈一雯与于喆共有的房屋，二人各占50%的份额。涉诉房屋建筑面积263.1平方米。2012年7月31日，原告（乙方）与涉诉房屋所在小区业主大会（案外人、甲方）签订《天津市住宅物业服务合同》。双方约定，根据有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，甲方代表全体业主将×××委托乙方进行物业管理服务事务，订立本合同。委托物业的基本情况，物业类型：别墅，坐落位置：×××，东至×××，南至×××，西至×××，北至×××。总占地面积10.42万平方米，总建筑面积4.9976万平方米，别墅面积4.3876万平方米，配套公建0.61万平方米。物业服务内容及标准，包括房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务，共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理，物业装饰装修的管理，车辆行驶和停放秩序的服务、管理，物业管理区域内公共秩序的服务、管理，物业档案的建立、保管和使用，上述物业服务内容均按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》超壹级标准执行。物业管理服务期限为两年，自2012年8月1日至2014年7月31日止。物业管理服务费采取包干制的形式收取，物业管理服务费用标准为别墅每月每平方米4.8元。交纳费用时间，业主于每季度首月10日内交纳。业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金。2012年8月6日，天津市蓟县物业管理办公室对该合同予以备案，备案号为蓟物备[2012]第5号。2014年7月31日，合同到期后，因未启动新的续约程序，原告继续按原合同规定标准提供物业服务。2016年5月15日，因×××业主大会选聘了天津兴台物业管理有限公司作为新的物业服务企业，新产生的×××业主委员会以业主大会的名义与原告签订了《×××物业服务终止及交接协议书》，协议书约定终止原告的物业服务，2016年5月15日前业主拖欠的物业费归原告所有。原告按照该协议书约定与2016年5月15日完成了物业管理交接事项并退出×××小区。庭审中关于原告主张的物业费的标准，原告称虽然《天津市住宅物业服务合同》中约定的物业费标准为别墅每平方米每月4.8元，但因开发商每平方米每月补贴1元，故原告按照每平方米每月3.8元向业主收取物业服务费。原告认为开发商每平方米每月补偿物业公司1元或按七折收取物业服务费是不并行的。本案涉诉的房屋是按七折即每平方米每月3.36元收取物业服务费。被告称其在2016年6月24日以前一直是按照每平方米每月3.36元的标准交纳物业费的。被告之前不知道开发商因小区设施受损按照每平方米每月1元给原告补偿，该情况原告未在小区进行公示，被告在本案诉讼期间调取另案案卷才了解到该情况。故被告认为原告应当按照每平方米每月2.36元的标准向被告收取物业服务费。关于原告主张的违约金，原告称依据《天津市住宅物业服务合同》第6条第7款的规定，业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金，违约金5000元是原告估算的。被告对原告主张的违约金不予认可，认为原告违约在先，且该合同中未对物业公司的违约行为约定违约金。上述事实，有双方当事人当庭陈述，《天津市住宅物业服务合同》，物业服务合同备案证明，《×××物业服务终止及交接协议书》，房屋所有权证复印件，天津市第一中级人民法院（2017）津01民终5600号民事判决书等证据在案为证。本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据本案查明的事实，天津市蓟县×××业主大会与原告签订的《天津市住宅物业服务合同》及《×××物业服务终止及交接协议书》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《天津市住宅物业服务合同》及《×××物业服务终止及交接协议书》对陈一雯、于喆具有拘束力。《天津市住宅物业服务合同》期满后，因天津市蓟县×××业主大会未选聘新的物业服务企业，长城物业天津分公司继续按原合同规定标准提供服务，陈一雯、于喆未明确表示拒绝并已实际接受服务，双方形成了事实上的物业服务关系，陈一雯、于喆应向长城物业天津分公司支付2015年6月24日至2016年5月15日的物业服务费。因生效法律文书认定长城物业天津分公司在在提供服务的过程中，存在主观原因造成的小区安全管理、公共设施维护、绿化、保洁等服务不到位问题，也存在客观原因造成的小区水系漏水不能正常使用等历史遗留问题，其物业服务质量未达到合同约定标准，鉴于长城物业天津分公司在诉讼请求中已自愿按照《天津市住宅物业服务合同》约定的标准的七折即每月每平方米3.36元的标准向陈一雯、于喆收取物业服务费，故本院在此基础上再酌定减免10%的物业服务费。关于长城物业天津分公司要求违约金一节，因长城物业天津分公司提供的物业服务质量确实存在瑕疵，故长城物业天津分公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：一、被告陈一雯、于喆于本判决生效后七日内给付原告长城物业集团股份有限公司天津分公司自二○一五年六月二十四日至二○一六年五月十五日的物业服务费八千五百零五元四角四分；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81元，由原告长城物业集团股份有限公司天津分公司负担25元（已交纳），由被告陈一雯、于喆负担56元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 莹二〇一七年十二月十二日书记员 宋治国