湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第04364号
原告：彭亚东。
委托代理人：彭莉莉，女，汉族，1961年5月5日出生，原告彭亚东之姊。
被告：武汉道博物业发展有限公司，住所地武汉市汉南区纱帽街绿苑路121号。
法定代表人：杨进，公司董事长。
委托代理人：李健。
委托代理人：刘文卿，湖北忠三律师事务所律师。
原告彭亚东与被告武汉道博物业发展有限公司（以下简称道博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年8月21日受理后，依法适用简易程序由审判员刘劲独任审判，于同年9月12日、10月31日公开开庭进行了审理，原告彭亚东及其委托代理人彭莉莉、被告委托代理人李健、刘文卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭亚东诉称，其于2013年9月22日与被告订立购房合同，购买天源城二期“东湖壹号”8幢2层4号房，并全额支付了房款。此后，在原告的多次催促下，被告通知原告父母携带相关资料到售楼处“网签”，原告之母在没有得到被告任何告知的情况下，以原告的名义签署了日期为同年12月28日的购房合同。2014年2月，原告在被告处拿到9月22日的合同，十多天后被告知合同已备案，原告拿到12月28日的合同。2014年5月，原告家人到现场看房，发现被告未经告知安装的地下车库风机会严重影响房屋使用，原告开始对被告产生怀疑，查询后得知被告故意隐瞒了诉争房屋在出售时已被抵押、直至2013年12月26日才解押等事实。原告认为9月22日的合同因被告故意隐瞒所售房屋已被抵押的事实且未办理备案、12月28日的合同因并非原告真实意思表示，被告均构成欺诈，据此诉至本院，请求判令撤销2013年9月22日、12月28日购房合同；被告全额退还购房款1079780元、赔偿购房款利息83000元、赔偿购房款的20%即215956元。诉讼中，原告明确不就被告安装风机影响房屋使用问题主张权利。
被告道博公司辩称，其与原告于2013年9月22日订立的合同合法有效，该合同内容存在书写笔误，同年12月28日签署的合同是进行补充和完善，并按照规定办理“网签”手续，原告之母的行为是有权代理，12月28日的合同对双方均有拘束力应继续履行。其预售“东湖壹号”商品房办理的是在建工程抵押，该信息在售房现场已向包括原告在内的所有购房人进行披露，且所售房屋办理合同备案时已解除抵押，原告因已实现购房目的而权益并未受损。据此请求判令驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，被告先后于2011年12月21日、2013年5月8日取得天源城二期“东湖壹号”项目建设工程规划许可和商品房预售许可。2013年9月22日，原告与被告订立《武汉市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买天源城二期“东湖壹号”（二期）8幢1单元2层4号预售商品房，合同主要内容为：价款总金额1079780元、付款形式及时间为当日前一次性存入全部价款、交房期限为2014年12月28日前等。该合同为制式合同，合同编号“昌120434759”，空白处由手写填充（下称“手写合同”）。当日，原告向被告付款，被告出具发票载明收到原告所付购房款1079780元。2013年12月28日，原告委托其母张琼到被告处办理合同网上签约事宜，张琼携带相关资料，按照被告要求以原告名义签署了《武汉市商品房买卖合同》，该合同编号同为“昌120434759”，空白处为电脑录入填充（下称“打印合同”），合同内容除增加载明商品房预售资金监管账号、付款时间更改为2014年2月28日前、合同持有情况增加房地局持有外，均与“手写合同”相同。2014年2月，被告先后将“手写合同”和已登记备案的“打印合同”交与原告。另查明，被告将诉争房屋作为在建工程抵押给银行，约定抵押期限为2012年11月27日至2013年11月27日，该抵押于2013年12月26日注销。2014年1月6日，房地产管理部门将“打印合同”登记备案。
上述事实有经庭审质证的原告提供的《武汉市商品房买卖合同》两份、《销售不动产统一网络发票》、《房屋抵押记载信息》，被告提供的《企业法人营业执照副本》、《组织机构代码证副本》、《建设工程规划许可证》、《武汉市商品房预售许可证》、《流动资金最高额借款合同》、《最高额抵押合同》、《武汉市期房抵押证明》、《武汉市商品房买卖合同》一份、《武汉市商品房网上签约和合同备案系统查询记录》，本院询问张琼笔录等证据予以证明。
经庭审质证，原告对被告提供的一份“手写合同”提出异议，该份合同第三条关于套内面积和分摊面积的书写存在差错。原告质证认为，该份合同买受人签章并非原告所签、与原告所持经被告质证认可的“手写合同”签章明显不同。被告陈述因具体经办人员已经离职，对己方提供的该证据无法核实。本院认为，原告所持的一份“手写合同”为被告交与，其中并无被告所称的笔误，其真实性已经被告质证认可。被告提供的唯一一份“手写合同”存在笔误，该份合同买受人签章与原告所持合同明显不同，原告否认系自己签章，被告“无法核实”的陈述既不能确认签章的真实性、亦非合理解释，故被告提供的该份证据因无法确认其真实性而不能作为定案的依据，被告对自己提出因笔误导致合同未能办理“网签”的事实没有提供证据加以证明。
综合双方当事人的诉辩意见，本院对本案的争点问题评判如下：
关于“手写合同”与“打印合同”的关系。原告认为，被告明知“手写合同”因抵押问题无法备案，故待房屋解押后重签合同进行替换，“手写合同”与“打印合同”是不同的两份合同。被告认为，“打印合同”是按照合同网上签约的要求对“手写合同”的完善，两份合同没有实质差别。本院认为，根据相关规定，商品房网上签约是指商品房买卖双方在“武汉市商品房网上签约和备案系统”用户端在线签订房屋买卖格式化合同的过程，是房地产管理部门为规范商品房预售行为实施的行政管理措施，亦是合同登记备案的必备要件，对此双方当事人均明确知晓。本案中“手写合同”是被告向原告提供合同样本、双方对商品房预售所涉内容的协商约定，“打印合同”与其编号相同、设定的基本内容一致，所做的三处更动是源于合同签署时间的变化和正式文本形式上的要求，没有改变双方当事人实体权利义务内容的设定，故应当认定“打印合同”是以“手写合同”为基础、为完成网上签约程序而形成的格式化合同文本。
关于张琼代签“打印合同”行为的效力。原告认为，其母张琼经授权办理“网签”事宜而非重签合同，张琼签署“打印合同”的行为属无权代理。被告认为，张琼签署“打印合同”就是办理“网签”手续，原告事前事后知悉并未提出异议，张琼的行为属有权代理。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任……”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款“对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任”、第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证……”的规定，代理人在代理权限范围内以被代理人的名义独立为法律行为，所产生的法律后果直接归属于被代理人。本案中双方当事人均承认张琼有权代理原告办理合同网上签约事宜，原告取得“打印合同”时亦没有提出异议。如前所述，“打印合同”即依“手写合同”网上签约的格式化合同文本，故应当认定张琼以原告名义签署“打印合同”的行为属代理行为，根据该合同确立的权利义务关系均由原告承受。
关于“手写合同”没有备案对合同效力的影响。原告认为，被告未依约将“手写合同”申请备案是欺诈行为。被告认为，“手写合同”没有备案并不影响合同效力。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力……”的规定，商品房预售合同登记备案的规范在于保护买受人的权益，而非对未登记的预售合同效力的否定。本案中“手写合同”没有约定以办理登记备案手续为合同生效条件，故应当认定没有登记备案对该合同效力不产生影响。
综上所述，本院认为，遵循合同神圣与信守原则是社会经济活动的需要，亦是维护社会信用体系的要求。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同……”的规定，本案中原、被告为买卖预售商品房订立合同，“手写合同”是双方当事人真实意思表示、不违反法律和社会公共利益，应为合法有效。“打印合同”是根据相关规定依“手写合同”完成网上签约程序的格式化合同文本，原告之母代理签署“打印合同”所产生的法律后果由被代理人即原告承担，故原、被告均应全面履行“打印合同”约定的权利义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第九条第（二）项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，房地产开发企业出售已设定抵押权尚未建成的房屋，应当明确告知买受人该项事实。本案中被告没有提供证据证明其在出售在建房屋时向原告履行了明确告知义务，应当认定被告在订立合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。在商品房买卖活动中适用惩罚性赔偿责任，出卖人的欺诈行为必须导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，买受人无法取得房屋。本案中被告虽有故意隐瞒行为，但事后能够采取相应的补救措施，涂销了所售房屋上所设定的抵押权，使原告能够取得完全所有权的房屋，原告行使合同撤销权的阻却事由发生，该合同应当继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院……撤销”的规定，在一方欺诈的情形下，因合同而致利益受到损害的对方有权行使撤销权。本案中被告的行为虽有不当，但并未导致原告无法取得房屋，结合原告全额支付购房款、房地产管理部门已将合同登记备案等情况，双方当事人订立预售商品房买卖合同的目的业已实现，原告的利益并未受到现实的影响和损害。据此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告所购房屋使用功能若受不利影响，可以另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告彭亚东的全部诉讼请求。
本案案件受理费17208元，因适用简易程序减半收取8604元，由原告彭亚东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 刘 劲
二〇一四年十一月五日
书记员 张映兰