天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第4448号
原告天津创元电子商城管理有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道276号，组织机构代码66612897-5。
法定代表人陈静远，公司董事长。
委托代理人王健，公司总经理。
委托代理人苑萌，天津泰达律师事务所律师。
被告李岩，男，1974年12月22日出生，汉族，天津市南开区慢岛�隆咖啡厅个体工商户，户籍地天津市河西区紫金山西路宾水东里54-203，住天津市南开区黄河道台北花园1-3-202，公民身份号码1201031974********。
委托代理人于成傑，男，1964年7月15日出生，汉族，天津市南开区慢岛铭隆咖啡厅经理，住天津市河西区竹林路秀峰里12-509，公民身份号码1201011964********。
原告天津创元电子商城管理有限公司与被告李岩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员范凌云独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王健、苑萌，被告李岩及其委托代理人于成傑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月15日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于天津市南开区鞍山西道274-276号南方大厦东侧附楼三层南侧商铺（计�面积1015平方米）租赁给被告用于经营上岛咖啡餐饮店，租期自2010年7月1日起至2018年9月30日止，履约保证金64833.13元。被告应于签订合同之日起5日内交付原告；房屋租金第一、二年每月64833.13元，第三、四年每月67920.42元，第五、六年每月71007.71元；租金交付方式为每季度首月10日前支付三个月租金，能源费（水电费）根据实际用量，由原告代收代缴；租金、能源费及逾期付款的滞纳金以逾期金额的日千分之三计算。合同签订后，被告未如约履行义务，至2014年6月共拖欠原告租金、水电费、物业费并产生滞纳金。被告的行为严重损害了原告的权利，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告租金1880160.73元及滞纳金2721296.49元；2、被告支付原告水电费191934.32元及滞纳金147798.88元；3、诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉请，向本院提供如下证据：1、房地产权证；2、《建设用地规划许可证》及通知书；3、《南方科技广场停缓建工程房地产项目拍卖成交确认书》；4、授权委托书2份；5、《房屋租赁合同》、《进场通知书》；6、律师函2份、EMS邮递凭证2份；7、2014年6月原告派人向被告送达的《关于尽快支付欠款的通知函》打印件；8、原告的营业执照；9、《天津市国有土地使用权出让合同》；10、原告代缴的水电费发票；11、水电费通知单打印件17张。
被告辩称，原告所述签约情况及原告所主张的欠费期间均属实，按照合同约定被告享有三个月的免租期，2013年9月前的租金已超过诉讼时效。因存在房屋的实际交付时间比约定的交付时间晚半年，原告未按合同约定提供完善的服务，商铺漏雨情况严重等商铺及服务方面不到位情况，影响了被告的正常营业，故被告拖欠租金，现不同意原告全部诉请。
被告为支持其抗辩，向本院提交证据如下：1、照片10张；2、视频3段（附光盘）；3、被告员工工资表。
经审理查明，2010年6月15日，原、被告就天津市南开区鞍山西道274-276号南方大厦东侧附楼三层南侧商铺（计租面积1015平方米）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该商铺用于经营上岛咖啡餐饮店；合同第二条约定商铺交接日期为2010年6月15日至2010年6月30日期间，租期自2010年7月1日起至2018年9月30日止，其中2010年7月1日至2010年9月30日为免租装修期；合同第三条约定2010年10月1日至2012年9月30日期间的房屋租金为每月64833.13元，2012年10月1日至2014年9月30日期间的房屋租金为每月67920.42元，2014年10月1日至2016年9月30日期间的房屋租金为每月71007.71元，2016年10月1日至2018年9月30日期间的房屋�金为每月74095元，租金支付方式为被告于每季度首月10日前向原告交纳三个月租金；合同第四条约定履约保证金为64833.13元，被告于签订合同之日起的5个工作日内向原告支付；合同第五条约定商铺配备单独计量电表、水表、燃气表等能源计量设备，水、电、燃气的价格按照天津市当期计价标准收取，由原告代收代缴，被告应在每月收到原告各项能源收费通知单的5个工作日内及时缴纳，被告逾期交纳能源费并经原告书面催缴后的5个工作日内仍未交纳，原告有权停止对商铺的能源供应，被告申请恢复能源供应，需补缴所欠费用及滞纳金，滞纳金按照所欠金额的日千分之三计算。合同第十条第二款约定租赁期间，如果被告未按合同约定时间交纳租金及各项能源费用超过原告规定的时间，原告有权采取停水、断电供应等措施，若经书面催缴仍不交纳，届时原告有权单方终止本合同，被告无权请求返还履约保证金，被告并应承担实际占用所租商铺期间发生的租金及各项能源费用和逾期付款的违约金，该违约金的计算以逾期金额的日千分之三计算。合同履行中，2010年8月23日，原告就商城三层出具《进场通知书》，被告于次日签收。现被告拖欠2011年3月、2011年4月、2012年5月至2014年6月期间的租金未给付原告，另原告已代缴涉诉商铺2011年9月、2013年4月至2014年5月期间产生的能源费（水电费），被告未将上述代缴费用给付原告。
另查，原告主张于2012年9月、2013年12月两次向被告邮寄送达催收各项费用的律师函，并于2014年6月派人向被告送达了《关于尽快支付欠款的通知函》，对此被告予以否认。庭审中，原告提交拖欠滞纳金、能源费及滞纳金明细一份，明确其本案所主张共计28个月的租金、15个月的代缴水电费�相应的滞纳金，对上述明细，被告认可欠付原告的租金及水电费本金金额，但主张部分房屋租金已超诉讼时效且原告主张的违约金过高。
庭审中，被告主张在签收《进场通知书》时，场地并不具备进场的条件，被告店铺的实际开业时间为2011年1月22日，商铺在2012年6月8日、2012年8月、2013年8月12日、2014年6月17日四次漏雨，受损部位约占200平方米营业面积，被告每次漏雨均向原告报修，但原告未予维修，被告自行维修的时间累计为1年。对此原告认可涉诉商铺确实存在四次漏雨现象及被告报修事实，漏雨原因系商铺屋顶雨水管道堵塞存水导致，亦认可房屋漏雨受损部位的营业面积为200平方米，但认为原告四次维修的实际累计最长为3个月。
再查，案外人天大科技园有限公司分别于2008年8月15日、2011年8月15日向原告出具授权委托书，载明案外人为天津市南开区鞍山西道274号房产所有人，委托原告全权负责商城房产的租赁、转租、经营管理、收取租金等相关事宜，委托期限分别自2008年8月15日至2011年8月14日、2011年8月15日至原告营业期限届满。
以上事实，有当事人提供的证据及当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，双方均应依约定全面履行合同义务。庭审中被告认可原告诉请欠付租金及水电费数额，本院予以确认。被告作为承租方依约应履行给付原告房屋租金的义务，关于被告主张部分租金已超诉讼时效，因原告所提交证据不足以证明其曾向被告主张权利，故本案中房屋租金超过诉讼时效部分，本院不予支持。关于原告所主张�期给付租金产生的违约金，在涉诉商铺存在多次漏雨且原告未履行维修义务的情况下，向被告主张该项违约金，本院不予支持。关于原告所主张水电费191934.32元及相应期间的逾期付款违约金，结合原告所提交的证据及主张期间，被告应依约足额给付原告代缴的水电费本金184963.25元并承担逾期付款的违约责任，诉讼中被告主张违约金过高，考虑到原告按约履行合同义务，被告未按约履行合同付款义务，结合被告逾期付款的金额及期间，根据公平原则，本院酌定按中国人民银行规定的同期贷款利率的1.3倍为标准支持原告所主张的违约金，依次为：以9496.14元为本金计算自2011年10月9日起至2014年6月30日止；以12884.07元为本金计算自2013年5月9日起至2014年6月30日止；以9437.29元为本金计算自2013年6月9日起至2014年6月30日止；以12864.52元为本金计算自2013年7月9日起至2014年6月30日止；以12097.44元为本金计算自2013年8月9日起至2014年6月30日止；以21853.21元为本金计算自2013年9月9日起至2014年6月30日止；以13419.52元为本金计算自2013年10月9日起至2014年6月30日止；以8191.28元为本金计算自2013年11月9日起至2014年6月30日；以10500.25元为本金计算自2013年12月9日起至2014年6月30日止；以14225.62元为本金计算自2014年1月9日起至2014年6月30日止；以18745.2元为本金计算自2014年2月9日起至2014年6月30日止；以14632.76元为本金计算自2014年3月9日起至2014年6月30日止；以12814.36元为本金计算自2014年4月9日起至2014年6月30日止；以6424.13元为本金计算自2014年5月9日起至2014年6月30日止；以7377.46元为本金计算自2014年6月9日起至2014年6月30日止。关于二被告主张租期内房屋漏雨造成营业损失，因其未提出反诉主张，故本案对此不予涉及。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六�、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起15日内，被告李岩一次性给付原告天津创元电子商城管理有限公司2013年7月至2014年6月期间的房屋租金815045.04元（67920.42元12个月）；
二、本判决生效之日起15日内，被告一次性给付原告水电费184963.25元；
三、本判决生效之日起15日内，被告以欠款水电费本金（每期本金及计算期限如本院认为中所述）按照中国人民银行规定的同期贷款利率的1.3倍标准计算一次性给付原告逾期付款违约金；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46329.5元，减半收取，由原告负担18464.75元，被告负担4700元。被告负担部分，于本判决生效后15日内直接交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 范凌云
二〇一四年十月××日
书 记 员 李 颖