河北省深泽县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深民二初字第00117号
原告：张军。
原告：刘凯龙。
原告：李海涛。
被告：杜建领。
第三人：裴礼振。
第三人：中国建设银行股份有限公司深泽支行（以下简称建行）。住所地：深泽县石油街。
负责人：刘涛，建行行长。
委托代理人：李贵霞，河北燕赵众诚律师事务所律师。
原告张军、刘凯龙、李海涛与被告杜建领，第三人裴礼振、建行为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月20日立案受理，2014年7月29日由审判员王彩棉独任审判，公开开庭进行了审理。原告张军、刘凯龙、李海涛及第三人建行的委托代理人李贵霞到�参加了诉讼，被告杜建领、第三人裴礼振经传票传唤无故未到庭，本案依法缺席审理终结。
三原告张军、刘凯龙、李海涛诉称：1996年3月在深泽县人民法院主持下，建行与深泽县供销合作社联合社（以下简称县社）协商，将坐落在深泽县新华街路东的房产抵顶给建行，建行于2000年3月办理了房屋过户手续。2003年12月24日建行将房产卖给第三人裴礼振，后裴礼振又卖给被告杜建领。2014年3月被告杜建领将该房产卖给三原告，该房虽几经周转，但仍登记在第三人建行名下，没有办理过户手续，故请求被告协助三原告办理房屋过户手续。
第三人建行辩称：我行与县社签订房屋买卖契约时，没有通过法律程序办理出让（或变更）土地使用权手续。根据法律规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。我行在没有将土地使用权变更在自己名下的情况下，无法按照法律规定的程序再转让给裴礼振，我行无法协助原告办理房产过户手续。
被告杜建领及第三人裴礼振均未提交书面答辩状。
根据原、被告的诉、辩内容，归纳本案调查重点是：1、本案所涉房屋转让合同的内容及效力。2、三被告（第三人）对三原告所购房屋办理过户登记手续有无协助义务。
针对第一个调查重点三原告陈述：1996年3月县社将坐落在深泽县新华街路东房屋（面积2081.18平米）抵顶给建行，建行于2000年3月办理了房产过户手续。2003年12月24日建行又将该房产连同土地使用权卖给了被告裴礼振，裴礼振又卖给了被告杜建领，2014年3月杜建领又将该房产和土地使用权卖给了三原告，合同均履行完毕，合同具有法律效力。
为证实自己的主张，原告提交证据如下：
1、2003年12月24日房产转让协议：甲方建行；乙方裴礼振。甲方自愿将坐落在深泽县新�街路东的房产（房屋建筑面积2081.18平方米，土地面积1372.6平方米）转让乙方。转让价格17万元。房屋移交给乙方时，该建筑物范围内双方约定部分的土地1372.6平方米转让乙方使用。甲方法定代表人张省波签名并加盖建行公章，乙方裴礼振签名。
2、2007年6月1日裴礼振与杜建领房产转让协议：甲方自愿将坐落在深泽县新华街路东的房产（房屋建筑面积2081.18平方米，土地面积1372.6平方米）转让乙方。转让价格为25万元。房产移交给乙方时，该建筑物范围内双方约定部分的土地1372.6平方米可转让乙方使用。甲乙双方分别签名并捺印。
3、2014年2月25日房产转让协议：甲方，杜建领；乙方刘凯龙、李海涛、张军。甲方自愿将坐落在深泽县新华街路东的房产（房屋建筑面积2081.18平方米，土地面积1372.6平方米）转让乙方。转让价格50万元。房产移交给乙方时，该建筑物范围内双�约定部分的土地1372.6平方米可转让乙方使用。甲乙双方分别签名并捺印。
4、2000年3月9日深泽县房屋产权产籍管理局颁发的房产证（证号：××号）：房屋所有权人建行，房屋坐落新华街路东，产别全民，总面积2081.16平方米。
5、深泽县土地管理局填发的土地使用证{证号：【深国有（96）字第025号】}：使用者县社，用途机关办公，土地面积1372.6平方米
6、1996年3月22日深泽县人民法院出具的（1996）深法初经字第6号民事调解书：县社偿付建行借款40万元及利息、罚息。县社自愿用坐落在深泽县商业局南侧的县社旧办公楼、楼前后院落及院内所有附着物和取暖设施（含土地使用权）以物抵款（财产以法院登记清单为准），自调解书送达双方当事人签收之日起以上财物归建行所有，土地使用权随之转移。签收调解书之日起三日内县社将房产所有权和土地使用权手续移�建行。县社如能在1997年12月30日前付清建行借款40万元及利息和违约罚息。以物抵款的旧办公楼、楼前后院落及院内所有附着物及取暖设施（含土地使用权）交付给县社。否则建行可以正式办理房产所有权及土地使用权过户手续。
第三人建行对证据1、4、5、6均无异议，对证据2、3不知情，不发表意见。
当庭宣读本院于2014年6月30日对裴礼振的询问笔录：我17万元购买的建行房屋，有买卖协议，建行把房屋产权证及（1996）深法初经字第6号民事调解书也给了我。后我把房屋卖给了杜建领，把我的买卖协议及法院调解书也给了杜建领。原告要求房屋过户我没有意见，产权已经不属于我，我无权干涉。
宣读2014年6月25日本院对杜建领的询问笔录：我对三原告的起诉没有意见。我购买裴礼振的房屋有协议。裴礼振把建行房产证、县社土地证交付给我，因为他买建行的房子没有过户，他也是从建行那里得到的这些证件。我实际使用房屋一年，后来出租了五年。2014年又卖给张军、刘凯龙、李海涛，价款50万元，我把房产证、土地证交给他们了，我们的买卖协议已经履行完毕。
三原告及第三人建行对裴礼振、杜建领的陈述均无异议应予认定。建行对证据1的真实性无异议，应予认定。证据2、3与裴礼振、杜建领的陈述可相互印证，对其真实性应予认定。建行对证据4、5、6均无异议，对其效力予以认定。
针对第一个调查重点第三人建行陈述：对原告所述事实无意见，土地系划拨取得，对划拨土地使用权转让应报批，对于合同效力问题不发表意见，法院依法做出判决吧。
针对第二个调查重点原告陈述：房产是建行卖给裴礼振、裴礼振卖给杜建领、杜建领又卖给我们的，房款我们已付清，被告及第三人有义务协助我们办理过户手续。我们愿意�行承担本案诉讼费。
针对第二个调查重点第三人建行陈述：该房产我们建行卖给了裴礼振，我行是否有义务协助原告办理过户手续，因本案已形成诉讼，因此我行愿意根据生效判决来履行。
通过当事人陈述及有效证据查明如下事实：深泽县人民法院（1996）深法初经字第6号民事调解书已经发生法律效力，调解书确认县社偿付建行借款40万元及利息、罚息。县社自愿用旧办公楼、楼前后院落及院内所有附着物和取暖设施（含土地使用权）以物抵款（财产以法院登记清单为准），财物归建行所有，土地使用权随之转移。县社将房产所有权和土地使用权手续移交建行。县社如能在1997年12月30日前付清建行借款40万元及利息和违约罚息，以物抵款的财物交付给县社。否则建行可以正式办理房产所有权及土地使用权过户手续。
县社未能按调解书指定期间履行偿还本息的义务，2000年3月9日建行办理了房屋所有权证书（总面积2081.16平米的办公楼）。县社将机关办公土地面积1372.6平方米的使用权证书亦交付给建行，但未办理过户手续。
2003年12月24日建行以17万元的价格将办公楼所有权及其土地使用权转让给裴礼振。2007年6月1日裴礼振以25万元的价格又将该楼及土地使用权转让给杜建领。2014年2月25日杜建领又以50万元的价格转让给三原告。期间均未办理房屋过户及土地使用权过户登记。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府�照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第六十一条第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。县社办公楼所占土地系以划拨方式取得的国有土地，建行早在2000年即取得了该土地上房屋的所有权并办理了产权证，建行拥该房屋所有权，该房屋系建行的私有财产，建行有权处分或予以转让。建行与裴礼振，裴礼振与杜建领、杜建领与张军、刘凯龙、李海涛所签订的三个房屋转让合同，所涉房屋转让及价款的内容均系当事人真实意思表示，�违反法律规定，且已履行完毕，对其效力应予认定，至于所涉土地使用权部分，三原告应在办理房屋所有权证后，持证到相关部门另行依法办理土地使用权过户手续。现在三原告依据转让合同拥有房屋的所有权，办理房屋过户登记时被告杜建领、第三人裴礼振、第三人建行应予协助。
综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第六十一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，缺席判决如下：
被告杜建领、第三人裴礼振、第三人中国建设银行股份有限公司深泽支行应协助原告张军、刘凯龙、李海涛办理深泽县新华街路东房屋（证号：××号）过户登记手续，相关费用由三原告自行承担，判决生效后立即执行。
案件受理费80元（原告已预交）减半收取40元，由原告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 王彩棉
二〇一四年八月十一日
书记员 杜 晶