河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丛民初字第2827号
原告赵聚堂。
委托代理人郭保良，河北十力律师事务所律师。
委托代理人田晖，河北十力律师事务所律师。
被告邯郸市锦江房地产开发有限公司（以下简称锦江房地产公司）。住所地：丛台区人民东路**号招贤大厦**层。
法定代表人王建平，该公司董事长。
委托代理人李海彬，河北浩博律师事务所律师。
委托代理人孔耀斌，河北浩博律师事务所律师。
原告赵聚堂诉被告锦江房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，于2013年8月27日诉至本院，本院受理后，本院依法组成合议庭，于2013年11月5日公开开庭进行了审理。原告赵聚堂及其诉讼代理人郭保良、田晖、被告锦江房地产公司的诉讼代理人孔耀斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵聚堂诉称，2007年8月28日，原告与被告锦江房地产公司签订购房协议，购买了位于丛台区联纺路与浴新街交叉口东南角锦江花园5号楼3单元23层2302号商品房，建筑面积为100.11平方米，合同约定该房屋28100元／平方米，合价281309元，协议约定建筑周期为28个月，即2010年6月12日交房。并且被告使用格式合同，在第九条约定了各种配套设施费，这些费用是不允许收取的费用（不包括地下室800元／平方米），都应当包含在房价中。此后，原告按照合同的约定交纳了全部房款，谁知后来被告违反合同约定，地下室不按800元／平方米收费，却按2200元／平方米收取，我个购买了11.2平方米，多收取15680元。2010年6月12日，被告并未按约定交房，不得已原告只能在附近租房居住。时至今日，虽经原告多次催告，被告仍不能交房。请求判令被告赔偿按同地段同类房屋租金12元／月／平方米计算至2013年7月12日的逾期交房违约损失44448元；确认原告与被告签订的购房协议书第九条关于配套设施费的约定无效（不包括地下室800元／平方米）；请求判令被告返还多收取地下室的费用15680元；诉讼费由被告负担。
原告赵聚堂为证实所述事实，举证出以下证据：
1、原、被告双方于2007年8月28日签订的购房协议书复印件1份，用以证明原、被告双方对房屋户型、单价、房号、位置、面积、交房时间和地下室都有明确约定，交房日期是2012年，除配套设施违反国家规定，其他的合法有效；
2、被告锦江房地产公司于2009年12月4日开具的购房款收据1份；
3、原告赵聚堂于2010年4月9日在中国工商银行邯郸车站支行个人贷款借款凭证1份；
4、被告锦江房地产公司于2011年12月12日开具的购房款收据1份及购房订单1份；
证据2、3、4，用以证明原告赵聚堂交纳购房款91309元，个人从中国工商银行贷款170000元，总计交纳房款261309元。地下室购房款24640元。
被告锦江房地产公司辩称，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件若干问题的解释》规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿的方法，违约金或者损失赔偿数额可以参照一定标准确定，逾期交房的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。但本合同第六条明确约定了违约金的支付方法，所以原告的第一项主张于法无据。合同中有规定配套设施应按照交房时的时价收取。地下室的费用是因原告付款时间过晚，是原告违约在先。请求驳回原告的诉讼请求。
被告锦江房地产公司为证实所述事实，举证出原、被告双方于2009年12月4日签订的购房协议书1份，用以证明2007年的协议已经作废，逾期交房的补偿的利息应该从2009年12月4日开始计算。双方约定的配套设施费以交房时价的现价为准。
原告赵聚堂对被告锦江房地产公司所举证据发表如下质证意见：
2007年的购房协议是双方真实意思表示，被告单方说作废是无效的，2009年的购房协议不是原告的真实意思表示，因此该协议无效。
被告锦江房地产公司对原告赵聚堂所举证据发表如下质证意见：
对证据1，2007年8月28日购房协议真实性有异议，该协议已经作废。
对证据2、3、4，购房款收据真实性无异议。
经审理查明，2007年8月28日，原、被告双方曾签订了一份购房协议，约定，原告赵聚堂认购位于锦江花园5-3-23层2302号房屋；建筑面积100.11平方米；认购价格2810元／平方米，合价281309元，首付款为91309元；建筑周期28个月；如逾期未交房，按银行存款同期利率补偿利息；配套设施费：暖气：80元／平方米、煤气：3460元／户、防盗门：1000元、楼宇对讲：600元、地下室：800元／平方米、维修基金：房价×20%。2009年12月4日，原、被告双方再次签订了购房协议书。并在建筑周期条款中补充约定，建筑周期为28个月，自签订协议之日起两年半交房，如逾期未交房，按银行存款同期利率补偿利息；在配套设施费条款中补充约定，以交房时现价为准。协议签订后，原告赵聚堂交纳了房款91309元。2010年4月9日，原告赵聚堂从中国工商银行邯郸车站支行贷款170000元转给被告锦江房地产公司。至此，原告赵聚堂已付给被告锦江房地产公司购房款261309元。2011年12月12日，被告锦江房地产公司按2200元／平方米收取了原告赵聚堂地下室21.22平方米购房款24640元。被告锦江房地产公司至今未将房屋交付给原告赵聚堂。原告赵聚堂认为，被告锦江房地产公司逾期交房违约应赔偿违约损失、购房协议书中配套设施费的约定无效、地下室应按800元／平方米计算，被告多收取地下室的费用11592元。故争议成讼。
本院认为，原、被告双方于2007年8月28日签订购房协议书时，原告赵聚堂并未向被告锦江房地产公司交纳购房款，应视为原、被告双方有买卖商品房意向。2009年12月4日，原、被告双方签订购房协议书后，原告赵聚堂交纳了购房款91309元。约定了房屋建筑周期为28个月，即交付期限为2012年6月3日。2010年4月9日，原告赵聚堂从工商银行贷款170000元转给被告锦江房地产公司后，仍欠20000元购房款未交纳给被告锦江房地产公司。由于原告赵聚堂未将全部购房款给付被告锦江房地产公司，属违约在先。被告锦江房地产公司未交付房屋，不应承担违约责任，原告赵聚堂主张的该项诉讼请求不能成立，应予驳回。关于原、被告双方购房协议书中约定配套设施条款效力问题，邯郸市建设局、邯郸市城乡规划局、邯郸市住房保障和房产管理局、邯郸市物价局于2013年6月21日联合印发的《邯郸市主城区回迁房、商品房建设若干问题的政策解释》第十三条第二项规定：①售房合同（协议、认购书等）明确约定房价内不含“双气费”的，不属于重复收费；②售房合同（协议、认购书等）没有约定“双气费”事项的，视为房价中包含“双气费”，不得再收。原、被告双方签订的购房协议书中明确约定了暖气、煤气、防盗门、楼宇对讲、维修基金等，应视为房价中不包含“双气费”。故原告张海滨要求确认购房协议书中约定的配套设施费无效之诉讼请求不能成立，应予驳回。关于地下室价格问题，原、被告双方2009年12月8日签订的购房协议中明确约定，配套设施费（以交房时现价为准）。购房协议书中地下室价格800元／平方米，属暂订价格。被告锦江房地产公司按2200元／平方米收取原告张海滨的地下室房款，不违反双方购房协议约定，故原告张海滨要求被告锦江房地产公司退还多收取的地下室购房款之诉讼请求不能成立，应予驳回。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：
驳回原告赵聚堂的全部诉讼请求。
案件受理费885元，由原告赵聚堂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 曹新军
审 判 员 王 辉
代理审判员 王晓君
二〇一三年十二月三十日
书 记 员 连 波