内蒙古自治区巴林右旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）右民初字第1177号
原告（反诉被告）安广生，男，现住巴林右旗。
委托代理人周桂茹，内蒙古恒伟律师事务所律师。
被告（反诉原告）李海洋，男，现住巴林右旗。
委托代理人富开宇，内蒙古源生律师事务所律师。
被告魏玉慧，女，现住巴林右旗。
第三人朱丽军，女，现住巴林右旗。（系原告安广生妻子）
原告安广生诉被告李海洋、魏玉慧、第三人朱丽军买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告安广生及其委托代理人周桂茹、被告李海洋及其委托代理人富开宇、第三人朱丽军到庭参加诉讼，被告魏玉慧经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月1日，我和我妻子即本案第三人朱丽军与被告李海洋签订一份“房屋买卖合同”，我们将位于巴林右旗大板镇四区大板街北交通住宅楼西单元403室的一处楼房卖给被告李海洋，总价款为190000元。合同中约定，被告李海洋先支付现金90000元，偿还以我名义借的贷款本金100000元及利息。合同签订后，被告李海洋只支付了90000元现金并偿还了100000元贷款自2014年3月1日至2015年3月21日期间的利息，拒不偿还到期贷款本金及此后利息。因被告李海洋与被告魏玉慧是夫妻，被告李海洋购买此房屋后二人共同居住，此债务属于他们夫妻共同债务。故诉至法院，请求法院判令二被告立即偿还欠款100000元及利息2768.6元（包括还信用社利息768.6元，剩余2000元利息是按照月息2分从2015年4月10日计算至2015年5月10日的数额，之后的利息按照月息2分继续计算至欠款全部还清为止），请求法院判令被告承担本案的一切诉讼费用。
被告李海洋辩称，1.原、被告2014年3月1日的签订的房屋买卖合同书上安广生与朱丽军共同作为卖方在合同上签字，安广生的名字是朱丽军签的，签合同时安广生并不在场。2.被告李海洋与原告之间没有借贷关系，原告要求偿还本金100000元和贷款利息的诉讼请求应该驳回。3.在2014年3月1日签订售房合同前，原告就已经把涉案楼房抵押给农村信用社用于借贷款了，因为原告经营的招待所需要用钱，所以将此房屋进行了抵押，原告在签订房屋买卖合同时隐瞒了房屋已抵押的事实，原告存在欺诈行为。原告在2015年4月才将涉案房屋的贷款全部还清，在此期间，房屋根本无法办理产权过户，原告已经构成实质违约。因为这笔贷款的借款人是原告，原告办理贷款的用途是经营招待所，所以这笔贷款必须由原告偿还，原告以欠款违约为由起诉被告李海洋是错误的。本案与被告魏玉慧没有关系，合同上面没有魏玉慧的签字，虽然签订合同时我和魏玉慧是夫妻关系，但现在魏玉慧已经向我提起了离婚诉讼，此案正在诉讼中。4.我方已经提起反诉，要求法院确认被告李海洋与原告及第三人朱丽军于2014年3月1日签订的房屋买卖合同无效。要求原告返还购房款并赔偿答辩人的损失。
被告魏玉慧未到庭进行答辩，也未向法庭提交书面答辩意见。
第三人述称，我与原告是夫妻关系，我的意见与原告的意见一致，需要说明的是，合同上面原告的签字确实我签的，当时原告不在场，但这个房子是我们的共同财产，而且原告也同意出售此房屋，所以我们和被告签订的房屋买卖合同是合法有效的。
反诉原告诉称，1.反诉被告安广生与第三人朱丽军是夫妻关系。2014年3月1日，反诉被告、第三人与反诉原告签订了房屋买卖合同书，反诉被告及第三人将位于大板镇大板街北交通住宅楼西单元403室76.95平方米的一处楼房卖给反诉原告，房屋总价款是190000元。合同约定的付款方式是：由反诉原告给付被告首付款90000元之后，将楼房抵押办理贷款后，用贷款偿还剩余购房款，剩余购房款在反诉被告协助反诉原告办理房屋产权手续当日一次性给付。反诉原告已经交付给反诉被告购房首付款90000元，但反诉被告及第三人无法提供房产证原件，后来反诉原告得知，在2014年3月1日签订售房合同前，反诉被告为了从信用社借贷款就已经把涉案楼房抵押给信用社了。反诉被告在签订房屋买卖合同书时隐瞒房屋已经抵押的事实，所以双方在签订合同时，反诉被告存在欺诈行为，反诉原告请求法院确认该合同为无效合同。反诉被告在2015年4月才偿还了贷款，在此期间，房屋无法办理产权过户，反诉被告已经构成实质违约。这笔贷款的借款人是反诉被告，反诉被告贷款的用途是经营招待所，所以这笔贷款理应由反诉被告偿还，反诉被告以欠款违约起诉反诉原告是错误的。2.反诉原告为反诉被告垫付了16000元的贷款利息，反诉被告的贷款本金和利息都应由反诉被告承担。3.反诉原告购房的首付款90000元是从反诉原告的三个姐姐处借来的，当时约定月息2分，反诉被告的违约行为致使房屋买卖合同无法履行，在合同自始无效的情况下，反诉被告不能无偿使用反诉原告的90000元购房款，所以反诉被告应该赔偿反诉原告的损失。请求人民法院依法判令1、确认反诉原告与反诉被告及第三人朱丽军于2014年3月1日签订的房屋买卖合同书无效；2、判令反诉被告立即返还给反诉原告购房款90000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告损失25200元（即购房款利息，按照月息2分从2014年3月1日计算至2015年5月1日）；4、判令反诉被告返还反诉原告为其垫付的农村信用社贷款利息16000元，上述款项合计131200元；5、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告辩称，反诉原告提出的反诉请求依法不能成立，请求法院依法予以驳回。2014年3月1日，反诉原告与反诉被告及第三人签订的房屋买卖合同是合法有效的，是双方当事人的真实意思表示，合同中对付款方式有明确约定，由反诉原告先交纳90000元现金，剩余房款由反诉原告偿还用反诉被告在信用社借的贷款本息来偿还。但合同签订后，反诉原告只偿还了2014年3月1日至2015年3月21日的贷款利息后，拒不偿还贷款本金及剩余利息。因该笔贷款的到期日是2015年4月10日，无奈，反诉被告在贷款到期前将贷款本金及利息全部还清。是反诉原告违约在先，没有按照合同约定偿还贷款本金及利息，并不是反诉被告违约，所以，反诉原告要求确认合同无效的诉讼请求不能成立。反诉原告称合同约定的付款方式是：由反诉原告给付反诉被告首付款90000元后，将楼房办理抵押贷款后，用贷款偿还偿还剩余购房款，剩余购房款在反诉被告协助反诉原告办理房屋产权手续当日一次性给付。反诉原告的这种说法没有证据支持，与合同约定的不符，合同第五条明确约定：“甲方用原房权证抵押贷款壹拾万元，乙方必须在此贷款到期前偿还此贷款”，如果反诉原告不按合同约定在此贷款到期前偿还，抵押在银行的房产证原件是拿不出来的，没有房产证原件，反诉被告无法协助反诉原告过户。反诉被告在签订合同时没有向反诉原告隐瞒房屋已抵押的事实，恰恰相反，合同第五条已经约定了房屋已抵押的情况，而且反诉原告也是按照房屋买卖合同的约定支付了自2014年3月1日至2015年3月21日期间的利息，所以反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同是合法有效的。故反诉被告没有违约行为。反诉原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回原告的无理诉讼。
第三人对反诉原告的反诉请求陈述的意见与反诉被告的答辩意见一致。
原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：
1.提交“2014年3月1日房屋买卖合同书”一份，证明2014年3月1日原告及第三人与被告签订的房屋买卖合同是合法有效的，合同约定了房屋价款是190000元，同时约定被告先支付首付款90000元，剩余100000元原告用房权证在银行抵押贷款100000元，此款由被告偿还。合同是双方当事人真实意思表示，是合法有效的，原告不存在欺诈行为，双方在签订房屋买卖合同时明确告知了被告此房屋已在银行办理抵押贷款100000元的事实。被告李海洋质证意见：对合同的真实性没有异议，对其合法性、关联性均有异议。合同的卖方并不是原告本人书写的名字，签合同时原告本人不在场，第三人也没有出示房产证，所以被告与原告之间不存在真实的买卖合同关系。买方只有被告李海洋签字，没有被告魏玉慧的签字，原告起诉被告魏玉慧是错误的。此房屋是被告李海洋自己购买的，购房首付款90000元是被告李海洋单独出资的。合同中明确约定乙方（被告李海洋）支付首付款90000元后，甲方才能用房权证办理抵押贷款。实际原告是在办理抵押贷款后才将涉案房屋卖给被告的，所以原告隐瞒贷款的事实是欺诈行为。根据担保法的规定，未经抵押权人同意，抵押人转让房屋的合同属于无效合同，原告用涉案房屋办理抵押贷款的借款期限是2014年1月6日至2015年4月10日，在未经抵押权人确认的情况下，原告将涉案房屋买卖是无效的。原告将贷款借出后，没有证据证明把贷款借给被告李海洋，而是自己使用了，所以，被告李海洋没有义务偿还该笔贷款，也不存在给付利息的说法。被告魏玉慧未到庭发表质证意见。第三人质证意见：该合同是合法有效的，我和原告是夫妻，出售此房屋时原告是知情并同意的，上面安广生的名字确实是我签的，此房屋是我们的共同财产，我丈夫同意我在合同上面签字，也同意出售此房屋。
2.提交“2015年4月9日-2015年4月10日原告的客户交易明细对账单、2015年4月10日内蒙古农村信用社贷款本息收回发票、2015年4月9日内蒙古农村信用社71000元存款回单、2015年4月10日内蒙古农村信用社30000元存款回单”各一份、“原告的房产证、原告与第三人的结婚证”各一份，证明合同中用涉案房屋从信用社抵押借的贷款到期日是2015年4月10日，本案被告没有按照合同约定偿还该笔贷款，原告催促被告，被告拒不偿还，原告在2015年4月9日和10日分别向信用社存款71000元和30000元，将此款贷款本息全部还清，从对账单中可以看出原告共偿还了贷款本息100768.67元。同时也能证明原告替被告李海洋履行了合同中约定的还本付息义务。还完贷款后，原告从信用社把房产证拿回来的。此房屋是原告和第三人的夫妻共同财产，虽然合同上面的安广生不是原告本人所签，但原告同意出售此房屋，对第三人代原告签订合同的行为，原告也认可。被告李海洋质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，上述证据不能证明贷款总数、用途、时间等，账户名称借款人是原告，不是被告李海洋，银行不会向被告李海洋催要贷款，所以与被告无关。对房产证及结婚证的真实性没有异议，双方签订合同时，我方并没有看到此房产证。被告魏玉慧未到庭发表质证意见。第三人质证意见：没有异议。
3.提交“贷款销户通知书”一份，证明原告用房产证在信用社办理的抵押贷款起止是2014年1月6日至2015年4月10日，2号证据偿还的就是该笔贷款即合同约定的100000元贷款。被告李海洋质证意见：对证据的真实性没有异议，该笔贷款的借款时间是2014年1月6日，与双方签订的合同第五条约定的日期2014年3月1日是不一致的，这个借款时间早于买卖合同签订的日期。我对这笔抵押借款并不知情，所以该份证据能够证明原告隐瞒贷款的事情在先，同时证明双方签订的房屋买卖合同是无效合同。被告魏玉慧未到庭发表质证意见。第三人质证意见：对证据没有异议。
被告李海洋为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：
1.提交原告安广生在信用社的100000元“借款借据”一份，该份借据是2014年3月21日从原告处取得的，因被告偿还贷款需要依据，所以被告在2014年3月31日替原告偿还借款时从原告处取得了此枚借款借据的原件。贷款期限发生在买卖合同之前，贷款用途是用于经营，原告隐瞒了此房屋有抵押贷款的事实，在未通知抵押权人的情况下，将此房屋出售给被告，此合同应属于无效合同。原告质证意见：该份借款借据是是双方在签订合同时，原告及第三人给付被告的，并不是此后取得的。当时原告让被告按季度去银行偿还贷款利息，被告说是2014年3月21日取得的不属实，同时证明被告对该笔抵押贷款的到期日及还款方式是知情的，被告存在违约的行为。被告魏玉慧未到庭发表质证意见。第三人质证意见：与原告的质证意见一致。
反诉原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：
1.提交“房屋买卖合同书”一份，证明合同的卖方并不是反诉被告本人书写的，签合同时反诉被告本人不在场，第三人也没有出示房产证，反诉原告与反诉被告之间不存在真实的买卖合同关系。买方只有反诉原告签字，没有被告魏玉慧的签字，所以起诉被告魏玉慧是错误的，该房屋应属于反诉原告自己购买的，本案购房首付款90000元属于反诉原告单独出资。双方在合同中明确约定反诉原告支付首付款90000元后，反诉被告及第三人才能用房权证办理抵押贷款。实际反诉被告是在办理抵押贷款后才将涉案房屋卖给反诉原告的，所以反诉被告隐瞒贷款的事实是欺诈行为。根据担保法的规定，未经抵押权人同意，抵押人转让房屋的合同属于无效合同，反诉被告的抵押贷款期限是2014年1月6日至2015年4月10日，在未经抵押权人确认的情况下，反诉被告将涉案房屋买卖是无效的。合同无效不存在违约行为，所以也不存在给付利息的说法。反诉被告质证意见：对证据的真实性无异议，该份证据能够证明双方签订的合同是合法有效的，反诉被告不存在违约行为，合同第五条约定在贷款到期前反诉原告必须替反诉被告将该笔贷款偿还，反诉原告没有按合同约定偿还银行贷款和利息，反诉原告构成了根本性违约，所以反诉原告诉讼请求不能成立。被告魏玉慧未到庭发表质证意见。第三人质证意见：与反诉被告质证意见一致。
2.提交“信用社贷款本息收回发票发票联”5枚，发票金额合计为16865.8元，证明反诉原告为反诉被告垫付了信用社借款利息16865.8元，反诉原告是在受反诉被告欺骗的情况下为其垫付的利息，在合同无效的情况下，该部分利息应由反诉被告返还。反诉状里要求反诉被告给付的16000元利息损失就是依据这5枚发票，但数额依然按照16000元主张。剩余的865.8元不要求反诉被告返还了。反诉被告质证意见：对证据的真实性没有异议，对反诉原告证明的问题有异议，16865.8元的利息款不是反诉原告为反诉被告垫付的利息款，而是房屋买卖合同第五条约定应由反诉原告承担的义务，该份证据能够证明反诉被告不存在欺诈行为，而且反诉原告已经按照合同约定履行了按季付息的义务。被告魏玉慧未到庭发表质证意见。第三人质证意见：与反诉被告的质证意见一致。
反诉被告针对反诉未向法庭提交证据。
被告魏玉慧未到庭未向法庭提交证据。
第三人针对本诉及反诉均未向法庭提交证据。
本院根据原告（反诉被告）、被告李海洋（反诉原告）的举证、质证意见、第三人质证意见的及证据规则的规定，对双方提供的证据作以下综合认证：
本诉中原、被告提交证据均与本案有关联性，客观真实，能够证明双方在签订合同时，被告对涉案房屋已经办理抵押贷款是知晓的，不能证明原告存在欺诈行为，故本院对原、被告在本诉中提交的证据予以采信。
反诉原告在反诉中提交的证据虽然与本案有关联性，客观真实，但无法证明其反诉请求，故本院对该组证据不予采信。
综上，本院查明如下事实：
2014年3月1日，原告及第三人（甲方）与被告李海洋（乙方）签订了一份房屋买卖合同书，合同约定，甲方将坐落于大板镇四区大板街北交通住宅楼西单元403室（房屋所有权人：安广生，产权证号：右房权证大板镇字第06-4-059**，建筑面积76.95平方米）的一处楼房以总价款190000元的价格出售给乙方，合同第五条约定：“乙方支付首付款玖万元后，甲方用原房产证抵押借贷壹拾万元转借给乙方，乙方必须在此贷款到期前偿还此贷款（含利息），否则由此带来的一切后果由乙方承担”。合同下方甲方处“安广生”是由原告妻子即本案第三人代签的，原告在庭审过程中对此事认可，认为此房屋系其与第三人的共同财产，同意出售此房屋，认可第三人的代签行为。
另查明，合同签订前即2014年1月6日，原告从巴林右旗农村信用合作联社贷款100000元，用涉案房屋进行抵押，到期日为2015年4月10日。上述买卖合同签订后，被告自2014年3月21日至2015年3月21日分五次共偿还了16865.8元贷款利息，2015年3月21日之后的利息及贷款本金被告没有偿还。2015年4月10日，原告将信用社贷款本金100000元及利息768.67元全部还清。涉案房屋自合同签订后交付给被告李海洋占有、使用至今。二被告在签订合同时系夫妻关系，被告李海洋称，被告魏玉慧在合同签订后曾在此房屋居住一段时间后搬出。
再查明，原告与第三人于1989年5月12日依法登记结婚，涉案房屋于1999年4月27日登记在原告名下，原告及第三人均认可此房屋属于双方的共同财产。
本院认为，原告（反诉被告）及第三人与被告（反诉原告）签订的合同系双方的真实意思表示，本院确认该份合同为有效合同。被告（反诉原告）虽抗辩称，合同甲方处原告（反诉被告）的名字并非其本人所签，原告（反诉被告）对此事也表示认可，但此房屋系原告（反诉被告）与第三人的夫妻共同财产，原告（反诉被告）同意出售此房屋，同时又对第三人的代签行为进行了追认，故本院认为该合同系当事人的真实意思表示，对被告（反诉原告）的该项抗辩意见不予采纳。原告（反诉被告）及第三人与被告（反诉原告）在合同第五条中明确约定，被告（反诉原告）交纳首付款后，原告（反诉被告）用此房屋借的100000元贷款本息由被告（反诉原告）在到期前偿还，被告（反诉原告）在第一次偿还贷款利息时即2014年3月21日已经明知贷款的借贷期限，合同中对该笔贷款由谁偿还也作了明确约定，且被告（反诉原告）也按照合同约定偿还了一年的贷款利息，故本院认为被告（反诉原告）连续偿还贷款利息的行为能够证明其在签订合同时对涉案房屋已经办理抵押贷款的事情是知晓的，其行为是在履行合同第五条的义务，原告（反诉被告）不存在欺诈行为，反诉原告的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）抗辩称，签订合同时对抵押行为并不知情，贷款人是原告（反诉被告）而非被告李海洋（反诉原告），从合同第五条的内容来看，应理解为房屋价款首付90000元，余款用偿还贷款的方式交纳，而非被告（反诉原告）理解的“偿还首付款90000元后，甲方用原房产证抵押借款后转借给乙方”。按照合同约定，被告（反诉原告）负有偿还贷款本息的义务，在贷款到期前，原告（反诉被告）已将贷款本息先行全部付清，被告（反诉原告）应将该笔款项给付原告（反诉被告），故本院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付贷款本息100768.67元的诉讼请求予以支持。因被告（反诉原告）未及时履行合同义务，且双方对于此后的利息没有明确约定，被告（反诉原告）应从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率给付原告（反诉被告）逾期利息，给付至欠款全部还清为止。被告魏玉慧在合同签订时与被告李海洋系夫妻关系，该笔债务属于二被告的夫妻共同债务，故本院对原告（反诉被告）要被告魏玉慧承担给付义务的诉讼请求予以支持。第三人与原告系夫妻关系，卖房所得款项属于二人的共同财产，本院认为二被告应向原告及第三人履行还款义务。被告魏玉慧经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告主张事实的抗辩，不影响本院依据现有证据作出裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李海洋、被告魏玉慧于本判决发生法律效力之日起共同给付原告（反诉被告）安广生、第三人朱丽军购房款100000元及利息768.67元（已按照信用社的贷款利率计算至2015年4月10日），之后的利息自2015年4月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率继续计算至欠款全部还清为止；
二、驳回反诉原告李海洋的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2356元，由被告李海洋、魏玉慧共同负担，反诉费2924元，由被告李海洋、魏玉慧共同负担，财产保全费1020元，退还给原告安广生。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 赵 颖
审 判 员 宋艳丽
人民陪审员 牡 丹
二〇一五年六月十四日
书 记 员 范学良