甘肃省永登县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第248号
原告张XX，男，生于1962年7月14日，汉族，甘肃省永登县人，现住永登县。
委托代理人华永中，甘肃得舍律师事务所律师。
被告王XX，男，生于1952年2月24日，汉族，甘肃省榆中县人，现住永登县。
委托代理人王庆山，男，汉族，生于1968年5月20日，兰州市城关区居民，现住兰州市（系王正彩侄子）。
原告张XX诉被告王XX租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2009年11月1日签订协议，约定将原告位于永登县秦川镇小横路村五社的4.2亩耕地及一院宅基地房屋（共5间）出租给被告，双方约定土地和房屋长期出租，被告向原告支付了租金36000元。2013年因建设需要，政府决定对包括上述土地和房屋的土地征用，2014年1月中旬，政府与原告签订了征地补偿协议，征用了原告出租给被告土地中的0.75亩，预计在2014年内将全部完成秦川镇小横路村五社全部土地的征用工作，为此，原告通知被告解除双方签订的合同，并要求被告返还土地、腾退房屋，均无果，故原告起诉至法院，请求依法解除原、被告签订的租赁合同；要求被告退回原告位于永登县秦川镇小横路村五社的4.2亩耕地及一院宅基地房屋（共5间）；本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：2009年秋，经被告哥哥王X介绍，被告了解到原告家有4.2亩耕地和一院宅基地房屋5间（带打场场地一处）欲出卖，经过原、被告协商后，原告答应以36000元的价格将上述耕地和房屋出卖给被告，被告向原告交付了定金7000元，后被告回到老家，变卖了家中的财产，凑足了29000元便来到秦川镇小横路村。2009年11月1日，原、被告及原告父亲、被告哥哥X、王X1、金X六人在金X家中，叫来同村的魏X为原、被告写下了《耕地使用权协议书》，由于听说土地不得买卖，所以协议书中将买卖土地和宅基地均写成了出租，该协议书一式两份，经原、被告及魏X签字确认后，由原、被告各自保管一份。现在原告以政府要征用协议中涉及土地为由，要求被告返还耕地和宅基地房屋，于法无据，上述协议是原、被告的真实意思表示，不应当以原告单方面的行为解除。
通过以上原、被告的诉称和辩称，双方当事人的争议焦点是：1、原、被告签订的协议其实质是租赁协议还是土地及宅基地使用权流转协议；2、原告的主张有无事实和法律依据，是否应当支持。
原告为证明其主张的事实和诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、耕地使用权协议书一份，证明涉案房屋和土地是原告出租给被告的，双方系租赁合同关系；
2、集体土地建设用地使用权证一份，证明涉案宅基地及房屋是原告所有，原、被告从未变更过登记，原告未将宅基地及房屋出卖给被告；
3、土地承包合同一份、土地承包经营权证书一份，证明涉案土地由原告承包，原告将土地出租给被告，原有的土地承包关系不变；
4、常住人口登记卡一份两页，证明原告系永登县秦川镇小横路村村民，有合法使用宅基地及耕地的资格；
5、农民负担监督卡一份，证明在土地免税之前，一直由原告承担所有的土地税费；
6、粮农补贴存折一份，证明乡镇一直认可原告是小横路村村民，且原告与小横路村存在承包关系。
被告为证明其主张的事实和答辩理由，向本院提供了如下证据：
7、《耕地使用协议书》一份，证明原、被告已协商将原告所有的耕地4.2亩和宅基地房屋5间出售给被告；
8、常住人口登记卡一份，证明被告购买了原告的土地，小横路村民委员会对此事也是知晓，同意被告将户口迁至小横路村；
9、证人王X证言，证明原、被告签订《耕地使用协议书》时认为土地不能买卖，所以协议书中写为租赁，实际为买卖；
10、证人金X证言，证明原、被告签订《耕地使用协议书》时认为土地不能买卖，所以协议书中写为租赁，实际为买卖；
11、证人魏X证言，证明证人为原、被告书写《耕地使用协议书》时认为土地不能买卖，所以协议书中写为租赁，实际为买卖；
12、永登县秦川镇小横路村民委会证明一份，证明原告将土地出卖给被告，小横路村才同意将被告户口迁入，原、被告之间是买卖关系。
被告对原告提供的证据4、5无异议；对证据1、2、3、6的真实性无异议，对证明目的有异议，认为证据1实际上是买卖合同而非租赁合同；认为证据2之所以没有进行变更登记是因为原告称已经丢失；认为证据3之所以没有进行变更登记是因为原告称无法从自己的证书中将出卖的土地分离出去；认为证据6无法证明原告的证明目的，原告实际上已经将土地出卖给了被告。原告对被告提供的证据7、8、12的真实性无异议，对证明目的有异议，认为证据7可证明原、被告之间是租赁关系；认为证据8不能证明小横路村对土地流转的情况知情；认为证据12中记载的土地是5亩，无法显示该证据与涉案土地和宅基地的关系；对证据9、10、11均不予认可，认为证据9中的证人与被告系亲属关系，其证言应当结合其他证据综合考虑；认为证据10的证人与被告系亲属关系，其证明效力小于原、被告出示的书面证据；认为证据11中证人证言前后有矛盾，不应采信。
对原告提供的证据4、5因被告无异议，本院予以采信；对原告提供的证据1、2、3、6及被告提供的证据7、8、12的真实性，因原、被告无异议，本院予以认可；对证据1、2、3、6、7、8、12的证明目的和证据9、10、11本院将根据证据的真实性、合法性和关联性并结合本案的基本情况予以综合评判。
经审理查明，被告原系甘肃省榆中县园子岔乡万羊村青碾沟社村民，2009年，被告经人介绍了解到原告在永登县秦川镇小横路村有4.2亩承包地和一处宅地基（包括房屋5间）要出卖，被告到小横路村与原告商议好价格，请来永登县秦川镇小横路村村民魏X书写了《耕地使用协议书》一份，协议书中约定：甲方（张XX）耕地4.2亩，耕地使用权由乙方（王XX）长期耕种；甲方给乙方租用（长期租用）宅基一处，包括门滩子（即打场、场地），五间北房；耕地、宅基租金叁万陆仟元整；租金一次性付清。上述协议书一式两份，由原、被告签字确认后各持一份，协议签订后，被告将租金36000元支付给了原告，原告将上述承包地、宅基地和房屋交给了被告使用，被告将户口从原住所地搬迁至永登县秦川镇小横路村五社开始在该社生活。后双方未对上述承包地和宅基地的登记情况进行变更。2013年，因兰州新区建设需要，政府开始征用永登县秦川镇小横路村的土地，本案涉诉的土地也被列入了征用范围，且其中的0.75亩土地已经被征用，原告认为，其与被告签订的协议书是一份土地和宅基地的租赁协议，现在政府要征用土地和宅基地，租赁协议无法再继续履行，原告便找到被告要求被告返还土地并腾退房屋，但被告认为，虽然双方协议中记载为租赁，但根据双方的真实意思表示，原告是自愿将耕地和宅基地以及房屋出卖给被告的，原告没有理由再收回，所以拒绝了原告的要求，原告遂将被告起诉至本院，要求依法处理。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据证人王永前、金成科、魏世新的证言，结合《耕地使用协议书》中双方约定为“长期租赁”、“长期耕种”可得出，原、被告签订协议时的真实意思表示是土地、宅基地的转让和房屋的买卖。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，使用土地管理法等法律和国家有关规定。由此看出，法律并没有禁止土地承包方和宅基地使用人将自己承包、使用的土地和宅基地转让给他人的行为，故原、被告签订的《耕地使用协议书》是双方的真实意思表示，且没有违反法律的规定，该协议系合法有效，根据签订协议时双方的意思表示，该协议实质上是土地和宅基地的转让协议以及房屋的买卖协议。原、被告应当遵循诚实守信的原则，按照双方的真实意思表示履行协议内容。原告诉称被告从未进行过土地承包和宅基地的变更登记，故土地与宅基地仍属原告所有，但变更登记系物权效力的法律范畴，而签订协议书系债权效力的法律范畴，是否进行变更登记并不影响原、被告的转让和买卖行为的成立。既然原、被告之间并非租赁关系，那么政府的征地行为就不会导致协议无法继续履行。综上所述，原、被告签订的《耕地使用协议书》合法有效，不存在法定解除的事由，在被告不同意终止合同的前提下，原告单方面不得要求解除上述协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条之规定，判决如下：
驳回原告张XX的诉讼请求。
案件受理费140元，由原告张XX承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 火勋婕
代理审判员 陈娜娜
人民陪审员 罗素华
二〇一四年八月十八日
书 记 员 高汉勋