山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第854号
原告刘梅。
原告杨爱林。
两原告共同委托代理人王秀梅，山东瑞诺律师事务所律师。
被告臧仁霞。
委托代理人刘福利，山东泰琪律师事务所律师。
被告刘彩云。
委托代理人庄悦强，山东万信律师事务所律师。
被告潘宗波。
原告刘梅、杨爱林与被告臧仁霞、刘彩云、潘宗波案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘梅及原告刘梅、杨爱林的委托代理人王秀梅、被告臧仁霞、被告刘彩云的委托代理人庄悦强到庭参加了诉讼，被告潘宗波经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
两原告诉称，2012年4月17日，两原告与被告刘彩云、潘宗波签订了房屋买卖合同，约定刘彩云、潘宗波将潍坊高新区东风东街196号泛海城市花园11栋东单元202室的房屋卖给原告，原告按约定交付了全部款项，因此原告已经享有了该房屋的所有权，两被告应当履行协助过户义务。2013年5月2日，因臧仁霞起诉刘彩云、潘宗波民间借贷纠纷一案【（2013）开民初字358号】，潍坊高新技术产业开发区人民法院依据臧仁霞的申请查封了被告刘彩云名下的上述房产一套，该案在执行过程中，两原告于2013年6月20日对该查封提出书面异议，要求停止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封，潍坊高新技术产业开发区人民法院认为原告的主张不成立，于2013年作出（2013）开执案异字第1号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。两原告认为，首先，两原告与被告刘彩云、潘宗波所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，被告刘彩云没有证据证明房屋买卖合同是补造的；其次，（2013）开执案异字第1号执行裁定书作出前，争议房屋的贷款已经全部还清，抵押权已经消灭，不存在将房屋过户给原告的法律障碍，因此驳回原告的执行异议无法律依据。请求1、依法撤销潍坊高新技术产业开发区人民法院（2013）开执案异字第1号执行裁定书，并停止对泛海城市花园11栋东单元202室的执行。2、依法确认原告与被告刘彩云、潘宗波之间的房屋买卖合同有效。3、判决被告刘彩云、潘宗波、按照房屋买卖合同履行房屋过户义务。4、诉讼费用由被告承担。
被告臧仁霞辩称，原告与被告刘彩云、潘宗波签订的所谓房屋买卖合同是虚假合同，系协议双方为对抗法院执行涉案房屋而补造的，不是双方真实意思表示，原告刘梅与被告刘彩云、潘宗波之间实际是存在借贷关系而非房屋买卖关系，因此，应当驳回原告的诉讼请求。
被告刘彩云辩称，被告刘彩云、潘宗波与原告刘梅签订的合同系真实意思表示，因当时房产证没有在手里，所以没有及时办理房屋过户手续。
被告潘宗波未到庭参加诉讼，但提供书面答辩意见称，对被告刘彩云、潘宗波与原告签订的合同无异议。关于在潍坊高新技术产业开发区人民法院与臧仁霞达成和解协议，是因为刘彩云、潘宗波目前无力向臧仁霞偿还借款，臧仁霞不断纠缠，为了阻止臧仁霞的这种行为并推延还款时间，在臧仁霞的授意下签订的；臧仁霞知道刘彩云、潘宗波已将房屋卖给了原告的事实。
经审理查明，两原告系夫妻关系。被告刘彩云自2012年起分七次向臧仁霞累计借款127万元未还，臧仁霞起诉至潍坊高新技术产业开发区人民法院，并申请对刘彩云、潘宗波的夫妻共同财产进行保全，依据臧仁霞的财产保全申请，潍坊高新技术产业开发区人民法院于2013年5月2日查封了被告刘彩云名下的位于潍坊高新区东风东街196号泛海城市花园11栋东单元202室房产一套。2013年5月8日，潍坊高新技术产业开发区人民法院作出（2013）开民初字第358号调解书，确认刘彩云于协议生效之日起十日内偿还臧仁霞借款127万元，被告潘宗波对上述债务负共同清偿责任。因刘彩云、潘宗波未按调解书履行还款义务，臧仁霞向法院申请执行后，双方又于2013年6月7日达成执行和解协议，约定刘彩云、潘宗波自愿将上述房屋按市场价格抵顶给臧仁霞，因该房屋系刘彩云、潘宗波通过银行按揭贷款购得，尚欠银行贷款37.583133万元，臧仁霞于2013年6月9日替刘彩云、潘宗波偿还了该银行贷款，并约定抵顶后的剩余欠款76.9938万元于2013年12月31日前分期付清。
2013年6月20日，两原告对执行标的即涉案房屋向潍坊高新技术产业开发区人民法院提出书面异议，主张其与被告刘彩云之间存在房屋买卖关系，按照房屋买卖合同约定，两原告已付清全部房款取得了房屋的所有权，因房屋被法院查封无法办理过户手续，申请法院解除对房屋的查封，停止对该房屋的执行。潍坊高新技术产业开发区人民法院经审查认为，刘彩云认可其与原告之间存在借款，为规避法院执行双方补造了房屋买卖合同，刘彩云并未真正将房屋出卖给原告，且争议房屋已被抵押且在抵押期间内，原告未提供证据证明转让抵押物已经过抵押权人同意，亦未提供证据证明已代为清偿了债务消灭了抵押权，故驳回了原告的执行异议，两原告随起诉至本院。
原告为证明其与被告刘彩云、潘宗波存在房屋买卖关系，提供了落款时间为2012年4月27日的房屋买卖合同一份，该合同约定：两原告购买被告刘彩云、潘宗波位于潍坊市东风东街泛海城市花园11幢东单元202室房产一套，建筑面积139.56平方米，成交价格为92.6万元，签订合同时交付房款19万元，余款在一年内付清，自房款全部交清之日起原告取得房屋的所有权，并应当在收取房款后两个月内办理过户手续；提供了网银转账凭证、银行转账交易凭证及刘彩云为原告出具的收款条，证明两原告自2012年4月27日至2013年3月15日分八次向被告刘彩云支付房款92.6万元。被告刘彩云对原告提供的证据无异议。被告臧仁霞质证后认为，原告通过银行向刘彩云支付92.6万元属实，但该款并非房款，而是刘彩云向原告的借款；原告提供的合同及收条均系2013年5月份左右刘彩云应原告的要求补写的。原告认可有些收条是先打款后补写的，原因是二人隔的远，打款后二人见了面再补写收条，间隔时间长短不一。原告为证明其实际占有了该房屋，还提供了2013年7月10日的物业管理费发票一张、2013年5月16日购电发票一张。被告对两发票的真实性无异议，但认为该两份发票均系在2013年5月2日法院查封房产之后，原告为了配合其虚构的房屋买卖合同故意交纳的物业费和电费。
被告臧仁霞为证明原告与被告刘彩云、潘宗波之间房屋买卖合同的虚假性，提供如下证据，1、被告刘彩云于2013年6月10日出具的情况说明一份，内容为：“2013年5月上旬我收到了高新法院的传票，刘梅得知臧仁霞起诉后找到我并带来一份房屋买卖合同，并说，我们双方签订这份房屋买卖合同可以阻挡其他人执行这套房屋，我也不是为我自己，房款到时可以留下部分给你，你自己看着处理。实际上是我从2012年4月27日从刘梅处陆续借款达到85万元左右，我也知道刘梅很难，最后在她的极力劝说下在我家里签订了这份买卖合同，并应她要求将合同日期提前到2012年4月27日”。2、2013年7月19日潍坊高新技术产业开发区人民法院执行笔录一份，法院执行人员向刘彩云进行询问，刘彩云承认因臧仁霞向法院起诉，为逃避执行补写的房屋买卖协议和收条。3、提供臧仁霞与潘宗波电话录音资料用以证明房屋买卖协议的虚假性。4、臧仁霞与刘梅在2013年5月2日的互通短信六条，用以证明原告刘梅与被告刘彩云之间存在借贷关系。对于被告臧仁霞提供的上述证据，原告对情况说明及执行笔录质证后认为，由于刘彩云欠臧仁霞的钱，臧仁霞不停的去找刘彩云，如潘宗波的答辩意见所述，不排除是刘彩云是为了应付臧仁霞所写。对电话录音原告认为，录音内容是被告潘宗波为了拖延还款时间所作的虚假陈述。对短信内容的真实性无异议，但该部分短信是原告为了阻止被告臧仁霞与被告刘彩云、潘宗波之间发生更激烈的冲突向臧仁霞发的劝慰短信，不能以此证明房屋买卖合同是虚假的。被告刘彩云质证后认为，情况说明及执行笔录并非刘彩云的真实意思表示，对其他证据不发表意见。
上述事实有上列相关证据及当事人陈述在案为证。
本院认为，首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记不发生法律效力。位于潍坊市东风东街泛海城市花园11幢东单元202室房产一套一直登记在被告刘彩云名下，因此，被告刘彩云对于该房产享有法律上的物权。原告虽主张其与被告刘彩云之间签订了房屋买卖合同并支付了全部房款，但双方未到房屋管理部门依法进行登记，原告也未取得涉案房屋的权利证书，故未发生物权转让的法律效力。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。依据该规定，在原告与被告刘彩云之间签订了房屋买卖合同并支付了全部房款的情况下，需要审查原告是否实际占有了该房屋。（2013）开民初字第358号民间借贷纠纷一案在采取保全措施时于2013年5月2日查封了该房屋，而在庭审中原告自述是在2013年5月7、8号入住的该房屋，其提供的2013年7月10日的物业管理费发票、2013年5月16日购电发票也是在法院查封之后，即法院在查封该房屋时原告并未实际占有该房屋，被告刘彩云、潘宗波仍然对涉案房屋享有实体上的权利，因此，法院对该房屋的查封并无不当。第三，关于原告要求确认与被告刘彩云、潘宗波之间的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院认为，原告与被告刘彩云、潘宗波之间的房屋买卖合同是双方当事人签订的，被告臧仁霞虽提供了相关证据主张房屋买卖合同系原告与被告刘彩云、潘宗波之间在民间借贷的基础上补签的，但被告刘彩云、潘宗波在庭审中对该房屋买卖合同的真实性予以认可，即使双方之前存在民间借贷关系，双方将借款转化为买房款而签订房屋买卖合同，只要是双方当事人的真实意思表示，合同应当是有效的。但是，虽然合同有效，由于在买受人即原告未实际占有该房屋之前法院查封了该房屋，原告与被告刘彩云、潘宗波之间的买卖合同出现了法律上的履行障碍，合同目的已不能实现，合同双方之间的房屋买卖关系又转化成了新的债权债务关系，原告可以依据房屋买卖合同向被告刘彩云、潘宗波主张债权和违约责任，但不能够阻却法院对房屋的强制执行。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费13060元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费13060元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 武法焕
审判员 隋玉茹
审判员 杨 岩
二〇一四年四月二十一日
书记员 王素杰