云南省楚雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2301民初957号
原告：唐忠云，男，1963年3月24日生，汉族，大学文化，楚雄市人，公务员，住楚雄市。
原告：李发芬，女，1968年7月29日生，汉族，中专文化，楚雄市人，公司职员，住楚雄市。
被告：闵金波，男，1973年2月3日生，汉族，高中文化，云南省禄丰县人，个体经营者，住云南省禄丰县。
被告：谢晓敏，女，1978年1月5日生，汉族，高中文化，云南省禄丰县人，个体经营者，住云南省禄丰县。
共同委托诉讼代理人：杨正明，禄丰县广通法律服务所法律工作者（特别授权）。
原告唐忠云、李发芬与被告闵金波、谢晓敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李发芬，被告闵金波、谢晓敏及其共同委托诉讼代理人杨正明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐忠云、李发芬共同向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即支付购房款38000元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年5月8日，经原、被告协商，被告自愿购买原告所有的位于楚雄市龙江路面积为61.587㎡的住房，该住房系楚雄市公安局职工宿舍（房屋所有权证号：楚雄市鹿城27702号，土地使用权证号：楚土房国用2004-081号）。被告于2016年5月8日预付了定金10000元。2017年1月10日，原、被告双方签订了房地产买卖合同，约定：房屋价款为278000元，于2017年1月付清。合同订立后，被告先后支付了240000元购房款，经原、被告双方协商，尾款38000元于房屋产权过户后支付。原告于2017年1月将该房屋的产权过户登记至被告名下，被告应当按照约定支付尾款38000元，但被告至今以各种理由拒付尾款38000元。原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告拒不支付购房尾款38000元已构成违约。原告唐忠云、李发芬为证明其诉讼请求及其所依据的事实和理由，共同向本院提交了两组证据。
被告闵金波、谢晓敏共同辩称，经原、被告于2016年5月8日协商，被告以278000元的价格购买原告位于楚雄市龙江路面积为61.587㎡的住房一套，包含该小区内停车位一个。签订协议后，被告先后向原告支付了购房款240000元，同时与原告约定尾款38000元待房屋及附属停车位交付给被告并办理完房屋产权过户登记手续后支付。2017年1月10日，原、被告正式签订房地产买卖合同，并在该合同第五条约定房屋交付事宜时明确约定“车位在内”。在房屋过户登记手续办理完毕后，被告向原告支付购房尾款38000元时，房屋所在小区的物管人员告知转让的车位于2017年3月以后就不能再使用了。被告经详细询问才知道，原告对买卖合同中转让给被告的附属车位不享有所有权或处分权。后被告要求原告处理车位的问题，但原告置之不理，故被告才未将尾款38000元交付给原告。被告确实差欠原告购房尾款38000元未支付，但根据双方订立的合同，原告应当先向被告交付买卖合同的标的物（即房屋及车位），并办理相关的过户手续，被告才向原告支付购房尾款38000元。因原告未按照合同约定完成其先履行义务，故被告有权拒绝支付购房尾款38000元；同时，只要原告处理好停车位的问题，被告将依照合同约定向原告支付购房尾款38000元。被告闵金波、谢晓敏为证明其答辩意见，共同向本院提交了一组证据。
本院经审理认定事实如下：原告唐忠云、李发芬与被告闵金波、谢晓敏于2017年1月10日签订房地产买卖合同，约定：被告闵金波、谢晓敏以278000元的价格购买原告唐忠云与李发芬所有的、位于楚雄市龙江路面积为61.587㎡的住房一套。合同订立后，被告闵金波、谢晓敏向原告唐忠云、李发芬支付购房款共计240000元；后经原、被告协商，双方约定购房尾款38000元于房屋产权变更登记手续完成后支付。2017年1月25日，本案涉案房屋的所有权及土地使用权变更登记至被告闵金波、谢晓敏名下。被告闵金波、谢晓敏至今尚未向原告唐忠云、李发芬支付购房尾款38000元。
根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为被告闵金波、谢晓敏主张的抗辩权是否成立。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务；债务人对债权人的履行请求行使抗辩权的，应当对抗辩事由的成立承担举证责任。
本案中，原告唐忠云、李发芬与被告闵金波、谢晓敏对双方于2017年1月10日签订的房地产买卖合同均无异议，故本院认定原告唐忠云、李发芬与被告闵金波、谢晓敏于2017年1月10日签订房地产买卖合同的行为系双方的真实意思表示，该合同已于2017年1月10日生效。
关于被告闵金波、谢晓敏主张的抗辩权是否成立。原告唐忠云、李发芬主张被告闵金波、谢晓敏未按照合同约定的期限支付购房尾款38000元，并提交房地产买卖合同及购房协议收条以证明其主张。被告闵金波、谢晓敏对原告唐忠云、李发芬提交的证据均无异议，并认可其尚未向原告唐忠云、李发芬支付购房尾款38000元，但辩称其未支付购房尾款38000元系因原告唐忠云、李发芬未按照合同约定的期限交付本案涉诉房屋的附属停车位。1、关于本案房屋买卖合同标的物的范围。被告闵金波、谢晓敏主张本案房地产买卖合同的标的物包含车位；原告唐忠云、李发芬则主张原、被告双方签订的房地产买卖合同的标的物不包含车位，该车位系由其租用。虽然被告闵金波、谢晓敏辩称其在签订合同时不知道车位属于租用性质，但其认可原告在双方订立合同时，告知其车位费与物业管理费一起交纳，故本院认定被告闵金波、谢晓敏在签订房地产买卖合同时，应当知道原告唐忠云、李发芬对其使用的车位不享有所有权或处分权而享有基于租赁关系的使用权。虽然原告李发芬认可原、被告双方在房地产买卖合同第五条注明“车位在内”且该内容经原告李发芬按手印确认，但鉴于原告唐忠云、李发芬对车位享有的是使用权及被告闵金波、谢晓敏应当知道该车位系原告唐忠云、李发芬租用的事实，本院认定原、被告双方注明“车位在内”系指原告唐忠云、李发芬将其在签订房地产买卖合同时所使用的车位交由被告闵金波、谢晓敏使用。据此，本院认定原告唐忠云、李发芬与被告闵金波、谢晓敏签订的房地产买卖合同的标的物仅为楚雄市龙江路7号1幢1单元3楼6号、面积为61.587㎡的住房的所有权。2、关于被告闵金波、谢晓敏主张的先履行抗辩权。本案中，原、被告均认可经双方协商，被告闵金波、谢晓敏于房屋产权变更登记手续完成后再支付购房尾款38000元；同时，被告闵金波、谢晓敏提交的云（2017）楚雄市不动产权第0001104号不动产权证载明原告唐忠云、李发芬已于2017年1月25日将本案涉诉房屋的所有权及土地使用权变更登记至被告闵金波、谢晓敏名下。虽然被告闵金波、谢晓敏辩称本案涉诉房屋所在小区的物管人员告知其本案车位自2017年3月后就不能再由被告闵金波、谢晓敏使用，且原告李发芬亦认可本案涉诉房屋所在小区对车位的使用有一定的限制，但根据原、被告双方签订的房地产买卖合同的标的物不包含原告于签订合同时所使用的车位的所有权及原告唐忠云、李发芬向被告闵金波、谢晓敏交付房屋时其租用的车位尚能由被告闵金波、谢晓敏使用的事实；同时，鉴于原告唐忠云、李发芬在签订本案房地产买卖合同时已告知被告闵金波、谢晓敏车位系其租用并结合二被告的亲属已在该小区购买房屋的事实，本院认定被告闵金波、谢晓敏应当知道其对小区车位不能取得所有权且其使用受到一定限制，故对于车位不能继续使用的风险，应当由被告闵金波、谢晓敏负担。据此，本院认定原告唐忠云、李发芬已履行原、被告双方签订的房地产买卖合同所约定的义务，被告闵金波、谢晓敏主张的先履行抗辩权缺乏事实依据，依法不能成立；被告闵金波、谢晓敏尚未支付购房尾款38000元已构成违约，其应当向原告唐忠云、李发芬承担继续履行的违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款、第九十三条第一款第（四）项之规定，判决如下：
由被告闵金波、谢晓敏于本判决生效之日起十五日内向原告唐忠云、李发芬支付购房款38000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费375元（已减半收取），由被告闵金波、谢晓敏负担（未交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
审判员 钟 磊
二〇一七年五月十八日
书记员 陈晓丹