湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初322号
原告（反诉被告）：向建梅，女，土家族。
委托诉讼代理人杨秋惠（一般代理），湖南鹤州律师事务所律师。
被告（反诉原告）：怀化伊鑫大酒店有限公司（以下简称伊鑫公司）。
法定代表人：王星懿。
委托诉讼代理人：向建（特别授权），湖南金州（怀化）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：禹秀（一般代理），湖南金州（怀化）律师事务所律师。
原告（反诉被告）向建梅与被告（反诉原告）怀化伊鑫大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）向建梅及委托诉讼代理人杨秋惠，被告（反诉原告）怀化伊鑫大酒店有限公司委托诉讼代理人向建、禹秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向建梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告停止侵害，履行合同义务，支持原告享有经营场所优先承租权；2、依法判令被告赔偿原告经济损失100万元；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为：依法判令被告返还财产（详见原告清单）；依法判令被告赔偿原告为续租而装修造成的损失154800元。事实与理由：2011年11月1日，原告与被告股东王星懿、邱建国、杨爱华签订《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同》开办“普罗斯中西餐厅”，2011年11月23日，签订《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同补充协议》。双方约定租赁时间五年（2012年1月1日至2016年12月31日），合同期满时，同等条件下，原告（承租方）有优先承租权。合同签订后，原告依约履行合同义务。为继续租赁被告场地，2016年7月5日，原告在征得被告同意的情况下，与装修人员签订《普罗期斯中餐厅装修合同》，耗资15万多元，对经营场地进行装修。2016年11至12月期间，原告多次找被告法人代表要求续签合同，被告法人代表均答复要与其他股东商量后再续签合同。2017年春节期间，被告法人代表趁原告在外旅游之机，强行将原告经营场所内价值150余万元的所有物品搬出，停放在场所外的露天停车场。并在原告未知情的情况下，将伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租给他人，并入场进行重新装修。原告回国后，曾多次找被告协商，同时与新租赁人说明情况，均未得到解决。为维护原告的合法权益，现诉于法院。
被告怀化伊鑫大酒店有限公司辩称，1、原告不享有优先承租权。双方签订的《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同》（以下简称《出租合同》）约定在合同期满后，在同等条件下，向建梅享有优先续租权。但本案是合同期满后，年租金由原合同约定的14万元上涨至年租金309300元，每年递增6%，且保安费用、停车场费用均比原合同上涨的条件下，向建梅明确表示不愿意续租，在合同期满后，向建梅不享有合同约定的优先续租权；2、原告在承租期间，没有依约履行合同义务，存在拖欠保安工资、保安生活住宿费、停车场费用和水电费共计114873元的违约行为。被告对原告的上述违约行为已提起反诉，要求原告支付上述费用；3、原告未经被告书面同意，在被告不知情的情况下，擅自装修租赁房屋，其损失由原告自行承担。双方出租合同第四条第1款约定向建梅装修必须将设计图纸报伊鑫大酒店审核且征得甲方的同意后方可施工，且自行承担装修所有费用，伊鑫大酒店概不负责。同时依据《最高人高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担”之规定，本案无论是依据双方合同约定还是法律规定，向建梅未经出租人伊鑫大酒店同意装修，其费用和损失均由承租人向建梅承担；4、原告因年租金从14万元上涨至309300元，明确表示不愿意续租，被告有权另选承租人；5、原被告的《出租合同》到期，合同终止，被告履行了通知原告及股东搬离的义务，原告拒不搬离腾房的行为违反了法律规定，被告有权根据法律规定行使权利，以保护自己的合法权益；6、根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应当举证证明原告对其经营的普罗旺斯餐厅的财产享有所有权，但从原告提交的证据无法证明向建梅对清单上所列物品享有所有权，向建梅也没有证据证明伊鑫大酒店侵占其财产。原告仅提交了一份财物损失清单，该份证据一是没有制作时间，二是物品没有购买正式发票，无法证明清单中的物品是否真实存在，是否属向建梅所有，三是是否用于向建梅经营的普罗斯旺餐厅中，缺乏证据的真实性、合法性和关联性。且原告早已将有价值的物品搬离，剩余一些使用多年、基本没有价值物品在餐厅内。而且被告在搬物品过程中没有损失任何物品，且已妥善保管，并通知原告及时搬离，因此原告不存在任何损失。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告提出反诉请求：1、判令反诉被告向建梅支付拖欠的保安费用98400元、停车场费用10547元、水电费5926元，共计114873元；2、判令反诉被告向建梅在合同到期后拒不腾房的房屋占用使用费25775元；3、判令反诉被告支付反诉原告为搬运向建梅物品支付的搬运费和其他费用共3048元；4、判令反诉被告将存放在位于怀化市鹤城区伊鑫大酒店后面人行通道的物品立即搬离，并承担每月占用使用费1000元从2017年1月18日起至物品全部搬离时止，至2017年3月20日已产生占用使用费2000元；5、判令反诉被告向建梅赔偿反诉原告在租赁合同到期后向建梅拒不腾房，致使反诉原告违约而支付的违约金309300元；6、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年11月1日，反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）签订了《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同》，合同约定：第二条租期五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止；第三条每年租金14万元，五年内租金不变。第二年起，乙方每年将租金提前一个月一次性支付甲方；第四条甲方将房屋交给乙方后，乙方如经营需要装修二楼，必须将装修设计图纸报甲方审核且征得甲方的同意后方可施工，且自行承担装修所有费用，甲方概不负责；第八条乙方在承租经营期间，每月按时向甲方缴纳其经营产生的水、电、中央空调费、网络、停车费等相关费用，停车场费用乙方承担三分之一，并补充约定乙方负责后岗保安1名费用等。双方还对其他事项进行了详细约定。对后岗保安1名费用双方口头约定保安工资1300元/月、生活住宿费600元/月，共1900元/月）。反诉被告将其经营的餐厅取名“普罗旺斯中西餐厅”。但反诉被告未按合同约定支付有关费用，仅支付后岗保安人员一年工资15600元（1300元/月×12个月），从2013年1月至2016年12月后岗保安人员工资62400元（1300元/月×12个月×4年）、生活住宿费36000元（600元/月×12个月×5年）均由反诉原告垫付；欠五年的停车场费用10547元、未缴纳2016年12月份水电费5926元，共计114873元。随着物价上涨，房屋租赁行业亦随行就市，经反诉原告股东研究决定，在与反诉被告《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同》到期后，租金将上涨至35元/平方米，年租金为289800元，并每年递增6%，其他各项费用也将上调。反诉原告考虑到租金上涨的情况下反诉被告是否愿意续租，于是在合同期限届满前的2016年7月27日，电话通知了反诉被告、以短信方式告知了反诉被告的实际经营者周柯研，但反诉被告等人未予答复。2016年12月中旬，双方就租金上涨，反诉被告是否愿意续租进行了协商，但反诉被告向建梅明确口头答复租金太高，不愿意续租。在得到反诉被告方的明确不续租的答复后，反诉原告欲另寻承租方。12月下旬，反诉被告明确告诉反诉原告不再续租。反诉原告亦同意反诉被告方于2017年1月3日前搬离，但反诉被告未在约定的期限内搬离。于是反诉原告于2017年1月5日在二楼餐厅张贴《告知函》，通知其限期搬离，并发短信告知了反诉被告，但反诉被告仍未搬离，强行占有反诉原告的房屋不肯腾房。2017年1月18日，反诉原告电话通知和发短信告知反诉被告，要求反诉被告将其剩余动产搬离，但反诉被告仍拒绝搬离。反诉原告迫于无奈，在宇宏社区民警的见证下，将反诉被告的部分动产物品搬至伊鑫大酒店后面人行通道，并向507住户协商每月支付占用费1000元至反诉被告全部搬离止。反诉原告为此支付搬运费2520元，为保管反诉被告物品购买了遮雨布等计720元。目前反诉被告尚有部分物品仍在二楼及阁楼内，2017年2月5日、3月13日，反诉被告及实际经营者周柯研等人仍在搬东西离开。在得到反诉被告及实际经营者等人明确答复不续租，反诉原告在与反诉被告的租赁合同期满后，于2017年1月1日，反诉原告与案外人饶永鹤签订了《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同》，合同约定租金第一年按35元/平方米计算，计289300元，一楼到二楼阁楼租金20000元/年，合计年租金309300元。下一年度租金递增在第一年租金的基础上，每两年按6%递增一次。停车场费8000元/年，电梯使用费3600元/年，花卉2400元/年。第十三条若甲方（伊鑫大酒店）逾期十五天不能将场地交付给乙方（饶永鹤）。甲方须按合同年租金的100%全额赔偿给乙方计人民币叁拾万零玖仟叁佰元整等内容。因反诉被告在合同期满后，拒不搬离，致使反诉原告无法向新承租人交付场地，反诉原告按约定向饶永鹤支付违约金309300元。综上，反诉原告为维护自己的合法权益，特反诉至法院，请求判如所请。
原告向建梅对被告怀化伊鑫大酒店有限公司的反诉辩称：被告的反诉涉及两个法律关系：1、反诉原告的第一项诉讼请求，涉及的是合同法律关系，诉讼请求所涉及的事实是否成立，这就要看双方签订的合同是怎么约定的，并且是否存在超过法律规定的诉讼时效期间；2、反诉原告的第二至第五项诉讼请求，涉及侵权法律关系，所涉及的事实是否成立，这就要看反诉原告的行为双方合法：（1）关于第二项诉讼请求，其诉称是反诉被告拒不腾房的房屋占用费，由于诉讼请求表达不清不具体，依法不能支持，（2）关于第三项诉讼请求，其诉称是要反诉被告支付搬运费和其他费用，由于反诉原告处分反诉被告物品，没有法律依据，所以也无权向反诉被告主张该权利，（3）关于第四项诉讼请求，其诉称是要反诉被告支付物品占用费，该诉求是由于反诉原告处分反诉被告物品，没有法律依据，所以也无权向反诉被告主张该权利，（4）关于第五项诉讼请求，违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算”之规定，依法不能支持。
原告向本院提交如下证据：
1、原告身份证及被告营业执照、内资企业登记基本情况复印件各1份，拟证明原告和被告基本情况。
2、合同书复印件1份，拟证明原告拥有同等条件下，优先续约的权利。
3、补充协议复印件1份，拟证明原告承租被告酒店二楼及其夹层，并拥有同等条件下，优先续约的权利。
4、损失清单复印件1份，拟证明被告的违约行为，导致原告损失的物品及金额。
5、装修合同复印件1份，拟证明被告的违约行为，导致原告装修损失。
6、《伊鑫大酒店二楼餐饮整体租赁合同》，拟证明有两份合同存在。
被告向本院提交如下证据：
1、伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同复印件1份，拟证明向建梅、伊鑫大酒店签订二楼餐饮整体出租合同，双方对租金、保安费用、停车场费用、水电费的交纳、房屋装修等事项进行详细约定的事实。
2、2012年11月27日《停车场及后门管理协议》、2014年10月22日《停车场区域及后门管理协议》复印件各1份，拟证明伊鑫大酒店分别于2012年11月27日、2014年10月22日与贺友生、杨先成签订管理协议，约定后门保安工资为2600元/月/2人，即1名保安工资为1300元/月的事实。
3、2012年12月份工资表、2013年1月收据复印件各1份，拟证明2012年伊鑫大酒店按管理协议约定每月支付保安工资2600元，向建梅按双方《出租合同》约定在2012年期间每月承担1名保安工资1300元的事实。
4、2013年-2016年工资表复印件8份、2013年、2013-2016年收据复印件7张，拟证明伊鑫大酒店2013-2016年每月支付保安工资2600元/月，但向建梅从2013年-2016年未按《出租合同》的约定每月承担1名保安工资1300元的事实。
5、伊鑫大酒店员工食堂承包合同复印件3份、2012-2016年煤汽、油、米、菜等费用支付票据20份，拟证明伊鑫大酒店为员工免费提供一日三餐，按早餐4元、中晚餐各8元，每日20元计算，每月生活费600元，伊鑫大酒店为保安每月垫付生活费600元，但向建梅未按协议约定支付该费用的事实。
6、2012年1月1日至2016年12月31日挂帐明细报表1份，拟证明因伊鑫大酒店口头租赁天下城房地产公司的停车场作为酒店停车场使用，由陈九大出面在伊鑫大酒店处的消费用于冲抵停车场费用，向建梅从2012-2016年期间未按《出租合同》约定承担停车场费用的事实。
7、收据三联单复印件一式三张，拟证明向建梅及合伙人至今未交纳2016年12月份水电费的事实。
8、2016年7月27日短信1份，拟证明在2016年7月27日即合同到期前，伊鑫大酒店将股东会议中租金和各项费用上涨的情况告诉向建梅及合伙人实际经营者周柯妍，但向建梅等人未表达要续租的事实。
9、银行流水明细和短信1份，拟证明二楼普罗旺斯中西餐厅实际经营管理者是其合伙人周柯妍的事实。
10、2017年1月5日张贴的公告函复印件1份，拟证明双方的《出租合同》到期后，向建梅拒不搬离，伊鑫酒店通知向建梅及合伙人限期搬离的事实。
11、电信收款收据、移动收款收据复印件各1份，拟证明号码为1800745****为周柯妍所有，号码为1378745****为向建梅所有。
12、中国移动通信客户详单及彩信三条、伊鑫酒店证明1份，拟证明号码为1361745****为杨斌所有，伊鑫大酒店工作人员杨斌于2017年1月5日分别向向建梅及合伙人周柯妍、大向姐发彩信，通知向建梅及合伙人限期搬离的事实。
13、中国移动通信客户详单及彩信三条，拟证明伊鑫大酒店工作人员杨斌于2017年1月18日分别向向建梅及合伙人周柯妍、向晓梅等三人发短信，通知向建梅及其合伙人限期搬离的事实，如未搬离，伊鑫大酒店将其餐厅内剩余动产物品搬离的事实。
14、收据、领条复印件4份，拟证明伊鑫大酒店将向建梅餐厅剩余物品搬至伊鑫酒店后面人行通道，支付搬运费1800元、小工费7200元，为避免物品受损而购买的遮雨布等共计3048元的事实。
15、2017年1月18日监控视频资料1份，拟证明二名社区民警到现场见证的事实。
16、2015年2月5日监控视频资料1份，拟证明向建梅于2017年2月5日上午7点多钟到达伊鑫酒店后面的人行通道，并叫搬运工搬走铁架、铁柜、木板若干的事实。
17、2017年3月13日监控视频资料1份，拟证明2017年3月13日，向建梅的股东周柯妍、向晓梅等人从二楼餐厅搬离物品离开的事实。
18、2017年3月27日监控视频资料1份，拟证明向建梅侄儿将伊鑫大酒店放置在伊鑫酒店后面人行通道上的物品搬走的事实。
19、2017年4月8日怀化联合物业服务公司告知函复印件1份，拟证明物业公司要求伊鑫大酒店将其保管在人行通道上的向建梅剩余物品限期搬离的事实。
20、2017年4月10日租赁协议复印件1份，拟证明伊鑫大酒店与怀化联合物业服务公司签订租赁厂库，用于存放向建梅剩余物品，并约定场地租赁费每月1000元的事实。
21、照片6张，拟证明伊鑫大酒店将存放在伊鑫酒店后面人行通道上的向建梅剩余物品搬至伊鑫大酒店租赁的厂库内进行存放的事实。
22、住宿登记消费单7张、收据4份，拟证明至2017年7月，伊鑫大酒店为存放向建梅剩余物品支付费用6128元的事实。
23、收据复印件1份及照片1张，拟证明向建梅将其外空调机作价2万元卖给饶永鹤的事实。
24、伊鑫酒店与饶永鹤签订的《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同》复印件1份，拟证明向建梅不愿意在年租金上涨至309300元，其他费用均上涨的情况下续租合同，伊鑫酒店与饶永鹤签订了出租合同，约定年租金309300元，逾期交房承担违约金309300元的事实。
25、收据、银行转帐凭证复印件各1份，拟证明伊鑫酒店因逾期交房，向饶永鹤支付违约金309300元的事实。
26、证人杨斌证言，拟证明1、证明普罗斯旺中西餐厅有三名合伙人，向建梅、向晓梅和周柯妍，从2014-2016年实际经营者是周丹（周柯妍）、向晓梅。2、证明在合同到期前，因伊鑫酒店租金上涨，向建梅及合伙人明确口头表示不继租的事实。3、向建梅重新装修未经伊鑫酒店同意，伊鑫酒店对其装修不知情。4、2016年7月27日，伊鑫酒店通知向建梅及合伙人租金上涨的事实。5、合同到期前即2016年12月14-15日左右，向晓梅表示不续租要与饶永鹤谈二楼餐厅物品折旧的事实。6、2016年28-29日左右，杨斌带饶永鹤等人去与向晓梅、周丹（周柯妍）谈二楼餐厅物品折旧。7、合同到期后，参与伊鑫酒店、向建梅及合伙人调解过程，以及合同到期前后，向建梅等人搬运物品离开的事实。
27、证人饶永鹤证言，拟证明1、证明在合同到期前，饶永鹤看到被告法定代表人王星懿发给向建梅的租金上涨信息后，且在向建梅明确表示不续租的情况下，才在2017年1月1日与伊鑫大酒店签订出租合同的事实。2、合同到期前即2016年12月28日，向建梅的合伙人向晓梅、周丹（周柯妍）和饶永鹤就二楼餐厅物品折旧进行协商的事实。3、原被告的合同到期后，2017年1月3、4日向建梅拒不搬离，在社区民警的调解下，被告方、饶永鹤、向建梅协商，后饶永鹤愿意退出不承租，但向建梅不同意的事实。4、2017年5月10日向建梅将外空调机作价2万元卖给饶永鹤的事实。
28、证人邓伟伟证言，拟证明1、证明2016年12月下旬，邓伟伟与向建梅及合伙人谈二楼餐厅物品折旧进行协商的事实。2、证明合同到期后，向建梅及合伙人口头同意搬离，但未搬的事实。
29、夏勇证人证言，拟证明2017年1月6日，夏勇组织向建梅、伊鑫酒店就是否续租进行调解，向建梅表示既不按上涨后的租金承租，也不搬离的事实。
本院组织当事人对双方提交的证据进行了质证，对当事人提交的证据本院认定如下：
被告对原告提交的证据1无异议，本院予以采信；被告对原告提交的证据2、3发表质证意见认为，“三性无异议，证明目的有异议，合同约定情况的同等条件下才享有优先续租权。”，原、被告在庭审过程中对双方签订合同这一事实均予以认可，故本院对该证据的真实性予以采信；被告对原告提交的证据4发表质证意见认为，“对证据三性均有异议，清单没有制作时间，所列物品没有购买时间，也没有正式发票无法证明清单中的物品是否真实存在、不能证明属于向建梅所有、是否用于向建梅经营的餐厅。”，该证据系原告单方出具，未提供正式发票等证据证明清单中物品是否存在、是否属于原告所有，且被告也未予认可，故本院对该证据的真实性不予以采信；被告对原告提交的证据5质证认为，“对证据三性均有异议，原告的装修被告不知情，原告是否装修被告方也不知道，装修应该是由公司给出合同。”，原、被告在2011年11月1日签订的《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同》中约定“第四条：装修、装修期限及装修费用1、甲方将房屋交给乙方后，乙方如经营需要装修二楼，必须将设计图纸报甲方审核且征得甲方的同意后方可施工，且自行承担装修所有费用，甲方概不负责。”，在庭审过程中，原告承认并未向被告提交过装修相关的设计图纸，故本院对该证据不予认可；被告对原告提交的证据6质证认为，“真实性有异议，不能提供原件核对。合法性有异议，超过举证期限。关联性有异议，即使这份合同真实存在，饶永鹤与被告方多次磋商，也只能以最终双方协定的被告提供的合同为准。”，该证据无法与原件核对，故本院不予采信。
原告对被告提交的证据1发表质证意见认为，“真实性、合法性无异议，证明目的有异议，停车场费用约定不明确，三分之一费用到底是多少也没有具体的，保安工资是劳务纠纷与本案无关。”，本院对该证据的真实性予以采信；原告对被告提交的证据2、3、4、5发表质证意见认为，“已交纳一年的保安工资，但后来自己雇请了一个守夜的。”，本院对该证据的真实性予以采信；原告对被告提交的证据6发表质证意见认为，“双方约定停车场费用是由陈九大来原告餐厅消费抵扣这个停车场费。”，被告并未提供关于陈九大与其约定消费抵扣停车场费用的相关证据，故对该份证据本院不予评价；原告对被告提交的证据7发表质证意见认为，“确实没有交纳，但是是产生了纠纷以后才发生的水电费。”，故本院对该份证据予以采信；原告对被告提交的证据8发表质证意见认为，“周柯妍不是合同一方，被告无法证明周柯妍是合伙人，周柯妍也没有行使合伙人的权利。”，被告并未提供证据证明周柯妍是原告合伙人或者原告授权其处理相关事务，故对该份证据的证明目的本院不予采信；原告对被告提交的证据9发表质证意见认为，“无法证明是合伙人关系。”，被告并未提供合伙协议或者其他证据证明周柯妍系原告合伙人，故本院对该证明目的不予认可；原告对被告提交的证据10、11、12、13发表质证意见认为，“证据10、通告不应该以公告的形式，应该直送给原告向建梅，且通知张贴的时间无法确定；证据11、真实性无异议；证据12、原告确实收到了，但不同意搬离，是要续租；证据13、原告确实收到了，但不同意搬离，要续租。”，结合证据10、11、12、13及原告对该证据的质证意见，本院对证据10、11、12、13予以采信；原告对被告提交的证据14发表质证意见认为，“对证据不清楚。”，该证据上仅写明“收到搬运费、小工费”等，并未表明该费用与本案有关，故本院不予采信；原告对被告提交的证据15、16、17、18发表质证意见认为，“证据15这个视频无法看出和核实社区民警的身份是否真实，且社区民警在场的情况下，搬离的物品应该有个清单、社区民警签字；证据16是往餐厅里面搬的，搬进去的时候产生纠纷，警察来了；证据17拿了少数的油和米；证据18冰柜确实被原告搬走了。”，本院对证据15、16、17、18的真实性予以认可；原告对被告提交的证据19、20、21、22发表质证意见认为，“与本案无关，原告不知情。”，因该证据均系被告与他人之间发生的，故本院对该证据不予评价；原告对被告提交的证据23发表质证意见认为，“收据是原告写的，饶永鹤有这么个人，但是原告没有卖给他空调。”，结合证人饶永鹤的证言，本院对该证据予以采信；原告对被告提交的证据24发表质证意见认为，“合同的真实性有异议，合同约定的条件太巧合了，我认为这个合同就是针对原告产生的。证明目的有异议，这个合同并不能说明原告不愿意以这个价格来续租房屋。且这个合同的真实性有异议。”，结合本案庭审经过及证人饶永鹤的证言，本院对该证据的真实性予以采信；原告对被告提交的证据25发表质证意见认为，“对真实性有异议，这个只是被告方运作下的结果，不是真正支付违约金。”，本院对该证据的真实性予以采信；原告对证人杨斌的证言发表质证意见认为，“证人是被告的经理，我没有和证人签订的合同，证人的证言我不承认。”，本院对该证人的证言予以部分采信；原告对证人饶永鹤的证言发表质证意见认为，“证人连自己签订了几份合同都不清楚，原告怀疑证人在隐瞒合同造假的事实。”，结合本案的其他证据，本院对该证人证言予以采信；原告对证人邓伟伟的证言发表质证意见认为，“证人与原告没有见过面，证词的真假无法确定。”,本院对该证人的证言予以部分采信；原告对被告提交的证据29发表质证意见认为，“无异议，调解的内容与当时的情况一致。”，本院对该证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年11月1日，以被告怀化伊鑫大酒店有限公司为甲方，原告向建梅为乙方，双方签订《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同》，合同约定：被告将怀化市锦溪南路18号伊鑫大酒店二楼出租给原告，租期五年（自2012年1月1日起至2016年12月31日止），每年租金为人民币壹拾肆万元整（140000元），租金五年内不变，支付方式：签订合同之日起，原告向被告交付第一年的半年租金，剩下半年租金于合同签订之后的第五个月向被告支付，第二年起，原告每年将租金提前一个月一次性支付给被告；装修、装修期限及装修费用；水、电、空调、网络、停车场等相关费用；合同争议的解决；合同期满或终止以及保安费用的承担等事项，《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同》第三条约定“租金支付方式：签订合同之日起，乙方向甲方交付第一年的半年租金，剩下半年租金于合同签订之后的第五个月向甲方交付。第二年起，乙方每年将租金提前一个月一次性支付给甲方。”，第四条约定“甲方将房屋交给乙方后，乙方如经营需要装修二楼，必须将设计图纸报甲方审核且征得甲方的同意后方可施工，且自行承担装修所有费用，甲方概不负责。”，第十四条约定“合同期满或者终止合同时，乙方如不再续签合同，应提前三个月以书面形式通知甲方，并结清所有费用。合同期满或终止合同时，动产部分由乙方自行处理，不动产部分归甲方所有。合同期满后，在同等条件下，乙方应享有优先续约权。”，补充约定“乙方负责后岗保安1名费用。”。2011年11月23日，原告向建梅与被告怀化伊鑫大酒店有限公司签订《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同补充协议》，约定：被告将怀化市锦溪南路18号伊鑫大酒店二楼至三楼夹层出租给原告，租期五年（自2012年1月1日起至2016年12月31日止），每年租金为人民币壹万伍仟元整（15000元）。
合同到期后，原、被告双方并未就是否续租达成书面或者口头协议。2017年1月5日，被告怀化伊鑫大酒店有限公司以告知函和短信方式告知原告应依照《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同》第十四条的相关约定将其所有的动产搬离伊鑫大酒店二楼，但原告未搬离。2017年1月18日，被告再次以短信的方式告知原告应将其所有的动产搬离伊鑫大酒店二楼，在原告仍未搬离的情况下，被告将伊鑫大酒店二楼所属原告的动产搬至伊鑫大酒店后面人行通道。后原告向建梅陆续将搬至伊鑫大酒店后面人行通道的物品部分搬离，并将外机空调作价2万元卖给饶永鹤。
另查明，2017年1月1日，被告怀化伊鑫大酒店有限公司将伊鑫大酒店二楼以年租金309300元出租给饶永鹤。
现原告认为被告侵犯了原告的优先承租权，并造成了原告的财产及装修损失，故诉至法院，请求判如所请。2017年3月20日，被告怀化伊鑫大酒店有限公司提出反诉。
本院认为，本案的争议焦点为：一、依照《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同》，原告是否对伊鑫大酒店二楼享有优先续租权；二、被告是否应返还原告财产，并赔偿原告的装修损失；三、原告是否应支付被告保安费、停车场费、水电费、房屋占用费、搬运费等费用；四、原告是否应赔偿因原告违约行为，被告支付给他人的违约金。
关于焦点一，本院认为原告不享有优先续租权，理由如下：（一）《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同》第十四条约定“合同期满或者终止合同时，乙方如不再续签合同，应提前三个月以书面形式通知甲方，并结清所有费用。合同期满或终止合同时，动产部分由乙方自行处理，不动产部分归甲方所有。合同期满后，在同等条件下，乙方应享有优先续约权。”，依照合同约定，被告享有优先续约权的前提是“在同等条件下”，在原告承租期间（自2012年1月1日起至2016年12月31日止），每年租金为人民币壹拾肆万元整（140000元），后被告与饶永鹤签订的合同中约定的年租金为人民币叁拾万零玖仟叁佰元整（309300元），且证人夏勇出具的证言中表明原告向建梅续租的条件是租金不变，故原告并不具备优先续租的条件；（二）《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同》第三条约定“租金支付方式：签订合同之日起，乙方向甲方交付第一年的半年租金，剩下半年租金于合同签订之后的第五个月向甲方交付。第二年起，乙方每年将租金提前一个月一次性支付给甲方。”，原告作为承租方如需续租被告房屋，应以积极行为向被告表明其意愿，如积极协商或者提前支付一部分租金，如原告既未向被告表示续租，也未向被告表示不续租，那么被告有理由相信原告不愿再续租该房屋。故本案原告对被告所有的怀化市锦溪南路18号伊鑫大酒店二楼不享有优先续租权。
关于焦点二，返还财产的前提是无权占有人占有了权利人的不动产或者动产。本案中，房屋租赁合同期满后，在原、被告未达成续租房屋的前提下，被告在2017年1月5日、2017年1月18日两次通知原告将其所有的伊鑫大酒店二楼的动产搬离，在原告未予配合的情况下，被告将原告物品搬离。被告提供的视频证据中显示，原告已经知晓物品存放地，并陆续处理了一部分物品。原告提交的物品损失清单系原告单方面出具，被告并未予认可，且原告并未提供相关的证据证明被告对其动产进行了侵占，故对原告要求被告返还财产的诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告赔偿154800元装修损失，依照原、被告双方签订的《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同》第四条约定“甲方将房屋交给乙方后，乙方如经营需要装修二楼，必须将设计图纸报甲方审核且征得甲方的同意后方可施工，且自行承担装修所有费用，甲方概不负责。”，原告装修二楼需将设计图纸报被告审核，且自行承担所有费用，庭审过程中，原告承认并未将设计图纸报被告审核，故本院对原告该诉讼请求不予支持。
关于焦点三、关于保安费，《伊鑫大酒店二楼餐饮整体出租合同》补充约定“乙方负责后岗保安1名费用。”，庭审过程中，原告承认只支付了一年的保安费用，后因故没有再支付。本院认为，原告与被告签订的合同是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。如需变更合同，需原、被告双方协议认可，故原告应按合同约定承担承租期间1名保安的费用，及1300元/月×4年×12个月=62400元。
关于停车场的费用，原、被告双方在合同中约定停车场费用原告承担三分之一，但被告并未提供停车场的费用证据，仅提供了陈九大的消费记录，也未提供陈九大消费抵扣停车场费用的相关协议，故本院对被告的该反诉请求不予支持。
关于原告欠缴的水电费，原告在庭审过程中予以认可，被告提交的证据7中，原告欠缴的水电费为5926元，故原告应支付被告水电费5926元。
关于房屋占用使用费，被告于2017年1月18日将原告的物品搬离伊鑫大酒店二楼，故房屋占用期间为合同期满后开始至搬离之日止，即2017年1月1日起至2017年1月18日止，故本院认为以原、被告合同约定租金140000元÷365天×18天=6904元计算为宜。
关于搬运费，被告提交的证据并未表明该费用的产生与原告有关，也没有收款人的身份信息，故本院对被告的该反诉请求不予支持。
关于违约金，原、被告双方虽未在合同中明确约定违约金，但原告不及时腾退房屋的行为确实给被告造成了一定损失，故原告应向被告赔偿相关损失，被告在反诉请求中所要求的违约金赔偿标准系被告与他人之间的约定，本院认为以现合同约定的租金标准309300元/年赔偿为宜，即309300元/年÷365天×18天=15253元。
上诉费用合计90483元。
综上所述，原告的诉讼请求本院不予支持，被告的反诉请求本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
原告（反诉被告）向建梅于本判决生效之日起10日内给被告（反诉原告）怀化伊鑫大酒店有限公司支付保安费、水电费、房屋占用使用费、违约金等共计90483元；
驳回原告（反诉被告）向建梅的诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）怀化伊鑫大酒店有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13800元，由原告（反诉被告）向建梅负担。反诉费用8125元，由原告（反诉被告）向建梅负担1500元，被告（反诉原告）怀化伊鑫大酒店有限公司负担6625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 向 静
人民陪审员 姚国新
人民陪审员 舒友德
二〇一七年八月十一日
代理书记员 曾建波
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。