重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）渝一中法民终字第02544号
上诉人（原审被告）贺勇，住重庆市渝北区。
被上诉人（原审原告）王海燕，住重庆市渝北区。
委托代理人严国高，重庆聚立信律师事务所律师。
委托代理人罗良群。
上诉人贺勇与被上诉人王海燕房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年3月20日作出（2012）渝北法民初字第01878号民事判决，上诉人贺勇对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2012年6月26日进行了询问，上诉人贺勇、被上诉人王海燕及其委托代理人严国高、罗某参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告王海燕系渝北区两路镇双龙大道（10号）号现门牌号××号房屋的产权人。2005年12月1日原告母亲罗某代理原告与被告贺勇签订了房屋租赁协议一份，约定原告将涉案房屋出租给被告作经营用房。租期从2006年1月1日至200××年12月30日。200××年12月30日原告母亲罗某代理原告与被告贺勇签订了同样的房屋租赁协议一份，租期从2008年1月1日至2009年12月30日。
2008年12月15日，以原告王海燕为甲方，被告贺勇为乙方，签订了一份房屋租赁协议，主要约定：甲方将位于南区路口的门市租赁给乙方作经营用房。1、乙方应向甲方缴纳保证金5000元，用以约束自己遵守协议、维护好房屋及各项设施。如违反协议，甲方有权立即收回房屋并不退还保证金；2、出租房面积100平方米，月租金2500元。乙方提前半月支付房租，租金按季度收取；……5、本协议由2009年元月1日至2011年12月30日止有效。
上述3份合同签订后，原、被告双方均依合同约定履行了自己的义务直至合同期满。2011年12月16日被告贺勇通过中国邮政储蓄银行将2012年1至3月的房租××500元，通过汇款的方式汇给罗某，收款人地址为重庆市渝北区双凤桥临港大道21号王胖子水煮鱼。后中国邮政储蓄银行通知罗某去领取，罗某未去中国邮政储蓄银行领取。2011年12月26日，王海燕委托重庆聚立信律师事务所发出律师函，主要内容为：房屋租赁合同有效期至2011年12月30日止。本所委托人王海燕已明确告知你期满不再续租，而你在没有新的合同关系情况下强行汇款支付租金，不能促成合同的成立。现依法致信于你，限你在收到律师信后三日内前往委托人处收回汇款通知单，并在租赁合同期限届满之日完好交还租赁物。因房屋租赁协议租期届满后被告贺勇拒不返回租赁物，2012年1月10日，原告向重庆市公安局渝北区分局双龙派出所报警备案。
庭审中原被告双方均认可2008年12月15日签订的《房屋租赁协议》甲方签名处为原告母亲罗某代原告所签。2011年12月30日房屋租赁协议到期后，原告依租赁合同约定收取的5000元保证金未退还。
原告诉称：现租期已届满，被告拒不归还租赁房屋，要求判令：1、被告立即将位于渝北区两路双龙大道（10号）现门牌号××号原告的租赁门市完好交还给原告；2、从2012年1月1日起至被告实际交还房屋时止，被告按每月2500元支付原告房租损失。
被告辩称：1、原被告租赁关系不应当解除，因为原被告签订租赁合同时原告承诺只要被告经营餐馆就一直租给被告，合同两年一签；2、基于对原告承诺的信任，被告先后投入数十万资金装修装饰，现还未收回成本。
一审法院认为，2008年12月15日签订的《房屋租赁协议》为原告母亲罗某代理原告与被告贺勇所签，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均已按协议约定履行完毕。《房屋租赁协议》中约定租期为2009年1月1日至2011年12月30日，现租赁期限届满，原被告未续签新的租赁合同，故《房屋租赁协议》因租赁期限届满依法终止。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告辩称原被告租赁关系不应当解除，因为原告母亲在代理原告与被告签订《房租租赁协议》时向被告承诺只要被告经营餐馆就一直将涉案房屋租给被告使用，合同二年一签，但被告未举示有效的证据证明原被告之间有上述的约定，故对被告的此项辩解不予采纳。被告辩称其基于原告的承诺对租赁门市投入数十万资金，至今未收回成本，但这不是租赁期满后承租人拒绝返还租赁物的合法理由，对此项辩解不予采纳。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。”被告承租原告门市的租赁期间届满，原告不愿再将门市出租，其要求被告将本案租赁物完好返还是其行使房屋所有权人的权利，符合法律规定，予以支持。《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，被告贺勇依法应返还租赁门市，现被告贺勇继续占有、使用门市，其应当向房屋所有权人交纳房屋租金，故原告主张从2012年1月1日起至被告实际交还房屋时止，参照原租赁合同租金标准，被告按2500元每月支付给原告房租损失的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告贺勇在本判决生效后五日内将渝北区两路镇双龙大道（10号）现门牌号××号租赁门市返还给原告王海燕；二、被告贺勇在本判决生效后五日内按每月2500元从2012年1月1日起向原告王海燕支付房屋租金损失至实际返还房屋时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案诉讼费80元，减半收取40元由被告贺勇承担。
宣判后，贺勇不服一审判决，向本院上诉，上诉称：被上诉人在《租赁合同》签订之前及履行过程中，反复、多次向我口头承诺，只要我做餐馆，该门市就一直租给我使用，一审中我申请的证人殷某等对该事实予以证明，应予认定；我基于对被上诉人承诺的信赖，先后投入数十万元对门市进行装修，现被上诉人毁约收回门市，给我造成巨大经济损失。请求撤销一审判决并依法发回重审。
被上诉人王海燕答辩称：租赁期限已经届满，房屋应当收回；我方未承诺门市一直租赁给贺勇使用，如果有此约定，为何未在租赁合同中明确？贺勇无理上诉，是想拖延交还租赁门市，目前同地段门市租金已上涨近一倍。请求驳回上诉，维持原判。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。王海燕的代理人其母亲罗某与贺勇于2008年12月15日所签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，合法有效。《房屋租赁协议》中约定租期为2009年1月1日至2011年12月30日，现租赁期限届满，双方未续签新的租赁合同，故《房屋租赁协议》因租赁期限届满依法终止。贺勇应当返还租赁门市，其未予返还，继续占有、使用门市，故王海燕主张从2012年1月1日起至贺勇实际交还房屋时止，参照原租赁合同租金标准每月2500元支付房租损失的诉讼请求，理由正当，予以支持。
贺勇上诉称王海燕口头承诺一直将涉案房屋租给贺勇使用，从本案查明的案情分析，双方从2006年起就涉案门市形成租赁关系，先后签订三次租赁合同，均对租赁期限作出明确约定，审理中贺勇仅举示证人证言证明王海燕母亲罗某曾作出该口头承诺，且贺勇所称的该意见与书面租赁合同的约定矛盾，故本院确认采信书面租赁合同，对贺勇的该上诉意见不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人贺勇的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人贺勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
审 判 员 罗登文
代理审判员 吴长渝
二〇一二年八月七日
书 记 员 梁 麟