广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终908号
上诉人（原审被告）佛山市三水汇方房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道德兴。
法定代表人陈应标，该公司董事长。
委托代理人林冬晓，广东华法（三水）律师事务所律师。
委托代理人龚萍，广东华法（三水）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈少玲，女，汉族，住广东省佛山市三水区。
被上诉人（原审原告）毛治斌，男，汉族，住广东省佛山市三水区。
上诉人佛山市三水汇方房地产开发有限公司（以下简称汇方公司）因与被上诉人陈少玲、毛治斌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法民一初字第598号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年10月8日，陈少玲、毛治斌与汇方公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：陈少玲、毛治斌购买汇方公司开发的位于佛山市三水区西南街道某号房屋，建筑面积为89.36平方米，套内面积为71.51平方米，总价款为698756元；付款方式及期限为：自合同网上签订之日起5日内支付349378元，2013年11月8日前支付349378元；商品房交付日期为2015年3月28日前。关于规划、设计变更的约定为：该商品房预售后，出卖人不得擅自变更商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应当在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退回日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同签订后，陈少玲、毛治斌于2013年10月9日付款349378元，于2013年11月8日付款349378元。汇方公司于2015年3月27日取得涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；于2015年3月24日通知陈少玲、毛治斌收楼。陈少玲、毛治斌于2015年3月28日到汇方公司处收楼，在收楼过程中，陈少玲、毛治斌发现房屋的地面标高与设计不符等问题，即与汇方公司交涉并拒绝收楼。因双方协商未果，陈少玲、毛治斌即向佛山市三水区国土城建与水务局投诉。佛山市三水区国土城建与水务局受理后，于2015年6月9日组织陈少玲、毛志兵与汇方公司以及施工单位到现场测量，证实陈少玲、毛治斌所购房屋的室内外标高等确实存在与图纸不符的现象，且超出规范要求，对业主的使用功能造成影响。此后，陈少玲、毛治斌与汇方公司未就整改与赔偿问题达成一致，陈少玲、毛治斌陈少玲、毛治斌于2015年8月25日诉至原审法院。
在审理过程中，原审法院根据陈少玲、毛治斌的申请，委托佛山市城市规划勘测设计研究院测量，经测量，现场数据如下：
涉案套间高差成果表
序号
套间名称
相对高差“m”
说明
备注
1
走廊2
0.00
已装饰地面
1.走廊2地面设定为0.00；“＋”标示高于走廊2；“-”标示低于走廊2
2.楼层高度为3.01m（第三层地面到第四层地面之间的高度）
2
7座302
-0.08
毛坯地面
3
7座302入户花园
-0.16
毛坯地面
4
走廊1
＋0.01
已装饰地面
5
7座304
-0.05
毛坯地面
6
7座302的门
＋2.06
7
7座304的门
＋2.14
另查明，根据汇方公司庭审陈述及其提供的“设计变更通知单”，汇方公司在施工过程中，于2013年10月25日对涉案房屋的给排水图纸进行变更，导致陈少玲、毛治斌所购房屋入户花园存在两条排水管，且未直接通往地面的现状。
再查明，陈少玲、毛治斌所购房屋于2015年5月5日出现室内浸水现象。
陈少玲、毛治斌于2015年8月25日起诉至原审法院，请求法院判令：1.解除陈少玲、毛治斌与汇方公司签订的《商品房买卖合同》；2.汇方公司向陈少玲、毛治斌退回人民币698756元购房款，并支付利息人民币34937.80元，合共人民币733693.80元（利息从2013年11月起按照年利率5%计至2014年10月）；3.如果涉案房屋的《商品房买卖合同》未达到解除条件，汇方公司须对房屋进行整改使之符合规划要求，并支付陈少玲、毛治斌经济补偿款13万元；4.诉讼费、鉴定费由汇方公司负担。
原审法院认为：陈少玲、毛治斌与汇方公司签订的《商品房买卖合同》系双方在平等自愿的基础上签订，内容合法，属于有效合同。合同签订后，陈少玲、毛治斌已履行了全部付款义务，但汇方公司存在两方面的违约行为，一是未按设计要求施工，导致陈少玲、毛治斌所购房屋的地面标高与设计不符，影响房屋的使用功能，二是施工过程中未经陈少玲、毛治斌同意，擅自变更排水系统设计图纸，造成陈少玲、毛治斌所购房屋存在浸水等安全隐患。汇方公司的上述违约行为损害了陈少玲、毛治斌的合法权益，依照双方约定，陈少玲、毛治斌依法享有解除《商品房买卖合同》的权利。对陈少玲、毛治斌主张解除陈少玲、毛治斌与汇方公司签订的《商品房买卖合同》、汇方公司向陈少玲、毛治斌退回购房款698756元及利息的请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、解除陈少玲、毛治斌与汇方公司签订的《商品房买卖合同》；二、汇方公司于判决生效之日起十日内向陈少玲、毛治斌返还购房款698756元，并按同期银行贷款利率，分别以349378元为本金，赔偿陈少玲、毛治斌自2013年10月9日、2013年11月8日起至付清之日止的利息损失。案件受理费减半收取即5568元、鉴定费2454元，合共8022元，由汇方公司负担。
上诉人汇方公司上诉提出：一、陈少玲、毛治斌所购房屋地面标高虽与设计不符，但误差极小，修复后完全不影响房屋使用功能。根据佛山市三水区国土城建和水务局2015年7月6日三建信复［2xxxx5号］回复意见所附《现场实测数据》显示，案涉房屋室内厅地面标高与图纸设计的标高之间的误差为19毫米，入户花园地面的标高与图纸设计的标高之间的误差为31毫米，误差极小。采取汇方公司的修复方案完全可以有效修复，修复后的净高仍然高于《住宅设计规范》关于住宅层高2.8米以及室内净高2.4米的规范性要求，根本不影响房屋的使用功能。佛山市三水区国土城建和水务局并不具备相关鉴定资质，在没有相关鉴定结论支持的情况下，以复函的形式确认上述标高误差对房屋使用功能造成影响，实属不妥。二、给排水工程设计更改是经设计单位广东省建科建筑设计院审核同意，并未对陈少玲、毛治斌所购房屋的使用功能造成影响，更不存在增加安全隐患的情形。原审法院对给排水工程设计变更内容的理解有误，2013年10月25日对给排水工程设计的变更，只是在案涉房屋的入户花园增设排水地漏，并未导致陈少玲、毛治斌所购房屋入户花园存在两条排水管。现场可见入户花园并没有任何排水管，只有入户花园以外有一条排水管，这条排水管是通向产权不属于陈少玲、毛治斌的三楼平台，与案涉房屋无关。而且，在入户花园处增设排水地漏，目的是便于入户花园水渍的排放，这是降低该房屋水浸风险的有效措施。原审法院在没有鉴定结论支持的情况下，简单以2015年5月5日案涉房屋曾发生水浸现场就认定排水系统设计变更造成房屋存在浸水等安全隐患，属于认定事实不清、证据不足。三、汇方公司虽然在施工过程中对给排水工程设计进行了完善，但并未达到解除合同的标准，原审法院适用法律错误。预售商品房在建设过程不可避免地遇到小范围的设计变更情形。虽然《商品房买卖合同》第十条约定了规划、设计变更的情况下解除合同的相关权利，但约定不够清晰、明确。双方还曾就此签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第9条明晰双方约定规划、设计变更买受人解除合同的情形仅限于“为规划、设计变更影响了该商品房的结构形式、户型、空间、尺寸、朝向”范围。现在给排水系统设计变更仅是在入户花园增设排水地漏，对该商品房的结构形式、户型、空间、尺寸、朝向均无影响，陈少玲、毛治斌无权据此解除合同。综上，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回陈少玲、毛治斌全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费及鉴定费由陈少玲、毛治斌承担。
被上诉人陈少玲、毛治斌答辩称：一、汇方公司增设的排水管，从30层楼高延伸下来，该排水管没有直接通往地下，而是经过案涉房屋的露台上的一条明渠通往另外一处水管落地，对案涉房屋造成直接的安全隐患，而且是设计图纸上没有的。虽然案涉房屋的露台没有产权，但各户露台都有分割栏，购房者需支付一定的款项才能取得该露台的单独使用权，从露台的图纸足以证明该事实。二、案涉房屋正门、整间套间内外标高与设计图纸不符，是汇方公司擅自更改的，误差大超规范，影响使用功能。汇方公司建造房屋不能脱离当地有关政府部门监管，佛山市三水区国土城建和水务局的复函及佛山市城市规划勘测设计研究院的鉴定结论均能证明前述更改设计的事实。汇方公司诉称整改后房屋净高仍然高于《住宅设计规范》关于住宅层高2.8米以及室内净高2.4米的要求，不影响使用，理由不成立。因为整改后根本不符合该座楼房规划的图纸设计，案涉房屋的设计图纸显示层高3米，室内净高必需有2.9米左右才符合规范。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
上诉人汇方公司在二审期间向本院提交房屋修复设计鉴定委托书及房屋安全鉴定报告各一份，拟证明涉案房屋可以达到修复的目的，而且可以满足规范的要求，不会造成案涉房屋浸水等隐患；附件二第三点尺寸误差对比表显示落差只有1.3cm和3.2cm。
被上诉人陈少玲、毛治斌针对汇方公司的证据发表如下质证意见：原审法院已经委托作出涉案套间高差成果表，该数据已经很完整，汇方公司现自行委托鉴定不符合法律规定，故对该证据不予确认。
被上诉人陈少玲、毛治斌在二审期间向本院提交图纸一张，拟证明陈少玲、毛治斌支付了相应对价才取得露台的单独使用权。
上诉人汇方公司针对陈少玲、毛治斌的证据发表如下质证意见：陈少玲、毛治斌理解错误，设计更改通知单显示增加的排水地漏是在陈少玲、毛治斌的入户花园内，并不再陈少玲、毛治斌所购房屋之内，该排水管只排放三至三十层入户花园共88.2平方米面积的浸水，不包括三十层之上楼顶天面的排水，根据汇方公司二审提供的鉴定结论，增加的地漏排水面积可达205平方米，故该排水设计是可以满足排水需求的。陈少玲、毛治斌理解错误是因为包括天面的全部经过该排水管只是原有的设计，而不是新增的设计。
经审查，汇方公司提供的证据是其在二审期间自行委托的鉴定结论，陈少玲、毛治斌对其不予确认，且超出一审举证期限作出，故本院对此不予采纳。汇方公司对陈少玲、毛治斌提供的图纸真实性未提出异议，故本院对其真实性予以采信。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。陈少玲、毛治斌以案涉房屋存在地面标高与设计不符、汇方公司擅自变更入户花园排水设计等问题为由，主张解除案涉《商品房买卖合同》，汇方公司则认为上述问题均不构成解除案涉合同的条件。据此，本案的争议焦点在于案涉《商品房买卖合同》应否予以解除。对此，本院分析如下：
根据本案查明的事实，汇方公司在施工过程中，于2013年10月25日对涉案房屋的给排水图纸进行变更，在案涉房屋的入户花园增设排水设施，采用直通地漏，但汇方公司并未就该设计更改征得买受人陈少玲、毛治斌同意，有违双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，况且案涉房屋于2015年5月5日出现室内浸水现象，亦实际影响了房屋的居住使用，故汇方公司应承担相应的违约责任。汇方公司以双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条关于“双方约定本合同第十条中买受人解除合同的情形为：为规划设计变更影响了该商品房的结构形式、户型、空间、尺寸、朝向”的约定为由抗辩更改排水设施不符合约定解除权行使的条件。经审查，前述补充协议第九条属于汇方公司拟定的格式条款，其约定对买受人的解除权进行了限制，但汇方公司并未对该条款予以说明，该条对陈少玲、毛治斌不具有法律约束力，故本院对汇方公司的该项抗辩不予采纳。
另外，对于案涉房屋地面标高与设计不符的问题。作为建设工程相关的监管部门，佛山市三水区国土城建和水务局的建管科在组织业主、建设单位、施工单位进行现场测量后，确认案涉房屋的室内外标高确实存在与图纸不相符的现象，且超出规范要求，认为该问题对业主的使用功能造成影响。原审法院依法委托佛山市城市规划勘测设计研究院测量的结果亦印证前述问题的存在。原审法院据此认定汇方公司存在未按设计要求施工，导致陈少玲、毛治斌所购房屋的地面标高与设计不符，影响房屋的使用功能，并无不当。
原审法院综合考虑到汇方公司的前述两方面的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决解除陈少玲、毛治斌与汇方公司签订的《商品房买卖合同》，并由汇方公司返还购房款及相应利息，处理并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11136.93元，由上诉人佛山市三水汇方房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年五月十九日
书 记 员 钟勉力