北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00011-2号
上诉人（原审被告、反诉原告）张进，男，1987年5月29日出生。
委托代理人张建华（张进之父），1957年2月28日出生。
委托代理人刘娜，甘肃仁泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孙维成，男，1971年12月25日出生。
委托代理人李雅丽，北京高文律师事务所律师。
原审第三人中国建设银行股份有限公司北京房山支行，住所地北京市房山区拱辰北大街1号。
负责人张守庆，行长。
委托代理人祝荣，女，1968年3月18日出生。
委托代理人曾艳，女，1980年5月9日出生。
上诉人张进因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第00691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，孙维成起诉至原审法院称：2010年4月19日，我与张进签订了房屋买卖合同。张进将北京市房山区良乡×××东南侧17号楼13层1单元13A02房屋卖给我，房屋价格为1065000元，建筑面积89.75平方米。合同签订后，于签订合同当天我向张进支付了定金300000元，首付款300000元。2011年4月3日，张进将该房屋交付给我，在张进的协助下我交纳了契税7215.17元、产权代办费1000元、公共维修基金17992元、物业费2116元，合计26207.17元。同日，我应张进的要求向张进支付了部分购房款27100元。2011年10月，我对该房屋进行了装修、使用，张进于2011年8月19日取得了该房屋的产权证，房屋坐落为房山区瑞雪春堂二里21号楼13层1单元1502。2013年3月，张进将我诉至法院，要求解除与我签订的房屋买卖合同，我也提出了反诉，要求将房屋过户至我指定的第三人名下。2013年，原审法院作出（2013）房民初字第04694号民事判决书，判决：一、解除张进与孙维成于2010年4月19日签订的房屋买卖合同。二、驳回孙维成的反诉请求。我对此判决不服，向北京市第一中级人民法院（简称一中法院）提出上诉，一中法院于2013年10月16日作出（2013）一中民终字第09492号民事判决书，判决：一、维持北京市房山区人民法院（2013）房民初字第4694号民事判决第二项；二、撤销北京市房山区人民法院（2013）房民初字第4694号民事判决第一项；三、驳回张进要求解除其与孙维成于2010年4月19日签订的房屋买卖合同的诉讼请求。故诉至法院，请求判令张进继续履行合同并将北京市房山区瑞雪春堂二里21号楼13层1单元1502号房屋过户至我名下，诉讼费由张进承担。
张进答辩并反诉称：2010年4月19日，我与孙维成就北京市房山区良乡×××东南侧17号楼13层1单元13A02房屋签订了房屋买卖合同。合同签订后，孙维成向我支付了600000元首付款，随后我将该房屋交付给孙维成。2010年5月《国十条》颁布，限制了非京籍公民在京购房，房屋由于政策干涉无法过户，但孙维成在明知政策变化的情况下，仍对房屋进行装修、出租，因此其应自行负担诉争房屋中加大投入的损失。2010年8月19日，我取得了诉争房屋的房产证，我要求孙维成取走房产证并支付剩余房款465000元。孙维成由于自身户口限制，过户不能，拒绝支付剩余房款，双方协议无果。我诉至原审法院，要求解除合同。原审法院判令解除房屋买卖合同，驳回孙维成的反诉请求。孙维成不服，上诉至一中法院，一中法院撤销了原审法院（2013）房民初字第4694号民事判决书第一项，维持了第二项，并做出终审判决，驳回我要求解除与孙维成于2010年4月19日签订的房屋买卖合同的诉讼请求。根据物权法的相关规定，请求法院在查清事实的基础上，驳回孙维成的诉讼请求。另外，根据法律的相关规定，法院依法判案，不应当使用会议纪要。因政策变化导致我与孙维成签订的房屋买卖合同目的已无法实现，双方签订的合同无法履行完毕，故反诉请求法院判令解除我与孙维成于2010年4月19日签订的房屋买卖合同，并将上述房屋腾退，孙维成承担利息损失90902.9元，诉讼费由孙维成负担。
孙维成针对反诉辩称：不同意张进的反诉请求。我要求张进继续履行合同并将诉争房屋过户登记至我名下有充分的生效法律文书及法律法规依据。北京市高级人民法院也已作出裁定，维持一中法院的生效判决。依据北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》的规定，我有权要求张进继续履行合同并办理房屋过户登记。张进提出的反诉已超出反诉的期间，合议庭不应受理。张进要求赔偿损失毫无事实及法律依据。我不存在违约行为，相反，张进违反诚实信用原则，怠于履行自己的合同义务。张进不存在损失的问题，即使有也是自己造成的，和我没有关系。
中国建设银行股份有限公司北京房山支行（简称建行房山支行）述称：针对孙维成诉张进房屋买卖合同纠纷一案，我行不是争议案件的当事人，对双方的行为不表态。借款人张进在我行贷款情况如下：2009年12月3日借款人从我行贷款57万元，期限25年，截止2014年7月2日，借款人张进在我行尚未偿还的贷款余额419854.08元，利息1718.77元。张进就诉争房屋在建行办理的贷款本息全部清偿前，其与建行所签订的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力。若张进将房产转让，应优先偿还建行的贷款，不得侵犯建行合法权利，即使有生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除张进对我行的还款义务。在贷款本息全部清偿前，我行不同意解除抵押，我行仍有权对借款人张进及其抵押物主张债权。若借款人来我行办理还款手续，我行仍然有权接受还款。借款人尚欠我行贷款本金金额以我行提交的证据为准，利息另计，具体金额以实际还清之日计算为准。
原审法院经审理确认：2010年4月19日，孙维成与张进签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力法院予以确认，据此，对于孙维成要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。孙维成与张进签订的房屋买卖合同的时间在北京市出台限购政策之前，且孙维成表示同意负担过户产生的税费，承诺一次性清偿房屋的贷款给银行，故孙维成要求办理房屋过户手续，理由正当，证据充分，法院予以支持。（2013）一中民终字第09492号民事判决书生效判决已经驳回张进要求解除其与孙维成于2010年4月19日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，故对于张进的此项反诉请求，法院不予处理。张进反诉要求腾退诉争房屋，无事实和法律依据，法院不予支持。关于张进反诉要求孙维成承担利息损失，双方当事人签订的房屋买卖合同未对贷款利息作出约定，法院不予支持。据此，原审法院于2014年11月判决：一、孙维成于判决生效后七日内给付中国建设银行股份有限公司北京房山支行位于房山区良乡×××东南侧17号楼13层1单元13A02房屋所剩余的银行本金及利息（实际数额以执行日期计算为准）。二、中国建设银行股份有限公司北京房山支行于孙维成履行前款义务后七日内办理位于房山区良乡×××东南侧17号楼13层1单元13A02房屋的解除抵押手续。三、孙维成与张进继续履行于2010年4月19日签订的房屋买卖合同，张进于房山区良乡×××东南侧17号楼13层1单元13A02房屋的解除抵押手续办理完毕七日内协助孙维成办理上述房屋的过户手续，将上述房屋过户至孙维成名下；上述房屋产权变更过程中产生的税费由孙维成负担。四、驳回张进的反诉请求。
判决后，张进不服，持原审答辩及反诉意见上诉至本院，请求撤销原审判决，发回重审。孙维成及建行房山支行均同意原判。
经审理查明：2010年4月19日，孙维成与张进签订房屋买卖合同，约定：张进将北京市房山区良乡×××东南侧17号楼13层1单元13A02房屋出售给孙维成；价格为1065000元；孙维成在签订合同1个工作日内交付张进定金、部分购房款60万元，剩余房款46.5万元于该房产办理转移登记手续时交付。同日，张进向孙维成支付了定金300000元、首付款300000元。2011年4月3日，孙维成与张进共同到物业办理了入住手续，验收了房屋，领取了房屋钥匙。同日，张进之父张建华向孙维成出具欠条，内容为：今有张建华借孙维成现金27100元，此款从瑞雪春堂二里21-1-1502号房屋买卖的尾款中扣除。原审审理中，张进一方表示该款项是指公共维修基金、契税、产权代办费，按照合同约定，该笔费用应由张进负担，并在2014年9月18日的开庭笔录中认可2.7万多元是房款。二审审理中，张进一方又表示不同意将该款项从剩余应付购房款中扣除。孙维成则主张上述27100元，应从剩余应付购房款中扣除。
2011年10月，张进对房屋进行了装修、使用。张进于2011年8月取得了上述房屋的房屋所有权证，房屋所有权证所载房屋坐落为：房山区瑞雪春堂二里21号13层1单元1502。
2013年3月，张进将孙维成诉至原审法院，要求解除其与孙维成签订的房屋买卖合同。诉讼中，孙维成提出反诉，要求张进协助孙维成按照合同约定将北京市房山区良乡×××东南侧17号楼13层1单元13A02房屋过户至孙维成指定的第三人名下。2013年6月18日，原审法院作出（2013）房民初字第04694号判决书，判决：一、解除张进与孙维成于2010年4月19日签订的房屋买卖合同。二、驳回孙维成的反诉请求。孙维成对此判决不服，向一中法院提出上诉，一中法院于2013年10月16日作出（2013）一中民终字第09492号民事判决书，判决：一、维持北京市房山区人民法院（2013）房民初字第4694号民事判决第二项；二、撤销北京市房山区人民法院（2013）房民初字第4694号民事判决第一项；三、驳回张进要求解除其与孙维成于2010年4月19日签订的房屋买卖合同的诉讼请求。
另查一，2009年12月3日，张进与中国建设银行股份有限公司北京房山支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，以房山区良乡×××东南侧17号楼13层1单元13A02房屋为抵押物，借款金额为人民币五十七万元，借款期限为三百个月，采用等额本息还款法。截止于2014年9月10日，张进个人贷款对账单显示未偿还的贷款本金金额为416864.42元，张进一直在偿还房屋贷款。二审审理中，建行房山支行称，截止到2015年1月15日止，张进在该行所欠借款本金、利息、罚息共计418489.41元。
另查二，北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（简称“京十五条”），规定持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。
原审审理中，孙维成表示同意承担诉争房屋过户所需负担的税费，且同意以其应当给付张进的剩余房款支付张进所欠银行的房屋贷款，不足部分由其先行垫付。二审审理中，各方当事人均称房山区良乡×××东南侧17号楼13层1单元13A02房屋与房山区瑞雪春堂二里21号13层1单元1502房屋系同一房屋即本案诉争房屋。孙维成另表示，剩余房款在代张进清偿诉争房屋所欠抵押借款本息（本金、利息、罚息）后如有剩余，同意将剩余部分一次性支付给张进。
上述事实，有民事判决书、房屋买卖合同、收条、欠条、房屋所有权证、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款对账单及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：张进与孙维成于2010年4月19日所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。根据查明的事实，孙维成与张进在“京十五条”发布实施前已经签订了房屋买卖合同，且孙维成依约履行了支付定金和首付款的义务，亦同意代张进清偿张进就诉争房屋欠付建行房山支行的剩余抵押借款本息，剩余购房款扣除用于清偿抵押借款的部分后如有剩余，亦同意在扣除其代为清偿的款项后将剩余部分一次性支付给张进。在此情况下，孙维成要求张进继续履行合同，将诉争房屋过户至其名下，有合同及法律依据，原审法院予以支持系正确的。张进在其要求解除与孙维成于2010年4月19日所签房屋买卖合同的诉讼请求被生效判决驳回后，又提出该项请求，原审法院未予支持，并无不当。张进反诉要求孙维成承担利息损失，但双方所签房屋买卖合同中并未对贷款利息问题做出明确约定，故张进该项反诉请求，缺乏合同依据，原审法院未予支持，亦无不当。张进要求孙维成腾退诉争房屋的反诉请求，没有法律依据，原审法院未予以支持，系正确的。故原审判决第二、三、四项正确，本院均予以维持。
关于剩余购房款数额一节，张进虽主张2011年4月3日的27100元并非张进向孙维成所借，故不应从剩余应付款中扣除，但张进之父张建华在欠条里明确写明该款项从诉争房屋的尾款中扣除，且张进一方在原审审理中亦表示该款项是房款。故该款项应从剩余应付款中扣除。结合孙维成已经支付诉争房屋的定金、首付款共60万元，现孙维成尚欠剩余购房款437900元未支付。上述剩余购房款扣除用于清偿抵押贷款的部分后如有剩余，孙维成应将剩余部分一次性支付给张进，原审法院对此未予明确，欠妥，本院予以改正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市房山区人民法院（2014）房民初字第00691号民事判决第二、三、四项；
二、变更北京市房山区人民法院（2014）房民初字第00691号民事判决第一项为：孙维成于本判决生效之日起七日内，代张进清偿张进就北京市房山区良乡×××东南侧17号楼13层1单元13A02房屋欠付中国建设银行股份有限公司北京房山支行的剩余抵押借款本息（包括本金、利息、罚息，具体数额以中国建设银行股份有限公司北京房山支行依据其与张进签订的个人住房（商业用房）借款合同计算出的数额为准）；
三、孙维成于北京市房山区良乡×××东南侧17号楼13层1单元13A02房屋过户至其名下的同时，在扣除其代张进清偿张进就北京市房山区良乡×××东南侧17号楼13层1单元13A02房屋欠付中国建设银行股份有限公司北京房山支行的剩余抵押借款本息后，将剩余购房款一次性支付给张进。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费5000元，由张进负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费70元，由张进负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1036元，由张进负担（已交纳）；二审案件受理费2108元，由孙维成负担35元（已交纳），由张进负担2073元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 王 佳
二〇一五年一月二十日
书 记 员 张 璐