广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2300号
上诉人（原审原告）：巫宜敏，住广州市番禺区。
委托代理人：巫锦生，住址同上。
被上诉人（原审被告）：刘艳，住广州市番禺区。
委托代理人：雷巍，住址同上。
上诉人巫宜敏因与被上诉人刘艳房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：巫锦生与巫宜敏、巫慧敏为父女关系。刘艳是座落在广州市番禺区沙湾镇中良路花明径9号104房的权属人。2014年1月22日，经广州市众邦房地产中介有限公司（以下简称众邦公司）介绍，巫锦生以巫宜敏的名义与刘艳签订一份《房地产买卖合同》（NO.2007677），其中合同约定：由巫宜敏向刘艳购买座落在广州市番禺区沙湾镇中良路花明径9号104房；建筑面积为153.3平方米，成交价格1580000元为业主实收价，签订合同当天买方支付定金50000元，于2014年2月28日前，买卖双方于番禺公证处卖方将该房屋做全权委托公证书予买方指定人员后，买方须将首期楼款中部分楼款1000000元（不含定金）支付卖方，卖方须自行赎契并供楼至该房屋还清楼款过户手续办理成功为止；买卖双方协商一致须于2014年6月30日前把过户交易手续办理完毕，并过户当天付清（首期）全部楼款；若买方不能一次性付清现金须于2014年5月30日前申请贷款，卖方无条件配合；卖方应当在2013年2月28日前将该房屋交付给买方，交楼前卖方须付清一切有关该房屋的杂费（包括但不限于水电、煤气、管理费、有线电视费、电话费及土地使用费等）；如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房屋转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房屋售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿损失或逼使卖方履行本合同；无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房屋，则毁约一方及时支付经纪方20000元作为违约金；若买卖双方在求得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同之毁约者而须共同连带支付经纪方违约金20000元；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认，买方应在签订本合同时向经纪方支付15800元作为佣金，签署本合同后，若合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房屋，均不影响经纪方上述收取佣金权利的实现；等等。上述合同签订当天，刘艳开具《定金收据》，收取了巫宜敏50000元定金。在签订合同后不久，因刘艳认为原售价过低，不愿意继续履行合同，曾向巫宜敏提议协商解除并愿意赔偿一定的损失，因双方协商不成，致引起纠纷。
巫宜敏于2014年3月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除巫宜敏与刘艳于2014年1月22日签订的《房地产买卖合同》；2.判令刘艳违约，双倍返还购房定金10万元；3.判令刘艳赔偿中介费15800元；4.案件诉讼费用由刘艳承担。
刘艳在原审答辩称：（一）巫宜敏与中介恶意串通导致刘艳利益受损，涉案合同依法认定无效；刘艳于2012年起在众邦公司放盘，当时放盘价格为160万元，后经该公司中介人员巫慧敏介绍与巫宜敏有所联系。在签订合同前，双方未有实质性洽谈与交流，一直均由众邦公司巫慧敏与双方洽谈，直到合同签订当天刘艳才与巫宜敏的诉讼代理人巫锦生面谈购房事宜。签订合同时刘艳并不了解番禺桥南街现时阶段的楼价上涨情况，中介公司也未及时与刘艳反馈，在与巫宜敏磋商时，中介公司还告诉刘艳市场行价无变化，刘艳没有卖亏。本着对中介公司的信任，刘艳在2014年1月22日当场同意远低于市场价的158万元作为房屋交易价格，并当场签订了《房产买卖合同》。在合同签订后，刘艳了解到当时的周边房产行情，发现桥南区一带均价已经超过了14000平方米，而刘艳通过众邦公司所签订的价格仅为10000平方米，该房子还附赠一个20平方米的花园，合同价格与当时市场价格存在巨大差异，对刘艳造成了严重的损失。刘艳马上与巫宜敏及中介公司协商并要求解除合同，巫宜敏却坚持要求履行合同，并认为拿同样的钱，在市桥南郊一带是买不到同样大小面积和地段的房子的。令人惊奇的是在协商过程中，刘艳发现巫宜敏的合同代理人巫锦生与中介公司负责人巫慧敏、巫宜敏均为父女关系。在签订合同前，中介公司的负责人巫慧敏故意隐瞒其与巫宜敏的关系，自始至终未给予刘艳名片，也未给刘艳出示相关具有房产中介代理的任何证件，在合同签订时，作为中介公司的巫慧敏并未在合同经纪方签名，只是盖了章，掩盖了她与巫宜敏的关系，同时刘艳在上下班途中发现，巫宜敏的合同代理人、签订人巫锦生同时也是众邦公司上班。巫宜敏与中介公司的负责人巫慧敏恶意串通，损害刘艳的合法利益，涉案合同依法无效。（二）退一步说，即使合同有效，因中介公司的诱骗导致刘艳产生重大误解，且在签订合同时显失公平，刘艳有权要求变更和撤销涉案买卖合同。正如前述，基于中介公司巫慧敏与巫宜敏为直系亲属关系，中介公司巫慧敏故意隐瞒涉案房产楼价上涨的情况，并诱骗刘艳作出与真实意思不符的行为，涉案房产面积为153.3平方米，根据同地段楼价14000元／平方米的标准，涉案房产的交易价不低于人民币2146000元，与实际交易价格158万元是完全不同的概念，属于重大显失公平的情形，依据合同法第54条的规定，刘艳要求变更或者撤销涉案买卖合同。（三）巫宜敏主张双倍返还定金，赔偿中介费用的诉讼请求没有事实及法律依据。巫宜敏与中介公司巫慧敏故意串通，造成刘艳严重损失，在交易过程中存在过错。按合同关于违约责任的约定，刘艳有权没收巫宜敏已支付定金，同理，中介公司在提供居间服务过程中存在严重职业操守问题，除上述恶意串通情况外，刘艳在签订买卖合同前已明确表示希望能将房子卖出后，还部分朋友的欠款，更供一套更大一点的房子，但签订合同才发现，刘艳即便卖掉了一套房子，再买也是第三套房子，按当时的政策是不能办理按揭、需要全额购买的，在刘艳明确告知想法后，中介公司巫慧敏作为专业的地产中介代理公司负责人从未出示过资质证书，未出示名片，更没有告知第三套房不能按揭一事。因此中介费用由刘艳承担没有任何事实及法律依据。（四）针对巫宜敏与中介公司巫慧敏故意串通损害刘艳利益的行为，刘艳保留追究其法律责任的权利。因此，巫宜敏的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回巫宜敏的全部诉讼请求。
在原审审理过程中，刘艳认为其不愿意按上述合同履行的原因主要是签订上述合同时，其对当时的房地产价格不清楚，作为中介众邦公司的工作人员巫慧敏故意隐瞒涉案房产楼价上涨的情况，并诱骗其作出与真实意思不符的行为，其在协商过程中，才知道巫宜敏与中介巫慧敏是姐妹关系，巫锦生是她俩人的父亲，并也在众邦公司工作，故不同意巫宜敏的全部诉讼请求。巫宜敏承认其姐巫慧敏在众邦公司任经理，但不是负责人，其父巫锦生只是偶尔在该中介公司帮忙打扫卫生，但其认为其也有购房的权利，且认为按涉讼房屋的现状为无坯房，房屋内有房间的架构不合理，价钱并不是过低，刘艳不愿转让房屋的原因是其父母过来居住。另在审理中，巫宜敏承认在上述交易中没有向刘艳表明其直系亲属为中介公司工作人员的身份，认为该身份对交易没有影响。
原审法院认为：刘艳委托房地产中介机构居间出售涉讼房屋是赖于对房地产中介服务的信任，认为其能提供交易平台，为不特定的人提供售房信息，从而实现“多人竞价、价高者得”的利益最大化的委托目的。本案中，刘艳称其上述合同中的房价与市场价格存在巨大差别，且其出售涉讼房屋的目的是用所收房款再加按揭的方式购买更大的房屋，但在签订上述合同后才发现不可能实现该目的，究其原因，刘艳认为是巫宜敏与房地产中介公司故意串通，在交易中存在过错。鉴于众邦公司是为巫宜敏与刘艳就涉讼房屋促成交易提供中介服务的机构，巫宜敏与作为为本案涉讼房屋交易提供中介服务的经办人巫慧敏是姐妹关系，与代理其参与涉讼房屋交易的巫锦生为父女关系，巫锦生亦在该中介机构工作，其已承认在涉讼房屋交易过程中未向刘艳表明其与众邦公司的关系，而作为涉讼房屋的买方，巫宜敏一直没有出现，上述交易均由巫锦生代表其参与，故巫宜敏虽不是众邦公司的工作人员，其与该中介公司有紧密的关系。刘艳在知悉情况后不同意继续履行合同有其合理性。而参照《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；（六）改变房屋内部结构分割出租；（七）侵占、挪用房地产交易资金；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；（十）法律、法规禁止的其他行为。”基于巫宜敏与众邦公司相关工作人员的特殊关系，其交易符合上述第（八）条的行为，故刘艳提出合同可撤销的抗辩，原审法院予以采纳。因上述合同属可撤销，但刘艳在本案中没有提出诉讼主张，故在本案中只处理刘艳已收取巫宜敏的购房定金，其余不作处理。如上所述，巫宜敏与刘艳所签订的上述《房地产买卖合同》可撤销，故巫宜敏要求解除合同并按合同约定承担违约责任的请求，不予支持，刘艳按上述合同已收取巫宜敏的购房定金50000元应退回给巫宜敏，至于中介费用损失，因巫宜敏与中介公司的关系并存在过错，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十八条以及参照《房地产经纪管理办法》第二十五条第一款第（八）项的规定，于2014年10月29日作出如下判决：驳回巫宜敏的全部诉讼请求。一审案件受理费2616元，由巫宜敏负担1566元，刘艳负担1050元。
判后，上诉人巫宜敏不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）在刘艳收定金当天，双方约定于次日先支付100万元，刘艳就办理相关公证手续给巫宜敏，因刘艳需回老家缘故，后双方又约定在2014年2月28日交100万元并办理相关公证手续，即巫宜敏在取得公证书后可以去相关部门办理房屋买卖手续，但在上述日期前却称其父母要来涉案房屋居住，不出售涉案房屋，刘艳曾提出相关赔偿方案，之后就没有作出任何表示，刘艳的行为构成违约。（二）由于刘艳不卖涉案房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，刘艳应向巫宜敏返还双倍定金。且双方签订的《房地产买卖合同》第九条约定，如卖方在收取定金后不依合同条款将该房屋售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方之损失。因此，依据上述双方约定，也应判决刘艳双倍返还定金给巫宜敏。为此上诉请求：1.撤销原审判决；2.解除刘艳与巫宜敏于2014年1月22日签订的《房地产买卖合同》；3.判令刘艳违约，双倍返还购房定金10万元；4.刘艳承担本案一、二审全部费用。
被上诉人刘艳答辩同意原审判决，不同意上诉人巫宜敏的上诉请求、事实和理由。
上诉人巫宜敏与被上诉人刘艳对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审审理过程中，刘艳表示其抗辩有权撤销合同是指撤销《房地产买卖合同》中的刘艳与巫宜敏之间的买卖关系，并陈述若当时知道购房人与中介单位经办人巫慧敏是亲属关系的话，其不会出售涉案房屋。
本院认为：本案的争议焦点为巫宜敏主张解除涉案《房地产买卖合同》并要求刘艳承担双倍返还定金的诉请能否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”由此可知，签订合同时，一方当事人故意隐瞒或者未披露对签订合同有重大影响的事实，利用双方信息的不对等从而使对方在违背自己真实意思表示的情况下签订合同的，应当被认定为本条规定的行为，该合同应当被认定为可撤销合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，作为促成双方当事人签订《房地产买卖合同》的中介单位经办人巫慧敏是巫宜敏的亲姐姐，没有证据证明巫宜敏在交易过程中出现过，而代理巫宜敏办理该合同签约事宜的巫锦生在签订上述合同期间服务于其女儿巫慧敏经营的中介单位，但巫宜敏与刘艳签订涉案合同时并未将上述重要事实向刘艳披露，因该事实对刘艳是否同意选择与中介单位自己运作自己亲人购房进行交易或者以何种价格出售房屋有重大影响，且刘艳表示若知道巫宜敏与巫慧敏为亲属关系，其不会出售房屋给巫宜敏，因此，原审法院认定刘艳在知悉情况后不同意继续履行合同有其合理性，以及采信刘艳抗辩合同可撤销的意见并无不当，本院予以确认。由于上述合同为可撤销合同，故合同解除后，刘艳应将收取的购房定金退还给巫宜敏。同理，因涉案合同为可撤销合同，巫宜敏主张解除合同并要求李艳双倍返还定金缺乏事实依据，本院不予支持。原审法院据此判决李艳退还巫宜敏50000元定金，并驳回巫宜敏其他诉请正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人巫宜敏的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2616元，由上诉人巫宜敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 肖和念
陆洁雯