北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终3916号
上诉人（原审被告）北京业达房地产开发有限公司，住所地北京市密云县行宫小区。
法定代表人秦永明，董事长。
委托代理人胡海军，北京市檀州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）任连海，男，1964年8月1日出生。
委托代理人朱现领，北京泽达律师事务所律师。
原审被告北京嘉翼宸房地产开发有限责任公司，住所地北京市密云县檀西路东侧石桥西区物业办公楼206室。
法定代表人王振林，经理。
委托代理人高士辉，北京市鑫宝律师事务所律师。
上诉人北京业达房地产开发有限公司（以下简称业达房地产公司）因与被上诉人任连海、原审被告北京嘉翼宸房地产开发有限责任公司（以下简称嘉翼宸房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2014）密民初字第06627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官张岚岚担任审判长，法官申峻屹、法官赵纳参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人业达房地产公司之委托代理人胡海军、被上诉人任连海之委托代理人朱现领到庭参加了诉讼。嘉翼宸房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任连海在一审中起诉称：业达房地产公司与嘉翼宸房地产公司系合作开发。2007年11月12日，任连海与业达房地产公司签订宾阳西里小区购房协议，任连海以395200元购买业达房地产公司开发的宾阳西里小区×号楼房一套，任连海已将房款全部付清。2012年，业达房地产公司又将房屋安置、出售给了许×，导致任连海无法取得房屋，合同无法继续履行。起诉要求判令：1.解除任连海与业达房地产公司签订的《宾阳西里小区购房协议》；2.业达房地产公司、嘉翼宸房地产公司返还任连海购房款395200元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（自2007年11月12日至返还之日止）；3.业达房地产公司、嘉翼宸房地产公司赔偿房屋差价损失1076300元，以及之前起诉案件的诉讼费14456元；4.业达房地产公司、嘉翼宸房地产公司赔偿购房款一倍的损失395200元；5.业达房地产公司、嘉翼宸房地产公司负担评估费5000元及本案的诉讼费。
业达房地产公司在一审中答辩称：嘉翼宸房地产公司与业达房地产公司系合作开发。陈×作为材料供应商，将业达房地产公司允许其销售顶账的楼房出售给任连海，业达房地产公司根据陈×的指示与任连海签订购房协议，陈×实际收取了购房款，陈×向业达房地产公司出具了借条，陈×未履行与业达房地产公司的材料供应义务。因回迁问题，涉案楼房回迁安置给许×，并给其办理了入住手续。任连海签订购房协议时系预约合同，需要签订正式的商品房买卖合同，业达房地产公司未取得预售许可证，故销售行为无效。还款及赔偿责任应该由陈×承担，故不同意任连海的诉讼请求，一并请求追加陈×作为第三人参加诉讼。
嘉翼宸房地产公司在一审中答辩称：嘉翼宸房地产公司与任连海未签订购房协议，任连海与嘉翼宸房地产公司没有合同关系。嘉翼宸房地产公司与业达房地产公司系联营合作关系。嘉翼宸房地产公司依据联合开发改造协议承担商品房销售中开具发票、协助业主办理产权注册登记手续责任，不承担其他责任，不同意任连海的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2005年11月8日，业达房地产公司与嘉翼宸房地产公司签订联合开发改造北京市密云县宾阳西里三期工程协议书。2007年11月12日，任连海（买受人）与业达房地产公司（出卖方）签订《宾阳西里小区购房协议》，该协议约定：“认购户别宾阳西里小区×户，建筑面积98.80平米；认购房产总价395200元；备注：3.签署《商品房买卖合同》后，本协议自动作废；4.房屋每平米4000元；5.房屋全款一次性付清，由陈×收走”等内容。同日，收款人陈×为任连海出具收据，业达房地产公司在收款单位公章处加盖公章。2012年8月19日，嘉翼宸房地产公司与被拆迁人许×签订补充协议约定：“乙方（许×）回迁安置在宾阳西里小区×室”等内容。许×交纳了相关费用后于2012年8月入住该楼房。后，任连海曾以房屋买卖合同纠纷为由将业达房地产公司、嘉翼宸房地产公司、陈×诉至法院，要求业达房地产公司、嘉翼宸房地产公司交付房屋、协助办理房屋权属转移登记手续，法院以（2013）密民初字第923号民事判决书判决驳回了任连海的诉讼请求，案件受理费7228元（任连海已预交3614元）由任连海负担。任连海不服判决上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院以（2014）三中民终字第9623号民事判决书判决驳回上诉，维持原判，一审案件受理费7228元，由任连海负担（已预交3614元），二审案件受理费7228元，由任连海负担（已交纳）。现任连海再次诉至法院，并提出前述五项诉讼请求。案件在审理中，任连海申请对涉案房屋现价作出评估，法院依法定程序经摇号确定北京东华天业房地产评估有限公司为评估机构，该公司出具的评估报告书结论为“北京市密云县宾阳西里小区×号房地产（建筑面积98.80平方米及相应分摊土地面积）在2015年1月21日的价值为147.15万元”。任连海支出评估费5000元。
另查一：业达房地产公司提交借条一张，内容为“今借到业达房地产公司房款456456元，借款人陈×，2007年11月12日”，佐证其与陈×之间的借款关系，任连海对借条的真实性与证明目的不予认可。业达房地产公司申请追加陈×为本案第三人参加诉讼，并申请对任连海持有的协议和收据加盖的公章真伪性进行鉴定，在开庭陈述中，业达房地产公司曾自认加盖公章。
另查二：法院依法到密云县住建委查询，涉案宾阳西里小区×号楼确未取得预售许可证明，但该楼已于2012年8月2日完成工程竣工验收手续，并依法取得工程竣工验收备案表。
一审法院判决认定：合同具有相对性，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在商品房买卖合同中，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。任连海与业达房地产公司签订的《宾阳西里小区购房协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；该协议虽属于商品房认购协议，但具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且业达房地产公司已经按照约定收受了购房款，故该《宾阳西里小区购房协议》应当认定为商品房买卖合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，业达房地产公司的合作方嘉翼宸房地产公司将涉诉楼房另行安置给被拆迁人许×并为其办理了入住手续，导致任连海的合同履行不能，业达房地产公司构成根本违约，应当承担违约责任，故任连海要求解除合同、业达房地产公司返还购房款及利息并赔偿房屋差价损失的诉讼请求理由正当，证据充分，法院予以支持。但任连海要求业达房地产公司赔偿购房款一倍的损失395200元之请求明显过高，法院以任连海实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。任连海要求业达房地产公司赔偿之前案件诉讼费14456元之请求，因生效判决已经确定案件诉讼费的负担分配，故法院不予支持。嘉翼宸房地产公司未与任连海形成合同关系，故任连海要求其承担民事责任无事实及法律依据，法院不予支持。对于业达房地产公司认为其将涉诉楼房顶账给案外人陈×，后其根据陈×的指示与任连海签订购房协议，购房款由陈×实际收取，故退还房款及赔偿的责任应由陈×负担，并要求追加陈×为第三人的辩解意见，因涉诉楼房系经业达房地产公司同意，由陈×以出卖所得抵顶材料款，此行为并不能改变合同双方之间产生的房屋买卖合同的性质，业达房地产公司作为合同相对方，理应对此承担责任，故其该项辩解意见，法院不予采纳。业达房地产公司申请对任连海持有的协议和收据加盖的公章真伪性进行鉴定之辩解，因该事实已经生效判决认定，业达房地产公司亦曾自认加盖公章，故法院不予支持。对于业达房地产公司认为与任连海签订的《宾阳西里小区购房协议》系预约合同，尚需签订正式的商品房买卖合同予以确认，且无预售许可证书，购房协议无效的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，《宾阳西里小区购房协议》被认定为商品房买卖合同，出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持，涉案宾阳西里小区×号楼确未取得预售许可证明，但该楼已于2012年8月2日完成工程竣工验收手续，并依法取得工程竣工验收备案表，故该项辩解意见，无事实及法律依据，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第（二）项之规定，判决：一、解除任连海与北京业达房地产开发有限公司签订的《宾阳西里小区购房协议》；二、北京业达房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内返还任连海购房款三十九万五千二百元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，自二○○七年十一月十二日起至返还之日止；三、北京业达房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿任连海房屋差价款一百零七万六千三百元；四、北京业达房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿任连海二十万元；五、驳回任连海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
业达房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，业达房地产公司认为：一审法院对于双方所签订的合同性质认定不当，一审法院判决预约合同人承担本约合同中的违约责任，没有法律依据，且赔偿金数额明显过高，显失公平。一、涉案合同不是商品房买卖合同，也不是房屋买卖合同，而是一种预约合同，即为今后将要签订商品房买卖而达成的一种预约合同。二、业达房地产公司并没有收取过任连海支付的购房款，一审要求业达房地产公司承担返还责任，没有事实和法律依据。三、即便要求业达房地产公司承担责任也仅仅是预约合同的违约责任，而非本约合同中的不能履行合同的违约责任。四、即便退一步要求业达房地产公司承担违约责任，但一审判令的赔偿金数额明显过高，显失公平。判断违约责任需要对签约当时的房价、双方过错程度、是否盈利、建筑成本增加等因素综合考虑，且不能超过实际损失。但一审认定的数额显示公平。1.一审法院要求支付本约合同不能履行的可得利益损失（即相同楼房的差价损失），没有法律依据。2.一审法院判决返还全部购房款、支付差价款的同时，还判决支付自2007年起的利息、损失20万元构成重复赔偿，加大了业达房地产公司的负担，违反了民法的填补式赔偿原则。3.赔偿应扣减原材料的工程成本上涨等因素。双方从2007年签约到2015年诉讼，经历近8年的时间，房价从4000元／平米左右，到现在14000元／平米以上，有极大上涨，其中不仅有建设成本明显增加的因素，还有价格疯涨虚高的影响，涉案房屋不能办理正式商品房销售合同或再次转让，业达房地产公司并未额外受益或多得房款，一审法院要求按现今市场价格赔偿，显失公平。根据《合同法解释二》规定，违约金超过造成损失的30%的，即被认定为合同法第114条规定的“过分高于造成的损失”。对此，前述提及的2012年最高院公布案例有相关精神。综上，业达房地产公司不同意一审判决，希望二审法院：1.维持一审判决第一项、第五项内容；2.撤销一审判决第二项、第三项、第四项赔偿数额。
任连海服从一审判决，其针对业达房地产公司的上诉理由及请求发表答辩意见称：对业达房地产公司的上诉请求均不予认可，同意一审判决。1.本案合同是商品房买卖合同，根据最高院解释第5条规定及商品房销售管理办法第16条，双方合同应当认定为商品房买卖合同，对方所述没有事实和法律依据。2.任连海购买房屋是在业达房地产公司售楼部，缴款也是给业达房地产公司的财务人员，财务人员出具了收据，有业达房地产公司公章，业达房地产公司称没有收取任连海购房款不属实。3.一审法院判决业达房地产公司返还任连海购房款，支付利息，赔偿房屋差价，赔偿20万元，符合最高院解释的8、9条等相关法律规定，赔偿金是低而非高。综上诉讼，业达房地产公司上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉。
嘉翼宸房地产公司提交书面意见为同意一审判决，一审判决驳回任连海诉请嘉翼宸房地产公司承担责任的诉讼请求是正确的。
本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、宾阳西里小区购房协议、收据、业达房地产公司与嘉翼宸房地产公司签订的联合开发改造北京市密云县宾阳西里三期工程协议书、嘉翼宸房地产公司与许×签订的补充协议、（2013）密民初字第923号民事判决书、（2014）三中民终字第9623号民事判决书、评估报告书、评估费发票、借条、工程竣工验收备案表等证据材料在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为：一是任连海与业达房地产公司签订的《宾阳西里小区购房协议》的性质是否为商品房买卖合同；二是业达房地产公司应如何承担违约责任。
合同具有相对性，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于焦点一，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。任连海与业达房地产公司签订的《宾阳西里小区购房协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且业达房地产公司已经按照约定收受了购房款，后双方亦未签订其他《商品房买卖合同》，故该《宾阳西里小区购房协议》应当认定为商品房买卖合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于购房款的问题，业达房地产公司虽主张房款实为陈×收走、其并未收取过房款，故不应由其承担返还责任，但涉诉楼房出售系经业达房地产公司同意；且任连海交纳房款收据上的收款单位公章为“北京业达房地产开发有限公司”公章，交款数额与《宾阳西里小区购房协议》约定的房款总价亦一致，应认定为业达房地产公司收取过涉诉房屋相应对价款。综上，业达房地产公司作为合同相对方应对其违约行为承担责任，故本院对业达房地产公司不应由其承担责任的上诉主张不予支持。
关于焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定，在商品房买卖合同中，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在合同履行过程中，业达房地产公司的合作方嘉翼宸房地产公司将涉诉楼房另行安置给被拆迁人许×并为其办理了入住手续，导致任连海的合同履行不能，业达房地产公司构成根本违约，应当承担违约责任，故一审法院确认双方合同解除、判令业达房地产公司返还购房款及利息、赔偿房屋差价以及酌定赔偿任连海20万元的损失有法可依，并无不当。本院对业达房地产公司关于一审判定赔偿金数额明显过高的上诉主张不予支持。
综上所述，业达房地产公司的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院均不予采信，对其上诉请求亦不予支持。一审法院判决处理并无不当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费5000元，由北京业达房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
一审案件受理费21776元，由任连海负担1887元（已交纳），由北京业达房地产开发有限公司负担19889元（于本判决生效之日起10日内交纳）。
二审案件受理费21776元，由北京业达房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 李 君