江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1669号
上诉人（原审被告）无锡天力房地产开发有限公司，住所地无锡市惠山区惠山经济开发区工业园。
法定代表人潘光春，该公司董事长。
委托代理人陆浙东、滕华，江苏正太和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐浩胜。
委托代理人郭新华。
上诉人无锡天力房地产开发有限公司（以下简称天力公司）因与被上诉人唐浩胜房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2014）惠民初字第0044号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：
2008年10月27日，天力公司与唐浩胜、秦国芳签订备案号为200810×××××的商品房买卖合同一份，约定唐浩胜、秦国芳向天力公司购买无锡市惠山区某某广场3幢1层117号房屋（以下简称3幢117号房屋）一套，建筑面积136.3平方米，单价10100元／平方米，总金额1376630元，2008年10月27日支付房款688630元，余额688630元向银行贷款，出卖人于2010年1月31日前向买受人交付房屋。唐浩胜、秦国芳于2010年4月8日支付完毕全部购房款。
2010年12月9日，唐浩胜（甲方出租方）与天力公司（乙方承租方）签订租赁协议一份，约定：一、甲方将3幢117号房屋出租给乙方。二、租赁期共五年，自2010年11月1日起至2015年10月31日。三、免租期自2010年11月1日起至2011年5月1日，该期间甲方不收取租金，为装修免租期。免租期过后，乙方按每平方米每天0.8元的标准支付甲方租金。租金支付日期及方式：协议签订后一个月内，乙方向甲方支付半年租金，作为租赁第一年的租金（2010年11月1日至2011年10月30日）。以后租金一年一付，乙方每年在12月8日之前，按每平方米每天0.8元的标准，将一年租金支付给甲方。五、租房用途根据乙方实际的需要，乙方有权进行转租和允许他人转租。七、在租赁期限内，乙方享有对房屋的占有、使用、收益、转租权，并可以自行或将房屋交给本协议以外的第三方进行统一或独立出租、开发经营。九、在租赁期届满前，甲方不得提出解除或终止本合同，也不得以任何方式影响乙方、第三方对外出租或实际承租方对房屋的使用，不得出现其他违约行为。
协议签订后，天力公司向唐浩胜支付了2010年11月1日至2011年10月30日的租金。
2012年3月7日，唐浩胜向天力公司发送催款函一份；2013年6月27日，唐浩胜再次向天力公司发送催款函一份，称2010年12月9日与天力公司就3幢117号房屋签订租赁协议后，天力公司只支付了半年的租金，请天力公司收函后支付拖欠的租金。天力公司分别于2012年3月8日与2013年6月28日收悉两份信函。
2013年12月24日，唐浩胜诉至原审法院，请求判令天力公司支付从2011年11月1日至2014年10月31日的租金共119398.8元并赔偿逾期支付租金的损失（以39770.4元为基数，自2011年12月9日起至判决应付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；以39770.4元为基数，自2012年12月9日起至判决应付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；以39770.4元为基数，自2013年12月9日起至判决应付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；本案诉讼费用由天力公司承担。天力公司辩称：唐浩胜出租的房屋是商铺性质，但唐浩胜购房后至今未办妥房产证，直接导致诉争房屋无法办理租赁手续，也无法办理相应营业执照，无法实现相应的签订租赁协议的目的，所以唐浩胜无权要求天力公司支付租金。在天力公司支付2011年10月30日的租金以后，已经向唐浩胜提出过终止履行合同。即使根据合同约定，主张租金也已超过诉讼时效。诉争房屋是唐浩胜与秦国芳共有房屋，唐浩胜一人无法主张房屋的所有出租收益。故请求法院驳回唐浩胜的诉讼请求。
2014年5月27日，原审法院向秦国芳调查，其陈述：其和唐浩胜是夫妻关系，3幢117号房屋的出租情况其知情，和唐浩胜一起去办理出租事宜的，后来签字是唐浩胜一人所签，其同意唐浩胜的出租行为。既然租赁合同是唐浩胜一人所签，现在唐浩胜来主张租金其知情也同意。
以上事实，由商品房买卖合同、销售不动产统一发票、租赁协议、催款函、特快专递邮单、邮件收据、邮件跟踪查询单、结婚证、谈话笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
唐浩胜、秦国芳系涉案房屋的共有人，唐浩胜与天力公司于2010年12月9日签订的租赁协议取得了共有人秦国芳的同意，合法有效，予以确认。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，并赔偿违约造成的损失。根据租赁协议的约定，天力公司应当在2011年12月8日之前向唐浩胜支付2011年11月1日至2012年10月30日的租金39799.6元，在2012年12月8日之前向唐浩胜支付2012年11月1日至2013年10月30日的租金39799.6元，在2013年12月8日之前向唐浩胜支付2013年11月1日至2014年10月30日的租金39799.6元，天力公司未按约履行，唐浩胜要求天力公司支付租金合计119398.8元合法有据，予以支持。唐浩胜要求天力公司赔偿逾期支付租金的损失（以39770.4元为基数，自2011年12月9日起至判决应付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；以39770.4元为基数，自2012年12月9日起至判决应付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；以39770.4元为基数，自2013年12月9日起至判决应付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算），符合法律规定，予以支持。因合同相对人为唐浩胜与天力公司，且诉争房屋共有人秦国芳同意由唐浩胜一人主张全部租金，故对唐浩胜一人主张全部租金及损失予以支持。当事人对自己主张的事实有责任提供依据加以证明，天力公司认为唐浩胜未办妥房产证导致无法实现合同目的，未提供相应依据证明，不予支持。天力公司提出曾向唐浩胜提出过终止履行合同，未提供相应依据加以证明，不予支持。双方租赁协议约定的租赁期限为五年，房屋租金系分期履行，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算，天力公司提出唐浩胜主张租金已过诉讼时效，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，该院判决：天力公司应自判决发生法律效力之日起十日内向唐浩胜支付租金119398.8元，并赔偿逾期支付租金的损失（以39770.4元为基数，自2011年12月9日起至判决应付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；以39770.4元为基数，自2012年12月9日起至判决应付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；以39770.4元为基数，自2013年12月9日起至判决应付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2688元，由天力公司负担。该款已由唐浩胜预付，天力公司于判决发生法律效力之日起十日内将该款迳付唐浩胜。
天力公司不服原审判决，向本院提起上诉称：唐浩胜至今未办理房产证，无权要求其支付租金。唐浩胜主张的部分租金已超过诉讼时效，唐浩胜二次发函间隔已超过一年，由于租金诉讼时效为一年，因此其主张的第一笔租金已过诉讼时效。请求二审法院撤销原审判决，驳回唐浩胜的诉讼请求。一、二审诉讼费用由唐浩胜承担。
被上诉人唐浩胜辩称：双方签订了商品房买卖合同，天力公司与其签订了租赁协议，说明天力公司知道其是该房屋的权利人，天力公司应按照租赁协议约定支付租金。双方约定租赁期限为5年，房屋租金分期支付，且一直在合同履行期内，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，因此不存在超过诉讼时效的情形，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。
本案争议焦点：唐浩胜是否有权要求天力公司支付租金；唐浩胜主张租金权利是否超过诉讼时效？
本院认为：一、关于出租人权利问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2010年12月9日的租赁协议是双方当事人真实意思表示、且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。唐浩胜已按约将诉争房屋交由天力公司承租，天力公司应按约支付租金，双方协议并未约定出租人办理房屋产权登记是承租人支付租金的前提条件，故天力公司称唐浩胜未办理房产证无权要求其支付租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于诉讼时效问题。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因租赁协议约定的租赁期限为五年，租金每年支付，故本案诉讼时效期间应从租赁协议约定的最后一期履行期限届满之日起算，因此唐浩胜提起本案诉讼要求天力公司支付欠付租金未超过诉讼时效，上诉人天力公司称唐浩胜主张第一笔租金已过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2688元，由上诉人天力公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 华
审 判 员 王一川
代理审判员 刘晓伟
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 窦 玥