江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3518号
上诉人（原审被告）翁后林，男，汉族，1966年11月9日生，某宾馆业主。
委托代理人吴成芳（翁后林之妻），女，汉族，1970年9月23日生。
委托代理人江舒扬，江苏朗宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京鼓楼区豆制品二厂，组织机构代码13523030-5，住所地南京市鼓楼区黑龙江路11-3号。
法定代表人黄永生，该厂厂长。
委托代理人娄小龙，江苏宁诚律师事务所律师。
上诉人翁后林因与被上诉人南京鼓楼区豆制品二厂（以下简称豆制品二厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第2018号民事判决，向本院提起上�。本院于2014年8月12日立案受理，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人翁后林及其委托代理人吴成芳、江舒扬，被上诉人豆制品二厂的委托代理人娄小龙，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
豆制品二厂原审诉称，2009年3月2日，翁后林就豆制品二厂所有的南京市黑龙江路11-3号房屋与豆制品二厂签订了一份租房协议，约定租赁期限为5年，自2009年4月1日起至2014年3月31日止。根据租房协议的约定，2014年3月31日，翁后林承租上述房屋租赁期满，豆制品二厂决定不再继续出租，翁后林应按照合同约定将房屋完整交还豆制品二厂。豆制品二厂多次与翁后林协商未果，故诉至法院，请求判令：1.翁后林立即完整交还南京市鼓楼区黑龙江路11-3号房屋；2.翁后林支付违约金5万元；3.翁后林按照每月16000元标准支付豆制品二厂房屋占有使用费；4.翁后�承担本案诉讼费。
翁后林原审辩称，1.2009年签订租赁合同时，翁后林要求多租几年，豆制品二厂称只要翁后林按时支付租金，到期后还可以续租，享有优先承租权；2.豆制品二厂对于此事的处理方式极端无理，一上来就发函解约，无商议讨论的余地。
原审法院经审理查明，2009年3月2日，豆制品二厂（甲方）与翁后林（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方提供南京市鼓楼区黑龙江路11-3号房屋及附属设施交由乙方承租经营旅馆使用。租赁期限为5年，自2009年4月1日起至2014年3月31日止。前两年的租金为每年15万元，后三年的租金为每年156000元。双方应自觉遵守本合同，经双方协商约定本合同违约金为人民币5万元整。房屋租赁期间届满或因乙方违约解除合同时，乙方应无条件将租赁房屋完整交还甲方。租赁房屋内外装潢（包括电力增容）无偿归甲�所有，乙方不得破坏、拆除。租赁期满，乙方在同等条件下享有优先租赁权利。2014年2月14日，豆制品二厂向翁后林发出《通知》，告知翁后林双方的租赁合同将于2014年3月31日到期，到期后豆制品二厂将收回该房，另作他用，希望翁后林按时办理并做好交接手续。2014年4月1日，豆制品二厂委托江苏宁诚律师事务所向翁后林发出《律师函》，主要内容为：豆制品二厂与翁后林之间的租赁合同于2014年3月31日到期，翁后林应将租赁房屋完整交还给豆制品二厂，否则豆制品二厂将采取法律手段维护自身权利。翁后林在收到《律师函》后，向豆制品二厂发出《答复函》，主要内容为：翁后林对于涉案房屋享有优先承租权，翁后林希望继续履行合同。翁后林为了经营该旅馆，投入了大量资金装饰装潢，豆制品二厂在合同中约定将室内外装潢无偿归甲方所有，属于霸王条款，翁后林对该条款不予认可。翁后林在经营过程中一直按时交纳租金等各项费用，所经营的旅馆也被评为旅馆业“先进集体”。翁后林上有老、下有小，经营旅馆是其经济来源，豆制品二厂的行为无疑是把翁后林往火坑里推。希望豆制品二厂综合考虑，体谅其一家的生活不易。
原审庭审中，豆制品二厂称收回房屋是为了自用，并非另行出租他人。翁后林未提供充足证据证明豆制品二厂将房屋另行出租他人。关于豆制品二厂主张的违约金5万元，翁后林认为豆制品二厂该项请求过高，请求法院依法予以减少。
原审法院认为：依法成立的合同，自合同订立时生效。豆制品二厂与翁后林订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据法�规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方的租赁合同于2014年3月31日到期，因双方未能协商一致继续订立合同，故翁后林依法应当返还租赁物，且返还的租赁物应当符合双方的合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。关于翁后林辩称享有优先承租权的抗辩意见。原审法院认为，双方在合同中约定的优先承租权行使的前提是豆制品二厂将房屋另行出租他人，翁后林在同等条件下享有优先租赁的权利。现翁后林未举证证明豆制品二厂将房屋另行出租他人，故翁后林不符合优先承租权的行使条件。翁后林该抗辩意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于豆制品二厂主张的违约金5万元，原审法院认为，翁后林在合同到期后未将房屋交还豆制品二厂，其行为违反了合同约定，应承担相应的�约责任。因豆制品二厂未提供证据证明其实际损失，翁后林请求原审法院予以适当减少符合法律规定，故豆制品二厂该项主张，原审法院酌定支持1万元。关于豆制品二厂主张按照16000元／月标准计算房屋占有使用费的诉讼请求，原审法院认为，该计算标准缺乏相应的证据支持，豆制品二厂主张的房屋占有使用费应按照双方合同履行期内的标准即13000元／月计算较为适宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、翁后林于判决生效之日起十五日内迁出南京市鼓楼区黑龙江路11-3号房屋，并将房屋交还给豆制品二厂。二、翁后林于判决生效之日起十日内支付豆制品二厂房屋占有使用费（自2014年4月1日起，按照13000元／月计算至实际迁出之日止）。三、翁后林于判决生效之日起十日内支付豆制品二厂违约金1万元。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1130元，减半收取565元，由翁后林负担。
上诉人翁后林不服原审判决，向本院提起上诉称：对原审法院已经查明的鼓楼区黑龙江路11-3号房屋的租赁合同关系、双方函件沟通的事实没有异议，但不能认同豆制品二厂关于租赁合同到期后收回自用的说辞。豆制品二厂处于已经实际停产停业状态，工作人员仅有几人，用于出租的房屋面积为340余平方米，营业客房共23间，自用的说法无法自圆其说。豆制品二厂的真实目的实为剥夺翁后林的优先租赁权，欲另租他人。翁后林夫妻为双下岗职工，租赁房屋为开办经营性旅馆，为此翁后林在实际经营前办理各项经营手续和装修花费了十个月时间，实际经营期仅4年2个月，为保证经营共计投入95万元的各项费用（含政府政策性贷款），但实际经营收入每年仅有10万元左右，至今尚未收回成本。翁后林除经营旅馆外无其他收入来源，父母均患严重疾病，女儿还在读书，生活压力巨大，如不能继续租赁诉争房屋，则不仅无法偿还高额债务，且生活来源无着。双方租赁合同签订之初，翁后林就要求多签几年，但豆制品二厂口头承诺，只要翁后林能够履行合同义务，按时缴纳租金，合法经营，租赁期限结束后还会续签合同。租赁期间，翁后林完整履行合同义务，并曾被南京市公安局鼓楼分局评为旅馆业先进集体。翁后林认为双方协商一致续签租�合同，有利于双方。豆制品二厂为一己之私，完全不考虑翁后林的损失，违背了诚实信用原则，对翁后林不公。请求二审法院：1.撤销原审判决；2.依法改判翁后林在同等条件下享有优先租赁权，经双方协商一致后续签租赁合同；3.判令豆制品二厂承担本案诉讼费用。
针对翁后林的上诉请求，豆制品二厂辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决公正，翁后林的上诉请求不能成立。上诉状中称豆制品二厂诉讼的真实目的是为剥夺翁后林优先租赁权，意欲另租他人，该说法没有事实依据。首先，翁后林承租案涉房屋之前，该房屋就是豆制品二厂作为办公用房使用的，虽豆制品二厂停产停业几十年，但并没有因此影响或妨碍其使用自有房屋。其次，无论是2014年2月14日的通知，还是2014年4月1日的律师函，豆制品二厂都明确告知了翁后林�根据双方的租赁协议，2014年3月31日租赁期限届满。豆制品二厂决定合同到期后不再继续出租，收回自己使用，要求翁后林按照房屋租赁协议第9条的约定，无条件将房屋完整交还给豆制品二厂。翁后林的质疑没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合约定或者按照租赁物的性质使用后的状态。豆制品二厂决定合同到期后不再继续出租，根本不存在翁后林所谓优先承租权被剥夺的问题，合同中约定的优先承租权行使的前提是豆制品二厂将房屋另行出租给他人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
对于原审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院审理中，翁后林提供如下证据：1.豆制品二厂的工商资料，显示豆制品二厂从业人数为0，生产人数为0，管理人数为0。证明该厂早已停产停业，豆制品二厂称收回房屋自用，没有事实根据。2.翁后林经营的宾馆监控所拍摄的一段视频（存储在光盘中），拍摄时间为2014年9月3日，内容是豆制品二厂周姓负责人与翁后林一墙之隔、原苏果承租房屋的新承租人在办理水电交接的过程。证明豆制品二厂声称收回出租房屋自用，没有事实根据。3.发信人手机号码为189××××1111，收信人号码为139××××4805的短信，是想承租案涉房屋的新承租人发给翁后林的恐吓短信，内容为“再找黄总就自己准备躺医院去”，黄总指的就是豆制品二厂的法定代表人黄永生。4.翁后林经营的金玫花快捷宾馆的经营明细清单，证明翁后林为经营宾馆，二次装修费用109.38万元，四年开支131.52万元，租赁期限虽为5年，装修期占10个月，合计收入为192万元，总亏损48.9万元。
豆制品二厂发表质证意�如下：首先，上述证据不属于新证据。其次，对证据1的真实性没有异议，对证据目的不予认可。豆制品二厂20年前就已经停产，内部员工属于内退性质，但是企业一直在使用自己的财产，没有受到任何影响。对证据2，翁后林称是豆制品二厂姓周的和原来苏果承租房屋的新承租人交接水电，与本案无关。对证据3的真实性、合法性不予认可，且原审中已经质证过，电话不是豆制品二厂工作人员的，也不是豆制品二厂法定代表人的，该证据与本案无关，不认可对方的证明目的。对证据4的真实性、合法性不予认可，是翁后林自己做的明细，且与本案无关。
本院对翁后林二审中提供的四份证据认证如下：鉴于对方当事人对证据1的真实性不持异议，本院对该证据的真实性直接予以确认，但该证据显示豆制品二厂仍合法存续，从业人数为6，不能单独证明豆制品二厂�非收回房屋自用。证据2、3与本案争议事实无关，本院不予确认。证据4是翁后林单方制作的明细，对方当事人不予认可，本院对证明力不予确认。
本案争议焦点为：翁后林要求续租涉案房屋有无依据。
本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋租赁协议明确约定了房屋租赁期至2014年3月31日止，房屋租赁期满，翁后林应无条件将租赁房屋完整交还豆制品二厂，租赁房屋内外装潢无偿归豆制品二厂所有；同时约定了翁后林在同等条件下享有优先租赁权利。豆制品二厂在双方约定的租赁期限届至前及届满后均明确表示需收回房屋自用，翁后林以其享有优先租赁权为由拒不腾房，却未能提供充分证据证明豆制品二厂欲将房屋另租他人及以何种条件出租给他人，故其主张优先租赁权的�提条件不具备，其未按约交还涉案房屋，构成违约。豆制品二厂主张翁后林依照合同约定返还案涉房屋，原审法院予以支持，有事实和法律依据，应予维持。翁后林关于豆制品二厂并非收回房屋自用，要求续租涉案房屋的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院关于违约金和2014年4月1日之后占有使用费的认定，于法有据，双方当事人均未提出异议，本院亦予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1130元，由翁后林负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一四年十月三十日
书记员 金丽丽