广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3208号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：卢轫，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：刘颖、钟炜，北京市大成（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州市纬奇物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区八旗二马路92号首层。
法定代表人：黎锦棠。
委托代理人：夏岩，广东中天律师事务所律师。
上诉人卢轫、广州市纬奇物业管理有限公司（以下简称纬奇公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上�人卢轫的委托代理人刘颖、钟炜，上诉人广州市纬奇物业管理有限公司的委托代理人夏岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：据房管部门于2013年8月5日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区万寿路46、52－76号（双号）的产权人为广州景建房产发展有限公司（以下简称景建公司）。景建公司于2012年5月15日出具《证明》，同意纬奇公司转租海珠区万寿路46、52－76（双号）二楼房屋。
2012年7月31日，卢轫（承租人、乙方）与纬奇公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将海珠区万寿路46、52－76（双号）二层的部分自编四房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积747.15平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2012年8月1日至2014年7月31日，月租金额为33248元；2014年8月1日至2016年7月31日，月租金额为34571元；2016年8月1日至2018年7月31日，月租金额为35954元；2018年8月1日至2020年7月31日，月租金额为37392元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按银行转账农行：6228450080047928211付款方式交付租金给甲方；乙方向甲方交纳66496元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金／（退回乙方、抵偿租金）；另加20000元的水电费按金；甲方的权利和义务：1.依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用；未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金金额的1%向乙方支付违约金；2.甲方应负的修缮责任：办好一次及二次消防（喷淋），修补或更换老化较严重的水、粪渠后交给乙方使用，及协助乙方有关部门申请办理相关证照……乙方的权利和义务：1.依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须�当月租金额的1%向甲方支付违约金；……其他约定：乙方安装空调、广告牌和通道设计等有关事宜需将甲方协调同意才施工，电费价格在政府定价后按每度加收0.2元公摊费、水费加收0.15元公摊费，甲方同意给予乙方三个月的免租期作为装修及申请牌照使用，即从2012年11月1日起租及免除乙方三年管理费，从2015年8月1日起收取乙方每平方二元的管理费，主要通道位要和市场规划通道相连接，以利疏导人流和逃生的消防要求等。该合同已经房管部门登记备案。合同签订后，卢轫于2012年8月5日向纬奇公司缴纳了租赁按金66496元和水电按金20000元。卢轫表示纬奇公司于2012年8月初将诉争场地交付给其使用，纬奇公司表示其是于2012年8月1日交付场地给卢轫的。双方当事人均确认，纬奇公司将涉案场地交给卢轫时双方没有办理书面交接手续，交付时涉案场地是毛坯状态。
2013年1月15日，卢轫（乙方、承租人）与纬奇公司（甲方、出租人）签订《补充协议书》，其中载明：甲、乙方双方曾于2012年7月31日就“海珠区万寿路46－76（双号）之四二层房产”的租赁事宜达成《广州市房屋租赁合同》，鉴于甲方未能按合同约定如期安装一次、二次消防喷淋系统，导致该出租房屋不能正常经营使用，乙方亦无法申办相关证照；双方经协商达成以下协议：甲方承诺在2013年3月31日前安装完成消防喷淋系统并通过消防部门的验收，确保乙方经营所需水、电的正常使用，并协助乙方办理相关证照；甲方完成上述消防系统的验收后，应以书面方式通知乙方，乙方接通知后方可开始使用，在经营中若因水电及消防设施的原因造成经济损失，应由甲方承担赔偿责任；原租赁合同的免租期顺延，即从该房屋通过消防验收并完善用水、用电设施后，甲方书面通知乙方，乙方在收到书面通知60天后开始起租；租赁期限亦从起租日起顺延；若甲方未能在上述约定时间内完成消防验收的，每逾期一日，须按月租金金额的1%向乙方支付违约金；逾期超过60天甲方仍无法达到消防验收条件的，乙方有权解除租赁合同、要求甲方退回保证金并赔偿由此造成的一切经济损失；本协议是2013年7月31日《广州市房屋租赁合同》的有效补充，自双方签名盖章时有效，相关内容如有冲突，以本补充协议的约定为准等。卢轫承租涉案场地后用于经营广州市海珠区永赢棋牌中心，广州市海珠区永赢棋牌中心于2013年4月10开业，于2013年9月9日经工商行政管理部门同意注销登记。卢轫表示其于2013年6月底已停业，纬奇公司认为卢轫是在2013年8月29日才停业的。
2013年6月3日，广东佳思特律师事务所受卢轫的委托，向纬奇公司发函要求解除有关海珠�万寿路46、52－76（双号）之四二层房屋租赁合同、退回保证金并赔偿损失。纬奇公司表示其已收到该函件，但对该函件的内容有异议。
2013年7月8日，纬奇公司向卢轫发出《催交租金通知书》，其中记载租赁房屋已于2013年6月25日通过消防验收，并要求卢轫交清欠缴的租金、水费和电费等。卢轫于2013年7月11日签收该函件。
另查，据检查时间为2013年4月11日的《广州市公安局海珠区分局消防监督检查记录》记载，地址为海珠万寿路蟠龙市场二楼的海珠区永赢棋牌未经消防安全检查擅自投入使用营业、属公共聚集场所未经消防安全检查，擅自投入使用、营业的行为等。
据广州市海珠区素社街安全生产委员会、广州市海珠区素社地区社会治安综合治理委员会和广州市海珠区素社街防火安全委员会于2013年5月14日共同向广州市海珠区永赢棋牌中心�出的《素社地区安全生产、交通消防安全隐患检查情况告知书》记载，该场地存在下列安全生产、交通消防安全隐患：1.走火通道堵塞；2.消防设施不足；3.电总闸下堆放杂物等。
再查，景建公司与广州市自来水公司于2012年10月15日签订《广东省城市供用水合同》，其中记载的用水地址为万寿路46、52－76（双号），用水性质为商业等。
据广州市污水治理有限责任公司出具的若干张开票时间为2013年6月30日的污水处理费发票记载，计费时段为2012年11月28日至2013年5月29日、客户名称为卢轫、用水地址为万寿路46、52－76号二楼、污水处理费和违约金合计为201.41元。据广州市自来水公司出具的若干张开票时间为2013年6月30日的水费发票记载，计费时段为2012年11月28日至2013年5月29日、客户名称为卢轫、用水地址为万寿路46、52－76号二楼、水费合计为815.14元。
据供电部门出具的用电地址为万寿路56号2楼的电费明细记载，该地址的有功抄表状态自2009年起为正常，2013年5月之前的有功使用电量均为0，总电费均为0；2013年7月的有功使用电量为59640，总电费为60701.59元等。据供电部门于2013年8月9日出具的发票记载，用电地址为万寿路56号2楼、计费时段为2013年5月6日至2013年7月7日，抄表日期为2013年7月7日，上期读数为0，电费合计60701.59元。据景建公司出具的《证明》记载，用电地址为万寿路56二楼，用电计费时段为2013年5月至7月的电费60701.59元系纬奇公司向供电企业缴纳的。纬奇公司表示万寿路56号二楼是涉案整个二楼的统称。卢轫表示纬奇公司直至2013年7月29日才办理万寿路56号二楼的用电登记，且卢轫承租只是二楼的1／4场地，故不能认为所有的电费均由卢轫承担。
卢轫还提交了：1.其与卓汉权签订的关于长寿路蟠龙市场二楼一侧装修工程的《协议书》（其中记载的开工日期为2012年8月19日、竣工日期为2012年10月30日等）及卓汉权出具的收据若干张；2.《格力空调工程项目购销合同》和收款收据若干张；3.广州汇展广告有限公司出具的《永赢棋牌工程结算清单》和收款收据一张等证据，拟证实其装修及购置设备的事实。纬奇公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。
鉴于纬奇公司对卢轫装修和购置设备的事实不予确认，卢轫申请对涉案场地的装修重置折余价及现有的设施、设备以装修完成之日2013年3月15日和起诉之日2013年7月22日为评估时点进行评估。原审法院依法委托了广东飞腾工程造价咨询有限公司（以下简称飞腾公司）以2013年3月15日为鉴定基准日对涉案场地的室内装修工程重置价进行鉴定。飞腾公司于2014年7月18日出具《关于海珠区万寿路46、52－76（双号）二层部分自编四“永赢棋牌中心”室内装修工程造价鉴定书》，其中记载评估金额为614597.45元，其中设备费为67570元。卢轫向飞腾公司支付了咨询费7731.28元。据此，原审法院依法委托了广东正森资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称正森公司）以2013年7月22日为评估基准日对涉案场地的装修工程市场价和现有设施、设备市场价进行评估。正森公司出具了《海珠区人民法院拟处理海珠区万寿路46、52－76（双号）二层部分自编四“永赢棋牌中心”财产资产评估报告书》，其中记载评估对象于评估基准日表现的市场价值为488299元（其中装修资产为437622元、冷暖型分体空调为50678元）等。卢轫向正森公司交纳了评估费6822元。经质证，卢轫对上述鉴定书的真实性、合法性和关联性均无异议；对上述报告书的真实性没有异议，认为该评估报告评估的贬值率过高，但不申请对涉案场地的资产进行评估，并认为上述咨询费及评估费应由纬奇公司支付。纬奇公司对上述鉴定书和报告书的真实性、合法性和关联性均没有异议，但认为其不需要也不同意向卢轫赔偿上述费用，也不同意支付咨询费及评估费。
纬奇公司为证明其主张，还提交了：1.建设工程消防设计备案抽查结果公告打印件，该材料记载了项目名称为广州市海珠区永赢棋牌中心装修工程（工程地址为广州市海珠区万寿路46、52－76号二层、单位名称为广州市海珠区永赢棋牌中心）的备案办结时间为2013年5月4日，结果为合格；2.建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告的打印件，该资料记载了项目名称为广州市海珠区永赢棋牌中心、工程地址为广州市海珠区万寿路46、52－76号二层的办结时间为2013年6月25日，结果为合格；3.《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检�合格证》复印件，其中记载场所名称为广州市海珠区永赢棋牌中心，地址为广州市海珠区万寿路46、52－76号二层，消防安全责任人为卢轫。经质证，卢轫对上述证据的真实性均不予确认，且认为证据3已超过举证期限。
诉讼中，卢轫表示其主张解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》，就是要求解除双方关于涉案场地的租赁合同关系，所以双方签订《补充协议书》也应一并解除。纬奇公司表示同意解除双方关于涉案场地的租赁合同关系，但认为《补充协议书》是其基于重大误解而签订，应予以撤销。另外，双方均确认消防喷淋系统已完成。纬奇公司表示其于2012年12月已安装好该系统，并于2013年6月25日完成消防验收。卢轫表示不确认纬奇公司陈述的涉案场地已完成消防验收的说法，且认为消防验收应由纬奇公司完成。卢轫表示纬奇公司直至其起诉后才安装�案场地的电表。纬奇公司表示其是在卢轫开业时安装上述电表的。
2015年2月6日，双方在原审法院的主持下对涉案场地进行交接。双方均确认交接时，涉案场地的现状与正森公司出具的评估报告记载的内容一致，包括装修资产及空调机，涉案场地的电表读数为23561度。双方均同意卢轫只按纬奇公司在反诉请求中主张的电费金额23819元向纬奇公司支付电费。卢轫表示其对纬奇公司主张的水费和污水处理费金额无异议，同意向纬奇公司支付该费用。
卢轫于2013年7月22日提起本案诉讼。
原审法院认为：卢轫、纬奇公司签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。纬奇公司认为上述《补充协议书》是纬奇公司基于重大误解而签订的，故而要求撤销该《补充协议书》的请求，证据不足，不予支持。现双方均同意解除关于涉案场地的租赁合同关系，故对此予以准许。根据合同约定，纬奇公司应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回卢轫，抵偿租金。现卢轫于2015年2月6日将涉案场地交还给纬奇公司，故对卢轫要求纬奇公司向其返还租赁保证金的请求符合合同的约定，予以支持。
根据补充协议书的约定，甲方应于2013年3月31日前安装完成消防喷淋系统并通过消防部门的验收，确保乙方经营所需水、电的正常使用，并协助乙方办理相关证照。甲方完成上述消防系统的验收后，应以书面方式通知乙方，乙方接通知后方可开始使用，在经营中若因水电及消防设施的原因造成经济损失，应由甲方承担赔偿责任；原租赁合同的免租期顺延，即从该房屋通过消防验收并完善用水、�电设施后，甲方书面通知乙方，乙方在收到书面通知60天后开始起租；租赁期限亦从起租日起顺延；若甲方未能在上述约定时间内完成消防验收的，每逾期一日，须按月租金金额的1%向乙方支付违约金；逾期超过60天甲方仍无法达到消防验收条件的，乙方有权解除租赁合同、要求甲方退回保证金并赔偿由此造成的一切经济损失。经原审法院查明，景建公司已于2012年10月与供水部门签订了关于涉案场地的供水合同，故纬奇公司主张涉案场地于2012年11月已完善用水设备的抗辩意见有理，予以采信。虽供电部门出具的发票和电费明细显示用电地址为万寿路56号2楼，但结合本案的实际情况，该用电地址也包括了涉案场地的地址，故对纬奇公司主张的万寿路56楼2楼是涉案二楼统称的意见，予以采纳。卢轫已于2012年8月接收涉案场地并进行装修，而上述电费发票显示万寿路56号2楼在2013年7月7日抄表前的上读数为0，电费明细显示万寿路56号2楼自2013年7月才产生有功实用电量，结合纬奇公司陈述其是于卢轫开业后才安装涉案场地的电表的意见，可认定纬奇公司直至2013年7月7日才完成电表的安装。据纬奇公司提交的建设工程消防设计备案抽查结果公告显示广州市海珠区永赢棋牌中心装修工程于2013年5月4日已备案合格，建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告显示广州市海珠区永赢棋牌中心的建设工程竣工验收消防备案已于2013年6月25日备案合格，双方当事人也确认涉案场地的喷淋系统已完成，故纬奇公司认为涉案场地的消防验收已于2013年6月25日完成的抗辩意见，合理有据，予以采信。鉴此，纬奇公司逾期完成消防验收的行为已构成违约，应承担违约责任。工程造价鉴定书载明涉案场地的室内装修工程重置价评估金额为614597.45元，其中设备费�67570元。资产评估报告书载明涉案场地的涉案场地的装修工程市场价和现有设施、设备市场价为488299元（其中装修资产为437622元、冷暖型分体空调为50678元）。双方对上述室内装修工程重置价评估结果没有异议。卢轫认为涉案场地的装修工程市场价和现有设施、设备市场价评估金额过低，但不申请重新评估。纬奇公司对上述装修工程市场价和现有设施、设备市场价评估结果没有异议，故对上述评估结果予以认定。卢轫根据租赁合同和经营的需要对涉案场地进行装修和增设设施、设备，现因纬奇公司的行为导致合同解除，且纬奇公司也经按正森公司出具的评估报告记载的房屋现状（包括装修资产及空调机）接收了房屋，故卢轫要求纬奇公司向其赔偿装修和空调设备损失工488299元及支付鉴定咨询费7731元和评估费6822元的请求，合法合理，予以支持。卢轫主张的超过该部�金额的赔偿请求，依据不足，不予支持。
关于租金，纬奇公司已于2013年7月8日向卢轫发函催缴租金并告知涉案场地的消防验收合格等事宜，卢轫已于2013年7月11日收到该函件，故按补充协议的约定，涉案场地的租金应从卢轫收到上述函件的60天后起计，即从2013年9月10日起计，双方已于2015年2月6日完成场地的交接手续，故纬奇公司要求卢轫向其支付2013年9月10日至2015年2月6日止租金（其中2013年9月10日至2014年7月31日按每月33248元的标准计算，2014年8月1日至2015年2月6日的租金按每月34571元的标准计算）的反诉请求合理合法，予以支持。卢轫是基于纬奇公司的违约行为才没有向纬奇公司支付租金，故纬奇公司要求卢轫向其支付逾期支付租金的违约金的反诉请求，依据不足，不予支持。
关于水、电费及水电按金。现双方均同意卢轫只按23819元向纬奇公司支付�费，卢轫表示同意按纬奇公司主张的水费和污水处理费向纬奇公司支付该费用，故对此准许。鉴此，卢轫要求纬奇公司向其返还水电费按金的请求，合理合法，予以支持。
鉴于纬奇公司已实际接收了涉案场地的，故对纬奇公司要求卢轫向其交还房屋的反诉请求，不再处理。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年3月18日判决：一、解除卢轫和纬奇公司关于海珠区万寿路46、52－76（双号）二层的部分自编四房号的房地产的租赁合同关系；二、卢轫在本判决生效之日起15日内，支付从2013年9月10日起至2015年2月6日止的租金（其中2013年9月10日至2014年7月31日按每月33248元的标准计算，2014年8月1日至2015年2月6日的租金按每月34571元的标准计算）给纬奇公司；三、卢轫在本判决生效之日起15日内，支付电费23819元及2012年11月28日至2013年5月29日的水费815.14元和污水处理费201.41元给纬奇公司；四、纬奇公司在本判决生效之日起15日内，赔偿装修和空调设备损失共488299元给卢轫；五、纬奇公司在本判决生效之日起15日内，返还租赁保证金66496元和水电费按金20000元给卢轫；六、驳回卢轫的其他诉讼请求；七、驳回纬奇公司的其他反诉请求。
判后，上诉人卢轫、纬奇公司均不服，分别向本院提起上诉。卢轫上诉称：1.原审判决卢轫支付从2013年9月10日起至2015年2月6日止的租金没有事实和法律依据。（1）卢轫已于2013年6月5日向纬奇公司送达解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》的通知，卢轫已经不再负有向纬奇公司支付租金的义务。由于纬奇公司未能履�双方于2012年7月31日签订的《广州市房屋租赁合同》第六条第2项约定的“办好一次及二次消防（喷淋）”的义务，导致卢轫不能正常经营使用涉案出租房屋；但卢轫依然给予了纬奇公司采取补救措施的合理期限，为此，双方于2013年1月15日签订的《补充协议书》第一条约定：“甲方（即纬奇公司）承诺在2013年3月31日之前安装完成消防喷淋系统并通过消防部门的验收。”该《补充协议书》第三条同时约定：“逾期超过60天甲方仍无法达到验收条件的，乙方（即卢轫）有权解除租赁合同、要求甲方退还保证金并赔偿由此造成的一切经济损失。”因为纬奇公司在2013年3月31日前依然未能“安装完成消防喷淋系统并通过消防部门的验收”，导致卢轫在2013年4月10日开始试营业后，广州市公安局海珠区分局在2013年4月11日消防监督检查时被处罚，广州市海珠区素社街安全生产委员�、广州市海珠区素社地区社会治安综合治理委员会、广州市海珠区素社街防火安全委员会在2013年5月14日在联合检查时认定租赁场地存在“1、走火通道堵塞，2、消防设施不足、3、电总闸下堆放杂物”等安全隐患，要求卢轫开办的广州市海珠区永赢棋牌中心限于2013年5月20日前自行整改完毕。即由于纬奇公司未能按照合同约定时间完成消防设施并通过消防部门验收，导致出租房屋无法正常经营使用，卢轫无法达到合同目的。为此，卢轫根据《补充协议书》第三条的约定，于2013年6月3日委托律师向纬奇公司发出了解除合同的《律师函》，要求纬奇公司在15日内退还租金保证金并协商赔偿损失事宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，双方签订的租赁合同自通知到达纬奇公司时解除，如果纬奇公司有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的�力，但纬奇公司一直没有对该解除合同通知提出过异议，也没有请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。因此，双方的租赁合同已于2013年6月5日通知送达解除。退一步说，即使双方的租赁合同没有在2013年6月5日解除，由于卢轫在2013年7月22日提起本案诉讼要求解除双方的租赁合同，纬奇公司也于2013年8月1日提起反诉要求解除双方的租赁合同，双方也因此达成解除租赁合同的合意，故双方的租赁合同也在2013年8月1日解除。（2）租赁合同解除后，卢轫积极腾退租赁场地，但由于纬奇公司拒绝接收，由此产生的全部损失应由纬奇公司承担。合同解除后，为了避免损失的扩大，卢轫遵循诚实信用的原则，根据交易习惯积极通过各种方式履行退房义务，但纬奇公司却一直拒绝接收。如：2013年6月底停止棋牌中心的运营；9月9日注销棋牌中心；9月10日庭审时再次表示可立即交出租赁场地；10月15日为缩短评估期限以便尽快交出场地提出共同选定评估公司；2014年5月21日双方现场清点现有设施设备并签名确认，双方已对涉案出租房屋加锁；5月30日搬走场地全部可移动财产，使得场地满足纬奇公司同意接收的要求；6月4日书面通知纬奇公司交接场地；6月9日书面告知法院：5月21日双方已经对现场可移动设施设备清点，为了尽快解决纠纷，卢轫已经将可移动设施设备搬离清场，拟交接场地，但纬奇公司拒不办理接受手续，所以卢轫只有将钥匙交给法院保全，请法院依法处理；6月30日再次书面请求法院尽快组织场地交接，并希望将场地钥匙交由法院保管。除此之外，卢轫亦多次电话与纬奇公司、法院沟通，积极表达了卢轫希望立即交还场地的意愿，但纬奇公司一直置之不理。（3）由于双方在2013年9月10日起至2015年2月6日期间皆没有实际使用涉案租赁�屋并获得收益，该期间可能产生的租金（或场地使用费）属于损失，该损失的承担应当根据违约责任来确定，因此，该期间的租金损失应当由作为违约方的纬奇公司承担，而卢轫作为守约方，依法不应当承担责任。原审判决已经认定租赁合同是因纬奇公司的违约导致解除的，合同解除后又因纬奇公司迟延接收租赁场地，导致场地于2015年2月6日才得以交接，因此，在此期间的损失应由过错方即纬奇公司承担。（4）纬奇公司于2013年7月8日发出的《催交租金通知书》，不属于《补充协议书》第二条约定的起租通知，原审判决以此认定卢轫应自收到该通知60日开始计算租金，显然属于认定事实错误。由于纬奇公司没有在《补充协议书》约定的时间完成消防验收和确保卢轫经营所需水、电的正常使用，卢轫于2013年6月3日向纬奇公司发出了合同解除通知，该租赁合同在纬奇公司2013年6月5日签收之日解除。因此，租赁合同解除之后，卢轫根本不存在支付租金的义务。另外，根据《补充协议书》第二条约定：“原租赁合同的免租期顺延，即从该房屋通过消防验收并完善用水、用电设施后，甲方书面通知乙方，乙方在收到书面通知60天后开始起租。”而纬奇公司发出的《催交租金通知书》，是要求撤销此合同（即《补充协议书》）和卢轫交清自2012年11月1日至2013年7月31日的租金，并且认为在首合同签订时，租赁房屋的用水、用电设施完善，其也不存在未通过消防验收的责任。因此该通知书并不是《补充协议书》中约定的起租通知，原审判决以此认定起租通知显然是曲解当事人真实意思表示的错误认定。2.根据《补充协议书》的约定，纬奇公司违约时，其应当赔偿卢轫一切经济损失，因此，纬奇公司应当按照装修工程重置价赔偿卢轫的装修损失。�审判决纬奇公司仅赔偿涉案场地的装修工程、空调设备的市场价值，显然属于错误。根据双方于2013年1月15日签订的《补充协议》第三条纬奇公司逾期超过60天无法达到消防验收条件的，应赔偿由此造成的一切经济损失的约定，纬奇公司应当赔偿卢轫因合同无法履行导致的一切损失，包括场地装修费、设备费、另行租赁可移动财产的场地费用、无法营业的可期利润等。卢轫对租赁场地进行装修后，在2013年4月至6月的试营业期间，因为纬奇公司出租场地未经消防验收而多次被有关部门处罚，根本无法正常经营；另外，根据《补充协议书》第一条约定，纬奇公司完成上述消防系统验收后，应以书面方式通知卢轫，卢轫接到通知后方可使用。但直至卢轫发函解除合同前，也没有收到纬奇公司发出的前述通知，卢轫装修完毕后，未能正式正常经营使用过一天，卢轫完全不能�过正常经营来收回装修投入，卢轫投入的装修费用已经全部损失，因此，在合同已经约定违约方应当赔偿一切损失的情况下，法院依法应当判决纬奇公司至少按照评估重置价赔偿卢轫的装修损失。更何况，卢轫为了尽快解决纠纷，卢轫在一审期间已经主动将因经营租赁场地需要而购置的麻将机、家具、电脑等可移动的设备设施搬离并处置，卢轫因此已经损失了十几万元，该损失并没有包含在装修重置价当中。3.原审判决卢轫承担23819元电费没有事实及法律依据。由于纬奇公司没有在合同约定期限内解决租赁场所的临电问题，双方从未确认过抄电表的读数（实际上当时根本没接电表，而是在卢轫起诉时才匆匆安装的）。从纬奇公司在庭审中提供的《2013年7月31日电费明细表》及《2013年8月9日电费发票》（6万多元）来看，从2012年8月卢轫进场装修到2013年6月双方解除合同�电表的计数记录均为0，直到收到卢轫起诉书时纬奇公司才向供电部门补办手续。再者卢轫租用场地不足二楼总面积的六分之一，纬奇公司自建公寓出租占二楼总面积的二分之一（约有90多个房间），租给宾馆约占二楼总面积的三分之一，还有纬奇公司的办公用房及桌球室，除桌球室外，其他早在卢轫之前就已装修使用，而卢轫却试业不到二个月，使用的电量根本不可能占整个二楼总电量的三分之一。实际上在2013年7月29日之前，该万寿路56号2楼根本没有在供电局有正常读表计费的记录。因此，该责任应由纬奇公司自行承担。卢轫自始至终都未同意向纬奇公司支付23819元的电费，若卢轫的原审代理律师有同意之词，是未经卢轫本人同意的，属超越代理权限，不产生法律效力。4.原审法院有明显偏袒纬奇公司的行为，判决难以信服。一件本不复杂的租赁合同纠纷，由于纬�公司的明显违约，并且恶意搅局，变成了一次冗长的诉讼，从立案到判决前后20个月，极大浪费了司法资源。5.纬奇公司提交的证据不能证明其对涉案租赁场地享有合法转租的权利，纬奇公司无权向卢轫收取租金。涉案租赁场地的产权人景建公司于2003年进入清算程序，根据《外商投资企业清算办法》第七条“企业在清算期间，不得开展新的经营活动”、第四十四条“清算期间，企业开展新的经营活动的，由企业登记机关责令改正，可以处1万元以上10万元以下的罚款”及《公司法》第一百八十七条第三款“清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动”的规定，景建公司与纬奇公司于2012年签订的《广州市房屋租赁合同》明显属于与清算无关的经营活动，且该合同第八条第12项明确约定：“乙方（即纬奇公司）知道本租赁合同签订时，甲方处于清算期间，……。如果合同被人民法院或仲裁机关确认无效或撤销、解除和甲方清算结束等，发生重大变更，本合同自行终止。”故，景建公司与纬奇公司签订的《广州市房屋租赁合同》依法应属无效合同，且该合同也没有约定纬奇公司具有转租的权利。因此，纬奇公司对涉案租赁场地并无合法转租的权利，纬奇公司在明知无权转租的情形下依然与卢轫签订租赁合同，存在恶意欺诈以及侵害涉案房屋产权人的合法权益的情形，因此纬奇公司无权向卢轫收取租金。另外，景建公司于2012年5月15日及2013年8月8日出具的《证明》均未有证据证明其盖章行为经过了景建公司清算委员会的确认，且根据法律规定，在清算期间的对外行为应当以公司清算委员会的名义进行；因此纬奇公司提交的前述证明不具备证据规则要求的真实性与合法性原则，依法不能作为认定案件事实的依据。据此，请求：1.依法撤销原审判决的第二、三、六项；2.依法改判原审判决第四项，纬奇公司应当赔偿卢轫装修和所有设备费876281元；3.依法判决纬奇公司应当支付卢轫另行租赁场地周转损失；4.本案诉讼费用由纬奇公司承担。
纬奇公司上诉称：原审判决认定纬奇公司违约错误。1.纬奇公司提交的广东电网公司广州海珠供电局出具的万寿路56号二楼的电费查询表证实，早在2009年1月万寿路56号二楼己存在用户登记编号、抄表顺序号、用电有功倍率等，有功抄表状态为正常，从而证实卢轫承租的万寿路46、52－76（双号）二楼房屋己在卢轫承租前装有电表并已通电。纬奇公司从未有“电表系卢轫开业后安装”的说法，而且此种说法与现实相矛盾，正因为已有正常供电，卢轫才能完成开业前的装修工程，才能在2013年4月开业经营。卢轫承租万寿路46、52－76（双号）二楼房屋前，�幢楼一直未使用，十多年从未发生用电记录，供电部门也习惯性地从不抄电表，只是由于卢轫提起对本案诉讼后，纬奇公司为追收电费而主动通知供电部门抄电表，供电部门2013年7月才上门抄电表，导致将卢轫此前使用的电费记录在2013年7月。2.《建设工程消防监督管理规定》第十三条第六项规定：“建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。”因此，卢轫作为建设单位，负有对其承租场地装修工程办理消防设计审核后，再办理消防验收的义务。消防设计审核、消防验收必须是对经营场所的整体进行，不能单就喷淋系统进行消防�计审核及消防验收。无任何证据证明纬奇公司负有为卢轫办理房屋室内装修的消防设计审核及消防验收的义务，但原审法院不区分责任，毫无根据地认定纬奇公司因迟延消防验收而违约。3.《建设工程消防监督管理规定》第十五条规定，建设单位申请消防设计审核应当提供设计单位资质证明文件及消防设计文件、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件。正因为卢轫迟迟不能提交具有资质的设计单位提供的装修设计文件、不能提交卢轫的工商名称核准证明（新办商户可以工商名称核准证明替代营业执照），卢轫直至2013年4月2日才办妥工商名称核准，即在2013年4月2日后才有可能向消防管理行政职能部门提交消防设计审核所需要的建设单位的合法身份证明文件，因此，迟迟无法申办消防设计审核的过错方为卢轫，导致消防设计审核直至2013年5月4日才办妥，消防验收则相应延后。造成消防验收迟延的责任在卢轫，但原审法院不分清上述是非责任，毫无根据地错误认定纬奇公司违约。4.据卢轫在一审提交的证据显示，为通过消防验收，卢轫必须安装的钢质隔热防火门直至2013年6月22日出厂，这导致消防验收延后，卢轫不应将其自身装修滞后的问题归责于纬奇公司，纬奇公司不构成违约。5.《建设工程消防监督管理规定》第八条第（五）项规定：“依法应当经消防设计审核、消防验收的建设工程，未经审核或者审核不合格的，不得组织施工；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”卢轫的经营场所从通过消防设计审核到通过消防验收相隔仅不足两个月，此不足两个月含消防行政职能部门要求经过合理施工后才受理消防验收的期间、受理消防验收后的审查办理期间，均为办理消防验收所必须的期间，并非纬奇公司迟延履行义务�致，因此，纬奇公司不构成违约。据此，请求撤销原审判决第四、七项，加判违约金。
经审查，原审判决查明的事实有相应的证据证实，本院予以确认。本院另查明，上诉人卢轫在本院审理期间书面确认同意向纬奇公司支付电费23819元。
二审期间，上诉人卢轫提交景建公司的工商登记资料以及景建公司作为出租人与纬奇公司于2012年4月18日签订的《广州市房屋租赁合同》，拟证实涉案房屋租赁一事发生在产权人景建公司清算期间，且未经清算委员会盖章同意，纬奇公司对涉案房屋不享有合法的转租权。上诉人纬奇公司认为上述证据材料在一审阶段就已存在，不同意质证，同时认为批准景建公司清算是在2003年3月，2003年6月就批复中止清算程序，纬奇公司承租的是景建公司的自有物业，是景建公司处分财产的行为，不属于经营行为，景建公司也出具�明，同意纬奇公司转租。本院认为，上述证据材料形成于本案诉讼之前，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的“新证据”，故本院对此不予采纳。
本院认为，卢轫与纬奇公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》是双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，原审判决认定正确，应予维持。景建公司在2012年5月15日已出具书面证明，同意纬奇公司转租涉案房屋，故卢轫上诉主张纬奇公司对涉案房屋不享有合法的转租权，依据不足，本院不予支持。
关于违约责任的认定问题。根据补充协议的约定，纬奇公司承诺在2013年3月31日之前安装完成消防喷淋系统并通过消防部门的验收，完成上述消防系统的验收后，纬奇公司还应以书面方式通知卢轫。本案�，涉案房屋于2013年5月4日通过建设工程消防设计审核，同年6月25日才通过建设工程竣工验收消防审核，已超过上述协议约定的消防部门验收期限，因此原审判决认定纬奇公司构成违约并无不当。纬奇公司上诉主张卢轫负有办理消防设计审核和消防验收的义务，与上述补充协议约定不符，本院不予支持。在经卢轫的原审委托代理人范玮、纬奇公司的法定代表人黎锦棠签名确认的2015年2月6日的《问话笔录》中，黎锦棠明确表示确认涉案房屋的电表是卢轫开业后才安装的，现纬奇公司又上诉主张其从未有此陈述，与事实不符，本院不予支持。
关于涉案房屋的租金损失的负担问题。根据补充协议约定，纬奇公司未能在2013年3月31日前完成消防验收的，逾期超过60天卢轫有权解除租赁合同。而在本案中，涉案房屋于2013年6月25日才通过建设工程竣工验收消防审核，已超过上述补充协议约定的60天期限，故卢轫有权解除合同。卢轫已于2013年6月3日发函给纬奇公司要求解除涉案房屋的租赁合同，涉案房屋租赁合同应自纬奇公司收到卢轫解除合同的通知之日起解除，因此，纬奇公司在本案中所主张的涉案房屋租金实为租赁合同解除后卢轫对涉案房屋的占有使用费。卢轫主张广州市海珠区永赢棋牌中心于2013年6月底停业，纬奇公司则主张是2013年8月29日停业，因此，纬奇公司自合同解除后虽未占有使用涉案房屋，但卢轫亦未能正常使用涉案房屋，且导致租赁合同解除的责任在纬奇公司，故对涉案房屋在合同解除之后纬奇公司的房屋使用费损失，本院根据双方各自的责任酌情予以调整。根据双方的《广州市房屋租赁合同》，对2013年9月10日起至2014年7月31日涉案房屋的占有使用费按每月33248元的标准计算为356862元，2014年8月1日至2015年2月6日的占有使用费按每月34571元的标准计算为214340元，共计571202元，由卢轫承担30%即171360.6元。原审判决由卢轫承担全部涉案房屋的占有使用费，对双方的责任认定不清，本院予以纠正。
关于装修和空调设备损失的数额问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”本案中，卢轫根据合同约定及经营需要对涉案房屋进行装饰装修，且纬奇公司在2015年2月6日收回涉案房屋时同意接收屋内空调设备，现因纬奇公司违约导致合同解除，故原审法院按照涉案�屋的装修工程市场价和现在设施、设备市场价，判决纬奇公司赔偿卢轫装修和空调设备损失并无不当，卢轫上诉主张至少应按评估重置价赔偿装修损失及纬奇公司上诉主张无须赔偿装修和空调设备损失，均依据不足，本院均不予支持。
关于电费的负担问题。卢轫在本案二审期间已明确表示同意向纬奇公司支付电费23819元，因此，原审判决卢轫承担23819元电费并无不当，本院予以维持。
综上所述，卢轫的上诉请求部分有理，对其有理部分，本院予以支持。纬奇公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2013号民事判决的第一、三、四、五、六、七项。
二、变更广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2013号民事判决的第二项为：上诉人卢轫在本判决生效之日起15日内，支付从2013年9月10日起至2015年2月6日止的占有使用费171360.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费13428元，由卢轫负担3880元，由广州市纬奇物业管理有限公司负担9548元；反诉受理费3806元，由卢轫负担1575元，由广州市纬奇物业管理有限公司负担2231元；鉴定咨询费7731.28元、评估费6822元，共计14553.28元，由广州市纬奇物业管理有限公司负担。二审受理费21322元，由卢轫负担8322元，由广州市纬奇物业管理有限公司负担13000元。
本判决为终审判决。
审判长 黄文劲
审判员 苗玉红
审判员 钟淑敏
二〇一五年八月二十六日
书记员 陈颖斯
邱穗珠