贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终1307号
上诉人（原审被告）：杨丽琴，女，1963年4月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
被上诉人（原审原告）：贵阳市第二十一中学，住所地贵州省贵阳市南明区会文巷*号。
法定代表人：方芳，该校校长。
委托诉讼代理人：张捷，贵州省贵阳市南明区大南法律服务所法律工作者。
上诉人杨丽琴因与被上诉人贵阳市第二十一中学（以下简称二十一中）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初7722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨丽琴上诉请求：1、撤销（2016）黔0102民初7722号民事判决；2、依法改判，驳回被上诉人的第一项诉讼请求；3、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人并非涉案房屋所有权人，未提交所有权凭证，主体不适格，不享有涉案房屋的处分权，无权要求上诉人搬离；2、上诉人对涉案房屋投入大量资金，现被上诉人收回涉案房屋想另行出租他人，损害了上诉人优先承租权，且将给上诉人造成巨大经济损失。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求依法撤销。
二十一中辩称：1、双方的租赁法律关系真实、合法有效，被上诉人对涉案房屋具有使用权，有权将涉案房屋进行出租；2、双方合同期满，被上诉人收回涉案房屋是用于自身教学工作，上诉人享有的优先承租权不能对抗被上诉人在双方合同终止后收回房屋自行使用；3、上诉人对其在使用涉案房屋期间的经营利益的取得或者遭受的损失与被上诉人无任何关系。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二十一中向一审法院起诉请求：1、杨丽琴立即搬出位于贵阳市××区××国路临街教学综合楼一楼右侧5号门面并归还二十一中；2、杨丽琴支付房屋租金及物管费（按每日147.95元标准，从2016年4月20日计算暂至起诉之日为30476.71元，计算至被告搬出房屋之日）；3、诉讼费由杨丽琴承担。
一审法院认定事实：自2007年起，二十一中将其位于贵阳市××区××国路临街教学综合楼一楼右侧5号、使用面积44平方米的门面出租给杨丽琴经营。二十一中、杨丽琴于2013年4月18日订立了《门面房租赁合同》，约定二十一中将门面出租给杨丽琴经营，租期三年，自2013年4月20日起至2016年4月19日止，租金每月2300元；合同第五条第2款约定，租赁期满杨丽琴未续租或违约的，二十一中有权收回门面，杨丽琴结清所有费用并完好无损地返还门面，否则将用违约保证金抵扣；第七条约定，租赁期满，二十一中如有意续租，则杨丽琴在同等条件下有优先权，但杨丽琴必须在租赁期满前的两个月向二十一中提出书面申请。同日，二十一中、杨丽琴就上述门面订立《门面房物管合同》，约定二十一中向杨丽琴每半年收取物管费13200元。合同订立后，二十一中将房屋交付杨丽琴使用，杨丽琴向二十一中交纳保证金5800元。合同履行期间，杨丽琴均按月交纳门面租金及物管费。2016年4月27日，二十一中召集杨丽琴等承租人开会，通知承租人合同到期后门面收回。2016年7月27日，二十一中向杨丽琴送达《通知》，告知三日内办理退房手续并结清相关费用，逾期将承担全部责任。合同到期后，双方就门面续租事宜未达成协议，杨丽琴占有使用房屋至今。庭审中，二十一中同意用保证金抵扣租金。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。该案中，二十一中、杨丽琴双方订立的《门面房租赁合同》及《门面房物管合同》，系双方的真实意思表示，合同有效成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，杨丽琴虽主张续租房屋并自愿缴纳租金，因双方未能就门面续租事宜达成新的合意，该合同的权利义务于合同期限届满之日即行终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁合同期限届满，杨丽琴作为承租人应当返还房屋，杨丽琴占用房屋至今已无合法依据且给二十一中造成损失，故二十一中要求杨丽琴搬离并返还房屋的诉请，符合法律规定，该院予以支持。二十一中主张支付的租金，实为房屋占有使用费，属法律认识错误，该院予以纠正。关于占有使用费，二十一中主张按前述合同约定的租金及物管费收取，因杨丽琴对租金无异议，根据2016年7月27日《通知》载明的期限，该院认定占有使用费按每月2300元，从2016年7月31日起计算，杨丽琴交纳的保证金5800元从该费用中抵扣；对于物管费，因二十一中不能提交相应收费依据，该院不予支持。关于优先承租权，该权利属约定权利而非法定权利，现二十一中不同意续租房屋，且杨丽琴未能提交二十一中有出租房屋意思表示的证据，故该抗辩不予采纳。综上，判决：一、杨丽琴于该判决生效后十五日内将位于本市××区××国路临街教学综合楼一楼右侧5号、使用面积44平方米的门面搬离并归还给二十一中；二、杨丽琴于上项同时向二十一中支付房屋占有使用费（该费用按每月2300元标准，从2016年7月31日计算至判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回二十一中的其余诉讼请求。案件受理费281元，由二十一中负担100元，杨丽琴负担181元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人杨丽琴认为被上诉人二十一中对涉案房屋无所有权，无权要求其搬离的主张，本案中，被上诉人二十一中在原审中提交的贵阳市政府筑地字（2004）257号申请用地的批复及平面图，能够证明二十一中有权对涉案房屋进行管理使用，且上诉人从被上诉人处承租涉案房屋后一直使用至今，而上诉人杨丽琴并未提供相反证据予以推翻，故本院对于上诉人杨丽琴的该项主张，不予采信。上诉人杨丽琴与被上诉人二十一中签订的《门面房租赁合同》，依法成立，应予以保护，当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务。
上诉人杨丽琴与被上诉人二十一中签订的涉案租赁合同中明确约定租期从2013年4月20日至2016年4月19日止，该期限届满后，被上诉人二十一中亦明确告知上诉人杨丽琴不再续租涉案房屋，据此，原判根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判令上诉人杨丽琴返还涉案房屋，于法有据，本院予以维持。对于上诉人杨丽琴认为被上诉人二十一中有另行向他人出租房屋的意思表示，侵害其优先承租权的主张，被上诉人二十一中在庭审中明确表示其收回涉案房屋是用于自身教学工作，且上诉人杨丽琴并未提供相关证据证明被上诉人二十一中有将涉案房屋另行出租他人的意思表示或者行为，故本院对于上诉人杨丽琴的该项主张，不予采信。另，一审法院在原判说理部分已经确认对上诉人交纳的保证金从房屋占有使用费中予以扣除，却未在判决主文部分予以相应扣减，本院予以纠正。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初7722号民事判决第一项、第三项；
二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初7722号民事判决第二项为：杨丽琴于本判决生效后十五日内向贵阳市第二十一中学支付房屋占有使用费（该费用按每月2300元标准，从2016年7月31日计算至杨丽琴归还前述门面之日止），上述房屋占有使用费中扣除杨丽琴交纳的保证金5800元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费281元，由贵阳市第二十一中学负担100元，杨丽琴负担181元；二审案件受理费100元，由杨丽琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 珑
审判员 柳 凡
审判员 冯文婷
二〇一七年四月二十四日
书记员 杨兴平