重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0107民初16755号
原告：李怡熹，女，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人：史青，重庆金仓律师事务所律师。
被告：重庆腾翔实业有限公司，住所地九龙坡区走马镇金马路24号2单元4-2号。统一社会信用代码：915001077562413148。
法定代表人：朱元锋，职务：董事长。
委托代理人：高程，男，汉族，住重庆市江北区。系被告公司员工。
原告李怡熹诉被告重庆腾翔实业有限公司（以下简称腾翔公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员廖海清适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告李怡熹的委托代理人史青，被告腾翔公司的委托代理人高程均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李怡熹诉称，原、被告于2011年3月26日签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定被告将位于重庆市九龙坡区某18号房屋（以下简称18号房），以总价1113750元出售给原告。原告按照合同约定于2011年3月26日一次性将房款1113750元及大修基金9026.50元、契税33412.5元、印花税5元、测量费73.8元、土地调查费15元支付给被告。2011年6月5日，被告向原告交付了该房屋。
同时，被告又向原告推销位于九龙坡区某2号的独栋别墅（以下简称2号房），并承诺只要原告购买该别墅，由被告办理两套房屋互换的手续，并承担互换产生的费用，原告18号房的购房款及所交纳的税费均转入2号房的购房款。原告同意后，双方于2011年9月4日签订了《上邦国际社区“岭上观”预留房源确认书》，确认被告为原告预留2号房。2011年12月25日，被告与原告签订了《重庆市商品房买卖合同》、《上邦国际社区3期（仰止）项目置业计划书》，双方约定2号房总价款为375万元，扣除已经支付的1113750元及9026.50元后，原告还应当向被告支付包括房款和代收费（包括大修基金、契税、印花税、测量费、土地调查费）共计2760230元。当天，原告即向被告全部付清所有款项。
2013年6月，原告按约接房，但是被被告告知，因房款未结清，所以拒绝原告接房。原告多次找被告要求接房未果，直至2014年12月13日，被告才告知原告，由于被告内部交接的差错，导致2011年12月16日原告原购18号房已经办理好了产权证，没能将房款转入2号房，为弥补原告损失，双方约定由被告自行办理过户手续并承担过户所产生的所有税费，双方于当天重新签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第二条预定将2号房总价降低5万元，定为370万元，并约定交房期限为2014年12月31日，逾期交房超过30日，原告可以要求继续履行合同，并从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同还约定自本合同签订之日起30日内，原被告双方应当向登记机构申请办理房产证并取得登记受理单，逾期超过30日，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，被告仍然拒绝原告接房，拒不办理产权申请，多收的房款亦未退给原告。经多次交涉未果，故诉至法院，要求判决被告向原告支付逾期交房违约金（以370万元为基数，按每日万分之一从2014年12月31日起至实际交房之日止）、逾期办证违约金（以370万元为基数，按每日万分之一从2015年1月31日起至实际取得登记受理单之日止），退还原告5万元房款，并按同期贷款利率计算利息从2014年12月31日起至实际退还房款之日止，由被告承担本案诉讼费。
被告腾翔公司辩称，双方是在2011年3月26日签定第一份买卖合同，根据房产申报单，该房屋产权在2011年4月7日至2017年8月27日期间登记在原告名下，视为双方已经就该套房屋履行了全部义务。第二套房屋即2号房在该期间内原告只缴纳了大部分房款，原告没有缴清2号房约定的全部房款375万元，被告有权不将房屋交予原告，故被告方不存在违约。2014年12月13日签订的商品房买卖合同系阴阳合同，是为了避税签订的370万元，实际是375万元，是掩盖了非法目的的合同，故合同无效，故被告也不应该退还5万元房款和支付利息。
原告为了证明事实及主张，向本院提交了如下证据：
1、2011年3月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》、2011年3月26日售房专用收据3张、维修金收据、完税证、不动产发票，证明原告于2011年3月26日向被告购买18号房，总价为1113750元。原告于2011年3月26日一次性将房款1113750元及大修基金9026.50元、契税33412.5元、印花税5元、测量费73.8元、土地调查费15元支付给被告，完成交款义务。
被告对该组证据真实性及证明目的均无异议，认可原告履行了第一套房屋的缴费义务。
2、2011年9月4日2号房预留房屋确认书、2号房置业计划书、2011年12月25日《重庆市商品房买卖合同》、售房专用收据、收楼通知书、入伙流程表、业主款项结算表、2014年12月13日《重庆市商品房买卖合同》、被告员工情况说明，证明原告完成了第二套房屋的交款义务，被告以原告未缴清房款为由，拒绝交房。后被告查实是自己方过失，与原告从新签订了《重庆市商品房买卖合同》，减少5万元房款，并重新约定了交房时间以及办证时间，但因被告原因该房屋没有按约定过户。
被告对该组证据真实性均无异议，但是不认可原告的证明目的，该证据只能证明原告缴纳了2760230元房款，在原告已经取得18号房屋产权的情况下，原告拒不配合被告办理18号房屋变更产权手续，被告就认定原告没有缴清2号房屋房款，故不可能将2号房屋过户给原告。但是被告仍然为原告办理了2号房屋接房手续，被告通知了原告接房，而原告没有接房，是原告自己的原因不是我方原因。我方没有为原告办产权证。2014年12月13日的商品房买卖合同真实性无异议，但侵害了税务机构的合法权益，是无效合同。情况说明真实性无异议，袁桦是被告公司员工，被告只是承认过户手续费用由被告承担，原告还欠被告12821元的个人所得税。
被告为了证明其抗辩成立，向本院提交了如下证据：
房屋交易申报单、完税证明、不动产权证书，证明原告取得18号房屋的时间，本该由原告缴纳的个人所得税实际是被告缴纳的。2017年8月28日18号房屋才转到被告名下。
原告对被告提交证据的真实性均无异议。但是证明了被告在处理本次房屋交易过程中管理混乱，导致原告未取得2号房屋及产权证书。
除了以上证据，原、被告未向本院提交其他证据。
通过原、被告举示的证据，结合双方的陈述，本院认定如下事实：
2011年3月26日，原告李怡熹与被告重庆腾翔实业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定被告将位于重庆市九龙坡区某18号房屋（18号房），以总价1113750元出售给原告。原告于2011年3月26日将房款1113750元及大修基金9026.50元、契税33412.5元、印花税5元、测量费73.8元、土地调查费15元支付给被告。
2011年9月4日，原、被告签订了《预留房源确认书》，确认被告为原告预留位于九龙坡区某2号的独栋别墅（2号房），并载明以18号房换2号房，原告补差价。
2011年12月25日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》、《项目置业计划书》，双方约定2号房总价款为375万元，扣除已经支付的1113750元及9026.50元后，原告还应当向被告支付包括房款和代收费（包括大修基金、契税、印花税、测量费、土地调查费）共计2760230元。当天，原告即向被告支付了2760230元。《重庆市商品房买卖合同》约定交房时间为2013年6月30日前，逾期交房的，按照最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日按原告已经支付房款万分之一支付违约金；办理产权登记的时间为在实际交付使用之日起60日内，双方向登记机构提出申请，并取得登记受理单，逾期办证的，按照约定之日起至实际取得受理单之日止，被告按日按原告已经支付房款万分之一支付违约金。
2013年6月23日，原告根据被告的接房通知书前去被告处接房时，被被告告知，需要补交房款1128981元，未补交不得接房。故接房未果。
2014年12月13日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定房屋为现房交易，房屋位于九龙坡区某2号（2号房），房屋价款为370万元，支付方式为一次性支付。约定交房时间为2014年12月31日前，逾期交房的，按照最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日按原告已经支付房款万分之一支付违约金；办理产权登记的时间为该合同签订之日起30日内（2015年1月14日前），双方向登记机构提出申请，并取得登记受理单，逾期办证的，按照约定之日起至实际取得受理单之日止，被告按日按原告已经支付房款万分之一支付违约金。
2017年8月25日，被告职工袁桦出具情况说明，内容为2011年9月被告同意将原告购买的18号房更换为2号房，原告于2011年12月缴纳房款2627223.5元，其余房款由18号房的房款转入。由于18号房产权已经办理，故18号房由公司原价回购，因手续复杂一直未办理过户手续，过户手续产生的费用由被告公司承担。
2017年8月28日，原告将18号房过户至被告名下。
上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、收据、发票、预留房源确认书、置业计划书、被告职工情况说明等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
根据原告的诉讼请求及被告的答辩意见，并结合双方的举证质证，本院认为本案的争议焦点为：1、18号房屋没有过户给被告是谁的过错；2、18号房屋的过户与否与2号房房款转入被告是否具有关联性；3、2014年12月13日双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是否有效；4、18号房屋的过户与本案有无关联性，即能否以18号房屋未过户证明2号房屋不予办证和不予交付的正当性。
本院认为，对于原告用购买的18号房更换为2号房这一事实，预留房源确认书明确载明以18号房换2号房，原告补差价。被告职工的情况说明也证实了这一事实，原告在付清18号房房款后，又支付了2号房的房款差价，故对于换房的事实本院予以确认。换房后，原告购买的房屋仅仅是2号房，且原告在2011年补齐差价后就已经付清了2号房的房款，故18号房的过户与否与2号房的房款付清没有关联性；同时，原、被告是在18号房的产权证未办理的情况下，协商一致将18号房更换为2号房，故被告作为开发商，一是不应当将18号房的产权证办理在原告名下，二是即使将18号房的产权证办理在原告名下后，也应当自行承担将18号房的产权变更至被告名下的后果，故18号房产权未办理至被告名下，原告没有过错。尽管18号房在2017年8月已经过户至被告名下，由于原告事实上仅购买了2号房，故18号房产权过户与否与本案没有关联性。同时，由于原告与被告签订了购买2号房的合同，且原告已经付清了所有房款，故被告应当为原告办理2号房的产权证并将2号房交付原告。被告未按约交房和办证，无论是依据2014年12月13日双方签订的《重庆市商品房买卖合同》还是依据2011年12月25日双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，被告均应当承担违约责任。
对于2014年12月13日双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，原告认为系双方真实意思表示，是有效合同，且是在被告2013年6月未交房、未办证的情况下签订，是对交房时间、办证时间的重新约定，由于逾期交房和办证，所以总房价减少5万元；被告认为是总房价减少5万元，是为了避税，损害了国家利益，故该合同无效。根据查明的事实，双方在2011年12月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》中，约定总房价是375万，但是交房时间为2013年6月30日前，逾期交房的，按日按原告已经支付房款万分之一支付违约金；办理产权登记的时间为在实际交付使用之日起60日内，逾期办证的，按日按原告已经支付房款万分之一支付违约金。但是在2014年12月13日双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中，双方约定的交房时间为2014年12月31日前，办理产权登记的时间为该合同签订之日起30日内（2015年1月14日前）。故从交房时间和办证时间的约定看，2014年12月13日的合同在交房时间和办证时间上，比2011年12月25日的合同向后延迟了18个月，如果按照2011年12月25日的合同计算逾期交房和逾期办证的违约金，被告的违约成本更大，交房时间和办证时间的延后显然对被告更为有利，因此，本院认定2014年12月13日的合同是双方真实意思表示，是对2011年12月25日的合同的变更，故双方应当按照2014年12月13日的合同执行。被告辩称总价从375万变更为370元是为了避税的意见，不符和常识常理，本院不予采信。对于原告陈述是因为被告根据2011年12月25日的合同已经存在逾期交房和逾期办证，所以在总价中减少5万的意见，本院认为符合当时的真实情况和双方的利益，本院予以采信。
对于被告于2013年6月23日通知原告接房，原告在接房时被告又以原告需要补交房款为由不予办理的事实，被告认为应当视为原告接房；原告认为没有接房。本院认为，接房是指被告将房屋及钥匙交付给原告，原告在验房后在接房单上签字确认的行为。被告要求原告补交房款后才接房，而事实上原告已经付清了房款，在接房单上也没有原告的签字，被告也未举证证实是原告拒绝接房，结合双方在2014年再次签订商品房买卖合同的事实看，本院认定2013年6月被告未和原告办理接房手续。
由于被告未向本院提交2号房的接房手续和2号房的办理产权登记的房屋登记机构的受理单，也未向本院提交被告已经通知原告接房及办理产权登记的通知书，故本院认定被告未办理产权登记，也未通知原告接房。根据2014年12月13日原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》中关于接房和办证的约定，被告已经构成违约。合同约定交房时间为2014年12月31日前，逾期交房的，按照最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日按原告已经支付房款万分之一支付违约金；办理产权登记的时间为该合同签订之日起30日内（2015年1月14日前），双方向登记机构提出申请，并取得登记受理单，逾期办证的，按照约定之日起至实际取得受理单之日止，被告按日按原告已经支付房款万分之一支付违约金。根据该约定，被告应当于2014年12月31日前交房，于2015年1月14日前办理产权登记。被告逾期交房和办证，构成违约，应当承担违约责任。被告应当从交房截至时间的第二天即2015年1月1日起，至实际交房之日止，以原告已经支付的房款370万元为基数，按日万分之一支付违约金，原告主张从2014年12月31日起开始计算违约金，起算时间有误，本院调整起算时间后予以支持；除了逾期交房违约金外，根据合同约定被告还应当承担逾期办证的违约责任，被告应当从签订合同之日2014年12月13日起30日内即2015年1月14日前办理房产证，故从2015年1月15日起至被告办理房产证即取得房屋登记机构的登记受理单之日为止，以原告已经支付的房款370万元为基数，按日万分之一支付违约金，原告主张从2015年1月31日起开始计算违约金，本院予以支持。
对房屋总价款，由于合同约定是370万元，虽然原告支付了375万元，但是由于存在逾期交房和逾期办证的问题，经双方协商后将总价款由原来的375万元变更为370万元，交房时间和办证时间也做了顺延，故本院认定合同金额为370万元，对于原告多支付的5万元，被告应当予以退还。双方签订合同之日为2014年12月13日，付款之日为2011年12月，故签订合同之日，被告就应当退还原告5万元，被告逾期未支付，应当承担资金占用损失，原告主张从2014年12月31日起按照银行同期贷款利率支付利息，本院予以支持。
对于个人所得税的问题，被告主张为原告垫付了12821元，要求原告支付。原告认为该费用系过户18号房所产生的费用，应当由被告承担。本院认为原被告经协商一致，以18号房换2号房，被告公司职工也确认了18号房过户一切费用由被告承担。虽然个人所得税应当由出售方支付，但是由于18号的产权办理是被告原因造成，故一切费用包括个人所得税应当由被告承担。
综上，依照《中华人民共和国合法同》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆腾翔实业有限公司自本判决生效之日起五日内向原告李怡熹支付逾期交房违约金，计算方式为以370万元为基数，按每日万分之一从2015年1月1日起至实际交房之日止。
二、被告重庆腾翔实业有限公司自本判决生效之日起五日内向原告李怡熹支付逾期办证违约金，计算方式为以370万元为基数，按每日万分之一从2015年1月31日起至实际取得房屋登记机构产权登记受理单之日止。
三、被告重庆腾翔实业有限公司自本判决生效之日起五日内退还原告李怡熹房款5万元，并以5万元为基数，从2014年12月31日起至5万元退还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。
四、驳回原告李怡熹其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5474元由被告重庆腾翔实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，向本院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 廖海清
二〇一七年十月十三日
书记员 刘 洪