广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3232号
上诉人（原审被告）：蔡炜棋，系香港永久性居民。
委托代理人：李永祥，广东志南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周安，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：李海燕，广东以泰律师事务所律师。
上诉人蔡炜棋因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2156号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2013年7月30日，周安（乙方、买方）与蔡炜棋（甲方、卖方）签订了《存量房买卖合同》（下简称《合同一》），约定：乙方购买甲方所有的天河区龙口中路8号5G房（下简称案涉房屋），房地产权证号码为穗字第××号，建筑面积共131.52平方米，房屋无共有情况，该房地产存在抵押等他项权利情况，该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产带家私家电，带租赁合同，甲方保证租户已放弃优先购买权，且交易过户后甲方仍须协助乙方与租户办理后续事宜；该房地产按整套出售并计价，总成交价为345万元整；甲乙双方同意由乙方按涂销抵押按揭付款方式支付楼款，签订本合同时支付10万元作为定金，本合同签订后5天内交付部分楼款（含定金）10万元，甲方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付；部分楼款104万元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）；房款241万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续等；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；由于乙方原因导致未能按期交付的，视作甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准；双方约定，签合同当天买方支付5万元给卖方，剩余定金5万元买方应于2013年8月2日前支付给卖方；等内容。
2013年8月12日，周安（乙方、买方）、蔡炜棋（甲方、卖方）、广东中原地产代理有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订了《广州市存量房买卖合同》（下简称《合同二》），约定：案涉房屋（房地产权证号码950××××9335）按套出售，总房价为345万元，建筑面积131.52平方米，房屋无共有情况、存在抵押等他项权利情况，该房地产以现状售予乙方，该房地产带家私家电、不带租赁合同、无户口；本次交易涂销抵押与转移登记一并办理，暂不办理抵押登记；签订本合同时，乙方向甲方支付10万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款：首期款乙方应于本合同签订后5天内向甲方支付房款10万元，第2期房款乙方应于取得房地产交易中心收缴证件收据当天向甲方支付房款94万元，剩余房款241万元由乙方在签订本合同后5天内，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，由于乙方原因导致未能按期交付的，视作甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担；乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；等内容。2013年8月2日，周安向蔡炜棋支付购房定金10万元；2013年8月21日，花旗银行（中国）有限公司广州财富广场支行（下简称花旗银行）向周安出具《贷款意向书》（显示：同意周安以案涉房屋作为抵押物向我行申请房屋贷款241万元）；2013年9月5日，周安向蔡炜棋支付首期购房款94万元；2013年10月15日，花旗银行通过电汇方式向蔡炜棋银行账号放款241万元；蔡炜棋确认于2013年10月15日收齐案涉房屋的全部购房款345万元。
2013年11月3日，周安向蔡炜棋发出《催促履约通知函》，要求蔡炜棋于2013年11月8日前往案涉房屋办理交楼手续；蔡炜棋确认于2013年11月4日收到上述函件。周安称其于2013年11月18日到案涉房屋办理了收楼手续，于当天接收案涉房屋，为此，周安提供《收楼确认书》予以证明；经质证，蔡炜棋对《收楼确认书》真实性无异议，但认为案涉房屋的收楼时间为2013年10月15日，但未能提供证据予以证明。
原审法院认为：周安撤回第二项诉讼请求，属于其对自身民事权利和诉讼权利的合法处分，予以准许。蔡炜棋与周安签订的《合同一》、《合同二》均是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。作为买方的周安已向蔡炜棋支付了全部购房款，作为卖方的蔡炜棋应将符合合同约定的案涉房屋交付周安。合同约定蔡炜棋应于收齐楼款当天（2013年10月15日）将案涉房屋交付周安使用，但蔡炜棋未能按约定的时间交楼，该行为已构成违约，蔡炜棋应依照合同约定承担自2013年10月16日起的逾期交楼违约责任。关于逾期交楼违约金的计算截止日期，根据周安提供的《收楼确认书》显示其于2013年11月18日接收案涉房屋，蔡炜棋表示对其真实性无异议，亦未提供证据予以反驳。故对周安称其于2013年11月18日接收案涉房屋的陈述予以采信，因此逾期交楼违约金应计付至2013年11月18日止。另，根据合同关于“甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金”的约定，周安现主张蔡炜棋支付逾期交楼违约金具有事实和合同依据，故予以支持。综上，蔡炜棋应交的逾期交楼违约金：以房款345万元为本金，按每日万分之五的标准，自2013年10月16日起计至2013年11月18日止。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年2月9日作出如下判决：蔡炜棋自判决发生法律效力之日起10日内向周安支付逾期交楼违约金（以房款345万元为本金，按每日万分之五的标准，自2013年10月16日起计至2013年11月18日止）。一审案件受理费1300元，由周安负担50元，由蔡炜棋负担1250元。
判后，蔡炜棋不服，向本院提出上诉称：一、根据蔡炜棋与周安于2013年7月30日签订的《存量房买卖合同》的约定，蔡炜棋将自有的座房屋以人民币345万元的价格转让给周安，转让时是带家私家电和带租赁合同的，同时蔡炜棋保证租户已放弃优先购买权，且交易过户后，蔡炜棋仍须协助周安与租户办理后续事宜，也就是说双方所转让的标的是不交吉的房屋。二、该合同还明确如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准。根据该合同条款的内容，双方根本不存在房屋交接的问题，只要将房屋产权变更的情况告知租户就可以了。而且周安亲口向租户承诺可以继续承租，所以蔡炜棋将房屋交付给周安的时间应为2013年10月15日，不存在迟交楼的情况。交楼后由于周安反口，强迫租户搬迁，蔡炜棋才配合其与租户办理了终止租赁合同的手续。三、合同签订后，周安没有依约在五个工作日内办妥按揭贷款申请手续，导致银行在2013年8月21日才作出同意贷款的意向书，而周安也没有依约在银行同意贷款申请后五个工作日内，与蔡炜棋共同到房管部门办理交易过户递件手续，以致双方迟至2013年9月5日才到房管部门办理交易过户递件手续。由于上述原因致使蔡炜棋迟收购房余款241万元一个月以上，给蔡炜棋造成重大的经济损失。综上，一审认定事实不清，在本次房屋买卖过程中，蔡炜棋没有任何的违约行为，违约的是周安。故请求撤销原判，驳回周安的诉讼请求，本案的诉讼费用由周安负担。
被上诉人周安答辩称：一、周安与蔡炜棋就涉案房屋在2013年7月30日签订了《存量房屋买卖合同》（《合同一》），2013年8月12日，双方签订了网签合同《广州市存量房屋买卖合同》（网签合同号：穗存量房合字130××××9265，即《合同二》），两合同第四条第1款均约定：甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。两合同约定延期交楼的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05％的标准向乙方支付违约金。因此，无论涉案房屋是否带租约出售，不影响卖方在收齐房款当天与买方一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书。二、蔡炜棋的第三点上诉意见与事实不符。事实是：涉案房屋在签约时存在抵押情形，蔡炜棋在递件过户时必须完成抵押涂销。周安与蔡炜棋于2013年7月30日签订《合同一》，周安依约在2013年8月2日前支付蔡炜棋10万元购房定金。因办理银行按揭必须提供网签合同，双方于2013年8月12日签订网签合同即《合同二》，周安依约即向银行申请按揭，银行在2013年8月21日出具同贷书（贷款意向书），从周安申请按揭到银行出具同贷书仅9天时间可以看出，周安依约履行合同。由于涉案房屋存在抵押，蔡炜棋在收到银行贷款意向书后，于2013年8月28日向银行赎回房产证，蔡炜棋在2013年9月5日办理抵押涂销和递件同时进行，周安支付了蔡炜棋房款94万元，2013年10月15日，银行向蔡炜棋放款241万元。因此，作为买方的周安依约支付了全部购房款，作为卖方的蔡炜棋未能按约定的时间交楼，应当按合同约定承担违约责任。请求驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为蔡炜棋是否构成延期交楼。周安与蔡炜棋签订的《存量房买卖合同》及周安、蔡炜棋、广东中原地产代理有限公司签订的《广州市存量房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。从上述两合同均约定的“甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。”内容来看，买卖双方约定了涉案房屋的交付方式，且交付使用的时间为“双方签妥房地产交接确认书”后。一审根据周安提供的《收楼确认书》，确认其于2013年11月18日接收案涉房屋，并判令蔡炜棋按合同约定支付逾期交楼违约金并无不当，本院予以支持。蔡炜棋的上诉理据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1300元，由上诉人蔡炜棋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年八月十七日
书 记 员 赵 琳
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