安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第04050号
原告：合肥文采女性服饰有限公司，住所地�徽省合肥市益民街28号裙楼，组织机构代码79013670-2。
法定代表人：谷潘华，该公司总经理。
委托代理人：张世嗣。
被告：阚智，无固定职业。
原告合肥文采女性服饰有限公司（以下简称合肥文采公司）与被告阚智租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法由审判员吕炎适用简易程序于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告合肥文采公司的委托代理人张世嗣，被告阚智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
合肥文采公司诉称：阚智原向合肥文采公司承租位于合肥市益民街28号的文采商场二楼大厅。2012年9月24日，双方订立续租经营协议书一份，约定租赁期限为两年，自2012年9月26日至2014年9月25日，年租金为46.4万元，提前半年预付租金，租赁场所电费由阚智承担。若阚智欠缴租金及电费，每天按欠缴金额的1%支付滞纳金，逾期10天不交租金、电费和滞�金，构成违约，合肥文采公司可单方终止协议，并有权收回出租房屋，阚智承担违约金10万元。当日，阚智还与合肥文采公司签订补充协议一份，约定合肥文采公司提供独立通道便于阚智经营，年租金为4.8万元，交付办法与租金同期同步执行。上述协议订立后，合肥文采公司履行了协议约定义务，但从2013年12月开始，阚智即欠缴租金及电费。经多次催缴无果后，合肥文采公司为减少损失，于2014年8月10日与阚智办理了场地移交手续，提前终止了续租协议。现双方因租赁期间租金问题协商不成，故诉至法院，请求判令：1、阚智立即支付租金291422元、电费4270.30元，并支付违约金10万元，上述款项合计395692.30元；2、阚智承担本案诉讼费用。
阚智在庭审中辩称：合肥文采公司陈述不符合事实。阚智已经支付了2013年12月26日至2014年5月20日的房租合计4.5万元。上述期间，经与�肥文采公司协商，该公司同意将原来每月的房租由4万余元降低到2.5万元，故上述期间的房租应当按照月租2.5万元计算；2、阚智系应合肥文采公司要求退还租赁场地，故在计算2014年5月20日至2014年8月10日的房租时应扣除一定的免租期，同理，阚智不应承担本案违约金。
经审理查明：合肥市益民街28号的文采商场二楼大厅系合肥市益民街28号文采大厦裙楼组成部分，该裙楼系合肥文采公司于2006年5月起向合肥文采大厦有限公司承租，双方为此订立文采大厦资产租赁经营协议一份，约定合肥文采公司租赁期限自2006年10月1日至2014年9月30日，并约定合肥文采公司有权对外转租。此后阚智向合肥文采公司承租合肥市益民街28号的文采商场二楼大厅，2012年9月24日，双方订立续租协议一份，约定合肥市益民街28号的文采商场二楼大厅租赁期限自2012年9月26日至2014年9月25日，年租金为46.4万元，提前半年预付租金，租赁场所电费由阚智承担。合同保证金为4万元，由阚智在协议签字时连同首次租金交付合肥文采公司。若阚智欠缴租金及电费，每天按欠缴金额的1%支付滞纳金，逾期10天不交租金、电费和滞纳金，构成违约，合肥文采公司可单方终止协议，并有权收回出租房屋，阚智承担违约金10万元。当日，阚智还与合肥文采公司签订补充协议一份，约定合肥文采公司提供独立通道便于阚智经营，年租金为4.8万元，交付办法与租金同期同步执行。此后阚智即向合肥文采公司交纳保证金4万元，并继续承租使用合肥市益民街28号的文采商场二楼大厅。
另查明：阚智自2013年12月26日起欠付合肥文采公司房租，后仅于2014年3月7日、2014年4月4日、2014年5月7日分别向合肥文采公司交纳房租1万元、2万元、1.5万元，合计4.5万元。2014年8月10日阚智与合肥文采公司达成�议，阚智向合肥文采公司交还租赁房屋，该协议已实际履行。
再查明：本案审理过程中，阚智对应付合肥文采公司电费4270.30元无异议，合肥文采公司亦同意以阚智已支付的保证金4万元冲抵阚智应付租金。
上述事实，由合肥文采公司提交的电费清单、租赁经营协议书、补充协议书、场地移交手续代协议书、文采大厦资产租赁经营协议以及双方当事人当庭陈述予以证实。阚智辩称2013年12月26日至2014年5月20日的房租应按2.5万元计算月租，且2014年5月20日至2014年8月10日的房租在计算时应扣除一定的免租期，但其提供的计算清单及陈述意见合肥文采公司均不予认可，对于上述证据的证明效力本院不予认定。
本院认为：合肥文采公司与阚智订立的续租协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。阚智对合肥文采公司依据租赁协议主张的电费4270.30元无异议，本院予以确认。本案争议在于对阚智应付租金及违约金的认定：参照租赁协议标准，阚智应支付的日租金为1402.74元（计算方式：51.2万元÷365天），从本案查明的事实来看，阚智在2013年12月26日至2014年8月10日期间仅支付合肥文采公司租金4.5万元，故阚智上述期间应付租金应为318422元（计算方式：1402.74元×227天），扣减阚智已付租金4.5万元及合肥文采公司同意在本案中一并冲抵租金的保证金4万元，阚智尚应支付合肥文采公司租金233422元。综上，阚智应付合肥文采公司租金及电费合计237692.30元。
关于合肥文采公司主张的违约金，双方订立的协议中虽有违约金10万元的表述，但该违约金约定数额显然超出合肥文采公司实际经济损失，本院以实际损失为基础并兼顾合同履行情况以及双方当事人的过错因素，将违约金金额调整为合肥文采公司租金及电费的�息损失，该损失可按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍的标准自2013年12月26日计算至本判决确定的履行期限届满之日止。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告阚智于本判决生效之日起十日内支付原告合肥文采女性服饰有限公司租金233422元、电费4270.30元，合计237692.30元，并支付原告合肥文采女性服饰有限公司违约金（违约金计算方式：以237692.30元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍的标准自2013年12月26日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
二、驳回原告合肥文采女性服饰有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为3618元，由原告合肥文采女性服饰有限公司负担1333元，被告阚智负担2285元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 吕 炎
二〇一四年十二月八日
书记员 王柳君
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额�违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的�错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。