广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民三初字第50号
原告：江门市益威物业服务有限公司，住所地广东省江门市蓬江区。
法定代表人：舒兆洋。
委托代理人：赵淑爱、邹彩霞，均是该公司员工。
被告：谭健华，男，1975年11月3日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
被告：胡玉环，女，1977年11月10日出生，汉族，住广东省台山市，现住江门市蓬江区。
原告江门市益威物业服务有限公司（以下简称益威公司）诉被告谭健华、胡玉环物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由审判员邱启杰适用简易程序，于2014年1月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹彩霞，被告谭健华、胡玉环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年1月15日，原告与江门市春晖苑住宅小区业主委员会（以下简称春晖苑业委会）签订《江门市春晖苑小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）。原告于2011年1月16日正式履行合同并进驻春晖苑小区接管本小区的物业服务工作，为本小区全体业主提供物业服务。合同约定原告为该小区提供物业服务，住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米0.5元；物业服务费按每季度预收，逾期缴纳的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三交纳滞纳金（违约金）；合同还对其他相关事项作了约定。合同成立之日，原告即为该小区提供物业服务。两被告是该小区的业主，已接受了原告为其提供的物业服务，根据其房屋面积86.38平方米，应支付物业服务费为每月43.2元，2011年4月1日至2012年12月31日的（共21个月）物业服务费为907.2元，但至今未支付给原告。原告多次催收均未果。原告认为，原告为被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业服务费，被告拒不支付的行为构成违约，应当承担向原告支付物业服务费及违约金的违约责任。据此，请求法院判令：1、被告支付拖欠2011年4月1日至2012年12月31日（共21个月）管理费907.2元及违约金1807.9元（违约金根据协议约定从逾期之日起，按应缴总额每日3‰的标准收取，计至实际付清之日止，暂计至起诉之日），以上两项合计2715.1元；2、被告支付本案诉讼费用。
原告益威公司在举证期限内提供的证据有：
证据1.《房产资料》复印件1份，证明涉案物业的产权属被告所有的事实。
证据2.《春晖苑小区物业服务合同》1份，证明2011年1月16日，春晖苑业委会与原告签订物业服务合同的事实，及经春晖苑业委会代表业主同意，选聘原告为该小区提供物业服务，约定有关的服务内容及收费标准。
证据3.《关于小区聘请物业服务公司的公告》1份，证明春晖苑业委会正式聘请原告为本小区的物业服务公司，并由白沙街道办备案批准。
证据4.《春晖苑小区业主委员会换届公示》、《春晖苑小区业主自治管理委员会成员及职务名单的公示》、《祝贺春晖苑小区业主委员会换届成功资料》各1份，证明春晖苑小区于2010年12月28日业委会换届的事实，且由白沙街道办予以审批备案。
证据5.《关于处理春晖苑小区物业管理相关事宜的函》1份，证明前一届小区的物业服务公司与本小区业主仍有未结清的物业服务费及相关公共费用。
证据6.《春晖苑业主会议签到表》1份，证明小区召开业主大会，选举新的业委会班子事宜。
证据7.《春晖苑小车辆出入试行服务方案》1份，证明原告为解决小区存在停车难的问题所做的整改方案。
证据8.《春晖苑停车场使用投票统计结果》1份，证明原告对小区所做的停车方案通过小区全体业主的意见征询后所得的结果，是大多数表示同意的。
证据9.《委托书》、《小区车辆停放管理服务方案》及车位分布图，证明小区业委会同意并委托原告按方案为小区的停车方案执行管理。
证据10.《春晖苑小值班室迁移申请》1份，证明原告征得小区业委会同意将小区原保安值班室予以迁移的事实。
证据11.《关于道路广角镜的安装申请》及《规划图》各1份，证明原告征得小区业委会同意在小区内安装广角镜的事实。
证据12.《照片》16张，证明原告为小区提供了车位、车库、绿化带的清洁卫生和保安等物业服务的事实。
证据13.其他资料，证明原告为小区进行了相关的物业管理服务方面工作的事实。
证据14.《终止合同》1份，证明原告已于2012年12月31日与被告终止物业服务合同。
证据15.《通知（催收物业费）》1份，证明原告在为春晖苑小区开展物业服务期间对拖欠物业费的业主张贴了催交物业费的通知的事实。
被告谭健华、胡玉环辩称：第一，对春晖苑业委会成立的合法性有质疑，因为其成立没有达到相应的票数；第二，春晖苑业委会选聘的服务企业没有达到相应票数；第三，质疑益威公司的管理资质和收费许可证；第四，对益威公司的管理行为不予认可，益威公司将消防通道划归为小车位导致多次发生碰撞事故，并且在小区内发生多次登革热疫情。据此，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2011年1月15日，春晖苑业委会与原告益威公司签订《物业服务合同》，合同约定：甲方(春晖苑业委会)选聘乙方(益威公司)为春晖苑小区的全体业主和物业使用人提供物业管理服务；物业服务费收费标准为：普通住宅按建筑面积每平方米0.5元/月；物业服务费按建筑面积按每季度预收，逾期不交费则乙方可按每逾期一天加收千分之三的滞纳金；合同期限为2011年1月16日起至2014年1月15日止。在签订上述合同时，春晖苑业委会向原告提供了该业委会2011年1月完成换届并备案的公示文件、业主会议部分签名表、向全体业主告知已聘请益威公司进行物业管理服务的公告等资料。
签订上述《物业服务合同》后，原告于2011年1月16日进入春晖苑小区，提供物业管理服务。原告益威公司于2012年12月26日与春晖苑业委会协商签订《终止合同》，2012年12月31日，原告撤离春晖苑小区，终止了对该小区的物业管理服务。
原告益威公司为有限责任公司，于2007年11月13日登记成立，经营范围为：服务：物业服务等，于2010年6月30日取得江门市住房与城市建设局颁发的中华人民共和国物业服务企业三级资质证书。
被告谭健华、胡玉环是江门市蓬江区春晖苑13幢之二201房屋的共同所有权人，该房屋的建筑面积为86.38平方米，两被告在庭审中陈述该房屋于2007年7月25日交付使用。在原告管理春晖苑小区期间，被告支付2.5个月的物业服务费后，没有向原告支付2011年4月1日至2012年12月31日（共21个月）物业服务费。原告益威公司庭审中陈述春晖苑小区物业费用交纳方式为：一般由业主于当月1日至30日以现金方式交纳当月的费用，违约金按照益威公司与春晖苑业委会签订的《物业服务合同》约定的每逾期一天加收3‰计算。
本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。本案争议的焦点在于：第一，原告与春晖苑业委会签订的《物业服务合同》是否有效；第二，两被告是否应向原告支付其拖欠原告的物业服务费及违约金。
一、关于原告与春晖苑业委会签订的《物业服务合同》是否有效的问题。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告益威公司提供《春晖苑小区业主自治管理委员会成员及职务名单的公示》、《祝贺春晖苑小区业主委员会换届成功资料》、《春晖苑小区业主委员会换届公示》及《关于小区聘请物业服务公司的公告》等证据资料，从本案表面证据显示，益威公司与春晖苑业委会签订的《物业服务合同》是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，春晖苑业委会也对聘请物业公司事项进行了公告、公示，履行了向业主告知的义务。被告谭健华、胡玉环质疑春晖苑业委会选聘物业服务企业的程序的合法性，但其并未能提供证据予以证明，被告谭健华、胡玉环应承担举证不能的不利后果。本院认为，原告与春晖苑业委会签订的涉案《物业服务合同》，是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。对于业委会成立的合法性的问题，根据《广东省物业管理条例》有关规定，该事项涉及业主、业主大会、业委会三者的关系，不是本案审查的范围，业主可通过其他途径处理。本案仅审查物业服务合同的效力问题。
二、关于两被告是否应向原告支付其拖欠原告的物业服务费及违约金的问题。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”春晖苑业委会是春晖苑业主大会的代表机构，其签订的《物业服务合同》是代表业主大会所签订的，故该协议对春晖苑全体业主具有约束力。原告签订协议后为春晖苑小区提供物业管理服务，被告作为业主，获得原告提供的物业管理服务，按照等价有偿的原则，应当支付费用。被告没有向原告支付2011年4月1日至2012年12月31日（共21个月）物业服务费，构成违约，原告起诉要求其支付物业服务费，合法合理，本院予以支持。被告所有的江门市蓬江区春晖苑13幢之二201房屋建筑面积为86.38平方米，每月物业服务费应为43.19元（0.5元/平方米/月×86.38平方米）。原告自2011年1月16日起至2012年12月31日止提供物业管理服务的时间一共是23.5个月，扣除被告已经支付的2.5个月物业服务费，故被告应当支付的物业服务费总额为906.99元（43.19元×21个月）。对于原告请求超出部分的数额，本院不予支持。
由于被告谭健华、胡玉环在原告益威物业公司提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，按照《春晖苑小区物业服务合同》的约定应该从逾期之日起向原告支付滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。被告答辩认为该违约金计算标准过高，按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率在30%-50%的上浮）的4倍，但上述合同约定的按每日3‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，本院依法予以调整。按照中国人民银行同期一年期逾期贷款利率6%的标准计算，逾期付款违约金计算标准的上限为日息1‰。由于服务合同中约定物业服务费的交纳按建筑面积每季度预收，但原告益威公司在庭审中又表述物业费用交纳方式为“当月1日至30日交纳当月的费用”，并且，按每季度预收服务费做法，实际是要求业主提前交纳服务费，并无法律依据，故本案按照原告益威公司在合同履行过程中费用交纳方式处理比较合适。由于被告谭健华、胡玉环已经交纳2011年1月至3月的服务费，因此，本案中的逾期违约金应从2011年5月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五款、第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告谭健华、胡玉环应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市益威物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费906.99元及逾期付款违约金（违约金应从2011年5月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）；
二、驳回原告江门市益威物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，减半50元，由被告谭健华、胡玉环负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院,并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 邱启杰
二〇一四年三月七日
书记员 林华彬
李华