盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）都民初字第1941号
原告杨连根，男，1963年5月21日生，汉族，居民。
原告董金兄，女，1963年4月15日，汉族，居民，（系原告杨连根之妻）。
两原告共同委托代理人刘勇，江苏鑫鼐律师事务所律师。
被告盐城鑫都房地产开发有限公司。
法定代表人沈宏春，该公司董事长。
委托代理人ＸＸＸ，男，该公司副总经理。
委托代理人楼向阳，江苏法鼎律师事务所律师。
原告杨连根、董金兄与被告盐城鑫都房地产开发有限公司（以下简称鑫都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月12日受理后，于2013年12月12日由审判员邵静适用简易程序，公开开庭进行了审理。于2014年4月24日依法合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨连根、董金兄的委托代理人刘勇，被告鑫都公司法定代表人沈宏春的委托代理人ＸＸＸ、楼向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨连根、董金兄诉称，我们先后于2007年1月9日、同年1月16日及同年12月26日与被告鑫都公司签订了6份商品房买卖合同，分别购买由被告开发的阳光世纪城B幢1层107、108、109号，2层202-1至202-13号，3层302-1至302-13号，4层402-1至402-13号，5层502-1至502-13号，6层602-1至602-13号的房屋。合同签订后，我们按约支付了全部购房款合计人民币12223581元及维修基金244474.5元，但被告鑫都公司却未能按照合同约定在商品房交付使用后60日内提供资料报产权登记机关备案，直至2010年2月22日才完成备案，致我们不能及时取得产权证书，被告已构成违约。为此，我们向盐城仲裁委员会申请仲裁，要求被告依法承担因逾期备案致我们不能按约取得产权证书的违约金2810000元，该委于2011年8月18日作出仲裁裁决书裁决由被告向我们支付按已付房款8305993.2元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向我们支付自2007年4月1日起至2010年2月22日止的违约金。后因被告不服，向盐城市中级人民法院提出撤销仲裁裁决的申请，该院受理后于2012年1月4日作出民事裁定书裁定驳回了被告的撤销申请。嗣后，我们申请强制执行，被告此时又提出不予执行的申请，盐城市中级人民法院于2012年5月16日作出了不予执行的裁定。为此，现我们诉至法院，请求法院依法判决被告按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担因逾期备案而导致我们不能及时取得产权证书的违约金计人民币635408元（即一层107、108、109，二层202、三层302、6层602，合计房款为635408元自2007年4月1日起合同约定时间至2008年6月30日实际初始登记时间按中国人民银行同期贷款利率计算的利息）并承担本案诉讼费。
被告鑫都公司辩称，我公司与两原告于2007年1月9日、同年1月16日及同年12月26日签订了商品房买卖合同是事实，从形式上看，我们订立了6份商品房买卖合同，但实际上是一宗整体商品房买卖，这可从该6份合同约定的交房时间均是2007年1月31日前及二至六层的房屋单价均是2266元／平方米，且从原告于2006年9月18日交纳的1000万元房款及2007年1月17日交纳的房款468156元中可以看出，未区分所交款项具体对应的是何层、何间房屋。现原告于2009年12月30日才实际交清了全部房款及维修基金，我公司于次日向原告交房，并于2010年2月22日办理了权属证书，故我公司并不存在因逾期备案而导致原告不能及时取得产权证书的情形。事实上，我公司早在2007年年初即完成了阳光大厦B幢房屋的备案，盐城市房产交易登记中心并于2008年6月30日即对该涉案房屋办理了商品房初始登记，后因原告对2层-6层房屋存有自已的意图，一直主张不定，致使这些房屋的测绘多次发生变化，并于2010年3月19日向盐城市房产交易中心提出申请，申请解除备案，并承诺相关责任均由其承担，后原告于2010年3月25日、同年3月30日取得了该房屋的产权证书。退一万步讲，即使我公司违约，原告亦未在知道其权利受到侵犯时的二年诉讼时效内提出，原告直至2011年3月才申请仲裁，故原告已超过了二年的诉讼时效。请求法院依法判决驳回两原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年1月9日、同年1月16日、同年12月26日，原告杨连根、董金兄与被告鑫都公司签订了六份商品房买卖合同，约定：由原告购买被告鑫都公司开发的位于盐城市解放南路阳光世纪城综合楼B幢1层107、108、109号，2层202-1至202-13号，3层302-1至302-13号，4层402-1至402-13号，5层502-1至502-13号，6层602-1至602-13号总计4508.45平方米的商品房，单价除一层为12880元／平方米外，二层至六层的单价均为2266元／平方米，总价款为12223581元，付款方式及期限为按一次性付款方式按期付款，一次性付清，均约定出卖人于2007年1月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项即因出卖人如遇不可抗力产权证明可延至1年取得。合同还对其他事项作了约定。合同签订前后，原告于2006年9月18日两次向被告支付房款10000000元，2007年1月16日原告向被告支付房款468156元，2008年1月21日原告向被告支付房款1000000元，被告均向原告出具了收款收据，该四张收款收据在收款事由上均注明：B楼107、108、109、202、302、402、502、602房款。剩余房款1299518.8元两原告于2009年12月30日付清。以上两原告先后向被告合计支付房款12767674.8元（其中含维修基金）。2008年6月30日，盐城市房产交易登记中心为上述房产中的一层107室、108室、109室予以初始登记。2009年12月30日、同年12月31日，被告按楼层分别为原告开具了8张销售不动产统一发票及维修基金缴款凭证。2010年3月19日，两原告向盐城市房交易中心提出申请，载明：…为了方便办理登记手续，双方申请解除网上合同备案，对原房号进行变更登记，将上述每层十三个房号合并为一个，面积以房产管理部门实测为准，其余事项仍按2007年1月9日原商品房买卖合同执行，如因变更登记，导致相关的经济责任、法律责任概由杨连根、董金兄承担，与盐城鑫都房地产开发有限公司无涉。2010年3月25日、同年3月30日两原告取得上述房屋的房屋所有权证。后原告以被告逾期备案而导致其不能及时取得产权证书为由要求被告承担违约金，于2011年3月向盐城仲裁委员会申请仲裁，该委于2011年8月18日作出仲裁裁决：由被告按已房价款8305993.2元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付自2007年4月1日起至2010年2月22日止的违约金。后被告不服，向盐城市中级人民法院提出撤销该裁决，盐城市中级人民法院于2012年1月4日作出（2011）盐民仲审字第0088号民事裁定书：驳回被告对盐城仲裁委员会盐仲（2011）裁字第478号裁决的撤销申请。后原告申请执行，在执行过程中，被告提出不予执行的申请，盐城市中级人民法院于2012年5月16日作出（2012）盐民仲审字第0036号民事裁定：本院对盐城仲裁委员会盐仲（2011）裁字第478号裁决不予执行。为此，原告诉至本院。
另查明，2006年12月21日，被告向原告发函载明：我公司开发建设的“阳光大厦”已竣工，请您于2007年1月10日前来我公司销售部办理相关手续，逾期所订购房屋视为自动放弃处理。2007年12月26日，原告向被告承诺欠被告房款200万元于2008年元月份结清，如还款逾期按年息15%承担利息。2009年12月15日，被告向原告发告知函载明：您户已订购阳光世纪城B楼门面房，根据市房产局最新通知精神，从2010年1月1日起门面房销售代收的维修基金将执行新的征收标准，请接此告知函后务必于2009年12月28日前来我公司销售部结清该门市房款，完善相关手续，以免造成不必要的经济负担。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、商品房买卖合同、专用收据、销售不动产统一发票、商品房初始登记证明、申请书、房屋产权证书、盐城仲裁委员会裁决书、盐城市中级人民法院民事裁定书等证据为证。
本院认为，所谓商品房合同的登记备案，就是开发商与商品房买受人签订商品房买卖合同后，根据法律规定，将该合同送房地产主管部门审查并登记在案的行为。商品房合同签订后，开发商须将合同送房地产主管部门登记备案，其主要目的是为了规范双方的预售行为，避免出现“炒房”、“一房多卖”等现象发生，以保障房地产行为持续、健康发展。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案被告是否违约，应从以下三个方面进行分析：一、被告是否应该从2007年1月31日前交房？本案原、被告双方签订了6份商品房买卖合同，形式上看是6份商品房买卖合同，但事实上原告在履行这6份商品房买卖合同付款义务时，所付款项并未对应哪一份合同哪一层哪一房，虽该6份商品房买卖合同中均约定“出卖人于2007年1月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，但实际涉案4层、5层的商品房买卖合同于2007年12月26日才签订，即约定交房时间在先，签订合同在后，而在实际履行中，双方亦未履行相关交房手续，原告亦无法举证被告是何时交房的相关证据，故本案形式上看是6份单独的商品房买卖合同，而实际履行是一宗整体买卖合同；二、原告是否已经按约付清房款？本案原、被告双方虽在合同中约定“付款方式及期限为按一次性付款方式按期付款，一次性付清”，但具体付款时间并未约定，而实际履行也是其中10000000元在签订合同前就已支付，而剩余房款1299518.8元经被告多次催要于2009年12月30日才付清；故双方在合同中对交款时间约定不明，原告支清房款的时间为2009年12月30日；三、原告是否已认可变更登记时间？双方在实际履行该涉案房屋合同中，2010年3月19日，原告向盐城市房产交易中心提出申请，载明：…为了方便办理登记手续，双方申请解除网上合同备案，对原房号进行变更登记，将上述每层十三个房号合并为一个，面积以房产管理部门实测为准，其余事项仍按2007年1月9日原商品房买卖合同执行，如因变更登记，导致相关的经济责任、法律责任概由杨连根、董金兄承担，与盐城鑫都房地产开发有限公司无涉。故原告提出房号变更登记申请，并明确表示同意变更登记产生的经济责任和法律责任由原告自行承担。综上，本案原、被告虽在商品房买卖合同中约定了出卖人于2007年1月31日前交房并约定应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而本案实际履行均未按双方约定的履行，故盐城市房产交易登记中心对本案涉案房屋于2008年6月30日进行初始登记，两原告并于2010年3月25日、同年3月30日取得该涉案房屋的房屋产权证书并不是由于本案被告原因造成的，该变更登记所产生的经济法律责任与被告无涉。故对两原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条及相关国家法律政策之规定，判决如下：
驳回原告杨连根、董金兄的诉讼请求。
案件受理费22800元，由原告杨连根、董金兄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 郭玉国
审 判 员 邵 静
人民陪审员 韩俊余
二〇一四年五月六日
书 记 员 周 华
附录法律条文
1．最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期间届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权等级的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立其90天内。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2．《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。