成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第448号
原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行。住所地：四川省成都市高新技术开发区科技商务广场。
负责人江宇东，该支行行长。
委托代理人罗兴灵，四川博成律师事务所律师。一般授权代理人。
被告喻金连。
委托代理人杨震宇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人陈建忠，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。
被告成都天亿置业有限责任公司。住所地：成都市新南路**号附*号*楼。
法定代表人欧海峰，该公司总经理。
委托代理人吴红斌，特别授权代理人。该公司法律顾问。
原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（简称农业银行）诉被告喻金连、成都天亿置业有限责任公司（简称天亿公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理。依法适用简易程序，由代理审判员张媛媛独任审判，并于2014年1月28日、3月10日、3月21日公开开庭进行了审理。原告成都农业银行的委托代理人罗兴灵、被告喻金连的委托代理人杨震宇、陈建忠、被告天亿公司的委托代理人吴红斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称，被告喻金连因购买被告天亿公司开发的成都市武侯区**号房屋（合同备案号**）向原告借款。三方于2003年10月20日签订了《个人住房按揭合同》，约定被告喻金连向原告借款37万元，由被告喻金连按月归还借款本息，并以被告喻金连购买的上述房屋作为抵押担保，被告天亿公司承担阶段性担保义务。合同签订后，原告如约向被告喻金连发放了贷款，但其并未按约还款，至2013年9月20日已累计多期不按时还款，连续拖欠80期贷款未还。为此，原告请求人民法院依法判决：一、解除原、被告签订的《个人住房按揭合同》；二、被告喻金连归还剩余借款本金236021.46元及及该款至还清为止按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算的利息、逾期息、复利（计算至2013年9月20日为115782.98元）；三、原告有权依法处置抵押物并就案涉债务优先受偿；四、被告天亿公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告喻金连辩称，对二被告与原告签订合同、原告提供借款的事实予以认可，对原告诉请解除合同也不持异议。原告对其诉请的债务金额需予以证明，其中的逾期利息及复利等借款本金以外的费用不应支付；原告违规发放按揭贷款，被告天亿公司没有向喻金连交付房屋、也无法办理房产证，仅办理了预抵押（合同备案号**），银行有优先受偿权，案涉房屋可交由银行处置，二被告之间的房屋买卖合同并未解除，后期所有的款项应当由被告天亿公司承担。
被告天亿公司辩称，对二被告与原告签订合同的事实予以认可，对原告诉请解除合同也不持异议；但被告天亿公司已经将案涉房屋卖给了案外人，将首付款退给了被告喻金连，原告也未能就案涉房屋设立抵押权；其他事项由法院依法判决。
经审理查明，被告喻金连因购买被告天亿公司开发的成都市武侯区**号房屋（合同备案号**）向原告借款。2003年10月20日，原告与被告喻金连、被告天亿公司签订了《个人住房按揭合同》【成高农银按字（2003）第621号】，主要约定：原告向喻金连提供住房按揭贷款，借款金额为37万元，即喻金连所购商品房总价款的69.3%，借款期限自2003年10月21日起至2023年10月20日止；借款利率按月利率0.42%执行，贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定；借款利息按约计付，结息日为每月20日；在办妥本合同抵押预登记，取得抵押预登记证明书后的10日内，原告将借款金额一次性以喻金连购房款名义划入天亿公司在原告处开立的售房专用账户内；未办理抵押预登记的地方，在喻金连将购房合同等办理产权证书所需资料移交给原告并办理本合同公证后10日内，原告将借款金额一次性以喻金连购房款名义划入天亿公司在原告处开立的收房专用账户内；喻金连应按期足额偿还原告贷款本息，借款期限一年以上的，以每一个月为一个偿还期，每月20日为每期还款日，首期还款为借款发生的次月20日；喻金连在获得原告贷款之前必须向原告办理银行卡（卡种：借记卡，卡号：）或在原告处开立存款账户（账号：，开户行、所：农行高新营业部），每期还款日前，喻金连应在上述银行卡或存款账户中存入当期应还借款本息，原告直接从该卡或存款账户中扣收与本合同项下借款有关款项，如存款不足扣划时，原告给予喻金连10日的宽限期，期满账户存款仍不足扣划时，则该期应还贷款本息全部做逾期处理；每期还款金额采用等额还款法计算公式计算；对逾期的贷款本息，喻金连在上述存款或银行卡帐户内存足款项，由原告在下一个还款日划收，但在存款日至划款日之间，仍计收逾期利息及其复利；喻金连、天亿公司在《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》项下就购房事宜产生任何纠纷，均不影响本合同项下贷款本息及其有关费用的按期偿付及保证担保责任的承担；天亿公司承诺，自本合同签订之日起，至喻金连取得房产证书、办妥抵押登记并将有关抵押文件交原告收执之日起，对喻金连所欠原告的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任；喻金连未能按本合同规定按时清偿贷款本息及相关费用的，原告直接从天亿公司在原告开立的保证金账户中扣收，由天亿公司负责向喻金连催收，喻金连连续三个月或任何一期逾期超过三个月或累计六个月未偿还贷款本息的，原告向天亿公司发出履行回购责任通知书，天亿公司在接到通知书后七天内回购房产，偿还喻金连所欠原告全部到期或未到期债务；本合同任何乙方未履行约定义务，应承担违约责任，并赔偿损失等。
2003年10月22日，原告向被告喻金连发放了37万元贷款。
另查明，被告喻金连自2005年12月20日以后就未向原告归还贷款本息。被告天亿公司称其已将案涉房屋另行出售给了案外人。
2006年12月22日，原告在成都市律政公证处公证人员的见证下，以国内特快专递邮件方式向被告喻金连（地址：湖南省邵阳市北塔区陈家桥乡柑子塘村9组12号-注：该地址系被告喻金连填写在《贷款申请书》上的家庭地址）寄送了《中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行债务催收通知书》及《中国农业银行超期清单》各一份。其中债务通知书载明：您在我行的个人住房按揭贷款未按月还本付息。逾期本息及罚息共计136321.05元，请于2007年1月20日前归还等。
由于利率调整，在本案诉讼过程中，原告对被告喻金连的贷款按照每月0.49125%征收利息，对逾期贷款按照每月0.5616%征收罚息及复利。另，被告喻金连尚未归还的借款本金共计236021.46元，截止2013年9月20日其所欠利息、罚息、复利共计115782.98元。
上述事实，有原告提供的《贷款申请书》、《申明书》、《商品房买卖合同备案表》、《个人住房按揭合同》、《借款凭证》、（2006）川律公证字第29884号《公证书》及其附件、《中国农业银行委托资产处置系统》中喻金连的贷款信息及清单等证据予以证明。上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，证明本案待证事实，故予以采信。
本院认为，原告与被告喻金连签订的《个人住房按揭合同》系签约方真实意思表示，未违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效。被告喻金连未按约归还本息，应承担相应的法律责任，按约还本付息。由于该合同签订时《中华人民共和国物权法》尚未实施，故对于案涉合同中有关抵押权问题的认定，应适用《中华人民共和国担保法》的相关规定。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥》若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”、第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效”之规定，原告及二被告均未证明案涉房屋在法庭辩论终结前进行了抵押物登记或取得了权利证书，故原告的抵押权并未有效成立，其对案涉房屋不享有抵押权，无权就案涉房屋优先受偿；但原告有权依据合同要求被告天亿公司对案涉债务承担连带保证责任。
在本案中，二被告在2005年12月20日以后就未按约向原告归还贷款本息，原、被告均对解除《个人住房按揭合同》不持异议，故本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，原告有权要求被告喻金连归还全部剩余的贷款本息，被告天亿公司承担连带还款责任。被告喻金连辩称，由于被告喻金连没有取得房屋，故应由天亿公司向原告承担还款责任。然而，案涉合同系借款合同，虽然借款目的系购买房屋，但原告作为债权人的合法权益也应得到充分保障。二被告之间如因房屋买卖合同发生纠纷，应当另行依法解决，由于二被告经本院释明后，在本案庭审终结前仍未提起相关诉讼，故在本案中并不能以此免除其中一方对原告的还款责任，二被告仍然应当向原告连带归还贷款本息，实际还款人可以依法向责任人追偿。二被告还辩称，原告无权向其征收逾期贷款的罚息及复利。案涉借款合同仅规定了违约方应承担违约责任并赔偿损失，根据《中国人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，虽然案涉借款合同没有明确约定违约责任的具体承担方式，但二被告未按约归还贷款本息的违约情况是客观存在的，原告有权在不违反中国人民银行对于逾期贷款征收罚息、复利的限制性规定的前提下，对被告喻金连的逾期贷款征收罚息及复利。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同上载明的贷款利率水平上加收30%-50%；……对逾期或未按合同用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”本案中，原告在诉讼期间征收利息的利率为0.49125%，即年息5.895%，没有超过中国人民银行一年期贷款利率，对逾期贷款征收罚息及复利的利率为每月0.5616%，即年息6.7392%，也没有超过贷款利率的30%，其对不能收取的利息征收复利，也没有违反相关法律法规的禁止性规定，故本院对原告就逾期贷款征收罚息、复利的诉请予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行与被告喻金连、被告成都天亿置业有限责任公司2003年10月20日签订的《个人住房按揭合同》【成高农银按字（2003）第621号】；
二、被告喻金连在本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行归还剩余全部借款本金236021.46元以及利息、逾期罚息及复利（该款项计算至2013年9月20日为115782.98元，对于2013年9月20日以后的金额，以原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行系统的数据为准）；
三、被告成都天亿置业有限责任公司对被告喻金连的上述债务向原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行承担连带偿还责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行的其他诉讼请求。
如果被告喻金连、成都天亿置业有限责任公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取3289元，由被告喻金连、成都天亿置业有限责任公司负担（此款原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行已预交，被告喻金连、成都天亿置业有限责任公司履行本案确定的支付义务时一并支付给原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 张媛媛
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 狄 强