苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏商初字第00220号
原告中国工商银行股份有限公司苏州道前支行。
负责人甘伟，行长。
委托代理人江旻，江苏颐华律师事务所律师。
委托代理人杜江枫，江苏颐华律师事务所实习律师。
被告沈荣根。
被告邱群芳。
中国工商银行股份有限公司苏州道前支行与沈荣根、邱群芳金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司苏州道前支行委托代理人江旻到庭参加诉讼，被告沈荣根，邱群芳经本院合法传唤未能到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司苏州道前支行诉称，2009年8月27日，被告沈荣根、邱群芳为购买位于苏州市姑苏区官渎路1号官渎花园×××房屋，与原告签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定两被告向原告贷款人民币25万元，自2009年8月27日起至2022年8月26日止，按年息4.158％等额本金还款的方式按月归还贷款本息，自贷款发放后，每月的27日为还款日，同时约定以被告所购房屋作为该合同抵押，并办妥抵押登记手续。合同签订后，原告依约向被告发放贷款，在该贷款发放后，两被告还款一直经常性发生逾期，至2014年12月27日两被告还款再次累计逾期超过四期，原告委托律师函告限定期限还款后，两被告仍不能结清逾期部分款项。原告诉至法院，请求判令两被告立即偿还原告贷款本金152863.72元并承担利息及罚息2375.22元（该利息及罚息暂计算至2014年12月27日，此后的利息及罚息按借款合同的约定计算至实际清偿之日）；判令两被告支付原告实现债权所支付的律师费7757元；判令原告依法享有对两被告的抵押物在处置时的优先受偿权；本案发生的相关诉讼费用由两被告承担。
被告沈荣根、邱群芳未作答辩，也未向本院提供证据。
经审理查明，2009年8月27日，原告（贷款人）与被告沈荣根、邱群芳（借款人、抵押人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款人民币25万元，用于购买官渎路1号官渎花园×××房屋，贷款期限13年，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30％，据此确定年利率为4.158％；借款人授权贷款人将贷款划入苏州市房产交易登记管理中心（账号为11×××90），贷款利息自实际放款日起计算；还款方式采用按月等额本金还款，按月计息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权计收罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定利率基础上加收50％确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。关于费用，合同约定由于借款人没有按照合同约定履行义务，贷款人为实现债权而发生的律师费等由借款人承担。被告沈荣根以其购买的位于苏州市官渎路1号官渎花园×××房屋作为抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权所支付的律师费用和借款人所有其他应付费用。被告沈荣根在借款人、抵押人栏签字，被告邱群芳在共同借款人、抵押物共有人栏签字。上述事实有《个人购房借款／担保合同》予以证明。
2009年8月27日，原告将贷款25万元根据被告沈荣根的指定划至苏州市房产交易登记管理中心（托管）账户，被告沈荣根在原告出具的个人贷款借款凭证上签字。上述事实有个人贷款借款凭证予以证明。
2009年9月10日，双方在苏州市房产交易登记管理中心办理抵押物登记手续，原告领取房屋他项权证。根据该证记载，房屋他项权利人为原告，房屋所有权人为两被告，房屋坐落于苏州市官渎路1号官渎花园×××，他项权利种类为一般抵押权，债权数额为25万元。上述事实有房屋他项权证予以证明。
两被告在还款期限内自2014年4月27日至诉讼时止已经连续三期以上未能按约还款。2015年1月6日，原告委托律师向被告发出律师函，告知被告截止2014年12月21日，已经违约超过四期，结欠逾期本金5427.56元，逾期利息2375.22元，限令被告于2015年1月12日前结清逾期本息，如不能按上述期限结清逾期本息，将宣布贷款提前到期，除需全额支付借款本金、利息、罚息、违约金外，还应承担有关诉讼费用、律师费用等。被告接函后未能支付结欠的借款本息，截止2014年12月27日，被告结欠原告借款本金（含未到期本金）152863.72元、利息2375.22元。诉讼中，被告归还部分本息，截止2015年5月27日，被告结欠原告借款本金142460.02元、利息512.1元。上述事实有律师函、邮寄凭证、自营历史明细表予以证明。
原告为催讨上述债权，与江苏颐华律师事务所签订委托代理合同，原告支付律师费用7757元。上述事实有委托代理合同、律师费支付凭证。
本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》是当事人真实意思的表示，属有效合同。原告按约履行放贷义务，被告在还款期限内已经连续三期以上未能按约还款，构成合同违约，原告要求被告归还全部借款本息以及承担实现债权的律师费用的诉讼请求，本院予以支持。被告为保证还款，以其所有的坐落于苏州市官渎路1号官渎花园×××房屋提供抵押担保，并办理抵押物登记手续，原告对该抵押物享有抵押权，由于被告未能按约还款，原告要求对该抵押物行使优先受偿权的诉讼请求，本院同样予以支持。两被告经本院合法传唤未能到庭的行为是对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告沈荣根、邱群芳于民事判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司苏州道前支行贷款本金人民币142460.02元、利息512.1元（暂计算至2015年5月27日，此后的利息、罚息按照《个人购房借款／担保合同》的约定计算至实际清偿之日止）。
二、被告沈荣根、邱群芳于民事判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司苏州道前支行实现债权的律师费用7757元。
三、如被告沈荣根、邱群芳未能履行上述付款义务，原告中国工商银行股份有限公司苏州道前支行对被告沈荣根、邱群芳所有的位于苏州市官渎路1号官渎花园×××房屋经过折价或者拍卖、变卖所得款项在债权数额25万元范围内优先受偿。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3680元，公告费600元，合计4280元由被告沈荣根、邱群芳共同负担（原告同意其预交诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由两被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行；账号：10×××99。
审 判 员 徐 欣
代理审判员 谷振龙
人民陪审员 郁 明
二〇一五年六月一日
书 记 员 袁倩如
本案适用的相关法律法规
1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条第一款第一项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。