北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第10187号
原告:北京通产经贸有限公司，住所地北京市东城区葱店西街75号。
法定代表人：张厚，总经理。
被告：王万家，男，1961年4月13日出生。
委托代理人：杨伯悦，男，1954年8月20日出生。
原告北京通产经贸有限公司诉被告王万家租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理，依法由本院审判员韩毅兵独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京通产经贸有限公司的法定代表人张厚，被告王万家及其委托代理人杨伯悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2009年10月20日签订房屋租赁合同，约定由被告租用原告位于北京市东城区培新街甲×号的房屋，租期4年，自2009年10月31日起至2013年10月31日止，年租金120000元。在合同履行中，被告拖欠2009年10月31日至2011年10月31日期间的租金，还违反合同约定，在签约后即将租赁物转让给了陶小陆，且在原告不知情的情况下，于2013年9月无故终止对原告的午餐供应和使用生活用水。2013年10月31日合同到期终止，被告既不续签租赁合同，也不交还租赁物，原告无奈于2013年11月2日采取措施对其腾退，被告于11月3日晨离开，11月8日才将桌椅等物腾空。其行为亦违反了合同约定。故起诉要求被告支付房屋租金240000元及违约金60000元、房屋逾期占用费2666元，本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告不是涉案房屋的产权人，原告主体资格不适格。原告的起诉与事实严重不符，其诉讼请求超过了诉讼时效，本案原告是恶意诉讼。原、被告曾先后签订过两次租赁合同，每次合同期限均是4年，被告均按期交纳了租金。被告也没有违约转租的行为。在合同履行后期，因原告不到被告处就餐，被告才停止供应午餐，并非被告违约。2013年10月21日，被告曾找到原告要求进行房屋交接，并提出由原告给被告出具发票，并退还使用营业执照的风险金和购买税控机的费用，但原告对被告的要求置之不理，也未派人与被告进行房屋交接。合同到期之日前，被告搬离了租赁房屋，不存在逾期占用房屋的情况。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：位于本市东城区（原崇文区）培新街甲×号16间临建房屋（建筑面积共计222.2平方米）原系北京市崇文区兴华贸易总公司的集体产权。北京市崇文区兴华贸易总公司的主办单位为北京市崇文区经济委员会，该公司在经营中出现的债权债务由北京市崇文区经济委员会承担。2000年1月，北京市崇文区兴华贸易总公司向北京市东城区（原崇文区）房地产管理局出具函件，载明经北京市东城区（原崇文区）政府批准，该公司于1997年解体，原使用房屋转给原告使用，为便于开展工作，请贵局协助办理房产证户口名称变更事宜。原户头为北京市崇文区兴华贸易总公司，现户头为北京通产经贸有限公司，地址为本市东城区（原崇文区）培新街甲×号，面积为222平方米。该函件经北京市崇文区经济委员会批示:北京市崇文区兴华贸易总公司为北京市崇文区经济委员会所属企业，机构改革中解体，同意将原用房过户给原告。北京市崇文区兴华贸易总公司于2004年经北京市工商行政管理局东城分局（原崇文分局）批准注销登记。
上述地址除注册有原告外，还注册有北京靠港宾馆管理有限公司（以下简称靠港宾馆）等企业，其中靠港宾馆的法定代表人系原告的股东之一张亮。
2005年10月11日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将培新街甲×号临建房屋“原靠港美食城使用范围，由房屋北头起至现公司办公室以北用房”出租给被告，租期4年，自2005年10月11日起至2009年10月31日止，年租金105000元。
前述合同到期前，原、被告双方于2009年10月20日再次签订《房屋租赁合同书》，约定由被告租赁该房屋，租赁期限为2009年10月31日至2013年10月31日，年租金120000元，于每年10月25日前一次性支付。租赁房屋不得转租、转让、抵押、联营合作及改变用途。双方还约定，被告负责提供原告工作人员午餐，标准为每人每天5元，双方共同使用生活用水；合同期满前10日，双方进行租赁物设施交接，合同终止，被告应无条件将租赁物完好归还原告。关于违约责任，双方约定本合同生效后任何一方单方提前终止合同、违反合同条款，发生违法乱纪、违反有关部门规定，拖欠各种税费、租金都视为该方违约，应向对方支付违约金60000元。合同自行终止，原告收回租赁物由此造成一切损失责任自负。
另查，被告在租赁该房屋后，利用靠港宾馆提供的经营手续经营餐饮业，并曾于2012月9月12日与靠港宾馆签订《协议书》，约定靠港宾馆同意被告暂用经营手续、税控机、发票章，时间自2012年9月15日始至2013年10月25日止，被告向靠港宾馆交纳风险金10000元，到期被告应主动交回经营手续、税控机、发票、发票章，无遗留问题靠港宾馆退还被告风险金。
原、被告在2005年10月签约后，被告即将餐馆交由陶小陆经营。2009年原、被告续约后，仍由陶小陆经营餐馆。后陶小陆又将该餐馆交给亲属陶龙经营，陶龙装饰了房屋，并购置了餐饮设备。陶小陆、陶龙经营期间均是陶小陆向原告交纳房租。
此后，被告与陶小陆等人在占有物返还问题上产生纠纷，于2011年4月诉至本院，要求陶小陆腾退房屋。该案审理期间，经被告申请，本院于2011年7月22日向原告介绍了案情，并向其调查了解情况，张亮代表原告接受调查，称原告与被告签订了房屋租赁合同，不清楚被告是否转租、转借了房屋，但每次通知被告交纳租金后，都是陶小陆来交款。该案经审理，因被告在该案审理过程中没有充分举证证明陶小陆实际占有涉案房屋，故判决驳回了被告的诉讼请求。
该判决生效后，本院又于2011年11月30日受理了被告诉陶小陆、陶龙占有物返还纠纷一案，该案审理期间，本院于2012年2月1日携被告及陶小陆的委托代理人到原告处向原告调查案件相关情况，张亮代表原告接受调查，其称自2005年原告与被告签订租赁合同后，就是陶小陆在此经营餐饮，经营所需相关执照都是以原告的名义办理的，原告通知被告交纳租金，被告则让原告找陶小陆，陶小陆交纳租金至2011年10月30日，此后的一年租金是被告交纳的，原告给陶小陆出具了收据。张亮还称原告只对应签订合同的主体，具体经营者、雇佣者原告不管，承租方自主经营、自负盈亏、自主管理，所以具体事宜原告不过问。谁来交租金就写谁的名字，不管具体是谁交的租金，也不管承租人通知谁来交租金。该案经审理，双方当事人达成了陶小陆、陶龙于2012年8月25日前腾退涉案房屋、并向被告交纳2011年11月1日至2012年8月25日期间的房屋使用费98000元的协议。该协议已生效。
庭审中，原告称其于2014年初向陶小陆了解情况时，才得知被告将租赁房屋转租给了陶小陆，陶小陆交纳了前4年的租金，后来因为与被告产生矛盾，故陶小陆没有交纳租金。原告还提交了署名为陶小陆的书面证言，该证言内容为“王万家与北京通产经贸有限公司签订房屋租赁合同后转给我，从始至终是我实际使用该房，房租是我交的，如有不实，我承担法律责任”。但原告没有约请陶小陆出庭作证及接受质证。被告对该书面证言的真实性不予认可，也不认可原告的陈述。
被告收回房屋自用后，于2013年9月停止向原告的员工供应午餐。对此，被告称每天均是原告的员工到被告处就餐，因原告的员工不来，故停止供应。原告不认可被告的主张，称每天是被告送餐。双方均未对各自的主张举证。
合同即将到期前，原告通知被告不再续约，要求被告于2013年10月21日进行房屋交接。被告不同意，并致函原告，称原告自2005年至今没有给被告开发票；在其与陶小陆案件中，原告负责人在接受法院调查时不公正，致使公正与法律判决至今无法执行，由于这些使其在经济上损失几十万；原告在利用与被告合作的过程中，可能有违纪违法行为，被告将去有关部门举报。庭审中，原告称其于同年10月25日复函被告，要求被告在2013年10月31日搬出并交还房屋，并认为被告在10月21日的函件中所述理由不成立，并在复函中称“几年来双方友好相处，也从未发生任何问题和矛盾，实际和贵方接触也就是从2012年9月开始……”。被告不认可原告提交的复函的真实性，称从未收到过该函件。
另于庭审中，原告称其于2013年11月2日采取措施将被告腾退，被告实际于11月8日才将物品腾空。原告还提交了其与被告办理交接的工作人员署名的书面证言和该工作人员与被告签署的《物品交接表》复印件。但原告没有约请证人出庭接受质证，也没有提供《物品交接表》原件。被告不认可原告的主张，不认可上述证据的真实性，称其于合同到期日即已腾空租赁房屋。
另查，被告于2014年1月起诉原告，要求确认双方签订的《房屋租赁合同书》无效。该案经两级人民法院审理，北京市第二中级人民法院于2014年7月终审判决驳回了被告的诉讼请求。被告还于2014年4月14日起诉靠港宾馆，要求确认双方签订的《协议书》无效，并要求对方退还风险金10000元和购买税控机的费用5080元。该案经审理，本院判决靠港宾馆与被告订立的《协议书》无效，并判决靠港宾馆退还被告风险金10000元，驳回了被告其他诉讼请求。该判决已生效。
上述事实，有原、被告签订的《房屋租赁合同书》，被告交纳2011年10月31日至2012年10月31日期间租金的《收条》，被告致原告的函件，原告的《股东（发起人》名录》，本院在审理被告与陶小陆的案件中向原告进行调查的《调查笔录》，本院（2011）东民初字第04899号、（2014）东民初字第02319号、（2014）东民初字第05023号《民事判决书》，本院（2011）东民初字第13613号《民事调解书》及该案审理期间本院所作《询问笔录》、《调查笔录》、《开庭笔录》，北京市公安局东城分局龙潭派出所在2011年11月1日询问被告所作《询问笔录》，北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第7377号《民事判决书》，原告提交的书面证言及其致被告的函件，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，被告在与原告签约后，将涉案房屋交给案外人陶小陆占有，在其与陶小陆产生纠纷之前，均是陶小陆出面向原告交纳租金，房屋亦由陶小陆及其亲属占用。现原告要求被告支付2009年10月31日至2011年10月31日期间的租金，没有事实依据，且已逾诉讼时效期间，丧失了胜诉权。故原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋逾期占用费一节，原告于诉讼中仅提交了签署日期为2013年11月2日的《物品交接表》复印件和书面证言，没有提供书证原件，也没有约请证人到×。因此，原告提供的的上述证据不足以证实被告在合同期满后仍旧占用涉案房屋，故原告此项诉讼请求，本院亦不予支持。关于违约金的问题，按照双方签订的协议的约定，租赁房屋不得转租、转让、抵押、联营合作及改变用途，否则视为违约，被告应向原告支付违约金60000元，原告收回房屋，合同自行终止。而在合同的实际履行中，被告自2005年10月承租涉案房屋后，即将房屋交给陶小陆用于经营餐馆，其行为已违反合同的约定，应当承担违约责任。但是，陶小陆在此经营多年，并直接向原告交纳租金，原告应当早已知晓被告的违约事实，却从没有要求被告支付违约金，更没有行使合同解除权，收回房屋。因此，应认定原告对被告将租赁房屋转让给陶小陆早已默示认可。故原告现要求被告支付违约金，于法无据，且已逾诉讼时效期间，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条之规定，本院判决如下：
驳回原告北京通产经贸有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费2920元，由原告北京通产经贸有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩毅兵
二〇一四年十一月五日
书记员 刘 晶