杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下商外初字第0127号
原告：兴业银行股份有限公司杭州分行。
负责人：沈卫群。
委托代理人：卢彤彤、郭梦园。
被告：胡小文。
被告：杭州龙湖房地产开发有限公司。
法定代表人：袁春。
委托代理人：徐琼、路瑶。
原告兴业银行股份有限公司杭州分行（以下简称兴业银行杭州分行）为与被告胡小文、杭州龙湖房地产开发有限公司（以下简称龙湖公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年10月15日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员谈敏独任审判。本院于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告兴业银行杭州分行的委托代理人郭梦园，被告龙湖公司的委托代理人徐琼、路瑶到庭参加诉讼。被告胡小文经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告兴业银行杭州分行起诉称：2013年4月11日，原告与被告胡小文、龙湖公司签订了一份编号为兴银杭下零个住字（2013）第350号《个人购房抵押（保证）借款合同》。根据合同约定：被告胡小文因购买住房向原告借款人民币1960000元整，借款期限为2013年7月2日到2043年7月2日，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率，还款方式为等额本息偿还法，按月还款。如借款逾期，则原告有权对逾期借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%。被告胡小文自愿将其所有的座落在滟澜园澜轩X幢X单元XXX室的房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。2013年5月28日在杭州市住房保障和房产管理局办理预抵押登记手续（编号为杭房预经字第13240277号）。上述合同签订后，原告依合同约定于2013年7月2日发放贷款人民币1960000元整。在该合同的履行过程中，被告胡小文未按合同约定偿还借款本息，构成违约，故原告依据该合同的相关规定提前收贷。截止2015年10月11日，被告胡小文尚欠原告借款本金人民币1922587.34元、利息（含罚息、复利）人民币72787.14元，本息合计人民币1995374.48元。另，原告为实现债权实际支付律师费人民币30000元。原告认为，原告与被告胡小文、龙湖公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》合法有效。被告胡小文未依约按时履行还款义务，故依据合同约定提前收贷，被告胡小文对该借款承担还款责任；原告对被告胡小文提供的抵押物依法享有抵押权；被告龙湖公司对该借款承担连带清偿责任。为维护合法权益，诉至法院，要求判令：1、被告胡小文支付借款本金人民币1922587.34元、利息（含罚息、复利）人民币72787.14元（暂计算至2015年10月11日，此后至债务清偿完毕之日止按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定另计利息、罚息、复利）；2、被告胡小文承担律师费人民币30000元；3、被告胡小文承担本案的全部诉讼费用；4、原告对被告胡小文提供的坐落于滟澜园澜轩X幢X单元XXX室的房地产抵押物（预抵押登记证明编号为杭房预经字第13240277号）享有优先受偿权；5、被告龙湖公司对上述第1、2、3项所列被告胡小文欠原告的债务及费用承担连带清偿责任。
原告兴业银行杭州分行为证明其事实主张，向本院提交如下证据：
1、兴银杭下零个住字（2013）第350号《个人购房抵押（保证）借款合同》1份，证明2013年4月11日，原告与两被告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同约定借款金额、期限、还款方式、贷款利率、罚息及违约责任、担保事项等内容。原告与被告胡小文之间存在金融借款之法律关系；被告胡小文自愿提供房地产对借款提供抵押担保；被告龙湖公司自愿对该笔借款提供阶段性连带责任保证。
2、借款借据1张，证明2013年7月2日，原告依据该借款合同向被告胡小文发放贷款人民币1960000元整。
3、预抵押登记证明（编号：杭房预经字第13240277号）1份，证明原告对编号为杭房预经字第13240277号房屋预抵押登记项下抵押财产享有优先受偿权之事实。
4、零贷贷款账户信息查询1份；
5、银行账户流水单1份。
证据4、5共同证明截止2015年10月11日，被告胡小文尚欠原告借款本息合计人民币1995374.48元，其中本金人民币1922587.34元、利息（含罚息、复利）人民币72787.14元；被告胡小文未按月归还借款本息，构成违约。
6、浙江海浩律师事务所发票1张；
7、《委托代理合同》1份
8、客户收付款入账通知1份、
证据6、7、8共同证明原告为实现债权实际支付律师费人民币30000元。
被告胡小文未作答辩，亦未提交证据。
被告龙湖公司答辩称：一、答辩人的保证期间已过，无需承担连带保证责任。兴业银行杭州分行与胡小文、答辩人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银杭下住字（2013）第350号】系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。根据原被告签订的《个人购房贷款合同》《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银杭下住字（2013）第350号】第十一条保证担保之保证期间和第十七条特别约定条款的第六担保方式之四的约定：“答辩人的保证期间为阶段性担保；保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除”。本案中答辩人的保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起二年，但是被告胡小文已于2013年5月28日办妥的房屋抵押预告登记手续，并将相关抵押权利凭证正本交由原告收执，因此答辩人的保证责任早在2013年5月28日就已解除，无需承担连带保证责任。二、答辩人不清楚原告兴业银行杭州分行与被告胡小文之间的还贷情况，请原告明确本息的计算方式。原告与被告胡小文之间的还贷情况、是否违约逾期还款、被告胡小文未归还的本金、利息、罚息等的计算方式及具体金额等等情况，答辩人并不清楚其中的情况及相关细节，请法庭依法调查，并认定事实。如果胡小文没有按合同约定按时支付本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。故兴业银行杭州分行诉请要求提前收回贷款，并对抵押物主张优先受偿权理由正当。三、退一步讲，即便答辩人应当承担保证责任，答辩人也仅在抵押物清偿不足的范围内承担责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”。本案既有物的担保，又有人的担保，保证人仅对物的担保以外的债权承担担保责任，或者在债权人放弃物的担保的范围内免除保证责任。本案抵押担保即是如，被告胡小文已经提供了物的担保，原告应当先就该物的担保实现债权，不足部分由答辩人承担保证责任。四、根据《担保法》第三十一条之规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，如果答辩人承担保证责任后，有权向被告胡小文追偿。请求法院将答辩人的追偿权在判决主文中予以明确。五、原告主张律师费在同类同标的案件中收费过高，所提供的律师费证据并不能证明已实际支付到账，望法庭调整收费标准。综上，本案借贷关系合法有效，答辩人的保证期间已过，无需承担保证责任；即使保证期间未过，答辩人也仅应当对抵押物不足清偿部分的债权承担连带保证责任。
被告龙湖公司未提交证据。
被告胡小文未到庭质证，视为放弃质证权利。被告龙湖公司对原告兴业银行杭州分行提交的证据1形式真实性、合法性、关联性没有异议，对内容合法性有异议，加重了被告龙湖公司的责任。对证据2三性无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据还能证明在已经办理了预告登记的情况下，已经产生了抵押的法律效果，被告龙湖公司的保证期间已过，如果没有过，也应先处理抵押物。对证据4、5的三性均有异议，系原告单方面制作，计算方式不明，请法院依法认定。对证据6、7、8，认为律师费过高。
本院认为，兴业银行杭州分行提交的证据1-8能相互印证，对本案事实具有证明力，本院均予以确认。
综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实：
2013年4月11日，债权人（抵押权人）兴业银行杭州分行、主债务人（抵押人）胡小文、保证人龙湖公司签订了编号为兴银杭下零个住字（2013）第350号《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定：胡小文向兴业银行杭州分行借款金额为1960000元，借款期限为360个月，即自2013年4月11日至2043年4月11日止；借款利率为中国人民银行同期同档次基准利率；借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%，债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利；还款方式为等额本息还款法，固定日还本付息，即自借款发放次月起每个公历月的1日及借款到期日为还款日；因债务人、担保人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担；借款由抵押人以其有处分权的房产，即坐落于杭州市滟澜园澜轩X幢X单元XXX室的房产为抵押物提供抵押担保；抵押人应及时办理抵押登记事宜（含预售商品房抵押登记），抵押权人为本合同中的债权人；抵押物为预售商品房的，抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后的三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续；抵押期间自（预）抵押登记之日起至主债务履行完毕之日止；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等；保证人在本合同项下承担阶段性连带保证责任；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、及债权人实现债权的费用等；保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年；如果债务人已经办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人执收之日起，保证人的保证责任解除；但对于在该日之前已经到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或／及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应违约责任；债权人按照本合同的约定提前收贷或发生法律、行政法规规定情况下主债务履行期限提前届满时，保证期间自债权人确定的本合同债务提前到期之日起两年；保证人承诺，当债务人未按约履行本合同项下的债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他的担保权利；债务人未按约定偿还借款本息，则债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；等等。
2013年5月28日，兴业银行杭州分行作为预告登记权利人、胡小文作为预告登记义务人，办理了坐落于杭州市滟澜园澜轩X幢X单元XXX室的房产的预购商品房抵押权预告登记，并取得编号为杭房预经字第13240277号的房屋预告登记证书，登记的债权数额为1960000元。
2013年7月2日，兴业银行杭州分行向胡小文发放借款1960000元。借款借据记载的借款期限自2013年7月2日至2043年7月2日
合同履行过程中，胡小文结清至2015年3月1日的贷款本息。此后，龙湖公司于2015年4月1日从胡小文账户扣收26.92元利息后再未履行还本付息义务。兴业银行杭州分行据此宣布贷款提前到期。截至2015年10月11日，胡小文尚欠兴业银行杭州分行借款本金1922587.34元、利息（含罚息、复利）72787.14元。
另查明，兴业银行杭州分行为主张本案债权支付律师费30000元。
本院认为，兴业银行杭州分行与胡小文、龙湖公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。各方当事人均应恪守合约，诚实履行。借款人胡小文未按约还本付息，已危及兴业银行杭州分行信贷资金的安全，构成违约。故兴业银行杭州分行提起诉讼主张提前收回贷款并无不当，本院予以支持。至于兴业银行杭州分行主张的利息、罚息、复利和律师费，均符合合同依据，计算亦不悖法律的规定，本院予以支持。合同约定的抵押房产已办理抵押权预告登记，兴业银行杭州分行作为预告登记权利人对抵押物享有优先受偿权。龙湖公司抗辩保证期间已过，且即使应该承担保证责任，兴业银行杭州分行也应先就物的担保实现债权，不足部分再由其承担保证责任。本院认为，《个人购房抵押（保证）借款合同》约定龙湖公司承担阶段性连带保证责任，故在房屋所有权证及房屋抵押登记手续尚未办妥前，龙湖公司仍应承担相应的保证责任。《个人购房抵押（保证）借款合同》还约定“无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他的担保权利”，该条款已经对物保和人保共存的情况作出特别约定，因此龙湖公司作为连带责任保证人理应承担相应的连带保证责任，但其履行代偿责任后有权向被告胡小文追偿。据此，本院对龙湖公司的相关抗辩意见不予采信。被告胡小文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条之规定，判决如下：
一、被告胡小文于本判决生效后十日内归还原告兴业银行股份有限公司杭州分行借款借款本金1922587.34元；
二、被告胡小文于本判决生效后十日内支付原告兴业银行股份有限公司杭州分行利息（含罚息、复利）72787.14元（暂计算至2015年10月11日，此后按《个人购房抵押（保证）借款合同》之约定计算至判决确定的履行期满日为止）；
三、被告胡小文于本判决生效后十日内支付原告兴业银行股份有限公司杭州分行律师费30000元；
四、若被告胡小文未能履行上述第一、二、三项付款义务的，原告兴业银行股份有限公司杭州分行有权对被告胡小文抵押的位于杭州市滟澜园澜轩X幢X单元XXX室的房产经折价或以拍卖、变卖该抵押物后所得的价款优先受偿；
五、被告杭州龙湖房地产开发有限公司对被告胡小文的上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任，并在承担责任后，有权向债务人胡小文追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23003元，减半收取11501.50元，财产保全申请费5000元，合计16501.50元，由被告胡小文、杭州新绿西置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理审判员 谈 敏
二〇一六年一月十二日
代书 记员 冯荔波