上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1695号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海炯凯工贸有限公司，住所地上海市。
法定代表人谢法林，董事长。
委托代理人周必荣，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈伟塘，住所地上海市。
委托代理人陆祺，上海市金石律师事务所律师。
委托代理人何文曙，上海市金石律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）上海市青浦区徐泾镇人民政府，住所地上海市。
法定代表人王永根，镇长。
被上诉人（原审第三人）青浦区徐泾镇光联村村民委员会，住所地上海市。
法定代表人朱连贵，主任。
被上诉人（原审第�人）上海光联实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人潘雪明，总经理。
上述三被上诉人共同委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。
上诉人上海炯凯工贸有限公司（以下简称“炯凯公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第1892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年10月18日，炯凯公司（乙方）与上海光联实业有限公司（以下简称为“光联实业”、甲方）签订《协议书》，约定由乙方租用甲方位于光联工业区内土地建造标准厂房，由乙方开设工厂或招商；出租期限为40年，自2003年4月1日至2043年3月31日，租赁土地为40亩，以实际丈量为准，每亩每年为人民币（以下币种均为人民币）10，000元，合计400，000元；在租用期间，凡乙方建造的房屋，乙方有权进行使用、招租，甲方不予干涉；由乙方租用甲方土地如果前10年之内由于某种原因动迁补偿不足于乙方，当时投入数扣除折旧后由甲方不足投入数，如超于10年以上，凡动迁补偿费用归乙方所有，甲方收回土地使用权。协议书另对其他内容进行了约定。
原审法院另查明：炯凯公司租用土地后，未经土地规划和建房部门审批，在承租土地上投资建造了诸多房屋。2008年起炯凯公司将其建造的第9幢房屋出租给陈伟塘为个体业主的上海市青浦区富群图工艺品厂使用，并签订了几份房屋租赁合同。
2012年3月1日，炯凯公司（甲方）与陈伟塘（乙方）签订了最后一份书面《厂房租赁协议》，约定：甲方将青浦区徐泾镇高光路XXX号第9幢厂房（建筑面积计1，050平方米，尚未办理产证）出租给乙方作为家具生产使用；乙方在不破坏房屋结构的前提下经得甲方许可可根据需要进行分隔及装修，租赁期满后房屋场所的固定装饰不能拆除或随意损坏，无偿归甲方所有；租赁期限为13个月，自2013年2月1日起至2014年2月28日，年租金为249，112元，每6个月支付一次，先付后用，每期提前1个月支付下一期租金；乙方在租赁期内使用的水电及电话费用由乙方自行承担；乙方需在支付租金的同时缴纳同期卫生、垃圾清运、公用水电配套费，具体为0.5元每平方米每月，合计为每年6，300元；由于该房屋设计动迁需要而造成协议无法履行的，双方均须服从互不承担违约责任，若有涉及该房屋的乙方搬迁费，悉数归乙方所有，如乙方有拖欠甲方租金或相关费用发生，即视为乙方自动放弃享受该权利，本协议自行终止。协议另对其他内容进行了约定。
2013年3月，上海金虹房地产估价有限公司开始对系�地块上炯凯公司及其他租赁户建造的房屋、设施等进行评估工作。
2013年3月20日，徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室发送《告知书》予陈伟塘开设的上海市青浦区富群图工艺品厂，表示系争房屋已列入征收补偿范围，征收补偿工作推进小组已在与炯凯公司就征收补偿事宜进行洽谈，陈伟塘作为炯凯公司的承租人，也必然面临搬迁的现状，为切实保障承租人的合法利益，希望积极配合工作，有关搬迁补偿事宜积极与炯凯公司进行协商解决。
陈伟塘为配合征地工作，亦上报相关资产评估、另谋他处租赁房屋。
2013年5月9日，青浦区规划和土地管理局发布沪青拟征地告（2013）第063号、第062号《拟征地告知书》，告知青浦区徐泾镇光联村村民委员会（以下简称“光联村委会”）及其村民和上海市青浦区徐泾镇人民政府（以下简称“徐泾镇政府”）被征地范围内的组织和村民，系争租赁土地在内的地块拟将被国家征收；征地财物结果确认期限至2013年5月23日。
2013年5月4日，徐泾镇政府向炯凯公司发送《限期拆除违法建筑事先告知书》，认为炯凯公司在上海炯凯园区高光路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物，责令限期拆除。
2013年6月15日，光联实业（乙方）与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室（甲方）签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，约定：双方就乙方位于徐泾镇光联村高光路XXX号非居住房屋（房屋建筑面积19，858.90平方米，无证土地40亩）补偿事宜协商一致意见；二、经由上海金虹房地产估价有限公司评估，乙方房屋总价为16，739，301元；三、房屋内装饰及附属物补偿费用4，833，154元；四、设备搬迁6，761，807元；五、停产停业损失补偿3，971，780元，水电补偿1，191，534元，职工遣散费�偿3，500，000元；七、一次性速迁奖励费18，232，448元；八、合计55，230，024元；乙方应在2013年9月14日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁。
同时，徐泾镇政府、光联实业表示：（一）徐泾镇政府与光联实业签订的《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》中“一次性速迁奖励费18，232，448元”是为促使光联实业快速搬迁而给予的一种奖励，奖励的金额是双方协商后参照《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》中第三、四、五条的金额再乘以90%确定的【即（4，833，154＋6，761，807＋3，971，780＋1，191，534＋3，500，000）＊90%=18，232，448】。（二）关于员工遣散费3，500，000元，员工人数是由炯凯公司自己统计好后提交给光联实业、再由光联实业提交给徐泾镇政府的；员工人数总计411人，其中31人有缴纳社保记录（有名单，但非本案所涉富群图工艺厂的员工），其余380人均没有名单；徐泾镇政府与光联实业协商后确定打包价3，500，000元。（三）水电补偿是给光联实业在安装于厂房外部的水电设施的补偿费用。
2013年6月15日同日，炯凯公司（乙方）与光联实业（甲方）签订《解除租赁合同协议书》，约定：1、甲乙双方一致同意解除双方于2002年10月18日签订的租赁协议书；2、乙方应于2013年9月30日前将位于徐泾镇光联村高光路XXX号范围内土地及地上房屋交付给甲方；3、甲方应一次性补偿乙方54，966，600元，该款20%甲方应于2013年6月30日前支付乙方，双方作一次性了结，并附补偿清单，乙方员工所有遣散费用均由乙方负责处理支付，双方再无其他任何争议；余款于乙方交房后七日内一次性付清。协议书甲乙双方各持一份，徐泾镇房屋土地征收补偿办公室备案二份，具有相同的法律效力。加：上述补偿款税收由甲方负担。协议另对其他内容进行了约定。
《解除租赁合同协议书》约定的54，966，600元中，光联实业实际已经陆续支付炯凯公司部分款项，尚余部分款项未支付炯凯公司。因部分租赁户认为炯凯公司尚未支付其应得的动迁补偿款而拒绝搬走腾空场地房屋，光联实业于2014年8月诉至原审法院要求炯凯公司继续履行双方于2013年6月15日签订的《解除租赁合同协议书》、交付青浦区徐泾镇光联村高光路XXX号范围内土地及地上房屋。原审法院于2014年12月10日依法作出（2014）青民三（民）初字第2906号民事判决，判令炯凯公司应于判决生效之日起十日内将青浦区徐泾镇光联村高光路XXX号范围内土地及地上构筑物交付光联实业。
徐泾镇政府、光联实业表示：光联实业补偿给炯凯公司的54，966，600元由以下9项组成（见《非居住房屋动迁汇总表》）：1）炯凯公司自建�屋评估价格70%（建筑面积19，372.93平方米）即16，527，048元；2）租赁户搭建房屋补偿价格70%（建筑面积485.97平方米）即212，253元；3）附着物设施评估价格4，833，154元（见评估报告）；4）水电补偿1，191，534元（建筑面积总和19，858.9平方米，按60元／平方米计算）；5）（不）可搬迁设备6，761，807元（见评估报告）；6）停业停产损失补偿3，971，780元（建筑面积总和19，858.9平方米，按200元／平方米计算）；7）职工遣散费3，500，000元（社保缴金31人约240，000元，自报411人）；8）奖励17，969，024元（扣除房屋后，系数为0.89）。炯凯公司表示从未见过此《非居住房屋动迁汇总表》，也从未进行过任何评估；54，966，600元是光联实业因提前解除土地租赁合同而一次性赔付给炯凯公司的赔偿款，并非房屋土地征收的补偿款，炯凯公司也不认可这些所谓的明细分项组成，54，966，600元的金额是炯凯公司与光联实业经协商一致形成的金额。
2013年8月7日，炯凯公司发送《协议终止通知书》表示陈伟塘与上海古轩工艺品有限公司（以下简称“古轩公司”，共同使用房屋）租赁房屋（第9幢）已拖欠租金三月余，视作自行终止协议，要求来办理退房手续。古轩公司收函后就予以书面《回复》，表示因收到徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室送达的房屋征收补偿告知书，被告知征收补偿工作已正式进入现场、要求古轩公司配合拆迁推进工作、并与炯凯公司协商搬迁补偿事宜，因此停止支付该告知书之后的房屋租赁费用，要求尽早来协商搬迁补偿事宜、支付相关费用。2013年8月12日炯凯公司致《再告》给古轩公司，表示：第9幢房屋认作为自动终止协议，第8幢房因配合政府征收工作而不续约或不延续合约；有关终止协议后的补偿事宜，严格�照双方之间的协议规定进行洽谈。2013年8月21日，古轩公司致《沟通函》给炯凯公司，表示：古轩公司没有任何违约行为，是炯凯公司不承认拆迁，偷换概念将征地动迁说成村里收回土地。2013年8月24日，炯凯公司发送《通知》，要求古轩公司腾空第9幢房屋，之后将停止供电；第8幢房屋也将到期，做好清场工作。
2014年5月10日，炯凯公司张贴寄送告知书，告知陈伟塘租赁合同已于2014年2月28日到期，炯凯园区应镇政府要求将关闭，望陈伟塘看到告知书后迅速搬清房屋内物品，炯凯公司将收回房屋，到时房屋内存遗留物将视作废弃物处理，同时结清所欠款项。
2014年5月23日，上海市青浦区人民政府颁布沪青征地告（2014）第034号《征收土地方案公告》，系争租赁土地在内的地块被征收，由青浦区土地管理部门组织征地事务机构拟定土地补偿、青苗补偿、地上�着物补偿、房屋补偿安置方案。
原审法院又查明：审理中，炯凯公司与陈伟塘一致确认，陈伟塘自2013年2月1日起已付租金为60，000元、已付垃圾清运公用水电配套费3，150元。
2014年5月底，炯凯公司向原审法院提起诉讼，主张陈伟塘一直拖欠房租、水电费等费用不付，在2014年2月28日租赁合同期满自然终止后拒不返还租赁房屋，致使炯凯公司遭受巨大经济损失，故请求法院判令：1、确认双方于2013年2月1日签订的《厂房租赁协议》于2014年2月28日因合同期满终止；2、陈伟塘立即搬离并返还青浦区徐泾镇高光路XXX号第9幢房屋；3、陈伟塘支付2013年5月1日至2014年2月28日期间结欠的房租209，871元；4、陈伟塘支付2013年8月7日至2014年4月20日期间拖欠的水电费25，010元；5、陈伟塘支付生活垃圾清运、公用水电配套费3，675元；6、陈伟塘支付自2014年3月1日起至实际搬离�赁房屋之日止的房屋使用费（按20，759元／月标准）；7、陈伟塘支付逾期支付房租违约金（以209，871元为本金，按照每月2%的标准，自2013年7月1日起算至判决生效日止）；8、陈伟塘支付相当于两个月房租的违约金41，518元；9、诉讼费由陈伟塘承担。
原审审理中，陈伟塘辩称：不同意炯凯公司的全部诉请。本案实为动迁补偿关系，而非租赁关系，系争房屋自2013年3月开始列入动迁征收范围，且2013年3月20日陈伟塘已收到徐泾镇政府征收办公室发出的通知，要求陈伟塘与炯凯公司协商好搬迁补偿事宜；自此，双方的租赁关系转为因动迁而致的补偿与被补偿关系。但炯凯公司在未进行动迁征收补偿的情况下诉至法院，无事实及法律依据。陈伟塘未拖欠炯凯公司任何款项，且炯凯公司已于2013年6月15日与光联实业签订了解除土地租赁的补偿协议，其实质就是收取相�动迁补偿款的协议，故炯凯公司已无权向陈伟塘收取任何租金及费用，其诉请无事实及法律依据，而陈伟塘已多付的租金及其他款项炯凯公司应予以返还。
同时，陈伟塘反诉称：2010年3月、2012年3月、2012年8月、2013年2月陈伟塘经营的上海市青浦区富群图工艺品厂与炯凯公司签订厂房租赁合同，由陈伟塘租用青浦区徐泾镇高光路XXX号9幢房屋计1，050平方米。租用交房后，陈伟塘对房屋进行了装修布局、补修装修。2013年3月23日，徐泾镇政府动迁办通知双方称使用的厂房及土地涉及政府动迁，并让双方做好动迁准备。2013年4月徐泾镇政府动迁办工作人员到陈伟塘处进行具体评估、测量实际面积、装修生产设备等，并由工作人员签字确认。2013年5月9日，青浦区规划和土地管理局发布《拟征告知书》；5月23日，青浦区人民政府发布《征收土地方案公告》。故自2013年5月�右，陈伟塘开始着手对自己的员工及业务进行调整，逐步停止一些经营活动，等待正式的动迁行为。经了解，2013年6月15日炯凯公司与光联实业签订《解除租赁合同协议书》，约定光联实业一次性补偿炯凯公司54，966，600元。陈伟塘认为该《解除租赁合同协议书》实为动迁补偿协议，54，966，600元实际是光联实业支付给炯凯公司的动迁补偿款。因炯凯公司未支付相应的补偿款，为此陈伟塘反诉请求判令炯凯公司：1、支付租赁户补偿款及可搬迁设备、不可搬迁设备款420，000元；2、支付水电补偿63，600元；3、支付停业损失费212，000元；4、支付职工遣散费195，864元；5、支付奖励费959，119.80元；6、支付物品损失50，050元；7、支付断水并拆除水表的导致的生活用水补偿费22，320元；8、反诉费由炯凯公司承担。
针对陈伟塘的反诉，炯凯公司辩称：不同意反诉第1-5项诉请，本案是基于陈伟塘在租赁合同期满后逾期不交还房屋而主张腾退，至于陈伟塘所述的房屋进入动拆迁事宜，炯凯公司并不知情；若确如陈伟塘所述当初徐泾镇动迁办公室曾通知房屋列入征地范围的，则陈伟塘应当向徐泾镇政府申请补偿款，与炯凯公司无关。不同意反诉第6项诉请，炯凯公司从未委派人员对第9幢房屋进行强拆，陈伟塘反诉主张的损失没有事实及法律依据。不同意反诉第7项诉请，炯凯公司没有采取断水断电的措施，即使陈伟塘存在这些费用的支出，也不应由炯凯公司承担，与本案无关。
原审审理中，徐泾镇政府述称：徐泾镇政府对系争地块及房屋进行征收，通过合法评估对所有资产进行评估，与光联实业签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，并由光联实业与炯凯公司签订了《解除租赁合同协议书》，补偿金额参照徐泾镇政府与光联实业的相关房屋土地的评估和补偿金额，且徐泾镇政府已将全部补偿款支付给了光联实业。
原审审理中，光联村委会、光联实业共同述称：同意徐泾镇政府的陈述，相应的补偿款光联实业也已经通过解除合同、协商的方式确定并支付给了炯凯公司。
原审审理中，本诉部分炯凯公司与陈伟塘就以下问题产生争议：1）关于水电费问题。陈伟塘表示：已付水电费至2013年8月6日，2013年8月7日至2014年2月期间陈伟塘有使用过电力，但炯凯公司没有提供抄表数也没有收取过水电费，故陈伟塘未曾支付。2014年2月后分电表电线被炯凯公司剪断后便无法使用电力，之后陈伟塘在他处接电使用并支付了电费，最后彻底被停止供电撤除电表。2013年8月7日至2014年3月27日期间陈伟塘正常使用水力，但水费炯凯公司未收。陈伟塘同意按照惯例支付水电费用。炯凯公司表示2013年8月7日至2014年4月20日期间的水电费用炯凯公司已经全额支付，陈伟塘应当为其实际使用支付费用。为此炯凯公司提供了缴费发票、签收单、收据等证据予以佐证。2）关于职工人数问题。炯凯公司表示其自有员工数约三四百人从事工艺原材料加工。陈伟塘表示炯凯公司在系争地块上只有一个办公室，只有管理没有实业；陈伟塘开设的上海市青浦区富群图工艺品厂一共有23名员工。3）反诉中，陈伟塘表示，2013年8月起因双方协商不成，炯凯公司便对陈伟塘进行断水断电，且强行进入房屋强拆房屋，导致房屋内存放的年代久远、珍贵的家具收藏品的损失50，050元，导致拆除水表另行支出用水费用22，320元。对此，炯凯公司表示，不存在上述炯凯公司强拆房屋致物损人损的事实，有关费用也不予认可，此些主张与本案房屋租赁合同非同一法律关系，与本案无关。
原审法院审理后认为：炯凯公司与陈伟塘（上海市青浦区富群图工艺品厂）就系争的青浦区徐泾镇高光路XXX号第9幢房屋作为标的物建立房屋租赁合同关系，因标的物属于政府相关部门确认的违章建筑，故双方之间的房屋租赁合同依法应被确认为无效。若未遭遇动迁或征收事宜，理应按照无效合同的过错责任来分摊各项损失。
炯凯公司虽辩称54，966，600元的款项性质为光联实业提前解约支付的一次性补偿金，而非发生土地房屋征收所得的征收补偿款。但从炯凯公司与光联实业签订的《协议书》中“如超于10年以上，凡动迁补偿费用归乙方所有，甲方收回土地使用权”的约定、本案系争地块被公告明确进行土地征收的事实、光联实业与徐泾镇政府关于54，966，600元组成和构成的陈述以及动迁评估部门对包括炯凯公司以及陈伟塘所建造房屋、设施、工作人员在内的事项进�调查评估的各项事实综合来看，法院有理由相信和确认本案所涉土地房屋发生了国家征收的事实，光联实业协议支付给炯凯公司的54，966，600元款项的性质应为征收补偿安置款，仅是因为系争土地上建造的房屋为未经审批的违章建筑、炯凯公司属于土地的承租人，因而以解除协议补偿之名行土地房屋征收之实。
炯凯公司与陈伟塘之间就高光路XXX号第9幢房屋的租赁合同关系虽因标的物的违法而被确认为无效，但在该合同履行过程中，因发生房屋土地被国家征收而致合同终止也是不争的事实。而炯凯公司享受的光联实业支付的54，966，600元款项中包括了炯凯公司自身应得的征收补偿利益，也包括了各租赁户投入并进行评估、应得的征收补偿利益。按照上述评估和计算方法，结合各项费用补偿的对象、目的和意义，法院酌情确定陈伟塘应得的征收补偿利益项目和金额有：1）装修及附着物设施评估价格114，510元；2）（不）可搬迁设备评估费74，100元；3）停业停产损失补偿210，000元；4）职工遣散费197，315元；7）一次性速迁奖励370，000元；以上合计965，925元。
在被征收之前，陈伟塘实际使用系争房屋的，理应支付相应的房屋使用费和水电费；在被明确征收之后，炯凯公司已无权再行向租赁户收取房屋使用费等费用。故陈伟塘尚应支付炯凯公司2013年6月15日前结欠的租金33，416元及实际使用的水电费用25，010元。对于炯凯公司主张2013年6月15日之后的房屋使用费、生活垃圾清运公用水电配套费之请求，法院不予支持。在无效租赁合同关系中，炯凯公司主张相关的违约金，没有相应的法律依据，法院不予支持。陈伟塘反诉主张因炯凯公司强拆房屋、殴打人员所致的物品损失费用，非属本案房屋租赁合同法律关系处理范围，本案�予处理。陈伟塘因其实际使用支出的生活用水费，要求炯凯公司承担没有相应的法律依据和事实依据，法院不予支持。据此，原审法院判决如下：一、陈伟塘应于判决生效之日起三十日内腾退青浦区徐泾镇高光路XXX号第9幢房屋；二、陈伟塘应于判决生效之日起三十日内支付上海炯凯工贸有限公司租金33，416元；三、陈伟塘应于判决生效之日起三十日内支付上海炯凯工贸有限公司水电费25，010元；四、上海炯凯工贸有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、上海炯凯工贸有限公司应于判决生效之日起三十日内支付陈伟塘各项征收补偿利益965，925元；六、陈伟塘的其余诉讼请求不予支持。
原审判决后，炯凯公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律有误，判决有失公正。首先，炯凯公司与光联实业签订的《解除租赁合同协议书》中约定的54，966，600元补偿款是双方友好协商确定的金额，其性质是光联实业提前解除土地租赁合同所支付的违约赔偿金，不能认定为征收补偿安置款；光联实业所提供的《非居住房屋动迁汇总表》上没有炯凯公司的签字和盖章，亦没有证据证明该汇总表已经经过炯凯公司的确认，故该汇总表不应被作为证据采纳。第二、本案被征收对象系土地使用人光联实业，故如果陈伟塘有权取得部分征收补偿款，也应当向光联实业主张，原审法院判决炯凯公司支付征收补偿款属适用法律错误；且炯凯公司至今仅收到部分补偿款，如按原审判决由炯凯公司向房屋实际使用人支付补偿款，则会产生炯凯公司先行垫付的现象，显失公平。第三、即便认定“光联实业支付给炯凯公司的款项中包括了炯凯公司自身应得的征收补偿利益，也包括了各租赁户应得的征收补偿利益”，原审判决对各项补偿款的分配方式也显属不当。光联实业确认了职工遣散费所对应的411名被遣散人员均为炯凯公司自报，而陈伟塘未提供证据证明其在征收过程中上报了被遣散人员名单，故其无权取得职工遣散费；原审法院按照陈伟塘的实际租赁面积乘以200元的计算方式计算其应得的停产停业损失，将造成炯凯公司无法获得停产停业补偿，显失公平；徐泾镇政府给予一次性速迁奖励的目的在于奖励光联实业配合政府快速签订征收协议、快速搬迁，与房屋实际使用人无关，光联实业又自愿将该笔款项补偿给炯凯公司的，因此，在陈伟塘至今仍未搬迁的情况下，原审法院判决其取得部分一次性速迁奖励费不但缺乏依据，也与政府发放该笔奖励的目的相违背。综上，上诉人炯凯公司请求本院依法撤销原审判决第五项，依法改判驳回陈伟塘的原审全部反诉请求。
被上诉人陈伟塘辩称：不同意炯凯公司的上诉请求。炯凯公司与光联实业签订的《解除租赁合同协议书》在合同背景、内容实质上就是动迁补偿协议，合同款项就是征收补偿安置款。炯凯公司在2013年8月发送的通告中也承认系争地块发生了政府征收的事实。炯凯公司在系争土地上是没有任何实业的，而陈伟塘则开办工厂、招用工人，因政府动迁而遭受了停产停业、遣散员工的损失，故应当获得相应的停业停产补偿和职工遣散费。一次性速迁奖励是对房屋实际占有人快速搬迁的奖励，理应属于实际的承租人，正是由于炯凯公司扣留了这部分奖励费，陈伟塘才迟迟未搬迁。原审法院酌情判决的征收补偿款金额均低于炯凯公司实际拿到的补偿。综上，被上诉人陈伟塘认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求本院驳回炯凯公司的上诉请求，维持原判。
被上诉人徐泾镇政府、被上诉人光�村村委会以及被上诉人光联实业共同发表答辩意见称：原审的判决结果与三被上诉人没有利害关系。光联实业与炯凯公司签订的虽然是《解除租赁合同协议书》，但前提是征收行为，故协议书中约定的补偿款不是违约补偿，而是征收安置补偿，本案的诉讼主体适格。水电补偿的对象是园区内大的水电设施，不包括房屋内部的水电设施；遣散费是针对上报的411人的打包价；增设速迁奖励费的目的是增加大家搬迁的积极性，让征收工作尽快完成，光联实业将该笔一次性速迁奖励支付给炯凯公司，就是要炯凯公司自行处理房屋的腾退事宜，目前光联实业仍将继续按照双方签订的《解除租赁合同协议书》的内容履行。对于各项补偿的分配，并没有明确的法律规定，由法院酌情裁量，三被上诉人尊重法院的判决。
本院经审理查明：原审法院判决查明的事实属实，本院�以确认。
本院认为：根据查明的事实，炯凯公司向光联实业所租赁的位于光联工业区内的土地被国家批准征收，光联实业与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室签订了《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》并于同日与炯凯公司签订了《解除租赁合同协议书》，约定一次性补偿炯凯公司54，966，600元，结合炯凯公司与光联公司于2002年签订的协议书中“超出十年以上，动迁补偿费用归炯凯公司所有”的约定以及徐泾镇政府、光联实业关于54，966，600元组成的陈述，可以认定本案所涉的土地及房屋发生了被国家征收的事实，该笔款项的性质应当为征收补偿款。徐泾镇政府提供的《非居住房屋动迁汇总表》中的内容与徐泾镇政府、光联实业及光联村委会关于征收补偿款的构成及计算方法的陈述相一致，亦与上海金虹房地产估价有限公司所作出的评估报告以及�凯公司与光联实业签订的《解除租赁合同协议书》的金额相印证，应予采信，可证明炯凯公司所获得的该笔补偿款中不仅包含了炯凯公司应得的征收补偿利益，也包括了实际使用房屋的各租赁户应得的征收补偿利益。尽管炯凯公司与陈伟塘之间的租赁合同因标的物违法应被确认无效，但陈伟塘确因本案系争的土地、房屋被国家征收而无法继续使用所租赁的房屋，故陈伟塘有权向炯凯公司主张其应得的征收补偿款。原审法院依据评估报告所确认的金额以及汇总表所确认的计算方法，结合各项补偿的对象、目的和意义，酌情确定陈伟塘所应得的各项征收补偿利益，合法合理，本院予以认同。炯凯公司关于陈伟塘无权取得职工遣散费、一次性速迁奖励以及全部停业停产损失补偿的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人炯凯公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审法院所作判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13，459.25元，由上诉人上海炯凯工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 高 胤
代理审判员 陈家旭
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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