福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初932号原告：福建延寿山庄酒店管理有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道延寿山庄内。统一社会信用代码：91350300678493339M。法定代表人：许民忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：林玉桂、陈海珊，福建众益律师事务所执业律师。被告：黄永光，男，1975年2月11日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：黄福松，福建聚华律师事务所执业律师。被告：张清华，男，1971年7月25日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。被告：福建省正源发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道东大路782弄6-3号501室。统一社会信用代码：91350300567341471B。法定代表人：张清水，该公司董事长。被告：福建普尔泰集团有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海办英龙居委会八二一街319号201室。统一社会信用代码：91350304671931930A。法定代表人：何聪敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志海、王海玉，福建湄海律师事务所执业律师。原告福建延寿山庄酒店管理有限公司与被告黄永光、张清华、福建省正源发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，根据原告福建延寿山庄酒店管理有限公司的申请，依法追加被告福建普尔泰集团有限公司为共同被告参加诉讼并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建延寿山庄酒店管理有限公司的委托诉讼代理人林玉桂、陈海珊和被告黄永光及其委托诉讼代理人黄福松、被告福建普尔泰集团有限公司的委托诉讼代理人李志海、王海玉到庭参加诉讼。被告张清华、福建省正源发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建延寿山庄酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令黄永光、福建普尔泰集团有限公司共同向其支付坐落在延寿山庄“藏垅府邸”映山2排6幢别墅的购房款人民币448万元并支付自2016年4月1日起至实际付清之日止按每日万分之五计算的逾期违约金；二、依法判令张清华与福建省正源发展有限公司对该笔购房款及逾期违约金承担连带偿还责任；三、本案诉讼费由黄永光、张清华、福建省正源发展有限公司、福建普尔泰集团有限公司承担。事实与理由：黄永光购买延寿山庄“藏垅府邸”映山2排6幢别墅一座，总房价828万元。2016年3月29日，福建延寿山庄酒店管理有限公司与黄永光重新签订一份《商品房买卖合同》，约定黄永光购买上述别墅坐落在城厢区，建筑面积为488.64平方米，按幢计价，该别墅总价款828万元，黄永光应于2016年4月1日前一次性支付全部款项，若逾期应按每日万分之五向福建延寿山庄酒店管理有限公司支付违约金，同时双方还就其他的权利义务进行约定。合同签订后，福建延寿山庄酒店管理有限公司已将上述别墅交付黄永光使用，但黄永光至今仅支付380万元购房款，余款448万元至今未支付，经多次催讨，黄永光仍未支付。2016年5月5日，张清华承诺黄永光购买的别墅欠款448万元由张清华本人实际施工的延寿山庄福建旷宇建设工程有限公司承建的半山公寓A标段、中建七局第三建筑有限公司承建的福建延寿山庄改扩建工程（A、B区）外墙幕墙工程两个标段的款项用于支付，不足部分由张清华本人在上述两个项目结算后一个月内多还少补，同时，福建省正源发展有限公司对上述款项进行担保。现福建旷宇建设工程有限公司、中建七局第三建筑有限公司对其承建的工程款项已向城厢区法院提起诉讼，要求福建延寿山庄酒店管理有限公司向其支付工程款。故望判如所请。黄永光辩称：一、福建延寿山庄酒店管理有限公司提出的诉讼请求已超过诉讼时效，根据黄永光出具的承诺函、福建普尔泰集团有限公司、海峡置业公司的报告中抵扣工程款的内容、福建延寿山庄酒店管理有限公司提供的房产销售审批单均约定付款期限是2014年5月19日；二、本案应中止审理，张清华承诺旷宇公司与中建七局的工程款用于支付诉争房款，但目前该工程款正在审理中；三、黄永光已履行了付款义务，2014年3月29日，福建延寿山庄酒店管理有限公司与黄永光达成协议，约定由黄永光支付380万元，余款406.6万元由福建普尔泰集团有限公司工程款直接抵扣，福建延寿山庄酒店管理有限公司与福建普尔泰集团有限公司当时均同意，福建延寿山庄酒店管理有限公司在2016年要求黄永光补签商品房销售合同出具发票、且已办理不动产权证均应视为认可黄永光已付清购房款。张清华未到庭参加诉讼，但向本院提供书面答辩状一份，辩称：1、本案的《承诺函》因涉及处分他人财产，因此是无效的；2、即使《承诺函》有效的话，本案涉及的工程款尚未结算，故其不应承担担保责任。综上，请求依法判决驳回福建延寿山庄酒店管理有限公司对其的诉讼请求。福建省正源发展有限公司未作答辩。福建普尔泰集团有限公司辩称：本案房产是由福建延寿山庄酒店管理有限公司开发建设，2014年3月初，福建普尔泰集团有限公司通过下属公司与张清华共同购买诉争房产，约定张清华支付购房款380万元，余款406万元以未结工程款直接拨付，但张清华未支付380万元购房款致无法购买，故2015年11月福建普尔泰集团有限公司与福建延寿山庄酒店管理有限公司解除合同，并解除福建普尔泰集团有限公司在未结工程款范围内的支付责任，由福建延寿山庄酒店管理有限公司将剩余工程款支付给福建普尔泰集团有限公司，故福建延寿山庄酒店管理有限公司于2015年12月17日将工程余款3393169元支付给福建普尔泰集团有限公司，因此福建延寿山庄酒店管理有限公司将涉案房产于2016年3月29日另行出售给黄永光，福建普尔泰集团有限公司未为黄永光提供担保。综上，请求依法判决驳回福建延寿山庄酒店管理有限公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福建普尔泰集团有限公司负责承建福建延寿山庄酒店管理有限公司的改扩建工程。2014年3月9日，福建普尔泰集团有限公司向福建延寿山庄酒店管理有限公司、福建省海峡置业有限公司出具《报告》一份，内容为：“福建延寿山庄酒店管理有限公司、福建省海峡置业有限公司：本公司下属公司向贵公司购买的映山2排6幢住宅现金价总价786.6万元，已交购房款380万元，余款406.6万元。现本公司承建的山庄酒店管理有限公司—延寿山庄改扩建工程合同内工程款尚有约480万元，本公司同意直接用于支付购买的映山2排6幢余款406.6万元，余下工程款另行结清。特此报告，请给予解决。福建省普尔泰集团有限公司。2014年3月9日。”福建延寿山庄酒店管理有限公司在该报告上签署同意并加盖该公司公章。同年3月19日，黄永光通过其银行账户（账号：18×××41）向福建省海峡置业有限公司（账号：14×××06）转账购房款380万元。同日，黄永光向福建省海峡置业有限公司出具《承诺函》一份，内容为：“福建省海峡置业有限公司：本人黄永光，身份证号：，购买延寿山庄“藏垅府邸”映山二排6幢，总房价人民币捌佰贰拾捌万元整，全额付款享九五折优惠价柒佰捌拾陆万陆仟元整，现支付购房订金叁佰捌拾万元整，剩余房款人民币肆佰零陆万陆仟元整本人承诺于2014年5月19日提供福建延寿山庄酒店管理有限公司和福建省普尔泰有限公司同意用普尔泰公司在承建延寿山庄改扩建工程剩余工程款中支付。若在以上期限内没有提供同意函，本人承诺贵公司可对本人订购的映山二排六幢房产另行出售，并取消购房订金叁佰捌拾万元整。如经协商贵公司同意本人继续购买此房产，本院愿意继续交清剩余房款进行购买。承诺人：黄永光。2014年3月19日。联系电话：138××××0552。按以上承诺执行。林茂苍。2014.3.19”。同年5月20日，黄永光通过其中信银行账户（卡号：62×××58）向张清华的银行账户（卡号：62×××43）分别转账285万元、100万元。2016年3月29日，福建延寿山庄酒店管理有限公司与黄永光签订《商品房买卖合同》一份，约定黄永光向福建延寿山庄酒店管理有限公司购买延寿山庄扩建工程二期半山公寓区映山二排6栋D3-4号别墅一幢，建筑面积为488.64平方米，商品房总价为7866000元，买受人应当在2016年4月1日前一次性付款，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人应自逾期之日起按应付金额每日万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除合同，解除合同时，买受人承担所有相关费用还应按全部房价款的20%向出卖人支付违约金。同年4月26日，福建延寿山庄酒店管理有限公司出具购房款的不动产统一发票给黄永光。2016年5月5日，张清华与福建省正源发展有限公司向福建延寿山庄酒店管理有限公司出具《承诺函》一份，内容为：“福建延寿山庄酒店管理有限公司：本人向贵公司购买的“藏龙府邸”映山竺园2排3幢，总房价人民币捌佰伍拾万元整，购房户名称未林敬英；映山竺园2排6幢，总房价人民币柒佰捌拾陆万陆仟元，购房户名称黄永光；共2幢。其中2排3幢已交房款407.55万元，2排6幢已交房款380万元，尚欠房款总计814.15万元，由本人实际施工的延寿山庄福建旷宇建设工程有限公司城建的半山公寓A标段、中建七局第三建筑有限公司承建的福建延寿山庄改扩建工程（A、B区）外墙幕墙工程两个标段的20%尾款计560万元用于支付，不足部分由本人在上述两个项目结算后一个月内多还少补，以现金方式付清，该欠款由福建省正源发展有限公司进行担保。如由此引起的2排3幢、2排6幢及福建旷宇建设工程有限公司、中建七局第三建筑有限公司工程款诉求等经济问题概由我本人及担保公司承担。承诺人：张清华。身份证号码：。担保单位：福建省正源发展有限公司。2016.5.5。”同年8月9日，坐落于城厢区龙桥街道东圳西路1777号映山竺园9号楼的房产已办理至黄永光名下，且黄永光也已实际取得该《不动产权证书》。2017年2月17日，福建延寿山庄酒店管理有限公司诉至本院，要求黄永光、福建普尔泰集团有限公司共同支付购房款448万元及相应的逾期违约金，张清华、福建省正源发展有限公司对上述债务承担连带偿还责任。庭审时，福建延寿山庄酒店管理有限公司陈述其与福建普尔泰集团有限公司之间的工程款已结算完毕。对有争议的证据和主要事实，本院予以分析认定如下：一、关于福建延寿山庄酒店管理有限公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题？本院经审查认为，福建延寿山庄酒店管理有限公司与黄永光是于2016年3月29日签订《商品房买卖合同》，约定于2016年4月1日前支付全部购房款，张清华、福建省正源发展有限公司又于2016年5月5日出具《承诺函》，证实尚有欠购房款，故福建延寿山庄酒店管理有限公司于2017年2月17日向本院提起诉讼未超过二年的诉讼时效。黄永光主张福建延寿山庄酒店管理有限公司的诉讼请求已超过二年的诉讼时效缺乏事实和法律依据，本院不予采信。二、关于黄永光、福建普尔泰集团有限公司是否应共同向福建延寿山庄酒店管理有限公司支付购房款448万元及相应逾期违约金的问题？本院经审查认为，黄永光已于2014年3月19日支付购房款380万元，福建普尔泰集团有限公司于2014年3月9日向福建延寿山庄酒店管理有限公司、福建省海峡置业有限公司出具的《报告》中表示其承建的延寿山庄改扩建工程合同内工程款尚有约480万元，其同意直接用于支付购买的映山2排6幢余款406.6万元，余下工程款另行结清，该报告已得到福建延寿山庄酒店管理有限公司的同意，该事实与黄永光于2014年3月19日向福建省海峡置业有限公司出具的《承诺函》中的内容可以互相印证，因此黄永光已无需再向福建延寿山庄酒店管理有限公司支付购房款。庭审时，福建延寿山庄酒店管理有限公司与福建普尔泰集团有限公司均表示双方之间的工程款已经结清，2014年3月9日的《报告》中是约定由福建普尔泰集团有限公司承建的延寿山庄改扩建工程合同内的工程款约480万元直接用于支付映山2排6幢购房余款406.6万元，但此后福建延寿山庄酒店管理有限公司直接将全部工程款直接支付给福建普尔泰集团有限公司，该行为已实际改变《报告》中的约定，而双方又未签订新的合同来对购房余款的支付进行约定，故现福建延寿山庄酒店管理有限公司要求黄永光、福建普尔泰集团有限公司支付购房款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、关于张清华是否应向福建延寿山庄酒店管理有限公司支付购房款448万元及相应逾期违约金、福建省正源发展有限公司对此是否应承担连带偿还责任的问题？本院经审查认为，张清华与福建省正源发展有限公司于2016年5月5日向福建延寿山庄酒店管理有限公司出具的《承诺函》中明确表示其尚欠福建延寿山庄酒店管理有限公司购房款共计814.15万元，该款项由其实际施工的延寿山庄福建旷宇建设工程有限公司城建的半山公寓A标段、中建七局第三建筑有限公司承建的福建延寿山庄改扩建工程（A、B区）外墙幕墙工程两个标段的20%尾款计560万元用于支付，不足部分由其在上述两个项目结算后一个月内多还少补，以现金方式付清，该欠款由福建省正源发展有限公司进行担保，如由此引起的2排3幢、2排6幢及福建旷宇建设工程有限公司、中建七局第三建筑有限公司工程款诉求等经济问题概由其及担保公司承担。结合黄永光与福建延寿山庄酒店管理有限公司签订的《商品房买卖合同》上记载的购买款为7866000元，张清华应再支付购房款7866000元-380万元=4066000元，因合同还约定若买受人未在2016年4月1日前一次性付款的，买受人应自逾期之日起按应付金额每日万分之五向出卖人支付违约金，故张清华另应支付以4066000元为基数自2016年4月2日起至还清之日止按每日万分之五计算的违约金，福建省正源发展有限公司应对上述债务承担连带偿还责任。福建延寿山庄酒店管理有限公司要求张清华、福建省正源发展有限公司连带支付购房款448万元，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，本院认为，福建延寿山庄酒店管理有限公司与黄永光签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。结合《商品房买卖合同》及张清华、福建省正源发展有限公司于2016年5月5日共同出具的《承诺函》，张清华应支付给福建延寿山庄酒店管理有限公司购房款人民币4066000元及该款自2016年4月2日起至还清之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金，福建省正源发展有限公司对该笔债务承担连带偿还责任。福建延寿山庄酒店管理有限公司要求黄永光、福建普尔泰集团有限公司支付购房款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张清华、福建省正源发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、张清华应于本判决生效之日起二十日内支付给福建延寿山庄酒店管理有限公司购房款人民币4066000元及该款自2016年4月2日起至还清之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金；二、福建省正源发展有限公司对上述债务承担连带偿还责任；三、驳回福建延寿山庄酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费人民币46989元，由福建延寿山庄酒店管理有限公司负担人民币4342.29元，由张清华、福建正源发展有限公司负担人民币42646.71元。申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  洪俊达人民陪审员  苏天楼人民陪审员  陈俊雄二〇一七年十一月十七日书 记 员  ＸＸ锋附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。