南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第775号
原告赖珺，女，1978年12月22日出生，壮族，户籍所在地广西南宁市，现住广西南宁市。
委托代理人梁晓军，男，1978年3月4日出生，汉族，住广西南宁市，系原告的丈夫。
被告杨正兴，男，1987年1月22日出生，仡佬族，户籍地贵州省正安县，现住广西南宁市。
原告赖珺与被告杨正兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月21日受理后，由代理审判员吴永能独任审理，书记员谢丽莉担任法庭记录。本案分别于2016年3月10日、2016年4月22日公开开庭审理。原告赖珺及其委托代理人梁晓军，被告杨正兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赖珺诉称，原告是南宁市西乡塘区相思湖东路1号聘望骊都小区北区D2栋-11号铺面的所有权人。2014年4月8日，原告与被告签订一份《铺面租赁合同》，约定原告将座落于南宁市西乡塘区相思湖东路1号聘望骊都小区北区D2栋-11号铺面出租给被告使用，租期三年，从2014年4月15日至2017年4月15日，每月租金4000元（人民币，下同），被告应于每月8日前预交下月租金，逾期按所交租金的10‰支付滞纳金。如发生以下情况之一时铺面所有权人有权收回铺面、合同作废无效：1、逾期60天不交租金；2、未经同意私自将铺面转租他人。在租赁合同第八条违约责任中明确约定如乙方违反合同，擅自将承租商铺转给他人使用视为违约，应支付违约金5万元；如承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为违约，应赔偿出租方违约金伍万元。合同签订后，原告按期将房屋交给被告使用，被告交纳第一个月的租金后，从2014年7月15日起，都不按时交纳租金，截止2015年12月16日已无故拖欠租金18000元（4.5个月铺面租金），原告多次催收未果，并且铺面未经原告同意已由被告转租他人。被告的行为已构成违约，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订《铺面租赁合同》，被告返还所租用的南宁市西乡塘区相思湖东路1号聘望骊都小区北区C2栋-11号铺面；2、被告杨正兴向原告赖珺支付从2015年8月1日起至被告杨正兴返还商铺之日止的租金及滞纳金（租金计算：每月4000元整，滞纳金计算：逾期按所交租金10‰按日支付），暂计至2015年12月16日的铺面租金18000元及2014年10月、12月、2015年1月、3月、5月、6月、8月、9月、10月租金的滞纳金共计13960元（逾期按所交租金的10‰支付滞纳金）；3、本案诉讼费由被告杨正兴承担。庭审中原告称如果法院认定合同已解除，则合同解除后被告应支付房屋占用费到原告收回铺面之日止。被告杨正兴辩称：1、合同签订后被告就支付了1万元押金及第一个月租金4000元，由于合同约定有两个月的装修期，所以实际交纳租金的开始日期为2014年6月15日。2014年8月2日被告支付1万元租金，2014年11月4日合伙人陈建支付8000元租金，2015年2月10日陈建支付14400元，所以2014年6月15日至2015年2月10日共支付了46400元。在租赁过程中，被告曾拖欠原告租金，但被告之前支付的租金和押金足以支付至原告起诉之日的租金。2、原告对于滞纳金的收取方法是违背国家法律法规，原告不能作为滞纳金的收取方，而且滞纳金过高；3、被告和陈建一直是公司合伙人，被告不存在转租行为；4、原告的房屋原为毛坯房，面积180平方米，被告对房屋进行装修并将房屋改为230平方米，投入装修费用共计96000元。2015年10月14日早上原告强行单方锁住房门，不允许被告搬走涉案房屋内的物品，所以被告只能在聘望骊都A2-6-7号重新装修毛坯房，付出惨重代价。综上，原告的主张是没有事实和法律依据的。
经审理查明，2014年4月8日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：原告将位于广西南宁市相思湖东路1号聘望骊都C2栋11号商铺出租给被告，商铺建筑面积185平方米；房屋租期为3年，自2014年4月15日起至2017年4月15日止，原告给予被告为期两个月的装修期，从2014年4月15日至2014年6月14日止，在此期间免租，被告从2014年6月15日起开始支付租金；租金为每月4000元，被告以现金或转账形式向原告支付租金，暂定为每月支付一次，租金必须于当月8日前支付；被告必须按照约定时间向原告缴纳租金，如无故拖欠，原告有权向被告每天按实欠租金的10‰加收滞纳金；押金1万元，至租期结束经原告确认被告无未交费用后十日内退还被告；被告租赁期间，被告如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向原告申请，由第三方书面确认，征得原告的书面同意。取得商铺使用权的第三方即成为本合同的承租方，享有原承租人的权利，承担承租人的义务；被告违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金5万元，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿；有下列情形之一的，原告可以中止合同，收回房屋：1、被告未经原告同意擅自将房屋转租、转让或转借的3、被告拖欠租金累计达60天的；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约把涉案商铺交付给被告使用，被告支付了押金1万元及第一个月租金4000元，2014年8月2日被告支付了2014年7月15日至2014年9月30日的租金1万元。之后，经双方协商，自2014年10月1日起的租金按自然月支付，每月月底前支付下个月租金。2014年11月4日被告通过陈建支付2014年10月至11月租金8000元，2015年2月10日被告通过陈建支付2014年12月、2015年1月至2月的租金12000元，及拖欠2014年12月份的租金自2014年12月1日至2015年1月29日期间的滞纳金2400元。2015年4月2日，被告支付了2015年3月至4月的租金8000元，2015年6月29日，被告支付了2015年5月至7月的租金共计12000元。之后，因被告拖欠租金未付，原告于2015年10月15日将铺面上锁。由于双方对拖欠的租金及滞纳金产生争议，原告不让被告将涉案铺面内物品搬离。2016年4月2日，被告将涉案房屋内的物品搬离。2016年1月13日本院将起诉状送达被告。另查明，涉案商铺为赖甘东、张东爱、梁晓军及原告赖珺共有，所有共有人均同意原告将房屋出租给被告。
以上事实，有《商铺租赁合同》、短信记录、房产证、骊都C2-11号商铺物品清单、通话录音、商铺共有人的授权书、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原告赖珺与被告杨正兴签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。
关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告除了第一月租金按约定支付外，从2014年7月15日之后的租金均未能按时支付，且自2015年8月开始之后就未再向原告支付租金，至原告起诉之日，累计已超过60天。被告主张其并未拖欠租金，但未能提交任何证据证实，对被告的主张，本院不予采纳。原告主张被告存在转租行为，但原告未能提供证据证实，对原告该主张，本院不予支持。根据双方合同第三条第3点约定，承租方拖欠租金累计达60天的，出租方可以中止合同，故原告已拥有解除合同的权利，现原告起诉要求解除双方合同，本院予以支持。根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原告主张双方合同已于2015年10月15日解除，但原告并未提供证据其解除合同的通知于2015年10月15日送达被告，被告亦不予认可，对原告该主张，本院不予支持。2016年1月13日本院将起诉状等相关文书送达被告，原告解除合同的意思表示已于该日送达被告，故原、被告的合同于2016年1月13日解除。
关于被告拖欠的租金数额问题。承租人支付租金的基础应当是占有使用租赁物。从2015年8月1日起，直到2015年10月15日原告将涉案铺面上锁，被告均正常使用涉案铺面，被告应向原告支付该段时间的租金。根据合同约定，涉案铺面月租金为4000元，故被告应向原告支付2015年8月1日至2015年10月15日的租金1万元（4000元／月×2.5个月）。由于原告于2015年10月15日将涉案铺面上锁，导致被告无法使用涉案铺面，且原告不同意被告将涉案铺面内物品搬离，直至2016年4月2日被告才能将涉案铺面内物品搬离，原告的行为亦构成违约，对于2015年10月15日之后的租金及房屋占用费损失应由原告自行承担，故原告要求被告支付2015年10月16日之后的租金及房屋占用费，本院不予支持。关于滞纳金问题。本案中，2014年10月的租金应于2014年10月1日前支付，但被告于2014年11月4日支付；2014年11月的租金应于2014年11月1日前支付，但被告于2014年11月4日支付；2014年12月的租金应于2014年12月1日前支付，但被告于2015年2月10日支付；2015年1月的租金应于2015年1月1日前支付，但被告于2015年2月10日支付；2015年2月的租金应于2015年2月1日前支付，但被告于2015年2月10日支付；2015年3月的租金应于2015年3月1日前支付，但被告于2015年4月2日支付；2015年4月的租金应于2015年4月1日前支付，但被告于2015年4月2日支付；2015年5月的租金应于2015年5月1日前支付，但被告于2015年6月29日支付；2015年6月的租金应于2015年6月1日前支付，但被告于2015年6月29日支付；2015年8月至2015年10月15日的租金至今未付。根据合同约定，承租方拖欠租金，出租方有权每天按实欠租金的10‰加收滞纳金。双方约定的滞纳金具有违约金的性质。被告认为原告主张违约金过高，请求法院予以调低。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，被告拖欠租金，原告因此遭受的实际损失为租金的利息损失。被告主张合同约定的违约金过分高于实际损失，请求予以调整合法有据，本院予以支持。本院确定被告向原告支付的违约金应以中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。因被告已支付2014年12月的违约金，故2014年12月的违约金在本案中不再计算，根据原告主张违约金的月份，被告应支付的其余违约金具体计算如下：1、2014年10月的违约金以4000元为基数，自2014年10月1日至2014年11月4日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算；2、2015年1月的违约金以4000元为基数，自2015年1月1日至2015年2月10日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算；3、2015年3月的违约金以4000元为基数，自2015年3月1日至2015年4月2日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算；4、2015年5月的违约金以4000元为基数，自2015年5月1日至2015年6月29日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算；5、2015年6月的违约金以4000元为基数，自2015年6月1日至2015年6月29日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算；6、2015年8月的违约金以4000元为基数，自2015年8月1日至本判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算；7、2015年9月的违约金以4000元为基数，以4000元为基数，自2015年9月1日至本判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算；8、2015年10月的违约金以2000元为基数，自2015年10月1日至本判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算。原告要求被告支付违约金的多出部分，本院不予支持。关于返还商铺问题。如前所述，双方合同已于2016年1月13日解除，被告应将铺面返还原告，但原告于2015年10月15日将铺面上锁后，铺面已实际由原告控制，且被告已于2016年4月2日将涉案铺面内物品搬走，铺面已实际交还原告，故无需再行判决返还铺面。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告赖珺与被告杨正兴于2014年4月8日签订的《商铺租赁合同》于2016年1月13日解除；
二、被告杨正兴向原告赖珺支付租金10000元；
三、被告杨正兴向原告赖珺支付违约金（具体计算：1、2014年10月的违约金以4000元为基数，自2014年10月1日至2014年11月4日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算；2、2015年1月的违约金以4000元为基数，自2015年1月1日至2015年2月10日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算；3、2015年3月的违约金以4000元为基数，自2015年3月1日至2015年4月2日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算；4、2015年5月的违约金以4000元为基数，自2015年5月1日至2015年6月29日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算；5、2015年6月的违约金以4000元为基数，自2015年6月1日至2015年6月29日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算；6、2015年8月的违约金以4000元为基数，自2015年8月1日至本判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算；7、2015年9月的违约金以4000元为基数，以4000元为基数，自2015年9月1日至本判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算；8、2015年10月的违约金以2000元为基数，自2015年10月1日至本判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算）；
四、驳回原告赖珺其他诉讼请求。
本案案件受理费599元，减半收取300元（原告已预交），由原告赖珺承担150元，由被告杨正兴承担150元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费599元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴永能
二〇一六年五月十八日
书 记 员 谢丽莉
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一主依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解除（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百份之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。