浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉桐民初字第1961号
原告：卢胜华。
委托代理人：徐钟威。
被告：桐乡市国创置业有限公司。
法定代表人：郭峰。
委托代理人：蒋琳寒、罗智华。
原告卢胜华与被告桐乡市国创置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2014年6月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员张亮适用简易程序于2014年8月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，故本案于2014年9月15日转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年11月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐钟威，被告委托代理人蒋琳寒、罗智华二次开庭均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告起诉称，2010年下半年，原告受被告发放的销售广告、宣传资料影响，对被告开发的位于桐乡市的其对外宣称全球首家新能源交易平台、一二期总建筑面积15万平方、100%完美招商的国际新能源市场产生了兴趣，并因此于同年12月16日与被告签订了两份《商品房买卖合同》，购买了位于国际新能源市场1楼1105、1106的两处房产，合同总价1289546元。合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款，却慢慢发现国际新能源市场与被告前期宣传所描述的完全不一致。一期工程完工市场开业后无人问津，根本不是被告宣传的100%完美招商；二期工程12万平方迟迟没有动工；2013年下半年，市场整体更名为桐乡市电子商务中心，其所谓的全球首家国际新能源交易市场告吹，也意味着其二期工程再也不可能动工。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告的前期宣传资料和广告上对外宣传的所谓全球首家新能源交易平台、一二期总建筑面积15万平方等内容应当认定为合同条款的一部分，原告也正是看重这些才与被告签订《商品房买卖合同》。如果只有第一期3万方建筑面积的桐乡市电子商务中心，原告根本不可能以这么高的价格前来购买投资。被告的做法明显违约，甚至带有欺诈性质，直接导致了国际新能源市场的房价大跌，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。2013年12月，原告发现这些时为时已晚，损失已经无可挽回。原告多次与被告协商，要求赔偿原告因被告违约而造成的所有经济损失，均未果。现请求判令：被告赔偿原告各项损失共计978420.99元（包括所购两间房屋价值前后差价分别为397971、395475元，利息损失分别为88013.49元、87461.49元，公证费、评估费共9500元）。
被告答辩称，原告的起诉陈述多处与事实不符，诉讼请求依法无据。一、原告提交的宣传资料、广告单并非被告制作发布，被告从未对外宣称是全球首家新能源市场、100%完美招商以及一、二期总建筑面积15万平方米等内容。二、即使该宣传资料、广告单系被告制作发布，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条也不能适用于本案。因该条所指的是对房屋本身及相关设施作出说明和允诺的宣传资料和广告，而原告提交宣传资料和广告单并非是对房屋本身和相关设施的说明和允诺，并且该条仅适用于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，而不适用开发规划范围外；原、被告双方签订的商品房买卖合同中的项目建设依据、商品房销售依据等条款已明确告知项目的土地面积以及规划许可、预售许可等相关情况，被告已如实告知，原告也知道项目的土地面积和规划情况，并且项目实际建成状况也符合规划要求。三、原告所购商品房的价值并非如原告所说的498000元，而是1304000元。原告所提交的《房地产估价报告》不符合评估规范，评估方法不当，评估价值过低，该估价报告未采用市场比较法，而是采用了成本法和收益法，对于商业房地产项目，成本法不能真实反映估价对象的现有公开市场价值，又因为受市场操作方式影响，租金未能反映市场价值，所以收益法也不宜选用。本案房地产估价应当采用市场比较法。四、被告并不存在原告所主张的违约行为；即使被告存在这些违约行为，原告的诉讼请求也因为超过诉讼时效而丧失胜诉权，原告最迟于2012年3月25日前已接收所购商品房，而此时新能源市场已经开业，新能源市场的实际状况已摆在原告面前，该市场是否为“全球首家”，是否为“100%完美招商”，是否“总建筑面积15万平方米”等已经一目了然，原告如果认为自身权利受到侵害，则诉讼时效应从此时开始计算，到2014年6月原告起诉时已超过2年。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
一、商品房买卖合同2份，证明原、被告于2010年12月16日签订房屋买卖合同，购买了位于国际新能源市场的商铺。
二、销售不动产统一发票2份，证明原告按照合同约定支付了购房款。
三、宣传资料及广告单3份，证明被告销售房屋时所作承诺。
四、公证书2份，证明被告在销售国际新能资源市场时，确有承诺存在第一期、第二期，以及市场现在变更为电子商务中心对外招商。
五、报告书、评估费发票（复印件）各1份，证明现在房屋严重贬值以及所谓的国际新能源市场的现状，原告支出8000元评估费。
六、商品质量保证书1份，证明该保证书上有被告的印章，且与原告提交的宣传资料及广告单的材质一致，都是由被告提供。
七、商品房买卖合同、委托经营管理合同各1份，证明委托经营管理合同与原告提供的广告单上关于前三年返租24%的允诺一致，所以原告提供的广告单均真实。
被告质证意见：证据一、二，真实性、合法性、关联性均无异议。证据三，真实性、合法性、关联性均有异议，不符合证据的形式要求，上面既没有被告的签字，也没有被告的印章，不能反映与被告有任何关系的信息。证据四，真实性、合法性、关联性均有异议，上面证明的网站不是被告的。证据五，真实性、合法性、关联性均有异议，评估报告没有采用比较法，理由是市场周边没有可比较的市场，但是该市场周边有很多市场，且按国家相关的评估规定，首先应采用比较法。证据六、七，真实性没有异议，但对委托经营管理合同的关联性有异议，本案是商品房买卖合同纠纷，并不是委托经营管理合同纠纷。
针对自己的答辩理由，被告提供了下列证据：
一、国有土地使用证（复印件）、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售证各1份，证明新能源市场规划、预售的基本情况，新能源市场为地上1-5层，地下1层，面积31124.06平方米，投资主体保留总建筑面积50%的经营性商铺，可预售面积为13019.79平方米。
二、委托经营管理合同2份，证明原告将所购商品房委托桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司经营管理。
三、桐乡国际新能源市场委托经营管理协议1份，证明被告将保留的商铺委托桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司经营管理。
四、房屋交付业主签署资料2份，证明原告最迟于2012年3月25日已经接收所购商品房。
五、市场经营户入驻的相关凭证1组，证明市场经营状况。
六、软件项目合同1份，证明http：／／www.hiinem.com电子商务平台由桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司设立，该平台于2011年7月启动建设，于当年11月市场开业前正式运行，该平台开始运行的时间在原告购房的10个月以后。
七、房地产估价报告书1份，证明原告所购房屋的市场价值为1304000元。
原告质证意见：证据一中，对国有土地使用证外的其他证据的真实性没有异议，但证据一只能证明一期的情况，而没有证明二期的情况，所以被告在一期预售时根本未取得二期的国有土地使用权证及其他相关的凭证。证据二、三、四，真实性、合法性、关联性均无异议，但这三组证据只是证明被告履行商品房买卖合同，且被告的商铺委托给桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司经营管理；并且其中关于收益的分配方式与原告提交的宣传资料吻合，所以原告提交的宣传资料均真实。证据五，真实性、合法性、关联性均有异议，即使被告提供的这些数据均真实，但其中的日期入驻和普遍入驻都是在2011年下半年，而不是在2010年12月，被告宣传时称在2010年就100%完美招商，所以被告存在虚假宣传和欺诈。证据六，真实性、合法性、关联性均有异议，即使真实，但桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司和被告都是同一法定代表人，且两个网站上都有第一期、第二期，根本不是被告所称只有一期，没有二期，也佐证了原告的主张。证据七，真实性、合法性、关联性均有异议，如果被告认可，原告可按该评估报告的价值的8折将商铺退给被告；而原告委托的评估公司是浙江省高院规定的嘉兴地区的三家评估机构，出具的报告具有权威性。
本院认证意见：原告提供的证据一、二，符合证据的真实性、合法性、关联性，且被告亦无异议，本院均予确认。证据三、四、五、六中，1.国际新能源市场投资预算表暨二层平面图与本案并无关联性，评估费发票系复印件，本院均不予确认；2.其余证据，能够互相印证，形成证据链，被告虽对宣传资料、公证书、报告书等有异议，但并未提供相关证据足以反驳，故本院均予确认；同时，本院确认证据三中的宣传资料系被告发放，但对原告主张的制作及发放该宣传资料的时间，本院不予确认。证据七，与本案并无关联性，本院不予确认。
被告提供的证据一中，国有土地使用证系复印件，不符合证据的形式要件要求，本院不予确认；其余证据，能与原告提供的证据一相互印证，形成证据链，本院予以确认。证据二、三、四、五、七，符合证据的真实性、合法性、关联性，且能互相印证，形成证据链，本院均予确认；虽然原告对商户入驻资料及房地产估价报告书等提出异议，但无相反证据予以佐证，故本院不予采纳。证据六，系案外人桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司和宁波凌智信息科技有限公司就网址为http：／／www.hiinem.com的b2b电子商务平台的建设及维护事项所签订的委托合同，而原告提供的（2014）浙杭西证民字第13961号公证书中载明的网址为http：／／www.hiinem.com.cn，故该证据与本案并无关联性，本院不予确认。
本院经审理认定，2010年12月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》2份，其中约定：原告购买被告开发建设的桐乡新能源市场第1幢1105号、1106号商品房，总价款分别为645971元、643475元，且上述商品房仅作专业市场使用。同日，原告与案外人桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司签订《委托经营管理合同》2份，其中约定：原告将其购买的桐乡新能源市场第1幢1105号、1106号商品房的使用权交由桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司统一招商经营并管理，期限为10年，即从2011年10月1日至2021年9月30日；2011年10月1日至2014年9月30日期间，桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司无须向原告支付该2间商品房的所有收益；委托期内第四年至第十年，即2014年10月1日至2021年9月30日，2间商品房税后实际收入的80%归原告所有，其余20%作为委托佣金归桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司所有。其后，原告付清了全部购房款。2012年3月25日，原告在2份《新能源市场业主文表签收单》上分别签名，确认已收到本案所涉2间商品房的《商铺质量保证书》、《房屋使用说明书》等资料。另查明，被告在其发放的宣传彩页资料中载明：“国际新能源市场总占地约96亩，总建筑面积约15万平方，共分两期，其中一期为太阳能馆，二期规划有光伏馆、风能馆、生物质能馆、综合馆、低碳酒店、会议中心、能源博物馆等”；“全球首家新能源交易平台”；“前3年每年8%租金回报率，累计24%高额收益一次性抵扣房款”；“第4-10年根据租金收益，投资者与经营管理公司8：2分成”；“国际新能源市场一期—太阳能馆，目前招商100%完成”。同时，在网址为http：／／www.hiinem.com.cn的国际新能源市场光热馆的网站介绍中亦载明：“桐乡国际新能源市场分为一期工程和二期工程，一期工程为光热馆”；“总占地面积22.5亩，总建筑面积3.2万㎡”。又查明，案涉新能源市场的出让用地面积为9375.83平方米，建设规模为31124.06平方米；自2011年6月起，桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司陆续将案涉新能源市场的商铺出租，并收取了相应的房租；该新能源市场现已更名为桐乡市电子商务中心。2014年5月30日，浙江和诚房地产估价有限公司受原告委托，出具了《房地产估价报告》1份，其中载明：按照成本法与收益法的估价方法，案涉2间商品房在价值时点2014年5月27日的公开市场价值评估总价为496000元；但是，因为房地产价值会随着我国房地产业的政策法规、案涉2间商品房所处房地产市场状况和房地产状况的变化而改变，所以该报告的估价结果也应作相应调整。审理中，经被告委托，桐乡市正远房地产评估事务所有限公司于2014年7月23日出具《房地产估价报告书》1份，其中载明：按照市场比较法的估价方法，案涉2间商品房在估价基准日2014年7月23日的市场价格为1304000元。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：被告为销售其开发建设的新能源市场而发放的宣传资料中的内容应否视为要约。
对该问题，本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，若要将出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺视为要约，则应同时符合以下三个条件：1、该说明和允诺必须是针对开发规划范围内的房屋及相关设施所作；2、该说明和允诺必须具体确定；3、该说明和允诺必须对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，原告主张被告在其发放的宣传彩页中所载“国际新能源市场总占地约96亩，总建筑面积约15万平方，共分两期，其中一期为太阳能馆，二期规划有光伏馆、风能馆、生物质能馆、综合馆、低碳酒店、会议中心、能源博物馆等”；“国际新能源市场一期—太阳能馆，目前招商100%完成”等内容应被认定为商品房买卖合同条款的一部分，但是，根据本院已认定的证据和事实，其一，该宣传内容中关于总占地面积、总建筑面积、二期规划的说明，已明显超出被告开发建设的案涉新能源市场范围，并且该部分的说明以及“全球首家新能源交易平台”、“目前招商100%完成”的说明都既不是针对案涉商品房本身所作，也不是针对商品房的供水、供电、供气等基础设施以及教育、医疗、交通、绿化等相关公共配套设施所作；其二，前述内容中就案涉新能源市场二期规划所作的说明并不明确，从中无法确定所谓的“光伏馆、风能馆、生物质能馆、综合馆、低碳酒店、会议中心、能源博物馆”的实际方位、面积、结构、开发建设的时间等具体情况；其三，原告未能提供证据证实其系因相信了被告宣称的上述内容才决定与之签订商品房买卖合同并确定房屋的具体价格与价款，相反，依据原告与桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司签订《委托经营管理合同》之约定，自2014年10月1日起至2021年9月30日止，案涉2间商品房税后实际收入的80%将归原告所有，其余20%则归桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司所有，同时，原告在庭审中亦陈述其所支付的购房款中已抵扣了案涉2间商品房前3年每年8%的租金，因此，被告在其发放的宣传资料中载明的“前3年每年8%租金回报率，累计24%高额收益一次性抵扣房款”、“第4-10年根据租金收益，投资者与经营管理公司8：2分成”等内容已经实际兑现，并且根据日常生活经验，可以推定原告正是基于该现实的高额返租收益率的原因，而非主要基于等待未来新能源市场二期项目开发建设完成并且房屋价格必然上涨后可以高价转让案涉2间商品房的原因，才与被告订立购房合同进而确定房屋价格。所以，本院认为，被告发放的宣传资料中的以上内容不应视为要约，亦不应视为购房合同的内容；被告对该争议焦点的相应答辩意见成立，本院予以采纳。
另一方面，关于案涉商品房目前的公开市场价值问题，本院认为，本案原、被告已分别委托专业房地产评估公司对案涉2间商品房的市场价格进行了评估，该2家评估公司亦分别出具了相应的房地产估价报告书，但是结论却大相径庭，因此，案涉2间商品房目前是否确已贬值尚无法确认；退而言之，即使案涉商品房确已贬值，但结合双方当事人提供的房地产估价报告书，不难看出，房地产业的政策法规、估价对象所处房地产市场状况、估价对象房地产状况、估价方法、估价基准日等因素的差异都有可能导致不同的房地产价值估价结果，并且原告并无相关证据足以证明系被告的原因直接导致了案涉2间商品房的大幅贬值。
综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告虽诉请由被告赔偿原告所购两间房屋价值前后差价及利息损失等各项费用共计978420.99元，但其并未提供相关证据足以证实，故本院不予支持。另因原告主张的房屋贬值损失只有在对案涉商品房的市场价值进行评估后才能最终确定，故被告关于原告的诉讼请求已超过诉讼时效的答辩理由依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告卢胜华的诉讼请求。
本案受理费13584元，由原告卢胜华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。
审 判 长 张 亮
代理审判员 胡立恒
人民陪审员 谢晓音
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 陈嫒萍