宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1445号
上诉人（原审被告）郭玉梁，男，1975年6月2日出生，汉族，银川市金凤区楼兰餐厅业主，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人张海琰，宁夏言凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宁夏铁道国际旅行社有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区街坊路二七巷5号。
法定代表人周宏强，该公司总经理。
委托代理人周晨晨，宁夏大远律师事务所律师。
委托代理人马玉林，男，1963年1月14日出生，汉族，该公司客服部部长，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人郭玉梁因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人郭玉梁及其委托代理人张海琰，被上诉人宁夏铁道国际旅行社有限公司的委托代理人周晨晨、马玉林参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月1日，银川铁路经源运贸有限公司与被告郭玉梁签订一份《租赁合同》，（合同编号YCZL2012-060）。约定银川铁路经源运贸有限公司将银川火车站新候车大厅二层南侧272平米餐厅一间租赁给被告郭玉梁用于开设楼兰餐厅，租赁期限为两年，自2012年5月10日至2014年5月9日，年租金35万元，并约定次年租金于合同期间前一个月前一次性支付年租金。合同第九条约定，在甲方（银川铁路经源运贸有限公司）无违约的前提下，乙方（郭玉梁）拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之万分之五的滞纳金。2013年5月29日，根据兰州铁路局非运输企业内部资源整合会议纪要显示，银川铁路分公司车站商业开发、客票代售业务划归甘肃兰铁国际旅行社有限公司。甘肃兰铁国际旅行社有限公司后在宁夏成立宁夏铁道国际旅行社有限公司，后银川铁路经源运贸有限公司撤销，相关业务归属原告。2013年7月1日，原告与被告签订一份补充协议，约定双方继续履行银川铁路经源运贸有限公司与被告郭玉梁签订的租赁合同，租赁合同中各项权利义务由原告宁夏铁道国际旅行社有限公司承继履行，租赁合同期限届满后，如需续约，双方另行签订书面合同。2014年5月9日，第一年租赁期届满后，被告郭玉梁未向原告交纳第二年租赁期间的房租，原告向被告发出催缴通知，但被告仍未交纳。2012年6月1日，被告郭玉梁与银川铁路经源运贸有限公司签订一份协议，约定银川铁路经源运贸有限公司客服营业部全体职工、银川车站客运车间职工、银川车站转运车间部分职工在楼兰餐厅用餐，每餐13元，标准为一荤一素一汤；职工凭餐劵到餐厅就餐，楼兰餐厅于次月5日前和银川铁路经源运贸有限公司对账并结算；并约定银川铁路经源运贸有限公司占用二间隔间，对楼兰餐厅与拟进入二层北侧餐厅实行同等待遇。后被告郭玉梁要求原告在收取房租中扣减占用隔间的房租，以及按照肯德基餐厅单位平米租金标准重新计算租金，以及延长租赁期限未果，故未向原告交纳房屋资金，原告经多次催要未果，故诉至法院，请求判令：1、被告立即返还租赁房屋；2、被告向原告支付房屋租赁费35万元；3、被告向原告支付拖欠租金所产生的滞纳金至实际支付之日止，暂计至2014年9月9日为21000元；4、被告向原告支付逾期腾房占有使用费至被告实际支付拖欠租金之日止，暂计至2014年9月9日止为87450元，以上共计458450元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告郭玉梁认为其使用房屋面积没有达到合同约定面积，以及房屋租金标准过高，主张宁夏铁道国际旅行社有限公司应当支付以下费用：1、2012年5月9日—2015年2月8日，反诉被告占用反诉原告隔间二间100平米，应按反诉原告租赁反诉被告房屋租赁费标准冲抵房屋租金364584元（350000元／年÷272平米÷12个月×100平米×34个月）。2、经原银川铁路经源运贸有限公司同意，反诉原告对餐厅进行烟道改造费用102000元。3、经原银川铁路经源运贸有限公司同意，反诉原告定制厨具费用84000元。4、2013年2月5日—2月26日，银川火车站和原银川铁路经源运贸有限公司职工（含春运执勤武警）春运期间在反诉原告餐厅就餐费用10700元。5、2013年12月19日，反诉被告违反约定，非法责令反诉原告停止营业，2013年12月20日—2014年1月9日停业损失24万元。6、2014年6月，反诉原告多交反诉被告电费15000元。以上费用合计816284元，反诉原告诉请反诉被告支付17134元（考虑折旧和相关因素，冲抵反诉被告在本诉中诉请费用后，反诉原告诉请费用为暂计费用）。故反诉原告提起反诉，请求判令：1、反诉被告与反诉原告签订书面房屋租赁合同；2、依法调整反诉被告和反诉原告2012年—2014年房屋租赁合同的房屋租赁费；3、判令反诉被告支付反诉原告17134元；4、反诉诉讼费由反诉被告承担。
原审法院另查明，被告郭玉梁与银川铁路经源运贸有限公司于2012年6月1日签订的协议中约定的二层北侧餐厅现由肯德基餐厅经营。
原审法院认为，因兰州铁路局企业重组整合，原告宁夏铁道国际旅行社有限公司管理银川火车站商业开发业务，原告与被告与2013年7月1日签订的补充协议，实质是对银川铁路经源运贸有限公司与被告郭玉梁签订租赁合同的补充及调整，原、被告均应按照租赁合同、补充协议的约定履行各自的义务。租赁合同中约定被告郭玉梁租赁的房屋面积为272平米，虽然郭玉梁在与银川铁路经源运贸有限公司于2012年6月1日签订合同中约定占用隔间两间，但因双方申请对使用面积进行鉴定，鉴定机构作出的鉴定结论中表明郭玉梁的实际使用面积超过272平米，故原告主张被告按照272平米房屋面积标准向原告交纳房屋租金及占有使用费的请求，予以确认。被告郭玉梁辩称其与银川铁路经源运贸有限公司签订的协议中约定与肯德基餐厅同等待遇系租金、租赁期间相同的待遇，同等待遇属含义宽泛的词汇，并不特指租金或者租赁期间，双方签订的协议中未明确约定租金、租赁与肯德基餐厅相同，被告郭玉梁亦未提交其他证据予以证明其主张，且被告郭玉梁于2013年7月1日与原告签订的补充协议中明确约定，原租赁合同期满后，如需续约，双方另行签订书面合同，故郭玉梁主张原告应与其签订租期、租金标准等同于肯德基餐厅租赁合同的请求，不予支持。因双方约定的房屋租赁合同已于2014年5月9日到期，原告亦表明不与被告续租，故原告主张被告返还涉案租赁房屋的请求，予以支持。对原告要求被告支付2013年5月10日至2014年5月9日期间房屋租金35万元，以及至2014年9月9日实际占有期间的使用费87450元、至2014年9月9日期间滞纳金21000元的请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。被告郭玉梁辩解其经营期间发生的烟道改造、定制厨具等费用，应当冲抵房屋租金的意见，因以上费用系其经营成本，应由其自行承担。虽然其未使用两间隔间，但实际使用房屋面积已超过合同约定的272平米，故其主张将两间隔间租赁费予以扣减的意见，不予采纳。对被告辩解的停业期间的经营损失，因原告要求其停业整顿是基于消防安全检查作出，且系楼兰餐厅本身存在的消防隐患引起，故该停业期间经营损失，不应由原告承担。对其主张的多交电费，未提供证据证实，不予采纳。对被告主张的经源公司职工、火车站职工用餐费用，根据双方签订的协议约定，职工凭就餐劵在楼兰餐厅用餐，每餐价格13元，但根据被告提交的证据，其统计的用餐标准及价格已超过协议约定标准、价格，且该餐费未经双方对账确认，故对被告主张由原告支付10700元餐费的请求，不予支持。被告郭玉梁虽对鉴定报告不认可，但经核实，其认可已收到法院告知其鉴定机构人员实测房屋面积的通知，因本人外出采购，故不在现场，应视为其对自身权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告（反诉原告）郭玉梁于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）宁夏铁道国际旅行社有限公司位于银川火车站新候车大厅二层南侧楼兰餐厅占用的租赁房屋；二、被告（反诉原告）郭玉梁于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）宁夏铁道国际旅行社有限公司2013年5月10日至2014年5月9日期间房屋租赁费35万元；三、被告（反诉原告）郭玉梁于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）宁夏铁道国际旅行社有限公司房屋占有使用费87450元（自2014年5月10日计算至2014年9月9日期间），2014年9月10日之后的占有使用费按照年租金35万元标准计算至实际搬离之日；四、被告（反诉原告）郭玉梁于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）宁夏铁道国际旅行社有限公司滞纳金21000元；以上二、三、四项合计458450元；五、驳回反诉原告（被告）郭玉梁的反诉请求。六、驳回原告（反诉被告）宁夏铁道国际旅行社有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10989元，反诉案件受理费114元，鉴定费528元，合计11631元，由被告（反诉原告）郭玉梁负担。
宣判后，郭玉梁不服，上诉称：第一，原银川铁路经源运贸有限公司和上诉人签订的所有合同和由此产生的民事法律行为，对被上诉人均具有法律约束力。第二，被上诉人应当和上诉人继续签订房屋租赁合同。被上诉人侵犯了上诉人的优先承租权。根据双方签订的合同内容，除非甲方（被上诉人）收回房屋自用，上诉人只要提出续约要求，被上诉人应当和上诉人另行签订书面合同。事实上涉案房屋并未由被上诉人收回自用，根据约定，被上诉人应当和上诉人续约签订书面合同。被上诉人未在合理期间对上诉人续租要求给予书面答复，应视为甲方同意乙方的续租要求。第三，楼兰餐厅的设计装修标准应认定等同于肯德基餐厅的设计装修标准，被上诉人未达到《租赁合同》和《协议》约定的租赁标准，其行为构成违约，应当对上诉人进行赔偿或对房屋租金进行调整。第四，被上诉人的诸多行为构成违约，上诉人不应支付滞纳金。上诉人在没有任何过错情况下，上诉人责令被上诉人停业整顿的行为构成严重违约。被上诉人未给上诉人提供广告位置致使上诉人无法设置广告宣传，其行为构成违约。被上诉人的行为构成严重违约，被上诉人无权要求上诉人支付滞纳金，上诉人拒绝支付房屋租金的行为，应认定为上诉人对被上诉人行使同时履行抗辩权的抗辩行为。第五，一审法院鉴定没有围绕银川市中级人民法院的委托事项进行鉴定，鉴定结论无法使用，一审法院对鉴定结论予以采信是错误的。鉴定结论不能作为本案定案依据。一是委托书要求对楼兰餐厅实际使用面积进行鉴定，而《报告》只做出了建筑面积的数量认定，对实际使用面积未做出数量认定；二是委托书要求对楼兰餐厅隔间占用面积和使用面积进行鉴定，进而认定隔间占用面积和对隔间走廊的分摊面积的数量，但鉴定书未对此作出鉴定；三是银川勘测院未以设计图为依据进行实地勘测，勘测随意性大，和设计图纸数据偏差很大；四是银川勘测院主观臆断将二个服务区走廊纳入楼兰餐厅的租赁面积进行测绘，致使建筑面积增大93.38平米，侵犯了上诉人的合法权益。第六，经营期间，发生如下事实，应当冲抵被上诉人在一审本诉中的诉请费用：一是2012年5月9日—2015年2月8日，被反诉人占用反诉人隔间二间100平米，应按反诉人租赁被反诉人房屋租赁费用标准冲抵房屋租赁费用364584元；二是上诉人对餐厅进行烟道改造费用102000元是经原银川经源公司同意的应当由被上诉人支付；三是经原银川经源公司同意，上诉人定制厨具费用84000元；四是2013年2月5日—2月26日，银川火车站和原银川经源公司职工（含春运执勤武警）春运期间在上诉人餐厅就餐费用10700元；五是2013年12月19日，被上诉人违反约定，非法责令上诉人停止营业，2013年12月20日—2014年1月9日停业损失240000元。综上，请求：1.依法撤销一审判决或发回重审；2.依法调整被上诉人和上诉人2012年—2014年房屋租赁合同的房屋租赁费；3.依法判令被上诉人支付上诉人17134元；4.诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人宁夏铁道国际旅行社有限公司答辩称：首先，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同已到期，由于上诉人至今不缴纳房租，其违约行为在先，因此被上诉人无法与上诉人继续签订房屋租赁合同；其次，上诉人从未与被上诉人签订过《协议》，也无理由同意上诉人按照肯德基的设计装修标准装修；第三，上诉人存在不缴纳房租的严重违约行为，应当向被上诉人支付滞纳金；第四，被上诉人不存在违约行为，上诉人无理由要求被上诉人支付任何费用；第五，本案司法鉴定程序合法，鉴定结论应当予以采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有任何理由及依据，请求驳回上诉，维持原判。
审理中，上诉人郭玉梁提交证据一份：照片三张（打印件）拍摄时间于2015年7月份，欲证明被上诉人用大型广告牌遮挡上诉人所经营的餐厅，致使上诉人的餐厅无法经营，只好将涉案租赁房屋交还给被上诉人，被上诉人违反了合同中规定的应当向上诉人提供完好的、适合餐厅经营的房屋，被上诉人应当就此承担相应的违约责任。
被上诉人质证：对该组证据的三性无异议，对证明目的有异议，1、上诉人的食品卫生许可证已于2015年5月20日到期，并没有办理相关的后续手续，却在原场地继续经营，严重违反了中华人民共和国食品卫生法，上诉人的行为属于违法行为；2、上诉人与我公司从2014年5月10日至今没有任何经营、承包、租赁等协议，我公司在本公司的经营场地上做什么都属于被上诉人的合法行为，与上诉人无关；3、上诉人所说房屋已交还我公司，但上诉人与被上诉人没有办理相关手续，故不予认可。
经审查，上诉人提交的证据形成于2015年7月份，不属于双方合同有效期内，上诉人无理由用合同条款约束被上诉人，达不到上诉人的证明目的，不予采信。
另查明，2015年12月19日，经上诉人与被上诉人协商，被上诉人同意将银川火车站职工和原银川铁路经源运贸有限公司职工（含春运执勤武警）2013年春运期间在上诉人餐厅就餐的10700元就餐费用从上诉人欠付的租金中予以抵扣。
二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人依法享有自愿订立合同的权利，一方不得将自己的意志强加给另一方，上诉人郭玉梁与原银川经源运贸有限公司签订的租赁合同已于2014年5月9日到期，作为合同权利义务承继人的被上诉人宁夏铁道国际旅行社有限公司不愿与郭玉梁再续签合同，根据合同意思自治原则，郭玉梁应当尊重宁夏铁道国际旅行社有限公司不再续签合同的意愿。郭玉梁占用宁夏铁道国际旅行社有限公司房屋至今，既不履行偿付租金义务，又不愿腾退占用的房屋，应当为其违反合同约定的行为承担相应责任，在无证据证实宁夏铁道国际旅行社有限公司存在违约的情况下，郭玉梁应当向宁夏铁道国际旅行社有限公司支付欠缴的租金及滞纳金。一审时郭玉梁明知鉴定时间，无正当理由拒不到场配合现场鉴定，在鉴定结果出具后又以鉴定程序不合法为由不认可鉴定结论，其该项主张不应当得到支持。关于郭玉梁所主张的停业损失，因上诉人餐厅处于火车站候车大厅，郭玉梁应当按照租赁合同第四条第一款第一项约定的义务，在相关设施的配备方面尽到安全职责，提供符合消防、环保要求的服务，在其餐厅厨房原有烟道不合格的情况下，应当及时停业整修，确保给进站旅客及进店就餐人员不留安全隐患，郭玉梁以此为理由要求宁夏铁道国际旅行社有限公司支付停业损失的主张不能成立。郭玉梁比照同一区域内的其他餐厅要求宁夏铁道国际旅行社有限公司核减相应租金，与合同约定内容不符，亦没有事实依据。郭玉梁定制厨具是其经营餐厅所必须，与宁夏铁道国际旅行社有限公司无关，宁夏铁道国际旅行社有限公司不应当承担此项费用。关于郭玉梁主张的宁夏铁道国际旅行社有限公司职工2013年春运期间就餐费用10700元，因双方已经就此项费用协商一致从郭玉梁欠付的租金中予以折抵，本案不再处理。因该项费用的协商发生在一审后，不属于事实没有查明的情况，故对原判决不作变更，双方可在执行阶段予以折抵相应费用。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11103元，由上诉人郭玉梁负担。
本判决为终审判决。
审判长 王建玲
审判员 张 婧
审判员 李山山
二〇一五年十二月二十二日
书记员 马 娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。