贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0115民初3841号
原告:贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区白云大道281号，注册号520115000093055。
法定代表人：时伟，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：陈百平，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：匡恒，男，该公司工作人员。
被告：张四清，男，汉族，1964年12月30日生，住所地贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：申再华，贵州红连天律师事务所律师，执业证号15201201010916474。
原告贵州红华物流有限公司（以下简称红华公司）诉被告张四清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年2月8日与本院受理的（2016）黔0115民初3839、3840号案件公开开庭进行了合并审理。原告红华公司委托诉讼代理人陈百平、匡恒，被告张四清及其委托诉讼代理人申再华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告红华公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间签订的《新建临时商铺使用合同书》及《补充协议》已解除；2、判令被告返还租用的红华商贸物流园内A99号临时房屋（建筑面积135平方米）；3、判令被告支付房屋租金及管理费148,500元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将上述第3项诉讼请求变更为判令被告支付2013年4月1日至2017年2月1日的房屋使用费、房屋管理费155,250元。事实与理由：2010年5月13日，原、被告之间签订《新建临时商铺使用合同书》及《补充协议》，由被告租赁原告建设的位于红华商贸物流园内的A99号临时商铺（建筑面积135平方米）用于经营汽车配件及相关产品。双方约定，临时商铺使用期为2年，从2010年7月1日起至2012年6月30日止，该期间原告免收租金及管理费。2年使用期届满后，如被告继续使用临时商铺，应按临时商铺建筑面积25元/平方米/月支付租金及管理费。被告在支付7个月的费用后，后续租金及管理费一直未支付，截止2016年11月30日，被告已累计拖欠租金及管理费148,500元，原告经多次催收未果，于2016年12月16日通知被告解除《新建临时商铺使用合同书》及《补充协议》。因双方就租金及管理费支付事宜未能达成一致，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告张四清辩称，一、原告与被告签订的《新建临时商铺使用合同书》和《补充协议》，约定临时商铺使用期限为“乙方使用临时商铺至正式商铺建成”，因此双方租赁合同的期限是定期租赁，而非原告主张的不定期租赁，双方同时约定“在《新建临时商铺使用合同书》约定的2年期届满，正式汽配贸易中心未建成，如乙方继续使用现有临时商铺至正式商铺建成，甲方不得强制乙方搬出临时商铺”，被告租用临时商铺的租赁期限为附条件的期限，即被告使用临时商铺至正式商铺建成，因此原告第1、2项诉讼请求事实认定错误；二、被告依约交纳了7个月租金、管理费共计23,625元，后因原告未履行双方约定义务，被告才拒交租金及管理费。1、原告没有按照约定的时间真正建设正式汽配贸易中心，这是原告的主要义务，同时也是被告的合同目的；2、由于原告的过错，多达1516次封路、堵路，且持续一定时间，使被告不能正常经营；因原告至今未建成正式汽配贸易中心，使被告至今不能将营业执照办到或变更到临时商铺，给经营带来很大困难；原告故意将被告装的广告牌拆掉，损害了被告的经营活动；3、被告租用临时商铺期间，2013年开始临时商铺多处损坏，原告不履行维修义务，均由被告自行修复，应当依法减少租金；4、双方约定，临时商铺的公共区域卫生保洁、公共设施设备的维修维护、安保值班都是原告的义务，多年来，整个经营汽配的临时商铺经营户被盗20多次，进出临时商铺大门损坏，原告不给予修复，经营环境脏、乱、差是常态，下水道堵塞。综上，根据合同法第66条同时履行抗辩权的规定，被告未主动交纳租金，是因为原告未按约定履行义务，因此，原告的第3项诉讼请求应依法予以驳回。最后，原告请求被告履行交纳租金的诉讼时效应是1年，原告诉讼请求主张的是2013年4月1日至2017年2月1日，庭审中原告亦未提交证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了庭审质证。根据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：
2010年4月20日，原告红华公司曾发布一份《简报》，内容为：为响应市政府的号召，全面配合市政工程建设，红华公司于2010年4月16日开始对三桥商户进行招商，首期招商基本完成目标，现就广大商户关心的事项做如下说明，1、临时铺面已于4月20日启动建设，将于6月1日前完成建设并交付使用，2、由于铺面尚未完工，不能确认铺面最终面积，双方的正式合同将于临建工程完工后签署。
2010年5月13日，原告红华公司（甲方）与被告张四清（乙方）签订一份《新建临时商铺使用合同书》，约定原告向被告提供红华世贸新城内的A99（3）号临时商铺（建筑面积135平方米）用于经营汽车配件及相关产品，同时约定：1、临时商铺使用期为2年，即从2010年7月1日至2012年6月30日止；2、在约定的使用期内，乙方免交租金和综合管理费用，本合同签订当日，乙方应向甲方支付临时商铺使用保证金86,000元；3、在临时商铺的使用期内，由甲方的市场管理部门对汽配中心商户提供服务、对市场进行管理，包括市场公共区域卫生保洁、公共设施设备维修维护、安保值班等事项。
同日，原告红华公司（甲方）与被告张四清（乙方）另签订一份《补充协议》，载明就双方已签订的《新建临时商铺使用合同书》，就未尽事宜及甲方建设正式汽配贸易中心等相关事宜达成补充协议，主要内容有：1、甲方汽配贸易中心正式建成后，停止临时商铺使用，乙方应在甲方规定的时间内搬入正式汽配贸易中心内经营；2、在《新建临时商铺使用合同书》约定的2年期限满，正式汽配贸易中心未建成，如乙方继续使用现有临时商铺至正式商铺建成，甲方不得强制乙方搬出临时商铺，使用临时商铺延长期间内的费用单价为：使用费每月15元/平方米、市场综合管理费每月10元/平方米；3、甲方在2年内未开工建设正式汽配贸易中心，甲方应退还乙方保证金并支付乙方所交纳保证金5%的违约金；4、甲方汽配贸易中心正式建成后，乙方应无条件迁入正式汽配贸易中心经营；5、在每天临时商铺正常营业期间（8：30—18：30），商铺内货物丢失、毁损的风险由乙方自行承担；6、如遇不能抗拒的原因致使临时商铺不能使用，不属于甲方违约，但甲方退还乙方保证金。
在签订上述协议之前的2010年4月16日，被告向原告交纳了保证金86,000元。
2012年8月23日，原告下属配件市场管理机构曾向汽配市场各商户发布一份《重要提示》，内容为：我市场已从2012年7月1日起正式收取门面租金，缴费时间从2012年8月15日至2012年8月31日，现重要提示，在2012年8月15日至2012年8月31日期间缴纳门面租金的，我市场将减免两个月的费用，超过收费时间缴纳的市场商户不再享有减免优惠，逾期不交将按每日5‰收取滞纳金。就被告租赁的案涉临时门面，被告至今共向原告交纳了7个月费用23,625元。
2014年4月22日，以贵州红华物业管理有限公司为甲方，贵州清宇企业管理服务有限公司为乙方，签订一份《保安管理合同》，约定由乙方为“金阳世贸汽车配件城及摩托车配件城”提供全天候人力保安管理服务，甲方每月支付保安服务费用36,000元。2014年5月8日，以原告红华公司为甲方，贵州清宇企业管理服务有限公司为乙方，签订一份《服务合同书》，约定乙方提供“红华金阳世贸园区内日常秩序维护管理服务”，甲方支付园区管理服务费用95,000元/月。2014年11月起，原告陆续向贵州清宇企业管理服务有限公司、贵州成林清宇物业管理有限公司支付了部分服务费用。2016年9月20日，原告与贵州成林清宇物业管理有限公司签订一份《协议》，内容为因甲方资金周转困难，从2016年1月起至2016年8月止，共欠乙方保安、保洁派遣工人工资共计1,412,606元，双方协商达成如下协议：1、甲方于2016年9月16日起只保留继续使用派遣保安25人（其中西市项目16人、汽配市场9人），保洁工人12人不再继续使用；2、甲方于签订本协议起按月向乙方支付派遣工人工资，直至2016年12月31日前向乙方付清2016年1月份至8月份所欠工资；3、甲方于2017年2月28日前向乙方付清2016年9月1日及其后续产生的派遣工人工资费用。
2016年3月21日，原告向汽配城各商户发布一份《汽配市场搬迁通知》，内容为根据我公司与贵阳市政府签订《关于建设观山湖大数据中心协议》的要求，我公司项目建设将于2016年3月份开始启动，市场所在地块已不具备经营条件，我公司决定临时汽摩配市场将于2016年5月正式关闭，现将有关事项通知如下：1、临时汽摩配市场将于2016年5月31日正式关闭，各经营户从通知下发之日起开始搬迁准备；2、凡2010年12月前与公司签订租赁协议的经营户，在2016年5月31日前搬迁完毕的，我公司奖励搬迁费10,000元/户，并免除2013年6月至2016年5月的租金；3、我公司计划与各经营户签订《搬迁协议》，凡2016年5月31日搬迁完毕的，经营户与我公司所签订《搬迁协议》中的搬迁奖励费、保证金等款项在经营户交还钥匙当天，由我公司一次性支付；4、望各经营户看到通知后积极配合，做好搬迁准备，逾期搬迁所造成的后果将由经营户自行承担。
2016年12月8日，原告在贵阳晚报上刊登一份《通知》，内容为“各红华汽配经营户，红华临时汽配市场因建设将于2016年12月30日关闭，请各经营户于通告发出后7日内交清拖欠租金；逾期我公司将解除相关租赁合同，并通过法律程序追缴。”
2016年12月16日，原告向被告发送一份《通知》，内容为：您与我公司签订《新建临时商铺使用合同书》及《补充协议》后，我公司于2010年5月将A99号临时门面交付给您使用至今，截至2016年11月30日止，您已拖欠租金、管理费共计148,500元；我公司已经于2016年12月6日在临时市场突出位置贴出《通告》，并于2016年12月8日在《贵阳晚报》上刊登通知，要求您于通知发出后7日内向我公司交清所拖欠的临时门面租金，逾期我公司将解除《新建临时商铺使用合同书》及《补充协议》；现7日期限已满，但您一直未向我公司支付租金，我公司决定自2016年12月16日起解除与您签订的《新建临时商铺使用合同书》及《补充协议》、收回出租给您的临时门面，并停止临时市场的水电供应及物业管理服务，我公司将采取相关措施追缴拖欠租金，由此造成的法律后果，由您自行承担。
2016年12月19日，贵阳市××区征收安置中心发布一份《关于中关村贵阳科技园观山湖大数据科技产业园项目规划红线范围内房屋征收相关事宜的拟征收公告》，内容为为实施中关村贵阳科技园观山湖大数据科技产业园项目，拟对规划红线范围内国有土地上的房屋实施征收，将在规划红线范围内开展房屋征收事项民意调查及被征收房屋调查登记等相关工作，现将该处拟征收房屋有关事项公告如下：1、房屋征收部门，贵阳市××区征收安置中心；2、房屋征收部门将在拟征收房屋规划红线范围内组织被征收人开展相关民意调查及公示等相关工作，请被征收人给予支持配合；3、房屋征收部门将对拟征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，请被征收人给予支持配合；4、为保障被征收人的合法权益，房屋征收部门将公布《房屋征收与补偿方案》（征求意见稿），征求规划红线范围内被征收人的意见；5、房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
本案涉及的租赁土地，双方均确认在上述拟征收房屋的规划红线范围内。庭审中被告陈述，原告承诺修建的正式汽配交易中心，原计划用地也系在上述拟征收规划红线范围内，而原告则称该正式汽配交易中心用地并不在拟征收规划红线范围内，已在红华商贸市场A栋内另行修建了正式汽配交易中心。对原告所述的正式汽配交易中心，被告称没有合法经营汽配的手续及消防设施，且位于负一层，不能用作汽配经营场所；原告则确认因在红华商贸市场A栋的修建过程中，政府对大型市场规划文件的出台，导致已建成的红华商贸市场A栋不符合设立“正式汽配交易中心”的规划要求，没有办理相关手续。
后因被告一直未搬离所租用土地，原告遂于2016年12月22日向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。
另查明，2016年12月22日，以贵阳云岩汽配商会名义向本案涉及的汽配市场各商户发布一份《通告》，内容为因红华违约撤走保洁、保安等管理人员，因此市场面临保安、防火、防盗、卫生等巨大问题，商会建议：1、我们集资聘请保洁、保安人员；2、用电高峰来临，请各户重视防火问题，注意用火及煤火严格管理；3、各家相互照看，做好防盗工作；4、聘请保安、保洁等人员费用，敬请大家分担。
又查明，在原告为包括被告租赁的临时商铺提供保安、保洁等服务期间，服务质量存在瑕疵，公共区域清洁、设备设施维护等存在不足，市场内临时商铺经营户曾发生被盗现象；同时曾发生原告所开发项目遗留问题处理不善导致的临时市场内堵路现象。就此类现象，庭审中原告陈述，2012年8月23日其发布的《重要提示》中提到的免除2个月租金，即包含因堵路问题对经营户的补偿。
本院认为，本案中双方当事人于2010年5月13日签订的《新建临时商铺使用合同书》及其《补充协议》，约定由原告提供临时商铺租赁给被告经营汽车配件及相关产品，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告向被告租赁的临时商铺，系临时建筑，而庭审后原告确认该临时商铺无批准手续，则双方签订的上述协议，应属无效，经本院释明，原告未变更诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”的规定，无效的合同无需解除，自始没有法律约束力，故原告要求确认双方签订的《新建临时商铺使用合同书》及其《补充协议》已解除的诉请，本院不予支持。
原告要求被告返还租用的A99号临时商铺（建筑面积135平方米），如前所述本院已确认双方签订的房屋租赁协议无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，被告应当将租用的临时商铺返还原告，原告的该项诉请，本院予以支持。
原告要求被告支付2013年4月1日至2017年2月1日的房屋使用费、房屋管理费155,250元，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，虽双方签订的房屋租赁协议无效，但原告可参照约定的租金标准要求被告支付房屋占用使用费，原告的诉请金额符合约定标准。
对原告的诉请，被告提出诉讼时效抗辩，系依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为1年：……（三）延付或者拒付租金的；……”的规定提出，但依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，本案中双方当事人对房屋使用费、管理费的支付期限并未明确约定，且在被告至今一直持续使用案涉租赁物的情况下，最后一期债务的履行期限并不确定，故原告的诉请并未超过诉讼时效，被告的辩解本院不予采纳。
被告认为原告未建成正式汽配贸易中心、未履行租赁合同约定义务及未妥善履行临时市场管理责任，服务质量存在瑕疵，故有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付，对于被告的上述主张，首先，双方签订的房屋租赁协议因租赁物无合法批准手续本院已依法确认无效，无效的合同自始没有法律效力，被告以无效的合同约定行使同时履行抗辩权没有法律依据；其次，即便将双方签订的房屋租赁合同参照有效合同处理，按照合同约定，在2年内若原告未建成正式汽配贸易中心，若被告继续使用临时商铺的，延长使用期间应当按照使用费每月15元/平方米、市场综合管理费每月10元/平方米的标准向原告支付费用，未建成正式汽配贸易中心不构成被告拒绝交纳房屋占有使用费的理由，被告以此为由行使同时履行抗辩权不符合法律规定；第三，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，在租赁合同法律关系中，出租人的主要义务系交付租赁物，承租人的主要义务系支付租金，本案中原告已履行交付租赁物义务，则被告所主张的同时履行抗辩权无事实基础及法律依据，其应当参照约定的标准支付房屋占有使用费；第四，根据双方约定，原告除向被告交付临时商铺外，还应当对汽配中心商户提供服务、对市场进行管理，包括市场公共区域卫生保洁、公共设施设备维修维护、安保值班等事项，但据本院认定事实，原告并未妥善履行该项约定义务，其服务质量存在瑕疵，参照《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物维修义务，但当事人另有约定的除外。”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租赁期。”的规定，根据本案案情及公平原则，对原告要求被告支付房屋使用费、房屋管理费155,250元的诉请，本院酌情调整为120,000元。
此外，双方当事人于2010年5月13日签订的《新建临时商铺使用合同书》及《补充协议》本院已确认无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告若认为原告的行为存在过错并给其造成损失，可另行要求原告承担损失赔偿责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款之规定，判决如下：
被告张四清于本判决生效之日起十五日内返还位于贵阳市观山湖区红华商贸物流园项目内的A99号临时商铺（建筑面积135平方米）予原告贵州红华物流有限公司；
被告张四清于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州红华物流有限公司2013年4月1日至2017年2月1日的房屋使用费、房屋管理费120,000元；
驳回原告贵州红华物流有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,270元，由被告张四清负担2,500元，原告贵州红华物流有限公司负担770元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审 判 长 张 铮
人民陪审员 丁希勤
人民陪审员 周启玉
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 谭 艳