广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第495号
上诉人（原审原告）：陈财浩。
上诉人（原审原告）：黎家艳。
上述两上诉人的共同委托代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人：赵子恒，广东明典律师事务所工作人员。
上诉人（原审被告）：清远市南远房地产开发有限公司。
法定代表人：林伟新，该公司董事长。
委托代理人：谢锰跃、霍燕华，均系广东天爵律师事务所律师。
上诉人陈财浩、黎家艳因与上诉人清远市南远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年11月20日，陈财浩、黎家艳与清远市南远房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定清远市南远房地产开发有限公司将位于清远市清城区城北二路西二座雅悦花园6号楼＊＊＊号商品房出售给陈财浩、黎家艳，建筑面积为159.33平方米，总房价款为521037元。合同第八条约定：“出卖人应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该单位工程商品房经市建设局竣工验收合格。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人逾期交房的，应按逾期的天数按总房价的日万分之0.2向买受人支付违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第一条约定：“为了方便买受人收楼，出卖人将在房屋交付之日起一个月内分批次安排业主收楼。出卖人在约定的交房之日起30天内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约。”合同签订后，陈财浩、黎家艳已向清远市南远房地产开发有限公司付清房屋总价款，陈财浩、黎家艳于2010年11月1日签署了雅悦花园楼宇收楼确认书并领取了房屋钥匙。陈财浩、黎家艳对该收楼事实没有异议，但认为并不能证明清远市南远房地产开发有限公司已按照合同约定的条件交付了房屋。由于雅悦花园建设工程尚有部分设施未完成验收，涉案商品房建设工程也未在市住房和城乡建设局办理建设工程竣工验收备案，导致陈财浩、黎家艳所购商品房未能取得房产证，清远市南远房地产开发有限公司也未能在合同约定的时间内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因陈财浩、黎家艳未能取得涉案商品房的房地产权证，陈财浩、黎家艳与雅悦花园其他众多业主一起多次与清远市南远房地产开发有限公司进行交涉，2013年3月28日，清远市南远房地产开发有限公司向小区业主出具一份房屋确权的工作内容及完成时间表，该表显示：“……3、验收报批备案计划于2013年9月10日前完成，4、房屋确权计划于2013年11月25日前完成。”因房产证办理的问题，在陈财浩、黎家艳及其他业主的共同交涉下，清远市南远房地产开发有限公司再次于2013年12月3日向雅悦花园全体业主发出复函一份，该复函记载：“……2、房产证的拖延可能因为部分设施没有完成验收所致，预计房产证在2014年10月10日前可以办理完毕。3、你们与本公司签订的《商品房买卖合同》里，已经约定了房产证延期办理的处理条款，本公司愿意承担约定的法律责任。……”除了与清远市南远房地产开发有限公司交涉外，陈财浩、黎家艳及其他业主还就雅悦花园房产证拖延的问题投诉至清远市住房和城乡建设局，该局于2013年12月9日向雅悦花园的全体业主作出书面答复。答复主要内容为：房产证拖延的原因是还有部分设施未完成验收，开发商愿意按照签订的《商品房买卖合同》中约定的房产证延期办理的违约条款，承担法律责任。此外，雅悦花园的众多业主还于2013年12月19日就雅悦花园消防设施设置不完备的问题举报投诉至清远市公安消防局，该局于2013年12月23日向雅悦花园的业主作出书面回复，该回复主要内容为：经该局执法干部实地核查，雅悦花园3-7号楼已建成并投入使用，该开发商曾于2007年12月向该局申报了雅悦花园1-7号楼的消防设计审核，该局作出了不同意的审核意见，此后，该开发商再无向该局申报1-7号楼的消防设计审核和消防竣工验收；目前，该局已受理了对南远房地产公司的行政处罚案件。
另查明，涉案商品房尚未在市住房和城乡建设局办理工程竣工验收备案，清远市南远房地产开发有限公司也未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
原审法院认为：该案属于房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为：一是清远市南远房地产开发有限公司是否存在逾期交楼及未协助办理房屋产权登记的违约行为；二是陈财浩、黎家艳主张的违约金请求是否已超过诉讼时效；三、陈财浩、黎家艳认为合同关于逾期办证违约金的约定明显过低并要求调整的主张是否成立。对于第一个争议焦点，该案中，陈财浩、黎家艳与清远市南远房地产开发有限公司双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。陈财浩、黎家艳已按约定向清远市南远房地产开发有限公司付清购房价款，按约定清远市南远房地产开发有限公司应于2010年11月30日（因补充协议约定出卖人在约定的交房之日2010年10月30日起30天内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约，故交房之日为2010年11月30日前）前将涉案商品房交付给买受人居住使用。该案中，陈财浩、黎家艳已于2010年11月1日收取了涉案房屋钥匙，并对房屋进行了验收，认为房屋符合购房合同所约定的装修标准，同意收楼，由于陈财浩、黎家艳在领取房屋钥匙后即享有了房屋的占有、使用、收益等权利，房屋处于陈财浩、黎家艳的控制支配之下，虽然涉案商品房尚未经过建设局工程竣工验收备案，但可以认定清远市南远房地产开发有限公司在陈财浩、黎家艳收取房屋钥匙之日即已完成了交付房屋的合同义务，因此，清远市南远房地产开发有限公司于2010年11月1日交付房屋给陈财浩、黎家艳处于约定的交楼期限内，并不构成违约，因此，陈财浩、黎家艳请求清远市南远房地产开发有限公司承担给付逾期交楼违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。对于清远市南远房地产开发有限公司是否构成逾期协助办证的行为，按照合同约定，清远市南远房地产开发有限公司应于商品房交付使用后90日（2011年2月1日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋目前尚未办理房地产权证，而在诉讼中，清远市南远房地产开发有限公司未能提供有履行办理房屋产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的相关证据，故对陈财浩、黎家艳主张因清远市南远房地产开发有限公司的责任造成未能取得房地产权属证书的事实原审法院予以采信，清远市南远房地产开发有限公司的行为已构成违约，应承担继续履行的责任，故对陈财浩、黎家艳要求清远市南远房地产开发有限公司提供相关资料报产权登记机关备案协助陈财浩、黎家艳办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，原审法院予以支持。对于第二个争议焦点，按照合同约定，清远市南远房地产开发有限公司应于2011年2月1日前协助陈财浩、黎家艳办理房屋权属登记，逾期办证违约金的诉讼时效应从2011年2月2日起计算2年时间至2013年2月1日止。虽然陈财浩、黎家艳并无提供直接的证据证明其在该诉讼时效期间内向清远市南远房地产开发有限公司主张过该违约金，但是从清远市南远房地产开发有限公司于2013年3月28日向雅悦花园全体业主公开作出的承诺-
房屋确权的工作内容及完成时间、2013年12月3日向全体业主发出的复函，以及清远市住建局、清远市公安消防局作出的答复、回复等内容可以从侧面印证陈财浩、黎家艳称其在诉讼时效期间内就逾期交房、逾期办证、承担违约责任等事项多次与清远市南远房地产开发有限公司进行过交涉的陈述。此外，清远市南远房地产开发有限公司向全体业主发出的复函第3条的内容清晰明确，文义清楚，即清远市南远房地产开发有限公司愿意承担合同约定的法律责任，而合同的约定即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，清远市南远房地产开发有限公司该点复函内容并没有注明“过了诉讼时效则不承担违约责任，没过则愿意承担违约责任”之类的字眼，故对于清远市南远房地产开发有限公司认为该条内容不能视作同意履行逾期办证违约责任的意思表示的辩解意见不予采纳，因此，陈财浩、黎家艳要求清远市南远房地产开发有限公司承担给付逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。对于第三个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，陈财浩、黎家艳认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，由于清远市南远房地产开发有限公司迟延协助陈财浩、黎家艳办理房屋产权证的违约行为导致陈财浩、黎家艳不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，且由于清远市南远房地产开发有限公司的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对于陈财浩、黎家艳的损失原审法院确定按照中国人民银行规定的金融机构短期-1年期贷款基准利率的标准予以计算。对于违约金的起算时间，虽然清远市南远房地产开发有限公司于2013年3月28日作出了办证的时间表-“房屋确权：2013年11月25日前”，但是陈财浩、黎家艳并没有在该时间表上签字认可，该时间表只不过是清远市南远房地产开发有限公司在陈财浩、黎家艳等众多业主的交涉下向雅悦花园全体业主作出的单方承诺，无法证明陈财浩、黎家艳与清远市南远房地产开发有限公司双方对于办证时间进行了变更并达成一致，因此，对于延期办证违约金的起算时间仍应从陈财浩、黎家艳收楼之日起90日内即从2011年2月2日起计至清远市南远房地产开发有限公司将办理涉案房屋房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。陈财浩、黎家艳请求从2011年3月1日开始起算延期办证违约金，予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，作出民事判决如下：一、限清远市南远房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内将位于清远市清城区城北二路西二座雅悦花园6号楼＊＊＊号房屋的房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助陈财浩、黎家艳办理该房屋产权至陈财浩、黎家艳名下的登记手续；二、限清远市南远房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向陈财浩、黎家艳支付延期办证的违约金（该违约金从2011年3月1日起以总购房款521037元为基数按中国人民银行规定的金融机构1年期贷款基准利率计算，至清远市南远房地产开发有限公司将位于清远市清城区城北二路西二座雅悦花园6号楼＊＊＊号房屋的房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回陈财浩、黎家艳的其他诉讼请求。案件受理费1190元，由清远市南远房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人陈财浩、黎家艳不服原审判决，向本院提起上诉。请求：l、撤销原审判决第三项；2、判令被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金11880元（自2010年11月30日起计算至依照合同约定交付经市建设局竣工验收合格的房屋之日止，暂计算至2014年1月13日）；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：根据上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第八、九条约定：出卖人应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该单位工程商品房经市建设局竣工验收合格。如出卖人未按合同规定期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、出卖人逾期交房的，应按逾期天数按总房价的日万分之0.2向买受人支付违约金。合同补充协议第一条约定：出卖人在约定的交房之日起30天内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约。由于被上诉人并没有依照合同约定交付经市建设局竣工验收合格的房屋给上诉人，其行为违反了合同的约定，违反了法律的强制性规定，被上诉人应支付上诉人逾期交楼违约金11880元。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人清远市南远房地产开发有限公司答辩称：答辩人认为逾期违约金计算方式应按照双方约定的计算方式为准，原审过程中，业主没有对损失进行举证，因此，原审按照银行贷款利率属适用法律错误。另外，原审并没有全部支持上诉人的诉求，诉讼费应各自承担。
上诉人清远市南远房地产开发有限公司亦不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决第二项或直接改判，上诉人应承担的逾期办证违约金按照合同约定，并应当自2013年11月26日后起算；2、由被上诉人承担大部分诉讼费用。主要事实和理由：一、延期办证已超过诉讼时效。（一）被上诉人对于自己在诉讼时效内提出维权主张负有举证义务，但被上诉人提不出任何证据。（二）上诉人的复函没有承担违约责任的意思表示，也未承诺如何承担违约责任。（三）被上诉人的签约日期为2009年11月20日，约定交楼为2010年10月30日，实际交楼为2010年11月1日。约定办证日期为收楼后90天，也就是到2011年1月31日止。自2011年2月1日直到2013年1月31日这二年期间，被上诉人并未向上诉人主张该请求。因此己丧失胜诉权，法院应该驳回其逾期办证的违约金的诉讼请求。（四）被上诉人与上诉人在2013年3月28日达成新的办证的时间表：“房屋确权：2013年11月25日前”。这应该视为双方对于办证时间变更一致。二、逾期办证违约金应该按照双方合同约定的违约金计算。（一）《商品房买卖合同》第十五条第2项约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按己付房价款0.1％向买受人支付违约金，此约定是被上诉人与上诉人真实意思表示。原审法院没有支持约定的逾期办证的违约金，违反了“当事人意思自治”的合同的基本原则，即使上诉人需支付逾期办证的违约金，亦应按合同约定计算。（二）被上诉人以违约金过低请求增加的，首先应该举证，证实自己确实因此而造成了损失；其次，对于被上诉人举证的损失是否支持，还应该参照“违反合同一方”，也就是上诉人订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。显然，上诉人订立合同时预见到的逾期办证的违约损失是“出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”。上诉人如果要承担逾期办证的违约责任，也应按照合同约定的违约金承担，不适用银行逾期贷款利息标准。三、被上诉人应该承担大部分诉讼费用。1、原审法院已经驳回被上诉人关于逾期交楼的诉讼请求，却没有判决被上诉人承担该部分的诉讼费用，属于错误判决。2、被上诉人滥用诉权，增大诉讼标的，应该承担增大诉讼标的部分的诉讼费。
被上诉人陈财浩、黎家艳答辩称：除逾期交房违约金外，原审判决适用法律正确，认定事实清楚，应予维持。双方签订的商品房买卖合同约定的逾期办证违约金明显偏低，原审法院采用银行贷款基准利率计算逾期办证违约金，符合实际情况。另外，诉讼费不属于二审审查的范围。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，经上诉人陈财浩、黎家艳申请，本院于2014年11月14日作出（2014）清中法民二终字第495号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押清远市南远房地产开发有限公司140000元或者等值财产。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、逾期交房的违约金应否支持。二、逾期办证违约金是否已过诉讼时效；三、逾期办证违约金应否调整及从何时起算。
关于逾期交房违约金应否支持的问题。陈财浩、黎家艳已于2010年10月5日收取了涉案房屋钥匙，对房屋进行了验收并确认收楼，虽然涉案商品房尚未经过建设局工程竣工验收备案，不符合合同约定，但陈财浩、黎家艳没有提供证据证明涉案房屋存在主体结构质量不合格的情形，陈财浩、黎家艳在领取房屋钥匙后已实际支配涉案房屋，可以认定清远市南远房地产开发有限公司已在合同约定的交房期限内完成了交付房屋的合同义务。因此，原审法院认定清远市南远房地产开发有限公司并未逾期交房，无须赔偿逾期交房违约金正确，本院予以维持。
关于逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。根据清远市南远房地产开发有限公司于2013年3月28日向雅悦花园全体业主公开作出的承诺房屋确权的工作内容及完成时间、2013年12月3日向全体业主发出的复函，以及清远市住建局、清远市公安消防局作出的答复、回复等证据，可以证明包括陈财浩、黎家艳在内的雅悦花园全体业主在诉讼时效期间内就逾期交房、逾期办证、承担违约责任等事项与清远市南远房地产开发有限公司进行过多次交涉。原审法院基于上述理由认为陈财浩、黎家艳主张逾期办证违约金未过诉讼时效正确，本院予以维持。
关于逾期办证违约金应否调整及从何时起算的问题。从双方合同第十五条约定的内容来看，双方约定的逾期办证违约金为已付房款的0.1%，该违约金为不变金额，在清远市南远房地产开发有限公司长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。另一方面，陈财浩、黎家艳已经依约足额支付了全部购房款，而清远市南远房地产开发有限公司却未履行协助办证义务，导致陈财浩、黎家艳长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。陈财浩、黎家艳以违约金过低为由请求法院予以调整，符合法律规定，原审法院将该违约金调整为按中国人民银行规定的金额机构1年期贷款基准利率计算，并无不当，本院予以维持。对于违约金的起算时间，清远市南远房地产开发有限公司于2013年3月28日作出办证的时间表是其向雅悦花园全体业主作出的单方承诺，对陈财浩、黎家艳并不产生约束力，因此，合同约定的办证时间并未变更，原审法院认为延期办证违约金的起算时间应从清远市南远房地产开发有限公司协助办证期限届满的次日起计算正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人陈财浩、黎家艳与上诉人清远市南远房地产开发有限公司均未能提供充分证据证实上诉主张，本院对双方的上诉请求均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1190元，由陈财浩、黎家艳负担130元，由清远市南远房地产开发有限公司负担1060元。二审案件受理费2199元，财产保全费1220元，由陈财浩、黎家艳负担97元，由清远市南远房地产开发有限公司负担3322元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 郑家驹
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》
第三十五条第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。