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湖北省武汉市中级人民法院<\\\/div>
民事判决书<\\\/div>
（2015）鄂武汉中民终字第00301号<\\\/div>
上诉人（原审原告）：唐智，男，1982年9月8日出生，汉族。<\\\/div>
委托代理人：李香付，湖北协立律师事务所律师。<\\\/div>
上诉人（原审被告）：凯恩斯国际置业（武汉）有限公司，住所地武汉市江岸区中一路1号。<\\\/div>
法定代表人：陈新林，该公司董事长。<\\\/div>
委托代理人：张君，湖北谦顺律师事务所律师。<\\\/div>
上诉人唐智与上诉人凯恩斯国际置业（武汉）有限公司（以下简称凯恩斯公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民商初字第03536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。<\\\/div>
2014年10月，唐智向一审法院提起诉讼，请求判令：1、凯恩斯公司退还唐智购房款557，000元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付从2004年9月21日至给付之日止的利息；2、凯恩斯公司赔偿唐智损失557，000元；3、凯恩斯公司承担本案诉讼费用。一审审理中，唐智增加诉讼请求：解除唐智与凯恩斯公司于2004年10月11日签订的《武汉市商品房买卖合同》。<\\\/div>
一审法院经审理查明：2013年12月10日，江岸区法院作出（2013）鄂江岸民再字第00009号民事判决书，其中确认：唐智诉凯恩斯公司及第三人童海堂、童炎生、陈志明、张方柳、胡贤训、武汉市园林建筑工程公司（以下简称园林公司）、武汉市又一村园林景观有限责任公司（以下简称又一村公司）房屋买卖合同纠纷案，江岸区法院于2007年12月10日作出（2007）岸民重字第14号民事判决。唐智不服，提起上诉。武汉市中级人民法院（以下简称市中院）作出（2008）武民终字第205号民事判决：一、撤销江岸区法院（2007）岸民重字第14号民事判决；二、驳回唐智的诉讼请求。唐智仍不服，向湖北省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审，省高院于2010年10月15日作出（2010）鄂民监二再终字第00029号民事判决：一、撤销江岸区法院（2007）岸民重字第14号民事判决和市中院（2008）武民终字第205号民事判决；二、唐智与凯恩斯公司之间签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；三、驳回唐智的其他诉讼请求。后经省高院院长发现提交审判委员会讨论决定，由省高院进行再审，于2012年12月3日作出（2012）鄂民监二再终字第00119号民事判决：一、撤销该院（2010）鄂民监二再终字第00029号、市中院（2008）武民终字第205号以及本院（2007）岸民重字第14号民事判决；二、发回本院重审。<\\\/div>
（2013）鄂江岸民再字第00009号民事判决书再审查明：2004年3月22日，张方柳经园林公司授权，借用园林公司的名义，与凯恩斯公司签订《“中一花园”人工湖音乐喷泉及会所广场喷泉设计、安装工程承包合同》（以下简称喷泉工程合同），由张方柳处理与此有关的一切事务。合同约定总价款为820，000元，后变更为720，000元。合同约定竣工日期为同年4月20日，工程款的支付方式是按合同约定完成承包范围的全部工程，经验收合格，试运行两周办理移交手续后，结算合同价款的95%；合同价款的5%作为质保金，在工程竣工验收1年后，一次性支付。合同签订后，该工程实际由张方柳、胡贤训、童海堂、童炎生、陈志明作为合伙人垫资施工。同年5月，工程基本完工，但未经验收。因凯恩斯公司一直未付工程款，童海堂、陈志明已垫资300，000元急于收回，张方柳与凯恩斯公司协商，用以房抵款的方式支付工程款，童炎生介绍唐智购买折抵工程款的房屋。嗣后，唐智、张方柳、凯恩斯公司三方约定，由凯恩斯公司拿出一套住房（房价557，000元）折抵应付工程款，唐智直接将房款支付给张方柳等五人，由园林公司出具557，000元工程款发票，再由凯恩斯公司向唐智出具557，000元的购房发票，从而完成以房抵工程款的行为。2004年9月9日，园林公司向凯恩斯公司开具收工程款557，000元发票1张。同月21日，凯恩斯公司向唐智开具收款557，000元收据1张，并在收据上注明“抵扣工程款”字样。2004年10月11日，唐智与凯恩斯公司签订编号为中一售2004第0039号A的《武汉市商品房买卖合同》，同年10月18日，唐智向童海堂、陈志明支付房款300，000元，童海堂、陈志明出具了“今收到唐智购中一花园房款现金叁拾万元整（300000.00）”的收条。并约定余款应在2005年1月1日前支付。2005年2月27日，唐智向童炎生支付房款157，000元，童炎生出具了“今收到唐智购中一花园房款现金壹拾伍万柒仟元整，￥157000元”的收条。<\\\/div>
2004年底，凯恩斯公司以售给唐智抵款的房屋手续不全为由，提出更换一套，第三人通知了唐智，但唐智不同意。2005年1月25日，凯恩斯公司与唐智签订的购房合同在武汉市江岸区房产管理局被注销备案登记。2005年2月4日，张方柳以未收到房款为由，要求凯恩斯公司将发票注销，合同注销。张方柳在园林公司向凯恩斯公司出具的557，000元发票上注明“不予抵扣房款”“票收回”“张方柳”，并加盖了又一村公司的公章。2005年6月9日，唐智持凯恩斯公司开具的557，000元收据，要求凯恩斯公司履行交房义务，凯恩斯公司工作人员在该收据上注明“未付款、此票作废”的字样。为此，双方遂发生纠纷。同年7月6日，凯恩斯公司以支付喷泉工程款的名义，向张方柳支付320，000元，以协商解决与唐智的纠纷，但张方柳领取该款后，并未给付唐智以帮凯恩斯公司收回房屋。唐智于2005年7月11日起诉来院，要求确认双方房屋买卖合同有效，判令凯恩斯公司按合同约定交付房屋；由凯恩斯公司承担诉讼费。<\\\/div>
2004年5月17日，张方柳在工商管理部门登记成立又一村公司，张方柳任法定代表人，并于2004年12月26日开始为凯恩斯公司实施绿化工程。2005年2月4日又一村公司与凯恩斯公司补签了《中一花园绿化工程施工合同》（以下简称绿化工程合同），合同约定，又一村公司承包凯恩斯公司指定区域内植物栽培等绿化工程，合同对工程仅约定了单价，结算价以凯恩斯公司确认为准。合同约定工程款的支付方式为工程竣工并验收后一个月内付至合同总价的60%；一年后全部植物成活付至竣工结算价款70%；结算价款的30%作为质保金。该工程于2005年5月竣工，但未经验收，亦未进行工程决算。该合同纠纷经诉讼，江岸区法院于2010年10月13日作出（2010）岸民商初字第307号民事判决。凯恩斯公司不服提起上诉，二审维持判决的第一、三项，对判决第二项利息的计算进行改判。2011年9月20日，凯恩斯公司根据生效判决，向又一村公司支付工程款本息及诉讼费共计1，120，000元，该工程款纠纷结算完毕。<\\\/div>
2007年6月18日，凯恩斯公司就喷泉工程以园林公司、童海堂、童炎生、陈志明、张方柳、胡贤训为被告，以又一村公司、唐智为第三人，向江岸区法院提起建设工程施工合同纠纷诉讼，要求确认与园林公司签订的《喷泉工程合同》无效；以房抵工程款行为已撤销。江岸区法院作出（2007）岸民商初字第1560号民事判决，认定张方柳借用有资质的企业名义与凯恩斯公司签订的《喷泉工程合同》无效，工程结算款为487，619.90元。其请求确认以房抵工程款行为已撤销系另一法律关系，不宜一并审理，对该项诉请予以驳回。该案判决后，当事人均未上诉。<\\\/div>
2008年12月26日，胡贤训、张方柳、童海堂、童炎生、陈志明以江岸区法院作出的（2007）岸民商初字第1560号生效民事判决为据，向江岸区法院提起建设工程施工合同纠纷诉讼，要求凯恩斯公司支付工程款487，619.90元。江岸区法院作出（2009）岸民初字第306号民事判决，凯恩斯公司不服，提起上诉，市中院以（2009）武民终字第821号民事判决驳回上诉，维持原判。案经张方柳等5人申请，涉案工程款已执行完毕。<\\\/div>
（2013）鄂江岸民再字第00009号民事判决书再审认为：唐智、凯恩斯公司、第三人童海堂等人基于“以房抵工程款”签订了《武汉市商品房买卖合同》，唐智按约定以支付房屋对价的形式代凯恩斯公司清偿了债务。凯恩斯公司亦以出具购房款收款凭证及与唐智签订《武汉市商品房买卖合同》的方式，确认了上述债权，且合同也经过了登记备案，三方已完成了“以房抵工程款”，其行为并不违反法律禁止性规定，故双方签订的《武汉市商品房买卖合同》应为有效。张方柳并非唐智与凯恩斯公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的相对人，其要求解除《武汉市商品房买卖合同》未经唐智授权，其行为事后亦未得到唐智追认，故张方柳、凯恩斯公司解除《武汉市商品房买卖合同》及注销登记备案的单方行为是无效的，依法不产生法律效力。唐智于2005年提起本案诉讼，在本案审理过程中，凯恩斯公司已于2007年将涉案商品房出售给他人，并办理了产权登记和土地使用权分割手续，受让人作为善意第三人已取得涉案房屋的所有权。唐智要求凯恩斯公司依照合同约定交付商品房的诉讼请求，依法不能支持。经释明，唐智坚持原诉请，由于合同已实际履行不能，唐智因违约造成的损失，可另行主张权利。判决：一、唐智与凯恩斯公司2004年10月11日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；二、驳回唐智的其他诉讼请求。<\\\/div>
（2013）鄂江岸民再字第00009号案件宣判后，凯恩斯公司不服提起上诉，市中院于2014年7月23日作出（2014）鄂武汉中民再终字第00040号民事判决书，其查明的事实与再审一审一致，并认为：凯恩斯公司在欠付张方柳等5人的工程款后，双方达成了以房抵扣工程款的合意，并将款项的金额确定为557，000元。经合意，又以唐智作为双方履约的载体，即诉争房屋的权利并不直接转移至张方柳等人，而由唐智作为购房人，并由其将购房款项支付给张方柳等5人，以此方式完成以房抵扣工程款。据此，园林公司于2004年9月9日开具发票认可收到凯恩斯公司工程款557，000元，凯恩斯公司于2004年9月21日开具收到唐智购房款557，000元的收据，并于2004年10月11日与唐智签订了《武汉市商品房买卖合同》。对此，张方柳等5人未提出异议。从上述行为看来，张方柳等5人与凯恩斯公司最初形成以房抵扣工程款的意思表示真实，且已实际进行了履行。而在2005年2月4日，张方柳以未收到房款为由要求凯恩斯公司将发票注销，并在园林公司向凯恩斯公司出具的557，000元发票上注明“不予抵扣房款”“票收回”等字样，以此否认以房抵工程款的行为。但其在前述发票上盖的是又一村公司的公章，并非园林公司的公章，且不能代表胡贤训等其余4人的意思表示。虽然凯恩斯公司对张方柳的行为予以认可，但张方柳与凯恩斯公司双方的行为并未取得唐智的同意，故张方柳与凯恩斯公司自行解除凯恩斯公司与唐智的商品房买卖合同的行为无效。唐智请求法院确认其与凯恩斯公司间的房屋买卖合同有效的诉请应予支持。故判决驳回上诉，维持原判。此后，唐智提起本次诉讼。<\\\/div>
一审法院认为：唐智与凯恩斯公司签订的《武汉市商品房买卖合同》已经生效的法律文书认定有效。凯恩斯公司于2007年将涉案房屋出售给他人，受让人作为善意第三人已取得涉案房屋的所有权，凯恩斯公司已无法向唐智交付涉案房屋，唐智的购房合同目的已不能实现，故唐智要求解除《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。凯恩斯公司在欠付张方柳等5人的工程款后，双方达成了以房抵扣工程款的合意，并将款项金额确定为557，000元，由唐智作为购房人与凯恩斯公司签订《武汉市商品房买卖合同》，并将购房款项支付给张方柳等5人，以此方式完成以房抵扣工程款，各方最初形成以房抵扣工程款的意思表示真实。唐智于2004年10月、2005年2月共向张方柳等5人支付457，000元，其减少款项的行为系唐智与张方柳等5人之间的合意，于凯恩斯公司而言，仍系实际完成了以购房款抵扣工程款557，000元的义务。嗣后，凯恩斯公司与张方柳之间发生的解除以房抵扣工程款协议、解除凯恩斯公司与唐智的商品房买卖合同、通过诉讼确定工程款项并执行等行为未经唐智同意，且事后未得到唐智的追认，效力并不及于唐智，故凯恩斯公司认为与张方柳等5人的喷泉工程款应为487，619.90元，唐智仍有69，380.10元购房款没有支付，其有权不向唐智交付房屋等抗辩观点与事实不符且无法律依据，不予采纳。《武汉市商品房买卖合同》解除后，凯恩斯公司应向唐智返还购房款557，000元。凯恩斯公司自行将与唐智签订的《武汉市商品房买卖合同》在房产管理部门注销备案登记，且在与唐智就涉案房屋进行诉讼的期间将涉案房屋转卖他人，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，唐智要求凯恩斯公司以557，000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准支付从2004年9月21日至给付之日止的利息的诉讼请求予以支持，唐智要求凯恩斯公司赔偿损失557，000元的诉讼请求，酌定凯恩斯公司按房款的50%即278，500元予以赔偿，故唐智的此项诉讼请求予以部分支持。凯恩斯公司认为购房款应由张方柳等5人返还并赔偿损失，但以房抵扣工程款的行为已实际履行，如果凯恩斯公司认为多向张方柳等人支付了工程款则系另一法律关系，其可另循途径解决，故其此节抗辩观点本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除唐智与凯恩斯国际置业（武汉）有限公司于2004年10月11日签订的中一售2004第0039号A《武汉市商品房买卖合同》；二、凯恩斯国际置业（武汉）有限公司向唐智返还购房款557，000元；三、凯恩斯国际置业（武汉）有限公司向唐智赔偿利息损失（以557，000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2004年9月21日至给付之日止）；四、凯恩斯国际置业（武汉）有限公司向唐智赔偿278，500元；五、驳回唐智的其他诉讼请求。上列应付款项于本判决书生效之日起五日内支付。逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，826元减半收取7，413元、保全费5，000元、邮寄费20元，共计12，433元由凯恩斯国际置业（武汉）有限公司负担。<\\\/div>
判后，唐智与凯恩斯公司均不服，向本院提出上诉。唐智的上诉请求为：撤销一审判决第四项，判决凯恩斯公司赔偿唐智损失557，000元；本案诉讼费由凯恩斯公司负担。事实与理由：一审判决第四项只判决凯恩斯公司赔偿唐智损失27.85万元违背常理，也与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的精神相违背。诉争房屋凯恩斯公司以88.7万元的价格卖给他人，在经历近十年之后，房价上涨一倍，一审判决只判凯恩斯公司承担一半的损失违背常理。<\\\/div>
凯恩斯公司的上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回唐智一审诉讼请求。事实与理由：1、以房抵工程款属于实践性民事法律行为，不是诺成性民事法律行为，凯恩斯公司有权撤销以房抵工程款协议；2、一审判决多处认定事实错误，唐智擅自减少支付工程款，其主观上有恶意；3、一审审理程序违法，适用法律错误，房抵工程款协议应为无效，本案不适用一房二卖的相关规定。<\\\/div>
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。<\\\/div>
本院认为：唐智与凯恩斯公司签订的《武汉市商品房买卖合同》已经生效的法律文书判决该合同有效，双方均应依合同履行各自义务。<\\\/div>
凯恩斯公司于2007年又将上述合同所约定的房屋出售给他人，无法向唐智交付诉争房屋，致使唐智购房合同目的已无法实现，凯恩斯公司已构成违约。一审根据唐智的诉讼请求，判决解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，由凯恩斯公司向唐智返还购房款，并承担不超过一倍的赔偿责任正确，本院予以维持。<\\\/div>
关于以房抵扣工程款的协议是否有效的问题。因凯恩斯公司欠付张方柳等5人的工程款，为解决纠纷，双方达成了以房抵扣工程款的合意，并将款项金额确定为557，000元，唐智作为购房人与凯恩斯公司签订《武汉市商品房买卖合同》，并将购房款项支付给张方柳等5人，完成了以房抵工程款的付款行为，上述各方行为意思表示真实，并未违反我国相关法律法规的禁止性规定，该协议有效。<\\\/div>
关于唐智向张方柳等5人实际支付457，000元，是否具有主观恶意的问题。唐智减少实际支付的款项，该行为系唐智与张方柳等5人之间的合意，对凯恩斯公司而言，唐智已完成了以购房款抵扣工程款557，000元的义务。故凯恩斯公司认为唐智擅自减少支付工程款，其有主观恶意的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。<\\\/div>
关于一审酌定凯恩斯公司按房款的50%即278，500元对唐智予以赔偿是否过少的问题。凯恩斯公司与唐智之间的《武汉市商品房买卖合同》解除后，凯恩斯公司应向唐智返还购房款557，000元。一审根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，酌定凯恩斯公司按房款的50%即278，500元予以赔偿，并无不当，唐智诉称该赔偿额过少的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。<\\\/div>
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：<\\\/div>
驳回上诉，维持原判。<\\\/div>
二审案件受理费人民币9950元，由唐智与凯恩斯国际置业（武汉）有限公司各负担人民币4975元。<\\\/div>
本判决为终审判决。<\\\/div>
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 杜崇华
二〇一五年四月十七日
书记员 ＸＸ”