黑龙江省宝清县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0523民初1142号原告张雷，男，1988年9月15日出生，满族，个体，现住宝清县。原告关秀梅，女，1987年3月25日出生，满族，个体，现住宝清县。二原告委托代理人任曙光，黑龙江任曙光律师事务所律师。被告宝清县宝清宾馆法定代表人郭海峰，职务经理。委托代理人王君，黑龙江王君律师事务所律师。原告张雷、关秀梅诉被告宝清县宝清宾馆侵权责任纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理，原告张雷、关秀梅及二原告委托代理人任曙光、被告宝清县宝清宾馆委托代理人王君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张雷、关秀梅向本院提出诉讼请求:一、判令被告立即停止侵权，返还侵占原告的房屋面积15.49平方米；二、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月27日，张雷与顾红旺、常琳签订了一份《买卖门市协议》，张雷购买了顾红旺、常琳位于宝清宾馆一楼大门西侧第一个门市，房屋面积为48.08平方米，房屋价款45万元。2014年4月1日，顾红旺、常琳将房屋交给了张雷。2017年4月23日，宝清国土资源局为二原告颁发了不动产权证书，不动产权证号为：黑（2017）宝清不动产权第0001184，房屋面积为48.05平方米。原告接收房屋后，经宝清房地产管理处工作人员实地测量，该房屋实际建筑面积只有32.55平方米，所差面积15.5平方米被被告侵占。二原告多次找到被告要求返还侵占房屋面积15.5平方米，但被告以种种理由拒绝。为此，起诉到法院，请求法院依法判决。被告宝清宝清宾馆辩称：原告诉求不真实，答辩人没有对原告实施任何侵权行为。一、答辩人原始销售的房屋面积就是33.19平方米，原告房屋实际面积与登记面积不一致的情况是房屋登记部门未经实地查看就发放证书的错误所导致，与答辩人无关。答辩人于2000年将自建综合楼大门西侧第一个商服房屋卖给杨洪飞，房屋销售单价为4000元/㎡,总价计算为33.19㎡×4000元×95%=126122元，杨洪飞以现金方式交付80000元，以债权抵账方式交付45800元，余额322元予以免除。杨洪飞去世后，2009年12月，其配偶赵云霞、其子杨冶治要求将房屋销售手续变更为杨冶治名下，并由答辩人与杨冶治签订了“房屋买卖合同”，杨冶治到房产管理部门办理了该房屋的初始登记。但是，答辩人对于房产管理处将该房屋面积登记为48.04㎡并不知情，登记部门在房屋的初始登记时并未到现场实地查看，杨冶治在登记后从未向答辩人就房屋面积提出异议。原告起诉后，经答辩人到房产处调查了解，该房屋初始登记到杨冶治名下，2012年2月21日杨冶治将房屋卖给顾红旺、常琳夫妻，然后再经过交易后转移变更到原告名下，房屋登记部门一直没有进行实地查看，导致该房屋建筑面积一直处于错误的登记状态。二、答辩人从未对原告实施任何形式的侵权行为，从原告购买使用该房屋开始，该房屋一直在原告的使用和管理中，并未发生任何形式的侵权事实，也没有因侵权而产生后果。所以，原告诉称答辩人对其构成侵权的事实不存在，理由不成立。三、原告明知自己购买的房屋的实际面积，却因不动产建筑面积登记错误而故意虚假诉讼。原告在起诉状称其在2013年9月27日就购买了该房屋并一直实际使用至今，在实际使用过程中明知房屋的实际建筑面积，然而当他们在获得不动产权登记证书后，以登记部门的错误登记的建筑面积为理由，诉求从来不存在的利益是不会得到法律支持的。综上，原告诉讼侵权的事实和理由都不成立，请法院依法驳回其诉讼请求。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对原告提交的房照一本、增值税发票一份、二原告与顾红旺、常琳买卖门市协议一份，对以上证据的真实性予以确认。被告提交门市房销售明细三张，因明细账系被告单方制作，单价及面积为铅笔书写，其他销售记录中均不能体现单价，被告此证据不能证明房屋单价及计算得出面积，故对此证据不予认定；票据七份，被告欲证明的买卖争议房屋面积约定33.19平方米的事实，因票据仅体现金额，未体现面积，故对此证据不予认定；房屋买卖合同复印件一份、发货票复印件一份，此证据与本院在房产登记部门调取的档案一致，故对真实性予以认定；宝清辰能热电有限公司证明一份、宝清热电经营收费管理系统电脑打印件三张，对原告于2013年起按照31平方米交纳供热费予以认定；杨冶治的当庭证言，对杨治治父亲杨洪飞购买后及杨冶治占有使用期间实际面积小于登记面积，并且其出售给顾红旺时按实际使用面积出售并交付的事实予以认定。本院对顾红旺的询问笔录，结合原告的当庭陈述，对顾红旺向原告出售时，原告知晓面积与登记不符的事实予以确认。经审理查明：被告宝清宝清宾馆系全民所有制企业，系事业单位法人，被告将其所有的位于宝清宝清镇宝清宾馆住宅楼1号商服出售给杨洪飞，未办理所有权转移登记，房屋交付面积为32.55平方米。2009年12月30日，为将宝清宾馆住宅楼1号商服所有权登记在杨洪飞的儿子杨治治名下，宝清宾馆与杨治治在宝清房地产管理处备案《房屋买卖合同》，合同中并未约定面积，界时房产档案分户图体现建筑面积为48.04平方米，杨治治实际占有使用面积为32.55平方米。2012年2月21日，杨治治将宝清宾馆住宅楼1号商服出售给顾红旺、常琳，在宝清房地产管理处备案的《房屋买卖合同》约定：“房屋结构面积为48.05平方米”，同时将房屋所有权登记在顾红旺、常琳名下，房屋所有权登记体现建筑面积为48.05平方米，杨治治向顾红旺、常琳交付房屋面积为32.55平方米。2013年9月27日，顾红旺、常琳与原告张雷签订《买卖门市协议》，将房屋出售给二原告，合同中约定房屋建筑面积48.08平方米。顾红旺、常琳向二原告交付使用房屋面积为32.55平方米。二原告在向顾红旺购买房屋时对房屋实际使用面积与登记面积不符的事实知晓。2017年4月13日二原告取得不动产权登记，产权证号为：黑（2017）宝清不动产权第0001184号，登记面积为48.05平方米。另查明：宝清宝清镇宝清宾馆住宅楼1号商服，门面朝北，登记长12.55米、宽3.625米，登记面积为48.05平方米。二原告实际使用长8.502米、宽3.625米，面积30.82平方米，加分摊面积1.73平方米，实际使用面积为32.55平方米。双方争议的面积自始为被告作为门卫使用，宝清宾馆住宅楼1号商服与宝清宾馆门卫隔一面墙。宝清房产档案分户图根据被告上报，登记面积为48.05平方米。被告对自建房屋进行设计变更，未向房产管理部门变更登记即向外出售。本院认为：首先、二原告诉被告构成侵权，需举证证明被告具备侵权行为构成的四个要件：1、实施了违法性行为；2、损害事实的存在；3、损害事实与行为之间存在因果关系；4、行为人主观上有过错。被告对自建房屋即原、被告争议部份自始作为门卫使用，被告与杨冶治买卖房屋时是按实际使用面积出售并交付；杨冶治与顾红旺买卖房屋亦按实际使用面积出售并交付，根据原告当庭陈述其购买时知晓房屋登记面积与实际使用面积不符。被告使用其自建房屋行为无违法性，被告虽存在设计变更未到房产部门登记，但被告主观上无实施侵权行为的心理状态，故二原告诉被告侵权不成立。其次、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”此规定为不动产物权登记生效主义的规定。第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”此规定为原因关系（即合同之债权债务关系）及不动产物权取得（物权变动登记主义）区分原则的规定。合同的成立及生效，要依据当事人的合意，一方提出要约，另一方承诺生效时合同成立。本案宝清镇宝清宾馆住宅楼1号商服经过几次买卖，均以实际使用面积的房屋作为双方要约及承诺所涉及的标的物，原告在购买时亦知晓实际使用面积小于登记面积，并按实际使用面积进行交付，几次买卖只在32.55平方米的房屋达成合意并产生债权债务关系。本院在确认房屋所有权面积时，不能割离不动产物权变动的原因关系，原因关系与不动产物权变动是相辅相成的，原因关系是物权取得的前提，故因设计变更后被告未向行政部门申请变更登记，原告不可以依据登记的建筑面积主张被告侵权。再次、原告以行政机关依职权作出的登记面积应提起行政诉讼，其认为在民事诉讼案件中法院不能直接否定房屋登记行为的效力的问题的理由无法律依据。参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖……等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。”故行政行为不必然作为民事案件认定案件事实的依据，行政诉讼也不必然作为民事案件认定案件事实的前置程序。故本院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张雷、关秀梅的诉讼请求。案件受理费3200元由原告张雷、关秀梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判长  白春生审判员  李德侠审判员  高秀梅二〇一七年十一月十五日书记员  李令琼