河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）焦民三终字第00312号
上诉人（原审原告）沁阳市三威机械有限公司。住所地：沁阳市太行办事处朱庄村。
法定代表人邹立富，董事长。
委托代理人郭彩凤，河南河阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）冯肆红，男，1976年7月26日出生，汉族，住沁阳市太行轻化总厂集体宿舍**号，现住沁阳市太行办事处罗庄。
委托代理人崔明德，沁阳市太行街道法律服务所法律工作者。
上诉人沁阳市三威机械有限公司（以下简称三威公司）与上诉人冯肆红房屋租赁合同纠纷一案，三威公司于2014年1月23日向沁阳市人民法院提起诉讼，请求冯肆红支付2011年租金10万元及违约金（违约金自2011年7月8日起至判决确定付款之日止，按合同约定的计算方法每日3‰计算）；支付2012年租金30万元（违约金自2012年6月1日起至判决确定支付之日止，按合同约定的计算方法每日3‰计算）；支付2013年租金30万元（违约金自2013年6月1日起至判决确定付款之日止，按合同约定的计算方法每日3‰计算）；确定诉讼费用由上诉人冯肆红负担。沁阳市人民法院于2014年7月17日作出（2014）沁民西向初字第00033号民事判决。三威公司与冯肆红均不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月10日受理后，依法组成合议庭于2014年9月29日公开开庭审理了本案。上诉人三威公司的委托代理人郭彩凤、上诉人冯肆红的委托代理人崔明德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年7月8日，原告三威公司与被告冯肆红签订一份商业房屋租赁合同，将原告所有的位于沁阳市团结路上的四层房屋一座，使用面积为4112平方米，租赁给被告使用，租赁期间自2011年7月8日起至2021年7月8日止，前三年每年租金30万元，第四至十年租金每年为35万元，租金应于每年6月1日前支付。合同签订后当年，被告冯肆红已给付原告三威公司现金20万元。
另查明，原告所出租的房屋属其修建，未取得建设工程规划许可证，该房屋系占用沁阳市太行办事处朱庄第一居民小组土地。此为本案事实。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，建设单位应当申请办理建设工程规划许可证；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中原告出租给被告的房屋未取得建设规划许可证，故原、被告于2011年7月8日签订的房屋租赁合同应确定为无效。该房屋租赁合同虽被确认无效，但被告作为承租人，实际占有使用原告房屋，应向原告支付相应的房屋使用费；对于使用费的标准，应参照原、被告合同约定的租金标准计付，前三年每年应为30万元；现对原告要求被告支付2011年至2013年未支付的70万元费用，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，故对原告要求被告按照合同约定承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。
原审法院判决：一、被告冯肆红应于本判决生效之日起十日内支付原告沁阳市三威机械有限公司2011年7月8日至2012年7月7日房屋使用费10万元，2012年7月8日至2013年7月7日房屋使用费30万元，2013年7月8日至2014年7月7日房屋使用费30万元。二、驳回原告沁阳市三威机械有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11000元，由原告沁阳市三威机械有限公司负担1000元，被告冯肆红负担10000元。
三威公司上诉称：原审认定公司修建的四层楼房应当办理建设工程规划许可证是错误的。因为公司租用的土地系沁阳市太行办事处朱庄村第一居民小组的，为集体所有，不是国有土地。在集体土地上建设乡镇企业，法律并未要求申请办理建设工程规划许可证；原审适用法律错误。原审适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用于城镇房屋，而本案出租的房屋并不是城镇房屋，应当适用《中华人民共和国合同法》。请求撤销原审法院民事判决，改判支持三威公司的一审全部诉讼请求。
冯肆红上诉称：1、原判决认定本案的租赁合同系无效合同是正确的，但导致合同无效的过错方是谁，没有查明。由于三威公司未按租赁合同的约定向冯肆红提供房产证或具有出租权的有效证明，导致冯肆红投资装修的酒店未能取得营业执照，对承租的房屋不能合法、有效地使用，冯肆红的投资不能得到收益。2、原判决适用法律错误。原审判决引用《合同法》第五十六条，未引用《合同法》五十八条，《合同法》第五十八条是关于合同无效后的案件处理原则，是无效合同审理中不能或缺的。原审判决不查明冯肆红的损失情况，而是按照合同约定的租金判决，严重侵害了冯肆红的利益；原审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定判决上诉人承担三年租金70万元是错误的。3、原判决违反法定程序。原审中冯肆红的委托代理人侯娟并非冯肆红委托，侯娟所持的委托书并非冯肆红签字盖章。请求撤销原审判决，发回原审法院重新审理。
针对三威公司及冯肆红的上诉意见，本院确定本案的争议焦点为：双方当事人之间的房屋租赁合同是否有效？三威公司的诉讼请求能否成立？原审判决程序是否违法？
为证明自己的上诉主张，上诉人三威公司当庭提交一组新证据：规划审批表两张。证明三威公司所建房屋是经过有关部门规划实施的。
为证明自己的上诉主张，上诉人冯肆红当庭提交四组证据：第一组：沁阳市怀庆派出所2014年1月27日的“接处警登记表”一份。证明冯肆红多次向三威公司讨要租赁房屋的房产证。第二组：1、河南省民政厅豫民行批字（1995）01号“关于沁阳市撤销城关镇城关乡的批复”一份；2、焦作市人民政府焦政文（1996）58号“关于沁阳市撤销城关镇城关乡设定办事处的批复”一份；3、沁阳市人民政府文件一份，证明上诉人冯肆红所租赁的房屋所在地在1995年就划归沁阳市太行办事处管辖，属于沁阳市城市规划区内的房屋，应申请领取建设规划许可证。第三组：1、沁阳市工商局于2013年12月18日以冯肆红罗马假日酒店涉嫌无证经营而送达的“责令改正通知书”一份；2、沁阳市工商局2014年1月27日又以罗马假日酒店涉嫌无证经营而送达的“实施行政强制措施决定书”一份；3、沁阳市公安局于2013年11月9日以罗马假日酒店存在违法行为而送达的“责令整改通知书”一份；4、“停电通知书”一份。该组证据证明因三威公司未按合同约定给上诉人冯肆红提供房产证，导致冯肆红的罗马假日酒店在租赁期间无法申请营业执照而被政府多个职能部门责令停业、关门、停电、查封等不能营业。第四组：授权委托书一份。证明原审冯肆红代理人侯娟的委托书上不是冯肆红本人的签字，手印也不是冯肆红的手印。
经双方质证，冯肆红对三威公司提交的证据真实性无异议，但对证明指向有异议，认为该证据只是政府对三威公司申请扩建规划的批示，不能证明三威公司已经取得规划许可证。三威公司对冯肆红提交的第一组真实性无异议，对证明指向有异议，当时公安出警是因为三威公司要求冯肆红支付租金的时候双方引起打架纠纷。对第二组证据的真实性无异议，对证明指向有异议，认为只是政府行政区域划分，土地性质没有改变，仍是村民小组经营的。第三组证据与本案无关，三威公司出租的是房屋，承租方应合法使用，不能作为拒付租金的理由。对第四组证据认为，原审经合法传唤进行开庭，并且侯娟是冯肆红的爱人，拿有冯肆红签有名字的委托书来开庭，如果冯肆红否认委托书是其所写，冯肆红的个人信誉问题。
本院认为：三威公司提交的证据不能证明该公司已经取得涉案建筑物的建设工程规划许可证，本院对此证据不予采信作为定案依据。冯肆红提交的第一组证据不能证明其证明指向，仅证明双方存在纠纷；第二组证据证明行政区域重新划分，但土地的性质仍为集体所有；第三组证据证明其没有合法经营而受到的处理，与租赁合同之间没有必然的因果关系；第四组证据没有经过鉴定，且一审代理人侯娟系冯肆红的妻子，其持有开庭传票及授权委托书出庭，一审有理由相信侯娟有代理权。综上，冯肆红提交的四组证据本院均不予采信作为定案依据。
针对争议焦点，双方所陈述意见与上诉和答辩意见相同。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，三威公司与冯肆红于2011年7月8日签订商业房屋租赁合同一份，该合同涉及的建筑物依法应当取得建设工程规划许可证。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”该法第四十一条第一款规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”依照上述法律规定，三威公司租用的土地系沁阳市太行办事处朱庄村第一居民小组的土地，为集体所有，即使涉案建筑物未在城市规划区内，依法也应当取得规划许可证。三威公司上诉称该建筑物不需要取得规划许可证的上诉理由于法无据，本院不予支持。因为双方签订的房屋租赁合同违反了法律的强制性规定，依照《合同法》第五十二条的规定，该合同属于无效合同。冯肆红认可一审法院关于租赁合同无效的认定，但认为一审未查明导致合同无效的责任，自己不但不应支付三威公司的租金，且应由三威公司赔偿自己因无法正常经营带来的各项损失。由于冯肆红未在一审答辩期限内提出自己的反诉主张，一审对其损失是否应予赔偿未予审理，二审对此也不予处理。关于三威公司的租金，因冯肆红实际使用了租赁房屋，理应支付房屋使用费。冯肆红的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于一审程序是否合法的问题。一审代理人侯娟与当事人冯肆红系夫妻关系，侯娟持一审开庭传票及冯肆红的授权委托书出庭，一审法院有理由相信侯娟有代理权。二审中冯肆红未出庭，其二审代理人称侯娟无代理权的说法无法印证，且与情理不符，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11000元，由上诉人沁阳市三威机械有限公司公司负担5500元，上诉人冯肆红负担5500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何云霞
审 判 员 董亚峰
代理审判员 武丽娟
二〇一四年十一月四日
书 记 员 马 捷