上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初8332号
原告(反诉被告)周静，女，1982年8月9日生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)王春娟，女，1980年1月30日生，汉族，住上海市杨浦区。两原告共同委托代理人李煜琰，上海申伦律师事务所律师。被告(反诉原告)上海震辉资产管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人王茹丞，总经理。委托代理人卞虎，上海国年律师事务所律师。委托代理人卞兴玉，上海国年律师事务所律师。原告周静、王春娟诉被告上海震辉资产管理有限公司(以下简称震辉公司)以及反诉原告震辉公司诉反诉被告周静、王春娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月16日、2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告周静、王春娟及两原告共同委托代理人李煜琰，被告震辉公司的委托代理人卞虎、卞兴玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周静、王春娟诉称，原、被告于2014年12月签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租原告上海市浦东新区陆家嘴银城中路XXX号中银大厦2703-04室、2705-06室房屋，租期从2014年12月8日至2015年9月26日，租金每日每平方米人民币(币种下同)11元。2015年3月，被告公司内部资金出现问题，导致不能按约支付租金、物业管理费及维修费。原告多次催讨未果，故于2015年4月22日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求被告在2015年4月25日前立即支付拖欠的租金，否则将即时解除租赁合同。但被告未按承诺支付租金，也没有迁出房屋，直至2015年5月底之后，被告才搬离。由于被告拖欠各类费用且不愿意迁出房屋，造成原告与中银大厦的租赁合同被终止，中银大厦还以转租合同无效为由，没收了原告的保证金1,469,567.79元并强制关闭清空了原告公司的其他办公场地。为此，原告起诉要求：1、被告支付原告拖欠的租金及使用费361,977.68元、垫付的水电及电话维护费6,084.91元、物业管理费43,156.80元；2、被告支付原告补偿金220,435.17元。被告震辉公司辩称：1、根据法院的生效判决，双方之间的租赁合同无效。由于租赁合同无效，被告无法在房屋内设立公司，不能正常经营。自2015年3月起，被告就不能正常使用房屋，并于2015年4月迁出，5月3日物业停电；2、原告主张租金、物业费、水电费均无依据；3、导致合同无效的原因是原告的主观恶意，被告不同意承担补偿金。反诉原告震辉公司诉称，双方签订租赁合同时，反诉被告明确表示其有出租房屋的权利，且同意反诉原告进行装修。2015年4月，反诉原告因办理营业地址变更手续需要向反诉被告索要权利人上海中银大厦有限公司(以下简称中银公司)的相关材料时，才发现反诉被告无转租权。因反诉被告无转租权，反诉原告被中银公司勒令搬迁。反诉原告认为，由于反诉被告的过错及违约，造成反诉原告重大损失，故反诉要求：反诉被告赔偿反诉原告装修及办公设施损失共计234,030元。反诉被告周静、王春娟辩称，反诉被告对反诉原告装修并不知情，按照中银公司的要求，装修须申报备案，反诉原告未能提供备案材料。不同意全部反诉请求。经审理查明，两原告系杜伦网络科技(上海)有限公司(以下简称杜伦公司)的股东、发起人。2015年7月，杜伦公司注销，两原告承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。涉案房屋系杜伦公司向中银公司承租。2014年12月，杜伦公司(甲方)与震辉公司(乙方)签订《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》两份，杜伦公司将上海市浦东新区陆家嘴银城中路XXX号中银大厦2703-2704室房屋和2705-2706室房屋转租给了震辉公司，租期均为2014年12月8日至2015年9月26日。2703-2704室月租金为101,941.68元，房屋保证金为335,906.19元，2014年物业费每月10,027.05元，2015年1月起物业费每月12,154元；2705-2706室月租金为79,047.16元，房屋保证金为260,466.87元，2014年物业费每月7,775.13元，2015年1月起物业费每月9,424.40元。双方还约定，除本合同附件(三)外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方报请有关部门批准后，方可进行。附件三约定，乙方承诺在本合同租赁期满，按照本合同的要求，恢复原状至该房屋二次装修前的装修材质标准……上述合同签订后，震辉公司按照两份合同的约定向杜伦公司共计支付保证金596,373.06元以及2015年3月31日之前的租金。2015年3月31日，震辉公司向杜伦公司发送工作联系函，以公司内部工作调整为由，要求2015年4月、5月的租金于2015年4月20日一起支付。2015年4月23日，杜伦公司向震辉公司发送《解除房屋租赁合同通知书》，要求震辉公司在2015年4月25日前支付所欠费用，否则双方合同立即解除合同。杜伦公司则回复，双方正在协商公司地址迁移问题，要求双方友好协商，震辉公司将于2015年4月25日12：00前支付已使用的相关所欠费用。2015年6月30日震辉公司向本院提起诉讼，要求杜伦公司退还保证金596,373元、支付违约金361,978元。审理中，本院通知中银公司作为第三人参加诉讼。同时，因杜伦公司注销，变更被告为周静、王春娟。本院审理后认为，杜伦公司未经中银公司同意擅自转租，转租合同无效，故于2015年12月30日作出(2015)浦民一(民)初字第24262号民事判决书，判决：震辉公司与原杜伦公司就上海市浦东新区银城中路XXX号2703-2704室、2705-2706室房屋签订的两份《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》无效；周静、王春娟返还震辉公司保证金596,373元；驳回震辉公司的其他诉讼请求。现该判决已经生效。原告表示，被告一直在房屋内办公，在2015年5月底还在往外搬运物品，但原告不清楚被告最后搬离的时间，现主张2015年4月1日至2015年5月31日期间的租金以及物业管理费。关于水电等费用，原告提供了中银大厦物业管理费的缴款通知单4份。2015年4月账单显示2703-2704室照明电费828.63元、动力电费178.56元、应急电费102.30元、电话维护费180元，2705-2706室照明电费332.01元、动力电费2,273.85元、应急电费102.30元；2015年5月账单显示2703-2704室照明电费1,027.42元、动力电费213.38元、应急电费103.40元、电话维护费180元，2705-2706室照明电费459.66元、应急电费103.40元。关于补偿金，因震辉公司逾期支付租金导致中银公司没收了杜伦公司约146万元的保证金，现要求震辉公司承担15%，并提供了中银公司出具的包括涉案房屋以及其他房屋在内的保证金收据若干。震辉公司承认未缴纳2015年4月之后的租金、物业管理费、水电等费用，但认为其没有实际使用房屋，不应承担。被告震辉公司为证明其损失，提供了其与上海介康建材有限公司(以下简称介康公司)的工程施工合同(介康公司落款处无印章)、施工图纸、核算书及2015年1月16日的发票原件(88,000元)；其与上海市浦东新区潍坊街道勇翔电脑经营部签订的销售合同及发票原件(110,000元)；其与上海易美佳办公家具股份有限公司签订的订货单及发票原件(30,000元)。原告对上述证据均不予认可，但在本案第一次庭审中，两原告表示知道被告会进行内部(装修)改动，但具体金额和装修内容不清楚。审理中，双方对杜伦公司注销后由两原告主张权利、承担义务，均无异议。本院认为，人民法院生效判决已经认定杜伦公司与震辉公司之间的两份房屋租赁合同无效，对此本院不再赘述。虽然合同无效，但震辉公司实际占用房屋，仍应承担相应的房屋使用费、物业管理费及电费等费用。现震辉公司未能举证证明其实际搬离房屋的具体时间，也未能举证证明其搬离房屋后曾通知杜伦公司接收房屋，故本院采纳原告的自认意见，认定震辉公司于2015年5月底之后搬离房屋，相应的房屋使用费、物业管理费、水电等费用均计算至2015年5月底。经核算，原告主张的使用费、物业管理费、电费、电话维护费，金额无误，本院予以支持。双方合同系因杜伦公司擅自转租而被宣告无效，现原告要求被告补偿被中银公司没收的保证金，无法律依据，本院不予支持。根据双方合同约定的内容和庭审陈述，可以认定震辉公司对房屋进行了一定的装修，且当时杜伦公司对此并无异议。根据震辉公司提供的证据，其88,000元的装修费用基本可以认定。但电脑设备及家具等并不属于装修及固定设施，且均已经由震辉公司搬离，故不能认定为损失。合同无效的主要责任在于杜伦公司擅自转租，但震辉公司对杜伦公司的转租未尽审核义务，在双方约定的租期不足一年的情况下，仍投入较大价值的装修，亦有一定的过错。本院根据上述双方的过错程度，并结合双方约定的租期、震辉公司已经使用装修一段时间等因素，酌情判定两原告赔偿震辉公司装修损失25,000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第二款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海震辉资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)周静、王春娟使用费361,977.68元、物业管理费43,156.80元、电费及电话维护费6,084.91元；二、原告(反诉被告)周静、王春娟应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海震辉资产管理有限公司装修损失25,000元；三、驳回原告(反诉被告)周静、王春娟、被告(反诉原告)上海震辉资产管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,117元，减半收取5,058.50元，反诉案件受理费2,405元(已减半收取)，合计7,463.50元，由原告(反诉被告)周静、王春娟负担1,537元，被告(反诉原告)上海震辉资产管理有限公司负担5,916.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一六年五月十日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。