辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1309号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托代理人：李弘熙，该公司职员。
委托代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李明光，男，汉族，1970年8月13日出生，抚矿集团职工，住抚顺市东洲区。
被上诉人（原审原告）：佟春红，女，汉族，1976年4月25日出生，无职业，住抚顺市东洲区。
二被上诉人共同委托代理人：高明、潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司因与被上诉人李明光、佟春红房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院(2016)辽0411民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。李明光、佟春红的委托代理人高明、潘婷婷与抚顺兴隆宝通置业有限公司委托代理人李弘熙、邢福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
抚顺兴隆宝通置业有限公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判李明光、佟春红继续履行双方签订的商品房买卖合同；（二）改判抚顺兴隆宝通置业有限公司不返还李明光、佟春红购房款及赔偿利息等款项；（三）一、二审诉讼费由李明光、佟春红承担。事实及理由：双方签订合同后，李明光、佟春红仅支付首付款100877元，余下款项90000元至今未支付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，“买受人逾期支付房款的，应向出卖人按日支付未付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行”。因李明光、佟春红未支付剩余房款，经抚顺兴隆宝通置业有限公司多次催要，但李明光、佟春红一直拖延付款，李明光、佟春红理应支付逾期付款的违约金，虽然延期交房，但双方已经明确约定合同继续履行，不存在合同解除的事由，李明光、佟春红先行违约，其解除合同的诉讼请求无事实和法律依据。李明光、佟春红请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便抚顺兴隆宝通置业有限公司给予退房，仅向李明光、佟春红支付已付房款的0.5%的违约金即可，双方既然已经明确违约金标准，李明光、佟春红又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给守约方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已经约定违约金标准就不存在其他损失。
李明光、佟春红辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应依法维持。按照商品房买卖合同约定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应于2015年9月30日前将争议房屋交付给李明光、佟春红，但抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未按合同约定交付房屋。依据合同约定及相关司法解释规定，法院应支持李明光、佟春红解除合同的诉请。由于抚顺兴隆宝通置业有限公司严重违约，导致合同目的无法实现，抚顺兴隆宝通置业有限公司应返还李明光、佟春红已经支付的购房款，并赔偿因此产生的全部费用。抚顺兴隆宝通置业有限公司主张并没有收取李明光、佟春红代办产权证费等费用，而是由案外人收取的，并不符合常理。商品房买卖合同中并未约定交纳剩余房款的时间。签订合同时，抚顺兴隆宝通置业有限公司承诺交付房屋后由该公司工作人员帮助办理相关贷款手续，并收取一定费用。
李明光、佟春红向一审法院起诉请求：1、解除李明光、佟春红与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、抚顺兴隆宝通置业有限公司返还李明光、佟春红购房款100877元及按银行同期贷款利率计算利息7397.6元（2014年12月10日至2016年4月10日）；3、抚顺兴隆宝通置业有限公司返还契税3865.26元及利息256.7元（2015年1月12日至2016年4月12日）；4、抚顺兴隆宝通置业有限公司返还代办费800元及利息58.6元（2014年11月15日至2016年3月15日）；上述合计113264元。5、抚顺兴隆宝通置业有限公司承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实，李明光、佟春红系夫妻关系。2014年11月14日，李明光、佟春红与抚顺兴隆公司签订商品房买卖合同。双方在合同中约定：李明光、佟春红购买抚顺兴隆宝通置业有限公司抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2014106-578，位于抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼2184铺，建筑面积12.15平方米，每平方米单价15710.04元，房屋总价款为190877元，双方约定首付款100877元，贷款90000元。抚顺兴隆宝通置业有限公司在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付李明光、佟春红，逾期90日后李明光、佟春红有权解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自李明光、佟春红解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按李明光、佟春红累计已付款的0.5%向其支付违约金。李明光、佟春红如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方在合同中未约定房款交付时间。李明光、佟春红向抚顺兴隆宝通置业有限公司交纳购房首付款100877元，于2014年11月15日交纳800元产权代办费，代办费收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。2014年12月10日抚顺兴隆宝通置业有限公司为李明光、佟春红开具销售不动产统一发票，李明光、佟春红于2015年1月12日向税务机关交纳契税7730.52元。该争议房屋现处于停工状态。抚顺兴隆宝通置业有限公司未能在合同约定期限交付房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，李明光、佟春红、抚顺兴隆宝通置业有限公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。李明光、佟春红按合同约定交纳购房首付款后，抚顺兴隆宝通置业有限公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定时间交付房屋，李明光、佟春红有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求抚顺兴隆宝通置业有限公司支付违约金。故对于李明光、佟春红要求解除与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同，及要求抚顺兴隆宝通置业有限公司返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于李明光、佟春红主张按照银行同期贷款利率计算违约金一节，按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于李明光、佟春红的实际损失，李明光、佟春红增加违约金的主张符合法律规定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，向李明光、佟春红支付以其交纳的购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。关于李明光、佟春红主张800元代办费一节，收据上体现的款项收取单位虽非抚顺兴隆宝通置业有限公司，但此笔费用是李明光、佟春红在与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订房屋买卖合同时在抚顺兴隆宝通置业有限公司处交纳，抚顺兴隆宝通置业有限公司未明示此费用收取单位为第三方，李明光、佟春红有理由相信此笔费用交给了抚顺兴隆宝通置业有限公司，且抚顺兴隆宝通置业有限公司负有协助李明光、佟春红办理房屋所有权登记手续的义务，现李明光、佟春红因抚顺兴隆宝通置业有限公司的违约行为而无法取得房屋，抚顺兴隆宝通置业有限公司应将此代办费返还李明光、佟春红。关于李明光、佟春红主张抚顺兴隆宝通置业有限公司返还契税一节，因合同解除后其所交纳契税应由税务部门予以返还，故对李明光、佟春红此项诉求不予支持，但抚顺兴隆宝通置业有限公司应协助、配合李明光、佟春红办理相关手续及提供必要材料。关于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称李明光、佟春红违约在先一节，双方在商品房买卖合同中对于交付房款时间并无约定，抚顺兴隆宝通置业有限公司主张多次催促李明光、佟春红交纳房款也未提供相关证据，同时抚顺兴隆宝通置业有限公司也没有证据证明李明光、佟春红要求继续履行合同，其主张合同处于继续履行状态缺乏事实依据，故不予采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除李明光、佟春红与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还李明光、佟春红购房款100877元；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付李明光、佟春红以100877元购房款为基数、自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。四、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还李明光、佟春红代办费800元。案件受理费2411元，减半收取1206元，保全费1050元，合计2256元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为，李明光、佟春红与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，李明光、佟春红与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年9月30日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。李明光、佟春红作为买受人于2013年12月10日已按合同约定履行交付部分购房款的义务，但抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未将争议房屋交付给李明光、佟春红，显然构成违约，应承担相应违约责任。现李明光、佟春红主张抚顺兴隆宝通置业有限公司逾期交房的时间超过90天，要求解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司亦未能提供任何证据证明其逾期交房存在正当理由，故一审判决解除李明光、佟春红与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李明光、佟春红与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆宝通置业有限公司应当返还已经收取的购房款100877元，并支付相应的利息。关于利息的计算标准，本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审判决以可得利益原则为理论基础，认定李明光、佟春红与抚顺兴隆宝通置业有限公司约定的违约金低于李明光、佟春红的实际损失，李明光、佟春红增加违约金的主张符合法律规定，并判决抚顺兴隆宝通置业有限公司以100877元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止违约金，并无不当，本院予以维持。
产权代办费800元，为李明光、佟春红履行商品房买卖合同过程中产生，系其实际损失，抚顺兴隆宝通置业有限公司作为违约方，应予赔偿。待抚顺兴隆宝通置业有限公司将产权代办费退还李明光、佟春红后，抚顺兴隆宝通置业有限公司可依法另行主张权利。
关于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称李明光、佟春红未办理贷款手续违约在先问题。经查，双方在商品房买卖合同中约定的付款方式为除首付款外，剩余房款作银行按揭，但对于办理银行按揭手续的时间并无约定。本院认为办理银行按揭贷款是购房人履行支付购房款义务的一种方式。李明光、佟春红作为商品房的购买方，在合同未约定办理按揭贷款时间的情况下，最迟应在接收房屋时付清购房款。因抚顺兴隆宝通置业有限公司未按照合同约定履行交付房屋义务，也未提供证据证明曾催促李明光、佟春红交纳剩余房款。因此，本院对抚顺兴隆宝通置业有限公司主张李明光、佟春红未办理银行按揭贷款属于违约在先的上诉理由，不予采信。
综上所述，抚顺兴隆宝通置业有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2334元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张 帆
审判员 秦 梦
审判员 何福苍
二〇一六年十月二十一日
书记员 罗晓姝