湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终1159号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王俊，男，汉族，1978年3月30日出生，户籍地湖北省宜昌市点军区，现住宜昌市伍家岗区。
委托诉讼代理人：郑军，湖北楚星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何金涛，湖北楚星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部，住所地宜昌市伍家岗区桔城路3号。
负责人：陈东，系该开发部总经理。
被上诉人（原审被告、原审反诉第三人）：宜昌市伍家岗区白沙实业总公司，住所地宜昌市夷陵路420-5号。
法定代表人：华文俊，该公司董事长。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭方硕，湖北三立律师事务所律师。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：崔晓辉，湖北三立律师事务所实习律师。
上诉人王俊因与被上诉人宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部（以下简称白沙实业总公司房地产开发部）、宜昌市伍家岗区白沙实业总公司（以下简称白沙实业总公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2016）鄂0503民初807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王俊上诉请求：撤销原判，改判白沙实业总公司、白沙实业总公司房地产开发部为王俊办理房地产权属证书；并按合同约定承担逾期办证违约金（自2011年11月5日起按日向王俊支付已付房款总额的万分之一的逾期办证违约金，计算至王俊取得房地产权属证书之日）；由白沙实业总公司房地产开发部和白沙实业总公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部仅凭借《房屋产权证明单》并不足以证明其已经具备了办证条件，其所述可以办理房屋产权证的理由不充分。自2015年12月10日起截止到上诉阶段，白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部也没有提交何时可以办理处房屋权属证明的直接证据，其主张先履行抗辩权的理由不能成立。且违约行为一直在持续，应按照合同约定为王俊办理房地产权属证书及支付违约金。2、一审对违约金请求权的诉讼时效认定不当，诉讼时效为三年，违约金的计算应当从王俊起诉之日即知道权利受到损害之日向前推三年，一审认定的诉讼时效计算方法错误。
白沙实业总公司房地产开发部与白沙实业总公司共同辩称，1、办理房地产权属证书属于行政行为，办理主体为相关产权登记部门，白沙实业总公司只是协助义务，且协助的前提是王俊授权代办、提交相关办证材料及交纳相关税费。白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部自2015年11月20日起通知王俊办理登记，并在三峡商报上刊登公告，要求各业主在2015年12月10日到公司提交相关办证资料，但王俊至今未提交申请、相关资料及交纳相关税费，应由其自行承担未办证的后果。2、根据合同约定，白沙实业总公司向王俊支付逾期办证违约金的起始时间为2011年11月5日，因法律规定诉讼时效为三年，至2014年11月4日，王俊并未举证向白沙实业总公司主张过权利，此期间的违约金请求权超过诉讼时效，不能得到法律支持。2015年11月20日后白沙实业总公司通知王俊办证，但王俊未提交相关资料及税费，白沙实业总公司有权行使先履行抗辩权，亦不承担违约金。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王俊向一审法院起诉请求：1、判令白沙实业总公司迅速为王俊办理房地产权属证书；2、白沙实业总公司、白沙实业总公司房地产开发部按合同约定承担逾期办证违约金（自2011年11月5日起按日向王俊支付已付房款总额万分之一的逾期办证违约金，计算至王俊取得房地产权属证书之日，其中截止到起诉之日2016年4月25日为38603元）；3、由白沙实业总公司、白沙实业总公司房地产开发部承担本案的诉讼费用。
白沙实业总公司房地产开发部向一审法院反诉请求：1、判令王俊支付剩余购房款38032元，并自2012年7月3日起以实际欠款本金为基数，按央行同期贷款利率赔偿损失到实际付清之日止，暂计算至2017年10月18日为11817.65元，以上合计49849.65元；2、反诉费由王俊承担。
一审法院认定事实：2010年11月30日，王俊（买受人）与白沙实业总公司房地产开发部（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份。约定：“第二、三条：白沙实业总公司房地产开发部将位于宜昌市伍家岗区汪家冲路2号名为“白沙宾馆及村部办公楼（白沙大厦）”的第九层第F号房屋（建筑面积为75.27平方米，用途为商业及办公），以总价270972元（3600元/平方米）出售给王俊。第四条（面积确认与面积差异处理）：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房产证上产权面积为准，按照合同约定单价据实结算，多退少补。第五条（付款方式及期限）：1、采取一次性支付房款方式：签订房屋买卖合同时，买受人支付236972元。出卖人将房产证和土地证办理完当天起十日内由买受人支付剩余款项。剩余款项支付完毕后，出卖人将房地产证和土地证交付买受人。第七条（交付期限）：出卖人于2011年6月30日前将符合合同约定的房屋交付买受人使用。第十一条（关于产权登记的约定）：出卖人应当在本合同第七条约定的房屋交付日期后90个工作日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款总额万分之一的违约金。如因买受人延迟交纳测量费、登记费、印花税、契税等应由买受人交纳的费用或买受人未及时配合出卖人提供相关资料并办理相关手续，则逾期办证的责任由买受人承担。如买受人委托出卖人代为办理产权证的，自买受人向出卖人签署授权委托书，提供相关资料并交纳相关费用后90日内办理完毕。”2011年1月11日，王俊向白沙实业总公司房地产开发部交付房款136000元；2012年7月3日，王俊向白沙实业总公司房地产开发部交付房款100972元，上述房款合计为236972元。白沙实业总公司房地产开发部于2012年7月3日将房屋交付给王俊使用至今。
同时认定事实：1、宜昌市房地产登记交易中心出具《房屋产权证明单》，证明本案所涉房屋目前已登记在白沙实业总公司名下，宜昌市房地产权监理处于2015年10月8日填发。2015年11月20日，白沙实业总公司房地产开发部发出《关于办理房屋产权的公告》：“白沙大厦房屋现已经具备办理房屋产权证条件，请各位业主于2015年12月10日前速来我公司领取相关办证资料或向我公司提交办证资料，并交纳相关费用。如因业主原因造成房屋产权证不能如期办理的，所产生的责任由其自行承担。”2015年11月23日，白沙实业总公司房地产开发部又将此公告内容刊登在《三峡商报》上。王俊因对房屋登记面积存有异议而未向白沙实业总公司房地产开发部提供相关办证资料，亦未交纳相关办证税费。
2、白沙实业总公司房地产开发部系白沙实业总公司的内资企业法人分支机构。
一审法院认为，一、本诉方面。争议焦点为责任主体的认定问题，办理房地产权属证书的问题，违约金能否支持以及支付多少的问题。1、王俊与白沙实业总公司房地产开发部签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律法规强制性规定，应依法予以确认。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。王俊的《房屋买卖合同》虽系与白沙实业总公司房地产开发部签订，但本案诉争房屋现登记的所有权人为白沙实业总公司，白沙实业总公司房地产开发部系白沙实业总公司的内资企业法人分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因此，白沙实业总公司应为协助办理本案诉争房地产权属证书的责任主体，由此产生的民事责任应由白沙实业总公司承担。2、关于白沙实业总公司是否应为王俊办理房地产权属证书的问题。因办理房地产权属证书属于行政行为，其办理主体为相关产权登记部门，本案白沙实业总公司只能履行办证的协助义务而非办理主体，且白沙实业履行协助办证义务是以买受人王俊授权代办以及交纳相关税费等为前提，故对于王俊主张办证的诉请，不予支持。3、关于白沙实业总公司是否应支付逾期办证违约金的问题。双方《房屋买卖合同》中第七条（交付期限）约定：“出卖人于2011年6月30日前将符合合同约定的房屋交付买受人使用。”同时，第十一条（关于产权登记的约定）：“出卖人应当在本合同第七条约定的房屋交付日期后90个工作日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款总额万分之一的违约金。如因买受人延迟交纳测量费、登记费、印花税、契税等应由买受人交纳的费用或买受人未及时配合出卖人提供相关资料并办理相关手续，则逾期办证的责任由买受人承担。”按照上述约定，出卖人应当自2011年7月1日起90个工作日内，即2011年11月4日前将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部未提交证据证明其在该期间履行了前述义务。宜昌市房地产权监理处于2015年10月8日才出具《房屋产权证明单》，足以认定白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部将办理权属登记需出卖人提供的资料逾期报产权登记机关备案，故白沙实业总公司依约应承担相应违约责任。白沙实业总公司房地产开发部于2015年11月20日通知交费协助办证后王俊并未缴纳相关税费，自该日起白沙实业总公司有权行使先履行抗辩权，在王俊缴清相关办证费用之前不予协助办理房地产权属证书并不再支付逾期办证违约金。依据合同约定，白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部应于2011年11月4日前将办证资料提交产权部门而未提交，则其应于2011年11月5日起向王俊支付逾期办证违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”白沙实业总公司房地产开发部后于2015年11月20日通知协助办证，系发生诉讼时效中断。自2011年11月5日起至2014年11月4日，王俊并未举证证明其在此期间曾向白沙实业总公司、白沙实业总公司房地产开发部主张过权利，故此期间的违约金请求权因超过诉讼时效，不能得到支持。自2014年11月5日起至2015年11月19日，白沙实业总公司应按照已付房价款日万分之一的标准向王俊支付逾期办证违约金，经计算为8981元（236972元×379天×1/10000）。二、反诉方面。现王俊已付房款236972元，根据第五条（付款方式及期限）：“……出卖人将房产证和土地证办理完当天起十日内由买受人支付剩余款项。剩余款项支付完毕后，出卖人将房地产证和土地证交付买受人”的约定，应理解为剩余房款待房地权属证书办理出来后再行支付，现支付条件未成就，故对于白沙实业的该项诉请不予支持。至于剩余房款的具体数额，应根据合同第四条（面积确认与面积差异处理）：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房产证上产权面积为准，按照合同约定单价据实结算，多退少补”而定。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、宜昌市伍家岗区白沙实业总公司于本判决书生效之日起十日内向王俊支付逾期办证违约金8981元。二、驳回王俊的其他诉讼请求。三、驳回宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费366元，由王俊负担316元，由宜昌市伍家岗区白沙实业总公司负担50元；反诉受理费523元，由宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：白沙实业总公司是否应当为王俊办理房地产权属证书，并根据合同约定向其支付2011年11月5日起至取得房地产权属证书之日止的逾期办证违约金。针对此焦点作如下评述：
一、办理房地产权属证书的问题。因办理房地产权属证书为行政行为，办理主体并非白沙实业总公司，且根据《房屋买卖合同》第十一条第2项之约定：“……如买受人委托出卖人代为办理产权证的，自买受人向出卖人签署授权委托书，提供相关资料并交纳相关费用后90日内办理完毕。”办理产权证书的前提是在王俊交纳相关税费，委托白沙实业总公司为其代办，现王俊在未交纳相关税费，也未提供委托的情况下，上诉要求白沙实业总公司为其办理房地产权证书的理由不能成立。
二、逾期办证违约金的问题。
1、根据王俊（买受人）与白沙实业总公司房地产开发部（出卖人）签订的《房屋买卖合同》第七条之约定：“出卖人于2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的房屋交付买受人使用。”第十一条之约定：“出卖人应当在本合同第七条约定的房屋交付日期后90个工作日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：2、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款总额万分之一的违约金……”现白沙实业总公司房地产开发部至2012年7月3日才将房屋交付王俊使用，且直到2015年11月20日才通知王俊交费办证，违反了合同上述约定，构成违约。即从合同约定的交付房屋之日后的90个工作日（2011年11月4日）后，至2015年11月20日通知交费办证，白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部因逾期办证构成违约。
2、对于2015年11月20日之后至今未予办证，白沙实业总公司房地产开发部与白沙实业总公司是否构成违约。因白沙实业总公司房地产开发部2015年11月20日发出办证通知后，王俊未提交相关资料，也未交纳相关税费，根据《房屋买卖合同》第十一条之约定：“……如因买受人延迟交纳测量费、登记费、印花税、契税等应由买受人交纳的费用或买受人未及时配合出卖人提供相关资料并办理相关手续，则逾期办证的责任由买受人承担。”未办证的责任由王俊自己承担。王俊上诉称白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部仅凭借《房屋产权证明单》并不足以证明其已经具备了办证条件，本院认为，既然合同约定了王俊交纳相关资料以及办证税费的义务在先，那么，王俊按照约定交纳之后，办证责任自然落到白沙实业总公司及白沙实业总公司房地产开发部，若白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部不能在合理的时间内为王俊办理房产证，那么白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部才存在违约。若王俊不交纳办证资料及相关税费，白沙实业总公司和白沙实业总公司房地产开发部无法办理也是情有可原。因此，王俊主张的2015年11月20日之后，白沙实业总公司房地产开发部与白沙实业总公司继续构成违约的上诉理由不能成立。
3、违约金如何计算。2011年11月5日至2015年11月20日期间，虽然白沙实业总公司一直处于违约状态，但其提出诉讼时效的抗辩，一审适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定，属适用法律错误，因为《中华人民共和国民法总则》的施行日期为2017年10月1日，而王俊的民事权利受到损害始于2011年11月5日，应适用《中华人民共和国民法通则》关于两年诉讼时效的规定，计算违约金亦应当从王俊提起诉讼的前两年开始起算，即从2014年5月24日起对王俊主张的违约金予以支持。对于2011年11月5日至2014年5月23日期间，因王俊未举证证明其曾向白沙实业总公司房地产开发部或白沙实业总公司主张过权利，该时段因超过诉讼时效不能得到支持。结合前面第1、2点分析，能够予以支持的逾期办证违约金应为2014年5月24日至2015年11月20日期间的违约金，即12914.97元（236972元×545天×0.0001元/天）。
综上，王俊的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，但适用法律错误。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2016）鄂0503民初807号民事判决第三项：驳回宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部的反诉请求。
二、变更宜昌市伍家岗区人民法院（2016）鄂0503民初807号民事判决第一项为：宜昌市伍家岗区白沙实业总公司于本判决书生效之日起十日内向王俊支付逾期办证违约金12914.97元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回王俊的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费366元，由王俊负担316元，由宜昌市伍家岗区白沙实业总公司负担50元；反诉受理费523元，由宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部负担。二审案件受理费541元，由王俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖朝平
审 判 员 刘乾华
审 判 员 黄孝平
二〇一八年六月十九日
法官助理 张肖芳
书 记 员 张程程