四川省长宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第1296号
原告罗茂芳，女，生于1966年12月24日，汉族，四川省长宁县人。
委托代理人宋文斌、宋戈，四川竹都律师事务所律师。
被告长宁县鑫都房地产开发有限公司，住所地四川省长宁县长宁镇。
法定代表人蒯金友，执行董事。
原告罗茂芳与被告长宁县鑫都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员纪昕玥适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗茂芳及其委托代理人宋文斌、被告长宁县鑫都房地产开发有限公司的法定代表人蒯金友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗茂芳诉称，2011年，被告为开发建设“鑫都国际大厦”，需拆迁原告位于长宁镇竹海路二段的住宅、门市。2011年8月17日，原告与长宁镇政府、长宁镇住建局及被告签订《长宁镇人民政府解聘原农胜乡农经站职工协议》，其中约定：开发商一次性补助门市、住房款184000元；鑫都房地产有限公司优先优惠原告选购住房一套（每平方米2350元，以后价格不变），住房面积约100平方米左右，朝向户型原告满意，3年内交房；如被告不提供优先优惠原告选购住房一套，按市场价差补偿原告损失；违约金4万元。后原告在该协议上加载“调换位置房号为＊＊＊＊＊”。2011年10月29日，原、被告签订《长宁镇人民政府解聘原农胜乡农经站职工协议关于住房回购的补充协议》，约定：被告承诺让原告优先回购其位于竹海路二段拟新建电梯公寓内的住房一套，该回购方面向竹海路、紧邻农胜建司公寓第十二层的第一套住房。建筑面积127.22m2（详见原、被告双方签字认同的房屋建设图）。回购单价2350元／m2，总价款298960元（大写：贰拾玖万捌仟玖佰陆拾元整）。该总价款包括办理该房屋产权证时原告承担的全部税费；付款方式：房屋交付时原告支付价款278960元，余款2万元在原告收到被告房屋产权证、土地证时再行全部付清。房屋的产权证、土地证及水、电、气、闭路、宽带等附属设施的入户等手续，由被告负责办理，原告应给予必要的协助。原水、电、气、闭路户头由被告出具手续办理转入该住房供原告使用，该费用由原告承担；被告应于本协议签订后三年内将回购房屋交付原告，交房时无论长宁房价如何上涨，被告仍须按本协议约定的价格履行合同；被告在协议期内未建原告回购方，或将原告回购方转卖他人，被告应补偿原告168000元（大写：壹拾陆万捌仟元整）；违约责任，本协议生效后，原、被告双方任何一方违约，应支付对方违约金40000元（大写：肆万元整）。协议签订后，被告拆除了原告的房屋，但在约定的交房期限届满后未能竣工交房，应当承担逾期交房违约金。房屋建成后，测绘面积为110.77m2，被告应当参照补充协议未建房时的补偿标准补偿原告面积不足的差价。2014年8月12日，被告收取原告的闭路、水、电、气发票，并出具《收条》一张。因原告交钱接房时，被告无理要求原告支付全款，双方发生争执，故起诉来院，要求判决被告交付其开发的位于长宁镇竹海路一段“鑫都国际大厦”A栋＊＊楼＊号房屋；被告交付房屋所有权证和土地使用权证；被告为原告办理水、电、气、闭路、宽带等附属设施的入户手续；被告赔偿房屋面积不足的差价21656元；被告支付违约金40000元；案件受理费由被告承担。
被告长宁县鑫都房地产开发有限公司辩称，对协议内容、拆迁事实、房屋面积等无异议；根据房屋实际面积，原告应当支付购房款应为260309.50元（110.77×2350）、水电气附属工程费33197.19元（“鑫都国际大厦”附属设施安装费946.12万÷285户），原告付款之后被告才能交房；两证正在办理中，即使办理好了两证，原告付清上述款项接房后才能交付两证；双方没有约定过面积不足要倒补差价；被告没有逾期交房，通知了原告接房，原告自己没有来；案件受理费被告愿意承担一半，原告也应当承担一半。
对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
审理过程中，原告自愿同意被告在原告按约定缴纳房款后履行交房义务。被告确认水、电、气等附属设施户头尚未办理到原告名下。因房屋两证尚未办理完成，故原告自愿变更诉讼主张为要求被告协助办理两证
对原、被告争议的问题，本院审理查明：原、被告曾共同确认讼争房屋面积为109.35m2，房屋预测绘面积为111.22m2，实际建筑面积为110.77m2。2015年4月6日，被告向拆迁户出具《通知》一份，载明：各拆迁户请你于2015年4月10日前来公司接收赔偿的门市和住房，逾期后果自负，此通知由蒯富有送达。2015年6月22日，被告向原告邮寄《关于通知拆迁户前来接收拆迁赔偿房屋、门市的函告》，称自2015年4月6日通知接房后，原告一直未接房，故通知原告于2015年6月30日前来接房。被告未提供竣工验收手续或通知接房手续。庭审过程中，原、被告双方也均未提供由主管部门核定的建筑面积的证据材料
以上事实，有原、被告提供的拆迁房确认书、拆迁赔偿明细表、“鑫都国际大厦”1单元分户示意图（预测绘）、《通知》、《关于通知拆迁户前来接收拆迁赔偿房屋、门市的函告》、速递单复印件及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《长宁镇人民政府解聘原农胜乡农经站职工协议关于住房回购的补充协议》是原、被告之间达成的协议，原《长宁镇人民政府解聘原农胜乡农经站职工协议》的其他当事人并未参与，故其并非原协议的补充协议，而是原、被告间关于购房事宜达成的新协议。讼争补充协议系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行相应的义务。根据合同约定，房屋单价为2350元／平方米。原、被告双方虽均认为讼争房屋实际建筑面积为110.77m2，但并未提供房屋主管部门确认建筑面积的依据，为减少诉累，避免双方日后因建筑面积可能不确产生争议，本院认为计价面积应以房屋主管部门确认面积为准。原告应支付的购房款中20000元应在收到两证时支付，剩余购房款原告应在接房时向被告支付。原告自愿同意被告在原告按约定缴纳房款后履行交房义务，系其真实意思表示，本院予以确认，故被告应在原告缴纳上述购房款后七日内向原告交付讼争房屋。被告有协助原告办理两证及水、电、气、宽带、闭路附属设施入户的义务，故在原告缴纳房款接房后，被告应当协助原告办理两证及上述附属设施入户手续，原告也有义务在办理两证后向被告缴纳购房款余款20000元，并支付附属设施入户费用。原告主张赔偿房屋面积差价，讼争合同仅约定有被告未建房或转卖给他人补偿原告168000元，被告否认口头约定过房屋面积不足127.22m2时参照上述约定按比例补偿原告，原告也未提供任何证据证明其主张，故本院对原告上述主张不予采纳。原告主张被告支付逾期交房违约金40000元。原、被告约定，被告应于补偿协议签订后三年内交房，补充协议签订于2011年10月29日，被告提供的通知交房的证据最早为2015年4月6日，已超过约定的交房时间。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告没有提供证明在约定期限前已竣工验收并通知原告接房的证据，应当承担不利的法律后果，故原告要求被告支付逾期交房违约金的主张予以支持。但原告在被告拒收房款后，也没有穷尽其他手段履行付款义务，对导致房屋至今未交付也有一定责任，故综合考虑逾期交房期间长度、原告的损失和各自的过错程度，本院酌情调整违约金为25000元，对原告的主张超出部分不予支持。被告主张原告应支付附属设施入户费用才能接房，该主张与合同约定不符，本院不予采纳。被告未提起反诉，故对附属设施入户费用本案不予审查和处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告长宁县鑫都房地产开发有限公司在原告罗茂芳缴纳购房款（房屋单价按2350元／平方米计价，计价面积以房屋主管部门确认面积为准，其中并扣除20000元在办理两证后支付）后十日内向原告罗茂芳交付位于长宁县长宁镇竹海路一段“鑫都国际大厦”A栋12楼3号房屋；
二、被告长宁县鑫都房地产开发有限公司在原告罗茂芳缴纳本判决书第一项确定的购房款后十日内配合原告罗茂芳办理位于长宁县长宁镇竹海路一段“鑫都国际大厦”A栋12楼3号房屋的国有土地使用证书、房屋所有权证书（登记至原告罗茂芳名下）及房屋水、电、气、闭路、宽带等附属设施入户手续；
三、被告长宁县鑫都房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告罗茂芳给付违约金25000元；
四、驳回原告罗茂芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6709元，减半收取3354.50元，由原告罗茂芳承担1154.50元，由被告长宁县鑫都房地产开发有限公司承担2200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 纪昕玥
二〇一五年八月十八日
书记员 李幼红