浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1458号
上诉人（原审原告）：郦伦。
委托代理人：樊秀伟。
被上诉人（原审被告）：李爱娟。
委托代理人：丁志军、吴荣发。
被上诉人（原审被告）：许君。
委托代理人：丁志军、吴荣发。
上诉人郦伦因与被上诉人李爱娟、许君房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2013）杭萧民初字第2371号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年5月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2012年8月25日，李爱娟以许君名义与郦伦签订《房屋租赁合同》，约定由郦伦承租位于杭州市萧山区湘湖路的西山公寓7-8（商铺）两间，租赁期共36个月，从2012年8月25日起至2015年8月24日止，房租约定第一年26000元，第二年27000元，第三年28000元。该合同还约定在租赁期间，李爱娟、许君需办好房屋出租证等手续并保证出租房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态等内容。合同签订后，郦伦向李爱娟缴纳了2000元的房屋押金以及第一年的房租26000元。李爱娟已将上述款项交与许君。案涉房屋交付后，郦伦进行简单装修。郦伦向法院起诉，要求李爱娟、许君立即赔偿郦伦房租费26000元，店面装修费23800元，其他经济损失费26800元，归还郦伦房屋押金2000元，共计78600元并由李爱娟、许君承担本案诉讼费。庭审中，郦伦明确如合同无效，要求赔偿损失；如合同有效，要求解除合同，赔偿损失，赔偿损失数额同诉讼请求。审理过程中，郦伦、李爱娟、许君均向当地工商行政管理部门调取了办理个体工商户应提交的材料，如属租房，附带提供出租房房产证复印件、房屋租赁合同原件。李爱娟、许君申请对出租房屋的新增装修进行鉴定，原审法院委托杭州市萧山区价格认证中心进行价格鉴定。2014年1月8日，杭州市萧山区价格认证中心作出价格鉴定：室内新增部分装修鉴定价格为7100元，室外新增装修部分鉴定价格为1100元。庭审陈述中，郦伦自认自2011年开始从事办公用品经营业务，需要发票时找朋友帮忙代开；在杭州与他人合租房屋经营时，未办理个体工商户工商注册登记；2013年6月，回到杭州与朋友合租房屋经营办公用品，也未办理个体工商户营业执照。
另查明，现郦伦租赁地段较为偏僻。案涉房屋由杭州萧山交通房地产开发有限公司开发建造，并于2004年3月16日与李爱娟签订商品房买卖合同，将该房屋销售给李爱娟。2011年1月20日，李爱娟将上述房产赠与给许君，杭州萧山交通房地产开发有限公司同意更名，并与许君签订商品房买卖合同（合同签订时间仍为2004年3月16日）。案涉房产目前尚未办理房屋权属登记。
李爱娟代表许君与郦伦签订房屋租赁合同时，将签署日期为2004年3月16日许君与杭州萧山交通房地产开发有限公司间的商品房买卖合同复印件提交给郦伦。
杭州萧山城厢致远图文设计室自2008年1月11日经当地工商行政管理部门核准在该讼争出租房登记经营。2013年5月27日，杭州萧山城厢致远图文设计室经营地址从讼争出租房变更至蜀山街道嘉富广场1幢1512室，名称变更为杭州萧山蜀山致远图文设计室。
原审法院认为，李爱娟与杭州萧山交通房地产开发有限公司间的房屋买卖合同关系依法成立且有效，李爱娟可凭该房屋买卖合同关系向当地房管部门办理相关的房屋权属原始登记。李爱娟作为房屋买受方虽未办理相关的房屋权属登记，但作为房屋所有人有权对房屋进行处分，李爱娟自愿将以上房屋赠与许君，其赠与合同合法有效，依法应当办理相关房屋过户登记。李爱娟持有许君与杭州萧山交通房地产开发有限公司间的商品房买卖合同代表许君与郦伦签订房屋租赁合同，郦伦有理由相信李爱娟具有代理权，且许君对于李爱娟的代理行为并无异议，故郦伦与许君间的房屋租赁合同应认定为合同双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方应全面履行合同。郦伦认为合同无效的理由不能成立，不予采信。郦伦认为李爱娟、许君未履行合同的理由系李爱娟、许君未办理相关的房屋出租证和房屋权属有争议，根据郦伦、李爱娟、许君在审理中才去工商部门提取的办理个体工商户应提交的材料显示均无要求办理出租证，根据庭审确认，双方签订租赁协议时，李爱娟已代许君向郦伦提供房屋买卖合同复印件、房屋租赁合同原件，郦伦没有证据证明其无法办理个体工商户登记导致不能经营的证据，故郦伦要求提前解除合同、赔偿损失等诉请，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回郦伦的诉讼请求。案件受理费1766元，由郦伦负担。
宣判后，郦伦不服，向本院提出上诉称：一、一审中郦伦要求解除合同的重要原因，是李爱娟、许君未能及时将之前承租人的工商登记从涉案房屋中迁出，导致郦伦无法办理个体工商登记，以至合同目的无法实现。但一审理法院无视这一情况，作出错误判决。原审法院认为：郦伦租赁涉案房屋之前经商就没有办理工商﻿登记，在涉案房屋可以办理工商登记后，郦伦续经商也没有办理工商登记，进而推断能否在涉案房屋内办理工商登记和郦伦正常经营没有因果关系。原审法院在关键问题上断章取义，偷换概念的将郦伦在“涉案房屋内正常经营”和在“其他地方经营”两者混淆。完全忽略了，能在涉案房屋内办理工商登记、正常经营是郦伦签订租赁合同的根本目的，也是李爱娟、许君的主要义务之一。虽然郦伦在其他地方经营，但这不能成为李爱娟、许君违约的理由李爱娟、许君作为出租人所应承担的基本义务，就是能确保郦伦正常的使用房屋。而“正常使用房屋”，既包括了房屋在物理上的正常使用，也包括了房屋在法律上的正常使用，即能办理工商登记。否则郦伦租赁房屋却不能正常经营，那么租赁的目的何在？郦伦在一审的诉状中就提到：“李爱娟、许君收取租金后至今一直未能按出租合同履行出租人应尽的义务配合郦伦办理相关事项，导致郦伦不能正常发展业务和正常营业”。虽然，租赁合同中没有具体写明，“能在租赁房屋内办理出营业执照”是被出租人的合同义务，但是涉案房屋是商铺，郦伦租赁房屋是为了商业用途。李爱娟、许君未能将涉案房屋内的原有工商登记迁出，致使郦伦不能办理工商登记，这直接影响了房屋的使用。所以不能办工商登记造成了郦伦不能正常经营、遭受损失，两者是有因果关系的。二、事实上，郦伦在其他地方经营也是不得已为之，是在李爱娟、许君违约后的无奈选择。一审法院不但不查明郦伦是否遭受损失，却反过来以此为理由判决郦伦败诉，实在让人气愤，让人心寒。在2012年8月份，郦伦签订租赁合同后就支付了一年的租金，﻿还花费了资金对租赁房屋进行装修，但直到2013年5月初，郦伦还不能办理工商登记（之前的承租人于2013年5月27日将工商营业执照从涉案房屋迁出〉。郦伦不能正常营业的时间长达10个月，这10个月房屋一直处于空置状态，经济损失显而易见。而之后，郦伦在其他地方经营，是迫于生计，这涉及另一个法律关系，于情于法都不是本案需要解决的问题。更不应成为一审法院在本案中的判决理由。如一审法院以此认为“郦伦不能办理工商登记和正常经营的不存在因果关系”，那么实际上是对李爱娟、许君不诚信的行为的一种默许和支持，因为，双方在签订合同时，李爱娟、许君一直强调可以在租赁房屋内办理工商登记，但事实上却拖了10个多月才能办理。一审法院的判决，让不诚信者受益，让真正的受害者无处获得公平、公正。三、一审中郦伦并没有聘请律师作为代理人，且郦伦本人文化程度不高、没有相关法律知识，而李爱娟、许君一方由律师作为代理人，因此双方在一审诉讼法中的对撞完全不对等。综上，审法院没有查明案件事实，没有认定不能在涉案房屋内办理工商登记是李爱娟、许君的责任，且该行为导致郦伦不能正常使用房屋，造成损失，请求撤销原判，依法改判支持郦伦一审诉讼请求并由李爱娟、许君承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人李爱娟、许君辩称：一、郦伦认为郦伦要求解除合同的重要原因，是李爱娟、许君未能及时将之前承租人的工商登记从涉案房屋中迁出，导致郦伦无法办理个体工商登记，以致合同目的无法实现。郦伦的上述观点无法成立。理由如下：1、郦伦承租房屋的用途是用于办公（注：房屋租赁合同第三条已明确约定），郦伦从未向李爱娟、许君明确表示郦伦必须办理个体户营业执照。2、租赁期间是否有必要办理个体户营业执照，是由承租人（本案郦伦）自行决定的事务。基于对税收、费用等成本考虑，承租人在租赁房屋后并非必然愿意办理营业执照。事实上，是否办理营业执照与房屋租赁合同之间并无必然的联系。从原审查明的事实来看，郦伦在承租涉案房屋前后，均在未办理营业执照的情形下（以需要发票时找朋友代开的方式）实际经营。3、郦伦自始未向李爱娟、许君提及要求办理营业执照的事情，而且，郦伦并无证据证明存在其已经向工商机关申请办理营业执照但由于李爱娟、许君的问题而无法办理的情形。根据原审查明的事实，涉案房屋是可以办理营业执照的，不存在承租人不能办理营业执照的客观障碍。事实上，一旦郦伦以涉案租赁房屋作为经营场地向工商机关申请营业执照，即使存在以涉案租赁房屋作为经营场所的原经营者的营业执照，工商机关也可依职权对原经营者的营业执照予以注销或要求原经营者变更经营场所，因为原经营者早已丧失了涉案租赁房屋的使用权，原经营者的营业执照已经失去了赖以存续的基础。显然，本案中是郦伦根本未去申请办理营业执照而不是去申请过办理营业执照而遇到障碍。二、郦伦在其他地方经营也是不得已为之，是在李爱娟、许君违约后的无奈选择。李爱娟、许君并未违约。李爱娟、许君按照房屋租赁合同的约定向郦伦交付了租赁房屋以及相应的房屋权属证明的复印件，已经履行了出租人的合同义务。恰恰相反，郦伦已构成违约。根据房屋租赁合同的约定，郦伦应于2013年7月25日支付第二年的租金27000元，至今未付，已构成违约，李爱娟、许君将另案主张权利。李爱娟、许君对郦伦在其他地方经营的原因无从知晓，更多的原因也许是涉案租赁房屋租金低廉、位置偏僻导致郦伦生意不好，而这正是市场经济的必然结果。郦伦在上诉状中所称“这10个月房屋一直处于空置状态”与事实不符，根据原审法院委托价格鉴定机构鉴定过程中组织双方当事人到现场踏勘测量的情形来看，李爱娟、许君发现郦伦一直在使用租赁房屋的，包括二层的卧室、厨房、卫生间，均是在使用的状态。退一万步讲，承租人在接受出租人交付的房屋后是否实际进行使用，是承租人自行决定的事情。承租人在租赁房屋后是否实际使用，既不影响房屋租赁合同的效力，也无法成为承租人拒付租金的合法理由。综上，郦伦以李爱娟、许君未能及时将之前承租人的工商登记从涉案房屋中迁出，导致郦伦无法办理个体工商登记，以致合同目的无法实现的观点缺乏事实和法律依据，无法成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人郦伦和被上诉人李爱娟、许君在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，李爱娟以许君名义与郦伦在2012年8月25日签订的《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反法律强制性规定，应属有效。郦伦虽在一审期间认为合同无效，但在二审期间亦认为合同应属有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条也规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。根据《房屋租赁合同》的约定，李爱娟已代许君向郦伦交付了房屋，提供了房屋买卖合同的复印件，履行了《房屋租赁合同》所约定的义务，郦伦虽认为之前承租人的工商登记未从涉案房屋中迁出，但郦伦没有提交证据证明向李爱娟、许君提出过该事项，且该情形在双方签订的《房屋租赁合同》亦未约定，在郦伦于2013年4月25日向法院起诉后，至一审法院开庭审理前，原承租人的工商登记在2013年5月27日已从讼争出租房中迁出。既使存在郦伦所述的情形，现该情形亦已消除。故原审法院对郦伦要求提前解除合同、赔偿损失等诉请未予支持并无不当。郦伦的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1766元，由郦伦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 项 琳