新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第438号
上诉人（原审原告）：田卫霞
委托代理人：武海军，北京同一源律师事务所律师。
委托代理人：宁卫军，北京同一源律师事务所律师助理。
被上诉人（第三人）：骆玉林
委托代理人：赵向伟，新疆天阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆星云房地产开发有限公司
法定代表人：周新桥，该公司董事长。
被上诉人（第三人）：新疆新平房地产开发有限公司
法定代表人：魏新生，该公司总经理。
委托代理人：张洪，新疆广翼律师事务所律师。
上诉人田卫霞因与被上诉人骆玉林、被上诉人新疆星云房地产开发有限公司（以下简称星云房产公司）、被上诉人新疆新平房地产开发有限公司（以下简称新平房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第117号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2001年11月20日，星云房产公司与新平房产公司签订的《联建合同》约定，双方联合开发建设位于乌鲁木齐市新市区河北路“新鑫花园小区”经济适用住房四栋，双方权益各占50%，由新平房产公司负责小区的房屋销售工作。新平房产公司申请办理了该小区四栋楼房编号分别为（2001）070501、070502、070503、070504的《商品房预售许可证》。
2004年8月9日，新平房产公司与骆玉林签订《商品房买卖合同》约定，新平房产公司将位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼5单元301室房屋出售给骆玉林。新平房产公司在房屋交付后90日内为骆玉林办理权属登记的备案材料，否则按照银行存款利率支付违约金。合同签订后当日骆玉林向新平房产公司支付购房款128868.80元。
2004年9月，星云房产公司与新平房产公司签订了联建补充协议。补充协议约定，位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区1-4号楼产权分配方式：1、2号楼产权归新平房产公司；3、4号楼产权归星云房产公司；新平房产公司已办理的3、4号楼的《商品房预售许可证》变更为星云房产公司；新平房产公司此前与住户订立的《商品房买卖合同》出卖人由新平房产公司变更为星云房产公司。
2004年11月，乌鲁木齐市房产管理局（下称房产局）作出（2004）房产罚字第2号行政处罚决定书，撤销了新平房产公司编号分别为（2001）070501、070502、070503、070504的《商品房预售许可证》。同年，房产局向星云房产公司重新核发了3、4号楼的《商品房预售许可证》，向新平房产公司重新核发了1、2号楼的《商品房预售许可证》。
2005年1月25日，田卫霞与星云房产公司签订《商品房买卖合同》约定，星云房产公司将位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼5单元301室房屋出售给田卫霞。合同签订当日，田卫霞向星云房产公司支付购房款135312元。该房屋预售登记在田卫霞名下。2006年3月29日，新平房产公司给骆玉林办理了入住手续并居住至今。
原审法院认为：新平房产公司作为新鑫花园小区4栋楼房的联建一方，在双方产权未划分前其有权对外出售该房屋，且田卫霞认为骆玉林与新平房产公司恶意串通也无事实依据，故骆玉林与新平房产公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，并无违法法律的强制性规定，依法成立有效。田卫霞与星云房产公司签订的房屋买卖合同亦属有效合同。关于田卫霞与骆玉林谁优先取得本案争议房屋的物权问题。原审法院认为，根据相关法律规定，如果出卖人与两个以上买受人签订房屋买卖合同的，已办理产权变更登记的优先取得该房屋的物权；在双方均未办理产权登记的以先办理入住的一方优先取得物权。本案涉案房屋虽然预售登记在田卫霞名下，但这不是法律意义上的产权登记和预告登记。骆玉林从2006年居住该涉案房屋至今，应优先取得该房屋的物权。虽然田卫霞称骆玉林是强行入住该房屋，但不能向法庭提供充分证据。加之，从维护交易稳定考虑，该涉案房屋由骆玉林优先取得物权为宜。综上，田卫霞要求星云房产公司办理过户手续的请求不予支持。骆玉林要求新平房产公司办理产权过户手续的请求予以支持。但因星云房产公司并不是骆玉林买卖合同的相对人，骆玉林要求星云房产公司承担责任的请求不予支持。骆玉林要求新平房产公司办理逾期办理产权证书的违约金的请求符合法律规定，但应当从2006年6月30日（2006年3月29日交付房屋的90日后）起计算应当予以支持。至于田卫霞对房屋是否进行装修，以及装修损失和不能实现物权的损失可以另案主张权利。遂判决如下：一、新疆新平房地产开发有限公司在本判决生效后30日内协助骆玉林办理位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼5单元301室房屋的产权变更登记手续；二、新疆新平房地产开发有限公司支付骆玉林违约金18518.66元（128868.80元按年利率2.25%从2006年6月30日计算至2013年4月30日）；三、驳回田卫霞的诉讼请求；四、驳回骆玉林对新疆星云房地产开发有限公司的诉讼请求。
上诉人田卫霞不服一审判决上诉称：一、我方取得涉诉房屋据有事实及法律依据。星云公司依法享有3号楼及4号楼的房屋所有权，与我方签订的商品房买卖合同合法有效，并依法办理了备案登记，我方的合法权利应予以保护。二、骆玉林占用涉诉房屋是违法的。新平公司利用骗取的商品房预售许可证，将涉诉房屋卖给骆玉林不符合法律规定，侵害了我方的合法权益。综上，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回骆玉林的诉讼请求，支持我方的诉讼请求。
被上诉人星云公司答辩称：一审判决不符合法律规定。新鑫花园小区是经济适用房项目，需要审核。一审法院认定新平房产公司与骆玉林签订的合同有效没有法律依据。新平房产公司的合同日期是虚假的，骆玉林本人认为涉诉房屋并不是她的，涉诉房屋现已登记备案在田卫霞名下。田卫霞买房后对房屋进行了装修，骆玉林是撬锁占有了房屋。新鑫花园小区3、4号楼的所有权归我所有，新平房产公司无权将归属于我的房子予以出售。新平房产公司和骆玉林串通签订假合同，骆玉林抢占房子的行为构成诈骗罪，是无效的。
被上诉人骆玉林答辩称：原审认定正确，请求维持原审判决。我方使用房屋至今，合同已实际履行，我方已合法取得房屋的物权。新平房产公司取得房屋的预售许可证后对房屋进行销售，而骆玉林与新平房产公司签订合同，并支付了全款，入住房屋使用至今，而田卫霞与星云房产公司签订的合同在骆玉林之后，而且至今未办理入住手续，即使合同有效，也尚未履行。虽然新平房产公司预售许可证被吊销，但吊销时间在我方签订合同之后，而且吊销许可证也是行政处罚行为，并不能否定已签订的合同效力。
被上诉人新平房产公司答辩称：一审判决驳回田卫霞的诉讼请求正确，但判决我方承担违约金不妥，根据最高人民法院的司法解释，骆玉林两年没有主张，其已超过两年的诉讼时效。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
本院认为，一、骆玉林与新平房产公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。骆玉林与新平房产公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且新平房产公司依据该协议已于2006年3月29日给骆玉林办理了入住手续；新平房产公司虽因以虚假材料骗取《商品房预售许可证》的行为于2004年受到行政处罚并被撤销了预售许可证，但该行政行为对此前已经发生的法律事实不具有溯及力，且行政处罚行为也不能产生新平房产公司与骆玉林签订的房屋预售合同无效的法律后果。且已生效的（2011）乌中行终字第57号、（2012）新审一民提字第296号等民事判决书对新平房产公司在商品房预售许可证被撤销前的行为均作了有效认定。综上，新平房产公司在预售许可证被撤销之前与骆玉林签订的预售合同仍系有效协议，本院对田卫霞认为新平房产公司与骆玉林签订的商品房买卖合同无效的上诉主张不予支持。
二、田卫霞要求星云房产公司为其办理涉诉房屋过户手续的诉讼请求能否成立的问题。星云房产公司和新平房产公司分别向田卫霞和骆玉林出售同一套房屋，实质上为“一房二卖”。对于两份房屋买卖合同应优先履行哪一份问题，本院认为，首先骆玉林签订合同的时间在先，且已实际入住、使用涉案房屋数年，其对涉案房屋享有的权利具有物权请求权的属性；而田卫霞在签订购房合同时，对涉案房屋是否存在权利上的瑕疵等情况未尽到审慎的审查义务，且未占有、使用涉案房屋，其虽办理了涉案房屋的预售合同登记备案手续，但该备案登记属于相关行政部门的一种行政管理措施，不能产生物权的效力，相对于实际占有、使用人骆玉林而言，田卫霞并不因此而享有优先权。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行的除外。现田卫霞主张星云房产公司交付房屋并办理权属证书在事实上已履行不能，故本院对田卫霞的诉讼请求不予支持。
三、关于田卫霞的其他诉讼主张能否成立的问题。首先，田卫霞认为骆玉林与新平房产公司签订的《商品房买卖合同》不具备真实性，对此庭审中田卫霞提供了房源表及承诺书等证据加以证实，但其提供的证据均为复印件，真实性无法确认，且上述证据也不能直接证实骆玉林与新平房产公司签订的《商品房买卖合同》是虚假的，在田卫霞无其它充分有效证据证实其主张的情况下，本院对田卫霞的该诉讼主张不予支持。其次，田卫霞庭审中提供了数份装修票据，以证实其已对涉诉房屋进行了占有使用，对此本院认为，涉诉房屋骆玉林已入住使用多年，现无法就田卫霞在当时是否进行了装修以及装修的现实状况进行核实，且在骆玉林占有使用涉诉房屋多年间，田卫霞应及时采取相关措施已保障其权利，但田卫霞在长达九年的时间内并未采取相应的措施，故综合上述事实，本院对田卫霞的上述主张亦不予支持。
四、关于新平房产公司是否应当承担违约金的问题。根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，新平房产公司一审中未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出的，本院不予支持。
综上，原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费332.97元（上诉人田卫霞已预交），由上诉人田卫霞承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建国
代理审判员 马小梅
代理审判员 曾 敏
二〇一四年六月十二日
书 记 员 李 杰