浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终834号上诉人（原审原告）：陈嘉琪，女，1991年5月23日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：王一君，女，1966年3月11日出生，系上诉人陈嘉琪母亲。委托诉讼代理人：肖文荣，浙江多联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鑫泰投资有限公司，住所地：台州经济开发区广场南路168号（鑫泰广场），统一社会信用代码：913310007276238077。法定代表人：林文清，董事长。委托诉讼代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙翼，浙江平正律师事务所律师。上诉人陈嘉琪因与被上诉人鑫泰投资有限公司（以下简称鑫泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2016）浙1002民初10477号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人陈嘉琪的委托诉讼代理人王一君、肖文荣及被上诉人鑫泰公司的委托诉讼代理人陈建平、孙翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈嘉琪上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、关于涉案房屋的交付问题。本案不管是现房交易还是期房交易，均应当受双方签字的《商品房买卖合同》条款约束。《商品房买卖合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交换单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”涉案小区是全封闭管理高档小区，没有门禁卡就进不了楼层，更谈不上进入房间，而被上诉人在交房时按照交接簿上列明的清单向买受人交付包括交换密码锁钥匙、信件钥匙、说明书、质量保证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、楼宇交接书、车辆进出卡以及门禁卡，买受人在交接簿上签字确认，是购买涉案小区房产时必须经过的规定程序。上诉人从来没有办理过水电过户手续，也从来没有以书面或口头形式委托任何房产中介出售房屋。2016年10月31日，上诉人与被上诉人签订了楼宇交接书，被上诉人对该证据的真实性未予否认，被上诉人对合法性有异议但未提供证据证实。而房屋交付的举证责任在被上诉人，且领取房产证是确认物权的法定手续与房屋交付不是同一概念。即使一审法院不认为“楼宇交接书”是双方的合意，那也需要被上诉人提供交付房屋的证据，在被上诉人没有提供相关依据的情况下，应当推定被上诉人没有交付房屋。二、关于房屋质量。涉案房屋存在渗水问题是事实，上诉人多次要求被上诉人交房，被上诉人工作人员均以上诉人未缴纳物业管理费为由予以拒绝。至于保修期是否已过，与房屋交付时间有关。三、一审判决错误适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定的“谁主张、谁举证”的原则。本案是商品房销售合同纠纷，在实体法上首先应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定。鑫泰投资有限公司辩称，一、关于涉案房屋的交付问题。涉案房屋在销售时已经验收合格，客观上不存在不能按时交房的问题。上诉人在签订合同前已经全面了解了涉案房屋的实际情况并现场验房。2010年4月29日上诉人的母亲王一君到鑫泰公司办理了涉案房屋的交接手续，拿走了有签字的《台州·香格里拉花园客户领证登记表》。2010年4月30日上诉人领取了涉案房屋的产权证。办理产证后六年来，上诉人从未向被上诉人人主张过要求履行交房义务。另上诉人办理水电表的过户登记、抵押贷款、寄售房屋等一系列的行为足以证明其已经接受涉案房屋。二、关于楼宇交接书的真实性问题。楼宇交接书上的公司印章是2008年年底鑫泰公司为了统一交付期房所使用的，并非2016年10月31日加盖的印章。上诉人母亲在被上诉人不知情的情况下，私自拿走了存放在物业公司处空白的楼宇交接书，自行书写了“2016年10月31日”交房，并“备注：因质量问题出现渗水一直未交房”，故该楼宇交接书不应具有法律效力。三、关于房屋质量问题。如果现房存在渗水的质量问题，上诉人根本就不会购买的，更不会去办理产权登记和水电表过户。《楼宇交接书》不是被上诉人的真实意思表示，上诉人一直没有提交房屋渗水的直接证据。如果是接收房屋后发现了渗水，也仅属于质量保修范围，不能算作逾期交房的损失。即使上诉人因涉案房屋渗水而拒绝占有，其主张的违约责任的诉讼时效也应当自2010年4月30日起算，上诉人要求赔偿违约金的诉请显然已经超过了两年诉讼时效。引发本案诉讼的原因是上诉人作为小区业主，自2010年4月29日起交房并办理房产证后，长达六年之久拖欠物业费，小区物业多次催讨未果后向法院提起诉讼，经立案庭调解不成后，上诉人才转向房产公司诉讼。至于门禁卡，因上诉人拒绝缴纳物业费，而门禁卡的有效期为六个月，故多次停用。如果上诉人认为物业公司存在妨害其占有、使用涉案房屋的行为，可以在除斥期间内向物业公司主张返还房屋或排除妨碍的权利，而不是向被上诉人主张逾期交房的违约责任，何况本案中物业公司并没有占有上诉人的房屋，门禁卡的停用也不妨碍其行使物权。陈嘉琪向一审法院起诉请求：1、判令被上诉人立即赔偿原告违约金1581652.72元（已交付房价款1347234元自2010年5月29日至2016年10月31日止按日万分之五计算）；2、判令被上诉人立即对上诉人坐落在台州香格里拉花园1幢303室房屋内的屋面防水工程、卫生间、房间和外墙面的防渗漏、墙面抹灰层脱落、墙体裂缝进行维修。一审法院认定事实：台州香格里拉花园于2008年12月26日进行竣工验收备案。2010年4月20日，原、被告签订一份商品房买卖合同（备案合同编号为20100400057），约定原告陈嘉琪购买被告鑫泰公司开发的坐落于台州香格里拉花园1幢303室的房屋和地下室房号为520号的车位，房屋款项1204234元，车位143000元，总价合计1347234元。商品房买卖合同约定，出卖人应当在2010年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2010年4月26日原告陈嘉琪与中国农业银行台州市分行签订个人购房担保借款合同，将购买的台州香格里拉花园1幢1单元303室及车位520号向该行抵押借款，借款金额为940000元。2010年4月29日原、被告签署房屋销售结算单。同日，原告陈嘉琪向台州市房地产管理局递交房屋所有权登记申请书。2010年4月30日，涉案房屋所有权登记在原告陈嘉琪名下。2010年5月5日，原告陈嘉琪领取所有权证。2010年6月30日，涉案房屋在国网浙江省分公司台州供电公司的用户名由原用户被告鑫泰公司变更为原告陈嘉琪。2017年2月24日该院组织双方对现场进行查看，涉案房屋客厅和主卧的墙面自下而上10公分以上处有裂缝，书房墙面自下而上50公分位置有抹灰层剥离。一审法院认为，原告陈嘉琪以房屋存在渗水问题为由依据楼宇交接书主张房屋交付时间为2016年10月31日。对于楼宇交接书，被告鑫泰公司否认系其向原告出具，原告陈嘉琪未能证实该楼宇交接书从被告处取得，同时陈述楼宇交接书上交付时间“2016年10月31日”和“因质量问题出现渗水一直未交房”的字样均系原告陈嘉琪母亲书写，楼宇交接书不足以认定其上记载的交接时间系双方的合意。涉案房屋于2008年12月验收合格，在原、被告签订《商品房买卖合同》前已符合交房条件，本案属于现房交易。原告陈嘉琪未提供被告鑫泰公司逾期拒绝交房的依据，也未提供与被告鑫泰公司协商延期交房的依据，而是于2010年5月5日领取了房屋所有权证。如果房屋存在渗水问题，原告陈嘉琪在选房、看房并订立买卖合同时应当已经知晓，但原告与被告签订了合同后仍办理权属登记证书，不符合常理。本案中没有证据表明原告陈嘉琪在被告鑫泰公司逾期六年有余未交房的情况下向其主张交房，原告陈嘉琪一直放任被告的违约行为存在而不维权，这也有悖交易惯例和日常生活经验。综上，该院认为，被告鑫泰公司已于涉案房屋办理产权证之前交付了房屋。故原告陈嘉琪主张被告鑫泰公司承担逾期交房的违约责任，于法无据，该院不予支持。至于原告陈嘉琪主张的对墙面抹灰层脱落、墙体裂缝维修问题，墙面、墙体的保修期为一年，原告陈嘉琪已于2010年收取了房屋并领取了产权证，墙面、墙体的维修已超过保修期。其中屋面防水工程、卫生间、房间和外墙面的渗漏问题，从现场勘查情况来看，部分墙体有裂缝和墙面抹灰层的剥离，但未发现存在渗漏，原告陈嘉琪在本案中也未提供相关依据。因此，对于原告提出的维修请求，该院不予支持。若房屋使用过程中出现防水工程、墙面等渗漏的新情况，原告陈嘉琪可在质保期间内另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告陈嘉琪的诉讼请求。案件受理费9517元（已减半收取，原告陈嘉琪已预付），由原告陈嘉琪负担。二审期间，上诉人陈嘉琪向本院提起了两项调查取证申请：1、向台州鑫泰物业管理有限公司调取2010年4月至2016年底台州香格里拉小区物业登记簿；2、向椒江区公安局110接处警中心民警聂贤刚调取询问台州鑫泰物业管理有限公司员工周彩萍有关香格里拉小区楼宇交接情况的视频，拟共同证明被上诉人于2016年10月31日才向上诉人交付涉案房屋。本院认为，上诉人的第一项申请与本案房屋交付无关联性，不予准许；对于第二项申请，台州市公安局椒江分局接处警中心明确本案所涉出警事件发生在2017年4月20日，即在一审判决后，视频的内容系上诉人母亲王一君与周彩萍在椒江区御庭壹号小区发生争吵的场面，与本案待证明对象缺乏关联性，同时也不属于新的证据，故对该证据的证明效力不予认定。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，上诉人陈嘉琪于2010年4月20日向被上诉人鑫泰公司购买坐落于台州香格里拉花园1幢303室的房屋和地下室房号为520号的车位，总价合计1347234元，现其起诉主张因房屋出现渗水质量问题，被上诉人于2016年10月31日才交付房屋，要求赔偿逾期交房违约金1581652.72元。被上诉人辩称，涉案房屋在2010年4月29日双方签署房屋销售结算单时即已交付。本院经审查认为，原审法院认定涉案房屋于上诉人2010年5月5日领取房产证权证之前已经交付得当，理由如下：一、商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2010年5月28日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但上诉人未提供任何证据证明其在2010年5月28日前曾向被上诉人主张要求交付房屋，相反，上诉人在2010年4月26日就涉案房屋与中国农业银行台州市分行签订个人购房担保借款合同，4月29日与被上诉人签署房屋销售结算单，同日向台州市房地产管理局递交房屋所有权登记申请书，同年5月5日领取了所有权证，由此表明双方在房屋产权转移之前并没有发生任何争议；二、双方签订的虽然是商品房买卖的格式合同，但涉案房屋在2008年已经竣工验收，实际上本案是现房交易，上诉人没有证据证明其在领取产权证前向被上诉人主张过房屋渗水质量问题；三、对于楼宇交接书，被上诉人否认系其出具，上诉人也承认该份楼宇交接书是从台州市鑫泰物业管理有限公司处所取，同时陈述交接书上“2016年10月31日”和“因质量问题出现渗水一直未交房”系上诉人母亲书写，故仅凭该楼宇交接书不能证明涉案房屋交付时间；四、依照常理，如果上诉人在取得房屋物权后，出卖人仍未交付房屋的，上诉人应在短期内采取积极措施维护自身的权益，而本案上诉人在长达六年时间内，均未有书面证据证明其曾要求被上诉人交房或处理房屋渗水，也未按合同第九条约定行使合同解除权；五、根据被上诉人申请，一审法院依法调取了涉案房屋在台州伍柒陆房地产营销策划有限公司、台州市上房有限公司的登记售卖情况，并确认涉案房屋于2010年6月30日在国网浙江省分公司供电公司的用户名由原用户鑫泰公司变更为上诉人陈嘉琪，历史电费详单显示该户在2012年1月、3月及2013年11月均有电费产生，上诉人虽对上述情况予以否认，但两家房产中介公司所留的电话号码确实是上诉人母亲王一君的，且软件系统记录涉案房屋于2014年11月17日同一天在两家中介公司进行登记售卖，并列有看房信息，而上诉人关于被上诉人未交付门禁卡以致其不能进入涉案房屋等解释，无法合理说明房屋委托出售和用电消耗的事实。据上，因被上诉人已经在2010年5月28日前交付了涉案房屋，上诉人主张墙面、墙体的维修已经超过一年的保修期限。至于房屋渗水等其他质量问题，上诉人陈嘉琪目前提交的证据并不充分，本院亦不予支持。综上所述，陈嘉琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19034元，由上诉人陈嘉琪负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈文杰审 判 员  王文兴代理审判员  柯星霞二〇一七年七月十一日书 记 员  马 里