江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终330号
上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冷开时，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：王兆康，男，1997年9月27日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：卓丹，江苏剑辉律师事务所律师。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人王兆康商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初4419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回王兆康的一审诉讼请求。理由如下：1.王兆康签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，该手续书表明王兆康放弃对恒开公司违约责任的追究，包括逾期交房、逾期办证违约责任。2.即使恒开公司应承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响王兆康实际占有使用房屋，王兆康没有受到实际损失。王兆康并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.本案诉讼费应当由王兆康承担。
王兆康辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由如下：1.涉案合同是双方真实意思表示，真实有效，应按合同条款履行。双方约定了违约金且标准并无不当。2.本案系因出卖人的过错导致王兆康权属证书不能及时办理。王兆康的房屋抵押买卖不能使用的过错也在恒开公司。3.关于恒开公司主张王兆康同意不追究双方责任是格式条款，应作出对恒开公司不利的解释。
王兆康向一审法院起诉请求：1.判令恒开公司协助王兆康办理不动产权证并支付逾期办证违约金75000元（以588993元为基数，按日万分之一点五，从2015年3月1日计算至王兆康取得不动产权证时止）；2.本案诉讼费由恒开公司承担。
一审法院认定事实：王兆康与恒开公司于2014年8月21日签订商品房买卖合同一份，约定由王兆康购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园1-1-094#号商品房一套。合同约定：商品房用途为商业；商品房总价为588993元；出卖人应当在2014年11月30日之前将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合……，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一点五的违约金……。合同签订后，王兆康按合同约定付清全部房款。恒开公司于2016年1月16日向王兆康交付房屋，并出具销售不动产统一发票（记载金额为588993元）。王兆康委托王波代为接收房屋，由王波在恒开公司出具的交房手续书上签名确认；交房手续书下方“特别提醒”部分注明：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任。商品房买卖合同签订当日原告即与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将其购买的涉案商品房委托该公司统一使用和管理。截至本案一审开庭审理之日，恒开公司未将涉案房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致王兆康未取得房产权属证书。
一审法院认为，王兆康、恒开公司双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，恒开公司应于2014年11月30日前将商品房交付王兆康，并在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；而恒开公司未在约定期限内履行义务，存在违约行为。关于恒开公司对“特别提醒”内容的辩解观点，因王兆康对此内容不予认可，且该内容为恒开公司单方提示，恒开公司未能进一步证实提醒的内容已为王兆康所受领并接受，故该内容对王兆康不具有约束力;因此，对恒开公司的辩解观点，不予采纳。本案中，恒开公司于2016年1月16日交付房屋，截至本案一审开庭审理之日，仍未将涉案房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，故对于王兆康要求恒开公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，依法予以支持（自房屋交付第91日起，计算至王兆康实际取得房产权属证书之日止）。关于产权证的办理，恒开公司负有将相关资料报产权登记机关备案的义务；而因涉案房屋所属工程未通过综合验收，尚不具备备案条件，恒开公司无法履行备案行为；且对恒开公司逾期备案的行为已通过支持王兆康违约金请求的方式予以制约；因此，对王兆康要求恒开公司协助办理产权证的请求，暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、恒开公司于本判决生效后十日内支付王兆康逾期办证违约金（以588993元为基数，自2016年4月16日起按日万分之一点五计算至王兆康实际取得房产权属证书之日止）；二、驳回王兆康其他诉讼请求。案件受理费减半收取838元、保全费3020元，合计3858元，由恒开公司负担。
二审中，上诉人恒开公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
恒开公司所举的证据为：恒开公司建设的宿迁国际购物公园3、4、5至13号楼于2017年9月30日报送竣工验收备案文件的申请表，旨在证明恒开公司已经履行了合同约定的备案义务。
王兆康质证认为，对该份证据的关联性不认可，王兆康购买的是1号楼，这份备案表是3、4、5、13号楼，证据的真实性由法庭认定。
本院认为，恒开公司提供的验收备案表系涉案小区3、4、5至13号楼，而王兆康所购的房屋系1号楼，故该证据与本案无关。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，恒开公司与王兆康之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2016年3月17日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司未提供证据证明其已经按照合同约定履行了备案义务，故恒开公司应按合同约定承担相应的违约责任。王兆康起诉要求恒开公司按照日万分之一点五的标准计算违约金系对自己权利的处分，不违反法律规定，应予支持。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，王兆康签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司责任、排除了王兆康的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒王兆康注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然存在逾期办证的违约行为，但王兆康签署交房手续书免除了恒开公司违约责任，故恒开公司无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。恒开公司主张双方签订的买卖合同中违约金过高，请求予以调整。但该合同是双方当事人真实意思表示，该合同中约定逾期办证违约金并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1676元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年三月六日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛
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