北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初8762号原告：聂芳，男，1950年6月27日出生。委托诉讼代理人：张雪霞，北京扬轩律师事务所律师。被告：聂权，男，1939年11月15日出生。被告：李秀英，女，1946年5月16日出生。被告：聂宏亮，男，1971年9月16日出生。被告：周桂英，女，1972年6月11日出生。被告：聂鹏飞，男，1994年11月9日出生。五被告共同委托诉讼代理人：古彦龙，男，1964年12月2日出生，汉族，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律工作者。原告聂芳与被告聂权、李秀英、聂宏亮、周桂英、聂鹏飞返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聂芳的委托诉讼代理人张雪霞，被告李秀英及被告聂权、李秀英、聂宏亮、周桂英、聂鹏飞的共同委托诉讼代理人古彦龙到庭参加了诉讼。原告聂芳、被告周桂英参加了本案第二次开庭。本案现已审理终结。原告聂芳向本院提出诉讼请求：1.五被告将位于北京市顺义区×镇×村×街×号宅院及宅院内的正房六间、东厢房三间、洗澡间一间、西侧棚子二间、厕所一间、锅炉房一间予以腾退后返还给原告；2.五被告将位于北京市顺义区×镇×村×街×号宅院的《集体土地建设用地使用证》、水卡、电卡返还给原告；3.五被告给付原告自2017年5月11日至实际腾退并返还宅院及房屋之日止的占有使用费，占有使用费按每天200元的标准计算；4.诉讼费由五被告承担。事实与理由：原告与被告聂权系兄弟关系（聂权为聂芳之兄长）。被告聂权与被告李秀英系夫妻关系，被告聂宏亮系被告聂权、李秀英之子，被告聂宏亮与被告周桂英系夫妻关系，被告聂鹏飞系被告聂宏亮、周桂英之子。由于两家之亲属关系，原告曾将位于北京市顺义区×镇×村×街×号房屋及宅院借用给被告使用至今，后原告要收回该房屋及宅院自用，先后通过口头方式、短信方式、书面通知被告在2017年5月10日前搬离，将宅院及房屋腾退给原告，要求被告将自有物品搬离，不得破坏房屋及设施。但被告收到通知后未将涉诉宅院及房屋、集体土地建设用地使用证返还给原告。因此为维护原告之合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告聂权、李秀英、聂宏亮、周桂英、聂鹏飞共同辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，房屋是1994年原告以3万元的价格卖给被告，双方是买卖关系。当初原告因为要买×的房子缺钱才卖的房。此房从1994年到现在已居住23年，被告在1999年重新换瓦、装修、垒院墙，2007年建南侧房子，2013年建锅炉房、厕所等，2014年重新换彩钢板，2016年还种了榕树等。被告在村里有宅基地也有房屋，根本不需要借用他人房屋使用。第二，被告认为原告诉求已超过2年诉讼时效。既然是借用，原告应该早就知道权利被侵害，应该早就来主张权利，不可能到23年之后才来主张，且被告如果是借用也不可能在宅院建房。第三，水卡和电卡都是被告的名字，如果房屋是被告借用的，被告也不可能办理水卡电卡在这使用。第四，房屋买卖后，原告将红本交予被告，如果借用不可能将这么重要的东西交给被告，只有一种可能就是双方买卖，一手交钱一手交本。故请求法院驳回原告的请求。本院经审理查明：聂芳与聂权系兄弟关系（聂权为聂芳之兄长）。聂权与李秀英系夫妻关系，聂宏亮为其子。聂宏亮与周桂英系夫妻关系，聂鹏飞为其子。聂芳称位于北京市顺义区×镇×村×街×号（土地使用证号为顺义县×镇集建（证）字第×号）的院落及房屋系自己所有，后将其借给聂权、李秀英夫妻居住，现该宅院由聂权、李秀英及聂宏亮、周桂英、聂鹏飞居住。但是现在聂权、李秀英、聂宏亮、周桂英、聂鹏飞拒绝将借用的宅院及房屋返还给自己，故起诉要求腾退宅院、返还原物。为此，聂芳提交了宅基地登记卡、户口本、限期腾退通知书、邮件、短信等证据，据此证明涉案宅院土地使用权登记在自己名下，聂权、李秀英、聂宏亮、周桂英、聂鹏飞经多次通知腾退而拒不腾退。聂权、李秀英、聂宏亮、周桂英、聂鹏飞对上述证据的真实性认可，但称当时是因为怕×村拆迁，为了多争取点利益，所以聂宏亮才帮忙把原告的户口迁回去的;承认聂芳确在2017年多次通知自己腾退，但因涉案宅院已经出售给了自己，因此自己当然有权拒绝腾退。聂芳称双方之间并不存在买卖关系，为此提交了从村委会复印的村里改造保温和换窗户的名单、村里其他人的买卖房屋草契及收据、与村支书谈话的录像、自己购买楼房的合同、相关审批表、收据、聂鹏飞的户口本等证据予以证实。聂权、李秀英、聂宏亮、周桂英、聂鹏飞对名单、户口本的真实性认可，称因为双方未办理过户，使用证还登记在聂芳名下，因此自己在对房屋做完保温和更换完窗户后只能以聂芳的名义申请，并且自己在居住的23年间，对房屋还重新换瓦、装修、垒院墙，2007年还建了南侧房子、2013年建了锅炉间、厕所，2014年更换了彩钢板，种植树木，被告对此从未提出过任何异议；对村里其他人的买卖房屋草契及收据、录像、合同、相关审批表、收据的真实性、证明目的均不予认可，称村里人卖房，有签草契的也有没签草契的，也不一定必须经过财政局，当时因为双方是亲戚，没有必要，所以就没签订草契，但是村委会是知道双方买卖房屋的事。聂芳对此辩称，做保温和换窗户都是政府行为，由村里统一安排，与聂权、李秀英无关；虽然被告给换了瓦，但认为自己原来的旧瓦价值高于被告新换的瓦，介于双方的亲属关系，所以一直没有追究换瓦的事；锅炉房、洗澡间原来就有，并非聂权、李秀英新建，院内被告等人栽种的树木，其可以自行移走。为了证明聂芳已经将涉案宅院出售给了自己，聂权、李秀英等人提交了涉案宅院的集体土地建设用地使用证原件、水卡、电卡、修缮、翻建房屋的收据、发票、证人书面证言、村委会出具的居住证明等证据予以证实。证人李秀春、朱亚芹、董国秋出具的书面证明载明：1994年4月26日，因聂芳在顺义×小区购买楼房，欠有外债，故提出把他名下的房屋及院落卖给其哥哥聂权，以还清外债，当时聂权其妻李秀英把共计三万元整交给聂芳，聂芳把本院房本交给李秀英，此后聂权全家一直居住在本房屋内。居住证明载明：李秀英自1994年4月一直在×村×街×号居住，居住地的房屋产权证明，顺义县×镇集建（证）字第×号集体土地建设用地使用证在李秀英手中，是买卖关系。特此证明！聂芳对集体土地建设用地使用证原件、水卡、电卡的真实性认可，但称土地使用证一直放在老宅中，由聂权、李秀英帮助看管而已，水卡、电卡都是谁去办理就写谁的名字，并非是宅院所有权是谁的就写谁的名字。对收据、发票的真实性不认可，称收据的票号、日期、字体等诸多方面存在矛盾之处；对书面证言的真实性和证明效力不予认可，认为其表达方式完全相同，因此并非是证人的真实意思；对村委会的证明的真实性也不认可，认为其形式要件不合法，仅有公章，没有时间、没有书记签字、并且先有章后有字，应当是其自行书写的。庭审中，证人董国秋出庭作证，称自己在1995年去聂权家串门时，听聂权、李秀英说聂芳因为买楼房，把涉案房屋以3万元的价格卖给他们了，但是没有过户，说哥俩之间用不着过户。聂芳则认为证人所陈述的事实都是他听说而来，也没有亲眼见到聂权买房的情况，因此认为其证言不具备证明效力。上述事实，有当事人双方的陈述、土地使用证原件、户口本、水卡、电卡、证人证言、村委会证明、合同及收据、通知书、邮件、短信、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：聂权、李秀英等人主张聂芳应该早就知道权利被侵害，其起诉已经超过2年诉讼时效，因此其无权提起诉讼，但是涉案房屋一直由聂权、李秀英等人居住使用，该状态一直持续至今，而聂芳在2017年才向被告提出返还涉案房屋的请求，并于当年即诉至本院，显然其请求并未超过法律规定的诉讼时效，故对于被告已超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。本案争议的焦点是聂芳与聂权、李秀英之间是否存在房屋买卖关系。最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。在一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。聂权、李秀英主张其与聂芳之间就涉诉房屋存在有口头的房屋买卖合同关系，其应当就买卖关系的成立承担举证责任，相关证据应当达到高度盖然性的证明标准，只有在聂权、李秀英的举证已经达到高度盖然性的证明标准时，聂芳才负有提交相反证据反驳待证事实的责任。在聂权、李秀英等人所提交的用以证明双方存在买卖合同关系的证据中，集体土地建设用地使用证、水卡、电卡、修缮、翻建房屋的收据、发票显然不能证明双方存在买卖关系；村委会出具的居住证明虽载明双方是买卖关系，但是该证明仅有公章，没有书写时间和出证人的签字，并不符合证据的形式要件要求，并且聂权、李秀英对此也不能做出清楚的解释，而根据聂芳提供的与现任村书记的谈话录像，该书记对此也表示不知情，因此该居住证明的效力本院不予确认；而证人李秀春、朱亚芹未出庭作证，不符合证据规则的要求，证人董国秋虽出庭作证，但其也承认自己系听李秀英说聂芳将涉案房屋卖给她了，其证言应属于传闻证据，故上述证言均缺乏证明效力。因此，聂权、李秀英等人提交的证据，对相关事实的证明显然无法达到高度盖然性的证明标准，不能证明双方之间就涉诉房屋的买卖存在一致的意思表示。此外，由于聂芳与聂权、李秀英之间存在亲属关系，聂芳将涉诉房屋借给其使用不违背常理，仅凭聂权、李秀英等人居住于涉诉房屋的事实不足以认定其已购买涉诉房屋。综上，结合双方陈述的事实与提交的证据，聂权、李秀英等人关于涉诉房屋存在买卖合同关系的主张不能成立，聂芳作为涉案宅院土地的使用权人及房屋的所有权人，其有权要求聂权、李秀英等人腾退并返还房屋。尽管双方对涉案宅院内的锅炉房、厕所等建筑物的归属存在争议，但本着方便使用的原则，本院确定其应当在本案中一并腾退，而因对涉案宅院及房屋进行翻建、修缮、新建及种植树木等问题引发的争议，双方可另诉解决。同时，在涉案宅院及房屋腾退并返还时，相应的《集体土地建设用地使用证》、水卡、电卡，也应一并予以返还。对于聂芳所主张的占用费，由于聂权、李秀英等人在涉案房屋的居住系经过聂芳同意，并且其不仅对涉案宅院房屋进行过翻新、修缮等，同时还新建有房屋、院墙等，其未腾退的原因系双方对涉案房屋是否存在买卖关系存在争议，而非恶意占有，而该争议现经诉讼才有定论，因此聂芳要求其支付该期间的占用费，缺乏依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告聂权、李秀英、聂宏亮、周桂英、聂鹏飞于本判决生效之日起六十日内将北京市顺义区×镇×村×街×号宅院及宅院内的正房六间、东厢房三间、洗澡间一间、西侧棚子二间、厕所一间、锅炉房一间腾退并交付给原告聂芳；二、被告聂权、李秀英、聂宏亮、周桂英、聂鹏飞于本判决生效之日起六十日内将北京市顺义区×镇×村×街×号宅院的《集体土地建设用地使用证》及相应的水卡、电卡交付给原告聂芳；三、驳回原告聂芳的其他诉讼请求。案件受理费七十元，由被告聂权、李秀英、聂宏亮、周桂英、聂鹏飞负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗旭华人民陪审员  赵光玉人民陪审员  王景合二〇一七年十二月二十八日书 记 员  赵新月