上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4193号
上诉人(原审被告，，反诉原告)上海谐同投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人侯媚，经理。委托代理人应讯，上海市捷华律师事务所律师。被上诉人(原审原告，反诉被告)上海嘉实房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人章亦男，执行董事。委托代理人汤志红，上海久光律师事务所律师。委托代理人谢璇，上海久光律师事务所律师。上诉人上海谐同投资管理有限公司(以下简称“谐同公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第1581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年7月，上海嘉实房地产发展有限公司(以下简称“嘉实公司”)与谐同公司就坐落于上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号嘉实生活广场2层房屋(以下简称“系争房屋”)签订租赁合同。约定，谐同公司向嘉实公司承租该广场2层商铺面积2010平方米，谐同公司应预交三个月的租金为保证金，谐同公司缴纳保证金及公用事业费押金为嘉实公司交付租赁房屋的前提，约定的交房时间为2014年7月30日，装修免租期为2个月。租期8年，自2014年10月1日起至2022年9月30日止。租金支付自2014年10月5日起每3个月支付一次，其中前6个月为免租金期。租金标准前3年按照每天每平方米人民币(以下币种均为人民币)1.7元计算租金。合同还对违约责任作了约定，其中对谐同公司逾期支付租金、物业管理费、保证金等费用的约定为欠款金额每日0.1%计算，并承担嘉实公司追讨欠款所支付的律师费、诉讼费。对合同期届满或提前终止而谐同公司逾期搬离的，按原日租金的2倍计算逾期搬离违约金。合同签订后，谐同公司于2014年9月12日交纳保证金311,800元后，嘉实公司于9月向谐同公司交付租赁房屋，谐同公司遂开始装修。谐同公司装修期间，设计了第一次装修方案并报相关消防管理部门审核。2015年5月间，消防管理部门审核后认为，房屋中的连廊部分被纳入室内，不符合消防要求，故第一次设计方案未能通过。谐同公司调整设计方案后第二次报消防管理部门审核。消防管理部门于2015年9月审核通过了谐同公司的装修方案。但谐同公司装修后未再报消防管理部门对装修进行验收。2015年12月14日，消防管理部门认为谐同公司违反消防管理法规，责令谐同公司限期改正。谐同公司认为系因嘉实公司交付的房屋有违章部分而导致消防未能通过，故除支付物业费，水电费外，未再支付过租金。嘉实公司认为消防方案已经获得审核通过，嘉实公司交付的房屋不存在不符合消防要求的情形，谐同公司应当按约支付租金。嘉实公司向原审法院提起诉讼，要求判令：1、解除双方的租赁合同并返还房屋；2、谐同公司支付拖欠租金935,403元(自2015年4月1日至2015年12月31日)；3、谐同公司按照每日3,464.46元支付自2016年1月1日起至合同解除日止的租金；并按每日6,928.92元支付自合同解除次日起至实际搬离日止的使用费；4、谐同公司支付自2015年4月1日起暂计算至2015年10月5日的滞纳金85,745.28元；5、谐同公司以935,403元为基数按每日百分之0.1标准支付自2015年10月6日起至判决生效之日止的逾期支付租金滞纳金；6、谐同公司支付律师费35,000元。谐同公司提起反诉称：嘉实公司延迟交付房屋，以及未交付适当的租赁场地，导致谐同公司不能进行商事经营，嘉实公司未能履行出租人合同义务，合同目的不能实现，故要求赔偿装修款项3,382,756元；返还保证金311,800元；赔偿违约金311,800元；赔偿经营可得利益损失100,000元；解除双方租赁合同。本案双方的主要争议焦点，消防问题系谁的责任？消防问题是否构成谐同公司拒付租金的正当理由？谐同公司认为，系因嘉实公司出租的房屋存在违章部分，导致消防未获通过，应由嘉实公司承担责任。在消防问题未解决前，谐同公司有权拒付租金。嘉实公司认为，房屋系合法建筑，不存在违反消防要求的情形，谐同公司的装修方案已获消防审核通过。嘉实公司没有过错。原审法院经审理后认为，根据合同约定，谐同公司已对房屋的现状做了详细了解，在进行装修前将装修方案报消防管理部门审核，虽然第一次因包括连廊封闭在室内等因素而未能通过审核，但在未改变房屋状况的情形下，谐同公司修改了装修方案，获得了消防部门审核通过。至此，谐同公司对房屋的装修使用应再无障碍。此后谐同公司完成装修并投入营业前理应报消防管理部门验收，但谐同公司未予报请消防验收，导致被消防管理部门责令改正。消防管理部门的责令限期改正通知书中也明确载明系谐同公司“未办理消防验收及公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查”。可见，若谐同公司按经审核的设计装修并报消防管理部门验收检查通过，谐同公司使用租赁物开展经营活动并无障碍，显然其中嘉实公司并无过错。实际上根据水电用量及监控影像证明，谐同公司一直在营业状态中。因此，谐同公司拒付租金理由不成立。关于租金支付违约问题。如前所述，装修消防问题，嘉实公司并无过错，谐同公司应当自行承担期间的损失。谐同公司以此拒付全部租金，显然没有事实依据，应当承担违约责任。嘉实公司与谐同公司间的房屋租赁合同法律关系明确，双方应当各自依约履行。现嘉实公司已依约交付租赁物，谐同公司理应依约履行支付租金的义务，其以消防问题拒付全部租金没有事实依据和法律依据，构成违约，应当承担违约责任。至于谐同公司抗辩延长经营免租期一节，嘉实公司虽有函件增加免租期2个月，但函件也明确告知谐同公司，若谐同公司在优惠期内有严重违约，函件优惠内容失效。而谐同公司期间仍没有履行主要合同义务，显系严重违约，嘉实公司依此取消优惠，符合约定条件。谐同公司只主张利益而忽视自己应尽的主要义务，显系无理，不予支持。然，双方合同原本约定谐同公司应于2014年7月30日前支付保证金，而其实际于2014年9月交纳，嘉实公司也于9月交付房屋，合同继续履行。根据合同装修免租期为2个月的约定，该装修免租期也应当顺延，故谐同公司应付租金应当顺延至2015年6月起算。双方诉请均主张合同解除，予以准许。至于逾期支付租金的违约金，合同约定每日千分之一，显然过高，谐同公司也已请求调整，法院予以酌情调整为日万分之五为妥。而逾期搬离使用费系加倍租金的计算符合合同约定，予以支持。至于嘉实公司诉称律师费，符合约定且在合理范围内，予以支持。因本案系谐同公司违约，故谐同公司反诉请求的损失及违约金，不予支持。保证金因合同解除，嘉实公司应当予以返还。原审法院据此判决如下：一、上海嘉实房地产发展有限公司与上海谐同投资管理有限公司签订的嘉实生活广场租赁合同于判决生效之日解除。上海谐同投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海嘉实房地产发展有限公司坐落于上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号嘉实生活广场2层房屋；二、上海谐同投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海嘉实房地产发展有限公司自2015年6月至12月租金727,535元；三、上海谐同投资管理有限公司应给付上海嘉实房地产发展有限公司自2016年1月1日起按每日3,464元租金标准支付至判决生效之日止的租金。并按此租金标准的二倍计算支付自判决生效之日次日起至实际搬离日止的使用费；四、上海谐同投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海嘉实房地产发展有限公司自2015年6月6日至2015年10月5日逾期支付租金违约金33,363元。并按727,535元为基数，按每日万分之五计算自2015年10月6日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；五、上海谐同投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海嘉实房地产发展有限公司律师费35,000元；六、上海嘉实房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海谐同投资管理有限公司保证金311,800元；七、上海嘉实房地产发展有限公司其他诉讼请求不予支持；八、上海谐同投资管理有限公司其他反诉请求不予支持。原审判决后，上诉人谐同公司不服，向本院提起上诉称：原审法院对系争房屋的出租面积认定有误，走道为公用部分，不应计算面积，谐同公司实际承租的面积约为1750平方米，原审法院按照2010平方米计算租金有误。系争房屋存在的消防问题是由于嘉实公司所导致，嘉实公司应当赔偿谐同公司装修损失。原审法院计算物业费、保证金的利息有误。请求撤销原审判决第二、三、四、五、六、八项判决主文，改判由嘉实公司赔偿装修损失2,282,182.4元、返还保证金311,800元、赔偿违约金311,800元、赔偿可得利益损失100,000元。被上诉人嘉实公司答辩称：2015年9月，谐同公司未按照规定进行消防报验收，导致被责令整改，应由谐同公司自行承担相应的法律后果。双方对承租面积是明确约定的，不存在多收租金的问题。原审法院判决正确，请求二审予以维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，嘉实公司与谐同公司签订的租赁合同中第1.2条约定：“该商铺实测建筑面积见本合同附表二，房屋用途为商业。为避免将来发生争议，若该房屋实测面积与任何人士、组织或机关测量的面积或其他算法的面积有出入，双方同意不对该房屋的租金及其他以该房屋实测建筑面积为基础进行计算的其他任何费用做调整”。第4.1约定：“该商铺租金、租赁保证金及其核算、支付方式和期限见附表四”。双方在附表四中列明了每一期租金的支付时间及具体金额。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。谐同公司上诉认为，走廊应不计入承租面积中，不计租金。对此，本院认为，谐同公司签订租赁合同前，已实地查看了系争房屋，对系争房屋的状况应有充分的了解。其次，谐同公司承租的部位为涉案商城的二层整层，从常理分析，应当包括走廊等公用部位。再次，双方签订的租赁合同中明确约定了每一期租金的具体金额和付款时间，谐同公司也书面同意不对该房屋的租金及其他以该房屋实测建筑面积为基础进行计算的其他任何费用做调整，故谐同公司以面积不符为由，拒付租金，依据不足，本院不予支持。至于系争房屋是否存在不符合消防规范的问题。根据查明的事实，消防管理部门于2015年9月审核通过了谐同公司的装修方案，由此可见，嘉实公司出租的系争房屋不存在违反消防管理规范的瑕疵。而同年12月14日，消防管理部门责令谐同公司整改的原因是“未予报请消防验收”，故谐同公司以消防问题为由，拒付租金，事实依据不足，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32,289.4元，由上诉人上海谐同投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一六年八月十九日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……