广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法常民一初字第328号
原告（反诉被告）梁志强，男，香港人，1967年7月1日出生，现住址：广东省东莞市。
原告（反诉被告）吴莲妹，女，香港人，1940年出生，现住址同上。
两原告共同委托代理人龚敏，女，苗族，1977年10月15日出生，住址：广东省东莞市。
被告（反诉原告）苏殿权，男，汉族，1967年6月29日出生，住址：广东省高州市。
委托代理人李金蔚，广东中亚律师事务所律师。
被告（反诉原告）东莞市易仕诚物业顾问有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人陈建梅。
原告梁志强、吴莲妹诉被告苏殿权、东莞市易仕诚物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年1月26日受理后，被告（反诉原告）苏殿权于2014年3月10日向本院提起反诉，被告（反诉原告）东莞市易仕诚物业顾问有限公司于2014年3月11日向本院提起反诉，本案由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁志强、吴莲妹的共同委托代理人龚敏，被告（反诉原告）苏殿权的委托代理人李金蔚，被告（反诉原告）东莞市易仕诚物业顾问有限公司的法定代表人陈建梅到庭参加诉讼。本案�已审理终结。
一、本诉
原告梁志强、吴莲妹诉称，2012年12月22日，原告梁志强、吴莲妹就两人共同所有的位于东莞市常平镇丽城开发区天城苑某座某室的房产委托案外人张瑞蓉欲通过被告东莞市易仕诚物业顾问有限公司放盘。次日，被告东莞市易仕诚物业顾问有限公司即要求签署确认合同并以被告苏殿权为买家签订房屋买卖合同，于当日交付定金10000元，并约定须于2012年12月28日前结清楼款办理房屋过户公证登记等手续。合同签订后，被告苏殿权即以须用其子作为产权人但未满十八周岁为由，口头要求两原告将结清楼款与公证过户手续延长壹年至2013年12月23日。因恐怕延长期间惹生事端，同时为防被一房多卖的相关法律风险，两原告拒绝被告苏殿权的无理要求，坚持两被告须依合同办事。两被告签署合同后无故不依约履行其义务，违反定金法则，应当承担违约责�。故此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告苏殿权购房定金10000元归原告所有；2、解除两原告与两被告之间的出售确认合同与房屋买卖合同（中介版）；3、本案的诉讼费、律师费由两被告承担。
被告苏殿权辩称，被告苏殿权无需支付定金10000元，也无需支付相应的律师费，被告苏殿权要求原告继续履行合同，双方约定2012年12月28日之前原告与被告到公证处办理委托公证，将案涉房产的手续委托给被告苏殿权，办理委托后被告苏殿权才支付相应的楼款，但是原告没有在约定的时间办理相应的委托手续和过户手续，致使房屋买卖合同无法按时履行，应该由原告承担相应的违约责任。
被告东莞市易仕诚物业顾问有限公司辩称，与被告苏殿权的意见一致。
经审理查明，张瑞蓉与被告东莞市易仕诚物业顾问有限公司于2012年12月23日签订出售确认�同，由张瑞蓉委托被告东莞市易仕诚物业顾问有限公司对东莞市常平镇丽城开发区天城苑某座某室房产进行出售。同日，张瑞蓉与被告苏殿权以被告东莞市易仕诚物业顾问有限公司作为经纪方签订了房屋买卖合同，被告苏殿权依据合同约定向张瑞蓉支付了定金10000元。
另查明，案涉东莞市常平镇丽城开发区天城苑某座某室房产登记在原告梁志强与原告吴莲妹名下，原告梁志强与原告吴莲妹各占二份之一份额。张瑞蓉与原告梁志强系夫妻关系。
以上事实有房屋买卖合同、出售确认合同、收据、结婚证、房屋产权证及开庭笔录等在卷佐证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案涉房屋登记于原告梁志强、吴莲妹名下，由两原告按份所有，各占二份之一份额。案外人张瑞蓉虽系原告梁志强的妻子，且案涉房屋的购买时间系在张瑞蓉与梁志强的婚姻关系存续期内，即便按照两人的共同财产进行处理，张瑞蓉就案涉房屋所占份额也仅为房产份额的四份之一，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，故张瑞蓉对案涉房屋进行处分应经得其他房屋所有权人的同意。庭审中，原告梁志强、吴莲妹否认有授权给张瑞蓉对案涉房屋进行销售，即张瑞蓉对案涉房屋进行处分的行为属于无权处分，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，张瑞蓉与被告苏殿权、东莞市易仕诚物业顾问有限公司之间签订的房屋买卖合同的效力属于效力待定，但张瑞蓉在与被告苏殿权、东莞市易仕诚物业顾问有限公司签订房屋买卖合同后，两原告未对张瑞蓉的行为进行追认，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，张瑞蓉与被告东莞市易仕诚物业顾问有限公司之间签订的出售确认合同及张瑞蓉与被告苏殿权、东莞市易仕诚物业顾问有限公司签订的房屋买卖合同属无效合同。
因案涉出售确认合同、房屋买卖合同无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因上述合同所取得的财产应当予以返还，原告诉请因购房所收取的定金10000元归其所有，本院不予支持。至于原告提起的解除案涉出售确认合同、房屋买卖合同的诉请，因两份合同属无效合同，故对原告的该部分诉请亦不予支持。
二、反诉
反诉原告苏殿权诉称，2012年12月23日，反诉原告苏殿权与反诉被告的代理人及东莞市易仕诚物业顾问有限公司签订了《房屋买卖合同》，反诉原告苏殿权签订合同之日即支付给反诉被告定金10000元，双方约定2012年12月28日之前到东莞市常平公证处办理公证委托，由反诉被告委托反诉原告办理房屋过户手�，并将案涉房屋交付反诉原告，反诉原告即一次性支付反诉被告剩余购房款。但反诉被告未依约履行合同，拒绝出售案涉房屋。故此，为了维护反诉原告的利益，请求法院判令：1、反诉被告继续履行房屋买卖合同，东莞市易仕诚物业顾问有限公司继续协助反诉原告与反诉被告办理房屋过户手续；2、反诉被告支付反诉原告逾期交付房屋的违约金，违约金自2012年12月29日计至反诉被告实际交房之日止，暂计至2014年3月5日为84045元；3、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告梁志强、吴莲妹辩称，张瑞蓉是没有权利处理案涉房产的，案涉房产是其丈夫婚前财产，张瑞蓉系去中介方放盘和打探该房产买卖行情的。
经审理查明，张瑞蓉与东莞市易仕诚物业顾问有限公司于2012年12月23日签订出售确认合同，由张瑞蓉委托东莞市易仕诚物业顾问有限公司对东莞市常平镇丽城开发区天�苑某座某室房产进行出售。同日，张瑞蓉与苏殿权以东莞市易仕诚物业顾问有限公司作为经纪方签订了房屋买卖合同，苏殿权依据合同约定向张瑞蓉支付了定金10000元。
另，张瑞蓉与苏殿权签订的房屋买卖合同的第十条约定：卖方逾期交付该物业给买方即视为违约，买方有权解除合同。若买方不解除合同，卖方每延期一日应向买方交付相当于该物业全部楼价款千分之一的违约金…
另查明，案涉东莞市常平镇丽城开发区天城苑某座某室房产登记在梁志强与吴莲妹名下，梁志强与吴莲妹各占二份之一份额。张瑞蓉与梁志强系夫妻关系。
以上事实有房屋买卖合同、房地产权证、结婚证及开庭笔录等在卷佐证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，据本诉所述，案涉房屋买卖合同属无效合同，反诉原告要求继续履行合同并办理过户手续的诉请，本院不予支持。至于违�金的诉请，因房屋买卖合同无效，合同条款亦属于无效条款，对合同双方均不具有约束力，故反诉原告提出的该部分诉请，本院亦不予支持。
三、反诉
反诉原告东莞市易仕诚物业顾问有限公司诉称，2012年12月23日，反诉原告与反诉被告的代理人及苏殿权签订了《房屋买卖合同》，苏殿权签订合同之日即支付给反诉被告定金10000元，双方约定2012年12月28日之前到东莞市常平公证处办理公证委托，由反诉被告委托苏殿权办理房屋过户手续，并将案涉房屋交付苏殿权，苏殿权即一次性支付反诉被告剩余购房款。但反诉被告未依约履行合同，拒绝出售案涉房屋。故此，为了维护反诉原告的利益，请求法院判令：1、反诉被告支付反诉原告违约金10000元；2、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告梁志强、吴莲妹辩称，张瑞蓉是没有权利处理案涉房产的，案涉房产是其丈夫婚前财�，张瑞蓉系去中介方放盘和打探该房产买卖行情的。
经审理查明，张瑞蓉与东莞市易仕诚物业顾问有限公司于2012年12月23日签订出售确认合同，由张瑞蓉委托东莞市易仕诚物业顾问有限公司对东莞市常平镇丽城开发区天城苑某座某室房产进行出售。同日，张瑞蓉与苏殿权以东莞市易仕诚物业顾问有限公司作为经纪方签订了房屋买卖合同，苏殿权依据合同约定向张瑞蓉支付了定金10000元。
另，张瑞蓉与苏殿权签订的房屋买卖合同的第九条约定：无论在任何情况下，若卖方或卖方在签署本合同后未能依本合同条款买入或卖出该物业，则毁约一方须支付东莞市易仕诚物业顾问有限公司10000元作为违约金。
另查明，案涉东莞市常平镇丽城开发区天城苑某座某室房产登记在梁志强与吴莲妹名下，梁志强与吴莲妹各占二份之一份额。张瑞蓉与梁志强系夫妻关系。
以上事实有�屋买卖合同、房地产权证、结婚证及开庭笔录等在卷佐证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，据本诉所述，案涉房屋买卖合同属无效合同，反诉原告要求反诉被告按照合同约定支付违约金10000元，因房屋买卖合同无效，合同条款亦属于无效条款，对合同双方均不具有约束力，故反诉原告提出的该部分诉请，本院亦不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告梁志强、吴莲妹的全部诉讼请求；
二、驳回反诉原告苏殿权的全部诉讼请求；
三、驳回反诉原告东莞市易仕诚物业顾问有限公司的全部诉讼请求。
本诉案件受理费25元，由原告梁志�、吴莲妹负担。原告梁志强、吴莲妹已预交案件受理费25元。反诉案件受理费951元，由反诉原告苏殿权负担。反诉原告苏殿权已预交案件受理费951元。反诉案件受理费25元，由反诉原告东莞市易仕诚物业顾问有限公司负担。反诉原告东莞市易仕诚物业顾问有限公司已预交案件受理费25元。
如不服本判决，被告（反诉原告）苏殿权、东莞市易仕诚物业顾问有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告（反诉被告）梁志强、吴莲妹可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 朱 畅
二〇一四年四月十七日
书记员 丁秀霞
附相关法律法规条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，�代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
2、《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
3、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
4、《中华人民共和国物权法》第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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