河南省固始县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）固民初字第120号
原告固始县城关服装厂。
住所地：固始县蓼东路***号。
组织机构代码：177163761。
法定代表人祝学江，该厂厂长。
委托代理人丰培勇，河南振蓼律师事务所律师。一般代理。
委托代理人曹培静，固始县城关服装厂职工，一般代理。
被告张新珍，女，1940年12月07日出生，住固始县。
委托代理人王俊明，河南振蓼律师事务所律师。特别授权代理。
被告张德润，男，1934年09月13日出生，住址。
委托代理人王俊明，河南振蓼律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人张波，系张德润之子。一般代理。
被告文成章，男，1958年4月17日出生，住固始县。
被告何瑞琳，女，1960年6月10日出生，住固始县。
原告固始县城关服装厂与被告张新珍、张德润、文成章、何瑞琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员梁光映担任审判长并主审本案，与审判员张学平、人民陪审员朱汉组成合议庭，于2015年7月3日公开开庭进行了审理，原告法定代表人祝学江及其委托代理人丰培勇、曹培静、被告张新珍、张德润的委托代理人张波、张新珍与张德润的委托代理人王俊明、被告文成章到庭参加了诉讼，被告何瑞琳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完结。
原告固始县城关服装厂诉称，被告张新珍2000年12月承包（承租）原告位于中山大街××门面房一间，2001年期满后张新珍继续承租该房，后该房被张新珍擅自转租。2013年9月7日，被告瞒着原告，将承租的门面房全扒掉，原告发现后立即制止被告的行为，被告不但不停止侵权行为，反而夜间强行搭建。原告单位职工为维护集体权利，自发前去制止，被告态度强硬不听。另外，被告从2008年拖欠租金，原告多次催要，被告以各种理由至今未交。故诉请要求被告支付拖欠原告的房屋租金，从2008年1月始至案件执行时止，月租金1000元。并解除被告张新珍与文成章、何瑞琳之间的转租合同。将诉争房交给原告，并赔偿原告全部损失。由被告承担原告因诉讼支出的一切费用。
原告为支持其诉讼请求，提供以下证据：
1.原告固始县城关服装厂营业执照，证明原告的诉讼主体资格。
2.原告的房屋房权证，证明原告对诉争房屋有合法产权。
3.被告张新珍的承包协议，证明在2000年的时候，原告与被告张新珍的房屋租金已经调整为每月900元。
4.张新珍交承包费的单据，证明从2004年8月开始，房屋租金就涨到1000元每月。
5.张新珍转租何瑞琳的租条，证明张新珍与何瑞琳之间存在转租关系，转租的租金是每月1100元，张新珍利用房屋转租赚取差价。
6.夏新中承包合同，证明该相同地段同类房屋租金，在2008年就涨到2400元每月。
7.夏新中与服装厂签订的盖简易房协议，证明租房人利用服装厂盖简易房，产权只享有零时租赁时的使用权，若租期结束，应无偿拆除。
8.张新珍迟交和欠缴房租的统计，证明张新珍拖欠原告房租的情况，截止2014年1月8日拖欠租金为72000元。
9.原告固始县城关服装厂的一份报案材料，证明被告张德润故意毁损拆除原告房屋。
10.公安机关的行政处罚决定书，证明被告的行为已经违法，并且受到处罚。
11.一组照片，证明原告的职工自发维权，抗议被告毁损并侵占原告房屋。
被告张新珍、张德润辩称，张新珍只欠3年零5个月的房租。实际拖欠房租是23000元。房屋租金应该是每月600元。从2013年9月以后，张新珍与文成章是合伙经营关系，转租已经不存在了。张新珍已76岁，没有生活来源，应当退休而未退休，靠房租维持生计，所以从2010以后没有交房租。原房屋曾经是危房，当时张新珍整修房屋，面积增大，该房屋没有损失，不存在赔偿。
被告张新珍、张德润为支持其抗辩，提供以下证据：
1.2008、2009年原告城关服装厂出纳会计徐家洪给张新珍出具的房屋租金的收条，证明张新珍的房租截止到2009年已经交完。张新珍的房租年租金是6000元，每月500元。
2.原租赁房屋照片，证明原房子是危房，才进行的整修。
3.房屋平面图，证明危房经维修以后，实际房屋面积增加了，房屋没有受到损失，且维修费用没有让原告承担。
4.1988年10月8日，经公证的张新珍和服装厂的承包合同，证明张新珍使用房屋是从1988年以前。
被告文成章、何瑞琳辩称：我作为被告理由有充分。我们20多天没有营业的损失应该由原告赔偿。另外，我们有优先租赁权，不让我租房屋没有理由。
被告文成章、何瑞琳没有举证。
对原告的举证，被告张新珍、张德润质证称：
对证据1.原告固始县城关服装厂营业执照无异议；对证据2.原告的房屋房权证，该房权证，正在行政诉讼期间，权属待定；对证据3.被告张新珍的承包协议，是一份承包合同，不是租赁合同，不能证明以后的租金是多少；对证据4.张新珍交承包费的单据，都是承包费，不是租金，原来签订每月1000元租金的协议，是为了完成城关镇的任务，是假合同没有实际履行过；对证据5.张新珍转租何瑞玲的租条，收条是真实的；对证据6.夏新中承包合同，与被告没有关系；对证据7.夏新中与服装厂签订的盖简易房协议，与本案无关；对证据8.张新珍迟交和欠缴房租的统计，与事实不符，实际张新珍只欠3年零5个月费用，每月600元；对证据9.原告固始县城关服装厂的一份报案材料，与本案无关；对证据10.公安机关的行政处罚决定书，与本案无关；对证据11.一组照片，张新珍在2013年9月份翻修过房屋，原因是房子已经成为危房，怕危及人身安全。
对原告的举证，被告文成章、何瑞琳同意张新珍、张德润质证意见，没有补充。
对被告张新珍、张德润的举证，原告固始县城关服装厂质证称：
对证据1.2008、2009年原告城关服装厂出纳会计徐家洪给张新珍出具的房屋租金的收条，没有反映房租收取的实际情况，并没有说房租已经结清，是临时收条，如果房租交清，应该开正规收据；对证据2.证据3.原租赁房屋照片、房屋平面图，被告方的证据足以证明被告是翻建房屋，不是整修危房。承包合同上说明了，维修房屋归甲方即原告，所以不是维修房屋是侵权，应当恢复原状；对证据4.1988年10月8日，经公证的张新珍和服装厂的承包合同，该承包合同是复印件，原告不予质证。
对被告张新珍、张德润的举证，被告文成章、何瑞琳没有质证意见。
经审理查明，被告张新珍与张德润系夫妻。张新珍1956年起在原告固始县城关服装厂工作。1985年前后下岗并开始承包原告位于固始县城关中山大街一间门市部。此间房屋是原告固始县城关服装厂所有的中山××街面南××三间门面房屋中的西边一间，砖木结构。被告张新珍提供一份1988年合同书复印件显示承包合同期限是四年，原告城关服装厂提供2000年的承包合同，约定合同期限为一年。
原告提供2000年12月20日，原告与被告张新珍签订的承包合同，约定：甲方（原告方）把中山大街门市部一间承包给乙方（张新珍）经营；甲方有2名工人从事乙方经营或不参加经营，但由乙方付2名工人保职工资每人150元，交给甲方发放；承包期间甲方负责房面维修，其它装饰有乙方负责，合同期满后乙方装饰物更换门窗自行处理，并恢复承包前的原状；承包期间乙方不得将该门市部转包转租，否则甲方有权终止合同，收回该门市部，并赔偿甲方的经济损失；乙方全年上交给甲方承包费壹万零捌佰（元），并且一次交清不得拖欠；承包起止时间：从2000年12月29日起到2001年12月29日止。合同还对双方其他权利义务及违约责任进行了约定。被告张新珍称2000年的合同是原告方为了完成任务的虚假合同，张新珍没有签字。原告方确认合同中“张新珍”是张德润代签字。
2000年后原告与张新珍没有再签订合同。但该门面房屋仍然由张新珍使用，同时张新也交付了大部分承包费用。2004年后，张新珍将房屋转租给文成章与何瑞玲夫妇。
2013年9月7日，张新珍、张德润夫妇在没有征得原告方同意情况下，将原砖木结构房屋翻修为简易钢构板房。张新珍、张德润称原房屋已成危房，在翻修后告知原告方。庭审中向法庭提供照片若干，以证实该房是危房。原告方否认房屋是危房，双方在事发时发生过争执，并引起治安案件。后经公安机关处理并解决。
原告诉称被告张新珍未经原告同意转租房屋给文成章与何瑞琳夫妇，被告张新珍称从2004年后，房屋转租给文成章与何瑞琳，2013年后，张新珍与文成章夫妇是合伙关系。文成章确认转租张新珍的房屋及2013年后房租暂时没收。
原告提供了2000年5月8日办理的房权证，证明原告所有的位于城关××3间门面房。被告张新珍对房屋的权属是原告固始县城关服装厂无异议，但对房权证办理有异议，并为此提起行政诉讼，现该行政诉讼已终审，二审驳回了张新珍的起诉。
庭审中，原告提供了张新珍从2004年8月每月承包费1000元的收据，以证实房租为12000元/年。张新珍辩称原来签订每月1000元租金的协议及收条，是为了完成城关镇的任务，是假合同，没有实际履行过。张新珍提供收条证明2008年、2009年全年房租为6000元，即每月500元。其分别为：1.“收条收房租叁仟元正。（08年16月半年）服装厂许家红08.6.19号”；2.“收条收房租弗（费）叁仟元正。服装厂许家红08.12.24号下半年的”；3.“收条收房租弗（费）陆仟元正。（2009年的）服装厂许家红2009.11.3号”。原告城关服装厂辩称，2008年、2009年全年房租为6000元租金的收条，并没有反映房租收取的实际情况，并没有说房租已经结清，是临时收条，如果交清，应该开正规收据。
原告固始县城关服装厂诉称张新珍从2008年起拖欠租金，并要求张新珍按1000元每月支付租金；张新珍称从2010起未交租金，应当是500元每月，并且是因为未办理退休手续才未交租金。
综上，本院认为，被告张新珍是原告固始县城关服装厂老职工，1980年代中期即下岗承包原告方的一间门市部经营，双方不定期的签字“承包合同”，随着改革开放的深入，固始县城关服装厂与张新珍的承包合同关系，实质上已演变为房屋租赁合同关系。自2000年后，双方虽然没有再签订承包或租赁合同，但张新珍对其使用城关服装厂的一间门面房屋无异议，张新珍也在陆续地向固始县城关服装厂交纳房屋租金，双方仍然存在事实上的房屋租赁合同关系。因双方未再签订租赁合同，依照合同法规定，应当视为不定期租赁关系。对此不定期租赁合同，双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知当事人。原告要求被告将争讼房屋交还原告，实质上是要求解除固始县城关服装厂与张新珍之间的房屋租赁关系，此要求不违反法律规定，依法应当准予，张新珍等应当将所使用的房屋交给原告固始县城关服装厂，但考虑到张新珍长期租赁该房屋，应当给其合理的周转房屋的时间，以便其另行寻找房屋租赁或处置资产。承租人张新珍超过一年以上拖欠房屋租金，应当视为违反约定；张新珍称其未办理退休手续，而未交付房屋租金，此劳动合同关系不属本案调整范围，其抗辩本案不予支持。张新珍提供证据证实其2008年、2009年的房屋租金已付清，原告以2008年、2009年的收条，并没有反映房租收取的实际情况，并没有说房租已经结清，是临时收条，如果交清，应该开正规收据的抗辩，没有相关依据证实，且其未提供双方2008年、2009年的房屋承包或租赁合同以证实，其抗辩本院不予采信。因原告认可2010年的承包合同不是当事人张新珍所签订，张新珍不认可此合同，故对其合同约定的年承包费用即租金的约定，不能认定。张新珍拖欠房屋租金标准以2009年租金6000元/年计算。被告张新珍、张德润在未经原告固始县城关服装厂许可的情况下，将租赁原告的房屋拆除翻修，属侵权行为，但考虑原房屋已陈旧，原房屋已改建成钢构活动板房，未对原告造成实际损失，故原告诉求赔偿损失不予支持。原告要求返还房屋，依法应予返还。被告何瑞琳、文成章夫妇自2004年起即转租张新珍租赁的房屋，原告方应当知道；本次庭审中，张新珍称是与文成章从2013年起合伙经营，文成章没有异议，何瑞琳、文成章夫妇与张新珍之间不存转租关系，作为合伙人，其应当与张新珍共同将房屋交付给固始县城关服装厂。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、解除原告固始县城关服装厂与被告张新珍之间的房屋租赁关系。
二、被告张新珍、张德润、文成章、何瑞琳于本判决生效后6个月内将原告固始县城关服装厂位于固始县城关中山大街的一间门面房腾空并返还给原告固始县城关服装厂（期间房屋租金按实际使用时间计算）。
三、被告张新珍支付给原告固始县城关服装厂租金36000元（从2010年1月计至2015年12月），于本判决生效后10日内一次付清。
四、驳回原告固始县城关服装厂的其他诉讼请求。
被告如逾期未按判决书指定的期间履行应给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费700元，由被告张新珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 梁光映
审 判 员 张学平
人民陪审员 李守福
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 王 婕