江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）盐民终字第2016号
上诉人（原审原告、反诉被告）沈伟，居民。
上诉人（原审原告、反诉被告）江定波（系沈伟之妻），居民。
上诉人（原审原告、反诉被告）沈萌萌（系沈伟之），学生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）盐城市广联置业有限公司，住所地在盐城市解放南路199号。
法定代表人孙崇皓，该公司总经理。
委托代理人杨建慧。
委托代理人涂正隆，江苏展旺律师事务所律师。
上诉人沈伟、江定波、沈萌萌与被上诉人盐城市广联置业有限公司（以下简称广联公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2013）都民初字第0077号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年8月16日，广联公司向沈伟发出汇景新城缴款通知单，载明：房号6号楼604室，车库号13号自行车库，房屋面积（预测）139.77元／每平方米，合同价6800元／每平方米，房屋价款950436元，首付款480436元，按揭470000元，阁楼面积56.5平方米，单价1800元／每平方米，阁楼价款101700元，车库面积24.19平方米，单价2800元／每平方米，车库价款67732元，首付款总价649868元，代收办证贷款费1000元，凭财务部门开具的预收款收据、合同当事人身份证到汇景新城售楼部签订合同，通知单开出后，及时到银行交款并于3日内到财务部换据，在约定期限内到售楼销售部签订合同，否则公司收回该房号另行销售。次日，沈伟向广联公司交纳了649868元，广联公司向沈伟出具了收款收据，并在该收据收款事由中注明：汇景新城6#楼604室购房定金，开盘后10内必须签订合同，否则不享受该房号及房价。2010年8月27日，沈伟向广联公司出具承诺，载明：本人购买的汇景新城6#楼604室顶层阁楼部分，同意按现状图纸施工，层高达2.2米高部分，价格按1800元每平方米结算，今后在阁楼问题上不再提出其它异议。2010年10月19日，双方签订了一份商品房买卖合同，约定：由沈伟、江定波、沈萌萌购买由广联公司开发的位于盐城经济开发区跃南居委会“汇景新城”第6幢6层604室，建筑面积为139.77平方米商品房一套，单价每平方米6180元，合计房款为863779元，车库人民币67732元已付清。买受人于2010年10月19日付房款人民币263779元并签订合同，余款60万元办理公积金银行按揭，于本合同签订后60日内付清，若因个人原因，不能办理贷款或贷款额度达不到申请额度的，买受人应在前列期限内补足。逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，沈伟先后又于2011年4月8日、同年4月18日向中国建设银行股份有限公司按揭贷款600000元给广联公司，广联公司分别于2011年4月19日、2012年4月9日先后两次退还沈伟130000元、86657元，以上二笔合计人民币216657元。2012年1月5日、2012年6月20日，广联公司两次用特快邮寄的方式向沈伟寄去了收房通知，沈伟于同年8月3日以广联公司不能出示房屋质量安全竣工验收表等必要文件向广联公司邮寄了拒绝收房函件。2012年10月16日，沈伟向广联公司邮寄了退房通知，要求解除与广联公司于2010年10月19日签订的商品房买卖合同，广联公司在收到沈伟的退房通知后于同年10月26日向沈伟回函，载明：你方于2012年10月16日所寄发的退房通知函我司已收悉，我司同意你方提出的退房请求，同意解除双方所签订的编号为0189477120101019商品房买卖合同，望你方在收到此函后，7日内至我司办理退房结算等相关手续，逾期所产生的后果，由你方自行承担。沈伟收到该回函后，即与广联公司协商办理相关退房手续，后因双方就赔偿数额未能达成一致意见，为此，沈伟、江定波、沈萌萌诉至一审法院。
一审法院另查明，2010年8月13日，被告（反诉原告）广联公司领取了“汇景新城”6号楼预售许可证。“汇景新城”6号楼工程竣工验收备案文件已于2012年5月15日收讫。沈伟已向广联公司缴纳房款863779元、阁楼款101700元、车库款67732元、代收办证贷款费1000元，合计人民币1034211元。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方依照合同法第九十三条、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。本案双方签订的商品房买卖合同并不违反国家法律、法规的强制性规定，属有效合同。广联公司未能按照合同约定期限向沈伟、江定波、沈萌萌交房，应负逾期交房的违约责任。后沈伟向广联公司提出要求解除与广联公司于2010年10月19日签订的商品房买卖合同，广联公司在收到沈伟的退房通知后回函同意解除合同，故根据法律的相关规定，双方已协商解除了商品房买卖合同，对广联公司反诉要求确认双方于2010年10月19日签订的商品房买卖合同解除，符合法律规定，予以支持。对沈伟、江定波、沈萌萌要求广联公司交房的诉讼请求，不予支持。审理中，一审法院向沈伟、江定波、沈萌萌释明可主张要求广联公司退还全部房款，但沈伟、江定波、沈萌萌坚持不主张退还全部房款。对沈伟、江定波、沈萌萌要求广联公司支付逾期交房的违约金及实际损失，考虑到双方已实际解除了商品房买卖合同，故广联公司应承担解除合同的约定违约金，因双方约定的违约金低于沈伟等的实际损失，故依法调整由广联公司向沈伟、江定波、沈萌萌支付所收房款合计931511元（不包含代收办证贷款费1000元及阁楼款101700元）的银行同期贷款利息。对原告主张的要求被告承担多收取房款216657元按中国人民银行同期贷款利率计算利息，亦符合法律规定，予以支持。至于沈伟、江定波、沈萌萌主张要求广联公司支付提前收取房款649868元的利息的主张，审理中已查明，沈伟在向广联公司交纳了649868元后，广联公司在向沈伟出具了收款收据中已注明：汇景新城6#楼604室购房定金，开盘后10内必须签订合同，否则不享受该房号及房价。现双方于2010年10月19日签订商品房买卖合同，并没有证据证明是由于广联公司原因造成的，且双方已达成合意并已实际履行，故对沈伟、江定波、沈萌萌的这一诉讼请求，不予支持；至于沈伟、江定波、沈萌萌主张要求广联公司退还所收取的阁楼款及承担利息问题，因双方已协商解除了商品房买卖合同，故广联公司对所收取的购房款中的阁楼款应予退还并承担相应利息。至于广联公司反诉要求沈伟、江定波、沈萌萌承担逾期付款的违约金及承担损失的反诉请求，根据双方签订的商品房买卖合同约定“买受人应于合同签订之日付房款人民币263779元，余款60万元办理公积金银行按揭，于本合同签订后60日内付清，若因个人原因，不能办理贷款或贷款额度达不到申请额度的，买受人应在前列期限内补足”，而事实是沈伟在签订合同前即已交纳649868元，至于办理房贷，沈伟已交纳1000元委托广联公司负责办理，造成延迟办成贷款的原因并不是沈伟的个人原因，故广联公司要求沈伟承担逾期付款的违约金，不予支持。至于广联公司要求沈伟等承担经济损失100000元，无事实及法律依据，亦不予采信。遂判决：一、确认原告（反诉被告）沈伟、江定波、沈萌萌与被告（反诉原告）盐城市广联置业有限公司于2010年10月19日签订的商品房买卖合同解除。二、驳回原告（反诉被告）沈伟、江定波、沈萌萌要求被告（反诉原告）盐城市广联置业有限公司交房的诉讼请求。三、被告（反诉原告）盐城市广联置业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）沈伟、江定波、沈萌萌支付所收取房款合计931511元（不包含代收办证贷款费1000元及阁楼款101700元）的同期银行贷款利息（其中461511元自2010年8月17日起至判决确认合同解除时按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；其中340000元自2011年4月8日起至判决确认合同解除时止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；其中130000元自2011年4月18日起至判决确认合同解除时按中国人民银行同期贷款利率计算的利息）。四、被告（反诉原告）盐城市广联置业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）沈伟、江定波、沈萌萌支付多收取房款216657元的利息（其中86657元承担自2010年8月17日起至2012年4月9日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；其中130000元承担自2011年4月18日起至2011年4月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息）。五、被告（反诉原告）盐城市广联置业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）沈伟、江定波、沈萌萌退还阁楼款人民币101700元，并承担自2010年8月17日至判决确定履行还款义务之日止按中国人民银行同期银行贷款利率的计算的利息。六、驳回原告（反诉被告）沈伟、江定波、沈萌萌的其他本诉请求。七、驳回被告（反诉原告）盐城市广联置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费5604元，反诉案件受理费1680元，合计人民币7284元，由原告（反诉被告）沈伟、江定波、沈萌萌负担284元，被告（反诉原告）盐城市广联置业有限公司负担7000元。
上诉人沈伟、江定波、沈萌萌不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1.一审未向上诉人送达反诉状，却对反诉请求作出判决，严重违反法定程序，侵害了上诉人的诉讼权利。2.一审判决认定双方之间的合同已经协商解除完全是歪曲事实，偏袒对方当事人。上诉人根本没有向广联公司作出过解除合同的意思表示。2012年10月16日，上诉人曾致函广联公司，表达上诉人通过重申合同单方解除权，达到敦促对方履约的愿望，根本不是解约的通知，不存在需要广联公司同意的说法。3.一审适用法律不当。请求二审法院依法处理。
被上诉人广联公司答辩称：1.被上诉人在法定的期限内提出反诉，并且按照一审法院要求缴纳的反诉费用。一审庭审笔录也能反映出上诉人的答辩情况。2.一审法院判决解除双方商品房买卖合同具有事实和法律依据。综上，一审判决正确，请求二审法院予以维持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：上诉人沈伟、江定波、沈萌萌与被上诉人广联公司签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。案涉合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任明确约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。广联公司未按约交房构成违约，存在过错。上诉人沈伟、江定波、沈萌萌于2012年10月16日向广联公司发出退房通知函，并解除商品房买卖合同。广联公司收到退房通知后回函同意解除合同，一审认定双方当事人协商解除涉案商品房买卖合同并无不妥。广联公司在一审审理中依法提起反诉，并按规定缴纳反诉费用，一审法院向上诉人沈伟、江定波、沈萌萌的特别授权的委托代理人送达了反诉状，审理程序合法。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。上诉人沈伟、江定波、沈萌萌的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5604元，由上诉人沈伟、江定波、沈萌萌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李卫国
审 判 员 周联联
代理审判员 杨曦希
二〇一四年二月十七日
书 记 员 吴 燕