安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合高新民一初字第01235号
原告：北京中经世纪物业管理有限责任公司合肥分公司。
负责人：卢峰，经理。
委托代理人：顾龙飞，该公司员工。
委托代理人：周俊，北京市东易律师事务所律师。
被告：焦虎，男，汉族，1980年5月2日出生，住安徽省颍上县。
委托代理人：檀军，安徽雷池律师事务所律师。
被告：张红，女，汉族，1984年10月26日出生，住安徽省宿州市砀山县。
委托代理人：焦虎，男，汉族，1980年5月2日出生，住安徽省颍上县，系张红丈夫。
原告北京中经世纪物业管理有限责任公司合肥分公司（以下简称中经物业合肥分公司）与被告焦虎、被告张红恢复原状纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张小娟独任审判，于2014年7月15日公开开庭进行了审理。原告中经物业合肥分公司委托代理人顾龙飞、周俊，被告焦虎（同时作为被告张红的委托代理人）及其委托代理人檀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中经物业合肥分公司诉称：焦虎、张红于2012年10月22日与合肥凤凰城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于合肥经济技术开发区繁华大道南、松谷路西的凤凰商务中心凤凰城酒店X层XXX室房屋。2013年9月，合肥凤凰城房地产开发有限公司通过招标形式确定中经物业合肥分公司为凤凰城酒店项目的物业管理公司。2014年1月27日焦虎收房办理了入住手续，领取了《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《业主手册》和《装修手册》等文件。2014年4月6日上午7时左右，中经物业合肥分公司保安发现焦虎私自将其购买的房屋一层外立面墙体和窗户破坏，将原本为窗户和墙体的墙面拆除并安装上大门，保安制止未果，后中经物业合肥分公司报警并报告城管部门后才叫停破坏行为。但楼外立面已被严重破坏并安装上了大门，由原设计的窗户和墙面改装成对外入户门，改变了原始设计，破坏了整栋大楼的外立面和房屋的整体结构。根据物权法及业主临时管理规约等规定，建筑物外墙墙体属于业主共有部分，破坏外墙侵犯了其他业主的共同利益。中经物业合肥分公司作为物业管理单位，有权利保护整体物业不受破坏，维护全体业主的合法权益。焦虎破坏屋面外墙且拒不改正的行为导致正常物业管理受到影响，焦虎的行为属于妨害物业服务与管理的行为，根据最高院审理物业纠纷的相关司法解释的规定，物业公司有权要求焦虎停止侵害，对破坏的墙面恢复原状。但经中经物业合肥分公司多次要求以及发函催告，焦虎并未理睬。经物业公司委托相关施工单位测算，回复被破坏的墙面需要费用74395.6元。鉴于焦虎的行为已经严重损害所有业主的合法权益，妨害了正常物业管理服务，中经物业遂诉至法院，请求判令：1、焦虎、张红将凤凰商务中心凤凰城酒店X层XXX室被破坏的墙面和窗户恢复原状或支付恢复的费用74395.6元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
焦虎辩称：1、焦虎在2012年10月22日与合肥凤凰城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买了凤凰商务中心凤凰城酒店X层XXX室房屋属实，但中经物业公司声称我方领取业主手册等文件并不属实，我方并未领取。我方当时购买房屋时开发商销售经理明确可以将窗户改成门以便于经营，同时焦虎购买房屋享有完全所有权，物业无权干涉业主改造和装修。2、前期物业中标单位不是中经物业合肥分公司，前期物业单位为北京中经物业管理有限公司，我方认为中经物业合肥分公司没有相关诉权。3、中经物业合肥分公司要求恢复原状或支付恢复的费用，请求支付恢复费用无依据。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。
张红辩称：我方是征得物业同意之后才对房屋进行改造的。我和中经物业合肥分公司之间也未签订过物业管理合同，不存在关系。装修手册等材料上没有我的签字。
经审理查明：2012年10月22日，焦虎、张红与合肥凤凰城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于合肥经济技术开发区繁华大道南，松谷路西凤凰商务中心凤凰城酒店X层XXX室的商品房。2013年9月1日，合肥凤凰城房地产开发有限公司（甲方）与北京中经世纪物业管理有限责任公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对甲方所建设的位于合肥经开区松谷路与繁华大道交叉口的凤凰商务中心提供前期物业服务，物业管理服务期限为自2013年9月1日起至业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效为止。
2013年9月2日，北京中经世纪物业管理有限责任公司出具授权委托书，载明：我公司于2013年9月被合肥凤凰城房地产开发有限公司选聘为其开发的位于合肥经济技术开发区繁华大道与松谷路交口的凤凰商务中心前期物业服务单位，现因实际服务需要和当地政策要求，特授权北京中经世纪物业管理有限责任公司合肥分公司为凤凰商务中心提供物业服务，履行前期物业服务合同的内容。中经物业合肥分公司于2013年4月26日在合肥市房地产管理局作为异地物业服务企业分支机构登记备案，并已领取营业执照。
2014年1月27日，焦虎、张红入住其购买的凤凰商务中心凤凰城酒店1层3-101、201室，并签字领取《物业管理临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《业主手册》、《装修手册》等。
2014年4月6日，焦虎、张红将其购买入住的凤凰商务中心凤凰城酒店X层XXX室外立面窗户及下方墙体拆除，在拆除后的部位安装大门，将原设计的外立面窗户改装为对外入户门，中经物业合肥分公司工作人员巡查时发现焦虎的改造行为，制止未果后报警并报告城管部门，但该房屋外立面窗户的改造为对外入户门的行为已经完成。中经物业合肥分公司多次要求焦虎对破坏的墙面恢复原状未果，于2014年4月29日向焦虎发出律师函，要求其在收函后3日内对破坏的外墙及绿化设施进行恢复，催告未果后，中经物业合肥分公司遂向本院提起诉讼，要求判如所请。
另查明，焦虎与张红系夫妻关系。
诉讼过程中，中经物业合肥分公司向本院明确诉讼请求为要求焦虎对凤凰商务中心凤凰城酒店1层3-101室被破坏的墙面和窗户恢复原状，撤回要求焦虎支付恢复的费用74395.6元的诉讼请求。
2014年8月22日，本院依法对双方争议的凤凰商务中心凤凰城酒店X层XXX室被破坏墙面和窗户现状进行了勘验，并制作勘验笔录存卷。
上述事实，有身份证、结婚证、商品房买卖合同、前期物业服务合同、备案证书、授权委托书、交房通知书、业主入住流程表、前期物业管理服务协议、临时管理规约、业主手册、装修手册、监控录像、接处警情况登记表、律师函及回执、勘验笔录及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：本案存在以下争议焦点：一、中经物业合肥分公司是否有权主张焦虎、张红承担恢复原状的民事责任。根据相关法律规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除防害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，北京中经世纪物业管理有限责任公司与建设单位合肥凤凰城房地产开发有限公司依法签订前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京中经世纪物业管理有限责任公司中经物业合肥分公司系依法设立并领取营业执照的分公司，经北京中经世纪物业管理有限责任公司授权为凤凰商务中心实际提供物业服务并收取物业费，其有权在履行物业服务管理职责范围内对业主妨害物业服务与管理的行为进行制止，要求业主承担恢复原状等民事责任。故对于焦虎辩称的中经物业合肥分公司并非签订前期物业服务合同的主体，无权起诉要求其恢复原状，本院不予采信。
二、关于焦虎、张红应否承担恢复原状的民事责任。焦虎、张红基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，虽尚未依法办理所有权登记，可以认定为物权法第六章所称的业主。根据相关法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……。在由物业公司发放、焦虎本人签字领取的《物业管理临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《业主手册》、《装修手册》等材料中也已明确告知业主房屋外墙属于业主共有部分，业主不得占用、损坏物业管理区域的共用部位、公用设施设备或改变其使用功能，禁止在外墙开窗、门或扩大原有门窗尺寸、拆除连接阳台、门窗的墙体，禁止改动外门窗、擅自改变原外墙壁窗户的规格和窗外部的颜色。焦虎、张红作为凤凰商务中心凤凰城酒店X层XXX室的业主，对建筑物共有部分的内容及禁止从事的行为应当已经知悉，在享有共有、共同管理的权利的同时应当履行业主对于共有部分的的相应义务，其对于房屋外墙擅自进行改造，将原本的外墙窗户及下方墙面改造为对外入户门，系对建筑物的共有部分的改造，破坏了建筑物的整体结构，侵犯了其他业主的合法权益，同时妨害了物业的正常服务与管理，应当承担恢复原状的民事责任。焦虎辩称其购买房屋时开发商销售经理提出可以将窗户改成门以便于经营，但其未能提供开发商对其作出的书面承诺以及相关部门的审批材料，故本院对其辩称不予采信。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款第一项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
被告焦虎、张红于本判决生效后十日内将位于合肥经济技术开发区繁华大道南，松谷路西凤凰商务中心凤凰城酒店X层XXX室被破坏的墙面及窗户恢复原状。
本案案件受理费1660元，减半收取为830元，由被告焦虎、张红共同负担。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 张小娟
二〇一四年九月九日
书 记 员 宋里萍
附适用法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条第二款基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，校方、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。