广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第285号
原告：广东厚园物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：谢礼海，职务：。
委托代理人：范成年。
被告：陈伟涛，住广州市荔湾区。
委托代理人：陈比干，联系地址。
委托代理人：李惠珍，联系地址。
原告广东厚园物业管理有限公司诉被告陈伟涛物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谭碧婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告广东厚园物业管理有限公司的委托代理人范成年，被告陈伟涛的委托代理人陈比干、李惠珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东厚园物业管理有限公司诉称：2008年3月7日广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）在荔湾区人民法院强制执行下，收回广州市荔湾区黄沙大道189-201号辉洋苑小区A、B栋的物业管理权。原告和金辉洋公司签订广州市荔湾区黄沙大道189-201号辉洋苑小区的《物业管理服务合同》，并于2008年3月7日进场提供前期物业管理服务。原告于2008年6月5日在辉洋苑小区前期物业管理项目招投标中中标，和金某甲公司签订了《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，并经广州市国土资源和房产管理局荔湾分局备案登记。
被告2005年购买并于2005年入住辉洋苑金某乙1307房（建筑面积：105.26平方米）。被告至今拖欠原告代垫的2008年9月至2014年11月的公摊电费2059.1元。原告每月派发载明当月及累计欠费的催费通知单到被告上述房屋或邮箱，多次电话或上门催收。被告仍拒绝交纳。故起诉请求判令：1、被告支付2008年9月至2014年11月的代垫公摊电费2059.1元。2、请求法院判决被告承担所有诉讼费用。
被告陈伟涛辩称：原告要求被告支付2008年9月至2014年11月的公摊电费是没有依据的。被告在与金某甲签订商铺房买卖合同时，另签订了一份补充协议，协议约定前期物业管理费按1.87元每平方米收取，这个费用是全包的。原告和开发商没有和我们签订新的合同，要按补充协议的约定来缴费，这个费用是全包的。
补充协议是开发商的霸王条款，当中约定的收费标准过高，我方并不认同。同时也违反了物价局的规定，物管费的收费标准不能由开发商和物管公司制定，而应该由物管公司和业主制定。原来1.87元每平方米的收费是全包的，现在不是全包的又无形中提高了收费标准。不是每个物管公司都可以按政府的指导价的最高标准收费的，物管公司提供什么服务，就收取什么价位的服务费。原告的服务水准不断下降，但收费仍按最高标准收取，原告没有履行服务承诺书中的承诺。因小区的消防验收未合格，业主至今办不到房产证。小区公共区域的广告收益应归业主所有，这些收益账目应当公开并用来抵减业主的服务费。望法官为被告做主，还小业主一个公道。
经审理查明：广州金辉洋房地产有限公司（以下简称“金辉洋公司”）是广州市黄沙大道189-201号“辉洋苑”小区的开发商，原告是具有物业管理三级资质的物业管理服务企业。2008年3月5日，金某甲公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》约定，甲方委托乙方对“辉洋苑”小区提供物业管理服务，委托管理期限自2008年3月7日至开发方经过前期物业招投标方式选聘出新的物业管理企业时止。2008年3月7日，金某甲公司发出《致“辉洋苑”业主的一封信》称：“辉洋苑”小区原物业管理公司广州市东胜物业管理有限公司已于2008年3月7日被法院强制执行撤离“辉洋苑”小区；为确保小区业主／住户们的正常生活不受影响，该司委托原告承担“辉洋苑”小区交接过渡期的物业管理工作。同日，原告向辉洋苑业主发出《服务承诺书》称：受金某甲公司临时委托，原告进入“辉洋苑”代理物业服务工作，收费标准保持现时的标准基本一致。2008年6月5日，金某甲公司向原告发出《中标通知书》，确认原告为辉洋苑小区物业管理项目投标的中标人。2008年6月6日，金某甲公司（甲方）与原告（乙方）签订《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定：甲方将“辉洋苑”小区委托予乙方实行物业管理，委托管理期限自2008年6月6日至“辉洋苑”业主委员会依法选聘出新的物业管理企业，依法交接完毕之日止；乙方须按广州市一级服务标准执行；本物业管理公共服务费由业主或物业使用人按该物业的建筑面积向乙方交纳，其中高层住宅管理费为1.87元／月／平方米；物业管理公共服务费不含共用设施设备运行耗用的公摊电费，公摊电费包括公共照明与水泵公摊电费，电梯公摊电费等项。合同另约定了各户公摊电费分配的计算方式。
2008年7月9日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局向金某甲公司发出《前期物业管理中标备案通知书》，确认对金某甲公司报送的“辉洋苑”小区前期物业管理中标材料给予备案。
另查，被告于2002年向金某甲公司购买辉洋苑金某乙D1307房，其后收楼入住后开始缴纳物业管理费。从2008年9月至今，被告没有向原告支付由其代垫的公摊电费。
诉讼中，原告分别提供如下证据：1、穗价函（1999）116号《广州市物价局关于我市居民住宅用电电量摊分办法的复函》，证明原告摊分公共用电的依据和摊分办法。2、广东电网公司广州供电局电力收费发票，证明原告缴纳2008年9月至2014年11月辉洋苑公用电量的电费。3、广东电网公司开具的电力收费发票、公用电表抄表记录等证据，以证明被告应支付2008年9月至2014年11月的公摊电费。
被告为证明物业管理费已包含公摊水电费，提供其与金某甲公司于2002年10月3日签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》作为证据。该补充协议第一条约定，被告同意金某甲公司或其委托的物业管理公司在业主委员会成某对该物业进行物业管理，物业管理费自商品房交付之日起三年内按套内面积2.2元／平方米收取，三年后，根据实际发生费用报物价部门审批后收取。该条约定后印有盖章字体如下：（包某用水电费分摊、垃圾费，公共设施维护费等）。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，“辉洋苑”小区尚未成立业主委员会，原告依据《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，对“辉洋苑”小区进行物业管理，其行使物业管理的行为符合法律规定。该合同书对业主有约束力。依据《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定，物业管理公共服务费不含共用设施设备运行耗用的公摊电费，该费用应由小区各户分摊。原告要求被告支付代垫的公摊电费合法合理，本院予以支持。
被告答辩认为其与开发商金某甲公司签订了合同，约定物业管理费已包含公摊电费。首先该约定是开发商与被告之间的约定，原告并未表示同意。其次，约定缴纳物业管理费标准及内容的时间限期是三年，而该约定至今已超过三年。故被告该答辩意见，本院不予采纳。被告其它的答辩意见，没有事实及合同依据，本院均不予采信。
综上所述，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
被告陈伟涛自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广东厚园物业管理有限公司支付从2008年9月至2014年11月的公摊电费2059.1元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告陈伟涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谭碧婷
二〇一五年四月三日
书 记 员 马 晴