重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）璧法民初字第01636号
原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司，住所地：重庆市璧山区璧城街道文星路228号附36，组织机构代码20393922-9.
法定代表人封海龙，总经理。
委托代理人汪羽，重庆新源律师事务所律师。
委托代理人赵兴礼，系公司员工，男，生于1980年6月1日，汉族，居民，住重庆市璧山区。
被告杨小琴，女，生于1979年3月24日，汉族，居民，住重庆市璧山区。
委托代理人吴存涌，系杨小琴丈夫，男，生于1978年8月13日，汉族，居民，住重庆市南岸区。
委托代理人陈天群，重庆柯成律师事务所律师。
原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司（以下简称璧山顺达百货）与被告杨小琴租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘泽念适用简易程序公开开庭进行了审理。原告璧山顺达百货的委托代理人汪羽、赵兴礼，被告杨小琴委托代理人吴存涌、陈天群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告璧山顺达百货诉称，原、被告之间于2013年8月24日签订场内物业对外出租《租赁合同》。合同约定原告璧山顺达百货将璧山区文星路228号附36号名豪购物广场一层8号商铺出租给被告杨小琴，租赁期间为2013年9月1日至2016年8月31日，合同约定第一年月租金为20000元，第二年月租金为21000元，物管费每月349.8元，合同另对违约责任进行约定。后被告杨小琴未按时足额支付原告璧山顺达百货租金等费用，故诉至本院，请求法院确认解除原、被告之间2013年8月24日签订的《租赁合同》；判令被告杨小琴支付原告璧山顺达百货欠付租金107741.94元、物管费1749元、水电费1788.9元、违约金60000元、逾期付款违约金11279.84元、免租期租金及金额为两个月合同解除时租金共60000元，上述共计342559.68元。
被告杨小琴辩称，被告杨小琴同意解除与原告璧山顺达百货签订的《租赁合同》。2014年4月被告杨小琴已经向原告璧山顺达百货提交解除合同申请，但原告璧山顺达百货没有答复。截至2014年2月28日的租金、水电费、物管费被告杨小琴已经交纳。被告杨小琴于2014年4月15日撤场，2014年3月1日至2014年4月15日的租赁费被告杨小琴没有交纳。被告杨小琴已交纳保证金40000元。原告璧山顺达百货已经本案所涉租赁物出租与新的商户，原告璧山顺达百货没有经济损失，不应主张金额为合同解除时两个月租金的违约金。原告璧山顺达百货主张的违约金过高。
经审理查明，2013年8月24日，璧山顺达百货（甲方）与杨小琴（乙方）签订《租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于璧山区文星路228号附36号名豪购物广场一层8号商铺用于经营佈麻佈辣精品冒菜，合同约定：……二、租期：租期为2013年9月1日至2016年8月31日止，甲方给予乙方30天内的免租金装修期（乙方开业时间最迟不超过2013年10月1日），计租起始时间以乙方在装修期内开业的时间为准。交房日期为2013年8月24日，若甲方延迟交房，乙方租期相应顺延；乙方应在交房日即进场进行装修，如乙方未按合同规定时间按时入场装修或未按时开业，则视为乙方违约，每延期1天，乙方应承担当日租金和费用总和的2倍的违约金给甲方。三、租金、费用及支付方式：（一）租赁期间，乙方应付费用情况如下：1、租金、递增及支付条件标准如下：第一年月租金20000元，年租金240000元，第二年月租金21000元，年租金252000元，第三年月租金23000元，年租金276000元。（1）双方约定：先支付租金后使用物业。租金三个月一付，第一个支付期租金在签订合同时，即2013年8月24日乙方一次性向甲方支付60000元，之后的支付方式为：以租金到期日的前30日支付下三个月的租金，以此类推。……。2、物管费：物管费从交房之日起算，标准为按租用建筑面积2元／月／平方米计算，物管费不递增，即每月349.8元，每三个月支付一次，三个月共计金额为1049.4元。物管费支付时间与租金支付时间一致。（二）其他租赁费用：商场公共区域的能源费用按每月实际产生的费用进行分摊（按购物广场内各商家建筑面积分摊）。……乙方店铺内的二次照明和经营用水、电、天然气由乙方自行安装水、电、气表，每月由甲方按乙方实际使用度数向乙方收取水电费，价格按商场统一标准计算收取。同时乙方按承租面积分摊购物广场内的中央空调、电梯等附属设施的维修费。（三）乙方未按照合同约定按时足额支付应付费用（指租金、物管费、能源费用、水电费之中任何一项），需按费用总额千分之五／日计算向甲方支付违约金，超过30天的，处应按照约定支付本金及违约金外，还应另向甲方支付超时违约金20000元，同时甲方保留解除合同的权利。……四、履约保证金：……乙方向甲方一次性交纳履约保证金20000元，该保证金在2013年8月24日前支付，合同期满且乙方无违约行为并按合同约定办理相关手续、结清费用后无息退还。五、商品质量保证金：为保护消费者的合法权益，乙方在租赁期间向甲方一次性交纳商品质量保证金20000元。……九、违约责任：（一）若有下列情形之一者，则视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除合同并追究乙方违约责任，所导致的损失由乙方承担：4、乙方未按照合同约定按时足额支付应付租金及费用超过30日的；……（二）任何一方在对方无其他违约情况下单方解除合同，作如下处理：1、若甲方单方解除合同：应提前一个月书面通知乙方，退回乙方已付未到期的租金、物业服务费（按日计算），并向乙方支付金额为二个月合同解除时租金的违约金。2、若乙方单方解除合同：乙方应提前一个月书面通知甲方，乙方已付的履约保证金、商品质量保证金、租金、物管费不予退回，并向甲方赔偿免租期的租金及支付金额为二个月合同解除时租金的违约金。同时乙方承诺以其经营场所内的营业款现金、物资或设备及其他财产抵偿对甲方造成的预期损失；甲方保留用法律手段向乙方追债的权利。（三）任何乙方违反合同约定，除上述约定外，违约方仍需向守约方支付违约金40000元，且守约方可单方解除合同。……
合同签订后，杨小琴向璧山顺达百货按照合同约定支付2013年10月1日至2014年2月28日租金共100000元，履约保证金20000元，商品质量保证金20000元。杨小琴已缴纳2014年3月1日前的水电费、物管费等其他租赁费用。杨小琴于2014年4月撤场离开，但未与璧山顺达百货办理合同解除的相关手续。后该门面长期空置，2014年8月13日，璧山顺达百货再次将该门面租赁给了另一商户。
同时查明，杨小琴租赁名豪购物广场一层8号商铺使用，在2013年9月1日至2014年8月13日期间，应支付租金207741.94元（不含合同免租期租金），2014年3月1日至2014年8月13日物管费1749元，2014年3月产生水电费1788.9元。
上述事实，有原、被告双方的陈述、《租赁合同》等证据佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2013年8月24日签订的《租赁合同》系原、被告真实意思表示，对原、被告均有约束力。2014年4月，被告杨小琴明确告知原告璧山顺达百货不愿履行合同并离开经营场地，后2014年8月13日原告璧山顺达百货也将门面租赁给新商户，故本院认为原、被告于2013年8月24日签订的《租赁合同》在2014年8月13日已自动解除。合同签订后，原告璧山顺达百货将合同约定门面交付给被告杨小琴使用，在合同未解除前被告杨小琴应按合同约定支付租金及相关水电、物业费用，原告璧山顺达百货请求被告杨小琴支付2013年9月1日至2014年8月13日欠费租金、水电费、物管费共计111279.84元（不含合同免租期租金、已付租金及物管费、水电费）本院予以支持。原告璧山顺达百货主张免租期租金及金额为合同解除时二个月租金的违约金共60000元，本院认为原、被告合同虽约定免租期，但合同的解除原因系被告杨小琴首先做出不再履行合同的明确表示和行为，故本院对原告璧山顺达百货参照乙方单方解除合同约定要求被告杨小琴补交免租期租金20000元的诉讼请求予以支持，因本案所涉商铺已另行出租，且原告璧山顺达已主张被告杨小琴承担全部欠付的租金等费用，对原告璧山顺达百货主张金额为合同解除时两个月租金的违约金本院不予支持。被告杨小琴在合同解除前未按合同支付租金，已构成根本性违约，原告璧山顺达百货可要求被告杨小琴承担违约责任，并支付违约金，但因原告璧山顺达百货已请求被告杨小琴承担全部欠付的租金等费用，本院只支持逾期付款违约金，逾期付款违约金原、被告合同约定过高，本院酌情支持15000元。被告杨小琴签订合同时已支付原告璧山顺达百货40000元履约保证金和商品质量保证金，被告璧山顺达百货同意予以抵扣欠款，抵扣后被告杨小琴欠付租赁费及违约金共计106279.84元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告杨小琴在本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司租金、水电费、物管费、违约金共计106279.84元。
二、驳回原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间，履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6438元，减半收取3219元，由原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司负担2006.2元，被告杨小琴负担1212.8元。（被告杨小琴承担诉讼费1212.8元已由原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司垫付，在被告杨小琴履行本判决义务时一并支付给原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘泽念
二〇一五年六月三十日
书 记 员 杨 帆