安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民一初字第03945号
原告（反诉被告）：江苏上下软件有限公司，住所地南京市沿江工业开发区葛关路108号沿江科创6号楼A幢111室。组织机构代码证代码55551345-9。
法定代表人：陶晓东，总经理。
委托代理人：冯飞，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：戎本亮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中国科学技术大学劳动服务公司，住所地合肥市金寨路96号。组织机构代码证代码14918565-6。
法定代表人：蔡兆雄，总经理。
委托代理人：孟超，安徽天禾律师事务所律师。
原告江苏上下软件有限公司诉被告中国科学技术大学劳动服务公司房屋租赁合同纠纷一案与被告中国科学技术大学劳动服务公司反诉原告江苏上下软件有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2015年8月19日和2015年10月22日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月12日公开开庭进行了合并审理。原告江苏上下软件有限公司的委托代理人冯飞、戎本亮，被告中国科学技术大学劳动服务公司的法定代表人蔡兆雄及其委托代理人孟超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏上下软件有限公司诉称：2013年2月28日，原告与合肥中科大达慧物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告租赁合肥市蜀山区黄山路科大北区沿街由西向东第4间房屋，租赁期限自2013年3月1日至2015年2月28日，每月租金为16800元。除租金外，原告同时向合肥中科大达慧物业管理有限公司缴纳50400元作为房屋租赁保证金。2015年1月23日，在租赁合同到期之前，合肥中科大达慧物业管理有限公司将50400元房屋租赁押金退还原告，并表示租赁房屋已由被告中国科学技术大学劳动服务公司负责租赁事宜。随后原告于2015年1月23日将50400元作为房屋租赁押金汇入被告账户。被告收到租房押金后表示不愿再与原告签订《房屋租赁合同》，遂将保证金退还原告。2015年3月2日，被告再次通知原告，要求原告将50400元作为房屋租赁押金汇入被告账户。原告依约履行汇款义务后，被告却不愿与原告签订《房屋租赁合同》，致使原告的合法权益受到损害。原告经多次催要，被告亦迟迟不愿退还房屋租赁押金。原告认为，被告不愿与原告签订《房屋租赁合同》，却收取原告房屋押金，不愿退还的行为已经严重损害了原告的合法权益。原告依据《民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，请求判令：1、被告立即返还原告房屋租赁押金50400元；2、被告按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（从2015年3月2日起算，至被告实际履行之日止，暂计算至2015年9月2日，计1348.2元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告江苏上下软件有限公司对其主张提供的证据为：1、被告企业信息查询单；2、2013年2月28日的《房屋租赁合同》；3、2015年1月23日、1月29日交通银行回执单；4、2015年3月2日交通银行回执单。
被告中国科学技术大学劳动服务公司辩称：一、原告主张的押金法律关系不能成立。押金法律关系是双务法律关系，双方没有签订租赁协议，我方也没有开具收据，法律关系不成立。二、原告于2015年3月2日向被告支付的50400元属于房屋租金。根据原告与达慧公司的租赁合同，合同到期后原告应立即返还房屋，如果不返还，应按租金的两倍支付使用费，我方收回房屋的时间为2015年6月30日，按照租金的一倍计算使用费为我方反诉数额，原告支付的50400元租金应属于使用费。
被告中国科学技术大学劳动服务公司反诉称：2013年2月28日，江苏上下软件有限公司（以下简称上下软件公司）与合肥中科大达慧物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由上下软件公司租赁合肥市蜀山区黄山路科大北区沿街由西向东第4间房屋，租赁期限为2年，自2013年3月1日起至2015年2月28日止，第一年月租金为16800元，第二年月租金为17640元。合同生效后，上下软件公司将应付合肥中科大达慧物业管理有限公司的房屋租金支付至2015年2月28日。因机构变动等原因，涉案房屋所有权人中国科学技术大学于2015年1月7日将原委托给合肥中科大达慧物业管理有限公司出租的房屋，再委托科大劳服公司对外出租。2015年1月9日，合肥中科大达慧物业管理有限公司将涉案房屋的出租权及租金收益权移交给科大劳服公司。2015年1月23日，上下软件公司向科大劳服公司表明愿意续租涉案房屋，在未获得同意的情况下，即向科大劳服公司支付房屋租赁押金50400元。科大劳服公司收到上述押金后，遂于当月29日将上述押金退回，并要求上下软件公司按期归还涉案房屋的使用权。但上下软件公司不仅没有按期归还涉案房屋的使用权，且早已将房屋分割违法转租给12人经营，并将分租人的租金收取至2015年6月30日。经与12名分租人协商，该12人同意自2015年7月1日按照科大劳服公司的要求向新的承租人支付租金。在上述情况下，科大劳服公司即要求上下软件公司比照此前租赁合同约定的标准，支付自2015年3月1日至2015年6月30日共计4个月的房屋使用费70560元，但上下软件公司于2015年3月2日支付50400元房屋使用费后，剩余20160元至今未予支付。为此，依据《民事诉讼法》相关规定，提起反诉，请求判令：1、上下软件公司向科大劳服公司支付房屋使用费20160元；2、上下软件公司承担本案的全部诉讼费用。
被告中国科学技术大学劳动服务公司对其辩称及反诉提供的证据为：1、上下软件公司与合肥中科大达慧物业管理有限公司签订的房屋租赁合同、房屋所有权证明；2、中国科学技术大学会议纪要、授权委托函；3、房屋移交通知书；4、2015年1月26日银行回单、2015年1月29日银行转账单；5、上下软件公司出具的租金收取收条、证明和银行转账记录；6、2015年3月2日银行回单；7、房屋租赁合同。
原告江苏上下软件有限公司对反诉答辩称：一、合同到期后原告并未占用房屋，被告陈述原告转租给12人并收取至2015年6月30日的房租与事实不符，原告与达慧物业公司的合同到期后，向达慧公司寻租，达慧公司不同意续租房屋，并退回原合同押金50400元，后原告又向本案被告寻租，被告收取50400元押金后又不同意续租，并退还该笔款项，后按照被告的要求，原告又支付押金50400元，作为签订合同的押金使用，但双方一直未达成书面和口头协议，且原告在原合同到期后已不再使用房屋，双方没有房屋租赁的事实，被告诉请的事实不存在。二、本案反诉和本诉不是同一法律关系，也不是基于同一事实，本诉的基本事实是原告向被告打押金的事实，是不当得利的法律关系，被告反诉的事实是双方的租赁关系，是租赁合同纠纷，反诉不符合法定要件。三、被告没有证据证明原被告的租赁关系及原告收取其他人租金的事实。
经审理查明：2013年2月28日，江苏上下软件有限公司（承租方、乙方）与合肥中科大达慧物业管理有限公司（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：第一条房屋基本情况出租的房屋（以下简称该房屋）坐落在合肥市蜀山区黄山路科大北区沿街由西向东第4间，共上下二层，建筑面积约200平方米。第五条租赁期限（一）房屋租赁期自2013年3月1日至2015年2月28日，共计贰年。（二）本租赁合同履行期间，乙方无任何违约行为且有意继续承租的，应在本合同期满60日前向甲方提出书面续租申请书，征得甲方同意后由双方重新签订房屋租赁合同。乙方未按期提出续租申请或甲方不同意乙方续租申请的，本租赁合同即终止。第六条租金（一）租金标准：租赁合同的前二年内，乙方承租房屋每月的租金为16800元，乙方分别于每半年的前10日内一次性向甲方支付当期租金，先付后用，以此类推，不得拖欠。（二）乙方合同期内租金递增比例：租赁合同期限内，自第二年起每年在上年度租金基础上递增5%。第七条房屋租赁保证金（一）甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付相当于一季度租金的房屋租赁保证金，具体金额为：50400元（大写伍万零肆佰元）。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条房屋的交付及返还（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《出租房屋交接清单》上签字或盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用。合同终止时，乙方应按动产带走，不动产无偿交甲方处理的原则。第十四条违约责任（六）乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金二倍标准支付房租。合同还约定了转租、合同效力等内容。合同甲方代表人处有刘向东签名并加盖合肥中科大达慧物业管理有限公司合同专用章，乙方代表人处有陶晓峰签名并加盖江苏上下软件有限公司公章。
上述《房屋租赁合同》的标的物为中国科学技术大学的固定资产。
2015年1月7日，中国科学技术大学向中国科学技术大学劳动服务公司出具一份《授权委托函》，载明：根据校务专项工作会议精神，现授权委托你公司管理门面房，全面处理租赁事务（包括签订租赁合同，收取押金及承租方租金收付学校财务处等），授权委托有效期：自2015年1月1日起，至2015年12月31日止。
2015年1月9日，合肥中科大达慧物业管理有限公司向中国科学技术大学劳动服务公司出具一份《房屋移交通知书》，载明：位于合肥市蜀山区黄山路科大北区沿街由西向东第4间，上下二层，面积为约200平方米房屋，我公司于2013年2月28日出租给江苏上下软件有限公司，租期两年（附合同复印件）。我公司已经将该房屋租金收取至2015年2月28日。根据中国科学技术大学的安排，我公司现将上述房屋的出租权及租金收益权移交给贵公司。
2015年1月23日，合肥中科大达慧物业管理有限公司退还江苏上下软件有限公司租赁押金50400元，并告知租赁房屋事宜已由中国科学技术大学劳动服务公司负责。
2015年1月23日，江苏上下软件有限公司向中国科学技术大学劳动服务公司支付押金50400元，要求续租涉案房屋。中国科学技术大学劳动服务公司不同意续租，并于同年1月29日退还江苏上下软件有限公司押金50400元。
2015年3月2日，江苏上下软件有限公司向中国科学技术大学劳动服务公司转款50400元，备注租房押金。
另查，江苏上下软件有限公司陈述涉案《房屋租赁合同》到期当天已将租赁房屋返还合肥中科大达慧物业管理有限公司，但未提供证据证实。中国科学技术大学劳动服务公司陈述涉案《房屋租赁合同》到期后，江苏上下软件有限公司未返还涉案房屋，且在合同期限内已将房屋转租，并提供陶晓峰（涉案房屋租赁合同江苏上下软件有限公司的签约代表人）于2014年10月19日出具的收到2015年上半年（1月1日至6月30日）房租的收条、收款收据来证明。同时陈述于2015年6月30日收回涉案房屋，并租赁给他人。
自2015年3月1日至6月30日期间，按月租金16800元递增5%即17640元计算涉案房屋使用费，为70560元。
以上事实，有当事人陈述及原告提供的证据1～4，被告提供的证据1～4、证据5中的收条及收款收据、证据6～7在卷证实。
被告提供的证据5中的证明和银行转账记录，因未提供银行转账记录原件及证人身份证明且证人未出庭作证，故本院不予确认。
本院认为：江苏上下软件有限公司与合肥中科大达慧物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。合同期限届满前，合肥中科大达慧物业管理有限公司告知江苏上下软件有限公司涉案房屋租赁事宜由中国科学技术大学劳动服务公司负责。合同期限届满后，江苏上下软件有限公司未按约定返还租赁房屋，至2015年6月30日中国科学技术大学劳动服务公司才收回租赁房屋，故江苏上下软件有限公司依法应当承担合同期满后即2015年3月1日至6月30日期间的房屋使用费。中国科学技术大学劳动服务公司未按合同约定的日租金二倍标准，而按租赁合同约定的租金标准主张江苏上下软件有限公司应承担涉案房屋使用费70560元，不违反法律规定。江苏上下软件有限公司于2015年3月2日支付的50400元虽备注租房押金，但不影响该款冲抵其应承担的房屋使用费，冲抵后尚欠房屋使用费20160元。故江苏上下软件有限公司诉请中国科学技术大学劳动服务公司返还租房押金50400元并按银行同期贷款利率支付利息，不符合法律规定，本院不予支持。中国科学技术大学劳动服务公司反诉请求江苏上下软件有限公司支付房屋使用费20160元，有事实和法律依据，本院予以支持。江苏上下软件有限公司主张其已于合同期满当天退还租赁房屋，未提供证据证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回江苏上下软件有限公司的诉讼请求；
江苏上下软件有限公司于判决生效后十日内支付中国科学技术大学劳动服务公司房屋使用费20160元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1094元，由江苏上下软件有限公司承担。反诉案件受理费304元，由江苏上下软件有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。
审 判 长 宁晓燕
人民陪审员 陈海艳
人民陪审员 刘敬萱
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 周 丽
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。