江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终612号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张立，男，1974年6月8日生，汉族，住昆山市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：项晓东，男，1977年12月30日生，汉族，住靖江市。
委托诉讼代理人：顾明松（特别授权），江苏百川通律师事务所律师。
上诉人张立因与被上诉人项晓东房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2017）苏1282民初7614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2018年3月14日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人张立，被上诉人项晓东及其委托诉讼代理人顾明松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张立上诉请求：1、维持一审被上诉人向上诉人支付违约金的判决，驳回被上诉人要求上诉人赔偿损失的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院错误认定被上诉人按期支付了10000元，改换了上诉人的反诉理由。本案中，被上诉人仅在2016年6月6日向上诉人转账过10000元，但租赁合同约定，房屋租金以先付后用原则，半年一付，于起租日前15日缴清。被上诉人应当在约定期限（也就是5月17日前）支付房租16000元，其未予缴纳。二、一审法院错误认定被上诉人取得使用权。一审法院以被上诉人单方面宣称的2014年5月与张奕签订房屋租赁合同，就取得了案涉房屋的使用权，过于草率。被上诉人与张奕的合同租期到2016年5月底，但被上诉人并不因与张奕签订房屋租赁合同，就能取得无论直至2016年5月31日还是直至11月30日的使用权。在2014年11月，张奕、被上诉人在明知案涉房屋的管理权和收益权被张选收回的情况下，私自订立合同，擅自处分张选的房屋。请求二审法院调查被上诉人与张奕订立的合同真实时间开展调查。三、一审法院认定上诉人在2016年5月31日前收到部分租金不符合事实。上诉人对在被上诉人与张奕间的租赁合同到期（即2016年5月底）前，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同在5月签订并成立没有异议。但在5月底前，上诉人并没有收到被上诉人全部或部分租金。上诉人只是在6月6日收到被上诉人转的10000元。四、一审法院认为被上诉人、上诉人无须对租赁房屋进行交付没有法律依据。上诉人与被上诉人的租赁合同对交付有明确约定，即交付应当由双方共同参与。张奕在2012年对张选房产进行了内部装修，供水供电系统与张奕继承取得房屋供水供电设施所联通共用。倘若被上诉人按合同约定支付给上诉人房租，上诉人必然随后会进行水电改造，才能交付给被上诉人。因被上诉人未按合同约定支付房租、取得使用许可，所以上诉人无须对案涉房屋改造水电、交付房屋及设施。五、一审法院对房屋漏雨是在租赁期间、上诉人应当承担赔偿责任的认定存在错误。被上诉人未按合同约定支付全部房租即擅自使用，属于未付先用，上诉人不应当承担赔偿责任，且上诉人提供了足够相反的证据来否认（2016）苏1282民初4865号案件中认可的损失额不符合事实，一审法院应当采纳这些证据。
被上诉人项晓东辩称，1、一审法院没有认定被上诉人支付1万元是在2016年6月1日前支付。因被上诉人未在6月1日前支付1.6万元房租，上诉人在原审中提起了反诉，原审也支持了上诉人的反诉。上诉人的反诉进一步说明了双方的租赁关系是真实存在的。通过多次的庭审，上诉人认可被上诉人于2016年6月6日支付了上诉人1万元的租金。由于被上诉人所使用房屋的所有权发生变更，而作为被上诉人是承租方，根据法律规定房屋产权的变更并不影响租赁的使用。所以在上诉人于2016年5月持相关手续要求被上诉人从2016年6月1日起需向其承租，并提供了合同。后来被上诉人也按合同支付了1万元的租金。虽然被上诉人只支付了1万元，但不能如上诉人所讲的没有付足1.6万合同就不能成立。即使被上诉人没有付足租金，也仅仅是欠上诉人租金的问题，而不影响租赁合同的成立。2、本案所涉的租赁房屋由于存在产权的争议，导致了本案租赁可能会存在一定的利害关系，但是作为被上诉人承租方，其只能认为谁向其收取租金，双方之间的租赁关系就已经成立。特别说明的是，6月22日发生漏水事件以后被上诉人也立即通知上诉人到现场，上诉人到现场以后查了漏水的原因，以及后来帮助被上诉人核实了损失范围，说明双方基于租赁关系，上诉人作为出租方履行房屋管理的行为，但是由于已经出现了漏水，作为房屋产权的上诉人应当保持完全的管理权，保证被上诉人合理依法使用出租房屋。3、6月1日之前的租赁与本案没有任何的关系，上诉人认为张奕与被上诉人之间订立的合同非法无效，与本案无关，但也没有被相关部门确定非法或无效，更没有证据证明被上诉人存在侵权行为。被上诉人作为承租方依法缴纳房租没有侵占房屋的任何意思，不能因上诉人兄弟之间的纠纷影响被上诉人的租赁。4、关于房屋交付的问题，由于被上诉人属于产权变更过程中的继续租赁，而且该房屋的水电表都是单独使用，水电费也是由被上诉人直接向水电部门缴纳，所以不存在水电表的交接问题。被上诉人认为上诉人提出的上诉理由均不能成立，其既然主张了违约金，上诉人对其有利的进行了认可，主张违约金的同时其实就是认可双方之间的租赁关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。
项晓东向一审法院起诉请求：1.请求判令张立赔偿项晓东财物损失58499.6元；2.本案受理费由张立承担。事实和理由：2014年5月，项晓东与张立之兄张奕签订房屋租赁合同，张奕将位于靖江市康宁路25号临街门面房底层中间一间（张奕之弟张选所有，以下简称25号门面房）出租给项晓东用于经营，租期至2016年5月底。2016年5月，在合同到期前，张立持张选生前遗嘱找到项晓东，称张选生前指定25号门面房由其继承，项晓东如续租须与其签订合同，并将租金交给张立。故项晓东与张立签订了25号门面房的房屋租赁合同，租期半年，租金16000元，项晓东也在2016年6月初向张立支付了租金10000元。2016年6月21日下大雨，因房屋排水不畅，雨水流到出租屋内，致项晓东在出租屋内的财产受到损失。2016年7月，项晓东诉至法院，以张奕之妻闻颖娟对出租房屋具有管理责任为由列其为张立，要求其赔偿项晓东的损失，以张立与项晓东签订有房屋租赁合同为由列其为第三人。在第一次庭审过程中，张立对其与项晓东签订租赁合同，已收租金10000元，项晓东在出租房屋内的财产因2016年6月21日房屋漏水造成损失58499.6元并无异议。在第二次庭审过程中，项晓东撤回对闻颖娟的起诉，变更被告为张立，要求张立承担赔偿责任。因当时25号门面房的权属存在争议，项晓东撤回了起诉。现法院已判决确认25号门面房由张立管理和收益。张立将该房屋出租给项晓东，未在租赁期间保持房屋符合约定的用途，使项晓东在租赁房屋内的物品因漏雨受损，张立应根据合同法的规定承担赔偿责任。
项晓东向一审法院提供了项晓东之妻解素琴与张立签订的房屋租赁合同（落款时间为2016年6月1日）、张立于2016年7月30日出具的证明（内容：本人证明在今年5月，与项晓东订立租赁协议，将康宁路25号底层南面的中间一间门面租赁给项晓东使用）、一审法院于2016年8月9日开庭审理项晓东诉张立闻颖娟、第三人张立为财产损害赔偿纠纷一案的庭审笔录。
张立答辩并反诉称：25号门面房原属我二哥张选所有，其在2012年5月曾与我大哥张奕签订过赠与协议，允诺将该房产赠与给张奕，但未实际履行。2014年9月，张选撤销该赠与，并在该房屋处张贴了撤销赠与公告。当时项晓东没有核对房东身份，而与张奕签订了房屋租赁合同。张选在2016年1月3日去世前，立下遗嘱，将25号门面房赠与给我。2016年5月，我对项晓东讲，如果还想租的话，需要与我签订租赁合同。我在租赁合同上签名后，交给了项晓东。项晓东之妻代项晓东在合同上签名，但没有写时间，我也没有保留该租赁合同。合同不是落款时间记载的2017年6月1日签订的，也不是项晓东在上次起诉时所述2017年6月8日签订的。该合同自始没有履行，也不存在解除合同。项晓东并没有按合同约定在起租日前15天向我交清租金，相反项晓东告知我，因为担心与我签订合同后，张奕、闻颖娟会与他闹，做不了生意，不打算租了，也不打算支付租金。我也以为项晓东会在2016年5月31日合同到期后迁出，但项晓东在2016年6月初突然向我表示愿意向我转账10000元房租。后来又称因其与合作伙伴是否继续经营存在分歧，不会租了，下余租金6000元不会再支付了，要我把已给的10000元租金退还。我说既然不租，早点搬走，搬走后，我将10000元退给项晓东，项晓东答应尽快搬。2016年6月22日，项晓东突然打电话给我，说房屋进水，不再租房了，6000元不付了，10000元也不要了，把剩余货物处理掉就走，我说随你便。后来，项晓东对我讲5月份我们签订的合同找不到了，我就出了个证明给他，证明我们在5月份签订过租赁合同。项晓东在起诉闻颖娟时，希望我做第三人，我因为与闻颖娟有矛盾，也希望通过该案件，迫使张奕和闻颖娟将房屋修好，便在该案件庭审过程中作了相关陈述。项晓东现向我主张损失赔偿责任，应对项晓东主张的各项损失进行重新质证，因为项晓东主张的货物损失没有考虑残值；在房屋进水后，货柜、墙体、吊顶、地板等都完好，也应有折旧；项晓东主张空调维修损失，但项晓东并没有维修。在项晓东起诉闻颖娟要求赔偿的案件中，因为我是第三人，项晓东对我没有诉讼请求，我怠于质证，我在庭审过程中多次对项晓东提出的主张提出异议，但笔录中没有记载。2016年6月21日晚7时许，泰州市气象台曾发布暴雨警报，预计未来12小时会有大暴雨，注意防范。但项晓东没有注意防范，在次日中午才到租赁房屋内，客观上扩大了店内财物的损失。如法庭认定项晓东与张立履行了双方订立的租赁合同，应追加张奕为张立，因为导致出租房屋进水，致屋内财产损失的原因是张立与张奕房屋共用部分的管理问题，张奕应承担责任。项晓东没有按合同约定向张立支付租金，违反了合同约定，应承担违约责任。张立没有过错，不应对项晓东损失承担赔偿责任。2016年6月8日我全天在公司上班，并未回靖江与项晓东补签租赁合同，如项晓东坚持认为该事实，我认为项晓东涉嫌诈骗犯罪，法院应将本案移送公安机关侦查。对项晓东提供的证据真实性无异议，但对其关联性有异议。项晓东在上次起诉中，称双方基于2016年5月份签订的合同，提供的却是2016年6月1日的合同，不能达到其证明目的。张立在上次案件中怠于质证，对项晓东所主张的损失所作陈述不符合事实，请求驳回项晓东的诉讼请求。
因项晓东未按租赁合同约定按期支付下余租金6000元，违反了双方约定，我反诉要求项晓东赔偿我一个月的租金2666元，及该违约金自2016年6月1日起至项晓东实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，暂计200元。
张立向一审法院提供了(2016)苏1282民初816号民事判决书（判决由张立对25号门面房进行收益和管理）、项晓东交纳水电费的票据、项晓东开办的迪尼童装店网络广告页面截屏、民事诉状、证明、项晓东所开童装店经营期间的转/退货单、货柜款记录、项晓东店内照片2张、昆山美莱林贸易有限公司证明（证明张立在2016年6月8日当天全天在公司上班，未外出）、项晓东与张立通话录音、张立于2016年6月8日处理公司业务邮件往来截屏。
针对张立答辩及反诉，项晓东补充陈述：对张立提供的证据除工作时间证明及邮件往来截屏图片外的真实性无异议，但与本案无关联。项晓东提供的租赁合同是2016年6月1日后补签的，具体时间记不清了，因为租期从2016年6月1日开始，项晓东之妻就将合同签订时间写为2016年6月1日，该合同已实际履行。在项晓东起诉闻颖娟的案件中，张立已当庭确认项晓东店内的损失是因为2016年6月21日下雨房屋内无法排水导致的，其也到店内查看并确认了损失额。受损物品都遗留在租赁房屋内，项晓东后来从租赁房屋内拿走的物品与受损的物品无关。在项晓东向张立支付10000元租金后，因为租赁房屋漏雨而使项晓东物品受损，双方发生纠纷，下余租金6000元未再给付。为保留现场，项晓东没有立即搬离，而在当年11月份搬离了房屋，故不同意张立的反诉请求。
根据张立申请，一审法院调取该院审理项晓东在起诉闻颖娟为财产损害赔偿纠纷案件的庭审笔录（2016年11月17日第二次开庭），项晓东与张立对此无异议。
根据项晓东与张立陈述及提供的证据，一审法院对双方签订房屋租赁合同及该租赁房屋在2016年6月21日因漏雨而使室内物品受损的事实予以认定。本案的争议焦点是张立是否应对项晓东受损财物承担赔偿责任，项晓东是否承担逾期向张立支付租金的违约金。
一审法院认为：项晓东在与张奕签订房屋租赁合同后，取得了25号门面房的使用权。在该租赁合同到期前，张立持房屋所有权人张选的赠与书，将其已签名的房屋租赁合同交予项晓东，并收取了项晓东部分租金，在项晓东之妻代项晓东在租赁合同上签名后，项晓东与张立间的房屋租赁合同即告成立。因项晓东原租用25号门面房，在与张立签订租赁合同后，继续使用该房屋，故项晓东与张立无须对租赁房屋进行交付。一审法院生效判决已确认张立对25号门面房享有管理和收益的权利，故项晓东与张立签订的房屋租赁合同自成立起生效。虽然双方对合同成立时间有争议，但不妨碍双方间的租赁合同成立并生效。张立辩称双方未成立租赁合同关系，亦未履行租赁合同，与事实不符，对其辩称不予采信。
项晓东与张立签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定及法律规定履行各自义务。项晓东在与张立签订租赁合同后，继续使用租赁房屋，应按合同约定及时向张立支付租金，不支付或逾期支付，应按合同约定支付违约金，故张立反诉要求项晓东按合同约定支付逾期支付租金的违约金2666元，一审法院予以支持。因张立在项晓东起诉后，才反诉向项晓东主张违约金，故张立反诉主张违约金的逾期支付利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。张立将其享有管理和收益权的房屋出租给项晓东，应在租赁期间保持房屋符合约定的用途。而租赁房屋在项晓东租赁期间漏雨，使房屋内项晓东的物品受损，丧失了房屋作为保护室内物品免受损害的用途，张立作为出租人构成违约，应根据合同法的规定应承担赔偿责任。项晓东在出租屋内因房屋漏雨受损财物的损失额，张立在一审法院审理项晓东起诉其及闻颖娟的案件时予以认可，现予以否认，但未提供相反证据，故对项晓东主张的损失一审法院予以认定。项晓东依据其与张立签订的租赁合同，以张立违约为由要求张立赔偿损失。张立主张25号门面房漏雨造成项晓东财产损失系因张奕管理房屋不善造成，即使其主张成立，因项晓东与张立主张财产损失的原因不属同一法律关系，故对张立申请追加张奕为张立不予准许。
综上所述，项晓东的诉讼请求及张立反诉要求项晓东支付逾期支付租金违约金的诉讼请求符合法律规定，有事实和法律依据，一审法院予以支持。判决：一、被告张立赔偿原告项晓东财物损失58499.6元。二、反诉被告项晓东支付反诉原告张立违约金2666元。三、判决第一项与第二项相抵，被告张立在判决发生法律效力后十日内赔偿原告财物损失55833.6元。本诉案件受理费1262元减半收取631元，反诉案件受理费50元减半收取25元，合计656元，由原告项晓东负担56元，被告张立负担600元。
本院二审期间上诉人提供以下证据：1、靖江市人民法院（2017）苏1282民初3721号民事裁定书、张奕的诉状、昆山市人民法院（2018）苏0583民初555号的传票，证明被上诉人所使用的25号门面房其供水供电系统与张奕继承所得的房屋供水供电设施所通联共用，另外证明上诉人常住地址为昆山。2、上诉人2014年6月23日在靖江BBS上发帖的截图照片，证明2014年6月当时的承租人为蒋伟的宝贝春天童装店，也证明被上诉人所声称的2014年5月与张奕签订房屋租赁合同是虚假的。3、倪雪梅的证人证言及视频光盘，证明被上诉人在2014年10月底或11月左右使用25号门面房。4、张选于2014年8月28日向当时的承租户蒋伟和陆焱发出的通知，证明被上诉人在2014年5月与张奕签订房屋租赁合同是虚假的。5、上诉人就职的昆山美莱林贸易有限公司出的证明，证明上诉人2016年5月12日请事假，理由为回老家出租房屋订合同。6、靖江市人民法院（2010）泰靖民初字第2488号民事裁定书、上诉人的诉状、上诉人的诉讼请求，（2011）泰靖民初字第0956号民事判决书，（2012）泰靖民初字第0492号、0512号民事判决书。以上均用于证实上诉人主张张奕破坏上诉人在康宁路25号的水电设施。上诉人向张奕要康宁路25号的钥匙，未果后多次引起斗殴和诉讼。另证实上诉人和张奕不存在共用一把锁、共用水电的可能性。说明了上诉人出去要交付房屋给被上诉人，必然会完成水电改造，更换锁具，将新锁具交付给被上诉人使用。7、被上诉人诉上诉人的民事诉状（原件），被上诉人在事实与理由部分载明“2016年5月原告项晓东向第三人张立订立租赁协议”。证明双方在2016年5月签订房屋租赁合同。而并非被上诉人后期所改称的2016年6月签订租赁合同。8、上诉人的银行流水，该流水显示2016年6月6日上诉人的帐户上收到1万元，显示是无卡存款，在2016年6月上诉人无法确定被上诉人向上诉人转了1万，一直催促被上诉人向上诉人提供汇款单，拍照给上诉人。但是被上诉人一直未提供。所以上诉人在2016年6月无法确认被上诉人支付了即使是部分房屋租金。被上诉人质证认为，上诉人提供的证据除法院的法律文书外以及被上诉人的诉状外的真实性可以确认，其他的都无法确认真实性，且诸多证据都属于证人证言性质，证人应到庭作证。所以上述证据不符合证据的三性，不能作为证据使用。这些证据即使真实，都是证明其与张奕、张选之间的矛盾纠纷，与本案无关。关于银行流水的真实性予以确认，需要说明的是当时被上诉人是通过银行直接现金打卡，没有留存也没有转帐的依据。事实上上诉人确实收到了10000元，在前几次的庭审中上诉人都认可收到了被上诉人1万元的租金。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。经当事人一致确认，本案争议焦点为：被上诉人要求上诉人赔偿其财物损失58499.6元有无事实和法律依据。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人为证明其房屋因雨水造成的损失，提供了（2016）苏1282民初4865号民事案件中庭审笔录，在该案中，上诉人对被上诉人举证损失的相关证据及数额予以认可，现上诉人在本案中否认，然未能提供相关证据予以推翻，故对其该项上诉理由，本院不予采纳。上诉人认为双方之间房屋租赁合同不能成立的上诉理由，与其反诉要求被上诉人承担因未按期足额缴纳房租，应当承担违约责任的诉讼请求及其向被上诉人出具的证明相悖，且在合同签订后被上诉人实际占有房屋，在此期间上诉人亦未予阻止，故双方的房屋租赁关系成立，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所做判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1262元，由上诉人张立负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军强
审 判 员 顾连凤
审 判 员 潘贻杰
二〇一八年五月三日
法官助理 田 扬
书 记 员 叶 红