江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3798号
上诉人(原审被告)南京卧龙湖置业有限公司，住所地南京市溧水区开发区卧龙湖大道1号。
法定代表人JEFFERSONPINGLI，该公司总裁。
委托代理人李彬，女，1967年12月26日生，汉族，南京卧龙湖置业有限公司职员。
委托代理人刘伟民，江苏同盛律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)姜雪魁，男，1969年1月29日生，汉族，江苏弘炜食品有限公司总经理。
委托代理人沈华，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
委托代理人夏颢，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。
上诉人南京卧龙湖置业有限公司（以下简称卧龙湖公司）因与被上诉人姜雪魁房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2014）溧民初字第1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人卧龙湖公司的委托代理人刘伟民、李彬，被上诉人姜雪魁的委托代理人沈华、夏颢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋雪魁原审诉称，2011年6月8日，原告与被告卧龙湖公司签订了房屋预售合同，原告以总价款4009086元购买被告开发的卧龙湖风情小镇茉莉花园某幢01室房屋，房屋交付时间为2013年6月30日，同时合同约定如被告迟延交付房屋，原告可解除前述购房合同，被告退还原告购房款，同时以合同约定的定金赔偿原告。原告已于2011年5月支付定金100000元，并一次性付清购房全款4009086元。后原告于2013年6月收到被告《迟延交房通知书》，被告称因须执行国家公安部消防局（公消【2011】65号文件），更改外保温材料导致迟延交付房屋，交付时间推迟到2013年8月底。但时至今日，涉案房屋也未交付，严重影响了原告的民事权益，原告分别于2014年4月14日、4月21日向被告发出解约函、解约催告函，提出解除前述合同，后经与被告沟通，协商无果。原告认为被告的违约行为侵犯了原告的民事权益，为维护自身权益，原告诉至法院要求：1、解除原、被告于2011年6月8日签署的溧水县经济开发区卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇茉莉花园某幢01室商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款4009086元，合同定金200000元，合计4209086元；3、被告承担本案诉讼费用。
卧龙湖公司原审辩称，原告不具有解除权，根据双方签订预售合同的条款的约定，原告并未进行催告，合同并未解除，且涉案房屋已于2014年3月具备合同约定的交房条件，双方应当继续履行合同。
原审法院经审理查明，2011年6月8日，原告（作为乙方）姜雪魁与被告卧龙湖公司（作为甲方）签订了《卧龙湖风情小镇商品房预售合同》（以下简称预售合同），预售合同约定：乙方购买甲方开发的溧水经济开发区卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇茉莉花园某幢01室房屋，建筑面积261.57平方米，总价款4009086元。关于定金及其处理办法约定为乙方于2011年5月24日前向甲方支付定金100000元，在乙方全款到账时甲方一次性返还乙方；乙方应于签约之日支付总价款4009086元。
关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任约定：一、甲方应于2013年6月30日前向乙方交付房屋。二、被告交付商品房时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《房屋测绘成果》，系住宅的还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；三、被告迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之0.5/天计算支付迟延期间的违约金；四、甲方迟延交房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，乙方解除本合同的，应向甲方发出书面通知书，乙方应于本合同解除通知书送达之日起十日内至甲方签署解除协议，本合同解除后，甲方须配合乙方共同向本合同的登记机关申请注销本合同的登记，注销登记所需费用由甲方负担；在办妥各项注销手续后，甲方于15个工作日内将已收房款不计息退还乙方，同时以本合同约定的定金赔偿乙方。
关于规划和设计变更约定为：经设计单位同意，该房的设计文件在本合同生效后发生变更，出现影响商品房质量或使用功能的，甲方应在变更确立之日起10日内书面通知乙方，未书面通知乙方的，乙方有权解除合同，仍只退房款不计息，同时以本合同约定的定金赔偿；
关于房屋交付和接收手续的约定为：该商品房具备合同约定的交付条件后，甲方应在确定的交付日期前10天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示合同约定的证明文件，并满足合同约定的其他交付条件。
关于合同生效条件双方约定：合同经双方签署并到溧水区（原溧水县）房地产管理所办理备案手续生效。
双方还对其他商品房质量保证、物业服务、配套设施、合同文件的送达、争议的解决等事项进行了约定。合同附件中对建筑节能基本情况进行了约定，保温形式为外保温、内保温，保温材料名称为模塑聚苯乙烯发泡板，保温材料层厚度为100mm。
另查明，原告于2011年5月24日向被告支付100000元，于2011年6月8日向被告支付余款3909086元。预售合同签订后，双方于2011年6月15日至溧水区房地产管理所办理了备案登记。被告于2011年6月20日为原告开具销售不动产统一发票，金额为4009086元。
原告按合同履行完付款义务后，被告并未能如约于2013年6月30日前交付房屋，而是于2013年6月20日，向原告寄送通知书一份，以国家公安部消防局发文（公消[2011]65号文）墙体保温材料禁止使用EPS而更换寻找A级保温材料为由，告知原告其无法在约定的时间交付而力争在8月底前办妥竣工备案手续。2013年9月20日，被告向原告发送《茉莉花园入住通知书》，通知原告其所购买的卧龙湖风情小镇茉莉花园7-01栋物业将于2013年9月30日具备交付条件，敬请阁下于2013年10月10日至20日前来办理收房手续。
2014年4月14日，原告委托夏颢向被告发送解约函一封，称合同约定贵司应于2013年6年30日交付房屋，但时至今日该房屋尚未交付，这一事实，有商品房预售合同、迟延交付通知书等证据可以确认，贵司的违约行为导致购房人迄今无法入住，损害了购房人的相关利益，包括但不限于造成了购房人相关可期待利益的损失。鉴于此请贵司收到本函后三日内给予答复并办理退房事宜。被告于2014年4月19日收到该函件。2014年4月21日，夏颢再次致《解约催告函》，称请贵司收到本函后5日内予以答复，如未予答复，5日后视为贵司自动同意解除姜雪魁先生于2011年6月8日与贵公司签署的购买贵司开发的溧水区经济开发区卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇茉莉花园某幢01室商品房买卖合同。被告于2014年4月22日收到该函件。被告认可其与姜雪魁电话联系过，核实过夏颢的身份，但提出当时夏颢未出具书面授权委托书，对其代理权限不予认可。
庭审中，原告提供了一份苏A×××××车辆于2013年9月20日通过溧水北收费口的记录，证明原告本人于当天驾车至被告售楼处，当面向被告提出催告及解除合同，履行了催告解除合同的义务。被告认为该证据只能证明有车辆通过溧水北收费站，但何人驾驶及去向不清楚，即便原告去沟通，可能只是去了解现场情况，接收被告通知。
再查明，卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇茉莉花园某幢01室商品房于2014年3月26日在南京市溧水区房屋建筑工程竣工验收备案。《南京市房屋面积测算成果报告》测算时间为2014年3月26日；《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》上载明交付时间为2014年3月28日。
审理中，被告提交了2012年5月29日、2012年12月13日的设计变更通知单，证明涉案房屋因为两次外保温材料设计变更导致工期延长，原因是江苏省公安厅与江苏省住房及城乡建设厅联合下发了《江苏省建筑外墙保温材料防火暂行规定》，保温材料由B级该为A级，后又变更为B1级。该规定导致了设计变更。
以上事实，有原、被告陈述、商品房预售合同、南京市房屋面积测算成果报告、竣工验收备案表、住宅使用说明书、住宅质量保证书、设计变更通知单、打款凭证、购房发票、解约函、解约催告函、质证笔录、庭审笔录等予以证实。
原审法院认为，原告根据合同已支付全部房款，被告理应按合同于双方约定交房时间2013年6月30日前办理房屋交接手续。被告虽辩称，因国家对外保温材料政策做出了规定，但该规定并不能构成被告延期交付房屋的理由，故对被告该辩解意见，原审法院不予采纳。被告于2014年3月28日才符合合同约定的涉案房屋交付的条件，其于2013年9月20日，向原告发送《茉莉花园入住通知书》，称其已具备房屋交付条件，其行为不符合诚实信用原则，阻却了原告及时向被告发出解除合同通知的机会。原告亦提交了其于2013年9月20日前往溧水的证据，该证据亦能从侧面印证双方就房屋事宜有过交涉。本案中，被告迟延交付的时间已经超过90天，卧龙湖公司应对其不诚信的行为承担相应的法律责任。综合以上情况，故应视为原告于2013年9月20日对被告进行了催告。2014年原告发出书面通知时，应视为解除合同条件成就，双方签订的卧龙湖风情小镇茉莉花园7栋01室商品房预售合同已于2014年4月24日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告无须再履行向原告交付房屋的义务，但应向原告退还所收取的款项，故对原告要求被告返还购房款的请求，原审法院予以支持；对原告要求返还定金20万元的诉讼请求，但根据双方合同的约定，被告以合同约定的定金赔偿原告，故对原告的诉讼请求，原审法院予以部分支持，被告应赔偿原告10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款第三项、第九十七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告南京卧龙湖置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告姜雪魁购房款4009086元，同时赔偿原告姜雪魁100000元；二、驳回原告姜雪魁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40473元，由被告南京卧龙湖置业有限公司负担。
上诉人卧龙湖公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决违反法定程序，原审的审判活动违法无效。被上诉人姜雪魁的一审代理人夏颢不符合民事诉讼法第五十八条规定的民事诉讼代理人的三种情形，不具备代理人资格。二、原审判决对被上诉人是否享有单方解除权的前置条件的事实未能查清，以至本案事实认定错误。被上诉人只提供了2013年9月20日苏A×××××车辆的通行费票据，该票据在本案中证明事项具有不确定性，不能确定催告行为的存在和起始时间，原审判决视为催告的论点没有合同依据和法律依据。三、上诉人因国家建设管理政策的调整导致房屋迟延交付，国家政策调整对于上诉人而言，具有无法预见和不可抗拒性。虽然上诉人交房迟延，但并不影响合同目的的实现，不构成根本违约。原审判决支持买房人轻易解约，滥用单方解除权，不利于维护交易稳定。四、双方合同约定解除合同后双方应办理注销登记，并于注销登记后15内退还房款。原审判决判令直接退还房款，并未判令被上诉人配合办理注销登记，以及办理完注销登记后15内付款，不符合法律规定。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人蒋雪魁辩称，1、夏颢在一审中是被上诉人所在弘炜公司的法务，所以其代理人身份是合法的。2、本案上诉人在房屋直至2014年3月才具备交付条件的情况下，于2013年6月份和9月份两次通知被上诉人收房，属于故意欺诈行为。正是因为上诉人的欺诈行为导致被上诉人没有能够在有权行使解除权的时候行使解除权，应当对被上诉人解除权上给予一定的救济，不能支持上诉人的过错行为。此外，上诉人也未能举证证明天然气管道已经开通，因此到目前为止房屋仍然不具备合同约定的交付条件。3、上诉人作为房地产开发专业企业，应当预见到国家规范可能会发生变化，上诉人应当积极采取措施符合国家规范，同时满足合同交付条件，国家规范变化不能成为上诉人迟延交房的抗辩理由。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人向本院提交了江苏弘炜食品有限公司（以下简称弘炜公司）的推荐函、夏颢和弘炜公司签订的劳动合同书（2012年签订）以及该公司工资明细表，证明被上诉人蒋雪魁和夏颢均为弘炜公司员工，弘炜公司推荐夏颢担任蒋雪魁的诉讼代理人符合民事诉讼法规定。上诉人认为劳动合同书未经备案，上述证据均是本案诉讼后制作的，对真实性不予认可。被上诉人后又提供了2010年与弘炜公司签订的经过南京市劳动和社会保障局备案的劳动合同书以及缴纳社保记录。上诉人认为夏颢庭审中自述2014年3月份已经从弘炜公司离职，故上述证据与本案无关联性。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人原审委托代理人夏颢是否具备诉讼代理人资格。2、被上诉人姜雪魁是否有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。
关于第一个争议焦点，本院认为，被上诉人委托代理人夏颢原审时出具了弘炜公司的推荐函以及被上诉人的授权委托书，被上诉人二审提供的证据也证明了被上诉人蒋雪魁为弘炜公司员工以及夏颢本人曾经担任过弘炜公司的法务，因此弘炜公司对夏颢具备担任诉讼代理人的能力是知晓的，弘炜公司作为被上诉人所在单位推荐夏颢担任被上诉人的代理人，并不违反民事诉讼法的相关规定。
关于第二个争议焦点，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同约定的交房时间为2013年6月30日，但上诉人直至2014年3月26日才具备交房条件，已构成迟延交付房屋。关于上诉人是否有权解除合同，依据上述合同约定，上诉人迟延交房，经被上诉人催告90日仍未交付的，被上诉人有权解除合同。上诉人称，被上诉人未能证明其进行了催告，故其无权解除合同。对此，本院认为，催告的意义在于催促合同相对方及时履行义务。上诉人2013年6月20日的通知书中承诺其力争8月底办妥相关手续以便交房，被上诉人提供的2013年9月20日前往溧水的证据，既与被上诉人承诺8月底交房的时间前后衔接，且对于购房者而言，房屋交付对于商品房买卖合同目的的实现具有重要意义，上诉人已经逾期交房近三个月，被上诉人与上诉人沟通交涉合乎常情，故被上诉人提供的证据间接证明被上诉人与上诉人沟通磋商并进行督促的相关情况。另一方面，上诉人于2013年9月20日向被上诉人发送《茉莉花园入住通知书》，称房屋于2013年9月30日具备交付条件，据此，被上诉人可以期待上诉人已经达到了合同约定的交房条件，但实际上诉人直至2014年3月26日才具备交房条件，上诉人的行为不符合诚实信用原则，对被上诉人判断房屋何时具备交付条件构成了误导，为被上诉人及时催告和行使解除权设置了障碍。综合以上情形，应当视为被上诉人于2013年9月20日对上诉人进行了催告，双方签订的商品房预售合同于2014年4月24日解除。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40473元，由上诉人南京卧龙湖置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年八月十七日
书 记 员 罗程允