广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贵民二终字第303号
上诉人（一审被告、反诉原告）廖晓政。
委托代理人陈逸洋。
委托代理人覃玉莲。
被上诉人（一审原告、反诉被告）黎倩君。
委托代理人符福坚。
被上诉人（一审第三人）广西联百商业管理有限公司，住所地贵港市xx大道与xx路交汇处。
法定代表人陈向前。
上诉人廖晓政因与被上诉人黎倩君、广西联百商业管理有限公司（以下简称联百公司）租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2014）港北民初字第2301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，中环商业广场占地面积4063.6平方米，建筑面积24408.87平方米，共六层（含负一层），房屋产权人是广西玉林太平洋房地产有限公司。2006年12月18日，联百公司与广西玉林太平洋房地产有限公司签订《贵港中环商业广场物业委托经营管理合同》约定：“中环商业广场由联百公司经营管理，自2007年9月31日起至2017年9月30日止”等内容。2008年3月27日，联百公司与廖晓政签订《场地租赁合同》约定：“联百公司将中环商业广场第xx层xx区，建筑面积1400平方米出租给廖晓政，用于经营网吧、电子娱乐城，自2008年6月20日起至2014年6月19日；2008年6月20日至2010年6月19日，每月每平方米15元，月租金21000元；2010年6月20日至2012年6月19日，每月每平方米17元，月租金23800元；2012年6月20日至2014年6月19日，每月每平方米19元，月租金26600元；承租方逾期支付租金超过十天，则支付当月租金总额的千分之三作为违约金，逾期二十天支付租金，出租方有权追缴承租方所欠费用，并即时终止合同，收回出租物业，且承租方交纳的合同保证金作为违约金出租方不予退回等内容。”2009年4月，黎倩君购买中环商业广场第xx层xx区xx6号、xx7号商铺共1236.01平方米，并取得了房权证。因xx6号、xx7号商铺已由廖晓政承租，xx6号、xx7号商铺的租金仍按原合同约定，由联百公司向廖晓政收取。从2009年4月9日起至2014年5月8日止，联百公司将收到廖晓政的租金，通过其法定代表人陈向前的账户汇入另一业主刘锐的账户，然后，由刘锐根据联百公司与廖晓政约定的面积、单价，按xx6号、xx7号商铺面积1236.01平方米计算租金，并付给黎倩君的母亲符福坚，黎倩君亦予以确认。由于廖晓政未支付2014年5月20日至2014年6月19日一个月的租金，而且租期届满，联百公司和黎倩君多次要求廖晓政支付租金，同时要求廖晓政搬离xx6号、xx7号商铺，将xx6号、xx7号商铺交还黎倩君，但遭到廖晓政拒绝。黎倩君遂向本院具状请求：1、廖晓政立即停止侵害、排除妨害，腾空立即搬离租赁的位于贵港市中山路与金港大道交汇处西南面“中环商业广场”第xx层xx区xx6号、xx7号房屋，将租赁的该房屋交还给黎倩君；2、廖晓政立即向黎倩君支付拖欠的租金26600元，支付违约金4947.60元（从2014年6月11日计至2014年8月11日，其余按照每天79.80元计至付清之日）；支付房屋占用使用费112000元（暂计至2014年8月19日，其余按每月每平方米40元计至房屋交还时止），合计142547.60元；3、本案诉讼费由廖晓政负担。廖晓政反诉称廖晓政与联百公司于2008年3月27日签订《场地租赁合同》约定，联百公司将其享有所有权的位于广西贵港市中山路和金港大道交汇处西南角“中环商业广场”第四层B区建筑面积1400平方米的物业租赁给廖晓政从事经营网吧、电子娱乐城使用。合同签订后，廖晓政按时支付租金给联百公司。2009年3月份，联百公司将上述房屋转让给黎倩君，房屋租金仍由联百公司收取。然而，联百公司提供上述租赁物仅有1236.01平方米，与约定租赁物面积少了163.99平方米，但是，联百公司是按1400平方米收取租金。经计算，自2008年6月20日至2014年6月19日，联百公司多收取了租金197607.95元。廖晓政多次要求联百公司、黎倩君返还多收取的租金未果。因此为维护其合法权益，请求法院依法判决：1、黎倩君和联百公司共同返还房屋租金共计197607.95元给廖晓政；2、本案反诉费由联百公司、黎倩君承担。
一审法院认为，联百公司与廖晓政签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。黎倩君取得xx6号、xx7号商铺的所有权，对xx6号、xx7号商铺有收益权、处分权，廖晓政承租xx6号、xx7号商铺，应当向黎倩君支付租金，黎倩君作为原告提起诉讼，符合法律规定，廖晓政主张黎倩君不是适格主体，与法律相悖，该院不予采纳。关于廖晓政主张黎倩君按1400平方米计算收取租金导致多收取其租金19万余元的问题，经查，廖晓政并非直接将每月租金交付给黎倩君，而是廖晓政先将每月租金交付给联百公司，再由联百公司将租金汇到刘锐的账户，刘锐再按1236.01平方米的面积租金交付给黎倩君的母亲符福坚。对该事实联百公司、刘锐出具的该事实有证明及个人业务凭证等证据证实，且廖晓政未能提供有效证据证实黎倩君是按1400平方米收取租金。廖晓政的主张，没有事实依据，该院不予采信。据此，廖晓政诉请黎倩君返还超出1236.01平方米面积的租金197607.95元，没有事实和法律依据，依法不予支持。本案中，廖晓政未能依约支付租金，已构成违约，应承担违约责任。黎倩君诉请廖晓政支付拖欠的一个月租金26600元，应予支持。由于廖晓政违约，应按合同约定支付违约金，即每天支付的违约金为26600元×3‰=79.8元。租赁合同届满，廖晓政仍占用上述商铺进行经营，廖晓政理应向黎倩君支付房屋占用费，黎倩君请求按每月每平方米40元支付房屋占用费，与同一时期、同一地段中环商业广场租金标准基本相符，应予支持。此外，廖晓政在租赁届满之后拒绝搬出商铺，既违反租赁合同约定，又构成对原告房屋所有权的侵权，黎倩君请求廖晓政搬出房屋，并将房屋交还，理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告廖晓政应于本判决生效之日起十日内搬离中环商业广场第xx层xx区xx6号、xx7号商铺，并将该商铺返还原告黎倩君；二、被告廖晓政向原告黎倩君支付2014年5月20日至2014年6月19日一个月的租金26600元；三、被告廖晓政向原告黎倩君支付从2014年7月1日起至实际返还商铺之日止期间的违约金（违约金计算：每天79.8元）；四、被告廖晓政应于本判决生效之日起按每月每平方米40元的标准向原告黎倩君支付从2014年6月20日起至实际返还商铺之日止期间的房屋占月费；五、驳回反诉原告廖晓政的诉讼请求。本案受理费19592元，财产保全费1170元，反诉受理费2126元，合计22888元，被告廖晓政负担。
上诉人廖晓政不服判决，向本院上诉称，一审判决认定事实错误，证据不足。理由如下：一、一审判决认定廖晓政违约，要其向黎倩君支付租金及违约金依据不足。因联百公司多收了上诉人廖晓政的房屋租金197607.95元，经上诉人廖晓政多次追讨至今仍未返还，上诉人廖晓政出于自救，有正当理由可以不支付房屋租金，并非违约。二、一审判决计算租金的数额错误。按照租赁面积1236.01平方米计算每月租金为23484.19元而不是26600元。三、一审判决认定广西贵港市中山路和金港大道交汇处西南角的中环商业广场租金标准为每月每平方40元没有事实依据。四、一审判决认定“廖晓政未能提供有效证据证实被上诉人黎倩君是按1400平方米收取租金，廖晓政的主张没有事实依据”该认定与事实不符，黎倩君承认房屋租金由其收取，被上诉人联百公司也证明房屋租金由联百公司代收后转交给黎倩君的事实。关于上诉人租赁的房屋面积是否为1400平方米，一审法院并未委托测量机构对争议的房屋面积进行测量，就匆匆作出一审判决依据不足。请求二审法院撤销原判，依法将本案发回重审或改判两被上诉人共同返还多付的租金197607.95元给上诉人。
被上诉人黎倩君辩称，一、被上诉人购买的xx6号、xx7号商铺面积共1236.01平方米属实，但上诉人租用经营的面积并不止x6号、xx7号商铺的面积范围（见合同附图）。上诉人上诉称其经营期间只应按xx6号、xx7号商铺的1236.01平方米的面积计算租金，完全是不顾事实。联百公司按租用1400平方米建筑面积计算租金是正确的。二、一审判决第二项“被告廖晓政向原告黎倩君支付2014年5月20日至2014年6月19日一个月的租金26600元”是正确的。上诉人承租经营的建筑面积是1400平方米，其中属于被上诉人黎倩君的商铺面积有1236.01平方米，其余部分属于刘锐等其他业主共有。由于刘锐等其他业主享有的份额较小，已授权黎倩君以自己的名义一并行使请求上诉人返还租赁物、支付拖欠的租金和支付违约金的诉讼权利（见授权书）。上诉人欠交2014年5月20日至2014年6月19日的租金，按合同约定每月每平方的租金为19元，欠交租金应为26600元（1400平方米×19元）。三、黎倩君在起诉时请求逾期部分按每月每平方米40元计算，只是参照该房屋周边的普通市场价格（附：“贵港中环商业广场”4001#4002#4003#亩铺租赁合同）。四、关于上诉人反诉的问题。l、上诉人租赁的商铺面积足够有1400平方米；2、联百公司按1400平方米收取上诉人的租金，并不全部是交给黎倩君的，还有刘锐等业主的房屋租金，不存在黎倩君多收取上诉人租金的事实。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人联百公司未作答辩。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，本院予以确认。另查明，涉案合同所租赁的场地平面图显示租赁范围既包含xx6号、xx7号商铺又包含由刘锐、梁贤、邓长华、简铭所共同拥有的走廊在内的公摊面积。另联百公司将收取廖晓政的1400平方米的租金分配为：按1236.01平方米计付租金给黎倩君，其他剩余租金分配给刘锐等其他业主。
本院认为，本案上诉的争议焦点是，上诉人主张被上诉人多收租金197607.95元并请求返还，依据是否充分；2014年5月20日起上诉人应支付黎倩君的租金及占用费是多少。
联百公司与廖晓政签订的租赁合同合法有效，涉案租赁合同约定的租赁面积（出租物业位置、范围见涉案租赁合同最后一页平面图所示）既包含黎倩君所有的xx6号、xx7号商铺，也包括该层由刘锐、梁贤、邓长华、简铭所共同拥有的包含走廊在内的公摊面积，结合2008年5月19日前廖晓政是一直按照1400平方米的租金支付给联百公司，上诉人黎倩君取得xx6号、xx7号商铺产权后继续委托联百公司收取租金，联百公司把收取廖晓政的1400平米的租金分配为：1236.01平方米的租金分配给黎倩君，将其他剩余租金分配给刘锐等其他业主。以上事实可以证实双方签订合同时的真实意思表示和实际租赁面积为xx6号、xx7号商铺及由刘锐、梁贤、邓长华、简铭所共同拥有的包含走廊在内的公摊面积，一审法院按照合同约定认定上诉人租用面积为1400平方米并无不当，本院予以确认。上诉人诉称其实际租赁面积只有黎倩君所有的xx6号、xx7号商铺的1236.01平方米与事实不符，上诉人请求联百公司、黎倩君共同返还多收的租金依据不足，不予支持。
关于2014年5月20起上诉人应付给被上诉人黎倩君的租金、违约金及房屋占用费数额问题。因2014年5月20日起黎倩君向廖晓政主张权益，xx6号、xx7号的商铺产权面积为1236.01平方米，廖晓政本应当以1236.01平方米为基数向黎倩君支付租金、违约金及占用费，但刘锐、梁贤、邓长华、简铭已出具《授权书》授权黎倩君以其个人名义起诉收回该部分的费用，黎倩君根据共有人的授权以自己的名义请求上诉人承担违约责任，符合法律规定，应予允许，故一审判决由黎倩君收取1400平方米的租金及占用费并未损害上诉人的权益。根据涉案租赁商铺的地理位置、物业行情及市场租金价格变动等因素，一审法院认定租赁商铺的占用费为每月每平方米40元并无不妥，本院予以确认。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4252元，由上诉人廖晓政负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈香妙
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 叶星球
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 陆海美