山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终3856号上诉人（原审被告）：青岛市市南区金色海岸幼儿园。法定代表人:侯颖敏，园长。被上诉人（原审原告）：青岛双星物业管理有限公司。法定代表人:黄永柱，总经理。委托诉讼代理人:章评，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人:高颖，山东齐鲁（青岛）律师事务所实习律师。上诉人青岛市市南区金色海岸幼儿园（以下简称金色海岸幼儿园）因与被上诉人青岛双星物业管理有限公司（以下简称双星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第80004号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金色海岸幼儿园上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或依法改判或判决减收金色海岸幼儿园的物业服务费，按住宅标准收取；3.双星物业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、双星物业公司依据2008年8月15日与青岛双星金色海岸小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定的条款向金色海岸幼儿园主张2011年5月至2014年6月之间欠付缴的物业费，不符合事实。金色海岸幼儿园于2014年11月17日才由举办者侯颖敏、赵海珑成立，2011年5月至2014年6月之间没有享受双星物业公司的物业服务，因此不应承担缴付物业费的责任，青岛双星集团公司举办的青岛双星幼儿园欠付了双星物业公司主张的物业费，金色海岸幼儿园仅受让了青岛双星幼儿园的办园许可证，受让办园许可证与为其承担债务没有必然因果关系。二、即便认为金色海岸幼儿园与双星幼儿园有关联关系，只要使用了双星物业公司管理服务的物业，就应按照《物业管理服务合同》约定的条款缴纳物业费用，但是金色海岸幼儿园是属于公益性事业单位，并非完全的营利机构。从小区教育事业和社会公共利益考虑，双星物业公司主张按照非住宅办公经营1.2元/平方米/月的标准收取物业费，对于小区内设立的幼儿园等教育设施物业而言收费过高，不尽合理。况且幼儿园内的卫生、绿化、保安等所有管理事项及费用均由金色海岸幼儿园自行负责，按照非住宅办公经营标准收取物业费，与双星物业公司实际提供的服务及承担的义务不相对等，金色海岸幼儿园要求调整。金色海岸幼儿园对前任未缴纳物业费并不知情，非故意为之，一审判决金色海岸幼儿园承担违约金不符合情理。三、一审中，双星物业公司主张2011年5月至2014年6月之间的物业费，一审支持2011年5月至2014年12月之间的物业费，超出双星物业公司主张的诉求范围，一审错判的同时出现计算错误。四、关于违约金，金色海岸幼儿园认为过高，应自2011年5月11日起按每季度的1-10号，分段计算，三个月为一期，依次顺延，而不应该按照一审判决从2011年5月11日起均按每日0.05％计算，超出了合同约定。五、根据《青岛市托幼管理条例》第二十八条规定“向幼儿园、托儿所收取的供气、供水、供热等费用按照居民使用标准执行”，双星物业公司按照非住宅办公收取物业费没有道理，也是前后矛盾的。前面收0.8元/月·平方米，起诉按1.20元/月·平方米。金色海岸幼儿园不予接受。双星物业公司辩称，一、金色海岸幼儿园与青岛双星集团幼儿园实际为同一主体，权利义务为承继关系，金色海岸幼儿园并非新设立的企业，应当对此前的债权债务承担责任。二、针对金色海岸幼儿园第三点上诉请求，双星物业公司在一审已经就2011年5月至2014年12月的物业费提起了诉讼，一审法院审理完全合法。三、一审对于违约金的判决正确。综上，请求二审法院维持原判。双星物业公司向一审法院起诉请求：1.金色海岸幼儿园立即支付拖欠的物业费89348.16元及逾期付款违约金29235.12元；2.金色海岸幼儿园立即支付2008年至2009年采暖费18048.5元并支付逾期付款利息；3.本案诉讼费用由金色海岸幼儿园承担。一审法院认定事实：双星物业公司于2003年开始为金色海岸幼儿园所在的青岛市市南区贵州路5号双星花园二期金色海岸小区提供物业管理服务。2008年8月15日，双星物业公司与青岛双星金色海岸小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定:双星物业公司为双星金色海岸小区提供物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，非住宅办公经营1.2元/月·平方米；物业服务费用应提前缴纳，每三个月为一期，每季的第一个月1-10日为缴费期；未能按时足额缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按未付款项0.05%的标准由违约方向双星物业公司支付违约金，双星物业公司追缴欠费不受时限限制。根据双星物业公司提交的2011年1月6日青岛双星幼儿园缴纳物业服务费的发票所载，计算物业费的面积为1600平方米。金色海岸幼儿园自2011年5月份开始欠缴物业费，截至2014年12月份共计44个月。金色海岸幼儿园拖欠双星物业公司2008年至2009年取暖费18048.5元（593.7㎡×30.4元/㎡）。一审另查明，2014年11月17日，青岛双星幼儿园名称变更为青岛市市南区金色海岸幼儿园，举办者由青岛双星集团公司变更为侯颖敏、赵海珑。一审法院认为，双星物业公司向金色海岸幼儿园所在的青岛双星金色海岸小区提供物业服务，并据此主张由金色海岸幼儿园支付相应的物业费及违约金有事实和法律依据，一审予以支持。金色海岸幼儿园是依法成立的拥有必要财产的组织，能够独立承担民事责任，一审对金色海岸幼儿园主体不适格的辩解意见不予采纳。双星物业公司主张的违约金为每日0.05%，并未超出人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，一审予以支持。违约金的起算时间为2011年5月份缴费期届满之日，即自2011年5月11日。故金色海岸幼儿园应当向双星物业公司支付欠缴的物业费84480元（1600㎡×1.2元/㎡.月×44个月）及违约金（每日按未付款项0.05%的标准自2011年5月11日至判决生效之日止）。关于双星物业公司主张的2008年至2009年的取暖费，金色海岸幼儿园辩称已过诉讼时效，且否认双星物业公司曾向其索要，因双星物业公司对此未提供充分的证据，故一审对于该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：一、金色海岸幼儿园于判决生效后十日内向双星物业公司支付物业费84480元及违约金（每日按未付款项0.05%的标准自2011年5月11日至本判决生效之日止）。二、驳回双星物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3033元，由双星物业公司负担401元，金色海岸幼儿园负担2632元。本院二审期间，金色海岸幼儿园提交内部转帐通知单、2010年12月至2011年1月和2011年2月至3月物业管理缴费通知单及附件明细、2011年6月1日开具的发票。主张金色海岸幼儿园的物业管理费由0.8元涨到1.2元，物业管理费系通过双星集团内部的财务中心转帐给双星集团。双星物业公司质证称内部转帐通知单一直由金色海岸幼儿园保存，在一审中未出示，该证据不属于新证据，不应作为定案的依据。根据物业合同约定，所有非住宅场所的收费标准均是每个月1.2元每平米。一审中双星物业公司提交了金色海岸幼儿园按照物业合同约定交付款项的凭证，金色海岸幼儿园应按照物业合同的约定支付物业管理费。本院对内部转帐通知单、物业管理缴费通知单、发票的真实性予以确认。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，双星物业公司与青岛双星金色海岸小区业主委员会于2008年8月15日签订的《物业管理服务合同》约定由双星物业公司为双星金色海岸小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，非住宅办公经营1.2元/月·平方米；未能按时足额缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按未付款项0.05%的标准由违约方向双星物业公司支付违约金。金色海岸幼儿园自2011年5月份开始欠缴物业费。一审判决金色海岸幼儿园向双星物业公司支付物业费及每日按未付款项0.05%的标准的违约金，并无不当，本院予以维持。金色海岸幼儿园主张其属于公益性事业单位且卫生、绿化、保安等管理事项及费用由其自行负责，请求对物业收费标标准进行调整，本院认为其该主张无法律依据，不予支持。金色海岸幼儿园主张其于2014年11月17日由举办者侯颖敏、赵海珑成立，其成立前青岛双星幼儿园欠付的物业费，不应由金色海岸幼儿园承担。对此，本院认为，金色海岸幼儿园名称及主办者的变更并不导致权利义务承担主体的变更，金色海岸幼儿园的该主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2638元，由上诉人青岛市市南区金色海岸幼儿园负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 娜代理审判员  迟金铜代理审判员  王 蕾二〇一七年九月二十九日书 记 员  王 晶书 记 员  于国英