甘肃省嘉峪关市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民一终字第226号上诉人（原审被告）甘肃中鹏房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路街道张掖路1号第27层001室。法定代表人ＸＸ举，该公司董事长。委托代理人赵斌，甘肃法成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）年建兵上诉人甘肃中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏房地产公司）因与被上诉人年建兵房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2015）嘉城民一初字第854号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中鹏房地产公司的委托代理人赵斌，被上诉人年建兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2013年9月23日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的嘉峪关市幸福家园44号楼1单元201号住房，总价款345914元；被告应当于2014年5月30日向原告交付房屋，逾期交房超过58天，原告要求继续履行本合同的，则合同继续履行，并自合同约定交付房屋次日至实际交付之日按原告已付房款每日万分之三的比例向其支付违约金；由于政府的因素或政策性原因造成的延期交房，出卖人不承担延期交房责任；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，2014年11月8日，被告向原告交付该房屋，同日，原告签署了被告单方制作的验房（铺）书，其中第4条为：业主验收视为对中鹏地产交房的确认，不再追究延期交房的责任，原告对第4条的内容不予认可，主张在签署验房（铺）书时该条并不存在，系被告自行增加，但未提交证据证实。另，原告主张银行利息1万元系根据被告的违约行为及自行主张的时间而估算，未提交具体的计算依据。庭审时，被告提交其自行制作的延期交房补偿费用清单，辩称因延期交房而对原告免除交房当年暖气费、热计量表费等8项费用共计7795元，原告对该证据不予认可，但认可上述费用未向被告交纳。被告未提交证据证实延期交房系政府因素和政策性原因造成。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方应当遵循诚实信用的原则履行合同，原告交付全部购房款后，被告应当在约定期限交付房屋，否则即构成合同违约。被告辩称的违约系政府及政策性原因造成的理由无证据证实，没有事实依据，不予支持。本案商品房买卖合同中明确约定被告在交付房屋时应签署房屋交接单，故被告制作并由购房者签署验房（铺）书属于履行合同约定义务，其中第4条的内容虽免除被告违约责任，但系被告根据售房合同约定为重复使用而单方拟定的格式条款，制作方式未采用足以引起对方注意的特别标识，也无证据证实被告曾采取合理的方式提请原告注意或按照原告要求予以说明，原告也未予认可，被告该项抗辩缺乏事实及法律依据，不予支持。原告关于验房（铺）书中免责条款系被告自行添加的主张无证据证实，不予确认。被告的逾期交房行为构成违约，应按合同约定承担违约责任，被告辩称的合同约定违约金损失过高、原告无损失即不应该承担违约责任的理由，因违约金条款系被告在其制作的格式合同中自行约定，且无证据证实原告主张的违约金超出实际损失30%的事实，该抗辩与法律规定相悖，不予支持。原告主张违约金自本案买卖合同签订之日起开始计算违反事实及法律规定，违约金应自被告逾期交房次日即2014年5月31日计算至其实际交房之日共计161天，违约金核算为16706.97元（345914元×0.0003×161天），因核算金额高于原告主张金额，故原告主张的违约金16000元予以确认。原告关于其支付的购房款计算利息的主张，与依据该款项计算违约金的主张重复，且原告未提交主张金额计算的方式，也未证实合同约定的违约金计算标准过低的事实依据，不予确认。被告辩称的费用免除金额原告自认未进行交纳，但被告在庭审时未要求在原告诉请的金额内予以折抵，故该部分金额不作认定。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定、判决：一、被告甘肃中鹏房地产开发有限公司赔付原告年建兵违约金16000元，于判决生效后10日内付清；二、驳回原告年建兵的其他诉讼请求。案件受理费450元，减半收取225元，由被告甘肃中鹏房地产开发有限公司承担。一审宣判后，被告中鹏房地产公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其理由：一、《验房（铺）书》中第4项的约定合法有效，一审认定其无效的理由与法律规定相悖。根据《合同法解释二》第六条一款的规定可以看出，其核心内容是是否“足以引起对方注意”，如果格式条款的内容足以引起对方注意，则格式条款符合合同法第三十九条第一款的规定，如果格式条款的内容不能足以引起对方注意，则格式条款违反合同法第三十九条第一款的规定。从《验房（铺）书》的形式和内容看，其形式仅有一页，内容仅有4条，内容很少，绝不会出现淹没在众多合同条文中不会被发现的情况。被上诉人验房的过程中对第2条和第3条需要进行填写，不会出现夹杂在许多文件中被上诉人只签字不看内容的情况。因此，根据正常人的日常生活经验判定，被上诉人在签字时没有注意到《验房（铺）书》第4条内容的可能性是不存在的。被上诉人明知第4条的约定并且签字确认，故《验房（铺）书》中第4条的约定就是有效的，一审法院认定其无效的理由不能成立。二、一审判决认定违约金数额违反了合同法及其相关司法解释的规定。根据合同法若干问题司法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则做出判决。另合同法第一百一十四条第二款规定，违约金应当以实际损失为依据，并不得高于实际损失的30%，被上诉人未提供证据证实其实际损失，故违约金应为零被上诉人年建兵辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。二审中查明，《验房（铺）书》1页4条，其中第4条写有：“业主验收视为对中鹏地产交房的确认，不再追究延期交房的责任”内容。但在这条的条款上即没有采用引起对方注意的文字、符号及字体等特别标识，也没有加盖任何公司的印章。《验房（铺）书》的文本格式及内容是由甘肃中鹏物业服务有限公司统一拟定、出具印制，中鹏房地产公司与甘肃中鹏物业服务有限公司系两个独立的法人单位，中鹏物业公司代表不了中鹏房地产公司，双方之间没有授权。被上诉人年建兵对该《验房（铺）书》的本人签名认可，但对第4条不认可。除以上事实外，二审查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，违约金的设立不仅仅是对合同相对方的补偿，还带有惩罚的性质，对双方均有约束力，双方应依约履行。上诉人中鹏房地产公司在合同约定的期限内未向被上诉人交房，导致违约，理应承担延期交房的违约责任；关于年建兵签署了验房（铺）书，不应再追究延期交房责任的上诉请求，本院认为，首先，验房（铺）书系中鹏物业公司出具，物业公司与中鹏地产公司系两个不同的法人单位，双方之间没有授权，故此物业公司不能代表中鹏地产公司与业主签署免责条款。其次，验房（铺）书第4条属格式条款，即免除中鹏房地产公司的责任条款，而该条款没有采用足以引起对方注意的方式提醒对方注意，更没有对该条款加以说明，且该验房（铺）书上没有加盖任何单位的印章。故该验房（铺）书中的第4条免责条款不能成立；关于中鹏房地产公司主张违约金过高且被上诉人无证据证实其实际损失，不同意支付违约金。本院认为，在购房合同中，双方对违约金数额的约定具体明确，延期交房及延期付房款的违约责任是对等的，且延期交房所造成的损失应包括各项损失及逾期利益，上诉人仅以被上诉人没有实际损失为由，拒绝赔付违约金，显然不当。综上，上诉人中鹏房地产公司的上诉主张及理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人中鹏房地产公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘宏伟审判员  邢剑影审判员  王亚娟二〇一五年九月十七日书记员  滕雪花