山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1584号
上诉人（原审被告）葛利明，男，1966年8月16日生，汉族，济南市铁路局车辆段职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人张炳林，董事长。
委托代理人张广瑞，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托代理人李姝婧，北京市百瑞（济南）律师事务所实习律师，住济南市。
上诉人葛利明因与被上诉人中铁十局集团物业管理有限公司（以下简称中铁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1800号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2009年6月18日，济南鲁铁物业管理有限责任公司与葛利明签订《物业管理服务协议书》一份，双方就“XX小区小高层”前期物业管理服务达成协议，协议书载明：葛利明购买的房屋为“X-X-
X-
XX”；约定“小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.78元”标准缴纳物业管理服务费；在“违约责任”中，双方约定若葛利明违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，鲁铁物业有权要求葛利明补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。上述协议签订后，葛利明按照93.83平方米、每月每平方米0.78元的标准预交了2009年6月18日至2009年12月18日的物业管理服务费。此后葛利明未交纳物业管理服务费。2009年6月10日，济南鲁铁物业管理有限责任公司名称变更为中铁十局集团物业管理有限公司。现中铁物业公司要求葛利明按照93.83平方米的标准，以每平方米每月0.78元的标准交纳自2009年12月19日至2015年5月31日、共计65个月的物业管理服务费，本案中主张4119.7元。葛利明对上述计算标准及数额未提出异议，但辩称中铁物业公司提供物业服务不到位，没有尽到物业服务企业应尽的义务，因此不同意交纳物业管理服务费。中铁物业公司主张因葛利明逾期交纳物业管理服务费，要求葛利明支付违约金，由于协议中约定的违约金比例过高，中铁物业公司自愿降低违约金支付比例，现要求葛利明自2009年12月19日起至2015年5月31日止，以4119.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算支付违约金，共计1370.1元。葛利明辩称其实际入住时间为2012年7月份至今，且中铁物业公司违约在先，不同意支付违约金。
原审法院认为：国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，鲁铁物业与葛利明签订的物业管理服务协议书，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。现根据工商登记材料，鲁铁物业名称变更为中铁物业公司，故中铁物业公司有权依照双方签订的协议书向葛利明主张权利。在中铁物业公司按照合同约定为葛利明所居住的小区提供了物业管理服务的情况下，葛利明应当按照有关标准向中铁物业公司交纳物业费。关于物业费计算标准，葛利明对中铁物业公司的主张无异议，原审法院予以确认。关于葛利明主张的房屋质量问题，鉴于房屋质量问题并非中铁物业公司造成，对房屋质量问题的修复亦非中铁物业公司的合同义务，且葛利明也未能提供证据证实中铁物业公司对此存在过错，故亦不能作为葛利明拒交物业费的正当理由。关于葛利明辩称的中铁物业公司提供的物业服务不符合协议约定，因此不应交纳物业管理费的辩称意见，原审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从葛利明的陈述及举证内容来看，中铁物业公司在物业管理方面存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对葛利明主张不交物业费的上述抗辩理由，原审法院不予采纳。现中铁物业公司要求葛利明按协议约定交纳自2009年12月19日至2015年5月31日的物业服务费4119.7元，不违反法律规定，原审法院予以支持。关于违约金问题，根据葛利明提供的证据及抗辩意见，能够看出中铁物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，葛利明并非无故拖欠物业服务费，因此无需向中铁物业公司支付违约金，对中铁物业公司的该项主张，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决：一、被告葛利明于判决生效之日起10日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司交纳2009年12月19日至2015年5月31日的物业管理服务费4119.7元。二、驳回原告中铁十局集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告葛利明负担。
上诉人葛利明不服原审判决上诉称：一、中铁物业公司未尽到相应的维修义务。上诉人自2009年6月收房起，多次反映大门损坏问题，中铁物业公司一直不予维修，给上诉人带来了很大的安全隐患。二、上诉人厨房下水道多次堵塞，多次请求中铁物业公司提供有偿疏通服务，中铁物业公司均置之不理，给上诉人的生活、精神造成极大压力，无奈上诉人多次自掏腰包进行疏通。三、中铁物业公司对小区的管理混乱，小区内小商小贩占道经营，影响业主的正常生活，且收取的各种广告费用、占道费等去向不明，未用于小区的管理及维护，业主的合法权益被侵犯。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人中铁物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：原济南鲁铁物业管理有限责任公司与葛利明签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。后济南鲁铁物业管理有限责任公司名称变更为中铁十局集团物业管理有限公司，故中铁物业公司依法享有权利向葛利明主张物业服务费用。关于上诉人提出的中铁物业公司未尽到维修义务的问题，本院认为，根据双方签订物业管理服务协议书的约定，物业公司对于小区共用部位、公共设施设备等应当履行维修、养护的义务，上诉人主张的房屋大门、厨房下水道等属于自用部分，中铁物业公司提供有偿服务，因此双方须另行达成合意，方能认定中铁物业公司对自有部分承担维修义务。且物业公司所提供的物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如果物业公司未能履行保洁、安保、公共设施的维护维修等基本服务，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响了全体业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费；如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，从上诉人提供的有关证据看，物业服务公司在提供物业服务过程中确实在某些公共设施维护及保洁等方面存在着诸多问题，但尚未构成严重瑕疵。同时，本院注意到，原审法院判令免除了上诉人拖欠物业费产生的相应利息，应是已经考虑到物业公司提供的服务确实存在诸多问题的事实。葛利明主张中铁物业公司擅自将小区内共有房屋、公共场所对外出租，将租金收益占为己有，但未提交证据予以证明，如果中铁物业公司确实存在上述行为，则对涉案小区业主的共有财产造成侵害，可以由业主委员会代表全体业主向中铁物业公司主张权利。综上，上诉人葛利明之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人葛利明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘继英
代理审判员 王立强
代理审判员 曹 慧
二〇一五年十二月三日
书 记 员 孙培培