浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终139号
上诉人（原审原告）：陈颖，女，1974年2月21日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
委托诉讼代理人：戴根秀，浙江金ＸＸ律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：金华市华统置业有限公司，住所地：浙江省金华市金东区傅村镇工业区1幢2楼。
法定代表人：朱俭勇，执行董事。
委托诉讼代理人：陈菁，浙江浩伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴晓宁，女，系该公司法务。
上诉人陈颖、金华市华统置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服金华市金东区人民法院（2017）浙0703民初1955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈颖上诉请求：依法改判，判令金华市华统置业有限公司在原判基础上另行支付其市场营销服务费10343238元及利息（按此为基数，以中国人民银行同期同档次基准利率自2017年3月17日起计算至实际履行完毕之日止）。事实与理由：原审判决就所涉商品房销售代理合同的溢价佣金计算方式中底价确定为5800元/平方米违背了当事双方的约定，也未能体现公平原则。一、依照《“四海铭门”销售代理合同》第九条第二项的约定，住宅底价范围为5600元/平方米至5800元/平方米，这是双方的真实意思表示，双方的约定是明确的，不属于合同约定不明。双方并未具体约定底价是5800元/平方米。既然是底价，就是最低价，故底价应确定为5600元/平方米。即便约定的底价存在5600元/平方米至5800元/平方米的幅度差，原审却直接取最高点下判，违背了当事人的真实意思，属于强行干预当事人意思自治。二、原判确定底价为5800元/平方米，违背了公平原则。1、从其提交的25份佣金结算表看，2015年1月3日第一张表至2017年3月27日最后一张表报送的区间内，楼盘销售均价上升191元/平方米，时间跨度达两年零三个月，在如此长的时间内房价基本未涨，至多是温和微涨。在此时间段内，房地产市场体现了缓慢复苏的趋势，但谈不上行情已变好，不可能得出销售均价上升幅度明显的结论，也不存在房地产市场行情变好对于销售价格的提高存在显著影响的状况。2、较为良好的销售业绩的取得完全取决于其及其团队的专业能力。其自接受委托后，即充分调动各方资源，凭借其独特的销售优势，强大的协调管理能力，依靠自身团队的销售代理能力，全力而有效地推销房源，取得了预期的销售业绩。业绩的取得和房地产价格的所谓上涨没有关系。涉案房源周边有多个楼盘激烈竞争，同时正遇国家宏观调控，整个金华大市房产市场处于低谷。上诉人的所为才根本扭转了销售形势。3、开发商的利润在以均价不低于5600元/平方米所得的销售收入中已得以实现，该利润和销售业绩之间的好坏没有什么关系。开发商投入房产开发成本的大小和销售业绩无关，在销售商品房环节开发商无投入。5600元/平方米和5800元/平方米之间虽有1000万左右的价差，这部分金额也并非全部是利润，更不能确定为是巨额利润，且开发商分配占比是60%。4、销售代理合同签订的时间是2014年9月，原判却站在2017年的角度看待当时2014年的房地产市场，双方当时确定5600元/平方米的底价是慎重的、较为切合实际的、相对成熟的一个价格。5、2017年1月15日的佣金结算表中列出的5800元/平方米不能认定为是上诉人对底价的自认。前述25份结算表中均列有三个价格，这是上诉人分别提出的一种假设，5800元/平方米为底价也当然是其中的一种假设，具体数额一直未最终敲定。而且2017年1月15日之后，上诉人又报过3种假设的价格。原判认定对5800元/平方米系上诉人自认错误。请求依法改判，支持上诉人合理诉求。
针对陈颖的上诉，金华市华统置业有限公司答辩称：1、一审判决认定溢价佣金应按5800元每平方米结算正确，5800元每平方米是双方的真实意思表示，合同约定底价5600-5800元，属于约定不明确，按照法律规定，就要依照双方的交易习惯或实际履行情况，而金华市金东区知行营销策划工作室和金华市婺城区在履行合同过程中均按照5800元的底价向金华市华统置业有限公司结算进度款，尤其是2017年1月15日的结算佣金表中专门列出了底价5800元计算所得的佣金。这充分说明了双方已经按照底价5800元确定佣金结算。2、涉案楼盘均价是根据销售总款除以销售面积所得，也就是要把前面销售的全部算进去所得的平均价。即便均价上浮191元，针对楼盘销售来说，涨幅是非常明显的，从前期的售房每平方米6000元涨到2017年2月份每平方米8200元，显然是房地产市场回暖带动的经济效益，不可能是工作室员工努力所能达到的涨幅。综上，陈颖提出的上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。
金华市华统置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判。事实与理由：其对一审判决中认定双方对于合同溢价佣金应按5800元底价结算的事实认定及确认上诉人享有先履行抗辩权的判决意见予以认可，但认为一审判决存在以下认定事实不清之处，故提起上诉。一、金华市婺城区于2016年11月29日注销后，其和陈颖之间的合同关系即告终止，2016年11月29日之后的所销售房源的包销代理费用不应由陈颖享有。从一审庭审查明可知，陈颖在金华市婺城区注销后并未告知金华市华统置业有限公司已经注销的事实，其隐瞒主体消灭的事实而进行的销售行为不具有合法性。在双方合同关系已经终止的情况下，一审判决认为应根据其与金华市婺城区之间的合同约定的佣金比例，由其支付佣金无事实和法律依据。而且陈颖在一审中并未提供证据证明现场销售人员是由其雇佣或者聘请，一审判决直接认定销售团队由陈颖招聘属于事实认定不清。陈颖在一审中也确认其中有四套房源是金华市华统置业有限公司所聘请的员工自行销售的，该四套房屋的销售利益明显不能由陈颖享有。合同终止之后，陈颖不能再根据销售代理合同第7条第2款的规定享受合同利益，一审判决在2016年11月30日仍适用原合同条款属于法律适用错误。二、涉案楼盘中在2014年9月27日前所销售的房源中的11套虽然在2014年9月27日后由金华市婺城区重新销售，但仍然应该按照2000元每套的佣金价款进行结算。一审判决未对上述事实进行认定，属于对合同条款的理解有误，二审应予以纠正。
针对金华市华统置业有限公司的上诉，陈颖答辩称：1、关于主体问题，按照民法通则第26、29条的规定，个体工商户依法核准登记后，享有生产经营权，个体工商户没有分离的独立人格，本身没有独立的财产，实际上是与经营者的财产混同的。债务承担也有明确规定，即个体工商户经营期间的收益应由经营者享有，金华市婺城区注销后，陈颖仍然根据涉案合同约定履行相应义务，其通过招聘销售人员从事商品房销售代理活动，销售合同、销售凭证、结算凭证等原始证据都由其持有。且其于2017年3月28日与金华市华统置业有限公司办理了相关交接手续（含退回相关物品，销售的楼盘对账等等），经营期间的所有收益应由陈颖承继。金华市华统置业有限公司根据涉案合同已向其支付过部分佣金，且金华市华统置业有限公司也没有提供能够证明涉案楼盘系由他人销售的证据。因此，金华市华统置业有限公司第一点上诉理由不能成立，陈颖系本案适格原告。2、金华市华统置业有限公司并无证据证明有4套房子系由其自行销售，且涉案合同第7条规定，自行销售的也应计算到销售代理商的数据中计算佣金。金华市华统置业有限公司所谓的重新销售11套房源应按照每套2000元计算佣金没有任何事实依据，重新销售的数据陈颖不予认可，合同中也无此项内容的特别约定。所谓重新销售就是原先并没有销售出去，后经陈颖销售成交。涉案合同第9条第（一）项中的每套2000元是指房屋合同已经签订，后面部分工作由陈颖承接的特别约定，金华市华统置业有限公司理解错误。综上，请求驳回对金华市华统置业有限公司的上诉诉请。
陈颖向一审法院起诉请求：判令被告支付原告市场营销服务费16165680元及利息（按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2017年3月17日起计算至实际履行完毕之日止，暂算至2017年5月15日为115247.83元），共计16280927.8元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：金华市婺城区为原告陈颖注册的个体工商户，成立于2016年9月8日，2016年11月29日以歇业为由注销登记。2014年9月24日，被告金华市华统置业有限公司（甲方）与案外人金华市金东区知行营销策划工作室（乙方）签订《“四海铭门”销售代理合同》一份，约定：甲方委托乙方对其开发的“四海铭门”进行代理销售事宜。主要条款如下：1、项目坐落金华市傅村镇，可销售住宅总建筑面积约为160000平方米（该面积为暂定面积，实际面积应根据预售许可证确定）。开盘条件以取得预售证为前提条件。2、乙方销售代理范围包括该项目预售证确定之所有可销售范围。3、合同履行期限为2014年10月1日至2016年9月30日……6、销售代理业务的内容为：销售团队招聘与培训；销售团队搭建与组织管理机制；售楼处、样板间策划；发展商与开发合作团队背景资料准备；价格拟定、价格策略、促销策略实施方案；销售控制策略与行销工具制作；销售流程制定；行销话术、答客问制作执行；定期向甲方汇报销售工作进展情况，并应甲方要求对该项目销售进度进行统计；为甲方提供《预订书》及《认购书》文件版本；协助甲方与客户签署《预订书》、《认购书》及《商品房买卖合同》；指示客户将购房款项汇入甲方指定账户；项目策划及广告设计。7、乙方代理销售目标：2016年2月底前完成住宅可销售总面积的600套房源（不包含原已销售的200套）。销售以取得预售许可证为前提，甲方同意提前开盘除外。若二期销售因未取得预售证而影响销售进度的，双方另行协商。单套销售完成标准：甲方与客户签订《认购书》或《商品房买卖合同》。乙方完成销售面积系指：甲方与客户签订《认购书》或《商品房买卖合同》所销售房产面积之和，但客户签订《认购书》后就所认购房产签订《商品房买卖合同》的，则不重复计算该套房产面积。甲方自行或委托他人通过与客户签订《认购书》或《商品房买卖合同》销售的房产面积亦应计入乙方销售面积……9、代理费用及代理费用的支付方式、支付条件：基本代理费按合同金额的1.5%计取。住宅底价范围为（5600元-5800元），在首期开盘之日前结合市场现状双方协商确定。溢价提成按甲方60%，乙方40%分成。商铺基本代理费为1.5%。车位（库）及储藏室按2%计佣。已售房源合同签订及首付款收取由原销售团队签订，按揭资料等后续工作由乙方负责，按每套2000元结算。支付条件：客户采用一次性付款，按客户已到位房款结算代理费用。客户采用按揭方式购房的，则客户全额支付首期款，并签订《商品房买卖合同》后支付50%佣金，交齐按揭资料并银行按揭审核通过后，支付50%代理费用。乙方应及时催促客户办理按揭贷款，交齐按揭贷款资料。签订《认购书》未签订购房合同的，按实际到位款项支付佣金。支付方式：佣金1月1结，乙方每月应编制《销售代理费用月结算表》，并于次月3日前提交给甲方。甲方应在收到《销售代理费用月结算表》之日起五日内审核完毕后将代理费支付给乙方。逾期支付按银行同期贷款利率计息。双方还对各自的权利义务及违约责任进行了具体详细的约定。2016年11月，金华市华统置业有限公司（甲方）、金华市金东区知行营销策划工作室（乙方）、金华市婺城区（丙方）签订《“四海铭门”销售代理合同补充协议》，协议约定甲、乙双方于2014年9月24日签订的《“四海铭门”销售代理合同》，经甲、乙同意，乙方将该合同项下乙方的权利义务全部转让给丙方。经甲、乙、丙三方平等协商，约定如下：丙方全权负责《“四海铭门”销售代理合同》内规定的乙方所应履行的一切义务及责任，包括销售服务、结算工作的配合，直至合同全部履行完毕为止。丙方收取甲方与乙方签订的《“四海铭门”销售代理合同》中的款项。丙方负责提供所收款项的正规合法的发票。甲方应乙、丙双方要求将剩余款项全部支付至丙方公司账户。每次款项支付均由丙方提前提供满足甲方财务要求的正规发票，甲方收到确认合格的发票后给予办理款项支付。本协议有效期至《“四海铭门”销售代理合同》所规定的合同履行义务完成后止。2016年12月16日，被告华统公司对原告制作的《华统·四海铭门销售佣金结算表（2016.12.15）》进行盖章确认。该结算表显示，一期（2014.9.27前）已签合同未放款6套，佣金6000元；一次性已付清42套，佣金84000元；按揭已到位132套，佣金264000元，一期主房基本佣金小计354000元。二期（2014.9.27后）销售已签购房合同套数1081套，房款销售额750893867元，建筑面积125793.19平方米，均价5969元，二期主房基本佣金11263408元，溢价佣金以5600元底价计为18580801元，以5700元底价计为13549074元，以5800元底价计为8517346元。车位辅房基本佣金628396元。截止2016年12月15日，被告已结佣金10200000元。2017年3月28日，被告对原告对账时提供的《四海铭门车位及可隔断车位销售总表》进行盖章确认，该表最后黑体字载明“已售车位及可隔断车位497个，总销售额33859988元”，被告经办人员在公司盖章处书写“经销售部、财务核对，销售总量数量正确”。同一时间，被告对《四海铭门9.27前已定房源》、《四海铭门14.09.27-17.03.27已定房源》、《四海铭门9.27前已签房源》、《四海铭门14.09.27-17.03.27已签房源》进行确认，经办人书写“经销售部、财务核对无误”字样并加盖被告印章。原告依照上述表格中的销售数据，制作了《华统·四海铭门销售佣金结算表（2017.3.27）》，截至2017年3月27日，原告为被告销售楼盘情况如下：一期（2014.9.27前）应结数据181套，一次性已付清42套、按揭已到位139套，一期主房基本佣金小计362000元。二期（2014.9.27后）销售已签购房合同套数1103套，房款销售额773342489元，建筑面积129290.47平方米，均价5981元，二期主房基本佣金11600137元，溢价佣金以5600元底价计为19726343元，以5700元底价计为14554724元，以5800元底价计为9383105元。车位辅房销售额33859988元，车位辅房基本佣金677200元。截至2017年3月27日，原告向被告开具发票金额合计1920万元，已收佣金1620万元，尚有300万元已开票佣金未收到，原告遂向该院提起诉讼，要求被告按照约定支付全部应结佣金。另查明，原告庭后向该院提交了25份佣金结算表，其中2017年1月15日的佣金结算表中最后一行专门列出按5800元底价计算所得基本佣金、溢价佣金、本次应结及差额。原告陈述该内容是给自己看的，其向被告报送的表格中没有上述内容。被告的补充代理意见中对上述25份佣金结算表进行了质证，并陈述被告收到且留存的佣金结算表仅有六份，2017年1月15日的佣金结算表没有留存。
一审法院认为，该案的争议焦点有四。一是原告陈颖是否为该案的适格主体；二是被告是否可以根据补充协议的约定，在300万元佣金以外，以付款条件未成就行使先履行抗辩权；三是该案所涉商品房销售代理合同的溢价佣金计算方式中底价如何确定；四是原告是否存在违约情形，被告主张在佣金中扣减相应损失有无事实及法律依据。关于原告陈颖的主体资格问题。被告认为原告陈颖在2016年11月29日将金华市婺城区注销，此后其本人没有实际销售过讼争项目的任何房源，因此，原告无权主张2016年11月30日之后的销售佣金。对于2016年11月29日之前的佣金，法律未明确该权利就一定由经营者承继，且金华市婺城区的实际经营人并非原告，因此原告不是该案的适格主体。该院认为，首先，《中华人民共和国民法通则》第二十六条“公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商户。个体工商户可以起字号。”及第二十九条“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。”个体工商户是公民（自然人）这种民事主体的一种特殊形式，个体工商户依法核准登记后，享有生产经营权，这是个体工商户有别于普通自然人的特殊权利能力。在民法上，个体工商户没有分离的独立人格，个体工商户本身没有独立的财产，个体工商户的财产与实际经营者的财产融为一体，二者很难区分。民法通则第二十九条就个体工商户的债务承担问题作了规定，该规定系所有权原理的体现，根据上述法律规定，可以确定个体工商户经营期间的收益应由经营者享有。被告抗辩称原告陈颖并非金华市婺城区的实际经营者，该辩称缺乏证据支持，不予采纳，该工作室注销后其经营期间（2016年11月29日前）的所有收益应由其经营者即原告陈颖承继。其次，在个体工商户注销后，经营者陈颖仍根据与被告的合同约定履行相关义务，且于2017年3月28日与被告完成交接手续，向其退还相关物品、对完成的销售量进行对账确认等。被告现以原告本人未实际参与卖房为由进行抗辩，称金华市婺城区注销后所卖出房源的合同双方为被告与房屋的实际销售人，与原告无关。该院认为，如前说述，个体工商户没有分离的独立人格，原告陈颖在其投资经营的个体工商户注销的情况下，仍从事工商业经营，该行为违反了工商、税务等行政管理方面的相关规定，但并不能就此否定原告与被告间的商品房销售代理合同关系。该案中，原告通过招聘销售人员从事商品房销售代理活动，其本人未实际销售任何房源不应成为被告拒付售房佣金的理由。因此，原告陈颖系本案的适格原告，其向被告主张售房佣金存在事实及法律依据，应当予以支持。关于被告提出的先履行抗辩权问题。《“四海铭门”销售代理合同补充协议》中约定“丙方负责提供所收款项的正规合法的发票……每次款项支付均由丙方提前提供满足甲方财务要求的正规发票，甲方收到确认合格的发票后给予办理款项支付”，被告以该约定提出先履行抗辩。该院认为，该案讼争双方的主合同义务为一方按约为对方销售商品房，另一方支付相应的佣金。虽然合同约定先开票后付款，但支付相应的佣金系主合同义务，开票系从合同义务，该从合同义务的履行与本案讼争合同目的实现不具有密切的关联性，被告不能以原告未履行部分从合同义务作为其不履行主合同义务的理由。但鉴于双方当事人达成了先开票后付款的一致意思表示，且未违反法律规定，该约定应视为对付款期限的一种约定。因此，在原告未开具发票导致被告未能付款的情况下，被告不构成付款违约。该案中，原、被告之间尚有300万元佣金已经开具发票，但被告未支付，该部分未付佣金可以根据合同约定计算逾期付款利息损失。被告应当按照合同约定在收到原告提供的正规合法的发票之后履行支付全部佣金的义务。关于溢价佣金的底价问题。该案中，合同约定底价范围初步定在5600元-5800元之间，在合同履行过程中双方未就底价问题进行书面约定，属于合同约定不明的情况。该院认为，首先，原告庭后提交的25份佣金结算表，2015年1月3日第一张表至2017年3月27日最后一张表报送的区间内，讼争的楼盘销售均价从最初的5790元/平方逐步上升到5981/平方，均价上升191元/平方，溢价佣金在底价5600元与5800元之间存在1000万左右的价格差，该价格差接近二期楼盘的基本佣金（1100余万元），以此衡量，销售均价上升幅度明显，需要指出的是，楼盘销售过程中房地产市场行情变好对于销售价格提高存在显著影响。根据双方合同约定，溢价佣金由楼盘开发商和销售代理之间六四分成，事实上开发商在楼盘开发的过程中投入的成本远远大于作为销售代理的原告，因此，对由于市场行情转好所产生的巨额利润，在分配过程中要从权责相统一的角度更多地考虑开发商的利益，才能真正体现公平原则。其次，原告提交的2017年1月15日的佣金结算表中最后一行专门列出按5800元底价计算所得基本佣金、溢价佣金、本次应结及差额，该院认为，该表格内容应当是原告对于溢价佣金底价的自认，且被告坚持认为双方系按照5800元底价确定溢价佣金，该表格的内容与被告的抗辩意见相一致，能够证明双方事实上是按照5800元底价进行结算的。因此，溢价佣金应以5800元底价计算，按照5800元底价计算，二期溢价佣金为9383105元，加上车位辅房基本佣金677200元、主房基本佣金11600137元、一期主房基本佣金362000元，合计应付佣金22022442元，扣除已结佣金16200000元，未结佣金为5822442元。关于原告在履行合同过程中是否存在违约情形。被告认为项目房源销售后的办证工作应由金华市婺城区完成，因原告方原因，该项工作另行委托他人办理。同时，因相关人员没有尽到注意义务，致使被告方财产受损、税费额外支出等，按照协议约定，履行中产生的一切额外费用由原告方承担，因此，上述问题造成的相应损失应由原告方承担。该院认为，关于房源销售后的办证工作，因合同有关销售代理业务的内容中不包含此项内容，对被告的抗辩意见不予采纳。关于被告所述由于房屋重复销售导致额外支出税费的问题，鉴于双方没有在合同中明确约定该内容，该案中不予处理，建议被告另行主张。关于汽车修理费17103元的问题，现有证据只能证明原告在使用被告提供的车辆过程中存在维修记录，根据合同甲方的权利义务中“甲方提供外展用车，每月补贴油费3000元，按月结算”的约定，原告享有无偿用车的权利，对于车辆维修费用双方未作约定，且是否是使用不当引起的，被告也未提供相关证据证明，建议被告另行主张。综上，被告主张在佣金中扣减相应损失，不予支持。综上，当事人行使权利、履行义务的过程中应当遵循公平原则、诚实信用原则。当事人依法享有自愿订立合同的权利，合同订立后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。该案中，原告已经根据合同约定履行了销售房屋的主要义务，被告应当按照约定向其支付相应佣金。合同双方对于溢价佣金的底价各执一词，该院根据合同履行过程中的实际情况，结合原告提供的佣金结算表，确定溢价佣金按底价5800元计算。原告主张自2017年3月17日起计算逾期付款利息损失，由于2017年3月17日的佣金结算表未经过被告方核对认可，双方对溢价佣金存在争议，且原告未按照合同约定向被告开具相应金额的发票，因此，对原告主张以应结佣金的全额计算逾期付款利息损失不予支持，但原告有权就已开具发票的300万元佣金计算逾期付款利息损失。同时，根据合同约定，原告向被告主张付款前应当先行提供发票。综上，该案经过审判委员会讨论决定，对原告合理的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决：一、由被告金华市华统置业有限公司于判决生效后十日内支付原告陈颖销售佣金300万元及逾期付款利息损失（以300万元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2017年3月17日起计算至实际履行完毕之日止）。二、被告金华市华统置业有限公司应于收到原告开具相应合法有效的发票之日起十日内支付原告陈颖销售佣金2822442元。三、驳回原告陈颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119486元、保全费5000元，合计124486元（原告已预交），由原告陈颖负担66929元，由被告金华市华统置业有限公司负担57557元。
二审期间，金华市华统置业有限公司未向本院提供证据。陈颖向本院提交了金义都市区房屋成交统计表打印件1份。证明在2014年8月份到2015年10月份期间，整个房地产市场形势并不好，涉案楼盘之所以取得辉煌销售业绩原因在于陈颖的团队努力推销的结果，房地产市场本身没有任何上涨。
金华市华统置业有限公司质证认为，三性均有异议，只是打印件，不是原件，也没有相关政府部门的盖章，真实性无法保证；该证据反映的是2014年8月到2015年10月期间的房屋销售情况，而涉案楼盘销售到2017年，这个过程中房地产市场是逐步回暖上升的，且楼盘销售价格除了市场之外，最大的因素就是开发商本身的投入，这两个楼盘开发商的投入不同，地理位置也不同。
本院审核认为，金华市华统置业有限公司对上述证据的真实性有异议，且该证据反映的系案外楼盘的情况，无法达到陈颖主张的证明目的，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：
一、金华市华统置业有限公司主张的4套自行销售房源及11套重新销售房源的问题。金华市华统置业有限公司认为，其自行销售的四套房源，销售利益不能由陈颖享有，11套重新销售房源应按照每套2000元计算佣金。陈颖则认为，金华市华统置业有限公司并无证据证明该4套房源系由其自行销售，该11套房源也系经工作室销售成交。本院认为，根据涉案销售代理合同第七条约定：乙方完成销售面积系指甲方与客户签订《认购书》或《商品房买卖合同》所销售房产面积之和，但客户签订《认购书》后就所认购房产签订《商品房买卖合同》的，则不重复计算该套房产面积；甲方自行或委托他人通过与客户签订《认购书》或《商品房买卖合同》销售的房产面积亦应计入乙方销售面积。金华市华统置业有限公司的上述上诉主张，依据不足，也与合同约定不符，本院依法不予采信。
二、金华市婺城区注销后的佣金收益是否应由陈颖享有。金华市华统置业有限公司认为，金华市婺城区注销后，双方的合同关系已终止，故工作室注销后的所销售房源的包销代理费用不应由陈颖享有。陈颖则认为，工作室注销后，其仍然根据涉案合同约定履行相应义务，其于2017年3月28日才与金华市华统置业有限公司办理了相关交接手续，故工作室注销后的佣金收益应由其享有。本院认为，金华市婺城区虽于2016年11月29日注销，但按在卷证据，能够表明陈颖在工作室注销后继续履行合同义务，金华市华统置业有限公司也未能提供证据予以反驳，故一审认定陈颖为本案的适格原告，其有权依约向金华市华统置业有限公司主张佣金，并无不当。
三、一审认定溢价佣金按照底价5800元结算是否正确。陈颖认为，良好的销售业绩系其与团队努力所得，一审认定溢价佣金按照底价5800元结算违反双方约定，有失公平，应按底价5600元结算。金华市华统置业有限公司则认为，其与金华市婺城区溢价佣金均按底价5800元结算进度款，陈颖在2017年1月15日的结算佣金表中专门列出了底价5800元计算所得的佣金，表明双方确定按底价5800元确定溢价佣金。本院认为，涉案销售代理合同第九条第1款第（2）项约定：住宅底价及溢价提成方式、溢价比例：住宅底价范围为（5600元-5800元），在首期开盘之日前结合市场现状双方协商确定；溢价提成按双方60%、40%分成。按现有证据，无法表明双方在首期开盘之日前结合市场现状双方协商确定了底价，根据双方合同的约定，结合房地产市场因素的影响及双方的投入等具体情况，考虑到双方的利益平衡，本院酌定按底价5700元结算溢价佣金为宜。原审认定溢价佣金按底价5800元计算不妥，本院依法予以纠正。故溢价佣金按照底价5700元计算，二期溢价佣金为14554724元，加上车位辅房基本佣金677200元、主房基本佣金11600137元、一期主房基本佣金362000元，合计应付佣金27194061元，扣除已结佣金16200000元，未结佣金为10994061元。
综上，原审认定事实清楚，但实体处理有不妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销金华市金东区人民法院（2017）浙0703民初1955号民事判决。
二、金华市华统置业有限公司于判决生效后十日内支付陈颖300万元及逾期付款利息损失（按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2017年3月17日起计算至实际履行完毕之日止）。
三、金华市华统置业有限公司应于收到相应合法有效的发票之日起十日内支付陈颖7994061元。
四、驳回陈颖的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费119486元、保全费5000元，合计124486元，由陈颖负担38226元，由金华市华统置业有限公司负担86260元。
二审案件受理费119486元，由陈颖负担38226元，由金华市华统置业有限公司负担81260元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑林军
审 判 员 虞惠珍
审 判 员 韦红平
二〇一八年三月三十日
代书记员 徐秀英