湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第266号
上诉人（原审原告、反诉被告）罗魏伟。
上诉人（原审原告、反诉被告）罗清泓，系上诉人罗魏伟之子。
二上诉人共同委托代理人唐春松，湖南征雁律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人罗铁桥，系上诉人罗魏伟之父。
被上诉人（原审被告、反诉原告）永州市永福房地产开发有限公司。
法定代表人龚火生，系该公司董事长。
委托代理人龙严荣，湖南湘律律师事务所律师。
上诉人罗魏伟、罗清泓因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2011）零民二重初字第165号民事判决，2015年5月8日提出上诉，原审法院2015年6月4日将本案全部案卷材料移交本院，本院2015年6月4日受理后，2015年6月23日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案，上诉人罗魏伟、罗清泓的委托代理人，被上诉人永州市永福房地产开发有限公�的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原重审查明：2007年11月28日，被告（反诉原告）永州市永福房地产开发有限公司（甲方）与原告（反诉被告）罗魏伟、罗清泓（乙方）自愿签订了一份《万发世纪商贸城认购协议书》，主要约定：一、认购情况：万发世纪商贸城·二期商铺B栋一层101B号；二、认购价格：该商品房认购价格为7588元/㎡，面积43.48㎡，总价329,926元整;三、付款方式：……;3、银行按揭；四、双方约定：1、乙方支付甲方20,000元整作为认购定金；……;11、乙方和甲方签署《商品房买卖合同》时，必须携带本人身份证原件，贷款的客户需要提供相关资料；12、甲乙双方签署该房屋的《商品房买卖合同》后，本《认购协议书》自行失效，乙方向甲方交纳的定金转入《商品房买卖合同》中房款部分的首付金。
2008年1月2日，原告（反诉被告）罗魏伟、罗清泓作为乙方（买受人）与被告（反诉原告）永州市永福房地产开发有限公司作为甲方（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同书》，主要约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买商品房，甲、乙双方达成如下：第一条：项目建设依据……；第二条：商品房销售依据，该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为永州市零陵区房产局，商品房预售许可证编号：预许字（2004）第03号；第三条：乙方所购商品房的基本情况：乙方向甲方购买商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见附件一，房号以附件一上表示为准）。1、现暂时定名为万发世纪商贸城二期商铺B栋一层B101B号。2、该商品房〔合同约定〕〔产权登记〕建筑面积共为43.48平方米，其中：套内建筑面积29.65平方米，公摊建筑面积13.83平方米。……。第四条：计价方式与价款。该商品房单价为人民币6121.09元/平方米，总价为人民币266,145元。第五条：付款方式及期限：乙方同意按下列第3种方式按期付款：3、银行按揭：（1）买受人已于2007年11月28日已交房款贰万元整，2008年元月25日交贰万元整，其中三年租金柒万玖仟捌佰肆拾肆元整一次性冲抵房款，剩余房款贰万陆仟陆佰零壹元整在2008年4月30日付清。（2）其余45.09%的房款，计人民币120,000元整作银行按揭；（3）签订本合同后14个工作日内必须提供银行要求的贷款购房资料，否则视为乙方违约，并按本合同第六条乙方逾期付款的违约责任执行。（4）如乙方原因或银行政策原因不能办理按揭贷款，乙方应支付余款给甲方，否则按本合同第六条乙方逾期付款的违约责任执行。第六条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未在本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：1、逾期在九十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付款的万分之壹的违约金，合同继续履行。2、逾期超过九十日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应向甲方支付违约金壹万元。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付款万分之伍的违约金。第七条：交付期限。甲方应当2008年5月1日前，将商品房交付乙方使用（但允许甲方后延300个工作日办理综合验收手续期限）。……。第十条：如甲、乙双方均未违约双方所约定条款，若单方面解除合同，则解除合同方赔偿总房款的百分之十作为对方违约金。……。第十七条：本合同在履行�程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向永州市零陵区人民法院起诉。第十八条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件三）。补充协议及合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及补充协议、合同附件内、空格部分填写的文字印刷文字有同等效力。……。第二十条：本合同自双方签订之日起生效。……。附件三：补充。附件三：委托租赁合同协议：一、买受人将所购商铺委托给出卖人经营，期限为叁年（委托期限自2008年5月1日起至2011年4月30日止）。委托期满后，在同等条件下，出卖人拥有优先续租权。二、叁年的租金计人民币：柒万玖仟捌佰肆拾肆元整（￥79,844.00元），一次性返还给买受人冲抵房款。合同签订后，原告（反诉被告）罗魏伟、罗清泓除2007年11月28日已交被告（反诉原告）永州市永福房地产开发有限公司购房款2万元之外，还分别于2008年元月28日、2月28日、4月30日、7月1日四次向被告（反诉原告）永福公司各交纳购房款10,000元、10,000元、10,000元、16,301.00元，2009年6月3日另交纳电增容费800元。2011年5月1日委托经营期限届满后，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付到期以后的每月的续租租金或将商铺交给自己使用，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）没有提供按揭贷款资料、也没有支付不能按揭贷款部分120,000元的购房款为由，拒不支付2011年5月1日以后的租金，也不交付商铺和办理房产证和土地使用证，故双方酿成纠纷，原告（反诉被告）诉至本院。另查明：2010年5月6日，原告（反诉被告）罗魏伟、罗清泓以被告（反诉原告）永福公司在其所购商铺内擅自安装排污管道影响其使用为由向法院提起排除妨害纠纷诉讼，原审法院于2010年7月19日作出了（2010）零民一初字第294号民事判决，限被告（反诉原告）永福公司在判决生效后三十日内将安装在原告（反诉被告）罗魏伟、罗清泓门面内的排污管道拆除，恢复原状，现该判决因双方均未上诉而早已生效；本案在审理过程中，原告（反诉被告）增加了诉讼请求，要求被告（反诉原告）为其办理房屋产权证及房屋使用权证，被告（反诉原告）同意原告（反诉被告）按原合同价给付购房款，被告（反诉原告）愿意将房屋交付给原告（反诉被告）使用，当时原告（反诉被告）不同意，坚持自己的诉讼请求。
原重审认为，原告（反诉被告）罗魏伟、罗清泓与被告（反诉原告）永州市永福房地产开发有限公司自愿签订的认购协议书、商品房买卖合同书及补充协议均是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方又对合同和协议的效力并无异议，应是合法有效的，对双方均有法律约束力，双方均应严格依约行使权利、履行义务。在合同履行的过程中，致使合同不能继续履行的主要原因在于未能办理按揭贷款，而根据双方当事人的陈述、认购协议书的本意、签订商品房买卖合同的程序以及常理，可以推定原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）提交了办理按揭贷款的相关资料，不能办理按揭贷款的原因及责任应归责于被告(反诉原告）；同时，根据合同第五条第3款（4）项之约定，在不能办理按揭贷款的情形下，原告(反诉被告）也应及时向被告（反诉原告）支付余款（12万元），而原告（反诉被告）却以前述理由长期怠于履行该项义务，也是致使合同不能继续履行的原因之一；因此，在本案中，致使合同不能继续履行的原因和责任在于双方，双方对此均有过错，应各自承担相应的民事责任。现原告（反诉被告）坚持自己的诉讼请求，诉请不明�，应予以驳回。被告（反诉原告）要求不再继续履行合同和协议，原告（反诉被告）也不同意支付余款12万元，故被告（反诉原告）要求解除与原告（反诉被告）之间的《商品房买卖合同》予以支持。合同解除后，被告（反诉原告）应退还原告（反诉被告）实际所交购房款和电增容费，并综合考虑时间过长，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）相应的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款基准利率0.6525%计算的利息损失。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）承担违约金和赔偿损失，不符合双方合同的约定，不予支持，予以驳回
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条、第一百二十条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）罗魏伟、罗清泓与被告（反诉原告）永州市永福房地产开发有限公司于2008年元月2日签订的《商品房买卖合同》；二、由被告（反诉原告）永州市永福房地产开发有限公司退还给原告（反诉被告）罗魏伟、罗清泓所交购房款66,301元；三、由被告(反诉原告）永州市永福房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）罗魏伟、罗清泓从2008年7月2日起至本判决生效履行期限届满之日止每月按中国人民银行同期同类贷款基准利率0.6525%计算的利息损失；四、由被告（反诉原告）永州市永福房地产开发有限公司退还给原告（反诉被告）罗魏伟、罗清泓电增容费800元；上述二、三、四项款项均限在本判决生效后十日内一次性付清；五、驳回被告（反诉原告）永州市永福房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3000元，反诉费用1000元，共计4000元，由原告（反诉被告）罗魏伟、罗清泓负担3000元，被告（反诉原告）永州市永福房地产开发有限公司负担1000元。
宣判后，上诉人罗魏伟、罗清泓不服，其上诉主要提出：原审认定事实及适用法律错误，上诉人已按合同约定履行义务、支付房款、交纳增容费和办理产权所需的各种税费，上诉人无过错；被上诉人已交付房屋，上诉人已取得该商品房产权，双方之间只是委托关系，被上诉人无权解除合同；原审既然驳回本诉，就不存在反诉，原审支持被上诉人的反诉违反法律规定。据此，上诉人罗魏伟、罗清泓请求上级人民法院依法撤销原判，改判由被上诉人永州市永福房地产开发有限公司支付续租租金、将商品房交付上诉人并为其办理土地使用证和房屋产权证。
被上诉人永州市永福房地产开发有限公司答辩称：一、本案《商品房买卖合同》是由于上诉人没有按照合同约定交付购房款，已构成了根本违约，因此，一审法院判决解除双方的商品房买卖合同是基于相关事实判决的。二、对方根据原来的侵权案件，认为自己已经得到了物权，认为商品房买卖合同不能撤销的理由不能成立。本案中上诉人并没有取得房屋所有权，所以被上诉人可以解除合同。三、由于上诉人在一审所提出的诉讼请求具有不确定性，而且在人民法院再三告知由其选择时，仍坚持自己的意见，人民法院依法撤销起诉是符合法律规定。根据法律规定，本诉被驳回，不影响反诉的审理，本诉被驳回之后�反诉是可以继续审理。综上，一审法院在确定本案的基本事实上存在错误（我方没有违约形为，为了减少诉累，没有提起上诉）。因此，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。
本案二审查明的事实与重审认定的事实一致，对重审认定的事实，本院予以确认。
本院认为：一、上诉人罗魏伟、罗清泓与被上诉人永州市永福房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同明确约定采用银行按揭方式支付购房款，另约定因乙方（上诉人）原因或银行政策原因不能办理按揭贷款，乙方（上诉人）应支付余款给甲方（被上诉人）。在因未能办理按揭贷款手续而致使商品房买卖合同不能履行的情形下，上诉人应按合同约定及时向被上诉人支付购房余款，且在付清房款后有权请求被上诉人赔偿因不能办理按揭手续而造成的损失。因此，上诉人并未依据商品房买卖合同约定全面履行义务，存在违约行为，其具有一定过错。二、作为不动产物权的设立，本案争议的房屋产权应根据物权法规定办理登记手续后，方可取得房屋产权并发生法律效力。上诉人以该房屋已交付以及零陵区人民法院（2010）零民一初字第294号民事判决等认为其已取得该争议房屋所有权，而房屋的交付应当是产权确权。因此，对上诉人提出其已取得房屋产权、被上诉人无权解除合同的理由不予采信。三、本诉与反诉是基于同一法律关系而存在，反诉的请求具有独立性，并不必然依赖本诉而能独立存在。上诉人罗魏伟、罗清泓在起诉时要求支付续租租金或交付商品房，其诉讼请求不明确、不具体，原审判决驳回本诉并对反诉予以审判符合法律规定。因此，上诉人罗魏伟、罗清泓提出原审认定事实错误、适用法律错误、判决错误的上诉理由于法无据，本院均不予支持。综上，原审认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4818元，由上诉人罗魏伟、罗清泓承担3000元，上诉人永州市永福房地产开发有限公司承担1818元。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 刘久平
审 判 员 李秋云
审 判 员 魏 蓉
二〇一五年七月十三日
代理书记员 秦小娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。