中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2017）最高法民再243号
再审申请人（执行案外人、一审原告、二审被上诉人）：朱向阳。
委托代理人：柯和贵，浙江建经律师事务所律师。
委托代理人：雷正轰，浙江正允律师事务所律师。
被申请人（申请执行人、一审被告、二审上诉人）：中国建筑装饰工程公司第七分公司。
负责人：蒋金木，总经理。
第三人（被执行人、一审及二审第三人）：海南世知旅游有限公司。
法定代表人：刘长海，董事长。
再审申请人朱向阳因与被申请人中国建筑装饰工程公司第七分公司（以下简称中建装饰七公司）与第三人海南世知旅游有限公司（以下简称世知公司）执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院(2016)琼民终字278号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月26日作出（2017）最高法民申1285号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。朱向阳的委托代理人柯和贵、雷正轰到庭参加诉讼。被申请人中建装饰七公司、第三人世知公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
朱向阳向海南省第一中级人民法院诉请：1.终止(2015)海南一中执字第115号裁定中与原告相关的强制执行，解除对海南省陵水英州镇土福湾村海南世知度假酒店第五期B6号别墅（以下简称案涉房屋）的执行查封措施。2.请求判决确认涉案房屋为朱向阳所有，并判决第三人世知公司为朱向阳办理上述房产的房产证、土地使用权证、契证；如第三人世知公司不能为朱向阳办理房屋权属证书，则请求判决第三人世知公司赔偿原告损失1700万元。3.判决本案诉讼费由被告和第三人承担。
一审法院查明：2009年10月10日，朱向阳与世知公司签订《认购合同》一份，约定：朱向阳向世知公司购买案涉房屋，面积为暂定510平方米，总价为800万元。同日，双方又签订《认购合同》一份，约定：朱向阳向世知公司购买海南省陵水英州镇土福湾村海南世知度假酒店改建四期三号房产，总价为200万元。同日，朱向阳向世知公司支付100万元，其中50万元为案涉房屋的部分款项，另50万元为改建四期三号房产的部分款项。2010年1月28日，朱向阳按照《认购合同》的约定，与世知公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：朱向阳向世知公司购买案涉房屋，面积为498.94平方米，总价为800万元。同日，朱向阳按约向世知公司支付750万元剩余款项。付完购买案涉房屋的全部购房款800万元。2010年1月28日，世知公司将案涉房屋交付给朱向阳，并办理交付手续。同日，双方签订《海南世知旅游有限公司产权式别墅销售返租协议书》，约定朱向阳将购买的案涉房屋返租给世知公司，租赁期限为五年，即从2010年1月28日至2015年1月27日。2012年11月8日，朱向阳发函给世知公司要求其根据双方合同的约定办理房产证，并限期世知公司于2012年11月31日前办理出房产证。2012年11月15日，世知公司回复并承诺在2013年12月31日前办理出房产证。2014年10月20日，朱向阳再次发函给世知公司要求其在2014年12月31日前办理出房产证。2014年10月29日，世知公司回函并承诺在2015年5月31日前办理出房产证。
另查明，中建装饰七公司因与世知公司发生装饰装修合同纠纷，中建装饰七公司于2013年10月向一审法院申请诉前财产保全，该院于2013年10月29日作出诉前财产保全裁定，预查封世知公司名下位于海南省陵水英州镇土福湾村海南世知度假酒店第五期A6号别墅和案涉房屋。中建装饰七公司提起诉讼后，经二审终审，海南省高级人民法院作出(2014)琼民一终字第56号民事判决，判令世知公司应向中建装饰七公司支付违约金2128500元和支付尚欠工程款7403451.16元,并承担相关诉讼费用。2015年5月25日，经中建装饰七公司申请，一审法院对该案立案执行。执行中，一审法院于2015年9月9日查封世知公司名下位于陵水英州镇土福湾共计185650.84平方米的土地使用权并于同年9月15日续行查封上述A6号别墅和案涉房屋。经一审法院向陵水房产管理局调查，上述A6号别墅和案涉房屋尚未办理房屋所有权初始登记，暂时不具备办理房屋所有权初始登记条件，A6号别墅已销售，出售人于2011年11月22日网上提交至陵水海南大集中式房产信息管理系统，案涉房屋没有销售记录。朱向阳于2016年4月7日向一审法院提出执行异议申请。2016年4月18日，一审法院作出（2016）琼96执异36号执行裁定，驳回其异议请求。朱向阳遂于2016年5月18日向一审法院提起本诉。
一审法院认为：该案属于案外人执行异议之诉。中建装饰七公司因与世知公司发生装饰装修合同纠纷，向一审法院提起诉讼，中建装饰七公司在提起诉讼前向一审法院申请采取保全措施，一审法院于2013年10月29日预查封世知公司名下的案涉房屋。在执行程序中，一审法院于2015年9月15日续行查封案涉房屋。经查，就案涉房屋朱向阳与世知公司于2009年10月10日签订《认购合同》，2010年1月28日，签订《商品房买卖合同》，并于同日付完购房款。2010年1月28日，世知公司将房屋交付给朱向阳，并办理交付手续。同日，朱向阳行使处分权将该房屋租赁给世知公司。朱向阳与世知公司约定由世知公司为朱向阳办理案涉房屋的土地使用权证和房产所有权证，因世知公司原因，导致案涉房屋的土地使用权证和房产所有权证迟迟未办下来。朱向阳的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，根据该案的具体事实，可以确认案涉房屋的所有权归朱向阳，应不得执行该执行标的；至于朱向阳诉请要求世知公司为其办理案涉房屋的房产证、土地使用权证、契证和赔偿损失问题，不属于本案的审理范围。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、执行异议复议规定第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、确认案涉房屋的所有权归朱向阳所有；二、不得执行案涉房屋。案件受理费123800元，由中建装饰七公司负担。
中建装饰七公司不服一审判决，向海南省高级人民法院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：（一）一审判决适用法律错误。本案应适用执行异议复议规定第二十九条，一审判决却错误适用该规定的第二十八条。按最高人民法院的通报，执行异议复议规定第二十八条应适用于一般买受人、一般出让人提出执行异议的情形，第二十九条应适用于消费者买受人、房地产开发企业提出执行异议的情形。朱向阳作为消费者，世知公司作为房地产开发企业，显然符合第二十九条之规定。（二）一审判决认定事实不清。1.一审判决认定朱向阳购买案涉房屋的购房款已全部支付属事实认定不清。一审判决认定朱向阳于2009年10月10日向世知公司支付100万元，其中50万元为案涉房屋的部分款项，另50万元为改建四期三号房产的部分款项，2010年1月28日支付750万元，至此支付案涉房屋的全部购房款800万元。一审判决作出该认定的依据仅仅是世知公司出具的两张非正规的《收款收据》，既没有打款记录也没有取款记录等客观证据支撑，如此巨额的交易，在没有其他证据，单凭作为被执行人世知公司的一面之词不能确认。2.一审判决认定朱向阳与世知公司签订的《商品房买卖合同》合法有效属事实认定不清。一审判决未根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定审查朱向阳与世知公司签订的《商品房买卖合同》，过于武断、不负责任。3.一审中，朱向阳关于案涉房屋提供的证据不具真实性、合法性及关联性，不能作为定案依据。本案一审中的关键证据，诸如返租协议书、往来函、鉴证报告等书证，朱向阳提供的均为复印件。因复印件的真实性无法辨别，中建装饰七公司于一审中提出异议，并不予认可，但一审法院未予以支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供人民法院核对无异的复制件或者复制品。故一审判决的认定显然于法无据。(三)一审判决程序不公。民事诉讼法第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。一审开庭时，世知公司未依法委托诉讼代理人出庭，但主审法官将世知公司旁听人员作为诉讼代理人让其坐到被告席。为避免一审延期开庭及避免往返海南奔波劳累，中建装饰七公司只得同意无代理手续的旁听人员参加庭审。庭审中，因世知公司同意朱向阳的主张，其身份当庭由被告变更为第三人。该行为及表现，中建装饰七公司不能理解，请二审予以核查。(四)一审法院判令案件受理费123800元全部由中建装饰七公司承担错误。一审法院根据朱向阳的诉讼请求收取案件受理费123800元，一审判决认定朱向阳办理案涉房屋的房产证、土地使用权证、契证和赔偿损失问题，不属于本案的审理范围，依然作出案件受理费全部由中建装饰七公司承担，明显违反《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序不公，严重侵害了中建装饰七公司的合法权利，请求二审法院依法支持其上诉请求。
二审期间，朱向阳提交证据：1.交易日期为2009年10月10日的中国建设银行客户回单原件，载明：汇款人朱向阳，收款人世知公司，汇款金额100万元，用途为购房订金；2.委托日期为2010年1月28日中国银行境内汇款申请书原件，载明：汇款申请人朱向阳，收款人世知公司，金额为750万元，汇款用途为货款；3.世知公司于2014年9月4日向朱向阳出具的欠条，写明欠朱向阳案涉房屋2012年-2013年未付租金110.4万元，2013年-2014年未付租金110.4万元，总计220.8万元。世知公司提交证据：1.陵水黎族自治县住房保障与房产管理局于2009年8月4日向世知公司颁发的陵房预字[2009]第14号《商品房预售许可证》和2010年9月26日向世知公司颁发的陵房预字[2010]第0018号《商品房预售许可证》；2.两张《中国人民银行支付系统专用凭证》原件，一张编号为000107626798，时间为2009年10月10日，载明朱向阳向世知公司汇款100万元，附言为购房订金，另一张编号为000135568013，时间为2010年1月28日，载明朱向阳向世知公司汇款750万元，附言为TW92H1000181226货款；3.世知公司与朱向阳于2010年1月28日签订的《海南世知旅游有限公司产权式别墅销售返租协议书》原件。
经双方质证，二审法院对以上证据认定如下：对世知公司提交的两份《商品房预售许可证》的真实性、合法性及关联性予以确认；对世知公司提交的编号为000107626798的《中国人民银行支付系统专用凭证》和朱向阳提交的中国建设银行客户回单的真实性、合法性及关联性予以确认；对世知公司提交的编号为000135568013的《中国人民银行支付系统专用凭证》和朱向阳提交的中国银行境内汇款申请书的真实性及合法性予以确认，因两份证据对所汇款项用途均记载为“货款”，是否与本案所要证明的购房款具有关联性，需要结合本案的其他证据予以确认；对世知公司所提交的《海南世知旅游有限公司产权式别墅销售返租协议书》，经与一审卷宗中朱向阳提交的同样协议书相比较，两份协议书第九条关于未尽事宜可另行协商的约定内容不一致，世知公司提供的协议用手写体添加了内容并盖章，而朱向阳提供的却系空白，但其他内容均一致，且朱向阳对添加内容也予以认可，故对其真实性予以确认；对朱向阳提交的欠条的真实性、合法性及关联性予以确认。
二审法院另查明，朱向阳与世知公司于2010年1月28日签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十八条约定，买受人的房屋仅作旅游度假使用。
二审查明的其他案件事实与一审查明的一致，二审法院予以确认。
二审法院认为，当事人二审期间争议的主要问题是：1.一审法院适用执行异议复议规定第二十八条审理本案是否属于适用法律错误；2.朱向阳是否已全部支付了案涉房屋的购房款并合法占有所购房屋，其中事实方面包括：朱向阳如何付清购房款、世知公司如何履行房屋交接手续。
（一）关于一审法院适用执行异议复议规定第二十八条审理该案是否属于适用法律错误的问题。二审法院认为，当事人二审中关本案适用法律的争议集中在一审法院对该司法解释具体条款的理解与适用是否正确上。执行异议复议规定为现行有效的司法解释，该司法解释第二十八条规定是关于无过错不动产买受人物权期待权保护的规定，第二十九条规定是关于房屋消费者物权期待权保护的规定。该案中，朱向阳所购买的房屋仅作旅游度假使用，其并非属于为生活居住需要而购房的消费者。故一审法院适用执行异议复议规定第二十八条的规定审查朱向阳有无阻却执行的实体权利，适用法律并无不当。依照执行异议复议规定第二十八条之规定，符合以下情形的，案外人的物权期待权与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，优先保护案外人的物权期待权：1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。当事人对于朱向阳在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同及朱向阳对于未能办理房屋过户登记手续无过错没有争议，争议主要集中在朱向阳是否已全部支付了购房款并合法占有所购房屋的问题上。
（二）关于在查封之前朱向阳是否已合法占有案涉房屋的问题。执行异议复议规定第二十八条所规定的合法占有，是尚未依法办理所有权登记的买受人（案外人）对执行标的所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对于执行标的所享有的物权期待权，故这里的“占有”应理解成对不动产的管理和支配。就房屋而言，一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配。本案中，由于朱向阳所购买的房屋只作为旅游度假使用，故朱向阳与世知公司之间是否具有正式的房屋交接手续，是认定朱向阳是否合法占有案涉房屋的标准。朱向阳在与世知公司签订《商品房买卖合同》后，同日又与其签订了《海南世知旅游有限公司产权式别墅销售返租协议书》，即朱向阳在购买房屋的同时，又将所购买的房屋返租给世知公司。朱向阳认为其签订返租协议的行为是其行使房屋处分权的行为，等同于已经办理了房屋的交接手续，并提供了世知公司出具的未支付房屋租金的欠条。按照世知公司的说明，其向业主办理交房手续是给业主交付钥匙，并没有专门的交付手续，但在返租的情况下，可能连钥匙都不会给业主。按双方签订的《商品房买卖合同》约定，房屋的交接先由世知公司书面通知朱向阳办理交付手续，双方验收合格后签署房屋交接单。但本案一、二审中双方均未向法院提供有关办理房屋交接的诸如交接通知、房屋交接单等证据。除了上述返租协议及未付租金的欠条外，朱向阳和世知公司均未向法院提供双方交接案涉房屋的任何证据，也未向法院提供朱向阳曾在案涉房屋居住使用的任何证据。故现有证据不足以证明朱向阳已拿到案涉房屋的钥匙并办理房屋交接手续，从而通过对案涉房屋予以合法占有并对外公示其权利的事实。一审法院认定世知公司于2010年1月28日即签订购房合同的当日将案涉房屋交付给朱向阳，并办理了交付手续，没有事实依据，二审法院依法予以纠正。
(三)关于朱向阳是否已支付完全部购房款的问题。按照双方《认购合同》及《商品房买卖合同》的约定，朱向阳应向世知公司支付800万元购房款。朱向阳称其已通过银行分两次支付了全部购房款，具体为2009年10月10日支付50万元的购房订金，2010年1月28日支付750万元，共计支付800万元，并向法院提交了相应的银行转账凭证。从朱向阳与世知公司提供的银行转账凭证来看，朱向阳于2009年向世知公司支付了100万元，有朱向阳提交的中国建设银行客户回单和世知公司提交的编号为000107626798的《中国人民银行支付系统专用凭证》为证，双方在上述单据中均注明款项用途为“购房订金”，朱向阳说明其中的50万元作为案涉房屋的购房订金，另50万元为改建四期三号房产的部分款项。故该50万元的支付现有证据足以认定。对于2010年支付750万元的事实，朱向阳与世知公司也提交了相应的银行转账凭证。朱向阳提交了中国银行境内汇款申请书，世知公司提交了编号为000135568013的《中国人民银行支付系统专用凭证》，两份证据涉及的汇款金额均为750万元，汇款与收款时间一致，但两份证据对所汇款项用途均记载为“货款”。中建装饰七公司质证认为，从汇款用途来看，应为世知公司与朱向阳之间其他货物买卖关系交易凭证，与该案没有关联性，而朱向阳质证则认为，附言内容是根据朱向阳交易惯例随机写成，且朱向阳在转账时将汇款记载为“货款”并没有考虑其他因素，不能根据附言中的“货款”文字来否定购房款的真实性。在这种情况下，该笔银行汇款是否为该案的购房款，还需结合本案一审时朱向阳提交的其他相关证据进行分析认定。朱向阳在一审时为证明其已全额支付购房款提交了世知公司向其出具的《收款收据》，该收据的出具时间为2010年1月28日，内容为收到朱向阳交来五期B6号别墅余款750万元，这与上述银行转账凭证的时间及金额一致。一审时朱向阳还提交了海南阳光税务师事务所出具的《土地增值税清算鉴证报告》，以证明朱向阳购房的行为，世知公司已向税务部门公示。该报告系海南阳光税务师事务所受陵水地方税务局的委托，就世知公司“世知度假村五期别墅”土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。该报告所附房地产销售收入申报明细表中也列明朱向阳于2010年1月28日通过银行转账付清了全部购房款，这份证据也与上述银行转账凭证的时间及金额互相印证。综合以上证据分析，虽然朱向阳在汇款时将该笔汇款用途记载为“货款”，但该笔汇款从汇款时间、汇款金额、收款时间、收款金额均与世知公司出具的《收款收据》以及其纳税申报等证据互相印证，形成了较为完整的证据链，足以证明该笔汇款系朱向阳支付案涉房屋的750万元购房款。故一审判决认定朱向阳于签订买卖合同的当日即付完全部购房款，并无不当。
综上所述，朱向阳提供的证据不足以证明其物权期待权成立，一审法院认定朱向阳作为案涉房屋买受人符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形，缺乏事实依据，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决撤销海南省第一中级人民法院（2016）琼96民初74号民事判决，驳回朱向阳的诉讼请求。
朱向阳不服二审判决，向本院申请再审称：（一）二审判决认定朱向阳在法院查封前没有合法占有该不动产，属事实认定错误。朱向阳于2010年1月28日与世知公司签订返租协议书，是基于自身意愿主动行使处分权，将案涉房屋出租给世知公司使用并收取租金。朱向阳根据与世知公司签署的《业主临时公约》按期缴纳物业服务费用，还在房屋的实际租赁期间多次行使管理权，不仅向承租人催讨租金，还多次书面催促世知公司协助办理房屋产权证。以上行为足以证明申请人已经对案涉房屋行使了处分权和管理权，应认定朱向阳在法院查封之前已经合法占有了该不动产。（二）二审判决仅将朱向阳与世知公司之间是否有正式的房屋交接手续作为认定申请人是否合法占有案涉房屋的标准，属适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，基于合同而产生的物的转移占有，应当根据当事人的约定，当事人没有约定的情况下适用有关法律规定。虽然朱向阳与世知公司之间的房屋买卖合同中约定了书面的房屋交接方式，但是双方事后又通过签订返租协议的方式进行了重新约定，朱向阳承担案涉房产的物业服务费，且世知公司认可涉案房屋已经交接完毕，二审法院局限于“房屋交接单”的形式，违反了民法意思自治原则，属适用法律错误。综上，请求撤销二审判决，维持一审判决。
本院再审期间，朱向阳认为二审法院认定返租时其未交付钥匙，属事实认定错误。但没有提供交付钥匙的证据。经审查，本院认为朱向阳不能提供证据推翻原判决认定的事实，本院对二审查明事实予以确认。
本院再审认为，本案的主要问题是朱向阳是否已经在法院查封案涉房屋之前就合法占有该不动产。
该案是因案外人在执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议产生的纠纷，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。按照该规定第二十八条，符合以下四个条件时，未登记在案外人名下的不动产也应排除执行：1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。根据原审查明、双方无异议的事实，朱向阳于签订案涉房产买卖合同的当日即付完全部购房款，并于2012年11月8日、2014年10月20日两次发函给世知公司催促办理案涉房产的房产证，世知公司均回函承诺办理，可见案涉房屋的土地使用权证和房产所有权证未办下来是因世知公司原因。
关于朱向阳是否已合法占有案涉房产的问题。在《商品房买卖合同》和《海南世知旅游有限公司产权式别墅销售返租协议书》签订后，朱向阳将该房屋租赁给世知公司，收取了部分租金，其后还多次催缴世知公司欠付的租金。朱向阳已经通过签订和履行销售返租协议的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以对所购房屋有权占有为基础的。朱向阳将案涉房产出租的行为足以表明其已经占有该房产，而办理交付钥匙等交接手续并非认定合法占有房屋的唯一依据。二审法院以没有房屋交接通知、房屋交接单等证明办理房屋交接手续为由，认定案涉房产没有交付，是对占有的片面理解，系适用法律错误。朱向阳的再审申请理由成立，其已于法院查封之前合法占有案涉房产，符合执行异议复议规定第二十八条的规定。
综上，朱向阳的再审请求成立。二审判决认定朱向阳诉讼请求不能成立，属适用法律错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、撤销海南省高级人民法院(2016)琼民终278号民事判决；
二、维持海南省第一中级人民法院(2016)琼96民初74号民事判决。
一审案件受理费123800元、二审案件受理费123800元，均由中国建筑装饰工程公司第七分公司承担。
审 判 长 奚向阳
审 判 员 钱小红
审 判 员 曹 刚
二〇一七年十月三十日
法官助理 申 蕾
书 记 员 庄素霞