贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第1869号
上诉人（原审原告）詹红荃，女。
委托代理人曾欢，贵州威驰律师事务所律师，执业证号：15201201011769763。
被上诉人（原审被告）贵州宏立城房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路1号。
法定代表人肖春红，该公司董事长。
委托代理人张涤非，北京市中银律师事务所贵阳分所律师，执业证号：15201200510305413。
委托代理人冯阳，北京市中银律师事务所贵阳分所实习律师。
上诉人詹红荃与被上诉人贵州宏立城房地产开发有限公司（以下简称宏立城公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年8月24日作出（2015）南民初字第03001号民事判决，上诉人詹红荃不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，原、被告于2007年10月23日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的本市南明区四方河路1号山水黔城九组团X幢X单元X层X号商品房，该商品房建筑面积113.74平方米，套内建筑面积93.27平方米，公摊面积20.47平方米；合同第四条计价方式与价款约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4592.0784元，总金额522303元。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积差异的，以产权登记计面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第贰种方式进行处理：……2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……；”。合同第八条交付期限约定，被告应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋（该商品房取得工程验收会议结论），并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十一条交接约定:“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或报刊、电话、短信通知买受人办理交付手续。……”。合同第十二条约定：“……商品房交付使用时，有关房屋质量及装修、装饰、设备标准等相关问题，买受人须以书面形式提出，否则视为放弃相应权利。……”。合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第贰种方式处理：……2、出卖人补偿买受人装饰、设备的差价款。合同第二十二条约定本合同连同附件共21页，一式6份，具有同等法律效力。原、被告还对保修责任等其他事项进行了约定。附件三为《装饰、设备标准》：“户外：1、外墙：高级天然砂岩、页岩及高级外墙涂料；……DC户型交楼标准（其中厨房地面为地砖）”。合同签订后，原告按约支付了购房款给被告。合同约定的交房期限到期，被告未能交付房屋。2012年4月19日，被告在报纸上刊登“入住通知”，通知“山水黔城”项目九组团第9栋住宅于2012年4月19日交付使用，集中办理时间截止至2012年5月19日。2012年4月24日，原告与被告签订了一份《房屋交付验收表》，载明双方确认，自2012年4月19日起，原告所购买的上述房屋由被告交付原告。2015年5月22日，原告诉至法院，请求判令：一、被告返还原告多支付的公摊面积装修款33030元（公摊面积22.02平方米×1500元/平方米）；二、被告返还地板装修不当得利款2130元（1.42平方米×1500元/平方米）；三、被告按照其欺诈性销售价款的三倍赔偿原告6390元（2130元×3）；四、诉讼费由被告承担。另查，原、被告认可原告所购房屋厨房的橱柜下地面未安装地砖，未安装地砖面积合计为1.596平方米。后经产权部门核定，原告所购房屋的建筑面积为115.29平方米（其中公摊面积为22.02平方米），比合同约定的建筑面积多1.55平方米。2015年5月23日原告向被告补交了面积差款，被告向原告开具了收到购房款529420.70元的发票。审理中原告提供了一份2015年1月19日的付款说明（内容为客服部请财务部核实詹红荃所购买房屋面积补差1.55平方米，应补差款7117.70元，违约金-536.20元，应补6581.50元）、收条、代办费说明。原告称被告是2015年1月19日通知补差款，原告2015年5月23日补的房屋面积差款。被告对证据认可。庭审中原告称诉讼时效应从2015年5月23日补交房款时开始计算。
原判认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，当事人表意真实，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原、被告在《商品房买卖合同》中约定房屋的单价是按房屋的建筑面积计算，每平方米4592.0784元，虽然原告所购房屋系已装修的房屋，但原、被告在合同中并未对套内、公摊部分的装修予以约定，而在合同中关于房屋建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，约定是据实结算房价款，原告支付给被告的超出合同约定的建筑面积1.55平方米的面积差款，也是按合同约定的方式支付，故原告主张被告在公摊面积部分收取原告装修费属于不当得利的理由不能成立。原告诉请被告返还多支付的公摊面积装修款33030元的请求，不符法律规定，依法不予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案被告系2012年4月19日在报纸上刊登通知，通知原告交房，此通知方式符合合同约定，虽然原、被告签订的《房屋交付验收表》的时间为2012年4月24日，但《房屋交付验收表》也载明房屋是2012年4月19日交付原告，故应认定被告交付房屋的时间为2012年4月19日。原告称被告交付的房屋橱柜下未铺设地砖，对此原告应于2014年4月19日前向被告主张权利，但原告系于2015年5月22日向提起诉讼，已经超过诉讼时效，故原告诉请被告返还地板装修不当得利款，按欺诈性销售价款的三倍赔偿的请求，不予支持。原告称诉讼时效应从2015年5月23日补交房款时开始计算，但原告补交面积差款与原告主张的的房屋橱柜下未铺设地砖不是同一事由，原告此辩称理由不能成立。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告詹红荃的诉讼请求。案件受理费840元减半收取420元，由原告詹红荃负担。
一审宣判后，詹红荃不服该判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人主张其于2014年7月14日将房屋办理权属登记资料报产权登记部门备案，并于2015年1月通知上诉人补交房款，上诉人最后履行付款义务在2015年2月，现上诉人对购房总房款有异议，要求被上诉人退回总房款中，不应收取公摊面积装修费，该主张的诉讼时效并未超过；二、关于上诉人房内柜子下的隐蔽部位未铺设地板这一客观事实。上诉人在收房时，未组织上诉人对装修隐蔽部位进行验收，相反一直采取隐瞒的态度，其欺诈行为一直处于持续之中。故上诉人的该项诉请未超过诉讼时效；三、上诉人所购房屋价款为每平方米4592元，在购房时，被上诉人口头承诺房屋装修费为每平方米1500元，房屋系按照总面积进行销售的，故公摊部分面积应是按照毛坯房的价位予以计算价格，双方合同未约定对公摊面积装修，被上诉人对公摊面积也未装修，对于公摊面积收取装修费，既无事实依据，也无相应的法律规定，被上诉人不应当收取上诉人公摊面积的装修费用，即在上诉人的总房款中，应扣除公摊面积22.02平方米的装修款费用，共计33030元。综上，詹红荃请求撤销原判，支持其上诉请求。宏立城公司答辩称：房屋满足的是使用功能和美观，隐蔽的地方未铺设地板是不影响房屋使用的。对于房屋价格在签订合同时就有约定。综上，宏立城公司请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提供收据和入伙收费明细各一张，拟证明根据维修基金的计算标准可以算出房屋每平方米的装修费用应为1200元。被上诉人质证认为：证据真实性没有异议，但是不能以此证明房屋装修的价格是多少。二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。上述事实，有上诉人与被上诉人的陈述以及《商品房买卖合同》、收据等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人詹红荃与被上诉人宏立城公司订立的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应受到《商品房买卖合同》约定内容的约束。对于上诉人要求被上诉人退还公摊部分的装修款的问题，《商品房买卖合同》第三条及第四条中，上诉人与被上诉人已就诉争房屋的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积以及计价方式等进行明确了约定，故在双方签订《商品房买卖合同》时，上诉人明知其购买的房屋系装修房，房屋建筑面积中包含有公摊面积，且房屋总价系按照建筑面积计算，现上诉人要求被上诉人退还其公摊部分的装修款，无事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人主张应由被上诉人退还其地板装修不当得利款的上诉请求，本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》中并未就地板的铺设范围进行具体明确的约定，且房屋柜体下方隐蔽部位未铺设地板、地砖亦不影响上诉人所购房屋的美观及使用，故对于上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。对于上诉人主张诉讼时效应从2015年5月23日其补交面积补差款时计算的上诉请求，本院认为，上诉人与被上诉人之间就房屋面积差进行结算与本案中上诉人主张的地板不当得利款属于不同的法律关系，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费840元，由詹红荃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
代理审判员 刘 劼
代理审判员 邓禹雨
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 林 艳