北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第05171号
原告马健源，男，1976年2月5日出生。
委托代理人马骋，北京市易行律师事务所律师。
原告周园园，女，1979年10月16日出生。
委托代理人马骋，北京市易行律师事务所律师。
被告郝东垒，男，1986年6月12日出生。
委托代理人郭超，北京市安博律师事务所律师。
委托代理人许亮，男，1989年9月3日出生。
被告李晓慧，女，1955年11月6日出生。
原告马健源、周园园（以下合称二原告，分称姓名）与被告郝东垒（以下简称姓名）、被告周子培（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月30日作出（2013）朝民初字第05110号民事判决书，二原告对判决不服，提起上诉。二原告�诉后，二审立案前，周子培于2013年7月4日死亡。北京市第二中级人民法院于2013年12月20日作出（2013）二中民终字第11906号民事裁定书，撤销（2013）朝民初字第05110号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加周子培之母李晓慧为本案共同被告参加诉讼。二原告的委托代理人马骋，郝东垒及其委托代理人郭超、许亮到庭参加了诉讼，李晓慧经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
二原告诉称：马健源是北京市朝阳区十里堡北里炫特嘉园3号楼A座xxxx室房屋的所有权人。2011年我们作了授权公证书，授权郝东垒代理出售上述房屋事宜。2012年9月11日，我们办理了撤销授权公证书，撤销了对郝东垒的授权并通知到了郝东垒。2012年11月9日，郝东垒在明知授权已经撤销的情况下，以极低的价格将�述房屋出售给了周子培，并办理了过户手续。我们认为，郝东垒超越代理权，与周子培恶意串通，以低于市值的价格将上述房屋出售给周子培。为此，我们诉至法院要求确认二被告就北京市朝阳区炫特嘉园3号楼A座xxxx室房屋签订的《房屋买卖合同》（合同载明签订时间为2012年9月1日）以及《存量房屋买卖合同》（合同载明签订时间为2012年11月9日）无效。我们不要求处理房屋权属及合同无效的后果问题。
郝东垒辩称：马健源与我系朋友关系，二原告委托我办理出售涉案房屋的手续及银行还款事宜。我并没有收到二原告撤销授权的通知。我和周子培此前并不认识，也是通过其他人、经过出售房屋认识的。我与周子培的手签合同是2012年9月1日签订的，交易价格为1450000元，该价格就是市场价值，不存在过低的情形。我是在代理权限内处理房产，并未与周子培恶�串通，没有收取任何报酬，不存在重大过错。综上，我与周子培签订的合同应属有效，故不同意二原告的诉讼请求。
李晓慧未答辩，但周子培在原审中辩称：我在买房之前不认识二原告和郝东垒。我是借钱买的涉案房屋，涉案房屋已经过户，目前上述房屋已经不在我的名下。我的购房价格在当时是合理的，在买房的时候我看了房产证，也看了二原告的公证授权，我所签房屋买卖合同有效，不同意二原告的诉讼请求。
经审理查明：二原告系夫妻关系。北京市朝阳区十里堡北区炫特嘉园3号楼12层A单元xxxx房屋所有权于2009年12月26日登记在马健源名下。
2011年7月4日，二原告在北京市方正公证处签署《委托书》并办理公证。其委托书内容为，委托郝东垒作为二原告代理人，前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关及行政�关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，办理此房产的买卖交易手续、签订房屋买卖合同（包括网签和撤销网签），到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜、代为办理与出售此房产相关的税务手续、协助买方办理贷款、抵押的相关手续、代收相关售房款、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字。委托期限为“办完上述委托事宜为止”。2012年9月11日，二原告在北京市方正公证处签署撤销上述委托的《声明书》，并进行公证。
2012年11月9日，郝东垒代表马健源与周子培签署《存量房买卖合同》，将涉案房屋以145万元的价格卖给周子培，并于当日将涉案房屋过户至周子培名下。郝东垒称其与周子培已于2012年9月1日签订《房屋买卖合同》将涉案房屋卖给周子培，2012年11月9日�署的《存量房屋买卖合同》是建委备案的网签合同。周子培认可郝东垒的陈述，并提交该《房屋买卖合同》。该合同载明合同签订时间为2012年9月1日，房屋成交价为145万元，定金为2万元，应于合同签订之日起30日内完成房屋权属转移登记手续等。二原告称该房屋买卖合同是郝东垒和周子培之间串通签订的，故不予认可。
郝东垒称周子培已将房款全部支付，具体支付情况包括：2012年9月1日以现金方式支付郝东垒定金2万元；2012年11月8日，周子培从其招商银行账户支取现金801210.6元，并于当日将该笔现金存入马健源招商银行账户内；2012年11月9日，周子培通过银行转账的方式向郝东垒中国工商银行账户内转账63万元。为此，郝东垒提交定金收条、招商银行的客户回单以及中国工商银行的个人业务凭证等证据予以佐证。二原告对客户回单和个人业务凭证的真实性�以认可，但不认可收条的真实性。
二原告表示，其办理撤销委托公证手续时，与案外人发生冲突并经公安机关处理，郝东垒也去了派出所，双方谈及撤销委托公证的事。为此，二原告申请调取公安机关询问笔录予以佐证。
北京市公安局西城分局阜外大街派出所提供询问笔录显示，其时，马健源表示因其与“森强担保公司”有经济纠纷，故被对方单位人员殴打；被询问人杨xx表示，因马健源与郝东垒之间存在经济纠纷，故其帮忙向马健源催款发生争执；郭天耀表示因与马健源存在经济纠纷，“公证员说事主（马健源）正在撤销与我们签订的合同”，双方发生争执；田x表示，因马健源欠郝东垒钱，故双方在公证处发生纠纷；马健源之姐马xx表示，马健源因要“取消房屋委托证明书”被打。公安机关对周园园亦进行了询问，没有郝东垒的询问笔录。
郝东垒表示，与马健源发生冲突的杨x涛等三人为其朋友，知道马健源与郝东垒之间存在其他债权债务关系，但并不知晓二原告撤销授权一事。
审理中，经二原告申请，本院委托北京仁达房地产评估有限公司就上述房屋市场价值进行评估。2013年3月28日，评估机构出具仁达房估字（2013）第01109310xx号《房地产估价报告》，认定上述房屋在2012年9月1日的市场价值为1786300元；出具仁达房估字（2013）第01109310xx号《房地产估价报告》，认定上述房屋在2012年11月9日的市场价值为1856800元。二原告为此支付评估费14100元。二原告表示，评估期间房屋不在当事人控制中，鉴定机构没有到房屋内查看，屋内装修等未考虑，故上述报告认定房屋价格过低。郝东垒表示，该房屋距离火车道很近，但评估机构并未将该因素考虑在内，故评估价格过高。
另，李晓慧�本案审理过程中到庭表示其对周子培的买卖房屋事宜并不知情，其在本案中不主张权利，也不同意承担责任。
以上事实，有当事人陈述、公证书、《房屋买卖合同》《存量房买卖合同》、《房地产估价报告》、派出所询问笔录等证据在案佐证。
本院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。
本案中，二原告于2011年7月4日签署《委托书》，授权郝东垒交易并办理涉案房屋产权转移、过户的一切有关事宜。虽然二原告于2012年9月11日签署了撤销上述委托《声明书》，并进行公证，但二原告提供的现有证据不足以证明已�将其撤销代理的意思表示明确通知郝东垒，故二原告主张郝东垒超越代理权依据不足。此外，郝东垒将马健源名下涉案房屋出售给周子培的价格虽低于评估报告数额，但并未超过合理范畴，不属于畸低情形。二被告无法证明郝东垒和周子培在房屋买卖合同签订过程中存在恶意串通的情形，故对二原告的该项主张，本院无法采纳。李晓慧经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告马健源、周园园的诉讼请求。
案件受理费35元，由原告马健源、周园园负担（已交纳）。
评估费14100元，由原告马健源、周园园负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李君升
人民陪审员 杨静田
人民陪审员 常振海
二〇一五年五月十一日
书 记 员 刘 柳