黑龙江省青冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青法民初字第379号
原告青冈县张孝飞楼业主委员会
负责人李培田，职务楼委会主任
委托代理人曹凤春，黑龙江千叶律师事务所律师。
委托代理人马松山，业主委员会委员。
被告张孝生。
委托代理人王洪亮，黑龙ＸＸ法律师事务所律师。
第三人张孝飞，现住吉林省白城市。
委托代理人姜玉兰，黑龙江维众律师事务所律师。
第三人赵芳俊，现住青冈县。
原告青冈县张孝飞楼业主委员会与被告张孝生、第三人张孝飞、赵芳俊所有权确认纠纷一案，本院2014年10月31日受理后，依法组成合议庭由审判员姜国福担任审判长，代理审判员李颖、田志秋参加评议，于2015年3月26日、7月23日公开开庭进行了审理。原告青冈县张孝飞楼业主委员会的负责人李培田委托代理人曹凤春、马松山，被告张孝生的委托代理人王洪亮，第三人张孝飞及其委托代理人姜玉兰，第三人赵芳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青冈县张孝飞楼业主委员会诉称，本案诉争的锅炉房与张孝飞楼（张孝生集资楼）于2001年一并开发建设，此锅炉房自2001年至2011年并网之前一直承担小区的正常供热，且该集资楼别无其他供暖设备。2003年张孝生未经全体业主同意的情况下，违法与张孝飞签订协议，将全体业主的锅炉房私自转让给其弟张孝飞，2005年张孝飞以建休息室的名义对小区的锅炉房北侧进行搭建。2010年8月16日张孝飞与赵芳俊在未办理任何不动产登记抵押手续的情况下，将锅炉房私自抵押给赵芳俊。2012年11月青冈法院作出（2012）青法执字第232号裁定书，裁定锅炉房归赵芳俊所有，同年11月21日赵芳俊持裁定书和协助执行通知书到青冈县房地产管理处办理了过户手续。因该执行裁定书缺乏事实依据和法律依据，2013年9月案外人张孝生集资楼委会对执行裁定提出异议，并提交证据，异议成立，2013年1月10日青冈法院裁定，对争议的锅炉房予以查封。2013年1月14日法院作出裁定中止对232号裁定的执行。2013年1月，赵芳俊起诉，要求确认锅炉房归其所有，青冈法院作出判决驳回赵芳俊起诉，赵芳俊上诉后绥化中院撤销原判，绥终字第367号裁定撤销原判，发回重审。2014年4月9日青冈法院作出（2014）靑法民初字第47号判决驳回赵芳俊的诉讼请求，赵芳俊上诉，绥化中院以（2014）绥民一终字第252号裁定撤销原判驳回赵芳俊的上诉。
原告认为，本案经过多次审理，事实已经非常明确，张孝生集资楼唯一取暖锅炉房及搭建的休息室系该楼的附属配套设施，这是无可争议的事实，该锅炉房依法应当属于楼委会全体业主共有。虽然被告张孝生与第三人赵芳俊认为取得的房屋产权系二手房交易自王淑芳名下取得，但青冈县房地产管理处为赵芳俊办理产权交易前，对该锅炉房没有单独办理初始登记，也没有明确所有权人，况且王淑芳对厢房车库的登记时间在先，张孝生将锅炉房抵顶给张孝飞的时间在后。历次审理中张孝生和赵芳俊均没有提出证据证实王淑芳名下的254.4平方米车库包括本案诉争的54平方米锅炉房。综上，原告为了维护自己的合法权益不受侵犯，请贵院依法公正裁决争议的锅炉房及休息室归原告所有。
被告张孝生辩称，第一、原告不具备主体资格，锅炉房在张孝生集资楼内，售楼合同是业主与张孝生签订的，主体应是张孝生集资楼业主，依据物权法七十六条的规定，主张锅炉房所有权属有关共有的重大事项，应当经全体业主半数以上同意，还应根据民事诉讼法第五十二条、第五十三条的规定，共同诉讼中应推荐代表进行诉讼，不应以张孝飞楼委会为原告，原告没有出具全体业主半数以上同意的证据，不能代表全体业主的意愿，建议法庭驳回原告的诉讼请求。第二、原告诉状中陈述与赵芳俊争取锅炉房所有权的诉讼，明知该案发回重审，经过中院终审裁定，已确认该锅炉房产权已执行完毕归赵芳俊所有，无需实体判决，所以驳回赵芳俊起诉。第三、业主购买楼房的面积不包括锅炉房，锅炉房原始产权归开发商所有。理由是：1、从该楼规划图中可以看出，规划面积是848平方米，仅为主楼面积，不包括锅炉房及厢房。2、规划建楼时该楼是否集体供热没有确定，而且售楼时是按合同预售，厢房及锅炉房尚未建造，业主所购买的仅为主楼。3、从售楼合同看，业主的楼房实际面积大于合同面积，购买楼房的面积不包括厢房及锅炉房。第四、涉案房屋是厢房的组成部分，开发商将产权转让给了王淑芳，厢房及锅炉房各门没有单独房照，王淑芳与赵芳俊的房照上的地号相一致能证实上述事实。综上，本案争议的锅炉房及休息室不在业主房屋公摊面积内，该锅炉房的产权目前属于赵芳俊所有，请法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人张孝飞述称，开发商卖楼是有合同的，楼委会什么时间成立的不知道，业主现在有意见应拿出买楼合同，建楼当时没有建锅炉房，因为不知道县里是否集体供热，八月份才开始把车库改成锅炉房，我们供暖，向业主收取暖费，业主买楼签订的合同面积与规划的图纸是相符的，如果锅炉房是业主的，当时可建大一点的，不可能建成车库，现在还有没卖出去的车库。该楼的业主已换了很多，现在换的业主根本不清楚上述事实。原告诉请无事实依据和法律依据，锅炉房是开发商张孝生建造，由其所有，其有权利将房屋的所有权转让给张孝飞，张孝飞是依法取得所有权，包括锅炉房，且已过户在张孝飞妻子王淑芳名下，张孝飞有权转让给赵芳俊。2005年建的休息室，已卖给赵芳俊，与业主无关。原告没有证据证实诉争锅炉房及休息室所有权是全体业主的，请法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人赵芳俊述称，原告无权对我的房屋主张权利，我是合法取得诉争房屋，我与王淑芳的房产证是同一个丘地号，原始产权是王淑芳的，过户时交了二手房契税。绥化中院第252号判决书，确认房屋产权是赵芳俊的。所谓的休息室实际也是张孝飞盖的车库，已经卖给我了，登记在我的名下，与业主无关。所以应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告为了支持自己的主张，向法庭提交下列证据：1、32户业主的情况说明，证实本案主体是张孝飞楼委会而不是全体业主，资格合法，公章经过备案，三楼以上业主有八十户，一、二楼是商服业主户不详。2、王淑芳的产权证复印件，证实王淑芳的产权证登记面积254.4平方米车库不包括锅炉房及休息室。3、青冈县房地产管理处出具的平房测绘图面积306.6平方米，证实争议锅炉房不包括在厢房之内。4、历次诉讼裁定书、判决书均没有将楼房确认为赵芳俊所有。5、楼房买卖协议书（庭后提交清晰证据）第三条，证实张孝生已约定将锅炉房及取暖设备作为本小区的附属配套设施。经当庭质证，被告张孝生的质证意见是：第一、业主委员会没有权利主张权利，其没有全体业主委托，没有相应的证据证实其具备主体资格，房屋的所有权不可能是楼委会的。第二、测绘图是分户图小于实际面积，王淑芳的产权证的面积小于实际房屋面积小，无论锅炉房的面积在期内否，锅炉房不是王淑芳的也是开发商的，测绘图不能证实锅炉房是业主的。赵芳俊的诉讼审理判决认定的事实很清楚，已证明该房屋归赵芳俊所有，并已执行完毕，过户到赵芳俊名下，确认产权为赵芳俊所有。第三人张孝飞质证意见是：锅炉房原来是车库，后改为锅炉房，测绘图与原来的规划图不一致，测绘图的面积与产权证的面积是不准的，比实际面积小，是因为当时想贷款，房产处没有实际测量，估算了一下办的产权证。第三人赵芳俊质证意见是：其作为原告诉讼后，青冈法院判决驳回起诉，上诉后被绥化中院裁定撤销，中院的裁定说明房屋已执行完毕，归赵芳俊所有，没有必要起诉。所以，该争议房屋应归赵芳俊所有，业主委员会对执行完毕的房屋主张权利法院不应支持。通过对原告提交证据的分析和质证，王淑芳的产权证登记面积为254.4平，青冈县房地产管理处出具的平房测绘图面积为306.6平方米，确认房屋登记面积与实际面积不符的事实。确认争议的锅炉房现登记在赵芳俊名下的事实。
被告张孝生向法庭提交下列证据；1、规划许可证、规划图纸，证实该楼规划时仅有主楼848平方米，没有锅炉房。2、楼房买卖合同30份，证实业主买楼时在七、八月份，此时楼房尚未建成，开发商是根据图纸售楼，锅炉房不存在，没有列入规划，当时可能集体供暖，后用车库改建的锅炉房，没有单独向业主收费，也不含在各业主的房屋面积中。3、张孝生出具的说明书，证实厢房和锅炉房都不在规划范围内。经当庭质证，原告的质证意见是：楼房买卖合同证实了被告开发时已向业主承诺，负责水暖、电路畅通，所以，包括锅炉房，锅炉房没有单独向业主收费，各业主的房屋面积没有记载是否含锅炉房面积，锅炉房应为附属设施。张孝生的情况说明，当时青冈县准备大供热，被告应提交青冈县政府文件证明。规划许可证、规划图纸与本案无关联性。第三人张孝飞、赵芳俊对张孝生提交的证据无异议。通过对被告提交证据的分析和质证，确认该楼规划时主楼面积848平方米，锅炉房不在规划范围内的事实。
第三人张孝飞向法庭提交下列证据：1、2001年4月16日青冈县政府会议纪要、县纪委文件、关于投资开发商品楼的请示，证实张孝飞具有开发建设权及所有权。2、与张孝生的买卖协议，原件在赵芳俊一案的卷宗中，证实张孝生把房屋顶给张孝飞工程款。经当庭质证，原告的质证意见是：纪要、文件、请示与本案诉争的锅炉房无关联性。对房屋买卖协议的真实性有异议，该证据无日期，且是复印件，与本案同样没有关联性。被告张孝生、第三人赵芳俊对张孝飞提交的证据无异议。通过对第三人张孝飞提交证据的质证和分析，确认诉争的锅炉房为张孝飞建造的事实。
第三人赵芳俊向法庭提交下列证据：1、房屋勘测报告和房屋产权证，证实原告提交的测绘图面积与实际面积都不相符。房屋是赵芳俊的。2、交契税完税政，证实买的是二手房。3、两张照片，证实休息室是车库。经当庭质证，原告的质证意见是：勘测报告是由房产处出具的254.4平方米只能是车库，与锅炉房无关联性。完税证与本案无关联性。张孝生和张孝飞对赵芳俊提交的证据无异议。通过对第三人赵芳俊提交证据的质证和分析，该证据能证实锅炉房登记在赵芳俊名下的事实。
本院调取了青冈县房地产管理处关于涉案休息室的全部档案，该档案记载：2006年9月10日张孝飞出具产权证明，购房收据，完税证，房屋权属登记申请书，测绘报告单，房屋所有权登记存根中所有权人赵芳俊、设计用途车库、建筑面积33.27平方米。经当庭质证，原告质证意见是：有异议，认为，证据不实，该房屋是2005年王忠臣盖的，其儿子结婚住在此屋，王忠臣是张孝飞的大舅哥，在该小区搞物业，因原来的锅炉房小怕锅炉工被熏死，王忠臣就盖了休息室，后来因与驴肉馆发生争执，就没有使用。2006年变成车库。被告张孝生、第三人张孝飞对该房屋档案无异议。第三人赵芳俊质证意见是：王忠臣只是管理物业的他没有权利盖房。房子是张孝飞盖的，我是在张孝飞手里买的。现住已登记在我的名下。该房屋是车库，不是休息室。通过对该房屋档案的质证和分析，确认该房屋为张孝飞建造，张孝飞将该房屋卖给赵芳俊，现住已登记在我的名下的事实。
本院认为，本案争议的焦点是诉争房屋所有权问题。从法律规定上看，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产未登记的不产生物权效力。从原告和被告提供的证据上看，原告和被告提供的测绘图面积306.6平方米，被告提供的登记面积254.4平方米，不一致，王淑芳的房屋产权证书登记面积254.4平方米，开发建设规划图主楼规划面积848平方米，上述证据对锅炉房的权属不具有证明力，均未证实争议的房屋为锅炉房进行单独的产权登记，只能说明该房屋为第三人张孝飞建设，不在规划建设范畴内。张孝飞利用该锅炉房为业主供暖，收取供暖费。本案经评审委员会讨论，审判委员会讨论意见：第一，关于张孝飞楼业主委员会主体资格的问题。就本案来讲，张孝飞楼业主委员会也是经过相关部门成立的组织，有公章备案，业主委员会的宗旨就是代表业主，维护业主权利，所以原告有诉讼的主体资格。第二，中院的裁定表述是该锅炉房产权已经执行完毕归赵芳俊所有，并不是判决这个锅炉房归赵芳俊所有。第三，买房时买的是房屋的所有权和使用权，使用权包括通风权、入户权和采取供暖的权利，购买房屋的价款中应当包括享受正常供暖的权利，享受供热的权利有两种东西来实现，第一种就是供热的相关设施，第二就是供热所需的燃料，供热的设施是实现供暖的必须的一个附件，锅炉房和供热管道等都是为了实现供热的权利，是必要要件。所以自然就包含在保障实现这些权利的价款中。第四，这些建筑图纸只能证明主楼的建筑面积和规划时间，所以根据图纸并不能说明锅炉房的产权归属。综合以上事实，从交易的公平性上看，锅炉房应当属于该楼的附属设施，应当为全体业主共同所有的财产。休息室是2005年张孝飞建造的车库，与锅炉房不是同一年建造，2006年已卖给赵芳俊，房屋所有权已登记在赵芳俊名下，原告的该项诉讼请求无证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、座落于青冈县张孝飞楼南侧院内东南角位置的锅炉房54平方米归全体业主共同所有。
二、驳回原告张孝飞楼业主委员会要求休息室归其所有的诉讼请求。
案件受理费100元，由被告张孝生、第三人张孝飞、赵芳俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。
审 判 长 姜国福
代理审判员 李 颖
代理审判员 田志秋
二〇一五年八月六日
书 记 员 孟 婷