江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2137号
上诉人（原审被告）：刘兰英,女,1962年8月23日生，汉族，住南京市江宁区。
被上诉人（原审原告）：王尧,男,1971年10月10日生,汉族,住南京市鼓楼区。
上诉人刘兰英因与被上诉人王尧房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初4527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘兰英上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、因涉案房屋的产权属于东南大学，王尧无权将涉案房屋出租给我方，因此双方签订的租赁合同应为无效合同。2、一审既已查明王尧于2015年6月收到房租2000元，那我方欠付的租金就应当自2015年8月1日起计算。3、东南大学贴出要求我方迁出的通知后，我方及时与王尧联系，但王尧称已与学校办好手续，让我放心居住。因此，此后涉案房屋被盗，致使我方损失70690元，该损失应当由王尧赔偿。
王尧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王尧向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《租房协议》已经解除，判令刘兰英将承租的房屋交还王尧。2、判令刘兰英按现有市场价（1000元/月）向王尧支付从2014年7月至其交还房屋之日的拖欠租金。3.判令王尧不返还刘兰英保证金300元以及判令刘兰英支付违约金500元。4.判令本案的诉讼费用由刘兰英负担。
一审法院认定事实：2012年9月16日，王尧（合同甲方）与刘兰英（合同乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定由王尧将位于南京市浦口区泰山新村东南大学教工宿舍某栋206室房屋出租给刘兰英使用，租期自2012年10月1日至2013年9月30日。协议第四条约定房屋月租金500元，乙方按季支付给甲方，先付后住，乙方应于每个支付周期到期前向甲方支付下期租金。协议第五条约定乙方应向甲方支付房屋租赁保证金300元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。协议第十二条约定租赁期间有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）王尧未按时支付该房屋，经刘兰英催告后15日内仍未交付的；（2）刘兰英未征得王尧同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（3）刘兰英利用承租房屋进行非法活动的；（4）刘兰英擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（5）刘兰英逾期不支付租金累计超过一个月的。合同签订后，王尧即将房屋交付刘兰英使用。合同到期后，刘兰英继续使用房屋并交纳租金。庭审中，王尧认可刘兰英房租交至2014年3月30日，后一直电话通知刘兰英交纳租金，刘兰英未交纳，要求刘兰英搬走，刘兰英不予理睬。刘兰英陈述其房租交至2014年6月底，还陈述称2014年6月4日，东南大学总务处国有资产办公室通知刘兰英搬离涉案房屋,同年6月10日，涉案房屋被盗，给刘兰英造成了财产损失。
一审另查明，涉案房屋的所有权为东南大学。王尧参加工作后分配给王尧使用，王尧每月支付租金。
上述事实有双方的陈述、《房屋租赁协议》、证明、立案告知单等予以证实。
一审法院认为,双方签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示。刘兰英辩称王尧并不是涉案房屋的所有权人，双方签订的合同应为无效。对此一审法院认为，王尧是依据职工的身份向单位租赁涉案房屋并按时足额交纳房租，已经取得了涉案房屋的使用权，王尧将房屋转租给刘兰英的行为并不违反法律法规的规定，也没有证据证明该转租行为违反了合同的约定，故对此意见一审法院不予认可，该合同真实有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。双方签订的合同到期后，刘兰英继续使用房屋，王尧也未有异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租期视为不定期。因此，双方签订的《房屋租赁协议》仍然对双方有约束力。刘兰英陈述其房租交纳至2014年6月底，王尧虽然在庭审中认可刘兰英房租交纳至2014年3月30日，但王尧在诉状中称其于2013年10月至2014年6月期间共收到房租3000元，在2015年6月又收到房租2000元，而双方均不能提供房租交纳的相关证据，王尧在诉状中的陈述结合了王尧的各项诉讼请求，更能体现王尧的真实意思，故一审法院认可王尧在诉状中的陈述，即王尧收到刘兰英交纳的2013年10月1日至2014年7月30日的房租5000元。之后刘兰英一直使用房屋但没有支付房租，王尧据此要求解除与刘兰英之间的房屋租赁协议并要求刘兰英交还房产的诉讼请求一审法院予以支持。王尧主张要求刘兰英按照1000元/月的标准支付房租的请求没有事实及法律的依据，一审法院不予认可。但刘兰英使用了租赁物，应当按照双方协议的约定交纳房租。故一审法院认可刘兰英按照500元/月标准向王尧支付房租。对王尧主张的不退还保证金300元的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定租赁关系终止时，王尧应将冲抵刘兰英应承担的费用后的剩余部分退还，王尧并没有举证证明存在应冲抵的费用，因此，王尧主张不予退还保证金的诉讼请求不予支持。对王尧主张刘兰英支付违约金500元的诉讼请求，一审法院认为双方在租赁协议中约定刘兰英逾期不支付租金超过一个月的，王尧解除合同时可以要求刘兰英支付一个月租金的违约金，故王尧主张违约金500元的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,一审法院判决:一、解除王尧与刘兰英签订的关于南京市浦口区泰山新村东南大学教工宿舍某栋206室房屋的《房屋租赁协议》。刘兰英于判决生效之日起十日内迁出南京市浦口区泰山新村东南大学教工宿舍某栋206室，并将房屋交还王尧。二、刘兰英于判决生效之日起五日内向王尧支付南京市浦口区泰山新村东南大学教工宿舍某栋206室的租金，租金按照500元/月的标准自2014年8月1日起计算至实际迁出之日止。三、刘兰英于判决生效之日起五日内向王尧支付违约金500元。四、驳回王尧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取198元，由刘兰英负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，王尧在起诉状中陈述系2014年6月25日收到刘兰英汇入的2000元，一审记载“2015年6月又收房租2000元”系笔误，应为“2014年”。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。涉案房屋的产权归东南大学所有，王尧系东南大学教职工，东南大学将该房屋以集体宿舍形式承租给王尧使用，故王尧系涉案房屋的合法使用人。王尧与刘兰英于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性的规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王尧作为涉案房屋的出租人合同的相对方，其主体适格。上诉人刘兰英认为王尧无权出租房屋并主张合同无效的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。本院认为，房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除房屋租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间。2013年9月30日双方租赁合同到期后，双方并未签订新的租赁合同，上诉人刘兰英继续使用涉案房屋，故租期为不定期。2014年6月后，因涉案房屋需退还东南大学，被上诉人王尧多次通知上诉人刘兰英搬出涉案房屋，刘兰英拒不交房，故王尧要求解除租赁合同，并主张相应的租金，于法有据，本院予以支持。因双方认可刘兰英只支付5000元租金，故一审认定刘兰英从2014年8月1日起按合同约定的租金标准计算租金，有事实依据，本院亦予以支持。上诉人刘兰英的财物被盗，已由公安机关立案，刘兰英上诉主张其财物被盗损失70690元应由王尧赔偿，不属于本案审理范围，故本案不予理涉。
综上所述，刘兰英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费396元，由上诉人刘兰英负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 付双
审判员 吴勇
二〇一七年三月二十九日
书记员 戴苗