江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0115民初11402号
原告：房克飞，男，1980年4月10日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
委托诉讼代理人：季为玉，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被告：江媛，女，1988年8月4日生，汉族，住安徽省金寨县。
委托诉讼代理人：刘强，江苏维世德律师事务所律师。
原告房克飞与被告江媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年10月28日公开开庭进行了审理。原告房克飞及委托诉讼代理人季为玉，被告江媛委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告房克飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告江媛涤除房屋抵押权并协助办理房屋过户手续；2、判令被告支付违约金69600元并承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年7月10日，原告与被告通过南京中原房地产中介有限公司签订房地产买卖中介合同一份，约定被告将其所有的位于南京市江宁区东山街道双龙大道833号南方花园枫彩园20幢1215室房屋出售给原告，房屋建筑面积45.18平方米，价格为696000元人民币。原告已按合同约定为履约筹措资金，依约被告应于2016年8月10日办妥房屋过户手续，虽经原告多次催告，被告迟迟不予办理。被告的行为已构成严重违约，原告造成重大损失。故为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告江媛辩称：原告未按照约定支付首付款，致使涉案房屋无法解押，无法办理过户手续，故被告有权行使先履行抗辩权，在原告履行了合同的付款义务后再办理相应的过户手续。合同无法继续履行是由于原告上述违约所造成，因此原告无权要求被告支付违约金。另，双方在签订买卖合同之后对房屋总价重新进行了协商，将价格调整至1000000元，双方按此价格至农业银行办理了贷款审批手续，现被告亦愿按此价格继续履行合同。
经审理查明：位于南京市江宁区东山街道双龙大道833号南方花园枫彩园20幢1215室（以下简称1215室）登记于江媛名下，2016年7月10日，江媛（甲方）、房克飞（乙方）以及南京中原房地产中介有限公司（丙方，以下简称中原中介公司）签订房地产买卖中介合同一份，约定甲方将其所有的1215室房屋出售予乙方，房屋面积45.18平方米，房屋售价为696000元；乙方于2016年7月10日向甲方支付购房定金10000元，在2016年8月10日前支付首期房款200000元，通过银行贷款的方式支付第二期房款480000元，具体以贷款银行放款日为准；乙方自留尾款6000元，在甲方将房屋内所有户籍迁出后7日内支付；甲方在全款到帐后3日腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付房屋的具体时间；甲乙双方同意在签署本合同后、2016年8月10日前签订《房地产买卖契约》并办理过户手续；甲乙双方承诺在接到丙方通知后3个工作日内前往房地产交易中心办理出件手续；甲、乙方若有无正当理由不履行合同义务或毁约等违约行为的，约定由违约方支付守约方违约金69600元，违约方给守约方造成其他经济损失的，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。
合同签订当日，房克飞向江媛支付定金10000元。签订合同后，2016年8月期间，江媛协助房克飞于农业银行办理了贷款预审手续。2016年8月20日，双方签订补充协议，协议载明：“双方因贷款预批时间过长导致无法按合同日期过户，另定过户日期为2016年9月2日之前（十个工作日之内过户）。如未履行，买方赔偿卖方相应损失及违约金。（损失为日房价4%，解押款如未按时到账，买方现金补齐，尾款于出件当天付齐）”。
2016年8月30日，房克飞委托江苏永衡昭辉律师事务所向被告江媛寄送函一份，函载“受房克飞之委托，江苏永衡昭辉律师事务所就江宁区南方花园枫彩园20幢1215室房屋买卖事宜致函给您：……按照合同约定，您应于2016年8月10日解押涉案房屋并配合办理过户手续，虽经多次催告，您至今仍未办理。……现郑重通知：请您接函后，积极配合我方当事人办理签约过户手续，全面履行合同义务。我们保留通过法律途径维护我方当事人合法权益的权利。”当日，中原中介公司亦向江媛出具告知函一份，函载“……截止目前，买受方房克飞已按照合同之约定支付您方定金10000元。现我司已接到农业银行电话通知，该物业买受方贷款预审已经通过，且我司业务也将此信息分别以电话及短信的方式告知您与买受方，同时根据南京市江宁区房管局的规定，该物业已具备办理进件过户的条件。故我司通知您方及时准备如下材料，请携带本人结婚证、户口本、身份证及原购房契税发票（以上都是原件）前往南京市江宁区房管局配合买受方办理该物业的进件过户手续。本着友好协作的原则，请您于本函发出后3日内（即2016年9月2日前）携带上述材料与我司工作人员联系及时履行过户等相关合同义务，如逾期未能履行，则我司将视为您为根本违约，并保留追究您的违约责任。”
另，审理中双方均陈述于办理贷款预审当天签订了高于原合同价格的房屋买卖合同，对此原告房克飞称系其为了获得较多贷款而与江媛签订的合同，合同内容并非双方的真实意思表示，双方并未对房屋价格作出变更；被告江媛称当日签订的合同系双方经过重新协商，而将原合同价款变更为100000元。被告为证明其主张，提供了中原中介公司于2016年8月30日出具的告知函；原告为证明其主张以及被告存在拒绝继续履行合同的违约行为，申请中原中介公司工作人员张云飞到庭作证，张云飞到庭表示：由于银行预审通过房克飞的贷款申请的时间比预期晚几天，直至2016年8月25日左右才通过贷款预审，故其组织双方对原约定的2016年8月10日的过户时间做了重新约定并签订了补充协议；在贷款预审通过后，其通知江媛办理房屋的解押手续，江媛表示房子不卖了；关于双方签订的价格更高的房屋买卖合同，系为了便于房克飞获得更多银行贷款而签订，该合同文本只在其公司保留，买卖双方都没有保留。原告亦提交了江媛与中介公司工作人员的信息沟通记录作为证据，江媛于2016年8月25日、同年9月3日的信息中表示“我现在就是不想卖了”、“不卖”。被告对该信息的真实性不持异议，但认为系因原告的违约行为以及原告对被告的欺骗，造成被告对原告的反感，故而表示房屋不想卖了。
另查明，江媛于2012年8月7日将1215室房屋抵押给中国工商银行股份有限公司南京江宁支行，并办理了抵押登记，登记簿载明债务人为江媛，被担保主债权数额为300000元，债务履行期限为2012年7月31日至2032年7月31日。
再查明，房克飞已将剩余房款686000元提存至本院。
上述事实有房屋登记簿、房地产买卖中介合同、定金收据、补充协议、函、告知函、短信记录、证人证言及当事人的陈述等证据可以证实，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于：一、双方是否将1215室房屋的总价由696000元变更至1000000元；二双方各自是否存在违约行为。关于争议焦点一，双方于2016年7月10日就1215室签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。该合同约定了房屋总价为696000元，被告江媛主张双方将房屋总价变更为1000000元，原告房克飞不予认可，被告仅提交了中原中介公司出具的告知函，该告知函中并未有体现变更房屋总价的内容；若双方协商一致对原合同价款作出变更，双方应均持有相应的合同文本，现双方均不持有相应的合同文本，与常理不符；被告提交的证据不足以证明其主张，结合证人证言，本院对于被告该主张不予采信。关于被告愿按1000000元的总价继续履行合同的主张，本院不予采纳。关于争议焦点二，双方买卖合同未明确约定原告通过贷款预审的时间，双方一致认可被告于2016年8月协助原告办理了贷款预审，原告于2016年8月25日左右通过银行贷款预审并未有违常情，被告明确表示房屋不卖了，构成违约；双方签订补充协议对付款与过户时间变更至2016年9月2日之前，在被告于2016年8月23日已明确表示“不想卖了”的情况下，原告未依约支付首期房款，符合法律规定。综上，原、被告双方就1215室房屋签订的买卖合同合法有效则双方均应诚信、全面履行合同约定的义务。原告房克飞应依约支付房款，被告江媛应依约协助办理过户手续，并于过户前涤除房屋的抵押权。现房克飞已将1215室房屋剩余房款686000提存至本院，具有履行能力，故本院对于其要求被告涤除房屋抵押权、协助其办理房屋过户手续的诉讼请求予以支持。对于原告应履行的付款义务，考虑其已将剩余房屋全部提存，被告可在办理完还款解押手续并协助办理1215室房屋过户后当日向本院领取房款共680000元，剩余6000元按照双方房屋买卖合同约定的时间给付。对于原告主张的违约金69600元，被告抗辩该标准过高，考虑原告未提供证据证明其相应损失，另结合合同履行情况、当事人的过错程度，本院酌定违约金为10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江媛于本判决发生法律效力之日起二十日内涤除位于南京市江宁区东山街道双龙大道833号南方花园枫彩园20幢1215室房屋的抵押权并协助将该房过户登记于原告房克飞名下；
二、被告江媛于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告房克飞支付违约金10000元；
三、驳回原告房克飞的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取770元、保全费4000元，合计4770元，由原告房克飞负担111元、被告江媛负担4659元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）预交上诉案件受理费。
审判员 张 娟
二〇一六年十二月三十日
书记员 李文琳