上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初9706号
原告董海，男，1974年3月15日生，汉族，住江苏省盐城市。委托代理人郁少波，上海博济律师事务所律师。被告盛丕阳，男，1962年10月12日生，汉族，住上海市杨浦区。被告吴羊兰，女，1974年10月14日生，汉族，住江苏省兴化市。委托代理人祈尔飞，上海市祈长宇律师事务所律师。委托代理人盛丕庆。原告董海诉被告盛丕阳、吴羊兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告董海及其共同委托代理人郁少波，被告盛丕阳、吴羊兰及其共同委托代理人祈尔飞、盛丕庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛丕庆诉称，2011年1月24日，原告经中介居间向两被告购买位于上海市浦东新区康桥镇康佳路XXX弄XXX号XXX室的房屋。双方签订“房地产买卖预售合同”一份，约定房屋面积72.28平方米，总价78万元(人民币，以下币种相同)。并约定在产证满三年或者国家政策允许过户时及时签订买卖合同并办理产权过户手续，无故拖延不办的，违约方支付守约方违约金每天200元。合同签订当日，原告向被告支付购房定金15万元，被告将房屋移交给原告。之后，原告分数次将剩余购房款支付给被告。2016年1月7日，原告得知该房屋已于2012年12月14日办理产权登记，已符合过户时间的规定，但在2013年1月6日被杨浦区人民法院司法查封。原告致电被告，被告表示其因为欠款纠纷，被杨浦法院查封，无法办理过户手续。为此原告起诉来院，要求：1、原、被告双方签订的“房地产买卖预售合同”有效；2、两被告立即将位于上海市浦东新区康桥镇康佳路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户至原告名下；3、两被告自2016年1月15日起按每日200元向原告支付违约金直至房屋办理过户手续日止。被告盛丕阳、吴羊兰辩称，不同意原告诉请。理由是：合同签订当时盛丕阳并非合法权利人，原告也明知买卖房屋系未办理产证的动迁安置房，因标的房屋属于法律禁止买卖范畴，所以该合同属于无效；被告吴羊兰与被告盛丕阳是二婚，并非系争房屋的权利人，也非该房共有人，原告起诉吴羊兰没有法律依据，请求驳回。经审理查明，系争房屋位于上海市浦东新区康桥镇康佳路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积72.28平方米，系动迁安置房，2012年12月14日登记在被告盛丕阳名下。2011年1月24日，原告与两被告签订“房地产买卖预售合同”一份，约定：甲方(两被告)将系争房屋预售给乙方(原告)，总价格78万元；乙方分三次支付给甲方，于2011年1月24日前付款15万元，待甲方产证办出来后办理完产权抵押，当日付款56万元，产权过户当日支付尾款7万元；合同第三条约定，该房地产属配套商品房，交易过户需等产证满三年后才能过户，在过户时无论房价涨跌，双方不得以任何理由违约；合同第五条约定，甲方收到乙方15万元后，将房屋钥匙及所有资料交给乙方，并同意乙方装修占有使用；合同第八条约定，双方同意在产权证满三年或国家政策允许过户时及时签订网上房地产买卖合同，并办理产权过户手续，过户时所需税费由乙方支付；产权可以过户之日起1个月内，甲方积极协助乙方办理过户手续，双方故意拖延不办理交易过户，违约方支付守约方违约金每天200元。合同另对其他事项作了约定。当日，原告与被告盛丕阳就系争房屋签署“交接清单”。2013年1月6日，上海市杨浦区人民法院以(2012)杨执字第2834号案件将系争房屋司法查封。审理中，原、被告一致确认，原告已付清房屋总价款78万，分别于2011年1月24日支付15万，于2011年7月16日支付20万，于2011年7月17日支付16万，于2012年12月26日支付20万，于2013年1月27日支付3万元，于2014年1月6日支付3万元，于2015年2月6日支付1万元。审理中，原告向法庭提供“承诺书”一份，“承诺书”由两被告于2011年1月24日出具，两被告承诺将系争房屋转让给原告，转让金额78万元，在产证满三年后20天内办理交易过户等。两被告对该证据真实性并无异议。两被告向法庭提供定房回单、退房单，证明被告取得系争房屋是因为原住房拆迁，当时被拆迁人还包括了严金花、盛严萍，之后系争房屋由被告购得。原告对该证据真实性无异议，认为恰能证明系争房屋属于盛丕阳所有。以上事实，由经庭审质证的房地产登记簿、“房地产买卖预售合同”、收款收据、“承诺书”、“交接清单”、民事判决书等以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告与两被告就系争房屋签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。两被告辩称因系争房屋为动迁安置房故而不能买卖，并无相应法律依据，不予采信。被告吴羊兰提出因其并非产权人故而作为被告主体不适格，因为吴羊兰系买卖合同的出卖方，作为合同当事人应承担相应的合同责任，故对其辩称亦不予采纳。对原告要求被告将其名下的系争房屋过户给原告的诉请，因系争房屋上存在另案司法查封，而司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，已构成系争房屋过户的履行障碍，故现原告诉请过户，客观上不具备产权过户的条件，为此，对原告要求过户的诉请，本院难以支持。原告可在系争房屋具备过户条件时再另行主张。双方合同约定，一方拖延不办理交易过户，违约方支付守约方违约金每天200元，现原告另诉请要求被告按每日200元自2016年1月15日起支付违约金，符合合同约定，应予支持，但其诉请要求算至过户日止，因为过户与否尚不能明确，本院确定该违约金算至庭审之日，即2016年4月28日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告董海与被告盛丕阳、吴羊兰之间于2011年1月24日签订的“房地产买卖预售合同”有效；二、被告盛丕阳、吴羊兰应于本判决生效之日起十日内支付原告董海违约金(每日200元，自2016年1月15日起算至2016年4月28日止)；三、驳回原告董海的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,600元，减半收取5,800元，及财产保全费4,420元(原告均已预交)，合计10,220元，由被告盛丕阳、吴羊兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一六年六月三日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。