江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏11民终55号
上诉人（原审被告）：句容市天时置业发展有限公司，住所地句容市天王镇东大街1-1号。
法定代表人：邰冲，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：周斌，江苏万禾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘继红，江苏万禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈先和，男，1970年4月生，汉族，句容市人，住句容市。
被上诉人（原审原告）：万吉玉，女，1972年11月生，汉族，句容市人，住句容市。
上诉人句容市天时置业发展有限公司（以下简称天时公司）因与被上诉人陈先和、万吉玉商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2017）苏1183民初4316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天时公司上诉请求：1、撤销原审法院（2017）苏1183民初4316号民事判决，依法发回重审或查明事实后依法改判驳回被上诉人的所有诉讼请求。2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方曾就房屋迟延交付的事宜有过口头约定。上诉人一次性给予以被上诉人40000元折扣，被上诉人不再向上诉人主张迟延交付的违约责任。二、合同明确约定交付条件为商品房经分期综合验收合格。分期综合验收是对房地产开发项目的城市规划设计条件的落实情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行验收。本案中上诉人交付的房屋已经经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。三、被上诉人并无实际损失，一审法院参照年利率24%的利息标准计算违约损失并无依据。
陈先和、万吉玉向一审法院起诉请求：1、要求天时公司给付违约金338360元（2015年12月31日至2017年8月16日止,自2017年8月17日起按照购房合同的总金额每日支付万分之十的违约金至被告交付房屋之日止）；2、本案诉讼费由天时公司负担。事实和理由：陈先和、万吉玉于2015年1月4日与天时公司签订《商品房买卖合同》二份。陈先和、万吉玉购买天时公司开发的营业用房两套。现陈先和、万吉玉已经按约定支付了购买款，天时公司应在2015年12月30日前将符合合同约定的营业用房交付。时至今日，天时公司未能按照合同约定的期限及条件将房屋交付给陈先和、万吉玉。按照合同约定，天时公司理应支付违约金至房屋交付时止。
一审法院认定事实：2015年1月4日，陈先和、万吉玉与天时公司签订《商品房买卖合同》二份，合同备案号分别为3101631501040001、3101631501040002，二份合同约定由陈先和、万吉玉购买天时公司开发的兰草天地4幢1层112号房和4幢1层113号房,建筑面积均为35.58平方米,价款均为400000元,上述房屋的用途均为营业用房，层高为3.8米，建筑层数为地上1层；两份合同第八条“交付期限”均约定:出卖人应当在2015年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第3种条件(即该商品房经分期综合验收合格),并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人支付首付款200000元，余款200000元，中国银行按揭，买受人应在签定合同后7日内交齐按揭材料给出卖人，并办理相关手续，其他费用交房时付清；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金；合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同附件四“合同补充协议”第一项第3条约定：交房期限届满，买受人应支付给出卖人的全部购房款、违约金等未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，双方约定的交付时间相应顺延至买受人付清全款应付款项之日，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期间不视为交付逾期。
天时公司在商品房合同备案注销/变更申请表上说明买受人陈先和、万吉玉所购买的兰草天地小区4幢112号、113号房屋，因付款方式由“按揭贷款”改为“一次性付款”，总房款由400000元变更为380000元。2014年12月18日，天时公司开具了400000元的购房发票给陈先和、万吉玉，2016年12月26日，天时公司开具了180000元的购房发票给陈先和、万吉玉，2017年1月5日，天时公司又开具了180000元的购房发票给陈先和、万吉玉。后天时公司未按合同约定通知陈先和、万吉玉办理房屋交接手续。2017年8月16日，陈先和、万吉玉向一审法院起诉。
一审法院另查明:截止2017年10月18日,兰草天地4幢房屋未经句容市人民政府建设主管部门竣工验收备案,亦未经公安机关消防部门验收合格。
一审法院认为，陈先和、万吉玉与天时公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的不得交付使用。”截止2017年10月18日,兰草天地4幢的房屋未经句容市人民政府建设主管部门竣工验收合格备案，并不具备合同约定及法律规定的交付条件。天时公司关于房屋交付迟延的事宜已经协商好，在总房款中扣减40000元作为迟延交付补偿的辩称。因陈先和、万吉玉不予认可，天时公司亦未提交证据证明，故法院不予采纳。根据合同附件四“合同补充协议”第一项第3条约定：交房期限届满，买受人应支付给出卖人的全部购房款、违约金等未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，双方约定的交付时间相应顺延至买受人付清全款应付款项之日，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期间不视为交付逾期。陈先和、万吉玉付清全部房款的时间为2017年1月5日，根据合同约定交房的时间应顺延至2017年1月5日，逾期交房视为违约，应当支付违约金，故天时公司应自2017年1月6日起支付逾期交房违约金。关于天时公司辩称逾期交付违约金的计算标准过高的意见，我国合同法规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中陈先和、万吉玉主张的违约金过分高于造成损失的情形,法院结合讼争房屋的用途系营业用房的事实,将违约金调整为以760000元为基数，自逾期交房之日即2017年1月6日起至交付符合合同约定房屋之日止，按年利率24%计算。经计算，自2017年1月6日至2017年8月16日止的违约金为110939.18元。据此，一审法院判决：天时公司于判决生效后十日内向陈先和、万吉玉支付逾期交房违约金110939.18元（该违约金已计算至2017年8月16日，自2017年8月17日至被告交付符合合同约定房屋之日止的违约金,以760000元为基数，按年利率24%标准计算）。
本院二审期间，双方当事人均未举证新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，一、上诉人天时公司提出双方曾就房屋迟延交付的事宜有过口头约定，一次性给予被上诉人40000元折扣。对此被上诉人不予认可，上诉人亦未能提供证据证实。且上诉人的该主张与商品房合同备案注销/变更申请表中记载的，因付款方式由“按揭贷款”改为“一次性付款”每套房屋房款减少20000元，也不相符。二、双方所签合同约定案涉房屋交付条件为经分期综合验收合格。综合验收是指房地产开发项目竣工后，房地产开发企业向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门申请，由房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收。现上诉人未能提供证据证实案涉房屋已经经分期综合验收合格。三、被上诉人向上诉人购买案涉营业用房，已全额支付了购房款，而上诉人不能按期交付符合约定的房屋，被上诉人未能按期使用该房屋，当然给被上诉人造成了实际损失。因上诉人于一审主张合同约定的违约金过高，一审法院对此按被上诉人已付房款总额，参照年利率24%予以调整，符合法律规定和客观实际，并无不当。上诉人认为违约金仍过高，无证据证实和法律依据。综上，上诉人天时公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6268元，由上诉人句容天时置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 涛
审判员 姜 玲
审判员 宋 涛
二〇一八年三月十五日
书记员 柳婷婷