上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第1424号
原告上海腾润电讯设备有限公司。
法定代表人徐云秀，董事长。
委托代理人钱永兴，男，在上海腾润电讯设备有限公司工作。
委托代理人谈坚强，上海市龙华律师事务所律师。
被告朱小平，男，1969年5月15日出生，汉族。
被告潘善龙，男，1969年4月25日出生，汉族。
上列两被告共同委托代理人侯晓恬，上海市福隆律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人王司南，上海市福隆律师事务所律师。
原告上海腾润电讯设备有限公司诉被告朱小平土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月10日立案受理，依法由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。在审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取保全措施。本案于2013年6月4日公开开庭进行审理，原告委托代理人钱永兴、谈坚强、被告朱小平及其委托代理人陈海洲到庭参加诉讼。2013年7月9日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。经被告朱小平申请，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对原告提供的委托协议中徐云秀、邹宝娟、钱春燕、钱春娟是否为本人签名作笔迹鉴定。经原告申请，本院依法于2013年10月29日追加潘善龙作为本案被告参加诉讼。收到司法鉴定意见书后，本案于2013年11月20日公开开庭进行审理，原告委托代理人钱永兴、谈坚强、被告朱小平及其委托代理人张玲、被告潘善龙到庭参加诉讼。本案于2013年12月16日公开开庭进行审理，原告委托代理人钱永兴、谈坚强、被告朱小平及其委托代理人陈海洲、被告潘善龙到庭参加诉讼。本院于2014年3月11日依法裁定本案中止诉讼，本案于2014年9月15日恢复诉讼。在审理中，被告朱小平的委托代理人变更为侯晓恬、王司南。本案于2014年9月23日公开开庭进行审理，原告委托代理人钱永兴、谈坚强、被告朱小平及其两被告委托代理人王司南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海腾润电讯设备有限公司诉称，2004年8月5日，案外人白鸽（集团）股份有限公司上海公司根据自身经营实际，经其董事会形成决议，决定将其拥有的位于青浦区华新镇徐谢村尤家巷和周浜村朱钱队的共计面积为8，011平方米的土地使用权予以转让。白鸽（集团）股份有限公司上海公司两股东即华新镇人民政府和白鸽（集团）股份有限公司，在得到土地所有权人徐谢村、周浜村的同意后，遂商定将上列土地使用权转让给正在筹建中的原告。由于原告的工商登记等证照尚在办理过程中，无法以自己名义实施经营活动，于是，处在申办之中的原告全体股东及与另一案外人上海陆通电讯设备厂在2001年8月15日达成了委托协议书，该协议约定了相应的委托事宜。该案外人接受委托后，分别在2004年8月18日，签订了与白鸽（集团）股份有限公司上海公司的土地使用权转让协议书以及与被告的土地租赁合同。土地租赁合同生效后，被告即利用该土地建造了厂房并持续稳定地获取利益。从2011年9月开始，被告无故拖欠租金和其他费用，结欠金额达506，524.40元。对于原告要求其履行付款义务的不断催索，被告不予理会。被告所为已构成根本违约。为此，原告提起诉讼，请求判令解除原、被告双方于2004年9月18日签订的土地租赁合同；判令被告支付拖欠原告的土地租金378，000元；判令被告支付滞纳金68，040元；判令被告支付原告垫付的水费、清洁工报酬、垃圾清运费共计60，484.40元。
在审理中，原告变更诉讼请求，判令解除原、被告双方于2004年9月18日签订的土地租赁合同；判令被告支付拖欠原告的土地租金472，500元（2014年3月17日之前）；判令被告支付滞纳金136，080元；判令被告支付原告垫付的截止2013年10月底水费58，506.51元、清洁工报酬7，000元（2011年至2012年3月）、2011年垃圾清运费9，600元、2012年2月至2013年3月超计划用水罚款28，968元。之后，原告表示因为被告垫付的相关费用还在发生，故在本案中要求暂不处理。另原告表示合同解除后，因被告将房屋全部转租案外人，故不需要其腾退，由原告自行与案外人协商。
被告朱小平辩称，原告并非是土地租赁合同的相对方，其与上海陆通电讯设备厂签订了土地租赁合同，原告并非是本案的适格主体，无权提起诉讼。土地租赁合同明确约定在租赁期内不得将土地使用权转让，如转让被告朱小平由优先购买权，正因合同中承诺优先购买权，被告朱小平才对租赁土地进行了投入。被告朱小平始终不清楚原告的存在，原告提供的委托协议有理由相信是事后形成的。由于上海陆通电讯设备厂违约，未将土地使用权转让及原告取得上海市房地产权证告知被告朱小平，导致被告朱小平无法确定土地使用租金支付对象，因此被告朱小平停止支付租金是合理的。请求驳回原告的诉请。
被告潘善龙辩称，原、被告之间没有签订土地租赁合同，根据合同相对性原则，原告提起诉讼于法无据。被告潘善龙与被告朱小平共同出资建造房屋，两被告存在内部合作关系，与原告没有直接关系。原告购买土地房屋违反法律规定，应当撤销。请求驳回原告的诉请。
经开庭审理查明，2004年9月18日，被告朱小平与上海陆通电讯设备厂签订土地租赁合同一份。合同约定，上海陆通电讯设备厂租给被告朱小平的土地位于上海市青浦区华新镇徐谢村，用地面积为12.029亩，共计8，011平方米；租赁期限为15年，自2004年9月18日起至2019年9月18日止；签约日即交付保证金2万元，如合同起始日之前被告朱小平未将约定的租金交给上海陆通电讯设备厂，上海陆通电讯设备厂有权解除合同，保证金将不予退还；每亩土地的年租金15，000元，共计18万元，年租金每5年递增5%；该土地为先付费后租用，土地使用租金每半年支付一次，本合同签订后的第一次租金可顺延一个月支付以便于被告朱小平办理筹建手续，被告朱小平应分别于每年的4月18日前向上海陆通电讯设备厂支付上半年土地使用租金，每年的10月18日前再向上海陆通电讯设备厂支付下半年的土地使用租金；如被告朱小平不能按时支付租金，从滞纳之日起，以实际欠款金额按日加收5‰的滞纳金；每滞纳满三个月即从被告朱小平的承租年限中扣除一年，一直到扣完年限为止，上海陆通电讯设备厂有权解除本合同，并无偿获得该土地上所有建筑物的所有权；在租赁期内，土地由被告朱小平使用管理，所产生的一切费用由被告朱小平承担；土地现状交付，建设项目均由被告朱小平负责；上海陆通电讯设备厂不得将土地转租给任何第三方，如果上海陆通电讯设备厂需出售被告朱小平尚在租用的土地，同等购买条件下被告朱小平享有优先购置权；期满合同终止，地面建筑物的所有权即转归上海陆通电讯设备厂所有。合同另行约定了其他事项。被告朱小平与上海陆通电讯设备厂签订土地租赁合同以后，被告朱小平以原土地使用人白鸽（集团）股份有限公司上海公司名义在其租赁土地上申请建造房屋，建筑面积为4，226.67平方米。房屋建成后，被告朱小平用于出租并收取租金至今。然而被告朱小平从2011年9月18日起未支付土地使用租金，为此，原告委托律师于2012年3月22日向被告朱小平发出律师函，要求被告朱小平在收到函之日起五个工作日向原告支付所欠费用及滞纳金，但被告朱小平未履行，至2014年3月17日应付而未付土地使用租金472，500元。原告于2013年4月10日向法院提出诉讼，要求解除与被告朱小平的土地租赁合同，被告朱小平于2013年4月17日收到原告的起诉状副本。
另查明，2001年8月16日，白鸽（集团）股份有限公司上海公司与上海华新经济发展实业有限公司签订使用土地协议书一份。协议约定，白鸽（集团）股份有限公司上海公司新增土地12亩，用于建造厂房及仓库，每亩土地一次性补偿5万元，共计60万元，分二次上交。2001年12月31日，青浦区人民政府以青府土用（2001）第290号文件向白鸽（集团）股份有限公司上海公司出具了《关于同意白鸽（集团）股份有限公司上海公司扩建厂房用地的批复》，该批复载明：“你单位为扩建生产车间报来要求用地的申请收悉。经查：该项建设计划经区计委以青计投（2001）第351号文批复，批准建筑面积3，800平方米，投资280万元。另建设用地规划许可证的通知业经青规地（2001）第051号文同意。同时，为该项编制的《建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案》已经沪府土用（2001）第672号文批复，批准使用华新镇周浜村朱钱队农用地（耕地）3，734平方米，未利用地（水域）120平方米，徐谢村尤家巷队农用地（耕地）3，477平方米，未利用地（水域）680平方米，合计8，011平方米。为此，现经审核，批准白鸽（集团）股份有限公司上海公司使用经市府批转的建设用地8，011平方米作为扩建生产车间用地，用地期限至2010年6月16日。”
2004年8月15日，原告公司徐云秀、邹宝娟、钱春燕及钱春娟等全体股东与上海陆通电讯设备厂签订委托协议一份。协议约定，白鸽（集团）股份有限公司上海公司取得的青府土用（2001）第290号批准的土地使用权、收益权及其他所有相关权益转让给原告公司全体股东事宜，双方已形成一致意见；由于原告公司全体股东申请成立的公司正在筹建中，故委托上海陆通电讯设备厂对外签订土地使用权转让协议、土地租赁合同；上海陆通电讯设备厂签订土地使用权转让协议、土地租赁合同所产生的民事责任应由全体股东成立后的公司承担。2004年8月18日，白鸽（集团）股份有限公司上海公司与上海陆通电讯设备厂签订协议书一份。协议约定，白鸽（集团）股份有限公司上海公司以720，990元的价格向上海陆通电讯设备厂出让位于上海市青浦区华新镇周浜村朱钱队3，854平方米及徐谢村尤介巷队4，157平方米土地使用权，协议签订后10日内一次性付款；上海陆通电讯设备厂在付清款项取得土地使用权后，在批准使用面积内建厂房，所需费用全部由上海陆通电讯设备厂承担，并独立承担民事责任。
2009年8月5日，白鸽（集团）股份有限公司上海公司与原告签订房屋转让协议一份。协议约定，转让房屋坐落在华新周浜村，转让性质及价格为一次性买断，所有权归原告，总价1，606，000元，房屋建筑面积为4，226.67平方米。2009年8月6日，白鸽（集团）股份有限公司上海公司、原告及青浦区华新镇周浜村民委员会向青浦区住房保障和房屋管理局提交土地变更申请，申请书明确，白鸽（集团）股份有限公司上海公司将土地面积8，011平方米退还给青浦区华新镇周浜村民委员会，并由青浦区华新镇周浜村民委员会全权处理该地块，并与原告签订合作协议，共同开发，为此将白鸽（集团）股份有限公司上海公司土地面积8，011平方米变更给原告。该申请由上海市青浦区华新镇人民政府及上海华新经济发展实业有限公司加盖公章。同日，青浦区华新镇周浜村民委员会与原告签订土地合作协议一份。协议约定，土地区域：青浦区华新镇周浜村范围内计12亩；土地使用期限为自2009年8月6日起至2059年8月5日止，合计50年；原告支付36万元，该地今后如遇国家或集体征用，本合同自行终止。2009年9月21日，青浦区住房保障和房屋管理局以青房权（2009）18号文件向上海市青浦区华新镇人民政府出具了《关于同意白鸽（集团）股份有限公司上海公司户名变更为上海腾润电讯设备有限公司的通知》，该通知载明：“你镇上海腾润电讯设备有限公司要求变更白鸽（集团）股份有限公司上海公司户名的申请收悉。经查：白鸽（集团）股份有限公司上海公司经沪房地青字（2008）第001381号房地产权证确认建筑面积4，226.67平方米，土地面积8，011.1平方米。另外，上海腾润电讯设备有限公司经工商行政管理部门批准已核发营业执照。为此，现经审核，根据甲乙双方转让协议约定及测绘部门测绘，同意白鸽（集团）股份有限公司上海公司户名变更为上海腾润电讯设备有限公司，具体建筑面积4，226.67平方米。土地面积8，011.1平方米（华新镇7街坊1／9宗地），用地性质（集体），用途（工业）。”原告于2009年12月30日取得沪房地青字（2009）第016587号上海市房地产权证，地址位于上海市青浦区华新镇嘉松中路855号，房屋共分1幢、2幢、3幢、4幢。
还查明，被告朱小平与被告潘善龙为合作关系，双方共同出资在租赁土地上申请建造房屋，房屋出租收益由其共享。
又查明，系争房屋由被告承租后转租给缪洪亮、上海祈勒泰金属制品有限公司、朱正南、唐珍存，被告至今房屋租赁收益350万元左右。现被告已收取3幢（甲幢）房屋租金至2015年3月30日，4幢（乙幢）房屋租金至2014年12月31日，2幢（丙幢）房屋租金至2014年9月14日，1幢（丁幢）房屋被告朱小平已于2010年9月18日将至2019年9月17日的经营权以115万元转让给唐珍存，期间朱小平不再收取该幢房屋的租金，原告表示无异议，予以认可。
再查明，朱小平曾于2012年6月26日向本院提起诉讼，将上海陆通电讯设备厂、白鸽（集团）股份有限公司上海公司及上海腾润电讯设备有限公司作为被告，要求确认上海陆通电讯设备厂及白鸽（集团）股份有限公司上海公司向上海腾润电讯设备有限公司转让位于上海市青浦区华新镇嘉松中路855号土地及厂房的行为无效；请求确认朱小平对位于上海市青浦区华新镇嘉松中路855号厂区享有优先购买权。本院以（2012）青民三（民）初字第3085号立案受理后，于2012年10月26日依法作出判决，对朱小平的诉讼请求不予支持。判决后朱小平不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2013年3月11日依法作出驳回上诉，维持原判的判决。该判决确认2004年8月15日，原告公司全体股东与上海陆通电讯设备厂签订委托协议一份。协议约定，白鸽（集团）股份有限公司上海公司取得的青府土用（2001）第290号批准的土地使用权、收益权及其他所有相关权益转让给原告公司全体股东事宜，双方已形成一致意见；由于原告公司全体股东申请成立的公司正在筹建中，故委托上海陆通电讯设备厂对外签订土地使用权转让协议、土地租赁合同；上海陆通电讯设备厂签订土地使用权转让协议、土地租赁合同所产生的民事责任应由全体股东成立后的公司承担等事实。
审理中，根据被告朱小平之申请，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对原告提供的2004年8月15日形成的委托协议中徐云秀、邹宝娟、钱春燕、钱春娟是否为本人签名作笔迹鉴定。该单位出具鉴定书，鉴定意见：检材《委托协议》上落款“甲方”处的“徐云秀”签名字迹非徐云秀所写。检材《委托协议》上落款“甲方”处的“邹宝娟”、“钱春燕”、“钱春娟”签名字迹分别系邹宝娟、钱春燕、钱春娟本人所写。被告朱小平预付文检鉴定费人民币15，000元。
以上事实，由原告与被告的陈述、青府土用（2001）第290号青浦区人民政府土地管理文件、白鸽（集团）股份有限公司上海公司董事会决议、原告公司章程等登记资料、原告公司股东与上海陆通电讯设备厂签订的委托协议、土地租赁合同、土地变更申请、土地合作协议、青房权（2009）18号青浦区住房保障和房屋管理局文件、沪房地青字（2009）第016587号上海市房地产权证、律师函、（2012）青民三（民）初字第3085号民事判决书、（2012）沪二中民二（民）终字第2601号民事判决书、厂房出租合同、厂房经营权转让协议、收据、司法鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：
原告认为案外人上海陆通电讯设备厂作为其受托人，在授权范围内与被告朱小平签订土地租赁合同，所产生的民事责任由原告承担，在签订合同时被告朱小平知道受托人与委托人之间的代理关系，故该合同直接约束原告与被告朱小平。且，本案所涉土地及房屋原告于2009年12月30日取得沪房地青字（2009）第016587号上海市房地产权证。因此，原告有权主张权利。自2011年9月起，被告朱小平无故拖欠租金等相关费用，经催讨仍拒不履行义务，致使原告不能实现合同目的，构成了根本违约，按约原告有权提出解除合同，被告朱小平应该承担违约责任。两被告建造房屋总投入在280万元左右，原告考虑本案实际情况同意对两被告投资建造的房屋作160万元的补偿。
被告朱小平认为原告不是土地租赁合同的相对方，原告无权提起诉讼。由于上海陆通电讯设备厂违约，未将土地使用权转让及原告取得上海市房地产权证告知被告朱小平，导致被告朱小平无法确定土地使用租金支付对象，因此被告朱小平停止支付租金是合理的。在承租土地上两被告建造房屋总投入在380万元左右。
被告潘善龙认为原、被告之间没有签订合同，根据合同相对性原则，原告提起诉讼于法无据。
根据庭审查明的事实，本院认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。生效判决已认定上海陆通电讯设备厂是受原告委托与被告朱小平签订土地租赁合同，故土地租赁合同的相对方为原告与被告朱小平。该土地租赁合同是双方当事人真实意思表示，其内容也未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。两被告抗辩称原告并非是本案的适格主体，无权提起诉讼。因被告朱小平在本案中已委托鉴定机构对上海陆通电讯设备厂与原告间的委托协议真实性进行鉴定，但根据鉴定结论并不能推翻生效判决中认定的上海陆通电讯设备厂与原告间的委托关系，故两被告该抗辩本院不予采信。被告朱小平使用租赁土地，理应按约支付相应租金。合同约定被告朱小平逾期支付租金，从滞纳之日起，以实际欠款金额按日加收5‰的滞纳金；每滞纳满三个月即从被告朱小平的承租年限中扣除一年，一直到扣完年限为止，出租方有权解除本合同，现根据被告朱小平逾期的情况，其已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任，原告按约有权行使合同解除权，由于原告未能提供证据证明已向被告朱小平发出解除合同通知，故以原告提起诉讼，被告朱小平收到起诉状之日为土地租赁合同解除日。依据合同约定按被告朱小平因逾期支付租金导致合同解除的，并由出租方无偿获得该土地上所有建筑物的所有权，故出租方在合同解除后无需支付被告建造房屋的费用。合同解除后，两被告负有将租赁房屋返还原告的义务，被告未履行该义务，则其应按照合同约定的租金标准支付相应的土地使用费。合同解除后，被告负有将实房和房屋上的权利返还原告的义务。本案审理中原告表示因租赁房屋现由次承租人使用，不要求次承租人腾退，由原告与房屋次承租人自行协商，故被告无须与原告进行实房的移交，但被告仍负有将租赁房屋上的权利包括收益权的移交，即之后租赁土地及地上构筑物的权利包括收益权应归原告所有。原告表示考虑到两被告部分收益权其中2幢（丙幢）房屋收到2014年9月14日、3幢（甲幢）房屋收到2015年3月30日、4幢（乙幢）房屋收到2014年12月31日，故该期间的收益原告不再追究，之后的土地及地上物的收益应归属原告所有。对其中1幢（丁幢）房屋因被告朱小平已转让，故原告同意转让期间仍按原转让约定处理。上述意见是原告对其权利的处分，本院予以准许。被告朱小平抗辩又称由于上海陆通电讯设备厂违约，未将土地使用权转让及原告取得上海市房地产权证告知被告朱小平，导致被告朱小平无法确定土地使用租金支付对象，因此被告朱小平停止支付租金是合理的。即使正如被告朱小平所述，被告朱小平不应拒绝支付租金，其仍应按合同约定并按交易习惯支付到期租金，况且（2012）青民三（民）初字第3085号民事判决书生效后，被告朱小平还未支付所欠租金，故被告朱小平该抗辩本院也不予采信。审理中，原告考虑本案实际情况同意对两被告投资建造的房屋作160万元的补偿，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：
一、原告上海腾润电讯设备有限公司与被告朱小平就位于上海市青浦区华新镇嘉松中路855号的土地租赁合同于2013年4月17日解除；
二、被告朱小平、被告潘善龙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海腾润电讯设备有限公司计至2014年3月17日止的土地租金及使用费人民币472，500元；
三、被告朱小平、被告潘善龙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海腾润电讯设备有限公司逾期付款滞纳金人民币136，080元；
四、原告上海腾润电讯设备有限公司自愿补偿被告朱小平、被告潘善龙人民币160万元，本院予以准许；原告上海腾润电讯设备有限公司应于本判决生效之日起十日内将此款支付被告朱小平、被告潘善龙。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9，965.80元，财产保全申请费人民币4，220元，由被告朱小平、被告潘善龙负担；文检鉴定费人民币15，000元，由被告朱小平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 姜 瑞
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第九条下列事实，当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。