北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11659号
上诉人（原审被告暨反诉原告）北京金三江物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡小武基村二站北。
法定代表人吴彩云，董事长。
委托代理人张峰，男，1967年10月17日出生。
委托代理人韩静，北京市君润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）博瀚（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市通州区漷县镇漷兴一街513号。
法定代表人周广舒，董事长。
委托代理人侯志勤，国浩律师（北京）事务所律师。
上诉人北京金三江物业管理有限公司（以下简称金三江公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10768号民事判决，向本院提起�诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了此案。金三江公司的委托代理人张峰、韩静，被上诉人博瀚（北京）房地产开发有限公司（以下简称博瀚公司）的委托代理人侯志勤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
博瀚公司在原审法院诉称：2007年9月12日，金三江公司与我公司签订《承包经营合作协议》，约定金三江公司将坐落于北京市朝阳区北苑北辰居住区A西-2区的房屋（以下简称涉案房屋）交给我公司经营管理，承包期限为10年，自2008年3月1日至2018年2月底。2009年4月10日，金三江公司以我公司拖延支付租金为由，解除双方的租赁关系，双方产生争议诉至法院。2013年10月18日，北京市第二中级人民法院作出2013二中民终字第8868号民事判决书判令双方承包经营合作协议于2009年4月10日解除，并判决自2009年4月10日起按照法院判定的标准支付房屋使用费，因我公司在该诉讼中要求继续履行合同，法院对于押金及在2009年4月10日之前支付的涵盖2009年4月10日之后的租金未予以明释，导致原判决未予以处理。8868号判决书认定：我公司自双方签订承包经营合作协议起，共实际向金三江公司交纳1780万元，其中包含300万元的押金，租金标准为1.9元每平方米，2008年3月1日至2008年10月7日租赁面积为13493.4319平方米，13493.4319乘以1.9乘以220等于5640254.5元。从2008年10月7日至2009年4月10日租金为12343.2405乘以1.9乘以186等于4362101.2元，1480万元减去10002355.7得出4797644.3元。另，关于停车场的装修费用，我公司承租涉案房屋后，对涉案房屋院内的道路和停车区域进行了装修，经鉴定装修价值为404370.87元，院内道路和停车场由金三江公司进行使用收益，金三江公司应当支付上述装修费用。综上，要求判令金三江公司返还房租租金4797644.3元，押金300万元，赔偿院内�路及停车场装修费用404370.87元。
金三江公司在原审法院辩称并反诉称：我公司与博瀚公司就同一租赁事实已进行过房屋租赁合同纠纷诉讼，诉讼期自2009年5月25日至2013年10月18日，长达4年半，目前该案件还没有执行完毕。根据一事不再理原则，本案不应当受理，即使受理也应当予以驳回，博瀚公司在原租赁合同纠纷中没有主张的权利应当视为放弃，如果博瀚公司认为原生效判决有问题可以通过申诉再审进行救济，而不是再次提出租赁合同纠纷诉讼。关于道路及停车场，并不包括在出租房屋范围内，关于博瀚公司对院内场地装修不是本案租赁合同审理的范畴，应当另行提出诉讼解决。关于押金，承包协议第3条第6款，如对方无违约行为，且不欠其他费用我公司方退还押金，现在对方违约，我公司不可能全部退还对方押金。另，我公司和博瀚公司的租赁合同租期是10年�博瀚公司免租期6个月，因博瀚公司违约，合同解除，实际租赁时间是406天，在这个租赁期下我公司不可能给对方6个月的免租期，租赁3650天，我公司才能给对方170天免租期，对方现在只承租了406天，我公司的损失按照年租金的900万元计算下来是3723300元。我公司提出反诉要求博瀚公司支付其违约给我们造成的损失3723300元。
博瀚公司针对金三江公司的反诉辩称：8868号生效判决已经对赔偿损失一节做出了生效判决，金三江公司再次提出损害赔偿违反了一事不再理原则，应当依法驳回。免租期是对租赁物装修的长短进行的约定，不同意金三江的反诉主张。
原审法院经审理查明：2007年9月12日，金三江公司（甲方）与博瀚公司（乙方）签订《承包经营合作协议》，约定金三江公司将坐落于北京市朝阳区北苑北辰居住区A西-2区北京市亚奥学校的教育闲置资产中的13000平方米交给博瀚公司经营管理，承包期限为10年（自2008年3月1至2018年2月底），协议签订之日，博瀚公司向金三江公司支付300万元作为定金，协议生效后该款项自动转为押金，承包期满如博瀚公司无违约行为，双方结清承包费及其他有关费用后由金三江公司3个工作日内返还博瀚公司，押金不计利息。
2009年5月，金三江公司将博瀚公司诉至本院，主张解除租赁合同等。经生效判决书认定：博瀚公司已付租金为1480万元，租金标准为1.9元每平方米每天，2008年3月1日至2008年10月6日，在多功能厅退租前博瀚公司的实际承租面积为13493.4319平方米，2008年10月7日，多功能厅退租后博瀚公司的实际租赁面积为12343.2405平方米。博瀚公司虽有迟延支付租金的行为，但双方对租金标准和租赁面积确有争议，金三江公司主张的滞纳金部分，法院未予支持。金三江公司与博瀚公司于2007年9月12日签订�《承包经营合作协议》于2009年4月10日解除；博瀚公司于判决生效后十日内向金三江公司返还北京市朝阳区北苑北辰居住区A西-2区资产；博瀚公司于判决生效后十日内向金三江公司支付2009年4月11日至2011年10月15日的房屋使用费等。
原审法院认定上述事实的证据有，当事人陈述、《承包经营合作协议》、（2009）朝民初字第20517号民事判决书、（2013）二中民终字第8868号民事判决书等。
原审法院认为：金三江公司及博瀚公司就涉案房屋签署的《承包经营合作协议》经（2013）二中民终字第8868号民事判决书判决确认于2009年4月10日解除，关于博瀚公司在解除合同之后返还押金的权利以及返还已经支付的2009年4月10日之后的租金的权利并未在前述生效判决中处理，故本案不符合一事不再理的构成要件，对于金三江公司的该项抗辩，本院不予采信。
关于博瀚公司主张返还多交�租金一节，生效判决确认博瀚公司已付租金为1480万元，租金标准为1.9元每平方米每天，2008年3月1日至2008年10月6日，在多功能厅退租前博瀚公司的实际承租面积为13493.4319平方米，2008年10月7日，多功能厅退租后博瀚公司的实际租赁面积为12343.2405平方米。依据上述生效判决，2008年3月1日至2008年10月6日博瀚公司应付租金为5640254.5元（13493.4319＊1.9＊220）；2008年10月7日至2009年4月10日租金为4362101.2元（12343.2405＊1.9＊186），已付租金1480万元减去10002355.7等于4797644.3元，上述多支付租金，金三江公司应当依法予以返还。
关于退还押金一节，依照生效判决认定，博瀚公司虽有迟延支付租金的行为，但双方对租金标准和租赁面积确有争议，生效判决最终未支持金三江公司主张的滞纳金部分。现双方租赁合同已解除，博瀚公司要求金三江公司退还押金300万元的请求，本院予以支持。
关于租赁房屋附带的停车场及道路实际进行装修的价值，经查，金三江公司与博瀚公司签订的协议中，不包含上述部分，就此争议双方可另行解决。
关于金三江公司反诉主张的免租期损失，无合同及法律依据，本院不予支持。
2014年6月，原审法院判决：一、北京金三江物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还博瀚（北京）房地产开发有限公司租金四百七十九万七千六百四十四元三角。二、北京金三江物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付博瀚（北京）房地产开发有限公司押金三百万元。三、驳回博瀚（北京）房地产开发有限公司之其他诉讼请求。四、驳回北京金三江物业管理有限公司之反诉请求。如果北京金三江物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟�履行期间的债务利息。
金三江公司不服判决，上诉请求撤销原审法院判决第二项，驳回博瀚公司的该项诉讼请求。上诉理由为原审法院适用法律错误。博瀚公司认可原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求。
当事人对原审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：金三江公司作为租赁合同的出租方，博瀚公司作为租赁合同的承租方，租赁合同解除后，因返还租金、押金等再次诉讼。本案涉及的租金和押金均属为履行《承包经营合作协议》的约定，由博瀚公司支付给金三江公司的。依照生效的（2013）二中民终字第8868号民事判决，当事人在本案涉及的权利义务前案并未处理，现当事人因此成讼，人民法院仍应依法裁处。一审判决由金三�公司向博瀚公司返还租金四百余万，该款项属被上诉人因履行《承包经营合作协议》，于双方未发生退租事实前所支付。发生退租事实后双方在退租时间的界定、退租面积以及退租后已付租金如何处理均无明确约定的情形下，博瀚公司未按约定的期限支付租金事出有因。现上诉人对此无异议，本院对此予以确认。对于双方押金是否应予返还的争议，《承包经营合作协议》虽约定金三江公司返还押金的前提为博瀚公司无违约行为等，但依照前案生效判决认定，博瀚公司尽管有迟延支付租金的行为，但基于双方因退租确有争议的事实，原一、二审法院均未支持金三江公司对滞纳金的诉请。现双方租赁合同已解除，且已被判处结清承包费及其他有关费用，金三江公司返还押金的条件成就。究金三江公司之所以于一审判决后仍持原理由上诉，或与其对押金条款的机械解读�关。现金三江公司不同意返还押金属于违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费69542元，由博瀚（北京）房地产开发有限公司负担3163元（已交纳），由北京金三江物业管理有限公司负担66379元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费18293元，由北京金三江物业管理有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费30800元，由北京金三江物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为�审判决。
审 判 长 王 伟
代理审判员 刘建刚
代理审判员 李 丹
二〇一五年四月二十日
书 记 员 张荣华