湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00020号
上诉人（原审原告）李宗文。
委托代理人王书英，湖北元领律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行反诉、和解、上诉，代收法律文书等。
上诉人（原审被告）黄泽清。
委托代理人吴世春，湖北思扬律师事务所律师。代理权限一般代理。
上诉人（原审被告）刘义春（曾用名刘春生）。
上诉人李宗文因与上诉人黄泽清、刘义春房屋、土地使用权转让合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院于2014年7月9日作出的（2014）鄂襄城民二初字第00102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员张耀明、陈瑞芳参加的合议庭，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人李宗文及其委托代理人王书英、上诉人黄泽清的委托代理人吴世春、上诉人刘义春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李宗文诉称：2006年5月23日，经刘义春介绍，黄泽清位于原四季青二组的住房一处，原告同黄泽清、龚崇喜签定土地使用权证转让协议书（实为房屋），因没有房屋产权证，平房没有土地使用权证，且多处房屋与邻居连接。原告提出异议，刘义春主动为黄泽清一方的行为担保。当场出具了担保书。当日，经襄阳市公证处将土地使用权转让协议书予以公证。公证后，因刘义春要求具体办证费用20000元。经被告黄泽清同意后，在前进路农行分两次，原告将20000元现金支付给被告黄泽清，被告黄泽清向原告出具收条。之后，被告黄泽清又将钱交付给了刘义春。由刘义春持20000元办证费具体办理。办证前，刘义春提出：该宅院大于200平方米，若办一户超过了每户100平米宅基地的规定，因此办理土地使用权证申请书写上李新林、李宗文两人的名字。被告刘义春办完有土地使用权证的84平方米的土地使用权过户手续后，平房和空地100多平方不再办理，经多次交涉，2007年1月8日，被告黄泽清和刘义春答应，新房建好后三个月内办妥。建房时，被告拒不协商邻居关系，不履行合同义务，给原告造成巨大经济损失，2010年平房建好后，至今仍不履行合同义务。综上所述，被告违背合同的诚信原则，拒不履行合同义务，给原告造成巨大的经济损失。根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、一百零六条、一百三十四条之规定，请求人民法院判令：1、被告黄泽清、刘义春退回办证费人民币18000元、利息7030元（自2006年11月24日至起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算）及退还日止利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。2、被告黄泽清承担原告李宗文解决售房前土地纠纷发生的受聘人员误工费9300元。3、被告黄泽清承担售房前西临李新发家填坑发生的工费、料费5000元。4、被告黄泽清承担施工队停工损失20000元。5、被告黄泽清承担本案全部诉讼费用（含案件受理费、律师代理费、案件调查发生的费用）。6、被告黄泽清承担证人出庭作证误工费、交通费共计600元。7、刘义春承担连带退款和赔偿责任。
原审被告黄泽清辩称：原告所述理由与事实不符，被告方已为李宗文、李新林二人办理了两份土地使用权证，未向原告收取任何费用，已完成了合同的全部义务。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
原审被告刘义春辩称：2008年原告起诉本人是因相邻法律关系，现又起诉本人承担担保责任，原告请求已过担保期限，本人依法应当免责。原告与黄泽清所签订协议系无效协议。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
原审经审理查明：一、被告黄泽清拥有原襄阳市襄城区四季青二组84平方米的土地使用权，土地使用权证号为襄樊国用（2005）第310469042号，在84平方米土地外还有约100平方米的土地没有土地使用权证，也由被告黄泽清在使用。被告黄泽清在享有土地使用权的土地上建有一套上下两层共168平方米（每层84平方米）的房屋一套；在无证的约100平方米土地处，建造了59.14平方米房屋。2006年5月23日，原告李宗文（甲方）与龚崇喜（系黄泽清前夫）、被告黄泽清（乙方）签订一份《土地使用权转让协议书》，约定：“甲方在襄樊市襄城区四季青二组拥有一面积为84平方米的土地使用权，土地使用证编号为：襄樊国用（2005）第310469042号，该土地使用权及院内全部房屋为甲方所有，为此甲、乙双方自愿达成如下转让协议：1、上述土地使用权过户和新征土地（含院内全部房屋）以100000元人民币全部转让给乙方，付款后房屋产权归乙方所有。2、上述土地使用权过户和新征土地使用权的办证到乙方名下所需的费用由乙方承担。乙方交付20000元整由甲方作为土地使用权过户的全部包干费用，乙方交付20000元后再不承担其它任何款项。3、甲方保证乙方在承建房屋期间（即土地未过户前）该土地使用权与周边无任何纠纷，楼上电线可以移到新房外边，如出现纠纷由甲方负责处理，甲方必须按时处理，如因纠纷所产生经济责任由甲方全部承担。4、该土地使用权现有土地的范围为东至楼梯东侧外面，南至现有楼房墙基外面，西至排水沟西边，北至四间平房后墙外，门口通道没有纠纷。5、违约责任为如果土地使用权过户和增加超出土地使用权面积部分，甲方半年内未办完毕，甲方自觉将乙方的18000元退还给乙方，并依据国家有关法律承担以上各条的违约责任等”。同日，原告李宗文和被告黄泽清到襄阳市公证处进行了公证。原告李宗文支付给黄泽清20000元，黄泽清将20000元转交给刘义春办理过户手续。同一天，被告刘义春另向原告出具担保书一份，内容为：“我自愿担保黄泽清与李宗文土地使用权转让协议书，对黄泽清一方行为担保”。二、2006年9月，根据原告李宗文要求，被告刘义春、黄泽清将土地使用证编号为：襄樊国用（2005）第310469042号84平方米的土地过户登记至李宗文、李新林名下。办理过户过程中，被告刘义春代李宗文、李新林交纳了五年的国有土地租金3318元，代交土地管理费472元，代交土地登记代理费200元，共计3990元。2007年1月8日，原告李宗文、被告黄泽清、被告刘义春在场的情况下，刘义春又补充一份担保协议，内容为：“现收回黄泽清给李宗文土地证费用条据两张，计款20000元整（已办好两份证，交由李宗文）继续担保李宗文与黄泽清土地使用权转让协议黄泽清一方义务。将未办妥的院内及棚子土地使用权证，按李宗文的要求，新房建好后，三个月内办妥，无偿协助”。三、2007年1月，原告委托襄樊市房屋安全鉴定所对购买的被告黄泽清的房屋进行了危房鉴定。同年1月7日，襄樊市房屋安全鉴定所出具鉴定襄樊房鉴字（2007）私危003号鉴定报告载明：“建筑占地面积有证面积84平方米，无证面积59.14平方米，综合勘查记录，依据中华人民共和国行业标准《危险房屋鉴定标准》GBJ125-99第5.2.3条5.3条规定，结合房屋历史状态、环境影响，发展趋势及构件损坏程度，数量比例，可修复性等，综合评定该房为Ｃ级：局部承重构件承载力不能满足要求，不能确保住用安全，构成局部危房。处理意见：建议对该房损坏部位翻修解危。解危需办理相关手续”。2007年4月，原告将无证的约100平方米土地上的59.14平方米房屋拆除，开始在该约100平方米土地上新建房屋。在建房过程中，原告与西边的邻居李新发、散友芝，与南边李新福，东侧原食品厂纪姓等四个职工发生纠纷。原告与徐林甫于2007年4月23日书面通知了黄泽清、刘春生。2007年5月12日原告与李新发在襄樊市四季青居委会办公室达成了一份协议。该协议约定：“李新发位于四季青二组现有住房东侧，全部归李新林所有。李新发现有住房北侧，李新林盖房时确保留1.5米距离，并将通道改在承重墙北侧做门。李宗文支付5000元给李新发作为填坑的费用”。协议签订后，李宗文支付给李新发5000元，李新发出具了收条。此后李新发继续妨碍原告，不让原告进行施工。东侧和南侧的邻居也与原告发生了纠纷。原告与张洪文于2007年11月3日书面通知了黄泽清、刘春生。黄泽清、刘春生没有对此事进行调解。2008年8月，李宗文将李新发、散友芝、李汉平、黄泽清、龚崇喜、刘春生列为被告，以相邻关系提起诉讼，请求事项：1、依法排除妨碍，依原告与被告达成协议，先行裁定原告道路位置。2、承担停工损失费20000元，协调人员、案件调查取证交通费480元，共20480元。三、黄泽清、龚崇喜、刘春生承担连带责任。后于2013年8月5月向法院申请撤诉，法院准许。2014年1月21日，原告李宗文以黄泽清、刘义春为被告再次提起诉讼。
原审判决认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权主张合同无效的，人民法院不予支持”。原告与被告黄泽清签订的《土地使用权转让协议书》，被告黄泽清、刘义春主张无效，原审法院不予支持。原告与被告黄泽清之间签订的《土地使用权转让协议书》中明确约定黄泽清收取原告20000元用于办理土地使用权过户手续，但仅办理了土地使用证编号为襄樊国用（2005）第310469042号84平方米土地的土地使用证过户登记，而84平方米外的约100平方米土地使用权证未办妥。根据签订的《土地使用权转让协议书》第5条约定：无论有证部分，还是无证部分，没办妥过户手续，均按18000元退还，故被告黄泽清应当以18000元为基数减办证所花费的3990元后14010元返还给原告。原告主张利息损失因原告无证据证明房屋竣工时间以及竣工后通知了被告要求协助办理过户手续，故应当从起诉之日起计算利息损失。原告主张按协议约定18000元退款，因原告在明知当时没有土地证的情况下仍与被告签订协议，自己也有一定过错，故主张按18000元返还，原审法院不予支持。被告黄泽清、刘义春辩称没有收取办证费20000元与事实不符，原审法院对其辩称不予采信。二被告辩称已为原告办理了两证亦与事实不符，本院不予采信。原告主张被告黄泽清承担售房前邻居李新发填坑发生的费用5000元，因系原告建房时与邻居因土地使用权纠纷发生的的经济补偿款，按原、被告双方的约定，此款应当被告黄泽清承担。又因原告与被告黄泽清没有约定被告黄泽清应当负赔偿责任的期限，黄泽清承担经济责任应当至原告主张权利之日止，故被告刘义春承担保证责任未过保证期限。原告主张5000元的经济损失，原审法院予以支持。原告主张受聘人员工资损失，该损失不是解决此类纠纷必须发生的费用，属扩大的损失，原审法院不予支持。原告主张的停工损失，因未提供充分的证据予以证明，原审法院不予支持。原告主张证人出庭作证的费用，张洪义，徐林甫出庭作证的证人证言，予以采信，故二人的交通费和误工费共计280元，原审法院予以支持。其他证人出庭作证的费用，因原告的诉讼请求没有得到支持，原审法院不予支持。原告对起诉的调查取证费用表明不再主张，原审法院对调查取证的费用不再评判，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告黄泽清于本判决生效后五日内支付原告李宗文14010元及利息（自2014年1月21日起计算至本判决确定给付之日止，利率按中国人民银行规定的六个月以内期人民币贷款基准利率标准计算）。二、被告黄泽清于本判决生效后五日内赔偿原告李宗文支付给要李新发的填坑费5000元及证人出庭作证的费用280元。三、对上述判决一、二项被告黄泽清应付款项，被告刘义春承担连带责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1108元，由原告李宗文负担699元，被告黄泽清、刘义春负担409元。
上诉人李宗文不服原审上述判决，向本院提出上诉称：
（一）原审判决退回办证费14010元，少判3990元，应退回办证费18000元。被上诉人收取了20000元办证费，扣除已用去的办证过户费2000元，应退回办证费18000元，原判用18000元再减3990元办证费是重复减款。双方合同约定如半年内被上诉人未办完毕土地使用权过户和增加超出土地使用权面积部分，被上诉人应将18000元办证费退还给上诉人。合同签字生效时间是2006年5月23日，利息起算日应为2006年11月24日，原判自2014年1月21日计算起始日无合同依据，也无法律依据。利率不应按中国人民银行六个月以内贷款利率计算，应按中国人民银行同期贷款利率，即五年以上贷款利率计息。（二）被上诉人违约给上诉人造成的损失，原判部分支持，部分未支持错误，应当得到全部赔偿。故请求二审人民法院判令：退回办证费18000元，利息计算从2006年11月24日至给付之日止，按中国人民银行规定的五年以上贷款利率计息；上诉人支付的解决邻居纠纷误工费9300元及施工队停工损失20000元，由被上诉人承担；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
上诉人黄泽清不服原审上述判决，向本院提出上诉称：（一）原审判决上诉人支付被上诉人李宗文14010元及利息错误。上诉人黄泽清未收取被上诉人的办证费用，即使被上诉人向上诉人支付过该办证费用，即使支付过该办证费用，距今已八年有余，被上诉人主张退回办证费用，早已过了诉讼时效。2006年5月23日签订的合同约定“违约责任为如果土地使用权过户和增加超出土地使用权面积部分，甲方半年内未办完毕，甲方自觉将乙方的18000元退还给乙方”，而在2006年9月，根据被上诉人李宗文的要求，已将84平方米的土地过户登记至李宗文和李新林名下，不存在约定的土地使用权过户和增加超出土地使用权面积部分半年内均未办理完毕，而要承担违约责任的情形。（二）原审判决上诉人赔偿被上诉人李宗文支付给李新发的填坑费5000元及证人出庭作证费用错误。上诉人原有的房屋和土地上并无坑洼，与四邻也无产权纠纷，被上诉人主张支付的填坑费用与事实相悖。被上诉人在一审中申请证人出庭作证是为了证实其主张的停工损失费用和解决土地纠纷受聘人的误工费，因该两项诉讼请求没有得到支持，所以该证人出庭作证的费用也应当由败诉方自己承担。故请求二审人民法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
上诉人刘义春不服原审上述判决，向本院提出上诉称：上诉人担保责任已过期间，被上诉人未支付20000元办证费。故请求二审法院撤销原判第三项，改判上诉人不承担连带责任，或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明：2013年12月23日，对坐落于襄城区庞公路附1路171号1幢的房屋办理了房屋所有权人为李宗文和李秀兰共有的襄阳市房权证襄城区字第0017457-1、0017457-2号房屋所有权证。
本院认为：李宗文与龚崇喜、黄泽清于2006年5月23日签订《土地使用权转让协议书》，刘义春向李宗文出具“我自愿担保黄泽清与李宗文土地使用权转让协议书，对黄泽清一方行为担保”的担保书。2007年1月8日，刘义春又出具一份“继续担保李宗文与黄泽清土地使用权转让协议黄泽清一方义务。将未办妥的院内及棚子土地使用权证，按李宗文的要求，新房建好后，三个月内办妥，无偿协助”的担保协议。2008年8月，李宗文因相邻关系起诉黄泽清等人，后于2013年8月5日申请撤诉。2013年12月23日，李宗文才对建造完工的房屋办理了房屋所有权证。2014年1月21日，李宗文又提起本案诉讼。刘义春对黄泽清一方履行上述《土地使用权转让协议书》合同义务的行为进行担保，上诉人刘义春称其担保责任已过期间，与本案查明的事实不符。上诉人刘义春主张不承担连带责任，本院不予支持。《土地使用权转让协议书》约定李宗文交付20000元由黄泽清作为土地使用权过户的全部包干费用。2007年1月8日，委托担保人黄泽清、担保人刘义春、李宗文签名的担保协议载明：“现收回黄泽清给李宗文土地证费用条据两张，计款20000元整（已办好两份证，交由李宗文）”，上诉人黄泽清和刘义春均称没有收到李宗文的20000元办证费用，与上述合同约定内容所表征的事实以及普通人的社会行为方式不符。因上诉人黄泽清和刘义春至今仍未按合同约定为上诉人李宗文办理好土地过户登记，上诉人黄泽清主张上诉人李宗文要求退回办证费用已过诉讼时效，本院不予支持。《土地使用权转让协议书》约定：“上述土地使用权过户和新征土地使用权的办证到乙方名下所需的费用由乙方承担；甲方保证乙方在承建房屋期间（即土地未过户前）该土地使用权与周边无任何纠纷，如出现纠纷由甲方负责处理，甲方必须按时处理，如因纠纷所产生经济责任由甲方全部承担；该土地使用权现有土地的范围为东至楼梯东侧外面，南至现有楼房墙基外面，西至排水沟西边，北至四间平房后墙外，门口通道没有纠纷”，以及2007年1月8日担保协议约定：“将未办妥的院内及棚子土地使用权证，按李宗文的要求，新房建好后，三个月内办妥”，可以明确得知本案当事人约定的办证范围和上述《土地使用权转让协议书》约定的由黄泽清承诺的在交易的土地使用权范围内无纠纷及如因纠纷所产生的经济责任由其全部承担。上述约定，因违反国家法律法规规定，为无法取得土地使用权证的部分办证的约定，应属无效；而协议约定李宗文在建房期间，黄泽清保证与周边无任何纠纷，因与社会习俗，甚至与法律的规定，如可能存在的法定相邻权，相冲突，而应当认定无效。但是，即使上述合同条款无效，由于上述无效约定所引发的缔约过失责任在本案中不容忽视。显而易见，由于出卖方的承诺，可能会导致促成交易的实现及提高房地产的交易价格的直接后果。因此，承诺方黄泽清及担保方刘义春应当承担相应的缔约过失责任。如果上诉人李宗文认定上述承诺为有效，而且主张黄泽清和刘义春承担全部因纠纷而产生的经济损失，那么就会否定自己作为一个普通社会人的阅历和判断能力。因此，李新发享有法定的相邻权，那么李宗文在盖房时必须给其留1.5米距离，并填坑，上诉人李宗文不享有要求黄泽清向其支付填坑费5000元的民事权利，因合同条款无效，其与他人发生纠纷而产生的经济损失，也不享有依合同向黄泽清和刘义春要求偿还的民事权利。但是，因该无效条款给上诉人黄泽清带来了可以明显感知的利益，黄泽清及其担保人刘义春应当因该条款的无效向上诉人李宗文进行补偿。上诉人李宗文称原判用18000元再减3990元办证费是重复减款，本院认为，除应当交纳的相关规费外，原判再扣减2000元，作为办证的成本支出，亦属合理，上诉人李宗文主张应将18000元办证费退还，本院不予支持。至于本案中的填坑费、证人出庭作证所支出的费用，以及原判采用的利率计算标准，由于在本案的实体处理中，本院主要考察原审判决由黄泽清、刘义春向上诉人李宗文支付的赔偿金额是否恰当，具体到上述费用在法律性质上是否应当支付，在本案中并无实际意义，过份专注于上述细节，只徒增诉累。本院综合案件事实，认为原判实体大体恰当，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1199元，由上诉人李宗文负担633元、上诉人黄泽清负担283元、上诉人刘义春负担283元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 张耀明
审判员 陈瑞芳
二〇一五年三月二十日
书记员 余以祥