重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第07194号
上诉人（原审被告）张德红。
被上诉人（原审原告）周德敏。
被上诉人（原审原告）李中文。
上诉人张德红因与被上诉人周德敏、李中文返还原物纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第08469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年5月18日，重庆心巢物业管理有限公司（以下简称心巢物业公司）（甲方）与张德红（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定张德红承租重庆市彭家花园X号G-1-3幢房屋（面积：100.15建筑平方米）用于体育彩票，租金2000元／月，租期从2012年6月18日起至2015年6月17日止；该合同第四条第5款约定，租赁期届满，乙方在同等条件下有优先续租权，甲方在租赁期届满前15日内未作出书面要求乙方搬迁，视为甲方同意乙方按本合同条件续租。
2012年7月10日，周德敏、李中文与重庆乐信置业有限公司（以下简称乐信公司）签订《重庆市商品房买卖合同》约定由二人购买重庆市渝中区彭家花园X号附6号负1层1-3号房屋，房屋建筑面积105.42平方米，套内面积100.15平方米，价格580870元。该房屋于2012年7月17日登记于周德敏、李中文名下。
2015年6月23日，周德敏、李中文委托上海锦天城（重庆）律师事务所褚兴龙律师向张德红发出《律师催告函》载明，周德敏、李中文在《房屋租赁合同》约定的租期届满之前，已提前15日多次通知张德红搬离，但张德红拒绝搬离。该《律师催告函》同时要求张德红在2015年6月28日前将租赁房屋腾空交还给周德敏、李中文，并按房屋所在地现行租金标准支付房屋占用费。张德红、李群于同年6月25日向褚兴龙律师发出《要求赔偿损失回复函》，载明根据租赁合同第四条第5款规定，在周德敏、李中文没有发出终止合同的书面通知即视为原合同自动续签；该函件同时提到了张德红对该房屋进行了装修、装修以及合同履行期内存在房屋沉降维修的问题，要求周德敏、李中文赔偿经济损失。
周德敏、李中文多次通知张德红搬离上述房屋，均遭到拒绝，遂诉至一审法院，请求判令：一、张德红立即将位于重庆市渝中区彭家花园X号附6号负1层1-3号房屋移交给原告周德敏、李中文；二、张德红支付周德敏、李中文房屋占用损失费人民币2800元（按100元／日计算2015年6月18日起至其将上述房屋移交给周德敏、李中文之日，暂计至2015年7月14日）；三、本案诉讼费由张德红承担。
一审审理过程中，张德红提交了由重庆市体育彩票管理中心打印的财务管理系统记录，显示2012年5月至2015年5月，张德红均在该中心存在彩票销售记录，并领取佣金。周德敏、李中文对该证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
本案中，张德红通过与心巢物业公司签订《房屋租赁合同》的方式合法使用涉案房屋，而周德敏、李中文通过买卖方式取得房屋所有权后，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。虽《房屋租赁合同》中关于房屋坐落的约定与房地产权证上地址存在不一致之处，但根据《房屋租赁合同》关于房屋面积的描述、房地产权证中关于房屋面积的记载以及张德红陈述在租赁期届满前一直向周德敏、李中文支付租金的陈述，能够认定张德红所承租房屋即周德敏、李中文购买的重庆市渝中区彭家花园X号附6号负1层1-3号房屋。在《房屋租赁合同》所约定的租赁期内，因房屋所有权发生变更，并不影响该合同的效力，张德红有权按照与心巢物业公司签订的合同期限内继续使用房屋。张德红所述的合同期内房屋因维修问题应当延长租期问题，一审法院认为，张德红所举示的证据并不足以证明其所述事实，即使存在房屋需维修之情况，但根据张德红举示的重庆市体育彩票管理中心打印的财务管理系统记录显示，该段时间张德红依然在该房屋内进行体育彩票的销售，并未影响其使用房屋。故合同到期后，张德红无权再继续占有该房屋，周德敏、李中文作为所有权人有权要求张德红予以返还，一审法院对周德敏、李中文要求张德红返还房屋的诉讼请求予以支持。至于张德红辩称周德敏、李中文赔偿装修及营业损失后才予以搬出的意见，一审法院认为，张德红所述的上述损失可以通过其他合法途径予以解决，周德敏、李中文是否承担赔偿责任不影响张德红承担履行返还房屋的义务，故对该辩解意见不予支持。
关于占用使用费问题，因张德红在合同期满后尚未将房屋向周德敏、李中文返还，应当支付占用使用费。至于支付占用使用费标准问题，因周德敏、李中文并未举示该房屋100元／天标准的证据，可参照原租赁合同予以计算，故一审法院对2015年6月18日至张德红实际返还房屋时止的占用使用费予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：“一、被告张德红于本判决书生效后十五日内立即搬离重庆市渝中区彭家花园X号附6号负1层1-3号房屋，并将该房屋返还给原告周德敏、李中文；二、被告张德红向周德敏、李中文支付从2015年6月18日至实际搬离房屋之日止的房屋占用使用费（按2000元／月的标准计算）；三、驳回原告周德敏、李中文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案减半收取受理费40元，由被告张德红负担。”
张德红不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一条；2.一、二审诉讼费用由周德敏、李中文承担。主要事实和理由为：1.一审认定事实错误，适用法律错误。（1）张德红租赁涉案房屋后即对该毛坯房进行了装修，在周德敏、李中文购买时，该房屋已焕然一新，其购房价包含张德红投入资金给予装修使其增值的费用。在张德红未投巨资给予装修前该房屋长达八年无人租赁或购买。一审判决要求张德红搬离该房、返还原物违背了张德红已将其装修增值的事实。（2）周德敏、李中文对涉案房屋有维修的义务。周德敏、李中文在接到张德红关于房屋地面大面积沉降、要求修复的请求后，却以各种理由加以推脱，直至一年半以后才予修复。周德敏、李中文在一审中对该事实也是认可的。一审判决认定该事实未影响张德红经营和使用是错误的。周德敏、李中文应当给予补偿并延长使用期限。（3）一审判决认定张德红与周德敏、李中文有事实上的租赁关系违背了同一取向标准。2.张德红与周德敏、李中文之间不存在房屋租赁关系，其租赁的房屋也不是周德敏、李中文所购买的房屋。3.心巢物业公司与乐信公司系两个独立法人。张德红与心巢物业公司有房屋租赁关系，周德敏、李中文与乐信公司有房屋买卖合同关系，张德红与周德敏、李中文没有房屋租赁关系。
周德敏、李中文答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张德红的上诉请求，维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，张德红在履行其与心巢物业公司签订的《房屋租赁合同》期间，涉案房屋的所有权发生变更，周德敏、李中文从2012年7月17日起即取得涉案房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”的原则，张德红在合同约定的租赁期间内有权继续使用涉案房屋。租赁合同到期后，周德敏、李中文作为所有权人要求张德红搬离、返还房屋，张德红则无权再继续占有、使用该房屋，一审法院对周德敏、李中文要求张德红搬离并返还房屋的诉讼请求予以支持，并无不当，本院对此予以确认。
对于张德红所称的其所租房屋不是周德敏、李中文购买的房屋，其与周德敏、李中文不存在租赁关系的上诉理由，在二审审理过程中，经本院询问，张德红明确答复其所租房屋即是周德敏、李中文购买的房屋，2012年7月17日至2015年6月17日期间的房屋租金亦交付给周德敏，故张德红的这一上诉理由不能成立，本院不予支持。对于张德红所称的租赁房屋在一年半的时间里未能正常经营和使用的上诉理由，经本院询问，张德红亦明确答复其一直在涉案房屋进行经营，再结合张德红在一审中举示的重庆市体育彩票管理中心打印的财务管理系统记录，足以认定张德红在租赁期内对涉案房屋的使用并未受到影响。对于张德红所称的周德敏、李中文应赔偿其装修及营业损失的上诉理由，本院认为，张德红要求赔偿的上述损失不属于本案的审查范围，本院对此不予审查，张德红可通过另案诉讼的方式予以解决。
综上所述，上诉人张德红的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张德红负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 蒋 茜