海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第1427号
原告陈少彬。
被告海南永升达投资有限公司。
法定代表人林香仁。
委托代理人邓兴斌，海南昌宇律师事务所律师。
委托代理人陈桂菊，海南昌宇律师事务所律师。
原告陈少彬（以下简称原告）与被告海南永升达投资有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告本人、被告的委托代理人陈桂菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月13日，原告与被告签订一份编号为L0XXXXXXXXX的《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海口市海濂路XX号永升华府X幢X幢XXX房品房一套，合同总价为607673元；合同第八条约定，被告应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；第十一条同时约定，如被告未能按期交房，逾期在90日内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金。此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款607673元，被告给原告出具了相对应的购房发票。但被告不精心组织施工，故意拖延工期，偷工减料，竟然不按照合同及规划报建的设计图纸进行建筑施工，擅自更改外墙材料和颜色、违规占用一楼架空层等�这导致了早在2011年9月份就已经主体封顶的永升华府小区，经过长达两年的时间仍然未能竣工验收、交房。2013年4月29日，被告法定代表人林香仁向永升华府小区业主作出承诺，将对小区作出部分整改，并于交房日一次性按合同总价的万分之三支付违约金，超过三个月有权退房，按万分之五每日支付违约金。7月1日被告的法定代表人林香仁又向永升华府小区业主作出承诺，承诺于2013年7月25日将验收合格的房子交付给原告，关于延迟交房违约金的要求，被告有责任按照购房合同约定的标准，以购房合同总房款（不能以购房首付款）为基准计算违约金，在2013年7月25日交房时，将已发生的违约金一次性现金支付给业主，否则，2013年7月25日后按月支付违约金。原告虽多次催促被告交房，但时至原告起诉日，被告仍然未将达到国家规定（综合验收合格）的交房标准的商品房交�给原告使用，被告逾期交房已经长达399天，已经构成严重违约。原告为了能早日住上该房，多次耽误工作找被告协商、多次向相关部门投诉、维权，耗费了大量的人力、物力和财力，使原告心力交瘁。为了维护原告的合法权益，特向诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（从2013年5月1日起至2013年7月29日止，以已付购房款607673元为本金，按日万分之三计算违约金；从2013年7月30日起至实际交房之日止，以已付购房款607673元为本金，按日万分之五计算违约金。暂计算到2014年6月3日违约金为11029XXXXX元）；2、判令被告向原告支付公证费400元、邮寄费23元；3、判令被告承担本案的案件受理费、保全费3079元等全部诉讼费用。
被告辩称，（一）双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过高，依法应当进行调整，被告认为应调整为：“根据实际逾期天数每日按已付房价款的万分之一计算逾期交房违约金。”《商品房买卖合同》第十一条出卖人逾期交房的违约责任中第1条约定：“逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之3支付违约金，合同继续履行；”第2条约定“逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之5的违约金。”被告认为前述约定的违约金计算标准过高，应予以下调。理由是：1、“永升华府”项目，位于海口市中心城区，区位优势较好。而原告购买的第一期销售时间在“海南国际旅游岛”宣布之前，价位极低，仅3800元左右，而之后“海南国际旅游岛”宣布，房价提高，各项建筑成本也随着大幅增加，使得该项目的开发成本达到4100多元，因此整个项目利润率�低。因此基于公平原则，违约金也不宜过高。2、原告因逾期交房的损失，也只是已付房价的银行存款利息损失。而合同约定的违约金比例日万分之三和日万分之五，折成年利率为10.95%和18.25%，而2011年银行存款基准利率为年3.5%（一年期），已经达到银行存款利率的3.1倍和5.2倍。因此约定的违约金明显高于原告的损失。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于本案原告的实际损失，依据公平原则、本案实际及前述法律规定，被告认为违约金计算比例调整为根按已付房价款的万分之一计算较为合理。（二）根据合同约定，该项目交房时间应当顺延至2013年10月10日。双方签订的《＜商品房买卖合同＞补充协议》第3.5条约定：“如因发生不可抗力事件、政府行为等非出卖人控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同义务被延误，则出卖人有权将该商品房的交付日期顺延。而无须为该延误承担任何责任，也无须对买受人承担任何补偿费用。”根据该条约定，被告可依据相关事实顺延交房，且不应当承担责任。理由如下：1、因天气因素及停电原因导致工期顺延157天。“永升华府”项目于2010年8月2日正式开工至2013年4月30日，因台风及降雨等不可抗力因素工期顺延154天（天气因素中，受台风天气影响停工达35天；台风以外的暴雨、大暴雨16天，在基础施工中，因持续雨天无法施工达20天，其余雨天影响停工83天。）、停电3天，合计157天。这些因素是被告无法克服和避免的。这一事实，被告提供的“施工日志”、“天气情况证明”及“台风证明”可以综合印证。2、因“政府行为”及部分业主的阻拢因素，交房时间顺延至2013年10月10日。（1）因政府原因导致燃气供应延迟。海南民生管道燃气有限公司出具的《证明》可以证实：被告于2012年6月已申请管道燃气安装，但由于海濂路干管需要通过政府相关部门的报建，至2013年5月3日才通过政府相关部门的审批，施工期120天，至9月1日正式供气。（2）因政府原因及部分业主的干预导致供电延迟。被告于2011年8月15日向海南电网公司海口供电局提交了供电报装申请，海口供电局于2011年8月17日下达了《高压正式供电方案通知书》。由于“永升华府”所在片区原有线路供电容量无法满足该片区新增的大量用户的用电需求，�须对整个片区的用电线路进行整体扩容改造，而且必须经海口市政府相关部门批准。直至2013年6月，改造完成了海联支线由10KV列＃3B架空线路加大到截面为240平方的架空导线。2013年6月25日完成了永升华府的高压接火，并可供电。但由于永升华府部分业主向海口市政府投诉，海口供电局须待海口市政府的正式通知方能供电，故正式供电时间为2013年10月10日。该事实是客观存在的，被告向供电部门要求出示这一事实的情况说明，但供电部门以须由法院调取为由拒绝被告的要求。为此被告已向法院申请调取相关证据。（3）因政府行为及部分业主的阻挠导致至今外墙设计仍无法变更，至使整个项目至今仍未能验收。“永升华府”项目外立面原设计为“贴小方砖”，但因外墙墙体是用“加气砖”砌筑，贴小方砖不利于安全和防水，不符合现代建筑规程，因此在设计评审时，专家就提出了修改为“涂料”的变更方案。被告与原告签订的《商品房买卖合同》约定的外墙是“涂料”。同时被告分别于2011年及2012年、2013年3月多次向设计部门及规划部门提出了该项目的变更申请和要求，但由于规划部门怠于履行职责，故一直未完成变更，2013年4月30日之后，由于部分业主的上访及阻挠，规划部门迫于业主压力不敢进行依法变更，导致了已完全符合质量验收条件却不能进行质量验收。另，根据双方签订《＜商品房买卖合同＞补充协议》第4.1条规定：“在不影响乙方所购商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向的前提下，出卖人可对原规划、设计方案做出适当的调整。”因此，部分业主的阻挠是无理的，规划部门不进行变更也是没有依据的。前述事实是客观存在的，为了有助于解决争议、化解矛盾，恳请贵院予以查实。综上，被告认为综合前述的�项事实和理由，该项目的交房时间最少应延至2013年10月10日。（三）原告是以按揭方式支付购房款，应当以已支付的购房首付款加上已还按揭本金数额之和为基数计算逾期交房违约金。1、《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”而被告与原告双方签订的《＜商品房买卖合同＞补充协议》第五条约定：“双方签订的《商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指在双方发生争议以前，买受人实际支付给出卖人的房款（不包括银行提供的按揭贷款）和实际已还给银行的按揭款本金的总和。”因此，原告主张的逾期违约金的计算基数应当按照前述约定执行。2、原告提交的2013年4月29日至2013年7月1日的《承诺书》无效，对本案没有约束力。（1）原告提交的补充证据《4.29协商结果（承诺书）及《承诺书》没有原件，真实性不予认定。被告的法定代表人曾在被胁迫的情况下签订过两份《承诺书》，但均是无效的。2013.XXXXX日，部分业主纠集了众多人到项目现场聚集并阻扰施工，并派人为主被告的法人及工作人员，无法脱身。才被迫在部分业主事先写好的承诺书上签字。另，2014年7月1日，相关部门在海口市政府参加由海口市住建局组织的行政调解会议，并形成了最后的处理意见，但在会议结束之后，在场的几十人又无理将被告的法定代表人及公司的其他参会工作人员围困在市政府，强迫原告的法定代表人在他们事先写好的内容与当日行政调解会议结果相矛盾的《承诺书》签字，直至当日下午2点多，被告的法定代表人在多次报警无效的情况下，才被迫无奈签字。（2）该两份承诺书上没有原告陈少彬的签名，原告也未授权给承诺书上署名的几位业主，因此，该两份承诺书对原告不具有约束力。（3）双方签订的《商品房买卖合同》及2014年7月1日行政调解会议，共同形成的处理意见，才是合法有效的处理双方当事人纠纷的依据。海口市住建局《行政调解永升华府业主信访问题会议纪要》第四点；“要求开发商、业主按照合同约定进行违约金赔付等法律事项处理”。四、逾期交房违约金仅能计算至2014年4月15日。原告购买的商品房已经于2014年3月28日，通过验收质量合格。符合双方签字的《商品房买卖合同》第八条规定的交房条件，被告于2014年3月29日向原告送达了“永升华府交房通知书”，要求原告于2014年3月30日至2014年4月15日前来办理收房。原告收到交房通知，无理拒收房屋，按照合同约定，4月16日即视为房屋已交付，该房屋风险责任从该日起由原告承担。因此，逾期交房违约金只能�算至2014年4月15日。五、公证费及邮寄费不应由被告承担。
经审理查明，2011年10月13日，原告与被告签订一份编号为L0XXXXXXXXX的《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发永升华府商品房一套，合同总价为607673元；付款方式为原告在签订合同时向被告支付首付款247673元，余款金额360000元原告向中国工商银行股份有限公司海口琼山支行贷款支付；被告应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；如被告未能按期交房，逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行，如逾期超过90天，原告有权单方面解除合同；原告要求继续履行合同的，被告按逾期天数每日向原告支付巳付房价款的万分之五的违约金。原、被告同日签订的《〈�品房买卖合同﹥补充协议》，其中第五条约定，双方签订的《商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指在双方发生争议以前，买受人实际支付给出卖人的房款（不包括银行提供的按揭贷款）和实际已还给银行的按揭款本金的总和。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款247673元，被告2011年11月1日开具发票给原告。2012年9月9日，被告出具发票，载明收到原告支付的购房余款360000元，至此，原告向被告支付了全部购房款。2013年4月29日，被告的法定代表人林香仁向黄坤山、占浩海、戴雅、林郁飞等永升华府业主代表作出承诺，将对小区作出部分整改，并于交房日一次性按合同总价的万分之三支付违约金，超过三个月有权退房，按万分之五每日支付违约金。因部分业主于6月30日不满被告迟延交房在永升华府施工现场聚集上访，海口市住房和城乡建设局于7月1日组织�方进行协调，当日，被告又承诺于2013年7月25日将验收合格的房子交付，关于延迟交房违约金的要求，被告有责任和义务按照购房合同约定的标准，以购房合同总房款（不能以购房首付款）为基准计算违约金，在2013年7月25日交房时，将巳发生的违约金一次性现金支付给业主，否则，2013年7月25日后按月支付违约金。7月3日，被告向原告发出永升华府交房通知书，告知原告可于2013年7月10日-7月28日来收房。2013年7月11日，原告通过公证邮寄送达的方式向被告邮寄一份《关于〈永升华府交房通知书〉的复函》，告知被告因小区不具备交房条件，原告拒绝收房，并要求被告承担违约赔偿责任，原告为此支付了公证费400元、邮寄费12元。2014年3月28日，海口市建设工程质量安全监督站出具《关于永升华府A1、A2、X幢、X幢、X幢及地下室工程施工质量监督的意见》，称对永升华府A1、A2、X幢、X幢、X幢及地下室工程完成设计和合同约定的初装饰工程质量进行了竣工验收，验收结论为：该工程的施工质量合格，但同时注明，建设单位必须按照国家相关规定办理该工程规划、消防、环保等部门的验收手续。同日，被告向原告发出永升华府交房通知书，告知原告可于2014年3月30日—4月15日来收房。2014年4月14日，原告向被告邮寄一份《拒绝收房及催收逾期交房违约金通知书》，告知被告因永升华府小区未经工程规划、消防、环保等验收合格，不具备交房条件，原告拒绝收房，并要求被告支付逾期交房违约金，原告为此支付了邮寄费11元。至本案于2014年8月12日开庭审理时，涉案房屋仍未通过工程规划、消防、环保验收，被告尚未将房屋交付原告使用。
另查，原告提交了《房屋租赁合同》、《收据》、《物业费发票》、《暂住证》及住房按揭贷款还款明细表，主张其在本案中要求被告支付的逾期交房违约金并未超过其损失的30%。被告以合同约定的违约金过高、以按揭贷款方式支付房款应以首付款作为计算违约金的本金为由予以抗辩，并请求法院按日万分之一的计算标准调整违约金。被告提交了施工日志、海口市气象台的证明以及海南民生管道燃气有限公司出具的证明主张应当顺延交房时间。
上述事实有编号为L0XXXXXXXXX的《海口市商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同﹥补充协议》、海南省销售不动产专用发票、个人住房贷款凭证、2013年4月29日承诺书、2013年7月1日承诺书、会议纪要、2013年6月30日永升华府收房通知书、（2013）琼州证字第4554号《公证书》及所附《关于﹤永升华府交房通知书﹥的复函》、公证费发票、邮寄费发票、2014年3月28日永升华府收房通知书、物业费发票、拒绝收房及催收逾期交房违约金通知�及邮寄详情单、房屋租赁合同、收据、《暂住证》、住房按揭贷款还款明细表、原告损失计算表、施工日志、海口市气象台证明、海南民生管道燃气有限公司出具的证明、《关于永升华府A1、A2、X幢、X幢、X幢及地下室工程施工质量监督的意见》、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效之合同，受法律保护，双方均应切实履行合同义务。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告未依约应于2013年4月30日前交房。被告以天气、停电和政府行为等原因主张应当顺延交房时间的抗辩意见缺乏合同基础及法律依据，本院不予采纳。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付�用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”本案中，被告至庭审时仍未能提供证据证明永升华府项目已经通过工程规划、消防、环保等部门的验收合格，故被告关于已经于2014年4月15日将验收合格的房屋交付给原告的抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。由于被告未依约将房屋验收合格后交付于原告，已构成违约，原告向被告主张违约责任，本院予以支持。
关于违约金的计算标准，原告主张被告应根据合同的约定计算。被告以合同约定的违约金过高、以按揭贷款方式支付房款应以�付款作为计算违约金的本金为由予以抗辩，并请求法院按日万分之一的计算标准调整违约金。本院认为，原、被告双方虽然在《〈商品房买卖合同﹥补充协议》中约定“巳付房价款”不包括银行提供的按揭贷款，但被告法定代表人此后作出的《承诺书》中明确表示以购房合同总房款而不能以购房首付款为基准计算违约金，二者矛盾时，应以时间在后的承诺书的约定为准，故应以原告购房总款607673元作为基准计算违约金，对被告提出的应以首付款为基准的抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩称合同约定的违约金过高，请求法院根据个案的实际按日万分之一的计算标准调整违约金。根据《中华人民共和国合同法第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法�或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据原告提供的《房屋租赁合同》、《收据》、《物业费发票》、《暂住证》、住房按揭贷款还款明细表、原告损失计算表，证明暂计算到2014年6月3日，被告逾期交房行为给原告造成的房屋租金损失、物业费损失、购房款占用期间的利息损失、装修材料费及人工费上涨损失等已经超过120706.1元，而原告在本案中向被告主张暂计算到2014年6月3日的逾期交房违约金为110292.65元。原告所提的前述证据客观真实，本院对其证明效力予以确认。故原告所主张的违约金数额，并未过分高于给被告违约对其所造成的损失。被告主张本院调整违约金标准缺乏法律依据，且被告未能提供证据证实双方约定的违约金标准过分高于给原告的损失。故被告关于违约金部分的抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。根据当事人意思自治的原则，被告应�合同约定的违约金标准，自2013年5月1日起至2013年7月29日止，以已付房价款607673元为本金，按每日万分之三向原告支付逾期交房的违约金，自2013年7月30日起至被告将验收合格的房屋实际交付给原告之日止，以已付房价款607673元为本金，按每日万分之五向原告支付逾期交房的违约金，暂计算到2014年6月3日逾期交房违约金为110292.65元。原告支出的公证费400元及邮寄费23元，是由于被告存在逾期交房的违约行为，原告为维护自身合法权益、要求被告纠正违约行为而采取必要措施而支出，被告应承担向原告支付该公证费及邮寄费的义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下�
一、限被告海南永升达投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈少彬支付逾期交房违约金（从2013年5月1日至2014年6月3日止的逾期交房违约金为110292.65元；从2014年6月4日起至实际交房之日止，以已付房价款607673元为本金，按每日万分之五计付逾期交房违约金。）。
二、限被告海南永升达投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈少彬支付公证费400元、邮寄费23元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2576元、保全费3079元，由被告海南永升达投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 吴�良
代理审判员 赵 越
人民陪审员 罗 美 琴
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 韩 韵