新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新02民终587号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈保良。委托诉讼代理人：拜金良，新疆先觉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：克拉玛依市绿丰盐业蔬菜有限公司。法定代表人：邱美玲，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：田荣。委托诉讼代理人：杨建兴，新疆万和律师事务所律师。上诉人陈保良因与被上诉人克拉玛依市绿丰盐业蔬菜有限公司（以下简称绿丰盐业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2017）新0203民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈保良之委托诉讼代理人拜金良、被上诉人绿丰盐业公司之委托诉讼代理人田荣、杨建兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈保良上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人绿丰盐业公司要求上诉人陈保良支付租金、违约金、暖气费的诉讼请求，并由被上诉人绿丰盐业公司按照胜诉比例承担本案诉讼费用。事实与理由：1.涉案《房屋租赁合同》系上诉人陈保良与被上诉人绿丰盐业公司法定代表人邱美玲协商解除，一审判决上诉人陈保良承担违约责任错误；2.双方协商解除合同时，被上诉人绿丰盐业公司法定代表人邱美玲明确表示上诉人陈保良退还房屋后，只需缴纳所欠水电费、物业费，不再另行支付租金；3.一审法院未考虑上诉人陈保良将涉案房屋装潢、装修全部移交给被上诉人绿丰盐业公司的事实，判决上诉人陈保良支付租金1035000元，损害了上诉人陈保良利益；4.涉案房屋供热未达到18度的标准，按照规定被上诉人绿丰盐业公司不应当收取暖气费。被上诉人绿丰盐业公司答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉人陈保良的上诉请求。1.一审法院依据双方合同约定确认租金计算方式，合理合法；2.上诉人陈保良未按合同约定支付租金，其应当承担违约责任；3.被上诉人绿丰盐业公司向上诉人陈保良所租赁的房屋供暖，且暖气供应达到标准，上诉人陈保良在承租期间亦未提出异议，其应当支付暖气费；4.涉案《房屋租赁合同》约定，合同解除后，装修不可挪动之物归被上诉人绿丰盐业公司所有，且涉案合同因上诉人陈保良违约而解除，其应当承担装饰装修全部损失。一审原告（反诉被告）绿丰盐业公司的诉讼请求：1.判令解除绿丰盐业公司与陈保良签订的《房屋租赁合同》，返还租赁房屋；2.陈保良向绿丰盐业公司支付房屋租金1575000元、违约金297250元、暖气费361351.14元、电费204747.75元、水费20103.75元、物业费176834.31元，共计2635286.95元；3.陈保良承担本案诉讼费用。一审反诉原告陈保良的诉讼请求：请求绿丰盐业公司退还履约保证金100000元、赔偿消防改造费用358000元以及经营损失242000元，并承担反诉费用。一审法院认定事实：2014年9月26日，绿丰盐业公司与陈保良签订《房屋租赁合同》，约定绿丰盐业公司将克拉玛依农副产品批发市场综合交易楼负一楼克市塔河路**号房屋租赁给陈保良使用，租期自2014年9月25日至2019年12月31日止；房屋租金按半年交付，先支付租金后使用。交付租金的金额及时间为：2014、2015年度租期自2014年9月25日至2015年12月31日，租金800000元，支付时间为2015年11月18日；2016年度租期自2016年1月1日至2016年6月30日，租金450000元，支付时间为2015年12月31日；自2016年7月1日至2016年12月31日，租金450000元，支付时间为2016年6月30日；2017年度租期自2017年1月1日至2017年6月30日，租金750000元，支付时间为2016年12月31日；自2017年7月1日至2017年12月31日，租金750000元，支付时间为2017年6月30日；承租方逾期未交付租金，除如数补交外，每延期一日，须按应交租金每日千分之三的比例向出租方支付滞纳金；承租方装修、维修的范围及费用的负担：在消防，城市管理及物业等相关部门批准的情况下，经出租方同意后，承租方负责经营场所的装饰、装修改造及垃圾清理，不可影响他方，费用自理；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：可移动部分归承租方所有，其他部分归出租方所有，地面装修无损坏，墙面干净整洁，门窗、灯饰完好；履约保证金人民币壹拾万元整，合同期满，承租方没有违约行为即退还，不计利息；承租方如出现不交付或者不按约定交付租金达15天以上，或者承租方所欠各项费用累计达人民币壹拾万元以上等情形的，出租方均可解除合同，因此造成的损失由承租方负责；承租方未按合同约定履行合同条款，即属违约，出租方有权终止合同，收回租赁房屋，扣留承租方设施和履约保证金，承租方还须向出租方支付年租金总额3%的违约金。如因承租方原因造成本合同中途解除，承租方需补交2个月装修期租金250000元；承租方自签订本合同之日起房屋所发生的水、电、暖、空调、物业等费用均自行承担，其中：承租方缴纳暖气费：承租第一年按照克拉玛依市供热公司的普遍供暖价格（以下简称普遍供暖价格）的50%向出租方支付，承租第二至第五年按照普遍供暖价格的70%向出租方支付；交纳物业费，承租方交费标准可与物业公司协商，协商不成的，应以所在楼房房屋联合签订的物业管理合同约定的价格交纳。该合同还对其他内容进行了约定。现陈保良仅支付租金750000元，双方就欠付租金、暖气费、电费、水费、物业费支付发生争议，故绿丰盐业公司诉至一审法院。另查明，克拉玛依市粮食蔬菜批发交易市场一期工程整体于2014年7月25日竣工验收合格，建设规模31619.06平方米。2016年12月26日，绿丰盐业公司与新疆某某房地产开发有限公司（以下简称某某房产公司）签订的《克拉玛依市粮食蔬菜批发交易市场综合楼产权面积确认书》（以下简称确认书）一份，载明批发交易市场综合楼总建筑面积为31684.32平方米，绿丰盐业公司拥有和分摊产权建筑面积：地下负一层建筑面积为6426.57平方米（地下负一层公共设施用房491.3平方米是某某房产公司），扣除该部分后的面积为5935.27平方米，一层建筑面积为6429.22平方米，四层建筑面积为1857.42平方米，合计14221.91平方米。另查明，克拉玛依市物价局文件克物价发【1997】31号《关于调整我市自来水、暖气、电力价格的通知》载明：石油局内部热力暖气成本价为5.6元每平方米每月，核定其面向社会供应的热力暖气市场价格不分生产和民用均为6.96元每平米每月；高度超过4M的建筑物按规定比例收取，即实际高度（M）÷4×底面积（㎡）×6.96元每平方米每月，以上面积均以建筑面积为计算单价，价格中包含二次管网维护费。其他供暖企业可参照此价格执行。一审法院还查明，绿丰盐业公司认可在陈保良处欠付货款250000元、冰柜款及押金40000元，双方均认可以上款项在本案陈保良应付款中予以折抵。一审法院认为，涉案房屋虽涉及人防工程，但租赁合同的效力并不因人防工程使用是否取得许可而受到影响，且陈保良当庭表示整个负一层其一直在使用，双方租赁合同真实、合法、有效。陈保良未完全履行租金支付义务，且逾期支付显已超过15天，符合合同第十一条第1款约定的合同解除条件，应当认定绿丰盐业公司有权根据合同约定行使解除权。绿丰盐业公司以诉讼方式向陈保良明确提出解除合同，符合法律规定，故对绿丰盐业公司主张解除双方《房屋租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持。经庭审查明，绿丰盐业公司自认陈保良已于2017年4月搬离租赁房屋，且已更换门锁，故房屋客观上已转移至绿丰盐业公司占有，已不存在返还房屋的事实基础，故对绿丰盐业公司主张要求陈保良返还房屋的诉讼请求，依法不予支持。陈保良未能按期支付租金及其他费用，显已构成违约，故不符合退还履约保证金的条件，该保证金双方亦未约定系作为支付或者折抵房租及其他费用时使用，故对陈保良认为该履约保证金100000元作为房租的抗辩没有合同依据，依法不予采纳。对租金的计算，绿丰盐业公司自认陈保良已于2017年4月搬离且已更换门锁，此后继续计算租金与事实不符，故一审法院依法调整该期间至实际搬离时止，酌情确定租金为375000元（1500000元÷12个月×3个月）。综上，绿丰盐业公司主张要求陈保良支付租金1035000元（2014年、2015年度租金800000元+2016年度租金900000元+2017年1月1日至2017年4月1日租金375000元-已支付750000元-抵扣货款250000元-冰柜款及押金40000元）的诉讼请求，具有事实根据及合同依据，依法予以支持。关于违约金297250元（250000元+47250元）的诉讼请求。合同解除的原因系陈保良欠付租金及其他费用导致，故绿丰盐业公司主张适用《房屋租赁合同》第十四条第1款要求陈保良支付250000元与合同约定不符，依法不予支持。经一审法院确定的未付租金总额为1035000元，故对陈保良应支付违约金31050元（1035000元×3%）。关于暖气费361351.14元、电费204747.75元、水费20103.75元、物业费176834.31元的诉讼请求。其中电费204747.75元、水费20103.75元陈保良当庭表示愿意承担，物业费仅同意承担2016年5月27日至2017年1月26日期间的物业费36791元，以及2017年1月27日至2017年2月28日，面积按照3426.15平方米（6426.57平方米-3000.42平方米）计算的物业费5481.84元（3426.15平方米×1.6元每平米每月×1个月）。对上述诉讼请求陈保良认可部分，依法予以确认。对其余暖气费，陈保良承租房屋后对整个负一层均在使用并经营百货超市，使用期间自2014年9月至2017年，显已跨越冬季，如没有暖气在地下负一层经营超市显有违常理，加之绿丰盐业公司亦提供相关证据证明至今已委托专业公司负责供暖，故对陈保良主张绿丰盐业公司没有实际供暖的抗辩理由依法不予采纳。对物业服务存在质量问题方面，绿丰盐业公司已按照该生效判决折算物业费单价后又下调至1.6元每平米每月收取物业费用，并且更换物业公司，对之后的物业服务是否存在质量问题陈保良并未提供任何证据予以证明，故对其该项抗辩理由依法不予支持。对人防工程部分，陈保良客观上已经实际使用，亦属于租赁合同约定的租赁范围，故应当计算物业费及暖气费。故绿丰盐业公司扣除物业用房面积491.30平方米后，根据双方《房屋租赁合同》约定计算的2014年10月15日至2015年4月15日期间的暖气费为99712.54元【5935.27平方米（6426.57平方米-物业用房面积491.30平方米）×5.6元每平米每月×6个月×50%】；2015年10月15日至2016年4月15日期间的暖气费为139597.55元【5935.27平方米（6426.57平方米-物业用房面积491.30平方米）×5.6元每平米每月×6个月×70%】符合双方合同约定，绿丰盐业公司计算的2016年10月15日至2017年4月15日暖气费，其自愿扣除公摊面积1237.75平方米，并以此计算暖气费用为122041.05元【5188.82平方米（6426.57平方米-公摊面积1237.75平方米）×5.6元每平米每月×6个月×70%】，系其自愿处分权利的范围，依法予以确认。故对绿丰盐业公司主张要求陈保良支付暖气费361351.14元（99712.54元+139597.55元+122041.05元）的诉讼请求，依法予以支持。对物业费，其中2014年9月25日至2015年5月26日共计8个月的物业费用，已经（2015）克民二初字第175号生效判决确认，且绿丰盐业公司已经向当时的物业公司常盛物业公司支付，故根据《房屋租赁合同》第十四条第3款之约定，有权要求陈保良予以支付，故对绿丰盐业公司扣除物业用房面积491.30平方米，并根据上述生效判决折算的物业费单价2.25元每平方米每月计算的上述期间的物业费用106834.86元【5935.27平方米（6426.57平方米-物业用房491.30平方米）×2.25元每平米每月×8个月】，依法予以支持。对绿丰盐业公司主张2017年1月27日至5月26日期间，以1.6元每平米每月计算的物业费用，一审法院依法调整计算期间为2017年1月27日至2017年4月1日共64天，为17711.17元【5188.82平方米（6426.57平方米-物业用房491.30平方米）×（1.6元每平米每月÷30天）×64天】本院依法予以支持。综上，对绿丰盐业公司主张要求陈保良支付物业费161337.03元（106834.86元+36791元+17711.17元）的诉讼请求依法予以支持。关于陈保良的反诉请求，承前所述，其主张返还履约保证金不符合合同约定，依法不予支持，其主张赔偿损失600000元，其中消防设施改造费用为358000元，但根据双方《房屋租赁合同》第五条、第十四条第1款之约定，消防设施的改造、装修应由承租人陈保良自行实施，且相关费用亦明确由陈保良自行承担，另一部分损失242000元陈保良主张为经营损失，但其并未提供任何证据予以证实，故对陈保良主张的反诉请求，没有事实根据及法律依据，依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决：一、原绿丰盐业公司与陈保良于2014年9月26日签订的《房屋租赁合同》依法予以解除；二、陈保良于本判决生效之日起三日内向绿丰盐业公司支付租金1035000元、违约金31050元、电费204747.75元、水费20103.75元、物业费161337.03元、暖气费361351.14元，共计1813589.67元；三、驳回绿丰盐业公司的其它诉讼请求；四、驳回陈保良的反诉请求。本诉部分案件受理费减半收取计14203.02元、邮寄送达费32.40元，由陈保良负担9690.42元（9658.02元+32.40元），由绿丰盐业公司负担4545元；反诉部分案件受理费减半收取计5400元，由陈保良负担。二审中，上诉人陈保良围绕上诉请求，提交《某某超市装修协议》，拟证实上诉人陈保良支付装修款1662554元，该款项应当抵扣房租。被上诉人绿丰盐业公司经质证对该证据真实性、合法性、真实性均不予认可。本院认为，《某某超市装修协议》系上诉人陈保良工作人员宋某某与案外人就涉案房屋装修进行的约定，与涉案房屋租赁合同无关，本院依法不予采信。本院查明的案件事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人陈保良作为承租人，应当按照双方约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为：1.上诉人陈保良是否应支付被上诉人绿丰盐业公司租金、暖气费；2.上诉人陈保良是否存在违约行为，是否应当支付违约金。一、上诉人陈保良是否应支付被上诉人绿丰盐业公司租金、暖气费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人陈保良称其曾与被上诉人绿丰盐业公司之法定代表人邱美玲协商解除合同，邱美玲予以同意并明确表示上诉人陈保良退还房屋后，只需缴纳所欠水电费、物业费，不再另行支付租金，但上诉人陈保良未提交证据予以证实，且被上诉人绿丰盐业公司对此亦不予认可。上诉人陈保良对其主张未能提供证据予以证明，其应当承担不利后果。一审法院根据双方《房屋租赁合同》的约定，扣除上诉人陈保良已支付的租金、双方确认抵扣的货款、冰柜款及押金，判决上诉人陈保良仍欠付被上诉人绿丰盐业公司租金1035000元，符合法律规定，本院依法予以确认。对暖气费，上诉人陈保良自2014年9月至2017年承租涉案房屋，根据本地气候情况，若无暖气供应，涉案房屋无法进行正常经营。上诉人陈保良接受了被上诉人绿丰盐业公司的供热服务，其应当依照《房屋租赁合同》第十四条第3款之约定，足额支付暖气费。上诉人陈保良上诉称涉案房屋供热温度不达标，但未提交证据予以证实，对该上诉意见，本院依法不予支持。二、上诉人陈保良是否存在违约行为，是否应当支付违约金。《房屋租赁合同》第十二条违约责任约定：承租方未按合同约定履行合同条款，即属违约，出租方有权终止本合同，收回租赁房屋，扣留承租方设施和履约保证金；承租方还需向出租方支付年租金总额3%的违约金。承前析理，上诉人陈保良作为承租人，其至今仍欠付被上诉人绿丰盐业公司租金未付，一审法院以欠付租金为基数，按双方合同约定的违约金比例计算违约金并无不当，本院依法予以确认。综上，上诉人陈保良的上诉请求与本院查明事实不符，亦于法无据，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17646.61元，由上诉人陈保良负担。本判决为终审判决。审 判 长 李  孔  书审 判 员 木尼然·吐拉克代理审判员 吴     婷二〇一七年十二月十一日书 记 员 黄  美  琪