上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初9259号
原告(反诉被告)：上海浩启文化传播有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：张燕萍，总经理。
委托诉讼代理人：夏明杰，上海申骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘亮亮，上海申骏律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海子淳实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：王栋，董事长。
委托诉讼代理人：徐游，上海盛联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾臻，上海盛联律师事务所律师。
第三人：上海大众燃气有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区福山路XXX号。
法定代表人：杨国平，董事长。
委托诉讼代理人：蔡颀，女。
原告上海浩启文化传播有限公司诉被告上海子淳实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本院依法追加上海大众燃气有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2017年11月15日公开开庭进行审理，原告上海浩启文化传播有限公司的委托诉讼代理人夏明杰、潘亮亮，被告上海子淳实业发展有限公司的委托诉讼代理人徐游、曾臻，第三人上海大众燃气有限公司的委托诉讼代理人蔡颀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浩启文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《国家会展中心(上海)商业广场上海子淳实业发展有限公司所承租区域商铺转租合同》于2017年5月27日解除；2、被告返还原告预付款人民币1,220,189.57元；3、被告支付原告预付款利息(以1,220,189.57元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年1月20日计算至实际返还之日止)；4、被告支付原告餐券结算款46,764元及欠款利息(以46,764元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年5月27日计算至实际支付之日止)；5、被告返还原告借调人员证押金3,600元及欠款利息(以3,600元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年5月27日计算至实际支付之日止)；6、被告支付原告逾期利益违约金292,580.08元；7、被告赔偿原告其他损失451,080元。事实与理由：原告与被告签订《国家会展中心(上海)商业广场上海子淳实业发展有限公司所承租区域商铺转租合同》，约定由被告将坐落于上海市青浦区盈港东路XXX号商场圆楼2楼R-L201-01、R-L201-03号商铺，总面积364.20平方米，转租给原告用于餐饮经营。被告应于2015年10月5日将系争商铺正式交付原告，免租期为2015年10月5日至2016年3月4日，约定开业日为2016年3月5日。如被告未按时正式交付商铺的，原告有权立即提前终止合同，同时被告应将预付款退还原告。原告向被告支付了预付款1,220,189.57元，但系争商铺却因被告迟迟未能接通燃气导致无法在合同约定的时间正式交付，无法在约定时间正式开业。2017年4月底，被告才将系争商铺通上燃气欲正式交付。同时被告还存在拟交付的商铺面积远小于合同约定的面积等重大违约行为。原告与被告多次协商未果，于2017年5月26日向被告发送书面函件立即解除租赁合同。鉴于上述因素，被告应返还原告预付款、借调人员证押金、支付餐饮结算款，同时赔偿原告损失及逾期利益违约金。
被告上海子淳实业发展有限公司辩称：因原告擅自退租以及逾期支付合同约定的款项，被告已于2017年7月7日通过发函方式解除合同，故合同解除的日期应为2017年7月10日。不同意返还预付款和利息，原告支付的款项尚不足以抵扣原告应当支付的款项。原告已付款为1,220,189.57元，其中被告确认已经收取的款项金额为608,977.32元，包括：工程接驳费30,000元、消防改造及审批费110,607元、2016年4月至6月的租金356,925.12元、2016年4月至6月的物业管理费81,945元、2016年4月至6月的宣传推广费13,111.20元、装修施工管理费5,463元、装修免租期物业管理费10,926元。故原告预付款结余611,212.25元。餐券结算款和借调人员证押金同意退还原告，但是不同意承担利息。不同意支付违约金和损失。关于租赁面积，合同补充条款有明确约定，且租赁洽谈期间原告多次到现场勘查，房屋交付后，原告进行了装修，对面积进行过测量，在原告要求解除合同前从未就租赁面积提出过异议。针对房屋交付，合同约定的2015年10月5日交付是暂定日期，实际交付日期为2015年11月下旬，且合同约定有三个月宽限期，被告交付符合合同约定。原告已经对房屋进行了装修和试营业，在原告发函解除合同前未针对房屋交付提出过异议。针对燃气开通问题，合同未约定系被告的义务，实际上接通燃气工作也不是由被告申请完成的，而是由原告自行办理。原告已于2017年4月正式营业，合同目的已经达成，原告向被告申请开业的邮件中已经明确表示原告已经具备开业的相关条件。即使原告的经营计划有迟延也是原告自己原因造成。原告于2017年4月11日取得食品经营许可证，2016年5月31日申请开通燃气，2016年8月24日与第三人签约，2016年9月18日支付燃气开通相关费用，根据上述时间，原告不可能在合同约定日期开业。
第三人上海大众燃气有限公司述称：系争房屋燃气预埋主管是产权人即国家会展中心上海有限责任公司向第三人申请的，申请时间是2016年5月31日，通过审核时间是2017年3月8日。燃气公司总管道的埋设要根据市政规划，由客户申请后向市里提出工程计划才能铺设管道。对于新开发的区域来说，从付款到竣工验收需要一段时间，且第三人对工程也有自己的进度。被告与第三人之间没有任何关系。原告于2016年5月23日向第三人申请使用燃气，审核通过时间是2017年3月29日。燃气预埋主管开通后才可能开通租户的燃气。
被告上海子淳实业发展有限公司认为原告擅自提前退租，故提起反诉请求判令：1、原告与被告签订的《国家会展中心(上海)商业广场上海子淳实业发展有限公司所承租区域商铺转租合同》于2017年7月10日解除；2、原告支付被告免租期租金594,875.20元、物业管理费43,704元、宣传推广费21,852元；3、原告支付被告2016年4月1日至2017年4月27日水电费2,084.30元；4、原告支付被告违约金877,740.24元；5、原告支付逾期返还房屋的使用费273,805元(按照每天7,823元，从2017年7月11日计算至8月14日)；6、原告支付逾期注销证照的占用费31,292元(按照每天7,823元，从2017年8月10日计算至8月13日)；7、原告支付被告律师费80,000元。原告预付款结余的611,212.25元从上述款项中予以抵扣。
原告针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。本案系被告违约，原告行使合同解除权，合同解除的时间为2017年5月27日。对被告主张的水电费无异议，同意支付。因被告违约，故不同意支付被告主张的所有费用。被告收到原告寄送的解约函后，将系争房屋大门锁住，并于2017年6月8日贴封条控制商铺，故被告主张占用费无依据。原告于2017年7月就开始办理工商登记迁出手续，目前已经办理完毕。被告主张的律师费无合同和法律依据。
本院经审理认定事实如下：2015年，原告(乙方)与被告(甲方)签订《国家会展中心(上海)商业广场上海子淳实业发展有限公司所承租区域商铺转租合同》，约定甲方将上海市青浦区盈港东路XXX号商场圆楼2楼R-L201-01、R-L201-03号铺位转租给乙方，建筑面积为364.20平方米。补充条款12-1.1条第(5)项约定双方同意以附表一第二部分所列的租赁面积计算该商铺的基本租金、物业管理费及其他以该商铺的租赁面积为基础计算的各项费用。甲乙双方均同意不因实测面积与租赁面积的不同而解除本合同。为避免将来发生争议，若租赁面积与其他任何人士、组织或机关评估或测量的面积或其他方法计算的租赁面积有任何差别或出入，双方同意不对该商铺的面积进行调整，且不影响该商铺基本租金、物业管理费及其他以该商铺租赁面积为基础计算的款项之计收标准，仍以本合同列明的租用建筑面积为准。第12-2.2条第(2)项约定乙方应自行向相关机构或政府部门申请乙方经营其所开展业务所需的所有证照，甲方仅应配合乙方提供相关证明文件。第12-3.1条约定甲方向乙方实际交付该商铺的日期以双方签署的《商铺使用交接书》上载明的日期为准。在办理交接手续前，乙方应付清本合同规定的乙方在交付日或之前应向甲方和管理方支付的所有款项，否则甲方有权暂时不向乙方交付商铺，并不视为甲方违约。在乙方付清款项的前提下，乙方应于交付日于甲方办理交接手续。甲方在收到乙方支付的前述款项后应向乙方交付商铺。双方签署《商铺使用交接书》视为甲方已经履行了交付义务。若乙方逾期7日仍未支付在原定交付日应付的任何款项或于交付日办理该商铺的验收、交接手续，则该商铺将被视为已于交付日合格地交付乙方，无论乙方在交付日后的任何时间有否办理接收该商铺的书面手续，甲方有权自交付日起计算装修免租期和租赁期，并按照本合同的规定收取租金、物业管理费等。若甲方未能在附表一第一部分所列的暂定交付日将商铺交付乙方，乙方同意给予甲方90天宽限期，再此情况下，装修免租期和租赁期按甲方延期交房的天数相应顺延。在上述宽限期后，若甲方仍未能将商铺交付给乙方，则乙方有权以书面形式通知甲方立刻提前终止本合同或经协商再次选定一个日期为交付日，装修免租期和租赁期因此顺延。若乙方选择提前终止合同的，甲方将乙方已支付的履约保证金、公用事业费押金无息退还乙方，并应将乙方已预付的基本租金和物业管理费无息退还给乙方，乙方承诺除此之外，甲方无需对乙方承担其他责任。装修免租期内，乙方无须支付基本租金，但仍须支付该商铺的物业管理费、附表一第四部分所列的其他费用及合同第12-6.3(2)条规定的装修期间其他相关费用。若本合同由于乙方原因提前终止，乙方应按合同终止时的租金标准，向甲方补交装修免租期内的基本租金。第12-5条约定，若乙方违反本合同之规定，甲方有权扣除全部或部分保证金用于支付乙方逾期未付的款项。第12-7条约定乙方最迟在租赁期届满或提前终止之日17：00时之前将商铺交还甲方。若乙方未按约将商铺返还甲方，则自合同提前终止次日起至乙方实际向甲方交还或甲方单方收回商铺之日止的期间内，乙方应按照该商铺届时的日基本租金的两倍向甲方支付占用费，并承担占用期间的物业管理费及其他费用。第12-9条约定，一个租赁年内乙方逾期支付应付任何款项连续达15日或累计达30日以上的，或乙方擅自提前退租的，甲方有权书面通知乙方提前终止本合同。第12-10.2条约定若甲方根据合同第12-9.2条约定提前终止合同，乙方必须向甲方支付实际使用期间根据合同应付而未付的一切款项，并在合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按6个月基本租金和6个月物业管理费之和计算。甲方有权从乙方交纳的保证金及乙方根据合同向甲方预付的租金(未实际使用部分)充抵乙方应支付的违约金或赔偿金，如果充抵后不足补偿甲方所受之损失(包括但不限于律师费、诉讼费及该商铺空置期间甲方根据本合同的本可收取的租金、物业管理费及其他费用)，甲方有权向乙方追索差额。第12-15.5条约定如乙方使用该商铺作为住所或营业场所办理工商或其他登记主管机关注册登记手续的，则乙方须于合同租赁期届满或提前终止之日起三十日内办理迁出的相关变更登记、备案手续。否则，每逾期一日，乙方须按该商铺日基本租金两倍支付占用费。合同附表一约定，甲方向乙方实际交付商铺日期暂定为2015年10月5日，具体以双方签署的《商铺使用交接书》上载明的日期为准。装修免租期为自交付日起5个月，即2015年10月5日至2016年3月4日。约定开业日/计租起始日为装修免租期届满之次日，即2016年3月5日。租赁期为自计租起始日起共60个月，即2016年3月5日至2021年3月4日。租赁面积为364.20平方米，用途只限于经营中式简餐。基本租金：自交付日起第1至第24个租赁月的月基本租金为118,975.04元。物业管理费按租赁面积计算，每月每平方米75元，每月27,315元。装修免租期的物业管理费于交付日前一次性支付，首期物业管理费为计租起始日至该月最后一日的物业管理费及后3个月的物业管理费，以后以3个月为一期支付。推广宣传费按照租赁面积每平方米每月12元，每月4,370.40元。履约保证金为第一个租赁年度3个月基本租金和3个月物业管理费的总和。在本合同签订时，履约保证金的金额为438,870.12元。公用事业费押金按20元/平方米/月收取，计7,284元。附表三约定，商铺装修施工管理费15元/平方米，共计5,463元。装修押金50元/平方米，共计18,210元。装修免租期的物业管理费30元/平方米/月，共计10,926元/月。特别条款约定，甲方交付给乙方的商铺尚未接驳水、电、煤、排烟管道等设施，乙方同意将由甲方或管理方来实施相关工程的接驳，由此产生的相关费用全部由乙方承担。合同另约定了其他权利义务。
合同签订后，原告对系争商铺进行了装修。
2016年6月23日原告在系争房屋注册登记成立上海浩启餐饮有限公司。2016年9月30日原告取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2017年4月11日，原告取得《食品经营许可证》。2017年8月14日，原告名称由上海浩启餐饮有限公司变更为上海浩启文化传播有限公司，住所地由系争房屋变更为他处。
原告于2015年5月11日、2015年9月22日和2016年1月19日陆续共支付被告1,220,189.57元。
2017年4月12日，《商铺开业前检查表》中记载系争商铺交付完成，装修竣工验收完成，部分合格，允许试运营，开业活动为2017年4月18日开业。2017年4月18日，原告开始营业。
2017年4月25日，被告向原告发出《申之韵味集合馆合同正式履行通知》，表示原告承租的商铺将于2017年4月10日开始正式按照合同计各项费用，在2017年4月10日之前已发生而未结算的营业款(若有)以约定的“试营业”期方式结算。
2017年5月16日，原告向被告发送《合同解除通知函》，表示合同约定被告应于2015年10月5日将房屋交付原告并给予5个月免租期，约定开业日为2016年3月5日。被告直至2017年4月才通上燃气(如不通燃气系争房屋无法正式交付更无法开业经营)，因此被告的违约行为严重影响原告的战略部署，虽经原告多次催促仍未及时履行致使合同目的落空，原告多次找被告协商解约及赔款、赔偿事宜但无果，原告特函告被告立即解除合同，要求退还原告预付款并赔偿相关损失。
2017年6月8日，被告将系争房屋的大门贴上封条。
2017年6月8日，原告向被告发送《合同解除事宜联系函》，表示租赁合同经原告书面通知已经解除，要求被告退还预付款1,220,189.57元并赔偿损失。自合同解除后，被告即锁上电子锁不允许原告进入系争商铺，对于商铺内的装修及物品，要求被告赔偿，金额为409,680元。
原告法定代表人张燕萍与被告总经理顾晨通话录音显示，张燕萍表示5月份调转的时候原告有2,598张券，当时说好是1个月之后到账的，但至今没有结。顾晨表示是的，因为双方存在法律纠纷，所以等事情解决后该怎么样就怎么样。张燕萍表示还有借调证3,600元被告没有给，被告表示等事情解决后，该退的会退给原告，不应该退就不退了。
2016年5月23日原告向第三人申请安装使用燃气。2016年8月24日，原告与第三人签订《委托合同》。2016年9月18日，原告向第三人支付合同价款。
2017年7月3日，被告向原告寄送《商铺转租合同解除事宜联络函》，表示因原告于2017年5月9日、5月16日、6月8日来函要求解除合同，擅自提前退租并提起诉讼，故被告决定提起反诉，主张合同于2017年7月10日终止，被告应支付免租期内的租金、物业管理费、宣传推广费、2016年4月1日至2017年4月27日的水电费2,084.3元以及违约金877,740.24元，扣除已付款的结余611,212.25元，原告仍应支付929,043.49元，要求原告于2017年7月10日前按合同约定方式返还租赁商铺。逾期主张占用费。另原告应及时注销各项登记注册手续等。2017年7月7日，被告向原告发送《律师函》，主要内容同上。
被告为本案诉讼签订《委托代理合同》并支付律师费8万元。
审理中，原告表示固定装修和设备已经在本案中主张，其余的物品原告放弃，由被告自行处理，房屋由被告收回。
对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，《国家会展中心(上海)商业广场上海子淳实业发展有限公司所承租区域商铺转租合同》、营业执照、《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《食品经营许可证》、付款凭证、《商铺开业前检查表》、《申之韵味集合馆合同正式履行通知》、《合同解除通知函》、《合同解除事宜联系函》、照片、录音、《燃气业务受理单》、《委托合同》、《委托代理合同》、《商铺转租合同解除事宜联络函》、《律师函》等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
原告认为：1、原告行使合同解除权，理由包括：被告未将房屋按约交付原告，没有交付钥匙和办理交接手续。被告在合同约定的时间一年多后才通燃气，导致原告无法正常经营。被告交付的商铺面积小于合同约定的面积。被告于2017年5月27日收到原告发送的解约函，故合同于2017年5月27日解除。原告之前多次就上述问题与被告沟通，被告以其他优惠为由要求原告继续使用，但之后未兑现承诺；2、鉴于被告违约，原告主张被告返还全部预付款，并支付利息损失、原告逾期利益损失(按照2个月租金和物业管理费标准)，并赔偿原告损失(包括厨房设备7万元，装修工程已付款241,400元和燃气工程款139,680元)；3、原告支付的所有款项均为预付款，不同意原告陈述的已付款项目和金额。为此原告提供了厨房设备加工订购合同、付款凭证、代付证明、合同款指定代收确认书、建筑装饰工程施工合同、付款凭证、代付证明、合同款制定代收确认书。被告对该组证据不予认可。
被告认为：1、原告违约提前退租，且未按约支付相关费用，故被告行使合同解除权，合同于2017年7月10日解除。被告实际于2015年11月下旬将房屋交付原告，未办理书面交接手续。系争房屋燃气开通非被告义务，总管由产权人申请，各商户自行申请开通分管。原告在开通燃气后进行了营业，之后退租的原因是经营效益不好；2、根据合同约定，因原告违约，理应支付被告免租期租金、物业管理费、宣传推广费、水电费、违约金、占用费、租金、律师费；3、被告确认已经收取的款项金额为608,977.32元，包括：工程接驳费30,000元、消防改造及审批费110,607元、2016年4月至6月的租金356,925.12元、2016年4月至6月的物业管理费81,945元、2016年4月至6月的宣传推广费13,111.20元、装修施工管理费5,463元、装修免租期物业管理费10,926元。为此，被告提供了与原告法定代表人张燕萍和股东孙伟之间的电子邮件、其他承租的餐饮公司申请燃气的业务受理单、食品经营许可证、营业额统计表、原告股东相关企业信息查询、网页截图、餐券计算表。原告对该组证据均不予认可。
本院认为，原告与被告签订的《国家会展中心(上海)商业广场上海子淳实业发展有限公司所承租区域商铺转租合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点是合同解除的原因和相关法律责任。针对房屋交付使用问题，虽然双方未签订交接书，但是从原告对系争房屋进行了数月装修且于2017年4月18日开始营业看，原告实际已经占有使用系争房屋，原告陈述被告未交付钥匙，每次由被告开门后原告才能进入明显有违常理。针对房屋面积问题，合同明确约定双方一致认可合同约定的面积为计租面积，不因实测面积有差异而进行调整，且原告对系争房屋进行了装修，原告也未提供证据证明之前提出该异议。针对燃气开通问题，根据第三人的陈述，燃气总管由产权人申请开通，工程从申请到竣工验收需要一定的时间，虽然燃气于2017年4月开通，但是原告在明知燃气开通明显晚于合同约定开业时间还选择申请营业，期间还采购经营设备、办理营业执照相关手续，显然对该情况是予以容忍和接受的。原告提出被告以优惠政策为由诱使原告继续履约，对此被告不予认可，原告未提供依据予以证明。综上所述，原告主张的上述解约理由均不成立，无权行使解约权。对原告主张的违约金和损失本院不予支持。相反，因为原告提前解约，以自己的行为明确表示不再履行合同，被告有权主张解除合同。被告通过书面方式明确合同于2017年7月10日终止，故本院认定原被告之间的合同于2017年7月10日解除。针对水电费，原告同意支付，本院予以支持。因被告于2017年6月8日将系争房屋张贴封条，导致原告无法正常使用，故本院认定原告应支付2017年4月18日至2017年6月7日期间的租金，对被告主张的逾期搬离的占用费不予支持。对于逾期办理工商登记注销的占用费，根据合同约定、当事人的过错程度、实际损失等因素，酌情认定原告应支付逾期注销证照的占用费10,000元。针对物业管理费，合同约定了免租期和正常计租期的收费标准，原告理应按照该标准支付免租期和2017年4月18日至2017年6月7日期间的物业管理费。针对推广宣传费，合同约定从计租起始日起缴纳，故原告理应支付2017年4月18日至2017年6月7日期间的推广宣传费。针对免租期租金和违约金，鉴于燃气开通时间晚于合同约定的开业/计租起始日，综合双方的过错程度、合同履行程度，实际损失等因素，本院认定原告应当支付877,740.24元。被告主张的律师费符合合同约定，于法有据，本院予以支持。针对餐券结算款，和借调人员证押金，被告对于金额无异议，且同意在本案中一并处理，本院认定被告应当支付该两笔费用。鉴于原被告之间发生争议致讼，相关费用尚未结算，且双方未明确约定付款时间，故对原告主张的利息损失不予支持。对于工程接驳费和消防改造及审批费，原告予以否认，被告未提供证据证明实际发生的金额，故被告主张该两笔费用依据不足，本院不予支持。综上，原告应支付被告上述各项费用1,283,269.62元，鉴于原告已经支付了1,220,189.57元，故原告还应支付被告63,080.05元。据此，依照，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告上海子淳实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浩启文化传播有限公司餐券结算款46,764元；
二、被告上海子淳实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海浩启文化传播有限公司借调人员押金3,600元；
三、原告上海浩启文化传播有限公司的其余诉讼请求不予支持；
四、反诉原告上海子淳实业发展有限公司与反诉被告上海浩启文化传播有限公司签订的《国家会展中心(上海)商业广场上海子淳实业发展有限公司所承租区域商铺转租合同》于2017年7月10日解除；
五、反诉被告上海浩启文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海子淳实业发展有限公司63,080.05元；
六、反诉原告上海子淳实业发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费20,188.90元，减半收取计10,094.45元，由原告负担9,564.45元，被告负担530元；反诉受理费6,940.69元，由反诉原告负担6,252.69元，反诉被告负担688元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金 艳
二〇一八年一月二十二日
书记员 谭泓洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。