北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第01754号
上诉人（原审被告、反诉原告）任继承，女，1962年12月23日出生。
委托代理人徐刚（任继承之夫），1952年3月16日出生。
委托代理人常韦，北京市天拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张澎，女，1954年2月2日出生。
委托代理人王丽红，北京成竺律师事务所律师。
上诉人任继承因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第14804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张澎在原审法院诉称：我与任继承于2012年7月1日约定由任继承购买我名下位于顺义区滨河路向阳村段×号幢×至2层的房屋（总面积307.7平方米），房屋总价560万，约定定金100万元。合同签订后，任继承交付了定金及房款共计360万元。我于2012年7月31日按约定将房屋交付任继承，双方签订补充协议约定双方于2012年10月10日前办理过户并支付尾款。现虽经我多次催促，任继承仍以各种理由拖延并明确表示不履行合同至今，按双方买卖合同第九条之约定，任何一方逾期10日不按约定履行义务，另一方有权解除合同。现根据法律规定及合同约定，依法提起本诉，请求判令：1.解除双方于2012年7月1日签订的房屋买卖合同；2.任继承向张澎支付违约损失110万元；3.任继承立即将诉争房屋及屋内家电返还张澎，张澎同时返还任继承扣除定金外的剩余房款；4.任继承将诉争房屋恢复原状，并赔偿因此给张澎造成的经济损失；5.诉讼费用全部由任继承承担。
任继承在原审法院辩称：1.从事实上讲不同意张澎的主张，我方没有违约行为。张澎要求解除合同，我认为是因为张澎违约，我同意解除合同；2.要求我方赔偿损失、定金等诉讼请求我方不同意；3.交接的东西都可以按照交接清单返还给张澎；4.张澎说恢复原状、赔偿损失，完全是张澎自己的违约行为造成的，因为张澎交付的是危房，造成合同无法履行，我们不同意恢复原状和赔偿损失；5.房屋使用费问题，因为张澎提供的是危房，张澎没有任何理由要求我们支付房屋使用费；6.张澎所提出的律师费没有任何法律依据。诉讼费用谁败诉谁承担，由法院根据审理结果确定诉讼费用。张澎的诉讼请求出发点是错误的，除解除合同这一项，该返还的我返还，其他问题都是张澎自己原因造成的，所以我提出了反诉。
任继承在原审法院反诉称：我接收房屋后，发现张澎隐瞒了该房屋存在的严重安全隐患问题，遂多次与张澎交涉，要求张澎提供其加建部分的建筑结构设计图、施工图和技术数据资料，提出解决方案，但张澎拒不回复。我又聘请了专业建筑公司对张澎加建部分进行拆除和重建，但由于前期延误，时至冬季已无法施工。为此，2012年10月20日我向张澎主张合同抗辩权，要求双方推迟履行付款及办理产权过户的时间，协商解决房屋安全隐患问题，不想张澎却以我迟延支付房款为由向顺义法院提起诉讼，要求解除合同，并要求我承担违约责任。张澎的上述违约行为，给我造成了拆除、重建、停工等损失。故请求判令：1.解除双方所签《北京市存量房屋买卖合同》；2.张澎返还任继承已付款260万元及占用房款期间的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.张澎双倍返还任继承定金200万元；4.张澎赔偿任继承违约金110万元。
张澎辩称针对任继承的反诉在原审法院辩称：不同意任继承的反诉请求，坚持本诉请求。
经审理查明：2012年7月1日，张澎与任继承签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张澎将坐落于顺义区滨河路向阳村段×号×幢-1至2层房屋出售给任继承。房屋建筑面积307.70平方米，所有权证证号为X京房权证顺字第2384**号，该房屋已设定抵押，张澎应于2012年9月1日前办理抵押注销手续。双方约定房屋总价为560万元，任继承在签订本合同时支付定金100万元。双方另约定，于2012年7月3日前任继承支付首付款50万元给张澎，2012年8月10日前任继承支付400万元给张澎（包括100万元定金及首付款50万元），用于偿还此房银行贷款，此款张澎不得用于他处（买受人此款最少支付350万元）。张澎应当在2012年8月10日前将该房屋交付给任继承，至2012年9月10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任，合同约定：1.买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。合同另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金。（1）不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的；（2）或在履行期届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。双方任何一方违约，除前款约定的违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的，还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。风险责任，房屋风险责任自该房屋转移占有之日起转移给买受人。同日，张澎与任继承之夫徐刚签订了别墅电器清单。
2012年7月17日，张澎与任继承签订合同补充条款，约定：1.原合同约定张澎于2012年9月1日前办理抵押注销手续，现改为2012年9月15日前办理该房提前还款手续；2.原合同约定2012年8月10日由任继承支付给张澎定金及首付款不少于350万，现改为2012年9月15日前支付；3.原合同约定2012年9月10日办理过户手续，现改为2012年10月10日前办理过户手续；4.原合同约定2012年8月10日办理该房入住手续，现改为2012年7月31日前办理该房入住手续及进行物业交接。
上述合同签订后，任继承共向张澎支付了房款350万元（其中包括定金100万元），双方按约定办理了房屋的入住手续并在物业公司进行了交接。2012年8月20日，任继承及装修公司与物业公司签订了《房屋装修管理协议书》，开始对涉诉房屋进行改造和装修。2012年10月22日，任继承向张澎发函，称由于房屋的实际情况与当初介绍有很大出入，存在房屋屋面开裂、梁柱结构不合理、建筑垃圾填埋于加建基础中等严重质量隐患，造成不能马上入住。任继承主张依据合同法关于履行合同抗辩权的规定，在这些问题完全解决之前，暂停履行合同确定的义务（包括房屋产权过户和过户后支付购房余款）。
审理过程中，经法院现场勘验，涉诉房屋外墙有凿痕10处，房屋东侧方砖地面被撬约35平方米，东侧约15平米棚子被拆除。北侧墙壁3台空调及南侧2台空调被拆卸，西侧一防盗门被拆卸，西侧房屋墙壁之前约10平方米地砖屋台被凿开，约5平方米水泥地面被凿开。房屋西侧原有阳光房被拆除，约8平方米。房屋南侧一水池被拆除，房屋周围原有铁艺围栏被拆除，房屋东侧墙壁上两个室外灯被拆除。房屋室内一层浴室推拉门、淋浴设备、加热器、挂架、马桶被拆除，客厅内两个空调柜机及卧室一个空调挂机被拆除。一层4扇窗户的窗帘设施被拆除。二层房屋木地板被拆除，3个水晶吊灯被拆除，5扇窗户窗帘设施被拆除，1个空调柜机、2个空调挂机被拆除，冲浪大浴盆被拆除。两个厕所中的马桶、推拉门、淋浴设备、热水器、挂架被拆除。
审理过程中，双方确认总房款实际应为550万元。经法院释明，张澎明确其诉讼请求为：1.解除双方于2012年7月1日签订的房屋买卖合同；2.任继承向张澎支付违约损失210万元；3.任继承返还房屋和电器，赔偿因房屋被拆除和电器折旧产生的损失70万元；4.赔偿自2012年7月31日交付房屋至返还房屋期间的房屋使用费，按每月1.5万元计算；5.赔偿张澎间接损失50万元。任继承坚持其辩称意见并不同意张澎所增加的诉讼请求，任继承明确其反诉请求为张澎赔偿因违约给任继承造成的拆除及停工损失60万元，放弃其他反诉请求，不再要求解除合同。张澎不同意任继承的反诉请求。关于违约金，张澎认为原来约定的110万元不足以弥补自己的损失，故要求210万元的违约金。经法院向任继承释明如认定违约，是否要求降低违约金，任继承坚持认为己方没有违约。
审理过程中，张澎另提供有如下证据：1.房屋交付前后的照片，证明房屋交付之前的状态和交付后被拆毁的状态。任继承认可照片的真实性，但不认可证明目的，称只是将有安全隐患的部分拆除。
2.2012年10月13日、10月15日、11月10日、11月14日、11月15日的录音材料，证明任继承在双方约定的过户时间前后一直以各种理由拒绝履行合同义务，一开始说水电不是民用水电，后来又说加建房屋存在质量问题。任继承认可其及其丈夫与张澎通话录音的真实性，对其他张澎与案外人的录音不予认可，并不认可证明目的，称其只是向张澎一方反应房屋的问题，并没有说过毁约，没有要求终止合同。
3.补充协议稿，证明是因为任继承一方资金不到位，无法付清尾款，双方在中介的主持下又拟定了一个补充协议，但该协议最终没有签订。任继承不认可该证据的真实性。
4.票据一组，证明张澎为该房屋所花费的装修、家电及设施的费用，张澎主张此为任继承拆除房屋、装修、设备给其带来的损失。任继承不认可上述票据的真实性和与本案的关联性。
5.房屋买卖合同及房本原件，证明张澎之子费炜用卖涉诉房屋的钱购买了他处房屋，但是由于任继承一方不按约付清余款，导致张澎一方不得不借高息贷款购买该房屋，造成了很高的利息损失。任继承认可该份证据的真实性，不认可该证据与本案的关联性，称合同中对于定金和房款的用途有限制，不允许用于购买其他房屋。
任继承另提交有如下证据：
1.照片，证明涉诉房屋有加建的行为，其拆除后发现基础中有建筑垃圾存在。张澎认可存在加建小厨房和阳光房的事实，但称在交接房屋的过程中任继承一方已经对房屋进行了检查，房屋并不存在质量问题。
2.检测报告书和设计计算书，证明房屋存在严重的安全质量问题，而且有部分需要拆除。张澎不认可上述文件的真实性，称加建部分均属于附赠，并不影响房屋主体安全。检测报告书和设计计算书的制作单位为任继承所聘请的装修公司。
3.置换方案，证明当时双方曾经谈过用张澎一方所购买的其他房屋替换涉诉房屋，使双方之间的买卖继续履行，当时双方曾就涉诉房屋的质量问题进行了协商。张澎一方认可存在过置换方案，称是为了合同继续履行而提出的方案，但是任继承一方没有同意。
任继承一方向法院申请对涉诉房屋质量问题进行鉴定，张澎一方不同意进行该鉴定。经审理，法院对任继承的该申请未予受理。
原审法院认定上述事实有：双方当事人陈述、房屋买卖合同及补充协议、房款收条、EMS邮件单及函、照片、录音材料、勘验笔录等证据在案佐证。
原审法院判决认为：张澎与任继承签订的房屋买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。任继承依约向张澎支付了房款350万元（含定金100万元），张澎解除了抵押并将房屋交付给任继承占有、使用，任继承也实际接收了房屋，至此时双方对于合同的履行均没有异议。按合同约定，双方至迟应于2012年10月20日办理转移登记手续，但在此日期之前、拆除房屋的部分设施之后，任继承一方提出了房屋水、电、燃气有问题，并表达了延迟过户的意思。至2012年10月22日，任继承一方主张房屋结构安全和质量问题，要求行使履行合同抗辩权。应当指出，任继承一方在本案的审理过程中并没有提交关于水、电、燃气达不到使用条件的证据，而关于房屋的质量问题，其所提交的检测报告的真实性、合法性均无法确认，法院不予采信。关于任继承所提出的对于涉诉房屋的质量问题进行鉴定一节，因涉诉房屋已被任继承进行了施工改造，且在合同签订之时及房屋交付之时均未对房屋质量提出异议，结合现场勘验的情况，法院对于任继承的该申请不予受理。故可以认定任继承存在迟延办理过户并支付余款的违约情形，双方由此引发诉讼的责任应在任继承。
现张澎作为守约方要求解除合同，有合同依据，法院予以支持。现因任继承的违约行为造成合同解除，其应当承担相应的违约责任。张澎所主张的违约金数额过高，法院根据公平原则，结合案件具体情况予以酌减。任继承应当将涉诉房屋及家电（详见华中园20号别墅电器清单）返还张澎，就恢复原状的请求，张澎不再主张，法院不持异议。关于家电的折旧损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于恢复房屋的费用，法院根据现场情况予以酌定。关于赔偿房屋使用费的请求，没有法律依据，故对该项请求法院不予支持。间接损失的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。任继承所主张的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条之规定，判决：一、自本判决生效之日始，解除张澎与任继承于二〇一二年七月一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、任继承返还张澎涉诉房屋及屋内家电（详见华中园20号别墅电器清单）；三、张澎返还任继承已付房款三百五十万元，任继承赔偿张澎违约金五十万元及房屋损失费二十万元；四、以上第二、三条均于本判决生效之日起七日内履行完毕；五、驳回张澎之其他诉讼请求；六、驳回任继承之其他反诉请求。
任继承不服原审法院判决，以原审法院未对房屋存在的安全隐患进行鉴定造成事实不清为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法改判或发回重审。
张澎坚持其在原审法院诉讼中的意见，同意原审法院判决。
本院经审理查明：双方当事人在二审诉讼中都未提供新证据，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：任继承以涉诉房屋存在严重的质量问题为由，认为张澎违约，从而要求张澎承担相应责任。对于该房屋是否存在质量问题及在诉讼中法院是否应对该房屋进行质量鉴定，本院认为：首先，房屋的状况、房屋是否有加建及加建部分是否对房屋的安全造成影响，这几方面的问题，任继承在签订合同前看房的过程中就应当提出，最晚也应当在张澎交付房屋时提出，但其并未在签订合同及交付房屋时提出，应视为其认可房屋的加建部分。其次，确定张澎交付的房屋是否能够正常使用，应当以张澎交付房屋时的状况为准；张澎将房屋交付任继承后，任继承对该房屋重新装修，对该房屋进行了部分拆改，已经改变了该房屋交付时的状况，不再具备通过鉴定确定张澎是否具有责任的条件。综上所述，任继承的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费25200元，由张澎负担20000元（已交纳），由任继承负担5200元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费9800元，由任继承负担（已交纳）。
二审案件受理费35000元，由任继承负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 张 明
代理审判员 王东军
二〇一四年四月四日
书 记 员 胡 婧