湖南省宁远县人民法院
行 政 判 决 书
（2014）宁法行初字第1号
原告周建新（又名周建先），男，1953年3月29日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
原告周红新，男，1956年10月2日出生，汉族，湖南省宁远县人，工人。
以上委托代理人何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。
被告宁远县房产局，地址宁远县舜陵镇九嶷路。
法定代表人胡小川，系该局局长。
委托代理人乐俊德，男，1970年7月20日出生，汉族，湖南省宁远县人，公务员。代理权限：一般代理。
委托代理人吉春华，男，1965年2月9日出生，汉族，湖南省宁远县人，公务员。代理权限：一般代理。
第三人周润新，男，1949年1月1日出生，汉族，湖南省宁远县人，教师（退休）。
委托代理人彭剑，湖南铭慧律师事务所律师。
第三人樊桂爱（又名樊贵爱），女，1928年7月9日出生，汉族，湖南省宁远县人，退休工人。
原告周建新、周红新不服被告宁远县房产局房产行政确认一案，于2014年3月6日向本院提起诉讼，本院受理后，分别于2014年3月6日向被告宁远县房产局送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书等法律文书，于3月11日向第三人送达了起诉状副本、第三人参加诉讼通知书及举证通知书等法律文书。被告宁远县房产局于3月13日向本院提交了答辩状及作出被诉具体行政行为的相关证据和依据。本院依法由审判员谢荣成担任审判长，与代理审判员陈娟、人民陪审员谢冒仔组成合议庭，代理书记员李诗涛担任庭审记录，于2014年3月28日对本案进行了公开开庭审理。两原告及其委托代理人何明辉、被告宁远县房产局的委托代理人乐俊德、吉春华、第三人周润新及其委托代理人彭剑到庭参加诉讼，被告宁远县房产局的法定代表人胡小川、第三人樊桂爱经本院传票传唤未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
被告宁远县房产局应第三人周润新的申请，于1999年11月8日为其颁发了房权证宁房字第00015**号房屋所有权证和房权证宁房字第00015**号房屋所有权证。房权证宁房字第00015**号房屋所有权证上登记房屋所有权人为周润新，产别为私产，房屋坐落为舜陵镇南门街97号，产权来源是一九八一年自建，九九年继承，共两层，占地面积104.05平方米，建筑面积159.76平方米；房权证宁房字第00015**号房屋所有权证上登记房屋所有权人为周润新，产别为私产，房屋坐落为舜陵镇南门街97号，产权来源祖遗继承，共一层，占地面积137.55平方米，建筑面积56.83平方米。
被告宁远县房产局为证明其具体行政行为的合法性，在法定期间内向本院递交了如下证据和依据：
1、房屋登记申请表，拟证明周润新申请登记南门街97号房屋二栋（一栋56.83平方米，一栋159.76平方米）；
2、房屋所有权存根即0001509号和0001510号房屋所有权存根，拟证明房屋登记的相关信息；
3、房屋分栋分层平面图，拟证明房屋的基本情况；
4、原产权证，拟证明两栋房屋是89年颁发给周基流的产权；
5、祖传房产继承协议，拟证明当时办理产权证时周润新提供的办证资料；
6、办证委托书，拟证明当时办理产权证时周润新提供的资料；
法律依据：《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十二条、第十三条和第十七条以及《湖南省城市房屋产权产籍管理条例》第六条、第十二条、第三十一条和第三十五条。拟证明被告宁远县房产局颁发房权证宁房字第0001509号和宁房字第00015**号房屋所有权证适用法律正确，符合法定程序。
原告周建新、周红新诉称，原告与第三人周润新系兄弟关系。坐落于宁远县舜陵镇南门街97号门牌号为73号的房屋系家庭共有房屋（由原告父母、第三人周润新、两原告周建新、周红新共同出钱出力建造）。1999年10月30日，两原告、原告父母及第三人周润新在家族的主持下签订了《房屋转让纪要》，当时约定待原告父母百年归寿后才办理房产过户手续，父母生前由第三人周润新负责日常照顾。2013年6月4日，在樊桂爱诉周建新、周红新、周润新赡养纠纷一案的审理中，原告周建新、周红新发现第三人周润新伪造了一份《祖传房产继承协议》到被告处办理了房屋过户登记，且将未协商处分的房屋空地一并过户。因被告审查不严，且在原告未到场的情况下，违反法定程序为第三人周润新办理了房屋过户登记手续，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院撤销宁远县房产局为第三人周润新颁发的宁远县舜陵镇南门街97号房屋所有权证。
原告周建新、周红新在起诉时为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、舜陵镇南门街97号房屋所有权证，拟证明被告作出了具体行政行为，颁发了房屋所有权证；
2、祖传房屋继承协议，拟证明第三人周润新向房产局提供的证明是虚假的，周红新的签名是伪造的，无周建新的签名；
3、办证委托书，拟证明原告父母的签名与第2号证据的签名是完全不一样的，被告方违法为第三人周润新办理房屋所有权证，空坪不在范围内；
4、民事判决书，拟证明原告是在2013年8月6日与第三人周润新赡养纠纷中才得知自己的权利受到了侵害。
被告宁远县房产局在收到起诉书副本后十日内向本院提交了答辩状，辩称，一、被告宁远县房产局为第三人周润新颁发房屋所有权证的具体行政行为程序合法。1999年11月8日，第三人周润新及其父亲周基流到被告宁远县房产局办理产权换证及过户登记手续，周润新递交了其父母周基流、樊桂爱的“办证委托书”、“祖传房产继承协议”和原1989年颁发的周基流名下2本老式“房屋产权证”（产权证号分别为260号和261号），第三人周润新填写了“产权登记申请表”。被告宁远县房产局经过了解、询问以及相关的资料审查、审核，依据有关法律、法规的规定，于1999年11月9日为第三人周润新颁发了宁房证字第0001509号和0001510号两本房屋产权证书。二、被告宁远县房产局为第三人周润新颁发的两本房屋所有权证书是依据《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋权属管理办法》、《房屋登记办法》等有关法律法规的相关规定和办证程序进行的。三、被告宁远县房产局对当事人提供的资料只负有形式审查的义务，没有实质审查的义务，要求申请人对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。总之，被告宁远县房产局为第三人周润新颁发的宁房证字第0001509号和0001510号两本房屋产权证书程序合法，适用法律法规正确，被告宁远县房产局请求法院对被告宁远县房产局作出的具体行政行为予以支持。
第三人周润新述称，一、宁远县房产局为第三人周润新颁发的宁房证字第0001509号和0001510号两本房屋所有权证是合法有效的，理由如下：1、第三人周润新取得祖传房屋的管业权是通过开家庭会议，家庭成员一致同意的。且在家庭成员对祖传房产作价后，第三人周润新已按时足额给付原告周建新、周红新每人十万元的房款。2、房产过户是经过原告周建新、周红新、父周基流、母樊桂爱同意，且办理过户手续是在周基流的陪同下进行的。第三人周润新在办理过户登记时，提交的材料都是真实的。办理过户时原告周建新也是在场知晓此事的。二、原告诉称“未协商处分的空地一并过户”，此事不是事实，当时祖传房屋作价30万已经包括了空地，2000年第三人周润新在空地上搭棚子，原告周建新、周红新知晓此事，也并未阻止，说明两原告默认空地一起卖给了第三人周润新。三、原告诉称“当时约定父母百年归寿后才能办理房产过户手续”不是事实，办理过户手续时原告周建新在场，并未提出异议。综上，被告宁远县房产局为第三人周润新办理的宁房证字第0001509号和0001510号两本房屋所有权证程序合法，请求法院予以维持。
第三人周润新向本院提供证据如下：
1、房屋转让纪要，拟证明所争执房产已作价转让给周润新；
2、祖传房屋继承协议，拟证明周润新可以办理房屋过户手续；
3、周红新、周建新的收条，拟证明周润新按房屋转让纪要支付了周建新和周红新房屋转让价款；
4、对周基海的调查笔录，拟证明当时将房子、空坪一并转让给周润新；
5、宋长庚的信，拟证明当时商量房子不切块分开卖，由一人整体买断，不留尾巴，父母养老费用由三兄弟平摊；
6、周基流、樊桂爱同意过户申请，拟证明周基流、樊桂爱同意将房产过户给周润新；
7、房屋产权证南字第260、2**号，拟证明房产管业面积；
8、房权证宁房字第0001509、0001510号房屋所有权证，拟证明新房屋所有权证与旧房屋所有权证管业面积相同。
第三人樊桂爱未到庭参加诉讼，提交书面答辩状述称，一、房子是通过开家庭会议以30万元的价格出售，包含了空坪在内；二、房子过户时是经第三人樊桂爱、第三人樊桂爱丈夫周基流同意的，由李国成写了过户材料，第三人樊桂爱和周基流盖章的，过户时是周基流带着第三人周润新一起去办理的；三、协议中约定可由两个老人任选两间房屋居住，没有约定等两个老人百年归寿后再过户。
第三人樊桂爱未向本院提供证据。
综合庭审中当事人举证目的和质证意见，本院对上述证据作出如下确认：
一、被告宁远县房产局提交的1号证据即房屋登记申请表，第三人周润新无异议，原告周建新、周红新提出对此证据不清楚、不知道的质证意见，本院认为该证据是被告房产局作出具体行政行为时当事人必须提交的资料，是证明被告宁远县房产局作出具体行政行为程序合法的证据，故对被告提交的1号证据予以采信。
二、被告宁远县房产局提交的2号证据与原告提交的1号证据、第三人周润新提交的8号证据相同，即房权证宁房字第0001509、0001510号两本房屋所有权证，原告周建新、周红新对其真实性无异议，提出这是两本错发的房屋所有权证，第0001510号房屋所有权证的房屋是家庭共有的房屋的质证意见，本院认为此证据为本案的被诉具体行政行为的载体，其合法性正是本案需要审查的内容，不属于证据。
三、被告宁远县房产局提交的3号证据即房屋分栋分层平面图，原告周建新、周红新对其真实性无异议，提出该平面图将空坪圈入了图中，缺乏登记的事实、法律依据。第三人周润新对此份证据无异议。本院认为此证据为本案的被诉具体行政行为的内容，其合法性正是本案需要审查的内容，不属于证据。
四、被告宁远县房产局提交的4号证据与第三人周润新提交的7号证据相同，即原房屋所有权证（房屋产权证南字第260、2**号），原告周建新、周红新对其真实性无异议，提出房屋产权证南字第2**号虽然登记在周基流名下，但是是1981年新建的家庭共同共有的房屋。本院认为此证据证明了涉案房产的来源，证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以采信。
五、被告宁远县房产局提交的5号证据与原告提交的3号证据、第三人周润新提交的2号证据相同，即祖传房产继承协议。原告周红新提出该证据上周红新的签字是伪造的，房屋共有人周建新未在协议上签字，而且该证据上父周基流、母樊桂爱的签字与办证委托书上签字明显不一致。本院认为此证据是行政相对人应向被告宁远县房产局提交的转移登记时所必须的提交的材料，与本案具有关联性，本院予以采信。
六、被告宁远县房产局提交的6号证据与第三人周润新提交的6号证据即办证委托书是相同的，原告周建新、周红新提出质证异议如下：1、委托书上父周基流、母樊桂爱的签名与被告提交的5号证据中的签名明显不一致；2、委托书上写的是一栋房屋，而被告宁远县房产局为第三人周润新办理了两栋房屋的房屋转移登记；3、被告宁远县房产局将空坪圈入地图，在委托书上也未涉及。本院认为此证据是委托办理转移登记时行政相对人应提交的必要材料，是证明被告宁远县房产局作出具体行政行为程序合法的证据，本院予以采信。
七、原告周建新、周红新提交的2号证据与第三人周润新递交的1号证据（房屋转让纪要）是相同的，原告提出此份证据才是真实的协议，而第三人周润新提交到被告宁远县房产局的祖传继承协议是假的，且此份证据与本案没有关联性。被告宁远县房产局对此份协议不清楚。本院认为本院只审查与作出具体行政行为有关的证据，此份证据与本案无关联性，不予采纳。
八、原告周建新、周红新提交的4号证据（民事判决书），被告宁远县房产局提出对此事不知道的质证意见，第三人周润新对其真实性无异议，但不能证实原告周建新、周红新在2013年10月才知晓房屋转移登记这件事，实际情况是原告周建新、周红新在房屋转移登记时已经知晓，且周建新当时也在场。本院认为此份证据来源合法，内容真实，且与本案有关联性，予以采信。
九、第三人周润新提交的3号证据，即周红新、周建新的收条。被告宁远县房产局提出不知道此事的质证意见。原告周建新、周红新提出此证据与本案无关联性，此份证据不是申请房屋转移登记的资料，且如收条代表买卖，那么受让人应缴纳税款，被告应审查契税的质证意见，本院认为本院只审查与作出具体行政行为有关的证据，此份证据与本案无关联性，不予采信。
十、第三人周润新提交的4号证据，即对周基海的调查笔录，被告宁远县房产局提出不清楚此事的质证意见。原告周建新、周红新提出质证意见如下：1、对证据的合法性有异议，证人未出庭作证；2、内容与事实不一致；3、此份证据是第三人周润新的委托代理人制作，对其真实性有异议；4、此证据不是1999年所做，不能作为办证依据。本院认为此证据是周润新的委托代理人制作，证据是复印件，且证人未出庭作证，无证人的身份信息与联系信息，不能查实证据的真实性；且此份证据并不是被告宁远县房产局在作出具体行政行为时所作的调查笔录，不是被告宁远县房产局在办证时所作的权属调查依据，与本案具体行政行为无关联性。综上所述，本院不予采信。
十一、第三人周润新提交的5号证据，即宋长庚的信，被告宁远县房产局提出不清楚此事的质证意见。原告周建新、周红新提出质证意见如下：1、内容不完全真实，与事实有出入；2、房屋空坪的处置未涉及，且该书信不是被告宁远县房产局办证时存在的证据材料；3、与本案无关联性。本院认为此证据由于宋长庚未出庭作证，且无宋长庚身份信息、联系方式等相关信息，无法核实此信内容的真实性，且此证据不是1999年办证时被告所作具体行政行为时存在的证据材料，不是办证时所作的调查，故本院不予采信。
第三人樊桂爱对被告宁远县房产局、原告周建新、周红新、第三人周润新提供证据未到庭进行质证。
根据采信的证据，本院确定以下案件事实：
原房屋所有权证登记的房屋所有权人周基流与第三人樊桂爱系夫妻关系，周建新、周红新、第三人周润新系周基流、第三人樊桂爱之子，三人系兄弟关系。涉案房屋为坐落于舜陵镇南门街97号的两栋房屋，现房屋所有权证号为房权证宁房字第00015**号和房权证宁房字第00015**号。房权证宁房字第00015**号房屋所有权证上登记的房屋所有权人为周润新，产别为私产。产权来源是一九八一年自建，九九年继承。房屋分栋分层平面图显示房屋共两层，占地面积104.05平方米，建筑面积159.76平方米。该房系周基流、樊桂爱、原告周建新、周红新、第三人周润新于1981年共同建造的共同共有房屋。现房权证宁房字第00015**号房屋所有权证上登记的房屋所有权人为周润新，产别为私产，产权来源为祖遗继承。房屋分栋分层平面图上显示房屋共一层，建筑面积56.83平方米，占地面积137.55平方米。该房系祖遗房屋，为周基流、樊桂爱的夫妻共同财产。1999年11月8日，第三人周润新持祖传房屋继承协议（主要内容为：一、祖传房屋两栋，前后两部分，前部分为一九八一年自建，后部分为祖传。二、祖传房产坐落于南门街原96号，现97号。三、祖传房产一致商定交由周润新继承管理和下传，其兄弟无任何异议。四、周润新可以办理祖传房产手续，但手续费用由周润新承担。协议人：周基流、樊贵爱、周润新、周红新。执笔人：李国成。）、原房屋所有权证即房屋产权证南字第260、2**号、办证委托书（主要内容为现有房屋一栋坐落在县城南门街96号，经全家及亲朋商定一致同意交由大儿子周润新继承管理。请予办理转户手续。署名：周基流、樊贵爱。）等材料到被告宁远县房产局办理房屋转移登记，并填写了房屋登记申请表。被告宁远县房产局在对第三人周润新提交的材料进行审核后，认为四界分明，于1999年11月9日审批同意发证。第三人周润新的领证日期为1999年11月8日。颁发的新证即房权证宁房字第00015**号和房权证宁房字第00015**号两本房屋所有权证（两房屋所有权证所载主要内容见前页）。2014年3月6日，原告周建新、周红新以被告违法法定程序、审查不严，侵犯了原告的合法权益为由向本院提起行政诉讼。
本院认为，被告宁远县房产局是法律、法规赋予其负责本行政区域内房屋权属登记管理工作的机关，其应严格依照法律法规的规定进行房屋权属登记的管理工作，但被告宁远县房产局在本案被诉房屋行政登记中存在以下问题：
一、关于房权证宁房字第00015**号房屋所有权证，此证登记的房屋产权来源是祖遗继承。《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始”。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。《湖南省城市房屋产权产籍管理条例》第十条规定：“因下列情形之一发生房屋所有权转移的，当事人双方应当自房屋所有权转移登记发生之日起六十日内申请办理房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）赠与；（三）交换；（四）继承.......”，本案被告宁远县房产局作出具体行政行为的时间是1999年11月8日，被告宁远县房产局以继承办理房产转移登记，但被告向本院提供的证据并不能证明周基流死亡，且实际上此时周基流尚在世，故继承并未发生。房产局未对第三人周润新提交的文件办证材料进行认真审查，以第三人周润新提交的“祖传房屋继承协议”而认定为继承，认定事实不清，证据不足，适用法律错误。
二、关于房权证宁房字第00015**号房屋所有权证。
首先房权证宁房字第00015**号房屋所有权证登记的房屋产权来源是一九八一年自建，九九年继承。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定：“房屋权属登记以以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记、颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。”本案中，被告宁远县房产局作为房屋权属登记行政管理部门理应履行审查房屋权属职责，庭审中被告宁远县房产局辩称他们只有形式上的审核义务，没有实质上的审查义务，但被告宁远县房产局向本院提交的证据并不能证明被告宁远县房产局进行了形式上的权属审核。庭审中已查明此房属于家庭共同共有的房屋，故本案办理转移登记时应适用当时还有效的《城市私有房屋管理条例》第七条第一款第（六）项，即办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：“......（六）分家析产、分割房屋，须提交房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证；......”，本案中“祖传房屋继承协议”实质上是赠与和分家析产协议，但是此协议上没有房屋共同共有人原告周建新的签名，被告宁远县房产局对第三人周润新提供的材料未尽到合理的审查义务，便为第三人周润新办理了房屋转移登记手续，故被告宁远县房产局为第三人周润新办理房屋转移登记属颁证行政程序违法，适用法律错误。
其次《城市房屋权属登记管理办法》第十三条规定：“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关校验单位或者相关人的有效证件。代理申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书”。本案被告宁远县房产局没有提交证据证明第三人周润新在申请转移登记时提交了相关的有效证件，而且委托书上周基流的字迹与“祖传房屋继承协议”上周基流字迹不一致，基于此疑点，被告房产局应作合理的审查义务，核实字迹是否是周基流的字迹，印章是否是周基流自己加盖的，委托是否是周基流自己的真实意思。被告宁远县房产局未尽合理的审查义务、无申请人及相关人员的有效证件就为第三人周润新办理了房屋转移登记手续，属于颁证程序违法。
至于庭审中原告周建新、周红新以及第三人周润新争执的房前空坪问题，房产局只是在房屋分栋分层图中标示出来，只是起到图示说明的作用，并不具有确权的作用。
综上所述，被告宁远县房产局为第三人周润新颁发房权证宁房字第00015**号房屋所有权证的具体行政行为认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予撤销。被告宁远县房产局为第三人周润新颁发房权证宁房字第00015**号房屋所有权证颁证的具体行政行为程序违法，适用法律错误，应予撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、第2目、第3目之规定，判决如下：
撤销宁远县房产局于1999年11月8日为第三人周润新颁发的房权证宁房字第00015**号《房屋所有权证》及房权证宁房字第00015**号《房屋所有权证》。
案件受理费50元，由被告宁远县房产局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 谢荣成
代理审判员 陈 娟
人民陪审员 谢冒仔
二〇一四年五月五日
代理书记员 李诗涛
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
⒈主要证据不足的；
⒉适用法律、法规错误的；
⒊违反法定程序的；
⒋超越职权的；
⒌滥用职权的。
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。
（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。