湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄冈中民一终字第00142号
上诉人（原审原告）詹胜桥。
委托代理人李红涛。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）武穴市开发区房地产开发公司。
法定代表人张锦华，该公司经理。
委托代理人刘堂亮。代理权限：一般代理。
上诉人詹胜桥为与被上诉人武穴市开发区房地产开发公司（以下简称武穴房产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省红安县人民法院（2012）鄂红安杏民初字第00139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日立案受理后，依法组成由审判员陈孔齐担任审判长，助理审判员赵学焕、董俊华参加的合议庭，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人詹胜桥及其委托代理人李红涛，被上诉人武穴房产开发公司的委托代理人刘堂亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年5月25日，詹胜桥与武穴房产开发公司签订了一份《朝阳花园商品房买卖合同》，约定詹胜桥购买武穴房产开发公司开发的面积为149.76平方米商品房一套，单价为888元每平方米，房屋总价132986元，面积误差比在5%以内时据实结算房价款；同时约定，武穴房产开发公司在房屋交付使用6个月内，向詹胜桥交付《房屋所有权证》、《土地使用权证》，并承担办证费用。2007年12月25日，双方经协商，约定房屋交付期限延期为2008年2月，房款在交房时付清。合同签订后，詹胜桥分三次向武穴房产开发公司支付购房款等135586元。经红安县房产测绘队测量，武穴房产开发公司向詹胜桥交付的房屋实际面积为145.84平方米。房屋交付后，在詹胜桥向武穴房产开发公司要求交付房屋证件时，武穴房产开发公司要求詹胜桥支付契税5319.44元、公共维修基金3281.40元、水电开户配套费3000元，詹胜桥不同意支付，遂成此诉。
原审认为，双方当事人签订的商品房买卖合同及其后签订
的延期条款，是其真实意思表示，合法有效，应当全面履行，
武穴房产开发公司应当向詹胜桥交付房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》，并依合同承担与办证相关的所有税费；对于武穴房产开发公司提出的契税和公共维修基金依法应由詹胜桥承担的主张，因双方对此已有约定，且未违反有关法律的强制性规定，按照契约自治的原则，依法应按双方的约定处理；但水电开户配套费不属办理房屋证件的费用范围，该费用的负担合同中并无约定，按照交易习惯该费用应由詹胜桥承担。詹胜桥已为该房屋付款135586元，超出合同约定的房价款2600元，同时武穴房产开发公司交付的房屋面积少于合同约定3.92平方米，武穴房产开发公司应依合同退款3480.96元，詹胜桥应承担的水电开户配套费可在此款中支付，多出的部分詹胜桥并未提出主张，依法不予处理。对于詹胜桥要求武穴房产开发公司承担违约金的诉讼请求，因双方对于合同的履行存在争议，在该争议解决前不能认定双方的过错，故对该诉讼请求依法不予支持。遂判决：一、武穴房产开发公司于判决生效之日起三十日内为詹胜桥办理并交付给詹胜桥所买受的房屋的《土地使用权证》和《房屋所有权证》，并承担与办证有关的所有税费。二、驳回詹胜桥的其它诉讼请求。
上诉人詹胜桥不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称，原审实体处理不当，应支持其2万元违约金的诉请。请求在原判的基础上，改判武穴房产开发公司向其支付2万元违约金。
被上诉人武穴房产开发公司在法定期间内未向法庭提交书面的答辩状，庭审时口头答辩称：1、契税、维修基金、水电开户费均不应包含在房屋买卖合同中；2、合同面积与实际面积不符，对方没有据实付清房款，其不存在违约。
二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。
本院经审理查明，原审查明的事实属实。
本院另查明，双方当事人在《朝阳花园商品房买卖合同》中对逾期办理房屋权属证书的违约责任未作约定。
本院认为，本案的争议焦点有两点：
一是关于武穴房产开发公司逾期办理房屋权属证书是否存在违约的问题。因双方当事人在购房合同中约定，武穴房产开发公司应在房屋交付使用6个月内，向詹胜桥交付《房屋所有权证》、《土地使用权证》，且在2007年12月25日，双方经协商，将房屋交付期限延期为2008年2月，故依据上述约定，武穴房产开发公司应在2008年9月1日前向詹胜桥交付房屋权属证书，而至本案一审立案前即2012年8月10日前，武穴房产开发公司仍未向詹胜桥交付房屋权属证书，存在逾期交付房屋权属证书的情形。詹胜桥所购房屋的实际面积为145.84平方米，按每平方米888元计算，詹胜桥实际应付购房款为129505.92元（计算方法为145.84㎡×888元／㎡＝129505.92元），加上应由詹胜桥负担的水电开户配套费3000元，詹胜桥应向武穴房产开发公司支付的款项共计132505.92元（计算方法为129505.92元＋3000元＝132505.92元），而詹胜桥实际向武穴房产开发公司支付了135586元，超出其应支付的款项，故詹胜桥不存在逾期或少付款项的情况，导致逾期交付房屋权属证书的责任在武穴房产开发公司一方，其依法应承担违约责任。
二是关于武穴房产开发公司逾期办理房屋权属证书应支付违约金数额的确定的问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发（2003）251号）》第三条规定，“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”因未按照双方当事人约定的时间办理房屋权属证书系武穴房产开发公司单方面行为造成的，故依据上述规定，武穴房产开发公司依法应向詹胜桥支付违约金。对于违约金的计算，即使按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发（2003）251号）》第三条规定的日万分之二点一的利率水平不再加收来计算逾期利息，算至一审立案前即2012年8月10日前，其数额为38863.43元【计算方法为129505.92元×0.021%×1429天＝38863.43元】，因詹胜桥诉请的违约金数额为20000元，小于武穴房产开发公司应向詹胜桥支付的违约金数额，故对詹胜桥诉请的违约金20000元，依法应予支持。应支付违约金的超出部分应视为詹胜桥对自身权利的放弃。
综上，詹胜桥的上诉理由成立，本院依法予以支持；原审实体处理不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省红安县人民法院（2012）鄂红安杏民初字第00139号民事判决第一项，即“一、被告武穴市开发区房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内为原告詹胜桥办理并交付给原告所买受的房屋的《土地使用权证》和《房屋所有权证》，并承担与办证有关的所有税费。”
二、撤销湖北省红安县人民法院（2012）鄂红安杏民初字第00139号民事判决第二项，即“二、驳回原告詹胜桥的其它诉讼请求。”
三、由武穴市开发区房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向詹胜桥支付违约金20000元。
如未按照上述指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费400元，二审案件受理400元，均由上诉人武穴市开发区房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孔齐
代理审判员 赵学焕
代理审判员 董俊华
二〇一四年九月九日
书 记 员 陈 杰