大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初8515号原告孙兴中，男委托代理人刘慧众，系辽宁杰仕孚律师事务所律师。被告徐金英，女委托代理人孙雪莲，系辽宁谨华律师事务所律师。原告孙兴中诉被告徐金英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘慧众、被告及其委托代理人孙雪莲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告因长期在日本留学和外地工作，2005年曾将本人原居住的案涉房屋交给舅舅王奇亮使用和管理。2009年3月，王奇亮与被告徐金英签订了一份房屋租赁协议，并将此房租给了被告用于存放汽车配件的仓库使用。该协议签署后，被告拆除了本房屋的内外墙体和门窗，将此房改为汽车美容行，并一直用于修车和洗车至今。由于当时本人不在大连，从签订到收取租金及房屋的后续维护管理，均是由王奇亮直接办理的，原告对此租房协议中的具体条款和细节并不知晓。2015年，原告返回大连工作生活，现因无住处，曾多次向王奇亮提出收回出租给被告的房屋用于自行居住，王奇亮也多次向被告提出要求被告腾退案涉房屋，但被告均以约定的“租赁期限为政府动迁为止”为由强行租赁案涉至今。被告的做法导致原告回大连后一直居无定所，只能长期借住在父母家中，给父母及原告的生活造成了极大不便。2017年7月，原告与相处多年的女友申请了结婚登记，但仍因案涉房屋被本案被告占用而无法装修使用，结婚仪式至今也未能举办。原告与妻子名下现仅此一处住房，父母家的房屋较小、条件也差，加上原告弟弟也住在父母家中，原告婚后已无法再居住于父母家中。同时，原告还查明，2009年3月被告与王奇亮签订的该租赁合同不仅完全违背了原告的真实意愿，事实上也剥夺了原告对房屋的占有、使用、收益及处置权。鉴于该房屋租赁合同关于租期的约定是不明的，依法应属于不定期租赁合同，因此原告有权随时解除该房屋租赁合同。被告以“租赁期限为政府动迁为止”为由企图永久、无限期占有原告的房屋进行牟利，违反了我国相关法律的规定。故原告诉至法院，请求：依法解除双方签订的房屋租赁合同，由被告将承租的房屋立即腾退给房屋所有人孙兴中；2.判令被告承担本案诉讼费。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告在诉状所述的关于其居住和工作的情况与本案租赁合同之间没有任何关系，原告曾于2010年起诉过要求解除案涉房屋租赁合同，后被驳回诉讼请求，根据一事不再理的原则，本院依法不应再受理原告的诉讼，即便受理该案也应依法予以驳回。2.案涉租赁合同签订的期限至政府动迁为止，该合同不属于不定期租赁合同，双方在租赁合同中对租赁期限的约定是确定的，即租赁期限至政府动迁时为止。3.原告以情势变更为由请求解除房屋租赁合同，理由不足，原告的不符合法律规定。4.案涉房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，该合法依法应认定为有效，双方依法均应按该合同的约定履行自己的义务。5.案涉合同租期至政府动迁为止，租赁期限的约定是确定具体的，双方在签订房屋租赁合同的时候就已考虑到了原告在国外有可能要回国或结婚的事实，在租赁合同订立的时候原告是明知的，本案并不属于情势变更的情况。经审理查明，案涉房屋系孙兴中取得的公有住房租赁证，该房屋建成年份为1992年，建筑面积93平方米，房屋所有权单位为大连铁路分局周水子车务段。2007年4月6日，孙兴中授权其外甥王奇亮代为管理案涉房屋，并授权其可以以自己的名义出租该房屋，并授权其在租房过程中若发生纠纷，可以以自己的名义行使权利。2009年3月6日，（甲方）王奇亮与被告徐金英（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定：一、甲方保证有权出租房屋；二、甲方出租房位于，建筑面积98平方米，结构为砖混；三、租期到政府动迁为止，租金每年24000元，每半年支付一次，甲方收取乙方押金5000元，合同解除后7日内返还乙方；四、甲方不得妨碍乙方对租赁房屋独立使用，乙方应按时支付租金，经甲方同意，乙方可以对房屋结构进行改造，改造费用由乙方支出，动迁时屋内由乙方改造后的设施归乙方所有，未经乙方同意，甲方不得擅自收回租屋或解除合同，如甲方因不可抗力如政府动迁，需提前60天通知乙方，并退回相应租金和押金。五，合同有效期内，任何一方不得变更或解除合同，若一方违约，赔偿对方50000元。合同签订后，2009年3月被告即对案涉房屋进行了改造装修，将原来的三间改装成两间，门面作了改动，之后王奇亮也曾多次去被告处修车保养。2010年，王奇亮作为原告将被告诉至法院，请求解除案涉房屋租赁合同等，2010年11月25日本院作出（2010）甘民初字第5788号民事判决书，判决驳回了王奇亮的诉讼请求。该判决已生效。庭审中，原告称“王奇亮（音）是原告的舅舅，原告出国期间一直委托其舅舅对该房屋进行管理和使用。王奇亮（音）是做什么的代理人不清楚。原告的父母原来在铁路系统工作，案涉房屋就是原告父亲取得的使用权房屋，原告父亲现在去世了，原告的母亲退休在家。自2013、2014年左右原告回国后，被告都是通过银行卡将租金转给原告的。2017年7月7日原告与文波结婚，现无其他住房并在外租房居住”。庭审中，被告称“自己是做汽车美容生意的，案涉房屋90多平方米，我自己使用该房屋，租金最初是交给王奇亮，从2013年开始将租金交给原告”。本院所确认的上述事实,有当事人的陈述，原告提供的房屋租赁合同、案涉房屋产权证明、查询证明、结婚证、护照、租房合同等证据材料，被告提供的房屋租赁合同、（2010）甘民初字第5788号民事判决书、租金缴纳凭证、房屋租赁合同、照片等证据材料及本案庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。原告委托王奇亮与被告于2009年3月6日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，该合同约定“租期到政府动迁时止”，鉴于案涉租赁合同的签订系双方的真实意思表示，该合同体现了合同相对人当时均具有长期合作的意愿，鉴于该租赁合同的租期可能超过20年，故该合同在租期超过20年的情况下，超过部分无效；在租期20年内该合同合法有效，依法对双方具有约束力。王奇亮作为原告孙兴中的受托人，孙兴中授权其可以对案涉房屋进行出租等管理，故王奇亮与被告签订的合同对原告而言，依法也具有法律约束力。鉴于依法成立的合同，对当事人具有相应的法律约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。现原告认为案涉租赁合同所约定的租期“到政府动迁为止”系不定期租赁合同而请求解除案涉租赁合同，鉴于该约定的租期是明确的、符合当时双方当事人的预期利益，故原告以此理由而请求解除合同，本院依法不予采信；原告以自己结婚、无法居住为由请求解除案涉租赁合同，对此，本院认为该理由不是解除合同的法定事由；原告以王奇亮签订案涉合同时违背了自己的真实意愿、事实上剥夺了自己对房屋的占有、使用、处分权利，对此，本院认为对外出租房屋的行为即是行使相应权利的表现，故原告该节理由，本院依法也不予采信。综上，鉴于案涉租赁合同约定了“未经乙方同意，甲方不得擅自收回租屋或解除合同”，故原告现请求解除案涉房屋租赁合同并请求被告腾退房屋的请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孙兴中的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告孙兴中承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  董允瑞人民陪审员  黄 婷人民陪审员  由舒莹二〇一七年十二月二十日书 记 员  王 健