宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁05民终284号上诉人（一审原告、反诉被告）：王伟，男，生于1984年10月，回族，高中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：王浩，吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。上诉人（一审原告、反诉被告）：张欢，男，生于1983年5月，汉族，高中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：何建忠，宁夏丰安律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（一审被告、反诉原告）：宁夏中宁县城乡房地产开发公司。住所地：宁夏回族自治区中宁县城东街育才路*号。法定代表人：周济川，系该公司总经理。被上诉人（一审被告）：周济川，男，生于1959年10月，汉族，大学文化，退休职工，住宁夏回族自治区中宁县。上诉人王伟、张欢因与被上诉人宁夏中宁县城乡房地产开发公司（以下简称城乡公司）、周济川房屋租赁合同纠纷一案，宁夏回族自治区中宁县人民法院于2014年5月15日立案受�，同年7月20日，城乡公司提起反诉，一审法院合并审理后于2015年12月25日作出（2014）中宁民初字第757号民事判决。原告王伟、张欢不服，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日作出（2016）宁05民终378号民事判决。该判决发生法律效力后，张欢向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审。宁夏回族自治区高级人民法院于2017年1月18日作出（2016）宁民申651号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2017年4月27日作出（2017）宁05民再6号民事裁定书，裁定发回中宁县人民法院重审。中宁县人民法院于2018年3月6日作出（2017）宁0521民初1508号民事判决。原告王伟、张欢不服，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日受理后，依法组成合议庭，于2018年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人王伟的委托诉讼代理人王浩，上诉人张欢及其委托诉讼代理人何建忠，被上诉人宁夏中宁县城乡房地产开发公司法定代表人周济川、被上诉人周济川到庭参加诉讼。本案现己审理终结。上诉人王伟、张欢上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求，驳回被上诉人的的反诉请求；一、二审诉讼费，由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，判决结果错误。一审判决认定原告如约向被告支付了30万元前期租金，在装修过程中，马援等人因与被告存在纠纷阻挡其装修，致使原告对合同能否正常履行产生了疑虑，虽然已经发生的问题皆有周济川出面解决，但对于以后是否还会出现类似事件，被告未向原告作出保证。依据该部分认定内容，被告应当返还上诉人租金并赔偿损失。判决还认定王伟、张欢提交的证据不足以证实其于合同解除之前将涉案房屋返还被告，亦无证据证明已将中止履行事宜通知被告，致使被告无法及时收回房屋，扩大了被告的损失，原告方存在过错，故对原告要求被告返还租赁费30万元及承担损失12万元的诉讼请求不予支持错误。上诉人提交的第四组证据”中宁县法院的查封公告及证人周波的证言”已经形成证据链条，充分证实本案的基本事实是双方签订合同后，案外人马援因与被告存在纠纷，阻挡上诉人装修，并声言若周济川、城乡公司不解决其欠款，谁也不能租房、施工，致使其无法装修施工。还有姓龚的债权人也阻挡施工。上诉人多次找被上诉人周济川解决，但被上诉人推诿未予解决。上诉人于2013年年底将涉案房屋返还被告。因其已缴纳半年房租，也给其造成了经济损失，其无奈才提起了诉讼。一审因对以上事实认定错误，作出了错误的判决结果。2.被上诉人根本违约，上诉人的一审诉讼请求应当依法予以支持，被上诉人的反诉请求依法应当予以驳回。被上诉人根本违约的后果是合同应当予以解除，返还上诉人房屋租金30万元，并赔偿装修损失12万元，驳回被上诉人的反诉请求。合同法第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2013年9月25日，双方签订房屋租赁合同，同年11月，因为房屋存在巨大瑕疵，在马援等人阻挡装修，双方协商解决未成的情况下，上诉人提起诉讼，请求解除合同，属于在合理期限内提起诉讼，不存在扩大损失的问题。被上诉人应当返还房屋租金，并赔偿其经济损失。一审判决上诉人承担部分房屋租赁费错误。3.一审对于周济川是否属于本案适格主体在判决中没有表述。被上诉人城乡公司、周济川辩称，1.一审判决认定基本事实错误，判决错误。双方签订的合同合法有效，二上诉人在履行合同中产生分歧，是导致租赁合同不能履行和合同违约的根本原因，应当承担根本违约责任。一审认定原告有权行使不安抗辩权中止合同的履行错误。被上诉人不存在不安抗辩权行使的条件，上诉人以行使不安抗辩权为由中止履行合同，未及时通知被上诉人，一审判决被上诉人违约缺乏事实和法律依据，且租赁房屋至今未返还。2.上诉人根本违约。一审判决驳回被上诉人的其他诉讼请求错误，上诉人的诉讼请求依法应当予以驳回，被上诉人的反诉请求依法应当予以支持。请求：确认上诉人违约，并支付欠付租赁费32万元，违约金36.2万元；判决上诉人在租赁合同解除后立即返还租赁房屋，支付租赁房屋装修损坏恢复的费用，或恢复原状；诉讼费�由上诉人承担。二原告一审诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告已收取的房屋租金30万元，赔偿经济损失12万元；3.判令被告承担本案诉讼费用。被告城乡公司反诉请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告支付反诉原告房屋租金32万元，支付违约金36.2万元，共计68.2万元；3.反诉费由反诉被告承担。一审法院查明，被告周济川系被告城乡公司法定代表人。2013年9月25日，二原告与被告城乡公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告城乡公司将其所有的的位××县面积约为3300平方米的营业房出租给原告使用，房屋租赁期为2013年9月30日至2018年9月30日，房屋租金为第一年62万元，之后房屋租金按照每年75万元计收，原告先向被告城乡公司交纳半年的房屋租金30万元，其余32万元在原告开业一个月内支付。房屋租赁合同签订后，原告按照合同的约定向被告城乡公司交纳房屋租金30万元，被告将营业房交给原告，原告开始购买装修材料并委托装修人员对营业房进行装修。装修期间，马援等人以与被告周济川存在纠纷为由对二原告的装修进行过阻挠。2013年11月20日，中宁县人民法院在该营业房门上张贴了查封公告，并依法告知原告王伟需协助法院执行，以后应支付的租金需通过中宁县人民法院处理，但原告未同意。被告周济川亦未处理该问题，后原告再未继续装修涉案房屋。同时查明，被告在××县有两套房屋，1号房屋1-5层，2号房屋1-4层，两套房屋相连，2号房屋三四层与1号房屋三四层相通。2006年11月27日，2号房屋1-4层登记在被告周济川个人名下，并办理了房屋产权证�。被告周济川抵押给中国将建设银行股份有限公司中宁支行的是2号房屋，2号房屋的三四层包含在涉案房屋租赁中。一审法院认为，原告与被告城乡公司签订的《商品房屋租赁合同》合法有效，依法应予以保护。现原告要求解除合同，被告同意解除合同，且反诉原告亦要求解除合同，故对原告和反诉原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。本案中，原告如约向被告支付了30万元前期租金，在装修过程中，马援等人因与被告存在纠纷为由阻挠原告装修，使原告对合同能否正常履行产生了疑虑，虽然已经发生的问题皆由被告周济川出面解决，但对于以后是否还会出现类似事件，被告未向原告作出保证。加之涉案房屋被中宁县人民法院查封，虽然法院明确表示查封不影响原告正常经营，但对其缴纳租金的对象进行了明确限制，被告辩称�已就查封事宜与法院进行了交涉，但其未提供相关证据，亦未向法院提交证据证明其打消了原告就此事的疑惑，此时被告的商业信誉对于原告来讲无法得到保障。原告有权行使不安抗辩权中止合同的履行，故对反诉原告要求反诉被告支付剩余租金32万元及违约金36.2万元的诉讼请求不予支持。同时，原告因被告丧失商业信誉而中止合同的履行，应及时通知被告。原告张欢、王伟提交的证据不足以证实其于合同解除之前将涉案房屋交付给被告，亦无证据证明其已将中止履行事宜通知被告，致使被告无法及时收回房屋，扩大了被告的损失，原告方存在过错，故对原告要求被告返还租赁费30万元及损失12万元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第一款第（三）项、第六十九条、第九十四条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第�百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告王伟、张欢与被告宁夏中宁城乡房地产开发公司于2013年9月25日签订的《商品房屋租赁合同》；二、驳回原告王伟、张欢的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告宁夏中宁城乡房地产开发公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费7700元，由原告王伟、张欢负担;反诉案件受理费5600元，由反诉原告宁夏中宁城乡房地产开发公司负担。二审中，上诉人张欢提供了以下新的证据：1.王伟出具的借条（复印件）1张及转账凭证（复印件）6张，证实王伟于2013年9月8日向张欢借款30万元，张欢于9月9日向张媛账户打款转账的事实；2.营业执�2份，证实银川市兴庆区海派豆捞坊餐厅经营者是李燕，银川市西夏区海派豆捞坊餐厅经营者是赵晶；3.李燕出具的证明1份，证实李燕系银川市兴庆区海派豆捞坊法人，本店所有投入为张欢和赵晶出资，其本人未投入资金。被上诉人城乡公司、周济川对上述证据质证认为，上述证据与本案没有直接关系。上诉人王伟没有提交新的证据。被上诉人城乡公司、周济川没有提交新的证据。本院认为，上诉人张欢提交的上述证据与本案没有关联性，不能达到其证明目的，对其证明效力不予确认。本院二审查明，2008年10月，城乡公司将1号楼1-3层出让与周济川个人，有买卖合同和房屋产权证明等证据证实。张欢、王伟在合同签订后，于2013年11月上旬开始进行装修，11月25日左右停止装修工作。涉案房屋租赁合同首页出租方是周济川，合同落款处却为城乡公司，周济川在法定代表人处签字。周济川述称，在签订合同时，因承租人要求，其在落款处盖了城乡公司的公章，其在法定代表人处签名。周济川在一审、重审及本次二审中均陈述出租房屋出租时系其个人财产，在出租时还在抵押期限内。在案证据商品房买卖合同、房屋产权证证实涉案出租房屋系周济川个人财产。故租赁房屋的产权人和出租人应为周济川，其余事实与一审查明的事实一致。2014年5月15日，张欢、王伟向一审法院提起诉讼，同年7月20日，城乡公司提起反诉。本院认为，本案争议的焦点是：1.房屋租赁合同的主体问题；2.违约责�及责任承担问题。关于本案租赁合同主体问题。根据在案证据和查明的事实，房屋产权证等证据证实出租房屋系周济川家庭个人所有。涉案租赁合同甲方为周济川，乙方为张欢、王伟，虽然落款处加盖了城乡公司的公章，周济川在法定代表人处签名，但加盖城乡公司的公章及周济川在法定代表人处签名是周济川按照乙方的要求所为，且出租房屋系周济川家庭个人财产，城乡公司与出租房屋没有产权和利害关系，故租赁房屋的出租人应为周济川，合同主体双方为周济川与张欢、王伟，城乡公司提起反诉不符合法定主体条件。一审认定城乡公司作为合同主体与张欢、王伟签订房屋租赁合同错误，二审予以纠正。由于城乡公司不具备本案反诉的主体要件，一审对城乡公司的反诉及反诉请求予以审理不当，本院二审对其反诉部分依法不�进行审理。关于违约责任及责任承担问题。经审理查明，承租人张欢、王伟在承租房屋时，周济川隐瞒了其已将出租房屋抵押给建设银行中宁支行的事实，在对租赁房屋进行装修过程中，因案外人与周济川有其他经济纠纷阻扰装修，中宁县人民法院在承租房屋门上张贴了查封公告，致使张欢、王伟无法装修和使用承租房屋，张欢、王伟停止了装修，并中止履行合同，后提起诉讼请求解除租赁合同。周济川故意隐瞒涉案出租房屋存在瑕疵的行为，影响了租赁合同的履行效果和合同目的实现。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第八条”因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封�”之规定，对双方签订的租赁合同应当予以解除。现上诉人张欢、王伟与被上诉人周济川均同意解除合同，一审法院判决予以解除正确，本院二审予以确认。因导致合同不能履行的直接原因在出租方周济川，周济川的行为存在过错，应当承担相应的民事责任。张欢、王伟在合同签订后，按照约定向周济川支付了租金30万元。在案证据中，没有证据证明上诉人张欢、王伟在停止装修工作后及时将主张中止和解除合同的意见通知对方，也没有证据证明在诉讼前将承租房屋返还周济川，直至在承租房屋七个月后才提起诉讼主张权利，扩大了被上诉人的经济损失，存在一定过错，应当承担相应责任，故对于上诉人张欢、王伟请求被上诉人周济川返还租金的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条”当事人在订立合同过程中�有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”之规定，综合考虑本案租赁合同履行、租赁房屋占用的期间、双方的过错程度等情况，张欢、王伟已付周济川的租金30万元不足占用出租房屋期间的租金，但导致合同不能履行的过错责任在出租方，故对不足部分的租金不应当再支付，已付租金应当按照双方过错责任部分返还承租人张欢、王伟。本院认为，以张欢、王伟承担房屋租金的30%即9万元，周济川返还房屋租金的70%即21万元为宜。对于上诉人要求被上诉人承担房屋装修费用的诉讼请求，因装修材料未使用，支付装修人员工资的收据无其他证据佐证，缺乏真实性、客观性，故不予认定，不予支持。综上，上诉人张欢、王伟请求解除�方签订的房屋租赁合同，被上诉人周济川同意解除，一审判决予以解除正确，予以维持。对于租金的返还问题，一审判决认定违约过错责任不当，并判决驳回上诉人张欢、王伟的诉讼请求，适用法律错误，二审予以纠正。对于城乡公司的反诉问题，一审认定事实和适用法律错误，且判决驳回其反诉请求，因其反诉不符合法律规定的主体要件，依法应当予以撤销，二审不予审理。对于周济川二审答辩请求上诉人承担装修损失的请求，因属二审中增加的诉讼请求，不符合合并审理的法律规定，不予支持，可另行起诉主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十九条、第九十四条第（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区中宁县人民法院（2017）宁0521民初1508号民事判决的第一项，即解除原告王伟、张欢与被告宁夏中宁城乡房地产开发公司于2013年9月25日签订的《商品房屋租赁合同》。二、撤销宁夏回族自治区中宁县人民法院（2017）宁0521民初1508号民事判决的第二、三项，即驳回原告王伟、张欢的其他诉讼请求；驳回反诉原告宁夏中宁县城乡房地产开发公司的其他诉讼请求。三、被上诉人周济川于本判决生效后十日内返还上诉人张欢、王伟房屋租金21万元。四、驳回上诉人张欢、王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金�义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7700元，由上诉人王伟、张欢负担2310元，被上诉人周济川负担5390元，反诉案件受理费5600元，由被上诉人宁夏中宁县城乡房地产开发公司负担；二审案件受理费13300元，由上诉人张欢、王伟负担3990元，被上诉人周济川负担9310元。审判长  万生虎审判员  李 娟审判员  蒋玉春二〇一八年六月一日书记员  徐 婷附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当�复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的�终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。