广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终362号
上诉人（原审原告）：余杏有，女，住清远市清城区。
委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：恒大盛宇（清新）置业有限公司。住所地：广东省清远市清新区。
法定代表人：甘燕萍，总经理。
委托代理人：陈宇杰，该公司员工。
委托代理人：张棉，该公司员工。
上诉人余杏有与被上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称“恒大（清新）公司”），因商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初2515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托代理人陆锋、邓铁轩，被上诉人的委托代理人陈宇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人余杏有上诉请求：l、请求撤销(2016)粤1803民初2515号民事判决书，改判支持上诉人的原审诉讼请求。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案合同约定出卖人未在约定时间内办妥房地产权证，出卖人按0.1%支付违约金，根据上述条款约定，逾期办证的违约金是累计计算，是出卖人逾期办证时买受人可主张的违约金计算方法。该约定并非逾期一年就产生一个单独的违约金债权，而是一个没有具体履行期限的总体债务。所以上诉人认为，根据诉讼时效《关于最高人民法院关于审理民事诉讼案件有关诉讼时效的司法解释》：广东省高院（2013）粤高法民一复第8号的规定，关于按日累计的违约金如何计算的规定，诉讼时效从实际办证之日起计算。二、原审法院判决被上诉人按购房款年利率0.1%的标准支付违约金，属违约金过低的情形，应当依法按照银行同期贷款利率的标准予以适当提高。设定违约条款的目的就是为了惩治违约方的违约行为，督促合同双方完全履行合同。如若违约条款约定的违约金额微乎其微，并不足以促使房产商积极履行合同义务，那违约条款就失去了其存在的意义。涉案合同约定的每年按已付房款的0.1%支付违约金明显属于违约金过低的情形，低得甚至不足于约束被上诉人的行为，以致上诉人在将近4年的时间内遭受无法计算的损失。在被上诉人违约期间，上诉人遭受的损失不仅仅是占用购房款期间的利息损失，更有无法估算的物权损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
被上诉人恒大（清新）公司口头答辩称：答辩人认为一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉。
一审法院认定事实：2009年1月10日，余杏有为买受人与恒大（清新）公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：余杏有向恒大（清新）公司购买其开发的坐落于清远市清新区龙颈镇军营村恒大金碧天下锦绣x街第x幢x号房屋（预售商品房），按套出售房屋总金额为610718元。出卖人应于2010年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。
同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2010年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。该补充协议备注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。
合同签订后，余杏有向恒大（清新）公司支付了购房款610718元，恒大（清新）公司于2009年3月26日开具了上述购房款发票给余杏有收执。
2010年6月25日，恒大（清新）公司将房屋交付给余杏有使用。清远市住房和城乡建设管理局于2015年1月26日出具了讼争房屋的房地产权证。
一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。余杏有与恒大（清新）公司签订的《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按合同履行义务。恒大（清新）公司为讼争房屋办理了房地产权证，但属迟延办证，已构成违约，应承担支付逾期办证的违约金的责任。
根据《民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。逾期办证的违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。根据民事权利两年保护期的诉讼时效规定，结合本案的立案情况和余杏有的诉讼请求，余杏有主张的违约金应从其向法院提起民事诉讼立案之日往后倒推两年为起算点，计至清远市住房和城乡建设管理局于出具了讼争房屋的房地产权证之日止，即本案违约金的计算期间从2014年9月12日起至2015年1月26日止。
关于违约金的调整问题，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方约定逾期办证的违约金由恒大（清新）公司每年按已付房款的0.1%支付给余杏有，合同补充协议备注说明出卖人提请买受人充分了解了合同内容，买受人未明处得到了出卖人合理解释，表明恒大（清新）公司对余杏有尽了如实告知义务，这是双方真实意思表示。根据平等、自愿、诚实信用的原则，约定优先法定，现余杏有主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来调整违约金的理由不充分，超过了违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原审法院不予以调整。综上，恒大（清新）公司应向余杏有支付迟延办证违约金，违约金从2014年9月12日起至2015年1月26日止以余杏有已付购房款610718元按年利率0.1%的标准计算为229元（610718元×0.1%÷365天×137天）。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：恒大盛宇（清新）置业有限公司应在判决发生法律效力之日起十天内支付余杏有迟延办证违约金229元。案件受理费1825元，由余杏有负担1822元，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担3元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、逾期办证违约金的期间应如何确定；二、逾期办证违约金应否调整。
关于逾期办证违约金的期间应如何确定的问题。守约方请求违约方承担迟延履行合同义务违约责任的诉讼时效期间，依据《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第六条规定，守约方未向对方主张违约责任，违约方也未明确表示拒绝承担违约责任的，诉讼时效期间从违约方实际履行合同义务之日起计算。本案中，恒大（清新）公司在履行办证义务前并未明确表示拒绝承担逾期办证的违约责任，故逾期办证违约金的诉讼时效期间应从房地产权证办妥即2015年1月26日起计算。按照《合同补充协议》约定，恒大（清新）公司应于2010年6月30日次日起540日内即2012年1月1日前为上诉人余杏有办妥房地产权证，而涉诉房屋于2015年1月26日才办妥房地产权证，因此，恒大（清新）公司承担逾期办证违约责任的期间应从2012年1月1日计至2015年1月26日。
关于逾期办证违约金应否调整的问题。从双方签订的合同补充协议第九条第3点约定的内容来看，双方约定的逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%计算，在恒大（清新）公司长期未履行义务的情形下该违约金数额本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。而且，余杏有已经依约足额支付了全部购房款，而恒大（清新）公司却未履行协助办证义务，导致余杏有长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。余杏有以违约金过低为由请求法院予以调整，应予判准。但是，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。鉴于余杏有在本案中并未举证证明其实际损失，本院综合考虑合同的履行情况及当地的实际情况，酌情调整为每年按已付房款数额1%的标准支付违约金。
综上，恒大（清新）公司应向余杏有支付逾期办证违约金，违约金从2012年1月1日起至2015年1月26日止以余杏有已付购房款610718元按年利率1%的标准计算为18740元（610718元×1%÷365天×1120天）。
综上所述，上诉人余杏有部分上诉主张理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致实体处理欠妥，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初2515号民事判决；
二、恒大盛宇（清新）置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十天内支付上诉人余杏有逾期办证违约金18740元。
一审案件受理费1825元，由余杏有负担1620元，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担205元。二审案件受理费3650元，由余杏有负担3240元，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担410元。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 何 燕
审判员 郑家驹
二〇一七年三月二十日
书记员 李慧玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。