徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0312民初4437号原告：徐州国基物业管理有限公司，住所地徐州市铜山区国基城邦商业。法定代表人：欧亚东，该公司总经理。委托诉讼代理人：李长玲，该公司员工。委托诉讼代理人：孙存彪，江苏行于思律师事务所律师。被告：江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司，住所地徐州市铜山新区华山路东湘江路南。负责人：夏一兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。被告：江苏久隆投资置业集团有限公司，住所地南京市浦口区浦园路302室。法定代表人：夏一中，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴涛，该公司员工。委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。原告徐州国基物业管理有限公司（以下简称国基公司）与被告江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司（以下简称久隆铜山分公司）、江苏久隆投资置业集团有限公司（以下简称久隆公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国基公司的委托诉讼代理人李长玲、孙存彪，被告久隆铜山分公司的委托诉讼代理人夏飞阳，久隆公司的委托诉讼代理人吴涛、夏飞阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国基公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告物业服务费698007元，公共能耗费23990元，合计721997元及违约金（违约金计算方法：以570680元为基数，按日息千分之二，自2016年12月6日计算至2017年5月6日为171204元；以721997元为基数，按日息千分之二，自2017年5月7日计算至给付之日）；2、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2015年，原告与被告久隆铜山分公司签订久隆山河水项目前期物业服务合同，约定由原告对被告开发建设的久隆澜桥提供前期物业管理服务，被告久隆铜山分公司未售房源的物业公共服务费由被告久隆铜山分公司承担，久隆铜山分公司违约未能按时足额缴纳物业服务费用的，原告国基公司可向其加收每日千分之二的违约金。2016年11月30日，经原被告对账，久隆山河水别墅2015年2月6日至2016年11月5日的空置房物业费及2015年度空置房的公共能耗费为323206元、山河水高层（包括山河水高层H1、H2、H3空置房和H2商铺空置房）2016年5月1日至2016年11月30日的空置房物业费为247474元，共570680元。2017年8月8日，经原被告对账，久隆山河水别墅2016年11月6日至2017年2月8日的空置房物业费及2016年1月1日至2017年1月31日的公共能耗费，山河水高层2016年12月1日至2017年2月28日的空置房物业费和2016年5月1日至2017年1月31日的公共能耗费共151317元。被告久隆铜山分公司为被告久隆公司的分公司，被告久隆公司应当承担相应责任。被告拖欠原告以上物业费和公共能耗费共721997元，原告为维护其合法权益，诉至法院。被告久隆铜山分公司和被告久隆公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为违约金的数额过高，应当予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2015年，原告与被告久隆铜山分公司签订《久隆凤凰城山河水项目前期物业服务合同》，合同第三章第六条第二款、第四款第一项约定：久隆铜山分公司未售房源的第一年、第二年房屋物业公共服务费由久隆铜山分公司按70%（高层1.5元/月*平方米、别墅2.5元/月*平方米、商铺3元/月*平方米）缴纳给国基公司；第三年开始房屋物业公共服务费按照100%缴纳。合同第七章第二十四条第一款约定：久隆铜山分公司违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，国基公司向其加收每日千分之二的违约金。2016年11月30日，被告久隆铜山分公司的相关业务负责人员在原告国基公司出具的催缴函及核算明细（包括山河水别墅空置房、山河水高层H1、H2、H3空置房和H2商铺空置房）上签名确认：久隆山河水别墅服务期间（2015.2.6—2016.11.5）的空置房物业费及久隆山河水别墅2015年度空置房的公共能耗费共计323206元，山河水高层服务期间（2016.5.1—2016.11.30）的空置房物业费247474元。2017年2月28日，原告出具催款函及核算明细，内容如下：久隆山河水别墅服务期间（2016.11.6—2017.2.28）空置房物业费40646元及公共能耗费（2016.1.1-2017.1.31）2204元，小计42850元。久隆山河水高层服务期间（2016.12.1—2017.2.28）空置房物业费96913元及公共能耗费（2016.5.1-2017.1.31）20790元，小计117703元。共计总费用合计160553元。案件审理过程中，原被告于2017年8月8日针对2017年2月28日的催缴函及核算明细达成一致意见，在160553元的基础上扣除了上房后应由业主承担的20套房屋的物业服务费用9236元，将费用变更为151317元。本院认为，原告国基公司与被告久隆铜山分公司签订的物业前期服务合同合法有效，原告国基公司据此提供了物业管理服务，被告久隆铜山分公司负有按约支付物业服务费的义务。原告主张空置房物业费698007元，公共能耗费23990元，合计721997元，符合合同约定，且得到被告的认可，本院予以支持。关于违约金，被告抗辩每日千分之二的计算标准过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。结合原告诉请，本院支持以570680元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2016年12月6日计算至2017年5月6日；以721997元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年5月7日计算至给付之日。被告久隆铜山分公司是被告久隆公司的分公司，故被告久隆公司对被告久隆铜山分公司的上述给付责任承担补充责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐州国基物业管理有限公司物业服务费和公共能耗费共721997元及违约金（违约金计算方法：以570680元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2016年12月6日计算至2017年5月6日；以721997元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年5月7日计算至给付之日）；二、被告江苏久隆投资置业集团有限公司对被告江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司的上述给付责任承担补充责任；三、驳回原告徐州国基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12820元，减半收取6410元，保全费5000元，由被告江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司、江苏久隆投资置业集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人或者带代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 常江红二〇一七年十一月十日法官助理 吴维维书 记 员 许 冰