湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘05民终1876号
上诉人（原审原告）：姚端华，男，汉族，1948年5月3日出生，住湖南省邵阳市大祥区。
委托诉讼代理人：邓志升，湖南湘华源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司，住所地邵阳市大祥区双拥路北段。
负责人：谢绍文，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵富澄，湖南振威律师事务所律师。
原审被告：邵阳市人力资源和社会保障局，住所地邵阳市北塔区资江北路滨江嘉苑旁。
法定代表人：王道信，该局局长。
委托诉讼代理人：李泽金，湖南楚信律师事务所律师。
上诉人姚端华、上诉人邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司（以下简称城建投大祥分公司）因与原审被告邵阳市人力资源和社会保障局（以下简称市人社局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2015）大民初字第914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姚端华上诉请求：撤销（2015）大民初字第914号民事判决，依法改判城建投大祥分公司在一审判决基础上增加赔偿姚端华200000元，并支付2015年8月15日后的过渡费。事实与理由：一、一审认定姚端华违约错误。根据双方签订的拆迁协议，姚端华最后应补差价25056.02元，但在签订协议的当日，经姚端华与展大公司代表金昌军协商，展大公司表示上述差价款不再需要姚端华交付，并出具了书面便条，当时在现场的二技校校长艾仁贵及市人社局的廖华明都在便条上签字见证，足以说明展大公司免除姚端华交纳房屋差价款义务的客观真实性，故姚端华并未违约。二、一审法院在判决城建投大祥分公司赔偿姚端华安置房折价款421200元的基础上，仅判决该公司赔偿姚端华经济损失200000元，明显与本案事实及法律规定不符。双方签订的拆迁协议对安置房位置与房号约定得十分清楚，但因展大公司擅自申请改变房屋修建方案，致使协议无法履行，城建投大祥分公司应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，结合城建投大祥分公司单方违约，擅自变更设计谋取巨额利益，而姚端华并未违约的事实，应当判令城建投大祥分公司承担房屋折价款一倍的赔偿责任，如此才能体现本案与邵阳市中级人民法院作出的（2016）湘05民终749号夏良发一案民事判决的区别，才能彰显法律的公平正义。三、一审判决的过渡费只到2015年8月15日存在错误。姚端华在一审起诉时已明确请求过渡费暂计算至2015年8月15日，延期另计，时至今日，姚端华仍在外租房居住，故城建投大祥分公司对2015年8月15日后至今的房屋过渡费，仍应承担支付责任。综上所述，在整个拆迁过程中，姚端华一直积极配合拆迁，未有违约行为，拆迁协议不能完全履行是城建投大祥分公司单方违约所致，故请求二审法院依法支持姚端华的上诉请求。
城建投大祥分公司上诉请求：撤销（2015）大民初字第914号民事判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，城建投大祥分公司并未违约，违约方是姚端华。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方真实意思表示，合法有效。虽双方约定了安置房的位置与房号，但考虑到可能出现变更设计，故在协议的第十条第二款约定：“如以后拆迁补偿有变动，在同一地块乙方则优先享受优惠条件。”后因展大公司依法变更规划设计，导致协议约定的安置房无法交付，但可以交付同楼其他楼层的房屋给姚端华，被姚端华拒绝，故应认定姚端华违约，而不是城建投大祥分公司违约。另外，根据双方签订的拆迁协议，城建投大祥分公司安置给姚端华的房子由三部分组成，第一部分是姚端华原房的63.87㎡等面积安置，第二部分是110㎡与63.87㎡之间的差额部分，由姚端华按1030元/㎡购买，第三部分是130㎡与110㎡的差额部分，由姚端华与展大公司签订协议，自行购买。姚端华至今都未与展大公司签订合同，也未交纳房款，已构成严重违约。二、一审判决城建投大祥分公司赔偿姚端华房款421200元及经济损失200000元，无法律依据。姚端华请求按照签订安置协议时的市场价双倍支付赔偿金，其在诉讼过程中申请对涉案房屋价值进行评估，但又不配合评估，应属举证不能。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，姚端华的等面积安置房屋只有63.87㎡，该部分房屋面积的价值加上其他补偿款，才是姚端华的已交房款，那么，城建投大祥分公司承担责任的范围应仅限于该部分已交房款。即使依照《民法通则》及相应立法精神，城建投大祥分公司也只有义务补偿安置110㎡的房屋给姚端华，其他20㎡的房屋，因姚端华没有与展大公司签订协议，亦未交款，其不能完全享有130㎡的安置房权益。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，严重损害了城建投大祥分公司的权益，请求二审法院依法支持城建投大祥分公司的上诉请求。
姚端华对城建投大祥分公司的上诉辩称，城建投大祥分公司的上诉理由不成立，其上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，支持姚端华的上诉请求。
城建投大祥分公司对姚端华的上诉辩称，根据拆迁协议的约定，姚端华还应当再补交房款，但其未交纳该笔差价款，故其要求再多赔20多万元没有事实与法律依据，故请求二审法院依法驳回姚端华的上诉。
市人社局对姚端华与城建投大祥分公司的上诉均无异议。
姚端华向一审法院起诉请求：一、城建投大祥分公司及市人社局按签约当时的姚端华安置房市价的双倍支付赔偿款；二、城建投大祥分公司支付姚端华安置过渡费3448.98元（6元/㎡/月×63.87㎡×9月，自2014年12月16日至2015年8月15日共计9个月，延期另计）；三、市人社局连带支付延期交房违约金95671.55元（违约金按万分之五自2011年9月16日计算至2015年8月15日，延期另计）。
一审法院认定事实：2010年3月15日，姚端华（乙方）与城建投大祥分公司（甲方，原邵阳市火车站站前区开发建设有限公司）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：“因甲方敏州东路道路建设工程需要，经批准拆除乙方坐落在二技校的房屋，建筑面积63.87㎡。根据有关拆迁政策规定，经协商，现就拆迁补偿安置有关事项订立如下协议：一、甲方以产权调换方式拆迁乙方房屋，甲方向乙方提供安置房。安置房住宅为桂苑小区安置房西头东第x单元x层x号三室二厅房屋壹套，建筑面积130㎡。二、补偿费用：1、乙方应付给甲方房屋补偿款47513.90元。2、甲方应付给乙方的补偿费：（1）搬家费380.22元，（2）住宅过渡费2299.32元（2元㎡月×63.87㎡×18月），（3）奖励费3193.5元，（4）有线电视移转费300元、电话移机费300元、宽带100元，（5）其它费用31982.24元。以上（1）至（5）项小计甲方应付给乙方补偿费43057.88元。以上1、2两项合并结算，乙方应付给甲方房屋拆迁补偿款4456.02元。三、违约责任，1、乙方应在本协议签订之日起10日内将被拆迁房屋腾空并交甲方验收，每逾期一天罚款50元。2、甲方在过渡期满逾期未交新安置房给乙方的，经济损失自逾期之日起计算。本项目本期拆迁公告明确的拆迁范围内的房屋整体拆除完毕后十八个月内甲方不能将安置房建好，并交乙方使用，甲方支付乙方经济损失的计算方法如下...”
2007年10月11日，市人社局向包括姚端华在内的64户拆迁户出具了担保函，担保内容如下：“由市展大公司承建的桂苑小区安置房建设项目，我局担保，从交地起18个月内交房，不按期交房，按每日房屋总造价的万分之五支付赔偿金给拆迁户。”
姚端华按照合同约定的时间将房屋拆除。2011年3月10日，64户拆迁户向邵阳市城市规划局报告，要求修改阳台，邵阳市规划局没有书面答复。2011年3月，案外人邵阳市展大房地产开发有限公司（以下简称展大公司）没有与拆迁户商议，独自向邵阳市住房和城乡建设局请求重新审查调整改变Ａ＃、E#、F#栋商住楼建设规模，修改初步设计，2011年4月15日，邵阳市住房和城乡建设局作出了邵建发［2011］44号文件，其中姚端华安置房所在的A#栋总建筑面积调整为14154.417㎡，共十七层，其中一至三层为商场、入户大堂，四至十七层为普通住宅，这个批复导致姚端华安置房的三楼住宅变为商场，原安置房不复存在。
2013年6月5日，展大公司向邵阳市建设投资（集团）总公司发出关于拆迁户安置房的交接报告，呈请城建投大祥分公司派员与其公司办理64户安置房的验收交接手续。因姚端华安置房不存在了，姚端华拒绝接受其他的房屋，为此酿成诉讼。
另，姚端华于2015年9月17日对涉案房屋的价值申请评估，因姚端华不配合而未评估。2015年11月24日，同楼同层次同面积的案外人夏良发申请对涉案房屋的价值进行评估，2016年3月23日，邵阳南方资产评估有限公司作出邵南资评字［2016］023号关于夏良发申请对桂苑小区x栋x号房屋的价值资产评估报告，结论如下：1、敏州东路桂苑小区x栋x单元，所在层数3层，如按住宅用途评估，价值人民币421200元。2、敏州东路桂苑小区x栋x单元，所在层数3层，如按商业使用用途评估，价值人民币877500元。
一审法院认为，本案系拆迁安置补偿合同纠纷。姚端华与城建投大祥分公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，各方均应履行。城建投大祥分公司改变房屋修建方案，将约定安置给姚端华的房屋变更为商铺另行出售给他人，导致不能向姚端华交付约定的安置房屋，构成违约。姚端华在房屋主体完工后未按约定向展大公司支付购房款，亦构成违约。
因本案涉案房屋已无法继续交付，故城建投大祥分公司的违约责任应通过支付赔偿金的方式承担。城建投大祥分公司与姚端华于2010年就拆迁问题达成协议，当时约定的房屋价值因市场行情的变化已产生较大幅度的增长，故对城建投大祥分公司应承担的赔偿金应参照另案同楼同层次同面积房屋的评估价格421200元予以确定。本案城建投大祥分公司虽因展大公司变更了房屋设计而不能向姚端华交付约定的安置房屋，但仍然能够在同一栋楼的三楼以上重新给姚端华安置房屋，并非因变更设计导致姚端华不能取得安置房屋。姚端华在变更设计后不接受另外的安置房屋，要求解除拆迁补偿安置协议中对房屋的安置，并按安置房屋市场价对其进行双倍赔偿。对姚端华要求解除拆迁补偿安置协议中对房屋进行安置的诉讼请求应予支持。但对解除安置房屋后的赔偿金额，综合考虑城建投大祥分公司的违约情形，以及原安置房虽不能交付，但仍然能够在同一栋楼三层以上重新给姚端华安置房屋，而姚端华拒绝接受在同一栋楼重新安置，且姚端华亦存在拖欠购房款等违约情形，酌定由城建投大祥分公司向姚端华赔偿房屋价款421200元，并赔偿损失200000元为宜。
双方在拆迁安置补偿协议中约定了过渡期间为18个月，协议中的补偿费用中已包含了18个月的临时安置补助费。因城建投大祥分公司在过渡期后并未履行交付房屋义务，故其超过18个月的过渡费仍应继续支付。本案中，姚端华应得的过渡费计为3444.12元（6元/㎡/月×63.87㎡×9月）。市人社局属于国家行政机关，根据担保法的相关规定，行政机关不能作为担保人，因此其出具的担保函没有法律效力，不承担本案的违约责任。据此判决：一、城建投大祥分公司赔偿姚端华安置房折价款421000元及经济损失200000元，支付姚端华过渡费3444.12元；二、驳回姚端华的其他诉讼请求。
本院二审期间，姚端华依法提交了展大公司、金昌军、艾仁贵、廖华明出具的四份书面证明材料，虽城建投大祥分公司及市人社局认为该四份证据不属二审新证据，但因城建投大祥分公司对该四份证据的真实性予以认可，故本院对该四份证据材料予以采信。二审查明，双方在《新旧房屋异动情况表》里对130㎡的安置房置换进行了约定，其中姚端华63.87㎡的旧房等面积置换，110㎡与63.87㎡的面积差异由姚端华与城建投大祥分公司结算。130㎡与110㎡的面积差价款，由姚端华与展大公司另签协议。对20㎡的房屋面积差价款问题，姚端华与城建投大祥分公司都认可该一差价款展大公司未要求姚端华再行交纳，姚端华与展大公司也未签订合同，但双方对不需要交纳的原因说法不一致，姚端华称因拆迁过程中出现财物损失，已折抵购房款，而城建投大祥分公司则称因其他原因免除了姚端华的交款义务。本院对一审审理查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：一、城建投大祥分公司应承担的安置房折价赔偿款及经济损失赔偿款应为多少？二、城建投大祥分公司应承担的超期过渡费应为多少？
姚端华与城建投大祥分公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在拆迁协议中，双方约定由城建投大祥分公司向姚端华提供一套建筑面积为130㎡的安置房，但因变更设计的原因，城建投大祥分公司已无法交付合同约定的安置房。虽双方在《新旧房屋异动情况表》就安置房超出110㎡的部分有约定，但姚端华未与展大公司签订合同，亦未向展大公司交款，姚端华与城建投大祥分公司也未就不能交付安置房签订最终结算协议，因此，仍应当以整套房屋来认定案涉安置房的已付房款。因在本案中未对姚端华的安置房进行价值评估，故一审参照同楼同层同面积的夏良发安置房的房产价值评估结果来确定姚端华安置房的价值并无不当。根据夏良发安置房的价值评估结果，城建投大祥分公司应当向姚端华赔偿安置房的房屋折价款为421200元。关于赔偿经济损失部分，一审综合考虑双方履约情况及安置房变更设计对交付的影响，酌定200000元损失赔偿并无不妥。
关于超期过渡费的问题，双方在拆迁协议中约定了18个月过渡期，该段时间的住宅过渡费已在拆迁协议中予以计算。因城建投大祥分公司无法交付合同约定的安置房，故对超过18个月的过渡费仍应支付。至于在姚端华提起诉讼后的过渡费，虽合同约定的安置房不能交付，但可在同一栋楼重新安置，而姚端华拒绝接受重新安置，以提起诉讼的方式要求城建投大祥分公司赔偿房屋折价款及经济损失，故在其提起诉讼后，超期过渡费不应当再由城建投大祥分公司承担，且一审酌定的200000元经济损失赔偿，足以弥补姚端华的过渡费损失。
综上所述，姚端华与城建投大祥分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14720元，由上诉人姚端华负担4300元，上诉人邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司负担10420元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
审 判 员 莫佩华
代理审判员 王巾英
二〇一七年二月八日
代理书记员 李林玉
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……