河南省鲁山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民初字第533号
原告河南金领地置业有限公司，住所地平顶山市湛河区。
法定代表人艾增峰，总经理。
委托代理人铁洪彬，男，1953年10月16日生，回族，河南金领地置业有限公司职工，住鲁山县。
委托代理人臧幸辉，河南成胜律师事务所律师。
被告李国阳，女，1958年9月30日生，汉族，市民，住鲁山县。
第三人李桂珍，女，1929年8月16日生，汉族，市民，住鲁山县城。
上述被告李国阳、第三人李桂珍共同委托代理人白玉琢（系李国阳之子、李桂珍之孙），男，1983年11月7日生，汉族，市民，住鲁山县城人民路西段*号院*号楼**号。身份证号码：4104231983********。
原告河南金领地置业有限公司（以下简称金领地公司）诉被告李国阳、第三人李桂珍所有权确认纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金领地公司的委托代理人铁洪彬、臧幸辉、被告李国阳及第三人李桂珍的共同委托代理人白玉琢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金领地公司诉称，被告之父生前是鲁山县原五交化公司的职工，1988年12月1日原五交化公司将诉争楼房交付被告之父使用，并给其出具了一张集资家属楼使用证。后被告之父去世，被告便使用了上述诉争楼房。原鲁山县五交化公司于2011年8月整体转让给了原告。现在被告已不具备继续使用上述楼房的条件，但其拒不交还原告该楼房，又不服从原告的整体规划。因此，请求判令确认“鲁山县城人民路西段74号院内原五交化公司家属楼2单元4楼西户”的房产所有权归原告所有；同时判令被告及第三人将上述楼房腾出交付原告。
被告李国阳辩称，1、原告金领地公司与我方不存在约束关系，其诉讼主体无效；2、我们与鲁山县五交化公司有合同约束，我们没有违背合同约定，有权长期使用该房产；3、该集资房是鲁山县原五交化公司工会搞的职工福利，五交化公司和其他任何第三方无权收回房屋；4、该房子开发后，我方居住权和经济利益得不到保证；5、金领地公司与鲁山县原五交化公司签订的转让合同未经我方同意，属无效合同，转让法律依据不明确。请求法院驳回原告的诉讼请求，并确认我方有长期使用权。
第三人李桂珍述称，同意被告的答辩意见。
本院根据原被告双方的诉辩意见、举证质证和庭审调查，认定本案事实如下：被告李国阳之父李观河系原鲁山县五交化公司职工。1988年12月1日，原鲁山县五交化公司将自己位于鲁山县城人民路西段74号院内土地运用集资的形式（个人投资近60%、公司投资逾40%）建造了集资楼，给本单位职工解决住房问题。李观河集资分得该栋楼2单元8号78.2平方集资房一套。同时该公司给包括李观河在内的公司集资职工颁发了《鲁山县五交化公司集资家属楼使用证》，李观河持有的家属楼使用证显示：集资楼建设单位五交化公司、集资居住户名李观河、家属楼坐落位置人民路西段74号院内、建筑面积78.2平方、使用面积61平方、造价每平方140元、总投资10948元、个人投资6412.50元、公司投资1014.50元、3519元、单元及号数2-8。该使用证约定：1、家属楼所有权归公司、集资户有权长期使用、允许法定继承；2、集资户不需要继续使用时，交公司统一安排，转卖给本公司其他职工；3、转卖价格考虑物价上涨因素，随行就市，以质论价，但价格评定应邀请县房管部门协助。按每套总造价的三分之二付款；4、水电设备齐全，各住户不得任意改变线路、管道，水电计量收费；5、各住户都要爱护室内一切设备，不得随意损坏。该使用证有原五交化公司、公司工会及李观河三方分别于1988年12月6日、7日签章。该楼房建成后，李观河一家即入住该房。李观河1998年去世后，其女儿（即被告）李国阳继承居住该房，李国阳自2001年在鲁山县城花园路土地局家属院购房后，诉争的房产现由被告李国阳的公婆（即第三人）李桂珍居住。2011年，原鲁山县五交化公司经鲁山县人民政府批准，将该公司的全部财产（含土地）、职工及原公司的债权债务授权“鲁山县国有（集体）企业改制工作领导小组”对外整体转让。2011年8月23日，鲁山县国有（集体）企业改制工作领导小组（作为转让方）与原告金领地公司（作为受让方）协商签订了《国有产权转让合同》。该合同约定：产权转让的标的为：河南省鲁山县五金交电公司整体产权。转让方式为：拍卖方式，确定受让人和转让价格，将五交化公司整体产权转让给乙方（即原告）。转让的价格为：15300000元。同时该合同就原五交化公司职工的工作安排、债权债务的处理、付款方式和期限、产权证的变更、违约责任和争议的解决等内容均作了约定。第十二条：本合同由甲、乙双方签字、盖章后生效……；第十三条：……，本合同一式五份，甲乙双方各执贰份，郑州市产权交易市场备案壹份。转让方：鲁山县国有（集体）企业改制工作领导小组（公章），王三槐（签名）；受让方：河南金领地置业有限公司（公章），艾增峰（签名），2011年8月23日，该合同签订后双方即已履行。2012年11月22日，原告金领地公司将原五交化公司的土地办理了国有土地使用证，土地使用人为：河南金领地置业有限公司；土地证号为：“鲁国用（2012）第2203**号”；使用权面积为：4831.72平方米。原告将原五交化公司整体受让后，即对该公司进行全面规划，按照原告的建设规划，需要对原五交化公司集资建造的旧家属楼拆迁重建，旧楼集资住户一共20户，已经达成拆迁置换合同的17户。根据被告提供的、原告也予认可的该格式拆迁置换合同显示：原告方愿以1：1.2的比例，给旧房住户进行拆迁置换，即旧房1平方米面积、新房建成后给其1.2平方米的面积，超出置换旧房面积比例的部分，由原房主按照市场价支付价款。置换后的房产权全部归置换户，原告方协助办理房产证。同时原告承诺约定，新房施工期限暂定二年，在此期间，原告方每年给拆迁置换户5000元外出租房租金，用于外出租房费用，待新房建好后再搬回新房。暂一次性支付二年租金10000元，若原告方建房施工期限延长，则继续按照上述标准支付租金，若建房施工期限提前，则已经支付的租房租金不再退还。因被告不同意签订该拆迁置换合同双方形成纠纷，原告遂向本院提起诉讼。
本院认为，原告金领地公司所诉鲁山县原五交化公司于2011年8月已经整体转让给了原告，被告现在仍然按照原来五交化公司给其出具的《鲁山县五交化公司集资家属楼使用证》，占据其父李观河集资分得的该栋楼2单元8号78.2平方集资房一套，拒不服从原告对转让后的原五交化土地进行重新整体规划、严重影响了原告的工作进程之事，经查属实。原告要求确认“鲁山县城人民路西段74号院内原五交化公司家属楼2单元4楼西户的房产所有权归原告所有”的请求于法有据，本院予以支持。被告李国阳和第三人李桂珍辩称，原、被告之间不存在合同关系，原告主体不适格；原告无权收回房屋、要求被告搬迁的理由与事实不符，本院不予采信。首先，尽管现由第三人所居住的房屋是被告李国阳之父李观河在世时由鲁山县原五交化公司采用集资分配的方式分配给李观河居住的住房，且有原鲁山县五交化公司给其出具的《鲁山县五交化公司集资家属楼使用证》，但该使用证不是政府机关给被告颁发的土地使用证和房产所有权证、不具有对外法律约束力。虽然该证第一条约定了“集资户有权长期使用、允许法定继承”的条款，但同时约定“家属楼所有权归公司”、第二条、第三条约定了原集资户不需要时，交公司统一安排，待价格评定后，按照市场价转卖其他职工，再按照该房总造价的三分之二价款支付原集资人。由此可知，该房的长期使用权及可继承权，均基于原五交化公司的产权人主体身份不变的情况下才能得以行使，之后才是集资人基于“需要”而继续使用。现在该房产的所有权已不归鲁山县五交化公司，因而被告“需要居住、使用和继承”的基础已不存在，其辩称“确认被告有长期使用权”的理由不能成立，本院无法支持。其次，2011年，鲁山县人民政府已将原鲁山县五交化公司的全部财产（含土地）、职工及原公司的债权债务授权“鲁山县国有（集体）企业改制工作领导小组”对外整体转让。2011年8月23日，鲁山县国有（集体）企业改制工作领导小组（作为转让方）与原告金领地公司（作为受让方）协商签订了《国有产权转让合同》并生效。2012年11月22日，原告金领地公司将原五交化公司的土地办理了国有土地使用证，土地使用人为：河南金领地置业有限公司；从此，被告赖以居住该房的“鲁山县五交化公司”单位主体即被注销已不存在，其仍以该公司给其出具的《鲁山县五交化公司集资家属楼使用证》抗辩原告的主张，要求长期使用权即已于法无据。该企业改制行为是鲁山县人民政府的政府行为，被告非该房产的合法所有权人和该房产土地的合法使用权人，政府或者所在企业协商主体改制转让，勿须与其协商。被告辩称，鲁山县五交化公司整体转让未与其协商因而该转让行为无效的理由本院不予采信。第三，本案中，被告之父李观河确实在当年建造该家属集资楼时支付了该房主要的集资款6412.5元，因而取得了该套房产的居住使用权。但现在原告并未对此予以否认，正因如此，原告才在与各集资户签订房屋置换协议时，给予了较大幅度的优惠，除在住房面积增大和工程施工期间支付外居租房租金的前提下，同时协助办理房产证，承诺将置换后的房产所有权交付对方。该行为保证了被告之父当初所付资金的回报和未受损失。而且，被告之父与原鲁山县五交化公司当年所签《鲁山县五交化公司集资家属楼使用证》第二条、第三条即约定了原集资户不予居住时，按照该房总造价的三分之二价款支付原集资人的条款，只是现在不是“不需要”而是“不允许需要”而已。鉴于该房产的现行市场价未作评估，强制腾迁后，按照何种标准予以支付被告之父之前的集资款没有法律依据，故原告的该项请求，本案中，本院不予处理，原告可另案主张。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的司法解释》第九十条之规定，判决如下：
一、鲁山县城人民路西段74号院内原五交化公司家属楼2单元4楼西户的房产所有权归原告河南金领地置业有限公司所有。
二、驳回原告河南金领地置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费200元，由原告河南金领地置业有限公司负担100元、被告李国阳负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 王炳阳
审 判 员 禹乔岳
代理审判员 李 芾
二〇一五年五月十三日
书 记 员 崔小利