福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终5262号
上诉人（原审被告）：陈英，女，1978年9月26日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：蒋群锴，男，1975年10月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
被上诉人（原审原告）：阳光城集团福建有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌港苑4座1501单元。
法定代表人张海民，董事长。
委托诉讼代理人：童建炫，福建博世律师事务所执业律师。
上诉人陈英因与被�诉人阳光城集团福建有限公司（以下简称阳光城福建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2015）台民初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈英上诉请求：1、将原审判决第四项改判为陈英应于判决生效之日起十日内向被上诉人阳光城集团福建有限公司支付违约金145393.55元。2、由阳光城福建公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：违约金数额太高，应当依法改判。阳光城福建公司未能举证证明其损失。2014年陈英一直与阳光城福建公司就解除《商品房买卖合同》等事宜进行沟通，但阳光城福建公司未答复，因此损失应当由其承担相应的责任。陈英交付了定金、首付款及通过银行按揭贷款等全部履行了商品房预售合同的付款义务，并未存在违反商品房预�合同的情形，因此阳光城福建公司就《个人购房担保借款合同》“原告代被告偿还的按揭贷款本息累计超过按揭款本金的10%，则视为被告构成根本性违约”的约定向法院主张以购房款总额的基数20%违约金数额，欠缺事实和法律依据。
阳光城集团福建有限公司答辩称，一、陈英应对其违约行为承担违约责任。陈英与阳光城福建公司双方签订的《商品房买卖合同》约定，在阳光城福建公司为陈英按揭提供担保期间，如果因陈英逾期归还按揭贷款本息而导致按揭银行追究阳光城福建公司的担保责任，划扣阳光城福建公司款项的，如果阳光城福建公司代陈英偿还的按揭贷款本息累计超过按揭款本金的10%，则视为陈英构成根本性违约，阳光城福建公司有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房款总额的20%追究陈英�约金。因此陈英通过银行按揭贷款支付购房款并不意味着已完全履行了《商品房买卖合同》的付款义务，其没有按时偿还银行贷款本息而导致阳光城福建公司代偿时，即视为陈英违反《商品房买卖合同》的违约行为，阳光城福建公司有权追究陈英的违约责任。陈英声称在2014年曾要求解除《商品房买卖合同》，这完全不符合事实。2014年初，陈英因为涉嫌刑事犯罪被刑事拘留，除了2014年第一季度的借款本息外，从2014年4月起陈英就再也没有偿还借款本息。而且因其被羁押在看守所和监狱，阳光城福建公司始终联系不上陈英。因此根本不存在陈英要求解除《商品房买卖合同》的事实。因此陈英上诉称阳光城福建公司没有答复她的解除合同请求，进而认为其不应承担逾期还款的责任，这是完全不符合事实，其要求免责的理由没有任何事实和法律依据。二、陈英要求调减一�判决违约金的理由不能成立，应予以驳回。《商品房买卖合同》约定，如果阳光城福建公司代陈英偿还的按揭贷款本息累计超过按揭款本金的10%，则视为陈英构成根本性违约，阳光城福建公司有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房款总额的20%追究陈英违约金。该约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于陈英违约，致使阳光城福建公司通过出售房屋给陈英收回购房款的合同目的无法实现。即使通过本案解除了双方商品房买卖合同，不要说因签订买卖合同、抵押借款合同及解除买卖合同、抵押借款合同需要花费的人工及财务成本，就算本案顺利审结，阳光城福建公司重新出卖了讼争房屋，阳光城福建公司为此耽误的时间成本起码是四年时间。阳光城福建公司将因为陈英的原因，导致迟收回购房款四年�间，按照人民银行同期贷款基准利率年4.75%计算，阳光城福建公司的损失至少为18%。一审法院考虑到陈英至今尚在羁押服刑的事实，将合同约定的违约金20%调减为5%，即155393.55元，已经过分低于因陈英违约给阳光城福建公司造成的损失。现陈英还认为一审判决的违约金过高，要求再次调减为145393.55元，没有事实和法律根据，应予以驳回。综上所述，陈英的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。
阳光城集团福建有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方的《商品房买卖合同》；2、被告协助原告办理编号为201236300054-2013H14140《商品房买卖合同》的备案注销手续；3、被告协助原告办理福州市台江区××街道××光路南侧与××路西侧交叉处天御城住宅第25#楼23层2201单元房屋（预告�记证号为：榕房预YR第1311045号）的预购商品房预告登记注销手续；4、判决在返还被告已付房款时，扣除原告为被告垫付的代偿款230559.12元和被告应支付的违约金621574.2元，共计852133.32元；5、被告返还原告开具的二份销售不动产统一发票原件（发票号码：00008688、00009842开票金额为937871元、2170000元）。
一审法院查明事实：2013年3月21日，以原告阳光城福建公司为出卖人，被告陈英为买受人订立了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告将经福州市房地产管理局（2012）榕房许字第3630号商品房预售许可证批准预售的福州市台江区鳌峰街道鳌光路南侧与福光南路西侧交叉处天御城住宅第25#楼23层2201单元房预售给被告；该商品房的建筑面积为149.43平方米，单价为每平方米20798.17元，总价款为3107871元；被告应于《商品房买卖合同》签订当日向原告支�购房定金人民币叁拾万元整，合同备案出件后3日内向出卖人支付购房款计人民币陆拾叁万柒仟捌佰柒拾壹元整（小写637871），剩余全部购房款计人民币贰佰壹拾柒万元整（小写：2170000）由被告向银行或公积金中心申请贷款支付给原告；合同附件六补充协议第三第六项约定，在原告为被告按揭提供担保期间，如果因被告逾期归还按揭贷款本息而导致按揭银行追究原告的担保责任，划扣原告款项的，如果原告代被告偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭款本金的10%，则视为被告构成根本性违约，原告有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿还款项，并按购房款总额的20%追究被告违约金。合同还对双方其他权利义务作了明确规定。该合同签订后，经福州市房屋登记中心预告登记，被告按约向原告支付了购房款937871元。
另查明，2013年5月3日，以被告陈英为借款人、农业银行台江支行为贷款人，原告阳光城福建公司为保证人，三方订立一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告陈英向农业银行台江支行借款2170000元，用于购买台江区××街道××光路南侧与××路西侧交叉处天御城住宅第25#楼23层2201单元房；借款期限自2013年5月起至2033年5月止，共计240个月，担保：保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押：抵押人同意以房产设定抵押。本合同项下的贷款担保为阶段性保证担保加抵押，被告以合同项下所述房产做抵押的，由原告阳光城福建公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起至即被告取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。该合同订立后，相关当事人向福州市房地产交易登记中心办理了抵押物登记。2013年6月，农业银行台江支行向被告发放了购房贷款2170000元。被告按上述《个人购房担保借款合同》的约定向农业银行台江支行还款至2014年5月份。2014年6月21日，农业银行台江支行向原告发出《担保人履行责任通知书》，要求原告对债务人陈英的债务承担保证责任。而后，农业银行台江支行作为原告，向一审法院起诉陈英和阳光城福建公司，要求陈英偿还农业银行台江支行借款本金及已结利息，阳光城福建公司对上述款项承担连带偿还责任等，2014年10月9日，一审法院作出（2014）台民初字第2057号民事判决书，判决：一、被告陈英应于本判决生效之日起十日内，将尚欠的借款本金人民币2115606.77元及相应利息（含罚息、复利，暂计至2014年9月10�已结欠人民币23485.51元，2014年9月11日起至款项还清之日止，按合同约定计付）偿还给原告农业银行台江支行；二、被告阳光城福建公司对上述第一项判决金额承担连带清偿责任；承担保证责任后，有权向被告陈英追偿……该判决书已生效。又查明，2014年7月18日起至2014年11月10日止，农业银行台江支行从原告账户中扣划了代垫款共计230559.12元。
再查明，因阳光城福建公司作为案外人对福州市台江区人民法院执行局查封本案讼争屋提出书面异议，2015年7月6日，福州市台江区人民作出（2015）台执异字第10号执行裁定书，认为须待本案审结后再视情酌处，裁定案外人阳光城福建公司的异议理由成立，中止对本案讼争房产的执行。
一审法院认为，本案《商品房买卖合同》系原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法�、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第7款约定：合同附件六补充协议第三第六项约定，在原告为被告按揭提供担保期间，如果因被告逾期归还按揭贷款本息而导致按揭银行追究原告的担保责任，划扣原告款项的，如果被告代原告偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭款本金的10%，则视为被告构成根本性违约，原告有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿还款项，并按购房款总额的20%追究被告违约金。因被告陈英从2014年6月起就未向农业银行台江支行交纳按揭款项，故被告陈英的行为已经违反了合同约定，应当承担违约责任。现被告陈英亦同意解除和原告阳光城福建公司签订的《商品房买卖合同》，因此对于原告要求解除原被告于2013年3月21日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。被告还应配合原告共同到福州市房屋登记中心办理上述《商品房买卖合同》的预告备案登记的注销手续以及协助原告办理讼争房屋的预告登记注销手续。对于原告要求被告偿还垫付款项230559.12元的诉讼请求，因（2014）台民初字第2057号生效民事判决书已判决阳光城福建公司在承担保证责任后有权向陈英追偿，至2014年11月10日止，原告已代被告陈英向农业银行台江支行偿还了到期贷款本息230559.12元，因此被告理应向原告偿还代垫款230559.12元。对于原告要求被告按讼争房屋的房价款20%向被告支付违约金621574.2元，因被告提出违约金太高，而原告未能举证证明其损失，故一审法院酌定将违约金数额降低至155393.55元（即3107871元×5%）。对于原告要求被告返还销售发票的诉讼请求于法无据，一审�院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告阳光城集团福建有限公司与被告陈英于2013年3月21日订立的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告陈英应于判决生效之日起十日内配合原告阳光城集团福建有限公司到福州市房屋登记中心办理上述《商品房买卖合同》的备案登记的注销手续，并协助原告阳光城集团福建有限公司办理位于台江区××街道××光路南侧与××路西侧交叉处天御城住宅第25#楼23层2201单元房屋的预告登记注销手续；三、被告陈英应于判决生效之日起十日内向原告阳光城集团福建有限公司支付被中国农业银行�份有限公司福州台江支行扣划的人民币230559.12元，该款项从原告陈英已支付的购房款中扣除；四、被告陈英应于判决生效之日起十日内向原告阳光城集团福建有限公司支付违约金155393.55元，该款项从原告陈英已支付的购房款中扣除；五、驳回原告阳光城集团福建有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由原告阳光城集团福建有限公司负担4869元，被告陈英负担4031元。
经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据陈英与阳光城福建公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第六款的约定：“在出卖人（即阳光城福建公司）为买受人（即陈英）按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，划扣出卖人款项的，如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭款本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿还款项，并按购房款总额的20%追究买受人违约金。”可见，本案双方当事人就本案讼争事实约定的违约金为“购房款总额的20%”；本案一审诉讼过程中，原审法院根据陈英的答辩，并结合本案查明的事实，将上述违约金比例调整为5%，已臻合理，因此，陈英关于原审法院确定的该项违约金比例过高的上诉理由不能成立。
根据《诉讼费用交纳办法》第四十五条的规定：“当事人申请司法救助，符合下列情形之一的，人民法院应当准予免交诉讼费用：（一）残疾人无固定生活来源的；（二）追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金的；（三）最低生活保障对象、农村特困定期救济对象、农村五保供养对象或者领取失业保险金人员，无其他收入的；（四）因见义勇为或者为保护社会公共利益致使自身合法权益受到损害，本人或者其近亲属请求赔偿或者补偿的；（五）确实需要免交的其他情形。”，本案中，陈英向本院申请减免诉讼费，但未提交其符合准予免交诉讼费用的情形的证明，故其申请，本院不予准许。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8900元由上诉人陈英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一七年五月二十八日
法官助理 陈 奇
书 记 员 段 薇