广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1367号
上诉人（原审被告）：中山市美好愿景房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：郭在新，该公司董事长。
委托代理人：万少菊，该公司职员。
委托代理人：张爱文，广东广中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴志平，男，汉族，身份证住址为湖北省武汉市武昌区，现住广东省中山市，公民身份号码×××641X。
被上诉人（原审原告）：李洪红，女，汉族，身份证住址为广东省珠海市香洲区，现住广东省中山市，公民身份号码×××4825。
两被上诉人共同委托代理人：陈经文、冯艺洪，分别、律师助理。
上诉人中山市美好愿景房地产开发有限公司（以下简称美好愿景公司）因与被上诉人吴志平、李洪红房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第895号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：美好愿景公司系中山市南区金水湾商住小区房地产开发企业。吴志平、李洪红与美好愿景公司于2009年7月29日签订中山市商品房买卖合同，合同约定，吴志平、李洪红购买美好愿景公司开发的金水湾小区1期1号楼×单元××房，该商品房建筑面积为89.71平方米，房款总价为324930元，层高为3米，建筑层数地上18层，地下0层；在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业服务管理；房屋质量保修项目包括：1.外墙面防渗漏5年；2.墙面顶棚抹灰层脱落、地面饰面空鼓开裂1年……。合同还约定了其他事项。合同签订后，吴志平、李洪红支付了全部购房款，美好愿景公司将房屋交付吴志平、李洪红使用。后该小区在建设过程中，美好愿景公司对小区整体规划作了部分变更调整，该规划调整经向中山市城乡规划局申请得到了该局的同意。2010年8月23日，吴志平与美好愿景公司签订协议书，协议就金水湾小区设计规划调整达成如下意见：1.吴志平同意美好愿景公司对小区设计规划方案的调整；2.就小区规划设计调整修订问题，美好愿景公司同意免除吴志平24个月物业管理费；3.就1、2栋楼外墙维修问题，美好愿景公司同意免除吴志平6个月物业管理费；协议还约定了其他事项。协议书签订后，美好愿景公司代替吴志平、李洪红的1期1号楼B单元905房向小区物业管理公司交纳了2010年11月24日至2013年5月23日期间的物业管理费。现吴志平、李洪红以美好愿景公司未经吴志平、李洪红同意擅自变更小区规划对其造成了损害为由诉至原审法院，请求判令：美好愿景公司赔偿吴志平、李洪红损失32493元（324930元×10%）并承担本案诉讼费用。
另查：根据原审法院（2013）中一法民一初字第1164号案件查明的事实，该小区原规划总用地面积120143.4平方米，总建筑面积219754.7平方米，住宅户数2360户，建筑容积率1.829；建设楼房23幢，其中第1、2幢层高为18层，其它均为11层；停车位2232个。该小区变更规划后总用地面积120143.4平方米，总建筑面积330604.12平方米，住宅户数3370户，建筑容积率2.37；建设楼房20幢，其中第1-6幢层数没有变，第7-8幢为11层复式楼房，第9-12幢层高为20层（含架空层），第13、19、20幢层高为25层，第14、17幢层高为32层，第15、16、18幢层高为18层；停车位1887个。
又查：该小区第1、2幢楼房外墙曾出现过脱落墙皮现象，美好愿景公司进行过维修，现在无脱落，吴志平、李洪红称现在随时有脱落的可能。
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。吴志平、李洪红与美好愿景公司签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有约束力。本案的争议焦点是，美好愿景公司变更小区规划的行为是否构成违约及其违约责任如何确定。
吴志平、李洪红与美好愿景公司签订商品房买卖合同，购买美好愿景公司开发的商品房，是基于美好愿景公司开发小区所在的地理位置、规划情况、房屋品质及房屋价格等综合因素的考虑，因此这些因素均构成了双方合同的一部分，在双方签订合同后，未经双方协商一致，任何一方不得私自变更合同内容，否则应承担违约责任。本案中，美好愿景公司将作为合同组成部分的小区规划作了变更，虽然该规划变更经过了相关主管部门的同意，但此只是履行了相关行政报批手续，并不能当然作为美好愿景公司变更商品房买卖合同内容的合法理由。而且，该规划变更在总用地面积不变的情况下增大总建筑面积，增加住宅户数，增大建筑容积率，减少停车位，变更楼房高度致使吴志平、李洪红房屋的采光、眺望等受到影响，前述变更规划内容使李洪红在小区的居住舒适度受到影响，对李洪红的合法权益造成了损害。美好愿景公司未与李洪红协商一致擅自变更规划的行为构成违约，应当对李洪红承担违约责任。吴志平、李洪红之一的吴志平就该小区规划方案变更与美好愿景公司达成了一致意见，并且美好愿景公司已经按照双方达成的协议履行了补偿义务，代替涉案房产1期1号楼×单元××房向物业管理公司交纳了物业管理费，故美好愿景公司就小区规划变更对吴志平不存在违约行为，但吴志平同意补偿协议的行为并不能代表作为涉案房产共有人之一的李洪红的意思表示，美好愿景公司也没有提出吴志平对李洪红构成表见代理的抗辩或相应证据，故美好愿景公司仍需对李洪红承担违约责任。关于违约责任如何确定问题，李洪红没有提供证据证明其主张赔偿金额的具体计算标准及依据，原审法院根据美好愿景公司变更规划的内容、过错程度、对李洪红造成的损害以及已经对涉案房产共有人之一的吴志平作出的补偿等综合案情考虑，确定美好愿景公司赔偿李洪红房屋合同约定价款的1.5%为适当，即赔偿李洪红4873.95元（324930元×1.5%）。
关于吴志平、李洪红主张的房屋外墙脱落问题，属于美好愿景公司对房屋质量的保修范围，现在外墙没有出现问题，只有在出现问题并且美好愿景公司不履行保修义务时，吴志平、李洪红才可以向美好愿景公司主张违约赔偿责任。关于吴志平、李洪红主张的配套设施未完善问题，该问题属于美好愿景公司对小区整体建设的后续设施完善范围，只有在小区建成后合同约定的配套设施未完善，吴志平、李洪红才可以向美好愿景公司主张违约赔偿责任，现小区建设现尚未完全建成，吴志平、李洪红没有提供有效证据证明美好愿景公司未在合同约定的期限完成相应配套设施，故对吴志平、李洪红的该主张原审法院不予支持。吴志平、李洪红提出的小区物业管理公司服务质量差的问题不能成为向美好愿景公司主张赔偿的理由，原审法院亦不予支持。
综上，吴志平、李洪红诉求合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、美好愿景公司于原审判决生效之日起七日内向李洪红赔偿损失4873.95元；二、驳回吴志平、李洪红的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间向李洪红履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，减半收取为306元（吴志平、李洪红已预交），由吴志平、李洪红负担260元，美好愿景公司负担46元（美好愿景公司负担部分于原审判决生效之日起七日内迳付吴志平、李洪红）。
上诉人美好愿景公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院无视当事人双方已就小区规划设计方案调整事项达成协议并已按协议履行完毕的基本事实，以另外一名被上诉人未在协议上签名为由判决上诉人承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，有失公正。一、双方当事人就小区规划设计方案调整事宜已达成协议，意思表示真实，不违反法律规定，为有效协议，对被上诉人均具有约束力。协议所约定的补偿方案是以上诉人购置的商品房面积为基础确定，非以业主数量为基础，一审法院在被上诉人享受了协议约定的补偿后，判决上诉人增加赔偿款项，实际上是对生效协议的否认，有违法律规定。二、协议中已列明一方是上诉人，另一方是金水湾小区相应房产的业主，非一审法院所认定的只有吴志平一个人。吴志平与李洪红是夫妻关系，是涉诉物业的共同共有人，上诉人有理由相信吴志平有权代表其配偶签署协议。而未在协议上签名的其他被上诉人知晓协议内容，在协议签订后未提出异议，且已接受协议中所约定的物业管理费补偿，在事实上是追认了协议书。一审法院在未查清上诉人有足够的理由相信协议签署人有权代表其他被上诉人签署协议，且所有被上诉人已接受协议约定补偿方案的事实，应当适用却未适用《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条，致使上诉人在按协议支付了补偿费用后又增加额外的赔偿。一审法院适用法律错误。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人吴志平、李洪红答辩称：被上诉人不确认上诉人的上诉事实和理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：吴志平与李洪红为夫妻关系。吴志平与美好愿景公司于2010年8月23日签订的协议书上载明“甲方：美好愿景公司，乙方：李洪红、吴志平‘金水湾’1栋×单元××室业主”，协议书约定：一、乙方购买了美好愿景公司开发的金水湾小区的商品房，现甲方为提升小区整体规划设计水准，对原规划设计方案进行了调整、修订，并在向乙方解释说明的基础上征询乙意见；乙方对调整修订后的规划设计方案表示接受，同意签署政府规划主管部门核发的征求意见表。二、甲方承诺以新方案获得政府规划主管部门正式批准为前提，对乙方履行如下补偿方案：1.就小区规划设计调整修订问题，同意免除乙方24个月的物业管理费；2.就1、2栋楼外墙维修问题，同意免除乙方6个月的物业管理费。上述两项合计，甲方同意合共免除乙方30个月的物业管理费。三、在政府规划主管部门正式批准小区新规划设计方案之次日起，由乙方与甲方及物业公司办理免除物业管理费的手续。若乙方在签署本协议之前存在拖欠物业费的情形，则自拖欠之日起的物业管理费应与甲方免除的物业管理费进行等额抵扣；若乙方不存在拖欠物业费的情形，甲方免除物业费的起记时间为政府规划主管部门正式批准小区新规划设计方案之次月始。四、甲方承诺履行本协议约定的全部义务，乙方亦承诺不通过任何其它途径和方式要求甲方就小区规划设计方案调整修订承担其它责任和义务。五、本协议由甲乙方签字、盖章后生效，一式两份，甲乙方各执一份。吴志平在协议书的乙方处签名。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。针对美好愿景公司的上诉，本案二审争议的主要焦点在于吴志平与美好愿景公司签订的协议书对李洪红是否具有约束力，美好愿景公司因变更规划是否应对李洪红承担赔偿损失责任。
在美好愿景公司变更小区规划事宜上，虽然只有吴志平一人与美好愿景公司签订了协议书，李洪红未在协议书上签名，但是吴志平与李洪红二人共同购买涉案房屋，吴志平与李洪红为夫妻关系，涉案房屋为夫妻二人的共同财产，在关系其二人对购买房屋的日常生活需要利益时，吴志平对外与美好愿景公司签订协议书的行为具有家事代理的法律效力，而本案吴志平与美好愿景公司签订协议书约定的事项和内容，亦属吴志平处理家庭日常生活利益的合理范畴和行为，另并不足以认定存在故意或串通损害李洪红权益的情形，故该协议书依法对李洪红同样具有约束力。且李洪红在吴志平签订协议书后，李洪红在2010年11月24日至2013年5月23日期间也实际享有了免除交纳物业服务费的利益，李洪红未交纳该期间物业服务费的行为进一步印证了吴志平的家事代理权。况且，吴志平与美好愿景公司签订的协议书关于补偿方案的约定是以涉案房屋一户为单位，非以业主人数为单位，原审法院认定吴志平同意补偿协议的行为不能代表房产共有人之一的李洪红不当，本院对此予以纠正。吴志平与美好愿景公司签订的协议书是当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本案各方当事人均应依约履行。在吴志平及吴志平依法代理李洪红与美好愿景公司关于小区规划调整变更达成一致意见后，且美好愿景公司已按协议履行了补偿义务后，吴志平与李洪红要求美好愿景公司承担违约赔偿责任的理据不足，有违诚实信用原则，其二人的诉求应予驳回，本院对原审法院认定美好愿景公司尚需向李洪红进行赔偿予以纠正。
综上所述，上诉人美好愿景公司上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十一条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第895号民事判决；
二、驳回被上诉人吴志平、李洪红的诉讼请求。
一审案件受理费612元，减半收取为306元（被上诉人吴志平、李洪红已预交），由被上诉人吴志平、李洪红共同负担；二审案件受理费612元（上诉人中山市美好愿景房地产开发有限公司已预交），由被上诉人吴志平、李洪红共同负担（被上诉人吴志平、李洪红于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳612元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 林蔓娜
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