湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终1913号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘恋，女，1975年8月14日生，汉族，湖南省醴陵市人，户籍所在地址：湖南省醴陵市，现住醴陵市。
委托诉讼代理人：刘国强，湖南一星律师事务所律师。代理权限：全权代理。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：聂中，男，1988年8月15日生，汉族，湖南省醴陵市人，住醴陵市。
委托诉讼代理人：何新根，湖南湘泰律师事务所律师，代理权限：一般代理。
原审被告：徐晶连，女，1982年9月21日生，汉族，湖南省醴陵市人，住醴陵市。
原审被告：唐峥嵘，男，1971年6月22日生，汉族，湖南省醴陵市人，户籍所在地址：湖南省醴陵市。
原审被告：罗娟，女，1973年8月10日生，汉族，湖南省醴陵市人，户籍所在地址：湖南省醴陵市。
上诉人刘恋因与被上诉人聂中及原审被告徐晶连、唐峥嵘、罗娟房屋租赁合同纠纷一案，不服醴陵市人民法院（2017）湘0281民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘恋上诉请求：一、依法撤销醴陵市人民法院（2017）湘0281民初1651号民事判决；二、重新审理本案，支持上诉人的原审全部反诉请求，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。其理由是：一、本案案由依法应当认定为承包经营合同纠纷，原审认定为租赁合同纠纷，违背客观事实；二、原判认定《外贸KTV承包经营合同》系双方当事人协商一致解除合同，与客观事实不符，本案应当依法认定因被上诉人的根本违约行为导致合同解除；三、原判决判令上诉人及原审被告向被上诉人支付租金116000元，以及驳回上诉人的反诉请求，明显偏袒了被上诉人。
被上诉人聂中答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、原审认定本案系租赁合同纠纷符合合同法相关法律规定及符合本案客观事实；二、原审法院认定外贸KTV承包经营合同系双方当事人协商一致解除，符合本案客观事实和合同法规定；三、原审判决上诉人及原审被告向被上诉人支付租金116000元以及驳回上诉人要求答辩人的反诉请求，系公平公正判决，不存在偏袒答辩人。
被上诉人聂中一审诉请：1、判令解除醴陵市外贸大酒店和被告签订的《外贸KTV承包经营合同》、判令被告将外贸KTV交还给原告；2、判令被告向原告支付承包租金152500元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
上诉人刘恋一审反诉请求：1、判令依法终止徐晶连与原醴陵市外贸大酒店于2013年6月3日签订的《外贸KTV承包经营合同》的履行；2、判令被反诉人聂中一次性退还反诉人等220000元投入资金；3、判令被反诉人聂中承担本案的全部反诉费用。诉讼过程中，刘恋增加诉讼请求：判令被反诉人聂中赔偿外贸KTV承包金损失367000元。
一审法院经审理查明:2013年6月3日，原醴陵市外贸大酒店和被告徐晶连签订了《外贸KTV承包合同》，醴陵市外贸大酒店为甲方，徐晶连为乙方。合同约定承包期为五年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止。乙方负责正常经营，每月向甲方按时交纳承包租金；承包营业期间甲方承担对消防、文化、工商税务、卫生环保及治安等部门的协调工作，甲方应及时办好有关部门的相关证件，以备KTV合法经营，办理相关手续所产生的费用由甲方负责。承包期内如发生由于证件不齐而造成停业整顿或封门的损失，由甲方承担，并由甲方一次性退还乙方的投入资金，终止合同。外贸KTV每月承包租金10500元，在每月的5号之前缴纳，不得延期，否则，甲方将按每月承包金加收千分五滞纳金，延期超过10天，甲方有权终止合同。经甲乙双方达成协议，乙方垫付的固定资产和修缮补充费用220000元，其中预留30000元作为承包押金，其余190000元作为承包金冲减，合同约定的冲减方法为：第一年承包租金从乙方给甲方垫付的固定资产和修缮补充费用中冲减；承包经营第二年第一个月起，乙方每个月向甲方缴纳2000元现金，其余差额每月继续从乙方给甲方垫付的固定资产和修缮补充费用中冲减。
合同签订后，原醴陵市外贸大酒店即将KTV交予被告经营，被告共计缴纳租金364000元，其中，依约定冲抵“固定资产和修缮补充费用”220000元，另,2014年1月至2017年1月，四被告现金缴纳租金147000元。经庭审质证，原告对起诉书中所主张的26000元电器款放弃主张权利，原被告双方一致确定被告垫付的外贸KTV固定资产和修缮补充费用为220000元。合同约定预留30000元作为承包押金，原告亦认同己冲抵租金。
另查明：醴陵市外贸大酒店成立于2010年10月19日，企业类型为个人独资企业，投资人为聂中，核准注销的日期为2014年7月7日，注销的原因为决议解散。清算报告显示：“企业己经于清算开始日前还清所有债务，收回所有债权，因此未有任何债权，债务”、“企业剩余财产为货币壹万肆仟伍佰玖拾伍元，实物资产陆拾万元由投资人收回”。外贸大酒店营业用房系原告聂中个人租赁而来，2009年12月20日，原告聂中与醴陵市民爆公司签订租赁协议，醴陵市民爆公司将解放路68号新建梯间一二层和二楼大会议室及发电机房租赁给原告聂中经营，租赁期限为六年，从2010年1月1日起至2016年12月31日止。2016年11月22日，原告聂中与醴陵市国有资产经营有限公司签订租赁合同，醴陵市国有资产经营有限公司将醴陵市梯间及二楼会议室出租给聂中从事卡厅经营活动，租赁期间三年，从2017年1月1日至2019年12月31日止。《外贸KTV承包合同》约定的承包期为五年（自2013年6月1日起至2018年5月31日止），外贸大酒店注销后，原告聂中与被告徐晶连、刘恋、唐峥嵘、罗娟双方事实上继续履了原合同，继受了原合同约定的权利义务，聂中为本案适格原告。
再查明：外贸KTV的实际承租人为徐晶连、刘恋、唐峥嵘、罗娟。徐晶连、刘恋、唐峥嵘、罗娟四人内部约定的出资比例为徐晶连33.33%，刘恋33.33%，唐峥嵘与罗娟二人33.33%，四人共同投资、共同经营、共担分险，外贸KTV的“固定资产和修缮补充费用”由四人共同投入，租金由四人共同支付，《外贸KTV承包经营合同》签订时四人均在场，共同委托徐晶连在承包经营合同上签字。
又查明：2014年10月13日，醴陵市文化市场综合执法局对外贸KTV下达《文化市场综合执法责令整改通知书》，通知书的内容为：你（单位）无《娱乐经营许可证》的行为，已违反《娱乐场所管理条例》第九条第一款之规定，现限你（单位）于2014年10月14日之前，作出如下整改：责令从即日起停止一切违法违规经营活动，未按要求整改的，依法处理。2017年3月7日，醴陵市文化市场综合执法大队对外贸KTV下达《文化市场综合执法责令整改通知书》，通知书的内容为：你（单位）无《娱乐经营许可证》的行为，已违反《娱乐场所管理条例》第九条第一款之规定，现限你（单位）于2017年3月3日之前，作出如下整改：责令停止一切违法违规经营活动，未按要求整改的，依法处理。外贸KTV收到上述《责令整改通知书》后，经营活动仍在继续，直至2017年3月31日，因被告方拖欠租金，原告将外贸KTV的大门锁住，外贸KTV停业营业。
一审法院认为：本案所涉法律关系符合房屋租赁的主要特征，原告将房屋交付被告使用、收益,被告支付租金，签订合同的目的是对房屋使用权的让渡，合同约定原告方承担的“协调工作”及“办理相关证件”属于让渡房屋使权之外所附之义务，原、被告签订的《外贸KTV承包经营合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强行规定，合法有效，应得对双方的遵守。本案的争议焦点是：一、《外贸KTV承包经营合同》是否符合解除的条件？二、外贸KTV停止营业是否原告的违约行为所致？被告是否应当向原告支付拖欠的承包租金？三、原告是否应当退还被告垫付的“固定资产和修缮补充费用”220000元，原告是否应当赔偿被告己经支付的承包租金376000元。
关于争议焦点一：原告以被告拒缴租金为由，要求判决解除其与被告签订的《外贸KTV承包经营合同》。被告提出反诉，亦诉请终止其与原告签订的《外贸KTV承包经营合同》。原、被告双方在诉讼中直接请求人民法院解除合同，双方的意思表示一致，可视为合同双方当事人均无意继续履行合同，达成了解除合同的一致意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院对于双方当事人协商一致解除合同的效力，依法予以确认。合同解除后，被告应当将外贸KTV交还原告。
关于争议焦点二：《外贸KTV承包经营合同》签订后，原醴陵市外贸大酒店即依约将KTV交予被告经营，一直到2017年3月31日外贸KTV停止营业。期间，被告实际占有、使用了原告提供的房屋、设备，应当按照合同约定支付租金，原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求于法有据，一审法院予支持。从2013年6月开始营业至2017年3月停止营业，被告共计租用46个月应当缴纳租金483000元（计算方式为46×10500＝483000元），被告己经累计缴纳租金367000元（被告以固定资产和修缮费用冲抵租金220000元，现金缴纳租金147000元），尚欠租金116000元。
外贸KTV收到行政机关的《责令整改通知书》后，经营活动仍在继续，外贸KTV停止的营业因是被告方拖欠租金、原告将外贸KTV的大门锁住而致。本院对被告辩称的“其所以拖欠租金，是因为原告没有按照合同约定办理好相关的证照，有关部门的执法行为导致停业，过错在于原告”的意见不予采纳。被告拖欠租金，原告应当通过合法的途径救济其权利，原告将外贸KTV的大门锁住导致外贸KTV停业，被告方己经不能实际占有使用外贸KTV，期间的房屋租金损失应当由原告自行负担。
关于争议焦点三：被告（反诉原告）刘恋反诉聂中要求聂中一次性退还固定资产和修缮补充费用220000元、要求聂中赔偿外贸KTV承包金损失367000元。经查，被告（反诉原告）刘恋所诉“造成外贸KTV无法正常经营、严重亏损和关闭的根本原因在于醴陵市外贸大酒店未按照承包合同约定办理KTV经营所必须具备的消防、文化、工商税务、卫生、环保及治安等合格证件和特种行业许可证”与事实不符，一审法院不予支持。被告投入的固定资产和修缮补充费用220000元己经依约以作为租金冲抵，被告在租赁期间另以现金方式缴纳租金147000元，系被告对双方之间客观存在的房屋租赁关系约定义务之履行。一审法院对原告（反诉被告）聂中所辩其所收取的租金不应予以退还、固定资产和修缮补充费用220000元己经作为租金冲抵的答辩意见予以采纳。对被告（反诉原告）刘恋要求退还固定资产和修缮补充费用220000元、要求赔偿承包租金损失376000元的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七之、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）聂中与被告徐晶连、刘恋、唐峥嵘、罗娟四人之间存在的《外贸KTV承包经营合同》。二、被告徐晶连、刘恋、唐峥嵘、罗娟四人自本判决发生法律效力之日起15日内，将其所承租的“外贸KTV”（位于醴陵市，外贸大酒店大门旁边）交还原告聂中。三、被告徐晶连、刘恋、唐峥嵘、罗娟四人共同向原告聂中支付租金116000元，限四被告自本判决发生效力之日起10日内付清。四、驳回原告聂中的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告刘恋的全部诉讼请求。本诉案件受理费3350元，由原告负担802元，被告负担2548元。反诉案件受理费3403元，由反诉原告刘恋负担。
二审中，上诉人提交微信对话截屏图一幅，内容为2017年10月份文化市场检查之前文化局下发的检查通知，拟证明文化局的整顿通知有电话、书面、短信、微信以及到现场通知等多种形式。
被上诉人质证认为：该证据在一审已经产生，不属于新证据，不应提交；该证据不能达到微信通知了外贸KTV停业整顿的证明目的。
本院对上诉人提交的该份证据的真实性予以采信，但该证据产生于2017年10月，在一审判决以后，对其关联性不予采信。
被上诉人提交三原审被告签字的证明，证明三原审被告均签字认可在他们经营期间没有发生停业整顿，停业的原因是他们经营不善。
上诉人质证认为：该证明内容与事实不符，应以文化局下达的通知为准。
本院对被上诉人提交的证据因证人没有到庭作证，本院对其真实性无法确认，故对该证据不予采信。
本院二审查明的案件事实与一审一致无异。
本院认为：本案系租赁合同纠纷，一审判决对本案涉案合同认定为租赁性质合同正确。本案二审争议的焦点是：上诉人的各项上诉请求是否能得到支持？本院分析如下：一、上诉人请求判令依法终止徐晶连与原醴陵市外贸大酒店于2013年6月3日签订的《外贸KTV承包经营合同》的履行，对上诉人的该项上诉请求，因在2017年3月31日，因上诉人拖欠租金，被上诉人将外贸KTV的大门锁住，外贸KTV停业营业，双方合同已实际终止履行，故上诉人该项上诉请求已无实际意义；二、上诉人请求判令被上诉人聂中一次性退还固定资产和修缮补充费用220000元、要求聂中赔偿外贸KTV承包金损失367000元，本案中，从查明的事实来看，被上诉人因客观原因未能办理好相关手续，但并未造成KTV停业或被封门的情况，上诉人及原审被告一直在经营，故上诉人要求被上诉人一次性退还固定资产和修缮补充费用220000元、要求聂中赔偿外贸KTV承包金损失367000元，没有事实和法律依据，本院不予支持；三、上诉人请求驳回原告一审诉请即不予支付拖欠的证据116000元，因上诉人及原告被告在经营中一直拖欠被上诉人租金，导致双方合同无法继续履行，故上诉人及原审被告应当按照合同约定，支付其经营期间拖欠的租金，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理正确。上诉人的各项上诉理由均不成立，本院不予采纳，对其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3350元，由上诉人刘恋承担。
本判决为终审判决。
审判长 易文胜
审判员 邓画文
审判员 李少华
二〇一七年十二月十三日
书记员 罗茜琼