吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一初字第68号
原告：张洪喜，男，1962年11月23日生，汉族，住长春市朝阳区，住长春市湖西路。
委托代理人：梁立国，吉林五州律师事务所律师。
被告：长春中安房地产开发有限公司。住所：长春市南关区西五马路。
法定代表人：詹志才，董事长。
委托代理人：郭殿江，吉林伊桥律师事务所律师。
原告张洪喜与被告长春中安房地产开发有限公司（以下简称中安地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张洪喜及其委托代理人梁立国，中安地产公司的法定代表人詹志才及其委托代理人郭殿江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张洪喜诉称：2015年6月6日，原告与被告签订一份《中安美寓认购协议书》，约定原告以每平方米4000元的价格购买被告所建的位于长春市南关区五马路与汪清街交汇处的中安美寓小区3单元5-12层共计80套房产，建筑面积约为4982.7平方米，总价款为1993万元，原告预付房款1500万元，此款从原告转让给被告的农安大市场价款中扣除，余款在签订《商品房买卖合同》后补齐。合同签订后，被告向原告出具了收到购房款1500万元的收据一枚。现原告了解到被告所出售的房产并未办理预售许可证，故提起诉讼，请求法院判令：1.原告与被告签订的《中安美寓认购协议书》无效；2.被告返还原告购房款1500万元，并赔偿原告利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年6月6日起至一审判决止）。
被告中安地产公司辩称：1.中安地产公司认为协议无效；2.关于返还1500万元的问题，因为中安地产公司没有收到过1500万元，所以不存在返还的问题。
经审理查明：2015年6月6日，中安地产公司与张洪喜签订《中安美寓认购协议书》一份，约定：一、房屋概况张洪喜自愿以团购方式购买中安地产公司所建的位于南关区五马路与汪清街交汇处的中安美寓小区3单元5-12层共计80套房屋，建筑面积约4982.7平方米，轴7-10轴x8。具备备案条件时，中安地产公司以电话或书面形式通知张洪喜签订正式《商品房买卖合同》，总价按实际产权测绘面积进行结算，单价不变，对已交购房款多退少补；二、房屋价格每平方米建筑面积均价4000元，总计1993万元；三、付款方式分批付款，张洪喜于本协议签订之日，一次性交付预付房款总计1500万元，此款从中安地产公司购买农安大市场总价款中扣除，在通知张洪喜签订《商品房买卖合同》后，张洪喜提实际购买人员的购买资料，中安地产公司配合更名时补齐。如张洪喜未在规定之日内缴纳购买资料，则视为放弃购买，中安地产公司有权出售此房，张洪喜所缴款项，中安地产公司于2015年10月30日前无息返还。如张洪喜实现购买，余款于交付房产时一次性补齐。双方均认可上述房屋至今仍未竣工。
同日，张洪喜与案外人杨湘文（甲方）作为出卖人与作为买受人的中安地产公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方同意收购乙方位于农安县开安镇惠民小区农贸大市场的全部财产；二、收购价格为2000万元，其中张洪喜1500万元，杨湘文500万元；三、上述款项作为乙方购买甲方另外一处房地产的预付款项（见《中安美寓认购协议书》）；四、甲方以书面方式由乙方配合将上述农安农贸大市场财产更名于王昆名下；五、鉴于购买人事前已对购买财产有过了解，本协议签署之时，即视为交付。
同日，中安地产公司向张洪喜出具加盖其公章的收据一枚，记载收到张洪喜购楼款1500万元。
2015年6月12日，吉林省乐居房地产开发有限公司向张洪喜、杨湘文出具《债务债权抵顶协议》一份，约定刘春城以农安县开安镇惠民小区41套房产来清偿欠付张洪喜、杨湘文的借款16965630元。
2015年6月15日，张洪喜与案外人杨湘文（甲方）作为出卖人与作为买受人的王昆（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方将位于农安县开安镇惠民小区合计面积3084.66平方米的40套商业房出售给乙方；甲方出卖的房屋是吉林省乐居房地产开发有限公司刘春城抵顶给张洪喜、杨湘文借款及利息获得的房屋产权。二、交易方式为现金支付，在本合同签订之时一次性交齐。
2014年11月15日，吉林省乐居房地产开发有限公司与王昆就农安县开安镇惠民小区的40套商业房签订了40份《商品房买卖合同》。吉林省乐居房地产开发有限公司、张洪喜、王昆均表示上述合同由吉林省乐居房地产开发有限公司与王昆直接签订是为了办理产权备案手续时简化程序。张洪喜、王昆称上述合同签订的真实日期是张洪喜与中安地产公司签订《中安美寓认购协议书》之后，合同落款日期2014年11月15日是应房地局之要求。中安地产公司对上述合同签订日期不清楚，但表示以上述合同所涉房屋抵顶中电华兴能源投资有限公司的法定代表人是张树欠付王昆的父亲王显贵借款一事属实。
另查，2013年5月30日，中安地产公司股东詹志才将其持有的中安地产公司的51%股权转让给案外人中电华兴能源有限公司，股份转让价格为4331.78万元。2013年8月6日，中安地产公司委托案外人梁庆德办理中安地产公司股权变更事宜。据2013年8月6日中安地产公司章程修正案记载：詹志才货币出资1012.45万元，占注册资金的11.92%；王洪庆货币出资176.67万元，占注册资金的2.08%；中电华兴能源投资有限公司货币出资4331.78万元，占注册资金的51%；长春唐人志诚投资管理中心（有限合伙）货币出资2972.79万元，占注册资金的35%。中电华兴能源投资有限公司的法定代表人是张树。
再查，中安地产公司法定代表人詹志才庭审陈述：《中安美寓认购协议书》及上述几份协议形成时，中安地产公司的公章是由中电华兴能源有限公司的法定代表人张树控制的，中安地产公司对这几份合同是不知情的，原因可能是当时中安地产公司打算把50%的股份转给中电华兴能源有限公司，所以就把中安地产公司的公章和法人章交给中电华兴能源有限公司共管，当时要求加盖公章要经过中安地产公司同意的；中电华兴能源有限公司法定代表人张树确实欠王昆的父亲王显贵的钱，对于抵顶购房款的真实性无异议。
又，张洪喜在本案起诉时以中安地产公司与中电华兴能源投资有限公司为被告，后张洪喜撤回对中电华兴能源投资有限公司的起诉。
本院认为：1.关于中安地产公司与张洪喜签订的《中安美寓认购协议书》是否有效的问题。双方在签订该协议书时房屋尚未竣工，且中安地产公司并未办理房屋预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”双方签订《中安美寓认购协议书》无效。2.关于中安地产公司应否承担返还购房款1500万元并支付利息的问题。中安地产公司虽称其对案涉几份房屋买卖合同的形成不知情，但其对合同上所加盖的中安地产公司的公章的真实性无异议，并且认可在案涉几份合同形成时中安地产公司的公章处于其与中电华兴能源有限公司共管状态，也即，中安地产公司对中电华兴能源有限公司使用其公章是认可的，因此，上述加盖了中安地产公司公章的合同对中安地产公司具有法律约束力，而对于《中安美寓认购协议书》中的买受方张洪喜来讲，中电华兴能源有限公司是中安地产公司占51%股份的股东，中电华兴能源有限公司有对外签订合同的权利，故中安地产公司不能以其对上述合同的形成均不知情为由而拒绝承担合同义务及合同无效的法律后果。至于中安地产公司主张其未收到购房款，不存在返还的问题，张洪喜虽未实际向中安地产公司支付1500万元现金或转账，但张洪喜以其享有权利的农安县开安镇惠民小区40套商业房为中安地产公司偿还了其股东中电华兴能源有限公司欠付案外人王昆的父亲王显贵的债务，也就是张洪喜用以支付《中安美寓认购协议书》房屋对价的方式是以房屋抵顶购房款，且中安地产公司给张洪喜出具了收到购楼款的收据，现《中安美寓认购协议书》无效，在张洪喜以房屋抵顶购房款的行为已履行完毕的情况下，中安地产公司应当承担返还张洪喜以房屋抵顶的首付款1500万元，并支付利息。至于中安地产公司主张中电华兴能源有限公司加盖其公章应当经过中安地产公司的同意，属其公司内部问题，不构成其不承担责任的抗辩理由。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告张洪喜与被告长春中安房地产开发有限公司于2015年6月6日签订的《中安美寓认购协议书》无效；
二、被告长春中安房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告张洪喜购房款1500万元；
三、被告长春中安房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告张洪喜购房款1500万元的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年6月6日起至判决生效时止）。
案件受理费141380元、保全费5000元，由被告长春中安房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李 迪
人民陪审员 孟繁儒
二〇一六年四月十九日
书 记 员 米志娜