广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2989号
上诉人（原审被告）：广东省二轻联发房地产开发总公司，住所地：。
法定代表人：车文全，总经理。
委托代理人：杨绛文，女，1953年10月1日出生，汉族，系该司职员。
委托代理人：温永红，女，1956年9月11日出生，汉族，系该司职员。
上诉人（原审第三人）：广州市道路扩建工程办公室，住所地：。
法定代表人：宋金峰，主任。
上诉人（原审第三人）：广州市城乡建设委员会，住所地：。
法定代表人：侯永铨，主任。
上述两上诉人共同委托代理人：徐波克，男，1982年1月26日出生，汉族，系广州市道路扩建工程办公室职员。
被上诉人（原审原告）：杨许胜，男，1963年9月11日出生，汉族，身份证住址广东省电白县，现住广州市。
委托代理人：于定宏、张庆竹，广东创基（广州）律师事务所律师、实习律师。
上诉人广东省二轻联发房地产开发总公司（以下简称二轻公司）、广州市道路扩建工程办公室（以下简称道扩办）、广州市城乡建设委员会（以下简称市建委）因与被上诉人杨许胜商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2011）云法民四初字第546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：
1991年12月24日，广州市城市规划局核发（91）穗城规地620号《建设用地规划许可证》，批准二轻公司和广州市运输公司（以下简称运输公司）征用三元里群英大街11号大院兴建停车场、办公、住宅综合楼。
1992年3月26日，运输公司和二轻公司签订《合作投资改建停车场、综合住宅楼协议书》，约定：运输公司提供三元里夏港分公司停车场与二轻公司合作投资，改造商办住宅综合楼和停车场，二轻公司负责全部投资款项和报建等，各按50%分成。同日，二轻公司与广州市广预实业发展公司（以下简称广预公司）签订《合作开发三元里群英大街11号大院商品房合同》，约定：双方合作开发11号大院，兴建6栋9层商住楼，广预公司负责搬迁、承建、回迁等有关事项，用二轻公司和运输公司的名义，本项目的楼房可于破土后出售，在此合作期间，二轻公司不负任何经济责任，二轻公司根据广预公司的意见办理售房及产权登记手续，二轻公司与运输公司约定的所有法律责任及经济有关责任概由广预公司负责，广预公司负责筹集全部资金，寻找销售对象，并按销售额1.5%，另加售出的商品房面积每平方米60元上交二轻公司。
合同签订后，广预公司出资兴建群英大街11号大院，负责寻找销售对象，并按销售额1.5%，另加售出的商品房面积每平方米60元上交二轻公司。
同年7月3日，运输公司、二轻公司和市建委签订了《广州市城市国有土地使用权有期有偿使用合同书》，约定：二轻公司在上述用地住宅楼竣工合格时，向市建委提交建筑面积1600平方米房屋作城市建设用房。
1993年12月，二轻公司取得了以其司为名义的《商品房预售许可证》，1994年该11号大院竣工，1995年有关部门经验收合格。
1992年3月10日，杨许胜（乙方）与广预公司（甲方）签订《售房合同》，约定：乙方向甲方购买三元里群英大街11号A栋901房，交房时间为1995年5月；1994年5月16日，杨许胜（乙方）与广预公司（甲方）签订《售房补充协议》，约定乙方所购买房屋为预售许可证的房屋，甲方负责承办该房屋所有契证，并按时交给乙方。售房合同签订次日，杨许胜将购房款296928元支付给广预公司；广预公司于1995年12月将上述房屋交付给杨许胜使用至今。
1996年4月5日，为了履行与市建委签订的《广州市城市国有土地使用权有期有偿使用合同》约定的义务，二轻公司、广预公司和道扩办的工作人员签订《上交房屋明细表》，将三元里群英大街11号A栋301、401、501、801、901、302、802、902、303、703、803、903、804、904、B栋801、703、803、704、804等包括涉案房屋在内的19套房屋上缴给道扩办。同日，道扩办收到上述19套房屋的钥匙。但是，由于在收房过程中发现上述部分房屋已经另被其他人入住或占用，故没有实际接收上述19套房屋。
2001年9月21日，广预公司被吊销营业执照。
2005年12月15日，二轻公司向广州市国土资源和房屋管理局（以下简称广州市房管局）申请办理三元里群英大街11号房屋的初始登记手续。广州市房管局以2006登记字1000472号受理后，于2006年1月19日向二轻公司发出《补交资料通知书》，要求二轻公司提供道扩办在协议书或上交房屋验收报告原件上盖章确认的材料等。后二轻公司向广州市房管局补充提交了《关于办理三元里群英大街11-2××号房地产初始登记手续的报告》，该报告注明：上交给道扩办的房屋陆续被出售、抵债，该办不肯在《上交房屋验收报告》上加盖公章等材料。2006年5月18日，广州市房管局核发了NO.0000204《广州市房地产权属证明书》，该证明书注明：房地产坐落三元里群英大街11号，权属人为二轻公司等；并附记A栋（现11号）301、401、501、801、901、302、802、902、303、703、803、903、804、904房屋属道扩办城市建设用房。另，二轻公司在上述《初始登记手续的报告》中还记载以下内容“（三元里群英大街11号大院综合楼）项目完工后，于1995年11月21日验收合格交付住户使用，至今已近十年，入住户约214户，其中运输公司职工房改房73户（已在房改办备案），广协公司回迁房27户，我公司回迁户5户。住户中有5户在1995年购买并办理预售合同鉴证，其余在1992年前已出售完。”诉讼中，二轻公司陈述上述出售完的房屋绝大部分的买卖合同都是广预公司以自己名义与购房者签订，只有几套房屋是二轻公司签订合同销售。
2010年1月19日，杨许胜以广州市房管局为被告、道扩办、二轻公司、广预公司为第三人，向广州市越秀区人民法院提起行政诉讼，要求判决撤销广州市房管局在上述NO.0000204《广州市房地产权属证明书》中的附记登记。广州市越秀区人民法院审理后认为，广州市房管局明知有杨许胜向广预公司购买涉案房屋的合同，又有二轻公司上交讼争案房屋给道扩办抵交土地出让金的情况下，讼争房屋属于权属有争议，但广州市房管局在核发权属证明书时明知上述情况仍附记讼争房屋属道扩办城市建设用房，明显违反了有关房地产转让登记的规定，遂判决撤销上述NO.0000204《广州市房地产权属证明书》中的附记登记的内容。广州市房管局不服判决，提出上诉。2011年1月27日，广州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
杨许胜于2011年3月2日向原审法院提起本案诉讼，请求为其办理广州市三元里群英大街11号A栋901房的产权过户手续。
在本案一审审理过程中，道扩办申请对杨许胜提供的《售房合同书》上的“广州市广预实业发展公司合同专用章”、《收款收据》上的“广州市广预实业发展公司财务专用章”，与广州市工商行政管理局备案的1993年度企业法人年检报告书中的印章进行比对鉴定。广东天正司法鉴定中心出具《鉴定意见书》，主要内容为：《售房合同书》上的“广州市广预实业发展公司合同专用章”、《收款收据》上的“广州市广预实业发展公司财务专用章”“，与广州市工商行政管理局备案的1993年度企业法人年检报告书中的印章不是同一印章所盖。杨许胜称广预公司经营期间存在多个公章，导致其所得合同与收据上印章与工商登记资料中的备案印鉴不同。另外，杨许胜提供的收款收据显示日期为1992年，收据分别为：00724402、00724401、00724404、00724407、00724415、00724413、00724414、00724416。同期其他系列案原告陈石怡提供的收款收据显示日期为1997年、编号为00724420，原告李焕如提供的收款收据显示的日期为1996年、编号为00724419，原告黄锦濠提供的收款收据显示日期为1994年、编号为0037889。
2011年，广预公司被注销。工商登记资料显示，2002年办理注销手续的审查意见是：广预公司如果仍有债权债务，由经理黄炎培负责承担。
另查，2008年7月14日，杨剑生曾就涉案地段另一套房屋以与本案同一理由，要求二轻公司及广预公司为其办理广州市三元里群英大街11号B栋703房的房屋所有权证。原审法院审理后查明以下事实：1992年3月10日，杨剑生（乙方）与广预公司（甲方）签订《售房合同》，约定：乙方向甲方购买三元里群英大街11号B栋7层03房，交房时间为1995年5月；1994年5月16日，杨剑生（乙方）与广预公司（甲方）签订《售房补充协议》，约定乙方所购买房屋为预售许可证的房屋，甲方负责承办该房屋所有契证，并按时交给乙方。售房合同签订次日，杨剑生将购房款256968元支付给广预公司；广预公司于1995年12月将上述房屋交付给杨剑生使用，等等。2008年8月27日，原审法院就该案作出（2008）云法民四初字第1379号民事判决书，判决二轻公司与广预公司共同为杨剑生办理三元里群英大街11号B栋7层03房的《房地产权证》手续。二轻公司不服该判决，提出上诉。2008年12月31日，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法民五终字第4227号民事判决：驳回上诉，维持原判。
原审法院认为：
原告以购房为由要求作为开发商的被告办理过户手续，被告抗辩和第三人陈述均认为，原告与广预公司之间的购房关系是虚假的，且涉案房屋已经处分给第三人道扩办，故不同意原告诉讼请求。根据各方当事人争议的焦点，本案需要解决以下两个问题：一是原告与广预公司是否存在合法有效的房屋买卖关系？二是如果原告所称的购房关系真实有效且涉案房屋同时处分给第三人道扩办的情况下，原告与第三人道扩办哪个具有办理过户手续的优先权？
第一，关于原告与广预公司是否存在合法有效房屋买卖关系的问题。
首先，原告认定涉案楼盘的实际卖方为广预公司并与其签订购房合同具有善意。虽然二轻公司在1993年就取得了涉案楼盘的预售许可证，但是，根据二轻公司与广预公司签订的《合作开发三元里群英大街11号大院商品房合同》约定，涉案楼盘是由广预公司对外销售，二轻公司不负责销售只从中收取销售额1.5%的提成。诉讼中，二轻公司也确认涉案楼盘确实是由广预公司寻找买方并以广预公司名义出售，二轻公司也按合同收取了1.5%的销售额和每平方米60元的提成款。而且，结合二轻公司与广预公司在2005年为办理涉案楼盘大确权向房管部门提交的《初始登记手续的报告》，二轻公司与广预公司也共同确认涉案楼盘的房屋在1992年前已由广预公司出售完毕，原告认为广预公司是合法的售房方具有一定理据，是善意的。
其次，合同上的广预公司的印章与工商登记备案的印章不一致不影响购房合同的真实性。虽经鉴定，原告购房合同与收款收据上的广预公司公章与财务专用章，与工商备案的公章不相符，但根据查明的事实，涉案楼盘在上世纪九十年代开发、销售、处分等各个环节显示，被告二轻公司与广预公司的内部管理是不规范的，在无证据证实原告存在恶意伪造购房合同与收款收据，且原告从1995年收楼并一直使用至今的情况下，上述印章的不一致属于行政管理的范畴，不影响原告与广预公司购房民事关系的真实性。
最后，原告提供的《售房合同》的签订时间为1992年符合客观情况。虽然原告签订的《售房合同》时间为1992年，在涉案楼盘的报建之前，但是二轻公司与广预公司在2005年为办理涉案楼盘大确权向房管部门提交的《初始登记手续的报告》显示，双方对涉案楼盘的房屋在1992年前已由广预公司出售完毕的事实是确认的，同时原告与广预公司在1994年签订《售房补充协议》，对之前《售房合同书》的有关约定进行追认和完善，故原告所持的1992年《售房合同书》反而更符合当时广预公司售房时的客观情况。
综上三点，被告和第三人以广预公司不是适格的售房单位、原告所持合同上的公章与工商备案的公章不符、合同签约时间在售房之前有违常理为由，认为原告购房关系不真实的抗辩理由缺乏理据，不予采纳。经审查，原告是善意的购房人，其与广预公司签订的《售房合同书》和《售房补充协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，且原告已交纳全部房款，原告与广预公司的购房关系合法有效。
第二，关于原告是否具有要求开发商办理过户优先权的问题。虽然二轻公司也将涉案房屋处分给了第三人道扩办，但是在原告与广预公司的购房关系合法有效的情况下，原告于1995年就入住使用涉案房屋至今，第三人道扩办并未实际收楼，原告对涉案房屋具有优先权。
综上所述，虽然涉案房屋是由广预公司出售，但该公司已被注销，且涉案房屋已经大确权至二轻公司名下，原告要求被告二轻公司办理涉案房屋的过户手续合理合法，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，于2014年4月3日作出如下判决：1、在本判决生效之日起十五日内，广东省二轻联发房地产开发总公司为杨许胜办理广州市三元里群英大街11号A栋901房的产权过户手续；2、本案受理费100元，由广东省二轻联发房地产开发总公司负担（在本判决生效之日起三日内向原审法院交纳）；本案鉴定费6083元由广东省二轻联发房地产开发总公司、广州市城乡建设委员会、广州市道路扩建工程办公室平均负担（该鉴定费已由广州市道路扩建工程办公室预付）。
判后，二轻公司、道扩办、市建委均不服原审判决，向本院提起上诉称：一、在现有的证据条件下，一审法院认定杨许胜与广预公司之间存在合法有效的购房关系，系事实认定不清。1、杨许胜在一审时向法庭提交了《售房合同书》、《售房补充协议》和《收款收据》，用以证明其与广预公司之间成立房屋买卖合同关系并已结清购房款。经广东天正司法鉴定中心鉴定，上述两份证据上加盖的“广州市广预实业发展公司”公章、“广州市广预实业发展公司合同专用章”及“广州市广预实业发展公司财务专用章”与工商登记资料中的备案印鉴不一致。2、除了上述《收款收据》，杨许胜未能向法庭提供其他支付购房款的证据。考虑到杨许胜所称的付款时间为上个世纪九十年代初期，近三十万元的购房款堪称巨资，其支付流程没有任何相关的银行往来凭证是不合常理的；对收款方广预公司来说，不经过银行转账的方式收取售房款也不具备可操作性。另外，杨许胜提交的《收款收据》在纸张材质和序号排列方面，也存在诸多不合理之处。3、根据二轻公司1994年5月23日发布的《关于预售商品房公告》，“购房人必须与我公司签订由广州市房管监印的《预售商品房契约》，把购商品房款交到我公司财务部并由我公司开具收款凭证，并到广州市房屋交易所监证后，合同方有效”。另外，该公告已同时抄送广预公司。但是，杨许胜所称的购房流程与上述公告内容没有任何对应之处。二、一审法院认定杨许胜于1995年就入住使用涉案房屋至今，道扩办并未实际收楼，杨许胜对涉案房屋具有优先权，系事实认定不清，法律适用不当。1、如上所述，在现有的证据条件下，杨许胜与广预公司之间是否存在真实合法有效的房屋买卖关系尚且存疑。2、杨许胜入住使用涉案房屋，并不能直接推论出广预公司基于房屋买卖关系将涉案房屋交付给杨许胜。在广预公司已被注销、无法出庭质证并参与法庭调查的情况下，一审法院仅仅根据杨许胜的单方陈述和漏洞百出的证据材料，不应认定杨许胜入住使用涉案房屋系基于房屋买卖关系的实际交付。因此，一审法院基于“购房关系”和“入住使用”两点理由，认定杨许胜对涉案房屋具有优先权系法律适用不当。另，二轻公司上诉还称：原审法院认定事实存在严重错误，关于19套房屋上交的实际情况是：1996年4月5日，二轻公司与广预公司、道扩办的三方工作人员在现场验收过上交道扩办的三元里群英大街11号A栋301、40l、501、801、901、302、802、902、303、703、803、903、804、904号，B栋801、703、803、704、804共19套房屋，确认房屋质量合格，符合上交条件后，二轻公司才与道扩办办理了以上19套房屋的上缴手续，并移交了房屋钥匙。因此，根本不存在二轻公司未实际交付房屋及“由于在收房过程中发现上述部分房屋已经被其他人入住或占用，（道扩办）没有实际接收上述19套房屋”的问题。因此，道扩办是完全接收了以上19套房屋的，否则的话，其也不可能参与这些房屋的官司。判决书中还提到二轻公司在给房管部门的《初始登记手续的报告》中记载：“住户中有5户在1995年购买并办理预售合同鉴证，其余在1992年前已出售完毕”。并把这句话作为二轻公司在办理上交手续前，广预公司就出售了部分上交房屋的依据。这是把上交房屋视为可出售房产而造成的严重曲解，二轻公司从来不认为上交市政府用于抵交土地出让金的19套房屋为可出售资产，二轻公司报告中所提到的出售房产并不包括上交房屋。以上错误的事实认定，造成判决偏差。二轻公司、道扩办、市建委提起上诉。上诉请求：1、撤销（2011）云法民四初字第546号民事判决；2、改判驳回杨许胜全部诉讼请求；3、改判杨许胜承担本案一、二审全部诉讼费用（含鉴定费）。
杨许胜答辩同意原审判决，不同意二轻公司、道扩办、市建委的上诉请求。
本院经审理查明：广预公司的注销时间为2002年2月24日。二轻公司曾于1996年3月26日制作《上交房屋验收报告》，交房单位为二轻公司，地址为三元里群英大街11号，建筑面积1613.98㎡，单元数为19，落款交房单位栏由二轻公司签章，接管单位栏道扩办及组织交接单位栏市建委开发处均无签名或盖章；所附《上交房屋明细表》并无显示有二轻公司、广预公司和道扩办的工作人员和签名。1996年4月5日市道扩办出具《收条》，载明收到二轻公司上缴房三元里群英大街11号A栋301、401、501、801、901、302、802、902、303、703、803、903、804、904及B栋801、703、803、704、804共19套房屋门匙。杨许胜提供有编号为00724416的收款收据。一审相关事实认定有误，本院予以纠正。对原审查明事实无误的内容，本院予以确认。
本院另查明：二轻公司曾于1994年5月23日发出《关于预售商品房公告》称，购房人必须与我公司签订由广州市房管监印的《预售商品房契约》，把购商品房款交到我公司财务部并由我公司开具收款凭证，并到广州市房屋交易所监证后，合同方有效。但二轻公司诉讼中表示，该公告并未实际产生效果，其司所办过户登记的房屋绝大部分都是广预公司直接与购房人签订的，其司依广预公司于1995年4月11日提交的购房人名单办理产权过户手续，案涉房屋不在广预公司提交的购房人名单之中。诉讼中，市建委、道扩办表示1996年4月5日只是收到二轻公司上交19套房屋的钥匙，因有部分房屋被人居住未实际接收，但不能明确被人居住的具体房屋。李焕如、陈石怡在另案起诉要求二轻公司办理房屋过户手续的诉讼中表示，其为广预公司员工，广预公司经营期间存在多个公章。
本院认为：
本案为被上诉人依商品房预售合同关系要求房屋预售单位二轻公司办理产权过户所生纠纷。纠纷产生的原因在于二轻公司不认可广预公司将上交市建委、道扩办的案涉房屋售予他人的行为。但事实上，市建委、道扩办一直否认实际接收二轻公司上交的19套房屋，二轻公司在向广州市房管局补充提交《关于办理三元里群英大街11-23号房地产初始登记手续的报告》中已表明：上交给道扩办的房屋陆续被出售、抵债，该办不肯在《上交房屋验收报告》上加盖公章。二轻公司上诉所提道扩办完全接收19套房屋的事实主张，本院不予采纳。广州市房管局核发NO.0000204《广州市房地产权属证明书》附记A栋（现11号）301、401、501、801、901、302、802、902、303、703、803、903、804、904房屋属道扩办城市建设用房的登记内容也经行政诉讼被判决撤销。市建委、道扩办向二轻公司主张上交房屋与广预公司出售案涉房屋并不构成否定的法律效果。根据二轻公司与广预公司签订的《合作开发三元里群英大街11号大院商品房合同》约定，涉案楼盘是由广预公司寻找对象向外销售，二轻公司将出售房屋的权利赋予广预公司，即须接受广预公司预售房屋所生产权变更登记的合同义务；二轻公司疏于合同管理任由广预公司直接出面签订合同，不能以广预公司未向其提供购房人名单为由拒绝对外承担责任。需要指出的是，二轻公司在知悉广预公司出售上交房屋的情况下未能及时有效处理，与广预公司从未清理合作合同权利关系是所涉争议至今未决的重要原因。
关于上诉人主张案涉《售房合同书》、《售房补充协议》和《收款收据》上加盖的公章、合同专用章及财务专用章与广预公司工商登记资料中的备案印鉴不一致的问题，原审判决所作处理，并非无理；上诉人上诉所提购房款支付未经银行转帐及收款收据不合理之处是对被上诉人购房关系的置疑，尚无充分确实的证据予以否定。原审法院根据被上诉人长期入住使用案涉房屋的事实，判决二轻公司办理产权过户手续并无不当。
综上所述，二轻公司、市建委、道扩办的上诉理由并不充分，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人。