山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终2891号
上诉人（原审原告）范宣举。
被上诉人（原审被告）青岛天一集团樱珠山房地产开发有限公司。
法定代表人王锡波，副总经理。
委托代理人綦卫肖，山东汇正律师事务所律师。
上诉人范宣举因与被上诉人青岛天一集团樱珠山房地产开发有限公司（以下简称樱珠山房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第7415号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
范宣举在原审中诉称，范宣举、樱珠山房地产公司于2013年8月28日签订《青岛市商品房预售合同》，范宣举购买樱珠山房地产公司开发的位于青岛市黄岛区（原胶南市）卢河水岸×栋×单元×层×户的房屋一套。合同签订后，2015年3月24日范宣举收到樱珠山房地产公司的交房通知，让其交纳3.54平方米差额房款。范宣举在购买房屋时，约定房屋阳台是不封闭的，但交房时阳台是封闭的，致使房屋的实际面积超出部分的误差比绝对值达到4.8%，根据樱珠山房地产公司交给房管机构的说明中明确标注阳台是敞开式的，樱珠山房地产公司实际上变更了该房屋的建筑设计，范宣举有权解除合同并要求樱珠山房地产公司赔偿购房款及利息。根据最高院的司法解释，误差超过3%部分房价款应由房地产开发企业承担，产权归买房人。另预售合同中约定小区内建设幼儿园、地下停车位等设施。樱珠山房地产公司通知范宣举交房后，范宣举发现小区未建设幼儿园、地下停车位等设施，导致范宣举无法购买地下停车位、孩子无法就近入幼儿园，给范宣举造成经济损失。故要求判令樱珠山房地产公司赔偿范宣举经济损失3万元，将阳台恢复为敞开式，并由樱珠山房地产公司承担诉讼费用。
樱珠山房地产公司在原审中辩称，范宣举要求樱珠山房地产公司赔偿损失，既无事实依据，也无法律依据，其主张不成立，理由如下：一、关于面积误差，范宣举曲解法律规定，拒不补缴房款。樱珠山房地产公司所承建的“卢河水岸”小区，部分房屋实际面积比合同暂定面积超出3%，范宣举一直以《商品房销售管理办法》第二十条规定的超出3%部分由开发商承担为由，拒不补缴房款。《商品房销售管理办法》第二十条及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积误差的规定，均明确的规定，合同有约定的，按照约定处理，没有约定或约定不明，才适用3%的规定。双方在合同中明确约定，房屋交付时，以实测面积为准，暂定面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方建筑面积单价计算多退少补。二、“卢河水岸”小区的施工建设，完全是按照审批、备案的规划进行施工建设的。该小区的施工规划中，并未规划幼儿园、地下停车场（均为多层楼房），合同中也未对此作出约定。关于幼儿园，双方签订合同时，樱珠山房地产公司工作人员也只是告知范宣举，与小区相邻的的地方有一闲置土地，将来国土部门进行招拍挂，如果樱珠山房地产公司拍得该土地，计划在此处建一所幼儿园。就目前而言，樱珠山房地产公司自2015年年初，就与有关幼儿园洽谈磋商，以单位预留商业房屋并提供一定优惠为条件，招商办学，现双方已达成合作意向。三、范宣举没有任何实际损失，无权要求赔偿损失。涉案房屋现在的价格，远高于范宣举购买时的价格。范宣举以孩子无法就近入托，造成重大经济损失，既无事实依据，也无法律依据。该小区周边就有公办幼儿园和众多私立幼儿园，并且，目前樱珠山房地产公司已与有关幼儿园达成初步办学意向，而范宣举子女是否会就近入托也尚未可知。综上所述，范宣举的诉求既无事实依据，也无法律依据，请法庭依法予以驳回。
原审判决查明和认定的基本事实是：
2013年8月28日，范宣举与樱珠山房地产公司签订《青岛市商品房预售合同》，范宣举购买樱珠山房地产公司开发的位于原胶南市隐珠山路707号卢河水岸×栋×单元×层×户的房屋一套，暂测房屋建筑面积为72.35平方米，房屋单价为每平方米5688元，暂定总房价款为411527元。合同第五条约定：在该房屋交付时，房屋建筑面积以认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第1项约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、面积误差比在/%以内的，据实结算房价款，……，否则视为放弃该项权利。第十一条约定：甲方（樱珠山房地产公司）定于2015年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，范宣举按照约定向樱珠山房地产公司交付房款411527元；2015年3月19日范宣举收到樱珠山房地产公司发出的交房通知，该房屋的实测面积75.89平方米。
另查明，该小区于2015年2月2日取得了建设工程竣工规划验收合格证。
原审法院认为，双方争议的焦点问题：范宣举要求樱珠山房地产公司赔偿其经济损失20000元，并将阳台恢复为敞开式的请求是否应当得到支持。
范宣举主张，樱珠山房地产公司交付的房屋实测面积误差超过3%，超出3%部分房款由房地产开发企业承担，产权归买房人，合同约定配套设施如地下停车场、幼儿园等并未按约建成，对范宣举的个人和家庭生活带来不便，因此应当赔偿自己的经济损失。对自己的主张，范宣举并未提交证据证明其损失情况。
樱珠山房地产公司认为，樱珠山房地产公司所建小区的实际规划中并无地下停车场、篮球场、幼儿园等设施，对此提供了该小区的设计规划图一份，从该规划图中可以看出合同所附图纸系该图纸的缩略图，幼儿园在该规划图中所在的区域用虚线标示，并不位于樱珠山房地产公司所开发小区的范围当中，该地块尚未拍卖，在图纸中的规划系政府所要求的。对于自己的主张樱珠山房地产公司提供了天一·卢河水岸规划设计图一份。
范宣举主张樱珠山房地产公司在销售房屋时承诺时送阳台，樱珠山房地产公司对此予以否认，范宣举未提交相应证据证明。范宣举提交关于天一·卢河水岸预测绘情况的说明，该说明中阳台情况标注为敞开式，据此范宣举认为樱珠山房地产公司擅自变更设计。樱珠山房地产公司认为该情况说明与最终计算面积无关。
原审法院认为，范宣举、樱珠山房地产公司之间签订的合同中所附的图纸系樱珠山房地产公司所提交的规划图纸的缩印图，该图纸中的幼儿园并不在樱珠山房地产公司开发的小区之中，并且原樱珠山房地产公司之间所签订的合同中并无幼儿园、地下停车场的特别约定，故范宣举主张樱珠山房地产公司所开发小区配套设施与约定不符，并无依据。范宣举主张因配套设施不齐全给其造成了损失，未提供证据证明其损失情况，故其要求赔偿其经济损失的主张不能成立。范宣举主张樱珠山房地产公司擅自变更设计，要求将阳台恢复为敞开式，该小区已经取得建设工程竣工规划验收合格证，范宣举提交的证据仅仅是樱珠山房地产公司进行房屋预测的说明，并不能证明樱珠山房地产公司擅自变更设计，因该故范宣举要求将阳台恢复为敞开式的主张缺乏依据。原樱珠山房地产公司之间签订的合同中，明确对房屋暂测面积与实测面积不一致时的处理做出了约定，对于因此引发的纠纷应当按照约定处理，故范宣举主张误差超过3%部分的房款应由樱珠山房地产公司承担的主张不能成立。
综上，原审法院认为，范宣举、樱珠山房地产公司之间签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予维护。范宣举主张樱珠山房地产公司未按照合同约定修建幼儿园、地下停车场等相关设施，其据此要求樱珠山房地产公司赔偿损失，并将阳台恢复为敞开式的主张缺乏事实及法律依据，对其主张不予支持，并据此判决：驳回范宣举的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由范宣举负担。
宣判后，范宣举不服原审判决，上诉至本院。
上诉人范宣举上诉称：范宣举自2013年8月28日购买了樱珠山房地产公司在原胶南市隐珠山路开发的卢河水岸17栋2单元1层102户，在2015年3月24日收到樱珠山房地产公司寄来的交房通知，在之前没有接到任何通知的情况下，突然让范宣举多交3.54平方米的差额房款。在范宣举购买房屋时樱珠山房地产承诺阳台是不封闭的，现在由于阳台是封闭的所以范宣举需要多交这部分钱，而且多出的这个面积是超出国家规定的百分之三的，达到了百分之四点八，而根据樱珠山房地产公司交给房管部门的建筑说明中明确标出阳台是敞开式的。樱珠山房地产公司通过偷取面积榨取范宣举的血汗钱。根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，房地产开发企业变更规划未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，有房地产开发企业承担违约责任；如相关设计无须规划管理部门报批但已在买卖合同中有约定，未经买受人同意变更的，开发商也应承担违约赔偿责任；如相关设计已在销售广告，宣传资料中出现，且其内容具体确定，对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，相关设计变更未经买受人同意的，开发商同样需要承担违约责任。本案中，合同规划图中以及售房沙盘明确标明幼儿园的位置，现在樱珠山房地产公司却辩称该地块未拍卖，不在小区范围内，实则是销售欺骗。合同中约定的地下停车库收取停车费，现在地下车库没建却仍收费。合同中约定的配套设施，如有线电视网络等合同中没有说要收费，现在又要额外收费，是重复收费，构成违法。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判樱珠山房地产公司赔偿范宣举30000元，并将阳台改为敞开式；本案诉讼费用由樱珠山房地产公司承担。
被上诉人青岛天一集团樱珠山房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。一、范宣举以面积误差超过3%为由，拒不补缴房款、接收房屋，已构成违约。关于商品房面积误差，《商品房销售管理办法》第二十条及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条均明确的规定，合同有约定的，按照约定处理，没有约定或约定不明，才适用3%的规定。双方在合同中明确约定，房屋交付时，以实测面积为准，暂定面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方建筑面积单价计算多退少补。因此，上诉人拒不补缴房款、接收房屋已构成违约，答辩人将通过法律途径主张其违约责任。二、“卢河水岸”小区的施工建设，完全按照审批、备案的规划进行施工建设，并未改变规划、设计。并且，范宣举对其合同附件中所附平面规划图与樱珠山房地产公司提交的施工图纸系同一图纸没有异议。1、涉案小区并未规划幼儿园、地下停车场，合同中对此也未作出约定。2、涉案房屋规划设计时，阳台即为封闭式，樱珠山房地产公司在实际建设中，并未改变阳台形式。“卢河水岸”小区房屋的出售方式是预售，房屋暂定面积只能由测绘部门根据图纸进行预测。范宣举所购买房屋属于卢河水岸小区A6楼座，该楼座阳台既有封闭式，也有开放式，在预算面积时，测绘部门要求按照统一的标准进行预测。因此，樱珠山房地产公司向测绘部门出具了《关于卢河水岸小区预测绘情况的说明》，以表示樱珠山房地产公司同意按照该说明上注明的标准进行房屋面积预测。该说明只是对房屋面积预测方式和标准作出说明，而不是改变了施工规划。并且，双方在合同中明确约定最终面积以实测为准。因此，范宣举无权要求将阳台改为开放式。三、樱珠山房地产公司通知范宣举交房时，并未额外收取任何费用。1、樱珠山房地产公司只收取房屋差价，对于契税、有线电视初装费、房屋维修基金等，不在合同约定的房屋价款内，樱珠山房地产公司只是代收代缴。2、双方签订合同时，同时签订了《前期物业服务合同》，相关费用由物业公司按照合同约定收取。但无论是樱珠山房地产公司还是物业公司，均未要求范宣举缴纳停车费。四、范宣举没有任何实际损失，无权要求赔偿损失。综上所述，范宣举的诉求既无事实依据，也无法律依据，因此，请求二审法院依法驳回上诉人范宣举的上诉请求，维持原判。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案当事人争议的焦点问题是：樱珠山房地产公司是否变更了涉案房屋的阳台设计。
范宣举、樱珠山房地产公司之间签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第五条明确约定“房屋建筑面积以认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第1项约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补”。根据本院查明的事实，范宣举、樱珠山房地产公司之间签订的《青岛市商品房预售合同》中并没有对阳台是敞开式还是封闭式作出明确约定，范宣举以樱珠山房地产公司是按照敞开式设计做的预测绘面积为由主张其所购买的涉案房屋阳台原为敞开式。对此，本院认为，樱珠山房地产公司的施工图纸与合同附件中所附平面规划图系同一图纸，范宣举对也无异议，涉案房屋所在小区为多层住宅，该小区内的房屋阳台并非全部统一为敞开式或封闭式，樱珠山房地产公司对按照多数敞开式阳台涉及统一作出预测面积的解释，具有合理性，并且涉案小区已经取得建设工程竣工规划验收合格证，故范宣举主张樱珠山房地产公司擅自将设计为敞开式阳台变更为封闭式阳台的主张，证据不足，本院不予采信，其主张房屋剪辑误差比超过百分之三，超过部分的房款由樱珠山房地产公司承担、所有权归范宣举所有的主张，和樱珠山房地产公司未按照合同约定修建幼儿园、地下停车场等相关设施，其据此要求樱珠山房地产公司赔偿损失，与双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定不符，缺乏事实及法律依据，对其上述主张不予支持。范宣举主张樱珠山房地产公司重复收费问题，与事实不符，本院不予支持。
综上，原审认定范宣举以樱珠山房地产公司变更阳台设计、未按照合同约定修建幼儿园、地下停车场等相关设施，并据此要求樱珠山房地产公司赔偿损失，并将阳台恢复为敞开式的主张，缺乏事实及法律依据，并判决驳回范宣举的上述诉请，认定事实正确，适用法律正确，本院予以维持。上诉人范宣举的上诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人范宣举负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 王 繁
书 记 员 李珊珊