重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终999号
上诉人（原审原告）彭朝波。
委托代理人陈宏，重庆志和智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）游国富。
委托代理人何静，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。
委托代理人谢林林，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。
上诉人彭朝波与被上诉人游国富房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年10月28日作出（2015）渝北法民初字第16271号民事判决。彭朝波对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法合议庭进行了审理。上诉人彭朝波的委托代理人陈宏、被上诉人游国富的委托代理人谢林林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年11月1日，彭承义、彭朝波、黄波涛、黄纲、彭定学、周婷六人签订合伙协议，合伙经营渝北区渝航商场，约定由彭承义与邓世容（夫妻关系）分别与重庆市渝北区渝航商场有限公司和陈伟签订房屋租赁合同，彭朝波对外开展业务订立合同，进行商铺租赁、收取租金等事宜。
彭朝波等人将渝航商场租赁后，于2012年9月4日以彭朝波为甲方、游国富为乙方，签订《租赁合同》，主要约定：甲方将位于重庆市渝北区两路镇渝航路70号渝北区渝航购物中心营业场地的2-25号铺位，建筑面积加公摊面积约为16.81平方米，租赁期限自2012年9月4日至2015年9月3日止（该时间以渝航购物中心正式出具开业通知书之日起开始计算），合同约定三年，次年租金按上一年租金价格递增8%，逐年递增，并需在合同到期前三个月办完一切手续；每月租金为2284元，商场保安保洁费及管理费12元/月•平方米，电费1.2元每度，水5.2元每吨，一户一表；乙方经营场地内电费按表计费，公共能源费、电费、垃圾清运费根据租赁面积大小按比例据实分摊，均当月结算，公共能源费包括公共照明、消防照明、公共设备用电、输变电损耗、公共用水、空调用电等，按实际发生费用以用户面积据实分摊，乙方以实际发生费用按经营场地面积据实分摊缴纳；乙方应于签订本合同时向甲方交付5000元作为履约保证金，在本合同规定得以全面履行完毕后，乙方应自行办理工商执照、税务登记的注销，确认附属设施无人为损坏、无欠费、消费投诉，无违约行为后，在三个月内保证金金额退还乙方（不计利息），中途退租或乙方违约履约保证金归甲方所有；乙方应于签订本合同时向甲方交付5000元作为经营责任金，在本合同依规定得以全面履行完毕，确认乙方经营期间无相关经营问题（如质量问题、安全问题等），正常的经营，服从商场管理，该责任金全额退还乙方（不计利息），如经营期间存在相关经营问题、不正常经营、不服从商场管理或对其他方造成损失的，商场有权使用该经营责任金先行赔付，不足部分再由乙方补足该款项；第十条违约责任约定，乙方未按时交付租金或其他费用的，甲方将按照合同约定，每天收取乙方应交付费用总额的1%作为滞纳金，累计拖欠达10日，甲方可要求乙方违约赔偿（合同总额的20%）并解除本合同，收回商铺、不退还乙方交付的保证金、责任金等费用；第十三条约定，一次性缴纳清一十九个月的租金，可享受五个月免租期的优惠政策（即可经营二十四个月），期间无递增，递增从二十四个月到期，第二次交租开始计算，如因乙方提前终止合同或拖欠商场一切费用（包含租金、商场保安保洁费、电费、水费、空调费、一切公摊费用、经营管理及项目推广费），所享受的优惠期乙方需向甲方补交优惠期的租金，即应补交免租期及优惠期减免的全部租金，并无权要求退还一切费用，并承担违约责任，商场有权收回该商铺，并终止合同。
被告在签订合同后一次性缴纳了19个月租金和5000元履约保证金、5000元经营责任金。
2012年9月14日，被告与案涉商场物管公司重庆胜益商业管理有限公司签订了《渝航购物中心经营管理合同》，约定经营管理费、商铺内自用的水、电费、公共能源费、空调使用费的收取由楼层管理员将缴费通知送到商铺后，乙方自行到甲方财务处缴纳。
2012年9月16日，渝航购物中心开业。原告向被告发出《渝航购物中心开业通知书（补充协议）》，载明：尊敬的渝航购物中心2-25号商铺：本商场定于2012年9月16日正式开业，商场铺面租金（租金与面积无关）。商场保安保洁费、管理费、公摊水电费、空调费及垃圾清运费（根据实际发生费用按原图纸面积据实分摊）等各项费用从商场正式开业（2012年9月16日）开始计收。
2012年12月16日，原、被告双方又签订《渝航购物中心商铺租赁合同＜补充协议＞》，又约定必须将租赁合同按约履行完毕，三年租期内按时交纳租金的经营户方可享受商场额外奖励的6个月免租优惠期。
2014年10月30日，原告向被告送达了《解除租赁合同通知书》，称因被告未按约支付相应的商场保安保洁管理费、电费及原告方租金，原告决定依据合同第十三条解除与被告签订的《租赁合同》。
原告称其于2015年1月还向被告发过解除通知书，被告称并未收到。
2014年9月11日，原告和被告在内的租赁户到渝北区商业局开调解会，会上，原告说“2014年9月16号开始，没有出具正确方案之前，你们都可以正常经营，房租费不收你们的，但是物管费和水电费在这个时间段必须完成”，“9月16号开始，房租费可以暂时不交，暂时好久没得期限，不晓得是三个月两个月一个月，反证9月16号后租金不谈，等方案亮相，要做就做，不做就走，比如方案出来了，写明从好久开始交租金”。
从2015年1月1日起，重庆市渝北区渝航商场有限公司统一管理商场，原告方与渝北区渝航商场有限公司、陈伟之间的租赁合同从2015年1月1日起不再继续履行，原告方向渝北区渝航商场有限公司、陈伟只交付租金到2014年12月31日；被告继续经营，重庆市渝北区渝航商场有限公司、陈伟和原告方均未向被告收取租金。
庭审中，被告认可在经营期间确实存在未缴纳水费、电费、公摊费用、商场保安保洁费及管理费，原因是在缴纳过几个月上述费用后，发现原告收取的费用不合理，未向被告明确各项费用是如何分摊的、费用的依据，被告主动要求过原告出示相关费用计算标准或者进行公示，原告均未处理，导致被告无法缴纳上述费用。原告举示《催款通知》拟证明向被告催收过。被告称未收到过《催款通知》。但从《催款通知》内容上看，仅载明了“由于你商铺于2013年1月16日至2013年3月15日水电费、公摊费及保安、保洁费、管理费合计607元未缴纳”，未载明各项费用明细。原告称在被告去物管公司办公室缴费时会口头告知费用明细。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述和举示的民事判决书、《租赁合同》、《渝航购物中心经营管理合同》、《解除租赁合同通知书》、收据、《渝航购物中心商铺租赁合同＜补充协议＞》、《渝航购物中心开业通知书（补充协议）》、《情况说明》、《房屋租赁合同补充协议书》、告渝航商户书等证据为证，足以认定。原告举示的《催款通知》、照片、费用表被告不予认可，原告未举示证据佐证已向被告送达，本院不予采信。
一审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应该按照合同约定履行合同义务。
本案争议的焦点是被告是否应享受5个月的免租期。
合同约定租赁期限3年，从2012年9月16日起至2015年9月15日止，被告一次性缴纳了19个月的租金，可享受5个月的免租期，即被告缴纳了2012年9月16日至2014年4月15日的租金，2014年4月16日至2014年9月15日是免租期。《租赁合同》约定，保安保洁费及管理费是12元/月•平方米，电费1.2元每度，水5.2元每吨，公共能源费、电费、垃圾清运费根据租赁面积大小按比例据实分摊。《渝航购物中心开业通知（补充协议）》约定，商场保安保洁费、管理费、公摊水电费、空调费及垃圾清运费是根据实际发生费用按原图纸面积据实分摊。应根据形成时间在后的补充协议确定上述费用的分摊方法。原告举示的证据不能证明在向被告收取上述费用的时候，告知了被告各公摊费用的实际花费、分担比例方式、各费用分别的金额并举示相应的票据予以佐证，在原告没有能够按照合同约定履行义务即“据实分摊”前，被告有权拒绝缴纳相关费用，且不构成违约，仍应该享受5个月的免租期。原告要求被告支付2014年4月16日至2014年9月15日的租金无事实依据，本院不予支持。
2014年10月30日原告向被告送达了《解除租赁合同通知书》，但因原告未“据实分摊”相关费用，被告未按时缴纳的并不构成违约，原告解除合同的理由不能成立，原、被告双方签订的合同并未解除。2014年9月16日至2014年12月30日期间的租金被告应予支付，即2284元×108%×3.5个月=8633.52元。原告在调解会上承诺“9月16日开始房租费可以暂时不交”，原告未举示证据证明在起诉前要求被告缴纳过租金，故被告未交该段时间的租金并不构成违约，原告要求被告支付违约金无事实依据，本院不予支持。
原告方与重庆市渝北区渝航商场有限公司签订的租赁合同从2015年1月1日开始不再继续履行，原告与被告签订的《租赁合同》从2015年1月1日起已无继续履行的基础，已终止。原告向被告收取的履约保证金和经营责任金共计10000元应该退还给被告。该款项可与被告应向原告支付的租金相冲抵，冲抵后被告不欠原告租金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条之规定，遂判决：驳回原告彭朝波的诉讼请求。案件受理费700元减半收取350元，由原告彭朝波负担。
上诉人彭朝波上诉称，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。
被上诉人游国富答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
经二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应该按照合同约定履行合同义务。合同约定租赁期限3年，从2012年9月16日起至2015年9月15日止，被上诉人一次性缴纳了19个月的租金，可享受8个月的免租期，即被上诉人缴纳了2012年9月16日至2014年9月15日的租金，2014年9月16日至2014年15月15日是免租期。《租赁合同》约定，保安保洁费及管理费是12元/月•平方米，电费1.2元每度，水5.2元每吨，公共能源费、电费、垃圾清运费根据租赁面积大小按比例据实分摊。《渝航购物中心开业通知（补充协议）》约定，商场保安保洁费、管理费、公摊水电费、空调费及垃圾清运费是根据实际发生费用按原图纸面积据实分摊。应根据形成时间在后的补充协议确定上述费用的分摊方法。上诉人举示的证据不能证明在向被上诉人收取上述费用的时候，告知了被上诉人各公摊费用的实际花费、分担比例方式、各费用分别的金额并举示相应的票据予以佐证，在上诉人没有能够按照合同约定履行义务即“据实分摊”前，被上诉人有权拒绝缴纳相关费用，且不构成违约，仍应该享受5个月的免租期。被上诉人应支付2014年9月16日至2014年12月30日期间的租金。因上诉人彭朝波与重庆市渝北区渝航商场有限公司签订的租赁合同从2015年1月1日开始不再继续履行，故彭朝波与游国富签订的《租赁合同》从2015年1月1日起已无继续履行的基础，已终止。彭朝波向游国富收取的履约保证金和经营责任金共计10000元应该退还给游国富。该款项可与游国富应向彭朝波支付的租金相冲抵，冲抵后游国富不欠彭朝波租金。
一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费700元，由上诉人彭朝波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 肖怀京
代理审判员 张 煜
二〇一六年五月十八日
书 记 员 夏 茜