吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终875号上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林省金山装潢材料有限公司，住所地长春市宽城区北安路1597号。法定代表人：逄云飞，董事长。委托诉讼代理人：张树波，吉林常春律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雨亭，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：中国人民解放军65316部队，住所地长春市宽城区北安路1597号。负责人：付先学，部队长。委托诉讼代理人：卢鑫。委托诉讼代理人：郭剑峰，吉林兢诚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处，住所地长春市长庆街****号。法定代理人：张建龙，处长。委托诉讼代理人：由龙运，男，汉族，1963年5月6日生，住长春市宽城区。上诉人吉林省金山装潢材料有限公司（以下简称金山装潢公司）因与被上诉人中国人民解放军65316部队（以下简称65316部队）、中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处（以下简称长春房管处）租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第2588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金山装潢公司的委托诉讼代理人张树波、吴雨亭，65316部队的委托诉讼代理人卢鑫、郭剑峰，长春房管处的委托诉讼代理人由龙运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金山装潢公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定根据2015年5月26日长春房管处与65316部队签订的(2015)长房租委字第001号《军队空余房地产租赁管理委托书》，65316部队是本案的适格主体，属认定事实错误。根据金山装潢公司与长春房管处2012年7月3日签署的《军队房地产租赁合同》，合同出租方为长春房管处，65316部队仅依据租赁管理委托书，受托对租赁合同进行管理和实施，属于委托代理人身份，并不当然取得诉讼主体资格，其不具备原告主体资格，原审判决对该事实认定错误。2.原审判决认定“合同租期已届满，被告应立即从争议场地房屋内迁出”错误。65316部队原审诉讼请求“要求解除2015年5月31日以后的不定期合同”，即本案中2012年7月3日签订的《军队房地产租赁合同》届满后，65316部队确认双方之间属不定期租赁合同。原审判决认定合同租期届满，金山装潢公司非法占用租赁物，应立即迁出属认定事实错误，且与65316部队的“解除不定期合同”诉求不符。此外，根据合同相对性，65316部队无权以原告身份提出解除不定期租赁合同，提出解除合同主体应为长春房管处。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，出租方解除不定期租赁的，应当先行通知承租人，并给予承租方合理期限，本案中65316部队未提前通知金山装潢公司解除租赁合同，原审判决在尚未查清双方合同是否解除的情形下，判决认定金山装潢公司应立即迁出错误。3.原审判决认定金山装潢公司应当承担占用期间给65316部队造成的经济损失错误。原审中，65316部队主张“2015年6月1日至搬迁日止的租赁费用”、“拖欠租金238000元”，而非原审判决认定的从2015年6月1日“非法占用争议房屋及场地的经济损失”。原审判决将65316部队“不定期租赁”和“租金”的主张，错误认定为“期满非法占用”以及“经济损失赔偿”，明显与65316部队的诉请以及客观事实不符。4.原审判决认定金山装潢公司未曾要求办理租赁许可证、未办理租赁许可证与金山装潢公司损失之间没有因果关系是错误的。金山装潢公司租赁房屋用途为建材市场，《军队房地产租赁合同》第七条第五款约定，长春房管处负责办理租赁许可证，自2012年7月3日租赁合同签署后，长春房管处作为出租方未履行办理租赁许可证的义务的违约事实客观存在，65316部队及长春房管处在庭审中也确认了其违约的事实。长春房管处违约行为与金山装潢公司反诉请求损失赔偿存在因果关系。原审庭审中，金山装潢公司已提供证据证明商户无法办理工商登记手续，只能以远远低于市场价的租金标准将租赁房屋出租给个人用于加工、仓库，且对金山装潢公司损失申请鉴定，原审判决认定该部分事实错误。二、原审判决适用法律错误。1.原审判决认为合同租期已届满，金山装潢公司属非法占用租赁物于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，金山装潢公司与65316部队就本案租赁物形成不定期租赁合同，65316部队未在合理期限内通知金山装潢公司解除的，不定期租赁合同继续有效，原审判决认为合同租期已届满，金山装潢公司属非法占用租赁物属于适用法律错误。2.原审判决认为“不能认为原告未办理租赁许可证影响了被告及其商户进行工商登记、年检”属于适用法律错误。中国人民解放军总后勤部、国家工商行政管理总局（后营[2010]386号）《关于加强管理有关问题的通知》明确规定：“各级工商行政管理部门对租用军队房地产作为住所（经营场所）的承租人办理工商登记时，应当查验《军队房地产租赁许可证》。未提交有效《军队房地产租赁许可证》的，不予办理登记手续”。根据上述规定，未提供租赁许可证，金山装潢公司及其商户无法办理工商登记手续，原审判决认为不影响商户工商登记年检于法无据。三、原审判决遗漏了65316部队的第一项“解除2015年5月31日以后不定期租赁合同”的诉讼请求。四、原审判决将长春房管处仅仅列为第三人错误。金山装潢公司与长春房管处属租赁合同主体，基于合同相对性，长春房管处应属本案的适格主体，且金山装潢公司的反诉请求中将其作为被告反诉，原审判决仅将长春房管处作为第三人作出裁判错误。五、原审判决鉴定程序不合法，举证责任分配不公正。综上，原审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院依法查清事实，支持金山装潢公司的上诉请求。65316部队辩称：1.65316部队是本案适格主体。根据军队空余房地产出租管理规定，军以下部队出租房地产均由当地军队房管处统一负责管理。长春房管处出具了书面授权委托书，授权委托书载明：现将产权属于65316部队管理的房地产对外出租的租赁项目，全部委托给65316部队管理。这说明65316部队是租赁场地的实际所有人，享有出租租赁场地、收取租赁费的权利，承担交付租赁场地的义务，65316部队是租赁法律关系的主体，主体适格。2.租赁合同期满后，65316部队与金山装潢公司未续签新合同，合同当然解除，一审法院判令金山装潢公司迁出正确。双方合同期间为2012年6月1日至2015年5月30日。2015年11月5日，65316部队书面通知金山装潢公司要求尽快搬离市场，65316部队已经履行了通知义务，并为金山装潢公司设定了合理期限，但金山装潢公司拒绝归还租赁场地。3.65316部队未办理《军队房地产租赁许可证》未对金山装潢公司造成实际损失，不应承担法律责任。65316部队曾到长春市工商局宽城分局实地调查情况，得知工商部门为工商业户办理工商登记手续是不需要《军队房地产租赁许可证》的，且金山装潢公司也办理了相关工商登记手续。4.一审法院将长春房管处列为第三人适用法律正确。长春房管处统筹负责管理原沈阳军区长春地区军队房地产总体工作，并不负责具体场地的具体管理使用，即不是本案租赁场地的实际所有者。而65316部队具体负责租赁场地的实际管理，是租赁法律关系的主体，因此，一审法院将长春房管处列为第三人符合法律规定。5.鉴定程序合法，不存在举证责任分配不公平的问题。按照“谁主张，谁举证”的原则，一审法院对于举证责任的分配是公正的。长春房管处辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。65316部队向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告于2012年7月3日签订的《军队房地产租赁合同》；2.判令被告立即交还租赁物，并承担由此造成的损失，即从2015年6月1日至搬迁日止的租金费用。截止2015年11月7日，已拖欠租金238000元；3.判令诉讼费由被告承担。2015年12月25日的庭审中，原告当庭变更诉讼请求：第一项，依法判令解除原告与被告签署的租赁合同，2012年7月3日签署合同，到2015年5月31日已经到期了，原告要求解除5月31日以后的不定期合同，被告现在仍在使用租赁物，请求判令解除被告一直占用的位于北安路1597号的地产合同租赁物。一审法院认定事实：1.2012年7月3日以沈阳军区长春房地产管理处为甲方，以吉林省金山装潢材料有限公司为乙方，签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定，甲方自愿将吉林省长春市宽城区北安路1597号，房屋建筑面积2876平方米，场地面积9920平方米出租给乙方使用。乙方对甲房所要出租的房地产做了充分的了解，愿意承租该房地产。合同约定，租赁期限为自2012年6月1日起至2015年5月31日止。租金总额1550000元人民币，第一年、第二年租金各为500000元，第三年550000元，合同第七条第五项规定了甲方即原告的义务，甲方负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。该合同第十条约定，甲方如有违反合同第七条行为的，乙方有权解除合同，同时，甲方应向乙方支付当年合同价款的20%作为违约金，长春管理处、金山装潢公司在合同尾页加盖公章及法人名章。金山装潢公司自合同签订后便陆续将门市房出租给其他商户；2.2015年5月26日长春房地产管理处与65316部队签订了（2015）长房租委字第001号《军队空余房地产租赁管理委托书》，将产权属于65316部队管理的房地产对外出租的租赁项目，全部委托65316部队管理。65316部队全权承担合同的权利义务，并负责处理与合同相关的一切事宜。委托单位长春管理处加盖公章及法人名章，经办人袁红生签字，受托单位65316部队加盖公章，经办人曹勇签字；3.2015年12月22日金山装潢公司递交书面申请，要求追加第三人中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处、中国人民解放军沈阳军区房地产管理局参加诉讼，经合议庭合议认为，没有证据证明中国人民解放军沈阳军区房地产管理局与案件的审理结果有关联性，对于金山装潢公司要求其参加诉讼的请求不予准许，2015年12月23日一审法院作出（2015）宽民初字第2588号参加诉讼通知书，追加长春管理处作为本案的第三人参加诉讼；4.2015年12月25日金山装潢公司递交书面评估申请书，要求对位于长春市宽城区北安路1597号建筑面积9920平方米的房屋在2012年6月1日至2015年5月31日期间的租金价格进行评估；5.2016年8月9日吉林瑞德房地产土地估价有限公司向一审法院作出书面说明，即“吉林省金山装潢材料有限公司提供的军队房地产租赁许可证复印件（房屋建筑面积2876平方米）、吉林省金山装潢材料市场消防疏散平方图、金山市场房屋总建筑面积情况（总建筑面积10131平方米）。存在问题：军队房地产租赁许可证复印件（房屋建筑面积2876平方米）与金山市场房屋总建筑面积情况（总建筑面积10131平方米）面积存在不一致。根据日常所提供资料，无法进行估价。”；6.原告及第三人没有在该租赁合同履行期限内为被告办理《军队房地产租赁许可证》；7.被告从2012年6月1日起至今一直在占有使用双方争议的房屋及场地；8.被告在合同履行期间内未拖欠租金。对有争议的事实，一审法院认定如下：总政治部、总后勤部《军队空余房地产租赁管理规定》第九条规定“军级以下作战部队、预备役部队和科研试验部队，不得直接从事空余房地产租赁活动，确需出租的空余房地产，必须经总后勤部批准后，由军区级单位所属的房地产管理部门组织实施”以及《沈阳军区空余房地产租赁管理实施办法》第十三条规定“军（含）以下作战部队、预备役部队和科研试验部队不得从事空余房地产租赁活动。确需出租的，报经总后勤部批准后，由军区房地产管理部门与承租方签订租赁合同”。根据2015年5月26日沈阳军区长春房地产管理处的授权，应当认定原告是双方争议的位于长春市宽城区北安路1597号建筑面积2876平方米房屋所有权人，9920平方米土地使用权系原告所有。从双方签订合同之日起至合同期满时止，即2012年6月1日至2015年5月31日，被告未提供其曾向原告要求过为其办理《军地房地产租赁许可证》的证据。2016年10月原告以书面形式向本院递交申请书，要求撤销第一项诉讼请求，即依法判令解除原、被告于2012年7月3日签订的《军地房地产租赁合同》。一审法院认为：本案事实清楚，权利、义务关系明确。2015年5月26日中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处与65316部队签订的（2015）长房租委字第001号《军队空余房地产租赁管理委托书》，已证明该争议土地使用权及建筑物系原告所有，故65316部队是本案的适格主体，本院对此予以确认；长春管理处与金山装潢公司于2012年7月3日续签的《军队房地产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”，在合同约定的租赁期限内双方各自履行了支付房屋租金、交房及场地的义务，故该合同合法有效，现合同租期已届满，被告应立即从争议的场地房屋内迁出，故原告要求被告从争议地块上迁出的请求，符合法律规定，应当予以支持。从2015年6月1日起被告继续占用租赁场地及房屋，没有合法依据，侵犯了原告的合法权益，被告应当承担占用期间给原告造成的经济损失，综合本案以租赁合同约定的租金标准计算为宜。原告所述被告从2015年6月1日起至2015年11月7日期间，非法占用争议租赁房屋及场地的经济损失为238000元，证据充分应当予以确认，被告应当依法给付。对于反诉原告金山装潢公司要求被反诉人65316部队、长春管理处赔偿因其违约给反诉人造成的损失共计2000000元（以评估数额为准）的请求，根据原告提交的工商资料证据，不能认定第三人未办理租赁许可证影响了被告及其招租商户进行工商登记、年检，且被告未提供造成损失的有效证据，对此本院不予支持，被告应承担举证不能的后果责任。但第三人违反合同约定，没有为被告办理《军队房地产租赁许可证》应承担违约责任。鉴于第三人与原告在委托书中明确约定由原告全权承担合同的义务，为此，可由原告承担该责任，予以冲抵被告应给付的房屋、场地占用费。其标准应按双方约定履行，即2013年租金、2014年的租金，合计1050000元的20%，210000元整。对于被告要求继续鉴定的请求，因被告现在不能提供满足价格鉴定的条件，其鉴定请求的目的不能实现，故对其继续鉴定的请求不予准许。对原告撤回的第一项诉讼请求，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吉林省金山装潢材料有限公司于本判决生效后30日内从座落于长春市宽城区北安路1597号，原告中国人民解放军65316部队享有土地使用权的场地及地上房屋迁出并交还原告；二、被告吉林省金山装潢材料有限公司给付原告中国人民解放军65316部队房屋及场地的占用费（自2015年6月1日起至迁出房屋日场地时止，按550000元/年的标准计算。扣减原告应赔付被告的违约金210000元）；三、驳回被告吉林省金山装潢材料有限公司的其他反诉请求。上计款项，被告在本判决生效后30日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4870元、反诉费11400元，由被告吉林省金山装潢材料有限公司承担诉讼费4870元、反诉费9175元，余下2225元反诉费由原告承担。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查，2016年10月25日65316部队上级主管单位出具《证明》一份，内容为：“按照《军队空余房地产租赁管理规定》和《沈阳军区空余房地产租赁管理实施办法》，2012年7月3日，我部所属中国人民解放军65316部队委托沈阳军区长春房地产管理处与吉林省金山装潢材料有限公司签订了《军队房地产租赁合同》，将位于沈吉字第0051坐落的9920平方米土地出租给吉林省金山装潢材料有限公司。上述租赁土地权属归中国人民解放军65316部队所有。沈吉字第0051坐落号土地四至：南至北安路，北至白菊路，东至康平街，西至建设街，该坐落土地为军用土地。以上情况属实，特此说明。”2.金山装潢公司二审庭审时撤回了第三项上诉理由即一审法院遗漏65316部队关于“解除2015年5月31日以后不定期租赁合同”的诉讼请求。本院认为：1.关于65316部队是否为本案适格主体的问题。根据2015年5月26日委托单位为长春房管处、受托单位为65316部队的《军队空余房地产租赁管理委托书》、2016年10月25日65316部队上级主管单位出具《证明》，可以确认案涉标的权利人为65316部队，而与金山装潢公司于2012年7月3日签订《军队房地产租赁合同》的出租方虽为长春房管处，但65316部队在本案中主张的是长春房管处与金山装潢公司签订的《军队房地产租赁合同》到期后的权利，其作为案涉标的的所有权人主体适格。2.关于金山装潢公司提出的因65316部队未办理《军队房地产租赁许可证》给其造成损失200万元（以评估数额为准）的反诉请求应否予以支持的问题。65316部队未办理《军队房地产租赁许可证》属实，一审法院判决65316部队按照合同约定向金山装潢公司支付210000元违约金，65316部队对此未提出异议，本院予以维持。现金山装潢公司主张因65316部队的违约行为致使其在对外招租时受到了经济损失，但据65316部队调取自长春市工商行政管理局宽城分局的工商登记信息，在案涉场地经营的商户可以办理营业执照等手续，故金山装潢公司关于因65316部队未办理《军队房地产租赁许可证》导致承租业户无法办理工商登记手续的主张不能成立；另外，金山装潢公司主张的其对外出租产生的租金差价损失问题，65316部队与金山装潢公司之间的租赁行为及金山装潢公司与各个商户之间的租赁行为均系市场行为，租金数额是经过租赁双方相互协商确定的，金山装潢公司未能提供证据证明其收取的租金数额是否与具备《军队房地产租赁许可证》存在关联性，故一审法院对金山装潢公司主张的该项损失未予支持并无不当。关于鉴定过程中的举证责任分配问题，金山装潢公司作为申请鉴定方，应当提交鉴定所需资料，在其没有证据证明鉴定所需资料由65316部队持有的情况下，一审法院判令金山装潢公司承担举证不能的不利后果并无不当。3.关于一审法院直接判决金山装潢公司迁出案涉场地，并支付租赁期届满后的场地占用费是否正确的问题。一审法院在认定65316部队为案涉场地的所有权人的基础上，在65316部队变更诉讼请求后直接要求金山装潢公司在金山装潢公司与长春房管处于2012年7月3日签订的《军队房地产租赁合同》到期后迁出案涉场地的情况下，判令金山装潢公司迁出案涉场地并无不当，而金山装潢公司在其与长春房管处签订的合同到期后继续占用65316部队所有的场地应当承担场地占用费，故一审法院判令金山装潢公司向65316部队支付租赁期届满后的场地占用费并无不当。4.关于长春房管处的诉讼地位问题。据一审法院查明的事实，承担责任的主体为65316部队和金山装潢公司，长春房管处作为与本案有利害关系的第三人参加诉讼并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费为12508元，由吉林省金山装潢材料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪代理审判员  贺银婷二〇一七年三月十五日书 记 员  米志娜