山东省禹城市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1482民初1298号原告禹城市五金交电公司，地址禹城市。法定代表人：刘兆强。职务：总经理。委托诉讼代理人：张雷。禹城商业集团副总经理。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：赵贤章，山东韵法律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告卢铁，男，1978年4月25出生，住山东省烟台市。委托诉讼代理人：卢国庆，卢铁父亲。代理权限：特别授权。原告禹城市五金交电公司（以下简称五金公司）诉被告卢铁租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月23日受理后，依法分别于2017年5月24日、2017年7月6日由审判员刘东兴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告五金公司委托诉讼代理人张雷、赵贤章，被告委托诉讼代理人卢国庆均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与禹城市商业局存在行政隶属关系。禹城市商业局与淄博鲁晨房地产开发有限公司在2004年签订一份房屋租赁合同，禹城市商业局租赁淄博鲁晨房地产开发有限公司通过拍卖购买的原禹城开元商厦的1至4层。合同明确约定租期为5年，自2004年至2009年6月20日。第一年租金为20万元，第2年租金为22万元，第3年至第5年租金为24万元。在合同履行期间，被告卢铁通过买卖合同，从淄博鲁晨房地产开发有限公司手中购得原禹城市开元商厦的1至4层，基于买卖不破租赁的约定，上述租赁合同照常履行。自2009年6月30日后，房屋租赁合同到期终止，被告将1-4层楼房对外出租，其中包括原告公司五金公司所拥有的100.4平米，五金公司多次要求被告协商解决，并向被告主张权利，被告对原告的主张置之不理，故原告向贵院起诉请求：1、依法判令被告偿还自2009年7月1日起至2016年底原告的租赁费22.5万元，租赁费按3万元每年计算；2、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：开元商厦一至四层完全是卢铁的，与原告没有关系。二、被告原先没有和五金公司打过交道，没有过任何关系。原告提交如下证据：一、提交禹城市五金交电公司（下称五金公司）房屋共有权证一份，该房产证写明房屋位置为开拓路133号，房屋共有权人为山东省禹城市五金交电公司，共有权人的所占份额为占三层的5.2257%，并附有房屋院落平面图一份，该图标明房屋面积100.41平方米，为证明五金公司对涉案房产的所有权；二、提交鲁晨公司和禹城市商业局房屋租赁合同，证明自2009年7月1日起，被告租赁原告的房子至今。禹城市商业局曾经承租过鲁晨公司在开元商厦的房屋，后来淄博鲁晨将房屋卖给了卢铁个人；三、提交好时光录音录像证明一份，证明五金公司的这一百平方米房子一直是被告卢铁占有并收取租赁费；四、提交被告给原告发的协议书一份，证明本案被告欲购买原告房产；五、提交两份证明一份通知书，均系复印件，证明原开元商厦三层五金公司占有5.2257%。六、证明一份；七、房地产估价报告；八、价格评估结论书；九、鲁晨房产公司出具的保证书。证据六七八九的证明目的为房产清晰无争议。被告对以上证据的质证意见如下：对证据一真实性我不发表意见，这个证和我们房产证是矛盾的；证据二这个租赁合同更进一步证明被告对开元商厦享有完全所有权，在房屋坐落里描述得很清楚，是一至四层，没有什么争议，这上面没有说五金公司有一平方米的房子，如果五金公司确有这一百平方米，那鲁晨将房子反租给商业局时商业局会提起此点；至于证据三，这我不承认替五金公司往外租房子，那都是我们自己的房子；对证据四协议书真实性无异议，这是商业局先发给我们的，当时商业局2014年欠我房租不给，我当时给德州市委写了一封信反映此事，当时市长刘志忠带着商业局长找我道歉，那天商业局长又说起三层有五金公司的房产，这是我第一次知道三层有五金公司的房产这个说法，我也不认可我的房产里有五金公司的房产，只是因为委曲求全，为了获取房产水电使用权，而和对方不断地来回协商。又因为房子的水、电、变压器都在开元商厦名下，他们有着水电使用权，我们给他们发协议书当时就是想拥有水电使用权，协议书第三条也写明此点。后来商业局长不同意水电使用权给我们公司，此事也就搁浅了，没有谈成；对证据五这个通知我们没有收到过，两份证明和我们没有关系，我也不质证，我也没有参与过；对证据六份证明无异议；证据七及证据八没有经手，我不知道；对证据九保证书无异议。被告提交如下证据：一、提交房产证复印件两份，一份是淄博鲁晨拍卖得来的开元商厦的房产证，另一份是卢铁从鲁晨买来开元商厦的房产证，两份房产证都是完全一致的，只是户名不一样，后边都附有二三四层的平面图，都是完整的，并没有五金公司的一百平米。二、提交山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司文件复印件一份，证明我当时拍得的是整体的楼房，没有任何共有权人，我用了十年，才听商业局长说有这个房子。对对方的诉讼时效有疑议，我和五金公司没有租赁合同的，商业局五金公司和我要不着租赁费。经质证，原告对以上证据的质证意见如下：证据一中被告的房产和原告的房产是两个独立的房产，不重叠，不重复，而且五金公司的房产在早，被告购买房产在后，被告购买的开元商厦一至四层，不包含原告的100.41平方米；对拍卖文件无异议，但拍卖行拍卖规则是以实物为准的，不以文件资料为准。经审理查明，禹城市开元商厦建于1998年，位于开拓路133号，其中一至四层建筑面积总共为6951.85平方米。1999年7月14日，原告五金公司作为承买人以319870.20元的价款购买了位于开元商厦三层建筑面积为100.41平方米的房产，原告五金公司占有份额为三层总面积的5.2257%。1999年7月26日，禹城市房产管理局为原告五金公司填发房屋共有权证，该证写明山东省禹城市五金交电公司作为房屋共有权人对坐落于开拓路133号的房屋建筑面积为6951.85平方米的山东省禹城市开元商厦共有权所占份额为占三层的5.2257%，即100.41平方米，该证后附有禹城市房屋确权发证办公室绘制的开元商厦三层房屋院落平面图，在该图中标明在开元商厦三层东南角即开拓路和行政街路口西北的开元商厦三层中有五金公司面积100.41平方米的房产。2003年9月，禹城市开元商厦破产清算组委托山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司对禹城市开元商厦1-4层中6724.19平方米及面积为196.56平方米的附属锅炉房二者总共面积6920.75平方米进行拍卖，淄博鲁晨房地产开发有限公司通过拍卖取得禹城市开元商厦1-4层中建筑面积为6724.19平方米及面积为196.56平方米的附属锅炉房的所有权。2004年5月9日，淄博鲁晨房地产开发有限公司作为出租方与承租方山东禹城商业局签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定对禹城市开拓路133号（原禹城市开元商厦）一至四层及附属锅炉房，建筑面积6920.75平方米进行出租，租赁期为2004年7月1日至2009年6月30日。2005年淄博鲁晨房地产开发有限公司以肆佰万元的价格将开元商厦1-4层房地产转让给被告卢铁。2009年6月30日，被告卢铁将开元商厦一至四层建筑面积总共为6951.85平方米整体对外出租，这其中连同原告五金公司位于开元商厦三层建筑面积为100.41平方米一并对外出租。2011年9月8日，禹城市房产管理局出具证明一份，证明写明原开元商厦三层与五金公司共有，五金公司占有份额为三层的5.2257%（100.41平方米），2003年鲁晨公司办理一至四层建筑面积6724.19平方米的房产证中此面积不包括五金公司占有份额5.2257%（100.41平方米）。原告五金公司向被告主张权利未果，诉至法院请求：1、依法判令被告偿还自2009年7月1日起至2016年底原告的租赁费22.5万元，租赁费按3万元每年计算；2、本案诉讼费用由被告承担。以上事实有双方提交的证据及法庭在禹城市房产管理局调取的禹城市开元商厦房产档案和庭审笔录等在卷佐证。本院认为，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。原告五金公司与被告卢铁按份共有开元商厦三层，自2009年7月1日至今，被告卢铁对原告五金公司位于开元商厦三层建筑面积为100.41平方米的房产为无权占有和直接占有状态，被告卢铁在此期间对原告五金公司100.41平方米的房产的无偿占有侵犯了原告的财产权。因原告作为涉案房产所有人与被告之间并未订立租赁合同，原告被告双方对涉案房屋租赁一事未达成一致的意思表示，双方的租赁管理关系并未建立。因此，对于原告要求的依法判令被告偿还自2009年7月1日起至2016年底原告的租赁费22.5万元，租赁费按3万元每年计算的请求，本院不应支持。且无偿占有期间原告应得的财产收益因原告所主张的租赁费按每年3万元计算从2009年7月1日起至2016年底共计22.5万元无事实和客观依据，综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，判决如下;驳回原告的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2338元，由原告禹城市五金交电公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  刘东兴二〇一七年七月二十九日书记员  石玉静