上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3053号
上诉人（原审被告）上海市黄浦区瑞金新苑业主委员会，住所地上海市黄浦区。
负责人陈观龙，主任。
委托代理人白孝甫，上海市佩信科诺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海冶金物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人耿峰，总经理。
委托代理人尹民。
委托代理人谢俊，上海市汇峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海申新房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人杭鹏浩，总经理。
委托代理人叶嘉杰，上海市联诚律师事务所律师。
委托代理人耿志敏，上海市联诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海申鹏置业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人杭鹏浩，总经理。
委托代理人叶嘉杰，上海市联诚律师事务所律师。
委托代理人耿志敏，上海市联诚律师事务所律师。
上诉人上海冶金物业管理有限公司（以下简称“冶金物业公司”）、上海市黄浦区瑞金新苑业主委员会（以下简称“瑞金新苑业委会”）因用益物权纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海申新房地产开发有限公司（以下简称“申新公司”）、上海申鹏置业有限公司（以下简称“申鹏公司”）系上海市黄浦区徐家汇路XXX-
XXX号瑞金新苑小区的开发商。1998年，申新公司取得《上海市房地产权证》【沪房地市字（1998）第100471号】，该房地产权证载明：房地坐落为“卢湾区徐家汇路XXX-
XXX号”，权利人为申新公司，共有人为申鹏公司。2012年7月，申新公司、申鹏公司取得《上海市房地产权证》【沪房地黄字（2012）第051321号】。该房地产权证载明：房地坐落为“徐家汇路358、368、378、388号”，权利人为申新公司、申鹏公司，并在产权附记中列明了地下自行车库、自行车库坡及84个358-388号地下车库停车位，即涉案地下车库停车位（对车位数量，申新公司、申鹏公司称：除了已经出让的车位，目前申新公司、申鹏公司实际拥有产权的车位数量为79个）。
2012年5月1日，瑞金新苑业主大会（甲方）与冶金物业公司（乙方）签订了《瑞金新苑小区物业服务合同》，合同第十一条约定：“机动车停车（泊位）收费采取以下方式：……地下室机动车车位（泊位）管理费人民币（以下币种均为人民币）300元／辆·月（仅限于管理人工水电能耗、电器照明、清洁、通风设备等费用），上述停车管理费收入、……地下室机动车车位（泊位）管理费，乙方可提取实际收益的40%作为乙方补充小区物业管理费收入，其余60%作为公益金收入归业主所有……”；合同第二十七条第六项公用设施设备中包括了停车场库；合同约定的服务期为四年，自2012年5月1日起至2016年10月31日止。冶金物业公司于2012年6月1日进入瑞金新苑小区，实际服务期限自2012年6月1日至2013年5月31日止。
因前期物业公司的退出，瑞金新苑小区另聘冶金物业公司进行小区的服务和管理，申新公司、申鹏公司与瑞金新苑业委会就涉案地下车库停车位的权属发生争议。2012年9月25日，申新公司、申鹏公司及瑞金新苑业委会、冶金物业公司曾在打浦桥街道办事处、打浦桥街道警署、打浦桥街道房办及建五居委会相关工作人员的协调下达成《瑞金新苑地下机动车库协议》，协议载明：1、瑞金新苑业主大会同意通过司法途径主张地下机动车库权属。根据业主大会决议，抓紧进行司法程序，使地下机动车库产权有个清晰的界定。2、在业主大会诉讼期间，地下机动车库的收益由冶金物业公司保管，冶金物业公司将收益情况每月报街道、房管办，房办告知申新，直至司法明确界定后，再进行处理。在此期间的小区业委会、冶金物业公司对该收益进行连带责任担保，同时申新房产公司为之前收益的权益进行担保。3、申鹏物业应配合业委会提供诉讼资料确定10月10日9时陪同业委会律师到市档案馆查资料，业委会律师在10月30日之前将相关起诉情况告知申新。但瑞金新苑业委会未提起“主张地下机动车库权属”的诉讼。
2014年1月20日，申新公司、申鹏公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、瑞金新苑业委会立即停止侵权，即时返还申新公司、申鹏公司位于徐家汇路358、368、378、388号的地下车库79个车位的使用权、收益权；2、瑞金新苑业委会赔偿自2012年6月1日起至实际返还之日止的车库租金损失，按照每个车位每月300元标准，按照75%的比例获取（共计79个车位），其中2012年6月至2013年5月的车库租金损失213，300元由冶金物业公司与瑞金新苑业委会共同承担赔偿责任。
另查明，涉案地下车库停车位在前期物业公司管理期间的停车费为每辆车每月300元。
另根据沪卢建（97）部28号《建设工程规划许可证》附件1的建设工程项目表载明：瑞金新苑小区的许可建筑包括“瑞金新苑A”、“瑞金新苑B”、“地下室”三项。
又根据上海市房屋维修资金管理系统的网上分户信息查询显示：分户基金帐号分别为XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX徐家汇路XXX-
XXX号地下车库、徐家汇路XXX-XXX号自行车库1、徐家汇路XXX-
XXX号自行车库2在购房人姓名一栏显示为“业主大会”。对此申新公司、申鹏公司表示：网站信息登记有瑕疵，应以经过公示的产权登记为准。
诉讼中，申新公司、申鹏公司对冶金物业公司所称前期物业公司已收取49，800元一节回复称，前期物业公司确实收取了部分2012年6月至12月的停车费，但金额为30，085元。
原审法院经审理后认为，关于瑞金新苑业委会的主体资格问题，小区物业服务合同虽由瑞金新苑业主大会签订，但本案并非物业服务合同纠纷，瑞金新苑业委会作为小区业主大会的执行机构，直接负责处理小区各项事务，且就本案纠纷的发生、协商过程均是由瑞金新苑业委会出面的，申新公司、申鹏公司选择向其主张停止侵害、赔偿损失，并无不当，瑞金新苑业委会该项辩称不成立。关于涉案地下车库停车位的产权问题，由申新公司、申鹏公司递交的《上海市房地产权证》等证据可以表明，申新公司、申鹏公司系涉案地下车库停车位的登记产权人，瑞金新苑业委会虽对此提出质疑，也曾表示要通过诉讼予以解决，但直至本案诉讼，瑞金新苑业委会并未有该诉讼行为，而是一味以“产权有争议”的说词来对抗申新公司、申鹏公司的主张，其递交的《上海市房屋维修资金管理系统的网上分户信息》不足以对抗《上海市房地产权证》，故对瑞金新苑业委会的抗辩意见不予采信。申新公司、申鹏公司要求瑞金新苑业委会立即停止侵权、返还涉案的79个车位的收益权的诉讼请求，依法应予以支持。涉案的79个车位根据规划和建造目的，首先应当满足本小区业主的使用，故申新公司、申鹏公司要求返还该79个车位使用权的诉讼请求，依法不予支持。申新公司、申鹏公司主张2012年6月1日起的车库租金损失理由成立，该损失可以按照每个车位每月300元的75%的标准予以认定，申新公司、申鹏公司自认已收取部分金额则应予扣除；如今后双方可以协商约定，则从该约定。根据《瑞金新苑地下机动车库协议》，冶金物业公司应对其服务期间收取的涉案停车费用承担连带责任，冶金物业公司称其收取的是管理费并非场地租赁费用，并无依据，依法不予采信。
原审法院据此作出判决：一、瑞金新苑业委会应于判决生效后十日内停止侵权，向申新公司、申鹏公司返还位于本市徐家汇路358、368、378、388号的地下车库79个车位的收益权；二、瑞金新苑业委会应于判决生效后十日内向申新公司、申鹏公司支付自2012年6月至收益权返还之日的车库租金损失，共计79个车位，按照每个车位每月人民币300元的标准再按照75%的比例计算（届时应当扣除人民币30，085元）；三、冶金物业公司对瑞金新苑业委会应当支付申新公司、申鹏公司自2012年6月1日至2013年5月31日期间的车库租金损失人民币183，215元（该款已经扣除人民币30，085元）承担连带支付责任；四、申新公司、申鹏公司要求返还位于本市徐家汇路358、368、378、388号的地下车库79个车位的使用权的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人瑞金新苑业委会、冶金物业公司不服，向本院提起上诉。
上诉人瑞金新苑业委会上诉称，申新公司、申鹏公司提供的均为初始登记性质的大产证，原审判决认定申新公司、申鹏公司为涉案车库的独立产权登记人是错误的。涉案车位是否属于相关司法解释规定的“专有部分”，应进行“实质上判断”，事实上，涉案车库为人防工程性质的地下室，无法办理独立的产权登记。瑞金新苑业委会委托冶金物业公司收取的每个车位300元／月，属于成本性质的管理费，并非车位收益性质的使用费，瑞金新苑业委会收取费用的依据是与物业公司之间的合同约定，即便存在争议，也是瑞金新苑业委会与物业公司之间的争议。瑞金新苑业委会不是适格的诉讼主体，原审判决侵犯了全体业主的利益，申新公司、申鹏公司应向占用车位者主张。综上，原审判决认定事实不清，适用法律有误，请求撤销原审判决第一、二项；改判驳回申新公司、申鹏公司在原审中的相应的诉讼请求。
上诉人冶金物业公司答辩称，同意瑞金新苑业委会的上诉请求及理由。
被上诉人申新公司、申鹏共同答辩称，涉案车位的产权人是申新公司与申鹏公司。瑞金新苑业委会曾要求撤销车位产权证，但又不行使权利。瑞金新苑业委会收取停车费没有法律规定，也没有合同依据。在停车费中提取25%的费用作为补充小区物业管理费是合理的。瑞金新苑业委会负责执行业主大会决定的事项，故不存在主体是否适格的问题。瑞金新苑业委会于冶金物业公司之间约定处分申新公司、申鹏公司的财产权益是侵权行为，其他意见同原审。请求维持原判。
上诉人冶金物业公司上诉称，2012年5月1日，其与瑞金新苑业委会签订物业管理合同，冶金物业公司依据合同约定收取地下车库停车位管理费300元／辆／月（该费用仅限于管理人工、水电能耗、电气照明、清洁、通风设备等费用），在扣除管理成本后，40%归冶金物业公司，60%归瑞金新苑业委会。冶金物业公司在管理期间从未侵占车位所有人的车位和权益，从未收取车位租金，申新公司、申鹏公司应自行收取车位租金，并依据合同缴纳管理费，冶金物业公司收取管理费并无不当。申新公司、申鹏公司与瑞金新苑业委会因停车费发生矛盾，为维护小区的安稳，冶金物业公司听从相关部门意见，额外聘请安保公司进行专项停车管理，停车管理费成本支出增加。申新公司、申鹏公司不能既要求冶金物业对停车位进行管理，又认为冶金物业公司侵犯其权益。物业管理合同对小区全体业主具有约束力，包括停车位的产权人。原审判决对证据认定不当，程序违法。综上，请求撤销原审判决第二、三项；改判按照物业管理合同对停车位管理费进行分成。
上诉人瑞金新苑业委会答辩称，同意冶金物业公司的上诉请求及上诉理由。物业管理合同合法有效，300元就是物业管理费，并没有体现两被上诉人的财产收益，与两被上诉人无关。
被上诉人申新公司、申鹏共同答辩称，不同意冶金物业公司的上诉请求。车库所有权人是两被上诉人，物业管理合同约定的由冶金物业公司收取40%、60%归瑞金新苑业委会的约定，是侵权行为。两上诉人无权处分车位，两上诉人之间对于车位部分的约定是无效的。请求维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩称意见及在案证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可，不再赘述。现上诉人瑞金新苑业委会上诉要求撤销原审判决第一、二项；上诉人冶金物业公司上诉要求撤销原审判决第二、三项，但在二审中两上诉人均没有提出新的事实和理由，也未提供新的证据，本院认可原审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对上诉人瑞金新苑业委会、冶金物业公司的上诉请求，本院均不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，060.6元，由上海市黄浦区瑞金新苑业主委员会负担人民币6，096.3元、由上诉人上海冶金物业管理有限公司负担人民币3，964.3元。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 徐 庆
二〇一六年三月二十八日
书记员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……