山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第7630号
原告青岛德和物业经营有限公司，住所地青岛经济技术开发区。
法定代表人刘永森，董事长。
委托代理人薛传飞，山东琴安律师事务所律师。
委托代理人薛增洁，山东琴安律师事务所律师。
被告张栋，男，19XX年X月X日出生，汉族，住址山东省青岛开发区。
原告青岛德和物业经营有限公司诉被告张栋物业合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹方超独任审判，公开开庭进行了审理，原告青岛德和物业经营有限公司委托代理人薛传飞与被告张栋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告青岛德和物业经营有限公司诉称，2010年12月30日青岛经济技术开发区城市发展投资有限公司（简称城发公司）与被告签订《青岛市商品房买卖合同》，被告张栋购买城发公司开发建设的“怡和嘉园”31号楼1单元202，建筑面积为171.31平方米。2011年1月1日，城发公司与原告签订《怡和嘉园小区前期物业服务合同》，将其开发建设的“怡和嘉园”小区，委托原告进行物业服务。原被告双方于2011年8月2日签订《入住合约》等，住宅物业服务收费标准为1.0元／月.平房米，电梯费0.4元／月.平房米。被告张栋自2013年1月1日起至今未缴纳物业服务费用，经原告多次索要无果，现原告诉至法院，请求法院判令被告张栋支付物业服务费7216.86元，违约金7234.18元，并承担诉讼费用。
被告张栋辩称，一是其停放在小区内的车辆被严重划伤，原告对此并未作出处理意见；二是原告所诉欠费数额与实际数额不符，原告并未与其进行及时沟通；三是其并非故意不交纳物业费，而是原告拒绝收取物业费，因此不能收取违约金，因原告违约在先，因此其有权履行瑕疵抗辩权；四是原告并未多次向其索要物业费；五是原告管理下的怡和嘉园小区存在诸多问题，与《入住合约》约定不一致，例如小区内存在多块LED广告牌、消防设施形同虚设，电梯存在重大安全隐患、小区存在重大安全隐患、业主私自改变物业用途，原告不进行处理、小区内广告位收支未公开、经营用水生活用水混合、小区内存在摆摊设点、车位问题迟迟得到不解决；六是原告作为二级资质物业服务公司，超越资质承接与其资质不符的怡和嘉园小区，属于违法。综上，请求法院依法驳回原告的滞纳金请求，合理折算物业费、案件受理费由原告承担。
经审理查明，2010年12月30日，青岛经济技术开发区城市发展投资有限公司与被告张栋签订《商品房买卖合同》，购买青岛经济技术开发区嘉陵江东路478号怡和嘉园小区31号楼1单元202室房屋，房屋面积为171.31平方米。2011年1月1日，青岛经济技术开发区城市发展投资有限公司与被告青岛德和物业经营有限公司签订《怡和嘉园小区前期物业服务合同》，合同期限为2011年1月1日起至2012年12月31日止；2013年4月18日，青岛经济技术开发区城市发展投资有限公司与被告青岛德和物业经营有限公司再次签订《怡和嘉园小区前期物业服务合同》，合同期限为2013年1月1日起至2014年12月31日止；2015年1月7日，青岛经济技术开发区城市发展投资有限公司与被告青岛德和物业经营有限公司再次签订《怡和嘉园小区前期物业服务合同》，合同期限为“自2015年1月1日起至业主大会成立选聘新的物业服务企业签订物业服务合同生效时止”。2011年8月2日，原告青岛德和物业经营有限公司（乙方）与被告张栋（甲方）签订《入住合约》、《临时管理规约》、《房屋装饰装修管理协议》。《入住合约》第二条物业管理服务内容为：“1、24小时保安巡逻，封闭区域24小时保安值班；2、公共区域保洁及日常生活垃圾的清运；3、公共部位、设施设备及配套设施的运行和维护；4、交通和车辆停放秩序管理；5、绿地、花木和建筑景观的养护与管理；6、协助有关部门搞好公共秩序和消防管理工作；7、合同中约定的其他服务”。第三条物业综合服务费用为：“物业（住宅）服务费：1.0元／㎡·月（建筑面积）……电梯运行费：0.4元／㎡·月（建筑面积），建筑垃圾清运费：2.0元／㎡·月（建筑面积），二次供水费：0.4元／吨……”。缴纳费用时间为：“1、自办理入住起的次月物业费由甲方交纳。2、办理入住的同时交纳3个月的物业服务费。3、日后付费按规定每季度首月到物业服务中心交纳”。第五条违约责任：“……2、甲方违反合约，不按本合约约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交费用，并从逾期之日其按每日应交费用的千分之二收取违约金”。原告在该入住合约上盖章，被告李刚在该入住合约上签字捺印。被告张栋提交了照片、视频等证据证明原告提供的物业服务，并未达到相关标准。原告认为被告提交的证据不能证明原告的服务达不到服务标准，且将一些与原告的物业服务无关的问题强加给原告。截止到起诉之日，怡和嘉园小区仍未成立业主委员会。
上述事实，有原、被告提交的书证及庭审笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告青岛德和物业经营有限公司与被告张栋之间签订的入住合约系双方真实意思表示，合法有效，即本案原告青岛德和物业经营有限公司与被告张栋建立了物业服务合同关系，由原告提供物业服务，被告应按约定按时交纳物业费，原告则应提供符合约定的物业服务。
关于物业服务费问题。被告抗辩原告小区内存在多块LED广告牌、消防设施形同虚设，电梯存在重大安全隐患、小区存在重大安全隐患、业主私自改变物业用途，原告不进行处理、小区内广告位收支未公开、经营用水生活用水混合、小区内存在摆摊设点、车位问题迟迟得到不解决、擅自承接逾越资质的物业项目等问题，因此其履行瑕疵抗辩权，未交纳物业服务费。庭审过程中，被告提交照片、录像等证据材料证明原告并未按照《入住合约》的约定全面履行物业服务，但以上证据不足以抗辩其可免交物业费，被告所辩称的原告违约在先，其履行瑕疵抗辩权，无事实和法律的依据，因此本院不予支持。依据《入住合约》的约定，可以确认自2013年1月1日至2015年6月30日期间已产生的物业服务费应为7195元［1.0元／㎡·月（建筑面积）×171.31平方米×30＋0.4元／㎡·月（建筑面积）×171.31平方米×30］。因物业服务具有无形性和长期性的特点，因此造成业主在主张物业公司未按照约定提供物业服务时存在举证困难，而依据被告提交的照片、录像等证据材料，亦可以认定原告青岛德和物业经营有限公司在怡和嘉园小区提供物业服务时，存在一定瑕疵，故本着公平原则，本院酌情对原告青岛德和物业经营有限公司主张的物业服务费予以调整，物业服务费调整为5756元（7195×0.8）。
关于违约金的问题。《入住合约》中对违约金作出了相关约定，但违约金的设定是为了由违约方向守约方赔偿损失，结合本案被告之所以未如期交纳物业费，是因为被告与原告协商被划伤车辆赔偿问题未果及对于原告是否按照约定全面提供物业服务存在异议，而并非无故拒绝交纳，因此原告要求被告交纳违约金的主张，本院不予支持。
物业公司与业主之间的物业服务关系是日常生活中普遍存在的一种关系，物业公司与业主合则两利，分则两伤。解决物业服务费拖欠问题治本之策是物业服务企业努力提高服务质量，若物业公司遇到业主拒绝交纳物业费问题时，应当通过沟通解决，仅依靠约定违约金、诉讼等手段来强制业主交纳物业费，并不能从根本上解决问题。业主对物业公司服务质量不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，该行为既影响了物业服务质量，又影响了已缴费业主的利益，该行为不宜提倡。对于物业公司存在的各种问题，业主应当通过业主大会或者业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务水平的不断提升。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告张栋于本判决生效十日内支付原告青岛德和物业经营有限公司物业服务费人民币5756元；
二、驳回原告青岛德和物业经营有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费161元（原告已预交），减半收取80.5元，由原告青岛德和物业经营有限公司负担45元，被告张栋负担35.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
代理审判员 曹方超
二〇一五年十月十四日
书 记 员 曹 彬