江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6477号
上诉人（原审被告、反诉原告）：钱才娟，女，1958年11月25日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：戴广辉，男，1974�11月16日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区，系钱才娟女婿。
上诉人：王珏，女，汉族，1981年12月5日出生，住江苏省苏州市金阊区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐小平，男，1971年1月11日生，汉族，住江苏省海安县。
委托诉讼代理人：郑铭，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
原审被告：戴广辉，男，1974年11月16日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
上诉人王中怀、钱才娟因与被上诉人徐小平、原审被告戴广辉房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初2055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案在审理过程中，上诉人王中怀于2016年7月8日死亡�案外人王红梅以其为王中怀非婚生子女为由要求继承王中怀遗产，本院据此裁定中止审理本案。后徐小平明确申请不以王红梅作为本案当事人参与诉讼，本院通知王中怀婚生女王珏参加诉讼并恢复审理。本案现已审理终结。
钱才娟、王珏上诉请求：二审法院撤销原判并依法改判或发回重审，案件受理费由徐小平负担。事实和理由：一、一审法院错误认定王中怀、钱才娟先提加价，后又已过了3月1日为由拒绝履行合同的事实。徐小平证明王中怀、钱才娟提加价的证据是3月9日的录音。戴广辉在庭审中也详实地还原了关于加价的全过程，因徐小平未能在3月1日办理网签、资金托管手续，王中怀、钱才娟决定另行出售涉案房屋，因中介仍想促成双方交易，建业双方加点价，为此才会在3月9日双方另行协商房屋价格，该协商属于订立新合同的房屋价格协商。二、一�法院认定王中怀、钱才娟存在明显不诚信行为错误。中介的陈述可以证明2月26日未办理成功系因徐小平要将涉案房屋登记在其女儿名下，改约2月28日、29日未前去办理系因徐小平女儿还未到苏州，3月1日未前去办理系因徐小平女儿刚到苏州且未及时通知王中怀、钱才娟。反观王中怀、钱才娟于2月25日办理委托公证手续，2月26日备好所有材料陪同前往交易中心，3月1日晚上短信通知指明原因、终止合同，完全是在依据诚信规则办事。三、一审法院未理涉徐小平调整合同主体的事实。在原审庭审中，各方都确认徐小平在2月26日提出要将涉案房屋交易主体调整为其女儿。徐小平女儿刚年满18岁，还没有工作，如果以其作为合同主体存在无法办理贷款的可能。我方认为徐小平调整合同主体是终止涉案房屋交易的核心原因。四、双方签订的合同不具备房屋买卖合同的必备合同要�，双方也尚未就履行房屋买卖具体事宜达成共识，不能认定为房屋买卖合同。如双方在签订苏州市存量房买卖合同前就合同未尽事宜进行协商，导致合同无法签订，应该属于不可归责于双方的责任，而非一方违约。根据庭审确认事实，徐小平配偶未在该合同上签字，在办理网签手续前又要求转由其女儿作为买受方，徐小平尚未确定涉案房屋将登记在谁的名下，故该合同应认定为房屋买卖预约合同与居间服务合同的混合体。3月1日之前无法签订正式苏州市存量房买卖合同明显是徐小平一方的责任，退一步说也应认定为不可归责于双方的责任。
徐小平辩称：认可原审判决。
戴广辉述称：认可上诉请求。
徐小平向一审法院起诉请求：一、判令王中怀、钱才娟、戴广辉向徐小平返还购房定金11.6万元；二、判令王中怀、钱才娟、戴广辉向徐小�支付违约金20.32万元；三、诉讼费用由王中怀、钱才娟、戴广辉承担。
王中怀、钱才娟向一审法院反诉请求：判令没收徐小平支付的定金11.6万元。
一审法院认定事实：2016年1月10日，王中怀、钱才娟、戴广辉（甲方）、徐小平（乙方）与苏州信而信地产投资顾问有限公司（丙方）签订房屋买卖（居间）合同一份，约定甲方自愿将坐落在苏州市××区长泾塘路38号和泰家园7幢307室房屋出售给乙方，房屋所有权人为钱才娟、王中怀，建筑面积93.93平方米，实际成交价格101.6万元，乙方于2016年1月10日交付定金2万，于2016年3月1日前办理资金托管手续，除托管之外的房款乙方于托管当时支付给甲方。对于上述约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按合同约定第六条约定承担违约责任。甲、乙、丙任何一方拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超出违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方约定乙方须办理贷款手续，乙方领取产证、甲方领取房款当日，甲方将房屋交付给乙方。合同还对其它事项作了约定。
2016年1月10日，徐小平支付戴广辉定金20000元。
2016年2月1日，徐小平支付戴广辉定金96000元。
2016年2月25日，就本案所涉房屋买卖事宜，王中怀、钱才娟通过公证方式委托戴广辉签订存量房买卖合同、办理网签手续、代为签订存量房交易资金监管协议、过户、领取监管资金等。
2016年3月1日下午居间方根据徐小平的要求短信通知戴广辉次日下午办理资金托管等手续，戴广辉晚上回复表示徐小平违约，不想卖给徐小平了。
2016年3月3日，徐小平通过EMS向王中怀、钱才娟、戴广辉发送通知函，载明：本来准备2月1日约你们去办理过户相关手续，哪知1月29日因工作问题把腿摔了，住院而无法去办手续，于是2016年2月1日，我老婆周小梅约你在中介碰面，再支付你九万六千元购房定金。现今已经是3月3日，我们还没有去办理资金托管，中介方也催了很多次，我听说你这边的公证委托也已做好，所以麻烦你这边能不能抽半天时间陪同我们以及中介去办理过户相关手续。该函于次日由王中怀、钱才娟、戴广辉签收。
2016年3月5日，徐小平通过短信通知戴广辉配合办理资金托管及相关手续，戴广辉回复表示已过了2016年3月1日，不同意配合办理资金托管等手续。
2016年3月11日，徐小平委托律师通过EMS向王中怀、钱才娟、戴广辉发律师函，该函明确2016年3月3日，徐小平向王中怀、钱才娟、戴广辉致函，催告�中怀、钱才娟、戴广辉配合徐小平办理相关手续，但王中怀、钱才娟、戴广辉接函后不予理会，截止发函前，王中怀、钱才娟、戴广辉仍未予配合，王中怀、钱才娟、戴广辉的行为已构成根本违约。根据法律规定及合同的履行情况，徐小平有权单方解除合同，并追究王中怀、钱才娟、戴广辉的违约责任。现该函件作为解除合同通知函，自接函之日起王中怀、钱才娟、戴广辉与徐小平签订的合同予以解除，徐小平将根据法律规定以及合同约定追究王中怀、钱才娟、戴广辉的违约责任。2016年3月13日，上述通知函到达王中怀、钱才娟、戴广辉。
审理中，证人殷某在庭审中陈述：“今年2月25日上午，我和戴广辉夫妻及王中怀、钱才娟在吴中区公证处做房屋买卖委托公证，由王中怀、钱才娟委托戴广辉办理相关房屋买卖手续。当天下午我做了网签备案，然后约好26日上午办理网签签字和资金托管。26日上午我和戴广辉、徐小平夫妻去姑苏区房产局，然后徐小平夫妻考虑他们女儿，是否要直接以孩子名义签合同，把之前挂的网签撤掉。在附近的停车场，三方同意了，徐小平当时说28、29日左右女儿会过来。然后我们就回去了，没有进房管局。3月1日下午大概3、4点，徐小平打电话通知我他女儿到苏州了，我通知戴广辉3月2日上午办理相关手续，戴广辉说上午没有时间，然后我又发短信约2日下午，后来他大概晚上8点回短信，说合同3月1日前办手续，徐小平违约，我是跟他们签合同，不是跟他们女儿签合同，现在不想卖给他们了。后来3月2日下午也没法去办理。之后来我们沟通过几次，没有结果。我店里员工也进行过一次调解，没调解成功。再后来他们就打官司了”。
审理中，戴广辉陈述双方曾就房款加价12万元达成口头协议，但徐小平表示当时并没有同意加价12万。徐小平陈述在签订合同时戴广辉即表示代理王中怀、钱才娟，后办理公证手续进一步说明王中怀、钱才娟对戴广辉的售房行为进行了追认。对于涉案房屋目前的市场价值，徐小平陈述至少140万元，王中怀、钱才娟、戴广辉则认为最起码120万元。对于实际损失的情况，徐小平陈述主要是房屋价格上涨损失。
上述事实，由徐小平提供的房屋买卖（居间）合同、收据、个人转帐汇款回单、通知函及EMS凭证、律师函及EMS凭证、委托书、录音、短信，王中怀、钱才娟、戴广辉提供的房屋买卖（居间）合同、授权委托书及公证书、证人殷某证言及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
一审法院认为：徐小平与王中怀、钱才娟、戴广辉以及居间方苏州信而信地产投资顾问有限公司签订的房屋买卖（居间）合同系当�人真实意思表示，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，依法成立并生效。
关于合同的主体，一审法院认为，根据双方提供的证据及陈述，可以认定出卖方应为王中怀、钱才娟，戴广辉系王中怀、钱才娟的委托代理人，戴广辉在签订、履行合同中所作出的意思表示均应视为王中怀、钱才娟的意思表示，对王中怀、钱才娟有合同拘束力，相应的权利与义务亦应由王中怀、钱才娟享有和承担，故本案所涉合同的出卖方应为王中怀、钱才娟，买受方为徐小平。同时，因戴广辉并非合同主体，故徐小平要求戴广辉承担返还定金、支付违约金的合同依据不足，应当予以驳回。
关于合同的性质，一审法院认为，该合同明确约定了合同主体、房屋坐落、房屋价款等买卖合同的必备条款，同时存在居间服务合同的相关内容，故该合同应为房屋买卖合同�居间服务合同的混合体，故王中怀、钱才娟、戴广辉认为所签合同仅为居间服务合同非房屋买卖合同的意见，法律依据不足，一审法院不予采纳。
关于合同解除的问题。根据法律规定，合同履行期限届满前，一方当事人明确拒绝履行合同的，另一方当事人可以解除合同。本案中，戴广辉作为王中怀、钱才娟的代理人明确表示不同意再出卖房屋，应视为王中怀、钱才娟拒绝履行合同，从而徐小平依法获得解除合同的权利。徐小平于2016年3月11日通知王中怀、钱才娟、戴广辉解除合同，该通知于2016年3月13日送达，故房屋买卖（居间）合同于2016年3月13日解除。
关于定金的问题。本案中，因王中怀、钱才娟拒绝继续履行合同导致合同解除，合同解除之后，继续占有徐小平支付的定金丧失合同及法律依据，应当予以返还，故徐小平要求王中怀、钱才娟返�定金11.6万元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于王中怀、钱才娟主张没收定金的问题，一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则，本案中，从双方提供的证据来看，徐小平并无恶意拖延履行合同的情况，反观王中怀、钱才娟先是提加价，后又以过了3月1日为由拒绝履行合同，明显存在不诚信行为，最终双方的合同因王中怀、钱才娟的拒绝继续履行行为导致合同解除，现又要求没收定金，显然事实与法律依据不足，故王中怀、钱才娟要求没收徐小平已支付定金11.6万元的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于违约金的问题。徐小平主张王中怀、钱才娟、戴广辉应当支付房屋成交价格的20%作为违约金，王中怀、钱才娟、戴广辉认为过高，应当按照2万定金双倍返还。一审法院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方相应�实际损失，同时具有一定惩罚性，本案徐小平的主要损失在于房价上涨导致再次购买房屋所多支出的损失，王中怀、钱才娟、戴广辉自认目前房价至少120万元与双方约定的房屋价格101.6万元相差近20万元，现徐小平主张的违约金20.32万元与上述差价基本相当，在法律允许的范围之内，故徐小平要求王中怀、钱才娟支付违约金20.32万元的诉讼请求，具有事实与法律依据，一审法院予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、王中怀、钱才娟于判决生效之日起十日内返还徐小平购房定金11.6万元。二、王中怀、钱才娟于判决生效之日起十日内支付徐小平违约金20.32万元。三、驳回徐小平对戴广辉的诉讼请求。四、驳回王中怀、钱才娟对徐小平的反诉请求。本诉案件受理费6088元，减半收取3044元，财产保全费2120元，合计5164元，由王中怀、钱才娟负担，于判决生效之日起十日内直接支付给徐小平。反诉案件受理费1310元，由王中怀、钱才娟负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审另查明，2016年3月1日晚上，戴广辉回复中介的内容是：“合同说3月1日之前办理手续，他们违约了，还有我跟他们签合同的，不是跟他女儿签合同的。现在我不想卖给他们了。”
二审中，王中怀于2016年7月8日死亡，王珏是王中怀与钱才娟的婚生子女。案外人王红梅以其为王中怀非婚生子女为由要求继承王中怀遗产，该案件在苏州市姑苏区人民法院审理，案号为（2016）苏0508民初5794号，在该案件中王珏未表示放弃继承。
本院认为�王中怀、钱才娟与徐小平于2016年1月10日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。该合同对房屋基本情况、当事人情况、房屋价款及支付方式、违约责任等作了约定，具备了房屋买卖合同主要条款，故本院对钱才娟、王珏有关涉案合同仅系预约合同的上诉主张不予采信。
合同约定双方于2016年3月1日前办理资金托管手续，如一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过七日，由违约方按合同第六条约定承担违约责任。本案中，因徐小平原因其于2016年3月1日通过中介通知王中怀、钱才娟于2016年3月2日办理资金托管等手续，王中怀、钱才娟代理人戴广辉则回复表示因徐小平违约，且不是跟徐小平女儿签合同的，故现在不想卖给徐小平了。后徐�平于2016年3月3日向王中怀、钱才娟发函要求办理过户手续，3月5日徐小平再次通过短信通知戴广辉配合办理资金托管及相关手续，但戴广辉表示不同意配合。虽徐小平要求在3月2日办理资金托管手续违反了合同约定，但尚未逾期超过七日，根据合同约定王中怀、钱才娟尚不能据此直接要求解除合同，且徐小平于2016年3月3日、3月5日在沟通中未再要求其女儿作为合同签订主体，故王中怀、钱才娟不履行涉案合同构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院有关违约金的认定并无不当，本院对此予以确认。
继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限，超出遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。因王中怀在二审立案前死亡，王中怀应承担的责任应以其遗产进行清偿，如存在超出遗产实际价值部�，王中怀继承人自愿偿还的不在此限。本案中，王中怀的还款责任属于夫妻共同债务，故王中怀死亡后，钱才娟个人应就全部债务对外承担无限连带责任，王珏应在继承王中怀遗产范围内承担共同还款责任。因徐小平明确在本案中不以王红梅作为本案当事人参与诉讼，不向王红梅主张权利，故本院未追加王红梅为本案当事人。如最终确定王红梅系王中怀法定继承人且有权继承王中怀遗产，徐小平仍可就未获清偿部分的债务另行要求王红梅在继承遗产范围内承担相应的还款责任；钱才娟、王珏在各自责任范围内向徐小平清偿完毕后，可另行要求王红梅在继承遗产份额内分担相应的债务份额。
综上所述，钱才娟、王珏的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因王中怀在二审中死亡，本院对一审判决相关事项予以变更。依照《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，判决如下：
一、维持苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初2055号民事判决第三项；
二、变更苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初2055号民事判决第一项为钱才娟于本判决生效之日起十日内返还徐小平购房定金11.6万元，王珏在继承王中怀遗产范围内承担共同还款责任；
三、变更苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初2055号民事判决第二项为钱才娟于本判决生效之日起十日内支付徐小平违约金20.32万元，王珏在继承王中怀遗产范围内承担共同还款责任；
四、变更苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初2055号民事判决第四项为驳回钱才娟、王珏�徐小平的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费6088元，减半收取3044元，财产保全费2120元，合计5164元，由钱才娟、王珏负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给徐小平，反诉案件受理费1310元，由钱才娟、王珏负担；二审案件受理费6088元，由钱才娟、王珏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 斌
审 判 员 顾 平
代理审判员 柳 璐
二〇一七年七月十七日
书 记 员 韩泽滔