山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初6766号
原告：济南明律物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：胡炳雨，执行董事。
委托诉讼代理人：梁茂卿，山东德衡（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马红祥，山东德衡（济南）律师事务所实习律师。
被告：王宏仁，男，1942年5月12日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：李佩，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈坤，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
原告济南明律物业管理有限公司与被告王宏仁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南明律物业管理有限公司法定代表人胡炳雨的委托诉讼代理人梁茂卿、马红祥、被告王宏仁的委托诉讼代理人李佩、陈坤到庭参加诉讼�本案现已审理终结。
原告济南明律物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费43795.33元；2、被告向原告支付供暖费36115.57元；3、被告向原告支付制冷费25248.07元。事实和理由：原告是济南市市中区金龙中心的物业服务企业，被告是该中心的业主。依照原告与金龙中心业主委员会签订的物业管理委托合同，被告应按照7元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费，并按照年度向原告交纳供暖费和制冷费。但被告并未依约及时交纳，至2016年9月被告拖欠物业服务费、供暖费、制冷费累计105338.97元。被告的行为违反了物业服务合同的约定，损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，诉至法院。
被告王宏仁辩称：一、原告未向被告提供物业服务，不应收取物业费。为被告提供物业服务的是济南亲情物业服务有限公司。2010年�东魅力四射文化娱乐管理有限公司与被告约定，山东魅力四射文化娱乐管理有限公司自聘物业，即济南亲情物业管理有限公司。2014年3月11日，被告从山东魅力四射文化娱乐管理有限公司处通过转让取得房产，且山东魅力四射文化娱乐管理有限公司承诺在被告取得房产后两年内免于缴纳物业服务费用，由其代为缴纳。根据案件事实，济南亲情物业管理有限公司向被告提供物业服务，被告无需向原告缴纳物业服务费用，而且原告诉请的数额计算有误。原告与金龙中心业主委员会签订的物业服务合同终止时间为2016年1月19日，故此为物业费收取的最终结点。《金龙中心物业管理委托合同》约定的合同期限为2006年1月20日-2016年1月19日，即2016年1月19日物业服务合同已经终止。同时，金龙中心业主委员会在2015年10月已经届满到期，在此之后无权代表全体业主继续聘请原告或者�他物业企业为金龙中心提供物业服务。故原告未向被告提供物业服务，向被告主张物业服务费没有事实依据，原告主张2016年1月19日物业服务合同到期之后的物业费部分，更不应得到支持。此外，如若支持物业服务合同期限内的物业服务费用，那依据事实与法律应当予以酌情减免。二、取暖费、制冷费的收取不符合法律规定，被告不应缴纳。1、取暖费、制冷费的收取属于“重大事项”，事关全体业主的切身利益，未经全体业主表决，被告不予缴纳。如前所述，济南市亲情物业管理有限公司实际向被告提供物业服务，且2011年12月20日原告给金龙中心业主委员会的《关于调整金龙中心供暖费收费标准的报告》、2012年4月27日原告给金龙中心业主委员会的《关于调整金龙中心中央空调制冷收费标准的报告》未经公开方式向全体业主告知，被告对以上报告内容完全不知情，原�也未按照法律规定就报告中的费用收取经业主表决通过。经询问，济南市市中区金龙中心业主委员会没有查询到以上报告，故其真实性无法确认。此外，原告对取暖费、制冷费的收取未实行明码标价，也未公开告知标准，被告不应缴纳。2、原告向被告就取暖、制冷支付的仅可能为设备维护费用。取暖、制冷所涉锅炉、变压设备等在产权上属于金龙中心，为全体业主所有，且多为耐用品，使用期限较长，即使有损耗也不产生损耗费用。原告不应收取制冷、供暖机组设备运营等收益，该收益均属全体业主所有，原告应当返还，对此，被告保留另案起诉的权利。供暖、制冷期间为每年供暖、制冷季度的每周一至五，原告对锅炉、变压设备等进行日常维护保证供暖、制冷季的正常运行，故原告仅能就供暖、制冷相关机器设备向被告收取维护费用，不应利用物业服务主体之便侵占运营以上设备产生的经营收入或利润。三、诉讼费用由原告自担。原告未向被告提供物业服务，不应向被告收取物业费；制冷费、供暖费因属于“重大事项”，未经全体业主表决，且取暖、制冷所涉锅炉、变压设备等在产权上属于金龙中心，为全体业主所有，故取暖费、制冷费被告不予缴纳。原告向被告提起诉讼，无事实和法律依据，诉讼费用应由原告自担。综上所述，原告的请求不符合合同约定及法律规定，请求法庭查明事实，依法裁判。
本院经审理认定事实如下：2006年1月19日，案外人金龙中心业主委员会（甲方、委托方）与原告济南明律物业管理有限公司（乙方、受委托方）签订了《金龙中心物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方为金龙中心（包括金龙中心东楼、主楼、西楼及裙楼）提供物业管理服务，受益人为本物业的全体业主和物业�用人，物业管理委托期限为十年，自2006年1月20日起至2016年1月19日止；收费标准为2006年度按建筑面积每平方米每月7元收取，由业主或物业使用人交纳，之后年份按市场有关价格变化调整（调整后的价格经业主委员会认可后遵照执行）；物业费交费时间为每月25日至30日的8:30—17:30；乙方负责向业主和物业使用人收取制冷采暖空调费、风机使用费；空置房屋应按有关规定交纳物业管理费，空置期间应按50%缴纳供暖、制冷的空调费以维持正常运行。2016年1月19日，金龙中心业主委员会与原告济南明律物业管理有限公司再次签订了《金龙中心物业管理委托合同》，约定的物业管理委托期限自2016年1月20日起至金龙中心业主委员会选聘的新物业公司进驻时止，合同约定的其他权利义务与前述合同基本一致。被告王宏仁对于第二份《金龙中心物业管理委托合同》不予认可，�2016年1月19日续签合同时业委会已任期届满，新业委会尚未选出，原业委会无权代表全体业主签订该物业合同。
原告济南明律物业管理有限公司在本案中提交与金龙中心业主委员会2006年4月10日签订的《金龙中心物业管理委托补充协议》复印件一份，欲证实供暖、制冷的期间及收费依据，业主不要求使用空调的应在供暖、制冷期前二十天提出书面申请，未提交的应当依约交纳相关费用。《金龙中心物业管理委托补充协议》的内容为：“……一、金龙中心大厦内空调属于大厦自有运行设备，每年分制冷和供暖两季运行，为了保证其运行时间和费用收缴，经双方协商如下：制冷日期：每年的6月1日至9月15日供暖日期：每年的11月15日至次年的3月15日（乙方可根据天气冷暖情况适当提前或延后）。乙方应在此日期前做好相应设备的维保与试压运行，以确保设备正常�行。业主（或使用人）应在上述日期前15天向乙方财务缴纳空调费用（制冷、供暖结束后，由乙方财务按实际运行天数结算后，多退少补），以确保运行机组的正常运行。二、业主（或使用人）如不需要使用空调，须在制冷或供暖日期开始前20天向乙方提供书面申请，并办理相关手续后停用。停用的业主（或使用人）须按正常使用空调费用的50%交纳基本运行费用，以确保空调机组的正常运行……”。被告王宏仁称没见过该补充协议，对真实性无法确定。
原告济南明律物业管理有限公司在本案中提交“关于调整金龙中心供暖费收费标准的报告”及“金龙中心业委会关于金龙中心供暖费收费标准调整的回复”、“关于调整金龙中心中央空调制冷收费标准的报告”及“关于对调整金龙中心中央空调制冷收费标准的回复”，主张供暖费收费标准为每天0.8788元/平方米、制冷费收费标准为每天0.4458元/平方米。被告王宏仁对此不予认可，称调整供暖、制冷收费标准关乎业主切身利益，需经业主大会同意；回复中未标明起止时间，被告对调整报告及收费标准均不清楚；供暖、制冷设备产权属全体业主所有，原告不应收取该设备的运营等收益，仅可收取设备维护费用。
另查明，位于济南市22103号、22106号房屋的登记所有权人均为被告王宏仁，房产证号分别为：号、号，房屋面积分别为91.31平方米、113.12平方米，登记时间均为2014年3月11日。原告济南明律物业管理有限公司主张物业费收费标准为每月每平方米7元，自2014年3月12日至2016年9月30日被告王宏仁共欠付物业费30个月零18天，欠付物业费金额为43795.33元；主张供暖期间为每年11月15日至次年3月15日（扣除法定节假日和周日），2014年度为101天、2015年度为100天，共计201天，供暖费收费标准为每天每平方米0.8788元，被告王宏仁共欠付供暖费36115.57元；主张制冷期间为每年6月1日至9月15日（扣除法定节假日和周日），2014年度为88天、2015年度为89天、2016年度为100天，合计205天，制冷费收费标准为每天每平方米0.4458元，被告王宏仁共欠付制冷费25248.07元。被告王宏仁对于原告济南明律物业管理有限公司主张物业费的计算方式及标准无异议，但主张计算时间应截止至2016年1月19日合同到期时，合同到期后原告未提供物业服务，不构成事实上的物业服务关系；对供暖、制冷的期间及收费标准不清楚，按照实际情况，法定节假日和周六、周日是不供暖、制冷的，应扣除该时间。
原、被告当庭均认可金龙中心系统一使用中央空调，业主无法单独报停供暖和制冷。被告王宏仁主张曾向济南亲情物业管理有限公司提出报停，但亲情物业回复做不了主，让找原告济南明律物业管理有限公司。
被告王宏仁在本案中提交了2014年3月13日与案外人济南亲情物业管理有限公司签订的“授权委托书”一份，主张委托了济南亲情物业管理有限公司对涉案房屋对外租赁，为被告提供物业服务的是济南亲情物业管理有限公司。“授权委托书”的内容为：“委托方：王宏仁受委托方：济南亲情物业管理有限公司委托事项：王宏仁委托济南亲情物业管理有限公司对本人所拥有的位于济南市22103、22106（产权证号号、号）的房产进行对外租赁，并有权签订房屋租赁合同，收取房租、物业管理费用”。原告济南明律物业管理有限公司对此不予认可，称是被告对其自有房屋的出租等事项委托其他个人或单位进行管理的行为，委托内容与本案原告诉请的物业服务合同服务范围不存在交叉，两者是不同的服务内容，原告是对整个大厦提供公共性服务，被告单独委托的是其自有部分的特色化服务，即使被告已向他人交纳过相关费用，也不能对抗原告的诉请。
被告王宏仁在本案中提交了济南市市中区金龙中心业主委员会2017年2月16日出具的“答复函”一份，主张2016年1月19日续签的物业服务合同及金龙中心业委会关于供暖、制冷收费标准的回复不具有真实性。“答复函”的内容为：“兹有金龙大厦部分业主向济南市市中区金龙中心业主委员会咨询如下几个问题，济南市市中区金龙中心业主委员会本着诚实信用的原则依次回答如下：一、原金龙中心业主委员会于2015年10月到期，2016年9月本届济南市市中区金龙中心业主委员会完成备案，该段期间内，原金龙中心业主委员会无权代替金龙中心广大业主签订合同。本届济南市市中区金龙中心业主委员会也并未与济南明律物业管理有限公司续签《金龙中心物业管理委托合同》或者是签订新的合同。二、济南市市中区金龙中心业主委员会并未查询到有金龙中心业主委员会向济南明律物业管理有限公司出具过《金龙中心业委会关于金龙中心供暖费收费标准调整的回复》，真实性无法确认。三、济南市市中区金龙中心业主委员会并未查询到有金龙中心业主委员会向济南明律物业管理有限公司出具过《关于对调整金龙中心中央空调制冷费标准的回复》信息，真实性无法确认。四、无论是原金龙中心业主委员会还是济南明律物业管理有限公司均未向本届济南市市中区金龙中心业主委员会移交关于收取的制冷采暖空调费用的相关材料及收取的制冷采暖空调费用。因此，关于费用去向问题，济南市市中区金龙中心业主委员会暂时无法答复”。原告济南明律物业管理有限公司对此不予认可，称“答复函”属于证人证言，应当由�办人签字；业委会2015年10月到期时已依法换届，新业委会被撤销的行政诉讼正在进行过程中，已备案的济南市市中区金龙中心业主委员会的合法性尚待确认；原告作为金龙大厦的物业服务企业，即使没有2016年1月19日与业委会签订的物业服务合同，在新的物业服务企业被选聘并管理前，原告延续物业服务合同为大厦提供服务，被告也应依据合同约定交纳物业费等费用；答复函的二、三、四项是业委会内部交接问题，与本案无关。
以上事实，由物业管理委托合同、补充协议、关于调整金龙中心供暖费收费标准的报告、金龙中心业委会关于金龙中心供暖费收费标准调整的回复、关于调整金龙中心中央空调制冷收费标准的报告、关于对调整金龙中心中央空调制冷收费标准的回复、房屋权属状况信息、授权委托书、答复函及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，我国《物权法》规定，业主委员会与物业服务企业所签订的物业服务合同可以对其他业主产生拘束力。原告济南明律物业管理有限公司与金龙中心业主委员会于2006年1月19日签订的《金龙中心物业管理委托合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。虽然被告王宏仁主张从案外人山东魅力四射文化娱乐管理有限公司处取得涉案房屋时，山东魅力四射文化娱乐管理有限公司曾承诺代其缴纳两年的物业服务费用，但对此并未提供证据予以证实，且如果存在该项承诺，也仅是被告王宏仁与案外人山东魅力四射文化娱乐管理有限公司之间的约定，并无证据证实原告济南明律物业管理有限公司对此知情并同意，故对被告的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。虽然被告王宏仁主张案外人山东魅力四射文化娱乐管理有限公司聘请了济南亲情物业管理有限公司为涉案房屋提供物业管理服务，原告未提供服务无权收取物业费，但原告济南明律物业管理有限公司作为金龙中心的物业服务企业，其所提供的物业服务主要是针对公共区域、共用设施设备等，具有公共服务的性质，关系到金龙中心全体业主的共同利益，如单个业主以自行委托其他物业公司为由拒交物业服务费，将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终将损害其他业主的权益，故被告以此为由拒绝支付物业费的主张，依据不足，本院依法不予采纳。虽然被告王宏仁主张物业费的计算截止时间应至2016年1月19日合同到期之日止，但并无证据证实原告济南明律物业管理有限公司在2016年1月19日合同到期后不再提供物业服务，亦无证据证实此后已有新的物业服务企业进驻金龙大厦并提供物业服务，故被告的此项抗辩理由，证据不足，本院依法不予采纳。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在原告济南明律物业管理有限公司按照合同约定提供了物业管理服务的情况下，被告王宏仁就应当按照有关标准向原告济南明律物业管理有限公司交纳物业费，被告王宏仁未按约支付，构成违约，原告济南明律物业管理有限公司要求补交，合法有据，本院依法予以支持。关于供暖费和制冷费。本院认为，虽然被告王宏仁辩称未经全体业主决定、未进行明码标价其不应支付供暖费和制冷费，但根据庭审中的陈述可知，金龙大厦系统一使用中央空调，无法单独报停，且无证据证实被告曾提出过停止供暖和制冷的要求，而合同、补充协议及收费标准的报告和回复中已对该部分费用的计算期间、费用标准等进行了明确约定，在被告客观上已经接受了供暖和制冷服务的情况下，被告应承担因此产生的相关费用，故对被告的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。虽然被告王宏仁主张除法定节假日和周日外，周六也不提供供暖和制冷服务，在计算供暖费和制冷费时应扣除法定节假日和周六、周日的时间，但被告并未提供证据证实金龙大厦周六不提供供暖或制冷服务，且原告对此不予认可，故对被告的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。基于上述分析，对于原告提出的供暖费、制冷费主张，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第五�、第四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王宏仁于本判决生效之日起十日内支付原告济南明律物业管理有限公司物业服务费43795.33元。
二、被告王宏仁于本判决生效之日起十日内支付原告济南明律物业管理有限公司供暖费36115.57元。
三、被告王宏仁于本判决生效之日起十日内支付原告济南明律物业管理有限公司制冷费25248.07元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2410元，由被告王宏仁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济�市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一七年十一月二十三日
代理书记员 孙 靖