甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0102民初6253号
原告：兰州德通商贸物流有限责任公司
法定代表人：叶照玲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张昭，甘肃解开律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘柯炀，甘肃解开律师事务所律师。
被告唐某
委托诉讼代理人：刘洁，女，1970年7月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，系被告之妻。
原告兰州德通商贸物流有限责任公司与被告唐某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告兰州德通商贸物流有限责任公司的委托诉讼代理人张昭、刘柯炀及被告唐某的委托诉讼代理人刘洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兰州德通商贸物流有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的房屋租赁合同关系；2.判令被告向原告支付房屋租金203125元、水电费8058.10元、物业费5250元、采暖费9660元；3.判令被告支付违约金53550元；4.判令被告将房屋租赁合同中该房屋腾交原告。事实及理由：2014年4月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》一份，将位于兰州市城关区天平街2号（阳光雅居3号楼），面积210平方米的房屋租赁给被告，作为其经营餐饮的场所。合同约定：房屋租金为每平方米85元/月，每一个年度为一个交费期间，每个交费期间的第一个月来临10日前交纳该交费期间的租金，物业管理费、水费、电费由被告承担。同时约定，合同违约金为同期三个月的租金，逾期未交付相关费用的，应当每日按所欠金额的0.1%支付滞纳金，并对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约向被告提供了租赁物，但被告屡次违约，拖延其支付租金、物业费、水费、电费。2016年9月1日，被告方才将2015年12月房租17850元清缴，同时，交纳了2016年1月的房租2150元，尚欠该月房租15700元未交。被告的行为已经严重违反了合同约定，时至今日，被告仍占用该房屋经营，但相关费用未交纳，给原告造成了巨大的损失，恳请判如原告所请。
唐某辩称：1.原告起诉状中所称被告欠其租金的事情不假，但是租金的计算方法、案件的部分事实与理由不相符。被告自承租原告的房屋以来,—直是按照合同的约定支付房屋租金、水电费、物业费、采暖费等；自2015年下半年起,因市场疲软等原因,被告资金周转出现困难,一直处于亏损经营状态。虽然这不能成为拖欠租金的理由,但被告还是尽最大努力陆续给原告支付部分租金,特别是自元月至9月,被告给原告分多次支付过租金;故原告起诉状中称20I6年9月1日方将2015年12月的租金支付与事实不相符，由双方当事人对账务进—步核对后,再行确认。2.被告没有按期向原告交纳租金,有其合理的抗辩事由。被告自承租以来,多次向原告提出提供加盖产权人公章的产权证复印件,但原告一直不能配合解决,致使被告的经营活动严重受阻，被告拖欠部分租金的行为不应被视为合同违约。原告请求判令解除租赁合同的请求,有悖双方合同所约定的内容,被告陆续支付房租及其他费用的行为,已经原告所认可,故请求法院本着保护交易安全的原则,驳回原告的该项诉讼请求。3.被告在投入巨资进行装修和经营,若解除合同,势必造成被告所投入资金无法收回,造成资源的巨大浪费,也势必造成被告已经创造的无形资产付之东流,同样也不利于保护交易安全,请法庭综合考量并驳回该项请求。4.原告诉请被告支付违约金,无事实依据,该诉请不成立。综上,原告的第1、3、4项诉请没有事实依据,第2项诉请有待商榷,请求公正裁决。
本院经审理认定事实如下：2010年8月12日，原告与案外人甘肃铁发置业房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，据此取得位于兰州市城关区和政路阳光雅居2号楼1-18轴1-2层、3号楼1-2层建筑面积为3352.22平方米房屋的使用权及非整体转租权，后双方又就房屋租赁事宜达成两份《补充协议》。2014年4月17日原告（甲方）与被告（乙方）就上述阳光雅居3号楼签订《房屋租赁合约书》约定：被告承租房屋面积为210平方米，作为其经营餐饮的场所；租赁期限自2014年4月15日至2017年4月14日止。房屋租金为每平方米85元/月，月租金17850元，每一个年度为一个交费期间，每个交费期间的第一个月来临10日前交纳该交费期间的租金，物业管理费、水费、电费由被告承担。同时约定，甲乙双方如有一方违反本合约，须向对方交纳等同于同期租金三个月的违约金；乙方逾期未交付租金、水、电等相关费用，甲方有权停水、停电，乙方除交纳租金、水、电等相关费用外，应当支付滞纳金，滞纳金每日按所欠金额的0.1%支付；物业管理费、水费、电费由甲方向乙方按照相关单位、部门批准的标准代收；乙方逾期三十天未按合约规定交纳房租及其他费用，本合约可以终止，甲方有权收回出租房屋。并约定乙方需向甲方交纳合约保证金2万元，待合同终止后无被处罚或权利主张一次性无息返还。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，被告向原告交纳了2万元保证金及首期租金后，原告依约向被告交付了租赁房屋，双方履行合同至2015年12月时被告开始拖欠原告房屋租金。2016年9月1日，被告向原告交纳2015年12月的租金17850元和2016年1月的房租2150元，尚欠2016年1月的房租15700元。2016年3月30日，被告向原告交纳2015年10月至同年12月的水电费1496.40元。现涉案房屋仍由被告占有使用，租金、水电费支付至2015年12月份，剩余月份的相关费用拖欠未付。
本院认为，本案存在争议焦点问题是：一是被告是否存在违约行为；二是本案是否符合法定或约定的解除房屋租赁合同的条件。被告辩称其不按期向原告交纳租金，有合理的抗辩事由。即，因原告拒绝向其提供加盖产权人公章的产权证复印件，致使其无法办理餐饮经营的相关证照，长期处于无证经营的状态，经营严重受阻，是原告违约在先。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告未举证证明向原告主张过加盖产权人公章的产权证复印件的事实。因此，本案不存在先履行抗辩权及不安抗辩权，被告不按期交纳租金及其他费用的行为已构成违约。根据双方约定被告逾期三十天未按合约规定交纳房租及其他费用合同可以终止，双方均认可的事实是现涉案房屋仍由被告占有使用，租金、水电费支付至2015年12月份，剩余月份的相关费用被告拖欠未付。因此，本案符合约定的解除房屋租赁合同的条件，原告主张的解除合同并腾交房屋及要求交纳拖欠的房屋租金、物业费等诉讼请求本院予以支持。本院核算房屋租金的数额是：2016年1月1日至2016年12月14日，租金按每平方米85元/月，共计203125元。物业费的数额是：原告主张2016年1月1日至2016年9月10日共计8个月10天，物业费按每月3.00元/㎡收取，共计5250元；采暖费数额是：原告主张2015年11月1日至2016年3月31日，共计5个月，采暖费按每平方米9.2元/月收取，共计9660元；关于水电费，因原告并未提供相关用水量、用电量的合法有效证据，对于该项主张本院无法支持；关于违约金，《房屋租赁合约书》第八条第4、第5款均有约定，系违约条款的竞合。因第5款约定的“滞纳金每日按所欠金额的0.1%支付”将会使得违约金畸高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，因此，关于违约金应适用第4款的约定，即甲乙双方如有一方违反本合约，须向对方交纳等同于同期租金三个月的违约金，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条的规定，判决如下：
一、解除原告兰州德通商贸物流有限责任公司与被告唐某于2014年4月17日签订的《房屋租赁合约书》；
二、被告唐某将位于兰州市城关区天平街2号（阳光雅居3号楼）面积为210平方米的房屋交付原告兰州德通商贸物流有限责任公司；
三、被告唐某向原告兰州德通商贸物流有限责任公司支付房屋租金203125元、物业费5250元、采暖费9660元；
四、被告唐某向原告兰州德通商贸物流有限责任公司支付违约金53550元；
五、驳回原告兰州德通商贸物流有限责任公司的其他诉讼请求。
上述三、四项判决事项共计271585元在扣除被告的2万元保证金后计款项251585元于判决生效后10日内由被告唐某向原告兰州德通商贸物流有限责任公司付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费5495元，减半收取2747.5元，原告兰州德通商贸物流有限责任公司负担82.5元，被告唐某负担2665元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判员 柴宗海
二〇一六年十二月二十日
书记员 徐 萍