山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）即民初字第2982号
原告孙达团（反诉被告）。
委托代理人姜福海，山东文鸿律师事务所律师。
被告江崇茂（反诉原告）。
委托代理人舒青山，山东青大泽汇律师事务所律师。于2015年6月15日被解除委托。
原告孙达团与被告江崇茂租赁合同纠纷一案及反诉原告江崇茂反诉反诉被告孙达团租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告孙达团及其委托代理人姜福海、被告江崇茂及其委托代理人舒青山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙达团诉称，原告与被告江崇茂签订房屋租赁合同，约定租赁被告所有的位于即墨市北安街道办事处朱家后戈庄的厂房一处，租赁期限为2014年6月1日至2019年6月1日。被告交付租赁厂房后，原告对房屋进行了装修，对土地进行了平整并建设了围墙。现政府实施拆迁计划，该厂房被搬迁。但被告拒绝为原告办理政府拆迁补偿事宜，反以自己名义申报领取应当归属原告的相关补偿。为维护原告合法权益，故具状起诉要求被告支付原告搬迁补偿397993元，诉讼费用由被告负担。
被告江崇茂辩称，原被告之间的房屋租赁合同属实，但原告对承租的房屋并未进行装修、也未进行土地平整和建设围墙，涉案拆迁是即墨市北安街道办事处朱家后戈庄村委作为拆迁人实施的拆迁行为，不是政府行为，涉案补偿款是村委明确补偿给被告的地上附着物补偿费，被告并未领取属于原告的相关补偿。且原告因不交房租，早于本次拆迁之前就被被告赶走，因此原告与本次拆迁无任何关系。
反诉原告江崇茂诉称，2014年6月1日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，承租反诉原告位于即墨市北安街道办事处朱家后戈庄村的厂房，约定年租金45000元，逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，应支付违约金。反诉被告违约，至今没有交付租金。故具状反诉要求反诉被告支付所欠房租45000元并赔偿利息损失2700元，并承担诉讼费用。
反诉被告辩称，反诉被告确实有一部分房租没有付，但是因为反诉被告使用期限没有满一年，应当折算。从2014年6月份到2015年3月份，应当给37500元，已经给了10000元房租，还有27500元没给。
经本院开庭审理查明，原告孙达团与被告江崇茂签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告所有的位于即墨市北安街道办事处朱家后戈庄村东三杭的厂房一处，租赁期限为5年，自2014年6月1日至2019年6月1日，租金每年45000元。合同约定，租赁期间的水、电等费用由承租方承担。合同还对政府拆迁问题进行了约定：若六年内拆迁，对于承租方自己装修的装修费、搬迁费按政府赔偿款赔付。若六年之后拆迁，对于承租方的装修费、搬迁费将不给予补偿，政府所给赔偿款与承租方无任何关系。合同签订后，原告在租赁厂房经营金属制品加工，被告受雇于原告在工厂工作至2014年12月。2015年年初，相关部门对涉案厂房实施拆迁，被告以其个人名义办理了个体工商户营业执照，并据此与相关部门签订拆迁补偿协议。经评估，诉争厂房内6.53平方米的厕所价值1959元，2个化粪池价值1600元，灶价值400元，造型门价值600元，918立方米土石方回填价值15606元，69.3米大块砖墙价值14553元，水渠价值210元，水池价值6400元，薄膜棚价值2225元，航吊迁移价值15000元，经营性补助费318225元及搬迁补助费21215元，该部分价值共计397993元，原告主张应由其获得上述拆迁利益。
另查明，原告曾支付被告10000元。原告称是付给被告的租金，被告称是原告应当支付的工资。
原告向本院提交如下证据：1、租赁合同一份，证明原告租赁涉案房屋及土地，租赁期限自2014年6月1日至2019年6月1日，合同约定，若六年内拆迁，对于承租方自己装修的装修费、搬迁费按政府赔偿款赔付；2、个体工商户营业执照副本一份，证明原告在承租土地和房屋上进行合法经营，有权取得与此相关的补偿；3、青岛市供电公司电费发票一份，证明原告的实际生产经营到2015年3月；4、断电预备通知及断电通知各一份，证明原告房屋能够正常使用的时间截止到2015年3月26日；5、音响资料光盘一份，证明在法院对本案进行送达时，原告仍在租赁房屋内，但已无法进行正常生产；6、工资袋一份，证明反诉原告收到的10000元是租金，工资是另行发放的。以上证据经被告质证后，对证据一真实性无异议，但认为该证据证明本合同履行过程中遇政府拆迁，原告应得的补偿仅为装修费、搬迁费两项；对证据二认为与本案无关；对证据三真实性无异议，但该证据能证明用电是由被告开办服装加工厂所用电，原告代被告交电费不足以证明是原告实际生产用电；对证据四真实性无异议，但该通知是由村委发给被告的，并不能证明原告的待证事实；对证据五认为不能证明原告的待证事实；对证据六真实性有异议，认为签字属实，但工资数额是反诉被告事后添加，不能反映反诉原告在反诉被告处实际的工资收入。
庭审中，原告申请证人出庭作证，证明拆迁项目中的土石方回填及大块砖墙、厕所、化粪池是由原告进行建设施工的。证人高某、徐某称2014年6月份左右，其二人曾受雇于原告将涉案厂房内的土坑填平。证人张某甲、张某乙称其二人曾受雇于原告对涉案厂房进行装修，包括垒院墙、盖锅灶、装修厕所等。
被告向本院提交如下证据：1、土地租赁合同一份，系被告与朱家后戈庄村委签订，证明如果拆迁，补偿范围是从事养殖建筑物的一切损失；2、评估结果明细表复印件一份，证明搬迁费是21215元；3、地上附着物补偿协议一份，证明本次拆迁补偿仅限于地上附着物补偿；4、个体工商户营业执照复印件一份，证明被告自2015年1月26日正是开始针织服装加工个人经营。以上证据经原告质证后，对证据一真实性无法核实，证据一是被告与村委签订的，对原告没有约束力；对证据二真实性没有异议，但认为明细表中有部分补偿项目是应该补偿给原告的；对证据三、四真实性无异议，但均不能证明其拒绝向原告支付补偿款的依据，且营业执照是被告为了领取补偿款而办理的，并非用于生产经营使用。
另外，被告申请证人出庭作证，证明原告于2015年元旦前已经搬离拆迁房屋。证人吕某称其曾在原告处工作，后因为搬迁只工作到元旦前就离职。证人孙某称其于2015年1月29日至2015年4月12日期间在被告经营的工厂工作，主要的工作是烫熨、包装，后来因为厂房要拆迁，就没法工作了。
以上证据，经本院依法审核，并经庭审质证，可以认定。
本院认为，通过庭审质证双方提供的相关证据，并结合原、被告双方陈述，本院可以认定原告孙达团租赁被告江崇茂的工厂使用至拆迁，因拆迁而停止经营的事实。根据双方租赁合同的约定及相关法律法规规定，在拆迁补偿中归属于原告的补偿利益应当支付给原告。拆迁补偿项目中水池、薄膜棚及航吊迁移系原告工厂生产经营所用的设备，造型门是原告所建，因此其补偿款属于原告所有。搬迁补助费根据合同约定，应当归属原告。经营性补助费系因拆迁造成企业停产停业损失的，由拆迁人支付的一定数额的补偿，因此，该部分补偿费应当归属原告。对于原告主张的其他项目的拆迁利益，因原告不能证明系原告所建，故本院不予支持。根据反诉查明的事实，本院认为，双方的租赁合同中并未约定租金的支付方式及支付时间，反诉被告自认其生产经营至2015年3月，应当支付租金37500元。关于反诉被告曾支付给反诉原告的10000元是否是租金的问题，本院认为，反诉被告提交的工资袋上明确载明反诉原告8-12月的工资数额，并由反诉原告签字，可以认定工资已经另行发放，该10000元系反诉被告支付的房屋租金。故，反诉被告应当支付反诉原告租金27500元（37500-10000）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十五条、二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告江崇茂于判决生效后十日内支付原告孙达团人民币363665元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
三、反诉被告孙达团于判决生效后十日内支付反诉原告江崇茂租金27500元并支付反诉原告以27500元为基数自2015年4月27日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。上述第一项与第三项抵顶后，余款由被告江崇茂于判决生效后十日内支付原告。
四、驳回反诉原告江崇茂的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7202元、保全费2520元，共9722元，由被告江崇茂负担8882元，原告孙达团负担840元。反诉费497元，由原告孙达团负担287元，被告江崇茂负担210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 邵珊珊
人民陪审员 董淑欣
人民陪审员 韩淑云
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 孙 波
附法律文书：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。