临桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0312民初832号
（2016）桂0312民初832号
原告：秦X。
委托代理人：刘XX，广西XX律师事务所律师。
委托代理人：蒋XX，广西XX律师事务所律师。
被告：桂林XX投资有限公司。
法定代表人：韦XX，该公司经理。
委托代理人：覃XX，广西XX律师事务所律师。
委托代理人：潘XX，广西XX律师事务所律师。
第三人：韦XX。
委托代理人：覃XX，广西XX律师事务所律师。
委托代理人：潘XX，广西XX律师事务所律师。
原告秦X诉被告桂林XX投资有限公司、第三人韦XX商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员石剑担任审判长，人民陪审员秦玉琼、何永发参加的合议庭，本院于2016年5月6日因此案需要另案的判决结果为依据作出（2016）桂0312民初832号民事裁定书，裁定中止审理，2016年11月3日又因另案的结果已届满生效，恢复本案的审理，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。书记员田孟丝担任记录。原告秦X及其委托代理人刘XX、蒋XX，被告桂林XX投资有限公司、第三人韦XX的委托代理人覃XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦X向本院提出诉讼请求：1、解除被告与原告�订的《商品房买卖合同》；2、要求被告退还购房款1137万元；3、要求被告给付利息（自2014年5月15日起，以应退款额为基数，按银行同期同类贷款利率计算，至生效判决确定的最后履行期限之日止。）；4、要求被告承担1137万元赔偿责任；5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年3月14日，第三人韦XX为了“XXXX”项目向原告借款300万元，借期6个月，约定利率每月2%，被告桂林XX投资有限公司提供连带责任担保。2012年4月25日，韦XX再向原告借款500万元，借期6个月，约定利率每月2%，XX公司亦提供担保。借款担保协议履行之初，被告尚能依约付息，但至2012年8月以后就不再给付利息，两笔借款到期后，被告亦没有偿还借款。原告见被告开发的“XXXX”房产项目确实未能按其预期完成，同意第三人和被告延期付息及偿还借款。2014年3月29日，韦XX重新出具《借据》换取了2012年3月14日的借款收条。
2014年5月初，原告找被告要求其履行担保义务。2014年5月15日，经双方协商及核算，未付利息及借款本金合计为1137万元，由被告将其在建的“XXXX”一层商铺之一部分，即379㎡按3万元／㎡，以抵偿债务方式出售给原告，双方签订了《商品房买卖合同》。
2014年12月底，原告听闻被告有诸多债务纠纷，经向房管部门询问得知，被告并没有将双方签订的《商品房买卖合同》进行备案登记。原告为此多次要求被告履行合同备案登记义务，但被告仍不去办理，或者以无钱纳税为由推诿。2015年4月15日，原告向法院起诉，要求被告继续履行合同义务。经庭审调查，方得知被告“XXXX”项目的房产已被法院多次查封，继续履行合同已不可能，为此原告只好撤诉。
原告申请撤诉后再到房管部门查询，得知被告于2013年9月13日已将签合�约定出售给原告的商场所在的“2幢”全部抵押给了长城资产管理公司（南宁办事处），贷款11250万元。
综上：被告为第三人借款提供连带责任保证担保，承诺以处置房产方式承担保证责任，借款到期后，却将其承诺处置的房产用于抵押贷款，得款后不实际履行担保义务，而隐瞒房屋已经抵押的事实，虚假地与原告签订《商品房买卖合同》，签订合同后也不去办理备案登记。对此，既然已不能继续履行《商品房买卖合同》，原告不能实现合同目的，合同应当解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，被告应当偿还折抵借款本息的购房款项，给付利息，并承担赔偿责任。
原告秦X为证明其主张提供以下证据：证据1、2012年3月14日借款协议、2012年4月25日借款协议，证明（1）、本案源于民间借贷；（2）、第三人向原告借款用于被告开发的“XXXX”房产项目；（3）、被告为第三人的借款提供担保。证据2、2014年3月29日换签的借据、2012年4月25日收条、付款凭条（银行记账联）、转账回单、受委托支付人声明及其身份证复印件，证证明原告依约给付了借款。证据3、《商品房买卖合同》，证明（1）、第三人未能依约支付利息及偿还借款，被告依约履行担保义务；（2）原借款担保关系消灭，原告与被告建立起商品房买卖合同关系；（3）原告应付购房款与被告的担保债务抵消。证据4、（2015）临民初字第612号民事裁定书，证明被告不履行《商品房买卖合同》登记备案义务，原告要求被告履行，但因标的物被法院查封，原告不能实现合同目的。证据5、房管部门查询结果，证明（1）在原告与被告签订《商品房买卖合同》前，被告已将标的物抵押，未告知原告；（2）合同签订后�直到法院查封时，有10个月的间隔时间，被告有充分时间去合同备案，但是被告一直没有进行备案，这足以证明被告与原告签订合同时，被告是欺骗原告。
被告桂林XX投资有限公司、第三人韦XX辩称，1、同意解除双方签订的商品房买卖合同；2、原告要求被告退还1137万元，我方不同意，我方收到原告款项仅仅是800万元，且是通过其他人转过来的，按双方签订的商品房买卖合同原告应该一次性付清，但是原告并没有。3、原告诉请利息应该以800万元为基数。4、1137万元的赔偿没有事实依据，签订合同时候我们的房产没有被查封，是与原告签订合同后，原告申请法院去查封才导致被告无法备案。
被告桂林XX投资有限公司为其辩解、第三人韦XX为其述称向本院提供的证据：询问笔录，证明在2015年3月25日第一次做的询问笔录中，秦X认可第三人每月分别支付�10-20万元利息，证明第三人有归还一部分利息给原告。
本案审理过程中，本院庭上出示三份法律文书：1、桂林市中级人民法院2016年4月1日作出的（2016）桂03民终679号民事裁定书是指定本院继续审理本案；2、临桂法院2016年6月21日作出的（2016）桂0312刑初第1号刑事判决书认定韦XX非法吸收公众存款罪；3、2016年10月20日桂林市中级人民法院（2016）桂03刑终363号刑事裁定书维持临桂法院的认定韦XX非法吸收公众存款罪。
经过开庭质证，原告秦X对被告桂林XX投资有限公司、第三人韦XX提供的证据质证称：对证据的真实性无异议，对证明内容也无异议，强调一点，由于第三人不能按约给付利息和归还本金，因此作为以房抵债务的。对本院出示的法律文书称，1、（2016）桂03民终679号说明：（1）本案是商品房买卖合同纠纷，不是民间借贷纠纷。（2）该裁定书明确了在上一个案件审理时，最高院民间借贷司法解释不适用本案。本案涉及到计算利息方面不能按照借款800万元来计算利息；2、临桂法院的刑事判决，3、中院的刑事裁定书我们认同，无异议，认为本案不是民间借贷。
被告桂林XX投资有限公司、第三人韦XX对原告秦X提供的证据质证称：证据1真实性无异议，对证明内容有异议，已经超过保证责任期限，无需承担保证责任。借款协议的变更未经被告同意，原告就自行变更，所以被告的保证责任应当解除；对证据2的委托人未到庭，真实性无法确认。对800万元的转款都不是原告转款给被告的；对证据3的真实性无异议，对其证明内容有异议，在合同中的第6条规定，一次性支付1137万元并不能证明以购房来抵消债务。对证据4、5的真实性无异议，对证明目的也无异议。对原告提出的证据5原告也没有向被告催促备案，�XX当时没有在桂林，由公司副总来处理，按照合同原告应该支付1137万元，但是原告只付了800万元，双方均存在过错。对本院出示的法律文书，1、对中院的裁定：有异议，在中院裁定前，原告以民间借贷起诉过，原告无法提供转款凭证，也无法找到真实转账人来作证，故原告撤诉；2、借款合同及买卖合同实际内容中院没有审理，中院只是审理程序；3、刑事判决及中院裁定，原告的钱没有纳入非法吸收资金。因为被告方当时无法还款，原告以签订合同方式来加大被告的债务，不能将本金和利息合计在一起，作为本金。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信，对双方提出对对方证据提出异议的，确亦本案有关联的，亦作为本案定�的参考依据。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2012年3月14日，第三人韦XX为了“XXXX”项目向原告秦X借款300万元，借期6个月，约定利率每月2%，被告桂林XX投资有限公司自愿以自有开发的项目临桂县人民大夏北区中的一层门面中的2000平方米临街商铺提供连带责任担保。2012年4月25日，韦XX再向原告秦X借款500万元，借期6个月，约定利率每月2%，桂林XX投资有限公司亦自愿以自有开发的项目临桂县人民大夏北区中的一层门面中的2000平方米临街商铺提供连带责任担保。借款担保协议履行之初，韦XX依约支付约60万元部分利息，两笔借款到期后，被告桂林XX投资有限公司亦没有偿还借款。2014年3月29日，韦XX重新出具《借据》换取了2012年3月14日的借款收条。
2014年5月15日，原告秦X与被告桂林XX投资有限公司、第三人韦XX协商，�当事人核算，尚欠未付利息及借款本金合计为1137万元，第三人韦XX和被告桂林XX投资有限公司同意将以自有开发的项目临桂县人民大夏北区中的一层门面中的2000平方米临街商铺提供连带责任担保的“XXXX”一层商铺之一部份，即379㎡按3万元／㎡，以抵偿债务方式出售给原告，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：第一条项目建设依据（略）。第二条商品房销售依据（略）。第三条买受人所购商品房的基本情况（略）。第四条计价方式与价款按套内建筑面积计价，该商品房总价款11370000元。第五条面积确认及面积差异处理（略）。第六条付款方式及期限一次性付款买受人于2014年5月15日前支付所购物业全部款项，即人民币11370000元。第七条买受人逾期付款的违约责任（略）。第八条交付期限（略）。第十条规划、设计变更的约定（略）。第十一条交接（略）。第�二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任（略）。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺（略）。第十五条一、房屋登记（一）出卖人与买受人共同申请预告登记，双方约定于{商品房买卖合同（预售）备案}{商品房买卖合同（现售）签订}之日起50日内向房屋登记机构申请登记；二、初始登记、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，办理该商品房所有权初始登记，并通知买受人；（三）双方同意按照下列第2种方式办理房屋转移登记；2、买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理登记。第十六条保修责任（略）。第十七条共有权益的认定（略）。第十八条买受人的房屋仅作商场使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间与其他人权利共同享用与该商品房有关联的共同部分和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成，按下述第2种方式解决。2、依法向人民法院起诉。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向临桂县房地产管理局申请登记备案。同时，原告向被告出具委托书：委托人购买主合同内的房屋，在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意出卖方指定专人、全权代理我（们）办理以下事项：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构的相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。委托人声明：受托人在委托事项范围内的一切行为均代表我们，与我们的行为具有同样的法律效力，对代理人委托范围内的行为，我们均认可并承担相应的法律责任。原告秦X与被告桂林XX投资有限公司、第三人韦XX签订《商品房买卖合同》后，当事人之间再也没有按借款合同履行义务，有关部门向原告秦X了解相关情况时，原告秦X始终坚持双方之间是买卖合同关系。2015年4月15日，原告向法院起诉，要求被告继续履行合同义务，办理房产登记手续。经庭审调查，原告得知被告“XXXX”项目的房产已被法院多次查封，继续履行合同已不可能，为此原告撤诉。同时查明�被告桂林XX投资有限公司自有开发的项目临桂县人民大夏北区第二幢一层门面2013年9月13日被告桂林XX投资有限公司抵押给了兴业银行南宁分行，2014年4月14日又转抵押给中国长城资产管理公司，2014年8月22日被桂林市XX法院查封，2014年9月26日被本院查封，2015年3月27日被桂林市中级人民法院查封。本案的争议焦点为：一、案件的定性问题，即：本案是民间借贷还是商品房买卖合同纠纷。二、原告是否已支付购房款；三、何时为《商品房买卖合同》的解除日期；四、被告是否应返还给原告购房款及利息，并按已付款一倍承担赔偿责任。
本院认为，一、关于本案定性问题。根据查明的事实，被告及第三人最初是向原告借款用于项目开发，因未按约归还借款本息，三方在核定尚欠借款本息后，经协商一致，被告以冲抵债务方式将商铺卖给原告，所欠借款本息转为购�款，双方签订了《商品房买卖合同》。至此，原告与被告的关系从借款转为了商品房买卖。本院在审理本案中，曾以本案为借款合同纠纷为由裁定，驳回了原告以商品房买卖纠纷的主张权利的起诉。原告提出上诉，桂林市中级人民法院裁定，撤销了本院驳回起诉的裁定，同时，该裁定书认定本案纠纷为商品房买卖合同纠纷。据此，本案纠纷的基础法律关系应定性为商品房买卖合同纠纷。
二、关于原告是否支付购房款的问题。据查，被告的法定代表人分两次向原告借款本金共800万元，月利率2%，用于被告的项目建设，被告以其开发的临桂县XXXX北区中的2000平方米的临街铺面提供连带责任担保。被告及第三人未按约归还借款，经各方核算，尚欠原告借款本息1137万元。为此，被告将原用于担保的一部分（379㎡）商铺按3万元／㎡出售给原告，双方签订了《商�房买卖合同》。合同所约定的购房款与确认的欠款本息相吻合。《商品房买卖合同》签订后，被告及第三人均未再履行借款合同的还款义务。即便是被告获得了上亿元的贷款也没有再按借款合同约定还款。说明被告是以抵偿债务的方式出售商铺给原告，在原告用被告及第三人所欠借款本息冲抵房款向被告购买379㎡的商铺后，借款合同已履行完毕，用于冲抵1137万元借款本息即为购房款，据此可认定原告已按约定支付了1137万元购房款。
三、关于本案合同的解除及解除日期的确认。原告在与被告签订《商品房买卖合同》后，因被告隐瞒所售房屋已被抵押，且怠于将合同备案导致所售房屋被法院查封无法办理产权登记手续，遂以无法实现合同目的为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，对此被告表示同意。但在庭审过程中，原告明确表示以向本院主张�利的时间为解除合同的日期，而被告则认为应以签订合同的时间来确认合同解除日。故解除合同的时间应以原告向本院主张权利之日为双方合同解除时间。
四、被告是否应返还给原告购房款及利息，并按已付款一倍承担赔偿责任的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律的禁止性规定，为有效合同，双方均应共同遵守。但由于被告违背诚实信用原则，向原告隐瞒所售商铺已办理抵押的事实，且在签订合同后没有履行合同约定的备案义务，致使涉案商铺因被告的其他债务而被法院查封，导致原告不能实现合同目的，逼迫解除合同，对此，被告应负全部的过错责任。根据合同法和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，给对方造成损失的，当事人有权要求赔偿损失，包括合同履行后可以获得的利益。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同被解除的，买受人可请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告诉请要求被告返还购房款及利息，并按已付购房款一倍承担赔偿责任，符合上述规定，《商品房买卖合同》确认应付款之日应为原告付购房款之日，合同被解除后，被告在返还购房款的同时，还应赔偿原告的利息损失，但原告没有证据证实在向本院主张权利之前向被告主张利息，故原告诉请利息的诉讼请求应从原告向本院主张权利之日起，以已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计付，即以1137万元为基数，从2014年7月13日起计至本判决确定的履行期限最后一日止。
综上所述，原告的诉请证据确实充分，依法予以支持。被告抗辩认为本案为借款合同纠纷，原告没有支付购房款，与查明的事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、原告秦X与被告桂林XX投资有限公司于2014年5月15日签订的《商品房买卖合同》于2015年7月13日已解除；
二、被告桂林XX投资有限公司返还原告秦X购房款人民币11370000元，应从2015年7月13日起以11370000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至生效判决确定的最后履行期限之日给付利息给原告秦X；
三、被告桂林XX投资有限公司支付原告秦X违约金568500元；
四、被告桂林XX投资有限公司赔偿原告秦X已付购房款11370000元一倍的损失。
案件受理费155500元，由被告桂林XX投资有限公司负担。
上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费155500元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：202163XXXXXXXXXX，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 石 剑
人民陪审员 何永发
人民陪审员 秦玉琼
二〇一六年�一月二十五日
书 记 员 田孟丝