湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05340号
上诉人（原审原告）长沙市安轩物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖街道桐梓坡路485号沁园春·御院小区10栋1楼。
法定代表人严蜀湘。
委托代理人何平波，湖南祈安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蒋功夫。
委托代理人熊文辉，湖南环楚律师事务所律师。
上诉人长沙市安轩物业管理有限公司（以下简称安轩物业公司）因与被上诉人蒋功夫物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第02150号民事判决，上诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年3月8日，长江置业（湖南）发展有限公司与尹新颖签订《门面租赁合同》一份，该合同第一条约定：开发商在门面未出售前作为房屋所有权人对外进行出租，本合同有效期内将对出租的门面进行对外销售并发生产权转移。开发商将门面出售后，门面产权随之转移，届时开发商的权利义务随门面产权而转移。第二条约定：租赁门面位置为2栋215、216、217、218、219、235、220、221、222、224、225、226、227、228号，产权面积975.04平方米，承租方经营项目足浴休闲。第三条约定租赁期限自2009年3月8日起至2023年3月7日止。第四条约定物业管理服务费标准为2元／月·平方米，月金额1950元。承租方应根据物业管理公司公布的物业管理费等相关费用标准在办理入伙时，交纳3个月物业管理费，并向物业管理企业交纳装修保证金、水电及物业管理押金，均由物业管理公司收取。第五条约定2009年3月8日将门面交予承租方。2009年8月1日，蒋功夫在长江置业（湖南）发展有限公司处购买了上述门面；2011年3月9日，上述门面登记在蒋功夫名下。2009年8月3日，蒋功夫与尹新颖签订了《门面租赁合同》，合同约定内容与长江置业（湖南）发展有限公司与尹新颖所签订的《门面租赁合同》的内容一致。2013年11月28日，安轩物业公司（甲方）与蒋功夫（乙方）签订《沁园春·御院商业门面物业管理服务协议书》一份，该协议就双方的权利义务及违约责任进行了约定。该协议第二条第四款约定：1、物业管理费经甲乙双方协商，物业管理费标准为3.6元／平方米，此门面面积为1010.85平方米，每月物业管理费为3636元；2、电费为1.01元／度；乙方交纳安全用电保证金20000元；3、水费7.94元／吨；4、乙方每月二十日之前到物业办公室财务处同时交纳当月物业管理费及上个月水、电费，逾期不交水、电费或物业管理费，甲方依据《物业服务协议》有权加收从逾期之日起按每天万分之五的滞纳金，情节严重的立即停止供水、供电及相关物业服务。该协议第五条约定，本协议有效期1年，即2013年11月1日至2014年10月31日止。
另查明，1、蒋功夫购买上述房屋时，该小区物业管理并非安轩物业公司；安轩物业公司称自2012年5月起由其对该小区进行物业管理，蒋功夫称自安轩物业公司、蒋功夫签订物业服务合同时才知道蒋功夫对该小区进行物业管理。2、2014年10月，上述房屋的承租人进行了变更。3、蒋功夫陈述本人未向安轩物业公司交纳过物业管理费，均由承租人交纳。
安轩物业公司向人民法院起诉，请求依法判令：1、蒋功夫向安轩物业公司支付拖欠的物业管理费、水电费共计127927元，并承担逾期付款的利息人民币4157.62元（暂计算至2015年3月30日）；2、蒋功夫承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为，安轩物业公司与蒋功夫签订的《沁园春·御院商业门面物业管理服务协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。安轩物业公司为蒋功夫提供了物业管理服务，蒋功夫应当向安轩物业公司支付物业管理服务费用。安轩物业公司主张自2012年3月开始计算物业管理费，但未提供充分证据予以证实提供物业服务的时间，故该院不予采纳。根据双方合同约定及安轩物业公司的主张，蒋功夫应当支付2013年11月1日起至2014年9月30日止的物业管理费39996元（3636元／月×11个月）；蒋功夫主张安轩物业公司在庭审中已确认蒋功夫的承租人尹新颖交纳了物业管理费40000元，应当予以折抵，对此，该院认为，安轩物业公司在庭审中确认蒋功夫的承租人尹新颖交纳了物业管理费40000元，但并非缴纳的2013年11月1日起至2014年9月30日止的物业管理费，故对蒋功夫的该主张，该院不予采纳。对安轩物业公司所主张的水电费，因未提供充分证据予以证实，该院不予支持。对安轩物业公司所主张的滞纳金，因双方对应缴纳的物业管理费存在争议，故蒋功夫一直未予交纳，故对该主张该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、蒋功夫在本判决生效之日起十日内支付长沙市安轩物业管理有限公司2013年11月1日起至2014年9月30日止的物业管理服务费39996元；二、驳回长沙市安轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1471元，由长沙市安轩物业管理有限公司负担1000元，蒋功夫负担471元。
上诉人安轩物业公司不服一审判决上诉称，一审认定事实错误。1、被上诉人不否认欠款事实，只是否认上诉人的收取资格，上诉人提交的对账函将被上诉人拖欠的物业管理费、水、电费均列出了详细金额，被上诉人房产的实际租赁单位加盖公章予以了确认，一审驳回上诉人的水电费请求错误。2、上诉人在部分业主不签书面物业合同的情况下，仍然提供了物业服务，有权利主张物业管理费，一审只计算合同期内的物业管理费错误。上诉请求：1、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第02150号民事判决，查清事实后依法改判；2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人蒋功夫答辩称，1、一审判决驳回上诉人对水电费的主张事实清楚、证据确凿，适用法律正确。上诉人上诉的事实不清，证据不足，理由不充分。一审中提交的水电费明细表、抄表记录均系上诉人单方面制作，不足证明数据的真实性。抄表人没有被上诉人和实际承租人签名。上诉人所称的询证函不能证明相关事实，是现承租人签名，但该承租人2014年10月1日才入场，其意见不能代表被上诉人。被上诉人的承租人交付了水电费4万元，没有欠付水电费。2、上诉人主张2013年11月1日以前的物业管理费的事实不清，证据不足，上诉理由不充分。被上诉人在2013年11月1日前从未与上诉人签订物业服务合同。被上诉人与沁园春物业公司签订合同时的物业管理费标准与上诉人主张不一致，上诉人单方提供的收据证明被上诉人欠物业管理费的事实依据不足。请求二审驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人提交证据2012年12月15日的《公告》一份。拟证明，安轩物业提供物业服务已经向业主发布了公告，后面业主也是按照该公告向安轩物业公司缴纳物业管理费。被上诉人质证认为，这份公告是否出自于2012年12月15日表示质疑，是在一审后上诉人伪造的，因为一审的时候经过了庭前调解，调解后才进入审理程序，实际本案的审理经过了长达3个月的时间，上诉人也提供了各方面证据，这份证据没有提供，且一审中，上诉人也从未陈述有公告这一事实。上诉人向法院提供这份公告，未提供任何证据证明这份公告是否有粘贴，以及粘贴的时间及具体的位置。被上诉人在原来的开发商及物业公司去都有明确的联系方式及联系地址，如果物业合同的权利义务要转的话，上诉人应当以相应方式，比如电话、邮寄，来书面告知权利义务转移的事实，但上诉人在没有以书面告知的情况下，以公告的方式送达存在问题，上诉人没有依法告知被上诉人。本院审核认为，该份证据因无其他证据佐证已经送达被上诉人，故不能实现上诉人的证明目的，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，本案争议焦点为被上诉人蒋功夫是否应当支付上诉人安轩物业公司2011年11月1日之前的物业管理费30000元及是否应当支付欠付的水电费。上诉人安轩物业公司与被上诉人蒋功夫签订《沁园春·御院商业门面物业管理服务协议书》一份，对双方的权利义务及违约责任进行了约定，协议合法有效。对于双方签订合同之前是否应当支付物业管理费，安轩物业公司应当对双方之间存在事实的物业服务合同法律关系，已经取得前期物业公司的合同权利义务并已合理方式通知被上诉人负有举证义务，但安轩物业公司没有足够有效的证据证实，故安轩物业公司主张该部分物业管理费没有事实依据，对该项上诉请求，本院不予支持。关于欠付的水电费，因上诉人没有提交充分的欠付水电费金额的证据证实，被上诉人主张实际承租人已经支付了4万元的水电费属实，上诉人亦不能与其他房屋水电费予以明确区分从而否定被上诉人的主张，故上诉人关于的该项上诉理由也不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2942元，由上诉人长沙市安轩物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年十月九日
书 记 员 夏欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。