北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第10268号
上诉人（原审原告）尹×，女，1970年10月15日出生。
被上诉人（原审被告）中润信投（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院97号。
法定代表人罗仲文，经理。
委托代理人韩少军，男，1967年7月5日出生。
上诉人尹×因与被上诉人中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下简称中润信投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第13129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年2月，尹×诉至一审法院称：我与李×原系夫妻关系。中润信投公司原名是北京巨安金润房地产开发有限公司（以下简称巨安金润公司）。2004年3月27日，我、李×与巨安金润公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为×），约定购买位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称×号房屋），总价款515583元，我和李×支付首付款105583元，余款410000元以李×的名义向银行贷款。同日，在中国银行办理了贷款手续，向巨安金润公司支付了41万元购房款。2005年7月25日，我与李×经河北省玉田县人民法院调解离婚，约定由我承担×号房屋剩余房屋贷款且×号房屋归我所有。因巨安金润公司盖违章建筑P3商场遮挡×号房屋，2006年9月6日，我与巨安金润公司协议调房，并就位于朝阳区×1号房屋（下称×1号房屋）签订房屋买卖合同，将×号房屋调为×1号房屋。两套房屋单价和面积一样，将×号房屋首付款和已交贷款转为×1号房款，我补清剩余房款，交过的各项费用契税、维修基金等不再重交，在我入住×1号房屋后，巨安金润公司为我办理转按揭事宜，由巨安金润公司还清×号房屋的剩余房贷。2006年9月19日，我交清了各款项，巨安金润公司开具了×1号房屋共计515583元房款发票和各费用收据。我将为×号房屋交纳的105583元首付款发票和410000元购房款发票和各费用收据退给了巨安金润公司，调房一切手续办理完毕。2006年11月，我搬进×1号房屋，×1号房屋租户王×搬进×号房屋。
2014年8月25日，我收到律师函，才得知中润信投公司没有履行调房协议中关于×号房屋的处理约定，拒绝将我交纳的×号房屋剩余贷款还给银行，（2010）东民初字第3527号民事判决书已经判决解除李×的借款合同，判令还清剩余贷款本息。调房协议中关于×号房屋的处理约定的目的无法实现。根据合同法规定，一方拒绝履行主要债务不能实现合同目的的，当事人可以行使法定解除权。因此×号房屋的约定应法定解除，×号房屋买卖合同事实存在，但在收押中，依法有效，中润信投公司至今持有我的购房贷款，就是认可×号房屋买卖合同存在，因此我要求解除2006年9月6日我和巨安金润公司调房协议中关于×号房屋的约定（具体协议内容为巨安金润公司在我入住×1号房屋后，为我办理转按揭事宜），履行2004年3月27日的商品房买卖合同（合同编号为×）；判令中润信投公司立即给付我×号房屋，为我办理买卖手续和各种入住手续；判令中润信投公司为我办理号房屋管理部门的登记手续和房屋所有权证；判令中润信投公司支付给我自2008年10月20日至收房止占用×号房屋的费用（每月4500元，请法院评估）。
中润信投公司辩称：我公司不同意原告的全部诉讼请求。事实情况是2004年3月27日，尹×、李×和我公司签订买卖合同，购买×号房屋，并以李×名义贷款410000元。2005年尹×和李×离婚，我公司依据调解书为尹×办理了入住手续。后来由于房屋朝向问题，我公司和尹×协商将×号房屋调换为×1号房屋。为了今后办证，我公司和尹×签订了关于×1号房屋的买卖合同，将尹×为×号房屋交纳的首付款105583元和银行贷款410000元直接冲抵×1号房屋的购房款，×1号房屋没有再办理银行按揭。我公司将×号房屋的相关发票收回，重新开具了×1号房屋的相关发票，手续办齐后，尹×于2006年11月入住×1号房屋，至此双方调房结束，双方关于×号房屋的买卖合同事实上已经解除。尹×主张另行支付了×1号房屋的购房款是不符合实际的，尹×也没有提供支付的凭据等证据加以证明，情理上也说不通。如果尹×另行支付了×1号房屋的购房款则不涉及调房，而是另行购买×1号房屋。双方在调房协议中约定我公司为尹×办理转按揭，是将×号房屋的贷款转为×1号房屋的贷款，并不是我公司替尹×偿还银行贷款，不可能尹×买房，我公司来偿还贷款，双方均认可调房，尹×没有理由要求解除调房协议，如果解除协议，尹×要将×1号房屋退给我公司，尹×的说法是自相矛盾的，请法院依法驳回。
一审法院经审理查明：李×与尹×原系夫妻关系。
2004年3月27日，李×、尹×与巨安金润公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为×），约定由李×、尹×购买巨安金润公司开发的×号房屋，总价515583元，首付款105583元，个人购房贷款410000元。
2004年4月9日，李×、巨安金润公司与中国银行股份有限公司北京王府井支行签订了编号为2004年×字第×号借款合同一份，合同约定李×向中国银行股份有限公司北京王府井支行贷款410000元用于购买×号房屋，贷款期限240个月，从2004年4月12日至2024年4月12日，采用月均还款法，每月还款日为20日，每月应还贷款本息2714.89元，李×以所购房屋设定抵押，巨安金润公司对李×的债务承担连带保证责任。
2005年7月25日，李×与尹×经河北省玉田县人民法院调解离婚，法院出具（2005）玉民初字第01835号民事调解书。同日，李×与尹×签订《协议书》，对双方夫妻共同财产进行了分割，约定：双方共有的财产包括按揭贷款购买的×号房屋，李×自愿将上述共同财产中自有的全部份额无偿赠与尹×所有，上述共同财产的产权在本协议生效后，属尹×一人所有，尹×在办理×号房屋房产手续时，李×无偿协助，一切费用由尹×负担，如李×不负责协助，尹×有权诉诸法律，×号房屋房贷（月供）全部由尹×交纳，与李×无关。
2006年9月6日，尹×与巨安金润公司签订《北京市商品房预售合同》和《协议书》。《北京市商品房预售合同》约定：买受人（即尹×）向出卖人（即巨安金润公司）购买×1号房屋，预测建筑面积为112.45平方米，总房款为515583元。《协议书》约定：尹×将房间从×号调至×1号房屋，因×1号房屋原归属于巨安金润公司，现还有客户承租，待×1号房屋承租到期后再将房屋交给尹×；因尹×在购买×号房屋过程中，已交过契税、公共维修基金、产权代办费等各项费用，调房后，将不再交付上述费用，面积以最终房产证明为准，各项费用以实际面积结算；尹×承诺将欠巨安金润公司的所有欠款，一次性付清；巨安金润公司承诺其为办理×1号房屋房产证及户名变更为尹×，且在尹×入住×1号房屋后，为其办理转按揭事宜；×1号房屋交付日期为2007年6月15日。
2010年尹×起诉巨安金润公司要求该公司为其办理×1号房屋的产权证并给付违约金。法院作出（2010）朝民初字第11509号民事判决，判决巨安金润公司于判决生效后三个月内为尹×办理×1号房屋的所有权证书。该判决已生效。该判决查明部分载明：“原告主张：调换房屋后由被告负责偿还×号房屋的银行贷款，原告为×号房屋已付房款及已偿还的银行贷款，均转为涉案房屋的购房款，原告于2006年9月19日另补交了涉案房屋房款差额。被告对原告该主张未提出异议。”法院针对上述判决查明的事实向中润信投公司核实，中润信投公司当庭表示不认可尹×的陈述，尹×没有另行补交房屋差额，也没有约定中润信投公司负责偿还×号房屋的银行贷款。
2010年6月，中国银行股份有限公司北京王府井支行起诉李×、巨安金润公司，要求解除借款合同并偿还贷款本息及赔偿其他损失。北京市东城区人民法院于2010年6月28日作出（2010）东民初字第3527号民事判决，解除了借款合同，并判决李×偿还贷款本息等，巨安金润公司对李×的上述债务承担连带保证责任。该判决已经生效，中国银行股份有限公司北京王府井支行已申请强制执行。
2014年6月10日，巨安金润公司经北京市工商行政管理局门头沟分局核准，名称变更为中润信投公司。
2014年8月25日，李×向尹×发出《律师函》，要求其支付剩余的房屋贷款。尹×表示其系在收到《律师函》才知晓房屋贷款未偿还的情况。尹×主张中润信投公司未偿还×号房屋的银行贷款属于违反了双方调房协议中关于×号房屋的约定，具体是中润信投公司为尹×办理转按揭的约定，因此要求撤销调房协议中关于×号房屋的约定，继续履行双方关于×号房屋的买卖合同。
此外，尹×提交了贷款银行收押×号房屋所有权证的收押协议，用以证明×号房屋在收押中。尹×还提交了附近房源的网上租售信息，用以证明房屋使用费的计算标准。
一审法院审理后认为：根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。尹×主张中润信投公司违反了调房协议中约定的办理转按揭的约定，没有偿还×号房屋的银行贷款，属于未履行主要合同义务，导致合同目的无法实现，要求按照上述法律规定，解除调房协议中“被告为原告办理转按揭”的约定。法院认为根据法律规定，一方违约行为导致无法实现合同目的的，另一方当事人有权解除合同，而非解除合同的一部分约定。尹×要求解除的合同是调房协议，主要内容是尹×购买的×号房屋调换为×1号房屋，现尹×要求仅解除关于×号房屋的“被告为原告办理转按揭”的部分约定，而不主张解除调房协议，不符合法律规定，法院依法不予支持。根据法院查明的事实，双方的调房协议已经履行完毕，尹×已经入住×1号房屋，在此情况下，尹×要求中润信投公司继续履行双方关于×号房屋的买卖合同，继续交付×号房屋并办理产权证，给付房屋占用费等，显然与调房协议相矛盾，因此尹×的请求没有事实和法律依据，法院依法不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回尹×的全部诉讼请求。
一审法院判决后，尹×不服，向本院提出上诉称：一审法院适用简易程序审理案件，但是未在3个月之内审结，属于程序违法；×1室购买合同已经履行完毕，而×室退房因中润信投公司没有将剩余房贷还清银行，即没有为上诉人做转按揭手续，故×室购房合同没有解除；上诉人作为×室房屋的购买者和产权拥有者，要求中润信投公司履行×室购房合同，给付房屋的占有费及交付该房屋，应依法得到支持。上诉人请求：撤销一审判决，解除2006年9月6日我和巨安金润公司调房协议中关于×号房屋的约定，履行2004年3月27日的商品房买卖合同（合同编号为×）；判令中润信投公司立即给付我×号房屋，为我办理买卖手续和各种入住手续；判令中润信投公司为我办理号房屋管理部门的登记手续和房屋所有权证；判令中润信投公司支付给我自2008年10月20日至收房止占用×号房屋的费用（每月4500元，请法院评估），中润信投公司承担评估费用；中润信投公司承担本案的全部诉讼费用。被上诉人中润信投公司同意一审判决。
本院查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、借款合同、调解书、判决书、《北京市商品房预售合同》、调房协议等证据在案佐证。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十五条明确规定了四种情形属于严重违反法定程序，二审法院可以裁定撤销原审判决。本案中，上诉人尹×所称一审法院适用简易程序但是未在3个月内审结的情况，并不属于法律和司法解释明确规定的情形，不构成本院撤销一审判决的理由。
本案中，尹×与巨安金润公司签订了×号房屋的买卖合同、将房间从×号调至×1号房屋的协议书以及关于×1号房屋的预售合同，双方当事人签订的上述三份协议是前后衔接、密不可分的，不能将三份协议孤立和分割处理，应当全面考量。双方当事人均认可调房一事，上诉人尹×在起诉状中也写明，“我将为×号房屋交纳的105583元首付款发票和410000元购房款发票和各费用收据退给了巨安金润公司，调房一切手续办理完毕。2006年11月，我搬进×1号房屋，×1号房屋租户王×搬进×号房屋。”2010年，尹×起诉巨安金润公司要求该公司为其办理×1号房屋的产权证并给付违约金，法院作出（2010）朝民初字第11509号民事判决，判决巨安金润公司于判决生效后三个月内为尹×办理×1号房屋的所有权证书，该判决已生效。综上，本院认为，从现有证据以及双方陈述来看，调房的事项已经基本履行完毕。因此，上诉人尹×关于解除调房协议中办理转按揭的部分约定以及履行×室房屋买卖合同等上诉请求均没有事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。
需要指出的是，2006年9月6日，尹×与巨安金润公司签订了《北京市商品房预售合同》和《协议书》，《协议书》约定：“巨安金润公司承诺其为办理×1号房屋房产证及户名变更为尹×，且在尹×入住×1号房屋后，为其办理转按揭事宜”。从现有情况来看，巨安金润公司没有按照约定在尹×入住×1号房屋后，为其办理转按揭事宜。关于巨安金润公司是否违反了《协议书》关于办理转按揭的约定以及是否承担违约责任的问题，双方可以另行协商解决，或者另行诉讼解决，本案不予处理。
综上，一审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由尹×负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由尹×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐晓丹
代理审判员 夏 莉
代理审判员 陈 茜
二〇一五年十月二十日
书 记 员 李 惠