上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民六（商）初字第8309号
原告中国农业银行股份有限公司上海南汇支行，住所地上海市浦东新区。
负责人向志良，行长。
委托代理人张婷婷，女。
被告周皓，男，1987年3月2日生，汉族，住云南省昆明市。
被告上海亲和源置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人奚志勇，董事长。
委托代理人ＸＸ，男。
原告中国农业银行股份有限公司上海南汇支行诉被告周皓、上海亲和源置业有限公司（以下至判决主文前简称亲和源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法适用普通程序，由审判员顾权担任审判长，与审判员黄宗琴、人民陪审员乐新祥组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张婷婷、被告亲和源公司委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼，被告周皓经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司上海南汇支行诉称，2010年3月19日被告周皓因购房之需与原告签订《个人住房抵押借款合同》，合同约定原告借给被告人民币140万元商业贷款用于购房，借款期限自2010年3月19日起至2030年3月18日，借款日期以借款凭证为准；执行年利率为4.158%；还款方式为等额本息还款；该笔借款由被告周皓所有的位于上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号XXX室的房产提供抵押担保，担保范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、逾期利息、复利、违约金以及原告为实现债权而发生的相关费用等；该笔借款同时由被告亲和源公司（原名：上海日扬房地产有限公司）承担连带保证责任。合同签订后到上海市房地产登记处办理了房产抵押登记。之后，原告即按借款合同约定于2010年4月12日向被告放款，但被告周皓从2013年10月20日起未能按约还款。现原告依据《个人住房抵押借款合同》第十八条第八款的约定，处分抵押物以提前收回所有剩余欠款本息，并依据合同第十七条由被告亲和源公司承担保证责任。故原告诉至法院，请求判令：1、被告周皓立即偿还贷款本金1，186，041.94元、利息46，567.96元、逾期利息2，511.13元（暂统计至2015年10月14日止，要求计算至实际清偿日止）；2、被告亲和源公司承担连带清偿责任；3、由被告承担本案诉讼费。
被告亲和源公司辩称，作为开发商应该是阶段性的担保，现房的情况下贷款担保责任应该终止，现房按揭不需要开发商担保。
被告周皓未应诉答辩。
原告为证明其主张，提供了如下证据：
证据1、借款合同，证明原、被告借款合同关系；
证据2、借款凭证，证明原告放款情况
证据3、欠款信息、明细，证明被告逾期情况；
证据4、上海市房地产登记证明，证明抵押情况。
经质证，被告亲和源公司对原告上述证据无异议。
被告周皓、亲和源公司未提供证据。
经审理查明，2010年3月19日被告周皓、上海日扬房地产有限公司与原告签订《个人住房抵押借款合同》，约定：被告周皓购买位于上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋，并以此房产抵押给原告而向原告借款140万元；借款期限自2010年3月19日起至2030年3月18日止；贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率5.94%下浮30%，执行年利率4.158%，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和合同约定的借口利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；还款方式为按月等额本息还款法，每月20日为还本付息日；被告周皓未按约定的期限归还借款本金，原告有权对逾期贷款从逾期之日起在借款执行利率水平上加收50%计收逾期罚息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，原告有权按罚息利率计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息在借款期内按借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期罚息利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期罚息利率计算复利；上海日扬房地产有限公司为该合同项下的借款提供连带责任保证担保，保证责任的范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金；若被告周皓抵押的房产领取房地产权证且依据合同办妥抵押登记的，自原告收执现房《房地产其他权利证明》之日起，上海日扬房地产有限公司保证责任终止；保证责任终止情形出现之前，保证期间为被告周皓每期债务期限届满止日起两年；被告周皓连续积欠贷款本息达九十天以上的，原告有权提前宣布合同履行期届满，要求被告周皓偿还部分或全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金，同时要求上海日扬房地产有限公司履行担保责任。位于上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号XXX室的房屋于2010年4月13日办理了预购商品房抵押登记，登记确认预购商品房抵押人为被告周皓，预购商品房抵押权人为原告。2010年4月12日原告向被告周皓发放了贷款140万元，并确定贷款到期日为2030年4月11日。自2013年10月20日起被告周皓未按约还款，原告遂诉至本院。
另查明，上海日扬房地产有限公司后变更企业名称为上海亲和源置业有限公司，即本案被告亲和源公司。
本院认为，原告与被告周皓、亲和源公司签订的《个人住房抵押借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人理应恪守。原告已按约将贷款存入被告周皓指定的账户，被告周皓未按约还款已违反合同约定，应承担违约责任，原告要求被告周皓支付剩余全部贷款本金、利息、逾期利息的要求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
本案的争议焦点是被告亲和源公司应否承担连带保证责任。原告主张本案被告亲和源公司应根据系争合同第十七条承担连带保证责任，但被告亲和源公司认为作为开发商应该是阶段性的担保，现房按揭不需要开发商担保，本案贷款担保责任应该终止。本院认为，系争合同明确约定保证责任终止的条件是被告周皓抵押的房产领取房地产权证且依据合同办妥抵押登记并由原告收执现房《房地产其他权利证明》，系阶段性保证，而保证的阶段性并非对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件，即本案阶段性保证是一种附解除条件的保证。这种阶段性保证的目的是为了防止在抵押法律关系生效之前银行发放贷款可能引发的风险，因此系争保证条款订立的目的是以物保换人保，以确保被告周皓办出房屋产权证和抵押权证。本案中，系争房产尚未办理正式抵押登记，因而保证责任结束所约定的条件尚未成就，被告亲和源公司仍应对被告周皓的上述债务承担连带保证责任。
被告周皓经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃庭审中享有的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周皓应于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司上海南汇支行借款本金人民币1，186，041.94元；
二、被告周皓应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司上海南汇支行截至2015年10月14日止的利息46，567.96元、逾期利息2，511.13元；
三、被告周皓应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司上海南汇支行自2015年10月15日起至本判决生效之日止的利息、逾期利息（以所欠本金为基数、按原告与被告周皓签订的《个人住房抵押借款合同》约定的方式计算）；
四、被告上海亲和源置业有限公司对上述第一至第三项所确定的被告周皓的付款义务承担连带清偿责任，被告上海亲和源置业有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告周皓追偿。
案件受理费15，715.42元、财产保全费5，000元、公告费560元，共计21，275.42元（原告已预缴），由被告周皓、上海亲和源置业有限公司承担，两被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾 权
代理审判员 黄宗琴
人民陪审员 乐新祥
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 张 峥
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。