上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2972号
上诉人（原审被告）陈骥，男，1975年1月6日生，汉族，住所地上海市虹口区。
委托代理人彭跃东，上海市汇业律师事务所律师。
委托代理人李嘉嘉，上海市汇业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）任金荣，女，1954年10月4日生，汉族，住所地上海市虹口区。
委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。
上诉人陈骥因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）系配套商品房，陈骥于2010年2月22日登记成为该房屋的房地产权利人。2010年4月9日，任金荣（买受方、乙方）与陈骥（出售方、甲方）、上海沪居房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定，由任金荣向陈骥购买系争房屋，总房价款为人民币（以下币种均为人民币）1，000，000元。当日任金荣向陈骥支付了定金20，000元，陈骥出具了收款收据。2010年4月12日，任金荣（接受方、乙方）与陈骥（转让方、甲方）又签订《房地产买卖承诺合同书（协议合同）》，主要约定，甲方将系争房屋出售给陈骥，转让价为1，000，000元，双方保证任何时候、任何情况下不能变更房价；房屋交易过户时甲方不承担交易所产生的任何税费。签订此协议当日，乙方支付给甲方定金20，000元，2010年4月18日前支付给甲方房款630，000元，乙方于2010年5月20日之前向甲方支付剩余房款300，000元；甲乙双方签订借款合同，甲方向乙方以借款的形式收取购房款950，000元整，待此房交易完成后借款合同自动撤销；待产证满五年后甲方产权过户给乙方名下后乙方需向甲方支付房价余款50，000元，如此共同构成房价款1，000，000元；甲乙双方在房产可上市交易时必须一个月内完成产权过户手续，双方均不得拖延时间，否则视为违约，如超期违约方需向守约方支付违约金为总房价款的100%；此房交易价格为甲方到手价1，000，000元，甲方不承担任何费用，到交易年限在交易中心产生的一切税费均由乙方承担；待乙方向甲方支付650，000元起3日内由甲方将房屋交付给乙方。合同签订后，任金荣又分两次向陈骥支付了房款630，000元及300，000元，任金荣合计向陈骥支付房款950，000元。陈骥将系争房屋交付给任金荣，任金荣居住使用至今。之后，任金荣与陈骥又签署了《抵押借款合同》，明确陈骥以系争房屋为抵押，向任金荣借款950，000元。2010年4月14日，任金荣经核准，登记成为系争房屋的抵押权人。
2015年7月，任金荣向原审法院提起诉讼称：2015年2月，系争房屋已符合过户条件，但陈骥以各种借口拖延过户，并表示要任金荣再支付200，000元才同意配合办理过户。陈骥拖延过户的行为已构成违约，按照合同约定应支付总房价款100%的违约金，现任金荣自愿调整违约金为200，000元。故请求法院判令陈骥配合办理系争房屋的产权过户手续，将系争房屋过户至任金荣名下；陈骥并支付任金荣违约金200，000元。
原审审理中，任金荣提供自己手机及家庭电话的通话业务凭证及上海沪居房地产经纪有限公司出具的证明，证明任金荣在2015年2月25日开始就与陈骥电话联系过户事宜，但陈骥以各种借口拖延过户，之后，就不再接听电话；任金荣还让中介公司督促陈骥办理过户事宜。陈骥确认通话记录上XXXXXXXXXXX的电话是陈骥的电话，其他号码不清楚，通话记录可以证明双方之间有过沟通，但沟通内容不清楚，并非陈骥不接听电话；陈骥没有提出过要任金荣再支付200，000元的请求。陈骥在庭审中也提交了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》及离婚证，证明系争房屋是原公房动迁所安置，池清也是安置人之一，池清是系争房屋隐形的权利人，她对系争房屋也有权利，池清与陈骥已经离婚。任金荣对两份证据的真实性不持异议，但认为与本案无关；任金荣是依据产证上的登记与陈骥签订的合同，陈骥从未向任金荣提出过离婚的情况，现有证据无法看出池清与系争房屋的关系，池清也从未向任金荣提出过异议。
原审审理中，任金荣表示：其与陈骥之间虽然签订了借款合同，但双方之间并没有真实的借款关系，就是房屋买卖，进行抵押登记是为了保证房屋买卖合同的履行，任金荣随时可以注销抵押权；如果双方之间是借款关系，根本不需要中介公司居间，陈骥出具的收据也载明是房款收据；任金荣还有50，000元尾款未付，该笔房款任金荣同意在交易中心受理产权过户申请当日支付给陈骥；交易过户所产生的税费，同意按照合同约定处理，由任金荣承担；合同中约定的违约金是总房价款的100%，任金荣现已自愿调整至20%，即200，000元。陈骥则表示：任金荣提出的违约金标准过高，房价才1，000，000元，双方约定在可以办理产权过户后一个月内完成过户，但在该时间任金荣并未向陈骥提出过户要求，双方没有在这个期限内办理过户，不存在违约金。
原审法院审理后认为：任金荣与陈骥就系争房屋签订的《房地产买卖承诺合同书（协议合同）》、《房地产买卖居间协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。任金荣已按约向陈骥支付房款950，000元，陈骥也将系争房屋交付给任金荣居住至今。虽然双方还签署了《抵押借款合同》，但根据任金荣提供的证据材料，可以认定双方之间就是房屋买卖关系，并非借款关系，双方进行借款抵押登记是为了保证房屋买卖合同的正常履行。故陈骥关于双方之间是抵押借款关系的抗辩，缺乏依据，法院不予采信。现系争房屋已符合权利转移登记的条件，任金荣要求陈骥继续履行合同，办理系争房屋产权过户手续的请求，法院可予准许。另外，任金荣同意办理房屋产权过户时的税费均由其负担，法院予以准许。因任金荣尚余尾款50，000元未付，任金荣也表示愿意在房地产交易中心受理过户申请当日支付给陈骥，法院予以准许。关于任金荣主张的违约金，根据任金荣提供的通话记录，可以认定任金荣在2015年2月底就开始与陈骥进行过联系，陈骥也认可双方有过沟通。从常理分析，系争房屋在2015年2月底，陈骥取得房地产权证已满五年，根据产证记载，系争房屋此时已可以上市交易，任金荣联系陈骥时不可能不提出过户请求，但至今陈骥仍未将系争房屋的产权过户至任金荣名下，陈骥的行为已违反合同约定，任金荣要求陈骥支付违约金，并无不当。合同约定的违约金标注明显过高，虽然任金荣已自行调整至200，000元，但该金额仍过高，陈骥也要求法院进行调整。结合陈骥的过错程度，违约可能给任金荣造成的损失等因素，法院酌情确定由陈骥向任金荣支付违约金35，000元。据此，原审法院判决如下：一、任金荣于判决生效之日起十日内，将其在上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权注销；二、陈骥于上述抵押权注销后五日内，将上述房屋的房地产权利过户至任金荣名下；三、任金荣于房地产交易中心受理上述房屋产权过户申请当日，支付陈骥房屋尾款50，000元；四、陈骥于判决生效之日起十五日内，支付任金荣违约金35，000元；五、任金荣的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人陈骥不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实有误，所作判决失当。双方在合同中约定“甲乙双方在房产可上市交易时必须一个月内完成产权过户手续，双方均不得拖延时间，否则视为违约”，该条款只约定了过户条件，未约定过户时间。而合同签订后，相关政策发生变化，配套商品房允许上市交易的期限由取得产证满五年改为满三年，故系争房屋在2013年就可以过户，但双方均没有在一个月内提出过户要求，应视为原约定已失效。原审中任金荣提供的证据也无法证明陈骥拖延过户的事实，故陈骥不应承担违约责任。且系争房屋上设有抵押，在任金荣没有注销该抵押权的情况下，陈骥无法办理过户。原审案件受理费应当由双方按比例分担，原审法院裁决全部由陈骥负担有失公平。综上，上诉人陈骥请求本院撤销原审判决第四项，依法改判为陈骥无需支付违约金，一审及二审的诉讼费均由任金荣负担。
被上诉人任金荣答辩称：不同意陈骥的上诉请求。陈骥在原审中以双方系借贷关系作为不同意过户的抗辩理由，该行为就证明了违约事实，任金荣提供的证据也足以证明陈骥拖延过户。合同中明确约定产证满五年后过户，系争房屋的房产证上也载明五年内不得转让，故任金荣一直按合同履行，直到原审诉讼中才知晓政策发生了变化。原审法院对诉讼费用的分担是合理的。综上，被上诉人任金荣认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回陈骥的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：陈骥、任金荣就系争房屋所签订的《房地产买卖承诺合同书（协议合同）》及《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。上述《房地产买卖承诺合同书（协议合同）》第七条中约定待产证满五年后进行产权过户，双方在可上市交易时必须一个月内完成产权过户手续，该条款对于过户时间的约定是明确的，即双方应在产证满五年后一个月内完成过户手续，如拖延时间则需承担违约责任。现任金荣提供的证据可证明其自2015年2月25日起就多次与陈骥联系，已经尽到了合同义务，但陈骥至今仍未配合办理系争房屋的产权过户手续，在原审中更以双方是借贷关系为由主张任金荣无权要求过户，显属违约，应承担合同约定的违约责任。原审法院结合陈骥的过错程度、违约可能造成的损失等因素，酌情确定陈骥应向任金荣支付违约金35，000元，于法有据，本院予以认同。综上，上诉人陈骥的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币675元，由上诉人陈骥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈家旭
二〇一六年二月五日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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