四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民初字第91号
原告苍溪县国土资源局，住所地：四川省广元市。
法定代表人李岳军，局长。
委托代理人黄晓波，四川达权律师事务所律师。
被告四川心汇房地产开发有限公司，住所地：四川省广元市。
法定代表人侯平益，总经理。
委托代理人张旭，四川天称律师事务所律师。
被告文笃伟，男，生于1973年7月8日，汉族，住四川省广元市。
委托代理人马德彬，四川达权律师事务所律师。
原告苍溪县国土资源局与被告四川心汇房地产开发有限公司（以下简称四川心汇公司）、文笃伟建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭审理了本案。原告苍溪县国土资源局的委托代理人黄晓波，被告四川心汇公司的法定代表人侯平益及委托代理人张旭，被告文笃伟及委托代理人马德彬出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告苍溪县国土资源局诉称，2012年8月16日，原告公告拍卖苍溪县陵江镇滨江路的出让土地，被告文笃伟申请竞买，并最终竞得该宗土地。2012年8月28日，原告与文笃伟及联合开发企业苍溪县红军渡房地产开发有限公司签订了《国有建设土地使用权出让合同》。后因红军渡公司的原董事长冯文忠突然病逝，文笃伟申请变更联合开发企业。2013年2月27日，原告又与二被告签订了《国有建设土地使用权出让合同》。合同签订后，被告并未按合同约定按期缴纳土地使用权出让金，至今仅向原告缴纳89000000元出让金，此后原告多次催缴其下欠出让金76500000元及利息、违约金未果。故于2015年10月26日诉诸本院，请求：1、判令被告立即支付出让金余额76500000元，并从2013年9月28日起按中国人民银行公布的贷款利率支付利息；2、判令被告从2013年9月28日起至全部出让金缴清之日止，每日按迟延支付款项的1‰支付违约金；3、诉讼费由被告承担。
本院受理后，原告在诉讼过程中称因被告在施工中，未按照《建设工程施工许可证》的规定进行建设，实际建筑面积95049.05㎡，超建25231.04㎡，根据四川吉祥房地产土地评估代理有限公司的《评估报告》，被告还应补交土地出让金80991638元（按3210元∕㎡）。故增加诉讼请求：1、告补交土地出让金80991638元。2、根据双方合同约定，由被告向原告支付地产交易服务费及拍卖佣金共计2535000元。
被告四川心汇公司答辩称，一、原告的诉请，于法无据。1、原告在本案所涉土地的实际竞得人苍溪县红军渡公司因故不能继续开发情况下，通过招商引资的方式邀约被告接受该盘，由此产生了被告承受原投资人红军渡公司开发主体并缴纳土地出让金的约定。但因该宗土地价格明显畸高，地面地价达到21472.95元每平方米，楼面地价达到3304元每平方米，加之苍溪县嘉陵江新桥的规划建设及今年来房地产市场下滑的不利影响，该项目现已不堪负债。导致目前的结果，是苍溪县政府及被告背离市场规律，进行违法市场化运作的产物；2、原、被告达成的出让合同名为土地联合开发，实为土地使用权的违反转让。依据法律规定，该合同应为无效合同；3、依据无效合同的处理原则，在本案所涉标的物已客观不能返还的情况下，被告同意按目前土地市场评估价值支付该宗土地出让价款。二、原告提出的违法超建的土地出让金，同样于法无据。被告所超建属实，但是经过政府同意实施的行为。被告也同意按目前土地市场价补交土地出让金价款。同时，对于原告所增加的支付地产交易服务费及拍卖佣金共计2535000元，因属于第三方债务，与本案无关联性。
被告文笃伟答辩称，我系苍溪县红军渡房产公司的职工，因公司欠缴土地出让金，故不能参与本案所涉土地的拍卖，才实际委托我参与竞买土地，4000万元的保证金也是由红军渡公司所交纳的。之后，由于红军渡公司的法人病故，原告才找到被告心汇公司接替红军渡公司进行开发建设，三方重新签订合同也是为了避免进行再次招标。因此，我并非涉案土地的实际受让人，故不应承担相应的合同义务。
原告苍溪县国土资源局提供以下证据，第一组证据：原、被告组织机构代码证及身份证明。证明：原、被告的诉讼主体适格；第二组证据：1、国有建设用地拍卖公告，2、土地估价报告，3、规划条件通知书，4、供地方案，5、竞买申请书，6、竞买协议书，7、底价通知书，8、拍卖会记录，9、文笃伟申请书，10、联合开发协议，11、成交确认书、12、2012年8月28日《国有建设用地使用权出让合同》，13、2013年2月27日《国有建设用地使用权出让合同》，14、补偿协议。以上证据证明：原、被告之间的合同关系成立并有效，被告至起诉之日仍欠缴7650万元土地出让金，并应承担支付利息及违约金的责任。第三组证据：1、关于“凯旋丽都”超容积率补交土地出让金的基本情况，2、苍溪县房屋面积预测绘报告书，3、行政处罚决定是，4、苍溪县住建局关于凯旋丽都建筑面积核实情况的报告，5、评估报告书，6、国有建设用地使用权出让地价评估技术规范。证明：被告超规划建设25231.04平方米，经评估机构评估其楼面地价为3210元每平方米，被告应补缴地价款80991638元。
被告四川心汇房地产开发有限公司质证意见：对第一组证据无异议。对第二组证据1-12号证据无异议，但对第13、14号合同有异议，合同应为无效的。对第三组证据的1、2、3、4、6号证据无异议，对第5号证据有异议，超建面积应按照市场价进行评估。
被告文笃伟质证意见：对第一组证据无异议。对第二组证据无异议，但不是文笃伟的真实意思表示，只是受公司委托出面竞买土地。对第三组证据无异议，与文笃伟无关。
被告四川心汇房地产开发有限公司提供以下证据，第一组证据：招商引资项目协议。证明本案所涉土地使用权开发项目是苍溪县政府通过招商引资，由心汇公司介入开发的项目，该开发用地未经过招、拍、挂程序；第二组证据：1、2012年8月28日《国有建设用地使用权出让合同》，2、2013年2月27日《国有建设用地使用权出让合同》，3、心汇公司支付土地出让金票据6份，4、建设工程规划许可证，5、建设用地规划许可证，6、建筑工程施工许可证，7、商品房预售许可证。证明：原、被告三方达成的出让合同名为联合开发，实为土地使用权的违法转让，属于无效合同。第三组证据：行政处罚决定书。证明：在原告未改变规划前，不应纳入法院的审理范围。8、2014年9月3日，四川心汇房地产开发有限公司开发“凯旋丽都”项目申请延期缴纳土地出让金事宜会审会议纪要。证明：原告同意被告延期至2014年12月28日前全部缴清土地出让金，涉及的滞纳金待三桥和引桥的影响认定确认后，再议定。
原告苍溪县国土资源局质证意见：对上述证据的真实性均无异议，但不能达到其证明目的。同时，对于会议纪要所作出的决定是不合法无效的。
被告文笃伟质证意见：对上述证据的真实性无异议。
被告文笃伟提交以下证据：第一组证据：1、情况说明（红军渡公司），2、委托协议（冯文忠）。证明文笃伟是受红军渡公司的委托参与竞买土地。第二组证据：1、银行交易明细单，2、进账单，3、非经营性结算票据五张，4、非税收缴款书，5、信用社借记明细，6、还款说明，7、收条，8、声明一份。证明：文笃伟向原告交纳的4000万元保证金，后转为首期出让金是由红军渡公司交纳的。其后，心汇公司将4000万元归还给了红军渡公司。第三组证据：1、申请，2、土地交易中心催款通知书，3、协议书，4、放权书。证明：原告是知晓文笃伟并不是土地的实际受让人。
原告苍溪县国土资源局质证意见：对第一组证据系复印件，真实性有异议。其余证据真实性无异议，但与本案无关联性。
被告四川心汇房地产开发有限公司质证意见，对上述证据的真实性无异议。
本院认证认为，对原、被告所举示的上述证据，其真实性，合法性予以确认，且能够证明本案事实，本院予以采信。但其中被告文笃伟所提供的委托协议（冯文忠），因系复印件，应结合其他证据，以及案件事实予以综合评判。
根据上述证据，查明以下事实：2012年8月，原告拟通过公开拍卖的方式拍卖位于苍溪县陵江镇滨江路县财政局东侧的宗地。同月13日，被告文笃伟以竞买人的名义向原告交纳了4000万元拍卖保证金。同月15日，被告文笃伟与四川省苍溪县红军渡房地产开发有限公司签订《协议》，内容：“在2012年8月16日举行的国有建设用地使用权拍卖出让活动中，如甲方（文笃伟）竞得该地块的国有建设用地使用权后，由甲乙双方联合开发建设……”。2012年8月16日，被告文笃伟竞得了该宗地。2012年8月28日，原告、被告文笃伟及四川省苍溪县红军渡房地产开发有限公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》。合同主要约定：原告向被告出让位于苍溪县陵江镇滨江路县财政局东侧的宗地，其编号为苍府土供拍（2012）05号、宗地面积为14758.92平方米，出让价款为壹亿陆仟伍佰伍拾万元。
2012年9月17日，红军渡公司原董事长冯文忠死亡，该公司以冯文忠生前代表公司委托文笃伟购买土地开发一事未经过公司股东会通过以及公司资金等问题，向原告提出退出该宗土地的开发。2013年2月25日，被告文笃伟作为甲方、红军渡公司作为乙方与被告四川心汇公司作为丙方，三方达成了《补偿协议》，该协议主要内容：一、乙方自愿退出苍府土供拍字（2012）05号地块的开发建设，由甲方和侯小虎另行组建具有房地产开发资质的新公司心汇公司对该宗土地经营开发建设，并由甲方和心汇公司与苍溪县国土局签订变更合同；二、丙方在出让合同变更签订后一周内，一次性支付乙方对该项目投入的4000万元前期费用……。2013年2月27日，原告、被告文笃伟及被告四川心汇公司另行签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同主要约定：原告向被告出让位于苍溪县陵江镇滨江路县财政局东侧的宗地，其编号为苍府土供拍（2012）05号、宗地面积为14758.92平方米，出让价款为壹亿陆仟捌佰零叁万伍仟元。付款时间为2013年2月27日之前支付4000万元，2013年3月8日之前支付2000万元，2013年3月28日之前支付2300万元，2013年9月28日之前支付4125万元，2013年12月28日之前支付4125万元。分期支付出让金价款的，受让人在支付第二期及以后各期出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息。违约责任：受让人按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。同时，该合同补充条款中约定：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币壹亿陆仟捌佰零叁万伍仟元中含地产交易服务费壹佰柒拾万柒仟伍佰元和拍卖佣金捌拾贰万柒仟伍佰元。2013年3月8日，被告四川心汇公司又向原告声明，其内容“四川心汇公司和文笃伟于2013年2月27日与贵局签订了《国有土地使用权出让合同》，四川心汇公司已将文笃伟此前给贵局交纳的土地出让金4000万元全部退还给了文笃伟，该幅土地由四川心汇公司独立开发，该块土地出让金及税费由公司承担与文笃伟无关”。其后，被告四川心汇公司将4000万元退还给被告文笃伟。被告四川心汇公司又向原告交纳了4900万元土地出让金。截止原告起诉时，被告四川心汇公司仍下欠原告合同价款为79035000元（其中含交易服务费、拍卖佣金的2535000元）。2014年9月3日，苍溪县政府办、县财政局、等部门，及原告方召开了关于“凯旋丽都”项目申请延期缴纳土地出让金的会议，该会议决定同意被告四川心汇公司“凯旋丽都”项目土地出让金余款，延期至2014年12月28日前全部缴清，涉及的滞纳金，待三桥和引桥的影响认定确认后，再议定。其后，被告四川心汇公司仍未缴纳土地出让金余款，原告催收未果，遂于2015年10月16日诉至本院。
另查明，2013年3月，被告四川心汇公司对本案所涉土地进行开发建设，修建“凯旋丽都”商业住宅楼。截止诉讼时，该楼盘已完成80%部分，现因被告四川心汇公司资金问题而处于停工状态。2014年12月31日，苍溪县城市行政执法局向被告心汇公司作出了《行政处罚决定书》，因四川心汇公司在修建过程中，未按《建设工程规划许可证》的规定进行建设，超建面积25035.52㎡，遂作出没收与违建实物价值相当的违法收入17099194元的处罚决定。原告则认为按照拍卖该土地时的规划“地上建筑面积小于50000㎡，地下建筑面积大于17000㎡”，被告四川心汇公司其实际超建面积应为25231.04㎡。2015年4月8日，原告与被告四川心汇公司共同委托四川吉祥房地产土地评估代理有限公司对“凯旋丽都”项目超建面积的地价进行评估。2015年11月16日，该评估公司作出（2015）（估）字第110号《土地估价报告》，其内容“……估价对象原出让时楼面地价为3304元∕平方米，经评估期日修正后楼面地价为3210元∕平方米。”
本院认为，关于原告与二被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》的效力。本案所涉土地是以被告文笃伟的名义拍得，以被告文笃伟、红军渡公司的名义共同开发，但因红军渡公司原董事长冯文忠死亡，被告四川心汇公司概况承受了红军渡公司关于该宗土地开发的相应权利义务，故原告与二被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》并未违反相关法律规定，该合同应为有效。
关于被告文笃伟是否应与被告四川心汇公司共同承担本案所涉民事责任。被告文笃伟虽参与本案所涉土地的实际竞买，其后又与原告签订合同，但根据其交纳土地拍卖保证金4000万元的资金来源情况、红军渡公司原董事长冯文忠的委托以及红军渡公司的情况说明，能够证实被告文笃伟是该宗土地的名义购买人，红军渡公司以联合开发的名义实际开发。在红军渡公司退出、四川心汇公司加入后，根据被告四川心汇公司与红军渡公司达成《补偿协议》及向原告作出声明以及相关部门办理该项目建设时的相关手续看，被告文笃伟实际退出开发，故根据本案实际情况，被告文笃伟不应再承担本案所涉民事责任。
关于被告四川心汇公司应承担的民事责任。被告四川心汇公司应按照合同约定支付所欠的出让金76500000元。根据《会议纪要》内容，原告同意被告四川心汇公司延期至2014年12月28日缴纳土地出让金余款，双方对合同中缴款期限的变更，系双方真实意思表示，且符合法律规定，本院予以确认。对于滞纳金问题，双方未达成意见，被告四川心汇公司也未提供证据证实其损失情况，故被告四川心汇公司应按照合同约定承担滞纳金。但双方在合同中约定被告未按期履行合同义务时既要支付利息，同时又要按日支付违约金，因被告四川心汇公司承担的违约金足以弥补原告的损失，故被告四川心汇公司不应再承担原告的资金利息损失。同时，双方约定的违约金按每日迟延支付款项的1‰计算，高于中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的四倍，故违约金计算从2014年12月29日至起诉之日即2015年10月16日即可，以后的不再计算。对于原告诉请的交易服务费、拍卖佣金共计2535000元，双方合同中有明确的约定计入合同价款，故被告四川心汇公司应当按照合同约定承担给付义务。
关于超建面积问题。被告心汇公司对于其开发“凯旋丽都”存在超建的事实并无异议，根据《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，对于超建面积应当按照规定补交相应的土地出让金，但其超建面积应以苍溪县城市行政执法局作出的《行政处罚决定书》所确定的超建面积25035.52㎡为依据。同时，双方也对超建面积进行了土地价格评估，《土地估价报告》书确认的楼面地价3210元∕平方米，被告心汇公司对该《评估报告书》也未提出实质上的异议，故该超建面积的土地出让金应为80364019.2元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告四川心汇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告苍溪县国土资源局支付合同价款79035000元（包括地产交易服务费及拍卖佣金计2535000元）及违约金（以76500000元为基数，从2014年12月29日起按每日1‰计算至2015年10月16日）；
二、被告四川心汇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告苍溪县国土资源局支付超建面积的土地出让金80364019.2元；
二、驳回原告苍溪县国土资源局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费829228元，由被告四川心汇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 夏茂中
审 判 员 熊剑洪
人民陪审员 张德义
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 黄 琴