广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1433号原告：张发，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：王红兵，系北京市立方（广州）律师事务所律师。委托代理人：白华飞，系北京市立方（广州）律师事务所律师。被告：山西省海外贸易公司（原名山西恒山贸易公司），住所地太原市。法定代表人：邢晋芳，该司总经理。委托代理人：吴凯，系广东宏力律师事务所律师。委托代理人：陈路遥，系广东宏力律师事务所律师。原告张发诉被告山西省海外贸易公司（下称山西海外公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张发及其委托代理人王红兵，被告山西海外公司的法定代表人邢晋芳及其委托代理人吴凯、原代理人胡磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张发诉称：上世纪九十年代初，原告向被告购买了广州市天河区天河直街64号102房，付清了购房款，取得了房产证原件，入住上述房产并连续居住至今。由于历史原因，上述房产至今未过户至原告名下。2013年7月，就如何处理上述房产历史遗留问题，原告和被告签署协议，在该协议中，双方确认了上述客观情况；其次，被告承诺在原告支付本协议款项下协助原告办理上述房产过户至原告名下；协议还约定了由原告向被告支付补偿款42万元。原告先后已经向被告支付大部分款项26万元。由于原告不具备广州购房资格，广州市天河区人民法院以（2013）穗天法民四初字第1560号民事判决书驳回了原告请求被告协助办理讼争房产过户至原告名下的诉讼请求。该判决中表述“山西海外公司与张发签订了《协议书》，将案涉房屋出售给张发，该协议书是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行义务”、“但根据广州市房地产档案馆向张发出具的《不具备购房资格告知书》，张发不具备在广州住房限购区域内住房购买资格，因此，现张发要求山西海外公司协助将案涉房屋过户登记至其名下的诉讼请求存在履行障碍，本院对该诉讼请求不予支持。张发因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可在履行障碍消除后再主张相关权利。”原告张发不服一审判决上诉至广州市中级人民法院，该院作出（2014）穗中法民五终字第4671号民事判决以同样的理由驳回张发的上述请求，维持原判。为了继续履行原被告双方签订的协议，原告配偶张凤娇将其名下位于广州市天河区骏景路35号1101房产出售，原告张发预期在2015年9月底可取得广州市购房资格。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告被告山西省海外贸易公司协助原告张发办理广州市天河区天河路天河直街64号102房产过户至原告张发名下；2、本案诉讼费用全部由被告承担。被告山西海外公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：1、被告已于2015年7月25日发函给原告，通知其解除双方就涉案房屋签订的买卖合同。在（2014）穗中法民五终字第4671号民事判决书驳回原告要求被告将涉案房屋过户给原告之后，原告提起了（2015）穗天法民四初字第635号案民事诉讼，诉请要求被告返还其已支付的26万元购房款。我方认为原告以自己的行为主动向被告提出解除涉案房屋的合同，所以涉案房屋的买卖合同已解除，且被告也已向贵院提起（2015）穗天法民四初第1492号诉讼，要求法院确认双方买卖合同已解除，但该案并未开庭审理。2、原告至今仍不具备广州市购房资格。本案与原告于2013年提起的诉讼并没有新的事实和证据，本院应依据一事不再理的诉讼规则，驳回原告的起诉。经审理查明：山西海外公司原名山西恒山贸易公司。广州市天河区天河路天河直街64号102房（下称讼争房产）登记在山西恒山贸易公司名下的房产，本院于2015年9月16日以本案轮候保全查封上述房产，依广州市房地产档案馆于2016年11月23日出具《广州市不动产登记查册表》载明，诉争房产现以本案为第一位顺序查封。1991年11月9日，案外人珠海经济特区东某实业发展公司（下简称东某实业公司）开具收据，确认收到陈淑怀（天河直街64号202房购买人）交付的案涉房屋、天河直街64号202房房款306370元。1991年12月22日，东某实业公司开具收据，确认收到“老陈”20000元。2013年7月12日，山西海外公司（甲方）与张发（乙方）签订《协议书》，约定：上世纪九十年代，乙方购买了案涉房屋，付清了房款，取得了上述房产证原件，入住案涉房屋并连续居住至今；甲方承诺在乙方支付本协议款项下协助乙方办理上述房产过户到乙方名下（登记在乙方名下）；甲方在乙方按本合同约定支付款项的前提下无条件及时配合乙方通过诉讼程序办理上述房产过户到乙方名下的一切手续；如因乙方在法院提起诉讼的方法、策略不符合法院的规定导致法院不予出具调解书或判决的，双方再协商完善为止；办理上述房产过户所需的诉讼费、甲乙双方税费全部由乙方承担；作为甲方协助乙方办理房产过户服务的补偿，乙方向甲方支付42万元；在乙方付清上述42万元之日起五个工作日内，甲方承诺香洲法院解封上述房产，如未付清款项，香洲法院不予解封；在上述房产过户到乙方名下之日起，甲方和乙方之间纠纷已经全部处理完毕，双方互不追究法律责任；在上述房产过户到乙方名下前，如果发生其他案件影响上述房产过户到乙方名下的，甲方无条件退回乙方在本合同中已付全部款项等。2013年7月12日，山西海外公司开具《收据》，确认收到张发支付的补偿款现金42000元。本案审理过程中，原告确认仍有补偿款160000元尚未支付，并于2016年6月15日按照《协议书》指定的收款账户将160000元转账至珠海经济特区东某实业发展公司清算组。被告对原告的上述转账事实予以确认。2013年7月24日，张发以山西海外公司为被告，向本院提起诉讼［案号：（2013）穗天法民四初字第1560号，简称1560号案］，要求山西海外公司协助原告办理案涉房屋的过户登记手续。山西海外公司在该案中辩称同意张发的诉请，但表示因其已于2003年被吊销营业执照，故无法自行与张发到房管部门办理房屋过户手续。该案中张发称案外人秦某是山西海外公司的副总经理，同时也是东某实业公司的副董事长，秦某与张发协商把房款直接交付给秦某，秦某向张发出具收据并把案涉房屋的房产证原件交付给张发，但没有与东某实业公司签订案涉房屋的买卖合同；张发确认案涉房屋及天河直街64号202房共交付房款326370元，张发确认其拥有案涉房屋。张发确认其购买案涉房屋时没有山西海外公司的书面同意。山西海外公司则称其不知道秦某出售案涉房屋，且也没有收到张发交付给秦某的房款，但其基于尊重历史已发生的遗留问题，同意由张发补交420000元，其将案涉房屋过户给张发。该案中张发提供了陈淑怀出具的《关于天河直街64号102房产权属于张发的说明》，内容为上世纪九十年代初，陈淑怀和张发共同出资以陈淑怀的名义向山西海外公司购买了案涉房屋、天河直街64号202房；陈淑怀和张发约定案涉房屋产权属于张发、天河直街64号202房产权属于陈某，双方一直依照该约定分别居住至今。另，张发称其一直占有使用案涉房屋，为此，本院于2013年8月30日组织张发、山西海外公司到案涉房屋进行现场勘查，张发当场以钥匙打开案涉房屋的大门。该案中张发另提交广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示张发名下无房地产情况记录、其配偶张凤某名下有住宅2套。广州市房地产档案馆于2014年6月27日向张发出具了《不具备购房资格告知书》，明确张发不具备在广州住房限购区域内住房购买资格。本院于2014年7月25日作出1560号案一审判决，以张发不具备在广州住房限购区域内住房购买资格，要求山西海外公司协助将案涉房屋过户登记至张发名下的诉讼请求存在履行障碍为由，一审判决驳回张发的诉请。张发不服一审判决，提起上诉。2014年12月18日广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第4671号民事判决（简称4671号判决），二审判决驳回上诉，维持原判。2015年3月31日，张发向本院提起诉讼［案号（2015）穗天法民四初字第635号，下称635号案］，以由于限购政策原因被告山西海外公司没有履行过户义务为由，起诉要求山西海外公司返还其根据双方2013年7月协议书支付的260000元。2015年6月29日，本院作出635号案一审判决，判决认为：2013年7月12日张发、山西海外公司签订的协议书合法有效。张发一方面不要求退房即要求继续履行合同，另一方面在山西海外公司没有违约的情况下要求其退还已付的补偿款260000元，缺乏理据。最终一审判令驳回张发的诉请。张发不服一审判决，提起上诉。2015年10月10日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第5155号民事裁定，以张发没有缴纳上诉费为由，裁定该案按撤诉处理。2015年9月2日，山西海外公司向本院提起了诉讼［案号（2015）穗天法民四初字第1492号，下称1492号案］，认为张发一直没有解决其限购资格障碍，其恶意拖延履行合同的行为严重损害了其合法权益。另外，张发于2015年3月31日已起诉要求山西海外公司向其返还已支付的26万元购房款，而山西海外公司基于张发的起诉行为亦于2015年7月25日向其发出了解除合同通知。请求法院判令解除山西海外公司与张发于2013年7月12日就买卖广州市天河区天河直街64号102房签订的《协议书》；张发向山西海外公司返还讼争房产。本院于2015年12月24日作出1492号案一审判决，驳回原告山西海外公司的诉讼请求。山西海外公司提起上诉，广州市中级人民法院于2016年6月3日作出（2016）粤01民终3015号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，山西海外公司于2016年5月19日以张发提交的“1991年11月9日案涉房屋购房收据”中加盖的“珠海经济特区东某实业发展公司”公章系伪造为由，向本院提出鉴定申请。张发不同意山西海外公司的鉴定申请。另查明，广州市房地产档案馆出具穗（天）房第（2016）0022号《购房资格证明》，证明截至2016年11月9日止，原告张发具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院认为：张发与山西海外公司于2013年7月12日签订的《协议书》已经本院生效判决认定合法有效，本案对此不再赘述，双方应按照协议约定履行义务。张发已根据《协议书》约定，向山西海外公司支付了420000元补偿款，山西海外公司理应协助张发到房地产管理部门办理讼争房产的房地产转移登记手续，将案涉房屋过户登记至张发名下。现张发已经符合广州市住房限购政策，具备广州市购房资格，其诉讼请求的履行障碍已经消除，本院对其诉求予以支持。关于山西海外公司提出的鉴定申请，在涉案房屋所涉的多次诉讼中，山西海外公司对于张发在1991年购买涉案房屋并支付购房款的事实并无异议，山西海外公司在举证期限内没有提出鉴定申请，其以同样理由在广州市中级人民法院（2016）粤01民终3015号案中提出鉴定申请也未得到采纳，故本院对其鉴定申请不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：被告山西省海外贸易公司在本判决发生法律效力之日起10日内，协同原告张发到房地产管理部门办理广州市天河区天河直街64号102房的产权过户和房地产登记手续。本案受理费3120元，由被告山西省海外贸易公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴海坚人民陪审员  肖致富人民陪审员  骆颜琳二〇一六年十一月二十五日书 记 员  蒲肖明梁水妹判决书于2016年月日送达