广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2668号
上诉人（原审被告、反诉原告）：聂晓军，住广东省广州市白云区。
委托代理人：严银平，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：王炜越，北京市盈科（广州）律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘静映，住广东省兴宁市。
委托代理人：曹广福，广东科德律师事务所律师。
上诉人聂晓军因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区建设六马路29号5楼F室房屋的产权人是聂晓军，房地产证编号：穗房地证字第0583876号，建筑面积41.35平方米，用途办公、商业。
2013年10月13日，刘静映、聂晓军签订编号No13091202号的《租赁合同》，其中载明：出租方同意将座落于越秀区建设六马路29号5楼F室，该房产的号码为：0583876，建筑面积41平方米的房产出租给承租方使用；租期从2013年10月16日至2014年10月15日止，共1年；保证金8600元，租金每月4300元；签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退还承租方。如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为：2013年10月13日。在租赁期内，出租方承担下列责任：出租方负责对房产定期安全检查，承担该房产主体结构自然损坏的维修费用；如因出租方维修责任而延误该房产维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿。出租方负责缴清租赁期前该房产之管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费等一切杂费。租赁期内，承租方对该房屋设施或家私电器故意或者过失损坏应负责维修和恢复原状或赔偿经济损失。承租方不得损坏房屋结构，如需装修，经出租方同意方可施工，租赁期届满，一切嵌装在房屋结构或墙壁内的设备和装修，承租方一律不得拆走及人为破坏，出租方不予补偿。租赁期届满且出租方要求收回该房产或解除合同之日，应交回该房产及其设备给出租方；租赁期届满，租赁双方应共同检查交接房屋设备，如有人为损坏，则在承租方保证金中扣除，不足部分，由承租方负责赔偿。如承租方拖欠租金、管理费及其他有关费用时，则出租方可将其存放在房产的物品，经法院判决及申请执行后，由法院通过拍卖或以物抵债的方式进行抵偿，如仍不能抵偿上述拖欠费用时，出租方应先行负责交清上述拖欠费用，且出租方有权向承租方继续追索直至清偿为止。租赁合同期满或解除，承租方必须依时迁出并将其个人之家俱杂物全部搬走。本合同履行过程中发生争议，应协商解决，协商不成时，可依法向物业所在地人民法院提起诉讼等。
2014年10月13日，刘静映向某晓军支付了承租涉案房屋的押金8600元和租金4300元，聂晓军为刘静映开具了收款收据。此后，刘静映按照上述合同约定，按4300元／月的标准，向某晓军支付了2013年11月16日至2014年10月15日期间的租金，并缴清了期间的水电费及物管费。
2014年11月4日，刘静映向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认刘静映聂晓军签订的《租赁合同》终止；2、聂晓军向刘静映返还房屋保证金8600元；3、聂晓军赔偿刘静映办公设备及家具损失5000元。
聂晓军原审辩称：不同意刘静映的诉讼请求。理由如下：1、聂晓军同意租赁合同已终止，虽然合同于2014年10月15日已到期但刘静映一直没有交还房屋，直到2014年11月10日聂晓军在管理处的见证下收回房屋，2014年10月15日至2014年11月10日期间租金刘静映仍需支付；2、不同意退还保证金，刘静映在使用租赁物期间存在人为导致房屋装修损坏严重，聂晓军要求刘静映恢复原状、赔偿损失；3、刘静映的办公设备聂晓军同意返还，同时要求刘静映对其损坏的房屋进行装修、恢复原状。
聂晓军原审反诉称：刘静映在租赁期限届满前两个月通知聂晓军不会续约，聂晓军要求刘静映在《租赁合同》届满时就要迁出涉案房屋。2014年10月15日租赁期届满，刘静映迁出涉案房屋却没有归还钥匙，其办公设备也滞留在涉案房屋，聂晓军多次催促刘静映搬走办公设备并归还钥匙，但刘静映一直置之不理。2014年11月10日，聂晓军在物业管理处的见证下开锁进入屋内，发现屋内装修受损情况严重，存在地脚线脱落、墙面抹灰脱落、地面发霉、地毯完全损坏的情况。反诉请求：1、刘静映向某晓军支付2014年10月15日至2014年11月10日期间的电费146.1元，管理费538元；2、刘静映向某晓军支付场地占用费4013元，违约金401.3元；3、刘静映应对聂晓军房屋的装修损失承担损坏赔偿责任。
刘静映对聂晓军的反诉辩称：不同意聂晓军的反诉请求。理由如下：1、从短信记录可知，刘静映无法及时迁出涉案房屋的原因在于聂晓军不予配合。刘静映一直要求聂晓军及时与刘静映交接，但聂晓军一直以各种理由推拖，因此产生的电费、管理费及场地占用费应由聂晓军承担；2、因为聂晓军一直按照合同约定履行义务，并无违约行为，聂晓军之违约金诉请无理据；3、刘静映并未造成聂晓军的涉案房屋有任何损失，不存在刘静映承担房屋装修的赔偿责任问题。
刘静映为证明其按约定履行了承租人应尽全部义务，向原审法院提交了一份从刘静映手机（号码：159××××0124）发送至聂晓军手机（号码：135××××4990）的短信记录，记录如下：1、2014年10月10日9时56分，刘静映发信息至聂晓军称：“聂小姐，你今天几点过来？我叫了车子要搬的，管理费水电费我都交到了15号的，你不过来拖着问题是解决不了的，我的合同是到15号的，我早就知道和你说了叫了车要搬走的，你不签名放行，不过来办公室拖着一点意义都没有。”聂晓军回复称：“我今天不在，在三水开会。14才回来。”刘静映称：“那你14号几点可以回到办手续？如果你14号回来晚了，那我们约15号早上10点管理处见怎么样？”聂晓军称：“那就15日早上10点半左右吧。”刘静映称：“好的。”2、2014年10月10日17时9分，聂晓军发信息至刘静映称：“一切按合同办事，损失赔偿完了，我才放行。”刘静映回复称：“管理处已经帮你修复了房屋，你迟迟不来验收，这个是你的责任，有什么需要赔偿的，你应该去和管理处说，跟我说没有用的，我的合同已经到期了，没有欠你房屋（租），管理费和水电费都缴清了，你和管理处之间的问题你们自己解决。我是受害者，如果到期不放行，不退我押金，那不好意思，你等着收律师信吧！”3、2014年10月14日14时19分，刘静映发信息至聂晓军称：“聂小姐，明天早上请准时到管理处。”聂晓军没有回复。4、2014年10月15日10时2分，聂晓军发信息至刘静映：“下午2点半过来。”刘静映回复：“不行，你现在马上过来，约好了几点又反口，做人不能那么没诚信。”5、2014年10月15日14时16分，刘静映发短信至聂晓军称：“你的电话一直不接，如果没有出现，我会准时报警。”聂晓军回复称：“堵车。”刘静映称：“请你马上打电话过来，浪费了我一天时间。”6、2014年10月15日17时31分刘静映称：“聂晓军小姐，我们全家包括我只有几个月的宝宝在这里等了你一天还是没有出现，每一次我们准时到管理处，但是你三番四次不出现，我所有行为按照合同履行，房租，水电管理费准时支付。那我们就走法律程序吧！”聂晓军回复称：“损失你不赔、你试一试。不交钱、不交房子、你试一试。你等着。不交赔偿款，想搬没门。”7、2014年10月16日12时11分，聂晓军发短信至刘静映：“我把孩子交给你、你没有看好。搞伤了。不讲不通知。不赔。保险公司来调查。我才知道。装修费都必须付。”等。聂晓军称：认可上述短信的真实性，刘静映不是要求交接钥匙，且刘静映不同意赔偿水浸损失的范围，所以聂晓军当天没有到涉案房屋。
聂晓军为证明刘静映使用期间因水浸给涉案房屋造成损失，向原审法院提交了15张照片。刘静映对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，称该照片与刘静映于合同终止后所拍摄的照片不一致。为此，刘静映提交了2014年12月8日去涉案房屋拍摄的照片、聂晓军于2014年11月19日将涉案房屋转租给案外人的租赁合同第四页。聂晓军对上述证据的真实性无异议，但称与本案无关。聂晓军确认涉案房屋在2014年12月按现状已出租给案外人。
本案一审庭审中，刘静映、聂晓军双方共同确认，2014年10月15日10点半，由聂晓军约刘静映去涉案房屋交接，但聂晓军逾期未到场且未提前告知刘静映，同日下午两点半聂晓军也未到场，当日双方未在涉案房屋见面。经双方协商刘静映于2014年12月22日将滞留在涉案房屋中的家具设备取走，并撤回了第3项要求聂晓军赔偿办公设备及家具损失5000元的诉讼请求。聂晓军确认撤回第3项反诉请求中要求对涉案房屋装修损失进行评估的申请。
原审法院认为：刘静映、聂晓军就广州市越秀区建设六马路29号5楼F室自愿签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。刘静映依约支付了租期内租金及相关费用，并于租期届满前主动向某晓军提出撤场并搬出家具的请求符合上述合同约定。因交接时间由聂晓军确定，但聂晓军当日却未到场也未与刘静映作任何协商，刘静映已尽到了承租人应尽的全部义务且不存在任何过错，因此刘静映主张与聂晓军间的租赁关系于2014年10月15日合同到期之日终止，聂晓军向刘静映返还8600元租赁保证金的诉求合法合理，予以支持；聂晓军主张刘静映支付2014年10月15日至2014年11月10日期间的电费、管理费、场地占用费及违约金的诉求于法无据，不予采纳。另外，聂晓军主张涉案房屋在刘静映使用期间遭受损失要求刘静映赔偿，提交的若干张照片无法证明于何时拍自何处，刘静映对该照片的真实性不予确认，现聂晓军已将该房另行出租，因此聂晓军主张刘静映赔偿房屋装修损失的理据不足，不予采纳。若聂晓军另有证据证实涉案房屋存在损坏且该损坏与刘静映的使用存在因果关系，可另寻法律途径解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条之规定，于2015年2月3日作出判决如下：一、原告刘静映与被告聂晓军就广州市越秀区建设六马路29号5楼F室房屋形成的租赁关系于2014年10月15日终止。二、被告聂晓军应于本判决发生法律效力之日起三日内，将租赁保证金8600元一次性返还原告刘静映。三、驳回被告聂晓军的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取70元，反诉费25元，由被告聂晓军负担。
判后，上诉人聂晓军不服原审判决，向本院提起上诉称：一、聂晓军并没有与刘静映就房屋的交接达成一致，没有约定交接时间。由于刘静映就房屋受损赔偿问题一直拒绝与聂晓军进行协商，聂晓军并没有承诺2014年10月15日当天交接房屋。刘静映所提交的短信证据中也没有明确反映出聂晓军表示交接房屋的意愿，聂晓军并未与刘静映约定于2014年10月15日办理房屋交接手续。同时，尽管当时聂晓军未到场，刘静映完全可以将房屋钥匙交到物业管理处，再让物业转交钥匙给聂晓军。原审法院认定聂晓军与刘静映约定了交接时间，是错误的。二、刘静映有对聂晓军物业损坏的行为，应向某晓军赔偿房屋装修损失。刘静映在租赁期间，因其单方面的原因，造成聂晓军物业受到水浸从而装修受损情况严重，存在地脚线脱落、墙面抹灰脱落、墙面发霉、地毯完全损坏的情况。聂晓军为此提供了反映房屋受损情况的照片，这些照片部分还是由刘静映通过其号码为159××××0124的手机发到聂晓军号码为135××××4990的手机上的。在庭审过程中，刘静映也承认聂晓军的物业曾遭水浸。即使刘静映没有直接损坏聂晓军的房屋，但刘静映对聂晓军隐瞒房屋受损的情况导致聂晓军无法及时维修房屋，也应承担相应的赔偿责任。上诉请求：撤销原审判决第二项，改判支持聂晓军的全部反诉请求，即刘静映向某晓军支付2014年10月15日至2014年11月10日期间的电费146.1元、管理费538元，并支付2014年10月16日至2014年11月10日期间的房屋场地占用费4013元、违约金401.3元。本案上诉费由刘静映承担。
被上诉人刘静映答辩同意原审判决，不同意聂晓军的上诉请求。
聂晓军与刘静映对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：原审法院认定涉案《租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。刘静映依约支付了租期内的租金及相关费用，并于租期届满前主动向某晓军提出撤场、搬出家具，符合涉案《租赁合同》的约定。鉴于聂晓军确定了办理交接手续的时间，但却在其确定的时间没有到场也未与刘静映作任何协商，刘静映已尽到作为承租人应尽的全部义务且不存在任何过错，原审法院认定双方的租赁关系于2014年10月15日终止，判决聂晓军返还租赁保证金8600元、驳回聂晓军请求支付2014年10月15日至2014年11月10日期间的电费、管理费、场地占用费及违约金的诉求，并无不当。聂晓军上诉虽主张“并没有承诺2014年10月15日当天交接房屋”，但本案查明的双方短信内容显示，刘静映已告知聂晓军“叫了车要搬走”，要求聂晓军到场“签名放行”，但聂晓军在其确定的到场时间并没有到场，亦无证据证明其告知刘静映“将房屋钥匙交到物业管理处、再让物业转交钥匙给聂晓军”，故其以“并没有承诺2014年10月15日当天交接房屋”上诉，理由不成立，本院不予采纳。至于聂晓军上诉坚持涉案房屋在刘静映使用期间遭受损失要求刘静映赔偿一节，鉴于其提交的若干张照片无法证明于何时拍自何处，刘静映对照片的真实性不予确认，现聂晓军已将涉案房屋另行出租，原审法院认定其主张刘静映赔偿房屋装修损失理据不足，亦无不当。若聂晓军另有证据证实涉案房屋存在损坏且该损坏与刘静映的使用存在因果关系，可另循合法途径解决。
综上所述，上诉人聂晓军的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人聂晓军负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年十月九日
书记员 邹凌青
张旭燕