上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2527号
上诉人（原审原告）占淑华。
委托代理人孙波，上海国策律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曹娟。
被上诉人（原审被告）顾云杰。
委托代理人＊＊＊。
上诉人占淑华因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第8326号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人占淑华及其委托代理人孙波，被上诉人曹娟（兼被上诉人顾云杰的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2014年6月25日，占淑华（甲方）与曹娟、顾云杰（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号101室房屋（以下简称“系争房屋”）出售给乙方，转让价为人民币100万元（以下币种均为人民币）。合同第六条约定，双方应于2014年9月2日之前办理系争房屋过户手续。合同第九条约定，乙方未按照合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除应向甲方支付十五日的违约金外，还应承担总价款20%的违约金，甲方可以从乙方已付款中扣除违约金。合同第十条约定，甲方未按期交付房地产（包括房地产交接、户口迁出及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自合同应交房期限第二日起算至实际交房之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲方还应承担总房款20%的违约金，甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。合同补充条款（一）第2条约定，甲、乙双方应于乙方办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内办理过户。第3条约定，甲方于2014年9月20日将房屋交付给乙方。第4条约定，甲方承诺于交房前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续。第7.1条约定，若乙方实际购房贷款额度不足申请额度，则任何不足部分均由乙方在办理系争房屋过户手续当日直接支付给甲方。第10条约定，甲、乙双方若有任何一方未按本合同约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按合同正文第十条，乙方应按合同正文第九条约定比例承担违约责任。合同附件三付款协议约定，乙方于合同签订当日支付房款30万元，以贷款方式支付70万元。上述合同签订同日，占淑华（甲方）与曹娟（乙方）签订《协议》，约定乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方41万元，该价格不体现在双方签订的《上海市房地产买卖合同》内，曹娟、顾云杰于签订合同当日支付40万元给占淑华，并于占淑华户口迁出当日支付剩余房款1万元给占淑华。
上述两份合同签订后，占淑华于2014年6月25日收到曹娟、顾云杰支付的房款70万元。同年9月19日收到以贷款方式支付的房款681，000元，9月22日收到房款19，000元。2014年8月25日，买卖双方共同前往房地产交易中心办理了系争房屋过户手续，2014年9月2日，系争房屋产权变更登记至曹娟、顾云杰名下。2014年9月23日，占淑华将系争房屋内的原有户口迁出。2014年10月8日，双方签署《房屋交接书》，占淑华将系争房屋实际交付给曹娟、顾云杰。
2014年11月，占淑华向法院提起诉讼，案号为（2014）浦民一（民）初字第41＊＊＊号，要求曹娟、顾云杰支付尾款1万元，法院于2014年12月26日一审判决支持了占淑华的诉讼请求。曹娟、顾云杰不服提出上诉，上海市第一中级人民法院于2015年3月16日终审维持原判。2014年12月，曹娟、顾云杰向法院提起诉讼，案号为（2014）浦民一（民）初字第44＊＊＊号，要求占淑华支付逾期交房违约金1万元，法院于2015年2月28日一审判决支持了曹娟、顾云杰的诉讼请求。
原审审理中，本次房屋买卖的中介业务员马某某前来法院陈述，因占淑华需要使用系争房屋产证办理小孩入园，故双方约定2014年9月办理过户手续。2014年7月19日，中介法务将曹娟、顾云杰贷款审批通过的消息通知双方，因占淑华9月份需要用产证，故没有立即安排过户。此后直至2014年8月24日，占淑华、曹娟、顾云杰均未联系中介办理过户手续。8月24日，占淑华致电中介要求立即过户，中介遂约双方于次日办理了过户手续。占淑华对马某某的陈述不予认可，否认由于自己小孩办入园手续而需要至9月份办理过户，并称不清楚曹娟、顾云杰贷款何时审批通过，一直在等待中介和曹娟、顾云杰通知，因为久等没有消息，才在8月24日催促中介。曹娟、顾云杰认为马某某所述属实，曹娟、顾云杰在贷款审批通过后也一直在等待中介安排过户时间。
原审审理中，占淑华提起诉讼，请求判令：1、曹娟、顾云杰支付占淑华逾期过户违约金14，260元；2、曹娟、顾云杰支付占淑华逾期支付19，000元房款的违约金14，260元；3、曹娟、顾云杰支付占淑华逾期支付1万元尾款的违约金2万元；4、诉讼费由曹娟、顾云杰承担。曹娟、顾云杰共同辩称：不同意占淑华的全部诉讼请求。
原审法院认为，占淑华与曹娟、顾云杰签订的《上海市房地产买卖合同》以及《协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。房地产权利转移是买卖双方共同的合同义务，虽然合同约定办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内办理过户，但根据双方关于本次交易流程的陈述，过户时间由中介安排，双方在2014年8月24日之前均未主动联系中介要求过户，而中介工作人员陈述贷款审批后未立即过户的原因在占淑华而非曹娟、顾云杰，且在占淑华提出过户要求后，曹娟、顾云杰立即配合占淑华办理了过户手续，因此双方未能按照补充条款约定期限办理过户不可归责于曹娟、顾云杰，占淑华要求曹娟、顾云杰支付逾期过户违约金的诉讼请求不予支持。
关于19，000元银行贷款差额的问题，曹娟、顾云杰的银行贷款经审核通过，双方办理系争房屋银行贷款相关手续时，占淑华对曹娟、顾云杰可获得之银行贷款数额应属明知，但双方在办理产权过户手续当日，占淑华并未要求曹娟、顾云杰支付19，000元差额，曹娟、顾云杰也未向占淑华支付该笔差额，应视为双方对支付该笔19，000元差额的时间节点作出顺延，双方应本着诚实信用的原则协商该笔差额的支付时间，后占淑华要求曹娟、顾云杰支付差额，曹娟、顾云杰也于2014年9月22日全额补足，故在贷款差额的补足上，曹娟、顾云杰并无违约行为，占淑华要求曹娟、顾云杰承担该部分款项的逾期付款违约金，原审不予支持。
关于尾款1万元的支付问题，根据双方约定，尾款1万元于占淑华户口迁出当日支付，且占淑华应于交房前迁出系争房屋内的原有户口，在此之前，曹娟、顾云杰支付1万元尾款的条件并未成就，占淑华亦无权要求曹娟、顾云杰提前支付，且此时占淑华亦没有确切证据证明曹娟、顾云杰将于交房当日不支付尾款，占淑华仍应当及时向曹娟、顾云杰交付房屋。但是，占淑华直至2014年10月8日才向曹娟、顾云杰交房，构成违约，此时占淑华应承担逾期交房违约金，金额为1万元，该数额与曹娟、顾云杰应支付的尾款相当，曹娟、顾云杰因此未支付尾款尚不构成逾期付款。占淑华要求曹娟、顾云杰支付该1万元的逾期付款违约金，原审亦不予支持。
原审法院审理后于二〇一五年六月二十六日作出判决：驳回占淑华的诉讼请求。案件受理费1，013元，减半收取计506.50元，由占淑华负担。
判决后，占淑华不服，上诉于本院称：双方在买卖合同中明确约定办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内办理过户，但被上诉人在贷款审批通过后迟迟不通知上诉人办理过户手续，致使房屋过户延期至2014年8月25日，根据合同约定，已经逾期37天，上诉人并不需要系争房屋产权办理亲属的入学手续，也没有要求延后办理产权过户手续，原审中马某某未出庭作证，马某某的陈述不应采信，被上诉人应承担相应的逾期办理过户手续的违约责任。被上诉人负有支付贷款差额之义务，与上诉人是否催促其支付没有关联性，现有证据也不能证明上诉人在办理产权过户手续当日没有要求被上诉人支付贷款差额，上诉人也没有同意被上诉人延付贷款差额，故被上诉人应承担逾期支付贷款差额的违约责任。就逾期支付尾款的问题，被上诉人的违约行为明显，应承担逾期支付尾款之违约责任。上诉人请求撤销原审判决，改判支持占淑华原审中的全部诉讼请求。
被上诉人曹娟、顾云杰共同辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》系双方真实的意思表示，当事人均应恪守履行。就被上诉人是否存在逾期办理产权过户手续之违约行为的问题，从上诉人及被上诉人的当庭陈述看，办理产权过户系由中介公司安排，买卖双方亦在中介公司的通知及协助下于2014年8月25日办理了产权过户手续，上述行为并未违反买卖双方之约定，故上诉人要求被上诉人承担逾期办理产权过户手续违约金的诉讼请求，本院不予支持。就被上诉人是否逾期支付贷款差额的问题，人民法院已生效判决及原审判决对此已作详细认定，本院予以认同，不再赘述，上诉人要求被上诉人承担逾期支付贷款差额违约金的诉讼请求，本院不予支持。按照双方约定，上诉人应于2014年9月20日交付系争房屋并于此前迁出系争房屋内原有的全部户口，但上诉人直至2014年9月23日方迁出原有户口，至2014年10月8日才交付系争房屋，且上诉人也不同意承担相应的违约责任，故被上诉人以此抗辩暂不支付尾款，具有合理的理由，不构成逾期付款，上诉人要求被上诉人承担逾期支付尾款违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，013元，由上诉人占淑华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年十月九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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