河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第771号
原告李岩，市民，现住昌黎县。
原告高春霞，市民，现住昌黎县。
原告李孟霏，农民，现住昌黎县。
原告李宪臣，农民，现住昌黎县。
原告钱翠英，农民，现住昌黎县。
委托代理人李岩，系四原告直系亲属。
五原告委托代理人平静，河北权智律师事务所律师。
被告张加田，农民，户籍地安徽省临泉县。
委托代理人邢继祥，河北凯悦律师事务所律师。
原告李岩等五原告诉被告张加田房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员佟德龙适用简易程序于2014年6月19日、2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告李岩、高春霞及委托代理人平静，被告张加田及委托代理人邢继祥到庭参加诉讼。诉讼中原告李岩、李孟霏、李宪臣、钱翠英因自愿放弃本案所涉房屋的继承权申请撤回起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月16日，被告与原告的亲人李明远（2013年因交通事故死亡）在昌黎县城签订了“房屋租赁协议”，约定将原告方所有的座落于东外环路西的六间门市楼（原万豪酒店，计六间2300平方米），楼西后建二层（宿舍楼、锅炉房、洗衣房、设备房）共计2700平方米租给乙方使用。租期10年，自2012年10月1日起至2022年9月30日止。租金及交付方式，前三年为每年60万元整，上打租，一年一交。每年9月30日前，由被告方一次性向甲方交清下年租金。如未按时交纳，甲方（原告方）有权终止合同，收回门市楼及全部房屋和设备。双方同时约定了违约金为人民币200万元整。被告方租下该楼房后，仅交付了2012年10月1日至2013年9月30日止的一年期租金后，2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金，本应在2013年9月30日前一次性交付给原告。经原告多次催要，被告至今以种种理由推拖。被告的行为已构成严重违约，直接侵犯了原告方的合法权益，致使原告方的该租赁物空置。依据我国合同法的相关规定及双方订立的协议，诉至人民法院，请求判令解除原、被告间房屋租赁协议，由原告收回全部租赁房屋及设备。被告所欠原告方的房屋租赁费及违约金，原告方视情另行追加诉讼请求。
被告张加田辩称，五原告要求解除租房协议的诉讼请求，事实依据不成立，请求依法驳回五原告的诉讼请求。其理由是：我与五原告的亲人李明远于2012年8月16日上午10时许签订的租房协议，是一份没有履行的作废协议。首先是我并没有给付过李明远房租费，其次是当天下午我与合伙人秦明武又重新又与李明远签订了一份租房协议（附协议书一份），协议中明确记载：是李明远以招商引资的方式与我和秦明武签订的租房协议。即“租期为10年，从2012年8月16日起至2022年8月15日止，前三年为投资方无偿使用，第四年起每年租费60万元整，上打租，一年一交乙方必须在每年的8月16日之前一次性交清，否则视为乙方违约。第一年乙方需向甲方一次性交付第四年的房屋租赁费60万元整作为押金。”。按照该合同约定，秦明武于2012年7月28日提前从银行给李明远汇房租款60万元（其中给现款10万元），同时李明远给秦明武打了收条。按照合同法的相关规定，没有履行的合同为无效合同。就本案来讲，前合同虽然签了，但并没有实际履行，是无效合同，后合同不但签了而且实际履行了才是有效合同。所以请求依法驳回五原告的诉讼请求。
原告为证实其主张，向本院提交如下证据：
1、2012年8月16日李明远和被告张加田签订房屋租赁协议1份（共三页）。内容为：甲方李明远愿将自己坐落于东外环路西的六间门市楼（原万豪酒店，计六间约2300平方米）、楼西后建二层（宿舍楼、锅炉房、洗衣房、设备房）共计：2700平方米租给乙方（张加田）使用（北邻刘左军院落，南邻本院），具体事宜协商如下：租赁房屋期限自2012年10月1日至2022年9月30日止。付款方式：租赁费前三年每年陆拾万元整，上打租，一年一交；后三年每年按陆拾陆万元整，上打租，一年一交，后四年每年房租租金按柒拾伍万元整，如有特殊原因由甲乙双方协商合理定价，进行调整，每年的9月30日前乙方一次性向甲方交清下年租金，如未按时交纳，甲方有权终止合同，收回门市楼，及全部房屋和设备。在以前进行装修安装的设备由甲乙双方协商折价肆拾万元整一次性付清。……租赁期满后，乙方不能拆除的装修物品及建筑的房屋、设备无偿归甲方所有……甲乙双方均应恪守本协议，如甲方违约致使本协议无法履行，由甲方承担违约责任，除向乙方支付违约金贰佰万元人民币外，乙方已交付的全部租金退还给乙方，且赔偿乙方装修、投资所造成的一切损失。如乙方违约致使本协议无法继续履行，由乙方承担违约责任，乙方一切投资归甲方所有，乙方已交付的租金不退，还须向甲方交付违约金贰佰万元人民币。……本协议一式三份，甲方一份，乙方二份。双方签字生效。甲方李明远、乙方张加田均签字、捺印（第三页）。该协议第一页有李明远签字捺印。
2、亲属关系证明一份。证明李明远和五原告的亲属关系。
3、李明远死亡注销证明一份。证实李明远于2013年11月9日因交通事故死亡。
4、公证书两份。证明李岩、李孟霏、李宪臣、钱翠英自愿放弃本案所涉房屋（房屋权利人李明远）的继承权。
5、2014年3月14日原告高春霞与ＸＸ伟、张加田、秦明武、朱俊超等人商谈租赁房屋的录音光盘一张（附有书面材料一份）。主要内容证实ＸＸ伟（朱俊超父亲）、张加田称对本案租赁房屋的第二年租赁费已结清，ＸＸ伟、秦明武称李明远拿了金港湾养生会馆的会员卡顶房租了。ＸＸ伟称李明远不是（金港湾养生会馆有限公司）股东。（经本院询问ＸＸ伟称确实是谈这事了，秦明武称录音没涉及房租，只涉及债务了）
原告提交的证据经被告质证认为，对证据1不认可，该协议已经作废，是无效协议。对证据2、3无异议。证据4与本案无关联性，涉及到诉讼主体的问题，请法院核实认定。证据5录音真实性、合法性、关联性不予认可。
被告为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：
1、2012年8月16日李明远与张加田、秦明武签订租赁合同一份（共三页）。内容为：甲方李明远愿将自己的坐落于东外环路西的六间门市楼（原万豪酒店，计六间约2300平方米）、加后院共计：2700平方米租给乙方（张加田、秦明武）使用（北邻刘左军院落，南邻本院），具体事宜协商如下：甲方以招商引资方式与乙方商谈对此房屋进行整体装修及扩建，甲方负责处理与前合伙人的债务纠纷，乙方负责此房屋的装修与扩建费用。租赁房屋期限自2012年8月16日至2022年8月15日止。付款方式：租赁费前三年为投资方无偿使用年，第四年起每年租赁费陆拾万元整，上打租，一年一交；乙方必须在每年的8月16日之前一次性付清，否则视为违约。如有特殊原因由甲乙双方协商合理定价，进行调整，第一年乙方向甲方一次性交纳第四年的房屋租赁费60万元作为押金，如未按时缴纳，甲方有权终止合同。……租赁期满后，乙方不能拆除的装修物品及建筑的房屋、设备经双方合理折价后补偿给乙方。……甲乙双方均应恪守本协议，如甲方违约致使本协议无法履行，由甲方承担违约责任，除向乙方支付违约金贰佰万元人民币外，乙方已交付的全部租金退还给乙方，且赔偿乙方装修、投资所造成的一切损失。如乙方违约致使本协议无法继续履行，由乙方承担违约责任，乙方一切投资归甲方所有，乙方已交付的租金不退，还须向甲方交付违约金贰佰万元人民币。……本协议一式三份，甲方一份，乙方二份。双方签字生效。甲方李明远、乙方张加田、秦明武（第三页均签字、无捺印）。该协议第一页无双方签字捺印。
2、2012年7月28日李明远出具收条一份。（原件）银行卡转账回执单一份。内容为收到秦明武房租款50万元。
3、昌黎县工商行政管理局出具昌黎县金港湾养生会馆工商档案一份。其中的李明远与金港湾养生会馆有限公司的房屋租赁协议（后附本案争议租赁房屋房权证）中载明，甲方李明远愿将本案争议的租赁房屋无偿给乙方昌黎县金港湾养生会馆有限公司无偿使用，期限三年。甲方李明远签字，乙方朱俊超签字。另企业名称预先核准通知书中载明昌黎县金港湾养生会馆有限公司投资人朱俊超、秦明武、张加田。
被告提交的证据经原告质证认为，证据1我们认为是伪造的。且我们认为签订时间有悖常理。证据2真实性我们需要核实。且证明没有交其60万。证据3中也不是李明远签字。
本院依原告申请委托天津市天意物证司法鉴定所出具的司法鉴定书。鉴定意见为2012年7月28日李明远出具收条中及被告提交的房屋租赁协议中李明远签名字迹与样本中李明远书写的字迹为同一人书写。
上述证据经原告质证认为，对鉴定本身无异议，但还是坚持上一次庭审的对被告方提交的租赁协议的质证意见，就是说是被告伪造的。因为被告认可原告提交的协议，是原、被告双方真实意思表示，并且原被告各有一份，而现在被告提交的合同中最后一页与原告提交的合同完全一致。仅有第一页与我方提交的合同不一致，而且我方提供的合同第一页是有李明远签字的，而被告提交的合同第一页没有李明远签字。且被告提交的合同有订书钉起钉重订的痕迹。所以我方认为被告伪造了合同的第一页，与原被告原始签订的合同的最后一页放在一起，伪造了他们提交的合同。鉴定结论只能证明最后一页是李明远真实签字，不能证明他们主张前三年免房租是合同的真实内容。上述证据经被告质证认为，对于鉴定意见书的真实性、合法性、关联性无异议，结论证明了李明远与张加田、秦明武签订的协议真实合法有效，并且有昌黎县金港湾养生会馆有限公司在工商局备案登记的登记材料与该份协议相互印证，能形成一个完整的证据链。
原、被告提交的证据及天意物证司法鉴定所出具的司法鉴定书经本院审核认为，原告提交的证据1原、被告双方对真实性均无异议，且协议中含争议租赁房屋费用问题的第一页有李明远签字捺印，第三页有张加田的签字捺印。证据5被告未提出实质性异议，且不同意申请鉴定，本院对证据5的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据与原告提交的证据1能够相互印证本案租赁房屋付款方式为一年一付的事实，故本院对原告提交的证据1、5予以采信。证据2、3被告无异议，本院予以采信。证据4系国家公证机关作出，本院予以采信。被告提交的证据3中的房屋租赁协议为工商管理部门形式审查公司注册登记时所需营业场所的资料，被告以其证明房屋无偿使用三年与原告提交证据5明显不符，故本院对该证据不予采信。被告提交的证据1第1页（含本案争议的租赁方式及付款方式内容）无双方任一方签字、捺印，无有效证据证明其真实、合法性且原告不予认可，故本院对被告提交的证据1不予采信。被告提交的证据2与本院委托司法鉴定书中的鉴定意见相符，本院均予以采信。
综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案事实认定如下：
2012年8月16日李明远与被告张加田签订了房屋租赁协议，协议中约定，甲方李明远愿将自己坐落于东外环路西的六间门市楼（原万豪酒店，计六间约2300平方米）、楼西后建二层（宿舍楼、锅炉房、洗衣房、设备房）共计：2700平方米租给乙方（张加田）使用（北邻刘左军院落，南邻本院），租赁房屋期限自2012年10月1日至2022年9月30日止。付款方式：租赁费前三年每年陆拾万元整，上打租，一年一交；后三年每年按陆拾陆万元整，上打租，一年一交，后四年每年房租租金按柒拾伍万元整，如有特殊原因由甲乙双方协商合理定价，进行调整，每年的9月30日前乙方一次性向甲方交清下年租金，如未按时交纳，甲方有权终止合同，收回门市楼，及全部房屋和设备。在以前进行装修安装的设备由甲乙双方协商折价肆拾万元整一次性付清。……甲乙双方均应恪守本协议，如甲方违约致使本协议无法履行，由甲方承担违约责任，除向乙方支付违约金贰佰万元人民币外，乙方已交付的全部租金退还给乙方，且赔偿乙方装修、投资所造成的一切损失。如乙方违约致使本协议无法继续履行，由乙方承担违约责任，乙方一切投资归甲方所有，乙方已交付的租金不退，还须向甲方交付违约金贰佰万元人民币。……本协议一式三份，甲方一份，乙方二份。双方签字生效。甲方李明远、乙方张加田均签字、捺印（第三页）。该协议第一页有李明远签字捺印。2012年7月28日李明远收到秦明武给付的该房屋租金50万元，后收现金10万元。2013年3月张加田、秦明武、朱俊超为投资人以本案争议租赁房屋为经营场所依法设立昌黎县金港湾养生会馆有限公司。李明远于2013年11月9日因交通事故死亡，2013年12月18日，经昌黎县公证处公证，因李明远死亡，本案所涉房屋由高春霞（系李明远生前妻子）一人继承，其余继承人放弃继承。2014年3月14日原告高春霞等人与张加田、ＸＸ伟（朱俊超父亲）、秦明武、朱俊超就本案争议的房屋处理商谈时，被告张加田及ＸＸ伟称已交付了二年的房租，ＸＸ伟称李明远亦不是（昌黎县金港湾养生会馆有限公司）股东。原告不认可被告所述的已交付了第二年（2013年）房租，诉至本院请求解除与被告间签订的房屋租赁协议，并返还房屋及设备。另查明，原告于2014年5月将本案争议房屋及设备租赁给董涛经营。被告未实际控制、使用。
本院认为，李明远与被告张加田签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后被告2012年给付了第一年房屋租赁费用后，2013年的房屋租赁费用被告称已交清，原告不予认可，且被告未向本院提交结清第二年房屋租赁费用的相关证据，故本院对被告称已交清2013年房屋租赁费用的抗辩不予支持。因房屋租赁协议中双方约定未按时交纳下年房租，李明远有权终止合同，收回全部房屋及设备，本案原告高春霞继承房屋后即具有对该租赁房屋相应的各项权利义务，现原告要求解除房屋租赁协议、收回全部房屋及设备，依协议约定解除合同的条件成就，原告有权解除房屋租赁合同，故本院对原告的该诉讼请求予以支持。因被告现未实际占有、使用该租赁房屋，故对原告要求收回房屋及设备的诉讼请求不予支持。被告的抗辩主张，未能向本院提交相关有效证据证实，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条四款、最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、李明远与被告张加田间签订的房屋租赁协议自本判决生效之日起予以解除。
二、驳回原告高春霞的其它诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告张加田负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 员 佟德龙
二〇一五年三月三十一日
代书记员 王玲玲