吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第180号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘晓菊，女，1964年2月1日出生，汉族，个体业主，住长春市二道区。
委托代理人：丁树森，男，1959年5月25日生，汉族，无职业，系刘晓菊的丈夫，住长春市二道区。
委托代理人：李鑫，吉林同信法大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙凤，女，1970年12月3日出生，满族，个体业主，住长春市宽城区。
委托代理人：张文利，吉林常春律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、反诉被告）：王文轩，男，1965年8月3日出生，汉族，无职业，住长春市南关区。
委托代理人：刘淑艳，女，1964年12月3日出生，汉族，系王文轩妻子，住长春市南关区。
上诉人刘晓菊因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）南民初字第128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘晓菊的委托代理人丁树森、李鑫，被上诉人孙凤的委托代理人张文利，被上诉人王文轩的委托代理人刘淑艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年1月1日，刘晓菊与王文轩签订房屋租赁协议，约定王文轩将位于长春市南关区全安小区102栋101室房屋租给刘晓菊使用，租期三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，租金每半年12000元。2013年5月21日，孙凤与王文轩签订房屋买卖合同，约定王文轩将位于长春市南关区全安小区102栋101室房屋卖给孙凤，总价510000元。同时约定该房屋状态现为出租，出租押金和修暖气费用共计800元，归还孙凤，2013年7月1日后房屋租金由孙凤收取。2013年7月15日，王文轩收取孙凤购房款500000元。另查明，王文轩出售房屋时已告知刘晓菊，刘晓菊提出两套购房方案：一是将位于东大桥的房屋给王文轩，不足部分现金补齐；二是将刘晓菊位于亚泰的住房贷款给王文轩。但王文轩没有同意。再查明，涉案房屋为公有住房，产权人为长春房地（集团）有限责任公司，2013年7月26日，该房屋过户到孙凤名下，房屋承租人登记为孙凤。
2014年1月14日，孙凤起诉至一审法院，以孙文轩已将房屋出卖给孙凤，孙凤向刘晓菊索要2014年上半年的租金，但刘晓菊拒绝支付为由，要求判令刘晓菊支付房屋租金12000元，并承担诉讼费用。
刘晓菊答辩称：对房屋租金无异议，但因刘晓菊与王文轩存在租赁协议应向王文轩支付房租。孙凤向刘晓菊主张房租未提供任何有效证件，无法证实是房主，所以未向其交付房租。
王文轩陈述称：原告诉状内容属实，2014年的房租应该给原告，其他无异议。
刘晓菊提起反诉，以王文轩与孙凤签订的房屋买卖协议侵害其承租人优先购买权为由，要求确认孙凤与王文轩签订的房屋买卖合同无效；判令刘晓菊对位于长春市南关区全安小区102栋101号房屋享有优先购买权；判令王文轩和孙凤赔偿其经济损失150000元，并承担全部诉讼费用。
孙凤答辩称：1.王文轩在出卖房屋前已经在合理期限内通知了刘晓菊，且刘晓菊已明确表示当时没有足够的资金一次性全部支付购买，刘晓菊主张经济损失没有任何法律依据；2.孙凤与王文轩的买卖合同是合法有效的；3.本案房屋系使用权房屋不涉及优先购买权问题。
王文轩答辩称：我在2013年4月份告知刘晓菊，已经尽到了告知义务，刘晓菊主张我承担赔偿责任没有法律依据。
一审法院审理后认为：原告孙凤与第三人王文轩于2013年5月21日签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。关于被告刘晓菊主张该合同无效、侵犯其优先购买权并赔偿经济损失一节，因被告刘晓菊并未提供证据证明原告孙凤和第三人王文轩系恶意串通，且购买人孙凤现已办理完毕房屋登记手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”和第二十四条“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”的规定，因被告刘晓菊提出的购房方案未获同意，可视为没有满足房主售房的同等条件，故对被告刘晓菊的反诉主张不予支持。第三人王文轩将收取租金的债权转让给原告孙凤，并已通知被告刘晓菊，被告刘晓菊即应向原告孙凤履行支付租金义务。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘晓菊于本判决生效后立即支付原告孙凤2014年上半年房屋租金人民币12000元；二、驳回反诉原告刘晓菊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告已垫付）、反诉受理费3300元，由被告刘晓菊负担。
宣判后，刘晓菊不服，向本院上诉称：1.一审判决上诉人向被上诉人孙凤支付房租，上诉人有异议，因为王文轩将该房屋出售给孙凤的合同无效，侵害了上诉人的优先购买权，使上诉人受到损失，上诉人不应再向孙凤支付房租；2.一审判决认定事实不清、证据不足。王文轩提出其已于2013年4月份将转让房屋一事通知了上诉人，但其并未提供证据证明，上诉人不予认可，上诉人于2013年6月份才收到王文轩转让房屋的通知，而王文轩与孙凤签订合同的时间是2013年5月21日，王文轩没有证据证明其已经提前15天通知了上诉人；3.一审判决认为上诉人提出的购房方案未获同意可视为未满足房主的售房同等条件是错误的。首先，2013年6月份王文轩对上诉人称转让房屋急用现金，要求一次性支付54万元，而王文轩转让房屋给孙凤的价款是51万元；其次，上诉人提出的两个购房方案的其中一个就是贷款54万元，但王文轩不同意，而王文轩于2013年5月21日转让房屋给孙凤时却是先支付2万元定金，孙凤于2013年7月15日才交付尾款49万元，前后相差近两个月时间，在这一时间段内上诉人完全可以办下贷款并支付54万元房款，因此王文轩转让房屋给上诉人与孙凤不是同一条件；第三，一审认定王文轩于2013年7月15日收到孙凤50万元房款与事实不符，侵犯了上诉人的优先购买权；4.一审判决认定王文轩与孙凤不构成恶意串通是错误的。二人是否构成恶意串通，主要表现在房屋转让是否依法告知、房价是否一样、房款支付方式是否相同。就本案而言，王文轩对上诉人和孙凤明显不同，损害了上诉人的利益，王文轩应当赔偿上诉人损失15万元，而孙凤已办理完的房屋登记手续也因其与王文轩的房屋转让合同无效而无效；5.本案是公有房屋转让，公有房屋转让规定承租人的全部人员都应当获得同意，上诉人也是承租人和利益关系人，也要经上诉人同意，因没有依法告知上诉人，转让无效；6.如果房屋没有转让给孙凤，上诉人与王文轩约定上诉人可以继续承租该房屋，但由于房屋转让给孙凤而孙凤不同意上诉人对外承包，由此给上诉人造成损失15万元，应当由被上诉人承担。请求二审法院撤销一审判决，依法改判孙凤与王文轩签订的房屋转让协议无效，上诉人对该房屋有优先购买权，上诉人得以同等条件购买该房屋；被上诉人赔偿上诉人损失15万元，并承担全部诉讼费用。
孙凤和王文轩二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。
另，二审中，本院当庭播放了孙凤与刘晓菊的女儿丁晓的谈话录音资料。在该录音资料中，丁晓自述当时王文轩提出的出售房屋条件为：价格50万元，一次性支付全款。而刘晓菊一家因为暂时没有现金，无法满足一次性付款的条件，因此提出两个另外购买方案：一是用东大桥的房屋抵顶；二是先付20万元现金，余款用贷款方式支付。但王文轩没有同意。
本院认为：1.涉诉房屋所有权人暨出租人王文轩在拟出售房屋之前的合理期限内通知了房屋承租人刘晓菊，因刘晓菊无法满足王文轩提出的出售条件（价格50万元、一次性付款）而放弃购买房屋，此情况下王文轩将出售房屋信息在媒体上（58同城网）公示后，孙凤按照王文轩提出的售房条件（价格51万元、一次性付款）与王文轩签订购房协议，全额支付51万元购房款，并已办理完产权登记过户手续，应当认定王文轩与孙凤之间的房屋买卖合同合法有效；2.刘晓菊主张王文轩向孙凤提出的购买条件比先前向其提出的购买条件优越，王文轩先前向其提出的购买条件是一次性支付54万元房款，而王文轩给孙凤的购买条件则是先支付2万元定金，50天后再支付剩余49万元房款，如果王文轩同意刘晓菊50天后付款，刘晓菊完全可以贷款支付，因此王文轩侵害了刘晓菊的承租人优先购买权。首先，因刘晓菊并无证据证明王文轩向其出售房屋的价格是54万元，而其女儿丁晓在与孙凤的谈话录音中明确表示王文轩当时提出的出售价格是50万元，此价格并未高于王文轩出售房屋给孙凤的价格（51万元），故刘晓菊主张王文轩对孙凤的出售价格优越不能成立；其次，因王文轩向孙凤提出的价款支付方式也是一次性付款，虽然有50天的宽限期，但并未改变一次性付款的条件，虽然孙凤在签订合同时支付过2万元定金，但定金只是一种债的担保方式，不能视为付款，因此孙凤支付2万元定金的行为亦未改变王文轩提出的一次性付款条件，而刘晓菊提出的付款条件是先给付20万元现金，余款以贷款方式支付，虽然贷款也可能在50天内完成，但分期付款和贷款支付与一次性付款是完全不同的支付方式，不构成同一条件，故刘晓菊以此主张王文轩侵害其优先购买权不能成立，本院不予支持；3.孙凤是通过查阅王文轩在媒体上公示的售房信息与王文轩洽谈买卖房屋事宜的，虽然孙凤对于房屋出租给刘晓菊一事知晓，但在孙凤查看房屋之时，刘晓菊的女儿（实际经营使用者）已经明确表示放弃购买房屋，此情况下孙凤与王文轩签订买卖合同购买涉诉房屋属于善意购买，并且刘晓菊主张孙凤与王文轩恶意串通，并未提供任何证据证明，故刘晓菊主张孙凤与王文轩恶意串通，二者之间的房屋买卖合同无效，本院不予支持；4.因王文轩和孙凤善意买卖涉诉房屋，并无侵害刘晓菊承租人优先购买权的行为，故刘晓菊主张王文轩和孙凤赔偿其经济损失15万元，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，刘晓菊的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3540.00元，由上诉人刘晓菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 丁立伟
二〇一四年七月十六日
书 记 员 胡 亮