重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05264号
上诉人（原审原告）高志秀。
委托代理人孙潭，重庆睿渝律师事务所律师。
上诉人（原审被告）重庆富恒物业管理有限公司，住所地重庆市江北区华新村360号。
法定代表人马军，总经理。
委托代理人陈旭龙，该公司职工。
委托代理人刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆银星经济技术发展股份有限公司，住所地渝中区朝东路66号银星商城。
法定代表人王真祥，总经理。
委托代理人刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。
上诉人高志秀、上诉人重庆富恒物业管理有限公司（以下简称富恒公司）与被上诉人重庆银星经济技术发展股份有限公司（以下简称银星公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年5月29日作出（2014）江法民初字第07179号民事判决，上诉人高志秀、富恒公司均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年10月13日进行了询问，上诉人高志秀的委托代理人孙潭、上诉人富恒公司的委托代理人陈旭龙参加诉讼，被上诉人银星公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2005年6月15日，高志秀作为甲方（出租方），富恒公司作为乙方（承租方），银星公司作为丙方（担保方）签订《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》协议约定：甲方将诉争房屋出租给乙方，乙方有权委托他方进行经营或转租。租赁经营管理期限为8年零3月16天，自2005年6月15日起至2013年9月30日止。在乙方的租赁经营期限内，诉争房屋经营管理由乙方实施，乙方按每月每平方米110.25元向甲方支付租金，每年乙方向甲方支付租金27981.5元，共八年零三个月十六日，每年分四次支付，乙方每季度第一个月20日向甲方支付，每次支付6995.38元。如果乙方因自身经营不善导致商铺亏损，丙方有责任承担本协议有效期内乙方应向甲方支付的相应租金，直至本合同终止。
《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》期限届满后，富恒公司未与高志秀就诉争房屋进行返还的交接手续。2014年底，银星公司以自己的名义将东方港湾约克风情商业街（包括诉争房屋）租赁与他人作为古玩市场使用。
2014年11月18日，银星公司与李洪波签订《东方港湾商业用房租赁合同》，合同约定，银星公司将诉争房屋出租与李洪波，2014年12月20日前交房，租赁期限为2014年12月20日—2019年12月31日，2014年12月20日—2015年7月31日为免租期，2015年8月1日—2016年12月31日期间月租金为1350元，2017年1月1日—2017年12月31日期间月租金为1431元，2018年1月1日—2018年12月31日期间月租金为1512元，2019年1月1日—2019年12月31日期间月租金为1593元。银星公司签订该合同并未取得高志秀的书面授权。银星公司收取了李洪波2015年8月1日—2016年12月31日的房屋租金6750元，该笔款项银星公司并未支付与高志秀。
本案争议焦点为：2013年10月1日—2014年9月30日此期间高志秀与富恒公司是否存在租赁关系；若租赁关系存在，富恒公司与银星公司是否应共同承担支付租金的责任。
针对争议焦点，原告高志秀举示2015年1月28日的诉争房屋照片，证明房屋在2013年10月前是有入户玻璃门的。富恒公司与银星公司不认可照片的真实性，玻璃门系银星公司在2014年找装修公司安装的，即使真实，也因为照片是2015年拍摄的，不能证明房屋租赁期间的情况。一审法院院认为，富恒公司、银星公司对照片真实性不认可，而且照片拍摄时间为2015年，无法达到高志秀的证明目的。
针对争议焦点，被告富恒公司和银星公司共同举示以下证据：诉争房屋所在东方港湾《专项工程施工合同》、说明、证明，内容为对诉争房屋所在东方港湾玻璃门整改，施工公司为重庆工艺美术装饰工程公司（以下简称装饰公司）；余应凤（东方港湾A11-902业主）、饶如珍（东方港湾A11-1606业主）出具的证明，内容为诉争房屋在2014年9月30日前仅有框架，无入户门、房屋内也无任何物品；黄荔、王承武的证言，黄荔陈述主要内容如下：我为装饰公司员工（后黄荔在高志秀询问下陈述其挂靠在装饰公司名下），在2014年3、4月份进场施工，负责约克风情街的改装工程，进场前门面的水电气都未开通，除了一个建设公司在办公，其余门面都是空置的，诉争门面没有安装门，施工工期很长，2014年9月安装玻璃，2014年12月才开始水电安装。王承武的证言主要内容如下：我系银星公司员工，主要负责商用物业的租赁管理。高志秀买了银星公司的门面，签订了反租协议，门面没有锁，也未使用，所以不存在租赁期满交接的问题。2014年3月，银星公司对包含诉争房屋在内的风情街进行整改装修，不是租赁装修，因为交付时房屋未达到交付条件，而2014年7月古玩市场因为搬迁和银星公司洽谈租赁事项，发生在银星公司装修之后。2014年11月10日左右，我电话通知高志秀有商家承租门面做古玩收藏，当时高志秀在出差，我电话告知了她关于租金价格、支付方式、相关约定等租赁事项，高志秀同意银星公司代办租赁事项。我要求高志秀出具书面委托书，高志秀表示出差回来出具书面授权委托书，但一直未出具。以上证据拟证明诉争房屋在租赁期内没有门、也未安装水电气表，故租赁期满后不存在交接的情况，富恒与银星公司在租赁期满均未使用房屋。高志秀质证称：施工合同，有无实际履行无法核实；说明和证明的真实性均不予认可，装饰公司的证明与事实有出入，装饰公司与银星公司之间有利益冲突；余应凤、饶如珍的证明系证人证言，证人未到庭，无法证明相关内容；黄荔的部分证言不真实，其身份的表述是矛盾的，时隔一年，门面也多，黄荔还记得诉争门面的情况，不符合人记忆的客观情况，而且装饰公司入场时没有门，无法证明2013年9月30日前没有入户门。黄荔陈述2014年初与银星公司洽谈装修，表明银星公司与富恒公司租赁期满后仍有意愿租赁诉争房屋；王承武的证言部分真实，2013年租赁期满，高志秀曾向富恒公司、银星公司要求交接诉争房屋，答复是仍继续使用房屋，高志秀没有异议。证人对装饰性质的判断，不是事实的陈述，不是证言部分。该院认为，合同真实性可以确认，但合同内容无法证明诉争房屋没有入户门和未安装水电气表；余应凤、饶如珍的证明系书面证言性质，两人证人无正当理由未出庭作证，该两份证明无法单独证明诉争房屋无入户门、房屋内无物品；装饰公司的证明真实性无法核实，因为黄荔关于自己身份的陈述是矛盾的；黄荔与王承武的证人证言部分，结合黄荔、王承武的陈述和高志秀对证言的意见，可以确定在2014年3月，银星公司开始对包括诉争房屋在内的东方港湾进行装修施工，但装修截止时间无法确认。
原告高志秀诉称：2005年6月15日，高志秀与富恒公司、银星公司签订了《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》，高志秀将其所有位于重庆市江北区渝江村300号东方港湾约克风情商业街3-28房屋租赁与富恒公司，银星公司作为担保方，租期从2005年6月15日起至2013年9月30日止，租金每年27981.5元，每年按季度分期支付，富恒公司和银星公司是支付租金的共同债务人。租赁期限届满后，富恒公司与银星公司仍继续占用诉争房屋，但未支付租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，高志秀与富恒公司、银星公司之间形成不定期租赁关系，富恒公司与银星公司应继续向高志秀支付租金。请求判令：富恒公司与银星公司向高志秀支付从2013年10月1日起至2014年9月30日此期间的租金27981.5元。
被告富恒公司辩称：高志秀的诉讼请求并无事实依据，应予以驳回。富恒公司与高志秀的租赁关系在2013年9月30日已经随着《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》期限届满而终止，此后富恒公司并未继续占用诉争房屋，双方之间不存在不定期租赁关系，富恒也不应当承担支付租金义务。
被告银星公司辩称：高志秀的诉讼请求并无事实依据，应予以驳回。在《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》中，银星公司也仅在富恒公司出现经济困难的情况下承担保证责任，协议约定的租赁期届满后，银星公司不存在使用诉争房屋的行为，更不存在转租的行为。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》签订时三方均具有相应的民事行为能力且意思表示真实，其确定的内容三方均应遵守，协议约定的租赁期限为2005年6月15日至2013年9月30日（共计八年零三个月十六日）。根据协议中“如果乙方因自身经营不善导致商铺亏损，丙方有责任承担本协议有效期内乙方应向甲方支付的相应租金，直至本合同终止。（乙方为富恒公司、丙方为银星公司）”的约定和《中华人民共和国担保法》第十七条第一款的规定，银星公司仅在协议确定的期间段（2005年6月15日至2013年9月30日）承担一般保证责任，而非连带保证责任。
《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》期限届满后高志秀与富恒公司是否存在租赁关系问题。协议约定的租赁期限届满后，根据富恒公司未与高志秀进行诉争房屋的相关交接手续，高志秀也未要求富恒公司返还诉争房屋的事实，高志秀认为这符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，其与富恒公司的协议应继续有效，租赁期限为不定期。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条第（二）项的规定，富恒公司应证明其在协议期限届满后未继续使用诉争房屋，若其无法提供证据证明，则承担举证不能的相应后果。富恒公司虽然举示了《专项工程施工合同》、说明、证明、黄荔、王承武的证人证言等证据拟证明未继续使用房屋，但是这些证据仅能证明2014年3月之后房屋系银星公司使用的状况，无法证明其在2013年10月—2014年2月未使用房屋，再结合双方在原协议期限届满后未进行房屋返还交接手续和高志秀同意富恒公司继续租赁房屋的情况，富恒公司在原协议期满后使用了房屋，故对其在协议期满后未继续使用诉争房屋的辩解意见，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，认定《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》继续有效，但租赁期限为不定期。
另，《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》转为不定期租赁后的期限确定问题。根据审理查明的事实：银星公司在2014年3月开始对包括诉争房屋在内的东方港湾进行装修施工；而且在2014年底，银星公司以自己的名义将东方港湾约克风情商业街（包括诉争房屋，2014年11月18日银星公司与李洪波就诉争房屋签订《东方港湾商业用房租赁合同》）租赁与他人作为古玩市场使用，银星公司还收取了李洪波2015年8月1日—2016年12月31日的房屋租金6750元。以上的事实可以确定银星公司从2014年3月起是诉争房屋的实际使用人，而由于银星公司并非不定期租赁协议的出租方或承租方，同时其对协议的保证责任也于2013年9月30日截止，所以可以确定高志秀与富恒公司的不定期租赁期限为2013年10月1日—2014年2月28日（共计五个月）。
综上所述，高志秀要求富恒公司支付2013年10月1日—2014年2月28日期间租金11659.0元的诉讼请求，予以支持。超过部分，不予支持。
银星公司是否应和富恒公司共同承担支付租金责任的问题。如前所述，银星公司仅承担一般保证责任，而非连带保证责任，且仅在2005年6月15日—2013年9月30日期间承担该责任，故银星公司无须承担支付诉争房屋2013年10月1日—2014年2月28日期间的租金义务，对于高志秀要求银星公司与富恒公司共同承担支付租金责任的诉讼请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条第（二）项之规定，判决：一、被告重庆富恒物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告高志秀租金11659.0元。二、驳回原告高志秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费498元，由原告高志秀负担407元，被告重庆富恒物业管理有限公司负担91元，此款原告高志秀已向一审法院预交，被告重庆富恒物业管理有限公司在履行前述义务时一并支付与原告高志秀。
宣判后，高志秀、富恒公司均不服一审判决，向本院上诉。
高志秀上诉称：《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》期限届满后，富恒公司未返还房屋并继续使用，该继续使用包括银星公司对房屋装修并出租给他人的情形，故一审判决认定租赁期限截止到2014年2月28日是错误的，应当判决富恒公司、银星公司共同承担支付租金责任，支持我的一审诉讼请求。请求：撤销一审判决，依法改判。
富恒公司上诉并答辩称：高志秀从银星公司购买本案房屋，我公司与高志秀签订合同后，未办理交付手续，实际当时也是银星公司将房屋交付我公司的。银星公司是房屋产权人，《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》期限届满后，我公司未继续使用房屋，系由银星公司对房屋所在的约克风情街统一整改后另行出租，我公司不应承担任何责任。请求：撤销一审判决，依法改判驳回高志秀的全部诉讼请求。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，本案所涉《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》是当事人真实意思表示，各方应当遵守合同并全面履行。合同约定银星公司（丙方）为担保方，约定内容“如果乙方因自身经营不善导致商铺亏损，丙方有责任承担本协议有效期内乙方应向甲方支付的相应租金，直至本合同终止”表明担保人银星公司在合同期限内即2005年6月15日至2013年9月30日期间承担一般保证责任。故银星公司不是本案所涉租赁合同承租人，也不是连带责任保证人，高志秀诉请的法律基础是《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》继续履行形成的不定期租赁法律关系，故高志秀诉请银星公司在本案中承担责任的理由不成立，不予支持。
本案所涉《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》租赁期限届满后，承租人富恒公司未将房屋交还高志秀，高志秀予以同意，故富恒公司继续使用房屋期间，与高志秀形成不定期租赁关系，富恒公司应当按照合同约定支付使用期间的租金。关于不定期租赁期间的截止时间，由于银星公司自2014年3月起对包括本案所涉房屋在内的东方港湾进行装修施工，银星公司于2014年底以自己的名义将房屋出租他人，并且银星公司是房屋登记权利人，审理中高志秀、富恒公司均陈述在签订合同后未办理出租交接手续、富恒公司系从银星公司处接房，综合考虑上述事实，一审判决确定高志秀、富恒公司的不定期租赁关系截止于2014年2月28日，认定处理正确，本院予以确认。高志秀上诉认为应由富恒公司、银星公司共同承担本案责任的意见，富恒公司上诉认为合同期满后不应承担任何责任的意见，均不符合查明事实，没有法律依据，本院对高志秀、富恒公司的上诉意见均不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人高志秀、富恒公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费996元，由上诉人高志秀、上诉人重庆富恒物业管理有限公司各负担498元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 梁 麟