江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02507号
上诉人（原审原告）吴国荣。
上诉人（原审原告）夏建萍。
两上诉人委托代理人徐健、卢卫卫，江苏健行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司，住所地如皋市长江镇长江东路北侧1号。
法定代表人王海明，董事长。
委托代理人许波华，江苏信阳光律师事务所律师。
原审第三人南通瑞华置业有限公司，住所地如皋市丁堰镇光明路18号。
法定代表人梁福华，董事长。
原审第三人梁福华。
两原审第三人共同委托代理人王娟，江苏敏政律师事务所律师。
原审第三人胡惠民。
上诉人吴国荣、夏建萍与被上诉人如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司（以下简称海上明珠公司）、原审第三人南通瑞华置业有限公司（以下简称瑞华公司）、梁福华、胡惠民商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2014）皋民初字第1397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，吴国荣、夏建萍及委托代理人卢卫卫，海上明珠公司委托代理人许波华到庭参加诉讼，原审第三人瑞华公司、梁福华、胡惠民经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，吴国荣、夏建萍系夫妻关系。2012年10月15日，双方签订《商品房买卖合同》一份，出卖人海上明珠公司，买受人吴国荣。合同第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于如皋市长江镇海坝村6组、编号为R0×××的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为皋国用（第2007）第×××号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名海上明珠。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为海上明珠第××幢××单元×××号房，建筑面积148.32㎡。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为人民币每平方米3020元，总金额447926元。第六条付款方式及期限买受人于2012年10月15日支付清首付款247926元；买受人于2012年11月1日支付清剩余房款200000元。第八条交付期限：出卖人应当在2013年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（第3项为空白）。双方还对相关事项进行了约定。出卖人加盖海上明珠公司公章，买受人由吴国荣签名。合同签订后，吴国荣、夏建萍履行了房款给付义务，海上明珠公司于2012年10月15日和11月6日分别开具了金额为247926元和200000元的正式发票。
吴国荣、夏建萍主张因要求海上明珠公司支付违约金遭到拒绝，于2014年11月28日向法院起诉，请求判令海上明珠公司给付：1、逾期交房的违约金21948.37元。2、逾期办理房屋权属证书的违约金8958.52元，并在15日内办理房屋权属证书。三、租房损失16000元。四、确认约24个平方的10号车库归其所有。以上合计46906.89元。吴国荣、夏建萍主张逾期交房违约金从2013年6月30日计算至2014年10月31日，按日万分之一。未及时办理房产证违约金按总价的百分之二。房租损失每月1000元，计16个月。审理中，海上明珠公司申请追加第三人参加诉讼。
另查，海上明珠公司提交的2009年7月12日与南通瑞华置业有限公司签订的《房地产开发项目合作合同》载明，甲方为海上明珠公司，乙方为瑞华公司，双方因《海上明珠》项目合作开发事宜达成合同，一、合作项目概况：甲方现已通过国有土地使用权出让方式取得项目所在的如皋市长江镇海坝村六组开发地块的土地使用权、当地政府的《立项批文》、《建设用地许可证》及一期项目的《建设工程规划许可证》与乙方进行《海上明珠》项目合作。二、合作方式：1、甲、乙双方一致确定以甲方的名义、由乙方总承包的方式合作开发《海上明珠》项目；2、乙方向甲方支付项目总承包金为人民币2600万元；3、乙方投入《海上明珠》项目后续开发建设及销售所需的全部资金，并全面负责项目的开发建设和销售，在乙方遵守有关法律法规和保证本合同正常履行的前提下，乙方对合同项目开发建设和经营拥有合法的处理权，甲方不得干预。三、承包金的支付方式及相关约定。1、协议签订后七日内，甲方将项目所在的工地交由乙方接管。6、项目总承包期限为24个月（从合同生效起计算）。四、项目合作期间：1、项目合作期间，甲方的公章、合同专用章、法定代表人章由甲方掌控，乙方因项目开发建设及销售需要用章，在合理且不损害甲方利益或对外担责的情况下，甲方应积极、及时配合乙方的用章需求，一直到项目过户到合作方为止，如因在甲、乙双方合作期间及合同签订日起，甲方私自以海上明珠公司名义与其他单位或个人产生经济纠纷与乙方无关。五、特别约定：为保证乙方履行本合同，乙方股东及法定代表人梁福华自愿为乙方在合同项下的全部义务及责任向甲方承担连带保证责任担保。双方还对相关事项进行了约定。甲乙双方签名盖章，保证人签名：梁福华。2009年7月12日，双方签订《补充协议》一份，约定：1、海上明珠公司公章及重要证照在合作期间由甲方保管；2、乙方因工程需要使用公章，需经乙方法定代表人亲自签字申请，合同或协议确立后，需留复印件备案；3、合作之前海上明珠公司的债权债务由甲方负责，合作之后的海上明珠公司的债权债务由公章使用人负责。
审理中，吴国荣、夏建萍申请调取如皋市公安局如皋港派出所接处警工作记录，报警时间2013年12月2日14时50分，民警到现场，经了解：报警人夏建萍报称其于2013年11月30日在如皋市长江镇海上明珠花六万元购买一车库，现其找不到开发商，民警现场未能找到相关工作人员，民警告知其通过合法途径维权。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方所签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，合法有效。合同的签订地在海上明珠售楼处，加盖的公章是海上明珠公司公章，海上明珠公司和第三人的合作协议约定对外以海上明珠公司经营。故吴国荣、夏建萍有理由相信该合同系与海上明珠公司签订，应由其承担相应的权利义务。吴国荣、夏建萍系夫妻关系，有权共同诉讼。海上明珠公司与第三人约定的责任承担仅限于内部关系，不影响吴国荣、夏建萍向海上明珠公司主张权利，至于海上明珠公司与第三人之间如何分担，可另行主张权利。
根据合同约定，吴国荣、夏建萍已支付了购房款，海上明珠公司已开具正式发票。海上明珠公司应当于2013年6月30日前按合同约定的方式交付房屋，吴国荣、夏建萍主张从2013年7月1日起至2014年10月31日的逾期交房违约金，按日万分之一计算，应予支持。吴国荣、夏建萍主张逾期办理房屋权属证书的违约金，并要求海上明珠公司在15日内为吴国荣、夏建萍办理房屋权属证书。根据合同第十五条约定：“如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，而第3项为空白，无法对照引用。在本条中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，约定的出卖人提供资料报产权登记机关备案，属配合义务。故吴国荣、夏建萍的该项请求约定不明确，法院不予支持。吴国荣、夏建萍主张海上明珠公司支付租房损失16000元，该请求证据不足，不予支持。吴国荣、夏建萍请求确认开发建设的约24个平方的10号车库归其所有，其所举证据不充分，难以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、海上明珠公司于判决书生效后十日内向吴国荣、夏建萍支付逾期交房的违约金21948.37元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回吴国荣、夏建萍的其他诉讼请求。案件受理费970元，由海上明珠公司负担。
宣判后，上诉人吴国荣、夏建萍不服，向本院提起上诉称，1、合同约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按第3项处理。但第3项空白，本案应参照其他购房者的合同执行，按总房款的百分之二计算违约金。按照司法解释，没有约定也应当参照逾期贷款利息的标准计算。2、按照合同约定，海上明珠公司有义务为本人去办理房产证。根据《房屋登记办法》，原审法院不支持本人该项诉请没有事实和法律依据。3、关于车库权属问题，本人按照售楼中心工作人员指示将车库款汇给梁福华，本人取得了车库的钥匙。第二天去售楼处办理手续时，人去楼空。本人无奈报警，这有相应的报警记录为证。其他案件中也有多人将购房款直接汇给梁福华。4、因海上明珠公司没有交房导致无法入住，给本人造成租房损失，海上明珠公司应予赔偿。请求二审法院依法改判。
被上诉人海上明珠公司答辩称，1、逾期办理房产证，是否承担违约责任双方未约定，也无法定责任。2、上诉人提交的证据仅能证明其给付了梁福华6万元，但该款与案涉车库无关联性。其要求确认车库所有权无事实和法律依据。3、法院已支持逾期交房违约金，再支持租房损失无法律依据。请求二审法院维持原判。
原审第三人瑞华公司、梁福华答辩称，原审法院认定事实清楚，本案合同是吴国荣、夏建萍与海上明珠公司之间的建立的。请求二审法院驳回吴国荣、夏建萍对其诉讼请求。
原审第三人胡惠民未答辩。
二审中，上诉人吴国荣、夏建萍提交了照片、视频光盘，以证明其拥有案涉车库的钥匙。海上明珠公司质证认为该钥匙与案涉车库是否关联无法确认。本院经审查认为，该照片、视频光盘可作为认定本案事实的证据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
二审另查明，吴国荣、夏建萍取得了案涉车库钥匙。
本院认为，二审争议焦点为：1、海上明珠公司是否应办理房屋权属证书，是否应给付吴国荣、夏建萍逾期办理房屋权属证书违约金、租房损失。2、案涉车库可否确认为吴国荣、夏建萍所有。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商品房买卖合同约定在房屋交付使用后180天内办理权属登记资料备案，由于海上明珠公司至今未能交房，办理备案的时间尚未开始起算，且原审法院已判决海上明珠公司给付吴国荣、夏建萍逾期交房违约金，故对吴国荣、夏建萍请求给付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请不予支持。关于房租损失，这与逾期交房违约金指向同一损害后果，两者不应同时得到赔偿。由于吴国荣、夏建萍所主张的房租损失低于违约金，故原审法院对房租损失不予支持正确。房屋权属登记应由买受人申请办理，且商品房买卖合同并未约定由海上明珠公司办理房屋权属证书，故吴国荣、夏建萍该项主张本院不予支持。
关于车库问题，从现有证据来看，可以认定吴国荣、夏建萍与海上明珠公司就车库签订了买卖合同，理由如下：吴国荣、夏建萍虽将6万元汇给了梁福华，但梁福华与吴国荣、夏建萍间素无往来，且梁福华作为法定代表人的瑞华公司承包销售案涉房产，故该款为车库款具有高度盖然性；吴国荣、夏建萍已取得了该车库的钥匙，海上明珠公司对此未能作出合理解释，且吴国荣、夏建萍在汇款两日后因现场无法找到销售人员即报警，故吴国荣、夏建萍基于车库买卖关系取得钥匙的可能性较大。综上，现有证据足以使本院确信双方就车库已达成了买卖合同，但车库系不动产，吴国荣、夏建萍不可根据买卖合同直接取得车库所有权，其主张确认车库为其所有的主张不能成立。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费970元，由上诉人吴国荣、夏建萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 刘彩霞
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 秦建波
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律证据，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。