河南省淅川县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1326民初1698号
原告：杨建忠，男，汉族，1973年3月11日出生，住河南省淅川县。
原告：毕高连，女，汉族，1976年9月12日出生，住址同上。系原告杨建忠妻子。
二原告委托代理人：张天成，淅川县荆紫关镇法律服务所法律工作者，执业证号:03770585.
被告：陈涛，男，汉族，1980年6月15日出生，住河南省淅川县。
被告：胡冬玲，女，汉族，1979年5月2日出生，住河南省淅川县。系被告陈涛妻子。
二被告委托代理人：吕长斌，河南南都律师事务所律师，执业证号：14113198010928394。
原告杨建忠、毕高连与被告陈涛、胡东玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月23日作出（2016）豫1326民初2545号民事判决，被告陈涛、胡东玲不服，依法向南阳市中级人民法院提起上诉，南阳市中级人民法院作出（2017）豫13民终510号民事裁定，裁定撤销本院（2016）豫1326民初2545号民事判决；发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨建忠、毕高连及其委托代理人张天成、被告胡东玲及其陈涛、胡东玲的委托代理人吕长斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建忠、毕高连向本院提出诉讼请求：1、要求二被告返还二原告购房款15万元，并按月利率1%支付利息至该款还清之日止；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年4月1日二被告计划在郑湾村××组建房，原被告双方商定由二原告先行支付二被告19万元购房款，待房屋建好后以每平方不超过1600元的价钱在三楼任选一套，并在一年内（2014年4月1日前）房屋交付使用，逾期按月利率1%支付利息。后被告未按期交付房屋使用，且在房屋建好后与原规划设计有较大出入，二原告要求被告退还购房款。二被告于2015年11月30日退还购房款4万元，下欠15万元经催要拒不支付。
被告陈涛、胡东玲辩称：一、原被告双方商定的房屋买卖合同是双方真实意思表示，应受法律保护。二、被告没有违反合同约定，符合交付条件，三、原告方违反合同约定，迟迟不到现场，丈量房屋面积，四、原告于被告在房屋买卖履行过程中，曾向被告借款四万元，而原告方把借款当做退房款。五、原告方违约，应承担违约责任，具体违约金多少后续再说。六、房屋买卖协议对建筑面积，违约都有约定，是双方真实意思表示，合同应认定有效。房屋规划许可证至少说明三层是合法建筑，三层以上是否是违规建筑，与本案无关。原告方认为四万元没有打条不符合交易习惯，但是双方关系好，基于信任所以没有打条。由于原告方违约，房屋2014年符合交付条件，给原告通知，原告不来核实建筑面积，也不来接收房子。综上所述，应驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：陈涛、胡东玲无证据证明，2015年11月30日给杨建忠、毕高连现金4万元，是借给杨建忠、毕高连使用，故认定该4万元是退还给杨建忠、毕高连的购房款。
经审理查明，2013年4月2日淅川县规划局根据陈涛父亲陈合义的申请，给陈合义颁发淅规建证字（2013）第39号建设工程规划许可证，准许陈合义翻建住宅。核准规划工程项目为：在郑湾社区四组进行住宅翻建，准予建设砖混的房屋三层，底层面积144.5平方米，建筑总面积为448.5平方米。2013年4月1日杨建中、毕高连先行向陈涛、胡东玲支付19万元购房款，陈涛、胡东玲给杨建中、毕高连出具了收到条，内容为：“今收到杨建忠、毕高连预付房款拾玖万元整。备注：剩下房款以交房（交钥匙）实际面积为准，多退少补。房子位置，郑湾村××组。陈合义面临东环路路南三楼任选一套，价格为每平方不超过壹仟陆百元，最长交房时间不得超过一年（2013.4.1-2014.4.1），若一年交不上房，按银行一分息付给杨建忠、毕高连贰万贰仟捌佰元。收款人：陈涛、胡东玲。”该房屋建好后，杨建忠、毕高连以陈涛、胡东玲未按期交付房屋且房屋设计与原规划有较大出入为由，未予接收。2015年11月30日陈涛、胡东玲退还杨建忠、毕高连款现金4万元。余房款15万元拒绝退还。
另查明，陈合义实际所建房屋为七层，每层面积约320平方米。房屋使用的土地原为郑湾社区四组集体经济组织所有。
本院认为，2013年4月1日，陈涛、胡东玲向杨建忠、毕高连出具的收到条，名为收款条，实为房屋买卖合同。房屋买卖合同涉及房屋所有权和土地使用权转让，不但要遵守买卖合同的一般法律规定，还要遵守土地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第五十六条、第六十二条、第六十三条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。本案中，陈涛、胡东玲以建自住房屋的名义，将建设的超出自住面积的房屋出售给杨建中、毕高连的行为，改变了土地使用用途和土地使用权人，实为房地产开发行为。争议房屋的土地原属于郑湾社区四组集体经济组织所有，而陈涛、胡东玲不能证明房屋占用的土地转为国有土地，也不能证明通过国家出让方式取得了国有土地开发使用权。故陈涛、胡东玲与杨建忠、毕高连房屋买卖合同违反法律的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》第七条、第三十条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。陈涛父亲陈合义实际所建房屋为七层，每层面积约320平方米，与淅川县规划局准许陈合义建设砖混的房屋三层、底层面积144.5平方米、建筑总面积为448.5平方米不符，为违法建筑，不应作为买卖合同的标的物。陈涛、胡东玲出售给杨建忠、毕高连的房屋，与上述违法建筑为一体，不能拆分，故不能买卖。
综上，2013年4月1日，陈涛、胡东玲与杨建忠、毕高连的房屋买卖合同应认定无效。根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此杨建忠、毕高连主张陈涛、胡东玲返还房屋款15万元的诉讼请求应予支持。关于杨建忠、毕高连主张的月利率1%，因其与陈涛、胡东玲之间的房屋买卖合同无效，诉请的事实基础不存在，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第五十六条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告杨建忠、毕高连与被告陈涛、胡东玲于2013年4月1日签订的房屋买卖合同无效；
二、被告陈涛、胡东玲于本判决书生效之日起十日内向原告杨建忠、毕高连返还购房款15万元整；
三、驳回原告杨建忠、毕高连其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，由被告陈涛、胡东玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 陈国富
审判员 吴笑珑
审判员 张少普
二〇一七年七月十七日
书记员 樊少博