北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初26683号原告：刘丹彦，男，1946年9月13日出生，汉族，无业，住所地北京市海淀区，公民身份号码：×××。被告：北京佳和利丰房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区交大东路66号院1号楼1层145。法定代表人：郑新家，经理。原告刘丹彦与北京佳和利丰房地产经纪有限公司（以下简称佳和公司）委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘丹彦、被告佳和公司的法定代表人郑新家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丹彦向本院提出诉讼请求：1.佳和公司按出租代理合同交欠房租14400元；2.佳和公司按出租代理合同交纳违约金19200元。事实和理由：2017年2月15日，按房租4800元/月，签订至2018年2月14日一年代理合同，交房确认日期为2017年2月15日。2017年4月15日，佳和公司提前终止合同，按合同应按月租金4800元/月支付200%违约金9600元。2017年4月15日又签至2017年7月14日，4800元/月租金新合同。但按新签合同，佳和公司5日内至今，没按合同向刘丹彦支付4月15日至7月14日应付租金14400元。按照合同约定，佳和公司还应向刘丹彦支付月租金200%的违约金9600元。2017年5月18日，由于多次与佳和公司联系无果，为维护自身合法权益，刘丹彦起诉至法院。被告佳和公司辩称，不同意刘丹彦的诉讼请求，一是合同是经过修改，但是刘丹彦已经同意了。二是佳和公司有打款的证据，打款与合同的时间是对应的。三是刘丹彦称客户没有交房，但客户是刘丹彦清走的，合同期内就走了。经审理查明：2017年2月15日，刘丹彦（委托人，甲方）与佳和公司（租赁代理机构，乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》，其上载明：第一条，房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市海淀区紫竹院路车道沟街道办事处10号院东×××楼，建筑面积37.70平方米。第二条，房屋屋租赁用途为居住。第三条，出租代理权限及期限。（一）乙方出租代理权限为：1.代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2.代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；3.代甲方向承租人收取租金；4.可代甲方向税务部门缴纳税费；5.监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。（二）出租代理期自2017年4月15日至2017年7月14日，共计0年3个月。出租代理期限可延长30日。（四）甲方应于2017年4月16日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件一。第四条，租金。（一）租金标准：每月房屋租金：（含税价）为人民币4800元整。乙方应按本合同约定甲方交纳租金，如遇到国家法定假日自动顺延。（二）租金收取方式：甲方在工商银行开设房屋租赁代理专用账户，乙方通过该账户将租金按约定划入甲方账户或甲方携带证件到乙方财务部门领取。（三）乙方将各期租金划入甲方账户的日期，第一次2017.2.16，第二次2017.5.16，第三次2017.8.16，第四次2017.11.16，依此类推。第九条，合同的解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）因任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达5日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3.不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达5日以上无正当理由的。2.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3.利用房屋从事违法活动的。第十条，违约责任。（一）出租代理期内甲方或乙方需要提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金。（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。（四）双方解除合同后甲方不可以与乙方此房承租客户私自成交，否则甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金。当日，刘丹彦向佳和公司交付了房屋，佳和公司在《房屋交割清单》中确认房屋符合交验条件。2017年2月21日，佳和公司向刘丹彦支付合同款10400元。2017年4月15日，刘丹彦与佳和公司共同修改双方于2017年2月15日签订的《北京市房屋出租代理合同》，其中，关于出租代理期，原约定为“自2017年2月15日至2018年2月14日”，修改为“自2017年4月15日至2017年7月14日”；交付租金的日期，原约定为“第一次2017.2.16，第二次2017.5.16，第三次2017.8.16，第四次2017.11.16”，修改为“第一次2017.4.16”。2017年4月21日，佳和公司向刘丹彦支付合同款4000元。2017年7月，房客搬走后，因未收回钥匙和门卡，刘丹彦找开锁公司更换了门锁。诉讼中，佳和公司称其虽于2017年2月15日接收房屋，但房屋不能正常使用，故2017年2月15日至2017年4月14日期间无需缴纳房屋租金。刘丹彦对此不予认可。以上事实，有原告刘丹彦提交的《北京市房屋出租代理合同》、《借记卡账户历史明细清单》以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为，刘丹彦与佳和公司签订的《北京市房屋出租代理合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。刘丹彦于2017年2月15日将出租房屋交付给佳和公司，至协议履行期满2017年7月14日，佳和公司应当向刘丹彦支付5个月的房租共计24000元，扣除佳和公司已支付的14400元，其还应支付9600元。佳和公司称房屋在2017年2月15日至4月14日期间不具备居住条件，其无需支付该两个月内的租金，但并未就此提交相应证据，故对其该抗辩意见本院不予采信。综上，刘丹彦要求佳和公司支付9600元租金，有相应事实及法律依据，本院予以支持，对其超出上述金额部分的租金主张，于法无据，本院不予支持。刘丹彦主张佳和公司存在两个违约行为，一是提前终止合同，二是未按约定支付租金。对此，本院认为，其一，双方最初约定的出租代理期至2018年2月14日，但此后又变更为至2017年7月14日，提前七个月终止，此为双方协商一致变更合同的行为，佳和公司并不存在单方违约行为，刘丹彦以此为由要求佳和公司支付违约金，于法无据，本院不予支持。其二，依前述认定，佳和公司至今未予支付其拖欠的租金9600元，其行为已构成违约，结合《北京市房屋出租代理合同》第九条第（四）款第1项及第十条第（三）款的规定，佳和公司应按月租金的200%向刘丹彦支付违约金。该违约金标准过高，佳和公司请求调低，于法有据，本院结合佳和公司的过错程度、佳和公司迟延支付给刘丹彦造成的资金占用损失等因素，酌情调整该项违约金的计算标准为未付款9600元的30%，即2880元，对于刘丹彦超出该金额主张的违约金，本院不予支持，但相应部分的诉讼费仍由佳和公司负担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京佳和利丰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘丹彦支付合同款9600元以及违约金2880元；二、驳回原告刘丹彦的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元（原告刘丹彦已预交），由其自行负担274元；由被告北京佳和利丰房地产经济有限公司负担366元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 哲人民陪审员 吴 健人民陪审员 董福利二〇一八年一月十一日书 记 员 王雅婷