江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中商终字第00383号
上诉人（原审原告）南通市鑫达木材有限公司，住所地南通市港闸区唐闸街道花墙村10组。
法定代表人何亚男，该公司总经理。
委托代理人沈�，江苏濠阳律师事务所律师。
委托代理人张健，江苏濠阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南通苍龙工贸发展有限公司，住所地南通市港闸区陈桥街道陈桥北村3组。
法定代表人戴军炎，该公司总经理。
上诉人南通市鑫达木材有限公司（以下简称鑫达公司）因与被上诉人南通苍龙工贸发展有限公司（以下简称苍龙公司）不当得利纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2014）港商初字第00445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人鑫达公司法定代表人何亚男及委托代理人沈燕，被上诉人苍龙公司的法定代表人戴军炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫达公司一审起诉称，2007年底至2008年初，其与苍龙公司合作共同投资建设位�南通市港闸区陈桥街道3组、11组、九圩港畔的80亩场地。双方对合作的范围以及拆迁收益的分配等进行了约定。2013年5月，双方共同投资建设的合作经营场地拆迁。苍龙公司于2012年5月20日与南通旧城房屋拆迁有限公司（以下简称“旧城拆迁公司”）达成补偿安置协议，获取拆迁款108万元。鑫达公司多次要求苍龙公司按约分配拆迁利益，苍龙公司虽口头同意给付，但始终未能兑现。现请求判令苍龙公司支付拆迁补偿款524993.14元，并支付该款自起诉之日起至实际给付之日按银行同期贷款利率计算的利息。
苍龙公司一审答辩称，鑫达公司与苍龙公司存在租赁合同关系，鑫达公司只交了一年的租金。2008年，鑫达公司的经办人何红兵去世，苍龙公司即与何红兵的家人商定鑫达公司不用再交纳租金，但拆迁利益也与鑫达公司无关。鑫达公司的起诉没有事实依据，请求�回鑫达公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2007年12月30日，何红兵代表的鑫达公司与戴志忠代表的南通强龙工贸发展有限公司（2009年更名为苍龙公司）签订经营合作合同一份，合同约定的合作项目为船舶防火门制造、木制品加工、木材销售、钢结构制作、船舶修造；合作经营期限自2008年1月1日起至2055年12月30日止。苍龙公司出资的标的为“位于陈桥乡陈桥北村3组、11组、九圩港畔的全部工地（南至围墙外1米，北到九圩港河，东至围墙外1米，西至围墙外1米），面积80亩，其中集体土地45.5亩、农民承包土地34.5亩；围墙1300米，大门（含门牌、门前场地、绿化），传达室56平方米，房屋322平方米，道路80平方米，水电设备”；苍龙公司负责砌作两头到河边的围墙，厂区中间道路两边临时围墙由鑫达公司负责砌作，苍龙公司补贴鑫达公司砌作围墙费用5万元；鑫达公司出资兴建一切用于生产经营的厂房、仓库、码头、设备、车辆及厂区道路、绿化。经营方式为鑫达公司独立经营、独立核算、自负盈亏；分配方式为鑫达公司支付苍龙公司职工工资及福利待遇，前三年以每年30万元整支付，第四年以后每5年调整一次，增幅为基数的14%，奶牛场搬走前后不增减。签约首付定金10万元整，在第一年费用中抵算，此后在支付年的1月10日前以现金支付。合作期间，因不可抗拒的原因或因城市规划建设需动迁，按照谁投资，谁收益的原则计算，地面建筑物及相关等赔偿均由鑫达公司收益。合同签订后，鑫达公司对约定场地内的下水道、窨井、砂石路、车间框架基础、钢渣地面进行了实际投入。
同日，戴志忠向何红兵出具收到25万元的收条一份，载明该款为2008年度职工工资和福利费。何红兵于2008年10月19日去世后，何红图�鑫达公司支付了3万元租金给苍龙公司，戴志忠于2008年12月15日出具的收条载明该款为鑫达公司原欠租金。其后，鑫达公司未再给付租金。
2012年，因陈桥街道万顷良田工程需拆迁，苍龙公司被列入拆迁范围。同年3月16日，南通中房房地产评估咨询有限公司就苍龙公司所有的位于陈桥街道陈北村3组苍龙公司内的建筑及附属设备出具评估报告，评估报告所载的补偿项目中含：建材90000元、下水道7200元、窨井800元、砂石路787.5元、框架基础118809元。
2013年5月20日，苍龙公司与旧城拆迁公司签订港闸区农村房屋搬迁补偿安置协议，约定因拆除陈桥街道陈北村3组苍龙公司所属建筑面积372.63平方米房屋及附属设施等，旧城拆迁公司补偿苍龙公司无证房平房32024.4元、附属设施设备等321355.92元、搬家费补助费14351.7元、其他无证房配合补贴79764.6元、附属物价格及�他因素综合一次性补偿632503.38元，合计108万元。
另查明，戴志忠曾以苍龙公司名义向鑫达公司出具过两份说明，主要内容为鑫达公司投资的下水道、窨井、砂石路、车间基础、钢渣在拆迁评估时虽参与了拆迁评估，但未作为附属物列入补偿项目，该部分拆迁权益应当由鑫达公司享有。2013年11月15日，南通市港闸区陈桥街道建设管理办公室出具证明一份，载明苍龙公司的场地平整、框架基础、钢渣、堆材等项目均已做了评估，且已补偿到位。苍龙公司曾于2013年9月29日向陈桥街道出具过一份情况说明，载明苍龙公司内所有设施全都参与了拆迁评估并获得补偿，鑫达公司与苍龙公司的任何纠葛概与政府部门无关。
苍龙公司提交的江苏省农村合作经济组织内部结算凭证显示，2005年至2011年期间就案涉土地苍龙公司一直在向陈桥街道陈北村交纳租金。
一审法院认为本案争议焦点是：一、双方所签经营合作合同的性质以及效力；二、鑫达公司就其投资资产要求苍龙公司支付拆迁权益的主张能否得到支持。
就双方所签合同的性质。本案中双方所签经营合作合同约定苍龙公司的出资为土地、围墙、传达室等资产；鑫达公司亦确认合同中约定的其向苍龙公司支付的职工工资和福利待遇即为租金，同时合同还约定用于生产经营的其他设施由鑫达公司出资兴建，鑫达公司亦单独经营、独立核算、自负盈亏。对此一审法院认为，上述合同内容符合租赁合同的法律特征，苍龙公司将土地等资产租赁给鑫达公司用于生产经营，鑫达公司向苍龙公司支付租金，故本案双方所签合同应为租赁合同，而非鑫达公司主张的合作经营协议。
就双方所签合同的效力。案涉土地含集体土地和农村承包土地，即土地性质�农用地。苍龙公司向村集体组织租赁该土地后，在土地上兴建了围墙致土地用途改变，苍龙公司未依法向有关部门申请土地变更登记。鑫达公司与苍龙公司签订合同后，在原有的基础上添附了砂石路、框架基础、窨井、下水道等设施亦未办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。鑫达公司与苍龙公司所签合同系将农用地用于非农业建设，且未经过有关部门批准，违反了法律的强制性规定，属于无效合同。
关于争议焦点二，苍龙公司认为，2007年12月30日出具的收条上记载的25万元，实际只收到10万元，何红兵另出具了一份15万元的欠条。2008年10月份何红兵去世后，鑫达公司由何红图代为处理与苍龙公司之间的租赁事宜。经苍龙公司同意，何红图代鑫达�司向苍龙公司支付13万元租金。双方亦协商终止履行合同，鑫达公司投资的资产归苍龙公司所有，以后的拆迁权益鑫达公司也不再向苍龙公司主张。鑫达公司认为，虽然所租土地因不能用于工业建设而致合同履行不能，何红兵死后亦是由何红图代为处理租赁事宜，但双方并未协商终止履行合同。原审法院认为，双方虽未能提交证据证明各自主张的真实性，但从鑫达公司提交的两份收条看，一份是在签订合同时，一份是在何红兵死后，且是何红图代鑫达公司支付给苍龙公司。经综合考量，应当认定苍龙公司所作陈述更符合客观事实，双方在何红兵死后就租赁事宜应当进行过协商，但协商内容不得而知。因此，将从合同是否终止履行的角度，就鑫达公司的主张能否得到支持进行分析。
如合同未终止履行。苍龙公司认为鑫达公司主张支付投入资产的拆迁权益，�么其亦应当支付2009年至拆迁时的90余万元租金。原审法院认为，根据权利义务对等原则，苍龙公司行使抵销权的主张能够成立。由于鑫达公司主张的拆迁权益远少于其应当支付的租金，即使考虑到双方过错程度对合同无效的影响，鑫达公司主张的拆迁权益亦不足以与其应支付的租金相抵销。在此情况下，鑫达公司的主张不予支持。
如合同已终止履行，苍龙公司关于鑫达公司投入资产处理的陈述亦属实，那么对鑫达公司的主张亦不予支持。如双方已协商终止履行合同，但未就鑫达公司投入资产的处理进行约定，苍龙公司认为鑫达公司应向其支付土地占用期间的损失。对此一审法院认为，根据《合同法》对租赁合同的规定，租赁合同终止后，鑫达公司没有对其投资兴建的资产进行处理，应当向苍龙公司支付土地占用期间的损失，该损失可参照双方约定的租金计算，即便考虑到双方对资产未清理的过错，鑫达公司主张的拆迁权益亦不足以抵销苍龙公司主张的损失。在此情况下，鑫达公司的主张仍然不予支持。至于戴志忠以苍龙公司名义向鑫达公司出具的两份说明，该两份说明的内容均显示戴志忠未认可鑫达公司投入资产的拆迁权益已由苍龙公司获得。从苍龙公司出具该两份说明的目的而言，苍龙公司实际上并不愿意将鑫达公司投入资产的拆迁补偿给予鑫达公司，否则其不会否认已获补偿的事实。此后至本案诉讼，双方也一直就该部分拆迁权益是否应当由鑫达公司享有存有争议，故鑫达公司以该两份说明主张拆迁权益的主张不予支持。
关于鑫达公司认为合同无效其所支付的租金应当返还的主张，对此一审法院认为，合同虽然无效，但双方已实际发生租赁合同关系，鑫达公司亦投资兴建框架基础等资产，其应当�照合同约定的租金标准向苍龙公司支付土地占用期间的使用费，故鑫达公司的上述主张不予支持。
综上，鑫达公司的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回鑫达公司对苍龙公司的诉讼请求。案件受理费9050元，由鑫达公司负担。
上诉人鑫达公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、案涉合同性质为租赁合同，如果合同有效，鑫达公司投资形成的财产也应归鑫达公司。依照案涉合同第七条第4点约定，按照谁投资谁收益原则计算，则地面建筑物及相关等赔偿均应�鑫达公司收益。且鑫达公司的投资人、实际管理人戴志忠在拆迁过程中代表公司出具说明，表示相关权益归鑫达公司所有；如果合同无效，鑫达公司投资形成的相关财产也应返还给鑫达公司，更何况造成合同无效的原因系苍龙公司提供的土地性质不适合租赁。2、戴志忠出具的《说明》实际上系鑫达公司与苍龙公司之间达成的新的协议，该说明已明确了鑫达公司投资的下水道等设施归其所有；3、苍龙公司在一审中未提出处理损失及租金的反诉请求，也未提供证据证明其实际损失，而一审法院对该部分审理剥夺了鑫达公司关于该部分的诉讼抗辩，属于程序违法。综上，请求判决支持鑫达公司一审诉求。
被上诉人苍龙公司答辩称：1、鑫达公司主张投资形成的财产归其所有无事实依据；2、鑫达公司一审提供的照片不能证明其对场地平整和修砂石路的事实；3、�达公司也未提供证据证明具体的赔偿数额的明细，而苍龙公司一审已提交了权益证书，出资证明、支出账册、财务原始凭证等来证明其投资形成的财产系苍龙公司所有的事实。综上，请求判决驳回上诉，维持原判。
本院经审理，一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
二审查明，戴志忠在一审中陈述，其系苍龙公司的实际经营者，确认鑫达公司投资的下水道、窨井、钢渣等在苍龙公司拆迁时已得到相应赔偿。在评估报告里，钢渣就是建材，评估价为9万元，砂石路787.5元，下水道7200元，窨井800元，车间基础就是框架基础为118809元，总计217596.5元。何红兵于2008年下半年自杀后，何红兵弟弟何宏图和吴建国与戴志忠商量解除合同，当时租金为30万，后协商减少了7万元，由何红图给付了13万元的现金，10万元定金在签合同时已给付。当时还商议由于何红兵投资的框架基础、砂石路等需要拆除或平整需要人工，上述设施归鑫达公司。
经双方当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：鑫达公司要求苍龙公司支付拆迁款是否合法有据？
本院认为，首先，苍龙公司及戴志忠庭审均确认苍龙公司内的下水道、窨井、砂石路、车间基础、钢渣系鑫达公司所投资，且戴志忠通过出具说明也确认上述资产系鑫达公司所出资；其次，本案系就该部分资产拆迁权益归属问题所产生的纠纷，鑫达公司认为苍龙公司在无合同依据的情况下占有了该部分权益，故本案实质上应为不当得利纠纷。本院认为该部分资产的拆迁款应归于鑫达公司所有，理由如下：1、对戴志忠的身份而言，其系苍龙公司法定代表人戴军炎的父亲，而戴志忠在庭审中陈述其系苍龙公司实际经营者，戴军炎对该陈述亦予以认可，而从案涉合同签�至苍龙公司拆迁均系由戴志忠负责实施，因此戴志忠所出具的说明系苍龙公司意思表示以及所表达的意见；2、戴志忠在庭审中明确表示，案涉合同已在何红兵死亡后即2008年10月即与鑫达公司解除，鑫达公司支付了23万元租金，该金额与实际租用期所对应的租金金额基本相符，可见双方已对租金进行了结算并且实际支付完毕，双方的租赁合同已实际解除。苍龙公司主张合同解除时鑫达公司自愿同意投资在苍龙公司内的设施归苍龙公司，但就此未能提供相应的证据予以证实，且戴志忠以其个人及苍龙公司名义向鑫达公司出具的两份说明均明确表示鑫达公司投资的下水道、窨井、砂石路、车间基础、钢渣所有场地应归其所有，上述设施已在拆迁时得到补偿。综上，鑫达公司向苍龙公司主张砂石路、下水道、窨井、框架基础、建材拆迁款合法有据。
鑫达公司一审�张拆迁补偿款524993.14元，包括有形补偿砂石路787.5元、下水道7200元、窨井800元、框架基础118809元、建材90000，合计217596.5元，无形补偿307396.64元，及从起诉之日至实际支付之日的利息。对于有形补偿的217596.5元，戴志忠在庭审中予以认可，且该部分补偿在评估报告也已体现，故该部分补偿苍龙公司应向鑫达公司支付。苍龙公司主张从起诉之日至实际支付之日按照同期贷款利率支付利息，在法律规定范围之内，应予支持。至于无形补偿方面，鑫达公司无证据证实其有权享有该部分拆迁补偿，故其对该部分的主张，本院不予采纳。
综上所述，上诉人鑫达公司的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南通市港闸区人民法院（2014）港商初字第00445号民事判决。
二、�通苍龙工贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付南通市鑫达木材有限公司拆迁补偿款217596.5元及利息（以217596.5元为基础，从2014年9月26日至实际清偿之日，按照中国人民银行同期同等贷款基准利率计算）。
三、驳回南通市鑫达木材有限公司的其它诉讼请求。
如果上述债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9050元，由南通苍龙工贸发展有限公司负担4600元，由南通市鑫达木材有限公司负担4450元；二审案件受理费9050元，由南通苍龙工贸发展有限公司负担4600元，由南通市鑫达木材有限公司负担4450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琰
审 判 员 陈 卓
代理审判员 蒋ＸＸ
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 倪佩佳
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上�的，第二审人民法院不得再次发回重审。