广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终2478号
上诉人（原审被告）：梁桂超。
上诉人（原审被告）：李洁。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王庆斌，广西胜涛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：覃艳艳。
被上诉人（原审原告）：朱胡秀。
被上诉人（原审原告）：张晓航。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：蒙华，广西道森律师事务所。
原审第三人：广西贵人置业投资有限公司。
法定代表人：李柏晓，总经理。
上诉人梁桂超、李洁因与被上诉人覃艳艳、朱胡秀、张晓航，原审第三人广西贵人置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第2962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭，组织各方当事人进行了调查、辩论和调解。上诉人梁桂超、李洁的共同委托诉讼代理人王庆斌、被上诉人覃艳艳、朱胡秀、张晓航及其共同委托诉讼代理人蒙华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁桂超、李洁上诉请求：撤销一审判决，改判梁桂超、李洁只需返还覃艳艳、朱胡秀、张晓航50000元定金。事实与理由：1、一审法院曲解本案合同条款，作出不利于梁桂超、李洁的判决，根据物权法的规定，房屋所有权过户即意味着交付，本案合同中的交付物业并没有明确仅指使用权的交付，梁桂超、李洁是基于覃艳艳、朱胡秀、张晓航交完全部购房款后才办理过户这一前提才签订的合同，覃艳艳、朱胡秀、张晓航也明确说过要通过其他途径借款先付完购房款，然后再过户办理公积金贷款的。2、梁桂超、李洁并没有违约行为，本案购房合同是广西贵人置业投资有限公司提供的格式文本，对其中用词没有做出明确解释，梁桂超、李洁多次要求覃艳艳、朱胡秀、张晓航签订补充协议予以明确，均被拒绝，本案并非梁桂超、李洁违约，一审法院判决梁桂超、李洁双倍返还定金是错误的。
覃艳艳、朱胡秀、张晓航辩称：一审判决正确，梁桂超、李洁没有按照合同约定履行义务，构成违约，应当双倍返还定金，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人广西贵人置业投资有限公司未到庭参加诉讼也未提交书面意见。
覃艳艳、朱胡秀、张晓航向一审法院起诉请求：一、解除覃艳艳、朱胡秀、张晓航与梁桂超、李洁及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》；二、梁桂超、李洁双倍返还购房定金100000元并赔偿覃艳艳、朱胡秀、张晓航居间服务佣金12750元、律师费5573元。
一审法院认定事实：位于南宁市中山路66号外滩新城×区贵城×层×号房（以下简称涉案房屋）为梁桂超、李洁共同所有的房屋。2015年7月4日，覃艳艳、朱胡秀、张晓航（买方）与梁桂超、李洁（卖方）及广西贵人置业投资有限公司（经纪方）签订一份《房地产买卖及居间合约》，合同主要内容有：1、卖方将其所有的位于南宁市中山路66号外滩新城×区贵城×层×号房出售给买方，房屋所有权证号为邕房权证字第××号，房屋建筑面积113.57平方米；2、合同第三条第3点约定，卖方收齐全部楼款三个工作日内交付物业；3、基于经纪方就本次交易为买卖双方提供了咨询、委托代理等及已促成本合约签订，并协助办理交易过户手续，买方同意向经纪方支付服务佣金12750元；4、房屋总成交价为850000元，买方应于签订本合约时向卖方支付定金50000元，首期房款250000元（包含定金）在办理银行贷款前支付给卖方；5、买方选择申请公积金贷款，卖方应无条件配合买方提交交易所需法律文书材料，买方应在经纪方的通知或者办理过户前（公积金贷款为过户后）到指定银行机构签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在规定期限内提供齐全办理银行贷款所需的资料，买方应在签署本合约同时委托授权经纪方代办按揭贷款手续及过户手续，所申请金额与贷款年限以银行批准的结果为准；6、如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差数额，由买方在银行审批过程中支付给卖方；7、卖方签署合约后将房屋不出售给买方或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理交易相关手续及缴纳、免征税费等的书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为卖方违约，本合约自动解除，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付款项与赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失。
合同签订当日，覃艳艳、朱胡秀、张晓航依约向梁桂超、李洁支付了定金50000元。2015年7月5日，覃艳艳、朱胡秀、张晓航向广西贵人置业投资有限公司支付了服务佣金12750元。7月12日，覃艳艳、朱胡秀、张晓航要求履行支付首付余款义务，梁桂超、李洁则要求先签订补充协议，明确尾期房款支付方式及双方违约责任后再办理相关手续，覃艳艳、朱胡秀、张晓航表示拒绝。同日，广西贵人置业投资有限公司短信通知梁桂超、李洁于次日下午到房产局办理房屋过户手续，但梁桂超、李洁表示拒绝，并表示需买方付清房款后才配合办理过户手续。后经各方多次协商，均不能达成一致意见。7月17日，广西贵人置业投资有限公司向梁桂超、李洁发出《履约催告函》，要求梁桂超、李洁在收到通知之日起7个工作日内与广西贵人置业投资有限公司联系办理房屋过户递件手续。7月21日，梁桂超、李洁收到履约催告函，但未在上述期限内联系广西贵人置业投资有限公司。8月5日，覃艳艳、朱胡秀、张晓航委托广西道森律师事务所蒙华律师向梁桂超、李洁发出《律师函》，要求梁桂超、李洁赔偿双倍定金100000元及中介服务佣金12750元。8月6日，梁桂超、李洁收到律师函。9月2日，覃艳艳、朱胡秀、张晓航以梁桂超、李洁违约为由诉至法院。
另查明：为向梁桂超、李洁主张权利，覃艳艳、朱胡秀、张晓航聘请广西道森律师事务所的律师作为其诉讼代理人参加本案诉讼，为此支付了律师费5000元。
一审法院认为：覃艳艳、朱胡秀、张晓航与梁桂超、李洁及广西贵人置业投资有限公司签订的《房地产买卖及居间合约》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。
一、关于本案合同第三条第3点中“交付物业”应如何理解的问题。梁桂超、李洁提出合同第三条第3点“卖方收齐全部楼款三个工作日内交付物业”中“交付物业”是指房屋所有权及使用权的交付，并以此要求覃艳艳、朱胡秀、张晓航付清全部房款后再办理房屋过户手续。对此，根据合同约定，尾期房款由，覃艳艳、张晓航通过公积金贷款的方式支付。根据公积金贷款的办理流程，办理公积金贷款的前提是交易房屋已过户至买方名下，梁桂超作为银行的工作人员，对此应当知晓。同时，合同也明确载明公积金贷款是在房屋过户后办理。因此，根据“交付物业”字义的通常理解，再结合合同中买方通过公积金贷款的方式支付尾期房款的相关约定，应将此处的“交付物业”理解为房屋使用权的交付，梁桂超、李洁以该条约定要求，覃艳艳、朱胡秀、张晓航付清全部房款后再办理房屋过户手续的抗辩，没有合同依据，不予采纳。
二、关于梁桂超、李洁在履行合同过程中是否存在违约行为的问题。根据合同约定，再结合覃艳艳、朱胡秀、张晓航履行合同的情况，覃艳艳、朱胡秀、张晓航支付购房定金及首期房款后，梁桂超、李洁即应当按照合同约定将房屋过户至覃艳艳、朱胡秀、张晓航名下，最后由覃艳艳、朱胡秀、张晓航通过公积金贷款的方式付清余款。现覃艳艳、朱胡秀、张晓航已依约支付了购房定金，但梁桂超、李洁拒绝接受覃艳艳、朱胡秀、张晓航支付的首期房款，且在覃艳艳、朱胡秀、张晓航及广西贵人置业投资有限公司多次催促后拒绝办理房屋过户手续，致使本案合同无法继续履行，已构成根本违约。因梁桂超、李洁拒绝履行合同的行为已构成根本违约，故覃艳艳、朱胡秀、张晓航依法享有解除权，其于2015年8月5日委托蒙华律师向梁桂超、李洁发出律师函的行为应当认定其已对梁桂超、李洁作出了解除合同的意思表示，故梁桂超、李洁收到该律师函时即2015年8月6日应视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。
三、关于覃艳艳、朱胡秀、张晓航要求梁桂超、李洁双倍返还定金100000元并赔偿其服务佣金损失12750元及律师费损失5573元的诉请是否合理有据的问题。鉴于违约方为梁桂超、李洁，故覃艳艳、朱胡秀、张晓航依据定金罚则要求梁桂超、李洁双倍返还定金100000元的诉请，于法有据，予以支持。至于赔偿损失的问题。当合同约定定金条款的，如违约方造成非违约方的损失小于定金罚金数额的，此时在适用定金罚则后不应再重复主张赔偿损失，如确实造成守约方较大的损失而不能完全弥补的，在适用定金罚则后可以同时主张赔偿损失。本案中，覃艳艳、朱胡秀、张晓航陈述其因梁桂超、李洁的违约行为所遭受的损失为服务佣金损失及律师费损失，合计18323元。故定金罚则的适用已足以弥补覃艳艳、朱胡秀、张晓航所遭受的损失，故对覃艳艳、朱胡秀、张晓航要求梁桂超、李洁赔偿服务佣金损失12750元及律师费损失5573元的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第一百一十五条之规定，一审法院判决：一、确认覃艳艳、朱胡秀、张晓航与梁桂超、李洁及广西贵人置业投资有限公司于2015年7月4日签订的《房地产买卖及居间合约》已于2015年8月6日解除；二、梁桂超、李洁向覃艳艳、朱胡秀、张晓航双倍返还定金100000元；三、驳回覃艳艳、朱胡秀、张晓航要求梁桂超、李洁赔偿服务佣金损失12750元及律师费损失5573元的诉讼请求。本案受理费2666元，由覃艳艳、朱胡秀、张晓航负担400元，由梁桂超、李洁负担2266元。此款覃艳艳、朱胡秀、张晓航已预交，梁桂超、李洁应负担的部分，由其连同上述应付款项一并支付给覃艳艳、朱胡秀、张晓航。
本院二审查明的事实与一审查明的相同。
本院认为，关于梁桂超、李洁是否违约，应否双倍返还定金的问题。本案购房合同虽然在第三条第3点约定了卖方收齐全部楼款三个工作日内交付物业，但该条应仅指的是房屋的交付，并不包含产权的过户登记，房屋的交付和产权登记是两个不同的概念，在本案合同第八条第2点中就约定了，买方选择申请公积金贷款，卖方应无条件配合买方提交交易所需法律文书材料，买方应在经纪方的通知或者办理过户前（公积金贷款为过户后）到指定银行机构签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在规定期限内提供齐全办理银行贷款所需的资料……说明买卖双方及中介机构均明白交易流程是先办理产权过户登记，再申请公积金贷款来支付购房款，故梁桂超、李洁上诉坚持称合同约定必须付清全部房款才能办理过户登记与事实不符，本院不予采信；一审法院认定其拒绝办理过户登记的行为已经构成违约是正确的，判决其向覃艳艳、朱胡秀、张晓航双倍返还定金也是正确的，本院予以维持。
综上所述，上诉人梁桂超、李洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人梁桂超、李洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
审 判 员 包林辉
代理审判员 王飞道
二〇一七年三月十日
书 记 员 林 路