浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬慈民初字第1346号
原告：慈溪市华顺汽车贸易有限公司，住所地：慈溪市浒山街道南二环线713号。
法定代表人：岑海霞，该公司执行董事。
委托代理人：熊玉祥，浙江煜华律师事务所律师。
被告：慈溪森美宝顺汽车销售有限公司，住所地：慈溪市逍林镇新园村。
法定代表人：陈亦军，该公司董事长。
委托代理人：方怀宇，浙江浙经律师事务所律师。
原告慈溪市华顺汽车贸易有限公司（以下简称华顺公司）与被告慈溪森美宝顺汽车销售有限公司（以下简称森美宝顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年5月25日立案受理，依法由代理审判员方苏琴适用简易程序独任审理。后因案情复杂本案转为普通程序，并于2009年7月20日公开开庭进行了审理。原告华顺公司的委托代理人熊玉祥与被告森美宝顺公司的委托代理人方怀宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华顺公司起诉称：原告拥有坐落于慈溪市逍林镇新园村21782平方米土地的国有土地使用权。2007年初，原、被告就在该地块的部分土地上建造房屋并租赁给被告作为东风标致慈溪4S店事宜达成了租赁协议。协议约定：原告按照被告提供的建设方案建造房屋，并将房屋及有关场地出租给被告，租期12年，租金为前三年每年55万元，以后每三年递增5％；租金实行先付款后使用的原则，一年一付。租赁期限内，任何一方无故终止协议，提出终止协议的一方应向相对方支付违约金，租赁期前5年内提出终止协议的，违约金为180万元；租赁期第6年至第10年内提出终止协议的，违约金为120万元；租赁期最后2年提出终止协议的，违约金为60万元。协议另就其他事宜进行了约定。协议订立后，原告依约投入巨资建造了房屋并将房屋场地交付给被告，被告亦依约承租房屋，经营东风标致慈溪4S店。2009年5月6日，被告单方提出终止租赁协议。原告认为，原告按照被告规划方案建造房屋用于汽车4S店经营，现被告提前终止协议，使得原告难以出租诉争房屋并因此蒙受巨大损失，且原、被告签订的租赁协议合法有效，被告应当根据协议约定支付原告违约金180万元。为此，原告诉至本院，要求被告支付提前终止协议的违约金180万元。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供以下证据：
A1.房屋所有权证及土地使用权证各一份(复印件)，证明租赁标的物合法。
A2.租赁协议书一份(复印件)，证明原、被告就诉争房屋租赁的有关事项进行了约定。
A3.《关于终止房屋租赁的函》一份，证明被告于2009年5月6日致函原告单方解除租赁协议。
被告森美宝顺公司答辩称：原告法定代表人岑海霞系原告的控股股东，同时又是被告公司股东之一，原、被告之间的关系并非纯粹的房屋租赁合同关系，而是合作关系，原、被告之间的纠纷除受合同法调整之外，另受公司法调整。被告承租原告房屋后已按照双方约定支付了2009年8月31日前的租金，后因经济危机的影响，被告公司的经营较为困难、亏损严重，被告曾作出清算决定，但未进行实际清算。2009年5月6日，被告鉴于经营状况不佳向原告发出《关于终止租赁合同的函》，向原告作出拟于2009年7月底退出房屋租赁关系的意思表示，此系被告欲终止租赁关系的磋商意思表示。原告于同月8日即准备起诉，要求被告承担违约责任，原告行为表明其并不同意被告退出房屋租赁关系的要求，被告致函原告的行为也没有产生终止租赁协议的法律效果，因此，原、被告之间的房屋租赁协议仍然存续。退一步讲，即使被告提前解除租赁协议，被告也是依据租赁协议中的协议解除条款正当行使解除权，被告并未构成违约，无需承担违约责任，且租赁协议约定的违约金过高，法院应当予以调整，即按照不超过11万元（不超过诉争房屋年租金的20％）的标准确定违约金。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己主张的事实成立，向本院提供了以下证据：
B1.被告公司章程，证明原告方的法定代表人岑海霞持有被告方49％的股份。
B2.工商证明一份，证明原告的法定代表人岑海霞系原告的控股股东，控股80％。
B3.税务发票一份，证明被告于2008年10月8日支付原告08年9月1日至09年8月31日的房租55万元。
上述证据经原、被告质证，本院认证如下：
被告对证据A1无异议，原告对证据B1、B2、B3无异议，本院对证据A1、B1、B2、B3予以认定。被告对证据A2的真实性无异议，但认为该证据不能证明被告违约，且协议约定的违约金过高，被告对证据A2的真实性无异议，本院对证据A2载明的内容予以认定，被告是否违约、违约金是否过高本院将综合本案实际情况予以认定。被告对证据A3的真实性无异议，但认为该证据反映的是被告向原告提出其要求解除租赁协议的意向，本院对证据A3载明的内容予以认定。
根据上述有效证据，结合原、被告双方在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
原告系坐落于慈溪市逍林镇新园村（3＃）土地的国有土地使用权人。2007年初原、被告签订《租赁协议书》一份，双方约定：由原告按被告要求在该地块上建造房屋并将房屋及场地出租给被告用于经营东风标致慈溪4S店，租赁期限为12年，前三年租赁物的租金为55万元每年，以后每三年递增5%。租金实行先付款后使用的原则，一年一付，首个租赁年度租金由被告在4S店主体建筑完成之日起计算，被告可因装潢享有30天的免租期；第二租赁年度支付租金的时间为上一租赁年度届满前十天。双方对协议解除约定为：遇政府对乙方（原告）出租地块拆迁，或其他非因乙方原因使乙方无法继续履行租赁协议；其他需要解除租赁协议的情形，包括但不限于双方因非自身原因需要解除租赁协议。双方对违约责任约定为：租赁期内任何一方无故终止租赁协议，提出终止协议的一方应向相对方支付违约金，违约金的确定方式为租赁期前五年内提出终止租赁协议的，违约金为180万元……。双方另对其他事项进行了约定。原告建造讼争房屋后将房屋交付给被告，由被告进行装修后使用，被告共支付原告2007年7月1日至2009年8月31日的租金1145833.33元。2009年5月6日被告向原告发出《关于终止租赁协议的函》，函件称：被告因经营亏损已于2008年底停止营业，拟于七月底前搬迁出向原告租赁的经营场地并退租。现诉争房屋仍由被告占有使用。
另查明：原告的法定代表人岑海霞持有原告公司80％的股份，岑海霞同时系被告股东之一，持有被告49％的股份。
本院认为：本案中，原告按被告要求建造房屋出租并给被告使用，双方为此签订《租赁协议书》一份，该《租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。被告在租赁协议的履行过程中，因自身经营困难于2009年5月6日致函原告，称被告因经营亏损，公司已于2008年底停止营业并歇业至今，拟于七月底前搬迁出诉争房屋并退租。被告认为该函件系被告欲与原告协商解除租赁协议的意思表示，而非被告明确毁约的意思表示。本院认为，被告发给原告的函件名为《关于终止租赁协议的函》，而非《关于要求终止租赁协议的函》，该函件名称表明被告通知原告提前解除租赁协议，且函件的内容也载明被告因经营亏损、停止经营并拟于七月底前搬迁出诉争房屋并退租，函件内容也明确了解除租赁协议的时间，被告发给原告的函件名称与内容相一致，均体现了被告提前解除租赁协议的意思表示，故被告关于该函件系被告欲终止租赁协议的磋商意思表示的辩称意见本院不予采纳。原、被告在租赁协议中约定协议的解除条件为：遇政府对乙方（原告）出租地块拆迁，或其他非因乙方原因使乙方无法继续履行租赁协议；其他需要解除租赁协议的情形，包括但不限于双方因非自身原因需要解除租赁协议。现被告以自身经营亏损为由提前解除租赁协议，不符合双方约定的租赁协议解除情形，被告提前解除租赁协议构成违约，依法应承担违约责任。原、被告在租赁协议中约定租赁期前五年内一方无故终止租赁协议，需向相对方支付违约金为180万元。被告认为协议约定的违约金畸高，明显超过原告的实际损失，法院应当对双方约定的违约金进行调整，调整标准可按诉争房屋年租金的20％确定，即不超过11万元。本案诉争房屋系原告按照被告设计要求建造，用于被告经营东风标致汽车4S店，诉争房屋的结构、用途与普通房屋不一，诉争房屋的使用用途具有特殊性，被告在租赁协议履行过程中提前解除租赁协议，原告难以另行出租诉争房屋，故原告的实际损失应包含被告不再续租年份的可得租金损失，以及为使诉争房屋适合其他用途而进行改造的费用损失，不应按照普通房屋的年租金损失计算；且被告认为双方约定的违约金明显超过原告的实际损失，但未提供证据证明原告的实际损失，故被告关于原、被告约定的违约金明显过高并应予调整的辩称意见本院难以采纳，被告应当按照约定承担违约责任。被告认为原告的法定代表人岑海霞系原告的控股股东，同时又是被告的股东之一，本案的法律关系系合作关系，应受公司法调整。本案中租赁协议的双方当事人系原、被告，岑海霞虽系原告控股股东，同时身为被告股东，但其身份对本案法律关系并无影响，且岑海霞持有被告49％的股份，在被告承担违约责任的情况下，作为被告股东之一的岑海霞亦需承担相应份额的损失，故被告该辩称意见本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告慈溪森美宝顺汽车销售有限公司应予本判决生效之日起二十日内支付原告慈溪市华顺汽车贸易有限公司违约金180万元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费21000元，由被告慈溪森美宝顺汽车销售有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。
审 判 长 王旭明
审 判 员 黄科军
代理审判员 方苏琴
二〇〇九年八月十一日
代书 记员 戚海燕
附：本判决所适用的相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3.《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
4.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、申请执行的规定
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。