湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂十堰中民四终字第00566号
上诉人（原审原告）余琳琳，居民。
委托代理人余涛涛，居民。
被上诉人（原审被告）京溪森达（竹溪）房地产开发有限公司。住所地：湖北省竹溪县水坪镇康家岭村*组。
法定代表人聂晓亮，公司经理。
委托代理人龚孝江，湖北君迪律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。
上诉人余琳琳因与被上诉人京溪森达（竹溪）房地产开发有限公司（以下简称京溪森达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省竹溪县人民法院（2015）鄂竹溪民初字第00358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月12日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员罗云飞、审判员柯幻参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭认为案件事实清楚，决定不开庭审理。2016年2月5日，本案依法办理了暂停审限手续。经合议庭评议，本案现已审理终结。
余琳琳一审诉请判令京溪森达公司履行合同义务，办理并交付《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，承担办证所需税费及维修基金、契税、水电报装费，并按总房款的20％支付违约金38179元。
一审法院经审理查明：2011年10月14日，原告在被告开发的京溪家园购置建筑面积128.1平方米住房一套，单价为每平方米1580元，房屋总价款为190898元，合同签订当日，原告给付100000元房款。合同约定：被告于2012年6月30日前交房，房产交付使用之日，原告支付总房款的90％，剩余10％房款，由被告将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》交付原告当天一次性付清。同时约定：如因被告原因逾期办理房屋产权证，被告须按总房价的20％按日向原告支付违约金。被告承担办理房产证和土地使用证应缴税费，房屋维修基金、契税和水电报装费用。后被告延迟于2012年11月16日才交房，原告也当日才支付二期房款71800元；剩余10%房款待被告交付原告两证时付清。因被告至今未向原告交付《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，引起诉讼。
另查明，原、被告2011年10月14日签订的房屋买卖合同时未取得国有土地使用权，在双方履行了主要合同义务后，被告于2014年1月19日取得了国有土地使用权。
一审法院认为：原、被告签订购房合同后，原告已两次给付了被告总房款的90％即171800元。被告于2012年11月16日交付了房屋，但双方的房屋买卖是在未取得国有土地使用权的情况下进行的，故签订的房屋买卖合同存在瑕疵。因被告于2014年1月19日取得了国有土地使用权，且双方对房屋买卖事实无异议，仅对办理两证及其违约责任产生纠纷，故对双方房屋买卖事实予以认可。原告要求被告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的请求合法有据，予以支持。
对原告要求被告承担违约金的请求，因被告辩称双方均有违约行为，且未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》不影响原告使用也未造成相应损失的理由。一审法院认为，双方在签订合同时，尚未取得建设用地使用权，合同本身存在瑕疵；且原、被告对交付《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》没有约定具体时间，故原告主张违约金的请求于法无据，不予支持。在依法取得建设用地使用权后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对未约定办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》交付时间的，应当在房屋交付后九十日内办理，故被告应当履行办理两证义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、京溪森达（竹溪）房地产开发有限公司应于本判决书生效后九十日内履行给余琳琳办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》及其水电报装义务，余琳琳应提供办证所需材料；二、驳回余琳琳的其他诉讼请求。案件受理费377元，由京溪森达（竹溪）房地产开发有限公司负担。
宣判后，余琳琳不服，提起上诉称：一审判决以双方签订合同时京溪森达公司尚未取得建设用地使用权，合同存在瑕疵，双方未约定办理房产证交付时间为由，认定本人主张违约金的请求无法律依据，属于认定事实和适用法律错误。1、本案中京溪森达公司在履行合同中构成严重违约；2、该公司承担违约责任事实充分、合法合理；3、该公司应当支付违约834天的违约金36715.8元。请求二审法院依法改判。
京溪森达公司未予书面答辩。
二审审理期间，余琳琳提交了京溪家园楼盘的网上销售截图，拟证明该公司在不符合预售条件时，在网上欺骗、误导消费者。
京溪森达公司质证认为：对截图真实性无法确认。
本院认为：该证据将结合全案其他证据予以综合认定。
经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审的审理焦点为：京溪森达公司应否支付逾期办证违约金。
本案中，双方签订的合同第五条（双方违约责任）中第4项约定了京溪森达公司应当“按期将房产权证交付”的义务，但时至今日，京溪森达公司仍未履行此义务，应当承担支付逾期办证违约金的责任。但双方签订房屋买卖合同时，京溪森达公司尚未取得案涉楼盘的国有土地使用权，合同存在违法情形，故合同中2012年6月30日前交付房屋的约定不产生法律效力，房屋于2012年11月16日实际转移给余琳琳占有也不能视为法律意义上的房屋交付，余琳琳以此时间顺延90日做为时间节点主张违约金没有法律依据。因为合同第五条（双方违约责任）中第4项并未约定“交付房产权证”的具体时间，且余琳琳亦未充分举证证明逾期办证所导致的损失，经综合考量，本院酌定京溪森达公司从余琳琳起诉立案之日起按照年利率6%的标准向余琳琳支付违约金。一审判决认定的基本事实清楚，但适用法律和实体处理结果不当，应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持湖北省竹溪县（2015）鄂竹溪民初字第00358号民事判决的第一项，即京溪森达（竹溪）房地产开发有限公司应于本判决书生效后九十日内履行给余琳琳办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》及其水电报装义务，余琳琳应提供办证所需材料；
二、撤销湖北省竹溪县（2015）鄂竹溪民初字第00358号民事判决的第二项，即驳回余琳琳的其他诉讼请求；
三、京溪森达（竹溪）房地产开发有限公司支付余琳琳逾期办证违约金（以171800元为本金，按照年利率6%的标准，从2015年6月30日计算至不动产权属证书交付之日止）；
四、驳回余琳琳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费377元，二审案件受理费754元，共计1131元，由京溪森达（竹溪）房地产开发有限公司负担800元，余琳琳负担331元。
本判决为终审判决。
审判长 王广泉
审判员 罗云飞
审判员 柯 幻
二〇一六年四月十二日
书记员 王 亮
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。