广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初21019号原告：何健，男，1980年8月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：黄叶明，广东金腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁家文，广东金腾律师事务所律师。被告：佛山市合富置业房地产顾问有限公司，住所地：佛山市禅城区季华五路16号首层P5号，统一社会信用代码XXX。法定代表人：李莉萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴嘉贝，女，该公司工作人员。第三人：张晋新，男，1973年4月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告何健与被告佛山市合富置业房地产顾问有限公司、第三人张晋新居间合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月9日公开开庭审理了本案，原告何健及其委托诉讼代理人黄叶明、被告的委托诉讼代理人吴嘉贝到庭参加诉讼。第三人张晋新经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还中介费19000元给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经被告介绍，2016年10月8日原告与第三人、被告签订《房屋买卖合约》，约定原告购买第三人所有的佛山市南海区桂城街道南一路39号江南名居锦苑7座605房房屋。原告当即向第三人支付了定金50000元，向被告支付了中介费19000元，其后在办理房屋过户手续过程中，原告才知悉因该房屋另一产权人是第三人前妻，而其双方离婚时约定该房屋归其儿子所有，所以多次协商仍未能确定办理过户手续，原告认为第三人隐瞒了其无权处分该房屋的事实，致使合约无法履行，已属严重违约，原告已经提起诉讼请求解除《房屋买卖合约》。被告作为专业的中介公司，未能认真审查标的物的法律状态和出卖人的独立处分能力，导致未能促成双方交易，应当退还中介费给原告。被告辩称，被告作为居间人已经促成合同并生效，根据合同法规定，被告有权收取中介代理费，（2016）粤0605民初19851号民事判决书已认定合同是根据双方真实意思表示，合法有效，原告对于本次交易不成功有部分过错，且被告在促成交易时已尽到了必要的审查义务。第三人张晋新没有答辩。第三人张晋新未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩、质证意见与证据材料，视为放弃答辩、质证及当庭举证的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年10月8日，原告（买方）何健、被告（经纪方）佛山市合富置业房地产顾问有限公司和第三人（卖方）张晋新签订《房屋买卖合约》，约定：买方购房位于佛山市南海区桂城街道南一路39号江南名居锦苑7座605房（以下简称涉讼房屋），卖方持有房地产权证共2份，号码为0200271799、0200271800，建筑面积127.17平方米，物业成交价为1998000元，本次交易产生的税费由买方负担；基于经纪方已促成合约成立，买卖双方同意在合同签订当日买卖双方各按《服务收费确认书》向经纪方支付中介代理费，否则，经纪方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续，买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易手续的，不影响中介代理费的支付；合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿：1.一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；2.一方拒绝出售或购买物业；3.任何一方隐瞒或所提供的资料不真实等情形，导致合同目的不能实现；4.在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约；5.其他不履约或不完全履约情形。买卖双方任何一方出现上述违约行为时，守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；部分定金50000元，买方应在签署协议同时自行交付卖方，定金余款350000元，买方须在银行通知还款当日前自行交付卖方。卖方收取定金后三日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣帐日或之前，将赎契款项转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约；买卖双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后三个工作日内配合完成本次交易的递件手续。卖方在收到定金后三日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭；首期楼款398000元，买方在交税完税当日支付给卖方，楼款余款1200000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；合同以手写字体载明：1.业主承诺涉讼房屋为唯一生活用房，否则产生的个人所得税由业主承担；2.张晋新与邓献兰已办理离婚，涉讼房屋为张晋新所有；3.业主承诺涉讼房屋没占用户口。同日，第三人出具收款收据，确认收到原告支付的定金50000元；被告向原告出具代收款收据，确认收到原告支付的中介代理费19000元。2016年12月28日，原告提起诉讼，诉讼中，原、被告确认双方约定的居间服务费为38000元，原告已支付19000元予被告。另查明，第三人张晋新和案外人邓献兰在离婚协议中约定涉讼房屋归儿子张卓楷所有。再查明，本院于2016年12月8日受理何健、张晋新、佛山市合富置业房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2017年1月13日作出(2016)粤0605民初19851号民事判决书，认定以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道南一路39号江南名居锦苑7座605房，登记权利人为张晋新及邓献兰，各占二分之一，已办理房地产权证。2016年11月20日，何健收到佛山市合富置业房地产顾问有限公司转交的张晋新和邓献兰离婚协议副本；何健和张晋新共同陈述，2016年12月4日，何健、张晋新、邓献兰及张卓楷在佛山市合富置业房地产顾问有限公司就涉讼合同的履行进行协商，曾提及将涉讼房屋由张晋新和邓献兰先过户给张卓楷或张晋新一人，其后由张卓楷或张晋新过户给何健，何健要求直接按现登记情况过户至其名下，双方未能达成一致意见；邓献兰陈述，邓献兰知悉并同意张晋新出售涉讼房屋予何健，同意配合办理相应手续；张卓楷于1998年12月27日出生。(2016)粤0605民初19851号民事判决还认定何健没有举证证明张晋新或邓献兰、张卓楷作出了不同意转让涉讼房屋的意思表示，何健以张晋新无权处分涉讼房屋为由中止履行支付350000元的义务，没有合理依据，何健已构成违约。涉讼《房屋买卖合约》明确约定张晋新保证涉讼房屋归其所有，但涉讼房屋在签订合同前已由张晋新和邓献兰约定归张卓楷所有，涉讼房屋若办理变更登记至何健名下手续，需先办理变更登记至张卓楷名下后再办理变更登记至何健名下的手续，其中不仅涉及涉讼房屋因变更登记至张卓楷名下后再次变更登记至何健名下将未达到规定年限而无法享受个人所得税免缴政策外，还涉及张卓楷因转让受赠取得房屋需缴纳的所得税高于涉讼房屋从张晋新、邓献兰名下直接变更登记至何健名下的情况，在后者的情况下，税费增加的原因与房屋是否为张卓楷的唯一住房无关，而与张卓楷取得房屋的方式有关。合同约定所有税费均由何健负担，但张晋新在签订合同时没有披露与邓献兰的离婚约定，因张卓楷受赠取得房屋而额外增加的税费并没有在何健签订合同时的合理预期内。虽然何健仍可继续履行支付350000元的义务，待合同履行至税费缴纳时再根据合同约定或双方协商确定税费具体负担问题，但何健和张晋新已于2016年12月4日就相应问题进行协商，且未能达成一致意见，双方履行至税费缴纳阶段的纠纷实际已前置。张晋新没有如实向何健披露与邓献兰的离婚约定，对双方就合同后续履行方式发生纠纷负有责任。但何健、张晋新仍可继续协商确定履行方式从而保证合同继续履行，何健、张晋新在诉讼中一致同意解除合同，导致合同未能继续履行，故认定双方对合同的解除均有过错。上述判决书于2016年3月16日发生法律效力。本院认为，原告与被告、第三人签订的《房屋买卖合约》既包含了原告与第三人之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含被告向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。该《房屋买卖合同》系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”被告作为专业的居间机构，本应审查涉讼房屋的权属信息，被告明知涉讼房屋存在两个产权证，在第三人披露其离婚的情况下，本应要求第三人出示其离婚协议以确定涉讼房屋的权属状况，审核出卖人资格，但被告仅凭第三人的承诺即促成原告和第三人签订《房屋买卖合约》，其在提供居间服务的过程中，在对涉讼房屋产权审查上未尽到专业的居间机构应当尽到的审查义务，被告辩称其已出示两个房产证即尽到了必要的审核义务没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。因被告疏于审查涉讼房屋权属情况，使得涉讼房屋若办理变更登记至何健名下手续，需先办理变更登记至张卓楷名下后再办理变更登记至何健名下的手续。这一交易过程不仅涉及涉讼房屋因变更登记至张卓楷名下后再次变更登记至何健名下将未达到规定年限而无法享受个人所得税免缴政策外，还涉及张卓楷因转让受赠取得房屋需缴纳的所得税高于涉讼房屋从张晋新、邓献兰名下直接变更登记至何健名下的情况，在后者的情况下，税费增加的原因与房屋是否为张卓楷的唯一住房无关，而与张卓楷取得房屋的方式有关。合同约定所有税费均由何健负担，而根据《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定，房地产交易涉及的税费是房地产经纪机构应当向委托人告知的事项，因被告未尽职审查涉讼房屋产权状况，致张卓楷受赠取得房屋而额外增加的税费并没有在原告签订合同时的合理预期内，其提供居间服务过程中存在明显瑕疵，未全面履行居间义务。而原告作为完全民事行为能力人，在涉讼《房屋买卖合约》明确载明涉讼房屋存在两个产权证，且第三人披露其已与邓献兰离婚的情况下，其未审核出卖人资格，没有尽到作为买受人应当尽到的审慎注意义务，在涉讼房屋产权审核问题上亦存在过错。第三人和邓献兰在离婚协议中已约定涉讼房屋归张卓楷所有，即使第三人不是涉讼房屋的所有权人，被告和原告关于涉讼房屋买卖事项的约定没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，且邓献兰、张卓楷在2016年12月4日的三方协商及诉讼中，均表示同意转让涉讼房屋并同意配合办理相应手续，原告没有举证证明张晋新或邓献兰、张卓楷作出了不同意转让涉讼房屋的意思表示，涉讼房屋具备过户的条件，涉讼《房屋买卖合约》可以继续履行，原告、第三人在(2016)粤0605民初19851号案中一致同意解除合同，导致合同未能继续履行，且(2016)粤0605民初19851号民事判决书认定原告、第三人对涉讼《房屋买卖合约》中买卖关系的解除均有过错。在被告促成原告和第三人签订的涉讼《房屋买卖合约》具备继续履行的条件且原告未提供证据证明被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情况下，被告有权收取报酬。综合考虑原、被告在涉讼房屋产权审核上存在的过错、涉讼《房屋买卖合约》解除的原因及买卖双方的过错程度、原、被告约定的居间服务费为38000元而原告实际向被告支付居间服务费为19000元的情况，本院对原告要求被告退还居间服务费19000元的诉讼请求不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告何健的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为137.5元（原告已预交），由原告何健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年三月十七日书记员 邓洁婷