福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽01执异174号
案外人：林梵，男，汉族，1973年3月8日出生，住福建省平潭县潭城镇东门庄。
申请执行人：厦门银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区斗西路。
负责人：周迪祥，行长。
被执行人：福建省平潭县岚锦家俱有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇。
法定代表人：陈培永。
被执行人：陈培永，男，1973年12月19日出生，汉族，住福建省平潭县潭城镇南村。
被执行人：卢钦妹，女，1973年1月14日出生，汉族，住福建省平潭县潭城镇南村锦。
本院在执行厦门银行股份有限公司福州分行（以下简称“厦门银行”）与福建省平潭县岚锦家俱有限公司（以下简称“岚锦家俱公司”）、陈培永、芦钦妹金融借款纠纷一案中，林梵对拍卖被执行人陈培永位于福建省平潭县潭城镇九一六北路西侧鑫鑫名苑E区1幢205房产（权证号：榕房权证P字第10001**号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人林梵称，申请人厦门银行与被执行人岚锦家俱公司、陈培永、芦钦妹金融借款合同纠纷一案中，福州中院作出（2015）榕执行字第11091号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人陈培永位于福建省平潭县潭城镇九一六北路西侧鑫鑫名苑E区1幢205房产（权证号：榕房权证P字第10001**号）。案外人认为陈培永已经将该房屋转让其所有，并且双方所签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，系合法有效的，本院拍卖该房屋行为是错误的。请求依法撤销贵院依据(2015)榕执字第11091号《执行裁定书》。理由：2015年2月15日，案外人林梵与被执行人陈培永签订《房屋买卖合同》，约定被执行人陈培永位于福建省平潭县潭城镇九一六北路西侧鑫鑫名苑E区1幢205房产（权证号：榕房权证P字第10001**号）转让给案外人林梵，约定转让费为80万元，协议签订后五天内付款35万元，剩余款项在该房过户到林梵名下后付清，被执行人陈培永在2015年3月25日前办理解押并过户到林梵名下。随后，案外人依约支付了首付35万元，并对诉争房产进行装修。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”该合同系双方当事人真实意思表示，系合法有效的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从本案的客观事实可以看出，本案案外人已经支付约定的全部价款并实际占有诉争房屋，未办理过户登记手续的原因是被执行人陈培永拒不办理解押并过户手续而引起的，案外人对此没有任何的过错，所以人民法院对于该房屋不得查封、扣押、冻结。请求依法撤销(2015)榕执字第11091号《执行裁定书》。
厦门银行称：2014年9月4日，涉案房产已抵押给厦门银行，并办理了抵押登记，厦门银行享有抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。所以，被执行人陈培永对本案被执行房产的处置行为无效。案外人主张的合同有效并不代表陈培永有权转让涉案房产。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。本案涉案房产已经进行了抵押登记，即使该房产进行了转让，厦门银行也有权行使抵押权。案外人主张的房屋买卖关系涉嫌虚构。签订《房屋买卖合同》时，案外人林梵已经明知涉案的房产抵押于厦门银行，如果未经厦门银行同意是不能办理过户登记的。对于过户的风险，其是有明确认知的。本案中，案外人林梵主张的第一期转让款35万元以现金的形式支付不符合交易习惯，没有提供其他的证据佐证其有支付该笔转让款。因此，恳请驳回案外人的异议申请。
本院查明，厦门银行与岚锦家俱公司、陈培永、芦钦妹金融借款纠纷一案，厦门仲裁委员会于2015年9月8日作出厦仲调字[2015]第566号调解书确认2014年9月3日，申请人分别与岚锦家俱公司签订了《授信协议》，与陈培永，芦钦妹签订了《抵押合同》、《保证合同》。其中，《授信协议》约定申请人给予岚锦家俱公司授信额度5244000元，额度期限自2014年9月3日起至2017年9月3日止。《抵押合同》约定了陈培永、芦钦妹以其名下位于福建省平潭县潭城镇九一六北路西侧鑫鑫名苑E区1幢205单元及其他房产为岚锦家俱公司该授信提供最高额抵押担保，并于2014年9月4日办理了房屋他项权利登记，抵押担保的最高债权额为5244000元；《保证合同》约定了陈培永、芦钦妹为申请人上述债权的实现提供最高额保证担保，保证方式为连带责任保证。
另查明，厦门银行依据发生效力的厦仲调字[2015]第566号调解书，于2015年9月23日向本院提出申请执行。执行中，本院于2016年1月11日作出(2015)榕执字第11091号执行裁定书，拍卖被执行人陈培永位于福建省平潭县潭城镇九一六北路西侧鑫鑫名苑E区1幢205房产。
本院认为，涉案拍卖的房产已抵押给厦门银行，被执行人陈培永至今未与厦门银行解除抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。案外人林梵也明知该房产未解除抵押，而与被执行人陈培永签订《房屋买卖合同》，造成诉争房产不能转让登记的风险应由其个人承担。诉争房产现仍登记在被执行人陈培永名下，本院采取查封、拍卖并不违反法律规定。案外人林梵请求撤销(2015)榕执字第11091号执行裁定书，法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：
驳回案外人林梵的异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 石文玉
审判员 林 辉
审判员 陈明清
二〇一六年十二月二十三日
书记员 杨远恬
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
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