辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终12号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周月，女，1985年5月14日出生，满族，住抚顺市新抚区。
委托代理人：张源，辽宁锁阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳家乐福商业有限公司，住所地：沈阳市沈河区。
法定代表人：吕仲立，系该公司董事长。
委托代理人：韩雪梅，系辽宁开宇律师事务所律师。
上诉人周月、沈阳家乐福商业有限公司因租赁合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院于2015年11月25日作出（2015）新抚民一初字第00962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日依法立案并组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人周月及其委托代理人张源、上诉人沈阳家乐福商业有限公司委托代理人韩雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周月向一审法院诉称：2014年10月22日，原、被告续签房屋租赁合同，约定：被告将其承租的抚顺天朗置业有限公司用于开设家乐福购物中心一柜台出租给原告，原告每月支付2140元租金，租赁期限一年。合同签订后，原告依约缴纳了履约保证金及租金。2015年6月24日，被告以“上手租赁合同于2015年6月30日终止”为由，通知原告提前解除合同。故诉至法院，请求判决确认被告解除合同无效，并判决撤销原、被告于2014年10月22日签订的家乐福购物中心房屋租赁合同第11.6条第一款4项；判令被告赔偿原告经济损失6万元（以评估损失数额为准）及停业损失每天600元给付至判决生效；诉讼费由被告承担。
沈阳家乐福商业有限公司辩称：原、被告之间解除租赁合同合法有效。双方签订的房屋租赁合同系合法有效合同。被告与原告签订的合同是房屋租赁合同，经双方协商一致，非格式合同，原、被告签订的合同是可以修改、变更的。关于原告的损失被告认为原告的装修以及其他费用按照双方合同的约定被告不予承担。现提出反诉，请求被反诉人搬离租赁场地并将租赁场地恢复原状；请求被反诉人支付房屋租赁合同解除后至被申请人交还房屋之前的场地占用费及逾期交房违约金（1426＋4280=5706元）；请求被反诉人支付欠付水、电费及逾期支付房租的滞纳金，暂计1037.14元；诉讼费由被反诉人承担。
抚顺市新抚区人民法院一审审理查明，2014年10月22日，原告（反诉被告，乙方）与被告（反诉原告，甲方）签订房屋租赁合同一份。合同约定，被告（反诉原告）将坐落于抚顺市新抚区西一路29号天朗国际Unit.FSTL-107（建筑面积34平方米）出租给原告（反诉被告），用于经营“奇米克”品牌面包店。租赁期限自2014年10月22日至2015年10月21日。每月租金2140元。合同第11.6条约定，双方同意，如在租赁期内发生下列任何情况之一，任何一方可以解除本合同：4、上手租赁合同因任何原因被终止、撤销或失效。本合同因本第11.6条规定终止的，甲方仅需将乙方已付履约保证金及预缴的租金无息退还乙方，而无需支付任何其他违约金或赔偿金，双方也互不承担其他责任。合同第12.1条约定，租赁期限届满或本合同因任何原因提前终止时，乙方应于七日内将其所属财产全部搬离场地并将场地恢复原状，使场地具备良好、清洁和适于出租的状况及条件，并将场地交还甲方。乙方如逾期交还房屋，应承担下列责任：1、就自租赁期满限届或本合同提前终止之日起至其办妥交还房屋的所有手续之日止的期间，继续按本合同规定向甲方支付租金和其他费用。2、每逾期一天，向甲方支付租赁期限届满或本合同提前终止前一个日历月平均日租金三倍的违约金。3、赔偿甲方因此受到的其他损失。2015年6月24日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）下发关于解除双方租赁合同及管理合同的通知，因被告（反诉原告）与抚顺天朗置业有限公司之间的上手租赁合同将于2015年6月30日终止，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）间的租赁合同将于2015年6月30日终止。该通知原告（反诉被告）于2015年6月26日签收。2015年7月1日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）下发关于租赁合同终止后停止租赁场地公共事业的通知，原告（反诉被告）应于2015年7月6日之前搬离租赁场地并将租赁场地恢复原状后交还被告（反诉原告）。该通知董甡于2015年7月3日签收。辽宁方圆资产评估事务所于2015年9月29日作出辽方圆评报字（2015）第026号资产评估报告书，涉案资产评估值为54591元。原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）交付押金8000元及2014年10月至2015年6月的房屋租金。另查明，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方于2013年10月9日签订房屋租赁合同一份，被告（反诉原告）将此房屋出租给原告（反诉被告），租赁期限自2013年10月9日至2014年10月8日。每月租金1173元。合同签订后，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方依约履行。再查明，周月与董甡系夫妻关系。审理中，经调解，双方未能达成协议。
上述事实有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）陈述，房屋租赁合同，通知单，评估报告等证明材料，这些材料已经开庭质证和一审法院审查真实性，可以采信。
一审法院认为：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的合同系由被告（反诉原告）提供的格式合同，在合同中存在对原告（反诉被告）单方制约的条款，且违约金标准偏高，有失公平，被告（反诉原告）就相关格式条款也没有重点突出并给予明确提示。合同当事人对合同格式条款在理解和履行过程发生争议的，应当依据合同文字表述的内容，结合案件的事实以及从公平原则等角度，作出不利于提供格式条款一方的解释。本案在审理中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均同意解除合同，予以准许。结合该合同履行期限、经营项目、涉案资产评估价值等，从公平原则确定原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方各承担50%的责任。故被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）经济损失27295.5元，评估费1500元；原告（反诉被告）主张停业损失及加盟损失，因未提供充分证明材料予以证明，不予支持。被告（反诉原告）主张请求原告（反诉被告）搬离租赁场地并将租赁场地恢复原状，予以支持；被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付场地占用费至腾迁之日，应自2015年7月7日起算，每天按2140÷30×50%计算为35.60元；被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付欠付水电费884.51元，符合法律规定，予以支持；被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付逾期交房违约金及逾期支付房租的滞纳金，因未提供相关证明材料予以证明，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
一、本判决生效后十五日内原告（反诉被告）周月将承租的坐落于抚顺市新抚区西一路29号天朗国际Unit.FSTL-107（建筑面积34平方米）的房屋倒出，交付给被告（反诉原告）沈阳家乐福商业有限公司；
二、被告（反诉原告）沈阳家乐福商业有限公司给付原告（反诉被告）周月经济损失27295.5元，评估费1500元；
三、原告（反诉被告）周月给付被告（反诉原告）沈阳家乐福商业有限公司自2015年7月7日起至腾迁之日止的租金，按35.60元／天计算，水电费884.51元；
四、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）其他诉讼请求。
上述给付款项，在本判决生效后十五日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1325元，减半收取662元，由原告（反诉被告）、被告（反诉原告）各负担331元。
周月、沈阳家乐福商业有限公司均不服一审法院上述判决，提起上诉。
周月的上诉请求是，1，请求二审法院依法撤销抚顺市新抚区人民法院（2015）新抚民二初字第00962号民事判决书第一项、第三项、第四项；维持一审判决第二项，加判沈阳家乐福商业有限公司赔偿周月经济损失32700元；2，由沈阳家乐福商业有限公司负担全部诉讼费、评估费。上诉理由是，1、一审遗漏案件主要事实，应予以查明改判。沈阳家乐福商业有限公司与抚顺天朗公司签订的合同期限为租赁20年。上诉人与沈阳家乐福商业有限公司签订的虽是一年期限的合同，但根据行业惯例，都是一直续租的。而且是沈阳家乐福商业有限公司单方提出的解除与抚顺天朗公司的租赁合同。2、一审适用法律错误，应予改判纠正。一审已经确认上诉人与被上诉人签订的租赁合同为格式合同，却按照公平原则判决赔偿上诉人经济损失的50%，显属适用法律错误。其次，上诉人为了保留鉴定必须的证据，没有拆除装修及柜台，属于一种证据保全的自救行为。一审对于上诉人保留证据的合法行为引发的后果，判决上诉人承担责任，显属适用法律错误。第三，抚顺天朗公司于2015年7月7日前停水停电，导致上诉人无法经营，一审却判决上诉人支付此间的租金，显属适用法律错误。
沈阳家乐福商业有限公司二审答辩意见是，1、案件事实已在一审阶段审明。关于答辩人与案外人抚顺天朗公司之间的租赁关系及期限与本案事实无关。答辩人与上诉人周月签订租赁合同时，答辩人取得转租权，因此租赁期限应以合同约定一年期为准。上诉人所述根据行业惯例一直续租，与事实不符。之所以约定租期是合同双方协商一致的结果。上诉人可以选择多年期或一年期，其选择一年期的合同，实质上是对于其履约能力有所保留，故上诉人签订合同时是按一年期投入的。答辩人与抚顺天朗公司解除合同是双方协商一致的，不存在单方解除的行为。2、上诉人对于其占有使用涉案租赁房产解释为证据保全行为，其放弃选择第三方证据保全方式，而扩大了经济损失，应就其扩大损失承担责任。一审法院判决其承担占用期间的费用并无不妥，但承担的比例过低。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
沈阳家乐福商业有限公司的上诉请求是，请求撤销新抚区人民法院作出的（2015）新抚民一初字第00962号民事判决书，依法改判。诉讼费由被上诉人周月承担。事实与理由，1、一审法院认定双方所签订的合同中“存在单方制约条款，违约金标准偏高，有失公平”系错误认定。租赁合同是双方真实意思表示，签订合同后双方又对合同条款进行了变更并达成一致意见，故合同及补充协议均合法有效，双方应遵照合同履行并受其约束。依据该合同第11.6条规定，上诉人与被上诉人因上手租赁合同终止而导致与对方提前终止合同不论什么原因，双方均有权提前终止合同，不论什么原因，双方均有权提前解除合同且不承担任何赔偿责任。该条款非单方制约条款，合同双方均有权解除，且互不承担赔偿责任。关于违约金条款，上诉人与被上诉人签订的合同中不存在单方加重对方违约金标准的情形，对于合同双方来讲是公平的。2、一审法院将辽宁方圆资产评估事务所作出的（2015）第026号资产评估报告书作为判定损失的依据系错误认定。资产评估报告书与本案无关联性，不应作为证据使用。上诉人与被上诉人于2013年10月签订租赁合同，租期为一年，被上诉人对其租赁的场地进行装修并投入设备经营，被上诉人在作出上述投入时已经对于租期为一年充分了解，其装修、设备及经营投入是按租期一年期进行。被上诉人承租一年后与上诉人续签合同，续签期限为一年（至2015年10月）。故在双方履行合同20个月后终止租赁合同，被上诉人已无损失可言。《资产评估报告》对于承租现场的装修与设备投入进行评估，评估行为及结果与双方签订的租赁合同约定不符，与法律规定相悖。3、一审法院按照百分之五十的比例，判定上诉人承担赔偿责任、被上诉人承担占地费用，系错误认定。被上诉人对于涉案房屋的装修、设备投入在与上诉人第一次签订租期一年的合同时就已经充分了解，上述投入的回报年限为一年。在被上诉人承租一年到期后，与上诉人又续约了一年。至上诉人其解除合同，双方尚有三个多月的租期未到期，仅占整个租期的百分之十五左右。因此一审法院在被上诉人装修、设备投入已经完全取得回报，在租期仅剩百分之十五没有履行的情况下作出对于被上诉人的损失由上诉人按照百分之五十的比例承担，显然是错误认定，对于上诉人极大不公平。一审法院在已查明被上诉人至今无理占用涉案房屋的事实，对于场地占用费按照租金百分之五十的标准判定，系错误认定。4、一审法院认定涉案房屋双方一致解除合同是在案件审理过程中，按此进程，双方签订的租赁合同已到期，且被上诉人至今占用涉案房屋，上诉人无需赔偿因提前解除合同给被上诉人带来的损失。
周月的二审答辩意见是，家乐福公司的上诉请求没有法律依据。评估报告是一审法院委托评估的，应当作为认定事实的依据。
本院经二审审理查明一审法院认定事实属实。
本院认为：周月与沈阳家乐福商业有限公司于2014年10月22日签订的租期为2014年10月22日至2015年10月21日的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。该合同系采用格式条款，沈阳家乐福商业有限公司作为提供格式条款的一方，有义务采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，对此发生争议的，如不能按照通常理解，则应作出不利于提供格式条款一方的解释。一审法院在充分考虑该合同的约定及合同实际履行和该合同解除后造成原告实际损失等综合情况下，作出一审判决并无不当。上诉人周月、沈阳家乐福商业有限公司的上诉请求及理由事实和法律依据不足，本院不予支持。一审法院认定案件事实清楚，程序合法，处理结果并无不当，应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人周月、上诉人沈阳家乐福商业有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费1659元（周月预交334元、沈阳家乐福商业有限公司预交1325元），由周月承担334元；由沈阳家乐福商业有限公司承担1325元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 强
审 判 员 孙仲义
代理审判员 田 丰
二〇一六年二月十九日
书 记 员 王 雪