广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法荷民初字第897号
原告：江门市东鹏地产发展有限公司，住所地江�市迎宾大道中17号三楼。
法定代表人：黎峰。
委托代理人：潘启锐，系广东法大春秋律师事务所律师。
被告：刘振国，男，1976年3月10日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：乔宝华、邓根满，均系广东华法（江门）律师事务所律师。
原告江门市东鹏地产发展有限公司诉被告刘振国居间合同纠纷一案,本院于2015年9月14日立案受理后,依法由代理审判员杨婷焕适用简易程序,于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告江门市东鹏地产发展有限公司的委托代理人潘启锐、被告刘振国的委托代理人邓根满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江门市东鹏地产发展有限公司诉称：根据被告的要求，原告通过自有的信息平台，物色了一套基本符合被告要求的房源供被告选择。但该房源的特点是原业主还在房屋�住。为了杜绝被告通过看房后出现“过桥抽板”的事情发生，原、被告于2014年10月25日签订了一份《看房约定书》，被告明确了按成交价2%支付报酬和“若本人和有本人的亲属、授权人、代理人或朋友通过任何渠道购买该物业的，本人必须支付甲方上述交易的全部佣金”等保证声明内容。但被告自从由原告派员带其亲临江门市蓬江区甘化路86号之二602现场看过房源后，就不顾《看房约定书》，擅自撇开原告私自与原业主谭某、吴金菊在2014年11月11日以504585元交易。原告知悉后，多次致电被告要求处理好中介报酬问题，但被告明确拒绝原告要求。《看房约定书》是双方依法进行的法律行为，应受法律保护，被告“过桥抽板”的行为，不仅践踏双方当事人合同的意愿，而且明显违反合同法、背弃商业道德和社会公序良俗，理应予以谴责。据此，请求判令：1.被告支付中介报酬费10091.70元及违约金（以10091.70元为本金按月利率0.525%从2014年11月12日计至款项付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告负担。
原告江门市东鹏地产发展有限公司在诉讼期间提供的证据有：1.原告营业执照、组织机构代码证各1份；2.《看房约定书》1份；3.买卖合同1份；4.CD碟1张。
被告刘振国辩称：一.原、被告签订的《看房约定书》带有格式条款内容，具有强买强卖性质，违反了公平合理原则，依法应为无效约定。根据原、被告于2014年10月25日签订的《看房约定书》，其中“本人保证不会与该物业的业主或通过其他中介公司成交，若本人和有本人的亲属、授权人、代理人或朋友通过任何渠道购买该物业的，本人必须支付甲方上述交易的全部佣金”，根据《中华人民共和国合同法》第四十条，该条款内容明显加重了被告责任、排除被告主要权利，带有强买强卖性质，违反了公平合理原则，该条款应无效。二.原告没有完成委托的事务，无权要求被告支付居间报酬。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款的规定，原、被告签订《看房约定书》后，仅带被告实地考察，但对于房屋的交易价格、付款方式等事项没有向被告报告。同时涉案房屋是其权属人将其售房方信息公开于互联网，该房源信息并非只有原告独自享有。被告与涉案房屋权属人在第三人江门市蓬江区新雅景物业代理部的促成下于2014年10月30日签订了《房屋买卖合同》，且第三人完成了委托的事务，促成了被告与涉案房屋权属人签订《房地产买卖合同》，并收取居间报酬。因此根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，原告没有促成合同成立，不能要求被告支付居间报酬。综上，原告没有完成委托事项，没有促成被告与�案房屋权属人签订买卖合同，依法不能要求被告支付居间报酬。同时由于《看房约定书》中格式条款的无效，原告不能依被告通过其他中介公司成交为由要求被告向其支付居间报酬，希望法院驳回原告全部诉讼请求。
被告刘振国在诉讼期间提供的证据有：1.身份证1份；2.营业执照1份；3.房屋买卖合同1份；4.中介费收据1份；5.个人住房组合贷款合同1份；6.房地产估价报告书1份；7.房产证1份。
此外，被告刘振国申请证人谭某出庭作证。证人谭某陈述其没有委托原告进行房屋买卖交易，其与被告达成买卖房屋协议及过户等手续是通过江门市蓬江区新雅景物业代理部完成。
经审理查明：涉案江门市蓬江区甘化路86号之二602室房屋原登记权属人为谭某、吴金菊共有。2014年年中，谭某、吴金菊想出售涉案房屋，将出售涉案房屋信息发布到二手房交易网络平台。原告和其他物业代理部得知谭某出售涉案房屋信息后，与谭某电话沟通并得到谭某允许可向客户推售涉案房屋。
2014年10月，被告因需要买房到原告处，并在原告介绍了涉案房屋的照片、面积等基本信息后有意购买涉案房屋。2014年10月25日，原、被告双方约定由原告的员工带被告去涉案房屋察看。察看房屋前，原告的员工要求被告在其提供的一份《看房约定书》上签名，该约定书上打印有“兹有本人（乙方）委托江门市东鹏地产发展有限公司（甲方）物色合适物业，若甲方介绍的物业使本人满意且成功购买，本人承诺支付甲方中介费为售价的2%（不足2500元按2500元计付），本人保证不会与该物业的业主或通过其他中介公司成交，若本人和由本人的亲属、授权人、代理人或朋友通过任何渠道购买该物业的，本人必须支付甲方上述交易的全部佣金，本人对上述内容完全知悉并无异议，特签订本约定”内容，被告阅后在乙方一栏签名，原告在甲方一栏盖章确认。签订约定书后，原告的员工带被告到涉案房屋处察看。
之后，被告又通过江门市蓬江区新雅景物业代理部联系购买涉案房屋。2014年10月30日，被告与谭某、吴金菊及江门市蓬江区新雅景物业代理部签订《房屋买卖合同》，约定被告向谭某、吴金菊购买涉案房屋，成交价538000元，购房定金为50000元，由被告向江门市蓬江区新雅景物业代理部支付中介服务费2000元。2014年11月1日，被告向江门市蓬江区新雅景物业代理部支付了中介费2000元。后被告付清购房款并办理了该房屋的过户手续。
原告得知被告购买了上述涉案房屋后，向被告追讨中介费未果，遂于2015年9月11日起诉至法院。
另查明：江门市蓬江区新雅景物业代理部是个体�商户，经营者是柯娩女，2009年5月7日登记成立。经营范围为物业代理。
本院认为：本案属于居间合同纠纷。原、被告双方确认被告因买房需要联系原告有意购买房屋，于2014年10月25日在原告员工带去察看涉案房屋并签订了一份《看房约定书》，约定被告委托原告物色合适物业，并在成功购买后支付佣金报酬。因此原、被告之间形成居间合同关系，原告为居间人，被告为委托人。本案原、被告双方的争议焦点有二：一是《看房约定书》是否有效，其中的内容条款是否有效；二是原告是否完成了委托的事务，原告是否可以要求取得居间报酬。
关于焦点一。《看房约定书》经原、被告双方签名、盖章确认，是双方真实意思表示，但由于原告提供的该约定书带有格式条款内容，其中“本人保证不会与该物业的业主或通过其他中介公司成交，若本人和由本人的亲属、授权人、代理人或朋友通过任何渠道购买该物业的，本人必须支付甲方上述交易的全部佣金”的条款内容明显有加重对方责任、排除对方主要权利，带有强买强卖的性质，违反了公平合理原则，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《看房约定书》中的上述条款无效。
关于焦点二。因涉案房屋业主将其所有的房屋发布在二手房买卖平台，委托了多间信息部进行放盘，并非只有原告才是唯一的居间人，而根据被告提供的《房屋买卖合同》及购房定金收据、中介费收据等证据，被告已经通过另一中介公司江门市蓬江区新雅景物业代理部的居间介绍于2014年10月30日与房屋业主谭某、吴金菊成功签订购房合同，购买了涉案房屋，并由被告支付了中介费用2000元。因此被告与江门市蓬江区新雅景物业代理部之间也形成居间合同关系，被告为委托人，江门市蓬江区新雅景物业代理部为居间人，且该居间人已经完成了委托的事务，促成了被告与房屋业主购房合同的签订，也获得了居间的报酬。原告虽然为另一居间人，并认为其对被告与房屋业主签订房屋买卖合同有因果关系，其已完成委托事务。但根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的规定，原告没有提供证据证明其为房屋买卖合同的签订成立有将房屋业主提出的价格条件、付款方式及具体的中介报酬的承担等事项如实向其委托人报告，故本院对其上述陈述意见不予采信，因此认为涉案房屋买卖合同的成立与原告作为居间人的介绍没有因果关系，原告明显并未完成被告委托的事务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，原告不得要求被告支付报酬。因《看房约定书》中格式条款的无效，原告也不能以被告与其他中介公司成交为由而要求被告向其支付中介报酬费。原告要求被告支付中介报酬及违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十五条、第四百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告江门市东鹏地产发展有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费63元，减半收取31.50元，由原告江门市东鹏地产发展有限公司负担。
如不服本判�，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
代理审判员 杨婷焕
二○二○一五年十一月十七日
书 记 员 戴柏莲