重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝03民终1000号上诉人（原审被告）：卢祖琼，女，1971年1月15日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：谭红明，重庆万诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆中海实业有限公司，住所地重庆市南川区黎香湖镇南湖村五社日内瓦二组团2#56号，组织机构代码69659515-2。法定代表人：郭勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李银汉，泰和泰（重庆）律师事务所律师。上诉人卢祖琼因与被上诉人重庆中海实业有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2016）渝0119民初387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卢祖琼上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中海公司的诉讼请求。事实和理由：1.中海公司未按合同约定擅自改变了讼争房屋的平面图及户型，其行为已构成预期违约，卢祖琼有理由不继续履行后续合同价款的支付义务。2.讼争房屋的用电、用气均不符合合同约定，讼争房屋未达到交房条件，卢祖琼有权行使不安抗辩权，卢祖琼有理由拒绝继续履行合同义务。3.“两证一书”只是对中海公司履行合同义务的最基本的要求，并不能证明中海公司全面履行了合同义务。4.卢祖琼现已将剩余房款140万元付清。被上�人中海公司辩称，1.我公司不存在预期违约行为，卢祖琼没有举示任何证据证明我公司存在擅自变更户型图或其他卢祖琼所主张的违约行为，且我公司并未有任何明确表示或行为表明不履行合同义务；相反，卢祖琼已经确认接听过通知接房的电话，表明我公司愿意继续履行合同，无任何预期违约行为。2.卢祖琼未支付购房款，按照合同约定，我公司有权不交付房屋，办理交付手续，故卢祖琼无权主张交付房屋不符合交付条件。3.涉案房屋已经完备通水、电、气的设施设备，最终开通通水、电、气需由卢祖琼接房后办理，但卢祖琼实际并未办理接房手续，故并未开通水、电、气，此情况不构成卢祖琼主张不安抗辩权的是由，且我公司不存在合同法第68条规定的情形，故本案不适用不安抗辩权。4.“两书一证”实际上是合同约定的交付条件，我公司提供的证据足以证明涉案房屋符合交付条件。5.我公司确实收到卢祖琼支付的一笔钱，口头约定以工程抵款的形式接受，但性质上不能确认其为购房款。6.卢祖琼上诉的事实和理由，并未针对一审判决提出，与一审判决并无关联。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。中海公司向一审法院起诉请求：1.卢祖琼向中海公司支付剩余购房款140万元；2.卢祖琼按照合同约定向中海公司支付未按时支付购房款违约金（以692500元为基数，自2013年10月1日起算至付清该期692500元止；以707500元为基数，自2014年1月1日起算至付清该期707500元止）；3.由卢祖琼承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月31日，中海公司（甲方，卖方）与卢祖琼（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：卢祖琼购买中海公司开发的位于重庆市南川区黎�湖镇南湖村X社XX号XX幢1-1房屋，建筑面积为578.78平方米，套内面积530.26平方米，公摊面积48.52平方米，房屋成交金额为4054759元，建筑面积7005.70元/平方米，套内面积7646.74元/平方米。合同第五条付款方式及期限约定：“2.分期付款，本商品房总成交金额4054759元整（大写：肆佰零伍万肆仟柒佰伍拾玖元整）（1）第一期：乙方于2012年12月30日支付首付房款1224759人民币元整，第二次于2013年3月31日支付707500元；（2）第二期：第三次于2013年6月30日支付707500元，第四次于2013年9月31日（应当为9月30日）支付707500元；（3）第三期：第五次于2013年12月31日支付707500元。”合同第七条交房期限及交付条件约定“属预售商品房的，甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。合同第八条交房手续的办理约定：“1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）乙方付清全部房款（包括但不限于首付款、分期付款、按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括但不限于物业专项维修资金、税费）且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。如系此原因乙方未能按时接房，视同甲方自书面交房通知确定的交付之日已完成交房义务，乙方责任同上款。”合同第九条约定，中海公司逾期交房超过30日后，卢祖琼有权解除合同。卢祖琼要求解除合同的，中海公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按卢祖琼已付房价款百分之十向卢祖琼支付违约金；合同第十条约定，卢祖琼逾期付款超过30日后，中海公司有权解除合同。中海公司不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，卢祖琼按日向中海公司支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向中海公司支付违约金。一审法院另查明：卢祖琼认可曾有人电话通知过其接房，卢祖琼回答对方房屋还达不到交房条件。中海公司于2013年12月10日取得了其开发的位于重庆市南川区黎香湖镇南湖村5社的中海黎香湖低碳社区一期（日内瓦2组团）工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。卢祖琼对中海公司出示的以上证书及《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》真实性予以认可，但主张房屋并未达到交房条件，配套设施不符合要求。一审法院认为，双方当事人签订房屋买卖合同后，中海公司在合同约定交房期前取得了竣工验收证书，卢祖琼也认可其接听过通知接房的电话，卢祖琼应按照合同约定按期支付购房款并接房。现中海公司主张卢祖琼剩余未支付的购房款为140万元，对此数额，卢祖琼并未提供证据证明其未支付金额少于该数额，故中海公司主张卢祖琼支付购房款140万元的请求，应予以支持。按合同约定，卢祖琼应在2013年9月30日支付房款707500元，2013年12月31日支付房款707500元，合计1415000元。现中海公司主张2013年9月30日该期卢祖琼未支付的房款为692500元，以及2013年12月31日该期卢祖琼未支付的购房款为707500元，卢祖琼至今未支付，中海公司要求分别从2013年10月1日、2014年1月1日起计算违约金，根据双方合同约定，卢祖琼逾期付款超过30日后，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，卢祖琼按日向中海公司支付逾期应付款万分之三的违约金，故该两期购房款的违约金计算时间起点应分别为2013年10月1日、2014年1月1日。双方约定每天以应付款的万分之三支付违约金，未超过法律规定范围，故卢祖琼应从2013年10月1日起，以692500元为基数，按照每天万分之三的标准向中海公司支付违约金至该692500元付清为止；从2014年1月1日起，以707500元为基数，每天按照万分之三的标准向中海公司支付违�金至该707500元付清为止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：卢祖琼于判决生效后10日内支付中海公司购房款1400000元，并从2013年10月1日起以692500元为基数，从2014年1月1日起以707500元为基数，按每天万分之三的标准向中海公司支付违约金，至本金付清时至。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20148元，由卢祖琼负担。二审中，卢祖琼为证明其上诉主张，向本院举示了2017年4月4日拍摄的照片（复印件）8张，拟证明卢祖琼于2017年4月4日对涉案房屋进行了现场勘察和拍照�该房屋未达到合同约定的交付条件。中海公司质证后，认为该证据未在举证期限内提出，对真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为照片没有形成时间，也不能证明照片中的房屋就是涉案房屋，不能达到卢祖琼的证明目的。中海公司为支持其辩称理由，向本院提供了涉案房屋即31幢房屋的户型图，拟证明因公司工作人员的失误，将涉案房屋买卖合同所附户型图贴错。卢祖琼质证后，对该证据的真实性、合法性均不认可，认为中海公司交付的房屋户型与合同所附的户型图不一致，但与中海公司提交的户型图相一致。经审查，本院认为卢祖琼向本院提供的证据具有真实性，但中海公司对该证据所展示的内容不予认可，且卢祖琼亦未能提供其他证据佐证，无法印证该证据所展示的房屋即为讼争房屋，不能作为认定本案事实的根据。中海公司提供的证据经卢祖琼确认与讼争房屋的户型相一致，具有真实性，且与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院予以采信。本院二审查明：2012年12月31日，卢祖琼与中海公司签订的《重庆市商品房买卖合同》附件一房屋分层平面图及分户户型图下方载明：一组团第22、26、29幢第-1、1、2层平面图；二组团第26、28、30、32、37、39、53、55幢第-1、1、2层平面图。本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。本院认为，经双方当事人确认，卢祖琼向中海公司购买的房屋系重庆市南川区黎香湖镇南湖的X社XX号XX幢1-1，但双方签订的商品房买卖合同所附的户型图及平面图下方载明的房屋并无31幢，且卢祖琼亦认可中海公司交付的房屋户型与31幢房屋的户型图相一致，故应当认为涉案商品房买卖合同所附的户型图及平面图并非讼争房屋的�型图及平面图。因此，中海公司辩称因工作人员的失误，将涉案商品房买卖合同所附房屋平面图及户型图贴错的理由较为合理，本院予以采纳。卢祖琼主张中海公司擅自改变讼争房屋的平面图及户型，构成预期违约的理由不能成立，本院不予支持。按照商品房买卖合同第七条第（二）项的约定，商品房交付时应符合的条件包括：通过竣工验收备案登记，装修房的装修质量应符合本合同关于装修方面的约定及合同附件三（主要内容为建筑材料、设备安装标准说明）的约定。经查，讼争房屋已于2013年12月10日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备了合同约定的交房条件，且中海公司也已按照约定通知卢祖琼接房，履行了己方的合同义务。卢祖琼主张中海公司交付的房屋不符合合同附件三第九条电和气的安装标准，但仅以其提供的照片并不足以�明其主张成立，故卢祖琼主张中海公司交付的房屋不符合交房条件，其有权行使不安抗辩权，拒绝履行合同义务的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于剩余购房款是否已经支付的问题。卢祖琼主张其已经付清购房款，中海公司也认可其收到卢祖琼支付的一笔款项，但不认可该款项就是购房款。由于双方事人之间可能存在工程抵款等其他债权债务关系，而卢祖琼也不能提供证据证明其实际支付款项的具体数额和性质，无法佐证其已经将剩余购房款清偿的事实成立，故本院对其该项主张不予支持。综上，卢祖琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20148元，由上诉人卢祖琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  余云中审 判 员  张 艳代理审判员  郑 煜二〇一七年十月三十日书 记 员  舒宏娅