济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第1742号
原告刘懿，男，1971年9月11日出生，汉族，住济南市。
委托代理人岳业清，山东金诚诺律师事务所律师。
委托代理人王鹏，山东金诚诺律师事务所律师。
被告济南市槐荫区匡山街道办事处后屯村村民委员会，住所地济南市。
法定代表人苏军善，主任。
委托代理人李守存，山东智点律师事务所律师。
原告刘懿与被告济南市槐荫区匡山街道办事处后屯村村民委员会（以下简称后屯村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告刘懿委托代理人岳业清，被告后屯村委会委托代理人李守存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘懿诉称：2013年6月24日，原告与山东乐水置业有限公司（以下简称乐水置业）签订房屋租赁合同，根据合同约定，乐水置业将其享有转租权的济南市房屋出租给原告，租赁期限自2013年7月1日至2020年10月1日。上述合同签订前，被告与乐水置业签订房屋租赁合同租用东综合楼5楼办公，期限自2013年4月1日至2014年3月31日，合同到期后，被告未与原告签订租赁合同，但每月按与乐水置业约定的租金数额向原告支付租金至2014年9月30日，之后未再向原告支付租金。原告要求被告搬离租赁房屋并支付使用费，但被告拒不搬离房屋也不支付费用，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告立即搬离济南市某房屋东综合楼主楼5层；2、被告支付2014年10月1日至2015年7月31日期间的房屋占有使用费186568.14元并继续支付至实际搬离之日的使用费；3、被告承担本案诉讼费用。
被告后屯村委会辩称：原被告之间无租赁合同关系，故原告无权要求被告搬迁并支付占用费；原被告之间无侵权关系，即使要求腾房及损失，也是乐水置业主张权利；根据原告提交的证据，原告是2013年6月24日与乐水置业签订租赁合同，而被告是2013年3月30日签订的合同，被告签订合同的时间在先，因此原告与乐水置业的合同因无法履行且侵犯被告的优先承租权而无效；涉案房屋的具体承租经过是，乐水置业成立于2010年6月份，是由后屯村委会全额投资入股的控股企业，成立后一直没有经营，无任何收入，当时被告以乐水置业的名义承租了原来苗圃的房屋，由被告为其一次性支付了10年的使用费，因此涉案房屋实际上是被告租赁的房屋。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：根据原告刘懿提交的房屋权属状况信息及租赁合同、补充协议。坐落于济南市的某房产系济南森林公园管理处（原济南市园林苗圃）所有。2010年，济南市园林苗圃作为甲方与作为乙方的乐水置业签订房屋租赁合同一份，约定将上述房产中的东综合楼主楼1-2层、3层、5-6层和副楼一幢租赁给乐水置业作为办公使用；租赁期限自2011年10月1日至2021年9月30日共计10年；合同还约定了其他事项。其后济南市园林苗圃更名为济南森林公园管理处，双方又于2015年7月23日签订补充协议一份，约定：根据房屋租赁合同第八条第二款第六项约定，甲方（济南森林公园管理处）同意在不超过合同期限，不改变房屋使用用途的前提下，乙方（乐水置业）可以将房屋转租给第三方经营；该协议还约定了其他事项。被告后屯村委会对上述证据及事实没有异议。
原告刘懿为证明其对本案所涉房屋享有权利，提交了乐水置业作为甲方与作为乙方的原告刘懿于2013年6月24日签订的房屋租赁合同一份，该合同约定：甲方将其承租的上述房屋转租给乙方作为办公使用，租赁期限自2013年7月1日至2020年10月1日；总租金为693.333万元，租金支付方式按年结算，先付后用；乙方作为上述房屋的总承租人，独立与第三方签订上述房屋范围内的房屋租赁、续租。转租合同；甲方作为该房屋产权的总承租人，对该房屋享有合法有效的权利，保证该房屋未设定抵押、无其他形式的担保、也无任何公用或共用情况，出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；合同还约定了其他事项。原告刘懿为证明被告后屯村委会与乐水置业原租赁合同到期后继续占有使用部分租赁房屋的情况，还提交了乐水置业作为甲方与作为乙方的被告后屯村委会于2013年3月30日签订的房屋租赁合同一份，该合同约定：甲方将其承租的房屋中的东综合楼5层（建筑面积825平方米）出租给乙方作为办公使用，期限自2013年4月1日至2014年3月31日，总租金为301125元；乙方如要续租，则必须在租赁期满前三个月向甲方提出书面意向，如甲方仍要对外出租，同等条件下乙方享有优先承租权；合同还约定了其他事项。原告刘懿为证明被告后屯村委会实际占用的房屋面积及租金标准，提交了2013年8月5日被告后屯村委会村两委成员召开会议的会议纪要复印件一份，其上载明：后屯村办公场所系乐水置业统一租赁济南市园林苗圃，2013年7月乐水置业由王元镇统一收购，后屯村委会的股权同时转出，也不存在责、权、利关系，后屯村委会自2013年4月开始向乐水置业交纳租赁费并签署房屋租赁协议，租赁面积876.73平方米，租金0.70元／平方米，租金合计224004.52元；2013年3月30日，后屯村委会与乐水置业签署的房屋租赁合同自新的租赁协议签署之日起作废，出租方与承租方按照约定履行协议。
对原告刘懿提交的三份租赁合同，被告后屯村委会没有异议，但其认为其与乐水置业签订的租赁合同村委会都找不到为何跑到原告刘懿手里令人怀疑证据来源；根据这三份合同可以看出，乐水置业是在与原告刘懿签合同之前就将本案所涉房屋租赁给被告后屯村委会使用，也实际交付了房屋，合同到期后一直实际占有使用至今；这说明原告刘懿所签的租赁合同中涉及被告后屯村委会使用的部分是在后的，是无法履行而无效的，即使合同到期后按照约定被告后屯村委会也是享有优先承租权的，既然原告刘懿手里有被告后屯村委会的合同，这些应该都是明知的；被告后屯村委会自2013年4月承租了上述房屋后一直使用至今，期间一直没有交过房租，而不是原告刘懿说的给他交过，后来不交了；不交租金的原因是因为乐水置业本身就是被告后屯村委会全额出资的控股企业，本身没有经营和任何收入，其向济南森林公园管理处（原济南市园林苗圃）交纳的整个承租房屋的租金本身就是由被告后屯村委会为其交纳的，就是一家，所以谈不上再向乐水置业交纳租金；退一步讲，被告后屯村委会与原告刘懿不存在租赁合同关系而是与乐水置业存在租赁关系，按照合同相对性，即使被告不交租金也应该是乐水置业主张权利，而不应该是原告刘懿，原告刘懿可以向乐水置业主张权利；对于会议纪要复印件记载的租赁面积及租金标准没有异议，但要说一下事情的背景，整个事情实际是两届村委会之间的矛盾造成的，原来的领导窦士刚私自将乐水置业的股权给卖了，村民上访就把他这一届村委会选下去了，新的村委会现在就股权转让问题起诉了窦xx，正在槐荫法院审理之中。被告后屯村委会为证实乐水置业系其下属公司，提交了山东正义有限责任会计师事务所于2013年出具的对乐水置业的审计报告复印件一份，该报告中载明乐水置业由窦xx代表被告后屯村委会投资1600万元、张玉军投资400万元成立。原告刘懿认为该证据与本案无关。
原告刘懿为证明其已经按照合同约定向乐水置业足额支付了租金，提交了案外人窦士刚的汇款单一份、发票三张、窦xx出具的借款证明一份。原告刘懿进一步解释称付款的时候因为没有这么多钱，就从窦xx处借款并要求其直接汇款至济南森林公园管理处的账户上，济南森林公园管理处向乐水置业出具了发票，因为是原告刘懿代其付款，所以该发票交给其保管，并由乐水置业再向原告刘懿出具了发票；上述发票显示是2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金，金额是965110元；之前原告刘懿该给乐水置业的房租，也都是通过原告刘懿向窦士刚借款，窦xx直接向济南森林公园管理处替乐水置业交纳租金的方式进行的；窦xx跟原告刘懿是亲属关系。
对上述证据被告后屯村委会称对证据真实性没有异议，但上述证据不能证明原告刘懿已经是该房屋的实际承租人，因为当时乐水置业的法定代表人就是窦xx，他又是被告后屯村委会的书记兼主任，还是向济南森林公园管理处的实际交款人，应当由乐水置业持有的发票也没有在乐水置业手中；因此上述证据只能证明窦xx是本案整体房屋的实际受益人，不能证明跟原告刘懿有关。
对于乐水置业与原被告双方先后签订的两份租赁合同，原告刘懿进一步补充解释称，我方签合同时知道已经租给对方的事实，但我方认为实际是对方与乐水置业租赁合同整个权利义务的转移，而且后来对方也向我方交纳过房租，我方在整体承租房屋后告知过对方，也向其发过催款通知。被告后屯村委会对此不予认可。
原告刘懿为证实被告后屯村委会自2014年4月1日至9月30日向其交纳房租的事实，申请了原村主任周xx及会计窦x出庭作证，但周xx、窦艳x均未出庭作证。原告刘懿为此提交了其委托代理人为两人所作的调查笔录及相应的影像资料。两人在调查笔录中均陈述被告后屯村委会2014年4月1日至9月30日期间租赁办公场所的房屋通过济南正华经贸有限公司（以下简称正华公司）的账目及名义支付给了原告刘懿，正华公司是被告后屯村委会的全资公司，是为了简化付款手续。原告刘懿还申请了证人窦xx出庭作证，窦xx称其自2001年担任被告后屯村委会书记至今，现在办公的房子是租用的乐水置业的，后来乐水置业租给刘懿，村里就租的刘懿的，房租都是通过正华公司付，是村里的全资公司，村里的合同到期后，刘懿拿着合同找村里要钱，村里一直没给。原告刘懿还补充提交了其称系正华公司交纳房屋的记账凭证及原告刘懿为此出具的收到条的手机拍照而来的复印件；其还提交了正华公司的工商查询信息，该信息显示正华公司系由被告后屯村委会与其他四位自然人股东共同出资成立。
被告后屯村委会对上述证据及证人证言提出质证意见：窦xx与原告刘懿是连襟亲戚关系，且其现在仍是我村的党支部书记，却出具严重侵害村集体利益的证言，再结合其因私自转让乐水置业股权与村集体产生的重大矛盾，可以说与我村存在严重的利害关系，其证言不应采信；周义香与窦红艳的证词也与事实不符，乐水置业是我村的下属企业，人员班子与村委会的班子完全重合，涉案房屋实际就是由我村出资承租并出资装修的；原告刘懿与乐水置业的租赁合同根本没有履行，乐水置业没有向原告刘懿交付房屋，原告刘懿也没有交纳过租金；关于涉及正华公司的凭证复印件，经了解正华公司也以自己的名义就上述整体房屋签订过租赁合同，不是为被告后屯村委会交纳的房租；窦xx、周义x作为主要领导的上一届村委会在涉案房屋的租赁上作出了数份租赁合同，互相矛盾，严重侵害了集体利益；综上证人证言及证据不应采信，刘懿与乐水置业签订的租赁合同应为无效。
以上事实，除上已提及的证据材料外还有双方当事人的在庭陈述为证。
本院认为：原告刘懿以房屋租赁纠纷为由提起诉讼要求被告后屯村委会腾交房屋并支付使用费，应当充分证实其对本案所涉房屋享有基本权利且被告后屯村委会实际侵害了其享有的权利。根据查明的事实，乐水置业已经与被告后屯村委会于2013年3月30日签订了房屋租赁合同并实际交付其占有使用，该合同约定的租赁期间至2014年3月31日。在此情况下乐水置业又与原告刘懿于2014年6月24日签订了房屋租赁合同，此时间尚在乐水置业与被告后屯村委会签订合同约定的承租期内；乐水置业在向被告后屯村委会交付房屋后由后者一直占有使用至今，并未再向原告刘懿转交房屋，且原告刘懿也未提交证据证明其与乐水置业签订租赁合同后将该事实告知过被告后屯村委会。对于房屋租赁合同关系来说，承租人是否取得合法使用权应当以房屋的实际交付以及承租人实际占有使用房屋作为基础。基于上述事实，原告刘懿虽然与乐水置业签订了房屋租赁合同，但因为被告后屯村委会实际占有使用租赁房屋的事实，乐水置业并未实际全部履行该合同，向其交付涉案房屋。因此，即使原告刘懿与乐水置业签订了房屋租赁合同，其也并未基于该合同取得被告后屯村委会原本租赁使用房屋的使用权，其现以与乐水置业签订过房屋租赁合同直接向被告后屯村委会主张权利缺乏依据。如其确因与乐水置业签订的租赁合同受到损失，应当基于租赁合同的相对关系向乐水置业主张权利。原告刘懿还称被告后屯村委会在与乐水置业的租赁合同到期后，实际向其交付房租，应视为双方建立了新的租赁关系，所以其有权向被告后屯村委会主张权利。但一方面如前所述；另一方面原告刘懿为证实双方存在实际租赁关系申请的证人证言以及证据均显示向其交纳租金的系正华公司而非被告后屯村委会，双方均系独立的法人单位；原告刘懿虽提交了正华公司的工商登记信息以证实被告后屯村委会是其出资人，但仅凭该证据以及证人证言，不能就此认定正华公司系代表被告后屯村委会交纳租金的事实；且被告后屯村委会同时系乐水置业的主要出资人，如果按照原告刘懿的逻辑，被告后屯村委会提出的其与乐水置业实际系一家，实际由被告后屯村委会为乐水置业交纳租金的意见岂不是也成立。综上，本院认为，原告刘懿并未与被告后屯村委会建立房屋租赁合同关系，在此情形下，其以租赁合同关系为基础要求被告后屯村委会腾交房屋并支付使用费证据不足，对其在本案中提出的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告刘懿的诉讼请求。
案件受理费4131元，由原告刘懿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 健
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 姜丽丽
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 刘书宁