福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台民初字第2415号
原告福州诚安信物业管理有限公司，住所地福州市台江区西环南路99号东煌花园8座808单元，组织机构代码证代码：75498480-0。
法定代表人彭秀兰。
委托代理人沈荔融、潘清泉，福建国富律师事务所律师。
被告饶晓辉，男，汉族，1974年12月8日出生，住所地福州市台江区，
原告福州诚安信物业管理有限公司（以下简称诚安信物业公司）因与被告饶晓辉物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘清泉，被告饶晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，福州市台江区XX园业主委员会与原告诚安信物业公司签订《XX园物业服务合同》，约定将坐落于福州市台江区××（××）XX园小区一区、二区委托原告提供物业服务，原告已在该小区从事物业管理多年。合同约定高层住宅按建筑面积每月每平方米1.0元向业主或物业使用人收取物业费；公共水电费由业主或物业使用人分摊；物业费在每月10日前缴纳，逾期交纳的，按每日千分之三交纳滞纳金。自受托进行物业服务以来，原告始终按照合同约定履行义务，妥善进行物业服务工作，为小区业主提供优质高效的物业服务。小区大部分业主按合同约定缴纳相应费用，原告也已在该小区从事物业服务多年。被告饶晓辉系XX园小区XX楼XX单元业主，该住宅面积140平方米，每月应交纳物业费人民币140元。被告自2012年3月至7月、2013年11月起至今拒不支付物业费、水电公摊费等，截止2015年3月31日，已欠物业费计人民币3220元、水电公摊费596元。现请求法院判令：1、被告向原告支付物业费人民币3080元、水电公摊费596元；2、被告支付逾期交费滞纳金人民币3604.86元（以物业费140元/月为基数，每逾期一日按千分之三计算，自2013年3月10日逐月暂计至2015年4月30日止，应计算至被告实际付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，因原告不作为、乱作为，导致答辩人所住楼幢的厨房污水主管经常堵塞，房子多次被污水浸泡，且前后历时逾2年之久，给答辨人反复造成经济损失和巨大的生活困扰。在原告不能按照物业合同为答辩人提供约定的“疏通公共排水管”之物业服务，工作存在严重过失，且拒绝对其造成的损失进行任何经济补偿的前提下，原告无权向答辩人收取相应的物业费。具体理由如下：一、2012年3月第一次受损情况（一）原告不作为、乱作为，没有履行物业职责。答辩人所住房子是2005年交房并装修入住的高层电梯房，且位处四楼（含约5米高的挑空层），按常理，地下排污主管堵塞不应导致离地面约14米高的厨房地面返污水。但由于原告对排水主管常年疏于管理，没有尽到疏通之责，导致答辩人厨房被返冒污水浸泡，造成经济损失。2012年3月5日傍晚，答辩人下班回家后发现厨房、客厅满地污水，厨房和客厅墙体及电冰箱被污水浸泡。因原本得知楼下204室业主厨房已多次发生类似冒污水事件（104室业主没用这根下水管），答辨人即到楼下了解情况。经向204业主了解，原来其于前一天（3月4日）晚上就发生厨房地漏冒污水问题，他们找到物业工作人员，物业工作人员检查不出问题所在，也没有去疏通地下主管，而是叫他们先堵上自家厨房排水口，说“先堵上，明天再说”。为此，答辩人估算：3月5日早上上班后厨房就可能开始返冒污水，至傍晚6时下班回家发现，污水浸泡时间长达7、8小时。此间物业也未通知答辩人家中可能会冒污水，导致墙体长时间浸泡。答辩人了解情况后，即准备找物业求助。但此时物业已下班，除了小区保安，找不到其他物业工作人员，连原本应24小时值班在岗的水电工也不在岗。之后，通过小区保安辗转找到物业经理李榕的电话。打通电话后，李榕经理表示她们已下班，让我们先自行处理。由于当时正值晚餐厨房用水高峰，污水不断涌出，越积越多，根本无法清理。晚餐高峰过后，楼上仍有住户断断续续在厨房用水，答辩人一家人只好彻夜守在厨房不断清理冒出的污水。第二天（3月6日）早餐、午餐厨房用水高峰，污水又大量涌出。期间，物业公司一直未有效作为，直到第二天（3月6日）下午13时许才将地下堵塞主管暂时疏通。（之后仍多次发生堵塞问题，下面详述）。在此质问原告两个问题：一是204室已在早期多次发生厨房冒污水问题，为何一直得不到解决，作为一个专业的物业公司服务工作到位了吗？二是在主管堵塞、未解决204室厨房冒污水问题的情况下，竟然叫204室业主堵住厨房排水口，这样愚蠢的做法，岂不是把污水往楼上的答辩人家里引吗？即使非要这样测试，难道不应事先通知答辩人做好相应的防范工作吗？三是物业公司除了小区保安，原本应24小时值班在岗的水电工为何当晚没在岗？（二）原告漠视答辩人损失，对答辩人的诉求没有回应。2012年3月5日事情发生后，答辩人找原告协商补偿事宜，物业经理李榕只同意对被污水浸泡后变黑、脱落的下半截墙体进行修补、涂刷，但拒绝进行任何形式的补偿。考虑到房子整体的装修效果，答辩人也未同意原告使用此种办法进行修补。为此，答辩人于3月10日致电福州市诚安信物业管理有限公司，对其所属的XX园物业进行投诉。然而，诚安信公司对答辩人投诉置之不理，一直没有反馈。事隔一月，4月9日答辩人再次致电诚安信公司问询后相关工作人员才进行电话回访。电话中，诚安信公司工作人员承诺将召集物业经理、答辩人一起当面协商，但事后也没有下文。请问这是一个专业的物业公司应该提供给业主的基本服务吗？答辩人原想通过正常渠道解决，但该公司始终回避问题。（三）原告承诺免交7个月物业费，但出尔反而。本着化解矛盾的原则，2013年3月17日，答辩人主动到物业找李榕经理协商物业费缴交及损失赔偿事宜。商讨之初，物业经理李榕不同意赔偿，后经双方协商，以2012年3至7月物业费700元（每月140元物业费）相抵以上所述造成的损失。答辩人当场补交了2012年8月至2013年2月的物业费，并于次日拿到缴费发票。为此，原告如今要求答辩人补交这5个月的物业费及滞纳金纯属不讲信用，出尔反尔，“诚安信”公司“诚信”何在？另，从法律角度来说，此部分物业费（2012年3月至7月）已过2年诉讼时效。所以，基于事实层面和法律角度，原告追索2012年3月至7月物业费诉求应不予受理。二、2013年11月第二次受损情况，持续时间长达22天。在答辩人补缴了物业费之后，本以为此事就此解决，之后每月物业费按月缴交至2013年10月。可不曾想2013年11月4日开始，因物业公司的不作为，厨房下水主管堵塞问题再次发生，且持续长达20多天，给答辩人再次造成经济损失和巨大的生活困扰。2013年11月4日，答辩人发现厨房下水主管堵塞，导致厨房、客厅污水横流。求助物业后，物业没有从根源上将地下主管疏通，而是百般推脱、应付了事，导致主管堵塞问题反复发生长达20多天。因时间久远，部分相片数据丢失，但仍有11月24日、25日、26日拍摄的相片为证。期间，答辩人反复要求物业将地下主管进行彻底疏通，但物业就是不作为、应付了事，不从根本上去解决问题。在长达20多天的时间里，答辩人每天都要忍受污水随时冒出的痛苦，每天家里都要有人盯在地漏旁随时准备清理，严重影响了工作和生活。在反复求助物业无果的情况下，也不知下水道何时能被疏通的情况下，答辩人万分无耐下只好将厨房地漏堵死，并于11月26日将包裹厨房主下水管道的墙体敲开，将主下水管道开口堵死。期间，答辩人还多次到楼上1004业主郑福官（当时诚安信物业公司入驻本小区时任小区业委会副主任）家中，咨询解决问题的办法。郑福官见主管疏通问题已经持续很长时间，确实对我们的日常生活造成长时间的影响，建议我们将地漏和主管出水口堵上，并到答辩人家中现场指导帮助堵出水口。之后，答辩人请工人将厨房橱柜内的大理石隔板打了4个洞，将原本使用的厨房下水改道。此工程虽然不大，但相当麻烦，钻洞难度大，工人也不好找，但凡有其它办法，答辩人也不至于用此下策。另在答辩人堵死出口后，2014年1月份，楼上504家也出现了污水从厨房下水管道漫出问题。请问原告，一个污水主管堵塞问题前后历时三年多，导致204、304、504先后因污水返冒受损（104、404业主没用这根主管排水），你们尽到了一个物业公司该尽到的责任吗？考虑本次受损时间长，而且在堵地漏、主管进出水口、敲墙修补、改管等过程中耗费大量的时间、精力和一定的财力，墙体也长时间浸泡受损。为此，答辩人本着合理诉求，退让解决的原则，参考上次700元的赔偿标准，向原告提出补偿经济损失1400元的要求。但原告对此诉求置之不理，连一分钱都不愿意赔偿，一意走到司法程序。三、根据《合同法》，在原告物业服务存在重大过失且给答辩人造成严重损失的前提下，其主张的日千分之三的滞纳金过分高于造成的损失，请求予以驳回。期间，答辩人多次向原告提出暂缓交10个月物业费，先把其它月份的物业费以及所有的水电公摊交了。但原告一意扩大矛盾，拒绝答辩人此种做法，表示物业费不能跨月交，水电公摊也必须与物业费一起交。为此，原告要求的滞纳金也不符常理。四、答辩人要求原告赔偿损失，并当面道歉。在答辩人作出重大让步，且愿承担部分损失的前提下，原告根本无视因自身工作存在严重过失给答辩人造成的损失，对答辩人善意提出合理解决办法完全置之不理，态度傲慢，没有一丝歉意，且一意要诉之法庭。答辩人本不想耗费精力、耗费宝贵的司法资源来打这个原本不必要打的官司。在被逼无奈下，答辩人也将对原告不作为给答辩人造成的经济损失进行清算。具体如下：（一）请工人在大理石橱柜钻4个洞、下水道改造等人工费、材料费共计400元，敲破包裹下水管的墙壁修补费用200元。（二）厨房、客厅墙面反复受污水浸泡受损，与厨房相邻的书房壁橱不可见、不可逆受损，预估修复费用人民币4000元。（三）在长达22天的时间里，答辩人家人反复在家清理卫生，清理卫生费、误工费，每天以200元计，共计4400元。（四）因污水问题答辩人在此期间每天提心吊胆，蹲守处理，长时间给答辩人一家的日常生活带来了不胜其烦的影响和巨大的困扰。而且，被逼改道后的下水管由原来的1米多长变为近5米长，且多了两个直角弯，导致排水不畅，经常需要疏通，给答辩人日常生活带来了永久的不便和巨大的困扰。以上损失共计人民币9000元，恳请明察，并责成原告予以赔偿和赔礼道歉。
经审理查明，2013年4月3日，以福州市台江区XX园业主委员会为甲方，原告诚安信物业公司为乙方，双方签订一份《XX园物业服务合同》，合同约定：甲方将坐落于福州市台江区××（现××）XX园小区委托原告提供物业服务；高层住宅按建筑面积每平方米1.0元/月向业主收取物业费，业主应在每月10日前履行交纳义务，本着业主自愿原则可按季进行交纳，经催收仍逾期未交纳的按每日3‰收取滞纳金；业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳有关费用，前款费用属于业主自用的，由业主承担，属于乙方使用的，由乙方承担，属于业主共同使用的公共水电费用单独按实由业主分摊；本合同为期3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止。合同签订后，原告依约提供物业服务。被告饶晓辉系该XX园小区XX楼XX单元业主，该住宅面积140平方米，每月应交纳物业费人民币140元。2012年被告因上述住宅下水道发生堵塞，导致污水浸泡，向原告提出交涉，从而未向原告交纳2012年3月至7月的物业费、2013年11月至2015年3月的物业费、水电公摊费，原告遂于2015年7月10日诉至本院。
诉讼中，被告对原告提出的其从2013年11月至2015年3月31日应交纳的水电公摊费金额合计为596元的主张没有异议。
本院认为，原告诚安信物业公司与福州市台江区XX园业主委员会订立的《XX园物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，具有法律约束力，均适用于居住在XX园小区的全体业主。被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，双方之间形成了物业管理服务合同关系。原告已履行了物业管理服务义务，被告作为物业管理服务的实际受益人理应及时向原告交纳物业管理服务费用。被告辩称其住宅因下水道堵塞，导致污水浸泡，造成经济损失，可另行提出主张，但不能作为拒付物业管理服务费的理由。因此，本院对原告要求被告支付未交纳的自2013年11月1日至2015年5月31日止的物业管理服务费2660元（140元/月×19个月）和公摊水电费596元的诉讼请求予以支持。而对于原告主张的2012年3月至7月的物业管理服务费，因被告对其该项诉请提出时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，而原告未能举证证明其在法律规定的时效内向被告主张过上述权利或有其他导致时效中断情形的发生，故本院对原告超过诉讼时效的该部分请求不予保护。另，鉴于原告在提供上述物业管理服务期间，被告住宅确曾发生下水道堵塞，导致污水浸泡的情形，而原告对被告就此提出的交涉始终未作明确答复，被告并非无故拒交物业费，因此，本院对原告诉请判令被告支付该期间逾期交纳物业费滞纳金的诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告饶晓辉应于判决生效之日起十日内向原告福州诚安信物业管理有限公司支付2013年11月1日至2015年5月31日止的物业管理服务费人民币2660元（140元/月×19个月）和公摊水电费人民币596元，合计人民币3256元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原被告各负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 傅建勇
人民陪审员 魏宝珍
人民陪审员 林丽娜
二〇一五年十月十二日
书 记 员 熊晓冰
附主要法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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