河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第2014号
上诉人（原审原告）光山县方圆生态农业专业合作社（以下简称方圆合作社）。
法定代表人李祖喜，该合作社主任。
委托代理人易善良，河南紫弦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李培胜，男，1967年5月21日生，汉族，住光山县。
委托代理人罗新、陶俊，光山县弦山街道中心法律服务所。
上诉人方圆合作社、李培胜因土地租赁合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2015）光民初字第00901号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。方圆合作社的法定代表人李祖喜、委托代理人易善良，上诉人李培胜及其委托代理人罗新、陶俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2004年10月20日，被告李培胜同砖桥镇陈岗村委会签订窑场土地承担合同一份，将原村所有的窑场全部土地承包给被告经营，时间为50年。双方在合同中约定被告无权出售所承包范围内的土地使用权，同时亦未附图窑场的四至。原告方圆合作社于2013年4月8日同被告李培胜签订《土地流转合同》，被告将其原租赁的窑厂路西宽11米，长35米土地（三间地皮面积0.57亩）转租给原告使用，年限同被告承包窑厂的年限同步，租金三万元，但由于其他原因合同上只写明租金一万元。2014年10月8日双方又签订《补充协议》一份，被告李培胜将原合同标的旁边的一间土地地皮转租给原告使用，租金为一万元。同一天，被告将光砖路旁轮窑附近3亩土地流转给原告种植大棚蔬菜，时间为10年，每年租金1200元，一年一付。被告李培胜为原告出具收据，共计收到原告租赁费现金41200元。
合同签订后，原告便于2014年10月开始用转租来的四间地皮建设合作社办公用房，但在建房时遭到砖桥镇陈岗村李山村民组村民的阻扰，该村民组称被告李培胜所建房地址并非其轮窑合同范围内土地，被告李培胜无权租赁给他人并建房。后为合同继续履行，原告让被告李培胜出面建房，但仍遭到村民组的村民阻止，并于2014年11月27日双方发生肢体冲突，被告李培胜将李山村村民李家禄打伤住院治疗。2014年12月12日，经砖桥派出所调解，被告李培胜同李山村村民李家禄达成调解协议，由被告给付李家禄6000元，被告在轮窑租地上建房一事终止，并接受镇政府部门采取的拆除房基行动，在上面栽树。2015年7月25日，被告李培胜同李山村民组及陈岗村民组达成协议，该争议土地继续由被告进行承包经营，同时李山村民组村民若需在此地建房，被告李培胜不得干预。现原告以其所租赁被告的土地无法再继续履行为由诉至法院，引起纠纷。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原告方圆合作社同被告李培胜虽签订了书面合同，但由于被告李培胜对该转租合同的标的并不享有处分权，其转租行为事后亦未得到陈岗村委会的追认，该合同应属无效合同，被告应当将其收到的租金41200元全部退还给原告。关于原告方圆合作社诉请被告支付其建地基的经济损失问题，原告作为企业，在签订合同时有严格的审查义务，原告在未确定其承租的土地权属问题及原窑场合同中被告李培胜的窑场租赁期限、权限等问题的情况下冒然签订合同，其本身亦存在重大过错；其次，原告作为一家农业合作社，其在流转的土地上建设房屋，亦应有相关部门的审批手续，而原告至今未提供任何建房手续，故导致其无法继续建房的后果应由其自行进行承担；再次，被告将土地流转给原告使用，原告应依合同约定使用土地，而不能擅自改变土地的用途。综上，原告诉请被告李培胜承担其无法建房带来的损失，无事实和法律依据，对此本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李培胜于本判决生效之日起五日内退还原告光山县方圆生态农业专业合作社的租赁费共计41200元；二、驳回原告光山县方圆生态农业专业合作社其他诉讼请求。本诉案件受理费2315元，由被告李培胜承担1815元，原告光山县方圆生态农业专业合作社承担500元。
宣判后，李培胜不服，提起上诉称，一、上诉人与被上诉人租赁合同所涉土地系砖桥镇陈岗村委会所有，承包合同尚在履行期内，上诉人自2004年承包该土地以来，从未有任何人主张过该土地的使用权。被上诉人向上诉人租赁该土地后用于建房，因此遭到附近村民组村民的反对，导致被上诉人所建房屋被拆除。但该土地并不属于村民组所有，所有权及使用权归属村委会，后承包给上诉人经营。而发包人村委会对上诉人与被上诉人的租赁行为无异议，且出力调和村民的干扰行为。之所以被上诉人的建房行为不能继续，是因为该土地系农业用地，被上诉人未取得合法手续，该地块处于道路附近，交通方便，附近村民组村民也想在此处建房未果，因此不断干扰被上诉人的建房行为。通过村委会的协调，上诉人与村民组达成的协议也能充分认定上诉人对该土地的经营权是合法有效的，法院不能因外界的干扰导致被上诉人无法建房就认定双方的土地租赁合同无效。双方2014年10月8日签订的《土地流转合同》所涉及土地系上诉人的承包地，已交付被上诉人使用，合同已经履行。被上诉人对该地进行了处理，双方在合同中也约定了在合同期内不得私自变更解除合同，且该合同无任何可以解除的法定事由，一审法院在未查明事实的情况下也认定该合同无效，明显错误。
二、一审法院将上诉人收取的41200元认定为承包费，系事实认定错误。双方2013年4月8日签订的《土地流转合同》及2014年10月8日签订的《补充协议》中约定了两处土地的承包费均为14000元，连同2014年10月8日签订的《土地流转合同》三亩土地一年的承包费1200元，因此承包费为29200元，承包费用有双方签订的合同明确约定。之所以共收取了被上诉人41200元，是因为该土地上有上诉人所栽种的数十颗梧桐树，被上诉人要使用该土地，对地上附着物必须要进行补偿，且梧桐树为经济树木，价值较高，除去29200元承包费外为地上附着物的补偿，一审法院将41200元全部认定为承包费，系在未查明事实上的错误判决。
方圆合作社上诉称，一、原审判决其承担无法建房损失的全部责任，属认定事实错误。被上诉人李培胜应当承担上诉人的全部经济损失55322元。首先，被上诉人李培胜向上诉人流转土地，根据合同约定及法律规定，被上诉人应当保证对其出租的土地享有完全的使用权，否则被上诉人构成违约。但通过一审查明的事实，李培胜对其出租的土地根本没有使用权。上诉人使用时，李山村民组的村民就出面阻挠，称此地属李山村民组使用，不在李培胜租赁的窑场范围内。争议发生后，2014年12月12日李培胜同李山村民组达成调解协议，李培胜将争议的土地让与村民组。充分证实了李培胜明知此地有争议，仍然将此地租给上诉人建农业合作社办公用房。李培胜对合同目的不能实现存在明显过错。其次，上诉人与李培胜所签的《土地流转合同》上已明确写到，所租土地是为解决合作社办公用房。所建房屋是为了成片发展农业、管理农作物的农业用房，更何况该房为活动板房，以后不干了可以随时复耕，不会改变土地用途，用途和目的是为了农业生产。这是成片发展农业生产所必须，与农业生产不可分割的建筑，县、乡政府有要求。这与通常所说的建筑物有本质区别，没有改变农业用途。这如同农业灌溉打农机井是同一性质，无需相关部门审批，也没有改变土地农业用途。但一审却称上诉人无任何建房手续，改变土地用途，后果应由上诉人承担的认定是错误的。同时，退一步讲，即使改变土地用途，也是因为李培胜明知上诉人用于建房，还将该地租给上诉人，李培胜也负有不可推卸的责任。第三，在一审中，上诉人出具了因建房的损失55322元，李培胜没有提出任何异议，充分证明了上诉人的损失确实存在，李培胜应当赔偿。二、一审适用法律错误，程序也违法。首先，一审在本院认为中认定原、被告所签定的流转合同无效。根据《合同法》第58条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。通过庭审查明，李培胜对上诉人的损失应当承担赔责任，但一审却称上诉人要求李培胜承担经济损失无法律依据。
李培胜的答辩意见同其上诉意见。
方圆合作社的答辩意见同其上诉意见。
二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、原判决李培胜退还方圆合作社41200元是否适当，款项涉及的地上种植的梧桐树的价值是否应当扣除。二、方圆合作社建房的前期投入是否应当由李培胜赔偿。关于第一个争议焦点：李培胜虽与方圆合作社签订协议，但李培胜转租该土地未征得陈岗村委会的同意，因此，原审认定其双方签订的协议无效并无不当，李培胜基于协议收到的41200元租金应予退还。关于租赁土地上的梧桐树，双方未在协议上明确约定其归属，且李培胜未举证证明树木的数量，原审未认定该树木的补偿款由方圆合作社支付李培胜正确。关于第二个争议焦点：方圆合作社虽向法庭提交了其前期投入的票据，但该组票据大部分系白条，且方圆合作社无法证实这些条据与其建房存在关联性，因此，原判决未认定其建房投入并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费3498元，由上诉人李培胜承担2315元，由上诉人方圆合作社承担1183元。
本判决为终审判决。
审判长 郑鹏飞
审判员 崔仁海
审判员 左立新
二〇一五年十一月二十七日
书记员 黄莹莹