山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱中民一终字第229号
上诉人（原审原告）：李某，1988年2月15日出生，回族，无业，住新泰市。
上诉人（原审原告）：金某，住莱芜市莱城区。
法定代理人：李某，女，住址、职业同上，系上诉人金某之母。
以上两人委托代理人：李乐成，山东胜远律师事务所律师。
被上诉人：金某某，男，1961年1月16日出生，回族，个体工商户，住莱芜市莱城区。
被上诉人：马某某，女，1956年8月23日出生，回族，个体工商户，住址同上，系金某某之妻。
以上两人委托代理人：张宪明，山东圣宏律师事务所律师。
上诉人李某、金某与被上诉人金某某、马某某因赠与合同纠纷一案不服莱芜市莱城区人民法院（2015）莱城民初字第741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人李某、金某的委托代理人李乐成、被上诉人金某某及委托代理人张宪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告李某系被告金某某、马某某的儿媳，李某、金凯于2009年9月1日生一男孩金某，后于2010年4月26日登记结婚。2012年9月24日，原告李某为被告出具收到条一份，内容为：“今收到房产过户费壹拾叁万元，附房产证壹本，如不过户，此款归李某、金某所有。李某2012年9月24号”。2012年9月25日，原告李某与被告金某某、马某某签订《关于房屋转让协议书》，内容如下：“金凯与李某于2009年4月结婚，婚后一直与父母居住，因近期发生纠纷，为此经中间人调解，达成房屋转让协议如下：一、由金凯的父母金某某、马某某将在自己名下的济南人民商场南沿街楼一座转让于儿媳李某和孙子金某两人名下。二、因房屋属小产权房，只有房产证，没有土地使用证，故由金某某支付给李某过户费用壹拾叁万元正（整），现房产证交给李某保管。三、协议双方签字生效，永无后患。甲方：金某某、马某某乙方：李某证明人：马道普、马道千，2012年9月25日”。2015年3月26日，原告提起诉讼。
另查明，涉案房屋曾于2002年10月13日办理权属登记，登记坐落为莱城区凤城西大街60号官司2号楼北7户，房屋所有权人金某某，2004年4月办理国有土地使用证书，证号为莱芜市国用（2004）字第0179号。2014年2月13日，被告补办房屋所有权证书，证号为莱房权证莱城区字第××号，房屋所有权人金某某，共有权人马某某，房屋变更登记坐落为莱城区凤城西大街长兴路13号1幢北107。
以上事实，由收到条、关于房屋转让协议书、房屋所有权证书、土地使用证书以及原告陈述、被告答辩、庭审笔录在案予以证实。
原审法院认为，虽然原、被告双方于2012年9月25日签订了房屋转让协议书，约定被告金某某、马某某将其名下的房屋转让给原告李某、金某，但因该转让协议未约定由原告支付房屋价款以及交付房屋等具体事项，故可认定原、被告双方之间实际形成的是赠与合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力…”，本案中，被告虽然以赠与的方式将房屋转让给原告，但双方并未对房屋进行产权登记，即赠与的财产尚未发生权利转移，原告并未实际取得该房产。被告于2014年2月13日将其名下的涉案房产补办了新的房屋所有权证书，其补办房产权证书的行为，应视为对原告赠与的撤销，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”，故被告撤销对原告的赠与并不违反法律规定，本院予以认定。被告撤销赠与后，即不存在配合原告办理过户登记的义务，所以，原告要求判令被告履行办理房屋过户登记手续，将位于莱芜市凤城西大街60号官司小区2号楼北7户房屋产权过户到两原告名下上的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。本案庭审过程中，原告主张被告行使撤销权已超出了一年的撤销期限，原告的该主张是基于《中华人民共和国合同法》第一百九十二条规定的，即“受赠人由下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与……赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使”，但该条款对于撤销权的规定，是针对赠与财产的权利已经转移完毕的情形，而《中华人民共和国合同法》第一百六十九条规定撤销权，是针对赠与财产的权利转移之前的情形，后者不受前者一年的撤销权期限的限制，本案适用后者，所以，原告的上述主张，无法律依据，本院不予采纳。被告辩称协议书落款处的签名不是被告本人所签，但并未申请司法鉴定，对于协议书的真实性，本院予以确认，被告的辩称理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百八十六条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李某、金某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李某、金某负担。
上诉人李某、金某上诉称，本案系赠与合同纠纷，根据最高法院有关司法解释规定，赠与房屋，未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据合同已经实际占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效。被上诉人已经将房产证交上诉人保管，上诉人已经实际将房屋对外出租，从中受益，故应当认定赠与合同有效，被上诉人应当履行协助过户的义务。请求撤销一审判决，责令被上诉人履行协助过户义务。
被上诉人金某某、马某某答辩称，本案李某代金某上诉，主体不适格，李某和金凯夫妇发生矛盾后，孩子金某被李某送回被上诉人处，李某从未过问，未尽抚养和监护义务，不能作为金某的监护人提起上诉。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。根据合同法规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，因此被上诉人可以随时撤销赠与。《最高法院关于执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》和《合同法》有关赠与规定相冲突，本案应当优先适用法律规定。上诉人并未实际占有使用该房屋，上诉人提供的租赁合同的出租人是李某、金某某，上诉人李某仅是收取了2013年一年的租赁费，其他时段的租赁费均由金某某收取，且金某某现在在该楼房的一楼居住。双方签订的房屋转让协议的目的是为了李某、金凯能够重归于好，化解双方家庭的矛盾，不是为了处分该房产，而是将权属证书交给上诉人李某保管，和金凯好好过日子，且被上诉人支付了李某现金13万元，作为不过户的条件。综上一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，2012年7月2日，李某、金凯因口角发生纠纷，致双方家族中成员互殴，9月25日经调解被上诉人同意将上述房产赠与儿媳李某和孙子金某。该房产自2009年起一直被陈金增租用，2013年的租房协议上出租人为金某某和李某，李某收取了2013年一年的租赁费，其他时间出租人均为金某某，由金某某收取租赁费。现一楼由被上诉人居住。2013年6月李某回娘家居住。后李某将孩子送回被上诉人处，目前金某一直由金凯及两被上诉人抚养。其他事实同一审一致。
本院认为：
关于李某代金某起诉、上诉的资格问题，李某、金凯是金某的母亲和父亲，金某属于未成年人系无民事行为能力人，李某、金凯都是金某的法定监护人，其监护权未经撤销申请并由法院判决不得撤销，且金某是本案赠与合同的一方当事人，其母亲作为其法定代理人主张保护被监护人的合法权益，并无不当。
本案涉及的双方之间的房屋转让协议，因未约定支付相应房屋价款，也未约定交付房屋时间，故本合同应当认定为赠与合同。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见（修改稿）》第145条规定：“公民之间赠与关系成立的，应以赠与物交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已经将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续”。从该规定可以看出，对于未过户房屋的赠与合同生效应当满足两个条件，一是实际交付产权证，二是实际占有使用。本案中，房屋没有过户，被上诉人只是交给上诉人房产证，并未交付土地证，并以支付13万元现金作为不过户条件，且交付上诉人房屋后，和被上诉人一起对外出租，依然是共同使用，上诉人仅收取了2013年一年的租赁费，其他均由被上诉人收取，因此该赠与合同不能认定为有效成立。上诉人称该赠与合同已经生效的观点，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”，因争议房产没有过户，所有权没有发生实质转移，被上诉人有权撤销赠与，其撤销赠与虽未明示，但已经实际履行，是合法有效的。上诉人请求被上诉人履行赠与合同，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人上诉理由不能成立，其请求不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 张正升
审判员 李 胜
审判员 卜菲菲
二〇一五年十一月十二日
书记员 时阿楠