四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第2449号
上诉人（原审被告）陈树林，男，1967年2月7日出生，汉族，现住四川省南充市。
委托代理人任超，四川维大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵亮，男，1963年4月9日出生，汉族，现住四川省南充市。
委托代理人廖丹，四川助民律师事务所律师。
上诉人陈树林因与被上诉人赵亮房屋租赁合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第4677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈树林及其委托代理人任超、被上诉人赵亮及其委托代理人廖丹到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年7月29日，赵亮与广电局签订了《房地产租赁契约》，约定从2002年8月8日起广电局将其自有的位于南充市顺庆区人民南路原109号门面房3间（现为人民南路30号、32号、34号）共150平方米出租给赵亮使用，租期三年。租赁期间，赵亮自己使用了两间；后经广电局同意，赵亮将靠近顺鑫旅馆的另一间门面房（现为人民南路30号）转租给陈树林使用。2005年8月，赵亮与广电局续签了租期为5年的新的《房地产租赁契约》；陈树林所租门面转租期限届满后，赵亮要求其返还转租门面，但陈树林拒绝返还，双方遂诉至原审法院；本院以（2005）顺庆民初字第1588号民事判决书判决陈树林搬出诉争房屋；陈树林不服判决上诉至四川省南充市中级人民法院，2005年11月21日，四川省南充市中级人民法院以（2005）南中法民终字第856号民事判决书判决：撤销原判，陈树林对诉争营业房继续租赁四年（续租期限自2005年8月8日至2009年8月7日止）。权利义务参照赵亮与广电局2005年8月签订的《房地产租赁契约》执行。2009年8月7日，（2005）南中法民终字第856号终审判决确定的续租期限届满；之后，赵亮继续将诉争营业房转租陈树林经营使用，陈树林向赵亮支付了相应租金。2013年5月8日，赵亮再次与广电局续签了《房屋租赁合同》，约定租赁期限共3年，自2013年8月8日起至2016年8月7日止。2013年7月23日，陈树林向赵亮交纳了保证金人民币壹万元。2014年8月16日，赵亮向陈树林出具收条一张，注明“收到陈树林壹年房租款捌万伍仟陆佰伍拾元整”，小写：￥85650元为实。租期从2014年8月8日至2015年8月7日终止，租期壹年”。2015年6月23日，南充市广播电视台向赵亮发出通知，要求赵亮收回未经产权方同意非法出租给第三人的房屋并恢复房屋设施结构。赵亮遂于2015年6月24日通过特快专递方式向陈树林寄送了通知书一份，书面告知陈树林案涉营业房租赁期限将于2015年8月7日届满，到期后将不再转租，要求陈树林作好按期搬离准备。案涉房屋于2015年8月7日租期届满，陈树林拒绝搬离，赵亮遂诉至原审法院。
原审认为，赵亮与案涉房屋产权人南充市广播电视局签订房屋租赁合同后，赵亮即已取得案涉房屋的用益物权。双方当事人之间虽于2004年有事实的租赁合同关系，但该租赁合同已随南充市中级人民法院（2005）南中法民终字第856号民事判决书确定的被告续租期限的届满而终结；双方于2009年8月8日之后建立的是新的租赁合同关系，广电局2004年所作出的同意转租的表示仅限于起初赵亮与陈树林间的转租合同，其效力并不当然延续至新的租赁合同确定的租赁期间；赵亮承租房屋期间，其享有房屋的使用权，即便广电局同意转租于陈树林，赵亮也有权不予转租。赵亮在2014年8月16日向陈树林收取租金时，出具的收条中已明确注明“从2014年8月8日至2015年8月7日终止，租期壹年”，故至2015年8月7日止，陈树林转租案涉房屋的租期届满；其后，因双方未能就续租事宜达成协议，而赵亮也不愿意再转租，陈树林再占有使用案涉房屋已没有合法依据。赵亮作为与房屋所有人签订租赁合同的承租人，对租赁房屋依法享有使用权和收益权，期满后选择不再转租给陈树林，陈树林作为次承租人，在租期届满后未能续租的情况下应当返还租赁物，其拒不搬离的行为已侵害了赵亮的物权，赵亮有权要求陈树林搬离并返还租赁房屋，故赵亮要求陈树林搬离并返还房屋的请求符合法律规定，对其请求予以支持。赵亮在承租案涉房屋后，有权决定是否将房屋转租他人，转租虽需取得所有人同意，但所有权人无权强迫赵亮转租房屋，故陈树林所称的“广电局在当年的协议上明确注明同意将该门面转让给其使用，双方口头约定赵亮租好久陈树林就租好久”并未获得第一承租人赵亮的同意，其主张无法律依据，亦无事实依据，对其该意见不予采纳。陈树林在赵亮出具收条时，即应知租赁期限为一年；陈树林未获得赵亮同意在期满后续租，案涉房屋的装修也未征得赵亮同意，陈树林在此情况下仍投资进行装修，其损失应自行承担；陈树林对于提出的投资50多万元意见，仅提交了了一份其单方制作的清单及18张照片，并无购买设备及支付款项的凭证，所交照片也无法证明其所投入资金金额，其所称的投资50多万元事实无法核实。陈树林在其原承租期限届满且未续签新合同的情况下，继续占用承租房屋，造成赵亮的房屋租金损失，赵亮要求陈树林支付占用期间房屋使用费的请求符合法律规定，予以支持，占用期间房屋使用费参照上一年度租金85650元标准计算。在未能达成续租合意的情况下，赵亮收取的租赁保证金应退还给陈树林。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、《中华人民共和国物权法》第二条“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”、第三十二条“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”、第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，判决：一、陈树林于本判决生效后30日内搬出南充市顺庆区人民南路30号营业房；二、陈树林向赵亮支付房屋实际占用期间的使用费（计算方式为：从2015年8月8日起至实际搬出并交还房屋之日止，按年租金86500元的标准计算）；三、赵亮于陈树林腾退房屋当日退还被告房屋保证金人民币10000元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元由陈树林负担。
宣判后，陈树林不服，向本院提起上诉称，赵亮不具有作为本案原告的主体资格，2004年的《房产地租赁契约》签字同意案涉门面转让给陈树林经营后，租赁关系的相对人即变为广电局和陈树林，租赁权的转让是承租主体的变更，原审不追加广电局系程序违法。2004年的《房产地租赁契约》虽批注房租由乙方按合同全部交给赵亮，只是一种委托代收关系；另从陈树林十余年来对陈树林使用案涉房屋均未提出异议，且在办理相关证照时提供便利的事实看，广电局亦是认可陈树林系实际承租人的。即便双方是转租关系，根据双方的交易习惯，亦应认定双方是长期租赁关系，陈树林的租赁期限应与赵亮与广电局之间的租赁期限和权利义务相同。再则，从二审法院原判决的租赁期限到期后，广电局和赵亮没有要求返还房屋，赵亮还连续收取了五年租金的事实看，陈树林对案涉房屋的租赁期限和权利义务永远与赵亮和广电局之间的租赁期限和权利义务一致；陈树林当年租赁案涉门面时支付了转让费，当时双方亦说好租期与赵亮承租的期限相一致，只是租金一年一交，不能以最近一年的租金收条认定双方的租期是一年。长期租赁案涉房屋的事实，让陈树林有理由相信是一种长期租赁关系，其在投入50余万元费用装修案涉房屋和经营转型不足半年，赵亮要求解除租赁合同，系故意欺负作为残疾人的陈树林。陈树林装修案涉房屋改造用电线路时，是经过广电局书面同意的，如要收回案涉房屋，应判令陈树林的装修损失。陈树林请求二审继续按照（2005）南中法民终字第856号民事判决的精神，继续保护陈树林的合法权益。
被上诉人赵亮答辩称：市广电局与我就案涉房屋建立了租赁关系，我与陈树林之间系转租关系，陈树林在原审答辩时亦承认此种关系，已经生效的南充市中级人民法院（2005）南中法终字第856号民事判决也已确认双方之间系转租关系。市广电局与陈树林之间无合同关系，我将案涉房屋出租给陈树林有明确的期限，租赁期间届满后，其无合法依据继续占有案涉房屋，且明知租赁期只有一年却擅自装修，应自担损失，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，2002年7月29日，赵亮与市广电局订立房地产租赁契约，双方就顺庆区人民南路30、32、34号房屋建立了租赁合同关系，租期至2005年8月7日。2004年6月8日，经市广电局同意，案涉门面房被转租给陈树林使用。前述三间房屋的租期届满后，赵亮又与市广电局就前述房屋订立了为期五年的租赁合同，租期至2010年8月7日。本院已经发生法律效力的（2005）南中法民终字第856号民事判决的二审审理查明部分载明“2005年6、7月份，因赵亮的租期快到，陈树林多次到广电局要求租用该门面，广电局未将该门面房租给陈树林，而与赵亮新签订一份租期为五年……陈树林得知广电局与赵亮签合同后，多次找南充市油院路社区居委会到广电局协调无果，并向市政府领导、市残联反映未获解决。为此双方发生纠纷”，后陈树林依据本院（2005）南中法民终字第856号民事判决，继续租赁案涉房屋至2009年8月7日。2010年8月后，市广电局又与赵亮签订了新的租赁合同。在此轮租赁期间，陈树林一直占有使用案涉房屋，并向赵亮支付租金。2013年5月8日，南充市广播电视台就案涉房屋与赵亮签订了为期三年，租期从2013年8月8日至2016年8月7日的租赁合同，并约定未经南充市广播电视台书面同意，赵亮不得转租、转借承租房屋。2013年7月23日，赵亮给陈树林出具一张载明租赁期限从2013年8月8日至2014年8月7日的房租款的收据和一张保证金为一万元的收据。2014年8月16日，赵亮给陈树林出具收条载明“租期从2014年8月8日至2015年8月7日止，租期一年”。2015年6月23日，南充市广播电视台以赵亮未经其书面同意，擅自将案涉房屋转租他人为由，书面通知要求在10日内收回房屋。2015年6月24日，赵亮以特快专寄的方式给陈树林发出了案涉房屋在2015年8月7日到期后将不再转租，要求按期搬离的书面通知。因陈树林拒绝搬离，赵亮遂在2015年8月10日在原审法院提起诉讼，请求判令陈树林搬离案涉房屋并支付实际占用期间的房屋占用费。陈树林在二审审理时称案涉房屋系其于2004年5月7日从陈玉手上转租的，并举示了一份其与陈玉于2004年5月7日签订的转租合同。该合同载明“甲方（指陈玉）租给乙方（陈树林）的门面时间以赵亮租房时间为准，甲方转让给乙方门面转让费壹万元正”。陈树林在原审审理时举示了其对案涉门面进行装修并改为COCO都可茶饮的投资总额预算表和设备清单以及部分设备设施照片，但投资总额表和设备清单无编制单位签章，其拟以此组证据证明其搬离案涉房屋可能造成的损失；陈树林在原审时还举示了其残疾人证和顺庆区舞凤街道办事处油院路社区居民委员会出具的证明，拟以此组证据证明其经济困难。
本院二审审理查明的其他事实与原审查明事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条第一款第（五）项关于“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之规定，从已经发生法律效力的本院（2005）南中法民终字第856号民事判决查明的“2004年6月8日被上诉人赵亮经广电局同意将人民南路109号靠顺鑫旅馆那间门面转租给上诉人陈树林使用”和2005年8月市广电局没有满足陈树林就案涉房屋建立直接租赁关系的要求，而与赵亮签订为期五年的租赁合同的事实看，应当而且只能认定市广电局与赵亮、赵亮与陈树林之间分别是出租人与承租人、承租人与次承租人的关系。即便上诉人陈树林在二审中举示的其与陈玉所签的转租合同属实，因该合同明确载明是“转租合同”，亦只能证明上诉人陈树林是赵亮与广电局原租赁合同的次承租人，而不是与广电局订立的租赁合同的承租人。另从2013年5月8日，南充市广播电视台与被上诉人赵亮订立《房屋租赁合同》，陈树林几次给赵亮而非南充市广播电视台交付案涉房屋的租金和保证金的事实看，赵亮与陈树林之间的关系仍然只是承租人与次承租人之间的关系，故陈树林提出的其与市广电局从2004年起因批注内容而建立起直接租赁关系，赵亮只是代为收取租金的上诉理由不能成立，本院不予采信。同时，由于赵亮与广电局之间的租赁合同期限已经届满，新的合同主体南充市广播电视台与赵亮订立了新的租赁合同，即便是前述广电局对原租赁合同因批注内容而发生变更，也只能在原租赁合同期间发生效力，而不能对此后南充市广播电视台与赵亮之间订立的租赁合同产生约束力，意即不能强制要求赵亮在2013年8月8日后继续将案涉房屋租赁给陈树林。虽然2013年8月8日后，赵亮与陈树林之间未就案涉房屋订立书面的租赁合同，但赵亮2014年8月16日出具的收取陈树林的租金收据上明确载明“租期从2014年8月8日至2015年8月7日终止，租期壹年”，故该收据具有租赁合同性质，且明确约定了租赁期限，故陈树林在2015年8月8日后继续占有和使用案涉房屋则无合同依据，构成无权占有。根据《中华人民共和国合同法》第二百五十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，赵亮有权向陈树林主张腾退案涉房屋和支付2015年8月8日后的占有使用费，因而赵亮在本案中原告的主体适格。同时，由于广电局与被上诉人赵亮之间订立的租赁合同的租赁期限已经届满，故陈树林提出的未追加广电局为当事人属程序违法的上诉理由，本院亦不予采信。陈树林在原审审理时举示的对案涉门面进行装修并改为COCO都可茶饮的投资总额预算表和设备清单以及部分设备设施照片，但投资总额表和设备清单无编制单位签章，不足证明装修投入金额。退一步讲，即使陈树林举证足以证明其装修投入金额，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”之规定，无论承租人是否经过出租人同意装饰装修承租房屋，除非双方合同有约定，装饰装修费用均应当由承租人负担。本案中陈树林没有举证双方合同约定装饰装修费用由出租人负担，同时陈树林明知租期在2015年8月7日届满，其应当预见到案涉房屋届时将可能不再租赁的风险，但其仍对案涉房屋进行投资装修，因此，对陈树林主张的装修费用不应支持。综上，原审认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈树林负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一五年十二月三十日
书记员 彭 宣