上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第3563号
原告徐桥兔，男，1963年7月4日出生，汉族。
委托代理人杨菲，上海知者律师事务所律师。
被告上海华金农副产品批发市场经营管理有限公司。
被告李少华，男，1980年5月8日出生，汉族。
原告徐桥兔诉被告上海华金农副产品批发市场经营管理有限公司（以下简称“华金公司”）、李少华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2015年10月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨菲、被告李少华到庭参加诉讼。被告华金公司经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告徐桥兔诉称：原告与案外人倪惠芬系夫妻关系，坐落于上海市青浦区华新镇XXX路XXXX号X区1幢101室、102室、201室、301室房屋的产权人。2012年7月30日，原告与被告华金公司签订《房屋租赁合同书》，因被告华金公司未按期支付租金，原告向法院起诉，经法院调解达成协议，内容为被告华金公司应在2013年9月15日前支付原告2013年1月至2013年9月的租金人民币208，500元，如被告华金公司未按期履行，原告与被告华金公司自2013年10月1日起解除租赁合同，被告华金公司支付逾期违约金6，000元。被告华金公司未按调解书约定支付原告租金，原告向法院申请执行，在执行过程中，原告了解到，2012年10月8日，被告华金公司未经原告同意擅自将系争房屋转租给被告李少华，租赁期限为3年，自2013年1月1日至2015年12月31日止。原告认为两被告之间的房屋租赁合同未经原告同意，是无效合同。原告有权要求两被告搬离并支付房屋使用费。故原告诉诸本院请求判令：1、两被告将座落于上海市青浦区华新镇XXX路XXX号X区1幢101室、102室、201室、301室房屋腾退给原告；2、两被告支付原告房屋使用费（2013年10月1日至2014年9月30日期间，按照0.75元／平方米／天计算，2014年10月1日起，按照0.80元／平方米／天计算至实际搬离之日止）。本案诉讼费由被告承担。
被告李少华辩称：不同意原告的诉讼请求。两被告之间存在租赁关系，其与原告之间并无合同关系。关于房屋使用费，原告应当向华金公司主张，与其无关。被告华金公司承诺整个市场2013年1月1日营业，为此其承租了系争房屋并进行了装修，但是整个市场一直没有开业，其并未实际营业。其已经缴纳了一年租金58，000元和押金5，000元，之后没有付过租金。其于2014年6月被关押，因非法经营罪被判刑，其让朋友照看承租房屋。2013年下半年，原告找到其本人，告知华金公司未支付原告租金，华金公司的转租未经原告同意，无权转租。如果华金公司将其缴纳的租金和押金全部退还，同意将房屋腾退。具体由法院依法判决。
被告华金公司未作答辩。
经审理查明，位于上海市青浦区华新镇XXX路XXX号X区1幢101室、102室、201室、301室房屋的权利人为案外人倪惠芬，房屋类型为店铺，建筑面积分别为50.83平方米、55.30平方米、106.12平方米、83.77平方米。原告与倪惠芬系夫妻关系。
2012年7月30日，原告（甲方）与被告华金公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将坐落于上海国际小商品城华志路XXX号X区1幢101、102、103、104、105、106、201、202、203、204、301、302、303、304号（其中201、301笔误写成102、103）店铺出租给乙方，总面积1，088平方米，租赁期限从2012年8月1日至2015年9月30日，其中2012年8月1日至2012年9月30日为免租期。第一年租金278，000元，2013年10月1日至2014年9月30日年租金298，000元，第三年租金318，000元。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，乙方应将该房屋恢复原状（因自然损耗无法修复者除外）或按甲方要求对装修予以保留。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租商铺：未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用的……合同还约定了其他权利义务。
2012年10月8日，被告华金公司（甲方）与被告李少华（乙方）签订《房屋租赁合同书》2份，约定甲方将上海国际小商品城XXX路XXX号X区1幢101、201、102、301号店铺出租给乙方，租赁期限自2013年1月1日至2015年12月31日止，其中2012年9月1日至2012年12月31日为免租期。租金一年一付，每年到期前一个月支付下一年的租金。租金从第二年起按原租金10%递增，第三年按第二年租金10%递增。乙方支付租金后移交钥匙，由乙方入住。其中101、201号店铺建筑面积157平方米，年租金35，000元，押金3，000元。102、301号店铺建筑面积139平方米，年租金23，000元，押金2，000元。合同还约定了其他权利义务。上述合同签订后，被告华金公司将房屋交付被告李少华，被告李少华对系争房屋进行了装修，并共计支付被告华金公司租金58，000元和押金5，000元。目前系争房屋仍由李少华占有使用。
另查明，2013年7月15日，因被告华金公司逾期支付租金，原告起诉至本院，本院以（2013）青民三（民）初字第2699号案件予以受理。该案经当事人自愿达成调解协议，内容为被告华金公司应在2013年9月15日前支付原告2013年1月至2013年9月的租金208，500元。如被告华金公司未按期履行，原告与被告华金公司自2013年10月1日起解除租赁合同并支付逾期违约金6，000元。因被告华金公司之后未按期支付租金，原告向本院申请执行。
2015年10月9日，被告华金公司出具证明，证明被告华金公司收到合同号145号2013年1月1日至2013年12月31日的房租35，000元、押金3，000元。以及合同号146号2013年1月1日至2013年12月31日的房租23，000元、押金2，000元。2014年1月1日至今李少华没有付房租，但仍占用XXXXXX号X区1幢101、102、201、301室。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、证明、民事调解书、结婚证等证据予以佐证，并经庭审出证、质证，本院予以确认。
根据庭审确认的事实，本院认为：原告与被告华金公司于2012年7月30日签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。被告华金公司未按照民事调解书约定的内容履行支付租金的义务，故原告与被告华金公司之间的租赁合同已于2013年10月1日解除。合同解除后，被告华金公司理应将系争房屋腾退交还原告，被告华金公司至今未履行腾退义务，理应按照合同约定的标准支付2013年10月1日起的房屋使用费。被告李少华系次承租人，且实际占有使用系争房屋，故原告有权要求被告李少华一并予以腾退。被告李少华并非与原告租赁合同的相对人，目前也无生效法律文书确定被告李少华应当予以腾退，故原告要求被告李少华支付房屋使用费的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海华金农副产品批发市场经营管理有限公司、李少华应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇XXX路XXX号B区1幢101室、102室、201室、301室房屋；
二、被告上海华金农副产品批发市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐桥兔房屋使用费（其中2013年10月1日至2014年9月30日期间的房屋使用费为81，035元，2014年10月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费，按照0.80元／平方米／天，建筑面积296.02平方米计算）；
三、原告徐桥兔的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费160元，减半收取计80元，由被告上海华金农副产品批发市场经营管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履
行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。