广东省兴宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梅兴法民二初字第754号
原告罗杏芳，女，1972年9月20日出生，汉族，居民，住兴宁市北街**号。
委托代理人曾炳华，广东齐昌律师事务所律师。
被告陈春兰，女，1986年2月11日出生，汉族，居民，住兴宁市合水镇霞洞村丰山围*号。
委托代理人张进云，兴宁市公职律师事务所律师。
第三人凌辉文，男，1979年1月20日出生，汉族，居民，住兴宁市合水镇洋田村河涧堂**号。
委托代理人黎远青，广东广兴律师事务所律师。
原告罗杏芳诉被告陈春兰、第三人凌辉文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗杏芳及其委托代理人曾炳华律师、被告陈春兰及其委托代理人张进云律师、第三人凌辉文及其委托代理人黎远青律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月12日，其向被告购买了兴宁市兴城宁新文峰桥小区骏发楼502房，双方签订了《房地产买卖合同》。该合同约定：一、卖方同意将座落在兴宁市兴城宁新文峰桥小区骏发楼502房的房地产按现状转卖给买方（该房建筑面积74.54平方米，房地产权证号为粤房字第31000016**），成交价为人民币245000元。二、买方于2013年8月12日付购房定金人民币5000元给卖方，于2013年8月14日前再付购房款人民币14000元给卖方，卖方收款后，应出具收款收据给买方。待买方付清购房款给卖方后，卖方应把房地产权证交给买方。三、买卖双方定于2013年8月14日前到房管局、国土局办理该房地产的过户手续。卖方提供有关证件，并协助办理，费用由买方负责支付。四、卖方于2013年9月1日前把房屋移交给买方使用，并验清水电费。五、违约责任，买方悔约，不得向卖方索还定金，卖方悔约，应双倍返还定金给买方。签订该合同前，被告称出卖的房屋是她个人所有的财产，并拿了该出卖房屋的粤房字第31000016**号《房地产权证》给原告查看，该《房地产权证》上产权所有人登记为被告一人。同时被告还向原告提供了兴宁市民政局婚姻登记处在2013年6月25日出具的被告无婚姻登记记录证明。为此，原告完全相信被告，只知道出卖房屋的房地产权是被告一个人所有的。原告是善意取得被告出卖的上述房屋的房地产权。签订《房地产买卖合同》后，其依约支付了购房定金和购房款给被告。2013年9月8日，其已将购房款245000元全部付清给被告，被告也已将出卖的房屋交付给其管理使用，并验清了水电费。但被告逾期至现在没有办理好上述出卖房屋的其名下的房地产权证交付给原告。现依照合同法和物权法的相关规定，向本院起诉，请求确认其与被告于2013年8月12日签订的《房地产买卖合同》合法有效。
被告辩称：其出卖给原告的房地产不是其与第三人婚前同居的财产，也不是双方的夫妻共同财产，属于其个人所有的财产，该房地产的所有权已得到相关部门的确认，第三人也一直认可该房地产是其个人所有的财产。其出卖该财产是个人的合法权利，第三人无权干涉。其同意原告的诉讼请求。
第三人述称：其与陈春兰2004年开始以夫妻名义同居生活，2010年12月7日补办结婚证，双方是夫妻关系。他们育有两个孩子，涉案的房地产权是其双方共同共有的财产。陈春兰未经其同意，在双方闹矛盾期间擅自将房屋转让给罗杏芳，罗杏芳不是属于善意取得的第三人。请求确认原、被告双方签订的《房地产买卖合同》无效。
经审理查明，本案当事人争诉的房地产位于兴宁市兴城宁新文峰桥小区骏发楼502房。第三人凌辉文向本院提交的来源于兴宁市房地产管理职能部门的2份《档案信息表》显示：该房地产权属人原是陈春兰，房产证号：31000016**，现已注销。变更登记为权属人罗杏芳，房产证号：空白。2份《档案信息表》均注明无异议情况。2013年8月12日，原告查阅了被告持有的2010年2月3日颁发的《房地产权证》，以及兴宁市民政局于2013年6月25日出具的证明陈春兰从2006年2月11日至2010年12月6日无结婚登记记录的无婚姻登记记录证明后，认为该房屋的权属人是陈春兰个人，于是，以原告罗杏芳作为买方，被告陈春兰作为卖方，双方签订了《房地产买卖合同》。合同约定：卖方同意将座落在兴宁市兴城宁新文峰桥小区骏发楼502房面积74.54平方米（含杂房），以人民币245000元的价格转让给买方，待买方付清购房款给卖方后，卖方应把房地产权证交给买方，并于2013年8月14日前到国土、房管管理部门办理房地产过户手续，2013年9月1日前交接房屋。2013年9月8日，被告及第三人共同搬走该房屋内的物件，将空调机及自来水管折款后与房屋一并移交原告接管至今。原告罗杏芳向被告付清购房款后，到相关的国土、房屋管理部门办理了权属变更、过户手续。兴宁市国土、房屋管理部门进行了国有土地使用权、房屋所有权的产权登记。2013年9月9日，第三人凌辉文向兴宁市房产服务中心提出书面声明异议书，请求停止发证。同月24日，凌辉文向本院提起行政诉讼，请求依法撤销兴宁市住房和城乡建设规划局对原告罗杏芳涉诉房地产权的登记。原告罗杏芳因此未能领取到《房地产权证》。
另查明，2013年3月13日，陈春兰向本院起诉请求与凌辉文离婚，本院在审理后于同年4月24日作出的已生效的（2013）梅兴法民一初字第136号《民事判决书》中认定，陈春兰与凌辉文于2004年经人介绍认识后同居生活，生育有两个女儿，于2010年12月7日双方补办婚姻登记手续。在本院作出驳回原告陈春兰的离婚请求后的2013年9月9日，凌辉文又向本院提起诉讼，请求与陈春兰离婚并分割该夫妻共同财产等。同年12月18日，凌辉文向本院申请撤回离婚诉讼，本院审查后，对该离婚案件裁定准予撤诉。
2013年9月16日，原告罗杏芳领取《房地产权证》未果，遂向本院提起诉讼，请求确认其与被告于2013年8月12日签订的《房地产买卖合同》合法有效。审理中，第三人凌辉文向本院提交《参加诉讼申请书》，认为涉案的房地产权属是其与被告陈春兰的共同共有的财产，该案的处理结果与其有法律上的利害关系，特申请作为本案的第三人参加诉讼。本院审查后，同意了第三人的申请，依法追加凌辉文作为本案的第三人参加诉讼。审理中，原告认为，《房地产权证》及《无婚姻登记记录证明》能证实该房屋是陈春兰个人财产，其以合理价格购买，并付清购房款，特别是房管部门已作了产权登记，其已取得完整的产权，其接收房屋后，已正常使用，全过程凌辉文也都知道的，交接房屋时凌辉文在场，其是善意取得的第三人，是合法购买取得该房屋，其诉讼请求应得到支持。为此，原告提交了1份其向凌辉文索要讼争房屋中的空调和水管折款给原告后的收条的通话记录以证明凌辉文同意卖房的事实。被告认为该房屋是其个人财产，转让过程凌辉文都知道的，其是与第三人共同将房屋移交给原告的，其同意原告的诉讼请求。第三人认为，涉案房屋是其与被告陈春兰的共同共有财产，被告未经其同意，擅自转让共同所有的房屋，原、被告双方签订《房地产买卖合同》中的转让价格与房管部门备案中的交易价格不一致，原告不是善意取得该房屋，并认为原告提交的通话记录是未经凌辉文同意进行录音的，不能作为证据使用。请求确认原、被告签订的《房地产买卖合同》无效。因当事人各方坚持已见，调解未达成协议。
本院认为：记录讼争房屋的权属人的《房地产权证》记录权属人是陈春兰，房屋买卖合同订立后，移交房屋过程中，从原告与凌辉文的通话记录这一视听资料可知，房屋交接时，第三人凌辉文知道且未提出异议，故原、被告双方订立的《房地产买卖合同》因没有违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。认定第三人凌辉文知道房屋买卖情况并未提出异议的事实，有原告提供的通话记录为据，该通话虽未经凌辉文同意而进行了录音，但法律并无规定二人通话不可以录音，而该录音行为并未损害凌辉文的合法权益，且录音记录的内容从过程看完全，也无疑点，其真实性应予认定。据此，原告的请求依法应予支持，第三人的主张因与事实不符而不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
一、确认原告罗杏芳与被告陈春兰于2013年8月12日签订的《房地产买卖合同》有效。
二、驳回第三人凌辉文的诉讼请求。
本案受理费200元，由被告承担100元，由第三人承担100元。被告承担的部分已由原告预交，本院不予退回，由被告迳行付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
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审 判 长 罗国星
审 判 员 曾巧玲
人民陪审员 梁伟苑
二〇一四年一月二日
书 记 员 李晓君