西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初670号
原告（反诉被告）杜乙平，女，1986年4月15日出生，汉族，住西安市未央区。
委托代理人张金巧，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）周承惠，女，1993年11月25日出生，汉族，住西安市碑林区。
委托代理人张蕊，女，1966年1月25日出生，汉族，住西安市莲湖区，系被告周承惠之母。
委托代理人袁青军，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。
原告杜乙平与被告周承惠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜乙平诉称，2014年11月17日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于西安市××新区××花园××楼××单元××室，租赁期限从2014年11月25日起至2015年11月24日，租金按季支付，每月租金3000元。合同签订后，原告一次性交付被告3个月租金9000元整，但自2014年12月初被告房屋频繁出现电路跳闸现象，后经物业检查为电路老化，同时房屋出现漏水情况，原告将上述情况一一告知被告，被告说尽快维修。后来，原告多次打电话要求被告维修电路和水路，被告口头答应但不来维修。直到2015年2月份，被告说无法维修，电路老化要重新走线路，把地板全部揭开才能走电线，要求原告搬出去另行找房子租住。被告到第一季度的租期快到了才要求原告搬出，且搬出去还得一段时间找房子。2015年3月2日被告又强行让物业断电，在原告找代理人出面协调后过了好几天被告才让物业供电。此时，原告才真正意识到被告确实不想继续让原告使用该房屋了，原告才开始通过中介重新找房子，但在原告找房子的过程中被告又于2015年3月23日上午9时换了原告承租房屋的门锁，切断电源，并将原告公司的工作人员赶出房屋，被告的行为实在令原告气愤。本来在2015年3月9日经双方口头协议原告另找房于月底之前搬出承租房屋，被告在原告搬出时退还原告一个月押金，其他事情双方另行协议。但被告却担心原告不搬出房子，采取强行（断电、换锁）的方式，逼迫原告搬出其承租的房屋。在这种情况下，原告只能让代理人给被告打电话，要求把房门打开，保证在2015年3月底之前搬出去，因此，原、被告在2015年3月24日订立了搬家协议。原告于2015年3月27日搬出被告的房屋，被告退还了原告的押金，但原告的其他损失被告分文未付。故原告诉至法院，请求：1、依法解除原被告双方于2014年11月17日签订的《房屋租赁合同》；2、依法要求被告支付原告违约金6000元（包括在房屋租赁合同期内被告违约致使原告不能正常使用该房屋的违约金和被告提供的房屋不符合合同的约定致使原告不能正常承租该房屋的违约金）；3、依法要求被告赔偿原告使用承租该房屋期间因电路老化跳闸、被告非法中断电路、换锁等行为造成原告损失共计10000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告周承惠辩称，首先，被告同意解除《房屋租赁合同》。该合同于2015年2月25日因原告没有按合同约定交房租，被告按照合同第七条第4款的约定行使了单方解除权；其次，原告要求被告赔偿违约金6000元和造成的损失10000元既无事实依据也无法律依据，被告出租的房屋完全可以正常使用，根本不存在违约，是原告私自接入大功率用电设备造成所在单元经常跳闸断电，原告还经常拖欠物业相关的费用；再次，原告仗着公司人多势众，仍占着被告的房屋，用自己编造理由要求被告给其赔偿4个月的房租，否则就不搬出被告房子的情况下被告才签的《搬家协议》，并注明此协议就搬家及退还押金达成共识，其他无共识，签订协议的目的是让原告赶快搬走，被告好向外租房子。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。此外，被告周承惠提出反诉，请求：判令原告向被告支付房屋租金3000元、违约金3000元、水费816元，并由原告承担本案的一切诉讼费用。
原告杜乙平针对被告周承惠的反诉辩称，1、原告不欠被告房屋租金及水费，在双方达成搬家协议时，原告将被告的租金及水费都已结清。2、搬家协议虽然达成，但因被告违约的原因给原告造成的损失，被告应承担责任。从以上两点可以看出，本案中的被告违约不及时修缮房屋导致双方终止合同的，并非原告违约不交付租金造成的。因此，被告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，故法院应依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2014年11月17日，被告周承惠（甲方）的与原告杜乙平签订《房屋租赁契约》，约定甲方将位于西安市××新区××花园××楼××单元××室房屋租赁给乙方，租期自2014年11月25日起至2015年11月24日止，租金按季交付，每月租金3000元，由乙方提前15日内足额交付甲方，逾期则视为违约。水费、电费、暖气费、煤气费乙方需另行支付甲方或物业管理机构。甲方提供的房屋不符合本合向约定，致使乙方不能正常使用时，甲方应承担一个月房租的违约金。未及时履行修缮义务，致使乙方不能正常使用的，租赁期限依法顺延，乙方不承担此期间费用，如对乙方造成损失的甲方负有赔偿责任。未按约定支付租金和本合同第四条约定应由乙方承担的其他费用，逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金。提前解除合同者，视为违约，违约方须向另一方支付相当于一个月租金数额的违约金。在本合同租赁期限内，若任何一方违约，使守约方不能正常出租或承租此房屋，违约方须向守约方支付一个月房租作为违约金。合同签订后，原告向被告支付了2014年11月25日至2015年2月24日的房屋租金及押金，被告将房屋交付原告使用。2014年12月，因房屋用电出现问题，致使双方产生矛盾。
2015年3月24日，原告写了《搬家协议》，载明因本案租赁房屋自2014年12月频频出现电路故障，物业检查为电路老化，同时房屋出现漏水情况，因房东不能及时修缮，双方发生纠纷。2015年3月2日，房东强行让物业断电，并于上周六供电，房东于2015年3月23日上午9时换锁，并将原告工作人员赶出门外。经3月9日双方口头协议，原告于本月底之前搬出房子，房东退还一个月押金，其他事情双方另行协商或诉讼，现原告再次承诺本月底之前搬出房子，房东在原告搬出之时退还原告一个月押金，其他事情另行协议。被告的代理人张蕊在该协议上注明此协议就搬家及退还押金达成共识，其他事项待以后再协商或保留起诉权利，退还押金一定是在保持房屋完好、各项费用结清下退还。后原告于当月搬出租赁房屋，被告将押金退还给了原告。
本案在审理过程中，被告向法庭提交了2015年3月31日，其向物业公司支付的水费收据，原告虽称其已结清水费，被告才将押金退还给原告，但未提供证据予以证明。
以上事实，有房屋租赁契约、搬家协议书、收款收据及当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案基本事实的依据。
本院认为，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告签订租赁合同，就应当按照租赁合同的约定履行各自的义务。关于原告主张依法解除原、被告于2014年11月17日签订的《房屋租赁合同》一节，因双方已于2015年3月24日协议原告于2015年3月底之前搬出租赁房屋，原告亦按约定搬出了租赁房屋，故租赁合同在双方协商一致并按照约定履行时解除，现原告再主张要求解除合同，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付违约金6000元一节，因双方合同约定被告未及时履行修缮义务，致使原告不能正常使用的，租赁期限依法顺延，故因房屋用电的问题原告再要求被告支付违约金，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告赔偿原告使用承租该房屋期间因电路老化跳闸、被告非法中断电路、换锁等行为造成原告损失共计10000元，因原告未能提供充分证据予以证明，故本院依法不予支持。关于被告周承惠反诉要求原告支付房屋租金3000元、违约金3000元一节，因被告给原告交付的租赁房屋的电路出现问题，影响了原告对房屋的正常使用，故被告的该部分反诉请求，本院依法不予支持。关于被告周承惠反诉要求原告支付水费816元一节，因原告未能提交证据证明其已按合同约定向被告或物业管理机构支付，故被告的该部分反诉请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决如下：
一、原告杜乙平应于本判决生效之日起十日内向被告周承惠支付水费816元。
二、驳回原告杜乙平的全部诉讼请求。
三、驳回被告周承惠的其余反讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费200元，由原告承担；反诉受理费25元，由原告承担3元，被告周承惠承担22元，由于被告周承惠已预交，原告在向被告周承惠支付上述款项时一并付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵琳君
人民陪审员 王继红
人民陪审员 李连林
二〇一七年三月二十日
书 记 员 刘 敏
打印：相丽华校对：刘敏2017年月日送达