吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0602民初1364号
原告（反诉被告）：白山市福泰房地产开发有限公司。
住所：浑江区靖宇路福泰花园小区（原铁中院内*楼）。
统一社会信用代码：×××。
法定代表人：李菊香，经理。
委托诉讼代理人：徐公市，吉林长白山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：白山市浑江区农村信用合作联社。
住所：白山市浑江大街**号。
统一社会信用代码：×××。
法定代表人：马利，理事长。
委托诉讼代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。
原告白山市福泰房地产开发有限公司诉被告白山市浑江区农村信用合作联社合同纠纷一案，本院受理后，被告白山市浑江区农村信用合作联社提出反诉，本院合并审理，依法由审判员张建军独任审判，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告、以下简称福泰公司）的委托诉讼代理人、被告（反诉原告、以下简称农村信用联社）的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年9月29日，原、被告签订《房屋拆迁安置补偿合同》。合同约定，原告拆迁被告商业用房1200平方米，每平方米3500元，应得补偿款为420万元，因被告要求以产权调换方式，为其异地（福泰大厦在建工程）安置纯一层商业房屋350平方米，每平方米3万元，房款总价1050万元。差价款630万元由被告分两次给付，第一次付款是在工程主体封闭时，预交50%，即315万元，第二次是在办理入户手续时交付另50%差价款315万元。但是，当原告主体工程于2012年9月17日封闭，原告及时通知被告按约定交付315万元差价款之后，被告却违反合同约定没有履行给付义务。因该款没能及时到位，严重影响了原告的施工计划和施工进度，因此，被告应承担违约责任，并向原告赔偿逾期付款给原告造成的经济损失。当工程竣工并经验收后，经测绘部门测绘，原约定回迁面积350平方米，实际面积324.31平方米，减少25.69平方米。对此，按合同，房屋差价630万减掉77.07万元（减少面积25.69平方米×30000元）被告应付原告差价款5529300元。2016年5月16日，为通知回迁户和购房者办理入户，原告不仅在所建福泰大厦的墙上多处张贴“入户通知”，并且还多次电话通知被告办理入户手续。可是，被告却以现在房产价格下跌，要求减少回迁房差价等理由，拒绝向原告交付房屋差价款，至今拒不办理入户手续。综上，原告认为，被告逾期交付50%差价款和无理由拖延办理入户手续的行为，不仅构成违约，而且给原告造成严重的经济损失。经协商未果，现原告诉至法院，请求：一、判令被告立即履行《房屋拆迁安置补偿合同》约定的办理回迁房屋入户手续的合同义务；二、判令被告给付原告回迁房屋差价款5529300元；三、判令被告赔偿因逾期付款所产生的利息损失345945元；四、诉讼费由四被告共同承担。后变更第三项诉讼请求为判令被告赔偿因逾期付款所产生的利息损失1048320元。
被告辩称：一、因原告拟交付房屋面积小于合同面积，存在被告可解除合同条件。通过原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》可以证明，双方在合同中约定被告回迁面积为350平方米，而原告交付被告的房屋测绘资料载明的面积为324.31平方米，比约定面积少25.69平方米，面积误差绝对值达到7.34%，根据最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第十四条第（二）项的规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的应予支持。由此可以明确，被告具备请求解除合同的法定理由。二、原告起诉尚不具备前置条件。通过原告起诉状事实陈述可以明确，原告在诉讼前并没有向被告送达入户通知书，双方虽然进行过房屋交付前的协商，但被告确未收到原告书面通知。根据建设部《商品房买卖合同示范文本》第11条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”及最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第11条“买受人接到出卖人的书面交付通知”的规定，出卖人向买受人送达书面通知的义务，也是本案原告提起诉讼的前置条件。三、原告未信守被告债权抵差价款的承诺。通过被告持有的白山市浑江区人民法院（2012）浑民二初字第591号民事调解书可以证明，毛成文以他人名义在被告单位贷款100万元，2012年12月12日双方在法院主持下达成调解协议，调解书确认毛成文于2013年3月20日前偿还该笔贷款本息。当日，被告与毛成文签订了《房屋价款抵贷款协议书》，约定毛成文欠贷款本息抵被告应交原告房屋差价款。毛成文还向被告提供了原告授权委托书，《合作开发房地产权利及股权转让协议书》、《股东会纪要》，原告为毛成文出具的收股权转让款收据，金额为1800万元，证明毛成文与被告签订《房屋价款抵还贷款协议书》时在原告企业占有60%股权及行使原告企业法人权利的权力。2013年5月20日，毛成文代表原告将福泰大厦项目转让他人，在转让《协议》上加盖了公章予以确认。2016年7月1日双方协商交付房屋中，原告否认毛成文债务抵房屋差价款的承诺，致双方协商无法进行。四、原告起诉状事实陈述失实。1、原告在起诉状中称“当原告主体工程于2012年9月17日封闭，原告及时通知被告按约定支付315万元差价款之后，被告却违反合同约定没有交付”。事实上，原告工程主体封闭时，并没有通知被告，直至2016年6月双方才进行房屋交付前有关事实的协商。更不存在主体封闭时催款的事实，原告此项陈述失实；2、原告在起诉状中陈述“2016年5月16日，为通知回迁户和购房者办理入户，原告不仅在所建福泰大厦的墙上多处张贴入户通知，并且还多次打电话通知被告办理入户手续”。事实上，2016年6月份双方才就房屋交付事宜进行协商。在此之前因房屋交付，毛成文贷款抵差价款及面积问题一直没有进行协商，原告通知被告进户条件尚不成就，不存在电话通知入户条件。而且，原告在诉状中所称的“在福泰大厦多处张贴通知”事实，经被告在接到起诉状后到现场勘查，未见到任何张贴通知。原告在诉状陈述失实；3、原告在起诉状中还称“被告却以现在房产价格下跌，要求减少回迁房屋差价为由，拒绝向原告交付房款”。事实上，被告与原告就房屋价格问题已经协商一致。从被告向原告送达的补充协议，原告向被告送达的《房屋拆迁安置补偿协议》已经明确，双方将回迁房屋价格已降为每平方米28000元。双方未达成全面协议是因毛成文贷款本息抵差价款及面积差问题。其协议未达成并不是原告所陈述理由。综上所述，毛成文是经原告授权的公司负责人，其行为均代表原告。特别被告债权由原告企业承继在项目转让协议中已体现，被告债权本金及利息抵房屋差价款理由充分，故被告请求法院查明事实，依法公正判决。
反诉原告诉称：2011年9月29日，反诉原、被告签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，约定反诉原告的河口信用社营业及办公用房评估作价420万元，该款抵顶反诉被告安置给反诉原告位于白山市浑江大街“火烧地”房屋价款。安置房屋面积为350平方米。2016年6月中旬，反诉原、被告协商房屋交付有关事实时，反诉被告向反诉原告送达了白山市房产测绘中心测绘数据，证明反诉被告拟交付的房屋建筑面积为324.31平方米，少于约定面积25.69平方米，占约定面积7.34%。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定，反诉原告提起反诉，请求：一、解除反诉原、被告于2011年9月29日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》；二、判令反诉被告给付房屋拆迁补偿款420万元及从2011年9月29日至今的按银行贷款基准利率计算的利息；三、反诉诉讼费由的反诉被告负担。
反诉被告辩称：答辩人认为，反诉原告以房屋安置面积少于约定面积25.69平方米，占约定面积7.34%，并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，请求解除双方所签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，属于适用法律错误，其反诉请求没有法律依据，应予驳回。具体答辩意见如下：一、反诉原、被告所签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，并非是商品房买卖合同，因为合同性质不同，在解决争议时所适用的法律也必然是不同的。双方是基于房屋拆迁而形成的拆迁人与被拆迁人关系，应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的规定，而反诉原告却将这一法律关系认为是商品房买卖关系，并以此适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定请求解除合同，是不符合法律规定的；二、反诉原告的被拆迁房屋是座落在东兴街道，而要求安置的房屋却是市区繁华地段的“火烧地”。对于安置房屋的面积，合同第七条第1款不仅明确约定是“约350平方米”，而且还约定“在入户时，按产权处最后实际测量面积为准，实行多退少补，价格按每平方米3万元结算差价”。由此可见，双方所签订的房屋拆迁安置补偿合同，完全是根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，以“产权调换”的形式所签订的。而根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条的规定，即便出现“偿还建筑面积不足原建筑面积”的情况，也只能是“按照重置价格结合成新结算”，而不能以此为解除合同；三、退一步讲，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条也明确规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理。双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，对于建筑面积与约定面积不符的情况，不仅提前就进行了预测的约定，即安置房屋的面积“约350平方米”，而且将“按产权处最后实际测量面积为准，实行多退少补，价格按每平方米3万元结算差价”解决方法明确在合同条款之中，这显然属于“合同有约定的”情形。因此，《解释》第十四条“建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，反诉原告也应按照合同的约定行使权利，但却没有解除合同的权利。综上，反诉原告请求解除合同，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，没有法律依据，其反诉请求应依法驳回。
经本院审理查明：2011年9月29日，福泰公司与农村信用联社签订了一份《房屋拆迁安置补偿合同》，合同主要条款约定：甲方（福泰公司）因建设需要，须拆除乙方（农村信用联社）使用的房屋，根据《城市房屋拆迁管理条例》及相关政策法规的规定，甲乙双方经协商就房屋拆迁安置补偿达成协议，乙方被拆迁房屋建筑面积为1200平方米，拆迁补偿价共计420万元，拆迁补偿方式为房屋产权调换补偿，乙方临时过渡期限自2011年10月1日至2013年12月31日，甲方保证乙方在过渡期限内回迁，乙方在收到正式安置通知15日内办理入住手续。被拆迁房屋补偿方式：甲方将白山市浑江区浑江大街“火烧地”一期工程的商场入口地占（10）轴至（18）轴之间、框架结构、建筑面积为约350平方米的房屋补偿给乙方（除安置2户回迁户50平方米以外，剩余面积全部给予信用社回迁，在入户时，按产权处最后实际测量面积为准，实行多退少补面积），该房屋价格每平方米3万元，总房款为人民币1050万元。补交差价款及支付期限：1、乙方需向甲方支付调换后的房屋差价款人民币630万元；2、乙方分二次付清房屋差价款：第一次在主体封闭时预交房屋差价款的50%，即315万元，第二次在甲方向乙方交付使用即办理入住手续时，乙方将剩余部分的差价款315万元全部交齐，并结合最终产权面积进行多退少补（按每平方米3万结算差价）。甲方保证在约定的临时过渡期期满前让乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满3天前通知乙方，并按以方法之一处理：逾期补偿按拆迁条例执行，营业房按每月1.92万元顺迁执行补偿。2012年10月15日，白山市金懋建设工程检测有限公司出具了一份《混凝土试块抗压强度试验报告》，检测结论为依据GB／T50081-2002标准，达到设计强度等级130%。白山市房产测绘中心出具数据表一份，涉案房屋实测面积为324.31平方米。2016年7月1日，福泰公司、农村信用联社、双方诉讼代理人及拆迁办主任张彩霞就案外人毛成文与农村信用联社之间债权债务是否应由福泰公司承担偿还义务进行了座谈。农村信用联社提供了只盖有福泰公司公章的《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议第三条约定：经协商，原协议条款（3），逾期补偿时间截止到2016年5月30日止，其计补偿费为29个月×1.92万元=55680元；第四条约定：根据原协议，大厦主体封闭，乙方应向甲方交纳50%房屋差价款315万元，乙方没按时交纳，为此产生同期贷款利息为786240元（36个月×8.32%），双方另议。
上述案件事实，有《房屋拆迁安置补偿合同》一份、混凝土试块抗压强度试验报告一份、白山市房产测绘中心出具的房屋测绘面积数据表复印件一份、座谈笔录复印件一份、被告提供的房屋拆迁安置补偿协议复印件一份（该协议只盖有福泰公司的公章），经本院审核，足资认定。
本院认为，原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。综观本案案情，原、被告在本案诉讼前已就安置房屋的接收及补交差价款问题进行过协商，被告是认可接收原告提供的安置房屋的，之所以双方发生争议是因为被告对扩大面积差价款计算单价每平方米3万元有异议，另外，被告还主张对案外人毛成文的债权应由原告承继，因此，原告虽然延期交房，根据被告提供的只盖有原告公章的房屋拆迁安置补偿协议可知，原、被告就交付房屋进行过协商，并且根据法律规定，原告延迟交付房屋，被告应依法进行催告，但被告并未提供其进行过催告的书面证据，故原告诉请被告履行《房屋拆迁安置补偿合同》约定的办理回迁房屋入户手续的合同义务并给付差价款符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请被告给付因逾期付款所产生的利息损失，但原告所举证据不足以证明其履行了通知被告涉案工程主体封闭的合同义务，故对原告该项诉请本院不予支持。关于被告反诉要求解除双方于2011年9月29日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》并给付拆迁补偿款420万及自2011年9月29日至今按银行贷款基准利率计算的利息，之所以被告提出前述反诉请求依据的是原告交付房屋实测面积为324.31平方米，比合同约定面积少了25.69平方米，占约定面积7.34%，但原、被告于2011年9月29日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》第七条第1项“在入户时，按产权处最后实际测量面积为准”的约定，对实际交付面积与约定面积不符的情形作出了约定，并且标以括号提示签约人予以注意，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，故被告反诉要求解除原、被告签订《房屋拆迁安置补偿合同》、给付拆迁补偿款420万及自2011年9月29日至今按银行贷款基准利率计算利息的诉请并不符合法律规定的解除情形，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：
一、被告白山市浑江区农村信用合作联社于本判决发生法律效力后十日内办理《房屋拆迁安置补偿合同》约定回迁房屋的入户手续。
二、被告白山市浑江区农村信用合作联社于本判决发生法律效力后十日内给付原告白山市福泰房地产开发有限公司回迁房屋差价款5529300元（3万元元/平方米×324.31平方米-420万元）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行其他义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。
案件受理费57843元，由原告负担3666.50元，由被告负担25255元。
反诉案件受理费40400元（反诉原告已预交20200元），由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 员 张建军
二〇一七年二月二十三日
代书记员 林 鹭
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