广西壮族自治区北海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）北执异字第47号
案外人：赖尤伟，男，汉族。
委托代理人：付修婷。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行住所地：北海市。
负责人：刘承志，该支行行长。
委托代理人：高聪，中国工商银行股份有限公司××行经理。
委托代理人：王忠，中国工商银行股份有限公司××行职员。
被执行人：广西鸿源先科股份有限公司。住所地：广西北海市海城区北海。
法定代表人：黄耀锋，该××总经理。
本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称云南路工行）与被执行人广西鸿源先科股份有限公司（以下简称鸿源公司）借款合同纠纷一案中，案外人赖尤伟于2015年12月15日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人赖尤伟称，2003年5月17日，其与本案被执行人鸿源公司签订一份《商品房买卖合同》，购买鸿源公司位于北海大道“鸿源生态城”的B幢504号房屋，在按约定付清购房款后，于2003年5月30日交付使用。因该房屋要拆，其于2010年3月15日与鸿源公司签订《置换房屋协议书》，将B幢504号房屋置换为A栋2112号房屋和C栋1306号房屋。因本案上述属于其的A栋2112号房屋被当作被执行人的财产查封，故其请求对该房屋解除查封。
本院查明：
1、借贷事实：云南路工行与鸿源公司于2004年6月18日、6月28日、2005年12月12日先后签订了［房贷］字（2004）年［005］号、［006］号、（2005）年［002］号三份《中国工商银行房地产业借款合同》，分别约定由云南路工行向鸿源公司发放商品房开发贷款人民币2000万元、2300万元、4700万元；借款期限均为三年，其中，（2004）年［005］号借款合同约定的借款期限为2004年6月23日至2007年6月22日，（2004）年［006］号借款合同约定的借款期限为2004年6月28日至2007年6月22日，（2005）年［002］号借款合同约定的借款期限为2005年12月12日至2008年12月11日等。签订合同后，云南路工行于2004年6月23日、6月30日先后向鸿源公司发放贷款2000万元、2300万元，于2005年12月16日至2006年10月24日期间，分21笔向鸿源公司发放贷款共4700万元。贷款发放后，鸿源公司于2007年12月25日、29日分19笔向云南路工行偿还本金共28294923.38元。在一审诉讼期间，鸿源公司陆续向云南路工行偿还本金10337876.62元。至2011年10月20日，鸿源公司共支付利息8983508.89元，尚有本金51367200元及相应利息没有偿还。
2、抵押担保事实：为担保上述借款债权的实现，2005年12月12日，云南路工行与鸿源公司签订了2005年房贷抵字第002号《抵押合同》一份，约定鸿源公司将其坐落于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城内，土地使用权证号分别为：北国用（2003）第602645号、北国用（2004）第800158号、北国用（2004）第800159号项下的土地及地上建筑物进行抵押。抵押担保的范围包括：上述二份借款合同项下的全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。2005年12月13日双方申请办理了抵押登记，抵押登记证号为：北房地交押字（2005）第13060号。
3、诉讼及财产保全事实：（1）因鸿源公司逾期未能清偿借款本息，云南路工行向本院提起诉讼。在诉讼中，本院根据云南路工行的申请，于2009年7月23日作出（2009）北民二初字第70号民事裁定，查封鸿源公司坐落于市北海大道南、云南路西，国有土地使用权证号分别为：北国用（2003）第602645号、（2004）第800158号、（2004）第800159号项下的，已经办理抵押给云南路工行的42871.9平方米国有土地使用权以及该土地上建筑面积为12809.3平方米的房产。上述财产保全的二年查封期限届满后，因没有续封，查封的效力消灭。后本院根据云南路工行的再次申请，又于2011年11月1日作出（2009）北民二初字第70-4号民事裁定，查封鸿源公司坐落于市北海大道南、云南路西鸿源生态新城42871.9平方米国有土地使用权［土地使用权证号分别为：北国用（2003）第602645号、（2004）第800158号、（2004）第800159号］及地上建筑面积为56422.43平方米的房产，其中：A栋地下一层至地上21层共38705.9平方米在建工程（已抵押），A栋22层至24层共4907.23平方米新增在建工程（未抵押），C栋10365.3平方米，E栋869平方米，F栋291平方米，H栋161平方米，J栋429平方米，K栋342平方米，L栋352平方米。本院向市国土资源局、市房地产交易中心分别发出了（2009）北民二初字第70-4-2号、第70-4-1号协助执行通知书。（2）经审理，本院于2012年1月18日作出（2009）北民二初字第70号民事判决，判决：一、被告鸿源公司应偿还原告云南路工行借款本金51367200元及利息（各笔借款的利息按照相对应合同约定的利率计付至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，被告已支付的利息包括已支付（2004）年［005］号借款合同、（2004）年［006］号借款合同、（2005）年［002］号借款合同项下的569万元、1200万元、250万元的借款利息8983508.89元优先支付（2004）年［005］号、（2004）年［006］号借款合同的借款利息，并按照支付利息时间、数额逐一扣减，每期归还的数额超出应支付部分包括（2005）年［002］号借款合同项下借款的应付利息的作为下一期支付的利息）；二、原告云南路工行在上述款项范围内对北房地交押字（2005）第13060号《北海市房地产抵押登记证明书》项下的抵押房地产享有优先受偿权。本案案件受理费437819元、财产保全费5000元，共计442819元（原告已经预交），由被告鸿源公司负担，在归还上述借款时一并归还原告。鸿源公司不服一审判决，提起上诉。区高院于2012年10月30日判决驳回上诉，维持原判。
4、执行及异议事实：（1）区高院终审判决下达后，云南路工行申请执行，本院于2013年2月26日立案执行，案号为（2013）北法执字第8号。2013年7月24日，本院向被执行人鸿源公司发出执行通知书、报告财产令等法律文书。（2）2013年8月2日，本院作出（2013）北法执字第8-4号执行裁定书，裁定：一、预查封被执行人鸿源公司名下位于市北海大道南、云南路西鸿源生态新城面积为10790.43平方米的房屋，其中C栋10304平方米、D栋320.55平方米，K栋165.88平方米；二、预查封的效力等同于正式查封。查封期限为二年（从2013年8月8日起至2015年8月7日止）；三、被执行人鸿源公司负责保管被查封的财产。8月13日，本院将上述裁定书和（2013）北法执字第8-5号协助执行通知书送达给市房地产交易中心。（3）2013年11月1日，本院作出（2013）北法执字第8-6号执行裁定书，裁定：一、续查封被执行人鸿源公司名下位于市北海大道南、云南路西鸿源生态新城面积为42871.9平方米国有土地使用权（土地使用证号分别为：北国用（2003）第602645号、（2004）第800158号、（2004）第800159号）。二、续预查封上述地上建筑面积为50501.23平方米的房屋，其中：A幢地下一层至地上21层共38705.9平方米，A幢22-24层共4907.23平方米，C幢6888.1平方米。三、预查封的效力等同于正式查封。查封期限为一年（从2013年11月2日起至2014年11月1日止）。四、被执行人鸿源公司负责保管被查封的财产。同日，本院将上述裁定书和（2013）北法执字第8-7号协助执行通知书送达给市房地产交易中心和云南路工行。（4）因上述续封裁定未及时送达给市国土资源局，为及时稳控原查封的土地使用权，本院随后又作出另一份（2013）北法执字第8-4号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人鸿源公司名下位于市北海大道南、云南路西鸿源生态新城北国用（2003）第602645号、（2004）第800158号、（2004）第800159号国有土地使用权证项下42871.9平方米土地使用权及地上建筑面积为56422.43平方米的房屋，其中：A栋地下一层至地上21层共38705.9平方米在建工程（已抵押），A栋22层至24层共4907.23平方米新增在建工程（未抵押），C栋10365.3平方米，E栋869平方米，F栋291平方米，H栋161平方米，J栋429平方米，K栋342平方米，L栋352平方米。二、被执行人鸿源公司负责保管被查封的财产。三、查封期限为二年（从2013年11月26日起至2015年11月25日止）。2013年11月26日，本院将上述裁定书和相应协助执行通知书送达给市国土资源局。（5）2014年10月27，本院作出（2013）北法执字第8-14号执行裁定：一、续查封被执行人鸿源公司名下位于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城面积为42871.9平方米国有土地使用权［土地使用证号分别为：北国用（2003）第602645号、（2004）第800158号、（2004）第800159号］及预续查封上述地上建筑物面积为50501.23平方米（详见附件），其中：A栋地下1层至地上21层共38705.9平方米，A栋22-24层共4907.23平方米，C栋6888.1平方米。二、被执行人鸿源公司负责保管被查封的财产。三、续封期限为一年（从2014年11月2日起至2015年11月1日止）。（6）2015年10月26，本院作出（2013）北法执字第8-23号执行裁定：一、续预查封被执行人鸿源公司名下位于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城面积为42871.9平方米国有土地使用权［土地使用证号分别为：北国用（2003）第602645号、（2004）第800158号、（2004）第800159号］及预续查封上述地上建筑物面积为48469.25平方米（详见附件），其中：A栋地下1层至地上21层共36673.92平方米，A栋22-24层共4907.23平方米，C栋6888.1平方米。二、预查封的效力等同于正式查封。查封期限为三年（从2015年11月2日起至2018年11月1日止）。三、被执行人鸿源公司负责保管被查封的财产。（7）在本案的执行过程中，案外人赖尤伟对执行标的“鸿源生态城”A栋2112号房屋提出本案执行异议，请求解除对该房屋的查封。
另查明：2003年5月17日，案外人赖尤伟与鸿源公司签订一份《商品房买卖合同》，约定其购买鸿源公司位于北海大道241号“鸿源生态新城”的B栋504号房屋，价款219780元。同年8月19日，案外人赖尤伟按约付清了全部购房款。后因上述房屋要拆除，案外人赖尤伟与鸿源公司于2010年3月15日签订一份《鸿源生态城B栋置换房屋协议书》，将B栋504号房屋置换为A栋2112号房屋和C栋1306号房屋。因本院查封，A栋2112号房屋至今未办理过户登记手续。
本院认为，本案属于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的案件，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定进行审查。经查，被执行人鸿源公司于2005年12月13日将“鸿源生态新城”A栋拟建38705.9平方米房产抵押给申请执行人云南路工行作为借款担保，双方于当日办理了抵押登记。在本案执行中，本院于2013年8月3日对包括异议所涉房屋在内的A栋房产进行了查封。案外人赖尤伟则于2010年3月15日与作为房地产开发企业的被执行人鸿源公司签订《鸿源生态城B栋置换房屋协议书》，购买了涉案房屋。虽然本案的商品房买卖合同是在本院查封之前签订的，但该商品房在出卖前鸿源公司已作为借款担保抵押给了本案申请执行人云南路工行，而鸿源公司在未经抵押权人云南路工行同意的情况下，将该房屋转让给案外人，鸿源公司也未将售房所得用于清偿本案债务消灭抵押权。因此鸿源公司转让涉案商品房的行为违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，被执行人鸿源公司与案外人赖尤伟签订的转让涉案商品房的《鸿源生态城B栋置换房屋协议书》不能确认为属于合法有效的书面买卖合同。故案外人赖尤伟所提本案执行异议不符合上述《异议复议规定》第二十九条第（一）项的规定，异议理由不成立，其所提异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第—款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人赖尤伟的异议。，如不服本裁定，案外人、当事人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 徐惟甲
审判员 韦 民
审判员 李建威
二〇一五年十二月三十一日
书记员 苏士富
附：本裁定引用的法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第四百六十五条：案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。