贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终279号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州奥尔登家居有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区龙洞堡二福路118号。法定代表人：颜伯明，该公司董事长。委托诉讼代理人:范一飞，中豪律师集团（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人:颜伯玲，男，1979年6月23日出生，汉族，住浙江省温岭市，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳南明双山木业厂，住所地贵阳市南明区龙洞堡二福路***号。法定代表人：陈国伟，该厂厂长。委托诉讼代理人:叶德本，贵州元朗律师事务所律师。原审第三人：陈国伟，男，1973年6月26日出生，汉族，住重庆市璧山县。委托诉讼代理人:叶德本，贵州元朗律师事务所律师。上诉人贵州奥尔登家居有限公司（以下简称奥尔登家居公司）因与被上诉人贵阳南明双山木业厂（以下简称双山木业厂）、原审第三人陈国伟租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初6960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奥尔登家居公司上诉请求：1、撤销原判；2、请求依法发回重审。事实和理由：1、一审法院违法法定程序，本案涉案标的物是案外人贵阳市龙洞堡农畜牧场（国企）所有，应追加该场为本案第三人参加诉讼，且被上诉人主体不适格，上诉人只是承包人，其超越承包权擅自转租的行为应自始无效，上诉人应承担相关租赁费用等应给付的对象为依法享有讼争土地权属的主体，而非被上诉人；2、因被上诉人擅自断电造成停产，致上诉人遭受重大实际经济损失，其一审反诉请求赔偿的主张合法合理，应予以支持；3、原判认定3700平方米厂房与事实不符，其实际承租的面积是850平方米。双山木业厂辩称，一审法院程序合法，涉案标的物是其自建的厂房，而非其与贵阳市龙洞堡农畜牧场之间承包经营合同标的物即荒坡，其有权自主出租并获取相应收益，无需经贵阳市龙洞堡农畜牧场同意，故贵阳市龙洞堡农畜牧场不是与本案有利害关系的第三人，无需参加本次诉讼，且其是适格诉讼主体；另，原判认定事实清楚，但上诉人在期限届满后对租赁厂房采取断水断电方式是维护自身合法权益，上诉人诉请经济损失无依据，且原判未明确上诉人应支付租金至实际腾房返还之日，应予以补正。原审第三人陈国伟陈述意见与双山木业厂答辩意见一致，本院不再赘述。双山木业厂向一审法院起诉请求：一、被告停止侵权、排除妨害，立即搬出原告的厂房；二、被告支付剩余租金77700元（暂算至10月份）；三、被告承担本案诉讼费。奥尔登家居公司向一审法院提起反诉请求：双山木业厂赔偿其经济损失50000元。一审法院认定事实：2004年11月8日，第三人陈国伟（乙方）与贵阳市龙洞堡农畜场（甲方）签订《承包经营合同》，约定甲方将农畜场实际可使用面积6亩的荒坡地发包给乙方使用，承包期限为二十年，每亩年承包费1200元、6亩合计年承包费7200元，以后每四年在上一年承包费总额的基础上递增5%。第三人陈国伟在承包农畜场荒坡地期间，并于2008年在该荒坡场地内建厂房，成立双山木业厂，其系该厂厂长。2012年，第三人陈国伟代表双山木业厂与奥尔登家居公司法定代表人经协商一致，双方口头约定，双山木业厂将其厂房内3700平方米的厂房租给奥尔登家居公司使用，每月每平方米7元，年平均租金30万元，租金每年支付一次；先交租金后使用房屋。2015年底，双山木业厂口头通知奥尔登家居公司解除租赁合同，并通知拒绝收取2016年的租金。其间，奥尔登家居公司以其他理由，拒绝搬出双山木业厂的厂房。2016年4月27日，奥尔登家居公司未告知双山木业厂，主动将租金30万元汇至双山木业厂的银行账户内。2016年5月6日，双山木业厂书面通知奥尔登家居公司解除租赁合同，并于2016年5月10日将奥尔登家居公司的租金30万元退回。2016年8月2日，双山木业厂通过贵州元朗律师事务所向奥尔登家居公司发出《律师函》，要求奥尔登家居公司立即搬出双山木业厂厂房区域。此间，双山木业厂通过发送短信、登报等方式通知奥尔登家居公司解除租赁合同，并限期搬出厂房。奥尔登家居公司对此未作回应，双山木业厂于2016年8月24日至26日对奥尔登家居公司厂区及宿舍停电三天。其后，因奥尔登�居公司拒绝搬出双山木业厂的厂房区域，双山木业厂以奥尔登家居公司侵权为由，遂诉至该院，提出诉请如前。同时查明，奥尔登家居公司最后一次交纳租金的时间为2016年7月。审理中，双山木业厂要求在第一项诉讼请求增加一项诉讼请求，要求奥尔登家居公司恢复原状；奥尔登家居公司亦提出反诉。同时，双山木业厂称当时双方约定可以随时解除厂房租赁合同，奥尔登家居公司也同意双山木业厂随时解除租赁合同；奥尔登家居公司表示厂房当初实际占地面积是850平方米，不是原告诉称的3700平方米；且双方曾口头约定，奥尔登家居公司若搬出场地，双山木业厂可适当补偿奥尔登家居公司，现因土地要被征收，双山木业厂违反口头约定。双山木业厂另称剩余租金77700元系2016年8-10月的租金；奥尔登家居公司另称其反诉主张的经济损失为租金损失10000元、工人工资30000元�生产损失10000元，共计50000元。上述事实，有双方当事人的陈述及相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益，受法律保护。本案中，双方争议的焦点在于：1、双山木业厂的主体是否适格，2、奥尔登家居公司是否立即搬出双山木业厂的厂房；3、奥尔登家居公司是否支付双山木业厂剩余租金77700元；4、双山木业厂是否赔偿奥尔登家居公司经济损失50000元。从双方提供的证据来看，关于主体问题，第三人陈国伟与贵阳市龙洞堡农畜场签订《承包经营合同》后，其在承包的农畜场荒坡场地内修建厂房。而奥尔登家居公司并未提供证据证明其租赁的厂房实际占地面积是850平方米，从每月每平方米7元及年租金的金额来判断，可认定第三人陈国伟在经营双山木业厂期间，经双方口头约定，双山木业厂将其厂房内3700平方米的厂房租赁给奥尔登家居公司使用的事实存在，双方之间已形成房屋租赁合同关系，则双山木业厂主体适格。关于奥尔登家居公司是否立即搬出双山木业厂的厂房的问题，房屋租赁双方应当遵循自愿、平等、互利的原则协商处理相关搬离事宜，双方虽未签订租赁合同，但奥尔登家居公司一直使用租赁场地，双方已形成不定期租赁关系，则双山木业厂可随时解除合同。双山木业厂主张奥尔登家居公司停止侵权、排除妨害、恢复原状，并立即搬出原告的厂房，因本案系租赁合同关系，而非侵权责任纠纷，其主张实质性为请求解除双方之间的租赁合同关系。在双山木业厂口头和书面通知被告解除租赁合同的情况下，奥尔登家居公司仍向双山木业厂交纳租金，双山木业厂将该租金退回奥尔登家居公司后，而奥尔登家居公司拒绝搬离厂房。由于双山木业厂的行为表明其早已不再履行合同义务，现双方继续履行合同已成为不必要；且双山木业厂一直要求解除租赁合同关系，租赁合同应予解除。故双山木业厂主张搬离厂房的请求于法有据，该院予以支持。合同解除后，双方的租赁关系终止，奥尔登家居公司理应在合理的期限内将厂房腾空返还双山木业厂。关于租金问题，奥尔登家居公司最后一次交纳租金的时间为2016年7月，双山木业厂另主张奥尔登家居公司支付剩余租金77700元，予以支持；现双山木业厂仅主张暂计算至2016年8-10月的租金，实际支付租金时，奥尔登家居公司应一并将拖欠的租金支付给双山木业厂。关于经济赔偿问题，双山木业厂对奥尔登家居公司厂区及宿舍停电三天，客观上已给奥尔登家居公司造成了一定的经济损失，由此给该公司造成的经济损失，双山木业厂应予赔偿。由于此次停电的原因系奥尔登家居公司拒�搬离厂房的行为所产生，双方均有一定的过错。奥尔登家居公司反诉主张租金损失10000元、工人工资30000元、生产损失10000元，共计50000元；但奥尔登家居公司并未提供相关证据证明其实际产生的经济损失，结合本案案情，从化解矛盾的角度考虑，该院酌情支持15000元；其余部分，不予支持。至于双方对租赁场地的拆迁补偿问题，奥尔登家居公司未对此提起反诉，不在本案处理范围，双方可继续协商或通过诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百三十二条、及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除贵阳南明双山木业厂与贵州奥尔登家居有限公司的房屋租赁合同关系；二、贵州奥尔登家居有限公司于判决生效后30日内，腾空位于贵阳××厂厂区内租赁的厂房及场地�返还贵阳南明双山木业厂；三、贵州奥尔登家居有限公司于上项同时，支付贵阳南明双山木业厂租金77700元；四、贵阳南明双山木业厂于上项同时，赔偿贵州奥尔登家居有限公司经济损失15000元；五、驳回贵州奥尔登家居有限公司其余的反诉请求。案件受理费1744元，反诉费525元，由贵阳南明双山木业厂负担175元，贵州奥尔登家居有限公司负担2094元。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人主张被上诉人诉讼主体不适格问题，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”之规定，合同构成的形式亦包括口头形式。本案中，上诉人与被上诉人均对双方口头约定将涉案部分厂房面积租赁给奥尔登家居公司使用的事实无异议，说明上诉人与被上诉人已经通过口头形式就涉案标的物形成了租赁合同关系，即上诉人为承租人，被上诉人为出租人，而被上诉人以本案诉至法院的基础法律关系亦是涉案租赁合同关系，故被上诉人作为此合同关系的相对方，其主体适格。对此，上诉人还主张本院应依法追加案外人贵阳市龙洞堡农畜牧场为本案第三人，本院认为，依据本案事实，被上诉人系通过与贵阳市龙洞堡农畜场签订《承包经营合同》获取了6亩荒坡承包权，后被上诉人在该荒坡场地内建厂房并成立双山木业厂，其后上诉人与被上诉人就该厂房部分面积形成了租赁关系，故贵阳市龙洞堡农畜牧场并非涉案合同相对方，亦对本案的事实查明和案件处理结果无利害关系，故上诉人主张一审法院违反法定程序未追加贵阳市龙洞堡农畜场为第三人，于法无据，本院不予支持。关于上�人主张其租赁的涉案厂房面积实为850平方米以及应支持其反诉主张的经济损失50000元，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人对此应承担举证责任，但上诉人并未提供相应证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。原判结合确实存在被上诉人断水断电的事实，并从化解纠纷的角度酌情支持15000经济损失，并无不当，本院予以维持。因涉案合同已无继续履行之必要，一审法院据此判决解除涉案合同关系并由上诉人腾空返还涉案厂房及场地以及判决上诉人支付相应租金，合法合理，本院亦予以维持。综上所述，奥尔登家居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2269元，由贵州奥尔登家居有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 红审 判 员  柳 凡审 判 员  冯文婷二〇一八年四月四日法官助理  王茗萱书 记 员  黄玉立