安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1002民初166号原告：唐德辉,男,汉族,1969年8月11日出生,个体工商户,住安徽省黄山市屯溪区,委托诉讼代理人：汪佳，安徽一飞律师事务所律师。被告：厦门市茶博士家商贸有限公司,住所地厦门市思明区曾厝垵314-322号,统一社会信用代码913502037378807275。法定代表人:陈启扬，公司总经理。原告唐德辉与被告厦门市茶博士家商贸有限公司（以下简称茶博士家商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐德辉及其委托诉讼代理人汪佳到庭参加了诉讼，被告茶博士家商贸公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。唐德辉向本院提出诉讼请求判令：1.依法解除2012年5月31日签订的四份《商铺租赁合同》（合同编号：BGY-0000921、BGY-0000922、BGY-0000923、BGY-0000924）；2.判令茶博士家商贸公司腾空位于在黄山碧桂园凤凰商业广场的第6-17号一二层商铺、第6-18号一二层商铺，并交还唐德辉；3.茶博士家商贸公司支付唐德辉租金及物业费31556.8元（从2017年1月1日起计算至2017年4月9日止）；4.茶博士家商贸公司支付唐德辉滞纳金8462.96元（从2017年1月11日起暂算至2017年4月9日止）；5.茶博士家商贸公司支付唐德辉延期搬出期间的租金、物业费及违约金（按458.14元/天，从2017年4月9日起计算至茶博士家商贸公司实际交还案涉商铺之日止）；6.茶博士家商贸公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年5月31日，茶博士家商贸公司与黄山碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）签订四份《商铺租赁合同》，约定由茶博士家商贸公司承租位于黄山碧桂园凤凰商业广场第6-17号一二层商铺、第6-18号一二层商铺，租赁期自2012年7月1日至2018年6月30日，租金和物业费于每月10日前支付，每逾期一天，按欠付款的5‰支付滞纳金；另约定，若租赁期内商铺转让，则受让人取代碧桂园房产公司成为出租方，继续行使碧桂园房产公司的权利，履行碧桂园房产公司的义务。2013年10月8日，唐德辉与碧桂园房产公司签订《商品房买卖合同》，由唐德辉购买位于黄山碧桂园凤凰商业广场第6-17号一二层商铺、第6-18号一二层商铺。2013年12月31日起，茶博士家商贸公司将其承租的商铺租金及物业费支付至唐德辉账户。然而，2017年1月起，茶博士家商贸公司拒付租金和物业费。2017年3月23日唐德辉根据合同约定向茶博士家商贸公司发出《解除合同通知函》，并于3月25日送达到目的地，但茶博士家商贸公司未腾出商铺归还唐德辉，为此，唐德辉向法院提起诉讼。茶博士家商贸公司没有在举证期限内向本院提交答辩状。唐德辉为主张诉请，向本院举证如下：证据一,唐德辉的身份证,证明唐德辉的诉讼主体资格;证据二,企业营业执照复印件，证明茶博士家商贸公司注册登记的基本信息；证据三，《商铺租赁合同》四份，证明2012年5月31日，茶博士家商贸公司与碧桂园房产公司签订四份《商铺租赁合同》，合同约定双方权利义务等事项的事实；证据四，《商品房买卖合同》、房地产权证及国有土地使用权证，证明2013年10月8日唐德辉向碧桂园房产公司购买涉案商铺，并取得房产权证和土地使用权证的事实；证据五，《个人账户明细表》，证明2013年12月31日至2016年12月29日，茶博士家商贸公司将租金及物业费支付至唐德辉账户的事实；证据六，《解除合同通知函》、快递回单及快件跟踪记录复印件，证明唐德辉于2017年3月23日向茶博士家商贸公司发出《解除合同通知函》，于2017年3月25日送达至茶博士家商贸公司，故该《商铺租赁合同》已于2017年3月25日解除的事实。茶博士家商贸公司没有提交证据材料。本院对唐德辉的举证，认证如下：该六组证据证明唐德辉购买茶博士家商贸公司承租的商铺，承接碧桂园房产公司出租方的权利和义务；从2017年1月1日起，因茶博士家商贸公司违约，唐德辉向茶博士家商贸公司发函要求与其解除租赁关系，赔偿其经济损失的事实，内容真实、合法，并与本案有关联，本院予以认定。经本院审理查明的事实：2012年5月31日，碧桂园房产公司（甲方）与茶博士家商贸公司(乙方)分别签订四份《商铺租赁合同》，合同第一条约定：甲方将位于黄山碧桂园凤凰商业广场的第6-17号一二层商铺、第6-18号一二层商铺租赁给乙方；建筑面积分别为：62.81平方米、128.94平方米、62.81平方米、145.33平方米；第二条约定：乙方用于经营丝绸服装、床上用品；第三条约定：租赁期自2012年7月1日至2018年6月30日；第四条第1项约定：在租赁期间，乙方每月按时缴纳物业费、水电费、垃圾清理费等费用；第2项约定：该商铺的租赁期内年租金总额分别为87522元、122514元、87522元、138078元（2012年7月1日至2013年12月31日免租）；租金的支付时间分别为：2014年1月1日至2014年6月30日，每月分别支付1451元、2031元、1451元、2289元；2014年7月1日至2015年6月30日，每月分别支付1524元、2133元、1524元、2404元；2015年7月1日至2016年6月30日，每月分别支付1600元、2240元、1600元、2524元；2016年7月1日至2017年6月30日，每月分别支付1680元、2352元、1680元、2651元；2017年7月1日至2018年6月30日，每月分别支付1764元、2469元、1764元、2783元；第3项约定:……商铺的物业费每月分别为188.43元、386.82元、188.43元、435.99元；第4项约定：乙方应在每月10日前分别到甲方财务部以现金/转账方式交纳当月的租金，到物业服务公司财务部以现金/转账方式交纳当月的物业服务费，乙方交纳租金或物业服务费每逾期一天，乙方应当分别向甲方或物业服务公司交纳支付欠款额5‰的滞纳金；第5项约定：乙方签订本合同后，应向甲方一次性支付租赁合同保证金分别为4145元、5802元、4145元、6540元，保证金在没有任何违约行为的前提条件下，由甲方在本合同终止且乙方依约交回该商铺之日起15天内无息退还给乙方，但下列情况除外：（1）若租金期满或本合同终止时，存在乙方拖欠甲方租金、水费、电费及其他费用等违约情况的，甲方有权将该保证金先行冲抵乙方拖欠的租金、水费、电费、违约金及其他应付的费用，再将剩余部分移交乙方；如不足冲抵的，甲方有权向乙方继续追偿其所欠费用；（2）若租赁期内甲方将该商铺出售给第三方的，乙方向甲方所交的保证金由甲方直接移交给第三方，且乙方不因此而向甲方主张任何权利，……；第七条约定：合同解除的第一款：乙方有下列行为之一，则视为违约，甲方有权解除本合同（合同解除之前发生的租金、物业服务费不予退还）：……（7）拖欠本合同第四条约定的租金等任何费用达30天的；合同解除的第二款：甲方依本条上述约定解除本合同的，甲方有权没收乙方交给的租赁合同保证金，若上述方式不足以弥补甲方实际损失的，乙方应予以赔偿甲方该未得到弥补部分的损失；合同解除的第三款：甲、乙双方协商一致，若甲方依本条第一款约定解除合同的，由甲方或甲方授权的物业服务公司向乙方发出解除合同的书面通知，本合同自甲方或甲方授权的物业服务公司发出的书面通知送达乙方时解除；第八条第1项约定：本合同约定或法定解除行为而终止，或租赁期限届满而终止，乙方应在合同终止后15天内搬出并交还该商铺，逾期未搬出的，甲方有权要求乙方依本合同约定的合同终止前一天的租金、物业服务费标准补交延期搬出期间所产生的租金、物业服务费，并有权要求乙方按该延期期间租金的50%向甲方支付违约金；第3项约定：若在租赁期限内，甲方欲转让该商铺的，应在合理期限内以书面的形式通知乙方，乙方在收到通知后15日内应向甲方作出是否行使优先购买权的书面回复，逾期则视为放弃行使优先购买权。商铺转让后，受让人取代甲方成为本合同的出租方，继续行使甲方的权利、履行甲方的义务；……合同还对双方权利和义务等其他事项进行了约定。合同签订后，碧桂园房产公司及法定代表人杨永潮与茶博士家商贸公司及经办人陈启标在合同上盖章、签字。2013年10月8日，唐德辉与碧桂园房产公司签订四份《商品房买卖合同》，由唐德辉购买位于黄山碧桂园凤凰商业广场第6-17号一二层商铺、第6-18号一二层商铺。合同对购买商铺的价款及支付方式等事项进行了约定。合同上碧桂园房产公司及其委托代理人吴惠喜与唐德辉分别在合同上盖章、签字。唐德辉于2013年12月23日、2014年4月4日、2014年2月8日、2014年5月9日分别取得该商铺的房地权证、土地使用权证。2014年1月开始，茶博士家商贸公司将其承租的商铺租金及物业费（唐德辉代物业服务公司收取）支付至唐德辉账户，至2016年12月止。由于茶博士家商贸公司经营不善，从2017年1月起，茶博士家商贸公司不再向唐德辉支付租金和物业费。2017年3月23日唐德辉根据合同约定向茶博士家商贸公司发出《解除合同通知函》，要求茶博士家商贸公司搬出承租的商铺，支付拖欠的租金、物业费、滞纳金、违约金。本通知于同年3月25日送达至茶博士家商贸公司，但茶博士家商贸公司未回复，也未支付拖欠的费用，该商铺关门至今，为此，唐德辉向法院提起诉讼。本院认为，茶博士家商贸公司与碧桂园房产公司签订的《商铺租赁合同》，唐德辉与碧桂园房产公司签订的《商品房买卖合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，唐德辉承接碧桂园房产公司的出租人权利和义务，茶博士家商贸公司向唐德辉行使承租人的权利和义务。2017年1月开始，由于茶博士家商贸公司没有再支付租金和缴纳物业费，经唐德辉要求解除合同的书面通知函送达后，茶博士家商贸公司未履行，为此，唐德辉起诉本院主张解除《商铺租赁合同》、支付拖欠租金、物业费、滞纳金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。由于唐德辉诉请中不含茶博士家商贸公司向其支付的租赁合同保证金，故该保证金另行处理。茶博士家商贸公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃庭审抗辩和质证的权利，且不影响本院依据唐德辉提供的证据在查明事实的基础上依法作出缺席判决。对于唐德辉的诉讼请求，可以分为解除租赁合同、支付拖欠租金和物业费、支付滞纳金、支付违约金四个部分。现评析如下：第一部分：关于解除租赁合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第三项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。按照双方签订的《商铺租赁合同》第七条第1项：乙方（茶博士家商贸公司）有下列情形之一的，则视为违约，甲方（唐德辉）有权解除本合同：（7）拖欠本合同第四条约定的租金等任何费用达30天的；……。本案中，茶博士家商贸公司从2017年1月起，没有再按照双方签订的《商铺租赁合同》约定，向唐德辉支付租金和缴纳物业费（唐德辉代物业服务公司收取）的主要债务，经唐德辉催告后在合理的期限内仍未履行，故茶博士家商贸公司的行为已构成违约，唐德辉要求解除《商铺租赁合同》的诉请，符合上述法律规定和合同约定，本院予以支持。第二部分：关于支付拖欠的租金和物业费问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金……。按照双方签订的《商铺租赁合同》第四条第2项约定的每月支付租金标准和第四条第3项约定的每月支付物业费标准来计算拖欠租金和物业费。本案中，唐德辉诉请拖欠的费用：1.租金：从2016年7月1日至2017年6月30日止，每月租金分别为1680元、2352元、1680元、2651元；从2017年7月1日至2018年6月30日止，每月租金分别为1764元、2469元、1764元、2783元，故从2017年1月1日起暂计算至2017年9月30日止的租金，共计76518元【（1680元×6个月+1764元×3个月）+（2352元×6个月+2469元×3个月）+（1680元×6个月+1764元×3个月）+（2651元×6个月+2783元×3个月）＝76518元】；2.物业费：承租商铺的物业费每月分别为188.43元、386.82元、188.43元、435.99元，故从2017年1月1日起暂计算至2017年9月30日止的物业费，共计10797.03元【(188.43元×9个月)+(386.82元×9个月)+（188.43元×9个月）+（435.99元×9个月）＝10797.03元】。第三部分：关于支付滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；……。按照双方签订的《商铺租赁合同》第四条第4项约定：……乙方(茶博士家商贸公司)交纳租金或物业服务费每逾期一天，乙方应当分别向甲方（唐德辉）或物业服务公司交纳支付欠款额5‰的滞纳金。本案中，双方签订《商铺租赁合同》约定的滞纳金适用于逾期交纳租金、物业费的情形，因此，该滞纳金具有违约金的性质。由于唐德辉要求按照合同约定以欠款额的每天5‰计算滞纳金（违约金）的诉请，违反法律规定，本院不予支持，酌定以5?计算，即：从2017年1月1日暂计算至2017年9月30日止，1.欠付租金的滞纳金：10329.93元（76518元×270天×5?＝10329.93元）；2.欠付物业费的滞纳金：1457.60元（10797.03元×270天×5?＝1457.60元）。第四部分：关于支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第二款规定：……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。按照双方签订的《商铺租赁合同》第八条第1项约定：……逾期未搬出的，甲方（唐德辉）有权要求乙方（茶博士家商贸公司）按该延期期间租金的50%向甲方支付违约金。本案中，由于唐德辉已经主张茶博士家商贸公司欠付租金和物业费的滞纳金（具有违约金性质），且其未就实际损失提供证据予以证明，故其再行主张按照合同约定支付延期期间租金的50%违约金，不符合上述法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第二项、第三项、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2012年5月31日原告唐德辉承接黄山碧桂园房地产开发有限公司与被告厦门市茶博士家商贸有限公司签订的四份《商铺租赁合同》（合同编号：BGY-0000921、BGY-0000922、BGY-0000923、BGY-0000924）；二、被告厦门市茶博士家商贸有限公司于本判决生效后十五日内腾空位于黄山碧桂园凤凰商业广场的第6-17号一二层商铺、第6-18号一二层商铺，并交还给原告唐德辉；三、被告厦门市茶博士家商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告唐德辉商铺的租金76518元（该款从2017年1月1日起计算至2017年9月30止；从2017年10月1日之后租金，以每月8780元计算，至商铺移交给原告唐德辉之日止）；物业费10797.03元（该款从2017年1月1日起计算至2017年9月30止；从2017年10月1日之后的物业费，以每月1199.67元计算，至商铺移交给原告唐德辉之日止）；四、被告厦门市茶博士家商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告唐德辉欠付租金的滞纳金，共计10329.93元（该款从2017年1月1日起计算至2017年9月30止；从2017年10月1日之后租金的滞纳金，以欠款额的每天5?计算，至商铺移交给原告唐德辉之日止）；欠付物业费的滞纳金1457.60元（该款从2017年1月1日起计算至2017年9月30止；从2017年10月1日之后的物业费的滞纳金，以欠款额的每天5?计算，至商铺移交给原告唐德辉之日止）；五、驳回原告唐德辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元、公告费560元，合计1360元（原告唐德辉已预缴），由被告厦门市茶博士家商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  陈 红审 判 员  王海俊人民陪审员  黄良忠二〇一七年九月三十日书 记 员  丁 倩附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。