辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2409号
上诉人（原审原告）：闫松，男，1985年1月12日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。
被上诉人（原审被告）：沈阳宏发房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。
法定代表人：孙经龙，该公司董事长。
委托代理人：李铮，女，1978年3月21日出生，汉族，该公司法律顾问。
上诉人闫松因与被上诉人沈阳宏发房屋开发有限公司（以下简称“宏发公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第04647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
闫松一审诉称，闫松、宏发公司签订商品房买卖合同，约定闫松购买宏发公司开发建设的房屋一套，但宏发公司未按约定期限交付房屋，按照合同第十五条约定，买受人应当在房屋交付后720天内将办证材料报登记机关备案，但违返了约定时间，故应向闫松支付违约金9800元。现闫松诉至法院，请求法院判令宏发公司支付违约金。
宏发公司一审辩称，第一，闫松的诉讼请求超过诉讼时效。
第二，闫松未取得房产证的原因系政府行为导致的，宏发公司不应当承担赔偿责任。宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但政府当时不了解该地块周边情况，以城镇混合住宅用地形式出售此地块。后来控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，故宏发公司在该地块开发建设了住宅项目，但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，三千院项目无法办理环保验收及产权证登记手续。三千院项目系经沈阳市规划和国土资源局依法审批规划方案，并下发《建设工程规划许可证》，经沈阳市城乡建设委员会依法下发《建筑工程施工许可证》，并经沈阳市房产局依法下发《商品房预售许可证》。宏发公司在该项目的开发建设和销售中，依法履行了一切审批手续，该项目商品房难以办理权属证书系由于政府原因，属不可抗力，宏发公司无法预见、无法避免、无法克服。第三，闫松、宏发公司双方签订的商品房买卖合同补充协议第20条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，买受人在签订《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院／蜜地外围不利的环境因素，（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响。”根据此条，宏发公司不应当承担违约赔偿责任。第四，宏发公司已经积极协调为闫松办理房产证，但是在30日内无法办理，待条件允许后需要闫松交纳相关费用后办理。闫松起诉在起诉日两年之前的请求已超过诉讼时效。
原审法院审理查明，闫松与宏发公司签订《商品房买卖合同》，约定闫松购买宏发公司开发的位于于洪区吉力湖街200号3-6-1室房屋，建筑面积为84.44平方米，总房款为403，305元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点二的违约金，合同继续履行”。补充协议第二十条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，在此商品房的整体建设中会有其它楼体施工及环境设施配套工程超时施工，买受人同意并承诺不追究出卖人的违约责任。买受人在签定《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地的考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院／蜜地外围不利的环境因素：（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响……”。
2009年10月31日，闫松到宏发公司处办理房屋交付手续。
2012年8月10日，沈阳市于洪区于洪新城管理委员会出具情况说明1份，内容为：“沈阳宏发房屋开发有限公司于2004年通过挂牌交易摘得于洪新城YH2003-001地块，其中宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，所以政府以城镇混合住宅用地形式出售此地块，后控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，所以沈阳宏发房屋开发有限公司于2007年开发建设住宅项目。但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，具体搬迁日期未定。该项目在2009年办理环保验收手续过程中，由于污水处理厂周边600米内规定为卫生防护距离，不允许建设住宅项目，导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收及产权证手续。”
原审法院另查明，宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目已依法取得了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》等手续，但尚未完成房屋所有权的初始登记备案。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。闫松与宏发公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。
关于宏发公司主张其不应当承担逾期办证违约责任的问题，宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，以城镇混合住宅用地形式出售，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，直接导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收手续。闫松所购的房屋未能如期取得权属证书不是宏发公司原因造成的，闫松、宏发公司签订的补充协议中明确写明，闫松在签订商品房买卖合同及补充协议前，已经实地考察并清楚地知道蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，可能存在环境因素影响，闫松同意并承诺不追究宏发公司的违约责任。该内容笔体已加重，应视为宏发公司在与闫松签订补充协议时，尽到了告知义务，宏发公司的行为不构成违约，不承担违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，原审法院判决：驳回原告闫松的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告闫松承担。
宣判后，上诉人闫松不服，上诉至本院。上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、原审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案，原审法院以被上诉人的行为没有构成违约认定的事实是错误的。上诉人所购买的房屋为沈阳市于洪区吉力湖街200号361室不在G区的范围。也不存在补充协议中第二十条约定的情形。且不追究的是超时施工，即逾期交房，并没有对逾期办房证的约定。2、虽然有仙女河污水处理厂环境污染问题，但是这是政府行为。应是政府去解决的。被上诉人没有将办理房证的事项予以重视，导致房证迟迟没有办理。3、在上诉人的小区内购买的房子其他业主有的已经办理了房屋产权证。同样的原因有的可以办理，有的不能办理，很明显是被上诉人的原因。
被上诉人宏发公司辩称：1、被上诉人与上诉人在《商品房买卖合同补充协议》第二十条中约定，由于商品房本身存在不利因素和其他楼体施工及环境设施配套工程超时施工，买受人同意并承诺不追究出卖人的违约责任。其中，不利因素与超时施工是两个并列的原因，而不利因素的第一条，即是“蜜地G区临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响”。这种影响涵盖了买卖双方交易活动的各个方面，包括房屋的交付和办理产权手续等等。2、《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第三项处理”，此处约定将逾期办证违约责任的承担确定为过错责任原则。沈阳市于洪区于洪新城管委会出具的情况说明，恰好可以证明在这一问题上，被上诉人无过错。3、宏发三千是一个整体项目，需要整体办理环保验收及产权手续。本案涉案房屋虽然不在G区，但同样受到G区环境因素的影响。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、购房发票、商品房准入通知、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、情况说明等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：闫松与宏发公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于闫松提出要求宏发公司给付其逾期办证违约金的上诉主张，依据沈阳市于洪区于洪新城管理委员会出具的情况说明内容，宏发公司开发的宏发·华城世界三
千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但因于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，以城镇混合住宅用地形式出售，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收及产权证手续。闫松所购的房屋未能如期取得权属登记并非宏发公司的过错所造成。另，闫松与宏发公司签订的补充协议中明确写明，闫松在签订商品房买卖合同及补充协议前，已经实地考察并清楚地知道蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，可能存在环境因素影响，买受人同意并承诺不追究宏发公司的违约责任，该内容笔体已加重，应视为宏发公司在与闫松签订该补充协议时，宏发公司已尽到了告知的义务，依据该条款，宏发公司亦不应当向闫松承担违约责任，对闫松的该上诉主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人闫松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。