重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第07042号
上诉人（原审反诉原告、原审被告）刘洪军。
被上诉人（原审反诉被告、原审原告）吴桂英。
委托代理人杨艳，重庆锦安律师事务所律师。
委托代理人代彬，重庆锦安律师事务所律师。
上诉人刘洪军与被上诉人吴桂英房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年9月22日作出（2015）渝北法民初字第09573号民事判决。刘洪军不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月9日对本案进行了审理。刘洪军以及吴桂英的委托代理人杨艳参加了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2013年5月25日，赵鑫作为甲方、刘洪军作为乙方签订《商铺租赁协议》，主要约定：一、由乙方租赁甲方位于重庆市北部新区天宫殿街道丁香路6号附6号，建筑面积42.45平方米。二、租用的期限为二年，租期从2013年5月8日至2015年5月8日。三、该物业的年租金51600元，该物业租金为按年度支付，乙方应在租金到期前三天向乙方支付下年租金。本合同签定生效之日，乙方向甲方交付5000元，作为履约保证金，合同到期甲方应在第二日内无条件退还乙方。第四条、租赁期间，乙方不得随意转租、转卖、转让和抵押。租赁期满，若乙方续租该物业，甲方可以在同等条件下优先考虑。合同期内若乙方不续租，应提前三个月告知甲方，否则不退还保证金。第七条、若甲方违反本合同的规定，造成的一切后果与损失，由甲方承担全部责任。若乙方违反本合同的规定，造成的一切后果与损失，由乙方承担全部责任。其他备注事项：在经甲方同意后，乙方才能转让租赁门面或合租门面，否则上述行为无效。合同签订后，吴桂英将房屋交付刘洪军使用。
2015年3月15日，刘洪军向赵鑫发送短消息，内容为：小赵你好！我看了一下我们签的合同确实在“其他备注事项”中注明要经过你同意才可以转的，小赵在文字上确实是我太相信你们了，是我的失误。小赵你好好回忆一下吧！当时你和你先生一起把合同拿来的。我看见第四条：租赁期间，乙方不得随意转租、转卖、转让和抵押。我当时提出异议我也把我转让过来十万元的情况说明了。我说不准转我不是亏大了，就这样争论了十多分钟，后来你说转让可以，但必须经你同意要与你们签合同。所以你就备注了要经你同意。真没想到备注还比第四条更加厉害。小赵你好好回忆一下吧！我这个人很耿直的，也很相信人的。我相信你们比我更耿直同时也请你们谅解谢谢！确实我开业以来处于亏的状态，还有老母及儿子再次请求你的谅解。谢谢！
2015年4月7日，刘洪军向赵鑫发送短消息，内容为：赵鑫你好！这个事情我还是要找你商量呢！刚才隔壁老周又来找我叫我与你商量一下，他还是想再租你这个门市。他有三个请求希望你考虑一下。1要求以后他可以转让。2租金在少点。3要求拆墙，不做了他给你恢复转去，他说了如果你怕以后尺寸少，还可以在签合同时量一下你门市的空间多少都可以的。小赵我搞过工程的我也知道，这个墙是可以拆的，因为是框架结构。如果要拆他还得向物管申请的。我想对你没有认何（任何）损失的。只是为你减省负担，你看嘛他们在这点做了那久嘛，你换了两个租户他们还在这里。在看我做了三年多也亏了好几万。赵鑫回复：“我和商铺的业主商量了，她不想租给餐饮。因为三年后亲戚要来开宠物店，不想乱糟糟的。”刘洪军回复内容为：“还有三月二十七号晚当到几个在场人，也表了态同意我转让。同意做餐饮，只是对拆墙一事说要考虑。在是给我出难题。不给下家转让，房租提出超出很高。还有三月二十八日有个想转，你又提出很高的要求不准下家转5600元月，准转就是6000元月。可以做餐饮。当然这些话有短信为据。我在合同期给造成的损失，不可能我来承担的。”赵鑫回复：“同意是有条件的，大家都知道。”刘洪军再次发送短信：“还有你看嘛三月二十八日那个，他只要求可以做餐饮！房租我给你谈到了5300元一月，我旁边这个门市根你一样大。现在才4900元一月。我们转让合同就签了，你要5600元所以我们只好算了。”
2015年4月14日，刘洪军向赵鑫发送短消息，内容为：“赵鑫你好！我想问一下我这天给你商量的事情考虑的怎么样哦！我还是对这天你对我的误解做个说明，赵鑫我没有威胁你你可能对我的说法误解了，我真的说的实话。小赵我知道你懂法，可能你没有打过官司真的要花费很多时间及金力。我倒打过好多次了那是劳动争议，那是两诉一申，民事是三诉一申的真的麻烦！小赵你看这样如何你考虑下，看怎样合理的把合同签了，我马上给你一万的补贴都是可以的。我确实没有办法你看嘛我这么大一把年纪，现在房子没有钱也没有，就只有一个老母亲及一个儿子……！哎。”赵鑫回复：“刘老师，你的困难可以找社区和民政局解决。昨天我已经和律师谈了，具体的他过几天和你对接。”
2015年5月4日，赵鑫委托重庆修能律师事务所律师向刘洪军刘洪军发出律师函，告知双方租赁期将于本月8日到期，请于2015年5月10日之前搬离本商铺。
2015年5月11日，赵鑫因与刘洪军就案涉门面租赁事宜产生纠纷，向重庆市公安局北部新区分局天宫殿派出所报案。刘洪军举示的当天协商录音部分内容如下：赵：“你转让过来到底多少钱。”刘：“那个不重要，哪怕我转成壹万，转成伍仟，最重要的是我们签二次合同给你同意我转让对不对。你说要求备注一下。”刘：“你备注的嘛。”赵：“我同意是要价格合适，你转让费收高了人家不会出那么多的租金，我现在不同意了。”刘：“你这个人呢，就是言而无信。”赵：“你好生说，我就好生说。”刘说：“我们第一签合同同意给我转让，第二次签合同你想改合同，我说我转让费花了十万，我要求转让、转租，我们僵持了十多分钟。”赵：“今天是来跟你谈，明天我就走程序。”刘：“你该起诉个人起诉，跟你沟通你要我律师来给谈。”赵：“我没有时间，没有办法只有找律师。”刘：“小赵你也知道3月27日晚上他们给了我138000元的转租费，3月28日有个给我转让费143000元，他只要求签两年的合同，我给她房租谈到5300元一月呢。”
另查明：案涉房屋登记产权人为吴桂英，吴桂英向赵鑫出具的委托书载明：“因平时工作生活不在重庆市区，我特授权并委托赵鑫（身份证号：××）办理和经营位于重庆市渝北区天宫殿街道丁香路6号附5号的商铺装修、出租、物业管理等事宜。委托人在权限范围内签署的一切协议合同，我均承认。”
2015年8月20日，刘洪军将案涉房屋交还吴桂英，吴桂英已退还刘洪军支付的5000元保证金。
再查明：2012年4月21日，赵鑫与刘洪军签订《商铺租赁合同》一份，约定的租期为2012年5月8日至2013年5月7日止。
庭审中，对双方合同中约定的备注条款意见，吴桂英解释为：无论在合同期内还是合同期满如果刘洪军不想做了可以转让，但要经过吴桂英的同意；他也可以与下家谈，但要吴桂英觉得条件合适同意后他才能转让，我们有决定权，由下家直接和吴桂英签合同，而且要和前一份合同时间上衔接，不能相差太大，造成房屋空置。刘洪军称是看到合同第四条约定的不能转让，提出了异议，然后吴桂英表示可以转让，但必须和吴桂英签合同才可以，自己理解的是和他们签合同肯定是要经过吴桂英同意。
吴桂英在一审审理期间撤回起诉，对其诉讼请求，法院依法按撤诉处理。
吴桂英在一审中诉称：2013年5月8日，吴桂英委托赵鑫与刘洪军签订了《商铺租赁合同》，约定将吴桂英名下的位于重庆北部新区天宫殿街道丁香路6号附6号计42.25平方米的商铺租赁给刘洪军使用，租赁期限为两年，自2013年5月8日至2015年5月8日止，年租金为51600元，按年支付。协议签订后，吴桂英如约将房屋交付刘洪军使用。2015年5月6日，赵鑫委托重庆市修能律师事务所向吴桂英出具律师函，告知刘洪军租赁合同即将于2015年5月8日到期，要求刘洪军于租赁合同到期时按时搬离租赁房屋，该律师函通过快递送达至刘洪军，但刘洪军仍拒绝搬离。故吴桂英起诉至法院，要求判令：1、刘洪军立即腾退其承租的位于重庆市北部新区天宫殿街道丁香路6号附6号的租赁房屋；2、刘洪军按照原租赁合同约定租金标准（51600元／年）向吴桂英支付自2015年5月9日起至刘洪军腾退房屋之日止期间的房屋占用使用费。
刘洪军在一审中答辩及反诉称：双方的合同关系属实，从2015年5月9日起房子是刘洪军在使用，没有支付相关费用。但是按照合同约定，刘洪军只要告知甲方就可以转让，但因吴桂英不同意其转让，故刘洪军不应支付相关费用，并要求吴桂英赔偿损失。且吴桂英提出高于市场价的租金及不同意做餐饮的理由，没有依据。据此提起反诉，要求：1、判令吴桂英赔偿在合同运行中故意刁难、变卦、不准转租等严重违约造成的经济损失143000元；2、吴桂英赔偿本应由转接方支付的剩余的房屋租金费5733.33元。对第一项反诉请求在反诉状中明确为要求赔偿转让转租费143000元。
吴桂英在一审中反诉答辩称：要求驳回刘洪军的所有反诉请求，合同中明确约定由吴桂英同意后刘洪军才能转租，吴桂英一直没有同意过刘洪军转租，刘洪军的转租行为是无效的。
一审法院认为，吴桂英、刘洪军签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，且不违反相关禁止性规定，对吴桂英和刘洪军均具有约束力。
《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。”本案中，赵鑫受吴桂英委托处理案涉房屋出租等事宜，现受托人赵鑫与刘洪军在履行合同过程中发生争议，吴桂英作为委托人及房屋登记产权人，有权向刘洪军主张行使相关合同权利；相应的，刘洪军可以向吴桂英主张其对赵鑫享有的抗辩。
关于刘洪军要求吴桂英赔偿经济损失143000元、房屋租金费5733.33元的反诉请求。因双方合同约定在经甲方同意后，乙方才能转让租赁门面或合租门面。一般意义而言，承租人转租房屋应在出租人与承租人约定的租赁期限之内。但吴桂英庭审中对合同该项约定陈述为：在租赁期间或租赁期满，承租人可以将案涉房屋转让，但应由吴桂英觉得条件合适同意后他才能转让，并由吴桂英与第三人直接签订合同。刘洪军认为当时签合同时赵鑫表示可以转让，及刘洪军发送的短信内容“后来你说转让可以，但必须经你同意要与你们签合同。所以你就备注了要经你同意。”结合合同备注条款的文义，说明双方认可合同期满后的转让需由赵鑫同意，并与第三人直接签订合同。赵鑫作为吴桂英的委托人，代吴桂英对其所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权益。现刘洪军举示的短信、录音等证据虽能证明双方在租赁期间届满之前，对转让的事情进行过协商。但证据显示赵鑫最终不同意与第三人具体的合同条件和房屋租赁用途等，最终未能协商一致并签订合同。故吴桂英认为具体转让条件不合适并不同意该转让的行为，并不违反合同约定。刘洪军据此要求吴桂英赔偿经济损失143000元、3月28日至5月8日的房屋租金费5733.33元的请求，无事实依据，法院不予支持。对刘洪军提出短信中赵鑫已默认签订合同时是同意转让，与合同约定不符，且民事主体的意思表示一般应以明示为主，证据中未显示赵鑫明确回复合同备注意思为只要吴桂英转让无论具体条件就必须同意。因此对该意见法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回被告（反诉原告）刘洪军的反诉请求。本诉受理费80元，减半收取40元，由吴桂英负担。反诉案件受理费1638元，由刘洪军负担。
宣判后，刘洪军不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判吴桂英赔偿其装修转让转租费143000元，以及2015年3月28日至5月8日的租金5733.33元；2、本案一、二审诉讼费由吴桂英承担。主要事实和理由：刘洪军在与吴桂英协商签订租赁合同时，其代理人赵鑫是同意其转租的，后刘洪军在转租时吴桂英与赵鑫又故意刁难，致使刘洪军没能转租成功，给刘洪军造成相应的直接和间接损失。
吴桂英答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。主要事实和理由：双方在签订租赁合同时，已在合同中明确如刘洪军要转租必须经吴桂英同意，由于刘洪军找的次承租人不符合业主的要求和条件，故吴桂英就没有同意转租。后吴桂英考虑到刘洪军的实际情况，没有要求刘洪军给付租期届满后占用期间的占用费，并退还了保证金。
本院二审查明的事实与一审认定的相同。
本院认为，吴桂英作为房屋的所有权人，有权按照自己的意愿和设定的条件选择承租人，更何况吴桂英与刘洪军签订的《商铺租赁合同》明确约定了刘洪军转租该商铺需经吴桂英的同意，该合同并未约定刘洪军转租时只负告知义务。因此，刘洪军认为吴桂英及其代理人故意刁难不同意转租并要求赔偿的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。另本院认为，刘洪军承租吴桂英的商铺时支付给前一承租人的转让费属于其经营成本，应在经营活动中逐渐予以收回，而其获取利润的途径仍是其开展的正常经营活动，而不是通过在再次转租时收取转让费来获取利润，因此刘洪军请求的转让费本院认为并不属于其损失，也不应予以主张。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3275元，由刘洪军承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶旭东
审 判 员 师玉婷
代理审判员 张晋鹏
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 江满意