福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终311号
上诉人（一审原告、反诉被告）：池飞云，男，1984年1月22日出生，汉族。
委托诉讼代理人：赖木秋，福建重宇合众律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：黄科文，男，1981年8月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：林建斌，福建衡兴明业律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉第三人）：邱琴，女，1983年2月25日出生，汉族。
委托诉讼代理人：林建斌，福建衡兴明业律师事务所律师。
上诉人池飞云因与上诉人黄科文、被上诉人邱琴房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
池飞云上诉请求：撤销厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初1846号民事判决第二项判决，并依法改判：1、黄科文和邱琴继续履行合同编号为0000248的《房屋买卖协议》，并将座落于厦门市集美区黄庄三里234号302室房产过户至池飞云名下；2、黄科文和邱琴向池飞云收取购房款15万元；3、黄科文和邱琴向池飞云支付违约金4410元（每日按房产成交总价98万元的0.05%机选，从2016年5月17日起算至实际将房产过户到池飞云名下位置，暂记至2016年5月25日，暂计人民币4410元）。事实与理由，池飞云与黄科文所签订的涉案合同是双方的真实意思表示，合法有效。有李某的证人证言、池飞云的陈述、池飞云提交的录音证据的内容等证据证明池飞云与黄科文签订的合同是双方的真实意思表示，并经邱琴同意，合法有效。池飞云不存在违约行为，黄科文构成根本违约且无权单方面解除涉案合同，因此，涉案合同应继续履行。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。故请二审法院依法支持上诉请求。
黄科文答辩称，一、即便《房屋买卖协议》在二审时依然有效，但该合同黄科文未取得按份共有权人邱琴的同意，属于黄科文擅自处分其财产，且事后未取得邱琴追认，因此池飞云主张继续履行《房屋买卖协议》并将讼争房产过户到池飞云名下，无事实依据和法律依据。二、依据2016年10月5日《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》厦府办（2016）154号，池飞云非厦门市行政区域户籍，且无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的，其不具有购房资格，因此也不应当继续履行并将讼争房屋过户到池飞云名下，也无法将讼争房屋过户到池飞云名下。三、池飞云实际上无任何履行合同付款义务的行动，至今也没有向黄科文付款。讼争的房产买卖协议第四条中明确约定了池飞云应支付购房款的时间，第十二条明确约定了逾期付款的违约责任，而池飞云在协议约定的付款期限届满之时作为具有先履行义务的一方，没有履行付款义务且逾期超过30天仍没有支付应付款项，已经构成根本违约，其依法应当承担相应的违约责任，黄科文有权解除合同。讼争的房产买卖协议第十二条明确约定，协议签订后双方不得中途悔约。如买受人违约的，购房定金归出卖人所有；如出卖人违约的，双倍返还定金，该约定符合《合同法》有关定金的规定，合法有效，对双方均具有约束力。池飞云逾期付款超过约定期限构成根本违约，依据《合同法》第一百一十五条的规定池飞云应承担相应的违约责任，购房定金归黄科文所有，池飞云无权要求返还定金。
邱琴同意黄科文意见。
黄科文上诉请求撤销厦门市集美区人民法院作出的（2016）0211民初1846号民事判决第一项、第三项判决，并改判1、确认双方于2016年3月21日签订的合同编号0000248《房产买卖协议》解除；2、确认池飞云已支付的定金5万元归黄科文所有，黄科文有权不予返还。事实和理由，一审法院判决认定事实错误、对作为认定案件事实的证据认定错误、对关键事实未予查明，导致判决错误。一、从池飞云提供证据来看自2016年3月21日签订《房产买卖协议》次日起（即3月22日）双方就《房产买卖协议》的解除开始沟通，而非在2016年5月8日沟通，一审法院认定事实错误。池飞云提交自称在2016年5月20日与黄科文、邱琴的通话录音笔录及光盘作为证据，但是该录音笔录内容与光盘不符，光盘记载的两文件一个为4分35秒，一个为7分22秒，明显不同于录音笔录。该存在疑点的视听资料不能作为认定案件的依据。一审法院对池飞云是否按约履行支付购房款、池飞云逾期支付购房款是否具有合同依据，池飞云逾期支付购房款是否构成违约等关键事实未予以查明，二、首先，双方在《房产买卖协议》的第十七条明确约定“本协议未尽事宜双方可另行签定补充协议”，表明各方已明确排除了口头约定、口头变更等非书面形式的合同约定或合同变更。所以依据合同法第七十八条的规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”其次，池飞云无继续履行合同的真实意思表示和实际行为。池飞云没有按照约定付款已经构根本性违约，黄科文有权解除合同。最后，池飞云违约而导致合同解除，其依法应承担相应的违约责任。依据《房产买卖协议》第十二条约定和《合同法》第115条的规定，购房定金应归黄科文所有，池飞云无权要求返还定金。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。故请二审法院依法支持上诉请求。
池飞云答辩称，双方当事人并未就合同解除问题进行沟通。由于房价上涨，黄科文单方面通知解除合同，池飞云并未违约。请求二审驳回黄科文的上诉。
邱琴同意黄科文意见。
池飞云向一审法院起诉请求：1.确认池飞云与黄科文于2016年3月21日签订的合同编号为0000248的《房产买卖协议》合法有效；2.黄科文、邱琴继续履行合同编号为0000248的《房产买卖协议》，并将座落于厦门市集美区黄庄三里234号302室房产过户至池飞云名下；3.黄科文、邱琴向池飞云收取购房款150000元；4.黄科文、邱琴向池飞云支付违约金4410元（每日按房产成交总价980000元的0.05%计算，从2016年5月17日起计算至实际将房产过户至池飞云名下之日止）。
黄科文向一审法院提出反诉请求：1.确认黄科文与池飞云于2016年3月21日签订的合同编号0000248《房产买卖协议》解除；2.确认池飞云已支付的定金50000元归黄科文所有，黄科文有权不予返还。
一审法院认定事实：2011年1月30日，邱琴和黄科文取得厦门市集美区黄庄三里234号302室房屋的《土地房屋权证》，该证上登记的共有权情况为：黄科文按份共有50%，邱琴按份共有50%。
2014年6月16日，黄科文与邱琴登记结婚。
2016年3月21日，黄科文（甲方）、池飞云（乙方）及中介方（丙方）厦门市集美区香香房产中介签订《房产买卖协议》1份，约定：“第一条甲方同意将座落于厦门市集美区黄庄三里234号302室的房产，用途住宅，出售给乙方，建筑面积87.21平方米……。乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为980000元。……。第四条乙方将总房款分4次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于2016年3月21日向甲方支付50000元；2.乙方于2016年4月30日向甲方支付150000元；3.乙方于2016年5月15日向甲方支付180000元；4.乙方向银行申请商业贷款600000元，该贷款由银行直接转至甲方账户。……。第六条甲乙双方应于2016年5月15日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于2016年6月15日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见本协议书第十二条）。……。第十二条违约责任：1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何乙方逾期超过30日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。”
2016年3月21日，池飞云支付黄科文购房定金50000元。
2016年5月8日至2016年5月22日期间，池飞云多次通过电话或者短信形式与黄科文沟通协议履行事宜。2016年5月17日，黄科文手机向池飞云发信息如下：“我在开会，没空。明确不卖了，按合约处理。明确一份文件如何处理就可以了。”
厦门市集美区香香房产中介的涉案经办人李某作为证人在原审出庭作证，李某陈述：1.李某在《房产买卖协议》签订时未看过黄科文的《厦门市土地房屋权证》，亦未出示给池飞云看；2.《房产买卖协议》签订时黄科文曾电话征得其妻子邱琴同意；3.李某曾与黄科文沟通首付款的支付时间问题，并确认黄科文曾回复其由过户时支付。池飞云对证人李某陈述予以确认。黄科文及邱琴对李某的第2、3项陈述不予确认。
2016年6月1日，黄科文通过EMS向池飞云发出《房屋买卖协议解除通知书》，以池飞云逾期付款违约为由要求解除《房产买卖协议》。池飞云于2016年6月5日拒收了该EMS。池飞云向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，分别就本案本诉和反诉争议焦点进行分析，其中本诉争议焦点为：1.关于池飞云与黄科文于2016年3月21日签订的合同编号为0000248的《房产买卖协议》是否有效的问题。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案出卖人黄科文与妻子邱琴对厦门市集美区黄庄三里234号302室房屋按份享有50%的份额，现邱琴以黄科文在缔约时其所享有份额没有处分权为由主张合同无效，缺乏法律依据。该《房产买卖协议》是池飞云与黄科文的真实意思表示，系有效合同。2.关于池飞云要求黄科文、邱琴继续履行合同编号为0000248的《房产买卖协议》，并将座落于厦门市集美区黄庄三里234号302室房产过户至池飞云名下可否予以支持的问题。讼争房屋系黄科文和邱琴婚前购买，双方各按份共有50%。池飞云和证人李某口述黄科文在签订《房产买卖协议》时曾电话邱琴并得到邱琴的同意，此仅是该两人口述，未有其他相应证据佐证，且邱琴抗辩其未同意黄科文处分其共有部分亦不同意追认，故可认定黄科文未取得邱琴共有部分的处分权，进而池飞云要求黄科文、邱琴继续履行《房产买卖协议》，并将讼争房屋过户至池飞云名下，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。3.关于池飞云要求黄科文、邱琴向其收取购房款150000元的问题。该项诉讼请求以黄科文、邱琴将讼争房屋过户至池飞云名下的合同目的能够实现为前提，根据前述分析，因该项合同目的无法实现，使得池飞云该项诉讼请求无履行之必要，故对池飞云该项诉求依法不予采纳。4.关于池飞云可否依据《房产买卖协议》第十二条第2款要求黄科文、邱琴主张违约金的问题。本案池飞云对于违约金的诉讼请求依据于《房产买卖协议》第十二条第2款，该款约定：“若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。”该约定属于合同目的得以实现前提下出现一方逾期而产生的逾期违约金，“合同目的得以实现”和“一方逾期”是该款违约金请求权成立的前提。现因黄科文未取得邱琴50%份额的处分权而导致合同目的无法实现，使得该款违约金请求权未能成立，故对池飞云该项主张依法不予采纳。
反诉部分争点为：1.关于讼争《房产买卖协议》是否于2016年6月5日解除问题。讼争《房产买卖协议》第四条、第六条及第十二条中分别约定：“1.池飞云于2016年4月30日支付黄科文150000元购房款；2.黄科文与池飞云于2016年5月15日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。3.任何乙方逾期超过30日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。”根据前述约定，合同解除权的行使方为守约方，池飞云应支付购房款150000元的最后逾期日为2016年5月30日，黄科文在2016年5月17日以短息形式告知池飞云不卖房屋，池飞云于2016年5月25日提起本案诉讼，且诉讼请求中要求继续履行合同，故本案系黄科文悔约在先，池飞云并未悔约，现黄科文于2016年6月1日向池飞云E**邮寄《解除合同通知书》并主张该合同解除，违反合同约定，且无法律依据，依法不予采纳。2.关于黄科文主张池飞云已支付的定金50000元归其所有有否依据的问题。根据前述，本案池飞云并未悔约，黄科文主张池飞云已支付的定金50000元归其所有，缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、池飞云与黄科文于2016年3月21日签订的合同编号0000248《房产买卖协议》有效；二、驳回池飞云的其他诉讼请求；三、驳回黄科文的反诉请求。本案案件本诉案件受理费3388元，减半收取1694元，反诉案件受理费1050元，减半收取525元，共计2219元，由池飞云负担666元，由黄科文负担1553元。
经审理查明，各方当事人对一审判决查明的事实，除黄科文对短信记录的相关内容，以及证人陈述曾与黄科文沟通首付款的支付等事实有异议外，对其余事实均无异议。本院对无异议的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。黄科文与池飞云签订的《房产买卖协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定合法有效。现因该协议未经讼争房产的共有人邱琴签字确认，且池飞云亦未提交充分有效的证据足以证明邱琴已作出同意出售房产的意思表示，故该《房产买卖协议》无法继续履行。池飞云主张的违约金诉求所依据的合同约定，系关于合同履行过程中不能交付房产的违约责任条款，并非关于合同不能履行的违约责任约定，故原审对于其该项诉求不予支持，并无不当。关于讼争《房产买卖协议》是否已经解除的问题。讼争协议赋予的是守约方的合同解除权，黄科文单方悔约且以短息通知解除协议，并不符合法律规定的解除权，而池飞云亦通过提起诉讼的方式表示异议，故黄科文主张协议已经解除缺乏法律依据。关于定金的问题，因并无证据证明池飞云具有违约情形，故黄科文主张定金不予返还，无事实和法律依据。综上，池云飞与黄科文的上诉请求，均缺乏事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4438元，由池飞云负担1332元，由黄科文负担3106元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一七年三月二十九日
代书记员 黄亚君
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。