新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2016）新民终672号上诉人（原审被告）：乌鲁木齐浩海易通商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区站前街北一巷137号1单元201室。法定代表人：杨天阳，该公司执行董事。委托代理人：吴换换，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：新疆福乐房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区解放南路479号。法定代表人：吾守尔·肉孜，该公司总经理。委托代理人：艾买提·肉孜，该公司工作人员。委托代理人：段文华，男，该公司工作人员。上诉人乌鲁木齐浩海易通商贸有限公司（以下简称浩海易通公司）因与被上诉人新疆福乐房地产开发有限公司（以下简称福乐公司）租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人浩海易通公司法定代表人杨天阳及委托代理人吴换换，被上诉人福乐公司委托代理人艾买提·肉孜、段文华等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩海易通公司上诉请求：1.请求依法撤销原判决。2.请求依法驳回福乐公司全部诉讼请求。3.本案诉讼费及送达费由福乐公司承担。事实与理由：（一）《场地租赁合同书》约定，第二年租金在第一年租金递增基础上增加14%，而不是在第一年租金基础上增加14%。因为第一年是初始租期，并没有递增基础，所以第二年租金依然是30万元，以此往后每年均为30万元。截止上诉人一审起诉时租金总计为137.5万元，减去上诉人已经支付的78万元，剩余租金应为59.5万元。故原审法院认定事实不清；（二）福乐公司在起诉时并没有明确表明依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）规定解除双方的租赁合同关系。双方合同没有约定解除合同的情形。福乐公司不能依据合同主张解除，又未向法庭表明依据合同法规定解除。因此，一审法院适用合同法关于法定解除权的规定判决解除双方的合同，适用法律错误；（三）福乐公司擅自增加租金数额，损害上诉人合法权益，为此上诉人依法行使抗辩权，拒绝履行支付租金的义务。而转租事宜已经福乐公司默许认可，即福乐公司明知上诉人转租的情形下，半年之内未提出异议的，视为转租合法有效。因此，上诉人未付租金和转租均不属于违约，故不应承担违约责任。除此，租金分次到期，违约金计算的时间节点并不一致，不能按同一个时间节点计算，故一审法院计算违约金过高。福乐公司辩称，（一）合同明确约定，第一年租金为300000元并每年按前一年租金递增基础上，递增房租14%，故上诉人上诉主张没有依据；（二）因上诉人违反双方合同约定，未按时支付租金并存在转租给他人的违约情形，造成我公司巨大损失，故我公司主张上诉人支付租金及违约金具有合同依据和法律依据；（三）上诉人按照合同约定应支付2131789.20元。我公司起诉状第一项诉讼请求中，已注明补交租金在诉讼期间继续计算。因此，一审法院认定的租金加上截止二审庭审结束之时所形成的租金，上诉人欠缴租金应为1631789.20元；（四）一审认定违约金数额远远低于上诉人因违约造成我公司的实际损失。根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，违约金应按银行同类贷款利率的四倍计算，即违约金应为969085元。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院维持一审判决第三项以外的其他判项，支持我公司关于违约金按银行同类贷款利率的四倍计算的抗辩。福乐公司向一审法院起诉请求：（一）判令浩海易通公司补交租金1483031.20元；（二）判令浩海易通公司补交定金100000元；（三）判令浩海易通公司承担合同违约金1644153.75元；（四）判令解除双方签订的《场地租赁合同书》；（五）判令浩海易通公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2011年8月20日，福乐公司与浩海易通公司签订了一份场地租赁合同，合同约定福乐公司将北站西路场地，门面房共17件(面积约340㎡)出租给浩海易通公司。租赁期限为2011年8月30日至2021年8月29日止。另外合同约定第一年租金为300000元并每年按前一年租金递增基础上，递增房租14％，每年的租金于当年8月20日一次交清，如不按时交付租金，福乐公司按日加收5％的滞纳金。合同第二条约定，租赁合同签订时浩海易通公司交付定金100000元。租赁合同第四条第三项还约定，租赁期间甲方（福乐公司）将场地上所有门面、场地乙方（浩海易通公司）不得转让，转租，转让。合同签订后，福乐公司已履行了交付义务。浩海易通公司于2012年3月2日交付租金170000元，2012年7月28日交付租金50000元，2013年2月19日交付租金130000元，2013年7月31日交付租金150000元，共计交付租金500000元。20l3年8月1日后浩海易通公司再未向福乐公司交付过租金并使用至今。故按照合同约定浩海易通公司应支付租金1983031.25元，减去其已支付租金500000元，尚欠租金1483031.25元。具体计算方式：拖欠租金1983031.30(300000+342000+389880+444463.20+506680=1983031.20)减去已支付的租金500000元(1983031.25-500000=1483O3l.25)。一审法院认为，福乐公司与浩海易通公司于2011年8月2O日签订的场地租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的相关规定，故应属合法有效，双方当事人均应严格遵守并依约履行。涉案合同约定，浩海易通公司应在约定期限内足额交付租金并不得转租他人，否则构成违约。合同法第九十三条第二款规定：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不能履行主要债务；(三)当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。因本案中浩海易通公司长期拖欠福乐公司租金1483031.25元，并存在将涉案房屋转租给他人的违约情形，已致使福乐公司合同目的无法实现，故福乐公司主张解除合同并支付1483031.25元租金的诉讼请求有事实与法律依据，应予以支持。关于福乐公司主张违约金的诉讼请求。双方签订的租赁合同第二条约定，如浩海易通公司不按时交付租金，福乐公司按日加收5％的滞纳金。因浩海易通公司对此不予认可，故该院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述规定，确认约定的违约金数额是否过高，应当以当事人实际损失为基础，同时法律也允许当事人以造成的损失大小为基础请求法院对约定的违约金进行增减。基于本案事实及双方当事人过错程度，依据公平原则和诚实信用原则，按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍，酌情认定浩海易通公司应支付福乐公司违约金为304168.9元。对于福乐公司主张定金部分的诉讼请求因无相应的法律依据，未予支持。判决：一、解除福乐公司与浩海易通公司于2011年8月20日签订的场地租赁合同；二、浩海易通公司支付福乐公司房屋租金1483031.25元；三、浩海易通公司支付福乐公司租金利息(违约金)304168.9元；四、驳回福乐公司的其他诉讼请求。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，合同法第二百一十二条规定：”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。双方当事人2011年8月20日签订的《场地租赁合同书》对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款进行了约定。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关的法律规定，属合法有效，故双方当事人均应依约履行各自的义务。从浩海易通公司上诉理由来看，浩海易通公司对已付租金金额及租金计算方式提出异议。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。浩海易通公司主张已支付租金780000元，但经审查，涉案租赁合同签订后浩海易通公司共四次支付租金合计金额500000元，且支付租金均未达到合同约定数额。除此，浩海易通公司原审中自认已支付租金580000元，显然与上诉理由相互矛盾。浩海易通公司未举证证明其主张情况下，应承担举证不能的法律后果。关于，欠缴租金金额的计算，原审依据双方租赁合同约定，自2011年至2016年福乐公司起诉主张日期止计算应支付租金和尚欠租金金额并无不当，符合合同约定及本案事实，故本院予以确认。关于是否构成违约、违约金计算问题。合同法第二百二十四条第二款规定：”承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、第二百二十七条规定：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。经审查，涉案《场地租赁合同书》对双方权利义务进行了约定，即约定了租金不能按时支付所承担的责任以及限制了租赁物转包、转租、转让等行为的发生。本案，浩海易通公司未按合同约定履行给付租金之义务，且违反合同约定擅自转租租赁物，显然构成违约。该违约行为符合涉案合同约定的违约构成要件，也符合法定解除合同的条件，故浩海易通公司对此的上诉理由不能成立，本院不予采纳。其次，合同中虽约定”不按时支付租金，将按日加收百分之五滞纳金”，但因浩海易通公司对该约定不予认可，原审法院考虑到实际损失、合同履行情况、过错程度及预期利益等综合因素，按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍，酌情认定浩海易通公司应承担违约金数额并无不当，且体现公平原则和诚实信用原则，故本院予以维持。浩海易通公司再提出违约金过高理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，浩海易通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实请求，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20884.80元，由乌鲁木齐浩海易通商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯卫宁代理审判员  热依拉代理审判员  李 李二〇一六年十二月四日书 记 员  李玥璇