北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9660号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京张氏白云商务酒店有限公司，住所地北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼5至11层。
法定代表人：任炳廉，董事长。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京京安印刷厂，住所地北京市西城区莲花池东路*号。
法定代表人：李仕欣，厂长。
委托诉讼代理人：钱博慧，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乐曲，北京市中银律师事务所律师。
上诉人北京张氏白云商务酒店有限公司（以下简称张氏白云公司）因与被上诉人北京京安印刷厂（以下简称京安印刷厂）租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初15417号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。
张氏白云公司上诉请求：1.请求将本案发回重审或依法改判；2.判令京安印刷厂承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.京安印刷厂作为出租人，明显具有违约和欺诈行为，应当对我公司承担相应的违约和赔偿责任，但一审法院未予认定，明显系认定事实不清。2.针对京安印刷厂的上述违约和欺诈行为，我公司在一审中提起反诉请求，而一审法院均未认定，明显认定事实和适用法律错误。3.涉案房屋租赁合同实际履行的事实没有查清。京安印刷厂没有完全履行合同义务，至今仍有部分房屋没有交付给我公司，租金不应该得到支持。4.涉案房屋租赁合同的房屋产权没有查清。京安印刷厂是否拥有涉案房屋的产权有待于政府信息公开的答复。如果京安印刷厂不是产权人，则房屋租赁合同属于无效合同。5.涉案房屋租赁合同的房屋用途没有查清。
京安印刷厂辩称，我厂同意一审判决，不同意张氏白云公司的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，张氏白云公司在一审中已经当庭确认150万租金没有交付。我厂没有违约和欺诈行为，从签订合同至今，涉案房屋一直由张氏白云公司使用。签订合同时，张氏白云公司知晓涉案房屋产权情况并认可，且一直使用至今。我方不认可张氏白云公司提到的未完全交付，双方合同中明确约定，涉案房屋的一层系部分出租，我方在2013年就已将将涉案房屋交付，直到2017年张氏白云公司都未提出异议。张氏白云公司曾经起诉物业公司，双方进行了房屋置换，张氏白云公司将一层的1间房屋置换给物业使用。5-11层的设备间也由张氏白云公司使用。我方是出租房屋，不是出租饭店和手续。双方签订合同时应当对风险有所预见，我方没有隐瞒房屋情况，张氏白云公司知晓该情况后签署合同，我方不存在欺诈。张氏白云公司1楼和4楼接通煤气费用的请求，应当由其自行承担，接通煤气与本案无关，不应审理。我方给张氏白云公司免了1年租金800多万，其要求再免租金没有理由和法律依据。违约金我方不同意支付，没有法律依据。合同没有约定提供车位，我方本来就没有车位，更不会给对方提供车位。综上，一审判决正确，请求二审法院予以维持。
京安印刷厂向一审法院起诉请求：１.判决张氏白云公司支付2016年4月1日至2016年6月30日租金150万元，支付违约金27万元，共计177万元；２.要求张氏白云公司承担诉讼费用。
张氏白云公司向一审法院反诉请求：1.要求京安印刷厂履行合同给我方提供产权证或产权手续，办理1楼和4楼餐饮营业执照和相关卫生许可证；2.要求京安印刷厂承担1楼和4楼接通煤气全部费用50万元；3.要求京安印刷厂免除1楼和4楼的租金；4.由于京安印刷厂违约和不作为给我公司造成的损失，要求京安印刷厂承担违约责任，违约金按应向京安印刷厂交纳金额的千分之三（每天4500元）计算，自2016年1月1日起至京安印刷厂给我公司提供各种证照手续并办完1楼和4楼餐饮证照后止；5.要求京安印刷厂向我公司支付更换纱窗款10440元；6.要求京安印刷厂向我公司支付防水工程款1500元；7.要求京安印刷厂按照其承诺给被告提供20个停车位（京安印刷厂承诺给我公司提供30个停车位，现在还差20个停车位）;8.要求京安印刷厂承担反诉费。
一审法院认定事实：位于北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼的房屋系京安印刷厂与北京华西工贸发展集团联合建造，双方共同注册成立北京华安房地产开发有限公司，2008年6月上述房屋办理房屋所有权证，所有权登记在北京华安房地产开发有限公司名下，建筑面积62639.03平方米，房屋所有权证登记的设计用途为：“车库、儿童活动室、咖啡厅、阅览室、台球室、健身房及游泳池等商业用房，物业管理用房、住宅。”
2009年5月18日，京安印刷厂与北京华西工贸发展集团签订《白云时代大厦房屋产权分割协议书》，协议中写明：根据双方1998年11月20日签订《北京市西城区莲花池东路5号合作开发合同书》约定，现双方经友好协商，北京华西工贸发展集团同意京安印刷厂房屋产权面积（地上、地下、停车位）做出分割：西塔1层裙房电梯处、西塔1层南门处及西塔1层西侧大门处，以上总计建筑面积725平方米；西塔4层至12层，建筑面积9926.37平方米；地下室建筑面积为1257.24平方米，京安印刷厂房屋产权分割建筑面积合计为11908.61平方米，15个专用停车位。庭审中，京安印刷厂称房屋产权过户登记手续正在办理中。
2013年8月7日，京安印刷厂（合同甲方）与张汝平（合同乙方）签订房屋租赁合同，合同约定，京安印刷厂将其所有的位于北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼A座一层（部分）和四层至十一层房屋出租给张汝平作为开设宾馆、餐饮用房，出租房屋建筑面积四层至十一层8823.44平方米，首层725平方米，租赁期限为12年，自合同签订日至2013年10月12日为免租期，起租时间自2013年10月13日至2025年10月12日，年租金817万元；房屋及设施设备自用部位的修缮由乙方负责，并自行承担相应的费用，房屋及设施设备共用部位的修缮由甲方委托物业公司进行修缮，乙方不承担维修费用，以保证房屋的安全和正常使用；甲方应向乙方提供房屋产权证或者有出租权的有效证明，以及营业执照等文件的复印件，为乙方经营提供支持；乙方可根据自身经营的需要和要求进行装修，费用自理；关于违约责任约定，甲方未按本合同规定的期间向乙方交付符合要求的房屋，每逾期一日，甲方应按已收租金的3‰向乙方交纳违约金，如乙方逾期支付租金，除如数补交外，每逾期一日，乙方应按所欠租金的3‰向甲方交纳违约金。
2014年5月27日京安印刷厂与张汝平签订《补充协议书》，约定房屋租赁合同的免租期延长至2014年5月31日，起租日期调整为2014年6月1日至2026年5月31日。
2015年11月4日，京安印刷厂（甲方）与张汝平（乙方）、张氏白云公司（丙方）签订《补充协议书（二）》，约定：《房屋租赁合同》和《补充协议书》中的乙方即原承租方的主体变更为丙方，由丙方承继乙方的全部权利和义务，乙方不再作为承租方；甲乙双方因履行《房屋租赁合同》和《补充协议书》中产生的纠纷和问题已妥善解决，乙方不再追究甲方责任，不再要求甲方赔偿经济损失，乙方放弃向甲方赔偿的权利；甲方同意将租金调整为每年600万元整，截至签订日乙方已向甲方交纳房屋租金967万元，扣减2014年6月1日至2015年12月31日房租950万元，余17万元转为2016年房租，据此丙方自2015年12月31日向甲方一次性交纳2016年第一季度房租133万元，2016年3月31日交纳第二季度房租150万元，2016年6月30日交纳第三季度房租150万元，2016年9月30日交纳第四季度房租150万元，以后交纳房租时间以此类推；2020年6月1日起租金调整为每年630万元；丙方自主经营，自负盈亏，自行承担经营风险……；《房屋租赁合同》和《补充协议书》中的其他条款不变，甲方丙方应遵守执行。
协议签订后，张氏白云公司继续在京安印刷厂的租赁房屋内经营。2015年11月7日，张氏白云公司向京安印刷厂提交《关于四层开设餐饮的申请报告》，京安印刷厂于2015年11月9日做出回函，同意张氏白云公司意见，提出根据《补充协议书（二）》约定承租方自主经营、自负盈亏，自行承担经营风险，按合同约定开展经营活动，承担相应的责任和义务，办理相关手续。期间，京安印刷厂同意承租方将租赁房屋的一层转租他人开办餐饮经营。
2015年12月30日，张氏白云公司向京安印刷厂发函，提出关于接通燃气和增加外挂电梯意见。2016年1月5日，京安印刷厂与张氏白云公司就《接通燃气和增加外挂电梯》达成一致意见：1、京安印刷厂食堂天燃气工程，乙方张氏白云公司对《北京市非居民燃气供用合同》全部条款进行确认并同意，甲方京安印刷厂同意在该合同上盖章确认，乙方使用即享有该合同的权利和承担义务，建设费用因有争议以后适当时候再议，先行盖章通气；关于外挂电梯问题，产权人甲方委托乙方以甲方名义申报，关于权属和费用问题双方本着友好协商的精神，以后再议。双方在该协议的落款处分别签章，法定代表人签名。
2016年1月6日，京安印刷厂与张氏白云公司的法定代表人及张汝平再次就租赁中存在的问题进行协商，双方记录《会议纪要》，《会方纪要》记录三点问题：1、关于燃气公司在酒店四楼和一楼通气问题，张氏白云公司希望京安印刷厂给予重视，在经营方面给予无条件的支持，京安印刷厂厂长对张氏白云公司和张汝平的意见表示理解，表示以顾全大局作为指导思想；2、关于京安印刷厂提供产权或产权手续办理营业执照问题，由于京安印刷厂的产权证没有办理，华安地产公司又借故不提供办证手续，为减少损失，由张氏白云公司委托中介办理餐饮相关营业执照和相关证照，相关费用事后再协商处理；3、关于与物业公司的纠纷，已提起诉讼，张氏白云公司提出要求京安印刷厂应给予充分支持。庭审中，张氏白云公司称京安印刷厂的厂长于2013年8月曾承诺给张氏白云公司提供30个车位，至今未完全兑现，京安印刷厂还差20个车位未提供。
另查，张氏白云公司于2013年12月注册成立，住所为北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼5至11层，其经营范围为：住宿、餐饮管理、企业管理、企业管理咨询、企业形象设计、设计制作发布代理广告、家庭劳务服务、销售日用杂品。2015年7月，张氏白云公司将承租的房屋的一层转租给汉丰盛世（北京）餐饮管理有限公司，在办理餐饮营业执照时，由于一层房屋不是商业用房而是配套公建，四层以上的房屋为住宅和公寓，不能办理餐饮服务营业执照。2015年12月张氏白云公司成立西城分公司，并办理了营业执照，注册地址为北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼2单元401室和一层101-20室，经营（业务）范围：餐饮管理。
张氏白云公司的房屋租金交至2016年3月31日，自2016年4月1日起未交纳房屋租金。
庭审中，张氏白云公司主张京安印刷厂赔偿其更换纱窗款10440元、防水工程款1500元，张氏白云公司提供了《外墙防水施工合同》和工程款收条、更换纱窗款发票。京安印刷厂认为纱窗和防水修缮费用是张氏白云公司承租房屋自用部分的设施维修费，依照合同约定，应由张氏白云公司自行负担。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。京安印刷厂与张氏白云公司签订的房屋租赁合同系双方自愿订立，不违反法律的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定的条款履行合同义务。本案京安印刷厂将其所有的房屋租赁给张氏白云公司使用，张氏白云公司应按约定支付租金，现张氏白云公司租金交至2016年3月31日，自2016年4月1日未交纳租金，京安印刷厂要求张氏白云公司支付2016年4月1日至2016年6月30日的租金150万元，理由正当，法院予以支持。
本案争议焦点问题为双方均主张对方存在违约。京安印刷厂主张张氏白云公司逾期支付租金系违约，要求张氏白云公司支付违约金。张氏白云公司认为京安印刷厂没有尽到出租人的义务，合同约定租赁房屋的用途为餐饮和宾馆住宿，京安印刷厂房屋的产权性质为住宅和配套公建，又未安装管道煤气，不适合经营，办理不了餐饮服务的营业执照，张氏白云公司不能获得商业价值，张氏白云公司主张京安印刷厂违约和不作为对其造成经济损失，要求京安印刷厂承担违约责任。法院认为，张氏白云公司与京安印刷厂之间的租赁合同关系，系由张汝平所签租赁合同变更承租人，承继了承租人的相关权利义务，其租赁房屋目的为从事经营活动，在签订合同前应对其投资经营的项目风险问题做出预见。在签订租赁合同时，京安印刷厂对其房屋的性质为住宅和配套公建未做隐瞒，租赁房屋在使用上存在行政管理限制，承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照系因不可归责于双方当事人的原因。张氏白云公司主张京安印刷厂违约，要求京安印刷厂承担违约责任、赔偿损失，无事实与法律依据，法院不予支持。张氏白云公司逾期支付租金，系因租赁房屋无法办理餐饮经营的营业执照，非无故拖欠，不属于违约，京安印刷厂要求张氏白云公司支付违约金，法院不予支持。
关于张氏白云公司反诉要求京安印刷厂履行合同提供产权或产权手续办理1楼和4楼餐饮营业执照和相关卫生许可证。法院认为，在张氏白云公司办理营业执照过程中，京安印刷厂已向张氏白云公司提供产权证明，由于租赁房屋产权登记的设计用途包含住宅，依据北京市西城区发展和改革委员会制定的《西城区新增产业的禁止和限制目录》规定，餐饮属于限制项目，租赁房屋所在楼栋包含住宅，在该楼内不允许经营餐饮项目。张氏白云公司要求京安印刷厂提供符合办理餐饮执照手续的产权证明，无事实与法律依据，法院不予支持。关于张氏白云公司要求京安印刷厂支付1楼与4楼接通煤气的全部费用50万元，与本案不属于同一法律关系，本案不作处理。
关于张氏白云公司反诉要求京安印刷厂免除1楼和4楼的租金问题，张氏白云公司已实际使用该租赁场地，并已办理了分公司的营业执照，其主张于法无据，法院不予支持。
关于张氏白云公司要求京安印刷厂支付更换纱窗款及防水工程款一节，租赁合同约定，房屋及设施设备自用部位的修缮由乙方负责，并自行承担相应的费用，张氏白云公司修缮的纱窗及窗台的漏水问题均为租赁房屋内的自用部位，该费用应为张氏白云公司自行承担，法院对张氏白云公司该项反诉请求不予支持。
关于张氏白云公司要求京安印刷厂提供车位问题，只有京安印刷厂法定代表人常志远个人向张汝平承诺，“合同签订后先给张汝平10个车位，开业时再给10个车位，最多不超过30个”，常志远并未承诺提供30个车位，且承诺的对象为张汝平而非张氏白云公司，京安印刷厂与张氏白云公司也未就此记入补充协议，现张氏白云公司要求京安印刷厂提供车位，法院不予支持。
据此，一审法院于2017年6月判决：一、自判决生效之日起十日内，北京张氏白云商务酒店有限公司给付北京京安印刷厂二○一六年四月一日至二○一六年六月三十日租金人民币一百五十万元。二、驳回北京京安印刷厂的其他诉讼请求。三、驳回北京张氏白云商务酒店有限公司的反诉请求。如果北京张氏白云商务酒店有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审审理过程中，为证明京安印刷厂未完全交付房屋，张氏白云公司提交如下证据：证据一为京安印刷厂于2015年11月8日出具的《说明》；证据二为京安印刷厂于2013年9月16日出具的《关于对奥德宇物业公司管卡压行为进行调查处理避免治安问题发生的函》；证据三为张汝平于2013年8月30日给京安印刷厂的函件；证据四为2013年9月29日京安印刷厂起诉北京奥德宇物业管理有限公司的民事起诉状；证据五为北京市西城区人民法院受理案件通知书。京安印刷厂质证意见为：不认可证据一的证明目的，京安印刷厂已经交付4-11层的物业用房，张氏白云公司亦在使用上述房间。不认可证据二的真实性和证明目的，该证据恰恰可以证明京安印刷厂已经交付一层早餐房。张汝平非本案当事人，不认可证据三的证明目的。证据四仅仅是解决供电问题，不认可证明目的。证据5涉及的诉讼已经中止，不能证明我方未按约定交付房屋。另，为证明张氏白云公司曾向京安印刷厂支付部分租金，但京安印刷厂拒收，张氏白云公司提交证据6：张氏白云公司出具的收款人为京安印刷厂的转账支票。京安印刷厂认为该证据恰恰证明张氏白云公司未按合同约定交纳房租；为证明张氏白云公司申请涉案房屋房屋产权及房屋用途等的政府信息公开，张氏白云公司提交证据7：北京市国土资源局西城分局登记回执和北京市西城区房管局登记回执。京安印刷厂认可涉案房屋的产权证确实在房管局，但是涉案房屋有房产证亦是客观事实，相关部门有没有答复与本案无关。
二审审理中，张氏白云公司主张京安印刷厂有三部分未交付：一是一层的职工餐厅，二是一层电梯间北侧公安大学自用房间，三是4-11层的设备间共计28平方米。京安印刷厂主张一层的职工餐厅已经交付，张氏白云公司用该职工餐厅与物业公司进行了置换，一层电梯间北侧公安大学自用房间非涉案房屋；4-11层的设备间由张氏白云公司实际使用。张氏白云公司认可其用一层的1间房间和物业公司进行了房屋置换。
另，张氏白云公司称2015年11月4日签订《补充协议书二》时，该公司已经知晓涉案房屋未完全交付的事实，补充协议二约定的年租金600万元包括未交付房屋的租金。张氏白云公司已经按照该租金标准交纳了2016年第一季度的租金150万元，2016年第二季度的租金150万元尚未交纳。
再，张氏白云公司主张其承租的涉案房屋为5号院1号楼1单元，其分公司注册地址中的北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼2单元401室和一层101-20室，并非涉案房屋。京安印刷厂主张5号院1号楼不分单元，张氏白云公司分公司的注册地址系涉案房屋中的2间。
双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，京安印刷厂与张汝平签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》以及京安印刷厂与张汝平、张氏白云公司签订的《补充协议书（二）》均系当事人真实意思表示，内容未违法法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应依约履行。张氏白云公司承租京安印刷厂涉案房屋，应当依约支付租金，一审判决张氏白云公司支付2016年4月1日至2016年6月30日的租金150万元，是正确的，本院予以支持。张氏白云公司主张京安印刷厂未按合同约定交付全部房屋，故该公司亦不应交纳全部房租。本院对此认为，关于张氏白云公司所主张京安印刷厂未完全交付的三部分，现张氏白云公司认可其已将涉案房屋一层餐厅与物业公司进行了置换，本院不持异议。在京安印刷厂否认一层电梯间北侧公安大学自用房间系涉案房屋的情况下，张氏白云公司未提供证据证明上述房屋系合同约定的房屋，亦未提供证据证明4-11层设备间由他人使用,故本院对于张氏白云公司未完全交付的主张不予支持。另，自2013年8月张汝平与京安印刷厂签订房屋租赁合同至今，张汝平与张氏白云公司均未曾就京安印刷厂未完全交付问题提出过异议，在各方签订的数次合同中，也均未就此有过约定。根据张氏白云公司所述，该公司在签订《补充协议书（二）》之时，亦已知晓涉案房屋的交付情况，并据此确定了租金标准。在张氏白云公司已经按照合同约定的租金标准就现已交付的房屋交纳了2016年第一季度的150万租金的情况下，其又以京安印刷厂未完全交付为由要求减交租金，无充分的事实依据，本院不予支持。
关于张氏白云公司的各项反诉请求。根据北京市西城区发展和改革委员会制定的《西城区新增产业的禁止和限制目录》规定，因涉案房屋所在的楼栋内包含住宅，故该楼内不允许经营餐饮项目，张氏白云公司要求京安印刷厂提供产权证或产权手续办理1楼和4楼餐饮营业执照和相关卫生许可证的请求，属于客观上履行不能，本院不予支持。关于张氏白云公司要求京安印刷厂支付1楼和4楼接通煤气费用的请求，因双方约定该项费用以后再议，在双方合同尚未解除或终止的情况下，一审法院对该部分费用暂不作处理，并无不当，本院予以支持。关于张氏白云公司要求免除1楼和4楼租金的请求，因张氏白云公司已将上述房屋出租，并在此办理了分公司的营业执照，说明其实际使用了上述房屋，其该项主张于法无据，本院不予支持。张氏白云公司主张其分公司的注册地址并非涉案房屋，但是根据本案租赁合同，涉案房屋位于北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼A座一层（部分）和四层至十一层，并未明确单元名称，而张氏白云公司在已租赁涉案房屋的情况下却在未承租的隔壁房间注册分公司，亦与常理不符。综上，张氏白云公司的该项主张无充分证据支持，本院难以采信。关于张氏白云公司要求京安印刷厂支付更换纱窗款及防水工程款的请求，因张氏白云公司修缮的纱窗及窗台漏水问题系涉案房屋的自用部位，根据合同约定，上述费用应由张氏白云公司自行承担，张氏白云公司该项请求不能成立，本院不予支持。关于张氏白云公司要求京安印刷厂提供20个车位的请求，因常志远的承诺中并未明确确定为张汝平提供30个车位，双方在签订的三次书面合同中亦未就此重要内容作过约定，一审法院据此驳回京安印刷厂的该项请求，亦无不当，本院予以支持。
关于本案违约责任的问题。张氏白云公司主张京安印刷厂隐瞒涉案房屋的性质和用途，未能提供涉案房屋的产权证协助其办理餐饮服务的营业执照，导致其不能获得商业价值，构成违约。京安印刷厂则主张签订合同时，其已将华安房地产公司的房产证向张氏白云公司出示，张氏白云公司知晓涉案房屋的性质和用途以及涉案房屋尚未取得产权证的事实，张氏白云公司未按时支付租金，构成违约。本院对此认为，京安印刷厂与张汝平签订的《房屋租赁合同》载明：“依据2009年5月18日北京京安印刷厂与北京华西工贸发展集团双方签订的《白云时代大厦房屋产权分割协议书》，依据《房屋产权证》（X京房权证西股字第XX**号），出租房屋为北京京安印刷厂所有，房屋产权手续正在办理中。”根据上述内容，张氏白云公司在签订合同时,应当知晓涉案房屋的总体产权情况以及产权分割情况，现张氏白云公司又以京安印刷厂仅提供产权证复印件为由，对涉案房屋产权问题提出异议，本院不予支持。另，根据张氏白云公司在涉案房屋办理营业执照的事实，京安印刷厂应向张氏白云公司提供过涉案房屋的产权证，张氏白云公司亦应当知晓涉案房屋的性质和用途。综上，涉案房屋不能办理餐饮服务营业执照，系因不可归责与双方当事人的原因。张氏白云公司要求京安印刷厂承担违约责任的请求，无事实依据，本院不予支持。一审法院据此认为张氏白云公司逾期支付租金，亦有合理理由，并非无辜拖欠，对于京安印刷厂要求张氏白云公司支付违约金的请求不予支持，亦属正确，本院予以支持。
综上所述，张氏白云公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37320元，由北京张氏白云商务酒店有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 磊
审判员 白 松
审判员 刘慧慧
二〇一七年十一月七日
书记员 张增彬