广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1602民初1655号原告:广东坚基商业运营管理有限公司。住所地。法定代表人:梁林青。委托代理人:朱传芳，广东竞方律师事务所律师。委托代理人:谢素芬，广东竞方律师事务所实习律师。被告:河源市源城区追风冰上用品商行。住所地。经营者：宋云飞。被告：东莞劲风体育用品有限公司。住所地。法定代表人：宋云飞。被告：宋云飞，男，台湾居民，身份证号码A1********，住台湾省新北市板桥区福丘里14邻县民大道二段**号**楼。原告广东坚基商业运营管理有限公司诉被告河源市源城区追风冰上体育用品商行（以下简称“追风冰上体育用品商行”、东莞劲风体育用品有限公司（以下简称“劲风体育用品公司”）、宋云飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱传芳到庭参加了诉讼，被告河源市源城区追风冰上体育用品商行、东莞劲风体育用品有限公司、宋云飞经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月21日，被告追风冰上体育用品商行与原告签订《冰场租赁合同》，该合同约定：原告将房屋租赁给被告追风冰上体育用品商行经营“追风冰上世界”品牌滑轮真冰场；租赁期限自2014年10月1日至2024年9月30日；第十个月至第四年的保底租金为32800元每月，第五年至第八年保底租金为37720元每月，第九年至第十年保底租金为42640元每月。被告追风冰上体育用品商行应于每月30日前，支付下月租金，同时，应当按照合同约定支付物业管理费及水电费。根据合同第11.3条约定：装修期满之日，被告追风冰上体育用品商行应当全面开业，逾期15天不按合同开业或开业后未能继续营业、擅自停业的，视为追风冰上体育用品商行违约，原告有权终止本合同，扣除全部保证押金并要求追风冰上体育用品商行支付人民币100万元的违约金。由于被告追风冰上体育用品商行违约而导致合同提前终止，被告追风冰上体育用品商行应承担违约责任，原告对被告追风冰上体育用品商行装修、购置设备及其他一切经营投入的损失不承担任何责任。被告劲风体育用品公司及实际经营者被告宋云飞对合同项下的义务承担连带担保责任。被告追风冰上体育用品商行自2014年12月起拖欠物业管理费，自2015年2月起拖欠水费，自2015年8月起拖欠电费，自2015年9月起开始拖欠租金。自撤场之日，被告追风冰上体育用品商行拖欠费用共计1846052.48元。当日，被告追风冰上体育用品商行的负责人被告宋云飞对此费用进行了确认。但被告追风冰上体育用品商行对拖欠原告的费用迟迟未能支付，原告多次催讨未果。被告追风冰上体育用品商行的行为已经构成了严重违约。根据双方合同约定及《合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三款、第一百一十四条的规定，请求法院判令：1、解除原告与被告追风冰上体育用品商行签订的《冰场租赁合同》，，没收合同保证押金120000元；2、被告追风冰上体育用品商行于判决生效十日内向原告支付拖欠的租金、物业管理费及空调等相关费用共计1846052.48元；3、被告追风冰上体育用品商行于判决生效十日内向原告支付违约金1000000元；4、被告劲风体育用品公司、宋云飞对以上债务承担连带责任；5、三被告共同承担本案全部诉讼费用。原告为其起诉陈述事实提供的证据有：1、被告追风冰上体育用品商行与劲风体育用品公司营业执照、被告宋云飞身份证；2、《冰场租赁合同》；3、关于追风冰上世界限期回函的函；4、整改通知书；5、费用催缴通知书（2份）及结算通知单（2份）；6、律师函；7、协议书；8、授权委托书及受托人身份证。被告追风冰上体育用品商行、劲风体育用品公司、宋云飞均未作答辩，也没有提供证据。经审理查明，2014年4月21日，原告与被告追风冰上体育用品公司、劲风体育用品公司、宋云飞签订《冰场租赁合同》，约定：原告将场地出租给被告追风冰上体育用品商行经营“追风冰上世界”品牌滑轮真冰场，租赁期限从2014年10月1日起至2024年9月30日止。租金计算方式：保底租金与年营业收入提成比例，两者取其高值支付：第1-9个月，不支付租金，但按照人民币10元/月/平方米的标准支付物业管理费；第10个月-第4年，按人民币30元/月/平方米（租金与管理费合计）标准或年营业收入的14%扣点择高计算；第5年-第8年，按人民币33元/月/平方米（租金与管理费合计）标准或年营业收入的15%扣点择高计算；第9年-第10年，按人民币36元/月/平方米（租金与管理费合计）标准或年营业收入的16%扣点择高计算。保底租金：第10个月至第4年为32800元/月，第5年至第8年为37720元/月，第9年至第10年为42460元/月。物业管理费：10元/月/平方米，按1640平方米计算，即月度物业管理费为16400元。合同第6.9条约定：“原告负责被告追风冰上体育用品商行冰场服务区的精装修，被告追风冰上体育用品商行提供装修方案待原告审核同意后，由原告按照被告追风冰上体育用品商行的装修方案负责进行装修施工，装修费用由原告承担。”合同第11.6条约定：“自合同订立之日起至租赁期限届满前，被告追风冰上体育用品商行单方解除合同、提前退租或逃场的，原告有权要求被告追风冰上体育用品商行支付违约金1000000元且被告追风冰上体育用品商行支付的保证押金不予退回。”被告劲风体育用品公司、宋云飞自愿为被告追风体育用品商行合同项下义务的履行提供连带责任保证担保，担保的范围包括但不限于：合同的履行、因合同的履行产生的债务及利息、违约金、损害赔偿金和权利人为实现债权的费用等，担保期限自合同签订之日止合同期限届满之日起两年。合同签订后，被告追风冰上体育用品商行向原告支付了120000元保证金。被告追风冰上体育用品商行进场运营后，自2014年12月起拖欠物业管理费，自2015年2月起拖欠水费，自2015年8月起拖欠电费，自2015年9月起拖欠租金。原告于2016年5月4日向被告追风冰上体育用品商行出具了费用催缴通知书及结算通知单，由被告追风冰上体育用品商行受托人雷志坤于2016年5月30日签收。2016年5月30日，原告与被告追风冰上体育用品商行签订《协议书》，内容：原告将坚基购物中心冰场租赁给被告追风冰上体育用品商行经营。由于被告追风冰上体育用品商行多次申请解除合同申请撤场，现，原告与被告追风冰上体育用品商行双方经过平等协商，就撤场事宜达成一致意见如下：一、被告追风冰上体育用品商行在2015年5月31日前，将冰场交回给原告；二、被告追风冰上体育用品商行指定专人与原告共同办理冰场交接手续；三、原告保留原合同权利；四、被告追风冰上体育用品商行在达成本协议后，拒绝履行合同义务的，原告可单方收回冰场。被告追风冰上体育用品商行撤场后，未向原告支付前期拖欠的租金等相关费用，也未向原告支付违约金。截止至2016年5月30日，被告追风冰上体育用品商行欠原告租金271146.67元、物业管理费277600.87元、水费42744.84元、电费1254560.1元，合计1846052.48元。原告因向被告追风冰上体育用品商行追索未果，向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告追风冰上体育用品商行、劲风体育用品公司、宋云飞签订的《冰场租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。原告按照合同约定将场地出租给被告追风冰上体育用品商行使用，已经履行了合同义务。被告追风冰上体育用品商行未按约如期给付租金、物业管理费及水电费等，属违约行为，应承担违约责任。故原告请求解除合同，并请求被告追风冰上体育用品商行支付拖欠的租金、物业管理费、水费及电费共计1846052.48元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告追风冰上体育用品商行向原告支付的履约保证金120000元，是确保被告追风冰上体育用品商行履行合同的一种担保，应作为被告追风冰上体育用品商行对租金、物业管理费、水费及电费的给付而予以抵减。因此，原告请求没收保证金120000元，本院不予支持。关于原告请求被告追风冰上体育用品商行支付违约金1000000元的问题。一方面，根据原告与被告追风冰上体育用品商行签订的《协议书》，被告追风冰上体育用品商行多次向原告申请解除合同申请撤场，是视为被告追风冰上体育用品商行提前退租。而根据原告向被告追风冰上体育用品商行出具的《关于追风冰上世界限期回函的函》，“追风冰上世界”存在业绩不佳的情况。被告追风冰上体育用品商行在业绩不佳、拖欠原告数额较大的租金、电费等费用的情况下，在评估自身运营管理水平已无力继续经营、无法继续履行合同后申请解除合同申请撤场，并无较大过错，也不存在恶意违约的故意。另一方面，原告将1640平方米的场地出租给被告追风冰上体育用品商行经营“追风冰上世界”，并且承担冰场服务区的精装修，付出了数额较大的投资成本。虽然，被告追风冰上体育用品商行撤场后，冰场的装修归原告所有，但因冰场设施的特殊性，被告追风冰上体育用品商行的撤场给原告带来一定程度的损失是必然的。因此，虽然合同约定被告追风冰上体育用品商行提前退租应向原告支付1000000元违约金，但在无法确定原告实际损失的情况下，本院根据过错程度、公平原则酌定被告追风冰上体育用品商行应支付原告违约金600000元。根据《冰场租赁合同》，被告劲风体育用品公司、宋云飞为被告追风冰上体育用品商行履行合同提供连带责任保证担保，事实清楚，形成合法有效的保证关系。被告劲风体育用品公司、宋云飞应当按约定在担保范围内对被告追风冰上体育用品商行的债务承担连带清偿责任。因此，原告请求被告劲风体育用品公司、宋云飞对被告追风冰上体育用品商行的债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。被告追风冰上体育用品商行、劲风体育用品公司、宋云飞经本院合法传唤未到庭，视为其放弃对原告起诉事实的抗辩，本院可以缺席判决。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告广东坚基商业运营管理有限公司与被告河源市源城区追风冰上体育用品商行、东莞劲风体育用品有限公司、宋云飞签订的《冰场租赁合同》；二、被告河源市源城区追风冰上体育用品商行应在本判决生效后十日内向原告广东坚基商业运营管理有限公司支付拖欠的租金、物业管理费、水费及电费合计1846052.48元，被告河源市源城区追风冰上体育用品商行已经支付的120000元保证金应予以抵减；三、被告河源市源城区追风冰上体育用品商行应在本判决生效后十日内向原告广东坚基商业运营管理有限公司支付违约金600000元；四、被告东莞劲风体育用品有限公司、宋云飞对被告河源市源城区追风冰上体育用品商行上述第二项、第三项的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30528元，公告费260元，合计30786元，由被告河源市源城区追风冰上体育用品商行、东莞劲风体育用品有限公司、宋云飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  陈荣辉代理审判员  龚海燕人民陪审员  吴海城二〇一七年三月十五日书 记 员  刘仕青