广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终915号
上诉人（原审被告）邓炽章。
上诉人（原审被告）广州市花都区新华神山珍稀养生美食馆。
负责人朱卫华。
上诉人（原审被告）朱卫华。
上述三上诉人共同委托代理人孙威，广东茂文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘家锋。
委托代理人张军，广东东方昆仑律师事务所律师。
上诉人邓炽章、广州市花都区新华神山珍稀养生美食馆�以下简称“新华神山美食馆”）、朱卫华因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街镜湖大道豪利花园会所首层之一和二层之一，权属人为广州市豪利房地产开发有限公司（以下简称豪利公司）。
2012年11月30日，刘家锋与涉案商铺权属人豪利公司签订《租赁合同》，由刘家锋承租涉案房屋用作酒店使用，租期自2012年12月1日至2020年11月30日止。该合同第三条第3项约定：在租赁期内，刘家锋有权将涉案商铺转让、转租给他人经营使用。之后，刘家锋成立广州市花都区新华豪利明珠酒家。原广州市花都区新华豪利明珠酒家于2014年4月22日已被工商部门准予注销登记。
2013年12月22日，刘家锋作为出租方（甲方）与邓炽章作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定刘家锋将涉案商铺的场地及设备、设施出租给邓炽章用作经营饮食业，租赁期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。合同第三条对租金及支付方式约定：“1、租金从2014年1月1日起开始计收，第1年每月的租金为人民币8万元正，第2年开始每年递增5%。即2014年1月1日至2014年12月31日，每月租金为人民币8万元正；2015年1月1日至2015年12月31日，每月租金为人民币84000元正；2016年1月1日至2016年12月31日，每月租金为人民币88200元正；2017年1月1日至2017年12月31日，每月租金为人民币92610元正；2018年1月1日至2018年12月31日，每月租金为人民币97240.5元。上述租金为不含税租金，租金所产生的税费由乙方承担，并在交付租金时向甲方缴交。甲方每月预留20000元在明珠酒店消费，每月�算一次，超出预留款，甲方支付现金，如果未达到消费额留作下一年消费。2、本合同签订后，五天内乙方一次性支付人民币20万元正给甲方作保证金。合同履行期限届满时，如乙方履行合同所确定条款，保证金不计息退回给乙方。乙方如中途终止合同后违反合同的有关规定或不按期缴付租金，甲方有权没收保证金。3、租金支付方式以合同年度为单位，每一合同年度的租金分二期支付，即每半年支付一次。每期支付合同年度租金的50%，遵照先付后用的原则，第一期租金交付时间为2013年12月28日前支付。以后每半年的最后一个月的最后十五个工作日内支付下一期的租金。首个合同年度指合同起租日起至次年同月同日前一天止的连续时期。”合同第四条对租赁标的的交接约定：“1、甲方应于2013年12月28日前将‘豪利明珠酒家’的场地及房屋附属设备设施、用具用品移交给乙方，并签订交接确认书。甲方仓库库存的食品，乙方按购入价并以现金的形式支付给甲方。2、‘豪利明珠酒家’于交接前所发生的一切债权归甲方所有，债务均由甲方承担，甲方应在交付前结清所有的债权债务。3、甲乙双方完成交接后，移交的设备设施由乙方经营使用，租赁期满后，如不续约的，乙方须完整地按交接确认书完好地移交回给甲方。损坏、丢失的将按采购价格赔偿。（自然折旧、陈旧除外）”合同第六条对违约责任作出约定：“……2、乙方单方面提前终止合同，须将其投资全部留给甲方，并没收乙方支付的保证金。3、乙方未按本合同约定的时间向甲方支付租金的，每逾期一日须向甲方按当期应付租金金额的千分之五支付滞纳金，并负有继续履行本合同的义务。乙方连续1个月拖欠租金，甲方有权解除本合同，并收回出租的标的，没收保证金，�究乙方违约责任。”合同第七条第1项约定：“1、合同未尽事宜由双方签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。”
2013年12月28日，刘家锋与邓炽章就涉案房屋进行交接。原审诉讼中，邓炽章陈述：其承接涉案房屋后转租给朱卫华，由朱卫华设立个体工商户即新华神山美食馆，但没有签订书面租赁合同。
2014年9月15日，刘家锋作为甲方与邓炽章作为乙方签订一份《补充协议》，约定：“一、因乙方经济原因，特向甲方申请在原《租赁合同》需支付的第二期租金（即2014年7月1日至2014年12月31日期间）分两期支付。即2014年9月12日前乙方向甲方支付4个月租金（即2014年7月1日至2014年10月31日），金额为24万元；2014年10月31日前支付2个月租金（即2014年11月1日至2014年12月31日止），金额为12万元。二、广州市豪利房地产开发有限公司五期项目（包括�不限于租赁场地前、后及四周的豪利五期项目及其他任何施工工程）开工后如对乙方经营造成的影响的，乙方同意不以任何原因、任何形式向甲方及广州市豪利房地产开发有限公司主张任何权利、追究任何责任；也不得以任何理由拒交租金或主张减、免租金。如上述项目进行施工，甲方确保留进出租赁物的人行通道，施工期间如外围停车位不足时，在酒店消费的车辆凭酒店出具的停车票据方可进入小区停车场停放，时间：上午7时-3时，下午5时-9时，否则按小区管理标准进行收当上述施工项目不影响停车时，乙方在收到甲方通知的次日，酒店消费车辆停止进入小区。三、今后若在履行《租赁合同》及本补充协议过程中，乙方再次出现违约行为的，视为乙方根本违约，甲方有权按原租赁合同约定在乙方出现违约行为时，给予书面通知后，甲方采取停水停电、收回租赁场地等措施实施终止合同，并有权收取乙方拖欠租金所产生的所有累计的滞纳金、违约金，因乙方违约造成甲方遭受经济损失或因此为乙方代垫任何费用的，乙方应向甲方承担全部赔偿责任。四、《租赁合同》第三期租金至合同结束的租金，乙方同意按《租赁合同》约定的支付方式支付，即半年支付一次。五、本协议自双方签订之日起生效并与原《租赁合同》具同等法律效力。除本协议中明确所作补充的条款之外，原合同的其余约定继续履行。”
2014年12月31日，刘家锋作为甲方与邓炽章作为乙方再次签订一份《补充协议（二）》，约定：“由于乙方资金周转困难，特向甲方提出延缓分期缴交租金申请，达成以下补充协议：一、2015年1月6日前乙方向甲方支付2个月租金（即2015年1月1日至2015年2月28日），金额为12万元；1月15日前乙方向甲方支付1个月租金（即2015年3月1日至2015年3月31日），金额为6万元；2015年3月31日前支付3个月租金（即2015年4月1日至2015年6月30日止），金额为18万元；从2015年1月1日起，甲方每月应收递增的租金4000元转入原甲方在乙方酒家消费的预留金中，即甲方每月预留在乙方消费的金额提高至24000元，每年结算一次。二、今后若在履行《租赁合同》及补充协议过程中，乙方出现违约行为的，视为乙方根本违约，甲方有权按原租赁合同约定在乙方出现违约行为时，给予书面通知后，甲方采取停水停电、收回租赁场地等措施实施终止合同，并有权收取乙方拖欠租金所产生的所有累计的滞纳金、违约金，因乙方违约造成甲方遭受经济损失或因此为乙方代垫任何费用的，乙方应向甲方承担全部赔偿责任。三、《租赁合同》第四期租金至合同结束的租金，乙方同意按《租赁合同》约定的支付方式支付，即半年支付一次�四、本协议自双方签订之日起生效并与原《租赁合同》、《补充协议》具同等法律效力。除本协议中明确所作补充的条款之外，原合同的其余约定继续履行。”
合同履行中，邓炽章向刘家锋交纳了2014年的全年的租金，并在2015年4月20日前交纳了2015年的租金240000元。原审诉讼中，邓炽章认为：上述240000元是2015年1月至2015年4月的租金，因2015年每月租金84000元扣除每月抵作消费预留金的24000元后租金为每月60000元。刘家锋认为：按照上述《补充协议（二）》的约定，上述240000元是2015年1月至3月的租金，邓炽章自2015年4月1日起欠付租金。
2015年5月25日，刘家锋向邓炽章寄发出一份《律师函》，称：因邓炽章违反合同约定，构成根本违约，自2015年5月27日起，邓炽章与刘家锋于2013年12月22日签订的《租赁合同》及其补充协议正式解除，合同解除后，邓炽章应�担以下合同解除后的违约责任。
刘家锋于2015年9月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认刘家锋与邓炽章在2013年12月22日签订的《租赁合同》、2014年9月15日签订的《补充协议》、2014年12月31日签订的《补充协议（二）》于2015年5月27日已经解除；2、邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华立即将坐落于广州市花都区新华街镜湖大道豪利花园会所首层之一和二层之一的租赁场地交还给刘家锋，并将租赁场地的房屋附属设备设施、用品用具交还给刘家锋，如有损坏、缺失的按价赔偿；3、邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华向刘家锋支付拖欠的房屋租金人民币94973元整及滞纳金人民币9497.3元（按94973元为基数，按同期同类人民银行贷款利率四倍计算，自2015年4月1日起计算至2015年8月31日，实际应计算至三被告付清租金本金之日止）；4、邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华向刘家锋支付逾期返还租赁房屋的房屋占用使用费252000元整（按每月租金84000元并参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门发布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，自2015年5月27日起暂计至2015年8月26日，实际应计至邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华返还租赁房屋之日）；5、刘家锋没收邓炽章缴交的租赁合同保证金人民币200000元；6、邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华向刘家锋支付刘家锋为其垫付的水电费合计人民币45145.98元整及利息677元整（按25145.98元为基数，按同期同类人民银行贷款利率计算，自2015年6月1日起计算至2015年8月31日，实际应计算至邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华付清水电费本金之日止）；7、邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华将新华神山美食馆的经营注册地址（经营场所）予以变更登记，不得再继续将“广州市花都区新华街镜湖大道豪利花园会所首层之一和二层之一”作为新华神山美食馆的经营场所，不得再使用该地址办理任何工商、税务等营业登记手续；8、邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华承担本案的全部诉讼费用。
邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华原审辩称：我方均不同意刘家锋的诉讼请求，请求法院驳回刘家锋的全部诉讼请求，具体的事实和理由如下：一、我们认为在本案的租赁关系当中，刘家锋不是适格原告，而新华神山美食馆也不是适格被告，事实上，邓炽章是向案外人豪利公司承租的，刘家锋只是代表豪利公司签订合同，虽然租赁合同只有刘家锋的名字，但是我们也可以看出，刘家锋不是在甲方处签的名，可以看出豪利公司才是真正的承租人，至于豪利公司与刘家锋签订的租赁协议，只是豪利公司为了避税才做的手续。在实际合同中，承租人是邓�章而不是新华神山美食馆和朱卫华，因此朱卫华与新华神山美食馆不是本案的适格被告，他们之间与邓炽章形成转租关系，这是经过刘家锋与豪利公司同意的，如果没有他们的许可的话，也没有办法办理营业执照的。二、在本案中，刘家锋与豪利公司是欺骗邓炽章租赁场地的。根据刘家锋、邓炽章提供的证据，邓炽章与刘家锋是在2013年12月22日签订租赁合同的，他们签订补充协议的时间是2014年9月份，在9月份就明确提到过豪利公司对这个场地进行施工，如果豪利公司是取得合法手续的话，那么从他们签订合同时，他们应当已经知道场地是要进行施工的。豪利公司和刘家锋与邓炽章签订租赁合同的时候，没有告诉他们这一重大情况。而这个施工是对合同有重大影响的，他们在协助新华神山美食馆办理营业执照的时候，也没有向朱卫华、新华神山美食馆提到过他们这个场地旁边进行施工，会影响到租赁场地的使用，因此，豪利公司与刘家锋在签订合同的时候，是有欺诈预谋的，他们是严重违约，应当承担所有的损失，在签订合同的当时，刘家锋、豪利公司是有计划知道他们租赁场地周围是有施工的，他们变相让邓炽章缴纳了保证金，以及随后发生的时候，他们在把承租人邓炽章以及后来的转租人朱卫华、新华神山美食馆套进租赁场地之后，再通过隐瞒租赁场地无法使用，逼我方退回租赁场地，以及侵吞他们的保证金及装修。三、豪利公司在承租人邓炽章与他签订租赁合同，交接场地之后，他们隐瞒事实，切断通路，封住大门，已经使作为酒家经营的租赁场地无法经营，在这种情况下，邓炽章依法可以不缴纳租金，并保留追加刘家锋赔偿的权利。事实上，刘家锋与邓炽章签订合同之后，邓炽章有按时缴纳租金，但是刘家锋收取巨�租金和保证金后，开始野蛮施工，严重影响新华神山美食馆的经营。在豪利公司开始施工之后，新华神山美食馆不能消费之后，还不能停车，到新华神山美食馆坐下之后，还要忍受噪音和灰尘，刘家锋还将旁边停车场破坏，致使客人无法停车，顾客无法进入新华神山美食馆消费。刘家锋和豪利公司还挖了一条鸿沟，将土堆在新华神山美食馆形成小山。之前工地大门还能进去新华神山美食馆，但是后来刘家锋直接把工地大门关闭了，致使新华神山美食馆无法经营，在这种情况下，新华神山美食馆才没有缴纳租金，但作为承租人邓炽章有权利可以不缴纳租金，即使如此，邓炽章还是缴纳了4月份的租金，而且多次与刘家锋协商，要求他们为新华神山美食馆留下通路，但是刘家锋回复爱怎样就怎样，场地是他们的，还说外面的场地是豪利公司的。事实上，他们设计好了相�推诿的借口，所以邓炽章向相关的政府部门进行了反映，政府部门也出面进行了协调，但是，豪利公司与刘家锋根本就没有协商的诚意，只是要求我方搬迁出去，不给任何赔偿，在这种情况下，新华神山美食馆无法经营的情况下，自行解散了，还赔偿了员工及其他损失。四、我们认为刘家锋与豪利公司无权解除合同，首先，我方在本案中不存在根本性的违约，相反，是刘家锋存在根本性的违约，他们把场地租赁给我方，但是改变了租赁场地的环境，使得租赁场地根本无法作为经营使用，应当是我们向刘家锋追偿才是，我们会在另案中提起起诉。在2015年5月25日刘家锋发出解约通知书，我们大概在5月27日才收到，这时他们就直接停电了，而且我们预交了保证金200000多元，扣除保证金我们还有的剩，在这种情况下，我们不存在根本性的违约，应当是刘家锋存在根本性的�约。刘家锋解除合同不符合法律规定，在合同法上看，刘家锋应当先行催告，让我方按时履行义务，而不是直接停水停电，逼我们交回场地。综上，请求法院驳回刘家锋的诉讼请求。
原审诉讼中，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华提交一份已在广州市国土资源和房屋管理局花都区分局登记备案的《广州市房屋租赁合同》，合同当事人为刘家锋与朱卫华，拟证明邓炽章将涉案房屋转租朱卫华是经过刘家锋及案外人豪利公司同意的。
原审诉讼中，刘家锋提交一份新华神山美食馆的《个体工商户营业执照（副本）》的复印件，登记经营场所为涉案房屋，经营者为朱卫华，成立日期为2014年2月25日。邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华对此证据亦予以认可。
原审诉讼中，刘家锋向原审法院提交一份《交接盘点表》，拟证明刘家锋交付涉案房屋内�设备设施、用品用具及单价。该份《交接盘点表》没有刘家锋、邓炽章的签名，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华对此证据亦不予认可。
原审诉讼中，刘家锋表示：其第二项诉讼请求中主张邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华将涉案房屋附属设备设施、用品用具交还刘家锋，如有损坏缺失按价赔偿，是根据上述《交接盘点表》进行主张的。
原审诉讼中，刘家锋、邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华一致确认：刘家锋于2015年5月29日对涉案房屋进行了停水停电，至今未能恢复。
原审诉讼中，刘家锋表示：涉案房屋的水电费均由刘家锋向案外人豪利公司缴纳后再与邓炽章结算，邓炽章的水电费交至2015年3月。邓炽章表示：其每月在刘家锋开单后向刘家锋缴纳水电费。
原审诉讼中，刘家锋提交两份《豪利明珠酒家水电费收费明细》，分别是2015年4月1日至2015年4月30日和2015年5月1日至2015年5月31日的水电费明细，其中2015年4月1日至2015年4月30日的《豪利明珠酒家水电费收费明细》有朱卫华签字。刘家锋提交该证据拟证明邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华欠付2015年4、5月份水电费。邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华对该证据不予认可，认为涉案房屋的水电费有争议。
关于刘家锋第三项诉讼请求的计算标准，刘家锋表示：其主张的邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华拖欠的房屋租金94973元是首先按照每月租金84000元计算自2015年1月1日计算到2015年5月26日止的租金，即每月租金84000元×4个月＋每月租金84000元÷31天×26天，该项算出的是应付租金，之后刘家锋扣减了按照实际结算应付给邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华的餐费71479元和邓炽章已付的240000元后得出的。而滞纳金的计算标准在刘家锋与邓炽章签订的合同里约定是千分之五，刘家锋已主动调整为中国人民银行同期同类贷款利率4倍。
原审诉讼中，刘家锋向原审法院提交2015年1、2、3、4月餐费结算表，拟证明经结算后租金扣减餐费的金额为71479元。
关于涉案房屋周边的施工情况，原审诉讼中，刘家锋表示：2015年7月下旬开始施工，没有围蔽施工。邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华表示：现场有围蔽施工，且只有施工单位豪利公司的泥土车进出，其他小车不能进出。
原审诉讼中，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华向原审法院提交其自行拍摄的自2015年1月至2015年10月的涉案房屋现场照片82张及其于2015年10月拍摄的视频，拟证明涉案房屋周边的施工情况。刘家锋对上述证据不予认可，认为：邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华未采取公证方式取证，同时刘家锋与邓炽章的补充协议中关于涉�房屋周边的施工的责任已有明确约定，且合同自2015年5月27日解除后的施工情况与邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华无关。
原审诉讼中，刘家锋向原审法院提交其自行拍摄的自2015年5月至2015年7月的涉案房屋现场照片，拟证明刘家锋不存在违约事实，合同解除时，不存在第三方施工影响邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华经营事实。邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华对此证据不予认可。
原审诉讼中，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华提交一份《豪利房地产公司明珠酒店签单人员名单》，拟证明豪利公司的大股东刘某甲签署餐费单，说明邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华是与豪利公司签订租赁合同的。
原审诉讼中，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华提交一份由案外人郑某与朱卫华于2014年4月26日签订的《明珠酒家1-3月结算汇总表》，拟证明由于郑某是豪利公司的财务总监，其代表豪利来进行结算，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华将租金交至豪利公司。
原审法院认为：刘家锋与邓炽章签订的《租赁合同》及两份《补充协议》是双方真实意思的表示，也未违反法律、法规的强制性规定，依法成立有效。邓炽章辩称与其签订上述租赁合同的实际合同相对方是豪利公司，但并未提交充分证据予以证明，原审法院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，刘家锋与邓炽章签订的《租赁合同》第六条约定，邓炽章连续1个月拖欠租金，刘家锋有权解除本合同，并收回出租的标的，没收保证金，追究乙方违约责任。按照上述《租赁合同》及刘家锋�邓炽章签订的《补充协议（二）》约定的2015年1月至6月的租金支付时间，邓炽章应在2015年3月31日前支付2015年1月至6月的租金360000元，而邓炽章只支付了租金240000元，拖欠剩余租金已达一个月以上，刘家锋已于2015年5月25日向邓炽章发出《律师函》，通知刘家锋与邓炽章之间的《租赁合同》及两份《补充协议》已于2015年5月27日解除，因此刘家锋要求确认刘家锋与邓炽章之间的《租赁合同》及两份《补充协议》于2015年5月27日解除的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。本案中刘家锋与邓炽章之间的《租赁合同》是由于邓炽章拖欠租金，邓炽章具有违约情形，因此刘家锋要求按照上述合同约定没收邓炽章支付的保证金200000元的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持。按照上述《租赁合同》约定，因刘家锋与邓炽章之间的《租赁合同》已解除，故刘家锋要求邓炽章�还涉案房屋的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持。而根据刘家锋、邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华一致确认，涉案房屋的实际使用人为朱卫华及其经营的新华神山美食馆，故朱卫华、新华神山美食馆亦负有腾房义务。由于刘家锋要求邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华返还的涉案房屋的附属设备设施及用品用具是基于其提交的《交接盘点表》，而该表并未有刘家锋与邓炽章的签字确认，邓炽章亦不予认可，刘家锋亦未向原审法院提交其他证据证明上述附属设备设施及用品用具的权属及明细，故刘家锋的该项诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。至于邓炽章辩称案外人豪利公司对涉案房屋现场周围进行施工构成违约，根据刘家锋与邓炽章于2014年9月15日签订的《补充协议》的约定，案外人豪利公司五期项目（包括但不限于租赁场地前、后及四周的豪利五期�目及其他任何施工工程）开工后如对邓炽章经营造成的影响的，邓炽章同意不以任何原因、任何形式向刘家锋及广州市豪利房地产开发有限公司主张任何权利、追究任何责任；也不得以任何理由拒交租金或主张减、免租金，因刘家锋与邓炽章就案外人豪利公司施工事宜已作出明确约定，故对邓炽章的上述抗辩意见，原审法院不予采纳。
原审诉讼中，刘家锋与邓炽章一致确认，其交纳2015年上半年的租金总数为240000元，但双方对上述租金对应的月份的表述不一。按照双方签订的《租赁合同》约定，邓炽章每半年支付租金一次，刘家锋每月预留20000元在明珠酒店消费，每月结算一次，超出预留款，刘家锋支付现金，如果未达到消费额留作下一年消费。按照双方于2014年12月31日签订的《补充协议（二）》对2015年上半年租金的约定，从2015年1月1日起，刘家锋每月预�在邓炽章处消费的金额提高至24000元，每年结算一次。因此，按照双方的上述合同及补充协议的约定，在合同履行期限内，刘家锋预留的消费额是不作现金退还的，留作下一年消费。因此，邓炽章在2015年1月至6月的租金实际应为每月60000元，故邓炽章交纳的租金240000元应视为2015年1月至4月的租金，因刘家锋与邓炽章签订的《租赁合同》及两份补充协议均于2015年5月27日解除，故邓炽章欠付的租金为2015年5月1日至2015年5月27日的租金，经核算为52258元（即60000元／月÷31天×27天）。故刘家锋要求邓炽章支付拖欠租金52258元的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持。对超出部分，原审法院不予支持。
关于拖欠租金的滞纳金，因按照上述《租赁合同》约定，邓炽章未按合同约定的时间向甲方支付租金的，每逾期一日须向刘家锋按当期应付租金金额的千分之五支付滞�金，并负有继续履行本合同的义务，邓炽章连续1个月拖欠租金，刘家锋有权解除本合同，并收回出租的标的，没收保证金，追究乙方违约责任，原审法院认为双方签订的上述《租赁合同》对滞纳金的约定适用前提是合同继续履行，而现在上述《租赁合同》已解除，刘家锋已没收邓炽章交纳的保证金200000元，刘家锋亦未提交充分证据证明其实际损失超过上述保证金200000元的部分，故对刘家锋要求邓炽章支付拖欠租金的滞纳金的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。由于朱卫华与新华神山美食馆与刘家锋之间并无直接的租赁关系，朱卫华与新华神山美食馆亦非涉案合同及补充协议的合同相对方，根据合同相对性原则，刘家锋要求朱卫华、新华神山美食馆支付拖欠租金及滞纳金的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
关于逾期返还涉案房屋的房屋占用使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”刘家锋与邓炽章之间的《租赁合同》及两份补充协议因邓炽章违约而解除，但涉案房屋至今由邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华占用，理应向刘家锋支付自2015年5月28日起的房屋占有使用费。但是刘家锋已于2015年5月29日对涉案房屋进行停水停电，至今仍未恢复，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华租用涉案房屋是用于饮食业，刘家锋的该项措施势必会影响邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华对涉案房屋的使用，故根据公平原则，刘家锋与邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华对逾期返还涉案房屋造成的损失，各承担一半责任，因此�刘家锋要求邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华按照每月租金84000元的一半即42000元支付逾期返还房屋的房屋占有使用费的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持。对超出部分，原审法院不予支持。
关于刘家锋要求邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华支付垫付水电费及利息的诉讼请求，因刘家锋与邓炽章确认刘家锋先向豪利公司交纳水电费后再与邓炽章结算，刘家锋未向原审法院提交供电供水部门开具的发票，亦未能向原审法院提供邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华欠付的水电费的具体数额，根据法律规定，刘家锋的该项诉讼请求，没有理由和依据，原审法院不予支持。
至于刘家锋要求邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华将新华神山美食馆的经营注册地址（经营场所）予以变更登记，不得再继续将“广州市花都区新华街镜湖大道豪利花园会所首层之�和二层之一”作为新华神山美食馆的经营场所，不得再使用该地址办理任何工商、税务等营业登记手续，因不属于原审法院处理范围，如刘家锋对上述行政登记有异议，可另行寻求处理。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条的规定，于2015年11月18日作出如下判决：一、确认原告刘家锋与被告邓炽章于2013年12月22日签订的《租赁合同》、于2014年9月15日签订的《补充协议》、于2014年12月31日签订的《补充协议（二）》于2015年5月27日解除。二、被告邓炽章、被告朱卫华、被告广州市花都区新华神山珍稀养生美食馆于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告刘家锋交还位于广州市花都�新华街镜湖大道豪利花园会所首层之一和二层之一的房屋。三、被告邓炽章于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告刘家锋支付欠付的租金52258元；四、被告邓炽章、被告朱卫华、被告广州市花都区新华神山珍稀养生美食馆于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告刘家锋支付涉案房屋的房屋占有使用费，计算标准为：以每月42000元为基数，自2015年5月28日起计至被告邓炽章、被告朱卫华、被告广州市花都区新华神山珍稀养生美食馆交还涉案房屋之日止。五、确认原告刘家锋有权没收被告邓炽章保证金200000元。六、驳回原告刘家锋的其他诉讼请求。案件受理费26574元，由刘家锋承担1575元，由邓炽章承担24999元。
判后，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审原被告主体不适格。1、本案中，原审法院已查明刘�锋并非租赁合同标的物的所有权人，确认涉案商铺权属人为豪利公司，刘家锋非适格原告。原审法院仅根据涉案商铺的实际使用人为新华神山美食馆、朱卫华，而默认其原审被告的主体适格，程序上违法。2、《租赁合同》出租人处空白，刘家锋只是在甲方代表处有签名。其次，合同约定甲方每月预留20000元在明珠酒家消费的行为，是在豪利公司、刘家锋和邓炽章均知道刘家锋只是豪利公司代理人的前提下成就的。豪利公司的股东刘某乙、财务总监郑某签署过餐费单，《明珠酒家1-3月结算汇总表》也证明财务总监郑某代表豪利公司收取租金。3、刘家锋称其租赁豪利公司的场地，未提供任何租赁合同。其提供的租金收据是崭新且连号的，存在重大瑕疵，明显为庭后补填写；原审仅凭租金收据就认定刘家锋与豪利公司之间的租赁关系，系认定事实错误。根据《合同法》�四百零二条规定，涉案租赁合同直接约束豪利公司与邓炽章，原审原告只能是豪利公司。根据合同相对性原则，朱卫华和新华神山美食馆并非签订合同的一方，原审法院程序严重违法。二、豪利公司严重违约，其隐瞒真实情况使邓炽章陷入错误认识，从而导致邓炽章作出不真实的意思表示，原审法院认定事实不清，证据不足。1、邓炽章签订租赁合同的时间是在2013年12月22日，但是豪利公司在2014年12月就开始施工。若豪利公司施工手续系合法取得，则刘家锋或豪利公司至少在2013年12月与邓炽章签订租赁合同时就应当知道场地需要施工的情况，但未向邓炽章提及，使邓炽章陷入错误认识，成立欺诈，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和围民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条之规定，豪利公司和刘家锋构成根本违约，应退还邓炽章保证金20万元以及�金，并赔偿我方经济损失。2、刘家锋原审出示的图片根本无法证明其所证明内容，也无其他证据可证实其主张。原审法院并未理会我方提出的刘家锋应提供施工合同、施工日记、施工规划图等证据的主张，亦未依职权调取相关证据，认定事实不清，证据不足。三、依据法律，刘家锋违约在先，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华有权不缴纳租金。1、根据《合同法》第六十七条的规定，刘家锋构成根本违约，致使租赁场地无法经营，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华有权根据相关法律规定，不缴纳租金。刘家锋在5月27日就停水停电，然而邓炽章缴纳的保证金20万元足以抵扣其所欠27天的租金，因此邓炽章拖欠27天租金不构成根本性违约。2、根据《合同法》第94条第3款约定，即使邓炽章有违约行为，刘家锋及豪利公司在毫无催告的情况下直接解除合同，并停水电的行为�符合法律规定的解除合同的程序。四、邓炽章与刘家锋签订的两份补充协议应认定为无效，原审法院认定事实不清、适用法律错误。1、本着公平、诚实信用和公序良俗原则提出免责条款，是免责条款能够发生法律效力的基本前提。补充协议的免责条款完全违背了合同签订的公平原则，应认定为无效。2、同时根据我国《合同法》第五十三条规定，两份补充协议中约定的邓炽章不得向刘家锋及豪利公司追讨因施工而造成的损失的免责条款应当无效。故上诉请求：1、撤销原判；2、本案诉讼费用全部由刘家锋承担。
刘家锋二审答辩认为：1、本案主体适格；2、本案双方签订的合同真实有效，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华对豪利公司施工有充分的预见，双方如何解决项目施工经营困难进行了约定。3、从合同履行过程来看，合同解除的原因是邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华拒不交付租金形成根本违约。邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华主要的理由是施工影响其经营，导致合同解除。明确认可合同解除，只是双方对解除原因不一致。邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华认为豪利公司施工与事实不符，也无合同依据。
经二审审理，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，1、2013年12月22日，刘家锋与邓炽章所签订《租赁合同》显示，在该合同首部，刘家锋在出租方法定代表人处签名，在该合同尾部，刘家锋在甲方代表处签名确认，该合同并未明确约定甲方是谁；2、邓炽章于2013年12月25日向刘家锋交纳了20万元保证金；3、邓炽章与刘家锋于2013年12月28日签订《房屋现状交接确认书》，刘家锋在该合同尾部甲方处签名确认；4、在上述《补充协议》与上述《补充协议（二）》中，刘家锋均作为出租方与邓炽章签订协议；5、邓炽章或新华神山美食馆所交纳的保证金及租金均是刘家锋出具收据给邓炽章或新华神山美食馆。
二审中，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华当庭提交两份新证据：1、拍摄于2015年1月11日以及2015年5月27日的施工现场照片，证实从2015年1月份起，豪利公司在新华神山美食馆前方野蛮施工，严重影响新华神山美食馆的经营环境。2、2014年1月至2015年4月份的明珠酒家结算明细表，拟证明豪利公司每月与我方结算租金水电费以及其他费用，因与其结算的是豪利公司的财务总监郑某。
刘家锋质证后认为：证据1、2不属于二审新证据的范畴。1、对证据1三性均不予认可，有关涉案场地在2015年5月期间及前后的相关现场状况，我方在一审时已向一审法院提交了相关照片予以佐证，同时按照双方签订的补充协议，邓炽章、新华神山美食馆、�卫华在合同履行过程中明确知道涉案房屋的相邻位置存在豪利公司项目开工的情况，并与我方通过签订补充协议的形式明确承诺如果涉案房屋周边项目开工后对其经营造成影响的，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华不以任何原因和形式向刘家锋及豪利公司主张任何权利，或不得以此主张不交或减免租金。邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华提交的证据没有载体，其在照片上写明的时间没有事实依据，其要证明的内容及证据本身对本案没有证明力。2、对证据2，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华欲证明实际出租人是豪利公司，我方认为是错误的。证据2没有豪利公司的公章，结算只能代表双方履行合同的情况，无法证明合同的主体。按照双方签订的合同和补充协议，足以证明出租方是刘家锋，承租人是邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华，刘家锋确实是委托郑某与邓炽章�新华神山美食馆、朱卫华结算，证据2对本案无证明力。
二审中，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华向本院提交了《申请法院调查取证申请书》，该申请书载明请求：1、向广州市花都区规划局与广州市花都区住房和建设局调取豪利公司开发的豪利花园五其项目的施工规划和施工审批资料；2、向豪利公司调取豪利花园五期项目施工日志、施工许可证、施工规划审批资料，理由为：刘家锋与豪利公司明知涉案商铺已经在豪利花园五期施工规划范围内，还恶意串通出租给邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华开办餐馆，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华在原审已书面申请一审法院调取上述证据，但一审法院未予理会，导致一审事实不清。刘家锋表示邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华申请的内容与本案没有关系，双方签订的协议已约定经营期间周边施工是不做任何追�的，豪利公司并不是本案主体，故其申请调查的施工资料与本案没有关联性。该申请书作了虚假陈述，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华说刘家锋恶意企图侵吞邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华装修款，与事实不符，装修和经营用品都是刘家锋一起出租给邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华的，对方在承租期间对租赁物没有进行过装修，刘家锋不存在侵吞装修款的情况。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
本案争议的焦点之一是刘家锋是否适格的原告。鉴于：1、虽刘家锋与邓炽章就涉案房屋签订《租赁合同》中不是以其为出租方的名义签订的，但在合同履行过程中，亦是刘家锋与邓炽章签订了《补充协议》及《补充协议（二）》，上述租赁合同履行所收取的保证金及租金均是由刘家锋出具收据；2、即使对涉案房屋租金等费用进行结算的郑某是豪利公司的财务总监，但并无其他任何证据证实郑某是代表豪利公司与邓炽章进行结算的；3、邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华亦无任何证据证明刘家锋是作为豪利公司或其他人的代理人出租涉案房屋事务的；4、出租人不一定就是涉案房屋的产权人。故邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华主张刘家锋不是适格的原告不理据不足，本院不予支持。
本案的另一争议焦点为新华神山美食馆、朱卫华是否适格被告的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用�律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，新华神山美食馆、朱卫华虽不是涉案租赁合同的相对方，但其是涉案房屋的实际使用人，在刘家锋与邓炽章的租赁关系解除的情况下，新华神山美食馆、朱卫华依照上述规定作为负有腾房义务的次承租人应当与邓炽章共同返还涉案房屋及支付涉案租赁合同解除后的房屋占有使用费，邓炽章及新华神山美食馆、朱卫华主张新华神山美食馆、朱卫华不是适格的被告，理由不成立，本院不予支持。
关于刘家锋与邓炽章签订的两份补充协议效力的问题。邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华以《中华人民共和国合同法》第五十三条的规定主张该两份协议无效。上述第五十三条规定，合同中的下�免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”。本案中，邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华既未有证据证明豪利公司的施工对其造成了人身伤害，亦无证据证明豪利公司的施工存在故意或重大过失，故邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华的上述主张并不成立，本院不予支持。
关于邓炽章是否根本性违约的问题。根据邓炽章与刘家锋所签订《补充协议（二）》的约定，邓炽章应于2015年3月31日前支付2015年1月1日至2015年6月30日前的租金36万元，但邓炽章仅支付了24万元，还余12万元至今未支付。邓炽章现主张可在其支付的保证金中抵扣，但邓炽章与刘家锋所签订《租赁合同》明确约定，邓炽章连续拖欠租金1个月，刘家锋有权没收保证金，故邓炽章主张其所欠租金可在保证金中抵扣及其不构成根本性违约均不符合合同的约定，本院不予支持。
关于邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华申请本院调查取证的问题。如前所述，由于刘家锋与邓炽章于2014年9月15日签订的《补充协议》明确约定豪利公司五期项目（包括但不限于租赁场地前、后及四周的豪利五期项目及其他任何施工工程）开工后如对邓炽章经营造成的影响的，邓炽章同意不以任何原因、任何形式向刘家锋及豪利公司主张任何权利、追究任何责任，故对邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华的该申请，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人邓炽章、新华神山美食馆、朱卫华的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53148元，由上诉人邓炽章、广州市花都区新华神山珍稀养生美食馆、朱卫华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年四月十九日
书 记 员 郝 烨