四川省什邡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）什邡民初字第1455号
原告：张兴浩，住什邡市。
原告：覃红，住什邡市。
委托代理人：黄兰，四川宏剑律师事务所律师（二原告共同特别授权代理）。
被告：四川邑昌隆置业有限公司。住所地：成都市。
法定代表人：曾健，该公司总经理。
委托代理人：黄南铨，四川天则律师事务所律师（特别授权）。
原告张兴浩、覃红诉被告四川邑昌隆置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，决定适用简易程序，依法由代理审判员谭池婷独任审判，并于2015年10月21日在本院公开开庭进行了审理。原告张兴浩、覃红及其委托代理人黄兰，被告的委托代理人黄南铨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年1月22日，二原告与被告签订了商品房买卖合同，约定：二原告在被告处购买位于什邡市方亭雍城西路“南城美域”商品房一套，房屋总价款为157，554元，并同时约定房屋的交付时间、产权证书办理时间和延期办理产权证书的违约责任等。后被告违反合同约定延期交房且延期给二原告办理房屋产权证书和土地使用权证书。二原告于2015年9月16日到什邡市地方税务局查询得知购房时应缴的契税属于免交，被告却代为收取了契税未退还原告。二原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求：1.判令被告支付原告延期交房和延期办理产权证的违约金18，000元（其中逾期交房违约金1，362.29元，逾期办理房屋所有权证违约金8，271.59元，逾期办理国有土地使用权证违约金8，366.12元）；2.判令被告退还原告交纳的商品房契税3，151元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：逾期交房违约金已过诉讼时效，其请求不应得到支持。2013年5月6日，二原告才将办证所需资料准备齐全，导致办证延迟。2013年7月18日，被告为二原告办理了房屋所有权证登记，2015年6月4日，办理了土地使用权证书登记，被告对此没有任何违约。契税应该退给原告，被告愿意退还。
二原告为了证明其所陈述的事实成立，并支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据材料：
1.二原告身份证、被告工商登记信息表（复印件）。用以证明原、被告主体适格。
2.商品房买卖合同、补充协议（原件）。用以证明二原告与被告签订商品房买卖合同，合同对双方权利义务、违约责任等进行了约定的事实。
3.增值税专用发票、收据、交房代收费用明细表、房屋所有权证、房屋使用权证（复印件）。用以证明二原告已支付了全部购房款项，被告收取二原告房屋契税3，151元以及二原告取得房屋产权证书的时间。
4.契税纳税申报表（复印件）。用以证明二原告购买的房屋属于免收房契税的事实。
5.物管费收据（复印件）。用以证明2010年12月23日，二原告交纳物管费时房屋的实测面积已测出为94.17平方米，被告主张2013年5月6日房屋实测面积有变化，需提交补充协议作为办证资料不是事实。
6.房屋地震受损证明（复印件）。用以证明二原告主动去税务局办理免税房屋的事宜，积极办理房屋产权证的事实。
被告对二原告提交证据质证认为：对证据1的无异议，其余证据的真实性、合法性不持异议，但无法达到原告的证明被告违约的目的，被告并未违约。
被告为支持其辩解意见，在本院指定的举证期限内提交了以下证据：
1.询问笔录、房屋所有权转移登记申请书、委托书、商品房买卖合同补充协议（复印件）。用以证明二原告交付办理分户权属证书资料的时间为2013年5月6日，应以此时间起算办证时间的事实。
2.本院（2012）什邡民初字第366号民事判决书，以及原告所购房楼栋（9栋、12栋）竣工验收备案书（复印件）。用以证明合同约定以竣工验收备案时间作为交房时间，且该事实已被生效判决书所确定，原告的交房时间应为2011年5月26日的事实。
二原告对被告提交的证据质证认为：证据1，真实性无异议，但办证需要补充资料，应在合同中说明，被告没有提前通知要提交哪些资料；证据2，真实性无异议，但不能以备案时间为缴费时间，对原告不公平，应以原告实际取得房屋时间为准。
对原告提交的证据，本院审查认证认为：证据1，客观真实，能够证明双方的主体资格，本院予以采信；证据2，商品房买卖合同真实，有效，能够证明原、被告建立了商品房买卖合同关系，明确了双方的权利义务的事实，本院予以采信；证据3，能够证明二原告已经交付全部购房款157，554元及房屋契税3，151元的事实，本院予以采信；证据4，客观真实，被告质证无异议，能够证明二原告购买的房屋免收房契税，本院予以采信。
对被告提交的证据，本院审查认证认为：证据1，客观真实，能够证明2013年5月6日，双方交接完毕办理产权证所需的资料，本院予以采信；证据2，客观真实，被告虽不认同，但理由不足以支持其意见，故能够证明双方的交房时间为2011年5月26日，本院予以采信。
通过庭审举证、质证、认证，结合当事人的陈述，本院查明的案件事实如下：
2010年1月22日，二原告与被告签订商品房买卖合同，约定二原告购买被告开发的位于什邡市方亭雍城西路“南城美域”的房屋一套。2010年1月23日，二原告与被告签订补充协议，约定出卖人应当在买受人交清全部资料和税、费、房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后365日内办理完毕房屋分户产权；出卖人应当在房屋分户产权办理完毕后730日内办理完毕国土分户使用权证。逾期按原告已支付购房款的每日0.1‰计算违约金，委托出卖人办理房屋权属证书，应在签订补充协议时签订委托书等内容。2010年12月23日，被告将房屋交付给二原告，同日，二原告向被告交纳交房相关费用8，302元，其中包括房屋契税3，151元。原告所购房楼栋于2011年5月26日取得竣工验收备案表。2013年2月4日，二原告向被告支付了全部购房款157，554元。同年5月6日，二原告向被告出具办理房产证委托书等资料。同年7月18日，被告为二原告办理了房屋所有权证书，2015年6月4日，二原告领取了被告为其办理的土地使用权证书。2015年9月16日，二原告得知所购房屋在购房时契税属于免交，被告至今未予退还。二原告认为被告应退还预交的契税并且办证逾期违约，诉至法院主张权利。
本院认为：二原告与被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违法律规定，应为合法有效。双方均应按照合同的约定履行相应的义务。虽然原告于2010年12月23日取得该商品房，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被告应将竣工验收合格的商品房交付使用。由于原、被告在商品房买卖合同中将商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表约定为商品房交付的条件之一，故被告的交房时间为取得竣工验收备案表时间（即2011年5月26日），违反合同约定，被告交付房屋存在迟延，构成逾期交房违约。被告辩称原告起诉的逾期交房违约金超过法定的诉讼时效，二原告应于2011年5月26日前知晓被告的违约行为，二人于2015年9月7日才向被告主张权利，已经过四年多的时间，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，二原告要求被告承担逾期交房违约金的请求，已超过法定的保护期限，故本院不予支持；二原告与被告在补充协议中明确约定了委托被告办证的委托书出具时间，以及办证时间以资料、税费交清和已交付房屋的条件齐备作为起算点。而二原告于2013年2月4日才付清全部购房款157，554元，且在2013年5月6日才向被告出具办理房产证委托书等资料，二原告对委托书真实性亦无异议，故应以2013年5月6日起算办理房屋产权证时间。被告于2013年7月18日为原告办理完毕房屋产权证，于2015年6月4日，为二原告办理完毕所购房屋的土地使用权证书，均在合同约定办证期限内，故原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，本院不予支持；被告收取的二原告预交的购房契税3，151元系免税项目，应退还二原告，因此二原告要求被告退还商品房契税的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告四川邑昌隆置业有限公司应于本判决发生法律效力后十日内退还原告张兴浩、覃红预交的商品房契税3，151元。
二、驳回原告张兴浩、覃红的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为160元，由原告张兴浩、覃红负担130元，被告四川邑昌隆置业有限公司负担30元（此款原告已向本院预交，被告应负担部分应于本判决生效后十日内一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人申请执行的期限为判决书确定的给付期限届满后的二年内。
代理审判员 谭池婷
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 林小琴