江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初14077号
原告：昆山开发区亦龙汽车配件商行，住所地昆山市开发区朝阳东路**号建伟汽配城2-103。经营者：王敏，女，住安徽省蚌埠市。
委托诉讼代理人：朱晨儿，江苏茂坤律师事务所律师。
被告：昆山恒通物业管理有限公司，住所地昆山市开发区长江南路日月星城国际商务中心3号楼808室。
法定代表人：严雪兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹荣平，男，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：郭海滨，上海正源（昆山）律师事务所律师。
被告：昆山建伟商业经营管理有限公司，住所地昆山市开发区朝阳东路55号。
法定代表人：江蓬昆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐娟，江苏展驰律师事务所律师。
第三人：昆山伟众房地产开发有限公司，住所地昆山市开发区朝阳路55号1幢。
法定代表人：胡建雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：毕世华，江苏展驰律师事务所律师。
第三人：昆山建伟地产置业有限公司，住所地昆山市开发区朝阳东路55号。
法定代表人：胡建雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：毕世华，江苏展驰律师事务所律师。
原告昆山开发区亦龙汽车配件商行（以下简称亦龙商行）与被告昆山恒通物业管理有限公司（以下简称恒通物业公司）、被告昆山建伟商业经营管理有限公司（以下简称建伟管理公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用简易程序于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告亦龙商行的经营者王敏及委托诉讼代理人朱晨儿、被告恒通物业公司的委托诉讼代理人郭海滨、被告建伟管理公司的委托诉讼代理人徐娟到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本案裁定转为普通程序。经被告恒通物业公司申请，本院依法追加昆山伟众房地产开发有限公司（以下简称伟众地产公司）、昆山建伟地产置业有限公司（以下简称建伟地产公司）作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2017年3月24日公开开庭审理了本案。原告亦龙商行的委托诉讼代理人朱晨儿、被告恒通物业公司的委托诉讼代理人邹荣平、郭海滨、被告建伟管理公司的委托诉讼代理人徐娟、第三人伟众地产公司、第三人建伟地产公司共同的委托诉讼代理人毕世华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亦龙商行向本院提出诉讼请求：1.两被告连带赔偿原告货物损失51400元、重新装修费3000元，共计54400元；2.诉讼费用和鉴定费用由两被告负担。事实和理由：原告为汽配用品店，负责人王敏在店里居住。2016年8月19日夜里3点多，王敏听到店里有水声便起床查看，发现店里消防水管爆裂。原告方当即向110报警，同时联系市场里的保安，110只给了一个维修电话，并未出警。市场的保安查看后想关总闸，但是没有找到，于是同原告方一起搬运爆裂水管附近货架上的货物。漏水情况持续了两个多小时，水管边货架上的货物全部被水浸湿无法售卖使用。墙体也因为被水浸湿发生发霉空鼓，造成实际财产损失。原告认为，被告恒通物业公司与原告之间存在物业管理合同关系，原告按期缴纳物业费，履行了合同约定。根据合同约定，被告恒通物业公司需对消防设施进行维修、养护和管理，对于此次消防水管爆裂所导致的财产损失，应当承担赔偿责任；被告建伟管理公司与原告所租用的店铺产权人签订有消防安全责任书，负责对建伟汽配用品物流城进行日常消防管理，维护好汽配城内的消防设备，对于此次消防水管爆裂所导致的财产损失，也应当承担赔偿责任。两被告的行为都足以造成损害，应当承担连带赔偿责任。现上述两被告皆不积极赔偿原告损失，为维护原告的合法权益，原告特依法具状诉至贵院，望判如所请。
被告恒通物业公司辩称，一、漏水属于消防水管的固有瑕疵再加维修方维修过失造成。1.从现场查看情况来看，漏水部位在主管道的连接处，且在屋顶装饰顶棚的上方，从生活常识及常理去推断，这里漏水属于水管连接处的正常老化或者固有瑕疵可能性最大，至少不太可能是生活中的外力破坏，更不可能是人为操作损坏（因为漏水部位是主管道的连接处，而不是出水口或者调解阀门处）。2．我方事后得知，当晚漏水是因为开发商请的维保单位在进行维修过程中的充水加压检测，在加压检测过程中消防水管的接头处发生漏水，查清了漏水原因自然就能得出哪一主体应承担何种形式的赔偿责任。3．原告诉状里提到当晚我方保安在现场找不到消防总闸，这并非我方的失职，而是因为开发商没有将消防工程移交给我方，我方尚未正式接手消防的日常管理，和我方提供的开发商与维保单位的合同是互相印证形成证据链。二、不认可原告与我方存在合同关系，即使属于事实合同关系，基于开发商及业主的合同约定的固有瑕疵免责，我方同样可以主张固有瑕疵免责、告知书免责、消防安全责任书免责、专有部位免责、未缴费免责，合同的范本及物业管理相关法律及法规政策明确电梯维保及消防维保需要专业的公司来进行，也说明基于消防设施的固有瑕疵物业公司没有能力也不具备专业资质来承担实质性的管理及维修义务。具体到本案物业公司最多也只能是于维修前对业主的提示性防范告知通知义务，就算我们有这个义务，可是维保公司及被告建伟管理公司也没有将加压测试事前通知我方。三、一系列的证据（工作联系函、关于建委新世界广场火警系统维修的协议、建伟汽配用品城消防确认书、工程款支付确认单、会议纪要）可以形成证据链，证实开发商并没有向我司移交消防工程，我司并没有接手消防维保工程。综上，我方不应当承担赔偿责任，原告的损失应基于侵权责任由开发商承担。
被告建伟管理公司辩称，我方认为原告主张的诉请、陈述的事实和理由与实际情况不符，我方对原告租赁的商铺及整个建伟汽配城无任何的消防管理的责任，理由如下：1.建伟汽配城交付业主后，开发商为提升物流城的运营水平，引进我方，我方仅负责物流汽配城的招商及运营，对建伟汽配物流城的物业和消防没有任何的管理责任，也没有开发商的任何授权，我方更没有物业管理和消防管理的资质，从建伟汽配物流城交房以来，我方从未向业主和租户提供过任何的物业管理和消防管理服务，也未收取过任何的费用；2.2015年8月4日，物流城的开发商与被告恒通物业公司签订《物业管理委托协议》及《前期物业委托管理合同》，并将开发商、我方与业主、租户签订的所有法律文件包括租赁合同、市场消防维保合同的权利义务移交给被告恒通物业公司，被告恒通物业公司负责整个物流城的物业管理及消防管理，与我方无关，综上原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求驳回。
第三人伟众地产公司述称，涉案地点所处的建伟汽配城其实是两个开发项目，一期为建伟汽配城，由第三人建伟地产公司开发，二期为建伟新世界广场，由第三人伟众地产公司开发，因此，第三人伟众地产公司就涉案侵权事件并没有法律上的责任，仅受第三人建伟地产公司的委托代其处理后续事宜，其中包括1.在2015年9月代表第三人建伟地产公司就其开发的一期项目的物业管理事宜与被告恒通物业公司签订物业管理协议，2.委托被告建伟管理公司就相关的物业资料（被告建伟管理公司作为两个项目的招商方，为了更好的向商户提供项目的信息，所以保有了该项目的部分物业资料）向被告恒通物业公司进行交付。被告恒通物业公司陈述的没有接受消防工程系统的陈述不能成立，整个物业管理在2015年9月已经交付被告恒通物业公司，被告恒通物业公司自此实际控制和管理整个项目。至于被告恒通物业公司提供的证据，最大限度只能证明在其接收涉案项目后，就二期火警系统这一特定的项目在费用承担上与第三人伟众地产公司可能存在协商。
第三人建伟地产公司述称，涉案房屋交付是通过竣工验收合格的，消防水管在内的给排水管道的保修期为两年，涉案事件发生时已经超过质保期，第三人建伟地产公司只需向建设部门缴纳维修基金，不需要对后续的除维修基金以外的事宜承担维护保养责任。因此，第三人建伟地产公司对涉案事件的发生也没有法定的或者约定的责任。根据第三人伟众地产公司与被告恒通物业公司的合同约定，被告恒通物业公司应概括继承包括消防维保在内的全部合同义务和权利，消防维保合同也在2015年９月份交付被告恒通物业公司，共用部分的消防系统的维保责任由物业管理方负责，物业管理方即使没有资质也应当聘请有资质的单位进行维保，这是法定的责任，不能通过任何形式排除。赞同被告恒通物业公司所述涉案事故发生部位为专有部分及正常老化的答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：原告承租案外人王某所有的昆山市××市场××楼××室、××室商铺用于经营汽配用品店，租赁期限2016年3月11日至2017年3月10日。2016年8月19日，上述房屋吊顶上方消防管道漏水，造成原告汽车空气过滤器，机、柴油过滤器等汽车配件以及墙体被水浸泡受损。后，原告对受损墙面进行重新装修，但是未向本院提供装修费用相关证据。
原告于2016年10月27日向本院申请对于汽车配件等货物受损前市场价格以及受损后残值进行评估，本院对原告的申请予以准许，并委托苏州安信兴联资产评估事务所进行评估，评估人员于2016年12月5日、15日至现场进行勘查和清点，确定受损货物范围为：汽车空气过滤器54项共计578只，机、柴油过滤器48项共计585只，确定的评估基准日为2016年12月5日，苏州安信兴联资产评估事务所于2016年12月25日作出苏信联评报字（2016）第0123号资产评估报告，认定：汽车空气过滤器市场价值为26713元，残值为240元，机、柴油过滤器市场价值为25017元，残值为90元。本次评估原告花费4000元。
另查明，建伟汽配物流市场由第三人建伟地产公司开发建设，第三人建伟地产公司于2011年1月2日选聘昆山望族商城物业管理有限公司对于建伟汽配物流市场进行物业管理，期限为2年。后，第三人建伟地产公司选聘被告恒通物业公司对于建伟汽配物流市场进行物业管理，服务期限为2015年9月1日至2017年8月31日，第三人建伟地产公司委托第三人伟众地产公司与被告恒通物业公司签订《前期物业管理委托合同》，其中第六条约定，在物业交付使用后，被告恒通物业公司提供下列选定的物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体全体业主和物业使用人：（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、民防车库等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规处理。上述《前期物业管理委托合同》于2016年3月14日在昆山市住房和城乡建设局备案。
被告建伟管理公司系负责建伟汽配物流市场招商及运营的公司。2012年1月，被告建伟管理公司向涉案房屋的购买人王某出具《消防安全责任书》，其中责任中载明“甲方（即被告建伟管理公司）负责对建伟汽配用品物流城进行日常消防管理，维护好汽配城内的消防设备”。2015年9月1日，被告建伟管理公司将包括《消防系统维护保养合同》在内的合同、图纸等消防资料移交被告恒通物业公司。
被告恒通物业公司主张：在2016年10月8日前，被告恒通物业公司并未接收消防工程。为佐证其观点，被告恒通物业公司提供：1.《工作联系函》，其上显示此联系单系被告恒通物业公司向第三人伟众地产公司出具，内容为：自我公司2015年9月1日进驻昆山建伟汽配用品物流城、建伟新世界A、B座项目后，我公司工程部人员对该项目公共设施、设备进行查验，发现消防设施等存在问题，该项目属消防重点单位，但检查发现1-5号楼商铺消防管网存在隐患，管道无水可存，敬请贵司接函后即派员进行修复，并由专业人员验收合格，如在消防设施设备修复完好之前，发生的问题我司概不负责，不承担任何法律责任。原告、被告建伟管理公司对于该份证据真实性不予认可。2.第三人伟众地产公司与案外人公司于2016年6月15日签订的《关于建伟新世界广场火警系统维修的协议》复印件以及2016年10月17日建伟新世界广场火警系统维修《工程款支付确认单》复印件，原告、被告建伟管理公司对于该份证据真实性不予认可。3.两被告于2016年10月8日出具的《建伟汽配物流用品城消防确认书》，其上载明：1至6幢楼消防主机线路、点位、烟感修复完毕，1至6幢楼消防喷淋、消防栓管道水压在规定的范围值内。原告对于真实性不予认可，被告建伟管理公司对于真实性认可，但是认为该份确认书系被告恒通物业公司与案外人公司就建伟汽配城消防设施的维修保养进行确认，被告建伟管理公司虽无消防管理责任，但该事宜也影响到被告建伟管理公司的招商运营，故被告建伟管理公司在该份确认书上签字，仅起到见证的作用。4.2016年5月25日会议纪要复印件，其中第4条约定由开发商代表曹建国负责跟进朝阳路项目消防系统渗漏水维修，按照确定的方案抓进处理，原告、被告建伟管理公司对于该份证据真实性不予认可。
上述事实由原告提供的房产证、《租房合同》、《物业管理服务协议》、《消防安全责任书》、货物损失清单、照片、《资产评估报告》、发票、被告恒通物业公司提供的《前期物业管理委托合同》、工作联系函、《关于建伟新世界广场火警系统维修的协议》、工程款支付确认单、建伟汽配物流用品城消防确认书、会议纪要、被告建伟管理公司提供的备案证明、合同交接明细、图纸目录及当事人的庭审陈述为证。
本院认为，关于被告恒通物业公司的义务。被告恒通物业公司与第三人建伟地产公司之间的《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，第三人建伟地产公司委托被告恒通物业公司对于涉案商铺所在的建伟汽配物流市场进行物业管理服务，根据合同内容，被告恒通物业公司有义务对房屋建筑共用部位、消防设施等房屋共用设备设施进行维修、养护和管理，合同约定的服务期限为2015年9月1日至2017年8月31日，被告恒通物业公司于2015年9月1日接收了消防资料，被告恒通物业公司主张其在2016年10月8日前未接收消防工程，被告恒通物业公司应当承担举证责任，但是其提供的证据仅体现消防设施维修情况，被告恒通物业公司并未完成举证责任，因此，从2015年9月1日至2017年8月31日期间，被告恒通物业公司负有对建伟汽配物流市场的房屋建筑共用部位、消防设施等房屋共用设备设施进行维修、养护和管理的义务。
关于被告建伟管理公司的义务。被告建伟管理公司负责建伟汽配物流市场的招商和运营，为了保证经营户的人身财产安全，被告建伟管理公司向业主出具《消防安全责任书》，承诺负责对建伟汽配物流市场进行日常消防管理、维护消防设备，从《建伟汽配物流用品城消防确认书》可以看出，被告建伟管理公司也实际参与了消防设施的维修事宜，被告建伟管理公司辩称已经向被告恒通物业公司移交消防项目，本院认为，被告建伟管理公司是否向物业管理公司移交消防工程系其双方之间的事宜，不能对抗业主和物业使用人，因此，被告建伟管理公司也负有对建伟汽配物流市场进行消防管理、维护消防设备的义务。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：建筑区划内的消防、公共照明等附属设施、设备系共有部分，原告房屋内漏水的系消防水管，应认定为共有部分，原告承租的期限为2016年3月11日至2017年3月10日，因此，两被告对于原告房屋内的消防水管均负有维修、养护和管理的义务。二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。根据原告货物受损的情况，货物受损数量大，本院对于原告漏水时间持续长的陈述予以采信。原告房屋内消防水管漏水且漏水后未及时采取维修措施最终导致了原告的损失，两被告均未尽到消防水管的维修、养护和管理义务，两被告中只要有一人及时采取措施均可以避免原告的损失，因此，两被告不作为的行为均足以导致原告的损失，本院对于原告要求两被告承担连带责任的诉讼请求予以支持。被告恒通物业公司辩称系维修方过失导致漏水，本院认为，原告作为物业使用人无从得知维修方的具体情况，消防水管的维修义务系被告恒通物业公司的义务，原告要求被告恒通物业公司就其未尽之义务承担损害赔偿责任，具有法律依据，被告恒通物业公司认为系案外人造成损失，被告恒通物业公司可以在承担赔偿责任之后依据证据另行主张。被告恒通物业公司辩称的固有瑕疵免责无事实和法律依据，本院不予采纳。被告恒通物业公司辩称与原告不存在物业服务合同关系，本院认为，原告选择侵权责任法律关系，本案系两被告不作为的行为导致原告的损失，原告是否与被告恒通物业公司具有合同关系与本案无关。
关于原告的损失。苏州安信兴联资产评估事务所接受本院委托，对涉案房屋进行实际勘查、对受损货物进行实际清点后做出评估报告，本院对于该评估报告予以认可，根据评估报告的结论，货物受损前的市场价值为51730元，受损后残值为330元，差额51400元系原告的损失。原告墙面遭水浸泡受损，原告重新装修必然产生费用，故本院酌定重新装修费用为3000元。上述损失合计54400元，由两被告连带赔偿。
据此，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告昆山恒通物业管理有限公司、被告昆山建伟商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内连带赔偿原告昆山开发区亦龙汽车配件商行损失54400元。
（如采用转帐方式支付，汇入原告指定帐号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，帐号为：32×××60-00105）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1160元，鉴定费4000元，合计5160元，由被告昆山恒通物业管理有限公司、被告昆山建伟商业经营管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。
审 判 长 王甜甜
代理审判员 郑 煦
人民陪审员 周 萍
二〇一七年五月二日
书 记 员 顾志峰