广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终330号
上诉人（原审被告）广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人关宝伟，该司总经理。
委托代理人李阳，该司员工，联系地址。
委托代理人钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谭莹，住所地广州市越秀区。
委托代理人侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）与被上诉人谭莹商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月31日，谭莹与富某公司签订《商品房预售合同》，订明谭莹向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地段富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢24层2409号房，房价总额3320000元；在2014年3月31日前支付3320000元；富某公司应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付谭莹使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，富某公司应当及时书面告知谭莹。交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；富某公司应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付谭莹使用；（第十四条）延期交房的违约责任：富某公司如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，富某公司向谭莹支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，富某公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：富某公司取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；富某公司的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其它原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，富某公司向谭莹支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；合同附件七《本合同补充协议》：四、《合同》第八、第十条关于付款方式及逾期付款的违约责任的补充约定：谭莹须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因谭莹未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，谭莹应在《合同》签订之日起3日内书面告知富某公司，并在15日内一次性向某公司付清全部房款，否则视为谭莹逾期付款，谭莹应每日按累计应付款万分之五的标准向某公司支付违约金；如谭莹未按银行指定的时间与银行签署抵押贷款合同的，视为谭莹故意拖延付款，谭莹应每日按贷款额的万分之五的标准向某公司承担违约责任，直至银行将全部贷款额划入富某公司开设的监控账户时止；六、关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；等。上述合同签订后，谭莹依合同约定付清了全部购房款给富某公司。
谭莹曾因富某公司延期交房而向原审法院提起诉讼，起诉要求判令：1、富某公司向谭莹支付延期交房违约金（从2014年7月1日起计至商品房交付使用之日止，每日按总房款的万分之二点五的标准计算）；2、诉讼费由富某公司承担。原审法院对该案判决如下：一、富某公司在该判决生效之日起10日内向谭莹支付迟延交房违约金（从2014年7月20日起计至该判决生效之日止，每日按3320000元的万分之二的标准计算）；二、驳回谭莹要求富某公司支付2014年7月1日至2014年7月19日期间的延迟交楼违约金的诉讼请求。该判决书已于2015年8月26日生效。
因富某公司至今仍未交付涉案房屋给谭莹，谭莹遂提起本案诉讼。
诉讼中，富某公司表示：涉案房屋所在楼宇尚未取得建设工程规划验收合格证和《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但已通水、通电、通邮、通煤气、通电梯，电是永久用电，水是临时用水，但富某公司已与供水部门签订永久用水合同，市政永久用水已经接到涉案楼宇，现正在办理永久用水接通至各房屋中的手续，应该很快可以办妥。谭莹则表示：不清楚富某公司现在是否正在办理永久用水手续，但确认富某公司陈述的其他情况。
关于涉案房屋的交付条件及迟延交房违约金应截止计算至何时的问题。谭莹认为：涉案房屋应符合合同约定的交付条件，并且取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故明确本案迟延交房违约金截止计算至富某公司取得该《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止。富某公司则认为：根据补充协议约定，涉案房屋经建设工程规划验收合格以及供水、供电、供煤气、通邮即符合交付条件，故迟延交房违约金应截止计算至富某公司取得涉案房屋所在楼宇的建设工程规划验收合格证之日止。
经原审法院释明后，谭莹坚持其关于迟延交房违约金的截止计算日期。
因本案纠纷，谭莹于2015年9月25日向原审法院起诉请求判令：1、富某公司向谭莹支付延期交房违约金（从2015年8月27日起计算至房屋符合交付条件并实际交付使用之日止，按房屋总价3320000元的每日万分之二的标准计算；首次违约金计算截止到判决生效之日，在判决生效之日10日内支付，以后每三个月期满之日支付一次）；2、诉讼费由富某公司承担。
富某公司原审辩称：1、谭莹对富某公司违约金赔偿的追诉时效为两年，自合同约定的交楼之日起计算，故谭莹随时可以起诉富某公司，不必另行约定三个月的违约金支付期限，况且富某公司也在完善合法交楼手续。2、富某公司同楼盘讼争案件已有计算违约金的标准，是按日万分之二计付，故富某公司同意谭莹所提的违约金标准。综上，富某公司对逾期交房事实及谭莹所诉的违约金标准没有异议，请法院作出合理合法的判决。
原审法院认为：谭莹、富某公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。
根据合同约定，富某公司应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给谭莹使用；交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；每逾期交付房屋一日的，富某公司向谭莹支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。在谭莹前次起诉富某公司之后，富某公司至今未取得合同约定的符合交房条件的文件，且未向谭莹交房的行为已构成违约，仍应继续承担违约责任。现谭莹要求富某公司从前次判决生效之日的次日起每日按谭莹已付房价款的万分之二的标准继续支付迟延交房违约金，富某公司表示同意，故原审法院对谭莹该请求予以支持。关于迟延交房违约金应截止计算至何时的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”、第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此，可以认定取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是涉案房屋交付的必备条件。故为避免讼累，谭莹要求迟延交房违约金截止计算至富某公司取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止，合法有理，原审法院予以支持，但谭莹因购买涉案房屋而主张的所有迟延交房违约金总额以谭莹已付房价款为限。谭莹在本案中主张的付款时间合理，原审法院予以采纳。富某公司认为违约金应计至取得涉案房屋所在楼宇的建设工程规划验收合格证之日止的意见，依据不足，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，于2015年11月20日作出判决：被告广州市富基房地产开发有限公司向原告谭莹支付迟延交房违约金（从2015年8月27日起计至被告取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止，每日按原告已付房价款3320000元的万分之二的标准计算；原告因购买涉案房屋而主张的所有迟延交房违约金总额以原告已付房价款为限；其中至本判决生效之日止的违约金在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每三个月期满之日支付一次）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费149元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
判后，富某公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、一审判决对富某公司迟延交房违约金计算的截止计算时间认定错误。富某公司认为，这完全属于法律适用错误，理由如下：第一，不管是《建设工程质量管理条例》还是《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，均不是对民事法律关系进行规范的民事法律，其属于行政法规的范畴，调整的是行政法律关系而非民事法律关系。因此，一审法院不能以这些规定作为确定本案计算迟延交房违约金的截止时间。第二，一审判决引用《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程验收备案管理办法》的有关规定，均不是对开发商向购房人交房条件的规范，是开发商对政府设定的行政性质的义务，备案是备案，规划验收是验收，备案与验收既不是同一个概念，也不是同一性质的法律行为，所以其不构成商品房买卖合同中的法定交房条件。第三，富某公司与谭莹在签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》中，均未将取得或提交《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的约定作为涉案房屋交付的条件。第四，商品房交付的法定条件并不包括取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。开发商向购房者交付的商品房的法定的强制条件是房屋必须“经验收合格”，而取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》并非法律规定的交付房屋的强制条件，应当以双方签订的购房合同所约定的交房条件为准。在本案发生纠纷前，谭莹从未向某公司明确表示过不认可该合同的约定。谭莹在起诉状中表示“按照合同约定的条件交付房屋”、“每三个月期满之日向原告支付一次违约金”，直到一审开庭庭审过程中，其对上述请求事实和理由均没有作出变更仍表示与起诉状一致，这表示谭莹对合同约定的交房条件仍然是认可的。一审法院将备案表认定为富某公司的交房条件进而将迟延交房的违约金截止时间确定为取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的时间，这完全是错误的。富某公司存在取得备案表的时间会远迟于验收时间的客观原因。因为富某公司需取得了所有的验收合格证后才能到政府部门递件，经审查后规划部门才能出具备案表。在取得验收合格证到出具备案表的过程中，涉及到政府部门的原因，富某公司对此是无法控制的，且《建设工程质量管理条例》只是赋予建设行政主管机关对工程质量监督管理的权利，竣工验收并不需要行政机关批准或者认可。行政机关只有行政处罚的权利，在法律上的意义，《竣工验收备案表》只是一个行政机关收件登记的表格而已。该备案表只是为了满足对开发商的管理需要，而不影响民事行为的效力。二、一审判决支持谭莹的将来给付请求是错误的。谭莹提出的诉讼请求属于预先将来的给付之诉，其没有事实依据和法律依据。谭莹所诉前后两案属于同一法院管辖，且针对的是同一房屋买卖关系，一审法院判决违约金的截止时间应该一致。富某公司认为，基于权利人只能对已经到期或者条件已经成就的权利提出诉讼主张的原则，一审法院将本次诉讼支付延期交房违约金的截止时间确定为“至被告取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止”的判决是错误的。三、一审判决的违约金损失高于业主的实际损失，请求二审适当减少。从本案房屋在之前的生效判决所支持的金额计算至开庭当月，富某公司需要向谭莹支付的违约金会高于房价款，这对富某公司是明显不利的。富某公司请求法院应以法庭辩论终结或参照同案判决生效之日，先行确认该段期间的违约金。四、一审的程序不合法，要求发回重审。一审诉讼中，谭莹提出取得《竣工验收备案表》作为计算违约金截止时间属于新的诉请。按照民诉法的规定，谭莹此举属于变更诉请，但是一审法院并没有就此向某公司作出有效的释明，也没有给与富某公司足够的答辩期限。一审法院通过判决，变更了经众多业主签署的合同约定，且超出了合同的约定，对富某公司不公平，明显扩大了富某公司的责任。故，富某公司上诉请求：撤销一审判决，改判富某公司向谭莹支付迟延交房违约金（从2015年8月27日起计至我司取得建筑工程规划验收合格证并通知谭莹收房之日止，每日按已付房价款3320000元的万分之二的标准计算）。二审期间，富某公司重新明确其上诉请求为：撤销一审判决，改判富某公司向谭莹支付迟延交楼违约金（从上一批案件所判处的违约金截止时间次日开始计算至取得规划验收合格证并通知收楼之日止），违约金标准按照合同约定的万分之零点五的标准计算。
谭莹二审答辩意见称：本案双方的争议交房条件究竟是规划验收合格还是取得竣工验收备案表。一、谭莹认为应当以取得《竣工验收备案表》为准。1、一审判决以备案表作为交付条件不属于变更诉讼请求。谭莹一审起诉状中已明确要求房屋按照合同第15条约定交付条件进行交付，该条约定交付资料共有8项，其中1、2、3、5属于备案表的内容，以备案表作为房屋交付条件已经是低于合同约定交付条件。2、根据广州市房管局商品房买卖合同的格式文本，该文本可以视为交易惯例。范本中房屋交付条件之一就是房屋要取得竣工验收备案表。本案的合同在签订时富某公司利用自己优势地位在合同附件中擅自降低了房屋交付标准，减免自己义务。富某公司这是一种不诚信的行为，且是违反了合同法关于格式条款的规定。3、《竣工验收备案表》是房屋交付的法定条件。根据《建筑法》相关法律规定建筑工程需要验收合格才能交付使用，建设工程质量管理条例作为上述法律实施细则，将竣工验收合格的终结程序明确为取得《工程竣工验收备案表》，只有取得备案表才表示工程合格并可以安全使用。4、规划局作为规划验收的职能部门，不对工程的质量、消防及燃气等负责，所以通过规划验收并不代表房屋质量合格并符合使用条件。5、《竣工验收备案表》的内容包括，工程质量、规划、消防、环保、电梯等，其中每一项验收都关系到业主的人身财产安全。二、关于违约金问题。谭莹认为应当判决支付至房屋符合合同约定条件和法律规定的交付条件并且实际交付给谭莹为止。一审判决富某公司支付违约金至取得《竣工备案表》之日是正确的，该判决避免了当事人反复提出诉讼，避免当事人诉累，提高司法效率，请求二审法院维持一审判决。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，富某公司确认涉案楼盘目前尚未取得《建设工程规划验收合格证》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，也未通过消防验收，且涉案房屋目前仍是临时用水。双方当事人均表示对原审判决确定的迟延交楼违约金的起算时间无异议。
二审中，富某公司为证明涉案房屋所在楼宇已经通水、通电、通邮、通煤气，符合使用条件，向本院提交了如下证据：1、富某公司于2014年5月16日与广州市邮政投递局签订的《委托制作维护信报箱协议书》，证明通邮时间是2014年5月16日；2、落款日期为2015年12月31日、盖有广州市自来水公司水质部公章的《管道工程消毒冲洗合格证明》，写明用水地址为广州市海珠区龙田昌盛里地段“此管段已于2016年1月15日按照施工图纸施工完毕，准予办理竣工手续”的《安装市政管道工程完工证明书》，以及签订日期为2014年7月25日的《广州市建设工程施工合同》，证明通水时间是2016年1月15日；3、《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》及《点火通知》表格，证明通气时间是2015年8月3日；4、《客户受电工程竣工检验意见书》证明通电时间是2014年9月16日。5、落款日期为2004年6月14日的编号为海人防建（2004）02号《防空地下室建设意见书》、2005年12月15日的编号为穗人防复（2005）21号《关于富某广场人防地下室建设规划调整的复函》、2006年9月12日的编号为穗环管影（2006）313号《关于富某广场B1、B2号楼建设项目环境影响报告书审批意见的函》，拟证明涉案楼盘已经得到广州市环境保护局的环保许可并同意建设。被上诉人认为上述证据中除供水证据外，其余均不属于新证据，不予质证；对于证据5的真实性无异议，但与本案无关，且不能证明涉案房屋所在项目已通过环保验收。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。双方当事人对于原审判决确定的迟延交房违约金的起算时间均无异议，本院予以确认。对富某公司的上诉请求及谭莹的答辩意见，评析如下：
根据合同约定及前案生效判决认定，富某公司应当在2014年6月30日前将符合“经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”条件的商品房交付给被上诉人使用。富某公司只要未具备其中任何一项条件导致延期交楼，即构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。根据现查明事实，富某公司目前尚未取得涉案房屋所在楼盘的建设工程规划验收合格证，故原审法院认为富某公司构成违约，应承担逾期交楼的违约责任并无不妥。富某公司二审提交的证据，大部分均不是二审新证据，且不影响本案处理，故本院均不予采纳。
关于迟延交房违约金的标准，由于前案生效判决已经将违约金标准调整为每日按房价款的万分之二计算，富某公司在一审中亦对此予以认可，原审法院据此作判并无不当。虽然富某公司在二审期间对违约金标准提出异议，但其并未举证证明，亦不能推翻原审认定，故其对此的上诉，理据不足，本院不予采纳。
关于迟延交房违约金的截止时间。一方面，原审法院判决违约金计至竣工验收备案表之日，并无合同依据；另一方面，由于富某公司何时具备交楼条件的时间尚不确定，也不能确定业主收楼时间，基于公平原则，本院认为违约金应暂计至本案判决生效之日止为妥。此后，如富某公司仍有违约行为，被上诉人可以另循法律途径解决，本案不作处理。
综上所述，审查原审查明事实基本清楚，适用法律正确，唯部分处理不妥，本院依法予以纠正。鉴于本案纠纷系富某公司违约所致，故相关诉讼费用应由富某公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1781号民事判决；
二、广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向谭莹支付从2015年8月27日起至本判决生效之日止的迟延交房违约金（每日按已付房价款3320000元的万分之二的标准计算，违约金的总额不得超过本金）；
三、驳回谭莹的其他诉讼请求。
一审案件受理费149元，二审案件受理费298元，由广州市富基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 罗 涛