湖南省耒阳市人民法院	民 事 判 决 书	（2016）湘0481民初2031号	原告：邓幼保。	原告：杨秋云。	原告：伍芳林。	原告：邱铎。	原告：曹甲林。	原告：黄连恒。	原告：王国女。	原告：李新林。	原告：谷晓龙。	原告：李德仁。	原告：黎放平。	原告：周冬莲。	原告：朱志平。	原告：谢老兰。	原告：罗海思。	原告：张金生。	原告：朱小华。	原告：谢路红。	原告：伍丹。	原告：刘芳梅。	原告：张水岚。	原告：谢庭华。	原告：文兆龙。	原告：刘文英。	原告：徐乙荣。	原告：邓运五。	原告：陆秀槐。	原告：谭柳凤。	原告：章佑。	原告：邓新生。	原告：刘金香。	以上31名原告的诉讼代表人：张金生、李德仁、杨秋云、谢庭华（基本情况同上）。	被告：耒阳市和谐花苑业主委员会。	代表人：谢善荣。	第三人：耒阳市人和物业管理服务有限公司。	法定代表人：唐小群。	委托代理人：曾琳燕。	原告邓幼保、杨秋云、伍芳林、邱铎、曹甲林、黄连恒、王国女、李新林、谷晓龙、李德仁、黎放平、周冬莲、朱志平、谢老兰、罗海思、张金生、朱小华、谢路红、伍丹、刘芳梅、张水岚、谢庭华、文兆龙、刘文英、徐乙荣、邓运五、陆秀槐、谭柳凤、章佑、邓新生、刘金香为与被告耒阳市和谐花苑业主委员会（以下简称业委会）、第三人耒阳市人和物业管理服务有限公司（以下简称人和物业公司）业主撤销权纠纷一案，于2016年9月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员曹兰兰担任审判长，人民陪审员陈雪梅、刘霞参加的合议庭，于2016年10月24日○_______________________________________________________________________________________________________________________________公开开庭进行了审理。代理书记员邓良担任记录。31名原告的诉讼代表人张金生、李德仁、杨秋云、谢庭华、被告业委会的代表人谢善荣、第三人人和物业公司的委托代理人曾琳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	31名原告诉称：和谐花园住宅小区整体建筑面积19.5万平方米（1750户），现已迁居800余户，随着小区房屋的不断销售，物业所有权逐步归属全体继受业主所有。被告是由该小区建筑区分所有权人之全体业主于2015年11月30日经依法申请登记备案成立和选举产生的自治性物业管理组织，原告等31人系该组织建筑区划内专有部分建筑物所有权人业主，均是本案侵权纠纷直接利害关系人。2016年3月31日，由小区开发建设单位招聘的前期佳美物业公司被终止服务后，经全体业主签名同意和业主大会研究决定，采用向社会公开招聘物业，被告向参与投标者设置了“酬金自治性”管理的附加条件。2016年3月15日，被告与中标企业长沙湘居物业管理服务有限公司（以下简称湘居物业公司），以酬金自治性的管理方式就和谐花苑小区的物业管理签订了一份委托服务合同。湘居物业公司按照合同约定于2016年4月1日正式进驻小区，履行委托服务合同事务。由于前期物业公司赖在小区不肯撤离，拒绝配合交接工作，致使湘居物业公司的各项工作受阻。对佳美物业公司拒不履行法定交接义务及撤离小区的霸道行为，经业主大会研究决定，以侵权纠纷为由，将佳美物业公司起诉到耒阳市人民法院，并支付了诉讼代理服务费20000元。2016年4月28日，被告在第三人的精心策划和佳美物业公司的积极配合下，出卖广大业主的利益，违背法律程序和全体业主的真实意思，未经专有部分所有权人授权和同意的情况下，擅自撤销对佳美物业公司侵权行为的起诉，以支付违约金的方式迫使湘居物业公司撤离小区，解除与其形成的物业服务合同关系，伙同极个别委员私自决定以收受第三人提供的佣金作为商业条件交换，以全价报酬独立承包服务的方式，另行与第三人订立了物业服务合同。在被告的怂恿下，第三人已顺利进驻小区经营服务至今，并利用物业代收代缴水、电费数字化管控的特权作为要挟，强迫业主接受和服从第三人劣质的物业管理服务。被告擅自选聘第三人为物业服务企业的决定应依法撤销，基于该决定与第三人签订的物业服务合同依法无效。为维护全体业主的合法权益，请求依法判决：1、撤销被告2016年4月28日擅自作出选聘耒阳市人和物业管理服务有限公司为和谐花苑物业服务企业的决定；2、确认被告2016年4月30日与受益第三人签订的物业服务合同及补充协议无效；3、被告承担本案诉讼费。	原告提交了下列证据以支持其诉讼请求：	1、被告与湘居物业公司的服务合同，用以证实被告2016年3月份就和谐花苑小区物业管理，已与湘居物业公司签订了酬金制物业服务计费合同。	2、照片，用以证实被告与湘居物业公司订立物业服务合同后，采用广播形式向业主宣布已正式招聘湘居物业公司为和谐花苑的物业服务企业。	3、照片，用以证实湘居物业公司正式进驻和谐花苑小区履行服务的事实。	4、2016年4月27日湘居物业公司向被告出具的13.8万元收条一张，用以证实被告违法收取第三人18.6万元，擅自决定解聘湘居物业公司，招聘第三人为物业服务企业的事实。	5、被告与第三人签订的包干制物业服务计费合同，用以证明被告在收取第三人18.6万元佣金的三天内，未经小区法定人数表决及总人数过半以上业主同意，违法与第三人签订的了包干制物业服务计费合同，侵害业主实体利益。	6、被告的承诺书。用以证明被告承诺凡参与小区物业服务招标企业中标后，必须服从签订酬金制物业服务计费合同，而被告未经合法程序与第三人签订的包干制物业服务计费合同，明显侵害了业主的合法权益。	被告对上述证据经质证，均对真实性无异议，但不能证实被告的决定损害了业主的利益。第三人对上述证据经质证，同被告的质证意见一致。	被告辩称：1、被告与第三人签订的合同是经过业委会以及三十多个业主代表共同决定的，且又向全体业主张贴了公告书，该合同合法有效；2、31名原告的起诉原因是原告张金生要加入业委会，目的是想自己另行设立物业公司。	被告提供了以下证据以支持其反驳意见：	1、招聘新物业公司意见征求书，用以证实被告之前在解聘佳美物业公司，以招聘新的物业公司时经过了大部分业主同意。	2、业主委员会会议记录，用以证实被告与第三人签订合同时经过了业委会表决通过。	3、告业主书，用以证实过半数业主签字认可被告与第三人签订的合同。	4、收条，用以证实与湘居物业公司解除合同时，向湘居物业公司支付了物业费用及支付了律师费用。	5、声明，用以证实原告章佑已表示不参加诉讼。	6、情况说明，用以证实本次起诉完全是原告张金生想进入业主委员会，因未达到目的就要起诉。	7、照片，用以证实业主代表是经过合法选举产生的。	8、业主委员会备案申报表，用以证实业委会是合法产生的以及业委会成员的基本情况。	31名原告对上述证据经质证，对证据1的真实性无异议，但与本案无关。认为证据2中签字的人员有部分不是业委会的成员，应有业委会的授权，该证据不合法。认为证据3的形式违反法律程序，不能作为证据提供。对证据4、5、7、8无异议。对证据6认为起诉是维护业主的权益。第三人对上述证据经质证均无异议。	第三人辩称：1、第三人与被告签订的小区物业合同合法有效；2、第三人与被告签订服务合同时，向业主进行了公告，经过业主的同意后再签订的协议，第三人进入小区后投入了大量的财力、物力，严格按照物业合同履行协议；3、现在起诉的只是极少一部分为主，大部分业主是认可该服务合同的，故请求依法驳回原告的诉讼请求。	第三人提供了以下证据以支持其反驳意见：	1、人和物业公司的工作完成情况，用以证实第三人已经投入了大量的人力、物力、财力履行服务合同。	2、物业管理费统计表，用以证实和谐花园现大部分业主已经在缴纳物业管理费，对业委会与第三人签订的服务合同的予以认可。	3、未销售房房源汇总表，用以证实未销售房屋的业主耒阳市深发房地产开发有限公司在本案中也有表决权。	原告对上述证据经质证：认为证据1、2与本案无关。对证据3无异议。被告对上述证据经质证均无异议。	经过双方对上述证据的质证，本院认为,原告、被告、第三人对对方提供的证据中真实性无异议的证据，依照《最高人民法院》第七十二条的规定，均予以认定。被告提供的证据6，待证事实无其他证据佐证，不予认定。原、被告、第三人提供的其他证据来源合法，与认定本案事实相关联，予以认定。	经审理查明：和谐花苑建筑面积约19万平方米，总户数1750户，已入住836户。2015年12月1日，经业主选举，依法成立业主委员会，并报耒阳市房产管理局登记备案。业主委员会由主任谢善荣，副主任陈寿保、尤元祥，委员蒋家云、李万军、肖永菊、蒋玉香组成。小区前期物业服务企业是由建设单位耒阳市深发房地产开发有限公司选聘的佳美物业公司，业委会因与佳美物业公司续签服务合同商谈未果，业委会、业主代表会议决定面向社会招聘新的物业公司，被告于2016年1月6日向业主发出书面征询意见书，已入住业主在征求书上签字表示同意。2016年3月20日，被告与湘居物业公司签订了物业服务合同，采取酬金制收费方式，楼梯住宅0.7元/平方/月；电梯住宅1.1元/平方/月；办公用房按同类型建筑收费标准另加100%收取；商业物业按同类型建筑收费标准另加200%收取；业主购买的车库、层高达2.2米杂屋的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取；服务期限自2016年4月1日起至2017年3月31日。2016年4月1日，湘居物业公司进驻小区，由于佳美物业公司不肯撤离，致使工作受阻，无法进行。在此情况下，2016年4月27日，被告与湘居物业公司经协商，解除了合同，并由被告向湘居物业公司支付违约金。同日，被告收取了第三人交纳的18.6万元，向湘居物业公司支付服务费、违约金等费用13.8万元，剩余款项用于小区购买保洁用品等。2016年4月28日、29日，被告与业主代表就与选聘第三人一事召开会议，决定选聘第三人为小区服务企业，并于2016年4月30日与第三人签订了物业服务合同，合同约定：被告委托第三人对和谐花苑进行物业管理服务，委托管理期限为2年，自2016年4月1日起至2018年3月31日止，其中2016年4月1日至2016年12月31日为试用期；收费标准为：多层0.7元/平方/月；高层1.1元/平方/月；试用期满后，通过业主代表大会，按物价部门核定指导价执行；每半年或一年收取物业费，在收费期限内，物业不得以收取物业费为由停电停水影响业主正常生活。嗣后，第三人于2016年5月1日进驻小区并提供服务。31位原告及业主认为被告未采取酬金制选聘物业服务企业，未经专有部分所有权人授权与第三人签订合同，侵犯了原告的合法权利，从而诉至本院。	本案在审理过程中，被告在2016年10月9日向业主发布了告全体业主书，之后，有447户业主签名表示同意被告和业主代表大会作出的由第三人作为小区物业服务企业的决定，愿意由第三人继续作为小区物业服务企业。	本案中，本案的争议焦点在于被告与第三人签订的物业服务合同是否侵害了小区业主的合法利益。本院认为，选聘和解聘物业服务企业依法由业主大会决定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。被告发出的《公开招聘新的物业服务公司意见征求书》，已明确提出另行招聘物业公司，业主的签字行为表示认可被告的决定。虽在决定选聘第三人作为物业服务企业召开业主大会时，只有每栋栋长为业主代表前来参加会议表决，但事后已向全体业主发出了书面告知书，已有过半数的业主同意被告与第三人签订物业服务合同，因而被告决定与第三人签订物业服务合同，未侵犯全体业主的合法权益，对包括31名原告业主在内的全体业主均有约束力；31名原告也不能提供证据证实被告作出的与第三人签订物业服务合同的决定及被告与第三人签订的物业服务合同侵害了业主的合法权益，故31名原告的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。	综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六、第七十八条第一款、《最高人民法院关于的解释》第二条、《物业管理条例》第十二条、第十五条第二项的规定，判决如下：	驳回原告邓幼保、杨秋云、伍芳林、邱铎、曹甲林、黄连恒、王国女、李新林、谷晓龙、李德仁、黎放平、周冬莲、朱志平、谢老兰、罗海思、张金生、朱小华、谢路红、伍丹、刘芳梅、张水岚、谢庭华、文兆龙、刘文英、徐乙荣、邓运五、陆秀槐、谭柳凤、章佑、邓新生、刘金香的诉讼请求。	本案案件受理费400元，由31名原告负担。	如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。	审 判 长  曹兰兰	人民陪审员  陈雪梅	人民陪审员  刘 霞	二〇一六年十一月十一日	代理书记员  邓 良	校对责任人：曹兰兰打印责任人：邓良	附：相关法律法律条文	《中华人民共和国物权法》	第七十六条下列事项由业主共同决定：	（一）制定和修改业主大会议事规则；	（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；	（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；	（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；	（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；	（六）改建、重建建筑物及其附属设施；	（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。	决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。	第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。	《最高人民法院关于的解释》	第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：	（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；	（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。	前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。	《物业管理条例》	第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。	业主可以委托代理人参加业主大会会议。	业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。	业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。	业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。	第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：	(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;	(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;	(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;	(四)监督管理规约的实施;	(五)业主大会赋予的其他职责。