上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第10168号
原告（反诉被告）刘锡文，男，1964年11月15日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人朱煜，上海市远东律师事务所律师。
被告（反诉原告）曾明柳，女，1971年3月22日生，汉族，住湖北省宜昌市。
被告（反诉原告）曾益柳，女，1973年7月21日生，汉族，住湖南省。
被告（反诉原告）曾鸿柳，女，1976年7月1日生，汉族，住长沙市。
上述三被告（反诉原告）的共同委托代理人郑本源，上海望源律师事务所律师。
原告刘锡文诉被告曾明柳、曾益柳、曾鸿柳及反诉原告曾明柳、曾益柳、曾鸿柳诉反诉被告刘锡文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘锡文及其委托代理人朱煜，三被告（反诉原告）的委托代理人郑本源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘锡文诉称，2014年8月1日起，原告向被告租赁位于上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX室房屋用于经营餐厅，约定2014年每月房租人民币（以下币种同）15万元，每月物业管理费由原告支付。原告在接收房屋后对其进行了装修，并准备于2014年12月对外经营，但从2014年12月起，承租房屋所在大楼唯一一部货梯发生故障，无法正常使用，楼内所有餐饮商户的经营垃圾均从客梯运输，导致客梯地板油腻、存在异味等，原告无论向被告或者物业公司反映，均无人对其进行维修。在此经营情况下，原告自2014年12月开业以来，上门客人屈指可数，更有客人因对环境不满而退订，原告不得不在春节前关门歇业。原告认为被告明知原告用于餐饮，在货梯损坏无法运送垃圾的情况下，长达三个月不对其也不要求物业对其进行维修，消防设施也严重老化，未能提供原告一个基本的经营环境，属于根本违约，为此起诉来院，要求：1、判令原告与三被告解除房屋租赁合同；2、判令三被告返还原告房屋押金30万元；3、判令被告赔偿原告物业管理费损失379，945元（2014年8月-2015年1月）；4、判令被告赔偿原告房租损失75万元（2014年8月-2014年12月）；5、判令被告赔偿原告装修损失；6、判令被告赔偿原告用工损失60万元。
被告曾明柳、曾益柳、曾鸿柳辩称，原告主张合同解除条件不成立，被告交付了合同约定的房屋，不存在违约行为，对原告诉请均不同意。被告并提出反诉，要求：1、判令反诉被告支付反诉原告拖欠的房租780，000元，滞纳金197，100元；2、判令双方签订的房屋租赁合同于反诉状送达之日解除。
反诉被告刘锡文辩称，反诉被告正常支付租金至2014年12月底，之后因为房屋及配套不能达到租赁目的才不付租金。反诉被告多次与反诉原告沟通，反诉原告明知故不向反诉被告主张租金，故不同意反诉原告诉请。
经审理查明：
2014年11月24日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（曾明柳、曾益柳、曾鸿柳）将位于上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX室的房屋，面积1381平方米出租给乙方（刘锡文）用于餐饮使用；自2014年8月1日起甲方交付房屋给乙方，每月15万元，自2015年1月1日至2016年12月31日的租金每月15万元……；物业管理费、市场推广费、水电煤气、垃圾清运费等其他费用由乙方从2014年8月1日起向相应物业管理公司缴纳；合同保证金30万元；支付方式为付二押二；每月5日前乙方向甲方支付当月租金，逾期没有支付的，甲方有权收取千分之三每日的滞纳金，超过一个月没有支付的，甲方有权终止合同；合同暂签6年，自2014年8月1日起至2019年12月31日止；合同没有到期，一方想终止合同的，必须提前两个月书面告知，对没有告知擅自终止的，违约方须承担当年两个月的租金作为补偿；合同另对其他事项作了约定。
庭审中，原告刘锡文向法庭提供了2014年12月3日案外人上海鄂尔多斯国际大厦物业管理中心发出的“电梯维修事宜”通知一份和照片一组。通知内容为上海鄂尔多斯国际大厦物业管理中心通知系争房屋用户，“贵司在搬运沙发使用我司货梯时由于操作不当导致货梯门板变形脱落无法正常使用，现有OTIS电梯维修人员赶往现场进行紧急处理，在此管理中心告知贵司，对于货梯维修过程中所产生的一切维修费用由贵司承担。”照片一组证明货梯未及时维修，造成环境卫生情况差。原告认为，系争房屋所在大楼有两部电梯，其中一部货梯自2014年12月1日起损坏不能使用，导致垃圾清运从客梯出入，影响了环境，货梯于2015年3月才修复，而原告在2015年1月就停止营业后一直没有恢复。三被告对“电梯维修事宜”的通知真实性无异议，认为货梯是在原告租用系争房屋后被原告损坏的。三被告对照片一组不予确认。三被告认为，系争房屋的物业管理费是由原告直接支付给物业公司的，有关物业管理的事宜应由原告直接反映给物业公司。
庭审中，双方当事人一致确认：原告刘锡文已向三被告支付了截至2014年12月底的租金，并向物业公司支付了截至2015年1月底的物业费，并缴纳了保证金30万元。原告表示：合同解除后，因原告在租赁期间对系争房屋进行了装修，要求赔偿装修损失200万元；三被告主张的滞纳金标准过高，要求予以调低。三被告表示：不同意赔偿装修损失；同意将押金30万元抵付所欠租金；诉请的滞纳金，按期计算，自每月6号起算，第一期从2015年1月6日起算，算3期，最后一期自2015年3月6日起算，要求算至实际支付之日止；系争房屋仍在原告控制下，并没有交还三被告，如果合同解除，要求原告支付使用费至实际返还房屋为止。
以上事实，由《房屋租赁合同》、通知及当事人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。本案争议在于原告有否解除合同的权利。原告认为租赁期间系争房屋所在大楼的货梯无法使用造成经营环境差，因而要求解除合同。首先，货梯仅是整幢大楼的附属设施，在使用中发生故障显属易见，本身并不会造成系争房屋不能使用的结果。原告所称因货梯不能使用，造成垃圾出入客梯，影响环境卫生等理由，其一难以认定，其二是属于物业管理问题，并不属于房屋本身的问题。即便属实，原告作为使用人应及时向物业反映和报修并积极配合，并不能以此拒付租金或解除合同，故对原告诉请要求解除合同的本诉诉请予以驳回。原告依据上述理由，提出赔偿物业管理费、房租、装修和用工等损失，均无事实和法律依据，不予支持。
经查明原告仅支付租金至2014年12月底，显已违约，被告根据合同提出反诉要求解除合同，具有合同依据，予以支持。双方合同关系自反诉被告收到反诉状之日，即2015年4月16日解除。合同解除前，反诉被告应按照合同约定向反诉原告支付所欠租金；合同解除后，反诉被告应按照约定搬离并返还系争房屋，同时承担返还之日止的使用费，使用费标准参照原约定标准。对反诉原告的相应主张予以支持。已付的保证金30万元，反诉原告同意抵付所欠租金，于法不悖，予以准许。另外，反诉被告逾期未付租金，按约应承担相应的滞纳金，反诉原告主张反诉被告支付2015年1至3月共计3期租金的滞纳金，应予支持，但反诉被告对合同约定的每日千分之三提出异议，认为该标准约定过高，要求予以调整。鉴于双方约定违约金计算标准确实明显过高，本院依据实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，判决由反诉被告按照每日万分之三的标准承担相应的违约金，并对反诉原告的反诉请求予以相应支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项判决如下：
一、确认原告（反诉被告）刘锡文与被告（反诉原告）曾明柳、曾益柳、曾鸿柳之间签订的《房屋租赁合同》于2015年4月16日解除；
二、反诉被告刘锡文应于本判决生效之日起三十日内自位于上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX室的承租房屋内迁出，并将该房屋返还反诉原告曾明柳、曾益柳、曾鸿柳；
三、反诉被告刘锡文应于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告曾明柳、曾益柳、曾鸿柳自2015年1月1日起至实际返还之日止的租金或使用费（按照每月15万元的标准按实计算）；
四、反诉被告刘锡文应于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告曾明柳、曾益柳、曾鸿柳逾期付款的违约金（计算方法：本金15万元，每日万分之三的标准，分3期计算，分别自2015年1月6日、2015年2月6日、2015年3月6日起算，至实际支付之日止）；
五、驳回原告刘锡文的全部本诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23，039元（原告已预付），由原告刘锡文负担。反诉案件受理费6，785元（反诉原告已预付），由反诉被告刘锡文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 高天明
二〇一五年十月十九日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条??当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条??承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。