昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2015）五法民二初字第64号原告：ＸＸ，男，汉族，1971年3月3日出生，无业，住昆明市。委托代理人：陈洁、刘宏，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。原告：邓婷，女，汉族，1984年3月18日出生，无业，住昆明市。委托代理人：陈洁，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。被告：王雄斌，男，哈尼族，1968年12月21日出生，无业，住昆明市。委托代理人：岳腾，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：潘钢峰，男，汉族，1984年8月31日出生，无业，住昆明市。委托代理人：黄雯，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：陆彬，男，汉族，1985年8月8日出生，无业，住昆明市。委托代理人：姚远、邓坚，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。原告ＸＸ诉被告王雄斌、潘钢峰、陆彬确认合同无效纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法由代理审判员徐嘉适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案转入普通程序，本院依法追加邓婷作为原告参加本案诉讼，并组成合议庭于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托代理人刘宏、陈洁，原告邓婷的委托代理人陈洁，被告王雄斌的委托代理人岳腾、被告潘钢峰的委托代理人黄雯、被告陆彬的委托代理人姚远、邓坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称：2014年7月，原告与被告王雄斌签订了委托代理协议，委托被告王雄斌办理和谐家园F5幢201号房屋（昆房权证（官渡）字第××号）的买卖手续，房屋评估价值4764.36万元；后被告王雄斌以1472万元的价格将该房屋卖给被告潘钢峰、陆彬。综上，三被告处置原告房屋的行为严重损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定特向贵院提起诉讼，特请求：1、请求依法判令撤销三被告签订的房屋买卖合同。2、请求依法判令三被告承担本案诉讼费用。原告邓婷陈述称：诉讼请求与原告ＸＸ的一致。被告王雄斌答辩称：原告委托我方出售诉争房屋，委托合同经过公证，手续合法有效，我方与同案二被告签订的房屋买卖合同也经过公证，程序合法有效，而且房屋买卖达成的价款是经原告口头确认的，所以我方请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告潘钢峰答辩称：第一被告代原告与第二和第三被告签订的的房屋买卖合同是合法有效的，而且经过了公证，依法受到法律的保护。而且第二、三被告依法取得房屋的所有权依法受到法律保护。本案的诉讼是由原告引起的，诉讼费也应该由原告承担，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陆彬答辩称：1、原告与被告王雄斌具有完全民事行为能力，双方签订的委托代理协议是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解的情形，委托代理协议的内容合法有效。因此，原告与被告王雄斌签订的委托代理协议合法有效，委托代理协议中并未约定房屋成交的最低价格，被告王雄斌与被告潘钢峰、陆彬签订房屋买卖合同的行为并未超越代理权限。2、被告王雄斌与被告潘钢峰、陆彬具有完全民事行为能力，三方签订的房屋买卖合同是三方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解的情形，房屋买卖合同的内容合法。因此被告王雄斌与被告潘钢峰、陆彬三方签订的房屋买卖合同合法有效。3、根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。房屋已经依法登记到被告潘钢峰、陆彬名下，房屋的所有权已经依法转让。4、根据《合同法》第五十四条，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中并不存在显失公平的情形，理由如下：（1）本案中，房屋的建筑面积是1864.72平方米，房屋的成交价为1472万。2013年4月28日，ＸＸ向洪建国、张琼芝购买该房屋时，房屋的成交价为13921000元，低于ＸＸ将房屋卖给潘钢峰、陆彬的价格，所以显失公平不能成立。（2）根据《民法通则》第59条的规定，民事行为显失公平的，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”房屋买卖合同在签订后依法经过公证，不存在一方当事人利用明显优势或者利用对方没有经验的情形，显失公平不能成立。综上所述，原告要求撤销房屋买卖合同没有事实和法律上的依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告ＸＸ针对其主张向本院提交如下证据材料：1、房产证。证明房屋情况。2、授权委托书。证明原告与被告王雄斌的委托关系。3、房屋评估意见书。证明原告房屋评估价格。4、房屋买卖合同。证明被告将原告价值4764.36万元的房产以1472万元的对价转让给被告潘钢峰、陆彬。经质证，原告邓婷、被告王雄斌、潘钢峰对原告ＸＸ提交的所有证据的真实性予以认可；被告陆彬对原告ＸＸ提交的证据1、2、4的真实性予以认可，对证据3的真实性不予认可。原告邓婷在举证期限内未向本院提交任何证据材料。被告王雄斌针对其主张向本院提交如下证据材料：1、委托合同公证书。证明原告委托被告王雄斌出售坐落于昆明市江东和谐家园F5幢201号的房屋（房屋所有权证号：昆房权证（官渡）字第××号）。2、房屋买卖合同公证书。证明被告王雄斌代原告ＸＸ出售前述房产给被告潘钢峰、被告陆彬的行为合法有效。经质证，原告ＸＸ、原告邓婷、被告潘钢峰、被告陆彬对被告王雄斌提交的所有证据的真实性予以认可。被告潘钢峰针对其主张向本院提交如下证据材料：1、委托公证书、（2014）云昆明信字第21700号公证书。证明：1、2014年7月28日第一被告王雄斌与原告之间签署了一份委托合同，委托内容为第一被告可以对房屋进行出售、并且代为办理相关公证手续、办理房屋所有权转移登记、收取售房所得款项，且委托关系经公证处公证，是合法有效。2、2014年7月29日云南省昆明市明信公证处制作（2014）云昆明信证民字第21700号公证书用于证明2014年7月28日原告与第一被告办理的《委托合同》合法有效，是双方的真实意思表示，受到法律保护。2、《房屋买卖合同》、（2014）云昆国正证字第18783号公证书。证明：1、2014年12月15日委托人与第二被告、第三被告在昆明市国正公证处签订了位于昆明市江东和谐家园F5幢201号的《房屋买卖合同》，房屋以14720000元成交，第二被告承担房款的70%，即人民币10304000元。2、2014年12月15日昆明市国正公证处制作了（2014）云昆国正证字第18783号公证书，对上述《房屋买卖合同》作出公证，证明该《房屋买卖合同》合法有效，受到法律保护。3、中信银行个人网银流水单。证明2014年12月19日第二被告通过网银转账的方式，分四次委托人支付房款，总额为人民币10304000元。4、发票。证明2014年12月16日至17日，双方就房屋买卖按照国家税收制度，依法向国家地税机关缴纳的相应税款凭证。5、昆明市房屋交易管理处档案摘抄表。证明原告与第二被告、第三被告已经依法办理的房屋产权登记变更，第二、第三被告依法取得此房屋的所有权。经质证，原告ＸＸ、原告邓婷对被告潘钢峰提交的证据1、2、4、5的真实性予以认可，对证据3的真实性不予认可；被告王雄斌、被告陆彬对被告潘钢峰提交的所有证据的真实性予以认可。被告陆彬针对其主张向本院提交如下证据材料：1、房屋买卖合同。证明2013年4月28日，ＸＸ向洪建国、张琼芝购买该房屋时，房屋的成交价为13921000元，低于ＸＸ将房屋卖给潘钢峰、陆彬的价格。2、档案摘抄表。证明房屋已经依法登记到被告潘钢峰和被告陆彬名下，房屋的所有权已经依法转让。经质证，原告ＸＸ、原告邓婷、被告王雄斌、被告潘钢峰对被告陆彬提交的所有证据的真实性予以认可。本院认为，原告ＸＸ提交的证据1、2、4，原告邓婷、被告王雄斌、潘钢峰、陆彬对其真实性均予以认可，故本院依法予以采纳；原告ＸＸ提交的证据3，被告陆彬对其真实性不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对该份证据的真实性予以认可并采纳。被告王雄斌提交的所有证据，原告ＸＸ、原告邓婷、被告潘钢峰、被告陆彬均予以认可，故本院依法予以采纳。被告潘钢峰提交的证据1、2、4、5，原告ＸＸ、原告邓婷、被告王雄斌、被告陆彬均予以认可，故本院依法予以采纳，被告潘钢峰提交的证据3，原告ＸＸ、原告邓婷对其真实性不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对该份证据的真实性予以认可并采纳。被告陆彬提交的所有证据，原告ＸＸ、原告邓婷、被告王雄斌、被告潘钢峰均予以认可，故本院依法予以采纳。根据以上证据，本院确认本案事实如下：ＸＸ和邓婷系夫妻关系。2014年7月28日，ＸＸ、邓婷和王雄斌在昆明市明信公证处签订了一份《委托合同》。合同中约定ＸＸ、邓婷自愿委托王雄斌出售位于昆明市江东和谐家园F5幢201号的房屋（房屋所有权证号：昆房权证（官渡）字第××号），建筑面积1864.72平方米。委托事项包括：在房屋符合出售条件的情况下，代为出售房屋，受托人王雄斌有权决定售房对象及售房价格，与买方签订出售房屋的相关合同、协议以及其他文件，并办理相关的公证手续；查询房屋的相关信息，包括到房屋产权管理部门查询房屋的登记信息；办理房屋所有权转移登记相关手续；收取售房所得款项等办理与上述委托事项相关的其他事宜。合同还约定王雄斌在执行和处理委托事项的过程中，在权限范围内依法签署的有关文件、合同以及其他代理事项ＸＸ、邓婷予以承认，并承担由此产生的一切法律责任。另查明，2014年12月15日王雄斌代ＸＸ、邓婷与潘钢峰、陆彬在昆明市国正公证处签订了一份《房屋买卖合同》。合同中约定由ＸＸ、邓婷将其所拥有的位于昆明市江东和谐家园F5幢201号房产以人民币14720000元出售给潘钢峰、陆彬，其中70%的份额以人民币10304000元出售给潘钢峰，30%的份额以人民币4416000元出售给陆彬。付款方式为全款付清，款清交房。合同签订后，潘钢峰和陆彬交纳了相关税费，并向王雄斌支付了合同约定的房款。现涉案房屋的房屋所有权人登记为潘钢峰、陆彬，涉案房屋由原告使用。还查明，2013年4月28日ＸＸ与洪建国、张琼芝签订了一份《房屋买卖合同》，由洪建国、张琼芝将位于昆明市江东和谐家园F5幢201号房屋出售给ＸＸ，房屋成交价格为13921000元。另外根据云南雨涵房地产评估有限责任公司于2014年6月23日作出的2014雨涵房估字第A1216号《评估意向书》，昆明市江东和谐家园F5幢201号室评估价值为4764.36万元；该意向书中还载明该估价为正式报告未做出前，作为银行审贷计划参考，不做其他用途，不具备评估报告的法律效力，其估价最终结果以正式评估报价为准。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”被告王雄斌受原告ＸＸ和邓婷的委托出售涉案房屋，依据委托合同约定有权决定售房对象及售房价格。本案中被告王雄斌基于委托与被告潘钢峰、陆彬签订的房屋买卖合同未违反法律法规的强制性效力规定，是合法有效的。故原告ＸＸ起诉要求撤销三被告签订的房屋买卖合同没有法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ、邓婷的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告ＸＸ承担人民币100元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  周星坪代理审判员  徐 嘉人民陪审员  丁 茜二〇一五年五月十五日书 记 员  朱 瑾