江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第01204号
上诉人（原审被告、反诉原告）包永辉。
委托代理人褚建鑫，江苏江海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南通市节制闸管理所,住南通市崇川区外环西路***号。
法定代表人沈雪梅，所长。
委托代理人朱国庆，江苏中远大律师事务所律师。
上诉人包永辉因与被上诉人南通市节制闸管理所（以下简称闸管所）土地租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第1543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年2月3日，闸管所（甲方）与包永辉（乙方）签订《关于借用节制闸场地的协议》。协议约定：位于节制闸东路北侧，东靠水上公安分局中，西邻节制闸绿化林，北依通吕运河的土地一宗，南北宽50米，东西长100米。其中的1号地（由东向西）应乙方要求，甲方同意出租使用权，为明确职责，双方签订下列协议，共同履行。1、土地位于出租地的1号位置，南北长50米，东西61.8米，东距水上公安分局，西距绿化林带37.8米。占用面积3000平方米。2、租用期限8年（自2004年1月1日至2011年12月31日止）。3、租金每年5000元，乙方每年7月份一次性缴清，由甲方出具收款凭证。4、乙方在租用期内必须服从甲方管理，如需建筑须经甲方书面同意，协议期满，由乙方自行撤除。5、未经甲方同意，乙方不得将土地使用权（借用权）转借、转租、转让。6、本协议未尽事宜，双方共同协商。
上述协议期满后，双方于2012年1月16日再次签订一份《关于借用节制闸场地的协议》。协议约定：该场地位于节制闸东路北侧，东靠水上警察支队中，西邻节制闸绿化林带，北至通吕运河，南北宽50米，东西长50.8米。应乙方要求，甲方同意出租使用权，为明确职责，双方签订下列协议：1、该场地面积为2520平方米。2、租用期限为5年（自2012年1月1日始至2017年1月1日止）。3、租金每年人民币8000元整，乙方每年1月10日前一次性缴清，甲方出具收款凭证。4、乙方在租用期内必须服从甲方管理，如需建筑需经甲方书面同意，协议期满由乙方自行拆除。5、未经甲方同意，乙方不得将该场地转租、转借、转让。6、本协议未尽事宜，由双方共同协商解决。
案涉土地由闸管所于1994年3月21日领取国有土地使用证，权属来源为划拨，土地用途为绿化用地。在包永辉在与闸管所签订场地《关于借用节制闸场地的协议》之前，案涉场地由南通水建基础总公司占用作为施工场地。2003年，包永辉在案涉场地上建造了围墙、管理用房、仓库等建筑设施。2004年2月，双方签订协议后，场地上建筑未有变化。现闸管所诉至法院，请求判令双方于2012年1月16日签订的协议无效。包永辉支付闸管所2014年场地使用费8000元。包永辉将租赁场地交还闸管所。包永辉反诉请求判令闸管所赔偿各项损失共计846766.6元，其中：场地设施设备搬迁重置损失703846.6元，搬迁费损失5万元，再次租赁费差价32920元，预期利润损失6万元。诉讼中，包永辉放弃预期利润6万元的主张，诉讼请求变更为要求闸管所赔偿各项损失共计786766.6元。
原审法院认为，本案争议焦点为：1、案涉的场地租赁协议的效力；2、包永辉是否应当支付场地使用费。3、闸管所是否应当赔偿包永辉的损失。关于争议焦点1，案涉的租赁场地系国有划拨土地，土地用途为绿化用地，同时属于水利专用土地。闸管所与包永辉于2004年2月3日、2012年1月16日签订的《关于借用节制闸场地的协议》，改变了土地用途未经过批准，同时侵占了水利工程。上述两份协议违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国防洪法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》的禁止性规定，应为无效。对于协议的无效，双方均有过错，其中闸管所作为出租方掌握了出租土地的重要信息，其过错较包永辉大，应承担主要责任；包永辉作为承租方，未尽审慎的审查义务，应承担次要责任。关于争议焦点2，虽然协议无效，但包永辉实际占有并使用了案涉土地，其除应返还出租土地外，还应返还因占有土地期间在事实上所获得的利益，该利益无法现实返还，只能折价返还。法院参照双方协议的约定租金标准确定包永辉的支付土地占有使用费。关于争议焦点3，包永辉提出的赔偿范围包括：1、场地设施设备重置损失。场地设施设备的形成时间在双方签订协议之前，包永辉未能举证证明设施设备的建设得到了闸管所的书面同意，而且管理用房、仓库、场地、围墙的建设并未办理规划审批手续，系违法建筑。因此，该部分损失应由包永辉自行承担。2、搬迁费损失。该部分损失属于因协议无效造成的损失，根据双方对合同无效的过错程度，闸管所承担80%的赔偿责任。因搬迁行为未实际发生，搬迁费用现无法确定，包永辉可在该部分损失确定后另行向闸管所主张。3、再次租赁费差价。该部分损失属于协议有效而被解除时的履行利益损失，在协议无效的情形下，不应得到赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国水法》第四十一条、《中华人民共和国防洪法》第三十七条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定，判决如下：一、南通市节制闸管理所与包永辉于2012年1月16日签订的《关于借用节制闸场地的协议》无效。二、包永辉于判决生效之日起十日一次性给付南通市节制闸管理所2014年场地使用费8000元。三、包永辉于判决生效之日起三十日内将租赁场地归还南通市节制闸管理所。四、驳回反诉原告包永辉的反诉请求。五、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、本诉案件受理费人民币280元，由包永辉负担。反诉案件受理费人民币5833.83元（减半收取）由包永辉负担。
宣判后，上诉人包永辉不服，向本院提起上诉称：1、一审不支持本人主张的设施设备重置费没有依据。既然案涉场地上的设施设备在2003年就形成，且协议未有变化，说明被上诉人早就知道这些设施设备，即便兴建时未经过其同意，但被上诉人清楚这些设施的价值，如其不同意这些设施存在，早就会要求本人拆除。协议中“如需建筑须经甲方书面同意”的约定指的是另行兴建设施设备。可见在2004年2月双方签订协议时，诉争的设施设备已得到被上诉人的同意。2012年1月签订场地借用协议，更证明被上诉人同意原场地设施设备继续使用的事实。2、一审判决本人支付场地使用费没有依据。一审既然认定两份协议无效，应当判令被上诉人将已获得的全部租金返还给本人。3、一审对损失赔偿责任划分显失公平。协议签订时本人不掌握土地信息，被上诉人也从未将案涉场地的土地性质、用途等告知本人。可见被上诉人对两份协议的无效存在全部过错。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持本人的上诉请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人闸管所答辩称：1、包永辉请求返还场地使用费没有依据。虽然本案合同被认定为无效，但包永辉实际使用了土地，应当参照双方约定支付使用费。2、包永辉要求闸管所承担场地设施设备的重置损失没有依据。包永辉没有就其建筑等设施形成的合法性进行举证，也没有取得闸管所的书面同意，其要求闸管所承担此项损失没有依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，案涉的租赁场地系国有划拨土地，用途为绿化用地，属于水利专用土地，因此一审认定双方的协议违反了法律的禁止性规定，应属无效，并无不当。关于包永辉上诉主张的损失，场地设施设备的形成时间在双方签订协议之前，但建造仍需得到闸管所的同意，现包永辉未提供证据证明设施设备的建设得到闸管所的同意，且其建造的相关设施设备未办理规划审批手续。从另一角度讲，场地上设施设备形成于2004年签订协议之前，双方签订协议后，场地上建筑未有变化，双方于2004年签订的协议于2012年期满，场地上的设施设备费用已经消耗完毕，因此包永辉要求闸管所赔偿重置损失不予支持。关于包永辉要求返还其缴纳的租赁费用的理由，本院认为虽然协议无效，但包永辉实际使用了案涉土地并获取了收益，闸管所可参照协议约定的租金标准收取使用费。关于双方的责任，闸管所对案涉土地情况清楚，其应当明知土地不可出租用于经营，因此其存在较大过错。包永辉作为承租人，其也负有审查土地用途的义务，但其在闸管所不披露信息的情况下难以知晓案涉土地情况，其对协议无效承担次要责任。一审划分的责任比例并无不当。综上，上诉人包永辉的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5833.83元，由上诉人包永辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 刘玉蓉
代理审判员 张峥嵘
二〇一五年九月七日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；