海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼97民终450号
上诉人(原审被告)海南龙栖湾发展置业有限公司，住所地海南省乐东黎族自治县。
法定代表人闫利明，该公司董事长。
委托代理人王冠博，该公司职员。
被上诉人（原审原告）刘宇，男，1975年4月17日出生，汉族，住北京市。
上诉人海南龙栖湾发展置业有限公司（以下简称龙栖湾公司）因与被上诉人刘宇商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2015）乐民初字第917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，刘宇与龙栖湾公司于2013年5月20日签订《乐东县商品房买卖合同》，购买龙栖湾公司位于乐东黎族自治县九所镇龙栖湾开发区A2栋住宅1单元3层307号房。刘宇已向龙栖湾公司支付房价款总额778811元。2013年12月28日，刘宇在《商品房交付使用签收单》上签名并领取该房钥匙，实际占有使用该房屋。《乐东县商品房买卖合同》第十五条约定了办理产权登记的权利义务。具体内容为：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得商品房权属证书后，出卖人应当在10日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前7日如实告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应当及时提供。”龙栖湾公司于2013年12月28日将307号房交给刘宇至今，未向刘宇交付该房的房屋权属证书，也未通知刘宇提供办理房产证所需证件材料。
另查，本案发生之前，刘宇与龙栖湾公司发生商品房买卖合同纠纷，本院依法作出（2015）乐民初字第180号判决。判决主文认定：刘宇与龙栖湾公司签订的《乐东县商品房买合同》的附件七补充协议中“一、产权办理的约定”的条款无效，产权办理按《乐东县商品房买卖合同》第十五条的约定执行。”刘宇认为计算违约金有误，故上诉。海南省第二中级人民法院于2015年11月26日作出（2015）海南二中民一终字第1158号民事判决：驳回上诉，维持原判。
刘宇因本案纠纷于2015年10月20日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除刘宇与龙栖湾公司于2013年5月20日签订的《乐东商品房买卖合同》；二、龙栖湾公司支付刘宇延期办理房屋产权证书的违约金共71640元（暂计至2015年10月26日）；三、诉讼费用由龙栖湾公司承担。
一审法院认为，本案商品房买合同是否符合合同解除之法定条件、龙栖湾公司是否应承担相应的违约责任是本案争议的焦点问题。
其一，关于合同解除问题。双方签订的《乐东县商品房买卖合同》，主体适格，内容为双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性效力规定，合法有效。合同当事人应当依诚实信用原则履行合同约定的义务。根据该合同第十五条关于“出卖人应当自房屋交付之日起360日为买受人办理房屋产权证书。”的约定，龙栖湾公司是办理房屋产权证的义务主体。本案事实表明，龙栖湾公司自2013年12月28日起，在一年多的时间内，既未按合同之约定告知刘宇提供办理房屋产权所需的相关材料，也未交付房屋产权给刘宇，龙栖湾公司违反了合同约定之义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，不动产房屋的所有权从办理所有权登记手续时起转移。刘宇与龙栖湾公司签订商品房买卖合同的根本目的是要取得该房屋的所有权。由于龙栖湾公司未履行办理该房屋产权证之义务，导致刘宇至今未能取得该房屋的所有权，未能实现合同目的。龙栖湾公司的行为构成根本违约。刘宇请求解除合同，符合法定条件，应予以支持。合同解除，当事人可请求恢复原状，经一审法院释明，刘宇当庭表示不主张返还房价款等权利，故对此问题不作审理。
其二，关于违约责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。当事人没有约定违约金或者损失赔偿数额难以计算的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，龙栖湾公司应当承担未能交付房屋产权证的违约责任。逾期的期间以刘宇实际占有该房之次日起开始计算。从2013年12月29日计至2015年10月26日，款额74178.5元。要指出，其一，龙栖湾公司以应适用本案合同附件七补充约定，刘宇未委托龙栖湾公司办理产权证为由主张龙栖湾公司不应承担违约责任的辩称意见理由不成立。因为已发生法律效力的（2015）乐民初字第180号《民事判决书》的主文认定：刘宇与龙栖湾公司签订的《乐东县商品房买卖合同》的附件七补充协议中“一、产权办理的约定”的条款无效，产权办理按《乐东商品房买卖合同》第十五条约定执行。”另，龙栖湾公司认为刘宇有过错，违约金的计算方式应给予调整。但本案事实表明，是龙栖湾公司根本违约，刘宇无过错。此违约金的计算方式是法定的，而不是双方之约定。且按法定方式计算，本案违约金也未超过刘宇已付房款总额之30%，故龙栖湾公司主张调整违约金的计算方式，理由不成立，其意见不予采纳。其二，龙栖湾公司关于计算违约金应从刘宇拿到房钥匙之日起算，而非合同约定的交房之日起算的辩解意见，理由成立，予以支持。因为《乐东县商品房买卖合同》第十五条约定的“自房屋交付之日”是指房屋实际移交之日。《解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中双方没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书，龙栖湾公司对本案房屋的转移占有之日，应视为合同中约定的房屋交付之日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第十八条第一款第（一）项及第二款之规定，判决：一、解除刘宇与海南龙栖湾发展置业有限公司于2013年5月20日签订的《乐东县商品房买卖合同》；二、海南龙栖湾发展置业有限公司应自判决发生法律效之日起七日内一次性支付违约金人民币74178.5元给刘宇。当事人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回刘宇的其他诉讼请求。案件受理费1591元，由海南龙栖湾发展置业有限公司负担。
上诉人龙栖湾公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定龙栖湾公司存在根本违约，判令解除双方签订的《乐东县商品房买卖合同》缺乏事实根据和法律依据。（一）龙栖湾公司没有根本违约，没有为刘宇办理房产证的义务。根据双方签订合同的补充协议第一条产权办理约定：买受人如需委托出卖人办理房产证明，必须事先出具委托书及清缴委托代办费用1200元/户。但在双方实际履行合同的过程中，经多次告知，刘宇一直没有履行其应尽义务，按照约定办理任何委托手续。（二）龙栖湾公司已经履行合同应尽义务，未尽事宜为不可抗力因素，故此不存在违约情形。1.自刘宇2013年12月28日正式完成涉案房屋交接手续之日起，龙栖湾公司多次催促刘宇按照合同约定完成房产证的委托代办手续，刘宇一直不予配合。刘宇在没有任何告知的前提下，直接向法院提起解除合同及赔偿诉讼，明显违反了双方的合同及补充协议关于合同解除前置规范的约定。2.出于安抚业主情绪，龙栖湾公司在2015年9月下旬就已经要求税务机关出具相关发票，同时向房管部门申请办理房产证明，但是由于税务征管系统升级（2015年9月25日起），龙栖湾公司直至2015年12月1日才取得涉案房屋的完税凭证，同年12月10日即取得了涉案房屋产权证明。因此，办证所延误的时间扣除政府审批流程等原因，皆为刘宇自身不作为所致。（三）按照一审法院在判决中“产权办理按主合同第十五条执行”的认定，同样解除合同也应按照该条约定执行，而该条约定中也并没有明确预期多少日为违约时间的界限。结合“补充协议是对主合同未尽事宜补充说明”的特性，根据主合同中第十九条“买受人行使本合同约定的单方解除合同的权利时，应书面通知出卖人”和补充协议中第四条第1、2款关于合同解除的相关约定，龙栖湾公司自始至终也没有收到过刘宇任何形式的关于解除合同的通知。（四）刘宇要求解除合同的诉请缺乏法律依据，法院不应予以支持。按照一审法院关于房屋实际占有的界定，在双方履行合同的过程中，刘宇已于2013年12月28日完成对涉案房屋的占有。根据双方签订合同的第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书”。补充协议第一条第3款约定“由出卖人代为办理产权手续的，在商品房交付使用后365个自然日内，出卖人代买受人向所在地的房地产登记部门提交产权登记备案资料”。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”由此可知，根据补充协议优先的原则，双方约定办理该房屋所有权登记或向房管部门提交登记备案资料的届满期限应为2014年12月28日。也就是说，除龙栖湾公司依约履行完委托代办手续后，至2015年12月28日内龙栖湾公司仍未能代其办理完成房产证明或者向房管部门提交登记备案资料，法院才有依据考虑是否解除双方合同，而在此之前龙栖湾公司已主动为其完成房产证明的办理，所以说明刘宇的诉请已经完全违背合同本意，严重缺乏事实根据和法律依据，一审法院判决解除合同是错误的。
二、一审法院判令龙栖湾公司支付给刘宇违约金的时间计算和违约金计算标准错误，并且约定的违约金也过高，应予调整。（一）根据双方合同第15条第1项及其补充协议第1条第3项的约定，即可认定2013年12月29日至次年12月28日为合理的办证时间；逾期办证时间计算应是提交备案资料之日截至房屋产权证取得之日，即2014年12月29日至2015年11月30日，期间还应扣除政府税务系统升级的时间（2015年9月25日至同年11月30日），剩余的270天方为合理的逾期办证天数。因此，如若判定龙栖湾公司违约，违约金的计算期限也应是270天。（二）一审法院按照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算违约金错误。根据《解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但涉案合同已经有明确约定损失赔偿的计算标准，并且约定的违约金并未超过刘宇已付房款的30%。根据双方的合同约定，龙栖湾公司逾期办理产权登记的违约金，计算标准为买受人已付房价款的总额×0.0002×270天。如若采纳金融机构的贷款利率标准计算，还应出示相关金融机构的利率计算标准文件和计算办法，但是一审判决并没有。因此一审判决认定龙栖湾公司需支付给刘宇违约金74178.5元是错误的。
三、一审法院认定龙栖湾公司在实际履行合同的过程中无过错，违约金不予调整是错误的。合同履行过程中龙栖湾公司积极与刘宇沟通，并开展多种补救措施。但是刘宇一直拖延办理委托手续，并拒绝与龙栖湾公司进行沟通。根据合同法的相关规定，结合双方实际履行合同的情况，以及刘宇购买房屋的用途，刘宇应当承担主要过错责任，违约金的计算标准应调整为与中国人民银行同期同类存款利率执行，且刘宇应当承担至少50%以上的损失责任。另外，一审法院采纳2015年11月26日的（2015）乐民初字第180号民事判决作为审理本案的依据是错误的。此外，龙栖湾公司已就（2015）乐民初字第179号、180号民事判决向海南省第二中级人民法院提出申诉，最终结果尚未下达。
综上，龙栖湾公司上诉请求：一、撤销海南省乐东黎族自治县人民法院（2015）乐民初字第917号民事判决，驳回刘宇的一审诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由刘宇承担。
被上诉人刘宇答辩称，一、龙栖湾公司至今未予办理土地使用权证，请求法院维持一审关于解除双方所签订的《乐东商品房买卖合同》的判决，并重新计算违约金至合同实际解除日。龙栖湾公司与刘宇签订的合同是格式合同，其中明确约定了土地使用权证的办理。2013年10月，龙栖湾公司寄送给刘宇的收房通知称刘宇所购买的房屋已经国家相关部门验收合格，可以收房。刘宇在2013年12月28日收房时，刘宇在验房前交付了契税、价格调节基金、土地使用权交易费、土地权属登记费等费用。因此可看出，龙栖湾公司在刘宇收房验房前已经收取了办理土地使用权证的一切费用，并未告知刘宇不能办理土地使用权证。现在龙栖湾公司表示只能办理房产证，不能办理土地使用权证书，属于欺诈行为。二、龙栖湾公司声称刘宇不领取发票是虚假的，刘宇在起诉前多次尝试与龙栖湾公司沟通解决发票及房产证的问题，但是龙栖湾公司的置业顾问及其他工作人员均以变动不知情为由推拖。另外，龙栖湾公司提到2015年9月至12月期间海南省地方税务局的税务系统升级造成其不能取得涉案房屋的完税凭证，但是该系统升级的时间是在龙栖湾公司违约之后，不属于不可抗力。另外，根据海南省地方税务局的通告，自2015年10月8日起海南省地税系统就已经正式上线运行了金税三期系统。三、龙栖湾公司称刘宇不委托其办理房地产权属证书是错误的。刘宇在收房前已经向龙栖湾公司缴纳了办理房地产权属证书所需的各项费用，这些费用均足以证明龙栖湾公司已接受业主委托办理房地产权属证书。龙栖湾公司在2015年12月向房管局申请加急办理房产证的事实也证明龙栖湾公司掌握着办理房产证的一切资料，未按合同约定为业主办理房产证是出于其自身原因。四、龙栖湾公司称刘宇在行使合同解除权时未书面通知，实际上刘宇于2015年10月向一审法院提起诉讼，因龙栖湾公司延迟办理房地产证要求与其解除合同。自刘宇的起诉状的副本送达龙栖湾公司时，应视为刘宇已经通知龙栖湾公司解除合同。另外，刘宇又于2015年12月25日通过EMS向龙栖湾公司寄送了《解除商品房买卖合同的协议》，龙栖湾公司已经签收。
二审中龙栖湾公司龙栖湾公司提交了三份新证据，即乐字第SPF201503851号房权证、办证联发票、完税证明。经核实，以上证明均真实有效，且与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据，本院予以确认。
对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，龙栖湾公司已于2013年12月28日将涉案的308房交给刘宇居住使用。龙栖湾公司已经代为缴纳相关税费，2015年12月10日乐东黎族自治县人民政府向刘宇颁发了涉案房屋的房权证，将该房屋的所有权登记在刘宇名下。另，2015年9月25日至2015年11月30日期间，由于金税三期税费系统升级乐东黎族自治县地方税务局无法及时打印出备注带有房屋地址等信息的完税证明。再查明，已发生法律效力的海南省乐东黎族自治县人民法院（2015）乐民初字第180号民事判决，判令龙栖湾公司应支付给刘宇的违约金标准为：按照中国人民银行逾期贷款利率的日万分之二点一计算。
本院认为，本案二审的争议焦点问题是：一、龙栖湾公司与刘宇签订的《乐东县商品房买卖合同》是否应当解除；二、龙栖湾公司逾期办理房屋产权证书是否违约，若违约，龙栖湾公司应如何承担违约责任。
一、关于龙栖湾公司与刘宇签订的《乐东县商品房买卖合同》是否应当解除的问题。
一审判决认定刘宇与龙栖湾公司签订的《乐东县商品房买卖合同》为有效合同，双方当事人均无异议且对此问题均未提起上诉，因此，该合同合法有效，合同双方当事人均应依约履行各自的合同义务。合同签订后，刘宇已在合同约定期限内支付了购房款，履行了该合同的主要义务。龙栖湾公司已于2013年12月28日与刘宇办理了涉案房屋的交接手续，刘宇已完成对涉案房屋的占有，该房屋已实际交付使用，龙栖湾公司也已履行了该合同的主要义务。此外，根据双方签订的合同第十五条约定，龙栖湾公司还应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。按照《解释》第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据双方的合同约定及上述法律规定，龙栖湾公司代为办理该房屋所有权登记的届满期限应为2014年12月28日。如果因为龙栖湾公司的原因导致在2015年12月28日内仍无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据本案审理查明的事实，龙栖湾公司已在2015年12月10日代为刘宇办理了房屋所有权登记，因此，《解释》第十九条规定的合同解除期限尚未届满，合同解除条件尚未成就。虽然龙栖湾公司因客观原因未能代为刘宇办理完涉案房屋的土地使用权登记，但此种情况并非龙栖湾公司所致，龙栖湾公司不应因此承担违约责任。基于以上因素综合考量，本案合同双方当事人已经依约实际履行了涉案商品房买卖合同，均各自行使了合同主要权利，履行了合同主要义务，龙栖湾公司并未构成根本违约，刘宇主张解除本案合同，不具备合同解除之法定条件，刘宇与龙栖湾公司签订的《乐东县商品房买卖合同》不应当予以解除。一审判决对此问题认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。
二、关于龙栖湾公司为刘宇逾期办理房屋产权证书是否违约，若违约，龙栖湾公司应如何承担违约责任的问题。
根据双方的合同约定及法律规定，龙栖湾公司代为办理该房屋所有权登记的届满期限应为2014年12月28日。龙栖湾公司在无合法事由的情况下，于2015年12月10日代为刘宇办理了房屋所有权证书，其逾期办理属于违约行为。
关于违约责任的承担问题。本案中，龙栖湾公司与刘宇签订的主合同第十五条仅对产权登记的相关内容进行了约定，并未对出卖人逾期办理产权登记如何承担违约金进行约定，虽然合同附件七的补充协议的第一条对出卖人逾期办理产权登记如何承担违约金进行了约定，但是该条协议已被生效判决确认无效。《解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，龙栖湾公司逾期交房的违约金按日万分之二点一标准计算既符合司法解释的规定，也与已发生法律效力的（2015）乐民初字第180号民事判决认定的龙栖湾公司应支付给刘宇的违约金标准相一致。关于违约期限的计算，根据合同约定及法律规定，龙栖湾公司合理的办证期限应为2013年12月29日至2014年12月28日，因此龙栖湾公司逾期办证时间应是2014年12月29日至2015年12月10日。期间还应扣除政府税务系统升级的时间，即2015年9月25日至同年11月30日，剩余的270天方为实际的违约天数。因此，龙栖湾公司应当支付给刘宇的违约金应为778811元×270日×0.00021元/日＝44158.58元。
综上，龙栖湾公司的上诉请求有理部分予以支持，其余部分缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实部分有误，适用法律错误，其判决解除合同错误，应予改判；一审判决对于违约金的处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销海南省乐东黎族自治县人民法院（2015）乐民初字第917号民事判决第一项。
变更海南省乐东黎族自治县人民法院（2015）乐民初字第917号民事判决第二项为：海南龙栖湾发展置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘宇违约金44158.58元。
驳回刘宇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1591元，二审案件受理费1591元，合计3182元，由海南龙栖湾发展置业有限公司负担1807.9元，由刘宇负担1374.1元。
本判决为终审判决。
审判长 张成信
审判员 张模金
审判员 黄心宇
二〇一六年六月十三日
书记员 陈会甫
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。