浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第323号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波市江东鲜活水产有限公司。
法定代表人：章祖义。
委托代理人：党亦恒，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：诸密特，浙江联吉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：慈溪市华星照明灯具有限公司。
法定代表人：黄金德。
委托代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师。
委托代理人：林鑫，浙江煜华律师事务所律师。
上诉人宁波市江东鲜活水产有限公司（以下简称江东水产公司）因与被上诉人慈溪市华星照明灯具有限公司（以下简称华星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2015年3月25日作出的（2014）甬慈范民初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：江东水产公司住所地为宁波市江东区宁穿路187号，成立于1999年9月19日，经营范围为一般经营项目：鲜活水产品批发；房屋出租；物业服务，营业期限自2003年9月29日至2023年9月28日止。
华星公司、江东水产公司于2010年1月10日签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方（即华星公司）房屋坐落于宁波江东区（中兴北路38号），为江南村所辖，房产证号为：甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号，土地为：21.50亩（国有土地使用权证号：甬国用（2009）第0103939号，土地用途为工业用地，使用权面积14301.20平方米），建筑面积约为4600平方米（实际面积为3704.37平方米）。甲方将上述土地和房屋租赁给乙方（即江东水产公司）。乙方承租该房屋仅做干货买卖使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限自2010年1月10日至2018年1月10日止。租金第一、第二年为叁佰万元，第三年起每年在前一年的基础上递增5%，具体为：“…第四年（2013年1月10日至2014年1月10日）租费叁佰叁拾万柒仟伍佰元。第五年（2014年1月10日至2015年1月10日）租费叁佰肆拾柒万贰仟捌佰元。…付款方式：每年1月10日前付清下一年的租金，并要另外支付保证金壹拾万元整。以上价格为不含税价”。合同第五条约定：“为考虑乙方的实际用途，甲方允许乙方在基本不影响原有建筑物（以原有房产证或规划允许的临时建筑为准）的房屋主体结构外，甲方同意乙方拆除靠马路边的中间2间二层楼房屋，同时允许搭建临时房屋。……”；第六条约定：“临时房屋由乙方设计，经甲方同意后由乙方实施建设，所有临时房屋的建设费用以及水、电、消防、交通道路、公共设施、地下雨水、污水管道工程、绿化种植等一切费用全部由乙方承担，建设临时房屋如发生事故，相应法律责任亦由乙方承担。”；第十一条约定：“临时房屋由乙方设计，建设费用由乙方承担，材料采用钢结构，新增临时建筑面积造价定为每平方米肆佰元。…”；第十二条约定：“甲方违约：因甲方地块已列入规划拆迁范围，如因甲方原因规划要求拆迁并终止合同的，则所有临时房屋按8年期折旧法把剩余年限的残值赔偿给江东水产公司。同时要赔付江东水产公司违约金第一年8个月租金，第二年7个月租金，第三年6个月租金，第四年5个月租金，第五年4个月租金，第六年3个月租金，第七年2个月租金，第八年1个月租金。乙方违约：所有临时建筑及附属设施都无偿捐助给甲方，同时要赔付甲方违约金，第一年8个月租金，第二年7个月租金，第三年6个月租金，第四年5个月租金，第五年4个月租金，第六年3个月租金，第七年2个月租金，第八年1个月租金。”
合同签订后，江东水产公司按约支付了2010年1月10日至2013年1月9日的租金，并交纳了保证金100000元。2013年1月10日起的房屋租金江东水产公司未再支付。
江东水产公司在租用房屋的过程中，依据双方签订的合同，拆除了甬房权证江东字第××号房屋所有权证记载项下的房屋并进行重建（新房屋未重新办理房屋所有权证），并在华星公司原有的房屋内使用钢结构材料进行了隔层、隔断。江东水产公司为满足实际使用需要，在未经审批的情况下，使用钢结构搭建了临时房屋，各处房屋通过搭建钢结构的走廊、楼梯等设施相连接。上述新建设施及临时房屋均在甬国用2009第0103939号国有土地证记载的土地范围之内，新增或扩建的临时建筑（含原房屋内的钢结构隔层）总面积为20720.96平方米。江东水产公司还新建、增建如下设施：配电设施1套、简易升降机3部、冷风机71台、冷冻库102间、监控设施1套、电力附属设施1项（含电缆线、控制柜、电力井）、给排水设施1项（含消防管、PBR管、阀门井、检查井、雨水井）。
江东水产公司对租赁的房屋进行改建、装修后，再出租给经营户主要用于水产干货买卖及酒店用品买卖，在此基础上形成了宁波市江东新基咸干水产批发市场及宁波市江东酒店用品批发市场（未经审批），江东水产公司虽未按照合同约定的目的使用承租房屋，但华星公司对此并无异议，允许江东水产公司实际继续租用。
宁波市政府早在2007年2月6日就印发了《宁波市中心城水产品市场规划实施方案》，确定要将中心城区的水产品市场迁入宁波水产品批发市场。2011年5月12日，宁波市政府召开专题会议专题研究、部署中心城区水产批发市场整合搬迁工作。2012年9月13日，江东水产公司与宁波市江东区福明房屋拆迁事务所签订《补偿协议》，约定江东水产公司于2012年10月31日前将水产市场搬迁完毕。拆迁事务所一次性赔偿江东水产公司经济补偿、设施设备补偿、装修补偿、奖励费合计25000000元。协议签订后，江东水产公司根据协议的约定时间对水产市场进行了搬迁，并获得了上述相应的补偿款。水产市场搬迁后，涉案房屋仍由江东水产公司继续占有使用。
在房屋租赁合同履行期间内，根据宁波市江东区发展和改革局印发的《批复》（2010年12月21日印发），涉案房屋所在的江南村地块，被列入城中村改造前期开发计划，即在拆迁范围内。但华星公司尚未与相关部门签订房屋拆迁协议，该房屋至今实际仍未进入拆迁程序。2014年9月29日，宁波市江东区政府印发了东党办（2014）80号文件，又将涉案房屋所处地块列入了旧城区块开发三年行动实施方案，但对房屋拆迁的具体截止日期仍未明确。
华星公司曾于2013年3月1日因涉案房屋租金问题向法院提起诉讼，后于同年8月25日撤回起诉，法院于同年8月26日作出（2013）甬慈民初字第257号民事裁定书，准许华星公司撤回起诉。华星公司于2014年4月17日因涉案房屋租金再次向法院起诉。
华星公司于2014年4月7日诉至原审法院，称：2010年1月10日，华星公司、江东水产公司签订《房屋租赁合同》一份，约定华星公司将坐落于宁波市江东区江南村4600平方米的房屋出租给江东水产公司，租赁期限自2010年1月10日至2018年1月10日止；并约定租金第一、第二年为3000000元，第三年起的租金在前一年租金的基础上递增5%；付款方式为每年1月10日前付清下一年的租金，并要另外支付保证金100000元。同时还约定，华星公司、江东水产公司因合同发生争议协商不成，均可向慈溪市人民法院提起诉讼。根据上述合同的约定，江东水产公司应于2013年1月10日前付清2013年1月10日至2014年1月10日的租金3307500元，应于2014年1月10日前付清2014年1月10日至2015年1月10日的租金3472800元。但经华星公司催讨，江东水产公司至今未付上述租金，酿成纠纷。因此请求判令：1.江东水产公司立即支付华星公司自2013年1月10日起至2015年1月10日止的房屋租金6780300元，赔偿华星公司自2013年1月11日起至2014年1月10日止、以3307500元为基数、按同期银行贷款基准利率计算的利息损失202230元；并赔偿自2014年1月11日起至生效判决确定的履行日止、以6780300元为基数、按同期银行贷款基准利率计算的利息损失；2.诉讼费由江东水产公司承担。诉讼过程中，华星公司变更诉讼请求为：1.江东水产公司立即支付华星公司自2013年1月10日起至2014年1月10日止的租金3307500元，并赔偿华星公司自2013年1月11日起至实际清偿日止、以3307500元为基数、按照银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；2.江东水产公司立即支付自2014年1月11日起至2014年10月24日止的房屋租金2730667.40元，并赔偿华星公司自2014年1月11日起至实际履行日止、以2730667.40元为基数、按银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；3.江东水产公司支付自2014年10月25日起至实际腾房日止，按涉案的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的房屋占有使用费；4.江东水产公司支付违约金1378125元；5.由江东水产公司所搭建的涉案临时房屋［甬国用（2009）第0103939号土地证载明的位于宁波市江东区中兴北路38号土地上除甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号等6本房屋所有权证项下的房屋之外的所有建筑物，包括甬房权证江东字第××号房屋所有权证项下的房屋拆除后由江东水产公司新建的临时建筑物，临时建筑物的总面积为20720.96平方米］及附属设施［配电设施1套、电力附属设施1项（含电缆线、控制柜、电力井）、给排水设施1项（含消防管、PBR管、阀门井、检查井、雨水井）］归华星公司所有；6.本案诉讼费由江东水产公司承担。
江东水产公司反诉称：2010年1月10日，华星公司与江东水产公司签订《房屋租赁合同》一份，约定华星公司将坐落于宁波市江东区江南村的4600平方米的房屋出租给江东水产公司用于干货买卖，租赁期限为2010年1月10日至2018年1月10日。华星公司允许江东水产公司在基本不影响原有建筑物的房屋主体结构外，同意江东水产公司拆除靠马路边的中间2间二层楼房屋，同时允许搭建临时房屋。一切费用全部由江东水产公司承担，建设临时房屋如发生事故，相应法律责任亦由江东水产公司承担。如因华星公司原因规划要求拆迁并终止合同的，则所有临时房屋按8年期折旧法把剩余年限的残值赔偿给江东水产公司。合同签订后，双方均按约履行，江东水产公司新建钢结构临时房屋共19450.44平方米。2010年12月21日，宁波市江东区发展和改革局印发东发改投（2010）109号《关于同意将江南村地块列入城中村改造前期开发计划的批复》（以下简称《批复》），该文件明确了涉案房屋所在地块需要进行拆迁改造。此后，拆迁部门多次与江东水产公司进行协商沟通。2012年9月13日，江东水产公司与宁波市江东区福明房屋拆迁事务所签订《非住宅征收补偿协议》（以下简称《补偿协议》）一份，协议明确涉案房屋已列入江南社区旧村改造项目房屋征收范围，江东水产公司应于2012年10月31日前将房屋搬迁完毕。此外，根据宁波市委、市政府作出的中心城区水产批发市场整合搬迁的决策以及规划实施方案，江南村的水产干货市场亦定于2012年10月31日关闭，江东水产公司通知各市场经营户清场并办理房屋租金、押金的退款手续。鉴于上述房屋将被征收拆迁和水产市场整合搬迁的双重原因，江东水产公司认为原、江东水产公司之间签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，遂通知华星公司自2012年11月1日起解除该合同。现江东水产公司反诉要求判令：1.确认华星公司、江东水产公司之间的《房屋租赁合同》已于2012年11月1日解除；2.华星公司应退还江东水产公司2012年11月1日至2013年1月10日期间多付的房租604109元；3.华星公司赔偿江东水产公司临时房屋折旧后的残值4862610元；4.华星公司应退还江东水产公司租房保证金100000元；5.华星公司应支付违约金1575000元；6.本诉、反诉的诉讼费用由华星公司承担。
原审法院审理认为：华星公司、江东水产公司签订的《房屋租赁合同》依法成立且合法有效，依法应当予以保护。双方当事人均应当全面履行各自的合同义务。江东水产公司承租华星公司的房屋后，应当依照约定向华星公司支付房屋租金。江东水产公司关于无需支付房屋租金的抗辩不能成立，理由如下：1.江东水产公司辩称拒付租金系其在行使同时履行抗辩权的理由不能成立。江东水产公司认为华星公司在履行合同过程中存在重大瑕疵，承租房屋因拆迁原因而导致江东水产公司无法办理相关营业执照。对此，江东水产公司并未提供相关证据予以佐证，相反，根据华星公司提供的证据及江东水产公司在庭审中的陈述，均可证明江东水产公司尚有房屋仍处于出租经营状态，涉案房屋仍具备商业运营的功能，故江东水产公司主张的同时履行抗辩权不能成立。2.江东水产公司提出华星公司、江东水产公司签订的《房屋租赁合同》已经于2012年11月1日解除的理由不能成立。江东水产公司行使合同解除权，既不符合合同约定条件，也不符合法定解除的条件。关于江东水产公司提出的不可抗力的理由，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。中心城区水产市场的搬迁与整合，早在2007年已经为宁波市政府通过确定的既定政策方案。江东水产公司自2003年就已经开始经营鲜活水产品批发，相较于华星公司来讲江东水产公司对宁波市政府的相关行业政策应该有更为清晰的了解和趋势把握，故2012年的水产品批发市场的搬迁应当属于江东水产公司可预知的政策变动之内。江东水产公司在承租华星公司房屋后，根据宁波市政府的要求将水产干货交易市场整体搬迁，这属于江东水产公司自身应承担的商业政策风险，而不属于不可抗力，亦不属于情势变更。故江东水产公司单方面通知华星公司解除合同的行为并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定情形，江东水产公司亦未能举证证明因华星公司存在其他违约行为导致合同目的无法实现，进而具备解除合同的法定条件。同时，江东水产公司也未提供其已经履行通知义务的证据，故江东水产公司主张合同解除的法定要件均不具备，江东水产公司反诉要求确认涉案《房屋租赁合同》于2012年11月1日解除的反诉诉讼请求不能予以支持。3.江东水产公司提出的诉讼时效抗辩亦不能成立。华星公司、江东水产公司之间明确约定了第四年的房屋租金应当于2013年1月10日前支付，华星公司于2013年3月1日向法院起诉，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条：当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。故涉案第四年的租金的诉讼时效于2013年3月10日第一次中断。之后，案件处于法院审理阶段，应当视为华星公司始终在积极主张自身的权利。诉讼时效应当自法院允许华星公司撤回起诉之日（2013年8月26日）起重新计算，现华星公司于2014年4月17日再次向法院起诉，未超过法律规定的一年诉讼时效期间，故华星公司向江东水产公司催要第四年的房屋租金未超过诉讼时效。综上，江东水产公司未支付房屋租金，已属违约，华星公司有权要求江东水产公司承担相应的违约责任，具体而言江东水产公司应当承担以下违约责任：1.江东水产公司应当继续履行支付房屋租金的合同义务至合同解除之日。本案中，江东水产公司明确表示其不愿意再承租涉案的房屋，在江东水产公司未履行合同主要义务，即已经欠付房屋租金累计已达一年有余，并明确表示不愿意再承租涉案房屋的前提下，华星公司于2014年10月24日明确表示同意江东水产公司解除合同的要求，故双方对于解除《房屋租赁合同》已经达成合意，予以准许。故确认涉案房屋租赁合同于2014年10月24日解除。华星公司要求江东水产公司支付租金至解除之日的诉讼请求合理合法，予以支持；2.江东水产公司向华星公司支付违约金。《房屋租赁合同》中未明确约定违约金的计算基数，结合华星公司、江东水产公司双方各自的计算方式，双方均以一方当事人违约当年的租金作为计算基数，该基数的确定系双方真实意思的表示，可以视为双方对合同违约金计算方式的补充，法院予以认同。江东水产公司自第四年开始未按约支付房屋租金，属于江东水产公司在合同履行过程中第四年违约，故华星公司以第四年的租金为计算基数，依照合同约定要求江东水产公司向华星公司支付违约金1378125元（3307500元／12个月＊5个月）的诉讼请求合理合法，予以支持。3.江东水产公司需将临时建筑及附属设施捐助给华星公司。根据合同约定的表述并结合违约条款的目的，“无偿捐助”一词的表述应理解为“江东水产公司违约，临时建筑及附属设施的处分权均归华星公司所有”。《房屋租赁合同》中的“建筑”系指建筑物，在本案中所指的建筑包含以下内容：（1）江东水产公司拆除了甬房权证江东字第××号房屋所有权证记载项下的房屋并进行重建的房屋（新房屋未重新办理房屋所有权证）；（2）江东水产公司在华星公司原有的房屋内主要使用钢结构材料进行的隔层、隔断；（3）江东水产公司为满足实际使用需要，使用钢结构搭建的临时房屋；（4）江东水产公司为连接各处房屋而使用钢结构材料新搭架的走廊、楼梯等设施。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。即不动产物权的取得必须以合法为前提，本案中除原有房屋内的隔层、隔断无需政府相关部门审批外，国有土地使用权证上的建筑物应当经过行政部门的审批后，才能获得合法权属依据。对现有未经审批的建筑物，不宜由法院作出所有权归属的判定，但对构成建筑物材料的所有权归属法院可予支持。以上三项江东水产公司需承担的违约责任，系当事人间的意思自治，且与华星公司根据《房屋租赁合同》约定可得的房屋租金，即相关预期利益相比尚在合理范围内。合同解除后，江东水产公司应当腾退房屋，并将房屋交还给华星公司，但现涉案房屋仍由江东水产公司占有使用，江东水产公司应当依法支付继续占有期间的房屋使用费。在涉案《房屋租赁合同》解除后，江东水产公司继续占有涉案房屋期间，华星公司依法有权要求江东水产公司参照相关年度的租金支付继续占用房屋期间的占有使用费，但结合本案实际，华星公司也应当给予江东水产公司适当的腾房时间，法院认为在判决生效之日起30日内腾退房屋为宜，在该期间内华星公司不应收取江东水产公司的占有房屋使用费，故华星公司要求江东水产公司支付继续占有使用费的诉讼请求中合理部分予以支持，不合理部分不予支持。华星公司要求江东水产公司支付房屋租金的利息损失，在涉案《房屋租赁合同》中没有明确约定，且双方针对同一违约行为已经约定了违约金，且华星公司未提供证据证明违约金尚不足以弥补其实际损失，故对华星公司关于房屋租金利息损失的诉请，缺乏相关法律及事实依据，不予支持。涉案《房屋租赁合同》解除后，江东水产公司有权要求华星公司返还保证金，故江东水产公司反诉要求华星公司返还保证金100000元的诉讼请求亦合理合法，予以支持。江东水产公司的其余反诉请求，缺乏相关事实依据，亦无证据予以佐证，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、确认慈溪市华星照明灯具有限公司与宁波市江东鲜活水产有限公司之间于2010年1月10日签订的《房屋租赁合同》于2014年10月24日解除；二、宁波市江东鲜活水产有限公司于判决生效之日起十五日内支付慈溪市华星照明灯具有限公司自2013年1月10日起至2014年10月24日止期间的房屋租金6038167.40元；三、宁波市江东鲜活水产有限公司于判决生效之日起十五日内支付慈溪市华星照明灯具有限公司自2014年10月25日起至宁波市江东鲜活水产有限公司实际腾房日止、以涉案《房屋租赁合同》约定的相关年度的租金标准计算的房屋占有使用费（本判决生效之日起30日内为合理腾房时间，该期间不计算房屋占有使用费）；四、宁波市江东鲜活水产有限公司于判决生效之日起十五日内支付慈溪市华星照明灯具有限公司违约金1378125元；五、宁波市江东鲜活水产有限公司搭建临时建筑的材料归慈溪市华星照明灯具有限公司所有；宁波市江东鲜活水产有限公司添附的附属设施（附件1）归慈溪市华星照明灯具有限公司所有；六、慈溪市华星照明灯具有限公司于判决生效之日起十五日内返还宁波市江东鲜活水产有限公司保证金100000元；七、驳回慈溪市华星照明灯具有限公司其余诉讼请求；八、驳回宁波市江东鲜活水产有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×履行期间）。案件本诉受理费65”114元，反诉受理费30896元，合计96010元，由慈溪市华星照明灯具有限公司负担2375元，宁波市江东鲜活水产有限公司负担93635元，于判决生效之日起七日内交纳法院。本诉财产保全申请费5000元，由宁波市江东鲜活水产有限公司负担，因慈溪市华星照明灯具有限公司已预交，故宁波市江东鲜活水产有限公司于判决生效之日起七日内将应负担的财产保全申请费直接交付给慈溪市华星照明灯具有限公司。
宣判后，江东水产公司不服，上诉至本院，称：一、华星公司交付的出租房屋因涉及拆迁而不能正常经营使用。因华星公司的不适当履行已致使江东水产公司无法实现合同目的，故江东水产公司有权依法解除合同。1.虽然华星公司尚未签订拆迁协议，但房屋所处地块早已进入拆迁程序并实施拆迁管理，江东水产公司的经营受到严重影响；2.承租房屋因拆迁原因不能办理工商登记，江东水产公司经营用房的合同目的无法实现。华星公司在租赁期间无法保持租赁物符合约定的用途，构成重大违约；3.本案具有法定解除的事由，江东水产公司系依法行使合同解除权。二、即使《租赁合同》没有解除，鉴于出租房屋不能用于正常经营，华星公司履行的债务不符合约定，江东水产公司也有权拒绝支付房屋租金，且无需承担违约责任。1.江东水产公司有权行使同时履行抗辩权；2.同时履行抗辩权，应由华星公司承担举证责任；3.华星公司违约在先，本案应由华星公司承担违约责任。因此江东水产公司有权不支付租金或者减少支付租金。三、对于已丧失使用、收益价值的出租物，江东水产公司未及时归还未造成华星公司的损失。2012年11月之后，江东水产公司管理租赁房屋并非为了占有使用，而是为了履行非违约方的减损义务。四、一审法院关于搭建临时建筑材料归属的判决超越了当事人的诉讼请求，系判非所请。请求：一、撤销（2014）甬慈范民初字第125号民事判决书的第一、二、三、四、五、八项判决；二、确认江东水产公司与华星公司之间的《房屋租赁合同》已于2012年11月1日解除；三、判令华星公司向江东水产公司退还在2012年11月1日至2013年1月10日期间多付的房租604109元；四、判令华星公司向江东水产公司赔偿临时房屋约定折旧后的残值4862610元；五、判令华星公司向江东水产公司支付违约金1575000元；六、本案一、二审的诉讼费用由华星公司承担。
华星公司答辩称：一、涉案出租房屋从未因拆迁而不能正常经营使用。涉案出租房屋虽然列入了拆迁计划，但是华星公司未与其他部门签订拆迁协议，且拆迁日期尚未明确。事实上，江东水产公司仍然将部分出租房屋出租其他经营户用于正常经营活动。二、江东水产公司未能提供证据证明涉案房屋因拆迁导致不能正常使用和办理营业执照。三、虽然涉案房屋租赁合同约定仅做水产买卖，但实际上江东水产公司租赁房屋后部分用于水产买卖，部分没有用于水产买卖，这个事实双方在签订合同时都清楚并且没有异议的。四、华星公司在一审主张的临时建筑物归华星公司所有，自然包括建筑材料，一审法院的判决符合法律规定。五、即使江东水产公司依法有权因为水产市场的整体搬迁或者涉案房屋列入拆迁主张解除合同，但江东水产公司直到一审提出反诉前未向华星公司主张合同解除，而支付房屋租金的期限已到，江东水产公司存在违约行为。六、江东水产公司提出不返还出租房屋给华星公司，华星公司也没有损失是错误的。综上，江东水产公司的上诉理由不能成立，一审判决正确，请求二审法院驳回江东水产公司的上诉请求。
在二审审理期间，江东水产公司提供以下证据：1.江东区市场监管局出具的证明一份，证明自2012年10月起，水产市场搬迁后，整个租赁房屋已不得办理工商登记手续的事实。2.宁波市江东区房屋征收管理办公室和宁波市江东区福明房屋拆迁事务所共同出具的证明，证明水产市场搬迁后，鉴于城中村改造规划，政府部门曾经在2013年几次和华星公司协商拆迁事宜因补偿意见不同，华星公司要价过高达不成协议。还可以说明部分沿街租赁户没有搬走是因为要拆迁才继续经营。因此本案既有水产市场搬迁事实也有拆迁事实。3.宁波市江东区人民政府专题会议纪要（2011）33号一份，证明搬迁市场不是江东水产公司的主动行为，而是来自政府的强制要求。同时根据文件第三条第（二）项，工商、卫生、税务等职能部门对实施搬迁的市场停止办理年检年审，与证据1江东区市场监管局出具的证明整个租赁房屋已不得办理工商登记手续的事实相互印证。
华星公司经质证后认为，对证据1的真实性和合法性均有异议，根据民诉法新司法解释115条的相关规定，单位向法院出具的证明材料应该有单位负责人以及制作材料人员签名盖章并加盖单位公章，但是江东水产公司提供的该份书证没有单位负责人以及制作人员的签名和盖章，该份材料即使是真实的，其书证内容是不明确的，2012年10月起不得办理市场登记，没有明确不得办理什么登记手续，是水产市场还是其他的不明确，不能达到证明目的。对证据2质证意见与证据1的相同。对证据3认为江东水产公司提供的书证是复印件，即使会议纪要真实，政府作出的事项合法，江东水产公司提出的停止办理年检仅仅是对水产市场办理年检，不是其他项目。双方在签订合同的时候非常清楚，涉案房屋部分用于水产，部分不是，而江东水产公司经营范围登记中除了水产，还有其他经营内容，因此江东水产公司不能因为这份材料拒付租金。
本院经审查认为，对证据1和证据2的真实性予以认定，证据3系复印件，结合证据1与证据2在下文进行综合论证。
华星公司在二审审理期间未向本院提供新的证据。
江东水产公司与华星公司对原审认定的事实均无异议，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应被认定为合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。关于涉案租赁合同的解除时间。虽然华星公司在起诉时并未提出解除涉案租赁合同的请求，但江东水产公司在提出反诉时要求解除涉案租赁合同，且华星公司经原审法院释明后于2014年10月24日明确表示同意解除涉案租赁合同，故双方在华星公司变更诉讼请求时达成解除涉案租赁合同的合意，原审认定双方当事人于2014年10月24日解除涉案租赁合同并无不当。江东水产公司主张租赁合同应于2012年11月1日解除，但未能提供解除合同的通知有效送达华星公司的证据，故本院对江东水产公司的该项主张不予支持。江东水产公司要求华星公司退还多付的房租及赔偿临时房屋折旧后的残值，于法无据，原审法院未予支持，并无不当。
关于本案违约方以及违约责任的问题。首先，根据《房屋租赁合同》第十二条的约定，江东水产公司明知华星公司的地块已列入规划拆迁范围的情况下与华星公司签订租赁合同，其对于涉案房屋的拆迁可能性存在认知，且华星公司尚未与相关部门签订拆迁协议，涉案房屋未实际进入拆迁程序。其次，江东水产公司提交的证据只能证明涉案房屋不能办理市场登记手续，而华星公司提供的证据证明尚有少量涉案房屋仍处于出租状态，涉案房屋仍具有商业运营功能。因此，对江东水产公司主张出租房屋因涉及拆迁而不能办理相关营业执照而无法正常使用以及拒付租金系在行使同时履行抗辩权的上诉理由不予支持。江东水产公司未及时支付租金及占有使用费应承担相应违约责任。原审法院判令江东水产公司承担违约责任，华星公司不承担违约责任，并无不妥。
关于本案临时建筑以及附属设施的处理。虽然租赁合同约定如江东水产公司违约，所有临时建筑及附属设施都无偿捐助给华星公司。但根据相关法律规定，对违章建筑的处理属于国家有关行政机关的职权范围，因涉案临时建筑的建造未经行政部门审批，不属于法院审理范围。至于附属设施，因为附属设施与临时建筑属于一个整体，亦不宜由法院处理。因此，原审判令江东水产公司搭建的临时建筑的材料以及附属设施归华星公司所有有误，本院对江东水产公司要求驳回华星公司该项请求的上诉理由予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持浙江省慈溪市人民法院（2014）甬慈范民初字第125号民事判决第一、二、三、四、六项；
二、撤销浙江省慈溪市人民法院（2014）甬慈范民初字第125号民事判决第五、七、八项；
三、驳回慈溪市华星照明灯具有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回宁波市江东鲜活水产有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
一审本诉受理费65114元，反诉受理费30896元，合计96010元，由慈溪市华星照明灯具有限公司负担2375元，宁波市江东鲜活水产有限公司负担93635元。一审本诉财产保全申请费5000元，由宁波市江东鲜活水产有限公司负担。二审案件受理费61092元，由宁波市江东鲜活水产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伟东
审 判 员 赵保法
代理审判员 张颖璐
二〇一五年十月十日
代书 记员 桂红艳
附件1
配电设施1套、电力附属设施1项（含电缆线、控制柜、电力井）、给排水设施1项（含消防管、PBR管、阀门井、检查井、雨水井）