广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第998号
原告：余浩波，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××1470。
委托代理人：谢洪雁、廖秀文，系广东铭致律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市。
第三人：李松，男，汉族，住广东省中山市，系第三××××的法定代理人，公民身份号码×××1274，（与李泳池聪系父子关系）。
第三人：李某。
第三人：李泳莹，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××1265。
第三人：郑玉成，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××1275。
第三人：黎雪芳，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××1300。
第三人：中国工商银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区，组织机构代码××。
负责人：刘同朋。
委托代理人：林剑影。
原告余浩波诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同郑婉媚、李松、中国工商银行股份有限公司中山分行（以下简称工行中山分行）有法律上的利害关系，因郑婉媚已死亡，依法追加其第一顺序法定继承人郑玉成、黎雪芳、李松、李泳莹、李某及工行中山分行作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告余浩波委托代理人谢洪雁、廖秀文，第三人工行中山分行委托代理人林剑影到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、第三人郑玉成、黎雪芳、李松、李泳莹、李某经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年5月23日，原告与被告吉雅公司签订了《三乡镇中心区综合市场认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场8号楼X号商铺，认购楼价为229600元。认购书签订当日，原告依约向被告支付了购楼定金100000元，2006年11月8日，原告向被告支付其余楼款129600元。2006年11月8日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场8号楼X号商铺，该物业建筑面积为82平方米，购房总价为229600元。合同签订后，被告将涉案商铺交付给原告，原告实际占有使用商铺至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认郑婉媚与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；被告吉雅公司、第三人郑玉成、黎雪芳、李松、李泳莹、李某协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场8号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；2.确认郑婉媚与工行中山分行签订的借款合同、抵押合同无效；第三人工行中山分行协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场8号楼X号商铺的抵押登记手续；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇中心区综合市场8号楼X号商铺的房地产权属证书；4.诉讼费由被告承担。
原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.三乡中心区综合市场认购书；2.广东省商品房买卖合同；3.收款收据；4.综合市场管理服务协议、业主公约、物业交接书、消防安全责任书；5.楼宇租赁合同、物业服务费收据。
被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。
第三人郑玉成、黎雪芳、李松、李泳莹、李某未到庭应诉答辩亦未提供证据。
第三人工行中山分行述称：1.银行的贷款流程符合法律、法规、行业规定以及银行内部管理规定；2.涉案房地产的所有权人属于借款人（××），他项权（抵押权）人是银行，原告无权要求再确权；3.抵押担保条款独立于主合同，抵押合同有效。综上，向银行借款的××与吉雅公司之间的购房合同合法有效，借款人与银行之间的借款合同／押抵合同合法有效，银行的抵押权应当受到法律保护，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人工行中山分行提供了郑婉媚的按揭贷款相应材料。
经审理查明：2006年5月23日，原告与被告吉雅公司签订《三乡镇中心区综合市场认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场8号楼X号商铺，认购楼价为229600元。认购书签订当日，原告依约向被告支付了首期定金100000元，被告同时向原告出具了收款收据。2006年11月8日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向吉雅公司认购其开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场8号楼X号商铺，该物业建筑面积为82平方米，每平方米单价为3102.7元，购房总价为229600元。付款方法为一次性付款，总楼价229600元在签署《广东省商品房买卖合同》时已全部付清，交楼时间为2006年12月30日；合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同还约定了其他事项。同日，吉雅公司与原告签订三乡镇中心区综合市场物业交接书将涉案商铺交付给原告使用至今。原告认为，其已依约向被告支付了全部商铺款，商铺且已交付给原告实际占有使用多年，但被告至今仍未为原告办理房地产权属证书，于2015年8月28日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场8号楼11／X号商铺买方姓名为郑婉媚，建筑面积为162.4平方米，购房总价为730800元，签约日期为2005年6月1日，备案登记日期为2005年6月9日；涉案房地产于2005年8月16日抵押登记在工行中山分行名下，贷款金额为365000元。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案原告余浩波；虚假按揭物业明细表涉及涉讼的中山市三乡镇中心区综合市场8号楼11／X号商铺，借款人为郑婉媚，贷款银行为工行中山分行，贷款金额为365000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼商铺进行了查封。
郑婉媚（公民身份号码××）于2009年1月12日因病死亡，郑玉成、黎雪芳分别系郑婉媚的父、母亲；李松与郑婉媚生育女儿李泳莹，儿子李某。
本案审理过程中，本院于2016年1月25日派员到涉案商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺现由原告余浩波出租给冯建承使用，张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。双方签订的上述商品房买卖合同约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案；原告已向被告支付商铺款229600元，吉雅公司向原告出具了支付购房款收据。根据上述合同的约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司之前却已将涉案商铺登记备案在郑婉媚名下，又以郑婉媚的名义与工行中山分行签订个人购房借款合同，并将涉案商铺抵押登记在工行中山分行名下，吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，郑婉媚与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，郑婉媚与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效，合同相应的销售登记备案亦为无效。因郑婉媚已死亡，依照继承法规定其权利义务由其第一顺序继承人承受，被告吉雅公司及郑婉媚的第一顺序继承人郑玉成、黎雪芳、李松、李泳莹、李某应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场8号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；基于上述同样理由，郑婉媚与工行中山分行、吉雅公司三方之间签订的个人购房借款合同也应认定无效，吉雅公司作为抵押贷款合同相对方，亦负有协助办理注销涉案商品房抵押登记义务，故工行中山分行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场8号楼X号商铺的抵押登记手续。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场8号楼X号商铺的房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告吉雅公司、第三人郑玉成、黎雪芳、李松、李泳莹、李某经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认郑婉媚与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的广东省商品房买卖合同无效；
二、第三人郑玉成、黎雪芳、李松、李泳莹、李某与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场8号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；
三、确认郑婉媚、李松与第三人中国工商银行股份有限公司中山分行及被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的《个人购房借款合同》、《押抵合同》无效；第三人中国工商银行股份有限公司中山分行与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场8号楼X号商铺的商品房抵押登记手续；
四、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告余浩波办理位于中山市三乡镇中心区综合市场8号楼X号商铺的房地产权属证书。
案件受理费4744（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
人民陪审员 梁加成
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 余 伟
林雷
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