呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00959号
上诉人（原审被告）内蒙古盛业房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市新城区车站东街***号。
法定代表人陈乃新，该公司董事长。
委托代理人王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。
委托代理人吕贵才，内蒙古丰洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈建中，男，1978年6月6日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市新城区。
委托代理人庞军，内蒙古若辉律师事务所律师。
委托代理人张磊，内蒙古若辉律师事务所律师。
上诉人内蒙古盛业房地产开发有限责任公司（以下简称盛业公司）因与被上诉人陈建中房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成由审判员吴铁刚担任审判长，审判员苏毅、审判员杨蔚堃参加的合议庭，并于2015年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人盛业公司的委托代理人王志、吕贵才，被上诉人陈建中及其委托代理人庞军、张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年12月2日，陈建中与盛业公司签订商品房买卖合同，约定：陈建中购买盛业城市广场1号楼1单元26层西户房屋，建筑面积117.85平方米，总价671245元，房屋交付期限为2010年12月31日前。逾期交房的违约责任规定自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同中关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即买受人可委托出卖人代办房产证，也可自行办理。合同签订后，陈建中分5次于2011年2月1日前向盛业公司支付购房款671245元。2011年7月27日，盛业公司将房屋交付陈建中。陈建中于2015年1月4日诉至原审法院，请求：1、判令盛业公司支付陈建中延期交房违约金31817元；2、判令盛业公司为陈建中办理房屋权属证书；3、判令盛业公司按日赔偿陈建中延期办理房屋权属证书违约金直至办理完房屋权属证书止，按照中国人民银行贷款利率标准暂计算至2014年12月31日为129203元；4、案件受理费由盛业公司承担。
原审法院认为，陈建中与盛业公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。陈建中履行了给付购房款义务，盛业公司履行了交付房屋义务。对于陈建中请求的办理房屋权属证书，虽然在合同中没有约定了相关条款内容，但盛业公司未在房屋交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，所约定的条款实际是无法履行的，故应根据据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，盛业公司应从交付房屋使用之日起90日内办理房屋权属证书。盛业公司虽然抗辩称因为施工方未将工程竣工验收资料交付盛业公司，为此问题的法院判决书也尚未执行成功，存在不能办理的客观情况，属于法律规定的不可抗力因素。但盛业公司所述问题是双方在履行建设工程施工合同中因工程分包问题、停工问题、工程款支付问题发生纠纷并进行诉讼解决，不属于法律规定的不可抗力因素。盛业公司该抗辩理由不能成立。对于陈建中请求的延期办理房屋权属证违约金，虽然在合同中没有约定，但根据该司法解释的规定，盛业公司应从交付房屋使用之日起90日后承担没有办理房屋权属证书的违约责任，并按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准结算违约金。对于盛业公司抗辩称违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间的问题，因盛业公司交付房屋是在2011年7月27日，应从2011年10月26日开始承担违约责任，支付违约金，开始计算诉讼时效期间。陈建中起诉至法院是在2015年1月4日，请求的违约金是从2011年10月27日至2014年12月31日，因该违约金具有继续性违约金性质，保护范围为陈建中起诉之日前两年，故陈建中请求的违约金存在部分违约金超过诉讼时效的问题，即2013年1月4日之前的违约金已超过诉讼时效期间，不予支持，2013年1月4日以后的违约金没有超过诉讼时效期间，受法律保护，应予以支持。对于陈建中请求的延期交房违约金，因合同约定交房为2010年12月31日前，实际交房为2011年7月27日，盛业公司具有违约责任，但陈建中请求的此期间的违约金应最晚在2013年7月27日前主张权利，该请求已超过二年的诉讼时效期间，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告内蒙古盛业房地产开发有限责任公司为原告陈建中办理所购呼和浩特市盛业城市广场1号楼1单元26层西户房屋的所有权证，于判决生效后30日内履行完毕，办证费用按国家规定执行；二、被告内蒙古盛业房地产开发有限责任公司给付原告陈建中违约金79710元，于判决生效后10日内履行完毕（2013年1月4日至2014年12月31日期间的违约金）。并从2015年1月1日继续给付违约金至办理房屋所有权证止（按已付房款总额671245元和同期中国人民银行贷款利率计算）。案件受理费1442元，陈建中承担645元，盛业公司承担797元。
宣判后，盛业公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回陈建中的诉讼请求，并提出以下事实和理由：1、一审法院判令盛业公司为陈建中办理所购房屋的所有权证于判决生效后30日内履行完毕是根本错误的，也是无法实现的。盛业公司认为能否为陈建中在规定的期限办理房屋所有权证，取决于盛业公司是否能够取得房产局要求办理房屋所有权初始登记证所需要提交的房屋竣工证明及其他材料，而不是法院的一纸判决所能调整和解决的，因此一审判决在未考虑到具体行政行为的前提下，作出了错误判决；2、一审法院判令盛业公司应给付陈建中自2013年1月4日至2014年12月31日期间的违约金这一判决是错误的。就本案事实而言，盛业公司在开发过程中做出了巨大的努力。在政府相关职能部门办理手续时，由于陈建中等住户私自堵塞消防安全疏散通道导致消防未能验收。办理房本必须消防竣工验收合格后方可办理房本，以上原因导致盛业公司不具备办理房屋所有权初始登记证，从而无法为陈建中办理房屋所有权证。盛业公司认为，由于存在不能办理房屋权属证书的不能克服的客观情况属于民法通则第一百五十三条的不可抗力因素，并不符合《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款的规定，故盛业公司不应该承担违约责任。
陈建中辩称，双方签订的合同对于房屋交付时间是有约定的，盛业公司在交付给陈建中房屋的时候就已经构成违约，无论是什么原因没有办理所有权证，这是盛业公司的事情，按照相关法律规定，双方办理所有权证的时间应在交付之日起九十日内。盛业公司违约，应承担违约责任。盛业公司所称的理由不能成立，无论是政府的不作为还是与建筑商的纠纷，应另案处理。如果盛业公司没有在交付之日起九十日内办理所有权证，应从违约之日起，向陈建中支付延期办理房屋所有权证的违约金。一审判决符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。
二审中，盛业公司向本院提交新证据，即呼和浩特市公安消防支队作出的《责令限期改正通知书》，拟证明：住宅部分住户封堵一个安全出口（厨房内），导致不能进行消防安全验收，房产局不可能办理初始登记。陈建中的质证意见为：真实性认可，但无法证实盛业公司所要证明的问题，对关联性不予认可，该通知书不能够证明盛业公司有权拒绝为陈建中办理房屋所有权证，该通知书是通知盛业公司进行改正，是盛业公司的过错，不是陈建中的过错。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。因该证据仅能证明存在影响消防安全的违法行为，且限期改正即可，并不能证明系导致盛业公司未如期办理房屋所有权证的直接原因，在消防部门作出上述处罚时，盛业公司已存在未依法如期办理房屋所有权证的违约行为，故本院对其证明目的不予确认。
本院认为，双方当事人对于原审法院查明的签订《商品房买卖合同》、交付房款的时间、数额及交付房屋的具体日期等事实均不持异议，争议的焦点问题在于相关法律的适用方面，即原审法院判决盛业公司为陈建中办理房屋所有权证并支付相应违约金的认定有无法律依据的问题。关于盛业公司辩称其能否为陈建中如期办理房屋所有权证取决于盛业公司能否取得办理房屋所有权初始登记证所需要的房屋竣工证明及其他材料的上诉理由，本院认为，盛业公司作为房地产开发企业，应熟知有关商品房买卖的相关法律规定，且应对商品房买卖过程中可能出现的情况有所预判，并在此基础上全面履行其法定或约定的义务，否则应承担相应的不利后果。本案中，取得房屋竣工证明和其他材料并完成房屋所有权的初始登记是盛业公司的法定义务，未能及时履行的不利后果应由盛业公司承担，盛业公司不能以此作为未办理房屋所有权证的抗辩理由，亦不能对抗买受人要求其办理房屋所有权证的正当性，故其该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原审法院判决其限期为买受人办理房屋所有权证，意在督促其全面、及时的履行自身义务，并无不当，本院予以维持。关于违约金的问题，如前所述，消防部门要求限期整改的通知并非盛业公司未如期办理房屋所有权证的直接原因，亦非法律规定中“不可抗力”所指的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，且在消防部门作出上述处罚时，违约行为已经存在，故盛业公司以此辩称不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决盛业公司承担相应违约金并无不当，于法有据，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1594元，由内蒙古盛业房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴铁刚
审判员 苏 毅
审判员 杨蔚堃
二〇一五年十月三十日
书记员 唐 谣