内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0602民初628号原告内蒙古亿众房地产经纪有限公司。地址：鄂尔多斯市东胜区。法定代表人华正德，系该公司总经理。委托代理人郭建军，男，汉族，系该公司业务员，现住东胜区。被告刘伟军，男，汉族，山西省人，个体工商户,现住东胜区。本院立案受理的原告内蒙古亿众房地产经纪有限公司（以下简称亿众公司）诉被告刘伟军居间合同纠纷一案，本案依法由代理审判员李慧超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告亿众公司的委托代理人郭建军、被告刘伟军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告亿众公司诉称，被告于2015年11月15日在被告处请求提供购房居间服务，并与原告签订了房屋买卖看房协议，后原告安排经纪人郭建军带领被告前往东方小区3号楼3单元361室（东户）看房，被告随后几天私自与业主联系购买了该套房产，并已经实际入住，被告不但缺乏道德良知，更违反原告看房确认书的权益造成严重损害，原告在多次与被告协商未果后，为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求：1、请求被告支付原告居间服务费7000元（计算方式：总房价350000*2%，被告应该支付原告居间服务费5000元，因为被告跳单了，原房主委托原告卖房应该是2000元的居间服务费，导致原告无法向原房主收取2000元的服务费用，两项之和）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告亿众公司就其诉讼主张向法庭提交以下证据：1、房屋买卖看房确认书复印件（庭审后已提供原件）一份，证明原告领被告刘伟军去看过东胜区东方小区2-3-6楼东户，有被告的签字确认，看房确认书中第五条就是原告主张的的依据，要求被告支付相应的费用。2、证人郝海军（男，汉族，1981年10月24日出生，乌海市，内蒙古亿众房地产经纪有限公司业务员，现住东胜区阳光新城B2区1-1-801，身份证号码：15030219811024155X。）出庭作证证言，证明被告通过原告公司看房买房，最终拒绝支付中介费。证人证言内容如下：证人是原告公司的业务员，被告是公司的客户，他的同事领被告看房的时候他也一起去的，被告来他们公司咨询的时候他也见过。2015年他的同事郭建军接到电话以后得知原告要买一个东方小区的房屋，他们单位正好有本案的涉案房屋，对房屋的装修等都看好了，过了两天被告又去该单位咨询，因为当时该小区没有安装天然气，被告问该天然气的碰接费由谁出，他们给原房主打电话以后，原房主说该费用已经交了，后来又谈了许多价格等问题，因为原告领被告看过本案的涉案房屋，被告自己也找到了，后来被告私自联系原房主，双方之间达成了买卖协议，没有给原告中介费。证人也不记得当时看房的时候他们是否告诉过被告，价钱不满意可以不买。因为是证人的同事办理的，证人也不清楚当时房东给的价格是多少，在看房现场并没有和原房主还有被告谈过价格。看房确认书是在看房之前在小区门前签的。看房之后，被告就并没有与原告公司说房东要求的价格过高，就再没有与原告公司联系，就为了跳单。3、电话录音一份（2015年11月26日上午11:16分，王睿晗与被告通话），证明被告一直欺骗原告，不是原告不给被告服务，只是被告与原房主之间私自成交了。被告刘伟军辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：第一、本案涉案房产本次交易价格为27万元，并非35万元。原告带领被告去看房，但因为原告与房主谈定的价格35万元超过被告预想，故被告并没有与房主达成协议。而后，被告自己去社区找到了涉案房屋信息，查询到了涉案房主的电话，独自与房主以被告预想的价格27万元成交，并且于2015年12月7日公证了相应的买卖合同，合同第2条约定双方议定的房地产的成交价格为27万元，相关税费缴纳也是以27万元为基数计算的，故原告所主张的交易价格为35万元毫无依据。第二、本案原告没有履行居间义务。《房地产经纪管理办法》第十六条规定：“房地产经纪机构提供房产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。因此，在房地产居间合同中，居间方不仅要促成房屋买卖合同订立，还要提供代办房屋产权过户手续等服务，而不单单是提供房产信息，事实上，原告带领被告去看房，但因为原告与房主谈定的价格超过被告的预想，故被告并没有与房主达成协议。故据《合同法》第427条规定，原告主张居间服务费没有依据。第三，原告提供的《房屋买卖看房确认书》第五条的内容为无效的格式条款。《房屋买卖看房确认书》是原告提供的格式合同，第五条系格式条款，事实上，涉案房屋的原房主并没有向本案原告提供自己的房产的信息，与原告也没有合作关系，涉案房源是发布在公众信息平台上的，并非原告所独有，故该条款明显排除了被告自主选择提供服务经营者的权利，符合《合同法》第40、52、53条规定的排除对方主要权利的情形，则原告无权依据该条向被告主张居间服务费用。另外，原告根本就没有将房主的任何联系方式告知被告，之后，是被告独自去社区涉案房屋的信息，查询到了涉案房主的电话，并独自与房主达成了被告预想的价格27万元，显而易见，原告没有履行居间义务。针对其辩称理由，被告刘伟军向法庭提交公证书一份6页、发票3张，证明被告与原房屋之间的成交价格是27万元，原房主提供的价格根本就不是35万元，后来被告在58同城上联系的原房主，房屋只卖27万元，因为原告公司没有告知被告实情，所以被告就没有在原告处买该房屋。庭审质证中，被告刘伟军对原告亿众公司提供的证据1的真实性认可，对证明的问题不认可，原告是领被告看过房，但是原告出的价格过高，被告在58同城上找的原房主信息，原房主也并没有去原告处进行登记。被告对原告亿众公司提供的证据2（证人郝海军证人证言）陈述的关于看房的认可，但是买房成功并不是通过原告。对原告提供的证据3的真实性认可，是被告的声音，对证明的问题不认可，因为被告并没有骗原告，不通过原告购买是因为原告出的价格与被告成交的价格相比过高。原告亿众公司对被告刘伟军提供的证据的真实性认可，对证明的问题不认可，因为双方之间的成交价格就不是27万元，被告是怎么买的该房屋原告不清楚。经本院审查，原告亿众公司提供的证据1、3及被告刘伟军提供的证据，因对方对其真实性认可，故本院对其真实性予以确认。关于原告亿众公司提供的证据2，被告认可确实是其声音，对带看房屋事实认可，故本院对该事实认可，另外，证言无法证明是否欺骗且证人郝海军亦为原告亿众公司员工，故本院对其他内容不予确认。经审理查明，原告亿众公司员工郭建军于2015年11月15日带被告刘伟军看了坐落于东方小区2号楼3单元6层东户房屋，被告刘伟军在原告亿众公司提供的《房屋买卖看房确认书》上签字，该确认书约定：被告刘伟军就坐落于东方小区2号楼3单元6层东户的房屋委托原告亿众公司为其提供房屋带看及购买居间服务，原告亿众公司同意为被告提供房屋带看及购买居间服务。原告应为被告提供的服务包括：（1）利用自身的信息库、媒体广告等为被告寻找潜在的可供购买的房屋；（2）与潜在的出售人洽谈交易，引领被告看房并协助双方签署合法、有效的房屋买卖合同；（3）在被告的要求下，为被告提供关于房屋交易政策、税费及交易流程的咨询服务。原告不得有下列行为：（1）遵守法律法规，不得从事违法居间活动；（2）不得故意提供虚假信息，（3）不得故意隐瞒真实情况。被告与原告介绍的房屋出售人签署房屋买卖合同时，原告有权依法收取居间信息费用及相关费用。自该协议签署后十二个月内，如被告或者被告同行的看房人或被告代理人、近亲属等关联人自行与本协议载明房屋的出售人达成交易的，或者被告或与被告同行的看房人或被告代理人、近亲属等关联人实际使用了本协议载明的房屋的，甲方应按房屋实际成交价格的百分之三向原告支付居间服务费用；与本协议相关的任何争议，双方应友好协商解决，若协商不成，任何一方均可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。针对东方小区2号楼3单元6层东户房屋，原告亿众公司经纪人带被告刘伟军看房时，仅引领看房，并未与房主或者被告刘伟军讨论价格或者其他。另查明，原告亿众公司是从“58同城”上收集到房主的售房信息。被告刘伟军于2015年12月7日以27万元与原产权人王二胜达成交易实际取得了上述房屋的产权。再查明，被告刘伟军不认可原告亿众公司向其送达过相应的看房确认书，其本人签字时仅加盖有原告亿众公司的公章，并无其他内容，更未就确认书上的条款尤其是收费情形及计算标准向其本人作出说明。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告刘伟军认可其确实在原告亿众公司提供的《房屋买卖看房确认书》上签字，则双方之间的合同为有效合同。该合同约定的交易内容是原告为被告提供房屋带看及购买居间服务，交易对价是合同第5条:房屋实际成交价格的百分之二。付款时间、条件是：一、被告与原告介绍的房屋出售人签署房屋买卖合同之时；二、自本协议签署后十二个月内，如被告或与被告同行的看房人或被告代理人、近亲属等关联人自行与本协议载明房屋的出售人达成交易的，或者被告或与被告同行的看房人或被告代理人、近亲属等关联人实际使用了本协议载明的房屋的。依此规定，原告收取居间服务费的条件是居间服务完成或视为完成。本案中，被告刘伟军认可确实委托原告亿众公司，并由该公司人员引领带看了本案所涉房屋。本院认为，对房屋买卖居间服务合同而言，协调价格、代查房屋产权状况，代办过户手续、代办贷款等服务内容应当是原告亿众公司房屋买卖居间服务的范畴；从合同内容和交易常识判断，房屋带看与房屋购买两项居间服务是可分的，但作为原告单方提供的格式合同，合同第5条为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条的规定，原告应当向被告说明合同尤其是条款的内容。对看房确认书中加重对方责任、排除对方主要权利的条款，原告亿众公司在订立合同时应当在看房确认书上作出足以引起看房人注意的提示，并对该条款的内容以书面或者口头形式向看房人作出明确说明；未作提示或者明确说明的，该条款不产生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。本案中，原告亿众公司在《看房确认书》中并未针对原告主张权利的第5条采用足以引起对方注意的字体等特别标识，也未能提供证据证明其就条款内容尽到了明确说明和告知义务，而被告刘伟军亦不认可向其作出过说明，故该格式条款排除了被告自行与房主协商达成交易进而免予支付原告提供的购买居间服务对价的权利，不适当的加重了被告的交易负担，且事实上原告亿众公司也认可引领被告看房后因被告私自与原房主达成交易，原告没法再继续提供居间服务，则说明原告亿众公司并未促成买卖合同的成立，反而主张全额居间报酬，明显违反公平原则。另外，依据《合同法》第四百二十七条的规定，上述格式条款因违反法律的强制性规定也应认定为无效，则被告拒绝原告继续提供房屋购买居间服务不构成违约。被告在约定期限内自行与房主以27万元达成交易不应视为原告促成交易合同成立，被告无须支付房屋带看确认书第5条约定的费用，原告要求被告支付7000元（350000元×2%）居间费用的请求本院不予支持。但被告刘伟军确实通过原告提供的房屋带看服务，知悉了所看房屋的出售信息，得以自行与房主联系并达成交易，即从原告提供的带看服务中获益，为公平起见，应支付相应对价，即房屋带看服务的对价。鉴于双方没有约定该项服务的对价，不能就此协商一致，原告也未举证证明从事居间活动支出的必要费用，无交易习惯可供参照，而诚实信用、公平、等价有偿是民事活动的基本原则，在被告从拒绝合同全面履行中获益且行为合法，却给原告造成损失之情形发生时，为弥补对方损失、保障社会公平交易秩序，本院认为被告应支付原告房屋带看居间服务费1080元（参照定金罚则）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第六十一条、第六十二条第（二）项、第一百零九条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告刘伟军于本判决生效后五日内给付原告内蒙古亿众房地产经纪有限公司居间服务费1080元；二、驳回原告内蒙古亿众房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘伟军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。代理审判员  李慧超二〇一六年三月九日书 记 员  温 智