济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民初字第568号
原告杨莉，女，1969年11月30日出生，汉族，山东润文国际经贸有限公司总经理，住济南市。
委托代理人白金印，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
被告济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区新宇路以西工业南路以南行政审批中心9楼。
法定代表人李昊，总经理。
委托代理人秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人刘东，山东豪才律师事务所律师。
被告山东佳园物业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人纪绪立，总经理。
委托代理人曹玉兰，女，1964年1月11日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
委托代理人林琳，女，1990年7月6日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
原告杨莉与被告济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业公司）、山东佳园物业发展有限公司（以下简称佳园物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨莉的委托代理人白金印，被告东拓置业公司的委托代理人秦承龙，被告佳园物业公司的委托代理人曹玉兰、林琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨莉诉称，2015年2月7日上午，我居住的小区物业人员找到我家301室，称我家楼下201室张老师家的墙面渗水，2月6日张老师打电话报修了，为了能够找到渗水源想通过给我家暖气管道加压的方式来查找，希望能够提供方便。当天施工方就到我家打开暖气管道，给暖气管道加压至6个点来检修。维修人员说加到6个点没有发现你家渗水证明你家的暖气管道没有问题，楼下201的渗水源不在我家，后来维修人员也没有解压就走了。到了2015年2月18日（也是年三十），我回家放东西，发现我家整个小北屋地面被水淹了，水位约有5厘米，地板经过水泡后已经开裂凸起，地板形成三角型了。我第一时间通知物业维修人员，物业维修人员及时赶到并抽干了水。2015年3月12日，物业维修人员来我家查找漏点。他们打开暖气阀门，然后给暖气管道用加压泵加压来查找漏点。检修期间我们都在现场，一直到晚上6点，还是没有找到漏点。伊天龙经理没关掉暖气阀门和解压就离开了。我方拔掉的电源。2015年3月13日凌晨6点，物业通知我说我家发大水了。我们赶到后看到家里三室一厅两卫一厨全部被水淹了，水深到脚脖子。家里的木地板、地板砖、家具、家电、木门、木橱柜均遭水泡，损失严重。事情发生后，我及时和物业公司、开发商、地板商进行了沟通，但是他们之间相互推卸责任，谁也不愿承认自己有错。《侵权责任法》规定行为人因过错侵害他人民事权益，造成他人人身或者财产损害的，应当承担侵权损害赔偿责任。侵权责任规定的过失，是指行为人由于疏忽或者懈怠而未尽合理注意义务。因此我认为我家的损失是由物业公司维修人员在检修过程中没有及时关掉暖气阀门，又加上开发商提供的商品房质量即暖气管道质量不过关的原因所致。为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》相关规定，提起诉讼，请求法院判决：1、被告赔偿原告造成的损失301719元（以最终评估鉴定为准）；2、诉讼费（包括但不限于保全费、鉴定费、律师费等）由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：被告赔偿原告财产损失107943元、鉴定费30000元、租赁费31500元、物业费2559.2元、暖气费2618.5元，以上合计174620.7元。
被告东拓置业公司辩称，本案案由为财产损害赔偿，为一般侵权之诉，而非产品质量等合同纠纷。依据《侵权责任法》，原告在举证证明其存在财产损失的同时，还需证明我公司存在侵权行为，且该行为与损害之间具有法律上的因果关系。原告对暖气片、管道进行了更换及改造，多处管件均不是我公司交房时安装的，此外，在维修人员检查试压过程中，原告也没有安排人员予以看护，尽到妥善注意义务，因此，对于暖气管道漏水，原告本身存在重大过错。请求法院依法判决。
被告佳园物业公司辩称，我公司作为涵玉翠岭的物业单位，承担的是该小区物业共用部分的维护及管理，对原告家庭内部的问题不属于我公司的管理范围。原告在起诉中称的维修暖气管道的伊天龙经理与我公司没有任何关系。法庭勘验现场显示，原告的暖气管道改变了原来的规划方案，在原告改动的过程中，只要是买受方自己改动了，产生的损失应当由原告自己承担。因此，原告要求我公司赔偿损失没有任何的事实及法律依据，请求法院依法判决。
经审理查明，原告杨莉于2009年8月7日从案外人张耀中处购得涵玉翠岭二区xxx室房屋一套，双方约定乙方（原告杨莉）已于2009年7月3日前把全部房款付于甲方（案外人张耀中），甲方于房产商交房之日前通知乙方进行验收交接。2013年1月11日，张耀中与被告佳园物业公司签订《涵玉翠岭二、三区临时管理规约》，于2013年10月24日缴纳6个月物业费。原告杨莉分别于2014年4月23日、2015年3月17日缴纳物业费1755.9元、1279.6元。2014年3月份，杨莉对案涉房屋装修后入住。2015年2月18日，原告案涉301房屋北卧室被水泡，其向被告佳园物业公司报修。被告佳园物业公司派工作人员到现场清除积水，并通知施工方人员伊天龙、于光能，并于当日下午关闭301室暖气。2015年3日12日，被告佳园物业公司安排施工人员伊天龙、宋学涛到案涉301房屋对暖气漏水进行检修，加压查找漏点但未查找到漏水点。施工人员未关暖气阀门亦未解压即离开。2015年3月13日，原告案涉301房屋内积水，地板、家具、木门、墙壁水淹受损严重。
庭审中，原告申请对暖气片管道是否存在渗水、漏水进行鉴定，对房屋的财产损失进行价值评估。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室（以下检称济南中院）委托山东省产品质量检验研究院（以下简称山东产品质量研究院）对暖气片管道进行质量鉴定，委托山东海天资产评估不动产评估有限公司（以下简称海天资产评估公司）对案涉房屋的财产损失进行价格评估。山东产品质量研究院于2016年3月7日出具NZ060580-2015号产品质量鉴定报告，鉴定结论为：杨莉位于涵玉翠岭二区xxx室的暖气片管道存在渗水、漏水现象，渗水部位在客厅瓷砖下垫层中紧靠客厅东墙的暖气片管道的一管箍处。海天资产评估公司于2016年7月29日出具鲁海资评鉴【2016】第21号鉴定报告书，评估咨询结论为：经核实计算，济南中院技术室委托的杨莉申请的涵玉翠岭xxx室的财产损失参考评估值为107943元。原告为此支出鉴定费3万元。原告陈述因水淹造成其另行租赁房屋开支了31500元，但未提交证据证明。
诉讼过程中，本院至涵玉翠岭二区xxx室对现场进行勘验，301室的暖气片位于房间的东北角，暖气管道从东窗的中间位置向西走，漏水点在靠窗的第一根管道的第三个管箍处，暖气片系原告自行更换的太阳花品牌，与暖气片出水管连接的第二、第三个管箍上有“中财”两字。301室暖气的主阀门在楼道内的水暖管井，水暖管井未采取封闭措施。
庭审中，原、被告均认可漏水点在出水管道的第三个管箍处，对漏水位置本身无异议。原告陈述从暖气片出水管至第一个管箍处的管道是自己更换的，更换的管道上未有“中财”两字，有“中财”字样的管道是被告东拓置业公司安装的。被告东拓置业公司提交了山东原创建筑设计事务所涵玉翠岭住宅小区7#2-15层采暖及通风（安装）平面图，抗辩其系按设计图施工的，案涉房屋东窗没有南北走向的管道，原告变更了暖气管线导致暖气管道漏水。原告提交了证人李先杰的证言证明，涵玉翠岭二区xxx室改客厅管道时，原管道确实是至客厅窗下，有两路管道30cm左右走的，未发现管道从客厅穿至北卧。原告向被告主张2015年7月1日至2016年6月30日支出物业费2559.20元、暖气费2618.50元，并提交了收款收据及发票予以证明。原告提交了《佳园物业的运行日志》、《楼管员每日巡查/工作记录表》。记载有2015年3月12日xxx，暖气漏水、伊工已来、已修；2015年3月12日xxx暖又漏水了，宋学涛已来修。
另查，2010年9月26日，被告东拓置业公司向涵玉翠岭二区7号楼签约意向人发布通知书，通知书载明：根据济南市规划局对我公司开发的涵玉翠岭项目的规划方案审批意见，将其中二区7号楼的户型做了调整。2010年10月21日，张耀中与被告东拓置业公司签订了《“涵玉翠岭”项目签约意见书补充协议》，张耀中所购买的涵玉翠岭二区xxx室户型及建筑面积发生调整。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、交费收据、通知书、“涵玉翠岭”项目签约意向书、“涵玉翠岭”项目签约意向书补充协议、证人证言、张耀中的证明、勘验笔录、鲁海资评鉴【2016】第21号鉴定报告书、NZ060580-2015号产品质量鉴定报告、涵玉翠岭二、三区《临时管理规约》、物业费缴纳收据、损坏物品清单、录音资料、保修记录、损坏物品及房屋的受损照片及视频、装修费用明细及收据、通话记录、山东原创建筑设计事务所涵玉翠岭住宅小区7#2-15层采暖及通风（安装）平面图、物业费收据、取暖费发票及原、被告双方的陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，一、关于责任的承担。本案中，山东产品质量研究院出具的《NZ060580-2015号产品质量鉴定报告》系济南中院委托鉴定部门作出的司法鉴定结论，具有专业性、客观性、关联性，有较强的证明力，本院应予采信。原告杨莉案涉房屋暖气漏水致使房屋内积水，地板、家具、木门、墙壁受损，原告提交了相应照片，被告佳园物业公司工作人员也于2015年2月18日协助原告进行了相应清理积水工作，2015年3月12日，被告佳园物业公司通知的施工人员伊天龙也到案涉房屋进行加压查找漏水点，故案涉房屋受损情况事实清楚。原告案涉房屋受损的直接原因系暖气片管道存在渗水、漏水现象。（一）、被告东拓置业公司的责任：被告东拓置业公司系房屋开发商，亦为暖气片安装的建设单位。《房屋建筑质量保修办法》第十四条规定：“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三人可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”本案中原告发生暖气漏水时间至案涉房屋交付时间已经过了两个采暖期，超出了保修期，且原告对暖气片及部分管道进行了更换，原告无证据证明该暖气管道漏水点与原告更换暖气片及管道的行为无关，综上，本院认为原告的该暖气片漏水与被告东拓置业公司交付时安装暖气片行为无关，被告东拓置业公司不应向原告承担赔偿责任。（二）、被告佳园物业公司责任：2015年3月12日，被告佳园物业公司安排施工人员给案涉房屋暖气管道进行加压查找漏水点，被告虽抗辩给案涉房屋暖气加压的施工人员伊天龙非其公司员工，但该维修人员系被告佳园物业公司接到原告报修电话后通知来原告案涉房屋维修的工作人员，原告提交的《佳园物业的运行日志》、《楼管员每日巡查/工作记录表》对检修已作出了记录。伊天龙从事的施工行为表现形式系履行被告佳园物业公司的职务行为，其行为后果应由被告佳园物业公司承担。被告佳园物业公司工作人员未解压就自行离开，其作为专业施工人员在暖气管道未解压的情况下，应预见到暖气漏水的风险隐患而未及时采取保护措施，亦未告知原告，对原告案涉房屋受损也存在一定的过错，应承担一定的责任。此外，经本院现场勘验，案涉房屋暖气的主阀门在楼道内的水暖管井内，水暖管井属于物业管理的公共区域，水暖管井中有诸多线路、开关需要专业人士操作，但在案涉房屋的水暖管井并无相应的封闭设施，被告佳园物业公司在管理上存在疏漏。综合本案情况，本院依法支持被告佳园物业公司赔偿原告经济损失的60%。（三）关于原告杨莉的责任。原告在被告东拓置业公司交房后擅自更换了暖气片及一段管道，虽然被告无证据证明暖气管道漏水点系原告更换的位置，但暖气管道各管箍在地面内铺设、连接、受力具有整体性、统一性，原告在安装新暖气片及管道时未尽到高度谨慎注意义务，原告对案涉房屋出现暖气漏水自身亦存在一定过失，对其损失应自行承担40%的责任。
二、关于赔偿金额的计算。海天资产评估公司出具的《鲁海资评鉴【2016】第21号鉴定报告书》系济南中院委托评估部门作出的价值评估结论，具有专业性、客观性、关联性，有较强的证明力，本院应予采信。（一）关于原告主张的财产损失107943元，事实清楚，证据确实充分，本院依法支持被告佳园物业公司赔偿原告107943元*60%=64765.80元；（二）关于原告主张的鉴定费3万元，查清漏水原因必要的开支，且原告提交了山东产品质量研究院开具的发票，本院依法予以支持由被告佳园物业公司赔偿原告3万元*60%=18000元；（三）关于原告主张的租赁费31500元，庭审中原告未提交相应证据予以证实，本院依法不予支持。（四）关于原告主张的物业费2559.2元，原告提交了物业费收据予以证明，但根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”，原告该主张并非水淹造成的直接损失，本院依法不予支持；（五）关于原告主张的暖气费2618.5元，原告提交了取暖费发票予以证明，但原告该主张于法无据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条、第十九条、第二十六条，《房屋建筑质量保修办法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告山东佳园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告财产损失杨莉64765.80元。
二、被告山东佳园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨莉鉴定费18000元。
三、驳回原告杨莉对被告济南东拓置业有限公司的诉讼请求。
四、驳回原告杨莉的其他诉讼请求。
如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3792元，由原告杨莉承担1923元，被告山东佳园物业发展有限公司承担1869元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 青
人民陪审员 赵立海
人民陪审员 张广慧
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 王明明