福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终154号
上诉人（原审被告）蒋美珠，个体工商户。
委托代理人余川，福建沈诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国水利水电第十六工程局有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路82号。
法定代表人林文进，总经理。
委托代理人何建辉，中国水利水电第十六工程局有限公司职员。
委托代理人包晓芳，中国水利水电第十六工程局有限公司职员。
上诉人蒋美珠与被上诉人中国水利水电第十六工程局有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省尤溪县人民法院（2015）尤民初字第1374号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋美珠及其委托代理人余川，被上诉人中国水利水电第十六工程局有限公司的委托代理人何建辉、包晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，一、1997年7月2日，中国水利水电闽江工程局向下属机构南平分局下发中电闽办局（1997）107号《关于同意成立局驻尤溪办事处的批复》文件，同意成立闽江工程局驻尤溪办事处，该办事处由中国水利水电闽江工程局南平分局负责管理，开展工作。二、1999年6月8日，尤溪县房地产管理所发放尤房权证字第城关004**号房屋所有权证，该房屋所有权证载明，坐落于尤溪县城关镇东街6号楼的1层店面，2层202住宅，建筑面积168.82平方米的房屋所有权人为闽江工程局驻尤溪办事处。三、2014年8月14日，中国水利水电第十六工程局有限公司总部机关后勤管理中心作为甲方（出租方）、蒋美珠作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、出租房屋坐落在尤溪建设东路14号202室，面积168.82平方米。2、租赁期限、用途：（一）本合同房屋租赁期自2014年8月14日起，为不定期租赁。（二）乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宿使用。（三）甲乙双方均有权随时终止本合同，但需提前一个月告知对方，给予对方一个月的宽限期。（四）因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同自然终止。3、租金及支付方式：（一）本合同签订之日起1日内乙方应向甲方交纳押金3700元（壹个月房租）。本合同终止后，在乙方没有存在本合同约定的违约行为的情况下，甲方将押金退还给乙方。押金不计利息，在乙方退房并交纳完所有费用后退还。（二）本房屋租金为每月3700元，乙方按月交清。除第一个月租金在乙方交纳押金时一并交给甲方和最后一个月租金外，乙方需在每月14日前将当月租金通过银行汇入甲方账户。4、甲方的义务和责任：（一）甲方保证上述房产符合出租房屋使用要求，如果房屋不符合约定条件，严重影响居住、经营使用的，乙方有权解除合同。（二）甲方保证上述房屋产权清楚，若发生在与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责解决。（三）甲方应在合同约定的租赁时间前将出租房屋交由乙方。5、乙方的义务和责任：……（二）乙方必须按照合同约定支付租金，拖欠或拒交租金的，应承担违约责任。乙方拖欠租金超过10天，需向甲方支付违约金。乙方拖欠租金超过30天或者逾期支付租金超过三次的，除了乙方应向甲方支付违约金外，甲方还有权解除本合同，同时没收押金。……（八）甲方提出终止合同的，乙方应在收到甲方通知后的一个月内交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。6、违约责任。……11、本合同一式三份，自双方签字或盖章后成立，自乙方交付押金及第一次租金后生效。四、2008年7月4日，中国水利水电闽江工程局名称变更为中国水利水电第十六工程局有限公司。五、尤溪县城关镇东街6号楼与尤溪县城关镇建设东街14号系同一地址，尤溪县城关镇建设东街14号与尤溪县城关镇建设东路14号系同一地址。五、中国水利水电第十六工程局有限公司诉称，2014年8月14日，其与蒋美珠签订《房屋租赁合同》，约定：蒋美珠租用其位于尤溪县城关镇建设东路14号202室房屋作为住宿使用，租金为每个月3700元，本合同为不定期租赁合同。合同生效后，蒋美珠未按约交纳押金，也未支付租金。其多次要求按照合同约定支付租金未果，2015年5月8日向蒋美珠发出《关于解除合同的函》，提出解除租赁合同，要求蒋美珠归还所租赁的房子，蒋美珠签收后也一直不予理睬。蒋美珠未按合同履行过义务侵犯了其合法权益。按照《房屋租赁合同》第五条乙方的责任与义务，蒋美珠自2014年8月起一直拖欠租金属于违约行为，其有权解除本合同，同时要求乙方支付违约金。请求判令：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年5月9日解除；二、蒋美珠立即从租赁房屋中搬离、腾空；三、蒋美珠支付拖欠的自2014年8月14日起至其实际搬离房屋之日止，按每月3700元计算的房屋租金；四、蒋美珠支付违约金（自2014年8月25日起，以每日按银行同期贷款利率为基数计算至被告搬离租赁房屋并付清全部拖欠租金之日）；五、本案诉讼费用由蒋美负担。
原审法院对双方争议焦点分析认定如下：
一、关于中国水利水电第十六工程局有限公司的主体资格问题。原审法院认为，签订合同的中国水利水电第十六工程局总部机关后勤管理中心系中国水利水电第十六工程局有限公司组建的内部机构，不具有独立法人资格，不能独立享有民事权利和承担民事义务，对其签订并已履行的涉案合同，其所属的中国水利水电第十六工程局有限公司予以认可，因此，中国水利水电第十六工程局有限公司享有合同权利和承担合同义务，具有诉讼主体资格。涉案房屋登记所有权人为闽江工程局驻尤溪办事处，闽江工程局驻尤溪办事处系中国水利水电第十六工程局有限公司的下属机构，中国水利水电第十六工程局有限公司有权向蒋美珠主张权利。蒋美珠提出的中国水利水电第十六工程局有限公司并非涉案房屋所有权人，无处分权，作为房屋出租人主体不适格的主张，不予采纳。
二、关于合同是否有效的问题。原审法院认为，根据《房屋租赁合同》第十一条“本合同自双方签字或盖章后成立，自乙方交付押金及第一次租金后生效”的约定，涉案《房屋租赁合同》系附生效条件合同。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，蒋美珠虽至今未能交纳押金及租金，但已实际使用该房屋，双方以实际履行行为表明对该附加条款进行了变更，故涉案《房屋租赁合同》成立并生效。
三、关于合同解除的问题。原审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照《房屋租赁合同》第五条第二款“蒋美珠拖欠租金超过30天或者逾期支付租金超过三次的，中国水利水电第十六工程局有限公司有权解除合同”的约定，本案蒋美珠未按约交纳租金，合同约定的解除条件成就，中国水利水电第十六工程局有限公司依约取得合同解除权。中国水利水电第十六工程局有限公司与蒋美珠签订的《房屋租赁合同》自中国水利水电第十六工程局有限公司解除合同的意思通知到达蒋美珠时解除。中国水利水电第十六工程局有限公司于2015年5月8日通过快递向蒋美珠寄送《关于解除合同的函》，并由蒋美珠本人于2015年5月9日签收。据此，应认定双方于2014年8月14日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月9日解除。
四、关于腾空房屋及支付租金的问题。原审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。涉案合同解除后，蒋美珠继续占有使用讼争房屋已无合法依据，其应向出租人即中国水利水电第十六工程局有限公司返还租赁物，故中国水利水电第十六工程局有限公司主张蒋美珠从租赁房屋搬离，将租赁房屋腾空的诉讼请求，合法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。中国水利水电第十六工程局有限公司要求蒋美珠依约支付合同解除前尚欠的租金的请求，合法有据，予以支持。合同解除后，蒋美珠继续占有使用讼争房屋，应当向中国水利水电第十六工程局有限公司支付其使用期间的房屋使用费，中国水利水电第十六工程局有限公司按原租赁合同约定的租金标准向蒋美珠主张房屋使用费，合法有据，予以支持。
五、关于违约金的问题。原审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。鉴于此，结合《房屋租赁合同》第五条第二款“蒋美珠拖欠租金超过10天，需每日向中国水利水电第十六工程局有限公司支付违约金”的约定，因蒋美珠未能按约支付租金，中国水利水电第十六工程局有限公司主张自2015年8月25日起至付清全部拖欠租金之日的违约金的诉讼请求，合法有据，予以支持。双方虽未对违约金的计算标准作出约定，中国水利水电第十六工程局有限公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金，并无不当，予以支持。
综上原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、确认原告中国水利水电第十六工程局有限公司与被告蒋美珠于2014年8月14日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月9日解除；二、被告蒋美珠应于判决生效之日起五日内将尤房权证字第城关004**号房屋所有权证项下位于尤溪县城关镇建设东街14号1层店面、2层202住宅腾空交还原告中国水利水电第十六工程局有限公司；三、被告蒋美珠应于判决生效之日起十日内一次性支付原告中国水利水电第十六工程局有限公司自2014年8月14日起至判决确定的腾空房屋之日止按每月3700元标准计算的租金；四、被告蒋美珠应于判决生效之日起十日内一次性支付原告中国水利水电第十六工程局有限公司自2014年8月25日起至判决确定的腾空房屋之日止以欠付租金为基准按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的违约金（第一个月欠付租金为3700元，次月起每月按3700元递增）；
案件受理费748元，由被告蒋美珠负担。
宣判后，蒋美珠不服，向本院提起上诉
上诉人蒋美珠上诉称，根据被上诉人提交的《内资企业登记基本情况表》，被上诉人公司于1982年11月1日经福州市鼓楼区工商局登记成立，名称为福建省闽江工程局，2001年10月29日变更登记为中国水利水电闽江工程局，2008年7月4日再变更登记为中国水利水电第十六工程局有限公司。中国水利水电闽江工程局于1997年7月2日下发，中电闽办局（1997）107号《关于同意成立局驻尤溪办事处的批复》，该《批复》不具有真实性，不能证明闽江工程局驻尤溪办事处是被上诉人的下属机构，无权主张本案讼争房屋的合法权利，且闽江工程局驻尤溪办事处未经尤溪县工商行政管理局依法核准登记不合法，依据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》规定，其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效。请求撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人中国水利水电第十六工程局有限公司答辩称，其提交的《关于中国水利水电第十六工程局有限公司名称变更的相关情况说明》，及从福建省工商行政管理局调取的材料，证实被上诉人于1992年8月就启用“中国水利水电闽江工程局”名称，并同时沿用“福建省闽江工程局”名称，两个名称属于同一单位，1997年7月被上诉人成立闽江工程局驻尤溪办事处，并以尤溪办事处的名义成为本案讼争房产的所有权人，被上诉人作为上级单位依法享有讼争房产的所有权。被上诉人与上诉人协商一致的基础上签订《房屋租赁合同》，且已实际履行，合同合法有效。请求维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，被上诉人提交：1、《关于变更水利水电企业名称的通知》（中水电劳（1992）60号），证明被上诉人于1992年核准变更名称“水利电力部闽江工程局”为“中国水利水电闽江工程局”。2、《关于申请变更闽江工程公司营业执照范围的报告》、《建筑业企业资质企证书》、《关于更改原“福建省闽江工程公司”注册名称的函》、《关于申请变更营业执照注册名称的报告》，证明“福建省闽江工程公司”与“中国水利水电闽江工程局”是同一企业，两个名称同时存在。原营业执照注册名称为“福建省闽江工程公司”后经申请改为“中国水利水电闽江工程局”，中国水利水电闽江工程局于1992年8月变更，该名称一般用于内部管理，而福建省闽江工程公司一般用于对外经营用，2001年8月福建省闽江工程公司合并为中国水利水电闽江工程局。上诉人质证认为，证据1真实性有异议，证据公章模糊，即使公章是真实的，也是企业自己出具的证据，企业名称变更要以工商变更登记为准。证据2证据模糊，工商局盖章的方式与原来调查证据盖章方式不一样，也未注明与原件相符，无法达到证明的目的。本院认为，被上诉人提交的证据1复印于中国水利水电第十六工程局档案室，证据2由福建省工商行政管理局调取，并提供福建省工商行政管理局调取的原件核对，客观、真实，符合证据三性，本院予以采信。
还查明，中国水利水电工程总公司于1992年8月3日下发中水电劳（1992）60号《关于变更水利水电企业名称的通知》载明（证据1）：经全国清理整顿公司领导小组同意予以保留，其所属的十九个企业名称经部同意，报请国家工商行政管理局核定如下：……原登记名称水利电力部闽江工程局，现核定名称中国水利水电闽江工程局（营业执照署名为“闽江工程公司”）。
本院认为，上诉人蒋美珠与中国水利水电第十六工程局总部机关后勤管理中心签订的《房屋租赁合同》，因中国水利水电第十六工程局总部机关后勤管理中心系被上诉人中国水利水电第十六工程局有限公司的内部机构，不具有独立法人资格，不能独立享有民事权利和承担民事义务，对其签订并履行合同的行为被上诉人中国水利水电第十六工程局有限公司予以认可，故被上诉人享有涉案合同的权利义务，为本案诉讼主体。该《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应当依约履行。被上诉人提交的证据1、2，证实1992年8月“水利电力部闽江工程局”更名为“中国水利水电闽江工程局”（营业执照署名为“闽江工程公司”），即“福建省闽江工程公司”与“中国水利水电闽江工程局”是同一企业，两个名称同时存在至2008年7月4日变更为中国水利水电第十六工程局有限公司，印证被上诉人提交中电闽办局（1997）107号《关于同意成立局驻尤溪办事处的批复》内容。原审认定被上诉人中国水利水电第十六工程局有限公司具有本案诉讼主体资格并无不当。上诉人主张被上诉人不具备本案诉讼主体资格，其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效的上诉理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费748元，由上诉人蒋美珠负担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴青华
代理审判员 黄莉花
代理审判员 邱丽萍
二〇一六年四月五日
书 记 员 安雅婷
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”