长春净月高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0194民初1188号
原告：刘光辉，男，汉族，1974年3月17日出生，现住长春市双阳区。
委托代理人：孙庆斌，吉林坤山律师事务所律师。
被告：长春东方联合置业有限公司，住所地长春市净月开发区净苑小区北区3栋106室。
法定代表人：武文勇，该公司董事长。
委托代理人：高广龙，该公司职员。
委托代理人：王美蓉，该公司职员。
原告刘光辉诉被告长春东方联合置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙庆斌，被告的委托代理人高广龙、王美蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘光辉诉称：2013年5月11日，与长春东方联合置业有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘光辉购买位于长春净月经济开发区丁二十二路南的远洋戛纳小镇B区G19栋112号房屋（以下简称“涉案房屋”），长春东方联合置业有限公司作为出卖人应于2013年9月30日前交付房屋，并在房屋交付使用后365日内办理产权，由于出卖人的原因，不能在合同第十五条规定的时间内取得竣工验收备案而导致买受人无法办理产权的，买受人同意给出卖人延期一年，一年期满后，每逾期一日，出卖人按已收购房价款的万分之一向买受人支付违约金。现房屋已经交付，刘光辉按合同约定足额、及时支付了购房款，但至今仍未取得产权证。长春东方联合置业有限公司的行为已经构成违约，应承担违约责任，故刘光辉诉至本院，请求判令：1、长春东方联合置业有限公司支付自2015年9月30日至2017年8月30日期间的违约金，共计人民币（以下币种同）194600元；2、长春东方联合置业有限公司支付自2017年8月30日至房屋产权证办理完成之日止的违约金；3、诉讼费由长春东方联合置业有限公司承担。
被告长春东方联合置业有限公司辩称：1、双方在补充协议中约定，出卖人不能在合同第十五条规定的时间内取得竣工验收备案而导致买受人无法办理产权的，买受人同意给出卖人延期一年，一年内取得竣工验收备案的，不视为出卖人违约，出卖人不承担责任。事实上，我公司于2013年7月30日取得涉案房屋所在楼栋的竣工备案证。2、刘光辉对涉案房屋进行拆改导致产权登记部门不受理产权申报手续，刘光辉存在主要过错。早在2013年底，我公司开始申报远洋戛纳项目高层区域G1-19共16栋楼的产权办理的相关资料，除G19栋外的其余15栋楼的产权均于2014年10月28日办理完毕，因G19栋存在拆改问题，房地产局未同期受理该栋楼的产权办理手续，我公司已要求刘光辉等违建业主拆除违建部分以便于产权办理，但业主并不配合，致该栋楼产权办理逾期。3、政府产权办理的政策变化也是导致涉案房屋产权延期的原因。因业主违建阻碍了产权办理，在此期间，政府变更了产权办理的政策，由以前的“产权登记+土地登记”变更为“不动产登记”，对应的办理流程也发生了变化，政策变更前，房屋产权分为办理竣工备案证、办理房屋产权证、项目结束后再进行土地验收及土地分割等三个流程，变更后为办理竣工验收备案证、办理不动产登记证两个流程，土地验收变成办理房产证的前置条件。土地验收需要国土局、规划局等互相配合完成土地测绘、共同确认地下空间的使用情况、完成土地分割等，完成土地验收的时间较长。政策变更是我公司无法预料的，根据补充协议第十二条的约定，因登记机关导致房屋产权证不能办理或者延期的，我公司不承担合同第十五条项下的违约责任，如遇不可抗力、突发性公共事件或法律、法规、政策变动等的限制或非出卖方所能控制的政府行为，我公司可以据实予以延期办证，且不承担违约责任。4、刘光辉未因产权延期办理而遭受损失。我公司于2013年8月10日即为刘光辉办理了入住手续，提前交付了房屋，刘光辉将涉案房屋用于商业经营，将该房屋出租给第三方经营超市多年，涉案房屋一直处于正常使用状态，虽未办理产权，但未给刘光辉造成任何损失。综上，我公司在办理产权的过程中不存在过错，且积极推进产权办理的相关事项，没有违反合同及补充协议的约定，不应承担任何违约责任，请求驳回刘光辉的诉请。未能办理产权的责任应由刘光辉自行承担，如其能尽快拆除，会加快产权办理的速度。
经审理查明：2013年5月11日，刘光辉作为买受人与长春东方联合置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定刘光辉购买长春东方联合置业有限公司开发的涉案房屋，该房屋用途为商业营业用房，建筑面积为209.02平方米，总价款为2779966元，出卖人应当在2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人。合同第十五条约定在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。补充协议对第十五条补充约定由于出卖人的原因，不能在合同第十五条规定的时间内取得竣工验收备案而导致买受人无法办理产权的，买受人同意给出卖人延期一年，一年内取得竣工验收备案的，不视为出卖人违约，出卖人不承担责任，一年期满后，每逾期一日，出卖人按已收购房价款的万分之一向买受人支付违约金；因登记机关原因导致房屋所有权证不能办理或者延期办理的，出卖人不承认合同第十五条项下的违约责任；如遇不可抗力、突发性公共事件或法律、法规、政策变动等的限制或非出卖方所能控制的政府行为，出卖人可以据实予以延期办理，且不承担第十五条项下的违约责任。
合同签订后，刘光辉支付了全部购房款。
长春东方联合置业有限公司于2013年7月30日取得G19栋的《建设工程竣工验收备案证》，并在合同约定期间内向刘光辉交付房屋，该房屋现用作商业经营。
远洋戛纳小镇B区其他15栋楼中，有14栋于2014年10月29日取得《商品房屋登记证明》，另有1栋于2015年4月21日取得《商品房屋登记证明》。
另查明：2013年10月9日，长春东方联合置业有限公司初次提交了包括G19栋在内的楼栋测绘成果审核资料，但G19栋因局部拆改致使房屋现状与规划审批不符，因此未通过审核。现G19栋现已取得备案证明，但因涉案房屋存在拆改问题，故无法办理产权。
上述事实，有原告当庭提交的商品房买卖合同及补充协议、购房发票，被告当庭提交的商品房买卖合同及补充协议、G19栋竣工备案现场照片、G19栋违建照片、建设工程竣工验收备案证、商品房屋登记证明、长春市人民政府关于实施不动产统一登记工作的公告、涉案房屋用作商业经营的照片，原、被告陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，足资认定属实。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘光辉与长春东方联合置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定诚实信用地履行各自的合同义务。长春东方联合置业有限公司在合同约定的期限内取得建设工程竣工验收备案证并交付房屋，在交付后及时提请审核，现G19栋现已取得备案证明，足以说明其已经善尽合同义务。合同中约定了违约责任及免责的条款，因涉案房屋存在拆改问题，不符合产权登记部门要求的条件，以及产权审批的政策发生变化，致使涉案房屋的产权仍无法办理，符合约定的免责事由情形，即长春东方联合置业有限公司不存在违约，不应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘光辉的其他诉讼请求。
案件受理费4192元，减半收取2096元，由原告刘光辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
代理审判员 苗秀秀
二〇一八年四月三日
书 记 员 董 月