山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德中民终字第459号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李冬秋。
委托代理人：王秀鸿，山东鸿正律师事务所律师。
委托代理人：李雪杨，山东鸿正律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：德州市德城区天衢街道办事处李旺庄村村民委员会。
法定代表人：纪树珂，主任。
委托代理人：崔古平，山东古平律师事务所律师。
委托代理人：王伟，山东古平律师事务所律师。
上诉人李冬秋因农业承包合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第1461号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，1998年8月1日，原告前身德州市德城区二屯镇李旺庄村村民委员会（甲方）与被告（乙方）签订《荒地开发租赁承包合同》，双方约定，为大力发展种、养殖业，充分开发荒地资源，创造社会效益，甲乙双方本着平等互利原则，签订荒地开发租赁承包合同。具体条款如下：一、甲方有荒地55.8亩（位置见附图），供乙方使用，使用期限30年，自本合同生效之日起计算。二、自本合同生效之日起四年内，荒地由乙方无偿使用，满四年后，乙方可按租赁荒地数量每年每亩付给甲方租赁承包使用（费）70元。按照物价和上级三提五统的提高，2008年后再做适当调整。三、甲方向乙方提供水、电源，供乙方使用，乙方应按实际发生的电费向甲方交纳。甲方不得无理由断电、断水（正常停电除外），无故停电、停水造成的经济损失由甲方承担。（供电用水泥电杆五根，由乙方购置，其所有权永归乙方所有）。……五、本合同有效期30年，自1998年8月1日到2028年7月31日止。合同期满后，经双方协商可续签。在合同有效期内，不是政策上有什么样的变化，应维持本合同条款，直至租赁承包期满为止。六、本合同自签订之日起生效，任何一方不得擅自终止和变更，中间如有违约，违约方必须承担由于违约而造成的一切经济损失。（经济损失包括固定资产和流动资产以及以后年限的经济效益）。七、乙方每年10月30日前上交甲方每年的承包金，乙方不得拖延。合同签订后，原告缴纳了2003年的承包费3906元。2002年7月8日，原告（甲方）与赵成喜（乙方）签订《合作开发荒地协议书》，双方约定，1998年8月1日，甲方承包了德城区二屯镇李旺庄村委会55.8亩荒地，为了充分开发利用这些荒地，甲乙双方决定合作开发。一、甲方投资：甲方以其承租的55.8亩荒地、已种树木、已建房屋五间、兔舍等设施作为出资条件，在合同承包期内由双方共同使用。二、乙方投资：乙方承担开发土地生产经营的全部资金投入，人力投入和生产经营管理以及新设施的建设投资。三、甲方的权利和义务：1、甲方在该土地合作开发收益中提取20%，作为投资报酬。四、乙方的权利和义务：1、乙方全权负责开发地的规划、使用和管理，乙方有权在协议涉及的土地上依法从事种植、养殖等经营活动。2003年10月1日，被告与翟涛签订协议书，被告将涉案土地中的23亩出租给翟涛。2014年4月18日，被告给原告发出《重新确定租金及催交（解除）通知书》，通知原告租金调整为1300元／亩，并且自合同签订后，原告拖欠租金及利息共计10万元整。调整租金异议期限：自收到本通知后7日内，向被告提出书面异议，超过异议期限后，按照被告提出的租金价格执行。交纳拖欠租金期限：收到本通知后7日内，如未缴纳拖欠的租金，被告解除与原告的租赁合同，双方租赁关系终止。原告主张收到通知书后于2014年4月23日向被告递交《异议申请书》一份，内容为1、同意变更租金数额，但贵委员会（被告）主张的变更数额过大；2、贵委员会主张申请人（原告）应当在收到通知后交纳拖欠的租金，申请人已按合同约定的数额通过邮局向贵委员会进行了支付，但贵委员会主张的拖欠租金及利息10万元，没有依据。3、2013年3月份，因政府绿化用地需要曾拆迁申请人所租部分土地上所有的兔场及所植树木，政府向申请人补偿的拆迁费用贵委员会至今未向申请人支付；4、贵委员会主张申请人不按通知书确定的内容履行将终止双方的租赁关系不符合法律规定。5、申请人在租赁经营期间，贵委员会多次停水停电，并未充分履行合同约定的义务，已对申请人造成损失，贵委员会现提出的主张也不符合合同的约定。原告收到通知书后，于2014年4月25日由赵成喜通过邮政储蓄银行给被告方纪树珂打款1.95万元，并在汇款单上注明2004年至2008年53亩兔场土地承包费，被告称未收到此款。2014午4月26日，被告又将《重新确定租金及催交（解除）通知书》邮寄给原告，原告主张于2014年4月30日，将上述《异议申请书》和《对德州市德城区二屯镇李旺庄村民委员会2014年4月26日“重新确定租金及催交（解除）通知书”的复函》和异议书邮寄给被告，被告对该邮件拒收。原告提交证人赵某甲、赵某乙、赵某丙证言证明，2011年夏天，被告方负责人纪树珂用推土机将原告建在承包地上的六间临时用房推倒，被推倒的房子约120平方米左右，经德州天和价格评估有限公司评估，被拆除房屋损失为82600元，提交评估报告一份。被告对上述证人证言不予认可，认为反应内容不属实。证人赵某乙、赵某丙出庭作证，证明上述事实。原告对证人证言质证意见为，事实清楚，真实可信，被告把六间房屋拆除，造成损失。被告质证认为，证人不了解情况，房屋拆除是因为原告违章乱建，是由行政执法大队拆除。被告提交2011年10月14日德州市城市管理行政执法局天衢工业园行政执法中队出具的《责令限期整改通知书》一份，认定赵成喜在租赁土地上乱建房屋，责令在2011年10月16日前拆除。提交2011年11月18日赵成喜《保证书》一份，证明赵成喜保证不在鱼塘边修建任何建筑物。转租合同一份，证明原告非法把土地转租给赵成喜。原告质证认为，城管中队出具的通知书是下发给赵成喜的，主体错误，我们没有见过该通知书。拆除时没有执法人员在场，出具证明的执法主体不对。对赵成喜出具的保证书有异议，土地是原告租赁的，赵成喜的保证与我方无关。对转租合同与本案不具关联性，其次这是合作经营，不存在转租情况。原告证人纪某、赵某丙证言、鱼死亡时的照片，证明原告2005年在承包土地上挖掘鱼塘三处，约15亩，并已养鱼，2011年10月被告方负责人通知纪某对原告的鱼塘停电至今，造成大量成鱼死亡。赵某丙证言称，2011年下半年，李旺庄村村支书命人把鱼塘充氧机断电，大约几天后，鱼塘、鱼苗及大鱼都浮在水面，损失大约3万元。我共在鱼塘工作三年左右，后期又投入一批鱼苗，大约2万多元，因缺氧无法用电充氧，导致部分鱼苗死亡，损失在2万多元。经德州天和价格评估有限公司评估，鱼塘减产损失为10.2万元，提交评估报告一份，证明鱼塘2000元／亩／年。被告对纪某、赵某丙的证人证言和照片不予认可，认为反应内容不属实。证人纪某出庭作证，证明鱼塘因停电而造成鱼死亡的事实。原告质证认为，证言事实清楚，真实可信，被告给鱼塘断电，造成损失。被告质证认为，鱼塘未经村委会同意违法接电，后来村里发现后，给他断电，现在又违法接上了，但是断电时没有养鱼。原告提交德州天和价格评估有限公司评估报告一份，证明原告拆除房屋损失8.26万元、鱼塘减产10.2万元，2008年至2014年的荒地承包费用为10.74万元。被告质证认为，1、评估是原告单方委托；2、评估主要依据为原告方对池塘及房屋拆除情况的个人陈述，评估依据缺乏客观性，照片也无法确认当时的客观情况；3、评估报告是2014年5月8日，对2011年的损失进行鉴定，早就失去了鉴定条件；4、相关的评估依据，并没有附在评估报告中，该报告没有任何依据。被告申请对争执土地2008年至2014年租赁价格进行评估，2014年11月18日经德州明信价格评估有限公司评估，每年度租赁价格为：2008年、2009年400元／亩、2010年600元／亩、2011年700元／亩、2012年800元／亩、2013年、2014年1000元／亩。原告质证认为，认可2011年以后的价格为700元，08、09、10年的价格认可。另查原告非被告村村民。被告认为原告违约，提交《合作开发荒地协议书》，证明原告违法转租；照片5张，证明李冬秋开挖土地，对土地造成破坏。原告质证认为，合作协议是合作经营，不存在转租。对照片真实性无异议，但是在鱼塘边建房没有违背合同，同时可证明拆除后所剩的两间房子。上述事实，有原告提交《荒地开发租赁承包合同》、收到条、催交通知书、银行汇款收据、复函、异议书、证人证言、邮政回执单、评估报告，被告提交的《合作开发荒地协议书》、催交通知书、邮政回执单及庭审笔录等在卷证实。
原审法院认为，原、被告争执的焦点，原告是否存在违约，原、被告之间所签订的《荒地开发租赁承包合同》是应当继续履行还是应当解除。原、被告之间所签订的《荒地开发租赁承包合同》是双方真实意思的表示，为有效合同。原告已缴纳2003年的租金，原告应依约在每年10月30日前向被告交纳租金，但原告自2004年起至2014年4月被告催收，才由赵成喜交纳2004年至2008年的租金19500元，因赵成喜与被告没有合同关系，被告称也未收到该款，在此情况下，原告仍未积极履行交纳租金的义务。再者，合同虽然约定2008年以后租金再作调整，但原告在租金与被告未协商一致的情况下，应当按调整前的标准履行交纳租金的义务，原告自2004年至今一直未交纳租金，致使被告出租土地收取租金的合同目的不能达到，被告反诉要求解除双方之间的荒地开发租赁承包合同，应予准许。被告（反诉原告）要求原告支付所欠租金及利息10万元，因2003年10月1日，被告将涉案土地23亩租给翟涛，自此起，原告承包土地为32.8亩，依据合同约定，2004年至2007年的租金为9184元（32.8亩×70元×4年）。依据德州明信《价格评估报告》2008年、2009年租金为26240元（32.8亩×400元×2年），2010年租金为19680元（32.8亩×600元），2011年租金为22960元（32.8亩×700元），2012年租金为26240元（32.8亩×800元），2013年、2014年租金为65600元（32.8亩×1000元×2年），以上共计169904元，被告（反诉原告）本案只请求10万元，是其自主意识的表示，应予准许。原告请求被告赔偿房屋损失8.26万元，被告所举证据能够证明拆除原告房屋系德州市城市管理行政执法局天衢工业园行政执法中队的行政执法行为，且赵成喜也写有保证书，故原告要求被告赔偿房屋损失的请求，不予支持。原告请求鱼塘2011年至2014年三年的损失10.2万元，原告主张造成鱼死亡的原因系被告断电所为，被告认可断电，但依据双方合同约定，被告向原告提供水电，不能无故断水、断电。2011年被告断电给原告造成损失，原告方证人赵某丙证明2011年因断电造成损失3万多元，故原告不应在2011年损失造成后，自知无电再投入鱼苗，导致损失扩大，扩大的损失，应由原告自己承担，故因被告断电造成原告的损失应为2011年一年的损失3.4万元（2000元／亩／年×17亩），该损失应由被告赔偿原告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，原审法院判决如下：一、解除原、被告之间签订的荒地开发租赁承包合同，原告清空地上附着物，向被告交还租赁土地，限判决生效后十日内履行；二、被告赔偿原告鱼塘损失3.4万元；三、反诉被告支付给反诉原告租金10万元；四、驳回原告的其他诉讼请求；以上二、三项相抵，原告支付被告6.6万元，限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华入民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3992元，反诉费1150元，由原告负担3788元，被告负担754元。
上诉人李冬秋上诉称，一、《荒地开发租赁承包合同》不应解除：1、合同第五条明确约定在合同有效期内，不是政策上有什么样的变化，应维持本合同条款；第六条规定合同自签订之日起任何一方不得擅自终止和变更，中间如有违约，违约方必须承担由于违约而造成的一切经济损失；该合同没有约定不按期交纳租金就解除合同的内容；2、被上诉人擅自于2003年10月1日将上诉人承包土地中的23亩转包给翟涛，使上诉人承包的土地仅剩下32.8亩，被上诉人的行为明显违约；2013年3月份，因政府绿化需要，被上诉人将上诉人所有的承包土地上的兔场和部分树木清除，欠上诉人地上物补偿款20余万元，因此，被上诉人在2014年之前没有通知过上诉人交纳土地承包费；3、被上诉人向上诉人寄发通知书后，在规定的期限内，上诉人将2008年之前的土地承包费超额汇给了被上诉人，被上诉人为达到解除合同的目的予以拒收；因2008年以后的土地承包费需双方协商确定，上诉人在约定的时间内两次向被上诉人寄发异议书，要求被上诉人确定时间和地点予以协商，对上诉人寄出的异议书，被上诉人同样予以拒收；上诉人没有违反任何约定，被上诉人存在明显违约；4、上诉人已承包土地17年，17年来上诉人投入了大量人力、物力和财力，上诉人昔日的大量投入刚刚有所回报，被上诉人就阻挠上诉人的合法承包，一审判决助长了被上诉人的失信违约行为。二、本案案由为农业承包合同纠纷，一审判决发包方收回土地明显违反法律规定。本案中，上诉人从没有明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，而是一直在以自己的行为表明按照合同约定如数交纳土地承包费，且被上诉人侵占了上诉人应得的地上物补偿款20余万元，被上诉人完全有理由将侵占的地上物补偿款用作上诉人应交的土地承包费。三、断电导致鱼苗大量死亡和减产，鱼塘废弃，被上诉人应如数赔偿上诉人的鱼塘损失10.2万元。四、被上诉人对拆除上诉人房屋的事实予以认可，被上诉人也没有任何证据证实系行政执法局到场拆除，故被上诉人应如数赔偿上诉人的房屋损失8.26万元。
被上诉人德州市德城区天衢街道办事处李旺庄村村民委员会（以下简称“李旺庄村委会”）答辩称，一、上诉人存在根本违约，上诉人与答辩人签订的荒地开发租赁承包合同应当予以解除：1.合同签订后，上诉人一直没有交纳租金，从根本上违约，上诉人提交1999年交纳租金收据的公章可能系伪造，即使公章是真的，上诉人也超过16年未交租金；上诉人称2014年4月26日通过赵成喜交纳租金19500元，答辩人和赵成喜没有任何合同关系，也未从赵成喜处收取过租金；上诉人也未按以前的标准交纳2008年以后的租金；2.上诉人与赵成喜等人签订的合作开发荒地协议书实际上是土地转租，实际租赁运营的事实也证明上诉人将土地违法转租给赵成喜；3.合同虽然载明是荒地租赁承包合同，但地块实际是耕地，上诉人挖地卖土对土地形成严重破坏，是对土地的破坏性使用，改变了土地基本用途。二、上诉人要求鱼塘损失没有事实依据，上诉人开挖坑塘的行为改变了土地的使用用途，养鱼违背了合同约定的使用用途，且所谓的鱼塘里也没有任何用电设施设备。三、上诉人要求房屋损失没有事实依据，天衢工业园行政执法中队认定赵成喜在租赁土地上乱建房屋，并责令拆除，赵成喜在答辩人及城管执法中队的监督下自行拆除违法建筑的房屋并出具保证书保证今后不在鱼池边修建建筑物，上诉人主张的房屋损失没有任何事实根据。四、答辩人和上诉人是租赁关系，因李冬秋非李旺庄村村民，本案是土地使用权租赁合同，答辩人有权依据合同法规定解除合同，故原审法院适用法律正确。
二审查明事实与一审判决查明事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有两个：一、本案合同是否应予解除；二、上诉人主张的鱼塘及房屋损失赔偿是否应予支持。
关于第一个争议焦点问题，本院认为，单方解除合同有两种方式：一种是当事人约定合同解除的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人便可解除合同；另一种是符合法律规定的解除情形，当事人一方可以解除合同。本案中，上诉人李冬秋与被上诉人李旺庄村委会签订的《荒地开发租赁承包合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同具有法律效力，对合同双方均有约束力。合同第五条约定“在合同有效期内，不是政策上有什么样的变化，应维持本合同条款，直至租赁承包期满为止”；第六条约定“本合同自签订之日起生效，任何一方不得擅自终止和变更，中间如有违约，违约方必须承担由于违约而造成的一切经济损失”。双方当事人约定了合同解除的条件为“政策上有什么样的变化”，因此，迟延交纳承包费不属于合同约定的解除条件。对于是否符合法定解除情形的问题，被上诉人李旺庄村委会在下达催交通知后，上诉人李冬秋及时通过合作人赵成喜以银行汇款的方式向被上诉人李旺庄村委会补交承包费，汇款单上明确载明“纪树珂查收2004年至2008年53亩兔厂土地承包费”，被上诉人李旺庄村委会虽主张未收到上述承包费，但上诉人李冬秋汇款的事实清楚，该笔款项是通过中国邮政储蓄银行实际汇出，即使因其他原因导致被上诉人李旺庄村委会未收到该款，也不能否定上诉人李冬秋在收到催交通知后积极交纳承包费的事实，且本案当事人双方均认可合同中的23亩土地在2003年10月1日由被上诉人李旺庄村委会发包给了案外人翟涛，即从2003年10月1日起上诉人李冬秋实际承包的土地变更为32.8亩，但上诉人李冬秋仍是按签订合同时的土地面积汇出的土地承包费，而不是按其实际承包的32.8亩土地交纳承包费，以上事实充分表明上诉人李冬秋履行合同主要债务的坚定意思表示。结合上诉人李冬秋在复函中明确表明继续履行承包合同并建议双方协商2008年以后租金的事实，本案不属于《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的因违约支付租金导致出租人可以解除合同的情形，也达不到“致使合同目的不能实现”的法定解除程度。
对于被上诉人李旺庄村委会主张土地被违法转租的问题，上诉人李冬秋与案外人签订的是合作开发荒地协议，而本案双方当事人明确将合同解除的范围限定在“政策上有什么样的变化”，因此，即使该合作开发荒地协议属于对土地承包经营权的流转，在该流转行为不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，依据约定优先的原则，被上诉人李旺庄村委会也仅可以依据《中华人民共和国土地承包法》第四十九条和《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条之规定，对该协议的效力问题进行确认，而不能将其作为合同解除的理由。
对于被上诉人李旺庄村委会主张的土地被破坏性使用并导致土地基本用途改变的问题，《荒地开发租赁承包合同》将本案土地归属为“荒地”，并约定土地的用途为“大力发展种、养殖业”，双方未将养鱼明确排除在养殖业以外，上诉人李冬秋挖塘养鱼属于发展养殖业的范畴，且被上诉人李旺庄村委会也未能证明其当时对挖塘养鱼提出异议，且现行法律、行政法规仅是对禁止占用基本农田挖塘养鱼有强制性规定（《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款），对占用荒地挖塘养鱼并未强制性禁止，故上诉人李冬秋挖塘养鱼的行为即不违反合同约定，又不违反法律、行政法规的强制性规定，不应认定为合同解除的理由。
综上，本案既不符合合同约定的解除情形，又不符合法定的合同解除情形，故上诉人李冬秋与被上诉人李旺庄村委会之间实际剩余32.8亩土地的承包合同不应解除。
关于第二个争议焦点问题，本院认为，被上诉人李旺庄村委会在2011年私自将上诉人李冬秋的供电切断，违反了承包合同的约定，故原审法院判决被上诉人李旺庄村委会赔偿2011年鱼塘损失3.4万元并无不当；对于2012年及2013年的鱼塘损失，上诉人李冬秋在鱼塘断电后应积极采取措施防止损失扩大，但其在明知无电的情况下，没有积极采取措施恢复供电或采取其他方式减少损失，故上诉人李冬秋即使在2012年和2013年存在扩大的鱼塘损失也应由其自己承担，原审法院判决并无不当，本院予以支持。对于上诉人李冬秋主张的房屋损失，根据德州市城市管理行政执法局天衢工业园行政执法中队出具的通知书可知该房屋属违法乱建房屋，上诉人李冬秋的合伙人赵成喜当时也写有保证书，表明上诉人一方对违法乱建房屋的拆除无异议，现上诉人李冬秋要求被上诉人李旺庄村委会承担拆除违法乱建房屋的损失，无事实和法律依据，原审法院未予支持，并无不当。
对于上诉人李冬秋提出的将2008年后土地承包金调整为每亩200元的主张，一审法院已经对2008年至2014年的承包费数额予以认定，上诉人李冬秋及被上诉人李旺庄村委会均未提出异议，应予维持。对于2015年及以后的土地承包费数额，因被上诉人李旺庄村委会坚持要求解除合同，未对此提出诉求，当事人双方也未形成一致意见，本案不宜作出认定，双方当事人可另行主张处理。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第1461号民事判决第二、三、四项，即“二、被告赔偿原告鱼塘损失3.4万元；三、反诉被告支付给反诉原告租金10万元；四、驳回原告的其他诉讼请求；以上二、三项相抵，原告支付被告6.6万元，限判决生效后十日内付清。”
二、撤销山东省德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第1461号民事判决第一项；
三、驳回德州市德城区天衢街道办事处李旺庄村村民委员会的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3992元，反诉费1150元，共计5142元，由李冬秋负担4388元，由德州市德城区天衢街道办事处李旺庄村村民委员会负担754元；二审案件受理费3992元，由李冬秋负担3892元，由德州市德城区天衢街道办事处李旺庄村村民委员会负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王飞雁
代理审判员 王善文
代理审判员 王子超
二〇一五年十二月三日
书 记 员 于文平