福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0213民初3098号原告：北京宝景物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市翔安区新店镇洪琳湖一里25号，统一社会信用代码91350213575019845H。法定代表人：胡跃新，总经理。委托诉讼代理人：陈贤政，福建知圆律师事务所律师。被告：曹发群，男，1966年10月4日出生，汉族，住所地福建省厦门市翔安区新店镇洪琳湖一里（首开•领翔国际）**号***室（户籍住所地河南省鄢陵县），原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司与被告曹发群物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司的委托诉讼代理人陈贤政与被告曹发群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹发群立即向其公司支付2014年11月28日起至2016年4月1日止的物业管理费3911元、公共维修金902.50元、公摊水电费54.40元、二次供水费83.20元、垃圾处理费9元，合计4960.10元，并支付逾期付款期间的滞纳金3561.02元（按日千分之三计算，暂计至2016年4月1日止，实际支付至还清所有款项之日止），合计8521.12元；2、本案诉讼费用由被告曹发群承担。事实和理由：其公司接受厦门首开翔泰置业有限公司的委托，为坐落于厦门市翔安区翔安大道与新店路交汇处东南部的首开•领翔国际小区提供物业管理服务。其公司负责向业主和物业使用人收取物业综合管理服务费、房屋公共维修金、代收代缴税费及水电公摊费用。合同同时约定：住宅物业管理服务费为1.56元/平方米•月、房屋公共维修金为0.36元/平方米•月。此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。被告曹发群的房屋坐落于首开•领翔国际10楼503室，建筑面积为131.17平方米。其公司认为，被告曹发群作为首开•领翔国际的业主，应依法依约如期足额支付物业管理费、公共维修金、公摊水电费等费用。被告曹发群迟延拒不向其公司支付物业管理费、公共维修金、公摊水电费等费用的行为已构成违约，除依法应立即向其公司支付尚未支付的物业管理费、公共维修金、公摊水电费等费用外，尚应承担逾期付款期间的滞纳金。被告曹发群辩称：其没有缴清物业管理费等各项费用，是因为房屋建筑有质量问题，如南面阳台的排水管周围地面有缝隙，六楼阳台的雨水顺着缝隙留到其家中，其让物业处理，物业和开发商互相推诿，后来物业来随便处理一下，漏水问题一直尚未解决，其认为物业管理有瑕疵，所以暂时不交管理费等各项费用，其同意在漏水问题处理好后缴交各项费用。本院经审理认定事实如下：1、2012年6月27日，北京宝景物业管理有限公司与厦门首开翔泰置业有限公司签订《首开•领翔国际项目前期物业服务合同》，厦门首开翔泰置业有限公司委托北京宝景物业管理有限公司为首开•领翔国际的前期物业管理公司。第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅物业服务费按1.56元/月•平方米收取，房屋公共维修金按0.36元/月•平方米收取；《前期物业服务合同》第三十一条约定，厦门首开翔泰置业有限公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按壹个月物业费的标准向北京宝景物业管理有限公司支付违约金。2、被告曹发群系洪琳湖一里（首开•领翔国际）10号503室的业主（该房屋购房合同的建筑面积131.17平方米），2014年7月27日交房时缴交了2014年5月28日-2014年11月27日的物业管理费1227.80元、公维金283.30元、预收公摊水电费200元。3、原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司系北京宝景物业管理有限公司依法设立的分公司，原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司登记成立后，承继北京宝景物业管理有限公司与厦门首开翔泰置业有限公司的前期物业服务合同的权利义务，接受厦门首开翔泰置业有限公司的委托，担任首开•领翔国际小区的实际物业管理服务单位。上述事实，有原告北京宝景物业管理有限公司厦门市分公司提交的前期物业管理合同、物业管理费缴费发票、北京宝景物业管理有限公司开具的证明以及原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司的委托诉讼代理人陈贤政与被告曹发群陈述在案的庭审笔录等证据予以佐证，以上证据的形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。本院认为，原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司是具有合法资质的物业管理公司，其总公司即北京宝景物业管理有限公司与厦门首开翔泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，符合法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对业主也具有法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故北京宝景物业管理有限公司与厦门首开翔泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括被告曹发群在内的全部业主均有拘束力。原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司系北京宝景物业管理有限公司依法设立的分公司，作为首开•领翔国际小区的实际的前期物业管理服务单位，在履行了首开•领翔国际小区的物业管理服务义务后，有权依据《前期物业服务合同》中约定的收费标准向被告曹发群收取相应的物业管理服务费等费用。被告曹发群认为其所购买的房屋存在质量瑕疵，至今未能得到修复属房屋的质量问题，由此引发的法律关系，属于业主与开发商之间的房屋买卖合同关系，与本案所处理的物业服务合同关系是两个不同层面的法律问题，被告曹发群如果认为其所购买的物业确实存在质量问题，应另行向开发商主张相应的权利。被告曹发群以房屋存在质量问题为由，拒绝向原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司缴纳相关的物业管理费和公共维修金，该行为已经构成违约，故原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司请求被告曹发群支付物业管理费及公共维修金的诉讼请求，符合法规定，依法应当予以支持。根据《前期物业服务合同》的约定，被告曹发群欠缴的2014年11月28日份至2016年4月1日（即2014年12月至2016年3月）期间的物业管理费应计算为3273.92元[（1.56元/平方米•月×131.17平方米）＝204.62元/月×16个月]，欠缴的2014年12月至2016年3月期间的房屋公共维修金应计算为755.52元[(0.36元/平方米•月×131.17平方米)＝47.22元/月×16个月]，前述款项合计4029.44元。至于原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司主张代缴的公摊水电费用，因原告北京宝景管理有限公司厦门分公司未能提供相关的凭证证明其已代缴相关公摊水电费用的事实，故本院依法认定原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司的该项诉讼请求缺乏相应的事实依据，本院不予支持。此外，因被告曹发群拒绝按《前期物业服务合同》的约定向原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司缴纳相关的物业管理费和公共维修金，该行为已经构成违约，原告北京宝景物业管理有限公司主张被告曹发群应支付逾期付款的违约金的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持。根据《前期物业服务合同》第三十一条的约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按壹个月物业费的标准支付违约金，故本院依法认定，原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司主张的逾期付款违约金应计算为251.84元（1.56元/平方米•月×131.17平方米×1个月+0.36元/平方米•月×131.17平方米×1个月）。综上，本院依法认定，被告曹发群应向原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司支付2014年12月至2016年3月期间的物业管理费及公共维修金合计4029.44元，并支付逾期付款的违约金251.84元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告曹发群应于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司支付物业管理费、公共维修金合计4029.44元，并支付违约金251.84元。被告曹发群如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取为25元，由被告曹发群负担13元，由原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司负担12元，款限于本判决生效之日向本院缴纳。本判决为终审判决。审 判 员 吴晓华二〇一七年二月三日代书记员 许丽巧附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。