江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民撤终字第00001号
上诉人（原审原告）：管有祺，曾用名管友琪、管有其。
委托代理人：王俊，江苏忠信义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周林贵。
被上诉人（原审被告）：江都市邵伯米厂，住所地扬州市江都区邵伯镇北河头**号。
委托代理人：许瑞龙，系江苏江业律师事务所律师。
上诉人管有祺因与被上诉人周林贵、江都市邵伯米厂（以下简称邵伯米厂）第三人撤销之诉一案，管有祺因不服扬州市江都市都区人民法院（2014）扬江民撤初字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审原告管有祺向扬州市江都区人民法院起诉称：管有祺在邵伯米厂厂区内经营“海浪潮”浴室多年，由管有祺之子管平负责日常管理。2007年1月8日管有祺与邵伯米厂签订《经营场所租赁合同》，约定邵伯米厂将自己的位于管有祺浴室北侧面积为280平方米的六间饲料仓库出租给管有祺使用。租赁期为20年，自2007年1月8日至2027年1月8日，租金每年500元，合计1万元。该合同有原江都市邵伯镇公路社区居委会予以证明，管有祺一直使用仓库至今。2014年2月21日，周林贵向管平发出通知一份，称2009年9月与邵伯米厂达成《资产转让协议》，并经（2013）扬江邵民初字第0011号民事判决确认，要求管有祺方让出仓库。管有祺认为该《资产转让协议》及法院生效判决侵害了管有祺的优先购买权，请求法院撤销（2013）扬江邵民初字第0011号民事判决、确认《资产转让协议》中涉六间仓库内容无效、判令邵伯米厂将仓库卖给管有祺。
原审被告周林贵辩称：1、我与邵伯米厂签订的《资产转让协议》已经法院作出了公正判决确认合法有效。2、我是看到邵伯米厂的拍卖公告，依照相关程序进行拍卖的。购买涉案六间仓库时我不知管有祺与邵伯米厂间有租赁关系。
原审被告邵伯米厂辩称：1、管有祺因租赁其房屋，从事浴室经营，为应付工商部门年检原告方拿的空白合同找邵伯米厂盖的章，手写内容中六间仓库是管有祺事后添加的。2、合同并没有履行，管有祺亦没有交付合同约定的租金1万元。3、邵伯米厂在1999年停产后，职工占用单位房屋是普遍现象。
扬州市江都区人民法院经审理查明，管有祺原系邵伯米厂职工，长时间占有并使用本案诉争的六间饲料仓库。2009年11月，邵伯米厂为了盘活资产，决定将包括本案诉争的六间饲料仓库在内的部分资产进行挂牌出让，并履行了相关手续，张贴拍卖公告。2009年12月4日，邵伯米厂与被告周林贵签订了一份《资产转让协议》，协议约定将包括本案诉争的六间饲料仓库在内的部分资产转让给周林贵，协议签订后周林贵按约支付了资产转让价款238000元。由于邵伯米厂未能及时办理上述资产过户登记手续，周林贵于2013年1月5日向本院提起房屋过户登记纠纷诉讼，经审理江都市人民法院于2013年2月19日做出（2013）扬江邵民初字第0011号民事判决，判令邵伯米厂向周林贵交付《资产转让协议》中约定的房屋和土地使用权，并协助周林贵到登记部门办理转让登记手续。
另查明，邵伯米厂出让上述资产时进行了评估，挂牌出让前亦张贴了拍卖公告。审查中，邵伯米厂也向法庭提交了拍卖公告、公告张贴照片原件以及张贴人员出具的情况说明。
该院归纳本案的争议焦点为：管有祺请求法院撤销（2013）扬江邵民初字第0011号民事判决、确认《资产转让协议》中涉六间仓库内容无效、判令邵伯米厂将仓库卖给管有祺的诉讼请求能否得到支持。
本该院认为：，公民的合法权益应依法受到保护。人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。因此，诉讼中人民法院支持当事人所主张的权益，除了具备事实要件以外，当事人的主张还应当符合法律的相关规定。本案中应依法驳回管有祺的诉讼请求。理由如下：
根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，两被告之间签订的《资产转让协议》系双方之间真实的意思表示，具备合同成立的要件要求，本院判决确认有效并无不当。即使管有祺和邵伯米厂之间关于涉讼房屋的租赁合同成立，亦侵害了管有祺的优先购买权，根据上述司法解释的规定，管有祺也不享有主张邵伯米厂、周林贵间房屋合同无效的权利。因此，管有祺的诉讼请求没有法律依据，依法应予驳回告管有祺与被告邵伯米厂之间房屋租赁协议是否成立，本院在此不予理涉。管有祺如认为邵伯米厂因房屋买卖侵害其优先购买权造成其损失，可凭证据依法另行起诉。
据此，依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，并经本该院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告管有祺的诉讼请求。
案件受理费4870元由原告管有祺负担，原告管有祺于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。
判决后，管有祺不服，向本院提起上诉。其主要的上诉理由为：一、原审法院认定事实不清。2007年1月8日，管有祺与邵伯米厂签订了租赁6间饲料仓库的协议，双方存在合法的租赁关系。原审法院认定管有祺长期占有并使用，实际上是否认管有祺合法承租的事实。二、邵伯米厂与周林贵恶意串通，损害管有祺的优先购买权。邵伯米厂在处置六间仓库时，邵伯米厂与周林贵明知该六间仓库有管有祺承租使用，但其故意不通知承租人管有祺，双方签订了《资产转让协议》，故周林贵是非善意取得。且至今也未办理房屋的过户手续。三、原审法院适用法律错误。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二十一条的规定，应当理解为第三人是善意取得，并已进行了物权登记，才可以对抗承租人。本案中，周林贵既非善意签订。也未进行物权登记，故本案不应当适用该条款的规定。请求，撤销原判，认定邵伯米厂与周林贵双方签订的《资产转让协议》无效。撤销江都市人民法院（2013）扬江邵民初字第0011号民事判决。其未提供新的证据。
周林贵既答辩称：管有祺认为本人与邵伯米厂签订的《资产转让协议》是恶意串通，无事实和法律依据。我是依法通过拍卖程序，合法取得的房屋。要求请求驳回管有祺的上诉请求。
邵伯米厂答辩称：一、我厂与管有祺之间不存在合法的租赁关系。因为管有祺提供的2007年1月8日的“经营场所租赁合同”是伪造的，管有祺也没有给付过租金。该六间房屋系管有祺非法占有。二、邵伯米厂与周林贵签订的《资产转让协议》不存在恶意串通的事实。因为邵伯米厂处置该财产是经过有关管理部门的批准，且一切程序合法。至2012年，我厂在交接六间仓库房屋时，才发现管有祺在工商管理部门备案的“经营场所租赁合同”。我厂也曾经向法院提起过诉讼，要求管有祺撤出非法占有的六间仓库房屋，后因故撤回了诉讼。邵伯米厂与周林贵在签订《资产转让协议》时，不存恶意串通的事实。三、原审法院适用法律正确。周林贵是合法的取得该六间仓库房屋的所有权，不存在非善意取得的情形。四、原审法院审理程序合法，该案先由江都市人民法院邵伯法庭审理，后该由审判监督庭审理，这是法院内部调整案件审理的问题，不存在审理程序违法的问题。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。要求请求驳回管有祺的上诉请求。
本院二审审理查明的基本事实与一审查明的事实基本相同。
另查明：2012年2月27日，邵伯米厂曾向江都市人民法院提起诉讼，请求管有祺迁让被其占用的饲料仓库，后申请撤诉。
本案二审的争议焦点为：江都市人民法院（2013）扬江邵民初字第0011号民事判决是否损害了管有祺优先购买租赁房屋的权利。
本院认为：，没有足够的证据证实江都市人民法院（2013）扬江邵民初字第0011号民事判决并没有损害了管有祺的优先购买权。其理由：
一、邵伯米厂与管有祺之间就讼争房屋是否存在合法的租赁关系，双方存在分歧。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件购买的权利。”本案中，虽然管有祺提供了2007年1月8日，盖有邵伯米厂公章与管有祺名字的“经营场所租赁合同”，但邵伯米厂在答辩中，却否认双方存在合法的租赁关系，认为该租赁合同是伪造的。因为双方就管有祺有未称该租赁合同是委托社区主任崔乃根谈的，其租金1万元也是交给崔乃根的，而向邵伯米厂根本没有和管有祺称签订租赁合同，也没有收到该缴纳讼争房屋的租金，也不能达成一致意见。根据双方在诉讼中提供的证据及陈述，可以认定双方对是否存在合法的租赁关系存有重大分歧。故对于双方是否存在合法的租赁关系，应由双方当事人另行依法处理。
二、管有祺主张的事实不合常理。如果其与邵伯米厂之间存在合法的租赁关系，邵伯米厂根据法律规定，出卖人在出卖租赁房屋时，应当在合理期限内通知承租人。本案中，出卖人讼争仓库却不通知其，不尽合常理。邵伯米厂邵伯米厂虽然没有以书面形式通知管有祺，但邵伯米厂在厂内，张贴了出卖房屋（包括本案六间房屋）的，在厂内张贴了公告，作为而管有祺在其厂内，长期经营浴室，在相当长的时间内应当看到而称未看到该公告，亦不合常理。另，2009年12月4日，自邵伯米厂与周林贵签订了《资产转让协议》公告拍卖厂房后，至2014年4月，管有祺才向法院提起诉讼，时间在长达近5年的时间内，其间邵伯米厂还曾起诉让其迁出讼争房屋，管有祺均未提出异议优先购买权，显然更不符合常理。
三、没有证据证实邵伯米厂与周林贵之间存在恶意串通。2009年12月4日，邵伯米厂出卖房屋（包括本案六间房屋）的形式是拍卖，在厂区张贴了拍卖公告。且其与周林贵签订《资产转让协议》，是经过有关职能部门批准同意，经过有关批准的程序进行的。管有祺2012年2月27日，邵伯米厂曾向江都市人民法院提起诉讼，请求管有祺迁入被其占用的饲料仓库，后申请撤诉。并没有亦未能举证据证明双方在明知所出卖房屋存在租赁关系的情况下，仍恶意串通，故意损害管有祺的利益。
四、根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该条款规定了承租人优先购买权受侵害时享有的赔偿请求权。本案中，没有证据证明邵伯米厂与周林贵具有恶意串通的情形，其双方所签订的《资产转让协议》应当确认为合法有效。管有祺如果认为自己是合法的承租人，且邵伯米厂未尽到通知义务，损害了其利益，可以依据该条款要求邵伯米厂承担相应的赔偿责任。
五，根据《最高人民法院关于适用《﹤中华人民共和国民事诉讼法》﹥的解释》第二百九十三条第三款规定，第三人撤销之诉“经审查，符合起诉条件的，人民法院应当在收到起诉状之日起三十日内立案。不符合起诉条件的，应当在收到起诉状之日起三十日内裁定不予受理。”即人民法院对于第三人撤销之诉，存在审查立案和审理两个程序。本案先由扬州市江都市区人民法院邵伯法庭审查，经过审查，邵伯法庭认为符合立案条件，故将该案移送立案并交审判监督庭审理，该审理因而程序是符合法律规定的，不存在程序违法的问题。
综上，由于管有祺提供的证据不足，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4870元，由管有祺负担（已交）。
审 判 长 朱建斌
审 判 员 方 俊
代理审判员 张高峰
二〇一五年十月九日
书 记 员 戴 琦
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。”