北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09589号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京市朝阳区三间房乡北双桥村村民委员会，住所地北京市朝阳区三间房乡北双桥村。
法定代表人郭文启，主任。
委托代理人王彦，北京市德鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）韩志民，男，1954年8月1日出生。
上诉人北京市朝阳区三间房乡北双桥村村民委员会（以下简称北双桥村委会）因与被上诉人韩志民房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第06891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北双桥村委会委托代理人王彦、被上诉人韩志民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月，北双桥村委会起诉至原审法院称：我方与韩志民于2010年5月5日签订《房屋租赁合同》，约定韩志民承租位于北双桥村委会西侧×房（以下简称涉案房屋）经营诊所，面积430平方米，租赁期限为5年，自2010年2月1日至2015年1月31日，租金每年10万元。每年租金一次性付清，每次提前一个月支付，付款过期半个月，我方收取韩志民租金10%作为违约金，逾期支付一个月的，我方有权扣留韩志民在场财产归我方所有，同时合同解除。合同履行中，韩志民未经我方同意将房屋转租他人的，我方有权解除合同。合同履行中，韩志民未按约定时间支付2012年2月1日至今的租金，且未经我方同意将涉案房屋转租他人，其行为已经构成严重违约，按合同约定我方有权解除合同，并有权要求韩志民支付租金并腾退涉案房屋。合同于2015年1月31日到期，实际腾退日是2015年2月12日，韩志民在实际腾退日之前一直实际占有涉案房屋，而且涉案房屋现状院内建筑垃圾未清理，房屋内隔断未拆除，存在安全隐患。为了维护我方的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.韩志民支付我方2012年2月1日至2015年1月31日的租金30万元、违约金3万元、利息43883元（以30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2012年1月1日起计算至实际给付30万元租金之日止）、占地使用费3288元（从2015年2月1日起计算至2015年2月12日止）；2.韩志民将涉案房屋恢复原状。
韩志民在原审法院答辩并反诉称：不同意北双桥村委会的诉讼请求。我与北双桥村委会签订了合同，租赁期限为5年，自2010年2月1日至2015年1月31日止，每年租金10万元。我承租涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修及翻建，共花费449163元。2012年1月1日开始，我去北双桥村委会交纳10万元租金，但北双桥村委会不收我房租，并称租赁费每年涨到20万元。而且，北双桥村委会曾经承诺我可以在涉案房屋院内翻建房屋，并协助我办理卫生许可证照，经查，涉案房屋没有房产证明，北双桥村委会不按合同履行，提前违约，导致我无法经营并且损失很大，我曾多次去办理工商变更地址的印章，但均未果，造成我执照被工商局处罚。是北双桥村委会违约在先，其应承担致使我无法正常营业及装修费、误工费等经济损失。为了维护我的合法权益，我提出反诉，要求北双桥村委会赔偿我：1.房屋装修费353163元；2.翻建费96000元；3.违约金30000元；4.搬入涉案房屋的运营损失费3000元；5.房屋装修评估费10000元；6.工商行政处罚5000元；7.电线电表5000元；8.院内自建房间1间3000元；9.误工费60万元；10.搬出涉案房屋的运营损失费3000元；11.翻建费、房屋装修费的利息（以449163元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，从2010年2月1日计算至实际给付之日止）。
北双桥村委会针对反诉辩称：对韩志民反诉请求均不同意，韩志民的主张没有证据证明，没有事实依据，没有合同、法律依据。关于房屋装修费，韩志民在租赁期间至租赁期满正常使用、正常占有涉案房屋，装修费不应由我方承担。对于院内自建房间1间的翻建费，韩志民在涉案房屋院内私建房屋没有经过我方同意，而且是违法建筑，根据法律规定必须予以拆除。关于违约金，没有合同依据，合同第五条只约定了韩志民逾期付款我方可以收取违约金。关于搬入、搬出运营损失费、工商行政处罚、电线电表、误工费，这些诉讼请求，韩志民没有证据证明损失因为我方导致，故我方不应承担。关于韩志民主张的利息，没有合同依据、法律依据。
原审法院经审理认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人都有违反合同的，应当各自承担相应的责任。
案件中，北双桥村委会与韩志民签订的合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，韩志民承租涉案房屋系用于开办诊所，而非注册普通的公司，根据此项房屋用途可以确定，北双桥村委会负有协助韩志民办理营业执照等相关手续的义务。虽然北双桥村委会开具了《产权证明》，但根据法院查明的事实，韩志民始终无法办理工商信息变更登记手续，导致其承租涉案房屋开办诊所的合同目的无法实现，故对于合同无法正常履行北双桥村委会负有一定的责任。同时，韩志民在签订合同时，应当对涉案房屋的产权情况进行审慎核实，在确定无法办理营业执照等相关手续的情况下，应当及时与北双桥村委会就合同终止履行事宜进行协商，但韩志民并未要求解除合同并继续占用涉案房屋并将涉案房屋进行转租，其在合同履行过程中亦存在过错，应承担一定的责任。故韩志民作为承租人，应当按照合同的约定交纳租金，虽然韩志民称北双桥村委会将租金涨价并拒收其租金，但其未能就此充分举证，故法院对韩志民所述的未交纳租金的理由难以采信，韩志民应当向北双桥村委会交纳租金。考虑到韩志民在承租涉案房屋后，其虽占用涉案房屋，但由于营业执照等手续未能办理而无法正常营业，故法院对其交纳的租金酌情进行减免。关于违约金，因双方在合同履行过程中均有过错，故对于北双桥村委会及韩志民违约金的请求，法院均不予支持。因双方对于利息损失未进行约定，故对于北双桥村委和韩志民主张的利息损失法院不予支持。对于北双桥村委会主张的占用使用费，因合同到期后，韩志民于2015年2月1日至2015年2月12日仍占用涉案房屋，故其应当交纳占用使用费，但因韩志民未正常经营，故具体金额法院参考租金标准酌情确定。合同终止后，双方已经完成了涉案房屋的交接，北双桥村委会要求韩志民将房屋恢复原状的请求缺乏依据，故法院不予支持。
关于装饰装修费用，一般而言，承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值。当房屋租赁合同履行期限届满以后，附合的装饰装修物价值对于承租人来说，已经在租赁期限内使用完毕，即房屋租赁合同期限届满后，附合的装饰装修物对于承租人已经完全丧失了使用价值，此时出租人不用对附合的装饰装修物予以补偿。但是，在案件中，韩志民承租涉案房屋进行装修后系用于开办诊所，但因营业执照等未办理而无法正常营业，故其虽占用涉案房屋，但并未按照合同目的完全使用涉案房屋，故北双桥村委会应当对其装饰装修费用予以一定的补偿，具体补偿金额法院根据韩志民实际使用涉案房屋情况、双方的过错程度等因素并结合《资产评估报告》的结论酌情确定。评估费一项，法院根据双方的过错程度予以判定。对于韩志民的其他反诉请求，因缺乏事实、法律依据，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年6月作出判决：一、韩志民于判决生效之日起七日内给付北双桥村委会二○一二年二月一日至二○一五年一月三十一日的租金二十五万元；二、韩志民于判决生效之日起七日内给付北双桥村委会二○一五年二月一日至二○一五年二月十二日的占用使用费二千元；三、北双桥村委会于判决生效之日起七日内给付韩志民房屋装修补偿款二十七万元；四、驳回北双桥村委会的其他诉讼请求；五、驳回韩志民的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，北双桥村委会不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或改判支持北双桥村委会原审的全部诉讼请求，驳回韩志民要求房屋装修款的诉讼请求。其事实及理由为：《房屋租赁合同》中并未约定北双桥村委会负有协助韩志民变更营业执照等手续的义务，韩志民称未能变更手续而影响其正常经营及实际损失数额，对此未予举证；韩志民没有支付租金的违约事实清楚，应支付违约金，韩志民要求我方支付违约金没有依据，即使双方都存在过错，也应按合同约定分别承担违约责任；原审法院没有自由裁量权减免租金数额；北桥双村委会不应支付韩志民装饰装修费用。韩志民同意原审法院判决。
本院经审理查明：2009年12月24日，北双桥村委会出具《房产证明》，内容为韩志民租用我北双桥村楼房×号，建筑面积450平方米，此房产属于三间房乡北双桥村所有。
2010年2月1日，北双桥村委会将涉案房屋交由韩志民占有使用。
2010年5月5日，北双桥村委会（甲方、出租方）与韩志民（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租北双桥村楼房×号门面楼房，面积430平方米，通水、电，经营项目为诊所，年租金为10万元，租赁期限5年，自2010年2月1日起至2015年1月31日止。每年租金一次性付清，每次提前一个月支付，付款过期半个月，甲方收取乙方租金的10%作为违约金，付款过期一个月，甲方有权扣留乙方在场财产，归甲方所有，做所欠租金之用，同时租赁合同解除。合同履行中一方要求修改或终止合同，应及时写出书面材料通知对方，对方应在接到通知书15日内予以书面答复。在合同履行中，乙方未经甲方同意将房屋转租他人的，甲方有权解除合同。
韩志民接收涉案房屋后，对房屋进行了装修。韩志民办理营业执照变更手续未果。韩志民先后交纳了两年的租金共计20万元。2012年2月1日之后韩志民未交纳租金。庭审过程中，韩志民提交与北双桥村委会支部书记2012年的录音资料，在录音中北双桥村委会提出韩志民有转租的违约行为、北双桥村委会要求韩志民搬家、北双桥村委会拒绝收取韩志民的租金、韩志民如继续租赁租金上涨；韩志民提出没有违约行为、要求继续合同并交纳租金及因证照无法变更导致其经营受损。
2015年2月12日，北双桥村委会与韩志民自行办理了涉案房屋的交接手续。北双桥村委会称其于同年6月将涉案房屋另行出租。
审理中，北双桥村委会要求韩志民给付租金30万元、违约金3万元、利息损失及自2015年2月1日至2015年2月12日期间的占用使用费。关于未交纳租金的原因，韩志民称承租涉案房屋系用于开办诊所，因为涉案房屋的产权问题，导致其无法变更诊所的相关证照，以致无法正常营业，而且其于2012年1月交纳租金时，北双桥村委会以涨租金为由拒收租金，故其未交纳租金。关于涉案房屋的产权情况，北双桥村委会认可涉案房屋没有产权证书或规划手续等，但称曾给韩志民开具了《房产证明》。2010年10月9日北双桥村委会出具《房产证明》，内容为韩志民租用我北双桥村楼房，建筑面积450平方米，此房产属于三间房乡北双桥村所有，不属于违章建筑，相关手续办理中。韩志民提供了个人独自企业营业执照及罚款缴款书，称上述《房产证明》并非产权证明，无法办理工商信息变更登记、企业住所无法变更，导致其因住所问题而无法通过年检，无法办理开办诊所需要的卫生许可证照，还因此多次缴纳工商部门的罚款，故一直无法正常经营，要求北双桥村委会给付其罚款5000元。北双桥村委会要求韩志民对涉案房屋恢复原状，要求韩志民拆除涉案房屋内的隔断，清理涉案房屋内的建筑垃圾。韩志民对此不同意，称系北双桥村委会违约在先，要求北双桥村委会给付违约金。
韩志民称其经北双桥村委会同意，曾在涉案房屋院内翻建房屋，要求北双桥村委会给付其翻建费，但未能充分举证证明村委会同意其翻建及翻建的事实。韩志民称其搬入、搬出涉案房屋时产生了搬家费用各3000元，要求北双桥村委会承担，但未能提供相应票据。韩志民称其入住涉案房屋时安装了电线和电表，在2015年2月12日交接时，电表被北双桥村委会的电工拿走，要求北双桥村委会赔偿其电线电表的费用5000元，但未能就此举证。韩志民称其在院内自建医疗垃圾储藏室一间，花费3000元，但未能提供相应票据证明。韩志民称因未能正常营业，导致其有误工损失，要求北双桥村委会赔偿其误工费60万元（包括韩志民及其子韩×的误工费），要求以每人每月1万元收入标准计算5年，但未能提供相应证据予以证明。韩志民要求北双桥村委会给付其装修费及翻建费的利息损失，要求按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，从2010年2月1日计算至实际给付之日止。对于上述韩志民的反诉请求，北双桥村委会均不予认可。
韩志民称其承租涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，要求北双桥村委会给付其装饰装修费，并提供了《房屋装修翻建协议书》，北双桥村委会不予认可，认为合同终止之后韩志民无权主张装修费用。原审法院于2014年6月24日对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋一层用于开办诊所（有西药房、中药房、西医诊室、观察室、护士值班室、配药室、卫生间及库房），二层被隔断为18间房间（另有卫生间、台子、水池），二层租户已经全部清空并处于空置中。经韩志民申请，原审法院委托北京联首资产评估事务所有限公司对涉案房屋装饰、装修价值进行了评估鉴定，该机构于2014年12月22日作出《资产评估报告》，评估基准日为2014年11月20日，评估结论为27.68万元。韩志民与北双桥村委会对《资产评估报告》均提出异议，2015年1月5日，评估机构对双方的异议进行了回复，将评估结论调整为32.13万元。韩志民预交评估费10000元。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《房产证明》、照片、《房屋装修翻建协议书》、《资产评估报告》、个人独资企业营业执照、罚款决定书、录音资料、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：北双桥村委会出租给韩志民的二层楼房未取得产权证明或相关部门规划许可证，双方签订的合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。北双桥村委会出租的房屋没有取得产权证或建设工程规划许可证等合法手续，韩志民未审慎审查房屋的产权性质，故双方对于《房屋租赁合同》的无效均存在一定的过错。
对于北双桥村委会的本诉请求部分，韩志民占有使用北双桥村委会的房屋，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。韩志民自2012年2月1日起未再交纳费用，其于2015年2月12日腾退房屋，故韩志民应支付合同期间及合同到期之后的房屋占有使用费；因《房屋租赁合同》属无效合同，北双桥村委会要求韩志民按照合同约定支付违约金的诉讼请求，于法无据；北双桥村委会要求韩志民支付利息损失，因双方对利息无相关约定，故其该项诉求，应予驳回。审理案件过程中，双方自行完成了房屋的交接手续，且北双桥村委会已将涉案房屋另行出租，故其要求韩志民将房屋恢复原状的请求，无事实基础，本院不予支持。
关于韩志民的反诉请求部分，韩志民承租房屋进行装饰装修系用于开办诊所，关于合同无效后的房屋装修损失，北双桥村委会应承担相应的责任，具体补偿数额由本院根据韩志民占有使用房屋的情况、双方对于合同无效的过错程度，结合《资产评估报告》评估的具体数额，酌情确定为10万元，韩志民诉求过高部分，本院不予支持；关于评估费，应由双方共同承担；对于韩志民的其他反诉请求，原审法院予以驳回，韩志民未提起上诉，本院予以确认。
综上，北双桥村委会的上诉主张，对其合理部分，本院予以采纳。原审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第06891号民事判决书；
二、韩志民于本判决生效之日起七日内支付北京市朝阳区三间房乡北双桥村村民委员会二○一二年二月一日至二○一五年一月三十一日期间的房屋占有使用费三十万元及二○一五年二月一日至二○一五年二月十二日期间的房屋占有使用费三千二百八十八元；
三、北京市朝阳区三间房乡北双桥村村民委员会于本判决生效之日起七日内支付韩志民房屋装修补偿款十万元；
四、驳回北京市朝阳区三间房乡北双桥村村民委员会的其他诉讼请求；
五、驳回韩志民的其他反诉请求。
评估费10000元，由韩志民负担5000元（已支付），由北京市朝阳区三间房乡北双桥村村民委员会负担5000元（于本判决生效之日起7日内支付给韩志民）。
一审本诉案件受理费6958元，由北京市朝阳区三间房乡北双桥村村民委员会负担1108元（已交纳），由韩志民负担5850元（于本判决生效之日起7日内交纳）。反诉案件受理费7387元，由韩志民负担6237元（已交纳），由北京市朝阳区三间房乡北双桥村村民委员会负担1150元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费10272元，由北京市朝阳区三间房乡北双桥村村民委员会负担5136元（已交纳），由韩志民负担5136元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 春 香
审 判 员 赵 霞
代理审判员 闫 慧
二〇一五年十月十九日
书 记 员 王艳书记员杨俊逸