重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝02民终823号
上诉人（原审被告）：巫山县弘泰中介有限责任公司，住所地巫山县广东中路国美电器二楼，统一社会信用代码：9150023768620493W。
法定代表人：潘永芳，总经理。
�上诉人（原审原告）：孙遗平，男，1969年10月27日出生，汉族，重庆市巫山县，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：蒋祖军，重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。
上诉人巫山县弘泰中介有限责任公司因与被上诉人孙遗平居间合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院于2016年12月22日作出（2016）渝0237民初4156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，本院依法组成由审判员何洪担任审判长、审判员李学文、代理审判员胡玉婷组成的合议庭对本案进行了审理，书记员陈俊颖担任法庭记录。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2016年8月1日七时许，被告孙遗平在巫山县交通局斜对面的公告栏查看房源时，遇见原告员工李琼、谭珍吾，遂向原告员工询问相关房源信息，原告员工向被告孙遗平介绍了位于重庆市巫山县高�街道平湖西路46号3幢3单元401室的一套房屋。同日上午，在原告员工陪同下，实地查看了重庆市巫山县高唐街道平湖西路46号3幢3单元401室房屋。同时，由原告巫山县弘泰中介有限责任公司作为乙方，被告孙遗平作为甲方，双方签订《客户委托购（租）房屋居间合同》，该合同载明：“委托人孙遗平（以下简称甲方）身份证号码：电话：18223****。居间人：巫山县弘泰中介有限责任公司（以下简称乙方）法定代表人：潘永芳房地产中介资质证书C级资质地址：巫山县高唐街道广东中路文丰广场二楼。……。一、委托事项:甲方欲在巫山县高唐街道范围内购买（租赁）房屋（门市）一套，甲方委托乙方为购买（租赁）房屋从事居间活动。二、委托时间：委托时间从签订本合同起至房屋成交（租赁）止。三、费用及佣金支付方式：1、甲方在乙方提供居间服务之前，需缴纳50元�看房费用作为乙方的通讯费，乙方为甲方提供以下表格内1-4套房源，无论成交与否，乙方所收取的看房费不退，不在成交后费用中抵减。2、如乙方提供的房源促使甲方交易成功生效后，甲方应按成交金额的1%支付乙方中介佣金；成交金额在250000元以下的，按2500元收取中介佣金。3、房屋租赁成功后，甲方应按月租金的一半支付乙方中介佣金。四、保密条约：甲方必须尊重乙方的劳动成果，保守商业秘密，遵守诺言，不得将乙方提供的房源信息推荐或泄露给第三人。如因甲方推荐或泄密造成第三人购买（租赁）的，甲方仍需支付中介佣金。五、违约责任：1、甲方不得在委托期限内，或者期限届满后与乙方介绍的房屋《房地产权证》权利人私下成交。若甲方私下成交或违反该合同的其他规定，故意拖延或不予支付佣金，视为甲方违约。甲方应向乙方除支付中介佣金外，另支付中介佣金2倍的违约金。2、若乙方故意隐瞒与订立合同的重要事项，或提供虚假情况，损坏了甲方利益，视为乙方违约。乙方不得要求甲方支付中介佣金，并承担损害赔偿责任。……。”原告在乙方处盖章，被告孙遗平在甲方处签字。查看房屋时，房主吕国清也在场。被告孙遗平看上该房屋，向房主询问房屋价格，房主吕国清告诉被告孙遗平，房屋低于388000元不卖，被告孙遗平认为388000元价格贵。双方未达成卖房协议。原告员工未向被告孙遗平留下其联系方式，且未将双方签订的《客户委托购（租）房屋居间合同》交于被告孙遗平。2016年8月3日，被告孙遗平欲购买在2016年8月1日看房时所查看的重庆市巫山县高唐街道平湖西路46号3幢3单元401室房屋，因无原告方联系方式，便到交通局公示栏处寻找该房屋信息，但在该公示栏处未看见该房屋的房源信息。之后�告孙遗平在巫山县广播局对面的公示栏处，看见涉案房屋信息，该房源信息系巫山县峻峰房地产经纪有限公司提供。巫山县峻峰房地产经纪有限公司工作人员带被告孙遗平查看涉案房屋。巫山县峻峰房地产经纪有限公司与被告孙遗平、房主吕国清对涉案房屋进行了洽谈，被告孙遗平与房主吕国清就所涉案房屋达成了《房屋买卖合同书》，成交价为376000元。被告孙遗平支付巫山县峻峰房地产经纪有限公司中介费4000元。原告遂以被告孙遗平违约为由诉至一审法院，请求：1、判决被告孙遗平支付购买位于重庆市巫山县高唐街道平湖西路46号1幢3单元4-1室购房佣金给原告人民币3760元，另支付违约金6000元，共计9760元；2、本案诉讼费由被告承担。
原审法院经审理认为：从房地产中介市场行业习惯看，卖方为增大房屋出售的几率，大多就同一套房屋委托多个中介公�提供居间服务。买房人为节省购房成本，普遍通过多个中介公司了解房源、查看、洽谈同一套意向性房屋。本案中，被告孙遗平虽然通过原告巫山县弘泰中介有限责任公司查看并了解了涉案房源，但是其并没有通过原告与卖房人吕国清达成《房屋买卖协议》。居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案作为居间人的原告提供的机会和媒介服务没有达到委托人的预期，不能实现委托人利用该媒介达到订立合同的目的。所以，被告孙遗平并不需要向原告支付中介费。另，跳单，是指委托人与居间人订立合同后，就居间人报告的标的物绕开居间人，而径直与交易对方达成买卖合同，或另行委托他人提供居间服务的行为。合同约定的禁止“跳单”条款，目的在于防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的服务费。委托人的“跳单”行为显然违背诚实信用原则，应当承受不利后果。本案中，原、被告双方签订的《客户委托购（租）房屋居间合同》约定：被告孙遗平不得在委托期限内，或者期限届满后与原告介绍的房屋《房地产权证》权利人私下成交。若被告私下成交或违反该合同的其他规定，故意拖延或不予支付佣金，视为被告违约。被告应向原告除支付中介佣金外，另支付中介佣金2倍的违约金。然而，该约定仅能针对看房者违反诚实信用原则，避开中介公司直接与卖方者实现房屋买卖交易，以逃避中介费等情形，不能限制他人选择其他服务更优、费用更低的中介公司对同一房屋实现交易。综上，被告孙遗平未利用原告巫山县弘泰中介有限责任公司提供的信息等条件促成交易，而是利用巫山县峻峰房地产经纪有限公司提供的信息进行交易。卖房人吕国清在两家以上中介公司发布涉案房屋出售信息，被告孙遗平有权选择成交价格低、中介费用低、服务好的中介来促成交易。故被告孙遗平的行为不构成“跳单”违约，原告巫山县弘泰中介有限责任公司的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告巫山县弘泰中介有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告巫山县弘泰中介有限责任公司负担。
上诉人巫山县弘泰中介有限责任公司提起上诉称：1、本案所涉房屋只挂售在上诉人处出售，属上诉人独家房源，一审判决认定是卖家在多家挂售房源错误；2、经纪人带看房屋时必须和委托人签订居间合�，购房人看了该房后就不能在其他中介公司去成交了。一审判决认定购房人看房后可以选择价格低、中介费低、服务好的中介公司成交是错误的；3、上诉人员工带被上诉人看房后，被上诉人利用上诉人的信息和媒介作用自己找到了卖方，最后将单子拿到峻峰中介公司办理了购房的相关手续，该行为是被上诉人明显的不诚信的跳单行为，已经构成违约；4、一审判决认定峻峰中介公司是居间人是错误的。综上，为了禁止中介行业恶性抢单、客户随便跳单和巫山房产中介行业的健康发展，请求二审法院：1、撤销原审判决；2、改判由被上诉人支付上诉人佣金3760元，违约金6000元，共计9760元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人孙遗平答辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、卖方吕国清出庭证�房屋只挂在一家公司，是指的峻峰中介公司而不是上诉人，之前峻峰中介公司帮吕国清女儿买过一套房屋，是上诉人理解错误；2、本身吕国清所做出的委托就是峻峰中介公司；3、房屋居间关系的成立需要提供房源信息、房屋来源的调查以及房屋是否有瑕疵的论证报告给被上诉人，更重要的是，要促成价格的谈判、合同的建立。本案的上诉人是没有完成任何一项独立的工作的。所以上诉人与被上诉人之间是不存在居间合同的；4、被上诉人不存在跳单，峻峰中介公司人员是否具有资质等，也应当是行政部门进行规制，而不应在本案中予以调整；5、上诉人带被上诉人看房后，带看房屋的人明确表示不要带看房费50元，被上诉人也不同意签订任何东西，上诉人给被上诉人打电话是在被上诉人与峻峰中介公司签订合同后才给被上诉人打的电话，是上诉人有意将被上诉人拉�这个事情中；6、重点是吕国清的证言，该房是吕国清的女儿挂在峻峰中介公司买的。
上诉人巫山县弘泰中介有限责任公司在二审审理中向本院提交了如下证据，2016年8月9日吕国清与孙遗平在房屋管理部门办理本案所涉房屋过户手续时签订的《重庆市房屋买卖合同》一份；证明：在该合同第四条可以看出，被上诉人与吕国清买卖这套房屋不是经纪成交，而是私人成交，没有任何中介公司是居间人。
被上诉人孙遗平对上诉人巫山县弘泰中介有限责任公司提交的证据质证后认为，1、该证据是一审中就已经存在的，不能作为新证据；2、从合同中的签字来看，不是孙遗平所签，对该合同不清楚；3、这类合同签订是为了避税，其事实并不是自行成交，一审中已经提交了峻峰中介公司促成买卖双方合同签订的证据，也提交了收取中介费的收据，不能证明没�峻峰中介公司参与的事实。
本院对原审查明的事实予以确认。上诉人上诉称本案所涉房屋只挂售在上诉人处出售，属上诉人独家房源的事实，根据证人吕国清的出庭证言，其证实：2015年下半年的时候我女儿将房屋挂在了峻峰中介公司，是我女儿去办的，之后，我和我女儿没有在其他中介公司挂卖过。而上诉人对该房屋信息的来源称在第一次庭审中称吕国清给我们公司前台打电话说她要卖房子，我们就把她的房源信息登入了售房系统；而在第二次庭审中又称是吕国清的女儿来公司口头独家委托。
根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案的争议焦点为：被上诉人在与上诉人签订居间合同后，与卖方吕国清和居间人巫山县峻峰房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同书》的行为，是否违反了其与上诉人之间签订的居间合同中第五条违约责任第1款的约定，是否应当承担违约行为，向上诉人支付其主张的居间费3760元和违约金6000元。
本院认为：根据证人吕国清的出庭证言，本案所涉房屋卖方吕国清是分别在上诉人和巫山县峻峰房地产经纪有限公司同时挂售的，吕国清为了尽快出售房屋在多家中介公司同时挂售的行为，并不违反法律法规的禁止性规定。被上诉人首先在上诉人处了解并查看了该房源，双方也达成了《客户委托购（租）房屋居间合同》，双方因此建立了居间合同的法律关系，该合同对双方具有法律的约束力。而被上诉人与上诉人签订该合同后，因上诉人没有就该房屋的买卖双方就购买事宜达成合意，并促成买卖双方签订房屋买卖合同，也没有将双方签订的居间合同提供给被上诉人，致使被上诉人认为双方不存在任何合同关系。之后，被上诉人在巫山县峻峰房地产经纪有限公�处再次查看了该房源，并在巫山县峻峰房地产经纪有限公司的促成下，与卖方吕国清就成交价格达成了一致意见，后被上诉人与吕国清、巫山县峻峰房地产经纪有限公司三方签订了《房地产买卖合同书》，以376000元的价格购买了该房屋，亦在巫山县峻峰房地产经纪有限公司工作人员的帮助下，办理了该房屋的过户手续，并支付了巫山县峻峰房地产经纪有限公司信息和代办过户费4000元。虽然被上诉人与巫山县峻峰房地产经纪有限公司没有签订单独的居间合同，但根据前述一系列事实和行为看，被上诉人与巫山县峻峰房地产经纪有限公司是建立了事实上的居间合同关系的。现上诉人根据其与被上诉人签订的居间合同第五条违约责任：“1、甲方不得在委托期限内，或者期限届满后与乙方介绍的房屋《房地产权证》权利人私下成交。若甲方私下成交或违反该合同的其他规�，故意拖延或不予支付佣金，视为甲方违约。甲方应向乙方除支付中介佣金外，另支付中介佣金2倍的违约金。”的约定，认为被上诉人存在违约性，要求被上诉人支付中介费和违约金的诉讼请求，本院经审理认为，按照该违约条款的约定，其违约是指被上诉人与本案所涉房屋的权利人（吕国清）私下成交的行为，而根据本案事实，被上诉人并非与吕国清私下成交，而是在同时挂售该房源的另一家中介公司即巫山县峻峰房地产经纪有限公司的促成下，与吕国清达成的房屋买卖合同，该情形并不属于居间合同中的就违约责任的约定情形，因此，上诉人称被上诉人存在违约行为，应当承担违约责任的请求，一审法院不予支持并无不当。上诉人上诉称本案所涉房屋只挂售在上诉人处出售、被上诉人看了该房后就不能在其他中介公司成交、被上诉人利用上诉人的信息自己找到卖方，最后将单子拿到峻峰中介公司办理购房手续、峻峰中介公司不是居间人的上诉理由，与本案查明的事实和相关证据不符，也没有对其上诉所称的事实提交确实充分的证据佐证，该上诉理由均不能成立，本院均不予支持。而上诉人在二审中提交的房屋买卖合同，系房屋买卖双方为办理房屋买卖过户手续而签订的，是房屋管理部门统一印制的格式合同，从其载明的内容看，其成交价格（310395元）明显与被上诉人、吕国清、巫山县峻峰房地产经纪有限公司三方签订了《房地产买卖合同书》的成交价格（376000元）不同，而根据被上诉人实际支付给吕国清的房屋价款376000元和巫山县峻峰房地产经纪有限公司收取的中介费等数额（4000元）来看，双方实际是按照三方签订的《房地产买卖合同书》履行的，上诉人提交的合同，并不是双方实际履行的合同，从其载明的成交价格看，该合同应当系买卖双方在办理过户手续时为了减少房屋交易的税收而为，其约定内容并不完全真实，因此，该合同中“自行成交”等的约定，与本案查明的事实相矛盾，该合同不能作为认定本案事实的依据，本院对该证据不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人巫山县弘泰中介有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 洪
审 判 员 李学文
代理审判员 胡玉婷
二〇一七年五月三日
书 记 员 陈俊颖