江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终2705号
上诉人(原审本诉原告、反诉被告)：廖前俊，男，1975年5月13日生，汉族，住于都县。
委托诉讼代理人：钟明元，江西至中律师事务所律师。
上诉人(原审本诉被告、反诉原告)：郭青华，男，1974年2月3日生，汉族，住瑞金市。
上诉人(原审本诉被告、反诉原告)：钟斌，男，1979年10月29日生，汉族，住于都县。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：谢林发，男，1976年10月20日生，汉族，住瑞金市。
三上诉人共同委托诉讼代理人：黄斌，江西律嘉律师事务所律师。
上诉人廖前俊与上诉人钟斌、谢林发、郭青华房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服于都县人民法院(2015)于民一初字第1084号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
廖前俊上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持廖前俊一审诉讼请求，本案诉讼费用由对方承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。2015年6月23日对方并未通过微信向廖前俊发出解除合同的通知。对方购买新设备置换旧设备的事实系对方编造。一审认定廖前俊向民警称系为生产设备的安全考虑而更换门锁没有事实依据，事实是二楼承租的老板为了安全而更换的门锁。2、一审法院适用法律严重错误。双方合同约定租期为三年，对方于2015年8月16日未经协商一致私自搬走，以其行为表明不履行合同主要债务，廖前俊亦未更换门锁，现房屋一直空置，租赁合同一直有效。一审法院既未判决租金，又大幅削减违约金，严重违反了合同法。
郭青华、钟斌、谢林发辩称，现有证据证明廖前俊存在先违约行为，房屋严重渗水现象，廖前俊对于此事置之不理，导致无法正常生产经营。郭青华、钟斌、谢林发已经向对方发出了解除合同的通知，不存在违约行为。2015年8月28日，郭青华、钟斌、谢林发要求搬离设备，对方已经知道解除合同，仍更换门锁阻挠搬运，需承担违约责任。
郭青华、钟斌、谢林发上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判郭青华、钟斌、谢林发不承担违约责任，廖前俊承担违约责任，本案一、二审诉讼费用由廖前俊承担。主要理由：1、本案合同解除的原因是廖前俊的先违约行为，即提供的房屋存在严重漏水问题。2、郭青华、钟斌、谢林发于2015年4月25日已经签订设备购销合同，在7月份进行置换和安装，不存在以行为撤销解除合同的意思表示。3、一审法院对廖前俊无故阻挠更换设备的事实进行了认定，但对于由此造成的损失未认定。4、涉案房屋登记产权不是出租人廖前俊，廖前俊不具有合同的主体资格。
廖前俊辩称，1、房屋漏水不影响工厂的生产，而且也及时进行了维修。2、廖前俊没有收到书面形式的解除合同通知，终止合同需提前两个月在双方协商一致的情况下才能解除，双方并未解除合同。3、工业园派出所的接处警记录不能证明廖前俊阻挠了对方发货搬出。4、房锁是二楼承租楼房的老板更换的，廖前俊不存在违约行为，也未收回房屋。房产证只是登记的所有人，实际所有权人为廖前俊，双方对房屋的产权并无争议。5、对方在2015年6月份发微信要求解除合同，而在2015年8月份又购买设备进厂，前后矛盾。廖前俊阻止对方搬离，是因为对方收取了一万元的押金。对方搬走时并未将五楼和六楼的大门锁上，造成了廖前俊的损失。
廖前俊向一审法院起诉请求：判令解除原、被告于2015年2月7日签订的房屋租赁合同，被告支付自搬离之日起至合同解除之日止的租金60000元及按月利率1.5%计算的利息，赔偿违约金100000元；赔偿六楼地面损失18000元。
郭青华、钟斌、谢林发向一审法院反诉请求：判令解除双方签订的房屋租赁合同，反诉被告支付违约金10万元并赔偿损失127650元，返还设施、设备或返还价款6万元。
一审法院认定事实：2015年2月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其位于楂林工业园区的房屋2355平方米出租给被告用作厂房。租赁期限自2015年3月1日至2018年2月28日。租金按季度支付，每季度40000元，于上季度末前后20天支付。合同约定，终止合同应提前两个月以书面形式通知原告，违约金为100000元。合同并约定厂房内原有的生产设备、设施等归被告所有。合同签订后，被告谢林发于2月7日向原告支付租房定金10000元，2月8日支付购买机器的货款20000元。2015年3月10日，被告向原告支付了首期租金40000元，此后于5月28日支付第二期租金。合同履行期间，被告向原告提出要求解决房屋漏水等问题。6月23日，被告通过微信向原告发出了解除租赁合同的书面通知。当月月底，被告向案外人石狮市锦兴针车行购买生产设备，并置换现有的旧设备。由于原告阻挠被告搬运旧设备，被告亦未接受等待新设备到货后再搬走旧设备的方案，新的生产设备未能进行安装交付，旧设备也未运出出租房屋。7月4日上午，原告为防止被告将其财产搬走，将小车停放到本案出租房屋的楼梯口。被告报警后，工业园派出所出警进行了处理。8月16日，被告搬离了出租房屋，但原向原告购买的生产设备等仍留在厂房内。8月28日上午，被告钟斌发现无法进入本案房屋后，向公安部门报警称合同尚未到期，生产设备尚在厂里，但原告更换了门锁。民警出警进行调查了解，原告向民警称系为生产设备的安全考虑而更换门锁。双方自行调解处理。
一审法院认为，原、被告以书面形式签订了租赁合同，约定了双方的权利和义务，不违反法律规定，合同关系合法有效。合同签订后，原告向被告交付房屋使用，被告支付了两个季度即2015年3月至8月期间的租金，双方一致认可，予以确认。合同履行期间，被告提出房屋存在漏水、环境噪音等问题，因其未提供充分证据证明上述问题导致房屋无法使用即合同目的无法实现，故被告关于原告构成根本违约的主张不予采信。双方的合同约定，被告终止合同应提前两个月书面通知原告，被告于2015年6月23日书面通知原告解除合同后，又与他人签订了生产设备的买卖合同，系以其行为撤回了解除租赁合同的意思。是否解除合同，双方应进行协商。本案中，双方就提前解除合同并未达成一致的意思表示。被告于2015年8月16日搬离出租房屋，是以行为告知原告解除合同的意思，构成违约，应承担相应的违约责任。原告于被告搬离的次日即更换了门锁，视为收回了出租房屋，故其要求继续计算租金的请求不予支持。关于原告主张的地面损失，因其提供的证据不足以证明其损失，故予以支持。合同履行期间，被告依照约定的期限支付了租金，原告仅因被告未交纳房租押金，仅凭臆测认为被告会将其财产搬走即对被告的正常生产经营行为设置障碍，构成违约，但该违约行为未导致被告的生产经营无法进行，即不构成根本违约，被告为此主张100000元违约金缺乏事实依据，不予支持。关于被告因原告的行为导致其无法履行其与案外人的买卖合同因而承担了违约责任，要求原告予以赔偿的反诉主张，因原告的违约行为并非根本违约，被告尚有其他补救方式，故其要求原告予以赔偿损失的主张亦不予支持。关于被告反诉请求原告返还生产设备等物货返还该物品的价款之诉请，因原告同意被告搬离该物品，且其与本案租赁合同不属同一法律关系，故该诉请予以驳回。被告提前返还租赁物，原告主张逾期付款违约金符合法律规定和合同约定，但双方合同约定日1‰的逾期付款违约金过高，酌情予以扣减。综上，因被告未依照约定的方式提前终止租赁合同构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定的违约金100000元明显过高，参酌原被告双方均有违约行为，酌定根据双方约定提前解除合同应提前两个月通知的约定，由被告向原告支付两个月租金作为违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告廖前俊与被告钟斌、谢林发、郭清华于2015年2月7日签订的《房屋租赁合同》；二、被告钟斌、谢林发、郭清华应向原告廖前俊支付违约金26700元；三、驳回原告廖前俊的其他诉讼请求；四、驳回被告钟斌、谢林发、郭清华的其他反诉请求。本案本诉受理费3960元，反诉受理费2800元，由被告钟斌、谢林发、郭清华负担。被告应于本判决生效之日起30日清偿所负债务。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
二审中，上诉人廖前俊向本院提交照片6张，证明对方擅自搬离时并未将5、6层楼房上锁，导致了廖前俊的损失。郭青华、钟斌和谢林发质证认为，对其“三性”均持有异议，该证据不属于新证据，不能说明制作时间，不能达到对方的证明目的。本院审查认为，该组照片无法证明是否上锁及损失的事实，因此对其真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。
二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为：关于双方租赁合同解除时间的问题。双方当事人签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对当事人具有法律约束力，廖前俊是否登记的房屋所有权人并不影响其房屋使用权人的身份，不影响廖前俊具有租赁房屋的处分权，不影响双方合同的效力。根据双方合同的约定，廖前俊不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件严重影响居住和使用，郭青华、钟斌和谢林发有权解除合同。在租赁合同存续期间，郭青华、钟斌和谢林发主张因廖前俊提供的房屋存在漏水等问题，已于2015年6月23日向廖前俊以微信的方式提出了解除合同，但仅向一审法院提供了打印件一份，没有相应的微信记录等合法的证据证明，且亦未证明漏水问题已经达到解除合同所要求的严重程度，因此郭青华、钟斌和谢林发等人主张双方合同已于6月23日解除没有事实依据。并且，双方在2015年7月4日因机器的搬运问题产生了纠纷并报警，可以证实郭青华、钟斌和谢林发在纠纷发生时仍然在使用本案房屋。在本案二审庭审时，双方当事人均认可郭青华、钟斌和谢林发于2015年8月份实际搬离房屋，工厂工作人员亦撤离了房屋，双方租赁合同已实际解除，一审法院认定租金计算至2015年8月份并无不当。廖前俊主张其并未实际收回房屋且双方合同一直有效，而2015年8月28日当地派出所出具的《接处警登记表》内容反映，廖前俊怕厂内设备少所以更换了门锁，钟斌因无法进入而双方产生纠纷并报警，可以认定廖前俊实际已经收回房屋，对廖前俊的主张本院不予采信。
关于违约金的承担问题。由于郭青华、钟斌和谢林发单方提出解除合同，已构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。而廖前俊在对方搬离后也没有及时另行招租，即没有采取适当措施防止损失的扩大，故对于2015年8月份以后的租金损失，廖前俊应当自行承担。根据双方过错程度及租金损失产生的原因，双方约定的10万元违约金明显过高，一审法院判决郭青华、钟斌和谢林发支付两个月租金作为违约金并无不当。另外，郭青华、钟斌、谢林发反诉请求中，有一项请求为要求廖前俊返还购买的设施、设备或返还支付的60000元购买款，一审法院认为该请求为侵权之诉，与本案合同之诉不属同一法律关系，不属于反诉受案范围，故另行制作了民事裁定书，驳回了该项起诉。郭青华、钟斌、谢林发未对该民事裁定提起上诉。
综上，两上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，处理公平合理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6760元，由上诉人廖前俊负担3960元，由上诉人郭青华、钟斌和谢林发负担2800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年十一月十七日
代理书记员 曾 诚