广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2389-2415、2419-2424、2426-2428、2430-2439、3162-3163号
上诉人（原审原告）：刘玲等48户业主。（详细情况见附表）
共同委托代理人：宁崛、李志忠，广东广和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：振昌实业（深圳）有限公司。住所地：深圳市宝安区福永街道福江开发区。
法定代表人：廖冬平，董事长。
委托代理人：王银红，该公司员工。
上诉人振昌实业（深圳）有限公司（以下简称振昌公司）与上诉人刘玲等48户业主因房屋买卖合同纠纷四十八案，均不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第519-528、559-568、581-590、753-763、958-960、972-973、1469-1470号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。
原审法院查明，刘玲等48户业主作为买受人分别与作为出卖人的振昌公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定刘玲等48户业主购买振昌公司开发的深圳市宝安区福永街道广深公路西侧金石雅苑商品房，用途为住宅（具体房号、总价款详见附表）。合同第九条约定，振昌公司应于2014年12月1日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起20日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按合同附件第八条处理。合同第十三条约定，出卖人在本房地产交付买受人，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格（见附件二）；出卖人未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，出卖人支付本房地产总价款0.1％的违约金给买受人，双方继续履行本合同，出卖人承诺在60日内交付该共用设施及附属配套项目。合同第二十七条约定，本合同中的通知采用邮寄特快专递方式，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内的，在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。
合同附件二为《共用设施和附属配套项目及其建成并验收合格时间》，载明商业用房、垃圾收集站、社区警务室、停车场一并建成，验收合格时间为2014年12月1日。
合同附件五为《买卖双方补充约定》，附件五第一条载明买方确认在签署本合同（含本补充约定及附件），卖方已向买方充分地解释了本合同及其附件和条款内容，买方已充分地理解其含义，清楚自己所享有的权利和应承担的义务。附件五第二条约定本房地产所涉的会所、地下停车场等的相关权益以及由此产生的其他权益归卖方所有，卖方可依法行使处分权和收益权，但不得改变其功能并应保证其处于正常的使用状态。附件五第六条对合同第九条补充约定，买方应于卖方发出的《入伙通知书》中通知的入伙日起5日内（验收期限）办理房地产交付手续，如买方未在上述时间内办理房地产交付手续及接收房产，则视为卖方已按期交付房地产并履行了本合同约定的房地产交付义务，同时与该房地产相关的一切风险责任均由买方承担，且买方自验收期限届满之日起交纳物业管理费等相关费用。卖方委托深圳市精诚物业管理有限公司协助卖方为买方办理本合同项下的房地产交付手续。附件五第七条对合同第十一条补充约定，买方确认本合同第十一条第一款所称的“买方对本房地产的验收”是指“买方检查核实所购房屋的坐落位置、户型平面、竣工面积和房屋附属设施、设备是否与本合同相符，以及本房地产项目竣工验收程序及竣工验收备案文件是否符合政府相关法律法规的规定”；如本房地产项目已符合并完成政府规定的竣工验收备案手续并领取了《深圳市建设工程竣工验收备案表》回执，本房地产即符合合同约定的交付标准或条件；对于可能出现的房屋质量瑕疵则属于卖方保修范围，不构成买方拒绝收楼的理由，如买方以质量瑕疵为由拒绝接收本房地产的，卖方仅履行保修义务，本合同约定的房地产交付义务视为完成，与该房地产相关的一切风险责任均由买方承担。附件五第八条约定，卖方逾期交房超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，卖方按本房地产总价款10％向买方支付违约金；买方要求继续履行合同的，本合同继续履行，自约定的交付期限届满日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。附件五第十四条约定，本合同附件中的附图仅供参考，最终以政府验收结果为准。附件五第十五条约定，买方确认附件五是合同不可分割的组成部分，附件五与合同示范文本内容相冲突的，以附件五内容为准。
合同附件附图为《总平面图》、《立面图》、《楼层平面图》、《楼层剖面图》、《分户平面图》、《物业管理用房位置图》。
合同签订后，刘玲等48户业主付清了购房款。
2013年9月6日，金石雅苑项目取得《深圳市房地产预售许可证》等。2014年11月5日，金石雅苑第1座、8座、9座、10座经消防验收合格；2014年11月21日，金石雅苑1栋（1座、10座）、2栋（8座、9座）取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。
2014年7月23日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作出深规土宝函【2014】1027号《市规划国土委宝安管理局关于立新湖花园业主信访有关问题的答复意见》，就立新湖花园杨群女士等多位业主反映的金石雅苑项目修建消防通道侵占立新湖花园用地权益等问题的信访事项进行了答复。该答复意见内容如下：一、基本情况。立新湖花园（含A210-0024、A210-0025、A210-0029共三宗地）位于福永立新湖东侧，用地面积共19877.2平方米。金石雅苑位于立新湖花园东侧、广深公路西侧，宗地号为A210-0407，用地面积为19833.15平方米。两项目均由振昌公司开发建设，从1992年至今，用地历史逾22年，其用地、规划及报建手续办理过程复杂，属历史遗留问题。（一）用地、规划等手续历史办理情况。1992年5月，振昌公司经出让取得7宗地土地使用权，用地面积共46662平方米。1995年1月，振昌公司与福永物业公司作为开发单位共同申请上述7宗地块合宗，并取得了合宗后的建设用地规划设计要点，总用地面积46784.6平方米，容积率≤3.05。规划要求：高层建筑四周留有消防通道，从临湖面至广深公路建筑应逐渐抬高，形成良好的景观效应；建筑物周边退红线东侧≥0米、南侧≥10米、西侧≥0米、北侧≥0米。1995年8月，振昌公司及福永物业公司共同申请办理现立新湖花园范围内8栋住宅的建筑报建（含总平面图）手续，取得《建设工程建筑许可证》。1995年10月，振昌公司及福永物业公司就上述合并后地块签订了用地合同，宗地号为A210-0008号，土地面积为46785.5平方米，该用地合同第八条约定“乙方同意宗地图范围内的道路属于公益产权性质，无偿供车辆、行人通过，产权属于政府”。1995年11月至1996年6月，振昌公司和福永物业公司申请将A210-0008号宗地分宗为七宗地（宗地号分别为A210-0008、A210-0024、A210-0025、A210-0026、A210-0027、A210-0028、A210-0029）。1998年4月，立新湖花园内的8栋住宅在宝安区建设局办理了竣工验收手续。2002年1月，福永物业公司将其所占上述七宗地的5％土地使用权变更给振昌公司。2002年5月，振昌公司申请将未开发的四宗地（A210-0008、A210-0026、A210-0027、A210-0028）合宗为一宗地，合宗后宗地号为A210-0223，并办理了《房地产证》（深房地字第××号），该房地产证上记载“深地合字（1995）4-052号《土地使用权出让合同》用地分为七宗地，本宗地为七宗地中的A210-0008、A210-0026、A210-0027、A210-0028宗地合并后形成的宗地，本宗地拟建总建筑面积不超过79678.88平方米”。2003年1月，振昌公司申请A210-0223宗地（称为田园雅苑）建筑报建（含总平面图）手续，取得《建设工程规划许可证》；2003年4月，A210-0223宗地项目名称正式命名为“金石雅苑”。后金石雅苑项目因经济纠纷导致项目烂尾，2008年10月，宝安区政府召开协调会（深宝府会纪【2008】285号研究）研究，同意先行办理已建成部分建筑的规划验收手续。2009年4月，按宝安区政府会议要求，A210-0223宗地用地范围进行了微调，调整后用地面积为19833.15平方米，并于2009年9月重新办理了《建设用地规划许可证》，该许可证相关规划设计要求沿用原A210-0008宗地规划设计要点内容。2009年9月，振昌公司按上述调整后范围签订了用地合同，宗地号调整为A210-0407，用地面积为19833.15平方米，另据了解，金石雅苑项目于2012年在宝安区建设局办理了《建设工程施工许可证》中施工单位、监理单位等变更手续，开始复工。（二）命名情况。1995年，A210-0008宗地项目原名称为“温馨花园二期”，1996年10月，经申请更名为“立新湖花园”。2003年1月，A210-0223宗地项目报建时项目原名称为“田园雅苑”，2003年4月正式命名为“金石雅苑”。（三）公共配套建筑情况。公共配套幼儿园项目位于金石雅苑（宗地号A210-0407）南侧，一栋1座和10座之间，建筑面积2368.5平方米。（四）其他情况。关于部分业主投诉金石雅苑第8座住宅超出红线的问题，该局委托深圳市测绘大队进行了测量，深圳市测绘大队于2014年7月7日出具的测量报告显示，“金石雅苑建筑物（即第8座住宅）局部墙体抹灰及贴片稍微超出A210-0407宗地红线（最大处为0.05米）”。二、有关问题的意见。（一）有关消防通道问题。立新湖花园由三个宗地组成，与金石雅苑有明确的宗地界线，两者分属不同宗地，均依法享有正当的合法权益，两者之间既有联系又有区别，既有整体性特点又有相对的独立性。历经分宗、合宗、再分宗、再部分合宗的工程，且烂尾导致前后开发时间超过15年，实际形成立新湖花园、金石雅苑两个项目，虽均由振昌公司开发建设，且在使用上也不可分割，但在时间、空间上均有区别，属于历史遗留问题。根据1995年用地规划审批情况，立新湖花园和金石雅苑是按同一宗地（A210-0008）进行统一规划的，小区配套的幼儿园属于同一宗地的公共配套设施，可为全体业主和周边区域居民提供配套服务。小区内的消防通道也属于公共性的基础设施，同样可为全体业主提供交通出行服务，是不可或缺的公用设施。金石雅苑建设的消防通道对其项目本身是必要的。同时，正在施工的消防通道的路面超出立新湖花园室外地坪标高约1.2米左右，且与立新湖花园之间的联系不够，对立新湖花园业主使用存在影响。考虑到项目历史情况，应当坚持实事求是的原则，正确处理彼此的相邻权问题，建议双方采取协商方式，加强沟通，达成共识。同时，建议通过技术措施对道路设计进行优化，尽最大可能降低道路标高、减小坡度，并安装防撞设施，做好排水工程，最大程度减小彼此间的不利影响，以达双赢效果。（二）关于建筑物超红线问题。根据相关规定，金石雅苑建筑物（即第8座住宅）测量误差在国家规范允许误差的范围内。
2014年11月份，振昌公司向刘玲等48户业主邮寄了入伙通知书等相关文件材料。2014年11月底，刘玲等48户业主向振昌公司发出《拒绝收楼通知书》，称涉案商品房买卖合同所附总平面图中的消防通道、进出地下停车场的道路被堵，现无法使用，存在极大的消防隐患，且涉案房地产项目未取得规划验收合格证等，未达到交付使用的条件。之后部分业主办理了入伙手续。
2015年1月14日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作出深规土宝函【2015】45号《市规划国土委宝安管理局关于金石雅苑二期（馨领域）业主信访有关问题的答复意见》，就金石雅苑二期（馨领域）业主反映金石雅苑二期楼盘存在的问题及要求解决正常出入小区的门和路的问题进行了答复。该答复主要内容如下：2014年5月，开发商在建设立新湖花园和金石雅苑之间的小区道路时，因路面标高高出立新湖花园地面标高，引起立新湖花园业主对开发商强烈不满，造成两者之间矛盾冲突。经多次信访协调，立新湖花园业主提出降低路面标高、迁移化粪池、清理垃圾、恢复管线等要求已基本达到，但立新湖花园业主进一步提出北入口及小区道路禁止私人车辆通行等要求，由此引发金石雅苑一、二期和立新湖花园业主之间的权益纠纷，主要问题是：立新湖花园业主认为位于其宗地内的北入口及小区道路只能供行人和消防车辆通行，私人车辆不允许通行。金石雅苑一期业主认为他们从入住开始一直使用北大门进出，应维持北入口现状，私人车辆照常通行；金石雅苑二期业主认为必须要有正常出入的大门和通行道路，方便车辆行人进出，否则拒绝入伙。关于北入口及小区道路。该局在答复意见中称金石雅苑和立新湖花园原本是按同一宗地进行统一规划、分期建设，后因涉及经济纠纷、烂尾等形成现在的局面，因此，应本着尊重历史、实事求是的原则，按历史遗留问题来处理。北入口与之相连的小区道路是立新湖花园和金石雅苑的重要通道，这在1995年批准的总平面规划图中就已确立。虽然后来在2003年金石雅苑报建时该小区道路线位有所调整，但其作为南北走向小区道路的通行功能并未改变。北入口建成后，一直由立新湖花园和金石雅苑业主共用多年，事实上也是各方业主出行的重要通道。从尊重历史、照顾现状的角度出发，应继续保留北入口及与之相连的小区道路的通行功能，方便双方业主车辆和行人通行，同时为提高小区居住品质，控制行车范围，留出更多活动场地，采取相应的交通管理措施。具体交通组织方式为：一是维持北入口原共同使用的通行功能不变；二是私人车辆可从北入口进入后，通行至8座地下车库入口处驶入；三是车辆驶出10座地下车库出口后南行，再往东驶离小区；四是地下车库入口与出口之间的小区道路仅供消防车辆和行人通行，也可作为活动场所；五是地下车库出口和入口处采取减速措施，设置防撞设施。
刘玲等48户业主提交了两张照片，欲证明涉案小区在2014年11月23日，即取得建设工程竣工验收备案回执之后仍在进行化粪池施工，并未竣工。振昌公司对上述证据真实性、合法性和关联性均不认可，并称涉案小区已经取得建设工程竣工验收备案回执，符合合同约定的交付条件。
为查明涉案小区实际情况，原审法院组织双方于2015年9月30日到涉案小区进行了现场勘察，涉案合同所附《总平面图》中小区主入口的南北走向的道路被安插钢管的方式进行了封堵，靠近涉案金石雅苑小区的一侧被放置了高约一米的混凝土石墩；整个涉案小区的车库出入连接该南北走向道路，现无法按照规划设计的路线进出车库，需通过小区地面规划用于消防车通道的路面，穿过9座房屋一楼架空层才能进入位于8座房屋楼下的车库入口。现场测量该车库入口与混凝土石墩的距离为4.8米。
原审庭审中，振昌公司确认涉案小区由北朝南的道路系为涉案小区配套所兴建，立新湖花园小区业主于2014年12月份左右将上述道路堵塞；振昌公司同时确认上述道路在规划设计时亦为消防通道，但不在涉案小区的宗地范围，系在立新湖花园小区的宗地范围内；涉案小区未取得规划验收。
刘玲等48户业主请求判令：一、振昌公司向刘玲等48户业主支付违约金（暂计至2015年3月16日，之后违约金以购房价按每日万分之四计算至涉案商品房实际交付之日止）（各案具体数额见附表）；二、振昌公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，刘玲等48户业主分别与振昌公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
从双方诉辩情况来看，本案争议的焦点是涉案房屋是否符合交付条件，刘玲等48户业主拒绝入伙是否有依据，振昌公司是否应承担迟延交付房屋的责任。关于涉案房屋是否符合交付条件。在商品房买卖关系中，房地产开发企业对房屋交付负有怎样的义务，我国的相关法律法规均有明确规定。原审法院认为，交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”《深圳市城市规划条例》第六十一条规定：“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用。”原审法院认为，上述法律法规及规章表明，建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收，主要反映的是建设工程质量验收情况。《城市房地产开发经营管理条例》则进一步强调了要求政府部门和开发商要严把商品房的使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场，只有按照法律规定经规划、消防等验收合格后的商品房方可进入市场，方可交付业主使用。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，未进行规划验收的，不具备工程竣工验收备案的实质性条件。涉案小区未进行规划验收，按照上述法律法规等的规定，不具备工程竣工验收备案的实质性条件，不符合法律和合同约定的交付使用的条件。同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。振昌公司作为建设单位，虽然组织了竣工验收，但该行为明显违反了上述法律规定。
关于南北走向的道路。振昌公司在交付涉案房地产时，案外人主张涉案房地产配套兴建的南北走向的道路位于案外人宗地范围内，并对道路采取了安放钢筋柱、混凝土块等方式限制车辆通行，致使涉案小区业主只能通过绕行小区内道路进出地下车库。振昌公司在合同约定的交付期限届满前向刘玲等48户业主发出《入伙通知书》，刘玲等48户业主在2014年11月30日前以消防通道、进出地下停车场的道路被堵，无法使用，存在极大的消防隐患，且涉案房地产项目未取得规划验收合格证为由，明确表示拒绝入伙。原审法院认为，涉案小区南北走向道路被堵塞，致使车辆需要绕行小区地面道路，上述地面道路设计用于消防车通道，并非车辆的日常通行道路，且需绕行穿过其他建筑物一层架空层，绕行面积超过涉案小区的一半以上，严重影响小区业主安全地居住生活。
综上，原审法院认为，涉案商品房不具备法律和合同约定的交付条件，刘玲等48户业主拒绝入伙具备合法理由，其诉请要求振昌公司支付迟延交房违约金有合同和法律依据。关于迟延交房违约金的计算方式，根据涉案合同附件五第八条的约定，卖方逾期交房超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，卖方按本房地产总价款10％向买方支付违约金；买方要求继续履行合同的，本合同继续履行，自约定的交付期限届满日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。因此，已入伙的商品房迟延交房违约金应从2014年12月1日起计算至实际交付之日止；未入伙的商品房迟延交房违约金应从2014年12月1日起计算至本案第二次原审庭审即2015年10月9日止，之后的违约金，刘玲等48户业主可待实际发生后另行诉讼。考虑到涉案商品房所在地段租金标准及刘玲等48户业主所遭受的损失、涉案纠纷产生的原因及振昌公司的过错，原审法院认为涉案合同所约定的迟延交房违约金标准过高，酌情调低为合同价款的每日万分之一，按照上述违约金标准及迟延期限计算后的迟延交房违约金金额详见原审判决附表。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、振昌公司应于该判决生效之日起三日内支付刘玲等48户业主2015年10月9日前（已入伙的为入伙之日前）的迟延交房违约金（迟延交房违约金的具体数额详见原审判决附表）；二、驳回刘玲等48户业主的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费由振昌公司负担。
刘玲等48户业主上诉称，一、原审判决错误调整逾期交房违约金。本案双方约定的逾期交房违约金标准，系振昌公司自行制定的格式合同，按照振昌公司的格式合同，该逾期交房违约金标准与全部购房人逾期付款的违约金标准基本相对应，也没有任何证据证明逾期交房违约金标准过高，且刘玲等48户业主完全依照双方签订的商品房买卖合同的约定履行了自己的全部义务，刘玲等48户业主没有任何过错。二、刘玲等48户业主在原审中诉求违约金计算至涉案商品房实际交付之日止，诉讼请求明确具体，原审判决却计算至本案第二次庭审即2015年10月9日止，之后的违约金待实际发生后另行诉讼，增加了当事人的诉累，也浪费司法资源。综上，请求：撤销原审判决，改判支持刘玲等48户业主的全部诉讼请求。
振昌公司辩称，根据有关司法解释违约金的高低是以当事人的实际损失为标准，同时要考虑一方当事人的过错情况。刘玲等48户业主主张调高违约金没有事实和法律依据。1、刘玲等48户业主并未提供任何证据证明其实际损失数额。2、振昌公司交付的房屋能够满足基本的条件和正常的居住要求。目前涉案小区386户中已入伙180多户，而且在本系列案件起诉的业主中也已几十户已经入伙并实际使用涉案物业，证明房屋正常使用并没有问题，其他拒绝入伙的业主是自己在扩大损失。3、振昌公司交付的房屋完全符合买卖合同约定的交付条件。小区道路通行问题属于历史遗留问题，主要是立新湖花园业主在道路上安装钢筋柱、混凝土石墩，限制车辆通行，导致需要绕行进出地下车库，并非振昌公司的主观过错和不作为导致。
振昌公司上诉称，一、振昌公司交付的房屋符合双方签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》约定的房屋交付条件。二、振昌公司竣工验收备案符合深圳市建设主管部门的办文条件，已经于2014年11月21日取得了深圳市宝安区建设局发出的《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》，符合约定的交付条件。三、本案房地产买卖合同及附件补充条款的约定均合法有效，应当作为判断振昌公司是否违约的依据，而原审判决却忽略双方基于自由意志达成的约定，通过各项行政管理性规定推断振昌公司的备案行为违法，超出了本案审理的标的，也间接地否定了双方关于房屋交付条件的有效约定。四、交付的房屋是否能够满足基本的安全条件和基本居住要求（如电梯、水电、煤气是否正常）才是认定交付是否合法的实质性标准。目前涉案小区368户中已经入伙180多户，而且在本系列案件180多户小业主中已经有几十户入伙并装修、实际使用涉案物业，证明房屋正常使用没有问题，也说明规划验收是否完成，并不影响业主的入伙和实际使用。五、深圳市全市的房建工程项目竣工验收备案收文资料共有十项，其中并不包括建设工程规划验收合格证，几十年来都是如此操作，如果振昌公司因此而承担违约责任，那么深圳的大多数楼盘都存在该问题，波及范围广泛，势必会造成房地产市场的混乱，后果不堪设想。六、振昌公司对小区消防通道问题无过错以及不存在不作为情形，消防通道是可以使用的。涉案小区也是可以出入地下停车场，只是需要稍微绕行。该问题系案外人立新湖小区业主的无理取闹导致，刘玲等48户业主应该以相邻权纠纷起诉案外人立新湖小区业主排除妨害，振昌公司不应对此承担责任。该问题只是配套设施的瑕疵，不是拒绝入伙的充足理由。综上所述，振昌公司不存在违约的情形，不需要向刘玲等48户业主支付违约金。请求撤销原审判决，驳回刘玲等48户业主的全部诉讼请求。
刘玲等48户业主辩称，一、双方合同约定的交付标准或条件，应当依法认定无效。二、即使双方合同约定的交付标准、对房地产验收标准的合同条款有效，振昌公司也违反了法律规定和合同约定。三、在关于竣工验收备案的问题上，原审法院认定涉案商品房不具备法律和合同约定的交付条件，各业主拒绝入伙具备合法理由，事实认定和法律适用没有任何瑕疵。四、即使振昌公司形式上领取了《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，涉案房屋的现状不符合收文回执所载文件的实质性要求，涉案房屋在合同约定的交付日至今也未达到合同约定的实质交付条件。五、如果认定涉案房屋符合交楼条件或标准，将给业主带来极大的安全隐患，极有可能给业主的生命财产安全带来灾难性的后果。
本院查明，双方当事人在二审中确认，涉案的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的附图1《总平面图》中标识涉案小区车辆需经过南北走向的消防通道出入涉案小区地下车库。另外，针对刘玲等48户业主拒绝收楼意见，振昌公司答复：涉案房产及共用设施和配套项目已按规划文件建成并经验收合格，符合交付条件。消防通道已按规划文件建成并经验收合格，可供小区业主使用。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，刘玲等48户业主与振昌公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方应当严格履行合同的约定。
本系列案的焦点是刘玲等48户业主拒绝收房的理由是否充分、振昌公司是否应当支付延期交房违约金。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十一条第一款约定：“买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收……”。上述合同的附件五第七条约定：“买方确认：本合同第十一条第一款所称的'买方对本房地产的验收'是指'买方检查核实所购房屋的座落位置、户型平面、竣工面积和房屋附属设施、设备是否与本合同相符，以及本房地产项目已符合并完成政府规定的竣工验收备案手续并领取了《深圳市建设工程验收备案表》回执，本房地产即符合本合同约定的交付标准或条件……”。涉案小区南北走向道路属于房屋的附属设施。刘玲等48户业主拒绝收房的理由之一是涉案小区的消防通道（南北走向道路）被堵，导致车辆无法进出停车场，存在极大的消防隐患。该道路在上述合同的附图1《总平面图》中作为涉案小区地下车库出入口通行道路，振昌公司在交付上述道路时应当保证道路能够通行以及正常使用。现双方当事人均认可涉案房屋在交付时该通道被堵，业主就此提出异议、拒绝收楼符合双方合同约定的买方对房产验收有权提出异议的范围。即便振昌公司对业主的异议进行了答复，认为涉案房产已经竣工验收符合收楼条件，该答复的理由与业主车辆无法正常通行的事实不符，应视为振昌公司对业主提出的异议没有处理，依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十一条第二款“出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付”，现振昌公司不能依照《总平面图》的标识将南北走向的道路交付给刘玲等48户业主正常使用，不符合双方约定的交付条件，刘玲等48户业主有权拒绝收房并要求振昌公司承担逾期交房违约金。
关于逾期交房违约金的标准问题。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第八条约定：“卖方逾期交房超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，卖方按本房地产总价款10％向买方支付违约金；买方要求继续履行合同的，本合同继续履行，自约定的交付期限届满日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。”至刘玲等48户业主起诉时，振昌公司逾期交房已经超过90天，刘玲等48户业主上诉要求振昌公司按照房屋总价款日万分之四的标准支付逾期交房违约金，符合双方的上述约定，本院对此予以支持。涉案合同为政府部门制定的规范合同文本，原审法院对涉案合同约定的违约金标准予以调整缺乏充分依据，本院予以纠正。
关于逾期违约金计算截止时间，原审法院根据查明的事实确定违约金计算至原审第二次开庭之日并无不当，在此之后的违约金，刘玲等48户业主可以待实际损失发生后另行主张。
综上，刘玲等48户业主的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。振昌公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第519-528、559-568、581-590、753-763、958-960、972-973、1469-1470号民事判决第二项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第519-528、559-568、581-590、753-763、958-960、972-973、1469-1470号民事判决第一项为：振昌实业（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十五日内按房屋总价款日万分之四的标准支付刘玲等48户业主从2014年12月1日至2015年10月9日（已入伙的为入伙之日）的逾期交房违约金（逾期交房违约金的具体数额详见附表）；
三、驳回刘玲等48户业主的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费（详见附表），由振昌实业（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年××月××日
书 记 员 陈晓莹（兼）
书 记 员 张东阳（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。