上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第2612号
原告（反诉被告）上海证大喜玛拉雅有限公司。
法定代表人朱斌。
委托代理人金永红，上海市公民律师事务所律师。
委托代理人程先林，上海市公民律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海康策投资管理有限公司。
法定代表人王斌。
委托代理人卢兴顺。
委托代理人叶华，上海钧发律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海证大喜玛拉雅有限公司（以下简称证大公司）诉被告（反诉原告）上海康策投资管理有限公司（以下简称康策公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月29日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2014年9月5日公开开庭进行了审理，证大公司委托代理人金永红、程先林，康策公司法定代表人王斌及其委托代理人卢兴顺、叶华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告证大公司诉称，2011年10月8日，原、被告签订《证大喜玛拉雅中心预租合同》，约定原告将自有的浦东新区芳甸路1188弄证大喜玛拉雅中心6层101号、面积535平方米商铺出租给被告从事“千释汉医堂、脊美宝贝”品牌的销售经营活动，租赁期限八年五个月，即自2012年1月1日起至2020年5月31日止（含装修免租期）。交房日期为2011年12月31日前，装修免租期为自房屋交付日起的150个自然日，免租期内需交物业管理费每日每平方米人民币（以下币种相同）1.25元。租金为每日每平方米8元。合同还约定被告同意接受原告指定的物业管理公司提供物业管理服务，免租期外物业管理费每日每平方米2.50元。合同签订后，被告于2012年5月9日到原告处办理房屋接收手续，并与原告指定的上海证大物业管理有限公司（以下简称证大物业公司）签订了物业管理服务协议，被告装修后经营至今。但被告自正常开业后除支付过小额物业管理费、水电费外，至今未支付房屋租赁费。原告多次上门催讨无果，故诉请判令：1、解除原、被告签订的《证大喜玛拉雅中心预租合同》，被告将承租商铺恢复原状后归还原告；2、被告支付租金1，797，600元（自2012年10月7日计至2013年11月30日），按每日4，280元支付2013年12月1日起的租金至返还房屋之日止，支付解除合同违约金385，200元；3、被告支付物业管理费及水电费514，912.70元（2012年10月18日暂计至2013年11月30日），并按每月40，125元支付2013年12月1日至返还房屋之日止的物业管理费；4、没收被告缴纳的租赁保证金100，740元。审理中，原告变更全部诉请为：1、被告支付欠付租金，自2012年10月7日至2014年5月31日，每月按128，400元计算，2014年6月1日至2014年8月31日，每月按144，450元计算；2、被告支付2013年1月1日至2014年8月31日的物业管理费，按每月40，125元计算。
被告康策公司辩称，原告在招租时夸大宣传，致使被告误解而投入大量资金，但商铺经营环境远没有达到原告的承诺，故被告有理由拒付租金和物业管理费，原告从未向被告催收过租金，双方就租金的支付标准一直在协商。原告迟延交付房屋将近半年，原告违约在先，此种情况下，原、被告应当就开业日期以及租金的起租日重新进行协商，且原告的物业管理存在严重不作为，对物业管理费的标准，被告也存在异议。被告承租后无法达到预期的租赁经营效果，故合同的租金以及物业管理费应当减少或者免除。由于原告违约在先，且交付商铺后，整个商场在2012年6月至2013年7月一直处于施工状态，严重干扰被告的经营状态，由于被告经营的是高端品牌的健康服务，主营瑜伽和经络调理，承租物业楼的环境导致被告经营严重受损，故反诉请求判令证大公司赔偿因违约造成康策公司不能正常合理使用租赁物导致的经济损失2，566，648.74元（包括被告支付工人人工工资、社保及公积金、个调税）。
针对反诉，证大公司辩称，康策公司的反诉请求无事实及法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，位于上海市浦东新区芳甸路1188弄（樱花路XXX号）房屋权利人为证大公司。证大公司原名上海证大喜玛拉雅置业有限公司。
2011年10月8日，证大公司（出租方、甲方）与康策公司（承租方、乙方）签订《证大喜玛拉雅中心预租合同》，约定甲方同意乙方预租位于上海市浦东新区芳甸路1188弄“证大喜玛拉雅中心”6层101房屋，该房屋预测实用面积535平方米。乙方承诺租赁该房屋从事千释汉医堂，脊美宝贝品牌的销售经营活动。乙方在甲方商铺内经营品类按甲方统一规划被归为养生服务类别。双方约定于2011年12月31日前交付房屋。甲方同意乙方的租赁期限为8年5个月，自2012年1月1日起至2020年5月31日止（含装修期）。在乙方遵守本合同各项约定（包括租赁期限）的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起150个自然日的装修期，装修期内乙方无需支付租金，但仍需支付除租金外的物业管理费及其他费用，其中装修期间的物业管理费标准为1.25元／平方米实用面积／日。乙方应于2012年6月1日之前正式开业，如乙方不能按时开业，除自本合同约定的开业日起全额支付租金、物业管理费及其他费用外，逾期开业超过30日的，甲方有权解除本合同，且乙方需按本合同约定承担提前解约的违约责任。租金标准及支付方式：2012年6月1日至2014年5月31日，保底租金8元／平方米实用面积／日，2014年6月1日至2016年5月31日，保底租金9元／平方米实用面积／日……乙方应以先付后用原则按月预付房屋保底租金，于每月25日前按约定的保底租金标准向甲方预付下月保底租金。乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费。物业管理费标准为80元／平方米建筑面积／月，现甲乙双方约定，乙方在开业初期，即本合同约定的租赁期限内按2.50元／平方米实用面积／日的标准向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费。乙方应于每月25日前向物业管理公司支付下一月的管理费，但首月物业管理费应于本合同签订并生效后七个工作日内支付。乙方应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金390，550元。合同另对其他事项作了约定。
合同订立后，2012年5月9日，证大公司、康策公司办理了租赁物的交付手续。康策公司着手进行装修，用于经营千释汉医堂养生服务项目。康策公司支付证大公司租赁保证金390，550元，支付物业管理费至2012年12月31日，未支付租金。2013年4月-9月，证大公司向康策公司等租户发送催讨租金的结算通知。
2013年11月11日，上海证大物业管理有限公司出具债权转让确认书，称依据证大公司与康策公司间的租赁合同指定其承担租赁物物业管理事务，自2012年10月18日起至2013年11月30日止，康策公司已欠物业管理费及水电费共计514，912.70元，此后的物业管理费应按每月40，125元收取，同意对上述款项由证大公司一并向康策公司主张。
审理中，康策公司称其装修至2013年3-4月结束，2013年5月左右开始试营业，由于证大公司逾期交房、商场经营环境恶劣等原因，双方一直在协商租金的支付方案，康策公司要求2013年10月之前的租金予以免除，11月后的租金标准应当重新协商。为此康策公司提供了康策公司内部装修照片、证大公司招商资料（公证文书）、商场内拍摄照片、室内环境质量检测报告、康策公司发给证大公司的电子邮件、录音资料、康策公司员工工资清单以及收入明细对比，以证明证大公司的招商广告与商场实际经营状态存在不符，康策公司投入高端装修但经营状况不佳，康策公司多次就商场环境、租金减免等情况向证大公司反映。经质证，证大公司认为招商文件不能反映存在夸大宣传，证大公司未收到康策公司的邮件，录音证据中所反映的内容均是康策公司单方主张，证大公司在喜玛拉雅中心的整体招租确实没有预期的好，但证大公司一直在努力提升商场的经营环境，原告是按照保底租金的标准向被告收取租金，据原告所知康策公司的实际开业时间是在2013年4月8日，故对于2012年10月至2013年3月期间的租金，证大公司同意按合同保底租金减半收取，2013年4月起的租金按约定全额收取。
对于反诉主张的损失2，566，648.74元，康策公司表示主要包括员工工资损失2，412，696.50元以及康策公司缴纳员工社保、公积金、个调税的费用。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《证大喜玛拉雅中心预租合同》、上海市房地产权证、交房单、函件、公证文书、照片、损失清单等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，证大公司与康策公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当恪守。合同约定的租赁期限自2012年1月1日至2020年5月31日（含装修免租期），系争租赁商铺的实际交付日为2012年5月9日，故依照合同约定扣除自租赁房屋交付日起150个自然日的免租装修期后，原告主张自2012年10月7日开始计付租金，符合合同约定。租赁合同并没有约定有关商场整体开业或商户入驻率等内容，因此有无具体的整体开业时间以及商户入驻率的高低等并非康策公司拒付租金的正当事由。考虑到康策公司是较早入户证大喜玛拉雅中心的租户，证大公司已给予了康策公司自交付房屋之日起150个自然日的免租装修期，此后商场入驻率的高低、经营环境整体形成的快慢等，系康策公司在签约之初自愿接受的商业风险。证大公司在履行租赁合同之初确实存在延迟交付租赁房屋的事实，但基于免租期的起算是依照租赁房屋实际交付之日起计算，且康策公司已同意接收房屋并继续履行租赁合同，因此康策公司可以依照双方合同约定或者法律规定要求证大公司承担延迟交付房屋的相应违约责任，不能因证大公司延迟交付房屋而可以拒付或减免租金。康策公司在对系争租赁物进行装修后于2013年上半年已开始经营，但其自起租日起未曾向证大公司支付过租金，显然违反了承租人应当按约支付租金的合同根本义务。原告同意对2012年10月7日至2013年3月31日的租金按合同标准减半收取，系当事人自由处分其民事权利，本院予以准许。经本院核算，减半后2012年10月7日至2013年3月31日的应付租金为372，774元。2013年4月起的租金，康策公司应当按照合同约定标准支付，即2013年4月至2014年5月的应付租金为1，797，600元，2014年6月至8月的应付租金为433，350元。合计应付租金为2，603，724元。原、被告在租赁合同中约定了物业管理费的收取标准，并同意证大公司指定的物业管理公司提供物业管理服务，现证大物业公司出具债权转让的通知，同意由证大公司一并收取物业管理费，本院予以准许。康策公司欠付2013年1月1日起的物业管理费，应予支付，自2013年1月至2014年8月的应付物业管理费为802，500元。康策公司反诉请求的损失费用，系其为开展租赁经营所发生的费用，其要求证大公司承担，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，理由如上。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海康策投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海证大喜玛拉雅有限公司截止2014年8月31日止的欠付租金2，603，724元；
二、被告（反诉原告）上海康策投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海证大喜玛拉雅有限公司截止2014年8月31日止的物业管理费802，500元；
三、驳回反诉原告上海康策投资管理有限公司的全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费34，049元，由被告上海康策投资管理有限公司负担。反诉案件受理费27，333元，减半收取计13，666.50元，由反诉原告上海康策投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 何绍辉
人民陪审员 余继钟
人民陪审员 邱 喆
二〇一四年十月九日
书 记 员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。