广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第832号
原告：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地珠海市香洲区。
法定代表人：欧阳湘波，总经理。
委托代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。
委托代理人：黄海云，广东××律师事务所实习律师。
被告：黄伟琼，住珠海市香洲区，公民身份证号码×××5671。
被告：黄荣，住珠海市香洲区。
原告珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称：梅华公司）诉被告黄伟琼、黄荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨凡适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告梅华公司的委托代理人莫韵诗到庭参加诉讼。被告黄伟琼、黄荣经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告梅华公司诉称：2007年12月01日，原告与被告拥有的珠海市香洲区翠微东路459号1栋201房所在小区的“珠海市香洲区前山富康苑业主委员会”在平等自愿、协商一致的基础上签订了《富康苑物业管理委托合同》（以下简称：委托合同），明确约定了受托管理物业的基本情况、委托管理事项、双方权利义务、委托管理期限（从2007年12月01日至2012年11月30日，共五年）等事项；合同期满后，业主委员会与原告达成口头协议，由原告继续对该小区实施物业管理，双方形成事实物业管理委托关系。自进驻小区之日起，原告一直认真履行约定的职责，让小区的环境和秩序得到了良好的改善，物业本体及其附属设备得到了必要的维修和保养。单截至2014年4月，被告已经连续拖欠原告的物业管理费、公用水电分摊费及公共维修基金未付。为此，原告曾多次向其催收上述款项，但至今未果。鉴于被告无故连续拖欠相关费用的行为，原告决定根据委托合同及相关约定向被告适当收取滞纳金。综上所述，被告连续拖欠物业管理费用的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，现根据我国《合同法》、《物权法》等相关法律、法规等之规定，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。原告诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付物业管理费人民币867元整；2.判令被告向原告支付公用水电费分摊人民币120元整；3.判令被告向原告支付公共维修基金人民币90元整；4.判令被告向原告支付滞纳金人民币2504元整；以上费用合计人民币3581元整；5.本案受理费由被告承担。
原告梅华公司提交了以下证据：1.富康苑物业管理委托合同；2.房屋产权登记表；3.被告欠费明细表；4.催款函；5.公用水电费清单；6.网络数字视频监控系统工程合同；7.关于富康苑物业工作的报告；8.成立业主委员会登记表；
被告黄伟琼、黄荣未提交答辩状和证据材料。
经审理查明，原告梅华公司成立于1998年11月26日，领取了从事物业管理服务的营业执照，物业管理资质等级为三级。被告系珠海市翠微东路459号富康苑小区1栋201房的产权人，该房屋建筑面积57.75平方米。
2004年1月2日，珠海市香洲区前山富康苑小区业主委员会备案成立。2007年12月1日，珠海市香洲区前山富康苑小区业主委员会（甲方）与原告梅华公司签订了一份《富康苑物业管理委托合同》，该合同主要内容为：甲方将富康苑小区委托乙方实行物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护，共用设施、设备的维修、养护、运行管理，市政公用设施何附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理，公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公用环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，小区封闭管理等。其中第十七条约定委托管理期限为5年，自2007年1月1日起至2012年11月30日止。第二十三条约定：1、住宅按（建筑面积）每月每平方米0.5元收取，（进驻后前两个月按每月每平方米0.4元收取）；2、楼道内防盗对讲系统维修费每户3元／月；4、公用水电费每月按用户使用量另行分摊；5.1、车位使用管理费：（小型车辆）70元／月；（中型车辆）90元／月；大型工程车辆不准进入小区；6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第1、2项处理：1、从逾期之日起按每天应交纳管理费的千分之五纳滞纳金；2、累计2个月，乙方有权在业主委员会会上通报并由甲方协助催缴或采取双方同意的措施处理。第三十七条约定：合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应在合同期满30天前向对方提出书面意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同自动按本合同期限年数续签。合同签订后，原告梅华公司即进场管理。
2012年11月23日，原告梅华公司向前山街道办提交一份《关于富康苑物业工作的报告》，主要内容为：“据了解富康苑业主委员会于2004年成立，2009年已到期，而且备案中的多位委员已不在人事，业委会实际已消亡。鉴于此，在我司与富康苑小区签订的物业合同到期时，小区至今未召开合法有效的业主大会，以决定我司的去留。根据物业管理条例第六十三条‘物业管理服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业管理服务合同继续履行’，本着物业公司的使命及对广大业主的责任感，我司愿继续在小区服务，直到新一届业委会合法产生并作出决定相关事宜，在此期间我司不承认任何假借业委会名义作出的任何决定，以保障业主的权利。”
原告提供了一份2014年8月30日的富康苑小区网络数字视频监控系统工程合同，内容为：为富康苑小区安装数字视频监控设备。
原告主张被告支付2011年11月至2014年4月的物业管理费867元、门铃维护费90元、公用水电费120元，以及滞纳金2504元。原告明确起诉状中的公共维修基金是指门铃维护费。
庭审中原告称住宅204户，商铺不超过20户，我方起诉了十几户。在原告起诉富康苑小区业主的系列案件中，其他业主认为原告物业管理不到位、服务差，并提供了相关证据材料，证明了原告的物业管理服务主要存在以下问题：1.卫生状况差，有很多蟑螂、垃圾；2.小区治安状况堪忧，时有盗窃发生；3.排污管经常堵塞，臭气很大；4.公共楼道的灯不及时更换；5.管理人员年龄大等问题。
在原告起诉富康苑小区业主的系列案件中，其他一组提交了以下证据材料。2011年1月15日，富康苑小区业主委员会向原告梅华公司发出《对梅华物业管理工作的一点意见》书面信件，主要内容为，梅华公司在管理富康苑小区出现种种不尽人意的事实，问题和矛盾日渐增多，业主满意度下降，表现为小区安全状况堪忧、环境污染、车辆管理不规范等问题，希望梅华公司加速整改，提高服务质量。2012年11月13日，富康苑小区业主委员会向原告梅华公司发出书面通知，主要内容为：物业合同期限即将届满，经业主委员会调查，听取业主意见，经业委会讨论和研究决定，对梅华公司物业管理服务合同进行终止，不再续聘，要求梅华公司在本月30日之前移交相关资料，12月1日准时退出管理区域。2012年11月15日，原告梅华公司回复富康苑小区业主委员会，主要内容为：关于合同事宜，请业委会安排时间与我司商谈具体事宜，根据商谈情况，决定是否2012年12月31日结束小区服务。另据前山街道办通知称富康苑业委会已过期，具体情况也要当面核实，确定小区物业事宜。在该2012年11月15日梅华公司的回复上，载明：关于梅华物业的回信原件由梅华物业直接贴在小区门口，业委会根据回信内容一字不差抄录在工作笔记中，富康苑业主委员会加盖了公章证实。
2012年12月24日，富康苑业主委员会发出了一份《关于梅华物业在富康苑服务工作情况的报告》，主要内容有：梅华物业的管理期限已超过一个月了，按规定必须退出富康苑服务区域。
被告提交了一份2013年1月6日富康苑小区业主选聘物业服务公司的投票结果，显示：投票地点圆明新园居委会，发出选票170张，收回选票120张，有效选票118张，其中永洁物业公司得票106张，梅华公司得票12张。该投票结果有监票员、计票员、唱票员的签名，但没有圆明社区居委会的盖章。
2013年1月8日，富康苑业主委员会与珠海市永洁物业管理有限公司签订了一份物业管理服务合同，主要内容为：将富康苑小区委托给珠海市永洁物业管理有限公司管理。
以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，一、物业管理委托合同期限内的物业管理费用问题。原告领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业三级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。原告与富康苑业主委员会签订的物业管理委托合同系签订方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对原告和富康苑小区业主及物业使用人均具有法律约束力。被告所有的珠海市翠微东路459号1栋201房在上述物业服务范围内，被告作为业主已受用了原告提供的基本物业管理服务，应向原告支付合同期内相应的管理服务费用。物业管理委托合同约定物业管理费标准为住宅按照建筑面积每月每平方米0.5元收取，故被告应向原告支付合同期内2011年11月至2012年11月的物业管理费375.38元（0.5元／㎡／月×57.75㎡×13月）。物业管理委托合同约定：公用水电费每月按用户使用量另行分摊。原告现按每户每月4元主张，但未提供相应分担的水电费票据。考虑到公用水电费为物业管理中实际必然发生的费用，原告主张4元／月亦在河里范围内，本院予以支持，被告应向原告支付2011年11月至2012年11月的公用水电费52元（4元／月×13月）。关于原告主张的对讲系统维护费，虽然物业管理委托合同约定楼道内防盗对讲系统维修费每户3元／月，但原告并未提供防盗对讲系统维修或保养的票据等相关证据，防盗对讲系统实际上也不需要每月维修或保养，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
二、物业管理委托合同期限届满后的物业管理费用问题。原告与富康苑业主委员会签订的《富康苑物业管理委托合同》约定，委托管理期限为五年，自2007年1月1日起至2012年11月30日。在合同期限届满前，富康苑业主委员会于2012年11月13日向原告发出书面通知，决定终止与原告的物业管理服务合同，不再续聘。原告方自己提供的2012年11月23日《关于富康苑物业工作的报告》种载明：“此期间我司不承认任何假借业委会名义作出的任何决定，以保障业主的权利”，可以证实原告已经收到过富康苑业主委员会的相关通知，原告只是认为业主委员会已到期，不认可其效力。结合其他业主提供的2012年11月15日原告梅华公司回复、2013年1月6日富康苑小区业主选聘物业服务公司的投票结果，更足以证明富康苑业主委员会在物业管理委托合同到期前已通知原告终止合同，不再续聘的事实。关于富康苑业主委员的效力问题。本院认为，法律规定业主委员会是业主大会的执行机构，同时也是业主的自治管理组织。业主委员会的运作，系业主的自治内容，属于业主与自治组织之间的内部关系，对业主委员会的效力问题只能由业主提出，第三方的物业管理公司无权以此提出抗辩。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因此，根据上述规定，在富康苑业主委员会通知终止合同不再续聘的情况下，原告以存在事实物业服务关系请求合同期限届满后的物业管理费用，本院不予支持。
三、关于原告滞纳金。虽然物业管理委托合同约定：从逾期之日起按每天应交纳管理费的千分之五纳滞纳金违约金。但根据庭审调查，以及本院审理的富康苑小区物业服务合同纠纷系列案件中所查明的情况，富康苑花园小区确实存在卫生状况差，治安状况堪忧等问题，原告的管理服务确实有不符合合同约定、不完善的地方。被告及其他业主并非无故不按时交纳物业管理费，原告对此也应承担部分责任。因此，对原告关于滞纳金的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄伟琼、黄荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲区梅华物业有限公司支付自2011年11月至2012年11月的物业管理费375.38元、公用水电费52元，合计427.38元；
二、驳回原告珠海市香洲区梅华物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告珠海市香洲区梅华物业有限公司负担22元，被告黄伟琼、黄荣负担3元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 杨 凡
二〇一五年七月二十八日
书记员 朱丹君