广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江开法民二初字第2318号
原告张炼桓（反诉被告），男，1980年9月8日出生，汉族。
被告胡辉悦（反诉原告），男，1948年1月11日出生，汉族。
委托代理人杨志勇，广东风采新纪元律师事务所律师。
委托代理人梁秋帆，广东风采新纪元律师事务所律师。
原告张炼桓诉被告胡辉悦土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月16日受理；举证期间，被告（反诉原告）胡辉悦提起反诉，本院于2014年1月27日立案受理反诉，并合并审理。本案本院依法组成合议庭，于2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张炼桓，被告（反诉原告）胡辉悦的委托代理人梁秋帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张炼桓诉称，原、被告双方于2013年1月13日签订了一份《土地租赁合同》。双方约定原告将位于开平市水口镇龙塘东路26-1土地使用权［开府国用（2010）第071××号］出租给被告。租赁期限为2013年2月1日至2019年1月31日，每月租金为5000元。被告于2013年1月14日支付了按金20000元，租赁期满后由原告退回给被告。合同签订后，原告依约交付了上述的土地给被告使用，但被告只于2013年1月14日交了2、3月的租金10000元，后一直拖欠租金。计至2013年11月30日止，被告已拖欠原告8个月的租金，合共40000元。故起诉请求判令：1、被告胡辉悦支付2013年4月1日至2013年11月30日的租金，合共40000元给原告。2、本案的诉讼费用由被告负担。
原告张炼桓对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、原告身份证原件1张、被告身份证复印件1张，证明原告与被告的主体资格；
2、《土地使用权证》原件1本，证明原告是开平市水口镇龙塘东路26－1土地的使用权人；
3、《土地租赁合同》原件1份，证明原、被告之间存在土地租赁关系；
4、收据原件2张（No.1676257、1676258），证明被告交付了20000元按金和2013年2－3月的租金合共10000元；
5、《整改指令书》复印件1份，证明开平市水口镇安全生产委员会于2013年1月底通知被告进行整改，被告此前已清楚存在安全隐患。
被告胡辉悦答辩称：原告在起诉状中隐瞒重要事实，被告自2013年2月26日以来，就无法使用涉案土地，且由于该土地关系到整个社会的安全问题，今后被告亦无法使用该土地，合同根本目的不能实现，被告不同意支付租金，且要求解除合同，恢复原状，具体内容参考反诉状意见。
被告胡辉悦对其陈述事实在举证期限内没有提供反诉以外的其他证据。
反诉原告胡辉悦（本诉被告）反诉称：反诉人与被反诉人于2013年1月上旬商定将本案所涉土地用于堆放沙石，且于2013年1月13日签订了《土地租赁合同》，确认租赁事实。2013年2月26日，所涉土地出现塌方，反诉人所堆放的沙石也随之跌落地下。考虑日后可能出现溃堤的严重隐患，开平市人民政府随即对涉案土地进行了封锁，并对所涉土地和河堤进行了修复和加固。现在，相关部门也认定，该土地属于河滩地，地质条件较差，涉及到河堤等重大问题，不适宜再堆放任何的重物。反诉人认为，自2013年2月26日以来，反诉人就已无法利用涉案土地进行堆放沙石，故被反诉人不应收取2013年3月的租金人民币5000元，且由于安全问题，反诉人今后也无法继续利用该土地，至此租赁合同的根本目的已无法实现，依法理应解除。故反诉请求判令：1、请求贵院依法判令解除反诉人与被反诉人于2013年1月13日签订的《土地租赁合同》；2、请求贵院依法判令被反诉人返还按金人民币20000元和2013年3月份的租金5000元，合计人民币25000元；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。
反诉原告胡辉悦（本诉被告）对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、被告身份证复印件1张，证明被告主体资格；
2、事故现场图片打印件4张、新闻摘录2份，证明：⑴、2013年2月26日，案件所涉土地出现了塌方的情况；⑵、开平市人民政府对涉案的土地进行了修复和加固；⑶、江门市水务局副局长谢阳禄认为，涉案土地属于河滩地，地质条件较差，承载能力比较低。
反诉被告（本诉原告）张炼桓答辩称：不同意解除合同，要求继续履行合同。
反诉被告（本诉原告）张炼桓对其陈述事实在举证期限内没有提供本诉以外的其他证据。
经庭审质证，胡辉悦对张炼桓提交的双方身份证、土地证、《土地租赁合同》和收据的真实性、合法性和关联性没有异议。对《整改指令书》，因是复印件，且存在涂改痕迹，真实性由法院核实。退一步说，假设该指令书是真实的，双方签订合同时均知道涉案土地是用于堆放物品的前提下，该指令书表明合同的根本目的无法实现，且从2013年2月26日出现的事故来看，该涉案土地是存在安全隐患，涉及的不仅是被告的人身安全，更是涉及河堤安全，是关乎社会公众的利益。补充说明一点，被告是交付了租金和按金后，原告才提供该土地证复印件。当时被告曾向原告提出疑问，为何土地性质是道路交通用地，但原告认为没有问题，可以使用。
张炼桓对胡辉悦提供的胡辉悦身份证、打印图片、新闻摘录的真实性、关联性无异议，是涉案的土地，下陷情况属实。但认为《土地租赁合同》第5条约定，如果发生事故由胡辉悦承担责任。
经核证，张炼桓、胡辉悦提供的证据来源合法、具有真实性、与本案有关联性、本院予以采纳，可以作为定案的依据。
根据上述认定的证据和双方当事人的陈述，本院查明如下事实：张炼桓与胡辉悦于2013年1月13日签订一份《土地租赁合同》，约定张炼桓将位于开平水口镇龙塘东路26－1土地使用权［开府国用（2010）第071××号］出租给胡辉悦。租赁期间为2013年2月1日至2019年1月31日，每月租金为5000元。随后，胡辉悦支付了按金20000元、2013年2月和3月租金合共10000元。胡辉悦租赁土地后用于堆放沙石。案涉的土地于2013年2月26日发生塌方，于2013年6月修复完毕。修复后，胡辉悦一直未继续使用案涉土地。
另查：座落于开平市水口镇龙塘东路26号－1的土地使用权人是张炼桓，地类（用途）是道路交通用地。
本院认为，本案属土地租赁合同纠纷。张炼桓与胡辉悦于2013年1月13日就座落于开平市水口镇龙塘东路26号－1的土地签订《土地租赁合同》，双方之间形成土地租赁合同关系，且该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。本案争讼的焦点是：一、双方签订的《土地租赁合同》应否解除；二、土地的租金和按金应如何处理。
关于《土地租赁合同》应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”虽然《土地使用权证》注明该地地类（用途）属道路交通用地，但胡辉悦作为一个普通的租赁人，对地质的情况缺乏预见性属合理情形。胡辉悦租赁案涉土地用于经营沙场后发生塌方，事后有关部门已确认案涉的土地属河滩地，地质条件较差，承载能力比较低。胡辉悦租赁土地的目的已不能实现，因此，其请求解除与张炼桓签订的《土地租赁合同》，本院依法予以支持。庭审中，胡辉悦主张发生塌方后曾向张炼桓主张解除合同，但没有证据提交，应承担举证不能的不利后果，故本院对其主张不予采信。双方签订的《土地租赁合同》应自本判决生效之日起解除。
关于土地的租金和按金问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，本案所涉的《土地租赁合同》应自本判决生效之日起解除。但鉴于2013年2月27日至2013年6月期间，案涉的土地围闭施工，胡辉悦客观上不能使用该土地，不能产生收益，故该期间的租金应予扣除。同时，尽管案涉的土地于2013年6月修复完毕，但鉴于土地性质的特殊性及胡辉悦一直未能如常使用该土地的实际情况，从公平角度考虑，为维护双方的合法权益，本院酌定胡辉悦缴交的20000元按金抵作《土地租赁合同》解除前的租金，2013年3月的租金5000元则由张炼桓返还给胡辉悦。案经调解，无法达成协议，本院依法作出判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除张炼桓与胡辉悦于2013年1月13日签订的《土地租赁合同》；
二、反诉被告（本诉原告）张炼桓应在本判决生效之日起十日内返还5000元给反诉原告（本诉被告）胡辉悦；
三、驳回原告（反诉被告）张炼桓的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）胡辉悦的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费800元（张炼桓预交），反诉受理费212元（胡辉悦预交），合共1012元，由张炼桓负担506元、胡辉悦负担506元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 司徒有劲
审 判 员 梁 素 娟
代理审判员 甄 灼 辉
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 朱 晓 贤
张淑贤