广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第484号
上诉人（原审被告）：李保仓，男。
被上诉人（原审原告）：东莞市汉星商贸有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇乌沙蔡屋第四工业区。组织机构代码为75788880-6。
法定代表人：蔡锡洪，该公司总经理。
委托代理人：徐憬，广东鹏派律师事务所律师。
委托代理人：韩梓超，广东鹏派律师事务所辅助人员。
上诉人李保仓因与被上诉人东莞市汉星商贸有限公司（以下简称汉星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法民一初字第1420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月30日，汉星公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认汉星公司、李保仓的租赁合同期满终止。2、李保仓立即搬离及返还案涉商铺给汉星公司。3、李保仓按照2000元／月的标准，支付自2013年8月1日起至商铺返还之日止的商铺使用费给汉星公司。
原审法院经审理查明：2011年7月1日，汉星公司、李保仓签订租赁合同，约定汉星公司将位于东莞市长安镇增田社区横增路第4157-4158号的商铺（即增田光纤站商铺第2-3间）出租给李保仓使用，保证金2500元，租金每月2000元，租赁期限为2011年7月1日至2013年7月30日。同时约定，合同期满，在同等条件下李保仓有优先承租权。如李保仓愿意续租，应于合同期满前三十日内与汉星公司办理续租手续，按续租时汉星公司所新规定的租金标准和其他条件，重新协商签订租赁合同，并交纳租赁保证金的差额，否则视为李保仓不再续租。如李保仓不再续租，应于合同期满后三天内搬离一切属其所有的物品，并按相关约定将商铺交还给汉星公司。该合同签订后，汉星公司、李保仓均能按约履行各自的义务，直至合同期满前，汉星公司通知李保仓合同期满后不再续约，李保仓不同意，双方遂发生纠纷。汉星公司于2013年9月2日向李保仓发出律师函，明确因李保仓在合同期满前未向汉星公司提出续约申请，且汉星公司需收回商铺自用，故双方租赁合同于2013年7月30日终止，汉星公司要求李保仓在2013年9月10日前搬离商铺。但李保仓在收到律师函后仍拒绝搬出，并自2013年7月30日后未再支付汉星公司商铺使用费。对此，李保仓称汉星公司终止合同不符合合同约定，并在2013年7月底和2013年8月中旬对商铺进行断水断电，李保仓不同意支付商铺使用费，并在庭审时要求汉星公司双倍返还保证金及赔偿装修、设备等损失。但李保仓对其以上商铺被断水断电的主张未能提供证据予以证明。
另查，案涉商铺为东莞市长安镇新安社区居民委员会出租给汉星公司，再经该居民委员会同意，由汉星公司转租给李保仓。案涉商铺于1999年建设竣工，同年取得东莞市长安镇建设工程质量安全监督组颁发的建设工程竣工验收证书。在本案审理过程中，汉星公司于2013年11月20日向原审法院申请财产保全，要求原审法院查封、扣押、冻结李保仓相应价值的财产。原审法院经审查后依法准许汉星公司的申请，并已实施财产保全措施。
原审法院认定上述事实的依据：租赁合同、律师函、快递单、证明、建筑工程竣工验收证书及原审法院民事裁定书、谈话笔录、庭审笔录等附卷。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉商铺于1999年建设竣工，同年取得东莞市长安镇建设工程质量安全监督组颁发的建设工程竣工验收证书，视为案涉商铺是经主管部门批准建设。故汉星公司、李保仓就案涉商铺签订的租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，且是双方当事人的真实意思表示，原审法院依法确认其效力。
汉星公司、李保仓的租赁合同于2013年7月30日期满，李保仓未能举证证明其在合同期满前三十日内向汉星公司提出续租申请，并与汉星公司办理相关续租手续，汉星公司据此事实依据租赁合同的约定，视为李保仓不再续租，并要求原审法院确认双方合同期满终止，及要求李保仓腾出和返还案涉商铺，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。又由于李保仓自2013年8月1日至今一直占用案涉商铺，期间未支付汉星公司任何费用，而李保仓主张汉星公司对商铺进行断水断电，影响其经营，并无证据予以证明，故原审法院对李保仓的上述主张不予采信。由此，汉星公司要求李保仓参照合同约定的租金标准2000元／月，支付自2013年8月1日至商铺返还之日止的商铺使用费，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。至于李保仓在本案中提出由汉星公司双倍返还保证金及赔偿损失的请求，因以上请求李保仓是在举证期限届满后才提出，且李保仓对此亦未提起反诉，故原审法院不予处理，李保仓可另行主张权利。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决：一、确认东莞市汉星商贸有限公司与李保仓签订的租赁合同于2013年7月30日期满终止。二、限李保仓于判决发生法律效力之日起五日内腾出并返还位于东莞市长安镇增田社区横增路第4157-4158号的商铺给东莞市汉星商贸有限公司。三、限李保仓于判决发生法律效力之日起五日内按照2000元／月的标准，支付自2013年8月1日至商铺返还之日止的商铺使用费给东莞市汉星商贸有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，保全费60元，共85元，由李保仓承担。
上诉人李保仓不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审认定事实错误。1、李保仓自始没有见到汉星公司的法定代表人以及案涉租赁合同的签订经手人，原审法院查明保证金是2500元也是错误的。汉星公司对案涉商铺进行断水断电，其行为已影响李保仓的正常经营。2、案涉租赁物并非属于东莞市长安镇新安社区居民委员会，其出具的证明是虚假的，案涉租赁物应属东莞市通联实业有限公司（以下简称通联公司）。2013年12月9日，李保仓已经提供了通联公司与汉星公司签订的租赁协议书，庭审中汉星公司通过电话确认了租赁协议书的真实有效性。3、2013年5月，汉星公司便告知李保仓不再向其续租，并带人到案涉商铺进行实地丈量，2013年8月1日正式贴出通告收回商铺。（二）按照双方的合同约定，在同等条件下李保仓应享有优先续租权。（三）李保仓与通联公司签订协议承租案涉店铺，后由汉星公司承包经营，根据通联公司与汉星公司的租赁协议，原有合同期满时，汉星公司应在协议期内与租户重新签订合同。（四）应由汉星公司承担合同无效的过错责任，并赔偿装修费、误工费、车旅费，退回喝茶费，双倍返还押金。综上，李保仓请求本院：撤销原审判决，驳回汉星公司全部诉请。
被上诉人汉星公司答辩称：2013年7月30日租赁期限届满之前，汉星公司已经通知李保仓不再续租，但李保仓要求继续租赁，但按照合同约定，续租需要双方重新签订合同、商定租期、租金，但李保仓不交纳租金，也不移交租赁物。因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。
本院经审理查明，2011年7月1日，汉星公司、李保仓签订案涉租赁合同，合同约定汉星公司将位于东莞市长安镇增田社区横增路第4157-4158号的商铺（即增田光纤站商铺第2-3间）出租给李保仓使用，保证金4000元，租金每月2000元。汉星公司确认李保仓已向其交付保证金4000元。
除上述本院查明事实外，对原审查明的其他事实，本院予以确认。
二审另查明，李保仓庭审中主张汉星公司于2013年5月份曾带新的租客到案涉商铺进行丈量，汉星公司当时已告知其案涉租赁合同期满后不再向其续租。因此，李保仓认为汉星公司的上述行为违反了其享有合同约定的优先续租权。汉星公司则主张其回收案涉商铺后系用于自营酒庄，代理国外红酒。
再查明，李保仓庭审中确认在案涉租赁合同期满日（即2013年7月30日）之前，汉星公司没有对案涉商铺进行停水、停电行为。另外，李保仓确认截止至二审庭审之日，其仍居住在案涉商铺中，并称案涉商铺已没有用于营业，商铺中只是存放了其一些小货物。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，案涉租赁合同是由汉星公司与李保仓签订，合同内容没有违反法律或法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同的约定各自履行合同权利与义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对李保仓上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本院分析如下：
案涉租赁合同约定的租赁期限截止至2013年7月30日，汉星公司作为案涉商铺的有权处分人，在其合同约定的期限届满前其已于2013年5月份提前告知李保仓不再对其续租的意愿，且李保仓亦确认在合同期满前汉星公司未存在对案涉商铺采取停水、停电等不当行为。李保仓主张汉星公司未依约在同等条件下给予其优先承租权，故汉星公司存在违约行为。但汉星公司庭审中已确认案涉商铺不再出租给李保仓是用于回收自用，且李保仓又未能提供证据证明汉星公司存在合同约定的“在同等条件下”未将案涉商铺继续租给李保仓而转租他人的事实。因此，李保仓应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，案涉租赁合同已按照双方约定的期限履行完毕，双方的合同权利义务终止。汉星公司已明确不再将案涉商铺续租给李保仓使用，故李保仓应在合同约定的期限届满之日搬离案涉商铺，由于李保仓至今仍在占有使用案涉商铺，故原审法院认定李保仓参照原租赁合同约定的租金标准继续向汉星公司支付占有使用费至案涉商铺返还之日止并无不当，本院予以维持。至于李保仓一审主张汉星公司赔偿装修损失费用、双倍退还押金、退还进场喝茶费，以及其在二审期间新增主张汉星公司赔偿其误工费、车旅费，因其在一审法定期间未向原审法院提起反诉，双方可协商或另循法律途径解决，本院依法不予审查。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。李保仓的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人李保仓负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年五月四日
书 记 员 郑惠琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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