广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉区法民初字第1742号
原告：谢冰华。
委托代理人：陈承华，广西典圣律师事务所律师。
被告：莫平凡（莫子轩）。
原告谢冰华与被告莫平凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理。依法组成由审判员何洪担任审判长，与人民陪审员罗业锡、梁庆参加的合议庭，分别于2015年12月10日和2016年8月10日公开开庭审理了本案。书记员吕玉凤担任法庭记录。原告谢冰华及其委托代理人陈承华到庭参加诉讼，被告莫平凡经本院合法及传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢冰华诉称，2014年6月6日，原告谢冰华与被告莫平凡经协商一致达成协议后，以原告谢冰华为甲方，被告莫平凡为乙方双方签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定，由原告谢冰华将属其和其母亲梁某梅共同共建的位于玉林市一环北路XX号房屋［共九层，使用面积为168.90㎡，建筑面积为1629.58㎡。其中：谢冰华的《国有土地使用证》证号为玉国用（1999）第040122127号，使用面积：84.45m2，《房屋所有权证》证号：玉林市房权证玉房字第××号，建筑面积：720.53m2；梁某梅的《国有土地使用证》证号为玉国用（1999）第XX号，使用面积：84.45m2，《房屋所有权证》证号：玉林市房权证玉房字第××号，建筑面积：909.05m2］整幢出租给被告莫平凡作商住经营使用，租赁期限为12年（即自2014年9月8日起至2026年9月7日止）。该合同第三条对租金和保证金进行了约定，前三个月为装修期间免交租金；租金从2014年12月8日起计算租金，第一、二年为人民币180000元，以后每年依次递增10%；租金按季度提前5天支付，如乙方逾期支付租金，时间超过一个月，视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋，造成的乙方损失，由乙方自行承担，合同保证金不予退还；还约定合同保证金为人民币90000元，分两次支付，合同签订后支付45000元；装修结束正式计租后再支付45000元，保证金合同期满后退还，期间不计息、不抵扣租金。合同的第四、第五条约定，乙方租赁后，在不影响建筑物结构安全前提下，可对房屋进行装修和改造，费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修和改造与房屋有关设施除可移动设施外全部归甲方所有，可移动的设施由乙方自由处置。合同终止后，乙方保证及设施完好性，如有损坏，需要修葺完好，或照价赔偿。合同的第七条约定，甲、乙双方违反本合同任何一条约定均视为违约，违约方需按如下违约条款承担相应的违约责任；下列违约条款没有约定的，依照本合同的其他条款约定承担违约责任；其他合同条款及本条款均没有约定的，依照相关法律、行政法规的规定承担赔偿责任。乙方不依照合同约定的时间及时交纳租金的，应按照本合同约定的日租金双倍向甲方支付违约金，本合同继续履行等内容。合同签订后，原告依约定将位于玉林市一环北路299号房屋整幢交付给被告作商住经营使用，被告也依约向原告支付了保证金90000元。被告在经营期间，对该房屋的四、五、六楼进行了改造和装修，拆掉了所有房门及部分墙体，卫生间，重新安装管线等。在未做到一半工程量的情况下，被告却因资金不足于2014年12月份全部停止了施工，撤走了全部施工人员。原告后通过各种方式与被告多方联系，被告均拒绝与原告联系。截至2015年7月7日止，被告仅向原告支付租金59700元，尚欠租金45300元。与此同时，由于被告拖欠原告房屋租金，已经构成了违约行为，被告应按合同第七条第一款第（二）项的约定支付违约金40500元给原告。为此，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原告谢冰华与被告莫平凡于2014年6月6日签订的《房屋租赁合同》；2、被告莫平凡支付截至2015年7月8日止所欠房屋租金45300元给原告谢冰华，之后房屋租金以500元／日计算，至合同终止之日止；3、被告谢冰华支付截止至2015年7月8日止因逾期交付房屋租金的违约金40500元给原告谢冰华；4、被告莫平凡缴纳给的合同保证金90000元原告谢冰华不予退还；5、被告莫平凡赔偿因装修改建房屋而拆除、毁损屋内实施所造成的损失180000元（以评估价格为准）给原告谢冰华。原告对其陈述的事实在本院指定的举证期限内提供有证据。一、2015年7月20日的《证据目录》中有：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告谢冰华的诉讼主体资格；2、2014年6月6日的《房屋租赁合同》复印件一份，欲证明原告谢冰华将属其和其母亲梁某梅共同共建的位于玉林市一环北路xx号房屋整幢出租给被告莫平凡作商住经营使用的事实，以及该合同约定了双方权利义务和违约的条款；3、谢冰华的《国有土地使用证》（证号为玉国用（1999）第xx号）、《房屋所有权证》（证号：玉林市房权证玉房字第××号）；梁孝梅的《国有土地使用证》（证号为玉国用（1999）第xx号）、《房屋所有权证》（证号：玉林市房权证玉房字第××号）；《户口簿》等各复印件一份，欲证明原告出租的房屋权属情况，以及原告与梁某梅之间关系是母子关系的事实。二、2015年7月20日的《证据目录》中有：1、2015年12月21日的《证明》原件一份，欲证明原告出租属梁孝梅部分的房屋，是经梁孝梅本人同意并授权原告代理其承租房屋有关事宜的事实；2、2015年11月25日的《玉林市房屋登记受理通知单》复印件一份，欲证明原告出租的房屋其产权已经抵押贷款，该房屋的房地产证件暂存在贷款抵押登记部门；3、《照片》复印件一份13页，欲证明原告在出租给被告使用的房屋中四至六层房间已被被告拆除损坏的事实。
被告莫平凡在答辩期限内没有提交答辩状。
被告莫平凡在本院指定的举证期限内没有提供证据。
经过开庭举证，被告莫平凡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃答辩、质证和辩论的民事诉讼权利。本院对原告谢冰华提供的证据及该证据欲证明的内容进行了核对，认为该证据符合法律规定予以确认，并作为定案的依据。
综合原告的陈述意见，以及本案的证据进行分析，本院确认以下法律事实：2014年6月6日，原告谢冰华与被告莫平凡经协商一致达成协议后，以原告谢冰华为甲方，被告莫平凡为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定，由原告谢冰华将属其与其母亲梁某梅共同共建的位于玉林市一环北路xx号房屋［共九层，使用面积为168.90㎡，建筑面积为1629.58㎡。其中：谢冰华的《国有土地使用证》证号为玉国用（1999）第xx号，使用面积：84.45m2，《房屋所有权证》证号：玉林市房权证玉房字第××号，建筑面积：720.53m2；梁孝梅的《国有土地使用证》证号为玉国用（1999）第xx号，使用面积：84.45m2，《房屋所有权证》证号：玉林市房权证玉房字第××号，建筑面积：909.05m2］整幢出租给被告莫平凡作为商住经营使用，租赁期限为12年（即自2014年9月8日起至2026年9月7日止）。该合同第三条对租金和保证金进行了约定，该房屋至2014年9月8日交付于被告使用开始，前三个月为装修期间免交租金；租金从2014年12月8日起计算租金，第一、二年为人民币180000元，以后每年依次递增10%；租金按季度提前5天支付，如乙方逾期支付租金，时间超过一个月，视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋，造成的乙方损失，由乙方自行承担，合同保证金不予退还；还约定合同保证金为人民币90000元，分两次支付，合同签订后支付45000元；装修结束证实计租后再支付45000元，保证金合同期满后退还，期间不计息、不抵扣租金。第四条对双方权利和义务的约定，合同终止后，乙方保证及设施完好性，如有损坏，需要修葺完好，或照价赔偿。第五条对房屋装修或改造的约定，乙方租赁后，在不影响建筑物结构安全前提下，可对房屋进行装修和改造，费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修和改造与房屋有关设施除可移动设施外全部归甲方所有，可移动的设施由乙方自由处置。第七条违约约定，甲、乙双方违反本合同任何一条约定均视为违约，违约方需按如下违约条款承担相应的违约责任；下列违约条款没有约定的，依照本合同的其他条款约定承担违约责任；其他合同条款及本条款均没有约定的，依照相关法律、行政法规的规定承担赔偿责任。乙方不依照合同约定的时间及时交纳租金的，应按照本合同约定的日租金双倍向甲方支付违约金，本合同继续履行等内容。合同签订后，原告依约定将位于玉林市一环北路299号房屋整幢交付给被告作为商住经营使用，同时还将该房屋一楼铺面大门和电梯各一条钥匙交给了被告使用；而被告亦分别于2014年6月8日、12月12日和2015年3月8日、6月8日向原告各支付45000元、40000元、39700元和25000元，合计149700元。根据双方签订的《房屋租赁合同》中的约定，被告应先交付合同保证金为90000元，第一、二年的年租金为180000元。因此，在被告所支付给原告的149700元款项中，除扣除保证金90000元外，余下的款项59700元应视为被告向原告缴纳的租金。截止于2015年7月7日，被告尚欠的租金为45300元（按第一、二年的年租金180000元计算，月租金为15000元，自2014年12月8日起至2015年7月7日止，共7个月，应交房租租金为105000元，已交59700元，尚欠租金45300元）。被告在经营使用期间，经原告同意对该房屋的四、五、六楼房间进行了装修和改造，拆掉了所有房间的房门及部分墙体，卫生间，重新安装管线等。由于被告资金不足，在未做到一半工程量的情况下，于2014年12月份全部停止了施工，撤走了所有的施工人员。原告在通过各种方式多次与被告联系未果的情况下，遂向人民法院起诉，请求人民法院判如所请。另查明，原告将属其与其母亲梁孝梅共同共建的位于玉林市一环北路299号房屋整幢出租给被告作为商住经营使用，是征得其母亲梁孝梅同意出租的。目前该房屋电梯和铺面大门各一条钥匙尚在被告处。
本案在审理过程中，原告于2015年8月10日向本院提出价格评估申请，要求对被告在经营使用原告出租的玉林市一环北路299号房屋期间，因被告对该房屋的四至六层房间进行装修、改建，而被拆除、损坏的房间室内设施，修复所需费用进行价格评估。本院根据原告的申请，依法委托玉林市中级人民法院司法技术管理室进行价格评估，该司法技术室根据本院的委托，依法委托正意价格评估集团有限公司进行价格评估。2016年7月19日，正意价格评估集团有限公司以国正玉估字（2016）302-60256号意见书，对玉林市一环北路xx号房屋四至六层的房间，因被告装修、改建而被拆除、损坏的房间室内设施，修复所需费用，作出了233960元的价格评估结，价格评估费用为3500元。
根据原告的陈述意见和法庭调查的事实，本案的争议焦点是：
1、原告与被告双方在2014年6月6日签订的《房屋租赁合同》是否成立有效？应否解除该合同？2、截止于2015年7月7日，被告应否支付所欠租金45300元原告？以及至合同终止之日止是否应以500元／日计算？3、截止于2015年7月7日，被告应否支付违约金40500元给原告？4、被告支付的合同保证金90000元，原告应否退回给被告？5、被告是否应赔偿因其装修、改建，而拆除、毁损所租赁房屋四至六层的房间设施所造成的损失费用给原告（具体以评估价格为准）？
综合原告诉称的意见，以及本案已查明的基本事实，本院综合评判如下：
一、关于原告谢冰华与被告莫平凡双方在2014年6月6日签订的《房屋租赁合同》是否成立有效，以及应否解除合同的问题。
本院认为，民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原告谢冰华与被告莫平凡之间的所签订的《房屋租赁合同》，是在自愿、诚实信用原则基础上签订的，没有违反强制性的法律法规的规定，双方当事人对此事实亦无异议。因此，原告与被告在2014年6月6日所签订的《房屋租赁合同》成立有效，依法应予以保护。但是，被告在履行合同过程中，由于被告资金不足，在未做到一半工程量的情况下，于2014年12月份全部停止了施工，撤走了所有的施工人员。原告在通过各种方式也无法与被告联系；由于经营不善，被告无法按时支付房屋租金给原告，原告遂于2015年7月23日向本院起诉。目前，在原告所出租的房屋里，被告手上仅有电梯和铺面大门各一条钥匙，并无其它财产在原告出租的房屋内。截止于2015年7月7日，被告向原告仅支付了租金59700元，被告尚欠的租金为45300元。至起诉之日止，被告分文不付。根据双方签订的《租赁租赁合同》中第三条约定，租金按季度提前5天支付，如被告逾期支付租金，时间超过一个月，视为乙方违约，原告有权终止合同，收回房屋。被告拖欠原告房屋租金的行为，已经构成违约行为，原告有权终止合同，收回房屋。故原告主张解除与被告莫平凡于2014年6月6日签订的《房屋租赁合同》理由成立、证据充分，本院依法予以支持。综合考量全案，本院认为本案合同终止的日期，应以第一次庭审结束之日止（即2015年12月10日止）比较适宜。
二、关于被告莫平凡应否支付所欠租金45300元原告谢冰华（截止于2015年7月7日），以及至合同终止之日止是否应以500元／日计算的问题。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条的约定，租金从2014年12月8日起计算租金，第一、二年为人民币180000元，以后每年依次递增10%。因此，前两年的月租金为15000元（即180000元／12月=15000元／月），每月平均按30日计算，日租金为500元（即15000元／30日=500元／日）。截止于2015年7月7日被告共欠原告七个月的房屋租金，合计105000元（即15000元／月×7月=105000元），被告向原告支付款项合计为149700元，扣除保证金90000元之外，被告实际支付给原告的房屋租金为59700元，尚欠房屋租金45300元（即105000元－59700元=45300元）。原告主张被告支付所欠房屋租金45300元，以及按照日租金500元，自2015年7月8日计至合同终止之日止（即2015年12月10日止）支付房屋租金给原告，理由成立、证据充分，本院依法予以支持。
三、被告莫平凡应否支付违约金40500元给原告谢冰华（截止于2015年7月7日）。
本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由于被告拖欠原告房屋租金，已经构成了违约行为，被告应支付违约金给原告。本案中违约金的损失，是因为被告未按时支付房屋租金，给原告造成了资金占用费即银行利息的损失。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，原告主张被告按照双方签订的《房屋租赁合同》第七条第一款第（二）项约定的日租金双倍支付违约金（截止于2015年7月7日的违约金40500元）给原告欠妥，亦显失公平，本院依法不予支持。本案中，被告实际向原告交纳房屋租金为59700元，换算为时间4个月租金（差300元），故本院认定被告交纳房屋租金时间是至2015年4月7日。因此，本案违约金的计算：以被告每月所欠的房屋租金为基数，自2015年4月8日起至付清房屋租金之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%计算违约金原告。
四、关于原告是否退还合同保证金90000元给被告的问题。
本院认为，根据《租赁合同》第三条的约定，合同保证金为90000元，如被告逾期租金，时间超过一个月，视被告违约，原告有权终止合同。收回房屋，合同保证金不予退还。本案中，致使合同无法履行和被解除，是因为被告无故拖欠原告房屋租金所造成的，被告对此应承担全部责任。由于被告的行为已经构成了违约行为，因此，原告主张不返还保证金90000元给被告，于理于法，本院依法予以支持。
五、被告是否应赔偿因其装修、改建，而拆除、毁损所租赁房屋四至六层的房间设施所造成的损失费用给原告（具体以评估价格为准）的问题。
本院认为，承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。被告在经营使用期间，原告同意其对租赁的房屋四、五、六楼房间进行了装修和改造，拆掉了所有房间的房门及部分墙体，卫生间，重新安装管线等。由于被告资金不足，在未做到一半工程量的情况下，全部停止了施工，撤走了所有的施工人员，给原告造成了巨大的经济损失。原告主张被告赔偿因其装修、改建，而拆除、毁损所租赁房屋四至六层的房间设施损失所造成的损失合情合理、证据充分，本院依法予以支持。被告应按正意价格评估集团有限公司于2015年7月19日的国正玉估字（2016）302-60256号意见书，作出的价格评估结论233960元赔偿原告的经济损失，并支付价格评估费3500元给原告谢冰华。
被告经本院合法及传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《民事诉讼法》第一百四十四条的规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本院依法对该案做出缺席审理和判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：
原告谢冰华与被告莫平凡于2014年6月6日签订的《房
屋租赁合同》于2015年12月10日解除；
二、被告莫平凡应支付截止于2015年7月7日所欠租金45300元原告谢冰华；自2015年7月8日起至2015年12月10日止，被告莫平凡应按日租金500元计算，支付房屋租金给原告谢冰华；
三、被告莫平凡应支付违约金给原告谢冰华（计算方式：以每月所欠的房屋租金为基数，自2015年4月8日起至付清房屋租金之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%计付）；
四、原告谢冰华不应返还保证金90000元给被告莫平凡；
五、被告莫平凡赔偿因其装修、改建，而拆除、毁损所租赁房屋四至六层的房间设施所造成的损失费用233960元原告谢冰华。
本案受理费6187元，公告费350元，价格评估费3500元，合计10037元，由被告莫平凡负担（该款原告谢冰华已预交，被告莫平凡在支付上述款项时一并支付给原告谢冰华）。
上述判决款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费6187元（开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何 洪
人民陪审员 罗业锡
人民陪审员 梁 庆
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 吕玉凤