云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0802民初252号原告：普洱市思茅区国拓资产经营有限公司。统一社会信用代码：91530802597140056P。住所地：普洱市思茅区茶城大道*号。法定代表人：程武孝，公司董事长。委托诉讼代理人：李廷文、赵学柯（实习），云南思润律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：普洱志禾传媒实业有限公司。统一社会信用代码：532700100004798。住所地：普洱市思茅区振兴路倒生根公园内。法定代表人：冯宇，公司执行董事。原告普洱市思茅区国拓资产经营有限公司与被告普洱志禾传媒实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告普洱市思茅区国拓资产经营有限公司委托诉讼代理人李廷文、赵学柯（实习）、被告普洱志禾传媒实业有限公司法定代表人冯宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告普洱市思茅区国拓资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾房并退还原告的出租房屋；2、判令被告支付房租140000元（第二年租金65000元、第三年租金75000元）并支付至腾房交房之日租金；3、判令被告支付违约金42000元；4、判令被告支付拖欠房租140000元的滞纳金37412.50元；5、判令被告支付原告聘请律师费用10000元；6、承担本案诉讼费用。事实及理由：原被告于2013年签订《租赁协议》，约定原告将位于普洱市思茅区振兴路倒生根公园内的1幢2层面积390平方米房屋租赁给被告使用，租期3年，自2013年11月1日至2016年10月31日止。第一年租金56000元、第二年租金65000元、第三年租金75000元，于每年10月31日前交清下一年度租金，合同还约定被告需缴纳10000元履约保证金。协议签订后，原被告履约一年，被告第二年至今未履行协议，经原告多次催要，被告一直未缴纳租金。现房屋租期已满，要求被告按照《租赁协议》约定，支付租金、滞纳金、违约金，支付律师费。被告普洱志禾传媒实业有限公司答辩称：原被告签订房屋《租赁协议》是事实，拖欠房租也如实，因近几年公司经营困难，被告并非恶意拖欠，希望原告减免滞纳金、违约金、租房到期后的租金、律师费，房屋愿意尽快腾出移交原告，拖欠租金分期支付。因市政工程修理厕所，影响被告经营，要求原告减免2016年11月后的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并组织当事人进行举证、质证，对当事人无争议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于违约金。原被告在《租赁协议》中，仅在第八条第3项约定“协议期内，乙方中途退租，按未履行完协议期限租金总额的10%支付违约金给甲方”，被告不存在中途退租、未履行完协议的情形，本院认为双方未约定不按期缴纳房租的违约金；2、关于逾期滞纳金。原被告在《租赁协议》中，第八条第1项约定“乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应每日（逾期天数）支付应交金额5‰的滞纳金。如逾期时间过长，甲方有权解除合同”，被告认为双方约定的滞纳金过高，应予以适当调整。滞纳金的计算为日万分之五较为适当，庭审中原告亦同意滞纳金按每日万分之五计算。滞纳金的计算方式没有违反相关法律规定，本院予以认定。3、关于聘请律师费用。原被告在《租赁协议》中，并未约定因诉讼造成原告损失产生的费用，因此，本院不予认定。本院认定事实如下：2013年原被告双方经协商，签订房屋《租赁协议》，原告将位于思茅区振兴路倒生根公园内一幢二层、面积约为390平方米的房屋租赁给被告使用，租期3年（2013年11月1日至2016年10月31日止），第一年租金56000元，第二年租金65000元，第三年租金75000元，每年租金于每年10月31日前一次性付清，并缴纳履约保证金10000元，但实际未缴纳。《租赁协议》还约定了房屋装修及维护、环境卫生管理、违约责任、其他事项等。协议签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告缴纳了第一年租金。第二年以后被告未再支付租金。经原告多次催缴，被告仍未缴纳。本院认为，原被告双方签订的《租赁协议》合法有效，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”的规定，被告应当依约按时缴纳租金，合同到期后，被告应当提出续租或者将房屋交还出租人。被告未按双方约定履行按时缴纳租金，被告一方违约，应当补交租金，承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，本院支持原告要求被告腾房、返还租赁房屋的诉讼请求，租赁房屋应于2017年3月31日交还原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本院支持原告要求被告支付2014年11月1日至2015年10月31日65000元租金、2015年11月1日至2016年10月31日75000元租金、2016年11月1日至2017年3月31日31250元租金，共计171250元的诉讼请求。被告提出2016年承租房屋下面厕所修理，影响被告经营，要求减免租金，因被告未提交相应证据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原被告《租赁协议》中，滞纳金约定日5‰过高，双方庭审时同意调整为日万分之五。滞纳金计算为：65000元×0.0005（日万分之5）×881天（2014年11月1日至2017年3月31日）﹦28632元；75000元×0.0005（日万分之5）×516天（2015年11月1日至2017年3月31日）﹦19350元。共计：47982元。本院支持原告要求被告支付违约造成损失的滞纳金47982元（计算至2017年3月31日，此后如拖欠另行计算。）的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失额的计算方法”的规定，原被告在《租赁协议》中未约定违约金金额，也未约定违约金的计算方法，被告逾期缴纳租金造成原告的损失已计算支付滞纳金，本院不予支持原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原告聘请律师所产生的费用，原被告未在《租赁协议》中特别约定原告因诉讼造成损失产生费用由谁负担的条款，本院对原告要求被告承担律师诉讼代理费的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告普洱志禾传媒实业有限公司于2017年3月31日将位于思茅区振兴路倒生根公园内的租赁房屋交还原告；二、由被告普洱志禾传媒实业有限公司支付原告普洱市思茅区国拓资产经营有限公司房屋租金171250元，款于判决生效后10日内支付；三、由被告普洱志禾传媒实业有限公司支付原告普洱市思茅区国拓资产经营有限公司逾期支付房屋租金滞纳金计算至2017年3月31日的47982元，款于判决生效后10日内支付。如继续逾期，此后的滞纳金按日万分之五另行计算；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4741元，减半收取2370.50元，由被告普洱志禾传媒实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  黄舜明二〇一七年三月三十日书记员  杨臻志