湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0281民初394号
原告中国工商银行股份有�公司大冶支行。住所地：大冶市新冶大道大冶雨润国际广场*层。
负责人唐正伟，行长。
委托代理人戴懋浩，湖北易圣律师事务所律师。
被告彭永德。
被告大冶市天地人置业投资发展有限公司，住所地：大冶市七里界路金贸大厦B座26楼。
法定代表人柯中勇。
原告中国工商银行股份有限公司大冶支行（以下简称大冶工行）与被告彭永德、大冶市天地人置业投资发展有限公司（以下简称天地人公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大冶工行的委托代理人戴懋浩到庭参加了诉讼，被告彭永德、大冶市天地人置业投资发展有限公司经本�传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告大冶工行诉称，2013年1月15日，原告与被告彭永德签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定贷款用途为购房，贷款金额362万元，期限为10年，利率确定为年利率7.205%。如借款人未按约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同约定的年利率的基础上加收30%。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告自愿以其所有的位于大冶市罗桥街道办事处城北西北工业园区回归工业园D8电器产品加工车间为上述借款提供抵押担保，并办理房屋他项权证。同时，被告天地人公司为上述贷款提供连带责任保证担保。合同签订后，原告按约定于2013年2月28日将借款本金打入被告指定的账户，被告出具借款凭证。现被告未按合同约定时间还款，经原告多次催要，被告均置之不理。故请求1、判决被告彭永德偿还原告借款本金2988861.75元，利息52488.9元（计算至2015年10月29日），从2015年10月30日起至借款本息全部清偿之日止利息及罚息按合同约定继续计算；2、判决被告承担本案全部诉讼费用；3、判决确认原告对被告彭永德为上述借款抵押的房屋享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿本案贷款本息及原告实现债权的费用；4、判决被告天地人公司对上述债务承担连带保证责任。
原告提供证据如下：1、原告的营业执照、组织机构代码证。证明原告的诉讼主体资格。2、被告彭永德的身份证、天地人公司的登记信息、组织机构代码证。证明被告的诉讼主体资格。3、《个人购房借款／担保合同》。证明原告与被告彭永德存在借贷关系；合同对借款金额、借款期限及贷款利率的约定；对未按约定期限还款计收利息及罚息的标准；天地人公司提供连带担保责任。4、房屋他项权证。证明被告彭永德自愿将其所有的位于大冶市罗桥街道办事处城北西北工业园区回归工业园D8电器产品加工车间为上述借款提供抵押担保，并办理房屋他项权证。5、借款凭证。证明原告已按约定向被告彭永德发放合同项下的借款。6、宣布贷款提前到期通知书。证明因被告彭永德存在合同项下违约行为，原告登报通知被告彭永德宣布借款提前到期。7、原告银行管理系统文件。证明截至2015年10月29日，被告彭永德欠原告借款本金2988861.75元，利息52488.9元未归还。
�告彭永德及被告天地人公司既未提供书面答辩状，亦未提供证据。
经审理查明，2013年2月27日，原告大冶工行与被告彭永德签订《个人购房贷款／担保合同》，该合同为原告提供的格式合同。双方当事人约定借款362万元，偿还期限10年，偿还方式按月等额本息偿还，被告彭永德用其贷款购买的位于大冶市罗金路北侧回归工业园D8车间、面积为5185.76平方米的房屋作抵押担保。合同中附有利息、罚息及违约责任。同时，该贷款合同中记载有被告天地人公司对被告彭永德该笔贷款的保证责任条款，保证条款载明被告天地人公司为阶段性连带责任保证，即被告天地人公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告彭永德所有的其他应付费用承担连带保证责任，但被告彭永德提供的抵押房屋办理完毕抵押登记手续，且原告收到抵押登记房屋他项权证之日，被告天地人公司对此日之后到期的被告彭永德的债务免除保证责任。
同时查明，被告彭永德提供的位于大冶市罗桥街道办事处城北西北工业园区回归工业园D8电器产品加工车间抵押房屋，于2013年1月18日经大冶市房屋产权产籍监理所办理抵押登记手续，原告同时取得抵押房屋他项权证。原告于同年2月28日将借款362万元汇入被告彭永德指定的银行账户。
另查明，被告彭永德自2015年8月开始至今未予履行按月等额偿还本息的义务。
本院认为：一、关于原告大冶工行与被告彭永德之间的借贷关系问题。原告大冶工行与被告彭永德签订的借款合同是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，该借贷关系应认定合�有效，原告和被告彭永德应当依照约定履行义务。原告已于2013年2月28日将约定的借款362万元汇入被告彭永德指定的账户，原告已全面履行了合同约定的义务，被告彭永德应当根据合同约定按月偿还等额本息。但被告彭永德于2015年8月开始停止偿还借款本息，属违约行为，故原告依借款合同约定要求被告彭永德承担违约责任，并要求被告彭永德一次性偿还借款本息，请求正当、合法，应予支持。二、关于原告与被告彭永德提供的房屋抵押担保关系问题。原告与被告彭永德在借款合同中约定被告彭永德借款用于购买位于大冶市罗桥街道办事处城北西北工业园区回归工业园D8电器产品加工车间，被告彭永德用此房屋提供抵押担保。原告与被告彭永德的财产抵押担保约定符合法律规定，该抵押担保关系成立。被告彭永德提供担保的房屋办理了抵押物登记，因被告彭永德未提供该抵押物已先行抵押给他人的证据，故原告有权依照法律规定以该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。三、关于被告天地人公司的保证担保问题。被告天地人公司在原告与被告彭永德签订的借款合同中作为保证人签名盖章，该合同中同时订立有保证条款，保证条款约定保证人的保证范围为阶段性连带责任担保，即当被告彭永德提供抵押担保的房屋经抵押登记并由原告掌控该抵押房屋的他项权证时，被告天地人公司不再对被告彭永德后期的债务承担保证责任。阶段性担保是指房地产开发公司或其他保证人承担自银行放款之日起至银行执管房地产他项权利证明之日止的连带保证责任。阶段性担保的法律属性应为附解除条件的民事法律行为。《合同法》第四十五条规定：“附解除条件的合同，自条件成就时失效。”合同当事人在实施法律行为时，可以附加一定条件，将条件的成就与否作为民事法律行为效力发生或者消灭的根据。在阶段性担保中，贷款人要求房产开发商、房产中介、担保公司等提供阶段性担保，并不是要求保证人就借款全程承担担保责任，而是待借款人实际取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》后将房屋抵押给贷款人，以抵押的房屋作为借款的担保。因此，阶段性担保的“保证期间”并非是担保法中的保证期间，应是保证责任解除的期间。本案中被告天地人公司提供的阶段性保证属于该类情形。既然原告已于发放贷款前已经取得了被告彭永德提供担保的房屋的他项权证，原告与被告天地人公司签订阶段性担保条款对被告天地人公司已无约束力。故被告天地人公司对被告彭永德所欠原告的债务不承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第四十六条之规定，判决如下：
一、被告彭永德在本判决生效之日起一个月内返还原告借款本金2988861.75元，支付截止2015年10月29日的利息52488.9元，从2015年10月30日起至清偿全部债务之日止的利息及罚息依合同约定另行计算。
二、原告有权依照法律规定以被告彭永德提供的抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。
三、驳回原告要求被告天地人公司对被告彭永德的债务承担连带责任的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31130元，财产保全费5000元，由被告彭永德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费31130元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，账号：17-15410××××005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄天华
人民陪审员 袁 燕
人民陪审员 石 敏
二〇一六年七月十五日
书 记 员 余思佳