辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2685号
上诉人（原审被告）：黄军，男，1980年7月3日出生，汉族，系中国平安保险公司辽宁分公司工作人员，现住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）：赵征，女，1989年2月6日出生，汉族，系沈阳市星幼有限公司销售人员，现住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告）：叶新春，男，1982年3月14日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
上诉人黄军诉被上诉人赵征、叶新春返还原物纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第4222号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭开庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
赵征一审中诉称，赵征与叶新春原系夫妻关系，双方于2014年7月2日判决离婚。位于沈阳市皇姑区渭河东街7号7-6-2室房屋系赵征婚前财产，叶新春无权处分。2014年7月2日至今，叶新春将上述房屋出租给黄军，虽经赵征多次催要，但黄军拒绝返还。赵征及父母因无处居住，只能另行租房居住，支付租金18900元。赵征在黄军非法占房期间，缴纳了2013年至2015年采暖费共计2258元。故赵征诉至法院，请求判令：1、叶新春、黄军返还赵征位于皇姑区渭河东街7号762室房屋；2、叶新春、黄军给付赵征房屋占有使用费18900元（2014年8月1日至2015年9月1日，700元／月）；3、叶新春、黄军返还赵征2013年-2015年采暖费2258元；4、叶新春、黄军承担本案诉讼费。
叶新春未到庭进行答辩，但在庭前本院对其询问时，叶新春表示：他与赵征原系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，因生活所需向黄军借了25000元。黄军要求其还款时，他与赵征正在闹离婚，找不到赵征，故他将涉案房屋出租给黄军，用前三年的租金抵顶借款，以后的租金正常给付。他与黄军签订租赁合同时，赵征不在场。涉案房屋哪来的他不清楚，但不是他的，也与他无关。他没有占用房屋，也没有缴纳采暖费，判决他也不来取。
黄军一审中辩称，赵征和叶新春原系夫妻关系，我与他们均是朋友，涉案房屋是赵征从其母亲处继承来的。在他们夫妻关系存续期间，叶新春向我借了25000元，至今未还。因还不上钱，叶新春就将涉案房屋租给我了，用前三年的租金抵顶借款，以后的租金正常支付，借条原件叶新春已经收回去了。我与叶新春签订租赁合同时，赵征不在，当时找不到赵征，他俩正在闹离婚。赵征和叶新春何时把借款还清，我就何时把房屋腾出来。涉案房屋现由我自己居住。我不同意赔偿赵征经济损失，采暖费与我无关。
经一审法院审理查明：赵征与叶新春于2011年7月15日登记结婚。赵征曾于2013年6月6日诉至本院要求离婚，被本院判决驳回后双方仍未和好，赵征再次于2014年2月24日诉至本院要求离婚。经本院判决，赵征与叶新春于2014年7月2日离婚。
位于沈阳市皇姑区渭河东街7号7-6-2室房屋（即涉案房屋）系有限产权房屋，原房屋使用人为赵征母亲赵宁，赵宁于2009年8月5日因病去世。2009年8月12日，赵征向沈阳沈机房地产有限公司交纳更名费后，该房屋的实际使用人变更为赵征，赵征至今未取得该房屋的权属证书。
2013年10月1日，叶新春与黄军签订《房屋租赁协议》一份，叶新春为出租人，黄军为承租人，双方约定：叶新春将涉案房屋出租给被告黄军，租期自2013年10月1日起至2018年10月1日止，月租金700元，叶新春负责交纳采暖费；因叶新春欠黄军25000元，故2013年10月1日至2016年10月1日期间的租金抵顶借款，之后的租金为8400元／年。合同签订后，叶新春向黄军交付了涉案房屋，黄军在该房屋居住至今。黄军未实际交纳房屋租金。
赵征及叶新春、黄军均未交纳2013至2015年度的采暖费。
一审法院认为，关于叶新春与黄军签订的《房屋租赁协议》的效力问题。赵征婚前即取得涉案房屋的财产权利，叶新春对该房屋并不享有处分权。黄军明知涉案房屋系赵征从其母亲处继承而来，其仍在赵征与叶新春婚姻存在矛盾期间，在赵征不在场的情况，与叶新春签订《房屋租赁协议》，黄军的行为不具有善意。现赵征对该《房屋租赁协议》并不予认可，故该协议应属无效合同。
关于赵征主张的腾房问题。无效的合同自始没有法律约束力。因《房屋租赁协议》无效，故黄军无合法理由占有使用涉案房屋，其应将该房屋腾出交与赵征。对黄军抗辩的借款一事，因与本案不是同一法律关系，故黄军可另行诉讼解决。
关于赵征主张的房屋占有使用费问题。黄军作为涉案房屋的实际占有使用人，其应向该房屋的权利人即赵征支付其占有期间的房屋使用费。现赵征按《房屋租赁协议》约定的标准向其主张自2014年8月1日起至2015年9月1日止的房屋占有使用费，本院予以支持。房屋占有使用费的具体数额应为9123元（700元／月×13个月＋700元／月÷30天×1天）。
关于赵征主张的2013年至2015年度采暖费问题。赵征并未实际交纳此期间的采暖费，其提供的证据也不能证明此期间实际应交纳的采暖费的具体数额，故对该项请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告黄军于本判决生效后三十日内将位于沈阳市皇姑区渭河东街7号7-6-2室房屋腾出，交与原告赵征；
二、被告黄军于本判决生效后十日内一次性给付原告赵征自2014年8月1日起至2015年9月1日止的房屋占有使用费9123元；
三、驳回原、被告其他诉讼请求；
案件受理费618元，由原告赵征承担118元，被告叶新春承担250元，被告黄军承担250元。
宣判后，黄军不服一审法院判决向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或将办案发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担，其上诉理由为：赵征与叶新春系夫妻关系，上诉人与他二人均是朋友关系，在他二人夫妻关系存续期间，黄军借他们夫妻二人250000元，这250000元属于他们夫妻二人对上诉人的共同债务，因他们夫妻二人钱还不上，叶新春才将涉案房屋租赁给黄军，并以前三年的租金抵顶借款。叶新春是在2013年10月1日将房屋租赁给黄军，虽然当时他们正闹离婚，但婚姻关系并未实际解除，即该事件属于他们夫妻二人婚姻关系存续期间，且叶新春将涉案房屋租赁给黄军的目的是为了偿还他们夫妻二人的共同债务，故黄军有理由认为该处分行为属于他们夫妻二人共同处分行为，二一审法院以签订租赁合同时赵征未在场即认定黄军与叶新春签订的《房屋租赁合同》无效，于法于理不合，黄军认为一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故上诉人至中院，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
赵征则辩称同意一审法院判决。
叶新春未出庭也未进行答辩。
本院查明事实与一审法院认定事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述和民事判决书、情况说明、收款凭证、房屋租赁协议等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，关于黄军与叶新春签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合同中约定的以租金抵欠款条款并未违反法律行政法规禁止性规定，一审法院认定合同无效、依据不足的问题。本案诉争房屋系赵征婚前个人财产，赵征与叶新春原系夫妻关系，双方已于2014年6月9日通过一审法院判决离婚，叶新春未经房屋产权人的同意即与黄军签订的《房屋租赁协议》的行为属无权处分，且也未提供相关证据证明叶新春出租房屋的行为得到赵征的追认，叶新春的行为属于无权处分行为，赵征作为权利人有权主张占有人黄军腾房并支付无权占有期间的使用费。故一审法院判令其支付房屋占有费、腾房是正确的。至于黄军所称叶新春还欠付其25000元的问题，黄军可另行向法院主张权利。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费618元，由上诉人黄军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年十二月五日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。