浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第324号
上诉人（原审原告）：玉环县兴港佳苑小区业主委员会。
法定代表人：杨宗土。
委托代理人（特别授权）：陈应春。
被上诉人（原审被告）：玉环县新宇房地产开发有限公司。
法定代表人：吴丁法。
委托代理人（一般代理）：陈明。
委托代理人（特别授权）：陈义苍。
上诉人玉环县兴港佳苑小区业主委员会因返还原物纠纷一案，不服玉环县人民法院（2014）台玉民初字第1578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人的法定代表人杨宗土及其委托代理人陈应春、被上诉人的委托代理人陈明、陈义苍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，被告玉环县新宇房地产开发有限公司系玉环县大麦屿街道兴港佳苑的建设开发商，其经玉环县住房和城乡建设规划局批准，办理商品房预售，向社会公开预售兴港佳苑的商品房。2013年6月24日，玉环县住房和城乡建设规划局作出玉建办审（2013）6号《收文处理单》，认为玉环县兴港佳苑小区符合召开业主大会的条件，其选举产生的玉环县兴港佳苑小区业主委员会，符合有关程序规定，予以备案。2014年7月9日，玉环县住房和城乡建设规划局作出玉建办审（2014）7号《收文处理单》，认为玉环县兴港佳苑小区第二届业主委员会符合成立条件，通过选举产生的由杨宗土等9名业主组成的第二届业主委员会，符合有关程序，予以备案。同年7月28日，本案被告起诉兴港佳苑一业主梁辉耀，要求其返还侵占的37.98平方米的阁楼，并拆除该阁楼上的装饰物。该院于同日立案受理，经审理，该院认定该案事实为：2010年4月21日，玉环县新宇房�产开发有限公司与梁辉耀签订一份《商品房买卖合同》，约定梁辉耀向玉环县新宇房地产开发有限公司购买大麦屿街道兴港佳苑第一幢1单元1-902室商品房一套，面积122.92平方米，单价6560元每平米，总价款806350元。合同第四条第二款第3项约定9楼顶储藏间归出卖人所有。同日，玉环县新宇房地产开发有限公司与梁辉耀签订《关于兴港佳苑住宅阁楼所有权转让的协议书》，约定玉环县新宇房地产开发有限公司将1单元9楼顶实际建筑面积89.94平方米的阁楼卖给梁辉耀，单价每平方米3000元，总价269820元，阁楼高度为2.18米；合同签订当日支付总额的50%，其余部分在60日内付清。合同签订后，梁辉耀支付了阁楼的价款13万元，余款未付。2012年1月20日，梁辉耀向玉环县新宇房地产开发有限公司出具《承诺书一份》，载明：“本人在阁楼协议签订后付了13万元，后来发现梁太低，本�提出退阁楼，经与贵方协商并且同意本人退掉阁楼的买卖合同，贵公司同意退回本人已经交付的13万元（不计利息）；本人承诺今后阁楼的使用权归贵方，9楼到阁楼的预留楼梯口本人自费筑钢筋混凝土楼板。贵方如果重新买卖或者自己使用阁楼，本人绝不干涉。”同日，玉环县新宇房地产开发有限公司退还给梁辉耀人民币13万元。该院审理该案认为，玉环县新宇房地产开发有限公司为该商品房的开发商，应当依法向业主交付建筑物的专有部分和共有部分，不依法交付，构成违约。该案讼争阁楼并非梁辉耀专有产权范围，其占有该阁楼没有合法依据。玉环县新宇房地产开发有限公司在将阁楼交付他人或全体业主之前，有权占有该阁楼，现该阁楼被梁辉耀非法占有，玉环县新宇房地产开发有限公司有权要求腾退。据此，该院于2014年10月10日作出（2014）台玉民初字第1075�民事判决，判令梁辉耀拆除兴港佳苑第一幢1单元1-902室上部阁楼内的装修物，并将阁楼腾空返还本案原告玉环县新宇房地产开发有限公司占有。2014年11月19日，玉环县兴港佳苑小区业主形成决议，授权小区业主委员会对开发商玉环县新宇房地产开发有限公司提起诉讼，要求其交付架空层、储藏间及赔偿损失。
原审法院审理认为，一、原告的诉讼主体资格。关于原告的诉讼主体资格，被告抗辩认为，原告并不拥有独立的财产，不能独立承担民事责任，因此，不具备民事诉讼主体资格。该院认为，兴港佳苑小区业主委员会成立符合有关程序规定，并经主管部门审查予以备案，是业主大会的执行机构，能够根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，本案玉环县兴港佳苑小区业主委员会根据业主大会的授权主张原物返还并无不当�可以作为本案的原告。二、兴港佳苑小区的储藏间、架空层是否为全体业主共同所有。原告提供该院（2014）台玉民初字第1075号民事判决书，以证明储藏间为全体业主共有。被告质证认为，该判决已明确认定被告与业主签订的房屋买卖合同约定储藏间和架空层为被告所有，仅据判决不能推断出储藏间为兴港佳苑小区全体业主共有。该院认为，判决说理是建立在事实认定的基础上结合法律规定，阐述法院的裁判理由。（2014）台玉民初字第1075号民事判决，在说理部分认为“原告（即本案被告）为该商品房的开发商，应当依法向业主交付建筑物的专有部分和共有部分，不依法交付，构成违约。”是基于该案认定的事实即“房屋买卖合同第四条第二款第3项约定9楼顶储藏间归出卖人所有”，原告不能断章取义的将此段说理剥离特定的事实环境而作对自己有利的理解。若此段说理脱离特定的事实环境就是“开发商应当依法向业主交付建筑物的专有部分和共有部分，不依法交付，构成违约。”即为人们对事物的一种规范性认识，至于建筑物的专有部分与共有部分，仍应置于具体的案件做具体认定。原告认为该判决没有认定储藏间为本案被告所有，只是说明被告在将储藏间交付他人或全体业主之前有权占有该阁楼，故其推定法院认定储藏间不属于被告所有，所以判决梁辉耀将储藏间返还被告占有，进而认为被告只是在将储藏间交付全体业主前的临时性占有。该院认为，原告上述推定仍是背离该案已认定的事实而作的主观推定，该院难于采信。梁辉耀将储藏间返还被告占有与储藏间为被告临时性占有是两个不同的概念，仅据此判决不能得出被告只是在将储藏间交付全体业主前的临时性占有的认定，进而认为储藏间是全体业主共有。故，该院�定原告提供的此份判决，不能证实兴港佳苑小区的储藏间为全体小区业主共有。另原告提供的兴港佳苑小区架空层平面图及九楼房顶平面图，能够反映建筑物的设计构造，而不能直接作为建筑物权属的认定依据，应结合相关的事实和法律规定，具体判定。现有的法律并没有明确规定类似本案争议的储藏间和阁楼为小区业主共有。综上，该院认为，原告所举的证据不能证实兴港佳苑的储藏间和架空层为小区全体业主共有，
综上，原、被告双方对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实均有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的一方当事人承担不利后果。原告提起返还原物之诉，庭审中该院就本案案由征询过双方意见，原告坚持认为本案系返还原物纠纷，且明确其权利主张同被告与各业主间的商品房买卖合同无关。该院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，此为基于所有权而产生的物上请求权，该权利的行使应具备两个条件，一、请求权主体须为所有物的所有人；二、相对人为现在的无权占有人。据此，本案原告诉讼请求成立，应满足：一、原告所主张的储藏间、架空层为兴港佳苑小区全体业主共同所有；二、被告现在无权占有兴港佳苑小区的储藏间和架空层。现原告所举的证据不能证实兴港佳苑的储藏间和架空层为小区全体业主共有，其主张被告予以返还的诉请，该院无法支持。且被告依据与业主签订的房屋买卖合同的约定而占有储藏间和架空层并非无权占有，虽原告认为此约定是被告利用优势地位拟定格式条款而排除业主的权利，依法属于无效，但原告已明确本案其主张权利与房屋买卖合同无关，且合同约定的效力问题已超出本案原物返还的审理范围，本案不予审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告玉环县兴港佳苑小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费3457元（原告预交），减半收取1728.5元，由原告玉环县兴港佳苑小区业主委员会负担。
宣判后，玉环县兴港佳苑小区业主委员会不服，向本院提起上诉称：一审判决适用法律错误，对事实没有作出认定，从而作出了错误的判决。依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的基础、屋顶等基本结构部分，设备层或者设备间等结构部分，应当认定为物权法第六章所称的共有部分。《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。在本案中，架空层明显属于建筑物的基础，且根据�划图纸架空层内全部是自行车停车库，属于其他公共场所、公共设施，属于业主共有。在该架空层内的全部自行车停车库中，现场状况中被上诉人在各门洞已留了很小一间给业主停自行车。因此，被上诉人是明显知道架空层的自行车停车库应属于全体业主共有，故其不敢全部侵占，而各门洞留了一小间。既然部分自行车停车库属于全体业主共有，那么其他由被上诉人侵占或出售出租谋利的架空层自行车停车库也应属于全体业主共有。关于楼顶储物间（阁楼、斜面结构屋），其明显属于屋顶结构部分，是电梯露出屋顶部分的保护层，应属于全体业主共有。且根据梁辉耀案件的判决书，“原告（被上诉人）在将阁楼交付他人或全体业主之前，有权占有该阁楼”，此也明确表明该阁楼非属于被上诉人所有，被上诉人应依将阁楼交付他人或全体业主。一审回避法律的明确�定，认为证明上述架空层、楼顶储物间属于上诉人的举证责任是上诉人的，这是错误的。此问题属于法院依法判定问题，不属于举证责任问题。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决，改判支付上诉人的一审全部诉讼请求，即1、确认大麦屿街道兴港佳苑的全部架空层1021.97平方米属于上诉人所有并由被上诉人向上诉人予以交付；2、确认大麦屿街道兴港佳苑的全部屋顶储藏间（阁楼、斜面结构屋）556.59平方米属于上诉人所有并由被上诉人向上诉人予以交付；3、判令被上诉人向上诉人赔付上述架空层、储藏间（阁楼）逾期交付的损失，自2013年7月1日起算，按同地段同类房屋使用费（100平方米的年使用费至少1万元）计算，暂算至2014年6月30日为157856元，最终算至法院判决生效日。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
玉环县新宇房地产开发有限公司答辩称：一、�诉状里所说的阁楼、储藏室是屋顶或是基础的说法是错误的，被上诉人认为上诉的阁楼包括下面的车位不是所谓的基础，也不是屋顶，按照建筑的角度，地平以上是房屋上头的建筑，不是基础的范畴，对方说这是架空层的说法与建筑的规范不相符，上头的阁楼是建筑，是可以独立使用的，不属于屋顶的概念，上诉人所说的基础也好、屋顶也好，与施工建筑规范相冲突的，这个说法不恰当，基础与屋顶仅仅是一个面，如果说上诉人的说法成立，那套房和墙面也是同一概念。二、需要强调的是按照阁楼也好、架空层也好是不是属于共有部分，对方认为属于共有部分，被上诉人不这么认为，按照土地拍卖涉及的条件，开发商按照拍卖土地的地块图纸要求，与建设部门核定，关于共有部分建筑在房屋竣工后共有部分的建筑全部移交给上诉人一方，按照规范要求超过公共设�部分应当归开发商所有。三、双方所争执的架空层应该属于独立构造的，应当属于开发商所有，符合最高院司法解释第二条规定。四、双方所争议标的物应当属被上诉人所有，与本案被上诉人商品房买卖合同第四条第二款第二项、第三项规定的非常清楚，也就是说阁楼、架空层应当属于开发商所有，有约定按照约定，双方约定有效。五、上诉状涉及到举证责任问题，上诉人主张错误，应当承担举证不能的后果。六、上诉状称玉环法院已生效的判决支持其主张的说法是断章取义的，并不是其所说的有权占有阁楼，而是判明了被上诉人合法拥有阁楼的产权。综上，上诉人上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人原审起诉主张要求被上诉人返还�空层1021.97平方米、储藏间556.59平方米，并赔付从2013年7月1日起暂算至2014年6月30日止的使用费157856元。返还原物之诉，必须具备两个条件：一是请求权主体须为原物的所有人；二；相对人为现在的无权占有人。上诉人作为本案请求原物返还的主体，首先要有依据证明主张返还的原物系其所有，上诉人在原审时提供的原审法院（2014）台玉民初字第1075号民事判决书及玉环县兴港佳苑小区建设图纸，不能证明涉案的架空层1021.97平方米、储藏间556.59平方米系上诉人所有，且上诉人上诉的理由及上诉主张又要求确认涉案的架空层1021.97平方米、储藏间556.59平方米属于上诉人所有，这更能证明到目前止涉案的架空层1021.97平方米、储藏间556.59平方米并非属于上诉人所有。据此，原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中�人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3457元，由上诉人玉环县兴港佳苑小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 黄 磊
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 马 里