吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉02民终1252号
上诉人（原审被告）：蛟河市首钢房地产开发有限公司。住所：吉林省蛟河市。
法定代表人：马滨，董事长。
委托代理人：徐常春，系该公司职员。
委托代理人：王玥，系该公司职员。
被上诉人（原审原告）：蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会。住所：吉林省蛟河市。
代表人：董玉梅，主任。
委托代理人：沈建仁，该单位法律顾问。
委托代理人：孙宝财，蛟河市利民物业服务有限公司经理。
上诉人蛟河市首钢房地产开发有限公司（以下简称首钢房产公司）因与被上诉人蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会（以下简称首钢美丽城居委会）商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2015）蛟民一初字第575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
首钢美丽城居委会原审诉称：2009年9月，首钢房产公司开发的蛟河市首钢美丽城三期32、34、38号高层楼（竣工图记载：项目：首钢美丽城3－1号楼，层数：11层，高度：32.5M）交付业主入住。2013年秋一场大风过后，业主反映楼顶顶层有防水卷材被风掀起的现象。首钢美丽城居委会派维修工人查看发现，楼顶上防水卷材已大部分龟裂，在接头处已被风大块地掀起，雨水直接浇在保温层上，并发现只有一道防水卷材。建筑设计说明上载明：屋面工程防水层，防水等级二级，防水层合理使用年限15年，SBS改性沥青卷材防水A－S防水剂，设防做法两道。按照设计说明，防水卷材应当在2024年9月基本保持原样，但刚过4年就被风掀起，是首钢房产公司偷工减料，不按设计施工所致，应当进行维护。经预算，维修费用为465103元，故起诉要求首钢房产公司给付首钢三期32、34、38号高层防水工程款465103元，并承担诉讼费用。
首钢房产公司原审辩称：不同意首钢美丽城居委会的诉讼请求，居委会作为原告主体不适格，居委会不是业主的代表，没有资格向我公司主张维修费的权利。对于顶楼的防水层，如果不维护，肯定有被吹起的现象，但不是全部被吹起。对首钢美丽城居委会主张的工程造价有异议，防水期限应按法律规定予以认定。首钢美丽城居委会所称的偷工减料、没有按图设施工的情况不属实，我公司有质监部门的验收报告。对于工程造价的鉴定报告真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，因为没有进行维修，所以没有权利主张追偿权。
原审法院经审理查明：首钢房产公司系蛟河市首钢美丽城三期32、34、38号高层的开发商，该工程竣工备案时间为2009年9月12日。2014年7月，蛟河市利民物业服务有限公司与蛟河市首钢美丽城业主委员会签订的物业服务协议到期。2014年7月24日，蛟河市民主街道办事处下发蛟民街办发[2014]36号文件，确定由蛟河市首钢社区居民委员会在街道办事处指导和监督下代行业主委员会职责。2013年7月2日，蛟河市住房和城乡建设局函告首钢房产公司有关首钢美丽城小区顶楼屋顶漏水问题。2013年秋，因32、34、38号高层顶层的防水卷材被风掀起，导致雨水直接浇在保温层上。经吉林恒源工程管理服务有限公司鉴定，蛟河市首钢美丽城三期32、34、38号高层防水工程造价为297865元。
原审法院归纳的案件争议焦点为：1.蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会是否为本案适格主体；2.蛟河市首钢房地产开发有限公司是否应当承担维修义务。
原审法院认为：一、首钢美丽城居委会作为原告主体适格。因2014年7月蛟河市利民物业服务有限公司与蛟河市首钢美丽城业主委员会签订的物业服务协议到期，2014年7月24日，蛟河市民主街道办事处下发蛟民街办发[2014]36号文件，确定由蛟河市首钢社区居民委员会在街道办事处指导和监督下代行业主委员会职责。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”之规定，首钢美丽城居委会作为原告主体适格。二、首钢房产公司应当承担维修责任。首钢美丽城三期32、34、38号高层楼竣工备案日期为2009年9月12日，在保修期内顶层漏水。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，蛟河市首钢房地产开发有限公司应当承担维修责任。经鉴定蛟河市首钢美丽城三期32、34、38号高层防水工程造价为297865元，该维修费用应由首钢房产公司负担。
原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：被告蛟河市首钢房地产开发有限公司于本判决生效之日立即给付原告蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会用于维修首钢美丽城三期32、34、38号高层的防水工程款297865元。案件受理费8277元（缓交），由被告蛟河市首钢房地产开发有限公司负担5768元，由原告蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会负担2509元。鉴定费3979元，由被告蛟河市首钢房地产开发有限公司负担。
首钢房产公司上诉称：一、原审判决认定事实错误。1.原审法院确定的诉讼案由是追偿权纠纷，但判决中适用的法律条款是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同给案件适用法律若干问题的解释》第十五条，案由应该是商品房买卖合同纠纷，原审法院擅自改变案由，属于程序错误。2.被上诉人并未对首钢美丽城的房屋进行实际修理，这种未支出修理费确索要修理费，没有事实基础。二、原审判决适用法律不当。1.我国《民事诉讼法》第四十八条规定，当事人包括公民、法人和其他组织。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条进一步将“其他组织”界定为：合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民委员会的工作经费和来源，由布社区的市、市辖区的人民政府或者上级人民政府规定并拨付。因此，居民委员会作为群众自治组织，不具备企事业单位的法人资格，也不具备民事诉讼法规定的其他组织在组织机构和自有资产等方面的限定条件，不能成为合格的诉讼主体。原审法院根据我国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，认为居委会可以作为原告主体适格，属于适用法律不当，居民委员会代行业主委员会的职责应为《物业管理条例》里确定的职责，而诉讼主体适格应由《民事诉讼法》规定，因此，首钢美丽城居委会不具备原告主体资格。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
首钢美丽城居委会二审提交书面答辩意见：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首钢美丽城业主委员会解散，为维护全体业主权益，经有关部门同意，由首钢美丽城居委会作为全体业主的代表代行业主委员会的职责。同时，依据《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，首钢美丽城居委会主体资格符合法律规定。2.房屋竣工时间为2009年9月12日，2013年秋天，诉争房屋屋面防水出现渗漏问题，经业主反映后，上诉人未予维修。依据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房建和外墙面的防渗漏为5年。诉争房屋防水出现渗漏发生在竣工后第四年，即防水保修期内。首钢房产公司应当承担维修义务。
双方当事人在二审中均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审认定无异。
本院认为：首钢房产公司的上诉主张不成立，理由如下：第一，关于案由问题。本案立案案由虽为追偿权纠纷，但是在庭审过程中，根据首钢美丽城居委会对其主张依据的陈述以及原审法院的释明，本案案由已经变更为商品房预售合同纠纷，该程序不违反法律规定，不属于程序错误。第二，原告主体资格问题。根据《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”本案中，因首钢美丽城小区的原物业服务企业的服务合同到期未续，且业主委员会现成员不足原业主委员会成员的半数，无法行使业主委员会职责，在此情况下，蛟河市民主街道办事处确定在新的业主委员会选举产生前，由首钢美丽城社区居民委员会在街道办事处指导和监督下代行业主委员会职责，所以首钢美丽城居委会系首钢美丽城小区建筑物及其附属设施的实际管理人。本案所涉维修部位系屋顶防水，属于建筑物的共有部分，首钢美丽城居委会有权对该部分实施管理，故其作为原告主体资格适格。第三，关于维修费用。因房屋在保修期内出现质量问题，首钢房产公司应当承担修复责任，但至今未能履行修复义务。原审法院采信鉴定机构以施工图纸及现场踏查记录为依据作出的维修造价鉴定意见，并据此确定本案防水维修工程款的数额并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5768元，由上诉人蛟河市首钢房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 玖
审 判 员 王国峰
代理审判员 赵翠霞
二〇一六年七月十八日
代理书记员 王洋子