湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州中民三终字第00111号上诉人（原审原告）：吴俊儒。委托代理人吴明桦。委托代理人周雄，湖北楚胥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡美凤，个体经商户。委托代理人邓阳成，监利县法律援助中心律师。上诉人（原审原告）吴俊儒因与被上诉人（原审被告）胡美凤房屋租赁合同纠纷一案，不服监利县人民法院（2014）鄂监利民初字第01368号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理，上诉人吴俊儒的委托代理人吴明桦、周雄，被上诉人胡美凤及其委托代理人邓阳成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明：1998年3月份，朱河镇小商品市场失火后，朱河镇人民政府为了安置原市场受灾经营户，决定开发重建原朱河镇小商品市场，重建小商品市场时与小商品市场相邻的原朱河副食品公司、原华鑫商行及罗家的部分地基纳入市场建设整体规划进行开发建设，形成一个综合小商品大市场。朱河镇政府分别与原经营户代表签订了《朱河镇原小商品市场开发重建合同书》，与原朱河副食品公司、原华鑫商行承包人吴春桦及罗家签订了《朱河镇商贸步行街开发合同书》。2003年9月18日，朱河镇人民政府与小商品市场经营户代表签订的《朱河镇原小商品市场开发重建合同书》约定，1.镇政府负责开发重建原小商品市场，有偿安置原经营户；2.镇政府负责规划路面等基础设施建设，经营户负责沿河门店（市场北面）建设，产权单位（指原朱河副食品公司、原华鑫商行承包人吴春桦及罗家）负责正街门店（市场南面）建设；3.经营户代表负责租金收取，正街门店每间每十年25000元，沿河门店每间每十年20000元，租期为二十年，租金分二次付清，合同签订之日一次性付清前十年的门店租金，十年期满之日的第二天再付后十年的租金。2003年9月19日，朱河镇人民政府与吴春桦签订的《朱河镇商贸步行街开发合同书》约定，1.镇政府负责收购工商银行所有的原华鑫商行娱乐城的产权后转让给吴春桦；2.吴春桦负责开发原华鑫商行娱乐城纳入小商品市场重建规划的正街门面（按城建设计方案施工）；3.开发的正街门面共23间交镇政府定向出租给原小商品市场租户，门面租金每年每间2500元，租赁时间为20年，前十年租赁管理费用由镇政府协调减免，租金分二次付清，签订租赁合同时付前十年租金每间25000元，十年期满后的第二天付后十年租金每间25000元。合同签订后，经营户代表统一收取了前十年的租金157万元交给了镇政府（胡美凤向经营户代表交纳了前十年的租金）；镇政府按合同支付了原朱河副食品公司、原华鑫商行及罗家前十年的租金，其中吴俊儒应得租金55万元，由镇政府代其支付了原华鑫商行娱乐城转让费给监利县工商银行，镇政府于2004年7月26日向吴俊儒出具了55万元转让费收据；其余租金由镇政府统一使用完成小商品市场门店建设（小商品市场重建资金实际是由经营户以预缴租金的方式筹集）。2004年上半年朱河镇小商品市场重建完工后，所有门店（包括原华鑫商行娱乐城承包人提供给朱河镇政府安置经营户的22间门店）由经营户代表按顺序统一分配给原经营户，胡美凤取得了13号门店的租赁权（13号门店在华鑫商行提供的22间门店内）；原华鑫商行娱乐城的吴家为了明确产权，要求每个经营户都要与其签订租赁合同，当时租赁户表示只与政府发生关系，不愿和相关单位和个人签订合同，为了尽快开业，政府经做工作，促成了经营户与吴家签订了租赁合同，2004年5月20日，双方签订了《门面租赁合同》，租赁期限二十年，租金每间每年2500元，签订合同之日付清前十年租金，十年期满之日的第二天再交纳后十年租金，吴俊儒出具了前十年租金的收款收据，但没有实际收取胡美凤的租金。2004年5月22日，朱河镇政府“五统一”办公室与朱河镇小商品同业商会签订了《补充协议》，约定，1.同业商会在门面经营前十年期满后的第二天统一收取门面租金，分别交给副食品公司、华鑫商行、罗家和“五统一”办公室；2.为了解决小商品市场门面租金数额不等的矛盾（正街门店每间每年2500元，沿河门店每间每年2000元），镇政府在收取第二个十年门店租金后拿出15万元交同业商会平衡；3.经营户与有关产权人签订的租赁合同发生纠纷时，由镇政府协调处理。合同签订后，13号门店由胡美凤经营至今。同时查明，朱河镇政府向县政府请示，未通过招、拍、挂程序，促成了监利县工商银行将其所有的原华鑫商行娱乐城的房地产转让给吴家，2004年5月6日，以吴军呈、吴俊儒名义与监利县工商银行签订了《房地产转让协议书》，朱河镇政府出面减免了交易的相关费用，由朱河镇人民政府代付了购房款。本案在一审过程中，吴俊儒表示前十年的租期满后，2014年5月22日书面通知胡美凤，要求胡美凤于2014年5月26日以前商谈租赁事宜，并交纳后十年的租金，胡美凤接到通知后，并未在规定的时间内与吴俊儒商谈和交纳租金。2014年6月4日，吴俊儒向胡美凤送达了解除合同通知，胡美凤不予理睬，为此诉诸法院。胡美凤表示，其未收到吴俊儒的通知，在前十年经营期满后，按约向镇政府交纳后十年的租金，镇政府要求由经营户代表统一收取后交纳。吴俊儒一审诉称：自2004年5月20日合同签订时一次性支付了前十年的租金2.5万元，余下租金在前十年期满后的第二天付清。2014年5月22日，我以书面通知胡美凤，要求于2014年5月26日以前商谈租赁事宜，并交纳后十年的租金，逾期不参加商谈的，作自动放弃租赁权。但胡美凤并未在规定的时间内商谈和交纳租金。2014年6月4日，我向胡美凤送达了解除合同通知，并在合同解除后三天内将租赁门面搬空，逾期不搬出的将依法起诉到法院。且相同地段的租金都以涨到每年28000元，而胡美凤所租赁房屋十年租金才25000元，该合同违反了公平原则，应依法予以解除。请求：1.依法解除我与胡美凤于2004年5月20日签订的门面租赁合同；2.责令胡美凤承担自合同解除之日至迁出之日占用期间的损失（每天按100元计算）。胡美凤一审辩称：1.我就现租赁的门店与朱河镇人民政府签订了朱河镇小商品市场开发重建合同和补充协议（实际为门面租赁合同），后在吴俊儒的要求下，经朱河镇人民政府多方协调，才同意与吴俊儒签订门面租赁合同，但所订合同是附有条件的，即20年之内不能随意调整租金，也不能随意变更和解除；2.吴俊儒要求我承担合同解除之日至迁出之日的占用损失，每天按100元计算，缺乏前提条件。原审法院认为：双方签订的《门面租赁合同》不应擅自解除。首先：吴俊儒与胡美凤签订的《门面租赁合同》，在内容和形式上虽不违反法律规定，双方当事人意思表示真实，该合同合法有效，但双方签订合同是在特定条件下签订的，即朱河镇政府分别依照与吴俊儒家、经营户代表签订的开发合同，将吴俊儒家提供给镇政府的门店统一分配给小商品市场原受灾经营户，胡美凤依据分配方案在取得吴俊儒家提供的13号门店的租赁权后，双方签订的《门面租赁合同》。其次：根据查明的事实，双方之间并没有直接的租赁关系，即胡美凤并不是依据《门面租赁合同》取得13号门店的租赁权，而是依据与镇政府签订的开发合同取得小商品市场门店的租赁权，根据小商品市场门店分配方案，才取得13号门店的租赁权；同理，吴俊儒并不是依照《门面租赁合同》将13号门店出租给胡美凤的，而是依照与镇政府签订的开发合同，将22间门店（含13号门店）提供给镇政府的。第三，双方签订的《门面租赁合同》，与本案涉及的其他合同形成了互为条件的系列合同，如果简单的解除了承租方的租赁权，将极大的损害承租方的利益，不利于社会的安定团结与和谐稳定。故根据公平原则和本案的实际情况，双方所签订的《门面租赁合同》不应擅自解除。且吴俊儒以现在门店租金上涨幅度大为由，主张显失公平，其理由不充分；吴俊儒主张解除合同，与查明的客观事实不符，对其请求不予支持；因合同未解除，吴俊儒请求由胡美凤承担自合同解除之日至迁出之日的占用损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回吴俊儒的诉讼请求。上诉人吴俊儒不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定我们签订的租赁合同合法有效，却又判决驳回我的诉讼请求，属于适用法律不当；2、胡美凤未按合同约定交纳租金，我方有权解除合同。综上，请求二审法院撤销该判决，解除我与胡美凤签订的租赁合同，并按合同约定承担占用期间每天100元的占用费。被上诉人胡美凤答辩称：在开发建设该市场时，我方与镇政府签订了协议，租金交给镇政府，在实际执行中也是这么执行的，前十年的租金交给了镇政府，没有交给上诉人，一审的判决时正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。二审中双方争议的焦点问题是：双方的租赁合同是否应当解除。本院认为，2003年9月18日，朱河镇人民政府与小商品市场经营户代表签订《朱河镇原小商品市场开发重建合同书》，胡美凤依照该约定取得13号门面的租赁权，2004年5月20日，胡美凤又与吴俊儒签订了《门面租赁合同》。胡美凤就同一房屋签订了二份租赁合同，该二份租赁合同为当事人真实意思表示，均合法有效，但从合同的执行来看，双方执行的是2003年9月18日朱河镇人民政府与小商品市场经营户代表签订的《朱河镇原小商品市场开发重建合同书》，前十年的租金也是交纳给朱河镇人民政府，上诉人吴俊儒以被上诉人胡美凤未向其交纳租金为由解除合同，理由不充分，本院不予支持。综上，上诉人吴俊儒的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人吴俊儒负担。本判决为终审判决。审判长陈时中审判员韩秀士审判员谢成勇二〇一五年九月七日书记员唐君玲