山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终38号
上诉人（原审原告）白玉军，男，1971年11月6日出生，回族，个体工商户，住山东省商河县。
委托代理人崔清福，山东商诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王昌亮，男，1979年4月1日出生，汉族，农民，住商河县。
委托代理人王善岭，山东文瀚律师事务所律师。
委托代理人孟强，山东文瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘云昌，男，1975年7月13日出生，汉族，职业不详，住商河县。
上诉人白玉军因与被上诉人王昌亮、刘云昌房屋买卖合同纠纷一案，不服商河县人民法院（2014）商民初字第1780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年3月10日公开开庭进行了审理，上诉人白玉军委托代理人崔清福、被上诉人王昌亮及其委托代理人王善岭到庭参加了诉讼，被上诉人刘云昌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2008年6月6日刘云昌与济南东盛阳光房地产开发有限公司签订购买涉案房屋的草约，约定刘云昌购买济南东盛阳光房地产开发有限公司开发的某某花园XX号X单元XX室房产，该房产建筑面积121.92平方米，房屋总价款210678元。白玉军与刘云昌夫妇签订《房屋买卖合同书》一份（具体签订时间合同未记载），约定甲方刘云昌及其妻子马某某自愿将坐落在某某花园面积为121.92平方米，产权证号：XX-
X-
XXX房产出卖给乙方白玉军。价格210678元。注：首付十万元人民币，2014年7月13日付清余款。刘云昌分别于2014年5月13日、2014年5月18日、2014年6月30日向白玉军出具收到购房款100000元、50000元、43800元的收到条三张，于2014年8月3日为白玉军出具收到现金125000元的收到条一张。同时刘云昌分别于2014年5月13日、2014年5月18日、2014年6月30日、2014年8月3日为白玉军出具借款100000元、50000元、43800元、125000元的借条四张。刘云昌将房产买卖契约、房屋所有权转让登记申请表、销售不动产统一发票交给白玉军。涉案房屋现由白玉军实际占有，但未办理房屋所有权转移登记。王昌亮主张，因购房时其不在商河，故其将购房事宜委托给案外人李某某。2014年6月25日刘云昌及其妻子马某某就涉案房屋与李某某签订《房屋买卖合同》一份，约定刘云昌、马某某自愿将夫妻共有的坐落于花园街某某花园XX号X-
XX房屋卖给李某某。买卖价格共计370000元，该房屋因刘云昌、马某某暂时没有办理房产证，买卖双方协商由李某某办理手续以及垫资，刘云昌、马某某负责无条件配合直至房产完全过户给李某某。刘云昌于2014年7月5日为李某某出具收到李某某某某花园XX楼X单元XX室（包含附属房B301储藏室）购房款370000元的收到条一张。2014年6月27日刘云昌与王昌亮正式签订《房屋买卖合同》，约定“刘云昌将房产证号为XXXXXX面积为121.92平方米位于花园街某某花园XX号楼X-
XX室卖给王昌亮。房屋价格为292600元，房款两清。”2014年6月26日李某某缴纳了住房买卖的契税5126.34元，2014年6月27日刘云昌与王昌亮以341756元的售房款由商河县地方税务局代开销售不动产统一发票，税额为22214.14元（该款由李某某缴纳），王昌亮与刘云昌于同日提起房屋所有权转移登记申请，2014年7月1日王昌亮办理了涉案房屋所有权过户手续，现该房屋登记所有权人为王昌亮。
原审法院认为，本案争议的焦点是：一、白玉军与刘云昌签订的《房屋买卖合同书》的合同效力；二、王昌亮与刘云昌签订《房屋买卖合同》是否系恶意串通。关于焦点一、白玉军与刘云昌签订的《房屋买卖合同书》的效力；白玉军主张，2014年5月13日白玉军经人介绍与刘云昌达成口头房屋买卖协议（某某花园XX号楼X单元XX室及其储藏室）并当天交付刘云昌100000元，2014年5月18日，白玉军与刘云昌签订房屋买卖合同，当天交付刘云昌50000元，刘云昌将房产买卖契约、购房发票、房屋所有权转让登记申请表以及住房钥匙一并交予白玉军。2014年6月初，白玉军实际入住并占有该房产至今，之后6月30日和8月3日，白玉军分别支付给刘云昌43800元和125000元，以上共计交付给刘云昌318800元购房款。后来得知王昌亮与刘云昌恶意串通在其之后签订《房屋买卖合同》，侵犯了白玉军的合法权益，王昌亮与刘云昌之间的《房屋买卖合同》应为无效合同。王昌亮对白玉军与刘云昌之间的房屋买卖合同书及4张收到条的真实性不予认可，认为：1、白玉军与刘云昌之间的房屋买卖以及4张收到条是基于刘云昌向白玉军借款后确保对借款足以进行偿还的一种担保形式，4张收到条是基于刘云昌分别在2014年5月13日、18日、6月30日和8月3日向白玉军借款出具的收据，包括房屋买卖合同书也是基于这一背景形成的。双方将借款转换为房屋买卖，本意是用房屋抵押担保，但也未办理相应的抵押登记手续。因此该买卖是不真实的，不具有证据的法律效力。2、白玉军与刘云昌合同约定的房屋买卖价款是210678元，但当初该房屋价值应当远远高于双方约定的210678元，根据白玉军提供的4张收到条，累计达到318800元，远远超出了合同价格，这显然与事实不相符，也不符合正常的逻辑，因此这份买卖合同是虚假的，不应当认定白玉军与刘云昌之间具有合法的房屋买卖关系。3、刘云昌分别于2014年5月13日、18日，6月30日和8月3日向白玉军借款100000元、50000元、43800元、125000元，合计318800元，与白玉军提交的收到条的金额和时间完全一致，因此该房屋买卖协议本意并不是将涉案房屋出卖给白玉军。白玉军亦并非于2014年6月份入住，白玉军是在2014年9月中旬得知刘云昌将涉案房屋依法出卖给王昌亮，为了能及时要回欠款，担心刘云昌偿还不了其借款，所以才把涉案房屋门锁更换掉，把房子强行占有。根据商河县公安局许商派出所2014年9月19日出具的询问笔录复印件一份及白玉军提供的刘云昌为白玉军出具的收到条4张，可以证明白玉军于2014年9月13日或14日对涉案房屋进行换锁强行占有以及与刘云昌之间的借贷关系、用涉案房屋作为抵押担保确保刘云昌将来能偿还借款。原审法院认为，法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。虽然白玉军与刘云昌签订的《房屋买卖合同书》约定白玉军购买刘云昌所有的涉案房屋，且刘云昌为白玉军出具了四张收到条，但根据原审法院调取的公安机关2014年9月19日对白玉军所做的询问笔录，白玉军陈述“我借钱给刘云昌，刘云昌把房子抵押给我，那段时间我联系不上刘云昌了，怕他在外面有很多债主，所以想先把门锁换了，把房子占下。”“2014年5月13日，刘云昌给我打了个借条借我100000元（含刘云昌收到钱后的收到条），2014年5月18日，在证人张某某的见证下，我和刘云昌签了一份房屋买卖合同书，在合同书上刘云昌将某某花园XX号楼X单元XX室的房子以210678元的价格卖给我，他还将他与开发商的房产买卖契约给了我，当天我又给了他50000元（含有收到条），我又于2014年6月30日和2014年8月3日两次总共借给刘云昌168800元。”上述证据与卷宗中白玉军向公安机关提供的刘云昌为白玉军出具的四张借条（四张借条与四张收到条在时间及数额上是一一对应的）相印证，可以证实白玉军与刘云昌签订《房屋买卖合同书》并非出于买卖房屋的真实意思表示，刘云昌与白玉军之间实际是民间借贷法律关系，双方签订《房屋买卖合同》系作为借款的非典型担保合同。虽然该非典型担保合同非《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》等法律规定的担保方式，但是不违反法律、行政法规的强制性规定，故白玉军与刘云昌之间的此种非典型担保法律关系是有效的。关于焦点二、王昌亮与刘云昌签订《房屋买卖合同》是否系恶意串通。白玉军主张其与刘云昌签订房屋买卖合同在先，刘云昌与王昌亮在其之后又关于涉案房屋签订买卖合同系恶意串通，侵犯了白玉军的合法利益，王昌亮与刘云昌签订《房屋买卖合同》的行为应属无效行为。王昌亮主张其与刘云昌签订的《房屋买卖合同》合法有效，王昌亮支付了合理的价款，主观上不存在恶意，客观上亦没有损害白玉军的合法权益，并通过商河县房屋管理局办理了房屋产权登记手续，依法缴纳了相应的税款，取得了涉案房屋的所有权，应当受到法律保护。对白玉军请求应当依法驳回。白玉军可以依据相关法律向刘云昌主张其他合同权利。原审法院认为，白玉军以王昌亮与刘云昌之间买卖涉案房屋系恶意串通且损害其利益为由，请求确认王昌亮与刘云昌之间签订的《房屋买卖合同》无效。白玉军对其主张的王昌亮与刘云昌恶意串通买卖涉案房屋应承担相应举证责任。关于“恶意”的认定标准，司法实践中的一般界定为：行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而为之。在一房两卖的情形中，出卖人对于其行为损害了先买房人的权益肯定是知道的，所以要认定后合同是否存在恶意串通，主要是判断后买房人是否是善意第三人，是否存在主观恶意。白玉军提交刘云昌出具的证明一份，用以证明白玉军与刘云昌之间的房屋交易是真实的，王昌亮与刘云昌之间的交易是虚假的。该证明记载“证明我叫刘云昌我与白玉军于2014年5月18日签订房产买卖合同，自愿以市场价卖给白玉军，并实际履行交付，白玉军已实际入住，我当时已（以）低于市场价格很多的形式卖给王昌亮的，因为我急需用钱。当时王昌亮一方通过别的手段办理出该房的购房发票，因为原购房发票抵押在白玉军手中，实际该房屋是王昌亮一方逼迫我低价转让的（因为我们之间存在借贷纠纷）。以上说明，该房屋实际为白玉军最先所得，后来我与王昌亮一方恶意进行买卖的。特此证明证明人：刘云昌年月日”。对此，王昌亮主张，1、该证明不符合证据的形式要件规定，缺少证明出示的时间；2、刘云昌作为本案的当事人，不应当再以证人的身份出具证明，即便其作为证人出具证言，也应当出庭接受询问；3、该证明中刘云昌的签名及手印不能证实是其本人所写所按，亦不能证明是在刘云昌自愿的情况下出具；4、从内容上看，2014年5月18号刘云昌以市场价卖给白玉军，与合同约定的210678元显然不符；5、证明中其陈述是受到王昌亮的逼迫低价转让和双方存在借贷关系，该事实刘云昌没有证据证实，尽管刘云昌说是由白玉军最先取的，后又与王昌亮恶意串通，不符合法律规定的恶意串通的情形，房屋买卖是以物权登记作为生效的基本原则，王昌亮依法取得房屋应该受到法律保护。对此，白玉军又提供视听资料一份用以证实该证明并非系刘云昌受白玉军胁迫所出具。王昌亮主张该录像无法直接明确的反映该证明形成的过程及对该证明内容的完整说明，因此该证据无效。原审法院认为，本案中白玉军提供的“证明”主文部分内容为打印，仅有名字是手写，且提供的视听资料只是在证明刘云昌出入饭店，而没有反映刘云昌出具证明的完整过程，另王昌亮对此证明的真实性不予认可，且在本案中刘云昌未到庭参加诉讼，亦未向法庭提供其与王昌亮之间存在借贷关系的相关证据，故仅凭白玉军提供的署名为“刘云昌”的书面证言不足以证明王昌亮在与刘云昌签订《房屋买卖合同》时具有主观恶意。在本案中王昌亮主张与刘云昌之间共签订了两份《房屋买卖合同》。一份是王昌亮主张的委托案外人李某某与刘云昌于2014年6月25日签订的《房屋买卖合同》，该合同约定李某某购买刘云昌夫妇所有的涉案房屋，房屋总价款370000元，刘云昌为李某某出具收到购房款370000元的收到条一张，另一份是王昌亮与刘云昌于2014年6月27日签订的《房屋买卖合同》，该合同约定王昌亮购买刘云昌所有的涉案房屋，房屋总价款292600元。王昌亮与刘云昌买卖涉案房屋缴纳了相应的税费后，于2014年6月27日到商河县房管局申请办理涉案房屋的过户手续，并于2014年7月1日办理了房产证。购房款系由王昌亮委托其堂哥王某某将401000元分两笔（2014年6月26日200000元、2014年8月2日201000元）打到李某某账户，后由李某某将购房款370000元和部分房屋的水电费1000余元交付给刘云昌（其中于2014年6月26日现金支付了70000元；2014年6月27日支付了现金150000元和替刘云昌提前偿还银行贷款41746.96元，又以现金方式支付8253元；2014年6月29日支付现金50000元；2014年7月5日银行转账51750元。）王昌亮与刘云昌关于买卖涉案房屋共出现过370000元、341756元、292600元三个不同的价格，对于签有两份合同及房屋价款不一致王昌亮解释为：当时王昌亮并不在商河本地居住，一直在外地做生意，买房子的事项就全部委托给从事房屋中介的李某某办理，由李某某代表王昌亮与刘云昌协商房屋买卖事项，具体事项均是由李某某经手，当时约定房款为370000元整，2014年6月25日李某某代表王昌亮与刘云昌草签了关于涉案房屋的房屋买卖合同。后李某某通知王昌亮回商河办理过户手续，2014年6月27日其又与刘云昌关于涉案房屋又签订了一份《房屋买卖合同》，其与刘云昌之所以约定涉案房屋的房款292600元是为了办理房屋过户手续时少缴纳税款，但是该房款在房管局未通过审核，经地税部门专业软件测算形成了341756元这一房款数额。王昌亮与刘云昌之间关于涉案房屋的真实购房款为370000元，且刘云昌出具了收到李某某370000元购房款的收到条。白玉军对王昌亮提交其通过堂哥王某某转给房屋中介李某某的购房款有异议，认为其之间存在利害关系，且两人之间存在多次账目往来，对此王昌亮提交王昌营妻子刘某某给李某某转账150000元的证明及王昌亮办理30万元贷款向王某某偿还购房款的相关证明证实在此期间王某某与李某某之间存在其他经济往来，对此白玉军未提交相关证据予以反驳。原审法院认为，在房屋买卖法律关系中，买受人的主要权利义务为支付房屋价款、接收房屋并占有使用、取得房屋的所有权，出卖人的主要权利义务为收取房屋价款、向买受人交付房屋、协助买受人办理房屋所有权登记手续。关于王昌亮与刘云昌之间买卖涉案房屋，王昌亮对支付给李某某的购房款（401000元）提供了相应的证据予以证实，对李某某支付给刘云昌的购房款（370000元）也提供了相应的证据，且王昌亮对其与刘云昌签有两份合同及房屋价款不一致做出了合理的解释，另王昌亮提交了刘云昌出具的收到370000元购房款的收到条，此购房款价格并没有明显低于市场价，亦不能证明王昌亮与刘云昌之间关于涉案房产签订《房屋买卖合同》存在恶意串通的行为。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决：驳回原告白玉军的诉讼请求。案件受理费100元，公告送达费260元，由原告白玉军承担。
上诉人白玉军不服原审判决上诉称，原审法院认定事实错误。白玉军与刘云昌签订房屋买卖合同在先，且已履行完毕并实际入住，仅未办理房产过户手续。刘云昌自愿将房产卖给白玉军以抵销债务，不违反法律的强制性规定，应属合法有效的房产转让行为。王昌亮明知刘云昌已将房产卖给白玉军，却通过中间人的形式另行签订合同，编造销售价款、代开销售不动产统一发票等恶意办理房产过户手续，应属非法取得行为。综上所述，上诉请求二审法院依法撤销（2014）商民初字第1780号民事判决，改判确认王昌亮与刘云昌之间的房屋买卖合同无效。
被上诉人王昌亮答辩称，原审认定事实清楚、证据确凿，白玉军的上诉请求缺乏事实和法律依据，与事实不符，请求维持原审判决，驳回上诉请求。
被上诉人刘云昌未予答辩。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，白玉军的诉讼请求为要求确认王昌亮与刘云昌之间签订的房屋买卖合同无效。因此，本案的焦点问题应为王昌亮与刘云昌之间签订的房屋买卖合同是否有效。王昌亮与刘云昌之间签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律的禁止性规定，王昌亮支付了合理的价款，并通过商河县房屋管理局办理了房屋产权登记手续，依法缴纳了相应的税款，取得了涉案房屋的所有权，应为有效合同。白玉军主张该合同系王昌亮与刘云昌之间恶意串通签订，损害了其利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定其为无效合同。本院认为，考量白玉军的主张能否成立，应审查两方面内容：1、王昌亮与刘云昌签订涉案房屋买卖合同时是否存在恶意串通的行为；2、如果存在恶意串通的行为，该行为的后果是否损害了白玉军的合法权益。白玉军主张其向刘云昌购买该涉案房屋的事实李某某作为中介是明知的，后来李某某为了骗取中介费，隐瞒了白玉军与刘云昌之间的房屋买卖合同关系，又恶意的将该房屋介绍给王昌亮，并且代理其办理了相关手续，李某某恶意代理王昌亮购房，所产生的法律后果应当由委托人王昌亮承担后果。但一审庭审过程中，李某某作为证人出庭时明确表示不认识白玉军，且白玉军申请的证人张某某到庭后陈述系其介绍白玉军与刘云昌之间达成了房屋买卖合同。故白玉军主张李某某在明知其向刘云昌购买了涉案房屋后又恶意介绍王昌亮购买涉案房屋，本院难以采信。白玉军还提交了刘云昌书写的证明一份，但刘云昌作为出卖方，在一、二审期间经法院合法传唤均无正当理由，拒不到庭，无法核实该证明的真实性，该证明中载明的内容还与查明的事实不符，因此，本院不予采信。另外，白玉军还主张王昌亮与刘云昌之间具有编造销售价款、代开不动产统一销售发票等行为，但是其并未提交证据证明，且虽然王昌亮与刘云昌房屋买卖合同中约定的价款与不动产统一销售发票中价款不同，但上述价款均在当时涉案房屋的合理价值范围内，王昌亮就价款不同问题也能够作出合理解释。综上，白玉军提交的证据均无法证实王昌亮与刘云昌之间存在恶意串通的事实，本院不予采信。关于白玉军的合法权益是否遭受损害的问题，即使白玉军与刘云昌之间存在真实的房屋买卖关系，因为尚未办理过户手续，白玉军与刘云昌之间仅为合同之债，其可通过其他途径主张权利，其债权亦不会因涉案房屋办理至王昌亮名下而消灭。因此，白玉军的权益并未因王昌亮与刘云昌之间的买卖行为而受到损害。
综上，白玉军主张王昌亮与刘云昌之间的房屋买卖合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。上诉人白玉军的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人白玉军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙红岩
代理审判员 王德强
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年三月三十日
书 记 员 朱 茜