辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终122号
上诉人（原审原告）：翁世喜，男，1958年3月15日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：贾艳君，系辽宁万嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区仙岛北路36号。
法定代表人：李志洪，系该公司董事长。
委托代理人：侯胜利，男，1953年9月8日出生，汉族。
上诉人翁世喜与被上诉人沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称沈阳和泓公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第1675号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告翁世喜诉称：2011年9月30日原告从被告处定购了两处商业网点（沈阳市和平区滨河北路86号1门，面积1093.11平方米，房款17314862元；和平区长白三街200号2门，面积935.42平方米，房款14188451元），并于2011年10月1日签订了购房协议，当日交齐全部房款。购房协议约定，该两处网点交付时间为2013年9月30日，迟延交付每日支付房款的万分之一违约金。2015年5月21日，被告向原告下发书面准住通知单，在办理入住手续时得知被告收取31503313元房款后，4年之久并未为原告办理商品房买卖合同备案，在为原告办理备案后，才按照备案合同向原告交付房屋。原告认为，基于对被告作为开发商的实力和诚信的信任，才放心地将31503313元房款全部一次性交齐，购买了此两处在建的商业网点，但开发商为谋求利益使用原告资金，于消费者的权益不顾，不仅迟延交付，甚至采取欺骗的做法，让买受人无辜地承担着各种风险，而事实上因迟延交付的21个月，就已经造成原告租金损失300多万元。另，原告接收房屋后，发现被告对原告网点门前的搭建物（与被告向原告出示销售展示图不符，后添置的部分）没有彻底清除。综上，请求法院依法依约裁判，保护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金1，896，498.66元（3150.33元／天×602天）；2、请求判令被告履行清除门前私建构筑物的义务；3、请求判令被告承担诉讼费用。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中的私建构筑物为电表箱3个、花坛及树。
原审被告沈阳和泓公司辩称：1、原告的诉讼请求没有合同依据，原告诉状没有合同依据的。2011年10月1日的购房合同已经被双方2015年5月14日签订的合同所替代，后一份合同约定的交房时间是2015年5月21日，已经按合同进行履行，已收房缴纳了费用。2、没有事实依据，我方没有违约交房。3、这块土地是在规划红线以外，要求我方清除搭建没有依据。综上，请驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明：2011年10月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区滨河北路86号1门（现已变更为：沈阳市和平区仙岛北路32号）房屋，用途为商业，建筑面积1093.11平方米，总价款为17，314，862元……。其中《商品房买卖合同》第五条付款方式及期限约定为一次性付款；第七条交付期限约定：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……；第八条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；第十条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。上述合同签订后，原告向被告交付了购房款17，314，862元。2013年9月23日，被告向原告出具《延期交房通知函》一份，其中注明：“……该商品房应于2013年9月30日交付，由于全运会、天气等原因，交房时间延迟至2013年10月30日……我公司将信守承诺，严格履行合同约定的逾期交房违约责任，将按照双方签署的《商品房买卖合同》第九条的约定进行赔付，赔偿金额将在业主收房时以物业费的形式兑现”。但被告未按该通知函约定的期限向原告交付诉争房屋。2015年5月14日，原、被告针对诉争房屋重新签订了《商品房买卖合同》及补充协议各一份，其中《商品房买卖合同》第八条交付期限条款约定：出卖人应当在2015年5月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……；第九条出卖人逾期交房的违约责任条款约定：……逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行……。上述合同签订后，被告向原告出具了《准住通知单》一份，其中标注了“此准住通知单仅限于办理契税使用，不作为准住凭证”字样。2015年5月25日，原、被告签订了《和泓尚品用电服务协议》一份，同日，原告在《和泓尚品入住费用确认单》上进行了签字确认，并于2015年5月26日交纳了该确认单上标注的物业费、采暖费、电费、水费，共计14，117元，沈阳和泓物业服务有限公司为其出具了辽宁省地方税务统一发票。庭审中，原告主张其于2015年5月26日验收诉争房屋时，因房屋存在问题未予接收，被告对此存有异议，但在被告提供的证据《房屋验收单》中，“业主签字”一栏处未有原告签字。截止至原告提起本案诉讼之日（2015年5月29日）止，原、被告均认可诉争房屋正处于维修状态。另查明：诉争房屋于2013年10月28日通过竣工验收。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，否则应承担违约责任。本案中，原、被告于2011年10月1日、2015年5月14日分别签订的《商品房买卖合同》及补充协议，均系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制规定，故合法有效。虽原、被告于2011年10月1日签订的商品房买卖合同中，约定的交付期限为2013年9月30日，但双方在其后（2015年5月14日）签订的商品房买卖合同中，又约定房屋交付期限为2015年5月21日，对此原告庭审中提出，其与被告签订商品房买卖合同（2015年5月14日）的目的仅为办理合同备案所用，但被告对此不予认同，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应为其主张承担举证证明责任，现原告无证据证明其与被告于2015年5月14日签订的商品房买卖合同仅为备案所用，故双方于2015年5月14日签订的商品房买卖合同，应视为对原商品房买卖合同（2011年10月1日）的变更。因原、被告于2015年5月14日签订的商品房买卖合同第八条约定的房屋交付期限为2015年5月21日，被告于2015年5月26日才履行其交付房屋义务，虽原告庭审中对被告交付房屋的时间存有异议，认为因诉争房屋存有质量问题原告未予接收，但本案系商品房销售合同纠纷，诉争房屋已通过竣工验收，符合双方合同约定的交付条件，故对被告于2015年5月26日履行交付房屋义务的时间节点，本院予以认定。由此，被告逾期交付房屋的起止时间应自2015年5月22日起至2015年5月26日止，被告未按约定履行交付房屋义务，系违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金的数额问题，根据原、被告于2015年5月14日签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告应支付的逾期交房违约金应为8，657元［17，314，862元＊0.0001＊5天（2015年5月22日至2015年5月26日）］。关于原告主张被告履行清除门前私建构筑物的义务的诉讼请求。在原、被告签订的商品房买卖合同中，双方未对诉争房屋外的构筑物进行约定，故原告根据其与被告签订的商品房买卖合同约定，要求被告履行清除构筑物义务，其诉讼请求缺乏合同依据。同时，原告所主张的构筑物，即：电表箱、花坛和树木，其使用性能上也均属于公共设施，庭审中，原告亦无证据证明上述构筑物均为被告私自构建，故原告该诉讼请求，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告翁世喜逾期交房违约金8，657元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14，181元（原告已预交），由原告翁世喜负担14，063元，由被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司负担118元。
宣判后，翁世喜不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人后签的合同是为了备案所用，备案合同并没有对违约责任进行约定，原审法院免除了被上诉人逾期交房违约责任不当，关于诉争房屋门前构筑物，在上诉人购买房屋时并不存在，故应予清除。此外，被上诉人在2013年9月23日曾发出延期交房通知函，该函中被上诉人认可承担1个月的逾期交房违约金。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人沈阳和泓公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有翁世喜提供的《商品房买卖合同》、专用收款收据、入住通知单、延期交房通知函，沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司提供的《商品房买卖合同》、准住通知单、入住费用确认单、用电服务协议、辽宁省地方税务统一发票及当事人当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，翁世喜与沈阳和泓公司双方于2011年10月1日、2015年5月14日分别签订《商品房买卖合同》及补充协议，2015年5月14日所签订的商品房买卖合同约定房屋交付期限为2015年5月21日，应视为对原商品房买卖合同中交付房屋时间的变更，故本院对翁世喜提出沈阳和泓公司应承担2013年9月30日起的逾期交房违约金的上诉主张，本院不予支持。关于上诉人翁世喜提出被上诉人应给付延期交房通知函中沈阳和泓公司承诺承担的逾期交房违约金的上诉主张，因该函为沈阳和泓公司的真实意思表示，后双方虽变更了交房时间，但是沈阳和泓公司并无证据证明其撤回了承担该违约责任的意思表示，且沈阳和泓公司未按该函的约定以物业费抵顶，故沈阳和泓公司仍应给付该违约金，数额为51，945元（17，314，862元×0.0001×30），沈阳和泓公司共计应给付翁世喜60，602元（51，945元＋8，657元）。关于上诉人翁世喜提出沈阳和泓公司应清除门前私建构筑物的上诉主张，因翁世喜未提供证据证明沈阳和泓公司有清除门前私建构筑物的义务，合同中对此亦无约定，故翁世喜的该项上诉主张无事实及法律依据，本院对翁世喜的该项上诉主张，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第1675号民事判决第二项；
二、变更沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第1675号民事判决第一项即“一、被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告翁世喜逾期交房违约金8，657元；”为“沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付翁世喜逾期交房违约金60，602元；”
三、驳回当事人其他诉讼请求。
一审案件受理费14，181元，二审案件受理费14，181元，共计为28，362元。由翁世喜负担25，732元，由沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司负担2，630元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。