广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1681号
原告佛山市禅城区张槎街道东鄱股份合作经济联合社，住所：广东省佛山市禅城区张槎街道东鄱村。
负责人陈荣波。
委托代理人邝国锋，广东千度律师事务所律师。
被告佛山市雅纶纺织有限公司，住所：广东省佛山市禅城区张槎四路33号3楼、5楼东面。
法定代表人陈健。
委托代理人刘敏，广东龙浩律师事务所律师。
委托代理人陈雅精，住广东省雷州市。
原告佛山市禅城区张槎街道东鄱股份合作经济联合社诉被告被告佛山市雅纶纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2015年10月21日公开开庭进行审理。原告的委托代理人邝国锋、被告的委托代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月5日，原、被告签订五份《承包合同书》，根据上述《承包合同书》的约定，原告将位于佛山市禅城区张槎四路43号后面仓库之三（原35号）、佛山市禅城区张槎四路33号三楼、佛山市禅城区张槎四路43号三楼（原35号）、佛山市禅城区张槎四路43号五楼（原35号）、佛山市禅城区张槎四路43号六楼（原35号）的物业发包给被告经营使用（实为将物业出租给被告使用），期限均为2013年8月1日起至2014年7月31日止，承包款（即租金）分别为每月4204.20元、4290元、13000元、13000元、13000元。合同另约定，被告承租佛山市禅城区张槎四路43号后面仓库之三（原35号）、佛山市禅城区张槎四路33号三楼物业的违约金为6000元，被告承租涉案其他物业的违约金为15000元。上述合同签订后，原告依约履行，但被告从2014年1月1日起，开始拖欠五份合同所约定的租金，至上述合同期限届满时，被告仍未按合同约定缴纳租金。经原告核算，被告共计拖欠原告的租金332459.40元，并产生违约金57000元。另，被告至今还拖欠原告水电费共计6482.90元。综上，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2014年1月1日至2014年7月31日的租金共计332459.40元；2、被告向原告支付违约金57000元；3、被告向原告支付欠缴水电费6482.90元；4、本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称：一、原告出租的厂房没有办理房产证，也没有办理相关报建手续，属于违建，故原、被告签订的合同属于无效合同；二、原告起诉主张的被告拖欠租金期间为2014年1月-2014年7月，但原告提起本案诉讼的日期为2015年9月6日，根据法律规定，租金的诉讼时效为一年，原告的起诉已经超过诉讼时效，请求法院予以驳回；三、被告在本案中并无违约，是原告停水停电造成被告无法继续承租，被告实际搬离的日期为2014年7月1日，不存在拖欠2014年7月租金的事实。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告组织机构代码证、被告工商登记网上打印件、组织机构代码证。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《承包合同书》（五份）。证明原告将涉案物业发包给被告经营使用，并约定了租赁期限、承包款（租金）标准、违约金标准等，上述合同均已到期届满。
3、佛府集建（94）字第0600071201788号集体土地建设用地使用证、宗地图。证明涉案物业的权属人为原告。
4、水电费收据。证明被告所欠缴的水电费数额。
5、发票。证明原告系按照总表度数缴纳水电费用，该费用包含被告的欠费，原告已经代垫水电费。
诉讼中，被告未提交证据。
本院认证：原告提交的证据1、5，被告均无异议，本院予以采信；原告提交的证据2-4，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2013年7月5日，原告（发包方、甲方）分别与被告（承包方、乙方）签订《承包合同书》，主要内容为：“为搞活市场经济，增加集体收入，甲方经研究决定，将位于佛山市禅城区张槎四路43号后面仓库之三（原35号）发包给乙方经营使用。双方经友好协商，特签订如下协议：一、甲方按现状提供面积共254.80平方米给乙方使用，甲方负责将水电源引接到仓库门口，仓库内的水电设施由乙方购置及安装，费用由乙方支付。二、仓库的承包期限从2013年8月1日起至2014年7月31日止。三、承包款及其他费用的计算：承包款16.50元／月平方米，每年应缴金额50450.40元。四、交款的时间及延交的处理：1、交款时间及延迟的处理：乙方必须在每年每月10日前交清当年当月承包款及其他费用。……五、该仓库在承包期，乙方必须负担的费用：水、电费、税金及管理费、卫生、垃圾处理费等费用。……七、乙方在签订本合同时，先预定肆仟伍佰捌拾陆元给甲方作履行合同的信用担保（该担保金不计利息）；……十一、本合同一经签订，双方应各自执行，如中途一方违约致使本合同主要条款不能履行的，则由违约方负责支付违约金陆仟元。……”。
同日，原告还分别与被告就原告发包佛山市禅城区张槎四路33号三楼、佛山市禅城区张槎四路43号三楼（原35号）、佛山市禅城区张槎四路43号五楼（原35号）、佛山市禅城区张槎四路43号六楼（原35号）的物业签订四份《承包合同书》，面积分别为330平方米、1000平方米、1000平方米、1000平方米，承包款标准均为13元／月／平方米，担保金分别为6600元、16000元、16000元、16000元，违约金分别为6000元、15000元、15000元、15000元。其他合同内容基本同上。
诉讼中，原告陈述：涉案物业未报建也未办理房地产权证，被告系于合同约定的期满之日即2014年7月31日之后才搬离涉案物业，未与原告办理交接手续，但原告在本案中仅向被告主张至2014年7月31日的租金。另，原告确认已依据合同约定向被告收取保证金，尚未退还。被告陈述：被告系于2014年6月30日-2014年7月1日搬离，原告主张的水电费也是计至2014年6月底，当时因停水停电没有与原告办理交接手续。被告确认因经营不善拖欠2014年1月-2014年6月的租金，亦确认原告主张的水电费数额，但因涉案合同无效，被告已缴纳的保证金应冲抵上述租金及水电费。另，被告不同意支付原告诉请的违约金。
另查明，涉案座落于佛山市禅城区张槎四路35号地块，权属人为原告。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为出租人陈述涉案物业未办理报建手续，亦未能提供涉案物业产权登记资料，故原、被告于2013年7月5日签订的五份《承包合同书》均为无效合同。
关于原告主张被告支付租金及水电费的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《承包合同书》无效，但被告实际占有并使用涉案房屋，故被告应参照上述合同书约定的标准向原告支付占有使用费。诉讼中，原告主张被告拖欠2014年1月-2014年7月的租金，被告虽不予确认并主张其已于2014年7月1日搬离涉案房屋，但并未提供有效证据予以证明，原告亦不予确认。另因水电费的计算期间与被告实际搬离日期没有必然联系，故被告亦不能以此为由抗辩原告的上述主张。经计算，被告应向原告支付占有使用费共计332459.40元【16.50元／月／平方米×254.80平方米×7个月＋13元／月／平方米×（330平方米＋1000平方米＋1000平方米＋1000平方米）×7个月】。另因涉案五份《承包合同书》均无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告应向被告返还保证金共计59186元（4586元＋6600元＋16000元＋16000元＋16000元）。被告主张上述保证金冲抵占有使用费，系被告对其自身权利的自由处分，本院依法予以确认，故被告实际应向原告支付占有使用费共计273273.40元（332459.40元-59186元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告主张的水电费6482.90元，原告已提交发票等证据证明其已代垫相关水电费，被告亦对拖欠水电费的事实及金额均无异议，故被告应向原告支付水电费6482.90元，本院对原告的该诉请予以支持。
关于原告主张被告支付违约金的诉请。如上分析所述，涉案五份《承包合同书》均为无效合同，故原告主张被告支付违约金无合同依据，本院不予支持。
关于被告主张原告关于租金的诉请已超诉讼时效的抗辩意见。因涉案合同均为无效合同，故本案中被告应向原告支付的费用实系占有使用费，并不适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定。原告的该部分诉请并未超过法定诉讼时效，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告佛山市雅纶纺织有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道东鄱股份合作经济联合社支付占有使用费273273.40元及水电费6482.90元；
二、驳回原告佛山市禅城区张槎街道东鄱股份合作经济联合社的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取3620元，由原告佛山市禅城区张槎街道东鄱股份合作经济联合社负担1062元，被告佛山市雅纶纺织有限公司负担2558元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 江幼钿
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。