台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第1694号
原告：台州市椒江建设物业管理有限公司。
法定代表人：张文俊。
被告：罗昌梅。
委托代理人：金伟，浙江利群律师事务所律师。
原告台州市椒江建设物业管理有限公司（以下简称建设公司）与被告罗昌梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法由代理审判员周丹玲适用简易程序，于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告建设公司的法定代表人张文俊、被告罗昌梅及其委托代理人金伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设公司起诉称：原告从2010年1月至今系椒江区凤凰铂金广场小区的物业服务企业，被告系该小区1幢一单元401室业主。依据原告与开发商签订的前期物业服务合同，及与该小区业主委员会签订的物业服务合同，原告作为该小区的物业服务企业，向该小区多层住户的业主按每月25元的标准收取车位服务费及按每年每户30元代收代付单元通道路灯费，按物业服务合同第二十一条第二款约定，被告应当在每年度的开始时间向原告支付该年的代收代付单元通道路灯费和车位服务费。原告经过多次电话以及上门催告，被告始终拒绝履行付款义务，为此，原告已采用多种张贴通知的方式向被告送达相关催款函。综上所述，原、被告之间的服务合同合法有效。被告在服务期内未能按合同约定向原告支付相应的代收代付单元通道路灯费、车位服务费构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和物业服务合同第九章第四十一条的约定，应当向原告支付违约赔偿金804.38元。请求判令被告立即向原告支付拖欠的2013-2014年车位服务费600元、通道路灯费60元、违约金804.38元，总计1464.38元。
在法庭辩论终结后，原告建设公司申请撤回要求被告支付通道路灯费60元和违约金804.38元的诉讼请求。
被告罗昌梅答辩称：被告于2010年取得了椒江区凤凰铂金广场1幢一单元401室房屋的产权，至今尚未入住。2012年以前，业主委员会尚未成立，故由原告与被告个人签订物业服务协议。2012年小区成立业主委员会，同年5月1日，业主委员会代表全体业主与原告签订了物业服务合同，履行期限自2012年1月1日至2014年12月31日。为此，原告与被告个人签订的物业服务协议终止履行，不适用本案。本案讼争的地下车位服务费应适用物业服务合同。被告认为原告起诉的事实与请求不符合实际，也不符合法律规定及合同约定。物业服务合同未约定每月25元的地下车位服务费，其中第二十三条对停车费的收取作出约定，即停车费由原告按下列标准向车位使用人收取，但该合同将收取标准的第1项地下车位服务费按年度一次性交费300元／个·年，写到第二十二条项下，而第二十二条是规定共用部位、共用设施设备的维修费用从维修资金支出，与地下车位服务费无任何关联，故第二十二条第1项、第2项的具体内容正是第二十三条项目，因此车位服务费就是停车费，按车位收取而已。停车费是服务人对业主的车辆出入停泊进行服务并收取费用，而不需要为车位提供服务。被告虽然购买了地下停车位，但被告至今尚未入住，没有停泊过车辆，也没有享受过服务。原告要求被告支付停车费不合情理。综上，应驳回原告的诉讼请求，被告保留要求原告清退已收取的通道路灯费和车位服务费的权利。
经审理查明：被告系椒江区凤凰铂金广场2幢二单元302室房屋的业主之一。椒江区凤凰铂金广场小区系由浙江椒江建设房地产开发有限公司（以下简称建设房地产公司）开发，到目前为止一直由原告提供物业服务。2008年4月1日，建设房地产公司与原告签订前期物业管理服务合同，约定原告为椒江区凤凰铂金广场提供物业服务，委托管理期限暂定二年，自2008年4月1日起至2010年3月30日止；地下车位公共设施维护费为25元／只·月。2009年5月8日，原告向台州市椒江区发展和改革局报送了关于凤凰·铂金广场物业管理费的报告，载明凤凰·铂金广场车位的物业管理费标准为车位25元／个／月，报该局备案。台州市椒江区发展和改革局于2009年5月31日出具了备案确认书。原、被告于2010年2月10日就前期物业服务达成物业服务协议，约定地下车库车位使用权人应按25元／个·月的标准向原告交纳停车位设施设备维护费，该协议同时载明本协议之前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设房地产公司选聘原告实施的物业管理。后，建设房地产公司与原告又签订一份委托管理期限为2010年9月31日至2011年9月31日止的前期物业管理委托合同。2012年，椒江区海门街道凤凰·铂金广场小区业主委员会成立。同年5月1日，椒江区海门街道凤凰·铂金广场小区业主委员会作为甲方与作为乙方的原告签订物业服务合同，约定乙方为椒江区凤凰铂金广场提供物业服务，委托服务管理期限为叁年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；合同第五章物业服务费用中的第二十二条约定“共同部位共用设施设备的大、中修、更新改造及保修期后保障性维修费用从专项维修资金支出。1、地下车位租金（原告将‘租金’二字手写改成‘服务费’）按年度一次性缴费，￥300元／个·年。2、在政府出台新的相关法规政策时，地面车位和地下车位的收费标准将及时调整，并进行相应的合理变更。”，第二十三条约定“停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取，其中地面车位费收益作为公共收益金，其归属将参照椒江区凤凰铂金广场《管理规约》中的相关规定执行。”；第六章双方权利义务中的第三十三条乙方权利义务第4项约定“向业主和物业使用人收取物业服务费、车位（库）费（原告将‘（库）’手写改成‘服务’）及其他约定的代收代缴费用。”。被告在2012年6月27日向原告交纳了车位服务费150元。原告曾在被告门口张贴催讨函向被告催缴物业费。2015年4月22日，原告在小区布告栏张贴了催缴物业服务费的再通知，该通知载明1#-1-401罗昌梅2013年未交费用包括路灯费30元、车位费300元及违约金等，2014年未交费用包括路灯费30元、车位费300元及违约金等，要求业主5天内到物业办公室交纳物业服务费。原、被告均认可被告对022号地下车位享有使用权。被告在2010年接收了上述房屋和地下车位。
上述事实有原告提供的车位号、前期物业管理服务合同、前期物业管理委托合同、物业服务协议、物业服务合同、备案确认书、关于凤凰·铂金广场物业管理费的报告、收款收据、建设房地产公司出具的证明、在布告栏张贴催缴物业服务费的再通知的照片、在门上张贴催告函的照片及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：原告与椒江区海门街道凤凰·铂金广场小区业主委员会签订的物业服务合同对作为业主的被告具有约束力。被告陈述车位的权利享有人为被告和其他共有人，但表示在本案中如果需要承担责任，愿意由其个人来承担，故本案被告主体适格。关于被告是否应当支付车位服务费的问题。虽然物业服务合同第二十二条约定的地下车位服务费300元／个·年存在将租金改写成服务费的情况，但是本案中没有依据表明原告与椒江区海门街道凤凰·铂金广场小区业主委员会或小区业主存在地下车位租赁合同关系，同时结合原告与建设房地产公司签订的前期物业管理服务合同约定地下车位公共设施维护费为25元／只·月，原告与被告签订的物业服务协议约定停车位设施设备维护费为25元／个·月，原告向台州市椒江区发展和改革局备案的车位物业服务费标准为25元／个／月等情况，可以确认该条约定的300元／个·年是地下车位的物业服务费。在原告已提供物业服务的情况下，被告应按300元／个·年向原告支付地下车位的物业服务费，其有无实际享受物业服务或是否需要接受相关物业服务不影响物业服务费的支付。因此，原告要求被告支付2013-2014年度地下车位物业服务费600元的诉讼请求合理，本院予以支持。原告申请撤回通道路灯费和违约金的诉讼请求，系其对诉权的正当行使，不损害被告的利益，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
被告罗昌梅于本判决生效后十日内向原告台州市椒江建设物业管理有限公司支付2013-2014年度车位的物业服务费600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半计算，原告台州市椒江建设物业管理有限公司预交），由原告台州市椒江建设物业管理有限公司负担15元，被告罗昌梅负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请本院执行的期间为二年，上述期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 周丹玲
二〇一五年十月十四日
代书 记员 王 婷
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。