四川省阆中市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阆民初字第2853号
原告重庆市金煌物业管理有限公司。
住所地：渝北区两路凯歌路***号。
法定代表人杨世福，该公司总经理。
委托代理人葛黎，四川伊丽达律师事务所律师。
委托代理人蒲小琴，该公司员工。
被告邱秀珍。
委托代理人ＸＸ。
委托代理人魏兴元，阆中市二龙法律服务所法律工作者。
原告重庆市金煌物业管理有限公司（金煌物业公司）诉被告邱秀珍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理。本案依法由审判员分别于2015年7月31日、2015年8月10日依简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人葛黎、蒲小琴，被告委托代理人ＸＸ、魏兴元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系物业管理公司，自2010年起对阆中市云天新城小区进行物业管理。被告系该小区业主，2010年4月与原告签订了《前期物业管理服务合同》，双方就物业管理费用、公摊费及逾期不缴纳物管费滞纳金收取方式及缴纳时间等进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告提供了物业服务，而被告自2013年3月7日起无故拖欠物管费，原告多次催收无果。诉请判决：1、被告立即支付其2013年3月7日至2014年12月30日期间拖欠原告的物业管理费用、公摊费及滞纳金共计4916.89元；2、本案诉讼费用由被告负担。
原告金煌物业公司为支持其诉请，向本院提交了以下证据并提出下列证明内容：
1、原告的营业执照、组织机构代码、资质证书复印件，证明原告的身份情况；
2、原告的收费许可证复印件，证明原告收取物业管理费用标准的规范性；
3、《前期物业管理服务合同》及《业主临时公约》原件一份，证明被告系云天新城一号小区业主及原、被告建立了物业服务管理合同关系的事实；
4、《前期物业管理服务合同备案表》及合同复印件，证明原、被告在签订合同前该合同已向房管局备案，其内容合理真实；
5、《阆中市房屋维修基金使用备案表》（其内容包括房屋维修基金使用须知、房屋公共维修基金使用申请表、申请使用大修基金维修电梯的公示及照片、电梯故障检查函、维修电梯申请、﹤七里街道办事处关于同意云天1号小区1幢3单元动用维修专项基金的函﹥、电梯维修启用大修基金征求业主意见表），证明原告维修小区电梯及尽到物业管理义务事实；
6、原告缴纳公摊水、电费发票原件，证明原告尽到服务管理义务，缴纳小区公摊水、电费事实；
7、阆中市七里街道办事处南池居委会向原告颁发的《荣誉证书》复印件，证明原告向被告提供的物业管理服务合乎规范的事实；
8、《调解协议书》及赔付流程表，证明被告邱秀珍因云天物业公司赔偿费用充抵被告2011年6月1日至2013年3月6日的物业管理费用事实。
被告邱秀珍质证及辩称意见为：1、原告向被告提供物业服务管理属实，但原、被告签订的《前期物业管理服务合同》及《业主临时公约》是原告单方起草的，该合同未约定期限，其合同相关内容存在欺诈性，且原告提供的物业管理服务质量较差，因原告阻挠导致被告小区至今无法成立业务委员会更换物业公司；2、收费许可证真实性无异议，但原告收取的物业管理费用相比其它小区偏高，存在不合理性；3、《阆中市房屋维修基金使用备案表》真实性无异议，但原告是在小区电梯出现故障很久以后才修理的，无疑增加了维修费用，也能体现出原告管理失职；4、原告缴纳公摊水电费事实无异议，但原告缴纳的费用与业主实际缴纳的费用是有差距的，对于实际的水价、电价应当公示；5、原告获得荣誉证书与本案没有关联性，对于原告的服务水平，应当以业主的评价为依据。
被告邱秀珍为证明其主张，向本院提交了以下证据并提出下列证明内容：
1、小区业主自行收集的《云天一号物业管理的严重问题》及照片32张，证明原告物业管理水平较差，小区内车辆乱停乱放、顶楼非法搭建、消防通道长期关闭、杂物乱堆乱放等问题；
2、云天一号业主委员会签名告示、业主签到表及阆中市人民政府七里街道办事处南池社区居民委员会证明，证明云天一号小区业主于2012年即筹备建立业主委员会但由于各种原因至今未成立；
3、原告出具的物管费收据，证明被告缴纳了2010年6月至2011年5月的物管费及公摊费1388元；
4、同城其他小区物业管理费用收据，证明原告收费标准偏高。
原告金煌物业公司对上列证据质证意见为：1、被告所提供的照片没有拍摄日期，也未显示拍摄地点，原告的职责在合同中有约定，该组照片不能证明原告未尽到服务职责；2、小区内我们划分了专门的停车位，车辆乱停乱放是业主自身造成的，我们也进行过管理，业务反映的问题我们的态度一直都是积极处理，乱搭乱建的问题我们也向相关部分反映过；3、成立业主委员会并非是原告职责，该小区至今未成立业主委员会应该是程序或其它方面原因，南池居委会证明清楚记明“因社区工作较忙，云天一号小区存在多种原因至今未成立小区业主委员会”，与原告及本案无关；4、物管费收据真实性无异议，但该笔费用是开发商代被告交纳的，后来再被告的赔偿中予以了抵扣，并非被告本人所交纳；5、各个物业公司收费标准并没有固定，原告取得了收费许可，被告签订物业合同也是一种对收费标准的认可形式，不能因为比其他小区偏高就不缴纳物管费。
经审理查明，原告金煌物业公司系阆中市云天新城一号小区从物业管理服务单位，被告系该小区房屋业主，房屋面积为109.7㎡。2010年4月4日，原告金煌物业公司（甲方）、被告邱秀珍（乙方）签订《前期物业管理服务合同》及《业主临时公约》，约定：1、物业服务费用标准为非电梯住宅0.70元／月·平方米、电梯住宅1.00元／月·平方米、商业物业2.00元／月·平方米；2、小区公共用水、用电，实行独立计量，每月如实向业主／物业使用人分摊；3、物业管理费应按月交纳，乙方或物业使用人应在每月18日之前履行交纳义务，逾期将按每天千分之三向甲方交纳滞纳金，乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，乙方负有连带责任；4、首次物业管理费收取的时间是以商品房买卖合同约定的交房时间为准，每月15日之前（含15日）接房的收取当月全月物管费，每月15日之后接房的收取当月半个月的物管费；5、甲方违反合同约定擅自提高收费标准，乙方有权要求甲方清退，造成乙方或物业使用人员损失的，甲方应给予乙方或物业使用人赔偿；6、乙方或使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业费的应按每日千分之三的标准向甲方支付违约金。庭审中，被告主张《前期物业管理服务合同》中第四条第二项第2条约定的“甲方对其产权所属的房屋具有完全的所有权，可以出售、转让、赠予、抵押、出租或其他方式处置”系剥夺被告房屋权利，属霸王条款，且原告将公共区域用于牌室经营并收取租金，违反了合同约定侵犯了业主利益，但并未提供任何证据佐证其主张。庭审中，被告方证人刘顺山、郭松出庭作证，二证人系该小区业主，证明内容均为原告在对该小区提供物业服务中的各种问题及业主委员会至今未成立导致无法更换物业公司。证人刘顺山至今未交纳物管费，证人郭松已按约定向原告交纳。
同时查明，因被告所购买的四川省阆中云天物业发展有限公司（简称云天公司）延迟交房，被告邱秀珍（乙方）与云天公司（甲方）于2011年11月10日签订《调解协议书》，约定：甲方对于迟延向乙方交房，向乙方进行经济赔偿，具体赔偿标准为根据乙方房屋面积按每平方米35元计算，共计赔偿3800元，全部充抵2011年6月1日至2013年3月6日的物业管理费，乙方无异议。赔付流程表载明：应扣金额1388元（12个月物管费﹤2010.6.1-2011.5.31﹥），应赔付金额2452元。庭审中，对被告自2013年3月7日至今未再交纳物管费的事实，原、被告均无异议。原告多次催收物管费无果后，遂诉讼来院。双方为证明自己的主张向本院提供了前述证据。为证明各自主张，双方向本院提供了上列证据。
本院认为，原告金煌物业公司作为阆中市云天新城一号小区的物业服务管理单位，被告邱秀珍系该小区业主，原告向被告提供了物业管理服务，且原、被告双方签订了《前期物业管理服务合同》，该合同内容没有违反法律禁止性规定，系双方自主意思表示，故原、被告之间建立了物业服务合同法律关系。原告按约定向被告提供了物业管理服务，被告应承担按约定向原告交纳物业管理服务费的义务，故原告主张被告交纳2013年3月7日至2014年12月30日期间的物管费，本院予以支持。根据合同约定，被告应交纳物管费用为2391.46元（109.7㎡×1元×21个月零24天），原告主张被告公摊费交纳标准为6元／月，根据合同第三条第三项第5条“小区公共用水、用电，实行独立计量，每月如实向业主／物业使用人分摊”的约定，小区公摊费实行独立计量按户分摊，原告未提供小区用水、用电的实际数量及每户分摊金额的相关证据，故原告的该项主张，本院不予支持。关于原告滞纳金的主张，根据合同第三条第三项第6条“物业管理费应按月交纳，乙方或物业使用人应在每月18日之前履行交纳义务，逾期将按每天千分之三向甲方交纳滞纳金”的约定，该约定滞纳金为每日千分之三过高，本院酌定被告邱秀珍从2013年3月19日起至物业管理费用付清之日止，以每月18日应交纳的物管费按国家商业银行规定的一年期贷款利率向原告计付利息。被告邱秀珍辩解原告提供物业服务管理出现乱搭乱建、车辆乱停乱放、收取公共区域租用费等多种严重问题，首先，小区乱搭乱建属业主行为，原告对其无权拆迁；关于被告提出的原告服务过程中的各种问题，本案中，原告向被告提供了物业管理服务，被告如认为原告在服务过程有怠于管理的行为，可以申请业主委员会更换物业单位，但并不能以此作为拒绝交纳物业管理费的理由，被告也未提供任充分证据证明该小区未成立业主委员会系被告从中阻挠。故被告的辩解理由不能成立。另被告主张2010年6月1日至2011年5月31日的物管费及公摊费1388元系其本人所交，应予以抵扣。虽被告向本院提交的收据付款人记载为“邱秀珍”本人，但对于云天公司因延迟交房赔偿其3800元以抵扣被告应向原告交纳的2011年6月1日至2013年3月6期间的物管费的事实，被告予以认可。结合原告提供的被告无异议的《调解协议书》及《赔付流程表》清楚的载明了被告“赔偿金额为3800元，应扣金额1388元（12个月物管费﹤2010.6.1-2011.5.31﹥），应赔付金额为2452元。”根据常理，如该笔物管费由被告交纳，云天公司在后续赔偿时应当是累加而不应当是扣减，故被告主张该笔费用由其本人所交纳不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释及相关法律问题》第六条的规定，判决如下：
一、被告邱秀珍在本判决发生法律效力后十五日内偿付原告重庆市金煌物业管理有限公司物业服务费2391.46元；并从2013年3月19日起至物管费用付清之日止以每月18日应交纳的物管费按国家商业银行规定的一年期贷款利率计付利息。
二、驳回原告重庆市金煌物业管理有限公司的其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人如果民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告邱秀珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 赵卿宇
二〇一五年九月九日
书记员 龚钰婷