大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0293民初1216号原告：王宁立，男，1955年9月14日出生，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：王玲，辽宁慧之林律师事务所律师。被告：孙彪，男，1957年3月16日出生，住大连市高新园区。委托诉讼代理人：于国华，辽宁胜诚律师事务所律师。被告：曹萍，女，1958年4月9日出生，住大连市高新园区。委托诉讼代理人：于国华，辽宁胜诚律师事务所律师。第三人：大连海珠花园有限公司，住所地大连高新技术产业园区。法定代表人：刘某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王超，男，1978年4月27日出生，该公司董事长助理，住大连市甘井子区。原告王宁立与被告孙彪、曹萍、第三人大连海珠花园有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王宁立的委托诉讼代理人王玲、被告孙彪及其委托诉讼代理人于国华、被告曹萍的委托诉讼代理人于国华、第三人大连海珠花园有限公司的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宁立向本院提出诉讼请求：1.判令二被告履行2016年3月3日双方签订的《商品房买卖合同》，给付原告剩余房款1,200,000元及迟延履行利息（按中国银行同期贷款利率6%加收50%，自2016年4月1日计算至实际支付之日，暂计算至2017年10月1日为162,000元）。2.第三人大连海珠花园有限公司对上述1,200,000元及迟延履行利息承担连带责任。事实与理由：原、被告于2016年3月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定：“被告购买原告所有的位于高新园区某号建筑面积426平方米别墅一套。该别墅总价款2,800,000元。双方共同协作办理该别墅的产权过户，被告应在产权过户后将全部房款一次性付清”。合同签订后，原告按合同约定将案涉房屋交付给二被告使用至今，帮助二被告办理完毕产权过户手续，但被告只给付原告房款1,600,000元，剩余1,200,000元被告一直以各种理由拖延拒绝给付，原告多次和二被告交涉均未果。二被告系夫妻，现共同居住在案涉房屋，房屋过户后现成为二被告的共同财产。综上，为维护原告自身的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告孙彪、曹萍辩称，不同意原告的诉讼请求。被告所购买的房屋已经交清全部购房款项，其中1,600,000元交给原告，1,200,000元交给第三人。因房屋产权所有人是第三人，被告是和第三人办理了一手房买卖手续，并且被告购买的房屋并不是和原告办理过户手续，而是和本案第三人办理的一手房交易手续。第三人述称，同意将该1,200,000元返还给原告，不同意给付原告主张的利息。第三人是案涉房屋的实际产权人，被告的付款方式1,600,000元支付给原告，1,200,000元支付给第三人是经过原、被告、第三人协商认可的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告孙彪与曹萍系夫妻关系。2016年3月3日，原告王宁立与被告孙彪签订《商品房买卖合同》，约定：一、原告王宁立将大连高新区某小区内的私有独栋别墅400平方米/套房产出售给被告。双方共同协助办理该别墅房产产权过户，交易付款后产权归被告所有。该别墅的整体售价共同认定为2,800,000元/套。二、双方在该合同共同签字后，在产权办理过户前，被告先付原告20,000元定金（待交付全款时，可核算在总价之内），双方办理产权过户后，被告现金一次性付清给原告房产全款。三、双方交易付款后，原告负责保证房产没有一切债权债务纠纷，原告结清水、电、煤气、暖气费用，由原告提供该房产一切相关手续给被告。四、本合同双方签字后方可生效。五、本合同未尽事宜，原、被告双方共同协商解决。合同签订当日，被告孙彪给付原告定金20,000元。2016年3月10日，被告向原告支付房款1,000,000元。2016年3月17日，被告向原告支付房款580,000元。2016年3月10日，原告出具承诺书，内容为本人王宁立自愿将自己名下所有的高新园区某号房屋的产权换名办理到孙彪名下。同意孙彪委托相关的职能部门办理此房屋产权的一切手续。2016年4月20日，被告孙彪取得了案涉某号房屋的房屋所有权证书。2016年4月25日，被告孙彪交纳案涉房屋的维修基金。对有争议的证据和事实，认定如下：1.原告提供调房协议、订购别墅合同书、住户进住通知单、第三人法定代表人刘某某出具的情况说明，拟证明原告对案涉房产的权利来源是第三人与原告之间通过调房确认，案涉房产物权是原告所有，原告不认可剩余房款应由第三人给付原告。被告对该证明事项不予认可，表示订购合同书不是商品房买卖的有效证明，调房协议并没有明确指向，无法证明就是案涉房屋；情况说明表明原告不是房屋的所有人，原告无法办理相应的产权手续，在第三人办理产权手续的情况下被告必须向第三人付款，对此原告知情并认可，被告已经完成全部付款义务，故原告的上述证据不能证明本案的案涉房屋为原告合法所有。第三人表示调房协议未明确指向，原告所举证据与本案无关；情况说明表述的事实属实，被告已经付清房款，现该1,200,000元款项应由原告与第三人之间处理。鉴于原告提供的证据内容可以确认原告曾与第三人签订订购别墅合同，后又确定调房，原告因无购房合同及发票，无法办理案涉房屋的产权手续，故原告所举证据不能证实原告确已取得案涉房屋的全部实际权利。2.原告提供案涉房产维修协议、物业管理服务合同、交纳水电及相应费用票据，拟证明原告于2006年占有使用案涉房屋，并进行相应的维修和交纳各种费用，原告是案涉房产的实际、真正的权利人，被告及第三人对原告所证事项均不认可，表示原告提供的证据仅能证实原告使用过案涉房屋，并不能证明其是物权所有人。根据原告提供证据仅能证实其占有、使用案涉房屋，且进行房屋维护等事实，但并不能据此认定其他待证事实。3.原告提供录音光盘，拟证明被告已确认房屋的权利人为原告，对剩余1,200,000元房款被告认可由被告负责给付给原告，被告许诺马上给付原告房款，原告无奈将房屋交付被告。被告对原告证实的内容不予认可，表示根据实际付款时间，被告是在办理产权前付款1,600,000元，根据录音内容显示原告王宁立认可被告将1,200,000元付给第三人用于办理房屋产权手续。原告有欺骗行为，原告没有房屋实际产权，并诱导被告。第三人表示被告将该1,200,000元付款给第三人，是原告、被告及第三人共同认可的。根据录音内容显示因原告无法办理产权过户手续，被告必须向第三人付款后方可办理，被告已告知原告为办理产权过户付款给第三人1,278,000元，被告表示1,200,000元办证后退回后给原告。4.被告提供商品房买卖合同、辽宁省大连市商品房销售（结算）专用发票、收据、银行回单、房屋产权证，证明被告与第三人签订了商品房买卖合同，向第三人交纳了1,278,000元款项，被告已取得案涉房屋所有权。原告认为被告孙彪与开发商之间的发票及合同均不是真实的交易，被告提供的证据无法证实其向第三人交付了1,200,000元房款，即使该款项转入第三人账户，该行为原告事先无授权且事后否认。第三人认可被告付款事实存在，并表示合同和结算发票均是为办理产权手续而补签，被告付款给第三人已经原告同意。根据被告所提供证据以及第三人意见，可以证实被告就案涉房屋已于2016年3月7日向第三人付款1,278,000元，为办理案涉房屋的产权手续，被告与第三人补签了商品房买卖合同。本院认为，本案诉争系因原告将尚未取得房屋产权的房屋出售给被告后，因原告无法办理产权登记手续而导致被告向第三人部分付款而产生。现原告因未能足额获得房款，故向被告及第三人主张付款责任。因此，本案的争议焦点应为向原告承担付款义务的责任方及具体付款数额。针对焦点，本院认为，原、被告就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方在自愿的基础上真实意思表示，原、被告本应按照该合同各自履行义务。但在履行合同中，原告因其尚未取得案涉房屋的产权，故其无法完成协助被告办理产权过户手续，因此合同履行中增加了第三人协助事实，该协助事实系对原合同履行的延展内容。原、被告、第三人就案涉争议房屋的产权过户虽未达成书面协议，但根据履行过程及已查明事实，为完成房屋的产权登记手续，被告除向原告支付了1,600,000元外，又向第三人支付了1,200,000元及交易房屋的税费，原告对该事实系明知，而付款给第三人原因盖因原告未能取得房屋产权，不能完成产权登记而产生。就案涉房屋的买卖，被告确支付了合同约定的2,800,000元款项，现第三人亦表示愿意返还该1,200,000元，故原告再向被告主张返还该1,200,000元款项，无法律依据，该款项应由第三人向原告支付。关于原告主张的逾期付款利息部分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。本案中，原、被告在签订房屋买卖合同中并无逾期付款违约金及利息的约定，双方就产权办理将1,200,000元款项存入第三人账户后，并未约定第三人具体的返还时间，但结合案情，该款应以被告完成产权登记时间为限。即当被告完成产权登记行为后，第三人就不应再占有该款项，而应将该款项支付给原告，故第三人应自被告完成产权登记的次日未能返款向原告承担逾期利息损失。对原告要求第三人按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基准支付自2017年4月21日起实际给付之日的逾期利息部分，本院予以支持；其超出部分，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、第三人大连海珠花园有限公司于本判决生效之日起三十日内返还给原告王宁立1,200,000元；二、第三人大连海珠花园有限公司于本判决生效之日起三十日内按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，支付原告王宁立自2017年4月21日起至实际支付款项之日止的逾期利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,058元，保全费5,000元，合计22,058元，由第三人大连海珠花园有限公司负担16,205元，由原告王宁立负担5,853元。第三人大连海珠花园有限公司负担部分，于本判决生效之日起三十日内给付原告王宁立。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  蒋春艳人民陪审员  方安安人民陪审员  窦红艳二〇一八年三月十九日书 记 员  陈迎雪附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。