山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2129号
上诉人（原审原告）刘晓国。
上诉人（原审被告）青岛真情巴士集团有限公司。
法定代表人相逢俊，总经理。
委托代理人李泽晖，山东润杰律师事务所律师。
委托代理人万彩娥，山东润杰律师事务所律师。
上诉人刘晓国因与上诉人青岛真情巴士集团有限公司（以下简称“真情巴士公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第488号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘晓国及其委托代理人关福荣、上诉人真情巴士公司的委托代理人李泽晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘晓国在原审中诉称，2003年10月31日起，真情巴士公司开始租赁刘晓国的房屋，该房屋位于青岛开发区长江东路×号，使用面积550平方米，房屋内配有空调。2012年10月31日，刘晓国、真情巴士公司双方又续订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为两年，自2012年10月31日至2014年10月31日。但真情巴士公司租赁房屋至2013年10月31日，真情巴士公司因自己公司管理层更换的原因拟违约单方解除《房屋租赁合同》，刘晓国不同意真情巴士公司的擅自违约行为。但真情巴士公司依然单方撕毁合同搬出了出租房屋，也未交纳到期限的房屋租金11万元。真情巴士公司搬出房屋时，将刘晓国房屋的电力设施全部掐断带走了，其中35平方米电缆80米，价值4000元；配电箱2个（带电表），价值2000元；房屋内间壁墙被拆除破坏点30多处；马桶、洗手盆已损坏造成损失共计3000元；门窗被换掉未修复，损失2000元；房屋3台空调均已损坏，损失3000元；垃圾未清理，刘晓国为此付出清理费2000元。真情巴士公司一直未对刘晓国以上16000元损失给予违约赔偿。因真情巴士公司违约，导致刘晓国的出租房屋至今未出租出去，年租金损失11万元，刘晓国仅主张半年的租金55000元。依据《合同法》第一百零七条和一百一十三条的规定，真情巴士公司应依法赔偿其违约行为给刘晓国造成的租金损失及搬离出租房屋时房屋设施毁坏和未恢复原状的损失共计71000元。为维护刘晓国的合法权益，故诉至法院，请求判令真情巴士公司支付刘晓国单方违约解除合同给刘晓国造成的半年房屋租金损失55000元，真情巴士公司搬离出租方屋时毁坏房屋及设施等损失费用16000元，合计71000元；诉讼费用由真情巴士公司承担。
真情巴士公司在原审中辩称：1、刘晓国出租给真情巴士公司的房屋未取得建设工程规划许可证和房产证，刘晓国、真情巴士公司签订的租赁合同是无效合同，刘晓国应返还因该合同取得的财产，即返还真情巴士公司已支付的租赁费109410元。因刘晓国过错导致合同无效，刘晓国应自行承担全部损失。2、即使在合同有效情况下，刘晓国出租给真情巴士公司的房屋存在重大安全隐患和严重质量问题，已经严重危及真情巴士公司处员工的安全××，真情巴士公司有权随时解除该租赁合同。3、即使在合同有效情况下，刘晓国违法改建房屋导致真情巴士公司租赁的房屋不能正常使用，真情巴士公司租赁房屋的目的不能实现，刘晓国的行为已经构成根本性违约，真情巴士公司有权解除该租赁合同。4、刘晓国起诉已过3个月异议期间，应驳回其诉讼请求。5、刘晓国、真情巴士公司已经协商一致解除了租赁合同。刘晓国于2013年8月份开始已经正式管理使用涉案房屋。2013年10月份，刘晓国、真情巴士公司也办理了涉案房屋的水电更名。6、2013年10月1日，刘晓国、真情巴士公司之间的租赁关系已经合法解除，自2013年10月1日至2014年10月31日真情巴士公司未租赁刘晓国房屋，不应支付租赁费。7、刘晓国主张的设备缺失、损失及毁坏与真情巴士公司无关，真情巴士公司不应支付刘晓国任何费用。综上，请求法院依法驳回刘晓国的诉讼请求。
原审查明，2012年10月31日，刘晓国（出租方）与真情巴士公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：刘晓国将位于长江（东）路×号租赁给真情巴士公司，租赁期共两年，出租方从2012年10月31日起将出租房交付承租方使用，至2014年10月31日收回；租赁期为2012年10月31日至2013年9月30日期间，租金为拾贰万叁仟元整（含税）；2013年10月31日至2014年9月30日期间租金为拾壹万元整（不含税）；交纳期限为每年10月1日续交房租费。
2012年11月22日，刘晓国收到真情巴士公司109410元房屋租赁费。
2013年9月10日，真情巴士公司通过全球邮政特快专递向刘晓国发出《解除房屋租赁合同通知书》一份，该邮件的退改批条上邮局工作人员注明收件人拒收。
2013年10月24日，刘晓国之妻关福荣与真情巴士公司办理水费及管道费交接，约定由真情巴士公司承租的位于长江东路×号房屋不再继续承租，水费由真情巴士公司于2013年10月23日前全部结清，23日水表数为1738。自2013年10月24日起产生的水费和管道费等将与真情巴士公司没有任何关系，全部由房东刘晓国自己承担。
原审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。刘晓国、真情巴士公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，刘晓国、真情巴士公司均应遵循诚实信用原则履行合同权利、义务。真情巴士公司无法定解除合同事由单方解除房屋租赁合同，构成违约。刘晓国主张真情巴士公司违约单方解除合同给其造成6个月的房屋租金损失，原审法院认为3个月的房租租金即27500元较为适宜。另，刘晓国主张真情巴士公司搬离出租房屋时毁坏的房屋及设施等损失费用16000元，因刘晓国、真情巴士公司双方除水电费、管道费均未办理正式交接，其证据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、真情巴士公司于判决生效后10日内支付刘晓国房屋租赁费损失27500元。二、驳回刘晓国的其他诉讼请求。一审案件受理费1575元（刘晓国已预交），由刘晓国负担1065元，真情巴士公司负担510元，真情巴士公司应于判决生效后10日内给付刘晓国510元。
宣判后，双方均不服提起上诉。
上诉人刘晓国上诉称：一、双方签订两年租赁合同，被上诉人恶意违约，因其造成房屋设施损坏和电力缺失等损失使得上诉人房屋无法出租，年租金损失11万元，上诉人仅主张半年租金损失，利息都没要，原审不予支持明显偏袒被上诉人。二、被上诉人单方撕毁合同搬出，造成上诉人房屋设施损坏和电力缺失，房屋多处损坏未恢复原样，堆积垃圾没有清除等，有实物和照片为证。上诉人认为一审没有认真审理，以证据不足不予支持错误。上诉人出租给被上诉人的房屋不是毛坯房，各项设施完好，被上诉人搬走恶意破坏盗割电缆，把电缆裸露在屋顶，容易造成火灾和伤亡事故安全隐患。上诉人认为被上诉人必须赔偿搬离时毁坏房屋及设施等损失费用16000元。
被上诉人真情巴士公司针对刘晓国的上诉辩称：一、刘晓国出租的房屋未取得建设工程规划许可证和房产证，租赁合同为无效合同，被上诉人不应承担任何违约责任。二、即使租赁合同有效，涉案房屋存在重大安全隐患和质量问题，刘晓国违法改建并生产化工原料导致房屋不能正常使用，真情巴士公司经由法定程序解除租赁合同，已经将解除合同通知书亲自送达给刘晓国，不存在违约行为。三、刘晓国超过法定异议期间提起诉讼，应当驳回其异议请求。四、双方协商一致解除了租赁合同。2013年8月份真情巴士公司搬出后，刘晓国立即将门锁更换并将房门及二楼通道封死，真情巴士公司无法进入，并在二楼贴上出租广告，并没有将房屋继续租赁给真情巴士公司的意思。2013年10月办理了水电更名，刘晓国于2013年8月已开始正式管理使用该房屋，双方协商一致解除了合同。五、真情巴士公司经法定程序解除合同，未给刘晓国造成损失，其主张的租金损失是自身行为扩大损失，不应由真情巴士公司承担。真情巴士公司搬离时未破坏设施，未造成垃圾遗留，刘晓国主张的损坏情况及垃圾情况与真情巴士公司无关。综上，请求二审驳回刘晓国诉讼请求。
上诉人真情巴士公司上诉称：一、刘晓国出租的房屋未取得建设工程规划许可证和房产证，租赁合同为无效合同，被上诉人不应承担任何违约责任。二、即使租赁合同有效，涉案房屋存在重大安全隐患和质量问题，刘晓国违法改建并生产化工原料导致房屋不能正常使用，真情巴士公司经由法定程序解除租赁合同，已经将解除合同通知书亲自送达给刘晓国，不存在违约行为。三、刘晓国超过法定异议期间提起诉讼，应当驳回其异议请求。四、双方协商一致解除了租赁合同。2013年8月份真情巴士公司搬出后，刘晓国立即将门锁更换并将房门及二楼通道封死，真情巴士公司无法进入，并在二楼贴上出租广告，并没有将房屋继续租赁给真情巴士公司的意思。2013年10月办理了水电更名，刘晓国于2013年8月已开始正式管理使用该房屋，双方协商一致解除了合同。五、真情巴士公司经法定程序解除合同，未给刘晓国造成损失，其主张的租金损失是自身行为扩大损失，不应由真情巴士公司承担。上诉人已完全支付了2013年10月至2014年10月的房屋占有使用费，并于2014年8月搬出，预留3个月时间足够再次出租，刘晓国主张2013年10月31日至2014年10月30日的未出租房屋损失是其自身扩大损失，与上诉人无关。请求二审依法改判驳回刘晓国的诉讼请求。
被上诉人刘晓国辩称：真情巴士公司的上诉没有法律及事实依据。我方生产的是无毒无味的材料，并非真情巴士公司主张的是化工材料，而且房屋是通过政府招商引资得来的，所以双方签订的租赁合同合法有效。真情巴士公司租赁涉案房屋11年，不可能存在其主张的房屋存在安全隐患。涉案房屋的垃圾是真情巴士公司留下的，公司走时并未清理。房屋的墙也被真情巴士公司砸了，走时未修复，而且公司把一、二楼的配电箱和带电的电缆线拆走，给房屋造成了安全隐患。
经审理查明，二审查明事实与原审查明一致。
本院认为，双方在签订租赁合同时，未对房屋设施设备及房屋状况列明清单，真情巴士公司搬走时双方亦未对作交接记录，仅于2013年10月24日对水费及管道费进行了交接，因此，无法查清真情巴士公司搬入以及搬出涉案租赁物时的现场对比情况，刘晓国提交的照片、电缆线等证据无法充分证明其主张的损失情况，原审对其主张未予支持并无不当。另外，真情巴士公司认为系刘晓国提供的房屋存在安全隐患及污染、封门等导致其无法继续使用，仅凭其提供的照片及录音，亦证据不足，因此，原审认定真情巴士公司单方解除合同并判令其支付3个月租金损失并无不当。综上，二上诉人上诉主张均不成立，本院不予采信。原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计3150元，由上诉人刘晓国负担1575元、上诉人青岛真情巴士集团有限公司负担1575元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 王 繁