北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第02638号
上诉人（原审原告）赵强，男，1976年8月24日出生。
委托代理人贾瑞果，北京市中咨律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京麦金利房地产开发有限公司，住所北京市通州区潞城镇政府东100米。
法定代表人张永英，总经理。
委托代理人刘天甫，北京中勤（天津）律师事务所律师。
委托代理人张爱军，北京市中勤律师事务所律师。
上诉人赵强与上诉人北京麦金利房地产开发有限公司（以下简称麦金利公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第03974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。赵强及其委托代理人贾瑞果，麦金利公司之委托代理人刘天甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月，赵强起诉至原审法院称：2012年7月2日，我与麦金利公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称涉案合同），约定：我购买麦金利公司位于北京市通州区通胡大街××号房屋（以下简称涉案房屋）；房屋总价款1082279元；商品房的用途为商业；层高6.09米。合同签订后，双方办理了商品房预售合同联机备案，我按照合同约定支付了购房款。2013年11月28日，我与麦金利公司办理了交房手续，并签订了补充协议，商品房总价款调整为1113689元。我接收房屋后发现，麦金利公司交付的房屋与合同约定不符，存在严重违约行为：1.交付的房屋层高与约定的层高少0.6米；2.窗户处有横梁，影响采光和空间使用；3.窗户与约定不符，窗户高度严重缩水；4.房间屋顶有各种管道，影响房屋的正常使用；5.房屋所在区域周边设置围墙，导致其商业用途无法实现。麦金利公司的违约行为，严重影响了我的合法权益，经多次协商，麦金利公司均拒绝承担违约责任。现请求法院判令：1.麦金利公司退还因层高不符合约定的购房款186035.44元；2.麦金利公司承担因房屋不符合约定给我造成的预期损失168000元；3.麦金利公司将窗户大小整改为和其他用户相同，将窗户处的横梁拆除、将房屋顶层的管道拆除；4.麦金利公司拆除楼房周边的围墙；5.麦金利公司承担本案全部诉讼费用。
麦金利公司辩称：不同意赵强的诉讼请求。关于层高问题，系我公司填写错误，我公司并不存在欺诈行为。关于管道和围墙，双方合同没有约定，且管道是消防管道，围墙是为了小区业主利益建造。关于窗户问题，我公司并未承诺所有窗户尺寸相同，赵强无权要求赔偿。
原审法院经审理认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵强、麦金利公司签订的合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。赵强、麦金利公司签订的合同约定房屋层高为6.09米，而实际交付的房屋层高为5.49米，故麦金利公司没有履行合同约定的义务，应当承担违约责任，赔偿赵强损失。关于损失数额，法院参考涉案房屋与其相似房屋的价格差额，并考虑房屋用途综合确定，具体数额以法院核实为准。对赵强要求麦金利公司整改窗户、拆除窗户处的横梁的诉讼请求，因涉及房屋整体结构变动，法院不予支持。对赵强要求拆除房屋顶层管道的诉讼请求，因该管道系消防管道，故法院不予支持。对赵强要求拆除围墙的诉讼请求，因合同并未对此进行约定，且围墙并未影响赵强对房屋的使用，故法院不予支持。据此，原审法院于2014年8月19日判决如下：一、麦金利公司给付赵强因房屋层高不符合约定的赔偿款六万七千六百六十元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回赵强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，赵强与麦金利公司均不服原审判决，上诉至本院。赵强持原审起诉意见及原审判决未处理退还购房款的诉讼请求，原审法院超简易程序审限办案等主张，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求。麦金利公司持原审答辩意见及涉案合同附件八《补充协议》第14条约定房屋层高误差12%以内均属合理的主张，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判驳回赵强要求麦金利公司承担因房屋不符合约定所造成损失的诉讼请求。
经审理查明：2012年7月2日，赵强（买受人）与麦金利公司（出卖人）签订涉案合同，约定：第三条基本情况，该商品房坐落为通州区通胡大街××号；该商品房用途为商业，层高为6.09米；其预测建筑面积共32.53平方米，其中套内建筑面积19.64平方米。第五条计价方式与价款，该商品房按套内建筑面积计算，单价每平方米55105.86元，总价款1082279元。附件五付款方式及期限的约定，买受人采取按揭贷款方式付款。合同还约定了其他内容。2013年12月18日，赵强（乙方）与麦金利公司（甲方）签订《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，约定：该商品房实测建筑面积33.83平方米，其中套内建筑面积20.21平方米；该商品房价款调整为1113689元；本协议签订当日，乙方向甲方补交房价款31410元。协议还约定了其他内容。后麦金利公司将涉案房屋交付给赵强，其中房屋层高为5.49米，房屋屋顶有消防管道。涉案房屋所在楼周边建有围墙。
本案审理过程中，麦金利公司提交了涉案房屋所在楼栋的设计图纸，及与赵强同一栋楼房相似户型和面积的513至1013号房屋的合同，其中上述房屋套内单价比赵强房屋套内单价低约6000元至12500元不等，房屋用途为办公，合同约定层高为5.49米，实际层高为5.49米。
本院审理中，赵强与麦金利公司均认可涉案房屋所在小区系商住两用，进出小区均需刷卡。
上述事实，有涉案合同、《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》、发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点是原审法院对涉案房屋层高问题所作处理是否适当，涉案房屋窗户、横梁以及屋顶管道应否拆改，以及涉案房屋所在小区围墙应否拆除。
依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵强与麦金利公司就涉案房屋所签合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。当事人双方均应依约履行各自义务。
关于涉案房屋层高问题。根据涉案合同约定，涉案房屋层高应为6.09米，但麦金利公司实际交付给赵强的涉案房屋实际层高为5.49米，麦金利公司未按涉案合同约定履行义务，应当赔偿赵强的损失。原审法院综合考虑涉案房屋的具体情况以及涉案房屋所在楼栋的实际情况，认定麦金利公司应赔偿的数额适当。赵强上诉请求过高的赔偿部分，依据不足，本院不予支持。因涉案房屋购房款系由涉案房屋面积以及双方商定的单价确定，且法院已确认麦金利公司就此进行赔偿，故赵强上诉请求退还购房款，依据不足，本院不予支持。麦金利公司上诉主张涉案合同约定涉案房屋层高为6.09米系笔误，但其未就此提供充分证据证实，本院不予采纳。麦金利公司依据涉案合同附件八《补充协议》第14条关于允许误差6%之约定，上诉认为涉案房屋两层层高误差不超过12%均系合理。对此，首先，根据涉案合同整体行文以及该第14条约定的文字含义来看，涉案合同约定涉案房屋“层高为6.09米”，且该第14条是指“层高6.09米”允许误差在6%范围内；其次，涉案合同系麦金利公司提供的格式文本，麦金利公司未就其所持“6%”系单层层高的误差比向赵强予以明确告知。因此，麦金利公司的该项主张，缺乏依据，本院不予采纳。
关于涉案房屋窗户处横梁以及屋顶管道问题。因该两处分别涉及涉案房屋的整体结构以及消防安全，原审法院综合考虑涉案房屋所在楼栋的具体情况以及居住使用安全等实际情况，认定该两处均不予拆改并无不当。赵强上诉要求对该两处进行拆改，依据不足，本院不予支持。
关于涉案房屋所在小区围墙问题。虽然涉案房屋系商用，但因涉案房屋位于所在楼栋的四层，并非临街商铺，且涉案房屋所在小区系商住两用，进出小区均需刷卡，故赵强认为该围墙影响其房屋实现商业用途，上诉要求拆除围墙，缺乏依据，本院不予支持。另，经本院审查，原审法院审理本案并未违反法定程序。
综上，赵强与麦金利公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3305元，由赵强负担2559元（已交纳），由北京麦金利房地产开发有限公司负担746元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费8101.5元，由赵强负担6610元（已交纳），由北京麦金利房地产开发有限公司负担1491.5元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
代理审判员 闫 慧
代理审判员 王锦强
二〇一五年三月十六日
书 记 员 陈 萌
书 记 员 陆九阳