天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民三初字第1297号原告天津市津南区长青科工贸园区管理中心，住所地天津市津南区长青科工贸园区（梨双路旁）。法定代表人郑汝祥，总经理。委托代理人刘俊芬，天津耀达律师事务所律师。委托代理人陈宗跃，天津耀达律师事务所律师。被告天津市澳玛化妆品有限公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区天元路7号。法定代表人陈宝翠，总经理。原告天津市津南区长青科工贸园区管理中心（以下简称长青管理中心）诉被告天津市澳玛化妆品有限公司（以下简称澳玛公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈宗跃，被告的法定代表人陈宝翠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订了租赁合同，合同履行过程中，被告违反合同约定，自2014年9月开始未按合同约定支付租金，经多次催要未果，原告于2015年3月31日向被告送达《租赁合同终止通知书》，告知被告终止租赁合同，并要求被告支付租金及将占用的厂房腾空。但被告至今仍然占用厂房且未支付租金及其他费用。故原告诉至法院，请求法院判令：1、确认双方的租赁合同于2015年3月31日解除；2、被告向原告支付租金124480.2元（计算方式：24890.04元/月×5个月，2014年11月至2015年3月）；3、判令被告自2015年4月1日开始至实际腾房之日止，按照租金标准的二倍向原告支付房屋占用使用费；4、判令被告向原告支付2014年度卫生清洁费3000元，2015年度6月及7月份水电费1609.65元；5、被告向原告支付违约金340246.88元；6、被告将占用原告位于天津市津南区长青科工贸园区天元路7号厂房返还给原告；7、案件诉讼费及保全费用由被告承担。原告当庭撤销2015年度6月及7月份水电费1609.65元的诉讼请求。被告辩称，不同意解除合同及支付占有使用费。对于拖欠原告的租金、2014年卫生清洁费没有异议，但是没有能力偿还，原告主张的违约金过高。为支持其诉讼请求，原告提交下列证据：证据一、租赁合同两份，证明原告与被告之间存在租赁合同关系，合同中对于双方的权利义务有明确的约定。证据二、租赁合同终止通知书及签收表一份，证明被告拖欠违约金，经原告催收，被告没有给付租金构成违约，原告依法解除租赁合同。证据三、土地使用证书及房屋所有权证书各一份，证明原告对涉案房屋及土地具有权利。被告发表质证意见，对于原告提交的证据一、三无异议，证据二并未收到。被告未就其抗辩理由提交证据。本院认证意见，被告对于原告提交的证据一、三无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款之规定，对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。原告提交的证据二上有被告员工董雅芹签字，被告对此未予确认，经本院充分释明后仍不予确认或否认，故本院对该证据予以确认。经审理查明，2014年3月1日，长青管理中心（甲方）将其拥有合法产权的厂房租赁给澳玛公司（乙方），双方签订《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方厂房，该工业厂房位于天津市津南区长青科工贸园区天元路7号，租期自2014年3月1日至2015年2月28日，每月租金为24896.04元，按季度支付，每年度清洁费为3000元。乙方应按照合同约定的日期支付租金及本合同约定的其他费用，否则甲方有权采取停水停电措施，并且每迟延一日，应当按照合同约定的日租金标准的两倍向甲方支付违约金。迟延30日给付的，甲方有权解除合同，乙方还应以1个月租金为标准支付违约金。乙方迟延腾房的，每迟延一日应当按照合同约定的日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，除所有租金不予退还及乙方支付1个月租金作为违约金外，还应赔偿因此给甲方造成的损失，该7种情形并未包括逾期支付租金。2015年3月1日，乙方续租甲方厂房，双方签订《租赁合同》，租赁期间自2015年3月1日至2016年2月28日，具体权利义务与前述租赁合同一致。被告从2014年11月开始欠付租金，原告于2015年2月26日向被告发出租赁合同终止通知书，要求其于2015年3月31日前将所租赁的厂房腾空，实质上是要求解除双方签订的合同，该通知书由被告公司员工董雅芹签收。本院认为，原告长青管理中心与被告澳玛公司之间订立的租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行义务。澳玛公司自2014年11月开始欠付租金，已符合合同约定的解除条件，原告亦按照合同约定向澳玛公司发出通知书并要求其腾空所租赁的厂房。故原告要求确认其与澳玛公司签订的《租赁合同》于2015年3月31日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告亦应将所租赁房屋返还原告。被告自2014年11月开始拖欠租金，截至合同解除之日起共计欠付5个月租金，故原告要求被告支付相应的租金124480.2元（24890.04元/月×5个月）的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告支付自2015年4月1日开始至被告实际腾房之日止，按照租金标准的二倍向原告支付房屋占用使用费，符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告支付2014年度卫生清洁费3000元，符合合同约定，被告并无异议，本院予以支持。原告要求被告支付违约金340246.88元，包括迟延付款违约金及解除租赁合同违约金。迟延付款违约金的依据是按照合同约定每迟延一日按照约定日租金标准的二倍支付违约金，解除租赁合同违约金的依据是合同约定。对于迟延履行违约金，被告提出抗辩，认为违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。合同约定的迟延履行违约金计算标准为按照约定日租金标准的二倍支付违约金，属于违约金过高，且原告主张的房屋占用使用费足以弥补损失，故本院调整为按照欠付租金的迟延履行天数，以中国人民银行同期贷款利率计算的利息。被告迟延履行天数为2014年9月21日至2015年3月31日，共计190日，按照合同约定的标准欠付原告租金共计24896.04÷30×190=157674.92元，故违约金应以157674.92元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算为4783.89元（详见附表）。对于解除合同违约金，因原告欠付租金的情形不属于合同约定给付解除合同违约金的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十六条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条，第二百二十六条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，第二十九条第二款之规定，判决如下：确认原告天津市津南区长青科工贸园区管理中心与被告天津市澳玛化妆品有限公司于2015年3月1日签订的租赁合同于2015年3月31日解除；被告天津市澳玛化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津市津南区长青科工贸园区管理中心支付租金124480.2元；被告天津市澳玛化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津市津南区长青科工贸园区管理中心支付房屋占有使用费（自2015年4月1日起至实际腾房之日止按照租金标准的二倍计算）；四、被告天津市澳玛化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津市津南区长青科工贸园区管理中心支付2014年度卫生清洁费3000元；五、被告天津市澳玛化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津市津南区长青科工贸园区管理中心支付违约金4783.89元（计算依据见附表）；六、被告天津市澳玛化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津市津南区长青科工贸园区管理中心返还所租赁的位于天津市津南区长青科工贸园区天元路7号的厂房；七、驳回原告天津市津南区长青科工贸园区管理中心其他诉讼请求。案件受理费10984元，保全费4120元，由被告天津市澳玛化妆品有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李志鹏代理审判员  李 婧代理审判员  窦立扬二〇一五年十一月三十日书 记 员  朱金富速 录 员  张 妍附表：违约金计算依据本金：157674.92元期间：2014年9月21日至2015年3月31日人民银行同期贷款基准利率：1、2014年9月21日至2014年11月21日，共计62天，利率为6%；该部分利息金额为157674.92×6%÷360×62=1629.30元；2、2014年11月22日至2015年2月28日，共计99天，利率为5.6%；该部分利息金额为157674.92×5.6%÷360×99=2428.19元；3、2015年3月1日至2015年3月31日，共计31天，利率为5.35%；该部分利息金额为157674.92×5.35%÷360×31=726.4元。违约金共计1629.3+2428.19+726.4=4783.89元。