苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相黄民初字第00883号
原告王锋。
委托代理人孙小梅，江苏熠达律师事务所律师。
被告崔传朋（曾用名崔栓准）。
原告王锋与被告崔传朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，依法由代理审判员魏丽玲独任审判。本案于2016年2月19日公开开庭进行了审理。原告王锋的委托代理人孙小梅、被告崔传朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王锋诉称，2013年9月23日，原、被告签订商铺租赁合同一份。约定租期三年，自2013年9月30日起至2016年10月1日止。在承租期满两年时，被告提出降低房租，原告作出让步，同意在原来基础上降低每年4000元。被告认为降的太少，在未提前告知原告解除合同前提下，于2015年10月16日擅自搬离承租的商铺。但被告搬离时仍结欠原告水电费、物业费，且就解除合同的违约责任及赔偿问题只字未提。请求法院判令：1、被告继续履行商铺租赁合同；2、被告限期内交清租赁期内的水电费、物业费计人民币11706.60元；3、被告赔偿原告违约金23250元。4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为解除双方签订的商铺租赁合同。第二项诉讼请求变更为被告限期内交清租赁期内拖欠的电费、物业费合计11191元，水费自愿放弃。第三项变更为赔偿原告违约金18599元、2015年10月1日至2015年10月15日期间的占有使用费1667元。
被告崔传朋辩称，1、同意解除租赁合同。2、租赁期限内，我确实结欠对方水电费、物业费，但是没有具体结算过。我方在租赁期内已经向原告交押金10000元，可以在所结欠的水电费、物业费中进行扣除。3、我确实没支付2015.10.1-2015.10.15期间的占有使用费，对于结欠原告占有使用费1667元无异议，也可以在上述押金中进行扣除。4、2015年10月11日左右原告到我承租的店铺明确书面告知，让我在2015年10月15日前搬离承租房屋，就不用付违约金了，后面的事也不让我过问，所以，我认为我不需要再支付违约金。被告搬离商铺也是被逼无奈，经营中我方亏损约300000元，再加上原告不同意缓交房租，最终导致合同违约，但我认为违约金也太高，无力偿还，如判请求减免。综上，同意解除合同，对于结欠的水电费、物业费等与我缴纳的押金相抵，我不需要再支付任何费用，双方两清。
经审理查明，2013年9月23日，原告王锋作为出租方（甲方）与被告崔传朋作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，主要内容为：第一条，乙方向甲方租赁位于相城区黄桥街道苏埭公路166号122#商铺，建筑面积144.39平方米。第二条，租赁期为3年，自2013年9月30日起至2016年10月1日止。第三条，年租金124000元，支付时间为本合同签订之日起第一次付半年租金共计62000元，此后为3月31日前付清后半年租金。第二年为一年一付，应提前二月付清一年租金。乙方应按合同规定，按时支付租金……第六条，水电费由乙方自行缴纳。租赁期内所发生的一切费用，如物业费、卫生费等，第一年物业费甲方已缴纳，第二年物业费其他费用均由乙方自行负责……第十条，有下列情形之一的，甲方有权在合同期限届满前书面通知乙方解除合同，并有权依法追究乙方违约责任及要求其承担全部赔偿责任：（1）乙方迟延支付租金超过15日的，或欠缴各项费用达5000元的；第十一条，1、甲方迟延交付房屋的，每逾期一日均应按月租金3%向乙方支付违约金。2、乙方迟延支付房租或迟延返还房屋及钥匙的，每逾期一日均应按月租金的3%向乙方支付违约金。3、违约金不足以抵付给另一方造成的损失，还应赔偿损失与违约金的差额部分……该合同另注明乙方已付半年租金，另付10000元押金。另对房屋用途及保持、房屋修缮及添附、转租、房屋返还、不可抗力等内容作了约定。原告王锋在甲方处签名，被告崔传朋在乙方处签名。被告租金交清至2015年9月30日。2015年10月15日，被告搬离租赁房屋。因被告至今未支付拖欠的水电费及违约金，原告诉至本院。
另查，原告收取被告押金10000元。2015年12月1日，苏州尧军物业管理服务有限公司佰尚商务广场物业处出具122号商铺的物业费说明一份，明确2014年8月20日至2015年8月20日期间的物业费为6064元，2015年8月20日至2015年10月20日的物业费为1010元，2013年11月至2015年5月的公摊电费为129.6元，上述合计7203.6元。2015年12月17日，江苏省电力公司苏州供电公司出具相城区黄桥街道苏埭公路166号122#商铺的发票两份，金额分别为978元（本期抄表2015年12月2日）、3110元（本期抄表2015年10月2日）。原、被告一致确认：根据抄表日期，978元的发票指的是2015年10月1日至2015年11月30日期间的电费。3110元的发票指的是2015年8月1日至2015年9月30日期间的电费。
再查，苏州市相城区黄桥街道苏埭公路166号佰尚商务广场122室房屋的所有人为原告王锋。
以上事实由原告提供的商铺租赁合同、房屋所有权证、土地使用权证等证据以及当庭陈述予以证实，本院予以确认。
庭审中，被告陈述：租赁期内，每两个月被告自行缴纳水电费，最后一次缴纳的时间是2015年8月20几号，缴纳的是2015年6、7两个月的水电费。之后的没有交过，物业费也确实没有交过。
原告明确因被告搬离后商铺空关，没有产生电费，故978元的电费发票均是被告于2015年10月1日至2015年10月15日期间产生的，均应由被告承担。故根据两张电费发票合计电费为4088元。根据物业公司出具的证明，2014年8月20日至2015年10月20日共欠物业费7074元，扣除2015年10月16日至2015年10月20日期间的物业费应为83元，现按100元扣除，故被告应支付尚欠的物业费及公摊电费为7103元。根据合同约定，被告自第二年起，每年最迟应于8月1日前缴纳下一年的年租金，被告应于2015年8月1日缴纳2015年10月1日至2016年10月1日的房租，但被告未按约履行，原告按每逾期1日按月租金的3%为标准计算2个月的违约金为18599元（124000/12×3%×60天）。2015年10月1日至2015年10月15日期间的租金按约房租为124000元/年，后被告将部分房屋转租给案外人经营理发店，因转租户已替被告向原告缴纳了部分房租，尚欠1667元被告未付，故应支付。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。原告要求自2015年10月15日起解除租赁合同，被告也表示同意，故本院认定《商铺租赁合同》自2015年10月15日解除。对于2015年10月1日至2015年10月15日期间原告主张被告共结欠租金1667元,被告无异议，本院予以确认。合同明确约定，租赁期内的电费及第二年即2014年10月1日起的物业费等均应由被告承担。被告明确2015年8月1日至2015年10月15日搬离之日的电费未交，物业费没交过。根据两份电费发票及当事人陈述，2015年8、9月的电费为3110元、2015年10月、11月的电费为978元。虽原告未向本院提供被告搬离后房屋空置的相关依据证明该费用均为被告2015年10月1日至2015年10月15日期间使用，但根据被告之前缴纳的电费标准，本院酌定2015年10月1日至2015年10月15日期间被告使用的电费为777元。故被告应向原告支付所欠电费为人民币3887元。根据物业公司出具的证明，可证实2014年8月20日至2015年5月共计欠缴物业费及公摊电费7203.6元,合同中约定第二年起即2014年10月1日起的物业费等由被告承担,但被告明确从未交过物业费,故至被告搬离时,原告主张的物业费、公摊电费7103元在该合理收费标准范围之内，本院予以支持。综上，被告共结欠原告租金1667元、电费3887元、物业费及公摊电费7103元，合计人民币12657元，扣除被告已支付的押金10000元，尚应支付原告2657元。关于违约金，被告虽辩称原告口头承诺租金可缓交,不存在迟交租金违约情形,但对此未提供相应证据证实,原告予以否认,故本院对该辩解不予采纳。合同约定被告迟延支付房租，每逾期一日均应按月租金的3%支付违约金，租金自2014年10月1日起一年一付，且应提前二月付清，故被告应于2015年8月1日前向原告缴纳2015年10月1日至2016年9月30日的租金。被告未按约履行付款义务，属违约。但被告实际于2015年10月15日已搬离房屋，原告亦认可该日期为双方租赁合同解除时间，故原告主张被告按每天月租金的3%支付60天的违约金18599元，标准过高，对此被告亦要求降低。考虑到被告实际结欠租金为1667元，酌定违约金以被告所欠租金1667元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算60天为61元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、原告王锋与被告崔传朋签订的《商铺租赁合同》自2015年10月15日解除。
二、被告崔传朋应支付原告王锋租金1667元、电费3887元、物业费及公摊电费7103元，合计人民币12657元，扣除被告已支付的押金10000元，尚应支付原告2657元。
三、被告崔传朋支付原告王锋违约金人民币61元。
上述第二、第三项，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币337元，由原告王锋负担307元，由被告崔传朋负担30元（该款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告负担之款于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
代理审判员 魏丽玲
二〇一六年三月九日
书 记 员 薛文洁