湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终1428号
上诉人（原审被告、反诉原告）:任美玲，女，1968年2月12日出生，汉族，住岳阳市。
委托诉讼代理人：徐航，湖南云盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢衍竹，湖南云盟律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）:肖岳秀，女，1985年2月4日出生，汉族，住湖南省岳阳县。
委托诉讼代理人：刘如东，男，1968年2月12日出生，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：冯秋，湖南碧灏律师事务所律师。
上诉人任美玲因与上诉人肖岳秀租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人任美玲及其委托诉讼代理人徐航、卢衍竹，上诉人肖岳秀的委托诉讼代理人刘如东、冯秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人任美玲上诉请求：依法改判一审判决第三项，并同时增加给任美玲造成的直接经济损失16万元。事实与理由：1、2014年1月8日签订的合同（以下简称“补充合同”）是一份虚假合同，任美玲没有在该合同上签字或盖章，一审法院将该合同作为定案依据判决错误；2、任美玲没有收到过肖岳秀寄过的挂号信，肖岳秀亦未告知过任美玲要求解除合同，因此双方的租赁合同并未实际解除，肖岳秀在未解除合同的情况下，将租赁门面单方转租给他人经营构成违约，且给任美玲造成了巨大的经济损失，肖岳秀应当予以赔偿。3、2012年8月1日双方签订租赁合同后，任美玲与肖岳秀仅口头约定将租金变更为3500元/月，并没有变更约定为“超过一个月未缴租金，任美玲无条件搬出，合同期为一年”。同时，该合同其他条款仍然对双方具有约束力，由于该合同并没有约定提前终止合同时的交铺日期，故在合同未解除前，铺面内的财物仍然属于任美玲所有，肖岳秀无权处理；4、一审法院适用法律错误。本案双方均存在过错，且肖岳秀的过错大于任美玲，而一审法院将所有过错归咎于任美玲，判决任美玲承担所有的装饰装修残值损失319460元，明显偏袒肖岳秀一方。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法公正判决。
针对任美玲的上诉，肖岳秀辩称:1、补充合同是双方在天伦金三角购物公园整体经营状况不好的情况下，对2012年8月1日合同约定的租金、租赁期限等问题进行的变更，任美玲也在该合同上签字，其上诉称该合同系一份虚假合同没有事实依据；2、任美玲在2014年1月就已经关门歇业，商铺始终不开门，肖岳秀又不知其住在哪里，在打手机不接，联系不到的情况下，肖岳秀按照2012年8月1日签订的合同约定的送达地址向任美玲送达了告知函，履行了解除合同的通知义务；3、2012年8月1日签订的合同与补充合同对当事人均有约束力。综上，任美玲的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回任美玲的上诉请求。
上诉人肖岳秀上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项（驳回肖岳秀其他诉讼请求的部分）；2、判决任美玲赔偿肖岳秀因打砸所致的经济损失70294元；3、判决任美玲支付肖岳秀逾期违约金21664元、赔偿金21000元并不返还任美玲的经营保证金16000元。事实与理由：一、一审判决第三项由肖岳秀赔偿任美玲的财产损失，认定事实错误，证据不足。1、一审判决肖岳秀赔偿任美玲的财产损失，认定事实错误、证据不足。本案任美玲不按合同约定支付租金、拖欠租金、经多次催收后仍拒不缴纳租金构成违约，肖岳秀有解除合同的权利，并已履行解除合同的通知义务。在通过物业公司书面告知任美玲前来办理门面移交手续时，其不予理睬，肖岳秀只好通过物业公司将门面的锁换掉，换锁的目的也是希望通过这种方式让任美玲交纳租金，并没有动其门面内的任何物品及设施。肖岳秀在换锁后，多次联系任美玲并告知只要其补缴租金，门面仍然让其承租，并给了任美玲四个月的时间让其搬走自己的东西，但任美玲怠于行使自己的权利，既不交纳租金，也不及时将门面里内的物品搬走，故由此产生的责任应由其承担。2、任美玲提交的证据均未手写的单据及收据，真实性存疑，且其也不能证明这些物品及设施均用于该门面，故一审法院认定任美玲门面内的可移动装饰及设备设施的价值为165884元的证据不足。3、一审判决对未形成附和物品损失折旧30%来认定残值没有法律依据。二、任美玲在一审中已经承认了自己的打砸行为，因其打砸及阻工，导致肖岳秀租赁给他人的门面一直无法正常装修及营业，肖岳秀因此无法收取门面租金，且已赔偿了新的租赁户的损失，一审法院对因任美玲打砸所致的经济损失不予赔偿属认定事实错误。三、肖岳秀与任美玲于2012年8月1日签订的租赁合同已经约定了租金、租赁期限租金支付方式及逾期不交纳租金的违约责任，任美玲不按期交纳租金应承担违约责任，一审法院驳回肖岳秀要求任美玲支付逾期违约金、赔偿金及不返还经营保证金的判决属认定事实错误。
针对肖岳秀的上诉，任美玲答辩称，肖岳秀在没有通知任美玲的情况下，在合同期限未届满前单方解除合同违反合同约定，其要求任美玲承担违约责任的理由不能成立。肖岳秀擅自将租赁门面换锁并将门面的装修及设备全部拆除，然后租赁给他人导致任美玲损失惨重，肖岳秀的上诉理由不能成立，二审法院应驳回其上诉请求。
一审法院认定事实：2012年8月1日，肖岳秀与任美玲及管理方福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司签订了《天伦金三角购物公园商铺租赁合同》，任美玲承租肖岳秀位于岳阳市青年路与建湘路交汇的天伦金三角购物公园郁金香23栋102号商铺，建筑面积67.07平方米，经营美发或服装，租赁期限从2012年9月8日至2017年9月7日，第一年月租金为8048元，以后每年增长10%，租金按3个月为一期收取，首期租金任美玲签约时支付，之后应于每期最后一个月15日前一次性支付下期租金，如任美玲逾期不交，每天按所拖欠金额的1%支付逾期违约金。签订合同时，任美玲还需向管理方交纳2个月租金即16096元作为经营保证金。合同同时还约定，如任美玲逾期不交纳，经限期后仍不交纳的，肖岳秀有权解除合同，没收保证金，任美玲还应另行支付6个月租金作为肖岳秀的赔偿金。合同签订后，任美玲向肖岳秀缴纳了一季度租金且向管理方缴纳了两个月租金16096元作为经营保证金。后因经营状况不好，经协商，双方将租金降为3500元/月，任美玲一次性向肖岳秀支付了30000元的租金，并将任美玲向管理方所交纳的16096元的保证金转为租金。2014年1月8日，双方签订合同，约定租金按50元/平方米计算租金为3500元/月，每月8日缴纳，超过一个月未交租金任美玲无条件搬出，合同未收取押金，合同期为一年。因经营环境没有好转，任美玲对于每月3500元的租金也无法承受。2014年5月，肖岳秀及其丈夫刘如东委托案外人张武与任美玲协商，口头约定每年租金变更为15000元，但任美玲须在一个月内缴纳。因任美玲未缴纳租金，肖岳秀遂于2014年10月16日，通过岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司打开租赁门面将锁换掉，并对店内物品拍照。照片中可见店内有相关设备设施，并有少许货物。2014年11月10日，肖岳秀通过福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司向任美玲承租的门面处以挂号信的方式发出告知函一份，要求任美玲办理门面移交手续。肖岳秀于2015年1月将诉争门面租赁他人，并于2015年3月、4月将门面内物品清理掉。任美玲认为双方的租赁合同并未解除，多次到诉争门面上阻碍装修。肖岳秀认为任美玲未按约定缴纳租金且到门面阻碍装修遂向本院提起诉讼。肖岳秀认可其诉求中的门面打砸损失为门面现承租人的损失。任美玲认为肖岳秀的行为给其造成财产损失，遂提起反诉，要求肖岳秀赔偿损失共计52万元。
另查明，任美玲主张肖岳秀给其造成的损失包括：门面装修的费用为160000元、墙纸施工与材料151040元、设计费8600元，以上共计319640元。门头18000元、大门4600元、玻璃款12200元、窗帘780元、布帘6300元、珠帘28188元、洗脸池440元、地砖3600元、热水设备15000元、钢制床4800元、沙发1500元、大理石吧台58**元、餐桌椅子1300元、装饰物36764元（2666元+33390元+708元）、电器20561元（18232元+2329元）、装饰照片380元、时钟380元、杂物5291元（1101元+623元+1134元+956元+1477元），以上物品共计165884元；2012年9月3日进货97228元（26109元+71119元）、2013年11月28日进货62185元。
一审法院认为，肖岳秀与任美玲2014年1月8日签订的合同，变更了双方及管理方福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司于2012年8月1日签订的《天伦金三角购物公园商铺租赁合同》的相关内容，双方同意2013年租金为每月3500元，即年租金为42000元。肖岳秀委托案外人张武于2014年5月与任美玲达成2014年年租金15000元的约定，但该约定有前提条件即任美玲应在一个月内支付租金，因任美玲并未按约定支付，故该约定不对双方产生约束力，双方的租赁关系仍应以2014年1月8日签订的合同为准，即租金为3500元/月。肖岳秀于2014年10月16日将门锁换掉，应视为其已收回门面，其应当收取的租金应截止于2014年10月15日。任美玲自2013年1月1日至今共计交租30000元，并将押金16096元转为租金，故任美玲应付租金为32654元（3500元/月×22.5月-30000元-16096元），并自2014年10月16日起按银行同期贷款利率支付利息。双方2014年1月8日签订的合同并未约定违约金和赔偿金，故对肖岳秀要求任美玲支付逾期违约金21664元及赔偿金21000元的诉讼请求，本院不予支持。肖岳秀要求不返还任美玲经营保证金16096元的诉讼请求，因该保证金双方已约定转为租金，故对该项请求不予支持。肖岳秀要求任美玲赔偿损坏门面内物品等损失费70294元，因门面已于2015年1月出租给其他租赁户，任美玲造成损坏的物品均是现租赁户所有，故相应的损失应由现租赁户向任美玲主张，肖岳秀不是该主张的权利人，故也不予支持。任美玲反诉要求解除与肖岳秀之间签订的租赁合同，因肖岳秀已将门面收回并租给他人，已表明肖岳秀同意解除该合同，对该项诉讼请求予以支持。至于任美玲反诉要求肖岳秀赔偿因非法转租行为造成的直接经济损失52万元的诉讼请求，因任美玲违约导致合同解除，故其已形成附合的装饰装修319640元的残值损失，不予支持。但肖岳秀在清理门面时，对任美玲财产负有妥善保管的义务，如造成物品遗失，应承担相应赔偿责任，门面内未形成附合物品损失应由肖岳秀承担，任美玲可移动装饰及设施设备为经营期间陆续购买，购买时价格为165884元，酌情认定折旧为30%，故残值应为116118.8元。任美玲的货物损失，因任美玲购入时间与肖岳秀换锁时间存在差距，但从肖岳秀提供的照片中可见门面内有部分货物，酌情认定5000元，以上损失共计121118.8元，应由肖岳秀承担。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除肖岳秀与任美玲于2014年1月8日签订的租赁合同；二、限任美玲支付肖岳秀租金32654元，并自2014年10月16日起按银行同期贷款利率支付利息；三、限肖岳秀赔偿任美玲财产损失121118.8元；以上二、三项，限双方于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；四、驳回肖岳秀、任美玲的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1410元，反诉费4500元，由肖岳秀承担2178元，由任美玲承担3732元。
本院二审中，当事人没有提交新的证据。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审双方争议的焦点问题是：一、上诉人肖岳秀与上诉人任美玲签订的合同效力认定及应否予以解除；二、双方在履行合同中是否存在违约行为，肖岳秀应否向任美玲赔偿装饰装修损失，任美玲应否向肖岳秀支付违约金？三、任美玲租赁门面内的可移动设备设施的的价值如何认定，肖岳秀应否赔偿损失？四、肖岳秀主张因任美玲打砸所致的经济损失的请求应否予以支持？
关于焦点问题一，肖岳秀与任美玲于2012年8月1日签订的《天伦金三角购物公园商铺租赁合同》和2014年1月8日签订的合同，双方均在合同上签字，其中2014年1月8日的合同系对2012年8月1日的合同中关于租金、合同履行期限等约定的变更，系双方的真实意思表示，两份合同均未违反法律、行政法规的效力性规定，应为合法、有效合同。任美玲上诉认为2014年1月8日合同为虚假合同，其理由是该合同上的签字是假的，并向二审法院申请鉴定。经查，任美玲在一审庭审时对该证据质证认为当时签订合同的主要目的是为了将经营保证金套出，用以冲抵租金，其并未否认该合同上“任美玲”签字的真实性，也未申请对该合同上“任美玲”的笔迹进行鉴定，且二审庭审中，双方对租金变更为3350元/月的事实也均无异议，故本院对任美玲上诉要求鉴定的申请不予准许，对其认为该合同为虚假合同的主张，本院不予支持。因肖岳秀已提前收回租赁门面，且任美玲提起反诉亦主张解除合同，故双方于2012年8月1日和2014年1月8日签订的两份合同均应予以解除。一审法院仅解除双方于2014年1月8日的合同不当，本院予以纠正。
关于焦点问题二，任美玲未按合同约定按时交纳租金，并长期停业，已违反了双方2012年8月1日合同第三条“租金及相关费用”第4项、第十一条“合同的生效、变更及解除”第4项的约定，其已构成根本违约。根据该合同的约定，肖岳秀有权提前解除合同，任美玲应向肖岳秀承担违约责任。任美玲上诉称肖岳秀提前解除合同构成违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据上文所述，双方签订的2012年8月1日的合同仍然有效，故一审法院以双方在2014年1月8日的合同中未约定逾期违约金及赔偿金为由，驳回肖岳秀主张违约金的诉求处理不当，应予纠正。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第一款第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。…”的规定，本案租赁合同的解除是因为任美玲不按期交租金违约所致，且双方在合同中又对租赁房屋的装饰装修的处理没有进行约定，故对任美玲上诉主张肖岳秀承担装饰装修损失的上诉请求，本院不予支持。双方在2012年8月1日的租赁合同中已约定，任美玲一方违约时，肖岳秀有权解除合同，没收经营保证金，且任美玲应另行支付6个月租金作为赔偿金以及逾期交纳租金的违约金，因双方在庭审中认可已将16096元的保证金折抵为租金，且肖岳秀已主张解除合同，故本院仅支持6个月租金的赔偿金，即任美玲向肖岳秀支付20100元(3350元/月*6个月)赔偿金。
关于焦点三，虽然肖岳秀提前将任美玲租赁的门面换锁收回门面解除合同不构成违约，但肖岳秀在清理门面时，既没有对租赁门面内的可移动设备设施及物品进行清点、登记，也没有提供其他证据证明其收回租赁门面时店面内实际遗留的设备设施，且在其租赁给新承租户对店面进行重新装修前，没有履行妥善保管的义务，而是私自处理了任美玲店面内的设备设施及物品，肖岳秀对任美玲店面内物品的损失，具有过错，应承担赔偿责任。本案中，任美玲为证明租赁门面内的可移动设备设施及物品的价值，已提供了销售单、商品销售卡、送货单、收据等票据予以证明。肖岳秀虽然对任美玲提供的票据的真实性均不予认可，并对部分物品的价格虚高提出了质疑，但没有提供充分的相反证据予以反驳，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应由肖岳秀承担举证不能的法律后果，对任美玲主张的可移动设备设施的价值应予以认定。经审查，任美玲主张的可移动设备设施损失中包含了门头18000元的损失，而门头应属于装饰装修的范畴，不属于可移动设备设施，故门头18000元不应纳入可移动设备设施范畴，应在设备设施价值中予以核减，即任美玲的可移动设施设施的价值为147884元（165884元－18000元），折旧后残值应为103518.8元（147884元×70%），另本院对租赁门面内部分货物的价值采纳一审法院的意见，酌情认定5000元。综上，肖岳秀应赔偿任美玲租赁门面内的可移动设备设施及物品的损失共计为108518.8元（103518.8元+5000元）。
关于焦点问题四，任美玲打砸损坏的物品并非属于肖岳秀所有，且肖岳秀也未提供因其打砸导致其有损失的事实证据，故对肖岳秀主张因任美玲打砸所致的经济损失70294元的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人肖岳秀的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人任美玲的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第178号民事判决第二项；
二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第178号民事判决第一项、第三项、第四项；
三、解除上诉人任美玲与上诉人肖岳秀于2012年8月1日和2014年1月8日签订的租赁合同；
四、上诉人任美玲于本判决生效后十日内向上诉人肖岳秀支付赔偿金20100元；
五、上诉人肖岳秀于本判决生效后十日内向上诉人任美玲支付财产损失108518.8元；
六、驳回上诉人任美玲、肖岳秀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。
本案一审案件本诉受理费1410元，反诉费4500元，由上诉人肖岳秀承担2178元，上诉人任美玲承担3732元；二审案件受理费8551元，由上诉人任美玲承担4000元，上诉人肖岳秀承担4551元。
本判决为终审判决。
审判长 程 鹏
审判员 余 立 根
审判员 乔 宝 全
二〇一七年五月二十四日
书记员 柳龙静妮