辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终02330号
上诉人（原审原告）：李佳瑞男，1984年6月27日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
上诉人（原审原告）：段迎丽，女，1987年1月8日出生，汉族，住址：辽宁省新民市。
委托代理人：李佳瑞，男，1984年6月27日出生，汉族，系原告丈夫。
被上诉人（原审被告）：沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区文体路6甲4号，组织机构代码66251760-7。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（组织结构代码证：71573502-7），住所地：沈阳市沈河区惠工街56号（12-16层）。
法定代表人：于苓，系该公司总经理。
委托代理人：王飞，系辽宁百联律师事务所律师。
委托代理人：汪华燕，女，1964年11月6日出生，汉族，系该公司员工。
上诉人李佳瑞、段迎丽与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）、被上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达资产公司）商品房预售合同纠纷一案不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第2217号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
李佳瑞、段迎丽诉称：2013年7月22日，李佳瑞、段迎丽和沈阳星辰公司签订了《商品房买卖合同》，合计金额778，090元。按照合同有关约定和沈阳星辰公司的要求，李佳瑞、段迎丽已支付人民币278，090元，并将根据合同的约定继续以公积金的方式支付剩余的商品房购房款，李佳瑞�段迎丽在合同履行过程中尽到了有关责任义务。现实情况是：沈阳星辰公司恶意拖延交房，李佳瑞、段迎丽多次与沈阳星辰公司进行沟通，沈阳星辰公司均无动于衷，黄哲明本人也是极力躲闪，拒绝与包括李佳瑞、段迎丽在内的广大业主真诚平等沟通，拒不履行合同。《商品房买卖合同》约定商品房交付期限为2014年5月31日，然而沈阳星辰公司却恶意拖延，一拖在拖。时至今日，沈阳星辰公司未履行备案、交房及赔偿等义务，故意躲闪，恶意拖延，给李佳瑞、段迎丽造成很大的经济损失和巨大的精神伤害。目前，李佳瑞、段迎丽已心力交瘁，谈房色变，身心饱受巨大煎熬。特向贵法院提起诉讼，望贵法院支持李佳瑞、段迎丽的诉讼请求。诉讼请求：1、李佳瑞、段迎丽与沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、按照合同约定，沈阳星辰公司应尽快完成备案，马上开工，尽早交房，同时以现金形式赔偿李佳瑞、段迎丽延期交房违约金11，179.22元（以房款278，090元为本金，自2014年5月31日起至2015年7月7日止，按照房款日万分之一计算）；3、要求确认沈阳星辰公司与信达资产公司之间的抵押行为无效；4、本案诉讼费由沈阳星辰公司承担。
沈阳星辰公司辩称：李佳瑞、段迎丽、沈阳星辰公司签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，沈阳星辰公司认为李佳瑞、段迎丽提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。同时，逾期交房属于不可抗力，不应要求沈阳星辰公司承担相应的违约责任。
信达资产公司辩称：我方与沈阳星辰公司办理的抵押登记合法有效，理由如下：1、我方与沈阳星辰公司不存在恶意串通；2、我方对涉案房屋依法办理了抵押登记，根据物权法的规定，抵押权已经设立。李佳瑞、段迎丽与沈阳星辰公司之间的合同是否有效或是否继续履行，均不影响信达抵押权的有效性；3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，李佳瑞、段迎丽应当向沈阳星辰公司主张权利，无权请求确认抵押行为无效；四、李佳瑞、段迎丽的对信达的诉讼请求与对沈阳星辰公司的诉讼请求不是同一法律关系，不应合并审理；五、请求确定抵押权有效，我方不承担任何责任。
原审法院经审理查明：2013年7月22日，李佳瑞、段迎丽（买受人）与沈阳星辰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定李佳瑞、段迎丽以778，090元购买沈阳星辰公司开发建设的位于沈阳市和平区文兴路41-2�第2幢2-20-1号房屋，建筑面积为91.54平方米，销售单价为每平方米8，500元。其中第六条约定，买受人于2013年7月22日前支付购房首付款278，090元整，并在七日内办理完毕公积金相关手续，剩余房款50万元整于2013年9月22日前支付给出卖人。……第八条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。李佳瑞、段迎丽于2013年7月14日、2013年7月22日支付沈阳星辰公司首付款共计278，090元，沈阳星辰公司为其开具收款收据两张。
另查明：2012年9月，信达资产公司（抵押权人）与沈阳星辰公司（抵押人）签订抵押合同二份。其中合同编号为（2012-007（1）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与北京邦赫科贸有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（1）】的《债权收购协议》，抵押权人与沈阳星辰公司与2012年9�14日签订（2012-007（1）】的《债务重组合同》……；其中合同编号为（2012-007（2）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与中信信托有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（2）】的《债权收购协议》，抵押权人与沈阳星辰公司于2012年9月14日签订（2012-007（2）重组】的《债务重组合同》……。二份合同均约定，为保障抵押权人债权的实现，抵押人（即沈阳星辰公司）愿意按本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为抵押权人设定抵押，提供担保；抵押人同意以本合同附件一《抵押物清单》所列之财产为抵押权人设定抵押。二份合同的附件一抵押物清单的内容均包括李佳瑞、段迎丽购买的诉争房屋所在楼宇即沈阳市和平区文兴路41-2号。
再查明：李佳瑞、段迎丽、沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记。现依据沈阳市房产局出具的涉案房屋所在楼宇抵押登记材料显示，涉案房屋现已设定了在建工程抵押登记，抵押权人为信达资产公司。同时该房屋并已被司法查封。
上述事实，有李佳瑞、段迎丽提供的《商品房买卖合同》、收款收据，信达资产公司提供的编号为（2012-007（1）-抵押】、（2012-007（2）-抵押】的抵押合同、抵押登记材料，该院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，该院予以确认。
原审法院认为：李佳瑞、段迎丽、沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。因此，对李佳瑞、段迎丽的第一项诉讼请求，该院予以支持。
关于李佳瑞、段迎丽的第二项诉讼请求。其中要求备案的诉讼�求。因涉案房屋存在在建工程抵押，并被依法查封，不具备办理备案登记的条件，故对李佳瑞、段迎丽该项诉讼请求，该院不予处理。待条件具备时，李佳瑞、段迎丽可另行主张；其中要求马上开工、尽早交房的诉讼请求。因涉案房屋尚未竣工，故对李佳瑞、段迎丽该项诉讼请求，该院不予支持。待条件具备时，李佳瑞、段迎丽可另行主张；其中要求逾期交房违约的诉讼请求。因根据双方合同约定，沈阳星辰公司应于2014年5月31日前向李佳瑞、段迎丽交付房屋，但沈阳星辰公司至今未向李佳瑞、段迎丽交付房屋，虽沈阳星辰公司辩称逾期交房属于不可抗力，但未就此提供证据加以证明，故应自2014年6月1日起承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，李佳瑞、段迎丽、沈阳星辰公司已在合同第九条第一款中明确约定，虽沈阳星辰公司辩称约定�违约金标准过高，但未就此提供证据加以证明，故仍应从其约定。沈阳星辰公司应支付李佳瑞、段迎丽自2014年6月1日至2015年7月7日期间的逾期交房违约金11，179.22元（278，090元×0.0001／天×402天）。
关于李佳瑞、段迎丽的第三项诉讼请求。李佳瑞、段迎丽、沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，且李佳瑞、段迎丽所提供的证据无法有效证明沈阳星辰公司与信达资产公司签订的抵押合同无效的事实，故对李佳瑞、段迎丽该项诉讼请求，该院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认李佳瑞、段迎丽与沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年7月22日就位于沈阳市和平区文兴路41-2号第2幢2-20-1号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；二、沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李佳瑞、段迎丽自2014年6月1日至2015年7月7日期间的逾期交房违约金11，179.22元；三、驳回李佳瑞、段迎丽其他诉讼请求。如果沈阳星辰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费79元、公告费400元（李佳瑞、段迎丽均已预交），由沈阳星辰公司负担。
宣判后，李佳瑞、段迎丽不服一审判决，向本院提出上诉，诉讼请求：1、请求法院判令被上诉人沈阳星辰公司按照商品房合同进行备案并交房；2、请求判定被上诉人沈阳星辰公司与被上诉人信达资产公司签订的抵押“京城中心”2号楼2单元20楼1�房屋抵押行为无效。理由：沈阳星辰公司与信达资产公司签订的抵押合同期限为2年，即2012年9月至2014年9月，现已逾期，二被上诉人所签订的抵押合同应已失去法律效力。
被上诉人沈阳星辰公司答辩称，同意一审法院判决。
被上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司答辩称：同意一审判决，请求二审维持原判。
本院审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。
本院认为：上诉人李佳瑞、段迎丽与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真是意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效。一审法院认定事实准确，本院予以支持。
关于李佳瑞、段迎丽要求沈阳星辰公司办理备案登记的主张，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对该主张，本院不予支持。
关于李佳瑞、段迎丽要求交付房屋的诉讼请求。因涉案房屋尚未竣工，不具备交房条件，故对该主张，本院不予支持。
关于李佳瑞、段迎丽要求确认沈阳星辰公司与信达资产公司之间的抵押行为无效的主张，因李佳瑞、段迎丽所提供的证据无法有效证明沈阳星辰公司与信达资产公司签订的抵押合同无效的事实，故对该主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费79元，由上诉人李佳瑞、段迎丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年三月十四日
书记�王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。