广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初4562号原告：杨霄，男，苗族，1981年7月19日出生，住湖南省绥宁县。委托代理人：郭惠宾，广东君华律师事务所律师。委托代理人：石运亮，广东君华律师事务所辅助人员。被告：刘瑞林，男，汉族，1972年10月25日出生，住广东省深圳市福田区。被告：徐丽，女，汉族，1977年10月6日出生，住广东省深圳市福田区。委托代理人：李红军，广东旗峰律师事务所律师。委托代理人：李小平，广东旗峰律师事务所律师。第三人：东莞市光源房地产中介有限公司金地分公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇南一路**号金地格林上院*栋***号。组织机构代码为05242650-5。负责人：李启平。委托代理人：邓聪敏，广东东慧律师事务所律师。委托代理人：李启湖，该公司员工。原告杨霄诉被告刘瑞林、徐丽与第三人东莞市光源房地产中介有限公司金地分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法由审判员陈志良适用简易程序独任审理，分别于2016年5月30日及2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告杨霄及其委托代理人郭惠宾，两被告的共同委托代理人李小平、第三人的委托代理人邓聪敏到庭参加了两次庭审，被告刘瑞林到庭参加第一次庭审，被告徐丽、第三人的委托代理人李启湖到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告杨霄诉称：2015年11月7日，原告通过第三人介绍与被告刘瑞林签订了《房地产买卖及居间合同》，双方约定被告刘瑞林将位于东莞市XXX镇XX村金地*格林庭园X栋XXXX房以1550000元作价出卖给原告。在原告要求两被告配合办理该物业产权过户的过程中，因该处房地产有所升值，故被告刘瑞林一直以工作繁忙为由拒绝配合办理相关产权过户手续，直至与被告刘瑞林无法取得联系，现被告刘瑞林已严重违反了《房地产买卖及居间合同》的相关约定，又因被告徐丽与被告刘瑞林是夫妻关系，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告刘瑞林、第三人所签订的《房地产买卖及居间合同》，两被告向原告支付违约金310000元；2.两被告向原告返还原告所支付的定金30000元以及原告所垫付的中介费用30000元，并向原告支付因本次诉讼产生的律师费18500元及交通费1500元；3.两被告向原告所支付利息（自提起诉讼之日起，以390000元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率计至两被告还清之日止）；4.两被告承担本案的诉讼费用。被告刘瑞林、徐丽共同公司辩称：第一，原、被告以及第三人于2015年11月7日签订了《房屋买卖及居间合同》，该合同对房屋的转让价格、楼款付款方式等进行了明确约定。合同签订后，两被告按照合同约定，积极准备履约的相关事宜，将过户的相关资料准备齐全提供给了第三人，并于2015年11月11日主动在广东省东莞公证处办理了公证，全权委托第三人与原告办理涉案房屋的过户工作。至此，被告前期应履行的房屋买卖过户手续已经全部履行完毕，只待原告完成赎楼和办理按揭手续等后续工作，然后到相关部门办理过户手续。因此，被告已经履行了自己应尽的义务，不存在任何违约的事实。第二，两被告于2015年11月急于出售涉案房屋用于解决资金周转问题，但截止到现在原告仅向被告支付了30000元的现金后就没有向被告支付任何房款。被告于2015年11月11日公证授权由原告办理还贷及赎楼等房屋过户手续，但至今为止原告也没有办理好还贷手续和赎楼等房屋过户必须办理的手续。由于原告没有及时按照约定赎楼及办理还贷手续，导致案涉房屋过户手续没有及时履行完毕的责任在于原告，是原告违约在先。由于原告未能积极办理房屋过户手续违约在先，导致被告出售案涉房屋用于解决急需周转资金的目的无法达到，只好采取向亲朋好友借款及民间借贷的方式解决了急需周转资金的问题，被告出售案涉房屋已失去实际意义。因此，由于原告违约在先，导致被告出售房屋的目的无法达到，原告与被告之间房屋买卖合同应予解除，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明：两被告系夫妻关系，被告刘瑞林系东莞市××金桔村××格××庭园××房屋登记的权属人。2015年11月7日，被告刘瑞林为卖方，原告为买方，第三人为居间方，三方共同签订一份《房地产买卖及居间合同》，就买卖双方委托居间方买卖位于东莞市××金桔村××格××庭园××房提供居间服务，约定买卖双方同意涉案物业的转让价格为1550000元，买方于签订合同的同时支付30000元作为定金。该合同第四条第2款第（1）项约定“买方于签《房管所买卖合同》的当天支付首期楼款（不含定金）520000元；剩余楼款1000000元由买方用通过担保公司提供担保办理贷款或银行按揭的手续，以所获得贷款等额的部分向卖方支付。该贷款在买方缴完该物业之过户税费及房管部门出具该物业之过户受理回执单后由贷款银行划入卖方提供的银行账号内……”；该合同第四条第3款约定买卖双方一致同意通过担保公司提供担保办理贷款，其中以银行欠款为准的款项用于提前还贷。买卖双方须全力配合提前还贷手续，否则视不配合方为违约方……卖方应不可撤销委托居间方代为提前还贷及取回产权资料、产权交易过户等相关手续直到完成上述事项为止。买卖双方自签订本合同3天内委托居间方指定工作人员办理该物业转名之一切手续并提交交易所需全部资料及支付各自承担之公证、交易费用”。该合同第七条约定“三方确认，买方支付居间服务佣金总额40000元，在签署本合同时买方即时以现金方式向居间方支付居间服务费30000元，签订《房地产买卖合同》当天以现金方式向居间方支付居间服务费10000元”。该合同第八条约定“因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料……及不履行配合本合同项下其他义务的，则逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同并要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍返还定金予买方，如买方违约则卖方可以没收定金）及支付等于该物业总楼价的20%的违约金；若一方违约导致合同解除，若居间服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；本合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。定金和违约金责任，按上述约定支付；三方约定，如一方违约最终导致诉讼的，则守约方因主张权利产生的费用（该费用包括但不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用）应由违约方承担”。原告于2015年11月2日向被告刘瑞林支付定金10000元，于2015年11月7日向被告刘瑞林支付定金20000元，合计支付定金30000元；原告于2015年11月9日向第三人支付中介费30000元。2015年11月11日两被告作为委托方在东莞市公证处公证委托作为受托方的张某、叶某、詹某、袁某代为办理涉案房屋提前还贷手续，包括：代为向原贷款银行申请提前还贷手续，签署相关文件，代委托人向原贷款银行查询、修改、注销供款账号的网上银行、电话银行和手机银行、手机短信、存折和卡密码，代为还清原贷款银行贷款本息……；受托人在上述权限范围内有权进行转委托。原告主张上述受托人中叶某为第三人的员工，张某、詹某、袁某为案外人东莞XX按揭服务有限公司（以下简称XX公司）的员工。原告主张根据涉案合同的约定及两被告公证书的委托内容，涉案房屋应由两被告赎楼，但其不配合其受托人办理提前还贷手续（即赎楼），导致涉案房屋无法赎楼，且在事后两被告在原告多次催促的情况下拒绝与原告及第三人联系，根据涉案合同的约定两被告的行为已构成违约，原告有权解除合同并要求两被告承担违约责任，为此原告申请证人李某出庭作证、提供第三人的员工李某2致电给刘瑞林的电话打出记录及其与两被告的短信截图予以举证；其中证人李某称其为XX公司员工，老板为张某，其负责涉案房屋赎楼、过户等事宜，证人称2015年12月左右其已经向涉案房屋原贷款银行申请提前还贷且得到银行同意，同时原告的贷款银行也同意原告的贷款申请，其致电被告刘瑞林告知刘瑞林其需要刘瑞林提供房屋原贷款银行卡密码才能办理赎楼，并告知如果不提供原贷款银行卡密码其无法办理赎楼手续，但刘瑞林回复不会提供原贷款银行卡密码，故其无法对涉案房屋进行赎楼。电话打出记录显示2016年1月18日、1月27日几次拨通刘瑞林电话号码136××××0099均未接通；短信截图显示2016年1月18日向刘瑞林询问是否配合办手续及卖楼事宜，但刘瑞林未回复；2016年2月20日向徐丽电话号码136××××5110发送信息约见谈洽涉案房屋买卖事宜，但徐丽未回复。两被告确认证人李某致电向刘瑞林询问房屋原贷款银行卡密码，但被告刘瑞林认为银行卡密码为私密信息，不予提供，且其认为不提供银行密码不影响赎楼；两被告确认上述电话拨出记录接收号码及短信接收号码分别两被告的电话号码。第三人亦提供上述电话拨出记录及短信截图作为证据，并主张涉案房屋赎楼为两被告的义务，其员工李某2从担保公司得知被告不提供房屋原贷款银行卡密码后试图与两被告沟通，但两被告不接听电话，不回复短信。两被告主张涉案房屋赎楼为原告的义务，由于原告未能办理赎楼手续及还贷手续，原告构成违约，两被告有权没收定金，两被告对其上述主张没有提供证据予以举证。原、被告及第三人确认原、被告双方未签订《房管所买卖合同》。另查明，2016年4月26日，原告与广东君华律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案事宜，产生律师费18500元，原告提供了《委托代理合同》、律师费发票予以举证，律师费发票金额为18500元。原告主张要求两被告支付交通费1500元，但其未能提供证据证明其因涉案纠纷产生交通费1500元。再查明，本案的起诉状副本本院于2016年5月6日直接送达给两被告。上述事实，有原告提供的《房地产买卖及居间合同》、原告的公证书、公证费发票、定金收据、华夏银行个人借款申请书、电话拨出记录、短信截图、律师费发票、《委托代理合同》，两被告提供的两被告的公证书、结婚证、房地产权证、房产资料收据，第三人提供的原、被告公证书2份、电话拨出记录、短信截图以及证人证言、当事人的陈述为证。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人均确认原告已向被告刘瑞林支付定金30000元、原告已向第三人支付中介费30000元，本院亦予以确认。本案的争议点是：一、涉案《房地产买卖及居间合同》解除的效力，两被告应否向原告支付违约金；二、两被告应否向原告退还定金及支付中介费、律师费、交通费；三、两被告应否向原告支付利息。关于本案争议焦点一，涉案《产地产买卖合同及居间合同》是原告、被告刘瑞林及第三人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原告、被告刘瑞林及第三人均有约束力，三方当事人应按合同约定履行各自的义务。原、被告双方签订的《房地产买卖及居间合同》第四条第3款约定了双方一致同意通过担保公司提供担保办理贷款，双方须全力配合提前还贷手续，否则视不配合方为违约方，本次交易过程中所有涉及到银行按揭及提前还贷手续的相关事宜由买卖双方与担保公司三方自行协商解决。2015年11月11日两被告作为委托方在东莞市公证处公证委托张某、叶某、詹某、袁某代为办理涉案物业提前还贷手续，结合本案证人证言、第三人陈述及两被告提交的公证书，本院认定涉案房屋提前还贷义务在于两被告。证人陈应恒作为两被告受托人张某的员工代两被告办理涉案房屋提前还贷手续，其陈述称在已告知两被告不提供涉案房屋原贷款银行卡密码则无法对房屋进行赎楼的情况下，两被告仍不提供原贷款银行卡密码，导致其无法为两被告办理提前还贷手续。又根据原告及第三人提供的电话拨出记录及短信内容可知，在两被告得知其受托人无法对涉案房屋进行赎楼后，第三人多次通过电话、短信方式试图与两被告就涉案房屋买卖事宜进行沟通协商，但两被告并未予以回应。首先，涉案房屋赎楼为两被告的义务，而两被告委托受托人对房屋赎楼，其不配合受托人办理赎楼手续导致涉案房屋无法赎楼的责任应由两被告承担。两被告主张对涉案房屋赎楼为原告的义务，涉案房屋无法赎楼是因为原告的原因所致，但两被告对其该主张没有证据证明；再次，在得知涉案房屋无法赎楼的情况下，两被告未积极配合履行赎楼义务且拒绝与第三人及原告沟通协商，该行为视为其表明不配合、不履行合同约定的提前还贷手续，根据《房地产买卖及居间合同》第四条第3款的约定，被告刘瑞林的行为已构成违约。根据《房地产买卖及居间合同》第八条第2款的约定，原告有权解除合同。原告以诉讼请求的方式通知被告刘瑞林解除合同有效，故涉案《房地产买卖及居间合同》自两被告收到原告的起诉状之日（即2016年5月6日）解除。根据上述的分析，被告刘瑞林构成违约，原告根据《房地产买卖及居间合同》第八条第2款的约定，主张要求被告刘瑞林按房屋转让价款的20%（即310000元）支付违约金，符合双方约定，故本院对原告关于主张判令被告刘瑞林支付违约金310000元的请求，予以支持。关于本案争议焦点二，根据上述争议焦点一的分析，被告刘瑞林构成违约，根据涉案《房地产买卖及居间合同》第八条第2款、第3款的约定，原告主张要求被告刘瑞林返还定金30000元，承担中介费30000元，符合双方约定，本院予以支持。关于律师费18500元，原告已经与广东君华律师事务所签订了《委托代理合同》，该合同已经实际履行，且广东君华律师事务所已经向原告开具了金额为18500元的发票，可以确定原告已向广东君华律师事务所支付律师费18500元的事实，根据涉案《房地产买卖及居间合同》第八条第6款的约定，该律师费应由两被告承担，因此，原告主张要求被告刘瑞林支付律师费18500元，本院亦予以支持。原告主张要求被告刘瑞林向其支付交通费1500元，原告没有提供证据证明其因主张权利产生上述费用，没有事实依据，本院不予支持。关于争议焦点三，关于原告主张利息损失的诉讼请求，利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，本案中原告诉请的违约金已弥补其利息损失，不应一并主张。故对原告主张要求被告刘瑞林支付利息[以390000元（即以其诉讼请求第一、第二项的款项累计计算得出）为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算至两被告还清之日止]，本院不予支持。涉案房屋买卖合同发生于两被告婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用（二）》第二十四条的规定，涉案被告刘瑞林德债务属于两被告的夫妻共同债务，应由两被告连带清偿。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告杨霄与被告刘瑞林、第三人东莞市光源房地产中介有限公司金地分公司签订的《房地产买卖及居间合同》于2016年5月6日解除；二、限被告刘瑞林、徐丽于本判决生效之日起三日内向原告杨霄支付违约金310000元；三、限被告刘瑞林、徐丽于本判决生效之日起三日内向原告杨霄退还定金30000元、支付中介费30000元、律师费18500元；四、驳回原告杨霄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3575元，由原告杨霄负担11元，由被告刘瑞林、徐丽共同负担3564元。如不服本判决，在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈志良二〇一六年八月二日书记员  伦雪莹