江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4282号
上诉人（原审第三人）杨鹏，男，汉族，1992年6月25日生，现役军人。
委托代理人雍溧，江苏全衡律师事务所律师。
委托代理人杜磊，江苏全衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨华，男，汉族，1969年7月4日生。
委托代理人章洲颖，溧水区公正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）杨树林，男，汉族，1965年10月9日生。
委托代理人易善香，女，汉族，1965年4月29日生。
原审第三人朱丽君，女，汉族，1956年10月1日生。
上诉人杨鹏因与被上诉人杨华、杨树林、原审第三人朱丽君所有权确认纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2014）溧民初字第769号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭并于2015年8月20日公开开庭进行了审理，上诉人杨鹏的委托代理人雍溧，被上诉人杨华及其委托代理人章洲颖，被上诉人杨树林及其委托代理人易善香，到庭参加诉讼，原审第三人朱丽君经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
杨华原审诉称，杨华、杨树林系亲兄弟关系。1995年上半年杨树林将其位于在城镇（即今永阳镇）陈沛桥87号两层楼房中的一楼卖于杨华，转让价款为58800元。杨华向杨树林付清房款后，即对所购房屋进行了装潢，装潢结束后便入内居住。2001年3月4日，由杨华姐夫杨志林执笔，为杨华、杨树林双方补写了房屋出售协议，杨华、杨树林均在协议上签字。后因杨华、杨树林在日常生活相处中发生了多次矛盾，以及传闻陈沛桥处房屋可能面临拆迁，杨树林反口称并未将房屋卖给杨华，而是出租给杨华的，且要求收回杨华所购房屋。杨华认为，杨树林的行为侵害了杨华的合法权益，故诉至法院，要求：1.确认位于南京市溧水区永阳镇陈沛桥87号楼房中一楼产权归杨华所有；2.杨树林承担本案的诉讼费用。
杨树林原审未作书面答辩。
杨鹏原审陈述，杨华请求确认的房屋产权属于杨鹏，已取得了溧水县房管所核发的房屋所有权证及溧水县国土局核发的国有土地使用权证。故请求法院依法驳回杨华的诉请。
朱丽君原审未作陈述。
原审法院经审理查明，杨华、杨树林系兄弟关系。1994年9月7日，杨树林以朱丽君的名义取得江苏省村镇工程建设许可证，证号为（溧城）建字200404号，后建设了一幢二层楼房，建筑面积为237.76㎡，使用权面积为135.3㎡，建成后即由杨华、杨树林共同居住。
2001年3月4日，由杨华姐夫杨志林执笔，杨华、杨树林双方补签了一份房屋出售协议书，由杨树林将其建于在城镇（今永阳镇）陈沛桥房屋的一楼（不含楼梯间）出售给杨华，面积按土地使用证、建房证计算。协议书约定：1.出售给杨华的壹层房款自签字达成协议后全部付清，房屋的所有权均归杨华所有，今后杨树林不得私自将房出售或转让给他人；2.院门两家公用，院子从东向西2／3归杨华所有，剩余1／3归杨树林所有，划分界限有前（沿）檐直至院墙为界，西面一层走廊归杨华所有；3.水电两家公用壹表，达成协议后水电安装一次交清，今后由双方公用同一户水电表，费用各自理；4.本协议经双方签字后生效，特定此协议。杨华、杨树林均在协议书上签名。
2005年8月26日，南京市人民政府发宁政复（2005）62号文，同意撤销该涉案房屋所在的永阳镇戴家村陈沛桥组的村民小组建制，撤组后剩余土地收归国有。
2012年5月14日，朱丽君以其名义取得涉案房屋产权证号为溧初字第××号的房屋产权证。
2013年3月20日，朱丽君与杨鹏签订溧水县存量房买卖合同，合同约定：由朱丽君将其位于溧水县永阳镇戴家村陈碑桥87号、建筑面积为237.76平方米的住宅出售给杨鹏，价款为600000元整，房款的支付方式和时间为合同签订后，付500000元整，余款待房产证和土地使用证办理过户手续后付清。
2013年4月17日，杨鹏取得涉案房屋产权证号为溧转字第××号的房屋产权证。
2013年6月19日，杨鹏取得该房屋的土地使用权号为宁溧国用（2013）第03816号的土地使用权证。
原审法院另查明：1.朱丽君系杨树林妻子的婶婶，杨鹏系杨树林之子。2.南京市溧水区永阳镇陈沛桥87号的房屋自建好后，该房屋的一层一直由杨华及其家人实际居住，且该层所有房间均由杨华出资装修并负责日常的维护管理等相关事宜。
原审法院认为，本案有以下争议焦点：1.位于南京市溧水区永阳镇陈沛桥87号房屋建成时的所有权归属；2.杨华、杨树林于2001年3月4日签订的房屋出售协议是否有效；3.朱丽君与杨鹏之间签订的买卖合同是否有效；4.房屋权属登记是否具有最终确权效力。对上述问题原审法院逐项说明如下：
1.关于南京市溧水区永阳镇陈沛桥87号房屋建成时的所有权问题，本案的讼争房屋虽是以朱丽君名义取得的建房许可证，但根据本案现有的证据来看，该房屋是由杨树林筹资建成，且房屋建成后，按照农村习俗举办的“上梁”仪式及其后的请酒宴，也均是以杨树林名义办理，房屋建成后，一直由杨华、杨树林共同居住至今，长达20年之久，期间朱丽君对此并未提出过任何异议。综上，原审法院认为，本案的讼争房屋应系杨树林为规避当时的土地政策，借用朱丽君之名，取得了建房许可证，讼争房屋的实际出资人应为杨树林，故讼争房屋建成后的实际产权人应为杨树林。
2.关于杨华、杨树林于2001年3月4日签订的房屋出售协议书的效力问题，原审法院认为，该协议书签订时，杨树林虽为该讼争房屋的实际产权人，但基于当时该房屋所处的土地性质仍为农村集体土地，该种性质上的房屋买卖与特定的身份关系相联系，转让受法律、法规限制，结合本案中杨华、杨树林当时的自然身份状况，该房屋出售协议应属无效合同，但该房屋买卖协议应为双方当事人当初的真实意思表示，而杨华在购买该房屋后，已将房款付清，且出资装修，入住已长达20年之久，在原有毛坯房的基础上进行了添附，应属《合同法》中不能返还的情形，且该涉案房屋的土地性质自2005年起转为国有土地性质，即自2005年起该房屋已具备合法买卖的基础，之后双方仍就该房屋按照2001年买卖协议的约定，保持了多年的居住事实，应认定双方之间已形成了事实上的买卖关系。
3.关于朱丽君与杨鹏之间的买卖合同是否有效，原审法院认为，朱丽君虽为该房屋最初名义上的产权人，但该房屋的实际产权人应为杨树林，朱丽君无权对该房屋进行处分，而作为杨树林之子的杨鹏应知晓该涉案房屋的实际权属情况，在知晓朱丽君无权就该房屋进行任何处分的情况下，双方仍于2013年3月20日签订了关于该涉案房屋的买卖协议并办理了过户手续，且根据协议的内容，结合当时南京市溧水区永阳镇房地产市场的行情，双方之间就房屋价款的约定也不符合市场规律，而且在本案庭审中，经原审法院明示，杨鹏未提交任何证据证明其将合同约定的600000元房款交与朱丽君，可以认定朱丽君与杨鹏之间签订的买卖协议属恶意串通，损害杨华的利益，应属无效合同，杨鹏亦非善意第三人，故杨鹏因该合同取得的财产，应当返还给实际权利人。
4.关于房屋权属登记是否具有最终的确权效力，原审法院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。虽然讼争房屋的房屋所有权证及土地使用权证现已登记在杨鹏的名下，但由于发生了争议，并不能因此确认该讼争房屋的一层房产所有权归杨鹏所有，房产所有权登记及土地使用权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权，是行政机关对不动产物权当时权属关系及表现状态的认可和证明，其审查范围仅限于形式上、程序上的，并不创设具体的权利义务，杨华是否享有争议房产的权利，取决于当事人之间的实体民事法律关系。根据杨华、杨树林于2001年3月4日签订的房屋出售协议书及讼争房屋自建好后，由杨华出资装修并一直居住使用等事实，应确认讼争房屋即溧水区永阳镇陈沛桥87号二层楼房中的一楼归杨华所有。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第三十三条、第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条之规定，原审判决：南京市溧水区永阳镇陈沛桥87号二层楼房中一楼房屋（不含楼梯间）的产权归杨华所有。原审案件受理费1270元，由杨树林负担。
上诉人杨鹏不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审判决违反了物权法的规定。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。杨鹏是案涉房屋的权利人，已向原审法院提交了不动产权属证书，按照上述法律规定，杨鹏是案涉房屋法律上唯一的权利人。虽然该权利以行政登记的形式表现出来，但该登记行为已经得到物权法的认可。在杨华非以行政诉讼撤销该登记的情况下，原审法院应当确认该登记的法律效力，但原审法院擅自否认该登记的效力，严重违反了物权法。2.原审判决违反了“谁主张谁举证”的裁判规则。杨华诉杨树林要求确认房屋权属，杨鹏系有独立请求权的第三人参加诉讼。原审中杨华出来提供了一份与杨树林的协议书之外，没有提供其他更有效的证据证明案涉房屋属于其所有。相反，杨鹏却提供了具有法律效力的房屋权属证书和相应的买卖合同等证据，证明该房屋权利人为杨鹏。杨鹏已经充分举证，除非杨华提供的证据足以推翻杨鹏的证据。但杨鹏欲撤销该权属证书，只能以利害关系人身份通过行政诉讼的方式向登记机关提出撤销登记，在此之前，原审法院不能在本案民事诉讼中否认房屋权属证书的效力。3.原审认定事实有误。原审认为，讼争房屋系杨树林以朱丽君名义建造，且在长达20年之久的时间里，朱丽君未提出异议。建房许可证当时以及颁发建房许可证的负责人均认为该房屋系朱丽君建造，且朱丽君在2012年5月14日办理了房屋产权证，不能认定朱丽君对房屋没有异议。2.虽杨华在案涉房屋中有过居住，但在其未提供证据的情况下，不能证明房屋装修系杨华出资所为。杨鹏与朱丽君之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，原审期间，杨华从未对该合同提出过异议，也未提出要求原审法院确认无效的请求，原审法院在无任何证据的情况下认定杨鹏与朱丽君恶意串通并认定合同无效，对杨鹏是不公平的。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判杨华的原审诉请或发回重审。
针对杨鹏的上诉请求，被上诉人杨华辩称，杨鹏的上诉请求不能成立，请求二审予以驳回，维持原判。虽然物权法第九条规定了物权登记的效力，但是物权法第一百零六条也明确规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；受让人善意取得该不动产或者动产的所有权的条件。杨鹏与朱丽君之间的房屋买卖包括产权证变更，都存在恶意串通，转让价格明显不合理。原审法院将案涉房屋所有权判归杨华所有，符合案件事实，也符合相关法律规定。杨鹏称其与朱丽君签订的房屋买卖合同属于双方真实意思表示，是不属实的，该买卖合同明显是恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同。
针对杨鹏的上诉请求，被上诉人杨树林当庭表示同意杨鹏意见，称涉案房屋原来是朱丽君的，朱丽君是老师，以前住在乡下，朱丽君领的建房许可证，找人盖房子，让杨树林帮助管理，房子盖好之后给杨树林住，是因为杨树林在溧水做生意没有地方住，朱丽君同意借给杨树林住，但没有付租金，因盖房子时杨树林帮了忙，也是帮她看房子。
针对杨鹏的上诉请求，原审第三人朱丽君未到庭陈述意见，杨树林当庭提交一份书面说明称系朱丽君委托其提交，本院庭后与朱丽君电话核实该意见是否为其提交，其称身体不舒服，需问过老公才能答复，但嗣后未答复。
对于原审查明的事实，杨鹏提出：对“杨树林以朱丽君的名义取得江苏省村镇工程建设许可证”有异议，称原审法官找到了当时签发村镇工程建设许可证的经办人，其确认当时审批和行政许可的相对人都是朱丽君，故原审法院该表述是错误的。“该房屋的一层所有房间由杨华出资装修并负责日常维护等相关事宜”，没有证据证明。杨树林提出：原审查明“以上事实，有杨华提供的宅基地使用权证、照片、收条予以证实”中的照片、收条有异议，因为其原审没有出庭，所以没有看到。对此，杨华陈述其原审中提供的收条时其缴纳水电费、网络费的收条，证明案涉房屋一直由其居住。
原审查明的其他事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，杨树林陈述案涉房屋建好后是朱丽君借给其居住，但对此没有相应证据，当时杨华跟他打工，没有地方住，所以也住在案涉房屋中，朱丽君从未在案涉房屋中居住。杨华陈述案涉房屋是杨树林盖的，家里所有亲戚都知道，案涉一层房屋是其向杨树林买的。
杨树林并提交如下证据：1.杨树林户口迁移证，证明2000年7月11日之前杨树林户籍在溧水县群力乡蒲杆村367号；2.朱丽君户口证，证明朱丽君在1992年4月22日迁移到溧水县在城镇（现永阳镇分龙岗91—1号）；3.朱丽君房屋建造申请表复印件，证明涉案房屋是朱丽君1994年2月30日向当时在城镇人民政府提出申请，并获得了政府许可；4.户口簿，证明杨鹏购买朱丽君房屋后，已经将户籍迁移到案涉房屋内。杨华经质证对上述证据的真实性没有异议，但认为证据1、2与本案没有关联性，只能证明当时农村户口不能在溧水县取得土地建房资格，只有城镇居民才可以取得，杨树林就是利用朱丽君名义取得建房资格。杨树林经质证对杨鹏提供的证据全部予以认可。
本院认为，案涉房屋于1995年建成，之后近20年一直由杨树林、杨华共同居住，2001年3月4日双方在共同亲属的见证下签订房屋出售协议书，载明杨树林将其建于现永阳镇陈沛桥的房屋一楼出售给杨华，房款自签字后全部付清，房屋的所有权归杨华，杨树林不得私自将房屋出售或转让他人，协议并对院门、院子、水电表如何使用作了明确约定。考虑到杨华、杨树林系亲兄弟且一直共同居住在案涉房屋中，双方签订该协议的前提即知晓、确认案涉房屋系由杨树林建造，其有权处分，该协议应为双方当事人的真实意思表示。原审法院虽基于该协议签订时土地性质仍为农村集体土地，转让受到一定的限制认定该协议书无效，但基于案涉房屋所在土地性质已经转为国有土地，嗣后相关主管部门亦允许案涉房屋办理权属证书，而双方此后仍按照原约定居住、使用案涉房屋，认定双方后续仍有按此前达成的条件形成事实上买卖关系的意思，该认定并无不当，也遵循了诚实信用原则。杨树林否认案涉房屋系由其以朱丽君名义领取建房许可证建造，却无法解释为何朱丽君从未居住、使用案涉房屋，从未主张过权利，亦无法解释为何会与杨华签订案涉房屋出售协议书。杨树林虽未就原审判决提出上诉，但在二审中完全支持其子杨鹏的上诉意见，其所主张的事实难以自圆其说，不足为信。上诉人杨鹏称其系以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，但其在原审中仅要求驳回杨华诉讼请求，并未提出独立的诉讼请求，故其该项主张，本院不予支持。杨鹏以案涉房屋权属证书已经登记在其名下，认为杨华只能通过行政诉讼方式撤销权属证书，否定杨华有权以民事诉讼方式主张确权，该上诉意见于法无据，本院不予采纳。杨鹏主张其系与朱丽君签订存量房买卖合同取得案涉房屋所有权，但在原审法院明确要求下未能就其已经支付房屋价款进行举证，原审第三人朱丽君更是在原审、二审中均无正当理由拒不到庭，原审法院结合杨树林与杨鹏、朱丽君之间的亲属关系以及案件情况，认定该存量房买卖合同系恶意串通而签订的无效合同，该认定并无不当。综上，杨鹏的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律基本正确，依法应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1270元，由上诉人杨鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十月十九日
书 记 员 郭婷婷