湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开风民商初字第00122号
原告：ＸＸ元。
被告：程亚军。
被告：王晓芳。
委托代理人：程亚军，身份信息同上，系被告王晓芳前夫。
原告ＸＸ元诉被告程亚军、王晓芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，依法由审判员蔡丽红适用简易程序独任审判，于2015年11月24日公开开庭进行审理，于2016年2月29日制作（2015）鄂武东开风民商初字第00122号民事裁定书，裁定驳回原告ＸＸ元的起诉。原告ＸＸ元不服一审裁定，上诉至武汉市中级人民法院。武汉市中级人民法院于2016年4月21日制作（2016）鄂01民终2076号民事裁定书，裁定撤销一审裁定，并指令本院对本案进行审理。本院于2016年6月1日再次公开开庭审理本案。原告ＸＸ元、被告程亚军、被告王晓芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ元诉称：2010年8月18日，被告程亚军与光谷地产有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》。2010年9月28日，经李成谋介绍，原、被告就该买卖合同中的房屋转让签订了《房屋转让协议书》，该协议书约定被告程亚军、王晓芳自愿将该买卖合同中享有的房屋所有权及一切权益转让给原告ＸＸ元，同时协议约定了房屋总价、办理过户手续、违约责任等内容。该协议书签订后，为以后办理房屋产权转让，被告程亚军将相关购房凭证及两位被告的有关证件交给原告ＸＸ元保管。原告ＸＸ元立即支付了300000元。2011年2月18日，被告程亚军将该房屋及钥匙交给原告ＸＸ元，并向原告ＸＸ元办理房屋移交手续。经物业公司同意，原告ＸＸ元对该房屋装修并入住至今。因原告ＸＸ元多次找两位被告协商房屋办证事宜，但未果，故原告ＸＸ元诉至人民法院，请求判令：依法确认原告ＸＸ元与被告程亚军、王晓芳双方签订的《房屋转让协议书》合法有效。
被告程亚军、王晓芳共同辩称：两位被告对原告ＸＸ元起诉的事实和理由无异议，同意原告ＸＸ元的诉讼请求，原、被告双方签订的《房屋转让协议书》是合法有效的。
经审理查明：程亚军与王晓芳于2008年12月8日登记结婚，于2013年6月26日登记离婚。
2010年8月18日，程亚军与武汉光谷地产有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定程亚军购买位于武汉东湖新技术开发区高新四路谷尚居1栋2单元7层2号房屋一套（以下简称：702室房屋），购房总价款为311775元，合同备案号为“湖101459138”。程亚军依约交纳了首期购房款140775元。
2010年9月，经李成谋介绍，程亚军因需资金周转向ＸＸ元借款，ＸＸ元因此前不认识程亚军，也因担心程亚军不能如期还款，就不愿意借钱给程亚军。程亚军提出其名下有案涉702室房屋，ＸＸ元与程亚军协商好：ＸＸ元借款300000元给程亚军，此借款到期日为2010年11月30日；如果程亚军能在约定的时间内向ＸＸ元偿还借款，则程亚军不向ＸＸ元出卖该702室房屋；如果程亚军不能在约定的时间内向ＸＸ元偿还借款，则程亚军用该702室房屋以抵债的形式卖给ＸＸ元。
在商量好前述内容后，2010年9月28日，ＸＸ元（乙方）与程亚军、王晓芳（甲方）签订《房屋转让协议书》一份，约定：甲方自愿将其武重单位团购集资房（案涉702室房屋）所有权转让给乙方；开发商尚未交房，现有购房合同以及首付房的税务发票等相关票证为依据；甲方必须提供必要的资料协助乙方办理房屋转让手续；本协议签订后如单方违约，违约方负责赔偿房屋总价的40%给另一方；乙方付清30万元人民币后甲方不再享有该房屋的任何权利和义务；交房前必须付清所有款项；过户费用由乙方承担；等内容。ＸＸ元在该协议书乙方处签名捺印；程亚军、王晓芳在该协议甲方处签名捺印；李成谋在该协议书双方担保人处签名捺印。前述协议书签订后，程亚军将案涉702室房屋的购房合同原件、购房首付款发票第一联（发票联）原件及第二联（办证联）复印件给了ＸＸ元。在签该协议书时，ＸＸ元担心案涉702室房屋上程亚军只支付了140775元，该房屋上还有约170000元款项未偿还，如果将300000元借款给程亚军，而程亚军又没有偿还这笔贷款，则由其来偿还房屋贷款的话，案涉702室房屋就太贵了，其就不可能买这个房子了，所以ＸＸ元在签订该协议书的当天没有立即向程亚军支付借款，但是程亚军称一个月内就还清案涉702室房屋上的欠款，且李成谋愿意为此担保，所以当天ＸＸ元还是与程亚军、王晓芳签了这份协议书。
2010年9月30日，程亚军、王晓芳向ＸＸ元出具了借条一张，借条内容为“今借到ＸＸ元人民币300000元整。到期日2010年11月30日”，程亚军在该借条上签名后在借条下方又写有“若到期未还，愿以谷尚居1栋2单元7楼2号作抵押”。李成谋在该借条下方以证明人身份签名。2010年9月30日至2010年10月1日，ＸＸ元称其在这两天先后共向程亚军支付借款300000元；程亚军认可这两天ＸＸ元向其支付了借款270000元，提出此后ＸＸ元又向其支付了借款两三万元，故其承认收到了该借条上所说的300000元钱。
2011年春节期间，程亚军告知ＸＸ元案涉702室房屋其已经收房。
2011年2月18日，程亚军将案涉702室房屋钥匙交给ＸＸ元，双方办理了该房屋的移交手续，同时双方签订《房屋移交证明》一份。该房屋移交证明的主要内容是：案涉702室房屋“已于年前（2011年元月）程亚军跟开发商及物业管理处办理完相关交房手续，由该房引发的债务纠纷、借款、贷款等债务和责任全部由程亚军承担。现已可以装修入居。今天（2011年2月18日）程亚军正式将该房及钥匙一并交给ＸＸ元。该房屋由ＸＸ元全权管理入居。今后该房屋的物业费、水电费等后期产生的费用归ＸＸ元承担。待该房产能够办理过户手续时程亚军负责协助办理好过户手续（包括归程亚军出具的书面材料）。过户费用由ＸＸ元承担。因此程亚军及妻子王晓芳在2010年9月28日签订的借款凭条同时转为购上述房款的凭条即购房收款凭条”。此后，案涉702室房屋由ＸＸ元占有、控制、管理、使用。
2011年3月31日，武汉市天然气有限公司统一对开发商办理包括案涉702室房屋在内的谷尚居小区各住户的天然气《客户使用证》，ＸＸ元以案涉702室房屋业主的身份办理该使用证。2012年2月2日，ＸＸ元对案涉702室房屋的天然气充值使用。
2011年5月30日，程亚军向案涉702室房屋所在的物业公司出具证明，该证明载明“兹有谷尚居1栋2单元702室面积130.09平方米，因本人无钱支付购房款项，故向ＸＸ元同志借款支付，现无能力偿还，故自愿将本套住房的居住和产权全部转让给ＸＸ元同志，由他负责管理、居住等一切事宜，望物业部承认为感，特此证明”。
2011年6月2日，湖北水蓝郡物业管理有限公司向ＸＸ元出具《装修内容登记证》，该登记证载明案涉702室房屋装修期限为2011年6月5日至2011年7月5日。随后，ＸＸ元对案涉702室房屋装修并入住该房屋至今。
2011年11月17日，程亚军付清了案涉702室房屋的尾款173002元。被告程亚军称这笔173002元尾款是熊幼华于2011年11月17日支付的；ＸＸ元称这笔173002元尾款的购房款发票是熊幼华给自己的。
案涉702室房屋的《武汉市商品房权属证明书》于2012年1月18日由武汉东湖新技术开发区房产管理局填发后，程亚军于2012年将该证明书交给ＸＸ元。此后，案涉702室房屋可以办理房产两证。
另查明：雷显于2010年7月21日、8月28日先后出借给程亚军人民币411000元；雷显（甲方）与程亚军（乙方）于2010年10月7日签订《借款抵押合同》一份，约定：甲方于2010年5月1日向乙方提供贷款411000元，还款最后期限为2010年9月15日；乙方因资金短缺，现不能如期还款，甲方同意分三期还款，最后一期于2011年1月15日还款121000元；乙方在办理完毕房屋抵押登记手续之前，不得擅自将案涉702室房屋转让、抵押给第三人；等内容。前述合同签订后，程亚军仅在约定的还款时间偿还了90000元，尚余321000元未还。因程亚军未能如期偿还借款，雷显于2011年4月18日诉至武汉市武昌区人民法院，请求法院判令：程亚军、王晓芳偿还321000元及利息，并支付违约金20000元。在该案审理过程中，武汉市武昌区人民法院于2011年5月19日作出（2011）武区民初字第1272号民事裁定书，查封了案涉702室房屋，查封期限两年。武汉市武昌区人民法院于2011年7月11日作出（2011）武区民初字第1272号民事判决书，判令程亚军向雷显偿还321000元并支付利息损失、支付违约金20000元，王晓芳对前述债务承担连带清偿责任。因程亚军、王晓芳未在该判决书确定的期限内履行付款义务，雷显向武汉市武昌区人民法院申请对程亚军、王晓芳强制执行；2011年9月6日，武汉市武昌区人民法院向程亚军、王晓芳发出执行通知书，责令两人履行前述判决书中确定的付款义务；因程亚军、王晓芳仍未履行前述判决书确定的两人向雷显付款的义务，武汉市武昌区人民法院以查明程亚军享有案涉702室房屋所有权为由，于2011年12月12日作出（2011）武区执字第886-1号执行裁定书，裁定查封该702室房屋，查封期限为二年。
2010年10月22日，熊幼华（乙方）与程亚军、王晓芳（甲方）签订《房屋转让协议书》一份，约定甲方将案涉702室房屋以337400元的价格出卖给乙方，还约定如因甲方原因解除协议，甲方应向乙方支付违约金（违约金额度为乙方该房已支付金额总额的50%），等内容。2011年1月28日，案外人熊幼华（乙方）与程亚军、王晓芳（甲方）签订《房屋转让补充协议书》一份，对前述《房屋转让协议书》有关内容予以补充约定。前述协议书签订后，熊幼华先后向程亚军支付购房款共计337400元。2011年1月底，程亚军对案涉702室房屋收房后，熊幼华依据双方的约定交纳了案涉702室房屋的物业管理费、预存电费、天然气费。因武汉市武昌区人民法院（2011）武区民初字第1272号民事判决书已经生效并进入执行程序，熊幼华虽对案涉702室房屋的查封执行提出异议，但武汉市武昌区人民法院于2012年4月6日作出的（2011）武区执异字第886号执行裁定书裁定驳回了熊幼华的异议。在案涉702室房屋已被武汉市武昌区人民法院查封的情况下，熊幼华认为该房屋即将拍卖偿还程亚军的债务，无法过户至其名下，无法实现其购房目的，故于2015年6月8日诉至本院，请求法院判令：解除双方于2010年10月22日签订的《房屋转让协议书》及2011年1月28日签订的《房屋转让补充协议书》；程亚军、王晓芳退还337400元购房款并支付违约金168700元。2015年7月6日，熊幼华与程亚军、王晓芳达成调解协议，调解协议内容为解除熊幼华与程亚军、王晓芳于2010年10月22日签订的《房屋转让协议书》及于2011年1月28日签订的《房屋转让补充协议书》，程亚军、王晓芳向熊幼华退还购房款337400元并支付违约金67480元。本院于同日出具（2015）鄂武东开风民商初字第00073号民事调解书对前述调解协议内容进行了确认。
又查明：2012年，ＸＸ元将武汉光谷地产有限公司、程亚军、王晓芳诉至本院，请求法院判令：确认ＸＸ元与程亚军、王晓芳签订的《房屋转让协议书》有效，被告方立即配合ＸＸ元办理过户登记手续。该案于2012年11月21日庭审时，程亚军、王晓芳表示双方签订的《房屋转让协议书》有效，并愿意将案涉702室房屋所有权转让给ＸＸ元，并配合ＸＸ元办理过户手续；ＸＸ元与程亚军、王晓芳当庭达成调解协议，调解协议内容为：ＸＸ元与程亚军、王晓芳于2010年9月28日签订的《房屋转让协议书》有效，程亚军、王晓芳于签订本协议之日起60日内将案涉702室房屋过户给ＸＸ元，过户费用由ＸＸ元承担。2012年11月22日，ＸＸ元向本院申请撤回起诉。本院于2012年11月22日作出（2012）鄂武东开民一初字第00766号民事裁定书准许ＸＸ元撤回起诉。
2012年12月18日，ＸＸ元向武汉市武昌区人民法院提出执行异议申请，请求法院停止对案涉702室房屋的执行并解除查封。2013年3月18日，武汉市武昌区人民法院作出（2011）武区执异字第886-3号执行裁定书，认为ＸＸ元所提出的异议不能成立，裁定驳回ＸＸ元的异议。
2013年3月22日，ＸＸ元以雷显、程亚军、王晓芳为被告向武汉市武昌区人民法院提起案外人执行异议之诉，请求法院判令：依法停止对案涉702室房屋的执行并解除查封，确认ＸＸ元与程亚军、王晓芳签订的《房屋转让协议书》合法有效，并判令程亚军、王晓芳立即配合ＸＸ元办理产权过户登记手续。2014年2月8日，武汉市武昌区人民法院作出（2013）鄂武昌民初字第01894号民事判决书，判决驳回ＸＸ元的诉讼请求。
ＸＸ元不服该一审判决，上诉至武汉市中级人民法院。武汉市中级人民法院于2014年6月6日作出（2014）鄂武汉中民终字第00304号民事判决书，认为ＸＸ元提出的确认其与程亚军、王晓芳签订的《房屋转让协议书》合法有效，并判令程亚军、王晓芳立即配合ＸＸ元办理产权过户登记手续的诉讼请求，不属于该执行异议之诉的审理范围，判决：撤销武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第01894号民事判决；驳回ＸＸ元提出的依法停止对案涉702室房屋的执行并解除查封的诉讼请求。在二审诉讼过程中，ＸＸ元与程亚军均认可案涉702室房屋为团购房，而非团购集资房。
ＸＸ元不服该二审判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2015年4月10日作出（2015）鄂民申字第00545号民事裁定书，认定程亚军、王晓芳与ＸＸ元、雷显之间只是存在借贷关系，认为虽然ＸＸ元与程亚军、王晓芳签订《房屋转让协议书》后，双方又签订《房屋移交证明》、ＸＸ元与物业公司办理《装修内容登记证》、ＸＸ元以业主身份办理了案涉702室房屋的《天然气使用证》，但由于ＸＸ元并非不知情的房屋善意购买人、实际占有人，其对雷显申请人民法院的执行提出的异议不能成立，至于ＸＸ元与程亚军、王晓芳签订的《房屋转让协议》是否有效不影响执行异议是否成立，裁定：驳回ＸＸ元的再审申请。
现因案涉702室房屋已被法院查封，ＸＸ元无法办理该房屋的房产两证，故诉至法院，要求判如所请。
在本案审理过程中：1、ＸＸ元与程亚军、王晓芳均确认2011年2月18日的《房屋移交证明》中的最后一句“因此程亚军及妻子王晓芳在2010年9月28日签订的借款凭条同时转为购上述房款的凭条即购房收款凭条”中打印的时间“2010年9月28日”有笔误，双方当庭确认该时间实为“2010年9月30日”。2、被告王晓芳提出其认为案涉《房屋转让协议书》合法有效，但认为案涉房屋的成交价格过低，该房屋的交易价格应该按照市场价格确定。
以上事实，有《房屋转让协议书》、借条、发票、《房屋移交证明》、《武汉市商品房权属证明书》、《装修内容登记证》、天然气《客户使用证》、（2011）武区民初字第1272号民事判决书、（2011）武区执异字第886-3号民事裁定书、（2012）鄂武东开民一初字第00766号民事裁定书及该案笔录、（2013）鄂武昌民初字第01894号民事判决书及该案笔录、（2014）鄂武汉中民终字第00304号民事判决书及该案笔录、（2015）鄂民申字第00545号民事裁定书、（2015）鄂武东开风民商初字第00073号民事调解书、双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：关于ＸＸ元与程亚军、王晓芳于2010年9月28日签订的《房屋转让协议书》的效力问题。首先，从签订该协议书的背景及目的来看，该协议是程亚军、王晓芳拟向ＸＸ元借款30万元，借款双方协商以702室房屋作为借款担保的性质，ＸＸ元签订该协议的目的是为了确保自己的财产不受损失，即如果程亚军能如期还款，则不买702室房屋，如果程亚军不能如期还款，则借款直接转为购房款，从而取得702室房屋的财产权益，而程亚军、王晓芳签订该协议的目的是为了从ＸＸ元处获得30万元借款，在不能如期还款时就直接将借款转为购房款将702室房屋以30万元的价格出售给ＸＸ元。其次，从该协议书的内容来看，协议明确程亚军、王晓芳自愿将702室房屋所有权转让给ＸＸ元，程亚军、王晓芳必须提供必要的资料协助ＸＸ元办理房屋转让手续，在ＸＸ元付清30万元后程亚军、王晓芳不再享有该房屋的任何权利和义务，交房前必须付清所有款项。再次，从该协议书的履行情况来看，在该协议书签订时，程亚军、王晓芳将702室房屋的购房合同、首付款发票及两人的身份信息复印件交给ＸＸ元，在ＸＸ元向程亚军支付30万元借款未能如期偿还后，程亚军在收房后就及时地于2011年2月18日将该房屋交付给ＸＸ元，同时约定借款凭条转为购买该房屋的凭条即购房收款凭条，后ＸＸ元以户主的身份于2011年3月31日办理了案涉702室房屋的天然气《客户使用证》，随后程亚军又协助ＸＸ元向房屋所在的物业公司出具证明便于ＸＸ元装修入住该房屋，则以上程亚军的行为明显是在履行该协议书卖方交付房屋的主要合同义务行为，而ＸＸ元在签订该协议书后已向程亚军实际支付了30万元，虽然此款在2010年9月30日时是以借款的名义支付给程亚军，但是在程亚军未能如期还款时，程亚军、ＸＸ元于2011年2月18日交付房屋时明确该借款转为702室房屋的购房款，此时可以确定ＸＸ元履行了该协议书中买方付购房款的主要合同义务。最后，从案涉702室房屋的成交价格来看，程亚军在2010年8月18日以311775元购得720室房屋，于2010年9月以30万元的价格转让给ＸＸ元，当时此成交价格应较合理，且程亚军在2011年2月18日将该房屋交付给ＸＸ元时双方明确将借条转为房款收款凭条，再次表明程亚军自愿将该房屋以300000元的价格出售给ＸＸ元的事实。虽然王晓芳在案件审理过程中提出房屋出售价格过低的想法，程亚军也在其他案件中表达过此类似想法，但程亚军在多个庭审中还是多次认可该房屋已以300000元价格出售给ＸＸ元的事实，且此想法本身不具有影响其在与ＸＸ元交易房屋过程中认可房屋成交价300000元的客观外在行为事实的成立。从以上事实及析理可知，在2011年2月18日时，ＸＸ元与程亚军、王晓芳均完成了案涉《房屋转让协议书》约定的主要合同义务（买方ＸＸ元向卖方程亚军交钱；卖方程亚军向ＸＸ元交房及此前已移交的卖方有权出售房屋的购房合同、发票等凭证）。程亚军将2012年1月18日房管部门填发的《房屋权属证明书》取得后交给ＸＸ元的行为，只是其履行案涉转让协议书中移交房屋后的合同后附随义务的行为。
综上所述，程亚军、王晓芳与ＸＸ元于2010年9月28日签订的案涉《房屋转让协议书》，于2011年2月18日履行完毕该协议书的主要合同义务内容，该协议书是双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规禁止性规定，应合法有效。为保护当事人合法权益，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
原告ＸＸ元与被告程亚军、王晓芳于2010年9月28日签订的《房屋转让协议书》合法有效。
案件受理费100元，已减半收取50元，由原告ＸＸ元承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一六年六月七日
书记员 殷发宝