宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第619号
原告宋严，男，汉族，宁夏银川市人，个体业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人王冰、杨梦甜，宁夏平瑞律师事务所律师。
被告胡玉成，男，汉族，宁夏银川市人，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被告冯玉梅，女，汉族，宁夏银川市人，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
原告宋严与被告胡玉成、冯玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法由审判员唐娣娟适用简易程序于2015年3月16日公开开庭进行了审理，原告宋严的委托代理人杨梦甜、被告胡玉成到庭参加诉讼，被告冯玉梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2015年7月31日公开开庭进行了审理，原告宋严的委托代理人杨梦甜到庭参加诉讼，被告胡玉成、冯玉梅经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原、被告申请进行庭外和解，时间为2015年8月5日至2015年9月13日，期限届满未达成和解协议。本案现已审理终结。
原告宋严诉称，2014年6月30日，原告与二被告签订了《房屋买卖协议》，双方协议约定：原告购买二被告位于银川市金凤区康居小区A4区B号楼、A3区A号楼四套营业房，房屋价格为200万元；卖方必须配合买方办理房产相关手续，所需一切费用由卖方承担。合同签订当日，银川市国安公证处对双方签订的《房屋买卖协议》进行公证。后原告按约向被告支付购房款200万元，但二被告至今未交付房屋且不配合原告办理房屋过户手续。为此原告提起诉讼，请求依法判令：二被告履行与原告签订的《房屋买卖协议》，并交付房屋、办理房屋过户手续、承担过户费用；本案诉讼费由二被告承担。
为支持诉讼请求，原告宋严向法庭提交以下证据：
证据一、房屋买卖协议书一份、公证书一份。拟证明2014年6月30日，原、被告双方签订了房屋买卖协议，原告以200万元购买了涉案房屋，该协议经公证，为合法有效协议。经质证，被告胡玉成对该证据无异议。
证据二、委托收款通知书一份、授权委托支付通知书一份、工商银行汇款凭证一份。拟证明原告依照协议的约定以汇款及现金支付的方式履行了支付购房款义务，同时原告按照被告指示将款项汇入被告儿子胡建明的账户中。经质证，被告胡玉成认可名字是其所签，但对具体内容不清楚。
证据三、借款合同一份、收款收据一份、借款借据一份、担保合同一份。证明被告之子胡建明于2014年7月1日向李斌借款200万元，约定借款利率为3%，同时约定以涉案房屋作为抵押，承诺如不能按期偿还借款本息，所借款项及利息可以转化为涉案购房款，被告胡玉成、冯玉梅承担连带担保责任。该证据与第二组证据相互印证，可以证明原告就本案的房屋买卖协议履行了支付购房款的义务。该组证据系原告参加普通程序审理庭审中出示，因被告未到庭，故未发表质证意见。
被告胡玉成辩称，涉案房屋是二被告为其子胡建明借款所作担保，原告也未实际向被告方支付过购房款，故出售房屋并不是其真实意思表示，请求法院依法判决。
被告胡玉成针对抗辩主张未向法庭提交证据。
被告冯玉梅未提交书面答辩意见和证据。
经审理查明，二被告系夫妻关系，胡建明系被告之子。2014年6月30日，原告与二被告签订《房屋买卖协议》一份，双方协议约定：原告购买二被告位于银川市金凤区上海西路银新苑四区B号楼、三区A号楼四套营业房，总面积为536.25平方米，房屋总价格为200万元；卖方必须配合买方办理房产相关手续，所需一切费用由卖方承担。合同签订当日，原、被告双方在银川市国安公证处对《房屋买卖协议》进行公证；同日，原告与被告胡玉成签订《委托收款通知书》，约定原告将购房款200万元打入胡建明银行账户，同时，原告宋严与案外人李斌签订一份《授权委托支付通知书》，宋严委托李斌将购房款打入胡建明账户名下；次日，李斌与胡建明签订一份《借款合同》，双方合同约定：胡建明因资金周转向李斌借款200万元；借款期限为2014年7月1日至2014年10月1日；借款利率为每月3%；被告胡玉成、冯玉梅对胡建明借款提供连带责任担保。嗣后，被告胡玉成、冯玉梅、案外人高京强与出李斌签一份《担保合同》，双方约定：胡玉成、冯玉梅、高京宏对胡建明借款担保方式为连带责任保证；担保期限为主债务履行期限届满之日起两年内。上述合同签订后，李斌通过中国工商银行向借款人胡建明转账支付200万元。借款期限届满后，胡建明未向李斌偿还借款200万元及利息，故原告起诉提出前述请求。
另查明，原、被告涉案交易的银川市金凤区上海西路银新苑四区B号楼等四套营业房屋系二被告曾作为失地农民由银川市土地储备局产权调换拆迁安置补偿取得的房屋，该房屋未在房屋管理部门办理产权产籍登记手续。本院依职权向银川市土地储备局调查，银川市兴庆区人民法院因另案执行于2014年11月27日作出（2014）兴民保字第523号民事裁定书、协助执行通知书已对原告所诉涉案房屋中的四区B号楼、三区A号楼三套营业房采取预冻结产权产籍保全措施。原告在庭审中自认二被告与其签订《房屋买卖协议》的目的是胡建明不能清偿李斌借款时，胡玉成、冯玉梅作为担保人以该借款直接抵顶房屋购房款的事实。
以上确认的事实，有到庭当事人的陈述、答辩，原告提供的《房屋买卖协议书》《公证书》《委托收款通知书》《授权委托支付通知书》《借款合同》《担保合同》、工商银行汇款凭证、收款收据、借款借据、银川市兴庆区人民法院（2014）兴民保字第523号民事裁定书、（2014）兴民保字第523号协助执行通知书等书证在卷佐证，经庭审质证和审查，本院予以采信。
本院认为，原告自认二被告与其签订《房屋买卖协议》的目的系被告之子胡建明不能偿还他人借款时，二被告作为担保人以该借款直接抵顶涉案房屋购房款的事实，本院予以确认。原告提交的证据能够印证原、被告签订的《房屋买卖协议》名为房屋买卖，实际为借款人李斌为实现债权以涉案房屋所行使的担保事实。原、被告交易所涉房屋未在房屋行政管理部门办理产权产籍登记，故不能设立抵押担保。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。原、被告以签订房屋买卖协议的形式为他人借款提供担保，在二被告之子胡建明未清偿债务时，原告要求二被告履行《房屋买卖协议》，并交付房屋、办理房屋过户手续的诉请主张显然违反了上述法律禁止性规定，本院不予支持。被告胡玉成、冯玉梅经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、抗辩等诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告宋严的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告宋严负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 唐娣娟
人民陪人员翁一君
人民陪审员 李惠娟
二〇一五年九月十六日
书 记 员 孙 超
判决书附页：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动进行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。