湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4267号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行，住所地湖北省武汉经济技术开发区创业道26号。
负责人：易碧蔚，该行行长。
委托代理人：李宗根，湖北多能律师事务所律师。
委托代理人：王睿，湖北多能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘磊。
被上诉人（原审被告）：武汉杰宝房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特8号F、阳光城1栋1-2层2室。
法定代表人：丁勇浩，该公司董事长。
委托代理人：余珍平，该公司员工。
上诉人中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行（以下简称工行开发区支行）与被上诉人刘磊、被上诉人武汉杰宝房地产开发有限公司（以下简称杰宝公司）借款合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2016）鄂0191民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人工行开发区支行上诉请求：l、依法撤销一审判决第二项；2、依法改判工行开发区支行对本案抵押房产享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿。3、依法改判杰宝公司对刘磊所欠工行开发区支行债务及实现债权的费用承担连带保证责任。4、本案上诉费用由刘磊承担。事实与理由：原审认为本案中“原、被告就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，工行开发区支行亦未取得房屋他项权证，主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据。”上诉人工行开发区支行认为这是原审法院将期房抵押证明与预告登记混淆，认定事实错误、适用法律错误。一、本案中期房抵押证明不是预购商品房抵押的预告登记，而是以未来财产设定抵押的本登记。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条的规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”本案中的抵押房产正是依据《城市房地产抵押管理办法》对购房人抵押预购商品房规定的登记机关和登记程序、方法，办理的抵押登记。本案中抵押房产的《武汉市是期房抵押证明》亦明确记载“本证明书具有与房屋他项权的同等效力，受国家法律保护。”故本案中的抵押房产登记属于本登记而非预告登记，该物权登记有公示效力，具有物权对抗性。二、原审法院将抵押房产作为预告登记，不符合银行为购房者提供预购商品房按揭贷款的意思表示。三、保证人应当承担连带保证责任。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。”如前所述，本案中抵押房屋办理的不是抵押权预告登记，而是期房抵押证明。上诉人与保证人担保期间的合同约定与实际履行不符，应当视为约定不明，保证人的保证期间应当为主债务履行期届满之日起二年。故不能免除保证人的阶段性担保责任。
工行开发区支行在一审诉称：刘磊于2013年5月15日与工行开发区支行签订《个人购房借款／担保合同》，办理了金额49万元的个人住房贷款，期限30年，年利率为5.895%，采取等额本息还款法还款。贷款用于购买黄陂区盘龙经济开发区巨龙大道157号F、空港中心城8栋2单元6层1室住房一套。此笔贷款以所购房屋作抵押，已经办理了《武汉市期房抵押证明》。2013年5月15日贷款发放后，刘磊自2014年6月起就未按计划偿还贷款本息，从2014年12月15日起连续3个月未能按期偿还贷款本金及利息，截至2015年12月21日已连续违约9期，累计违约达17期。工行开发区支行依照合同约定，向刘磊下发《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函》要求刘磊在收到本函之日起一日内清偿全部欠款，但刘磊一直拒不履行相关义务。2015年10月13日，工行开发区支行也向保证人杰宝公司下发《中国工商银行个人贷款逾期催收通知书》要求督促借款人还款或承担连带保证责任，但杰宝公司一直拒不履行相关义务。为维护工行开发区支行自身的合法权益，工行开发区支行诉至法院，请求判令：1、刘磊立即偿还工行开发区支行贷款本金人民币478378.42元及相应的利息、罚息和复利（金额以起诉时计算的为准，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至还清全部贷款本息之日止）；2、工行开发区支行对本案抵押房地产享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿；3、杰宝公司对刘磊所欠工行开发区支行前述债务及实现债权的费用承担连带保证责任；4、刘磊、杰宝公司承担本案诉讼费、保全费等全部费用。
刘磊、杰宝公司承认工行开发区支行所主张的全部事实。
一审法院认为：工行开发区支行与刘磊、杰宝公司签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效。合同履行中，刘磊未按期足额还本付息，已构成违约，工行开发区支行要求刘磊立即清偿借款本金人民币478378.42元及相应的利息、罚息和复利的诉请，予以支持。本案中，工行开发区支行、刘磊双方就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，工行开发区支行亦未取得房屋他项权证，主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，不予支持。根据合同第十条约定，杰宝公司承担阶段性连带责任保证，即杰宝公司对“本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件”这一条件满足之日后到期的债务免除保证责任，故工行开发区支行要求杰宝公司承担连带保证责任的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、刘磊于判决生效之日起十日内偿还工行开发区支行贷款本金人民币478378.42元及相应的利息、罚息和复利（利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至判决确定的给付之日止）；二、驳回工行开发区支行的其他诉讼请求。如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币8678元，减半收取计人民币4339元，保全费人民币2912元，共计人民币7251元，由刘磊负担，因此款工行开发区支行已垫付，刘磊将该款连同判决款项一并支付工行开发区支行。
二审中，工行开发区支行、杰宝公司均未提交新证据。刘磊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。
经本院审理查明：武汉市黄陂区住房保障和房屋管理局核发的抵押人为刘磊、抵押权人为工行开发区支行的《武汉市期房抵押证明》上载明：本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记是指：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。而本案中，工行开发区支行与刘磊、杰宝公司办理的《武汉市期房抵押证明》上明确载明“本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护”，故《武汉市期房抵押证明》不是预购商品房抵押的预告登记，而是以期房设定的抵押登记。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，工行开发区支行要求以刘磊的抵押财产变卖、拍卖所得的价款优先受偿，合理合法，本院予以支持。
工行开发区支行还上诉要求杰宝公司承担连带保证责任，本院认为，杰宝公司与工行开发区支行约定的是履行阶段性担保，抵押权预告登记完成后，免除杰宝公司保证责任。本案中工行开发区支行与刘磊办理的《武汉市期房抵押证明》系抵押权登记，其效力大于抵押权预告登记，故杰宝公司的阶段性担保已经超预期完成，其担保责任应予免除。
综上，工行开发区支行的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2016）鄂0191民初319号民事判决第一项；
二、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2016）鄂0191民初319号民事判决第二项；
三、上诉人中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行对被上诉人刘磊抵押的房地产（位于武汉市黄陂区盘龙经济开发区巨龙大道157号F、空港中心城8栋2单元6层1室住房，期房抵押证号：武房期黄字第2013014052号）在本判决第一项所确定的被上诉人刘磊的债务数额范围内享有优先受偿权；
四、驳回上诉人中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费8678元减半收取4339元，保全费2912元，二审案件受理费8678元均由刘磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨俊广
审判员 赵文莉
审判员 徐子岑
二〇一六年九月二十日
书记员 李琪凌