内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）东执异字第23号
案外人准格尔旗世纪星双语艺术幼儿园。
委托代理人张丽娜，女，汉族，1981年7月1日出生，鄂尔多斯市准格尔旗人。
申请执行人杨建国，男，汉族，1955年5月13日出生，鄂尔多斯市东胜区人。
委托代理人陈永胜，内蒙古赫扬律师事务所律师。
委托代理人苏小梅，内蒙古赫扬律师事务所律师。
被执行人刘彦涛，男，汉族，1961年12月23日出生，鄂尔多斯市达拉特旗人。
被执行人陈瑞，男，汉族，鄂尔多斯市东胜区人。
本院在执行申请执行人杨建国（原申请执行人鄂尔多斯市煜源投资有限责任公司）申请执行被执行人刘彦涛、陈瑞保证合同纠纷一案中，案外人准格尔旗世纪星双语艺术幼儿园对执行标的物提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人准格尔旗世纪星双语艺术幼儿园称，因被执行人刘彦涛与申请执行人杨建国（原申请执行人鄂尔多斯市煜源投资有限责任公司）保证合同纠纷案，申请执行人查封了案外人位于准格尔旗的房屋，案外人对上述房屋保全查封提出异议。2007年，被执行人刘彦涛与他人共同出资，经准格尔旗民政局批准，依法设立案外人准旗世纪星双语艺术幼儿园（准教体发（2007）143号），经营场所位于准格尔旗，被执行人刘彦涛将其所有的位于准格尔旗的房屋出租给案外人准旗世纪星双语艺术幼儿园，供其教学使用。2010年1月29日，案外人准旗世纪星双语艺术幼儿园股东通过《准旗世纪星双语艺术幼儿园扩股协议》，决定“因教育教学的需要，幼儿园从原来的9个教学班改扩建为12个教学班，将刘彦涛名下的三间底铺转让给幼儿园作为教学使用，购房款计壹佰捌拾万元，从幼儿园的盈余中逐年给付于甲方，三年内全部付清。”《准旗世纪星双语艺术幼儿园扩股协议》生效后，被执行人刘彦涛将上述房屋交付案外人准旗世纪星双语艺术幼儿园，至今一直由案外人占有、使用、收益及管理，案外人已将购房款付清。2012年11月29日，准格尔旗财政局、教育局根据《世纪星双语艺术幼儿园改扩建方案》联合下发准财发（2012）110号《关于申请内蒙古自治区民办幼儿园财政专项补助资金报告》文件，决定对案外人准旗世纪星双语艺术幼儿园扩建面积309.1平米补助资金98万元，用于扩大幼儿园的办学规模，改善办学条件。《世纪星双语艺术幼儿园扩建方案》中载明购买幼儿园临近商铺3间，是经准格尔旗教育局批准，至此也可以证明被执行人刘彦涛名下的准旗两套房屋已经由案外人世纪星双语艺术幼儿园所购买，由案外人世纪星双语艺术幼儿园占有、使用、收益及管理。后申请执行人因被执行人刘彦涛与其保证合同纠纷一案，提出查封被执行人位于准格尔旗的房屋的保全申请，鄂尔多斯市东胜区人民法院作出（2011）东法民初字第853号民事裁定，查封了上述房屋。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三登记人已经支付全部价款并实际占有，但尚未登记过手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人准格尔旗世纪星双语艺术幼儿园已经付清两套房屋的全部价款，并经过合法交接已经实际占有该两套房屋，虽然没有办理过户登记手续，但基于案外人已经实际占有该两套房屋的事实，且案外人对此无任何过错，因此法院不应对该两套房屋进行查封。案外人准格尔旗世纪星双语艺术幼儿园是准格尔旗教育局颁发办学许可证的合法教育机构（准教体发（2007）143号），现在园幼儿有360名，教职工有49人，共有教学班12个，从2007年9月办园之后，这些在被执行人刘彦涛名义下的房屋一直就做为幼儿园的教室、卧室与活动室使用，是幼儿园不可分割的一部分；加之2012年内蒙古自治区扶持民办幼儿园发展下拨的专项资金（人民币98万元），全部使用在了购置与改建装修这三套房屋之中。法院保全裁定或其后的执行将严重妨碍案外人世纪星双语艺术幼儿园的教学秩序，并导致国有资金的流失。现幼儿园学生、家长以及教职工人心惶惶，教育教学质量受到严重影响。案外人请求人民法院从保护公民受教育权利的角度，谨慎执法，维护社会公共利益，解除对位于准格尔旗的查封。为证明其主张，案外人准格尔旗世纪星双语艺术幼儿园向法庭提交以下证据：
1、准格尔旗教育局出具的证明一份；
2、《关于申请内蒙古自治区民办幼儿园财政专项补助资金的报告》一份；
3、《购房协议》一份；
4、《准旗世纪星双语艺术幼儿园股东会议纪要》两份（2010年1月29日、2013年8月12日各一份）；
5、《转让协议书》复印件（未提供原件进行核对）一份；
6、《关于创办世纪星双语艺术幼儿园的批复》（准教体发（2007）13号文件）一份；
7、《准旗世纪星双语艺术幼儿园扩股协议》一份；
8、《协议书》一份；
9、《鄂尔多斯市教育局关于下达2013年扶持民办幼儿园发展专项资金的通知》一份；
10、《准旗世纪星双语艺术幼儿园合作办园协议书》复印件（未提供原件进行核对）一份；
11、《世纪星双语艺术幼儿园改扩建方案》一份。
申请执行人杨建国称，不同意案外人准格尔旗世纪星双语艺术幼儿园提出的异议，理由：一、案外人对被执行房屋主张所有权的理由不能成立。案外人以幼儿园股东内部的《扩股协议》、《股东会议纪要》、《幼儿园改建方案》以及《关于申请内蒙古自治区民办幼儿园财政专项补助资金的报告》为由，认为被执行的两套房屋属于世纪星双语幼儿园，幼儿园是被执行房产的实际所有人。申请执行人认为案外人提供的证据在真实性、客观性上都不具有说服力，申请执行人不认可案外人的主张，理由如下：1、申请执行人早在2011年就保全了被执行的两套房产并提出了执行申请，鄂尔多斯市东胜区人民法院依法送达了执行裁定，通知了案外人并在异议人所使用的房屋上张贴了公告。但案外人一直没有对这两套房屋的所有权提出异议；2、被执行人刘彦涛在2015年以前一直承认被执行的两套房产属于自己，在以前的执行过程中一直同意拍卖两套房屋偿还对申请执行人的债务，鄂尔多斯市东胜区人民法院对股东王新民的谈话笔录以及对幼儿园园长张丽娜的谈话笔录都证实了这个问题；3、案外人主张在2010年就对被执行的两套房屋实际享有所有权，但《扩股协议》、《股东会议纪要》、《幼儿园改建方案》以及《关于申请内蒙古自治区民办幼儿园财政专项补助资金的报告》中涉及被执行人刘彦涛名下的三套房屋，其中两套是被执行的两房产，如果案外人以此为证据主张对这两套房产的所有权，那么在2014年2月15日的时候，被执行人刘彦涛怎么还可以以房屋所有权人的名义将属于案外人的200800569号房产以签订买卖合同的形式转让给买受人韩彩霞、贾广华。因此，申请执行人认为，案外人的主张不能成立，案外人提供的证据缺乏真实性、客观性；二、被执行人刘彦涛是被执行财产的实际所有人。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然案外人一直在使用该房产，但被执行的两套房屋仍登记在被执行人刘彦涛名下，被执行人刘彦涛在以前的执行过程中也一直认可是房屋的实际所有人这个事实。我国民法上对于不动产物权的变动，采用公示原则与公信原则。公示原则要求不动产物权的产生、变更、消灭必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。我国《民法通则》及其他法律、法规都规定登记为不动产物权的公示方法。由此可见，我国不动产物权的变动，系采取登记要件主义，即以登记作为物权变动的要件，不动产物权的变动除了当事人间的合意外，还要进行登记。非经登记，不能对抗第三人。我国法律对房屋的买卖亦规定必须进行登记。《城市私有房屋管理条例》第6条规定，城市私有房屋所有权，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，城市私有房屋所有权，续到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证。房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更手续。具体到本案，案外人主张对异议房产享有所有权，但异议房产早在2007年就转移在被执行人刘彦涛名下，从2008年起，被执行人刘彦涛一直都是这两套房产的合法产权人，而且被执行刘彦涛一直也承认这个事实。据此，申请执行人认为，被执行人刘彦涛是涉案房产的实际所有人是不争的事实；三、鄂尔多斯市东胜区人民法院作出的执行裁定合法、合理，应当继续执行。鄂尔多斯市东胜区人民法院在作出执行裁定的过程中，依法听取了被执行人刘彦涛以及幼儿园园长张丽娜的意见，依法通知了被执行人及案外人，送达了相关文书，被执行人以及案外人一直没有对鄂尔多斯市东胜区人民法院的执行裁定提出异议，直到2015年，案外人才主张对异议房产享有所有权，并以幼儿园股东的内部决议以及申请报告为依据。申请执行人认为，鄂尔多斯市东胜区人民法院的执行裁定合法合理，应当予以维持。综上所述，案外人主张对被执行的两套房屋享有所有权的理由不能成立，被执行人刘彦涛是两套房屋的合法所有人，请求人民法院驳回案外人的异议申请，恢复被执行财产的执行。为证明其主张，申请执行人杨建国向法庭提交以下证据：
1、（2011）东法民初字第853号民事裁定书一份、（2011）东法民初字第853-4号民事裁定书一份、强制执行申请书一份；
2、（2011）东法执字第1070号执行裁定书一份、（2011）东法执字第1070-2号执行裁定书一份、送达回证一份；
3、准格尔旗房产管理局出具的证明两份；
4、执行笔录三份；
5、准格尔旗国土资源局出具的证明一份、谈话笔录一份（被谈话人为王新民）；
6、谈话笔录两份（被谈话人为张丽娜）；
7、《房屋所有权转移登记申请书》一份、《房屋所有权转移登记审核意见》一份。
被执行人刘彦涛称，同意案外人准格尔旗世纪星双语艺术幼儿园提出的异议，并向法庭提交以下证据：
1、《准格尔旗世纪星双语艺术幼儿园章程》一份；
2、《协议书》一份；
3、《准旗世纪星双语艺术幼儿园扩股协议》一份；
4、《准旗世纪星双语艺术幼儿园股东会议纪要（2010年1月29日）》一份；
5、《购房协议》一份；
6、收条四份；
7、《准旗世纪星双语艺术幼儿园合作办园协议书》一份；
8、《准旗世纪星双语艺术幼儿园股东会议纪要（2013年8月12日）》一份；
9、《会议纪要（2013.10.20）》一份；
10、借条一份。
被执行人陈瑞未到庭参加听证。
本院查明，本院在审理原申请执行人鄂尔多斯市煜源投资有限责任公司诉被执行人陈瑞、刘彦涛保证合同纠纷一案中，依原申请执行人鄂尔多斯市煜源投资有限责任公司的财产保全申请于2011年4月18日作出（2011）东法民初字第853号民事裁定，依法查封了被执行人刘彦涛位于鄂尔多斯市准格尔旗一套房产及位于鄂尔多斯市准格尔旗商业用房。2011年5月27日，本院作出（2011）东法民初字第853号民事判决：一、被执行人陈瑞、刘彦涛对债务人刘峰、薛巧庆向原申请执行人鄂尔多斯市煜源投资有限责任公司的借款本金188万元及利息（月利率按银行同期贷款利率的四倍计算，从2010年5月21日支付至偿还之日）承担连带保证担保责任；二、履行时间、方式：本判决发生法律效力之日起一次性支付；三、被执行人刘彦涛、陈瑞承担保证担保责任后可以向债务人刘峰、薛巧庆追偿。该判决生效后，被执行人陈瑞、刘彦涛未履行上述生效法律文书所确定的义务，原申请执行人鄂尔多斯市煜源投资有限责任公司向本院申请强制执行，本院于2012年11月13日作出（2011）东执字第1070号执行裁定，拍卖上述已被查封的房屋。本案执行过程中，因原申请执行人鄂尔多斯市煜源投资有限责任公司于2012年12月21日在鄂尔多斯市工商行政管理局东胜区分局注销登记，其注销后的债权债务由该公司的法定代表人杨建国个人继受，故本院于2015年3月30日作出（2011）东执字第1070号执行裁定，变更杨建国为本案的申请执行人。
另查明，异议房屋即位于位于鄂尔多斯市准格尔旗薛家湾镇满世花园小区1-106号商业用房（房产证号为：薛证字2008001**）及位于鄂尔多斯市准格尔旗薛家湾镇满世花园小区1-109号商业用房（房产证号为：薛证字第2008001**）登记的所有权人为被执行人刘彦涛。
又查明，案外人准格尔旗世纪星双语艺术幼儿园系经准格尔旗教体局颁发办学许可证的合法教育机构（准教体发（2007）143号），被执行人刘彦涛系该幼儿园的法定代表人，其名下的房屋一直做为该幼儿园的教室、卧室与活动室使用。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人准格尔旗世纪星双语艺术幼儿园主张其股东于2010年1月29日通过《准旗世纪星双语艺术幼儿园扩股协议》，决定将刘彦涛名下的三间底铺（面积为309.61平方米，房权证号200800160、200800569、2008001**号）转让给幼儿园作为教学使用，购房款计壹佰捌拾万元，从幼儿园的盈余中逐年给付于甲方，三年内全部付清。但该协议中的股东与民政部门登记档案不符，且案外人主张已将上述购房款付清，但其提供的证据却不足以证明这一事实的存在，故其主张缺乏依据，不能成立；另，案外人准格尔旗世纪星双语艺术幼儿园未就异议房屋未办理过户登记的原因进行举证。综上，异议房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故本院对案外人准格尔旗世纪星双语艺术幼儿园提出的异议不予支持。异议房屋登记在被执行人刘彦涛名下，依据不动产物权登记生效的原则，本院对该房屋采取执行措施并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人准格尔旗世纪星双语艺术幼儿园的执行异议。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 贺晓东
代理审判员 边远霞
代理审判员 张 慧
二〇一五年六月十九日
书 记 员 杨 娜