杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余民初字第2974号
原告（反诉被告）：周奇明。
委托代理人：胡建华。
委托代理人：罗琦。
被告（反诉原告）：浙江天都实业有限公司。
法定代表人：楼明。
委托代理人：王宣。
委托代理人：张根。
周奇明诉浙江天都实业有限公司（以下简称天都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。后天都公司提起反诉，并提交反诉状。本院于2014年11月28日立案受理，决定与本诉部分合并审理。审理过程中，天都公司申请对涉案房屋进行价格评估，本院依法委托浙江国仲盈信房地产土地资产评估咨询有限公司进行评估鉴定。本院于2015年3月23日公开开庭进行了审理，周奇明委托代理人胡建华，天都公司委托代理人王宣、张根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周奇明起诉称：2010年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2010预964005）一份，周奇明向天都公司购买位于杭州市余杭区星桥街道汤家村爱丽山庄第29幢一般住宅（实为别墅），建筑总面积531.82平方米，总价款12250000元。合同签订当日，周奇明即支付首付款4150000元，双方约定余款按揭支付。因限购原因，周奇明缴纳了当年养老保险并在天都公司工作人员陪同下前往建行中山支行申请住房按揭贷款，但银行未予办理。由于非周奇明因素致使无法办理住房按揭贷款，致双方签订的合同无法履行，责任不在周奇明。故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2010预964005）；2.天都公司返还周奇明购房款415万元并支付周奇明利息954471元（以购房款415万元为本金，按照中国人民银行贷款年利率6.15%的标准，自2010年12月31日计算至2014年9月30日）。
天都公司答辩称：涉案房屋最初认购人为周奇明亲属沈宝伟。沈宝伟于2010年12月3日与天都公司签署认购书，并向天都公司交付定金80万元。但因为沈宝伟个人信用问题，未能从银行办理按揭贷款。为了能够办理银行按揭贷款并最终购房，沈宝伟请求天都公司同意将购房人变更为周奇明，沈宝伟支付的首付款275万元以及其所在单位浙江新天布业有限公司电汇天都公司账户的140万元亦全额转为周奇明付款。由于沈宝伟的请求并未损害他人利益，天都公司同意其变更购买人的请求。因周奇明未提供合格的按揭贷款申请资料，导致无法办理银行按揭贷款。周奇明向银行提供的按揭贷款申请资料如浙江新天布业有限公司章程、收入证明、个人薪金收入证明均系伪造。2014年10月22日，建行杭州支行就本案提供给天都公司的情况说明与周奇明个人信用报告，表明因周奇明不符合贷款条件，故未予办理按揭贷款。综上，周奇明提供虚假信息，导致银行未同意办理贷款。周奇明存在过错，故请求驳回周奇明的全部诉讼请求。
天都公司反诉称：天都公司与周奇明于2010年12月31日签订《商品房买卖合同》，于当日生效。合同签订后，周奇明虽向建行中山支行申请按揭贷款，但因其提交的材料如公司章程、收入证明、个人薪金收入证明均系伪造，不符合银行贷款条件，未能办理贷款。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”据此，周奇明存在过错，天都公司有权提起解除购房合同并要求其赔偿损失。双方签订合同时间为2010年12月31日，合同约定售价1225万元。但涉案房屋经评估市场价值925万元，天都公司实际损失300万元。周奇明至今未办理按揭贷款，也未以其他方式支付购房款，致使天都公司无法及时回笼资金。故周奇明还应赔偿天都公司未付款利息损失1932460元。为此，天都公司提起反诉，请求判令：1.解除天都公司与周奇明签订《商品房买卖合同》（合同编号：2010预964005）；2.周奇明赔偿天都公司损失325万元；3.周奇明支付利息损失1932460元（以逾期支付房款810万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算，自2011年1月1日至2014年10月31日计算为1932460元，此后至法院判决生效确定支付之日止的利息按上述标准另行计算）。审理过程中，天都公司变更反诉请求为：1.解除天都公司与周奇明签订《商品房买卖合同》（合同编号：2010预964005）；2.周奇明赔偿天都公司损失300万元；3.周奇明支付利息损失1932460元（以逾期支付房款810万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算，自2011年1月1日至2014年10月31日计算为1932460元，此后至法院判决生效确定支付之日止的利息按上述标准另行计算）；4.评估费17750元由周奇明承担。
周奇明答辩称：天都公司的第一项诉讼请求与周奇明要求解除合同的诉讼请求一致，同意解除合同。天都公司主张的赔偿损失及支付利息、评估费及诉讼费，因在本案中周奇明没有法律意义上的过错。因此，不需要承担任何损失及利息赔偿责任。合同签订后按揭贷款未办理成功，意味着合同无法继续履行，故不认可天都公司主张的未付款利息。除天都公司的第一项反诉请求外，请求驳回其余诉讼请求。
周奇明就本诉反诉一并提供了下列证据材料：
1．《商品房买卖合同》一份，用以证明周奇明向天都公司购买位于杭州市余杭区星桥街道汤家村爱丽山庄第29幢住宅房屋一套，建筑面积531.82平方米，总价款1225万元的事实。
2.浙江省统一收款收据二份，用以证明周奇明支付首付款415万元的事实。
3.收据及委托书各一份，用以证明周奇明为办理银行按揭贷款积极准备相关手续，委托中介公司交纳社保费用的事实。
天都公司就本诉反诉一并提供了下列证据材料：
1.房屋所有权证一份，用以证明双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，符合法律规定的事实。
2.《广厦天都城认购书》一份，用以证明周奇明亲属沈宝伟认购涉案房屋的事实。
3.广厦天都城客户信息异动登记表（复印件）一份，用以证明沈宝伟因个人信用问题申请变更购房人为周奇明的事实。
4.浙江省统一收款收据联一份，用以证明沈宝伟支付定金80万元的事实。
5.浙江省统一收款收据联一份，用以证明沈宝伟支付购房款175万元的事实。
6.浙江省统一收款收据联一份，用以证明沈宝伟支付房款20万元的事实。
7.建设银行电子汇划收款回单及委托书各一份，用以证明浙江新天布业有限公司支付140万元转为周奇明购房款的事实。
8.浙江新天布业有限公司章程（周奇明向银行申请贷款时提供）、浙江新天布业有限公司章程、浙江新天布业有限公司审计报告各一份，用以证明周奇明所属单位股东为沈宝伟、沈妙泉，周奇明向银行提供的公司章程及收入证明系伪造的事实。
9.收入证明、个人薪金收入证明各一份，用以证明周奇明向银行提供虚假信息的事实。
10.情况说明一份，用以证明周奇明不符合银行贷款条件的事实。
11.个人信用报告（打印件）一份，用以证明周奇明在申请贷款时系浙江新天布有限公司普通员工的事实。
12.房地产估价报告及评估费发票各一份，用以证明因合同解除天都公司损失300万元并支付评估费17750元的事实。
周奇明提供的证据，天都公司经当庭质证：证据1、2，真实性无异议，关联性有异议，不能证明未办理按揭贷款导致合同解除应由天都公司退还房款并支付利息损失的事实。证据3，真实性及关联性有异议；周奇明虽然办理了个人委托书并支付相关委托费用，但未有已办结在杭州市交纳社保的相关证据；即使办理了社保交纳手续，也是为达到购房条件而进行的后补手续，从而可证明银行认为周奇明不符合贷款条件的事实。本院经审查后认为，证据1、2，符合证据的采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据；证据3，尚不足以证明周奇明主张的待证事实，故不予确认。
天都公司提供的证据，周奇明经当庭质证：证据1、2，无异议。证据3，购房客户变更为周奇明的情况属实。证据4、5、6、7，均无异议，双方确认上述款项415万元均转为周奇明购房款。证据8，对第一份章程及审计报告的来源有异议，无法证明该章程来源于银行；认可周奇明的签字，不能证明系周奇明为贷款而向银行提供的材料。对第二份章程，无异议。证据9，真实性无异议。证据10，真实性、合法性及关联性均无异议，证明周奇明不能办理按揭贷款。从该情况说明可见，按揭贷款不能办理的原因及过错均不在周奇明。证据11，银行将个人信用报告给天都公司，证据来源不合法；不清楚是否为周奇明个人信用的真实情况，且无任何盖章确认，不具有证明力。证据12，合法性及真实性无异议，但不能证明其待证事实；合同解除并不能归责于周奇明，而在于银行不提供按揭贷款。即使该损失存在，也不应该由周奇明承担。本院经审查后认为，证据1、2、3、4、5、6、7、10，符合证据的采信规则，故确认其作为认定本案相关事实的依据；证据8、9、11、12，结合双方当事人的相关陈述并与其他有效证据相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
周奇明的户籍所在地为浙江省海宁市。2010年12月31日，周奇明与天都公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2010预964005）一份。该合同约定，周奇明向天都公司购买位于杭州市余杭区星桥街道汤家村爱丽山庄第29幢的住宅房屋一套，建筑面积531.82平方米，房款总价为1225万元。同时约定，周奇明应于2010年12月31日前支付房款415万元，余额部分810万元，周奇明承诺在2010年12月31日前到天都公司指定银行办理完毕相关银行按揭贷款手续，并于上述期限内由银行代为支付。如周奇明在五日内不能提供办理按揭的材料，天都公司有权解除本合同并没收定金。合同还对双方的其他权利及义务进行了约定。同日，天都公司向周奇明出具收款收据一份，载明周奇明交付爱丽山庄第29幢房款共计415万元。
双方签订《商品房买卖合同》后，周奇明于2010年12月31日曾向中国建设银行股份有限公司杭州中山支行提供按揭贷款申请材料申请住房按揭贷款，但因其不符合银行贷款条件，故银行未予办理按揭贷款。天都公司与周奇明未就合同约定房屋进行交付。
另查明，2010年12月3日，天都公司与沈宝伟签订《广厦天都城认购书》一份，约定由沈宝伟认购天都公司广厦天都城爱丽山庄29幢房屋，房价总金额1250万元，在签署本认购协议时交付定金80万元。该认购书还对其他权利义务进行了约定。当日，沈宝伟向天都公司交纳定金80万元。此后，沈宝伟及浙江新天布业有限公司又陆续支付定金、房款335万元。周奇明与天都公司签订《商品房买卖合同》后，上述沈宝伟及浙江新天布业有限公司支付定金、房款合计415万元转为周奇明支付的房款。
本院认为：周奇明与天都公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
周奇明在与天都公司签订的《商品房买卖合同》中约定以银行按揭贷款方式付款，后周奇明提供按揭贷款申请材料并向银行申请住房贷款，但银行未予办理按揭贷款手续，导致合同无法继续履行。现周奇明要求解除其与天都公司签订的《商品房买卖合同》，且在诉讼过程中天都公司也反诉要求解除该合同，故对双方请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，天都公司应将收受的购房款415万元返还周奇明。故周奇明请求天都公司返还购房款415万元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因周奇明不符合银行贷款条件导致未能办理按揭贷款，其对该合同无法继续履行存在相应责任。故周奇明要求天都公司支付利息的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。天都公司对本诉部分的答辩意见，合理部分，本院予以采纳；其余部分，本院不予采信。
合同的解除应具有溯及力，即回复原状之效力，也即应当返还所受领之物。应返还领受之物无法返还时，应偿还其对应价额。本案中，《商品房买卖合同》解除后，因双方合同所涉房屋并未实际交付，故不存在周奇明向天都公司返还受领之物的事宜。在此情况下，天都公司要求周奇明赔偿损失300万元，也即为房屋差价款，不属于天都公司因该买卖合同解除所产生的实际损失。同时，该房屋差价具有不确定性，亦为交易行为可能存在的潜在市场风险。综上，天都公司要求周奇明赔偿损失300万元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；天都公司要求周奇支付未付房款利息损失1932460元及评估费17750元的诉讼请求，理由亦不成立，本院亦不予支持。周奇明对反诉部分的答辩意见，合理部分，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）周奇明与被告（反诉原告）浙江天都实业有限公司于2010年12月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2010预964005）自本判决生效之日起解除；
二、被告（反诉原告）浙江天都实业有限公司应于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）周奇明购房款4150000元；
三、驳回原告周奇明的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告浙江天都实业有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费47531元，由周奇明负担8888元，浙江天都实业有限公司负担38643元；反诉部分案件受理费24100元，由浙江天都实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费71631元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 秦海龙
人民陪审员 张 丽
人民陪审员 郭 英
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 沈秋霞