内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0291民初464号原告：王云飞，男，1981年9月8日出生，汉族，鄂尔多斯市东胜区布日梁星河房湾地产公司设计师，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：宋安平，内蒙古培隆律师事务所律师。被告：包头市锐利宏程房地产开发有限公司。法定代表人：孟江涛，总经理。委托诉讼代理人：田新萍，女，该公司法务部经理。原告王云飞与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司（以下简称“包头锐利宏程有限公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理，因本案须以另一案的审理结果为依据，本院于2016年6月16日裁定中止审理，于2017年7月1日恢复审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王云飞及其委托诉讼代理人宋安平、被告包头锐利宏程有限公司的委托诉讼代理人田新萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王云飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金47840元（违约期间从2013年9月1日起计算至2017年6月30日止共计46个月），并支付因继续违约至实际交付房屋之日止的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月25日，原告与被告包头锐利宏程有限公司签订了一份《包头市商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于包头稀土高新技术产业开发区科技路26号的檀香湾小区5-2404号商品房一套，原告按合同约定履行了付款义务，给付被告购房款398150元。合同第三条约定，被告于2013年8月31日前将符合合同约定的商品房交付原告。合同第五条约定，逾期超过120日后，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。时至今日，被告仍不能按照合同约定及符合国家有关房屋交付的强制性规定的条件交付商品房。被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司辩称，一、逾期交付房屋是事实，但造成逾期交付的原因是应由政府承担的供电、排水、燃气的市政配套设施未在2013年8月底前投入运行，致使檀香湾小区的相关设施无法施工，在合同预定的交房时间无法完工也无法竣工验收。被告对违约没有任何过错，故应减轻被告的违约责任；二、我公司同意按年租金水平赔偿原告损失。本院经审理认定事实如下：2011年被告包头锐利宏程有限公司取得檀香湾小区建设土地的开发使用权，并于2012年11月4日向包头稀土高新技术产业开发区财政局缴纳了城市基础设施配套费6912414元。2012年3月13日，被告包头锐利宏程有限公司取得了由包头市房管局颁发的（2012）包房字第00**号包头市商品房预（销）售许可证，允许其对檀香湾小区5-8号商品楼进行预售。2012年8月25日，原告王云飞与被告包头锐利宏程有限公司签订了2012-9003941号《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告（以下简称乙方）购买被告（以下简称甲方）开发的位于包头稀土高新技术产业开发区科技路26号檀香湾小区5-2404号住宅，建筑面积95.35平米，每平米单价4175.67元，房屋总价款为398150元。其中合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2013年8月31日前将商品房交付乙方……”。合同第四条约定乙方（买受人）于2012年8月25日前支付首付款128150元，剩余270000元于2012年9月1日前采用银行按揭或公积金支付。合同第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在120日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第一种约定，追究甲方违约责任，即合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。”上述合同经原告王云飞签名捺印，被告包头锐利宏程有限公司加盖公司合同专用章及法定代表人孟江涛印签。双方于同日签署了附件五《补充协议》，该补充协议第四条关于房屋交付进行了补充约定：“1、本合同约定的交付期限是最后期限，出卖人在已经具备交付条件时有权在此前交付，具体以出卖人发出的《入住通知书》载明的交付时间为准（不迟于合同交房时间），买受人对此没有异议，并予以接受，双方的交接过程按照本合同约定办理……；2、买受人逾期未办理入住手续的或因买受人原因造成房屋未能按期交付的，视为自《入住通知书》规定的入住截止之日起已经将该房屋交付予买受人，买受人应承担该房屋的一切责任与风险……。”合同签订后，原告依约向被告交纳了首付款128150元，剩余购房款270000元办理了银行按揭贷款。另查明，因被告认为按照合同约定计算违约金的数额，已远远超过原告的实际损失。被告申请对原告所购买的檀香湾小区5-2404号住宅在2013年9月1日至2017年2月14日期间的房屋租金水平进行鉴定。本院经包头市中级人民法院委托，由包头市恒信房地产价格评估有限公司对以上事项进行鉴定。2017年6月26日，包头市恒信房地产价格评估有限公司出具了一份《房地产估价报告》（编号：包头恒信估字[2017]第F0036号），确定位于包头稀土高新技术产业开发区科技路26号檀香湾小区5-2404号房屋2013年9月1日至2017年2月14日期间市场年平均租金为：9600元。以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、房款收据、承诺书、配套费收据、包头市规划局（2014）0418号文件、檀香湾住宅小区消防工程施工合同、情况说明、评估报告及双方当事人陈述等证据证实，并经庭审质证认证后在案作证。本院认为，原告王云飞与被告包头锐利宏程有限公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告王云飞按约定支付了房款，被告包头锐利宏程有限公司未能按合同约定于2013年8月31日前将房屋交付原告。因檀香湾小区至今并未竣工验收合格，被告应当承担相应的违约金。同时参照包头市恒信房地产价格评估有限公司出具的《房地产估价报告》确定的市场年平均租金，原告诉请违约金参照市场租金标准上浮30%进行计算，符合法律规定，本院予以支持。本院依法确定被告应向原告支付2013年9月1日至2017年6月30日的逾期交房违约金47840元(逾期交房租金损失为9600元/年÷12月×46月=36800元，以36800元为基数上浮30%后为47840元)。2017年6月30日前的逾期交房违约金本院已做处理，原告要求被告继续支付至实际交房之日的违约金，因该项损失尚未实际发生，无法确定数额，故原告可待实际发生后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告王云飞2013年9月1日至2017年6月30日期间的逾期交房违约金47840元；二、驳回原告王云飞的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中户人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2367.5元，减半收取计1183.8元（原告已预交），被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担544.5元，由原告王云飞负担639.3元。鉴定费1500元（被告已预交），由被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员  刘丙辰二〇一七年七月二十日书记员  郑璐璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等生效条件的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实性用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。