重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0242民初2907号
原告冉松江，男，1974年2月23日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人,住本县。
委托代理人陈双、陈利，重庆汇润律师事务所律师。
被告重庆建工集团房地产开发有限公司，住所地：重庆市经开区北区金开大道1596号（办公楼）11、12层。
统一社会信用代码：91500000756226341C。
法定代表人：李聘，该公司董事长。
委托代理人樊锦红，女，1986年4月22日生，汉族，重庆市长寿区人,住该区。
被告重庆多佳厨房设备技术公司，住所地：重庆市沙坪坝区上桥农场湾70号。
统一社会信用代码：915001062028956823。
法定代表人唐大祝，该公司总经理。
委托代理人周燕，女，1977年1月6日生，汉族，重庆市江津区人,住该区。
原告冉松江诉被告重庆建工集团房地产开发有限公司、重庆多佳厨房设备技术公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员冯宇独任审判，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈双、陈利；重庆建工集团房地产开发有限公司委托代理人樊锦红、重庆多佳厨房设备技术公司的委托代理人周燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年2月13日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告在被告处购买位于酉阳县钟多镇桃花源南路XXX号X栋X单元X-
X商品房一套，总价款242798元，原告依约支付了相应的房款。原告于2012年7月4日接房入住，但是时至今日，被告仍未给原告办理《房地产权证》，也未向原告支付违约金。为了维护原告的合法权益，根据《合同法》等相关法律法规之规定，故原告诉至人民法院，请求判令：一、由被告立即为原告办理《房地产权证》；二、将约定的逾期办证违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算；三、由被告支付逾期办证违约金（从2012年9月4日始至实际办证之日止，以购房款242798元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至起诉时为46617元）；四、被告返还抵押登记费80元、合同印花税122元、交易手续费263元、转移登记费80元；五、被告退还已收的大修基金7284元及其利息（利息以7284元为基数，从2011年2月13日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际退还之日止，至起诉时为7284元）;六、由被告承担本案诉讼费用。
被告重庆建工集团房地产开发有限公司、重庆多佳厨房设备技术公司辩称：1、请求法院判决驳回原告关于逾期办理产权证违约金的诉求。理由是：《商品房买卖合同》第十三条第三款明确约定，乙方应在合同约定时间内将办理本商品房产权证需要的资料提供给甲方；该条第四款约定：因乙方未及时提供相关资料，导致甲方未办理房地产权证，甲方不承担违约责任。因此，被告为原告办理房产证的前提是原告已将办理房产证所需的资料提供给被告，而本案原告至今未向被告提供相关资料，才导致房产证至今未办理，责任应当由原告自己承担。2、请求法院判决驳回原告请求被告方退还抵押登记费等相关税费的诉求，理由是：根据重庆市房地产交易所规定，房屋买卖涉及相关税费由乙方（本案原告）承担并缴纳。被告只是代收代交，所以被告对相关税费不承担退还义务。3、请求法院判决驳回原告方请求被告方退还大修基金的诉求，大修基金来源于各业主的缴纳但是作为专项费用也是用于小区公共设施的维护，所以被告不承担退还。
经审理查明：2011年2月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定由原告购买被告开发预售的位于本县桃花源镇桃花源南路XXX号“酉阳新闻中心·大盛江山”X栋X单元X-X）的商品房一套，建筑面积为87.5平方米，成交金额242798元。实际价为242742元，房屋建筑面积87.48平方米，通过首付与银行按揭的方式支付。《合同》第十三条第2款约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构（下称登记机构）提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单；第十三条第4款约定：如因甲方的责任，未能按期向登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理；按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：本合同第十三条第2款中约定的提交办理商品房《房地产权证》申请手续的时间变更为90个工作日。合同签订后，原告依约付清了全部购房款及大修基金、契税、抵押登记费、合同印花税等费用。而被告至今未将大修基金、和交易手续费代缴给房管部门。2012年7月4日，原告实际接房，并曾多次找被告要求办证及支付违约金并因此发生纠纷，原告现诉至本院，请求如上所述。
另，庭审中经本院释明，原告要求继续履行合同。随后，原告向本院申请将第三项诉讼请求变更为由被告支付逾期办证违约金（从2012年9月4日始至起诉之日止，以购房款242798元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至起诉时为46617元）。
以上事实，有原告的当庭陈述，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、收据、发票、住房交付验收清单等证据在卷相互佐证，足以认定。
本院认为，当事人有举证证明自己的诉讼主张及反驳对方诉讼主张的权利。原、被告签订的合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方具有法律约束力，原、被告应按照约定履行自己的义务。根据本院查明的事实，依据相关法律的规定，结合双方争议的焦点，分别评述如下：
一、被告是否有权为原告办理房屋产权证。本案中，原告的诉讼请求为要求被告立即为其办理房屋产权证。但被告作为房地产开发企业，无权为原告颁发房屋产权证，且即使其申请了办理房屋产权证，该证应否办理还须经登记机构审核。因此，被告仅有义务根据双方签订的合同的相关约定为原告向登记机构申办房屋产权证并备齐办证所需条件。而在本案中，被告受原告委托办理产权证，至今未将相关资料及委托代收的相关费用交由办理产权证登记部门，还不具备办理商品房分户登记的前提条件。这属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上或事实上的履行不能的情况。故对原告主张由被告立即为其办理房地产权证的请求，本院不予支持。
二、被告是否应当支付逾期办证违约金。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，原、被告应在商品房实际交付使用之日起60日内向登记机构提出办证申请，如因被告的责任，未能按期提出申请，取得登记受理单的，逾期超过90日后且原告要求继续履行合同，被告应自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，按日向原告支付已付房价款万分之壹的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第四条亦对第十三条约定提交办理商品房《房地产权证》的申请手续的时间变更为90个工作日。变更约定系双方真实意思表示，因此被告应当在该房屋的实际交付使用时间2012年7月4日起90个工作日内即2012年11月9日以前，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期办证的违约事实成立。被告辩称涉案房屋虽未办妥房地产权证，但是其责任不在于被告。而是原告未将银行按揭贷款全部还清，没有提供办理房屋产权证的相关资料，被告不应支付逾期办证的违约金。结合庭审查明的事实，被告至今未取得房屋所在地土地房屋登记机构出具的登记受理单，原因在于原、被告办理委托办证关系后，时至今日被告还未将抵押登记费、合同印花税、交易手续费、转移登记费、大修基金等费用全部交给相关部门，因此不具备办理土地房屋登记机构出具的登记受理单的前提条件。故对被告的辩称，本院不予采信，逾期办证的违约责任应由被告承担。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应当支付逾期交房的违约金。逾期办证违约金的起算日为商品房实际交付使用之日，逾期办证违约金的起算日为商品房实际交付使用之日（2012年7月4日）起90个工作日后的次日即2012年11月10日，原告请求从2012年9月4日起开始计算，本院不予准许。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日”，因被告至今尚未向登记机构提出办理房屋产权证的申请，原告请求计算至2016年7月18日，本院予以支持。
三、是否将约定的逾期办证违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因原告并未提供证据证明约定违约金低于造成的损失，故本院对原告要求将逾期办证违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，不予支持。故涉案商品房逾期办证违约金应按照双方合同约定计算即以原告已付购房款以242742元为基数，按每日万分之一的标准从2012年11月10日起计算至2016年7月18日止。
四、被告是否应当返还原告抵押登记费、合同印花税、交易手续费、转移登记费。原、被告在签订商品房买卖合同中明确约定由被告代收抵押登记费、合同印花税、交易手续费、转移登记费等相关税费，庭审中被告也认可已代收了上述相关费用。根据双方合同约定，原告需先将抵押登记费、合同印花税、交易手续费、转移登记费、大修基金等相关税费交付被告，被告依约交房。现被告已经履行交房义务，无需将上述税费退还给原告,而是按照合同约定，将代收的相关费用及时交由相关房管部门。
五、原告所主张的由被告向其返还大修基金7284元及其利息是否应得到支持。按照2011年3月1日施行的《重庆市物业专项维修资金管理办法》的相关规定，物业专项维修资金是指用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。对于物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明的原则。购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定开立的物业专项维修资金专户。结付给业主的物业专项维修资金存储利息应当转入物业专项维修资金。在《重庆市物业专项维修资金管理办法》实施前，开发建设单位或者物业服务企业已经收缴的物业专项维修资金及银行存款利息，应当自本办法施行之日起三个月内移交物业所在地区（自治县）房地产行政主管部门。违反《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定，挪用、侵占物业专项维修资金的，由业主委员会或者业主代表向有关部门举报或者向人民法院起诉，依法追回挪用、侵占的物业专项维修资金。区县（自治县）房地产行政主管部门应当对挪用、侵占物业专项维修资金的给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额2倍以下的罚款；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。本案中，原告认为被告未按照相关规定将在签订合同时由被告代收的大修基金7284元移交物业所在地区（自治县）房地产行政主管部门，存在挪用、侵占的行为，故诉求由被告向其支付大修基金7284元及资金利息。根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》的上述规定，被告代为收取由原告所交的大修基金属于物业专项维修资金，该资金属于业主所有并用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造，该资金所产生的存储利息也应当转入物业专项维修资金，而非归于原告个人；即使被告存在挪用、侵占的行为，应按该办法处理，原告个人并没有诉讼主体资格来要求被告向其支付大修基金及所产生的资金利息。故对于原告主张由被告向其支付大修基金7284元及其利息，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆建工集团房地产开发有限公司、重庆多佳厨房设备技术公司于本判决生效后15日内连带向原告冉松江支付逾期办证违约金32697.35元（该违约金以242742元为基数，按每日万分之一的标准从2012年11月10日起计算至2016年7月18日止，计算公式：242742×0.0001×1347天）。
二、驳回原告杜茂军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1232元，因适用简易程序减半收取616元，由被告重庆建工集团房地产开发有限公司负担308元、重庆多佳厨房设备技术公司负担308元，原告冉松江预交的1232元全额退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 冯宇
二〇一六年八月十一日
书 记 员 朱胤