上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初13647号
原告：马越，女，1979年12月25日生，汉族，住上海市黄浦区。
原告：唐卫华，女，1976年7月6日生，汉族，住上海市青浦区。
原告：杨成辉，男，1966年3月1日生，汉族，住上海市青浦区。
原告：林国勤，男，1964年4月28日生，汉族，住江苏省盐城市。
原告：金拥娟，女，1968年3月27日生，汉族，住上海市青浦区。
原告：薛金福，男，1963年12月7日生，汉族，住上海市青浦区。
原告：马进强，男，1953年12月6日生，汉族，住上海市青浦区。
原告：周伟明，男，1971年2月2日生，汉族，住江苏省昆山市。
上列八原告的共同委托诉讼代理人：李攀，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
上列八原告的共同委托诉讼代理人：张觅，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
被告：王华(曾用名：王恒华)，男，1980年3月7日生，汉族，住安徽省宣城市。
被告：叶智林，男，1971年10月3日生，汉族，住福建省建阳市。
委托诉讼代理人：臧清源，上海宇珏律师事务所律师。
被告：上海轩龙投资管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：熊应发。
委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。
第三人：尤琦，男，1984年7月23日生，汉族，住上海市松江区。
原告马越、唐卫华、杨成辉、林国勤、金拥娟、薛金福、马进强、周伟明与被告王华、叶智林、上海轩龙投资管理有限公司(以下简称“轩龙公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，本院依法追加尤琦作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，依法转为适用普通程序进行审理。本案于2018年1月18日、3月8日两次公开开庭进行审理。原告马越、唐卫华、杨成辉、林国勤、金拥娟、薛金福、马进强、周伟明的共同委托诉讼代理人张觅、被告叶智林的委托诉讼代理人臧清源、被告轩龙公司的委托诉讼代理人何煦到庭参加诉讼。被告王华、第三人尤琦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告马越、唐卫华、杨成辉、林国勤、金拥娟、薛金福、马进强、周伟明向本院提出诉讼请求：1、判令上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-
XXX室、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX、XXX-
XXX室的两份商铺租赁合同于2017年6月25日解除；2、三被告腾退上述房屋；3、三被告支付租金和使用费，自2017年6月13日起计算至房屋实际返还之日止，按每年1,339,613元的标准计算。事实和理由：2012年5月7日，王华、叶智林与案外人严某1、严某2、林某1、严某3、陈某1、詹某某、陈某2、林某2(以下简称“严某1等八人”)签订《商铺租赁合同》，约定严某1等八人将位于松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-
XXX室、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX、XXX-
XXX室，共计3,089.11平方米店铺租赁给两被告使用，租期10年。2012年9月3日，被告叶智林等人发起设立轩龙公司，严某1等八人又与轩龙公司签订《商铺租赁合同》，内容与之前一份合同一致。
后案外人严某1等八人因债务纠纷被诉至法院，上述店铺被多家法院查封。2016年4月，静安区人民法院将系争房屋作为一个整体进行拍卖，八位原告通过竞价以2,980万元的价格拍得系争房屋。在支付完拍卖款和各类税费之后，静安区人民法院分别出具(2014)静执字第1499号、1508号、599号、1970号和98号执行裁定书，裁定系争房屋的所有权以及相应其他权利归八位原告。据此，2017年4月12日，原告向被告发函，要求被告支付到期应付租金，被告拒不支付。2017年6月23日，原告再次发函，通知被告解除合同并要求腾退房屋未果。为此，原告提起相应诉请。
被告王华未发表答辩意见。
被告叶智林辩称，被告王华和叶智林当时准备成立轩龙公司，所以实际履行租赁合同的主体是轩龙公司，而非王华和叶智林，原告将叶智林作为被告是不适格的。对于是否应当解除合同以及轩龙公司是否应当支付房租，请法院依法判决。
被告轩龙公司辩称，同意解除商铺租赁合同。2016年12月，轩龙公司的股东熊应发、叶智林、周运松与第三人尤琦签订了《公司整体转让协议》，约定将熊应发、叶智林、周运松持有的轩龙公司100%的股权转让给尤琦。其中，股权转让价款为零元，房屋内装修折价款为150万元。同时，根据协议7-1条的约定，轩龙公司转让之前所欠的房租和物业费用均由尤琦负担。在签订股权转让协议后，熊应发将轩龙公司的印章及全部财务资料均移交给尤琦，但尤琦迟迟不配合去办理工商登记变更手续。尤琦收购了轩龙公司的全部股权，并承接了租赁合同的权利义务，故相应的责任均应由第三人尤琦来承担。
第三人尤琦未发表述称意见。
经审理查明：2012年5月7日，被告王华、叶智林(乙方、承租方)与案外人严某1等八人(甲方、出租方)签订《商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同一”)，约定甲方将系争房屋出租给乙方营业使用，于2012年5月15日前交房，租期自2012年5月15日起至2022年11月14日止。房屋租赁期开始的前六个月为筹备和装修时间，租金予以免除。合同第四条约定，该房屋第一个两年租金按房产证建筑面积每天每平方米1元计算，以后租金每间隔两年在上期基础上均递增9%，即自2012年11月15日开始，第一个两年的租金为每年1,127,500元，第二个两年的租金为每年1,229,000元，第三个两年的租金为每年1,339,600元，第四个两年的租金为每年1,460,000元，第五个两年的租金为每年1,591,400元。第一次租金在签订合同时付清，第二次租金在2013年5月1日前付清，以后按每六个月结清一次，均需提前15日支付下次房租。逾期支付的，逾期一日，每天按当期应交半年租金总额的千分之一支付滞纳金。如超过15天还未支付的，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。乙方应另向甲方支付房屋租赁保证金20万元。合同另对其他权利义务进行了约定。
另查明，被告轩龙公司预先核准的企业名称保留期自2012年6月18日至2012年12月18日，该公司成立于2012年9月3日，登记住所即为本案系争房屋处，成立时股东为王华、陈某2。王华、陈某2为设立轩龙公司而向工商部门递交了四份租房合同，分别以松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-
XXX、XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室为租赁标的，同时约定均为无偿租赁。
之后，轩龙公司(乙方、承租方)与案外人严某1等八人(甲方、出租方)另行签订《商铺租赁合同》(以下简称租赁合同二)，约定系争房屋由甲方出租给乙方使用，租期及装修免租期的约定同租赁合同一，年租金约定为按建筑面积计算每平方米每天1元，合计年租金为1,127,525.15元，以后每两年递增一次，递增幅度为以上一期租金为基数递增9%。物业管理费和能源费由乙方自行支付。双方约定半年为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前15天向甲方支付下一期房租。乙方在本合同签订之日起5日内向甲方支付履约保证金20万元。合同第七条第五款约定，乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，不退还乙方所交的履约保证金，同时乙方应承担违约责任：……(2)迟延支付租金等应付款项或费用超过30天的。合同另对其他权利义务进行了约定。
庭审中，被告王华、叶智林提供了2016年12月21日由王华、叶智林(甲方)与第三人尤琦(乙方)签订的《房屋转租协议》一份，载明：甲方系争房屋转租给乙方经营所用，乙方支付30万元转让费，转租期限自合同生效之日起至2022年11月14日止。合同约定了租金标准，并约定租金由乙方直接支付至叶智林的个人账户中。物业费由乙方按约向上海景冠物业管理公司缴纳。转让费在合同签订日一次性支付到叶智林银行账户中。被告轩龙公司在该合同上注明“同意转租”，并签章予以确认。
此外，被告轩龙公司提供了由轩龙公司(转让方、甲方)与转让方股东熊应发、叶智林、周运松及第三人尤琦(受让方、乙方)签订的《公司整体转让协议》，约定甲方将轩龙公司的全部股权整体转让给乙方，转让价格为零元，公司财产装修等折价款为150万元，由乙方一次性支付给甲方，指定账户为叶智林的个人账户。甲乙双方及甲方三名股东均签章予以确认。
针对以上两组证据，原告对房屋转租协议的真实性认为无法确认，即便该转租协议真实，也违反了原商铺租赁合同中需征得原产权人同意才可转租的约定；对公司整体转让协议，认为与本案无关，且该约定为内部约定，对原告不具有法律效力。被告叶智林、轩龙公司对以上证据均认可真实性。
2017年5月25日，上海市静安区人民法院作出(2014)静执字第98号执行裁定书，裁定如下：……二、上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房产的所有权及相应的其他权利归买受人林国勤、金拥娟；三、上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房产的所有权自本裁定送达买受人林国勤、金拥娟时起转移。该裁定书于2017年6月5日送达。
2017年5月25日，上海市静安区人民法院作出(2014)静执字第599号执行裁定书，裁定如下：……二、上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房产的所有权及相应的其他权利归买受人薛金福、林国勤；三、上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房产的所有权自本裁定送达买受人薛金福、林国勤时起转移。该裁定书于2017年6月5日送达。
2017年5月25日，上海市静安区人民法院作出(2014)静执字第1499号执行裁定书，裁定如下：……二、上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房产的所有权及相应的其他权利归买受人唐卫华、马越；三、上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房产的所有权自本裁定送达买受人唐卫华、马越时起转移。该裁定书于2017年6月13日送达。
2017年5月25日，上海市静安区人民法院作出(2014)静执字第1508号执行裁定书，裁定如下：……二、上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房产的所有权及相应的其他权利归买受人马进强、周伟明；三、上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房产的所有权自本裁定送达买受人马进强、周伟明时起转移。该裁定书于2017年6月5日送达。
2017年5月25日，上海市静安区人民法院作出(2014)静执字第1970号执行裁定书，裁定如下：……二、上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-
XXX、XXX-XXX室房产的所有权及相应的其他权利归买受人杨成辉、马越；三、上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-XXX、XXX-
XXX室房产的所有权自本裁定送达买受人杨成辉、马越时起转移。该裁定书于2017年6月8日送达。
2017年4月11日，原告向王华和叶智林发送《支付店铺租金通知函》，告知系争房屋已经由八原告取得所有权，要求被告接函后15日内支付下一期的租金669,800元。2017年6月，原告再次向王华和叶智林发送《解除店铺租赁合同、收回房屋通知书》，载明，鉴于被告至今仍未履行支付租金的义务，现通知收回房屋、解除商铺租赁合同，要求被告在接到通知后10日内腾退并交还房屋。以上两份函件均寄往上海市松江区文翔路XXX弄XXX号XXX室地址，均被签收。其中，《解除店铺租赁合同、收回房屋通知书》系于2017年6月25日签收。
以上事实，有商铺租赁合同、房屋转租协议、公司整体转让协议、执行裁定书、送达回证、支付店铺租金通知函、解除店铺租赁合同、收回房屋通知书及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告在庭审中对系争房屋为带租拍卖的事实并未提出异议，据此可以认定原告对系争房屋拍卖时存有租赁关系是明知的。根据买卖不破租赁的原则，原告通过拍卖方式取得房屋的所有权之后，对于系争房屋所存租赁合同的权利义务一并继受取得，换言之，原告取得出租人的法律地位。现双方当事人主要争议事项在于租赁合同的相对方究竟为轩龙公司一方还是包括王华、叶智林在内的三方。本院认为，本案系争房屋的租赁相对方当为轩龙公司，理由如下：1、2012年5月王华、叶智林与原房屋权利人签订租赁合同一时，轩龙公司尚未设立。从被告叶智林提供的轩龙公司设立的工商登记资料来看，轩龙公司在2012年6月进行企业名称预先核准审查，从时间上来看，可以认定王华、叶智林签订租赁合同一的目的即为了设立轩龙公司；2、轩龙公司的注册地址即为租赁合同一载明的系争房屋地址；3、在轩龙公司设立之后，其即以自己的名义与原房屋权利人签订了租赁合同二，该份合同与租赁合同一关于租赁标的物、租期、装修免租期、租金支付时间的约定完全一致，租金的单价以及租金递增幅度的约定亦完全一致。根据常理，同一个租赁标的物不可能在相同的时间段内以相同的价格租赁给不同的当事人。虽租赁合同二并未对该合同签订后租赁合同一的法律效果做出终止或者解除的相应约定，但从租赁合同二签订的具体内容来看，合同主要条款均覆盖了租赁合同一的约定，可见租赁合同二签约双方的真实意思应当是以该合同替代了租赁合同一的履行，出租方对于承租方由王华、叶智林变更为轩龙公司是明知且认可的。原告庭审中主张轩龙公司签订的租赁合同二是属于债的加入，两份合同同时有效的意见，明显与常理相悖，本院不予采信。基于此，原告要求被告王华、叶智林与轩龙公司承担连带责任的请求，本院不予支持。
被告轩龙公司称，公司已于2016年12月整体转让给第三人尤琦，故相应责任均应由尤琦承担。原告对被告所称的整体转让及转租事实均不予认可。对此，本院认为，第三人尤琦未到庭发表意见，故本院对轩龙公司是否整体转让尤琦的事实不作认定。退一步讲，即便存在公司股权整体转让的事实，该约定亦为轩龙公司与尤琦的内部约定，不具有对抗善意第三人的效力。被告轩龙公司仍应按照租赁合同二的约定向原告承担其作为承租人的法律义务。
关于原告的各项诉请，本院分述如下：
1、关于解除合同的诉讼请求，鉴于本院认定原产权人与轩龙公司所签订的租赁合同二为双方真正履行的合同，故原告要求解除租赁合同一的诉讼请求，本院不予支持。关于租赁合同二，原告起诉要求解除，被告轩龙公司同意解除，本院予以确认。原告起诉要求确认租赁合同于2017年6月25日解除，因原告所发的解除通知书并未送达给被告轩龙公司，故原告以2017年6月25日作为合同解除时间的主张，本院难以支持。
2、关于腾退房屋的诉讼主张，因系争租赁合同二已经解除，故被告轩龙公司应当搬离该房屋并将房屋返还给原告；
3、关于租金和使用费，原告主张以五份执行裁定书最后的送达时间即2017年6月13日起作为计算租金的起点，于法有据，本院予以支持。关于计算标准，原告主张按照租赁合同二的约定标准即每年1,339,613元计算至房屋实际返还之日止，亦无不当，本院亦予支持。
此外，关于租赁保证金，因被告轩龙公司在庭审中未能举证证明其当时向严某1等八人支付过保证金，原告对此亦不予认可，故本案中对此不予处理，被告轩龙公司可另案主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除关于上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-XXX室、XXX号、XXX号XXX-XXX、XXX-
XXX室的《商铺租赁合同》(签订方为严某1、严某2、林某1、严某3、陈某1、詹某某、陈某2、林某2和上海轩龙投资管理有限公司)；
二、被告上海轩龙投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-XXX室、XXX号、XXX号XXX-XXX、XXX-
XXX室房屋，并将上述房屋返还给原告马越、唐卫华、杨成辉、林国勤、金拥娟、薛金福、马进强、周伟明；
三、被告上海轩龙投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马越、唐卫华、杨成辉、林国勤、金拥娟、薛金福、马进强、周伟明租金和使用费(自2017年6月13日起计算至房屋实际返还之日止，按每年1,339,613元计算)；
四、驳回原告马越、唐卫华、杨成辉、林国勤、金拥娟、薛金福、马进强、周伟明的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,893元，由被告上海轩龙投资管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王凌琼
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 陆为明
二〇一八年三月二十三日
书 记 员 沈晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。