陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆民初字第03705号
原告何某
被告杨某。
第三人某公司
原告何某诉被告杨某、第三人某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月11日、2015年8月25日公开开庭进行审理，原告何某及其委托代理人耿艳，被告杨某，第三人某公司的委托代理人张海洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何炎存诉称：2014年3月23日，原被告签订房屋租赁合同，合同约定由被告承租原告位于榆林市榆阳区人民西路房屋（房屋第一层从东数第五、六间商铺）。原告从2014年3月23日起将房屋交付被告使用至2020年4月1日收回，租赁期限共计七十二个月。租金为204万元。并约定房屋租金被告将按年支付给原告，每年租金交付日期为每年的4月1日交付金额为人民币340000元，若被告拖欠房屋租金累计达到一周的，原告有权终止本合同，收回房屋，被告不得要求任何赔偿且必须无条件在甲方规定的时间内搬离。同时，双方还约定违约金的数额为房屋租金的30%。同日，双方签订补充协议，协议中约定：原告同意被告将其所租赁房屋在北墙处改造一门口，将所租赁两间房屋中间隔墙打通，及将房屋改造厨房、锅炉房，住宿房，但在主合同终止后，被告应当将房屋恢复原状。房屋已于2014年3月23日交付于被告，被告已进行了合同约定中的改造。
2015年4月1日，是合同约定被告向原告交付房屋租赁费的最后期限，但至起诉之日，被告并未向原告支付2015年的房屋租金340000元，期间原告多次催要房屋租赁租金，但被告仍然拒绝向原告支付。现已拖欠租金1个多月，达到约定解除合同的情形。原告欲与被告协商解除合同，要求被告搬离前述房屋，均遭被告拒绝，故原告依法起诉，请求：1、依法确认原被告签订的房屋租赁合同合法有效并判令解除；2、依法判令被告立即腾房、并向原告支付从2015年4月1日起至腾房之日止的房屋租赁费（暂计30000元）；3、依法判令被告立即将所租赁房屋改造的门，将两间房屋中间的隔墙厨房、锅炉房、住宿房等恢复原状或折价赔偿原告将前述改造恢复原状的费用；4、依法判令被告向原告支付违约金102000元；5、本案诉讼费由被告全额承担。
原告向法院提交了以下证据：
租赁合同一份、补充协议一份，用以证明原被告于2014年3月23日签订了房屋租赁合同，约定了租赁的房屋位置，租赁期限为72个月，租金每年为34万元，共计204万元，支付方式为每年4月1日交付下一年房屋租赁费，逾期一周不交纳，则被告向原告支付按照租金30%的违约金，若合同终止后，被告方应将改造的房屋恢复原状的事实。
被告杨某辩称：被告不同意原告解除租赁合同，因被告已将该房屋转租给第三人，因今年榆林房租市场整体的下滑，第三人在今年度房租交纳期限到来之前，已多次同原告协商房租调整事宜，因双方迟迟不能达成一致意见，因此至今房租未能交纳，并不是被告及第三人主观恶意的拖欠房租，而是双方一直在协商，因此原告解除合同条件不成就，第三人始终表达意思愿意继续承租房屋，并无解除合同的意思，所以本案中因被告已将房屋转租，存在被告与第三方转租合同的合法有效性，因此原告单方面提出解除合同，是对第三方实际使用房屋权益的侵害，因被告和第三方的合同依然合法有效，并无任何司法机关对于被告与第三方的合同确认过任何解除，因此本案即使法院支持合同解除，但并不能同时一并将被告与第三方的合同解除，因此被告请求法院基于该房屋实际的现实情况，综合考虑本案予以合情合理的处理。原告与被告合同当中约定的违约金计算标准过高，参照原告实际的经济损失，请求法院予以降低。因本案中原、被告房屋租赁合同，并无房屋面积的具体约定，因此无法计算按日所产生的房屋租赁费，因此，原告所主张的腾房之日止的房屋租赁费的计算无合同依据。原告所请求的要求恢复原状，因租赁合同当中并无详细的约定，以及被告承租房屋以后对于房屋的改造，原告予以知晓，因此此项诉讼请求无合同依据及法律依据。因本案房屋已转租第三方，仅使用房屋一年，但为此房屋已支出40万元左右的装修费用，一旦解除本案的租赁合同，对于第三方会造成巨大的经济损失，违反了合同公平公正的原则，也希望法院予以组织调解，在租赁费上请求原告予以调整，继续履行租赁合同，维护各方的权益。
被告杨某向法庭提交了以下证据：
房屋租赁合同一份，用以证明被告将房屋租赁给第三人某公司使用的事实。
第三人某公司述称：不同意腾房，因为我方租房不到一年时间，且已经装潢花费三十多万元，如果腾房给我方造成的损失巨大，这样对第三人是不公平；我方和被告签订的合同是2014年4月13日，原告与被告签订合同是在2014年3月23日，所以交纳房租费应当是杨某先向原告交纳，我方才能给杨某交纳房租费，但被告应当承担的房租费未向原告交纳，作为第三人只向被告交纳房租费，没有义务向原告交纳房租，所以第三人不同意腾房。
第三人某公司向法庭提交了以下证据：
1、房房屋租赁合同一份，用以证明被告将房屋租赁给第三人某公司使用，该合同合法有效，在该合同尚未解除的情况下，第三人没有腾房的义务，仍有权利根据该合同享有继续适用房屋权利的事实。
2、装修施工合同一份、装修预算表一份、收据4支，用以证明第三方将该房屋承租后，已委托装修单位谢建雄对该房屋进行了装修，已支出装修费40多万元的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性及证明目的均无异议。第三人对原告提供的证据真实性无异议，证明目的有异议。因原告与第三人未签订合同，故第三人不存在承担合同约定的权利与义务。从证据中看出，原告同意将该房屋转租第三人，因此第三人实际使用房屋的事实原告是知情的，同时原告一直与第三人就房屋的租金进行协商，因此被告并未违约，不承担相应的违约责任。
原告、第三人对被告提供的证据的真实性及证明目的均无异议。
原告对第三人提供的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为该份合同中约定第三人应当在2015年3月份向被告支付房租费，原告与被告签订的合同中被告应当在2015年4月份交纳房租费，而第三人未向被告交纳房租费就应当腾交房屋。对证据2的真实性及证明目的均有异议，不予认可。被告对第三人提供的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，该份合同中约定第三人应当在2015年3月份向被告支付房租费，导致被告未向原告交纳租赁费造成违约，故第三人应当腾交房屋。对证据2的真实性及证明目的均有异议，不予认可。
本院对经庭审举证、质证的证据做如下认证：原告提供的证据，被告对证据的真实性无异议和证明目的均无异议，第三人对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，经审查，该房屋租赁合同内容客观真实，能够证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，合同约定双方的权利义务等相关事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。被告提供的证据，原告及第三人对证据的真实性和证明目的均无异议，能够证明被告将房屋租赁给第三人某公司使用的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法均予以采信。第三人提供的证据1，原告及被告均对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，经审查，该证据客观真实，能够证明第三人与被告之间租房合同的事实，但不能证明第三人没有腾房义务的证明目的，故本院对其证明目的依法不予采信；第三人提供的证据2，原告及被告均有异议，经审查，装修施工合同、装修预算表及4支收据，能够证明第三人将该房屋承租后，已委托装修谢建雄对该房屋进行了装修，并已支出装修费40多万元的事实，依法对其予以采信。
本院根据原、被告的陈述、举证、质证以及本院认证，查明以下事实：
2014年3月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定由被告承租原告位于榆林市榆阳区人民西路房屋第一层从东数第五、六间商铺。租赁期限为：原告从2014年3月23日起将房屋交付被告使用至2020年4月1日收回，租赁期限共计柒拾贰个月。租金及租赁期限：房屋租金共为人民币贰佰零肆万元（￥2040000）。房屋租金乙方将按年度支付给甲方，每一租赁年度房屋租金的交付日期为每年的4月1日，交付金额为人民币叁拾肆万元（￥340000元），乙方累计拖欠甲方房屋租金累计达一周的，原告有权终止本合同，收回房屋，乙方不得要求任何赔偿且必须无条件在甲方规定的时间内搬离。乙方经营管理使用房屋及附属设施的期限内所产生的一切安全责任与损害后果皆由乙方自行承担，与甲方无关，甲方不承担任何责任。如给甲方造成财产损害的，乙方应按实际损失给甲方予以赔偿。甲、乙双方经协商就本合同违约事项约定违约金，违约金的数额为房屋租金的30%。合同还约定了其他内容。同日，双方又签订了补充协议，协议约定：甲方同意乙方根据需要将其租赁的房屋可以在其租赁期限内转租与第三人。甲方同意乙方将其所租赁房屋在北墙处改造一门口，将所租赁两间房屋中间隔墙打通，在主合同终止后，将其所租房屋恢复原状。甲方同意乙方将其所租赁房屋用于改造厨房、锅炉房，住宿用房，合同终止后，将其所租房屋恢复原状。合同和补充协议签订后，原告于2014年3月23日将房屋交付被告管理使用。2014年4月13日，被告杨某（甲方）与第三人某公司（乙方）签订了房屋租赁合同将其承租的房屋转租给第三人某公司，合同约定租赁期限为六年（2014年4月10日起至2020年4月9日止），租赁费为每年贰拾陆万元整（￥260000元），付款方式为签订合同时一次性付给甲方人民币贰拾陆万元整，下年度房租提前一个月支付，以此类推，按规定时间内如付不上房租，甲方有权收回房屋并终止合同。合同签订后被告杨某将所承租的房屋交于第三人某公司管理使用。2015年4月1日，被告杨某未按合同约定向原告支付2015年的房屋租金340000元，经原告多次催要未果后，故原告依法提起诉讼并提出前述诉讼请求。
本院认为，原告何某与被告杨某于2014年3月23日签订的房屋租赁合同以及补充协议，被告杨某与第三人某公司签订的房屋租赁合同，均系双方的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定或法律规定全面履行各自的义务，否则，即构成违约，依法应承担相应的民事责任。本案中，被告杨某租赁原告何某所有的原告位于榆林市榆阳区人民西路的房屋第一层从东数第五、六间商铺，租赁期限于2020年4月1日到期，合同约定杨某不能按约定交清当年租赁费，原告何某有权终止本合同。被告杨某从2015年4月1日起未按合同约定交纳租金，已构成违约，原告何某依合同约定请求解除房屋租赁合同，符合法律规定，依法应予支持，解除的时间为判决生效之日。原告请求被告腾房、恢复原状并支付2015年4月1日起至腾房之日止的房屋租赁费（年租金按人民币340000元计算）的主张，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”的规定，《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告请求由被告腾房、恢复原状并支付2015年4月1日起至腾房之日止的房屋租赁费的主张，有事实和法律依据，依法予以支持。原告请求被告支付违约金102000元的主张，双方在合同中虽约定违约金数额为房屋租金的30%，但其约定的违约金过高，应酌情调整为由被告支付违约金按照逾期实际占用房屋的租金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告何某与被告杨某签订的房屋租赁合同以及补充协议有效，被告杨某与第三人某公司签订的房屋租赁合同，于本判决生效之日予以解除。
二、本判决生效后十五日内，由第三人某公司和被告杨某共同返还原告何某所有的位于榆林市榆阳区人民西路的房屋第一层从东数第五、六间商铺，交由原告何某管理。
三、本判决生效后十五日内，由被告杨某付给原告何某从2015年4月1日起至返还租赁物之日止的房屋租赁费（年租金按人民币340000元计算）。并由被告按照逾期实际占用房屋的租赁费以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息支付违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1470元，由被告杨某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 刘建军
审 判 员 刘 晶
人民陪审员 常四娃
二〇一五年十月十三日
书 记 员 纪雄雄