贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终161号
上诉人（原审原告）：沈朔，男，1966年11月21日出生，汉族，香港居民，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：穆昌富，1978年12月12日出生，汉族，华天房地产开发（贵州）有限公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：王治琴，1987年9月18日出生，仡佬族，华天房地产开发（贵州）有限公司员工，住贵州省贵阳市白云区。
被上诉人（原审被告）：范春玲，女，1962年12月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人沈朔与被上诉人范春玲房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2016年11月8日作出（2016）黔0102民初3849号民事判决。上诉人沈朔不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
沈朔上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人范春玲在李宏浩与上诉人解除房屋租赁合同后，多次与上诉人协商由其继续履行原租赁合同约定的权利义务，承租本案房屋从事酒吧经营。2014年11月7日上诉人应范春玲请求同意降低租金，于是双方补签了《协议书》。但一审法院却以《协议书》第1条约定“甲方确认自2014年7月15日起的租金系由乙方交纳。”为由认定双方在签订协议前的租金已结清，完全曲解了该协议条款的本意，应属错误；2、一审法院仅以被上诉人提交的与本案无关联的死亡证明就认定上诉人同意减免2015年6、7、8月租金的事实应属错误；3、根据《协议书》第3条约定“乙方须在每月30日前支付下一个月的租金”，被上诉人范春玲于2016年1月交还上诉人房屋钥匙，这也就意味着本案租赁合同及协议书在2015年12月31日仍为有效，被上诉人理应依约支付下月租金。而其于2015年12月23日张贴“室内装修暂停营业”的行为系单方行为，并非与上诉人达成终止合同的合意。一审法院既认定被上诉人2016年1月才交还钥匙，后又认定其不欠租金，应属自相矛盾；4、根据相关法律规定，诉讼时效的起算时间应从知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案中，被上诉人最后一次缴纳租金的时间为2015年11月26日，直至2016年1月15日上诉人致函被上诉人要求其支付所欠房屋租金及违约金，后被上诉人交还房屋钥匙，但并未提及所欠租金事宜，此时上诉人才知道被上诉人并无补交欠租之意，因此，本案的诉讼时效应从此时计算，一审法院对此适用法律错误。
被上诉人范春玲答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告沈朔向一审法院起诉请求:1、解除原被告之间的房屋租赁合同及协议书；2、被告支付拖欠原告的租金19万元；3、被告支付原告违约金5万元。
一审法院查明，华天房地产开发（贵州）有限公司为本市富水南路323号中山大厦B座3层房屋业主，委托原告对外出租。2013年3月原告与李宏浩签订房屋租赁合同，约定原告将位于本市富水南路323号中山大厦B座3层房屋出租给李宏浩用于酒吧经营；租赁期限自2013年4月1日至2017年3月31日止；首期年租金72万元，半年支付一次；未经出租方同意，承租方不得擅自转租或承包给第三人；违约方须向守约方支付违约金60万元，逾期交付租金的，每逾期一日须支付月租金10%的滞纳金。2013年4月李宏浩与被告女儿等四人签订酒吧合作协议，约定每人各出资40万元合作经营酒吧。2014年9月10日李宏浩向原告作书面声明，称不能按约支付租金，用押金冲抵房租至2014年7月14日并提出于同日解除合同，再以该房屋装修及添置的设施设备冲抵所欠房屋租金。该期间被告女儿交纳租金14万元。2014年11月7日原被告签订协议书，确认自2014年7月15日起的租金系由被告交纳，因此李宏浩用于冲抵房屋租金的酒吧所有设施设备归被告所有；被告同意按原告与李宏浩签订的房屋租赁合同之约定继续承租该房屋，租赁期限变更为不定期，本协议有不同约定的除外；房屋租金从2014年11月1日起按每月4万元收取，租金按月提前于每月30日前支付；原告同意被告对酒吧的经营权进行转让，被告确保转让后由受让人直接与原告重新签订房屋租赁合同。被告于2014年11月至2015年5月、2015年9月至12月每月均交纳租金4万元，2015年7月至8月每月各交纳租金2万元，2015年6月未交租金。2015年6月28日被告父亲病故。2015年12月23日被告停止营业并张贴“室内装修暂停营业”字条，后于2016年1月交还原告房屋钥匙。2016年1月15日原告将致被告的书面函张贴于酒吧门外，内容为被告欠付2014年11月1日前的租金7万元及2015年11月至2016年1月的租金12万元，如不履行将终止协议收回房屋。同时原告在酒吧门上加锁。原告张贴函件的照片显示该酒吧门上贴有被告所制“室内装修暂停营业”字条。对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。原告提供的录音资料欲证明被告将酒吧转租他人，被告不予认可，而原告不能提供被录音者身份情况，法院不予采信。
一审法院认为，原被告签订的协议书，合法有效，双方应按约定履行各自权利义务。原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同及协议书，因被告已于2015年12月23日停止营业不再交纳房租，后将房屋钥匙交还原告，故双方协议可予解除，该房屋内的设施设备按双方约定原告应移交被告收管。原告称被告拖欠2014年11月1日前的租金7万元，根据原被告2014年11月7日签订的协议，双方已确认自2014年7月15日起的租金系由被告交纳，因此李宏浩用于冲抵房屋租金的酒吧所有设施设备归被告所有，该表述已确认被告交纳了自2014年7月15日起的租金，由此可知双方在签订协议前的租金已结清，并无拖欠，故法院对被告辩称双方口头约定2014年7月15日至同年10月30日的租金为14万元予以采信，且原告对该时段租金的主张确已超过法律规定的一年诉讼时效期限。原告还称被告拖欠2014年11月至2016年1月的租金12万元，根据被告提供的转账凭证，除2015年6月未交纳租金及2015年78月各交纳2万元租金外，其他时间被告均按时足额交纳租金，原告对被告此时段未交租金无证据进行过催缴，也未要求原告出具欠条，不符合一般房屋租赁习惯，故被告所述因其父亲于2015年6月去世原告同意减免租金的辩称法院予以采信，且原告对于2015年6月租金的主张也已超过法律规定的一年诉讼时效期限；而2016年1月的租金，因被告已在该月将房屋钥匙交还原告，原告在当月15日张贴催缴租金函时该房屋已停止营业，被告不应再交纳该月租金。原告要求被告因逾期支付租金及擅自转租应承担违约金5万元，如上所述，被告未有逾期支付租金行为，而原告对被告擅自转租一事未提供有效证据予以证明，法院不予采纳，对该违约金请求不予支持。需要提醒当事双方今后在其他民事活动中对一切协议及变更均应谨慎以书面形式订立以避免纠纷产生。综上所述，法院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告沈朔与被告范春玲于2014年11月7日签订的协议书；二、驳回原告沈朔的其他诉讼请求。案件受理费2450元由被告范春玲负担30元，由原告沈朔负担2420元。
二审经审理查明的事实除与原判认定事实一致外，另查明，上诉人沈朔一审提交的其于2016年1月15日向被上诉人范春玲发出的《函》中载明：2014年11月1日前的租金以《房屋租赁合同》约定的租金计，由此，2014年7月15日租金至2014年10月31日，贵方应付租金共计21万元，而我方只收到14万元，你方尚欠7万元；到目前为止，贵方应支付我方2015年11月、12月、2016年1月租金仍未支付，贵方累计已拖欠我方租金共计19万元，贵方的行为已严重违反了房屋租赁合同和协议书的约定，已构成违约。故请贵方在收到此函后三个工作日将欠付我方的租金付清。上述事实有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《协议书》、转账凭证等证据在卷佐证，本院依法予以确认。
本院认为，对于被上诉人范春玲是否欠付本案争议房屋2014年7月15日至10月31日期间部分租金的问题，因本案双方当事人于2014年11月7日签订的《协议书》第1条明确约定：“甲方确认自2014年7月15日起的租金系由乙方交纳，因此李宏浩用于冲抵房屋租金的酒吧所有设施设备归乙方所有”，结合被上诉人范春玲女儿在该《协议书》签订前向上诉人交纳了14万元租金的事实，以及该《协议书》第3条：“甲方同意从2014年11月1日起租金按4万元/月收取，租金按月支付，乙方须在每月30日前支付下一月的租金”的约定，可以认定，本案争议房屋2014年7月15日至10月31日期间的租金已由被上诉人缴纳完毕，并无拖欠。一审判决对此认定清楚，并无不当。
对于被上诉人范春玲是否欠付本案争议房屋2015年6、7、8月及2016年1月部分租金的问题，虽然被上诉人对于上诉人沈朔同意免除其2015年6月租金、减半收取2015年7、8月租金的主张未能提交直接证据予以证明，但是从上诉人沈朔一审提交的其于2016年1月15日向范春玲发出的催款《函》中并未提及该三个月房屋租金存在拖欠问题的事实可以推定，被上诉人范春玲的该项事实主张存在高度可能性，一审法院予以采信并据此驳回上诉人相关诉讼请求符合法律规定，并无不当。至于上诉人的提出的2016年1月租金问题，因被上诉人已在该月将房屋钥匙交还上诉人，该月房屋实际并未使用，故一审判决不予支持该月租金亦属合理，本院对此亦予以维持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由上诉人沈朔负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 蓉
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年二月二十日
书记员 万炫兵