宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第10号
原告：宁波海联物流有限公司。
法定代表人：郑健。
委托代理人：曾飞龙。
委托代理人：郑米来。
被告：宁波市镇海春洲景点开发有限公司。
法定代表人：何智荣（公民身份号码：3302111973********），该公司总经理。
被告：何智荣。
两被告共同委托代理人：徐明，浙江法校（宁波）律师事务所律师。
原告宁波海联物流有限公司（以下简称海联公司）与被告宁波市镇海春洲景点开发有限公司（以下简称春洲公司）、何智荣租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由审判员纪培福适用简易程序独任审判，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，依法组成合议庭，于2015年7月20日、2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告海联公司委托代理人郑米来、曾飞龙，被告的法定代表人暨本案被告何智荣及两被告的共同委托代理人徐明均到庭参加诉讼。经双方当事人一致同意，双方庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告海联公司起诉称：2013年12月25日，被告春洲公司向镇海区澥浦镇人民政府（以下简称澥浦镇政府）承租了坐落在澥浦镇“择山头”的外围土地（镇海澥浦化工区北海路365号地块），面积为109为亩的土地。2014年3月31日，被告春洲公司将上述场地转租给原告，用于经营物流信息、停车场等，租赁期限为15年，前三年每年100万元，三年后递增到每年150万元（详见租赁协议）。租赁协议签订后，原告在按协议约定支付了200万元场地租赁预付款和20万元押金后准备平整土地，并招商物流信息经营户共51家，告知该场地于2014年10月1日开业，也收取了第三方经营户的定金。2014年7月24日，原告因工商注册登记需要澥浦镇政府出具了证明一份，同意上述土地作为宁波金三角物流信息科技有限公司的生产、经营场所。同年7月底，原告已平整好土地，准备开始填煤渣时，接到被告通知，称澥浦镇政府现在不同意该地块农业用地作为物流信息和停车场使用，要求原告立即停止施工，否则一切后果要原告自负。后来宁波市国土资源局镇海分局拆除了该场地上的8间经营用房，致使原告承租土地的经营目的无法实现，被告既不愿意返还给原告的场地租赁预付款和押金，也不愿意承担因平整场地所投入的各项费用和违约金。其后，经澥浦镇政府协调下，被告才同意其于2014年10月7日前先退还100万元作为原告预收第三方经营户的违约金，其余部分接下来再协商解决。但后来被告实际只支付给原告90万元。此后，原告多次与被告交涉，要求其退还场地租赁预付款及押金等，两被告置之不理。故原告诉至法院，请求判令：1.解除原告海联公司与被告春洲公司于2014年3月31日签订的《场地租赁协议》及《土地租赁补充协议》；2.两被告退还给原告还场地租赁预付款计人民币110万元整和水电清场押金人民币20万元整；3两被告承担场地平整的各项费用计人民币25万元整；4.两被告承担违约金计人民币50万元整；5.两被告支付租金利息19.8万元；6.本案诉讼费由两被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告海联公司与被告春洲公司签订的《场地租赁协议》及《土地租赁补充协议》无效；2.两被告退还原告已缴纳的租金112万元；3.两被告承担原告支付的平整场地费25万元。
被告春洲公司和何智荣答辩称：第一，原告海联公司系与被告春洲公司签订的租赁协议，与被告何智荣并不存在合同关系，被告何智荣依法不能成为本案被告；第二，被告春洲公司并无违约行为，不存在赔偿责任，原告尚欠被告的租金，原告的行为造成被告损失巨大，被告因转租而移走了40万颗树木，围墙重新砌墙，损失巨大。被告退款给原告90万元，并不是被告违约退款，原告说会把钱还给被告，被告就把钱先给原告一部分，原告下次再付给被告；第三，如果《场地租赁协议》及《土地租赁补充协议》被确认无效，责任方在于原告，其明知土地性质为农业用地仍要求租赁使用，原告应当赔偿被告因租赁合同无效所造成巨大经济损失。
原告海联公司向本院提供了如下证据：
1.《澥浦镇“择山头“盆景园开发土地租赁协议》复印件一份，欲证明被告于2013年12月25日向澥浦镇政府承租土地的事实。经质证，两被告对该证据的真实性无异议，称其与被告处的原件一致。本院对该证据的真实性予以认定。
2.《场地租赁协议》一份，欲证明被告将向春洲公司承租了场地后，于2014年3月31日转租给原告用于开服务产业、物流信息和停车场服务的事实。经质证，两被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
3.《土地租赁补充协议》一份，欲证明原、被告双方对场地平整等作了补充约定的事实。经质证，两被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
4.《经营场所证明》复印件一份，欲证明镇海区澥浦镇镇人民政府同意涉案土地转租给原告作为物流信息的生产、经营场所使用。经质证，两被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
5.银行交易支付凭证七张、《收条》二份，欲证明原告按约向被告实际支付租金等总计202万元（其中2元为手续费），因双方协商场地平整费问题，被告何智荣出具的《收条》表明合同押金20万元和租金200万元的事实。经质证，两被告对该组证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
6.澥浦镇“择山头“盆景园开发土地的地基图一份。欲证明原被告签订的租赁协议所涉土地的地基图情况。经质证，两被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
7.澥浦镇政府与冯益军、韩共达签订的《澥浦镇“择山头”盆景园开发土地租赁协议》复印件一份，欲证明，镇海区澥浦镇人民政府曾出租该地块给冯益军、韩共达的事实。经质证，两被告对该证据无异议，称此租赁协议是此前澥浦镇政府与冯益军签订，其经营不善，经镇政府同意后，重新与政府签订的合同，此合同因未履行而作废。结合镇海区国土局的《复函》，本院对该证据的真实性予以认定，但对其与本案待证事实的关联性不予认定。
8.《工程承包协议书》一份及《收款收据》两份，欲证明原告租赁场地后按补充协议的约定，雇人平整场地，支出平整费25万元。经质证，两被告对该组证据有异议，称《工程承包协议书》是由原告所写所签，被告不认识的签约的相对方，由于该承包协议是原告单方出具，对其真实性不予认可，对于收据也是原告自己所制作，对于真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，双方在《土地租赁补充协议》中已明确约定“围墙外的场地平整原由甲方（春洲公司）承担，现经双方协商均由乙方（海联公司）自行完成，甲方一次性支付乙方25万元作为平整场地费用”，从《工程承包协议书》和收据显示的时间看，也与《土地租赁补充协议》约定的时间基本吻合，两被告也认可原告确实进行了场地平整，两被告仅对平整费数额有争议，认为场地平整费是8万元，在两被告无提供证据证明原告实际支付场地平整费8万元的情形下，根据优势证据的规则，可以认定原告支出场地平整费25万元。
被告春洲公司向本院提供了澥浦镇政府与被告春洲公司签订的《土地租赁协议》及非经营服务性收入收款收据各一份，欲证明被告春洲公司与澥浦镇政府签订土地租赁协议、支付租金的事实。经质证，原告对该组证据有异议，称其并不清楚该组证据是否真实，该《土地租赁协议》与原告同被告春洲公司签订的租赁协议不同。本院认为，结合本院对澥浦镇政府负责人的调查笔录以及镇海区国土局的《复函》，本院对该证据的真实性予以认定。
为查明案情，本院依原告的申请向澥浦镇政府负责人顾旭波进行询问并制作询问笔录一份。该负责人称涉案场地属于澥浦镇政府管理使用，但尚未办理土地证，澥浦镇政府正依法办理审批，调整该土地的规划，澥浦镇政府出租该宗地，与被告春洲公司约定的用途是农业开发和与农业相关的服务业开发经营，但承租方在经营前必须经国土规划部门等部门的审批，未经审批不能经营。澥浦镇政府原则上允许被告春洲公司转租，但转租后，转租人必须严格把关相关产业开发用途，当时被告春洲公司转租给原告海联公司时，澥浦镇政府要求他们不能填塘渣，不能在土地上违章建筑，必须经相关部门同意后方可经营。原告海联公司为办理工商营业执照，澥浦镇政府同意其去办理注册登记，但不能搞违法生产经营，不能违反土地的使用用途，改变土地性质。国土部门通知澥浦镇政府拆除该宗地上的违章建筑物。澥浦镇政府就通知承租人何智荣拆除相应的违章建筑物。经质证，原告对该询问笔录的真实性无异议，但称，国土部门拆除的房屋并非原告新建房屋，原告承租后并未建设新房屋，原告经营物流业和停车场服务，与农业并不相关。被告春洲公司不能将该土地租赁给原告经营物流业、停车场，违反法律规定。两被告对该询问笔录的真实性无异议，但称，被告春洲公司与澥浦镇政府签订的租赁协议约定用途是开发服务业，并非农业用地。国土部门确实拆掉原告租赁地块上的六间老房屋。本院结合镇海区国土局的《复函》等证据，对该调查笔录予以认定。
为查明案情，本院依职权向宁波市国土资源局镇海分局发《函》征询涉案场地性质及地上房屋拆除的基本情况，该局以《复函》形式向本院作了以下答复：“1.镇海区澥浦镇择山头外围含指的109亩土地，目前土地利用现状为耕地，土地利用总体规划为基本农田。2008年上半年，澥浦镇政府将该宗地原属十七房村集体的经营承包权集中流转到镇政府，再由镇政府租赁给宁波市镇海春洲景点开发有限公司作为农业开发项目使用，现处于租赁期内。目前，该宗地正在办理农转用审批手续。2.目前，该宗地不可以用于经营物流业、停车场，若需利用，则需要经过土地规划调整，农转用报批、招拍挂等程序公开出让给使用人。3.宁波海联物流有限公司不可以在该宗地填埋塘渣、煤渣，填埋这两种物质都属于破坏耕地，没有区别，都不允许。4.目前，宁波海联物流有限公司没有在该宗地上填埋煤渣，没有违法事实，国土部门故没有对该公司下发通知书。2012年底至2013年初，政府要求原春洲公司经营人冯益军对该地块的8间房屋进行拆除，该房屋是冯益军所建，与宁波海联物流有限公司无涉。”经质证，原告对该《复函》的真实性无异议，称两被告租赁给原告的场地违反法律法规，其出租行为造成双方租赁协议无效，两被告应当返还其已经收到的租金，并承担相应的补偿责任；两被告该《复函》的真实性无异议，称澥浦镇政府将土地租赁给被告春洲公司，现在尚处于租赁期内，合法有效，该土地可以出租，只是局限于一定的项目，国土局并未处罚原告，也未采取措施责令原告停止经营，拆除的8间房屋也与原告无关，澥浦镇政府出租该宗地合法，原告在该宗地以宁波物流信息科技有限公司名义办理工商营业执照，并经过澥浦镇政府同意，被告春洲公司与原告签订的租赁协议，用途为开发服务场地、物流信息，其后才填写了停车场服务，该租赁协议合法有效，只是存在一定的瑕疵，但并不影响合同的实际履行。本院对该《复函》认定。
根据原、被告提供的证据，本院调查笔录及镇海区国土局的《复函》，双方在庭审中的陈述，本院认定的事实如下：
2013年12月25日，澥浦镇政府与被告春洲公司签订了一份《澥浦镇“择山头”盆景园开发土地租赁协议》，该租赁协议约定：被告春洲公司承租澥浦镇政府“择山头”外围土地，红线范围内面积为109亩（以附件红线图纸为准），租赁期限为30年，即从2014年1月1日起至2040年5月31日止，到期后租赁政策另定。承租费：2014年1月1日至2016年5月31日，每年每亩500元，2016年6月1日至2021年5月31日，每年每亩550元，2021年6月1日至2026年5月31日，每年每亩610元，2026年6月1日至2031年5月31日，每年每亩670元，2031年6月1日至2036年5月31日，每年每亩740元，2036年6月1日至2040年5月31日，每年每亩810元。付款方式：先付款后使用土地，租费在每年12月31日前付清。被告春洲公司应按上级相关部门要求投资开发服务业产业，原则上不得新建违章建筑。2014年3月31日，被告春洲公司与原告海联公司签订了《场地租赁协议》，该租赁协议约定：“一、甲方（春洲公司）确认将镇海澥浦化工区北海路365号地块，面积109亩，具体范围见红线图纸（该红线图纸作为本合同附件），租赁给乙方（海联公司）；二、乙方承租的场地，将用于开发服务业、物流信息、停车场服务；三、租赁期限、租金及支付形式：租赁期限为15年（2014年10月1日至2029年9月30日），支付时间及租赁费用：2014年10月1日至2017年9月30日；年100万，三年计300万。2017年10月1日至2022年9月30日，年150万，五年750万。2022年10月1日至2027年9月30日，年180万，五年计900万。2027年10月1日至2029年9月30日，年200万，二年计400万”。租金支付方式为先付款后租用的原则，租费必须在每一期支付日前1个月内付清。逾期按10%记交滞纳金，超过二个月的作自动放弃租赁权并按违约处理，场地内新投入的资产所有权作自动放弃归甲方处理。双方约定首付租金须在合同签订后，在2014年4月10日前首付100万元，于2014年4月30日前支付100万元，共计人民币200万元。此200万元款项均为首付前两年的租金。如月底前未付清款项，首笔支付的100万元将作自动放弃处理，首付时（2014年4月10日）还须支付水电及清场押金20万元，合同结束没问题时无息退回。第三年的支付时间于2017年9月1日，支付金额100万元，次年以此类推。《场地租赁协议》签订后，原告海联公司向被告春洲公司支付了租金合计为202万元。具体支付情况：2014年3月31日，原告通过李昭玲向被告何智荣20万元；2014年4月9日，原告通过中国广大银行宁波镇海支行向被告何智荣支付了300002元（2元为手续费）；2014年4月11日原告通过浙江泰隆商业银行向被告何智荣支付30万元；2014年4月11日，原告通过公司经理郑米来向被告何智荣20万元；2014年4月30日，原告通过李昭玲向被告何智荣支付50万元；2014年5月23日，原告通过公司经理郑米来向被告何智荣2万元；2014年7月4日，原告通过李昭玲向被告何智荣之妻郭秀华支付50万元。2014年5月初，原告海联公司与被告春洲公司又签订一份《土地租赁补充协议》，该补充协议约定：“围墙外的场地平整由甲方（被告春洲公司）承担，现经双方协商均由乙方（原告海联公司）自行完成。甲方一次性支付给乙方25万元作为平整场地费用。”该补充协议还对其他事项作了约定。因双方协商场地平整费由海联物流公司自行完成，被告春洲公司支付25万元的场地平整费，被告春洲公司收到原告海联公司202万元款项后，被告何智荣作为被告春洲公司的法定代表人于2014年7月19日出具了收条两份，载明被告春洲公司收到合同押金20万元和二年租金200万元。2014年5月1日，原告海联公司与案外人费伟江签订《工程承包协议书》，约定原告承包的涉案地块的泥土平整由费伟江施工，约定施工费为25万元。2014年6月15日和7月28日由施工人费伟江分别在收款收据上签字确认其收款15万元和10万元。两被告对原告进行场地平整的事实认可，但对其支付25万元的事实不予认可。2014年7月24日，为方便原告办理工商注册登记手续，澥浦镇政府向宁波市工商行政管理局镇海分局出具《关于同意将无产权证明的房屋作为生产、经营场所的证明》，该证明载明：“兹证明位于宁波市镇海区澥浦镇汇源路东侧的房屋为宁波市镇海春洲景点开发有限公司所有，不是违章建筑，房屋性质为商业用房，由于历史原因未办理房产证，现同意作为宁波金三角物流信息的生产、经营场所，安全生产由宁波金三角物流信息科技有限公司负责管理”。其后，国土部门不允许原告在场地上填煤渣，并拆除了该场地上原先建设的部分老房屋。双方为此产生纠纷。2014年9月30日左右，被告春洲公司向原告海联公司退款90万元。
另查明，2015年9月18日，宁波市国土资源局镇海分局复函本院称：原告承租的涉案宗地109亩土地，目前土地利用现状为耕地，土地利用总体规划为基本农田。2008年上半年，澥浦镇政府将该宗地原属十七房村集体的经营承包权集中流转到镇政府，再由镇政府租赁给宁波市镇海春洲景点开发有限公司作为农业开发项目使用，目前，该宗地正在办理农转用审批手续。原告承租的涉案宗地不可以用于经营物流业、停车场，若需利用，则需要经过土地规划调整，农转用报批、招拍挂等程序公开出让给使用人。原告不可以在该宗地上填埋塘渣、煤渣，填埋这两种物质都属于破坏耕地，没有区别，都不允许。现涉案场地处于闲置状态。
本院认为：本案的争议焦点之一：被告何志荣是否具备本案被告的主体资格问题。原告主张被告何智荣收取原告的租金，应当作为被告之一承担相应的法律后果。本院对此分析如下：第一，合同具有相对性，涉案的《场地租赁协议》及《土地租赁补充协议》系原告海联公司与被告春洲公司所订立，根据合同具有相对性原则，上述租赁合同仅约束原告海联公司与被告春洲公司；第二，《中华人民共和国民法通则》第三十八条的规定：“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人”，第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。因此，法定代表人对外的职务行为，其后果由法人承担，且法人不得以对法定代表人的内部职权限制对抗善意第三人。本案中，被告何志荣作为被告春洲公司的法定代表人，与原告海联公司签订《场地租赁协议》及《土地租赁补充协议》并收取租金的行为是其履行公司职责的职务行为，其后果应由被告春洲公司承担。故原告要求被告何志荣承担相应的法律后果，无事实和法律依据，本院不予支持。
本案的争议焦点之二：原告海联公司与被告春洲公司签订的《场地租赁协议》及《土地租赁补充协议》的效力问题。因涉案土地属于集体所有土地，该土地总体规划为基本农田，我国实行基本农田保护制度，对基本农田实行严格管理，农民集体所有的土地出让、转让或出租用于非农建设，涉及农用地转为建设用地的，应当办理相关审批手续。本案中，《场地租赁协议》及《土地租赁补充协议》于初始签约时尚属集体农用地，该土地的出租使用及用途变更至今未依法办理审批手续，涉案宗地上的房屋也未办理相应的建设工程规划许可，其土地用途不符合珍惜、合理利用土地、切实保护耕地的基本国策，明显违反了法律强制性规定，应认定原告海联公司与被告春洲公司先后签订的《场地租赁协议》及《土地租赁补充协议》无效，对双方当事人自始没有法律约束力。故对原告请求确认上述《场地租赁协议》及《土地租赁补充协议》无效，依法应予支持。
本案的争议焦点之三：导致合同无效的责任承担问题。因原告海联公司与被告春洲公司所签订的《场地租赁协议》及《土地租赁补充协议》被确认无效，被告春洲公司作为涉案宗地的出租方，未经批准擅自改变土地的批准用途，将上述土地使用权租赁给原告经营物流业、停车场使用，对此无效后果应负主要责任；原告明知或应知该厂房并无土地证及房屋权证，经营物流业、停车场，却仍然与被告春洲公司签订租赁合同，对此无效后果应负次要责任。
本案的争议焦点之四：因合同无效所产生的法律后果承担的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因租赁合同无效，原告并未能实际使用所租赁的场地和房屋，故被告春洲公司应及时退还原告缴纳的租金202万元。而被告仅于2014年9月30日向原告退还90万元，尚未退还112万元，故被告春洲公司应履行退还112万元租金给原告的义务。同时，原告海联公司也应将租赁的场地退还给被告春洲公司。关于原告诉请的25万元场地平整费损失问题，双方在土地租赁补充协议中约定场地平整费25万元，原告与实际施工人签订施工协议约定场地平整费也是25万元，原告提供了支出场地平整费的收款收据，施工人在收据上签字确认，可以认定原告已支出场地平整费25万元，此系原告为履行租赁合同所造成的损失。因原告海联公司对租赁合同无效负次要责任，被告春洲公司负主要责任，本院酌情被告春洲公司承担此损失的65%计16.25万元，故被告春洲公司应承担原告因平整场地费的损失16.25万元。关于两被告辩称租赁合同合法有效应继续履行合同，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于两被告辩称原告实际支出场地平整费8万元，此辩称与双方签订的土地租赁补充协议相悖，其也未提供充分证据予以证明，故本院不予采纳。综上所论，被告春洲公司应退还原告已缴纳的租金112万元以及场地平整费损失16.25万元，关于其他的诉讼请求，原告在审理过程中已自愿放弃，此系原告处分自己的民事权利和诉讼权利，应予准许。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第三条、第四条、第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条、第五十八条（五）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告宁波海联物流有限公司与被告宁波市镇海春洲景点开发有限公司签订的《场地租赁协议》及《土地租赁补充协议》无效；
二、被告宁波市镇海春洲景点开发有限公司向原告宁波海联物流有限公司返还已收取的租金112万元以及支付因合同无效导致原告平整场地的损失16.25万元，上述款项于本判决生效之日起七日内履行完毕；
三、驳回原告宁波海联物流有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费24784元，由原告宁波海联物流有限公司负担10659元（已预交），被告宁波市镇海春洲景点开发有限公司负担14125元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民＋法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 员 纪培福
人民陪审员 胡赛珍
人民陪审员 王恩龙
二〇一五年十月十四日
代书 记员 郑罗方