重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0237民初2728号
原告：杨永胜，男，1978年10月7日出生，汉族，现住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：陈超（系特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。
被告：文国胜，男，1965年11月27日出生，汉族，住重庆市北部新区。
委托诉讼代理人：曹建东（系特别授权），重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。
原告杨永胜与被告文国胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日受理后，依法由代理审判员王家英独任审判，适用简易程�并于2016年9月13日、9月29日两次公开开庭进行了审理。原告杨永胜及其委托诉讼代理人陈超，被告文国胜的委托诉讼代理人曹建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨永胜向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认2009年4月22日原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判决被告履行将位于重庆市巫山县某某街道某某路某甲号房过户给原告的义务；3、请求判决被告支付原告违约金7388.70元；4、请求判决诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：请求判决确认2009年4月22日原告与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限公司的名义口头达成的《商品房买卖合同》合法有效；第2项诉讼请求变更为：判决被告履行将位于重庆市巫山县某某街道某某路某乙号房过户给原告的义务。事实与理由：2008年4月22日，原告与重庆市文丰房地�开发有限责任公司（该公司于2008年10月30日变更为：重庆市尧冠房地产开发有限责任公司，该公司于2014年6月9日注销）签订《商品房买卖合同》，约定将自己开发的重庆市巫山县某某街道某某路某甲号房（建筑面积为91.40㎡）卖给原告。被告文国胜以法人代表人的名义在合同上签字确认。签订合同时，原告一次性付清了房款143000元。且约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金。同年9月被告把该房屋交付给原告生活居住管理至今。重庆市文丰房地产开发有限责任公司和被告文国胜在2006年10月8日签订《商品房买卖合同》，将该房产卖给了文国胜，并于2007年7月26日将该房产过户到被告文国胜名下。原、被告签订合同后，原告一直要求被告按照《商品房买卖合同》第十五条的内容为原告购买的房�办理产权登记证书，被告均以各种理由拒绝办理，致使原告的合法权益受到严重损失。综上所述，为维护原告的合法权益，根据相关法律的规定，特诉至你院，请求予以支持原告的诉讼请求
被告文国胜辩称，被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限公司的名义口头达成的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其约定符合相关法律规定，应为合法有效；被告至今没有按照合同的约定依法履行给各原告办理产权过户登记的义务，由衷地向原告表示深深的歉意，并将积极努力尽早将其所购买的房屋进行产权过户登记；被告之所以至今没有履行过户登记的义务是因为受到目前房地产市场行情的严重冲击，导致其资金运转困难，因此其约定的违约责任请求原告酌情予以考虑；被告收受的购房款以其出具的收款收据为准，包含原告欠缴的水电费用等，届时一并予以结算；本案的诉讼费按照法律规定决定由谁承担。
经审理查明，被告文国胜原系重庆市文丰房地产开发有限责任公司法人代表，2008年10月31日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司更名为重庆市尧冠房地产开发有限责任公司，法人代表变更为冯琼，该公司于2014年6月9日注销。2006年10月8日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司将位于重庆市巫山县某某镇某某街某甲号[现位于重庆市巫山县某某街道某某路某甲号，所在层数为2层，房屋建筑面积1000.18平方米]和重庆市巫山县某某镇某某街某乙号[现位于重庆市巫山县某某街道某某路某某号，所在层数为2层，房屋建筑面积775.54平方米]的房屋出卖给被告文国胜，被告文国胜于2007年7月26日取得上述房产的房地产权证。2009年4月22日，原告与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限公司的名义口头达成《商品房买卖�同》，将位于巫山县某某镇某某街某某号（现位于重庆市巫山县某某街道某某路某某号）的房屋，以总价款143000元出卖给原告杨永胜，房屋建筑面积91.4平方米。该房屋由原告杨永胜于2009年4月22日起生活居住管理至今，但未办理房屋产权过户。被告文国胜在庭审中表示，截止一审辩论终结前，上述房产至今仍处于抵押状态。双方约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金。
以上事实，有原告提交的原告的身份证复印件，收据原件1张，被告文国胜与重庆市文丰房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》复印件及房产权证复印件各二份，巫山县房产测量所制作的房屋面积分户汇总表复印件一份，重庆市尧冠房地产开发有限责任公司的公司基本情况和变更情况附件，购房计算单复印件一份，本院依职权出示的巫山县工商局档案查询资料复印件一份，以及原、被告的当庭陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。上列证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证并经本院审查，可以作为本案认定事实的根据。
本院认为，原告与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限公司名义口头达成的《商品房买卖合同》，对房屋的位置、价款等进行了详细约定，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，现原告要求确认其与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限公司名义口头达成的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因双方约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房�的5%向买受人支付违约金，因被告的原因，本案争议房产一直处于抵押状态，无法办理房产过户手续，故原告要求被告文国胜按照约定支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，原告的违约金应为7150元。
房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人，协助买受人办理过户手续。在办理过户登记之前，买受人对房屋仅享有债权，不享有物权变动的效力。虽然被告文国胜在庭审中表示愿意协助原告办理产权过户登记，但因被告文国胜已将本案争议房屋抵押给他人并办理了抵押登记，享有抵押权的人对本案争议房屋享有财产优先受偿。抵押权属于物权，优先于依合同取得的债权，在抵押权存续期间，原告要求被告协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告主张本案争议房屋的抵押权已经消灭，但根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。现原告没有证据证明被告文国胜与对该房屋享有抵押权的人之间的债权债务已过诉讼时效，故原告的该项主张，本院不予支持。待本案争议房屋的抵押权消灭后，被告文国胜应当积极协助原告办理房屋产权过户登记。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告杨永胜与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司的名义于2009年4月22日口头达成的《商品房买卖合同》有效。
二、被告文国胜于本判决生效之日起十日内支付原告杨永胜违约金7150元。
三、驳回原告杨永胜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3308元，减半收取1654元，由被告文国胜负担负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 王家英
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 毛菊梅