云南省祥云县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）祥民初字第1414号
原告祥云中恒房地产开发有限公司。
住所地：云南省大理州祥云县。
委托代理人向明，云南省昆明市人，该公司总经理，住昆明市盘龙区。
被告吴杏梅，云南省洱源县人，住云南省大理州洱源县。
原告祥云中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）诉被告吴杏梅房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年11月11日立案受理后，依法适用普通程序于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告中恒公司的委托代理人向明到庭诉讼，被告吴杏梅经本院传票传唤未到庭诉讼。本院现已审理终结。
原告中恒公司诉称，2012年8月1日，祥城镇文苑路温州商业街南侧1组5幢88号房屋业主张乔花与王琼签订《租房协议》，张乔花将该房屋租赁给王琼三年（自2012年8月1日至2015年8月1日）。后王琼将该房屋转租给被告。2014年7月24日，祥城镇文苑路温州商业街南侧1组5幢86房屋业主刘忠杰与被告签订《房屋租赁合同》，刘忠杰将该房屋租赁给被告二年（自2014年8月1日至2016年7月30日）。2013年11月14日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，被告将上述张乔花、刘忠杰房屋一并转租给原告三年（自2013年11月15日至2016年11月15日），房租每年10万元。此后，原告按约向被告支付了2013年11月15日至2015年11月15日的房租20万元及保证金1万元，合计支付被告21万元。2015年6月25日，张乔花、刘忠杰要求收回房屋，称被告仅向其支付房租至2015年7月30日，且被告已表示不再承租房屋。为此，原告与被告联系未果。为持续经营需要，原告只得于2015年7月3日与张乔花、刘忠杰分别签订《房屋租赁合同》，租期三个月（自2015年8月1日至2015年10月31日），原告支付张乔花房租14500元，支付刘忠杰房租21500元。综上，原告已向被告支付房租至2015年11月15日，但因被告不承租业主房屋，导致原告的合同目的不能实现，故应解除原、被告之间的租赁合同，由被告退还原告房租25000元、保证金10000元，并赔偿原告三个月的租金差价损失11000元。原告请求法院判令：1、解除原、被告2013年11月14日签订的《房屋租赁合同》；2、被告吴杏梅退还原告中恒公司房租25000元、保证金10000元，赔偿原告中恒公司损失11000元，合计46000元，并支付该款自2015年8月1日起至生效法律文书确定的履行期限届满之日至按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、被告吴杏梅承担案件受理费。
被告吴杏梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭诉讼。
为证明其主张，原告中恒公司向本院提交下列证据：
一、《房屋租赁合同》一份，以证明2013年11月14日，中恒公司与被告签订合同，被告将祥城镇文苑路温州商业街5幢86号和88号房屋转租给原告使用，双方约定的租期、租金情况；
二、《房屋租赁合同》二份，以证明2015年7月3日，中恒公司分别与刘忠杰、张乔花签订合同，中恒公司承租86号和88号铺面三个月（2015年8月1日至2015年10月31日），双方约定的合同内容；
三、《房屋所有权证》复印件二份，以证明本案房屋的所有权人为刘忠杰、张乔花，及房屋的基本状况等；
四、《收条》二份，《中国农业银行银行卡存款业务回单》及《收条》复印件各一份，以证明原告已支付被告第一、二年租金各10万元，保证金1万元，合计21万元；
五、《承诺书》一份，以证明本案诉讼中，吴杏梅委托吴春明办理退还原告房租事宜，吴春明于2015年12月23日与原告协商一致，同意退还原告房租35000元；当日已退还中恒公司20000元，约定余款15000元于2016年1月10日前付清等情况。
本院审核认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认。
根据认定的上述证据，本院确认以下法律事实：
2013年11月14日，被告吴杏梅（甲方）、原告中恒公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，吴杏梅将坐落于祥城镇文苑路温州商业街5幢86号铺面（所有权人刘忠杰）和88号铺面（所有权人张乔花）转租给中恒公司；租赁期限三年（2013年11月15日至2016年11月15日）；房屋租金每年10万元，房租第一、二年不递增，第三年租金根据当地市场租金情况双方协商确定；付款方式：第一年租金于2013年11月20日前支付，第二年租金于2014年10月20日前支付，第三年租金于2015年10月20日前支付；乙方在不影响房屋结构前提下可对房屋进行装饰，乙方须向甲方交纳保证金10000元，待双方对房屋交接验收合格后，甲方退还乙方；本合同自双方签字盖章之日起生效；合同还约定了其他内容。上述合同由吴杏梅、张乔花、中恒公司签字、盖章。合同签订后，吴杏梅向中恒公司交付了转租的上述房屋。2013年11月21日，中恒公司向吴杏梅支付了第一年房屋租金10万元。2013年12月1日，中恒公司向吴杏梅支付保证金10000元（吴杏梅之弟吴春明代收）。2014年10月17日，中恒公司通过中国农业银行祥云县支行向吴杏梅转账支付第二年房屋租金10万元。合同履行中，因吴杏梅2015年8月1日后未再承租张乔花、刘忠杰的房屋，吴杏梅亦未向张乔花、刘忠杰支付2015年8月1日后的房租。2015年7月3日，中恒公司与张乔花、刘忠杰分别签订《房屋租赁合同》，约定中恒公司租赁上述86、88号房屋三个月（2015年8月1日至2015年10月31日）；中恒公司支付张乔花房租14500元，支付刘忠杰房租21500元等内容。此后，中恒公司向张乔花、刘忠杰支付了上述房租，继续使用86、88号房屋至租期届满后返还给张乔花、刘忠杰。为主张退还已付租金、保证金及损失赔偿，中恒公司2015年11月11日诉至本院。诉讼中，吴杏梅委托吴春明于2015年12月23日与中恒公司协商本案，双方达成和解协议约定：吴杏梅退还中恒公司房屋租金35000元，于当日退还20000元，余款15000元于2016年1月10日前付清，吴春明为此向中恒公司出具了《承诺书》。当日，吴春明按约支付中恒公司20000元，但余款15000元至今未支付。庭审中，原告中恒公司将其第2项诉讼请求变更为：判令被告吴杏梅退还原告中恒公司房屋租金、保证金余款15000元。
本院认为，原告中恒公司与被告吴杏梅2013年11月14日签订的《房屋租赁合同》自愿合法，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。吴杏梅与中恒公司在《房屋租赁合同》中约定吴杏梅将86、88号房屋转租给中恒公司的租赁期限为2013年11月15日至2016年11月15日，但在合同履行中，吴杏梅2015年8月1日后未再向房屋所有权人承租86、88号房屋，故原、被告签订的《房屋租赁合同》自2015年8月1日起丧失了继续履行的条件，应予解除。中恒公司请求解除原、被告《房屋租赁合同》的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中恒公司已向吴杏梅支付二年（2013年11月15日至2015年11月15日）的房租20万元及保证金1万元，现合同予以解除，被告吴杏梅向中恒公司收取的2015年8月1日后的租金及保证金应退还给中恒公司，并赔偿中恒公司相应损失。对此，原、被告在诉讼中达成和解协议，约定由吴杏梅退还中恒公司35000元。该和解协议自愿合法，具有法律约束力，但被告在支付中恒公司20000元后，逾期未支付余款15000元。中恒公司诉请吴杏梅按支付租金、保证金余款15000元的诉讼请求，符合本案事实及法律规定，本院予以支持。被告吴杏梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。案经合议庭评议，根据本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告祥云中恒房地产开发有限公司与被告吴杏梅2013年11月14日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告吴杏梅于判决生效之日起三日内退还原告祥云中恒房地产开发有限公司租金、保证金余款人民币15000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费950元，由被告吴杏梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。
审 判 长 杨志坚
人民陪审员 吴红莲
人民陪审员 钟龙芝
二〇一六年一月十四日
书 记 员 张凤莹