江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终2548号
上诉人（原审原告）：陈海燕，男，1981年6月20日出生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：刘海霞，江苏宏锦律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：杜慧，女，1983年3月24日出生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：刘海霞，江苏宏锦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张秀兰，女，1956年5月8日出生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：张文武（系张秀兰之子），住常州市新北区。
被上诉人（原审被告）：世茂天成物业服务集团有限公司常州分公司，住所地常州市新北区太湖东路9号5层。
负责人：吕小昌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王玉前，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：常州世茂房地产有限公司，住所地常州市新北区太湖东路9号。
法定代表人：汤沸，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高先梅，女，该公司法务经理。
上诉人陈海燕、杜慧因与被上诉人张秀兰、世茂天成物业服务集团有限公司常州分公司（以下简称物业公司）、常州世茂房地产有限公司（以下简称房地产公司）排除妨害、财产损害赔偿纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初6743号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈海燕、杜慧上诉请求：撤销原判，依法改判，支持陈海燕、杜慧的一审诉讼请求；本案诉讼费用由张秀兰、物业公司、房地产公司承担。事实和理由：陈海燕、杜慧于2016年购买了房地产公司开发的常州市新北区世茂香槟湖苑101幢2603室（以下简称2603室）房屋一套，并办理了房屋产权登记手续，随后陈海燕、杜慧对该套房屋进行装修。在装修过程中，装修人员发现房屋厨房东南角顶面、墙面有渗水现象。经查，造成渗水的原因是上层的水管管道破裂所致，该管道位于楼宇公共使用部位，由物业公司与房地产公司进行日常保养与维护。于是陈海燕、杜慧向物业公司和房地产公司报修，物业公司也派人进行了应急处理，但由于张秀兰违章装修，将公共水管包裹住，将公共部位封死，且不配合维修，致使物业公司无法更换水管，导致2603室漏水问题一直无法解决。业户手册和业户装修指南上都明确告知张秀兰的这种违章装修是不允许的，且在张秀兰的装修施工审图意见上也明确告知如由于违章装修出现问题由张秀兰承担一切后果，张秀兰也签字确认，因此张秀兰应承担相应的责任，但一审法院却无视这一事实。而对于张秀兰这种违章装修物业公司负有监管责任，每户的装修都是在物业公司的监管下进行的，但张秀兰违章装修，将公共水管包裹住，将公共部位的日常检修口封死，物业公司并没有采取任何措施，导致后来出现了无法维修、更换公共水管的事实，因此物业公司也应当承担相应的责任，但一审法院对于这一事实同样无视。房地产公司对其所交付的商品房，具有保证住户正常居住之义务，其于2014年6月6日向2603室的购买人交付房屋并出具住宅质量保证书，该质量保证书载明给排水管道保修期为2年。2016年5月，2603室就因为水管破裂出现了严重漏水，是发生在保修期内的，因此房地产公司对水管是负有保修义务的，在陈海燕、杜慧向房地产公司报修后，房地产公司并没有采取任何措施，因此房地产公司应对此事承担相应的责任，但一审法院还是无视这一事实。综上所述，张秀兰、物业公司、房地产公司互相推诿，都不愿意承担责任，而一审法院对这一事实也视而不见。目前，由于水管管道破裂导致房屋墙面发霉、墙皮脱落，已严重影响陈海燕、杜慧正常居住之需求。
张秀兰辩称，张秀兰购买了常州市新北区世茂香槟湖苑101幢2703室（以下简称2703室）房屋一套，该房屋于2014年6月6日交付，2015年7月13日开始准备装修，在此之前没有任何单位和个人说明房屋存在质量问题需要配合解决，对此房地产公司和物业公司都有责任。房地产公司的销售人员并没有说明厨房间的阳台外一块不可以装修，只说是赠送的面积，整个二期交付的相同户型的业主基本都封起来，所以对此张秀兰并没有责任。2703室装修好后张秀兰于2016年2月15日入住，2016年5月梅雨季节来临时才发现厨房间的下水管道存在严重漏水问题，在此之前没有任何个人和单位来说明情况。后经2603室业主陈海燕向物业公司报修，物业公司人员和张秀兰之子张文武在阳台东边向楼下看，发现2603室厨房阳台的地方积水严重，应该是管道爆裂造成的。房地产公司房屋质量保证书上明确说明管道保质期2年，如有质量问题由房地产公司负责维修，因此该漏水情况也在保修时间之内。后来2603室业主和房地产公司、物业公司无理要求拆除2703室新装修好的厨房，被拒绝后有关人员恐吓说如果不配合要把2603室的管道堵死让2703室整套房屋受淹，后安排了物业公司的检修人员从楼下向上修，具体如何维修未通知张秀兰家到场。我方认为是维修人员没有修好，导致2703室和2603室楼板相接的地方阴水。现在2603室业主咬定是2703室防水的问题朝下阴水，但2703室在装修时整个厨房的防水做得非常慎重，测试超过48小时以上，并且联系到2603室第一任业主看过测试结果都没有问题。一审庭审中，法官问房地产公司和物业公司在维修2603室厨房间管道漏水时是否拍有视频、留有证据或者是维修的当事人是否可以说明情况，房地产公司和物业公司回答当时没有拍视频或留有证据，当时负责的维修人员也去世了。因此，房地产公司、物业公司和2603室业主没有告知张秀兰一家的前提下就做了相应的简单处理，都负有责任，应该向张秀兰作出相应的赔偿。在2703室办理装修手续时，物业公司只要求业主签字并收取装修保证金1500元，并未告知所谓的违章情况，未尽到告知义务，因此张秀兰不认可物业装修协议。在事情发展的过程中，张秀兰的正常生活和身体健康受到楼下业主的严重影响，同时还通过物业公司一味要求无条件拆除2703室的厨房，根本没有实质性、客观性解决房屋质量问题，所以如果想解决房屋质量问题，必须有责任方承担2703室的经济损失，包括拆除厨房所造成全部损失3.8万元、后期给我方带来生活上的不便和误工费和精神损失费2.2万元，合计6万元整。
物业公司辩称，2016年10月开始物业公司发现问题第一时间协调此事，但楼上业主不配合维修。涉案房屋按图施工，经验收合格，满足交付使用条件，房屋交付时业主已签收质量鉴定部门出具的房屋两书。2014年6月13日2703室业主交付时已签收业主资料，其中含业主装修指南、装修提示。装修指南装修守则第2.7条约定，业主及装修承包商不得将本单元或楼宇内任何公共设施设备封死，以致不能维修检查。所有检查活口、检修口、渠道、门、百叶窗等都不得封闭、缩小尺寸或放置任何物品以免影响正常开启。2015年7月装修办理时张秀兰之子同时签署装修承诺书，承诺自愿遵守业主装修指南和装饰装修管理服务协议。2015年7月21日2703室装修开工前，房屋设备设施完好状态交接。装修办理期间物业公司收到2703室装修图之后发现有改造厨房状况后，审图意见第三条给排水进行专项说明，如有改动位置出现故障由业主自负。为避免后期邻里维修纠纷产生，当日张秀兰之子签收装修管理服务协议、承诺书并追加签署了《关于常州香槟湖苑小区阳台封闭书面承诺》。《住宅质量质保报修说明》及房屋使用注意事项都备注，业主验收后自行添置及改动设备、设施均由业主自行承担维修责任，收房后业主自行装修造成质量问题及管道堵塞等，建设单位一律不负责任，由业主自行维修。若因此造成的房屋质量问题受损或其他用户的损失，均由责任人承担相应责任。现2703户已改变原设计结构，将公用雨水管封闭后导致无法检修。综上，物业公司认为厨房间渗水问题是2703室业主装修改造房屋使用结构导致，造成楼下用户的损失，均由责任人承担相应的责任。
房地产公司辩称，房地产公司不是涉案管道的所有人、使用人，也不是涉案管道的管理人，房地产公司作为房产出售方已经按照合同交付了经竣工验收合格的房屋。2603室损失发生时房地产公司不是涉案管道的权利人或责任人，陈海燕、杜慧要求房地产公司承担的赔偿责任是质保责任，陈海燕、杜慧购买的是二手房，应该是从原房东收房的日期2014年6月6日开始计算质保期，一审中陈海燕、杜慧明确是在2016年10月22日装修过程中，装修人员发现房屋厨房东南角顶面墙面有渗水现象，所以该水管发生渗水现象时已经过了质保期，而且该水管是公共部位，出现问题根据相关规定应由物业组织维修，所以陈海燕、杜慧要求房地产公司承担赔偿责任，没有事实和法律依据，请求驳回。
陈海燕、杜慧向一审法院起诉请求：1.要求张秀兰、物业公司、房地产公司限期查出并修复张秀兰的房屋漏水处，排除对陈海燕、杜慧房屋漏水的妨害。2.要求张秀兰、物业公司、房地产公司承担陈海燕、杜慧房屋修复、装修工程中止、延误入住造成的经济损失26102元；3、诉讼费用由张秀兰、物业公司、房地产公司负担。
一审法院认定事实：陈海燕、杜慧系夫妻关系，为2603室房屋的所有人，该房屋通过二手房交易，于2016年登记至陈海燕、杜慧名下。张秀兰系2703室房屋的所有人，该房屋于2012年5月购买。物业公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业，按照约定收取了陈海燕、杜慧缴纳的物业服务费。房地产公司是涉案房屋的开发企业，于2014年6月6日向2603室的购买人交付房屋并出具住宅质量保证书。该质量保证书载明给排水管道保修期为2年。2015年7月21日，张秀兰申请对2703室进行装修，并签署承诺书。2015年7月28日，物业公司签署审图意见，其中审图意见说明显示：给排水如有改动改动位置出现故障业主自负。2703室装修前结构图显示为厨房的部位并没有预留下水管，也没有排水口，装修后结构图显示将落水管和污水管部分包含在厨房范围内，并有相关橱柜等装修项目，2703室按照装修审图意见和对应结构图进行了施工并支付了装修费用。2016年5月，2603室及楼下出现严重漏水，物业公司组织人员对2603室落水管进行了应急施工，但未进入2703室彻底排除隐患。此后，陈海燕、杜慧房屋漏水部位再次出现漏水，陈海燕、杜慧报修后物业公司查看了现场，因各方对是否进入2703室房屋进行维修、2703室如因维修受到损失如何补偿问题存在争议，导致漏水问题至今未解决，陈海燕、杜慧遂诉至法院。
一审另查明，2016年5月，物业公司对2603室严重漏水进行维修时，未制作维修记录，房地产公司未参与维修。一审审理中，法院曾经进行现场查看，目测可见户型图中空调安装部位并列两根直径100毫米左右水管（与陈海燕、杜慧提交照片对应），其中一根系厨房污水管，并设有下水口，另有一下水口从户型图洗衣机露台部位引入污水管。另一水管为雨水落水管，现场未见检查口或减压口。物业公司称张秀兰装修阻挡了维修口，但未提交维修口是否存在的证据。2603室、2703室对上述水管均进行了包覆，但未见位置改动。2603室屋顶有漏水痕迹，2703室地面未见漏水痕迹。现场查看时，物业公司一维修人员表示有2016年5月维修时照片，但经法院要求物业公司提供该照片时，物业公司未提交。
一审法院认为，当事人提起诉讼，应对自己的主张提交有效证据。陈海燕、杜慧提出要求张秀兰、物业公司、房地产公司限期查出漏水处并排除漏水妨害的请求，其应当对张秀兰、物业公司、房地产公司是否为恰当义务主体及与陈海燕、杜慧损失、损害之间因果关系承担举证责任。在现有证据既不能证明漏水原因，也无可行的检查、维修方案确定张秀兰、物业公司、房地产公司如何承担责任的前提下，陈海燕、杜慧证据不足以支持其请求，举证不能的后果应由陈海燕、杜慧承担。陈海燕、杜慧要求张秀兰、物业公司、房地产公司限期查出漏水处并排除漏水妨害的请求，理由失当，证据不足，法院不予支持，陈海燕、杜慧可另行收集证据主张权利。陈海燕、杜慧要求张秀兰、物业公司、房地产公司赔偿损失26102元的请求，现有证据不足以认定责任主体正当性和损失确定性，该请求法院不予支持。判决：驳回陈海燕、杜慧的诉讼请求。案件受理费453元，由陈海燕、杜慧负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审中，张秀兰对一审查明的“2015年7月28日，物业公司签署审图意见，其中审图意见说明显示：给排水如有改动改动位置出现故障业主自负”提出异议，认为签字时没有明确说明，而且在装修后物业公司也没有进行上门验证，因此这一条张秀兰不认可。各方当事人对一审查明的其他事实未提出异议，二审予以确认。
二审中，张秀兰方陈述，我不认可通过2703的这条管道有问题，没有破裂，被包在里面的管道是完全没有问题的。
本院认为，关于2703室业主张秀兰的责任问题，《中华人民共和国物权法》规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，2603室厨房顶面、墙面发生渗水，有可能系楼上落水管渗漏造成，张秀兰作为2703室的不动产权利人应对2603室的相邻权利人检查渗漏原因予以配合。现阻碍2603室业主查找渗水原因的主要问题在于2703室业主在装修时将原本位于厨房外的落水管所处的放置空调外机的位置纳入厨房所在空间，并将落水管予以包裹，导致无法直接检查落水管是否存在渗漏。根据《业主资料交付签收单》，张秀兰于2014年6月13日签收了《业户手册》、《业主装修指南、装修提示》等材料；根据张秀兰之子张文武在办理装修手续时签署的《业主装修承诺书》，2703室业主已收到、详阅知悉明了《业户装修指南》，承诺遵守《业户装修指南》中的各项条款及其所有物业管理规定。而《世茂香槟湖业户装修指南》“装修守则”部分2.7条规定，业户及装修承包商不得将本单元或楼宇内任何公共设施设备封死，以致不能维修检查。综上，2703室业主张秀兰应当拆除妨碍检查位于2703室楼层落水管的设施，并配合相关人员检查落水管是否存在渗漏。
关于物业公司的责任问题，《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《世茂香槟湖业户手册》载明，物业服务职责范围包括物业共享部位的维修、养护和管理、物业共享设施设备的运行、维修、养护和管理，而房屋的落水管属于前述范围，故及时配合2603室业主检查2703室楼层落水管是否存在渗漏是物业公司的义务。
关于上诉人要求被上诉人修复漏水处、承担经济损失等诉讼请求，因2603室厨房顶面、墙面渗水的原因尚未查明，责任主体无法确定，故一审对上述诉讼请求未予支持并无不当，上诉人可在查明渗水原因后向责任人另行主张。
综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初6743号民事判决；
二、张秀兰于本判决生效之日起15日内拆除常州市新北区世茂香槟湖苑101幢2703室位于厨房的妨碍落水管检查的设施；
三、世茂天成物业服务集团有限公司常州分公司于上述设施拆除后7日内检查常州市新北区世茂香槟湖苑101幢2703室楼层落水管是否存在渗漏，张秀兰对此予以配合；
四、驳回陈海燕、杜慧的其他诉讼请求。
一审案件受理费453元，由张秀兰负担50元，由陈海燕、杜慧负担403元；二审案件受理费453元，由张秀兰负担50元，由陈海燕、杜慧负担403元。
本判决为终审判决。
审判长 卢文忠
审判员 尤建林
审判员 是飞烨
二〇一七年十一月三日
书记员 刘玉宇