广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3575号
上诉人（原审被告）：岑明建，户籍地址广州市天河区。
上诉人（原审被告）：岑勇桦，户籍地址广州市天河区。
上列上诉人共同委托代理人：梁健仪，广东凯通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：岑佩芬（曾用名岑玉芬，英文名SAM，PuiFunWinnie），女，1962年4月17日出生，住香港特别行政区新界屯门建新邨裕新楼****室。
委托代理人：徐驰，广东信德盛律师事务所律师。
委托代理人：陈师乐，广东信德盛律师事务所实习人员。
被上诉人（原审第三人）：岑穗安，身份证住址广州市海珠区。
委托代理人：杨薇，广东穗恒律师事务所律师。
委托代理人：易风，广东穗恒律师事务所实习律师。
上诉人岑明建、岑勇桦因与被上诉人岑佩芬、岑穗安物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，吴某桂与岑某甲是夫妻关系，岑佩芬、岑明建、岑穗安均是吴某桂与岑某甲的子女，岑勇桦是岑明建之子。位于广州市xx区xxx号房屋90年代的户籍登记中，户主是吴某桂，家庭成员为岑某甲、岑佩芬、岑明建、岑穗安。
1994年，吴某桂、岑某甲因住房困难，以户主吴现桂（买方）的名义向广州市解决住房困难办公室（卖方）购买解困住房，并签订了（94）市解困售个字1344号《统建解困（固定开间）住宅合同（一）》，买卖双方约定，购买的房屋位于积德花苑N型25幢802（东梯）【现地址为广州市xx区xx路xx号xx房】，购房款为80850.37元，建筑面积64.9205平方米，解困房是政府补贴的专用房，只供解困使用，不准私自转让和出租，住进不满五年的，以原价售回给市解困办；住满五年以上的，可按规定依价出售，增值部分的分成，按有关文件执行，增值部分中属原出售单位的一律归市解困办所有等等。合同落款处标明：该户原住公房，户内6人，购房后5人迁入新址。审理中，岑佩芬、岑明建、岑勇桦、岑穗安均确认其家庭户籍中的另一成员为司某甲，为岑佩芬、岑明建、岑穗安的祖母。岑明建、岑勇桦主张案外人潘某也是户籍家庭成员，岑佩芬与岑穗安均不予确认。合同签订后，由岑佩芬向卖方支付了全部的购房款。
1997年，吴某桂，岑某甲、岑佩芬、岑明建、岑穗安达成协议：现有吴某桂、岑某甲夫妻在94年因住房困难，经市政府解困办批准同意以吴现桂户主名购买解困房一间，地址为广州市xx路xxN型座xx幢东梯xxx房住宅一间，建筑面积64.95平方米，购房款为80850.37元。因吴某桂、岑某甲无能力支付此项购房款。经与岑佩芬商定，由岑佩芬提供购房款全部现金购买，3年后全部产权由吴某桂、岑某甲转予岑佩芬。请广州市公证处办理有关公证手续。该协议落款处有吴某桂、岑某甲、岑佩芬、岑明建、岑穗安的签名。
2000年，涉案房屋登记于吴某桂名下，房屋建筑面积64.35平方米。
2010年9月1日，岑明建、岑勇桦在未向岑佩芬核实涉案房产的处理意见的情况下与吴某桂签订了《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋卖予岑明建、岑勇桦，房屋价款20万元。审理中，岑明建、岑勇桦出示了购房发票拟证实其支付房款的事实。岑明建、岑勇桦称，上述购房款均采用现金方式分两次支付，2010年9月1日签订合同当天支付5万元，其余15万元在交易过户当天支付给吴某桂。吴某桂两次收取房款，均未有开具收据。岑佩芬对岑明建、岑勇桦陈述予以否认，认为其未有实际支付房款。岑明建、岑勇桦主张，上述20万元购房款由岑明建及潘某出资支付。为证实其陈述，岑明建向原审法院提交了岑明建、潘某的收入证明。
2010年9月15日，涉案房产变更登记于岑明建、岑勇桦名下，共有关系为共同共有。
岑某甲于2012年7月15日死亡。2012年7月24日，岑明建在岑穗安的证明下书面表示，经家庭讨论，放弃涉案房屋的产权。岑佩芬在落款处签名。岑明建抗辩称上述意见是其在家庭会议上受逼迫书写的，不是其真实意思。岑佩芬、岑穗安对岑明建的该陈述不予确认。
吴某桂于2012年8月31日死亡。岑佩芬称，其在岑某甲去世前得知吴某桂将涉案房屋通过买卖的方式过户给了岑明建、岑勇桦，在此之前，对此事并不知情。
2012年11月1日，岑佩芬向原审法院提起诉讼，要求确认吴某桂与岑明建、岑勇桦签订的《房地产买卖合同》无效。原审法院经审理作出（2012）穗云法民四初字第1784号民事判决书，驳回岑佩芬的诉讼请求。岑佩芬不服提起上诉，在二审审理过程中，岑佩芬经广州市中级人民法院准许，撤回上诉和一审起诉。在二审庭询笔录中，岑明建确认吴某桂、岑某甲与三名子女达成的五方协议中“三年后全部产权由吴某桂、岑某甲转给岑某乙”是指约定三年后产权归岑佩芬。
现涉案房屋由岑明建、岑勇桦实际使用。
另查，《广东省城镇解困房建设管理规定》第十三条规定，购买解困房，可以采取一次付款或分期付款的办法。购买解困房以户为单位，每户只能购买一次。购买解困房，自取得房屋所有权之日起，5年内不得转让、出租、抵押或赠与。确需转让的，由市、县建设行政主管部门按已使用年限折价收购。上述规定于1994年10月1日实施，现已失效。
岑佩芬于2014年3月27日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认岑明建、岑勇桦与吴某桂签订的《房地产买卖合同》无效；2、确认涉案房屋产权归我所有；3、岑明建、岑勇桦协助我办理涉案房屋登记至我名下的过户手续；4、判令本案的诉讼费用、保全费用全部由岑明建、岑勇桦承担。
原审法院认为，涉案房屋属于解困房，根据相关规定，应以户为单位进行购买，吴某桂为家庭户主，涉案房屋产权以吴某桂的名义进行登记合理。1997年，吴某桂、岑某甲及包括其三名子女在内的家庭成员一致协议：涉案房屋产权将于3年之后转给岑佩芬，该内容是上述家庭成员的真实意思，未有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。在未有相反证据证明上述协议内容存在变更或撤销的情形下，涉案房屋的产权在协议签订的3年之后依法属于岑佩芬所有，吴某桂应依协议内容协助办理将涉案房屋登记至岑佩芬名下的过户手续。
2002年，吴某桂将涉案房屋出卖给岑明建、岑勇桦，在未有证据显示上述买卖行为已经征得岑佩芬同意的情况下，吴某桂单方处分涉案房屋的行为应属无效。岑明建、岑勇桦作为岑佩芬、吴某桂的亲属，对于家庭成员就涉案房屋达成一致协议的事实应属知情，关于房款是否实际支付的问题，岑明建、岑勇桦亦没有提供充分证据证实。综合考虑以上情况，吴某桂与岑明建、岑勇桦买卖涉案房屋的行为已侵害到岑佩芬的合法权益且非善意，当属无效，岑佩芬相应诉求于法有据，原审法院予以支持。由于吴某桂已死亡，故岑佩芬要求岑明建、岑勇桦将涉案房屋的产权直接过户登记至岑佩芬名下的诉求合理合法，原审法院予以支持。
关于岑佩芬要求确认涉案房屋归其所有的诉求属于对涉案房屋初始权利的讼争，但涉案房屋初始登记于吴某桂名下，岑佩芬对此是知情且认可的。其依据家庭成员共同签署的协议，享有的是将涉案房屋过户至其名下的请求权，属于变更权属的问题，故对于岑佩芬要求确认涉案房屋归其所有的诉求，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年5月30日作出判决：一、吴现桂与岑明建、岑勇桦于2010年9月1日就广州市xx区xx路13号802房签订的《房地产买卖合同》无效；二、于本判决生效之日起五日内，岑明建、岑勇桦按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定协助办理广州市xx区xx路13号802房登记至岑佩芬名下的过户手续；三、驳回岑佩芬其他的诉讼请求。
判后，岑明建、岑勇桦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误：1.岑佩芬不是吴某桂的同一户籍成员，而潘某是吴某桂的同一户籍成员。涉案房屋是广州市政府的解困房，解困房是政府补贴的专用房，只供解困使用。《统建解困（固定开间）住宅合同（一》标明该户原住公房，户内6人，购房后5人迁入新址。户内6人是指吴某桂、司某乙、岑穗安、岑明建、岑勇桦（曾用名岑某丙勇）、潘某。1994年申请购买解困房时．岑佩芬不是海珠区龙庆中34号同户籍家庭成员。2.岑佩芬并未举证证明我方就涉案房屋买卖存在恶意串通的事实，也没有举证证明岑某甲不同意吴某桂与我方签订涉案房屋的买卖，原审法院认定本案争议之《房屋买卖合同》无效，无事实依据。体现在：⑴岑佩芬对吴某桂的态度一向不好，其提交给原审法院的补充证据1，即广州市中级人民法院部分庭询笔录（2013）穗中法民五终字第2004号卷宗第77页证人岑穗安证言，证明因岑佩芬打母亲，致母亲有改变房屋处分初意，不存在岑明建与母亲串通。⑵吴某桂重新申领《房地产权证》的行为也进一步证明其早已对房屋另有处置的想法。⑶退一步说，岑佩芬将8万元给吴某桂买房，现在要追究也是岑佩芬与吴某桂之间的债权债务问题，与我方和吴某桂的房屋买卖问题无关，我方是有房产证的产权人，买卖合同是有效的。二、原审判决适用法律错误。⒈1997年吴某桂、岑某甲及三名子女在内的家庭成员签订的协议，明显违反当时的《广东省城镇解困雳建设管理规定》第十四条规定，“购买的解困房，自取得房屋所有权之日起，5年内不得转让、出租、抵押或赠与。确需转让的，由市、县建设行政主管部门按已使用年限折价收购。”原审法院认定该协议合法有效是错误的。（2）根据我国《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，发生效力；未经登记，不发生效力”，原审判决与上述规定背道而驰。1997年吴某桂、岑某甲及包三名子女在内的家庭成员签订的协议仅能显示出岑佩芬对涉案房屋有出资行为，在岑佩芬与吴某桂间形成相应的债权债务关系，不能因此认定岑佩芬对该房屋享有物权。⒉本案不能适用《物权法》第三十二条、三十七条规定。涉案房屋属不动产，《物权法》第十条规定，不动产由不动产所在地的登记机构办理。岑佩芬从未办理过涉案房屋登记，何某受到侵害。⒊岑佩芬并无证据证明吴现桂与我方签订《广州市房地产买卖合同》有合同法第五十二条第（二）项的情形，适用该法律规定是错误的。综上所述，请求本院：⒈撤销原审判决；⒉驳回岑佩芬的全部诉讼请求。
岑佩芬答辩称：一、原审判决适用程序正确，符合民诉法的相关规定。1.（2012）穗云法民四初字第1784号判决不是生效判决，岑佩芬享有重新起诉的民事权利。2.（2012）穗云法民四初字第1784号判决漏查、错误认定重大事实，导致适用法律错误。岑佩芬是涉案房屋实际出资人，并对涉案房产享有最终产权，岑明建对此自始明知并通过签署五方协议确认，仍与吴某桂恶意串通过户房屋。二、户籍状况不是本案的关键事实，不影响对本案法律关系的认定。1.原审判决对户籍状况的事实查明清楚，认定正确，证据是广州市公安局南华西派出所出具的《户籍证明》。结合岑明建、岑勇桦上诉提交的证据2、证据3以及岑穗安在一审答辩提交的证据1，说明该户口的常住人口多次发生变动，由于岑佩芬在九十年代就迁居香港，故对该户口的变动记忆模糊实属正常。2.户籍状况不影响对本案法律关系的认定。常住户口登记表仅表明了申请解困房时的户口状况，并不能否定吴某桂、岑某甲、岑佩芬、岑穗安、岑明建等五人为同一家庭成员，更不能据此否定该五人于1997年所达成的五方协议的效力，否认岑明建、岑勇桦与吴某桂之间恶意串通的行为。三、原审查明事实足以证明岑明建、岑勇桦与吴某桂“恶意串通”，原审判决认定涉案《房地产买卖合同》无效事实充分，有理有据。四、原审判决适用法律正确，五方协议合法有效，涉案房屋应由岑佩芬所有。1.五方协议是家庭成员的真实意思，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。首先，岑明建、岑勇桦所依据的《广东省城镇解困房建设管理规定》不是法律或行政法规，不符合《合同法》第五十二条第（五）项所规定的情形；其次，《广东省城镇解困房建设管理规定》属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定；最后，“不得转让”中的“转让”指的是实际转让行为，五方协议达成的是产权转让的合意，没有进行变更登记，且约定转让的时间为三年后，并不违反当时解困房的政策规定。2.岑明建、岑勇桦在五方协议及庭审过程中均确认，涉案房屋三年后产权归岑佩芬所有。无论是五方协议，还是在（2013）穗中法民五终字第2004号案二审庭询当中，岑明建、岑勇桦均确认“三年后全部产权由吴某桂、岑某甲转给岑某乙”，确认约定三年后产权归岑佩芬，故原审判决适用法律正确。3.岑佩芬作为涉案房屋实际产权人，有权主张涉案买卖合同无效并要求确认涉案房屋产权的真正归属。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持，驳回岑明建、岑勇桦的全部上诉请求。
岑穗安同意原审判决第一项，不同意原审判决第二项，认为涉案房屋是以户为单位申请，属于共同共有，每人都享有份额。1997年因为按照政策五年以内不能转让，且没有司某乙签名，所以无效。
二审期间，岑明建、岑勇桦提交以下证据：证据1、2014年6月10日海珠区公安分局龙凤街派出所档案室摘录户口登记本；证据2、2014年6月10日查询的南华西派出所摘录广州市常住户口登记表。上述两份证据拟证明在购买解困房时岑佩芬与吴某桂并非同一户籍。
岑佩芬对证据1、2的真实性、合法性、关联性均有异议。岑穗安对上述证据的真实性不予确认。
岑穗安提交以下证据：证据1、居民户口簿，拟证明岑穗安与吴某桂一直同在同一户籍；证据2、广东省就业失业手册，拟证明岑穗安失业，经济困难；证据3、《广州市直管房租赁合同》（住宅），拟证明海珠区同福西路龙庆中34号二楼头房的承租人为吴某桂，岑穗安现为无房户。岑明建、岑勇桦对于证据1、2的真实性没有异议，对关联性有异议；对于证据3，因吴某桂已经去世，无法确认真实性、合法性、关联性。岑佩芬对于证据1的真实性、关联性不予认可，对于证据2的真实性不确认，对于证据3的真实性认可，关联性不认可。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，1994年，吴现桂作为买方与广州市解决住房困难办公室（卖方）签订（94）市解困售个字1344号《统建解困（固定开间）住宅合同（一）》，该合同注明乙方为吴某桂（一人）；第九条约定：本合同不得出卖、转让或中途易主。合同执行期如乙方出国、离市、病故、死亡者，其继承人应是该户购房时的户口簿中的实住人口。
2015年8月20日广州市国土资源和房屋管理局穗国房公开（2015）1080号《依申请公开政府信息答复书》称，根据广州市住房保障办管理信息系统显示及购房合同等相关资料，吴某桂家庭于1994年申购了积德N型25幢802房（东梯）的解困房，吴某桂为申请人，司某乙、岑某丙勇、岑穗安、岑明建、潘某5人为共同申请家庭成员，产权人为吴某桂。
本院认为：涉案房屋属于政府解困房，根据《广东省城镇解困房建设管理规定》第十三条规定，购买解困房以户为单位，每户只能购买一次；第十四条规定，购买的解困房，自取得房屋所有权之日起，5年内不得转让、出租、抵押或赠与。关于涉案房屋的《统建解困（固定开间）住宅合同（一）》第九条亦约定：本合同不得出卖、转让或中途易主。该合同约定户内六人。根据广州市国土资源和房屋管理局《依申请公开政府信息答复书》，吴某桂为该解困房申请人，司某乙、岑某丙勇、岑穗安、岑明建、潘某5人为共同申请家庭成员。岑佩芬并非申请解困房的户内成员。1997年吴某桂、岑某甲、岑穗安、岑明建、岑佩芬约定涉案房屋产权于3年后转给岑佩芬，但该协议并无申请解困房的户内成员司某乙、岑某丙勇、潘某参与签订。因此，该协议并未经解困房全部户内成员予以确认。而且，涉案房屋于2000年才登记于吴某桂名下，故1997年签订协议时已违反《广东省城镇解困房建设管理规定》。事实上，1997年协议关于产权过户的约定并未履行，岑佩芬并未取得涉案房屋的物权。因此，岑佩芬提起本案诉讼的权利基础并不存在，其请求判令吴某桂与岑明建、岑勇桦签订的《房地产买卖合同》无效、确认涉案房屋产权归其所有、岑明建与岑勇桦协助将涉案房屋产权过户至其名下，本院均不予支持。
综上所述，原审判决适用法律不当，处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第363号民事判决；
二、驳回岑佩芬的全部诉讼请求。
一审案件受理费4450元、保全费1520元、二审案件受理费150元，均由岑佩芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 李宪琼