上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初3312号
原告高军，男，1969年7月13日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托代理人诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。委托代理人胡蓓，上海市方正律师事务所律师。被告上海东兴置业(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人唐雪明，总经理。委托代理人虞建良，男。被告陶雅英，女，1969年3月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托代理人沈春根，男，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告高军诉被告上海东兴置业(集团)有限公司(以下简称“东兴公司”)、陶雅英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2016年5月12日公开开庭进行了审理，原告高军及其委托代理人胡蓓，被告东兴公司的委托代理人虞建良，被告陶雅英的委托代理人沈春根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高军诉称：1998年10月20日，原告和被告东兴公司签订了《购房合同》，根据合同约定，原告向被告东兴公司购买坐落于上海市青浦区蓬莱山庄XXX室，合同约定房款总金额为人民币182,517.16元，(实际付款金额合计181,000元，被告东兴公司给予了优惠)。原告于2002年12月30日付清全部房款，2002年12月30日，被告东兴公司出具收据联(配套设施费金额26,070.45元)和发票联(房款金额154,929.55元)，1999年原告取得上述房屋，并进行装修居住至今，后物业管理费均缴清。2010年原告得知大产证办出，可以办理小产证了，但原告经查询发现被告陶雅英的预告登记还未撤销，还有银行的抵押，原告还不能办理房产证，原告无奈找到被告东兴公司交涉，被告东兴公司让原告等等，原告自己也想办法找被告陶雅英，但是听说其出国了。眼看快20年了，原告只能起诉至法院，要求判令：1、被告东兴公司和被告陶雅英撤销预告登记(登记证明号：青XXXXXXXX**)；2、被告东兴公司将上海市青浦区沪青平公路4605弄蓬莱山庄6号楼101室房屋产权过户至原告名下。被告东兴公司辩称：同意原告诉请。系争房屋确实由被告东兴公司出售给原告的，面积106.41平方米，总价款是181,000元，原告已全部付清。之所以房屋上有被告陶雅英的预告登记是因为被告用其身份证办理了贷款13万元，由被告东兴公司使用并归还贷款。2012年底在政府和银行的协调下，房屋上的贷款已经全部还清并撤销抵押，目前只剩下被告陶雅英的预告登记，撤销后就可以办理产证。两被告不存在真实的房屋买卖关系，仅仅是借用被告陶雅英的身份证向银行办理抵押贷款。被告陶雅英辩称：系争房屋上有被告陶雅英的预告登记是因为被告东兴公司借陶雅英身份证办理贷款。但是两被告之间就上海市青浦区晨兴公寓YYY室房屋另行签订了预售合同并已经支付了30万元购房款，但是被告东兴公司至今未交付晨兴公寓的房屋，也未退还购房款，如果晨兴公寓房屋已被东兴公司另行出售，则要求东兴公司另行交付同等面积房屋，要求在本案中一并处理两被告之间就晨兴公寓房屋的纠纷。经开庭审理查明：1998年7月20日，被告东兴公司(甲方)与原告(乙方)签订《上海东兴房地产开发公司购房合同》，约定乙方向甲方购买青浦区蓬莱山庄XXX室公寓房屋，单价为1,757元每平方米，总价186,242元，付款方式约定为合同签订后除公积金贷款外一次付清，优惠2%，即房价为182,517.16元。2002年12月30日，被告东兴公司的工作人员唐某在该合同上注明同意按181,000元结算。2002年12月30日，原告支付被告东兴公司房款154,929.55元，配套设施费26,070.45元，合计181,000元。被告东兴公司开具发票和收据。2003年3月21日，被告东兴公司(甲方、卖方)与原告(乙方、买方)签订《上海市内销商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买沪青平公路XXX弄蓬莱苑XXX号XXX层XXX室房屋，建筑面积106.41平方米，该房屋的总房价款为154,929.55元，等。1998年，被告东兴公司将系争房屋交付原告，原告装修入住至今。原告缴纳了房屋维修基金、物业管理费等费用。另查明，2001年3月，被告陶雅英在系争房屋上设立了预告登记，登记证明号(文件)青XXXXXXXX**。目前系争房屋大产证登记在被告东兴公司名下，除被告陶雅英的预告登记外，无其他限制或抵押。以上事实，由原、被告的陈述，购房合同、购房合同书、房地产登记簿、收据、发票等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。被告东兴公司陈述系争房屋以被告陶雅英的名义向银行抵押贷款13万元，贷款由被告东兴公司归还，为此被告东兴公司提供了还款明细表。原告表示真实性无异议，被告陶雅英表示不清楚，但未提供其归还贷款的相关证据。根据庭审查明的事实，本院认为：两被告均认可被告东兴公司是借用被告陶雅英的身份证办理银行抵押贷款而办理了预告登记，被告陶雅英也未提供证据证明就系争房屋支付过房款或归还过贷款，故两被告之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是使用被告陶雅英名义办理银行抵押贷款、设立预告登记。基于此，本院认为两被告之间名义上的房屋买卖合同关系因属合法形式掩盖非法目的，并非真实买卖关系而被确认为无效。藉此，两被告理应撤销系争房屋的预告登记。原告与被告东兴公司之间就系争房屋签订的《购房合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，依法应当被确认为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行各自义务。现原告已经付清所有房款，且房屋具备了过户的条件，被告东兴公司理应将系争房屋过户至原告名下，故对原告的请求予以支持。被告陶雅英提出的其与被告东兴公司就晨兴公寓房屋存在纠纷，非本案处理范围，被告陶雅英可以通过合法途径另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告上海东兴置业(集团)有限公司、被告陶雅英应于本判决生效之日起十日内办理上海市青浦区沪青平公路XXX弄蓬莱山庄XXX室房屋上的预告登记(青XXXXXXXX**)撤销手续；二、被告上海东兴置业(集团)有限公司应于上述第一项判决履行完毕之日起十日内协助原告高军办理产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告高军名下。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告上海东兴置业(集团)有限公司、被告陶雅英各负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 岳明静
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。