湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初1220号
原告余功庭，男，1942年8月22日出生，汉族，住武汉市洪山区。
被告现代城市地产（武汉）有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路250号。
法定代表人王建生，总经理。
被告武汉太平洋置业发展有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路钻石大厦13层7号。
法定代表人：喻佑洪，总经理。
被告武汉太平洋购物广场有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路20号。
法定代表人喻佑洪，总经理。
被告武汉太平洋投资控股（集团）有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路36号。
法定代表人陈宗亚，总经理。
原告余功庭诉被告现代城市地产（武汉）有限公司（以下简称现代地产公司）、武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称新太平洋置业公司）、武汉太平洋购物广场有限公司（以下简称太平洋购物公司）、被告武汉太平洋投资控股（集团）有限公司（以下简称太平洋投资公司）合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法组成由审判员李曦筱担任审判长，人民陪审员石俊、刘念参加的合议庭，于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告余功庭到庭参加诉讼；被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、太平洋投资公司下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票、举证通知书等诉讼文书，在法定期限内未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告余功庭诉称：2005年，我与现代地产公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买了位于武汉市江岸区鄱阳街4号的钻石大厦170号商铺。同时我又与太平洋购物公司签订了《委托经营管理合同》，将我所购买的商铺全权委托给太平洋购物公司经营管理。上述合同签订后，我按购房合同的约定向现代地产公司交付了全部房款。2006年5月，现代地产公司、新太平洋置业公司向全体“钻石大厦”商铺买受人发出《“钻石大厦”同意退房函告》，称其经营困难，拟将“钻石大厦”2-6楼改造为公寓住宅楼，通知各业主办理退房手续，并在未取得全体购房人同意及相关行政机关审批的情况下，开始改造商铺。2006年8月，太平洋购物公司发出《关于暂停支付“钻石大厦”1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，称其自2006年9月开始停止支付租金收益。鉴于此种情况下，我被迫于2006年9月24日与新太平洋置业公司签订了《退房及投资或冲抵房屋的协议》，约定由新太平洋置业公司向我分期退还购房款。但是，“钻石大厦”商铺改造被有关部门制止未完工，太平洋购物公司自2006年9月起就停止支付租金收益，《退房及投资或冲抵房屋的协议》根本没有履行，我的权益完全没有得到实现。综上所述，为维护自身的合法权益特请求法院判令：1、确认原告余功庭与被告新太平洋置业公司于2006年9月24日签订的《退房及投资或冲抵房屋的协议》无效；2、确认原告余功庭是“钻石大厦二期”一层170号商铺的房屋所有权人；3、现代地产公司与新太平洋置业公司立即恢复“钻石大厦二期”一层170号商铺原状；4、太平洋购物公司向余功庭支付自2006年8月19日起至付清日止的托管收益金（托管收益金按每月4，195元计算，从2006年8月19日起算至2014年10月18日为411，110元；从2014年10月19日算至付清之日止），现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋投资公司对此款承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司和太平洋投资公司共同承担。
审理中，原告余功庭自愿向法院撤回部分诉讼请求，将诉讼请求变更为：1、确认余功庭是“钻石大厦二期”一层170号商铺的房屋所有权人；2、现代地产公司、新太平洋置业公司立即恢复“钻石大厦二期”一层170号商铺原状，按照房地部门登记的房屋平面图来恢复；3、太平洋购物公司向余功庭支付托管收益金（按每月4，195元计算，从2006年8月19日起算至判决生效之日止）；现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋投资公司对太平洋购物公司上述应付款项承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、太平洋投资公司共同承担。
原告余功庭为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：余功庭身份证，证明原告主体适格。
证据二：《武汉市商品房买卖合同》、购房发票（均为复印件）各1份，证明余功庭购买武汉“钻石大厦二期”一层170号商铺的基本事实；
证据三：《委托经营管理合同》1份，证明余功庭与太平洋购物公司存在委托经营关系，委托期限为10年，每月商铺租金为4，195元；
证据四：《担保合同》1份，证明太平洋投资公司对太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证，担保合法有效；
证据五：《银行存折》1份，证明存折显示每月存入4，195元，最后一次存入时间为2006年8月18日，此后再未支付租金。
被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、太平洋投资公司在法定期限内未到庭应诉，放弃了其答辩及举证、质证的权利。
经审查，原告余功庭向本院提交的证据一至五证据来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。
根据庭审、举证、质证，本院查明以下事实：
一、“钻石大厦”房地产项目开发、销售情况及现状
1996年7月26日，经武汉市工商行政管理局东湖分局核准，武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称原太平洋置业公司）登记成立，方忠任公司法定代表人，核准的经营范围为房地产开发、商品房销售及租赁。
位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的“钻石大厦”原名“联江大厦”，原由武汉联江房地产实业开发公司开发、建设。2000年7月8日，武汉联江房地产实业开发公司在完成“联江大厦”主体框剪结构封顶后，将该房地产项目整体转让给原太平洋置业公司。2000年9月21日，武汉市土地管理局（现为武汉市国土资源和规划局）以武土籍字（2000）061号文件同意武汉联江房地产实业开发公司将该宗土地使用权转让给原太平洋置业公司。随后，原太平洋置业公司取得了该宗土地的《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，开始进行房地产项目开发、建设，项目名称为“钻石大厦”，项目规划设计为一栋18层商住综合楼，地下二层为车库，地面一至五层为整体商场（即各买人所称的“钻石大厦”一期，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的钻石大厦均称为“钻石大厦”一期）。
2002年，原太平洋置业公司向相关行政机关申报“世界之窗二期”商场建设项目，项目选址位于武汉市江岸区鄱阳街4号（土地面积为1873.10平方米），与在建的“钻石大厦”一期呈L字型相连。经武汉市城市规划管理局（后撤销、合并至武汉市国土资源和规划局）审核，原太平洋置业公司于2003年5月取得《建设用地规划许可证》，核准用地项目名称为社会停车场及办公建设。2003年9月，原太平洋置业公司开始进行施工。
在原太平洋置业公司申报“世界之窗二期”商场建设项目过程中，为经营、管理“钻石大厦”一至五层整体商场，原太平洋置业公司拟定商场名称为“世界之窗”，并作为法人股东向武汉市工商行政管理局申请设立商场管理公司，武汉市工商行政管理局经审核后于2002年7月6日准许公司登记成立，核准的企业名称为“武汉世界之窗购物广场有限公司”（后于2004年3月11日变更企业名称为太平洋购物公司，以下均称太平洋购物公司），核准的主营范围为物业管理、商铺出租等。
2003年10月28日，（香港）现代城市地产有限公司以股权转让方式收购原太平洋置业公司97%的股权，成为原太平洋置业公司的大股东，公司类型变更为合资经营（港资）。2004年2月23日，原太平洋置业公司变更企业名称为现代地产公司，但现代地产公司仍以原太平洋置业公司名称、公章对外经营，并分别于2004年6月10日、7月7日、7月29日以原太平洋置业公司名义取得了位于武汉市江岸区鄱阳街4号的土地使用权（证号为武国用2004字第1386号）、《建设工程规划许可证》（证号为武规建证2004-091号）、《建筑工程施工许可证》（证号为42010320031028003）。在取得前述证照之前，原太平洋置业公司并未按核准的建设用地规划设计施工，而是在该宗土地上建成了一栋四层楼，底层架空，与“钻石大厦”一期一至三层打通相连，并将该建筑作为产权式商铺按其申报的项目名称“世界之窗二期”（即各买人所称的“钻石大厦”二期，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区鄱阳街4号的“世界之窗二期”均称为“钻石大厦”二期）面向社会公开销售。
2004年7月31日，现代地产公司以其公司股东方忠、方维峰等人要求以原太平洋置业公司名称成立新公司为由，向武汉市工商行政管理局申请设立公司。2004年8月10日，经武汉市工商行政管理局核准，新太平洋置业公司登记成立，核准的企业名称、公章与原太平洋置业公司完全相同，方忠任公司法定代表人（后于2006年7月10日变更法定代表人为喻佑洪）。
自原太平洋置业公司于2003年开始建设“钻石大厦”一、二期后，原太平洋置业公司持续在报纸上发布“钻石大厦纯投资商铺、投资零风险、年收益8%-15%，统一包租、统一管理、无需自营、10年左右收回投资，投资期满后公司按原价回购商铺”、“产权式商铺投资零风险的十大理由、年租金收益10%投资案例分析”、“首付4-5成后由银行提供5-6成10年按揭贷款”、“租金收益由担保公司及太平洋集团联合担保”等宣传广告，并以在广告宣传册所附图纸划线的方式将“钻石大厦”一期一至四楼、二期一至三楼共计7489.35平方米的商用面积分割成408间产权式商铺面向社会公开销售。自2003年年初至2005年年初期间，原太平洋置业公司一直使用该企业名称以“售后包租”的形式先后向包括郑婉秋在内的近400余人销售“钻石大厦”一、二期商铺，并由太平洋购物公司作为包租方、太平洋投资公司作为担保方，与各买受人签署《武汉市商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、《担保合同》等格式性合同，约定各买受人将所购商铺委托给太平洋购物公司经营管理，太平洋购物公司向各买受人支付托管收益金（根据管理期限、购房价格的不同，托管收益金的比例、总额不等，支付方式主要分按月支付或合同期满后支付两种情形），太平洋投资公司对太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证。
2004年11月，“钻石大厦”一、二期以商场模式开始营业，商场名称为“武汉世界之窗购物广场”。在受托经营管理期间，太平洋购物公司对于部分约定按月收取托管收益金的买受人，按约支付了自合同签订之日起至2006年8月期间的托管收益金；对于部分约定合同期满后支付收益金的买受人，因合同期限尚未届满，太平洋购物公司未向买受人支付相应收益金。在此期间，武汉市住房保障和房屋管理局（原名称为武汉市房地产登记发证中心）向“钻石大厦”一、二期商铺的部分买受人核发了《房屋所有权证》或《武汉市商品房权属证明书》，其中对房屋设计用途及土地用途均记载为商业服务。
2006年5月初，“钻石大厦”各商铺买受人陆续收到《“钻石大厦”同意退房函告》，“钻石大厦”商场内亦张贴了《“钻石大厦”同意退房函告》，函告主要内容为：“本公司自2000年建造商场一期以来，已亏损人民币8，000万元，这几年支出的返租收益全部是由现代地产公司贴给商场，公司本着对投资人负责的态度，同意购买钻石大厦1-5层商铺的客户退房请求；公司计划于2006年6月1日将钻石大厦2-6楼全部改造成高级公寓住宅楼，回笼资金用于退还所有客户本金，银行贷款由本公司负责支付还款，计划于今年年底前分期支付投资人自有资金，2007年付清，在未全部退还前按本金实际金额继续按月支付合同规定的年投资收益金……”，函告落款署名、签章为“武汉太平洋置业发展有限公司”。自2006年6月起，“钻石大厦”一期四楼、二期二至三楼开始改造施工，部分商铺买受人（××）基于商铺经营状况、投资风险等各种原因决定退房，先后办理了退房事宜。在各买受人办理退房期间，现代地产公司仍以原太平洋置业公司名义于2006年7月将“钻石大厦”一期一至三楼及地下室作价73，800，000元再次卖给武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司（以下简称嘉年瑞雪公司），并于2006年9月将“钻石大厦”一期一至三楼及地下室交付给嘉年瑞雪公司占有、使用、收益至今，但嘉年瑞雪公司仅付款10，030，000元，余款未支付。
2006年8月，太平洋购物公司单方发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，称：因无法得到现代地产公司的支持，同时再也无法继续负债维持各位的租金收益支付，自2006年9月开始停止租金收益支付；如果有按揭贷款的，银行方面的还本付息继续会由开发商太平洋置业公司支付；目前关于1-4楼的改造工程与太平洋购物公司没关系，是由原“钻石大厦”产权开发商太平洋置业公司负责。随后，太平洋购物公司停止向“钻石大厦”各商铺买受人支付收益金。
因“钻石大厦”部分商铺被变卖、改造，太平洋购物公司于2006年9月停止支付托管收益金（或租金），“钻石大厦”部分商铺买受人多次与现代地产公司、新太平洋置业公司的负责人协商、沟通均无果，后发现各被告办公场所已人去楼空，遂于2006年年底陆续诉至法院，形成群体性诉讼。该案经法院一审、二审、发回重审、移送公安机关处理等多种法律救济途径后，各买受人于2013年1月左右再次诉至法院。在审理“钻石大厦”系列案件过程中，本院已依法查封了“钻石大厦”一、二期商铺及登记在原太平洋置业公司名下尚未销售的“钻石大厦”住宅商品房。现“钻石大厦”一期一至三楼由嘉年瑞雪公司占有、使用、收益，出租给其它商家以商铺形态正常经营；“钻石大厦”一期四楼及二期一至三楼被分割成独立房间，未以商铺形态正常经营，由“钻石大厦”物业公司（现为武汉腾松物业管理有限公司）出租给他人临时使用，大部分房间处于空置状态。
二、本案原告余功庭签署的各合同主要内容及履行情况
余功庭于2005年1月5日签订了《武汉市商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、《担保合同》。余功庭于2005年1月7日支付了全部分购房款503，500元。其中，《武汉市商品房买卖合同》中载明的所购商铺基本情况及价款为：所购商品房为“钻石大厦二期”一层170号商铺，建筑面积为13.25平方米，单价38，000元／平方米，总价503，500元；合同上出卖人署名及加盖的公章全称为“武汉太平洋置业发展有限公司”。《委托经营管理合同》中载明的委托管理期限、委托收益的数额及支付方式为：委托管理期限为10年（自2005年1月5日至2015年1月4日止），托管收益金总额503，500元，支付方式为每月支付，即从2005年2月18日支付第一次托管收益金，以后每月18日支付4，195元，按10年共120个月支付。《担保合同》中担保人为太平洋投资公司，太平洋投资公司自愿为太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证。
太平洋购物公司按《委托经营管理合同》合同约定按月向余功庭支付托管收益金至2006年8月18日止，从2006年8月19日起太平洋购物公司未向余功庭支付托管收益金，《委托经营管理合同》期满后太平洋购物公司也未向余功庭返还商铺，截止到合同到期之日即2015年1月4日止，太平洋购物公司未向余功庭支付托管收益金为421，877元（100个月×4，195元＝419，500元，加上4，195元÷30天×17天＝2，377元，共计421，877元）。太平洋投资公司亦未履行担保义务。
2006年9月24日，余功庭与新太平洋置业公司签署了格式性的《退房及投资或冲抵房屋的协议》，甲方署名、签章全称为“武汉太平洋置业发展有限公司”，乙方为余功庭，协议主要条款：由于乙方购房系投资行为，投资甲方的物业因武汉市江汉路步行街交通不便，已严重亏损。武汉太平洋购物广场有限公司无法保证经营所得而支付给乙方的投资收益，因此甲本着对投资人负责的态度，经甲乙双方协商一致，乙方同意将2005年1月5日购买甲方的位于武汉市江汉路钻石大厦项目一楼170号房屋退房，建筑面积13.25平方米。自有资金购房款503，500元；甲方于2007年12月30日，应支付乙方本金100，700元，应付收益金2，014元，2008年12月30日支付乙方本金100，700元，应付收益金5，035元，2009年12月30日支付乙方本金100，700元，应付收益金9，063元，2010年12月30日支付乙方本金100，700元，应付收益金14，098元，2011年12月30日支付乙方本金100，700元，应付收益金20，140元。但是，该协议因各被告人去楼空最终根本没有履行，余功庭既未收回购房款，也没有占有、使用、收益所购商铺。
根据本院审理查明的上述事实，并结合原告余功庭的诉讼请求，本院认为：1、“钻石大厦”一期的开发商为1996年成立的原太平洋置业公司，原太平洋置业公司于2002年5月开始向相关政府部门申报“钻石大厦”二期项目的开发建设，并于2003年5月取得“钻石大厦”二期的《建设用地规划许可证》，原太平洋置业公司于2004年2月23日变更企业名称为现代地产公司，但现代地产公司仍以原太平洋置业公司名义于2004年7月取得“钻石大厦”二期的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，而新太平洋置业公司的成立时间（即2004年8月10日）在此之后，显然新太平洋置业公司不是“钻石大厦”二期的开发商，涉案房地产项目应当认定是现代地产公司以原企业名称即原太平洋置业公司名义开发建设，故原告余功庭于2005年1月5日签订的《武汉市商品房买卖合同》的出卖人应为现代地产公司（即原太平洋置业公司）。余功庭作为买受人，严格按照《武汉市商品房买卖合同》的约定支付了购房款，现代地产公司（即原太平洋置业公司）亦按约履行了商品房权属初始登记义务，并向余功庭拟制交付商铺，且余功庭已将商铺委托给太平洋购物公司经营管理，双方均已实际履行合同，显然该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，余功庭依照合同约定和法律规定已取得所购商铺的房屋所有权。2、由于现代地产公司（原太平洋置业公司）、太平洋购物公司未能有效经营管理钻石大厦一、二期商铺，且现代地产公司、新太平洋置业公司在2006年6月开始擅自改造商铺，太平洋购物公司在2006年8月停止支付托管收益金，大部分钻石大厦买受人（包括本案原告余功庭）未能获得预期利益，基于现代地产公司、太平洋购物公司的违约行为及投资风险等原因，部分买受人（包括本案原告余功庭）被迫决定选择退房，签署了格式性的《退房及投资或冲抵房屋的协议》，从协议签订时间（2006年）来分析，此时原太平洋置业公司早已更名为现代地产公司，法律上认可的该企业名称应当是新太平洋置业公司，故本院认定涉案《退房及投资或冲抵房屋的协议》的甲方为新太平洋置业公司。由于新太平洋置业公司并非钻石大厦一、二期的开发商，其无权与钻石大厦买受人（包括本案原告余功庭）签订退房协议，从该协议由始至终未履行的情况来分析，该协议也未得到现代地产公司（即原太平洋置业公司）的追认，故本院认定余功庭与新太平洋置业公司于2006年9月24日签订的《退房及投资或冲抵房屋的协议》的主体不适格、意思表示不真实，该协议无效。3、现代地产公司、新太平洋置业公司未经钻石大厦商铺全体买受人同意及规划部门批准，擅自将钻石大厦一期四楼及二期商铺分割成独立房间，改变了房屋性质，降低了商铺的市场价值，侵犯了余功庭的合法权益，现代地产公司、新太平洋置业公司应当共同承担恢复商铺原状的民事责任。4、余功庭与太平洋购物公司、太平洋投资公司签订的《委托经营管理合同》、《担保合同》系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效。太平洋购物公司作为管理方、包租方，未能按照《委托经营管理合同》的约定向余功庭支付2006年8月19日之后的托管收益金，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任，保证人太平洋投资公司应当对合同期内的托管收益金承担连带清偿责任；太平洋购物公司在合同期满后未向余功庭返还商铺，应参照《委托经营管理合同》约定的托管收益金标准向余功庭赔偿合同期满后的商铺收益损失；现代地产公司、新太平洋置业公司于2006年6月开始擅自改造商铺的行为，是导致《委托经营管理合同》不能继续履行的主要原因，现代地产公司、新太平洋置业公司应对2006年8月19日之后的托管收益金共同承担赔偿责任。故余功庭要求太平洋投资公司对太平洋购物公司向其支付托管收益金（按每月4，195元计算，从2006年8月19日起算至判决生效之日止）承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以部分支持。4、现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、太平洋投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告余功庭系位于武汉市江岸区鄱阳街4号“钻石大厦”二期一层170号商铺（建筑面积13.25平方米）的房屋所有权人；
二、被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司于本判决生效之日起六个月内对位于武汉市江岸区鄱阳街4号“钻石大厦（世界之窗）二期”一层170号商铺，按照武汉市住房保障和房屋管理局备案的房屋平面图纸恢复商铺布局原状；
三、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余功庭支付2006年8月19日至2015年1月4日期间的托管收益金421，877元；
四、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余功庭赔偿合同期满后即2015年1月5日起至本判决生效之日止的托管收益金损失（参照《委托经营管理合同》约定的每月4，195元标准计算）；
五、被告武汉太平洋投资控股（集团）有限公司对上述第三项承担连带清偿责任；
六、被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司对上述第三、四项共同承担赔偿责任；
七、驳回原告余功庭的其他诉讼请求。
案件受理费8，835元，由被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司、武汉太平洋购物广场有限公司、武汉太平洋投资控股（集团）有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李曦筱
人民陪审员 石 俊
人民陪审员 刘 念
二〇一六年十月十二日
书 记 员 邓 頔