江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第4376号
原告昆山市鹿城农电发展有限公司大市分公司，住江苏省昆山市张浦镇大市昆南公路，组织机构代码74393075-1。
负责人曹云峰，该公司总经理。
委托代理人王德众，江苏颐华律师事务所律师。
委托代理人梁恒，江苏颐华律师事务所律师。
被告周琴芳，女，1973年11月4日生，住江苏省昆山市玉山镇。
原告昆山市鹿城农电发展有限公司大市分公司与被告周琴芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日受理后，依法由审判员郑羚独任审判，于2015年12月2日公开开庭进行了审理，原告昆山市鹿城农电发展有限公司大市分公司的委托代理人梁恒、被告周琴芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山市鹿城农电发展有限公司大市分公司诉称：原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租位于昆山市城北北门路XX#、XX#房屋，租赁期限为6个月，自2014年7月1日至2014年12月31日，租金总额20000元；租赁期满，被告应如期交还房屋；被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金3倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给原告造成的损失。现租赁合同已到期，原告多次催促被告搬迁，被告一直未予理睬。为此原告起诉至法院，请求：1、判令被告立即腾空位于昆山市城北北门路XX#、XX#房屋；2、判令被告支付原告房屋占有使用费（按照合同约定租金3倍标准，从2015年1月1日起计算至实际搬离之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告周琴芳辩称：合同是假的，不是我签的，不同意搬离现在的租赁房屋。当时租赁时原告工作人员承诺租赁房屋是可以卖给我们的，搬离可以，但是要求赔偿我们的损失，或要求继续租赁3年。
经审理查明：2009年4月15日，原告委托案外人苏州长城拍卖有限公司拍租，与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将昆山市北门路XX、XX号店面房出租给被告，建筑面积88平方米；租赁期限自2009年5月1日至2011年4月30日，租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期归还，需继续承租该房屋的，应在租赁期满前3个月，向原告提出续租书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同；自签订合同之日起一次性支付半年租金，先付后用，以此类推。2011年4月28日，双方续签房屋租赁合同，租赁期限自2011年4月30日至2012年4月30日，年租金40000元；租赁期满后或因被告责任导致退租，原告有权选择依附于房屋的装修归原告所有或要求被告恢复原状；租赁期满，被告应如期交还房屋，被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金3倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给原告造成的损失。2012年4月30日，双方续签房屋租赁合同，租赁期限自2012年4月30日至2013年6月30日；其余条款不变。2013年6月6日，双方续签房屋租赁合同，租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日，租金40000元；其余条款不变。
原告向本院提供房屋租赁合同一份，租赁期限自2014年7月1日至2014年12月31日，租金总额20000元；其余条款不变。庭审中，被告不认可该份合同的真实性，原告予以确认。双方同时确认租金支付至2014年12月31日。
2015年7月7日，原告委托江苏颐华律师事务所向被告发出律师函，简述了双方合同约定情况，并要求被告在收到律师函之日起5日内与原告办理交接手续，并搬离租赁房屋，如被告未能在上述期限搬离，将通过法律途径主张房屋占有使用费、违约金、诉讼费用。被告于次日收到律师函。2015年7月17日，被告等人向江苏颐华律师事务所发函，表示其通过拍租方式获得租赁房屋，合同期满后双方没有签订书面合同，说明双方达成口头契约，被告并非逾期占用，按照原房屋租赁合同约定，被告享有优先承租权，原告也并未多次催促被告，在被告承租之前，拍租方许诺可以长久租赁，被告才愿意支付高于市场价的转让费，并进行装修改造，不同意5日内搬离。
上述事实由律师函及邮寄凭证、回函及原、被告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同成立、有效，双方均应依照法律规定以及合同约定，履行相应的合同义务。原、被告签订的书面合同截止于2014年6月30日，庭审中双方明确2014年7月1日起未签订书面合同，但被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，视为形成事实租赁关系。因后续期间双方未签订书面合同，故未对租赁期限作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。原告在2015年7月7日发出的律师函认为合同期限届满，系认识错误，从其律师函的表述，可以认为系解除合同、不再续租、要求腾房的意思表示，上述法律条文赋予租赁合同双方当事人任意解除权，故本院确定原、被告的租赁合同关系于律师函送达之日即2015年7月8日解除。关于租金及房屋占有使用费，剩余未支付租金的合同有效期为2015年1月1日至2015年7月8日（计189天），参照书面合同的租金标准为40000元/年，故租金为20712.33元（40000元/年÷365天×189天）；原告主张房屋占有使用费按照合同约定的3倍租金计算，合同约定上述计算标准适用于合同期限届满的情形，本案系合同解除，不适用上述合同约定，故本院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照租金标准计算房屋占有使用费为：以109.59元/天为标准，从2015年7月9日计算至实际交付之日止。关于被告提出的装修补偿问题，有合同约定的应当从合同约定，双方约定租赁期满后或因被告责任导致退租，原告有权选择依附于房屋的装修归原告所有或要求被告恢复原状，故本院对于装修补偿，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告周琴芳于本判决生效后十日内向原告昆山市鹿城农电发展有限公司大市分公司交付昆山市北门路31、32号房屋。
二、被告周琴芳于本判决生效后十日内支付原告昆山市鹿城农电发展有限公司大市分公司租金20712.33元及房屋占有使用费（以109.59元/天为标准，从2015年7月9日计算至实际交付之日止）。
（上述款项汇至原告昆山市鹿城农电发展有限公司大市分公司指定帐号或汇至昆山市人民法院纠纷款帐户：开户行中国建设银行昆山市支行营业部，帐户名昆山市人民法院财务结算中心，帐号32×××60）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费2050元，减半收取1025元，由原告昆山市鹿城农电发展有限公司大市分公司负担512.50元，由被告周琴芳负担512.50元。此款原告昆山市鹿城农电发展有限公司大市分公司已预交，由被告周琴芳于本判决生效后十日内支付原告昆山市鹿城农电发展有限公司大市分公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××76。
审判员 郑羚
二〇一五年十二月二日
书记员 李剑