北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2643号
上诉人（原审被告）于贵民，男，1967年10月5日出生。
被上诉人（原审原告）北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园二区23号楼101-A室。
法定代表人闵军，总经理。
委托代理人曹建甫，女，1969年12月10日出生，北京金鹏顺发物业管理有限公司职员。
委托代理人宋积虎，北京亿康律事务所律师。
上诉人于贵民因物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第5321号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发物业公司）在原审法院诉称：我公司与北京市石景山区聚兴园小区业委会于2009年12月15日签订了《北京市物业服务委托合同》，自2010年1月1日至2014年12月31日，物业费用标准为1.58元每月每平方米，并约定业主于当年服务期满前应当交纳全年的物业服务费，逾期未缴纳的，逾期每日按物业费年度费用的万分之一标准交纳违约金。于贵民系北京市石景山区聚兴园小区业主，于贵民所有的房屋建筑面积为93.23平方米，物业费为1.58元每月每平方米。于贵民从2010年1月1日起至2014年12月31日物业费逾期未交，所欠物业费为7070.40元，逾期未缴纳的违约金为580元，以上共计7650.40。我公司在认真履行物业服务工作的同时，曾多次催缴物业费，但于贵民均以各种理由推脱，拒绝缴纳。为维护自身的合法权益，特依据《民事诉讼法》、《物业管理条例》等法律法规的规定提起诉讼，恳请贵院依法支持我公司的诉讼请求。诉讼请求：1、判令于贵民立即支付2010年1月1日至2014年12月31日四年的物业服务费人民币7070.40元；2、判令于贵民支付2010年1月1日至2014年12月31日的违约金580元；3、判令于贵民承担本案的诉讼费用。
于贵民在原审法院辩称：2013年至2014年我缴纳过物业费，金鹏顺发物业公司是在我们小区服务，但是服务不好，有的没有提供服务，比如公共部分，车辆乱放问题，小区东侧院墙拆了也改成了停车位，绿地拆除变成车位，楼道脏乱、堆放自行车，单元门口堆放自行车，公共设施损坏没有人修理，电梯存在问题，电梯边墙上电线裸露，有漏电的危险，楼道里的电灯开关损坏，开关裸露。综上，不同意金鹏顺发物业公司的诉讼请求。
原审法院审理查明：金鹏顺发物业公司系依法登记注册成立从事物业管理服务的物业管理企业。于贵民系北京市石景山区聚兴园小区业主，该房建筑面积93.23平方米。北京市石景山区聚兴园小区于2009年11月成立业主委员会，该业主委员会于2009年12月15日与金鹏顺发物业公司签订《北京市石景山区聚兴园小区物业服务委托合同》，该合同中对物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、合同期限、合同解除和终止、违约责任等一一予以明确。其中主要包括：物业管理费标准为1.58元／月／平方米，由业主（或交费义务人）按半年为一收费周期提前一个月缴纳；物业服务期限为两年；业主无正当理由，逾期不交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之一加收违约金。2012年1月1日，聚兴园小区业主委员会与金鹏顺发物业公司签订《北京市石景山聚兴园小区物业服务合同》，约定物业服务期限为两年，自2012年1月1日至2013年12月31日，物业管理费收费标准为1.58元／月／平方米。该合同中对物业服务内容、物业服务质量等均有约定。2014年1月2日，聚兴园小区业主委员会与金鹏顺发物业公司签订《北京市石景山聚兴园小区物业服务合同补充协议》，载明：聚兴园小区业委会与北京金鹏顺发物业管理有限公司于2012年1月1日签订的《聚兴园小区物业服务合同》已于2013年12月31日到期。北京金鹏顺发物业管理有限公司也已提前三个月将要求续签物业服务合同的告知函递交业委会。但小区第四届业委会于2014年1月1日才选举成立，由于许多遗留问题需先行处理，故续签新合同的事项经业委会研究决定延至2014年6月份以后再着手完成。经小区业委会与北京金鹏顺发物业管理有限公司双方协商同意，在续签新合同的事项完成之前，依照原《聚兴园小区物业服务合同》第34条、49条之规定，在物业合同服务内容不变的基础上，将原合同服务期延续一年（2014年1月1日至2014年12月31日）。
庭审中，于贵民主张金鹏顺发物业公司提供的物业服务存在多处不完善之处，如楼梯间堆放杂物、门禁系统未及时修复，故其表示拒绝交纳物业费。在本案审理中，法院至聚兴园小区进行现场勘验，小区内路面干净整洁，绿化较好，车辆停放整齐，于贵民提出的单元门锁失效及电梯附近墙面电线裸露问题已修复。楼梯间确有杂物堆放。
另查，于贵民已交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费，金鹏顺发物业公司的主张的物业费数额中不含上述年度的物业费。
原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人的陈述、《北京市石景山区聚兴园小区物业服务委托合同》、《北京市石景山聚兴园小区物业服务合同》、《北京市石景山聚兴园小区物业服务合同补充协议》、照片等。
原审法院判决认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，北京市石景山区聚兴园小区业主委员会与金鹏顺发物业公司签订《北京市石景山区聚兴园小区物业服务委托合同》、《北京市石景山聚兴园小区物业服务合同》及补充协议，均系双方真实意思表示，合法有效，业主委员会是全体业主集中意志的代表者，根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会有权基于业主大会的授权选聘物业服务企业，故业主委员会与金鹏顺发物业公司所签订的物业服务合同及补充协议对于于贵民具有约束力。故金鹏顺发物业公司与于贵民均应当按照合同约定履行各自的义务。于贵民主张金鹏顺发物业公司提供的物业服务不达标，经现场勘验，金鹏顺发物业公司对于贵民提出的部分已进行整改，且于贵民提出的问题并未对其的正常生活造成实质性影响，故于贵民应当支付物业费。鉴于金鹏顺发物业公司提供的物业服务确有不足之处，故法院免除于贵民支付滞纳金的责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、于贵民于判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一○年一月一日至二○一二年十二月三十一日及二○一四年一月一日至二○一四年十二月三十日期间的物业费共计七千零七十元四角；二、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，于贵民认为原审法院认定事实有误，金鹏顺发物业公司在服务中存在占用消防通道，给小区带来安全隐患、公共设施维修不及时等服务不合格地方，不同意全额交纳物业费。上诉要求二审法院查清事实，依法改判。
金鹏顺发物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：北京市石景山区聚兴园小区业主委员会与金鹏顺发物业公司签订《北京市石景山区聚兴园小区物业服务委托合同》、《北京市石景山聚兴园小区物业服务合同》及补充协议，均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行自己的义务。物业服务是一项全方位、持续性的综合服务，衡量物业服务的质量，应从物业服务整体状况出发，而不应以偏概全。于贵民称金鹏顺发物业公司对公共设施维修服务不到位，存在电线裸露、垃圾不及时清理等问题，金鹏顺发物业公司也予以认可，并已经进行部分整改，考虑到该些服务虽然有一定的瑕疵，但均属个别方面且并未对业主生活造成根本性的影响，物业公司也已经进行了整改，故不应作为减免物业费的理由。一审法院判决未支持金鹏顺发物业公司的违约金请求，本身就是对其服务瑕疵的一种惩罚。金鹏顺发物业公司在今后的服务过程中应高度重视业主所反映的此类细微环节的服务问题。对于于贵民所主张的消防通道占用问题，首先，照片反映该通道并非完全占用，实际上可供通行。占用部分通道是为了解决业主的停车问题，目的正当。其次，金鹏顺发物业公司称其入驻小区时就已经存在，于贵民在诉讼中也未能举证证明占用消防通道系金鹏顺发物业公司所为，故该项抗辩亦不能成立。金鹏顺发物业公司履行相应服务之后，于贵民理应交纳物业服务费，原审法院认定事实和适用法律均是正确的，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十元，由于贵民负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由于贵民负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 伟
代理审判员 唐兴华
代理审判员 王国庆
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 刘雅璠