贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔七民初字第1430号
原告中国农业银行股份有限公司毕节分行。
负责人袁发辉，该行行长。
委托代理人潘少友（特别授权代理），该行职工。
委托代理人熊进（一般代理），该行职工。
被告何国荣，男，汉族，1976年6月9日出生。
被告贵州景升房地产开发有限责任公司。
法定代表人顾怀刚，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司毕节分行（下称农业银行）诉被告何国荣、贵州景升房地产开发有限责任公司（下称景升房开公司）借款合同纠纷一案，本院2015年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告农业银行委托代理人潘少友、熊进，被告何国荣到庭参加诉讼，被告景升房开公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：2009年11月3日，原告与景升房开公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》（下称合作协议），约定原告为景升房开公司的自然人购房提供购房贷款，景升房开公司为购房贷款提供连带责任保证担保。被告何国荣为购买景升房开公司的位于毕节市台子路“景隆欣苑小区”B栋*单元*层*号房屋，愿意以该房屋作为抵押物，向原告申请贷款182,000.00元。2010年4月22日，何国荣与原告签订《个人购房担保借款合同》（下称借款合同），办理了预购商品房贷款抵押备案登记。合同约定原告向何国荣发放贷款182,000.00元，期限为15年，还款方式为以一个月为周期的分期还款，分180期偿还借款本息，被告景升房开公司为该借款提供阶段性连带责任保证担保和阶段性保证金质押担保。合同签订后，原告按照约定于2010年4月28日向被告何国荣发放了贷款。被告何国荣归还了36期贷款本息后，从2013年5月起，就没有按照约定归还贷款本息，经原告催收，仍不履行还款义务。自2015年4月已有24期未还，根据《借款合同》和《合作协议》的约定，被告何国荣已构成违约。根据合同和合作协议的约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放贷款本息，提前行使抵押权，并要求景升房开公司承担质押担保及连带保证责任。原告为维护自身的合法权益，诉至本院，请求：1、判决被告何国荣偿还原告借款本金156,020.74元及至借款本金利息还清之日止所欠的利息、罚息、复利、违约金。2、判决原告对抵押物享有优先受偿权。3、判决被告景升房开公司对被告聂宗兴所欠债务承担质押担保及连带保证责任。4、判决两被告承担本案诉讼费用。
为支持诉请，原告提供如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证及负责人身份证明。用以证明原告民事主体资格。被告何国荣质证意见：无异议。
证据二：何国荣身份证、景升房开公司营业执照及组织机构代码证。用以证明被告民事主体资格。被告何国荣质证意见：无异议。
证据三：《一手房贷款业务银企合作协议》及《补充协议》、《贷款申请表》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、房地产抵押清单、《预购商品房贷款抵押备案登记表》。用以证明借款的抵押担保、保证担保、质押担保的事实。被告何国荣质证意见：无异议。
证据四：何国荣还款、欠款情况查询资料。用以证明被告聂宗兴2013年7月起没有还款。被告何国荣质证意见：无异议。
被告何国荣辩称：原告起诉的是事实，我确实在原告处贷款，房屋的首付款我已经支付了，从2013年5月至今没有还款。原告诉状上所写的欠款情况属实，但是房屋的下水道不通、没有化粪池，房屋也未办理产权证。水电是我另外支付钱开通的。如果房产证办理好，房屋的问题解决好，我是要还款的。
被告何国荣未提交证据。
被告景升房开公司未作答辩、未提交证据、未到庭应诉，视为放弃答辩、举证及质证的权利。
经综合审查全案证据，原告所举四组证据均为书证，符合证据的三性，证据间相互印证，能证明本案被告何国荣为购买“景隆欣苑小区”B栋*单元*层*号房屋，用该房屋抵押向原告借款，被告景升房开公司提供阶段性质押担保和连带责任保证，及被告何国荣于2013年5月起未按期还款的事实，本院予以采信，能达到原告的证明目的。
根据以上证据，本院确认以下事实：2009年11月3日，原告（甲方）与被告景升房开公司(乙方)签订《合作协议》及《补充协议》，约定：甲方同意对购买乙方开发的“景隆欣苑”项目（下称合作项目）自然人提供购房贷款，甲方按照借款合同的约定向购房人发放贷款，并按照购房人的授权将贷款金额划转到乙方在甲方设立的售房款专户；乙方为购房人因购买合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证的，应按购买房屋产生的甲方购房贷款余额的1%交纳保证金作为质押，存入乙方在甲方设立的保证金专户；在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还。乙方承担阶段性保证期间，自愿以约定的保证金专户中的资金为购买乙方开发的楼盘并向甲方申请贷款的借款人在甲方获得的贷款提供质押担保，范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费等贷款实现债权和质押权的一切费用。
2010年4月22日，被告何国荣为购房，作为借款人和抵押人，景升房开公司作为阶段性保证担保人，与原告共同签订《借款合同》，约定：贷款人向借款人发放购房借款182,000.00元，用于购买“景隆欣苑”B栋*单元*层*号建筑面积为116.527平方米的商品房；借款期限自2010年4月22日起至2025年4月21日止，共计180个月；利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮20%，执行年利率4.752%；划款方式：借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人景升房开公司的账户；还款方式：采用等额本息还款法分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共180期，每期末月的借款对应日为还款日；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。借款采用阶段性保证担保+抵押担保方式，阶段性保证担保保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押人同意以上述所购商品房设定抵押，办理了预购商品房贷款抵押备案登记，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。此外，合同还约定了罚息、复利、违约金的计收方法。合同签订后，原告于2010年4月28日向被告何国荣发放借款人民币182,000.00元，并依约定将此借款划入被告景升房开公司的账户。被告何国荣于2010年5月28日开始履行合同约定的分期还款，还款36期后，自2013年5月起停止还款，至今尚欠原告的借款本金156,020.74元及利息未偿还。为此，原告以前诉请求诉至本院。
本院认为：原告与被告贵州景升房开公司签订的《合作协议》、《补充协议》及原告与三被告签订的《借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按约定履行各自义务。原告与被告何国荣成立借款合同关系，被告何国荣为该借款提供抵押担保，被告景升房开公司为该借款提供阶段性连带保证和保证金质押担保。原告按约定履行了发放贷款的义务，被告何国荣从2013年5月起即未履行还款义务。根据《借款合同》“借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权”的约定，被告何国荣未按期还款已超过90天，原告有权提前收回借款并行使担保权。但根据《借款合同》的约定，原告所诉的罚息即为被告逾期未还借款的违约责任，故对原告诉请的本金、利息及罚息，本院予以支持。原告诉请的复利，无法律依据，本院不予支持。原告诉请的抵押物优先受偿权，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条和第一百八十七条的规定，建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案原告对被告提供抵押的房屋只是作了备案登记，备案登记不能等同于抵押登记，不产生物权效力，抵押权未设立。故对原告的该项诉请本院不予支持。原告诉请的质押担保和连带保证责任，根据合同的约定，被告景升房开公司对被告何国荣的该贷款提供阶段性担保，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，被告景升房开公司保证责任尚在约定的阶段内，应承担质押担保责任和连带保证责任。被告何国荣主张的房屋问题及产权证问题，不能对抗本案借款合同中的还款义务，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第（一）项、第（五）项、第一百八十七条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何国荣于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司毕节分行借款本金人民币156,020.74元及按合同约定计算支付从2013年4月29日起至借款归还完毕之日止的利息和罚息。
原告中国农业银行股份有限公司毕节分行对被告贵
州景升房地产开发有限责任公司在原告中国农业银行股份有限公司毕节分行设立的保证金专户内的资金享有优先受偿权。
三、被告贵州景升房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司毕节分行的其
他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3,420.00元，减半收取人民币1,710.00元，由原告中国农业银行股份有限公司毕节分行承担人民币210.00元，被告何国荣承担人民币1,500.00元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 刘 玉 桂
二〇一五年七月二十八日
书记员 肖滨（代）