广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂08民终39号
上诉人（原审原告）:覃秀超，女，1979年11月12日生，壮族，住贵港市覃塘区。
委托诉讼代理人:冯昌兰，贵港市民安法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）:广西大宇建设投资有限公司，住所地贵港市港南区行政中心南侧、江一路北侧。
法定代表人：肖强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄国，广西正大五星律师事务所律师。
上诉人覃秀超因与上诉人广西大宇建设投资有限公司（以下简称大宇公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服贵港市港北区人民法院（2016)桂0802民初3496号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后依法组成合议庭，于2017年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人覃秀超及其委托诉讼代理人冯昌兰、上诉人大宇公司的委托诉讼代理人黄国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大宇公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人仅按每月1000元支付逾期交房违约金给覃秀超。事实与理由：对逾期交房违约金，应根据《合同法》第一百一十三条的规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定进行调整，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一审判决认定违约金按月3230.32元计算，明显过高。
覃秀超上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：首先，覃秀超与大宇公司签订的《商品房买卖合同》对双方均有法律约束力，大宇公司履行交房义务必须符合合同第十条约定的条件：但大宇公司交房时并未取得行政单位部门的正式验收批文。一审法院认定大宇公司于2015年9月16日对所建设的房屋交付条件并验收为合格，是错误的。具备交房条件是以取得行政主管部门验收合格凭证为准。其次，一审判决适用法律错误。
大宇公司与覃秀超对对方的上诉请求及事实理由均不予认可。
覃秀超向一审法院起诉请求：大宇公司向覃秀超支付逾期交房的违约金44041.12元[暂计至2016年8月12日（409天×107.68元/日）]，大宇公司提供商品房已取得建筑工程合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。
一审法院认定事实：2014年7月2日，覃秀超(××)与大宇公司（××）签订了一份《商品房预售合同》（合同编号：20XX8）,约定:1、覃秀超向大宇公司购买位于贵港市白沟井（武警支队用地北）康城小区XX号商品房，贵港市房地产测绘队预测建筑面积共131.25平方米，其中套内建筑面积107.82平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积23.43平方米，按照建筑面积计算该房屋总价款538387元。付款方式约定为：覃秀超首期支付全部房价款的30%，余款由覃秀超向中国农业银行股份有限公司贵港分行借款支付。2、合同第十条约定大宇公司应当在2015年6月30日前向覃秀超交付商品房。商品房交付时应当符合的条件为：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，大宇公司还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。3、合同第十二条约定双方进行房屋交接时，大宇公司应当出示满足第十条约定的证明文件。大宇公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，不能满足第十条约定条件的，覃秀超有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由大宇公司承担。商品房达到交付条件后，大宇公司在《贵港日报》上刊登交房公告，视为书面通知买受人。覃秀超未按本合同约定的时间或者交房通知指定的时间前来办理交接手续的，视为房屋已交接，与房屋有关的风险及相关权利义务自合同约定的交房日起转移到覃秀超，该房屋的保修期、物业管理相关费用从大宇公司通知日起计算。4、合同第十三条约定商品房逾期交付超过三十日，合同继续履行的，大宇公司按日计算向覃秀超支付已付购房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起七日内向覃秀超支付。
2015年9月7日，施工单位十一冶建设集团有限责任公司、监理单位广西中正金诺建设工程项目管理有限公司、建设单位广西大宇建设投资有限公司等三方共同在《单位工程逐套验收汇总表》签字盖章认可康城小区XX商品房经验收合格。
2015年9月14日，施工单位十一冶建设集团有限责任公司、勘察单位广西基础勘察有限责任公司、设计单位柳州市建筑设计科学研究院、监理单位广西中正金诺建设工程项目管理有限公司、建设单位广西大宇建设投资有限公司等五方共同在《建设工程质量竣工验收意见书》签字并加盖公章认可“贵港市康城住宅小区7#住宅楼”工程质量评定为合格。
2015年9月15日，贵港市房地产测绘队出具《房屋建筑面积测绘成果报告书》，认可已完成对康城小区第7幢商住楼的测绘。
2015年9月16日，大宇公司通过《贵港日报》刊登向7#楼业主交房通知的公告。
一审法院认为，大宇公司将其开发的正在建设中的商品房预先出售给覃秀超，双方构成商品房预售合同的法律关系。覃秀超、大宇公司签订的《商品房预售合同》成立有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。覃秀超已付清了全部购房款538387给大宇公司，履行了自己的合同义务。大宇公司于2015年9月16日才在《贵港日报》向业主刊登交房公告，未能按约定于2015年6月30日将商品房交付给覃秀超使用构成实际违约行为，应按合同约定向覃秀超承担违约责任。双方在合同中约定房屋交付的条件是房屋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位等五方单位验收结论为合格工程，且取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》，并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《单位工程逐套验收汇总表》，双方进行房屋交付时，大宇公司应当向覃秀超出示房屋已满足交付条件的证明文件。2015年9月16日，大宇公司通过《贵港日报》刊登向7#楼业主交房通知的公告时，涉案商品房已经具备双方约定的交房条件，覃秀超未按通知要求与大宇公司办理交房手续的视为房屋已经交付。因此从约定交房日期(2015年6月30日)至视为交房日(2015年9月16日)，大宇公司逾期交房78天，大宇公司应按约定向覃秀超支付的逾期交房违约金为8398.84元（538387元×日万分之二×78天）。因此，覃秀超请求大宇公司支付逾期交房违约金44041.12元（暂计至2016年8月12日，409天×107.68元/日），一审法院支持8398.84元，超出部分请求不予支持。覃秀超要求大宇公司提供商品房已取得建筑工程合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书的主张符合双方的约定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决如下：一、广西大宇建设投资有限公司向覃秀超支付逾期交房违约金8398.84元；二、广西大宇建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内向覃秀超出示贵港市康城住宅小区7#住宅楼的《建设工程质量竣工验收意见书》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》；三、驳回覃秀超的其他诉讼请求。本案案件受理费901元，减半收取计451元，由覃秀超负担365元，由广西大宇建设投资有限公司负担86元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。
二审期间，当事人没有提供新的证据。
本院认为，本案二审的争议焦点是：大宇公司逾期交房的违约金应如何计算。首先，覃秀超与大宇公司签订的《商品房预售合同》成立有效，双方均应严格履行。大宇公司逾期交房78天，大宇公司应按约定向覃秀超支付的逾期交房违约金。违约金应按合同约定的日万分之二计算。大宇公司上诉主张违约金过高、应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准每月1000元计算，没有事实和法律依据，不应予支持。其次，关于逾期交房违约金的计算问题，首先，施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方2015年9月14日共同在《建设工程质量竣工验收意见书》签字并加盖公章，评定“贵港市康城住宅小区7#住宅楼”工程质量为合格；已可以交房给业主装修和使用，且此后该工程也通过了竣工验收备案，并未因验收备案影响交房和房屋的使用，因此应认定已符合交房条件；覃秀超主张大宇公司的工程须通过了竣工验收备案才符合交房条件，没有法律依据，不应予采信。因此，一审法院认定2015年9月16日大宇公司在《贵港日报》向业主刊登交房公告为交房日并无不当。据此，一审法院认定大宇公司应当支付给覃秀超逾期交房违约金的期间为2015年6月30日至2015年9月16日，共78天，金额为8398.84元（538387元×日万分之二×78天）并无不当；覃秀超主张违约金44041.12元，超出部分不应予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，实体处理恰当，应当维持；上诉人大宇公司和覃秀超的上诉理由均不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回广西大宇建设投资有限公司和覃秀超的上诉，维持原判。
二审案件受理费50元和50元（广西大宇建设投资有限公司和覃秀超已分别预交901元），分别由广西大宇建设投资有限公司和覃秀超各自负担，广西大宇建设投资有限公司和覃秀超各自多预交的851元案件受理费由本院分别退还给广西大宇建设投资有限公司和覃秀超。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄钰雄
代理审判员 陈燕霞
代理审判员 韦盼盼
二〇一七年二月二十日
书 记 员 梁明燕