广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2750号
上诉人（原审原告）：龙镇元，住广东省陆丰市。
上诉人（原审原告）：龙剑焕，住广东省陆丰市。
上述两上诉人共同委托代理人：黄梓波、曹茜民，广东品泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州鑫耀物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：王绪鑫，总经理。
被上诉人（原审被告）：广东耀华房产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：傅宜全，总经理。
委托代理人：范微，该公司员工。
委托代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。
上诉人龙镇元、龙剑焕因与被上诉人广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）、广州鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
龙镇元、龙剑焕于2014年8月28日向原审法院提起诉讼称：2010年6月7日，龙镇元、龙剑焕向耀华公司购买了位于广州市xx区xx路xx号之xx119房的商铺，建筑面积27.89平方米，其中套内建筑面积14.86平方米，共有分摊面积约13.03平方米。该商铺按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米290660.97元，总金额4319222元。双方为此签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》。按照上述合同约定，耀华公司应当在2010年7月28日将商铺交付给龙镇元、龙剑焕使用。同日，龙镇元、龙剑焕按照耀华公司的要求，将商铺交由耀华公司指定的物业公司广州万某皮具市场有限公司（下简称万某公司）经营管理，并签订了《租赁合同》。后因场地经营关联方广州伟国投资集团有限公司出现问题，耀华公司又将商铺统一交由鑫耀公司经营管理，龙镇元、龙剑焕又与鑫耀公司于2010年12月31日重签《租赁合同》，约定租赁期限为五年即从2010年7月28日至2015年7月27日，租金从2010年7月28日起计收。《租赁合同》双方约定：2010年7月28日起至2011年7月27日的月租金为20300元，2011年7月28日起至2012年7月27日的月租金为23684元，2012年7月28日起至2013年7月27日的月租金为27067元，2013年7月28日起至2014年7月27日的月租金为30451元，2014年7月28日起至2015年7月27日的月租金为33834元；租金支付周期自2010年7月28日起每三个月支付一次（即租金支付日期为每年7月28日、10月28日、1月18日、4月28日）；鑫耀公司如有迟延支付租金的，每迟延一日计收迟延部分金额的3‰的滞纳金。同时，耀华公司于2010年12月29日承诺：未出售的158间商铺在五年租赁期内，用于承担重新签订《租赁合同》的担保，在2015年7月27日前保证不销售，如果销售，则保证销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。之后，鑫耀公司前期尚能按照约定支付租金，但自2013年10月28日开始，鑫耀公司、耀华公司以资金周转困难为由暂停向龙镇元、龙剑焕支付租金，经多次协商追讨，鑫耀公司、耀华公司均拒不支付2013年10月28日起至今的所有租金。后来房屋测绘面积发生变化后，无证据证实耀华公司通知了龙镇元、龙剑焕。为了维护龙镇元、龙剑焕的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、鑫耀公司、耀华公司立即向龙镇元、龙剑焕支付2013年10月28日起至2014年10月27日止的租金375561元及滞纳金（以迟延支付的租金每日3‰计算，其中以91353元为基数分别自2013年10月29日、2014年1月29日、2014年4月29日，以101502元为基数自2014年7月29日计算至鑫耀公司、耀华公司付清租金之日止；2、鑫耀公司、耀华公司承担本案诉讼费用。
鑫耀公司、耀华公司辩称：不同意龙镇元、龙剑焕的诉讼请求，事实、理由如下：1、龙镇元、龙剑焕尚有1014498元房价款未向某公司交齐；2、在龙镇元、龙剑焕未交清房款前，鑫耀公司有权行使后履行抗辩权拒绝支付租金；3、鑫耀公司已经支付了943964.55元的租金。
原审法院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。现龙镇元、龙剑焕未向某公司补交涉案房屋的面积差价款，违反了其与鑫耀公司签订的《租赁合同》关于交清商品房买卖合同中所有到期应交款项的约定，故鑫耀公司停止支付租金是行使后履行抗辩权，并非违反合同约定。因此，龙镇元、龙剑焕的全部诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。鑫耀公司、耀华公司就此提出的抗辩意见合理合法，原审法院予以支持。对于龙镇元、龙剑焕提出耀华公司不能证实其收到补交面积差价款的邮件的质证意见，经查，双方签订的商品房买卖合同中已就通知方式进行了特别约定，耀华公司按照合同约定进行通知，视为通知到达，故该质证意见不能否定通知到达的法律效力，故原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条的规定，原审法院于2014年11月10日作出判决：驳回原告龙镇元、龙剑焕的全部诉讼请求。本案受理费4677元，由原告龙镇元、龙剑焕负担。
判后，龙镇元、龙剑焕不服原审判决，向本院提起上诉称：一、耀华公司伪造证据，误导原审法院，造成原审判决认定事实错误。经龙镇元、龙剑焕庭后查实：1.耀华公司寄出的两份EMS（2013年7月9日及2013年10月12日），仅有《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》（详见附件），并无其他资料。耀华公司所提交的两份EMS详情单（2013年7月9日及2013年10月12日）中的“内件品名”明确记载仅有“鑫耀大厦商铺办理《房地产证》通知书”。2.龙镇元、龙剑焕收到的两份《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》落款日期分别为“2013年7月9日”和“2013年10月10日”，并非耀华公司提交的落款日期为“2013年7月5日”的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》。3.龙镇元、龙剑焕收到的两份《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》要求补交的面积差均为“289266元”，并非耀华公司提交的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》所述“1014498元”。显然，耀华公司在原审庭审中所提交的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》是伪造的。《房屋面积测量成果报告书》到一审庭审时龙镇元、龙剑焕才见到，此前一直不知道该报告书的存在。二、耀华公司早在2013年7月9日已确认龙镇元、龙剑焕需补面积差款项仅289266元，原审法院却认定为龙镇元、龙剑焕需补交面积差款项为1014498元，认定事实严重错误。三、耀华公司拖欠龙镇元、龙剑焕自2012年7月18日起至2013年7月9日的延迟办证违约金远多于耀华公司于2013年7月9日通知的补交面积差289266元。龙镇元、龙剑焕不存在还需向某公司补交款项的情况。原审法院认为耀华公司是行使后履行抗辩权，不属违约，没有事实依据，适用法律不当，严重错误。四、不存在龙镇元、龙剑焕拖欠鑫耀公司、耀华公司到期应交款项的情况，鑫耀公司、耀华公司拒付租金完全是严重的违约行为。龙镇元、龙剑焕据此请求：一、撤销原审判决；二、改判鑫耀公司、耀华公司立即向龙镇元、龙剑焕支付2013年10月28日起至2014年10月27日止的租金375561元及滞纳金（以迟延支付的租金每日3‰计算，其中以91353元为基数分别自2013年10月29日、2014年1月29日、2014年4月29日计算至鑫耀公司、耀华公司付清租金之日止，以101502元为基数自2014年7月29日计算至鑫耀公司、耀华公司付清租金之日止；三、鑫耀公司、耀华公司承担本案诉讼费用。
耀华公司答辩称：一、耀华公司不存在任何伪造证据的情形，原审法院认定事实清楚，相反是龙镇元、龙剑焕在一审庭审时做虚假陈述，隐匿或拒不出示对其不利的证据。1.耀华公司按照合同约定的地址向龙镇元、龙剑焕发送补交面积差购房款的函件事实及函件已有效送达的事实。⑴2013年7月9日耀华公司通过EMS特快专递方式向龙镇元、龙剑焕发送《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》，落款日期为2013年7月5日，该通知书中记载的补交面积差的金额为1014498元。⑵收到上述邮件之后，龙镇元于2013年7月11日左右亲自来到耀华公司的办公场所与耀华公司的相关人员就补交面积差的金额进行协商，双方经讨价还价达成了初步的意见：因双方互负债务，龙镇元、龙剑焕需补交的1014498元购房款、专项维修资金3616元、预告登记费550元、办证登记相关费用1560元，耀华公司尚有租金680061元，两者相互抵扣后，再进行打折，具体计算就是：1014498－（680061＋3616＋550＋1560）=328711×88%=289266元。达成初步意向后，耀华公司要求龙镇元、龙剑焕就上述抵扣方式签订协议书，但是龙镇元、龙剑焕说需要回去和家里人商量才能确定，所以就把记载金额289266元、落款日期为2013年7月9日的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》拿走，说是回去和家人商量后过两天再过来和耀华公司签订补充协议。⑶龙镇元、龙剑焕走之后，耀华公司就多次打电话让龙镇元过来签署补充协议，龙镇元、龙剑焕以各种理由推脱，迟迟不过来签协议，直到2013年10月10日左右，龙镇元又来耀华公司，双方再次就补交的购房款进行协商，最终还是按照上一次方案相互抵扣债务后打折。耀华公司要求立刻签署补充协议，龙镇元先生承诺回去和家人商量后明天一定过来签协议，当场又带走一份记载金额289266元、落款日期为2013年10月25日的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》，但龙镇元、龙剑焕并未遵守承诺第二天（10月11日）过来签订补充协议，耀华公司于2013年10月12日通过EMS方式向龙镇元、龙剑焕邮寄记载着补交面积差1014498元、落款日期为2013年7月5日的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》。2.耀华公司为证明两次邮寄通知书的事实，在一审庭审中出示相关证据。3.龙镇元、龙剑焕一审庭审的质证意见，否认收到过耀华公司向其发送的快递、任何通知书。4.龙镇元、龙剑焕在一审庭审时虚假陈述、隐匿或拒不出示对其不利的证据。⑴龙镇元、龙剑焕明明收到耀华公司于2013年7月9日、2013年10月12日寄出的两份EMS快递，却在一审庭审时矢口否认从未收到过这两份邮件。⑵龙镇元、龙剑焕明明收到EMS快递中的两份落款日期均为“2013年7月5日”的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》，却矢口否认，故意隐匿或拒不出示对其不利的证据，而落款日期2013年7月9日、2013年10月10日的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》是耀华公司与龙镇元、龙剑焕进行协商，就互欠债务抵扣、打折之后达成的初步意见，需签署补充协议后方能生效，落款日期2013年7月9日、2013年10月10日的通知书并非耀华公司所寄出，是龙镇元、龙剑焕欺骗耀华公司需要回去和家里人商量，而直接在耀华公司办公室取走的。二、原审法院认定龙镇元、龙剑焕尚有1014498元房价款未交齐是完全正确的。1.耀华公司两次发送通知书要求龙镇元、龙剑焕补交面积差购房款1014498元，发送的通知书并非是289266元的金额，耀华公司只是确认289266元金额是在双方协商抵扣龙镇元、龙剑焕租金的基础上计算出来的，且因双方尚未签署补充协议而未发生效力。2.合同约定了面积补差的计算方式。根据合同约定，龙镇元、龙剑焕应向某公司支付面积差购房款1014498元。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，龙镇元、龙剑焕的上诉请求毫无事实及法律依据，请求驳回龙镇元、龙剑焕全部上诉请求。
经审理查明，2010年6月7日，龙镇元、龙剑焕与耀华公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：龙镇元、龙剑焕向耀华公司购买位于广州市xx区xx路xx号之xx房；房屋建筑面积27.89平方米，其中套内建筑面积14.86平方米，共有分摊面积13.03平方米；房屋总价款4319222元……。上述合同附件七《补充协议》约定：如约定的商品房面积与用于产权登记的实测面积产生误差的，双方同意按合同约定的建筑面积（含分摊面积）计算单价，建筑面积单价为每平方米154866.332元，并以房管局实测的建筑面积结果据实结算，多退少补；龙镇元、龙剑焕通讯资料已注册在本合同中，如通讯资料变更，应立即书面通知耀华公司，否则因此而导致邮递错误，耀华公司概不负责；耀华公司根据最后登记龙镇元、龙剑焕通讯资料寄出的函件，即视为送达龙镇元、龙剑焕；所有通知限用挂号邮件或特快专递方式发出……。
当日，龙镇元、龙剑焕与万某公司签订《租赁合同》，将涉案房屋出租给万某公司使用，租赁期限为5年，即从2010年7月28日起至2015年7月27日止……。同时，龙镇元、龙剑焕还授权万某公司代表其办理涉案房屋的收楼手续。
同年9月30日，耀华公司向龙镇元、龙剑焕开具了涉案房屋购房款4319222元的发票。
同年12月29日，耀华公司向龙镇元、龙剑焕等鑫耀大厦商铺业主发出《承诺函》，称该公司未出售的158间商铺在五年租赁期内，用于承担重新签订《租赁合同》的担保，在2015年7月27日前保证不销售，如果销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。
同年12月31日，龙镇元、龙剑焕将与万某公司签订的《租赁合同》原件交给鑫耀公司，同时与其签订《租赁合同》，约定：龙镇元、龙剑焕将涉案房屋出租给鑫耀公司经营使用，租赁期限为5年，即从2010年7月28日起至2015年7月27日止；租金从2010年7月28日起计收；租金暂以买卖合同之房屋总价款为基础，按第一至第五年回报率分别为5.64%、6.58%、7.52%、8.46%、9.4%计算，若确权后因商铺面积增减导致房屋总价款增加或减少，则以增加或减少后的房屋总价款为基础按对应回报率重新核定租金，并在紧邻的支付周期由鑫耀公司补付累计少付的租金或收回累计多付的租金；租金暂计如下，第一年从2010年7月28日起至2011年7月27日止，月租金20300元，第二年从2011年7月28日起至2012年7月27日止，月租金23684元，第三年从2012年7月28日起至2013年7月27日止，月租金27067元，第四年从2013年7月28日起至2014年7月27日止，月租金30451元，第五年从2014年7月28日起至2015年7月27日止，月租金33834元；租金支付周期为从2010年7月28日起，每3个月支付一次；租金支付日期为每个租赁年度的7月28日、10月28日、1月28日、4月28日（遇节假日则顺延）；龙镇元、龙剑焕委托鑫耀公司收楼；鑫耀公司代理龙镇元、龙剑焕收楼视为房屋自然交付，不影响租金收益；龙镇元、龙剑焕须按《商品房买卖合同》条款交清所有到期应交款项；租金从2010年7月28日起计，但必须在开发商收齐全款后才有权收取；鑫耀公司应当按时支付租金，如有延迟，按每延迟一日，计收迟延部分金额千分三的滞纳金……。合同签订后，鑫耀公司依约向龙镇元、龙剑焕支付租金。
2013年1月8日，广州市房地产测绘院作出《房屋面积测量成果报告书》，测绘的涉案房屋面积为34.4408平方米，大于商品房买卖合同的约定建筑面积。
2013年7月9日，耀华公司向龙镇元、龙剑焕在合同上所留地址寄送邮件，邮件详情单记载内件品名为“鑫耀大厦商铺办理《房地产证》通知书”。2013年10月12日耀华公司又向龙镇元、龙剑焕在合同上所留地址寄送邮件，邮件详情单记载内件品名为“办理鑫耀大厦《房地产证》通知书”。耀华公司在一审庭审中提交落款日期为2013年7月5日的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》，主张上述邮件为该通知书，该通知书内容为告知龙镇元、龙剑焕需补交面积差1014498元及办证所需资料。龙镇元、龙剑焕质证时否认收到上述邮件。
二审期间，龙镇元、龙剑焕提交落款日期分别为2013年7月9日、2013年10月10日的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》，记载补交面积差289266元，龙镇元、龙剑焕主张上述通知书系耀华公司向其邮寄送达。耀华公司确认上述证据的真实性，但称并非其邮寄，而是龙镇元自行取走，耀华公司只是确认289266元金额是在双方协商抵扣龙镇元、龙剑焕租金等费用的基础上计算出来的，且因双方尚未签署补充协议而未发生效力。
龙镇元、龙剑焕表示，收到耀华公司通知之后其要求以逾期办证的违约金抵销补面积差异款，但未协商一致。耀华公司对此不予确认，称其主张以欠付龙镇元、龙剑焕的租金抵扣面积差异款。
本院认为，龙镇元、龙剑焕对其欠付面积差异款这一事实并无异议，至于双方之间面积差异款的认定问题不属于本案审理范围，应另循法律途径解决。
龙镇元、龙剑焕在本案中向鑫耀公司、耀华公司主张支付租金，原审法院据此认为在龙镇元、龙剑焕与耀华公司之间的面积差异款问题解决之前，鑫耀公司、耀华公司有权根据合同约定停止支付租金，处理并无不当。
关于龙镇元、龙剑焕上诉主张应以逾期办证违约金抵销面积差异款，故鑫耀公司、耀华公司不得以其未付面积差异款为由行使后履行抗辩权。现无证据显示龙镇元、龙剑焕曾就以逾期办证违约金抵销面积差异款事宜通知耀华公司，而耀华公司对此予以否认，且双方对于面积差异款仍然存在争议，故龙镇元、龙剑焕上述主张不能成立。
需要指出的是，在龙镇元、龙剑焕与耀华公司之间的面积差异款问题解决之后，龙镇元、龙剑焕仍然有权主张本案所涉欠付租金。
综上所述，龙镇元、龙剑焕的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9354元，由上诉人龙镇元、龙剑焕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年十一月四日
书 记 员 李宪琼