上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第363号
原告上海长江口商城股份有限公司。
法定代表人刘健。
委托代理人徐丽君。
委托代理人李瑞芬。
被告上海柳蔚科技有限公司。
法定代表人杨与国。
原告上海长江口商城股份有限公司与被告上海柳蔚科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海长江口商城股份有限公司的委托代理人徐丽君到庭参加诉讼。被告上海柳蔚科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海长江口商城股份有限公司诉称，原、被告于2013年1月16日签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告宝山区牡丹江路XXX号房屋开设网吧，租期从2013年1月1日起至2013年12月31日止，年租金为人民币362，000元。2013年6月，原告发现被告擅自装修改变房屋结构，并且无故拖欠2013年7月起的租金，经原告多次催告，被告拒不付款。原告于2014年5月5日自行收回了系争房屋。现原告起诉要求被告支付2013年7月1日起至2013年12月31日止的租金181，000元，及按日千分之一计算，支付该款从2013年7月1日起至实际付款之日止的滞纳金，并支付逾期支付租金的违约金90，500元，还要求被告支付从2014月1月1日起至2014年5月5日止的房屋使用费376，876.70元（按月租金的三倍标准计算月使用费）。
被告上海柳蔚科技有限公司未作答辩。
经审理查明，2013年1月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定，被告租赁原告宝山区牡丹江路XXX号房屋，乙方承租后用于开设网吧；租期从2013年1月1日起至2013年12月31日止；甲方于2013年1月1日前将房屋交付乙方，乙方应予接收；首期租金（2013年1-3月）乙方于2013年1月15日前支付；租金按季支付，乙方应于每年的1、4、7、10月的5日前支付本期（3个月）租金；保证金为60，400元，本合同期满或者提前解除，乙方完成归还房屋的一切手续，且付清所有租赁相关应付款后，甲方将保证金无息返还；合同期满，甲方有权收回房屋，乙方应在合同期满之日将房屋交还甲方；乙方在甲方交付房屋后不进行装潢；乙方逾期支付租金的，按未付租金金额每日千分之一计算，自应付租金最后期限之次日起计算至实际付清之日止；乙方拖欠租金超过1个月的，甲方有权单方解除合同，乙方除付清租金，滞纳金等各项应付费用外，还应赔偿甲方三个月租金金额的违约金；本合同期满，双方未达成续租约定，乙方不交还房屋的，乙方构成违约，应承担超出本合同期限的房屋使用费，月房屋使用费以最后一个月租金的三倍计算。合同签订后，被告支付了原告保证金60，400元。2013年7月1日，原告向被告发函，主要内容为，原告在近期检查中发现被告擅自拆改损坏房屋，违反合同约定，请被告在5日内完成整改。2013年8月5日，原告向被告发出催款函，主要内容为，请被告在2013年8月9日前付清拖欠的租金，如逾期不清偿，原告将根据合同约定终止合同，收回场地。2013年8月16日，原告委托律师发函，主要内容为，请被告收函后5日内完成对房屋的整改，并付清租金及滞纳金，原告保留进一步追究违约责任的权利。2013年11月20日、12月9日、12月18日，原告发出函告，内容为，双方租期即将届满，原告告知不再续签，请被告于2013年12月31日前到原告处办理房屋移交手续，结清费用。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》，及当事人陈述等证据为证，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告作为承租人，对支付租金的情况负有举证义务，原告主张被告未支付2013年7月1日至2013年12月31日期间的租金181，000元，被告未到庭进行抗辩，本院予以采信。原告要求被告支付该款，本院予以准许。合同约定，被告于2013年1月15日前支付首期租金（2013年1-3月）；租金按季支付，被告应于每年的1、4、7、10月的5日前支付本期（3个月）租金；被告逾期支付租金的，按未付租金金额每日千分之一计算，自应付租金最后期限之次日起计算至实际付清之日止。被告未按约支付第三、四季度的租金各90，500元，应分别从2013年7月6日、10月6日起支付滞纳金。因合同约定的滞纳金标准较高，本院酌情确定按日万分之二点五计算。合同约定，被告拖欠租金超过1个月的，原告有权单方解除合同，被告除付清租金，滞纳金等各项应付费用外，还应赔偿三个月租金金额的违约金。从原告发给被告的函件反映，原告未以被告逾期支付租金为由行使合同解除权，而是以合同到期要求被告返还房屋。现原告要求被告支付违约金90，500元，本院不予准许。《房屋租赁合同》已经到期终止，原告应将保证金60，400元返还给被告。原告已经自行收回房屋，故本案中不再判决被告返还系争房屋。合同约定，租赁期满，双方未达成续租约定，被告不交还房屋构成违约，应承担超出本合同期限的房屋使用费，月房屋使用费以最后一个月租金的三倍计算。被告作为承租人对租期届满后何时返还房屋应提供证据证明，被告未提供相应证据，原告自认于2014年5月5日自行收回房屋，本院予以采信。被告未按约返还系争房屋，原告要求被告支付房屋使用费，本院予以准许。鉴于合同约定的房屋使用费带有违约金性质，该使用费约定较高，本院酌情调整为按月租金的1.5倍计算，确定被告支付从2014年1月1日起至2014年5月5日止的使用费185，958.90元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海柳蔚科技有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海长江口商城股份有限公司从2013年7月1日至2013年9月30日止的租金90，500元，并按日万分之二点五计算，支付原告上海长江口商城股份有限公司从2013年7月6日起至实际付清该款之日止的滞纳金；
二、被告上海柳蔚科技有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海长江口商城股份有限公司从2013年10月1日至2013年12月31日止的租金90，500元，并按日万分之二点五计算，支付原告上海长江口商城股份有限公司从2013年10月6日起至实际付清该款之日止的滞纳金；
三、原告上海长江口商城股份有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告上海柳蔚科技有限公司保证金60，400元；
四、被告上海柳蔚科技有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海长江口商城股份有限公司房屋使用费185，958.90元；
五、原告上海长江口商城股份有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10，283元，由原告上海长江口商城股份有限公司负担4，143元，被告上海柳蔚科技有限公司负担6，140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 力
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一四年六月十一日
书 记 员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。