湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民初1231号
原告：陈燕，香港特别行政区居民，女，1965年3月2日出生，汉族，住湖南省长沙市。
委托诉讼代理人：邹权，湖南天地人律师事务所律师。
被告：苏争光，男，1954年10月11日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。
被告：苏静静，女，1982年10月19日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
委托诉讼代理人：刘丹阳，湖南崇民律师事务所律师。
被告：苏灵锦，男，1984年10月13日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
委托诉讼代理人：刘丹阳，湖南崇民律师事务所律师。
原告陈燕与被告苏争光、苏静静、苏灵锦民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈燕委托诉讼代理人邹权，苏静静、苏灵锦共同委托诉讼代理人刘丹阳，到庭参加诉讼。苏争光经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈燕提出诉讼请求：1、判决被告归还本金250万元，并承担国家允许的年利息24%（因被告没履行还款协议，故原告免除苏争光6.7.8.9月利息的承诺不生效）。利息为从2015年2月9日、2月15日至借款归还之日的全部利息。2、判决被告承担本案诉讼费及保全费。3、请求对被告位于湖南省质量技术监督局6栋1003房的房产，在评估拍卖后的价款，享有优先受偿权，并请求冻结被告苏静静丈夫名下所有财产及工资。在诉讼过程中，陈燕变更诉讼请求为：1、判决被告苏争光、苏静静共同偿还欠款本金250万元及利息519452.06元（利息按年利率24%从2015年10月1日计算至2016年8月15日，此后利息另行计算）。2、判决被告苏灵锦对上述债务中的100万元本金承担共同偿还责任。3、判决原告以上债权对抵押物（长沙市仙岭北路××金质××栋1003房，他项权证为房他证雨花字第××号）享有优先受偿权。4、判决各被告承担本案受理费。事实和理由：2014年9月9日及9月25日，被告因需要资金周转，向原告借款共计250万元。借款分两次以银行转账方式转款，约定一年内归还。但被告以种种理由不履行付息义务，原告多次上门追讨，并主动放弃四个月利息。被告苏静静出面承诺借款由其归还，出具250万元的借条，并将其名下坐落于长沙市仙岭北路××金质××栋1003号的私有住房抵押给原告。直至今日，被告未履行还本付息的承诺。特提起诉讼，请求判如所请。
苏争光未作答辩，仅庭后向本院提交了一份证据。
苏静静、苏灵锦辩称，向陈燕借款的是苏争光。借款时间是在2012年，而不是2014年。自2012年至今，苏争光已经偿还陈燕5783400元，早已清偿完毕。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的雨花字第××号他项权证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：陈燕提交的与苏争光签订的两份借款合同，与同日的长沙银行转账凭证相印证，能够证明借款及转账事实，采纳为本案证据；其提交的与苏静静签订的借款合同，与还款协议及雨花字第××号他项权证相印证，能证明担保及抵押事实，采纳为本案证据；其提交的承诺书，能够前述借款及担保情况相印证，采纳为本案证据；其补充提交的2012至2013年间的银行转账凭证，能够证明陈燕与苏争光之间存在长期的经济往来，采纳为本案证据；其补充提交的苏争光在长沙市雨花区人民法院起诉所作的民事起诉状，能够证明借款的实质为长期经济往来的核算，采纳为本案证据；证人周某的证言，与陈燕的陈述及其他在案证据相矛盾，不采纳为本案证据。苏静静及苏灵锦提交的苏争光银行账户明细及长沙银行存取款凭证，与陈燕提交的转账凭证相印证，能够证明收款事实，采纳为本案证据；其提交的2012至2016年间的其他银行账户明细、存取款凭证、收款收据及所附还款列表、利息测算表等，能够证明陈燕与苏争光之间存在长期的经济往来，采纳为本案证；其补充提交的陈燕的申明书，能够证明苏争光在长沙市雨花区人民法院提起不正当得利之诉后，陈燕对于借款实质的进一步说明，采纳为本案证据。苏争光在庭后向本院提交的转账凭证，与苏静静、苏灵锦提交的银行账户明细、长沙银行存取款凭证，及陈燕的前述申明书等相印证，采纳为本案证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年至今，陈燕与苏争光之间存在长期的经济往来。
2014年9月9日，苏争光与陈燕签订《借款合同》，约定借款100万元，借款期限自2014年9月9日起至2015年9月8日止，借款人落款处除苏争光签字外，还有苏灵锦的落款签字。同日，陈燕通过长沙银行转账100万至苏争光账户，苏争光按照陈燕的指示，当即又将上述款项转至案外人李红利的账户。
2014年9月25日，苏争光与陈燕签订《借款合同》，约定借款150万元，借款期限自2014年9月25日起至2015年9月24日止。同日，陈燕通过长沙银行转账150万至苏争光账户，苏争光按照陈燕的指示，当即又将上述款项分别转至案外人李红利（95万）及杨卫东（55万）的账户。
2014年9月19日，苏争光转账还款5万元给陈燕。
2016年2月7日，陈燕收到苏争光10万元还款，并出具收条。
2017年，苏争光以李红利、杨卫东为被告，在长沙市雨花区人民法院提起不当得利之诉，要求返还前述转付款项并支付利息。该诉状的事实和理由部分载明：“2012至2013年间，原告与案外人陈燕存在民间借贷关系，原告陆续归还。2014年9月，陈燕以借款到期为由，要求原告配合其签订2500000元借款合同，并配合其过账。即，陈燕将人民币2500000元转入原告账户，原告转出至陈燕指定账户。2014年9月9日，陈燕将1000000元转入原告账户，并于当日指定原告全额转入到了被告李红利账户。2014年9月25日，陈燕将1500000元转入原告账户，并于当日指定原告转到了被告李红利和被告杨卫东的账户，其中，转入被告李红利账户950000元，转入被告杨卫东账户550000元。原告认为，2014年9月，原告配合陈燕签订借款合同和过账，只是为了配合陈燕对2012年至2013年民间借贷关系的重新核算，原告按照陈燕的指示，将上述2500000元转给被告李红利和被告杨卫东，该2500000元即已归还给陈燕……”
另查明：2015年7月29日，苏静静向陈燕单方出具还款协议一份。载明：“本人苏静静的父亲苏争光向陈燕借款人民币贰佰伍拾万圆整，今双方友好协商，愿意将名下坐落于长沙市仙岭北路××金质××栋1003号私有住房，建筑面积176.84平方米，房屋所有权证号：长房权证雨花字第××号抵押至陈燕名下。本人苏静静承诺，于2015年农历八月十五（阳历9月27日）前偿还部分本金，并于2015年农历年前（阳历2016年2月8日前）将欠款贰佰伍拾万圆全部还清。陈燕承诺免除苏静静父亲苏争光阳历6、7、8、9月利息，之后，每月利息按每月贰分计算。如不按时还款付息，本人愿意将此房屋任由陈燕处置，以房屋卖出的实际价格结算，多退少补。如违反此协议，本人愿意承担一切法律责任。”此外，苏静静还与陈燕签订有一份借款金额为250万元的借款合同，没有约定借款期限和利息，但约定以长沙市仙岭北路××金质××栋1003号房产做担保。2015年7月31日，陈燕和苏静静到房产管理机构办理了抵押登记，证号“房他证雨花字第××号”。该他项权证记载：房屋他项权利人陈燕，房屋所有权人苏静静，房屋所有权证号为713182294，房屋坐落雨花区仙岭北路××金质××栋，他项权利种类抵押权，债权数额250万元。
2015年12月，苏争光及苏静静向其债权人出具的一份承诺书中，提及了“陈燕贰佰伍拾万元”。
本院认为，本案系民间借贷纠纷。根据在案证据，尤其是陈燕的陈述及苏争光在长沙市雨花区人民法院提起诉讼的诉状陈述，可以认定，陈燕主张的借款本金250万元，并不是其于2014年9月9日及25日转账至苏争光账户的款项，而是双方对于前期借款本息的结算。2014年9月签订的两份《借款合同》，是双方结算后重新出具的债权凭证。在无证据证明前期利率超过年利率24%的情况下，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条的规定，重新出具的债权凭证载明的金额可以认定为后期借款本金。因此，陈燕主张借款本金为250万元，本院予以支持。陈燕认可苏争光于2016年2月7日偿还了欠款本金10万元，本院予以确认。此外，陈燕还认可苏争光于2014年9月19日转账还款5万元，并主张为借款利息的清偿，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，本院予以确认。
如前文所述，陈燕与苏争光于2014年9月9日签订的《借款合同》，是就其前期借款本息结算后重新出具的债权凭证。苏灵锦基于其与苏争光之间的特殊身份关系，在该份新的债权凭证的借款人处签字落款，在没有相反证据的情况下，应当认定为一种债务加入行为，即苏灵锦自愿为苏争光的该部分借款承担共同偿还义务。
苏静静向陈燕出具《还款协议》，将借款明确表述为“苏争光向陈燕的借款”、“陈燕承诺免除苏静静父亲苏争光阳历6、7、8、9月利息”，并表示愿意以其名下房产为借款提供抵押担保，并实际办理了抵押登记，符合《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条的规定，本院予以确认。苏静静在《还款协议》中明确承诺，将于2015年9月27日前偿还部分借款本金，并于2016年2月8日前将借款250万元还清。结合其对于借款的前述明确表述及其抵押担保意思表示，此处的还款承诺应当认定为苏静静自愿为苏争光的250万元借款提供保证。由于没有明确保证的方式，按照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当认定为连带责任担保。苏静静与陈燕另行签订的《借款合同》，是对上述借款保证及抵押担保的确认，事实上并没有发生新的250万借贷。因此，苏静静在本案中只是担保人，而不是借款人。
综上所述，陈燕诉请苏争光偿还借款本金250万元，扣减苏争光于2016年2月7日已偿还的10万元本金后，本院予以支持。利息计算：虽然苏争光与陈燕签订的两份《借款合同》均没有明确约定利息，但是苏静静出具的《还款协议》中“陈燕承诺免除苏静静父亲苏争光阳历6、7、8、9月利息，之后，每月利息按每月贰分计算”的记述，可以侧面印证陈燕主张的利息标准，基本符合当初借款的利息约定情况，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款的规定，本院予以确认和支持。陈燕主张2015年10月1日至2016年8月15日利息，其中，2015年10月1日至2016年2月7日的利息，以250万元借款本金为基数计算，为211666.67元；2016年2月8日至2016年8月15日的利息，以240万元借款本金为基数计算，为300800元。2016年8月15日之后的利息，另行计算至实际清偿完毕之日止。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏争光在本判决生效后立即偿还原告陈燕借款本金240万元；
二、被告苏灵锦对上述借款本金中的100万元，与苏争光共同承担立即偿还责任；
三、被告苏争光在本判决生效后立即支付原告陈燕2015年10月1日至2016年8月15日的借款利息512466.67元（2016年8月15日之后的利息以240万本金为基数、以月息2%的标准另行计算至借款实际清偿完毕之日止）；
四、被告苏静静对苏争光的上述借款本息偿还义务承担连带清偿责任；
五、原告陈燕在上述借款本息总额范围内，对被告苏静静登记抵押的长沙市雨花区仙岭北路58号金质苑6栋1003号房产（房屋所有权证号为713182294）享有优先受偿权；
六、驳回原告陈燕的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30956元，财产保全费5000元，由被告苏争光、苏静静、苏灵锦共同负担。
如不服本判决，原告陈燕可在判决书送达之日起三十日内，被告苏争光、苏静静、苏灵锦可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 闵俊伟
人民陪审员 范可鸣
人民陪审员 张荧荧
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 廖亚娇
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。