四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川19民终524号上诉人（原审被告、反诉原告）：岳俊喜，男，1967年11月21日出生，汉族，初中文化，住四川省南江县。委托诉讼代理人：梁中，四川宏坤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：巴中市天柱房地产开发有限公司，住所地：四川省巴中市巴州区后河街宗成广场综合楼。法定代表人：张忠杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖川，男，1978年8月3日出生，汉族，巴中市天柱房地产公司法律顾问，住四川省巴中市巴州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡江，男，1991年11月20日出生，汉族，高中文化，住四川省南江县。委托诉讼代理人：杨美洲，巴中市南江县集州法律服务所法律工作者。原审第三人：彭清泉，男，1971年5月1日出生，汉族，大专文化，住四川省巴中市巴州区。上诉人岳俊喜、巴中市天柱房地产开发有限公司（以下简称“天柱房地产公司”）因与被上诉人胡江、原审第三人彭清泉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2017）川1922民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人岳俊喜上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院判决解除岳俊喜、胡江之间的购房合同于法无据，认定事实错误，违反了合同法意思自治的原则。岳俊喜与胡江的房屋买卖合同已经完成且实际履行，南江县人民法院作出的（2014）南民初字第2775号民事判决已经确认合同有效，现在又判决解除合同并赔偿被上诉人胡江的装修损失，违反审判原则。同时自2013年以来，该房屋已具备办理产权手续的条件，至今未办理的原因是被上诉人拒不缴纳余下房款和相关手续造成，与房屋出售方无关。被上诉人所缴纳的水电安装费用，上诉人仅是代收行为，上诉人没有义务退还此费用。2.一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人的房屋买卖合同关系，并不是买卖市场上流通的商品房，不需要预售许可证。一审法院已认定原审被告天柱房地产公司与胡江签订的房屋买卖合同无效，又否认上诉人与被上诉人的口头房屋买卖合同，仅仅依据《城市房地产转让管理规定》来解除已经生效、实际履行的合同，该规定是管理性法规，而不是效力性法规，对上诉人与被上诉人达成的口头房屋买卖合同效力的认定不应仅适用该法规，同时并没有法律明确规定未采用书面形式的房屋买卖合同无效。上诉人天柱房地产公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院判决解除岳俊喜、胡江之间的购房合同于法无据，认定事实错误，且与该院作出的已经生效的（2014）南民初字第2775号民事判决相反，违反了审判原则，违反了合同法意思自治的原则。2.一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人系拆迁安置补偿法律关系，上诉人拆迁安置给岳俊喜的房屋不需要预售许可证。岳俊喜与胡江系房屋买卖合同关系，并不是在市场上按照商品房来流通的房屋买卖关系，同样不需要预售许可证。一审法院违规适用预售许可证制度来解除已经生效、实际履行的合同，无视当事人的意思自治，造成更大的社会矛盾，与法律化解矛盾的原则和社会引导的立法目的相反。即使解除合同，上诉人并没有违法出售房屋和收款，判决上诉人承担赔偿责任，明显不当。被上诉人胡江辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人彭清泉述称，案涉房屋系还给岳俊喜，至于怎么处理与天柱房地产公司无关。不清楚胡江与岳俊喜是否签订合同，天柱房地产公司与彭清泉不应当承担责任。原审原告胡江向一审法院起诉请求：1.判令被告岳俊喜返还原告购房款及水电安装费310000元并赔偿装修费65200元；2.判令被告岳俊喜从2012年3月1日起按年利率6%支付利息至房款及水电安装费付清之日止。3.判令被告天柱房地产公司承担连带责任。4.判令被告岳俊喜承担评估费用2500元。5.本案的诉讼费由被告承担。原审被告岳俊喜向一审法院反诉请求：1.确认2012年2月反诉人与被反诉人之间因买卖南江县“绿野公寓”2单元501号住房及1号门市而形成的买卖关系有效。2.判令被反诉人支付下欠的购房款138915元及逾期付款利息（2014年1月1日—2017年1月1日）25004.88元，两项共计163919.88元。3.本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实，2010年10月20日，被告岳俊喜（甲方）与第三人彭清泉（乙方）签订《拆迁还房协议》，约定甲方同意将位于南江县面积为530平方米的饲养场地使用权转让与乙方修建商住楼，乙方以拆迁还房形式补偿甲方。乙方还甲方房屋6套、门面3个。同年10月28日，被告岳俊喜（甲方）与第三人彭清泉（乙方）签订补充协议，约定乙方赔偿甲方5套住房，分别为2单元201、301、501、601、801，东边1、2号门市2个，第一个门市由乙方出售。协议签订后，第三人彭清泉实际投资并挂靠被告天柱房地产公司对南江县原饲养场所占地盘予以开发，工程名称“绿野公寓”。因未办理相关手续，2011年11月14日，南江县住房和城乡规划建设局作出南住建（2011）罚字第87号行政处罚决定书，对被告天柱房地产公司罚款100000.00元。“绿野公寓”于2011年底竣工。竣工后第三人彭清泉将约定的房屋及门市交与被告岳俊喜。2012年2月12日，经被告岳俊喜同意，原告胡江与被告天柱房地产公司签订《商品房买卖合同》两份，第一份合同约定原告胡江购买“绿野公寓”2单元501号房屋，单价为1700元/平方米，面积122.33平方米，总价207961元。第二份合同约定原告胡江购买“绿野公寓”一门市，建筑面积37.99平方米，单价2500元/平方米，总价95000元。原告胡江及第三人彭清泉在两份合同上签字，被告天柱房地产公司同时加盖公章。合同签订后，天柱房地产公司将房屋、门市交付原告胡江占有、使用，原告胡江交给了被告岳俊喜购房款310000元。2014年11月19日，原告胡江在装修房屋时，被告岳俊喜进行阻碍，双方发生纠纷。2014年12月22日，原告胡江向南江县人民法院提起诉讼要求排除妨害。2015年3月4日，南江县人民法院作出（2014）南民初字第2775号民事判决书，判决被告岳俊喜停止阻碍胡江装修房屋的一切行为。后岳俊喜向南江县人民法院起诉要求确认胡江与天柱房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》无效，南江县人民法院于2016年10月26日作出（2015）南民初字第850号民事判决，认定天柱房地产公司在未取得商品房预售许可证的情况下，于2012年2月12日与胡江签订的两份《商品房买卖合同》无效，现该判决已经发生法律效力。2017年2月20日，四川国正建设管理有限公司南江分公司作出《南江县“绿野公寓”2单元501号房屋装饰工程造价咨询评估工程预算书》，评估价为65201元，原告胡江交纳评估费2500元。一审法院认为，本案的争执焦点：一是购房款由谁返还、损失由谁赔偿；二是岳俊喜与被告胡江达成的口头房屋买卖合同是否有效。对于购房款由谁返还、损失由谁赔偿的问题。本案被告天柱房地产公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告胡江签订的两份《商品房买卖合同》无效，其行为具有过错。被告岳俊喜为达到逃避相关税费的目的，将自己以拆迁还房形式所得房屋用被告天柱房地产公司的名义出售给胡江，并收取房屋价款的行为，也具有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故对原告胡江要求返还购房款及赔偿损失的请求，一审法院予以支持。因购房款系被告岳俊喜收取，故应由被告岳俊喜返还，损失是由被告天柱房地产公司和被告岳俊喜的共同过错行为造成的，故应由被告天柱房地产公司和被告岳俊喜共同赔偿。对反诉原告岳俊喜与反诉被告胡江达成的口头房屋买卖合同是否有效的问题。房屋买卖合同属要式合同，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条和建设部《城市房地产转让管理规定》第七条之规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案反诉原告岳俊喜与反诉被告胡江转让房地产未采用法律规定的特殊形式，即签订书面合同，双方的权利义务约定不明确，加之双方交易的房屋属违章建筑，因其违反法律规定，在未经相关主管部门处理并补办合法手续之前，不能确定房屋所有权的归属，因此不能作为以转让房屋所有权为目的的房屋买卖合同的标的物，故双方的房屋买卖合同关系不能有效成立。合同是否有效的前提是合同关系成立，故对反诉原告岳俊喜要求确认与反诉被告胡江达成的口头房屋买卖合同有效及要求反诉被告胡江支付下欠购房款的请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告岳俊喜在本判决生效后三日内返还给原告胡江购房款及水电安装费310000元。二、被告岳俊喜、巴中市天柱房地产开发有限公司在本判决生效后三日内共同赔偿原告胡江装修费65200元。三、被告岳俊喜、巴中市天柱房地产开发有限公司在本判决生效后三日内共同赔偿原告胡江购房款及水电安装费利息（利息自2012年3月1日起以310000元为基数，按年利率6%计算至本判决确定的支付之日止）。四、被告岳俊喜在本判决生效后三日内赔偿原告胡江评估费2500元。五、驳回原告胡江的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告岳俊喜的诉讼请求。一审案件受理费6910元，反诉费3578元，合计10488元，由被告岳俊喜负担8705元，被告岳俊喜、巴中市天柱房地产开发有限公司共同负担1783元。二审中，上诉人岳俊喜提供水费发票和南江县下两供水站收据各一份，证明案涉房屋已经按照口头协议交付，胡江实际占用和使用。上诉人天柱房地产公司质证认为证据客观真实，能够达到证明目的。被上诉人胡江质证认为，从票据看不出是案涉房屋，不能证明房屋是胡江在使用。原审第三人彭清泉认为其与本案无关，没有意见。本院采证意见：对票据的真实性予以采信，但预存水费100元是否是胡江的行为无法证明，且仅凭一张水费发票无法证明被上诉人胡江在长期居住使用案涉房屋。二审经审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：四川省南江县人民法院作出的（2015）南民初字第850号民事判决书中载明：（2014）南民初字第2775号民事判决，在判决论理部分对岳俊喜断电导致胡江不能装修房屋是否构成妨碍进行了论述，并不涉及合同效力问题。本案在审理过程中，上诉人岳俊喜称是法院判决允许胡江装修，现在判决由岳俊喜及天柱房地产公司支付装修费用不合理。被上诉人胡江辩称，岳俊喜断电阻止其装修后未再继续装修，也未居住使用。上诉人岳俊喜及天柱房地产公司也未提供证据证实被上诉人胡江在断电或（2014）南民初字第2775号案件判决后存在继续装修的事实。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、（七）项规定：“下列房地产，不得转让：。（六）未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”本案中，岳俊喜就案涉房屋未依法登记领取权属证书，也未就转让房屋与胡江签订书面合同，且案涉房屋未在相关行政机关补办相关合法手续，一审判决驳回岳俊喜要求确认其与胡江关于案涉房屋买卖关系有效的诉请，并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。上诉人天柱房地产公司与被上诉人胡江签订的两份《商品房买卖合同》已经被南江县人民法院作出的（2015）南民初字第850号生效判决确认无效，且案涉购房款及水电安装费共计310000元是由岳俊喜实际收取的，故应当由岳俊喜承担返还310000元义务。岳俊喜称其中的水电安装费用他是代收，已交给相关行政机关，不应返还的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。案涉房屋装修通过鉴定价值65200元，是因合同无效后胡江受到的损失，岳俊喜及天柱房地产公司没有提供有力的证据证明，2014年11月19日岳俊喜对案涉房屋断电或（2014）南民初字第2775号案件判决后胡江存在继续装修的事实，故对于现有的装修价值65200元，岳俊喜及天柱房地产公司应当承担赔偿责任。南江县人民法院作出的（2015）南民初字第850号民事判决书已经发生法律效力，该判决书已经认定（2014）南民初字第2775号民事判决中并未涉及合同效力问题。故对于上诉人诉称（2014）南民初字第2775号民事判决确认岳俊喜和胡江签订的合同有效的理由，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6910元，由上诉人岳俊喜、巴中市天柱房地产开发有限公司各负担3455元。上诉人岳俊喜、巴中市天柱房地产开发有限公司各预交的二审案件受理费6910元，本院分别退还3455元。本判决为终审判决。审 判 长  王 立审 判 员  赖 敏审 判 员  吴 全二〇一八年六月二十一日法官助理  苟华林书 记 员  杨相国