新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新28民终561号
上诉人（原审原告）佘军，男，汉族，1974年7月6日出生。
上诉人（原审原告）易敏，女，汉族，1981年7月19日出生。
共同委托代理人钱新明，新疆阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司尉犁县分公司（以下简称中嘉佰汇达分公司）。
法定代表人周德新，系该公司总经理。
委托代理人王娟，女，汉族1983年9月4日出生。
被上诉人（原审被告）库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司(以下简称中嘉佰汇达公司)。
法定代表人许鼎兴，系该公司总经理。
委托代理人张皓添，新疆犁城律师事务所律师。
上诉人佘军、易敏因商品房买卖合同纠纷一案，不服尉犁县人民法院尉犁县人民法院（2015）尉民初字第1400号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人易敏及共同委托代理人钱新明，被上诉人库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司尉犁县分公司委托代理人王娟，被上诉人库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司委托代理人张皓添到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2012年10月，被告中嘉佰汇达公司为尉犁县达西民族风情街商铺在开盘前作广告宣传，广告宣传单的内容为：达西民族风情街一期开盘当天热销90%，商铺双面临街，买一层送一层。
2012年11月15日原告佘军与被告中嘉佰汇达公司签订了达西民俗风情街商铺房号确认书，确认书内容：原告选中达西民俗风情街3座105号，面积77㎡，赠送面积74.1㎡。单价7256.11元/㎡，总价558720.47元，并交纳房号确认定金100000元。庭审中，二原告均不认可确认书上的签名。
2013年12月29日，原告佘军、易敏与被告中嘉佰汇达分公司签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买位于尉犁县西环路以西团结路沿线以北民俗风情街第3幢05号房，建筑面积共189.32㎡，商品房单价2951.19元/㎡，总金额558720.47元。2012年12月17日原告佘军交纳商铺3-105房款458720元。加上2012年11月15日交纳的定金100000元，合计558720元，房款在双方签订商品房买卖合同前已付清。
另查，原告购买的3号楼5号商铺对应的二楼，根据设计是开放式大厅，只有一个公用门，属4、5、6、7号房主共用。2014年4月17日被告中嘉佰汇达分公司将5号房交付给原告佘军、易敏，原告也于2014年7月将房屋出租出去，并向库尔勒市中嘉佰物业交付了2014年-2015年一年的综合管理费。在此期间因7号房产权人将二楼通道阻挡，造成4、5、6号房主通行障碍。原告方因此于2014年11月24日将被告方诉至本院，要求被告支付因违约不能交付尉犁县达西民俗风情街3号楼5号房二楼的房款各331477.60元，支付违约金各3314元。
原审认为：原告佘军、易敏与被告中嘉佰汇达分公司签订的商品房买卖合同系依法成立的合同，自成立起生效。原告也依据商品房确认书在签订商品房买卖合同前将房款全额交清。但被告在2014年4月交付原告所购商品房时未能向原告交付二楼商品房，原因是其共用通道的7号房产权人将通道自行砌墙阻挡通道，造成被告无法向原告交付可以使用的二楼商品房，因此，被告履行合同存在违约行为。在起诉前和庭审中被告都提出通过原告一楼室内打洞做楼梯，以解决上二楼的问题，且该解决方案在其他使用的多户商铺中均采用，原告依据《建设工程质量管理条例》第六十九条之规定，拒绝被告的解决方案。
综合本案所查证据事实，针对原告的第一项诉讼请求，即退还被告不能交付的原告购买的3号楼5号二楼楼房及房款331477.6元（二楼112.32㎡）。原告的此项诉讼请求是变更合同的请求。本院认为，1、原告是依据达西民俗风情街商铺房号确认书的约定确认了所购商品房房号、交纳了订金和房款，这些行为均在签订商品房买卖合同前完成，虽然原告庭审中不认可确认书上的签名。被告依确认书认为其出售商品房是“买一赠一”，原、被告所争议的二楼属赠送。2、原、被告所签订的商品房买卖合同确认原告购买商品房一、二楼建筑面积共189.32㎡，商品房单价2951.19元/㎡，且合同中未说明“买一赠一”。3、商品房买卖合同签订后，房号确认书自动失效。原告不认可被告“买一赠一”的说法，对商品房买卖合同单价2951.19元/㎡，被告提出市场调查价格一楼商品门面房市场价在12000元/㎡，二楼在6000元/㎡，因此原、被告商品房买卖合同价格上显失公平。因此，原、被告双方在合同订立上存在重大误解，合同价格上存在显失公平，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，本案争议的商品房买卖合同是一份可变更、可撤销的合同。原告提出变更合同的诉讼请求，其要求退换争议二楼的房款331477.6元是以2951.19元/㎡单价计算得来，原告因此以单价2951.19元/㎡获得一楼77㎡商业门面房显然不合适，对此诉讼请求本院不予支持。对于被告要求以在室内打洞建楼梯解决二楼通道问题，原告不同意且依法变更设计是否合法，需要走什么手续被告未能提供相应的证据和法律规定，对此本院也不予支持。庭审中，原告也提出退还二楼的房款，价格可以商量，但原、被告未达成解决方案。
对于原告提出第二项诉讼请求，要求被告支付违约金3314元的请求，其要求未超过原、被告商品房买卖合同中的违约约定，本院予以支持。
另，依据《中华人民共和国合同法》第54条，当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，遂判决：一、驳回原告佘军、易敏要求被告中嘉佰汇达公司，中嘉佰汇达分公司支付达西民俗风情街3号楼5号房二楼房款331477.6元的诉讼请求。二、被告中嘉佰汇达公司、中嘉佰汇达分公司于判决生效后十日内支付原告佘军、易敏违约金3314元。
宣判后，原告佘军、易敏不服判决提出上诉称：原审认定事实不清，证据不足，上诉人所购被上诉人房屋即达西民俗风情街3号楼5号二楼至今无法交付使用，退还该房款的请求符合法律规定，请二审法院查明事实公正判决。
经二审查明的事实和证据与原审相同。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人佘军、易敏与被上诉人中嘉佰汇达分公司所签订的商品房买卖合同系依法成立的合同，自成立起生效。依据双方约定，上诉人将房款全部交清。被上诉人库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司尉犁县分公司在2014年4月交付上诉人所购商品房时，只交付一楼商品，未能交付二楼商品房，原因是共用通道被7号房产权人将通道自行砌墙阻挡通道，造成被上诉人至今无法向上诉人交付可以使用的二楼商品房。该事实可以认定被上诉人违约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同赔偿损失应予支持”。本案中，因被上诉人违约行为导致上诉人至今无法使用其所购5号房的二楼房屋。所以，该二楼房屋应退还给被上诉人，被上诉人应将房款退还给上诉人。2013年12月29日上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且该合同中已明确了房屋面积及价款内容。被上诉人不能交付的面积及价款应依据该合同内容中约定标准计算较妥。因此，上诉人依据合同内容要求被上诉人支付不能交付房屋的款项计331477.6元（二楼112.32㎡）的上诉请求符合法律规定，本院予以支持。原审以“原告要求退还争议二楼的房款331477.6元是以2951.19元/㎡单价计算得来，原告因此以单价2951.19元/㎡获得一楼77㎡商业门面显然不合适”为由驳回原告退还房款的请求不当，对此本院予以纠正，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款、第（二）款之规定，判决如下：
一、维持尉犁县人民法院（2015）尉民初字第1400号民事判决第（二）项内容；
二、撤销尉犁县人民法院（2015）尉民初字第1400号民事判决第（一）项内容：
三、被上诉人库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司尉犁县分公司、被上诉人库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司于收到本判决后30日内共同向上诉人支付房款331477.6元。
一审案件受理费3161元、二审案件受理费6322元共计9483元，由被上诉人被上诉人库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司尉犁县分公司、被上诉人库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 阿勒腾
审判员 张丹丹
审判员 赵伟力
二〇一六年六月二十二日
书记员 王小宁