辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第00963号
上诉人（原审原告）：赵恩福，男，1963年10月6日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
被上诉人（原审被告）：抚顺建业房地产开发有限公司，住所地：抚顺市顺城区新华大街22号。
法定代表人：李树勋，该公司经理。
委托代理人：吴秀荣，该公司经理。
委托代理人：丁玮，该公司法律顾问。
上诉人赵恩福与被上诉人抚顺建业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，抚顺市顺城区人民法院于2013年2月20日受理该案，于2013年3月11日作出裁定将此案移送抚顺市新抚区人民法院。抚顺市新抚区人民法院于2013年10月17日作出（2013）新抚民一初字第00639号民事裁定，赵恩福不服裁定，向本院提出上诉，本院于2013年11月18日作出（2013）抚中民三终字第00583号民事裁定书，维持抚顺市新抚区人民法院（2013）新抚民一初字第00639号民事裁定。辽宁省高级人民法院于2014年6月18日作出（2014）辽审四民提字第00034号民事裁定，撤销抚顺市新抚区人民法院（2013）新抚民一初字第00639号民事裁定以及本院（2013）抚中民三终字第00583号民事裁定。抚顺市新抚区人民法院于2014年11月13日作出（2014）新抚民一初字第00851号民事裁定，赵恩福不服裁定，又向本院提出上诉，本院又于2015年1月27日作出（2015）抚中民终字第00108号民事裁定，撤销抚顺市新抚区人民法院（2014）新抚民一初字第00851号民事裁定，将此案发回抚顺市新抚区人民法院重新审理。抚顺市新抚区人民法院作出（2015）新抚民一初字第00393号民事判决，赵恩福不服判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵恩福，被上诉人抚顺建业房地产开发有限公司委托代理人吴秀荣、丁玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2006年9月18日，赵恩福与抚顺时尚2008售楼中心签订“时尚2008”认购合同，约定购买抚顺时尚2008售楼中心开发的“时尚2008”三单元301室房屋，建筑面积93.64平方米，认购价格为每平方米2157.19元，总价款202000元，首期交款102000元，主体封顶后支付剩余100000元购房款，出卖方承诺此房于2007年12月31日（上下浮动一个月）之前交付使用，如违约每天按交款的万分之十赔偿。赵恩福于当日交付抚顺时尚2008售楼中心102000元的购房款（赵恩福和抚顺建业房地产开发有限公司均表示“时尚2008”楼盘原开发人系抚顺煤矿机械装备物资调配中心，该楼盘建筑销售赵恩福时，无行政审批允许建设的文件。“时尚2008”楼盘后更名为“博雅居然”）。2012年4月18日，抚顺博雅居然项目指挥部销售中心在赵恩福的请求下，将购房由3单元301室调整为1301室，面积93.64平方米，每平米调整差价150元。2012年5月22日，由作为甲方的抚顺煤矿机械装备物资调配中心、沈阳坤得房地产开发有限公司与作为乙方的抚顺建业房地产开发有限公司签订“博雅居然”项目地上建筑物买卖协议，协议约定乙方通过拍卖方式取得“博雅居然”项目土地使用权，在抚顺市中级人民法院的协调下，乙方受让“博雅居然”项目未完工的地上建筑，甲方预售楼时所收的定金13657682元返还乙方，乙方在支付款项中扣除，认购协议和利息支付由乙方负责履行。2012年8月17日，“博雅居然”项目开始配户使用。抚顺建业房地产开发有限公司分配方案记载：一、凡是同意退购房款，以签订合同日期为起点，以合同金额为基数，按年利率10%的标准退款；二、凡是原购房户想要房子，原购房户签订的楼层、房号、面积全部打乱，需重新签订合同，选择房号、楼层、面积，并需在原购房款的基础上每平方米交纳300元的差价款。
原审法院认为：赵恩福与抚顺建业房地产开发有限公司之间未签订房屋买卖合同。抚顺时尚2008售楼中心不具备房地产开发的资质，其与原告签订认购合同时未取得政府相关商品房开发、销售的资质，导致合同无法履行。违约责任不应由抚顺建业房地产开发有限公司承担。赵恩福请求被告支付违约金以及房屋租金一节，不予支持。赵恩福与抚顺煤矿机械装备物资调配中心、沈阳坤得房地产开发有限公司签订的“博雅居然”项目地上建筑物买卖协议，约定将预收赵恩福的购房款交付抚顺建业房地产开发有限公司，现赵恩福主张返还购房款的诉讼请求应予支持。抚顺建业房地产开发有限公司对请求返还购房款的业户按年利率百分之十支付利息的分配方案符合法律规定，依法准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定判决如下：一、抚顺建业房地产开发有限公司返还赵恩福购房款102000元；二、抚顺建业房地产开发有限公司支付赵恩福自2006年9月18日起至本判决生效之日止的购房款102000元利息。利息按年利率百分之十计算，不足一个月按一个月计算；三、驳回赵恩副的诉讼请求。上述给付款项于本判决生效之日起十日之内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4330元，由抚顺建业房地产开发有限公司负担。
宣判后，赵恩福不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：一、请法院依法撤销抚顺市新抚区人民法院（2015）新抚民一初字第00393号民事判决；二、请依法改判被上诉人交付上诉人博雅居然楼盘A座楼2单元1601号商品房；三、判令被上诉人支付合同违约金319260元；四、判令被上诉人支付上诉人租房费用123000元；五、诉讼费由被上诉人承担。理由如下：一审法院认定事实错误，判决错误。本案经省市区三级法院八次审理。开发商之间签订的《博雅居然地上建筑物买卖协议》第四条第3款明确写明确认购协议和利息支付由乙方抚顺建业房地产开发有限公司负责履行，第七条写明由抚顺市中级人民法院监督履行。《抚顺博雅居然（原时尚2008认购房源表》明确写明，“全部认购协议由抚顺建业房地产开发有限公司执行履行，如违约由建业房地产开发有限公司承担责任”。被上诉人已实际接手整个楼盘债权债务，制定分配方案，实际操作配户，被上诉人已收到上诉人的购房款，形成合同的完整连续性。上诉人的房屋认购合同合法有效。被上诉人必须依照上诉人的房屋认购合同全面履行。上诉人依据房屋认购合同条款被上诉人应交付上诉人博雅居然楼盘A座楼2单元1601号商品房。因被上诉人逾期交房所造成的违约金319260元，租房款123000元交付上诉人。一审法院判令退还上诉人的购房款和利息，不是上诉人的诉求，如果不能交付房屋，被上诉人应赔偿上诉人损失850367元，其中双倍返还定金204000元，利息损失110568元，房屋差价款321380元，一二审诉讼费用10419。一审法院违背诉求判决退房款和利息是错误的。
抚顺建业房地产开发有限公司辩称，赵恩福是与时尚2008年签订的房屋买卖合同，但时尚2008不具备法人主体资格，因此协议应当无效。给赵恩福造成损失的不是抚顺建业房地产开发有限公司，二者之间没有直接形成合同关系，赵恩福的诉讼主体错误。原审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院除确认原审判决查明事实外。另查明，抚顺煤矿机械装备物资调配中心、沈阳坤得房地产开发有限公司与抚顺建业房地产开发有限公司签订“博雅居然”项目地上建筑物买卖协议约定，抚顺时尚2008销售中心共计售出130户，全部认购协议由抚顺建业房地产开发有限公司执行履行，如违约由抚顺建业房地产开发有限公司承担责任，与时尚2008项目销售中心无关，不承担法律责任。
本院认为，赵恩福与抚顺时尚2008售楼中心签订“时尚2008”认购合同时，抚顺时尚2008售楼中心未取得商品房预售许可证明，而且至今仍未取得商品房预售许可证明，依照法律规定，双方签订的认购合同无效。赵恩福对抚顺时尚2008售楼中心未取得商品房预售许可知晓，因此导致合同无效，双方均有过错。依据抚顺建业房地产开发有限公司与抚顺煤矿机械装备物资调配中心、沈阳坤得房地产开发有限公司签订“博雅居然”项目地上建筑物买卖协议，抚顺建业房地产开发有限公司承接认购合同的义务，理应承担认购合同无效的民事责任。按照法律规定，因合同无效取得财产的，应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。抚顺时尚2008售楼中心未取得商品房预售许可证明预售商品房，应承担主要责任，应返还赵恩福购房款102000元及利息，利息标准参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。抚顺建业房地产开发有限公司同意利息按年利率百分之十计算，高于金融机构计收贷款利息的标准，按照抚顺建业房地产开发有限公司同意的利息计算更有利于赵恩福，应予准许。赵恩福基于合同有效前提下提起的赔偿损失，在合同无效情况下不能产生合同有效的期待利益，因此，这些损失不能作为本案赔偿损失考量的标准；对于其要求给付购房款一倍的损失，因该案事实不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条情形，本院无法支持。综上，上诉人上诉理由缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6089元，由赵恩福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 迪
审 判 员 尹立威
代理审判员 韩 健
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 孙洁冰