济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第1960号
原告：山东济南烟草有限公司，住所地济南市。
法定代表人：宋洪润，总经理。
委托诉讼代理人：蔡伟，山东舜翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘东方，山东舜翔律师事务所律师。
被告：宋德广，男，1974年3月20日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：贺宁，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙硕，山东齐鲁律师事务所实习律师。
原告山东济南烟草有限公司（以下简称济南烟草公司）与被告宋德广物权保护纠纷一案，本院于2015年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告济南烟草公司申请财产保全，本院于2015年8月31日作出（2015）槐民初字第1960-1号民事裁定：查封原告济南烟草公司为诉讼保全提供的担保即原告济南烟草公司名下的坐落于济南市39-1号房产一套；作出（2015）槐民初字第1960-2号民事裁定：冻结被告宋德广银行存款40万元或查封其相应价值的财产。原告济南烟草公司委托诉讼代理人蔡伟、刘东方，被告宋德广委托诉讼代理人贺宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南烟草公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾出位于某小区四区三号楼的房屋；2.判令被告赔偿原告2015年6月12日至2015年8月31日占用房屋期间的租金损失406007元，2015年9月1日至判决生效之日租金损失继续计算，由被告一并承担；3.判令本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：原告于2014年5月12日与山东佳士得国际拍卖有限公司（以下简称佳士得公司）签订《某房屋租赁合同》，合同履行期间因佳士得公司逾期支付租金，原告已书面通知佳士得公司解除双方上述租赁合同，并于2015年6月8日提起诉讼。2015年6月11日，原告准备收回上述房屋重新对外出租时发现，被告已经毫无理由的强行占用了原告的上述房屋。虽经原告多次与被告交涉，但被告均拒绝腾出原告所有的上述房屋，故提起诉讼。
在审理过程中，原告济南烟草公司于2016年4月21日补充陈述称：一、因原告已经于2015年12月6日收回涉案房屋，故原告放弃要求被告腾房的诉讼请求；二、因原告已经收回房屋，故现主张2015年6月12日至2015年12月6日的占有使用费。根据鉴定报告计算，3号楼一、二、三层房屋（包括404、405、406、407）占有使用费为632480.90元。
原告济南烟草公司于2016年6月27日补充陈述称：因根据房产档案资料，涉案房屋四层404、405、406、407号的面积为287.72平方米，而原告与佳士得公司的合同中约定为287.71平方米，故申请按照287.72平方米主张权利。
被告宋德广辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、1.被告无占有房产的事实，被告并非房产的所有权人以及享有承租权，对涉案房产没有占有的理由。2.本案系因被告不了解原告是否具有合法的收房权限继而引起的口角产生。该事件具有偶发性和临时性，不能证明被告持续的占有涉案房产。二、原告所主张的损害赔偿不应得到支持。1.被告无占有涉案房产的事实。2.原告已经就涉案房产的租金及占有问题向法院起诉，其主张的赔偿数额与本案有一致性。3.双方经过派出所处理后，被告已经于2015年6月11日离开涉案房产，并未实际占有和使用涉案房产。
经审理查明，2011年，原告济南烟草公司与济南某房地产开发有限公司（以下简称某公司）签订《商品房买卖合同》，原告济南烟草公司购买某公司开发的某小区四区3号楼101、201、301、401、402、403号房屋，建筑面积共计1940.03平方米。同年11月29日，原告济南烟草公司与某公司签订《关于济南市烟草专卖局（公司）购买某小区四区3号楼的补充协议》，约定：某公司同意原告济南烟草公司无偿使用某小区四区3号楼四层的物业管理用房等四间（即404、405、406、407），总面积287.71平方米，原告济南烟草公司使用期间不得破坏楼梯结构，亦不能转让、转租。后原告济南烟草公司取得登记日期为2015年12月9日的、某小区四区3号楼101、201、301、401、402、403室的房屋所有权证书。
2014年5月12日，原告济南烟草公司（甲方）与佳士得公司（乙方）签订《某房屋租赁HT-2014-054房屋租赁合同（出租）》，约定：第一条、房屋概况。房屋地址：某小区4区3号楼，建筑面积2227.75平方米。第二条、租赁用途。乙方承租该房屋用途为办公，在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途，不得转租或分租给第三方。第三条、租赁期限。租赁期共3年，自2014年7月20日起至2017年7月19日止。第四条、租金及支付。首年租金标准为每日每平方米2.25元（按照建筑面积计算），首年租金总额为1829539.69元。租金按半年支付；自本合同生效之日起七日内，乙方应支付给甲方半年的租金，以及20万元的租房押金；以后应在每半年第5个月的月底前付清下一半年的租金。租赁期满或合同解除后，租房押金由甲方抵扣乙方应承担的费用，包括但不限于租金、滞纳金及赔偿等，剩余部分如数返还乙方。租房押金不计付利息。第五条、相关费用。租赁期间，乙方的煤气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、物业管理费等一切费用由乙方承担，并由乙方承担延期付款的违约责任。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。……第八条、违约责任。……2.乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按本合同第四条应交付租金的1%向甲方支付违约金。乙方拖欠租金达30天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，违约金继续计算。……第十一条、根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件。搬迁后7日内房屋内如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。合同并就维修养护责任、其他权利与义务、免责条件等事项进行了约定。被告宋德广作为佳士得公司的委托代理人在该合同中签名。
签订合同后，原告济南烟草公司将房屋钥匙交付佳士得公司。后因佳士得公司未按期支付房租，原告济南烟草公司进行催要，2015年4月1日，佳士得公司致函原告济南烟草公司，载明：我公司承诺在2015年4月15日前支付2015年1月20日至2015年4月20日的房租，在2015年4月30日再支付2015年4月21日至2015年7月20日的房租。如承诺做不到，本单位愿意承担原合同约定的全部房租和违约金，愿意接受济南烟草公司对本公司包括但不限于起诉等措施。5月5日，佳士得公司出具《承诺书》，载明：佳士得公司由于公司经营不善，已拖欠济南烟草公司2015年上半年房租四个月之久，给济南烟草公司造成了很不好的影响。为了挽回不好的影响，特承诺如下：1.佳士得公司在2015年5月30日前付清2015年上半年的房租。2.如在2015年5月30日未付清，佳士得所有物品归济南烟草公司所有，并自动解除合约，一周内无条件归还济南烟草公司房产。5月15日，佳士得公司出具《还款计划书》，载明：经我公司全体股东商议，由于我公司因为市场大环境不好，经营不善，给济南烟草公司房租拖欠五个月之久。我单位承诺在2015年5月30日前全部上交2015年上半年房租，请给予最后半个月的期限。如果在2015年5月30日前不缴纳2015年上半年房租，我公司自愿搬离济南烟草公司房子。
因佳士得公司未按照承诺支付欠款，原告济南烟草公司诉至本院要求处理。本院立案受理，案号为（2015）槐民初字第1271号。在该案审理过程中，原告济南烟草公司诉称佳士得公司已经于2015年6月8日搬离涉案房屋，并变更诉讼请求，将要求佳士得公司承担责任的终止日期确定为2015年6月8日。
2015年8月28日，济南市公安局槐荫区分局五里沟派出所出具《接警证明》载明：2015年6月11日15时51分，张某代表济南烟草公司电话报警称：济南烟草公司将位于某小区四区三号楼的房屋租赁给佳士得公司，目前佳士得公司在拖欠房租的状态下已撤出，济南烟草公司准备收回房屋更换钥匙，遭到宋德广纠集人员阻挠。接警后，我所值班民警出警了解情况，现场情况与报警人所说相符，但该警情由经济纠纷引起。
2015年10月28日，本院作出（2015）槐民初字第1271号民事判决，认为：原告济南烟草公司与佳士得公司于2014年签订租赁合同后，将房屋交付佳士得公司使用，按约定履行了义务，而佳士得公司未完全按照合同约定支付租金，并经催要后未按照承诺履行付款义务，显系违约，且佳士得公司在2015年6月8日将房屋交还原告济南烟草公司，合同不能继续履行，责任在佳士得公司。原告济南烟草公司提起诉讼后至今，佳士得公司仍没有向原告济南烟草公司支付租金，且双方约定佳士得公司拖欠租金30天以上，原告济南烟草公司有权终止合同，收回房屋，故原告济南烟草公司要求解除合同合法有据，应予支持。但因佳士得公司已于2015年6月8日将相应房屋交还原告济南烟草公司，表明双方之间的《房屋租赁合同》已于该日解除。根据原告济南烟草公司与佳士得公司的租赁合同约定，自2014年7月20日至2015年7月19日止首年的租金标准为按照建筑面积每日每平方米2.25元计算，佳士得公司承租的房屋建筑面积为2227.75平方米，故佳士得公司自2015年1月20日至6月8日应支付的租金为701741.25元。另因佳士得公司于2014年6月23日向原告济南烟草公司缴纳过房租押金20万元，原告济南烟草公司同意将该押金从欠款中扣除，对此予以准许。因此，佳士得公司应向原告济南烟草公司支付此期间的租金501741.25元。由于双方约定2014年7月20日至2015年7月19日租金为1829539.69元，佳士得公司已经支付2014年7月20日至2015年1月19日租金914768.85元，并应在2014年12月31日前支付2015年1月20日至2015年7月19日的租金914769.84元。由于佳士得公司未按照约定支付租金，故应按照每日1%承担逾期支付租金914769.84元的违约金，由于原告济南烟草公司主张因佳士得公司于2015年6月8日腾出房屋，违约金应计算至2015年6月8日，系对其权利的处分，予以准许。经核算，佳士得公司应支付逾期支付租金的违约金1454484.05元。根据原告济南烟草公司与佳士得公司的租赁合同约定，租赁期间，物业管理费由佳士得公司负担，根据原告济南烟草公司与物业公司约定物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米2.6元收取，涉案房屋建筑面积为2227.75平方米，故佳士得公司自2014年7月20日至2015年6月8日应支付的物业费为61782.93元。原告济南烟草公司主张根据双方口头约定，佳士得公司承担自2014年7月1日起的物业费，由于原告济南烟草公司与佳士得公司的租赁合同自2014年7月20日至2017年7月19日，原告济南烟草公司主张自2014年7月1日起的物业费，但未提交任何证据，原告济南烟草公司主张2014年7月1日至7月19日的物业费依据不足，不能支持。遂判决：一、原告济南烟草公司与佳士得公司于2014年5月12日签订的《某房屋租赁HT-2014-054房屋租赁合同（出租）》于2015年6月8日解除；二、佳士得公司于判决生效之日起十日内给付原告济南烟草公司房屋租金501741.25元；三、佳士得公司于判决生效之日起十日内给付原告济南烟草公司逾期支付房屋租金的违约金1454484.05元；四、佳士得公司于判决生效之日起十日内给付原告济南烟草公司物业费61782.93元；五、驳回原告济南烟草公司的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
在审理过程中，原告济南烟草公司提交照片6张，2张为张贴佳士得公司2015年5月5日《承诺书》、2015年5月15日《还款计划书》、2015年6月10日《山东舜翔律师事务所关于解除某房屋租赁合同的律师函》（该函载明即日起解除租赁合同）的照片；2张为被告宋德广在涉案房屋前的影像照片；2张为涉案房屋院落门口摆放载有“停车、洗车”字样的牌架的照片，该照片中涉案房屋门口张贴有“某烧烤大排档”广告，原告济南烟草公司诉称张贴函件和载有被告宋德广影像的照片拍摄时间为2015年6月11日，2张院落门口的照片拍摄时间为2015年8月19日，原告济南烟草公司以此证实被告宋德广占用涉案房屋。被告宋德广提出异议，认为：张贴函件和载有被告宋德广影像照片的拍摄时间没有异议，其余2张拍摄时间不清楚；原告济南烟草公司出具解除合同函，佳士得公司有3个月的除斥期间，2015年6月11日合同还未解除，原告济南烟草公司不具有合法收房权利；被告宋德广的照片不能证明被告宋德广长久持续的占有涉案房产，且被告宋德广为一人，不具备实际性阻挠原告济南烟草公司收房的能力；且照片中反映的“某烧烤大排档”与被告宋德广毫无关系。
在审理过程中，本院依据原告济南烟草公司申请自济南市公安局槐荫区分局调取了相应的询问笔录，2015年8月19日民警对被告宋德广的询问笔录中记载：我是佳士得公司的股东；某小区4区3号楼（烟草公司所属房产）自2014年7月20日承租后，因为房租问题与烟草公司一直有纠纷；2013年我通过朋友与高某甲认识，2014年初高某甲找到我说在某有一套房产，是从烟草公司买过来的，他没有前期的启动资金想让我前期投资。他还给我发过房产的相关证明微信图片包括：与烟草局对该处房产的买卖合同、烟草局对该处房产的招标合同和该处房产的图纸；我没见过（买卖合同、招标合同具体内容）。我听高某甲说房产总价2千万元，已经预付了30%房产，前期启动资金没有了，要求我投入资金入股公司。我也考察了一下他们的实力认为可以参与，于是我就提供担保通过朋友陆续借给他1千多万的资金，说好我只出资并不参与经营。前期佳士得公司与烟草公司谈的时候我也没有参与。2014年4月份在房屋内部改造和装修时城管执法带烟草公司过来找，我才从烟草公司了解到该处房产是租赁的，不是高某甲买的；在租某房产之前我就借给高某甲35万元用于佳士得公司经营，并签了一份以借款形式入股佳士得公司的协议。我那时就是公司的股东之一了；虽然公司法人是他（高某甲）哥哥高某乙，公司股东中也没有他名字，但公司实际上就是他一直在经营，他是公司实际所有人；我是公司股东一事佳士得很多员工都是可以证明的，小区物业也可以证明这一点。我知道房屋是租赁后与高某甲谈过，他当时给我保证房屋前期租赁一年后，烟草公司肯定会买（原文如此）给他。事情已经这样了，我当时想经营前景好也行，并要求在最终与烟草公司房屋租赁合同由我来代表佳士得公司签名。第一期租金和20万元押金都是我付的。到2015年1月份租金到期后，烟草公司就多次派人来催要租金，这几次谈判都是我代表佳士得公司与烟草公司谈租金的事。他（高某甲）在场，但都是以我为主在和烟草公司谈。他（高某甲）当着我、烟草公司的人、某小区物业的人面曾经表示过：关于某小区这处房产租金问题由我代表佳士得公司与烟草公司来谈；（民警问：房屋租金一直未缴纳，烟草公司给佳士得公司发过一份关于解除房屋租赁合同的律师函你收到过吗？）是的，我虽然没见过，但我知道这件事，我当时没在济南，公司人给我发过该函照片，我给公司的人说让他们去法院起诉吧，我没有理会；（民警问：关于房屋租金问题你与烟草公司是怎么谈的？）我当时给烟草公司人说过，公司近期经营不善，资金周转不开，还表示过用公司陈列的商品（黄花梨家具）暂时抵做租金，但烟草公司人不同意。我说租金不是不给，我现在联系不上高中胜。但烟草公司只是一味要求我搬离，归还房租金；（民警问：现在房屋是谁用着呢？）就是我用着呢；（民警问：解除合同律师函你也知道了，租金也一直没再缴纳，你还一直用着此处房产，你是如何想的？）我就是要求将高某甲找到三方协商，再就是我装修房屋投入如何解决。我并不是不付房租，如果他们烟草觉得不合法可以去法院起诉我就行。原告济南烟草公司诉称该笔录可以证明：被告宋德广知道佳士得公司从原告济南烟草公司处租赁涉案房屋，对于2015年1月份催要租金、2015年1月至7月的房租未交纳及双方解除租赁合同的情况，被告宋德广是知情的，而且被告宋德广自认自2015年6月11日至2015年8月19日笔录做出时一直占用涉案房屋。被告宋德广于2015年9月28日庭审过程中对该笔录内容的真实性没有异议，认为该笔录证明：被告宋德广为佳士得公司垫付了部分租金，其与佳士得公司之间存在债权债务关系，被告宋德广基于与佳士得公司的经济纠纷，并且在佳士得公司与原告济南烟草公司租赁协议未确认解除的情况下，在2015年6月11日与原告济南烟草公司就收房的合法性产生争议，并在派出所介入下化解了争议，于当天撤出涉案房屋。2015年9月30日，被告宋德广向本院邮寄提交对于该询问笔录的质证意见：1、被告宋德广称其占有了该房产是属于认识上的错误。被告宋德广仅仅是受到佳士得公司的委派协助后续工作的处理，其本身并没有占有该房产，实际占有人为佳士得公司。2、物权保护纠纷，不能仅仅依据几句话认定房屋的占有人，应当结合客观的证据来综合认定涉案房产的实际占有人。首先，原告济南烟草公司提交的照片显示涉案房产门口立有“某烧烤大排档”字样，显示占有房产的系某烧烤大排档及其实际经营人，或者说某烧烤大排档的实际经营人是占有人之一。其次，涉案房产系佳士得公司承租，其是最有可能占有该处房产的。另外本案一个关键的客观事实是房产的钥匙并非被告宋德广所掌握。综上，涉案房产的锁头均为佳士得公司安装，钥匙应掌握在佳士得公司手中，被告宋德广在没有钥匙的情况下客观上根本不可能占有涉案房产。事实上正因为佳士得占有该房产，才导致被告宋德广主观上认为佳士得公司占有涉案房产即能够因与佳士得公司之间有经济纠纷能够对涉案房屋主张相应权利，从而产生了占有涉案房产的错误认识。最后，涉案房产系客观存在的，佳士得在承租之后房屋内尚有部分佳士得公司的物品，更加能够证明佳士得公司占有该房产的事实。综上所述，被告宋德广所做的陈述系基于认识上的错误，同时物权保护纠纷应当以客观事实为基础，不能片面的依据当事人基于错误认识所做出的陈述认定案件事实。原告济南烟草公司提交的证据客观的显示出某烧烤的实际经营人客观上占有了涉案房产，至少能够证明原告济南烟草公司的诉讼请求部分是对被告宋德广不能成立的，同时也印证了被告宋德广所做的陈述是与客观事实不相符的。结合本案涉案房产的钥匙为佳士得公司掌握能够得知被告宋德广根本不可能占有该房产。原告济南烟草公司对此提出异议，认为：公安机关的询问笔录中已经证实涉案房屋由被告宋德广占用，且被告宋德广也已经认可。根据原告济南烟草公司提交的照片，其中6月11日两张照片显示被告宋德广在涉案房产处，涉案房屋的实际所有人系原告济南烟草公司，原告济南烟草公司没有对某烧烤进行过租赁或让其进入经营。某烧烤后续占用涉案房屋是被告宋德广让其进入的。涉案房屋院门电动门钥匙由被告宋德广掌控，房屋的大门可以随便进入，没有上锁，是否有房屋钥匙并不代表占有或不占有房屋。房屋内已经没有佳士得公司的物品。
2015年8月28日民警对韩某的询问笔录记载：我是在2013年8月份到2014年8月初在这家公司干过会计，主要负责公司票据审核工作；公司法人高某乙，实际经营人是他弟弟高某甲（也就是高某）。高某乙不参与公司的运营；2014年3月，公司陆续从广场搬到现在的办公地点（某4区）；公司大概有30来个人员。决策层实际上就是高某甲、张某乙，其余都是公司职员；（民警问：宋德广你认识吗？）我是公司搬到某这边后见过他，他那时候每星期几乎来公司3、4天，但从不参与公司任何事务，来后就到公司为他在三楼一间办公室去；（民警问：他是否是公司职员或股东？）我不确定。高某甲让我们公司人叫他宋总，至于是否公司人员不清楚，但当时签订租赁合同时，他参与过合同条款的修改；（民警问：高某甲是否在公开场合说过宋德广是公司的人）高某甲没讲过，但宋德广曾经在公司职员面前说过他也是公司领导，公司也是他的；（民警问：你怎么认为宋德广说的这种话？）我没有当真，公司运营还是高某甲说了算。原告济南烟草公司与被告宋德广对此未提出异议。
2015年9月1日民警对白某的询问笔录记载：我之前在X公司任项目经理，负责某小区的物业管理工作；2014年底我给烟草公司打电话催要2014年下半年物业费用，烟草公司告知我房子租出去了，从2014年7月份后物业费用由租户缴纳。我们去找租户拍卖公司，一个姓高的老总承诺2015年5月缴纳2014年下半年物业费，一个月后缴纳2015年上半年的物业费；2014年3月份，烟草公司姓王的主任给我打电话让我去拍卖公司谈拖欠物业费的事。我到时有烟草公司3、4个人，拍卖公司有3个人，一个高总还有一个说是副经理再就是一个财务的女的。我去时烟草公司可能与拍卖公司就房租的问题已经谈过了，拍卖公司人只是答复我们关于物业费的问题。当时就是对宋德广印象深刻（通过照片辨认），因为整个过程都是他代表拍卖公司在和物业公司谈物业费的问题，也是他将财务叫来说是费用问题找她，具体有什么事情的话找他和那个副经理。原告济南烟草公司与被告宋德广对此未提出异议。
在审理过程中，被告宋德广提交《借条》1份，载明:高某甲今借宋德广现金35万元，用于公司转运，借期为2013年11月30日至2014年3月30日；借款人高某甲。并加盖了山东佳士得国际拍卖有限公司印章。被告宋德广以此证实其与佳士得公司之间有经济纠纷。原告济南烟草公司提出异议，认为：该借条系被告宋德广与高某甲之间的纠纷与本案无关，且该借条的真实性无法确认。
在审理过程中，被告宋德广提交（2015）槐民初字第1271号案件的民事起诉状复印件1份，被告宋德广辩称：被告宋德广从未占有使用过涉案房产；该诉状副本的来源系佳士得公司法定代表人的丈夫交付的；（2015）槐民初字第1271号案件的诉讼请求为：1.解除租赁合同，说明原告济南烟草公司自认合同没有解除。2.立即腾出房屋，说明原告济南烟草公司认可占用房产的为佳士得公司。3.支付自2015年1月20日至判决生效之日的租金及违约金，说明原告济南烟草公司对涉案房产的实际占有人明确为佳士得公司。通过诉讼请求可以看出，原告济南烟草公司向被告宋德广主张的损失根本不存在。原告济南烟草公司对此提出异议，认为：（2015）槐民初字第1271号案件的的第二项诉讼请求在审理过程中已经撤销。
在审理过程中，被告宋德广邮寄提交《追加当事人申请书》，要求追加佳士得公司作为被告参加诉讼。原告济南烟草公司认为佳士得公司已经于2015年6月将涉案房屋交还，涉案房屋现由被告宋德广占用，不同意追加佳士得公司作为被告参加诉讼。
在审理过程中，寄件单位“泰安市xx区xx楼山东佳士得国际拍卖有限公司”于2015年10月6日向本院邮寄提交“山东佳士得国际拍卖有限公司”于2015年9月30日出具的《情况说明》1份，载明：2014年5月12日，济南烟草公司与我公司就位于某小区4区3号楼房产签订房屋租赁合同，现就该房屋双方发生房屋租赁诉讼纠纷，鉴于济南烟草公司未履行收房手续，目前承租房产及租赁房屋要求仍由我公司唯一掌握。由于我公司与宋德广之间尚有经济纠纷，且承租房产内尚有我公司部分办公用品可用于偿还宋德广部分债务，因此我公司委派宋德广处理承租房产善后事宜，相关法律后果由我公司承担。该《情况说明》仅加盖了“山东佳士得国际拍卖有限公司”印章，未有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章。原告济南烟草公司对此提出异议，认为：1、佳士得公司出具承诺书记载如果2015年5月底齐纳交不上房租，合同解除，一周之内搬离房屋。2015年6月9日，佳士得公司实际搬离房屋，原告济南烟草公司2015年6月10日出具解除租赁合同的律师函，双方租赁合同已经解除。房屋钥匙是否由佳士得公司掌握与宋德广占用房屋之间没有必然关联，不能否定被告宋德广占用涉案房屋。2、涉案房屋内没有佳士得公司办公用品，佳士得公司所谓委派被告宋德广处理租赁房产的善后事宜与本案没有直接关联。原告济南烟草公司与佳士得公司是租赁关系，本案系物权保护纠纷，如果佳士得公司委派被告宋德广处理租赁房产善后事宜，被告宋德广应当以委托代理人的身份参加与佳士得公司房屋租赁合同纠纷一案的诉讼，但佳士得公司没有委托被告宋德广参加该案的诉讼，所以佳士得公司所称被告宋德广是其代理人处理涉案房屋租赁善后事宜没有依据。被告宋德广对于该《情况说明》的真实性没有异议，认为该《情况说明》证明：涉案房产目前由佳士得公司掌控，并且佳士得公司作为租赁合同的承租人，有理由也有能力继续占有房屋，并且原告济南烟草公司从未从佳士得公司接受过涉案房产。因此涉案房产的处分实际由佳士得公司掌控。处理承租房产善后事宜与参加诉讼是不同的概念。
在审理过程中，2015年10月10日本院进行调查时，本院询问：1.被告宋德广既然在济南，而且又处理承租房产善后事宜，为何未作为佳士得公司委托代理人参加原告济南烟草公司与佳士得公司租赁合同纠纷案件诉讼？被告宋德广答复：诉讼主要涉及法律问题，应当由法律专业人士处理，不应由没有法律知识的人处理该纠纷。委托处理善后事宜是一个具体事务，对专业性要求不高，佳士得公司作为一个独立民事主体，其委派何人处理何种事务是其自由，任何第三方不得横加干涉。《情况说明》记载非常明显，系因佳士得公司与被告宋德广之间有经济纠纷，佳士得公司在涉案房产中尚有部分物品，有一定价值，以及其占有房屋继而产生的收益能够弥补其与被告宋德广之间的债务，因此委派被告宋德广处理承租房产的善后事宜，实质上是一个债权债务的履行，并不能片面的认定所有的涉及涉案房产的租赁合同关系、诉讼法律事务均由被告宋德广承担。2.佳士得公司委派被告宋德广具体处理哪些善后事宜？被告宋德广答复：主要涉及：①佳士得公司的物品，如佳士得公司人员取走或第三方取走，佳士得公司应当通知被告宋德广；②如涉案房产产生收益，该收益应当优先偿还被告宋德广债务。3.本涉案房产会产生什么收益用于偿还被告宋德广债务？被告宋德广答复：涉案房产目前尚在佳士得公司掌控，其可用于转租或自用。4.涉案房产会产生的收益？被告宋德广答复：被告宋德广目前没有收到收益以偿还佳士得公司债务，佳士得公司有无收益不清楚。原告济南烟草公司对被告宋德广的上述陈述提出异议，认为：1.被告宋德广称其处理佳士得公司善后事宜占用原告济南烟草公司房屋是为弥补其经济纠纷，被告宋德广已经自认占用房屋。2.原告济南烟草公司与佳士得公司租赁合同约定不得转租，只能由佳士得公司经营使用。3.被告宋德广在询问笔录中已经明确表示其知道原告济南烟草公司与佳士得公司解除租赁关系。4.原告济南烟草公司于2015年6月11日向被告宋德广声明不得占用涉案房屋，被告宋德广占用至今，严重侵害原告济南烟草公司的权益。5.被告宋德广陈述涉案房屋内有佳士得公司的物品不属实。
在审理过程中，本院于2015年10月10日对涉案房屋进行现场勘验，勘验笔录：1.涉案房屋一层由立兴烧烤大排档使用部分，另一部分空置；2.涉案房屋二、三层空置，没有物品，地面有垃圾；3.涉案房屋四层房屋内有四间房屋室内摆放物品，原告济南烟草公司及被告宋德广均称上述物品不归其所有；涉案房屋四层有六扇门不能打开，该六扇门后的房屋内情况不清。
2015年10月10日，本院勘验现场时，对涉案房屋一层使用人某烧烤店进行调查，使用人自称高某丙，其陈述称：某烧烤店没有营业执照；佳士得公司欠我对象汪某一部分钱，具体数额不清楚，就把一层租给我们抵债务；欠款数额、租金数额都不清楚，都是汪某处理的；我是从2015年7月18日开始使用房屋的；（问：还有别人使用这个房子吗？）我只使用一楼，别的情况不清楚；（问：你在使用房屋期间，看见有他人使用二楼及以上房屋吗？）我在房子的时候，没见过别人上楼，但我不在的时候我不清楚；（问：你使用一层房屋如何上锁？）一层房屋没有锁，我有时候用一条链子锁上门，但也锁不住，有时候也不锁；（问：你们与佳士得公司有合同吗？签了多长时间的合同？准备使用多长时间房屋？）我不清楚。因为这是佳士得公司用一层房屋抵债，所以房子我没有进行改动，还是原来的样子，我只是用于经营烧烤；是佳士得公司给我们一层房屋用的，如果佳士得公司不还钱，我们不会搬走的；关于房子和宋德广没有关系，但是宋德广还欠我们钱。被告宋德广对此予以认可。原告济南烟草公司提出异议，认为：1.高某陈述佳士得公司将房屋出租给她，即便情况属实，该行为也是无效的，因为原告济南烟草公司与佳士得公司约定不得转租。2.原告济南烟草公司与佳士得公司租赁合同已经于2015年6月8日解除，高某陈述自2015年7月18日使用房屋，且是从佳士得公司租来的，明显与事实不符。3.原告济南烟草公司要求被告宋德广支付占用房屋期间的损失是合法的，因为被告宋德广在2015年8月19日承认涉案房屋由其占用。4.至于某烧烤背后的真正所有人或控制者是谁，并不能因为挂了某烧烤的牌子，就证明实际使用人是某烧烤。应以公安机关的笔录认定房屋占用人的身份。
在审理过程中，原告济南烟草公司说明其于2015年12月6日凌晨收回了某小区四区3号楼的所有房屋。
在审理过程中，原告济南烟草公司提交济南宏顺停车场管理有限公司《税务登记证》照片1张，载明：纳税人名称：济南宏顺停车场管理有限公司；法定代表人（负责人）宋德广；地址山东省济南市经四路东首3号4楼；经营范围停车场管理、物业管理。原告济南烟草公司以此证实被告宋德广在涉案房屋进行经营洗车、停车。被告宋德广对于该照片的真实性没有异议，认为：该《税务登记证》与本案无关，该登记地址为经四路，与涉案房屋不是同一地址，并要求原告济南烟草公司答复该证的下落。原告济南烟草公司答复称其单位于2015年12月6日对涉案房屋清场后，将清场财产委托第三方保管，该《税务登记证》由第三方保管。
在审理过程中，原告济南烟草公司提出鉴定申请，原告济南烟草公司的申请事项为：对某小区四区3号楼房屋被占用造成的经济损失进行评估鉴定；原告济南烟草公司在审理过程中明确：主张自2015年6月11日起涉案房屋每日的租金损失；本院出具的评估委托函载明的委托事项为：某小区四区3号楼房屋被占用自2015年6月11日每日的租金损失；本院转交的经过质证的检材为某小区四区3号楼101、201、301、401、402、403号房屋买卖合同及原告济南烟草公司与某公司签订的补充协议。2016年1月29日，山东合众土地房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，载明：面积101、201、301、401、402、403面积共计1940.03平方米；估价对象一层租金2.5元/平方米天，估价对象二层租金1.75元/平方米?天，估价对象三、四层租金1.13元/平方米天。该《房地产估价报告》的“估价假设和限制条件”内容中的“估价报告使用限制”中同时载明：“根据估价委托人提供的《关于济南市烟草专卖局（公司）购买某小区四区3号楼的补充协议》复印件，甲方同意乙方无偿使用某小区四区3号楼四层的物业管理用房的等四间（即404、405、406、407），总面积287.71平方米，乙方使用期间不得破坏楼梯结构，亦不得转让、转租。本次估价对第三、四层的租金评估不考虑404-407对评估价值的影响”。原告济南烟草公司支付鉴定费2万元。该鉴定意见书向双方当事人送达后，双方均未在限定期限内提出异议。经本院审查，根据原告济南烟草公司的申请，本院委托的估价对象应包括404、405、406、407室，而山东合众土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》中的估价对象未包括上述4间房屋，故本院依法向山东合众土地房地产评估有限公司发出补充鉴定通知。2016年6月12日，山东合众土地房地产评估有限公司出具《补充鉴定说明》，载明：“1.根据估价委托人提供的《关于济南市烟草专卖局（公司）购买某小区四区3号楼的补充协议》复印件，“甲方同意乙方无偿使用某小区四区3号楼四层的物业管理用房的等四间（即404、405、406、407），总面积287.71平方米；乙方使用期间不得破坏楼梯结构，亦不得转让、转租”。因此，原估价报告中未对依补充协议不得转租的404、405、406、407室进行评估。2.按照贵院《函》的要求，对估价对象404、405、406、407室补充鉴定结果如下：404、404、406、407室自2015年6月11日起的日租金价值为1.13元/平方米天。该《补充鉴定说明》向当事人送达后，原告济南烟草公司未提出异议，被告宋德广在庭审中表示对于真实性没有异议，对于合法性提出异议，认为本案司法鉴定是依据原告济南烟草公司的主张的损失所进行的，举证责任在于原告济南烟草公司，在鉴定报告做出后，原告济南烟草公司未在法定的期限内提出异议，应视为对鉴定报告的认可，在原告济南烟草公司未申请补充鉴定的情形下，原告济南烟草公司应承担举证不能的后果，法院具函要求鉴定机构进行补充鉴定，替代原告济南烟草公司履行举证责任，帮助原告济南烟草公司取得证据，违背了法院中立性原则。原告济南烟草公司对此诉称：在申请鉴定时主张的是整栋楼，没有将404、405、406、407室排除在外，鉴定机构出具的报告属于疏漏。
在审理过程中，原告济南烟草公司提交房产档案1份，载明：某小区四区3号楼，房屋总建筑面积2227.75平方米，其中：商业2套1078.83平方米，开敞式办公2套789.49平方米，办公室2套71.71平方米，物业管理2套140.29平方米，治安联防居委会1套69.46平方米，医务室1套77.07平方米。据此计算，原告济南烟草公司所有的101、201、301、401、402、403号房屋建筑面积为1940.03平方米，物业管理2套，治安联防居委会1套，医务室1套的建筑面积为287.72平方米。而根据原告济南烟草公司所提交的房屋所有权证记载：原告济南烟草公司所有的槐荫区某小区四区3号楼101号房屋建筑面积为516.16平方米、201房屋建筑面积为562.68平方米、301房屋建筑面积为574.46平方米、401房屋建筑面积为215.03平方米、402房屋建筑面积为34.15平方米、403号房屋建筑面积为37.56平方米，建筑面积共计1940.04平方米。
上述事实，有原告济南烟草公司提供房屋买卖合同及补充合同、房屋所有权证书、房产档案资料、（2015）槐民初字第1271号民事判决书、照片、《房地产估价报告》及补充鉴定说明，被告宋德广提供借条和本院调取材料、勘验笔录、照片及当事人当庭陈述、答辩为证，经开庭审查和质证，可以采信。
本院认为，原告济南烟草公司系某小区四区3号楼101、202、303、401、402、403号房屋的所有权人，其依法对上述房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，根据其与某公司签订的房屋买卖合同的补充合同，其对于某小区四区3号楼四层的物业管理用房等四间（即404、405、406、407）享有使用权。原告济南烟草公司与佳士得公司签订租赁合同后，将上述房屋交付佳士得公司使用，至2015年6月8日租赁合同解除，期间佳士得公司享有房屋使用权。2015年6月11日，原告济南烟草公司收回房屋时与被告宋德广发生争议，原告济南烟草公司收回房屋未成。此后被告宋德广占用上述房屋没有法律依据，原告济南烟草公司要求被告宋德广承担相应的责任合法有据，予以支持。被告宋德广辩称其因不了解原告济南烟草公司是否具有合法收房权限而与之发生口角，原告济南烟草公司不予认可，本院认为被告宋德广该辩称理由与被告宋德广作为佳士得公司委托代理人签订租赁合同的事实及其在2015年8月19日在公安机关询问时所做出的其代表佳士得公司与原告济南烟草公司谈判租金事宜、已经知道原告济南烟草公司送达解除租赁合同律师函事宜、原告济南烟草公司要求搬离事宜的陈述不一致，故其该辩称理由不成立；被告宋德广辩称其已经于2015年6月11日离开并没有占用涉案房屋，原告济南烟草公司不予认可，本院认为，被告宋德广该辩称理由与其在在2015年8月19日在公安机关询问“现在房屋是谁在用着呢”时所答复的“就是我用着呢”的陈述不一致，被告宋德广虽然此后作出“称其占用房产属于认识上的错误”的解释，并认为佳士得公司为实际占用人、某烧烤大排档为实际经营人应承担责任，但被告宋德广对此未提供充分证据予以证实，且被告宋德广作为签订合同的委托代理人也好，系其辩称处理租赁合同善后事宜的代理人也罢，其对于涉案房屋的情况是熟知的，也自认知晓原告济南烟草公司解除租赁合同事宜，在原告济南烟草公司要求腾房的情况下，其明确提出“我就是要求将高某甲找到三方协商，再就是我装修房屋投入如何解决。我并不是不付房租，如果他们烟草觉得不合法可以去法院起诉我就行”，显然说明其仍然以与佳士得公司之间存在债权债务关系为由而拒绝返还占用房屋，显然其行为违反法律规定，应承担相应的责任；被告宋德广辩称某烧烤大排档系房屋实际经营人，应承担相应责任，原告济南烟草公司不予认可，本院认为，高某丙陈述2015年7月18日经佳士得公司同意进入涉案房屋，而佳士得公司已经于2015年6月搬离，2015年6月11日载有被告宋德广影像的照片中尚未有“某烧烤大排档”招牌，且2015年8月19日被告宋德广还自认其占有涉案房屋，高某丙及被告宋德广均未提供证据证实高某丙陈述属实，在被告宋德广占有房屋期间，高某丙进入经营，且高某丙陈述与被告宋德广之间存在债权债务关系，故被告宋德广辩称要求某烧烤大排档在本案中承担责任的理由不予支持。
被告宋德广在审理过程中要求追加佳士得公司作为被告参加诉讼，原告济南烟草公司不予认可，不同意追加佳士得公司作为被告参加诉讼。经审查，本院认为，原告济南烟草公司将涉案房屋出租给佳士得公司后，佳士得公司在未按期缴纳租金时承诺：如果2015年5月30日前未付清房租，所有物品归原告济南烟草公司所有，并自动解除合约，一周内无条件归还房产。在原告济南烟草公司与佳士得公司的租赁合同纠纷案件审理过程中，原告济南烟草公司陈述佳士得公司已经于2015年6月8日搬离涉案房屋。原告济南烟草公司与佳士得公司所签订的租赁合同经本院（2015）槐民初字第1271号民事判决确认于2015年6月8日解除。该判决已经发生法律效力。“山东佳士得国际拍卖有限公司”于2015年9月30日具函说明涉案房屋由其掌握，原告济南烟草公司不予认可，且该函不符合证据材料形式上的要求。原告济南烟草公司于2015年6月11日报案称：更换涉案房屋钥匙遭到被告宋德广纠集人员阻挠；而被告宋德广于2015年8月19日向公安机关陈述：涉案房屋由其使用；且原告济南烟草公司不同意追加佳士得公司作为被告参加诉讼。综上，被告宋德广对其该申请未提供充分证据予以证实，故本院不予准许。
关于《房地产估价报告》及《补充鉴定说明》，原告济南烟草公司均未提出异议，被告宋德广对于《房地产估价报告》未提出异议，对于《补充鉴定说明》提出异议，要求本院对该《补充鉴定说明》不予认可。本院认为，原告济南烟草公司申请对于某小区四区3号楼房屋租金损失进行评估，本院亦委托鉴定机构对于该3号楼房屋租金损失进行鉴定，并转交了房屋买卖合同及补充协议，但鉴定机构未将原告济南烟草公司与某公司约定由其无偿使用的404、405、406、407号房屋列入估价对象范围，在鉴定结论中出现了漏项，本院据此去函要求鉴定机构进行补充鉴定系履行职责之行为，被告宋德广的异议依法不成立。
关于原告济南烟草公司要求被告宋德广腾出房屋。由于原告济南烟草公司诉称其已经在2015年12月6日将房屋收回，原告济南烟草公司放弃该项诉讼请求系对其权利的处分，本院予以准许。
关于原告济南烟草公司要求被告宋德广支付2015年6月12日至2015年12月6日的房屋占有使用费。被告宋德广认可2015年6月11日原告济南烟草公司收房未成，8月19日其自认房屋由其使用，被告宋德广未提供证据证实其何时离开涉案房屋，鉴于原告济南烟草公司诉称其已经在2015年12月6日凌晨将房屋收回，故原告济南烟草公司要求被告宋德广按照评估价格支付2015年6月12日至2015年12月6日共计177天房屋占有使用费合法有据，予以支持。经审查，根据档案记载，某小区四区3号楼建筑面积共计2227.75平方米，原告济南烟草公司享有所有权的房屋建筑面积为1940.03平方米（买卖合同记载201号房屋建筑面积为562.67平方米）；物业用房等建筑面积为287.72平方米，而根据原告济南烟草公司所提交的房屋所有权证书记载，原告济南烟草公司享有所有权的房屋建筑面积为1940.04平方米（201号房屋建筑面积为562.68平方米），原告济南烟草公司对其享有所有权的房屋按照1940.03平方米（201号房屋建筑面积562.67平方米）主张权利系对其权利的处分，本院予以准许。对于原告济南烟草公司享有使用权的404、405、406、407号房屋，档案记载建筑面积为287.72平方米，原告济南烟草公司与被告宋德广均未提供相应的反驳证据，故原告济南烟草公司按照287.72平方米主张权利合法有据，予以支持。根据评估价格，经核算，被告宋德广应支付的房屋占有使用费为632483.31元。
依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告宋德广于本判决生效之日起十日内给付原告山东济南烟草有限公司房屋占有使用费632483.31元；
二、驳回原告山东济南烟草有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10125元，原告山东济南烟草有限公司负担100元，被告宋德广负担10025元；鉴定费20000元，由被告宋德广负担；诉讼保全费2520元，由被告宋德广负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李子萍
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 姜丽丽
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 裴立红