福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第4277号
原告南平世华房地产开发有限公司,住所地南平市延平区福兴路6号。
法定代表人吴建财，总经理。
委托代理人林希军，福建闽越律师事务所律师。
委托代理人肖娟，福建闽越律师事务所律师。
被告林国光,男,1981年10月20日出生,汉族,住南平市延平区。
原告南平世华房地产开发有限公司（以下简称世华房地产公司）与被告林国光商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告世华房地产公司的委托代理人肖娟到庭参加诉讼，被告林国光经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法通知案外人中国银行有限公司南平分行可以作为第三人参加诉讼，案外人中国银行有限公司南平分行回函称因原告南平世华房地产开发有限公司已于2016年7月1日履行了保证责任，代偿了被告林国光所欠中国银行股份有限公司南平分行的个人一手住房贷款本息共计540097.51元，故案外人中国银行有限公司南平分行不参加本案诉讼。本案现已审理终结。
原告世华房地产公司诉称，2011年8月1日，被告向原告购买位于南平市延平区新城中心二期二地块第1幢2102号房，双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告支付购房款760955元，其中首付款230955元，二期付款530000元（银行贷款）。同日，原、被告双方还签订了《补充协议》，协议第三条第七款约定：原告作为出卖人承担按揭贷款担保，在担保期内由于作为买受人的被告延期缴纳按揭本息，致使银行从原告账户扣款，被告应在原告发出书面通知之日的七日内，将原告被扣款金额归还原告，并以被扣款项金额为基数，另向原告按扣款日至被告归还日期间每日万分之二计付违约金；被告超过30日还未归还原告被扣款的，原告有权解除合同，并有权从被告已经支付的购房款中直接扣回原告被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及发生的相关费用。2011年8月30日，被告向中国银行有限公司南平分行申请按揭贷款，并签订了《个人一手住房贷款合同》，原告为被告贷款提供阶段性担保。2015年7月31日，被告未偿还银行贷款，导致原告被银行扣款26011.06元。原告多次电话催告被告无果，于2015年8月10日书面通知被告仍不见其还款。被告的行为已经构成违约，原告有权依约解除合同并要求被告支付违约金。故请求人民法院依法判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO：0374942），被告协助原告办理注销商品房买卖合同备案登记并向原告支付违约金76095.5元。2、被告向原告支付代偿款26011.06元，并从2015年8月1日起按照每日万分之二给付违约金（暂计至2015年9月15日违约金为239.3元）。
被告林国光未作答辩。
原告世华房地产公司在举证期限内向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》及《补充协议》一份（原件已收回），证明原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告以760955元价格购买原告位于新城中心二期二地块第1幢2101号房屋，《补充协议》约定被告应按时缴纳银行按揭贷款，未缴纳按揭贷款导致银行向原告扣款，被告应在原告发出书面通知的七日内，将原告被扣款项金额归还原告，并以扣款金额为基数，另向原告按扣款日至被告归还之日期间每日万分之二计付违约金的事实。证据二、《个人一手住房借款合同》一份（原件已收回），证明被告贷款530000元，贷款期限360个月，由原告为被告按揭贷款提供阶段性保证担保的事实。证据三、贷款还款凭证（原件已收回），证明原告于2015年7月31日为被告代偿银行贷款26011.06元的事实。证据四、《代垫银行按揭本息还款函》和EMS邮件详情单（原件已收回），证明2015年8月10日，原告向被告发出书面通知，要求被告归还被扣款项，被告经原告催告后仍未支付，构成违约，原告有权解除合同的事实。
被告林国光未提交证据。
本院认为，被告林国光未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证权利，原告世华房地产公司提供的证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明，原告世华房地产公司以出让方式取得位于南平市福兴路6号，编号为延平区（2004）地学第46号地块的土地使用权。经批准，原告在上述地块建设商品房，暂定名为新城中心二期二地块。后经南平市建设局批准，原告取得了商品房预售许可证，证号为2010（南）房预售第017号。2011年8月1日，原告世华房地产公司与被告林国光签订了一份《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO：0374942），约定：原告（合同中为出卖人）将南平市延平区新城中心二期二地块1幢21层2102号房出售给被告（合同中为买受人）。房屋总价款为760955元，其中首付款230955元，余款530000元办理银行按揭贷款。同时，该合同附件六《补充协议》第三条第七款约定：“出卖人承担按揭贷款担保，在担保期内由于买受人延期缴纳按揭本息，致使银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人发出书面通知的七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，另向出卖人按扣款日至买受人归还日之间每日万分之二计付违约金；买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已发生的相关费用。”合同签订后，被告支付了购房款760955元（其中二期购房款通过银行按揭530000元）。
2011年8月30日，原、被告与中国银行股份有限公司南平分行（以下简称中行南平分行）签订《个人一手住房贷款合同》一份，该合同约定，由中行南平分行向被告林国光发放住房贷款530000元，该款直接划至原告账户。原告自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，原告对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人实现债权的费用与担保权利而发生的担保费用承担连带保证责任。被告林国光为抵押人，以涉案房产提供抵押担保。因被告林国光未按时还款，中行南平分行于2015年7月31日扣划了原告账户内的资金26011.06元，用于偿还被告林国光应支付的借款本息。之后，原告于2015年8月10日通过EMS向被告寄送《代垫银行按揭本息还款函》一份，通知被告及时向原告支付被中行南平分行扣划的款项。至今，被告未归还原告被扣款项。
另查明，涉案房屋办理了预告登记但未交付给被告林国光。
同时查明，涉案房屋于2015年7月20日被法院保全查封。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告依约支付了购房首付款及办理了向银行按揭贷款手续支付余款后，未依约如期向银行偿还贷款本息，构成违约。根据《补充协议》第三条第七款：“出卖人承担按揭贷款担保，在担保期内由于买受人延期缴纳按揭本息，致使银行从出卖人账户扣款的，……买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及发生的相关费用。”的约定，被告经原告发出通知后仍未归还原告被银行划收款，合同约定解除的条件已经成就。因涉案商品房尚未办理房屋所有权登记，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，人民法院可以对尚未进行房屋所有权登记但办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。由于被告林国光与案外人间的纠纷，涉案房屋被法院预查封，但当《商品房买卖合同》解除，被告林国光取得物权的期待权丧失，预查封的目的不能实现，亦应当依法解除。因此，法院进行的预查封并不能导致世华房地产公司约定解除权的丧失，故原告行使合同解除权，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
对合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于涉案房屋未交付给被告，因此合同解除后，原告世华房地产公司应返还被告林国光购房款，被告林国光应协助原告办理解除合同备案登记及房屋预告登记手续。
关于原告要求返还被扣款项和支付违约金问题，根据《补充协议》第三条第七款约定，原告有权解除合同的同时，还有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回原告被银行扣划款项，并收取合同总价款的10%作为违约金和已发生的相关费用，故本院对原告要求被告返还被银行扣划款26011.06元及支付违约金76095.5元（（合同总价款760955元×10%）的诉请予以支持。《补充协议》第三条第七款约定的“买受人以扣款金额为基数自扣款日至代扣款归还日期间每日万分之二的标准向出卖人支付违约金。”是在合同未解除下才适用的条款，故原告要求被告支付其被扣划款项的违约金，没有合同和法律根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告南平世华房地产开发有限公司与被告林国光于2011年8月1日签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO：0374942）。
二、被告林国光应于本判决生效之日起十日内支付原告违约金76095元。
三、被告林国光应于本判决生效之日起十日内偿还原告代偿款26011.06元。
四、驳回原告南平世华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2342元，公告费400元，由被告林国光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 郑 毅
代理审判员 庄晗玥
人民陪审员 欧孝伟
二〇一六年七月四日
书 记 员 朱圣龙
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间。