湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终2683号
上诉人（原审原告）吴定如。
委托代理人谢胜军，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长沙学无涯教育咨询有限公司。住所地在湖南省长沙市岳麓区枫林路望城坡裕园大厦****房。
法定代表人黄建新，经理。
委托代理人张庆，湖南河清律师事务所律师。
上诉人吴定如因与被上诉人长沙学无涯教育咨询有限公司（以下简称学无涯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的(2015)雨民初字第02850号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：吴定如系长沙市雨花区人民东路38号东一时区商厦0栋202号房屋（产权证号为：长房权证雨花字第××号，建筑面积为1136.05平方米）的业主。2011年4月21日，吴定如（甲方、出租方）与案外人长沙学知信息技术有限公司（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于长沙市雨花区人民东路38号东一时区商厦0栋202号房屋出租给乙方使用；2、租用期为8年3个月，自2011年4月21日起至2019年7月20日；3、自乙方进场之日（签约日）起三个月免租，租金标准第一、二年即2011年7月21日至2013年7月20日期间的月租金为54530.4元，年租金为654364.8元，第三、四年即2013年7月21日至2015年7月20日月租金为57256.9元，年租金为687083元，第五、六年即2015年7月21日至2017年7月20日期间的月租金为60119.8元，年租金为721437.2元，第七、八年即2017年7月21日至2019年7月20日期间的月租金为63125.8元，年租金为757509.1元；乙方应在该房屋经营的品种为教育培训，品牌为学大教育；双方还对违约责任等其他相关事项进行了约定。双方按此合同履行至2014年4月21日，后长沙学知信息技术有限公司征得吴定如同意与学无涯公司达成了转租协议，吴定如（甲方、出租方）与学无涯公司（乙方、承租方）遂于2014年4月21日另行签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、吴定如将上述房屋出租给学无涯公司使用；2、租用期为8年，自2011年4月21日起至2019年4月20日；3、自学无涯公司进场之日（签约之日）起三个月免租，租金标准第一、二年即2011年4月21日至2013年4月20日期间的月租金为54530.4元，年租金为654364.8元，第三年即2013年4月21日至2014年4月20日月租金为57256.9元，年租金为687083元，第四年即2014年4月21日至2015年4月20日月租金为63632.8元，年租金为763593.6元，第五、六年即2015年4月21日至2017年4月20日期间的月租金为65905.4元，年租金为790864.8元，第七、八年即2017年4月21日至2019年4月20日期间的月租金为69200.67元，年租金为830408.04元；4、学无涯公司应当按周期向甲方交纳租金，在每个周期起算时间前第5天学无涯公司应当将该周期的租金全部交给吴定如，每个周期的起算时间为前一个周期届满的时间，每个周期的届满时间均为该周期起算时间以后3个月届满的时间，其中第一个周期的起算时间为计租日，合同签订之日学无涯公司应向吴定如交付押金60000元，吴定如应在本合同终止后7日内将押金全额退还学无涯公司，但学无涯公司有违约行为或有未承担的责任除外；5、学无涯公司应在该房屋经营的品种为教育培训，品牌为学无涯教育；6、如学无涯公司未能在本合同约定的期限内向吴定如足额支付租金及其他费用，每迟延一日须按欠付金额的千分之一向吴定如支付迟延履行违约金，且学无涯公司逾期支付之日起，吴定如有权解除合同，双方确认，本合同因学无涯公司违约而终止的，则吴定如有权不退还本合同项下之押金；7、如学无涯公司承租的该房屋经营发生严重亏损，连续超过3个月以上，可提前一个季度或在多支付一个季度的租金的情况下向吴定如书面提出解除本合同的请求，吴定如应予以同意，但学无涯公司在撤场前应继续履行本合同的各项约定；此外双方还对合同其他相关事项进行了约定。合同签订后，吴定如向学无涯公司交付了上述房屋，学无涯公司分别于2014年4月18日、7月22日向吴定如各支付了租金190898.40元，2014年11月5日支付了租金63632.80元，2015年1月7日支付了租金54530.40元，另学无涯公司还支付了8068元的物业管理费和4400元的电费。因经营不善，学无涯公司于2014年11月2日提出解除租赁合同，并于2015年1月19日搬离了上述房屋，并通过手机短信方式通知了吴定如，吴定如于2015年1月底将上述房屋换了门锁并另行招租。因学无涯公司拖欠租金，双方为此产生争议并协商未果，吴定如遂于2015年5月28日诉至原审法院，请求判令：1、学无涯公司向吴定如支付房屋租金263833.60元；2、学无涯公司向吴定如赔偿迟延支付租金的违约金，该违约金自学无涯公司应付租金之日起至实际付清之日止按每月2%计算，其中计算到2015年5月15日为止的违约金为31374.48元。另查明，2011年10月20日，案外人长沙学知信息技术有限公司向吴定如支付了上述房屋租赁押金60000元，该房屋转租后，学无涯公司于2014年5月9日向案外人长沙学知信息技术有限公司支付了该公司垫付给吴定如的房租押金60000元，吴定如对此予以认可。
原审法院认为：吴定如与学无涯公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定各自履行义务。根据合同约定，2014年4月21日至2015年4月20日的月租金为63632.8元，学无涯公司应按季度提前5日向吴定如预交，而学无涯公司仅于2014年4月18日、7月22日按期预交了租金各190898.40元，2014年10月16日本应预交后三个月的租金190898.40元，但学无涯公司于2014年11月5日、2015年1月7日才向吴定如分别支付了租金63632.80元、54530.40元，至2015年1月19日即学无涯公司搬离上述房屋之日止，尚欠吴定如72735.2元（190898.40元-63632.80元-54530.40元）租金未付，故学无涯公司未按期足额向吴定如交纳租金的行为已构成违约，应向吴定如支付相应的违约金。学无涯公司辩称与吴定如口头约定变更了租金数额及支付期限，吴定如对此予以否认，学无涯公司未能提供其他相关证据证明，该院不予采纳。但吴定如要求按每月2%的标准计算违约金过高，该院酌定调整为按日万分之五的标准计算，截至2015年1月19日的违约金数额为6290.60元（63632.8元×20天×0.0005+54530.4元×82天×0.0005+72735.2元×94天×0.0005）。因学无涯公司向吴定如提出提前解除租约，学无涯公司在搬离上述房屋时亦短信通知了吴定如，此后吴定如亦接收了房屋并重新招租，应认定双方经协商解除了租赁关系，故吴定如实际收取的押金60000元应予抵扣学无涯公司所欠的租金，抵扣后学无涯公司应向吴定如支付剩余租金12735.2元（72735.2元-60000元），后续违约金应以所欠租金12735.2元为基数，按日万分之五的标准，自2015年1月20日起计算至实际付清之日止，超过部分该院不予支持。因学无涯公司2015年1月19日搬离上述房屋时已通过短信方式通知吴定如，此后吴定如亦换了门锁重新招租，至此双方的租赁关系已实际解除，吴定如要求学无涯公司再支付三个月的房租即190898.40元无事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、长沙学无涯教育咨询有限公司应于本判决生效之日起7日内支付吴定如房屋租金12735.2元及违约金（违约金计算至2015年1月19日止为6290.60元，后续违约金按日万分之五的标准，以12735.2元为基数，自2015年1月20日起计算至实际付清之日止）；二、驳回吴定如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5726元，由长沙学无涯教育咨询有限公司负担。
上诉人吴定如不服原审判决，向本院提出上诉称：1、原审判决认定被上诉人于2014年11月2日提出了解除租赁合同没有充分的证据。被上诉人提供的解除合同通知上没有上诉人的签字，被上诉人原负责人何某的证词，因何某与本案有利害关系，不应采信。2、被上诉人单方面解除租赁合同是违约行为，对此原审判决没有认定。双方合同约定，如被上诉人连续亏损3个月以上，可提出解除合同，被上诉人只提供了其自己所编制的财务报表，没有提供经审计的财务报表证明其经营状况，其主张不应当得到支持。3、上诉人更换门锁并招租的行为并不是同意被上诉人解除租赁合同的意思表示，而是在知道被上诉人违约的情况下防止损失扩大的必要行为，因此，租赁合同的解除应当在房屋被再次租赁后方可生效，而不是在上诉人重新招租时生效。综上，上诉人认为原审判决认定事实错误，应当予以纠正，请求：1、撤销原审判决；2、改判被上诉人向上诉人支付房屋租金263833.60元；3、改判被上诉人向上诉人支付迟延支付租金的违约金，该违约金自被上诉人应当付清租金之日起至实际付清之日止按每月2%计算，其中计算到2015年5月15日为止的违约金为31374.48元。
被上诉人学无涯公司辩称：1、原审判决认定被上诉人于2014年11月2日提出解除租赁合同有充分的事实依据；2、被上诉人单方提出解除租赁合同是双方约定解除条件成就，被上诉人行使解除权的结果，并非被上诉人违约；3、上诉人接收房屋并重新招租，应当认定为双方的租赁关系已实际解除。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理查明：被上诉人学无涯公司陈述其向上诉人吴定如送达了解除合同的书面通知，但未提供吴定如签收的证据；证人何某在一审过程中出庭证明学无涯公司向吴定如送达了解除合同书面通知，但何某系学无涯公司原负责人，与本案有利害关系，在无其他证据佐证的情况下，对何某的证言不予认定。学无涯公司于2015年1月19日搬离了本案涉诉房屋，并于2015年1月20日通过短信告知了吴定如。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：被上诉人学无涯公司提供了证明其连续亏损3个月以上的财务报表，上诉人吴定如不仅未提供反驳证据，还要求被上诉人提供经审计的财务报表，无约定和法定依据，故应采信被上诉人提供的证据，认定被上诉人提出解除合同的条件已经符合合同约定并成就。被上诉人系行使解除权解除合同，其与上诉人之间的租赁合同关系应从被上诉人通知上诉人之日解除。被上诉人无证据证明其在2014年11月2日向上诉人提出了解除合同，但被上诉人于2015年1月19日搬离了本案涉诉房屋，并于2015年1月20日短信告知了上诉人，故应当认定双方之间的租赁合同自2015年1月20日解除。原审判决认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系为协议解除，无事实和法律依据，应予纠正。根据双方合同约定，如学无涯公司承租的该房屋经营发生严重亏损，连续超过3个月以上，可提前一个季度或在多支付一个季度的租金的情况下向吴定如书面提出解除本合同的请求，吴定如应予同意，因被上诉人在本案中未提前一个季度书面提出解除合同，故应当向上诉人多支付一个季度的租金。考虑到上诉人接收房屋并重新招租以防止损失扩大的事实，本院认为酌情要求被上诉人再另行支付上诉人一个半月的租金95449.20元（63632.8元/月☓1.5月）较为公平合理，但上诉人接收房屋并重新招租及被上诉人系依约行使解除权均非是被上诉人无需按照合同约定承担相关责任的理由。被上诉人应当支付上诉人2015年1月19日之前的租金及违约金，原审判决认定清楚，判处妥当，应予维持。上诉人要求被上诉人按照每月2%的标准计算违约金过高，原审判决调整为按日万分之五的标准计算较为适宜，故对上诉人的该项上诉请求，不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，但判处不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院作出的(2015)雨民初字第02850号民事判决第一项；
二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院作出的(2015)雨民初字第02850号民事判决第二项；
三、长沙学无涯教育咨询有限公司于本判决生效之日起7日内支付吴定如一个半月的房屋租金95449.20元；
四、驳回吴定如的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费5726元，二审受理费5726元，共计11452元，由上诉人吴定如负担5726元，被上诉人长沙学无涯教育咨询有限公司负担5726元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年八月五日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。