审判长    合议庭成员法官助理书记员湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终4326号上诉人（原审原告）：郭苑。委托代理人：王士永、胡冰，湖北云开正泰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：徐伟。委托代理人：王士永、胡冰，湖北鼎君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北中核置业有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸经济技术开发区姚家山工业园凤凰路1号。法定代表人：肖运龙，该公司执行董事。委托代理人：李俊杰，湖北云开正泰律师事务所律师。原审第三人：武汉世纪尚德商业管理有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区凤凰山工业园凤凰路1号。法定代表人：罗敏，该公司执行董事。委托代理人：舒绪辉，该公司员工。上诉人郭苑、徐伟因与被上诉人湖北中核置业有限公司（以下简称中核公司），原审第三人武汉世纪尚德商业管理有限公司（以下简称世纪尚德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2016）鄂0114民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人郭苑、徐伟的共同委托代理人王士永、胡冰，被上诉人中核公司的委托代理人李俊杰，原审第三人的委托代理人舒绪辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人郭苑、徐伟上诉请求：撤销原判，改判支持其诉讼请求。事实与理由：双方签订的《武汉市商品房买卖合同》对交房时间、条件进行了明确约定。郭苑、徐伟虽与世纪尚德公司签订《委托经营管理协议书》，但并不意味着中核公司建设的商铺符合交房条件，双方亦未办理商铺的交接手续，应以法定交房条件为依据。中核公司于2015年12月31日取得《湖北省房屋建筑工工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，构成违约，郭苑、徐伟享有解除权，中核公司应承担违约责任。一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人中核公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，驳回上诉，维持原判。原审第三人世纪尚德公司述称，郭苑、徐伟已与世纪尚德公司签订《委托经营管理协议书》，获取收益，不存在延期交房。郭苑、徐伟向一审法院起诉请求：一、确认郭苑、徐伟与中核公司关于武汉市蔡甸区中核.世纪广场项目商场1层152号商铺《武汉市商品房买卖合同》解除；二、中核公司退还购房款300997元；三、中核公司支付郭苑、徐伟2014年7月26日至2016年3月1日的违约金35116元（以300997元为基数按中国人民银行同期贷款年利率7%计算，300997元×7%÷12个月×20个月），2016年3月2日至实际付清欠款之日的违约金按中国人民银行同期贷款年利率7%计算；四、由中核公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月27日，郭苑、徐伟与中核公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买中核公司投资建设的位于武汉市蔡甸区蔡甸街红光村的中核.世纪广场商场1层（152）商号房，约定用途为商业服务，建筑面积共13.94平方米，单价为21592.32元／平方米，总金额300997元。第九条交房期限及条件约定出卖人应当在2014年7月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；……完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）。第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条交接约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十六条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；出卖人原因，至交房日起十二个月后，买受人不能办理房地产权属证书的，买受人有权退房并向买受人支付已付房款的5%违约金。同时，郭苑、徐伟（委托人）与世纪尚德公司（××）签订《委托经营管理协议书》，约定委托人在此不可撤销地授权××作为唯一的被授权人按照本协议约定对该商铺进行经营管理，包括对承租商户、品牌及经营业态进行调整，及在该商铺空铺时从事对外招租工作，并代为签订和执行商铺的租赁合同；协议有效期限为自本协议书签订之日起至委托经营期限届满之日止；委托经营期限为八年，自2014年8月1日起至2022年7月31日止；××对商铺进行改造，包括但不限于拆改该商铺与邻近商铺的间隔墙、对该商铺进行重新装修、改变该商铺格局、对该商铺所在商场整体布局进行改选、无偿使用及或允许他人使用公共区域、通道、外墙面、屋面等公共区域及公共设备设施，委托人对此表示同意；委托人收益的支付方式为：前五年（即2014年8月1日至2019年7月31日）一次性抵扣至总房款，并签订同意从总房价中扣减租金收益的承诺函，后三年（即2019年8月1日至2022年7月31日）由承租商户按照租赁合同约定支付，租金由××代为收取并按照国家及地方税收相关法律、法规统一代扣代缴相应税金后转交给委托人。次日，郭苑、徐伟出具《承诺书》，主要内容为：郭苑、徐伟购买中核.世纪广场购物中心1层152号商铺，原单价为33218.94／平方米，总房款为463072元，因个人需求，参加开发商推出的购房活动，即将5年委托经营收益162075元直接从原总房款中扣减，致使实际购房合同签约单价为21592.30元／平方米，总房款为300997元。并向中核公司出具《关于同意从总房价款中扣减租金收益的承诺函》，主要内容为：双方签订的商品房买卖合同（房号为1-152），合同原房价款为463072元，因本人将上述商品房无偿交付世纪尚德公司经营使用，中核公司同意按合同总房价款每年7%扣减房价款，起租日2014年8月1日至2019年7月31日五年期间共计扣减合同原总房价款的35%，总计扣减162075元，故上述商品房买卖合同约定的实际总房价款为300997元，本人在此承诺不再向中核公司或世纪尚德公司主张委托经营管理协议书约定期的收益权利。郭苑、徐伟于2014年7月26日已向中核公司支付购房款300997元，中核公司出具同等金额的发票1张。2016年2月25日，郭苑、徐伟以快递方式向中核公司邮寄《解除函》，主要内容为：郭苑、徐伟如约交付了全部购房款300997元，中核公司至今未交付商铺，延期交付的行为已构成违约且按照合同约定郭苑、徐伟有权单方解除双方间的商品房买卖合同，现书面通知中核公司解除双方间商品房买卖合同并要求中核公司返还购房本金，保留追究延期交房的违约责任。一审中，郭苑、徐伟认为合同第十一条约定按已付款的3%支付违约金过低，请求法院根据中国人民银行同期贷款年利率7%予以调整。2014年7月1日，世纪尚德公司与案外人武汉市蔡甸区振武珠宝城对涉诉1-152号商铺进行了场地交接。现该商铺由该珠宝城占有使用。2015年12月31日，中核.世纪广场商场取得《湖北省房屋建筑工工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。一审法院认为：根据郭苑、徐伟出具的承诺书，涉诉1-152号商铺的实际房款为463072元，郭苑、徐伟与中核公司签订的《武汉市商品房买卖合同》约定价款为300997元与事实不符，合同其他内容系双方当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郭苑、徐伟与世纪尚德公司签订的《委托经营管理协议书》亦为有效，双方之间存在委托代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”之规定，世纪尚德公司以郭苑、徐伟的名义实施的民事法律行为，民事责任由郭苑、徐伟承担。《武汉市商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年7月30日，郭苑、徐伟与世纪尚德公司签订的《委托经营管理协议书》约定的经营期间为2014年8月1日至2022年7月31日，该商铺在2014年7月30日前已由世纪尚德公司租赁给承租人租赁使用，世纪尚德公司接受并租赁涉诉商铺的行为其民事责任由郭苑、徐伟承担，应视为郭苑、徐伟对商铺的占有、租赁，且郭苑、徐伟已提前收取前五年的租金，行使了收益权，郭苑、徐伟应于2014年7月30日已实际占有使用该商铺，中核公司已按合同约定于2014年7月30日将该商铺交付郭苑、徐伟，郭苑、徐伟以中核公司至今未交付商铺为由要求解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，中核公司不同意解除，故解除合同的条件不成就，郭苑、徐伟主张确认双方签订的《武汉市商品房买卖合同》解除与法不符，不予支持。郭苑、徐伟主张中核公司退还购房款300997元，并支付郭苑、徐伟2014年7月26日至2016年3月1日的违约金35116元以及2016年3月2日至实际付清欠款之日的违约金，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：驳回郭苑、徐伟的诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币3171元，由郭苑、徐伟负担。本院二审期间各方当事人未举出新的证据。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：中核公司与郭苑、徐伟签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人均应依约享有合同权利、履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，本案涉案合同对交房时间、条件以及违约责任等进行了明确约定，中核公司应在2014年7月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付郭苑、徐伟，中核公司直至2015年12月31日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，应认定中核公司于该时间具备交付使用条件。郭苑、徐伟在中核公司具备交房条件之前，同世纪尚德公司签订《委托经营管理协议书》，应视为郭苑、徐伟与中核公司协商交付商铺，但中核公司尚未具备合同约定的交付条件。因此，双方协商交房违反了上述法律规定，涉案商铺的交付时间应认定为中核公司取得《竣工验收备案表》的2015年12月31日，不应以涉案商铺完全具备交房条件之前协议收房为交房时间。中核公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。根据《武汉市商品房买卖合同》第十一条的规定，郭苑、徐伟有权解除合同，中核公司应退还全部已付款300997元，并按已付款的3%支付违约金（300997×3%﹦9030）。一审认定郭苑、徐伟解除合同的条件不成就，判决驳回郭苑、徐伟诉讼请求不当，本院予以纠正。由于双方在《武汉市商品房买卖合同》中已明确约定违约金的数额，郭苑、徐伟提出违约金过低，请求调整的理由不能成立，其亦未提供充足证据予以证明，该上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2016）鄂0114民初255号民事判决；二、解除郭苑、徐伟与中核公司于2014年7月27日签订的《武汉市商品房买卖合同》；三、湖北中核置业有限公司于本判决生效之日起15日内退还郭苑、徐伟购房款300997元；四、湖北中核置业有限公司于本判决生效之日起15日内向郭苑、徐伟支付违约金9030元；五、驳回郭苑、徐伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3171元，由湖北中核置业有限公司负担。二审案件受理费6342元，由湖北中核置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长叶玉宝审判员余小乔审判员张红二〇一六年九月二十二日书记员张博