四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川19民终716号
上诉人（原审被告）：伍本江，男，1951年3月26日出生，汉族，居民，住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：彭定春，巴中市恩阳区恩阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：刘芳，女，1968年7月5日出生，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：徐艳（被上诉人刘芳之女），女，1992年5月2日出生，汉族，高中文化，巴山小二郎母婴店员工，住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：彭仕喜，四川九朝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：易新华（系上诉人伍本江之妻），女，1955年11月29日出生，汉族，居民，住四川省巴中市巴州区。
上诉人伍本江因与被上诉人刘芳、易新华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人伍本江上诉请求：1.撤销（2018）川1902民初1380号民事判决，依法确认被上诉人刘芳与被上诉人易新华于2006年5月27日签订的《房屋买卖协议》无效，责令刘芳返还位于巴中市巴州区（建设面积102.38㎡），并赔偿损失；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：诉争房系上诉人与被上诉人易新华的夫妻共同财产，易新华与刘芳签订房屋买卖合同时未征得共有人伍本江的同意，虽然刘芳接收房屋12年，但上诉人以为出租，买卖行为侵犯了共有人的权利，应当无效；易新华出售该房屋时未取得房屋所有权证，不具备房屋销售条件；房屋交易时该地段房屋价格1600元/㎡左右，加上装饰装修，价格不应低于28万元，而刘芳仅以9.6万元的价格取得，明显低于市场价，应当无效；一审中，刘芳未提供任何收款或转款依据证实已交购房款90000元；按照房屋买卖协议，刘芳应一次性支付房价款90000元，但刘芳接收房屋后分多次支付房价款90000元，下余6000元至今未付，其行为已构成严重违约，易新华享有合同的解除权利；上诉人在诉讼后了解到，易新华在取得房屋所有权后，曾两次要求刘芳办理房屋权属变更登记，但刘芳不积极配合，并非易新华不诚实守信；刘芳及其亲属多次到易新华工作单位纠缠骚扰，对易新华及家庭成员精神及心理造成极大伤害；若按房屋买卖协议履行，刘芳应对下欠的6000元房价款按照现在市场房屋价格予以给付。
被上诉人刘芳答辩意见：1.《房屋买卖协议》签订时上诉人方未取得房屋所有权不影响合同效力；2.《房屋买卖协议》虽然伍本江没有签字，但不能否定合同效力；3.上诉人主张房价太低显失公平，可撤销合同的理由不成立；4.原告按合同约定已经支付房款9万元，有证人证言和录音证实，被告认可的事实，原告无须举证；5.合同约定下余6000元是在房产证办理之后，现在时间还没有到。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
被上诉人易新华未提出答辩。
原告刘芳一审诉请：依法确认原、被告2006年5月27日签订的《房屋买卖协议》合法有效；责令被告立即办理房屋产权、土地使用权（不动产登记）过户手续并承担所产生的税费。
一审法院认定的事实：2006年5月27日，原告（乙方）与被告易新华、伍本江（甲方）签订《房屋买卖协议》：“甲方原自购巴中市巴州区石油小区职工宿舍（第佰新楼3单元三楼1号）面积106平方米，现出售给乙方所有，现经双方协商达成如下协议，以便共同遵守：一、甲方将此房出售给乙方所有。总金额为人民币玖万陆仟元整。二、房款支付办法：从交付钥匙之日一次性由乙方支付给甲方房款玖万元整；其余陆千元房款待甲方向乙方交此房屋产权证及土地使用权证之日付清。三、甲方负责办理此房的两证手续，其有关的费用全部由甲方负责。四、乙方购房后，其以前发生的一切费用，全部由甲方承担。五、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，中证人一份，双方签字生效，永不反悔。甲方：易新华。身份证号码：。乙方：刘芳。身份证号码：。中证人：张家忠。中证人：申某。2006年五月廿七日。”此后，原告刘芳分三次向被告易新华支付90000元，被告易新华将房屋全部钥匙交付原告刘芳，原告入住该房至今，该房屋用水、用电、用天然气等记录均显示客户名称为刘芳。因该房屋当时未办理产权登记手续，双方未办理产权过户，后该房屋进行了产权登记，《房屋产权登记申请书》载明：“房屋产权证编号为0012776，申请人易新华，座落巴州镇石油小区，幢号A，房号3-4，房屋来源还房，结构砖混，建筑面积102.38”。证人申某出庭作证，证实了本次买卖中双方签订《房屋买卖协议》时被告伍本江确未在场，被告易新华表示她能做主，不需要被告伍本江签字。
庭审结束后，原告书面申请撤回要求被告承担过户所产生的税、费的请求。
一审法院认为，原告刘芳与被告易新华签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，双方应按协议约定全面履行各自义务。协议中约定：“房款支付办法：从交付钥匙之日一次性由乙方支付给甲方房款玖万元整；其余陆千元房款待甲方向乙方交此房屋产权证及土地使用权证之日付清”，现原告已向被告易新华支付90000元房款，而被告易新华未按协议约定配合原告办理房屋产权过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，被告易新华应履行其义务配合原告办理房屋过户手续，之后原告应向被告支付下差房款6000元。被告伍本江以本次买卖侵犯了其作为共有人的权利为由进行抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，二被告系夫妻关系，案涉房屋系二被告共同财产，在本次房屋买卖中被告易新华表示其能做主，不需要被告伍本江签字，被告易新华的行为构成表见代理，原告作为相对人有理由相信被告易新华有代理权，且签订协议之日距今已十二年，被告伍本江表示其不知情不符常理。被告伍本江又以《房屋买卖协议》显失公平，有违等价有偿为由抗辩，但未向本院提交买卖发生之时案涉房屋座落地段住房价格的相关证据进行佐证。据此判决：一、原告刘芳与被告易新华于2016年5月27日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、由被告易新华、伍本江在本判决生效后十日内协助原告刘芳办理位于巴中市巴州区房屋（建筑面积102.38㎡，房屋产权证编号0012776）的不动产登记手续。若被告易新华、伍本江未履行协助义务，由原告刘芳自行办理，办理不动产登记的税、费由原告刘芳承担。
本院二审审理查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，合法的买卖关系依法受法律保护。被上诉人刘芳与被上诉人易新华于2006年5月27日签订《房屋买卖协议》时，上诉人伍本江虽未签字，但其在房屋交付给刘芳长达十余年的时间未提出异议，足以证明其对房屋买卖关系的认可，伍本江以不知情为由，否认刘芳与易新华签订的《房屋买卖协议》效力的理由不能成立，本院不予支持；易新华在出售诉争房屋时虽未取得该房的房屋所有权证，但在本案一审诉讼前房管部门已经向易新华颁发了诉争房的房屋所有权证，伍本江以易新华出售该房屋时未取得房屋所有权证，不具备房屋销售的条件为由，主张合同无效的理由亦不成立；关于伍本江主张“房屋交易时该地段房屋价格1600元/㎡左右，加上装饰装修，其价格不应低于28万元，而本案原告仅以9.6万元的价格取得，明显低于市场价，应当无效”的问题，上诉人未举出证据证明房屋交易时该地段房屋价格的证据，对其主张不予支持；对上诉人主张刘芳应对下欠的6000元房价款按照现在市场房屋价格予以给付的问题，按照《房屋买卖协议》双方的约定，下余6000元房款待甲方（易新华）向乙方（刘芳）交此房屋产权证及土地使用权证之日付清，上诉人请求下余6000元应当按照现在房价计付房价款的理由不成立。
综上所述，上诉人伍本江的上诉理由不成立，应予驳回。原一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由上诉人伍本江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 梅
审 判 员 郭 毅
审 判 员 黎 明
二〇一八年六月十一日
法官助理 张志民
书 记 员 杨 洲