广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1712号
上诉人（原审被告）：彭洪萼，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4694。
委托代理人：杜文樯、杜文穗，分别、律师助理。
被上诉人（原审原告）：王贵中，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××551X。
原审被告：中山市天一房地产策划代理有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：黄天恩。
上诉人彭洪萼因与被上诉人王贵中、原审被告中山市天一房地产策划代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年3月30日，彭洪萼作为出卖人，王贵中作为买受人，双方签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于中山市沙溪镇乐群龙聚环村地块的土地使用权，土地使用权证书的编号以出卖人公示的为准，土地用途为商住，使用年限至2066年12月26日止；买受人购买位于中山市沙溪镇星宝路27号金都商业广场51卡商铺，建筑面积11.41平方米，套内建筑面积9.77平方米，按套内面积计价，每平方米19339.82元，总金额为188950元整；付款方式：2012年3月30日，付款94950元，余款94000元通过银行按揭，以出卖人通知办理过户日期为准；交付期限：在买受人按本合同约定全额支付房款及相关款项和费用的情况下，出卖人应当在2013年9月30日前（以出卖人通知为准），将房屋交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3.因台风、雨天等自然灾害或战争、动乱、罢工等非出卖人所能控制的原因造成工程延误或停工的；4.若出卖人在合理时间已将验收所需的所有文件递交各有关部门申请办理验收，有关部门因工作安排未能及时办理导致的延误；5.因国家法律、法规、政策的变化或者政府部门工作交接等原因，造成合同不能履行或房屋不能交付的；6.其他非因出卖人所能控制的事件；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间作如下处理（不作累加）：1.逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付累计已付房款万分之二的违约金；3.超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；关于产权登记：买受人采用一次性付款或分期付款的，在交付使用之后且买受人全额支付房款之后720个工作日内，买卖双方到国土部门办理该房屋过户手续。合同还约定了其它事项。合同签订后，王贵中于2012年2月6日、3月30日分别向金都商业广场销售部交纳购买位于中山市沙溪镇星宝路27号金都商业广场51卡商铺的款项（定金）50000元、首付款44950元，合计94950元，并支付律师见证费300元。但至2013年9月30日，彭洪萼未将上述商铺交付给王贵中。彭洪萼在庭审中确认王贵中购买的上述商铺至2014年完工，现正在办理综合验收，但未办理完毕。王贵中认为其多次向金都商业广场销售部工作人员询问、电话协商，甚至提出解除合同，但彭洪萼仍未能交付上述商铺。王贵中遂向原审法院起诉，请求判令：1.彭洪萼、中山市天一房地产策划代理有限公司向王贵中退还购买中山市沙溪镇星宝路27号金都商业广场51卡商铺首期款项44950元、定金50000元及其违约金4748元，合计99698元；2.彭洪萼、中山市天一房地产策划代理有限公司支付律师见证费300元；3.彭洪萼、中山市天一房地产策划代理有限公司承担本案的案件受理费。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。王贵中与彭洪萼于2012年3月30日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按法律的规定和合同的约定履行。双方签订合同后，王贵中向彭洪萼交纳了首期购房款94950元（包括定金50000元），彭洪萼应按合同的约定于2013年9月30日前将涉案商铺交付给王贵中，但在王贵中向原审法院起诉时，彭洪萼仍未交付该商铺。彭洪萼承认上述商铺在2014年才完工，正在办理商铺的综合验收手续，但未办理完毕。而合同约定的交付时间为2013年9月30日，即商铺的完工日期、办理综合验收时间均在合同约定的交付时间之后，故原审法院认定彭洪萼违反合同约定，应承担违约责任。彭洪萼认为王贵中未向银行申请办理按揭贷款偿还购房款94000元，认为王贵中拖欠贷款余额是主因，故不向王贵中交付商铺是合理合法的。原审法院经审查，《房屋买卖合同》第五条第2点约定，王贵中应支付的购房款余款94000元通过银行按揭贷款，但付款时间“以出卖人通知办理过户日期为准”。彭洪萼承认没有通知王贵中办理过户，故原审法院对其上述抗辩不予采信。彭洪萼未在合同约定的交付期限内向王贵中交付商铺，至王贵中于2015年5月13日向原审法院起诉时，逾期交付的时间超过180日，根据合同“超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”的约定，彭洪萼已构成违约，王贵中有权要求解除合同。合同解除后，彭洪萼应当向王贵中退还已付款94950元，并按已付款94950元的5%即4747.5元向王贵中支付违约金。王贵中要求彭洪萼支付其签订房屋买卖合同时交纳的律师见证费300元，因合同没有约定彭洪萼在违约后需支付律师见证费，王贵中的上述请求没有依据，原审法院不予支持。王贵中要求天一公司对彭洪萼的上述债务承担连带责任，但没有提交证据证实，王贵中的该项请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、彭洪萼于原审判决生效之日起七日内向王贵中退还购房款94950元、违约金4747.5元；二、驳回王贵中的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2306元，简易程序减半收取1153元（王贵中已预交），由彭洪萼负担并于原审判决生效后七日内直接返还给王贵中。
上诉人彭洪萼不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人未按合同约定付清购房款，上诉人不向被上诉人交付商铺合法合理。房屋买卖合同第五条约定被上诉人以银行按揭方式支付余款94000元，但被上诉人至今未向银行申请办理。由于被上诉人拖欠余款，上诉人在此情形下不向被上诉人交付商铺合法合理。二、被上诉人违约未付清余款，上诉人相应未向被上诉人交付商铺，为此，上诉人要求继续履行合同，被上诉人交付商铺余款94000元，上诉人相应交付商铺给被上诉人。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求。
被上诉人王贵中答辩称：合同约定被上诉人在2013年9月30日前交付商铺，但被上诉人至今仍未交付，上诉人也没有通知交付，被上诉人要求上诉人退回购房款及违约金。
本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：彭洪萼以出让方式获得涉案商住用地的使用权证为中府国用（2012）2401484号，土地证发证日期为2012年12月25日。2014年11月21日，该土地使用权登记抵押权人为兴业银行股份有限公司中山分行。
本院认为：根据彭洪萼与王贵中签订的《房屋买卖合同》的内容可知，彭洪萼以出让方式获得涉案商住用地的使用权后，在该土地上自建房屋，并将未经竣工验收正处于建设中的房屋对外销售，其行为为预售商品房，属于房地产开发经营行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，从事房地产开发经营行为的主体应为取得营业执照及相应资质等级证书的房地产开发企业。彭洪萼作为个人，其并非从事房地产开发经营活动的适格主体，其从事房地产开发经营活动的行为违反了法律的强制性规定，故本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定而应被认定为无效合同。本院认定双方签订的《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应按双方相互返还财产，过错方赔偿损失的原则处理双方在合同无效后的权利义务关系。王贵中主张彭洪萼应向其返还购房款94950元，符合法律规定，本院予以支持。此外，彭洪萼非法进行房地产开发经营活动，是涉案的《房屋买卖合同》被认定无效的主要原因，彭洪萼应对王贵中因涉案合同无效而受到的损失承担赔偿责任。虽然王贵中并未举证证明其因涉案合同无效而受到的具体损失，但王贵中确已向彭洪萼支付94950元的购房款，其自2012年3月30日起即丧失了对该部分购房款的支配权。故本院酌定王贵中因涉案合同无效而受到的损失为其已支付的购房款的利息损失（利息的计算方法：以94950元为基数，自2012年3月31日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类的贷款利率计算）。
综上，上诉人彭洪萼的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院查明的基本事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第671号民事判决；
二、上诉人彭洪萼于本判决生效之日起七日内向被上诉人王贵中返还购房款94950元及赔偿被上诉人王贵中的利息损失（利息的计算方法：以94950元为计算基数，自2012年3月31日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类的贷款利率计算）；
三、驳回被上诉人王贵中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2306元，减半收取1153元（被上诉人王贵中已预交），由上诉人彭洪萼负担（上诉人彭洪萼于本判决生效之日起七日内迳付被上诉人王贵中）；二审案件受理费2293元（上诉人彭洪萼已预交），由上诉人彭洪萼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
审 判 员 牛庆利
代理审判员 陈爱玲
二〇一六年三月三十日
书 记 员 胡置晓
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