广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终4605号
上诉人（原审被告）：广东瀚洋环保工程投资有限公司，住所地：广东省东莞市南城区莞太路白马路段392号附楼三层。
法定代表人：汪平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：文伟娜，广东华文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市福好物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市东城区主山东宝路与主山路交汇处。
法定代表人：陈建华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈展林，广东章禹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴明恒，广东章禹律师事务所律师。
上诉人广东瀚洋环保工程投资有限公司（以下简称为瀚洋公司）因与被上诉人东莞市福好物业服务有限公司（以下简称为福好公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初1431号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
福好公司因本案于2016年1月11日向原审法院提起诉讼，请求法院判令瀚洋公司向福好公司支付2015年8月20日至2015年11月19日的物业管理费人民币165165.78元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决瀚洋公司应于判决生效之日起七日内向福好公司支付2015年8月20日至2015年11月19日的物业管理费165165.78元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1801.66元，由瀚洋公司承担。
原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初1431号民事判决书。
瀚洋公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律不当。一、瀚洋公司在原审期间提交了案涉物业部分的现场照片，照片中公共区域地面坑坑洼洼，有多块地板砖碎裂，地面垃圾随处可见，私搭乱建现象严重，但原审无视这一事实，未经认可考证直接以证据证明力不足为由不予采纳。事实上，花城广场的广大业主对福好公司的物业管理早已牢骚满腹，只要法院到现场调查就可看出物业公司是否有完全履行管理义务。二、对于福好公司在公共区域私自搭建游乐设施、小木屋用于出租盈利的问题，福好公司主张其经过家乐福公司的同意，但是根据物权法相关规定，小区物业的公共区域属于全体业主所有，家乐福公司不是案涉物业业主，无权就小区公共区域的出租行为与物业签订任何协议。相反，福好公司将公共区域出租应当经过全体业主同意，出租收益应回馈给全体业主，但物业公司未经过上述程序，也没有履行适当的最基本的管理义务。因此，瀚洋公司在物业公司未改正上述不当行为之前可以行使同时履行抗辩权及后履行抗辩权。三、案涉物业在瀚洋公司购买之前，开发商建工集团就与家乐福公司签订物业租赁合同，约定家乐福公司承租部分由家乐福公司自行管理，家乐福公司不再像开发商及其指定物业支付物业管理费。由于开发商指定的物业是福好公司，福好公司与开发商建工集团又是关联公司，那么福好公司是明知家乐福公司承租部分物业是面交物业管理费的，但瀚洋公司却对此毫不知情。瀚洋公司在购买案涉物业时，福好公司没有告知上述对瀚洋公司有重大影响事项的前提下让瀚洋公司在《前期物业服务协议》上盖章，直至瀚洋公司在家乐福公司处看见相关合同复印件。瀚洋公司认为，案涉的《前期物业服务协议》仅仅约定了不同区域物业管理费的缴费标准，没有明确约定需要缴费的区域及具体面积，且福好公司隐瞒了对瀚洋公司有重大影响的相关情况，福好公司对存在缔约过失责任。如果福好公司没有按照瀚洋公司实际购买的物业面积履行管理义务，却要求瀚洋公司按照实际购买的面积计算物业管理费，明显违背公平原则和诚实信用原则。故瀚洋公司请求本院判令撤销原审判决，改判瀚洋公司向福好公司支付2015年8月20日至2015年11月19日的物业管理费16800元，驳回福好公司的其他诉讼请求。
福好公司答辩称：一、福好公司已经按约提供物业管理服务，瀚洋公司主张福好公司未尽到相应管理责任是没有实施依据。本案属于物业管理合同纠纷，如果瀚洋公司认为福好公司在外广场搭建儿童游乐设施及木屋的行为损害其权益，应当另行提起侵权诉讼，不能以此为由拒付物业管理费。首先，福好公司确实在外广场搭建儿童游乐设施及木屋，但该行为已通过置换面积的方式获得家乐福公司的同意，不存在影响其商户形象及停车位使用的情况。其次，案涉商业街除家乐福公司外，还有其他商户及住户，福好公司搭建儿童游乐设施及木屋是希望带旺整个广场及便利居民，该措施符合商住小区利益的，福好公司已尽到物业管理责任。最后，瀚洋公司提供的图片可知，案涉广场干净整洁、车辆停放有序，没有出现堵塞现象，包括家乐福公司在内的商家、顾客出入及经营正常，证明广场中的儿童游乐设施及木屋没有对商家造成不利影响。二、瀚洋公司以《转让合同权利和义务的协议》、《物业租赁合同》中的约定为由拒付物业管理费没有法律依据。首先，由于瀚洋公司未能提供《转让合同权利和义务的协议》、《物业租赁合同》的合同原件核对，不能作为证据使用，福好公司无法确认其真实性、合法性及关联性。其次，即使属实，该合同仅仅约定了承租人不必支付物业管理费，但没有免除出租人的责任，案涉租金中已经包含了物业管理费。最后，瀚洋公司在购买案涉物业时应当知悉转让的租赁合同的内容，明确知道其应当支付物业管理费，否则不可能同意签订《认购合同》及《前期物业服务协议》，更不会支付物业管理费至2015年7月并在《减收物业管理费申请书》中提出缴费保证承诺，所以瀚洋公司据此主张不必承担物业管理费是没有任何依据的。三、瀚洋公司主张福好公司存在缔约过失责任是没有任何依据的。案涉《前期物业服务协议》不存在无效或被撤销的情形，福好公司不存在违背诚实信用原则的行为，不存在缔约过失责任。另外，为了避免纠纷，《前期物业服务协议》的合同模板均未设有物业面积的填写条款，而是按照房产部门登记面积作为计费标准，所以福好公司没有过错。而且瀚洋公司在签订《前期物业服务协议》后按约支付物业管理费至本次纠纷发生，而且瀚洋公司当庭同意支付车位的物业管理费，这证明瀚洋公司对《前期物业服务协议》的条款是没有异议的。
本院经审理对原审查明事实予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对瀚洋公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本案的争议焦点为瀚洋公司应否向福好公司支付物业管理费。
福好公司与瀚洋公司签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，瀚洋公司应当依约向福好公司缴纳物业管理费。针对瀚洋公司上诉提出无需缴纳物业管理费的三个理由，本院分析认为，第一，案涉《前期物业服务协议》并未约定瀚洋公司无需缴纳物业管理费的情形，瀚洋公司以福好公司未尽到公共区域环境卫生方面的责任为由拒付缴纳物业管理费，但其提交的照片证明力不足，且依据不足，本院不予支持。第二，瀚洋公司以福好公司未经全体业主同意在公共区域私自搭建游乐设施、小木屋用于出租盈利损害到业主权益为由拒付物业管理费，瀚洋公司所主张的事实属于另一法律关系，瀚洋公司可另案起诉主张权利，瀚洋公司以此为由拒付物业管理费，没有依据。第三，虽然根据瀚洋公司提交的《物业租赁合同》复印件、《转让合同权利和义务的协议》复印件反映，物业开发商建工集团与案外人家乐福公司之间就案涉物业签订的租赁合同约定案外人家乐福公司无需向建工集团或其指定或委托的物业管理公司支付物业管理费，而瀚洋公司承接了建工集团的权利义务，但上述合同仅约束瀚洋公司与案外人家乐福公司，对福好公司无约束力。上述合同免除了家乐福公司缴纳物业管理费的义务，却不能免除瀚洋公司在《前期物业服务协议》中所应承担的缴纳物业管理费的义务。
综上，瀚洋公司主张无需缴纳物业管理费的理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费应为3267.31元，由瀚洋公司承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈天宇
代理审判员 刘冬虹
代理审判员 陈锦波
二〇一六年十一月十日
书 记 员 李俊峰