江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终128号
上诉人（原审被告）：海安保障性住房投资建设有限公司，住所地海安县。
法定代表人：张健，董事长。
委托诉讼代理人：刘宏，江苏震阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：申越宏，男，汉族，1957年10月31日生，住海安县。
被上诉人（原审原告）：申洋，男，汉族，1984年2月16日生，住海安县。
上诉人海安保障性住房投资建设有限公司（以下简称投资公司）因与被上诉人申越宏、申洋商品房销售合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2017）苏0621民初5671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
投资公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回申越宏、申洋一审诉讼请求。事实和理由：1.案涉房屋于2014年4月已经竣工验收，案涉商品房买卖合同签署的时间是2015年5月18日，案涉房屋不是期房，在签订合同时，申越宏、申洋对房屋外观应有充分了解。2.案涉房屋窗户偏小不是质量问题，是统一的外观设计。这种设计原先就有，施工中并没有变更。且案涉房屋是用于拆迁安置，并不是以盈利为目的，不存在隐瞒商品信息导致对方重大误解的事实。3.案涉商品房买卖合同签署的时间是2015年5月18日，申越宏、申洋应于2016年5月17日前行使变更或撤销权。本案不是产品质量问题，一审法院适用《合同法》第111条、154条属适用法律错误。
申越宏、申洋答辩称，1.关于选房时间，2012年9月23日的补偿协议中就能反映该时间节点其已选房。2015年5月18日双方补签的购房合同第二条也明确不是现房。2.本案中涉案窗户偏小，作为开发商的上诉人应当履行告知和特别提示义务，否则就应承担违约责任，减少价款。对方自认窗户大小设计已固有、自称签订购房合同时工程已竣工验收，对此签订合同时更应当进行告知和特别提示。3.其选择的是违约之诉，不存在行使变更或撤销权一年的说法，房屋交付时间为2017年3月27日，即其知晓时间为2017年3月27日。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。
申越宏、申洋一审诉讼请求：判令投资公司承担违约责任，即减少购房款8万元。
一审法院认定以下事实：因海安县县城曙光东路B区旧城改造工程建设的需要，申越宏坐落于海安县的房屋被征收，2012年9月23日，申越宏与海安县住房和城乡建设局签订房屋征收补偿安置协议，协议约定乙方（申越宏，下同）选择产权调换补偿安置方式，在项目公布的安置房房源中选定安置房，具体小区、楼（幢）、室号、面积等，凭协议和空房交接单、户主身份证、水电结算单等到选房处领取选房凭证。
后申越宏在投资公司开发的××佳苑小区选择了××幢××室作为产权调换房屋。
2015年5月18日，申越宏、申洋与投资公司就安置房屋签订商品房买卖合同，买受人（申越宏、申洋）购买坐落于海安县（黎明润景佳苑）××幢××室的房屋，房屋为期房，建筑面积142.26平方米，总价款664380元。庭审时，投资公司称不需要对案涉房屋的窗户与其他房屋的窗户存在不一致进行特别提示，亦未进行过特别提示。
合同签订后，申越宏、申洋交付购房款663493元。2017年1月份，投资公司将上述房屋交付申越宏、申洋。申越宏、申洋与投资公司交涉未果，且以损害赔偿为由向法院提起过一次诉讼，后撤诉。
一审庭审中，申越宏、申洋提交黎明润景2号楼外观照片以及××号楼××室与2号楼其他房屋窗户对比照，以证明501室的房屋窗户较小导致采光不足。投资公司对照片真实性无异议，同时提交竣工图两份，证明2号楼501室的窗户设计时即与其他房屋的窗户不一致；但该图片一般公众（非专业人员）既看不出案涉房屋窗户外观及与其他窗户的差别，投资公司亦未有该图片在缔约及交房前向申越宏、申洋披露的证据。
另查，申越宏、申洋提供的有关案涉楼盘的总平面图及房型图片中，并未标示案涉房屋的窗户与其他房屋的窗户面积差异；按照竣工图，亦看不出案涉房屋与其他房屋窗户之差异；双方就案涉房屋之买卖合同中，对于窗户差异并未约定应负违约责任方式。
一审法院认为，双方当事人以买卖合同的方式，实现安置申越宏、申洋之目的，不违反法律及行政法规禁止性的规定，该合同合法有效。
诚实信用及契约自由，是交易之帝王条款。就买受人而言，往往对于交易标的物有着合理的预期，并依此主导买受人自主作出交易决定。这就要求作为掌握交易标的物内在品质信息之出卖方本着诚实、守信之原则如实披露，让买受人有充分的知情权，从而保护买受人合理依赖利益及公平的缔约选择权利。就房屋类大宗高价商品，出卖方更应当如实向买受人披露潜在交易标的物不满足（或低于）同类、同批次房源诸如房屋结构、层高、室内设计布局、采光、房屋内在功能等内在品质的差异事项，不夸大其品质与功能。在出卖人对低于或不满足同类、同批次待售房屋内在功能等品质差异而不做专门披露的情况下，即应当认定该房屋的上述诸如房屋结构、层高、室内设计布局、采光、房屋内在功能等，符合一般公众对同一地段或小区的房屋之品质的合理预期，将同类、同批次待售其他房屋之一般内在品质与功能之满足，认定为买受人所要满足的合同内容。在达不到此种一般公众合理预期之品质时，既可赋予交易对方违约请求权、亦可赋予对方意思表示瑕疵之变更撤销权。
本案中，一方面，双方就案涉房屋缔结合同时，实物未获展示且尚未建成（案涉房屋属于期房），投资公司掌握着案涉房屋的大量信息，应当如实披露标的物之瑕疵，但该公司并未如实披露；另一方面，即使案涉标的物符合规划或设计要求，亦不免除投资公司的披露义务，更不免除投资公司对于出卖标的物之瑕疵担保义务；第三，既然投资公司未披露案涉房屋窗户比其他住房小，则即应当认定该房屋符合一般公众对同小区其他房屋品质之预期，即窗户与其他住房窗户不存在差异；第四，案涉房屋交付申越宏、申洋后，申越宏、申洋一直与投资公司交涉但未果，其法律赋予的救济方式及两种救济途径之法定期限均未超出现有的法律之规定。此外，虽然新颁布的《中华人民共和国民法总则》取消了合同变更权，但本案申越宏、申洋主张更权亦应适用行为时法，且行为时法尚未逾期。综上，应当认定投资公司构成违约，申越宏、申洋有权向投资公司主张撤销或其他违约责任；申越宏、申洋选择之救济途径符合法律规定。
依照现有的法律规定，违约责任贯彻约定优先之原则，在无约定违约责任时，适用包括减少价款或酬金在内的法定违约责任方式。考虑到本案中对于窗户差异双方并未约定违约责任之方式，加之申越宏、申洋不选择解除合同或撤销合同，愿意继续履行原合同，故可以适当减少房屋价款。一审法院酌定减少价款4万元，对于申越宏、申洋的其他请求，依法应当予以驳回。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百一十一条、第一百五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、海安保障性住房投资建设有限公司返还申越宏、申洋购房款4万元，于判决发生法律效力后十日内履行。如海安保障性住房投资有限公司未按判决确定的履行期限履行金钱给付的义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回申越宏、申洋的其他诉讼请求。案件受理费1800元减半收取900元，由海安保障性住房投资有限公司负担。
二审中当事人没有提供新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的商品房买卖合同合法有效，是确定双方权利义务的主要依据。双方在合同条款中对买受人所购商品房窗户的大小并未进行约定，该商品房经竣工验收合格，申越宏、申洋主张投资公司承担违约责任，但未能提供证据证明投资公司存在违约行为，故其一审诉讼请求于法无据，应予驳回。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。该原则是在没有法律规定又没有合同约定的情况下，根据具体案情，对双方权利义务的平衡。本案中，申越宏、申洋所购房屋虽然窗户尺寸小于同类房屋，但并不属于物的瑕疵，也无证据证明其基本效用显著降低。在此情况下，投资公司并不负有对该事实进行披露的法定义务。同时投资公司也不存在故意隐瞒重要事实、虚假陈述或者其他有违诚实信用原则的行为，一审法院适用诚实信用原则不当，本院予以纠正。
综上所述，投资公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销海安县人民法院（2017）苏0621民初5671号民事判决。
二、驳回申越宏、申洋的诉讼请求。
一审案件受理费1800元，减半收取900元，二审案件受理费800元，均由申越宏、申洋负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一八年六月二十八日
书记员 张慧娴