四川省仁寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仁寿民初字第22号
原告龙群英，女，生于1968年3月16日，汉族，农村居民。
委托代理人王树全，仁寿县陵阳法律服务所法律工作者。
被告程伟，男，生于1972年7月24日，汉族，农村居民。
委托代理人景玲，四川长龙律师事务所律师。
原告龙群英诉被告程伟买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月11日立案受理后，依法由审判员李荣远适用简易程序于2014年1月9日公开开庭进行了审理。原告龙群英及其委托代理人王树全，被告程伟及其委托代理人景玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙群英诉称，原告经人介绍于2012年7月27日与被告相识，被告将座落在仁寿县xx房屋出售给原告。双方谈妥意向性价格后于第二天即2012年7月28日早上10时许，接被告电话去交钱，原告赶到后随被告先到满井邮政储蓄所转230000元给程伟的存折上收到房门钥匙后回供电所，并以程伟为甲方，龙群英为乙方签订一份《房屋买卖协议》，该协议约定，甲方将坐落在仁寿县xx房屋出售给乙方，总价26.6万元。付款方式一次付23万元，二次年底付2万元，余款交房产证和土地使用证时一次性付清。面积120㎡，界址以两证为准，甲方协助乙方过户，所需的全部费用由乙方承担。水电气等户头费用由乙方承担。甲乙双方签字生效，不得违约，违者按房屋总计的10%付对方违约金，2012年7月28日。经查在程伟购买该房时就没有办理两证，从2012年7月28日卖给龙群英至今1年零3个月之久仍未办理两证。原告认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第（六）款“未依法登记领取权属证书的”，不得转让。对办理权属证书的时间没有明确约定属约定不明，法律作了明确规定，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释（2003）7号第19条，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同赔偿损失的，应予支持”。由于被告的原因，导致原告无法办理房屋所有权登记，为维护原告合法权益，特诉讼请求判令解除2012年7月28日原、被告签订的《房屋买卖协议》；被告返还原告购房款230000元并承担10%的违约金23000元，合计人民币253000元；本案诉讼费由被告承担。
原告龙群英为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1.原、被告双方身份证复印件，证明双方的主体资格；
2.2012年7月28日《房屋买卖协议》，证明先约定第二条，先要两证，并约定违约金；
3.原告代理人询问证人熊光德的《询问记录》，证实被告答应办两证的时间是2012年底前；
4.提供报纸上的“购买小产权房不受法律保护”的报道一则，证明买二手房过户，需要卖房人提供房产证原件。
被告对原告的上述证据的质证意见是：
对以上证据1、2的真实性无异议。对《房屋买卖协议》中第五条“甲方出售给乙方的房屋由甲方协助乙方过户，所需的全部费用（包括甲方所出费用）由乙方承担。水、电、气等户头费用由乙方承担。”说明被告协助原告办理过户，被告系协助作用，主要责任在原告。对证据3及证人熊光德的《询问记录》有异议，证人熊光德是原告的亲舅，原告通过熊光德介绍买的房子。协议在后，履行在前，是经原告同意的。所以协议是合法有效的。对证据4的意见是，该报纸上是说的二手房交易，本案中原告的房屋不属于二手房交易。
被告程伟辩称，原告与被告协商购买位于xx住房时，房屋已经建成，原告支付购房款之前是对该房实际现状做了充分了解，对房屋的市场价格及相关行情进行了充分调查，是自愿以26.6万元价款与被告达成购买协议。《房屋买卖协议》在双方签订之前就已经一手交房款，一手交房门钥匙，签订合同都是在双方实际履行了合同约定的交付义务之后的后续行为。所以，原、被告2012年7月28日签订的《房屋买卖协议》是合法有效，应当依法予以确认。双方争议的房屋所属宗地的土地使用权系出让取得，使用权限70年，拆旧建新时通过了相关部门的规划许可和建设许可，属于被告个人所有的合法财产，被告有权转让该房。原告购买该房时就清楚被告尚未办理房屋产权登记手续，何时办结不能确定，所以双方对办理产权过户的时间没有明确规定，这是原告自愿接受的一个购买条件。合同约定被告协助原告办理产权过户，所需全部费用（包括被告所出的费用）由原告承担。被告承担协助义务，至今原告没有证据证明被告拒绝履行协助义务，被告没有口头承诺年底交两证给原告。现在被告未能取得两证的原因是，原告与被告签订协议后，了解到以被告名义办理两证，自己在五年内办理过户手续，将承担较大比例的税金。为了避税，原告请求被告协助直接为原告办理初始登记。被告完全是为了配合原告避税，才一直未办理产权登记。被告提交的证据证明完全具备办理房产证的条件，土地证已经取得，根本不是原告所述的该房不能办证。未办理产权过户的责任在原告方。合同约定第二次付款20000元应当在2012年12月31日之前交付，现在原告已经延迟一年未支付，原告严重违约应当承担26600元的违约金，承担违约责任的前提下还应当继续履行协议，介于情面不再反诉。被告卖给原告的该套房屋是被告的自己有权出售的私有产权房屋，而非房地产开发商修建的商品房，本案中，原告错误适用商品房买卖的相关条列及规定来适用在被告的私有产权房买卖上，属于适用法律错误。故原告的所有诉讼请求均不成立，恳请法院查清事实依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告程伟为支持其辩称主张，向本院提交如下证据：
1.2010年8月13日《拆迁安置协议书》，证明被告房屋来源；
2.《证明》一份，证明按拆迁安置协议约定被告抽签确定房屋位置；
3.2012年7月28日《房屋买卖协议》，证明双方买卖行为成立合同有效；
4.2011年1月11日建设局的《建设项目遗址意见书》，证明此买卖房屋程序手续完善；
5.2011年1月11日建设局的《建设工程规划许可证》，证明买卖房屋规划程序、手续齐备；
6.2011年6月23日建设局的《建筑工程施工许可证》，证明买卖房屋施工程序合法；
7.2011年4月2日国土局代表县政府颁发的仁国用（2011）第1958号《国土使用证》，证明此买卖房屋经出让取得了合法的土地使用权手续；
8.土地出让金缴费发票，证明房屋用地缴纳出让金；
9.各种缴税发票12张，证明出卖房屋严格按照国家相关规定缴纳了所有税费，该买卖房屋手续齐备，程序合法，具备转让条件；
10.说明一份，证明《房屋产权证》正在办理中。
原告对于证据4-9均当庭提交了原件供本院核实和庭审质证，经本院核对以及当庭质证后，本院将原件退还给原告，复印件存档。
原告对被告的以上证据的质证意见是：
对证1，该协议未经过城市规划局与建设局纳入规划，没有加盖规划局印章；对证2，证明书上有若干人签字捺印，证人未上庭作证，不具有法律效力；对证3，无异议；对证4—7组均无字样显示是原件，土地使用证上都无批准文件，不符合竞标规则，无证据证实被告所属房子土地的来源。据相关法律规定，不能证实房屋的合法性。对证据8-10不另行发表意见。
经审理查明，案外人熊光德系原告龙群英丈夫的舅舅，与被告程伟系同事关系。原告经熊光德介绍于2012年7月27日与被告认识并购买被告的房屋，该套房屋系座落在仁寿县xx房屋。双方谈妥总价款为266000元后，于第二天即2012年7月28日早上10时许，原告将首期购房款230000元付给程伟，程伟则将该套房屋交给原告。交房当天，程伟为甲方，龙群英为乙方，熊光德为证人，双方签订《房屋买卖协议》一份，该协议对该房屋座落地址、总价款、付款方式、界址、房屋面积、过户费用的承担、过户的协助义务、水电等户头费用的承担、违约责任等均作出相应的书面约定。该协议中，无解除合同的书面约定。后来，原告认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第（六）款“未依法登记领取权属证书的”，不得转让。对办理权属证书的时间没有明确约定属约定不明，法律作了明确规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释（2003）7号第19条，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同赔偿损失的，应予支持”的规定。原告认为本案中由于被告程伟的原因，导致原告无法办理房屋所有权登记，原告诉至本院，提出了上述诉称的请求。
另查明，双方争议的房屋座落在仁寿县xx一套房屋，该套房屋系被告程伟和闽吉等14户人共同联合用各自原座落于仁寿县满井镇红旗街的私有门市和住房坼迁安置置换后，所修建“雅馨苑”小区，被告程伟抽签所取得的该套房屋，该套房屋属于被告程伟的私有产权房屋。该房屋以及该小区的修建经过了仁寿县建设局2011年1月11日的选址颁证和建设工程规划许可及颁证。同年4月2日，该14户人办理了仁国用（2011）第1958号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为“出让”，使用权限70年。同年6月23日办理了该局所颁发的《建设工程施工许可证》。“雅馨苑”修建后，其各自的房屋产权证至今均在办理之中。
上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，双方提交的证据，予以证实。
本院认为，本案的事实清楚，双方产生争议的被告程伟的座落在仁寿县xx一套房屋，系被告拆旧建新时通过了相关部门的规划许可和建设许可，该套房屋所属宗地的土地使用权系国有出让取得，属于被告程伟个人所有的合法财产，因此，被告程伟有权转让（即出售）该房。原、被告双方于2012年7月28日谈妥总价款为266000元后，原告将首期购房款230000元付给程伟，程伟则将该套房房屋交给原告，双方进行了房屋买卖的交换，并签订《房屋买卖协议》。该协议属于双方的真实意思表示，且不违背相关法律规定，该协议合法有效，应当依法受到法律的保护，双方均应当按照该合同的约定履行各自的全部义务。本案中，双方争议有三。其一：双方所诉争的该套房屋是被告的新建私有产权房，还是房地产开放商开发修建的商品房；其二：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《城市房地产开发经营管理条例》中的“商品房”的使用范围，适不适用于具有个人私有的产权房；其三：双方签订《房屋买卖协议》，是否具有可以解除的法定情形。本院认为，双方所诉争的该套房屋是被告的新建的具有处分权的私有产权房，不是房地产开放商开发修建的商品房。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《城市房地产开发经营管理条例》中的“商品房”的范围适用于城市房地产开发商经营的“商品房”，而不适用于具有个人私有的产权房。本案中，双方签订《房屋买卖协议》属于双方的真实意思表示，且不违背相关法律规定，根据《民法通则》第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”的规定。本案中，双方既无解除合同的书面约定，也无法定解除的情形，合同一方即被告方又不同意解除，因此，该合同不得解除。对此，原告起诉请求解除的理由不能成立，其诉讼请求，本院依法不予支持。被告辩称的理由成立，其辩称意见本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第（六）款，《中华人民共和国民法通则》第五十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告龙群英的诉讼请求。
本案受理费2818元，由原告龙群英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 李荣远
二〇一四年二月二十四日
书记员 高 栩