北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13218号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京恒光文化传媒有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦1002-05室。
法定代表人林旺心，总经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）何群，女，1971年11月2日出生。
上诉人北京恒光文化传媒有限公司（以下简称恒光传媒公司）与上诉人何群房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第16476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月，恒光传媒公司起诉至原审法院称：我公司与何群于2013年2月签订《房屋租赁合同》，约定我公司承租何群位于北京市朝阳区×路×号楼×层（×中心×座）×号房屋（以下简称涉案房屋）用于办公经营，租赁期限自2013年2月20日至2016年2月19日，租金支付方式为押一付三，合同约定如果何群提前收回房屋，应提前45天通知我公司并支付35000元违约金。合同签订后，我公司按照合同约定支付租金至2015年2月20日。2015年2月4日何群单方提出解除《房屋租赁合同》。2015年2月5日，何群指使物业公司给我公司断电导致我公司无法经营，并通过上锁等手段强迫我公司搬家。迫于无奈，我公司于2015年2月10日将房屋腾空并向何群交还钥匙及电卡。现我公司诉至法院，要求何群返还押金35000元、房租17500元，支付违约金35000元，赔偿其他损失93330元。
何群答辩并反诉称：恒光传媒公司法定代表人林旺心在2015年1月4日打电话给我，通知我在2015年2月20日后就不再租赁房屋，要求提前解除合同，希望我尽快找下一家房客，于是我就委托中介找下一家房客。此后一位自称是恒光传媒公司的人给我打电话，要求解除合同时不要收取押金作为违约金，否则就说是我提前解除合同。我向林旺心打电话告知提前解除合同应承担违约责任，如继续承租涉案房屋，则应在2015年2月4日支付租金。恒光传媒公司是自行搬离房屋，没有人强迫其解除合同。我的合伙人张×在2015年2月5日催收房租，但没有提出解除合同，而是要求恒光传媒公司支付房租。我空置房屋至2015年3月2日才另行租赁出去。此前我给了恒光公司两个月免租期，重新找下一家租客给中介支付了一个月租金的中介费，免租期及中介费均为我的损失。我反诉要求恒光传媒公司支付70000元违约金（其中35000元以押金抵扣），赔偿损失130666元。
恒光传媒公司针对反诉辩称：我公司确在2015年1月初与何群协商过解除合同一事，但没有说过希望何群自己找下一家房客。依照双方合同约定，租赁期内，我公司提前为何群找到租户，免收违约金。在我公司与何群协商过解除租赁合同一事之后，我公司开始寻找下一家房客。后来在中介发现何群已经将房屋租了出去，却没有告知我公司。我公司要求何群在合同解除后退还押金，但何群不同意退还，并告知我公司可以继续租赁房屋。2015年2月4日，何群及张×指使物业将涉案房屋断电，并于2015年2月5日将房门上锁，要求我公司搬离。在警察的协调下张×同意给我公司三天的搬离时间，这是我公司不得不提前搬离的根本原因。故是何群违约，而非我公司违约。
原审法院经审理认为：双方签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方当事人均应依约履行。合同对于提前解除作出了约定，首先单方解除提前45日通知的情况下，按租金的100%支付违约金，未提前通知的，按租金的200%支付违约金。恒光传媒公司最早于2015年1月4日向何群提出解除合同，符合提前45日通知的情形。而何群在接到恒光传媒公司提前解除合同的意思表示之下另行寻找租客并不构成违约。通过双方2015年1月底的电话录音可以得知，在该时间节点何群已寻找到了另行承租人，并收取了租金，在此前提下，何群仍向恒光传媒公司表示可以继续履行合同，如继续履行合同，则应在2015年2月5日交纳下期房租，而恒光传媒公司表示要求何群退还部分押金，并对继续承租一事不置可否并有“反正押金在那里，耗到押金完为止”的陈述，可见恒光传媒公司并没有继续履行合同的意愿。在2015年2月5日，何群合伙人张×将涉案房屋上锁并断电导致双方发生冲突，并表示要求恒光传媒公司三日内搬离涉案房屋，恒光传媒公司表示合同尚未到期，不同意搬出。法院认为恒光传媒公司在距离2015年2月20日租金到期日前45天已提前告知了不再续租，而双方对于下期租金的交纳时间为提前15日，在恒光传媒公司明确表示提前解除合同情况下再要求恒光传媒公司交纳下期租金实不合理。故在恒光传媒公司提前45日解除合同的意思表示明确下恒光传媒公司依然有权使用涉案房屋至租期到期日而不再依约支付下期租金。对于张×提前上锁、断电并要求恒光传媒公司腾退的行为，虽基于恒光传媒公司不再续租的意思表示，其行为并不能定性为提前收回房屋，但行为方式亦有不当之处，导致恒光传媒公司提前腾退了涉案房屋，故法院认定自张×上锁之日起的租金何群应予退还。对于恒光传媒公司要求退还押金的请求，法院认为恒光传媒公司提前45日通知解除了合同，故押金应冲抵违约金。恒光传媒公司主张退还的租金期限为2015年2月5日至2015年2月20日，法院予以支持。恒光传媒公司主张的违约金及各项损失，由于是恒光传媒公司自行主张提前解除合同，故对于上述请求法院不予支持。对于何群主张的反诉请求，恒光传媒公司已提前45日将解除合同的意思表示告知何群，故违约金为一个月租金标准，以押金抵扣，故对于何群主张的违约金法院不予支持。对于何群主张的各项损失，关于免租期双方并没有进行约定，中介费为何群自行寻找下家租客产生的费用，而该费用并非势必发生，至于空置期，在提前45日接到解除合同的情况下，何群有足够时间寻找下家租客，该损失并非恒光传媒公司所致，且违约金亦是对空置期间损失的赔偿，故对于何群主张的各项损失，法院不予支持。据此，原审法院于2015年8月判决：一、何群于判决生效后十日内返还北京恒光文化传媒有限公司房屋租金一万七千五百元；二、驳回北京恒光文化传媒有限公司的其他诉讼请求；三、驳回何群的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，恒光传媒公司与何群不服，均上诉至本院。恒光传媒公司上诉请求撤销原判决，改判支持其全部诉讼请求并驳回何群诉讼请求，主要理由是：1.恒光传媒公司始终按照租赁合同约定履行自己的义务，不存在违约情形。何群采取给房屋上锁、断电等措施迫使恒光传媒公司提前搬离的行为违反合同约定，构成违约；2.何群单方提前将房屋出租出去却拒绝返还恒光传媒公司房屋押金同样存在违约。何群上诉请求撤销原判决第一项，改判其返还恒光传媒公司房屋租金8167元，主要理由是：2015年2月5日何群以锁门、断电的方式催收租金，经警察调解后已恢复供电，恒光传媒公司继续租用到2015年2月12日，应退还7天的租金8167元。
经审理查明：2013年2月，何群（出租人、甲方）与恒光传媒公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方的涉案房屋，建筑面积为166.93平方米，租赁用途为办公；租赁期限自2013年2月20日至2016年2月19日，租金支付方式为押一付三；租金标准为每月35000元，每季度提前15日支付；押金为35000元；乙方不按照约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%支付违约金；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前45日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方应退还相应租金；租赁期内，乙方提前为甲方找到租户，免收违约金。双方提前解约，如不能提前通知对方，应按双倍赔付违约金。
签订合同后，何群向恒光传媒公司交付了涉案房屋，恒光传媒公司向何群交纳了押金35000元及至2015年2月20日的房屋租金。
双方均称在2015年1月初，恒光传媒公司与何群就解除租赁合同一事进行过协商。何群提交了其与恒光传媒公司法定代表人林旺心的录音，录音中显示何群表示如果恒光传媒公司可以继续履行，则在2015年2月5日应缴纳下一期租金，林旺心表示没有给何群造成损失，要求何群退还房租及押金。录音中，何群曾询问林旺心2015年2月5日是否还要缴纳下期租金，林旺心表示“反正押金在那里，耗到押金完为止”，林旺心曾表示可以接受退还押金15000元的方案，何群没有同意。
何群称为督促恒光传媒公司缴纳房租，故在2015年2月5日上锁并断电。恒光传媒公司称上锁在2015年2月4日晚，在2015年2月5日断电。2015年2月5日晚11时，张×前往涉案房屋，发现涉案房屋内有恒光传媒公司工作人员，房屋上有两把锁，随后张×报警，警察到场后，张×及恒光传媒公司工作人员分别打开一把锁，再后恒光传媒公司工作人员到场，张×称三日内将收回房屋，恒光传媒公司称租期未到，不同意交房。恒光传媒公司称其在2015年2月8日开始搬家，于2015年2月10日将钥匙交予了物业。何群称张×为其合伙人，共同管理出租涉案房屋事宜。
对于损失情况，恒光传媒公司称因提前搬家造成了其装修损失、员工工资损失，并提交了装修费发票及工资单。何群称其损失包含相当于一个月租金的中介费、免租期两个月、空置损失。何群提交了房屋租赁合同，证明涉案房屋于2015年3月2日另行出租。
以上事实，有房屋所有权证、《北京市房屋租赁合同》、录音、录像及双方陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点为：租赁合同解除后的违约责任承担问题；何群应当退还的租金数额问题。
恒光传媒公司与何群双方签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，双方签订了为期三年的合同，合同履行过程中，恒光传媒公司提出提前解除合同，构成预期违约，其就提前解除合同事宜未能与何群达成一致意见，故应由其承担相应的违约责任。依据双方合同约定，恒光传媒公司提前退租，应按月租金的100%支付违约金。原审法院认定恒光传媒公司构成违约并以押金冲抵违约金，并无不妥，本院予以维持。恒光传媒公司认为其未构成违约的上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。
关于何群应当退还的租金数额。根据双方合同约定，在恒光传媒公司支付违约金后，何群应退还相应租金。本案中，在恒光传媒公司提出退租后，何群采用锁门、断电的方式要求恒光传媒公司腾退，其行为不妥，致使恒光传媒公司未能正常使用房屋，故其应返还相应期间的租金。原判计算数额正确，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3916元，由北京恒光文化传媒有限公司负担3535元（其中1958元已交纳，剩余1577元于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由何群负担381元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费1807元，由何群负担（已交纳）。二审案件受理费4613元，由北京恒光文化传媒有限公司负担4563元（已交纳），由何群负担50元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 万 丽 丽
代理审判员 吴 强 兵
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 仵霞书记员赵婷婷