广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1667号
上诉人（原审原告）：樊振中，男，汉族，住所地：广东深圳市罗湖区。
被上诉人（原审被告）：深圳市气象局（深圳市气象台），住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：王延青，局长。
委托代理人：马骥，广东知明律师事务所律师。
委托代理人：黄宇，广东知明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市新港鸿房地产开发有限公司，住所地：。
法定代表人：王洪生，董事长。
委托代理人：温靖东，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区，系该司职员。
原审第三人：平安银行股份有限公司深圳福田支行，住所地：广东省深圳市福田区。
负责人：项国庆，行长。
委托代理人：杨健，男，汉族，住所地：广东省深圳市南山区，系该行职员。
委托代理人：孙博，女，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区，系该行职员。
上诉人樊振中因所有权确认纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1093号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，一、1994年1月19日，深圳市气象台（甲方）与深圳市新港鸿房地产开发有限公司（以下简称新港鸿公司）（乙方）签订了《合作兴建办公住宅综合楼合同》，约定甲方出地并以甲方名义立项，乙方出资，甲方提供历史用地，提供红线图（经深圳市国土局1992年12月8日编号92补-089红线图批准使用1450平方米用地），协助乙方办理其分得的部分住房有关手续；乙方负责以甲方名义申办新房产证，并负责房改新旧房差价；双方分得的住房不得作为商品房出售。
二、1995年6月3日深圳市气象台（甲方）与新港鸿公司（乙方）、深圳对外贸易（集团）深茂实业发展公司（丙方）签订了一份《关于合作兴建办公住宅楼的执行协议书》，约定根据甲乙双方1994年1月19日签订的《合作兴建办公住宅综合楼合同》，对所建楼宇进行了分成，乙方分得了东单元住宅十七套（包括涉案房产）；分得甲乙丙三方的其余住户的房产证由各自负责办理，甲方协助，其费用由各住户承担。
三、1994年11月8日新港鸿公司（甲方）和深圳市福田城市信用社（乙方）签订了一份《集资房转让合同》，约定甲方将位于深圳市罗湖区解放路广场北街气象台大院内合作兴建的“气象业务、住宅楼”部分住宅房产转让给乙方包括第二单元之住宅共十二套（包括涉案房产）；楼房竣工验收后乙方按附件之要求交清购房价款，甲方协助乙方办理所购楼房单元集资房产证，所需一切费用由乙方承担。樊振中原系深圳市商业银行的员工，1998年11月11日，深圳市商业银行（甲方）与樊振中签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定，甲方房地产坐落于深圳市罗湖区解放路广场北街气象台综合楼东幢／座606号房，房屋结构为钢筋混凝，建筑面积95.7平方米，房地产用途为住宅；甲方将上述房地产卖给乙方，售价为264610元。之后，樊振中分三次向深圳市商业银行福田支行付清了上述的购房款。深圳市福田城市信用社名经多次名称变更，依次为深圳市商业银行股份有限公司福田支行，深圳市商业银行股份有限公司人民路支行，深圳平安银行股份有限公司深圳人民路支行，深圳平安银行股份有限公司深圳福田支行，现名称为平安银行股份有限公司深圳福田支行。
四、2014年3月17日，深圳市房地产权登记中心向原审法院出具《关于查询罗湖区解放路广场北街气象台综合楼东座606房产产权情况的复函》，经查，h201-025号宗地上的建筑物于1999年办理了房地产初始登记，建筑物名称为住宅楼3栋，土地座落为罗湖区广场北街西一巷，登记的权利人为深圳市气象台。根据深地合字（93）221号《土地使用权出让合同书》，该块地为自用，不得转让和参与房地产经营。开发单位提交的《分户汇总表》中记载，住宅楼3栋606房的权利人为深圳市气象台。截至2014年3月4日，未查得该房产办证及抵押、查封等记录。如需办理房地产证，当事人应备齐相关材料向我中心申请。另根据《深圳经济特区房地产转让条例》，非商品房应当经主管机关批准，并完善用地手续后方可转让；如为政策性住房，还需符合《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第88号）等法律法规办理。
樊振中向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、深圳市气象局立即停止对樊振中房屋合法权利的侵害、深圳市气象局、新港鸿公司立即履行其1995年6月13日签订的《关于合作兴建气象台办公住宅楼的执行协议书》第八条之负责办理及协助办理住户产权证的义务，新港鸿公司亦应同时履行其1994年11月8日集资时在《集资房购买合同》中作出的办理樊振中房屋产权证的书面承诺，为樊振中办理所购3栋2单元606室房屋产权证。2、诉讼费用由深圳市气象局和新港鸿公司承担。
原审法院认为，根据深圳市房地产权登记中心的复函，涉案房产所在的该块地为自用，不得转让和参与房地产经营，根据《深圳经济特区房地产转让条例》，非商品房应当经主管机关批准，并完善用地手续后方可转让；如为政策性住房，还需符合《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》等法律法规办理。樊振中所购房产至今尚未完善用地手续，故不符合转让的条件。樊振中请求深圳市气象局、新港鸿公司为其办理转移登记和办理房产证的条件并不成就，故樊振中的诉讼请求理由并不能成立，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回樊振中的全部诉讼请求。案件受理费100元，由樊振中负担。
上诉人樊振中不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、深圳市气象局1993年在建设3栋之前就与深圳市国土局订立了《土地使用权出让合同》，并缴纳了土地出让金后，方取得用地权利，如若用地手续不完善，项目不能完成报批立项。
二、1999年9月11日，深圳市规划国土局在《深圳特区报》刊登房地产初始登记公告（第9918号），公告载明：“对深圳市气象局申请登记的土地使用权和房屋所有权已经初步审定，30日无异议则颁发房地产权利证书，”深圳市国土局是否在3栋用地手续尚未完善的情况下就已经初步审定了深圳市气象局申请登记的土地使用权？如用地手续不完善国土局依据什么把3栋房地产权利证书颁发予深圳市气象局？
三、深圳市国土局是否对宗地号h201-0025的3栋用地认定分为土地手续部分完善，部分尚未完善？3栋1单元深圳市气象局分得的房屋14年前均办理了分户房产证，且多年前已经有业主公开出售了房屋。
四、3栋土地使用权利人为深圳市气象局，即使依判决书：“用地手续至今尚未完善”属实，应由谁来完善土地手续？土地使用权利人没有过错吗？为什么不予纠正？1993年至今长达21年，3栋土地使用权、房屋折旧已经近半，土地使用权利人深圳市气象局仍然拒不完善土地手续，是否严重违法？樊振中有何过错？
五、一审判决书“樊振中所购房产至今尚未完善用地手续，故不符合转让的条件，樊振中请求深圳市气象局、新港鸿公司为其办理转移登记和办理房产证的条件并不成就”的结论其本身前后就自相矛盾。首先，樊振中所购涉案房产的转让1998年已经完成。新港鸿公司与深圳市气象局为3栋共有人，新港鸿公司与平安银行福田支行的《集资房买卖合同》、平安银行福田支行与樊振中的《深圳市房地产买卖合同》均合法、有效。在转让已经合法完成16年后，樊振中并未请求转让所购房产，何以“樊振中所购房产不符合转让的条件？”其次，房屋买卖转让完成是权属变更的必要前提，变更权属登记是房屋买卖完成后必须履行的法定手续。正是因涉案房产的转让已经合法完成，深圳市气象局、新港鸿公司办理涉案房产产权转移登记及办理房产证的条件才已经成就，樊振中才有权要求深圳市气象局依照《深圳经济特区房地产权登记条例》规定将涉案房产的权属变更转移登记至樊振中名下；反之，若涉案房产的转让没有完成，那才是办理转移登记和办理房产证的条件并不成就。
六、一审判决书对法院所取证据，即深圳市房地产权登记中心深房登函（2014）135号《深圳市房地产权登记中心关于查询罗湖区解放路广场北街气象站综合楼东座606房产产权情况的复函》的使用错误。该复函证明三点：第一，3栋房产登记的权利人为深圳市气象台。法院审理至今已经查明，涉案房产的权利人系樊振中，而非深圳市气象局。第二，复函中“如需办理房地产证，当事人应备齐材料向我中心申请，”是该复函的中心意思，是结论性意见，但在一审判决书中对结论性意见只字不提，完全不见了踪影。复函中“另根据《深圳经济特区房地产转让条例》非商品房应当经主管机关批准，并完善用地手续后方可转让。”明确是指深圳市气象局若要转让其分得的房产，在深圳市气象局同意的前提下，该房产应先完善用地手续方可转让。樊振中所购涉案房产系3栋共有人新港鸿公司分得的房产，亦非要转让，故该政策对樊振中要求的涉案房产产权转移登记并不构成任何限制。第三，复函证明樊振中所购买涉案房产不存在任何办理产权转移及分户产权证的政策障碍。樊振中的诉求，正当、合法。深圳市气象局、新港鸿公司有义务依据《深圳经济特区房地产转让条例》36条向樊振中办理产权转移及分户产权证。
七、樊振中与深圳市气象局在诉前已经协商解决了三年，各方均数次向深圳市国土局及其下属机构深圳市房地产权登记中心咨询，正是在得到办理樊振中涉案房产权属转移登记不存在任何政策、法规障碍后，深圳市气象局才着手制订了解决问题的四条意见，新港鸿公司才与樊振中就实施细节进行协商。同时，本案自2013年8月立案以来，无论是简易程序的法官还是普通程序合议庭的法官，开庭均提出过樊振中的房产能否办理房产证，新港鸿公司、深圳市气象局均回答“可以办。”
八、一审法院对本案定性为樊振中诉深圳市气象局涉案房产所有权确认纠纷案。在法院追加平安银行福田支行后，深圳市气象局、法院对樊振中系涉案房产合法权利人已经不存在任何异议。一审法院理应秉公执法，判令新港鸿公司、深圳市气象局履行其订立的涉他合同《关于合作兴建气象台办公住宅楼的执行协议书》承诺的办理樊振中房产证的义务。
综上所述，樊振中认为，一审判决对本案重大事实认定与事实相悖，适用法律错误，请求：一、撤销原审判决；二、依法判令深圳市气象局立即停止对樊振中房屋所有权的不法侵害、判令深圳市气象局、新港鸿公司立即履行其订立的涉他合同《关于合作兴建气象台办公住宅楼的执行协议书》第八条之负责办理及协助办理住户产权证的义务，（新港鸿公司亦应同时履行其在《集资房购买合同》中作出的办理樊振中房屋产权证的书面承诺）为樊振中办理所购3栋2单元606室房屋分户产权证。三、一、二审诉讼费用均由深圳市气象局、新港鸿公司承担。
被上诉人深圳市气象局答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，程序合法，应当维持原判。一、樊振中没有权利要求深圳市气象局为其办理房产证，而应当根据购房合同，向其所在单位平安银行，即卖方主张办证权利。
二、樊振中所购房产在当时历史条件下不属于合法转让，是在未经主管机关批准，没有完善商品房用地手续的情况下进行的。因为该地块的《土地使用权出让合同》明确了“该地块为自用，不得转让和参与房地产经营”。无论是新港鸿公司将房产转让给当时的福田信用社，还是福田信用社把房产转让给樊振中，都不符合当时房地产法律法规和政策的规定。
三、樊振中将“土地使用权出让手续”和“商品房转让用地手续”混为一谈，将“政府性住房的用地手续”和“商品房的用地手续”混为一谈。樊振中既不符合政策性住房的办证条件，又不愿意按照非商品房办证的程序办理房产证，不愿意承担所购房产转为商品房的地价，导致其购买的非商品房无法办证，责任应该自行承担。
因此，一审法院在查明事实、调解不成的情况下，驳回起诉，完全合法，请二审法院维持原判。
被上诉人新港鸿公司答辩称：鉴于目前该房产初始登记在深圳市气象局名下，新港鸿公司无法在国土局办理樊振中的房屋权属登记。原则上新港鸿公司同意由深圳市气象局牵头，由新港鸿公司协助将樊振中的房产权属登记在樊振中名下。
原审第三人平安银行股份有限公司深圳福田支行答辩称：对樊振中起诉的事实没有异议。深圳市气象局在未能够缴纳土地出让金的前提下，将自己划拨的土地建房并转让了涉案房产，是本案樊振中不能办理房产证的主张原因，故深圳市气象局应承担相应责任，完善相关土地手续。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为所有权确认纠纷案件。由于涉案房产所在土地为自用，不得转让和参与房地产经营，在经主管机关批准，并完善用地手续前不得转让。本案的涉案房产至今尚未完善用地手续，不符合转让的条件，原审法院据此判决驳回樊振中的诉讼请求，处理结果并无不当，本院予以维持，樊振中的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人樊振中负担。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月一日
书 记 员 邹俊辉（兼）