辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦审二民终再字第00080号
申请再审人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）朱富，女，1965年8月14日出生，汉族，个体业者，住锦州市古塔区民生里8—3号
委托代理人：王娜，辽宁新阳律师事务所律师。
委托代理人：王丹妮，辽宁新阳律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）张哲铭，男，1968年3月30日出生，汉族，个体业者，住锦州市凌河区延安路四段7—**号。
申请再审人朱富与被申请人张哲铭租赁合同纠纷一案，辽宁省锦州市太和区人民法院于2011年11月30日作出（2011）太松民初字第00184号民事判决，张哲铭不服，上诉至本院，本院于2012年6月12日作出（2012）锦民一终字第00239号民事裁定，撤销原判，发回重审。2014年6月12日，辽宁省锦州市太和区人民法院作出（2012）太松民初字第00515号民事判决。朱富不服，上诉至本院，本院于2014年11月5日作出（2014）锦民一终字第00484号民事判决，该判决已经发生法律效力。2015年1月28日，朱富向本院申请再审。2015年8月6日，本院以（2015）锦审二民监字第00037号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人朱富及其委托代理人王娜、王丹妮，被申请人张哲铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
辽宁省锦州市太和区人民法院（2011）太松民初字第00184号民事判决查明，原、被告于2011年1月15日签订租赁合同。合同主要条款：发包方（甲方）张哲铭，承包方（乙方）朱富。一、承包地点及设施：座落于中央南街48-33甲、33乙、33丙，即3、4、5层楼及此楼户外广告牌。不含1、2层楼梯通道及3楼会议室，5楼中间部分（美发学校）。二、房屋用途：乙方作为团购展厅及教学使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。三、承包期限：自2011年1月15日至2014年8月15日止。四、承包金：2011年1月15日至2011年8月15日，承包金为35万元，含原室内装修补偿费及建委广告审批费用。2011年8月16日至2014年8月15日，承包金为每年30万元。2014年8月16日至2015年8月15日，承包金为35万元。五、付款方式：第一年支付方式（下打租），承包金随户外广告牌出售随机支付，直到将承包费抵扣完为止，没有抵扣完部分于当年8月15日前一次性补齐承包金以及装修补偿费总计35万元；六、双方责任及义务：1、在承包期内，……，3、4、5楼归乙方使用，甲方负责在2011年1月15日前交付乙方。根据乙方要求随时清理室内展示物品及活动设施和已经出售广告牌位置，原甲方收入，不计入，不抵消承包金。2、户外广告牌由乙方自行出售及维护，建委审批费用由甲方承担，其他所有费用及手续由乙方负责承担。九、关于装修和改变房屋结构：乙方不得随意损坏房屋设施，不得随意改变房屋结构，如需装修和改变房屋结构，需经甲方同意，费用由乙方自理。……。装修和改变房屋结构，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。十一、因乙方原因终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并终止承包收回房屋。造成甲方损失的由乙方负责赔偿。1、擅自改变房屋用途。3、擅自改变房屋结构，使房屋无法恢复或乙方拒绝恢复的。十二、因国家建设、不可抗力因素、或出现本合同第十一条规定的情形，甲方可以提前终止合同，乙方的经济损失甲方不予赔偿。十三、违约责任：甲乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，除按国家法律规定赔偿对方经济损失外，还要按承包金10%作为违约金向对方交纳。合同签订后，2011年2月，原告将租赁楼房四楼、五楼卫生间拆除，2011年3月原告对楼内冻裂的水管进行维修，花费1000元。3月2日购买应急灯、安全出口花费4139元；3月3日购买面板等、电线、镇流器花费4700元；3月5日购买五金建材花费5530元；3月7日购买水泥、沙子、涂料4250元；3月17日购买电表、空开花费5080元；支付人工费15000元；4月28日支付印制费5000元；原告交纳租赁楼房拖欠电费979元；支付雇员工资46000元；合计91678元。原告在对户外广告牌进行招商过程中，因户外广告牌原有广告未到期，而未能顺利进行。
该判决认为，原、被告依法签订的书面租赁合同合法有效，双方应当依照合同约定履行义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。在租赁合同履行过程中，被告未能妥善处理户外广告牌原有客户与原告之间的关系，致使原告不能顺利接收户外广告牌，应承担违约责任。赔偿损失与支付违约金属于两种承担违约责任的方式，二者不可并用，当事人只能选择一种。本案原告的损失数额高于约定违约金数额（35万元的10%），则本院支持原告要求赔偿损失的诉讼请求。对原告的装修投入及人工费用、印制费用、补交电费、雇员工资等损失予以认定。原告要求的其他损失，没有证据证明，不予认定。原、被告均同意解除租赁合同，应予准许。原告未在法定期限内交纳增加诉讼请求部分的案件受理费，对其增加诉讼请求部分按照自动撤诉处理。被告未在法定期期限内交纳反诉案件受理费，对其提出的反诉请求按照自动撤诉处理，被告可另行告诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、解除原告朱富与被告张铭哲之间于2011年1月15日签订的承包合同；二、被告张哲铭于本判决生效后十日内赔偿原告朱富各项损失人民币91678元；三、驳回原、被告其他诉讼请求。
张哲铭不服，上诉至本院，2012年6月12日，本院以（2012）锦民一终字第00239号民事裁定将本案发回重新审理。
上诉发回后，朱富变更请求数额为91678元。
张哲铭答辩并变更反诉请求为要求朱富支付承租金35万元，并由朱富承担违约责任，支付违约金3.5万元，并将其擅自毁损的10个卫生间恢复原状，并承担由此产生的全部费用。
针对反诉原告张哲铭的反诉请求，反诉被告朱富辩称，反诉原告表述的被反诉人已使用租赁房屋一年之久不是事实，因该租赁物的户外广告牌被反诉人未能正常使用，系反诉人的违约行为所致，所以该租赁物被反诉人并未能按合同正常进行使用和经营。其次，反诉人称被反诉人擅自拆除10个卫生间不是事实。该卫生间的拆除被反诉人都已经与反诉人进行了沟通协商，也得到了反诉人的同意，因此并不存在擅自改变的问题。基于以上两点，反诉人的各项反诉请求缺少事实依据应予以驳回。
锦州市太和区人民法院作出的（2012）太松民初字第00515号民事判决查明的事实与州市太和区人民法院（2011）太松民初字第00184号民事判决查明的事实基本一致。另查明，2011年5月5日原告（反诉被告）朱富诉至本院，要求解除租赁合同，被告（反诉原告）同意解除租赁合同。原告（反诉被告）未交纳房屋租赁费。合同中关于租金的约定“2011年1月15日至2011年8月15日，承包金为35万元中，含原室内装修补偿费及建委广告审批费用15万元，房屋租金20万元。”自租赁期开始之日2011年1月15日起，至2011年8月8日止，原告（反诉被告）朱富一直在占用租赁物。
该判决认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）依法签订的《承包合同》是双方真实的意思表示，合法有效，应当予以保护。被告（反诉原告）张哲铭已经按照合同约定及时将租赁物交付给原告（反诉被告）朱富。原告朱富明知该广告牌位置已租给他人，但其未按合同第六条第一款之规定履行义务，即未提供其向甲方提出要求清理已售广告牌位置的证据，且未按合同第五条规定随机支付承包金，原告的前置行为未发生，则被告的行为无法进行，故认定被告违约无证据支持。原告并未举出证据证明其要求被告清理广告牌匾位置，并且根据行规，原告欲更换广告牌时只需将新的广告覆盖在旧牌匾之上，无需特意拆除旧广告牌匾。故被告（反诉原告）张哲铭无违约行为，不应承担赔偿责任。原告主张的各项损失，本院不予支持。原、被告均同意解除租赁合同，本院应予准许。对于被告（反诉原告）提起的反诉请求，原告（反诉被告）朱富没有足够证据证明其拆除十个卫生间的行为已经征得被告（反诉原告）张哲铭同意，本院应认定反诉被告违反有关“乙方不得随意损坏房屋设施，不得随意改变房屋结构”的约定，私自拆除卫生间的行为会给反诉原告张哲铭造成经济损失，但本案中不能确认卫生间拆除前的原貌，无法认定原始状态，故反诉原告要求恢复原状的诉求本院不予调整。自租赁期开始之日2011年1月15日起，至2011年8月8日止，原告（反诉被告）朱富一直在占用租赁物，故应当给付被告（反诉原告）张哲铭租赁费20万元。原告（反诉被告）朱富迟延支付租金，应当依约定承担违约责任，违约金为承包金的10%，即3.5万元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）朱富与被告（反诉原告）张哲铭于2011年1月15日签订的承包合同。二、原告（反诉被告）朱富于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）张哲铭支付租金20万元。三、原告（反诉被告）朱富于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）张哲铭支付违约金3.5万元。
宣判后，朱富不服，上诉至本院，本院于2014年11月5日作出（2014）锦民一终字第00484号民事判决所查明的事实与（2012）太松民初字第00515号民事判决认定的事实基本一致，另查明，2011年4月18日，被上诉人将出租大楼的前门上锁，并在门上张贴开门的联系电话。2011年7月30日朱富提供的照片显示广告牌15个，其中2个广告牌闲置，至上诉人起诉之日，该闲置的广告牌保持原样，上诉人在承租期间没有使用广告牌。上诉人朱富拆除出租楼内卫生间包括五楼宾馆格局的小卫生间和公共卫生间。
该判决认为，当事人之间签订的租赁协议系双方当事人之间真实意思表示，合法有效。双方当事人应按照合同的约定履行相关的权利和义务。双方当事人承包合同纠纷的起因在于对合同中广告牌租赁和承包费用交纳约定不明。依双方当事人签订合同上下文的整体解释，双方约定了第一年租金的组成和支付方式，同时还约定了被上诉人根据上诉人要求随时清理室内展示物品及活动设施和已经出售广告牌位置，原甲方（被上诉人）收入，不计入，不抵消承包金。这里的原甲方收入应理解为：张哲铭出售的广告牌在出租期内仍保持不变，空置和到期的广告牌属上诉人可出售的（承包的）。双方当事人在签订《承包合同》时上诉人承租的广告牌有部分闲置和尚在被上诉人与案外人的承租期内，上诉人庭审中自认明知上述情况的存在，故上诉人以此项理由主张被上诉人违约责任本院不予支持。关于被上诉人于2011年4月18日，将出租大楼的前门上锁，并在门上张贴开门的联系电话的行为。本院认为被上诉人将出租大楼前门上锁行为构成对上诉人承租楼层的使用构成妨害。上诉人于2011年5月5日提起诉讼，要求解除与被上诉人的承包合同。该妨害行为尚未构成合同履行过程中一方当事人根本性违约，合同目的不能实现。被上诉人于2011年8月8日原一审法院庭审中同意与上诉人解除合同，双方当事人约定的第一年的房租金为20万元，故对上诉人租赁期间应认定为2011年1月15日至2011年8月8日，在此期限内上诉人应按双方约定缴纳房租金。关于上诉人对承租的房屋进行装修和改造是否承担违约责任的问题。双方当事人签订的《承包合同》第二条约定“乙方（朱富）作为团购展厅及教学使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。同时，第九条关于装修和改变房屋结构中约定“乙方不得随意损坏房屋设施，不得随意改变房屋结构，如需装修和改变房屋结构，需经甲方（张哲铭）同意，费用由乙方自理。”上诉人对承租的第五层楼多个小房间进行改造，双方当事人虽未提交另外约定的书面证据，但双方当事人对此均无异议。被上诉人对上诉人改造承租楼层公共卫生间认为未经同意上诉人进行改造，使房屋结构发生改变应承担违约责任。因装修和改造是对上诉人承租房屋整体进行的，按照双方当事人约定用途进行规划。综合本案中上诉人朱富对承租楼房改造的情况、纠纷的起因，可以认定被上诉人张哲铭对上诉人朱富装修情况是明知的，原审法院询问张哲铭提供的证人高鹏与张哲铭系朋友和帮工关系，其单独的证人证言不能证明被上诉人此项主张。上诉人对承租房屋进行装修的费用属对租赁房屋的添附，被上诉人同意解除合同，故对上诉人装修和改造房屋的费用91678元应由被上诉人承担。关于违约金的承担。原审认定上诉人朱富迟延支付租金，应当依约定承担违约责任。因双方当事人约定租金支付的方式为下打租，应于8月15日交付，本案中上诉人于2011年5月5日起诉要求解除合同，被上诉人2011年8月8日庭审中同意解除合同，故不存在迟延交付租金的情形，本院予以纠正，对上诉人此项上诉请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第二百一十六条、第二百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持辽宁省锦州市太和区人民法院作出的（2012）太松民初字第00515号民事判决第一项；二、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院作出的（2012）太松民初字第00515号民事判决第二、三项。三、上诉人朱富于本判决生效后十日内向被上诉人张哲铭支付折抵款101658元（朱富应支付张哲铭自2011年1月5日至2011年8月8日的房租金（952元／日）—张哲铭应支付朱富的装修费用）。一审案件受理费3313元，反诉费3588元，合计6901元，其中3450.5元由上诉人朱富负担；3450.5元由被上诉人张哲铭负担。二审案件受理费4825元，其中2412.5元由上诉人朱富负担；2412.5元由被上诉人张哲铭负担。
朱富不服，向本院申请再审，2015年8月6日，本院以（2015）锦审二民监字第00037号民事裁定再审本案。
申请人朱富申请再审称，被申请人未按约定清理户外广告牌位，致使再审申请人无法用广告牌租金收入抵顶合同约定租金，已构成根本性违约；在合同中，双方明确约定房屋用途系作为团购展厅及教学使用，被申请人在合同履行期间擅自将大楼唯一可以上楼的前门上锁，妨害了再审申请人对该房屋的使用，应属根本性违约，应当赔偿再审申请人损失；签订合同后，再审申请人只有一把一楼的大门钥匙，三、四、五楼均未上锁，被申请人突然换锁后，再审申请人仅去过楼内一次，并已将个人物品搬走，2011年5月5日，再审申请人诉至太和区法院松山法庭要求解除合同，并将该出租房屋的大门钥匙交给秦晋法官，二审判决要求再审申请人支付租金到2011年8月8日显失公平。综上，再审申请人要求依法撤销（2014）锦民一终字第00484号第三项判决，判令被申请人承担违约责任。被申请人张哲铭辩称，上锁是因为里面临时放的沙发，上的锁，但是上面贴了联系电话，当时我也没有钥匙，屋里的钥匙到现在朱富也没有给我，她能进去，门锁是公用的，是随时可以打开的；关于一物二租的问题，在承包楼之前她就知道原来的状况，原来的租金不抵扣承包金；关于对清理广告牌的问题，申请人从来没有过要求清理广告牌，朱富打条幅是招租的，跟清理广告牌是两个概念，我不可能雇人去把上面的广告牌拆掉，因为很高，要是上广告牌就直接上就可以，在合同里约定的是广告牌直接上就可以。故请求驳回朱富的再审请求，维持原审判决。
本院再审查明的事实与锦州市太和区人民法院（2011）太松民初字第00184号民事判决查明的事实基本一致，有原审所列证据载卷佐证，本院予以认定。
本院再审认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方当事人签订的《承包合同》明确约定：“承包金：2011年1月15日至2011年8月15日，承包金为35万元，含原室内装修补偿费及建委广告审批费用。……第一年支付方式（下打租），承包金随户外广告牌出售随机支付，直到将承包费抵扣完为止，没有抵扣完部分于当年8月15日前一次性补齐承包金以及装修补偿费总计35万元……根据乙方要求随时清理室内展示物品及活动设施和已经出售广告牌匾位置，原甲方收入，不计入，不抵消承包金。”但该合同并未对张哲铭原已签订并正在履行的广告牌租赁合同的解除、终止、租赁费用转接、朱富对广告牌招租、广告牌的交付时间等事项予以细化明确，故依据合同条款无法确认张哲铭负有将所有广告牌先行清理并交付朱富的先履行义务，在申请再审人朱富未能出售广告牌的情形下，其认为被申请人未按约定清理户外广告牌位，致使再审申请人无法用广告牌租金收入抵顶合同约定租金，被申请人的行为已经构成根本性违约的主张无事实与法律依据，本院不予支持。
关于申请再审人主张被申请人擅自将大楼唯一通道上锁，妨害了再审申请人的使用，应属于根本违约一节，经查，朱富在原一审提供的2011年4月18日的通话录音中记载有张哲铭陈述：“沙发，我放团购那一楼了，……然后这两天就拿走，那个我换把锁，你要开门的时候给我打电话，需要开门的时候，拿东西我怕丢了……”，同时，张哲铭在门上张贴了开门电话，以方便包括朱富在内的多家用户能够从该唯一入口进入工作。故现有证据不能证明张哲铭故意长期锁门以致案涉合同根本无法继续履行。原审判决认为张哲铭将出租大楼前门上锁对朱富承租楼层使用构成妨害正确，申请再审人朱富认为张哲铭的上锁行为属于根本违约的主张缺乏证据佐证，本院不予支持。
关于申请再审人朱富认为原审判决要求其支付租金到2011年8月8日显失公平一节，经查，申请再审人朱富于2011年5月6日向人民法院提起诉讼启动本案，在2011年8月8日庭审中同意被申请人张哲铭接手处置案涉房屋，原审依此认定申请再审人朱富不存在延迟支付情形并判决朱富支付张哲铭自2011年1月5日至2011年8月8日的房屋租金并无不当，申请再审人朱富认为原审判决中租金计算显失公平的主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第二百零七条、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持本院（2014）锦民一终字第00484号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 孙 涛
审判员 王文春
审判员 郭慧峰
二〇一五年十二月三十一日
书记员 陈 楠