江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第00853号
上诉人（一审被告）江苏诚尚房地产开发有限公司。住所地江苏省沭阳县迎宾大道**号。
法定代表人李仲威，该公司董事长。
委托代理人解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）王伟。
委托代理人孙栋，江苏省连云港市法院离退休工作者协会。
上诉人江苏诚尚房地产开发有限公司（以下简称诚尚公司）因与被上诉人王伟商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2013）沭开民初字第02092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2015年10月26日组织双方当事人公开进行了听证。上诉人诚尚公司的委托代理人解兆明、被上诉人王伟的委托代理人孙栋到庭参加听证。本案现已审理终结
王伟一审诉称：2012年8月3日，王伟与诚尚公司签订商品房买卖合同，约定王伟购买诚尚公司建造的位于沭阳县沭城镇迎宾大道北侧、义乌路东侧的一套建筑面积为45.22平方米、套内建筑面积23.2平方米的A42005号商品房，交房日期为2012年10月1日前。协议生效后，王伟按约向诚尚公司支付首付款154733元，并按约缴纳房贷18387.56元，但诚尚公司一直未能履行交房义务，其行为已经构成违约。王伟遂诉至一审法院，请求判令解除双方于2012年8月3日签订的编号为“南北汇A4-2-005”的商品房买卖合同；诚尚公司返还王伟已付购房款173120.56元，并支付逾期交房违约金20000元；诚尚公司承担案件诉讼费用。
诚尚公司一审答辩称：诚尚公司不同意解除与王伟签订的编号为“南北汇A4-2-005”的商品房买卖合同。诚尚公司不存在逾期交房的违约行为，双方对涉案商铺相关条款包含经营管理权作了补充约定，诚尚公司不应当承担违约金。另因王伟未能按约及时归还房贷（自2013年11月至今未还过涉案商铺的房贷），诚尚公司为王伟代为垫付了2个月银行贷款，对此诚尚公司保留另行诉讼向王伟追偿的权利。综上，请求一审法院驳回王伟的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2012年8月3日，王伟（买受人）与诚尚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同内容如下：买受人购买的商品房为出卖人建设的中国沭阳国际服装南北汇A区A42005号房，建筑面积共45.22平方米，其中套内建筑面积23.2平方米，公共部位及公用房屋分摊建筑面积22.02平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6738.90元，总金额为304733元；付款方式：商业贷款，首付款金额为154733元，于签订合同时付清，贷款金额150000元，需于签订本合同7日内到出卖人指定的贷款银行办理按揭手续并递交按揭资料；出卖人应当在2012年10月1日前，将具备下列第5种条件（注：其处空白）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；水电于交房时正常使用……，另补充协议约定了保租条款、回购条款、经营管理权等内容。上述合同生效后，王伟于2012年9月20日向诚尚公司缴纳购房首付款154733元。截至2013年9月29日，王伟因购房共计缴纳银行商业贷款18387.56元。
一审法院另查明：诚尚公司开发建设的中国沭阳国际服装南北汇A区工程（A1-A5区）于2011年1月20日取得商品房预售许可证，该工程于2013年1月29日通过了自来水管网总表试压验收，于2013年1月30日通过了配电房受电工程竣工验收，于2013年7月26日提供了防雷设施检测验收。诚尚公司未能提供包含涉案房屋在内的中国沭阳国际服装南北汇A区工程总体竣工验收合格的证据以及未能提供案涉房屋竣工验收合格的证据。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。王伟与诚尚公司签订的《商品房买卖合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同生效后，王伟按约缴纳了购房首付款154733元，并按约缴纳了部分房贷（截至2013年9月29日，共计缴纳房贷18387.56元），诚尚公司即应按约将符合合同约定的涉案房屋交付给原告。诚尚公司未能提供包含涉案房屋在内的中国沭阳国际服装南北汇A区工程总体竣工验收合格的证据以及未能提供涉案房屋竣工验收合格的证据，故应认定涉案房屋至今尚未经竣工验收合格，涉案房屋依法不符合交付条件。综上，诚尚公司至今未能按约交付涉案房屋且逾期交房超过60日，诚尚公司的行为已构成违约，现王伟要求解除合同，一审法院依法解除双方于2012年8月3日签订的编号为“南北汇A4-2-005”的商品房买卖合同，诚尚公司按约应退还王伟全部已付款173120.56元、并承担违约责任。王伟要求诚尚公司给付逾期交房违约金
20000元，因合同明确约定“出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，故一审法院确定诚尚公司支付王伟逾期交房违约金1731.2元。庭审中，诚尚公司辩称其不存在逾期交房的违约情形，双方对案涉商铺相关条款包含经营管理权作了补充约定，诚尚公司不应当承担违约金，因诚尚公司未能提供充分证据予以证明，且与一审法院查明事实不符，一审法院对其辩解理由不予采纳。调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：解除王伟与诚尚公司于2012年8月3日签订的编号为“南北汇A4-2-005”的商品房买卖合同；诚尚公司于一审判决生效后三日内返还王伟已付款173120.56元，并承担逾期交房违约金1731.2元；驳回王伟的其他诉讼请求。案件受理费4162元，由诚尚公司负担。
诚尚公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：根据案涉《合同补充协议》及相关相关法律规定，上诉人诚尚公司在2017年5月1日前对案涉房屋享有使用权即实际占有权，故上诉人诚尚公司没有向被上诉人王伟交付房屋的义务。2012年5月1日至2015年5月1日，上诉人诚尚公司对争议房屋享有占有使用的权利，并将三年房租以折扣形式支付于被上诉人王伟，在此条件下被上诉人王伟主张交付案涉房屋没有事实和法律依据。同时《合同补充协议》已经排除对《商品房买卖合同》关于商品房交付期限、交付条件以及违约责任条款的适用，一审法院仍根据《商品房买卖合同》的约定判令上诉人诚尚公司承担违约责任是错误的。请求法院在查清事实的基础上撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人王伟的诉讼请求，并由被上诉人王伟承担一、审诉讼费用。
被上诉人王伟答辩称：上诉人诚尚公司在《合同补充协议》规定的售后包租条款违背相关规定及公平原则，应当予以认为无效条款。
上诉人诚尚公司在二审中提供新证据即《中国沭阳国际服装南北汇认购书》一份，用于证明上诉人诚尚公司以案涉房屋售价24%抵付作为房屋三年的租金，租赁期间案涉房屋的使用权属于上诉人诚尚公司。
被上诉人王伟质证认为：对于上述证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。涉案房屋的所有权应当属于被上诉人，但上诉人至今没有交付，因此，不存在返租的基础。另外，售后包租含有融资或变相融资的内容，违反了建设部的相关规定，应认定无效。
本院的认证意见：上述证据有原件加以核对，被上诉人王伟认可其真实性，故本院对其真实性予以认定。关于关联性，能否达到上诉人的证明目的，将综合予以论述。
被上诉人王伟在二审中未提供新证据。
经审理，本院查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。
本院另查明：2012年7月20日，上诉人诚尚公司与被上诉人王伟签订《中国沭阳国际服装南北汇认购书》一份，约定案涉房屋原售价为408337元；优惠折扣：24%返租，9.9折，另优惠2500元；成交房价款：304733元。
2012年8月3日，诚尚公司（协议中为甲方）与王伟（协议中为乙方）签订的《合同补充协议》第二条约定：“保租期限自甲乙双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起满三年开始，期限为两年，即自2015年10月1日起至2017年9月30日止。”第四条约定：“自中国沭阳国际服装南北汇试业开始，甲方（即上诉人诚尚公司）拥有自2012年5月1日起至2017年5月1日止期间该商铺统一经营管理权，此期间该商铺使用权归属甲方，乙方不得已任何理由加以干涉。”
经当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》的解除条件是否成就。
本院认为：案涉《商品房买卖合同》的解除条件已经成就，诚尚公司与王伟签订的补充协议并未延长双方合同约定的房屋交付期限。双方在《合同补充协议》中约定的保租行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，故约定合法有效。依据该约定，诚尚公司在依约支付相应的租金对价后，即拥有自2012年5月1日至2017年5月1日期间涉案商铺的使用权。但是，诚尚公司与王伟补充签订的租房协议约定，并不能改变诚尚公司依据《商品房买卖合同》的约定向王伟交付房屋的期限。如诚尚公司所述，诚尚公司依据《合同补充协议》取得的系王伟所有房屋的使用权。而诚尚公司依据《商品房买卖合同》向王伟交付房屋，系交付房屋的所有权。所有权的权能范畴显然远大于基于租赁关系取得的使用权权能范畴。故诚尚公司不能以通过《合同补充协议》的形式取得待售房屋的使用权为由，从而拒绝依据《商品房买卖合同》的约定交付房屋。因《商品房买卖合同》约定的交付日期为2012年10月1日，并约定如逾期超过60日，买受人有权解除合同，现诚尚公司仍无证据证明涉案房屋具备交付条件，故被上诉人王伟依约请求解除合同并要求上诉人诚尚公司返还已付购房款、支付违约金的诉请于法有据，依法应予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费4162元，由上诉人江苏诚尚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵振亚
代理审判员 仲召虎
代理审判员 周栋才
二〇一五年十一月四日
书 记 员 张晓青
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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