黑龙江省双鸭山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双民特初字第12号
原告：金淑芬，女。
委托代理人：郭岩，女。
委托代理人：李方双，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。
被告：哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司，住所地集贤县福利镇向福家园A区3号楼3-5栋夹层商服。
法定代表人：陈广利，经理。
被告：集贤县恒泰裕隆房地产开发有限公司，住所地集贤县福利镇向福家园A区3号楼3-5栋夹层商服。
法定代表人：陈广利，经理。
二被告共同委托代理人：陈广俊，女。
被告：刘闯，女。
委托代理人刘广富，男。
原告金淑芬与被告哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称哈尔滨恒泰公司）、集贤县恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称集贤恒泰公司）、刘闯申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告金淑芬的委托代理人郭岩、李方双，被告哈尔滨恒泰公司、集贤恒泰公司共同委托代理人陈广俊，被告刘闯的委托代理人刘广富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金淑芬诉称：原告与哈尔滨恒泰公司、集贤恒泰公司及陈广利借款合同纠纷执行案件，在执行过程中，双鸭山市中级法院于2013年5月20日作出（2013）双中法执字第39号执行裁定，对哈尔滨恒泰公司开发的集贤县向福家园B区6号楼2单元203室进行了预查封。2014年12月6日，被告刘闯作为案外人提出执行异议。经双鸭山市中级法院执行局初步审查，作出（2015）双执异字第18号执行裁定书，裁定对执行标的中止执行。原告认为，该裁定没有查清买卖事实的真伪，没有查清买卖合同是否合法有效，且该裁定适用的法律错误。（2015）双执异字第18号执行裁定书中止执行是错误的。应当驳回被告刘闯的执行异议。请求人民法院对查封的集贤县向福家园B区6号楼2单元203室执行标的许可执行。诉讼费用由三被告负担。
原告金淑芬就其诉讼请求提供下列证据佐证：双鸭山市中级法院（2015）双民执字第18号执行裁定书，旨在证明原告在申请执行过程中因案外人提出异议，法院作出执行裁定，中止执行，集贤县向福家园B区6号楼房屋没有取得预售许可，该楼没有施工完毕，没有经过验收，三被告之间签订的房屋买卖合同属于无效合同。
被告刘闯答辩称：一、被执行人集贤恒泰公司因欠答辩人法定代理人刘广富塑窗款163350元，将集贤县向福家园B区6号楼2单元203室顶账处分给答辩人。2014年11月30日交付了房屋钥匙，答辩人已经入住并进行了装修，签订了《商品房买卖合同》。因此，答辩人已经取得了该房屋所有权，具有阻止执行的效力；二、被执行人恒泰公司作为房地产经营者，所开发的商品房是使用、居住用房，并不是经营性用房。因此，将向福家园B区6号楼2单元203室处分给答辩人，答辩人符合作为消费者的客观标准；三、答辩人用于购买房屋的价款为被执行人恒泰裕隆公司所欠的塑窗款，属于建设工程价款，具有优先抵押权和其他债权的法定优先权。答辩人作为消费者用该款交付所购房屋价款能对抗原告所享有的一般债权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告刘闯就其答辩提供下列证据佐证：一、《商品房买卖合同》一份；二、票据一张，金额163350元。上述证据旨在证明刘闯合法取得诉争房屋。
被告哈尔滨恒泰公司、集贤恒泰公司答辩称：同意被告刘闯的诉讼主张。
被告哈尔滨恒泰公司、集贤恒泰公司未向本院提供证据。
本院根据当事人的陈述及其提供的证据，对本案争议焦点归纳如下：原告金淑芬所主张的许可执行主张是否应予支持。
围绕本案争议焦点，经过开庭审理，对当事人提供的证据认证如下：原告金淑芬提供的证据真实，本院予以采信；被告刘闯提供的所有证据，被告哈尔滨恒泰公司、集贤恒泰公司无异议，原告金淑芬对证据的真实性提出异议，但无充分证据证实，本院对该证据予以采信。
本院依据相关证据及庭审内容，查明以下事实：
哈尔滨恒泰公司、集贤恒泰公司在集贤县福利镇工人街南开发建设向福家园B区七栋住宅楼（2010年4月28日，哈尔滨恒泰公司经批准取得集贤县向福家园小区建设用地批准书。2010年5月20日，哈尔滨恒泰公司办理集贤县向福家园（一期）建设用地规划许可证，2010年7月12日办理建设工程规划许可。2010年8月30日，哈尔滨恒泰公司取得《用地许可证》。2011年4月6日，哈尔滨恒泰公司取得《建筑工程施工许可证》。2011年6月9日，哈尔滨恒泰公司取得《商品房预售许可证》，项目名称：向福家园一期A区3-11#B区9-11#。2013年9月13日，陈广利经批准取得集贤县福利镇机械街道29委23238和22562平方米土地使用权）。
案外人于龙为被告哈尔滨恒泰公司及集贤恒泰公司进行工程施工，二公司拖欠于龙工程款，经协商，用本案诉争房屋折抵所欠于龙工程款。于龙将该房屋以14万元价格转售给被告刘闯，刘闯向于龙支付14万元价款。被告集贤恒泰公司于2012年8月3日，为刘闯出具金额为163350元的收据一张。2012年8月3日，被告刘闯与被告哈尔滨恒泰公司签订《商品房买卖合同》，主要内容：刘闯购买B区6幢2单元2层203号房，建筑面积65.34平方米，总价款为163350元。2015年1月，刘闯入住诉争房屋。
2010年11月1日，被告哈尔滨恒泰公司、集贤恒泰公司、陈广利作为共同借款人，向原告金淑芬借款人民币500万元，期限6个月，并约定了相应利息。逾期，该借款未能归还。原告金淑芬向双鸭山市中级法院提起民事诉讼，经审理，双鸭山市中级法院于2013年1月15日作出（2012）双商初字第31号民事判决书，判决：哈尔滨恒泰公司、集贤恒泰公司、陈广利于判决生效后即给付金淑芬本金1020万元，给付利息（该利息数额从借款发生半年后开始计息至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍标准计算所得利息，再扣除已付利息205万元）。该判决生效后，金淑芬于2013年5月7日向本院申请执行。本院于2013年5月20日作出（2013）双中法执字第39号执行裁定书，裁定：预查封被执行人哈尔滨恒泰公司在集贤县福利镇工人街南开发的向福家园B区七栋（4#、5#、6#、7#、8#、9#、11#）住宅楼的全部住宅、车库、商服房屋。预查封的效力等同于正式查封。查封期限自本裁定生效之日起二年。该裁定生效后，被告刘闯作为案外人提出执行异议，主张向福家园小区B区6号楼2单元203室房屋其已购买并收取房屋钥匙，此房应为其所有，法院应解除对该房屋的查封。经审查，本院认为：案外人刘闯购买的被执行人开发的商品房，不是经营性用房，符合认定案外人为消费者的标准。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号），建设工程价款优先权作为优于抵押权和其他债权的法定优先权尚且不能够对抗已经交付全部或者大部分款项所购商品房价款的消费者，而本院执行案件中申请执行人对被执行人所享有的是一般债权，亦不能对抗已经交付全部或者大部分款项所购商品房价款的消费者。因此，案外人在买受争议房屋并已支付大部分或者全部购房款后，对该房屋所享有的权利，具有阻止执行的效力。案外人的异议主张成立应予支持。裁定：中止对集贤县向福家园B区6号楼2单元203室的执行。该裁定送达后，金淑芬不服，遂向本院提起本案之诉。
本院认为：被告刘闯与被告集贤恒泰公司协商订立商品房买卖合同，通过债权债务转移方式，支付购房款，购买本案诉争房屋，该合同合法有效。原告金淑芬因执行人民法院生效判决，由人民法院于2013年5月20日作出查封裁定，查封包括本案诉争房屋在内的房屋。因刘闯依据其与哈尔滨恒泰公司订立的买卖合同支付了购房价款，并已实际占有使用诉争房屋。原告金淑芬因执行生效判决，由人民法院作出的查封裁定在后。由此，刘闯就本案涉及执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告金淑芬的诉讼理由不成立，对其诉讼请求本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告金淑芬的诉讼请求。
案件受理费3567元，由原告金淑芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长 李德良
审判员 陈迎光
审判员 曹红霞
二〇一五年十二月十三日
书记员 李 娜