湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第7787号
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行。
代表人刘力耕，行长。
委托代理人余希，湖南芙蓉律师事务所律师。
委托代理人戴龙剑。
被告郭维。
被告湖南美兆置业有限公司。
法定代表人姚三祥，董事长。
委托代理人刘卫国，湖南高天律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行(以下简称建行湖南省分行)与被告郭维、湖南美兆置业有限公司（以下简称美兆公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由代理审判员潘雪晴担任审判长，人民陪审员王娟梅、何花参加评议的合议庭，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告建行湖南省分行的委托代理人余希、被告美兆公司的委托代理人刘卫国到庭参加诉讼。被告郭维经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行湖南省分行请求判令：一、解除建行湖南省分行与郭维订立的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）；二、郭维立即�还建行湖南省分行借款本息534223.69元，其中本金534223.69元，利息0元(暂计至2015年10月9日止，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿日止)；三、郭维承担建行湖南省分行为实现债权而产生的律师费26711元；四、美兆公司对第二项、第三项诉讼请求承担连带清偿责任；五、建行湖南省分行对郭维提供的位于长沙市雨花区洞井中路219号万象美域家园3栋3002室的房屋在上述借款本息及实现债权费用范围内享有优先受偿权。
被告美兆公司辩称：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，因此美兆公司仅对抵押物拍卖、变卖后的不足部分承担保证责任。
被告郭维经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利。
经审理查明：2013年10月22日，郭维与建行湖南省分行订立了一份《借款合同》。合同约定：郭维向建行湖南省分行借款56万元，借款期限从2013年10月30日起至2033年10月30日止；借款利率为浮动利率；还款方法为等额本息还款；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；郭维未按本合同的约定按期足额归还借款本息，建行湖南省分行有权解除借贷关系，宣布未到期的借款本金提前到期，对于郭维未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被建行湖南省分行宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计算罚息和复利；有权要求郭维赔偿因违约而给建行湖南省分行造成的损失，包括为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等），行使担保权利等；郭维同意以其借款购买的位于长沙市雨花区洞井中路219号万象美域家园3栋3002室的房屋对《借款合同》项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及实现债权和抵押权而发生的相关费用等提供抵押担保。合同还就其他事项进行了约定。
2014年1月15日，建行湖南省分行依约向郭维发放了借款56万元。自2015年5月起，郭维未依约归还建行湖南省分行借款本息，截至2015年10月9日，已拖欠借款本金534223.69元，利息0元。
同时查明，2013年11月27日，郭维提供抵押的上述房屋办理了预告登记，但至今尚未办理抵押登记。
另查明，2012年11月26日，被告美兆公司与建行湖南省分行签订《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定美兆公司对购买位于长沙市雨花区洞井中路219号万象美域家园的全部购房人的个人住房（商业用房）贷款提供最高额保证责任。最高额保证所担保的债权是指2012年11月26日至2015年11月26日期间因建行湖南省分行向购房人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、保全费、执行费、律师费等。保证期间为建行湖南省与购房人签订单笔借款合同之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行湖南省分行核对无误、收执之日止。
再查明，建行湖南省分行委托湖南芙蓉律师事务所处理本案诉讼事宜，建行湖南省分行已按诉讼标的额的5%向湖南芙蓉律师事务所支付律师费代理费26711元，湖南芙蓉律师事务所向建行湖南省分行出具了发票，湖南芙蓉律师事务所指派余希律师参与了本案诉讼。
上述事实，有建行湖南省分行提交的《个人借款申请书》一份、《借款合同》一份、《个人贷款支付凭证》一份、《商品房销售贷款合作协议书》一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份、银行对账单一份、房屋预告登记证一份、《个人类不良贷款司法催收合作协议》一份、律师代理费票据一张以及当事人陈述等证据佐证，本院予以认定。
本院认为：建行湖南省分行与郭维订立的《借款合同》，与美兆公司订立的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，是各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、�政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。合同订立后，建行湖南省分行已履行发放借款的义务，郭维未按照约定及时足额偿还借款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。故对建行湖南省分行要求解除《借款合同》，由郭维偿还剩余全部借款本金并支付利息的请求，本院予以支持。因郭维贷款购买的位于长沙市雨花区洞井中路219号万象美域家园3栋3002室的房屋尚未办理抵押登记手续，而建筑物的抵押自登记时设立，因此建行湖南省分行对该房屋尚未享有抵押权，故对该行要求对房屋处置所得价款享有优先受偿权的请求，本院不予支持。因郭维违约导致建行湖南省分行委托湖南芙蓉律师事务所代为处理诉讼事宜，该律所也实际派律师参与本案处理，且建行湖南省分行已按欠款总额的5%支付了律师代理费，该费用参照《湖南省律师服务收费管理实�办法》的规定尚在合理范围之内，故对建行湖南省分行要求郭维支付律师代理费26711元的请求，本院予以支持。美兆公司自愿在上述房屋办妥抵押登记前，为上述借款提供最高额连带保证责任担保，现美兆公司未提供证据证明已办妥抵押登记，故建行湖南省分行要求美兆公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担连带清偿责任的请求符合法律规定和合同的约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行与被告郭维订立的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告郭维于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还借款本金553898.43元，利息0元（利息暂计至2015年10月9日止，之后的利息按合同约定的借款利率计算至清偿之日止）；
三、被告郭维于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付该行为实现债权而支出的费用（律师代理费）26711元；
四、被告湖南美兆置业有限公司对上述第二、三项判决所确定的被告郭维金钱给付义务承担连带保证责任；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9409元，公告费560元，共计9969元，由被告郭维、湖南美兆置业有限公司负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 潘 雪 晴
人民陪审员 何 花
人民陪审员 王 娟 梅
二〇一六年五月十六日
书 记 员 �易平
附：判决引用法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十七条借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。
借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带�任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务�，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。