上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7768号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐志宏，男，1967年12月29日生，汉族，住甘肃省临夏市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：侯莉华，女，1964年8月23日生，满族，住甘肃省兰州市西固区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：韩苏冬，上海沪融律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：付怀艳，北京市京大（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王哲，男，1983年8月5日生，汉族，住山东省平度市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦雨晴，女，1990年10月24日生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：李宏根，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人徐志宏、侯莉华因与被上诉人王哲、秦雨晴房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初16859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐志宏、侯莉华的共同委托诉讼代理人韩苏冬、付怀艳，被上诉人王哲、秦雨晴及共同委托诉讼代理人李宏根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐志宏、侯莉华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请，支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：上诉人已经给予了被上诉人高达30天的宽限期。在2016年8月10日上诉人与被上诉人通信记录中上诉人已经表明之前多次催告中介要求转告被上诉人按时过户，可见上诉人已经给予了宽限期。证人王某1的书面证词和出庭作证都可以证明上诉人已经履行了合同约定的催告及宽限期义务，即到2016年6月30日。2016年6月及7月双方通过中介一直在交涉是事实，但6月30日之后双方交涉的内容是如何解除合同，而不是继续履行合同，两者并不矛盾。且被上诉人是否属于限购对象应以其签订合同时提交的材料为准，而不能依据其在庭审中补充提交的材料进行判断。综上，被上诉人违约在先，合同实际已经解除，被上诉人应按照合同约定，赔偿上诉人总房价款20%的违约金。一审判令的违约金过低，不足以补偿上诉人因房款不能按时到位致使置换房屋失败所造成的经济损失。
被上诉人王哲、秦雨晴辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
王哲、秦雨晴向一审法院起诉请求：徐志宏、侯莉华继续履行王哲、秦雨晴与徐志宏、侯莉华就位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的《上海市房地产买卖合同》，徐志宏、侯莉华配合王哲、秦雨晴将系争房屋过户至王哲、秦雨晴名下并交付给王哲、秦雨晴。
徐志宏、侯莉华向一审法院提起反诉请求：1、确认王哲、秦雨晴与徐志宏、侯莉华于2016年2月29日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2、王哲、秦雨晴向徐志宏、侯莉华支付逾期未支付房款部分的违约金52,000元（人民币，下同）；3、王哲、秦雨晴向徐志宏、侯莉华支付解约违约金即房屋总价款的20%。
一审法院认定事实：系争房屋的登记产权人为徐志宏、侯莉华。
2016年2月29日，徐志宏、侯莉华作为卖售人（甲方）与王哲、秦雨晴作为买受人（乙方）在上海XX有限公司东方路分公司居间介绍下签订网签版本《上海市房地产买卖合同》并约定，1、甲方向乙方出售系争房屋，建筑面积92.08平方米，转让价款为229万元；2、甲、乙双方同意，甲方于2016年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；3、甲、乙双方确认，在2016年5月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；4、乙方逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，甲方有权催告乙方履行，在甲方催告的宽限期届满后乙方仍未履行的，甲方有权以书面形式解除本合同，并要求乙方赔偿总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；5、甲方逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，乙方有权催告甲方履行，在乙方催告的宽限期届满后甲方仍未履行的，乙方有权以书面形式解除本合同，并要求甲方赔偿总房价款的20%；6、付款协议：（1）本合同签订后，乙方已支付的定金2万元转为部分首期房价款，待甲乙双方签订本合同并办理本合同公证手续（若需）后3日内，乙方再向甲方支付部分首期房价款67万元，以上共同构成乙方的首期房价款69万元，甲方收到首期房价款后应优先用于注销抵押；（2）甲方应于本合同签订后且抵押权人许可的最短时限内，至抵押权人处全额清偿贷款余额，取得注销抵押所需的材料，并在过户前注销抵押，若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由甲方自筹；（3）乙方通过贷款方式向甲方支付第二期房价款160万元，乙方应于本合同签订后及时向银行申请贷款，若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足，等。合同签订后，王哲、秦雨晴于2016年2月29日向徐志宏、侯莉华支付2万元，于2016年3月1日向徐志宏、侯莉华支付67万元，合计69万元（即首付款）。系争房屋上的抵押于2016年4月6日由徐志宏、侯莉华注销。
合同签订后，王哲、秦雨晴先向中国银行申请贷款未获审批通过，后向招商银行申请贷款，并于2016年7月15日与案外人招商银行股份有限公司上海金桥支行签订《个人购房借款及担保合同》，根据该合同王哲、秦雨晴获137万元贷款审批（授信）。
2016年7月28日，中介人员张某与徐志宏互发短信：徐志宏称正在办理委托公证让女婿月底去。2016年8月4日，中介人员张某与徐志宏互发短信：徐志宏问张某需要带的所有资料，张某回复称：两个人的身份证、产权证、产权密码，徐志宏回复称：收到。
2016年8月4日，徐志宏、侯莉华向中介人员张某发短信告知：由于王哲、秦雨晴未能按合同规定的时间办理过户手续，已经违约在先，通知王哲、秦雨晴将终止合同。
根据王哲、秦雨晴与徐志宏、侯莉华均认可的2016年8月8日录音显示，过程中侯莉华先说到“我家先生给小张打了好几个电话，在5月30日之前就给他打电话，说是能不能按时过户。啥时候过户啊？小张一直说可能到不了5月份，他也很乐观，知道吗？他也很乐观，他说到不了吧”；王哲答道“知道，我们也一直在尽力在催”；侯莉华继续说“他给你说过没有”；王哲称：说过；侯莉华继续说：有没有告诉你们？当时5月份之后，包括6月、7月我都在交涉；王哲回：对啊对啊；侯莉华继续：他跟你说了是吧？王哲称：有跟我说，我们也催他，赶紧催银行赶紧催贷款，我们也着急啊；等。
2016年8月10日，徐志宏、侯莉华向王哲、秦雨晴发送短信称再次要求解除合同并要求王哲、秦雨晴赔偿违约金。王哲、秦雨晴回短信称：要求继续履行合同，并要求徐志宏、侯莉华于2016年8月11日上午九点钟前往松江交易中心配合王哲、秦雨晴过户。徐志宏、侯莉华对此回复称：从未同意贷款审批下来方过户，并在5月30日前多次通过中介张某催告王哲、秦雨晴按合同约定时间过户，但是王哲、秦雨晴始终没有告知准确的过户时间，现合同约定的过户时间已经拖延长达70多天，故再次明确告知解除合同。
一审审理中，徐志宏、侯莉华称是通过自己这方的居间方王某1告知张某及王哲、秦雨晴必须在2016年6月30日之前付款，对此王某1出庭作证确认，但是王哲、秦雨晴则否认曾被张某告知催告及宽限期事宜，认可王某1在签订合同时在场但不认可王某1的居间身份。
再查明，王哲、秦雨晴为非本市户籍人员，于2016年1月5日登记结婚。王哲自2012年3月开始至2016年10月有正常缴纳本市个人所得税缴纳记录。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王哲、秦雨晴与徐志宏、侯莉华就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。按照合同约定，王哲、秦雨晴至少应在2016年5月30日前支付房屋尾款160万元，但是王哲、秦雨晴未能在约定的时间付款，构成逾期付款。但是王哲、秦雨晴逾期付款并不必然导致合同的解除，徐志宏、侯莉华行使单方解除权的前提是履行了合同约定的催告及给予宽限期的义务，就此法院认为徐志宏、侯莉华提供的证据不足以证明徐志宏、侯莉华曾经催告王哲、秦雨晴最晚应在2016年6月30日之前付款，主要理由如下：1、除王某1证言之外，徐志宏、侯莉华没有证据可以直接证明其在王哲、秦雨晴逾期付款后向王哲、秦雨晴或张某明确进行了催告并给予宽限期的内容，而王某1的证言也没有其他证据相佐证，王某1在本次交易中的身份也没有得到王哲、秦雨晴的认可，难以单独采信；2、在2016年8月8日的录音中，王哲、秦雨晴确认张某向其转达过徐志宏、侯莉华要求5月30日之前过户，但是所涉及的内容是过户，即便“过户”和“付款”在口语上表达的意思是统一的即付款后过户，但从侯莉华后面的表述中看，她表示自己在6月、7月都在交涉，既然7月份仍在交涉那就表明所谓6月30日之前必须付款的说法不成立；3、在2016年7月28日、8月4日徐志宏与中介人员张某的短信内容显示，徐志宏对于所需材料的询问显然是用于房屋过户交易而非合同解除所需，而此时王哲、秦雨晴的贷款也已经审批下来，这也就表明直至此时徐志宏、侯莉华没有解除合同的意思表示。综上，一审法院认为徐志宏、侯莉华在没有催告并给予宽限期的情况径自主张解除合同，与合同约定不符，不予支持。
关于王哲、秦雨晴是否限购，对此一审法院认为，根据王哲、秦雨晴与徐志宏、侯莉华签订合同时的上海市购房政策，王哲、秦雨晴作为夫妻以家庭为单位购房，王哲、秦雨晴的纳税情况符合政策规定，故王哲、秦雨晴具有在上海市购房资质，房屋买卖合同履行不存障碍。
综上，王哲、秦雨晴与徐志宏、侯莉华之间的房地产买卖合同应该继续履行，徐志宏、侯莉华应向王哲、秦雨晴交付房屋并配合过户，同时王哲、秦雨晴也应向徐志宏、侯莉华支付房屋余款160万元。徐志宏、侯莉华要求解除合同及支付解约违约金的诉讼请求，法院不予支持。至于王哲、秦雨晴逾期付款违约金，王哲、秦雨晴逾期付款属实，应支付违约金，徐志宏、侯莉华主张52,000元，并无不当，法院予以支持。
一审法院审理后作出判决：一、确认王哲、秦雨晴与徐志宏、侯莉华就位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、徐志宏、侯莉华于判决生效之日起十日内协助王哲、秦雨晴办理房屋产权过户手续，将位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋转移登记至王哲、秦雨晴名下并交付房屋；三、王哲、秦雨晴于判决生效之日起十日内向徐志宏、侯莉华支付房款1,600,000元；四、王哲、秦雨晴于判决生效之日起十日内赔偿徐志宏、侯莉华逾期付款违约金52,000元；五、驳回徐志宏、侯莉华的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,120元，减半收取12,560元，反诉案件受理费4,490元，合计诉讼费17,050元，由王哲、秦雨晴负担275元、徐志宏、侯莉华负担16,775元。
本院二审期间，上诉人提交了一份微信群聊天记录，其主张该微信群中的四位成员均是本案中介公司的员工，其中微信名为“XX”即为王某1，以此证明一审证人王某1的中介身份。被上诉人对该证据的真实性不予认可。本院认为，该微信聊天记录所显示的人员信息并不足以证明王某1的真实身份，即使其为中介员工，其所作的证言也需通过其他证据予以佐证，故本院对该证据效力不予认可。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。根据本案所查明的事实，被上诉人已构成逾期付款违约，本案的争议在于上诉人是否因此具有合同单方解除权。
根据双方合同约定，被上诉人逾期付款或未按约定期限过户的，在上诉人进行催告且在合理宽限期届满后被上诉人仍未付款的，则上诉人有权以书面形式解除合同。而本案的实际情况是，在被上诉人首先向中国银行申请贷款未获审批后，上诉人配合其再次向招商银行申请贷款，该贷款申请已在2016年7月15日获得审批通过。在此之后，从上诉人与中介人员的往来短信来看，上诉人在2016年8月初仍然愿意配合继续履行合同并协商过户事宜，可见上诉人在此之前未提出过解除合同或对被上诉人进行过催告。上诉人主张其已明确向中介提出宽限期截止至2016年6月30日，在此之后与中介及被上诉人的协商内容均为如何解除合同。但从7月28日上诉人与中介人员的短信内容来看，上诉人称正在办理徐志宏委托其女婿的公证手续，而解除合同根本无需办理委托公证手续，该公证手续显然系为过户准备。并且，在8月4日的短信中，徐志宏向中介询问需要携带的相关资料也显然系房屋过户所需。故上诉人关于6月30日之后双方系协商如何解除合同的意见，缺乏合理性，本院不予采信。一审据此未支持上诉人已行使合同解除权的主张，具有事实依据，本院予以支持。
同样根据一审所查明的事实，被上诉人在签订正式房地产买卖合同时，以家庭为单位购房符合当时本市购房政策，并非限购对象，故继续履行合同不存在障碍，上诉人应予以配合。上诉人以被上诉人个人不符合购房政策为由，拒绝履行买卖合同，缺乏事实依据，本院不予采信。至于违约金的数额，一审已经全额支持了上诉人于一审提出的反诉请求。上诉人另主张的房屋总价款20%违约金，系在解除合同的基础上提出，现上诉人并无合同解除权，一审未支持该违约金诉请，于法不悖，本院予以维持。
综上所述，徐志宏、侯莉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币29,610元，由上诉人徐志宏、侯莉华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年九月十八日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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