吉林省大安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二初字第154号
原告：大安市金鼎秀苑（1-4、8-11）号楼小区业主委员会。
法定代表人：李刚，职务：主任。
委托代理人：李俊峰，吉林于晓辉律师事务所律师。
被告：大安市龙顺物业有限公司。
法定代表人：李明，职务经理。
委托代理人：包天华，该公司员工。
原告大安市金鼎秀苑（1-4、8-11）号楼小区业主委员会（以下简称金鼎秀苑业主委员会）诉被告大安市龙顺物业有限公司（以下简称龙顺公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理，2015年7月3日由审判员朱云升独任审判，公开开庭进行了审理。原告金鼎秀苑业主委员会法定代表人李刚及其委托代理人李俊峰、被告龙顺公司委托代理人包天华均到庭参加诉讼�本案现已审理终结。
金鼎秀苑业主委员会诉称：我们小区的楼房始建于2007年，本小区共有8栋楼房，480余户居民。居民入住后的小区物业一直是开发商雇人管理。在过去的10多年中，多次更换物业管理人员。龙顺公司是我们小区现在的物业服务管理人员，在其管理的近三年中，其只向小区居民收取服务费，不尽服务和管理的义务。为此，小区居民曾多次找龙顺公司，要求加强管理，提高服务质量，但无济于事。于是小区居民和业主委员会数次向龙顺公司提出终止服务关系，并要求其从小区的公共设施中搬出，但是其以各种理由为借口一拖再拖，至今没有终止服务关系。故起诉，要求依法解除与龙顺公司的物业合同，判令其停止服务行为，并责令其立即从小区的公共管理房屋中搬出。
龙顺公司辩称，一、被答辩人不具备诉讼主体资格。1、答辩人持有的物业合同是答辩人同桦甸市万沣房地产开发有限公司签订的，被答辩人无权请求解除合同。解除合同的主体应是合同的双方当事人或者合同相对人。本案中答辩人签订的合同对方是该小区的开发建设单位，并非是答辩人，因此，被答辩人不具备解除合同的诉讼主体资格。2、被答辩人不具备金鼎秀苑小区业主委员会主体资格，该小区共1-19栋，住户共计近千户，而被答辩人只是其中的一小部分，不能代表金鼎秀苑小区全体业主委员会。另外该“业主委员会”的成立者均是拒绝缴纳物业费的业主，明显带有私立目的。根据《吉林省物业管理办法》第二十五条“业主委员会成员有下列情形之一的，终止其资格：无正当理由拒付物业服务费的；”的相关规定，被答辩人的诉讼代表人完全不符合业主委员会委员资格，更不具备本案的诉讼主体资格。二、龙顺公司具备企业法人资格和相关收�许可资格，并如约履行相关的服务义务。1、答辩人有工商颁发的企业法人营业执照及物价收费许可证。完全可以反驳被答辩人在诉讼材料中所述的虚构理由。2、答辩人按物业管理承包合同履行了合同规定的各项义务，被答辩方小区居住的大部分是回迁户，答辩人考虑到回迁居民的经济条件等问题，酌情的只收取了卫生清运费，即大安市老旧小区普遍执行的每户每月仅收取十元的费用。该收费标准明显低于现行市场价格和物价规定的价格。即使这样，被答辩人还是不想交纳，并在被答辩方代表人等怂恿和蛊惑下，才出现了今天的诉讼。被答辩人所诉纯属乌有，更没有相关证据能够予以证实答辩人没有履行物业管理和相关义务。综上，答辩人认为被答辩人的起诉不仅没有主体资格，更没有解除合同的法定要件和证据支持，望贵院审理后依法驳回起诉。
经审理查明：�、2012年10月11日，桦甸市万沣房地产开发有限公司与龙顺公司签订了物业管理承包合同一份，合同约定龙顺公司的管理范围是金鼎秀苑1-19栋楼小区内绿化和业主的卫生服务管理。该合同第二条规定，如果因龙顺公司管理不到位或小区业主50%以上对物业管理不满意，桦甸市万沣房地产开发有限公司有权将小区物业管理权收回，并且解除合同，待小区物业管理委员会成立后，此权限交由物业委员会；二、2015年4月21日，金鼎秀苑小区（1-4、8-11号楼）选举了业主委员会，2015年5月7日，该委员会将备案资料提交到大安市住房和城乡建设局备案，确定该委员会成立时间为2015年5月7日。金鼎秀苑（1-4、8-11号）小区位于锦华街与康平街交汇处东南部，小区现有2个门卫室，住户485户，门市130户，共有8栋楼，47个单元；三、金鼎秀苑（1-4、8-11号楼）小区有360户业主在更换物业服务企�表决书上签字，同意更换物业服务企业；四、龙顺公司在为金鼎秀苑（1-4、8-11号楼）小区管理服务期间，曾每户每月收取过10元卫生费，该公司工作人员也收拾过卫生，但该小区卫生环境较差。
认定上述事实的证据有：物业管理承包合同、业主委员会备案证明、大安市锦华街道办事处康宁社区居委会证明、金鼎秀苑（1-4、8-11号楼）更换物业服务企业表决书、照片及证人证言等。
根据金鼎秀苑业主委员会的诉讼请求和龙顺公司的答辩意见，本案的争议焦点为：1、金鼎秀苑业主委员会是否具有本案原告的主体资格？2、金鼎秀苑业主委员会的诉讼请求是否合法有效，应否予以支持？
本院认为，金鼎秀苑业主委员会作为合法成立的金鼎秀苑（1-4、8-11号楼）小区业主委员会，其有权代表该小区业主选聘该小区管理范围内的物业服务企业。且在桦甸市万沣房地产开发有�公司与龙顺公司签订的物业管理承包合同中约定，如果因龙顺公司管理不到位或小区业主50%以上对物业管理不满意，桦甸市万沣房地产开发有限公司有权将小区物业管理权收回，并且解除合同，待小区物业管理委员会成立后，此权限交由物业委员会。故依据此约定，龙顺公司辩称的金鼎秀苑（1-4、8-11号楼）小区业主委员会不具备原告主体资格的抗辩事由不能成立。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维�资金的，人民法院应予支持。而《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹建和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依据上述法律规定，本案中金鼎秀苑业主委员会请求解除在其管理范围内与龙顺公司之间的物业合同，是经其专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，故其诉讼请求应予支持。龙顺公司的抗辩理由不能成立。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，判决如下：
一、解除原告大安市金鼎秀苑（1-4、8-11）号楼小区业主委员会管理范围内与被告大安市龙顺物业有限公司之间实际存在的物业管理承包合同。
二、被告大安市龙顺物业有限公司于本判决生效后立即从原告大安市金鼎秀苑（1-4、8-11）号楼小区业主委员会的公共管理房屋中搬出。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，减半收取25.00元由被告大安市龙顺物业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审判员 朱云升
二〇一五年七月九日
书记员 高 双