广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钦南民初字第1691号
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原告（反诉被告）钦州市年年丰商业经营管理有限公司。
住所地：钦州市永福西大街*号交通组织中心*楼。
法定代表人郭乐波，该公司总经理。
委托代理人廖宏锋，该公司法务总监。
委托代理人陈晨，该公司法务专员。
被告（反诉原告）孙丽晴。
委托代理人吴鸿宜，与孙丽晴是夫妻关系。原告（反诉被告）钦州市年年丰商业经营管理有限公司（以下简称年年丰公司）与被告（反诉原告）孙丽晴租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月6日受理后，2013年3月19日作出一审判决，孙丽晴不服，向钦州市中级人民法院提出上诉，钦州市中级人民法院于2013年10月15日裁定发回本院重审。本院受理后，反诉原告孙丽晴提出商铺装修物价值鉴定，本院依法委托广西中阳资产评估事务所有限公司对孙丽晴的租赁年年丰商业公司的商铺进行价值鉴定，广西中阳资产评估事务所有限公司于2014年6月20日作出鉴定结论。本院依法重新组成合议庭，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）年年丰商业公司的委托代理人陈晨，被告孙丽晴的委托代理人吴鸿宜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告年年丰公司诉称，原告与被告于2012年5月15日签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于钦州市年年丰广场一楼A43商铺，建筑面积81.43平方米（实测面积），租赁期自2012年7月1日至2015年6月30日止，租金为每月180元／平方米，首期租金应在约定的装修结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金；物业管理服务费为15元／月，当月10日前支付，物管费、公摊费与租金支付同步；另约定被告需交纳租赁履约保证金44238元。合同签订后，原告按合同如约履行，但被告一直拖欠原告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用，原告多次催收未果。为此，特向法院起诉，要求被告孙丽晴支付所拖欠原告的费用：2012年8月8日至2013年1月15日期间的租金77062元、2012年6月9日至2013年1月15日期间的物管费8813元、2012年7月1日至2013年1月15日期间的空调、水电等公摊费用1305元，共计87180元，并支付违约金20260元，以上共计107441元。被告孙丽晴辩称，一、被告租赁的年年丰商铺，其所有权并非原告，从被告与原告签订租赁合同至今一直未见房产所有人授权，所以原告无权要求答辩人支付租金等费用；二、被告2013年1月15日收取《催款通知书》期间，被告通过口头等方式提出要求退铺，并实际撤铺，有律师函及现场照片为证。具体撤铺原因是原告于2013年1月4日殴打被告配偶；三、经查证原告无权处分该套房产。因此双方签订的商铺租赁合同，被告请求撤销；四、被告不存在任何违约行为，原告请求支付租金没有任何事实及法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告孙丽晴反诉称，一、2012年5月15日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁合同》，合同第一条约定：出租方将合法拥有的商铺出租给承租方使用；合同第十五条约定：如出租方不享有承租方所承租物业的所有权和出租权的，承租方有权单方面解除合同，并要求出租方赔偿对承租方造成的实际损失。合同签订后，作为出租方的反诉被告从未向反诉原告出示过相关的产权证明，后经多方查证，反诉被告出租给反诉原告的商铺，并不属于反诉被告所有。即反诉被告从合同签订始已经构成合同违约，按合同规定，反诉原告有权单方解除合同，并要求反诉被告赔偿损失。合同签订后，反诉原告与东莞市衣讯实业有限公司签订了零售经营合同，且反诉原告对所承租的商铺进行了装修，装修费用共计104218元。因反诉被告的违约行为导致反诉原告与衣讯实业有限公司的合同不能履行，造成反诉原告单方违约，被衣讯实业有限公司没收合同保证金10000元。根据合同约定，反诉原告要求反诉被告赔偿装修费用104218元和合同保证金10000元；二、合同履行期间，反诉被告向反诉原告收取诚意金5000元及装修保证金2500元。因反诉被告的违约，导致合同无法继续履行，反诉被告应当退还诚意金5000元和装修保证金2500元；三、2013年1月4日，因反诉被告的法定代表人率领公司保安在年年丰商场内当众殴打反诉原告的配偶，根据反诉被告的暴力行为可看出，反诉被告在商场物业管理过程，完全不顾商铺租户的人身安全，未尽到安全物业管理的职责，甚至主动伤人。反诉被告的违法行为已经构成根本的违约，请求法院判决解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求被反诉人赔偿装修费用104218元和合同保证金10000元，退还诚意金5000元和装修保证金2500元。
反诉被告年年丰公司针对反诉辩称，一、原告取得商铺的合法出租权，反诉请求不符合双方租赁合同的情形。反诉原告到商场经营其必应承担一定的风险，要求驳回反诉原告的诉讼请求；二、反诉原告在支付清所欠的租金、物管费、空调、水电等公摊费用及其违约金后，可以解除合同。综合全案证据，本院确认以下法律事实：业主何旭辉购买钦州市年年丰广场一楼A24商铺后，于2012年2月1日与原告签订了《委托经营管理合同》，约定由何旭辉委托原告经营管理A24商铺，由原告以出租方的名义出租给第三人，原告有权以原告的名义提起诉讼。
《委托经营管理合同》签订后，原告与被告于2012年5月15日签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于钦州市年年丰广场一楼A43商铺，建筑面积81.42平方米（实测面积），租赁期自2012年7月1日至2015年6月30日止，租金为每月180元／平方米，首期租金应在约定的装修结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金；物业管理服务费为15元／月，当月10日前支付，物管费、公摊费与租金支付同步；另约定被告需交纳租赁履约保证金44238元；另约定，在租赁期间内，承租人逾期交纳租金、物管费、空调、水电等公摊费用的，经出租人书面通知，仍未能于七天内交付的，每逾期一天，必须每天按上述费用的0.2%向出租人交付违约金。合同第一条约定：出租方将合法拥有的商铺出租给承租方使用；合同第十五条约定：如出租方不享有承租方所承租物业的所有权和出租权的，承租方有权单方面解除合同，并要求出租方赔偿对承租方造成的实际损失。合同的违约责任16.2还约定：租赁期限和装修使用期内，承租方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，除履约保证金作为违约金赔偿给出租方外，承租方还赔偿出租方的经济损失（经济损失=90天×合同约定的当年日租金）。以上损失还不足以赔偿出租方损失的，承租方应足额赔偿。16.3约定：承租方的行为构成以下任一情形，出租方可单方解除合同，并没收承租方按本合同约定所缴纳的履约保证金：16.3.1承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项超过20天，经出租方书面催告后10日内仍未缴纳的，或承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期内，承租方3次逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用的……《商铺租赁合同》16.4约定：如出租方根据合同16.3规定，提前解除合同，则按如下方式处理：16.4.3因本合同提前解除给承租方所造成的一切损失（包括装修损失和经营损失等），由承租方自行承担，承租方在任何时候不得基于任何理由向出租方主张任何的赔偿要求。合同还就其他事项进行了约定，并且约定租赁期内每年免租一个月。
合同签订后，2012年6月7日年年丰商业公司将商铺交给孙丽晴使用，孙丽晴对所承租的商铺进行了装修（合同约定装修期限到2012年6月30日止）并按合同约定支付了诚意金5000元（租赁合同约定诚意金为44238元）及装修保证金2500元。孙丽晴的商铺经营衣讯服装，但没有缴纳租金及其他费用给年年丰商业公司。
2013年1月4日因年年丰的高管及商场保安人员与孙丽晴配偶吴鸿宜商场打架，孙丽晴把货物撤出了年年丰商场。2013年1月14日孙丽晴通过其秦晓辉律师函告年年丰要求年年丰商业公司于2013年1月20日前做好几件事情，其中包括解除合同。年年丰公司没有答复。原告于2013年1月15日向被告发出了《缴费通知单》，催收被告欠原告A43商铺2013年1月1日至15日的有关费用，孙丽晴没有支付。
2013年2月6日，原告向本院起诉，要求被告支付所拖欠原告的费用：2012年8月8日至2013年1月15日期间的租金77062元、2012年6月9日至2013年1月15日期间的物管费8813元、2012年7月1日至2013年1月15日期间的空调、水电等公摊费用，从装修保证金2500元扣除后尚欠1305元，共计87180元，并支付违约金20260元，以上共计107441元。年年丰公司于2013年12月16日变更诉讼请求为：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、孙丽晴搬走商铺内的自有物品并将商铺返还给原告；3、判令孙丽晴支付2013年1月16日到其返还商铺之日的商铺占有使用费用共计161211.60元（按照合同的租金，暂时算至2013年12月16日止）。
2013年3月1日原告孙丽晴提起反诉，反诉请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、被告年年丰公司赔偿装修损失86000元；3、年年丰公司赔偿孙丽晴造成的经济损失10000元；4、年年丰公司退还诚意金5000元和装修保证金2500元；5、年年丰承担本案的全部诉讼费用。
2013年12月17日本院审判人员及其委托评估的单位到年年丰商场对孙丽晴的商铺进行现场勘查时商铺内没有货物，是年年丰公司员工开锁打开门给评估公司勘查现场。
反诉原告孙丽晴提出商铺装修物价值鉴定，本院依法委托广西中阳资产评估事务所有限公司对孙丽晴的租赁年年丰商业公司的商铺进行价值鉴定，广西中阳资产评估事务所有限公司于2014年6月20日作出鉴定结论，认定孙丽晴租赁年年丰商业公司的商铺装修物价值86000元。
本院认为，原告经业主何旭辉特别授权，拥有以出租方的名义出租给第三人的权利后，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，是经原、被告双方自愿、协商一致的基础上签订的，双方的意思表示真实，原、被告双方均具有完全行为能力，协议也没有违反法律或社会公共利益，因此，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，协议对原、被告双方均具有约束力。被告孙丽晴反诉及答辩主张认为年年丰商业公司出租给反诉人的商铺，并不属于年年丰所有，即年年丰从合同签订时已经构成合同违约，年年丰商业公司无权出租商铺、无权提起诉讼的诉辩理由不成立，本院依法不予采信。
《商铺租赁合同》签订后，原告已经按协议约定于2012年6月7日将商铺交给孙丽晴使用，装修期限到2012年6月30日，免租一个月，那么，从2012年8月1日起孙丽晴应当缴纳租金，但孙丽晴没有按照合同约定交纳租金，原告2013年1月15日发通知要求孙丽晴缴纳租金及其他费用，至2013年1月15日被告拖欠的租金为77062元，物管费为8813元，空调、水电费等公摊费用为1305元，合计87180元，上述费用的违约金从2013年1月23日起算。但双方签订的《商铺租赁合同》约定，在租赁期间内，承租人逾期交纳租金、物管费、空调、水电等公摊费用的，经出租人书面通知，仍未能于七天内交付的，每逾期一天，必须每天按上述费用的0.2%向出租人交付违约金过高，不符合法律规定，本院应当按照中国人民银规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算违约金。
《商铺租赁合同》16.3约定：承租方的行为构成以下任一情形，出租方可单方解除合同，并没收承租方按本合同约定所缴纳的履约保证金：16.3.1承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项超过20天，经出租方书面催告后10日内仍未缴纳的，或承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期内，承租方3次逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用的。
被告孙丽晴于2013年1月4日因其配偶在商场与年年丰商业公司的保安等人打架后，撤离了商铺，被告孙丽晴提供律师发函给原告要求解除合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据此条规定，本案发生了打架事件，虽然不必然导致双方合同不能继续履行，结合本案的实际，视为双方签订的合同自2013年1月21日已经解除。因此，孙丽晴只需缴纳至2013年1月20日的租金及其他费用。
至于年年丰商业公司是否应当承担赔偿孙丽晴装修费用问题。本院认为，造成双方不能继续履行合同的的原因并不因为打架事情导致，但年年丰公司的员工与孙丽晴的丈夫吴鸿宜打架，造成孙丽晴要求解除租赁合同，年年丰公司的员工有一定的过程，员工的过错并不是年年丰公司授意其员工所为，但与年年丰公司对员工的管理教育不当有一定的联系，因此，根据公平原则，孙丽晴装修损失由年年丰公司承担30%责任为宜，那么年年丰应当赔偿给孙丽晴的装修损失是25800元（86000元×30%）；正是由于年年丰公司具有管理上的一定责任，孙丽晴要求退还装修保证金2500元及诚意金5000元，本院予以支持。
本案中，被告孙丽晴要求原告年年丰公司赔偿其被衣讯实业有限公司没收合同保证金10000元，但并未提供证据证明该10000元保证金确已被没收，因此，孙丽晴要求赔偿10000元保证金没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告孙丽晴主张原告年年丰公司承诺商铺开业率达到50%才开始收取租金，没有相应的合同条款约定，被告孙丽晴反诉请求赔偿其他损失，本院不予支持。
综上，孙丽晴应当支付的2012年8月8日至2013年1月20日的租金为65461.68元（180元×81.42平方÷30天×134日），2012年6月9日至2013年1月20日的物管费6106.50元（81.42×15元×5个月），2012年8月8日至2013年1月20日空调、水电等公摊费用1305元，由于年年丰从2013年1月15日向孙丽晴催收上述款项，那么孙丽晴应当从2013年1月23日起支付上述款项违约金（从2013年违约金按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算）给原告年年丰公司。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条的规定，判决如下：
一、原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司与被告孙丽晴于2012年5月15日签订的《商铺租赁合同》已经于2013年1月21日解除；
二、被告孙丽晴支付给原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司2012年8月8日至2013年1月20日的租金65461.68元及该款违约金（违约金按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算，从2013年1月23日起计算至本案生效判决确定支付之日止）；
三、被告孙丽晴支付给原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司2012年8月8日至2013年1月20日的物管费6106.50元及该款的违约金（违约金按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算，从2013年1月23日起计算至本案生效判决确定支付之日止）；
四、被告孙丽晴支付给原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司2012年8月8日至2013年1月20日的空调、水电公摊费用1305元及该款的违约金（违约金按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算，从2013年1月23日起计算至本案生效判决确定支付之日止）；
五、反诉被告钦州市年年丰商业经营管理有限公司赔偿反诉原告孙丽晴装修损失25800元；
六、反诉被告钦州市年年丰商业经营管理有限公司退还反诉原告孙丽晴装修保证金2500元及诚意金5000元；
七、驳回反诉原告孙丽晴的其他反诉请求。
本诉案件受理费4468元（钦州市年年丰商业经营管理有限公司已预付），反诉案件受理费2734元，评估费1500元（孙丽晴已预付4234元），由原告（反诉被告）钦州市年年丰商业经营管理有限公司负担3589元，被告（反诉原告）孙丽晴负担5113元。上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（直接汇入银行帐户。开户行：农行钦州分行榕树分理处；开户名称：钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户；开户帐号：73×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈熙玲
代理审判员 陈 勋
人民陪审员 黄 发
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 邓龙鹏