四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）眉民终字第581号
上诉人（原审被告）李伯仁，男，汉族，1952年3月29日出生。
上诉人（原审被告）蒋建军，男，汉族，1974年12月29日出生。
上诉人（原审被告）蒋建英，女，汉族，1970年7月18日出生。
三上诉人共同委托代理人彭建康，仁寿县文林法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）黄胜军，男，汉族，1976年6月21日出生。
被上诉人（原审原告）万秀芳，女，汉族，1983年10月8日出生。
上诉人李伯仁、蒋建军、蒋建英为与被上诉人黄胜军、万秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2015）仁寿民初字第1370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月31日公开开庭进行了审理。上诉人李伯仁、蒋建英及李伯仁、蒋建军、蒋建英的委托代理人彭建康，被上诉人黄胜军、万秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，黄胜军与万秀英系夫妻关系，李伯仁、蒋建军、蒋建英三人系合伙关系。2013年8月30日，双方签订《购房协议》一份，《协议》载明：“甲方：仁寿县ＸＸ镇松丰自强5组，李伯仁；乙方：威远县两河镇双河口1组85号，黄胜军；1.甲方自愿将位于ＸＸ镇花园小区同心茶楼对面进巷中间一幢中间梯步第七楼上梯步左边右手一套房售与黄胜军，售价136000.00元；2.付款方式：写合同付120000.00元，其余16000.00在13年底付不收贷款利息；3.水电气由乙方自理。付款后使用权归乙方所有；4.甲方出售房子保持现状，如楼面漏雨甲方保修两年；5.甲乙双方不管哪一方违约壹万元，如今后乙方需办产权由甲方协助，乙方自己付费用。甲方：李伯仁、兰海英、蒋建英，乙方：黄胜军，2013年8月30日”。
《协议》签订后，黄胜军、万秀英给付了购房款134700.00元，并对该房屋进行了装修，购置了家具，开通了水电。花去装修费8960元，水户头初装费及材料费3800元，电户头初装费1900元及工时费600元，报警器维修费100元，家具9700元，以上合计25060元。
2014年8月10日，黄胜军、万秀英将该房屋及家具以151800元转卖给肖德军、张明清夫妇，并签订了《房屋买卖合同》。肖德军、张明清夫妇于2014年12月17日以该房屋系违章建筑为由诉至四川省仁寿县人民法院，请求法院依法判令：双方于2014年8月10日签订的《房屋买卖合同》无效，由黄胜军、万秀英返还购房款151800元，并承担该案的诉讼费。原审法院于2015年2月6日作出（2015）仁寿民初字第207号民事判决书，判决肖德军、张明清与黄胜军、万秀芳签订的《房屋买卖合同》无效，黄胜军、万秀芳返还肖德军、张明清的购房款151800元，并承担承担诉讼费1675元，肖德军、张明清返还黄胜军、万秀芳的房屋及家具家电。该判决现已发生法律效力。据此，黄胜军、万秀芳与李伯仁、蒋建军、蒋建英多次协商退房事宜未果，遂向原审法院提起诉讼，请求判令：确认双方于2013年8月30日签订的《购房协议》无效，要求李伯仁、蒋建军、蒋建英返还购房款134700元，并赔偿损失26735元。
原审另查明，兰海英系蒋建军之妻。双方诉争房屋楼下位于“花园小区”三号楼三单元六层3#，设计为楼中楼，建筑面积为套内面积150.16平方米，公摊面积14.23平方米，产权面积164.39平方米。现该套房被擅自分割为单独使用的两套房。讼争的房屋为冲楼，套内面积为47.88平方米，后在旁边加盖了两间屋，成为三室一厅一卫一厨的一套房。其中加盖的房屋屋面是用彩钢瓦搭建，没有办理房屋的权属证书。
原审法院经审理后认为，公民从事民事活动应当遵循诚实信用原则。本案所涉房屋系私自在楼顶搭建房屋，违反了法律的强制性规定，在未经主管部门认定处理并办理合法手续之前，该房屋不能进入房屋市场流转。李伯仁、蒋建军、蒋建英辩解称，该房屋的一部分能办理产权，且职能部门未认定诉争房屋为违法建筑，故认为双方所签订的《购房协议》有效。原审法院认为，李伯仁、蒋建军、蒋建英出售给黄胜军、万秀芳的房屋系一个整体，且不可分割，故对其辩解不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，双方签订的《购房协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，故李伯仁、蒋建军、蒋建英应当返还购房款134700元，黄胜军、万秀芳应将案涉房屋予以退还。
对于黄胜军、万秀芳主张赔偿损失26735元（家俱9700元、装修费8960元、水户费用3800元、电户费用2500元、报警器维修费100元、诉讼费1675元）的请求，原审法院认为，家具可以搬离，应由黄胜军、万秀芳自行搬离，对其该主张不予支持；水户费用3800元、电户费用2500元虽属房屋所必须的配套设施，但黄胜军、万秀芳可以将其迁离此处或户头转让，此项费用并不系黄胜军、万秀芳的必然损失，故对其此项主张，不予支持。装修费8960元，因装修系对房屋设施的添附，拆除会降低装修物的价值并造成更大的浪费，故黄胜军、万秀芳主张赔偿损失，应予支持。因黄胜军、万秀芳居住、使用一年有余，应当产生折旧，原审法院酌定折旧费为10%。黄胜军、万秀芳知道房屋的状况且购买使用一年有余，对其损失有过错，故认定双方对其装修损失各承担50%的责任，即李伯仁、蒋建军、蒋建英应赔偿装修损失4032元，房屋的装修添附则归李伯仁、蒋建军、蒋建英所有。对于诉讼费1675元，因是黄胜军、万秀芳与案外人就案涉房屋的诉讼败诉所承担的费用，故对此项主张，不予支持。
综上，李伯仁、蒋建军、蒋建英应返还黄胜军、万秀芳购房款134700元，赔偿损失4132元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、确认黄胜军、万秀芳与李伯仁、蒋建军、蒋建英于2013年8月30日所签订的《购房协议》无效；二、李伯仁、蒋建军、蒋建英于判决生效后十日内共同返还黄胜军、万秀芳购房款134700元；黄胜军、万秀芳同时将诉争房屋返还给李伯仁、蒋建军、蒋建英；三、李伯仁、蒋建军、蒋建英于判决生效后十日内共同赔偿黄胜军、万秀芳损失4132元；四、驳回黄胜军、万秀芳的其他诉讼请求。案件受理费1700元（已减半），由李伯仁、蒋建军、蒋建英共同负担。
李伯仁、蒋建军、蒋建英上诉称，1.双方签订的《购房协议》是双方真实意思表示，所涉房屋的一半属于砖混结构，能够办理房屋产权；而另一半属于彩钢瓦的部分虽不能办理产权，但得到了ＸＸ镇城镇建设部门的认可，并不属于违章建筑。被上诉人在购买该房时对房屋结构以及办证情况是知晓的。原判认定协议无效缺乏事实依据和法律依据；2.被上诉人购买房屋后，又转手倒卖他人，且房屋已出售近两年时间，导致房屋贬值，原审法院判定上诉人支付对方损失4132元没有法律依据。请求二审法院支持上诉人的上诉主张。
黄胜军、万秀芳答辩称，已有生效法律文书确认案涉房屋不能进行买卖，双方因此签订的合同系无效合同。原判事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案二审查明事实，与原审法院查明的基本事实一致，本院予以确认。
本院认为，结合双方当事人在二审中的诉辩意见，本案的争议焦点在于：对案涉《购房协议》效力认定的基础上，李伯仁、蒋建军、蒋建英是否应当依据无效合同向黄胜军、万秀芳返还购房款并赔偿损失。
根据查明的案件事实，双方订立《购房协议》所指向的标的物，系李伯仁、蒋建军、蒋建英将“花园小区”三号楼三单元六层3#（设计为楼中楼，建筑面积为套内面积150.16平方米）的房屋擅自分割后，由彩钢瓦加盖、搭建组成的三室一厅一卫一厨的套房。对于李伯仁、蒋建军、蒋建英擅自分割后加盖、搭建的部分，因其施工过程中并未取得建设规划部门的行政许可，所涉建筑物在未经行政主管部门补办合法手续前当属违章建筑，无法取得相应的权属证书，应禁止其在市场进行流通，否则将损害社会公共利益。而对于其他虽能取得产权的房屋面积，因该部分与原房屋属于不可分割的整体，李伯仁、蒋建军、蒋建英将其拆分后连同加盖、搭建的部分转售他人，就转让的房屋本身而言不具有合法性。现黄胜军、万秀芳在取得案涉房屋后，又转卖给肖德军、张明清夫妇，并签订《房屋买卖合同》，原审法院已另案作出（2015）仁寿民初字第207号生效民事判决，确认该份《房屋买卖合同》无效，故本案所涉《购房协议》亦应当认定无效。
需要指出的是，在买卖合同法律关系中，通常情况下对于标的物所有权的转让，应当区分物权变动的原因行为与物权变动的结果。而能否发生物权变动，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。但是，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”以及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定来看，我国法律对尚不具有合法性的不动产，就其发生物权变动所订立的合同，在效力认定上持否定态度，亦不因当事人双方订立该合同而发生物权变动的结果。基于此，标的物本身的合法性，对于物权变动所涉合同的效力认定具有重大影响。
对于无效合同产生的法律后果，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的内容，要求当事人双方对取得的财产进行返还，并结合双方过错程度对相关损失的认定以及责任划分在法律适用上亦并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李伯仁、蒋建军、蒋建英的上诉请求均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3077元，由上诉人李伯仁、蒋建军、蒋建英负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓华
审判员 李 迪
审判员 余 鹏
二〇一五年八月二十六日
书记员 曾怡瑶