北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初18856号
原告（反诉被告）：谢凯，男，1988年3月23日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：张秀秀（原告之妻），女，1987年12月20日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：魏艳青，北京市昌平区昌平镇法律服务所法律服务工作者。
被告（反诉原告）：唐军，男，1971年8月13日出生，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：王赜，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张学琴，北京市盈科律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，该公司职员，住单位宿舍。
第三人：中国工商银行股份有限公司北京丰台支行，住所地北京市丰台区丰台镇文体路19号。
负责人：王智先，行长。
委托诉讼代理人：司玉松，男，1983年10月14日出生，该行职工，住公司宿舍。
第三人：魏媛，女，1979年4月1日出生，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：王赜，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张学琴，北京市盈科律师事务所律师。
原告（反诉被告）谢凯与被告（反诉原告）唐军、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、中国工商银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称工行丰台支行）、魏媛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢凯及其委托诉讼代理人魏艳青、张秀秀，被告（反诉原告）唐军的委托诉讼代理人王赜、张学琴，链家公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
谢凯向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2016年8月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》并配合原告将北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑二区×号楼×层×单元×号房屋过户至原告名下；2.判令被告支付违约金60万元（合同价款300万元乘以20%），并赔偿居间代理费66000元、评估费600元、保障服务费10500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月31日原告与被告通过本案第三人居间签订关于本案房屋的《买卖定金协议书》并支付给被告定金5万元，2016年8月16日签订《北京市存量房屋买卖合同》约定被告将位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑二区×号楼×层×单元×号建筑面积为148.69平方米房屋出售给原告,双方确认的房屋成交价为人民币280万元,房屋家具、家电、装修及配套设施设备20万元,房屋总价为300万元。同日原告与被告签订了《补充协议》,对定金的支付、首付款比例、还款解押日等进行了约定。原告在2016年7月31日已经向被告支付了定金5万元。同日原告与被告及第三人签订了《居间服务合同》,双方与北京中融信担保有限公司签订了《房屋交易保障服务合同》,后来原告支付了居间代理费66000元、评估费600元、保障服务费10500元。合同履行过程中,被告反复多次不按照合同约定和双方协商的内容履行相应的义务,经常出尔反尔,严重不守诚信。因为被告房屋存在抵押,被告向银行贷款180万元,双方签订的《补充协议》中约定上述抵押贷款是通过居间方垫付76万元的方式予以解决。上述补充协议签订后,被告并没有按照协议约定履行相应解抵押的义务。2016年9月12日由于被告不配合居间方办理相关手续导致无法垫资(被告方第一次违约),被告于2016年9月13日私自取消原定于10月25日的银行还款(第二次违约)。期间原告和居间方一直用电话、短信、微信的方式尝试沟通,被告电话不接信息不回,直到10月9日才联系上,原告希望尽快履行合同,被告同意继续履行并要求签订补充协议重新拟定付款方式和付款时间,期间对协议多次要求修改,一直到11月12日才按照被告拟定的内容签订了《补充协议2》,对解抵押的款项、时间及付款方式进行了重新约定。被告要求原告将180万解抵押款无条件一次性支付,原告为了合同的顺利履行,同意无条件一次性支付给被告180万的解押款且同意被告银行预约还款日顺延到2016年11月25号。但该协议签订后,被告仍然没有按照协议约定履行义务。在2016年11月20日被告向原告及第三人进行书面通知,要求单方面解除合同。双方《补充协议》第四条违约责任中第二款约定了“甲方(被告)若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约”,甲方出现上述违约情形之一,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于房屋总价款的20%向乙方(原告)支付违约金,丙方(第三人)收取乙方的所有费用不予退还,由甲方直接赔付给乙方。第二款中确定了五种根本违约的情形,现被告已经书面通知原告不继续履行双方的合同,该情形属于根本违约。原告认为被告的行为已经构成根本违约应承担相应的违约责任。被告应按照该补充协议的约定支付原告违约金并将原告交纳的所有中介费用赔偿给原告方。综上,原告认为双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份补充协议是双方真实意思的表示,且该合同并没有违反国家强制性的法律规定,该合同是一份合法有效的合同。双方均应按照合同及协议约定的内容履行相应的义务。故原告提起诉讼，望判如所请。
唐军辩称：不同意原告诉讼请求。被告提起反诉并请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告不存在违约行为，双方之间的买卖合同已经解除。
唐军向本院提出如下反诉请求：1.判令解除原被告双方于2016年8月16日签订的房屋买卖合同；2.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失10万元；3.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉被告与反诉原告通过第三人的居间服务达成房屋买卖意向,反诉被告购买反诉原告所有的位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑2区×号楼×层×单元×号房屋。2016年7月31日,反诉被告与反诉原告签订了编号为D100000073731的《买卖定金协议书》，定金5万元已支付。2016年8月16日,反诉被告与反诉原告签订了签订《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及编号为100XXXXXXXX的《补充协议》,约定反诉被告以300万元购买反诉原告该房屋及房屋内的装饰装修、家具家电及配套设施。《补充协议》第二条第二款对还款解押、甲方所需资金来源,第二条第四款对首付款,以及对房屋状态、反诉被告第一笔付款时间和款项性质进行了约定,但反诉原告在银行预约还款日前三个工作日(即2016年10月22日,预约还款日为2016年10月25日)并未收到反诉被告的首付款,且反诉被告在逾期履约15日后仍然未依据《补充协议》向反诉原告支付首付款。依据《补充协议》中第四条违约责任第3款第3项(3、乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的)的约定,反诉被告已经构成根本违约,反诉原告已于2016年11月20日向反诉被告及第三人发送书面通知解除买卖合同及《补充协议》,该解约行为送达即生效,且反诉原告有权按照《补充协议》第四条违约责任(1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金;及一方出现根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金,乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补)的约定要求反诉被告承担违约责任。因反诉被告根本违约,导致反诉原告不能取得售房款从而不能按约支付与案外人房屋买卖合同价款产生定金、违约金、诉讼费、律师费等损失,反诉被告应予以赔偿。综上,反诉被告违反买卖合同及《补充协议》的约定,已构成根本违约,反诉原告有权解除买卖合同,要求反诉被告支付违约金并赔偿损失。为维护反诉原告的合法权益,特提起反诉,望判如所请。
谢凯针对反诉辩称：不同意反诉请求，请法院驳回。反诉原告不具备法律规定的合同解除条件，也不具备合同约定的解除条件，反诉被告自始至终没有违约行为，双方2016年8月16日签订的《补充协议》的其他约定中，约定的征信条件是合同签订之前的征信条件，不是合同签订之后的征信。反诉原告征信出现问题都是在合同签订之后，应该是十月份之后，是反诉原告故意造成征信不符合条件，所以不同意解除合同。对于2016年11月12日签订的《补充协议2》，对《补充协议》的其他约定进行了明确变更，当时反诉原告并没有提出其征信存在问题的相关事项，而且征信的目的是为了贷款，但在《补充协议2》中，双方已经达成一致，是由反诉被告一次性支付180万元来解除抵押，通过《补充协议2》已经明确确认双方对付款方式和金额和是否还存在征信查询的事项进行了确认，所以我们认为反诉原告依照其征信存在问题要求解除合同没有法律和事实的依据。对于赔偿请求，和反诉被告没有任何关系，反诉原告从始至终也没有提过，这个赔偿即使是真实的也是反诉原告自己造成的，应由其自行承担。
链家公司述称：同意原告的诉讼请求，不同意被告的诉讼请求。
工行丰台支行述称：第一，本案诉争房产系第三人工行丰台支行的抵押物,对应的两笔贷款尚未结清。1、借款人唐军配偶魏媛在2016年5月17日与丰台支行签订B文化字丰台支行2016年0015号《个人借款/担保合同》,办理个人文化消费贷款100万元,截止2017年5月17日该贷款正常,贷款本金余额为922423.76元,不欠息。丰台支行取得京20**昌平区不动产证明第0022080号《不动产登记证明》。2、借款人唐军于2016年5月30日与丰台支行签订B家居字丰台支行2016年0016号-顺抵《个人借款/担保合同》,办理个人家居消费贷款80万元,截止2017年5月30日该贷款正常,贷款本金余额为656234.43元,不欠息。丰台支行取得京20**昌平区不动产证明第0023584号《不动产登记证明》。第二，根据《物权法》第191条规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定,该抵押房屋的转让需要抵押权人工行丰台支行同意。对此,工行丰台支行意见如下：1、只有贷款结清,该行才同意诉争房产的转让。2、如法院审理认为,在谢凯作为受让人愿意一次性代为清偿剩余贷款本息的情况下,该行可以依法办理其代为偿还贷款手续，同时可以协助出具结清证明。3、在贷款结清基础上，该行同意房产转让并协助提供解押手续。因建委解押需要抵押人和抵押权人达成一致办理，因此该行无法自行办理解除抵押手续，该行可以协助出具结清证明和同意解押的证明。4、如谢凯不愿意一次性代为清偿贷款或者法院审理认为应解除双方房屋买卖合同，则不同意转让，对该行抵押权没有影响。
魏媛陈述称：同意唐军的反诉请求，不同意继续履行房屋买卖合同，不同意配合还款解抵押。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：
1.诉争北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑二区×号楼×层×单元×号房屋登记所有权人为唐军，唐军配偶为魏媛。该房屋上共设定有两笔抵押权。一笔是魏媛向工行丰台支行借款100万，一笔是唐军向工行借款80万元，该两笔债权均以诉争房屋作为抵押物。
2.2016年7月31日，唐军（甲方、出售人）与谢凯（乙方，购买人）通过链家公司（丙方、居间人）居间签订了《买卖定金协议书》，约定谢凯购买唐军所有的北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑二区×号楼×层×单元×号房屋，房屋总价300万元，定金5万元于签署定金协议当日支付，双方应于签署定金协议后15个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》。
3.2016年8月16日，唐军（甲方）与谢凯（乙方）签署正式的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，唐军的配偶魏媛亦在《配偶（共有权人）同意出售证明》上签名确认。因诉争房屋上设有抵押，合同约定甲方应于2016年10月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年11月30日前办理完毕解除抵押登记手续。关于付款时间和方式，合同约定乙方于预约抵押银行还款日前3个工作日自行支付甲方首付款99万元。乙方拟贷款金额为196万元，双方应于办理完毕网上签约手续后5个工作日以内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。关于权属转移登记，合同约定甲乙双方应在银行出具批贷函后5个工作日以内共同办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议》的“其他约定”部分载明“1.经甲乙双方协商一致，该交易房屋抵押金额共计人民币：壹佰捌拾万元整。乙方承诺通过垫资形式帮助甲方解押人民币：柒拾陆万元整，产生的全部垫资费用由乙方承担。剩余抵押金额人民币：壹佰零肆万元，若甲方家庭名下征信逾期记录未超过连续三次累计六次且符合自行支付用于赎楼的其他条件，则乙方通过自行支付方式帮助甲方将剩余房款抵押金额人民币：壹佰零肆万元一次性结清。若不符合自行支付方式标准（征信逾期超过连续三次累计六次）则该交易终止三方免责三方互补（不）承担违约责任，甲方已收取的全部购房款在15日内退还乙方，丙方收取的居间服务费在20个工作日内退还乙方。2.因个人借款赎楼提前还款的手续费只能退到甲方卡里，甲方在三个工作日内将退还的手续费转给乙方。3.经甲乙双方协商一致，甲方承诺该交易房屋权属性质为商品房满五年且北京市家庭名下唯一住房，若因权属性质变化产生的额外费用由甲方全部承担。”关于该“其他约定”的含义，谢凯和链家公司称，三方口头约定，唐军用于解抵押的款项采用链家公司垫资的方式支付，如果唐军的征信有问题，链家可能无法为卖方垫资还款，故对唐军的征信记录有要求。唐军则称并不知道要由链家公司垫资偿还抵押贷款，签合同时也不知道这个条款的真实目的。
4.唐军称其2016年8月25日向贷款银行提交了还款申请，并预约在2016年10月25日还清贷款，但因为谢凯没有按合同约定支付解抵押款项，故其无法按预约时间清偿贷款。谢凯及链家公司经纪人由跃龙则称唐军在2016年9月13日取消了预约还款申请，所以谢凯无法向其支付解抵押款。由于唐军在2016年10月25日未到贷款银行清偿贷款，若提前清偿贷款需与银行重新预约，故买卖双方对房屋买卖合同下一步如何履行继续进行磋商。
5.2016年11月15日，唐军将其签完字新拟定的《补充协议2》邮寄给链家公司经纪人，协议落款时间2016年11月12日。该《补充协议2》约定“1.甲乙双方协商一致，乙方同意甲方预约银行还款时间顺延，甲方承诺并保证于2016年11月25日前向银行机构申请预约还款，并告知乙方和丙方预约的具体时间，还款时间以银行批准时间为准。2.甲乙双方协商一致，甲方在银行成功预约还款后，乙方同意在银行指定还款日的前3个工作日以自行支付的方式向甲方提供的正确银行还款卡账户，唐军，卡号×××支付购房款人民币：壹佰捌拾万元整（含已支付的购房定金人民币：伍万元整）用于帮助甲方结清银行抵押。此笔购房款仅用于甲方银行还款解押，甲方不允许将该笔购房款作为他用，如因甲方提供银行还款卡账户错误导致乙方购房款未到账，乙方不承担任何责任。”链家公司于2016年11月17日收到上述《补充协议2》后，交给谢凯签字，再由链家公司于2016年11月23日向唐军寄回一份三方均签字的《补充协议2》，唐军于2016年11月26日收到该《补充协议2》。
6.2016年11月21日，唐军向谢凯及链家公司发出《书面通知》，称甲方家庭名下征信逾期记录超过连续三次累计六次，故依据《补充协议》“其他约定”的内容，本交易终止，三方免责三方互不承担违约责任。该邮件于2016年11月23日送达谢凯及链家公司。根据唐军提交的个人信用报告，唐军本人信贷交易记录没有逾期，唐军的配偶魏媛名下的三笔贷款则分别在2016年10月和11月发生总共6笔逾期。
7.2016年11月28日，谢凯向本院提起诉讼，要求继续履行诉争房屋买卖合同，唐军则在诉讼中提起反诉，要求解除合同。唐军及其配偶均不同意继续履行合同，不同意协助办理解抵押手续。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，唐军与谢凯签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同依法成立且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方当事人均应受合同约束。现谢凯要求继续履行合同，唐军要求解除合同，故本案首要问题是唐军是否享有合同解除权。唐军主张其具有合同解除权的依据是《补充协议》的“其他约定”部分“若甲方家庭名下征信逾期记录未超过连续三次累计六次且符合自行支付用于赎楼的其他条件，则乙方通过自行支付方式帮助甲方将剩余房款抵押金额人民币：壹佰零肆万元一次性结清。若不符合自行支付方式标准（征信逾期超过连续三次累计六次）则该交易终止三方免责三方互补（不）承担违约责任，甲方已收取的全部购房款在15日内退还乙方，丙方收取的居间服务费在20个工作日内退还乙方。”关于当事人对合同条款的理解存在争议的情况，《中华人民共和国合同法》第125条规定，“应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”上述《补充协议》“其他约定”的条款事实上是关于赎楼的规定，赎楼是二手房交易中的术语，通常涉及融资担保公司为房屋买卖交易提供担保，在此过程中，如果出卖人的征信记录存在问题，导致赎楼操作无法进行，买卖双方无责解约也是对买卖双方交易风险的分担和利益的平衡，征信记录是对于房屋买卖交易中赎楼程序所设置的约束性条件，故本院对于谢凯和链家公司所称的该条款是关于第三方垫资解抵押所做约定的说法予以采信。即使唐军称在签合同时不知晓该条款的意义，但在双方后续并未进行赎楼操作的情况下，该条款中关于征信记录的约定不能成为唐军具有合同解除权的依据。并且，唐军及其配偶魏媛在签订合同时征信记录良好，没有任何不良记录，但在合同履行过程中，唐军的配偶魏媛名下三笔贷款在2016年10月和11月连续发生6笔逾期，此后唐军以此为由要求解除合同，此做法也有违诚实信用原则。综上，唐军在2016年11月21日向谢凯发出的解除合同通知不具有解除合同的效力，其不享有合同解除权。其反诉要求解除合同的诉讼请求本院不予支持，其要求谢凯赔偿损失的请求，亦没有事实和法律依据，本院不予支持。
本案第二个问题是合同能否继续履行。在2016年8月16日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中关于唐军应于2016年10月30日前向银行提交还贷申请的约定未能实际履行的情况，买卖双方继续进行磋商，并形成了《补充协议2》，唐军于2016年11月26日收到了买卖双方和链家公司经纪人均签字的《补充协议2》，要约承诺均已完成，该《补充协议2》生效。但在此期间，唐军认为自己享有合同解除权，并向谢凯发出解除合同的通知，《补充协议2》没有实际履行。此后双方产生争议，并诉至法院，本院认为，合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费。在本案审理中，谢凯表示可以将全部剩余购房款295万元一次性支付给唐军，对于诉争房屋上存在的抵押，工行丰台支行表示在贷款结清的情况下，可以配合办理解抵押手续，故在抵押权人权益得到保障的前提下，诉争房屋买卖具备继续履行的可能性。对于诉争房屋所担保的两笔债权，唐军和其配偶魏媛分别是债务人，唐军自有配合协助合同继续履行的义务，魏媛作为房屋共有权人，出售房屋时在配偶同意出售声明上签字确认，亦有配合房屋买卖合同继续履行的义务，鉴于诉讼中唐军和魏媛明确表示将不配合办理解抵押手续，谢凯可代为清偿唐军和魏媛的债务，由工行丰台支行协助办理解抵押手续。综上，本案诉争房屋买卖合同不存在无法继续履行的客观障碍，对于谢凯要求继续履行合同的诉讼请求本院予以支持。关于谢凯要求唐军支付违约金的诉讼请求，由于买卖双方达成了《补充协议2》，诉争房屋买卖合同原本应该按《补充协议2》的约定继续往下进行，但因双方产生争议合同履行中止，而对于唐军违反《补充协议2》的约定逾期未重新申请预约还款的行为，《补充协议2》并未约定相应的违约责任，故对于谢凯要求唐军支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于谢凯要求唐军赔偿居间代理费、评估费和服务保障费的诉讼请求，其主张的合同依据是在甲方根本违约，乙方行使解除权时的违约金，但本案谢凯的主张为继续履行合同，故对谢凯该项请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、谢凯于本判决生效后十日向中国工商银行股份有限公司北京丰台支行代为清偿唐军、魏媛所欠全部债务，中国工商银行股份有限公司北京丰台支行在其债权全部清偿后三日内协助谢凯办理北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑二区×号楼×层×单元×号房屋的解除抵押手续。
二、北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑二区×号楼×层×单元×号房屋的解除抵押手续办理完毕后三日内，谢凯将剩余295万元的购房款扣除其代唐军、魏媛清偿债务的部分后支付给唐军，唐军于收到上述款项后十日内协助谢凯办理北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑二区×号楼×层×单元×号房屋的转移过户手续。
三、驳回谢凯的其他诉讼请求。
四、驳回唐军的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费30800元、反诉案件受理费15400元和保全费5000元，由唐军负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 杨 帆
人民陪审员 唐险峰
人民陪审员 寇艳荣
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 陈 曦