湖南省平江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第2284号
原告湖南天岳商业管理有限公司。
法定代表人魏一平，该公司董事长。
委托代理人周绪宗，特别授权。
委托代理人张泓东，平江县为民法律服务所法律工作者，一般代理。
被告李菊明，个体工商户。
原告湖南天岳商业管理有限公司诉被告李菊明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员毛莲芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月3日，原、被告签订了《平江家居建材物流园租赁与经营管理服务合同》，约定原告将位于平江建材物流园的B2栋1179、1180、1186、1187号商铺出租给被告，面积为148.88平方米，租期为2015年5月1日至2018年4月30日。2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金标准为23.3元／㎡／月，被告应于每年4月1日前向原告交纳下一年度的商铺租金。逾期支付的，应承担违约责任。2015年5月1日，被告应向原告支付41638元，但多次催要未果。此外，被告一直占用原告的B2栋1181、1188房屋，经多次催收铺面，被告均未腾退并归还铺面。原告诉请法院：1、判决解除原被告于2015年5月3日签订的《平江家居建材物流园租赁与经营管理服务合同》；2、判令被告支付拖欠的商铺租金24288元（暂算至2015年11月30日）；3、承担违约金19644元（暂算至2015年11月30日）；4、判令被告向原告支付B2栋1181、1188铺面（面积74.44平方米）占用费40000元，并支付承租的B2栋1179、1180、1186、1187铺面的占用费20000元；5、诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张，向本院提交的证据有：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明、法定代表人身份证，被告的身份证复印件，证实双方的诉讼主体适格；
2、《平江家居建材物流园租赁与经营管理服务合同》，证实：（1）原被告存在租赁合同关系；（2）合同期间为2015年5月1日至2018年4月30日；（3）被告应当依约向原告支付租金；（4）被告超过45天未向原告支付租金的，应当按照实际费用每日5‰向原告支付违约金；（5）原告解除合同的，对被告的铺面装修费用不予补偿。
被告李菊明辩称，2012年5月1日至2015年4月30日双方签订了铺面租赁合同，承租了原告的B2栋1179、1180、1181、1186、1187、1188六间铺面，合同到期后，与原告续签房屋租赁合同，继续承租除B2栋1181、1188外的四件铺面从事瓷砖经营，但在B2栋1181、1188铺面堆放了货物。2015年5月3日向原告支付了10000元质量保证金，2015年12月分再次支付租赁费1500元和1000元，共向原告支付了12500元。因原告提供的租赁房屋存在漏水，影响了被告的经营，故延付租赁费。因原告可自行将其堆放的物品搬离1181、1188铺面，其无意占用，原告主张的40000元占用费不应支持。同意与原告解除租赁合同。
被告未向法院提交证据。
上述证据，经庭审质证，被告对原告提供的证据1不持异议，本院予以采信。对证据2有异议，认为不能证明原告主张的事实。因证据2客观真实，本院予以采信。
根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院现查明以下事实：
2012年5月1日至2015年4月30日原、被告双方签订了铺面租赁合同，被告承租了原告的B2栋1179、1180、1181、1186、1187、1188六间铺面。合同到期后，双方于2015年5月3日续签房屋租赁合同，由被告继续承租B2栋1179、1180、1186、1187四间铺面从事瓷砖经营。但被告未将之前承租的1181、1188铺面腾退还给原告。双方约定租赁期间为2015年5月1日至2018年4月30日。2015年5月1日至2016年4月30日间的租赁费按照每平方米每月23.3元计算。租赁费按10％逐年递增，并于每年的4月1日前缴纳下一年度租赁费。自合同签订时，被告向原告应缴纳当期租赁费41638元。另约定被告自铺面交付之日起超过45日未向原告交付租赁费，原告有权解除合同，被告按照欠付费用每日5‰向原告承担自合同约定交付门面之日起至解除合同之日止的违约金，被告不再承担其他任何责任。合同解除时，对被告铺面装修部分，原告不予补偿。
另查明，原告系争诉房屋的管理者。原、被告签订上述合同时，原告向被告交付了约定的铺面，被告向原告支付了10000元质量保证金。交付后，因房屋漏水，原告对出租的铺面进行了28天的维修，后交被告验收从事经营活动。2015年12月间，被告向原告分两次支付铺面租赁费2500元。现被告仍在承租的店面从事经营活动。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁关系合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同的约定履行义务。按照合同约定，被告应于合同签订时向原告支付2015年度铺面租赁费41638元，自铺面交付之日起超过45日未向原告交付租赁费，原告有权解除合同。被告在合同签订后一直未支付租赁费，虽在原告起诉后向原告支付了2500元，原告的主要权利仍未得到完全实现，被告的行为构成根本违约，且原告不同意继续履行合同，现双方约定的解除合同的条件已经成就，原告要求解除合同，且被告同意解除，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。同时，因被告拒绝交付租赁费构成违约，被告在按照合同约定向原告支付尚欠的租赁费外，还应按照合同约定承担违约责任。因原告提供的房屋漏水，导致被告无法正常营业，在房屋修好之前被告拒付租金的行为并不构成违约，故被告应自房屋维好之日起，即2015年6月1日起承担拒付租金的违约责任。按照合同约定，被告迟延支付租金的，应按照欠付费用每日5‰向原告支付违约金。本院认为，按照法律规定，约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，应认定为过高。原告因被告违约造成的损失仅为租赁费损失，双方约定的违约金为每日208元，明显过高，本院酌情调整为按每日62元计算违约金至交还门面之日止。原告主张被告向其支付占用费20000元，因无法律及事实依据，本院不予支持。另主张被告支付占用B2栋1181、1188铺面的占用费40000元，因不属于本案的审理范围，本院不予处理。被告已经缴纳的质量保证金10000元，可在被告应支付的租金中抵减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告湖南天岳商业管理有限公司与被告李菊明2015年5月3日签署的《平江家居建材物流园租赁与经营管理服务合同》，由被告李菊明于本判决生效之日起十日内向原告腾空并返还租赁物；
二、由被告李菊明于本判决生效之日起十日内向原告湖南天岳商业管理有限公司按年租金41638元的标准，支付自2015年6月1日起欠缴的租赁费至返还租赁物之日止（已支付的质保金10000元可从中抵减）；
三、由被告李菊明于本判决生效之日起十日内向原告湖南天岳商业管理有限公司按照每日62元的标准，自2015年6月1日起支付违约金至返还租赁物之日止；
四、驳回原告湖南天岳商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2379元，减半收1189.5元，由原告承担750元，被告负担439.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 毛莲芳
二〇一六年一月二十九日
书记员 李 斌