广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初9181号
原告：林兆瑞，男，1979年4月13日出生。
被告：韦晓基，男，1974年8月21日出生。
原告林兆瑞与被告韦晓基房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理后，依法适用简易程序由审判员麦燕红独任审判，并于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1、原告（承租方）与被告（出租方）就租赁位于佛山市禅城区张槎村尾始平大道东2号A3号铺（以下简称涉案铺位）于2013年3月6日签订租赁合同，并向被告支付了7000元铺位押金和水电押金3000元。合同约定合同期满退还押金，现合同已期满，原告多次向被告追讨，但被告拒绝退还铺位押金7000元及水电押金3000元。2、合同约定原告租赁涉案铺位用于经营《大家唱KTV》，签订合同后，原告进行装修并购买KTV音响设备。原告于装修后要求被告协助办理经营所需证照，但被告经营的“休闲广场”铺位没有竣工验收备案登记，亦未通过消防验收，没有产权证，被告只向原告提供了《申请书》、《转租证明》及两份《证明》，而上述材料无法办理营业执照及消防许可证，导致原告无证经营，在2014年2月24日被查封之后原告就无法营业。根据合同的约定，被告的违约行为应向原告支付10000元赔偿金。3、被告经营的“休闲广场”不具备经营条件，但被告在与原告签订租赁合同时隐瞒该情况，导致原告投入资金进行装修并购置KTV音响设备等电器（共79009元）后却无法经营，即使八折出售上述电器亦损失15807元，还未计算装修等损失，因此，被告应赔偿原告电器折旧费和装修损失费共10000元。4、由于被告出租的房屋未通过消防竣工验收，导致原告于2014年2月24日被查封后至今仍未解封，合同的目的无法实现，因此被告应退还原告已缴纳的2014年2月24日至2016年7月20日的部分租金36316元。请求法院判令：1、被告退还铺位押金7000元和水电押金3000元；2、被告支付补偿金10000元；3、被告赔偿电器折旧与装修损失费10000元；4、被告退回部分租金36316元；5、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求，应全部驳回。被告只收取水电押金3000元，没有收取铺位按金7000元。原告没有按时交租，按照合同约定，被告无需退回水电押金、租金，亦无需支付补偿金、折旧费、装修损失费。虽涉案铺位因佛山市禅城区张槎街道村尾中二股份合作经济社（以下简称村尾中二经济社）无法提供相关产权证照导致原告不能办理营业执照，但原告在夜晚进行经营，并非原告陈述的完全没有经营。且原告在2012年已经在涉案铺位经营KTV，被告是在2013年才开始接手涉案铺位，2014年消防部门认为涉案铺位相关证照不齐全并查封不允许经营，但十几日后原告就恢复晚上的营业。被告听说原告在2016年10月5、6日才全部撤场没有经营，原告没有将涉案铺位交回给被告，至于原告有否将涉案铺位交给村尾中二经济社就不清楚。
本院经审理查明：2013年3月6日，原告（乙方）与被告（甲方）就涉案铺位的租赁事宜签订《租赁合同》，合同的主要内容为：1、合同期限从2013年3月21日起至2016年8月30日止。2、租金为3500元/月；铺位内的自用电定为1.10元/度，在运营过程中，甲方有权根据供电局的价格作出适当调整。3、签订本合同时乙方需向甲方缴交两个月的租金作为押金，共计7000元；乙方在租赁期内不得违反本合同和广场的有关管理制度，期满时乙方向甲方结清有关费用，甲方免息将押金退回乙方。签订本合同之日乙方同时向甲方缴交壹个月租金及物业管理费。之后乙方仍按签订日日期来缴交租金和物业管理费，若乙方逾期5天以上（含5天）仍未缴交的，甲方按每天1%的月租金和管理费总额收取乙方滞纳金。4、合同的变更和解除。（1）乙方有下列情况，甲方有权解除合同并没收押金及追究责任：未交租金和管理费超过10天或以上的；从事非法经营、传销及犯罪活动的；在租赁期内，未经甲方同意，擅自转租或转让第三方承租者的；在租赁期内，未经甲方同意，擅自改变租赁铺位的结构用途及改变和侵占公用部分，经甲方书面通知，仍不改正及在限定时间内仍未修复的；2次违反广场的管理制度，甲方提请业委会或业主或附近10个商家以上同意的。（2）甲方有下列情况，乙方有权解除合同：不按时向乙方交付铺位使用超过10天或以上的；重复租赁其他方的；租赁期内，未经乙方书面许可，擅自将本铺转让第三方承租者的。5、本合同签订后，以上条约双方均要严格执行，如一方擅自解除合同或实施使对方不能正常履行合同的行为，并经对方发出书面通知后仍无法纠正的，对方有权解除本合同。违约方除向守约方支付应支付而未支付之费用外，还应向守约方支付10000元作为补偿。原、被告在《租赁合同》上签名。签订合同后，原告在涉案商铺经营“大家唱”KTV，于2016年4月26日向被告支付水电费押金3000元，并按每月3800元的标准向被告支付了2014年2月21日至2016年7月20日的占用费及相应的水电费。
2014年2月24日，佛山市公安局禅城分局公安派出所出具的编号为（高）派字[2014]第0029号《日常消防监督检查记录》载明：位于佛山市禅城区张槎村尾休闲广场二楼的“大家唱”KTV（单位主管人为林兆瑞）未通过消防验收及进行消防竣工验收备案；没有消防安全制度、没有员工消防安全教育培训、没有防火检查、没有灭火和应急疏散预案、疏散通道安全出口堵塞、缺少疏散指示标志；未设置室内消防栓、灭火器失效、无记录建筑消防设施；下发编号为004号《责令改正通知书》，封条号为第1527号。
佛山市公安局禅城分局高新派出所于2014年2月24日出具的编号为（高）派字[2014]第004号《责令改正通知书》载明：该局于2014年2月24日对“大家唱”KTV进行消防监督检查，发现“大家唱”KTV存在未制定消防安全制度，占用堵塞疏散通道、安全出口，单位室内消防栓、灭火器、疏散指示标志合应急照明未保持完好有效，其它违反消防法规的行为，责令“大家唱”KTV予以改正：查封，停止营业，待手续办齐方可营业。原告在通知书上签名。
2014年3月4日，村尾中二经济社向张槎街道国土城建和水务局出具《证明》：涉案铺位为混合结构二层，该铺位建筑面积180平方米，产权属于村尾中二经济社，土地使用证和产权证正在办理中。同日，村尾中二经济社出具《转租证明》：兹有我单位同意韦晓基将涉案铺位（面积180平方米）租赁给林兆瑞使用，使用期限自2013年3月21日至2016年5月30日止。同日，被告向张槎街道国土城建和水务局递交《申请书》：涉案铺位已出租给原告，现因办理工商营业执照需要，特向贵办申请办理经营场地证明。
2016年8月4日，被告向原告发出《通知》：林兆瑞，因你截止到2016年8月4日共欠我方租金及水电费（未计滞纳金）4000元，现我方已单方面中止与你方所签的合同，并保留所有追还所有欠款的法律权利。如需要继续经营，请到村尾中二经济社缴纳7、8两个月的场地租金，6、7、8三个月的水电费，否则我方将对你所租赁的铺位进行断水断电。
2016年8月26日，原告与村尾中二经济社签订《协议书》：因休闲广场承租人韦晓基拖欠村尾中二经济社2016年1月至6月份租金未缴交，村尾中二经济社与韦晓基所签订的租赁合同期限至2016年8月31日止，村尾中二经济社要求从2016年7月1日起终止韦晓基的租赁权利。林兆瑞所租赁铺位租金为每月3800元，从2016年7月1日起由村尾中二经济社直接收取，该铺位2016年6月1日后经营期间所产生的水电费也由村尾中二经济社直接收取，林兆瑞交给韦晓基的租赁按金及水电费按金与村尾中二经济社无关，由铺位租户自行向韦晓基追讨。合同期满（2016年8月31日）后，对租赁问题村尾中二经济社与林兆瑞另行协商。村尾中二经济社在出租方盖章，原告在承租方签名。
原告分别于2016年7月25日、2016年8月8日向村尾中二经济社缴交了2016年7月21日至同年8月31日的租金共5193元及至2016年7月26日的水电费1036.1元。
另查明，被告与村尾中二经济社签订《厂房（铺位）租赁合同》，约定由被告向村尾中二经济社租赁佛山市禅城区张槎村尾始平大道东2号房产，租赁期限为4年，自2012年9月1日起至2016年8月31日止；每月租金为29020元。签订日期为2012年8月30日，被告在合同上签名，村尾中二经济社在合同上盖章。
诉讼中，原告陈述：原告在2014年1月才在涉案铺位进行经营，但涉案铺位在2014年2月24日因消防问题被公安机关查封而不能经营，原告直到2014年6月底开始至今在周六、日晚上经营，其余时间都没有经营。原告在2016年10月6日开始从涉案铺位搬离设备，但没有完全撤场，现在还是由原告控制涉案铺位。原告知道村尾中二经济社已经在2016年7月1日接管包括涉案铺位在内的整个休闲广场，并在2016年7月1日开始向村尾中二经济社交租。原告在2016年10月5日与村尾中二经济社达成协议，原告搬清物品后就将涉案铺位交回给村尾中二经济社，由村尾中二经济社接收涉案铺位。涉案租赁合同在2016年8月30日已经终结，所以原告在2016年9月7日起诉要求被告退还按金。租赁合同明确原告需要缴纳租赁按金7000元就足以证明原告已缴纳该按金，无需再提供被告出具的收款收据。
诉讼中，被告陈述：虽然被告与村尾中二经济社签订的《厂房（铺位）租赁合同》显示签订的日期为2012年8月30日，但实际上被告是在2013年12月才从原承租人陈某转租包括涉案商铺在内的休闲广场继续经营，因村尾中二经济社要求被告按原租赁合同的约定签订合同，所以落款时间为2012年8月30日。原告在2012年就已向原承租人陈某承租了涉案铺位进行经营，消防部门在2014年2月24日查封涉案铺位，但原告在十几日后就恢复晚上的营业，直至2016年10月5日才全部撤场没有经营。村尾中二经济社已经接管了包括涉案铺位在内的休闲广场，被告无权控制，故原告应将涉案铺位交还村尾中二经济社。被告在2016年8月4日向原告发出终止合同的公告，故涉案合同在当日已经终结。涉案合同只是约定原告要缴纳商铺押金7000元和水电押金3000元，但如果已缴纳应有收据证明。如原告缴纳了水电押金，被告就出具了收据予以确认，原告未能提交铺位押金收据证明其没有交纳铺位押金。
诉讼中，原、被告双方共同表示：原、被告双方在原告申请办理营业执照时才知道包括涉案铺位在内的休闲广场没有产权证，亦没有办理相关报建手续。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。据查，涉案铺位未履行合法报建手续和取得建设工程规划许可证，且在法庭辩论终结前，原、被告均未能提供涉案铺位已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2013年3月6日签订的《租赁合同》应属无效。
关于返还押金。首先，原告是否已向被告缴交铺位押金和水电费押金。被告表示原告已向其缴交了3000元水电费押金，本院予以确认。对于原告主张的7000元商铺押金，虽然合同约定原告需向被告缴交涉案铺位押金7000元，但原告未能提供证据证明其已按合同约定向被告缴交该押金，且被告否认原告已向其缴交铺位押金，故原告主张其已向被告缴交涉案铺位押金7000元缺乏事实依据，本院不予确认。其次，被告是否应返还押金。如前认定，原、被告签订的《租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告收取押金已无合法依据，原告诉请被告返还水电费押金3000元，本院予以支持。原告没有向被告缴交铺位押金7000元，故其诉请返还铺位押金7000元缺乏事实依据，本院不予支持。
关于支付补偿金。原告主张由于被告没有提供办理营业执照的相关证明导致原告无法经营，且被告单方提出解除合同，故依据合同约定被告需支付补偿金10000元。首先，如前认定，原、被告签订的《租赁合同》无效，故合同约定的违约责任条款亦无效。其次，被告将未经规划报建的房屋对外出租，原告作为承租人亦未对此尽审慎注意义务，故双方对于租赁合同无效、无法办理营业执照均负有过错。再次，原告在涉案铺位被查封后仍然进行经营，亦未能提供证据证明其经营损失。综上，原告诉请被告支付补偿金10000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于赔偿电器折旧与装修损失费共10000元。原告主张由于无法经营，导致设备无法使用产生损失，大概折算被告需赔偿10000元。首先，原告提供的送货单、能达速递详情单、发票只能说明原告曾购买了相应的电器设备，但原告未能提供其他证据证明上述电器设备全部用于涉案铺位的经营；楼梯安装费的收据只能说明出具收据的收款人收取了楼梯安装费4000元，原告没有提供其他证据证明在涉案商铺内安装了楼梯及安装楼梯的实际造价，亦没有提供证据证明原告除安装楼梯外还对涉案铺位进行了装修及装修的造价，因此原告未能证明涉案铺位装修总价和经营使用的电器设备的总金额。其次，原告陈述在开庭前已开始从涉案铺位搬离设备，并在法庭询问其是否对涉案铺位内的电器和装修价值进行评估鉴定时原告明确表示不申请评估鉴定。且原告亦未能明确其诉请赔偿的10000元具体构成，即没有分别明确电器折旧、装修损失费的具体金额。再次，涉案商铺在2014年2月就被查封，但原告直至合同期满后的2016年9月才起诉主张权利，且期间还在涉案铺位继续经营KTV，使用相关的设施。综上，原告主张要求被告向其赔偿电器折旧与装修损失费共10000元缺乏事实依据，本院不予支持。
关于退回部分租金36316元。原告主张由于被告的原因导致涉案商铺被公安机关查封而无法经营，故被告需退还原告已经支付的2014年2月24日至2016年7月20日的三分之一租金36316元。虽然租赁合同无效，且因消防问题导致涉案铺位被查封，但从涉案商铺被查封的2014年2月24日起至2016年7月20日，原告没有将涉案商铺返还被告，一直占有使用涉案商铺。因此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告应参照双方约定的租金标准向被告支付2014年2月24日至2016年7月20日的占用费，故原告请求被告退还上述期间三分之一占用费缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告韦晓基于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林兆瑞返还水电费押金3000元；
二、驳回原告林兆瑞的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取729元，由原告林兆瑞负担704元，被告韦晓基负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 麦燕红
二〇一六年十二月九日
书记员 汪凯宁
附本案证据目录：
原告林兆瑞举证如下：
1、原告、被告身份证。
2、租赁合同。
3、收据30张。
4、佛山市公安局禅城分局公安派出所责令改正通知书、日常消防监督检查记录2页。
5、送货单2张、能达速递详情单3张。
6、空调发票联9张，电视发票联7张，楼梯安装费的收据1张。
7、申请书，佛山市禅城区张槎街道村尾中二股份合作经济社出具的转租证明，佛山市禅城区张槎街道村尾村民委员会出具的证明，佛山市禅城区张槎街道村尾中二股份合作经济社出具的证明。
8、村尾中二股份合作经济社的通知、敬告，协议书。
9、张槎村尾休闲广场物业管理处示的通告。
10、禅城区张槎街道农村集体组织收据（电子）2张。
被告韦晓基举证如下：
1、转让协议书。
2、厂房（铺位）租赁合同。
3、张槎村尾休闲广场物业管理处示的通告。
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。