江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终68号
上诉人（原审被告）江苏荣耀房地产投资有限公司，住所地淮安经济技术开发区汕头路6号香水郡2-2号楼。
法定代表人陈宽山，该公司董事长。
委托代理人袁仕祥，江苏兴宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）付万跃，职员。
委托代理人李冬，江苏尚淮律师事务所律师。
上诉人江苏荣耀房地产投资有限公司（以下简称荣耀公司）与被上诉人付万跃商品房销售合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2015年10月29日作出（2015）淮开民初字第1626号民事判决。上诉人荣耀公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明：2013年3月26日，原、被告签订商品房买卖合同，原告以445263元的价格购买被告开发的香水郡小区第10幢505号房。合同约定：“签订合同签付首付款225263元（含定金5万元），余款22万元由乙方（付万跃）办理按揭贷款；交房期限为2014年12月28日前；若买受人未能付清本合同项下全部价款及公共维修资金等法律、法规规定应缴纳的各项费用，交付期限相应顺延，出卖人有权延迟交付商品房且不承担逾期交房的违约责任；逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人按买受人累计已付款的1%支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。合同签订当日，原告支付首付款225263元，余款原告通过向中国银行淮安浦西支行申请贷款予以支付。截至2015年5月，原告偿还贷款中利息部分为19780.83元。原告另向税务部门缴纳契税6678.95元。
原审另查明，《江苏省住宅专项维修资金管理办法》第七条规定：“维修资金首期交存可以由建设单位代收代交，也可以约定由业主自行交存”。江苏省建设厅、江苏省财政厅《关于转发﹤住宅专项维修资金管理办法﹥的通知》第一条规定：“办理房屋入住手续及交存维修资金时点的确定。购房人与开发建设单位完成验房，正式签收领取钥匙前，购房人将专项维修资金足额存入资金专户”。被告于本案第一次庭审次日即2015年5月30日向原告邮寄《交房通知书》。
原审原告付万跃诉称，2013年3月26日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的香水郡10幢505室，合同约定被告应于2014年12月28日将房屋交付原告。原告依据合同约定付清房款。被告至今未能交付房屋，2015年3月2日，原告向被告邮寄解除合同通知书，被告于次日签收，但被告至今未将购房款退还原告。请求法院判令被告返还原告购房款445263元及利息（从2015年5月3日起按银行同期贷款利率计算至实际还款之日）、契税损失6678.95元、贷款利息损失19780.83元、违约金4452.63元，被告承担诉讼费。
原审被告荣耀公司辩称，双方签订的商品房买卖合同第八条第二款第四项约定：“如果原告未能付清合同项下的全部价款（包括但不限于面积误差计算款项、逾期付款违约金等）及公共维修资金（首期住宅专项维修资金）等法律、法规应当缴纳的各项费用，则合同约定的交付期限应当相应顺延，被告有权延迟交付商品房且不承担逾期交房的违约责任”。该条款是双方真实意思表示，不存在任何可撤销情形。因此在原告没有缴纳维修资金前，被告有权延迟交付商品房且不承担违约责任。因原告要求解除合同的理由不成立，故被告无需返还购房款及利息，也无需承担违约金。契税损失不应当由我方承担。合同第六条约定有定金，基于原告违约，被告选择适用定金条款追究原告违约责任。如果法院判决被告向原告承担有关金钱义务，被告主张在10万元范围内进行相应抵消。
原审认为：原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，约定不违反法律规定，当事人应当按约定行使权利并履行相关义务。合同履行中，被告延期交房已达到合同约定的解除条件，负有违约过错。关于被告辩称原告未缴纳公共维修基金交房时间可相应顺延。省建设厅、财政厅发布的文件中关于交存维修资金时点的规定为完成验房，正式签收领取钥匙前。本案中，被告未在合同约定的期限内通知原告办理房屋交付手续，未组织原告进行验房，交纳维修基金的时点尚未到达，原告目前未缴纳维修基金的责任不在原告方，故不构成违约，被告无权适用定金罚则要求原告双倍返还定金。被告延期交房已达到合同约定的解除合同条件，原告主张解除商品房买卖合同符合合同约定，原告要求被告返还房款符合法律规定，依法予以支持。因被告违约导致商品房买卖合同解除，原告缴纳首付款部分的利息属于原告的损失，被告应当予以承担，原告主张从2015年5月3日起算利息不违反法律规定，予以支持。原告主张按揭贷款部分的利息，按揭贷款是原告向银行申请贷款向被告支付的房款，不属于原告的损失，原告主张贷款的利息不予支持。
关于原告主张的还贷利息损失。合同法规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。合同约定开发商承担的已付房款1%的违约金，显然无法弥补原告所受的实际损失。原告所主张的还贷利息损失19780.83元亦为其实际损失，所主张没有超出法律保护的范围，且主张的数额正确，故对原告该项主张依法应予支持。原告所主张的损失应以其实际发生的损失为限，原告在还贷利息损失之外另主张总房款1%的违约金属重复主张，不予支持。
关于原告主张契税损失。该费用并非被告收取，且商品房买卖合同解除后原告可向税务部门申请退还契税，故该费用不是原告的损失，原告无权主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，作出判决：一、被告荣耀公司于本判决生效后十日内向原告付万跃返还购房款445263元及利息（以225263元为基数从2015年5月3日按银行同期贷款利率计算至实际还款之日）、还贷利息损失19780.83元；二、驳回原告付万跃其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8442元，由原告付万跃负担198元，由被告荣耀公司负担8244元（该款原告已垫付，被告于履行付款义务时一并给付原告）。
一审宣判后，荣耀公司不服，向本院提起上称：一、一审认定事实错误。1、上诉人并未违约，双方签订的商品房买卖合同应继续履行。因为被上诉人没有交付住宅专项维修资金，上诉人有权延迟交房，且不承担逾期交房的违约责任。该约定是根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第12条第1款规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有售房单位不得将房屋交付购买人”。作为开发单位必须遵守该规定，否则将会受到行政处罚。一审法院引用《江苏省住宅专项维修资金管理办法》【苏建房管（2014）208号】第7条第1款规定，旨在说明被上诉人未交存住宅专项维修资金是正当的，上诉人在此情况下仍构成违约。上诉人认为，《住宅专项维修资金管理办法》属行政法规，而《江苏省住宅专项维修资金管理办法》属地方性规章，其效力低于前者，故一审法院基于《江苏省住宅专项维修资金管理办法》第7条第1款规定断案，属适用法律不当。上诉人要求对《江苏省住宅专项维修资金管理办法》【苏建房管（2014）208号】第7条第1款的效力进行审查，并在必要进中止本案审理。2、在商品房买卖合同未解除前，上诉人无需返还购房款并承担其他相应责任。依据我国合同法第96条规定，当事人一方依照本法第93条第2款、第94条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。但上诉人并未收到被上诉人解除合同的通知。既然解除合同不成立，被上诉人的诉请要求返还购房款、承担利息和赔偿损失的诉请就不应得到支持。二、一审判决适用法律不当。假定被上诉人的诉请应当得到支持。引用合同法97条足以，再引用该法第107条、第114条第1款显然无必要，因为合同法第114条第2款是有关调整违约数额的，但判决仅涉及利息，这实际上是赔偿损失，故一审法院适用该规定不当。综上，请求二审法院发回重审或改判双方继续履行合同，驳回被上诉人全部诉请。
被上诉人答辩称：1、双方合同约定的第8条第2款第4项的前提是房屋已经验收合格，达到交付条件，因本案并不符合交付条件，故一审判决解除合同正确。2、被上诉人提起诉讼，要求上诉人退房时，已超过合同约定的交付期限长达5个月，即使上诉人未收到被上诉人邮寄的解除合同通知书，也应认定自被上诉人起诉之日为被上诉人主张退房之日。3、违约金与利息损失并非同一概念。违约金是合同第9条约定的内容，另占用资金数额应以合同总价款计算，而不应按首付款金额计算。4、上诉人反复陈述公共维修资金与本案合同解除存在关联，却无视因自身原因致使房屋未能达到交付条件而给被上诉人造成的损失，甚至要求中止本案审理，显属失信行为。综上，请求二审法院依法作出公正判决。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
二审另查明，双方约定的商品房交付条件为该商品房经验收合格。一审中，上诉人向一审法院提供“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”，该记录表中分别有建设单位、施工单位、设计单位和监理单位签名盖章。未能提供当地建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》。
本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：其房屋交付条件为“该商品房经验收合格”。依据相关法律规定，开发商建设的商品房，经竣工验收合格并经备案，在取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》后，才可以视为完成竣工验收程序。且在本地区范围内，对当事人约定的交付条件，即“该商品房经验收合格”，均是按此标准作为统一的执法尺度。诉讼中，上诉人未能提供其开发建设的商品房已取得当地行政主管部门核发的商品房验收合格备案证明文件，故本院认定上诉人构成逾期交房。
关于上诉人在诉讼中辩称，因为被上诉人没有按合同约定交付住宅专项维修资金，故上诉人有权延迟交房，且不承担逾期交房的违约责任。对此，本院认为，该条约定适用的前提是上诉人出售的房屋已符合合同约定的交付条件，而本案中，上诉人出售的房屋不符合双方合同约定的交付条件，故被上诉人是否缴纳该费用，与上诉人构成逾期交房之间并无因果关系。上诉人以被上诉人未交付专项维修资金，其有权延迟交房的理由不能成立。
关于被上诉人行使合同解除权，应否将履行通知义务作为解除合同的前提。根据双方商品房买卖合同第九条约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。据此约定，当上诉人逾期交房超过30日后，被上诉人即享有合同解除权，本案中，被上诉人于2015年5月13日向法院提起诉讼，其行使合同解除权并不违反法律规定和合同约定。如上诉人收到了被上诉人解除合同的通知，则应在收到通知之日起60日内退还被上诉人已付购房款并承担违约责任。上诉人称因未收到被上诉人解除合同的通知，故要求解除合同的理由不成立，对此，本院不予支持。
关于上诉人要求对《江苏省住宅专项维修资金管理办法》【苏建房管（2014）208号】第7条第1款的效力进行审查问题。因该规定与本案的处理结果并无影响，故对上诉人该上诉理由不予理涉。另，上诉人认为，一审法院适用法律条文不准确，属适用法律不当。经查，一审法院依据查明的事实，引用《中华人民共和国合同法》相关条文并无不当。
综上，一审判决正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费295元，由上诉人荣耀公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 孙 结
二〇一六年三月二十八日
书记员 庞汝全