广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1213号
上诉人（原审被告）：惠州市大亚湾锦地房地产开发有限公司。
法定代表人：马永毅。
委托代理人：谢佛鹏。
被上诉人（原审原告）胡志辉。
上诉人惠州市大亚湾锦地房地产开发有限公司因与被上诉人胡志辉商品房认购协议纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第633号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审意见
原告胡志辉于2015年3月30日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除原、被告双方签订的《锦地繁花认购书》；2、被告退还原告所交的30000元定金；3、诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：2015年3月22日其与被告签订了《锦地繁花认购书》，并共交付了定金30000元，准备以按揭方式购买被告开发的惠州市大亚湾西区石化大道西333号《锦地繁花骏园》9栋301房。签订了认购书之后，原告积极准备提供按揭材料配合办理按揭贷款。现原告与被告就《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见，且因客观原因无法办理按揭贷款，最终导致《商品房买卖合同》无法签订。
原告向法庭提交的主要证据有《锦地繁花认购书》、收款收据、深圳社会保险参保证明等，拟证明其诉称的事实。
被告辩称：1、预售合法。涉案楼盘已取得预售许可证，预售是合法的。2、认购协议书合法有效。认购书是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。3、签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议经过备案、公示，不存在双方就合同主要条款无法达成一致的问题，合同范本空白的房号、价格、付款方式，已经在认购书上确定，认购书加上公示的合同范本，构成完整的合同内容。4、认购协议能够履行。未能履行认购协议书的原因在于原告反悔，不愿意交付首期款，并签订正式合同，原告已构成违约，所交定金依约不予返还。
被告向法庭提交的主要证据有《商品房预售许可证》、《锦地繁花认购书》、《商品房买卖合同》公示照片等，用以证明其辩称的事实。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2015年3月22日，原告胡志辉与被告锦地公司签订锦地繁花认购书一份，主要约定：原告认购被告开发的锦地繁花骏园9栋301号房，建筑面积120.17平方米，认购价为人民币709657元，折后认购价为人民币588888元，签订认购书时交付定金30000元，首期款178888元，余款以按揭贷款方式支付；首期款于2015年4月1日前交付108888元（含定金30000元），剩余首期款及相关手续于2015年4月15日前办理购房相关手续，否则视为接受处理。2015年3月22日，原告向被告支付购房定金30000元。另查明：原告与被告签订的《锦地繁花认购书》中已写明原告的居民身份证号码，以及通信地址为：深圳市龙岗平湖镇鹅公岭世纪工业区8栋。原告胡志辉居民身份证住址为：湖北省通城县北港不界村五组，不属于惠州市户籍，也未在惠州市工作和居住，也未有一年以上在惠州当地纳税证明或社会保险缴纳证明。又查明：涉案楼盘于2014年4月9日取得预售许可证，编号为：惠湾房预许字（2014）第018号。
以上事实，有原告向法庭提交的《锦地繁花认购书》、收款收据、深圳社会保险参保证明等及被告提交的《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》范本、公示照片等证据予以证实，结合双方的庭审陈述，经庭审质证核实，予以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告胡志辉与被告锦地公司签订的认购书，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告双方应按照该认购书的约定履行相应的合同义务。但签订《楼宇认购书》时原告户籍在湖北，在深圳工作和居住，被告在知道原告不是惠州市本地居民，也未提供有在惠州市一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，原告的按揭贷款购房不符合国务院颁发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》［国发（2010）10号］有关规定的情况下，仍然与原告签订《锦地繁花认购书》，致使原告无法取得按揭购房贷款，导致双方当事人未能签订正式的《商品房买卖合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，应属于不可归责于当事人双方的事由，因此原告要求解除认购书并返还定金的请求，本院予以支持。关于被告锦地公司所称原告未提交按揭资料有意毁约，未就签订正式合同与其协商，构成根本违约，应按约定没收订金的辩解意见，因原告不具备按揭贷款条件，即使如期向惠州银行递交申请，也不能通过贷款银行的审核，且双方只约定按揭贷款方式支付，其与胡志辉签订的《锦地繁花认购书》属于事实上履行不能，并非原告有意违约，故被告的辩解意见本院不予采信。
据此，原审依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，于2015年6月12日作出两项判决：一、解除原告胡志辉与被告惠州大亚湾锦地房地产开发有限公司于2015年3月22日签订的《锦地繁花认购书》；二、被告惠州大亚湾锦地房地产开发有限公司自本判决生效之日起5日内，返还定金人民币30000元给原告胡志辉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，依据中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为275元，由被告惠州大亚湾锦地房地产开发有限公司承担。
当事人二审意见
原审被告惠州市大亚湾锦地房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院改判驳回胡志辉诉讼请求。
主要事实和理由：一、预售合法。上诉人开发的锦地繁花骏园，已取得商品房预售许可证。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，上诉人预售是合法的。二、认购协议书合法有效。认购协议书有被上诉人胡志辉的签字，上诉人盖章，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应该予以维持。原审判决也认定有效，则上诉人与被上诉人均应履行该认购协议书。三、上诉人要与客户签订的《广东省商品房买卖合同》及其补充协议经过了备案、公示。房产行政主管部门对商品房买卖合同是有监管的。购房合同必须依据广东省工商及房屋主管部门制定的范本，即《广东省商品房买卖合同》。被上诉人以合同条款为由，纯粹是找借口，推脱违约责任。上诉人要与客户签订的《广东省商品房买卖合同》及其补充协议，已经经过房产主管部门的审查、备案且在销售场合公示，不存在双方就《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致的问题。双方签订的《认购协议书》第二条第三款约定：乙方即被上诉人对甲方（上诉人）提供的《广东省商品房买卖合同》及其附件的范本的条款已经充分理解无异议，愿意遵守。合同范本空白的房号、价格、付款方式，已经在《认购协议书》确定，认购协议书加上公示的合同范本，已经构成完整的合同内容。四、按定金的处理原则，被上诉人无权要求返还定金。l、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这是商品房买卖合同定金的处理原则。2、认购协议书第二条第三款约定：乙方须于签订本认购书后10日内，即2015年4月1日前携带本《认购书》及身份证或公司证明文件与应付楼款来甲方指定场所“锦地繁花销售”中心签署广东省建设厅拟定的《广东省商品房买卖合同》及有关文件。《广东省商品房买卖合同》一经签署，定金即作为楼款的一部分。第四款约定：如乙方在上述期限内未前来签署《广东省商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之楼款，则视作乙方放弃其所认购该物业权利，卖方有权没收买方认购定金，并有权将该物业公另行出售……这是双方对定金处理的约定，不违反法律强制性规定，合法有效，应当认可。被上诉人没有付清认购协议书约定的首期购房款，要求解除认购协议书，已经违约，其所交定金30000元依法律规定和协议书约定，归上诉人所有，被上诉人无权请求返还。五、被上诉人没有举证证明惠州市实行限购或限制贷款，原审也没有出示惠州市实行限购或限制贷款的证据。《民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被上诉人没有证据，则不能以限购或限贷为由要求解除认购协议书。原审没有出示限购或限贷的证据，不能以限购或限贷为由判决解除认购协议书。众所周知，惠州市是三线城市，没有限购也没有限贷，异地购房人在惠州购房，一样可以申请银行贷款，异地客户与本地客户无差异，法院可以依照职权进行调查。关于国务院颁发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发2010第10号），被上诉人或原审法院没有关联证据证明惠州市限购或限贷。而且，目前国家经济状现与2010年有很大不同，国家政策发生很大变化，现行政策是鼓励消费，国家出台的政策、文件已经取代《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，具体有：1、2014年9月29日，中国人民银行、银监会颁发《关于进一步做好住房金融工作的通知》。文件主要内容：积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，增强金融机构个人住房贷款投放能力，继续支持房地产开发企业的合理金融要求。2、20l5年2月5日，人民银行普降金融机构存款准备金。3、2015年4月2日，人民银行普降存款类金融机构存款准备金。所以，国家政策发生很大变化，现行政策是积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，增强金融机构个人住房贷款投放能力。原审判决与上述国家政策背道而驰。总之，被上诉人或原审法院没有出示惠州市限购或限贷的证据，不能认定惠州市有限购或限贷的事实存在。且国家政策积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，增强金融机构个人住房贷款投放能力。依据上述事实、认购协议书约定及司法解释规定，被上诉人已经构成违约，无权要求上诉人返还定金。
被上诉人二审没有答辩，亦未到庭参加诉讼。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。
二审查明的事实、判决的理由和结果
经本院二审查明：原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据查明的事实及上诉在二审中的上诉意见，本案二审焦点为未签订正式的商品房买卖合同责任由谁承担。
本院认为，被上诉人在签订认购协议支付定金3万元后，具备了与上诉人协商签订正式房屋买卖合同的权利，由于上诉人并未举证证明双方已就正式的房屋买卖合同主要条款达成初步的一致意见，在此情况下，被上诉人仍然有权就合同的主要条款例如付款义务、按揭贷款不能通过等一系列可以预知的情况作出约定。既然上诉人无法就以上合同条款与被上诉人达成一致，那么依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，可以认定未能签订正式的房屋买卖合同系因不可归责于当事人双方的事由，不属于双方在认购协议中约定的违约情形，故双方均不需向对方承担违约责任。至于被上诉人是否具备按揭贷款资格，是否属于政策放宽后符合办理异地按揭买房条件的对象，并不影响被上诉人作为购房人享有的与上诉人磋商正式房屋买卖合同条款的权利。退一步讲，如果按照上诉人主张，被上诉人完全符合按揭贷款资格，那么即使在正式的商品房买卖合同中约定无法办理按揭的条款亦不会损害上诉人作为开发商的合同权利。综上，上诉人主张因被上诉人的原因导致未签订正式的商品房买卖合同没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，原审认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案受理费550元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 廖献鹏
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；