广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终1169号上诉人（原审原告）：桂林市德聚房地产有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区鹦鹉路银河公司。法定代表人：常宇，该公司经理。委托诉讼代理人：秦铮，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。被上诉人（原审被告）：广西兴安县欧亚成君置地有限公司，住所地广西壮族自治区兴安县兴安镇双灵路E区21栋。法定代表人：李木龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：宾灵华，广西灵渠律师事务所律师。上诉人桂林市德聚房地产有限责任公司（以下简称德聚公司）因与被上诉人广西兴安县欧亚成君置地有限公司（以下简称欧亚成君公司）委托合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2016）桂0303民初1440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人德聚公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2016）桂0303民初1440号民事判决，改判为被上诉人向上诉人支付剩余代理费215438.8元；二、改判为被上诉人向上诉人支付违约金10万元；三、本案一、二诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决以“被上诉人已经按合同到期时的实际到账金额支付了代理费”为由，驳回上诉人要求支付剩余代理费的诉讼请求与合同约定不符。合同第八条约定：“在本合同到期时，甲乙双方的代理销售关系即告结束，甲方约定乙方的销售目标如未完成，本合同自然终止，但甲方必须按合同约定的第五条第1点的标准，按乙方实际销售到账金额按期给乙方结算代理佣金，直至乙方代理佣金结清，双方既不再互相承担任何经济及法律责任。”据此，被上诉人应当按照实际成交到账金额的3%向上诉人支付代理费，合同自然终止后，被上诉人须按实际销售到账金额结算佣金直至佣金结清。因此，2016年5月30日是合同自然终止的期限，但不是上诉人要求结算代理费的时间终点，上诉人要求支付代理费的时间节点是“直至乙方代理佣金结清”，一审判决没有事实根据和法律依据；二、上诉人实际已经完成了剩余45套房屋售房款的回收。上诉人在合同终止前已经完成了46套（其中一套退房）房源的销售合同和订购单的签订，并收取了39套房屋的购房款和7套房源的购房定金。代理合同到期后，应被上诉人的要求，为了配合销售工作的延续性，上诉人同意将自己的销售团队全部移交给被上诉人继续从事该楼盘的销售工作。该销售团队于随后的两个月的时间完成了销售合同的签订、备案和收取房款的工作。由此可见，代理合同到期后，虽然以被上诉人以自己名义销售，但负责销售的工作人员是上诉人的原销售团队，上诉人实际还在履行代理合同的附随义务，并全部履行，因此，上诉人有权收取相应的代理费；三、被上诉人的行为违约，应向上诉人承担违约责任。根据合同第八条的约定和《中华人民共和国合同法》第六十条规定，被上诉人负有协助上诉人取得代理人的义务，被上诉人在明知剩余售房款已经到账且上诉人多次催收的情况下，拒不向上诉人支付剩余代理费，其行为违反合同第九条的约定构成违约，应当支付违约金十万元。被上诉人欧亚成君公司答辩称：一、被上诉人依据合同约定，按照合同到期时的实际销售到账金额已给上诉人结算代理佣金，且多支付了6900元代理佣金，其不存在违约。合同第八条第一款约定：“在本合同到期时，甲乙双方的代理销售关系即告结束，甲方约定乙方的销售目标如未完成，本合同自然终止，但甲方须按合同约定的第五条第一点标准，按乙方实际销售到账金额按期给乙方结算代理佣金，直至乙方代理佣金结清。”可见，该条款约定代理佣金结算的时间终止日期是“在本合同到期时”，结算的标准是“实际销售到账金额”，这是代理佣金结算的两个条件，缺一不可。上诉人认为合同终止后，被上诉人还需按所谓的“实际销售到账金额给乙方结算代理佣金”完全理解错误，因为2016年5月30日后到账的金额，是合同已经“终止后”，而不是“终止时”金额，这些到账金额与上诉人无关；二、2016年5月30日后进行的销售工作，与上诉人无关。合同终止后，上诉人没有带走的销售人员，与被上诉人建立了劳动关系，被上诉人向其发放工资，该人员进行的销售工作与上诉人无关，与本案涉讼代理合同无关。请求驳回上诉，维持原判。德聚公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付剩余代理费215438.8元；2、被告向原告支付违约金10万元3、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原、被告于2015年10月19日签订《欧亚·西城国际销售代理合同》，原告为乙方、被告为甲方，约定：1、第二条第一点，本合同代理期限为从2015年10月19日起至2016年5月30日止。在本合同到期后，甲乙双方另行协商新合同签订事宜；第五条第1点，乙方的代理佣金为所售房源的实际成交到账金额的3%，代理佣金由甲方以人民币形式支付给乙方；3、第五条第2点，A、在购房者签订《商品房买卖合同》并付清首付款后（购房者需按揭贷款的，乙方负责收齐购房者银行按揭所需完整资料），乙方代理销售责任即告完成。B、甲方依据乙方销售房屋的实际回款额按乙方佣金结算标准每月给乙方结算佣金。乙方于月初……。C、甲乙双方约定的佣金结算标准：乙方应在2016年5月30日前完成（8－10栋53套房源），21－24栋120套房源，25－30栋42套房源，1－7栋1套房源。车库、车位、杂物间详见附表。）总套数的60%的销售目标。在完成以上销……；4、第八条第1点，在本合同到期时，甲乙双方的代理销售关系即告结束，甲方约定乙方的销售目标如未完成，本合同自然终止，但甲方须按合同约定的第五条第1条标准，按乙方实际到账金额按期给乙方结算代理佣金，直至乙方代理佣金结清，甲乙双方即不再互相承担任何经济及法律责任。截止2016年5月30日被告所代售房源的实际到账金额为8125247元，被告以此金额为基数，按3%的比例计算佣金，向原告共支付代理费243757.4元。另查明，原告负责销售被告的房源共计216套住宅，99套车位，44套杂物间。截止2016年5月30日，原告已代售被告房源共46套，其中39套商品房已签订买卖合同并已经付清首付款，7套商品房已签订认购协议并已经支付定金。2016年8月5日，其中1套退房撤销备案。原告没有完成约定60%的销售目标。一审法院认为，根据原、被告双方的诉辩及陈述，确定本案的争议焦点为：1、被告是否尚欠原告代理费215438.8元；2、被告是否违约，并需向原告支付违约金10万元。关于争议焦点1，原告与被告签订书面的销售代理合同，系双方真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，内容合法，属有效合同。双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的销售代理合同明确约定按实际到账金额为基数结算代理佣金，合同终止时间为2016年5月30日，合同到期时，销售目标如未完成，该合同自然终止。截止2016年5月30日被告未完成销售任务，涉案值合同自然终止，但被告须按合同约定的第五条第1点标准，按被告实际到账金额按期给乙方结算代理佣金。截止2016年5月30日，被告已按实际到账金额全部支付代理佣金243757.4元，不存在拖欠原告代理佣金的事实，原告的主张理由不充分，该院对原告要求被告向其支付代理费的诉请不予支持。关于焦点2、被告按协议约定支付了全部代理费，并没有违约，原告的主张理由不充分，该院对原告关于违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告桂林市德聚房地产有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6032元，适用简易程序减半收取3016元，由原告桂林市德聚房地产有限责任公司负担。二审中，上诉人与被上诉人对一审查明的本案涉讼代理合同的效力、合同履行期间的房屋销售数量、合同终止时房屋销售款的实际到账金额均没有异议，并确认本案涉讼的代理费是指代理合同终止后，上诉人在合同履行期间代理销售的房屋所交纳的购房款按合同约定的3%计算而得出的代理费，违约金也是因该代理费未付即构成违约而按合同约定的违约金。二审庭审中，上诉人提交加盖兴安县房地产管理局公章的《查询清单》，该《清单》中列明26项（套）“欧亚西城国际小区”房屋抵押贷款登记事项，上诉人以该证据主张《清单》中所列房屋是其代理销售，并在代理合同终止后，该房屋办理了抵押贷款登记，贷款作为购房款已交纳给被上诉人，该购房款应当按代理合同约定计提代理费，合同约定的该部分代理费的结算条件已经成就。被上诉人对该证据的真实性、合法性有异议，其不能确认该证据的真实性、合法性。本院认为该证据的来源、形式合法，内容真实，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第六十五条的规定，对该证据本院予以采纳，被上诉人的异议不成立，本院不予支持。该证据证明《清单》中所列明的房屋抵押登记事实，上诉人的该房屋办理抵押贷款登记的主张成立，但该证据不能证明其主张的购房款具体数额。另，对一审查明的事实，本院依法予以确认。综合诉辩双方当事人意见，本案争议的焦点是上诉人德聚公司主张被上诉人欧亚成君公司向其支付代理费243757.4元及违约金10万元是否有事实根据和法律依据。本院认为，本案涉讼的佣金即代理费215438.8元缘自在本案涉讼的代理合同履行期间，上诉人德聚公司代理所销售的房屋在代理合同终止时没有交纳购房款而在合同终止后才交纳的该购房款为基数，根据合同约定的3%的比例所计算出来的佣金。上诉人德聚公司认为，根据代理合同第五条第二款的A项“在购房者签订《商品房买卖合同》并付清首付款后（购房者需按揭贷款的，乙方（上诉人，下同）负责收齐购房者银行按揭所需完整资料),乙方代理销售责任即告完成。”和第八条第一款“在本合同到期时，甲乙双方的代理销售关系即告结束，甲方约定乙方的销售目标如未完成，本合同自然终止，但甲方须按合同约定的第五条第1条标准，按乙方实际销售到账金额按期给乙方结算代理佣金，直至乙方代理佣金结清，甲乙双方即不再互相承担任何经济及法律责任。”的约定，在代理合同履行期间，其已经完成涉讼代理费的房屋代理销售工作，因购房款交纳的迟延，导致该购房款在合同终止后才给付，合同约定的“实际”有两个节点，一是实际到账，二是实际结清，本案中代理费有迟延的特点，购房款的交纳有连续性，因此，上诉人的诉讼请求，符合诚实信用原则应予支持。被上诉人欧亚成君公司认为，合同第八条第一款约定了按实际销售到账金额结算佣金，上诉人的诉讼请求不成立。本院认为，合同当事人有权在法律规定的范围内，处分其民事权益，通过订立协议，设立、变更、终止其民事权利义务。本案涉讼代理合同对代理佣金的结算均约定为“实际成交到账金额”、“实际回款额”、”“乙方所售房屋实际到账金额”、“乙方实际销售到账金额”等内容，包含“实际成交”、“实际销售”和“到账金额”、“实际到账金额”意思表示，按照文义解释，应该理解为：该房屋已经销售，即房屋买卖已经成交，购房款已经由买受人支付至出卖人账户，即购房人已经将全部或部分购房款付至合同约定的收款人的银行账户。因此，本案涉讼代理合同约定的佣金即代理费应当以到账金额为基数予以结算，对购房款迟延支付或者合同终止后才支付购房款是否结算佣金的情形没有约定，在上诉人与被上诉人对此没有协商一致达成协议时，上诉人主张被上诉人向其支付涉讼代理费，不符合合同约定，其上诉主张，本院不予支持，一审的该项判决正确，本院予以维持。综上所述，上诉人德聚公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6032元，由上诉人桂林市德聚房地产万达汽车有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑文波、审判员 何  华审判员 周 秋 莹二〇一七年五月十九日书记员 聂 思 祺