四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川凉中民终字第564号
上诉人（原审被告）冯素清，女，1963年10月出生，汉族，四川省盐亭县人，居民。
委托代理人苏飞，四川金固律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）西昌市泰达物业管理有限公司。住所地：四川省西昌市城南大道昌平建材中心D区*号。
法定代表人程占林，公司董事长。
被上诉人（原审被告）刘绍春，女，1967年5月出生，汉族，四川省西昌市人，村民。
被上诉人（原审第三人）攀星花园第二届业主委员会。住所地：四川省西昌市文汇路攀星花园小区。
负责人李保银，男，1971年4月出生，汉族，河北省保定市人，居民。
上诉人冯素清因与被上诉人西昌市泰达物业管理有限公司（以下简称泰达公司）、被诉人刘绍春、被上诉人攀星花园第二届业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2015）西昌民初字第780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日受理后，依法组成由审判员马俊担任审判长，审判员郑坚、代理审判员邱学南参加的合议庭于2015年7月29日公开开庭审理了本案，书记员朱国锋担任记录。上诉人冯素清及其委托代理人苏飞，被上诉人泰达公司法定代表人程占林，被上诉人业委会负责人李保银，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年8月24日，泰达公司与业委会签订了《物业服务合同》，为该小区提供物业管理服务。合同为一年一签。2014年8月31日双方续签合同，物业服务期限至2015年8月30日止。合同附件2《公司收费项目和标准》载明，一楼商铺以建筑面积每月1.00元／平方米收取费用，二楼以上商铺以每月0.70元／平方米收取。逾期未交纳的，按3‰／天收取滞纳金。刘绍春系该小区K幢2号门市业主。该门市建筑总面积为1346.35平方米，其中一楼建筑面积269.3平方米，二楼及以上有1077.08平方米。冯素清为该门市整体承租人，其将一楼中的128平方米转租给了卡普索灯饰，余下部分及楼上全部用于经营新欣商务宾馆至今。自泰达公司于2013年9月1日进入该小区提供物业服务以来，冯素清就其经营新欣商务宾馆的物业部分未交纳物业管理服务费。故泰达公司向四川省西昌市人民法院提起诉讼：1、请求判令刘绍春、冯素清支付物业管理费17，920.00元；2、支付违约金10，967.04元；3、承担本案诉讼费用。
另查明，刘绍春与冯素清于2009年10月5日签订的《门市租赁合同》载明，出租方（甲方）为刘绍春，承租方（乙方）为冯素清1人，租赁期限自2009年3月18日起至2018年3月17日止。第六条约定，租赁期内，该门市产生的水电费、税费及小区物管费等一切费用由乙方负责。第十条约定，房屋顶渗漏处理由甲方负责。庭审结束后，冯素清提出《门市租赁合同》的承租人还有蔡淑萍、王存存两人，是她们三人一起合伙经营新欣商务宾馆，不应只追加她一人为被告。原审法院要求冯素清提供合伙经营协议、新欣商务宾馆营业执照及蔡淑萍、王存存基本信息，冯素清拒绝提供。原审法院从凉山州工商行政管理局企业登记档案科核实查明，新欣商务宾馆自2009年12月10日成立至今，实际经营负责人为冯素清。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条第二款“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”之规定，本案业委会代表业主与泰达公司签订《物业服务合同》，符合以上规定，合法有效，予以确认。泰达公司向刘绍春、冯素清提供物业管理服务，按照合同约定收取相应服务费的主张于法有据，应予以支持。此外，关于泰达公司请求支付违约金的主张，是根据《物业服务合同》附件2“逾期不交纳，按3‰收取滞纳金”之约定而提出，由于滞纳金的收取属国家强制征缴范畴，具有法定性、强制性、惩罚性特点，作为民事主体的泰达公司向刘绍春、冯素清收取滞纳金的约定与我国法律规定不符，对该项主张不予支持。《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五款规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。刘绍春作为该宗物业业主，应当主动交纳或督促物业承租人及时交纳物业管理费用。其以与物业公司没有签订物业管理合同为由进行抗辩的理由于法无据，不予支持。物业开发、管理是一个系统工程，代收代缴水电费只是物业服务行为中的一小部分，刘绍春以电费自交、未进小区大门、未享受物业服务进行抗辩的理由不能否定泰达公司对小区进行整体管理维护行为的客观存在。其对泰达公司计算物业费用所依据的物业面积有异议但又没有提供证据来证明，故对其反驳主张，不予支持。冯素清作为该宗物业实际承租人，应当按照《门市租赁合同》之约定，按时向物业管理公司交纳物业管理费用。其提供的水电宽带交费发票及屋顶漏水照片与泰达公司是否提供物业管理服务之间不具有法律意义上的关联性，不予采信。其以未与物业公司签订合同、未享受过任何服务、与刘绍春之间并未约定物管费交纳标准及向谁交纳为理由拒绝交纳物业管理费的主张于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由冯素清向西昌市泰达物业管理有限公司交纳2013年9月1日至2015年4月30期间的物业管理费：（141.3㎡×1.00元／㎡＋1077.08㎡×0.70元／㎡）×20个月=17，905.12元，刘绍春对该项费用承担连带交纳责任；二、驳回西昌市泰达物业管理有限公司的其他诉讼请求。以上款项限冯素清、刘绍春在本判决发生法律效力后10日内交纳完毕。案件受理费416.00元，由冯素清负担。
宣判后，上诉人冯素清不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、请求撤销四川省西昌市人民法院（2015）西昌民初字第780号民事判决，依法将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人泰达公司承担。上诉的事实与理由：1、承租该案涉物业的不止是上诉人一人，还有与上诉人合伙的合伙人王存存、蔡淑萍二人，一审法院只追加上诉人为被告，遗漏本案的必要共同被告，导致事实没有查清，应当撤销原判，发回重审；2、原审法院擅自更改开庭时间，提前开庭，属程序违法，应撤销原判，发回重审；3、原审判决认定事实不清，判决错误，上诉人承租的房屋，并不属于物业服务区域，上诉人也未接受过物业公司的物业服务；4、原审判决遗漏必要共同被告，程序违法，事实不清，判决错误，请求撤销原判，发回重审。
被上诉人泰达公司答辩称，1、上诉人与刘绍春签订的《门市租赁合同》上写的首先是以上诉人为主，且工商执照上登记的只有上诉人一人，上诉人与王存存、蔡淑萍合伙是合伙人内部的事情，一审判决未遗漏共同被告；2、一审法院提前一天开庭，是征询了双方意见的，上诉人也同意当天开庭，不存在程序违法；3、上诉人租赁的房屋虽地处攀星花园门边，但排水管网、检查井、化粪池与攀星花园是一整体，检查井、管道都是我公司疏通，也提供了安保服务，且上诉人从刘绍春处整体承租的门市转租了部分给“卡普索灯饰”，现“卡普索灯饰”每月都按时在交纳物管费。
被上诉人业委会答辩称，上诉人所用的电是自己单独接的，没有经过小区，其余答辩意见同泰达公司的答辩意见基本一致，攀星花园是一个整体，上诉人应交纳物业管理费。
被上诉人刘绍春未出庭也未答辩。
上诉人在二审期间提交了以下证据：
第一组：《合伙经营协议书》、《门市租赁合同》，证明冯素清、蔡淑萍、王存存合伙承租刘绍春房屋用于经营宾馆的事实，蔡淑萍、王存存应该为必要共同被告，一审法院遗漏了本案必要共同诉讼当事人，应当撤销原判，发回重审；第二组：西昌市人民法院举证通知书及传票，证明西昌市人民法院在举证通知书和传票上更改开庭日期，未加盖法院印章，存在程序上的问题，仓促开庭致使上诉人未充分举证，应当撤销原判，发回重审；第三组：西昌市城市义务交通管理大队的准许临时占道停车通知单、发票1张、照片1张，证明上诉人经营的新欣商务宾馆有自己的停车位，无需在金厦攀星花园停车，也无法享受该项物业服务，故被上诉人泰达公司无权收取该项费用；第四组：《协议》，证明上诉人与张中学签订了水、电、锁及下水道等的维护协议，这些服务都不是由被上诉人泰达公司提供的，故泰达公司无权收取该项费用；第五组：照片，证明垃圾是由上诉人自己清理，变压器也是独立使用，上诉人的宾馆楼顶漏水，泰达公司也未维修过，故泰达公司没有提供过物业服务，无权收取服务费；第六组：发票、收据、收费单，证明自己交纳水、电费的事实，而被诉人泰达公司并没有提供收费单上的任何服务，无权收取物业管理费。
被上诉人泰达公司对上诉人提交的证据质证称，对第一组证据的《门市租赁合同》真实性无异议，但只能证明上诉人承租了刘绍春的房屋来经营宾馆，对《合伙经营协议书》真实性不清楚，宾馆营业执照上登记的经营人是冯素清；对第二组证据，上诉人是同意在2015年4月28日开庭的；对第三、四组证据，泰达公司未提供物业服务不是事实，泰达公司履行了自己的义务，达不到对方的证明目的；对第五组证据，物业服务未包含垃圾清理和修缮房屋漏水，物业公司服务的是公共区域的部分；对第六组证据，水、电费可以自己交纳，也可由物业公司代收，公共区域是共用的，物业公司是提供了服务的。
被上诉人业委会对上诉人提交的证据质证称，对第一组证据真实性无异议，但宾馆的负责人是冯素清；对第二组证据，一审法院征求过上诉人的意见，上诉人同意在2015年4月28日开庭；对第三组证据，小区的停车位是提供给住户的，未提供给商铺；对第四组证据，宾馆内部问题是自己处理，但公共区域都是物业公司处理的；对第五组证据，垃圾清理费是单独收取的，与物业管理费无关，照片的真实性不清楚，独立使用变压器也不能证明上诉人不用交纳物业费；对第六组证据，自己用水电费是应该自己交纳，这与物业费无关。
被上诉人刘绍春未出庭质证。
被上诉人泰达公司在二审期间提交了以下证据：第一组：《告知》，证明业主委员会告知了业主，详细、具体的收费标准，对物业合同进行了告示；第二组证据：照片，证明上诉人宾馆的污水是排进了公共的管道池，我方每年都清理两次。
上诉人对被上诉人泰达公司提交的证据质证称，对第一组证据真实性无异议，证明目的由异议；对第二组证据，污水大多数都是我方在清理，对方也清理过，但我方清理的次数比较多。
被上诉人业委会对被上诉人泰达公司提交的证据质证称，对被上诉人泰达公司提交的所有证据，均无异议。
被上诉人刘绍春未出庭质证。
经过举证、质证，本院对上诉人冯素清及被上诉人泰达公司提交的证据认证意见如下：对上诉人冯素清及被上诉人泰达公司提交的证据，本院将围绕证据的真实性、合法性、关联性并结合全案证据材料综合予以认定。
被上诉人业委会、被上诉人刘绍春在二审期间未提交证据。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，对一审判决认定的事实予以确认。另查明，本案一审第二次开庭审理的时间为2015年4月29日，但经到庭当事人冯素清、泰达公司、业委会同意，提前于2015年4月28日进行了开庭审理。
本院认为，业委会与泰达公司签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。刘绍春作为该物业管理区域内的业主，享有该合同约定的权利，也应履行合同约定的义务。上诉人冯素清作为刘绍春物业的承租人，是该物业的物业使用人，享有《物业管理服务合同》中约定的权利，也应履行《物业管理服务合同》中约定的义务，上诉人冯素清作为物业管理服务的实际受益人，应按照与出租方刘绍春签订的《门市租赁合同》第六条“租赁期内，该门市产生的水电费、税费及小区物管费等一切费用由乙方（承租方）负责。”之约定，及《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，履行交纳物管费的义务。上诉人冯素清提出，其承租的物业不在该物业管理区域内，其未接受过任何物业服务，不应交纳物业管理费的主张。本院认为，物业服务是一个整体，且上诉人所承租的物业位于该物业管理区域内，与攀星花园小区是一个整体，有共用的公共部分，泰达公司服务于该物业管理区域内共用的公共部分，故上诉人的这一主张，本院不予支持，上诉人应按照约定交纳物业管理费。上诉人提出，刘绍春物业的实际承租人还有蔡淑萍、王存存，本案遗漏必要共同当事人，应撤销原判，发回重审的主张。本院认为，冯素清、蔡淑萍、王存存承租刘绍春的房屋合伙经营宾馆，对合伙经营期间的债务如何分担，是合伙人内部的事情，不能对抗第三人，且所经营的宾馆工商登记上的实际经营负责人为冯素清，冯素清交纳物管费后，可根据与蔡淑萍、王存存之间合伙协议的约定，向蔡淑萍、王存存主张权利，故上诉人的这一主张，本院不予支持。上诉人提出，一审程序违法，原定于2015年4月29日开庭，却提前于2015年4月28日开庭审理，应撤销原判，发回重审的主张。经审理查明，虽传票上确定的开庭时间是2015年4月29日，但一审开庭审理时，经征求各方当事人的意见，上诉人冯素清同意于2015年4月28日开庭审理本案，故上诉人的这一主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币416.00元由上诉人冯素清承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 俊
审 判 员 郑 坚
代理审判员 邱学南
二〇一五年九月六日
书 记 员 朱国锋
附相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。