江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3666号
上诉人（原审被告）南京悠客置业投资顾问有限公司，组织机构代码67491300-9，住所地南京市沿江工业开发区新华路148号-1175室。
法定代表人徐刚，该公司总经理。
委托代理人史定国，江苏永孚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏省烟草公司南京市公司，组织机构代码13492312-6，住所地南京市秦淮区中山南路49号。
法定代表人李潮江，该公司经理。
委托代理人赵霄飞，江苏永润律师事务所律师。
委托代理人黄铭鸿，江苏永润律师事务所律师。
原审第三人汪启龙，男，1968年12月2日出生。
上诉人南京悠客置业投资顾问有限公司（以下简称悠客公司）因与被上诉人江苏省烟草公司南京市公司（以下简称烟草公司）、原审第三人汪启龙房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第688号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人悠客公司的委托代理人史定国，被上诉人烟草公司的委托代理人赵霄飞、黄铭鸿到庭参加诉讼。原审第三人汪启龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
烟草公司原审诉称，2010年9月9日，双方订立房屋租赁合同，由烟草公司将南京市栖霞区和燕路295号商铺出租给悠客公司。合同第三条“租金支付方式”约定：1、年租金为40万元。2、合同生效之日起，租金每季度缴纳一次，即每年的3月10日、6月10日、9月10日、12月10日。3、超期不缴足租金的，每天按应缴租金的3%支付滞纳金，逾期一个月未缴足租金的，甲方经催缴无效的有权终止合同，并按乙方违约处理，甲方有权要求乙方补缴所欠房租及滞纳金。自2013年起，悠客公司多次未按合同约定期限付款，并自2013年10月起开始欠付租金。虽然悠客公司在2013年9月向烟草公司交付一张50万元的商业承兑汇票（票号：00100063）用于支付2013年10月以后的房租。但烟草公司于2014年3月14日向银行兑付该商业承兑汇票时被银行拒付，理由为该汇票已被法院止付。该汇票被银行拒付后，烟草公司多次与悠客公司联系，要求悠客公司立即支付2013年10月后的房租，但悠客公司始终未能支付。现和燕路295号商铺由汪启龙在实际使用。故烟草公司诉至原审法院要求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同，悠客公司及汪启龙立即交还房屋；2、悠客公司支付自2013年9月10日起至双方合同解除之日止的房屋租金（按合同约定的租金标准400000元／年确定），并按合同约定支付滞纳金；3、悠客公司支付烟草公司自合同解除之日起至悠客公司实际交还房屋之日止的房屋使用费（按合同约定的租金标准400000元／年确定）；4、本案诉讼费用由悠客公司承担。
悠客公司原审辩称，悠客公司2013年11月12日向烟草公司支付了50万元的商业汇票，且与烟草公司进行了对账。我们的房租实际已付至2015年，并不欠烟草公司的房租。故烟草公司要求解除房屋租赁合同没有法律依据。
汪启龙原审述称，我是从悠客公司处租赁的和燕路295号房屋用来经营火锅店，我不欠悠客公司的房租。
原审法院经审理查明，2010年9月9日，烟草公司与悠客公司订立一份房屋租赁合同，合同约定由烟草公司将南京市栖霞区迈皋桥和燕路295号商铺（建筑面积575.55平方米）出租给悠客公司，租赁期限自2010年9月10日至2016年9月9日。合同约定，年租金40万元，租金每季度缴纳一次，即每年的3月10日、6月10日、9月10日、12月10日。超期不缴足租金的，每天按应缴租金的3%支付滞纳金，逾期一个月未缴足租金的，甲方（烟草公司）经催缴无效的有权中止合同，并按乙方（悠客公司）违约处理，甲方有权要求乙方补缴所欠房租及滞纳金。合同订立后，悠客公司已支付烟草公司至2013年9月9日止的房屋租金334522元。2013年11月12日，悠客公司向烟草公司交付一张金额为50万元的商业汇票用于支付2013年9月9日之后的房屋租金。烟草公司凭该票向银行兑付，被银行告知该汇票被法院止付，致烟草公司无法承兑该汇票。后烟草公司继续向悠客公司索要房租。2014年7月3日，悠客公司拟向烟草公司交付1张金额为16.5478万元的现金支票，用来支付2014年9月10日之后的房租。对于2013年9月10日之后至2014年9月10日之间的租金只表示会积极处理。而烟草公司只同意将16.5478万元首先用来支付2013年9月10日至2014年9月10日之间的租金。为此，双方未能达成一致意见，烟草公司因不能接受悠客公司的付款方案，而拒收悠客公司的16.5478万元本票，进而双方发生纠纷。自2013年9月10日至2015年5月15日，悠客公司仍未能支付烟草公司房屋租金。
原审法院另查明，悠客公司租用烟草公司的房屋后，又将其转租给汪启龙，现和燕路295号商铺由汪启龙在经营火锅店使用。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋权属证书、商业承兑汇票、公证书、申请报告、南京市烟草公司空置房出租情况表及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，烟草公司、悠客公司订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。该合同对双方均具有法律约束力，合同当事人均应按合同约定履行合同义务。悠客公司在2013年11月向烟草公司支付50万元房租的商业汇票被法院止付后，应及时采取补救措施，按期缴足所欠烟草公司的房屋租金。悠客公司单方作出变更给付租金方式的意思表示，必须经烟草公司同意后，方能实施。悠客公司在烟草公司明确拒绝其单方所提出的变更租金给付方式的意思表示后，便一直未再缴纳2013年9月10日至2015年5月之间的租金，其行为已构成根本违约。烟草公司要求解除租赁合同，理由正当，于法有据，应予以支持。悠客公司应在合同解除之后，及时向烟草公司返还租赁物并按合同约定承担相应的违约责任。悠客公司辩称其并不欠烟草公司房屋租金的意见，理由不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，原审法院判决：一、解除烟草公司与悠客公司于2010年9月9日订立的房屋租赁合同，悠客公司于判决生效之日起十日内返还烟草公司栖霞区和燕路295号商铺。二、悠客公司于判决生效之日起十日内给付烟草公司自2013年9月10日起按每月33333元计算至判决确定的解除合同之日止的房屋租金；并承担至其实际给付烟草公司上述房屋租金的按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的逾期付款违约金。三、悠客公司按每天1096元为标准，给付烟草公司自判决确定的解除合同之日起至实际返还烟草公司栖霞区和燕路295号商铺之日止的房屋占有使用费。四、汪启龙于判决生效之日起十日内迁出栖霞区和燕路295号商铺。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费7300元，减半收取3650元，由悠客公司负担。
上诉人悠客公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，悠客公司将50万元的商业承兑汇票交付给烟草公司即已履行了支付租金的义务，后该承兑汇票被拒绝付款，双方的租赁关系已经转化为票据关系。根据《中华人民共和国票据法》（以下简称票据法）第17条规定，烟草公司应当在汇票被拒绝付款之日起6个月内向其前手行使追索权。如烟草公司向悠客公司行使了追索权，悠客公司可在被起诉日起3个月内向前手行使再追索权。而烟草公司未在法定期间内行使追索权，导致悠客公司亦不能向前手追索，因烟草公司自己的原因导致烟草公司与悠客公司均丧失了票据权利。票据法第18条规定，持票人因超过票据权利时效或者因票据记载事项欠缺而丧失票据权利的，仍享有民事权利，可以请求出票人或承兑人返还其与未支付的票据金额相当的利益。可见，烟草公司在丧失票据权利后的民事权利应直接向出票人或承兑人要求支付票据金额，而悠客公司并非该票据的出票人或承兑人，烟草公司向悠客公司主张票据金额的民事权利于法无据。综上，原审法院案件定性错误导致适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回烟草公司的原审诉讼请求。
被上诉人烟草公司答辩称，悠客公司的上诉没有任何事实和法律依据，烟草公司与悠客公司之间的基础法律关系是房屋租赁合同关系，在悠客公司用于支付房租的汇票不能兑付后，烟草公司有权选择基于租赁合同这一基础法律关系或者基于票据法律关系向悠客公司主张，选择权在烟草公司，并非烟草公司所述双方之间的租赁关系已经转化为票据关系。烟草公司在汇票无法兑付后，多次与悠客公司联系，并通过法律师函催缴房租，但悠客公司在收到通知后没有任何支付房租的意思表示，至今亦未支付任何房屋租金，故烟草公司解除合同条件成就。烟草公司选择根据租赁合同这一基础法律关系主张相应权利，原审法院根据烟草公司的主张，在查明事实的基础上进行判决是完全正确的。
二审中，浦发银行南京城中支行出具了《关于商业承兑汇票托收无果的情况说明》，2014年3月14日，该笔汇票被对方行拒付，拒付理由为商票已被法院止付，故我行将退票理由书和商业承兑汇票均已退还悠客公司；2015年9月17日，悠客公司再次办理该汇票的手续，对方行再次拒付，拒付理由为：该票已于2014年5月23日由南京市栖霞区人民法院判决无效。
本院另查明，经申请人南京虎滩机电工程有限公司申请，2014年5月23日南京市栖霞区人民法院作出（2014）栖催字第3号民事判决，宣告申请人南京虎滩机电工程有限公司遗失的商业承兑汇票即本案涉诉汇票无效。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
以上事实，有《关于商业承兑汇票托收无果的情况说明》、（2014）栖催字第3号民事判决书、谈话笔录、庭审笔录等予以证实。
本院认为，本案诉争汇票被南京市栖霞区人民法院除权后，票据权利与票据本身相分离，汇票失去效力。实际持票人虽然因此丧失了票据权利，但并未丧失基础民事权利，其可以依据基础法律关系向前手退票以获得票据款。本案中，悠客公司与烟草公司之间的租赁合同关系构成烟草公司从悠客公司处取得该诉争票据的基础合同，烟草公司已经将涉诉房屋交付悠客公司使用，悠客公司应支付相应的租金，悠客公司基于租赁合同关系，有义务保证烟草公司能享有其交付票据所对应的票据权利。由于诉争票据被除权导致烟草公司丧失了票据权利，烟草公司无法实现依据其与悠客公司之间租赁合同获取租金的目的，符合合同解除条件，悠客公司理应支付烟草公司取得的诉争票据上所载款项。虽然票据无效不是由悠客公司的行为造成，但根据合同相对性，应由悠客公司承担相应责任。由于烟草公司基于基础法律关系向悠客公司主张权利，故其亦应将诉争汇票退回悠客公司。综上，上诉人悠客公司的上诉请求与理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人南京悠客置业投资顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十月十六日
书 记 员 朱亚芳