河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信浉民初字第1924号
原告（反诉被告）信阳市弘运运输集团有限公司。
住所地：信阳市浉河区中山路***号弘运鑫鑫广场*座。
法定代表人苏春红，该公司董事长。
委托代理人马建国，该公司工作人员，特别授权。
委托代理人陈俊，河南金誉律师事务所律师，一般代理。
被告（反诉原告）信阳市鑫源饮食服务有限责任公司。
住所地：信阳市浉河区东方红大道*号。
法定代表人田春芳，该公司董事长。
委托代理人王新中，该公司工作人员，特别授权。
委托代理人王强，河南以德律师事务所律师，一般代理。
第三人廖祥平，男，汉族，1961年6月8日生。
原告（反诉被告）信阳市弘运运输集团有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）信阳市鑫源饮食服务有限责任公司（以下简称被告）、第三人廖祥平因租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马建国、陈俊和被告的委托代理人王新中、王强以及第三人廖祥平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信阳市弘运运输集团有限公司诉称，2013年11月26日，原被告双方经充分协商，签订了一份《房屋租赁合同》，合同载明：“甲（原告）、乙（被告）双方的房屋毗邻，乙方所属的小商品批发市场的房屋原为平房（坐南朝北），甲方所属的交通宾馆的房屋为一栋三层小楼（坐北朝南），现因乙方拆除上述平房在原位置上重新建了一栋钢结构的五层楼房，该栋楼房后墙距甲方的三层小楼后墙不足50公分，将甲方二楼、三楼的窗户挡住，严重影响了二楼、三楼房间的通风、采光的排水，造成甲方的房屋失去作为宾馆客房使用的价值。为了解决相邻权损害赔偿纠纷，弥补甲方的损失，经甲乙双方协商，乙方将甲方的三层小楼承租下来作为小商品批发市场房屋使用，甲方同意乙方的意见。”合同第二条约定：“年租金为人民币120000元，含对甲方交通宾馆原承租人的补偿，本合同租金为固定租金，一年一交，本合同签订之日生效后七日内乙方一次性向甲方交纳第一年的租金，租金从甲方交房时计算起止时间，第二年的房租金在交房时的前七天交纳。以后每年于上年交纳租金日的前七天先交纳房租金，如乙方逾期交纳租金，按租金总额的日百分之一向甲方交付罚金。如乙方房屋因故拆除，甲方退还未使用到期的房租金。”第三条约定：“乙方租赁甲方房屋的期限，以城市建设需对该房屋区域进行动迁或者甲方的房屋拆除时止，本合同自然终止。”第五条约定；”乙方承租时，根据经营需要在不影响甲方房屋主体结构的情况下，可对房屋进行改建（堵门、开门等），并负责对甲方的房屋进行一次全面的修缮（包括房屋的外墙粉刷），费用由乙方承担；以后如出现房屋漏雨、墙体裂缝（指房屋自然损害），由甲方负责维修并承担费用。第六条约定：“甲方负责处理因乙方施工期间给交通宾馆承包人造成的经济损失，乙方不对该承包人作任何赔偿”。第十一条约定：“合同签订，具有法律效力，甲乙双方保证如约履行，如出现违约，违约方应承担壹佰万元，并承担因违约给守约方所造成的一切损失。”合同签订后，被告于2013年12月5日向原告支付了120000元租金。2013年12月6日，原告对使用原告交通宾馆房屋的承租人廖祥平（第三人）给予经济损失120000元。原被告双方于2014年4月23日办理了房屋移交手续，并声明租金从2014年5月1日开始计算。2015年5月租金期满后，原告要求被告交下一年租金，在多次催要后，被告以房屋未使用为由拒交租金。原告认为，原被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，由于被告没有依约支付租金给原告，致使合同目的无法实现，现请求被告支付原告租金120000元，被告支付原告租金总额日百分之一的罚金（至交付之日止），被告对承租房屋进行一次全面的修缮，且被告承担本案的诉讼费用。
被告信阳鑫源饮食服务有限公司辩称，原告至今没有按照《房屋租赁合同》约定交付出租房屋，并且将其房屋的进出大门堵住，致使被告无法进去此出租房屋。被告多次催要腾房交付出租房屋，但原告拒不腾出房屋，致使被告无法正常使用所承租的房屋，原告的行为构成严重违约。后被告书面通知原告解除合同，原告没有提出任何解除合同异议。故双方合同已经解除。原告应当退还被告已经支付的租金12万元并承担支付租金总额的日百分之一的罚金。
第三人廖祥平辩称，说原告没有交付诉争房屋不是事实，房屋第一年就交了，之后我就没有继续占有房屋。他们的诉争跟我无关。
被告信阳鑫源饮食服务有限公司反诉要求原告承担没有按时交付房屋的违约责任，要求确认双方合同已经解除，要求原告退还被告已经支付的租金12万元，并要求原告承担其反诉费用。
原告针对被告反诉辩称，原告与被告签订的合同已经实际履行，被告也承认支付了原告12万元的租金，意味着原告已经将房屋移交给被告，被告称原告拒不交付房屋显然与事实不符，房屋交付时原被告双方进行了确认并办理了移交手续，双方间不具备协议解除的约定条件也不具备法定解除条件，被告所称的解除通知是在本案原告提起诉讼后通知的，没有效力。
经审理查明，2013年11月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，因为甲（原告）、乙（被告）双方的房屋毗邻，现因乙方所建楼房影响了甲方二楼、三楼房间的通风、采光的排水，造成甲方的房屋失去作为宾馆客房使用的价值。为了解决相邻权损害赔偿纠纷，弥补甲方的损失，经甲乙双方协商，乙方将甲方的三层小楼承租下来。该合同第二条约定：“年租金为人民币大写壹拾贰万元整（120000元），本合同租金为固定租金，一年一交，本合同签订之日生效后七日内乙方一次性向甲方交纳第一年的租金，租金从甲方交房时计算起止时间，第二年的房租金在交房时的前七天交纳。以后每年于上年交纳租金日的前七天先交纳房租金，如乙方逾期交纳租金，按租金总额的日百分之一向甲方交付罚金。第三条约定，乙方租赁甲方房屋的期限，以城市建设需对该房屋区域进行动迁或者甲方的房屋拆除时止，本合同自然终止。2013年12月5号，被告向原告支付房租费12万元，2014年4月23日，原被告双方签订了移交表，该表载明，被告公司接交人员验房后，原告正式将房屋移交给被告公司使用，房租计算日期自2014年5月1日开始计算。2015年5月，原告要求被告交下一年租金，被告以房屋未交付为由拒交租金。2015年6月原告起诉来院，要求被告支付原告租金12万元，支付原告租金总额日百分之一的罚金（至交付之日止），被告对承租的原告的房屋进行一次全面的修缮，且被告承担本案的诉讼费用。后浉河区法院工作人员曾组织双方诉前调解，原告于2015年6月6日向浉河区法院出示不愿继续调解意见书。2015年7月6日，被告向原告邮寄解除合同通知书，原告于当月10日收到该邮件。原告称该解除通知书是在原告起诉后送达的，因此不予认可。被告反诉要求判令原告承担没有按时交付房屋的违约责任，要求确认双方合同已经解除，要求原告退还被告已经支付的租金12万元，并要求原告承担其反诉费用。
本院认为，原、被告双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方应按约定履行各自的义务。被告已向原告支付房租费12万元，2014年4月23日，原被告双方签订了移交表，该表载明，被告公司接交人员验房后，原告正式将房屋移交给被告公司使用，可以据此认定原告已将诉争房屋交与被告，双方签订的合同已经实际履行。按照协议约定，房租从2014年5月1日计算，被告应在2015年5月1日缴纳第二年房租，被告没有按期缴纳，应按照合同约定承担相应的违约责任。双方约定按租金总额日百分之一的罚金，本院认为，双方约定的违约责任过高，结合本案实际，本院调整为以欠付的租金12万元，按同期银行贷款利率计算支付违约金。原告另要求被告对承租房屋进行一次全面修缮，对此本院认为，因双方对房屋修缮时间和修缮项目约定不明，因此对原告的该诉讼请求本院不予支持。被告抗辩称原告没有交付房屋，且已向原告送达了解除合同通知书，要求确认双方签订的合同已经解除。对此，本院认为，因被告的解除合同通知书是在原告诉至法院后送达给原告，该通知不产生解除合同的效力。因此，对被告反诉要求原告承担没有按时交付房屋的违约责任，确认双方合同已经解除，并要求原告退还被告已经支付的租金12万元的反诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告信阳市鑫源饮食服务有限责任公司于本判决书生效后十日内支付原告信阳市弘运运输集团有限公司2015年5月1日至2016年5月1日房屋租金12万元，并从2015年5月1日起至本判决生效应履行之日止以欠付租金12万元、按同期银行贷款利率计算支付违约金。
二、驳回原告信阳市弘运运输集团有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告信阳市鑫源饮食服务有限责任公司的反诉请求。
如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。
本案诉讼费2700元和反诉费用2700元由被告信阳市鑫源饮食服务有限责任公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 彭 威
审判员 杨丽华
审判员 李 博
二〇一五年十二月四日
书记员 余 童