贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0102民初862号原告罗万超，女，汉族。委托代理人苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。执业证号15201201511197783。委托代理人田尊贤，贵州北斗星律师事务所实习律师。被告贵州宏历房地产开发有限公司，地址贵阳市南明区花溪大道北段128号D幢7层4号。法定代表人陈军，该公司总经理。被告贵阳熠雄房地产开发有限公司，地址贵阳市南明区沙坡路8号。法定代表人曹新林，该公司总经理。二被告共同委托代理人赵远利，女，汉族。二被告共同委托代理人刘辉，贵州合兴律师事务所律师。被告贵州建工集团第八建筑工程有限责任公司，地址贵阳市南明区花果园花溪大道北段128号。法定代表人张林，该公司董事长。委托代理人孙硕，男，汉族。原告罗万超诉被告贵州宏历房地产开发有限公司（以下简称宏历公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，原告向本院提交书面申请，追加贵阳熠雄房地产开发有限公司、贵州建工集团第八建筑工程有限责任公司作为被告参加诉讼，经本院审查，符合法律规定，依法追加贵阳熠雄房地产开发有限公司（以下简称熠雄公司）、贵州建工集团第八建筑工程有限责任公司（以下简称建工集团八公司）作为被告参加本案诉讼，并依法组成合议庭，适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人苏梅，被告宏历公司、熠雄公司的共同委托代理人刘辉，建工集团八公司的委托代人孙硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗万超诉称：原、被告双方于2010年1月29日签订《房屋拆迁安置协议的补充协议》，约定原告购买被告宏历公司开发的位于贵阳市花果园狮峰路“53-73”号狮峰苑B栋16楼B1式户型经济适用住房，原告在合同签订后三日内向被告支付100000元定金，被告从收到定金之日起二十六个月内向原告交房。合同签订后，原告于2010年2月3日向被告宏历公司支付定金100000元。而被告未在合同期限内向原告交房，截止今日该房屋仍无法交付。另，因该房屋系建工集团八公司开发建设，后建工集团八公司于2007年4月18日与熠雄公司签订《修建经济适用住房及危旧房改造代建代售协议》，约定由熠雄公司代建代售涉案房屋，2009年1月28日，熠雄公司又与宏历公司签订协议，约定该房屋由熠雄公司与宏历公司联合开发，三被告应对原告交纳的定金具有返还责任。故诉至法院请求：一、判令解除原告与被告宏历公司签订的《〈房屋拆迁安置协议〉的补充协议》。二、判令三被告向原告返还定金100000元人民币及利息35426元（按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自2010年2月3日暂算至2015年12月21日）以及2015年12月21日以后直至三被告实际退还原告购房定金之日止的利息。三、本案诉讼费由三被告承担。被告宏历公司、熠雄公司共同辩称：一、二被告开发的位于贵阳市南明区花果园狮峰路53-73号地块开发权，经建工集团八公司及市、区等相关部门审批，其项目是真实合法的。由于涉及该地块的道路规划调整等方面的影响导致现未能按期交付，责任不在被告。二、涉案房屋地块开发的属于经济适用房项目，原告与宏历公司签订的《〈房屋拆迁安置协议〉的补充协议》（以下简称《补充协议》）不是真实的，仅是一个购买经济适用房的认购协议，根据相关规定及贵阳市的规定，原告不具备购买经济适用房的主体资格，该补充协议是无效的。根据合同法第52条规定，补充协议从签订之日起自始无效，双方只承担互相返还的责任，不存在利息和其他责任。三、根据合同的相对性，原告与宏历公司签订的协议，只能约束原告与宏历公司，加之房款是宏历公司收取的，故应由宏历公司承担返还义务，与被告熠雄公司、建工集团八公司没有关系。被告建工集团八公司辩称:原告罗万超与建工集团八公司没有任何买卖关系，建工集团八公司并不知道原告与被告宏历公司买卖房屋的事，此案与建工集团八公司无关，不应由建工集团八公司承担责任。经审理查明：2007年4月18日，被告建工集团八公司作为甲方、被告熠雄公司作为乙方，就甲方花果园街53#-73#土地使用权的宗地签订了《修建经济适用住房及危旧房改造代建代售协议》，约定：一、代建代售投资：1、甲方提供土地，乙方投入资金，即由乙方支付代建代售所发生的一切费用，包括涉及所需要交纳的税费。2、待规划手续办妥，申办《拆迁许可证》之前，由乙方支付甲方该地块旧房净值40万元，另支付180万元给甲方作为国有资产保值增值的补偿。二、甲方责任：3、甲方承担本项目的工程施工（有关施工事宜另订建筑施工合同）。四、其他约定：5、甲方仅同乙方联合开发此地块，不与其他房开公司发生任何关系，熠雄房开公司不得将此地块的开发权转让给其他房开公司。双方协议还对其他事项进行了约定。2009年1月28日，被告熠雄公司作为甲方，被告宏历公司作为乙方，就贵阳市花果园街53#-73#地块经济适用房开发（黔国用字第1-0206号，用地面积5197.5平方米）签订《联合开发协议》，约定：一、甲方责任：（1）甲方负责办理该项目所需的政府相关批文及符合政府法规的建设手续，负责办理与省建八公司的代征代建合同，并在2009年3月10日前完善该合同，该合同作为本协议的附件。……。二、乙方责任：（1）承诺对该项目的投资总额为人民币贰佰万元，分2期投入。乙方第一期投入资金不能低于人民币壹佰万元，时间为2009年3月10日前。余下壹佰万元视甲方该项目需要随时划拨到账。（2）乙方投入资金使用用途如下：A、各种规费、B、拆迁过渡费、C、不可预见费，不可预见费应控制在人民币贰拾万元以内。三、资金保障与使用：（1）甲、乙双方建立共同账户，双方分别派财务一名实行管理，对所支付款项，必须经甲乙双方法人或委托人代理签字后方可支付。（2）乙方占分成比例55%。（3）甲乙双方对该项目进行统一销售，销售单价不低于人民币贰仟捌佰元每平方（拆迁补偿面积除外），销售资金进双方共同管理的账户。双方合同中还对其他事项进行了约定。2010年1月29日，原告罗万超与被告宏历公司签订了《“狮峰苑经济适用住房”诚意认购书》，约定罗万超申请购买被告宏历公司开发的位于贵阳市花果园狮峰路，“53-73”号狮峰苑经济适用住房B栋B1户型16楼，建筑面积为121.34㎡，并愿意交付人民币100000元整，作为购房诚意订金。该诚意认购书还对其他事项进行了约定。同日，双方还签订了《的补充协议》，约定：为便于甲乙双方在房屋购销过程中能顺利办理相关手续，以期达到满足乙方《房屋拆迁安置协议》的工作流程来进行购房，甲乙双方共同认定在《协议》中调整户型为狮峰苑B栋16楼B1式户型，面积121.34㎡，单价为2800元/㎡，总价339752元（大写：叁拾叁万玖仟柒佰伍拾贰）元整为真实的购房款，其他的条款均服从补充协议条款。一、在房屋面积发生变动时，总价款相应变动（但单价仍以2800元/㎡），最终以产权登记部门核实的面积为准，多退少补。二、该协议签订后，乙方所选定户型在三日内向甲方交100000元预付定金，该协议即生效。……三、甲方从收到乙方预付定金之日起，保证拆迁完成后二十八个月内交乙方新房，如每延迟一天按银行同期贷款利息双倍罚款，超过三个月按第二条对等违约罚款，累计从购房价款总额中扣除。（如今后甲方未安排乙方的房屋就按预付款定金双倍赔付乙方）。协议还对其他事项进行了约定。2010年2月3日，原告罗万超按约向被告宏历公司支付了100000元定金，但被告宏历公司至今未向原告罗万超交付房屋。上述事实，有原、被告的陈述、《修建经济适用住房及危旧房改造代建代售协议》、《联合开发协议》、《的补充协议》、收款收据等证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。本院认为，原告罗万超与被告宏历公司签订《补充协议》，并由罗万超向宏历公司支付100000元购房定金，双方已形成商品房买卖预约合同关系。该《补充协议》系双方就签订正式商品房买卖合同相关事宜进行的约定，其性质属于预约合同。订立预约合同的目的，在于订立本约前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续磋商其他条款，直至本约订立。对于《补充协议》的效力，因该合同系双方当事人为日后签订正式的商品房买卖合同而初步达成的真实意思表示，仅就房号、购房价格、定金条款、交付时间等进行了约定，亦未进入对原告是否具备购买经济适用房资格予以实质审查的阶段。因此，原告与被告宏历公司签订的《补充协议》应为有效，合同条款对合同双方均具有约束力。现原告要求解除《补充协议》，根据《补充协议》的约定，宏历公司保证自收到罗万超预付定金之日起二十八个月内交付房屋，但宏历公司自2010年2月3日收到罗万超支付的100000元购房定金后，一直未与罗万超签订商品房买卖合同，且诉争房屋至今仍未建设，其行为已构成违约。故对该项诉请，本院予以支持。同时，原告还要求三被告连带返还购房定金100000元及利息，被告宏历公司以合同具有相对性，且是自己收取原告所交的购房款为由，辩称本案与被告熠雄公司和建工集团八公司无关，应当由宏历公司承担责任。该辩解符合法律规定，本院予以采纳，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，宏历公司应当向原告返还定金100000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，现原告要求以定金100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准从2010年2月3日至2015年12月21日计算利息，不违反法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告罗万超与被告贵州宏历房地产开发有限公司于2010年1月29日签订的《〈房屋拆迁安置协议〉的补充协议》。二、被告贵州宏历房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告罗万超返还定金100000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2010年2月3日计算至2015年12月21日）。三、驳回原告罗万超的其余诉讼请求。案件受理费1505元，由被告贵州宏历房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告贵州宏历房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长  陈应贵审判员  胡双全审判员  刘乙鲜二〇一六年八月十一日书记员  刘焕花