陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终2499号
上诉人（原审原告）张伟，个体经营者。
委托代理人甘军，陕西合恒律师事务所律师。
委托代理人郭鹏，陕西合恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西千居物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区经九南路中段6号1号楼10801房。
法定代表人丁利娟，该公司总经理。
委托代理人杨国有，陕西国友律师事务所律师。
委托代理人金恩宇，陕西国友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西上和商业广场有限公司，住所地西安市高新区新城科技产业园建工路9号长岭办公楼1-1号。
法定代表人苏新雷，该公司总经理。
委托代理人杨国有，陕西国友律师事务所律师。
委托代理人金恩宇，陕西国友律师事务所律师。
上诉人张伟因与被上诉人陕西千居物业管理有限公司（以下简称千居公司）、陕西上和商业广场有限公司（以下简称上和公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2015）新民初字第01865号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张伟及委托代理人甘军、郭鹏，被上诉人千居公司、上和公司的共同委托代理人金恩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张伟原审诉称，2014年10月10日，张伟与上和公司签订房屋租赁合同一份，约定由上和公司将位于公园南路9号的上和商业广场五层X5101号的商铺出租给张伟从事餐饮经营，千居公司接受上和公司的委托，于当日代表上和公司与张伟签订了物业管理服务合同，合同履行地为上和商业广场所在地。该合同签订时为降低上和公司收取的租金产生的税金，以物业管理服务合同收取了费用。该物业合同约定由千居公司负责张伟商铺的物业服务。合同签订后，张伟向千居公司交纳了物业管理费、月均空调费、公共设施维护费、设施设备使用费、车位配套维管费共计107705.76元。张伟交纳上述费用后，上和公司未向张伟交付商铺，张伟与千居公司签订的物业管理服务合同的履行基础不具备，故合同目的无法实现，且千居公司收取的物业费明显高于西安市物业收费标准。由于千居公司、上和公司之间系委托关系，故张伟要求千居公司、上和公司对张伟的损失承担连带责任。为维护张伟的合法权益，诉至法院，要求判令解除张伟与千居公司签订的物业管理服务合同；判令千居公司、上和公司向张伟返还物业管理服务费共110578元；判令千居公司、上和公司支付张伟违约金33173.4元。
千居公司辩称，上和公司已经将商铺交付了张伟，千居公司在签订合同后已经提供了相应的物业服务，并一直在进行公共设施的维护和管理，张伟自己不开业，其损失应该由自己承担，因此千居公司不应承担违约责任，故请求驳回张伟的诉讼请求。
上和公司辩称，该案与其没有关系。上和公司已经于签订合同当日将房屋交予张伟，张伟缴纳的公共设施维护费是由其代收，并且已经支付给了千居公司，故上和公司不应承担违约责任。
原审法院经审理查明，2014年10月10日，张伟与上和公司签订房屋租赁合同一份，约定由上和公司将位于公园南路9号的上和商业广场五层X5101号的商铺出租给张伟从事餐饮经营，租期自2014年11月1日至2024年10月31日。同日，张伟与千居公司签订了物业管理服务合同，该合同约定由千居公司对张伟租赁上和公司的商铺提供物业管理服务，合同期限自2014年11月1日始至2024年10月31日止。物业管理费起始单价为7元/月/㎡,月费为1612.38元，每月缴纳一次；月均空调费起始单价为7元/月/㎡,月费为1612.38元，每月缴纳一次；公共设施维护费、设施设备使用费、车位配套维管费起始单价均为12.6元/月/㎡，第一年度每项费用合计34827元，均为一次性缴纳；水电费用依据国家及千居公司的相关标准执行，每月缴纳一次。若一方违约，应赔偿另一方当年合同款总额的30%作为违约金。合同签订当日，张伟基于物业合同向千居公司交纳了公共设施维护费34827元、设施设备使用费34827元、车位配套维管费34827元，后又向千居公司交纳装修保证金3000元、垃圾清运费1382元、水费630元、电费750元、出入证工本费及押金145元、灭火器190元。庭审中，千居公司当庭提交了安全员巡查记录表，用以证明千居公司已经履行了相应的物业服务。另查明，2015年3月10日，该商场天然气室外燃气管道施工竣工。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张伟、千居公司签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行。张伟与上和公司签订租赁合同，又作为商铺承租人与千居公司签订物业服务合同，并按物业服务合同约定交纳相应的物业服务费用，千居公司依约向张伟提供物业服务。张伟称其缴纳的物业费用超过了正常的物业费用标准，参照《陕西省物业服务收费管理实施办法》第七条、第九条之规定，张伟所租赁的商铺不属于普通住宅及办公写字楼，其物业服务收费及物业服务企业提供的特约服务应实行市场调节价，该价格的收费标准以业主与物业服务企业的约定为准。故张伟所缴纳的物业服务费用应以双方签订的合同约定为准，张伟该主张没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，张伟所举证据不足以证明其与千居公司签订的《物业管理服务合同》符合法定解除条件，该物业合同可以继续履行，但张伟与上和公司签订租赁合同系用于经营餐饮，在天然气施工竣工前该房屋不具备使用条件，致使张伟对该商铺无法使用，故自物业合同约定开始日期至2015年3月10日的物业服务费用应由千居公司退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告西安千居物业管理有限公司于本判决生效后十五日内退还原告张伟自2014年11月1日至2015年3月10日物业服务费用37729元。二、驳回原告张伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3200元，由原告张伟承担2457元，由被告陕西上和商业广场有限公司承担743元（此款原告已预交，被告陕西上和商业广场有限公司直付原告）。
宣判后，张伟不服，向本院提起上诉称，一审法院未查清事实，双方合同中约定的物业费过高，千居公司没有提供基本的物业服务，商场未营业，物业费并非双方一致约定，而是应上和公司要求签订的格式合同，物业服务合同应予解除，原审判决对于张伟所举证据未分析审查有违法律规定等。请求：撤销原判，改判支持张伟一审的全部诉讼请求，判令对方承担一、二审诉讼费。
千居公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张伟的诉请。
上和公司辩称，该纠纷与上和公司无关，不发表意见。
本院经审理查明，张伟与上和公司就双方签订的租赁合同履行情况及合同应否解除各执一词。其余事实原审判决查明属实。
本院认为，张伟与上和公司就双方签订的租赁合同履行情况及合同应否解除存在严重争议并涉诉，租赁合同已经不再具有履行基础，租赁合同解除后，张伟作为商铺承租人与千居公司签订的物业服务合同，亦应解除。张伟应负担物业服务费用的期间为2015年3月11日至2016年5月10日，依照物业服务合同约定，物业服务费用合计121894.5元，鉴于张伟与上和公司签订的租赁合同履行情况，酌定张伟负担上述物业服务费用的80%，即97515.6元；千居公司收取张伟公共设施维护费34827元、设施设备使用费34827元、车位配套维管费34827元，在折抵上述款项后，退还张伟6965.4元。张伟向千居公司交纳的装修保证金3000元、垃圾清运费1382元、水费630元、电费750元、出入证押金120元，由千居公司退还张伟。综上，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:
一、解除张伟与陕西千居物业管理有限公司2014年10月10日签订的物业服务合同；
二、变更西安市新城区人民法院（2015）新民初字第01865号民事判决第一项即“被告西安千居物业管理有限公司于本判决生效后十五日内退还原告张伟自2014年11月1日至2015年3月10日物业服务费用37729元”为：西安千居物业管理有限公司收取张伟公共设施维护费34827元、设施设备使用费34827元、车位配套维管费34827元，折抵张伟应负担的物业服务费用97515.6元后，于本判决生效后15日内退还张伟6965.4元；
三、西安千居物业管理有限公司收取张伟装修保证金3000元、垃圾清运费1382元、水费630元、电费750元、出入证押金120元，于本判决生效后15日内退还张伟；
四、变更西安市新城区人民法院（2015）新民初字第01865号民事判决第二项即“驳回原告张伟的诉讼请求”为：驳回张伟的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3200元，张伟已预交，由张伟承担1600元，由西安千居物业管理有限公司承担1600元；二审案件受理费1774元，张伟已预交，由张伟承担887元，由西安千居物业管理有限公司承担887元。西安千居物业管理有限公司应负担的前述款项本判决生效后15日内直付张伟。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一六年五月××日
书 记 员 邢尖尖