安徽省滁州市琅琊区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1102民初第1582号
原告：韩永欢，女，1981年6月14日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。
被告：滁州中州置业有限公司，住所地安徽省滁州市，组织机构代码69281455-7。
法定代表人：夏兆贵，该公司董事长。
委托代理人：倪升山，安徽会峰�师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司滁州分行，住所地安徽省滁州市，组织机构代码15262151-9。
负责人：孙伟，该行行长。
委托代理人：林猛，该行员工。
原告韩永欢与被告滁州中州置业有限公司（以下简称中州置业）、第三人中国银行股份有限公司滁州分行（以下简称滁州中行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法由审判员齐丽丽独任审判，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告韩永欢及委托代理人庞仁兵、被告滁州中州置业有限公司的委托代理人倪升山、第三人滁州中行的委托代理人林猛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
韩永欢诉称：韩永欢与中州置业于2014年4月10日签订一份《滁州市商品房预售合同》。合同约定2015年8月31日为交房日期，逾期超过90天，韩永欢有权�除合同。合同签订后，韩永欢支付首付款235937元，并向滁州中行按揭贷款。中州置业未在约定的期限交付房屋，现要求判令：一、解除韩永欢与中州置业于2014年4月10日签订的《滁州市商品房预售合同》及韩永欢和滁州中行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》；二、中州置业返还韩永欢首付款235937元，按揭贷款53258.47元（截止2016年5月1日，以后按照按揭合同计算），计289195.47元；三、中州置业赔偿韩永欢契税、保险损失19337.48元、赔偿损失4593.7元及利息48000元（暂计算至2016年4月7日，以后按照银行同期存款利息计算至还清），并承担本案诉讼费用。本案在审理期间，原告变更诉讼请求为判令：一、解除韩永欢与中州置业于2014年4月10日签订的《滁州市商品房预售合同》及韩永欢和滁州中行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》；二、中州置业返还韩永欢首付款235937元，按揭贷款53258.47元（截止2016年5月1日，以后按照按揭合同计算），计289195.47元；三、中州置业赔偿韩永欢损失4593.7元及利息（自2014年4月9日起至款付清之日止，按银行同期存款利率计算），并承担本案诉讼费用。
中州置业辩称：本案商品房延期交付的事实存在。合同虽然约定逾期90天交房可以解除合同，但商品房买卖属于物权交易，逾期交付不影响购房目的的实现；如果法院判决解除合同，则应按合同的约定计算赔偿损失项目，韩永欢有权依据生效的法律文书向税务机关和保险机关申请返还契税及保险，该两项费用不应列入中州置业的赔偿范围。
滁州中行述称：同意解除《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，要求中州置业支付贷款本金189613.58元及利息。
韩永欢为支持其诉讼请求，举证下列证据：
证据一、韩永欢的身份证明一份。证明韩永欢的基本情况。
证据二、2014年4月10日的《滁州市商品房预售合同》一份。证明韩永欢从中州置业购买房屋，双方约定在2015年8月30日前将房屋交付给韩永欢，如逾期超90天，韩永欢有权单方解除合同；
证据三、《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》一份。证明韩永欢从滁州中行处按揭贷款220000元并约定了还款方式和利息；
证据四、税收票据和保险缴费票据一组。证明韩永欢为购买房屋交纳了契税和保险共计19337.48元；
证据五、银行流水单一份。证明截止2016年6月1日，已还本金30386.42元和利息25322.02元，合计55708.44元，未付本金189613.58元；
证据六、首付款收据一张。证明韩永欢支付首付款235937元。
上述六组证据，经中州置业、滁州中�质证，对证据均无异议，但中州置业认为应对韩永欢与滁州中行之间实际发生的贷款金额、还款本金数额、利息部分进行核实；税收和保险不应向中州置业主张。
中州置业为支持其答辩意见，举证了其公司的组织机构代码证、营业执照各一份，证明中州置业的基本情况。
经韩永欢、滁州中行质证，均无异议。
滁州中行为支持其答辩意见，举证下列证据：
证据一、滁州中行的组织机构代码证、营业执照各一份，证明滁州中行的基本情况；
证据二、借款凭证一份。证明2014年8月25日滁州中行发放贷款220000元；
证据三、滁州市房地产登记证明一份。证明韩永欢将上海北路699号（滁州国际商城D区）商业D1单元122室办理了预购商品房抵押。
经韩永欢、中州置业质证，均无异议。
本院认为：韩永�、中州置业与滁州中行举证的证据，均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。
依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：
2014年4月10日，中州置业作为甲方，韩永欢作为乙方，双方签订了一份《滁州市商品房预售合同》，约定：第二条、：乙方向甲方购买滁州上海北路66号（滁州国际商城D区）中州国际广场商业D1单元122室，据甲方暂测房屋建筑面积为43.6平方米，房屋总价款455937元。第十一条、甲方定于2015年8月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。第十二条、甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择第二种方案追究甲方责任，即双方协议解决，如解决无效，乙方有权单方面解除本合同。第十九条、乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房款价款的0.01%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。双方在附件一中约定：付款方式为分期付款、贷款方式为商业贷款，乙方于2014年4月10日付首付款235937元，于2014年5月10日前支付房款220000元。2014年4月8日，韩永欢支付首付款235937元。2014年8月4日，韩永欢、金某、中州置业与滁州中行签订了一份《个人商业用房贷款�同》。借款人为韩永欢、金某，贷款人为滁州中行，保证人为滁州中州置业有限公司。合同约定贷款金额为220000元，贷款期限为120月，贷款用途：借款人支付其购买坐落于滁州国际商城D区D1-122的商业区用房购房款；贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布旅行的相应档次的法定贷款利率上浮15%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布旅行的相应档次的法定贷款利率上浮15%计息；担保方式为：贷款人以贷款所购房屋提供抵押担保，滁州中州置业有限公司提供阶段性连带责任担保。金权在抵押物共有人一栏签字。2014年8月25日滁州中行发放贷款220000元；韩永欢将上海北路699号（滁州国际商城D区）商业D1单元122室办理了预购商品房抵押。
2015年8月31日，中州置业未按约交房。截止2016年6月1日，韩永欢共支付银行贷款本金30386.42元，利息25322.02元，2014年9月1日至今的贷款年利率为6.21%。韩永欢尚欠滁州中行贷款本金189613.58元。
本院认为：依据双方当事人诉称、辩称、举证和质证意见，本案的争议焦点为：一、韩永欢与中州置业签订的《滁州市商品房预售合同》及韩永欢、中州置业与滁州中行签订的《个人商业用房贷款合同》是否应当解除；二、中州置业是否应当返还韩永欢首付房款及已偿还的按揭贷款本息，并赔偿各项损失；是否应当支付滁州中行贷款本金及利息。
依法成立的合同受法律保护。韩永欢与中州置业在平等自愿的基础上签订的《滁州市商品房预售合同》合法有效，合同对商品房的交付时间、合同的解除条件及违约责任均做了明确的约定，双方应严格按约履行。韩永欢按约支付了购房款，中州置业应当按照合同约定�交付时间及交付条件交付房屋。中州置业在合同约定的期限内没有交付房屋，已构成违约，双方约定的解除条件已成就，韩永欢有权要求解除《滁州市商品房预售合同》。鉴于《滁州市商品房预售合同》的解除必然导致个人商业用房贷款合同的目的无法实现，故本院对韩永欢要求解除与滁州中行、中州置业三方签订《个人商业用房贷款合同》也予以支持。韩永欢与中州置业在合同第十九条约定乙方解除合同，甲方按同期银行存款利率支付利息并按总房价的0.01%承担赔偿责任，中州置业应当返还韩永欢支付的首付款购房款235937元、贷款本金30386.42元，利息25322.02元，合计291645.40元；韩永欢按合同第十九条的约定的标准要求中州置业赔偿损失，该损失为455937元×0.01%计45.6元，韩永欢计算为4593.7元属计算错误。中州置业还应支付首付款购房款235937元的利息（自2014年4月9日起至款付清之日止，按银行同期存款利率计算）。中州置业应当返还滁州中行贷款本金189613.58元并自2016年6月2日起按6.21%/年支付利息至款付清之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告韩永欢与被告滁州中州置业有限公司于2014年4月10日签订的《滁州市商品房预售合同》；
二、解除原告韩永欢与被告滁州中州置业有限公司、第三人中国银行股份有限公司滁州分行于2014年8月7日签订的《个人商业用房贷款合同》；
三、被告滁州中州置业有限公司于判决生效后十日内返还原告韩永欢首付购房款、已付贷款本息合计291645.40元及利息（自2014年4月9日起至款付清之日止，以首付款235937元为基数，按银行同期存款利率计算）；
四、被告滁州中州置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告韩永欢损失45.6元；
五、被告滁州中州置业有限公司于判决生效后十日内支付第三人中国银行股份有限公司滁州分行贷款189613.58元及利息（自2016年6月2日起至款付清之日止按6.21%/年计算）；
五、驳回原告韩永欢的其他诉讼请求。
如果被告滁州中州置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9300元，减半收取4650元，由被告滁州中州置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十�日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 齐丽丽
二〇一六年六月二十七日
书记员 王金敏
附：所引用法律、法规条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉�，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。