浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终308号
上诉人（原审原告）：蒋钊泉。
委托代理人：斯佳，浙江坚定律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江江成担保有限公司。
法定代表人：屠江荣。
委托代理人：程碧君，浙江王建军律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：俞来庆。
被上诉人（原审被告）：张菊梅。
被上诉人（原审被告）：俞智威。
被上诉人（原审第三人）：徐茶仙。
上诉人蒋钊泉诉被上诉人浙江江成担保有限公司（以下简称江成公司）、俞来庆、张菊梅、俞智威执行异议之诉一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨执异初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员钱晴担任审判长、审判员朱梅、审判员寿俊峰组成的合议庭对本案进行了审理，书记员俞戈担任法庭记录。本案现已审理终结。
原审经审理查明：张菊梅户共有安置人口四人，分别为张菊梅、俞来庆、徐茶仙、俞智威。2011年5月5日，张菊梅代表张菊梅户与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订“征用集体土地房屋拆迁安置协议书”一份，约定张菊梅户安置房坐落位置为杭州市滨江区西兴街道迎春南苑6幢4单元502室。2013年2月5日，蒋钊泉与张菊梅、俞来庆、俞智威签订《房屋购销合同书》一份，约定将上述涉案房屋以价款1480000元卖给蒋钊泉。合同还对房款的支付、产权证办理、产权变更登记、违约责任等做了明确约定。2013年2月6日张菊梅、俞来庆出具收条一份，确认收到蒋钊泉购买房屋款人民币1280000元。案涉房屋于同日交付给蒋钊泉，由蒋钊泉占有使用至今。张菊梅、俞来庆于2014年11月17日协议离婚，据存档的离婚协议书载明：坐落在滨江区迎春南苑6幢4单元502室房屋归俞智威所有。
2014年5月5日，江成公司与张菊梅、俞来庆等因担保追偿权纠纷案向原审法院申请强制执行，在执行过程中，经江成公司申请，原审法院依法对涉案房屋行了查封。蒋钊泉依法向原审法院提出执行异议，2015年1月27日，原审法院裁定驳回了蒋钊泉的执行异议。据此蒋钊泉于2015年4月13日向原审法院执行异议之诉，请求确认蒋钊泉与俞来庆、张菊梅、俞智威签订的房屋购销合同有效；解除对涉案房屋的查封；本案诉讼费用由江成公司、俞来庆、张菊梅、俞智威负担。
原审法院认为：本案争议的焦点为案涉房屋买卖是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形。该条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，涉案房屋属于张菊梅、俞来庆、俞智威、徐茶仙等四人的拆迁安置房，应为上述四人所共有，蒋钊泉未提供证据证明案涉房屋买卖已经共有人之一徐茶仙同意。其次，虽然张菊梅、俞来庆、于2013年2月6日出具收条一份，确认收到蒋钊泉房屋款1280000元，但蒋钊泉对房款的支付前后陈述不一，其提供的支付凭证也不足以证明蒋钊泉已经实际支付全部案涉房屋房款。综上，案涉房屋买卖不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，蒋钊泉的诉讼请求，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出判决：驳回原告蒋钊泉的诉讼请求。本案受理费人民币15056元，由蒋钊泉负担。
上诉人蒋钊泉提出上诉称：1.原审对证据的认定与原审查明事实内容之间存有矛盾：原审对蒋钊泉提交的房屋购销合同、收条、打款凭证、煤气缴费凭证、中介服务费收据、租赁合同等证据的真实性予以确认，但又不确认上述两笔打款400000元和780000元系案涉购房款；而在原审查明事实中又确认“张菊梅、俞来庆出具收条一份，确认收到蒋钊泉购买房屋款人民币1280000元”的事实，对于蒋钊泉是否付清案涉房款，张菊梅、俞来庆是否收到房款的事实，原审反复不定的认定令人费解。2.原审判决驳回蒋钊泉请求确认案涉合同有效的诉讼请求缺乏依据，也与原审对蒋钊泉提交上述证据的认定自相矛盾。既然原审认定案涉合同的真实性，却驳回蒋钊泉请求确认案涉合同有效，此明显存在矛盾。3.蒋钊泉对案涉房款的支付经过已充分向原审法院予以陈述，并达到充分举证的程度，现再次向二审法院予以明确。即蒋钊泉于2012年10月27日通过案外人孙某银行账户支付给俞来庆400000元；2013年2月6日通过案外人孙某银行账户支付给张菊花（张菊梅姐妹）支付剩余款项780000元；蒋钊泉于2013年2月6日直接现金支付给张菊梅、俞来庆100000元。以上事实有收条为证。4.案涉购房合同是合法有效的；在案涉购房合同签订之时，张菊梅、俞来庆即将案涉房屋交付给蒋钊泉，蒋钊泉已经实际占有案涉房屋，有权行使处分权，现已出租案涉房屋并收取租金；蒋钊泉已经支付案涉房款1280000元，200000作为保证金没有支付，如法院要求支付，蒋钊泉愿意立即支付该200000元保证金；由于案涉房屋系农转居拆迁安置房屋，现阶段处于不能办理房屋所有权证阶段，即使能够办理也需要张菊梅、俞来庆等人的协助，现找不到上述人员，无法配合办理过户手续均不是蒋钊泉自身原因造成。综上，蒋钊泉认为其诉讼请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，应予以支持。5.蒋钊泉在本案中属于善意取得，签订案涉购房合同时并不知晓徐茶仙也是案涉房屋共有人之一，即使未取得徐茶仙的同意，且至今徐茶仙也从未向蒋钊泉主张过权利，因此案涉房屋也不应予以返还。综上，上诉人蒋钊泉请求二审法院在查明本案事实的基础上，撤销原审判决，予以改判，支持蒋钊泉一审全部诉讼请求。
被上诉人江成公司答辩称：蒋钊泉提交的证据无法证明案涉房屋买卖符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若按问题的规定》第二十八条规定之情形，应当承担举证不能的不利后果。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人俞来庆、张菊梅、俞智威、徐茶仙未向本院提出答辩意见，亦未向本院提交证据。
在本院审理中，上诉人蒋钊泉请求证人孙某到庭，孙某到庭陈述称：案涉1280000元系蒋钊泉通过其银行账户分别汇给俞来及张菊花。蒋钊泉以上述孙某证人证言欲证明案涉购房款1280000元系蒋钊泉通过孙某银行账户支付给俞来庆及张菊梅的事实。
经质证，被上诉人江成公司对孙某的证人证言的真实性、关联性有异议，证人孙某的陈述与江成公司向俞来庆所了解的情况存在较大出入，并不能证明案外人孙某所汇出的款项系案涉购房款的事实。
被上诉人江成公司提交蒋钊泉于2014年12月8日向原审法院出具的案外人异议申请书1份，欲证明蒋钊泉对案涉房款交付情况的陈述存在前后不一的事实，该申请书称案涉房款1280000元分二次通过案外人孙某银行账户支付；而后蒋钊泉提出执行异议诉讼时称该1280000元是通过银行转账及现金的形式支付，其前后产生矛盾，可信度较低，故蒋钊泉认为已经交付案涉房款的事实并不真实。
经质证，上诉人蒋钊泉对上述案外人异议申请书的真实性无异议，此情况已经在本案执行异议时予以纠正。
本院对以上证据认证意见如下：首先关于孙某的证人证言，孙某到庭自称蒋钊泉系其丈夫的弟弟，据此孙某与蒋钊泉存有一定的利害关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”的规定，本案中仅凭借孙某的单方陈述并不能证明通过其银行账户汇给俞来庆的400000元以及通过其账户汇给案外人张菊花的780000元即是案涉购房款。其次关于案外人执行异议申请书的真实性予以确认，可以证明蒋钊泉在原审法院执行局提出执行异议时，以及提出本案执行异议诉讼时对案涉购房款如何支付存在陈述不一的事实。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院二审另查明：案外人孙某于2012年10月27日将400000元通过其银行账户转入被上诉人俞来庆银行账户；孙某于2013年2月6日将780000元通过其银行账户转入案外人张菊花银行账户。
根据上诉人蒋钊泉的上诉请求和被上诉人江成公司的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：蒋钊泉要求确认案涉购房合同有效及解除对案涉房屋的查封的诉讼请求是否应得到支持。
本院认为，本案审理蒋钊泉诉讼请求是否应得到支持的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
1．案涉房屋购销合同的效力问题。首先，从交易标的物来看，案涉房屋系农转居拆迁安置房，即系国有土地上的房屋。在案涉房屋购销合同书签订时，案涉房屋虽无所有权证、土地使用证、契证等三证，但根据相关政策，案涉房屋以后可以办理三证，对此案涉房屋买卖双方在案涉房屋购销合同中亦有预见并予以约定。从现生效的法律法规来看，法律并未明确规定该类拆迁安置房买卖无效，即案涉房屋购销合同并未违反效力性强制规范。其次，案涉安置房的户主是张菊梅，张菊梅代表张菊梅户与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订了案涉房屋安置协议，其签字行为是代表张菊梅家庭户全体人员的利益，即包括该户所有安置人口张菊梅、俞来庆、俞智威及徐茶仙的利益，且事实上该安置协议现已经履行完毕。同理，张菊梅亦在案涉房屋购销合同书中签字确认，故案涉安置房屋共有人之一的徐茶仙虽未在案涉房屋购销合同上签字，此并不当然引起该合同的无效。综上，本院认定案涉房屋购销合同为有效合同。
2．根据蒋钊泉列举的有效证据（煤气缴纳凭证等），可以证明蒋钊泉于2013年11月起占有案涉房屋。
3．关于案涉房款的交付情况。虽蒋钊泉提交收条、银行往来款凭证等证据，还需由蒋钊泉进一步举证证明该收条内容是否已经真实履行；案外人孙某分别从银行打款给俞来庆及案外人张菊花共计款项1180000元，此节事实与案涉房款之间是否具有关联性。虽案外人孙某到庭陈述其按蒋钊泉要求将1180000打给俞来庆及案外人张菊花，但鉴于案外人孙某与蒋钊泉具有一定的利害关系，且上述1180000元中的780000元又系案外人孙某打给案外人张菊花，因此仅凭孙某的证人证言并不足以证明上述1180000元即是案涉房款；同时蒋钊泉主张另100000元房款系通过现金方式给付给被上诉人张菊梅及俞来庆，但此陈述与其在向原审法院提出案外人执行异议申请书中的陈述也不一致。综上，本院认为从现有证据尚不足以证明上诉人蒋钊泉已支付案涉房款1280000元。
综上所述，上诉人蒋钊泉提出要求确认案涉房屋购销合同有效的诉讼请求应予支持，原审判决对此未予支持存在不当，本院二审予以纠正。但因蒋钊泉主张已经支付案涉房款1280000元的依据不足，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，故蒋钊泉提出解除对案涉房屋查封的诉讼请求，不应得到支持。原审判决认定收条及银行往来款凭证形式要件的真实性，与原审判决未认定蒋钊泉已经交付案涉房款1280000元之间并不存在矛盾之处，故蒋钊泉此上诉理由不能成立。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨执异初字第3号民事判决。
二、确认蒋钊泉与俞来庆、张菊梅、俞智威签订的《房屋购销合同书》有效。
三、驳回蒋钊泉其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各15056元，均由蒋钊泉负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱 晴
审判员 朱 梅
审判员 寿俊峰
二〇一六年三月三十日
书记员 俞 戈