福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2943号
上诉人（原审原告）陈细盛，男，1933年12月1日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托代理人黄舟雄、许晨曦，福建嘉禾嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高杰，女，1971年12月25日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
委托代理人蓝安绪、李靓，福建志远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨丰印，男，1955年9月17日出生，台湾居民，暂住厦门市思明区。
上诉人陈细盛因与被上诉人高杰、杨丰印房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第7333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈细盛向原审法院起诉，请求判令：一、高杰与杨丰印房屋租赁合同无效；二、高杰与杨丰印立即将占用鼓浪屿龙头路280号房屋使用权（50%）归还陈细盛；三、高杰与杨丰印将鼓浪屿龙头路房屋恢复原状（原四间，两个厕所和一小小天井）；四、高杰与杨丰印承担本案全部的诉讼费用。
原审法院判决查明，陈细盛之父陈铭镛（1945年去世）与其配偶谢月（1952年去世）共育有三个子女，分别为长子陈先德（又名高文波，系高杰的父亲，于2001年逝世）、次子陈细盛（即本案上诉人）以及女儿陈碰泡。陈先德与其配偶边世英共有三个子女，分别为高贻、高杰、高红，在陈先德去世时，配偶边世英及高贻、高红自愿放弃对陈先德遗产的继承，陈先德的遗产继承人仅为本案高杰一人，2009年11月16日高杰在厦门市公证处对该继承权进行了公证（（2009）厦证内字第3651号）。本案讼争房产，位于厦门市思明区鼓浪屿龙头路的280号（下称讼争房产），于1955年6月11日登记在陈先德名下，后由政府代管（账号2510号）。2010年1月21日，厦门市国土资源与房产管理局向陈先德的继承人下发《关于龙头路280号代管房屋退管的决定》（厦国土房权籍（2010）1号），决定自2010年2月1日起退还诉争房产的房屋管理权，2010年7月5日，高杰向厦门市房地产权属登记中心申请诉争房产的产权登记；2010年9月16日，该房屋正式登记在高杰名下。陈细盛于2010年10月8日起诉高杰，请求依法析分厦门市鼓浪屿龙头路280号房屋产权，厦门市思明区人民法院作出（2010）思民初字第9471号民事判决书，判决确认厦门市鼓浪屿龙头路280号房屋为陈细盛与高杰按份共有，各占其中一半的权益。高杰不服该判决，提起上诉，厦门市中级人民法院作出（2011）厦民终字第2513号民事判决书，维持原判。该判决于2011年11月14日发生法律效力。2013年4月9日，厦门市国土资源与房产管理局发出公告，讼争房产的原厦国土房证第00790618号权属证书被公告作废。2013年4月1日，陈细盛及高杰取得厦国土房证第01057795-1号土地房屋权证，载明讼争房产由陈细盛与高杰共有，各占50%的份额。另查明，杨丰印、高杰于2012年4月8日，签订《房屋租赁合同》一份，约定讼争房产两层，由杨丰印向高杰承租，租金为每月4100元，租期为2012年5月1日至2022年4月30日止。2012年5月20日，高杰与案外人徐某某另签订《房屋租赁合同书》一份，约定讼争房产的二层由徐某某承租，租金为每月3500元。杨丰印将讼争房产进行了如改变楼梯位置等改动及装修后，于2012年12月29日与案外人王某签订《合作协议》，分别将讼争房产一、二楼转租给案外人王某。
原审判决认为，陈细盛主张杨丰印、高杰在房屋租赁合同的签约时间及租金价格上存在瑕疵，故杨丰印、高杰之间恶意串通所签订的房屋租赁合同应属无效。杨丰印、高杰之间的房屋租赁合同的签订时间晚于陈细盛与高杰之间房屋权属纠纷的二审判决生效时间，但载有共有权人的讼争房产的权证的取得时间为2013年4月1日，而杨丰印陈述其租房时所见的讼争房产的权属证书将讼争房产登记为高杰一人所有，因此，杨丰印、高杰签订房屋租赁合同的时间晚于该讼争房产涉讼的二审判决生效时间，仅能证明高杰系在明知讼争房产有共有人的情况下与杨丰印签订租赁合同，而陈细盛所主张的杨丰印对该讼争房产有共有权的事实是明知的事实，并无在案证据可予证明，故从合同订立时间上看，并无充分证据可以证明杨丰印、高杰在恶意串通的情形。陈细盛还主张，杨丰印、高杰的合同中约定的房屋租金远低于市场行情，杨丰印、高杰则抗辩称，因高杰缺乏资金，杨丰印承租后，需投入大量资金对讼争房产进行改造和装修，故双方所约定之租金确有优惠，但当时市场行情也就在每平方米5000元至8000元间。因陈细盛虽主张该房屋出租价格远低于市场价，但却未提供可以比对相应地段的店面租金标准证明其主张，此外，双方于庭审中均确认杨丰印对于房屋进行部分改造及装修，因此杨丰印、高杰的抗辩意见有其一定的合理性。综上所述，对于陈细盛主张因杨丰印、高杰恶意串通，故杨丰印、高杰之间关于讼争房产的租赁合同无效的诉讼请求，不予支持，因陈细盛的其余诉讼请求，均系基于合同无效所引发之法律后果，故亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回陈细盛的全部诉讼请求。
宣判后，陈细盛不服，一并向本院提起上诉。
上诉人陈细盛诉称，一、本案是房屋按份共有人因无处分权人订立租赁合同损害其合法权益，而提起的合同效力确认之诉，按照《最高人民法院民事案件案由规定》的规定，本案属于“确认合同效力纠纷”，而非“房屋租赁合同纠纷”。原审判决对本案法律关系定性错误，应当予以纠正。陈细盛在原审中是以房屋产权共有人的身份，请求法院确认他人未经共有权人同意而擅自签订的《房屋租赁合同》无效，而并非合同双方当事人基于合同履行过程中的权利义务问题产生的纠纷。陈细盛与高杰、杨丰印之间不具有合同相对性，不存在房屋租赁合同法律关系，因此，本案案由属于“确认合同效力纠纷”，而非“房屋租赁合同纠纷”。?原审法院以“房屋租赁合同纠纷”对本案的法律关系进行定性，明显与事实不符，于法相悖。二、根据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，本案讼争的合同，其效力状态在合同成立时表现为效力待定，在权利人陈细盛拒绝追认后表现为无效。原审判决未依照合同效力制度正确认定合同的效力，是导致其错判的根本所在。第一、高杰对外签订租赁合同时，其对出租房屋只拥有二分之一产权份额，其未经其他共有人同意擅自出租的行为，构成无权处分。（2011）厦民终字第2513号《民事判决书》已经确认了厦门市鼓浪屿龙头路280号房屋为上诉人陈细盛与被上诉人高杰各占50%份额共有的事实，因此，陈细盛为讼争房屋的按份共有人。根据《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”的规定，高杰未经陈细盛同意，将讼争房屋出租的行为属于对共有财产的无权处分。第二、对于无权处分行为的效力，应当依照合同效力制度正确认定。根据《合同法》第51条的规定，高杰与杨丰印就讼争房屋签订的《房屋租赁合同》是效力待定的。在高杰并未拥有讼争房屋三分之二以上份额，且陈细盛拒绝对该《房屋租赁合同》进行追认的情况下，该合同理应自始无效。因此，陈细盛主张高杰、杨丰印之间订立的《房屋租赁合同》无效，于法有据。三、陈细盛作为房屋所有权人，有权使用自己的房屋。其不同意出租房屋、拒绝追认合同效力，是行使物权的法律行为，应受法律保护。原审判决以“缺乏证据”为由驳回陈细盛诉求，于法无据。1、物权保护优于债权。陈细盛是房屋的共有权人，不是《房屋租赁合同》的当事人，租赁合同对上诉人并无约束力。高杰明知出租的房屋产权共有，其无权处分陈细盛50%的权益，其出租行为主观恶意明显。杨丰印承租房屋并非自己实际使用，而是为了倒手转租获取差价租金。承租人杨丰印因租赁合同享有的债权请求权只能向合同相对方高杰主张权利，但无权对抗上诉人享有的物权请求权利。2、陈细盛是归侨，始终希望能叶落归根。几十年来，不论是努力要求政府归还代管的祖屋，还是与本案被上诉人高杰的继承纠纷诉讼，都是为了能回故乡鼓浪屿安度晚年，但在前案的生效判决中确认陈细盛是房屋所有权人，而原审判决却在本案中驳回上诉人主张所有权人有权使用自己房屋的合法诉求。四、原审判决还存在下列错误：1、在对两份《房屋租赁合同》的真实性方面，存在认定事实互相矛盾，事实不清。既然原审判决称：“另查明，高杰与杨丰印于2012年4月8日，签订《房屋租赁合同》一份，约定讼争房产两层，由杨丰印向高杰承租，租金为每月4100元，租期为2012年5月1日至2022年4月30日止。2012年5月20日，高杰与案外人徐某某另签订《房屋租赁合同》一份，约定讼争房产的二层由徐某某承租，租金为每月3500元”。讼争房屋二层“一女二嫁”，自相矛盾。2、本案遗漏两个重要事实的认定。（1）遗漏高杰签订《房屋租赁合同》的行为属于无权处分的事实认定。2011年11月14日发生法律效力的厦门市中级法院（2011）厦民终字第2513号《民事判决书》，终审确认陈细盛与高杰为厦门市鼓浪屿龙头路280号房屋各占50%份额的共有权人。作为该案败诉方当事人的高杰明知未经共有人陈细盛同意无权处分共有财产，却恶意而为之。（2）回避陈细盛拒绝追认《房屋租赁合同》效力的事实认定。关于陈细盛对高杰擅自出租房屋拒绝追认并向承租人暨杨丰印提出权利主张一事，陈细盛已经提供证据足以证明，且原审判决在另案审理的“王某诉杨丰印合同纠纷”一案中，于2014年6月18日作出（2014）思民初字第4116号民事判决也已经对上述事实予以确认。3、模糊案件的争议焦点。本案的争议焦点有二：（1）未经占份额50%的共有人同意，擅自签订的《房屋租赁合同》是否有效？（2）拒绝追认的共有人要求归还房屋、恢复原状是否有法律依据？原审庭审中，法庭并未归纳争议焦点，判决中也未对争议焦点予以阐释分析判断即行下判。4、存在适用法律错误。本案当事人之间的民事权利纠纷，涉及物权、合同等方方面面，理所当然应当适用民事实体法即《物权法》、《合同法》的规定进行断案。然，奇怪的是，原审判决中却未见引用任何民事实体法律条文进行分析判断，综上，请求撤销原审判决，改判支持陈细盛的全部诉讼请求。
被上诉人高杰答辩称，一、原审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据原审法院查明的事实可知，高杰在2012年4月8日将房屋出租给杨丰印，杨丰印将讼争房产进行了改动和装修，在结合诉状中所陈细盛称其在2013年6月在装修护墙上张贴公告的事实，作出杨丰印在签订合同时并不知陈细盛系该讼争房产的共有权人，不存在恶意串通情形的认定是正确的。所以，原审判决以陈细盛证据不足为由，驳回其要求确认合同无效的诉讼请求认定的基本事实是清楚的，适用法律正确，应予维持。二、陈细盛上诉理由不能成立。1、陈细盛关于本案案由有误的上诉理由不能成立。陈细盛要求确认无效的是一份房屋租赁合同，原审法院遂根据陈细盛第一项诉讼请求对讼争租赁合同订立时是否存在法定的无效情形进行调查后，做出了陈细盛主张恶意串通合同无效主张不能成立的认定，案由定性是完全正确的。（二）陈细盛主张租赁合同未经追认效力待定的上诉理由不能成立。1、陈细盛援引《合同法》第五十一条的规定并不适用于本案。此处所谓的合同效力待定是特指无处分权人处分他人财产的情形。而本案只是租赁合同，而非房屋买卖合同。2、根据厦门市国土资源局决定（厦国土房权籍（2010）1号文）讼争房屋于2010年02月01日退还给陈先德的继承人。高杰作为陈先德的唯一继承人，于2010年09月16日办理了讼争房屋的权属证书。即其作为共有权人，也有权根据房屋当时的情况对共有物权进行管理，其将房屋对外进行出租，并不属于擅自对共有物的处分行为。（三）陈细盛主张高杰与杨丰印恶意串通签订合同的上诉理由不能成立。根据原审查明的事实可知，高杰权证与杨丰印签订讼争合同的时间是2012年4月8日，陈细盛取得50%产权的时间是2013年4月1日，其向杨丰印主张权利的时间是在2013年6月5日。且讼争房屋年代久远，收回时已经破旧不堪，高杰为了收回房屋多年来往返于厦门和哈尔滨之间付出了大量的时间和财力。为了物尽其用，高杰根据讼争房屋当时的实际情况及市场价格对外进行出租，杨丰印对讼争房屋也进行了比较大的装修改造，是对房屋价值的提升行为。所以在讼争合同订立时，并不存在恶意串通的合同无效情形。（四）关于陈细盛主张原审判决存在错误和遗漏等上诉理由不能成立。高杰从未与徐某某签订过租赁合同，所以对相关事实不予认可。但是其认为，即使原审判决载有相关内容，也不会对本案的基本事实认定造成影响。本案讼争合同的唯一指向是2012年4月8日答辩人与杨丰印签订的租赁合同。
被上诉人杨丰印未作答辩。
经审理查明，陈细盛对认为原审判决查明高杰将房屋分别出租给杨丰印、徐某某系属相互矛盾。高杰就此也认为其并未出租给徐某某。此外，各方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认，
审理过程中，陈细盛提交如下证据：一、2012年6月5日的照片，拟证明其在2012年6月5日在杨丰印装修期间张贴公告，告知其存在产权争议；二、2013年5月7日，陈细盛与杨丰印等六人会谈的录像光盘，拟证明其在当日会谈中出示是房产所有权证书、生效判决，申明其拥有50%的产权。陈细盛另主张高杰无权处分，也证明其对2012年6月5日张贴公告之事实业已明知。三、归侨证，拟证明陈细盛归侨身份。高杰质证认为，一、对照片的真实性、合法性和关联性性均不予确认。陈细盛在原审起诉状中明确其系在2013年6月5日张贴的公告。二、对于会谈录像的真实性、合法性和关联性存在异议。即使存在该会谈，亦不能证明杨丰印在2012年4月8日明知该共有权存在之事实。三、对于归侨证的真实性予以确认。本院对上述证据经分析认为，关于张贴公告及会谈的时间均在高杰与陈细盛签订《房屋租赁合同》之后，故无法证明杨丰印在签约之时，即已明知陈细盛对讼争房产享有50%所有权之事实。至于归侨证与本案欠缺关联性，故不予评判。
本院认为，依照《中华人民共和国物权法》之规定，陈细盛系在本院（2011）厦民终字第2513号民事判决发生效力的2011年11月14日取得讼争房产之50%的所有权。其后，高杰与杨丰印于2012年4月8日签订《房屋租赁合同》。高杰在签订之时欠缺对讼争房产完全之所有权，但并不必然导致其所签订《房屋租赁合同》无效。参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的及时》第三条之规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故陈细盛以无处分权为由主张高杰与杨丰印签订的《房租租赁合同》无效于法相悖，应不予支持该上诉主张。陈细盛其余诉讼请求均基于合同无效而主张，故均予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人陈细盛的上诉，维持原判决。
本案二审案件受理费100元，由上诉人陈细盛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年十一月十九日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。