呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终885号上诉人（原审原告）汪磊，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭志刚，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹东海，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古海亮房地产开发有限公司。法定代表人：冯海忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：马世勇，内蒙古丰州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行。负责人：顾晓明，该行行长。委托诉讼代理人：王钢，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳敏，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人汪磊因与被上诉人内蒙古海亮房地产开发有限公司（以下简称海亮房地产公司）、上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称浦发银行呼和浩特分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汪磊的委托诉讼代理人郭志刚，被上诉人海亮房地产公司的委托诉讼代理人马世勇，浦发银行呼和浩特分行的委托诉讼代理人王钢、岳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪磊上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持汪磊在一审中的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由海亮房地产公司、浦发银行呼和浩特分行负担。事实和理由：一、商品房买卖合同约定了出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向登记机关备案，该约定的日期为房屋交付后365日内，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，海亮房地产公司应当在合同约定的交付房屋后365日再往后的一年内，为汪磊办理所有权登记，双方约定了办理产权登记的日期，一审法院适用《城市房地产开发经营管理条例》三十三条规定的日期，属于适用法律错误。二、一审适用错误的类推适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，适用法律错误，严重侵害汪磊的合法权益。海亮房地产公司至今仍未取得大产权证，导致汪磊无法办理小产权，无法出售该房屋、无法办理抵押贷款事项。三、购买房屋就该享有使用、处分、收益的权利，海亮房地产公司至今无法给汪磊办理产权证已经给汪磊造成损失，一审判决不公。四、汪磊与浦发银行呼和浩特分行的贷款合同也应一并解除。海亮房地产公司辩称，一、商品房买卖合同的主要权利义务就是付款、交房，这个合同目的已经实现。二、海亮房地产公司在2016年9月已经取得房屋大产权，作为买受人已经具备分户办理单独产权的条件，延迟办理产权证不是海亮房地产公司的原因，由于政府和财政、土地部门资金核算问题导致大产权办理迟延。三、海亮房地产公司按照合同约定在2012年年底向买受方交付了房屋，双方合同约定延迟办理产权只承担千分之二的违约金，而不是退房。四、合同解除的期限已过，当事人享有一年的解除权行使期间，本案房屋交付时间为2012年12月31日，截止汪磊起诉已经远超过一年的除斥期间。浦发银行呼和浩特分行辩称，一、汪磊无权解除借款合同，汪磊与海亮房地产公司之间的纠纷不影响汪磊与浦发银行呼和浩特分行签订的《个人购房担保借款合同》的正常履行。商品房买卖合同与借款合同是两个独立的合同，借款期限未到期前，汪磊仍需按时偿还借款本金及利息。二、汪磊的解除权已经超过期限，应该驳回其诉讼请求。汪磊向一审法院起诉请求：一、判令解除汪磊与海亮房地产公司签订了《商品房买卖合同》；二、判令解除汪磊与浦发银行呼和浩特分行签订的《个人购房担保借款合同》；三、海亮房地产公司退还汪磊购房款1497885元及汪磊已经偿还银行按揭贷款744043元，合计2241928元；四、海亮房地产公司支付汪磊同期银行贷款利息340331.95元；五、本案诉讼费用由海亮房地产公司、浦发银行呼和浩特分行负担。一审法院认定事实：汪磊与海亮房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定汪磊向海亮房地产公司购买海亮金宝街3层374号商品房，建筑面积116.96平方米，单价为每平方米25546.21元，总金额2987885元，首期购房款1497885元，余款149万元以银行按揭方式支付。同时合同约定，海亮房地产公司应在2012年12月31日前，将商品房交付买受人使用。同时出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，出卖人须按已付房款的0.2%向买受人支付违约金，并尽快为买受人办理房屋产权证书办妥所需手续。2012年11月27日，汪磊作为借款人与浦发银行呼和浩特分行签订个人购房借款担保合同，向浦发银行呼和浩特分行贷款149万元。2012年9月7日，汪磊与海亮房地产公司签订海亮金宝街商铺托管协议书，该合同约定汪磊将海亮金宝街3层374号建筑面积116.96平方米的商铺托管给海亮房地产公司，托管期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止。2012年12月25日，海亮房地产公司向汪磊发出交房通知书，该通知书载明海亮金宝街已具备合同约定的交付条件，现海亮金宝街正在准备二次装修，以确保海亮金宝街在2013年如期开业。现房屋由海亮房地产公司根据托管协议对外进行出租。另查明，截至2016年4月，汪磊累计向浦发银行呼和浩特分行偿还贷款本金及利息744043.23元。现房屋已经符合办理网签条件，但并未办理网签。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为，一、汪磊与海亮房地产公司签订的商品房买卖合同是否具备解除条件，汪磊是否具有合同解除权；二、汪磊享有的合同解除权是否适用除斥期间；三、汪磊请求解除个人借款合同及要求海亮偿还购房款及贷款本金及利息的诉讼请求有无事实及法律依据，能否得到支持。（一）关于汪磊是否具有合同解除权。汪磊请求解除合同的请求权基础为海亮房地产公司未办理房屋产权证书，按照法律规定应当解除。对于法定解除的条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定："有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约的行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形"。本案中汪磊的请求是基于海亮房地产公司未在规定的时间办理房本，致使房屋所有权不能办理在汪磊名下，合同目的不能实现。对于房屋办理的期限，双方在合同中约定："出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，出卖人须按已付房款的0.2%向买受人支付违约金，并尽快为买受人办理房屋产权证书办妥所需手续"。对于此海亮房地产公司辩称："汪磊无权以海亮房地产公司逾期办理房本为由要求解除《商品房买卖合同》，该条约定仅要求办理备案登记，并非办理房本的期限"。故一审法院认定，该条约定并没有明确规定办理房本的实质期限。对于没有约定明确办理房屋产权登记期限的情形，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定："商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同或者赔偿损失的应予支持"。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定："预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续"。本案中，双方在买卖合同中并没有明确约定产权登记的期限，故应按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定确定为交付使用后90日，本案中房屋的交付时间为2012年12月31日，以海亮房地产公司对外出租的方式交付。故此，汪磊在2014年3月1日之后基于海亮房地产公司原因无法办理房屋所有权登记产生合同解除权。虽然双方在合同中约定："出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案"。但该条约定不能当然解释为海亮房地产公司享有两个365日的办理房本的期限。故一审法院认定，汪磊2014年3月1日之后基于海亮房地产公司的原因无法办理房屋所有权登记产生合同解除权。（二）关于汪磊享有的合同解除权是否适用除斥期间。1.解除权行使"合理期限"的一般规定。对于解除权的行使期限，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定："法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当时没有约定解除权行使期限，经对方催告后合理期限内不行使的，该权利消灭"。通过上述法律规定，可以看出，解除权的除斥期间可以由法律规定，也可以由当事人约定，在无此类规定、约定的情况下，经过相对人催告的确定合理期限为除斥期间。2.解除权行使"合理期间"的具体规定。在商品房买卖领域，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期间的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定："法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期间为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。"特别注意的是，该款规定的"合理期间"指的是解除权的行使期间，而非该解释第十五条第一款规定的履行的合理期间。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的类推适用。在商品房买卖领域，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期间的，一审法院认为，可以类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定。其理由在于：第一、将解除权的除斥期间确定为一年与撤销权等形成权的除斥期间相同，符合相似事物相同处理的理念。第二、解除权的行使，导致既存的合同关系被废止，若发生恢复原状的法律效果，则现有的法律秩序会遭到破坏。如果说为了保护守约方的合法权益，防止违约方利用违约获得"不当得利"，赋予守约方解除权，系公平正义要求的体现，那么，允许解除权人在过长的期限内解除合同，动辄废止既有合同关系，且恢复原状，则破坏现存的法律秩序，不利于实现公平正义，故此，除斥期间不宜过长。第三、从商品房买卖的合同性质及目的来看，房屋的交付使用以及价款的按期交付系合同最主要义务。法律对于违反最主要义务尚且规定了一年的除斥期间，故对于合同履行过程中其他违约情形，也应该适用1年除斥期间的规定。综合以上论述，一审法院认为，汪磊基于海亮房地产公司逾期未办理房屋产权登记的事实以及《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定在2014年3月1日之后产生合同解除权，但汪磊应在2015年3月1日之前行使该权利，逾期未行使的，该权利消灭。但该权利消灭仅仅是指汪磊不能单方解除该合同，并不妨碍汪磊向海亮房地产公司主张其他的违约责任。（三）对于汪磊与浦发银行呼和浩特分行的个人借款合同的处理。对于商品房买卖过程中的担保贷款合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定："因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持"。故此，一审法院认为，商品房买卖合同的解除是个人担保贷款合同解除的前提条件，因商品房买卖合同解除不予支持，个人担保贷款合同的解除，不予支持。综上，汪磊解除权消灭，故对于其全部的诉讼请求，一审法院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、第二十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回汪磊的诉讼请求。案件受理费已减半收取13690元，由汪磊负担。本院二审期间，海亮房地产公司围绕上诉请求提交了《建设工程竣工验收备案表》、《房屋所有权证》（大房本）《房屋面积测绘成果报告书》。拟证明海亮房地产公司已经取得大产权，买受人可以依此办理分户所有权，项目竣工验收时间为2013年1月5日。竣工备案的时间为2013年3月5日。汪磊对上述证据的真实性认可，但是认为房屋所有权证是诉讼过程中取得的，因此不影响本案的审理。对当事人争议的事实，本院认定如下：涉案房屋所在的海亮广场一期（II）4#的竣工时间为2013年1月5日，竣工验收备案时间为2014年5月20日，涉案房屋项目于2016年9月6日取得《房屋所有权证》。一审法院查明的其他事实均有相关证据予以佐证，本院予以确认。本案的争议焦点为，一、基于海亮房地产公司迟延办理产权证明，汪磊是否享有合同解除权，该解除权行使是否适用除斥期间，汪磊主张解除合同是否已过除斥期间；二、汪磊主张解除浦发银行呼和浩特分行《个人购房担保借款合同》是否应予支持。针对第一个焦点问题，第一，基于海亮房地产公司迟延办理产权证明，汪磊依法享有合同解除权。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定："出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案"。本院认为双方约定的办理产权登记备案的时间就是买受人能够办理产权的时间，一审法院对此认定有误，本院予以更正。同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定："商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持"。汪磊自上述约定办理所有权登记期限届满后超过一年后，开始享有请求解除合同和赔偿损失的权利。第二，汪磊主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定行使合同解除权，应该在合理期间内行使，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，并且对应该适用该条规定给出了充分的说理，本院认为，对于商品房买卖合同而言，交付房屋及协助办理产权证明均为出卖人主要义务，出卖人迟延交付房屋或者买受人延迟支付购房款及出卖人延迟办理产权证明的，当事人一方主张解除合同，均应适用一年的除斥期间。关于除斥期间计算，本院认为，汪磊与海亮房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》第八条关于交付期限中约定，"出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用"。合同第十五条约定"出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案"，《商品房买卖合同》第十五条中的"商品房交付使用"时间应该以该合同第八条约定的房屋交付期限作为依据。《商品房买卖合同》第十五条中的"商品房交付使用"时间为2012年12月31日，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。根据前文论述，汪磊享有的解除权适用除斥期间，以2012年12月31日为房屋交付使用时间起算，2013年12月31日双方约定的能够办理产权证的期限届满，2014年12月31日，上述期限届满一年。汪磊自2015年1月1日至2015年12月31日可以向海亮房地产公司主张解除合同。本案中，汪磊向一审法院起诉主张解除《商品房买卖合同》的时间2016年3月10日，该时间已超过了解除权的行使期间，故本院不予支持。关于汪磊称海亮房地产公司逾期办理产权证给汪磊造成了损失，汪磊可以另行主张。关于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》的解除是《个人担保贷款合同》解除的前提条件，因《商品房买卖合同》解除的诉讼请求并本院不予支持，故汪磊主张解除与浦发银行呼和浩特分行签订的《个人购房担保借款合同》亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27380元，由于汪磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴铁刚审 判 员 杨蔚堃代理审判员 韩东妹二〇一七年五月十九日书 记 员 贾沛然