河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫07民终1999号
上诉人（原审原告）：李纪永，男，1976年5月1日出生，汉族，住延津县。
委托诉讼代理人：胡殿全，男，1955年6月10日出生，汉族，住延津县。
被上诉人（原审被告）：新乡市锦源置业有限公司。
法定代表人：江盛松，董事长。
委托诉讼代理人：钟勤勇，男，1979年12月12日出生，汉族，住延津县，系该公司法律顾问。
上诉人李纪永因与被上诉人新乡市锦源置业有限公司（以下简称锦源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫0726民初2263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李纪永及其委托诉讼代理人胡殿全，被上诉人的委托诉讼代理人钟勤勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李纪永上诉请求：撤销一审判决，改判锦源公司自2014年8月1日起按日万分之五支付李纪永逾期交房违约金至2016年8月23日止。事实与理由：一审判决认定事实不清，判决错误，综合李纪永和锦源公司在一审提交的证据，足以证明案涉房屋2016年8月23日尚未修理合格，经过协商双方才于2016年8月23日进行了交接，一审法院判决锦源公司支付逾期交房违约金至2015年7月18日止是错误的。
锦源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正。李纪永在一审时，经法院释明，未要求对交房联系函的出具时间进行鉴定，没有按事实向法院陈述交房的真实情况，李纪永上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。
李纪永向一审法院起诉请求：要求锦源公司支付违约金134439元。
一审法院认定事实：2013年5月17日，李纪永与锦源公司签订编号为GF-2000-0171，备案合同号为201300005232的《商品房买卖合同》一份。合同约定，李纪永购买锦源公司开发的元和经典名门第15幢1单元5层502号房，商品房用途为住宅，框架结构，建筑面积127.65平方米。房屋价格为每平方2793.61元，总价款356604元。合同第六条约定，买受人李纪永于本合同签订之日时向锦源公司支付购房首付款（不低于30%）即人民币116604元，下余房款24万元由买受人向银行或公积金管理机构按揭贷款方式支付。合同第八条约定，锦源公司（出卖人）应当于2014年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格。（2）该商品房经综合验收合格。（3）该商品房经分期综合验收合格。（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。（5）五方验收。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日之，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定的交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还对保修责任等其它事项进行了约定。
2013年7月4日，李纪永与延津县农村信用合作联社签订《延津县农村信用合作联社个人购房借款（综合）合同》，合同约定，李纪永向延津县农村信用合作联社贷款24万元，合同项下借款所购买并作为抵押的个人产权房位于名门2期15号楼1单元5层502号，房屋建筑面积127.65平方米，抵押物价值356604元，购房合同编号为201300005232，合同第1.3款约定，借款人在此授权贷款人在本合同第四条所列提款条件具备后，将贷款以借款人购房款名义一次或分次转入借款人指定新乡市锦源置业有限公司账户，账号为……。延津县农村信用合作联社于合同签订后发放了该笔贷款，至2017年2月20日，该笔贷款余额为215287.84元，状态正常。
2015年7月，锦源公司通知李纪永交房，并于2015年7月7日向李纪永出具了一份《交房联系函》，联系函内容为“元和经典名门物业管理处：兹有元和经典名门15号楼1单元502号业主李纪永已经付清该套房产的首付款116604元，专项维修基础7659元，契税7132元，其他费用1413元。具备交房条件，请予以办理。备注：客户红色收据遗失。特此说明！经典名门销售中心”。李纪永看过房后，向锦源公司提出“客房窗户有裂缝，主房飘窗水泥面粗糙”等房屋质量问题，上述问题锦源公司在《住宅工程质量分户验收表》中予以了注明并已于2015年7月18日前维修完毕。
2016年8月，李纪永接收房屋后与锦源公司协商逾期交房违约金赔偿事宜未果，诉至法院，要求锦源公司自2014年7月31日至2016年8月23日止，以总房款356604元为基数，按日万分之五向其支付违约金共计134439元。
一审法院认为：李纪永与锦源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。李纪永依约向锦源公司交付了全部购房款，锦源公司亦应按合同约定向李纪永交付房屋。根据庭审查明，锦源公司逾期交房系根本事实，至于交房时间李纪永与锦源公司认识不一。一审法院认为，根据庭审查明，2015年7月，锦源公司已通知李纪永交房，对此，李纪永亦无异议，只是认为房屋存在质量问题而未予接收。锦源公司提供的其于2015年7月7日向李纪永出具的《交房联系函》，李纪永虽不予认可，但又不申请对联系函的出具时间予以鉴定，对该联系函的真实性予以确认。需要指出的是，《交房联系函》系锦源公司内部的业务函件，其功能不能等同于交房通知，但据此可以确定，锦源公司于此时间之前通知李纪永交房，只是李纪永因房屋质量问题未接收房屋，致使涉案商品房一直未予交付。根据锦源公司提供的证据，案涉房屋质量问题已于2015年7月18日前维修完毕，李纪永并未提交相关证据证明案涉房屋存在其他严重质量问题造成其不能接受房屋的事实，故，案涉房屋于2015年7月18日应视为已达到交付条件，锦源公司应支付逾期交房违约金至2015年7月18日，李纪永要求锦源公司支付违约金至2016年8月23日无事实及法律依据。关于锦源公司提出合同约定的违约金过高，要求予以调整问题，因锦源公司未提供证据证明双方约定日万分之五的违约金过分高于给李纪永造成的损失，故对锦源公司的该项抗辩意见不予采纳。综上，案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：锦源公司在判决生效后十日内以356604元为基数、自2014年8月1日起按日万分之五支付李纪永逾期交房违约金至2015年7月18日止。案件受理费2988元，由李纪永承担1838元，锦源公司承担1150元。
二审诉讼中李纪永提交2016年8月23日新乡市千源物业服务中心证明一份，证明交房时间是在2016年8月23日；锦源公司认为上述证据不属于新证据，对证据的真实性有异议，从证据的内容看，能够说明李纪永2015年已经入住，因为物业费是从2015年7月17日开始收取的。本院认为，李纪永提交的新乡市千源物业服务中心的证明不能证明案涉房屋的交付时间，不予采信。
本院经审理查明，锦源公司2015年7月18日并未将案涉房屋的钥匙交予李纪永，其它事实与一审法院审理查明的事实相同。
本院认为：李纪永与锦源公司于2013年5月17日所签《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行合同义务。根据合同约定，锦源公司应于2014年7月31日前将符合合同约定的房屋交付给李纪永，锦源公司称其于2015年7月份通知李纪永交房，锦源公司逾期交付房屋，构成违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。在双方当事人进行房屋交接时，因房屋存在客房窗户有裂缝、主房飘窗水泥面粗糙等质量问题，李纪永要求锦源公司进行维修，锦源公司在一审及二审均称上述问题已于2015年7月18日维修完毕，证据是锦源公司一审时提交的2015年7月28日维修回执单，因该维修回执单系锦源公司单方制作，且李纪永对此不予认可，故锦源公司提交的维修回执单不能证明案涉房屋的交付时间，一审法院仅以锦源公司单方提交的维修回执单认定案涉房屋的交付时间不妥，应予纠正；鉴于案涉房屋质量问题不是房屋主体结构不合格或者严重影响正常居住使用的重大质量瑕疵，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，在新美公司拒绝履行维修义务或者在合理期限内拖延履行维修义务的情况下，李纪永可以自行或者委托他人维修，并就维修费用及维修期间造成的其他损失向锦源公司主张权利。但是，本案的实际情况是锦源公司未能及时对房屋瑕疵进行维修，李纪永也未采取适当措施防止损失的扩大，双方就2015年7月份之后案涉房屋未能交付均负有责任，本院酌定从2015年8月1日起三个月为案涉房屋的质量问题维修时间及房屋的交接时间，即锦源公司应当以356604元为基数，自2014年8月1日起，至2015年10月31日止，按照日万分之五的标准向李纪永计付违约金，共计81484元。
综上，一审判决对本案的部分事实认定错误，判决欠妥，李纪永的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销河南省延津县人民法院（2016）豫0726民初2263号民事判决；
二、新乡市锦源置业有限公司于本判决生效后十日内向李纪永支付逾期交房违约金81484元。
三、驳回李纪永的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2988元，由李纪永负担705元，新乡市锦源置业有限公司负担2283元；二审案件受理费1592元，由李纪永负担1178元，新乡市锦源置业有限公司负担414元。
本判决为终审判决。
审判长 周云贺
审判员 郭中伟
审判员 路长平
二〇一七年七月三日
书记员 李 芳