重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初21568号原告：金淑敏，女，汉族，1976年1月28日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：范兆峰，重庆礼澜律师事务所律师。被告：谢玲，女，汉族，1972年12月3日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：李科林，重庆渝和律师事务所律师。原告金淑敏与被告谢玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法由代理审判员张红艳适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长、与代理审判员张红艳、人民陪审员刘运祥组成合议庭，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告金淑敏及其委托诉讼代理人范兆峰、被告谢玲的委托诉讼代理人李科林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金淑敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告返还原告购房定金50000元；3、被告支付原告违约金，以940000元为基数，按每日千分之五的标准，自2016年9月24日计算至判决生效时止；4、被告向原告支付房屋中介费、贷款服务费、评估费、权证代办费27800元。事实与理由：2016年8月7日，原被告通过中介公司签订了《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，相关合同约定：被告将其房屋出售给原告，成交总价94�元。原告在签订合同当日支付定金5万元，在过户递件完成后当日将首付款29万元支付给被告，尾款60万元通过按揭贷款方式由放贷银行直接支付被告；房屋目前处于按揭状态，被告应在2016年10月1日之前到贷款银行完成结按手续，原被告双方应于接到中介公司通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续；违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交千分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了定金和中介费等，此后第三人多次和原告催促被告配合办理房屋按揭手续，被告均置之不理。迫于无奈，第三人和原告于2016年9月23日向被告发出履约通知书。2016年10月1日后第三人和原告又多次通知原告到银行办理按揭手续以便及时完成房屋过户手续，被告明确拒绝配合办理。因被告的行为严重违约，损害了原告的合法权益，故起诉来院，请求判如所请。被告谢玲辩称，因原告违约同意解除《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，原告并未支付定金给被告，中介公司未通知我方去配合办理按揭贷款手续，原告拒绝陈述职业和收入，不具有购买房屋支付房款的能力，是原告未提供贷款手续导致合同未能履行，原告应当向被告承担违约责任，被告保留追究原告责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原告举示的房屋产权证明、留存信息表、《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》、收据、《补充协议》三份、定金收据、结婚证、被告举示的房地证等证据，双方对其真实性无异议，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：对杨枝果与被告谢玲的通话录音，被告否认真实性，原告方已申请司法鉴定，但因被告未履行配合采集样本义务导致鉴定机构终止鉴定，且被告未举示反驳的证据，故对该录音的真实性本院予以采信；原告举示的中介公司工作人员与被告之间的录音，因被告不予认可，真实性无法核实，本院不予采信；对原告举示的挂号信、邮件、查询结果均系原件，且退回的邮件经当庭拆封，本院予以采信。原告举示的《房地产买卖居间合同》与本案无法律上的关联性、房价走势图为打印件，本院均不予确认。经审理查明，2016年8月7日，以原告金淑敏为乙方（买方）、被告谢玲为甲方（卖方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》，主要约定：被告谢玲将位于渝北区××街道××大道××号××幢××单元××号房屋出售给原告金淑敏，建筑面积132.79平方米，该房屋已设定抵押，双方通过重庆链家房�产经纪有限公司居间介绍成交，成交价格、付款方式详见补充协议。甲方在收到银行放款后3日内将该房屋交付给乙方。该合同还对其他事项及违约责任等作出约定。同日，原告金淑敏为乙方（购买方）、谢玲为甲方（出售方）、重庆链家房地产经纪有限公司为丙方（经纪方）签订《补充协议》约定：甲乙双方同意该房屋成交总价940000元。二、房款交付：乙方应在签订本合同当日支付定金50000元，过户递件完后当日将首付款290000元直接支付给甲方，尾款600000元由房贷银行直接支付给甲方，三、房屋交易具体事宜的约定：1、房屋评估：甲方应在接到丙方通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估；2、申请购房贷款：甲乙双方应于接到丙方通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续。3、银行结按：甲方应在2016年10月1日�前到其贷款银行办理完成提前还贷手续，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。第四条、违约责任：1、甲乙任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。3、双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。合同签订当日，被告谢玲出具定金收据两份：载明收到原告购买案涉房屋的定金50000元。重庆链家房地产经纪有限公司出具收据（经办人吴洁）：收到权证代办费500元、评估费500元、贷款服务费8000元，佣金18800元。�告称2016年9月24日，向被告的联系地址和居住地址（案涉房屋）均邮寄了邮件要求履行合同，并举示了挂号信函及查询单，显示为收发室和协议信箱签收。被告称未收到该通知。另，原告举示的EMS邮件两份（退回），收件人为被告谢玲，收件人地址分别为被告的户籍地及案涉房屋地址，并预留了收件人电话。退回原因为电话拒收和拒收。备注为：履约通知书，承担违约责任，谢玲女士，请你在10月30日前办理过户前相关手续并承担违约责任。经当庭拆封，邮件内容为《履约通知书》，主要为通知被告在2016年10月30日前办理过户前的一切手续，并承担逾期办理的违约责任。2016年9月30日，原告丈夫杨枝果与被告谢玲通话录音部分摘录为：杨：“是那个谢玲老师吗？”谢：恩。杨：“我是买房的小杨�。”谢：“恩。”杨：“我就想问一下，他说是10月以前办那个手续的事情，中介说的时候我也搞不清楚到底恁个回事，就问一下你们的想法。”谢：“我刚刚给中介打了电话的，我们当时卖房子的价格是受了中介的欺骗。因为过后我们在网上看的我们的房子价格低的离谱，差不多的房子都是8000多。如果我房子就这么卖了，我确实不服这口气，中介凭什么这么骗我。我当时问的清清楚楚的我们房子的价格。他说有指标的刚卖的104万，没指标的要少10万块钱。后来我们发现别个有指标的房子卖的125万，这是在欺骗我们。”杨：“当时我是直接问了你们价格的，如果你确实想卖的稍微快点，可能价格就要低点。”谢：“我又不着急卖房子，我不是急需要钱降价出售，我娃还在这边读书。”杨：“你们现在的想法是怎么搞？找链家吗？”谢：“我给链家说的很清楚，第一你们可以不买这个房子，如果要买那就是105万，按8000元一个平方算，就是106万，我就少一万块钱。”杨：“你说的这个要比合同价格高出十几万啊”谢：“我不管合同价格，那个明显低于市场价的东西，链家就是欺骗的。”杨：“我们确实是无辜的”。谢：“我也很无辜，你如果觉得无辜，我们双方同意可以解除合同。还有没有成交，喊链家把中介费退了。”杨：“你意思是把合同退了呀”谢：“如果你觉得8000块一个平方你觉得不公平价格涨了，不成交都可以，你不买就行了，你有两种选择，要买就按公平的市场价格买，对我们双方都公平的。你在外面去买其他的房子还不是这个价格。我不可能按鲁能星城最低的价格卖撒。如果你觉得贵了可以不买，我把定金退给你，因为太不公平了。当时是在我们没有准备的情况下连夜签的合同，也是受了中介的蒙骗，后来我们要买房子才去看了周边的房价，才知道受骗。这个价格差距太大了。”杨：“现在这个情况我们也没想到，我们都考虑一下嘛。我们是着急找房子入住，是想顺利的履行合同。如果你觉得中介误导了你们，但是我们不存在任何问题啊”谢：“我知道你们不存在任何问题，但是我就这样把房子交给你，直接是我受损失的嘛。”杨：“我们是平等自愿的嘛。”谢：“当时是我不了解市场价格的，好像是平等自愿的，如果我按照合同价格成交，那是对你有利，而损害我的利益的嘛。”杨：“站在我们的角度，因为市场是完全公开的，而且我们是第十波人了，所以是完全透明的交易并且公平的。”谢：“如果我把房子卖给你了，差价我找哪个补哎。他不可能补我差价，我也不可能平白无故的受骗。”杨：“关键是不是我们引起的。”谢：“所以我说你有两个选择，我又不是说你必须买。你也可以选择其他价格合适的房子。你也和中介沟通下情况嘛。”杨：“你现在说的情况他大概给我说了，现在我也清楚了。”谢：“你们也考虑下吧，就是这个意思。”杨：“好的。”审理中，因被告谢玲对原告举示的杨枝果与其的通话录音真实性不予认可。原告对此申请司法鉴定，本院依法委托了重庆邮电大学司法鉴定中心进行鉴定。2017年3月30日，该中心出具终止鉴定通知书载明：经两次通知，被录音人谢玲未在规定的时间内来我中心进行录音样本采集工作，致使鉴定工作无法继续进行。原告金淑敏实际支付了6630元鉴定费。原告金淑敏申请证人吴某出庭作证。证人吴某陈述：我是链家公司的工作人员，是金淑敏与谢玲房屋买卖交易的经办人。双方在8月7、8号签订了合同后，我们准备通知双方办理买方的银行贷款面前手续，后来在房东家里面谈时房东说房子还需要住，一到两年的时间才能交房，买方只同意延期一个月交房。后来原告也通知了被告办理，但没有办成。在9月底书面通知过卖方，10月28日我们和原告一起去邮局也给卖方发过函，卖方未回复。9月份卖方也明确说过价格低了，不同意卖。定金5万元是买方支付到中介再由公司给的卖方。另查明，（201）房地证2008字第××××号显示：被告谢玲是渝北区××街道××大道××号××幢××房屋的产权人，2016年9月21日该房屋的抵押登记被注销。庭审中，原告金淑敏要求按合同约定总房款10%主张违约金，但该标准不足以弥补因房价上涨造成的实际损失，要求将违约金调高至诉讼请求的金额。本院认为：原告金淑敏、被告谢玲签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律关于合同效�的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。双方均应按照约定全面诚信履行义务。本案的争议焦点为：双方合同未能履行的原因。1、原告举示的其丈夫杨枝果与被告谢玲的通话录音显示，是被告方在双方签订合同后认为房屋成交价格过低，中介方未如实告知相关交易事项导致存在损失，不同意按照合同约定的94万价格继续履行，要求105万成交或解除合同退还定金。该通话录音虽被告不予认可，但因被告未配合采样导致鉴定被退回，本院对证据的真实性予以认可。2、被告链家公司仅作为本次交易的居间方，与双方无直接的利害关系，其陈述的双方交易过程即谢玲电话沟通中提到价格原因不同意卖房，与原告方与被告的录音内容相互印证。合同约定，双方应于接到丙方通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续。在被告已明确口头表明不同意履行合同的情形下，经过原告的书面发函催告，被告未配合办理按揭贷款申请手续的行为属于违约。被告辩称系未接到中介方通知及原告方未提供贷款手续导致合同未能履行，未举示证据证明，且与本案查明事实不符，本院不予采纳。合同约定，甲乙任何一方逾期履行相应义务逾期超过15日的，守约方有权解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金。被告未按约履行配合义务已超出15日，现原告要求解除合同，被告亦表示同意解除，故对解除《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告支付的5万元定金，因被告谢玲作为收款人出具收条，因此应予退还。原告金淑敏要求被告谢玲支付违约金94000元的诉讼请求，符合双方约定�本院予以支持。原告主张该违约金不足以弥补实际损失，但无证据予以证明，对其要求调高违约金的请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付27800元中介相关费用的诉讼请求。合同约定双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。该条款是双方关于交易产生的中介等费用的约定负担方式。因被告方违约导致合同解除，原告实际已经实际支付了该费用，故原告要求被告支付27800元的诉讼请求符合约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告金淑敏与被告谢玲于2016年8月7日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告谢玲于本判决生效后五日内退还原告金淑敏定金50000元；三、被告谢玲于本判决生效后五日内支付原告金淑敏违约金94000元；四、被告谢玲于本判决生效后五日内支付原告金淑敏27800元；五、驳回原告金淑敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费13200元，保全费1770元，共计14970元，由原告金�敏负担500元，被告谢玲负担14470元。鉴定费6630元，由被告谢玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  胡可萍代理审判员  张红艳人民陪审员  刘运祥二〇一七年五月十七日书 记 员  叶小丫