湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1102民初45号原告：湖南某某学院，住所地永州市零陵区。法定代表人：曾宝成，校长。委托诉讼代理人：熊明高，湖南瑞盈律师事务所律师（特别授权）。被告：唐某某，男，住湖南省永州市零陵区。被告：欧阳某某，男，住湖南省永州市零陵区。被告：宁某，男，住湖南省永州市东安县。原告湖南某某学院（以下简称某某学院）与被告唐某某、欧阳某某、宁某合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某学院之委托诉讼代理人熊明高、被告唐某某、欧阳某某、宁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某学院向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告立即腾空湖南某某学院学生活动中心二楼房屋并将学生活动中心二楼及相关设施、设备交付给原告；2、依法判令第一、二被告立即将湖南某某学院学生活动中心一楼及相关设施、设备交付给原告；3、依法判令第一、二被告立即支付原告违约金966865元（从2015年10月1日起，按每日万分之六的标准，暂计算至起诉之日，实际应算至房屋交付之日止）；4、依法判令第一、二被告立即支付原告水电费329954.11元及利息；5、本案合部诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2010年原告与被告唐某某、欧阳某某签订《湖南某某学院学生活动中心投资协议》，双方约定由唐某某、欧阳某某投资建设湖南某某学院学生活动中心，第一、二被告享有对学生活动中心18年的经营权，期满后资产归湖南某某学院所有。同时，双方对水电费的计取及其他内容进行了约定。学生活动中心建成后，2011年6月21日，被告唐某某与被告宁某签订租赁合同，将学生活动中心二楼出租给宁某，租赁期5年，租赁用途为电子阅览室等，自2011年7月1日起至2016年7月1日止。2014年4月9日，宁某因违法经营电子阅览室被永州市公安局零陵分局朝阳派出所暂扣服务器，导致未能继续经营，电脑设备、设施仍放置于学生活动中心二楼至今。2015年9月7日，唐某某、欧阳某某与原告签订回购协议，约定由原告对二被告进行回购补偿，二被告应在收到第一笔回购款5个工作日内移交，否则应承担相应的违约责任。因原告给付第一笔回购款后，二被告未能按期移交，并拖欠水电费329954.11元。经双方协商无果，故诉至法院。被告欧阳某某、唐某某辩称，1、学生活动中心一、二楼已腾空，现已交付给湖南某某学院；2、二被告没有违约，更不存在支付违约金；3、原告诉请的水电费过高，且不存在支付利息；4、双方在签订回购协议时，原告明知二被告已将二楼及一楼租给他人经营，且租赁期也没有到，但原告仍要求二被告签回购协议并将租赁户赶走，否则二被告拿不到相应的工程款。请求驳回原告的诉讼请求。被告宁某辩称，1、宁某与唐某某于2011年6月21日签订租赁合同至今，未收到学生活动中心的消防意见书，导致在经营过程中无法办理网吧执照等一系列证件；2、宁某在经营过程中，并取得原告的证明，证明学生活动中心电子阅览室为某某学院电子阅览室之一，但原告于2014年5月30日召开会议，单方面关闭某某学院校内的三所电子阅览室，违反了合约精神；3、原告所述不实，宁某至今未收到朝阳派出所报出具的任何关于暂扣服务器等相关程序文件；4、某某学院为回收整栋房屋所有权，置合同于不顾，对租赁户合法经营的场所采取停水停电等措施，违反了合约；5、唐某某、欧阳某某与某某学院签订的回购协议中涉及了二楼中央空调，但宁某从未授权唐某某对二楼中央空调进行处理。请求某某学院与唐某某、欧阳某某共同承担违约责任，并对宁某的损失进行赔偿。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告对被告唐某某、欧阳某某提交的证据1、5的真实性无异议，但认为不能反映回购协议存在违法情形。本院认为，因二被告未能提交足以反驳的证据，不能证明回购协议存在无效或可撤销、可变更的情形，因此，本院对上述证据的证明内容不予确认。原告对被告唐某某、欧阳某某提交的证据3的真实性无异议，但认为原告并未下欠被告唐某某、欧阳某某工程款25万元。本院认为，原告是否下欠被告唐某某、欧阳某某的工程款，应当以双方结算为准，因被告唐某某、欧阳某某未能提交相应证据，故本院对该证据中原告下欠二被告工程款25万元的事实不予确认。原告对被告宁某提交的证据3的真实性无异议，但认为被告宁某系因存在违法经营活动被公安机关依法处置。本院认为，对于被告宁某经营的电子阅览室的主机是否被公安机关收缴以及电子阅览室是否经原告决定而关闭，不属于本案的审理范围，因此，本院对该证据的证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2010年，原告某某学院（甲方）与被告欧阳某某、唐某某（乙方）签订《湖南某某学院学生活动中心投资协议》，约定了“……第一条项目概况1、项目名称：湖南某某学院学生活动中心；2、项目定位：该学生活动中心主要承担师生日常生活用品、电子阅览、中西餐（不与学生食堂大众化餐饮服务冲突）、KTV、电影院、滑冰场、药店等项目的经营服务；3、项目建设地点、面积：南大门侧旁空地。总建筑面积约3700平方米，框架结构共三层。具体位置及建设面积详见项目设计图纸；……5、资金投入：考虑整个项目投入资金量较大，为了建设好学生活动中心，甲乙双方共同出资建设该项目，甲方投资贰佰万元整用于部分主体工程建设，乙方投资肆佰玖拾万元整用于整个学生活动中心建设。甲方付给乙方付款方式为：二楼现浇完工后羿付壹佰万元整给乙方，内外墙粉刷完工后付壹佰万元整给乙方；……7、经营内容范围及年限：房屋建成后由乙方经营十八年整，主要经营范围为电子阅览室、中西餐、咖啡厅、KTV、电影院、滑冰场、药店、超市等特色项目；……第三条甲乙双方权利和义务（一）甲方的权利和义务1、甲方积极为乙方开工创造条件，依法保障乙方的合法权益，提供良好的投资环境和服务。为乙方建设和经营期间就近提供水源、电源，产生的一切费用由乙方承担。水电收费标准按照学校生活用水、电价格计算……”等内容。该学生活动中心建成后，被告欧阳某某、唐某某分别将一楼的半边场地租赁给高连华等人用于经营学生酒店（租赁期限：2011年10月1日起至2016年10月1日止）、将一楼场地南区320M2租赁给陈声武用于经营超市（租赁期限：2011年11月10日起至2016年11月10日止），将二楼场地全部租赁给被告宁某用于经营电子阅览室等（租赁期限：2011年7月1日起至2016年7月1日止），将三楼用于经营KTV。在被告欧阳某某、唐某某的经营期间，三楼KTV因客观原因于2012年5月被关闭；2014年6月22日，原告某某学院出具《证明》，内容为“我校校园内的荷园、桃园、学生活动中心三处网吧已于2014年4月9日下午被朝阳派出所关停，主机同时被拿走。学校于2014年5月30日召开党委会决定正式关闭上述三处网吧。情况属实，特此证明”。2014年10月16日，原告某某学院召开校长办公会，针对学生活动中心存在的经营问题和安全隐患，同意采取整体回购的方式回收学生活动中心经营权。2015年9月7日，被告欧阳某某、唐某某（甲方）与原告某某学院（乙方）签订了《学生活动中心回购协议》，就乙方回购甲方参与投资的学生活动中心及相关设施、设备的相关事宜，约定了“一、回购内容：整栋房屋及装修、二楼中央空调和三楼KTV设备。二、回购补偿金额：总金额为3588957.1元（叁佰伍拾捌万捌仟玖佰伍拾柒元壹角）……；三、学生活动中心房屋和回购设备的移交甲方应在乙方支付第一笔回购款后5个工作日内将学生活动中心房屋和相关设施、设备整体移交给乙方。移交时，双方代表应当对移交内容进行检查、清点、核对，确认无误后，双方应签署书面移交清单。四、回购款项支付及其方式回购款项分两笔支付：乙方在9月23日前支付第一笔补偿款2588957.1元（贰佰伍拾捌万捌仟玖佰伍拾柒元壹角）给甲方，剩余100万元（壹佰万）在甲方将学生活动中心房屋和相关设施、设备整体移交给乙方核对无误且双方结清水电费后15日内一次性支付到位。支付方式为银行转账，甲方确认账户名：唐某某，账号：6214662990001808，开户行：永州市建设银行黄古山支行；欧阳某某，账号：6214662990408888，开户行：永州市建设银行黄古山支行（注：第一笔回购款转入欧阳某某账号叁拾万元，其它款全部转入唐某某账号）。五、甲方责任……2、甲方保证：甲方在向乙方移交学生活动中心房屋和设施设备前，彻底解除与现有经营户（含甲方出租及承租人转租的经营户在内）的合同关系，并向乙方出具有关证明（乙方有权予以核实）。如甲方未能未与经营户的解除协议，乙方有权拒绝办理移交手续，由此导致甲方未能按期移交学生活动中心房屋和设施设备的，甲方应向乙方承担逾期交付的违约责任，违约金为每天回购补偿金额万分之六；如移交后，经营户以租赁关系为由向乙方主张权利的，甲方应及时负责处理，由此给乙方造成损失，甲方对乙方的全部损失承担赔偿责任。……本协议签订后，乙方支付甲方第一笔回购补偿款，双方签订的《湖南某某学院学生活动中心投资协议》终止。任何一方不得就《湖南某某学院学生活动中心投资协议》向对方提出任何权利主张……”等内容。2015年9月22日，被告唐某某、欧阳某某出具了《领款凭单》，向原告某某学院申领学生活动中心回购款2588957.1元。2015年9月23日，原告某某学院分别向被告唐某某开设在建行的账户6214662990001808转账2288957.1元、向欧阳某某开设在建行的账户6214662990408888转账300000元。根据原告某某学院出具的《学生活动中心拖欠水电费清单》，从2013年1月16日至2015年11月2日，学生活动中心共拖欠水电费共计329954.11元，被告欧阳某某在该清单上签署“数据属实，请学校在单价上给以优惠”。根据永州市物价局、永州市财政局、永州市城市管理行政执法局作出的永价管（2013）23号文件，从2013年8月开始，居民生活用水的到户终端价由1.88元/M3调整为2.47元/M3。根据永州市物价局作出的永价转（2014）81号文件，从2014年1月开始，居民生活用水的到户终端价由2.47元/M3调整为2.57元/M3。2015年11月26日，原告某某学院以被告唐某某、欧阳某某收取第一笔回购款后未按协议移交学生活动中心及相关设施、设备为由，委托湖南瑞盈律师事务所向被告唐某某、欧阳某某发出律师函，要求二人履行协议约定，并按回购金额每日万分之六的标准承担违约金至实际移交之日止。2016年11月12日，原告某某学院向被告唐某某、欧阳某某出具《履行回购协议通知》，要求二被告在3日内办理学生活动中心移交手续、水电费结算及延期交付等相关事宜。2016年11月16日，被告唐某某、欧阳某某向原告某某学院出具《学生活动中心交接通知》，载明“学生活动中心三楼于2015年9月30日前已交接给贵校，二楼已空置两年有余；至于一楼的特殊情况，一楼餐厅已于2016年9月8日前腾空给贵校，一楼超市于2016年11月12日前已搬走全部商品。我们现已将学生活动中心全部交接给贵校，请贵校在两日内接收学生活动中心，贵校并及时拨付我们余款壹佰万元”。经被告唐某某申请，2017年1月20日上午，永州市潇湘公证处工作人员对学生活动中心二楼网吧的电脑显示器、机箱、台球桌、电脑椅等进行了清点。被告唐某某、欧阳某某述称，在清点之后已将相关物品搬离学生活动中心二楼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告某某学院与被告唐某某、欧阳某某签订了协议，对投资建设某某学院学生活动中心的相关事项进行了约定，且在学生活动中心建成后亦交由被告唐某某、欧阳某某经营。因被告唐某某、欧阳某某在经营期间出现经营问题和安全隐患，原告某某学院决定以整体回购的方式回收学生活动中心的经营权，经原告某某学院与被告唐某某、欧阳某某协商，双方签订了《学生活动中心回购协议》，解除了双方之前签订的《湖南某某学院学生活动中心投资协议》，并对回购内容、回购补偿金额、回购款项支付、双方的权利义务及违约责任等内容均进行了约定，被告唐拥国、欧阳某某虽然提出系被逼无奈才签订该协议，但是未能提供证据证明协议存在无效或可撤销、可变更的情形，因此，《学生活动中心回购协议》对双方当事人均具有法律约束力。原告某某学院依照回购协议的约定，支付了第一笔回购款项，但是，被告唐拥国、欧阳某某并没有依照约定在收到第一笔回购款之后5个工作日内将学生活动中心房屋和相关设施、设备整体移交给原告，根据审理查明的事实，被告唐某某、欧阳某某直到2017年1月20日才对学生活动中心二楼的电脑显示器、机箱等进行清点、搬离，故其已构成违约，应承当继续履行、赔偿损失等违约责任。因双方约定系按照居民生活用水、用电的价格计收水电费，被告唐某某、欧阳某某对《学生活动中心拖欠水电费清单》中的用水量、用电量及用电单价无异议，但认为用水单价从1.88元/M3调整为2.57元/M3不合理，因居民生活用水由发改委、物价局等部门定价，用水单价系根据相关文件所进行的调整，被告唐某某、欧阳某某的辩解理由于法无据，本院不予采纳，被告唐某某、欧阳某某应当按照329954.11元给付拖欠的水电费，考虑到本案的案情，利息不再计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中原告已按照双方约定履行了给付第一笔回购款的义务，被告未能按时移交房屋及相关设施、设备的行为的确构成违约，根据双方的合同约定及司法解释的规定应当支付违约金，但原告某某学院系从事高等教育、科研的事业单位，被告唐某某、欧阳某某的违约行为并未造成其明显的损失，因此，违约数额可以适当予以减少。结合原、被告双方合同的履行情况、当事人的过错程度，本案违约金的计算应当按照每日万分之三计算为宜，因被告唐某某、欧阳某某已于2017年1月20日将学生活动中心的腾空，根据公平原则，违约金从2015年10月1日起计算至2017年1月20日（共477天），3588957.1元×477日×0.0003=513580元（四舍五入），但是考虑到被告唐某某、欧阳某某经营的学生活动中心的三楼KTV由2012年已被关闭，且原告亦未诉请交付三楼，因此，本院酌情核减违约金150000元，被告唐某某、欧阳某某应给付的违约金为363580元。因此，被告唐某某、欧阳某某应当继续履行回购协议的约定，向原告某某学院交付学生活动中心一楼、二楼房屋及附属设备、设施，并给付违约金363580元、水电费329954.11元。根据双方签订的回购协议，原告某某学院还应给付被告唐某某、欧阳某某剩余回购款1000000元。为节约司法资源及减轻当事人诉累，在被告唐某某、欧阳某某将学生活动中心房屋和相关设施、设备整体移交给原告某某学院，并计付违约金、结清水电费后，原告某某学院应给付被告唐某某、欧阳某某回购款306465.89元（1000000元－363580元－329954.11元）。被告宁某系与被告唐某某、欧阳某某签订租赁合同，承租了学生活动中心二楼的场地，其与原告某某学院并无合同关系，因此，被告宁某在本案中不应承担责任，其主张的损失应另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告唐某某、欧阳某某在本判决发生法律效力之日起七日内将湖南某某学院学生活动中心一楼、二楼及《学生活动中心回购协议》约定的设施、设备移交给原告湖南某某学院；二、被告唐某某、欧阳某某在本判决发生法律效力之日起七日内向原告湖南某某学院给付违约金363580元、水电费329954.11元；三、原告湖南某某学院在被告唐某某、欧阳某某移交学生活动中心一楼、二楼及相关设施、设备之日起十五日内，一次性给付被告唐某某、欧阳某某回购款1000000元；四、驳回原告湖南某某学院的其他诉讼请求。上述二、三项相抵后，由原告湖南某某学院给付被告唐某某、欧阳某某回购款306465.89元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16470元，由被告唐某某、欧阳某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  魏再永审 判 员  彭剑辉人民陪审员  彭久红二〇一七年四月二十七日书 记 员  谢雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。