广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第00371号
原告冯文彬（反诉被告），住从化市。
委托代理人王太林，广东伟邦律师事务所律师。
被告广州虹宇物业管理有限公司从化分公司（反诉原告），住所地从化市。
法定代表人陈光庆，职务经理。
被告广州虹宇物业管理有限公司（反诉原告），住所地广州市天河区。
法定代表人伍兆明。
两被告共同委托代理人高从祥，该公司员工。
原告冯文彬诉被告广州虹宇物业管理有限公司从化分公司（以下简称虹宇分公司）、广州虹宇物业管理有限公司（以下简称虹宇公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯晓东适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯文彬、被告虹宇分公司的法定代表人陈光庆、两被告的共同委托代理人高从祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯文彬诉称，我租用从化区江埔街从城大道111－113号欣荣宏国际商贸城项目A区B栋首层122A号的商铺经营叶子咖啡。由于该商场配套设施不完善，商业氛围萧条导致我经营亏损。广州盛隆商业管理有限公司向我发出《合同解除通知书》，通知2015年4月10日解除与原告的租赁合同。原告收到通知就进行撤场，但由于受到被告虹宇分公司派的人员阻扰无法搬离，后我多次与被告虹宇分公司交涉但无果2015年6月30日我又收到广州盛隆商业管理有限公司要求支付占用费的函件，遂决定强行撤场，但又遭到虹宇分公司的阻止，最后通过报警才得以搬离。由于被告虹宇分公司屡次无理的阻止行为造成原告需支付场地占用费，同时被告虹宇分公司将原告交纳的水电预付费，履约保证金退回。故诉请法院判决：1、被告退还原告的水电预付费1000元，履约保证金3466.4元。2、被告赔偿原告的损失11598元。3、本案的诉讼费由被告承担。在庭审中，原告冯文彬变更诉讼请求为：1、被告退还原告的水电预付费1000元，履约保证金3466.4元。2、退回转进物业费每月8元的租金共10665.6元。3、被告退回垃圾清理费1200元给原告。4、被告退回已收取的物业服务费的50%给原告。5、被告赔偿原告的损失11598元。6、被告赔偿堵塞店铺损失10000元。
被告虹宇分公司、虹宇公司辩称，1、原告的物业管理费只交到2015年6月，7月至8月的物业管理费未交。2、我司2015年9月21日才收到欣荣宏国际商贸城对于原告解除合同的函。原告要在办理退场及缴纳完物业管理费、水电费的情况下，我司才退水电预付费及履约保证金3466.4元给原告。3、原告所称的转进物业费的8元租金我司不清楚，我司是按合同约定收取物业管理费的。4、垃圾清理费也是按合同约定代收的。5、我司履行了物业服务，因此不同意退回50%的物业管理费。6、原告所称的商业活动防碍其门口进出，造成其损失的问题，因该活动不是我司组织，我司不存在过错，不应进行赔偿。
反诉原告虹宇分公司、虹宇公司诉称，虹宇分公司是虹宇公司合法设立的分支机构，为“欣荣宏﹒国际商贸城”提供物业管理服务。2011年，虹宇公司经合法招投标程序竞聘成为欣荣宏项目的前期物业服务单位，并在从化区国土资源与房屋管理局备案，因此，虹宇分公司具备管理欣荣宏项目物业管理区域和收取物业服务费的资格。被反诉人冯文彬于2013年10月25日与广州盛隆商业管理有限公司签署《商铺租赁合同》，约定由冯文彬承租涉案商铺物业。并于2013年11月12日与虹宇分公司办理了交接手续，并签署了《前期物业服务合同》。合同签署后，虹宇分公司依约提供物业管理服务。2015年7月起，冯文彬拖欠涉案商铺物业服务费及虹宇分公司垫付的水电费及其它费用。截至2015年8月，冯文彬已拖欠案涉商铺的物业服务费3466.4元、电费628.4元及垃圾清理费100元。根据《前期物业服务合同》第十一条第三款约定，逾期支付物业服务费及其他费用，应按照每逾期1日支付应交费用0.2%支付逾期违约金。截至2015年8月31日，逾期违约金为63.78元。故诉请法院判决：1、冯文彬向某分公司支付物业服务费3466.4元、违约金63.78元。2、冯文彬向某分公司支付为其垫付了电费628.4元、垃圾费100元。3、本案全部诉讼费用由冯文彬承担。
反诉被告冯文彬辩称，我铺位经营到7月12日，物业管理费同意交到7月12日，水电费实际产生628元同意在预付金中交付。垃圾费我没有产生不同意交付。
经审理查明，虹宇分公司是虹宇公司合法设立的分支机构，为“欣荣宏﹒国际商贸城”提供物业管理服务。2011年，虹宇公司经合法招投标程序竞聘成为欣荣宏项目的前期物业服务单位，并在从化区国土资源与房屋管理局备案。冯文彬于2013年10月25日与广州盛隆商业管理有限公司签署《商铺租赁合同》，约定由冯文彬承租从化区江埔街从城大道111－113号欣荣宏国际商贸城项目A区B栋首层122A号的商铺经营叶子咖啡。2013年11月9日冯文彬与虹宇分公司签署了《前期物业服务合同》，约定商铺的建筑面积为66.66平方米，物业服务费为26元每平方米。甲方（虹宇分公司）在受有关部门或单位委托的情况下，可提供水费、电费、垃圾处理费等代收代缴收费服务。逾期支付物业服务费及其他费用，应补交并按照每逾期1日支付应交费用0.2%支付逾期违约金等。当天，冯文彬向某分公司缴纳了履约保证金3466.4元及水电预付费1000元。2013年11月12日办理了交接手续。2014年12月，“风尚来袭、温暖从化、名品购物节”活动拟在“欣荣宏﹒国际商贸城”举行，主办方在未完善相关的报批手续前先行搭棚，2014年12月12日，江埔街城管中队发现该情况后对其发出《责令限期改正通知书》责令其停止施工并自行拆除，随后主办方拆除了棚架并取消了该活动。2015年4月10日，广州盛隆商业管理有限公司向冯文彬发出《合同解除通知书》。2015年6月30日，广州盛隆商业管理有限公司向冯文彬发出的回复函中称，鉴于合同已于2015年4月10日解除，要求冯文彬支付所欠租金、违约金、占用费，并于收到通知之日起三日内将该商铺内的剩余物品搬离，按合同约定将商铺交还该公司。2015年7月12日，冯文彬在搬商铺内物品时，虹宇分公司员工以未办理搬出申请等理由，阻止冯文彬搬运商铺中物品。冯文彬报警处理后，才得继续搬走商铺中的物品。冯文彬的物业服务费缴纳至2015年6月份，从2015年7月起的物业服务费未付。且尚有虹宇分公司垫付的水电费628.4元未结清。以上事实，有冯文彬提交的收款收据、回复、回复函、报警回执、电费分摊表、信访事项意见书、照片、商户手册，虹宇分公司提交的广州市物业服务项目备案回执、商铺租赁合同、前期物业服务合同、商铺资料登记表、商铺移交确认表、广东省地方税收通用发票、商铺垃圾处理费收费票据，委托银行代划电费合同、案涉商铺电表抄表记录、工作联系函，以及开庭笔录等证实。
本院认为，虹宇分公司具备管理欣荣宏项目物业管理区域和收取物业服务费的资格，其与冯文彬于2013年11月9日签署的《前期物业服务合同》是双方真实意见表示，依法成立生效，双方均应按该合同的约定履行各自的义务。冯文彬在签署合同时，向某分公司缴纳了履约保证金3466.4元及水电预付费1000元，现冯文彬已解除了商铺的租赁合同并搬离了该商铺，在与虹宇分公司结清相关费用之后，虹宇分公司应将余下的款项退还给冯文彬。
在双方所提交的证据中，无任何证据显示物业服务费的26元中，有部分为租金事实，故对冯文彬提出退回转进物业服务费8元的请求，本院不予以支持。
根据虹宇分公司与冯文彬的约定，虹宇分公司在受有关部门或单位委托的情况下，可提供水费、电费、垃圾处理费等代收代缴收费服务，其中垃圾处理费按冯文彬所租的商铺的性质为每月100元，因此，对冯文彬提出的垃圾处理费为每月50元而要求退回每月50元合计1200元的诉讼请求，本院不予支持。
根据双方所提交的商户手册，商户或员工从商铺中搬出物品是要到物业服务处办理相应的手续的，虹宇分公司作为该区域的物业管理单位，负有一定的安全保障责任，其员工对于未向其知照或未向其报备的搬运物品的行为进行阻止，也是其履行物业服务的一种方式。且在冯文彬报警处理后，当天就让其搬运物品，从时间上看，远没有达到冯文彬所称的2个月这么久，因此，对冯文彬要求虹宇公司及虹宇分公司赔偿因阻止其搬离而导致产生两个月的租金及占用费11598元的请求，本院不予以支持。
关于冯文彬所述的商业活动造成其损失的问题，从其所提交的江埔街道办事处的《信访事项处理意见书》可看出，该次活动的主办方及联系单位均非虹宇分公司或虹宇公司，因此，如果因该次活动而造成的损失，应向侵权人主张赔偿。冯文彬亦未提供充分的证据证明损失的存在、数额以及该损失是由虹宇分公司、虹宇公司的过错所造成的，故对其要求虹宇分公司、虹宇公司赔偿损失10000元的请求，本院不予支持。
在双方所签订的《前期物业服务合同》中，对物业服务费的标准有明确的约定，但在该合同中，并没有约定该标准可随服务质量的水平而可增减，且从冯文彬所提交的证据中，也未能反映出该管理区域长期处于脏乱情况或管理服务不到位的程度，因此，对冯文彬以物业服务质量为由，要求虹宇分公司及虹宇公司退还50%的物业服务费的请求，本院不予支持。
在双方所签订的《前期物业服务合同》中，仅约定了物业服务费收取的起始时间，而未约定终止的时间，根据该合同的性质，收费的前提应该是租赁及使用该物业，否则收费便没有依据。从本院查明的事实可知，广州盛隆商业管理有限公司与冯文彬于2015年4月10日解除了租赁合同，并于2015年7月12日搬离了该商铺，因此，物业服务费应计算至2015年7月12日止。涉案商铺的物业服务费冯文彬已缴纳到2015年6月份，故冯文彬应再缴纳的物业服务费为671元（66.66×26÷31×12）。对于反诉人虹宇分公司、虹宇公司要求冯文彬缴纳7月12日之后的物业服务费的请求，本院不予以支持。
庭审中，双方确认冯文彬在涉案商铺的实际产生的水电费为628.4元，故反诉人要求冯文彬支付该费用的请求，本院予以支持。
因冯文彬已于2015年7月12日已搬离案涉商铺，故对反诉人要求冯文彬缴纳2015年8月份垃圾清理费100元的请求，本院不予以支持。
因冯文彬向反诉人虹宇分公司交有水电预付费1000元，履约保证金3466.4元，故冯文彬所欠的水电费及物业服务费，可从该款中扣除。剩余的水电预付费371.6元，履约保证金2795.4元，由虹宇分公司退还给冯文彬。因履约保证金足以支付所欠之物业服务费，故对反诉人要求冯文支付欠付物业服务费之违约金的请求，本院不予以支持。
因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、广州虹宇物业管理有限公司从化分公司在本判决发生法律效力之日起5日内退还水电预付费371.6元，履约保证金2795.4元给冯文彬；
二、驳回冯文彬的其它诉讼请求；
三、驳回广州虹宇物业管理有限公司从化分公司、广州虹宇物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费101元（冯文彬已预交），由广州虹宇物业管理有限公司从化分公司负担25元，由冯文彬负担76元；反诉费25元（广州虹宇物业管理有限公司从化分公司已预交），由冯文彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 冯晓东
二〇一五年十月三十日
书记员 周 超