黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑民再110号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李小凡，女，1950年7月10日出生，汉族，无职业。委托代理人：周丽君，女，1989年11月12日出生，汉族，无职业。被申请人（一审被告、二审上诉人）：鸡东县百合房地产开发有限公司。住所地：鸡东县鸡东镇。法定代表人：扈明阳，该公司经理。委托代理人：谭宝昌，北京市中银律师事务所鸡西分所律师。再审申请人李小凡因与被申请人鸡东县百合房地产开发有限公司（以下简称百合公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服鸡西市中级人民法院（2011）鸡民终字第340号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年9月23日作出（2015）黑高民申一字第7号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。李小凡的委托代理人周丽君，百合公司的委托代理人谭宝昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小凡申请再审称，一、百合公司在二审提交的黑国土资发[2012]25号政府文件针对的是土地性质为商用而不是房屋，二审判决根据土地性质认定车库是商服用房错误。该文件不能否定双方签订的补偿合同约定房屋使用性质为营业，所以百合公司对负1层九号房屋应按商服用房价格5800元/㎡给予补偿。二审判决认定房屋价格为4400元/㎡没有根据,因为图纸是将1层、负1层和车库分开标注的,营业用房与车库不是同一性质用房。二审判决认定补偿协议有很多政策性补偿性质没有依据。因为该项目是商业开发不存在政策性补偿问题，按照补偿协议约定，百合公司补偿的房屋性质为营业性用房，而二审判决参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条按拆迁旧房屋价格进行补偿错误，一审判决按商品房价格补偿正确。请求撤销二审判决，维持一审判决。百合公司答辩称,负1层九号车库的性质应确定为商服，根据国土资（2012）25号文件，土地使用性质是商服的，其地上建设的房屋也应认定为商服。在二审中李小凡陈述，本案所涉九号房屋售价为3700元/㎡-4400元/㎡，结合百合公司地下房屋售价3700元/㎡，二审判决认定按4400元/㎡给予补偿合理合法。拆迁安置补偿协议不同于商品房买卖合同，一审判决按商品房价值补偿错误，该项目是政府重点旧城改造项目，还有政策性补偿，李小凡未接收负1层九号房屋，百合公司无过错。二审认定事实准确，适用法律正确，应予维持。李小凡向一审法院起诉请求：百合公司、鸡东县金诚房地产开发有限责任公司（以下简称金诚公司，于2013年9月26日被原工商行政部门依法注销）给付地下9号门市房补偿费522,000元（90㎡×5800元/㎡）、搬家费5000元、设备拆除费5000元、附属物补偿费2000元、停业损失40,000元、人员工资3000元、临时安置补助费5000元、租房费用13,200元、4号门市补偿费70,840元、违约金30,000元，总计696,040元。一审法院认定事实：2008年5月6日，李小凡与金诚公司签订房屋拆迁安置补偿协议，李小凡用其经营服务业的三层有照房屋121.11㎡及二层无照房屋32.4㎡，置换金诚公司开发的客运中心综合楼的两户楼房，位置是二级路北侧1层从西向东数第四号及地下从西向东数第九号，调换后房屋使用性质为营业，两户营业用房面积均为87—90㎡。协议约定：最终面积以测绘部门测绘为准，超出面积（原房面积）部分，在房屋竣工验收合格后，由被拆迁人向拆迁人一次性交齐差价款50,000元。搬家费、设备拆除费、附属物补偿费、停业损失、人员工资、临时安置补助费等各项费用都包括在偿还面积内。拆迁人不再承担任何费用。甲方（金诚公司）用于乙方（李小凡）回迁的安置用房竣工时间预计为2008年12月30日。协议签订后，李小凡的原有住房被金诚公司拆除，并在该处建设了鸡东客运综合楼。2009年，金诚公司在未通知亦未取得李小凡同意的情况下，将客运中心综合楼在建工程整体转让给百合公司，并将该工程更名为家乐苑二期。至本案第一次庭审时，李小凡以1层第四号门市房（从西向东数）无后窗，地下第**（负1层从西向东数）是车库不是门市房为由拒绝回迁。经审判人员调解，百合公司将1层第四号门市后面的一个卫生间扒掉，李小凡同意回迁，并于2011年1月4日回迁。另查明，百合公司对家乐苑二期负1层（地下）车库的销售价格为4800元/㎡，负1层（地下）商服用房的销售价格为5800元/㎡，1层商服用房的销售价格为7800元/㎡。1层第四号门市的建筑面积为81.95㎡，负1层第九号车库的建筑面积为94.4㎡。百合公司开发的家乐苑二期工程1层和负1层平面图除负1层从西向东数第一至第九号标明为停车库外，其余均标明为商服。一审法院判决：一、金诚公司、百合公司给付李小凡1层四号门市补偿费62,790元、地下**营业用房补偿款522,000元、周转房租房费用13,200元，扣除差价款50,000元，余款547,990元于判决生效后给付；二、驳回李小凡的其他诉讼请求。案件受理费13,755元、保全费4500元，由李小凡承担1481元，其余由金诚公司、百合公司承担。百合公司不服一审判决，上诉请求：1、依法改判或发回重审；2、李小凡承担败诉部分的诉讼费用。二审法院认定事实：李小凡与金城公司房屋拆迁安置补偿协议所涉及的客运中心综合楼项目于2008年10月23日经鸡东县人民政府批复，该项目缓建。2009年7月28日，经鸡东县经济计划局批准，由“客运中心综合楼”变更为“佳乐苑”，并于2010年4月27日、4月28日经鸡东县经济计划局批准由百合公司接管开发建设该项目，百合公司提交的预售方案中，门市房售价为5500元/㎡、车库3700元/㎡、半地下5000元/㎡、住宅1600-2098元/㎡不等。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，百合公司是经政府相关部门批准接管和开发该项目，并且在变更开发单位后，李小凡上访，经政府协调其同意接受百合公司继续开发建设，故李小凡与金诚公司签订的房屋拆迁安置补偿协议，对李小凡与百合公司同样具有约束力，该协议合法有效，双方应按协议履行。关于百合公司提出的四号门市房计算的问题。经审查不超过合同约定的上限，二审法院不予调整；关于对九号地下房屋安置的问题。双方在签订房屋拆迁安置补偿协议时，该图纸已设计完成，虽然百合公司提出该图纸与其签订合同时所见图纸不一致，经李小凡申请，法院调取图纸亦与百合公司提交的图纸一致，所以李小凡应当清楚当时地下九号房屋的性质，并且国土资源部门对车库的性质以商服用途予以确定，双方亦应按协议履行合同。动迁前李小凡的动迁面积为有照房屋121.11㎡、无照房屋32.4㎡。百合公司已安置1层门市90㎡，剩余部分面积应为63.51㎡，双方签订的补偿面积为87—90㎡。安置补偿合同不同于商品房买卖合同，其中包含了很多政策性补偿性质，是双方协商的结果，故一审判决按商品房价格进行补偿无事实和法律依据。李小凡不同意接收合同约定位置的房屋，因动迁的房屋已拆除，故无法对动迁房屋进行评估作价。参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定，对其进行货币补偿，按照李小凡提供的该地段房屋价格3800—4400元/㎡的价格上限计算为宜，百合公司的上诉理由部分成立。二审法院判决：一、维持鸡东县人民法院（2010）鸡东民初字第891号民事判决第二项；二、变更鸡东县人民法院（2010）鸡东民初字第891号民事判决第一项为“金诚公司、百合公司给付李小凡1层四号门市补偿费62,790元、地下**营业用房补偿款396,000元（90㎡×4400元/㎡）、周转房租房费用13,200元，扣除差价款50,000元，余款421,990元于判决生效后十日内给付。案件受理费13,755元，百合公司负担10,395元，李小凡负担3360元。围绕李小凡的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：百合公司在一审自认负1层门市房屋和车库售价均为4800元/㎡，在二审诉讼中提供了售房发票，欲证明车库售价为3000元/㎡至3700元/㎡，负1层第15号门市房的售价为5000元/㎡。百合公司在鸡东县房产管理处备案材料中有鸡东县佳乐苑小区综合楼商品房预售方案，该方案载明全额交款半地下售价为5000元/㎡。李小凡在二审提供了证人程晓光的证言，证明百合公司偷漏税，虚开销售发票，给买房人开具销售发票的价格低于实际销售价格，实际销售价格为1层门市房售价7800元/㎡，负1层门市房售价5800/㎡，车库售价4800元/㎡。李小凡还提供一份马德山、王承志、范福勇、丁玉宝共同出具的证明，载明了鸡西市人大代表马德山，老龄维权办副主任王承志、工作人员范福勇、丁玉宝证实一审判决负1层九号营业用房每平方米补偿5800元的价格是百合公司公告对外销售价格，该小区负1层九号营业用房实际价格为5800元/㎡以上，对以上证明情况如有虚假，我们愿承担法律责任。李小凡在二审法院调查质证时提出“经调查百合公司销售一号至四号车库价格为3800元/㎡至4400元/㎡，但未卖出去，他们说发票的价格是少交税的价格。”本院再审认为，李小凡与金诚公司签订的房屋拆迁安置补偿协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为百合公司给付李小凡佳乐苑小区综合楼负一层九号营业用房的补偿款按5800元/㎡补偿还是按4400元/㎡补偿。双方签订的房屋拆迁补偿安置协议约定了产权调换房屋使用性质为营业，按照协议约定，百合公司安置补偿给被拆迁人李小凡的地下房屋的性质应为“营业”用房，而百合公司实际补偿给李小凡的负1层九号房屋系车库，按照生活常识，一栋楼房中的营业用房与车库无论是使用功能还是市场销售价格是不等同的，具有较大差别。黑龙江省国土资源厅的文件载明：地上、地下车库或车位用地可确定为商服用途。而二审判决依据该文件认定李小凡“应当清楚当时地下九号房屋的性质，并且国土资源部门对车库的性质以商服用途予以确定”的理由缺乏事实和法律依据。因为国土资源部门不具有确定房屋用途和性质的行政职能，况且上述文件内容指向的是土地性质为商服用途而不是特指房屋性质。关于负1层九号营业用房按何标准补偿问题。根据上述事实，李小凡与百合公司就负1层营业用房的对外销售价格分别举示了证据，但从合同履行情况看，百合公司未按合同约定标准履行拆迁补偿义务，违背了诚实信用原则。李小凡作为被拆迁人在履行合同中处于弱势地位，其提供的证据的证明力可信度更高，具有高度盖然性，足以形成内心确信，故本院对其证明负1层营业用房的对外销售价格为5800元/㎡予以确认。二审判决按李小凡提供的该地段房屋价格的上限价格确认负1层营业用房按4400元/㎡予以补偿缺乏事实依据，本院予以纠正。因金诚公司已被依法注销，金诚公司在注销前已将佳乐苑小区综合楼在建工程整体转让给百合公司，由百合公司对李小凡进行房屋安置补偿，李小凡依据房屋拆迁安置补偿协议对金诚公司享有的债权应由百合公司承担，故本院对原判决主文第二项确认的债务承担主体予以调整。综上所述，李小凡的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持鸡西市中级人民法院（2011）鸡民终字第340号民事判决主文第一项；二、变更鸡西市中级人民法院（2011）鸡民终字第340号民事判决主文第二项为鸡东县人民法院（2010）鸡东民初字第891号民事判决主文第一项为鸡东县百合房地产开发有限公司给付李小凡一层四号门市房补偿费62,790元、地下**营业用房补偿费522,000元、周转房租房费用13,200元，扣除差价款50,000元后，余款547,990元由鸡东县百合房地产开发有限公司于判决送达后10日内给付李小凡。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计27,510元，由李小凡负担2961元，鸡东县百合房地产开发有限公司负担24,549元；保全费4500元，由鸡东县百合房地产开发有限公司承担。审 判 长  刘 伟代理审判员  娄威巍代理审判员  张劲松二〇一六年十月十四日书 记 员  高 妍