江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3249号
上诉人（原审第三人）蒋培红，女，1971年4月25日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）栾永亮，男，1981年4月25日生，汉族，某采石场副总经理。
被上诉人（原审原告）王兰，女，1965年8月21日生，汉族，某局干部。
两被上诉人共同委托代理人许勇、余亚文，江苏永孚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李正云，男，1977年3月4日生，汉族。
原审第三人曹洪涛，男，1979年3月12日生，汉族，某公司职员。
上诉人蒋培红因与被上诉人栾永亮、王兰、李正云及原审第三人曹洪涛房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服南京市秦淮区人民法院作出的（2014）秦红民初字第290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
栾永亮、王兰原审诉称，2012年4月30日，原、被告签订《门面房租赁合同》，约定原告将位于本市秦淮区晨光路112号房屋（以下简称涉案房屋）出租给李正云使用，租赁期自2012年5月1日起至2017年6月30日止，并约定李正云不得擅自转租，否则原告有权终止租赁合同。但李正云无视双方约定，擅自将涉案房屋出租给了两第三人使用。原告得知后于2014年8月2日书面通知两第三人，告知其相关情况并通知其做好撤场准备。2014年8月12日，原、被告双方解除了《门面房租赁合同》，原告要求李正云于2014年8月27日之前交还涉案房屋。为此，原告多次与李正云及两第三人沟通，要求其尽快腾空房屋，但李正云及两第三人置之不理。原告又委托律师于2014年9月2日向两第三人出具律师函，要求其于2014年9月10日前腾退房屋，但两第三人仍然置若罔闻。原告认为，李正云将涉案房屋转租给两第三人的租赁协议未经原告认可，应属无效。原告作为涉案房屋的合法产权人，其所有权应受法律保护，故诉至法院，请求判令：1、两第三人立即迁出秦淮区晨光路112号房屋；2、两第三人支付原告房屋占用费（以15834元／月为基数从2014年9月10日计算至实际迁出之日止）并与原告结清所有水电等费用，李正云对上述使用费、水电费等承担连带偿还责任；3、本案诉讼费用由李正云及两第三人承担。
李正云原审未答辩，未举证。
曹洪涛原审述称，不同意迁出涉案房屋。曹洪涛和被告李正云签有租赁合同，该租赁合同期限未超出两原告与被告签订的租赁期限。李正云还收了曹洪涛20000元的转让费和3300元的押金。两原告对于李正云将房屋租给曹洪涛是知晓的。2013年2月1日曹洪涛租赁的房屋作为电信营业厅正式开业，之前一个月就开始装修，两原告对此也是知晓的。曹洪涛手上持有两原告所写同意李正云转租的材料，也可以证明两原告是知晓的。曹洪涛在2014年1月14日已经把全年的房租打到原告栾永亮的账户上了，一共42000元，每月房租3500元。故曹洪涛与李正云之间的转租协议，两原告是知情的，合法有效，应驳回两原告的诉讼请求。
蒋培红原审述称，不同意迁出涉案房屋。自己和李正云签的合同是2014年4月1日到2017年4月1日，李正云收了蒋培红220000元的转让费还有20000元的押金，李正云把房屋转让给蒋培红，两原告也是知道的。租赁房屋产生的水电费是自己直接交给原告的，都有收条，房屋租金蒋培红已经交给了李正云，交付了半年的租金
原审法院经审理查明，涉案房屋的所有权为原告栾永亮和王兰按份共有，两人各享有50%的产权，房屋产权登记的时间为2011年11月11日。房屋建筑面积为272.47平方米，为挑高设计，被原告隔为两层。2012年4月30日，两原告（甲方）与被告李正云（乙方）签订《门面房租赁合同》，约定甲方将自己所有的位于南京市秦淮区晨光路112号一楼中间一间及整个二楼房屋出租给乙方。出租房屋面积一楼约75平方米，二楼270平方米。租期自2012年5月1日起至2017年6月30日止。其中2012年5月1日至2012年6月30日为免租装修期。第一年至第三年的年租金为190000元，第四年租金为201400元，第五年的租金为213500元。租金每半年支付一次。为保证合同顺利履行，乙方向甲方支付押金10000元。该合同第四条第4款约定：“租赁期间，在合同期限内乙方不得将房屋转租给第三方经营，也不得将该房屋入股、联营，否则甲方有权终止合同”。2013年1月，被告李正云与第三人曹洪涛签订《租赁协议书》，约定被告李正云将涉案房屋的一楼门面出租给曹洪涛使用，租期自2013年2月1日起至2016年1月30日止，第一年租金为3300元每月，第二年、第三年的租金为3500元每月，付款方式为年付。2014年3月，被告李正云与第三人蒋培红签订《租赁协议书》，约定李正云将“晨光路112号二楼及电信后面（场地约350平方）”出租给第三人蒋培红，租期自2014年4月1日起至2017年4月1日止，月租金12500元，付款方式为现金。签订合同时，李正云向第三人蒋培红出具《承诺书》，其内容为：“现将位于南京市秦淮区晨光路112号鑫众棋牌室转让给蒋培红，因我是二房东，原与大房东栾永亮签订的租赁协议其中有一条是在租赁经营期限内不得转让给第三方经营。因房东栾永亮出国在外无法和蒋培红见面……如与大房东栾永亮发生租赁纠纷，一切责任由李正云负责并支付蒋培红转让费贰拾贰万元正”。2014年8月12日，原告王兰、栾永亮（甲方）与被告李正云（乙方）签订《终止协议》，协议内容为：“经甲、乙双方友好协商，双方于2012年4月30日签订的关于南京市秦淮区晨光路112号一楼中间一间及整个二楼《门面房租赁合同》自2014年8月30日起终止。本协议签订后三日内双方结清所有费用并办理房屋交接手续（2014年8月27日办理）”。2014年8月14日，原告栾永亮向第三人曹洪涛出具《收条》，其内容为：“今收到曹洪涛预付租金18333此据”。第三人曹洪涛称两原告与被告李正云解除合同后曾与第三人曹洪涛进行过协商，本来是准备直接与第三人曹洪涛签订新的房屋租赁合同的，后因原告不愿意在新租赁合同中书面明确不得转租的情形，导致协商失败，未能签订新的租赁合同，该收据为协商过程中，原告认可收到第三人2014年9月1日至2015年1月30日房租的证据。两原告则表示愿意在第三人曹洪涛迁出涉案房屋时退还18333元。2014年9月2日，原告王兰、栾永亮委托律师向第三人曹洪涛、蒋培红及案外人蒋频邮寄《律师函》，告知两第三人及蒋频，因被告李正云与两原告签订的《门面房租赁合同》中明确约定了李正云不得转租，故李正云将晨光路112号房屋转租给两第三人的行为违反了合同约定，两原告与李正云已于2014年8月12日解除了双方之间的《门面房租赁合同》，两原告作为晨光路112号房屋的合法产权人要求第三人蒋培红于2014年9月7日后，第三人曹洪涛于2014年9月10日后撤出晨光路112号房屋并结清水电等相关费用，逾期未撤出将承担所有法律责任。两第三人均收到了上述《律师函》。
另查明，第三人曹洪涛在涉案房屋的一层门面经营中国电信营业厅，对店面门头及内部进行了装修，于2013年7月1日申领了《营业执照》，截至本案原审审理过程中仍在正常经营。2014年1月14日，第三人曹洪涛向原告栾永亮转账41600元，汇款用途为“曹洪涛付晨光路112号2014年房租费”。
再查明，第三人蒋培红在涉案房屋的二层及一层电信营业厅后部经营麻将档，原告栾永亮自2014年5月8日起，每两个月上门向其收取电费一次，每次收取电费后会向第三人蒋培红出具收到电费的《收条》。
以上事实有当事人陈述、《房屋产权证》、《门面房租赁合同》、《租赁协议书》、《承诺书》、《终止协议》、《律师函》、《汇款凭证》、《营业执照》、《收条》及《电费分摊表》等证据予以证实。
原审法院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，两原告与被告李正云签订的《门面房租赁合同》第四条明确约定了李正云不得转租，从第三人蒋培红持有的被告李正云书写的《承诺书》也可以看出第三人蒋培红对该不得转租的约定在与李正云签订转租合同时是明知的。第三人蒋培红与被告李正云签订的转租合同租期自2014年4月1日开始，但2014年8月12日，两原告就与被告李正云解除了《门面房租赁合同》，并于2014年9月2日向第三人蒋培红邮寄《律师函》以李正云的转租未经其同意为由，要求蒋培红撤出涉案房屋，可见即使两原告在2014年4月1日就已知悉被告李正云将涉案房屋转租给蒋培红的事实，在六个月内，其均有权主张转租合同无效，且第三人蒋培红在明知被告李正云无权转租的情况下，仍与其签订转租合同，应承担由此产生的商业风险，故由于2014年9月2日，两原告对被告李正云的转租提出了异议，本案中被告李正云与第三人蒋培红签订的转租合同应属无效。转租合同无效，被告李正云与两原告的租赁合同又协商一致解除，故对于两原告作为涉案房屋的所有权人要求第三人蒋培红迁出涉案房屋的诉请，原审法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对于两原告要求第三人蒋培红自2014年9月10日起支付房屋使用费的诉请，原审法院予以支持。本案中第三人蒋培红仅转租使用了涉案房屋的二楼和一楼部分面积，并未使用房屋的全部，两原告要求其按照被告李正云租赁合同租金就房屋全部面积支付房屋使用费，没有事实和法律依据，应以蒋培红与被告李正云签订的转租合同租金作为标准支付房屋使用费为宜，即每月12500元。
第三人曹洪涛于2013年2月1日就与被告李正云签订了转租合同，且其经营的为一楼电信营业厅，具有明显的门头标识，原告收取水电费的方式为上门收取，应看到涉案房屋经营者的变化，且2014年全年的房租第三人曹洪涛是在2014年1月14日就直接汇款给了原告栾永亮，故原告在2014年9月2日对转租提出异议已超过六个月的期限，该转租有效。但因原告与被告之间的房屋租赁合同已经解除，且第三人曹洪涛在2014年8月14日知道该租赁合同解除后未能与原告就涉案房屋的出租问题达成新的租赁合同，故第三人曹洪涛与原告之间没有房屋租赁合同关系，故对于原告要求第三人曹洪涛迁出涉案房屋的诉请，原审法院予以支持。第三人曹洪涛已经直接向两原告支付了2014年全年的费用，故房屋使用费应自2015年1月1日起计算。案中第三人曹洪涛仅转租使用了涉案房屋的一楼部分面积，并未使用房屋的全部，两原告要求其按照被告李正云租赁合同租金就房屋全部面积支付房屋使用费，没有事实和法律依据，应以曹洪涛与被告李正云签订的转租合同租金作为标准支付房屋使用费为宜，即每月3500元。两原告自愿在第三人曹洪涛迁出涉案房屋时退还第三人曹洪涛18333元，不违反法律的禁止性规定，从便利当事人的角度考虑，本案一并处理。原告在诉讼请求中要求两第三人与其结算水、电费，但未能提供相应的证据证明水、电费金额，故该项诉讼请求原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、第三人蒋培红于判决生效之日起十日内自本市秦淮区晨光路112号房屋中迁出并支付原告王兰、栾永亮房屋使用费（自2014年9月10日起自实际迁出之日止，按每月12500元的标准计算）。二、第三人曹洪涛于判决生效之日起十日内自本市秦淮区晨光路112号房屋中迁出并支付原告王兰、栾永亮房屋使用费（自2015年1月1日起自实际迁出之日止，按每月3500元的标准计算）。三、原告王兰、栾永亮自第三人曹洪涛迁出本市秦淮区晨光路112号房屋之日起五日内，退还第三人曹洪涛18333元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告王兰、栾永亮的其他诉讼请求。案件受理费2068元，由第三人蒋培红负担。
上诉人蒋培红不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院认定转租合同无效与事实相悖。被上诉人栾永亮和王兰定期向上诉人收取电费，并出具收条，显然，这期间栾永亮和王兰是认可上诉人与被上诉人李正云签订的《租赁协议书》的，确认转租有效；二、被上诉人以转租未经同意为由要求上诉人撤出涉案房屋，属于对之前认可行为的反悔，此种反悔并不属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的情形。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，依法确认上诉人与李正云之间的房屋转租合同有效，并判令被上诉人承担一、二审案件诉讼费。
被上诉人栾永亮、王兰共同答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人李正云和原审第三人曹洪涛未到庭应诉。
本院对原审查明事实予以确认。二审期间，双方均未提交新证据。
本院认为，被上诉人栾永亮、王兰作为房屋出租人与被上诉人李正云签订房屋租赁合同后，承租人李正云将房屋分别转租给上诉人蒋培红以及原审第三人曹洪涛使用，该转租行为应当得到出租人的同意，因上诉人蒋培红未能提供充分证据证明其承租房屋是得到了出租人的同意，原审法院认定李正云与上诉人之间的租赁合同无效，符合法律规定。上诉人上诉主张其租赁后向被上诉人栾永亮、王兰直接交纳了电费，故出租人应当是同意的，此项上诉理由并无法律依据，本院不予采纳。因合同履行过程中出租人与承租人已经解除了合同，且上诉人蒋培红签订的租赁合同为无效合同，故上诉人占用使用房屋已经没有法律依据，原审法院判决其迁出讼争房屋并支付相应的房屋使用费，处理结果正确。
综上，原审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2068元，由上诉人蒋培红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年七月二日
书 记 员 罗程允