湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民再终字第00026号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）长沙梦洁房地产开发有限公司。
法定代表人姜天武，该公司董事长。
委托代理人杨凡，湖南芙蓉律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）黄念。
委托代理人王维，湖南耀银律师事务所律师。
申请再审人长沙梦洁房地产开发有限公司（以下简称梦洁公司）与被申请人黄念商品房预售合同纠纷一案，长沙市开福区人民法院（以下简称一审法院）于2013年1月11日作出（2012）开民一初字第323号民事判决。梦洁公司、黄念均不服，向本院提起上诉。本院于2013年8月5日作出（2013）长中民三终字第01285号民事判决，该判决已发生法律效力。梦洁公司仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2013年12月9日作出（2013）湘高法民申字第769号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人梦洁公司委托代理人杨凡，被申请人黄念委托代理人王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年1月6日，一审原告黄念起诉至一审法院称：2010年12月21日黄念与梦洁公司签订《梦洁·金色屋顶商品房购房协议》（下称购房协议）。购房协议中约定，黄念以1772903元的价格购买梦洁公司开发的位于长沙市湘江中路一段66号金色屋顶1栋2X层22XX号商品房（下称涉案房屋）。另约定，梦洁公司应当于2011年7月与黄念签订正式的购房合同并办理产权证。协议签定的当日，黄念即向梦洁公司支付了全部购房款1772903元，并缴纳了税费88925元。梦洁公司收取了上述款项并向黄念开具了相关票据。黄念随后入住，并花费1700000元对该商品房进行了装修。在约定的办证期限届满后，黄念多次催告梦洁公司为其办理相关权证手续，但梦洁公司迟迟不予办理。黄念后得知，在将涉案房屋出售给黄念时，梦洁公司已经将该房屋出售给第三人案外人高阳，与案外人高阳签订了商品房买卖合同并办理了备案登记手续。同时，在黄念与梦洁公司签订购房协议时，该商品房已抵押给银行办理抵押贷款。因此，黄念认为双方签订购房协议时，梦洁公司故意隐瞒了涉案房屋已出售给第三人，且已办理抵押的相关事宜。因梦洁公司的“一房两卖”行为导致黄念无法办理商品房登记备案手续和获取涉案房屋的房屋所有权，严重侵害了黄念的合法权益和破坏了商品房交易秩序。故诉至人民法院，请求判令：撤销双方签订的购房协议；梦洁公司返还黄念已支付的购房款1772903元，税费88925元，并支付相应银行利息123811元（利息暂从2010年12月21日计算至2012年1月6日，剩余利息计算至全部款项返还之日）；梦洁公司赔偿黄念房屋差价损失1236907元；梦洁公司赔偿黄念一倍已付购房款1772903元；梦洁公司退还黄念装修价值1025306元；梦洁公司承担本案诉讼费、保全费等一切相关费用。
一审被告梦洁公司辩称：梦洁公司与黄念签订的购房协议合法有效，梦洁公司没有“一房二卖”损害黄念的权益。首先，所谓“一房二卖”应当建立在二份买卖合同都合法有效的前提下，梦洁公司诉案外人高阳商品房买卖合同纠纷一案已由一审法院另作出一审判决，判令梦洁公司与案外人高阳所签订的商品房买卖合同无效，因此梦洁公司实际并未将涉案房屋销售给案外人高阳。其次，黄念所称涉案房屋已抵押给银行，与事实不符。梦洁公司在本案审理前已将该房屋的抵押登记注销。此外，双方签订购房协议时，已向黄念告知该房屋的有关情况，因此梦洁公司没有故意隐瞒和欺诈的行为。双方签订的购房协议，协议第二条注明房屋已在2010年4月交付，双方于2011年7月签订正式的购房合同，办理产权证，从时间顺序就可知黄念购房时对该房屋的有关情况是有所知晓的。因此，双方才会形成先交房后签订正式商品房买卖合同的特殊约定。现梦洁公司与案外人高阳商品房买卖合同纠纷案件已进入二审，本案审理受该案审理结果影响，故本案应中止审理。综上，请求驳回黄念的诉讼请求。
一审法院一审查明：位于长沙市湘江中路一段66号金色屋顶是梦洁公司开发的商品房项目，案外人黄健国在此预订了2203房和涉案房屋两套房屋，并在2010年4月从梦洁公司收取了这两套房屋的钥匙，后黄健国放弃购买涉案房屋，经与黄念联系，黄念在黄健国的介绍下于2010年12月21日与梦洁公司签订了购房协议，协议约定黄念购买涉案房屋，建筑面积202.34平方米，认购价为1772903元，房地局进窗税费为88925元，总计为1861828元。该协议注明双方已在2010年4月交房，将于2011年7月签订正式购房合同并办理产权证。2010年12月21日，黄念向梦洁公司交付全部购房款1772903元以及契税、房屋维修基金、办证费等其他费用88925元，但由于梦洁公司直至2012年元月仍无法为黄念办理涉案房屋的产权证，故黄念提起诉讼。
另查明，根据长沙市房地产交易管理所的信息显示，梦洁公司已在2009年1月将涉案房屋出售给案外人高阳，并已办理了商品房预购登记。同时，该商品房已办理了贷款抵押手续，抵押权人是中国银行股份有限公司长沙左家塘支行，抵押期限共240个月，自2009年1月22日起至2029年1月22日。2010年4月该房抵押担保的主债权，即案外人高阳名义所借中国银行股份有限公司长沙左家塘支行的贷款已全部一次性归还，但尚未在长沙市住建委办理抵押担保登记手续的注销。
2011年梦洁公司向一审法院提起诉讼，称2009年1月为筹措资金支付工程款，故安排案外人高阳在内的4名公司职工与该公司签订了虚假的商品房买卖合同（包括涉案房屋在内），再到银行办理商品房按揭贷款合同。现梦洁公司当初通过房屋按揭得到的贷款已由梦洁公司还清，案外人高阳却拒绝配合办理预告登记的注销手续，故要求法院判决其与案外人高阳之间在2009年1月21日签订的涉案房屋买卖合同无效，要求案外人高阳配合梦洁公司到长沙市房地产管理所办理涉案房屋预告登记的注销手续等。而案外人高阳则提出反诉要求判令梦洁公司为案外人高阳办理涉案房屋的《房屋所有权证》和《国土使用证》。该案一审法院于2012年4月19日作出（2011）开民一初字第1396号民事判决书，判决书的主要内容有：一、梦洁公司与案外人高阳签订的《长沙市商品房买卖合同》无效；二、案外人高阳配合梦洁公司在长沙市房地产交易管理所办理涉案房屋买卖预告登记的注销手续；三、驳回梦洁公司其他诉讼请求；四、驳回案外人高阳的反诉请求。一审判决后案外人高阳上诉，后在该案诉讼过程中案外人高阳撤回上诉并已配合梦洁公司在长沙市房地局办理了预售登记注销手续。
在本案审理过程中，一审法院根据黄念的申请，对涉案房屋的装修费用和市场价值委托中介机构进行评估鉴定，2012年6月18日湖南省房协司法鉴定中心作出湘房协司鉴字第（2012）第3号鉴定报告，鉴定结论为室内装修费用为887834元。湖南恒永房地产评估咨询有限公司作出湘恒永房评字（2012）第5012号房地产评估报告，鉴定结论为涉案房屋市场价值（不含装修）为3009000元。另黄念在该案庭审中向一审法院提交了4张发票，证明其在涉案房屋内安装了德国产供暖设备，设备及安装总费用为11800O元，安装窗帘费用为19472元。以上两项共计137472元未包括在评估机构的装修费用内。
一审法院一审认为：一、该案双方当事人在2010年12月21日签订的购房协议具备商品房买卖的主要内容，应认定为商品房买卖合同，该合同的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的内容，在出卖人订立商品房买卖合同时具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。黄念主张梦洁公司存在隐瞒涉案房屋已抵押及已经出卖给第三人的事实。该院认为，涉案房屋是为案外人高阳在中国银行股份有限公司长沙左家塘支行的按揭贷款办理的抵押登记，按物权法的规定，主债权消灭的，担保物权消灭，由于2010年4月案外人高阳名下的按揭贷款已全部一次性归还，即便长沙市住建委尚未办理抵押担保的注销手续，债权人中国银行股份有限公司长沙左家塘支行名下享有的抵押物权应在2010年4月已经消灭，201O年12月21日黄念与梦洁公司签订22XX号房屋的商品房买卖合同时该房应认定为无抵押障碍，梦洁公司无隐瞒房屋已抵押的事实。对梦洁公司是否存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定的故意隐瞒涉案房屋已出卖给第三人的情形。2010年12月21日黄念与梦洁公司在签订购房协议时，梦洁公司与案外人高阳已在2009年1月签订商品房预售合同并已办理预告登记，按照建设部2008年2月颁布的《房屋登记办法》的规定，涉案房屋从客观表现上已出卖给第三人，由此造成黄念购买涉案房屋后无法按约定办理产权过户，梦洁公司与案外人高阳间商品房预售合同是否有效对黄念造成的障碍并无二异，一审法院认为梦洁公司的行为符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定的故意隐瞒涉案房屋已出卖给第三人的情形。虽在此后梦洁公司通过诉讼认定其与案外人高阳间商品房预售合同无效，并办理了案外人高阳名下的商品房销售预告登记的注销，梦洁公司的行为系事后纠错，不能改变其与黄念签订合同时欺瞒的主观过错的存在。二、由于梦洁公司在与黄念签订购房协议隐瞒该房已出卖给第三人的情形，故黄念有权依据合同法第五十四条的规定申请人民法院撤销双方间房屋买卖合同关系，对黄念要求撤销合同的请求予以支持，同时按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的内容，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在本案中，黄念已提出要求梦洁公司返还已付购房款及利息的请求，对此，予以支持。黄念所缴税费及鉴定的房屋装修价值作为黄念的实际损失由梦洁公司承担赔偿责任。黄念在涉案房屋内安装的供暖设备及窗帘是为特定房屋定制，在撤销房屋买卖合同房屋退回梦洁公司的情况下，供暖设备及窗帘应随房屋归属由梦洁公司承接，故黄念安装德国产供暖设备所花费的设备及安装总费用118000元，以及安装窗帘的费用19472元应认定为黄念的损失，由梦洁公司承担赔偿责任。另黄念根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的内容可要求梦洁公司另承担已交房价一倍的赔偿责任，即1772903元。三、黄念要求梦洁公司赔偿房屋差价损失1236907元，对此，该院认为，本案中黄念已行使撤销权消灭了双方间买卖合同关系，而黄念主张的房屋差价是房屋在购买后的升值，是合同履行后的可得利益，不应包括在撤销合同后赔偿损失范围内，故对黄念要求赔偿房屋差价损失的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、撤销黄念与梦洁公司签订的购房协议；二、梦洁公司在本判决生效之日起十日内向黄念退还购房款1772903元，并按同期人民银行一年期贷款利率标准支付该款从2010年12月22日至实际还款之日的利息；三、梦洁公司在本判决生效之日起十日内向黄念赔偿已付的契税、房屋维修基金、办证费等其他费用损失88925元，赔偿22XX号房室内装修费用损失887834元，赔偿22XX房安装供暖设备及窗帘的费用损失137472元；四、梦洁公司在本判决生效之日起十日内另向黄念赔偿1772903元；五、黄念在梦洁公司返还以上购房款、利息及给付赔偿款的同时应将涉案房屋连同安装的供暖设备、窗帘，以及缴纳契税、房屋维修基金、办证费等费用的票据、安装的供暖设备、窗帘费用票据等一并交付给梦洁公司；六、驳回黄念要求梦洁公司赔偿房屋差价损失1236907元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费53945元，财产保全费5000元，黄念承担15932元，梦洁公司承担43013元，鉴定评估费47000元，黄念承担7000元，梦洁公司承担40000元。
黄念不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误。一、一审判决对“在2010年12月21日黄念与梦洁公司签订22XX号房屋的商品房买卖合同时，该房应认定为无抵押障碍，梦洁公司无隐瞒房屋已抵押的事实”认定错误，与事实不符。二、本案中黄念提出的房屋差价损失系合同解除后黄念失去之可预期取得的利益。该差价是梦洁公司违约获取之利益，相反即黄念失去之利益。梦洁公司应当赔偿房屋差价损失。因此，请求依法改判一审判决第六项，判梦洁公司向黄念赔偿房屋差价损失1236907元；一、二审案件受理费由梦洁公司负担。
梦洁公司答辩称：一、在2011年梦洁公司就已将该房屋的抵押登记予以注销，同时在本案一审过程中，梦洁公司与案外人高阳的无效登记已经注销，因此不存在黄念所称的还存在抵押登记和预告登记的情形。二、在双方的房屋买卖过程中，梦洁公司没有一房二卖的行为，没有故意隐瞒的主观过错，因此不应承担黄念所提出的所有赔偿请求。
梦洁公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、本案缺乏适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条规定的前提条件，即出卖人无法向买受人交付房屋，买卖人的合同目的无法实现。二、本案事实不具备上述司法解释第九条适用的客观要件，即不存在已将争议房屋出卖给第三人的情况。三、本案不具备上述司法解释第九条适用的主观要件，出卖人并没有隐瞒争议房屋的权利状况以及有关诉讼的情况。因此，请求依法驳回黄念的全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用、鉴定评估费等费用由黄念承担。
黄念答辩称：一、梦洁公司所称2010年4月已告知黄念涉诉房屋有纠纷的主张并不属实，也没有任何证据证明；梦洁公司以黄建国已知晓该情况，推定黄念也知晓的事实不属实，在梦洁公司与黄建国的判决书中也并未体现梦洁公司已告知上述情况的事实。二、自2009年1月19日起至黄念起诉时止，涉诉房屋一直登记在案外人高阳名下，因此梦洁公司已经构成了“一房二卖”。在签订购房协议时，梦洁公司并未告知已将涉案房屋卖给案外人高阳的事实，而且梦洁公司也在和案外人高阳进行诉讼，纠纷一直没有处理完毕，说明梦洁公司故意隐瞒的事实真实存在。三、梦洁公司主张其与案外人高阳于2010年4月填写了注销预告登记申请书的情况不属实，该申请书上并没有时间记载，而且在2012年1月6日，涉案房屋也还登记在案外人高阳名下。四、黄念对涉案房屋进行了装修和采购，在合同解除后，该房屋返还给了梦洁公司，因此梦洁公司应当赔偿黄念相应损失。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院二审认为：本案主要的争议焦点系梦洁公司在与黄念于2010年12月21日签订购房协议时，是否存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条所规定的情形，以及梦洁公司应赔偿黄念的损失如何认定。首先，在与黄念签订购房协议之前，梦洁公司已于2009年1月就涉案房屋签订了商品房买卖合同，并办理了贷款抵押手续，直至梦洁公司与黄念签订购房协议时仍未被撤销。虽然梦洁公司称其已于2010年4月还清了抵押贷款，但涉案房屋的抵押担保登记直至2012年3月2日仍未被注销，致使黄念无法办理过户手续，严重影响了其权利的实现。梦洁公司主张称黄念前往购买房屋时，梦洁公司就明确告知了黄念涉案房屋存在商品房买卖合同纠纷的情况。但梦洁公司对其上述主张未能提供充分证据予以证明，因此对于梦洁公司的上述主张，不予支持。由于梦洁公司在与黄念签订购房协议时，并未明确告知黄念，梦洁公司与案外人高阳曾就涉诉房屋签订了商品房买卖合同，并且办理了贷款抵押登记的情况，因此梦洁公司存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）、（三）项所规定的情形。根据该司法解释的规定，黄念有权解除其与梦洁公司所签订的购房协议，并请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，以及请求支付不超过已付购房款一倍的赔偿款。其次，由于黄念已向梦洁公司支付了购房款1772903元，并为装修涉诉房屋实际支付了安装供暖设备的费用118000元，安装窗帘的费用19472元，以及契税、房屋维修基金、办证费等其他费用88925元。因此，一审法院认定梦洁公司应向黄念退还购房款1772903元，并向黄念赔偿涉诉房屋的室内装修费用损失887834元，安装供暖设备及窗帘的费用损失137472元，以及根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条判令梦洁公司向黄念赔偿已付购房款的一倍，即1772903元，并无不当，应予以维持。第三，对于黄念所主张的1236907元房屋差价损失。从黄念与梦洁公司就涉诉房屋进行交易的过程看，先是由梦洁公司向黄念交房，再是双方签订购房协议，并由黄念一次性支付购房款，最后才签订正式的商品房买卖合同，这一交易过程与正常的商品房买卖流程不符。对于这一非正常的交易过程，作为买受人，在购房涉案房屋时，应当更加审慎，了解涉诉房屋是否存在抵押登记等瑕疵。由于黄念未能尽到审慎义务，对于黄念与梦洁公司之间的购房协议被撤销，黄念也存在一定的过错，因此一审法院对黄念所主张的1236907元房屋差价损失不予支持，并无不当。据此，一审判决事实认定清楚，处理恰当，黄念与梦洁公司的上诉理由均不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费53945元，由黄念负担15932元，梦洁公司负担38013元。
申请再审人梦洁公司申请再审称：一、二审判决依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）、（三）项规定处理本案，适用法律错误，且显失公平。1、本案缺乏适用该司法解释的前提条件。根据该司法解释规定可得出，适用该法律的前提条件是主张权利人（即主张解除合同、撤销合同、无效合同的买受人）存在合同目的无法实现情形，具体在商品房买卖合同纠纷中，即存在买受人无法取得所出售房屋的情形，方才适用。本案中，涉案房屋一直是黄念占有、使用，不存在上述情形。2、本案不具备适用该司法解释的客观要件。适用该司法解释须存在出售方将涉案房屋出卖给第三人的情形，但本案中梦洁公司并未将该房屋出卖给案外人高阳。梦洁公司虽然与案外人高阳签订过商品房买卖合同，但案外人高阳即未支付对价，梦洁公司也未将房屋交付给案外人高阳，且该民事行为已被一审法院认定为无效民事行为。3、本案不具备适用上述司法解释的主观要件即出卖人梦洁公司并没有隐瞒争议房屋的权利状况，以及有关涉诉情况。梦洁公司在出售涉案房屋时即向黄念如实告知了相关情况，且在未收取任何房款的情形下于2010年4月向黄念先交付了房屋，黄念花巨资对房屋进行了装修。这一系列行为表明，黄念对房屋状况是知情的。综上，请求撤销二审判决，驳回黄念的各项诉讼请求。
被申请人黄念辩称：一、梦洁公司的行为已构成欺诈，本案应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。1、双方签订的购房协议合法有效，黄念已按约支付了全部房款。但梦洁公司没有履行告知义务，其行为属于故意隐瞒，应当适用上述司法解释规定。同时，根据该规定，梦洁公司应当依法向黄念支付相当于购房款一倍金额的惩罚性赔偿金。2、即便在本次审理中，梦洁公司主张涉案房屋目前已经解除抵押，撤销了之前的房屋预售登记。但是，该行为属于梦洁公司的事后纠错，不能规避两个法律事实的存在，即在截至黄念一审起诉时，涉案房屋已经抵押并已出售给案外人高阳。3、梦洁公司事后纠错的行为并不影响本案适用上述司法解释。首先从最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的全文来看，均表述对开发商滥用权利的遏制与惩罚，以及对购房者合法权益极力保护的立法精神。可以说该司法解释在本质上是一部商品房交易方面的《中华人民共和国消费者权益保护法》。其次用体系解释的方法进行分析，该司法解释第九条的立法本意是赋予购房者解除或撤销合同的权利，并且对开发商不诚信行为予以重罚。该司法解释第八条适用的前提条件是“导致商品房买卖合同目的不能实现的”，第九条的适用前提条件是“具有下列（欺诈）情形之一的”，而不是以能否实现合同根本目的为前提，适用司法解释第九条所产生的法律后果也不以出卖人是否有事后纠错行为而发生变化。二、梦洁公司在与黄念签订购房协议时故意隐瞒涉案房屋已抵押和已经出售给了第三人事实，其行为构成欺诈。1、一、二审审理中，黄念已提供的证据表明，自2009年1月19日起至黄念向一审法院起诉时，涉案房屋一直登记在案外人高阳名下，梦洁公司已与案外人高阳完成了商品房交易的所有程序，涉案房屋已经销售给了案外人高阳，致使黄念在当时无法获得涉案房屋所有权。2、在梦洁公司与黄念签订购房协议前，梦洁公司不但隐瞒了涉案房屋房已经销售的事实；而且在签订购房协议后，梦洁公司就涉案房屋与案外人高阳诉讼仍未解决。该事实表明至少在黄念一审起诉前，并没有取得涉案房屋所有权，并不能按照购房协议约定时间为黄念办理房屋产权证。因此，梦洁公司故意隐瞒涉案房屋房已抵押和已销售事实的主观恶意相当明显。三、双方签订的购房协议应当认定为商品房买卖合同。首先从协议内容分析，协议中约定了房屋位置、房屋价款、交房时间、办理权证时间等合同主要条款，符合商品房买卖合同构成要件。其次从合同履行情况分析。黄念已全部缴纳方可及相应契税，已完全履行了合同内容。综上，在本案中，黄念是没有任何过错，请求依法支持黄念提出的全部诉讼请求。
再审期间，申请再审人梦洁公司未提供新证据。
再审期间，被申请人黄念提供如下证据：
证据一，一审法院（2011）开民一初字第1396号民事判决；
证据二，《关于22XX房购买情况的说明》和一审法院（2011）开民一初字第1399号民事判决；
证据三，本院（2011）长中民三终字第1238号民事判决。
上述证据，拟证明梦洁公司与黄念签订购房协议前，就涉案房屋与案外人高阳发生纠纷，黄念一审起诉时纠纷尚未审结；案外人黄建国不知道涉案房屋被抵押和被出售的情况；本院已根据上述司法解释第九条的规定作出支持惩罚性赔偿的判决，有案例可循。
申请再审人梦洁公司发表如下质证意见：证据一至证据三，真实性无异议，关联性、证据目的均有异议。证据一不属于新证据，不能达到黄念主张的证明目的。证据二，不属于新证据，与本案缺乏关联性。证据三，与本案缺乏关联性，不属于新证据。
本院质证如下：上述证据均不属于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条中关于新证据的情形，不予认证。
再审查明的案件事实与一、二审查明的案件事实基本一致。
本院再审认为：本案争议焦点为，一、一、二审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定处理本案适用法律是否错误。二、一、二审判决依据上述司法解释规定判令梦洁公司承担已付购房款一倍的赔偿数额是否过高。
关于第一争议焦点。经审查，双方当事人对一、二审判决查明事实无异议。本案中，梦洁公司在与黄念签订购房协议时，梦洁公司与案外人高阳曾就涉诉房屋签订了商品房买卖合同，并且办理了贷款抵押登记的情况，梦洁公司主张其已将上述事实告知黄念，缺乏证据证明，不予采信。上述事实客观存在，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形。一、二审据此予以判决，适用法律正确。
关于第二个争议焦点。经审查，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。该司法解释规定赔偿数额也并不是已付购房款的当然一倍，而是不超过一倍，具体数额的确定应当考虑买受人的损失情况及出卖人的主观恶意程度，同时兼顾惩罚性赔偿的制裁和遏制功能等诸多因素。本案中，梦洁公司在与黄念签订购房协议之前就已将涉案房屋交付给黄念使用，黄念入住房屋后投资装修，截止现在均未影响到黄念对涉案房屋的居住使用，且梦洁公司在与案外人高阳产生纠纷后积极应诉，最终实现了诉讼目的。上述事实表明，梦洁公司主观恶意程度不大，且未给黄念居住使用涉案房屋造成实际影响。一、二审判决梦洁公司赔偿黄念已付房款一倍的赔偿数额欠妥，显失公平，再审予以纠正，对黄念提出的该项诉讼请求不予支持。另，鉴于黄念已居住使用涉案房屋多年，对黄念提出的梦洁公司应支付其已付房款利息的诉讼请求亦不予支持，再审对此予以纠正。
综上，一、二审判决认定事实清楚，但实体判决部分欠妥，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销一审法院（2012）开民一初字第323号民事判决及本院（2013）长中民三终字第01285号民事判决；
二、撤销长沙梦洁房地产开发有限公司与黄念签订的《梦洁·金色屋顶商品房购房协议》；
三、长沙梦洁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黄念退还购房款本金1772903元；
四、长沙梦洁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黄念赔偿已付的契税、房屋维修基金、办证费等其他费用88925元，赔偿22XX号房屋内装修费用损失887834元；赔偿22XX房安装供暖设备及窗帘的费用损失137472元；
五、黄念在长沙梦洁房地产开发有限公司返还以上购房款及给付赔偿款的同时应将涉案房屋连同安装的供暖设备、窗帘全部装修，以及缴纳契税、房屋维修基金、办证费等费用的票据、安装的供暖设备、窗帘费用票据等一并交付给长沙梦洁房地产开发有限公司；
六、驳回黄念其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费53945元，财产保全费5000元，黄念承担15932元，长沙梦洁房地产开发有限公司承担43013元，鉴定评估费47000元，黄念承担7000元，长沙梦洁房地产开发有限公司承担40000元。二审案件受理费53945元，由黄念承担15932元，长沙梦洁房地产开发有限公司承担38013元。
本判决为终审判决。
审判长 王 波
审判员 陈利文
审判员 龙新国
二〇一五年三月十一日
书记员 黄勤勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。