上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1864号
上诉人（原审被告）上海兆鼎纸业有限公司，住所地上海市。
法定代表人薛敏，董事长。
委托代理人周珩，江苏新苏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海松鑫投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人林媛，总经理。
委托代理人蔡修浒，上海陈海杰律师事务所律师。
上诉人上海兆鼎纸业有限公司（以下简称“兆鼎公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人兆鼎公司的委托代理人周珩、被上诉人上海松鑫投资管理有限公司（以下简称“松鑫公司”）的委托代理人蔡修浒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年3月13日，松鑫公司（甲方）与兆鼎公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将宝山区沪太路XXX号内厂区（以下简称“系争房屋”），厂房面积约4，000平方米（包括建筑面积、简易棚、门卫、公摊面积）独门独院出租给乙方做纸品仓储、加工，集装箱装卸使用；租期从2012年3月18日至2018年3月17日，第一期从2012年3月18日至2015年3月17日，每年租金合计人民币（以下币种均为人民币）95万元；第二期从2015年3月18日至2018年3月17日，租金递增7%，每年租金1，016，500元；租金每月合计79，166元，租金以6个月一次支付，实付47.5万元，每次支付租金提前30天，先付后用，以上租金由甲方开上海市服务行业发票给乙方；乙方在缴纳完首次付款后向甲方支付79，166元作为租赁保证金；乙方按合同约定足额支付各种费用，每拖欠超过一天按日租金的10%收取滞纳金，超过30天的，甲方有权收回厂房终止合同；承租人拖欠各项费用累计达到1万元以上的，甲方有权单方解除合同；甲乙双方不得提前终止合同，否则被视为违约处理，特殊情况下需提前终止合同时，必须提前三个月通知对方，如乙方需终止合同，乙方以一个月租金作为违约金赔偿给甲方，若甲方单方解除协议，则退还乙方保证金，并赔偿乙方一个月保证金，协商赔偿乙方搬迁费用。合同签订后，兆鼎公司支付松鑫公司租金至2015年3月17日。2014年8月5日，上海市公安局宝山分局刘行派出所向兆鼎公司出具消防监督检查意见通知书，监督检查记录载明，消防行政许可（备案）情况（否），消防安全管理完善（否），建筑防火状况完好（是），消防设施完好（否），需移送公安机关消防机构处理（否），其他情况记录：临时搭建不符合消防安全（500平方米）。2015年2月8日，兆鼎公司向松鑫公司发出通知，内容为，兆鼎公司租用沪太路XXX号第一期于2015年3月17日到期，兆鼎公司决定不再续租。2015年3月7日，松鑫公司回函，主要内容为，兆鼎公司提前解除合同，请于2015年3月10日前支付一个月赔偿金79，166元，并签署终止协议，方可解除租赁合同。2015年5月，松鑫公司诉至原审法院，要求解除双方间的《租赁合同》，兆鼎公司支付2015年3月18日至2015年4月26日的租金，并支付违约金84708元。
原审法院另查明，上海市宝山区沪太路XXX号四幢厂房房地产权利登记在上海浪潮机器有限公司。2011年12月6日，松鑫公司（乙方）与上海浪潮机器有限公司（甲方）签订《租赁协议》，约定甲方现有厂房、办公楼等产证面积3，544平方米，电源、水源及厂区内所有构建物全部出租给乙方；租期从2011年12月15日至2022年2月14日。松鑫公司表示，其出租给兆鼎公司的4，000平方米厂房中，3500平方米厂房是有房地产权证的合法建筑，其余约500平方米厂房没有房地产权证及建造的行政审批手续。
原审法院经审理后认为，松鑫公司与兆鼎公司签订的《租赁合同》涉及部分厂房没有房地产权证，也无建造的相关行政审批手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，该部分合同应属无效。合同的其余部分，系双方真实意思，不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效。松鑫公司在《租赁合同》中未告知兆鼎公司所承租的房屋中有部分没有房地产权证，2014年8月5日，公安机关就该部分房屋出具了不符合消防安全的通知书，兆鼎公司作为纸品仓储、加工企业，考虑到生产安全而向松鑫公司提出终止合同，并无不当，不构成违约。松鑫公司要求兆鼎公司支付提前解约违约金，原审法院不予准许。从兆鼎公司提供的短信记录及松鑫公司提供的回函内容看，松鑫公司对兆鼎公司提前解约是有异议的，兆鼎公司主张双方于2015年3月17日协商一致解除合同，法院不予采信。兆鼎公司作为承租人，对何时返还房屋负有举证责任。兆鼎公司提供的2015年3月17日付水电费的收据，无法证明双方于当日进行了房屋交接。兆鼎公司提供的照片反映松鑫公司在厂区内新建房屋，因拍摄时间在2015年5月5日，亦无法证明松鑫公司于2015年3月17日就收回了房屋。兆鼎公司陈述松鑫公司在2015年3月17日之前就挂出了厂房招租的标示，即使兆鼎公司所述属实，当时兆鼎公司尚未搬离系争房屋，松鑫公司挂出招租标示的行为，不代表其已经收回了厂房。综上，兆鼎公司主张于2015年3月17日返还了系争房屋，原审法院不予采信。松鑫公司自认于2015年4月27日收回系争房屋并进行增建，与兆鼎公司提供的照片亦不矛盾，原审法院予以采信。松鑫公司要求兆鼎公司支付2015年3月18日至2015年4月26日期间的租金111，397元，原审法院予以准许。
原审法院据此作出判决：一、松鑫公司与兆鼎公司就宝山区沪太路XXX号房屋签订的《租赁合同》部分无效；二、解除松鑫公司与兆鼎公司签订的上述《租赁合同》有效部分；三、兆鼎公司于判决生效之日起十日内，支付松鑫公司租金111，397元；四、松鑫限公司的其他诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人兆鼎公司不服，向本院提起上诉称：一、由于松鑫公司存在严重违约行为，兆鼎公司已于2015年2月8日函告松鑫公司解除双方间的《租赁合同》，兆鼎公司与松鑫公司间的《租赁合同》应于2015年3月17日解除；二、兆鼎公司已于2015年3月17日将系争房屋返还松鑫公司，原审法院认定兆鼎公司需支付2015年3月18日至2015年4月26日的租金没有依据；三、兆鼎公司不存在逾期腾房的事实，即使按照原审法院认定的松鑫公司于2015年4月27日收房，兆鼎公司也应该依据合同已履行部分的79，166元／月计算房屋占用费，而不是按照未履行部分的84，708元／月计算房屋占用费；四、系争房屋中有500平米的区域系违章建筑，在2014年8月5日被查封之后，兆鼎公司一直没有使用该区域，故在计算租金和使用费的时候应该考虑将该部分予以剔除。据此请求撤销原审法院判决，并依法改判驳回松鑫公司在原审中的全部诉请。
被上诉人松鑫公司答辩称：不同意兆鼎公司的上诉请求。兆鼎公司没有证据证明其已经于2015年3月17日将系争房屋交还给松鑫公司，且就系争房屋中500平米的违章建筑，消防部门虽出过整改通知，但兆鼎公司并没有提供证据表明该部分区域无法继续使用。据此请求驳回兆鼎公司的上诉请求，维持原审法院的判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：一是兆鼎公司与松鑫公司间的《租赁合同》是否已于2015年3月17日解除；二是自2015年3月17日后，兆鼎公司与松鑫公司双方间就系争房屋的费用应如何计算。双方间《租赁合同》约定，如兆鼎公司需提前终止合同，应提前三个月通知松鑫公司，并且赔偿松鑫公司一个月租金。本案中兆鼎公司虽于2015年2月8日函告松鑫公司自2015年3月17日后不再续租系争房屋，但松鑫公司复函要求赔偿一个月租金并签署终止协议方可解除双方间的《租赁合同》，因此双方并未就解除租赁合同一事达成合意。兆鼎公司主张双方间的租赁合同已于2015年3月17日解除，本院不予采信。就2015年3月17日之后双方间租金的计算标准，理应按照租赁协议中约定的第二期（2015年3月18日至2018年3月17日）每年租金1，016，500元的标准予以计算。关于租赁期限，兆鼎公司主张其已于2015年3月17日将系争房屋全部腾交松鑫公司，但并未提供充分证据予以证明，本院难以采信，原审法院依据松鑫公司的自认，确定松鑫公司于2015年4月27日收回系争房屋，并无不当，本院予以确认。据此，原审认定兆鼎公司依据每年租金1，016，500元的标准，支付2015年3月18日至2015年4月26日的租赁费111，397元并无不当。兆鼎公司主张自2014年8月起未再使用500平米违章建筑，亦未提供充分证据予以证明，本院难以采信。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，222元，由上诉人上海兆鼎纸业有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 成 皿
二〇一五年十月十三日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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