湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘03民终219号
上诉人（原审原告）：尤雪梅，女，1963年1月3日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘志，湖南众擎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湖南江滨机器（集团）有限责任公司。
法定代表人：金铭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘朝阳，湖南惟明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭水金，湖南惟明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湘潭市粮食局。
法定代表人：谢四清，该局局长。
委托诉讼代理人：殷武，男，该单位工作人员。
上诉人尤雪梅、湖南江滨机器（集团）有限责任公司（以下简称江滨集团）因与被上诉人湘潭市粮食局使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初1254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案，依法组成合议庭，于2018年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人尤雪梅及其委托诉讼代理人刘志，上诉人江滨集团委托诉讼代理人刘朝阳、彭水金，被上诉人湘潭市粮食局委托诉讼代理人殷武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尤雪梅上诉请求：⒈撤销（2017）湘0304民初1254号民事判决；⒉判令湘潭市粮食局、江滨集团支付尤雪梅房屋征收款1160550.12元，扣除55000元，应补偿1105550.12元；⒊本案一审、二审诉讼费由湘潭市粮食局、江滨集团承担。事实和理由：一审判决认定尤雪梅与湘潭市板塘粮站签订的合同合法有效，且江滨集团应对尤雪梅因房屋拆迁做出合理的补偿，但判决结果显失公平。⑴对拆迁房屋主体的补偿比例不服，一审判决按照35%分配房屋主体拆迁补偿，即495081.69元给尤雪梅，显失公正。不动产最大的价值在于占有、使用并取得相应的收益权，因房屋拆迁导致使用权转让合同履行不能，尤雪梅丧失了未来房屋使用权和预期收益，损失显而易见，尤雪梅至少应当分得70%以上的份额，按照平均值计算应是：9470.49×149.37×70%=990225元。⑵对拆迁房屋主体之外的其他补偿不服，一审判决存在明显错算漏算，除室外设施及其他补偿同意按一审判决不参与分配，搬迁补助同意按一审判决的5271.27元执行外，其余各项补偿计算依据如下：①装修补偿金为2176006元，均价640元/平方米，按照尤雪梅的使用面积，装修装饰补偿款应当为640元/平方米×149.37平方米=95596.8元，一审判决只认定52918.48元，明显不当；②各项奖励和补偿共计680002元，均价200元/平方米，一审数额计算错误，正确补偿数额应当为29874元；③停产停业损失补偿费，均价265元/平方米，一审数额计算错误，正确的补偿金额为39583.05元。请求二审法院依法查明本案实情，作出公平公正判决。
江滨集团辩称，⒈江滨集团与湘潭市板塘粮站签订的《协议书》实为租赁合同。⒉尤雪梅与湘潭市板塘粮站签订的《转让房屋使用权协议书》对江滨集团无法律效力。⒊尤雪梅并非拆迁安置补偿的主体，无权享受拆迁安置补偿。
湘潭市粮食局辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分，湘潭市粮食局无需在本案中承担任何责任。⒈本案所涉房屋的所有人系江滨集团，实际使用人为尤雪梅，湘潭市粮食局不是本案适格的主体。⒉本案所涉房屋的拆迁安置补偿受偿单位系江滨集团，并非湘潭市粮食局，尤雪梅诉请的拆迁安置补偿费用应由江滨集团负担。⒊本案所涉房屋使用权合同相对方是尤雪梅与江滨集团，尤雪梅向湘潭市粮食局主张权利不符合法律规定。
江滨集团上诉请求：⒈撤销（2017）湘0304民初1254号民事判决，并依法改判；⒉本案一审、二审诉讼费由尤雪梅、湘潭市粮食局承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。⑴江滨集团与湘潭市板塘粮站之间签订的《协议书》属于租赁合同性质，一审判决认定江滨集团与湘潭市板塘粮站签订的《协议书》系使用权转让合同错误。⑵一审判决认定尤雪梅与湘潭市板塘粮站签订的《转让房屋使用权协议书》合法有效错误。（二）一审判决适用法律错误。因公共利益需要，涉案房屋被征收，导致《协议书》无法继续履行，江滨集团不存在任何违约行为，依法不承担赔偿责任，一审判决将尤雪梅的门面预期收益也纳入损失范围，适用法律错误。涉案房屋被征收，导致江滨集团对房屋及土地使用权永久丧失，但对于尤雪梅而言，只是一定期限租赁权的丧失，只能按照政策享受承租人的拆迁补偿，对于房屋主体不享有任何补偿权利。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原判，改判支持江滨集团的上诉请求。
尤雪梅辩称，⒈一审判决认定事实正确，江滨集团与湘潭市板塘粮站签订的《协议书》系使用权转让合同。⒉湘潭市板塘粮站与尤雪梅签订的《转让房屋使用权协议书》合法有效。⒊江滨集团因房屋拆迁，已得全额补偿，尤雪梅与刘平为房屋使用权受让人，因江滨集团原因，合同无法履行，遭受重大经济损失，江滨集团应作出公平合理的补偿。请求二审法院依法驳回江滨集团对尤雪梅的诉请。
湘潭市粮食局辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分，湘潭市粮食局无需在本案中承担任何责任。⒈本案所涉房屋的所有人系江滨集团，实际使用人为尤雪梅，湘潭市粮食局不是本案适格的主体。⒉本案所涉房屋的拆迁安置补偿受偿单位系江滨集团，并非湘潭市粮食局，尤雪梅诉请的拆迁安置补偿费用应由江滨集团负担。⒊本案所涉房屋使用权合同相对方是尤雪梅与江滨集团，尤雪梅向湘潭市粮食局主张权利不符合法律规定。
尤雪梅向一审法院起诉请求：⒈请求判令湘潭市粮食局、江滨集团支付尤雪梅门面使用权补偿费180万元；⒉请求判令湘潭市粮食局、江滨集团支付尤雪梅拆迁安置补偿费8万元；⒊本案诉讼费由湘潭市粮食局、江滨集团承担。
一审法院认定事实：1996年1月4日，湘潭市板塘粮站（乙方）与江滨集团（甲方）签订《协议书》，协议约定：乙方向甲方一次性投资人民币24万元整，甲方即在其所建综合大楼北端一、二层为乙方提供建筑面积为356.62平方米的房屋，乙方向甲方所投资金不要求甲方还本计息，甲方同意乙方对其所提供的房屋在不改变所有权属于甲方的前提下，五十年享有无偿使用权。乙方在除使用甲方提供的房屋经营粮油及复制品，做好甲方粮油供应工作外，有权合理利用甲方所提供的房屋，开展多种经营。1996年，江滨集团向湘潭市板塘粮站出具24万元房屋租赁款收据。2004年企业改制，按照当时国家政府要求对粮食企业进行双买断。因为改制需要处理资产，为了收回建粮站的钱，湘潭市板塘粮站（甲方）于2003年9月23日与尤雪梅（乙方）签订《转让房屋使用权协议书》，协议约定:乙方向甲方一次性交纳人民币24万元整，甲方即转让其坐落在江滨机器厂综合大楼北端一、二层，建筑面积为356.62平方米房屋的使用权。乙方所交的资金，甲方不予退还和计息。甲方转让给乙方的房屋使用权从2003年9月22日至2046年1月3日止，由乙方全权负责将房屋交给房屋所有权人。2003年9月22日，尤雪梅将使用权转让款交给湘潭市板塘粮站，湘潭市板塘粮站出具收款收据。同日，案外人刘平（乙方）与尤雪梅（甲方）签订《转让房屋使用权协议书》，协议约定：乙方向甲方一次性交纳人民币16万元整，甲方即转让坐落在江滨机器厂综合大楼北端一层3、4、5、6号门面和二层3、4、5号房屋的使用权。门面及房屋的使用权自2003年10月1日至2046年1月3日，期间甲方无权收回或转让。甲乙双方所购江滨机器厂综合大楼北端一、二层建筑面积为356.62平方米，若被征收，其征收费按甲、乙双方购房金额分享。当日，尤雪梅向刘平出具16万元使用权转让款收据。2016年10月，湘潭市岳塘区人民政府启动芙蓉大道综合提质改造（东二环-
板摄路口）建设项目国有土地上房屋征收工作，江滨机器厂综合大楼在此征收范围内。2017年4月15日，湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室与江滨集团签订《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》，坐落于湘潭市岳塘区滴水埠街道永安村4号江滨综合楼，总建筑面积3400.01平方米，被征收房屋补偿金额32197758元，被征收房屋装饰装修补偿金额2176006元，室外设施及其他补偿297195元，各项奖励和补助680002元，拆迁补助费120000元，非住宅停产、停业损失补偿费901537元，以上合计36372498元。上述征拆款项已由江滨集团领取。
另查明，尤雪梅于2003年取得上述房屋一楼1、2号门面，二楼1、2号房屋使用权后，出租给他人使用，该部分门面建筑面积为149.37平方米。至房屋被征收时，尤雪梅将一楼1、2号门面出租给郭霞使用，年租金40000元；二楼1、2号房屋出租给许根华使用，年租金9600元。2017年6月，江滨集团支付一楼1、2号门面补偿款50000元及押金5000元。
再查明，湘潭板塘粮站于2007年1月30日吊销营业执照，湘潭市粮食局系湘潭市板塘粮站的主管单位。
一审法院认为，本案有以下争议焦点：一、江滨集团与湘潭市板塘粮站之间是使用权转让合同关系还是租赁合同关系。合同可分为有名合同、无名合同，合同的性质应该由合同条款内容来决定，江滨集团与湘潭市板塘粮站签订的《协议书》第一条约定：“乙方向甲方一次性投资人民币24万元整，甲方即在其所建综合大楼北端一、二层为乙方提供建筑面积为356.62平方米的房屋（附红线平面图）,乙方向甲方所投资金不要求甲方还本计息，甲方同意乙方对其所提供的房屋在不改变所有权属于甲方的前提下，50年享有无偿使用的权能。乙方在除使用甲方提供的房屋经营粮油及其复制品，做好甲方粮油供应工作外，有权合理利用甲方所提供的房屋，开展多种经营”。根据该条款明确了合同的标的为“50年享有无偿使用的权能”，既约定为无偿使用，则24万元不应视为租金，而湘潭市板塘粮站投入的24万元按1996年当时的经济环境与建房价格相当，同时根据《中华人民共和国国家标准建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）普通房屋和构筑物设计使用年限为50年，可以看出该协议的实质内容应为房屋使用权转让合同，而非租赁合同。根据法律规定租赁合同最长期限约定不得超过20年，超过部分无效。本案所涉《协议书》并非租赁合同，且支付的对价也不符合租金交易习惯，且合同明确约定为无偿使用。故本院对江滨集团辩称其与湘潭市板塘粮站实属租赁合同关系之抗辩理由不予支持。
二、湘潭市板塘粮站与尤雪梅签订的合同是否合法有效。因湘潭市板塘粮站与江滨集团签订的合同性质为房屋使用权转让合同，湘潭市板塘粮站依据该合同取得了除处分所有权之外的一切权利，且协议约定，湘潭市板塘粮站有权合理利用房屋，开展多种经营，因此湘潭市板塘粮站将上述房屋的使用权转让给尤雪梅，合同合法有效。现房屋使用权合同相对方为尤雪梅与江滨集团，故尤雪梅向湘潭市粮食局主张权利不符合法律规定，本院不予支持。
三、江滨集团是否应对尤雪梅因房屋拆迁做出合理的补偿。尤雪梅于2003年开始依据合同合法取得房屋的使用权，有权合理利用并获取相应的收益，尤雪梅取得房屋使用权后一直将房屋租赁他人使用至今，目前可获租金年收益49600元。现江滨集团作为该房屋的产权所有人，已一次性得到使用权转让金，现又因房屋主体征拆获1414519.11元（按均价9470.49元/平方米计算）的拆迁补偿款。按照《中华人民共和国国家标准建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）普通房屋和构筑物设计使用年限为50年。现江滨集团因房屋拆迁所获得的补偿款是对其作为产权人因房屋的拆迁丧失土地使用权及房屋所有权所作的相应补偿，而实质上不动产最大的价值在于占有、使用并取得相应的收益权，江滨集团之前已将房屋50年使用权转让，现因房屋拆迁致使使用权转让合同不能履行，尤雪梅丧失房屋未来29年的使用权和预期收益，尤雪梅因合同不能继续履行而利益受损，故根据公平原则，江滨集团应在本次房屋拆迁所获补偿款内与尤雪梅之间作出合理分配。湘潭市岳塘区滴水埠街道永安村4号江滨综合楼，总建筑面积3400.01平方米，被征收房屋补偿金额32197758元，被征收房屋装饰装修补偿金额为2176006元，室外设施及其他补偿297195元，各项奖励和补助680002元，拆迁补助费120000元，非住宅停产、停业损失补偿费901537元，以上合计36372498元。因室外设施及其他补助不属尤雪梅分配的范围，所以该笔款项不参与分配；房屋装饰装修补偿金以评估价格为准；各项奖励补助及拆迁补助费按平均面积费用计算；非住宅停产、停业损失以经营中的房屋面积平均价格计算；征收房屋主体补偿款酌情给予尤雪梅补偿。根据该情况，本院根据公平原则酌情认定江滨集团给予尤雪梅各项补偿款总价582008.02元（其中含装饰装修补偿52918.48元、搬迁补助5271.27元、停产停业损失补偿款13222.58元、各项奖励和补助15514元、其他款项495081.69元），扣除江滨集团代尤雪梅垫付的55000元，仍应支付其527008.02元。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十九条、第一百一十三条、第一百二十四条之规定，判决：一、江滨集团于本判决生效之日起五日内一次性支付尤雪梅房屋征拆各项补偿款527008.02元；二、驳回尤雪梅其他诉讼请求。本案案件受理费21720元，由尤雪梅负担10860元，江滨集团负担10860元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的案件事实清楚，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：（一）本案性质认定为使用权转让合同纠纷是否正确。合同可分为有名合同、无名合同，合同的性质应该由合同条款内容来决定。本案中，从《协议书》约定的内容来看，并结合当事人的真实意思表示及实际履行情况，一审判决认定本案为使用权转让合同正确。江滨集团虽然提供了租金收据，但不能掩盖合同的真正目的系使用权转让的本质特征，因此，其认为本案为租赁合同的上诉理由不成立。
（二）尤雪梅与湘潭市板塘粮站签订的协议是否有效。湘潭市板塘粮站依据《协议书》取得了除处分所有权之外的权利，开展多种经营。因此，湘潭市板塘粮站将房屋的使用权转让给尤雪梅的行为并没有违反法律法规的相关规定和损害国家、集体以及第三人利益，系合同的整体转让，其民事行为合法有效。江滨集团认为尤雪梅与湘潭市板塘粮站签订的协议无效的上诉理由不成立。
（三）一审判决对被征收房屋拆迁补偿费的分配是否恰当。⑴因室外设施及其他补偿不属尤雪梅分配的范围，所以该笔款项不参与分配；房屋装饰装修补偿金以评估价格为准；各项奖励和补助费按平均面积费用计算；非住宅停产、停业损失以经营中的房屋面积平均价格计算；一审判决处理恰当。尤雪梅认为一审判决对房屋装饰装修补偿金，各项奖励和补助，非住宅停产、停业损失补偿金认定存在错漏的上诉理由不能成立。⑵被征收房屋主体补偿款酌情给予尤雪梅补偿，一审判决处理欠妥。本院根据商业地产的使用年限，双方合同的履行情况以及在征拆补偿过程中双方权益的对比情况，根据公平原则酌情调整，江滨集团应给予尤雪梅补偿777985.51元。尤雪梅认为一审判决认定的被征收房屋主体补偿款偏低的上诉理由部分成立，本院予以支持。因此，江滨集团认为尤雪梅对被征收房屋主体不享有任何补偿权利的上诉理由不能成立。⑶各项补偿款总计864911.84元（房屋装饰装修补偿52918.48元，搬迁补助5271.27元，非住宅停产、停业损失补偿款13222.58元，各项奖励和补助15514元，被征收房屋主体补偿款777985.51元），扣除江滨集团代尤雪梅垫付的55000元，还应支付809911.84元。
综上所述，尤雪梅的上诉请求部分成立，予以支持；江滨集团的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初1254号民事判决；
二、湖南江滨机器（集团）有限责任公司于本判决生效之日起五日内一次性支付尤雪梅房屋征拆各项补偿款809911.84元；
三、驳回尤雪梅的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21720元，由尤雪梅负担10860元，湖南江滨机器（集团）有限责任公司负担10860元。二审案件受理费18655元，由尤雪梅负担4785元，湖南江滨机器（集团）有限责任公司负担13870元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 立
审 判 员 杨爱美
审 判 员 李 星
二〇一八年六月六日
法官助理 贺洋城
书 记 员 胡 俊
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。