广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2700号
上诉人（原审被告）：梁锐生，男，1964年2月26日出生，汉族，住所地广东省佛山市三水区。
委托代理人：隋喜鑫，广东穗宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市浩锛物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：陈炜智，职务：经理。
委托代理人：马星恒，广东科德律师事务所律师。
上诉人梁锐生因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市浩锛物业管理有限公司（以下简称浩锛公司）的前身是广州市浩锛商务咨询有限公司，位于广州市海珠区工业大道北路132号的所有权人是广州电池厂，该厂于2011年5月25日出具一份《授权委托书》，授权广州市奥宝物业管理有限公司管理上述物业的租赁事项。2011年5月27日，广州市浩锛商务咨询有限公司（乙方）与广州市奥宝物业管理有限公司（甲方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区工业大道北路132号大院自编号1-6栋出租给乙方使用，建筑面积2866.77平方米；租赁期限从2011年6月1日至2020年5月31日止；其他约定1、乙方应将分租户签署的分租协议交甲方备案，乙方应在分租协议中列明，如甲乙方提前解除或终止本合同，乙方与分租户的分租协议应同时终止；等。
2011年6月17日，广州市浩锛商务咨询有限公司（甲方）与梁锐生（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同（补充合同）》，约定：2.1甲方将坐落于广州市工业大道北132号“花城往事”小食街区全幢物业（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用；2.3该商铺的承租面积为2178平方米，建筑面积为2178平方米；2.4乙方租用该商铺的期限自商铺交付之日起至2020年5月31日止（九年，自双方场地交接之日起计算，含免租期）；3.1该商铺只供乙方作餐饮使用，甲乙双方同意，采用“栈鬼小食街”名称经营；4.1.1起租日自2011年6月1日起，每月基本租金每平方米承租面积100元，第一、二年八三折优惠为每平方米83元，第三年恢复基本租金每平方米100元，从第五年起每二年租金递增8%；4.1.2上述租金并不包括乙方需交付之推广费、管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、电话费等）；4.1.3起租日为免租装修期结束之次日；4.1.4每月租金须于每月第5日前支付（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）；4.2.1乙方应向甲方交纳相当于2个月基本租金为租赁保证金，另预交首月租金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费及推广费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；4.2.2租赁保证金361548元及首月租金180774元，乙方应在签署本合同之日起3日内向甲方交纳完毕；4.3.1乙方应交纳的管理费按该商铺建筑面积计算每月每平方米5月，即首月管理费为10890元，租赁期间，甲方有权根据实际管理成本的变化调整管理费的收取标准（免租装修期间按照5000元／月收取）；4.3.2管理费于甲方交付商铺之日起计算，管理费于每月第5日前支付（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）；4.8合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中抵扣其必须向甲方缴纳的租金和其他款项；5.1该商铺的交付日期为2011年6月18日之前；6.1乙方的免租装修期自该商铺交付之日起至2011年9月30日止12.2.1本合同结束后（不论基于何种原因），乙方自费将该商铺内的所有动产（附属设施／设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在合同结束时前1个月内正常营业时的状况一致，商铺之装修及所有附属设施／设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施／设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失；14.3在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿（如遇政府部门的政策因素或其他原因和不可抗力因素除外）；14.3.5拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部的达到30日；14.4甲方依据本合同第14.3条单方终止合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；16.1甲方出租给乙方的建筑物（商铺）必须安全、合法，可作饮食街使用，具街道临商备案手续；16.5甲方必须无偿提供有效的证明文件（含一次建筑消防批文），协助乙方的商户办理营业执照等有关事宜（办牌照的有关部门收费由乙方支付）；等。同日，浩锛公司、梁锐生对涉案场地进行了交接。2011年12月29日，浩锛公司（甲方）、梁锐生（乙方）又签订了《补充协议》，约定：一、甲方承诺在2012年3月1日前办好“三证”，即第一期消防批文（协调二期消防批文）、整体环评报告（包括食街）以及食街临商批文；四、上述三证未办理好之前，甲方同意乙方按正常月租金及管理费的30%，每月5日前向甲方交付，上述三证交予乙方时，乙方开始按合同正常交租；六、本协议经甲乙双方签署即生效，一式肆份，各执二份，同具法律效力；等。
浩锛公司曾因梁锐生拖欠租金于2012年6月12日向原审法院起诉梁锐生和广州市运筹千里餐饮管理有限公司要求解除浩锛公司、梁锐生之间签署的《房屋租赁合同》等【案号（2012）穗海法民三初字第1340号】，在该案的诉讼过程中，浩锛公司（甲方）与梁锐生、广州市运筹千里餐饮管理有限公司（乙方）于2013年5月10日签订《协议书》，约定：三、双方关于该物业的租金、综合服务费（管理费）支付标准作如下变更（1）自2013年5月1日至2015年6月30日止，每月租金调整为50元／平方米，（2）自2015年7月1日至2016年6月30日止，每月租金调整为80元／平方米，（3）自2016年7月1日至2020年6月30日止，每月租金调整为100元／平方米，（4）自2013年5月1日起，每月综合服务费（含管理费）按人民币5元／平方米，直至租赁合同期满，租金及综合服务费（管理费）的支付期限，仍按《广州市房屋租赁合同（补充合同）》约定的支付时间履行；六、关于乙方提出的“三证”问题，双方另行处理，如乙方需办理相关证照的，甲方全力配合；十一、本协议一式五份，双方签字即生效，双方各执二份，交法院存留一份；等。本院并于2013年5月15日作出（2012）穗海法民三初字第1340号民事调解书，确认梁锐生及广州市运筹千里餐饮管理有限公司所欠浩锛公司截止2013年5月1日之前的租金按总额1000000元的标准支付等。
浩锛公司于2013年10月31日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除浩锛公司与梁锐生就广州市海珠区工业大道北132号大院自编号1-6栋（以下简称涉案场地）之间存在的租赁关系；2.浩锛公司收回涉案场地的实际经营管理权；3.梁锐生向浩锛公司支付2013年8月1日至判决生效之日止的租金（按照每月119790元计算）；4.梁锐生向浩锛公司支付自判决生效之日的次日起至梁锐生实际腾空、返还涉案房产之日止的房屋占有使用费（参照原租赁合同约定的租金标准119790元÷30日=3993元／日计算）；5.梁锐生向浩锛公司支付自2013年11月1日起至实际付清拖欠租金之日止所产生的滞纳金（参照原租赁合同约定，按所欠的租金总额359370元×2‰／日的标准计算）；6.梁锐生向浩锛公司支付拖欠的2013年8、9月水电费123739.6元；7.梁锐生承担本案的诉讼费用。
浩锛公司为证明其主张一审中还提交了以下证据：1、“建设工程竣工验收消防备案受理凭证”（备案号：440000WYS120009599）和“建设工程竣工验收消防备案表”（备案时间2012年3月4日），作为一期消防批文；2、“广州市海珠区环境保护局穗（海）环管影（2012）048号审批意见”，证明涉案场地是经过整体环评；3、广州市海珠区沙园街道办事处出具的“临时经营场所使用证明”证明办理了食街临商批文和部分分租户的工商登记资料。梁锐生一审中质证表示：浩锛公司提供的证据1不是一期消防批文，因为浩锛公司提供的“建设工程竣工验收消防备案表”（备案时间2012年3月4日）中登记的信息不真实，涉案场地是砖木结构，不能作餐饮，不能通过消防验收；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该审批意见是2012年4月13日出具的，而“建设项目环境影响报告表”是2010年3月编制的，浩锛公司在环保局出具审批意见后没有再委托有资质的公司再做环保报告，也没有资料显示环保局有验收手续；对证据3的真实性没有异议，但是工商登记资料证明了临时经营期限，浩锛公司没有续期办理食街临商批文，据浩锛公司提交的证据3最后的临商批文有效期只是到2013年3月31日。
一审诉讼中，浩锛公司向原审法院申请撤回第三至第六项诉讼请求，梁锐生对浩锛公司撤回上述诉讼请求没有异议。另，梁锐生自认没有向浩锛公司支付2013年8月1日至2013年10月1日共3个月的租金；梁锐生认为对涉案场地投入了400多万元进行了装饰装修，但保留另案主张装饰装修费用的权利。
原审法院认为：浩锛公司与梁锐生于2011年6月17日签订的《广州市房屋租赁合同（补充合同）》和2011年12月29日签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。
按照合同约定，梁锐生拖欠租金等达到30日的，浩锛公司有权终止合同，收回涉案场地。现梁锐生自认已拖欠浩锛公司3个月的租金，故浩锛公司要求解除与梁锐生存在的租赁关系，收回涉案场地的实际经营管理权符合合同约定，予以支持。梁锐生认为浩锛公司提供的涉案场地没有取得合同约定的“三证”（即“第一期消防批文和协助二期消防批文”、“包括食街的整体环评报告”以及“食街临商批文”），但按照双方签订的《补充协议》，在上述“三证”未办理之前，梁锐生也应按正常月租金及管理费的30%向浩锛公司支付，故梁锐生不同意解除合同的抗辩理由与合同约定不符，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年5月6日作出如下判决：一、解除广州市浩锛物业管理有限公司与梁锐生就广州市海珠区工业大道北132号大院自编号1-6栋之间存在的租赁合同关系；二、梁锐生在本判决生效之日起15日内，将广州市海珠区工业大道北132号大院自编号1-6栋的实际经营管理权交还给广州市浩锛物业管理有限公司。一审案件受理费4373元由梁锐生负担。
判后，梁锐生不服原审判决，向本院提起上诉称：1.梁锐生不存在拖欠租金的事实。梁锐生依据双方签订的补充协议，完成了交租义务。但浩锛公司未能依约，向其交付合法的“三证”手续。梁锐生缓交租金的行为，是依法行使抗辩权；2.梁锐生无交还经营管理权的义务和实际交还经营管理权的能力。双方的租赁合同依法有效，应继续履行，不存在交还经营管理权的情况。合同涉及的租赁物的实际经营人为广州市运筹千里餐饮管理有限公司。浩锛公司对此事实是明知的，要求梁锐生交还经营管理权无事实依据。综上，梁锐生请求法院依法判令：撤销原审判决，支持梁锐生的诉讼。
被上诉人浩锛公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持。
二审中双方对原审查明事实部分均无异议，本院予以确认。
二审中，浩锛公司陈述对实际经营人的问题不要求在本案处理，梁锐生同意对实际经营人与浩锛公司之间的问题不在本案中处理。
梁锐生还申请本院向广州市海珠区公安分局消防支队调查2013年4、5月份该支队对老太爷茶居的行政处罚决定书及处罚相关证据，拟证明涉案场地消防验收不合格。同时梁锐生确认一审卷宗没有显示其曾经提交过调查取证申请，也暂时无法提供老太爷茶局是涉案场地的证据，浩锛公司表示一审已经举证证明消防合格的，不同意对方的申请，理由是违反民诉法规定。
本院认为：首先，关于浩锛公司是否有权解除涉案双方租赁关系的问题。租赁合同中租金给付的对价指向的是租赁标的物的交付，因此在出租人已经依约交付租赁标的物的情况下，承租人理应支付对价即租金。从查明事实来看，梁锐生已经超过3个月没有支付租金，依据双方签订的《补充合同》约定，梁锐生拖欠支付租金达到30日，浩锛公司有权单方终止本合同，故一审判决解除双方租赁合同关系具有合同依据，应予维持。因双方签订的《补充合同》及《补充协议》中对于租金给付并无约定以浩锛公司提供三证为前提，因此梁锐生以浩锛公司未提供三证抗辩拒交全部租金，理据不足，本院不予采纳。
其次，梁锐生还主张其并非实际经营管理权人，不应要求其交还经营管理权。浩锛公司基于双方租赁合同关系的解除要求承租人交回实际经营管理权并无不妥。而且二审中，双方均同意实际经营人的问题，不要求在本案处理。故一审判令梁锐生将涉案商铺的实际经营管理权交还给浩锛公司并无不妥，本院予以维持。
再次，关于梁锐生二审提出的调查申请的问题，因其在一审中并未提出该申请，也不能证明调查的内容与涉案商铺具有关联性，故该申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条的规定，本院不予采纳。
综上，梁锐生的上诉理由均不成立，上诉请求均不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（183386，0）﹥》第一百七十条﹤javascript：SLC（183386，170）﹥第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元由上诉人梁锐生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一四年十月十六日
书 记 员 张辉