内蒙古自治区乌海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内03民终700号
上诉人（原审原告）:王洪存，男，汉族，住乌海市海勃湾区。
上诉人（原审原告）：张萍，女，汉族，住乌海市海勃湾区。
被上诉人（原审被告）：内蒙古天佑置业有限责任公司，住所地乌海市海勃湾区。
法定代表人：张丽琼，董事长。
委托诉讼代理人：武红梅，女，该公司职员，住乌海市海勃湾区。
上诉人王洪存、张萍因与被上诉人内蒙古天佑置业有限责任公司（以下简称天佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院2016年4月27日作出的（2015）乌勃民一初字第02704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月21日公开开庭审理了本案。上诉人王洪存、张萍、被上诉人天佑公司委托诉讼代理人武红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王洪存、张萍上诉请求：1.依法变更一审判决第一项，变更为判令被上诉人天佑公司支付逾期交房利息、违约金和惩罚性赔偿共计124504元，并支付自2015年10月1日至竣工验收备案止的房款利息和违约金（利息为1949元/月，违约金为1800元/月）；2.撤销一审判决的第二项、第三项，改判为确认合同编号为2013-9013584的《商品房买卖合同》中的第十二条条款无效；3.判令由被上诉人天佑置业公司承担一、二审案件受理费。事实和理由：1.本案一审审理期限严重超过法定审限。一审判决程序违法。2.一审判决以电表显示的用电情况推算上诉人王洪存、张萍的实际入住时间不合法、不合理。且未考虑毛坯房在装修期间，用电量大的情形；3.上诉人王洪存、张萍系因被上诉人天佑公司欺诈，误认为房屋已竣工验收，在法律意义上已经属于上诉人王洪存、张萍所有才入住。一审判决以上诉人王洪存、张萍已实际入住为由，未判令被上诉人天佑公司承担违约责任错误。3.上诉人王洪存、张萍主张的惩罚性赔偿60000元系依据《中华人民共和国合同法》规定，因对方欺诈而产生的惩罚性赔偿，一审判决未予支持错误。4.将双方当事人签订的《商品房买卖合同》中第十七条等条款与第十二条综合来看，合同中实际是上诉人王洪存、张萍的违约责任远远大于被上诉人天佑公司的违约责任的，是不平等的。因此上诉人王洪存、张萍请求确认《商品房买卖合同》第十二条为无效条款。一审判决未予支持错误。5.双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过低，不足以弥补上诉人王洪存、张萍的实际损失，故请求按照同地段同户型房屋房租标准计算违约金。但一审判决驳回上诉人王洪存、张萍的该项诉讼请求，实属错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人天佑公司辩称，上诉人王洪存、张萍使用的电表是电业局统一安装的，电费单也是电业局制作提供的。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是内蒙古自治区地区统一的合同，且上诉人王洪存、张萍是在阅读完全部合同后自愿签订的。上诉人王洪存、张萍主张的按房租支付逾期交房损害赔偿金不合理，同地段同户型的房租也没有其主张的那么高。被上诉人天佑公司不存在任何欺诈行为，同一小区的住户很多，并不只上诉人王洪存、张萍一户。如今，上诉人王洪存、张萍已经实际装修入住。请求二审驳回上诉，维持原判。
上诉人王洪存、张萍向一审法院起诉请求：1.天佑公司向王洪存、张萍支付2014年1月1日至2015年9月30日的逾期交房利息41515.1元；2.天佑公司向王洪存、张萍支付自2014年1月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金37800元，惩罚性赔偿60000元；3.天佑公司赔偿王洪存、张萍利息每月1949元（自2015年10月1日至竣工验收正式交房前）；4.天佑公司按照同地段房租支付王洪存、张萍违约金每月1800元（自2015年10月1日至竣工验收正式交房前）；5.确认双方当事人签订的编号为2013-9013584《商品房买卖合同》中的第十二条无效；6.判令天佑公司尽快开展房屋竣工验收工作。
一审法院认定事实：2013年9月25日，王洪存、张萍与天佑公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：王洪存、张萍购买位于海勃湾区凤凰岭东街北二街坊陶然印象小区11号楼3单元501室，合同总价款389813元；付款方式为贷款付款，签订合同之日付款119813元，其余价款办理贷款。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收合格的，不得交付。天佑公司于2013年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付王洪存、张萍使用。除遇不可抗力外，天佑公司如未按上述约定日期交付商品房，逾期在90日内的，王洪存、张萍有权向天佑公司追究已付款利息，利息自合同约定天佑公司应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，合同继续履行，天佑公司除支付上述利息外，还应每日按商品房价款的十万分之一向王洪存、张萍支付违约金。王洪存、张萍逾期付款的约定，逾期付款90日内和超过90日的，逾期付款的利息与上述逾期交房90日内的利息及违约金计算相同。合同第十二条约定：“双方约定，自初始登记完毕之日起90日内，办结房屋权属转移登记。由于甲方（天佑公司）的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按房屋价款的百万分之一向乙方（王洪存、张萍）支付违约金。”2014年1月8日，天佑公司通知王洪存、张萍收房，在此之前，天佑公司已经收取王洪存、张萍的煤气入户费，收房时因涉及天佑公司要求王洪存、张萍缴纳有线电视初装费、装修垃圾费、装修保证金、物业费等费用，双方发生分歧，经双方多次协商未果。一审法院认为，一、违约责任的承担。王洪存、张萍与天佑公司约定2013年12月31日交房，虽然双方均认可天佑公司于2014年1月8日通知天佑公司收房，但此时，首先涉案房屋没有通过竣工验收，不具备交房条件。其次，最初天佑公司让王洪存、张萍缴纳的费用许多是计入房价成本，不应该由买受人承担，因天佑公司收费过错才导致双方没有交接房屋；虽然双方约定，天佑公司在交付房屋时，涉案房屋应验收合格，但实际情况是直至诉讼涉案房屋仍未通过综合验收。王洪存、张萍明知该情况，仍实际入住涉案房屋，王洪存、张萍用自己的行为表明接收并实际占有涉案房屋，从王洪存、张萍拿到钥匙进入涉案房屋时起，应视为房屋已经交付。由于王洪存、张萍是自行入住，双方没有交接房屋，所以对王洪存、张萍入住的时间各执一词。由于王洪存、张萍擅自入住涉案房屋，王洪存、张萍对入住时间应承担举证责任。王洪存、张萍口述其是2015年6月入住，但天佑公司提供的抄表记录显示电力部门抄表员最初抄表时间是2015年6月14日，最初抄表用电费用就是344余元，而之后王洪存、张萍的月用电费用为30-40元左右，故王洪存、张萍不是2015年6月入住。加之天佑公司提供的证人证言，结合天佑公司2014年7月22日给王洪存、张萍出具的证明可以证实，王洪存、张萍2014年7月已入住，故天佑公司逾期交房时间可算至2014年7月31日。双方在涉案合同中对于各自不按约定履行义务既约定了已付房款利息违约给对方造成的损失，又约定了违约的惩罚性赔偿（违约金赔偿）。王洪存、张萍认为天佑公司有欺诈行为，请求再赔偿60000元既无事实依据，也于法无据，不予支持。二、涉案合同约定的第十二条是否属于无效情形。王洪存、张萍与天佑公司分别为可以独立承担民事责任的自然人和法人，双方均对签订涉案合同应当承担相应的法律后果，涉案合同亦为签订合同时双方真实意思表示。该合同第十二条虽然约定的违约金数额较少，但该约定明确，不是没有约定，且约定不违反法律、行政性法规的强制性规定，亦不属于合同法第五十二条、第五十三条规定的合同无效任何一种情形。故该条约定应为有效。对王洪存、张萍提出该商品房买卖合同为格式合同，而“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”不予采纳。首先，天佑公司提供的《商品房买卖合同》是乌海市房管局统一制定的合同，天佑公司不是该合同的制订者。其次，该合同第十二条约定的内容中没有免除天佑公司责任，也没有排除王洪存、张萍在约定期限内取得房屋权属的权利，故该条约定有效。三、关于王洪存、张萍诉请天佑公司尽快开展房屋竣工验收工作是否属于本案可以受理问题。《商品房销售管理办法》规定“商品房未经竣工验收合格不得交付使用。”属于管理性的禁止性规定，天佑公司违反该规定将未经竣工验收合格的房屋交付买受人使用，承担的是相应的行政责任。故王洪存、张萍的该诉请属于相应行政机关管理，不属于人民法院民事案件调整范围，应予驳回该起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，判决：一、由内蒙古天佑置业有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿王洪存、张萍2014年1月1日至2014年7月31日逾期交房损失及违约金共计14811元。（房屋总价389813元×同期同类银行贷款利率6.15%÷12个月×7个月+房屋总价389813元×十万分之一×212天=14811元）；二、驳回王洪存、张萍第六项起诉；三、驳回王洪存、张萍的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审认定的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人王洪存、张萍与被上诉人天佑公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效。双方当事人应按照合同约定履行义务，享受权利。该《商品房买卖合同》第十二条不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同无效情形，一审判决未支持上诉人王洪存、张萍请求确认该条款无效的诉讼请求正确。双方当事人均认可双方之间并未办理交房手续，但现在上诉人王洪存、张萍已经实际占有使用涉案房屋的事实。被上诉人天佑公司逾期交房系明显的违约行为，而在交房时要求上诉人王洪存、张萍交纳合同中未约定的各项费用既无法律依据又无合同约定，上诉人王洪存、张萍有权拒绝。被上诉人天佑公司因上诉人王洪存、张萍拒绝交纳费用而拒绝交付房屋时，即侵害了上诉人王洪存、张萍合法权益。上诉人王洪存、张萍应通过合法手段、途径、方式维护自己的合法权益。买卖合同标的物的所有权自标的物交付时起转移。因此，本案中在被上诉人天佑公司尚未交付房屋时，该房屋的所有权尚属于被上诉人天佑公司，而非属于上诉人王洪存、张萍。在经济社会中进行的民商事行为应当遵守经济社会秩序。任何人亦应在法律规定的范围内享有自由和行使权利。在涉案房屋所有权尚未转移给上诉人王洪存、张萍的情况下，上诉人王洪存、张萍擅自占有使用该房屋的行为即破坏了房屋交易市场秩序，又不符合法律规定及合同约定。由此造成无法确认上诉人王洪存、张萍实际占有使用房屋时间的事实的责任应由其承担。上诉人王洪存、张萍作为占有房屋的行为人，对自己实际占有房屋的时间负有举证责任。但其提供的取暖费收据、租赁合同等均不足以证明其所主张于2015年6、7月开始占有房屋的事实。一审判决在上诉人王洪存、张萍举证不利的情况下，综合现有证据，认定上诉人王洪存、张萍占有使用房屋时间为2014年7月，并将违约金计算至此时并无不当。自上诉人王洪存、张萍单方占有使用涉案房屋时起，被上诉人天佑公司未提出异议，应视为双方当事人已就交付房屋达成合意，且房屋已实际交付给上诉人王洪存、张萍。一审判决判令被上诉人天佑公司承担逾期交房产生的房款利息及违约金共计14811元，依据系上诉人王洪存、张萍与被上诉人天佑公司之间的合同约定。上诉人王洪存、张萍上诉请求判令被上诉人天佑公司支付超过该数额的逾期交房利息、违约金、惩罚性赔偿以及请求被上诉人天佑公司支付自2015年10月1日至竣工验收备案止的房款利息和违约金（利息为1949元/月，违约金为1800元/月），既无合同依据，又无法律依据，不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人王洪存、张萍的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2790元，由上诉人王洪存、张萍负担（上诉人已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 原
代理审判员 李世超
代理审判员 魏 婕
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 李金金