福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第1585号
上诉人（原审原告）：赖文泉，男，汉族，1986年1月1日出生，住福建省平和县。
委托诉讼代理人：苏志梅，福建悦华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李木钦，福建悦华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“漳州明发公司”），住所地漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边，组织机构代码79837069-1。
法定代表人：黄焕明，董事长。
委托诉讼代理人：张玮，福建天衡联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈琳，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人赖文泉因与被上诉人漳州明发公司商品房预售合同纠纷一案�不服漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第1517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赖文泉的委托诉讼代理人苏志梅、被上诉人漳州明发公司的委托诉讼代理人陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赖文泉上诉请求：一、撤销原判第二项，依法改判出卖人支付买受人违约金10000元及逾期交房违约金13441元；二、本案一、二审诉讼费用均由出卖人负担。事实和理由：（1）根据《商品房买卖合同》第八条第2种方式的约定，买受人接收尚不具备交付使用条件的讼争商品房，出卖人则应当支付买受人10000元违约金。（2）原判认定中雨以上降水和六级以上风属于不可抗力，及停水、停电可据实予以延期，无事实与法律依据。（3）原判认定合同约定交房期限届满后发生的不可抗力情形可予延期，�有依据；退一步，讼争商品房于2013年3月20日已经竣工验收，之后发生亦不能予以延期。（4）即使存在可据实延期的不可抗力情形，因出卖人未依约通知买受人，依约亦不能予以延期交房。（5）原判已认定2012年12月31日至2013年5月20日为140天，应据此期限计算逾期交房违约金，原判以扣除可延期交房天数后的剩余天数计算逾期交房违约金，系属错误。
漳州明发公司辩称：（1）《商品房买卖合同》第八条第2种方式约定的10000元违约金的支付条件有二，即合同约定交房期限届满前、买受人接收尚不具备交房条件的商品房。本案不具备此条件，买受人无权要求支付该违约金。（2）依约，中雨以上降水、六级以上风、停水、停电均属可据实予以延期的情形，出卖人亦因此而实际停工，可据实延期。除此外，雾天、高温天气、中高考也应据实予以延期。扣除可延期交房的天数后，出卖人并不存在逾期交房的违约行为。（3）原判认定规划条件核实为交房条件，与法不符。
赖文泉向一审法院起诉请求：一、出卖人支付买受人逾期交房违约金23441元。
一审法院认定事实：2011年3月12日，赖文泉与漳州明发公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定买受人向出卖人购买漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场x幢x号商品房一套，建筑面积84.89平方米，每平方米5655元，总金额480053元。购房款买受人已依约支付完毕。
《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、……2、……3、……4、……如果在规定日期内未达到上述条件，双�同意按以下第2种方式处理：1、……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。
《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买�人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第项和第七条中的比率）的违约金。
合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。
2013年3月20日、4月12日，出卖人开发的明发商业广场10#-15#楼分别通过工程验收合格和消防验收合格。2014年5月29日，漳州市城乡规划局作出《漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书》，内容为：“明发商业广场10#-19#楼，总建筑面积200704.64M2，其中计容建筑面积198838.65平方米。[建设工程规划许可证号建字第XXXXXX]，达到城市规划要求。（备注：本期超容建筑面积1927.84平方米在下期核减。）”
2013年3月23日，出卖人向买受人发出《交房通知书》，通知买受人于2013年3月29日至2013年3月30日办理房屋交接手续。2013年5月14日，出卖人向买受人发出《交房再次通知书》，通知买受人于2013年5月20日办理房屋交接手续。2013年5月20日，买受人实际接收房屋。
自2012年12月31日起至2013年5月20日止的期间时间为140天。
另查明，根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，2011年3月12日至2013年5月20日，漳州市出现中雨以上96天，六级以上风14天，台风31天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日。上述�素扣除重复天数后出卖人可延期交房天数为128天。
一审法院认为：本案《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。关于出卖人应否按《商品房买卖合同》第八条的约定支付买受人违约金10000元的问题。因合同约定该10000元违约金的支付前提是讼涉商品房在约定的交付期限内未能达到交付使用条件，但买受人仍同意在此期限内予以接收，而本案中不存在买受人于约定的交付期限内接收讼涉商品房的事实，故买受人要求出卖人支付违约金10000元的请求不予支持。关于出卖人可据实予以延期交房时间的认定问题。本案中雨以上、台风和六级以上风属于双方签订合同时不可预知的事由，符合《商品房买卖合同》第八条关于因遭遇不可抗力可据实�以延期的约定。高温天气属于季节性的天气现象，具有一定的规律性，可以作概括性的预测，双方签订合同时，该因素应已考虑在内，不能作为可予以延期交房的事由。雾天因出卖人未就该因素造成停工予以举证，不能作为可予以延期交房的事由。中高考已形成每年一度的考试制度，具有规律性，属于双方签订合同时应予考虑在内的因素，不能作为可予以延期交房的事由。综上经核实确定出卖人依约可据实予以延期交房时间为漳州市出现中雨以上、六级以上风、台风、停水停电，在扣除重复计算的天数后为128天。关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。本案中，出卖人在讼涉商品房仅经竣工验收合格和消防验收合格，但在没有举证证明其他法定、约定交付使用条件是否均�达到的情况下，书面通知买受人办理交房手续，但因讼涉建设工程迄今未通过竣工规划条件核实，故根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，应认定出卖人于讼涉建设工程竣工规划条件核实通过之前的通知交房行为属于无效行为。但因2013年5月20日买受人已实际接受讼涉商品房，根据损益相抵的原则，对于该日之后的逾期交房违约金依法不予支持，对于该日之前的违约金应依约支持。自2012年12月31日起至2013年5月20日止的期间为140天，扣除出卖人可延期交房天数128天，故出卖人应承担逾期交房违约金的天数为12天。依据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应按照买受人已付款的日万分之一计算，向买受人支付12天的逾期交房违约金，确定为576.06元（480053元×0.01％×12天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告赖文泉逾期交房违约金576.06元；二、驳回原告赖文泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费386元，原告赖文泉负担376元，被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担10元。
二审中，当事人没有提交新证据。除出卖人可延期交房128天的事实外，对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有异议，对于没有异议的事实本院予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：出卖人没有提供证据证明其实际停工天数。
本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
根据《商品房买卖合同》第八条第2种方式的约定，该10000元违约金的支付前提条件是“在规定日期（2012年12月30日）内未达到”交房条件而“买受人同意接收”，因本案中不存在买受人于规定日期内接收讼涉商品房的事实，故买受人关于出卖人应支付其该10000元违约金的上诉主张与实、与约不符，不予采纳。
双方《商品房买卖合同》约定遭遇可延期交房的情形出卖人可“据实”予以延期，因出卖人并未提供证据证明其实际停工天数是多少，应承担举证不能的法律后果。原判认定出卖人可延期交房天数128�并扣除此天数计算逾期交房违约金，没有事实依据，应予纠正。买受人该部分上诉主张与约相符，应予采纳。据此，对于中雨以上降水、六级以上风、停水停电是否属于可予延期交房的事由，讼争商品房竣工验收后发生前述情形能否予以延期，出卖人未通知买受人可延期的事由能否予以延期交房的上诉主张，均无审查必要。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定非属效力性强制性规定，原审将其作为讼争商品房的法定交付条件不当，应予纠正。讼争商品房已经竣工验收合格和消防验收合格，具备了法定交付使用条件，出卖人再次通知买受人办理房屋交接手续并无不当。故出卖人逾期交房的违约行为应截止于出卖人再次通知交房截至日2013年5月20日。至于合同约定的其它设施即使未依约完工，可在接收房屋后通过整改等方式确保合同得以全面履行。
据前述，出卖人逾期交房违约期间为合同约定交房日次日2012年12月31日至出卖人再次通知交房截至日2013年5月20日止，原判认定该期间为140天双方均无异议，故以140天计算，出卖人应支付买受人违约金13441元（480053元×0.02％×140天）。
综上所述，买受人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第1517号民事判决第二项；
二、变更漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第1517号民事判决第一项为：上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付被上诉人赖文泉逾期交房违约金13441元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费386元，由上诉人赖文泉负担166元，被上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担220元；二审案件受理费372元，由上诉人赖文泉负担212元，被上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担160元。
本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 翁艺晖
审判员 李 凌
二〇一六年十二月二十七日
书记员 卢 杰