河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第2245号
上诉人（原审原告、反诉被告）：丁增伟。
委托代理人：柳矿生，河南中冶律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭亚梅。
上诉人丁增伟为与被上诉人郭亚梅所有权确认纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2015）西民一初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁增伟的委托代理人柳矿生到庭参加了诉讼。被上诉人郭亚梅经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年9月30日，丁增伟（作为乙方）与郭亚梅（作为甲方）签订了《房屋买卖协议》，主要内容为：1、甲方将位于洛阳市西工区凯瑞君临华府4号楼2门1603室面积为115.36平方米的两室一厅住房以总价陆拾万元整卖给乙方。前期乙方已分三次付给甲方购房款共计叁拾玖万元整（第一次壹拾捌万元整，第二次壹拾陆万元整，第三次伍万元整）。2、2011年9月30日乙方再次付给甲方柒万元整。甲方将该房钥匙交给乙方使用。余款等甲、乙双方当日在房产处将房产过户手续办理完毕后一次性付清。3、为尽快完成过户手续，甲方应在2011年11月20日前将房产手续办理齐全交给乙方（因甲方正在办理房产证，政府办证因素除外），并协助乙方办理完成过户手续。4、购房契税及滞纳金由甲方负责缴纳。大修基金及房产交易税由乙方缴纳。5、甲方不得再将房产出售转让给他人。在甲方领取房产证后以书面形式通知乙方办理过户手续。如乙方在十日内（节假日、政府因素除外）不办理过户手续，甲方将视为乙方自动放弃该房的购买权。甲方在10日内将乙方前期交付的房款退给乙方后，有权将该房上市交易。6、以上协议双方共同遵守，不得违反。如有违约，违约方付给对方违约金贰拾万元整……。丁增伟与郭亚梅均认可截止到《房屋买卖协议》签订当天，丁增伟已向郭亚梅支付房款46万元，郭亚梅将涉案房屋的钥匙交付丁增伟。此后，丁增伟入住位于洛阳市西工区纱厂南路51号院（西工区中州中路429号）4栋2门1603号房屋。
2011年10月26日，房产管理部门对争议房屋颁发了房屋所有权证书，所有权人为郭亚梅。同年11月30日，郭亚梅以书面形式通知丁增伟办理房产过户手续，该通知载明：“丁增伟先生，我已在洛阳市办证机关取回房产证及土地证，现特通知您随时可办理房产过户手续。最迟于2012年元月31日前办理。通知人：郭亚梅2011年11月30日。”当日，丁增伟在该通知上签字。此后，丁增伟与郭亚梅未到有关部门办理房屋过户手续，丁增伟亦未支付剩余房款。现丁增伟称经催促，郭亚梅迟迟不予办理房产过户手续，给其生活带来不便，故诉至法院，引起本案纠纷。
原审法院另查明：1、郭亚梅在取得房屋所有权证书后未交付给丁增伟，且在诉讼过程中，郭亚梅称因与案外人有债务纠纷，已将涉案房屋的房产证及土地证交给债权人，但未办理抵押登记。2、郁春杰诉郭亚梅等人民间借贷纠纷一案，原审法院受理后，经郁春杰申请，法院已查封涉案房产，起止日期为2014年12月15日至2016年12月15日。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，丁增伟与郭亚梅于2011年9月30日签订了《房屋买卖协议》，具备买卖合同的基本要件，意思表示真实，并不存在欺诈、胁迫、重大误解或乘人之危之情形，也未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同双方均应当按照合同的约定享有权利、履行义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。当事人行使解除权必须符合合同约定的解除条件或出现法定的解除事由。合同解除分为约定解除和法定解除两种。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。关于丁增伟的本诉请求。丁增伟与郭亚梅签订房屋买卖协议后，已依约支付郭亚梅购房款46万元，并入住涉案房屋，但尚有14万元购房款未支付。此外，涉案房产因郭亚梅的其他纠纷被依法查封，该房产存在权利限制，故丁增伟的本诉请求不予支持。关于郭亚梅的反诉请求。虽然双方在合同中约定郭亚梅应在2011年11月20日前将房产手续办理齐全交给丁增伟，并协助丁增伟办理完成过户手续，但同年11月30日，郭亚梅以书面形式通知丁增伟最迟于2012年元月31日前办理房产过户手续，丁增伟在该书面通知上签字确认，证明双方就过户时间约定至2012年元月31日。但此后，郭亚梅未按协议约定将房产手续交与丁增伟，双方亦未就涉案房办理过户手续。庭审时双方对于未办理房产过户手续的原因说法不一，且均未举证证明；同时双方对协议约定的解除条件理解不一。认为当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，《房屋买卖协议》的第五条是对单方解除合同的条件进行了约定。而对该条款的理解，不能单纯就该条中个别词句表示的意思进行理解，应该结合整个条款及协议的内容来理解，尤其是“甲方在10日内将乙方前期交付的房款退给乙方后，有权将该房上市交易”的意思，该句与前一句从逻辑上有明显的承接关系；同时，从双方签订协议的目的及基于诚实信用原则来理解，若丁增伟在收到书面通知十日内未办理房屋过户手续，视为丁增伟放弃该房产的购买权，郭亚梅即应当在十日内将已支付的购房款予以返还才可上市交易，二者缺一不可。同时，双方在丁增伟收到郭亚梅书面通知后十日内未办理房屋过户手续，而至丁增伟起诉前，郭亚梅自认将房产手续交给案外人未交与丁增伟，且未退还丁增伟前期支付的房款，亦未要求丁增伟腾房；丁增伟也未要求郭亚梅退还前期支付的房款，并要求其继续履行合同，可视为双方均愿意在郭亚梅未交付房产手续，且约定的办理过户手续期限届满的情况下继续履行合同。因此，郭亚梅关于双方约定解除合同的条件已经成就，房屋买卖协议已经于2012年2月1日解除的主张不能成立，双方签订的《房屋买卖协议》尚未解除。故郭亚梅的反诉请求理由不充分，不予支持。关于郭亚梅作为本诉被告的答辩意见，理由不充分，不予采纳。关于丁增伟作为反诉被告的答辩意见，合理部分，予以采纳。综上，本案丁增伟要求确认所有权及继续履行合同义务的请求，目前基于房产权利受限的客观事实，不宜处理；郭亚梅关于合同已解除、返还房屋并赔偿损失的请求缺乏法律依据和事实依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回丁增伟的诉讼请求；二、驳回郭亚梅的反诉请求。本案本诉受理费200元，由丁增伟承担；反诉受理费3170元，由郭亚梅承担。
宣判后，丁增伟不服提起上诉称：一、上诉人在2011年已经签订合法有效书面买卖合同，交付房款后合法入住3年以上，应当依法判令被上诉人继续履行合同。二、未能过户的原因非上诉人造成。被上诉人在取得房产证后未交付上诉人，而是将涉案的房产证付给了与被上诉人有债务纠纷的案外人，致使涉案房屋无法过户。三、善意上诉人的权利应得到法律的保护。虽然涉案房产在2015年12月15日被一审法院查封，但上诉人在2011年11月份已经入住。并且依照合同约定交付了房款。请求依法撤销一审判决第一项，改判涉案房产归原告所有，并由被上诉人协助上诉人办理房产过户手续或发回重审，本案全部诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人郭亚梅答辩：涉案房产在保全阶段，对方正在申请执行，所以本案无法确权。
二审中，各方均未提交新证据。
经审理查明，二审查证事实与一审认定相一致。
本院认为，一审对双方《房屋买卖协议》性质的认定以及对被上诉人反诉请求予以驳回的理由正确，本院不再赘述。上诉人丁增伟在未支付全部购房款和办理房产过户手续的情况下，要求确认涉案房产归其本人所有，于法无据，一审对该项请求不予支持正确。但一审以涉案房产因被上诉人其他纠纷被依法查封、涉案房产存在权利限制为由，驳回上诉人要求被上诉人协助办理房产过户登记手续的请求，确属不当。查封作为民事保全措施的一种，是为了保证申请人胜诉时权利的及时实现，而限制或者禁止被申请人作出一定行为，但并不能以此对抗合同相对方依据合同主张合同权利。鉴于双方《房屋买卖协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，故被上诉人郭亚梅应当依照合同约定协助上诉人办理涉案房产即洛阳市西工区中州中路429号君临广场华府4幢2-1603室的过户手续；同时，上诉人丁增伟亦应支付被上诉人剩余14万元购房款。上诉人该项上诉理由成立，本院予以采信。综上所述，一审认定事实清楚，但判决确有不当，本院予以纠正。被上诉人郭亚梅经合法传唤，无正当理由拒不到庭，是对自身诉讼权利的放弃，不影响案件的正常审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2015）西民一初字第8号民事判决第二项；
二、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2015）西民一初字第8号民事判决第一项；
三、郭亚梅应当在本判决生效后十日内依照双方合同约定协助丁增伟办理涉案房产即洛阳市西工区中州中路429号君临广场华府4幢2-1603室的过户手续；同时，丁增伟应支付郭亚梅剩余14万元购房款；
四、驳回丁增伟的其他诉讼请求。
一审本诉受理费200元，由上诉人丁增伟负担100元，由被上诉人郭亚梅负担100元，一审反诉费3170元，由被上诉人郭亚梅负担；二审受理费100元，由上诉人丁增伟负担50元，由被上诉人郭亚梅负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴爱国
审 判 员 索如意
代审判员 赵淑婷
二〇一五年十月十日
书 记 员 周 颖