浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温平民初字第359号
原告：吴允言。
委托代理人：金国望、金洁，浙江南瑞律师事务所律师。
被告：金玉平。
委托代理人：项建挺、姜夏豪，浙江越人律师事务所律师。
原告吴允言与被告金玉平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理，依法由审判员陈海琴适用简易程序于2015年10月13日公开开庭进行了审理，原告吴允言委托代理人金国望，被告金玉平委托代理人项建挺、姜夏豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴允言起诉称：被告金玉平称其向薛某购得坐落于平阳县昆阳镇童桥花苑安置房一套，面积为120平方米。原告吴允言因生活居住所需，经中介所撮合，与被告于2010年11月13日签订《房地产卖尽契》一份，约定：原告向被告购买上述房产一套，共计价款人民币633200元。同日，原告吴允言先行支付定金50000元、购房款533200元，合计583200元，余款50000待所购房屋过户签字完毕后付清。原告吴允言已依约向被告履行了购房款支付义务，计583200元，但被告至今未向原告吴允言兑现并交付所购房屋。为此，原告吴允言曾多次向被告主张权利，要求兑现合同标的物，但均未果。
原告吴允言向平阳县昆阳镇童桥村民委员会（以下简称童桥村委会）及相关部门了解发现，被告所称其拥有的童桥村旧村改造的童桥花苑A区安置房纯属虚假和空头，造成原告吴允言至今未获得任何合同权益的严重损害后果。原、被告签订房屋买卖契约时，不仅没有向原告吴允言提供任何安置指标凭证，而且被告金玉平乃至其所称的第一手出卖人薛某至今也未实际取得涉案合同标的相应权利。原告吴允言自2010年11月13日与被告签订买卖合同来，至今已逾五年之久，涉案合同标的长期不能兑现，已造成原告吴允言合同目的不能实现。现原告吴允言起诉要求：1.解除原、被告于2010年11月13日签订的《房地产卖尽契约》；2.被告向原告吴允言返还购房款583200元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告吴允言支付自2010年11月14日起至被告实际履行之日止的利息（暂以583200元为基数，按月利率0.5%从2010年11月13日至2015年9月13日为169128元）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告金玉平答辩称：（一）涉案房产或指标系金玉平从案外人薛某处购得，薛某的房产或者指标来源于伍广炜，上述指标系真实、合法、有效的。案外人伍广炜系童桥村旧村改造拆迁户，其老房子的土地面积及建筑面积均经过政府部门确定并发布、公示的。伍广炜与童桥村经济合作社先后签订《平阳县昆阳镇童桥村旧村改造补偿安置产权调换协议》和《平阳县昆阳镇童桥村旧村改造拆迁补偿安置协议书》，享有认购249.09平方米安置房的权益，故伍广炜已取得了拆迁安置相关权益。2009年9月，伍广炜以383800元价款将涉案房产或安置权益转让给薛某。2009年9月18日，薛某以同样价格将涉案房产或安置权益转让给被告金玉平。被告金玉平分别于2009年9月9日、2009年9月19日支付定金20000元、购房款363800元，合计383800元。2010年11月13日，被告金玉平以633200元将涉案房产或指标转让给原告吴允言。后原告已支付购房款583200元。综上，被告具有相应的安置房指标的相关权利。（二）涉案安置指标或房产系真实、合法、有效，且正在建设过程中。童桥花苑系童桥村委会为旧村改造而建，涉案安置房指标对应的房产即童桥花苑对应的房产。童桥花苑于2008年8月开工建设。期间，因拆迁补偿政策调整容积率导致建设资金缺口，于2011年建成4幢多层楼房后停工至2014年上半年中旬。2014年5月开始，童桥花苑已复工建设。因此，对原告吴允言诉称合同标的处于无标的物、长期不能兑现的状态有异议。（三）被告金玉平已取得涉案安置房指标，故对涉案合同指标享有相应的处分权。被告金玉平与平阳县昆阳镇童桥经济合作社（以下简称童桥村经济合作社）于2009年3月5日签订《旧村改造补偿安置产权调换协议书》，于2010年10月18日签订《旧村改造拆迁补偿安置协议书》，并约定交房时间，因此，被告金玉平享有153.48平方米的认购指标。童桥村委会已出具相关证明证实被告金玉平的原童泰路65号房屋属旧村改造范围之内，且并经政府及主管部门确认该房屋拆迁事宜。综上，对原告吴允言诉称的拆迁指标是虚假和空头有异议。（四）涉案安置房买卖系一个特殊的买卖合同。受政府的拆迁政策调整等客观因素影响，从指标到交付房产需一个较长的过程，有别于其他商品房买卖，因此，涉案房屋买卖未约定交房时间。童桥花苑12幢高楼鉴于从2014年中才具备开工条件至今仅一年，尚未交付时属正常现象，原告吴允言在起诉之前一直未催促被告金玉平交付房屋。综上，原告吴允言要求解除合同不符合情理，不公平。（五）涉诉合同目的能够实现，原告吴允言起诉解除涉诉合同最大原因在于房价下跌。综上，要求驳回原告吴允言的诉讼请求。
原告吴允言在本院指定的举证期限内提交如下证据：1.居民身份证（复印件），证明原、被告身份信息；2.房地产卖尽契，证明原告吴允言向被告购买童桥花苑安置房及合同约定的其他相关事实；3.收条，证明被告金玉平已收取购房款633200元的事实；4.童桥花苑建设工地照片四张；5.平阳县昆阳镇人民政府昆镇（2011）87号文件（复印件）；6.平阳县人民政府（2013）27号专题会议纪要（复印件），证据4-6证明童桥花苑至今未能完工建成，被告至今无权享有童桥花苑相应指标权利等事实。
被告金玉平提交如下证据：1.平阳县昆阳镇童桥村旧村改造拆迁补偿安置协议书；2.平阳县昆阳镇童桥村旧村改造补偿安置调换协议（复印件），证据1-2证明伍广炜与童桥村经济合作社签订《旧村改造拆迁补偿安置协议书》和《旧村改造补偿安置调换协议》的事实；3.公示照片和名单；4.童桥村委会分别于2015年8月28日、2015年9月15日出具的证明，证明童桥村旧村改造实行异地安置，原房被拆迁款作为安置房的首款及昆阳镇人民政府、昆阳镇城东片建设指挥部办公室等五部门联合发布公示，确认拆迁建设建筑面积、土地面积等拆迁事宜；5.伍广炜与薛某间房屋买卖契约及转账凭证；6.薛某与金玉平间房屋买卖契约（复印件）、薛某出具的收据和定金收条、转账凭证，证据5-6证明涉诉安置房指标及对应的房产先由伍广炜转让给薛某，再由薛某转让给金玉平的事实；7.吴允言出具的欠条，证明原告已支付购房款583200元，尚欠50000元未归还的事实；8.童桥村旧村改造资料汇编；9.前言；10.童桥花苑规划景观图；11.昆阳镇人民政府昆镇（2001）153号关于同意童桥村村改批复；12.平阳县人民政府（2002）8号专题会议纪要；13.平阳县发展计划局平计基（2003）218号关于昆阳镇童桥村旧村改造项目的批复；14.昆阳镇人民政府昆镇（2003）42号关于印发童桥村村改初步规划图纸会审会议纪要的通知；15.昆阳镇昆镇（2003）26号童桥村旧村改造规划方案会审纪要；16.平规建技（2005）39号童桥花苑A区块建筑设计方案评审纪要；17.平阳县发展计划局平计基（2005）117号关于昆阳镇童桥花苑A区块初步设计的批复；18.平阳县发展和改革局平发改投资（2007）6号关于昆阳镇童桥花苑A区块初步设计（调整）的批复；19.昆阳镇人民政府昆镇（2011）87号关于同意《昆阳镇童桥村旧村改造房屋拆建补偿安置实施细则》的批复，证据8-19证明变更童桥花苑容积率之前的审批情况的事实；20.中共温州市委、温州市人民政府温委发（2003）97号关于将塘下镇岑头村等十三个村列为市级村庄规划建设试点村的通知；21.浙江省建设厅建村发（2003）256号关于公布“千村示范、万村整治”工程第一批省级规划建设试点村庄名单的通知；22.浙江省“千村示范、万村整治”工作协调小组办公室浙村整建办（2004）5号关于公布省级试点联系村的通知，证据20-22，证明童桥花苑先后被列为市级村庄规划建设试点村、省级规划建设试点村、省级试点联系村等名称的事实；23.平阳县人民政府平政发（2013）28号关于原则同意调整昆阳镇童桥村改造地块容积率的批复；24.平阳县人民政府（2013）27号专题会议纪要；25.平阳县发展和改革局关于同意平阳县昆阳镇城东新区B64-1地块（童桥花苑A区块）建设规模调整的批复；26.平阳县发展和改革局关于同意平阳县昆阳镇城东新区B64-1地块（童桥花苑A区块）项目初步设计的批复；27.平阳县县城东片开发建设领导小组办公室（2014）3号专题会议纪要，证据23-27证明政府部门于2013年2月5日同意调整容积率，于2013年3月11日、2015年5月19日召开协调会，协调各方进行“童桥花苑”建设，并形成会议纪要，以实际行动支持童桥花苑建设；28.童桥花苑（二期）工程施工意向协议书；29.浙江省农村信用社业务委托书（复印件）；30.收款收据（复印件）；31.水电费发票十八张（复印件），证据28-31证明童桥花苑安置房正在建设中，童桥村委会与承包人签订施工协议，并已支付相关的巨额工程款、水电费等事实；32.浙江东正建设实业集团有限公司证明，证明浙江东宏房地产开发有限公司率属于浙江东正建设实业集团有限公司，双方系关联企业的事实；33.2015年9月童桥花苑现场施工照片；34.童桥村委会于2015年9月出具的情况说明，证据33-34证明涉诉童桥花苑正在施工及具体现状的事实。
被告金玉平在本院指定的举证期限内申请证人薛某、叶某出庭作证，证明被告享有的涉诉房产或指标权利来源于薛某，薛某享有的上述权利来源于伍广炜的事实。
薛某陈述：其系童桥村老人协会的会长，与原、被告双方均无关系。金玉平想购买童桥花苑安置房，伍广炜因信誉一般，并要求由其代为出卖给被告金玉平，是伍广炜的代表，因此其从金玉平处收执的购房款（包括定金20000元）直接支付给给伍广炜。因此，其分别与伍广炜、金玉平签订的房屋买卖合同不是房屋买卖的真实意思表示。关于其与金玉平签订的房屋买卖合同时间早于其与伍广炜签订的房屋买卖合同时间系因为在支付房款之前其与金玉平就已对房屋买卖事宜达成一致意见，金玉平转账时间和其转账时间均是2009年9月19日，故将其与伍广炜签订合同时间注明为2009年9月19日。伍广炜只有一处老房子，在兴童路没有门牌号，按标准可分配六套安置房，合计600平方米。其与伍广炜签订买卖合同时未明确购买哪套老房子拆迁后置换的童桥花苑。依据童桥村政策，优先安置已拆迁户，如有多余才会分配给未拆迁户。目前，伍广炜对已建好的4幢童桥花苑多层楼房未参与分配和抽签。其对被告提交的5-6无异议，主张从金玉平处收取的款项均已交由伍广炜。
叶某陈述：其不认识原、被告双方。伍广炜将涉诉安置房或指标权利转让给薛某，薛某转账给金玉平，薛某是房屋买卖的公证人。被告提交的两份协议书是真实的。薛某是代理伍广炜而已，因为金玉平不喜欢伍广炜。伍广炜有一间老房子坐落于兴童路，门牌号不清楚，转让的是童桥村旧村改造的安置房指标购房款均是按照合同支付。
经庭审质证，原告吴允言对被告金玉平提交的上述证据和证人证言质证意见如下：证据1，系案外人与童桥村经济合作社恶意串通，是一份以合法形式掩盖非法目的的无效合同。证据2的平阳县昆阳镇童桥村旧村改造补偿安置调换协议未提交证据原件核对，真实性有异议，系童桥村经济合作社与被告恶意串通的非法证据。即使真实，对关联性有异议，仅是产权调换意向，未约定具体的权利义务，不是正式的产权调换协议，对被告及童桥村经济合作社至今不产生权利义务的客观实际影响。证据3真实性有异议，即使房屋面积经过确认，需进一步提交证据证实行政部门确权凭证，亦不能证明被告金玉平已履行了拆迁安置协议和已实际履行相应童桥花苑安置房指标的权利。证据4证明内容不客观，依据被告金玉平提交的证据1，案外人伍广炜应在扣除安置补偿费后再行支付建设费，不存在支付首付款的问题，这也说明了童桥村民委员会、童桥村经济合作社童桥村拆迁领导小区与被告存在利害关系，出具的证据具有虚假性。证据5-6真实性、合法性由法院认定，对关联性有异议。证据5不能证明薛某取得童桥花苑安置房或指标的实际利益。证据6，结合被告证据5，薛某转让给金玉平的时间早于其从伍广炜处购得涉诉房产，属无权处分，即使能证明金玉平已从薛某处购得童桥花苑安置房，亦不能证明金玉平已实际取得涉案童桥花苑安置房或其指标的权利。证据7无异议。证据8-27真实性、合法性由法院核实，即使真实、合法，对关联性亦有异议，不能证明本案争议焦点，被告金玉平是否取得童桥花苑安置房或指标的权利。事实是童桥花苑二期至今连桩基未能建成，被告提供上述一系列政府政策文件，亦掩盖不了合同目的无法实现的客观事实。相反，证据8-27可以证明童桥花苑建设存在多方原因需要政府部门介入调解，且至今未能建成的事实。证据28-31真实性、合法性由法院认定，对关联性有异议，即使真实，结欠的水电费、工程款是建造童桥花苑一期所发生的；童桥花苑出具的上述证据与本案存在利害关系，不能证明童桥花苑二期已建设完成，反而可以证明童桥花苑目前未建设的事实。证据32与本案不存在关联性。证据33关联性有异议。证据34，童桥村委会为应付诉讼而制作的，内容具有不客观性。经法院现场勘查，有关配套项目和绿化根本没有完成，桩基未建设完工，不存在开工建设情况。证人证言无异议，可证实薛某与伍广炜间房屋买卖不是其真实意思表示，伍广炜何套房屋可置换童桥花苑安置指标，权利来源是不明确的。被告金玉平对原告吴允言提交的上述证据质证意见如下：证据1、证据2无异议。证据3，原告实际支付的购房款为583200元。证据4-6真实性、合法性无异议，对关联性有异议，主张涉案房产来源于案外人薛某，薛某来源于伍广炜，伍广炜在童桥村享有旧村改造童桥花苑安置房或指标权益。
结合原、被告上述质证意见，本院对原告吴允言提交的证据认证意见如下：证据1-2本院予以认定。证据3，结合原告陈述，本院对原告已支付购房款583200元的事实予以认定。证据4可以证实童桥花苑安置房未建设完工，本院予以认定。证据5，原告吴允言虽未提供证据原件，但被告对真实性无异议，结合上述认定的证据4，可以证实童桥花苑于2011年建成4幢多层楼房后停工，但无法证明何人何处房屋能够调换成童桥花苑安置房。本院对被告金玉平提供的证据认证意见如下：证据1是事后补签，且未明确安置房屋就是童桥花苑，亦未明确伍广炜兴童路48号旧房腾空、拆迁和安置的时间。证据2的产权调换协议亦未明确调换的具体内容。综上，证据1-2不足以证明伍广炜、薛某、金立平是否可获得、何时获得童桥花苑安置房，因此本院不予认定。证据3的名单未经政府部门盖章确认，不能证实该名单与公示的附表名单一致，故本院不予认定。证据3的公示照片，未提交原件，复印件模糊不清，无法辨别附表名单具体内容，故本院不予认定。证据4和证据34没有相应机构组织负责人及证明经办人签名或出庭作证，故不能单独作为认定事实的依据，本院不予认定。证据5涉及案外人伍广炜，本院不作认定。证据6，原、被告及证人薛某对真实性无异议，本院对真实性予以认定，但关于薛某与伍广炜间法律关系，涉及案外人利益，本院不作认定。证据7本院予以认定。证据8-27是童桥村的旧村改造政策，相关政府部门关于旧村改造的指导性文件，均不能证明伍广炜兴童路48号房屋是否已列入旧村改造范围，何时能置换安置房等事实，与本案不存在关联性，本院不予认定。证据28真实性不能确定，即使真实，仅是承包人的施工意向，不能证实已实际开工建设，故本院不予认定。证据29-32与本案不存在关联性，本院不予认定。证据33真实性予以认定，经本院核实，该照片显示的场地仅是童桥花苑工地的一部分，童桥花苑12幢高层占地部分已停工，并未正在施工建设中。薛某、叶某证人证言，结合原、被告陈述，本院对被告仅持有其与薛某的房屋买卖合同，与原告签订涉诉《房屋买卖契约》的事实予以认定，关于薛某、叶某陈述的有关薛某与伍广炜间法律关系的证言部分，本院不作认定。
结合以上认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2009年9月18日，薛某（卖方）与被告金玉平（买方）签订一份《房屋买卖契约》，载明：一、现有卖方房屋属童桥村旧村改造村民安置房童桥花苑A区多层建筑商品房一套，建筑面积120平方米（包括公摊免检）出卖给买方，具体面积以抽签落实后的套型实际面积为准。如抽签后的实际面积少于出售面积，卖方以原价退还买方，如有增加面积卖方应以市场价予以结算。二、房屋出售价为每平方米叁仟贰佰元整，总价为叁拾捌万叁仟捌佰元整，立契约之日一次性付清。四、购买的房屋应以同第一批拆迁安置房分配为准（拆迁安置房范围内）。同日，薛某收取金玉平支付的定金20000元及转账支付363800元，合计383800元，并出具一份《收据》。2010年11月13日，原告吴允言（乙方）与被告金玉平（甲方）签订了一份《房地产卖尽契》，约定：原告吴允言以633200元向被告购买童桥村旧村改造村民安置房的童桥花苑安置房一套，面积120平方米2010年11月1日付定金50000元，订立契约之日支付533200元，暂扣购房款50000元，产权过户办理完毕即时给付。付定金时，乙方收到甲方第一产权人薛某卖给金玉平卖契一张。具体细则按原始产权人薛某卖给金玉平的卖尽契约办理。次日，原告吴允言向被告金玉平给付房款583200元。被告金玉平除了向原告吴允言交付上述《房屋卖尽契约》、《收条》、薛某与被告金玉平间《房屋买卖契约》外未出示及交付任何文件，仅口头表示享有安置房。
另认定：薛某、金玉平至今未缴纳童桥花苑建设费。2011年8月10日，平阳县昆阳镇人民政府作出昆政（2011）87号文件，批复同意《昆阳镇童桥村旧村改造房屋拆迁安置实施细则》。2013年3月11日，平阳县人民政府召开专题会议，就童桥村村改工作进行研究，并形成专题会议纪要。会议纪要主要内容：村改安置房项目童桥花苑于2008年开工建设，后因资金缺口、政策调整等原因，开工后于2011年建成4幢多层楼房，后停工至今；童桥村、昆阳镇要共同加快项目前期进度，促进项目方案调整后早日恢复施工。童桥村旧村改造实行原房先拆先安置原则。现已经建好的4幢安置房由房屋已拆的村民先抽签安置。
本院认为：原告吴允言与被告金玉平于2010年11月13日签订的房屋买卖契约，系双方当事人的真实意思表示，属合法有效，双方均应依约履行自己的义务。原、被告签订的上述契约买卖标的系兴童路经村改调换的童桥花苑安置房一套。原告吴允言签订涉案合同并支付价款583200元近五年，被告至今未能获得童桥花苑安置房，亦不能确定何时能获得童桥花苑安置房，涉案合同标的物长期不能兑现，原告吴允言的合同目的不能实现。故原告吴允言要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告吴允言已支付购房款583200元，故原告吴允言要求被告金玉平返还上述购房款，符合法律规定，本院予以支持。被告金玉平在未能确定是否可获得、何时可获得童桥花苑安置房的情况下将该标的出卖给原告吴允言，显然存在过错，原告吴允言作为买受人对涉案合同买卖标的情况未尽到必要的谨慎注意义务，亦存在过错。结合合同双方对合同解除均存在过错的情况，本院酌定因涉案合同解除造成的损失，合同双方各承担50%的责任。原告吴允言的购房款截止2010年11月14日支付583200元，其利息损失应以原告吴允言支付的购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率从支付之日计算至判决确定的履行之日止，被告金玉平承担利息损失的50%。对原告吴允言超出此范围的利息损失主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、解除原告吴允言与被告金玉平于2010年11月13日签订的房屋买卖契约；
二、被告金玉平于本判决生效后十五日内向原告吴允言返还购房款583200元并赔偿利息损失（以583200元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的50%从2010年11月14日起计算至本判决确定的履行之日止）；
三、驳回原告吴允言的其他诉讼请求。
如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费11323元，减半收取5661.50元，由金玉平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。上诉受理费11323元，至迟在递交上诉状之日起七日内，预交到温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审判员 陈海琴
二〇一五年十一月八日
书记员 郑一展