广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0705民初3440号原告：钟彩香，女，汉族，住江门市新会区，被告：李美玲，女，汉族，住江门市新会区，被告：钟瑞贤，女，汉族，住江门市新会区，第三人：陈柏成，男，汉族，住江门市新会区，原告钟彩香与被告李美玲、被告钟瑞贤、第三人陈柏成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟彩香、被告李美玲、第三人陈柏成到庭参加诉讼，被告钟瑞贤经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟彩香向本院提出诉讼请求：1、要求被告李美玲、钟瑞贤共同向原告钟彩香退回定金30000元并赔偿损失5000元；2、第三人陈柏成与被告李美玲、钟瑞贤共同退回定金30000元给原告。事实和理由：2017年3月21日，原告经中介介绍向被告钟瑞贤购买会城汇侨新城xx及摩托车位一个的房产。当时讲好房价是75万元，但中介刻意将合同写成76万元设下了骗局，原告后来才发现。因原告心急加上中介干扰，原告连房产证也未看过，房产是否还在银行抵押也不清楚，所以被告钟瑞贤应该未能将房产卖给原告。此外，交定金的收据门牌也不对，一张写的是xx1房，一张写的是xx2房。还存在虚假合同，合同中的房屋地址写的是汇侨新城，而房屋实际是汇侨花园。合同有欺骗性，违反意思表示真实及诚实信用原则，原告认为合同无效或要解除或撤销。现请求被告钟瑞贤退回定金30000元，并赔偿损失5000元。损失主要是精神损害、30000元的利息损失，以及未实际购买到房的实际损失。房产由钟瑞贤代人出售，钟瑞贤无权出售别人的房产，欺骗了原告。钟瑞贤没有证据证明房子是女儿李美玲的，其行为不合法。钟瑞贤与中介合谋算计了原告，原告一个人去购房，被胁迫、干扰、引诱，双方的民事行为无效。买卖合同中的李美玲、钟瑞贤签名都是钟瑞贤一人所写，房子又是供楼期间，不是完全所有权，买卖是无效的。原告钟彩香于庭审时补充事实和理由：钟彩香于3月21日看房的时候就说如果是75万元就买，76万元就不买。钟彩香没看合同，但当天谈好的价格是75万元，不是76万元。后来钟彩香于3月25日和丈夫再次去看房，钟彩香的丈夫是第一次去看房，他发现合同不对，说合同写的是76万元，不是75万元，并且又发现了中介费是15200元。3月25日钟彩香及丈夫就与第三人陈柏成理论，陈柏成和被告李美玲说75万元的价格也可以，但是当天陈柏成和被告李美玲说一定要76万元才能卖房，钟彩香询问75万元是否卖房，李美玲没有回答，双方就各自走了。3月25日之后双方没有再联系过。3月25日当天钟彩香及丈夫的态度是确定75万元才买房子，76万元就不买，并且提出合同和收据不合法，不是业主本人收定金，钟瑞贤不应当代李美玲收钱，也不应当代李美玲签合同。钟彩香现在也不愿意买这个房屋了，无论是75万元还是76万元均不想买这个房屋了。被告李美玲辩称，1、钟瑞贤不应作为本案的被告。本案所涉位于江门市新会区会城汇侨花园××的房屋是李美玲所有，母亲钟瑞贤代李美玲出售该房屋，购房定金是母亲代李美玲收取，定金已转交给李美玲，权益归属于李美玲本人。因此钟瑞贤不应作为本案的被告，也不应承担任何责任。2、李美玲与钟彩香的房屋买卖合同为有效合同，钟彩香存在违约事实，其购房定金应予没收。本案房屋是李美玲委托母亲钟瑞贤代为出售，因为李美玲没有时间处理，因此委托了母亲代为出售。李美玲自该房屋签订买卖合同之日起至今，均同意出售该房屋给钟彩香。该房屋是李美玲一次性支付房款向江门市金牛房地产开发实业有限公司购买，享有100%的所有权，没有他项权利。钟彩香是完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同前是经实地看房后当即表示愿意以76万元的价格购买，且当天签订了买卖合同并支付了15000元的定金，余下定金在签订合同的次日支付。本案买卖合同是双方真实意思表示，且双方在平等、诚信原则下签订合同并已履行定金支付，是有效的合同，不存在无效的情况更不存在欺骗钟彩香的事实。事后，李美玲要求钟彩香履行买卖合同时，钟彩香却反悔，以各种理由拒绝继续履行合同，并再三表示不愿意履行，中介可以证明这一点。钟彩香在约定的办理过户时间前没有足额支付购房款，并再三表示不愿意履行合同。因此，钟彩香存在违约事实，根据合同约定和相关法律规定，李美玲有权处理定金，即没收钟彩香的定金无须返还。3、钟彩香请求5000元的精神损失没有法律依据。请求法院查明事实，依法驳回钟彩香的全部诉讼请求。第三人陈柏成述称，2017年3月21日，原告与另一个中介（称呼为华哥，姓名不详）预约到现场看房，看房后觉得可以，原告就问钟瑞贤是否可以便宜，钟瑞贤表示自己是业主的妈妈，如果谈价钱就跟她女儿电话沟通。认识李美玲的中介何xx就打电话给李美玲，经过交谈同意以76万元的价格卖房。由于业主不在现场，钟瑞贤与原告说是业主委托她过来谈合同，由于没有看到房产证的原件，就在电话中核实了房子的信息后由第三人陈柏成写了合同，钟彩香看了合同后觉得没问题就当场签了名字。当天钟彩香下了15000元的定金，第二天再补15000元的定金给钟瑞贤，双方约定时间到华哥的铺写收据，第一张收据是陈柏成写的，第二张收据是华哥笔误写错了门牌号码。钟彩香来到华哥的铺时华哥已经写好了收据，那时陈柏成和钟瑞贤一起过来，双方看了收据都说没问题。过了几天钟彩香说她的老公从澳门过来想看房子，看完房子后过了一段时间后钟彩香跟华哥打电话说我们写错了合同的地址，还有收据写错了房号，钟彩香说这个价钱76万元就不买，如果是75万元就买。后来问业主，业主表示如果想买就按合同办事。关于定金，两笔定金都是钟瑞贤收的，合同于4月30日到期后，这个定金就由李美玲得15000元，另外15000元由陈柏成、何xx和华哥，还有另外两个人中介，共五个中介平分，陈柏成得了3000元，这3000元是李美玲给陈柏成的。本院经审理认定事实如下：钟瑞贤为李美玲的母亲。位于江门市新会区会城冈州大道西2号汇侨花园xx的房屋和汇侨花园xx车位为被告李美玲所有，均已办理不动产权证书，未办理抵押手续。该房产由江门市金牛房地产开发实业有限公司开发，汇侨花园在开发商推广期间用名为“汇侨新城”。2017年3月21日，钟彩香与第三人陈柏成、被告钟瑞贤等人共同查看了上述7座902的房屋后，以李美玲、钟瑞贤为甲方，以钟彩香为乙方，以陈柏成为丙方，共同签订了《房屋、商铺买卖合同书》，合同约定甲方将位于会城汇侨新城xx的房屋及摩托车位一个以760000元卖给乙方，并约定于2017年4月30日前到房管局办理交易手续；乙方先付30000元作为定金，乙方在房管局办理买卖交易后的当天须付第一期房款180000元（含定金），第二期房款580000元按揭由银行支付给甲方；若乙方在约定的时间不来办理房屋交易，甲方有权处理定金30000元并与丙方平分，即甲方15000元，丙方15000元作劳务费；若甲方在收取定金后不按约定时间来办理卖房屋交易，甲方应先退还定金30000元给乙方，再按合同规定赔偿30000元，甲方的赔偿金应由乙方和丙方平分，即乙方15000元，丙方15000元作为劳务费。合同第八项其他事项栏注明，乙方在2017年3月21日先付15000元定金给甲方，乙方必须在2017年3月22日前补定金15000元合共30000元给甲方。该买卖合同尾部由钟瑞贤代替李美玲注明“代”字在甲方栏签名，钟彩香在乙方栏签名，陈柏成及案外人陈洁如在丙方栏签名。该买卖合同一式三份，内容一致，钟彩香持有的买卖合同第八项其他事项栏和合同尾部签名栏内容不清晰，合同其他条款内容均可以辨认。上述买卖合同签订后，钟彩香于当日向钟瑞贤交付定金15000元，钟瑞贤出具收据确认“今收到钟彩香购买会城汇侨新城xx房及摩托位一个定金15000元”。2017年3月22日，钟彩香向钟瑞贤交付定金15000元，钟瑞贤出具收据确认“今收到钟彩香购买会城汇侨新城xx房及摩托位一个加定金15000元”。此后几日，钟彩香及其丈夫与李美玲、陈柏成再次现场查看上述xx房屋并进行当面交谈，钟彩香及其丈夫向李美玲提出如果房价为750000元就购买，如果房价为760000元就不购买，李美玲表示要求按合同约定的760000元出卖房屋。此后，双方再未就房屋是否购买以及合同如何履行进行过联系。2017年4月21日，钟彩香起诉钟瑞贤房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）粤0705民初1971号，因钟彩香无正当理由未按期足额补交案件受理费，本院于2017年5月16日作出（2017）粤0705民初1971号之一民事裁定书，裁定该案按钟彩香撤回起诉处理。2017年7月28日，钟彩香再次就该纠纷诉至本案。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、涉案买卖合同是否有效？2、本案的房屋交易不成功是卖方违约还是买方违约，违约责任应如何承担？本院对上述两个争议焦点分析评判如下：关于争议焦点一。涉案房屋的所有权人为李美玲，李美玲的母亲钟瑞贤代其签订买卖合同出售涉案房屋，李美玲对钟瑞贤的行为予以了追认，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，本院确认涉案买卖合同合法有效。钟彩香主张两被告及房屋中介方在签订合同时存在欺诈、胁迫行为，但未举证予以证明，本院对钟彩香主张买卖合同无效的诉讼主张依法不予支持。此外，钟彩香分别以买卖合同中涉案房屋所在小区名称有误，第二张定金收据中房屋门牌号码有误，其签订合同时未看过房产证等事由主张否定合同效力。经审查，本院认为，涉案房屋所在小区在不动产权证书中记载为汇侨花园，而该小区在开发商推广期间用名即为“汇侨新城”，两个名称均指同一小区，且在江门市新会区区域内并无另一个单独的“汇侨新城”小区存在，房屋买卖双方对于交易的标的物清晰明确，并无歧义，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，可认定本案合同目的即为交易汇侨花园的涉案房屋，双方对于标的物的表述指向明确，意思表示真实；关于定金收据，买卖双方在买卖合同中已约定了30000元定金分两次交付，钟彩香于签订买卖合同的次日按约交付了剩余15000元定金，依照《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”的规定，买卖双方的定金约定符合法律规定，钟彩香已按约定的交付时间交付了全部定金，定金合同从实际交付时已生效，买卖合同中的定金条款约定明确，部分定金收据中门牌号码的笔误并不影响定金条款的效力和合同的履行；钟彩香在签订买卖合同时有无查看过房产证件并不影响合同效力。综上，本院认定本案《房屋、商铺买卖合同书》不违反法律、法规的强制性规定，买卖双方意思表示真实，该合同合法有效，双方均应按约履行。关于争议焦点二。经查，本案买卖合同签订后，在约定的房产交易日期前，原告钟彩香当面向被告李美玲提出“如果房价为750000元就购买，如果房价为760000元就不购买”，被告李美玲对此明确表示了拒绝。在买卖合同对房屋价款已进行明确约定的情况下，钟彩香在签订合同后对李美玲提出不购买涉案房屋的意思表示明确真实，本院认定钟彩香在合同履行期限届满前已明确表示不履行付款义务。在此后直至约定的交易日期到达前，原告钟彩香亦未就履行买卖合同再联系过被告李美玲。据此，本院认定，涉案买卖合同无法履行的原因在于原告钟彩香拒绝按合同约定的价格购买房屋，钟彩香已构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，钟彩香作为给付定金的一方，不履行约定的债务，无权要求李美玲返还定金及赔偿损失。钟彩香主张本案《房屋、商铺买卖合同书》签订时商定的交易价格是750000元，但未举证予以证明，钟彩香的该项主张无事实依据，本院依法不予采信。综上，钟彩香要求退回定金30000元并赔偿损失5000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法予以驳回。被告钟瑞贤经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十五条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告钟彩香的诉讼请求。案件受理费337.5元，由原告钟彩香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  蔡应犀二〇一七年十月十一日书记员  何晓雯