湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终62号
上诉人（原审被告）：朱远洪，男，1974年3月23日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：朱孝长，男，1973年8月17日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：朱远芳，男，1979年3月8日出生，汉族。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：黄柏青，湖南银光律师事务所律师。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：黄子臻，湖南水正兰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汝城县泰隆房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳大道。
法定代表人：李航波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。
上诉人朱远洪、朱孝长、朱远芳因与被上诉人汝城县泰隆房地产开发有限公司（以下简称泰隆房地产公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院（2016）湘1023民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱远洪、朱孝长、朱远芳的委托诉讼代理人黄柏青、黄子臻，被上诉人泰隆房地产公司的委托诉讼代理人朱晓刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朱远洪、朱孝长、朱远芳上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，判决驳回泰隆房地产公司在一审中的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由泰隆房地产公司负担。事实和理由：1.一审认定证据错误。泰隆房地产公司在一审中提供的证据4《协议》系复印件，无原件核对，其真实性无法认定；朱远洪、朱孝长、朱远芳从未向汝城县法院执行部门提交过证据6《协议》，故泰隆房地产公司向一审法院调取的证据6《协议》不具有真实性；2015年8月26日，双方在《协议》上签字后即发生冲突，朱远洪、朱孝长、朱远芳当场把三份《协议》全部撕毁了，《协议》既然撕毁，说明双方未达成《协议》。2.朱远洪、朱孝长、朱远芳借给泰隆房地产公司460万元，而不是400万元，故一审认定400余万元错误。泰隆房地产公司因无力偿还朱远洪、朱孝长、朱远芳460万元借款本息，经双方当事人协商一致于2015年8月26日签订了《商品房买卖合同》，约定泰隆房地产公司将欠朱远洪、朱孝长、朱远芳460万元借款本息加上违约金13万元抵付购房款后多退少补，故一审确认朱远洪、朱孝长、朱远芳未实际支付购房款错误。3.泰隆房地产公司因无力偿还2014年向朱远洪、朱孝长、朱远芳所借的460万元借款本息，自愿将其开发的房屋卖给朱远洪、朱孝长、朱远芳抵偿债务并于2015年8月25日签订《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，故一审认定该合同无效错误。4.一审依据只有复印件而无原件核对的证据4、证据6《协议》，认定双方于2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》并非真正的商品房买卖合同，而是作为民间借贷之债的担保，没有事实和法律依据。
泰隆房地产公司辩称，1.一审判决认定泰隆房地产公司向朱远洪、朱孝长、朱远芳借款400余万元正确。400余万元不是指400万元，而是指400多万元，故朱远洪、朱孝长、朱远芳认为400余万元就是指400万元错误；2.泰隆房地产公司在一审中提供的证据4和向汝城县人民法院执行局申请调取的证据6互相印证了双方于2015年8月26日签订《协议》，且泰隆房地产公司在一审提供的证据5也证实了朱远洪、朱孝长、朱远芳在上述协议上签字，故应认定该《协议》真实存在。3.2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》为无效合同。法律依据：《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四的规定。事实依据：朱远洪、朱孝长、朱远芳与泰隆房地产公司于2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》没有房屋面积、单价及付款方式、付款期限、房屋交付的期限、也没有逾期付款、逾期交房的违约责任等合同的主要条款；泰隆房地产公司与赵宇、李平辉签订的《商品房买卖合同》将涉案的六楼E座卖与赵宇、李平辉，并进行了备案登记，不存在重复买卖；2015年8月26日签订的《协议》证实了2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》实质上是民间借贷之债的担保；朱远洪、朱孝长、朱远芳未给付购房款，不存在借款转化为购房款的情形。
泰隆房地产公司向原审法院起诉请求：1.判令确认泰隆房地产公司、朱远洪、朱孝长、朱远芳于2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》无效；2.本案诉讼费由朱远洪、朱孝长、朱远芳负担。
一审法院认定事实：泰隆房地产公司的法定代表人李航波、股东李红霞于2013年7月5日向朱远洪借款100万元,约定月息1.5％，并于2013年7月8日在汝城县公证处进行了公证，因李航波未按约定期限履行还款义务，朱远洪已于2016年1月4日向一审法院申请强制执行。2014年3月至5月间，泰隆房地产公司及其法定代表人李航波又向朱远洪、朱孝长累计借款400余万元，约定了相应利息，并由泰隆房地产公司与朱远洪、朱孝长于2014年5月5日签订了一份《房屋买卖合同》，合同中约定“泰隆房地产公司将汝城县九塘江滨河东路东侧（泰安楼）1－9号共九间店铺一二层，总建筑面积976㎡以总价款460万元出售给朱远洪、朱孝长；泰隆房地产公司在本合同签订之日六个月将上述房产交付给朱远洪、朱孝长并将土地、房产登记在朱远洪、朱孝长名下，否则泰隆房地产公司应全额返还所支付的价款，并按总价款从付款之日起以月利率2％支付利息，另还应支付违约金13.5万元”。
因泰隆房地产公司及其法定代表人李航波未履行偿还借款义务，2015年8月25日泰隆房地产公司及其法定代表人李航波与朱远洪、朱孝长、朱远芳签订一份《商品房买卖合同》，约定：将汝城县九塘江滨河路东侧泰安楼从北至南第6、7、8、9号门面、三楼和六楼整层、四楼B座C座D座、五楼B座以总价款638万元销售给朱远洪、朱孝长、朱远芳，并在汝城县房产管理局办理了预售合同备案登记，但未实际支付购房款。次日即2015年8月26日，朱远洪、朱孝长（甲方）与泰隆房地产公司（乙方）、朱远芳（丙方）三方达成并签订协议，该协议约定：一、甲乙双方在对往来账目充分核实后结算完毕[结算的账目不包括（2012）湘郴汝第162号公证书公证的甲方李航波、李红霞，乙方朱远洪签订的《借款合同》]，甲乙双方一致认可至2015年8月26日止，乙方应当向甲方支付649万元整.....；二、甲方同意将其对乙方享有的649万元整债权转让给丙方，乙方直接向丙方履行债务649万元整；三、乙方与丙方约定的本协议的债务按月利2％计息至债务完全偿还为止，每月26日前支付当月利息12.98万元；四、乙方应当在2016年8月25日前向丙方偿还本协议约定的649万元整债务；五、如果乙方有违反本协议第三条或第四条约定的情形，则自违约之日起本协议约定的债务转化为2015年8月25日乙方与丙方签订的汝城县房产管理局备案的编号为GF－2000－0171号的《商品房买卖合同》约定的购房款，视为丙方已完全履行该购房合同的付款义务，乙方应当将《商品房买卖合同》约定的房产交付给丙方，并办理好相关的权属证照，产生的所有费用由乙方承担……。
另查明，泰隆房地产公司与赵宇、李平辉于2015年3月28日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定泰隆房地产公司将位于汝城县九塘江滨河路东侧泰安楼二单元六楼E号房（建筑面积123.22㎡）以27.478万元价款出售给赵宇、李平辉，并在汝城县房产管理局办理了备案登记。
一审法院认为，双方当事人争议的焦点是双方系民间借贷法律关系，还是房屋买卖合同法律关系；以及双方于2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》的合同效力问题。经查，泰隆房地产公司及其法定代表人李航波向朱远洪、朱孝长累计借款400余万元，借款后因泰隆房地产公司及其法定代表人李航波未予偿还借款，为保证债务的履行和债权的实现，双方分别于2015年8月25日签订了一份《商品房买卖合同》，且合同中有关付款方式和期限、交付期限、违约责任等主要条款空白未填写，未实际支付购房款，并且在合同签订后的次日又将该债权转让给朱远芳，明确约定“泰隆房地产公司、李航波在期限内未履行债务清偿义务，则协议约定的债务转化为《商品房买卖合同》约定的购房款，房产归朱远芳所有”，这不符合商品房交易习惯和常理。结合双方提交的证据进行综合分析评判，双方的真实意思表示是民间借贷法律关系，买卖形式的担保虽然在形式上签订了商品房买卖合同，但并非真正的买卖合同，而是作为民间借贷之债的担保，与真正的买卖合同有着本质不同。主要表现在：（1）此类合同的目的不是为了取得买卖标的物的所有权，而是对债权的保障，而买卖合同的目的是取得标的物的所有权；（2）此类合同并不具有独立性，是债权债务合同的从合同，它的产生以债权债务合同的产生为前提，伴随着债务的清偿和消灭而消灭，具有从属性，而真正的买卖合同具有独立性，并非从合同。既然属于担保，就应适用物权法和担保法有关禁止流押的原则规定，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以财产折价或者以拍卖、变卖的方式受偿。对此,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条亦有相关规定。因此，一审法院认为泰隆房地产公司、朱远洪、朱孝长、朱远芳于2015年8月25日所签订的《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，并非真正的商品房买卖合同，而是一种作为民间借贷之债的担保，且违反了物权法和担保法有关禁止流押的强制性规定，属无效合同。也就是说，泰隆房地产公司的主张，于法有据，其诉讼请求，一审法院予以支持。尽管本案所涉房产在房管部门办理了预售合同备案登记，属于非典型的担保方式，但并不能因此而确认该合同就属合法有效合同。关于朱远洪、朱孝长、朱远芳所享有的民间借贷之债权的实现，可由朱远洪、朱孝长、朱远芳向泰隆房地产公司另寻途径解决，并且朱远洪就其部分债权已向人民法院申请强制执行。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条；参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条和依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“原告汝城县泰隆房地产开发有限公司与被告朱远洪、朱孝长、朱远芳于2015年8月25日所签订的《商品房买卖合同》无效。本案案件受理费80元，由原告汝城县泰隆房地产开发有限公司负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。泰隆房地产公司提交了一份证据即《协议》原件，拟证明其在一审提供的《协议》复印件是真实的，2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》实质上是民间借贷之债的担保。朱远洪、朱孝长、朱远芳质证认为，对其真实性无异议。本院对上述证据认证如下：因双方对上述证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认，且该证据能证实《商品房买卖合同》实质上是民间借贷之债的担保，故对该证据，本院依法予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷。二审争议焦点为：一、双方系民间借贷法律关系还是商品房买卖合同法律关系；二、2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》的法律效力问题。
关于焦点一。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，2014年3月至5月间，泰隆房地产公司累计向朱远洪、朱孝长、朱远芳借款400余万元，因泰隆房地产公司无力偿还借款，双方于2015年8月25日签订了一份《商品房买卖合同》，又于2015年8月26日签订了一份《协议》。从该《商品房买卖合同》来分析，该合同没有房屋面积、单价、付款方式、房屋交付期限、违约责任等主要条款，这不符合正常的《商品房买卖合同》的交易习惯，故该合同并非是真正的《商品房买卖合同》；从该《协议》来分析，如果泰隆房地产公司偿还了借款，则《商品房买卖合同》就无须履行，如果泰隆房地产公司不能偿还借款，则出借人可以请求履行《商品房买卖合同》，可见该《商品房买卖合同》具有从属性，不具有独立性，而正常的《商品房买卖合同》却具有独立性，故该《商品房买卖合同》实质上是民间借贷之债的担保。综上，一审认定双方之间系民间借贷法律关系并无不妥。
关于焦点二。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”本案中，根据上述分析，《商品房买卖合同》名为商品房买卖，实为民间借贷之债的担保。既然商品房是担保物，就应当以财产折价或者以拍卖、变卖的方式受偿，不得直接约定将商品房归债权人所有，而2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》约定将担保物商品房直接归债权人所有，故上述《商品房买卖合同》违反了物权法有关禁止流押的强制性规定，属无效合同。综上，朱远洪、朱孝长、朱远芳上诉认为2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》为有效合同，于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人朱远洪、朱孝长、朱远芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人朱远洪、朱孝长、朱远芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李敦先
审 判 员 刘殳扬
代理审判员 龙旭力
二〇一七年三月十三日
书 记 员 何佳娴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。