广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法荷民初字第627号
原告：区带喜，女，1967年10月4日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：黄宣干，系广东天高律师事务所律师。
委托代理人：黎俊宇，男，1966年3月7日出生，系原告区带喜的丈夫。
被告：江门市金华物业投资管理有限公司，住所地江门市东华一路61号703室。
法定代表人：林文硕。
被告：蓬江区粤点粤德餐厅（经营者向建华，男，1980年7月21日出生，汉族，住清远市清城区横荷百加居委会瓦窑村77号，公民身份号码4418021980********），住所地江门市东华一路63号首层B1-B5、B52-B57号铺。
上述两被告共同的委托代理人：梁彧健，系广东良匠律师事务所律师。
原告区带喜诉被告江门市金华物业投资管理有限公司（以下简称金华物业投资公司）、被告蓬江区粤点粤德餐厅（经营者向建华）（以下简称粤点粤德餐厅）租赁合同纠纷一案,本院于2015年6月16日立案受理后,依法由代理审判员杨婷焕适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本院裁定转为适用普通程序审理，并依法组成合议庭,于2015年10月27日、12月24日公开开庭进行了审理。原告区带喜的委托代理人黄宣干、黎俊宇，被告金华物业投资公司、被告粤点粤德餐厅共同的委托代理人梁彧健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告区带喜诉称：2014年6、7月份期间，区带喜与黄伯捷双方经朋友介绍认识，就黄伯捷经营的蓬江凯达西食特做餐厅转让达成协议。区带喜受让后与该餐厅所在房屋的业主金华物业投资公司于2014年7月17日签订《房屋租赁合同》，约定由区带喜租赁金华物业投资公司位于江门市东华一路63号首层第F20、F21（自编号），用作经营餐饮业，期限为2014年7月17日至2019年7月17日止共五年，并明确约定租金、其它相关的费用、定金、保证金等权利义务。合同签订后，区带喜依约取得了该店铺的租赁使用权和经营权，用作餐饮经营。区带喜租赁该房屋后，将原来在蓬江区浮石路经营的蓬江区四面八方餐厅迁移到该址进行经营。但在2014年10月2日晚上8点多，区带喜在正常经营的情况下，金华物业投资公司将区带喜经营店铺的工作人员全部驱逐出去，然后将四个出入大门全部上锁，导致区带喜在2014年10月2日起无法经营。2014年10月底，金华物业投资公司贴出该店铺转让招租广告。同年11月底，金华物业投资公司将该店铺出租给粤点粤德餐厅，粤点粤德餐厅侵占了区带喜在该店铺内的物品，将室内装修大部分拆除毁坏。金华物业投资公司无故将区带喜合法经营的店铺上锁，导致区带喜无法经营，严重侵犯了区带喜的使用权、经营权。粤点粤德餐厅在区带喜与金华物业投资公司未解除合同的情况下，将区带喜的店铺拆除毁坏，严重侵犯了区带喜的物权。据此，请求判令金华物业投资公司和粤点粤德餐厅：1.将江门市东华一路63号首层第F20、F21恢复到区带喜在2014年7月底进入经营时房屋的原状，返还江门市东华一路63号首层第F20、F21房屋的租赁使用权、经营权给区带喜；2.返还给区带喜原放置在江门市东华一路63号首层第F20、F21房屋内的物品（包括大炒炉六头炒炉1坐，雪柜2个，双层有门打河柜2米×1米五台，2米×60双盘洗菜盘3个，1米半×80不锈钢吊柜4个，1米8×80沾板柜2个，不锈钢货柜1批，碗、碟、筷子、杯1批约200只，不锈钢刀叉、匙更100套，沾板刀叉1批，炒锅一点四尺、炒壳各5套，柜1坐，格兰士微波炉2个，烤炉1个，4000瓦电热水机1坐，工业用电磁炉3500瓦4个，自动咖啡机1套，煲汤煲1批，不锈钢托盘50套，炸炉2坐，蒸笼1批，大煤气5瓶，橙90张，台35张，点单机1套，出单机4坐，音响1套，25寸电视机1台，私人物品1批，工作服1批，员工储物柜六十门带密码锁1坐，不锈钢水推车5台，茶具50套，杯50套，高清餐牌100张，点菜单1批约100套，“3.3”牌餐巾纸三箱共1000件，“3.3”牌纸杯共10000件，饮料1批，宣传单1批，副食1批，食物1批，肉1批）；3.承担本案诉讼费用。
原告区带喜在诉讼期间提供的证据有：1.身份证1份；2.企业法人营业执照、机读资料各1份；3.租赁合同、房屋租赁协议书各1份；4.餐饮服务许可证、营业执照（四面八方）各1份；5.餐饮服务许可证（蓬江区凯达西食特做餐厅）1份；6.美团网信息2份；7.申请人发给被申请人的信息3份；8.相片2份；9.现场核查限期整改意见书1份；10.美团服务合同1份；11.江门致一科技有限公司团购业务合同1份；12.美团消费记录2份；13.送货单1份。
另外，原告区带喜还申请证人张某、许某出庭作证。证人张某、许某陈述涉案店铺于2014年10月2日被上锁后，其两人到金华物业投资公司办公室要求开门经营及开发票，并将黎俊宇的电话号码告知金华物业投资公司，要求金华物业投资公司与黎俊宇联系。
被告金华物业投资公司辩称：一.本案真实的情况是区带喜未经金华物业投资公司书面同意擅自停业、恶意撤场、严重违约。1.区带喜称金华物业投资公司将其经营店铺的工作人员全部驱逐出去后上锁，导致其无法经营，是严重歪曲事实。金华商业大厦内，大部分商铺的所有权均属于金华物业投资公司，如果租户正常经营和缴纳租金的，作为出租方的金华物业投资公司完全没有任何的理由和动机、冒着影响日后的营商环境、触犯治安管理条例、甚至触犯刑事犯罪的法律风险，驱逐租户工作人员和锁门。而且，为什么区带喜至今超过10个月都没有到公安机关报案，举报金华物业投资公司侵犯其合法权益？很显然，这与常理相悖，与事实不符；2.真实的情况是，2014年9月30日和10月2日，区带喜在没有书面通知金华物业投资公司的情况下，指派其丈夫黎俊宇及其他人员，将承租商铺内有价值的设备搬走一空，擅自停业、恶意撤场、严重违约，扰乱金华商业大厦的物业管理秩序。由于10月2日是国庆黄金周假期，商场内人来人往，事件又发生在晚上，情况紧急，经金华物业投资公司和物业管理公司协商，从保护租户财产安全的角度出发，迫不得已才将商铺店门上锁，以保护店铺内剩余财产安全和维持现场，避免造成租户的损失。二.金华物业投资公司积极与区带喜协商处理商铺租赁问题，但区带喜既不缴纳租赁费用，也未与金华物业投资公司联系和协商。事件发生后，金华物业投资公司积极与区带喜进行联系处理，希望友好协商解决问题。金华物业投资公司先是发短信告知区带喜商铺内物品被搬走和大门上锁情况，并告知如需开门请与金华物业投资公司的工作人员联系。由于区带喜未有回复，电话也无法联系，金华物业投资公司又向《房屋租赁合同》中区带喜所留的地址（即区带喜身份证登记的地址）邮寄函件，向区带喜催收租金、水电费和联系处理租赁问题事宜。区带喜签收后一直拒绝缴纳租赁费用，也未与金华物业投资公司联系和协商。即使区带喜10月份不在国内，但其本人声称10月份就知道金华物业投资公司将租赁物重新出租，为何11月至12月期间也从未与金华物业投资公司协商处理？很显然，以上种种事实都表明，是区带喜自己经营不善，以放弃租赁保证金的方式提前终止合同。三.区带喜严重违约，金华物业投资公司按约定解除和终止双方签订的《房屋租赁合同》，合法合理。1.《房屋租赁合同》第六条第3款约定，区带喜未经金华物业投资公司书面同意的，不得提前离场或退租；未经金华物业投资公司书面同意，区带喜搬空租赁物内财物的，视为提前离场或退租，视为区带喜违约；2.《房屋租赁合同》第八条第1款约定，区带喜逾期缴纳租赁、配套设施费及管理费任一项超过15日的，金华物业投资公司有权立即解除合同并收回租赁物；3.《房屋租赁合同》第八条第2款约定，区带喜违反合同第六条第3款、第八条第1款的，金华物业投资公司有权随时单方终止合同，收回租赁物；4.由于区带喜既未经金华物业投资公司书面同意擅自停业、恶意撤场，也未按时缴纳2014年10月、11月、12月租赁费用给金华物业投资公司，同时也拒绝与金华物业投资公司协商解决矛盾。根据上述合同的约定，金华物业投资公司单方解除或终止《房屋租赁合同》，收回租赁物并重新租赁给向建华使用，合法合理。四.区带喜请求返还商铺和商铺内的物品，无任何事实和法律依据，应予驳回。1.涉案商铺在区带喜租赁使用前，上一手经营的也是餐厅，原来已经有装修，区带喜根本未进行任何装修或翻新后就开始经营餐饮，现恶意退场，无任何损失可言；2.由于区带喜恶意违约，金华物业投资公司已将商铺内剩余的物品和厨余全部清理，并重新将商铺租赁给向建华即粤点粤德餐厅的经营者使用。按照《房屋租赁合同》第八条第2款约定，因区带喜违约产生的一切经济损失和法律责任均应由区带喜自行承担，区带喜无权要求金华物业投资公司返还商铺和商铺内留置的物品；3.而且，区带喜起诉要求恢复商铺的原状及返还商铺内的物品，并无提供任何证据证明商铺的原始装潢以及留置的物品情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，区带喜应承担举证不能的法律后果，其诉讼请求应当予以驳回。五.区带喜起诉的物品属于黄伯捷所有，区带喜起诉要求返还，主体不适格。综上，区带喜的起诉没有任何事实和法律依据，恳请法院依法驳回区带喜的全部诉讼请求。
被告金华物业投资公司在诉讼期间提供的证据有：1.金华物业投资公司企业工商资料、法定代表人身份证明各1份；2.《房屋租赁合同》、《收铺确认书》各1份；3.房地产权证6份；4.代付水电费收据2份及收费通知书4份；5.函、邮政特快专递回执各1份；6.信息内容2份；7.仲裁裁决书和通知书各1份；8.监控视频光盘1份。
被告粤点粤德餐厅辩称：一.粤点粤德餐厅的经营者向建华已善意取得涉案租赁物的使用权和承租权，正常合法经营，应当依法予以保护和维持。粤点粤德餐厅的经营者向建华于2014年12月24日与金华物业投资公司签订《房屋租赁合同》，约定金华物业投资公司将江门市蓬江区东华一路63号首层F20-F38号的商铺，合共面积1110平方米租赁给向建华使用。向建华从2014年起已正常向金华物业投资公司缴纳租赁费用，一直经营粤点粤德餐厅至今。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，粤点粤德餐厅和向建华均是涉案租赁物使用权和承租权的善意受让人，依法应当予以保护和维持，由粤点粤德餐厅继续经营使用。二.区带喜无任何证据支持其诉讼请求，应承担举证不能的法律后果。区带喜起诉要求恢复江门市蓬江区东华一路63号首层F20-F21号房屋的原状及要求返还房屋内的物品，但并无提供任何证据证明房屋的原始状况以及屋内留置的物品情况。粤点粤德餐厅从未见过和侵占区带喜起诉所称的物品，重新拆除和装修涉案租赁物也是在与金华物业投资公司签订《房屋租赁合同》后正常使用租赁物的行为。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，区带喜应承担举证不能的法律后果，其诉讼请求应当予以驳回。三.区带喜与金华物业投资公司之间的纠纷与粤点粤德餐厅无关。不论区带喜与金华物业投资公司之间有怎样的纠纷，应按合同相对性及《房屋租赁合同》约定的权利义务关系作处理。粤点粤德餐厅作为案外人和善意的第三人，区带喜与金华物业投资公司之间纠纷与粤点粤德餐厅无关，区带喜无权要求粤点粤德餐厅返还租赁物和赔偿损失。四.区带喜起诉的物品属于黄伯捷所有，区带喜起诉要求返还，主体不适格。综上，区带喜的起诉没有任何事实和法律依据，恳请法院依法驳回区带喜的全部诉讼请求。
被告粤点粤德餐厅在诉讼期间提供的证据有：1.粤点粤德餐厅企业工商资料、法定代表人身份证明各1份；2.《房屋租赁合同》1份；3.缴租收据3份。
经审理查明：坐落于江门市蓬江区东华一路63号首层A10号、B4号、B5号、B6号、B52号、B53号、B58号等商铺是金华物业投资公司的物业，内分设为自编F20号、F21号等铺位。
2014年7月17日，金华物业投资公司（甲方）与区带喜（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定甲方将位于江门市东华一路63号（金华商业中心）首层第F20号、F21号商铺建筑面积363平方米出租给乙方用作小食餐饮经营，租期从2014年7月17日起至2019年7月31日止；租赁费用按月结算，第2年起（含第2年）每年递增5%，其中2014年7月17日至7月31日租金1900元、配套设施费4007.50元、物业管理费3630元，合计9537.50元，2014年8月1日至2015年7月31日每月租金6400元、配套设施费18774.50元、物业管理费7260元，合计32434.50元/月，物业管理费由甲方代收后交金华商业中心物业管理公司；乙方须于签订合同当天向甲方缴纳30890元作为定金，甲方于2014年7月17日前交付商铺，届时乙方须向甲方缴纳61780元作为合同履行的保证金（原缴纳的30890元定金可冲抵相应保证金）及首月租赁费32434.50元，任何情况下，乙方交付的租赁保证金不得冲抵乙方在租赁期内向甲方或甲方委托的物业公司支付的任何款项，合同期满，乙方无违反本合同并交清一切费用应交费用及按合同约定把商铺交还甲方后，甲方须在15天内将乙方所交纳的租赁保证金无息退还给乙方；乙方须于商铺交付当天内向物业公司缴交水电费按金2000元，租赁期满并在乙方结清应付款后15天内，水电费按金由物业公司无息退还给乙方；乙方应在每月5日前（遇节假日顺延）向甲方支付租金及合同约定的其他费用，由甲方开具收据（物业管理费由物业公司开具）给乙方；乙方须于每月5日前向物业公司支付上月经营产生的电费、水费（电、水量按读表加5%的损量计收），电水费标准以供水供电公司收费标准为准等内容。
此外，上述《房屋租赁合同》第六条第3项定明“乙方未经甲方书面同意，乙方不得提前离场或退租。如在未取得甲方书面同意下，乙方搬空该物业内财物，则视为提前离场或退租，视作乙方违约”；第13项定明“乙方须保证每天都按商场统一的营业时间营业，营业时间为10:00至22:00（包括公众假期在内），如乙方超时工作，须事先通知甲方及物业管理公司，倘若其因特殊情况需暂停营业，则需提前两天以书面形式通知甲方及物业管理公司，征得甲方及物业管理公司书面同意后方可停业”。第八条第1项定明“乙方必须按时交纳当月租金、配套设施及管理费，逾期交纳的甲方按欠款额的3‰每日加收滞纳金。若乙方逾期交纳以上款项的任一项超过15日的，甲方则有权要求物业管理公司采取停电、停水措施并有权立即解除本合同，没收保证金，收回该物业，并有权向乙方追讨欠款和滞纳金”；第2项定明“乙方违反本合同第六条第3、5、8、9、14、16、23款的任一款，以及第八条第1款，则视乙方违约，甲方有权随时单方面终止本合同，收回该物业。乙方于承租时交纳的租赁保证金不予退回，乙方须承担违约引起的一切经济损失和法律责任”；第4项定明“甲方违反本合同第一条、第二条或第五条的任一款，以致乙方无法经营的视为甲方违约，乙方有权提前单方面终止合同，甲方应当承担双倍返还租赁保证金的违约责任”。
合同签订当日，金华物业投资公司向区带喜交付了涉案店铺，而区带喜向金华物业投资公司支付了2014年7月17日-31日的租金9537.50元及租赁保证金61780元，并使用涉案店铺经营餐饮。2014年8月至9月期间，金华物业投资公司与区带喜双方均依约履行合同。
2014年9月30日，区带喜在没有通知金华物业投资公司的情况下，将部分厨具用品搬离涉案店铺。金华物业投资公司获悉情况后，短信通知区带喜的丈夫黎俊宇在以后如再需要移走店铺物品前书面通知该公司。2014年10月2日晚7时许，区带喜在没有通知金华物业投资公司的情况下又派人将水壶、碗碟、水桶、油桶、电饭煲、煤气瓶等厨具用品搬离涉案店铺。金华物业投资公司闻讯后派人到场，因未能联系到区带喜，遂以保护租户财产安全为由对涉案店铺锁门，并短信通知区带喜如要开门请与该公司王小姐联系。
区带喜自2014年10月2日晚店铺锁门后没有再经营，也没有支付2014年10月份起的租赁费。2014年10月14日，金华物业投资公司向区带喜发函催收2014年10月份租赁费32434.50元、滞纳金857.73元、2014年9月份电费2733.79元、水费517.44元，但区带喜没有理会。
2014年12月24日，金华物业投资公司与向建华签订《房屋租赁合同》，约定金华物业投资公司将位于东华一路63号（金华商业中心）首层F20-F38号建筑面积为1110平方米的商铺出租给向建华作中式餐饮用途使用，租期从2014年12月24日至2020年12月23日，2014年12月24日至2015年2月23日为免租期，租金按月结算，在每月5日前支付等内容。同日，金华公司将包括涉案店铺在内的商铺交给向建华使用。此后，向建华将涉案店铺重新装修后用来经营粤点粤德餐厅，并从2015年2月24日起按月向金华物业投资公司支付租赁费。
2015年6月15日，区带喜提起本案诉讼。在诉讼过程中，区带喜与金华物业投资公司均确认在涉案店铺锁门后区带喜有派员工张某、许某与金华物业投资公司交涉，但区带喜主张交涉的内容是要求金华物业投资公司开锁经营，而金华物业投资公司主张对方交涉的内容是要求退还按金。
另查明：2014年12月4日，金华物业投资公司以区带喜于2014年10月2日晚将租赁商铺内的设施强行搬离后再未有开门营业构成违约为由向江门仲裁委员会申请仲裁，请求裁决区带喜：1.支付拖欠的从2014年10月1日至清偿之日止的租赁费；2.支付2014年9月份水电费3251.23元；3.支付因拖欠从2014年10月1日起至清偿之日止的租赁费及水电费的滞纳金，滞纳金按日3‰，暂计至2014年10月31日为2783.49元；4.承担本案的仲裁费用。但区带喜答辩提出金华物业投资公司锁门导致其无法经营因此不需要支付租金的意见，主张先履行抗辩权。2015年5月27日，江门仲裁委员会作出（2014）江仲经字第048号《仲裁裁决书》，认为区带喜不享有先履行抗辩权，裁决：一.区带喜应在本裁决生效之日起十日内向金华物业投资公司支付租赁费16217元；二.驳回金华物业投资公司的其他仲裁请求；三.本案受理费2017元，由金华物业投资公司承担1008.50元，区带喜承担1008.50元。
因不服上述仲裁裁决，区带喜、金华物业投资公司均向江门市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决。2015年8月6日，江门市中级人民法院作出（2015）江中法民四仲字第59号和第60号《民事裁定书》，分别裁定驳回区带喜和金华物业投资公司要求撤销江门仲裁委员会（2014）江仲经字第048号《仲裁裁决书》的申请。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。区带喜与金华物业投资公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。
关于区带喜主张金华物业投资公司、粤点粤德餐厅对涉案店铺恢复原状，返还租赁使用权、经营权的请求。区带喜在未知会金华物业投资公司的情况下两次从涉案店铺搬走厨具用品等财物，导致金华物业投资公司产生不安并认为区带喜擅自停业、恶意撤场进而对涉案店铺锁门，区带喜确有过错在先。金华商业中心首层大部分商铺的所有权属于金华物业投资公司，如果租户正常经营和缴纳租金的，作为出租方的金华物业投资公司完全没有必要冒着影响营商环境的风险去对商铺进行锁门。由于搬走财物事件发生在晚上7时许，且又未能联系到区带喜，金华物业投资公司基于保护租户财产安全的考虑将涉案店铺锁门，合符常理，且金华物业投资公司在锁门后有通知区带喜协商解决问题，已对锁门行为采取了补救措施。区带喜在涉案店铺被锁门后虽然派员工张某、许某与金华物业投资公司进行交涉，但对于交涉的内容，区带喜未能提供充分证据证明其主张，即使如区带喜所述，张某、许某系与金华物业投资公司交涉开锁经营，但在交涉无果的情况下，区带喜并没有就金华物业投资公司的锁门行为向公安机关或其他相关部门积极寻求解决，而是放任涉案店铺一直处于锁门停业状态，同时区带喜没有在合同约定的时间内支付租金，虽经金华物业投资公司发函催收租金仍不理会，上述行为已表明其怠于履行合同。鉴于已生效的江门仲裁委员会（2014）江仲经字第048号《仲裁裁决书》确定区带喜对2014年10月份的租赁费不享有先履行抗辩权，因此，区带喜不支付2014年10月份的租赁费构成违约，金华物业投资公司以此为由解除合同、收回涉案店铺，符合双方的约定。同时，粤点粤德餐厅的经营者向建华与金华物业投资公司签订租赁合同并重新装修、经营，已善意取得涉案店铺的使用权，其合法权益应予保护。综上，区带喜诉请金华物业投资公司及粤点粤德餐厅对涉案店铺恢复原状，返还租赁使用权、经营权，理据不足，本院不予支持。
关于区带喜主张金华物业投资公司、粤点粤德餐厅返还物品的请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，区带喜主张金华物业投资公司和粤点粤德餐厅侵占其所主张的物品，但金华物业投资公司和粤点粤德餐厅不予认可，区带喜未能举证证明涉案店铺内有其所主张的物品的真实存在及金华物业投资公司和粤点粤德餐厅占有上述物品，故区带喜应对这一待证事实承担举证不能的不利后果，本院对区带喜该请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告区带喜的全部诉讼请求。
本案受理费2400元，由原告区带喜负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审 判 长 杨婷焕
代理审判员 赵 旸
代理审判员 徐旭斌
二○二○一六年二月四日
书 记 员 戴柏莲