西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）未民二初字第289号
原告赵美华，女，汉族。
委托代理人李宏武，陕西邦维律师事务所律师。
委托代理人赵晓俊，陕西邦维律师事务所律师。
被告西安乘风机电设备有限责任公司。住所地：西安市朱宏路批发市场内。
法定代表人姜群，该公司总经理。
委托代理人陈大可，陕西克利律师事务所律师。
委托代理人潘峰，陕西克利律师事务所律师。
原告赵美华与被告西安乘风机电设备有限责任公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李宏武�赵晓俊，被告委托代理人陈大可、潘峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1994年11月3日，其与陕西纪祥工贸实业公司（以下简称纪祥公司）签订《租房合同书》一份，取得了纪祥公司所建的朱宏路汽配、五交化产品批发市场内一间商铺30年的使用权。1995年被告承接纪祥公司的权利、义务。2000年后被告从原告处返租，统一对外进行出租经营，所得租金原告得80%，被告得20%。2006年被告将其诉至法院要求收回房屋，因西安市中级人民法院错误判决，被告从2006年7月1日起拒绝向原告支付房屋收益。2008年年底市中院以市场仍有收益，应维持现状为由，驳回被告的诉请。故依法判令被告支付原告房屋收益80548.32�并承担本案诉讼费。
被告辩称，根据西安市未央区人民法院（2008）未民二初字第823号相关民事判决书，赵美华与陕西纪祥工贸实业公司于1994年11月3日签订的《租房合同书》无效。根据民事判决书中的陈述“鉴于该市场至今未被拆除仍有收益的实际情况，双方应在有关部门未拆除该市场的情况下暂时维持现状”。原告在诉讼中所涉及的房屋被西安市城市规划管理局二环建指（1995）029号《拆除违法建筑的决定书》认定为违法建设，并于一九九五年被依法拆除。此违法建设的房屋被拆除后给乘风公司和原告如何完善被拆除房屋的遗留问题造成极大争议，为维护市场的整体稳定，乘风公司和原告口头约定，在�民法院就遗留问题裁决之前先采用临时过渡的形式，对被拆除的房屋暂且按市场同等面积的房屋收益给予原告一定的利益分配以缓解双方矛盾，等待法院的裁决，双方并于2006年7月1日在签订《代租协议书》时特别在第四条进行约定：“双方协商或司法解决该房屋的使用问题”。原告的市场B区8排7号、8号房屋已被拆除，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立，应予驳回。
经审理查明，1994年11月3日，纪祥公司（甲方）与赵美华（乙方）签订朱宏路汽配、五交化产品批发市场购房合同书，约定乙方购买市场B区8排7号、8号，面积52.8平方米，总金额63360元。1994年11月3日原告将房款63360元交付纪祥公司�1995年被告承接纪祥公司的权利、义务。1995年7月，原告的8排7号、8号房屋被拆除，被告为其调换到西北水暖市场新编8排10-11号两间房屋，由被告代租。
2003年6月19日陕西澳都房地产公司代理被告与原告签订代租协议书，期限一年（从2003年7月1日起到次年对应日）。房屋每平方米月租金18元，扣除17%的税费，支付10%作为被告的代租费。房屋的维修、管理、水电费用均由甲方承担。
2004年6月18日原、被告签订代租协议书，期限一年（从2004年7月1日起到次年对应日），房屋每平方米月租金26元，扣除17%的税费，付给甲方代租费5%。
2006年7月1日原、被告签订的代租协议书，期限为一季度（从2006年7月1日到9月30日），同期的代租费名单中8排每平方米月租金30元、9排28元，下欠原告房屋收益共计11466.72元。2006年6月8日被告给经营户通知8排每平方米月租金35元；
2006年9月30日后，原、被告再未签订代租协议，但被告仍将原告房屋对外出租并收取经营户的租金。被告未向原告支付80%的房屋租金收益。
2007年6月15日被告给经营户通知2007年7月1日至2008年6月30日8排每平方米月租金45元；2008年被告给经营户通知2008年7月1日至2009年6月30日8排每平方米月租金55元。
审理中，经原、被告双方核对，截止2006年9月30日被告下欠原告租金12676.32元。
原告主张2006年9月30日前尚欠12676.32元，2006年10月1日至2007年6月30日房屋每平方米月租金35元，80%的收益14112元；2007年7月1日至2008年6月30日每平方米月租金45元，80%的收益24192元；2008年7月1日至2009年6月30日每平方米月租金55元，80%的收益29568元。以上合80548.32元。原告依据的是被告的交费通知。
原告称被告所谓宗块经营场地费用按房屋28平方米面积折算后，每平方米月租金与被告的交费通知上的租金数额是一致的。被告人为分割意在压低房屋租金。而被告称按其与经营户的经营场地合同，2005年7月1日至2008年6月30日期间，房屋每平方米月租金10元，2008年7月1日至2009年6月30日期间，房屋每平方米月租金5元，并以原购房每间26.4平方米其按28平方米给付代租金，已经向原告多付。
西安市中级人民法院（2008）西民再终字第68号民事判决认定，纪祥公司未经有关部门批准擅自修建朱宏路批发市场，后有关部门对该市场又发出《拆除违法建筑决定书》，确认该市场属违法建筑，应予拆除。但乘风公司在北二环建成并通车约十余年后，有关部门并未再执行上述决定，亦未再发文责令拆除该市场之房屋。另，本院（2008）未民二初字第823号民事判决认定被告与原告赵美华签订租房合同的房屋系违法建筑，租房合同无效，但鉴于该市场至今未被拆除仍有收益，双方应在有关部门未拆除该市场的情况下，暂时维持现状，故驳回了乘风公司的诉讼请求。
上述事实，有租房合同、代租协议书、�费通知、租赁经营场地合同、营业房屋租赁合同书，谈话笔录、庭审笔录及相关证据在卷为证。
本院认为，虽然原告租赁的房屋在1999年被拆除，但此后被告另行给原告调换房屋为8排11-12号，2003年至2006年双方亦每年签订代租协议，房屋收益按二八分配并实际履行。2006年9月30日后，原、被告虽未签订代租协议,但被告仍然继续使用原告的房屋并与经营户签订经营合同收取租金，原告也未提出解除租赁关系，故2006年9月30日后双方的续租关系成立，租期为不定期。鉴于该市场至今未被拆除仍有收益的实际情况，原告要求给付80%的房屋租金收益，应予支持。本案争议的焦点是2006年10月1日至2009年6月30日期间房屋租金数额如何确定。双方约定原告房屋2003年每平方米月租金18元，2004年26元，2005年29元，2006年7月1日至9月30日30元，双方租金逐年递增。被告向经营户发出的交费通知，原告房屋每平方米月租金2006年35元、2007年45元、2008年55元，被告与经营户签订的租用经营场地合同，原告房屋每平方米月租金2003年20元、2004年26元、2005年每宗块月租金840元除以房屋面积28为30元、2006年每宗块月租金980元除以房屋面积28为35元、2007年每宗块月租金1260元除以房屋面积28为45元、2008年每宗块月租金1540元除以房屋面积28为55元，折算每平方米月租金也是逐年递增。被告现主张每平方米月租金10元、5元，违反了原、被告以往租金逐年递增的事实以及被告向经营户收取租金逐年递增的事实，亦违反了公平原则。被告按宗块出租降低房屋租金，有损于原告的利益。被告所谓宗块说是被告个体说，没有法律依据、社会依�，也没有经原、被告约定，本院不予采纳因续租关系成立，原合同的二八分成亦应延续，2006年9月30日以后的租金分配应当按被告与经营户合同中宗块租金二八分成。2006年7月1日至同年9月30日，被告尚欠租金1209.6元；2006年10月1日至2009年6月30日期间被告应给付原告房屋租金67872元；另，原告主张2003年12月17日被告尚欠原告租金11466.72元，由于双方并未约定还款期限，被告辩称原告起诉已过诉讼时效不能成立，本院依法不予采纳。故上述三项合计为80548.32元，原告请求合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告西安乘风机电设备有限责任公司于本判决生效后十�内支付原告赵美华2006年9月30日前房屋租金12676.32元。
二、被告西安乘风机电设备有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告赵美华2006年10月1日至2009年6月30日期间房屋租金67872元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1814元（原告已预交），由被告负担，于上述付款时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王允之
人民陪审员 黄福全
人民陪审员 邓志斌
二〇〇九年九月十二日
书 记 员 范 静