北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第08232号
原告靳孝琪，女，1955年4月24日出生，身份号码：×××。
委托代理人李晓静，北京市信格律师事务所律师。
被告北京京顺房地产有限责任公司，住所地北京市顺义区南彩镇九王庄村，组织机构代码：10117××××。
法定代表人孙雪，董事长。
委托代理人李景顺，北京市中凯律师事务所律师。
委托代理人李晓波，男，1979年11月27日出生。
被告周小玲，女，1960年7月6日出生，身份号码：×××。
委托代理人刘子慧，北京市华一律师事务所律师。
原告靳孝琪与被告北京京顺房地产有限责任公司（以下简称“京顺公司”）、周小玲确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆俊芳担任审判长，与代理审判员刘飞虎、人民陪审员赵光玉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告靳孝琪之委托代理人李晓静，被告京顺公司之委托代理人李景顺、李晓波，被告周小玲之委托代理人刘子慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告靳孝琪诉称：
2003年5月，原告经人介绍和当时一起经营公司的股东程学军去京顺公司开发的位于北京市顺义区南彩镇×村的别墅小区看房，并于2003年5月30日和程学军一起与被告京顺公司签订了两份《商品房买卖合同》，其中原告的合同编号为20011005。合同签订后，原告于2003年6月9日和2003年7月30日分两次支付购房款65万元。随后，原告与京顺公司办理了交房入住手续，领取了所购房屋的住户卡及房门钥匙等，并按京顺公司的规定缴纳了装修管理费等费用。根据双方签订的合同第十五条之约定，京顺公司应当在房屋交付使用后60日内为原告办理产权证书，但被告一直未按合同约定履行此义务。基于以上事实，原告于2014年10月15日向顺义区人民法院提起诉讼，请求判令京顺公司为原告办理所购房屋的产权证。此案尚未审结时，经法官向房管局查证，京顺公司在2014年9月12日将原告所购房屋登记在周小玲名下。为查明真相，2014年12月13日晚上，原告的代理律师李晓静、原告本人及其儿子陈现辉一行三人找到周小玲家。周小玲夫妇一口咬定买过京顺公司的房屋。谈到购房价，周小玲的丈夫说不到400万元，300多万元，后又说200多万元，不到300万元，并明确房款已经分几次付清，发票、产权证等都放在京顺公司一直没时间去拿。当问及何时买房，她丈夫拒绝回答。交谈中，周小玲的丈夫又说买房是被其朋友忽悠了，其中原因很复杂不便说。原告认为，二被告所签订的买卖契约是双方恶意串通所为，理由如下：
第一，原告与京顺公司签订的《商品房买卖合同》版本和当时京顺公司与其他买受人所签订的合同版本一样。该版本合同内容详实、规范、全面，而二被告签订的《北京市内销商品房买卖契约》内容非常简单，且供商品房内销时使用。第二，二被告所签买卖契约签约时间是2005年6月2日，而交付房屋的时间竟然是2001年6月30日。第三，买卖契约最主要的条款，即购房款支付时间、方式、指定银行等内容全部空白。第四，买卖契约写明房屋售价100万元，而房屋买受人却告诉原告200多万元。第五，被告周小玲购买房后一直没有向京顺公司索要过房屋钥匙，因为该房屋钥匙一直由原告持有。第六，该房屋所属月亮湾小区一直由北京三川物业管理公司进行物业管理服务，物业公司从2014年原告起诉京顺公司之后开始不允许原告进入小区，理由是领导有交代，双方正在打官司，房子是谁的还不一定。第七，原告曾于2014年10月15日起诉京顺公司，要求京顺公司办理房屋产权登记手续，京顺公司反诉要求解除合同。既然该房屋2005年已卖给周小玲，京顺公司何须反诉解除合同。且该案在最后一次质证时，京顺公司法定代表人强调，由于原告尚欠购房款迟迟未付，京顺公司想尽一切办法联系原告，发特快专递，又登报公告，最后不得已才将房子出售。事实是，原告在2003年买房时留给京顺公司的联系电话至今都在使用，且京顺公司给原告发特快专递的时间是2009年，登报时间是2010年，与周小玲签订买卖契约的时间是2005年。
综上，原告认为二被告的上述行为明显存在诸多不合常理和自相矛盾之处，足以认定二被告所签买卖契约系双方恶意串通所为，依法应为无效合同。因此，请求法院判令：确认京顺公司与周小玲于2005年6月2日签订的《北京市内销商品房买卖契约》无效。
被告京顺公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告陈述的下列内容不属实。原告实际只支付了40万元购房款，另外的50万元购房款是程学军交纳的，与原告无关。原告不是2014年10月15日起诉的，而是2014年8月起诉的。原告并未入住涉诉房屋。第二，京顺公司与周小玲签订房屋买卖协议的时间是2011年3月8日，交房时间为周小玲付清房款之后。在该交易过程中有两个版本的合同，一个是在建委备案的合同，另一个是双方真实意思表示，两个版本内容不一致，应当以双方真实意思表示的版本为准，由此可以解释原告所列的第2至第4点异议。京顺公司与周小玲实际交易金额是248.5万元。第三，原告称周小玲买房后一直未拿钥匙，其推理没有依据，房屋不可能只有一把钥匙，有没有拿钥匙也说明不了什么问题。第四，在2014年的诉讼中，京顺公司提出反诉要求解除合同，其一是因为公司与原告之间解除合同的手续不完备，其二是因为原告手中持有涉诉房屋的钥匙，公司想取回钥匙。第五，原告所述的公司法定代表人的表态属实，京顺公司在想尽一切办法联系原告没有成功的情况下，才发了特快专递，并登报联系，最后不得已才在2011年3月8日与周小玲签订的买卖合同。第六，原告称京顺公司与周小玲恶意串通，但并未举出任何证据。第七，京顺公司与原告之间的合同因为符合双方约定的条件且通过发送特快专递、登报公告、提起反诉等形式予以解除，因此原告不具有起诉的权利。第八，按照原告所述，完全是京顺公司违法违约，但实际情况是原告在长达11年的时间内，一直没有按照合同约定履行主要义务，京顺公司在多次联系未果的情况下，为了避免损失扩大，不得已才再次出售房屋。
被告周小玲辩称：第一，原告在本案中没有诉权。原告与京顺公司签订的合同中没有公司的盖章，原告也没有合同的原件。根据合同法的规定，书面合同自双方签字、盖章时生效，因此原告和京顺公司之间的合同没有成立，自始无效。从合同履行的角度看，原告在合同没有成立的情况下交付40万元，不符合一般购房人认识判断和行为方式，不能当然认为该40万元就是购房款。而且，原告没有付清全部购房款，也从来没有实际占有、使用涉诉房屋，更没有取得房屋产权证。第二，假设购房合同依法成立，该合同至迟在2014年9月10日京顺公司提出反诉要求解除合同之时依法解除，因为根据合同法的规定，反诉主张提出时即到达原告，该合同即已解除。因此，无论依据任何一点理由，原告在提出本次诉讼时不是本案涉诉房屋的权利人，法院应当裁定驳回原告的起诉。第三，仅就原告的诉讼请求来看，也不能成立。周小玲与京顺公司之间的合同合法正当，有效成立，不存在恶意串通的情况。周小玲与京顺公司之间是否存在恶意串通的情形应当以双方签订合同的时间为节点。周小玲购房时主观意愿是取得房屋所有权，而不是损害任何人的利益，京顺公司也没有告诉周小玲涉诉房屋曾经交易与否，周小玲看房时也没有发现房屋被任何人占有使用，周小玲不可能、也没有途径去获知涉诉房屋曾经的交易状况，因此周小玲是善意的。周小玲整个购房交易是真实、合法、正当的，周小玲已经支付了全部购房款，取得了涉诉房屋的所有权证，原告诉称周小玲与京顺公司恶意串通仅仅是原告的主观臆断和片面分析。从原告的举证来看，其既不能证明其自身购房的真实合法性，更无法证明周小玲购房存在违法或者恶意串通的情形，因此应当承担举证不能的不利后果。
经审理查明：
2003年5月30日，靳孝琪在京顺公司提供的《商品房买卖合同》上签字，京顺公司未在合同上盖章、签字，但是该公司亦持有一份合同。按照上述合同的约定，京顺公司将位于北京市顺义区南彩镇×村的×家园第×幢房屋（面积为321.41平方米）卖给靳孝琪；京顺公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案；房屋总价款100万元，靳孝琪于2013年5月31日前付清首付款40万元，余款60万元采用银行按揭方式支付；靳孝琪应该在首付款到位后15天内到指定的律师事务所办理贷款手续，在收到银行办理贷款通知后15天内到指定银行办理贷款手续，逾期超过三个月，则京顺公司有权没收首付款并将房屋出售；如因靳孝琪的原因导致按揭未能完成，靳孝琪应当以书面方式取得京顺公司同意后改为分期付款；靳孝琪的联系地址为“西城区白云北里×号楼×门×号”，联系电话为“138××××××××”。
2003年6月9日，靳孝琪给付京顺公司40万元，京顺公司向靳孝琪出具一张发票，发票显示经营项目为“×家园月华园×购房首付款”。2003年7月30日，靳孝琪以现金和支票的形式共计给付京顺公司50万元。京顺公司出具三张收据，均记载收到“程学军”交来的钱款。2003年8月，京顺公司将×家园第×幢房屋的钥匙交给靳孝琪，同时该公司亦持有该房屋的钥匙。2003年8月25日，靳孝琪向京顺公司出具一份授权书，内容为：“现我本人因工作原因特将水岸别墅183号装修事宜全权委托我司秦红伟先生负责。特此授权。”后秦红伟代替靳孝琪填写了《×家园紧急情况联系卡》。该联系卡显示栋号为“183A”，业主靳孝琪的联系电话为“133××××××××”，通讯地址为“宣武区×大街×号×区×楼×”；紧急情况联系人秦红伟的联系电话“133××××××××”，通讯地址为“宣武区×大街×号×区×楼×”。之后，靳孝琪未办理按揭贷款手续，未继续交纳购房款，与京顺公司未就余款如何支付达成书面协议，亦未对上述房屋装修入住。靳孝琪称其签订合同后觉得可以直接付款，不想办理按揭贷款，但是因为房屋质量有问题，所以没有继续交付购房款。京顺公司称公司当时好像同意靳孝琪在2003年年底之前付清全部房款，但是没有签订书面协议，并称靳孝琪主张的房屋质量有问题不属实。
2009年9月10日，京顺公司通过特快专递向靳孝琪邮寄了催款通知书，邮寄的地址分别为上述宣武区和西城区的地址，填写的联系电话分别为上述“133”开头的两个手机号码。上述催款通知书的内容为：“尊敬的靳孝琪业主，京顺公司就您与我公司关于商品房买卖合同事宜，向您函告如下，2003年5月30日您与我公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于北京市顺义区×家园×号房屋（现楼号为183A），我公司已经按合同约定履行了全部义务，于2003年8月将房屋交付您使用，而您至今没有办理银行按揭贷款，所欠购房余款至今未付，已构成重大违约，给我公司造成了严重的经济损失。为顾及双方的友好买卖关系，我公司特致函于您，望您收到本函后尽快联系我公司并履行交付房屋余款的义务。否则，我公司将依法行使权利。”上述催款通知书均无人签收，后退回。
2010年12月30日，京顺公司在《光明日报》上刊登公告，内容为：“靳孝琪，2003年5月30日，你与我公司签订的《商品房买卖合同》，购买×家园×号房屋。同年8月房屋已经交付于你，而你至今未付清购房款项。我公司特此公告，望你尽快付清余款。否则我公司将依法行使权利。”
2014年8月，靳孝琪曾以房屋买卖合同纠纷为将京顺公司诉至本院，要求该公司履行双方于2003年5月30日签订的商品房买卖合同，办理房地产权属证书，并称房屋地下室存在质量问题，要求该公司对涉诉的×家园月华园×幢房屋的防水进行修复。案件审理过程中，京顺公司提出反诉，称靳孝琪尚欠35万元购房款，严重违反了合同的约定，因此要求解除双方之间的商品房买卖合同及附属协议，并要求靳孝琪返还房屋。后靳孝琪撤诉，京顺公司撤回反诉。2014年10月15日，靳孝琪再次起诉京顺公司，要求该公司办理涉诉房屋的产权证。该案审理过程中，京顺公司提出反诉，称靳孝琪尚欠35万元购房款，使合同目的不能实现，因此要求解除双方之间的商品房买卖合同及附属协议。后靳孝琪撤诉，京顺公司撤回反诉。
2014年9月12日，顺义区×家园月华园×号楼所有权登记在周小玲名下（X京房权证顺字第××××××号）。登记依据是一份《北京市内销商品房买卖契约》，协议记载卖方是京顺公司，买方是周小玲，房屋价款为100万元，签约时间是2005年6月2日，交房时间是2001年6月30日。周小玲为办理房屋产权登记，于2014年9月3日交纳了契税3万元，于2014年9月11日交纳了房屋专项维修资金1万元。周小玲未对上述房屋装修并实际入住。2015年3月30日，周小玲依据一份备案的《存量房屋买卖合同》将上述房屋转移登记至潘芳名下。靳孝琪与京顺公司均认可×家园月华园183号房屋与×家园×幢房屋为同一房屋。
关于靳孝琪与京顺公司之间的《商品房买卖合同》是否成立并生效，双方存在争议。靳孝琪称该合同得到了双方的认可，其已经支付了首付款40万元，后来支付的50万元中一半是自己的购房款，另一半是替程学军交的购房款，因此其共计支付购房款65万元，这个数额在2014年的两次诉讼中得到了京顺公司的认可，说明其已经履行了合同的主要义务；此外，2003年签订合同之后，京顺公司已经交付了房屋，因此合同成立且生效。京顺公司称在2014年与靳孝琪的诉讼中，当时公司法定代表人不在公司，代理律师按照一般的格式撰写了反诉状，没有经过公司的核实，现在才发现合同没有盖章和签字；而且靳孝琪只支付了40万元首付款，后来交的50万元均是程学军的购房款，因此靳孝琪并没有履行合同的主要义务，从而合同是无效的。周小玲称合同没有京顺公司的盖章且靳孝琪不能提供合同的原件，不符合书面合同的成立要件；靳孝琪没有实际付清房屋价款，没有占有、使用涉诉房屋，也没有取得房屋所有权证，因此合同也没有实际履行。
关于靳孝琪与京顺公司之间的《商品房买卖合同》（如果已经生效）目前是否已经解除，双方存在争议。靳孝琪称当事人协商一致可以解除合同，但是其与京顺公司并未就解除合同达成一致；符合解除条件时当事人可以解除合同，但是京顺公司公告的内容只是催交购房款，并未说明要解除合同；在2014年的诉讼中，京顺公司两次反诉要求解除合同，但后来均撤回反诉，法院并未就合同是否解除作出判决；因此，合同并未解除，依然有效。京顺公司称根据合同的约定，买房人未按规定支付购房款，公司有权没收首付款并将房屋出售，公司通过特快专递和报纸公告的形式通知了靳孝琪，公司所述的依法行使权利包括了解除合同，因此双方合同已经解除；即使当时没有解除，公司在2014年8月提出反诉，明确表示了解除合同的意愿，合同也应当已经解除；因此，靳孝琪在本案中没有诉权。周小玲称京顺公司在2014年9月反诉要求解除合同时，解除通知即已经到达靳孝琪，合同即已解除；靳孝琪对此有异议的，应该向法院起诉，但靳孝琪在第二次诉讼中并没有要求继续履行合同，只有抗辩没有主张的行为不能导致其异议成立，因此合同已经解除，靳孝琪丧失了本案的诉权。
关于周小玲与京顺公司之间的房屋买卖合同，周小玲与京顺公司均称备案的合同实际是2011年签订的，当时写成2005年是随意写的，交房时间写成2001年是写错了，因为建筑商的交房时间是2001年；此外，双方私下于2011年3月8日另行签订了一份《北京市内销商品房买卖契约》和《补充协议》，买卖契约中约定的购房款是100万元，补充协议中约定由京顺公司为周小玲装修房屋，周小玲另支付装修款148.5万元，实际并未装修，该款项是购房款的一部分，即购房款总额为248.5万元。为证明上述事实，周小玲与京顺公司均向法庭提交了上述《北京市内销商品房买卖契约》和《补充协议》。靳孝琪称上述合同与建委备案的合同除了日期不一致，其他都一样，对于最基本的房屋买卖时间、付款时间和付款银行都没有约定，交房时间都是2001年6月30日，房屋信息和平面图部分都是空白，不符合常理，说明双方之间存在恶意串通；补充协议是为了规避交税，协议中约定付清房款和装修款之后三个月交房，但直到现在也没有说明房屋交付的时间，因此推定房屋并未实际交付。周小玲与京顺公司均称双方签合同之前京顺公司曾带周小玲看了涉诉房屋，京顺公司未告知周小玲该公司与靳孝琪之间的交易关系。周小玲称其看房时并未看到任何显示该房曾有交易过的痕迹，其不知道且不可能知道房屋之前是否交易过。
关于周小玲交付购房款的情况，周小玲与京顺公司均称周小玲于2011年1月25日以现金的形式支付了10.5万元，于2011年4月28日以现金形式支付了38万元，后于2013年12月6日通过方峰向京顺公司的总经理伊敏朋的银行账户转账200万元；京顺公司当日均开具了收据，后于2014年9月3日将200万元的收据收回，另给周小玲开具了100万元的收据和100万元的发票，因为双方备案的合同价款是100万元。为证明上述事实，周小玲和京顺公司均向法庭提交了收据和发票原件，京顺公司另向法庭提交了公司的记账凭证。周小玲另向法庭提交了一份《交接目录》复印件，内容为：“共五幅字画一次性验货成交，人民币200万元。具体画名、作者、尺幅如下……卖方孙平，买方方峰，2013年12月6日。以上交易款人民币200万元代孙平转账给京顺公司总经理伊敏朋先生。卡号×××，开户行为中国建设银行。孙平。”周小玲与孙平是夫妻关系，二人于1984年登记结婚。周小玲称孙平与方峰是一般朋友关系，方峰是做生意的，很久没有联系；签订上述《交接目录》后方峰将200万元转账给了京顺公司的总经理伊敏朋。京顺公司称不认识方峰，伊敏朋是代表京顺公司收取的200万元购房款，因此该公司向法庭提交了方峰向伊敏朋转账的记录。为证明伊敏朋的总经理身份，京顺公司向法庭提交了该公司自2005年至2014年期间的部分合同付款申请表和审批表以及（2005）二中民初字第00619号民事判决书，表格和判决书中显示伊敏朋为京顺公司总经理。关于为何要将购房款汇入伊敏朋的个人账户，京顺公司称该公司自2006年开始经营活动基本停止，为了方便取现金，所以给公司会计的和总经理各办了一张银行卡，用于公司往来款项。靳孝琪称第一次和第二次直接支付大额现金不符合常理，而且三次付款的收据号码分别是600901、600904和600907，挨得很近，但实际第三次付款距离前两次付款已经两年多，也不符合常理；京顺公司提供的判决书只能说明伊敏朋在2006年可能是公司的总经理，但是后来是否是总经理无法证明，因为京顺公司的工商登记材料中并未记载，而且方峰与伊敏朋个人银行卡之间的转账记录也不能证明是公司的购房款；周小玲提供的《交接目录》是复印件，不予认可；因此，不认可周小玲实际支付了购房款。
为证明周小玲与京顺公司之间的交易不是真实的，靳孝琪向法庭提交了一段录音，录音时间为2014年12月13日晚上9时许，内容为靳孝琪、靳孝琪的代理律师以及靳孝琪的儿子到周小玲家与周小玲夫妇的一段谈话。在这段谈话中，周小玲的丈夫称其确实在月亮湾小区买了房子，不清楚开发商将房屋卖给靳孝琪的事情，其已经付清房款，开发商开了发票，且办理了房屋产权证；买房的事情被朋友忽悠了，但是原因很复杂，不便于说。当被问及购房款数额时，孙平称：“不到400万元，300多万元吧，不到300万元。”靳孝琪称录音中可以看出周小玲对房款的具体数额不清楚，没有拿到房屋钥匙，房屋交接手续不齐，而且说买房被别人忽悠了，但是又说不清原因。京顺公司称录音说明不了任何问题，客观情况是一个陌生人到家里，当事人不会告知所有的情况。周小玲称录音基本属实，但不能说明其与京顺公司之间存在恶意串通的情形，其与家人对靳孝琪的到来感到非常惊讶和愤怒，不可能将所有情况都告知靳孝琪。
庭审中，靳孝琪坚持要求确认周小玲与京顺公司之间的备案合同以及2011年3月8日签订的合同及补充协议均无效，理由如下：第一，靳孝琪虽然没有直接的证据能够证明周小玲和京顺公司之间存在恶意串通的情形，但是通过周小玲和京顺公司之间的交易中很多不符常理的行为可以推断出存在恶意串通，例如合同的日期与实际签订的日期不一致，付款的时间、付款的银行没有约定，交房的时间也说不清楚；合同版本与小区其他业主的版本不一样；周小玲大额现金支付不符合常理，且没有从银行取现的证据；通过方峰代付200万元，证据没有原件，也不符合常理；伊敏朋个人账户的收入200万元不能代表是京顺公司的售房款。第二，周小玲与京顺公司以补充协议的形式将购房款拆分成两部分，目的是规避税收的法律规定，损害了国家的利益。京顺公司称靳孝琪没有举出任何证明证明公司与周小玲之间存在恶意串通或以合法形式掩盖非法目的的行为，而且公司对小区内所有房屋早已纳税，即使存在部分违法的情形，也不能否定合同整体的效力，因此不同意靳孝琪的诉讼请求。周小玲称靳孝琪对其主张没有充分的举证，完全是主观臆断，理由如下：合同版本不影响意思表示，周小玲与京顺公司的真实意思表示体现在补充协议中，不违反法律规定；靳孝琪即使占有房屋的钥匙也不能证明其对房屋有相应的权利；靳孝琪与京顺公司之间的合同连章都没盖，说明京顺公司的管理存在不规范的方面，所以才导致周小玲与京顺公司之间的合同也存在一些瑕疵，但不能因此说明二者之间存在恶意串通的情形。
上述事实，有商品房买卖合同、北京市内销商品房买卖契约、补充协议、收据、发票、税收缴款书、授权书、紧急情况联系卡、申请用款表、民事判决书、催款通知书、银行卡转账记录、光明日报、民事起诉状、反诉状、结婚证复印件、房屋产权登记信息、录音及本院的庭审笔录等在案佐证。
本院认为：
双方争议的焦点之一是靳孝琪与京顺公司之间的商品房买卖合同是否已经成立并生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，京顺公司虽然未在合同上盖章，但合同由该公司提供，该公司在2003年6月9日收取了靳孝琪的首付款40万元，并于同年8月将房屋钥匙交给了靳孝琪，且该公司在给靳孝琪邮寄催款通知书以及在《光明日报》刊登公告时均认可该公司与靳孝琪于2003年5月30日签订了商品房买卖合同，因此合同自2003年5月30日开始成立。依法成立的合同，自成立时生效。上述合同是京顺公司与靳孝琪的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，因此成立之日起即生效。京顺公司和周小玲的辩称意见于法无据，本院不予采纳。
双方争议的焦点之二是靳孝琪与京顺公司之间的商品房买卖合同是否已经解除。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，靳孝琪与京顺公司并未就解除合同协商一致。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，靳孝琪与京顺公司签订合同时虽然约定“余款60万元采用银行按揭方式支付，靳孝琪应该在首付款到位后15天内到指定的律师事务所办理贷款手续，在收到银行办理贷款通知后15天内到指定银行办理贷款手续，逾期超过三个月，则京顺公司有权没收首付款并将房屋出售”，但并未明确约定京顺公司具有合同解除权，因此京顺公司不能以此为依据主张合同的约定解除权；而且，京顺公司在催款通知书和公告中均要求靳孝琪尽快交纳剩余的购房款，虽称“否则公司将依法行使权利”，但并未明确表示要求解除合同，因此京顺公司辩称在邮寄催款通知书和刊登公告时合同即可解除，于法无据，本院对其辩称意见不予采纳。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。如果靳孝琪与京顺公司之间的合同具备上述法定解除情形之一，京顺公司可以要求解除合同。在2014年靳孝琪诉京顺公司的两次诉讼中，靳孝琪均要求继续履行合同，京顺公司两次反诉要求解除合同，说明双方对合同是否应当解除存在争议，但京顺公司两次均撤回反诉，双方之间的合同是否应当解除的问题并未得到法院生效裁判的确定，因此京顺公司与周小玲以京顺公司曾提起反诉为由辩称合同已经解除，于法无据，本院对其辩称意见不予采纳。靳孝琪与京顺公司之间的合同至今尚未解除，现京顺公司将涉诉房屋卖给了周小玲，靳孝琪与涉诉房屋有直接的利害关系，因此其对本案具有诉权。
双方争议的焦点之三是京顺公司与周小玲之间的房屋买卖协议是否存在恶意串通、损害第三人利益以及以合法形式掩盖非法目的的情形。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的的，合同无效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，靳孝琪主张京顺公司与周小玲之间存在恶意串通的情形，靳孝琪应当对此提供证据予以佐证。首先，靳孝琪必须证明周小玲与京顺公司签订合同时对靳孝琪和京顺公司之间的合同是知情的，但靳孝琪对此并未提供任何证据予以佐证。在靳孝琪提交的谈话录音中，靳孝琪的丈夫孙平虽然对购房款数额作出了不一致的陈述，但其明确表示不清楚开发商将房屋卖给靳孝琪的事情，并称已经付清房款，因此该录音内容并不足以说明京顺公司与周小玲之间存在恶意串通的情形。京顺公司与周小玲提交了二者之间房屋买卖协议、收据、发票、记账凭证等佐证交易的真实性，虽然存在部分细节约定不明、与事实情况不一致的情形，但并不足以排除合理怀疑地说明二者之间存在恶意串通的情形。因此，靳孝琪以京顺公司与周小玲之间存在恶意串通的情形为由要求确认合同无效，证据不足，本院不予支持。对于靳孝琪主张的京顺公司与周小玲之间在建委备案的合同价格过低涉及避税的问题，该事项属于行政机关税收行政主管范畴，如确实存在违反税收征管法律规定的行为，应当由相关收税行政主管部门依法判定和查处，但不影响合同的效力。靳孝琪以避税为由要求确认合同无效，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第四十四条第一款、第五十二条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条之规定，判决如下：
驳回原告靳孝琪的诉讼请求。
案件受理费一万三千八百元，由原告靳孝琪负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陆 俊 芳
代理审判员 刘 飞 虎
人民陪审员 赵 光 玉
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 孙留意书记员朱子健