浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字618号
上诉人（原审原告）：宁波市镇海益升鞋业有限公司。
法定代表人：冯存雅。
委托代理人：朱励，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人：管义江，浙江和义观达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宁波市镇海蟹浦康福塑料制品厂。
法定代表人：郑维康。
委托代理人：杨惠康。
上诉人宁波市镇海益升鞋业有限公司（以下简称益升公司）与上诉人宁波市镇海蟹浦康福塑料制品厂（以下简称康福厂）租赁合同纠纷一案，双方均不服宁波市镇海区人民法院于2015年8月6日作出的（2015）甬镇民初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月14日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2009年2月20日，被告将坐落于蟹浦镇广源工业开发区面积为2000平方米的楼房一幢出租给原告经营使用，门窗、水电齐全。双方签订一份《房屋租赁协议》，约定：租期为2009年2月20日至2012年2月19日，每年租金14万元，付款方式：第一年签订协议后，一次性付清，第二年及第三年的租金支付时间为当年2月14日。原告在租期内如在屋边搭建，需要经被告同意，原告在租期内应交好房屋保险，费用由原告承担。租房合同履行期限届满，原告与被告在2012年2月19日再次签订了《房屋租赁协议》，约定被告将坐落于蟹浦镇广源工业开发区（上下总面积2000平方米的楼房一幢）、637平方米平房，包括门窗、水电等出租给原告，租期为2012年2月19日至2015年2月19日，年租金为25万元整，付款方式为第一年签订后一次性付清才能使用，第二年及第三年为当年2月19日付款。原告在租赁期间如需在屋边另搭建筑物，需经被告同意。每月水电费本月20日付清，否则被告有权限制原告使用水电，原告应在租期内交好房屋保险，费用由原告承担。双方在租期内，如有一方违约，均应支付对方违约金10万元整。如遇政府拆迁，被告不予赔偿给原告违约金，具体装修及搬迁赔偿事宜，由被告、原告与政府部门三方另行商议。《房屋租赁协议》签订后，双方按约定履行。2012年6月7日，宁波市镇海区蟹浦镇房屋拆迁事务所与被告签订了一份《非住宅房屋拆迁补偿协议》，协议约定：蟹浦拆迁所因蟹浦镇广源工业区改造一期项目开发建设需要，将被告非住宅列入项目房屋拆迁范围。被拆迁房屋概况：位于镇海区蟹浦镇郑家路北侧，土地使用权面积5790平方米，土地用途为工业用地，土地类型为国有，房屋建筑面积2900.05平方米，被告选择的补偿安置方式为调产安置。被拆迁房屋评估金额4900449元，此补偿金额由蟹浦拆迁所委托镇海永正房地产估价有限责任公司，于2011年5月23日进行征收评估，并于同年5月26日出具“镇永估拆字（2011）第000065号”《房地产征收估价报告书》，确认被告合计拆迁补偿资金为8228668元。该协议还约定，自协议签订之日起15日内，蟹浦拆迁所支付拆迁补偿资金的20%计人民币1645734元给被告，被告安置地块上厂房动工建设后蟹浦拆迁所再支付拆迁补偿资金的30%计人民币2468600元，其余资金计4114334元在被告完成搬迁腾空并经拆迁单位验收后15日内由蟹浦拆迁所一次性支付。被告原则上在2012年8月31日前搬迁并腾空房屋，经拆迁单位验收，旧房屋由蟹浦拆迁所，所拆旧材料归蟹浦拆迁所所有，被告不得拆除、毁损房屋，违者照价在补偿金额中扣赔，协议约定的房屋拆迁补偿价格系指对上述地块四址范围内的所有土地、房屋及设施等的补偿，若有抵押、租赁、债务纠纷、法院查封等，被告应在交给蟹浦拆迁所前自行处理完毕，同蟹浦拆迁所无涉。被告在蟹浦拆迁所支付最后一期拆迁补偿款时将该地块的土地使用证、房屋所有权证的原件全部交给蟹浦拆迁所，并提供该地块上相应的建、构筑物设计图纸及地下管网等材料。协议自双方签字之日起生效，双方均应共同遵守执行。双方在该协议书上签字盖章。从蟹浦拆迁所调取的《房地产征收估价报告书》看，宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司受蟹浦拆迁所的委托，对被告所属位于镇海区蟹浦镇广源工业区的工业房地产（含土地及地上建筑物、装修、附属物、设施、设备等）进行征收补偿价值评估合计为8386948元，其中包含了原告在前期承租期间的附属物、设施、设备补偿的评估。该房地产评估结果汇总表载明：益升鞋业附属物补偿10914元（自建房屋第22幢补偿计价8278元、第23幢计价补偿2636元），设施、设备补偿147366元（设备全额补偿部分计价36038元、设备其他类资产补偿计价111328元）。在租赁合同履行期间，原告按约履行了交付租金和水电费的合同义务，2015年2月2日，被告向原告发出书面通知，内容为“租期将于2015年2月19日到期，鉴于上述租赁房屋已列入拆迁范围，租期到期后，本厂（被告）将不再出租，为此望贵司接到通知后及时做好腾空搬离准备，按期办理移交”。原告称其于2015年2月8日左右，将租赁厂房全部腾空，但未将该租赁物的钥匙返还给被告。
另查明，蟹浦拆迁所与被告签订《非住宅房屋拆迁补偿协议》后，已向被告支付补偿费500余万元，在租赁期限届满前，被告未得到蟹浦拆迁所的通知，要求其在2015年2月19日前腾退厂房，被告也未因签订拆迁补偿协议而与原告解除租赁合同，也并未要求原告在租赁期限届满前提前搬离厂房。涉案厂房在2015年3-4月已被蟹浦拆迁所拆除。
原审原告于2015年1月27日诉至原审法院，请求判令：原审被告支付原审原告拆迁补偿款合计593735.90元（包括：1.原审原告所租赁厂房的第21、22、23幢自建用房补偿金合计21064元；2.第1、11幢的装修部分的补偿金合计37653.4元；3.设施、设备补偿合计147366元；4.增加的政策性补偿、提前搬迁奖、一次性补偿金合计387652.50元）。在原审审理过程中，原审原告增加了一项诉讼请求，要求原审被告承担违约责任100000元。
原审法院认为：原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。现原告要求被告给予拆迁补偿，其实质是要求被告按合同约定向原告承担相应的民事赔偿责任。从本案双方在租赁合同中约定的内容来看，原、被告均对合同期限内遇到拆迁有相当预见，并尽力将损失控制在合理范围内，避免损失扩大，故对于原告损失的赔偿，应以双方合同约定为准，若双方当事人在租赁合同中有明确约定的，从其约定，未作约定或约定不明确的，应考虑因拆迁给一方当事人造成的损失，酌情确定给予承租人的赔偿。本案中，原、被告双方在2012年2月19日签订的《房屋租赁协议》中约定：“如遇政府拆迁，甲方（本案被告）不予赔偿给乙方（本案原告）违约金，具体装修及搬迁赔偿事宜，由甲方、乙方与政府部门三方另行商议”。该约定不违反法律规定，应作为处理双方之间纠纷的依据，该约定并未排除原告获得装修及搬迁赔偿的权利，但双方对“具体装修或搬迁赔偿”的内容并未明确。因蟹浦拆迁所已委托镇海永正房地产估价有限责任公司对被告所属位于镇海区蟹浦镇广源工业区的工业房地产（含土地及地上建筑物、装修、附属物、设施、设备等）进行征收补偿价值评估合计为8386948元，其中包含了原告在前期承租期间的附属物、设施、设备补偿的评估。现原、被告均认可该《房地产征收估价报告书》，故该报告书可以作为原告获得相应赔偿的参考依据。依据《非住宅房屋拆迁补偿协议》，该补偿款中包括了附属物补偿款、设施、设备搬迁补偿一次性经济补贴（详见评估报告和补偿清单）等费用。经查，《非住宅房屋拆迁补偿协议》所涉的评估报告系“镇永估拆字（2011）第000065号”《房地产征收估价报告书》，该评估报告载明益升鞋业附属物（即原告自建房第22幢、第23幢）补偿费用为10914元，设施设备补偿费147366元。根据拆迁人蟹浦拆迁所的调查询问情况，评估报告中附属物和设施、设备的补偿对象为所有权人，被告获得的拆迁补偿款中包含有原告作为附属物和设施、设备所有权人的补偿金158280元，故被告应将《房地产征收估价报告书》已明确的属于原告益升公司的附属物补偿费10914元和设施、设备补偿款147366元，合计158280元给付原告。
关于原告诉称的第21幢房屋的补偿金问题，按双方签订的二份《房屋租赁协议》，均约定在租赁期间原告如需在屋边另搭建建筑物，需经被告同意。原告提供的证据不能证明其是否经被告同意搭建过该房屋，被告提出异议予以否认，且评估报告中也未将其列为原告的附属物，故对原告认为该房屋属于其搭建的事实不予认定。关于原告主张的第1幢与第11幢所涉装修部分的补偿金，双方在续签后的《房屋租赁协议》并未明确约定过装修事项及其装修价值归属，原告也不能证明该部分装修经过被告同意，被告现对原告所主张的装修部分也予以否认，而且，原告提供的证据尚不能证明其主张的实际装修部分与拆迁事务所评估报告中所列的第1幢和第11幢装潢部分是完全相同的，因双方均认可宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司出具的《房地产估价报告书》，该评估报告书中对装潢价格补偿是以被告作为权利人，并非系按原告的装修进行补偿。原告未能提供相应的证据证明该部分费用系其应获得的补偿费用，故对该项诉讼请求，不予支持。关于原告诉请的政策性补偿、提前搬迁奖、一次性经济补贴金合计387652.5元，因宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司出具的《房地产估价报告书》的评估说明已明确：评估依据为《宁波市镇海区城市房屋拆迁补偿安置若干规定》（镇证法（2010）54号）、《蟹浦镇郑家路以北企业拆迁补偿安置补充办法》，该款项是按被拆迁房屋建筑面积来确定的补偿，补偿对象为房屋所有权人。政府拆迁部门依此规定给予被征收人即被告一次性经济补偿。同时，根据对蟹浦拆迁所的调查、询问情况，该一次性补贴金系补偿给被告的，并未考虑原承租人的补偿。故被告作为被拆迁房屋的所有权人获得政策性补偿暨一次性经济补贴等，具有相应根据。而且，《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》第二十四条也明确规定：“征收非住宅用房造成停产停业的损失以及搬迁、过渡等费用，给予被征收人一次性经济补偿。”该补偿性质应为因拆迁造成的停产停业、搬迁费用等损失。在庭审过程中，原告认可在2015年2月2日，被告曾以书面通知的形式通知原告其出租的房屋已列入拆迁范围，要求原告在租赁期限到期后腾退厂房，原告一直等到租赁期限即将届满之日才搬离所承租的厂房，并未因拆迁而造成停产停业等损失，原告搬离厂房的原因是租赁合同到期，故对原告诉称其因政府拆迁造成其停产、停业、提前搬迁等具体损失，不予采信。况且，从调查情况看，蟹浦拆迁所未给予被告有关提前搬迁的奖励补偿。现有证据无法证明政策性补偿、提前搬迁奖、一次性补贴金系原告应当获得的补偿费用，对原告的该部分诉请不予支持。关于原告诉称的违约金100000元，双方合同已明确约定：“如遇政府拆迁，甲方（被告）不予赔偿乙方（原告）任何违约金，具体装修和搬迁赔偿事宜，甲方、乙方与政府部门三方协商”，本案中，原告在前期租赁合同的履行期间内，评估机构已对厂房建筑、设施设备进行评估，原告在知晓拆迁评估的情况下，在租房期限届满后仍继续愿意与被告续签租房合同，并在后期租房合同中明确约定，如遇政府拆迁，被告不承担违约赔偿责任，故对原告的该项诉请，不予支持。至于被告辩称，原告关于自建房及装修的补偿请求已超过诉讼时效的抗辩，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案中，原告自2009年2月20日起一直租赁被告的房屋，被告于2015年2月2日方通知原告涉租房屋列入拆迁范围，要求原告搬离，双方遂发生争议，诉讼时效应自2015年2月2日起计算。现原告起诉请求相应的补偿金，并未超过诉讼时效，故对被告的抗辩意见，不予采信。综上，原告诉请中的合理部分本院予以支持。其余部分，应予驳回，
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告宁波市镇海蟹浦康福塑料制品厂返还原告宁波市镇海益升鞋业有限公司拆迁补偿款158280元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告宁波市镇海益升鞋业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费8800元，由原告宁波市镇海益升鞋业有限公司负担6480元，被告宁波市镇海蟹浦康福塑料制品厂负担2320元。
宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。
益升公司上诉称：一、益升公司承租涉案房屋后，又自己搭建了涉案《房地产征收估价报告书》中所载的第21、22、23幢自建房，双方约定“如遇政府拆迁……具体装修及拆迁赔偿事宜，由甲方、乙方与政府部门三方另行商议”。但康福厂擅自由镇海区蟹浦镇房屋拆迁事务所委托的镇海永正房地产估价有限公司，一同对该房屋进行了评估，还签订《非住宅房屋拆迁补偿协议》，全额收取了属于益升公司的拆迁补偿款。康福厂的行为严重违约，侵害了益升公司的合法权益，应当承担违约责任。二、康福厂所签的《非住宅房屋拆迁补偿协议》系在益升公司租赁期限内，在该期间益升公司正常经营，故《非住宅房屋拆迁补偿协议》中的一次性补偿金（益升公司租赁部分），是由益升公司实际经营所产生，该笔拆迁补偿金应由益升公司收益，以弥补拆迁所致的实际损失。三、一审法院对于涉案《房地产征收估价报告书》中第1、11幢装修及第21幢自建房的权属认定错误。益升公司在一审中已经提交相关证据证明该部分财产系益升公司所有的事实。但一审法院仅以康福厂的口头答辩便认定该部分财产归康福厂所有，实属错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持益升公司全部诉讼请求。
康福厂答辩内容与上诉意见一致。
康福厂上诉称：一、2011年5月26日镇海永正房地产估价有限责任公司对涉案房屋出具“（2011）第000065号”《房地产征收估价报告书》；益升公司于2011年7月28日提供了关于拆迁评估资料的《承诺函》；益升公司于2012年2月19日与康福厂签订《房屋租赁协议》，约定“如遇政府拆迁……具体装修及拆迁赔偿事宜，由甲方、乙方与政府部门三方另行商议”。上述证据证明益升公司系明知涉案租赁房屋已列入政府拆迁范围，也明知涉案租赁房屋经过了房地产估价机构的评估，但仍于2012年2月19日与康福厂第二次签订《房屋租赁协议》。所以双方本意明确，约定的“如遇政府拆迁……”是指涉案租赁房屋实际被政府拆除。因涉案租赁房屋在租赁期限内没有遇政府拆迁，而益升公司也在租赁期内按约腾空了所租房屋，双方的租赁关系未受拆迁影响。二、双方于2012年2月19日签订第二次《房屋租赁协议》时，均明知涉案租赁房屋已列入政府拆迁范围，因此，益升公司主张拆迁利益的诉讼时效应当从该日起算，益升公司于2015年1月27日一审起诉，显然超过了诉讼时效。至于康福厂于2015年2月2日给益升公司的通知，仅表明协议到期后不再续租的意思，不能作为诉讼时效重新计算的法定理由。三、涉案《房地产征收估价报告书》系依照区域评估的，包括康福厂所属厂区和益升公司承租的厂区，因此，该报告列了两个单位的名称，但并未得到双方对权属的确认。涉案《非住宅房屋拆迁补偿协议》非常明确，《房地产征收估价报告书》上的所有权益都有康福厂享受，且益升公司也无证据证明其在承租期间有过自建房屋及装修的事实。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项，依法改判驳回益升公司的全部诉讼请求。
益升公司答辩的内容与上诉意见一致。
在二审审理期间，双方当事人均未提供证据。
经审理，本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明：宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司出具的“（2011）第000065号”《房地产征收估价报告书》“第三部分估价的假设和限制条件”载明：本次评估范围由委托人及被征收人现场指认并结合估价人员现场查看确定；《房地产评估结果汇总表》载明：益升公司设施、设备补偿147366元；《附表五：附属物评估清单》中载明：益升公司自建部分第22、23幢钢棚评估金额为8278元和2636元。
本院认为：2011年5月23日，宁波市镇海区蟹浦镇房屋拆迁事务所委托宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司，对包括涉案租赁房屋在内的相关房地产、装修、附属物、设施、设备、政策性补偿等征收补偿价值进行了评估。该公司出具的“（2011）第000065号”《房地产征收估价报告书》载明：本次评估范围由委托人及被征收人现场指认并结合估价人员现场查看确定；益升公司设施、设备补偿147366元，益升公司自建部分第22、23幢钢棚评估金额8278元和2636元；因此，虽然双方对益升公司的自建房及对租赁房屋的装修归属存在争议，但均无确凿的证据可以推翻上述评估报告，故原审法院根据评估结果判令康福厂向益升公司支付上述设施、设备补偿款和自建房屋补偿款，并无不当。益升公司主张《房地产征收估价报告书》所列的第21幢自建房和第1、11幢的装修归其所有，但无确凿的证据予以佐证，本院难以采信。宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司在对包括涉案租赁房屋在内的相关财产进行评估之时，系双方第一份租赁协议的履行期间，故益升公司在双方于2012年2月19日签订第二份《房屋租赁协议》之时，应当明知涉案租赁房屋已列入政府征收拆迁范围。2015年2月2日，康福厂通知益升公司腾空搬迁，此时双方的第二份《房屋租赁协议》履行期限即将届满，益升公司理应在剩下的协议期限内准备搬迁并交还承租房屋。据此，原审法院结合政府拆迁部门的意见，认定益升公司系租赁期限届满而搬迁，并未因拆迁而造成停产停业损失，进而认定拆迁所致的一次性补偿金归康福厂所有，并无不当。益升公司在知道租赁房屋已列入拆迁，且租赁期限已届满本应搬迁的情况下，主张享有拆迁一次性补偿金，理由不足，本院难以采信。康福厂配合政府拆迁部门对被拆迁财产进行评估，并签订拆迁协议，其行为既非违约，也无过错；因涉案房屋的拆迁协议系康福厂与政府拆迁部门所签订，康福厂领取拆迁补偿款的行为并不构成对益升公司的违约；故益升公司以此为由主张康福厂违约并请求康福厂支付违约金100000元于法无据，原审法院不予支持，并无不当。虽然双方在签订第二份《房屋租赁协议》时，益升公司已经知道涉案租赁房屋列入政府征收拆迁范围，但对于具体的拆迁时间并不清楚，故原审法院认定其主张拆迁补偿款的诉讼时效自康福厂通知其腾空搬迁之日起算，并无不当。康福厂认为益升公司的起诉已经超过诉讼时效的主张，理由不足，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由宁波市镇海益升鞋业有限公司负担7832元，宁波市镇海蟹浦康福塑料制品厂负担968元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一五年十月九日
代书记员 陆 琼