北京市第三中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）京03行终00032号
上诉人（一审第三人）刘歆，女，1970年4月24日出生。
委托代理人彭小烜，女，1979年12月29日出生。
委托代理人云轩，女，1979年8月8日出生。
被上诉人（一审原告）冯士林，男，1930年2月17日出生。
委托代理人冯广明（被上诉人冯士林之女），1954年1月9日出生。
一审被告北京市住房和城乡建设委员会，住所地北京市海淀区西四环中路16号院3号楼。
法定代表人徐贱云，主任。
委托代理人强强，男，北京市住房和城乡建设委员会干部。
委托代理人郝泉隐，北京市康达律师事务所律师。
一审第三人葛依，女，1979年7月7日出生。
委托代理人冯广华（一审第三人葛依之母），女，1951年10月12日出生。
上诉人刘歆因房屋权属登记行为一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝行初字第564号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2016年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人刘歆的委托代理人彭小烜，被上诉人冯士林的委托代理人冯广明，一审被告北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）的委托代理人强强、郝泉隐，一审第三人葛依的委托代理人冯广华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
市住建委应“冯士林代理人”冯广华与葛依的共同申请，经审核于2014年3月7日将坐落于北京市×区×园×号楼×层×门×号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人由冯士林转移登记到葛依名下，向葛依颁发了X京房权证朝字第1×号《房屋所有权证》（以下简称1×号房屋所有权证）。
冯士林不服上述行政行为，诉至一审法院。一审法院经审理查明，冯士林与冯广华系父女关系，冯广华与葛依系母女关系。2003年12月5日，原北京市国土资源和房屋管理局向冯士林颁发京房权证朝私字第2×号《房屋所有权证》，将涉案房屋的所有权人登记为冯士林。2014年3月7日，“冯士林代理人”冯广华和葛依共同向市住建委申请办理涉案房屋转移登记，并提交了《房屋所有权转移登记申请书》、冯广华代冯士林与葛依签订的《存量房屋买卖合同》、冯士林名下的京房权证朝私字第2×号《房屋所有权证》、冯士林的身份证复印件、显示为北京市中信公证处出具的（2013）京中信内民证字第0926号《公证书》、委托人为冯士林的委托书、冯广华和葛依的身份证复印件、《家庭购房申请表（A类）》、户口簿、《购房承诺书》、核验结果、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《税收缴款书（税务收现专用）》、《北京市非税收入一般缴款书》等材料。同日，市住建委下属的工作人员分别对冯广华和葛依制作《房屋登记询问笔录》，并对该二人进行拍照，制作《房屋登记受理通知书》，决定对上述申请予以受理，并作出《房屋所有权转移登记审核意见》，同意将上述申请记载于登记薄。市住建委于2014年3月7日向葛依颁发了1×号房屋所有权证。2014年3月11日，葛依和刘歆共同向市住建委申请办理涉案房屋抵押权设立登记，并提交了《借款抵押合同》、葛依名下的1×号房屋所有权证、葛依和刘歆的身份证等材料。市住建委经审核于2014年3月18日向刘歆颁发了X京房他证朝字第3×号《房屋他项权证》。2014年3月20日，冯士林向市住建委申请涉案房屋的异议登记，并提交了《异议登记申请》、身份证复印件、《关于伪造我处公证书的证明》及所附《公证书》复印件等材料。市住建委经审核于2014年3月24日将冯士林的异议事项记载于登记薄。冯士林曾以房屋买卖合同纠纷为由将冯广华、葛依等诉至一审法院，要求确认冯士林与葛依于2014年3月6日签订的《存量房屋买卖合同》无效、并要求撤销葛依非法取得的1×号房屋所有权证、将房屋所有权归还。一审法院经审理于2015年1月27日作出（2014）朝民初字第15431号《民事判决书》，判决确认冯广华以冯士林的代理人名义与葛依于2014年3月6日就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效、驳回冯士林的其他诉讼请求。冯士林不服提出上诉，本院于2015年6月19日作出（2015）三中民终字第05038号《民事判决书》，判决驳回上诉、维持原判。
一审法院经审理认为，根据以中华人民共和国主席令第62号公布、自2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）并参照《房屋登记办法》的规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是房屋的登记机构。本案中，市住建委作为涉案房屋所在地的房产行政主管部门，对其辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。根据《物权法》第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。参照《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。本案中，冯广华持委托书的《公证书》作为冯士林代理人与葛依在申请对涉案房屋进行所有权转移登记时，提交了上述法律、规章确定应当提交的材料，因此在审查申请材料的完备性方面，市住建委作出的行政登记并无不当。本案中，冯士林以上述申请材料中委托书的《公证书》为虚假及《存量房屋买卖合同》已被法院确认无效为由，认为市住建委办理的涉案房屋所有权转移登记未查清事实，故要求撤销市住建委向葛依颁发的1×号房屋所有权证。关于登记机构在行政登记中的职责，《物权法》第十二条中规定了登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等内容。《房屋登记办法》第十八条中规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人；第二十条规定：登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。本案中，市住建委在收到完备的申请材料基础上，对相关材料进行了查验，对到场办理申请事项的冯广华及葛依进行了拍照，就相关事项对该二人进行了询问，继而认为申请符合登记条件，最终将申请的所有权转移登记事项记载于房屋登记簿，并向葛依颁发了1×号房屋所有权证。市住建委上述履行行政登记的职责符合前述法律、规章的规定，一审法院不持异议。《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。参照上述规定，“冯士林代理人”冯广华与葛依应对提交的包括涉案委托书的《公证书》、《存量房屋买卖合同》在内的相关申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。本案中，虽然市住建委尽到了行政登记中合理审慎的审查职责，但作为所有权转移登记行为之基础的民事法律关系即冯广华代理冯士林与葛依就涉案房屋所签订的《存量房屋买卖合同》已经法院生效判决确认无效，故被诉的房屋所有权转移登记行为合法性的基础存在缺失，应当予以撤销。另需指出的是，虽然涉案房屋的所有权转移登记应予撤销，但本判决效力不自然及于对涉案房屋抵押登记行为的合法性。综上，冯士林要求撤销市住建委颁发给葛依1×号房屋所有权证的诉讼请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销市住建委于2014年3月7日将涉案房屋的所有权人由冯士林转移登记为葛依的行政行为，同时撤销为葛依颁发的1×号房屋所有权证。
刘歆不服一审判决，上诉至本院，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。其上诉理由为：一、上诉人依法取得涉案房屋抵押权，该抵押权合法有效，应受法律保护。二、两审法院民事判决均明确认定上诉人依法善意取得的抵押权应受法律保护，也就是说，涉案房屋权利实质已经发生变化，即使涉案房屋《存量房屋买卖合同》无效，在上诉人抵押权所担保的债权未能得到全部清偿的情况下，涉案房屋登记既不应发生变更也不应被撤销。根据《物权法》第一百零六条及第一百九十一条第二款的规定，如果判定对涉案房屋登记进行变更的情况下，产生的实质法律后果与转让抵押财产无异，不但严重损害上诉人的合法权益，而且违反法律规定，产生的实质法律后果与生效法律文书的判定结论相悖，还可能使涉案房屋处于权属不明、各方权利人合法权益均难以保障的复杂状态。三、冯士林、市住建委在本案中自身存在重大过失。冯士林与葛依之间系亲属关系，即使冯士林自称葛依之母骗取了冯士林的相关证件继而最终导致涉案房屋《存量房屋买卖合同》无效，但冯士林在选任他人代为办理自身事务的过程中没有尽到必要的、谨慎的注意义务，存在重大过失。市住建委在履行相关行政职责的过程中没有尽到必要的、谨慎的审核义务，同样存在重大过错。综上，特向贵院提起上诉，望贵院判如所请。
市住建委、冯士林及葛依均同意并请求维持一审判决。
在法定期限内，市住建委向一审法院提供如下作出上述房屋行政登记的证据材料和规范性文件依据：
（一）房屋转移登记的证据材料：1.《房屋所有权转移登记申请书》；2.京房权证朝私字第2×号《房屋所有权证》；3.《存量房屋买卖合同》；4.冯士林的身份证复印件；5.北京市中信公证处出具的（2013）京中信内民证字第0926号《公证书》；6.冯广华的身份证复印件；7.葛依的身份证复印件；8.《家庭购房申请表（A类）》、居民户口簿、《购房承诺书》、核验结果；9.《存量房交易结算资金自行划转声明》；10.《税收缴款书（税务收现专用）》；11.《北京市非税收入一般缴款书》；12.《房屋登记询问笔录》两份；13.现场照片两张；14.《房屋登记受理通知书》；15.《房屋所有权转移登记审核意见》；16.《房屋权属证书（证明）领证凭证》。以上证据证明“冯士林代理人”冯广华与葛依于2014年3月6日签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给葛依，双方于次日共同向市住建委申请办理房屋所有权转移登记，并提交了相关材料，市住建委于2014年3月7日为葛依颁发了1×号房屋所有权证。
（二）房屋抵押权设立登记的相关材料：1.《房屋抵押权设立登记申请表》；2.1×号房屋所有权证；3.《借款抵押合同》；4.葛依的身份证复印件；5.刘歆的身份证复印件；6.《房屋登记询问笔录》两份；7.现场照片两张；8.《房屋登记受理通知书》；9.《房屋抵押登记审核意见》；10.《房屋权属证书（证明）领证凭证》。以上证据证明葛依与刘歆于2014年3月11日签订《借款抵押合同》，将涉案房屋抵押给刘歆，并共同向市住建委申请办理房屋抵押权设立登记，刘歆于2014年3月18日取得X京房他证朝字第3×号《房屋他项权证》。
（三）房屋异议登记的相关材料：1.《房屋异议登记设立申请表》；2.《异议登记申请》；3.冯士林的身份证复印件；4.《证明信》、《无婚姻登记记录证明》；5.《关于伪造我处公证书的证明》及所附《公证书》复印件；6.《房屋异议登记询问笔录》；7.现场照片一张；8.《房屋登记受理通知书》；9.《异议登记设立审核表》。以上证据以证明冯士林于2014年3月20日申请异议登记，市住建委于3月24日将异议事项记载于登记薄。
（四）房屋行政登记的规范性文件依据为以中华人民共和国建设部令第168号公布、自2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》，用以说明市住建委具有对涉案房屋进行转移登记的行政职权，其进行涉案房屋的转移登记符合上述规范性文件的规定。
冯士林在指定期限内向一审法院提交了（2014）朝民初字第15431号《民事判决书》和（2015）三中民终字第05038号《民事判决书》，证明冯广华以冯士林的代理人名义与葛依于2014年3月6日就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》已被法院确认无效。
葛依在一审法院指定期限内未提交证据材料。
刘歆在一审法院指定期限内提交了以下证据材料：1.北京市中信公证处的（2014）京中信内民证字09964号《公证书》，证明刘歆与葛依于2014年3月11日签订了《借款合同》，并就借款事宜进行了公证，双方在《借款合同》中约定担保条款，涉案房屋为抵押物；2.中国民生银行的《业务受理单》，证明刘歆实际向葛依出借140万元；3.X京房他证朝字第3×号《房屋他项权证》，证明葛依以涉案房屋作为担保其履行《借款合同》义务的抵押物，并与刘歆在市住建委办理了抵押登记，获得了权利证书；4.（2014）朝民初字第15431号《民事判决书》、（2015）三中民终字第05038号《民事判决书》，证明刘歆依法善意取得的抵押权应受法律保护，即使涉案房屋相关的《存量房屋买卖合同》无效，也不得对涉案房屋的登记进行变更。
经庭审质证，一审法院对以上证据作如下确认：市住建委提供的证据材料与案件事实具有关联性，取得方式和程序合法，符合法定形式要求，予以采纳，市住建委以上述证据证明涉案房屋所有权转移登记时申请和审查的情况，以及葛依在取得1×号房屋所有权证后进行抵押、冯士林申请异议登记的审查等相关情况，对此予以采信。冯士林提交的两份《民事判决书》符合法定形式，予以采纳，上述证据能够证明转移登记申请材料中被诉转移登记行为民事基础行为的《存量房屋买卖合同》已被生效法律文书确认无效的事实，对此予以采信。刘歆提交的（2014）京中信内民证字09964号《公证书》和《业务受理单》并非市住建委作出涉案房屋所有权转移登记和抵押权设立登记的依据材料，与本案缺乏关联性，不予采纳；刘歆提交的X京房他证朝字第3×号《房屋他项权证》和《民事判决书》能够证明刘歆取得涉案房屋他项权证和民事诉讼的相关裁判情况，予以采纳，但刘歆据此认为涉案房屋登记不得变更的诉讼主张依据不足，不予采信。
经审查，本院同意一审法院的认证意见并对一审法院经审理查明的事实予以确认。
本院认为：依据《房屋登记办法》的规定，市住建委作为本市房屋行政主管部门，具有依法办理房屋权属登记、颁发房屋所有权证的法定职责。
根据《房屋登记办法》第十一条、第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料及其他必要材料；申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。同时，根据《房屋登记办法》第二十条第一款的规定，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。本案中，市住建委依据“冯士林代理人”冯广华和葛依的共同申请，在双方提交了《房屋所有权转移登记申请书》、《存量房屋买卖合同》、京房权证朝私字第2×号《房屋所有权证》、冯士林身份证复印件、（2013）京中信内民证字第0926号《公证书》、委托人为冯士林的委托书、冯广华和葛依的身份证复印件、《家庭购房申请表（A类）》、户口簿、《购房承诺书》、核验结果、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《税收缴款书（税务收现专用）》、《北京市非税收入一般缴款书》等相关申请材料下，经询问、拍照、审核，办理了房屋权属转移登记，并向葛依颁发了1×号房屋所有权证。市住建委在办理此次房屋权属转移登记过程中，尽到了必要的审查义务。然而，人民法院生效民事判决已认定冯广华以冯士林的代理人名义与葛依于2014年3月6日就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效，故市住建委进行房屋权属转移登记的事实基础已不存在，一审法院判决结果正确，本院应予维持。刘歆的权利可通过其他途径予以救济，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费50元，由上诉人刘歆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾志刚
代理审判员 董 巍
代理审判员 陈金涛
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 郝 丹