北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初1484号
原告苏X1，女，1954年6月4日出生。
原告苏X2，女，1962年12月12日出生。
原告苏X3，女，1966年12月30日出生。
委托代理人叶海波，北京市国汉律师事务所律师。
委托代理人吕亚红，北京市国汉律师事务所律师。
被告苏X4，男，1993年9月11日出生。
被告北京仁和日升房地产有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区燕京街9号。
法定代表人李树森，经理。
委托代理人赵长凤，北京市顺新律师事务所律师。
原告苏X1、原告苏X2、原告苏X3与被告北京仁和日升房地产有限公司（以下简称仁和日升公司）、被告苏X4确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏X3，原告苏X1、原告苏X2、原告苏X3之委托代理人叶海波、吕亚红，被告仁和日升公司之委托代理人赵长凤、被告苏X4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏X1、原告苏X2、原告苏X3共同诉称：三原告均系位于北京市顺义区X1村X号房屋的产权人。2015年11月11日被告仁和日升公司在未与原告签订书面拆迁协议并给付拆迁款及相应房屋补偿的情况下，擅自将原告位于北京市顺义区X1村X号的房屋拆除。原告苏X2于2015年12月将被告仁和日升公司诉至法院，在庭审中得知二被告于2015年11月27日签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，三原告并未授权被告苏X4代理其签订该补偿协议书。且被告仁和日升公司明知被拆迁人为本案原告的情况下，擅自单独与被告苏X4签订补偿协议书。该补偿协议书内容的补偿标准明显低于被告公布的拆迁补偿标准。原告认为，该补偿协议书系二被告恶意串通签订的，严重损害了三原告的合法权益，依法属于无效合同。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判令确认二被告签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》无效，诉讼费用由被告承担。
被告仁和日升公司辩称，原告所述不是事实。我公司与被告苏X4之间素不相识，按照正常程序签署补偿协议书。拆迁时，公布了宅基地拆迁补偿安置办法。本案涉诉宅基地登记在苏X5名下，即被告苏X4的爷爷。拆迁时，被告苏X4提交了分家单。本案涉诉宅基地分给了被告苏X4的父亲苏X6。拆迁时，苏X6死亡，长期占有使用宅基地的人是苏X4，故根据家庭情况和宅基地拆迁安置补偿办法第四条无法确定继承人的处理办法，与被告苏X4办理的手续，不存在违法违约的问题，该补偿协议书合法有效。
被告苏X4辩称，二被告之间不存在恶意串通，本案涉诉房屋一直是被告居住使用。
经审理查明：
苏X9、苏X5、苏X**、苏X1为兄弟姐妹，均系苏X7之子女。苏X8、苏X2、苏X3、苏X6（2003年去世）为兄弟姐妹，均系苏X5（2008年5月去世）之子女。苏X4为苏X6与于X1之独子。1987年在中证人及家人在场情况下，苏X5为苏X8和苏X6分家并书写了《立分家单明约》。在该分家单中，约定将西院（北京市顺义区X1村X号院，以下简称涉诉宅院）归苏X6所有。涉诉宅基地于1993年9月登记使用权人为苏X5。
苏X2、苏X3于2004年将涉诉宅院的旧房5间拆除，共同出资新建房屋4间，同时在涉诉宅基地上出资另建有房屋20间。
2009年9月27日，苏X2、苏X3、苏X4、于X1（在场人）签订了《协议书》，约定将涉诉宅基地上房屋作出分配，即铝合金门窗、木结构房共20间（从东往西数）是苏X2与苏X3所盖，建筑面积由二人均分，如遇拆迁由二人按上述20间房的平分面积收回建房成本（按每平米二百元计算）。去除建房成本，剩余的房屋评估款由苏X2、苏X3和侄子苏X4均分。院内其余房屋全部归苏X4所有。
2009年11月6日，苏X1将苏X2、苏X8、苏X3、苏X4、于X1起诉至本院，要求涉诉宅基地上新建房三间（原正房五间已经被拆除翻盖为新房4间）归其所有。苏X2、苏X8、苏X3、苏X4、于X1在答辩时称苏X1虽然户口在X1村，但实际为空挂户，自上世纪七十年代出嫁后始终没有在X1村居住，自嫁入X2村后一直生活至今。案件审理过程中，苏X1出具X1村村委会的三份《证明》证明其与苏X5共同使用一个宅基地使用证、苏X1长期居住在涉诉宅基地院落内。苏X2、苏X8、苏X3、苏X4、于X1亦提交X1村委会出具的证明，称前述三份证明只是作为苏X1之儿媳迁户口用，不做其他证据。同时苏X8提交了放弃遗产继承的声明。本院经审理认为苏X1的诉讼请求没有事实及法律依据，故作出（2009）顺民初字第11899号民事判决书，驳回了苏X1的诉讼请求。该判决书已经生效。
2011年10月18日，苏X2和苏X3签订协议书，双方约定20间房其中东7间和3大间归苏X3，中间7间和西3间归苏X2所有。2011年10月20日，苏X2与苏X1签订协议书，约定将西3间房屋归苏X1所有。苏X4对该两份协议均不知情。
2015年，顺义区X1村棚户区改造和环境整治项目工程建设开始实施，拆迁人仁和日升公司发布宣传手册，其中第二章第六条产权人及合法宅基地认定中规定：本项目的产权人为顺义县人民政府核发的《集体土地建设用地使用证》（以下简称《红本》）或《宅基地登记卡》（统称“有效文件”）等批准文件标明的宅基地使用人；“有效文件”上标明的使用人已故且无法确定继承人的，由所有法定继承人共同委托其中一人办理该宗宅基地的拆迁补偿手续；法定继承人不能全部到场的情况下，由现宅基地使用者作出相关法律承诺后，可办理拆迁补偿手续。
苏X8和于X1于2015年11月20日书写了《放弃宅基地权利声明》，内容为本人自愿将上述房地产按照《X1村棚户区改造和环境整治项目拆迁补偿方案》中规定的宅基地拆迁补偿政策进行安置、补偿；本人自愿将上述安置、补偿权利全部转让给苏X4享有，本人不再享有上述权利并不再就上述房地产主张任何其他补偿权利。苏X4于同日书写承诺书，内容为“产权人苏X4，所属房屋位于X1村X号，由苏X4继承。由于家庭成员无法到齐，由继承人苏X4办理一切拆迁有关事宜，包括交房、领取拆迁补偿款、本址房屋自行拆除。如家庭成员有异议，由本人苏X4负责并承担一切法律责任，与拆迁方无关。”
2015年11月27日，苏X4签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》（以下简称《货币补偿协议书》），拆迁人为仁和日升公司，被拆迁人为苏X5（已故）、苏X4，家庭人口共11人，分别是1（非）户主于X1、之子苏X4（未初婚），2（农）户主苏X1、之子丁X1，3（非）户主丁X2，4（非）户主苏X2、之子靳X1、之儿媳杨X1，5（非）户主苏X3、之夫刘X1、之女刘X2（未初婚），拆迁补偿补助款共计4365524元。在尾部甲方处无仁和日升公司盖章，但在委托代理人处有两名工作人员签字。涉诉宅基地上房屋于2015年11月被拆除。
2015年12月11日，苏X2将仁和日升公司诉至本院，要求赔偿原告拆迁补偿款以及房屋两套。在该案中，苏X2出具了《遗嘱》一份。《遗嘱》时间为2006年9月12日，立遗嘱人为苏X5，遗嘱内容为“……X号院铝合金门窗、木结构房是大女儿苏X2和二女儿苏X3所盖，归姐妹俩所有。院西部铝合金门窗楼板房我本人出6000元，其余是过世二儿子苏X6所出，归孙子苏X4所有。还有三间木结构起脊房是我所盖，如果我过世，归孙子苏X4所有。我过世后，将X号院宅基地使用权转让给大女儿苏X2和二女儿苏X3及孙子苏X4共同使用”。2016年3月13日，苏X2由于己方原因申请撤诉。苏X4对该遗嘱不予认可，称从不知道该遗嘱，且苏X2从未在拆迁时向仁和日升公司提交过该遗嘱。
苏X1自出生户籍一直在北京市顺义区X1村X号院。苏X3出生时落户在北京市顺义区X1村X号院，1991年将户口迁至土产公司，为居民户口，1990年结婚后将户口迁至顺义区X3村，2004年10月20日从顺义区X3村迁回北京市顺义区X1村X号院。苏X2出生时落户在北京市顺义区X1村X号院，1987年接苏X5班将户口迁至顺义区X街X号并变更为城镇户口，2004年10月25日，由顺义区X街X号迁回北京市顺义区X1村X号院。
庭审中，三原告认为根据集体土地建设用地使用权证，涉诉宅基地属于苏X5所有，三原告及苏X4均是继承人。涉诉宅基地上房屋的产权人为三原告和苏X4，仁和日升公司在没有取得其他继承人授权的情况下，擅自与苏X4签订《货币补偿协议书》，并且即使将《立分家单明约》作为分配房屋的依据，按照继承法的相关规定，三原告与苏X4亦均是继承人，仁和日升公司应当分别与三原告签订拆迁货币补偿协议，故仁和日升公司与苏X4属于恶意串通，损害了三原告的合法权益，并且苏X4签署《货币补偿协议书》没有取得三原告的授权，且三原告亦不对此进行追认。
庭审中，本院出示了对于X1的询问笔录，于X1表示苏X4与其居住在涉诉宅基地院落内，苏X2和苏X3建房之后实际无法居住，苏X4就随同大伯苏X8住在他家，自己住在X镇父亲家。苏X4称涉诉宅基地房屋由其与母亲于X1居住，苏X2和苏X3建房之后2006年至2007年已经没有人居住，自己搬到大伯家居住。苏X3称2004年建房之后自己断断续续在涉诉宅基地上房屋内居住过，夏天居住在涉诉宅基地房屋内，冬天搬回楼房住，一直持续至2015年11月。苏X2、苏X1称其居住情况与苏X3一致。
庭审中，苏X2、苏X3与苏X1称曾经多次与仁和日升公司的拆迁组长王春生电话联系拆迁事宜。
庭审中，仁和日升公司称《放弃宅基地权利声明》以及承诺书的打印文本是由其提供的，是问过苏X4之后才确定其他法定继承人不能全部到场，才让苏X4签署了承诺书，并与之签订了《货币补偿协议书》。苏X4则对此不予认可，称仁和日升公司没有问过，只是告知其他人不是继承人不用到，只要其一个人到就可以了。
上述事实，有当事人陈述、户口簿、集体土地建设用地使用权证、（2009）顺民初字第11899号民事判决书、宣传手册、《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》、《立分家单明约》等证据在案佐证。
本院认为：
仁和日升公司与苏X4签订的《货币补偿协议书》，仁和日升公司虽未盖公章，但其上有仁和日升公司工作人员签字，故该协议已经成立。
根据仁和日升公司发布宣传手册中的规定“‘有效文件’上标明的使用人已故且无法确定继承人的，由所有法定继承人共同委托其中一人办理该宗宅基地的拆迁补偿手续，法定继承人不能全部到场的情况下，由现宅基地使用者作出相关法律承诺后，可办理拆迁补偿手续”，仁和日升公司明知涉诉宅基地使用权人登记在苏X5名下，同时苏X4亦提交了分家单，仁和日升公司在拆迁过程中按照“法定继承人不能全部到场的情况下”来办理拆迁手续，但其并没有提交证据证明此情况，且仁和日升公司与苏X4对“不能全部到场”的陈述亦相矛盾。即使仁和日升公司无法确定继承人范围，其亦应根据“由所有法定继承人共同委托其中一人办理……”来处理。但苏X4并未取得其他所有法定继承人的授权。在部分继承人不予追认的情况下，仁和日升公司与苏X4签订的《货币补偿协议书》无效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
确认被告苏X4与被告北京仁和日升房地产有限公司于二〇一五年十一月二十七日签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》无效。
案件受理费七十元，由被告北京仁和日升房地产有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何庆玲
人民陪审员 孙家法
人民陪审员 王莎玲
二〇一七年三月一日
书 记 员 张小萌