江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终2551号
上诉人（原审被告）：肖春莲，女，1973年3月16日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：钟建华，江西明理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赣州市国有资产投资集团有限公司，住所地:江西省赣州市章贡区红旗大道46号。
委托诉讼代理人：余梦宇，北京市中银（赣州）律师事务所律师。
上诉人肖春莲因与被上诉人赣州市国有资产投资集团有限公司（下称“国资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院(2016)赣0702民初3480号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人肖春莲的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回上诉人解除合同请求；2、判决由上诉人与被上诉人双方对账确认实际应付租金的具体金额；3、驳回被上诉人的其他诉讼请求；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
主要事实与理由：一审法院认定事实错误。被上诉人实际上拖欠上诉人巨额款项未支付、抵扣租金。上诉人肖春莲自2003年6月开始承租被上诉人房屋经营酒店，案涉租赁合同系2014年8月份签订的。上诉人承租案涉房屋期间，被上诉人在上诉人经营的酒店进行餐饮消费，并且使用案涉房屋办公涉及的水电费、空调费、电梯使用费等诸多费用，故上诉人应付的租金是通过双方对账抵扣完毕上述费用后再确认上诉人是否需要支付租金。被上诉人自2012年至2017年5月的消费及应抵费用，据上诉人统计共计1170664.5元。上诉人多次要求被上诉人进行对账，予以抵扣租金，但是，因被上诉人内部人员更换，对账事宜置之不理。每个季度的租金经双方对账之后再明确具体金额系双方一直的习惯，并非被上诉人所称的长期拖欠租金不交。因此，上诉人实际上不存在违约，案涉租赁合同不应解除，上诉人应付租金应当待双方对账后，再确认支付具体金额。如果被上诉人坚持解除合同，其应当赔偿上诉人装修的全部损失。另外，一审认定2014年7、8月，上诉人应缴租金系错误的，该两个月上诉人为停业整顿期间，双方租赁合同并未约定租金，上诉人无需缴纳租金的。
被上诉人国资公司辩称，本案上诉人二审中提供的证据不是新发现的证据，是一审中早已存在的证据，二审不应予以采纳；上诉人主张的抵扣款项的诉请应当在一审中提出反诉，而上诉人在二审中提出该诉请明显侵犯了被上诉人合法权益，违反了两审终审的法定诉讼程序；上诉人提供的证据不能证明被上诉人欠上诉人巨额款项，实际上，一审判决已查明事实，一审中上诉人不来参加庭审，是放弃诉权的体现，上诉人欠被上诉人租金事实充分，证据齐全，一审判决应当予以维持。
国资公司向一审法院的起诉请求：1、解除原、被告签订的《酒店资产租赁合同》，被告立即搬离租赁场地，返还租赁资产；2、被告向原告支付欠缴租金共951081元（自2014年7月至2016年8月之间），从2016年9月份起至被告返还租赁资产之日止，被告按每月74624元标准向原告支付房屋使用费及向原告支付上述期限内所有的水、电费及相关费用；3、被告向原告支付滞纳金124102.76元（暂计至2016年8月，以拖欠金额乘每日1%计至被告返还租赁资产之日止）；4、被告向原告缴纳的合同履约保证金人民币20万元归原告所有，不予退还；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。
一审法院查明：2009年3月30日，原告国资公司（原名称赣州市国有资产经营有限责任公司，甲方）与被告肖春莲（乙方）签订《市物宝大酒店资产租赁合同》，主要内容为：甲方同意将位于赣州市章贡区张家围路8号原属市物价局的物宝大酒店资产租赁给乙方使用。租赁范围为该大楼住宿（除8－9楼为市物价局机关办公场所）、餐饮、会议培训等资产。租赁期限共六年整，即自2008年7月1日至2014年6月30日止。租金自2008年7月1日至2010年6月30日为384000元/年（32000元/月）；自2010年7月1日至2011年6月30日为414000元/年（34500元/月）；2011年7月1日至2012年6月30日为444000元/年（37000元/月）；2012年7月1日至2013年6月30日为470000元/年（39167元/月）；2013年7月1日至2014年6月30日为500000元/年（41667元/月）。乙方必须在每季末25日前以现金方式向甲方指定账户一次性缴清次季度租金。当乙方因特殊原因不能按时缴交租金时，乙方必须向甲方书面说明情况并限期在当季初月10日内缴清，且自滞纳之日起，甲方向乙方每天加收相当于欠缴租金金额2%的滞纳金。乙方承租开始时的当季季度租金在本合同签订后二天之内，向甲方全部交清。在本合同签订之前，乙方向甲方缴交人民币100000元作为本合同履约保证金。合同签订后，双方按合同履行了各自的义务。上述合同期满后，原、被告双方于2014年8月31日重新签订《酒店资产租赁合同》，主要内容为：租赁范围为该大楼住宿（除8－9楼外）、餐饮、会议培训等资产。（一）租赁资产范围：房屋及建筑物面积约为4400m2，已减167.36m2（因一楼大厅系与8－9楼办公单位共用）；二楼为餐厅、包厢及厨房；三至七楼为客房及美容厅等；十楼为大小会议室、舞厅；十一楼为员工宿舍；（二）院内停车场（与8-9楼办公单位共同使用）；（三）其他资产（主要设施、设备）：以清单为准（具体详见2009年3月30日移接交清册中的清单）；（四）大楼供电、供水、通讯、电视网络、消防等设施设备配套完整；（五）电梯贰部：型号GPS30K（产品名称：巨人通力客梯）；（六）大楼名称牌及灯箱等设施；（七）消防合格证、特殊行业许可证、卫生许可证（具体详见2009年3月30日移接交清册中的证照清单）；（八）上述资产按现状交付，乙方已实地考察，符合其用途要求及条件，交付时依现状为准，不得再行争议。本租赁合同的所列资产乙方不得用于工业用途。租赁期限共六年整，即自2014年9月1日至2020年8月31日止。租金自2014年9月1日至2015年8月31日为844800元/年（70400元/月）；从2015年9月1日起租金在上一承租年度租金基础上逐年递增6%，即自2015年9月1日至2016年8月31日为895488元/年（74624元/月）；2016年9月1日至2017年8月31日为949217元/年（79101元/月）；2017年9月1日至2018年8月31日为1066170元/年（83848元/月）；2018年9月1日至2019年8月31日为1066540元/年（88878元/月）；2019年9月1日至2020年8月31日为1130532元/年（94211元/月）。乙方必须先缴租金，后使用资产。乙方于每季度末20日前以现金方式向甲方指定账户一次性缴清下一个季度租金。当乙方因特殊原因不能按时缴交租金时，乙方必须向甲方书面说明情况并限期在当季初月20日内缴清，否则，自滞纳之日（租金欠交之日）起，甲方每天向乙方加收欠缴租金金额1%的滞纳金。乙方在签订本合同前必须一次性向甲方缴清2014年9月1日至11月30日租金。在本合同签订之前，乙方向甲方一次性缴纳本合同履约保证金计人民币200000元整，该合同履约保证金存入甲方账户，不计息，在乙方承租期满且合同条款履行完毕后一个月内一次性归还。在租赁经营期间，乙方所需的水、电、电话、闭路电视、宽带网络、道路设施、地下管道等的安装维修、房屋装饰修缮及公共安全（含消防设施）卫生等配套设施的添置、维修、更新等均由乙方自行解决并承担所需的一切费用。在租赁经营期间，该栋大楼两部电梯所需的电费、维修费、安检费及年审等一切费用概由乙方自行承担。在租赁经营期满时，乙方在租赁经营期间对租赁资产房屋装修及配套设施的添置、维修、更新等不动产归甲方所有，且乙方不得就此向甲方提出任何经济补偿或不经甲方同意予以拆除。乙方在承租期间因经营需要新添置的动产部分资产，承租期满时在不损坏租赁资产的前提下，可自行拆除运走、另作处理。合同生效后，即具有法律效力，任何一方不得随意变更和解除。合同需变更或解除时须由双方协商一致，达成书面协议。单方变更或解除合同者，需承担违约责任。甲乙双方在本合同正常履约期内，一方向另一方提出终止合同，双方不能达成一致意见时，提出方需向对方支付相当于乙方需缴交的叁个月租金额的违约金，合同方可终止。乙方有下列情形之一的甲方有权单方终止本合同，及时收回乙方所承租的资产，没收合同履约保证金，并按合同约定要求乙方支付滞纳金：1、乙方未按本合同规定期限向甲方交纳租金，逾期40天以上（含40天）；2、乙方不经甲方同意擅自将全部或部分资产转租、转让、转借给他人的；3、未按约定对租赁物提供财产保险的；4、未经甲方书面同意，擅自改变租赁用途的；5、乙方在租赁资产内进行违法、犯罪活动的；6、乙方利用承租房屋进行非法活动或造成环境污染或出现安全问题等损害公共利益行为的。合同签订后，原告按合同约定将资产交由被告使用。2016年6月7日，因被告未按时交纳租金，原告委托北京市中银（赣州）律师事务所胡小兵子律师向被告发出《律师函》，要求被告交清拖欠租金。被告收到律师函后，仍未交清所欠租金，原告遂诉至本院。另查明：1、原告国资公司收取了被告履约保证金200000元；2、原、被告于2009年3月30日签订的合同至2014年6月30日期满后，被告肖春莲未付2014年7－8月租金，租金按双方原合同约定的标准为41667元/月；原、被告于2014年8月31日签订新的合同后，被告肖春莲自2015年9月开始未支付租金；3、原告起诉前，被告肖春莲于2016年8月交纳租金7741元、2016年9月交纳租金20000元；本案在诉讼期间，被告肖春莲交纳租金20000元。
一审法院认为：原、被告签订的《市物宝大酒店资产租赁合同》、《酒店资产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应依合同约定履行自己的义务。被告在合同履行期内未按时支付租金，已构成违约，原告据此要求解除合同、由被告返还租赁资产、付清拖欠租金（至2017年3月31日，共拖欠租金：41667元/月×2个月+74624元/月×19个月－7741元－20000元－20000元＝1453449元），且之后仍按74624元/月的标准支付腾房之日止的租金、不予退回履约保证金的诉讼请求于法有据，予以支持。原告主张被告按欠缴租金数额承担每日1%的滞纳金，该约定过高，且原告未提供证据证实其实际损失用被告交纳的履约保证金仍不足以弥补，故对原告这一诉讼请求，不予支持。原告主张被告直接向原告支付使用房屋期间的水、电费及相关费用，因原告未提供证据证实原告已实际垫付上述费用，根据双方合同约定，上述费用仍由被告承担为宜，由被告向相关部门据实缴纳。被告肖春莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州市国有资产投资集团有限公司（原名称赣州市国有资产经营有限责任公司）与被告肖春莲于2014年8月31日签订的《酒店资产租赁合同》；二、被告肖春莲于本判决生效之日起7日内向原告赣州市国有资产投资集团有限公司返还承租的坐落于江西省赣州市章贡区张家围路7号原属市物价局的物宝大酒店资产（具体范围按合同约定，房屋及建筑面积约：4400m2）；三、被告肖春莲于本判决生效之日起7日内向原告赣州市国有资产投资集团有限公司支付拖欠截止2017年3月31日止的租金1453449元，以后租金按74624元/月的标准计算至腾出承租资产之日止；四、被告肖春莲向原告赣州市国有资产投资集团有限公司交纳的履约保证金200000元用于折抵违约金，原告赣州市国有资产投资集团有限公司无需退还；五、被告肖春莲使用租赁资产期间产生的水、电费及其他相关费用，由被告肖春莲按合同约定向相关部门交纳；六、驳回原告赣州市国有资产投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16277元，由原告赣州市国有资产投资集团有限公司负担1584元，被告肖春莲负担14693元。
二审期间，上诉人肖春莲向本院提交了以下证据：证据一、肖春莲《已交用电说明》及其《收款收据》和签收收款收据的材料，证明从2009年12月至2012年7月30日，被上诉人的用水、用电、空调及电梯使用费均是由上诉人肖春莲垫付后向被上诉人收取或抵扣；证据二、肖春莲《春源物宝酒店承租户租金缴交情况》及《函》，证明存在被上诉人以水电空调及电梯等使用费抵扣租金的事实即2014年12月至2015年2月、2015年3月至5月用费用抵租金，且这些金额被上诉人均已在实际起诉时所立清单中予以了扣减和认可；证据三、《赣州市国资委公司欠费情况说明》、《用电用水及空调电梯未交说明》、《收款收据》及其签收收据的材料，证明：1、从2012年7月31日至2017年8月15日，被上诉人未交用电用水费用的事实，合计1159476.2元；2、上诉人已将发票及收款收据送交给被上诉人，被上诉人工作人员也已部分签收的事实；3、证明上诉人对被上诉人所欠费用已主张权利。
对上诉人提交的上述证据，被上诉人国资公司经质证认为，对上述三组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，理由为：1、“收款收据只有开票人的名字，收款人没有签名，国资公司也不在本案争议的租赁场所内，不存在这些费用；2、证据中电费、水费、空调费等是2009年12月至2012年7月的，与被上诉人在一审中诉请的租金时间段不重合，没有关联；3、被上诉人在一审中诉求的是租赁合同纠纷，与上诉人提交证据当中的水、电费、空调费等是不同的法律关系，上诉人应当在一审中提出反诉或者另案起诉，不能在本案二审中予以抵扣；4、证据二没有被上诉人盖章，并且情况说明和《函》两份材料都是春源物宝酒店单方向国资公司出具的材料，不能证明欠费情况，并且上诉人提供的租金缴交情况表中备注栏中也列明了“华硕工资欠费情况”，证明与被上诉人无关，上诉人提交的单方函及情况说明两份材料不能作为单方抵扣的意思表示；5、《赣州市国资委公司欠费情况说明》也明确指出了是华硕公司欠款，并且是单方出具的，也没有经过双方结算，不能证明欠费情况；6、证据三都是上诉人单方出具的证据材料，被上诉人没有任何真实意思表示，不能视为被上诉人对欠缴水、电费等费用的认可，并且被上诉人在一审中起诉的租金已经涵盖了被上诉人在第二、三组证据中主张要求抵扣部分的租金款项，不存在被上诉人认可抵扣部分租金款项的事实。
经审查，上诉人肖春莲提交的上述三组证据均为上诉人肖春莲单方制作，且只有上诉人肖春莲的签字，并未见被上诉人国资公司的签章，故对该三组证据的真实性、合法性、关联性，本院不予确认。
二审确认一审查明的事实。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《市物宝大酒店资产租赁合同》、《酒店资产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有拘束力。上诉人肖春莲应当按照双方租赁合同的约定缴纳租金，其自2014年7月起长期拖欠案涉房屋租金，构成根本性违约。根据双方签订的租赁合同约定，被上诉人国资公司享有合同解除权，有权主张解除案涉租赁合同，返还租赁物，并要求上诉人肖春莲交清拖欠租金并承担相应的违约金。一审判决认定解除双方签订的案涉租赁合同，肖春莲返还案涉租赁物，同时向国资公司支付拖欠的租金至租赁物返还之日止，并以其缴纳的履约保证金20万元折抵违约金，认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，本院予以维持。
对于肖春莲主张2014年7、8月租金案涉租赁合同未明确约定，无需缴纳租金。本院认为，虽然案涉租赁合同对于2014年7、8月的租金未明确约定，但是，该两个月系第一份租赁合同届满后与第二租赁合同续签前的间隔期间，在上诉人肖春莲未提交相应证据证明，其在该期间将租赁物返还给了被上诉人国资公司或者双方达成免租协议的情况下，基于2014年7、8月肖春莲亦在占用案涉租赁物的事实，上诉人肖春莲应当参照原租赁合同约定的租金标准缴纳租金。至于上诉人肖春莲主张其经营的酒店该期间未营业，并不能构成免租事由。就案涉租赁物，关于被上诉人国资公司是否存在拖欠上诉人肖春莲空调、水电、消费款等费用的问题。因肖春莲在一审期间并未对其诉请提出反诉，二审依法不属于本案审理范围；而且，本案中，上诉人肖春莲亦未提交充分、有效证据证明被上诉人国资公司存在欠付有关费用的事实以及具体的欠费金额，故对于肖春莲主张双方对账折抵有关费用，确认应付租金金额后，再履行租金支付义务，理据不足，本院不予支持。当然，对于该争议，双方可另行合法途径解决。
综上，上诉人肖春莲的上诉事实与理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16277元，由上诉人肖春莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾文俊
审 判 员 王阿婷
审 判 员 赖国东
二〇一七年十一月六日
法官助理 张志平
书 记 员 钟 琳
书 记 员 曾 慧