江西省南昌经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0192民初246号
原告：杨绩洪，男，1970年10月9日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区，
委托诉讼代理人：胡建平、邓彬，江西华赣律师事务所律师。
被告：江联胜，男，1973年5月10日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区，
被告：江联群，男，1971年10月5日出生，汉族，住江西省南昌市新建县，
被告：江亮华，女，1970年8月19日出生，汉族，住江西省南昌市新建县，
共同委托诉讼代理人：章耀民、徐偲涵，江西求正沃德律师事务所律师。
原告杨绩洪与被告江联胜、江联群、江亮华房屋租赁合同纠�一案，本院于2014年5月20日立案受理，于2015年4月20日作出一审判决，被告江联胜、江联群、江亮华不服该判决，上诉至南昌市中级人民法院，南昌市中级人民法院于2016年1月27日裁定该案发回本院重审。本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨绩洪及其委托诉讼代理人胡建平、被告江联胜及其三被告共同委托诉讼代理人章耀民、徐偲涵到庭参加诉讼。本案被告江联胜、江联群、江亮华在原审中提起反诉，在本案审理过程中撤回反诉，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告杨绩洪在原审中向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令将《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）中自2014年5月20日起至2014年8月19日止的房屋租金减为每月67960.87元，自2014年8月20日起至2016年8月19日止的房屋租金减为每月74755.9元；二、江联胜、江联群�江亮华返还自2010年9月20日起至2012年8月19日止多收的房租188970.3元，自2012年8月20日起至2014年5月19日止多收的房租189831.6元,共计378801.9元；三、案件受理费用由江联胜、江联群、江亮华承担。原告杨绩洪在本次重审中将原审诉讼请求的第一项、第二项变更为：一、请求判令被告江联胜、江联群、江亮华返还原告杨绩洪多支付的租金387039.09元；二、请求将《合同》中约定的自2014年5月20日至2014年8月19日的房屋租金由77000元/月变更为67960.87元/月；自2014年8月20日至2015年5月30日的房屋租金由84700元/月变更为74756.96元/月。事实和理由：原、被告双方于2010年8月6日签订了一份《合同》，该《合同》就被告将其所有的位于南昌市经济技术开发区庐山南大道（产权证编号为：16058号）的房屋和其租用案外人程宗福的房屋一并出租给原告使用的相关事宜进行了约定，《合同》约定：被告�租给原告的房屋面积总共为2300平米，其中包括被告自房屋1030平方米和转租其租用程宗福的房屋1270平方米，《合同》还对租赁期限、租金及其他事项进行了约定。《合同》签订后，原告按约履行义务。2014年5月，当原告在与程宗福洽谈租房事宜时，原告得知被告转租其租用程宗福的房屋不是1270平方米，而是1000平方米，程宗福向原告出具了其与被告于2005年4月19日签订的《房屋租赁合同》证实租赁房屋面积是1000平方米，因此，被告实际出租给原告的房屋总面积只有2030平方米，可其却按2300平方米的面积向原告收取租金，被告故意隐瞒转租房屋面积，虚报租赁房屋面积为270平方米，被告此前（从租赁2010年9月20日至2014年5月19日）多收取的租金387039.09元，属于不当得利，应当返还给原告。同时，应对租金予以变更，即自2014年5月20日至2014年8月29日止租金变更为67960.87元/月�自2014年8月20日至2015年5月30日止租金变更为74756.96元/月。原告自知悉被告在出租房屋面积上存在欺骗情形后，多次与被告协商，要求被告退还多收取的租金，并相应减少租金，被告以各种理由拒绝。原告为维护其合法权益，特起诉至法院，望判如所请。
被告江联胜、江联群、江亮华辩称，一、原、被告双方签订的《合同》是双方真实意思表示，合法有效，应当得到认可；原告在承租被告商铺的时候多次亲临现场勘察、洽谈，房屋的具体租金及支付方式是原、被告双方多次协商达成的结果；租金的支付方式并不是按照房屋的单价来计算，而是以一个整体的形式向原告出租商铺，原告请求要求被告返还房屋租金没有事实和法律依据；二、原告的第二项诉讼请求是请求法庭变更2014年及2015年房屋租金的价格，今日开庭已是2016年，因此原告的该诉讼请求已过时效�因此恳求法庭驳回原告的第二项诉讼请求。
当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告杨绩洪、被告江联胜、江联群、江亮华于2010年8月6日签订的《合同》，该《合同》有双方签名，结合双方的当庭陈述，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，至于能否达到各自的证明目的，本院将在本院认为部分予以综合认证；2、原告杨绩洪提供的付款凭证（2010年9月20日至2015年5月31日）及三被告提供的银行流水明细单，上述证据有银行盖章且能相互印证，本院对该证据予以采信，上述证据证明杨绩洪自2010年9月至2012年8月间以70000元/月的标准按月向三被告缴纳租金；自2012年9月至2014年6月间以77000元/月的标准按月向三�告缴纳租金；自2014年7月至2014年8月间以67960元/月的标准按月向三被告缴纳租金；自2014年9月至2015年4月间以74757元/月的标准按月向三被告缴纳租金（注：根据《合同》约定，双方确认均为本月预缴下月租金）；3、原告杨绩洪提供的2005年4月19日案外人程宗福与被告江联胜签订的《房屋租赁合同》，本院认为该证据与本案不具关联性，本院不予采信；4、被告提供的案外人程宗福与建行南昌洪都支行签订的《房屋租赁合同》（照片打印件）、南昌市青山湖蛟桥供销社与案外人程宗福签订的存量房买卖合同两份，本院认为上述证据与本案不具关联性，本院不予采信；5、江西省测绘应急保障服务中心出具的测量报告一份，经查，涉案房屋一部分因无单独的产权证，面积无法确定，原、被告双方表示此次测量的范围内容均经双方在场共同指定，对该测量没有异议，本院对该�量报告予以采信，关于该测量结果的具体情形本院将在本院认为部分予以综合认证；6、本院在原审过程中在南昌经济技术开发区房产管理办公室调取的诉争房屋所在的1号楼房产分层分户平面图、房屋户（室）面积对照表及江西省产权交易所产权转让交割单及受让人情况明细表等，上述证据均加盖档案专用章及核对章，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨绩洪（作为乙方）与被告江联胜、江联群、江亮华（作为甲方）于2010年8月6日签订了一份《合同》，约定：1、甲方将坐落在南昌经济技术开发区庐山南大道产权证编号为16058号的房屋（经查该产权编号应为06158，16058系笔误）租赁给乙方从事经营活动（该租赁房屋总面积为2300㎡，包括甲方所有的1030㎡房屋和第三人程宗福所有的1270㎡房屋）。2、甲方保证其有权将程宗福上述房屋转租给乙方，期限从2010年8月6日起至2015年5月30日止，并保证在上述房屋的转租期限内，程宗福等任何人对该房屋的租赁、转租等问题不存在任何争执、纠纷等行为影响乙方的租赁。3、租赁期限为十年，即自2010年8月6日至2020年8月20日止。乙方对该房屋的装修期甲方不得计算租金，但装修期超过45天，超过时间计算租金。4、房屋租金为递增租金，每两年递增10%，即2010年9月20日至2012年8月19日，租金70000元/月；2012年8月20日至2014年8月19日，租金77000元/月；2014年8月20日至2015年5月30日，租金84700元/月。甲方与程宗福租赁合同到期（即2015年5月30日）后，若甲方续租程宗福房屋，则租金仍以84700元/月计算至2016年8月19日；2016年8月20日至合同期满日，租赁程宗福房屋的租金应以甲方与程宗福所签订房屋租赁合同中的租金为乙方支付给甲方的租金（即甲方不得再�赚取乙方的租金）。若甲方未能续租程宗福房屋，则本合同仍继续履行，但月租金乙方应根据租赁甲方房屋的实际面积1033㎡，于2015年5月30日至2016年8月19日，以36.8元/㎡计算，即38000元/月；2016年8月20日至2018年8月19日，以50元/㎡计算，即51650元/月；2018年8月20日至合同期满日，以55元/㎡计算，即56815元/月。甲方未能续租程宗福房屋，应提前两个月通知乙方。租金第一年前半年按月支付给甲方，后半年按季度支付。第二年以后按半年支付。‥‥‥12、租赁期间，乙方应按时交纳租金，交租金的时间定为每月的20日前，逾期三日交纳租金，应支付所交租金日1%滞纳金；拖欠租金超过半个月，甲方有权解除合同，先付租金后用房。‥‥‥等共17条。
另查明，本案在原审审理过程中，三被告申请对交付给原告杨绩洪的全部租赁面积进行测量，本院予以准许，并委托�西省测绘应急保障服务中心进行测量，该中心于2014年11月10日出具了测量报告，测量结果情况为：江联胜、江联群、江亮华租给杨绩洪的房屋所在的建筑楼为商住楼，该出租房屋位于建筑楼的一楼和二楼的商业楼，三楼开始为住宅楼。因整栋楼建筑面积较大，且结构相对复杂，本次测量只对出租房屋的一、二层分别进行了实际的建筑面积测量，没计算分摊面积。其中一楼程宗福所有房屋的建筑面积为374.4㎡（其中楼梯3面积49.5㎡、楼梯4面积28.06㎡），江联胜等三人自有房屋的建筑面积为592.23㎡（其中楼梯1面积30.72㎡、楼梯2面积32.4㎡），搭建（厕所）建筑面积12.47㎡；其中二楼程宗福所有房屋的建筑面积为834.74㎡（其中楼梯1面积30.72㎡、楼梯3面积49.5㎡），江联胜等三人自有房屋的建筑面积为414.65㎡（其中楼梯2面积32.4㎡）。测量结果汇总：江联胜、江联群、江亮华自有房屋建筑总面积为1006.88平方米（含楼梯）、搭建（厕所）12.47平方米，转租程宗福的房屋建筑总面积为1209.14平方米（含楼梯），合计江联胜、江联群、江亮华交付杨绩洪的全部租赁房屋建筑总面积为2228.49平方米（含楼梯）。以上结果不含整幢楼的公共分摊面积。
又查明，三被告交付杨绩洪使用的房屋包括三被告共同共有的房屋及三被告租赁案外人程宗福的房屋，其中三被告共同共有的房屋建筑面积经产权登记机关登记为1033.06㎡，三被告租赁案外人程宗福的房屋系程宗福所有房屋的一部分，并且三被告共同共有的房屋与其租赁案外人程宗福的房屋毗连。根据南昌经济技术开发区房产管理办公室出具的房屋户（室）面积对照表及江西省产权交易所产权转让交割单、受让人情况明细表，案外人程宗福所有的该套房屋一二层建筑面积合计2476.6㎡，其中套内面�2387.41㎡，分摊面积89.19㎡。另外，经本院勘查，三被告交付给杨绩洪使用的房屋中楼梯1、3系从第一楼通向第三至七楼的公共楼梯。
再查明，在原审庭审中，被告江联胜在庭审过程中回答法庭的询问“你在与程宗福签订租赁合同时约定的是1000平方米，为何转租给原告之后，同一房屋约定的面积为1200平方米？”时表示“之后有搭建物”。在本次庭审中，原告杨绩洪在回答询问：“第一个月的租金70000元/月，这个是如何确定的？”时表示：“谈合同时，主张30元/平米，算出租金69000元，凑整数，就以70000元计算。”被告江联胜在回答该询问时表示：“如果按照我现在的记忆，当时就是说估价按照70000元/月定的。”被告江联胜在庭审过程中回答法庭的询问“你当时与程宗福签订的合同是1000平方米，你租给原告的合同中写的是1270平的原因是什么”时表示“当时与程宗福签订合同时，程宗福说这个面积实际不是1000平方米，只多不少，在我装修的时候我造预算，经过测量加起来大概是1270平米”。
本院认为，原告杨绩洪与被告江联胜、江联群、江亮华于2010年8月6日签订的《合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于原告认为被告江联胜从案外人程宗福处租来的房屋面积在双方于2005年4月19日签订的合同中载明为1000平米，但三被告将该部分房屋转租给原告时，在涉案合同中将该部分面积载明为1270平米，三被告明显隐瞒了涉案房屋面积，构成欺诈的问题。本院认为，案外人程宗福按多少面积租赁给江联胜以及三被告按多少面积租赁给杨绩洪是两回事，二者不具有关联性，结合本案证据及原、被告当庭陈述，在签订涉案合同前，原告对涉案房屋已进行了查看，理应就房屋结构、环境、面积等相关情况予以确认，且原、被告双方签订涉案合同时，并没有实际测量涉案房屋，关于面积的确定，仅为估算，故三被告不构成欺诈。
双方当事人争议的焦点在于双方签订的《合同》中对于前五年的月租金约定是否是对每平方米单价的约定？《合同》中第4条约定：“房屋租金为递增租金，每两年递增10%，即2010年9月20日至2012年8月19日，租金70000元/月；2012年8月20日至2014年8月19日，租金77000元/月；2014年8月20日至2015年5月30日，租金84700元/月。甲方与程宗福租赁合同到期（即2015年5月30日）后，若甲方续租程宗福房屋，则租金仍以84700元/月计算至2016年8月19日；2016年8月20日至合同期满日，租赁程宗福房屋的租金应以甲方与程宗福所签订房屋租赁合同中的租金为乙方支付给甲方的租金（即甲方不得再行赚取乙方的租金）。若甲方未能续租�宗福房屋，则本合同仍继续履行，但月租金乙方应根据租赁甲方房屋的实际面积1033㎡，于2015年5月30日至2016年8月19日，以36.8元/㎡计算，即38000元/月；2016年8月20日至2018年8月19日，以50元/㎡计算，即51650元/月；2018年8月20日至合同期满日，以55元/㎡计算，即56815元/月。甲方未能续租程宗福房屋，应提前两个月通知乙方。租金第一年前半年按月支付给甲方，后半年按季度支付。第二年以后按半年支付。”该条并未写明涉案房屋前五年租金是按面积乘单价计算，且该条清楚载明涉案房屋后五年租金以面积计算，相对比而言，前五年租金并非精确到每平米的单价，而是约定了一个整体价格，按照日常交易习惯来说，房屋租赁费用要综合考虑租赁房屋的面积、位置、周边环境、设施、布局等因素，房屋面积仅是参考因素之一。在双方当事人并未明确约定以每平米单价确定租金的情况下，原告主张扣除相应不足面积租金的计算方式，显然有失偏颇。另，原告作为实际使用房屋人，已经使用涉案房屋几年之久，其有充分的时间了解并掌握租赁房屋的实际情况（包括房屋的面积、大小、结构等），但原告在合理期限内并未提出异议。综上，原告要求三被告返还租赁费用387039.09元及将《合同》中约定的自2014年5月20日至2014年8月19日的房屋租金由77000元/月变更为67960.87元/月；自2014年8月20日至2015年5月30日的房屋租金由84700元/月变更为74756.96元/月的主张，并无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
驳回原告杨绩洪的诉讼请求。
本诉案件受理费7112元，由原告杨�洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 孔庆波
代理审判员 周玮妍
人民陪审员 吴凌飞
二〇一七年四月十一日
书 记 员 付晓明