福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第1563号
原告厦门市源昌物业服务有限公司，住所地厦门市思明区禾祥东路180号207，组织机构代码70546686-3。
法定代表人侯团兴，该公司总经理。
委托代理人王海燕，福建卓法律所事务所律师。
委托代理人李颖，福建卓法律所事务所实习律师。
被告熊仕梅，女，1977年2月5日出生，汉族，住厦门市湖里区。
原告厦门市源昌物业服务有限公司（下称源昌物业公司）与被告熊仕梅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告源昌物业公司的委托代理人王海燕、李颖，被告熊仕梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告源昌物业公司诉称，熊仕梅系“源昌豪庭”一期6#楼4梯3跃5层301单元房产的业主，房产面积为214.55平方米。根据相关物业法规规定，熊仕梅有向源昌物业公司缴纳物业管理费、公维金的义务。2009年12月1日起至2013年10月31日止，熊仕梅未缴的费用有：房屋物业管理服务费24674.4元、房屋公共维修金2962.4元、车库管理费3680元、车库公共维修金230元。熊仕梅未按规定期限缴纳前述各项应缴费用的行为已构成违约，根据原、被告签订的《住户服务手册》，熊仕梅应按每日千分之三缴纳所欠费用的滞纳金。现源昌物业公司多次催要未果，请求法院判令：1、熊仕梅立即向源昌物业公司支付2009年12月1日起至2013年10月31日止尚欠的房屋、车库的物业管理费、公共维修金，共计31546.8元以及逾期付款滞纳金（滞纳金计算方式：自2009年12月1日起至实际还款日止，以每月欠缴费用的总额为基数，按每日千分之三分别计算每月的滞纳金，暂计算至2013年10月31日合计为2776.5元），以上费用共计34323.3元；2、本案诉讼费由熊仕梅承担。
被告熊仕梅辩称，1、源昌物业公司提供的物业管理服务混乱，小区存在乱搭盖、乱停车现象；2、购买房产时，开发商并未约定每年需要缴交3000元电梯维修费，源昌物业公司存在乱收费的情况。综上，恳请法院驳回源昌物业公司的诉讼请求。
经审理查明，2008年6月12日，厦门源昌房地产开发有限公司（甲方）与源昌物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对源昌豪庭提供前期物业管理服务，合同第二章约定了服务内容与质量，包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等；合同第三章约定了服务费用，其中高层住宅物业服务费为每月每平方米2元，别墅的物业服务费为每月每平方米2.5元，物业服务费用按季交纳；合同第四章约定了车库车位管理费为80元／月；合同第七章约定了违约责任，未能按时足额交纳物业服务费的，应按0.3%的标准支付违约金；合同第八章约定了合同期限自2008年6月15日起至业主委员会成立止，业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。
2008年6月19日，厦门市物价局作出厦价房（2008）90号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目与标准的批复》，批复内容为：“源昌豪庭”住宅（电梯、挑高）物业费每月每平方米2.5元，室内固定停车管理费每辆每月收费80元，房屋公共维修金住宅（带电梯）每月每平方米0.3元、地下车位每月每车位5元，以上批复执行时间自取得“工程竣工验收备案证明书”之日起至2009年6月18日止，到期重新申报核定。2009年3月26日，厦门市物价局作出厦价房（2009）33号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目有关事项的通知》，规定：鉴于源昌豪庭至2009年3月26日未通过验收，现就物业服务收费再明确如下：一、在未取得“工程竣工验收备案证明书”之前源昌物业公司不得向业主收取物业服务费；二、厦价房（2008）90号文到期后，按照（2008）153号《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的有关规定执行。
熊仕梅系源昌豪庭业主，其房屋坐落于湖里区，建筑面积为215.41平方米，车库位于湖里区康泰里73号201室半地下室车库，建筑面积为72.38平方米。2009年7月28日，熊仕梅实际接收了讼争房产，并签订《入住合约》，同意由开发商选聘的管理商即源昌物业公司实施前期物业管理。熊仕梅未缴交自2009年12月1日起的物业管理费及公共维修金等。
另查明，2013年4月，源昌物业公司通过EMS向熊仕梅寄送一份《立即支付尚欠“源昌豪庭”物业服务费律师函》，该EMS邮件详情单上体现的投递情况为：多次投递无人；收件人签收栏注明：退件。
以上事实，有源昌物业公司举证的《前期物业服务合同》、《入住合约》、《商品房买卖合同备案证明》、邮件详情单、厦价房（2008）90号文件、厦价房（2009）33号文件以及庭审笔录为证。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在“源昌豪庭”小区业主大会选聘物业服务企业前，建设单位厦门源昌房地产开发有限公司委托源昌物业公司对小区提供前期物业服务符合法律规定。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。作为小区业主，熊仕梅应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用。熊仕梅辩称，源昌物业公司提供的物业服务不合格，小区存在乱搭盖、乱停车现象，但未提供证据予以证明，应承担举证不能责任。故熊仕梅拒交物业管理等费用的抗辩理由不充分，本院不予采纳。关于公共维修金的收取问题，本院认为，公共维修金所有权为全体业主共有，由物业管理企业代收代管。根据《厦门市房屋公共维修金管理规定》第四条的规定，市价格主管部门是审批维修金标准的主管部门，维修金的收取标准按政府指导价形式管理。因此，在厦门市物价局未有新的指导价的情况下，业主应按原指导价向物业管理企业交纳公共维修金。综上，熊仕梅应支付源昌物业公司2009年12月1日至2013年10月31日期间的物业管理费25310.7元（215.41平方米×2.5元／月／平方米×47个月）、公共维修金3037.3元（215.41平方米×0.3元／月／平方米×47个月）以及车库管理费3760元（80元／月×47个月）、车库公共维修金235元（5元／月×47个月），合计32343元。源昌物业公司主张的房屋物业管理费、房屋公共维修金、车位管理费、车位公共维修金31546.8元，低于上述标准，本院予以照准。源昌物业公司要求支付滞纳金，但未举证证明其已通过合理的方式履行书面催告义务，故本院对源昌物业公司的上述请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、被告熊仕梅应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市源昌物业服务有限公司2009年12月1日至2013年10月31日期间的房屋物业管理费、公共维修金及车库管理费、公共维修金，合计31546.8元。
二、驳回原告厦门市源昌物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告熊仕梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费658元，由被告熊仕梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张晓毅
人民陪审员 黄禹水
人民陪审员 林振焕
二〇一四年九月十一日
书 记 员 杨莉苹
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。