浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉桐濮民初字第112号
原告：陆福洪。
委托代理人：沈沁梅，浙江兴嘉律师事务所律师。
被告：曹春风。
原告陆福洪与被告曹春风房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年5月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员张亮适用简易程序于同年6月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，故本院于2015年8月7日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年11月18日、12月18日公开开庭进行了审理，原告陆福洪及其委托代理人沈沁梅，被告曹春风均到庭参加诉讼。本案经审批，延长审理期限2个月。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告起诉称，2013年5月5日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》1份，约定由被告承租原告位于濮院镇锦苑社区凯旋路南侧881号店面房三间及二楼套房一套；租赁期限为2013年5月1日至2015年4月30日。租赁期间，被告未经原告同意擅自对房屋进行装修。在合同到期前，原告已通知被告续租事宜，但双方未达成一致意见，所以房屋租赁合同到期后，双方解除租赁关系。但在租赁关系解除后，被告一直居住在内拒绝搬出，故原告现请求判令：一、被告腾出所租赁的房屋并将房屋恢复原状；二、被告按每年150000元的租金标准支付自2015年5月1日至实际腾退之日的房租及此期间的水电费（暂计至2015年5月30日为12500元）。审理中，原告自愿放弃要求被告支付该期间的水电费。
被告答辩称，其在2015年2月13日支付了2015年5月起的房租订金9000元，并于2014年11月开始对所租房屋进行装修，投入了60000元；若原告要求腾空房屋，则应返还被告双倍订金及60000元装修费。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
一、房屋所有权证4份、授权委托书1份、居民身份证复印件1份，证明原告有权出租桐乡市濮院镇锦苑社区凯旋路南侧第3号、第4号、第5号、第202号的房屋。
二、房屋租赁合同1份，证明原、被告于2013年5月5日签订房屋租赁合同，约定房租为每年88000元，租期为2013年5月1日至2015年4月30日。
三、手机短信2条，证明原告于2015年2月17日就续租事宜与被告协商。
四、结算单2份，证明原、被告曾发生空调及瓷砖交易，经抵扣后被告尚欠原告9000元；被告于2015年2月13日将9000元转账给原告。
五、收条1份，证明原、被告在本案租赁期前也发生过房屋租赁关系，并且租赁房屋的一切费用包括房租税均由被告支付。
被告质证意见：证据一、二、三，真实性、合法性、关联性均无异议。证据四，与本案无关。证据五，没有异议，但2014年房屋租赁合同签订时未对房租税进行约定。
针对自己的答辩理由，被告提供了下列证据：
一、证明1份，证明涉案房屋的相邻房屋在2015年度的出租价格，被告对租赁房屋进行装修以及被告向原告支付租金的经过。
二、银行转账凭证1组，证明被告曾于2015年2月13日将订金9000元通过转账方式支付给原告。
三、租房协议1份，证明原告与案外人杨玉坤在2008年5月1日签订的租房协议中约定，2008年至2010年的租金为每年56000元，2011年的租金为60000元，可以作为本案房租的参考，并且杨玉坤是被告的姐夫。
四、收条2份，证明被告在2011年时就已租赁原告房屋，但双方当时没有签租房协议，仅口头约定在2011年5月1日前被告共支付原告租金68000元，同样作为本案房租的参考，并且被告在2011年5月1日前已经支付原告40000元。
原告质证意见：证据一，真实性、关联性有异议，证人需出庭质证，且需提供相关身份信息，即使被告所述相邻房屋租金属实，也与本案无关，且原、被告从未达成房屋租赁的口头协议。证据二，关联性有异议，根据原告提供的证据，9000元系其他交易行为的资金往来，并非涉案房屋的定金。证据三、四，超过举证期限，被告应承担举证不利的后果，同时与本案并无关联性，也不能作为之后房屋租金的收付参考。
本院认证意见：原告提供的证据一、二、三、五，符合证据的真实性、合法性、关联性，且被告亦无异议，本院均予确认。证据四，与本案并无直接关联，被告异议成立，故对该证据本院不予确认。
被告提供的证据一、二、三，与本案均无直接关联，原告异议成立，本院均不予确认。证据四，符合证据的真实性、合法性、关联性，且能与原告提供的证据五相互印证，本院予以确认。
本院经审理认定，2013年5月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》1份，其中约定：被告向原告租赁濮院镇凯旋路881号的店面房3间及2楼的套房1间；租期为2年，自2013年5月1日起至2015年4月30日止；年租金88000元，先付后用，一次性付清；租赁期间届满时若需延长，双方应重新签订续租合同。上述合同签订后，双方均按约履行。2015年2月17日，原告提前与被告协商续租事宜，但无果。庭审中，原、被告均确认双方在2014年曾有空调、瓷砖业务往来。另查明，案涉房屋的登记所有权人系原告之子即案外人陆浙伟，陆浙伟已授权原告出租案涉房屋。又查，被告在其租赁房屋后曾对案涉房屋进行装修。
本院认为，首先，我国《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月30日到期，且双方未再签订续租合同，故被告应依法将案涉房屋及时返还给原告。虽然被告辩称其已与原告达成续租协议且已向原告给付续租订金9000元，但本院认为，因原、被告双方在2014年曾发生过空调、瓷砖交易，且被告并无证据证实其于2015年2月13日转账给原告的9000元即为续租款，结合双方之间关于租金支付的惯例，被告该答辩意见不成立，本院不予采信，故对原告主张被告腾退案涉租赁房屋的诉请，本院依法予以支持。
其次，《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十三条亦规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，被告辩称其对案涉房屋进行装修已经原告同意，但其未能提供证据予以证明，而原告也否认曾同意被告对案涉房屋进行装修，故被告该答辩理由不成立，对原告主张被告应将案涉租赁房屋恢复原状的诉请，本院予以支持；同时，结合《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》的相关规定以及庭审中原告关于将案涉租赁房屋恢复原状的意见，本院确定被告恢复原状义务的具体范围为拆除案涉租赁房屋中未形成附合的装饰装修物。
再次，我国《物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，当事人双方所签《房屋租赁合同》中的租赁期限已于2015年4月30日届满，租赁关系已不存在，故被告已无权再继续占有、使用案涉租赁房屋，但被告却未及时将案涉租赁房屋中腾空并交还原告，且继续占用该房屋至今，明显于法不符，结合《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，被告应当向原告支付自2015年5月1日起至被告实际腾退之日止的逾期腾房占用费；就具体计算方式而言，鉴于双方当事人在审理中一致同意按照每年99000元的标准计算，本院对此依法予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告曹春风于本判决生效之日起10日内将位于桐乡市濮院镇凯旋路881号的3间店面房以及2楼的1间套房中未形成附合的装饰装修物拆除并将前述房屋腾空后交还给原告陆福洪；
二、被告曹春风于本判决生效之日起10日内按每年99000元的标准向原告陆福洪支付自2015年5月1日起至被告曹春风实际搬离上述房屋期间的占有使用费；
三、驳回原告陆福洪其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费113元，由原告陆福洪负担13元，由被告曹春风负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起2年内向人民法院申请执行。
审 判 长 赵建华
审 判 员 张 亮
人民陪审员 孙祖兴
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 金 悦