上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第4300号
原告上海晟盛实业股份有限公司。
法定代表人甘正发，董事长。
委托代理人何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。
委托代理人杨锐，上海嘉澜达律师事务所律师。
被告何秀玲，女，汉族。
委托代理人景维江，男，在东台市新区法律服务所工作。
第三人上海岷珉石材有限公司。
法定代表人王春年，经理。
原告上海晟盛实业股份有限公司诉被告何秀玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本院于2015年2月17日依法追加上海岷珉石材有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2015年5月6日公开开庭进行了审理，原告上海晟盛实业股份有限公司的委托代理人何国平、被告何秀玲的委托代理人景维江到庭参加诉讼，第三人上海岷珉石材有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海晟盛实业股份有限公司诉称：原、被告于2012年12月19日签订《厂房及场地租赁协议》，约定原告将其所持有的沪房地青字（2012）第011075号房地产权证项下座落于上海市青浦区香花桥街道天盈路668号厂房及场地（其中厂房建筑面积为6，991.79平方米，土地面积为21，084.60平方米）出租给被告经营，租赁期限为15年（自2013年1月1日至2027年12月31日），租金按段计算按年支付，其中第一个五年租金以被告给原告的借款折抵等。协议成立后，原告履行了交付租赁物的约定义务。2014年5月15日，原、被告就原告商请被告提前一次性支付自第六年起至租赁期满后的十年租金事宜达成合意并签订了《补充协议》，约定以被告于2013年12月5日给原告的人民币7，000，000元借款及6个月借款利息784，000元合计7，784，000元冲抵后，被告支付租金差额4，035，500元，并于三个月内即2014年8月15日前付清，逾期支付，应按中国人民银行同期贷款利率支付利息。但被告在约定付款期内没有履约付款，原告多次催款无果，故诉至本院请求判令：1、被告按照《厂房及场地租赁协议》及《补充协议》约定，向原告支付租金差额4，035，500元；2、被告支付逾期利息（以4，035，500元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年8月16日起至判决生效之日止）。本案诉讼费由被告承担。
被告何秀玲辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告将系争房屋出租给被告，以原先的欠款冲抵房租，原告将其合作单位即第三人介绍给被告承租系争房屋，根据合同约定原告对第三人的租金承担担保责任，因第三人至今没有按约支付房租，故被告不同意支付剩余的租金；2、原告没有按照合同约定及时将房屋交付被告，直至2013年5月才交付房屋，给被告造成损失，故迟延交房期间的租金应当予以扣除。
第三人上海岷珉石材有限公司未作述称。
经审理查明，位于上海市青浦区香花桥街道天盈路668号的房地产权利人为原告，房屋建筑类型为工厂，建筑面积6，991.79平方米，土地使用权面积21，084.60平方米。
2012年12月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房及场地租赁协议》，约定甲方将青浦区香花桥街道天盈路668号厂房租赁给乙方，建筑面积6，991.79，土地面积21，084.60平方米，甲方于2012年12月31日前交付厂房，租赁期限自2013年1月1日起至2027年12月31日止，其中2013年1月1日至2013年2月28日为免租期。第一个5年内租金为每日每平方米0.50元，年租金1，790，390元，其中第一年租金150万元；第二个5年内年租金2，020，840元；第三个5年内年租金为2，302，785元。按年缴付年租金，先付后租享受减免10%，先租后付增加10%，每年租金按365天计算，每年12月5日为年租金结付日。甲乙双方同意，甲方以甘正发名义于2012年9月11日借乙方600万元及应付3个月利息33.6万元一并转为乙方预付租金，折合一次性预付第一个5年即至2017年12月31日止期间的全部租金。租赁期内，乙方可以将租赁厂房部分或全部转租经营。乙方承诺转租优先保证给甲方业务合作单位，但甲方不得利用房地产权人的名义，以任何方式干预乙方对转租租金的定价与收取，并对业务合作单位租用租赁厂房拖欠租金承担保证责任。合同另对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告。
2014年5月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定甲方因经营资金周转之需，商请乙方提前支付第6年后的全部租金，双方达成如下协议：1、乙方同意提前支付第6年后全部租金，甲方同意以2013年12月5日乙方出借给甲方7，000，000元及6个月借款约定利息784，000元合计7，784，000元抵冲后，在原协议关于先付后用原则基础上计算差额，并按差额部分支付；2、双方同意自第6年起的五年租金按60%计算，第十年后五年租金按50%计算，故自第六年起至租赁期满的全部租金总额为11，819，500元；乙方提前一次性支付第六年至租赁期满的全部租金差额4，035，500元，此款乙方承诺自本协议签订后三个月内即2014年8月15日前付清，逾期支付，应按中国人民银行同期贷款利率计付逾期利息。本协议与原协议具有同等效力等。补充协议签订后，被告未按照约定支付租金差额4，035，500元致讼。
另查明，2013年5月15日，原告出具《同意转租证明》，同意被告将系争房屋及场地转租给第三人。同日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定被告将系争房屋及场地出租给第三人，租赁期限自2013年4月1日至2023年3月31日止。被告已在2013年4月1日向第三人按现状交付租赁物。租金按年支付，第三人应于2014年5月15日前支付第一年租金100万元，自第二年起，按月支付租金，第二、三年月租金120，000元，第四至第十年月租金150，000元等。合同签订后，被告将房屋及场地交付第三人使用至今。
2015年2月15日原告（丙方）、被告（甲方）与第三人（乙方）签订《担保合同》，合同约定，鉴于甲方向丙方介绍其有业务合作关系的乙方转租出租合同项下厂房及部分场地，为防止出现乙方继续违约欠租导致甲方解除转租合同，从而影响丙方与乙方的业务合作关系，经三方协商，丙方同意为乙方付租义务向甲方提供连带担保责任，担保的主债权为2015年3月1日起至2023年3月31日期间乙方应付全部租金合计141，650，000元，担保范围包括主债权及逾期利息、违约金、赔偿金以及实现债权的所有费用（包括诉讼费、律师费等）等。
在案件审理过程中，原、被告一致确认若法院认定2013年1月1日至2013年3月31日期间原告并未将房屋交付被告，该期间的租金直接予以扣除，合同原租期不变。
以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、厂房及场地租赁协议、银行本票、补充协议，被告提供的同意转租证明、厂房租赁合同、担保合同等证据予以佐证，并经庭审出证、质证，本院予以确认。
在案件审理过程中，原告表示：1、原、被告及第三人在2015年就租金担保问题已经协商一致，原告对第三人自2015年3月起的租金承担担保责任，对之前的租金不承担担保责任。即便原告应当承担保证责任，被告也应当向第三人主张权利，不应当在本案中予以处理；2、原告在2012年年底就将房屋交付被告，不存在逾期交付问题。被告从2013年4月1日开始收取第三人租金，故中间仅有三个月间隔，这三个月房屋空置，处于寻找次承租人阶段，原告也确实向被告介绍了第三人承租房屋。原告无证据证明房屋交付情况，故该三个月期间租金是否予以扣除由法院认定。
被告表示：1、原、被告合同中约定原告对第三人欠付租金承担保证责任，现第三人仅支付了50万元租金，剩余租金至今未支付，故第三人欠被告的租金应当与被告欠原告的租金直接抵扣，若法院认为不能直接抵扣，被告保留另案起诉的权利；2、依据合同约定，原告应于2012年12月31日前将房屋交付被告，但是原告没有按期交付，原告要求被告优先租赁给原告的合作单位，而直至2013年5月15日被告才将系争房屋转租给第三人，从2013年4月1日开始收取第三人的租金，故中间这三个月的租金应当予以扣除。
根据庭审确认的事实，本院认为：原告与被告签订的《厂房及场地租赁协议》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。从合同约定看，原告应于2012年12月31日前交付租赁物，被告认为原告未及时履行交付义务，原告予以否认。原、被告签订的租赁合同履行了一年多后，双方签订补充协议对被告应当支付的租金金额和支付时间进行了明确约定，从补充协议看，被告并未对原告交房时间和租金计算方式提出过异议，故现被告以原告逾期交房为由要求扣除相应租金的主张于法无据，本院不予支持。现补充协议对被告应当支付的租金金额、时间及逾期支付后果均进行了明确约定，被告理应按照约定支付租金并支付逾期付款利息。根据合同相对性原则，第三人与被告的租赁合同独立于原、被告之间的租赁合同，租金支付对象不同，现被告以原告应对第三人欠付租金承担保证责任为由，要求将第三人欠款直接抵扣被告的欠款，与法无据，本院不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃了自己的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》之规定，判决如下：
一、被告何秀玲应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晟盛实业股份有限公司租金4，035，500元；
二、被告何秀玲应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晟盛实业股份有限公司逾期付款利息（以4，035，500元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年8月16日起计算至本判决生效之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费39，484元，减半收取计19，742元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一五年五月十八日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履
行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。