眉山市东坡区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川1402执异55号
异议人(利害关系人)全咏雪。
申请执行人中国农业银行股份有限公司眉山东坡支行。
被执行人罗莉萍。
被执行人余忠。
本院在执行中国农业银行股份有限公司眉山东坡支行（以下简称农行东坡支行）与罗莉萍、余忠金融借款担保合同纠纷一案中，全咏雪作为利害关系人向本院提出执行行为异议，认为本院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价。本院受理后依法进行审查，现已审查终结。
异议人全咏雪称，其系被执行人罗莉萍、余忠位于眉山市东坡区百坡路1段、一环西路、长安北路等三处的8套商业房地产的顺位抵押权人，对四川罡仪拍卖有限公司、四川天府拍卖有限公司、眉山市加法拍卖有限公司于2016年12月13日发布的“眉山市东坡区人民法院司法房产联合拍卖公告”有异议。认为东坡区人民法院在处置被执行人罗莉萍、余忠房地产时，对房屋价值是否顺利变现未做到严格审视，将本来就独立的房屋合并为整体进行拍卖，主观臆断制造竞拍障碍，限制竞拍人，严重违反《拍卖法》关于公平、公正的原则；同时也不利于房屋拍卖变现，严重侵害了异议人作为顺位抵押权人的合法财产权益。请求撤销违法作出的拍卖公告，重新发布拍卖公告处置被执行人财产。
本院查明：2013年5月17日，农行东坡支行与罗莉萍、余忠签订合同编号为51020120130049720的《最高额担保个人借款合同》，共发放贷款400万元，因罗莉萍未能履行归还贷款本息义务诉至本院。本案经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：1、罗莉萍在调解书生效后10日内偿还农行东坡支行借款本金400万元及利息；2、农行东坡支行享有对罗莉萍、余忠提供的抵押物〔眉权房他证他权字第712**号所载房屋（即档案号0114864、0111487、0084595、0084592、0013819、0084590、0084591、0084593）及相应的国有土地使用权〕拍卖、变卖价款的优先受偿权。诉讼费20125元，由罗莉萍、余忠负担。上述协议，本院于2016年5月30日作出（2016）川1402民初1786号民事调解书予以确认。
执行过程中，除该案所涉抵押物外，本院未发现被执行人其他可供执行的财产。2016年8月17日，本院作出（2016）川1402执1080号执行裁定，对被执行人罗莉萍、余忠在农行东坡支行贷款的抵押物及相应的国有土地使用权予以查封；同日，又作出（2016）川1402执1080号之一执行裁定，评估拍卖上述房地产。四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司接受本院委托，对罗莉萍、余忠共同拥有的位于眉山市东坡区百坡路1段、一环西路、长安北路等三处的8套商业房地产的价值（包括建筑物、分摊的土地使用权、室内装饰装修及附着在建筑物上与其功能相匹配的、不可移动的设施设备价值）进行了评估，并于2016年9月19日出具川恒通评房字（2016）443号房地产估价报告。该评估报告载明，8套房地产均分别办理了《国有土地使用证》；报告还对估价对象的基本情况及估价结果均一一作了细化说明：
评估报告表二所列序号1房地产，即坐落于眉山市东坡区百坡路一段153号*(栋)*单元1层*号房地产，用途商业，建筑面积70.64㎡，评估价70.64万元。
评估报告表二所列序号2房地产，即坐落于眉山市东坡区百坡路一段155号1楼房地产，用途商业，建筑面积44.90㎡，评估价44.90万元。
评估报告表二所列序号3房地产，即坐落于眉山市东坡区百坡路一段157号房地产，1楼用途商业，建筑面积48.98㎡，评估价48.98万元；2楼用途其他，建筑面积337.20㎡，评估价129.48万元。
评估报告表二所列序号4房地产，即坐落于眉山市东坡区百坡路一段159号1层房地产，用途商业，建筑面积89.79㎡，评估价89.79万元。
评估报告表二所列序号5房地产，即坐落于眉山市东坡区百坡路一段185号*（栋）1层*号房地产，用途商业，建筑面积58.21㎡，评估价35.10万元。
评估报告表二所列序号6房地产，即坐落于眉山市东坡区一环西路25-29号房地产，用途商业，建筑面积165.05㎡，评估价84.34万元。
评估报告表二所列序号7房地产，即坐落于眉山市东坡区一环西路31号1楼*号房地产，用途商业，建筑面积58.63㎡，评估价29.55万元。
评估报告表二所列序号8房地产，即坐落于眉山市东坡区长安北路学府轩18-20号8栋1-2楼1号房地产，用途商业，建筑面积93.38㎡，评估价29.04万元。
评估报告已送达相关人员，包括顺位抵押权人全咏雪。
2016年10月21日，申请执行人农行东坡支行（甲方）、异议人全咏雪、彭程的委托代理人（乙方）、被执行人罗莉萍、余忠（丙方）私下签订《协议书》约定，“东坡区人民法院依法执行（2016）川1402民初1786号民事调解书执行程序中就处置丙方提供的抵押财产达成如下协议：一、根据四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司于2016年9月19日出具的川恒通评房字（2016）443号房地产估价报告，三方一致同意由乙方将估价报告记载的6、7、8号评估对象（房产档案号分别为：0013819、0114864、0111487）先自行变卖，6和7号评估对象的总变卖价款不能低于158万元，8号评估对象的变卖价款不能低于64万元，并负责将以上变卖价款交付法院或直接支付给甲方用于先行偿付丙方欠甲方的贷款，法院以第一时间收到相关交付变卖价款的人或收到已交付变卖价款的凭据上载明的人为买受人制作强制过户裁定。二、另外尚有5宗抵押房产（即川恒通评房字（2016）443号房地产估价报告记载的1、2、3、4、5号评估对象，房产档案号分别为：0084595、0084592、0084593、0084591、0084590）三方一致同意由甲、乙、丙三方联系自行变卖，最迟在2016年11月10日前不低于评估价卖出，届时，该5宗房产的变卖价款仍然先行偿付给甲方，待甲方债权实现后剩余款项支付给乙方用于偿还丙方欠乙方的借款。三、请求法院出具变卖裁定书、协助执行通知书等并列明买受人姓名用于办理房产过户登记，由买受人承担相应的过户登记费用。四、该协议所产生的风险由甲、乙、丙三方自行承担。五、本协议一式四份，甲、乙、丙三方各持一份，一份交由法院存档备查。”随后，此协议甲、乙、丙三方分别向本院提交了申请书，请求本院允许三方按所达成的《协议书》先自行变卖抵押物。但在期限内自行变卖无果。
2016年11月28日，本院执行局将被执行人上述8套房地产移送司法辅助办公室委托拍卖，并附《眉山市东坡区人民法院拍卖说明》，将8套房地产分为4个拍卖标的：标的1、评估报告表二所列序号1-4号房地产，总建筑面积591.51㎡，保留价即评估价格383.79万元（大写金额叁佰捌拾叁万柒仟玖佰元整）。标的2、评估报告表二所列序号5号房地产，建筑面积58.21㎡，保留价即评估价格35.10万元（大写金额叁拾伍万壹仟元整）。标的3、评估报告表二所列序号6-7号房地产，总建筑面积223.68㎡，保留价即评估价格113.89万元（大写金额壹佰壹拾叁万捌仟玖佰元整）。标的4、评估报告表二所列序号8号房地产，建筑面积93.38㎡，保留价即评估价格29.04万元（大写金额贰拾玖万零肆佰元整）。因该执行案件标的在500万元以上，需委托三家公司进行联合拍卖。2016年11月28日，本院向四川罡仪拍卖有限公司、四川天府拍卖有限公司、眉山市加法拍卖有限公司出具（2016）东坡法技委字第174号委托拍卖函，委托三家公司按《眉山市东坡区人民法院拍卖说明》对上述8套房地产进行第一次先整体后拆分的拍卖。2016年12月13日，三家公司在“京东网”、“人民法院诉讼资产网”上发布《眉山市东坡区人民法院司法房产联合拍卖公告》，通过电话、传真、潜在客户定向推荐、现场张贴公告等多种形式进行了招商宣传，并通知了当事人及利害关系人。三家公司将所涉8套房地产按本院要求分为四个标的在京东网络司法拍卖平台上进行公开拍卖，分别于2016年12月29日10时至2016年12月30日10时先进行整体拍卖，整体拍卖结束未成交又于2017年1月6日10时至2017年1月7日10时进行拆分拍卖，标的4：眉山市东坡区长安北路学府轩18-20号8栋1-2楼1号商业用房由买受人张滔（公民身份号码513821198704123370）以29.04万元（大写贰拾玖万零肆佰元整）竞买成交。标的1、2、3未成交，故此3拍卖标的作流拍处理。2017年1月9日，三家公司向本院出具《公函》告知拍卖结果。
以上事实，有本院（2016）川1402民初1786号民事调解书、（2016）川1402执1080号执行裁定、（2016）川1402执1080号之一执行裁定，四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司川恒通评房字（2016）443号房地产估价报告，三方《协议书》，本院（2016）东坡法技委字第174号委托拍卖函及《眉山市东坡区人民法院拍卖说明》，四川罡仪拍卖有限公司、四川天府拍卖有限公司、眉山市加法拍卖有限公司出具的《公函》，及当事人的陈述等相关证据予以证实。
本院认为，本院执行农行东坡支行与罗莉萍、余忠金融借款担保合同纠纷一案，处置被执行人享有优先受偿权的借款抵押物时，将8套商业房地产分为4个标的进行拍卖的执行措施是否合法，是本案争议的焦点。
法院的拍卖措施具有公开、公平竞争等特点，应以怎样才能最大限度地实现物的价值为宗旨，这样才能保证既有利于债权的实现，也有利于保护债务人及利害关系人的合法利益。本案所涉8套商业房地产，分别办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，有独立的价值，若仅考虑标的物的地理位置、使用便利及申请执行人单方意见，就将评估报告表二所列序号1-4号房地产合并为标的1进行拍卖、将评估报告表二所列序号6-7号房地产合并为标的3进行拍卖，标的合并后面积变大，竞拍价增高，对于意向竞拍人的确形成了一种无形的竞拍限制，妨碍其参与公平竞价。本次拍卖标的1、2、3流拍，可能是此物所蕴含的金钱价值不为大家所接受，也可能是受意向竞拍人购买力所限或者意向竞拍人有意购买的仅是标的合并前部分等原因造成。故本院此次采取的拍卖措施确有不当之处，拆分标的不彻底，依法应予纠正。对已拍卖成交的眉山市东坡区长安北路学府轩18-20号8栋1-2楼1号商业用房，以及流拍的眉山市东坡区百坡路一段185号*（栋）1层*号房地产，在此次拍卖中本就分别单独作为一个标的处置，拍卖措施不存在违法情形，拍卖结果应依法予以确认。
综上，异议人全咏雪的异议部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
一、将被执行人罗莉萍、余忠坐落于眉山市东坡区百坡路一段153号*(栋)*单元1层*号、眉山市东坡区百坡路一段155号1楼、眉山市东坡区百坡路一段157号、眉山市东坡区百坡路一段159号1层、眉山市东坡区一环西路25-29号、眉山市东坡区一环西路31号1楼*号6套房地产作为6个拍卖标的重新进行第一次拍卖。
二、驳回异议人全咏雪的其他异议。
如不服本裁定，可以在本裁定书送达后十日内向本院递交书面复议申请书，向四川省眉山市中级人民法院申请复议。
审 判 长 喻 涛
人民陪审员 王荣高
人民陪审员 程 勋
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 余 茜