北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第10987号
原告：宣克成，男，1958年7月27日出生。
原告：宣伟，女，1989年1月22日出生。
委托代理人：张涛，北京市东卫律师事务所律师。
被告：刘雅君，女，1945年1月30日出生。
被告：梁松涛，男，1981年11月16日出生。
被告：王德礼，男，1946年1月4日出生。
三被告委托代理人：杨舫，北京市中咨律师事务所律师。
三被告委托代理人：刘建，北京市中咨律师事务所律师。
原告宣克成、宣伟与被告刘雅君、梁松涛、王德礼确认合同无效纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理。依法由代理审判员李玉斌独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宣伟及其与原告宣克成的委托代理人张涛、被告刘雅君、梁松涛、王德礼的委托代理人杨舫、刘建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宣克成、宣伟诉称：原告宣克成与宣伟系父女关系。宣伟系张×的外甥女，是张×日常生活的照顾人和监护人，户籍亦与张×登记在一处。2004年5月，原告宣克成、张×分别与北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心（以下简称朝阳门分中心）签订《北京市公有住宅租赁合同》，二人承租了北京市东城区本司胡同×号房屋2间（南房东数第×、×间，以下简称涉诉房屋）。合同签订后，原告一家实际居住涉诉房屋至今。2013年12月，张×去世。2014年6月，原告得知涉诉房屋已于2011年落私归还给被告刘雅君，而刘雅君又于2013年与被告梁松涛、王德礼签订《存量房屋买卖合同》，刘雅君将涉诉房屋售予梁松涛、王德礼。在此过程中，被告从未与原告一家有过接触。原告对涉诉房屋的落私以及出售情况并不知情。三被告买卖涉诉房屋的行为系明显恶意串通的虚假交易，该买卖行为侵害了原告作为承租人的优先购买权以及原告对涉诉房屋享有的居住权。因此，原告诉至法院，请求判令《存量房屋买卖合同》无效，并由被告承担诉讼费。
被告刘雅君、梁松涛、王德礼辩称：1、原告宣伟不是适格原告，其无权代表张×起诉。2、原告宣克成是通过购买租赁权的形式占有涉诉房屋，其并非政府安置对象。朝阳门分中心已于2011年7月1日不再管理涉诉房屋，原告与张×对涉诉房屋不再享有承租权，其在2011年7月1日后属无权占有涉诉房屋，故原告无权提起诉讼。3、被告刘雅君对涉诉房屋享有完全产权，被告梁松涛、王德礼具有购房资格，双方通过房屋管理部门正常签订的买卖合同，不存在恶意串通行为。4、被告刘雅君、梁松涛、王德礼具有一定的亲属关系，刘雅君系王德礼的表姐，梁松涛系王德礼的外甥。5、即使原告宣克成与被告刘雅君形成租赁关系，原告宣克成也无权请求确认《存量房屋买卖合同》无效。因此，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告宣克成与宣伟系父女关系。宣伟系张×的外甥女。张×为智力残疾二级。2012年9月，宣伟办理了户籍迁移手续，成为张×的同一户籍人口。
被告刘雅君系刘世贤、刘孟氏夫妇之女。位于北京市东城区本司胡同×号（旧门牌××号）房屋7.5间原系刘孟氏所有。后上述房屋于文革期间由国家公管。
2000年，案外人胡×与北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心（原名称为北京市东城区房屋土地经营管理中心朝阳门分中心，后于2011年更为现名称）签订《公有住宅租赁合同》，由胡×承租本司胡同×号×、×号房屋（总使用面积21.9平方米）。
2004年5月8日，原告宣克成与胡×签订《北京市东城区房屋土地经营管理中心直管公房承租权转让协议书》，胡×将其承租的本司胡同×号直管公有住房1间12.9平方米（使用面积）转让给原告宣克成，承租权转让金为14万元。同日，张×与胡×签订《北京市东城区房屋土地经营管理中心直管公房承租权转让协议书》，胡×将其承租的本司胡同×号直管公有住房1间12.6平方米（使用面积）转让给张×，承租权转让金为13万元。
2004年5月10日，原告宣克成与朝阳门分中心签订《公有住宅租赁合同》，由原告承租本司胡同×号×号房屋（南房东数第×间），该房屋使用面积为12.9平方米。同日，张×与朝阳门分中心签订《公有住宅租赁合同》，由张×承租本司胡同×号×号房屋（南房东数第×间），该房屋使用面积为12.7平方米。合同签订后，上述两间房屋由原告宣克成、宣伟及张×等人居住使用。
另查，2011年5月，因落实私房政策，被告刘雅君以继承方式取得本司胡同×号房屋8间（建筑面积123.72平方米）的所有权。
2011年5月20日，北京市东城区房屋管理局落实私房政策办公室发出《撤管通知书》，要求北京市东城区房屋土地经营理一中心于2011年7月1日起办理本司胡同×号（8间房屋）的撤管手续。朝阳门分中心于2011年7月1日起停止向宣克成及张×收取租金。
2013年7月9日，被告刘雅君与被告王德礼、梁松涛签订合同编号为CW×××的《存量房屋买卖合同》。该合同约定，刘雅君将本司胡同×号×幢房屋2间（南房东数第×、×间，建筑面积33.81平方米）售予王德礼、梁松涛，成交价格为96.4万元。2013年7月10日，王德礼、梁松涛取得涉诉房屋所有权证。目前，王德礼、梁松涛尚未实际向刘雅君给付购房款96.4万元。
2013年12月，张×去世。
2014年6月，被告王德礼、梁松涛诉至本院，要求原告及宣伟腾退涉诉房屋并支付房屋使用费等。目前，该案尚未审结。
经询，北京市东城区房屋管理局落实私房政策办公室相关工作人员表示，本司胡同×号房屋属于带户发还，但经该单位要求，在涉诉房屋居住的宣克成、张×二人拒绝办理相关腾退手续；二人在未获得妥善安置前，可继续居住使用涉诉房屋；现该单位已认定宣克成为标准租私房的承租人；因张×已去世，其符合条件的共同居住人亦可被认定为标准租私房的承租人；如果涉诉房屋的产权人出售涉诉房屋，新的产权人亦应承担由宣克成及张×的共同居住人继续居住使用涉诉房屋的义务。
庭审中，原告称依据《公有住宅租赁合同》约定，租赁期限内，承租方外迁或死亡，承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续；当出租方变更时，本合同同时中止，变更后的出租方应与承租方重新签订合同。张×去世后，宣伟作为张×的共同居住人，有权继续承租涉诉房屋；被告刘雅君取得涉诉房屋所有权，这属于出租方的变更，刘雅君应与原告继续签订租赁合同。被告则称，朝阳门分中心与张×、宣克成之间的《公有住宅租赁合同》已于2011年7月终止，原告无权继续居住使用涉诉房屋。
原告另称，其并不知道涉诉房屋落实私房政策一事，刘雅君出售涉诉房屋前亦未告知原告；刘雅君取得涉诉房屋所有权后，未对原告承租居住事实提出异议，故原告与刘雅君之间存在事实房屋租赁法律关系，原告应是涉诉房屋的事实承租人。就此，刘雅君表示其曾于2012年3月通知原告出售房屋一事，其与原告之间并不存在房屋租赁法律关系。经询，朝阳门分中心表示，该中心在2011年6月撤管时已经以口头方式通知原告
原告又称，被告刘雅君明知涉诉房屋有承租人而出售涉诉房屋，被告王德礼、梁松涛明知涉诉房屋有人居住而购买涉诉房屋，双方签订的《存量房屋买卖合同》除购房款数额外的其他事项均未约定，房屋位置、面积亦不属实且双方未实际履行。上述事实足以证明被告之间存在恶意串通的情形。就此，被告则称，因王德礼、梁松涛知道涉诉房屋由原告居住，故与刘雅君约定，待原告腾房后，王德礼、梁松涛再支付购房款，被告之间并不存在恶意串通。
就宣克成、张×与胡×签订的两份《北京市东城区房屋土地经营管理中心直管公房承租权转让协议书》，原告否认其真实性，但认可二人以28万元的价格购买了涉诉房屋的承租权。原告另表示，其已另行起诉朝阳门分中心，要求朝阳门分中心返还购房款、房屋装修改建费用以及要求朝阳门分中心协助其与房屋现产权人建立租赁关系或为原告重新安置住房等。
上述事实，有《公有住宅租赁合同》，《撤管通知书》，《存量房屋买卖合同》，产权证及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：公民的合法民事权益受法律保护。本案中，原告以被告刘雅君、梁松涛、王德礼之间恶意串通签订《存量房屋买卖合同》，侵害了原告对涉诉房屋享有的居住权及承租人优先购买权为由，请求确认《存量房屋买卖合同》无效。根据查明的事实，原告宣克成、张×基于其与朝阳门分中心签订的《公有住宅租赁合同》入住涉诉房屋，被告刘雅君虽以继承方式取得涉诉房屋所有权，但在二人未获妥善安置之前，应承担涉诉房屋由二人继续居住使用之义务；张×去世后，其共同居住人亦可继续居住使用涉诉房屋。涉诉房屋所有权人虽由被告刘雅君变更为被告梁松涛、王德礼，但所有权人的变更并不影响原告对涉诉房屋所应享有的继续居住使用之权利。因此，原告主张《存量房屋买卖合同》的签订侵害了原告对涉诉房屋所可享有的居住使用之权利，缺乏依据，本院不予采纳。至于原告主张的承租人优先购买权一节，因原告在被告签订《存量房屋买卖合同》之前已经知道涉诉房屋落私发还一事，但原告并未提供相关证据证明其与被告刘雅君之间订立了新的租赁合同关系，故原告的该项主张，缺乏依据，本院亦不予支持。应指出，原、被告双方均应积极配合相关部门，妥善解决原告的安置问题。综上所述，判决如下：
驳回原告宣克成、宣伟的诉讼请求。
案件受理费35元，由原告宣克成、宣伟负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李玉斌
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 成 竹