南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）溧洪商初字第24号
原告南京亚太船舶配件制造有限公司，住所地溧水区洪蓝镇工业集中区。
法定代表人陈兴亮，该公司总经理。
委托代理人方友金，北京市大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人王世杜，北京市大成（南京）律师事务所律师。
被告南京仁恒轴承有限公司，住所地溧水区永阳镇永昌桥1号。
法定代表人高小寅，该公司董事长。
被告李强，男，1979年3月14日生，汉族。
二被告共同委托代理人章熙林，江苏恒山律师事务所律师。
原告南京亚太船舶配件制造有限公司诉被告南京仁恒轴承有限公司、李强缔约过失责任纠纷一案，本院于2013年1月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京亚太船舶配件制造有限公司法定代表人陈兴亮及其诉讼代理人方友金、王世杜，被告南京仁恒轴承有限公司、李强共同诉讼代理人章熙林到庭参加诉讼。因案情复杂转入普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告南京亚太船舶配件制造有限公司委托代理人方友金、王世杜，被告南京仁恒轴承有限公司、李强共同诉讼代理人章熙林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京亚太船舶配件制造有限公司诉称，2012年2月原告与南京宗申宏立座垫制造有限公司签订了租赁合同，合同约定原告将位于溧水区洪蓝镇工业园区的厂房租给南京宗申宏立座垫制造有限公司使用，租期一年，年租金共计32万元，如原告提前解除合同应支付三个月的房屋租金作为违约金。2012年5月，被告南京仁恒轴承有限公司向原告提出要租赁上述厂房，原告明确告之该厂房已租赁他人，被告提出愿以相同租金连续租用五年，并连原告的办公楼一并租赁，要求原告与南京宗申宏立座垫制造有限公司解除合同，并承诺赔偿原告因违约所承担的全部损失，同时被告李强也向原告保证愿意承担原告的违约损失。为此，2012年6月，原告解除了与南京宗申宏立座垫制造有限公司的合同，原告实际退还南京宗申宏立座垫制造有限公司租金42822元，并支付了81600元的违约金。在南京宗申宏立座垫制造有限公司迁出后，原告立即通知被告南京仁恒轴承有限公司要求签订协议，并办理交接手续。然而被告南京仁恒轴承有限公司突然反悔，拒绝与原告签订合同，致使原告遭受重大损失，应承担缔约过失责任。故诉至法院，请求法院判令二被告连带赔偿损失267000元，并承担本案的诉讼费用。
被告南京仁恒轴承有限公司、李强共同辩称：第一、原告与被告南京仁恒轴承有限公司关于房屋租赁一事并未达成一致意见，也没有签订书面合同，其主原因是原告租赁的房屋没有合法的手续，属于违章建筑，而且存在安全隐患。第二、被告南京仁恒轴承有限公司与原告磋商是想购买原告的土地及房屋，并没有表示要租赁原告的房屋，但因原告的房屋和土地手续不合法，故未达成买卖协议；第三、原告以自己需开业生产为理由，自行解除与原承租人之间的租赁关系，造成的损失与被告无关，仍由原告自行承担；第四、原告提供的录音及短信是原告恶意获取利益的不法行为，不能反映客观事实；第五、原告要求被告李强承担连带责任无法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年2月21日，原告与南京宗申宏立座垫制造有限公司签订了标准厂房租赁合同，合同约定原告将位于溧水洪蓝工业集中区内的厂房租给南京宗申宏立座垫制造有限公司使用，租期期限自2012年2月20日起至2013年2月20日止，年租金共计32万元，于合同签订后十日内支付70%的年租金，于2012年8月20日支付剩余30%的年租金，租赁期间如原告提前解除合同应赔偿南京宗申宏立座垫制造有限公司三个月的房屋租金作为违约金。合同签订后，南京宗申宏立座垫制造有限公司按合同约定先支付了原告70%的年租金即22.4万元。在双方合同履行过程中，被告南京仁恒轴承有限公司股东李强在知晓原告已将厂房租赁给南京宗申宏立座垫制造有限公司的事实后，仍与原告进行磋商，并表示愿意租赁上述厂房。在得到被告李强确定准备承租厂房后，原告至函于南京宗申宏立座垫制造有限公司，要求解除双方签订的租赁协议，并要求在2012年8月15日前将厂房全部交还于原告。南京宗申宏立座垫制造有限公司先后于2012年6月14日、9月12日回函，表示同意解除双方签订的租赁合同，合同终止日期为2012年7月底，但要求按协议约定支付其三个月的租金共计8.01万元，作为违约赔偿。为此，原告分两次实际退还了南京宗申宏立座垫制造有限公司剩余租金4.28万元（应退还租金为，已付租金22.4万元扣除实际5个月的租金13.35万元，即9.05万元。因租赁期间原告为宗申公司垫付了水电等部分费用，同时宗申公司还损坏了原告的部分设备，经双方商定作价47778元，在应退的租金9.05万元予以扣除后，即为实际所退租金4.28万元。）及赔偿金8.16万元（按合同约定应支付宗申公司的三个月违约金为8.01万元，原告又额外支付了宗申公司1500元的搬迁费用，故实际支付了8.16万元）。在合同解除后，被告南京仁恒轴承有限公司以租赁房屋没有办理相关手续为由，拒绝与原告签订厂房租赁合同。在原告与被告李强及南京仁恒轴承有限公司法人就租赁厂房一事多次磋商中，被告南京仁恒轴承有限公司李强曾认可不能承租厂房的责任在自己，其愿意承担损失，但被告李强至今未兑现承诺。为此，原告于2013年1月21日诉至法院，认为二被告拒绝与原告签订合同，致使原告遭受重大损失，应承担缔约过失责任，要求二被告连带赔偿原告经济损失共计26.7万元（应收的7个月的剩余租金及3个月的违约金，共计26.7万元）。
另查明，原告出租的厂房位于溧水区洪蓝镇工业集中区内，该厂房的建设系原告“年产3万套船舶配件生产线”建设项目的一部分，2009年6月3日该项目经溧水县发展和改革局备案，同年8月21日溧水县建设局为该项目出具建设工程规划设计要点，2010年9月19日溧水县环境保护局为该项目出具的批复文件，但因各种原因，原告出租的厂房并未取得产权证。
上述事实，有原告提供的标准厂房租赁合同、书面函、收据、录音及短信证据、溧水建设局建设工程规划设计要点、溧水国土资源局及溧水洪蓝政府共同出具证明、企业项目投资备案通知书、溧水县环境保护局文件、建设工程招标投标办公室出具的建设工程监理批准直接发包通知书及建筑和市政基础设施工程施工批准直接发包通知书、审查合格书、单位工程主体验收报告表、以及庭审笔录在卷佐证，可以证实。
本院认为，缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，造成了另一方当事人的损失，因此承担赔偿受害人损失的法律后果。本案中，原告提供的证据可以证明，在磋商过程中，被告南京仁恒轴承有限公司股东李强在知晓原告已将厂房租赁他人的情况下，仍与原告进行磋商，表明被告南京仁恒轴承有限公司需要原告的上述厂房。原告基于被告南京仁恒轴承有限公司股东李强的承诺及对其的信赖，认为双方能够缔结租赁合同，故解除了与南京宗申宏立座垫制造有限公司签订的租赁合同。在合同解除后被告南京仁恒轴承有限公司因故未能与原告签订租赁合同，沟通中被告李强又认可不能承租厂房的责任在自己，表示愿意承担给原告造成的损失。综上，可以认为被告李强在与原告恰谈合同的过程中存在违背诚实信用原则的行为。因被告李强既是被告南京仁恒轴承有限公司的股东，同时协商租赁房屋的目的系用于被告南京仁恒轴承有限公司使用，且李强的上述行为被告南京仁恒轴承有限公司法人也知晓，因此原告也有理由相信被告李强的行为系代表公司履行职务的行为，故针对原告的损失应由被告南京仁恒轴承有限公司承担缔约过失的损害赔偿责任。
在缔约过失责任中，违反义务方赔偿的是对方的信赖利益，并非所有利益。对该信赖利益的赔偿，目的是使当事人利益恢复到未曾信赖缔约行为前的状态。基于此，本院对原告的损失认定如下：第一、原告因单方违约，按合同约定原告应支付的8.01万违约赔偿金；第二、如继续履行合同，原告应收的剩余7个月的租金18.69万元。上述损失共计26.7万元。本院认为：第一、原告为获得更大利益，在解除与宗申公司签订的合同前，应清楚如解除与南京宗申宏立座垫制造有限公司签订的合同，会存在不能与被告签订合同的风险以及应承担的法律后果；第二、在与宗申公司的合同解除后，在原告已明知被告南京仁恒轴承有限公司已不可能在继续与之签订合同的情况下，又有防止损失继续扩大的义务。综上分析，原告对自身所遭受的损失也存在一定的过错，在过错范围内的损失应由自己承担。对此，本院酌情认定原告自担损失比例为20%，被告南京仁恒轴承有限公司应承担的损失为80%，即213600元。
关于原告租赁的厂房是否具有合法的手续、是否属于违章建筑这一事实，本院认为，根据《最高人民法院关于实理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告虽未向法院提供建设出租厂房应取得的建设工程规划许可证，但该厂房的建设已经过溧水县发展和改革局备案、已经过溧水县建设局规划审批以及溧水县环境保护局的批准等，因此可以认定该厂房的建设是经过相关主管部门批准建设的，不应当认定为违法建筑，原告具备出租房屋的主体资格。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、《最高人民法院关于实理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告南京仁恒轴承有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告南京亚太船舶配件制造有限公司损失213600元。
二、驳回原告南京亚太船舶配件制造有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5300元，被告南京仁恒轴承有限公司承担4500元，原告南京亚太船舶配件制造有限公司承担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行。帐号：033401059040001276。
审 判 长 杨先木
审 判 员 尹庆华
人民陪审员 邓家虎
二〇一三年七月十七日
见习书记员 王启慧