湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂硚口民三初字第00413号
原告武汉市硚口荣华装饰建筑工程公司，住所地武汉市硚口区幸乐一村31号。
法定代表人杨润保，该公司经理。
委托代理人ＸＸ，湖北法正联合律师事务所律师（特别授权）。
被告闻清，男，1974年8月15日出生，汉族。
原告武汉市硚口荣华装饰建筑工程公司与被告闻清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月16日受理后，依法由代理审判员谢磊独任审判，于2013年11月13日公开开庭进行了审理。原告武汉市硚口荣华装饰建筑工程公司的法定代表人杨润保及其委托代理人ＸＸ、被告闻清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉市硚口荣华装饰建筑工程公司诉称，2008年10月1日，原告和刘得华签订租赁协议一份，约定原告将其所有的已经由原告装修的位于武汉市硚口区集贤路特1号1层14室、1层22室、2幢2单元2层2号房屋共计379.76平方米租给刘得华经营招待所，年租金86400元整。合同履行期间，武汉市房屋租金价格大幅上涨，但原告一直未要求涨租金。刘得华在2012年10月1日前私自与被告闻清达成转租协议，然后通知原告。原告明确告知闻清租赁合同的剩余期限只有一年，且招待所里面的装修、设施均是由原告提供，被告表示愿意只租赁一年，因此原告与闻清签订了《协议书》。2013年9月，原告以多种方式通知被告合同期将满，如愿意继续承租，双方将按照每平方米每月66元的租金重新签订租赁合同，如不能继续承租，则需在缴清水电费后，于2013年10月3日前办理退房交接手续，并要求被告收到通知后于2013年9月15日前回复。但被告接到通知后，既不办理续租手续，也不腾退房屋，原告还代替被告垫付了电费1706.75元、水费2195.55元和清污费100元。原告认为，原告是诉争房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，被告在双方租赁合同期满后拒不腾退房屋，侵犯了原告的合法权益。故原告起诉来院，请求法院判令：1、被告立即腾退武汉市硚口区集贤路特1号1层14室、1层22室、2幢2单元2层2号房屋；2、被告赔偿原告房屋占用费（从2013年10月3日起按照每平方米月租金66元计算至法院判决生效之日止）；3、被告支付已经由原告垫付的电费1706.75元、水费2195.55元和清污费100元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告武汉市硚口荣华装饰建筑工程公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《协议书》、《房屋所有权证》3份、《国有土地使用权证》3份。证明：1、原告系本案出租房屋的所有权人；2、原、被告签订租赁合同的事实；3、租赁合同于2013年9月30日终止；4、双方合同约定水电费由被告缴纳。
证据二、《通知》、顺丰速运详情单、签收短信。证明：1、原告以特快专递的形式向被告送达通知，被告于2013年9月5日14：14收到；2、原告明确告知被告租赁合同将于2013年9月30日到期；3、原告明确告知被告如果愿意继续承租，必须以市场价每平方米月租金66元重新签订合同；4、原告明确告知被告如不能继续承租，应在缴清水电费后，于2013年10月3日前办理退房交接手续；5、原告明确告知被告收到通知后应于2013年9月15日前回复。
证据三、电费发票两张、水费发票一张、清污费收据一张。证明原告替被告交纳电费1706.75元、水费2199.55元、清污费100元。
证据四、关于“金浩公寓”的相关说明。证明被告租用原告房屋经营的“金浩公寓”属于无证经营，存在严重消防隐患，属于政府整治、取缔的对象。
证据五、借条一份、借款协议两份。证明因租金太低，原告不得不向荣华街办事处、私人借款处理单位事宜。
被告闻清辩称，原告所述与事实不符，原告与刘得华并非2008年10月1日签订租赁合同，而是在2011年10月签订的合同。被告是在2012年8月与原告签订的租赁合同，当时被告要求签当天的日期，但原告说：“还是按原来的日期签，等到期那天再重新签。”被告听信了原告的话，并支付了刘得华30万元转让费。房屋装修并非原告提供，而是第一任经营者夏恒雄装修的，后来转手几次，每次转让原告都收取了好处费。原告主张的每平方米月租金66元明显偏高，附近单间房屋租金为500-700元／月，被告一年来总收入约18万元，扣除房租、水电费以及各项耗材，剩余的利润包括被告夫妻的工资一共只有五万多元，不可能每年交30万元的房租。原告在签订协议时存在欺诈行为，导致被告对协议产生严重误解，该协议应属无效。被告交了30万元转让费，现在只做了一年，不同意腾退房屋。如原告坚持要求收回房屋，必须对投入的30万元损失负责，被告经营了一年，原告应赔偿24万元损失。原告于2013年10月9日拆除了电表，导致被告无法正常经营，不同意支付房屋占用费，同意支付原告垫付的水、电费及清污费。
被告闻清为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
证据一、被告与刘得华的通话录音。证明：1、刘得华并非2008年与原告签订合同，原、被告是在2012年8月签订的合同，原告存在欺诈合同日期的事实，合同期限应当顺延5年。
证据二、被告与夏恒雄的通话录音。证明诉争房屋系夏恒雄装修。
证据三、刘得华出具的收款收据及《证明》、刘得华的身份证复印件。证明刘得华于2011年与原告签订租赁合同，2012年转让给被告是经过原告同意的。
证据四、被告经营的流水帐记录。证明原告提出续签合同按每平方米月租金66元的计算标准过高，与被告的收入不一致。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一、证据四的真实性无异议，对证据二、证据三无异议，对证据五的关联性有异议。原告对被告提供的证据一、证据二的真实性、关联性、合法性均有异议；对证据三中的收款收据的关联性有异议，认为与本案无关，也没有相关转账记录，刘得华本人未到庭，对其出具的《证明》有异议；对证据四的真实性无法核实，关联性有异议，认为生产经营是有风险的。经本院审核，原告提供的证据一、二、三、四均具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信，对于其他证据本院将综合全案予以判断。
经审理查明，原告系武汉市硚口区集贤路特1号1层14室商铺（建筑面积45.02平方米）、硚口区集贤路特1号1层22室住宅（建筑面积21.74平方米）、硚口区集贤路特1号2幢2单元2层2号住宅（建筑面积313平方米）的所有权人。原告于2008年开始将上述房屋出租给夏恒雄用于经营招待所，夏恒雄经营一段时间后又将招待所转让给他人，被告与原告签订合同之前上述房屋由案外人刘得华承租。2012年8月，被告与刘得华就房屋转让达成一致意见，被告支付转让费给刘得华后，由被告与原告签订租赁合同，后原、被告签订《协议书》（落款日期为2008年10月1日），约定原告将诉争房屋出租给被告经营招待所，租期五年（2008年10月1日至2013年9月30日），前两年租金已付，后三年租金每年为86400元，每半年付款，先付款后使用。另约定，双方五年租期满后本合同终止，如原告继续对外出租，在同等条件下，被告有优先签订合同的权利。2013年9月5日，原告向被告邮寄送达了《通知》一份，内容大致为：“诉争房屋租期将于2013年9月30日到期，合同终止。如继续承租需根据市场行情按每平方米月租金66元重新签订合同；如不能继续承租，需在缴清水电费后于2013年10月3日前办理退房交接手续。要求被告收到通知后于2013年9月15日前回复。”租赁合同期满后，双方未续签租赁合同。2013年10月9日，原告通知供电公司停止了诉争房屋的电力供应。诉争房屋现由被告占有，但被告未继续支付租金。
另查明，原告于2013年9月8日支付了诉争房屋的清污费100元，于2013年10月13日交纳了诉争房屋欠缴的电费1706.75元，又于2013年10月14日交纳了诉争房屋欠缴的水费2195.55元。
本院认为，原、被告签订的《协议书》系双方自愿达成，内容不违反法律规定，该协议合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。被告主张原告在签合同时口头表示合同到期后可以续签，但未提供证据证实。《协议书》明确约定租期至2013年9月30日止，原告在租赁合同期间届满前已书面告知被告“如继续承租需根据市场行情按每平方米月租金66元重新签订合同；如不能继续承租，需在缴清水电费后于2013年10月3日前办理退房交接手续”，但被告既未与原告重新签订租赁合同，也未腾退房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”现租赁期间已经届满，被告应当将诉争房屋返还给原告。被告在合同履行期限届满后继续占用房屋应当支付房屋占用费，故对于原告要求被告支付2013年10月3日至本判决生效之日止的房屋占用费的主张，本院予以支持。对于占用费的标准，本院酌情判令按照原合同标准计算。原告要求被告支付已经由原告垫付的电费1706.75元、水费2195.55元和清污费100元的诉讼主张，被告予以认可，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告闻清于本判决生效之日起15日内将武汉市硚口区集贤路特1号1层14室商铺（建筑面积45.02平方米）、硚口区集贤路特1号1层22室住宅（建筑面积21.74平方米）、硚口区集贤路特1号2幢2单元2层2号住宅（建筑面积313平方米）腾退给原告武汉市硚口荣华装饰建筑工程公司。
二、被告闻清于本判决生效之日起15日内支付原告武汉市硚口荣华装饰建筑工程公司房屋占用费（按月租金人民币7200元从2013年10月3日起计算至本判决生效之日止）。
三、被告闻清于本判决生效之日起15日内支付原告武汉市硚口荣华装饰建筑工程公司垫付的电费人民币1706.75元、水费人民币2195.55元和清污费人民币100元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1780元，减半收取890元，由被告闻清负担（原告已垫付，被告于本判决生效之日起15日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位名称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谢 磊
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 金丽芳