广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法均民初字第391号原告佛山市顺德区毅景发制衣有限公司。法定代表人欧阳锦培。委托代理人陈泽荣、欧阳妙玉，广东怡法律师事务所律师。被告何伟乾。被告李孟琼。原告佛山市顺德区毅景发制衣有限公司(以下简称毅景发公司)诉被告何伟乾、李孟琼租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法由审判员蒋竞雄适用简易程序独任审判。2015年5月11日，原告毅景发公司申请追加李孟琼为本案被告，本院依法予以追加。本案于2015年6月15日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告毅景发公司的委托代理人陈泽荣、欧阳妙玉到庭参加诉讼，被告何伟乾、李孟琼未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毅景发公司诉称，2013年4月9日，原告与被告何伟乾签订《厂房租赁合同》，主要约定：原告将位于佛山市顺德区均安镇某某路7号毅景发厂房首层地面(以下简称某某路7号厂房)出租给被告何伟乾使用；租赁期限为2013年4月15日至2015年4月14日；租金28300元/月(含物业管理费及生活费250元/月)，实行先付租金后使用，被告何伟乾须在每月3日前付清当月租金及水电费等。上述合同签订后，原告依约将某某路7号厂房交予被告何伟乾使用，但被告何伟乾拖欠2014年9月至2015年4月的租金216980元、房产税42000元和滞纳金16085.35元，扣除被告何伟乾已交纳的保证金85000元，尚欠原告190065.35元。被告李孟琼是被告何伟乾的妻子，上述债务产生于两被告夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，被告李孟琼应对被告何伟乾的上述债务承担连带清偿责任。滞纳金明细清单：滞纳金暂计算至2015年4月27日，按中国人民银行贷款年利率5.35%的4倍计算。2014年9月的滞纳金从2014年9月4日起计算为2612.37元(18880元/月×5.35%×4倍÷365天×236天)；2014年10月的滞纳金从2014年10月4日起计算为3418.02元(28300元/月×5.35%×4倍÷365天×206天)；2014年11月的滞纳金从2014年11月4日起计算为2903.66元(28300元/月×5.35%×4倍÷365天×175天)；2014年12月的滞纳金从2014年12月4日起计算为2405.89元(28300元/月×5.35%×4倍÷365天×145天)；2015年1月的滞纳金从2015年1月4日起计算为1891.53元(28300元/月×5.35%×4倍÷365天×114天)；2015年2月的滞纳金从2015年2月4日起计算为1377.16元(28300元/月×5.35%×4倍÷365天×83天)；2015年3月的滞纳金从2015年3月4日起计算为1078.5元(28300元/月×5.35%×4倍÷365天×65天)；2015年4月的滞纳金从2015年4月4日起计算为398.22元(28300元/月×5.35%×4倍÷365天×24天)。2014年9月至2015年4月的滞纳金合计16085.35元。据此，请求法院判令：1.被告支付2014年9月至2015年4月的租金190065.35元(租金216980元+房产税42000元+滞纳金16085.35元)及利息［从起诉之日起至租金全部支付完毕之日止，按中国人民银行公布的六个月以内(含六个月)档贷款利率计算］；2.本案诉讼费用由被告何伟乾、李孟琼承担。经本院合法传唤，被告何伟乾、李孟琼既未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见及证据材料。原告毅景发公司提交的证据如下：1.原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件及其身份证明书原件、被告何伟乾的身份证复印件、被告李孟琼的身份信息打印件、民事判决书打印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格，被告何伟乾、李孟琼是夫妻关系。2.房地产权证复印件、厂房租赁合同原件各一份，证明原告与被告何伟乾于2013年4月9日签订《厂房租赁合同》，原告将某某路7号厂房出租给被告何伟乾使用；租赁期限为2013年4月15日至2015年4月14日；租金28300元/月（含物业管理费及生活费250元/月），实行先付租金后使用，被告何伟乾须在每月3日前付清当月租金及水电费。合同还约定厂房、设备的维护、违约责任等。原告依约将某某路7号厂房交予被告何伟乾使用，被告何伟乾拖欠2014年9月至2015年4月的租金216980元、房产税42000元和滞纳金16085.35元，扣除被告何伟乾已交纳的保证金85000元，被告何伟乾尚欠原告190065.35元。滞纳金按中国人民银行贷款年利率的4倍计算。原告与被告何伟乾口头约定，被告何伟乾每月向原告支付土地使用税和房产税2000元。3.拖欠租金清单、补充拖欠租金协议原件各一份，证明截至2014年12月31日，被告何伟乾确认尚欠原告租金132080元和2013年8月至2014年12月的房产税34000元。4.土地使用税缴税凭证原件两份、房产税缴税凭证原件六份，证明原告已代被告何伟乾交纳了2013年8月至2015年4月的土地使用税和房产税，其中交易流水号为2182018的土地使用税缴税凭证中记载的“税款所属时期20140101-20141231”，是银行填写错误，税款所属时期实际为“20130101-20131231”。经本院合法传唤，被告何伟乾、李孟琼无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证等诉讼权利，不影响本院对证据的认定。经审核，原告提交的上述证据客观真实且能证明本案事实，本院予以采信。经审理查明，某某路7号厂房的所有人是原告毅景发公司。2013年4月9日，原告毅景发公司(出租方，甲方)与被告何伟乾(承租方，乙方)签订《厂房租赁合同》，主要内容如下：一、租赁厂房情况、用途和期限。1.甲方出租给乙方的某某路7号厂房建筑面积为2158平方米；3.租赁期限为2013年4月15日至2015年4月14日；二、租金、按金及其他费用承担。1.某某路7号厂房前两年每月的租金为28050元，物业管理费及生活垃圾费共250元，第三年递增15%，实行先付租金后使用，乙方必须在每月3日前付清当月租金及水电费，超过7日内支付的当违约处理；2.为保证本合同的履行，乙方在支付第一期租金的同时向甲方缴纳合同保证金85000元，用电按金50000元。该保证金不得用作抵扣租金，如乙方在合同期内未出现违约情况，租赁期满清理干净厂房的卫生，结清水电及其他费用后，甲方将保证金无息返还乙方。如乙方在合同期内出现违约情形或提前单方终止本合同的，上述保证金由甲方收取，不再退还乙方；3.上述租金为甲方实收费用，租赁期内所产生的租赁税、水电费用、治安卫生费用及其他税费均由乙方承担；三、甲方权利义务。2.甲方有权按时足额收取租金，如乙方逾期或拒绝缴付租金，甲方有权终止对出租厂房的水电供应、锁闭厂房门闸、留置厂房内物件并处理，直至终止本合同并收回上述厂房，由此产生的损失与影响由乙方自行承担；五、违约责任。3.租赁期内，如乙方逾期或拒绝交纳租金或其他费用，甲方除有权按本合同第三条第2款处理外，自逾期之日起每天按乙方所欠租金及费用总额的1%加付滞纳金，直到乙方全额支付所欠租金及其他费用时止。上述合同签订后，原告毅景发公司将某某路7号厂房交予被告何伟乾使用，被告何伟乾已向原告毅景发公司缴纳2014年9月之前的租金等费用。2014年12月31日，原告毅景发公司与被告何伟乾签订拖欠租金清单，具体内容如下：一、截至2014年12月31日，被告何伟乾尚欠原告毅景发公司租金132080元，明细如下：1.2014年8月15日至2014年9月14日的租金为18880元；2.2014年9月15日至2014年10月14日的租金为28300元；3.2014年10月15日至2014年11月14日的租金为28300元；4.2014年11月15日至2014年12月14日的租金为28300元；5.2014年12月15日至2015年1月13日的租金为28300元；二、2013年8月至2014年12月的房产税34000元(2000元/月×17个月)；三、合计166080元(132080元+34000元)；四、水费未计；五、2013年4月9日收到被告何伟乾交纳的保证金85000元。备注：扣除保证金后，剩余的款项每月支付20000元，至付清时为止。2015年1月13日，原告毅景发公司与被告何伟乾签订补充拖欠租金协议，主要内容如下：1.原告毅景发公司与被告何伟乾已于2014年12月31日签订拖欠租金清单，双方必须在2015年1月23日前对账；2.扣除保证金外，余下部分于2015年3月31日全部支付，逾期支付的按《厂房租赁合同》处理，每天还须按拖欠租金总额的1%加付滞纳金，直到付清所欠租金及其他费用时止，原告毅景发公司还要追究经济责任和法律责任。2015年4月14日，被告何伟乾将某某路7号厂房返还给原告毅景发公司。由于被告何伟乾拒不支付2014年9月之后的租金等费用，原告毅景发公司遂于2015年4月29日起诉至本院。另查明，被告何伟乾、李孟琼是夫妻关系。本院认为，《厂房租赁合同》、拖欠租金清单等是原告毅景发公司与被告何伟乾的真实意思表示，除滞纳金约定过高外，其他内容未违反我国法律的强制性规定，具有法律效力。原告毅景发公司要求被告何伟乾支付2014年9月至2015年4月的租金216980元，有事实根据，本院予以支持。关于滞纳金问题。滞纳金实际就是《厂房租赁合同》的违约金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告毅景发公司并未举证证明被告何伟乾的违约行为给其造成了多少损失，结合本案的实际情况，违约金宜按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的2倍计算。违约金(滞纳金)暂计算至2014年12月30日，按中国人民银行贷款年利率5.35%的2倍计算。2014年9月的违约金从2014年9月4日起计算为653.09元(18880元×5.35%×2倍÷365天×118天)；2014年10月的违约金从2014年10月4日起计算为730.06元(28300元×5.35%×2倍÷365天×88天)；2014年11月的违约金从2014年11月4日起计算为472.88元(28300元×5.35%×2倍÷365天×57天)；2014年12月的违约金从2014年12月4日起计算为224元(28300元×5.35%×2倍÷365天×27天)。上述租金合计103780元，上述违约金合计2080.03元。2014年12月31日签订的拖欠租金清单约定扣除保证金，根据该约定保证金85000元应于该日起扣除。截至2014年12月，被告何伟乾尚欠原告毅景发公司房产税34000元。虽然双方并未明确约定保证金如何扣除，但根据签约目的保证金宜按租金和房产税所占费用总额的比例进行扣除，扣除的租金为64024.53元［103780元÷(103780元+34000元)×85000元］，扣除的房产税为20975.47元(85000元-64024.53元)。据此，截至2014年12月31日，被告何伟乾尚欠原告毅景发公司的租金为39755.47元(103780元-64024.53元)，尚欠原告毅景发公司的房产税13024.53元(34000元-20975.47元)。上述租金39755.47元从2014年12月31日至2015年4月27日的违约金为1375.21元(39755.47元×5.35%×2倍÷365天×118天)。违约金(滞纳金)暂计算至2015年4月27日，按中国人民银行贷款年利率5.35%的2倍计算。2015年1月的违约金从2015年1月4日起计算为945.76元(28300元×5.35%×2倍÷365天×114天)；2015年2月的违约金从2015年2月4日起计算为688.58元(28300元×5.35%×2倍÷365天×83天)；2015年3月的违约金从2015年3月4日起计算为456.29元(28300元×5.35%×2倍÷365天×55天)；2015年4月的违约金从2015年4月4日起计算为199.11元(28300元×5.35%×2倍÷365天×24天)；上述租金合计113200元，上述违约金合计2289.74元。2015年1月至2015年4月的房产税为8000元。因此，被告何伟乾尚欠原告毅景发公司的租金152955.47元(39755.47元+113200元)、房产税21024.53元(13024.53元+8000元)、违约金5744.98元(2080.03元+1375.21元+2289.74元)。2015年4月28日起至本判决确定清偿之日止的违约金，按中国人民银行公布的六个月以内(含六个月)档贷款利率的2倍计算。关于逾期付款利息。原告毅景发公司就上述租金和违约金要求支付逾期利息的诉请，没有合同依据，本院不予支持。上述房产税，因原告未要求根据《厂房租赁合同》的约定支付违约金，故其要求支付利息的诉请，有事实根据，本院予以支持。房产税的逾期利息从2015年4月29日起至本判决确定清偿之日止，按中国人民银行公布的六个月以内(含六个月)档贷款利率计算。被告何伟乾、李孟琼是夫妻关系，上述债务产生于两被告夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，被告李孟琼也有偿还义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用一、被告何伟乾、李孟琼应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区毅景发制衣有限公司支付租金152955.47元及违约金［截至2015年4月27日的违约金为5744.98元，2015年4月28日起至本判决确定清偿之日止的违约金，按中国人民银行公布的六个月以内(含六个月)档贷款利率的2倍计算］；二、被告何伟乾、李孟琼应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区毅景发制衣有限公司支付房产税21024.53元及利息［利息计算方法：从2015年4月29日起至本判决确定清偿之日止，按中国人民银行公布的六个月以内(含六个月)档贷款利率计算］；三、驳回原告佛山市顺德区毅景发制衣有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2050.65元(原告佛山市顺德区毅景发制衣有限公司已预交)，由原告佛山市顺德区毅景发制衣有限公司负担120.65元，被告何伟乾、李孟琼负担1930元。被告何伟乾、李孟琼负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市顺德区毅景发制衣有限公司，法院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蒋竞雄二〇一五年六月二十六日书记员  梁银敏