海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）龙民一初字第1448号
原告杜洛冰。
委托代理人朱善略，北京市大成律师事务所海口分所律师。
委托代理人叙文珊，北京市大成律师事务所海口分所律师实习律师。
被告刘萍。
委托代理人甘小翔，海南信达律师事务所律师。
委托代理人刘多菲，海南信达律师事务所律师。
被告李枚。
第三人江西中江地产股份有限公司海南分公司，住所地海口市国贸大路XX号华昌大厦13层。
法定代表人邓巨浪，总经理。
原告杜洛冰（以下简称原告）与被告刘萍、李枚以及第三人江西中江地产股份有限公司海南分公司（以下简称中江地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告杜洛冰的委托代理人朱善略、叙文珊。
原告诉称，2008年9月9日，被告刘萍以被告李枚法定监护人的身份与原告签订商铺转让协议，将风华时代XXX号商铺转让给原告，原告依约支付给被告刘萍第一期购房款10万元。2009年2月28日左右，原告了解到此商铺产权为南昌江中实业公司海南分公司，并且其不同意转让。于是多次要求被告刘萍出示房屋产产权证书、委托人办理过户需要的公证委托书等相关材料后再支付后期房款。被告刘萍均以在美国回不来为各种理由推脱（见手机电话短信清单）。原告无奈于2009年8月到房产局调档，发现南昌江中实业公司海南分公司于2004年12月21日取得该商铺权属证书，产权证号为HK092XXXXX，建筑面积为30.97平方米，被告至今未取得房屋产权证书。签订合同后，原告查到被告李枚为1989年10月29日出生，签订商铺转让协议时已经年满18周岁，为完全民事行为能力人，不存在由被告刘萍做法定监护人为其转让商铺的事实，因此，原告无法认定《商铺转让协议书》是否是被告李枚的真实意思表示，在多次要求被告补充委托书和李枚亲自到场无果后，原告一直要求被告退回10万元购房款及同期银行利息，但被告至今没有返还。直到原告起诉后，被告刘萍才向法院提供了一份虚假委托书。众所周知，法律规定转让房屋没有公证委托书就根本没有办法过户，所以，原告有足够的理由要求被告完善手续后再支付房款。原告还了解到被告的房屋一直涉及房屋产权纠纷和房屋租赁纠纷没有解决，直到本案在法院受理后的几个月被告才通过仲裁调解的方式确定房屋归被告所有。综上所述，原告在查清被告上述诸多问题后，一直不断打电话、发短信与在美国的二位被告联系，要求二被告完善上述手续及解决上述纠纷等问题后再给被告支付剩下的房款，但二被告置之不理，因此原告依法行使不安抗辩权中止支付房款。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼请求：一、依法判定原告与被告签订的商铺转让协议书合法有效，被告继续履行合同；二、判令在合理期间原告付清购房余款后，被告立即为原告办理风华时代XXX号商铺的房产证及对应范围内的土地证；三、依法确定原告与被告签订的《商铺转让协议书》第三条单方约定原告违约责任显失公平并且约定过高。
被告刘萍辩称，一、原告在本案两次开庭后再行变更诉讼请求，违反法定程序，法院不应予以准许。2002年4月1日起施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”。1992年7月14日施行的《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第156条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。鉴此，即使原告要变更诉讼请求最迟也应当在第一次开庭的法庭辩论结束前提出，原告于2013年5月27日申请变更诉讼请求早已超出了法定的期限，法院不应予以准许。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。但法官行使释明权是在民事审判程序中进行，应当遵循民事审判公平、公正、公开的基本原则，也即是法官行使释明权应当公开的、对等的向各方当事人进行。但在本案两次开庭时以及庭审之后，法官从未向被告刘萍释明，亦未将已向原告释明《商铺转让协议书》效力的事由告知被告刘萍，人民法院径行同意原告变更诉讼请求，程序违法，严重损害了被告刘萍的合法权益。二、原告变更诉讼请求后，被告刘萍不是本案适格的被告。原告变更诉讼请求，认为《商铺转让协议书》合法有效，也就是认可了被告刘萍作为李枚代理人的身份，且被告刘萍也向法庭提供了李枚出具的授权委托书。李枚系本案诉争商铺的所有权人，被告刘萍仅仅是李枚的签约代理人，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，原告无论是要求继续履行合同还是办理过户，均应当向被代理人李枚主张，作为代理人的被告刘萍不是本案适格的原告。三、原告在《商铺转让协议书》的权利义务终止近五年之久后要求继续履行合同，简单是天方夜谭。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。《商铺转让协议书》明确约定原告必须在2009年2月28日前付清转让款，否则双方终止履行该协议。《商铺转让协议书》系李枚与原告的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性强制规定，双方均应遵照履行。因原告未依约付款，自2009年3月1日起《商铺转让协议书》已经终止，不可能因为原告的单方要求就继续履行。四、原告要求李枚及被告刘萍办理房产证及土地证，没有事实与法律依据。从《商铺转让协议书》的约定看，无论是李枚还是被告刘萍均没有给原告办理房产证合同义务，所谓对应范围内的土地证更是原告的主观臆断。若原告依约如期支付商铺转让款，李枚将原商铺购买合同及收款收据转交给原告后即履行了自己的全部合同义务，根本不存在过户之说。五、原告对本案商铺的情况一清二楚。2003年11月7日，被告刘萍作为李枚的法定代理人与南昌江中实业公司海南分公司（以下简称江中公司）签订《商品房买卖合同》，购买本案的商铺，李枚依约支付了购房价款。“杜坚”代表江中公司在该买卖合同上签字。同时，应江中公司的要求，李枚与海南金泰世纪地产有限公司（以下简称金泰公司）签订返租协议，由金泰公司对外出租商铺。“杜坚”是金泰公司的法定代表人。李枚购买本案商铺后长达十年之久，江中公司不给李枚办理房产证，金泰公司分文不给李枚支付租金，李枚要求解除合同退还商铺的请求也遭到拒绝。杜坚操纵两家公司，所谓的返租完全是一个商业圈套，包括李枚在内的“风华时代”的业主全部被坑骗得欲哭无泪。经过李枚无数次与杜坚联系，并无底线的退让，杜坚终于同意由其弟弟，也就是本案的原告杜洛冰出面与李枚签订本案的《商铺转让协议书》，其实就是收回铺面。李枚原购买铺面的购房款为492060元，杜坚收回铺面仅需40万元，之前五年的租金也是由杜坚收取。原告对本案商铺所有纠纷的前因后果均一清二楚，其所谓的要求被告刘萍出示房屋产权证书、公证委托书等后才支付余款的主张，简单是无稽之谈。本案商铺当时是登记在他哥哥的江中公司名下，拒不给李枚过户，他不清楚？《商铺转让协议书》第四条白纸黑字写明李枚仅需将“原商铺购买合同及收款收据转交甲方”，他不清楚？原告与被告刘萍及李枚素不相识，他不是受他哥哥杜坚的指派与李枚签订转让协议，又是如何认识被告刘萍及李枚的？《商铺转让协议书》对付款期限约定的相当明确，原告拒不支付第二期转让款，纯属恶意违约。杜坚、原告两兄弟与李枚签订的所有协议均没有依约履行过，全部违约。一方面违约，一方面还继续收取铺面租金，得到实际利益。综上所述，原告变更诉讼请求程序违法，且变更以后的诉求没有事实与法律依据，恳请人民法院在查明事实的基础上驳回原告的全部诉讼请求。
被告李枚未进行答辩。
第三人中江地产公司未进行陈述。
经审理查明，2008年8月20日，被告李枚出具一份《授权委托书》，主要内容为：兹委托刘萍全权代理李枚办理位于海口市玉沙路XX号的“风华时代”商场XXX房铺的出租、出售、收取租金和销售款项以及办理过户手续等事项。刘萍因该商铺所签署的一切协议、法律文件，委托人均承认其效力。2008年9月9日，被告刘萍以被告李枚委托代理人的身份与原告杜洛冰签订一份《商铺转让协议书》，主要约定：1、被告李枚将位于海口市玉沙路XX号“风华时代”XXX号商铺以40万元转让给原告；2、原告于合同签订当日支付购房款10万元，余款在2009年3月28日前付清；3、原告在没有付清40万元商铺款之前，被告保留上述商铺的所有权，如果原告不能按期付清第二期30万元商铺款，双方终止履行本协议，原告支付的10万元作为违约金偿付给被告李枚；4、原告付清全部商铺转让款之后三日内，被告李枚将原商铺购买合同及收据转交给原告。上述协议签订后，原告于2008年9月22日向被告刘萍账户支付了10万元购房款。因被告李枚未能将涉案商铺过户至原告名下，原告向本院提起诉讼。原告在本案立案时，提出的诉讼主张为：请求判定原告与被告刘萍签订的商铺转让协议书无效；2、请求二被告返还原告支付的购房款10万元及至2011年6月30日的利息10406元，本息共计110406元；3、判令二被告支付调档费共计25元；4、二被告承担本案的诉讼费用。本院经审查后，认为涉案的《商铺转让书》为有效合同，故于2013年3月15日向原告进行释明，原告表示要变更诉讼请求。2013年5月27日，原告重新向本院提交变更诉讼请求后的起诉状，其诉请求为本案诉讼请求。本院再次向被告刘萍送达了原告变更后的起诉状、向被告李枚公告送达了原告变更后的起诉状，并重新指定双方当事人新的举证期限。庭审中，原告撤回其第三项诉讼请求。
另查明，2003年11月7日，被告李枚的法定代理人李萍以被告李枚的名义与南昌江中实业公司海南分公司签订《商品房买卖合同》，约定被告李枚购买南昌江中实业公司海南分公司建设的“风华时代”第一X幢XXX房面，建筑面积29.9平方米。被告李枚与江西江中置业有限责任公司海南分公司。被告李枚收到江西江中置业有限责任公司海南分公司的书面通知后，积极配合办理房产证。因江西江中置业有限责任公司海南分公司不履行（2011）海仲字第154号《调解书》所确定的义务，被告李枚向海口市中级人民法院申请强制执行。2012年6月20日，海口市中级人民法院作出（2012）海中法执字第106-1号《执行裁定书》裁定：将江西江中置业有限责任公司海南分公司名下的位于海口市玉沙路XX号“风华时代”一层XXX（房产证号为HK092XXX**号）商铺房产过户至被告李枚名下。
再查明，中江地产公司原名为南昌江中实业公司海南分公司，2004年11月29日变更为江西江中置业有限责任公司海南分公司，江西江中置业有限责任公司海南分公司于2012年8月20日变更为现名。涉案商铺于2004年12月21日登记于南昌江中实业公司海南分公司名下，房产证号为HK092XXX**号。
以上事实有授权委托书、商铺转让协议书、证张贴单、商品房买卖合同、（2012）海中法民一终字第92号《民事判决书》、（2011）海仲字第154号《调解书》、（2012）海中法执字第106-1号《执行裁定书》、核准变更登记通知书、海口市房产登记信息查询情况说明以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告李枚出具《授权委托书》委托其母亲刘萍代理出售涉案的XXX房铺，随后，被告刘萍与原告签订的《商铺转让协议书》，该协议书系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。根据法律规定，李枚应承担《商铺转让协议书》中所约定的义务。原告依照合同约定支付了第一期购房款10万元，被告李枚因与开发商中江地产公司就本案涉案商铺买卖合同纠纷，截止原告起诉之前未能将涉案房屋过户至被告李枚名下，原告因此暂停支付第二期购房款并无不当。现原告主张继续履行合同，原告支付剩余购房款30万元，被告李枚为原告办理涉案的XXX房铺房产证及土地证，于法有据，本院予以支持。被告刘萍作为被告李枚的代理人，其在代理权限范围内所产生的民事责任应由被告李枚承担，故原告主张被告刘萍承担责任没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告杜洛冰与被告李枚于2008年9月9日签订的《商铺转让协议书》有效；
二、限原告杜洛冰在本判决生效之日起30日内向被告李枚支付购房款30万元，被告李枚在原告杜洛冰支付完30万元购房款后三个月内，将位于海口市玉沙路XX号“风华时代”一层XXX（房产证号：HK092XXX**）号商铺房产权属证书及该房产所占有范围内的土地使用权证书办理过户至原告杜洛冰名下；
三、驳回原告杜洛冰的其他诉讼请求。
本案案件受理费7300元，由被告李枚负担。
如不服本判决，原告杜洛冰、被告刘萍可在判决书送达之日起十五日内，被告李枚可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 李光平
审 判 员 吴青良
人民陪审员 李 芳
二〇一四年五月十二日
书 记 员 裴婷婷