重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第07170号
上诉人（原审被告）蒋家红，个体工商户。
委托代理人曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳城办红岗山路红岗源小区EF幢2-2-2号。
法定代表人陈德林，该公司总经理。
委托代理人李小松，重庆宸沛律师事务所律师。
上诉人蒋家红与被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司（以下简称诚顺物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年8月21日作出（2015）合法民初字第04988号民事判决。蒋家红对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月14日、12月16日、2016年3月7日对本案有关诉讼参与人进行了询问。上诉人蒋家红的委托代理人曹正顺与被上诉人诚顺物业公司的委托代理人李小松到庭参加了询问。本案现已审理终结。
诚顺物业公司在一审中诉称，2012年6月1日，重庆宸正房地产开发有限公司作为甲方，诚顺物业公司作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定诚顺物业公司为重庆宸正房地产开发有限公司开发建设的“云中馨苑三期”提供物业服务，物业服务费收取标准为：商业物业2元/月/平方米，物业服务费按季度交纳，业主应在每季度前10日履行交纳义务。如未按期交纳物业服务费，应按每日万分之三支付违约金。合同签订后，诚顺物业公司按照约定提供了物业服务。蒋家红系云中馨苑三期X幢X-
X层XX号（用途：商业）业主，其从2014年5月1日起就未支付物业服务费等费用，经诚顺物业公司多次催收后，蒋家红仍未交纳。故要求判令蒋家红向诚顺物业公司支付2014年5月1日至2015年4月30日期间的物业服务费11273.60元，并支付2014年5月1日至2015年4月30日期间的违约金7176元，从2015年5月1日起以欠付物业服务费为基数按万分之三每日的标准向诚顺物业公司支付违约金至实际支付之日，一审案件诉讼费由蒋家红承担。
蒋家红在一审中辩称，双方之间没有签订物业服务合同，诚顺物业公司要求蒋家红支付物业服务费没有依据，且蒋家红与开发商签订的买卖合同中约定物业服务费为1元/月/平方米，诚顺物业公司没有完全履行物业服务，请求一审法院依法驳回诚顺物业公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2012年6月1日，诚顺物业公司（乙方）与重庆宸正房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务合同》，该合同约定：“第一条物业基本情况物业名称：云中馨苑三期1、2、3号楼物业类型：商住、商业座落位置：合川区钓办处渠江路63号。……第六条：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用收取的标准如下(按建筑面积计算)：⑵商场物业2元／月/平方米，业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第八条：业主应于每月10日之前交纳物业服务费用或物业服务资金。……合同期限：“本合同期限为叁年，自2012年6月1日起至2015年5月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第三十三条：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。”合同并对相关内容进行了约定。合同签订后，诚顺物业公司按照约定对云中馨苑三期提供了物业服务。蒋家红系云中馨苑三期X幢X-
X层XX号屋所有权人，该房屋建筑面积为430.6㎡。从2014年5月1日后，蒋家红以诚顺物业公司部分物业设施不完善，未履行物业服务为由，没有再缴纳物业服务费。2015年4月30日，重庆宸沛律师事务所向蒋家红发出《律师函》，请于2015年5月15日前向诚顺物业公司缴纳拖欠的物业费9527.10元。逾期蒋家红仍未自觉履行义务。从2014年5月10日至2015年5月31日止，蒋家红欠物业服务费11195.60元（861.20元∕月×13个月）。2015年6月18日，诚顺物业公司向一审法院提起诉讼，要求判令蒋家红向诚顺物业公司支付物业服务费11273.60元，违约金7176元，从2015年5月1日起以欠付物业服务费为基数按万分之三每日的标准向诚顺物业公司支付违约金至实际支付之日，本案诉讼费由蒋家红承担。一审审理中，诚顺物业公司将违约金标准由日千分之三变更为合同约定的日万分之三，即违约金为575.63元。
一审法院另查明，2013年12月6日，重庆市合川区发展和改革委员会发出文件《重庆市合川区发展和改革委员会关于确定云中馨苑三期123号楼物业服务收费标准的通知》载明：“本通知自公布之日起生效，正式标准执行到业主委员会成立为止。门面公共服务费2元／月/平方米”。
一审法院认为，诚顺物业公司与重庆宸正房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》是当事人的真实意思表示，其内容亦不违背法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。合同约定了物业管理服务收费标准等，该合同对云中馨苑三期的全体业主具有约束力，该小区业主应当遵守和执行。诚顺物业公司依据合同约定对该小区实际提供了物业管理服务，蒋家红也接受了物业服务。蒋家红系云中馨苑三期X幢X-
X层XX号屋所有权人，该房屋已投入使用，接受了诚顺物业公司的物业服务，蒋家红欠物业服务费11195.60元，其以未直接与诚顺物业公司签订物业服务合同，且部分物业设施不完善为由，提出不应缴纳相关物业服务费用，此理由不成立，一审法院对蒋家红的抗辩意见不予采纳。现诚顺物业公司要求蒋家红支付物业服务费用11195.60元，请求正当，一审法院予以支持。
关于违约金。诚顺物业公司与重庆宸正房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中对违约金进行了约定，其标准不违反相关规定，因蒋家红未按合同约定的每月10日前履行交纳物业费的义务，其行为构成违约，应当支付违约金。自2014年5月1日至2015年5月31日期间产生的违约金575.63元，应由蒋家红承担，故诚顺物业公司的该项请求正当，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、、蒋家红在一审判决发生法律效力之日起十日内支付给诚顺物业公司自2014年5月1至2015年5月31期间的物业服务费11195.60元。
二、蒋家红在一审判决发生法律效力之日起十日内支付给诚顺物业公司自2014年5月1至2015年5月31期间的违约金575.63元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费94元，减半收取47元，由蒋家红负担。限蒋家红在一审判决生效后三日内向一审法院纳清。
宣判后，蒋家红不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、上诉费由诚顺物业公司承担。上诉事实及主要理由：1、蒋家红不是本案适格诉讼主体，其与诚顺物业公司没有任何合同关系。从蒋家红购入涉案房屋以来，物业服务费均是承租人华毅在与诚顺物业公司交涉，蒋家红从不知晓拖欠物业服务费一事，更谈不上违约。同时，承租人华毅曾与诚顺物业公司就本案涉案房屋签订过前期物业服务合同，蒋家红与华毅的租赁合同中也约定物业服务费由承租人承担，因此，承租人华毅才应是本案的适格被告。2、蒋家红购房时与开发商签订的房屋买卖合同约定物业服务费的计收标准为每平方米1元，一审法院判决每平方米2元，没有法律依据。超过1元的部分是诚顺物业公司与开发商对购房者共同欺诈的结果。3、诚顺物业公司未履行应尽职责，一审法院对此未作切实审查，且对诚顺物业公司强行加价收取电费的行为置之不理。4、诚顺物业公司与承租人华毅签订的前期物业服务合同已于2013年10月3日到期，诚顺物业公司未与华毅续签合同，也未与业主委员会协商，早已失去收费的依据。综上所述，请求二审法院纠正一审判决，发回重审。
诚顺物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，程序合法，蒋家红的上诉理由不应成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，蒋家红向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同书，拟证明涉案房屋已出租给他人使用，按照合同约定物业服务费应由承租人交纳；2、前期物业服务合同及装修管理服务协议，拟证明华毅应为本案适格诉讼主体，物业服务费应由其负责交纳。诚顺物业公司对上述证据发表如下质证意见：证据1真实性无法核实，且该合同是上诉人与他人之间的约定，不能以此约束被上诉人。同时，诚顺物业公司并不清楚房屋出租一事，而该合同的相对方是上诉人与李壮涛，并不涉及上诉人所说的华毅。此外，该证据并不属于民事诉讼法所规定的新证据。证据2中诚顺物业公司的印章系真实的，但该证据与本案无关。同时，该证据也不属于民事诉讼法所规定的新证据。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，诚顺物业公司与重庆宸正房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》是当事人的真实意思表示，其内容亦不违背法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。蒋家红作为云中馨苑小区的业主，依法应受该前期物业服务合同的约束，应当遵守和执行该合同的相关约定。诚顺物业公司依据该前期物业服务合同的约定为云中馨苑小区提供了物业管理服务，蒋家红应当依约交纳物业服务费。蒋家红逾期未交纳物业服务费，诚顺物业公司有权依照法律的规定和物业服务合同的约定，要求蒋家红交纳欠付的物业服务费。蒋家红称其不是本案适格主体，并提交房屋租赁合同、华毅与诚顺物业公司签订的前期物业服务合同等证据，但其所举示证据并不能证明其主张。首先，房屋租赁合同系蒋家红与承租人所签，其约定只能约束该租赁合同的相对各方，并不能以此对抗第三人。其次，华毅与诚顺物业公司签订的前期物业服务合同，该合同的一方当事人为华毅，而华毅并非蒋家红举示的房屋租赁合同的承租人，且没有任何证据证明华毅与承租人之间的关系。同时，该合同中也没有明确的物业服务地址，不能明确指向为本案争议物业。再者，该合同第七条明确约定，物业使用人不按照约定交纳物业服务费的，由业主交纳。因此，诚顺物业公司要求蒋家红交纳欠付的物业服务费，既未违反法律规定也未违反合同约定。蒋家红认为其不是本案适格主体及诚顺物业公司无收费依据的上诉理由不能成立。蒋家红承担本案给付责任后，可以根据其与承租人之间的约定向承租人追偿。
在诚顺物业公司与重庆宸正房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中，明确约定商场物业的物业费标准为2元／月/平方米。而重庆市合川区发展和改革委员会2013年12月6日发出的《重庆市合川区发展和改革委员会关于确定云中馨苑三期123号楼物业服务收费标准的通知》中，亦载明门面公共服务费为2元／月/平方米。因此，一审法院按照2元／月/平方米的标准计算本案争议物业的物业服务费，合理合法，并无不当。蒋家红要求按照1元／月/平方米标准计算物业服务费，与前期物业管理服务合同的约定和重庆市合川区发展和改革委员会发出的物业服务收费标准的通知不符，其这一上诉理由不能成立。同时，蒋家红亦未举示充分、有效、合法的证据证明诚顺物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵或不当，足以使其不交纳或迟延交纳物业服务费。
综上，上诉人蒋家红的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费94元，由上诉人蒋家红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 泽
代理审判员 陈义熙
代理审判员 李 娅
二〇一六年三月十八日
书 记 员 白耀妮