江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0623民初2047号原告：如东鑫诚物业有限公司，住所地如东县掘港镇节制闸小区一排五号。法定代表人：高峰，该公司经理。委托诉讼代理人：王军、张维维，江苏正东律师事务所律师。被告：郭红霞。原告如东鑫诚物业有限公司（以下简称鑫诚公司）与被告郭红霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转换为普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫诚公司委托诉讼代理人王军、张维维到庭参加了诉讼，被告郭红霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2012年10月17日始至2016年10月16日止物业费9788.93元，滞纳金1275元，合计11063.93元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与如东县掘港镇中坤苑业主委员会（以下简称中坤苑业委会）于2009年7月签订了《中坤苑物业服务过渡期合同》、《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》，2011年10月17日，原告与被告签订《装修管理协议》、《业主临时公约》后，入住中坤苑小区。上述协议中约定按其拥有建筑面积（165.78平方米）向原告缴纳物业管理费用，1.2元/平方米，每年10月份缴纳，提前一年预交。如被告逾期缴纳物业管理费用从逾期之日起按每天1元缴纳滞纳金。合同签订后，原告依合同约定提供了物业管理服务，被告未能按约给付物业服务费。经原告多次催要未果，故原告诉至法院，请求判如所请。被告郭红霞未作答辩。原告鑫诚公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、资质证书、《中坤苑物业服务过渡期合同》、《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》、《业主临时公约》、《装修管理协议》、中坤苑业委会工作联系函、《中坤苑物业服务合同》、申请报告、中坤苑物业收费标准等证据，被告未予质证。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告鑫诚公司系自然人控股的有限公司，一般经营项目为物业管理、家政服务等，具有物业管理企业三级资质。2009年7月1日，中坤苑业委会与原告签订《中坤苑物业服务过渡期合同》，合同约定：中坤苑业委会委托原告对坐落于如东县掘港镇泰山路6号的中坤苑小区实行物业管理服务，合同期限为2009年7月1日起至2011年5月31日止。双方在管理服务费用项目中约定，二期小高层住宅为1.2元/平方米/月，三期小高层住宅为1.2元/平方米/月。同时对委托服务事项、工作标准、双方权利义务等进行了约定。2009年7月10日，中坤苑业委会与原告签订《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》，约定：1、物业费从业主入住之日起收取，预交一年。2、向业主收取生活垃圾清运处置费，每年每户60元。3、业主逾期不交物业管理费，从逾期之日起按每日一元交纳滞纳金。合同签订后，原告即为该小区提供物业服务。合同期满前，中坤苑业委会于2011年5月25日向原告发出《工作联系函》，内容主要为续用原告按2009年过渡期合同条款为该小区提供物业服务，时间暂定为2年。2年期满后，如仍未召开业主代表大会，且原告又能一直按照既定条款保质保量服务小区的，将继续续用下去，直到召开第二届业主代表大会，根据小区全体业务的意见进行正式招投标，公开、民主、合法签订正式合同。2015年11月1日，原告与中坤苑业委会签订了《中坤苑物业服务合同》，委托原告对中坤苑小区进行物业管理服务，合同中约定：合同期限为2015年11月1日至2018年10月31日（三年）。物业管理费用为二期小高层住宅为1.2元/平方米/月，三期小高层住宅为1.2元/平方米/月。同时双方对委托管理事项、工作标准等进行了约定。后原告一直提供物业服务至今。2008年2月22日，原告鑫诚公司具申请报告至如东县物价局，申请报告中主要载明：小高层一层至顶层统一按每月每平方米向业主收取1.2元物管费；别墅每月每平方米向业主收取1元物管费；店面房每月每平方米向业主收取1元物管费；办公用房每月每平方米向业主收取1元物管费；商业用房、幼儿园等每月每平方米向业主收取1元物管费。2008年4月25日，如东县物价局在该申请报告中签署同意备案。2009年7月20日，中坤苑业委会与原告共同明确了《中坤苑物业收费标准》，主要载明：中坤苑小区分三期开发，二期小高层每月每平方米1.25元含生活垃圾费，三期小高层每月每平方米1.25元含生活垃圾费。小高层业主进户时预收公用部分水电费每户300元，小高层1.25元物管费用不含电梯维保费、检测费。1-3期业主一次性交纳装修管理费每户300元。建筑装潢垃圾清运处置费每平方米2元，每年交纳物业管理费时间以业主进户日期计算，预交下一年物业管理费，每年收一次。被告郭红霞系中坤苑小区51号楼2单元1101室业主，房屋面积为165.78平方米，属于小高层。被告自2012年10月17日开始即未缴纳物业费。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。中坤苑业委会与原告鑫诚公司订立的《中坤苑物业服务过渡期合同》、续订的《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》、《工作联系函》及《中坤苑物业服务合同》，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对全体业主具有约束力。原告鑫诚公司依上述合同为中坤苑小区提供物业管理服务活动，被告郭红霞作为小区业主在接受物业服务的同时也应承担缴纳物业费用的义务。关于原告主张的物业服务费，根据双方合同约定，原告可自每年10月17日起计预收一年物业服务费。因此，自2012年10月17日至2016年10月16日期间，被告郭红霞应交纳的物业服务费为9548.93元（165.78平方米×1.2元/月/平方米×48个月）。原告要求被告给付2012年10月17日至2016年10月16日期间的物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。关于垃圾清运费，原告主张60元/年/户计算4年，本院认为，对于2015年10月17日至2016年10月16日期间的垃圾清运费，双方之间并未明确约定原告可以预收，故本院依法支持180元（60元/年×3年）。关于原告主张的滞纳金，中坤苑业委会与原告约定，物业公司可以预收下一年物业管理费，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。本院认为，虽然双方在合同中约定原告可以预收物业服务费，但并不代表被告在原告服务年度未届满前应当缴纳违约金，违约金应以实际欠费年度计算，原告主张自2012年10月17日起计算违约金没有事实和法律依据，本院支持被告缴纳物业费的违约金自2013年10月17日计算至原告主张的2016年4月16日，应为913元（1元/天×913天）。被告郭红霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃所享有的抗辩权利，由此产生的法律后果应自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条以及《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告郭红霞给付原告如东鑫诚物业有限公司自2012年10月17日至2016年10月16日期间的物业服务费9548.93元、垃圾清运费180元、滞纳金913元，合计10641.93元，于本判决生效之日起十日内履行。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，由原告如东鑫诚物业有限公司负担12元，被告郭红霞负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费78元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行；帐号：47×××82）。审 判 长 朱 兵代理审判员 林 涓人民陪审员 顾一平二〇一六年八月十二日书 记 员 周 萌附相关法律条文：1、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……第（五）项按时交纳物业服务费用。……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。