江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3765号
上诉人（原审原告）陈晨，女，1973年4月26日生。
上诉人（原审原告）施政，女，1997年11月24日生。
以上两上诉人共同的委托代理人尹海军，江苏中虑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京金浦小行房地产开发有限公司（以下简称金浦公司），组织机构代码66738432-1，住所地在南京市雨花台区小行里204号。
法定代表人郭金东，该公司董事长。
委托代理人朱文雷、武军婷，北京盈科（南京）律师事务所律师。
上诉人陈晨、施政因与被上诉人南京金浦小行房地产开发有限公司（以下简称金浦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2012）雨民初字第248号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人陈晨及上诉人陈晨、施政共同的委托代理人尹海军，被上诉人金浦公司的委托代理朱文雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈晨、施政原审诉称，南京金浦名城世家花园系金浦公司开发的房地产项目。金浦公司承诺交付时将在靠近宁芜铁路一侧建起七米高的隔音屏、建立防噪防尘的防护林，同步投入使用，并出示南京市环保局相关批文。陈晨、施政因此与金浦公司商品房预售合同。合同约定：金浦公司应于2011年5月31日前交付房屋，迟延交付应当承担相应违约责任。协议签订后，陈晨、施政履行了全部义务，陈晨、施政前往办理交房手续时发现金浦公司没有按照承诺和批复要求建立隔音屏和防护林。此外，房屋存在主卧室地坪高低误差超过法定标准等严重质量问题，为此多次要求金浦公司整改，但至今没有整改到位。为维护合法权益，陈晨、施政诉至法院，请求判令：1、金浦公司按照环评报告第三项第五条（高7米、长度在铁路两边延长30米）的标准建立防噪隔音屏、建立防噪防尘的防护林，并确保小区环境噪音达到II类区标准；2、按照房屋总价日万分之五标准支付违约金至房屋符合交付条件之日止（暂时计算至起诉之日止，合计57800元）；3、金浦公司承担本案诉讼费用。
金浦公司原审辩称，首先，涉案房屋于2011年5月31日具备交付条件，陈晨、施政因轻微的交付瑕疵而延迟领受，金浦公司不应承担延期交房的责任，而且陈晨、施政于2012年1月12日已经领受房屋；其次、修建隔音屏防护林不是金浦公司的合同义务，但是考虑到铁路对部分业主的实际影响，在获得铁路部门批准的前提下根据实际情况金浦公司可以考虑建设一定范围的隔音屏。综上，陈晨、施政主张缺乏事实和法律依据，请求依法驳回陈晨、施政诉讼请求。
原审法院经审理查明，金浦公司在取得名城世家花园04幢商品房预售许可证后，在2010年8月22日与陈晨、施政签订了《名城世家花园》商品房预售合同一份，约定：1、陈晨、施政向金浦公司购买其开发的位于南京市雨花台区小行路58号04幢1单元202室房屋一套，面积为82.34平方米，单价为13362.72元／平方米，总价为1100286元。2、甲方即金浦公司应于2011年5月31日前向乙方即本案陈晨、施政交付该商品房，交付条件为⑴取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；⑵已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；⑶第二条所列权利瑕疵已消灭；⑷应当在交付该商品房同时达到甲方承诺条件的附件7中的第3项；同时该商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方迟延交付房屋的按照已收价款的万分之五／天计算，向乙方支付违约金。同时双方对房屋交付和接收手续、商品房质量保证等进行明确约定。2011年5月17日，陈晨、施政购买的本案诉争商品房通过建设工程规划验收，2011年5月31日，该商品房通过竣工验收，2011年5月28日，金浦公司向陈晨、施政邮寄收房通知书。2011年6月5日，受陈晨、施政方委托，南京翘楚验房公司对该商品房进行验房并出具《房屋质量验收报告》，对房屋的墙面、地坪、密封等存在的问题进行列举。此后，陈晨、施政多次与金浦公司的销售部门与物业进行协商，并督促金浦公司进行整改，但至今未整改到位。2012年1月双方完成交房手续。
原审法院另查明，金浦公司在开发诉争房屋的楼盘之初，南京市环保局就金浦公司开发的南京市雨花台区小行里198号地块出具了宁环建（2008）90号环境影响报告书，内容载明“建设项目所在地外部噪音污染源较多，其北有宁芜铁路，南有小行里公路，还有规划高架道路从小区中间跨越，各种交通噪音对小区声环境产生较大影响。其中①宁芜铁路噪音对最近住宅楼不同楼层的影响声级在无声屏障条件下，白天铁路交通噪声的等效声级可以达到2类区标准要求，夜间超出了2类区标准6.2-8.8dB（A），在有声屏障条件下铁路交通噪音对居民楼各楼层的影响声级均可达到2类区昼夜环境噪声标准要求，因此需要在靠近铁路的拟建地块一侧建设一道7米高的声屏障，以保护拟建小区的声环境。②小行里公路交通噪音对本小区内居民楼的影响声级白天为52.0dB（A），夜间为48.0（A），昼夜均可达到2类区环境影响标准。③拟建高架桥交通噪音对最近居民住宅楼影响声级为白天63.4dB（A）、夜间59.4dB（A），昼夜环境噪声超标量分别为3.4dB（A）和9.4dB（A），对小区的影响较大。在规划高架道路建设过程中需要采取全封闭隔声通道，该隔声通道的降噪效果在15dB（A）左右，可以保证高架道路上交通噪声对小区的影响声级达到2类区昼、夜环境噪声标准要求。”2008年9月14日，金浦公司金浦公司出具承诺书一份，内容包括“在雨花台区小行里198号地块开发项目的建设过程中，按照《南京金浦小行房地产开发有限公司雨花台区小行里198号地块开发项目环境影响报告书》中的要求，同时在靠近宁芜铁路的拟建地块一侧设计建设一道7米高和距离外轨道不大于2.5米的隔声屏障，以保证沿线两端的居民楼环境噪声达标和列车行驶安全。”2008年9月30日，南京市环境保护局出具了《关于南京金浦小行房地产开发有限公司雨花台区小行里198号地块开发项目环境影响报告书的批复》，该批复第5条针对噪声明确要求“沿交通干道或沿街建筑在符合规划退让距离条件下，还应采取有效的隔声门窗、种植树木等措施降低交通噪声对本项目的影响，临近宁芜铁路建设地块一侧应在外轨不大于2.5米外设置7米高的声屏障，且声屏障长度要适当向两端延伸30米。以确保区域环境噪声达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）Ⅱ类区标准。”
原审再查明，诉争房屋所在楼盘即金浦名城世家销售代理机构相关工作人员在2010年5月26日坐客365直播间就销售诉争楼盘作了部分说明，包括“我们做这个项目之前也做了充分的考虑，我们采取了双层中空玻璃，另外我们沿着铁路一侧会做隔音屏，隔音屏的形式我们正在考察当中，也在跟铁路部门磋商，建设之初也会到位，另外我们请了南林大专门做环境工程专家设计，沿着小区的西侧我们会形成品字形的防噪、防尘防护林，通过三重措施的采用，未来居住我们项目，你的影响肯定会最低，而且基本上都会符合国家相关规范要求的。”在销售诉争房屋过程中，销售人员也对上述建设隔音屏、防护林承诺做了明确解释和说明。
原审法院认为，陈晨、施政与金浦公司双方签订的商品房预售合同系真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。诉争房屋的《商品房预售合同》中虽有“确定甲乙双方权利义务关系的唯一依据是本合同条款及其附件。项目宣传中使用的（包括但不限于）：楼书、户型单页、海报、样板房、模型、销售人员口头宣传等广告宣传用语、文字、图片均不构成本合同要约，仅供参考”的约定，但本案中金浦公司在推销房屋时关于现实环境噪音及采取的相应措施的允诺和说明，对商品房的订立及价格有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，宣传资料应依法作为合同的组成部分，故本案双方当事人签订的商品房买卖合同中关于宣传资料的约定应为无效。此部分无效，不影响合同其它部分的效力，双方当事人仍应按合同约定履行自己的义务。现陈晨、施政主张金浦公司履行建设符合约定标准的防噪隔音屏及防噪、防尘的防护林的合同义务，符合法律规定，原审法院予以支持。
同时，陈晨、施政称诉争房屋除上述隔音屏、防噪防尘防护林未能按约建设外，涉诉房屋还存在质量问题，导致迟延交付房屋，故金浦公司应按约向陈晨、施政按照房屋总价日万分之五标准向陈晨、施政支付违约金至房屋符合交付条件之日止。根据双方合同约定及相关法律规定，金浦公司在合同约定交房前取得相关部门核发的涉诉商品房所在楼宇的建设工程规划验收合格书、竣工验收备案表、房屋测绘成果等材料，在不存在相反证据的情况下，应视为诉争房屋至此已达到交付使用的条件。且其所反映的内容亦不足以证明诉争房屋未达到交付条件。故陈晨、施政主张金浦公司因迟延交付房屋需支付违约金的请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、金浦公司于判决生效之日起六十日内在临近宁芜铁路建设地块一侧应在外轨不大于2.5米外设置7米高的声屏障，且声屏障长度要适当向两端延伸30米，建设其他隔音、防噪防护林等设施，以确保区域环境噪声达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）Ⅱ类区标准。二、驳回陈晨、施政其他诉讼请求。一审案件受理费1345元，由金浦公司负担。
陈晨、施政不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。原审判决认定被上诉人在推销房屋时关于现实环境噪音及采取的相应措施的允诺和说明为要约，并作为合同内容的一部分，对于上诉人主张建设隔音屏防护林的诉求也予以支持；同时原审判决也认定了诉争房屋存在墙面、地坪、密封等诸多问题。被上诉人没有按照其承诺建设隔音屏、防护林并达到相应的标准，显然是违约行为。上诉人认为，原审判决既然认定被上诉人违约，就应当判决被上诉人承担违约责任。二、原审法院在审理过程中存在程序违法。原审法院在简易程序转为普通程序审理时，没有书面告知上诉人存在程序违法。综上，请求撤销原判第二项，改判支持上诉人全部诉讼请求。
被上诉人金浦公司辩称，原审法院认定未修建隔音屏构成违约，我方对此是持有异议的，但并未上诉，因为最高法院的司法解释虽然明确广告宣传等作为要约，但这是作为双方没有明确约定下为保护购房者利益所作的。但在双方的合同中明确表述其他均不构成合同要约，应当构成当事人的意思自治。未修建隔音屏不是被上诉人不愿意修建，而是未得到铁道部门的批准。即使按照一审法院认定的未修建隔音屏构成违约，那也应按照合同约定来承担违约，但合同中未约定。二、上诉人要求按照房价总额万分之五承担违约金所依据的是合同第6.3条，但该条款只只适用于延迟交房。但该房屋已经在合同约定的交付时间之前就通知收房。但上诉人所称的房屋质量问题要求维修和整改是另一个法律关系，不应适用于延迟交房的违约责任。三、一审程序合法，开庭时审判员与人民陪审员均到庭。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，2013年5月16日，原审法院在庭审时当庭告知适用普通程序进行审理，双方当事人均未提出异议。
本院认为，金浦公司在诉争房屋销售广告及对外推广宣传时，对小区周围建设隔音屏及防护林的说明和允诺具体明确，并且对合同的订立及价格的确定产生重大影响，因此原审法院认定应视为要约，即使未载入合同文本亦应视为合同内容，符合法律规定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人未按其说明和承诺履行义务，上诉人有权要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。双方在合同中没有约定被上诉人建设隔音屏及防护林是房屋交付的必要条件，现诉争房屋经验收合格，被上诉人也已经通知上诉人收房，履行了诉争房屋的交付义务，因此，上诉人要求被上诉人承担因未建设隔音屏、防护林，以及因诉争房屋存在墙面、地坪、密封等质量问题，而迟延交付房屋的违约责任，没有事实和法律依据。况且，房屋质量问题，双方当事人在房屋质量保修条款中，已另行进行了约定，上诉人认为诉争房屋存在上述质量问题，应按房屋质量保修的约定向被上诉人另行主张。原审法院在庭审中，已将简易程序转为普通程序进行审理进行了告知，双方当事人均未提出异议，符合法律规定。综上，上诉人上诉理由不能成立，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1345元，由上诉人陈晨、施政负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
审 判 员 刘恩臣
代理审判员 刘 凡
二〇一四年一月八日
书 记 员 石 莹