河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民四终字第550号
上诉人（原审被告）徐保安。
委托代理人荆东亮，河南点石律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）范芳芳。
委托代理人闫书娣，河南博之律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王娜。
委托代理人徐德鹏，河南国基律师事务所律师。
委托代理人代全喜，河南国基律师事务所律师。
上诉人徐保安、范芳芳因与被上诉人王娜房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第913号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐保安的代理人荆东亮、范芳芳的代理人闫书娣，被上诉人王娜的委托代理人徐德鹏、代全喜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年12月5日，王娜（乙方）与徐保安（甲方）签订一份《租赁协议》，主要内容为：甲方将恒泰服饰广场五楼99-100号档，面积为25.76平方米租赁给乙方使用。租赁期限为2014年5月1日至2016年4月30日止。付款方式：交壹万元押金，月租为柒仟陆佰元整，提前10天交纳每半年租金，以收据或汇款单为主，如逾期不交，甲方有权收回营业房。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。王娜、徐保安双方签字并加盖指印。当日，徐保安出具收条：“收押金壹万元整”。2014年3月8日，徐保安向王娜丈夫邢全青账户汇款10000元，将所收的押金退回。2014年3月31日，王娜将押金10000元及半年租金45600元，共计55600元汇至徐保安账户，当日，徐保安又将该55600元退回邢全青账户。2014年4月，王娜以徐保安用实际行为拒绝履行合同为由诉至该院，请求判令徐保安继续履行其与王娜签订的《租赁协议》，诉讼费用由徐保安承担。另查明，诉讼期间，范芳芳（乙方）提出其与徐保安配偶宋继红（甲方）于2013年12月1日签订《租赁协议》一份，约定主要内容为：甲方将位于恒泰服饰广场五楼99-100的铺面租赁给乙方用于经营服装，租赁期限为两年，自2014年5月1日至2016年4月30日。租金为每年拾万元整，付款方式为现金。本协议签订当天，乙方向甲方交押金壹万元。若一方违约，除赔偿守约方损失外，还应当向守约方支付违约金，违约金为：总租赁期房租总数的20%。范芳芳还提出协议签订当日向宋继红交纳押金10000元。2014年5月22日范芳芳办理了《个体工商户营业执照》，经营场所为：郑州市二七区恒泰服饰广场5层98、99、100号，并于2014年10月17日办理《房屋租赁登记备案证明》，显示出租人为宋继红，承租人为范芳芳，房屋坐落：郑州市二七区一马路59号恒泰服饰广场五楼99-100号。因对范芳芳与宋继红签订的《租赁协议》有异议，王娜向该院申请对该《租赁协议》书写及签订时间进行鉴定，该院委托南京师范大学司法鉴定中心后，该司法鉴定中心作出南师大司鉴中心（2014）文鉴字第413号司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材署期为“2013年12月1日”《租赁协议》中黑色手写字迹的形成时间要明显晚于样本署期为“2013年12月27日”《郑州仲裁委员会仲裁通知书》中黑色手写字迹的形成时间。为此王娜支出鉴定费2640元。还查明，诉讼期间，王娜以范芳芳对本案争议商铺即位于二七区一马路51号恒泰服饰广场五楼99-100号档商铺进行装修可能形成占有事实为由，申请诉讼保全，该院作出（2014）二七民二初字第913号民事裁定书，于2014年7月8日对上述商铺进行了查封，告知徐保安及范芳芳在查封期间保持现状，不得进行转让、赠与、另行租赁、装修、对该商铺损毁等行为。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案王娜、徐保安签订的《租赁协议》已生效，王娜按约定向徐保安交纳押金已经履行了合同义务，徐保安将押金退回属于以实际行动拒绝履行合同的行为，该行为并不直接产生解除合同的法律后果，且协议履行期开始后徐保安未将本案标的商铺交付王娜，徐保安的行为违反协议约定，构成违约，应承担继续履行的违约责任，故对王娜要求徐保安继续履行双方签订的《租赁协议》的请求该院予以支持，但王娜亦应按协议约定向徐保安交纳实际使用商铺的租金等费用。对徐保安及范芳芳所称王娜、徐保安之间的《租赁协议》已经解除，因无证据证明王娜、徐保安之间存在口头协商解除协议的事实存在，且徐保安知道王娜配偶邢全青的账户并不能直接得出王娜同意解除《租赁协议》的结论，故对徐保安及范芳芳该辩解理由该院未予支持。对徐保安及范芳芳所称本案标的商铺由徐保安配偶与范芳芳以2013年12月1日签订的《租赁协议》已经进行了处分，且已经交付范芳芳使用，范芳芳已经依据该协议办理了营业执照和房屋租赁备案登记等辩解理由，因经鉴定该《租赁协议》系补签，该行为可认定为属于徐保安和范芳芳恶意串通损害王娜利益，故徐保安配偶与范芳芳于2013年12月1日签订的《租赁协议》为无效合同，该合同自始没有法律约束力，故依据该合同范芳芳对本案标的商铺的占有亦不属于合法占有，对范芳芳要求判令本案标的商铺由其使用的请求该院未予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）款、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决如下：一、徐保安继续履行其与王娜于2013年12月5日签订的《租赁协议》；二、徐保安、范芳芳于本判决生效后十日内将位于二七区一马路51号恒泰服饰广场五楼99-100号档商铺交付王娜。案件受理费50元，保全费1432元，由徐保安负担（王娜已垫付，待执行时一并履行）。
徐保安不服原审判决，向本院上诉称：一审法院所查事实不清，认定事实错误。1、本案中涉及的王娜与我方于2013年12月5日所签订的《租赁协议》已经解除。一审法院认定我方于2014年3月8日向王娜丈夫邢全青的账户汇款10000元，说明我方已将所收押金退回。一审法院却认为这样并不能得出王娜同意解除协议的结论，该认定是错误的。口头解除是法律允许的形式，我方大意未料到王娜会反悔。王娜将其丈夫的账号告诉我方是其同意解除合同的表示，否则其为何要提供其丈夫的账号给我方。一审法院认为我方将押金退回属于以实际行动拒绝履行合同的行为，事实上是我方在履行与王娜解约的行为。2、本案确实是因为我方的原因导致的，首先在不知情的情况下签定了两份合同，其次在与王娜协商好解除事宜后未形成书面材料。3、我方五范芳芳不存在恶意串通，也没有必要。4、我方作为本案涉争商铺的所有权人，出租房屋就是为了收益，无论我方与谁履行合同都可以取得收益，我方上诉是为了还原事实。故请求撤销原判，将本案发回重审。
王娜答辩称：徐保安上诉无事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，证据充分。
范芳芳答辩称：对上诉内容无异议。
范芳芳上诉称：一、一审认定事实错误。一审认为我方与徐保安恶意串通损害王娜利益无事实依据，认定错误。1、恶意串通需要双方都有损害第三人的恶意，事先存在同谋，为谋取非法利益为目的，我方与徐保安妻子签订合同时并不认识徐保安，更不知晓其与王娜签订合同之事，不存在恶意串通；2、对于鉴定结论中《租赁协议》黑色手写字迹明显晚于《郑州仲裁委员会仲裁通知书》中黑色手写字迹的形成时间，这只能证明我方与徐保安妻子签订合同日期晚于2013年12月1日，仅仅证明王娜签订合同的日期早于我方签订合同的日期，并不能认定我方与徐保安恶意串通；3、南师大司鉴中心出具的鉴定书从鉴定人资质，采用的样本到鉴定报告形式均存在瑕疵，该瑕疵足以影响鉴定结论的效力。4、根据《民诉法》第64条，王娜起诉时应提交我方与徐保安恶意串通的证据，但王娜既未提交相关证据，也未提出相关主张，一审法院依何认定我方与徐保安恶意串通；5、现实中，一房多租是常见现象，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条明确了对一房多租情况的处理原则，不能认为签订合同在后的承租人与出租人都是恶意串通的。二、我方与宋继红签订的合同是双方真实意思表示，不违背法律法规强制性规定，也不存在《合同法》第八条之事实，该合同合法有效。三、一审判决适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条，而不是《合同法》、《民诉法》。四、一审判决徇私判决，显失公平。一审法院对王娜的证据和观点全部予以采用，对我方的证据都认定无效，在没有任何证据的情况下认定我方与徐保安恶意串通，从而认为我方的合同无效，实际占有也认定为非法占，从而规避《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条的适用，违背《法官法》第七条第二款的规定，显示公平。综上请求原判第一项、第二项；判徐保安与我方继续履行合同。
王娜答辩称：1、范芳芳说的实际占有房屋是在提高担保后才占有的房屋。2、范芳芳诉讼的目的并不是为了打赢官司，而是为了拖延时间。3、徐保安妻子与范芳芳签订的合同是伪造的合同。我方再三强调徐保安提供结婚证仍未提供。4、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
徐保安答辩称：无异议。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：徐保安与宋继红系夫妻关系，涉案房屋系双方共同财产，双方对其均有出租权。根据一审的鉴定结论，宋继红与范芳芳签订《租赁协议》的时间晚于徐保安与王娜签订《租赁协议》的时间，但并不能当然的得出宋继红与范芳芳签订《租赁协议》时已经知晓徐保安与王娜签订《租赁协议》，故原审法院认定宋继红与范芳芳签订《租赁协议》系恶意串通损害第三人利益，没有证据支持，原审法院认定该份《租赁协议》不当。本案就涉案房屋签订的两份《租赁协议》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。本案中，徐保安认可宋继红与范芳芳签订《租赁协议》并将涉案商铺交付范芳芳使用，范芳芳已经依据该协议办理了营业执照和房屋租赁备案登记，已经合法占有租赁房屋，故本院确定范芳芳为涉案商铺的承租人。王娜要求继续履行其与徐保安签订的《租赁协议》，没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第913号民事判决；
二、驳回王娜的诉讼请求。
一、二审案件受理费各50元，均由王娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 张建军
审判员 刘红军
审判员 赵晓涵
二〇一五年六月十日
书记员 贾 茹