北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第11520号
原告范玉敏，女，1964年4月23日出生。
委托代理人郭一强，北京尚勤律师事务所律师。
委托代理人吴媚，北京尚勤律师事务所律师。
被告何旭雁，女，1933年6月15日出生。
委托代理人孙建农（何旭雁之子），1956年1月25日出生。
原告范玉敏与被告何旭雁排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范玉敏及其委托代理人郭一强、吴媚，被告何旭雁的委托代理人孙建农到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告范玉敏诉称：2013年7月20日，原告与马凡征达成购房协议，成交后于2013年7月29日办理房产证。但现被告何旭雁住在该房间内，经多次催告，拒不搬出。综上，为了维护原告的合法权益，故诉至法院要求：被告何旭雁立即将顺义区建新北区x号楼x单元x室腾退给原告范玉敏。
被告何旭雁辩称：不同意原告的诉讼请求。1.我儿子叫孙建农。孙建农与张杰认识，张杰是军科院作战部部长，有美金需要调汇，让孙建农介绍人借钱。孙建农将张永茂介绍给张杰。有一天，张永茂让孙建农跟着去给张杰送钱，去了才知道张永茂又找到马凡征。后来孙建农觉得马凡征两口子挣钱不容易，就在马凡征和张杰之间做了担保。现在认可涉诉房屋抵给马凡征，孙建农每年向马凡征还款6000元。马凡征把房屋往外卖是不合法的。2.涉诉房产是父亲留下的遗产，是被告和其他继承人的共同财产，所以被告与孙建农出售该房产违反了继承法的相关规定。综上，我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：
位于北京市顺义区建新北区x号楼x单元x室房屋，建筑面积56.31平方米。1994年9月6日何旭雁与顺义县供销合作联合社签订《优惠出售公有住宅楼房合同书》，购买上述房屋，并于1995年9月登记在何旭雁名下。孙建农系何旭雁之子。现该套房屋由何旭雁居住并使用
现范玉敏主张其在2013年7月12日通过北京万紫千红房地产经纪有限公司购买了登记在马凡征名下的位于北京市顺义区建新北区x号楼x单元x室房屋一套。为此，其提交如下证据予以证实：
1.《北京市存量房屋买卖合同》，该协议约定马凡征将登记在其名下的位于北京市顺义区建新北区x号楼x单元x室房屋出售给范玉敏，房屋出售价格为120万元，定金5万元，马凡征在2013年10月30日前将涉诉房屋交给买受人；2013年7月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；合同签订日期2013年7月12日。签订人范玉敏，马凡征委托代理人张振雷。
2.《房屋购买居间委托协议》，约定范玉敏欲购买位于北京市顺义区建新北区x号楼x单元x室房屋，居间服务报酬金额为购买价格1.5%，18000元。贷款服务、产权过户、物业交验等费用共计1000元。
3.北京万紫千红房地产经纪有限公司的收据和张振雷代马凡征书写的收条。其上载明2013年7月12日范玉敏交纳了建新北区x号楼x单元x室的服务费19000元，同日，范玉敏交给张振雷5万元定金。
4.北京银行电汇凭证和业务回单，上载明2013年7月29日，范玉敏的前夫王海将113万元房款打到张振雷的账户内。
5.房屋所有权证书，显示位于北京市顺义区建新北区x号楼x层x单元x室房屋于2013年7月29日登记在范玉敏名下。
6.北京市地方税务局发票和北京市顺义区建设委员会房屋交易所的收据，上载明范玉敏购买房屋时交纳了税费和登记费。
7.庭审中，范玉敏申请张振雷出庭作证。张振雷称：我与马凡征系朋友关系，马凡征因资金紧张，且不在顺义居住，故委托我卖房。后我将房屋挂在万紫千红中介公司出售。我以为住的人是马凡征家的亲戚，所以跟中介公司的人也是这样说的。马凡征也没跟我说过他们是什么关系。后来，在签订房屋买卖合同和过户时我都在现场。我不清楚中介公司是否进入过房屋，他们也没反应过相关的问题。卖房后，我将房款交给马凡征，并找过何旭雁要求腾房，被告说法院让搬就搬，当时我就以为马凡征跟他们是亲戚关系。
范玉敏称房屋买卖合同是在北京万紫千红房地产经纪有限公司石园店签订的，当时马凡征的委托代理人张振雷在场，王海系其前夫，将款项转给张振雷时，马凡征本人也在场；剩余两万元房款，签订合同时约定，在马凡征将房屋腾退并交给范玉敏后，范玉敏将两万元付清；在签订合同当天其曾要求看房，但中介公司的人员回来后说租房的不让看，我们以为是租房的租期不到日子，所以就到别人家看看户型；在涉诉房屋过户后，马凡征说被告欠其钱，家里边比较穷。
何旭雁对范玉敏提供的上述证据真实性均不认可，关于证人证言，何旭雁的委托代理人孙建农称其曾看到过张振雷，但当时就跟他们说马凡征的行为违法了，中介公司没有找过何旭雁和孙建农，也没有人到家里照过照片。
庭审中，何旭雁主张马凡征取得房屋非法，并提交如下证据证实：
1.2004年8月31日，孙建农为张燕、马凡征书写的收据原件，内容为：“今收到张燕、马凡征（交张杰）交来现金壹拾贰万（用途中行十五亿美元调费）人民币壹拾贰万元整，收款人孙建农、交款人马凡征”。
2.借款凭证复印件，内容为“今借到张永茂现金18万元、马凡征12万元，大写共计叁拾万元整。日期：2004年8月31日。用途：银行调汇手续费。借款汇报：三至五倍。证明人：孙建农。交款人：张永茂。借款人：张杰。二○○四年九月十一日。”
孙建农称其与张杰认识，后张杰需要钱调汇，故介绍张永茂、张杰认识。2004年8月31日，其与张永茂一起给张杰送钱，去时发现马凡征夫妇也在。后张永茂和马凡征将现金借给张杰，张杰让会计给打条，但张永茂说需要张杰签字，孙建农就先给张永茂和马凡征打了一张草条即证据一。2004年9月11日，孙建农找张杰在亚运村宾馆，写了借款凭证，后张永茂在交款人处签字，即证据二。
3.《房屋协议书》，立协议人：甲方马凡征、甲方委托代理人赵斌、乙方孙建农、丙方孙建农的母亲何旭雁。内容为：“因乙方欠甲方人民币壹拾壹万元，现甲、乙、丙三方就丙方用自己所有的座落在北京顺义县建新北区x号楼x单元x室两居室楼房一套替乙方抵偿甲方欠款一事达成本协议。一、自本协议签订之日丙方所有的座落在北京顺义县建新北区x号楼x单元x室两居室楼房归甲方所有。乙方所欠甲方11万元人民币至上述房产过户至甲方名下时即还清。二、乙、丙方应协助甲方办理过户手续，过户所产生的一切费用由乙方承担。三、乙、丙方之间房屋所产生的债权、债务关系由双方自行协商解决，与甲方无关。四、乙方承诺在2005年13月25日之前还清11万元欠款，如到时不能还清上述欠款，甲、乙、丙三方即按本协议一、二、三条款履行。甲方代理人：赵斌、乙方：孙建农。丙方：何旭雁。2005年12月16日”。
孙建农表示协议中写11万元的原因是其替张杰还了1.3万元，后写协议时就直接写了11万元。当时赵斌说房屋只是担保品，所以没看内容就签字了。签完上述协议后，每年还6000，现在还欠6.3万元左右。签订合同过几天，马凡征夫妇就架着母亲何旭雁到房管局，办理了过户手续。
7.孙建农向赵斌、马凡征还款的中国工商银行个人业务凭证原件。上显示2005开始向赵斌和马凡征还钱。
8.张永茂书写的关于张杰骗取30万元人民币的过程。该证言中张永茂的陈述与孙建农所述基本一致。
9.中国银行的银行资信证明复印件。证实当时张杰就是拿着中国银行的该证明称要调汇用。
10.张杰于2013年11月13日书写的证明，内容为：“今证明于2004年8月在亚运村宾馆张永茂、马凡征共计叁拾万元借给我帮助上海华成美元调汇的，孙建农是借款担保人，他本人没有从中拿钱，后因上海华成张田利用职务涉嫌诈骗已被判刑，至今未能归还。特此证明叁拾万元不是孙建农借款，他只是担保。证明人张杰。2013年11月13日。”
11.（2014）海民初字第15573号民事调解书，原告系张永茂被告张杰，调解书作出日期是2014年8月13日，调解内容为：张杰给付张永茂借款18万元、利息12万元，于2014年12月31日前给付5万元，于2015年12月31日给付10万元，余款15万元于2016年8月31日前付清。孙建农称该笔钱是张永茂与马凡征一同向张杰所借，该调解书处理的是张永茂向张杰的借款18万元。
范玉敏称关于孙建农的陈述其完全不知情，对于孙建农的证据均不予认可，其合法取得房屋，应该享有完全的所有权，故要求何旭雁腾退。
上述事实，有双方当事人在庭审上的陈述、收条、北京银行业务回单、收据、发票、房屋所有权证书、电汇凭证、房屋购买居间委托协议、北京市存量房屋买卖合同、房屋协议书、借款凭证、张杰书写的证明、中国银行资信证明、业务凭证、（2014）海民初字第15573号等证据在案作证。
本院认为：
本案的争议焦点应为范玉敏取得涉诉房屋是否合法，是否能够基于所有权要求被告腾退房屋。就本案来看，范玉敏与马凡征签订房屋买卖合同时，马凡征系涉诉房屋登记的所有权人，范玉敏作为买受人审视马凡征的权利外观时是完整无瑕疵的，且范玉敏购买涉诉房屋系通过中介公司介绍，房款基本符合市场价格，故范玉敏取得涉诉房屋合法有效。从另外角度讲，即使马凡征出售涉诉房屋系无权处分，但范玉敏购买涉诉房屋也符合善意取得的构成。综上，现范玉敏系涉诉房屋的所有权人，有权利要求被告何旭雁腾退涉诉房屋。至于何旭雁、孙建农与其他人的纠纷，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：
被告何旭雁于本判决生效之日起三个月内腾退位于北京市顺义区建新北区x号楼x门x室房屋并交付原告范玉敏。
案件受理费七十元，由被告何旭雁负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 贾凤兰
人民陪审员 刘泽伶
人民陪审员 曹桂岭
二〇一四年九月三日
书 记 员 范春艳