甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第234号
上诉人（原审原告、反诉被告）正宁县天成木业有限公司。住所地：正宁县县城工业园区。
法定代表人丁天忠，任董事长。
委托代理人王敏，甘肃泰丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）正宁县供电公司。住所地：正宁县城东街**号。
法定代表人俱永升，公司经理。
委托代理人李会明，该公司职工。
委托代理人王兴平，甘肃三清律师事务所律师。
上诉人正宁县天成木业有限公司（以下简称天成木业公司）因与被上诉人正宁县供电公司租赁合同纠纷一案，不服正宁县人民法院（2014）正民初字第577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人天成木业公司的法定代表人丁天忠及委托代理人王敏，被上诉人正宁县供电公司的委托代理人李会明、王兴平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年7月11日正宁县胶合板厂（乙方）与原正宁县电力局（甲方）签订租赁协议，约定：正宁县胶合板厂租赁原正宁县电力局下属的原正宁县第二造纸厂的房屋及场地创办胶合板厂，租赁期限10年，即自2007年7月10日至2017年7月10日；租金每年56000元，其中场地及房屋租金为52000元，进厂道路租金为4000元；租金交付方式为乙方于2007年7月20日前一次性付清一年租金56000元，以后每年6月10日前付清当年租金。协议对乙方的义务约定为：1、必须按时交清租金，2、对原有设施要爱护，不得随意摧毁、改造，因生产等原因需对厂房、道路等设施进行改造时，要征得甲方同意。由于乙方的过失造成租赁设施损坏的，乙方必须承担赔偿责任。3、......4、租赁期满或乙方不再租赁时，乙方必须按当初所列清册交回甲方所有设施；乙方在租赁期间修建的所有设施，自行拆除，甲方不负任何责任。协议对违约责任的约定为：本协议经双方签字后生效，不得随意更改和反悔，否则承担违约责任，并付对方违约金50000元。双方对租赁物的维修义务在协议中未作约定。该协议签订当天，正宁县胶合板厂向原正宁县电力局交付了当年租金56000元。7月30日原正宁县电力局向正宁县胶合板厂交付了原正宁县第二造纸厂的房屋、场地及设施，正宁县胶合板厂对厂房内进行整理后并安装了生产设备。8月份正宁县相关部门指令正宁县胶合板厂对原正宁县第二造纸厂遗留的污水池及烧碱池予以清理、填埋，正宁县胶合板厂在请求原正宁县电力局予以填埋未果后，遂自行出资对污水池及烧碱池进行了清理、填埋。11月22日正宁县胶合板厂在正宁县工商局注册登记为正宁县天成木业有限公司并进行模板生产。2008年4月份天成木业公司所租房屋积雪融化后漏水，致天成木业公司的1922张模板被泡坏，损失190480元。天成木业公司要求原正宁县电力局对厂房屋面进行维修，原正宁县电力局未予修理，天成木业公司便对两幢厂房屋顶采用4层塑料棚膜与砖块、石棉瓦进行简单覆盖，但未彻底解决漏水问题。此后天成木业公司以原正宁县电力局未对租赁物维修为由拒交以后各年的租金。2011年11月天成木业有限公司因故停产，至今未恢复生产。另查明，自2008年8月至今原正宁县电力局在天成木业公司填埋后的场地上长期堆放大量水泥电杆，约占租赁场地的三分之一，并占用4间平房放置电力材料。在本案审理期间，经正宁县人民法院现场勘验，该厂房内顶部、墙面存在渗漏后的起泡、霉变现象，地面仍有水渍。该厂区围墙东西两边部分倒塌，北边已全部倒塌。2013年9月3日原正宁县电力局经上级批准更名为正宁县供电公司。
原审法院审理认为，本案的焦点问题是：1、天成木业公司的损失是否是正宁供电公司所致及正宁供电公司应否承担赔偿责任；2、正宁供电公司的反诉请求应否得到支持。
关于天成木业公司的损失是否是正宁供电公司所致及正宁供电公司应否承担赔偿责任的问题。天成木业公司、正宁供电公司双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的规定，该协议合法有效，双方均应按照合同约定履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人约定的除外；第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。该协议生效后，正宁供电公司虽按约定交付了房屋，但房屋存在严重的渗漏水问题，影响承租人的使用，对此正宁供电公司作为租赁物的出租方应承担及时给予维修的义务，因其怠于履行维修义务致租赁的房屋渗漏水，给天成木业公司造成模板损失应承担相应的赔偿责任，但天成木业公司在发现房屋渗漏水后，对其产品未尽到充分的安全保管与注意义务，其对损失亦应承担相应责任。本案双方在合同中对维修义务未作约定，因此，天成木业公司维修屋面的费用依法应由正宁供电公司承担。天成木业公司称该费用为68000元，但其提供的记账凭证及购物票据证明其维修费用为12925元，因此应认定天成木业公司的维修费用为12925元。天成木业公司要求正宁供电公司承担污水池及烧碱池的清理、填埋费用的主张，因该费用系天成木业公司为治理污染所支出，且该污染系正宁供电公司生产经营期间所遗留，因此该费用理应由正宁供电公司承担。对于该清理、填埋费用天成木业公司虽提交了支出票据主张该费用为163105元，因该支出中包括有天成木业公司为其安装生产设备、清理厂房及其他用工所花费，且天成木业公司在诉状中称2007年8月底即开始填埋，因此，对天成木业公司所提交的票据中2007年8月20日前及2008年拉土费用及购买其他建材的费用均不予认定，仅对清理污水、填埋费用94600元予以认定。天成木业公司要求正宁供电公司支付围墙维修费10128.50元，因其未提供充分证据证实确已实际维修，故对该主张不予支持。天成木业公司要求正宁供电公司赔偿因围墙倒塌致物品丢失的损失1500元，因天成木业公司未提交证据证实其主张，且物品丢失与围墙倒塌无直接因果关系，故对天成木业公司的该主张不予支持。对天成木业公司要求正宁供电公司支付门卫工资15925元的主张，天成木业公司称正宁供电公司曾经口头承诺，正宁供电公司予以否认，天成木业公司亦未提交证据证实其主张，且员工工资支出是天成木业公司正常经营活动的必要支出，与本案的租赁合同无关，依法对天成木业公司的该项主张不予支持。天成木业公司要求正宁供电公司支付违约金50000元，因天成木业公司存在未按期给付租赁费的情形，天成木业公司的该主张亦不予支持。正宁供电公司辩解天成木业公司的主张超过诉讼时效，因该房屋租赁关系尚在存续期间，房屋漏水情形至今仍然存在，正宁供电公司的该辩解理由不能成立，其主张依法不予支持。
关于正宁供电公司的反诉请求应否支持。正宁供电公司请求解除租赁合同，天成木业公司同意解除，本院予以确认。对正宁供电公司要求天成木业公司支付租金的主张，天成木业公司以房屋漏水为由全部拒付，天成木业公司的该项辩解既违反合同约定，也于法无据，故对正宁供电公司的此项反诉请求依法应予支持。天成木业公司称与正宁供电公司协商已交纳了2008年7月10日至2009年7月10日的租金20000元，因正宁供电公司对此予以否认，且其提交的收据无时间及收款的具体项目，收款单位为正宁县电力总公司综合经营公司，故对天成木业公司的该主张不支持，天成木业公司应按照约定支付正宁供电公司2008年7月10日至今的租金，但正宁供电公司只请求付至2014年7月10日，本院对此予以确认。另因正宁供电公司自2008年7月起一直占用天成木业公司租赁的三分之一场地及部分房屋堆放电杆及其他电器设施，实际影响了天成木业公司对于租赁物的使用，且怠于承担维修租赁物的法定义务，对天成木业公司的正常经营生产造成一定影响，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，对正宁供电公司依约应交纳的房屋租金应适当减少。关于正宁供电公司请求天成木业公司承担违约金50000元的主张，根据《中国人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。正宁县电力公司在合同履行过程中，提供的房屋存在漏水等影响使用的情形，据此，天成木业公司拒付租金的行为是行使先履行抗辩权的行为，不构成违约，不应承担违约责任。故对正宁供电公司的该项反诉请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决：一、自本判决生效之日起正宁县天成木业有限公司与原正宁县电力局之间签订的租赁协议予以解除。二、正宁县天成木业有限公司自行拆除、搬迁其在租赁期间添置的全部的设施与设备后，按与原正宁县电力局所签订的租赁协议中的租赁财产移交清册向正宁县电力公司移交所租赁的财产及场地、厂房。三、正宁县电力公司支付正宁县天成木业有限公司财产损失赔偿款76192元、屋面维修费12925元、污水池、烧碱池清理、填埋费用94600元，共计183717元。四、正宁县天成木业有限公司支付正宁县电力公司租金201600元。五、驳回正宁县天成木业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回正宁县电力公司的其他反诉请求。上述判决第二、三、四项限本判决生效后30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9050元，反诉案件受理费8770元，共计17820元，由正宁县天成木业公司承担8910元，正宁县电力公司承担8910元。
上诉人天成木业公司不服正宁县人民法院上述判决向本院提起上诉称，1、一审判决第三项对上诉人的损失赔偿认定错误且有失公正。第一赔偿上诉人财产损失76192元是错误的，2008年因房屋漏水4次，使上诉人面板损失达1922张，直接经济损失190480元，此有上诉人的会计凭证为证。第二一审判决房屋维修材料费12925元，明显错误，12925元仅是维修的材料费，不包括房屋维修的人工的工时费，工时费反映在公资表中；第三污水池、烧碱池清理、填埋费仅计算为94600元也是错误的，上诉人清理、填埋污水池费用是163105元，平整场地费用65776元，清理场地工时费16262元，共计为245142元，有上诉人提交的工资表和凭证，已注明所包括的人工费，且有填埋的面积、图纸为证，也可以参照建筑工程预算定额计算。第四对上诉人主张的围墙维修的材料费10128.5元没有认可错误。第五由于被上诉人违约在先，其应当赔偿上诉人违约金50000元。2、一审判决第四项对被上诉人的租金认定错误。在租赁协议签订后，上诉人于2007年7月20日交付了2007年7月10日至2008年7月10日的租金56000元。其后，因房屋漏雨严重，加之需要平整院子、填埋污水坑、被上诉人强行占用房屋场地、堆放用电器材等，上诉人便和被上诉人时任的法定代表人商定，每年只交20000元租金。2009年3月23日，上诉人缴纳了第二年度2008年7月10日至2009年7月10日的租金20000元，收款方也是被上诉人所属电力总公司综合经营公司，收款项目是承包费，上诉人持有的是第二联，第一联在被上诉人处，被上诉人拒不出示，一审认为此款不是租金错误。2009年7月10日至2014年7月10日五年的租金，每年应按照20000元计算，上诉人所交的20000元应当计算在所交租金之内。请求：撤销原判第三、四项，依法改判。
被上诉人正宁供电公司答辩认为，上诉人的上诉理由无事实依据，不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人天成木业公司向法庭提交了下列证据：1、照片5张，用以证明围墙倒塌及维修围墙的事实；2、李X、李XX的证明，用以证明污水池的大小及由天成木业公司填埋的事实。正宁供电公司对证据1，认为不能证明围墙何时倒塌，如何维修及维修费用的问题；对证据2，认为与本案无关联性，且证人未出庭作证，其证言不应采信。
二审查明事实与一审认定事实一致。
上述事实，有天成木业公司法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，租赁协议，2007年7月11日56000元的租赁费收据，天成木业公司的资产负债表、记账凭证、出库单，庆阳供电公司庆阳供电人资（2013）363号文件等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、天成木业公司上诉要求正宁供电公司赔偿损失的项目和数额是否合理有据；2、天成木业公司应支付正宁供电公司的租金应如何确定。
关于焦点1。天成木业公司上诉认为正宁供电公司应赔偿的损失，主要包括财产损失190480元，屋面维修费68000元，污水池、烧碱池清理、填埋等费用245143元，围墙维修材料费10128.5元及违约金50000元。对于财产损失，正宁供电公司在与天成木业公司签订的租赁合同生效后，虽按合同约定交付了租赁房屋，但租赁房屋存在渗水、漏水问题，影响了天成木业公司的使用，对此出租方正宁供电公司应承担及时维修义务，正宁供电公司怠于履行义务，对承租方天成木业公司产生的模板损失190480元，应承担一定的赔偿责任。天成木业公司在发现租赁的房屋漏水后，未对自己产品尽到充分的安全保管与注意义务，致使损失扩大，应承担主要责任。原判判处正宁供电公司承担76192元的赔偿责任合理有据。对于屋面维修费，因天成木业公司提供的记账凭证及购物票据证明其花费的屋面维修费用仅为12925元，故该笔费用应确定为12925元。对于污水池、烧碱池清理、填埋等费用，天成木业公司提交的票据中包括有安装生产设备、清理厂房及其他用工所花费用，票据时间跨度大，结合其在诉状中对2007年8月底开始填埋、清理工作的陈述，对天成木业公司提交的票据中2007年8月20日前及2008年的拉土费用和购买其他建材的费用不应予以认定，对印证其主张的94600元票据予以确认，且94600元的票据中已包含工时费的支出。对于围墙维修材料费，因天成木业公司提供的证据尚不能证明围墙确已实际维修。对于违约金，正宁供电公司虽怠于履行房屋的维修义务，但天成木业公司亦未依约交纳租赁费，双方签订的租赁协议对出租方未及时维修房屋等相关附属设施的违约责任并未明确约定，且天成木业公司对造成的损失已请求赔偿。故天成木业公司认为正宁供电公司应赔偿其财产损失190480元，屋面维修费68000元，污水池、烧碱池清理、填埋等费用245143元，围墙维修材料费10128.5元及违约金50000元的上诉理由不能成立。
关于焦点2。正宁供电公司原审反诉请求天成木业公司支付2008年7月10日至2014年7月10日的租金，按照双方签订的租赁协议，每年租金5.6万元，合计应为33.6万元。但考虑正宁供电公司自2008年7月起长期占用三分之一的租赁场地及部分房屋堆放电杆及其他电器设施，使天成木业公司不能完全使用租赁物，此外还怠于行使对租赁物的维修义务，对天成木业公司的正常生产经营活动造成了一定的影响，原审结合上述因素对天成木业公司依约应交纳的房屋租赁费依法按比例予以减少，合理合法。天成木业公司上诉认为2009年7月10日至2014年7月10日5年的租金应按照每年2万元计算，其公司于2009年3月23日交纳的2万元亦应计算为已付租金的请求，因其未提供证据证明正宁供电公司同意将租金降至每年2万元，其提交的用以证明已交纳2万元租金的收款收据，因无明确的收款日期及项目，加盖的公章亦是正宁县电力总公司综合经营公司，与其首次交付租赁费的收款单位、加盖印章并不相同，且正宁县电力总公司综合经营公司系正宁供电公司下属的经营电器材料的集体企业，不排除天成木业公司支付电器材料费用的可能性，故天成木业公司的该部分上诉理由因无证据支持，不能成立。
综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费9050元，由上诉人正宁县天成木业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李保国
审 判 员 沈晋芳
代理审判员 郭振华
二〇一五年五月六日
书 记 员 章亚丽