浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台三民初字第1360号
原告：梅义晒。
原告的委托代理人：叶香玲，三门县城关法律服务所法律工作者。
原告的委托代理人：张珍品，三门县城关法律服务所法律工作者。
被告：三门祥和房地产开发有限公司，住所地：三门县海润街道枫坑工业园区。
法定代表人：王胜利，该公司执行董事。
委托代理人：赖其标，该公司员工。
原告梅义晒与被告三门祥和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2014年10月24日提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月11日公开开庭审理了本案，原告的委托代理人叶香玲、被告的委托代理人赖其标到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解期间30天。本案现已审理终结。
原告梅义晒起诉称：原、被告于2012年1月1日签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的“育华小区”2幢205室商品房一套，另外购买了附属房一间，总房价为469973.5元。其中《商品房买卖合同》第九条规定，交付商品房期限及条件为：出卖人应当在2012年8月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，并于2012年11月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人不退房的，出卖人自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约付清房款。被告虽然于2013年8月1日将涉案房屋交付给原告，但是涉案小区没有取得建设工程竣工验收备案证明，没有取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，并且被告至今未将契证、土地使用证和房屋所有权证等房屋权属证书交付给原告，其明显违约。依据《浙江省商品房买卖合同》第十条、第十六条的规定，选择继续履行合同的，要求被告承担违约责任，支付原告违约金。故原告起诉要求判令：一、由被告支付逾期交房违约金，从2012年9月1日起按原告已付房款的日万分之三计算至2013年8月1日；二、被告支付逾期交付房屋权属证书违约金，从2012年12月1日起按原告已付房款的日万分之一计算至实际交付房屋权属证书之日。
被告三门祥和房地产开发有限公司答辩称：原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》，原告按约支付了总房价，被告存在违约行为都属实。被告已于2013年8月1日将涉案房屋交付给原告，房产证和土地证均未取得属实，小区的建设工程已于2012年7月23日竣工验收合格，但是尚未取得竣工验收备案证明。小区的用水、用电、道路、消防系统已具备了商品房正常使用的基本条件，有线电视、电话、网线等管线也已具备开通条件。关于违约，其中一部分原因是西区土地的拍卖以及谢家村道路问题而导致的。对原告的诉讼请求，被告希望能通过协商解决。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
（1）《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20120348，预20112049）复印件各1份，证明原、被告建立了商品房买卖关系，原告向被告购买了商品房以及商品房的位置、购房款以及约定的交房条件和办理产权登记的时间。
被告质证称：对该份证据真实性无异议，原、被告双方签订合同属实。
（2）销售不动产统一发票（自开）发票联（no：00407914、00407915）复印件各1份，证明原告已支付了套房的首付款及附属房的房款。
被告质证称：对该证据无异议。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
（3）单位（子单位）工程质量竣工验收记录复印件1份，证明涉案房屋于2012年7月23日通过了竣工验收以及综合验收。
原告质证称：对证据真实性无异议，但是这并不是合同第九条所约定的交房条件，被告还要取得竣工验收备案证明。
（4）建设工程竣工验收消防备案受理凭证复印件1份，证明涉案房屋消防已经备案，但是未被确定为抽查对象。
原告质证称：对证据真实性无异议，但是该证据只能证明被告建设的商品房进行了消防备案，不能证明被告建设的商品房已经取得了消防验收。
本院对证据认定如下：因被告对证据（1）、（2）无异议，故本院予以采信。因原告对证据（3）、（4）真实性无异议，故证据（4）能证明被告主张的待证事实，但证据（3）根据其记载，仅能证明涉案房屋通过竣工验收。
综上，本院认定本案事实如下：
2012年1月1日，原告作为买受人，与作为出卖人的被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的“育华小区”2幢205室商品房一套，建筑面积为112.03平方米，房价为442518.5元，另外还购买了房价为27455元的附属房一间。《浙江省商品房买卖合同》部分条款为：第九条交付期限及条件出卖人应当在2012年8月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、消防系统等，具备商品房正常使用的基本条件；4、有线电视、电话、网线等管线具备开通条件；5、商品房项目分期交付，竣工验收备案证明及规划、公安消防、环保等部门的认可文件或批准使用文件无法分期取得的，上述文件取得按相关规定及当地相关部门的规定执行。第十条出卖人逾期交房的违约责任出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十六条关于产权登记的约定出卖人办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2012年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理商品房转移登记。出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书。双方同意按照下列约定处理：1、约定日起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按买受人已付房款价格的0.5%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列（1）或者（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了总房款469973.5元。被告已于2013年8月1日将涉案房屋交付给原告。涉案商品房于2012年7月23日通过竣工验收，但至今未取得建设工程竣工验收备案证明，房屋所有权及土地使用权的初始登记证书至今尚未取得。2014年1月8日，涉案小区的1号、2号、3号、4号楼工程在网上备案受理系统进行了竣工验收消防备案，但未被确定为抽查对象。
本院认为，根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，原告按约付清房款，故被告应于2012年8月30日前交付商品房。涉案商品房于2012年7月23日通过竣工验收，虽然至今未取得建设工程竣工验收备案证明，但是被告已于2013年8月1日将涉案房屋交付给原告，故应视为双方变更了合同约定的交房条件，自此，被告不再就交房向原告承担违约责任。原告要求被告支付自2012年9月1日起计算至2013年8月1日的逾期交房违约金，与法不悖。关于逾期交房违约金的计算标准，虽然双方约定从逾期次日起按已付总房价款的日万分之五计算，但原告自行将上述标准降低为按已付总房款的日万分之三计算，本院认为符合相关法律规定。故对原告主张的逾期交房违约金予以支持。至于逾期办证违约金，根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，被告应于2012年11月30日前办理商品房权属证书。但被告至今尚未办理好本案商品房的相关权属证书，且亦不能确定取得权属证书的期限，导致本院无法对逾期办证的合理损失作出判断。为此，本案暂不作处理，待条件成就时，原告可另行起诉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
由被告三门祥和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告梅义晒逾期交房违约金47091元。
如果被告三门祥和房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费977元，由被告三门祥和房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费977元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。
本案申请执行期限为二年
审 判 长 章青青
代理审判员 方 刚
人民陪审员 韩 瑛
二〇一五年二月十七日
代书 记员 马晓珊