湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂蔡甸民二初字第416号
原告（反诉被告）徐友娣，女，1961年12月28日出生，户籍地湖北省黄石市，现居住湖北省武汉市蔡甸区。
委托代理人余联群，男，1960年7月1日出生，住武汉市蔡甸区，代理权限为一般代理。
委托代理人袁中强，湖北原道律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）刘新华，男，1978年6月30日出生，户籍地湖北省武汉市蔡甸区。
委托代理人周志益，湖北凌枫律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告徐友娣与被告刘新华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理后，被告刘新华在2013年10月22日提起反诉，本院依法将原告的本诉与被告的反诉合并审理。庭审中，根据被告刘新华申请，受本院委托，湖北中真司法鉴定所于2014年7月4日作出文书司法鉴定意见书。本院依法组成合议庭，于2014年1月20日、7月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐友娣及其委托代理人余联群、袁中强，被告刘新华（反诉原告）及其委托代理人周志益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐友娣诉称，被告刘新华于2010年1月28日委托其父刘建国将武汉市蔡甸区某房屋出售给原告，双方签署了《售房协议书》，房屋售价为人民币7万元。协议书同时注明该房为2007年所买，是为了5年后办理过户手续时而避税，故当时未及时办理房屋过户手续。《售房协议书》签定的当日，原、被告即办理了房屋交付，并完成了房屋所有权证、土地使用权证以及钥匙、水、电卡等的交接手续，原告一家也由此入住至今。此后，原告多次要求被告刘新华按照协议书办理过户手续，但其一直推脱拒绝办理过户。在此期间，被告刘新华明知该房屋的两证在原告手中，却向蔡甸区房产局谎称遗失，申请证件遗失补发手续。故请求依法确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，并判令被告立即履行协助原告办理该房屋的房产证及土地证的过户登记手续的义务；本案诉讼费用由被告承担。同时，依据2010年的房价与现在房价的对比，增加一项诉讼请求即请求判令被告支付原告因迟延办理过户造成的损失人民币12万元。
原告徐友娣为支持其本诉请求，向本院提交如下证据：
证据一、刘新华和刘建国的身份证复印件，证明刘新华和刘建国的基本情况及原告是在看了身份证原件后才签的协议书。
证据二、售房协议书、委托书、蔡甸区索河渔业村委会的证明，证明刘新华的父亲刘建国接受被告刘新华的委托于2010年5月7日与原告签订房屋买卖合同。
证据三、房产证和土地证各一份，证明刘建国在代表刘新华卖房后将房屋两证原件交予原告。
证据四、收条及汇款凭证，证明原告徐友娣于2010年5月8日付了3万元，2011年10月31日付2万元，共计支付购房款5万元。
证据五、水电费凭证，证明原告徐友娣购买该房并入住的事实。
被告刘新华辩称，被告长期在广州打工，从来不知道住房出售给了原告徐友娣，且从未与原告见过面；被告的母亲在2013年6月与原告联系时，原告说的是租房，在7月底，原告才告知该房屋已由被告之父出售给原告，因此向原告发出律师函，要求原告腾退房屋未果。被告刘新华从未与原告签订合同，也未在合同上签字，事后也未追认，因此合同无效，请求驳回原告诉请。
被告（反诉原告）刘新华反诉称，反诉人于2007年4月以6万元购买了位于武汉市蔡甸区某二手房一套，建筑面积69.13平方米，同年9月办理了房屋所有权证和土地使用权证，反诉人系该房屋的唯一所有权人。2010年起，反诉人全家到广东打工，只留反诉人之父刘建国照看房屋，其后，反诉人之父告知反诉人将房屋出租，反诉人考虑房屋租金可作为父亲的生活费，故未反对。2013年间，反诉人在联系父亲未果的情况下，于同年7月回家找寻时，发现房屋被反诉人占据，且称系从反诉人之父手中购买，并拒绝搬迁。因反诉人从未委托其父出卖房屋，且反诉人对房屋两证进行公告挂失，为此，请求依法确认被反诉人与刘建国所签《售房协议书》无效；判令被反诉人立即腾退位于武汉市蔡甸区某房屋；本案诉讼费用由被反诉人承担。
被告（反诉原告）刘新华为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交如下证据：
证据一、房产档案2份，证明刘新华的房屋系2007年从余信国手上购得，属完全产权，该房屋一直在刘新华名下，至今没有任何产权变更登记和抵押记录。
证据二、电话清单4份，证明刘新华为维护自己权利通过电话多次向原告催要房屋。
证据三、虚假的房产两证，证明刘建国为安抚家人而在外做了两证，房产局和土地局认定是伪造的。
证据四、2013年8月2日律师函和同月5日的函各1份，证明刘新华为维护权利向原告发函并要求原告腾退房屋。
证据五、民事起诉状1份，证明刘新华于2013年8月5日向蔡甸区法院起诉，因原告拒不透露购房合同的内容，故将徐千娣和徐友娣列为共同被告，因立案庭要求将房屋两证补办后才予立案，故未立成案。
证据六、申请房屋两证遗失公告及发票各1份，证明刘新华于2013年8月7日就上述办理遗失声明的事实。
证据七、封条1份，证明刘新华与家人于2013年8月7日上门收房时，与原告徐友娣之胞姐徐千娣发生冲突，刘新华家人随即报警，经派出所出警协调，达成在诉讼结果出来之前，双方都不得进入该房，原告的胞妹徐文华在笔录上签字，并承诺于8月18日之前搬出。但事后原告安排人撕毁封条仍占据诉争房屋。8月7日的函交给徐千娣，8月2日的函贴在房屋的门上。
证据八、证明1份，证明刘新华在2009年后一直在广东工作生活。
原告（反诉被告）徐友娣反诉辩称，售房合同真实有效，这个房屋的所有权人刘新华和卖房人刘建国是父子关系，当时卖房子时，卖房人刘建国出示了刘新华的身份证和委托书，虽是第一代身份证但在有效期内，并且将房屋的两证交给了我方，按常理说，这两个证应是刘新华妥善保管，当时还交了水电卡，我们也支付了合理购房款，合同是真实有效。此外，被告刘新华说不是他签的字，口说无凭。
原告（反诉被告）徐友娣未提交反诉证据.
庭审中，被告刘新华以原告徐友娣提供的证据二中的售房协议书与委托书的签名并非为被告本人书写为由，要求对此进行文书司法鉴定，经原、被告协商达成交由湖北中真司法鉴定所进行鉴定，本院予以委托后，湖北中真司法鉴定所于2014年7月4日向本院出具鄂中司鉴（2014）文鉴字第041号文书司法鉴定意见书，其结论为不是刘新华所书写。
经庭审质证，被告刘新华对原告徐友娣的证据一，认为第一代身份证早就未使用，而使用的是第二代身份证，也未出示第一代身份证的原件；对证据二中村委会证明被告与刘建国系父子关系的事实无异议，对售房协议和委托书以并不是被告刘新华本人的签名和手印而存有异议；对证据三的真实性无异议，但以是刘建国重新做了假证，留在家里；对证据四中的转账凭证予以认可，但认为付款行为与被告刘新华无关，对收款凭证以与刘建国无法取得联系，不能确认其真实性而存有异议；对证据五的真实性无异议，但认为该只能证明原告租住的事实，并不能证明其目的。原告对被告的证据一的真实性无异议，但以支付房屋价款后，一直与刘新华联系房屋办证事宜，然而被告均不理睬；对证据二的真实性无异议，但认为只能证明通过电话，不能证明其证明目的。对证据三的真实性无异议，但以2010年5月8日签订合同时取得的两证是合法的；对证据四只认可收到2013年8月5日的函；对证据五的真实性无异议，但认为与本案无关，同时反诉原告应举证证明合同的效力；对证据六以被告在房产局核实过，对其真实性虽无异议，但认为原告将房屋两证原件交给被告，并不存在遗失；对证据七以不知道不予认可，并认为封条是非法的；对证据八认为只能证明这段时间原告在广东工作生活，而不能证明其没回过武汉。原、被告双方对鄂中司鉴（2014）文鉴字第041号文书司法鉴定意见书的真实性均无异议。
本院对上述证据的分析认定如下：因原告徐友娣提供的证据一、四均是与刘建国个人间的行为，故被告刘新华的异议成立；被告对原告证据二中村委会证明刘建国系其父亲的事实予以认可，故对该事实予以采信，因证据二中售房协议和委托书中的签名和手印经鉴定并非被告刘新华，故对其真实性不予采信；被告对原告证据三、五的真实性无异议，故对该证据的真实性依法予以采信。原告对被告刘新华提供的证据一的真实性无异议，故对其真实性予以采信；原告对被告证据二的真实性无异议，故对该事实予以认定；原告对被告证据三以保留追究的权利发表质证的意见，应认定为对该事实的默认，故对该事实予以采信；因原告对被告证据四中2013年8月5日的律师函认可收到，故对该事实予以认定；原告对被告证据五的真实性无异议，故予以采信；原告对被告证据六的真实性无异议，故对其真实性予以采信；因被告证据七无其他证据和事实佐证，故原告的异议成立；原告对被告证据八认为只能证明此期间被告在广东工作生活，而不能证明刘新华没回过武汉的异议成立，但原告以一直与刘新华联系并要求其配合过户，而刘新华拒绝的辩解，无证据证实，不予采纳。原、被告双方对鄂中司鉴（2014）文鉴字第041号文书司法鉴定意见书的真实性均无异议，故对该结论的予以采信。
经审理查明，2007年4月间，被告刘新华以人民币6万元购买了位于武汉市蔡甸区某房屋一套，并于同年5月9日和31日以其个人名义分别办理了该房屋的所有权证与土地使用权证。2010年初，除被告刘新华之父刘建国在家照看房屋外，被告刘新华与家人均一同到广东打工。
2010年5月初，原告徐友娣之姐徐千娣得知位于武汉市蔡甸区某房屋出售的消息，即和原告一同前往该处与刘建国商谈，双方商定房屋出售价格为人民币7万元，原告并向刘建国交付定金人民币2000元。同月7日，原告在签订协议时发现房屋所有权人并非刘建国，仍与刘建国以刘新华之名义签订《售房协议书》，约定将刘新华位于树藩大街1461号502室（二室一厅）面积69.13平方米卖给徐友娣，售价7万元；徐友娣首付刘新华人民币3万元，余款2012年5月30日以内过户后付清；水电卡单独使用，如违约按房价10%罚款。同时注明“本房因2007年所买需5年后办理过户手续，房屋房产证及土地证现交给徐友娣保存以及过户费用的承担事宜”，原告在该协议书上签名，刘建国在协议书上签署了刘新华之名。原告徐友娣给付刘建国人民币3万元（含定金2000元），刘建国向原告出具收条，并将房屋所有权证、土地使用权证以及钥匙、水、电卡等交给原告，后原告迁至该房屋内居住。
2011年10月31日，原告徐友娣向刘建国所持卡号汇入人民币2万元。其间，刘建国曾告知被告刘新华房屋已出租。
另查明，2013年7月，被告刘新华从广东回家发现房屋被原告徐友娣占据，且所持有的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》为假证，即于同年8月5日向原告发送《律师函》，声明刘新华为该房屋唯一所有权人，从未出卖过房屋，也从未委托过刘建国及其他任何人卖房，刘建国的经济纠纷与刘新华没有任何关系，要求徐友娣于3日内自行从房屋搬迁；同月7日，被告在《长江商报》就其所有的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》刊登遗失声明。
庭审中，原告于2014年7月13日向本院申请追加刘建国为本案被告参加诉讼，并增加要求被告支付迟延办理过户而造成损失人民币12万元的请求，被告以超过法定期限不予认可。
本院认为，被告刘新华以其个人名义对涉案房屋办理了《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，故该房屋为被告所有财产，其他人不得侵害。原告徐友娣与刘建国签订售房协议书前，已明知该房屋权利人为刘新华而并非刘建国，亦未对委托书进行核实，即与刘建国签订购房协议，被告刘新华对委托行为也予以否认，且原告未能提供房屋权利人刘新华知晓该房屋买卖行为的证据，涉案委托书经鉴定亦非被告所为，故该协议的签订行为人刘建国对该房屋无处分权，其以被告之名签订的售房协议书应无效。据此，被告要求原告从被告所有的房屋腾退的请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告要求确认合同合法有效，被告协助办理房屋过户手续及判令被告支付损失费的请求与法相悖，本院不予支持。因原告申请追加刘建国为本案被告未在法定期限内提出，且原、被告对案件事实陈述一致，即该协议书的签订者为原告与刘建国，故本院不予追加，但原告可向刘建国另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第五十八条第一款第（五）项、第二款，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）徐友娣与刘建国签订的《售房协议书》无效；
二、反诉被告徐友娣于本判决生效之日十日内将位于武汉市蔡甸区蔡甸街树藩大街1461号502室的房屋中腾退反诉原告刘新华；
三、驳回原告徐友娣的诉讼请求。
本案案件受理费人民币1550元，反诉费人民币1550元，减半收取计人民币1550元，鉴定费人民币3000元，均由原告徐友娣负担（原告向本院预交的人民币1550元应作本案诉讼费；被告垫付了鉴定费人民币3000元，在执行时由原告一并给付被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 严月华
审 判 员 姚雅娟
人民陪审员 黄义洲
二〇一五年六月十八日
书 记 员 吴 杨