北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初66545号
原告（反诉被告）周兴军，男，1971年6月19日出生，住天津市武清区。
委托代理人尹泽海，北京市陆通联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）余伟，男，1970年4月21日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人于娜，北京浩勤律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。
原告周兴军（以下简称原告）与被告余伟（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京链家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）为本案第三人，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人尹泽海，被告委托代理人于娜，第三人委托代理人杨怡芳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告是通过第三人得知的诉争房源，原、被告于2016年7月3日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》，约定：房屋成交价390万元，支付方式为当天交付定金10万元，7月5日再交付10万元定金；被告在8月1日前向诉争房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，被告最迟于2016年9月10日前办理完毕解除抵押登记手续；原告在8月31日前支付第一笔首付款270万元，过户前5个工作日原告再支付第二笔首付款97万元，过户后三个工作日内，办理交割手续，办理交割手续当日原告支付最后的3万元。签订合同当天，原告通过支付宝和银行共转账交给了被告15万元定金，7月4日原告又支付了5万元定金给被告。9月6日，原告通过银行转账方式转给被告账户270万元。因为当时第三人和我们说钱是直接转给被告个人的，存在风险，所以第三人说要等被告给他们出了委托中介办理房屋解除抵押的公证委托书后，再给我们出一个风险告知书，拿到风险告知书后让我们再转款给被告，但是因为被告迟迟不给第三人出具公证委托书，所以第三人一直就没让我们付款，直到第三人拿到公证委托书后，才让我们转的款。9月6日，我方转款当天，被告还给我方发微信，向我借款20万元要应急，我与第三人协商后，表示可以提前给被告15万元的首付款，对此原、被告签订了一份《合同变更申请单》，约定原告于9月12日之前，以理房通托管的方式再给被告15万元的首付款，第二笔首付款由97万元变更为82万元，其余的没有变化。9月10日，我们将15万元存到了理房通里，被告也取走了钱。以上，我们一共支付了被告305万元房款。后来，第三人拿着被告的委托书去银行办理提前还款手续，一次性还清了银行的欠款270万元，但是银行解抵押需要被告本人同意，被告一直没有同意，所以抵押登记手续一直没有注销。我们后来就此事多次与被告协调，被告认为房屋卖的价格低了，要求我们加价，我们双方协商不了就起诉了。房屋剩余的尾款我们现在可以一次性支付给被告。现诉至法院要求：1、要求继续履行原、被告于2016年7月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》，被告配合原告将位于北京市朝阳区九龙山家园x房屋由被告名下过户至原告名下；2、要求被告将上述房屋交付给原告；3、要求被告向原告支付违约金522600元；4、要求被告支付原告中介费65500元。
被告答辩并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。对于第一、二项，我们不同意继续履行。签合同的时候，被告刚刚回国，对房价并不了解，受到第三人的误导，将诉争房屋以远低于市场售价的价格出售，被告对此存在重大误解，该合同继续履行明显有失公平。对于第三项诉讼请求，因为对方没有按期支付首付款，违约在先，双方约定的违约金额也过高，如果法院处理的话，请求法院依法酌减。第四项诉讼请求，根据合同约定，应当由买受人承担，我方没有支付的依据。对原告所述的签约过程以及合同内容都认可。对原告所说的其他经过截止到2016年8月31日前的我们也认可。2016年9月初，被告发现诉争房屋卖出的价格和市场价格差距很大，被告就与第三人工作人员赵敏联系，并且明确让第三人联系原告，告诉原告不要再支付首付了，希望交易暂停。9月6日对方付的270万元我方当时并不知情，后来我们才知道第三人拿着这270万元直接去还了银行的贷款，我们早在8月份就给第三人办理了一个公证手续，但是我们当时不清楚这到底是什么公证，当时就是第三人让我们签字我们就签了，我们也是今天开庭才知道这是解除抵押的公证。9月14日，我们又收到了一笔15万元，这笔钱是经过双方协议，对方提前支付的首付款。后来，我们就房屋出售价格过低的问题多次向链家总部反应，当时看到同地区链家的成交价格都在480万元，我们认为当时没有了解行情，是第三人和我们说这个房子只能卖390万元，所以我方就签约了。所以我们一直没有办理解除抵押手续。2017年6月5日，我们办理了该房屋的解抵押，但是是因为其他的情况。现在诉争房屋上没有其他抵押存在。认可原告共支付给我们305万元房款。就购房资格审核问题，我认为今年出了新政，如果对方提交，应当提交今年的资质审核。另外，我们提出反诉请求：1、要求撤销原、被告于2016年7月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》；2、我们已收到的原告支付的305万元房款同意全部退还原告。
原告就被告的反诉请求答辩称：不同意被告的全部反诉请求。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》是双方在平等的基础上签订的，不存在重大误解或者显失公平的情况。1、被告所称刚刚回国，对房屋价格不了解与事实不符。本案诉争房屋已经在链家网上挂售半年多，当时挂的价格是370万元，但是因为房屋有270万元的抵押贷款，所以被告要求买受人能一次性支付不低于270万元的首付款，而且还要求首付款直接支付给被告，而不通过监管账户。而且诉争房屋是满五不唯一，买房人也要支付34万元的个税，基于上述房屋特殊要求，所以具备买房条件的人很少，该房屋在链家挂了160多日，一直没有出售，所以诉争房屋是不好出售的房源。基于上述因素，导致诉争房屋的价格必然低于该区域其他房屋的价格。被告已经将诉争房屋挂售半年，其对诉争房屋的市场价格以及出售难度是明知的，因此被告所述与事实不符。2、双方是通过链家才知晓被告出售的房屋，双方是在平等自愿的基础上签订的合同以及先关协议，上述协议是各方真实意思表示。3、被告在签订合同时不存在重大误解的情形。4、被告在签订合同时亦不存在显失公平的情形。双方交易成交价格也在评估价格上下浮动的范围内，不存在明显低于市场价格。5、被告在合同履行过程中，故意拖延拒不履行合同，应当向原告支付违约金，并继续履行合同，为原告办理房屋过户登记。
第三人述称：当时双方签订的《北京市房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》没有问题，房屋成交价格为390万元，原告一共给了被告305万元房款。原告上述所述和实际情况相符，当时做解抵押公证的时候，不仅经纪人，而且公证处的人也都与被告交代清楚了，当时8月底办理完的公证手续，我们还需要按照流程给原告出具风险告知书，所以在9月6日让原告付的款。后来我们去银行还款的时候也和被告说了，被告当时同意了。而且被告后来还说资金紧张，还要求原告再支付20万元，后来双方协商，提前支付了15万元首付款。解抵押的时候，银行说必须经过被告本人确认，电话或者短信确认都可以，我们告知被告，催促他跟银行联系，解除抵押，但是被告说房价过低，就不同意办理解除抵押登记手续了。诉争房屋是满五不唯一的商品房，有20%的个税，而且还有270万元的银行抵押，因为需要买方的首付去还钱，所以很多买方没有能力购房。诉争房屋已经挂售了半年多，一直没有卖出去。如果是同地区，同时间，同类型的房屋，没有抵押以及个税情况，而且是装修比较好的房屋，也就能卖到430万元左右，所以390万元是当时的市场价格，而且这一点我们在当时签约时，已经明确告知被告了，被告也同意了。同意继续履行双方签订的合同。
经审理查明：原、被告于2016年7月3日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》，约定：原告向被告购买其位于北京市朝阳区九龙山家园5号楼10层3门1004房屋；房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为390万元；支付方式为2016年7月3日当天交付定金10万元，7月5日再交付10万元定金；被告应于2016年8月1日前向诉争房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告最迟于2016年9月10日前办理完毕解除抵押登记手续；原告于2016年8月31日前将第一笔首付款270万元以自行支付的方式支付被告；原告于过户前5个工作日内将第二笔首付款97万元以理房通托管的方式支付被告；双方应在过户后三个工作日内，自行办理物业交割手续，3万元为物业交割保证金。2016年7月3日，原告向被告支付了15万元定金，7月4日原告又支付了5万元定金给被告。2016年9月6日，原告又转账270万元房款给被告，被告就此出具了收条。2016年9月10日，原、被告又签订了合同变更申请单，约定：2016年9月12日前，原告将第三笔定金15万元以理房通托管的方式支付被告；原告于过户前5个工作日内将第二笔首付款82万元以理房通托管的方式支付被告。2016年9月10日，原告将15万元存至理房通，被告认可9月14日收到该15万元。2017年6月5日，被告办理了诉争房屋的解抵押手续。
庭审中，原告向本院提交了如下证据：。1、存量房屋买卖合同；2、居间服务合同；3、补充协议；4、房屋交易保障服务合同；5、合同变更申请单；6、关于配偶同意出售的承诺书及配偶同意出售证明；7、工行账户历史交易明细清单及微信支付记录；8、建行交易查询；9、银联消费存根；10、风险告知书；11、工行转账凭证；12、购房款收条；13、银联消费存根及收据；14、2016京长安内民证字第23131号公证书；15、录音；16、公证费发票；17、链家系统（带看、调价、交易记录）。被告表示，对证据1-5真实性无异议，但是不认可证明目的。只能证明双方的交易过程，不能证明被告违约；对证据6真实性和证明目的都不认可。被告配偶只是办理公证手续，没有在7月2日签署了同意出售证明；对证据7-11真实性和证明目的均认可；对证据12、13真实性和证明目的均不认可。证据12上的签字是被告所签，但是其他内容都不是被告所写，也不是在收条日期当天签署；对证据14、15真实性无异议，但是证明目的不认可。9月27日这份录音是被告所述，但是其他录音被告不在场，真实性我们不发表意见。对9月27日这份录音，是被告出于对中介的信任签署的合同，但是受到了中介的误导；对证据16真实性无异议，但是证明目的不认可。公证是对方为了取证而制作的，费用应对方自行负担；对证据17不认可。真实性无法核实，诉争房屋在东三环双井桥附近，即使存在不满五年以及贷款情况，在2017年6月份，也不可能是每平米36000元，这个价格明显低于市场价格。第三人表示，对证据1-17真实性均认可。
庭审中，被告向本院提交了如下证据：1、《房屋买卖合同》及补充协议；2、机票行程单；3、同等地段同时期交易记录；4、评估报告。原告表示，对证据1真实性无异议；对证据2真实性、证明目的均不认可；对证据3来源无法核实，不认可；对证据4不认可，本案已经委托了其他机构进行评估，被告单方委托不认可。第三人表示，对证据1认可；对证据2不发表意见；对证据3第一张截图认可，其他几张截图不发表意见；对证据4真实性认可，评估价格没有明显超过本案成交价格的30%，达不到过低的标准。
庭审中，应原告申请，第三人员工赵敏出庭作证（具体内容见笔录）。原告对证人陈述认可。被告对证人陈述不认可。
庭审中，应被告申请，本院委托北京京城捷信房地产评估有限公司对诉争房屋在2016年7月3日的市场价值进行了评估，北京京城捷信房地产评估有限公司出具估价报告书：诉争房屋在2016年7月3日的市场价值为4565160元。原告对此表示无异议。被告表示，不认可。低于市场价格。另外我们提交评估费的发票，评估费要求原告负担。第三人表示无异议。原告又表示，评估费我们不同意负担。评估报告也证明价格并非过低。
另，庭审中，原告表示，尾款我方还差85万元未付，可以一次性付清。被告表示，即使原告能一次性付清尾款，我们也不同意继续履行合同。
庭审中，就违约金的问题，原告表示，解抵押的日期为2017年6月5日，我们的计算公式为：390*万分之五*268天，按此计算出总数额为522600元。被告表示，违约金约定的标准过高，并没有给对方造成实际损失，对方也没有举证证明其有实际损失，且房屋价格一直上涨，对方实际上获利了。故对方主张的违约金过高，应当酌定降低。原告表示，我们的实际损失主要是我们已经将原来的房屋卖了，现在一直租房住。违约金除了补偿性质，还有惩罚性质。房屋的价格是否上涨与本案无关，不能认为是我们获利了。被告所提违约金过高没有依据，我们主张的万分之五是比较合理的数额。
上述事实，有各方当庭陈述、证人证言、相关书证等证据在案佐证。
本院认为：原、被告于2016年7月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》以及2016年9月10日原、被告签订的合同变更申请单均系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。合同履行过程中，原告如约向被告支付了305万元房款，现原告亦同意一次性给付85万元购房尾款，合同具备履行基础，被告应按约将诉争房屋过户至原告名下并向原告交付诉争房屋，原告亦应将剩余房款一次性交付给被告，现本院对原告的第一项、第二项诉讼请求予以支持。就被告所称当时对原告付款270万元不知情一节，被告就此已在270万元的购房款收条上签字，且第三人对此亦进行了明确解释，原告并不存在延误付款的情况，故本院对其抗辩理由不能采信。就被告所称诉争房屋售价过低的问题，应被告申请，本院已委托北京京城捷信房地产评估有限公司对诉争房屋在2016年7月3日的市场价值进行了评估，评估结果表明诉争房屋的出售价格并未达到法定的过低的标准，且第三人就诉争房屋的售价问题也进行了合理解释，被告的此项抗辩理由亦不能成立。就违约责任的问题，被告未按合同约定的期限解除诉争房屋的抵押登记手续，亦不按约继续履行合同，明显违约，其应承担相应的违约责任。就原告的第三项诉讼请求，被告确系应承担违约责任，但该违约金约定偏高，故本院对该项违约金予以酌减，酌定被告给付原告违约金15万元。就原告的第四项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。就被告的反诉请求，如上所述，均缺乏依据，本院均不予支持。就评估费，应由被告自行负担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）余伟于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）周兴军办理位于北京市朝阳区九龙山家园5号楼10层3门1004房屋的过户手续，将该房屋由被告（反诉原告）余伟名下过户至原告（反诉被告）周兴军名下。
二、被告（反诉原告）余伟于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区九龙山家园5号楼10层3门1004房屋交付给原告（反诉被告）周兴军。
三、被告（反诉原告）余伟于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）周兴军违约金人民币十五万元。
四、原告（反诉被告）周兴军于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）余伟购房尾款人民币八十五万元。
五、驳回原告（反诉被告）周兴军的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）余伟的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万八千三百五十元，由原告（反诉被告）周兴军负担一万三千七百六十二元五角（已交纳），由被告（反诉原告）余伟负担四千五百八十七元五角（于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）周兴军）。反诉案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）余伟负担（已交纳）。评估费一万一千一百三十元，由被告（反诉原告）余伟负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 袁 冲
人民陪审员 赵金燕
人民陪审员 马兰英
二〇一七年十一月三日
书 记 员 徐可卉
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