广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛三法民二初字第671号
原告：佛山市三水区西南织造厂。
法定代表人：邓福成，该厂总经理。
委托代理人：林冬晓。
委托代理人：陈志劲。
被告：冯连云，女，1971年5月14日出生，住佛山市三水区。
原告佛山市三水区西南织造厂诉被告冯连云租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告的委托代理人林冬晓以及被告冯连云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，佛山市三水区西南街道康岗南路1号之房产登记的权属人为三水市西南镇织造厂，即原告佛山市三水区西南织造厂。该房产建筑面积1752.06㎡，分5层，共24个宿舍。1994年5月10日，原告为解决员工的住房问题，与被告签订《集资建房协议书》，约定：1、被告交付原告3万元作建房经费，由原告于1997年至1999年三年内分三期全部退还给被告；2、集资期间，原告不支付被告利息，被告也无需支付原告租金，自2000年起，被告应按规定缴纳房租；3、房产的所有权归原告所有，被告仅有居住权。2000年后，被告虽然一直不肯与原告签订书面租赁合同，但一直都有支付租金。自2011年1月开始，被告既不肯与原告签订书面租赁合同，更一直拒交租金。期间，原告多次通过自身或者委托第三方以电话、张贴通知及发送律师函等方式，要求被告协商上述房产租赁事宜，但被告始终不予配合。为维护自身合法权利，原告起诉请求法院判令：1、被告缴清2011年1月至2014年6月的租金2688元；2、解除原、被告之间的租赁合同关系；3、被告立即迁出实际租赁的房屋；4、诉讼费用由被告负担。法庭调查终结后，原告申请撤回部分诉讼请求，不再要求解除原、被告之间的租赁合同关系，也不要求被告立即迁出承租的涉案房屋，本院审查后裁定予以准许。
在诉讼过程中，原告提供如下证据材料：
1、佛山市三水区西南织造厂营业执照、组织机构代码证、企业机读档案变更登记资料各一份，证明原告的前身即三水市西南镇织造厂。
2、《国有土地使用证》、《房地产权证》各一份，证明原告为涉案房屋的权属人。
3、《集资建房协议书》一份、建房款退款凭证一组、租金收据一份，证明原告已将集资建房款全数退还给被告，双方成立事实上的租赁合同关系。
4、《通知书》一份，证明原告曾于2009年12月28日通知被告签订书面租赁合同的事实。
5、《通知书》一份、该通知张贴的照片三张，证明被告拒绝承认租赁合同关系，拒绝缴纳租金，原告曾于2013年1月31日按64元／月的标准向被告催收自2011年1月份起的租金的事实。
6、《西南织造厂宿舍居住人员已签合同、已交租金情况反映表》一份、《公房租赁合同》及《集资建房协议书》各七份，证明涉案房屋中有七户已经签订书面租赁合同并按照新的租金标准（除了“李奇庆”“黎伟明”的租金为64元／月之外，其余五户均为1元／㎡／月）缴纳租金。
被告辩称，一、原告的合法性存疑。现在的原告佛山市三水区西南织造厂并非被告服务多年的“西南镇织造厂”。二、涉诉的房产属于西南镇织造厂的集资楼，是对内部员工的福利分房，原、被告之间并非租赁合同关系。首先，关于集资建房的背景和经过。当年织造厂宿舍紧张，组织职工集资建房，并作为福利分配给职工居住。为了缓和其他员工不满，故假借“出租”之名。收取的“租金”每月仅7元，并在工资中扣减，该费用等同管理费，实为维修基金。集资楼建成后，双方从未签订真正意义上的租赁合同。其次，关于房改经过，根据相关国家政策，被告符合房改条件，应当享有房改权利。直至2012年11月29日，仍有织造厂领导通知被告缴纳房改申请。被告没能享受房改福利，原因在于原告个别主管人员的不作为，相关责任完全在于原告。三、本案的争议涉及历史政策，不宜适用司法程序处理，应移交原告的主管部门进行处理。
在诉讼过程中，被告提供如下证据材料：
1、集资款收据一张、“庾少强”的入住凭证一份、《集资建房协议书》一份，证明涉案房屋的性质属于集资建房，且被告已经取得入住凭证。
2、“何英杰”的身份证复印件一份，证明部分员工入职时间早于原告的成立日期，用以说明原告并非适格的主体。
3、报刊资料复印件一份，证明国家政策明确要求应当将单位房屋出售给已入住的下岗职工，被告的条件符合国家政策。
4、被告供职的原单位--三水市西南镇织造厂--于1999年12月7日出具的证明复印件一份，证明原单位转制的情况。
5、《房改申请书》复印件一份，证明被告在2000年之前具有房改资格，直至2012年仍提交房改申请。
经审查，原、被告提供的证据材料形式、来源合法，内容真实可信，与本案具有一定的关联性，本院予以综合确认。根据上述证据材料，结合双方当事人陈述，本院确认案件事实如下：
1994年5月，原告的前身--三水市西南镇织造厂--
与包括被告在内的下属18位职工分别签订《集资建房协议书》，约定：1、凡需解决住房问题的员工在签订协议之日每人一次性缴纳3万元作为建房经费；自1997年至1999年，由厂方每年退还1万元；2、集资期内，厂方不支付利息，员工也无需支付租金；自2000年起，集资的员工按有关规定缴纳房租；3、宿舍的房屋产权属厂方所有，员工只有居住权；4、……；5、集资员工在离厂时应将住房交还给厂方处理；……。协议签订后，被告依约交纳了3万元集资建房款，并于1994年11月领取入住凭证。厂方在1997年即将3万元的集资款全部退还给被告。2000年1月10日，相关行政机关为涉案房屋办理了《房地产权证》，登记的权属人为三水市西南镇织造厂。在2000年5月和2011年1月，三水市西南镇织造厂进行过企业名称变更登记，现登记名称为佛山市三水区西南织造厂。原告企业如今虽未登记注销，但经营范围仅限于“清理本企业债权债务”。
2010年，被告缴纳当年的房租为760元。2011年以后，公有资产管理部门以原告的名义要求被告签订书面的《租赁合同》，并要求被告按照64元／月的标准缴纳租金。被告认为双方并非租赁合同关系而拒绝签订合同，也一直没有缴纳过使用房屋的费用。2013年初，原告曾在涉案房屋门口张贴通知，向被告催收2011至2012年的租金，但被告仍未缴纳。
另查明，在涉案的整栋房屋18户当中，已有7户与公有资产管理部门签订书面的《公房租赁合同》，并按照新的租金标准承租房屋和缴纳租金。
本院认为，本案争议的核心问题是原、被告之间的关系是否属于租赁合同关系。对此，本院分析如下：首先，涉案的房屋从建设完成至今，一直属于原告（或者原告的前身）所有；自《集资建房协议书》签订之日起，被告居住房屋多年来缴纳的费用也始终记载为“租金”。其次，根据《集资建房协议书》的约定及履行实际，厂方已将被告缴纳的集资款足额退还被告，被告从2000年起至2010年也一直缴纳房屋租金，并未对房屋的权属提出过异议，因此，该涉案房屋难以认定为福利分房。最后，涉案房屋应否以及能否进行房改，属于政策范畴，被告可以根据相关政策和程序正常提出合理请求，尝试可否完成房改，但不能以此否认双方事实上已经存在的租赁合同关系，也不能因此拒绝履行承租人的合同义务。综上，被告占有、使用属于原告所有的房屋，双方客观形成事实上的租赁合同关系。该合同关系属于平等民事主体之间的财产关系，其权利、义务的设立与变更属于人民法院的主管范围，本院有权处理。
至于合同内容和违约责任。原告企业改制后停产，其名下物业由公有资产管理部门统一经营管理。虽然被告拒绝签订书面的租赁合同，但根据涉案房屋的出租现状和该处房产其他部分住户已经签订《公房租赁合同》的实际，原告按照64元／月的标准要求被告缴纳自2011年1月份起的租金，合法有理，本院予以支持。上述租金标准事实上已经成为原、被告租赁合同的内容，在双方合意另行变更之前，只要被告继续租住涉案房屋，即应按照该标准继续缴纳相应租金。经过原告多次催促，被告始终拒绝缴纳租金，被告的行为已经构成违约，原告现主张被告支付自2011年1月至2014年6月的租金共计2688元，本院予以确认并支持。
综上所述，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《诉讼费用交纳办法》第三十五条的规定，判决如下：
被告冯连云于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水区西南织造厂支付自2011年1月至2014年6月的租金2688元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即359元，由原告负担334元，被告负担25元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 季永峰
二〇一四年十月二十三日
书记员 范晓瑜