苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0509民初13643号
原告：中国银行股份有限公司吴江分行,住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路2号。
主要负责人：朱春赋，该行行长。
委托诉讼代理人：钱华，江苏法凯律师事务所律师。
被告：徐黎明。
被告：周兰英。
被告：徐娉婷。
中国银行股份有限公司吴江分行（以下简称中行吴江分行）与被告徐黎明、周兰英、徐娉婷金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱华到庭参加诉讼，被告徐黎明、周兰英、徐娉婷经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行吴江分行向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即归还贷款本息535547.51元（其中本金528241.91元、利息7043.83元、罚息261.77元，暂计至2016年10月20日，之后到实际给付之日止对借款本金及应付未付利息按约定贷款利率的1.4倍计付罚息）；2.判令三被告赔偿原告律师费损失26777元，以上合计562324.51元；3.如三被告未能履行上述债务的，则将抵押于原告处的苏州市××区横××镇xx路xx号xx广场xx幢x单位xx、xx、xxx、xx、xx、1xx、1x、xxx房屋变卖、拍卖或折价后由原告优先受偿；4.本案诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告将诉请变更为：1.判令被告徐黎明、周兰英立即归还贷款本息535547.51元（其中本金528241.91元、利息7043.83元、罚息261.77元，暂计至2016年10月20日，之后到实际给付之日止对借款本金及应付未付利息按约定贷款利率的1.4倍计付罚息）；2.判令被告徐黎明、周兰英赔偿原告律师费损失26777元，以上合计562324.51元；3.如被告徐黎明、周兰英未能履行上述债务的，则将抵押于原告处的苏州市××区××镇xx路xx号xx广场x幢x单位xx、1x、xx、xx、1xx、xx、xx、xx房屋变卖、拍卖或折价后由原告优先受偿；4.本案诉讼费用由被告徐黎明、周兰英承担。同时，原告明确诉请1中被宣布提前到期（法院诉状副本送达之日）前应还各期利息按合同约定利率计算；罚息自逾期之日起至被宣布提前到期之日止以应还各期本息为基数按合同约定利率上浮40%计算；被宣布提前到期的次日起以全部未归还本金、之前应付未付的利息为基数按照合同约定利率上浮40%分别计算罚息、复利。
事实和理由：2013年1月24日，原告与三被告签订了《个人商业用房贷款合同》一份，约定被告徐黎明向原告借款72万元，利率为基准利率上浮10%，借款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款；如被告未按约定期限还款，原告有权对逾期部分按约定贷款利率的1.4倍计收罚息，并有权宣布借款立即到期，同时要求被告徐黎明支付实现债权所需的律师费等损失。合同还约定：三被告以其位于苏州市××区××镇xx路xx号xx广场x幢x单位1xx-1xx房屋承担抵押担保责任。嗣后，双方就上述房产办理了抵押登记手续。三被告出具《共同还款承诺书》，承诺共同偿还上述合同项下的债务。2013年2月5日，原告依约向被告发放贷款72万元。截至2016年10月20日，被告已经连续拖欠贷款三期，原告曾多次催讨，均无果，故诉至法院。
被告徐黎明、周兰英、徐娉婷均未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告徐黎明、周兰英、徐娉婷经本院合法传唤均未到庭应诉，亦未提交书面答辩状或相应证据，应视为放弃相关诉讼权利。综合证据和当庭陈述，本院认定事实如下：徐黎明与周兰英系夫妻关系，徐娉婷系二人之女。徐黎明、徐娉婷作为买受人，吴江市泰华房产开发有限公司（以下简称泰华公司），作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于苏州市××区××镇××ｘｘ（暂定名）x幢x单位1x、1xx、xx、x、xx、xxx、1xx、1xx号商业用房，单价为每平方米5000元，建筑面积共288.2平方米，房款总金额为1441000元整；买受人以按揭贷款方式按期付款，首付721000元，贷款72万元。合同签订后，徐黎明按约支付了首付款721000元。
2013年1月6日，徐黎明、周兰英、徐娉婷共同向中行吴江分行申请个人贷款72万元，并填写了《中国银行个人贷款申请表》。同日，徐黎明、周兰英、徐娉婷共同向中行吴江分行出具《共同还款承诺函》，承诺自愿作为共同债务人对借款人在前述贷款合同项下的债务的偿还承担连带还款责任。同日，徐黎明作为借款人，中行吴江分行作为贷款人，泰华公司作为保证人，共同签订《个人商业用房贷款合同》一份，合同约定：借款人向贷款人贷款72万元用于购买坐落于苏州市××区××镇xx广场x幢x单位1xx、1xx、1xx、1xx、1xx、1xx、1xx、1xx号的商铺，贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算。贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日；第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。还款方式为按月等额本息还款，自发放贷款后第二个月开始按月还款。借款人应在贷款人开立账户（户名：徐黎明；账号：48×××81）作为本合同项下贷款的指定扣款账户。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率即本合同约定的贷款利率水平上加收40%按日计收利息，直至清偿本息为止。若借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。合同还约定：借款人以其位于苏州市××区××镇xx广场x幢x单位1xx、1xx、1xx、1xx、1xx、1xx、1xx、1xx号的房屋向贷款人提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证。抵押担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。徐黎明、周兰英、徐娉婷分别在借款人、抵押物共有人处签名。
2013年2月5日，中行吴江分行向徐黎明发放贷款72万元，相应的借款借据载明借款期间自2013年2月5日起至2023年2月5日止，月利率为6.0042‰，徐黎明、周兰英、徐娉婷在该借款借据借款人栏签字确认。2013年4月22日，贷款合同双方办理了抵押登记手续，他项权证号分别为苏房他证吴江字第××号（登记的债权数额为26.68万元），苏房他证吴江字第××号（登记的债权数额为26.68万元），苏房他证吴江字第××号（登记的债权数额为18.64万元）。自2015年5月1日起，徐黎明未能按约归还贷款本息，嗣后陆续结清截至2016年7月1日的借款本息，之后再无还款。截至2016年10月20日，徐黎明尚结欠借款本金528241.91元、利息7043.83元、罚息261.77元(包括复利78.25元)，遂中行吴江分行诉至本院。本院于2016年12月25日向徐黎明、周兰英、徐娉婷公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票。2017年2月23日，上述诉讼文书公告期满。
另查明：2016年10月25日，中行吴江分行与江苏法凯律师事务所签订《委托代理协议》一份，约定由中行吴江分行委托该所代理本案诉讼，律师费为26777元。
本院认为：原告与被告徐黎明、周兰英签订的《个人商业用房贷款合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，各方当事人均应依约履行各自的义务。原告依约发放贷款后，被告徐黎明、周兰英理应按期还本付息，逾期不付，显属违约，原告有权宣布案涉借款提前到期并要求被告徐黎明、周兰英承担还本付息的违约责任。原告主张的利息、罚息、复利的计算标准和计算期间符合贷款合同约定和法律规定，本院予以确认。关于律师费用，原告虽未提供支付凭证，但考虑到双方在合同中对律师费有明确约定，原告律师已向原告提供了诉讼代理服务，律师费已成为原告必将发生的一项损失，故根据江苏省律师服务收费标准，本院酌定律师费用为18988元。
关于原告抵押权实现问题，本院认为，徐黎明、周兰英为增加家庭资产购买商铺，因购房资金不足，以所购房产抵押给原告申请住房按揭贷款。原告为防止购房担保借款中可能产生的金融风险，发放按揭贷款的必要条件是以所购房屋整体提供抵押担保。徐黎明、周兰英系夫妻又兼徐娉婷监护人，在向原告明确承诺以所购房屋作为担保后，才能通过银行审核，并以按揭贷款方式从银行融资到所需的购房资金。在获得购房所需的贷款后，徐娉婷方可能作为房屋共有人而获益，故徐娉婷获益受到房屋整体被设定抵押的限制。基于此原因，在领取房屋产权证后，徐黎明、周兰英作为监护人，以所购房屋设定抵押并办理了相应的他项权证，并没有损害未成年人徐娉婷的利益。综上，被告徐黎明、周兰英、徐娉婷以其房产为上述债务提供抵押担保，并办理了登记手续，原告据此享有的抵押权自登记时设立。因被告徐黎明、周兰英拖欠借款本息的行为已构成违约，原告有权要求对上述抵押物予以拍卖、变卖，并对变价后所得款项在登记的债权数额范围内优先受偿，不足部分由被告徐黎明、周兰英继续清偿，被告徐娉婷对不足部分不负有清偿之责。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第一百九十八条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐黎明、周兰英应于本判决生效之日起十日内共同归还原告中国银行股份有限公司吴江分行借款本金528241.91元，并偿付相应欠息［截至2016年10月20日的利息7043.83元、罚息183.52元、复利78.25元，合计7305.6元；自2016年10月21日起至2017年2月23日止以每期应付未付的借款本息为基数，按照《个人商业用房贷款合同》约定的贷款利率上浮40%计算；自2017年2月24日起至实际给付之日止的罚息以结欠的本金528241.91元为基数，按照《个人商业用房贷款合同》约定的贷款利率上浮40%计算；自2017年2月24日起至实际给付之日止的复利以结欠的总利息为基数，按照《个人商业用房贷款合同》约定的贷款利率上浮40%计算］。
二、被告徐黎明、周兰英应于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告中国银行股份有限公司吴江分行律师费损失18988元。（以上两项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：07×××93）
三、若被告徐黎明、周兰英未按期履行上述第一项、第二项债务及本案确定应负担的诉讼费用，则原告有权对被告周兰英、徐黎明、徐娉婷抵押的位于苏州市xx区xx区xx路xx号x幢1xx、1xx、1xx铺的房屋[他项权证号：苏房他证吴江字第××号]进行拍卖、变卖或者折价，所得价款在债权数额26.68万元范围内优先受偿；原告有权对被告周兰英、徐黎明、徐娉婷抵押的位于苏州市xx区xxx区xx路xxx号xx幢1xx、1xx、1xx铺的房屋[他项权证号：苏房他证吴江字第××号]进行拍卖、变卖或者折价，所得价款在债权数额26.68万元范围内优先受偿；原告有权对被告周兰英、徐黎明、徐娉婷抵押的位于苏州市xx区xx区xx路xx号x幢1xx、1xx铺的房屋[他项权证号：苏房他证吴江字第××号]进行拍卖、变卖或者折价，所得价款在债权数额18.64万元范围内优先受偿。不足部分，由被告徐黎明、周兰英继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9424元、诉讼保全费3420元、公告费560元，合计13404元，由被告徐黎明、周兰英共同负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：07×××93），原告已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审 判 长 曹玲玲
人民陪审员 史惠生
人民陪审员 李根荣
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 孙星星
附录法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人依法履行监护的权利，受法律保护。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。