山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨民二初字第251号
原告张心永。
委托代理人刘强，山东众成仁和（滨州）律师事务所律师。
被告滨州市中博房地产有限公司。
法定代表人谢硕文，董事长。
委托代理人徐国。
委托代理人孙玉胜。
第三人中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行。
负责人亓林林，行长。
委托代理人王建国。
委托代理人宋玉亮，山东齐英律师事务所律师。
第三人滨州市滨城区农村信用合作联社。
法定代表人邢大举，理事长。
委托代理人高滨，山东昌智律师事务所律师。
原告张心永与被告滨州市中博房地产有限公司（以下简称中博公司）、第三人中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行（以下简称工行渤海支行）、滨州市滨城区农村信用合作联社（以下简称滨城信用社）商品房买卖合同纠纷一案，于2014年6月13日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告张心永及其委托代理人刘强，被告中博公司委托代理人徐国、孙玉胜，第三人工行渤海支行委托代理人王建国，第三人滨城信用社委托代理人高滨到庭参加诉讼。第二次开庭，原告张心永委托代理人刘强，被告中博公司委托代理人徐国，第三人工行渤海支行委托代理人宋玉亮，第三人滨城信用社委托代理人高滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张心永诉称，原、被告分别于2009年9月7日、2009年10月24日签订编号为滨博XXXXX4、滨博XXXXX5、滨博住00XXXXX的《商品房买卖合同》及房号为1013-3-XXXX3、1013-3-XXXX5的储藏室买卖《协议书》。合同约定，原告购买被告开发的滨州中博国际商贸城第2座2层面积均为36.33平方米的AXXXX号、AXXX5号商铺两套；第1013幢3单元301号面积为74.18平方米的住宅一套；房号为XXXX3面积为13.06平方米和房号为XXXX5面积为11.97平方米的独立储藏室两间。以上合计总房款为484366元。依照合同约定，被告应当在2009年12月31日和2010年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。合同签订后，原告严格依照合同约定交清了全部房款。其中，2009年9月7日向被告支付两商铺首付款171876元；2009年10月24日向被告支付住宅首付款66454元、储藏室房款30036元；交纳评估费2739元。原、被告与两第三人分别签订《个人购房借款／担保合同》两份及《个人住房借款合同》一份。2010年1月6日、2月9日，两第三人将原告所借按揭款共216000元直接支付给被告。然而，被告却严重违背法律规定和合同约定，至今未交房。被告已构成根本违约，致使原告购房之目的不能实现，现具状法院，请求判令：1、解除原、被告分别于2009年9月7日、2009年10月24日签订的编号为滨博XXXXX4号、滨博XXXXX5号、滨博住00XXXXX号《商品房买卖合同》及2009年10月24日签订的房号为1013-3-XXXX3、1013-3-XXXX5储藏室买卖《协议书》；2、被告返还原告购房款271105元（包括评估费2739元）、返还原告已支付第三人的本金及利息165072.09元（暂主张该数额，最终以法院判决确定数额为准）；3、被告支付原告违约金7546.90元；4、被告支付原告利息46824元（暂主张该数额，该金额应一直计算至被告实际履行义务之日）；5、解除原、被告分别与第三人签订的A［商房］字［滨州分］行［大观园］支行（2010）《个人购房借款／担保合同》及20102F-008号《个人住房借款合同》，被告将剩余的购房贷款50927.91元及利息返还第三人；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告滨州市中博房地产有限公司辩称，原告所购房屋正在建设之中，预计2014年10月份可竣工验收，合同目的即将实现，被告不同意解除商品房买卖合同。原告主张的违约金过高，不符合商品房买卖合同约定。原告主张的利息没有事实和法律根据，原告应还的个人贷款本金和利息应由其自己偿还，被告没有偿还义务。
第三人工行渤海支行述称，张心永与中博公司签订《商品房买卖合同》，后张心永与工行渤海支行签订《个人购房借款合同／担保合同》2笔，合同约定借款本金均为6万元，合计12万元，借款利率7.205%（法定利率调整后）。合同签订后工行分别将2笔各6万元支付给中博公司。因中博公司未能按期履行合同义务，现张心永向法院提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同》，依据《个人购房借款合同／担保合同》的约定，工行已履行了全部合同义务，已将12万元全部支付中博公司，而张心永与中博公司解除商品房买卖合同的过错不在工行。请求判令：1、在解除《商品房买卖合同》的同时依法解除张心永与工行渤海支行签订的《个人购房借款合同／担保合同》2笔；2、中博公司、张心永返还工行渤海支行借款本金59698.62元、利息358.44元；3、本案诉讼费用由中博公司、张心永负担。
第三人滨城信用社述称，张心永与中博公司签订《商品房买卖合同》，后张心永与滨城信用社开发区信用社签订《个人住房借款合同》，合同约定借款本金96000元，借款月利率6.55‰（法定利率调整后）。合同签订后信用社将96000元支付给中博公司。因中博公司未能按期履行合同义务，现张心永提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同》。依据《个人住房借款合同》约定，信用社已履行了全部合同义务，已将96000元全部支付中博公司，而张心永与中博公司解除商品房买卖合同的过错不在信用社。请求判令：1、在解除《商品房买卖合同》的同时依法解除张心永与滨城信用社签订的《个人购房借款合同／担保合同》；2、中博公司、张心永返还滨城信用社借款本金60295.15元、利息1129.71元，自2014年9月5日至中博公司、张心永实际履行完毕之日的利息按月利率6.55‰计算；3、本案诉讼费用由中博公司、张心永负担。
经审理查明：2009年9月7日，原告张心永与被告中博公司协商签订《商品房买卖合同》（合同编号：滨博XXXXX4），约定：出卖人：中博公司；买受人：张心永；出卖人以出让方式取得位于滨州市渤海二十四路长江四路与长江五路之间、编号为（11K）-189的地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名滨州中博国际商贸城；建设工程规划许可证号为滨开规建37160020080001，施工许可证号为滨开建中字（2008）001／003／005号；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为滨州市建设局，商品房预售许可证号为滨建房开预字第085号；买受人购买的商品房为滨州中博国际商贸城第2座2层AXXXX号房，用途为商业；该商品房合同约定建筑面积共36.33平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4017元，总金额145938元；付款方式及期限：首付款85938元于2009年9月7日付清，余款60000元以按揭方式支付；（第八条：交付期限）出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。
上述滨博XXXXX4号商品房买卖合同签订后，原告于2009年9月7日向被告交付首付购房款85938元。
2010年2月9日，工行渤海支行（贷款人）与张心永（借款人）、中博公司（保证人）共同签订《个人购房借款／担保合同》，约定：本合同项下借款金额为60000元，用于购买房屋，房屋坐落于滨州中博国际商贸城2座2层AXXXX号，建筑面积36.33平方米；本合同项下贷款期限为96个月，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮百分之10，据此确定年利率为百分之6.534，并按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率／360；国家贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按第一条的约定重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率之日的次年一月一日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第一条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；按月等额本息还款法（按月计息）。
2010年2月9日，工行渤海支行通过张心永账户直接将购房贷款60000元转至中博公司账户。至此，原告张心永已付清滨博XXXXX4号商品房买卖合同所约定的全部房款145938元。
2009年9月7日，原告张心永与被告中博公司协商签订《商品房买卖合同》（合同编号：滨博XXXXX5），约定：出卖人：中博公司；买受人：张心永；出卖人以出让方式取得位于滨州市渤海二十四路长江四路与长江五路之间、编号为（11K）-189的地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名滨州中博国际商贸城；建设工程规划许可证号为滨开规建37160020080001，施工许可证号为滨开建中字（2008）001／003／005号；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为滨州市建设局，商品房预售许可证号为滨建房开预字第085号；买受人购买的商品房为滨州中博国际商贸城第2座2层AXXX5号房，该商品房的用途为商业，建筑面积共36.33平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4017元，总金额145938元；付款方式及期限：首付款85938元于2009年9月7日付清，余款60000元以按揭方式支付；（第八条：交付期限）出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。
上述滨博XXXXX5商品房买卖合同签订后，原告于2009年9月7日向被告交付首付购房款85938元。2010年2月9日，工行渤海支行（贷款人）与张心永（借款人）、中博公司（保证人）共同签订《个人购房借款／担保合同》，约定：本合同项下借款金额为60000元，用于购买房屋，房屋坐落于滨州中博国际商贸城2座2层AXXX5号，建筑面积36.33平方米；本合同项下贷款期限为96个月，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮百分之10，据此确定年利率为百分之6.534，并按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率／360；国家贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按第一条的约定重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率之日的次年一月一日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第一条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；按月等额本息还款法（按月计息）。2010年2月9日，工行渤海支行通过张心永账户直接将购房贷款60000元转至中博公司账户。至此，原告张心永已付清滨博XXXXX5号商品房买卖合同所约定的全部房款145938元。
截止2014年10月10日，原告张心永对其在工行渤海支行的两笔借款共计已偿还本金61589.92元、利息29849.16元，未还本金数额为58410.08元。
2009年10月24日，原告张心永（买受人）与被告中博公司（出卖人）协商签订《商品房买卖合同》（合同编号：滨博住00XXXXX），约定：出卖人以出让方式取得位于滨州市长江五路以北渤海二十五路以东、编号为（11K）-187的地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名中博豪园；建设工程规划许可证号为滨开规建37160020030001，施工许可证号为滨开建中字（2009）第10号／11号；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为滨州市建设局，商品房预售许可证号为滨建房开预字第09031号；买受人购买的商品房为中博豪园第1013幢3单元301号房；该商品房的用途为住宅，建筑面积共74.18平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2190元，总金额162454元；首付款66454元于2009年10月24日付清，余款96000元以按揭方式支付；（第八条：交付期限）出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。
上述滨博住00XXXXX号商品房买卖合同签订后，原告向被告交付购房款66454元。2010年1月6日，滨城信用社（贷款人、乙方）与张心永（借款人、甲方）、中博公司（保证人）共同签订《个人住房借款合同》，约定：本合同项下借款金额为96000元；本合同项下的借款用于甲方购买位于中博豪园1013幢3单元301号的房屋，建筑面积74.18平方米，房屋总价值162454元；该借款期限从2009年12月30日至2020年3月30日止，共计123个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下的贷款利率执行月利率为5.94‰，如遇国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率，但借款期限在一年以内（含一年）的，执行本合同利率，遇法定利率调整，不再调整合同利率；国家法定利率调整时，乙方有权直接执行调整后的利率，不再另行通知甲方及其当事人；还款方式：甲方同意采取委托扣款的方式还款；甲方在每月的还款日（25日）前存足应还款项，并委托乙方从该存款账户中直接扣收应还款项。
2010年1月6日，滨城信用社通过张心永账户将购房贷款96000元转至中博公司账户。至此，原告已付清滨博住00XXXXX号商品房买卖合同约定的全部房款162454元。截止2014年10月6日，原告张心永对其在该社的上述借款已偿还本金36131.16元、利息27437.15元。
还查明，2009年10月24日，原告张心永与被告中博公司签订《协议书》两份，约定：张心永向中博公司购买房号为XXXX3、面积为13.06平方米和房号为XXXX5、面积为11.97平方米的独立储藏室两间，其中XXXX3号储藏室共计价款15672元，XXXX5号储藏室共计价款14364元，交房时间均为2010年12月31日前；中博公司若不能按期交房，逾期30日视为中博公司违约。上述协议签订后，原告向中博公司交付储藏室款共计30036元。
上述滨州中博国际商贸城第2座2层AXXXX号房、第2座2层AXXX5号房、中博豪园第1013幢3单元301号房以及XXXX3号储藏室、XXXX5号储藏室至今均未竣工验收，亦未向原告交付。
另查明，工行渤海支行原名称为中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行，于2011年9月变更为现名称。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告张心永与被告中博公司签订的滨博XXXXX4号、滨博XXXXX5号、滨博住00XXXXX号《商品房买卖合同》及储藏室买卖《协议书》两份，原告张心永、被告中博公司与工行渤海支行签订的两份《个人购房借款／担保合同》，原告张心永、被告中博公司与滨城信用社签订的2012F-008号《个人住房借款合同》，均是合同当事人的真实意思表示，均属有效合同。原告张心永、被告中博公司、第三人工行渤海支行、滨城信用社均应依照合同约定全面履行己方义务。依据已查明的事实，上述商品房买卖合同、协议书签订后，原告依约支付了全部购房款。关于商品房买卖合同解除问题。双方在合同中约定，逾期交房超过180日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。截止原告起诉之日，被告逾期交房均已逾三年，原告要求解除商品房买卖合同，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。关于储藏室买卖协议的解除问题。双方在协议中约定，中博公司若不能按期交房，逾期30日视为中博公司违约。现上述协议约定的储藏室逾期交付已逾三年之久，且至今尚未竣工验收，其行为构成违约，致使不能实现合同目的，原告要求解除储藏室买卖协议，符合法律规定，本院依法予以支持。现由于被告中博公司的原因致使商品房买卖合同解除，借款合同亦无法实际履行，工行渤海支行、滨城信用社主张解除借款合同，于法有据，本院依法予以支持。由于被告中博公司实际收受了购房款及购房贷款，现商品房买卖合同、储藏室买卖协议及借款合同均被解除，故中博公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人工行渤海支行、滨城信用社以及原告张心永。原告主张的首期购房款的利息损失46824元，经本院审查，符合法律规定，本院依法予以支持。对于2014年10月10日以前原告已向工行渤海支行归还的借款利息损失以及2014年10月6日以前原告已向滨城信用社归还的借款利息损失，应依借款合同约定的利率计算。因利息已足以弥补原告的经济损失，故原告主张的评估费2739元、违约金7546.90元不再另行计算。对于2014年10月10日之后至本判决确定履行之日因向工行渤海支行借款所产生的利息以及2014年10月6日之后至本判决确定履行之日因向滨城信用社借款所产生的利息，本院酌情确定以双方合同约定的基准利率计算，并由中博公司承担为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：
一、解除原告张心永与被告滨州市中博房地产有限公司分别于2009年9月7日、2009年10月24日签订的滨博XXXXX4号、滨博XXXXX5号、滨博住00XXXXX号《商品房买卖合同》及2009年10月24日签订的房号为1013-3-XXXX3、1013-3-XXXX5的储藏室买卖《协议书》；
二、解除原告张心永与第三人中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行于2010年2月9日签订的编号为A［商房］字［滨州分］行［大观园］支行（2010）《个人购房借款／担保合同》两份及原告张心永与第三人滨州市滨城区农村信用合作联社于2010年1月6日日签订的编号为20102F-008号的《个人住房借款合同》；
三、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内退还原告张心永首付购房款268366元，并向原告张心永支付利息损失46824元；
四、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原告已还借款本金97721.08元、利息57286.31元；
五、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内给付第三人中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行借款本金58410.08元（借款本金总额120000元减去截止2014年10月10日已还借款本金61589.92元）及自2014年10月11日起以58410.08元为基数按月利率5.445‰计算至本判决确定履行之日止的利息（但不超过358.44元）；
六、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内给付第三人滨州市滨城区农村信用合作联社借款本金59868.84元（借款本金总额96000元减去截止2014年10月6日已还借款本金36131.16元）及自2014年10月7日起以59868.84元为基数按月利率5.94‰计算至本判决确定履行之日止的利息；
七、驳回原告张心永的其他诉讼请求；
八、驳回第三人中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行的其他诉讼请求；
九、驳回第三人滨州市滨城区农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10534元，由原告张心永负担846元，被告滨州中博房地产有限公司负担9688元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 裴凯江
审 判 员 孙春华
人民陪审员 廉爱翠
二〇一四年十月十六日
书 记 员 孙观荣