河南省登封市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）登民一初字第2323号
原告郭运昌，男，1973年8月4日生，汉族。
委托代理人ＸＸ，河南群达律师事务所律师。
被告段俊锋，男，1980年11月27日生，汉族。
委托代理人梁金松，河南国计律师事务所律师。
原告郭运昌诉被告段俊峰合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭运昌及其委托代理人ＸＸ、被告段俊峰及其委托代理人梁金松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告有位于登封市嵩山路北段临路房屋一处，张改华租赁后经过装修开始经营“玉溪茗苑茶楼”。2013年3月2日，原告与张改华协商，并经被告同意，以120000元的价格承接了该“玉溪茗苑茶楼”的经营权和财产权。同时于2013年4月17日向被告交纳了2013年度至2014年4月30日前的租金70000元。原告在租赁房屋后，对“玉溪茗苑茶楼”进行了部分改造，购置了电脑、办公用具、茶具、茶叶等物品，同时对房屋进行了装修，共投入50余万元。原告经营至2014年4月初，因其他原因不能继续经营，就寻找了新的经营伙伴，即武陟县鸿福门业有限公司。2014年4月17日，原告同武陟县鸿福门业有限公司的两名工作人员共同签订了转让协议，同时对茶楼物品进行了清点登记，并制作了茶楼物品清单。2014年4月18日，原告同朋友在茶楼喝茶期间，被告到茶楼要原告缴纳下年度租金，原告称朋友在场，且租期未到，能否月底再说。说话间原告接电话有急事外出，就同朋友一起走，并对被告说要锁门，但被告坚持不走。无奈，原告说那你先看会门，一会回来说，后便和朋友离开。待原告回来后发现茶楼门上被被告加了锁，原告要求被告开门，被告告知门是故意锁上的。2014年8月底，原告得知被告将玉溪茗苑茶楼整体出租给了他人开设其他经营活动，期间多次与被告协商未果，故原告诉至法院，请求1、依法判令被告返还原告空调、电脑、家具、茶叶等物品（详见清单），或支付同等价值200000元；2、判令被告补偿原告装修费用20000元；3、返还原告房租2301.37元；4、赔偿原告停业损失10000元；5、赔偿原告其他损失10000元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告段俊峰答辩称：一、原告起诉主体错误，答辩人并非本案适格主体，原告所诉房产所有人并非被告，而是被告父亲段有仁；二、因原告原因致使该茶楼无故停业六个月已造成该房产实际所有人段有仁提供该茶楼使用的无塔供水器、深井泵、太阳能、水电费及正常经营收入共计约80000元经济损失，为此，段有仁将保留适时对原告提起侵权诉讼的权利；三、原告所诉均无事实依据和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。
原告郭运昌为证明自己的主张，向本院提交以下五组证据：一、2013年4月17日的收到条一份，证明原告与被告之间存在租赁合同关系，并已缴纳了2013年4月底至2014年4月底之间的租金70000元，且该合同为有期限租赁合同的事实；二、转让协议及收到条各一份，证明原告在租房时，存在前手租赁转让情况，且原告郭运昌支付了转让费120000元的事实；三、原告与武陟县鸿福门业有限公司签订的转让协议及茶楼物品清单各一份，证明在2014年4月17日原告因故将茶楼转让给武陟县鸿福门业的意思表示，双方对茶楼物品进行了清点登记；四、录音笔录七份，证明2014年4月18日被告将门上锁，控制了原告的财产，阻止了原告的经营权，并数次拒绝开门，拒绝原告将损失降低的事实；五、证人证言两份，证明茶楼物品清单的真实性及被告锁门的事实。
被告段俊峰对原告提交证据的质证意见为：一、对真实性无意义，对证明目的有异议，该收条是被告父亲临时有事让被告向原告打的，不能证明被告是房东；二、无异议；三、该组证据不予质证，超过举证期限，对物品清单的真实性大部分无异议，其中空调是由被告方安装的，当时与张改华口头约定空调张改华只可使用，没有所有权，且该清单上无被告签字，对被告无约束，只要双方在庭后可以清点交接，算账后可交给原告；四、对真实性和证明目的均有异议，该证据不显示录音时间，但对锁门事实被告方予以承认；五、对两份证言有异议，证人与原告有利害关系，证明事实不能客观反映本案事实，且证人在发问阶段语气不肯定。
被告段俊峰向本院提交原告所诉房屋房产证复印件一份，证明被告不是本案适格被告，涉案房产是被告父亲段有仁所有的事实。
原告郭运昌对被告提交证据的质证意见为：不确定该房产证的位置与涉案茶楼位置是否一致，由法庭核实，不能用房产证证明人身关系，即被告与段有仁系父子关系，且被告无权出租。
根据原、被告所举证据，本院综合分析后认证如下：原、被告提供的证据均具有客观性，本院予以采信。
经审理查明，被告段俊峰的父亲段有仁有位于登封市嵩山路北段临路房屋一处，案外人张改华租赁后经过装修开始经营“玉溪茗苑茶楼”。2013年3月2日，原告与张改华协商后，经被告段俊峰同意，与张改华签订转让协议，协议约定“甲方张改华今有位于嵩山路北段玉溪茗苑茶楼转让给乙方郭运昌，转让费用共计款壹拾贰万元整（￥120000元）。甲方收到转让费后茶楼一切物品归乙方所有，在2013年3月2日以前与茶楼有关的所有经营及纠纷与乙方无关。本合同自签订之日起生效。甲方：张改华乙方：郭运昌2013年3月2日”。2013年3月2日原告向张改华支付120000元的转让费后，承接了该茶楼继续经营。2013年4月17日，原告向被告交纳了2013年4月30日至2014年4月30日的租金70000元。2014年4月17日，原告因故不能继续经营，遂与武陟县鸿福门业有限公司签订了转让协议，协议约定：“甲方：武陟县鸿福门业有限公司钟亚洲王世超乙方：郭运昌1、房屋位置：登封市嵩山路北段玉溪茗苑茶楼一栋，经甲乙双方协商，乙方将茶楼及所有设施及生活办公用品全部转让给甲方使用。2、转让价格为贰拾伍万元整，甲方付完转让费合同生效。付款时间及方法：（打卡转账，在4月30日号之前甲方支付给乙方伍万元，其余款项在5月15日之前付清）。3、乙方经营期间的任何纠纷与甲方无关，甲方不承担任何法律责任和经济责任。如有乙方经营期内的纠纷，由乙方负责。4、有关手续交接完毕后合同生效。5、合同签订后甲方可以进行装修及有关开业之前的准备工作。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。2014年4月17日”，协议签订当天，协议双方对茶楼内准备转让的物品进行了清点登记，并制作了茶楼物品清单，武陟县鸿福门业有限公司向原告支付了20000元定金。2014年4月18日，原告同证人冯建伟在茶楼喝茶期间，被告到茶楼向原告催要下年度租金，原告称朋友在场，且租期未到，待月底租期届满时协商此事，但双方未达成一致意见。后原告需与证人冯建伟一同外出，对被告说要锁门，但被告不同意离开。原告自行离开后，回来发现茶楼已被被告加了锁，后原告多次要求被告开门未果，原告也未继续经营该茶楼，此后原告与武陟县鸿福门业有限公司的转让协议也未能履行，原告将收取的定金20000元予以退回。原、被告发生纠纷后，原告要求将房屋内自有物品（即清单列明的物品）拿走，被告不同意，故而成诉。
另查明，涉案房屋现已由被告转租给他人经营酒餐吧，被告认可房屋转让时屋内物品已由被告转移至它处保管。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告存在房屋租赁合同关系，原告郭运昌向被告段俊峰交纳了一年的房租70000元（即自2013年4月30日至2014年4月30日），被告应当保障原告在此期限内对该房屋的合法使用权，2014年4月17日被告在双方约定的租赁期限届满前对租赁房屋换锁并私自将房屋内原告的物品扣押，不仅违反了租赁合同的合同义务，而且其行为存在过错，侵犯了原告的合法权益。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。原告对涉案房屋内的物品享有所有权，被告无故将房屋内物品扣押，存在侵权行为，对于原告要求被告返还“茶楼物品清单”中的物品的主张，本院予以支持；被告在双方租赁合同租赁期限届满前锁门，妨碍原告使用，存在违约行为，对于原告要求被告返还房租的主张，本院予以支持，房租按照一年70000元，即每日191.78元，自2014年4月19日起至2014年4月30日止，即12天，房租共计2301.36元；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，原告要求被告补偿原告装修费用20000元、赔偿停业损失10000元、赔偿其他损失10000元，应当提供证据予以证明，鉴于原告提供的证据不足，对原告的主张，本院不予支持；被告辩称，原告诉讼主体错误，自己并非房屋所有人，应当驳回原告诉讼请求，原告与被告虽未订立书面协议，但被告向原告出具的房租收到条已符合租赁合同的构成要件，被告与原告订立合同、收取房租、履行合同、解决矛盾，虽涉案房屋的所有人为被告父亲段有仁，但原告有理由相信被告享有出租权，故对被告的辩由本院不予支持；被告辩称，其与原告口头约定每年房租提前一个月支付，原告违约在先，故被告不应当承担责任，但被告向原告出具的收到条中并未约定，原告亦未认可，且被告未提供其他证据证明，故对被告的辩由，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告段俊峰于本判决生效之日起十日内返还扣押原告郭运昌在玉溪茗苑茶楼内的物品（物品以原告提供的2014年4月17日茶楼物品清单为准）；
二、被告段俊峰于本判决生效之日起十日内返还原告郭运昌房租2301.36元；
三、驳回原告郭运昌的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4935元，由原告郭运昌承担1935元，被告段俊峰承担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李海霞
助理审判员 段虹钊
人民陪审员 梁西峰
二〇一五年三月四日
书 记 员 康 玄