济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历城民初字第2039号
原告刘燕，女，生于1977年9月20日，汉族，济南鼎安商贸有限公司经理，住济南市。
被告山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。。法定代表人冯艳华，总经理。
委托代理人王辉、来银萍（特别授权代理），均系山东豪才律师事务所律师。
原告刘燕与被告山东七里堡置业有限公司（以下简称山东七里堡置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月31日立案受理后，被告山东七里堡置业公司在答辩期内提出管辖权异议。本院于2013年8月23日作出（2013）历城民初字第2039-1号民事裁定书，裁定驳回被告山东七里堡置业公司对本案提出的管辖权异议。被告山东七里堡置业公司不服，提起上诉。济南市中级人民法院于2013年10月10日作出（2013）济中立终字第535号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告刘燕、被告山东七里堡置业公司的委托代理人王辉、来银萍到庭参加诉讼。因案情需要，本案由审判员李峻岭担任审判长，与人民陪审员孙营、王寿莲依法组成合议庭，于2014年12月11日公开开庭进行了审理，原告刘燕、被告山东七里堡置业公司的委托代理人来银萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘燕诉称：2010年6月8日，我与被告方签订商品房买卖合同，约定由我购买被告方开发的位于历城区二环东路以东祝舜路以北“惠风居”3号楼2单元501室商品房（地下附房编号3-205、带产权车位编号269号），房屋总价款共计799741元。合同约定，被告方于2011年8月31日前将该商品房经竣工验收备案后的房屋交付给我，如被告未能按合同规定的期限将符合约定交付条件的房屋交付给我，自合同规定的最后交付期限至实际交付之日止，被告方向我支付已交付房屋价款日万分之一的违约金。合同另约定，商品房达到交付使用条件后，被告方应当书面通知我办理交付手续，双方进行验收交接时，被告所交付房屋应当具备本合同约定的条件（即竣工验收备案工作完成），并签署房屋交接单。合同签订后，我如约履行了支付房款的义务。2011年10月，被告方虚构事实、隐瞒真相，将未经竣工验收备案的房屋及车库交付给我，时至今日，被告方交付的房屋及房屋仍未符合双方约定的交付条件。因此，我要求自2011年8月31日起计算被告违约天数暂至2013年7月31日，共计700天（如之后交付的房屋仍未符合约定的交付条件，违约金则计算至符合房屋交付条件之日止，我方保留其诉讼权利）。根据双方签订的合同约定的违约金计算方式，被告方应支付我违约金55981.87元。另外，因被告方无法履行办理车库产权，属虚构事实、隐瞒真相，根据双方签订的《商品房及车库买卖合同》约定的违约金计算方式（车库违约金已计房屋总款）。我要求被告方退还所购车库现金13万元及银行同期利息17760元，以上总计203741.87元。综上，请求：一、判令被告山东七里堡置业公司向我支付房屋、车库违约金55981.87元（自2011年8月31日至2013年7月31日，共700天，按照总房款799741元乘以日万分之一）；二、判令被告山东七里堡置业公司退还车库款13万元及银行利息17760元（自2010年6月8日至2013年7月31日以13万元为基数，按银行月利率3.96‰计算）；3、诉讼费由被告方负担。
被告山东七里堡置业公司辩称：第一，因交付的房屋已经通过竣工验收，符合法律规定的交房条件，我方不应向原告刘燕支付2011年8月31日起至2013年7月30日止的逾期交房车库的违约金55981.87元。第二，我方可以退还被答辩人13万元车库款，但是不应当承担银行利息17760元，因按法律规定，银行利息属于重复计算，所以不应当再承担银行的利息。
经审理本院认定：2010年6月8日，原告刘燕与被告山东七里堡置业公司签订商品房买卖合同一份。双方约定：原告刘燕购买被告山东七里堡置业公司开发的位于济南市历城区二环东路以东祝舜路以北，暂定名惠风居小区3号楼2单元501号商品房，建筑面积95.98平方米；地下附房编号为3-205，附属物面积11.69平方米；带产权车库，编号为269。商品房单价为每平方米6636.89元，金额为637009元；附属物单价为每平方米2800元，金额为32732元；车库13万元，以上总价款为799741元。原告刘燕于2010年6月8日交纳249741元作为首期房款，其余房款55万元向银行申请按揭。合同第八条约定，被告应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过竣工验收备案的商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：2、由于国家或地方政府有关法律法规或政策的重大变化；3、因政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；4、市政配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；5、买受人未能按合同规定时间付款或因买受人其他原因而造成的不能如期交房；6、出卖人单方能够说明原因可顺延60日。如果上述第2、3、4条事项发生，出卖人应在政府有关部门确认该事项之日起30日内书面告知买受人，并附政府的相关证明复印件。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，原告刘燕分别于2010年6月8日、2010年7月9日向被告山东七里堡置业公司交纳房款共计799741元。2011年7月20日，涉案房屋所在3号楼工程质量竣工经工程的建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收。2011年10月9日，被告山东七里堡置业公司通知原告刘燕交付房屋，原告刘燕于2011年10月28日收取了房屋。2013年5月22日，本案所涉房屋所在的3号楼进行了竣工验收备案。原告刘燕所购买的车库因规划变更，不能办理产权。
因被告交付的房屋未经过竣工验收备案，不符合合同约定的交付条件，故原告刘燕要求按照双方签订的合同第九条约定，自2011年8月31日至2013年7月31日共700天，以799741元为基数、按照日万分之一计算违约金，共计55981.87元。
证明上述事实的证据有商品房买卖合同1份、建筑工程竣工验收报告1份、房屋建筑工程竣工验收备案单1份、收据及个人贷款支付凭证各1份、双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，足以认定。
原、被告对以下事实有争议：
1、原告刘燕要求被告方支付逾期交房违约金，被告山东七里堡置业公司不同意原告方的主张。理由：第一，房屋及车库在交付时，已经竣工验收合格，根据我国建筑法第十六条之规定，交付的条件不违反法律规定。第二，虽然其交付的条件与合同约定的交房条件不同，但交付房屋并没有违反法律、行政法规的强制性规定，而且原告刘燕也实际接收了该房屋及车库，在合同履行的过程中，双方已经通过交房及收房的民事法律行为变更了原来合同关于房屋交付条件的约定，因此即使支付逾期交房违约金，那么也只能支付到实际交房为止，即2011年10月28日。第三，由于设计及规划的变更，逾期交房的时间按照合同约定的时间向后顺延60日。为此被告方提交设计变更说明复印件9份，记载地面、内部装饰涂料、门窗、照明、配电箱等进行了设计变更，原告刘燕认为该设计变更与延期交房无直接关系。被告方还提交了建安工程合同书1份、惠风居供热工程变更说明1份、设计图2份，拟证明因政府原因造成热力入口装置由楼北调整为楼南，被告方需对热力管网重新设计及施工，造成整个施工工期的延误。原告方认为合同中约定的开工时间及竣工时间为2011年4月10日至2011年5月31日，与交房时间没有冲突，而且是7、8号楼热力设施的变更，与3号楼也无直接关系。被告方称要取得综合竣工验收备案必须是整个小区的综合竣工验收，因此7、8号楼相关设施的变更会影响到3号楼的竣工验收备案。原告方对此不予认可。
2、原告刘燕提供了个人住房借款合同一份，拟证明其缴纳的55万元房款系银行贷款，月利率为3.96‰，要求被告方返还车库款并支付银行利息，即以13万元为基数、自2010年6月8日至2013年7月31日、按照月利率3.96‰计算，共计17760元。被告方对该合同真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，认为本案与借款合同不属于同一法律关系，也无法律上的规定及合同上的约定作为前提，故不能作为原告主张银行利息损失的依据。
3、关于车库是否交付及交付时间，原告刘燕主张被告方于2012年10月19日通知交付车库，但因车库无门、无其他照明设施，不具备使用条件，故一直没有收取车库。被告方对此有异议，称原告刘燕已于2012年10月收取了车库。为此提交了原告与10月28日签字的表格一份，原告刘燕对此证据无异议，但称该表格是其收房时即2011年10月28日所签，并非收取车库时所签，因为车库通知交付是在2012年10月。被告方未提供证据证明该表格是哪一年所签。
本院认为，原告刘燕与被告山东七里堡置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。原告刘燕依约支付房款后，被告山东七里堡置业公司应按期向原告方交付符合合同约定的商品房。
关于本案争议的焦点一：被告山东七里堡置业公司向原告刘燕交付了房屋，是否需承担违约责任。根据双方签订的合同约定，被告山东七里堡置业公司应于2011年8月31日前将经过竣工验收备案的商品房交付原告刘燕，但直至2011年10月9日才通知交付房屋，且交付的房屋只是经过建设单位、监理单位、施工单位及设计单位进行竣工验收，并未到有关部门进行验收备案。因此，首先，合同约定交房时间为2011年8月31日，但被告山东七里堡置业公司实际通知交房时间为2011年10月9日，晚于合同约定的交房时间。被告方关于逾期交房系因设计变更及规划变更、根据合同约定应顺延60日的主张，本院认为，被告方提交证据所涉及的设计变更不必然导致工期的延长，而热力入口装置的调整也与本案所涉房屋无直接关系，故对其主张不予采信。因此，被告方已构成违约。根据合同关于逾期交房违约责任的约定，被告方应向原告刘燕支付自2011年9月1日至2011年10月9日逾期交房的违约金，计2611.99元（669741元×日万分之一×39天）。其次，被告虽于2011年10月9日通知原告交付房屋，但交付的房屋只有工程竣工验收，根据我国房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。被告山东七里堡置业公司提供的工程质量竣工验收并不符合法律规定及合同约定的交付条件，因此，被告山东七里堡置业公司虽然履行了房屋买卖合同的主要义务，向原告刘燕交付了房屋，但其交付的房屋存在瑕疵，不符合合同约定，仍应承担一定的违约责任。根据公平原则，本院酌定被告山东七里堡置业公司承担30%的违约责任。因此，对于原告刘燕要求的自2011年10月10日至2013年5月21日的违约金，被告山东七里堡置业公司承担30%的金额应为11854.42元（669741元×日万分之一×590天×30%）。综上，被告山东七里堡置业公司应向原告刘燕支付逾期交房违约金14466.41元。
二、被告山东七里堡置业公司是否向原告刘燕交付了约定的车库，应否承担相应的违约责任。原告刘燕主张其在2012年10月19日收到交付车库的告知函后，因不具备收房条件，故没有收取车库。而被告方则主张已交付，但未提供证据。被告方应对其已履行交付义务负有举证责任，而其举证不能，故对其已交付车库的主张不予采信。被告方称因为规划变更导致车库不能办理产权，原告刘燕要求退还已交纳的车库款13万元，被告方亦表示同意。本院认为，由于车库不能办理产权登记，不能实现原告方购买车库的合同目的，双方同意原告方不再购买该车库，被告方退还原告方车库款13万元，依法予以准许。合同解除后，原告刘燕有权要求被告方赔偿因此所造成的损失。原告方系向银行借款购买房屋及车库，故原告方要求被告方应承担其自借款之日2010年7月9日起至2013年7月31日止，以车库款13万元为基数、按照银行贷款月利率3.69‰计算的利息损失17620.98元，依法予以支持。根据我国合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失。因此，原告刘燕对于解除买卖车库的违约责任，不能同时主张违约金和赔偿损失。鉴于原告方主张的利息损失高于主张的违约金，故本院对其主张的车库款部分的违约金不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘燕逾期交房违约金14466.41元（2611.99元＋11854.42元）。
二、限被告山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘燕车库款13万元及自2010年7月9日起至2013年7月31日止，以车库款13万元为基数、按照银行贷款月利率3.69‰计算的利息损失17620.98元。
三、驳回原告刘燕其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4356元，原告刘燕负担814元，被告山东七里堡置业有限公司负担3542元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李峻岭
人民陪审员 孙 营
人民陪审员 王寿莲
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 王百丽