湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第75号
上诉人（原审原告、反诉被告）李卫明，男，1962年3月25日出生，汉族，岳阳市岳阳楼区人，职工。
委托代理人袁春，湖南惠风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）任月英，女，1958年12月6日出生，汉族，居民，岳阳市岳阳楼区人。
委托代理人胡新军，湖南金鹗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周建民，男，1954年11月25日出生，汉族，湖南省岳阳县人。
上诉人李卫明因与被上诉人任月英、周建民房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民吕初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，李卫明与周建民原系同事。2005年，李卫明得知周建民有房出卖，2005年5月8日，李卫明与周建民签订《房地产买卖合同》一份，约定周建民将座落于岳阳楼区金鹗山路万家坡居委会C7－302号房屋出售给李卫明，成交价为45000元。周建民在一年内（2006年5月）协助李卫明办理产权过户手续。2005年5月9日，周建民向李卫明出具书面承诺，内容为：“岳阳楼区万家坡会C7栋302室的房屋由李卫明购买，如在过户有出现了任何纠纷，概由我负责。且保证在2006年5月底前协助李卫明办完此房的过户手续。”同时，周建民将房屋产权证（产权证号岳房权证字第0755**号）交付给李卫明，李卫明支付房款后装修入住至今。后李卫明多次要求周建民为其办理产权过户手续未果。2010年11月18日，周建民以与任月英夫妻感情破裂为由，向本院起诉要求解除夫妻关系，2011年3月25日，本院作出（2010）楼民初字第2866号民事判决，该判决准许周建民与任月英离婚，并依法处理了夫妻共同财产。2011年4月，任月英举证周建民还有未分割的夫妻共同房屋，以周建民隐瞒夫妻共同财产要求分割为由向中级法院提起上诉。周建民与任月英离婚纠纷二审期间，任月英向李卫明说明了该套房屋为夫妻共同财产。2011年7月26日，李卫明因与周建民房屋买卖合同纠纷向本院起诉，经本院主持调解，双方在2011年7月28日达成由周建民协助李卫明在调解书签发后一星期内办理房屋过户手续的协议。在约定期间内，周建民协助李卫明办理过户手续时，因办证机关要求任月英到场，无法办理过户手续。岳阳市中级人民法院根据任月英的申请，委托湖南友朋房地产评估咨询有限公司对本案房屋进行评估，2011年8月22日，该评估机构出具评估报告，认定该房屋评估价值为163100元。2011年9月13日，岳阳市中级人民法院制作的（2011）岳中民一终字第136号民事判决书认定周建民隐瞒了夫妻共同财产即本案房屋，依法判决该套房产归任月英所有。2011年11月10日，岳阳市房产局依中院生效判决书刊登注销房屋所有权人为周建民，所有权证号为0755**号房屋所有权证的公告，并于2011年12月26日将房屋产权登记在任月英名下（产权证号为：岳房权证岳阳楼区字第2990**号），共有情况为单独所有。李卫明办理房屋产权过户手续未果，任月英持房产证要求李卫明交付房屋，李卫明拒不腾空房屋，双方产生纠纷。
另：2012年7月2日，李卫明向原审法院书面申请对本案房屋当前市值及室内装修价值予以鉴定，原审法院依法委托岳阳楼区价格认证鉴定中心予以评估认定。2012年12月12日，李卫明向原审法院书面申请变更鉴定事项，书面认可2011年8月22日岳阳市中级人民法院委托评估机构对该房屋作出的评估价163100元。仅要求对涉案房屋室内装修价值评估的申请，原审法院再次委托同一机构评估，评估机构多次通知李卫明交纳评估费用，李卫明拒绝交纳，2012年12月20日，该机构向原审法院下达岳楼价认告字（2012）014号价格鉴定退回告知书，并退回相关材料。
原判认为，一、对李卫明要求解除合同的诉讼请求是否予以支持。依照《中华人民共和国合同法》的规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。周建民与任月英在婚姻关系存续期间取得的房屋，虽然房屋权属证上登记为周建民，但仍属于夫妻共有财产。处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的共同共有人同意，周建民未经任月英同意，在未取得处分权的情况下，与李卫明签订房屋买卖合同，该合同成立时生效。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。李卫明与周建民订立房屋买卖合同后，任月英通过法院强制执行方式将房屋产权登记在个人名下，李卫明要求转移房屋所有权的合同目的不能实现，未产生物权变动。依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，出买人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故对李卫明要求解除与周建明订立的《房地产买卖合同》的诉讼请求，予以支持。二、李卫明要求周建民和任月英赔偿房屋价值163100元及装修价值是否予以支持以及支持多少金额。合同解除后，周建民因该合同获得购房款45000元应当返还给李卫明；同时，李卫明亦因该房屋升值而合同解除遭受了一定经济损失，被告周建民在订立合同过程中，违反诚实信用原则，未如实告之房屋共有情况，私自出卖夫妻共有房屋，存在过错，而李卫明作为周建民的同事，在订立合同时未尽必要审查与注意义务，未作充分了解该房屋可能存在的其它共有人情况，轻信周建民“出现纠纷由周建民负责”的承诺，且任月英在与周建民离婚案件上诉期间向李卫明说明了房屋的真实状况，李卫明仍坚持要求周建民协助过户，故李卫明亦存在一定过错。该房屋因升值的可得利益为163100元-45000元=118100元，李卫明要求以2011年8月22日对该房屋的评估163100元予以赔偿的诉讼请求，原审法院认为应当依李卫明与周建民的过错程度，由双方各自承担50%责任为宜，即由周建民赔偿李卫明损失59050元。李卫明对房屋的装修损失部分周建民也应赔偿，因李卫明在申请原审法院对装修损失部分鉴定后又撤销申请，李卫明所受的装修部分损失无法确定，不作处理。任月英在李卫明与周建民的房屋买卖交易过程中并无过错，李卫明要求任月英共同承担赔偿责任的诉讼请求，不予支持。三、任月英要求李卫明交付房屋并赔偿侵占期间损失12000元的反诉请求是否应予得到支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权的归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。李卫明现居住的房屋产权登记于任月英名下，任月英为该房屋合法所有权人，李卫明在未征得原告同意的情况下居住在此，侵占任月英所有的财产，故任月英要求李卫明停止侵害，腾空并返还该房屋的反诉请求，予以支持；任月英要求李卫明赔偿侵占房屋期间经济损失12000元，未提供有效证据证明，故此项反诉请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除李卫明与周建民于2005年5月8日签订的《房屋买卖合同》。周建民于本判决生效后十日内返还李卫明购房款45000元，并赔偿损失59050元。二、李卫明于本判决生效后十日内腾空位于岳阳市岳阳楼区金鹗山办事处万家坡居委会7幢302房屋并交付给任月英。三、驳回李卫明和任月英的其它诉讼请求。本案案件受理费4300元，财产保全费1500元，反诉费用500元，由李卫明负担3150元，周建民负担3150元。
宣判后，李卫明不服原审判决，向本院提起上诉，一、原审判决任月英不承担连带责任错误。周建民与任月英在房屋出卖时属合法夫妻，周建民所得购房款用于夫妻共同生活。被上诉人在原审中未提供任何证据证明该款被周建民用于其他地方，因此，该款应由夫妻共同归还。二、原审判决由上诉人承担责任错误。购买本案所涉房屋时，房产证上只有周建民一人的名字，上诉人支付了相应的房款，上诉人无过错。现上诉人在该房屋内装修入住六年之久。三、本案所涉房屋价值应当重新鉴定。综上，请求撤销原判，判令两被上诉人连带承担全部损失。
任月英辩称，李卫明对房屋取得不是善意取得，任月英对房屋出售不知情，更不存在购房款用于家庭开支。任月英在本案中无过错，不应承担责任，更不应承担连带责任。一审中，因李卫明未交纳鉴定费用而没有鉴定，应视为李卫明放弃鉴定，二审不应再进行鉴定，任月英不同意进行鉴定。请求二审驳回上诉，维持原判。
周建民无答辩意见。
上诉人李卫明与被上诉人任月英、周建民在二审期间均未向本院提供证据。
本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为本案双方当事人的责任如何划分和承担？
本案双方当事人对原审判决解除《房地产买卖合同》及由李卫明返还房屋未提出异议。本案中，周建民与李卫明签订《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，2005年5月9日周建民出具承诺书“……过户出现任何纠纷概由其负责，且保证在2006年5月底前协助李卫明办完此屋的过户手续”，现因周建民与任月英离婚纠纷导致该房屋无法办理过户，其责任不在李卫明。李卫明购买该房屋支付了相应对价并要求过户，本身不存在过错，即使在知晓该房屋为周建民与任月英夫妻共同财产时要求过户，也是要求周建民履行协议约定与承诺，其行为并无不当。原审认定李卫明存在过错，由其承担50%的责任不当，本院予以纠正，该房屋因升值造成李卫明的损失为118100元，应由周建民承担。
另外，本案诉争302房为任月英与周建民的夫妻共同财产。在夫妻关系存续期间，周建民出售该房屋，其所得房款为夫妻关系存续期间共同收入，因任月英并未提供该房款没有用于家庭共同生活支出的相关证据，故现因收回房屋而退还房款所形成的债务应为夫妻共同债务。李卫明要求任月英和周建民共同承担返还此购房款的理由成立，本院予以支持。
关于重新鉴定问题，2012年12月12日，李卫明已书面认可房屋评估价为163100元，在对原鉴定无合法依据和合理理由的情况下，以鉴定时间较久、价格偏低要求重新鉴定的理由不能成立，对上诉人要求重新鉴定的请求本院不予支持。
综上，上诉人李卫明的上诉理由部分成立。原审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民吕初字第103号民事判决第二项；
二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民吕初字第103号民事判决第一项为：解除李卫明与周建民于2005年5月8日签订的《房地产买卖合同》。由周建民与任月英于本判决生效后十日内共同返还李卫明购房款45000元，并由周建民赔偿李卫明相关的损失118100元；
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、驳回李卫明的其它诉讼请求。
一审案件受理费4300元、保全费1500元、反诉费500元，二审案件受理费2200元，共计8500元，由上诉人李卫明负担1500元，由被上诉人任月英负担1000元，由被上诉人周建民负担6000元。
本判决为终审判决。
审判长 胡铁霞
审判员 王德华
审判员 许 进
二〇一四年八月二十五日
书记员 颜 静
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。