连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第00085号
原告连云港国元物业管理有限公司，住所地：连云港市连云区墟沟镇海滨大道2号阳光国际中心C0302室。
法定代表人赵义臣，董事长。
委托代理人唐博、陈莉，江苏苍梧律师事务所律师。
被告李妮，女,1974年11月25日生，，汉族，无固定职业，住连云港市连云区。
委托代理人张敏，江苏宏浩律师事务所律师。
原告连云港国元物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告李妮物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法由代理审判员张西灵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司委托代理人唐博、陈莉、被告李妮委托代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：原告受连云港帝豪实业发展有限公司委托，为其开发的位于连云港市××区海滨大道××号的阳光国际中心项目提供物业管理服务。被告购买了房号为D1901的商品房（面积303.48平方米），性质为写字楼。2007年9月3日，被告作为业主与原告签订《临时公约》一份，约定原告为被告提供物业管理服务，按照建筑面积1.8元/平方米/月标准计算，被告应在每季度第一个月的10日前缴纳当季度物管费用，逾期缴纳则按拖欠的物业管理费的日0.3%计算违约金。按此计算，被告每月应支付物管费用546元，从2007年8月份至2013年6月底/2014年4月份至2014年6月（共24个季度）被告拖欠物业管理费为40404元。发生欠缴纳物管费的违约金136584元（按照每季度实际欠款*0.3%*每季度欠款逾期的天数累加）。请求法院判决被告支付原告上述期间的物业管理费40404元及违约金136584元（按照每季度实际欠款*0.3%*每季度欠款逾期的天数累加）。
被告李妮辩称：原告诉求没有事实依据，被告购买涉案房屋后，由于逾期交房，2007年9月3日被告与物业公司签订补充协议，约定双方对逾期交房的赔偿方案确定后，逾期交房赔偿金抵充物业费。现双方就赔偿方案仍然没有达成一致，故被告拒绝付款。因原告要求的物业管理费不是被告不交付而是双方没有形成赔偿方案，所以滞纳金根本不存在，并且滞纳金过高。另外，涉案房屋为办公公寓，故应按照1.2元/平方米/月标准计算物业费。综上，请求法院驳回原告诉求。
经审理查明：2005年12月21日，被告李妮与案外人连云港帝豪实业发展有限公司（以下简称帝豪公司）签订商品房买卖合同一份，约定：李妮购买位于连云港市××区海滨大道××号的阳光国际中心房号为D1901的商品房（实测面积303.48平方米）一套，该商品房的用途为办公用房，帝豪公司于2007年2月28日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付李妮使用。2007年9月3日签订业主上房流程表及房屋交接单，涉案房屋完成交付，但被告李妮并未按照业主上房流程表交付公共性物业管理费（二个季度）、装修保证金、装潢垃圾清运费、建筑垃圾清运费。同日，原、被告双方签订《业主临时公约》一份，该公约第七条第一款第（一）项物业管理服务费收费标准约定：1.物业管理费：底层商业用房（一至三层）物业管理按照建筑面积1.8元/平方米/月标准向业主收取，办公公寓物业管理费按照建筑面积1.2元/平方米/月标标准向业主收取，写字楼物业管理费按照建筑面积1.8元/平方米/月标准向业主收取（前三年对业主优惠，优惠幅度为0.3元/平方米/月，优惠期结束后恢复原标准）。2.物业管理费按约定交房之日的次日起计算。同条同款第（四）项约定：业主办理收房手续时预交按约定交房之日的次月1日起计算的2个季度的物业管理费；预收期结束后，各项费用按季缴纳，业主交费时间应在每季度第一个月10号前缴纳当季度管理费用，如逾期不交物业管理公司有权采取下列措施：1.收取未缴付的款项自规定的付款日起至实际付款日的滞纳金。滞纳金按每日0.3%计算。2.物业管理公司有权在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收支情况，并注明欠交物业管理费的业主室号进行催讨。3.管理者有权对欠款业主提出法律诉讼或采取其他追讨措施。公约第十条第二款约定：物业公司需发出书面函件、单据的，如通过邮局以挂号信投递的，以邮局挂号收据为准；同条第三款约定：业主改变通讯方式，相关业主必将其准确的通讯方式书面通知物业管理公司，以供物业管理公司联络，如因业主原因联系不畅导致损失由业主承担。协议签订后，原告依公约约定为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告李妮拖欠自2007年9月至2013年6月、2014年4月至2014年6月物业管理费用至今未缴纳。原告于2011年、2013年以被告向物业公司备案的地址及联系方式邮寄送达物业服务费催交函以催缴物业管理费，但未送达成功。
另查明，涉案房屋2013年7月至2014年3月期间，承租给案外人使用，在此期间的物业费已交清。
再查明，原告已于2010年7月1日就涉案小区物业费收费标准向连云港市物价局备案并取得备案通知书，其中记载申请备案收费标准：1.经营性用房（幼儿园）1.8元/平方米.月。2.办公用房、厂房1.8元/平方米.月。3.别墅、高档住宅1.2元/平方米.月。物价部门意见：根据《连云港市物业公共服务收费管理实施办法》（连价服字[2008]326号）文件规定，实行市场调节价的已产生业主委员会的非普通住宅以及办公用房、厂房、经营性用房的物业公共服务费由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在服务合同中约定。未产生业主委员会的，由开发建设单位或者物业服务企业与物业买受人在物业服务合同中约定。再查明，涉案小区未产生业主委员会。
以上事实有原告提供的原、被告双方签订的《业主临时公约》、业主上房流程表、房屋交接单、邮政特快专递邮寄单据、备案告知、被告向本院提供的商品房买卖合同复印件予以证明，庭审笔录在案作证，本院依法予以确认。
本案争议焦点为：1.涉案房屋性质为写字楼还是办公公寓，物业费收取标准是按照《业主临时公约》约定的写字楼1.8元/平方米/月物业费收费标准计算，还是按照办公公寓1.2元/平方米/月标准物业费收费标准计算。2.是否存在逾期交房的事实，原被告双方有无关于逾期交房违约金冲抵物业费的约定。
针对争议焦点1，原告提供自行出具的情况说明一份用以证明涉案商品房性质为写字楼，内容为“阳光国际自2007年投入使用以来至今已有7年之久，其中D座为写字楼，为商业用电、用水。有独立的专用配电房。因为阳关国际中心D座为写字楼，所以销售时按整层销售或分割销售，整层只有一个卫生间。并且整层2个防火门为入户门，内部结构是框架室式，整层是相通的。D座1楼大厅为每层公司提供了索引位置。而A、B、C是办公公寓，每层6户，每户都有独立的入户门，独立的卫生间。并每户均有天然气管道。而D座为写字楼性质，并未提供天然气管道。A、B、C个人土地登记证终止日期为2065年3月。D座土地证终止日期为2035年3月。”物业费收费标准应当按照合同约定1.8元/平方米/月收取。被告对该证据没有异议，涉案房屋与该证据所载情况一致，其认为涉案房屋性质由法院认定。本院认为根据原告提供的证据及庭审陈述可以认定涉案房屋性质为写字楼。
针对争议焦点2，被告提供商品房买卖合同（2007年2月28日签订）复印件及补充协议（2007年9月3日签订）复印件各一份（均系同帝豪公司签订），用以证明帝豪公司存在逾期交付涉案房屋的事实和存在双方关于逾期交房违约金冲抵物业费的约定，补充协议内容为：因商品房买卖合同在履行过程中出现延期付款、延期交房等情况，双方目前无法确定违约金额及赔偿方案为了避免损失的扩大，达成如下一致意见：1.买受人（李妮）同意按合同约定接受已验收合格的房屋。2.出卖人（帝豪公司）同意买受人接房时物管公司产生的费用及物业维修基金等费用延迟付款。等赔偿方案确定后进行冲抵。3.针对双方主张的索赔数额，应根据合同及相关法律法规进一步协商，具体赔付日期应于赔付方案出来后第一时间（赔付日期先于其它未接房赔款者）如果协商不成，任何一方均有权诉至法院，依法解决。4.双方承诺在平等、自愿、合法的基础上，严格按合同约定各自的违约责任。原告对商品房买卖合同复印件真实性无异议，但认为与本案不存在关联性且不能达到被告证明目的；对补充协议复印件的真实性不予认可，原告认为协议签订主体与原告并非同一主体，且协议反映的内容与涉案物业费纠纷并非同一法律关系，与本案也不存在关联性。被告在本院限定的时间内未能提供补充协议原件。
本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要物业公司以及全体业主共同遵守相关规定，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《业主临时公约》不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，为合法有效合同，故协议签订后，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。该协议签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告应按照合同约定向原告支付物业管理费用。关于被告称其与案外人帝豪公司签订补充协议约定逾期交房违约金冲抵物业费的辩解主张，因原告对其提供证明该辩解主张的补充协议复印件真实性和关联性均不予认可，且帝豪公司和原告并非同一公司，原告也非补充协议的签约主体，即使补充协议为真实的，也不能约束原告，故对被告的上述辩解主张不予采信。被告拒付物业费的行为已构成违约。因《业主临时公约》约定业主办理收房手续时预交按约定交房之日的次月1日起计算的2个季度的物业费，涉案房屋交付日期为2007年9月3日，房屋交付时被告并未预交物业费，故根据合同约定和本案物业费未缴纳的实际情况，原告要求被告支付物业费期间应为2007年10月初至2013年6月底、2014年4月初至2014年6月底期间（共24个季度）物业费。因《业主临时公约》约定写字楼物业管理费收费标准为1.8元/平方米/月，前三年对业主优惠幅度为0.3元/平方米/月，优惠期结束后恢复原标准，另外经庭审查明涉案房屋性质为写字楼，故2007年10月至2010年9月期间（共12个季度）物业费应按1365.66元/季度（（1.8-0.3）*303.48*3=1365.66元/季度）收取，金额为16387.92元（1365.66元/季度*12个季度=16387.92元）；2010年10月至2013年6月、2014年4月至2014年6月（共计12个季度）物业费应按原告主张的1638元/季度（本案原告主张按546元/月*3个月=1638元/季度计算物业费）计算，金额为19656元。综上，被告应缴纳2007年10月至2013年6月、2014年4月至2014年6月期间物业费共计36043.92元。关于原告主张的违约金，原、被告签订的临时公约约定滞纳金按每日0.3%计算，因其计算标准过高，本院酌情按每年12%予以支持，金额15897.76元，即
{1.5*303.48*3*12%/365*(2453+2361.75+2270.5+2179.25+2088+1996.75+1905.5+1814.25+1723+1631.75+1540.5+1449.25)+1638*12%/365*[（1358+1266.75+1175.5+1084.25+993+901.75+810.5+719.25+628+536.75+445.5）+81.25]
=1365.66*12%/365*23413.5+1638*12%/365*10000.5=15897.76元}。（即按照每季度实际欠款*12%/365*每季度欠款逾期的天数累加,本院酌定按一年365天、每季度为91.25天计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告李妮于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港国元物业管理有限公司物业服务费36043.92元及滞纳金15897.76元，共计51941.68元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3840元由原告连云港国元物业管理有限公司承担2713元、被告李妮承担1127元。（因原告已交纳，被告承担部分于给付上述费用时将该款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3840元，连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 张西灵
二〇一五年三月三日
书 记 员 李 卓
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。