山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第388号
上诉人（原审原告）：赵杰，烟台德生蚨置业公司职工。
委托代理人：曲经建，山东西政律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：烟台德生蚨置业公司。住所地：烟台市芝罘区南大街***号。
法定代表人：赵春燕，该公司经理。
委托代理人：孙承湖。
被上诉人（原审被告）：烟台昆嵛投资有限公司（原烟台大荣建设科技产业发展有限责任公司）。住所地：烟台市芝罘区青翠里付**号。
法定代表人：穆明华，该公司经理。
被上诉人（原审第三人）：绳志伟，无固定职业。
委托代理人：邹钧、李建丽，山东金律通律师事务所律师。
上诉人赵杰、上诉人烟台德生蚨置业公司（以下简称“德生蚨公司”）因与被上诉人烟台昆嵛投资有限公司（以下简称“昆嵛公司”）、绳志伟商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2011）芝民一初字第733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵杰的委托代理人曲经建，上诉人德生蚨公司的委托代理人孙承湖，被上诉人绳志伟的委托代理人李建丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1994年12月12日，烟台大成建设工程总承包公司（以下简称“大成承包公司”）与烟台市粮油运输公司（以下简称“粮油运输公司”）签订了联合开发坐落于三明街粮油运输公司院内三幢住宅楼的合同。该合同订立后，大成承包公司组织人员开始施工建设。
1996年11月5日，粮油运输公司取得了在原粮油机械厂院内（青年路15号）建设住宅3幢6层、办公1幢6层、建筑面积为10000平方米的建设工程规划许可证。同日，烟台市城乡建设委员会出具了烟建开字（1996）第66号、建设单位为烟台市粮油运输公司、建设地址为粮油运输公司旧址（青年路15号）住宅楼1号、2号、3号楼的、建筑面积为10000平方米的工程建设开工许可证。
1998年6月26日，德生蚨公司与烟台大荣集团公司（以下简称大荣集团）在签订的三明街粮油机械厂院内规划建设的1号、2号住宅楼项目的协议书中载明：德生蚨公司按现有规划批准的1号、2号住宅楼建筑面积6200平方米，由德生蚨公司一次性买断该项目，买断金额为8500000元，该协议签订生效后，5日内德生蚨公司向大荣集团付500000元，工程开工放线后，5日内支付1000000元，开工后，8月底前支付2000000元，主体完工后支付2000000元，余款竣工验收后一次付清；德生蚨公司支付给大荣集团人民币1500000元后，如因售房困难出现付款不及时，大荣集团有权扣抵建成的1号、2号住宅楼部分面积；住宅楼抵顶价格为每平方3100元；大荣集团负责办理场地内的拆迁、规划和场地的三通一平手续及费用，负责政府有关部门、管理单位在该项目建设中应办理的各项手续及费用，办理土地使用权证并于8月15日前转移给德生蚨公司，协助德生蚨公司办理房屋销售证；德生蚨公司负责按规定筹备资金，按时支付及将该项目在竣工后连资料一起交昆嵛公司协助送有关部门予以验收。该协议订立后的同年7月2日，大荣集团与粮油运输公司签订了补充协议，约定由大荣集团履行大成承包公司与粮油运输公司签订的合建宿舍楼合同中确定的权利和义务。
1999年，大荣集团更名为昆嵛公司，昆嵛公司代替大荣集团承担了该项目的所有权利和义务，并将原在粮油运输公司名下的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证变更到昆嵛公司名下。2000年9月6日，昆嵛公司取得了坐落于芝罘区三明街使用面积为3951平方米的国有土地使用证。同年10月8日，经烟台市建设委员会同意，该楼准予交付使用。2000年10月18日，昆嵛公司取得了由烟台市规划局出具的建筑位置在青年路15号、一幢6层4464平方米住宅楼的建设工程竣工规划验收合格证。同年12月18日，烟台市建设委员会收回了烟建开字（1996）第66号开工许可证，重新核发了烟建开字（2000）52号建设单位为昆嵛公司、建设地址为青年路15号建设住宅楼的建筑工程施工许可证。2002年10月3日，昆嵛公司取得了芝罘区永安里51××54号1-6层、建筑面积为3026.33平方米的初始房屋所有权证书。
2002年11月20日，德生蚨公司与昆嵛公司分别签订了联建协议书、分房协议书和补充说明三份协议。在联建协议书中载明了双方在三明街粮油运输公司院内共建两幢住宅楼及其他相关的权利、义务；该协议书的签订日期写的是“1998年6月26日”（即德生蚨公司与大荣集团签订合建住宅楼合同的日期）。在《分房协议书》中载明：德生蚨公司于1998年6月26日与大荣集团签订了协议书，经友好协商，由昆嵛公司代大荣集团履行有关协议条款；现就开发的永安里51××54号住宅楼的分配达成协议：共建成4097.88平方米（不含阁楼、车库面积），昆嵛公司分得1284.19平方米，为永安里51-3号等，共15套；德生蚨公司分得包括本案诉争房屋在内的33套，共为2813.69平方米。在《补充说明》中载明：德生蚨公司与昆嵛公司于1998年6月26日签订的《联建协议书》和送房产交易处的《分房协议书》只限于办理永安里住房房产证所用，协议中所涉及的所有条款不具有任何法律效力，双方无任何责任和义务；双方于2002年11月20日签订的《分房协议书》延续德生蚨公司与大荣集团于1998年6月26日签订的《协议书》，就原协议履行的有关问题，双方另行协商。
永安里房屋建成后，德生蚨公司将根据分房协议书分得的33套房屋陆续向社会公开出售。2000年11月8日，德生蚨公司与其公司副经理赵杰即本案原告签订了房屋买卖合同，约定：由德生蚨公司将烟台市芝罘区永安里54-8号住宅房屋一套出售给赵杰，总价款为140000元，协议签订时付清全部房款；房屋面积以房产测绘所核定为准；房屋产权归赵杰所有，产权交易费、契约税、公证费等由赵杰负担，德生蚨公司统一为赵杰办理出房产证。合同签订后，赵杰于当日向德生蚨公司付清了房款140000元，德生蚨公司收取后为赵杰出具了收款收据。德生蚨公司也向赵杰交付了诉争房屋，但未能依约协助赵杰办理房屋所有权证。
2003年8月14日昆嵛公司为德生蚨公司出具证明，该证明载明：德生蚨公司，我公司在粮油运输公司原址开发的芝罘区永安里51××54号楼已于2000年10月8日竣工验收，并于同年10月18日发放建设工程竣工规划验收合格证。你公司所出售、转让的房产的房屋产权证书（整体楼的大房证，详见烟房全证芝字第E128767号）于2002年10月3日办理在我公司名下。你公司催办的分户房屋产权证××今未办的原因主要是：我公司所属的有关房屋，已被市中院及芝罘区法院查封，由于大房产证在我公司名下，故法院通知烟台市房产局不予办理登记事宜。由于以上原因对你公司造成的损失和困难，深表歉意。我公司声明：责任不在你方。我公司今后仍将加紧工作，要求有关部门尽快为你公司办理有关登记业务。
2004年1月16日，芝罘区人民法院受理的德生蚨公司诉昆嵛公司建设项目转让合同纠纷一案中，德生蚨公司诉请昆嵛公司偿付欠付的214.65万元并为德生蚨公司分得的33套房屋办理产权证书，后德生蚨公司在庭审中变更诉讼请求，要求偿付欠付的214.65万元并确认坐落于烟台市芝罘区永安里51-1、51-2、51-4、51-7、51-8、51-9、51-10、51-11、51-12、52-9、52-11、53-1、53-2、53-5、53-7、53-9、54-5、54-7、54-8、54-9、54-10、54-11号共22套房屋归德生蚨公司所有。芝罘区人民法院经审理认为：德生蚨公司与昆嵛公司所签合同名为买断实为合建，按照双方签订的《分房协议书》和昆嵛公司给德生蚨公司出具的《情况说明》均可以证实是双方的真实意思表示，根据双方的分房协议书，德生蚨公司分得了其中的33套房屋，既然双方在合同中约定了办理产权手续由昆嵛公司负责（因大房产证办理在昆嵛公司名下），昆嵛公司理应为德生蚨公司分得的房屋办理产权证书，故德生蚨公司诉请昆嵛公司为其分得的33套房屋中的22套房屋办理产权证书，并给予确权，予以支持。该案判决后，昆嵛公司不服，提出上诉。烟台市中级人民法院经审理认为，1998年6月德生蚨公司与大荣集团就粮油运输公司院内规划批准的1号、2号住宅楼项目签订买断协议，约定由大荣集团负责办理相关手续。德生蚨公司向大荣集团支付买断款并出资建设，事实清楚。该协议系建设项目转让协议，并不违反法律强制性规定，合法有效。原审判决认定该协议实质为合建住宅楼合同显属不当，应予纠正，遂于2007年4月12日作出（2006）烟民一终字第434号民事判决书，判决：确认坐落于烟台市芝罘区永安里51-1、51-2、51-4、51-7、51-8、51-9、51-10、51-11、51-12、52-9、52-11、53-1、53-2、53-5、53-7、53-9、54-5、54-7、54-8、54-9、54-10、54-11号共22套房屋归德生蚨公司所有。
2006年1月9日，昆嵛公司与绳志伟签订了房屋买卖合同，由昆嵛公司将本案诉争房屋以267406元的价款出卖给绳志伟，后据此为绳志伟开具发票，将该房于2006年1月17日过户登记××绳志伟名下，办理了房屋产权证书，绳志伟进住该房并开始装修。因德生蚨公司与昆嵛公司就包括该房产在内的33套房屋发生纠纷，且已诉××法院，芝罘区人民法院根据德生蚨公司的申请，于2006年2月1日作出（2006）芝民一重字第7号民事裁定书，裁定查封了该房产，并向绳志伟送达了查封裁定书，绳志伟则向法院提出查封异议，以其向昆嵛公司合法购买涉案房屋，且办理了房屋所有权证书，其是合法所有权人为由申请解除对涉案房屋的查封。芝罘区人民法院于2006年6月23日对其查封异议作出复议通知书，载明昆嵛公司与德生蚨公司就该房屋产权存在争议，且正在诉讼中。在该房屋产权尚未确认的情况下，昆嵛公司和德生蚨公司无论哪一方擅自出卖，买卖行为均属无效行为，并据此驳回了绳志伟的异议申请。但之后绳志伟继续装修，并在装修好后入住××今。
赵杰于2011年6月24日提起诉讼，请求确认与德生蚨公司签订的房屋买卖合同有效；请求确认昆嵛公司与绳志伟之间的房屋买卖行无效；由德生蚨公司、昆嵛公司和协助办理房屋产权过户手续，将房产办理到赵杰的名下。
庭审中，绳志伟提交了中国农业银行于2011年10月3日出具的综合应用系统借记卡-
账户历史明细查询显示，自2006年1月13日××同年1月17日，其分3次从4239号借记卡中共取款80000元，其提交的中国银行南大街支行的交易明细显示，其于2006年1月7日取款50000元，其提交的其丈夫李岩在建设银行账户内的交易明细显示，其于2006年1月17日和18日分别取款100000元和42000元。绳志伟以此证明其已向昆嵛公司支付了购房款。德生蚨公司与昆嵛公司对绳志伟付款没有异议。另外，德生蚨公司向法院提交了其公司的现金记账本、预收款账本和收款凭证底联，以此证明赵杰实际向德生蚨公司支付了房款。现金账页显示，2000年12月31日，收取赵杰140000元，收取王雪梅120000元，收款凭证底联与赵杰提交的收据一致，预收款账页显示收取赵杰和王雪梅房款合计260000元。昆嵛公司和绳志伟则称，因赵杰系德生蚨公司的副经理，分管财务，有可能作假账，如要证明真实付款，还要提供银行取款凭证等证据材料。
法院对赵杰本人进行了调查，赵杰称：我在2008年之前是德生蚨公司的副经理，王雪梅及姜德兴也是德生蚨公司的职工，当时公司研究由我们三人按成本价购买公司在永安里的房屋，我购买的是永安里54-8号，房款140000元。我分三笔从银行提款，因时间太长，已记不清从哪家银行提的款。我交完钱的第二天，就收到了德生蚨公司交付的钥匙，但因为我另有房住，就没有装修入住。后来我公司看门的通知我说看见有人在我房屋内进行装修，我就找到德生蚨公司，德生蚨公司就到向阳法庭申请财产保全，我拉着法官到房管局查封了该房，然后法官到现场告知他们不能装修，但装修的人说这房子是他花钱买的，再以后那人装修好了就入住了。我无奈只能等德生蚨公司与昆嵛公司打官司。期间我也找过昆嵛公司的法定代表人穆明华，穆明华称房产证大证在昆嵛公司名下，他有权出卖。
原审法院认为，（一）德生蚨公司与昆嵛公司签订的《分房协议书》及昆嵛公司给德生蚨公司出具的《情况说明》均是双方的真实意思表示，根据双方签订的《分房协议书》，德生蚨公司分得了其中的33套房屋，该33套房屋的处分权应归德生蚨公司享有，其中包括本案诉争房屋在内的22套房屋已经山东省烟台市中级人民法院生效判决确认归德生蚨公司所有的事实清楚。德生蚨公司与赵杰签订的房屋买卖合同合法有效，故赵杰要求确认合同有效，应予以支持。
（二）昆嵛公司与绳志伟签订房屋买卖合同时，没有证据证明绳志伟明知诉争房屋存在争议及德生蚨公司与昆嵛公司为此正在诉讼这一事实。合同签订后，绳志伟支付了全部房款，有绳志伟银行取款记录为证，昆嵛公司对此也予以认可。绳志伟支付房款后，昆嵛公司已将诉争房屋过户××绳志伟名下，并将房屋交付给了绳志伟，绳志伟装修后入住××今。法院对诉争房屋进行查封时，绳志伟购买房屋的行为已全部完成。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，绳志伟对诉争房屋的购买房屋行为符合善意第三人的构成要件。虽然买房时《中华人民共和国物权法》尚未实施，但参照该法的规定，可以认定绳志伟善意取得了诉争房屋。故赵杰要求确认昆嵛公司与绳志伟签订的房屋买卖合同无效，不能支持。绳志伟的抗辩理由成立，依法予以采信。（三）虽然赵杰与德生蚨公司就诉争房屋签订的房屋买卖合同有效，但在绳志伟善意取得了诉争房屋并实际控制使用多年的情况下，赵杰要求德生蚨公司、昆嵛公司及绳志伟协助办理产权证书过户手续，将诉争房屋过户登记××赵杰名下，依法不能支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，参照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，结合本案的实际情况，判决：一、确认原告赵杰与被告烟台德生蚨置业公司就坐落在烟台市芝罘区永安里54-8号房屋签订的房屋买卖合同有效。二、驳回原告赵杰的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告烟台德生蚨置业公司与被告烟台昆嵛投资有限公司共同负担。
宣判后，赵杰和德生蚨公司均不服提起上诉。赵杰上诉称，一、原审法院参照《中华人民共和国物权法》作出判决是违法裁判。《中华人民共和国物权法》是2007年3月16日公布的，自2007年10月1日起施行，而绳志伟与昆嵛公司的转让行为是发生在2006年1月。根据法律的基本原则，实体法不具有溯及既往的效力，即绳志伟向昆嵛公司购买时，根本没有善意第三人这种法律制度。原审法院竟然以未实施的法律来认定非法购买行为是合法的，违背了法律的基本原则，完全是错误的。二、原审判决认定绳志伟与昆嵛公司的合同有效是错误的。根据当时的法律规定，绳志伟购房的行为违反了法律的禁止性规定，是无效的、非法的。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，权属有争议的房产不得转让，无论知情与否，因违反了国家法律禁止性规定，转让行为都是非法和无效的。昆嵛公司对于房屋产权纠纷正在诉讼期间是明知的，由于绳志伟与昆嵛公司的购房行为违反了当时的法律规定，因此转让该房产的行为是无效的。2、根据当时法律向绳志伟下达的查封通知，已经明确告知了其购买行为的非法性，要求绳志伟停止装修，而绳志伟根本不理，并没有采取减少损失的措施，继续居住××今。3、依据烟台市中级人民法院（2006）烟民一终字第434号民事判决书，该房屋产权归德生蚨公司。请求二审法院撤销原审判决，确认绳志伟与昆嵛公司签订的房屋买卖合同无效，由德生蚨公司、绳志伟与昆嵛公司协助上诉人赵杰办理房产证书。
德生蚨公司上诉称，一、原审法院参照《中华人民共和国物权法》所作出的判决是适用法律错误。《中华人民共和国物权法》是2007年3月16日公布的，自2007年10月1日起施行，而绳志伟与昆嵛公司的转让行为是发生在2006年1月。根据法律的基本原则，实体法不具有溯及既往的效力，即绳志伟向昆嵛公司购买时，根本没有善意第三人这种法律制度。原审法院竟然以未实施的法律来认定非法购买行为是合法的，违背了法律的基本原则，完全是错误的。二、原审判决认定绳志伟与昆嵛公司的合同有效是错误的。根据当时的法律规定，绳志伟购房的行为违反了法律的禁止性规定，是无效的、非法的。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，权属有争议的房产不得转让，无论知情与否，因违反了国家法律禁止性规定，转让行为都是非法和无效的。昆嵛公司对于房屋产权纠纷正在诉讼期间是明知的，由于绳志伟与昆嵛公司的购房行为违反了当时的法律规定，因此转让该房产的行为是无效的。2、根据当时法律向绳志伟下达的查封通知，已经明确告知了其购买行为的非法性，要求绳志伟停止装修，而绳志伟根本不理，并没有采取减少损失的措施，继续居住××今。3、依据烟台市中级人民法院（2006）烟民一终字第434号民事判决书，该房屋产权归德生蚨公司，昆嵛公司把德生蚨公司的房产卖给了绳志伟，这样的买卖合同是无效的。请求二审法院撤销原审判决，确认绳志伟与昆嵛公司签订的房屋买卖合同无效，由绳志伟与昆嵛公司协助赵杰办理房产证书。
被上诉人绳志伟答辩称，被上诉人是从对外公示的享有合法手续的昆嵛公司购买的涉案房产，付清了全部的房款、交付房屋并办理了过户手续居住××今，因此绳志伟与昆嵛公司之间的合同合法有效，涉案房屋应属绳志伟所有。赵杰并未提供充分有效的证据证明其与德生蚨公司之间存在真实的房屋买卖关系，也没有提供交付房款的证据，因此他们之间的合同是无效的。原审法院参照《中华人民共和国物权法》来审理本案没有违反法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条只是管理性的规范，不能以此来认定绳志伟房屋买卖合同的效力，且绳志伟从来不知涉案房屋存在争议。法院查封涉案房屋是在绳志伟取得合法产权后，法院无权对案外人的财产进行查封。烟台市中级人民法院（2006）烟民一终字第434号民事判决，仅仅是德生蚨公司与昆嵛公司内部之间的债权债务关系，对外不具有调整规范第三人的效力，不能对抗第三人的物权。二上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉。
本院二审审理期间，上诉人赵杰提交烟台市中级人民法院（2011）烟民一终字第1288号民事判决书，主张原审法院对基本事实相同的案件适用了不同的法律，该案认定不应适用《中华人民共和国物权法》，而本案却适用并作了相反的判决。经质证，被上诉人绳志伟提出异议，主张烟台市中级人民法院（2011）烟民一终字第1288号民事判决书所确认的事实是第三人没有实际交付房款，并约定的房价低于合理的房价，与本案完全不同，不能作为本案的裁判依据。
本院查明的其它案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，被上诉人昆嵛公司与绳志伟签订涉案房屋买卖合同，被上诉人绳志伟支付了全部房款，被上诉人昆嵛公司交付房屋并过户××被上诉人绳志伟名下，被上诉人绳志伟装修后入住××今，以上事实清楚，证据确凿，本院依法予以确认。因涉案房屋的大房产证办理在被上诉人昆嵛公司名下，上诉人赵杰和德生蚨公司没有证据证明被上诉人绳志伟是在明知诉争房屋存在争议及正在诉讼的情况下与昆嵛公司恶意串通签订的房屋买卖合同，故原审法院认定被上诉人绳志伟与昆嵛公司之间房屋买卖合同有效正确。但原审法院参照《中华人民共和国物权法》不当，依法应予纠正。上诉人赵杰及德生蚨公司主张本案不应适用《中华人民共和国物权法》，理由正当，依法应予采信。法院对诉争房屋进行查封时，被上诉人绳志伟对涉案房屋的购买及过户行为已全部完成，故不能以法院的查封行为认定被上诉人绳志伟买卖房屋行为无效。被上诉人绳志伟与昆嵛公司的买卖行为发生在烟台市中级人民法院（2006）烟民一终字第434号民事判决书生效之前，故不能以该民事判决书所确认的事实来认定被上诉人绳志伟的买卖合同无效。绳志伟已取得涉案房屋的所有权证书，上诉人赵杰要求德生蚨公司、昆嵛公司及绳志伟协助办理产权证书过户手续，将诉争房屋过户登记××赵杰名下，依据不足，依法不予支持。
综上，原审法院判决正确，依法应予维持；上诉人上诉主张，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人赵杰和烟台德生蚨置业公司均担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一四年七月三日
书记员 陈蒙蒙