广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第360号
上诉人（原审被告）：杨大，男，1948年5月25日出生。住澳门。委托代理人：李乐华，广东运胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梁凤莲，女，1955年12月5日出生。住澳门
委托代理人：李乐华，广东运胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨细，男，1948年5月25日出生，住澳门。
委托代理人：李秒华，广东凡立（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗松顺，女，1950年8月28日出生，住澳门。
委托代理人：李秒华，广东凡立（珠海）律师事务所律师。
上诉人杨大、梁凤莲因与被上诉人杨细、罗松顺所有权确认纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：杨细、罗松顺是夫妻关系，杨大、梁凤莲是夫妻关系。杨大与杨细是双胞胎兄弟。原位于珠海市前山镇东升后街17号5层混合结构房屋由杨大与杨细于1985年共同出资建造，房产证登记在杨大所有及杨细共有，登记建筑面积为459.02平方米。
1998年8月7日，杨大、梁凤莲（甲方）与杨细、罗松顺（乙方）在珠海市华宜律师事务所的见证下签订《以房抵债协议》，内容为：“甲乙双方于1985年共同兴建座落于珠海市前山镇东升后街17号的5层混合结构住宅楼一栋（建筑面积为459.02平方米，房屋所有权证编号为：粤房字第13029**号，房屋共有权保持编号为：粤房共证字第0041521号），双方各占该房屋50%的份额。1998年甲方在澳门购置房产时，因资金欠缺，向乙方借款港币300000元。由于到期甲方无能力归还该笔借款，因此甲方愿意将其在上述房屋中所占的份额全部转移给乙方以抵偿其所欠乙方的借款债务。现经双方友好协商，就上述以房抵债事宜达成如下协议，供双方共同遵守执行。一、甲方必须于本协议签订之日将座落于珠海市前山镇东升后街17号的住宅楼中属于甲方所占有的全部份额之房屋及房地产权证交付给乙方处理。二、乙方对甲方交付的房屋享有所有权，包括有权自用、出租、抵押、转让、赠与等。自甲方将上述房屋中其所占有的全部份额及其房地产权证交付给乙方之日起，乙方不得再向甲方要求偿还该笔借款。三、如今后乙方将甲方用以抵偿债务的上述房屋份额之房地产权证变更至乙方名下时，甲方应无偿协助乙方办理，办理更名手续的费用由乙方承担。四、甲方将其在上述房屋中所占份额交付给乙方后，如今后因发展需要或因国家建设需要等原因致上述房屋被拆迁、征用的，所有拆迁补偿费或回迁的房屋均归乙方所有，如需要甲方协助办理有关手续的，甲方应无条件协助乙方。五、甲方将其在上述房屋中所占份额交付给乙方使用后，如今后就该房屋需增加新税种或征收其他费用，则由乙方负责缴纳。六、本协议一经生效，任何一方不得违约……”。
同日，杨大及其两儿子杨日强、杨日星签署一份《声明书》内容为：“我们是杨大（男，澳门身份证号码：7／202844／2）和梁凤连（女，澳门身份证号码：5／036651／7）的儿子，我们的父亲杨大与叔叔杨细于一九八五年在珠海市前山镇东升后街17号共同兴建了一栋5层混合结构的住宅楼（建筑面积为459.02平方米，房屋所有权证编号为：粤房字第130129**号，房屋共有权保持证编号为：粤房共证字第0041521号），我们的父亲占有该房屋50%的份额，现因我们的父母无能力向杨细归还借款港币叁拾万元，因此，我们父母已将在上述房屋中占有的全部份额抵偿给杨细，抵偿后上述房屋全部归杨细所有，我们对此无任何异议，如今后需我们配合办理上述房屋的过户更名手续时，我们保证无条件协助”。
杨大、梁凤莲于1998年4月1日向杨细书写了收到借款港币30万元的收据。
2008年9月30日，珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称为卡都房产公司）与杨大及杨细签订珠海市前山（B区）旧村改建《拆迁补偿安置合同》，主要内容是杨大和杨细将涉案房屋交由卡都房产公司拆迁，而卡都房产公司按约定对其进行安置补偿。根据杨细、罗松顺提交的证据《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》显示：涉案房屋原合法建筑面积459.02平方米按照1：1.1的比例进行实物补偿，即可得到504.92平方米房产补偿。罗松顺及儿女原属于前山村的征地农民，按政策享有优惠报建指标160平方米，扣除49.49平方米违章建筑面积，尚剩余优惠报建指标110.51平方米，该优惠报建指标按照1：1.1的比例，可得121.56平方米的房产补偿，因此，涉案房产一共可获得房产补偿面积合计675.97平方米。杨细、罗松顺通过抽签共选择10套回迁房屋，合计面积为687.22平方米。回迁房屋分别为1栋1703房、2栋306房、3栋2606房、15栋2303房、6栋1102房、9栋1004房、16栋1509房、16栋2508房、17栋1706房、3栋3104房，共计面积为687.22平方米。
2008年10月8日，杨大在珠海市香洲区公证处办理一份珠香证内字第2300号《委托书公证书》，内容为：“现委托杨细为我的代理人，并以我的名义办理位于珠海市前山镇东升后街17号房屋拆迁的相关事项”。
2014年1月15日，杨大在珠海市公证处办理一份《公证书》，公证内容是一份（2014）粤珠香洲第000197号《声明书》，主要内容是不再承认于2008年9月30日在珠海市香洲区公证处办理的珠香证内字第2300号《委托书公证书》。杨细、罗松顺因此提出本案诉讼。
原审法院认为，原位于珠海市前山镇东升后街17号5层混合结构房屋登记在杨大所有及杨细共有。杨大因借款港币30万元用于澳门购房而无力偿还，杨细、罗松顺与杨大、梁凤莲为此于1998年8月7日，在珠海市华宜律师事务所的见证下签订《以房抵债协议》。可见，该协议是双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，因此，《以房抵债协议》依法成立生效，对协议双方当事人具有约束力。
根据《以房抵债协议》的约定，一、原位于珠海市前山镇东升后街17号的住宅楼中属于杨大、梁凤莲所占有的全部份额之房屋及房地产权证交付给杨细、罗松顺处理；二、杨细、罗松顺对杨大、梁凤莲交付的房屋享有所有权，包括有权自用、出租、抵押、转让、赠与等。自杨大、梁凤莲将上述房屋中其所占有的全部份额及其房地产权证交付给杨细、罗松顺之日起，杨细、罗松顺不得再向杨大、梁凤莲要求偿还该笔借款；三、如今后杨细、罗松顺将杨大、梁凤莲用以抵偿债务的上述房屋份额之房地产权证变更至杨细、罗松顺名下时，杨大、梁凤莲应无偿协助杨细、罗松顺办理，办理更名手续的费用由杨细、罗松顺承担；四、杨大、梁凤莲将其在上述房屋中所占份额交付给杨细、罗松顺后，如今后因发展需要或因国家建设需要等原因致上述房屋被拆迁、征用的，所有拆迁补偿费或回迁的房屋均归杨细、罗松顺所有，如需要杨大、梁凤莲协助办理有关手续的，杨大、梁凤莲应无条件协助杨细、罗松顺。
从上述协议内容可以清晰，杨大原在珠海市前山镇东升后街17号房屋所占有的全部产权份额通过抵债已经归杨细、罗松顺所有，杨大、梁凤莲自始对涉案房产不再享有任何权利，只有协助杨细、罗松顺办理涉案房产过户等相关手续的义务。事实上，2008年10月8日，杨大在珠海市香洲区公证处办理的珠香证内字第2300号《委托书公证书》亦证明了这一点。至于杨大于2014年1月15日在珠海市公证处办理的一份《公证书》及《声明书》，表明不再承认于2008年9月30日在珠海市香洲区公证处办理的珠香证内字第2300号《委托书公证书》，其行为是违约和悔约的表现。因此，杨细、罗松顺请求因拆迁杨大、梁凤莲在位于珠海市前山镇东升后街17号房屋中所占有的50%份额所得回迁房屋：位于珠海香洲区前山凤祥路18号的回迁房（10套，分别为1栋1703房、2栋306房、3栋2606房、15栋2303房、6栋1102房、9栋1004房、16栋1509房、16栋2508房、17栋1706房、3栋3104房，共计面积为687.22平方米，其中有252.46平方米是杨大、梁凤莲所占有的）归杨细、罗松顺所有，与《以房抵债协议》的约定相符，原审法院予以支持。根据该协议的约定，杨细、罗松顺请求杨大、梁凤莲继续履行《以房抵债协议》，协助杨细、罗松顺办理上述回迁房屋的更名手续，理由充分，原审法院予以支持。
关于杨大、梁凤莲提出《以房抵债协议》中所涉及的房产在10年中没有办理转让登记，认为该协议为无效协议问题。本院认为，涉案房产在签订《以房抵债协议》后未及时办理产权过户登记的效力只是不能对抗善意第三人主张产权权利，但并不影响《以房抵债协议》的效力。因此，杨大、梁凤莲的此项辩解意见依据不足，原审法院不予采信。
关于杨大、梁凤莲提出《以房抵债协议》约定的抵债标的仅是住宅楼459.02平方米中的50%份额，而政府最后核定的该住宅楼的实际面积是508.51平方米，多出的49.49平方米应是协议之外的双方共同收益；住宅楼之外的经政府核定、开发商已予补偿的117.29平方米砖石墙铁皮结构房和122.62平方米围墙，亦是《以房抵债协议》之外的双方共同收益问题。
首先，根据《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》显示：涉案房屋原合法建筑面积459.02平方米按照1：1.1的比例进行实物补偿，即可得到504.92平方米房产补偿。罗松顺及儿女原属于前山村的征地农民，按政策享有优惠报建指标160平方米，扣除49.49平方米违章建筑面积，尚剩余优惠报建指标110.51平方米，该优惠报建指标按照1：1.1的比例，可得121.56平方米的房产补偿，因此，涉案房产一共可获得房产补偿面积合计675.97平方米。由此可见，与杨大、梁凤莲主张的权利并无关联。
其次，《以房抵债协议》约定：“一、甲方（杨大、梁凤莲）必须于本协议签订之日将座落于珠海市前山镇东升后街17号的住宅楼中属于甲方所占有的全部份额之房屋及房地产权证交付给乙方（杨细、罗松顺）处理。四、甲方将其在上述房屋中所占份额交付给乙方后，如今后因发展需要或因国家建设需要等原因致上述房屋被拆迁、征用的，所有拆迁补偿费或回迁的房屋均归乙方所有，如需要甲方协助办理有关手续的，甲方应无条件协助乙方”。
由此可见，杨大、梁凤莲依上述约定亦无权对涉案房屋再行主张权利。至于杨大、梁凤莲认为杨细、罗松顺背弃承诺，但其未提交相应的证据予以证明，原审法院一并不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、位于珠海市香洲区前山凤祥路18号的以下回迁房屋（杨细与杨大因拆迁位于珠海市前山镇东升后街17号房屋获得的回迁房屋10套）1栋1703房、2栋306房、3栋2606房、15栋2303房、6栋1102房、9栋1004房、16栋1509房、16栋2508房、17栋1706房、3栋3104房归杨细、罗松顺所有；二、杨大、梁凤莲于判决发生法律效力之日起十日内协助杨细、罗松顺办理上述回迁房屋更名过户到杨细、罗松顺名下的手续；三、驳回杨细、罗松顺的其他诉讼请求。杨大、梁凤莲如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币20062元，由杨大、梁凤莲负担。
原审被告杨大、梁凤莲不服上述判决，上诉称，一、原审判决认定事实不清，首先，杨大、梁凤莲提交的《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》标明，应补偿拆迁产权面积为554.41平方米，其中包括“合法建筑面积”459.02×赔偿系数1.1=504.92平方米加上补交罚款／地价后的“违章建筑面积”49.49平方米。原审判决将此事实遗漏，直接认定该49.49平方米房屋权益在优惠报建指标中予以扣除，已不存在。该49.49平方米违章建筑是双方在签订《以房抵债协议》时均不知情并不包括在交易范围内，而在拆迁时由政府和开发商重新测量后予以确权更正的，应属交易双方成交标的之外的双方共同利益。原审时杨细、罗松顺没有提出扣除的主张，也没有提交相关证据，原审判决作此认定缺乏依据。即使要抵扣杨细、罗松顺的优惠报建指标，也只能将杨细、罗松顺的份额予以抵扣而不应将杨大、梁凤莲的权益也予以抵扣，此外49.49平方米违章建筑仅在补交罚款／地价后便已转为“应补偿拆迁产权面积”，二者是不同的项目和概念。其次，《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》中确权更正的“砖石墙、铁皮顶结构”117.29平方米，“围墙”122.62平方米，开发商两项共计已予补偿97510.6元，原审时杨细、罗松顺主张《以房抵债协议》约定的交易标的459.02平方米住宅一幢，对该住宅楼之外搭建的砖石、铁皮房及围墙等附属设施并没有约定交易。因此，开发商对该项砖石、铁皮房及围墙等附属设施的补偿应为双方共同所有。并且，《以房抵债协议》是同胞兄弟间关于祖产的转受让行为，不同于一般的商业交易，未予约定转让部分不宜视作转让方不再享有任何权利。对于政府及开发商核定的如违章建筑、砖石铁皮房、围墙的补偿，杨细确实承诺由双方共享，杨大自2008年开始知道此次拆迁补偿巨大，直到2013年也在积极配合杨细办理相关手续，只是杨细在获得补偿后迟迟不兑现承诺，杨大才在2014年元旦解除对杨细的授权委托，这也是在法律范围内行使权利，并非是违约和悔约的表现。
二、原审判决适用法律错误，原审判决认为《以房抵债协议》未办理产权过户登记只是不能对抗善意第三人主张权利，但并不影响《以房抵债协议》的效力，与《中华人民共和国物权法》第九条的规定是矛盾的。
综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决并予以改判支持杨大、梁凤莲的诉讼请求；二、由杨细、罗松顺承担本案一、二审全部诉讼费用。
针对杨大、梁凤莲的上诉，杨细、罗松顺答辩称，一、原审判决对涉案房屋所获得的拆迁补偿面积认定清楚、正确。涉案房产包括合法建筑面积459.02平方米，按照1：1.1的赔偿系数，可获得补偿面积是459.02平方米×1.1=504.92平方米；违章建筑面积补偿49.49平方米，是罗松顺及其儿女三人是原征地农民，享有160平方米的优惠报建指标，按照前山地价每平方米19元地价和罚款每平方米10元在补交地价和罚款后，按照1：1的赔偿系数补偿回迁建筑面积49.49平方米；优惠报建指标的补偿是扣除违章建筑占用的优惠报建指标后，剩余未用完的优惠报建指标，补交地价后，按照可得补偿的回迁建筑面积计算按1650元／平方米向发展商支付建筑成本，由发展商按照1：1.1比例补偿。罗松顺享有的160平方米优惠报建指标扣除违章建筑占用的优惠报建指标49.49平方米，剩余未用完的优惠报建指标为110.51平方米，按照前山地价标准每平方米19元补交地价后按照1：1.1比例补偿为110.51×1.1=121.56平方米，上述三项补偿回迁面积合计675.97平方米，而杨细、罗松顺共选择10套回迁房，面积合计为687.22平方米，超出面积按《拆迁补偿合同》第4条约定向发展商支付建筑成本。
二、杨大、梁凤莲无权享有涉案房产违章建筑、铁皮顶结构、围墙所获得的补偿。首先，杨大、梁凤莲已将其享有的涉案房产全部份额抵偿给杨细、罗松顺，其对涉案房产不再享有任何权利。《以房抵抵债协议》已明确约定杨大、梁凤莲在签订协议之日将该房产中属于其占有的全部份额的房屋交给杨细、罗松顺处理，杨大、梁凤莲用以抵偿的财产是涉案房产整体的一半权益，既包括房产证上登记的面积，也包括附属在涉案房产上的一切建筑物、构筑物及附属设施，该房屋中的违章建筑面积及构筑物、附属设施都属于该房屋的一部分，是不能分割的。双方《以房抵债协议》实际上是一种房屋买卖行为，其标的是房屋的整体实物，不仅是房产证上的面积，不存在杨大、梁凤莲在抵债时对该违章建筑面积不知情而没有将该部分抵债的问题。而且在签订《以房抵债协议》后，该房屋全部由杨细、罗松顺管理、占有、使用、收益、处分，杨大、梁凤莲从未再干涉过，也说明当时抵债的是房屋的实物，而不仅限于房产证上的面积。其次，涉案房屋中的违章建筑面积49.49平方米是罗松顺及其儿女将享有的优惠报建指标用在涉案房产的违章建筑上，补交了罚款和地价后才获得的，与杨大、梁凤莲无关。再次，按照《以房抵债协议》的约定，杨大、梁凤莲也无权分割涉案房产的任何补偿，涉案房产被拆迁的所有拆迁补偿费或回迁的房屋均归杨细、罗松顺所有，而本案的违章建筑、砖石墙、铁皮顶结构和围墙均是因为拆迁涉案房产而获是补偿费或回迁建筑面积，因此按照约定，杨大、梁凤莲也无权要求分割上述款项，况且铁皮顶结构是杨细、罗松顺在签订协议后才自己搭建的，也与杨大、梁凤莲无关。最后，杨大、梁凤莲要求分割涉案房产中的砖石墙、铁皮顶结构和围墙所获得的补偿的请求不属于本案审理范围，杨大、梁凤莲也没有在原审时提起反诉，而杨细、罗松顺在2008年9月30日已全部收取该补偿款项，杨大、梁凤莲即使提出反诉也超过诉讼时效，法院对此也不应予以审理。
三、《以房抵债协议》是杨细为照顾杨大的利益而签订，是双方真实意思表示，杨大以种种借口进行反悔既无诚信，又无亲情。杨细与杨大签订该《以房抵债协议》是由于杨大于1998年在澳门购买房屋而向杨细借款30万元港元无法偿还的情况下，向杨细提出以房抵债的，当时该房屋的一半份额根本不值30万港元，并且杨大当时在澳门所购买的房屋是70多万元港币，现在市值近1500万元港币，该抵偿回迁的房屋也就600万元人民币左右，杨细不可能还向杨大承诺在拆迁补偿后给予一定补偿给杨大。并且该《以房抵债协议》的房屋土地是罗松顺向政府申请的，后由杨细与杨大共同出资兴建并登记在杨细和杨大名下，根本不是兄弟之间的祖产转／受让行为。
四、原审判决适用法律正确，《以房抵债协议》是合法有效的。在签订协议后涉案房屋一直由杨细、罗松顺管理使用、占有、收益，房产证也是由杨细、罗松顺保管，杨大也配合杨细办理了大部分拆迁手续。而且该协议没有违反法律任何强制性规定，是合法有效的。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，该协议在杨大与杨细签订时已生效，未办理过户登记不影响该协议的效力，杨大、梁凤莲是在曲解法律。
综上所述，请求驳回杨大、梁凤莲的上诉请求，维持原审判决。
双方在二审中均无新证据提交。本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院另查明，关于涉案房产的拆迁补偿，《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》载明：可享受优惠报建指标160平方米，合法建筑面积459.02平方米，违章建筑面积49.49平方米，备注栏注明：根据房产证、土地证复印件，杨细与罗松顺为夫妻关系，根据证明，指标用在该户。产权人签名处为杨细、杨大签名。《前山（B区）旧村改造补偿、补助、奖励明细（表一）》载明：产权面积补偿部分为合法建筑面积459.02平方米，应补偿回迁建筑面积504.92平方米；经补交地价和罚款后可补偿产权的面积49.49平方米，应补偿回迁建筑面积49.49平方米；乙方属征地农民未用完优惠报建指标110.51平方米，应补偿回迁建筑面积121.56平方米；合计应补偿回迁建筑面积675.97平方米。
本院认为，双方所争议的案涉房产补偿面积675.97平方米由三部分组成：一是涉案房产的房地产权证上所登记的面积补偿所得504.92平方米，二是违章建筑面积补偿所得49.49平方米，三是优惠报建指标的补偿所得121.56平方米，从查明的事实可知，除合法建筑面积以外的两部分补偿面积均由罗松顺及儿女以其用所享有的160平方米优惠报建指标折算而得，与杨大的主张并无关联，杨大现就该两部分补偿面积主张权利没有任何事实和法律依据，原审判决不予支持正确。而对于杨大所主张的砖石墙、铁皮顶结构、围墙等的拆迁补偿，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，杨大与杨细签订《以房抵债协议》将其对案涉房屋的占有份额交给杨细后，已不具有案涉房产的所有权，根据协议约定，杨大无权就案涉房屋所获的拆迁补偿主张权利，现杨大以案涉房屋所附属的砖石墙、铁皮顶结构、围墙等不属于《以房抵债协议》约定的交易标的为由主张上述附属部分的拆迁补偿，与双方协议的合同目的不符，原审判决对其该项主张不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20062元，由上诉人杨大、梁凤莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 王 莉