福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第60号
上诉人（原审原告）潘永全，男，1969年2月11日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人吴寿德，福建文衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）福建省第五建筑工程公司房地产开发公司，住所地泉州市鲤城区。
法定代表人郭振发，公司负责人。
委托代理人万海龙，福建尚民律师事务所律师。
原审第三人泉州市城建国有资产投资有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人石清辉，该公司董事长。
委托代理人蔡书榕、周颖颖，福建磊德律师事务所律师。
上诉人潘永全因与上诉人福建省第五建筑工程公司房地产开发公司（下简称“五建公司”）、原审第三人泉州市城建国有资产投资有限公司（下简称“城建公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第2195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2009年5月31日，被告五建公司与第三人城建公司签订一份《安置房买卖协议》，由第三人提供泉州市城东片区2009-6号安置地块给被告投资建设房屋，建成后由第三人回购。协议签订后，被告在该地块上建成七幢楼房（即海城花苑），并取得其中1＃、2＃楼的商品房预售许可证。2011年6月17日，原告潘永全与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买址在丰泽区城东街道庄任社区海城花苑商品房一套，建筑面积131.83平方米，总房价款为822619元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……。但如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期：施工中遇到重大技术问题；因雨季或连续雨天，影响施工进度的原因。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十八条还约定，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，于2012年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上（中国建设银行股份有限公司泉州分行，帐户35001652490052510346）。另双方在附件六《合同补充协议》第三条第2项还约定，买受人未能付清《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的全部价款及相关费用（包括代收代缴款项、违约金等）时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任。第六条关于通知的约定，买受人保证合同及补充协议所填写的地址（本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达地址）等内容真实有效，如有变更必须于变更之日起三日内书面通知出卖人，否则由此引起通知无法送达的责任由买受人承担。合同及本补充协议中提及的《入伙通知书》出卖人可以采用书面、挂号信、报纸公示等形式通知。采用的通知形式三日内视为通知送达。合同签订后，原告依约支付了购房款。被告于2012年6月29日在《泉州晚报》上公告《交房通知》，告知海城花苑1号楼2号楼已具备交付条件，通知业主于同年8月31日前携身份证、合同、已缴交专项维修资金银行交款凭证原件前来办理交房相关手续。原告潘永全于2011年7月27日领取合同，并确认其通讯地址为泉州市刺桐路福新花园6号楼903室。被告于2013年4月27日按上述地址向原告邮寄交房通知书。另原告于2013年6月14日办理房屋交付手续。另查明，诉争房屋已通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收，并于2012年8月24日通过消防验收合格。原告于2012年7月10日向被告缴交专项维修资金。2013年4月15日，原告潘永全向法院提起诉讼，请求判令被告以购房款822619元为基数，自2012年7月1日起至实际交房之日止按日万分之三向原告支付逾期交房违约金。
原审判决认为，被告五建公司具有诉争房屋的商品房预售许可证，原告潘永全与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。有效合同对双方均有约束力。根据合同约定，自2011年6月17日至2012年6月30日，泉州市区连续雨天119天，属于双方约定可以延期交房的事由，故讼争房产的交付时间可以延至2012年10月27日。2012年8月24日诉争房屋已具备交付条件，但被告直至2013年4月27日通过邮政特快专递通知原告交房，通知时间按双方约定应为2013年4月30日。根据合同约定第九条约定，被告应按日向原告支付自2012年10月28日起至2013年4月30日止按已付款822619元的万分之三的逾期交房违约金45655元。被告辩称违约金过高，缺乏依据，不予采纳。原告请求被告支付逾期交房违约金合法合理，应予支持。被告虽申请追加城建公司作为本案第三人，但原、被告于庭审中均未对第三人提出主张，且根据被告与第三人之间的协议，两者属于不同的法律关系，本案中第三人无需承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决：一、被告福建省第五建筑工程公司房地产开发公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告潘永全逾期交房违约金45655元；二、驳回原告潘永全的其他诉讼请求。本案受理费1552元，由原告潘永全负担542元，由被告福建省第五建筑工程公司房地产开发公司负担1010元。
宣判后，潘永全、五建公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人潘永全上诉称：一、被上诉人虽然组织建设、勘查、设计、施工、监理单位及消防部门对诉争房产进行工程竣工验收，但诉争房产未经规划、环保等部门验收确认，且尚未向建设行政管理部门备案，应视为未经验收合格，不具备交付使用的条件，原审判决认定诉争房屋具备双方约定的交付条件，明显认定事实不清、适用法律错误。按照《建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《消防法》第10条等法律、法规的规定，诉争合同的交付房屋条件的条款违反了法律的强制禁止性规定，是无效的，原审判决据此认定诉争房屋在通过消防验收之后即具备双方约定的交付条件，是错误的。二、被上诉人作为房地产开发的经营者，在订立商品房买卖合同时，其完全可根据泉州市的天气情况合理预见工期，并据此确定交房期限；而且本案中连续雨天或雨季不仅没有证据证明对诉争房屋的施工造成影响，实际上也未造成影响，连续雨天或雨季不能作为被上诉人据以延期交房的事由。请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人潘永全原审的诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用均由五建公司承担。
上诉人五建公司上诉并答辩称：一、上诉人已经依约履行了交房通知的义务，涉诉房产之所以迟延办理交接手续，完全是由于潘永全自身的原因造成的，该责任不应当由上诉人承担。诉争房产于2012年5月25日通过竣工验收合格并于2012年8月24日通过消防验收，至此诉争房产已经具备了合同约定的交房条件。在此情况下，上诉人曾于2012年6月29日在《泉州晚报》上刊登《交房通知》，事实上是被上诉人对此置之不理，所以由此导致的迟延交房责任不应由上诉人承担。二、根据合同约定和法律规定，上诉人存在可以据以延期交房的情形共计184天，而原审判决仅认定119天，明显有误。原审判决认为2天及2天以上连续下雨才符合合同中关于连续雨天的约定是错误的。诉争合同中虽然约定在遭遇不可抗力时上诉人应当在30日内书面通知被上诉人，但合同中并未对违反该通知义务所应承担的后果进行明确约定。台风天气可作为上诉人据以延期交房的情形。原审判决未认定停水停电3天、交通管制14天和高考2天的据以延期交房的情形是错误的。三、合同中关于上诉人逾期交房的违约金责任的约定条款，明显对上诉人不公、约定过高，应予调整。请求撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人潘永全的诉讼请求。判令潘永全承担本案一、二审诉讼费用。
上诉人潘永全对上诉人五建公司的上诉答辩称：五建公司于2012年6月29日报纸刊登的交房通知属于无效的交房通知，该通知并不能免除五建公司逾期交房的责任。五建公司关于据以延期交房的事由的主张不能成立。诉争合同中约定的业主逾期缴纳购房款的违约金和五建公司逾期交房的违约金标准均为日万分之三，是公平的。上诉人五建公司的上诉理由不能成立。
原审第三人城建公司述称：城建公司不是本案合同的相对方，诉争合同的当事人是两上诉人，本案纠纷与城建公司无关，原审判决认定原审第三人无需承担法律责任是正确的。
经审理查明，除上诉人五建公司是否应当承担逾期交房的违约责任，如应当承担，违约金数额如何计算存在争议外，当事人对原审判决认定的其他事实均无争议。本院对当事人无争议的事实依法予以确认。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院认为，一、关于诉争房产是否具备交付条件的问题。《商品房销售管理办法》第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”第三十二条规定“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”商品房的交付条件为满足合同约定的使用条件。而本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条已经明确约定了诉争商品房的交付条件，从被上诉人在原审中提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》可以认定诉争房产已经于2012年8月24日符合双方当事人合同中约定的交付条件。但上诉人五建公司直至2013年4月27日才通过邮政特快专递通知原告交房，通知时间按双方约定应为2013年4月30日。原审判决认定在2013年4月30日之前迟延交房的责任在于上诉人五建公司并无不妥。原审判决认定停水停电、交通管制、高考不能作为延期交房的事由是正确的。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，遭遇不可抗力，且五建公司在发生之日起30日内书面告知买受人的，五建公司才可据实予以延期。而五建公司并未履行书面告知义务，应当承担相应的责任，台风天气不能作为五建公司据以延期的事由。原审判决认定诉争房产的交付时间可以延期119天是正确的。关于违约金标准的问题，因双方当事人在《商品房买卖合同》合同第九条已经明确约定违约金标准为日万分之三，上诉人五建公司主张违约金标准应按总房价款的万分之0.5按日计算违约金，本院不予采纳。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人潘永全、福建省第五建筑工程公司房地产开发公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费1552元，由上诉人潘永全负担542元，上诉人福建省第五建筑工程公司房地产开发公司负担1010元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 蒋武庆
二〇一四年二月十四日
书 记 员 黄双英
附注：
一、主要法律条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。