山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民一终字第197号
上诉人（原审原告）：济南市天桥区金冠花园业主委员会，住所地：济南市天桥区顺河东路1号。
代表人：曹维昌，主任。
委托代理人：黄文晋，山东大明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东志成投资建设股份有限公司，住所地：济南市经四路183号。
法定代表人：张子华，总经理。
委托代理人：刘学元，山东科创律师事务所律师。
委托代理人：展玲，山东科创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：兴业银行股份有限公司济南分行，住所地：山东省济南市经十路17703号。
法定代表人：张霆，行长。
委托代理人：吴蒙，国浩律师（济南）事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东省建银房地产开发有限公司，住所地：济南市泉城路180号B6-01。
法定代表人：姜悦明，董事长。
被上诉人（原审被告）：胡万青。
被上诉人（原审被告）：李延萍。
被上诉人（原审被告）：季平。
被上诉人（原审被告）：龚兆平，济南富田日式料理餐饮服务有限公司总经理。
上诉人济南市天桥区金冠花园业主委员会（以下简称“金冠花园业委会”）与被上诉人山东志成投资建设股份有限公司（以下简称“志成公司”）、兴业银行股份有限公司济南分行（以下简称“济南兴业银行”）、山东省建银房地产开发有限公司（以下简称“建银房地产公司”）、胡万青、李延萍、季平、龚兆平所有权确认纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2012）济民一重初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金冠花园业委会的委托代理人黄文晋，被上诉人志成公司的委托代理人刘学元、展玲，被上诉人济南兴业银行的委托代理人吴蒙到庭参加诉讼。被上诉人建银房地产公司、胡万青、李延萍、季平、龚兆平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理，当事人对下列事实无争议，原审法院予以确认。2004年12月23日，志成公司与建银房地产公司签订购销合同1份，合同约定志成公司购买建银房地产公司开发的金冠花园4、5号楼1层10103号，即本案诉争房屋。该合同签订后，争议房屋于2005年1月14日由建银房地产公司过户到志成公司名下。涉案房产在不动产登记簿上记载的用途为商业。
因志成公司未向济南兴业银行履行原审法院（2007）济民四初字第96号民事判决所确定的义务，济南兴业银行向原审法院申请执行。原审法院于2008年12月23日做出（2008）济中法执字第364－3号民事裁定，裁定涉案房屋归买受人龚兆平、李延萍、季平、胡万青所有。
2009年1月20日，金冠花园业委会向原审法院提出执行异议。原审法院做出了（2008）济中法执字第364－5号民事裁定，认为从调查情况和房产登记的用途来看，均不能证明10103号房产属于物业管理用房，且争议房产登记在志成公司名下，据此驳回了金冠花园业委会的异议。
以上事实，由济南市房产管理局房产档案查询材料、原审法院（2008）济中法执字第364－3号民事裁定书、（2008）济中法执字第364－5号民事裁定书以及当事人陈述予以证实。
当事人争议的事实是：金冠花园4、5号楼10103号房屋是否属于物业管理用房。金冠花园业委会主张该房屋系物业管理用房，提供了建银物业公司出具的证明予以证实。该证明的主要内容为：金冠花园4、5号楼l0103室自建银物业公司进驻该小区起一直作为物业管理用房使用。建银房地产公司未将转让涉案房产的行为通知建银物业公司。建银物业公司从未向志成公司收取物业管理费，志成公司也未主张过涉案房产的所有权。济南兴业银行、志成公司、龚兆平对该证据的质证意见一致，认为建银物业公司不能证实涉案房产的产权关系，该证据不能采信。此外，金冠花园业委会还申请法院调取该房屋的规划情况。原审法院依职权到济南市规划局调取了金冠花园4、5号楼的图纸，图纸中1Ol03室标注为“办公室”。据此，原告金冠花园业委会认为该房屋系物业服务用房。济南兴业银行、志成公司均认为应依据房产证记载的用途来确定房屋性质。由于房产证上记载的该房屋用途为“商业”，故该房屋不属于物业服务用房。原审法院认定，该房屋的用途应为商业用途，不属于物业服务用房。
另，诉讼中，原告金冠花园业委会确定其诉讼请求为所有权确认之诉。
原审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条规定，案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。以上规定均表明，执行异议之诉是指在执行过程中为阻却执行程序而发生的一种特别诉讼。本案中，原审法院已于2008年12月23日作出（2O08）济中法执宇第364－3号民事裁定，裁定本案争议房产归买受人龚兆平、李延萍、季平、胡万青所有。这表明该执行程序已经终结，故本案原告金冠花园业委会于2O09年1月20日对（2008）济中法执字第364－3号民事裁定提出异议不能引发执行异议之诉。且山东省高级人民法院指令原审法院审理后，金冠花园业委会亦确认其诉讼请求系所有权确认之诉。因此，本案的案由应为所有权确认之诉。
《中华人民共和国物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。不动产登记簿由登记机关管理。”金冠花园业委会此前使用该房屋的行为不能作为判断房屋归属的依据，本案中涉案房产不动产登记簿上明确记载房屋用途为商业，建设规划图纸中所标注的房屋用途亦未确认为物业管理用房，故金冠花园业委会要求确认涉案房产属于物业管理用房并由其享有所有权的主张不能成立。基于此，金冠花园业委会要求确认志成公司与建银房地产公司的交易行为无效的主张不能成立。另，由于人民法院委托的拍卖行为属于司法行为，故金冠花园业委会要求确认胡万青、李延萍、季平、龚兆平从志成公司拍得涉案房产无效的主张不属于民事案件的审理范围，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条之规定，判决：一、驳回金冠花园业委会要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求；二、驳回金冠花园业委会要求确认建银房地产公司向志成公司转让涉案房屋所有权的行为无效的诉讼请求。案件受理费5174元，由金冠花园业委会承担。
上诉人金冠花园业委会不服原审判决上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当。事实与理由：一、原审认定涉案房屋的用途应为商业用途，不属于物业用房错误。相关法规规定，建设单位或个人必须按照建设工程规划许可规定的内容进行建设，一般不得变更；确需改变的，必须经城市规划行政主管部门同意，并办理变更手续。根据从济南市规划局调取的图纸显示，本案诉争房屋标注为“办公室”，而建银房地产公司与志成公司并没有办理变更手续，因此房产证上记载该房屋用途为“商业”，不具有行政法上的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以提出异议，并由法院最终判定。另外，规划图纸中与涉案房屋相邻的其他房屋标明是“营业厅”，涉案房屋与“营业厅”在设计和建造时就是分隔开的，出入通道也不同，建银物业公司也证明诉争房屋一直作为物业用房使用。综上，诉争房屋设计用途就是为住户提供办公服务的，也就是具有物业管理功能。二、因建银房地产公司与志成公司是关联公司，交易前后志成公司既没有向诉争房屋的使用人了解情况，也没有向建银房地产公司支付房屋对价，因此该房屋转让交易属于恶意串通，损害了上诉人的利益。根据法律规定，应当认定志成公司与建银房地产公司之间的房产转让行为无效。三、胡万青、李延萍、季平、龚兆平四人通过拍卖取得涉案房屋的正当性取决于建银房地产公司与志成公司交易涉案房产的正当性和拍卖过程的正当性。只要认定了建银房地产公司与志成公司交易房产和拍卖过程中存在的错误，四被上诉人通过拍卖取得涉案房产的正当性理应予以否定。请求：1.依法撤销原审判决；2.确认位于济南市天桥区顺河东街1号金冠花园4、5号楼10103室的房屋所有权属于上诉人所有；3.确认建银房地产公司向志成公司转让上述房屋所有权的行为无效；4.确认胡万青、李延萍、季平、龚兆平以拍卖的形式从志成公司手中取得上述房屋所有权的行为无效；5.本案诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人志成公司答辩称，一、“物业管理用房”应当在规划图纸上有明确的标识，并在房屋产权登记机关备案并受到保护。本案争议房产不符合物业用房的要求。（一）房屋产权登记部门对物业管理用房有严格的备案要求并且限制其交易和产权变更登记。本案房屋规划图上标注“办公室”不能认定为物业管理用房，在志成公司办理过户登记时，房产部门也没有告知该房屋属于业主共有或者限制交易，并正常办理了产权登记证。（二）根据相关规定，开发建设单位在房屋初始登记时就应当对物业管理用房进行共有权登记并交付给物业单位。本案房产最初产权登记就是建银房地产公司名下的商业用房，也证明了该房产不是物业用房。（三）根据《山东省物业管理条例》第十一条，物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。上诉人主张的房产没有办理业主共有的产权登记，并不具有对抗第三人的效力。二、涉案房屋未列入小区业主共用建筑分摊。涉案房屋既未列入小区业主共用建筑分摊，也不属于小区公共配套设施，上诉人不应享有所有权。三、开发商已经超面积提供了物业管理用房，涉案房屋是他人财产。四、人民法院应当依法保护善意第三人的权益。2004年被上诉人购买涉案房产时，建银房地产公司没有提及物业用房事项，上诉人也没有提出异议，因此该房产交易合法有效，应当受到保护。五、上诉人应当向房地产开发商主张要求其提供物业用房或者承担违约责任，也可以向规划或产权登记机关提出异议。
被上诉人济南兴业银行答辩称，上诉人所提出的认定问题，均属于行政机关对房屋属性和房屋所有权管理的行政法律关系范畴，一方面行政登记机关对争议房屋的用途、所有权人、交易行为均予以审查确认，从人民法院民事审理范畴法院无权再对上诉人的异议进行审查，而应当尊重行政机关的认定，按照涉案房屋的产权登记审理本案。上诉人对于本案所有权确认的理由明显缺乏依据，依据房产登记机关确认志成公司取得的房产手续是合法的，法院依法处置志成公司资产进行拍卖也是合法的，且本案涉案的房产已经多次流转，涉案房屋的门牌编号也已经和此次争议编号不同了。在涉案房屋所有权发生多次变化的情况下，一旦将涉案房屋确认为上诉人的资产必将损害现有的产权人的权利，且上诉人在本案中的主张也确认缺乏法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
被上诉人建银房地产公司、胡万青、李延萍、季平、龚兆平未到庭答辩。
本院审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，根据我国物权法相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中涉案房屋不动产登记簿上明确记载房屋用途为商业。虽然从济南市规划局调取的金冠花园4、5号楼的图纸上，涉案的10l03室标注为“办公室”，但是并未明确注明是物业办公用房。而且上诉人金冠花园业委会也没有提交建银房地产公司将涉案房屋作为物业用房向其交付的充分证据，其以涉案房屋属于物业管理用房并主张所有权依据不足。原审判决驳回上诉人金冠花园业委会要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求正确。建银房地产公司与志成公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，合同签订时涉案房屋已登记在建银房地产公司名下，合同签订后志成公司也办理了房产登记手续，并取得不动产权属证书。因此志成公司取得涉案房屋产权合法。上诉人金冠花园业委会请求确认建银房地产公司向志成公司转让上述房屋所有权的行为无效于法无据，不能成立，本院不予支持。
另，因被上诉人胡万青、李延萍、季平、龚兆平从志成公司拍得涉案房产属于人民法院委托的司法行为，不属于民事案件的审理范围，故上诉人金冠花园业委会请求确认该行为无效的主张原审不予审理正确。
综上，上诉人金冠花园业委会的上诉请求和理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5174元，由济南市天桥区金冠花园业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 颜振贞
审 判 员 娄勇军
代理审判员 王海娜
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 任 楷