广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第246号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄素华
委托代理人：李世清，系广东时通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：台山市地王广场商业管理有限公司。
法定代表人：白荣强
委托代理人：邝树荣。
上诉人黄素华因与被上诉人台山市地王广场商业管理有限公司（以下简称地王公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服台山市人民法院（2012）江台法民一初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年3月7日，地王公司向原审法院提起诉讼，请求判令：黄素华支付拖欠的租金、物业管理费、广告推广费、电费等费用共计17971元及违约金共3584元（暂算至起诉日2012年3月7日）并承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：地王公司与黄素华就地王广场127号商铺签订《商铺租赁合同》与《物业管理协议》，约定黄素华应于每月五日前向地王公司缴纳当月商铺租金、物业管理费、广告推广费、电费等相关费用；未按照合同约定时间支付租金或其他费用，滞纳金按应付款项的每日千分之三计至付清款项之日。合同签订后，地王公司按约定将商铺交付黄素华使用，从租赁期起至起诉之日止，租金、物业管理费、广告推广费、电费等费用共计39119元，黄素华已支付21148元，尚拖欠17971元。
黄素华答辩称：1、根据地王公司给黄素华的复函，黄素华在经营期间至起诉之日，黄素华均享受减免租金优惠，故黄素华只需交4048元，实际上黄素华已经交付6118元，不存在欠租金的事实。2、2011年12月份黄素华曾主张将其所交预付租金的金额抵减此期间的电费、广告推广费、物业管理费，因地王公司不同意而产生了本案争议，黄素华的上述抵减主张符合法律规定，不存在拖欠电费、广告推广费、物业管理费等费用的事实。
黄素华反诉请求判令：1、解除《商铺租赁合同》和《物业管理协议》；2、地王公司退回预交费用余额9369元和支付违约金6456元，合共15825元给黄素华；3、地王公司承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：地王公司与黄素华签订《商铺租赁合同》与《物业管理协议》。签订合同时，黄素华缴交了6546元租赁保证金以及预交了5390元租赁费用给地王公司。商铺营业后，由于地王公司的宣传推广不力，致使包括黄素华在内的地王广场各商户在开业后每月均处于亏损经营状态。后经地王广场各商户与地王公司协商，地王公司同意从2011年4月至2011年10月共6个月进行地王广场经营环境评估，在评估期间内均免除各租户租金。由于地王广场各商户经营状况没有得到改善，各商户继续向地王公司申请免除租金。2011年11月6日，地王公司书面答复包括黄素华在内的申请商户，承诺从2011年10月至2012年3月对地王广场百货区内商户经营状况再次进行评估，在评估期间，申请商户无需缴纳租金。其后，由于地王广场经营状况持续恶化，黄素华要求以预交的那部分费用抵减管理费等费用，地王公司非但不同意，反而以黄素华未缴清费用为由，在2012年春节期间强行在黄素华商铺门口加装锁链和铁马，并强行阻止黄素华开门营业，致使黄素华无法继续履行合同和实现合同租赁经营之目的。此外，在承租期间黄素华均免交商铺租金，只需缴交物业管理费、广告推广费和水电费，上述费用合计11779元，而黄素华已经预交21148元，因此地王公司应退回9369元给黄素华。
地王公司答辩称：1、首先，黄素华要求解除《商铺租赁合同》与《物业管理协议》及要求地王公司支付违约金没有事实和法律依据。根据《物业管理协议》第七条第9款及第17款的约定，地王公司出于防盗而认真履行职责，做了有效措施保证黄素华财务不受损失。黄素华认为地王公司以其未缴清欠费为由，强行加锁影响其营业没有事实依据。其次，黄素华擅自停止营业及逾期缴费，要承担违约责任，地王公司有权没收租赁保证金。2、黄素华要求地王公司退回预交的租赁费用余额9369元没有事实和法律依据。首先，地王公司对于4月至7月提供的实际优惠已在《致客户回复函》表明，2011年4月1日至2011年7月31日这4个月各参与商户是享受半租优惠而非全免租优惠；黄素华在2011年11月18日后再无缴纳所租赁商铺产生的一切费用，该行为已违反约定，已不具备享受2011年10月至2012年3月免租优惠的资格。因而黄素华仅享受评估活动提供的2012年4-7月的半租优惠，8、9月的免租优惠。其次，2010年12月14日地王公司、黄素华所签订的合同审批表对于免租期、给付月份有明确的约定，黄素华应缴纳2011年1月13日至31日、2011年2月份的租金、管理费、推广费等共计5390元，黄素华的签名确认、缴款行为表明其同意并履行了该约定。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2010年12月14日，地王公司与黄素华签订《商铺租赁合同》及《物业管理协议》，两合同中约定地王公司出租地王广场127号商铺给黄素华，租赁期为2011年1月13日-2013年1月13日止。上述商铺租金为2699元／月，宣传推广费为177元／月，物业管理费为424元／月。地王公司同意给予黄素华3个月免收租金期，该免租期按6个月分摊。黄素华需每月5日前缴交当月租金、宣传推广费、物业管理费、自用或分摊的水、电等各项费用，逾期支付的，每天按欠缴额的3‰计收滞纳金。黄素华需向地王公司一次性缴纳相当于两个月租金的租赁保证金5398元，物业管理服务费保证金848元，水电费周转金300元。黄素华在对租赁单元进行装修前，应向地王公司缴纳装修保证金1000元。当日，地王公司与黄素华又签订《合同审批表》，约定：免租期为3个月，分摊于3月至8月给付。结合《收据》所显示的实际履行数额，以及2011年4月-7月、2011年10月半租优惠，2011年8、9月份免租优惠，在合同实际履行中，该优惠分摊在2011年3月至同年8月履行，为每个月半租优惠。
2011年4月6日，地王公司向包括黄素华在内的商户发出《致商户回复函》，约定符合免租条件，遵守公司管理，并签署《商户回执》予以确认的商户，可享受免租两个月（分四个月执行），优惠期内管理费、广告宣传费不免，优惠执行期为2011年4月1日至2011年7月31日。在合同实际履行中，该优惠分摊在2011年4月至同年7月履行，每个月享受半租优惠。2011年8月11日，地王公司向包括黄素华在内的商户发出《8、9月份优惠函》，约定符合条件的商户评估期间只缴纳物业管理费、宣传推广费、水电费等费用。在合同实际履行中，该优惠分摊在2011年8、9月份履行，为每个月免租优惠。根据《商铺租赁合同》和《合同审批表》约定的2011年3月份至同年8月份半租优惠，8月份免租期达到1个半月，该优惠在实际履行中，为8月份免租一个月，10月份免租半个月。2011年11月6日地王公司向包括黄素华在内的商户发出《申请书回复函》，约定：“2011年10月至2012年3月，对百货区已开业商户的经营状况进行一次评估，参考评估结果给予商户优惠。本次约定采用商户自愿参加形式，凡申请的商户评估期间只缴纳物业管理费、推广费、水电费等费用。”其中评估项目第1条、第2条及第9条约定：“1、在2011年11月15日前缴清以往所欠费用和2011年11月份应缴费用；2、每月10日前按时缴纳公司各项应缴费用；9、如违反本回执1、2条之约定，视为本人自愿放弃本次评估。”
另查明，2010年12月14日黄素华向地王公司支付租金按金5398元、管理费按金848元、水电费按金300元，共6546元，2010年12月16日，支付装修按金1000元（《商铺租赁合同》所约定缴纳的“保证金”“水电费周转金”，在实际履行所签《收据》中写作“按金”），以上按金共7546元；截止2011年11月18日，黄素华已向地王公司支付推广费、管理费、电费共7483.5元，租金6118元；以上共计21147.5元。
又查明，2012年2月15日大约19时，地王公司保安将涉案商铺加锁和加铁马。
再查明，地王广场127号商铺的业主与地王公司签订《委托经营管理合同》，委托地王公司对上述物业进行全权管理。
原审判决理由和结果
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。地王公司受业主委托与黄素华签订的《商铺租赁合同》、《物业管理协议》以及《合同审批表》，是双方真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，依法应受法律保护，地王公司与黄素华应按照约定履行合同。
关于地王公司请求黄素华支付其所租赁的商铺2011年10月-2012年3月的租金的问题。黄素华认为根据2011年11月6日地王公司向包括黄素华在内的商户发出的《申请书回复函》，只需要参与该申请即可享受2011年10月份至2012年3月份免租优惠，该《申请书回复函》评估项目第1条、第2条及第9条约定：“1、在2011年11月15日前缴清以往所欠费用和2011年11月份应缴费用；2、每月10日前按时缴纳公司各项应缴费用；9、如违反本回执1、2条之约定，视为本人自愿放弃本次评估”，根据地王公司提供的《收据》和享受的优惠，黄素华已缴纳2011年10月份之前的费用，但自2011年10月份起没有缴交租金，不符合评估项目第1、2条的约定，根据第9条的约定应认定为自愿放弃本次评估，且黄素华也没有提供已缴交费用的相关证据证明，因此黄素华不享受2011年10月份至2012年3月份的免租优惠。至于黄素华认为所交付的物业管理费按金、宣传推广费按金、水电费按金，地王公司已经以事实行为充抵了所欠费用，所以租金按金也应当自动充抵的意见。黄素华于2011年4月11日交付了1350元租金，但根据黄素华享受的2011年4月份优惠是免租优惠，而根据地王公司提供的《收据》、《应收账款明细》，该租金用于充抵了物业管理费、宣传推广费、水电费，所以该租金实际上已经在实际履行中充抵了相应费用，该租金1350元实为物业管理费、宣传推广费、水电费。根据《黄素华应收账款明细》中2011年1月份所收物业管理费为141元、宣传推广费为59元，而黄素华于2010年12月14日的《收据》（NO.9000752）中所交物业管理费为693元（2011年1月份为269元，同年2月份为424元，共693元）、宣传推广费289元（2011年1月份为112元，同年2月份为177元，共289元），黄素华实际支付的2011年1月份物业管理费多支付了128元（693元-424元-141元=128元）、宣传推广费多支付了53元（289元-177元-59元=53元）（而该多支付的的物业管理费、宣传推广费已经作为2011年3月份的部分租金予以充抵），所以黄素华所交物业管理费、宣传推广费、水电费为7483.5元＋1350元-128元-53元=8652.5元，与地王公司所提交《黄素华应收账款明细》中2011年1月20日至同年11月份应收物业管理费、宣传推广费、水电费总额8653元相符，根据《收据》所示地王公司与黄素华的租金等费用的实际履行情况，可以确认上述费用缴纳是双方的真实意思表示，双方以事实行为确认了费用的具体缴纳数额，黄素华所交物业管理费、宣传推广费、电费为实际支出，并不存在用按金充抵相关欠费的事实，且黄素华并没有提供相关证据加以证明其主张，对其主张应不予采信。因此，地王公司并没有用按金充抵相关欠费，租金按金也不存在充抵的情况，黄素华因于2011年10月份起欠缴租金，不符合《申请书回复函》中所约定事项，不可享受2011年10月份至2012年3月份免租优惠，黄素华所欠商铺租金为14845元{1350元（2011年10月份为半租1350元／月）＋2699元／月×5个月（2011年11月至2012年3月为全租2699元／月，共5个月）=14845元}。
关于地王公司请求黄素华支付其所租赁的商铺2011年12月-2012年3月的物业管理费、宣传推广费的问题。有依法生效的《商铺租赁合同》、《物业管理协议》为证，且黄素华没有提供支付过上述费用的证据，因此地王公司主张的物业管理费、宣传推广费共2404元{（物业管理费424元／月＋宣传推广费177元／月）×4个月（2011年12月至2012年3月，共4个月）=2404元}的主张，理据充足，应予以支持。
关于地王公司请求黄素华支付其所租赁的商铺2011年12月-2012年3月的电费722元的问题。地王公司没有提供为商铺租户缴纳电费的相关证据，应负举证不能的责任，故对其主张不予支持。
关于黄素华认为地王公司于2012年2月15日对商铺加锁和加铁马的行为违反了《商铺租赁合同》，属于违约行为，请求解除《商铺租赁合同》、《物业管理协议》和给付违约金6456元的问题。地王公司与黄素华签订的《商铺租赁合同》和《物业管理协议》是双方真实的意思表示，具有法律约束力，双方应全面履行各自义务。地王公司按照合同约定向黄素华提供了商铺供其经营，但黄素华从2011年10月份起拖欠地王公司租金，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，后履行一方地王公司于2012年2月15日对商铺加锁和加铁马的行为应当认定为拒绝先履行一方黄素华的履行要求的行为，而负有履行义务交付租金等费用的黄素华并没有提供相关证据证明其缴纳了相关费用，应负举证不能的责任。因此，对于黄素华认为地王公司于2012年2月15日对商铺加锁和加铁马的行为违法了《商铺租赁合同》，属于违约的行为，原审法院不予支持，对于其请求给付违约金6456元的请求亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”、第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，地王公司对商铺加锁和铁马，已经无法按合同约定提供商铺供黄素华使用，黄素华于2012年3月26日提起反诉，以地王公司以事实行为终止了合同为由，请求解除《商铺租赁合同》和《物业管理协议》，故对其请求予以支持。
关于黄素华要求退回多支付的8213.5元的问题。根据上面的论述以及地王公司所提交的黄素华2010年12月14日至2011年11月18日缴纳费用的《收据》，黄素华缴纳的租金、物业管理费、宣传推广费、水电费共13601.5元，为2010年12月14日至2011年11月份的物业管理费、宣传推广费、水电费和2010年12月14日至2011年9月份全额租金、2011年10月份半月租金，黄素华并没有多交租金等费用。黄素华所请求的8213.5元包含了租金按金等，而其所交按金7546元并没有充抵租金等相关费用，在庭审中，地王公司没有请求解除合同，但请求因为黄素华违约在先而没收租金按金5398元和物业管理费按金848元，而水电费按金300元和装修保证金1000元可以退回给黄素华。所以，地王公司应当退回水电费按金300元、装修保证金1000元，共1300元按金给黄素华。
关于地王公司请求黄素华支付因逾期付款而产生的违约金共3584元的问题。根据地王公司与黄素华签订的《商铺租赁合同》第五条第8项“乙方须于每月5日前……逾期支付的，每天按欠缴额的千分之三计收滞纳金”的约定，但“滞纳金”不是一个民法的责任方式，而是一种税法中的行政责任，本案中所谓的“滞纳金”，实为逾期付款违约金。因黄素华未依合同约定按时支付租金、物业管理费、宣传推广费，存在违约行为，因此黄素华应当向地王公司承担违约责任。在滞纳金（实质是逾期付款违约金）的计算时间上，地王公司主张黄素华2011年10月份拖欠租金的拖欠时间为154天（2011年10月6日-2012年3月7日）、2011年11月份为123天（2011年11月6日-2012年3月7日）、2011年12月份为93天（2011年12月6日-2012年3月7日）、2012年1月份为62天（2012年1月6日-2012年3月7日）、2012年2月份为31天（2012年2月6日-2012年3月7日）、2012年3月份为2天（2012年3月6日-2012年3月7日）的意见，均符合《商铺租赁合同》、《物业管理协议》中约定的计算标准，应予以认可；在滞纳金的计算基数上，地王公司认为应按黄素华2011年10月份拖欠租金1350元；2011年11月份拖欠租金2699元；2011年12月份至2012年3月份每个月均按拖欠租金2699元、物业管理费424元、水电费177元，共3300元基数标准计算的意见，而且地王公司无法提交2011年12月-2012年3月黄素华拖欠的水电费证据，因此，原审法院确认以上滞纳金计算基数标准；至于滞纳金计算标准上，黄素华认为按每天3‰的标准过高请求法院调整的辩解意见，经审查，地王公司主张的计算标准存在明显过高的情形，对此依法予以调整。黄素华应自合同约定的缴交租金等费用之日起至2012年3月7日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向地王公司支付滞纳金。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第3条的规定，原审法院酌情按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%的标准计算。
综上所述，黄素华不依照合同约定向地王公司支付其租赁的商铺租金、物业管理费、宣传推广费，存在违约行为，应承担清偿所拖欠租金、物业管理费、宣传推广费以及支付违约金的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，判决如下：
一、黄素华应于本判决生效之日起十日内支付租金、物业管理费及宣传推广费共17247元（2011年10月份-2012年3月份的商铺租金为14845元、2011年12月份-2012年3月份的物业管理费、宣传推广费为2404元）给地王公司；
二、黄素华应于本判决生效之日起十日内支付租金、物业管理费及宣传推广费的逾期付款违约金：2011年10月6日-2012年3月7日以1350元基数标准计算；2011年11月6日-2012年3月7日以2699元基数标准计算；2011年12月6日-2012年3月7日以3300元基数标准计算；2012年1月6日-2012年3月7日以3300元基数标准计算；2012年2月6日-2012年3月7日以3300元基数标准计算；2012年3月6日-2012年3月7日以3300元基数标准计算，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%的标准计算给地王公司；
三、地王公司应于本判决生效之日起十日内支付水电费按金、装修按金共1300元给黄素华；
四、解除地王公司与黄素华于2011年12月14日签订的《商铺租赁合同》、《物业管理协议》；
五、驳回地王公司其他诉讼请求；
六、驳回黄素华其他诉讼请求。
如果地王公司和黄素华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费339元，由地王公司负担34元，黄素华负担305元；反诉案件受理费200元，由黄素华负担184元，地王公司负担16元。
当事人二审的意见
黄素华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回地王公司的起诉并支持黄素华的反诉请求。2、地王公司承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：（一）地王公司不是本案适格的原告，应当驳回地王公司的起诉。涉案《商铺租赁合同》和《物业管理协议》均是地王公司以自己的名义代商铺业主与黄素华签订的合同，直接约束于黄素华和地王公司的委托人即商铺业主梁亦鸿，梁亦鸿才是适格的原审原告。（二）根据《合同法》第二百一十二条规定，在租赁合同中，出租人先履行交付租赁物的义务，承租人后履行交付租金的义务。原审将出租人交付租赁物和承租人支付租金的先后次序颠倒并错误适用先履行抗辩权。地王公司于2012年2月15日强行驱赶黄素华的员工和顾客离开并在商铺大门强加铁锁链和铁马，阻止黄素华继续使用承租商铺，其以事实行为解除《商铺租赁合同》，违反了《商铺租赁合同》第六条的约定，因此，地王公司不仅应支付违约金6246元给黄素华，更无权继续收取此后的租金、广告推广费和物业管理费。（三）原审对物业管理费和广告推广费事实认定不清。l、黄素华已付清2011年11月份及之前的物业管理费、广告推广费以及交付物业费保证金（按金）和水电费周转金共1148元。至2012年2月15日止欠管理费1060元，扣除该欠费后余88元，因此，黄素华不存在欠付物业管理费的事实，而且地王公司应将余额88元退回给黄素华。2、地王公司没有诉请解除《租赁合同》和《物业管理协议》，在实际履行中双方均放弃了租赁保证金和物业管理费保证金条款，而变更为租金按金和物业管理费按金。因此，黄素华己交付的租金按金和物业管理费按金不适用《物业管理协议》第十条不予退还的约定。（四）黄素华不存在欠付租金的事实。1、根据地王公司的《申请书回复函》，黄素华已缴清2011年11月份及之前的物业管理费、广告推广费和电费，至少应当有权享受2011年10月份和11月份的免租优惠。即使黄素华在2011年12月份未缴清当月费用而被视为放弃本次评估，被放弃的期间应当从2011年12月开始计算。2、涉案租赁合同的实际履行期为2011年1月份起至2012年2月15日，合共13.5个月份，根据约定黄素华至少享受9个月份的免租优惠，即黄素华实际只需支付4.5个月的租金共12145.5元，但黄素华实际已以现金形式支付了租金6118元。另外合同约定租赁保证金的处理方式不适用于租金按金，而通常理解租金按金在应付租金而未付时可以充抵租金。因此，黄素华已支付的5398元租金按金在充抵所欠租金后也只是欠租629.5元，与地王公司应支付给黄素华的违约金为6426元相抵后，黄素华不存在欠租的事实。（五）原审判决对本案的举证的责任认定错误。地王公司对承租商铺有监控系统和录像保存，但其所提供的录像视频欠缺了2012年2月15日19时30分至20时这段时间录像，该时间段的视频录像可以证实黄素华主张的地王公司非法驱赶黄素华的工作人员离开商铺、强加铁马和铁锁的事实。地王公司拒不提交该证据，应认定黄素华主张的上述事实。（六）本诉讼包括了租赁合同和物业服务合同两个独立之诉，分属不同的法律关系，原审合并判决违反了民事诉讼法的相关规定，故本案应当分案处理。
地王公司答辩称：（一）地王公司与业主梁亦鸿签订的委托经营管理合同约定该商铺由地王公司全权统一经营管理，证明地王公司是具有适格的原告身份。（二）黄素华的员工自行离开且没有关门，地王公司的职员为了保障黄素华的利益而加锁和铁马，防止他人盗走商铺内的商品。（三）租赁保证金和租赁按金的性质就是定金，对于租赁保证金和管理保证金不予退还的约定符合商铺租赁合同中的约定。（四）黄素华主张2011年12月份之前没有欠费不正确。黄素华主张交纳的租赁按金和管理费按金可以抵扣欠费不合理，按金不是当然抵扣欠款。此外按照《申请回复函》每月10日之前缴清费用，评估期间暂时不收取租金，而黄素华从2011年12月份就没有再缴纳一切费用，应当视为放弃本次评估，黄素华需要缴纳租金。（五）地王公司有19时30分至20时的视频录像并显示地王公司工作人员发现店铺的商品被不断地带离，为保障店主的利益而在商铺加锁和铁马。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。地王公司受业主委托与黄素华签订的《商铺租赁合同》、《物业管理协议》以及《合同审批表》均为有效合同，双方当事人应按照约定履行合同义务。根据双方当事人二审中的诉辩意见，本案争议的焦点是：1、地王公司是否有权向黄素华主张权利？2、黄素华是否拖欠地王公司的租金、物业管理费及宣传推广费？3、地王公司、黄素华在履约过程中是否都存在违约及如何承担违约责任？4、黄素华应当支付地王公司租金、物业管理费及宣传推广费的数额是多少？
关于地王公司是否有权向黄素华主张权利的问题。虽然涉案商铺并非地王公司所有，但该商铺业主与地王公司签订《委托经营管理合同》，由地王公司全权经营管理该商铺并向商铺业主支付经营收益。地王公司为了经营该商铺以自己的名义与黄素华签订的《商铺租赁合同》及《物业管理协议》直接约束合同双方当事人即地王公司与黄素华，故对双方在履行《商铺租赁合同》及《物业管理协议》过程中发生的争议，地王公司有权向合同的相对方黄素华主张权利。黄素华上诉主张商铺业主才是适格的原审原告，理据不足，本院不予支持。虽然涉案上述《商铺租赁合同》及《物业管理协议》分属两个不同的法律关系，但两者联系紧密，原审法院从便于审理的角度考虑而将其合并审理，亦并无不当。
关于黄素华是否拖欠地王公司的租金、物业管理费及宣传推广费的问题。首先，虽然涉案租赁合同约定租赁的起始时间是2011年1月13日，但地王公司在其提交的《应收账款明细》中1月份只收取黄素华10天的租金900元、物业管理费141元及宣传推广费59元，视为其放弃收取该月其余部分的费用。其次，双方当事人对黄素华依据《合同审批表》享受免租期3个月、《致商户回复函》享受免租期2个月、《8、9月份优惠函》享受8、9月份免租优惠共享受7个月免租期无异议，本院予以确认。故截至2011年11月30日，黄素华应缴纳商铺租金8997元（3个月×2699元＋900元）、物业管理费4381元（10个月×424元＋141元）、宣传推广费1829元（10个月×177元＋59元），合共15207元。而黄素华除了支付的按金外，其于2011年11月18日前只向地王公司支付租金6118元、物业管理费3661元及宣传推广费1528元，合共11307元。由于黄素华没有在2011年11月15日前缴清各项应缴的费用，根据涉案《申请书回复函》评估项目第1条、第2条及第9条关于“1、在2011年11月15日前缴清以往所欠费用和2011年11月份应缴费用；2、每月10日前按时缴纳公司各项应缴费用；9、如违反本回执1、2条之约定，视为本人自愿放弃本次评估”的约定，黄素华不能享受2011年10月份至2012年3月份的免租优惠，故其在租赁期间只享受7个月的免租优惠。再次，地王公司于2012年2月15日对涉案商铺加锁和加铁马，导致黄素华无法继续使用该商铺，故黄素华支付租金、物业管理费及宣传推广费的期限至2012年2月15日为止。地王公司诉请黄素华支付该日之后的上述费用，没有事实依据，本院不予支持。因此，自2011年1月13日起至2012年2月15日，黄素华应支付租金共15745元（5个月×2699元＋2011年1月份租金900元＋2012年2月份的半个月租金1350元）及物业管理费5441元（12个月×424元＋2011年1月份管理费141元＋2012年2月份的半个月管理费212元）、宣传推广费2272元（12个月×177元＋2011年1月份推广费59元＋2012年2月份的半个月推广费89元），扣减其缴纳的租金6118元、物业管理费3661元及宣传推广费1528元，黄素华尚欠地王公司的租金9627元、物业管理费1780元及宣传推广费744元，合共12151元。
关于地王公司、黄素华在履约过程中是否都存在违约及如何承担违约责任的问题。双方在《商铺租赁合同》及《物业管理协议》中约定：黄素华违约，地王公司有权没收租赁保证金及物业管理费保证金；双方承担违约责任的一般方式为向对方支付相当于租赁保证金金额的违约金。黄素华没有按涉案合同约定的期限支付租金及物业管理费构成违约，地王公司本来可以采取协商或起诉的适当方式主张权利，但其擅自对涉案商铺加锁和加铁马，导致黄素华无法继续使用该商铺明显超越了出租人自力救济的必要限度，实质上是违反了我国《合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，亦已构成违约。双方在履行涉案合同过程中均有违约行为，按我国《合同法》第一百二十条规定，应当各自承担相应的违约责任。在双方均有违约应当各自承担违约责任的情况下，均无权主张没收保证金或要求对方支付同等金额违约金，因此，本院对黄素华诉请地王公司支付违约金以及地王公司主张没收黄素华预缴的租赁保证金及管理费保证金均不予支持，而从公平角度考虑，黄素华预缴的租赁按金及物业管理费按金应当充抵其拖欠的租金及物业管理费为宜。
关于黄素华应当支付地王公司租金、物业管理费及宣传推广费的数额问题。黄素华拖欠地王公司租金9627元、物业管理费及宣传推广费2524元。由于地王公司只诉请黄素华支付2011年12月至2012年3月的物业管理费及宣传推广费，而本院对其诉请黄素华支付2012年2月15日以后的物业管理费及宣传推广费不予支持，根据《物业管理协议》约定，2011年12月至2012年2月15日的物业管理费及宣传推广费为1503元（其中2011年12月、2012年1月的物业管理费、宣传推广费共1202元，2012年2月份的物业管理费、宣传推广费共301元），故黄素华应支付地王公司租金9627元、物业管理费及宣传推广费1503元，合共11130元，扣减黄素华缴纳的租赁保证金5398元、物业管理费保证金848元后，黄素华还应向地王公司支付租金4229元、物业管理费及宣传推广费655元，合共4884元并自合同约定的缴费之日起至地王公司主张的2012年3月7日止，以实际欠费为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准向地王公司支付逾期付款违约金。原审判令黄素华向地王公司支付租金、物业管理费及宣传推广费共17247元错误，本院予以纠正。
涉案《商铺租赁合同》及《物业管理协议》的合同期限均为2011年1月13日至2013年1月13日，虽然在黄素华反诉请求解除之时合同期限未届满，但在原审法院2013年11月13日作出一审判决时合同期限早已届满，即合同已经终止。解除合同是提前终止合同的一种情形，在合同已经终止的情况下，再判令解除既无意义亦无法律基础。故此，原审关于判令解除合同的处理明显欠妥，本院依法予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持台山市人民法院（2012）江台法民一初字第340号民事判决第三项即“台山市地王广场商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付水电费按金、装修按金共1300元给黄素华”；
二、撤销台山市人民法院（2012）江台法民一初字第340号民事判决第四、第五、第六项；
三、变更台山市人民法院（2012）江台法民一初字第340号民事判决第一项为“黄素华应于本判决生效之日起十日内支付租金、物业管理费及宣传推广费共4884元给台山市地王广场商业管理有限公司”；
四、变更台山市人民法院（2012）江台法民一初字第340号民事判决第二项为“黄素华应于本判决生效之日起十日内支付租金、物业管理费及宣传推广费的逾期付款违约金（2011年10月6日-2012年3月7日以180元为基数；2011年11月6日-2012年3月7日以2699元为基数；2011年12月6日-2012年3月7日以3300元为基数；2012年1月6日-2012年3月7日以3300元为基数；2012年2月6日-2012年3月7日以1651元为基数；按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算）给台山市地王广场商业管理有限公司”；
五、驳回台山市地王广场商业管理有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回黄素华的其他诉讼请求。
如果台山市地王广场商业管理有限公司和黄素华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费339元，由台山市地王广场商业管理有限公司负担39元，黄素华负担300元；反诉案件受理费200元，由黄素华负担180元，台山市地王广场商业管理有限公司负担20元。二审案件受理费539元，由黄素华负担400元，台山市地王广场商业管理有限公司负担139元，本院多收取黄素华的受理费139元退回给黄素华。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈 健
代理审判员 赵 斓
二〇一四年五月三十日
书 记 员 尹焕好