浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第178号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈光武。
委托代理人：金金孟，浙江卓朗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：温州滨海房地产开发有限公司。
法定代表人：戴爱芬。
委托代理人：金国，男。
上诉人陈光武因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2013）温龙开民初字第102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2008年9月3日温州滨海房地产开发有限公司（以下简称滨海房地产公司）作为出租人（甲方）与陈光武作为承租人（乙方）签订了两份《旭日小区营业房协议书》，甲方自愿将坐落于滨海旭日小区营业房5间（1b46、1b47、1b64、1b65、1b66，产权证登记地址分别：温州经济技术开发区滨海六路2180号1层商业2046号、2047号，滨海六路2190号1层商业2064号，滨海六路2188号1层商业2065号及滨海六路2186号1层商业2066号）出租给乙方，其中一份协议书约定：“一、租期为五年，即2008年9月3日起至2013年9月2日止，税后租金按两次付清，第一次付捌万元正，余款于2009年9月2日前全部付清，计壹拾万元正，先付款后用房。如到期不付租金，甲方有权强制另行出租而不负任何责任。如一方要求结束租赁关系，须提前半个月通知对方。二、乙方在租赁期间，不得从事非法活动，不得改变房屋结构，如有损坏应照市场赔偿损失，乙方也不准擅自将房屋转租，否则甲方不予承认。如因故提前搬迁，则可委托经纪人，按正式程序出租后，租金退还乙方。三、租房前水表794吨、电表2117度。租期内所用的水电费、电话费、有线电视、物业管理费等一概由乙方负责付清。四、乙方需交甲方押金柒仟元，租期满后，房内设施完好、水、电费等结清后，余款退还乙方。五、甲方首次房租已收至2009年9月2日。……”另一份协议书约定：“一、租期为五年，即2008年9月3日起至2013年9月2日止，税后租金按两次付清，第一次付叁拾万元正，余款于2009年9月2日前全部付清，计贰拾万元正，先付款后用房。如到期不付租金，甲方有权强制另行出租而不负任何责任。如一方要求结束租赁关系，须提前半个月通知对方。四、乙方需交甲方押金捌仟元，租期满后，房内设施完好、水、电费等结清后，余款退还乙方。”其余约定内容与前一份协议书的内容一致。即5间营业房五年租金共计68万元，该租金陈光武已经支付滨海房地产公司，并缴纳了押金15000元。2013年9月12日滨海房地产公司以租赁合同到期间后经多次通知陈光武腾空营业用房但其均置之不理为由诉至龙湾区人民法院。审理中，陈光武陈述：“大门被焊接后关了1、2天后我就自己去打开了，因为有些东西还在里面，电是一直没有恢复。本案的五间房屋我没有在经营，但我的物品还在该处，现在由我们使用、控制。”
原判认为，滨海房地产公司与陈光武所签订的两份《旭日小区营业房租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于滨海房地产公司要求陈光武腾空归还五间营业用房及赔偿经济损失（从2013年9月3日起至腾空之日止，损失金额30000元／月）的问题。双方签订的租赁合同于2013年9月2日已经到期，双方当事人未就续签合同达成一致意见，应视为租赁合同已终止。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现滨海房地产公司要求陈光武腾空归还五间营业用房，符合法律规定，予以支持。鉴于陈光武至今占用出租营业用房，违反合同约定，侵害了房屋所有权人滨海房地产公司的合法权益，应承担赔偿房屋使用权人经济损失的责任，其经济损失即为陈光武应支付房屋占有使用费，从2013年9月3日起至实际腾退之日止应参照租赁协议书中约定的租金标准每年136000元来确定。滨海房地产公司主张按每月30000元的标准计算损失，缺乏事实依据，不予支持。关于陈光武要求滨海房地产公司赔偿其租金损失15万元并赔偿剩余租赁期内的装饰装修损失15万元的问题。陈光武主张2012年7月份滨海房地产公司强行切断了其承租的五间营业房的供电至今，并强行将其承租的五间营业房的大门电焊焊接及用铁链锁定，但陈光武并未提供相关证据予以证实，对陈光武的主张无法采信，故对五间营业房的装修残值损失也无必要再进行评估。现陈光武要求滨海房地产公司赔偿其租金损失15万元并赔偿剩余租赁期内的装饰装修损失15万元的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、被告（反诉原告）于判决生效之日起十日内将坐落于温州经济技术开发区滨海六路2180号1层商业2046号、2047号，滨海六路2190号1层商业2064号，滨海六路2188号1层商业2065号及滨海六路2186号1层商业2066号五间房屋腾退归还原告（反诉被告）；二、被告（反诉原告）于判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）经济损失（从2013年9月3日起至实际腾退之日止按每年136000元的标准计算）；三、驳回原告（反诉被告）和被告（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2580元，减半收取1290元，由被告（反诉原告）负担431元，由原告（反诉被告）负担859元；反诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告（反诉原告）负担。
宣判后，陈光武不服，向本院提起上诉称：一、原判未认定被上诉人强行切断涉案营业房的供电等强行终止租赁合同行为，系认定事实不清。被上诉人违反诉讼程序向温州滨海物业管理有限公司索取了证明《证明》无效的《声明》，一审法院未对上述《证明》及《声明》进行核实而对《证明》效力不予确认，是错误的。二、一审法院判决上诉人腾退归还房屋、赔偿损失并驳回上诉人的一审反诉请求，缺乏事实与法律依据。三、被上诉人伪造《店面租赁合同》，上诉人一审时已当庭提出要求追究其法律责任，一审法院对此未作回应是不公正的，二审法院应依法对被上诉人及其法定代表人作出法律制裁。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。
被上诉人滨海房地产公司答辩称：本案并无证据证明涉案营业房的供电是由被上诉人负责，也没有证据证明被上诉人强行切断涉案营业房的电源。涉案营业房至今仍是上诉人在使用。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，上诉人申请证人王某出庭作证，以证明被上诉人无理要求上诉人腾空并强行切断涉案营业房供电至今的事实。被上诉人对上述证人证言作为二审的新证据持有异议，并认为证人证言前后矛盾，事实上主要是温州星玛商贸有限公司断电、焊门，被上诉人是协助该公司的。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第（二）项、第四十三条第一款之规定，证人王某证言不属于本案二审程序中的新证据，且不足以证明二审待证事实，本院依法不予采纳。
本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人称被上诉人强行切断涉案营业房的供电等行为强行终止租赁合同，其据以证明上述事实的《证明》已被《声明》否定，王某证人证言作为二审新证据不仅在程序上不符合法律规定，亦不足以证明涉案营业房的电源是被被上诉方停掉且至今无法恢复等待证事实。故上诉人以被上诉人强行切断涉案营业房的供电等为由要求被上诉人赔偿经济损失，依据不足，原判不予支持，并无不当，本院予以维持。由于涉案营业房的租赁期限已于2013年9月2日到期，且被上诉人不同意继续出租，应视为租赁合同于2013年9月3日终止，上诉人继续占用涉案营业房，缺乏合同根据，原审法院判决上诉人腾退归还被上诉人涉案营业房并赔偿被上诉人相应经济损失，合法有据，本院亦予以维持。至于上诉人所称被上诉人伪造的《店面租赁合同》，因原判对该证据材料并未予以确认，且被上诉人对该租赁合同存在的有关问题亦已作出合理解释，故上诉人的相关上诉理由本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费8380元，由上诉人陈光武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓习军
审 判 员 郑明岳
审 判 员 陈肖俭
二〇一四年四月十日
代书记员 蔡瑞洁