上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初4903号
原告(反诉被告)陈钰梅，女，1983年2月27�生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人吴林锋，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)周健，女，1979年9月20日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人钱来红，上海东方环发律师事务所律师。第三人上海华地房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人朱露苗。原告(反诉被告)陈钰梅与被告(反诉原告)周健房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并依法追加了第三人上海华地房地产经纪有限公司参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈钰梅及其委托代理人吴林锋、被告(反诉原告)周健及其委托代理人钱来红到庭参加诉讼。第三人上海华地房地产经纪有限公经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈钰梅诉称，2015年10月31日，原被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，原告向被告购买位于宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价为212万元。合同签订后，原告按约支付了房款共计68万元，并向银行申请了贷款手续。但由于临近春节，被告又迟延办理注销抵押等原因，双方达成一致意见在节后办理过户手续。节后，原告联系被告碰头洽谈过户事宜，但被告突然提出要加价20万元，导致协商无果。嗣后，原告通过短信、函件等方式一再明确表示已备妥144万现金，不需贷款即可交易，但被告竟然涨价至300万元，据此双方的交易中断。被告的上述行为明显违反了合同约定，有违诚信，故原告起诉要求继续与被告就系争房屋签订的房地产买卖合同、被告配合原告办理该房屋的产权及煤气过户手续，并将房屋交付原告，被告承担逾期交房的赔偿金，按照每月4,200元计算,自2016年4月1日至被告实际交房之日止。被告(反诉原告)周健反诉并辩称，双方签订�买卖合同，212万元总房款中被告已经收了68万元房款。按照合同约定，2016年2月5日之前要办理过户，如果贷款办理不出，原告要支付现金，但是原告到现在还没有支付。原告提出的被告以涨价为由拒绝履行合同的事实不存在。据此，被告的迟延付款行为构成了违约，被告有权依据合同约定行使单方解除权，被告并在2016年2月27日向原告及中介发出解约函，解除函3月1日到达原告。故被告不同意原告的全部诉请，并反诉请求确认双方的买卖合同于2016年3月1日解除、原告根据总价的20%计算，向被告支付42.4万元的解约违约金、原告支付逾期付款违约金17,750元、原告协助被告办理《上海市房地产买卖合同》网上注销手续。经审理查明，2015年10月31日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方向甲方购买位于宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价为212万元。甲方于2016年3月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2016年2月5日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方逾期未付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的日万分之五作为逾期违约金，合同继续履行。乙方逾期未付款达到10日，甲方有权单方面解除合同，并书面通知乙方，乙方自收到甲方书面解除合同通知书之日起5日内向甲方支付房产总价的20%作为违约金。甲方应于2015年12月30日前办妥银行贷款还款手续，同时办妥银行抵押登记注销手续，注销完毕。甲乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续，及乙方办妥贷款手续后，于2016年2月5日前至上海市宝山区房地产交易中心办理房屋过户手续。若乙方的购房贷款不足申请的额度或者银行未审批通过，则乙方应于甲方双方至交易中心办理过户手续当日，以现金形式补足贷款部分。附件三为付款协议，主要约定，乙方于2015年10月24日，支付购房定金5万元，乙方于2015年11月2日，支付房款63万元，该笔款项甲方必须转项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设定的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于2015年11月30日前办妥银行贷款还款手续。原告按约向被告支付了定金5万元及房款63万元。2016年2月27日，被告向原告发出解除房屋买卖合同通知书，内容为，根据合同约定，双方应在2016年2月5日前共同至房产交易中心申请办理过户手续，然原告逾期超过了22天，构成违约，故被告正式通知双方的买卖合同解除。2016年2月28日，原告向被告发出催告函，表示原告已经按约支付了68万元房款，双方也同意将过户时间顺延至春节后，然节后第一天准备全款，准备付款过户时，被告因市场变化，提出涨价20万元的无理要求。原告告知已经备妥144万元现金，不需申请银行贷款，希望被告立即配合办理过户。同年3月2日，被告针对催告函回复称，鉴于原告未按约在2月5日配合过户并支付房款，该行为构成了根本违约。同年3月3日，原告针对被告的通知解除合同书回函，原告已按约办理贷款，不存在逾期的问题，之后原告也备妥后续全部现金，不需办理贷款，并多次通知被告付款过户，但被告均未正面回复，现被告借机涨价或者解除合同，原告不予同意，并要求办理过户手续。另查明，2015年12月2日，被告与抵押权人结清了全部贷款。2016年3月21日，系争房屋的抵押被登记注销。审理中，原告为证明己方主张，提供了2016年2月26日、2月29日、3月1日的电话录音，证明被告在期间提出涨价的要求，导致交易中断。原告还提供了网上截屏调取的系争房屋所在小区租金发布信息，表示同类�房屋的月租金在4000至4500元左右。原告一并提供其与案外人签订的房地产买卖合同，表示原告为购买系争房屋已经将自有房屋出售他人并在2016年2月1日完成了过户，目前购买方在催促原告立即搬离。被告对上述证据材料的意见为，录音均为部分截取，期间被告也没有提出加价的要求，是因为原告要求被告等待其贷款的时间，对于月租金的信息的真实性不认可，被告也不清楚系争房屋目前的出租行情，至于原告出售自有房屋与本案没有关联性。被告同时提供了协议书一份，证明因原告的迟延付款，导致被告向其出售方迟延付款，出售方以此解除了与被告的买卖合同并没收了5万元定金。原告表示对证据材料的真实性不予认可，也与本案没有关联性。本案审理中，被告表示，其在11月2日申请结清贷款，12月2日取得结清证明，中介负责协助被告办理抵押注销手续，被告打电话给中介，对方说，到过户那天也可以办理抵押权的注销，因此被告没有办理抵押权的注销。2016年2月5日没有人通知我们过户，春节过后，被告在2月14日去找中介，中介让我找原告，原告表示还在福建老家。2月24日，双方在中介公司，协商过户事宜，但当时原告表示没有钱。原告称，2月24日中介提议现金过户，原被告都说回去商量。2月26日，原告准备好现金，晚上双方见面，被告就提出要么解除合同，要么就涨价20万元。被告表示，2月25日，中介问我们谈的怎么样，我们没有提出加价，原告提出付不出140多万元，中介协商建议付出20万元差价，在2月26日，被告的老公去中介，我们也没有提过要加价，原告也没有提出现金，所以双方都也没有提过户时间。审理中，原告将剩余购房款144万元以代管款的形式支付至本院。以上事实，有原告提供的房地产买卖合同、收款收据、催告函、存折、房地产登记信息、录音资料、被告提供的通知函、回复函、贷款结清证明，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告在收到原告支付的68万元房款后，应于2015年12月30日前办妥银行贷款还款手续，同时办妥银行抵押登记注销手续，注销完毕。嗣后，双方应于被告办妥抵押登记注销手续，及原告办妥贷款手续后，于2016年2月5日前至上海市宝山区房地产交易中心办理房屋过户手续。从上述约定可知，双方办理房地产过户申请手续的前置条件之一为被告将贷款结清并且办理抵押注销手续。审理中，被告称可以在申请过户同时办理抵押权注销手续，缺乏依据，本院对此不予采信。合同还约定，若原告的购房贷款不足申请的额度或者银行未审批通过，则原告应于双方至交易中心办理过户手续当日，以现金形式补足贷款部分。由此可知，原告应于双方申请过户的同时将其余房款付清，系同时履行。系争合同的实际履行过程中，被告并未在合同约定的过户日期前办理抵押权注销手续，由此可知双方办理过户的条件尚未成就。其次，被告也自认中介公司并未通知双方在该日前至交易中心申请办理过户。再次，根据双方的陈述，在2016年2月26日后，原被告双方还在就过户、付款进行磋商。然在双方未就过户日期重新达成一致意见的情况下，被告发函以原告迟延付款为由要求解除合同。本院认为，该行为有违诚信，同时也不符合合同约定。根据上述分析，原告支付房款应于双方办理过户申请手续之同时履行，在过户未办理之前，原告有权拒绝支付房款。据此，被告所主张的单方面解除权并不成立，其向原告发出的解除合同函不发生法律效力。反之，在双方合同履行期间，被告发函要求解除的行为系明示毁约，该行为足以导致系争买卖合同无法正常履行，原告的合同目的无法实现。现原告要求继续履行合同，被告将系争房屋的房地产权利及房屋实际交付给原告的主张，合法有据，本院予以准许。原告同意在过户同时将剩余房款支付给被告，也于法不悖，本院一并予以处理。关于迟延交房的损失问题，合同中约定的交房日期为2016年3月30日，该日期是建立在双方若于2016年2月5日正常办理过户的前提条件下成立的，根据上述分析，鉴于买卖双方在交易过程中就过户日期存在再次磋商的事实，本院从公平、合理的原则出发，将迟延交房赔偿金的起算日期酌情确定为2016年5月1日，至于租金部分，本院也予以调整，结合本案双方当事人履行合同的诚信、守约方的实际损失等因素，将租金损失酌定为每月2,800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈钰梅与被告(反诉原告)周健就宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》，继续履行；二、被告(反诉原告)周健于本判决生效之日起十日内，配合原告(反诉被告)陈钰梅办理上述房屋的产权及煤气过户手续，并将房屋交付原告(反诉被告)陈钰梅，原告(反诉被告)陈钰梅在宝山区房地产交易中心受理上述房屋房地产权利过户申请的同时，向被告(反诉原告)周健支付房屋尾款144万元；三、被告(反诉原告)周健于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)陈钰梅承担逾期交房的赔偿金，按照每月2,800元计算,自2016年5月1日至被告(反诉原告)周健实际交房之日止；四、被告(反诉原告)周健的全部反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取11,905元、反诉案件受理费13,647元、保全费5,000元，均由被告(反诉原告)周健由负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一六年五月三十日
书记员 王陈虎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。