上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第43493号
原告上海中外运国际货运代理有限公司。
法定代表人尤申。
委托代理人胡小俐，上海市汇盛律师事务所律师。
被告上海珠光投资发展有限公司。
法定代表人徐建德。
委托代理人邢乐锋。
原告上海中外运国际货运代理有限公司（以下简称中外运公司）诉被告上海珠光投资发展有限公司（以下简称珠光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月4日受理后，依法适用简易程序，于2015年1月13日、2015年2月28日、2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告中外运公司的委托代理人胡小俐、被告珠光公司的委托代理人邢乐锋到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意本案延长简易程序适用期间一个月。本案现已审理终结。
原告中外运公司诉称，其与珠光公司于2011年签订了租赁期限自2011年6月1日至2013年5月31日的《房屋租赁合同》，珠光公司于2012年1月10日向中外运公司发出通知函，通知提前终止租赁合同，收回承租房屋，此举导致中外运公司产生各种经营损失人民币（以下币种同）1，825，668.66元，扣除珠光公司未收取的三个月租金392，206.50元，总计损失1，433，462.16元。因催讨无果，故中外运公司提起诉讼，请求判令：1、涉案租赁合同于2012年5月31日解除；2、珠光公司支付因其违约造成的损失1，433，462.16元及2012年6月30日起计算至判决生效时止的利息。
被告珠光公司辩称，对于租赁合同于2012年5月31日解除无异议，但是珠光公司于2012年提出解除合同时未收取中外运公司三个月租金，足以抵偿中外运公司的经济损失。另外，中外运公司的主张已超过两年的诉讼时效。综上，请求驳回中外运公司的诉讼请求。
经审理查明，2008年4月，中外运公司与珠光公司签订《房屋租赁合同》，约定中外运公司向珠光公司承租上海市南汇区（现浦东新区）祝桥镇金闻路XXX号05幢（南）、06幢（北）房屋以及另外885平方米场地用于办公和仓储，从2008年6月1日起计算租金、物管费，至2011年5月31日止。中外运公司承租后，以10万元价格从上手承租人处受让取得原有装修，另花费337，900元对租赁房屋进行了装修。上述合同到期后，双方又续签了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年6月1日至2013年5月31日，房屋、场地的每月租金、物管费合计130，735.50元；珠光公司如果提前解除合同，须提前三个月书面通知中外运公司方可单方解除，珠光公司应按三个月的租金、物管费的标准向中外运公司支付违约金。2012年1月10日，珠光公司书面通知中外运公司于2012年5月31日前收回承租房屋，提前终止租赁合同。2012年7月，中外运公司向珠光公司发函索赔。经中外运公司、珠光公司确认，涉案租赁合同已于2012年5月31日终止、租赁房屋于当日返还；珠光公司未收取2012年3月至2012年5月期间三个月的租金，押金已退还中外运公司。
另查，2011年3月21日，中外运公司与上海曾源物流有限公司（以下简称曾源公司）签订了《货物装卸合同》。双方就涉及甲方（中外运公司）委托乙方（曾源公司）为其提供货物的装卸服务有关事宜进行了协商，双方约定：乙方向甲方提供全年365天，每天24小时的货物装卸，搬物服务，具体人员数量由乙方根据业务需要进行指派，但人员必须是固定的；乙方向甲方提供货物装卸业务，甲方每月按以下标准向乙方支付相关费用，装卸费：0.10元／公斤（此费用包括了乙方所承担的仓库租赁费、设备使用费、油费、物料费等）；甲方保证每月3，000吨的业务量，每3个月按照9，000吨进行平账。如不到9，000吨，就按9，000吨算，超过部分按0.10元／公斤计；本合同经双方盖章签字后生效，必须严格执行，不得违约。如有违约，违约方必须承担违约责任，违约金为30万元。并根据责任大小承担全部或部分的损失；本合同有效期从2011年3月21日到2013年12月31日止。……上述合同签订后，曾源公司先后招用了十五名员工，其中大部分员工的合同期限至2012年4月30日止。2012年2、3月，中外运公司口头通知曾源公司称涉案合同需提前终止，时间大概在2012年5、6月，但没有明确具体时间。双方合同实际履行至2012年6月30日，即曾源公司将中外运公司最后一批货物装卸完毕，双方于当晚10时进行了交接，之后双方解除了合同关系。曾源公司与其员工之间的劳动合同关系也于2012年6月30日解除，且因曾源公司提前解除合同，经协商由曾源公司向每名员工赔偿1万元，曾源公司总计赔偿十五名员工的款项是15万元。2013年7月19日，曾源公司起诉至本院，要求珠光公司承担违约金30万元并赔偿损失15万元。经审理后，本院于2013年11月19日作出（2013）浦民二（商）初字第2254号民事判决，判决中外运公司支付曾源公司违约金25万元、赔偿损失66，716.65元。判决后，中外运公司不服而提起上诉，二审维持原判。
审理中，中外运公司明确第2项诉请包括：1、装修损失87，580元；2、法院判决其赔偿给曾源公司的319，742.15元；3、与劳务人员提前解约支出的劳务报酬59，793.50元；4、固定资产闲置一年造成的折旧损失136，893.48元；5、在珠光公司解约后聘请人员看管资产支出的一个月（2012年7月1日至2012年8月2日）保安费用28，560元；6、按货运代理行业平均利润率计算的期得利益损失1，193，033.53元。以上总计1，825，668.76元，扣除珠光公司未收取的三个月租金392，206.50元，按1，433，462.16元主张。另，为证明第2项诉请构成中的劳务报酬损失59，793.50元，中外运公司提供了其与上海汇恒劳务服务有限公司（以下简称汇恒公司）于2010年8月26日签订的《货物装卸承包合同》、《劳动合同书》、《终止、解除劳动合同通知书》、工资证明、付款凭证等。上述证据主要内容为：汇恒公司按照《货物装卸承包合同》约定将张惠珍等6名员工派遣至中外运公司工作，因涉案租赁合同提前终止，汇恒公司于2012年7月5日向上述6名员工送达了解除劳动合同通知书，载明2012年6月30日解除劳动合同；除支付1个月代通金外，另支付张惠珍等5名员工相当于三、四个月平均工资的补偿金，支付李东相当于一个半月平均工资的补偿金，合计59，793.50元。
以上事实，有《房屋租赁合同》、装修合同、付款凭证、发票、民事判决书、通知、函、快递凭证及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，中外运公司与珠光公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，中外运公司与珠光公司均应全面、切实履行。《房屋租赁合同》约定，珠光公司如果提前解除合同，须提前三个月书面通知中外运公司方可单方解除，珠光公司应按三个月的租金、物管费的标准向中外运公司支付违约金。上述违约金是当事人预先设定的，当一方不履行合同时，违约方应向对方支付的货币数额。违约金的约定可免去非违约方在另一方违约后就实际损失所负的举证责任。本案中，珠光公司通过免收中外运公司最后三个月租金、物管费的方式，抵充其应承担的约定违约金。现中外运公司认为其实际损失超过约定违约金标准，其应就此提供充分证据证明，同时中外运公司主张的损失依法不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围。涉案租赁合同解除事实发生在续租期内，而中外运公司的装修支出在第一份租赁合同期内已摊销完毕，中外运公司再要求赔偿续租合同未到期部分的残值损失，缺乏事实和法律依据。珠光公司已按合同约定提前三个月通知中外运公司2012年5月31日收回承租房屋，单方解除合同，中外运公司应有宽裕时间实施搬迁，其以大型设备搬场时间不够，导致2012年7月后产生额外一个月看管保安费用为由，要求珠光公司赔偿，超出了珠光公司应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围，本院不予支持。企业每年盈亏具有不确定性，珠光公司在涉案租赁合同中对此也未作出过相关承诺，另租赁合同解除不必然代表中外运公司的固定资产就此闲置，故中外运公司主张的一年的预期利润损失、固定资产闲置损失与租赁合同提前解除不存在必然因果关系，其要求珠光公司赔偿，亦缺乏依据。根据中外运公司提供的证据内容，汇恒公司与张惠珍等5名派遣员工的劳动合同期限为两年，至2012年8月25日届满，汇恒公司解除劳动合同通知书上确认的解除时间距上述劳动合同期限届满仅剩不到两个月，而汇恒公司支付给上述5名员工的代通金及补偿金数额相当于四、五个月的月平均工资。现中外运公司以此作为违约损失赔偿数额，显然过高。基于以上认定，加上中外运公司赔偿给曾源公司的损失，本案损失数额也未超过租赁合同约定违约金，中外运公司再要求珠光公司赔偿损失与违约金之间的差额部分及利息，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告上海中外运国际货运代理有限公司与被告上海珠光投资发展有限公司之间的租赁合同关系于2012年5月31日解除；
二、驳回原告上海中外运国际货运代理有限公司要求被告上海珠光投资发展有限公司支付经济损失及利息的诉讼请求。
案件受理费19，288元，减半收取9，644元，由原告上海中外运国际货运代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一五年三月三十一日
书记员 许瑞芬
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。