安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终3445号
上诉人（原审被告）：徐圣改。
上诉人（原审被告）：梁华英。
上诉人（原审被告）：徐辉。
以上三位上诉人共同的委托诉讼代理人：崔玉林，安徽点赞律师事务所律师。
以上三位上诉人共同的委托诉讼代理人：陈金华，安徽点赞律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：许维华。
委托诉讼代理人：林淼，安徽华洋邦乘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙宏旗，安徽华洋邦乘律师事务所律师。
上诉人徐圣改、梁华英、徐辉因与被上诉人许维华房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初3838号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐圣改、梁华英、徐辉及其委托诉讼代理人崔玉林、陈金华、被上诉人许维华委托诉讼代理人林淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐圣改、梁华英、徐辉上诉请求：撤销一审判决，驳回许维华的诉讼请求。事实理由：一、一审法院认定事实不清。1、徐圣改与许维华签订的《售房协议》应为无效。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该条规定属于强制性、禁止性规定，不得违反。涉案房屋属于未依法登记领取权属证书的，是法律明确规定不得转让的房产，《售房协议》系无效合同。2、根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条及《中华人民共和国物权法》第十七条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。涉案房屋系拆迁安置房，在签订售房协议时涉案房屋尚未分配下来，甚至房屋实际面积都未确定，也未办理房产证，徐圣改对涉案房屋没有处分权，还不是法律上认可的所有权人，徐圣改出卖房屋的行为属无权处分行为，当然无效。3、涉案房屋属于徐圣改、梁华英、徐辉共有，徐圣改擅自出售涉案房屋的行为属于无权处分行为。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用律问题的指导意见》第十五条规定，共有房屋的部分登记权利人转让房屋，属于无权处分行为，其他登记权利人以转让房屋未经其同意为由主张买卖合同无效的，一般予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。徐圣改签订合同时明知涉案房屋为共有，签订《售房协议》时，并未取得梁华英、徐辉的书面同意，《售房协议》上也无梁华英、徐辉的签字，事后亦未征得梁华英、徐辉的追认。4、根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《售房协议》自订立时起即无法律效力，许维华应将涉案房屋返还给徐圣改、梁华英、徐辉。许维华与徐圣改签订《售房协议》时，明知该房屋尚未办理房产证，也未取得所有共有人的同意并要求所有共有人签字的情况下，未尽到审慎义务，有重大过错，应由其承担不利后果。
二、一审法院认定事实证据不足。一审法院仅凭房某的证人证言，即认定徐圣改与许维华签订《售房协议》时，梁华英、徐辉均在场且未提出异议，应视为梁华英、徐辉认可该协议的效力，证据不足。梁华英、徐辉对徐圣改与许维华签订《售房协议》是否知情是本案的争议焦点。梁华英、徐辉对整个《售房协议》的签订及收款等事宜均不知情。退一步说，即使房某的证言属实，其称梁华英、徐辉在徐圣改签订协议时均在场，但为何许维华不让梁华英、徐辉在《售房协议》签字确认，这显然与常理相悖。
三、一审法院判决徐圣改、梁华英、徐辉承担房屋一半的过户费及违约金19800元，无事实和法律依据。《售房协议》第四条约定，办证费用由许维华承担，只有在直接更名不成功的情况下，过户费用由徐圣改与许维华各承担一半。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定的谁主张谁举证的基本原则，理应由许维华举证证明该房屋无法直接登记在其名下，一审法院却错误地将该举证责任分配给徐圣改、梁华英、徐辉承担。另，《售房协议》约定，如遇房价上涨或下跌，双方不得悔约，否则违约方应支付对方损失费150000元。该协议约定仅适用因房价上涨或下跌而产生的违约责任，并未约定其他情形下的违约责任。一审法院判决徐圣改、梁华英、徐辉承担迟延履行的违约责任，显然是与合同内容不符，也无事实和法律依据。退一步说，《售房协议》第六条的约定实际是协议解除的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。即便按照许维华所说是因房价上浮，徐圣改不愿意配合办理房产证过户手续，徐圣改在解除《售房协议》的情况下，许维华追究的应是徐圣改的违约责任。
许维华辩称，双方签订的《售房协议》合法有效，许维华也提交证据证明签订协议时梁华英、徐辉均在签字现场，对合同约定的内容充分知晓。合同签订后，涉案房屋也一直由许维华实际占有使用，徐圣改、梁华英、徐辉对此事实均不持异议。因此，无论是从合同的签订过程，还是履约过程来看，《售房协议》对徐圣改、梁华英、徐辉均具有法律约束力。徐圣改、梁华英、徐辉因涉案房价上涨提出不卖，违约事实能够成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
许维华向一审法院起诉请求：判令徐圣改、梁华英、徐辉配合许维华办理滨湖家园B区22栋2504室过户手续，并承担一半的过户税费，支付损失费150000元。
一审法院认定事实：2010年2月7日，徐圣改与许维华就合肥市滨湖家园B区22栋2504室的房屋买卖一事签订《售房协议》，主要约定：一、房屋面积90平方米；二、出售价格342000元；三、付款方式为合同签订之日一次性支付330000元，余下12000元待房产证办好后付清；四、办证应按政府规定时间统一办证，直接更名为许维华，徐圣改无条件配合，办证费用由许维华承担；假如更名不成功，等房产证办下来后过户，费用双方各承担一半；五、徐圣改需在第一次房款付清后三日内将钥匙交付许维华；六、此协议一经签字，双方需共同遵守，如遇房价上涨或下跌，双方不得反悔，否则违约方应向对方支付损失费150000元；七、此协议一式三份，双方各持一份，见证人留存一份。该协议另有见证人房某签字。2010年2月8日，徐圣改向许维华出具收条，确认收到卖房款330000元。2014年6月4日，案涉房屋办理登记在徐圣改、梁华英、徐辉名下，由徐圣改、梁华英、徐辉按份共有。2014年7月8日，该房屋变更登记，确认徐辉享有41%共有份额，徐圣改享有29%共有份额，梁华英享有30%共有份额。另该房屋登记建筑面积94.65平方米。
一审法院另查明：徐圣改与梁华英系夫妻关系，徐辉系徐圣改与梁华英的儿子，徐圣改系户主。许维华自2010年2月8日交完购房款330000元后，在涉案房屋居住至今。
一审法院认为，证人房某系《售房协议》的见证人，且与徐圣改、梁华英、徐辉同属一个社居委，其证言具有较高可信度。依据其证言，可证明签订《售房协议》时，梁华英、徐辉均在现场，对徐圣改与许维华签订协议并未提出异议，应视为梁华英、徐辉认可该协议的效力。签订《售房协议》时，该回迁房屋尚未办理房产证，产权并不明晰，徐圣改作为该户户主，与他人签订协议出售该回迁房屋，符合一般民间房屋买卖的交易习惯，且梁华英、徐辉亦在现场，也未提出异议，故许维华有充足理由信任徐圣改、梁华英、徐辉会履行合同，许维华并不存在过错。如依徐圣改、梁华英、徐辉辩称，梁华英、徐辉不知晓卖房一事，也从未去房屋查看，但事实上许维华已在该房屋居住五年多时间，作为该户回迁房，梁华英、徐辉不知晓该房屋已出售，也未对此提出异议，与常理相悖，故据此可以认定梁华英、徐辉认可该协议的效力。综合全案证据及庭审意见，可证明梁华英、徐辉均知晓且认可徐圣改将房屋售予许维华，双方签订的《售房协议》应系徐圣改、梁华英、徐辉的真实意思表示，合法有效，徐圣改、梁华英、徐辉应按协议履行。许维华已依约支付售房款330000元，故徐圣改、梁华英、徐辉应依约将房屋直接登记至许维华名下或待产权证办下来之后再过户，相应的过户费用由双方各自分担一半。徐圣改、梁华英、徐辉未举证证明该房屋无法直接登记在许维华名下。因房产证早已办理在徐圣改、梁华英、徐辉名下，且经过许维华催要，仍迟迟未履行过户手续，故应承担违约责任。协议约定“违约方应向对方支付损失费150000元”，该损失费实际应为违约金。对此，徐圣改主张该违约金约定过高，请求核减。因双方均未举证证明许维华所受损失情况，故依据许维华的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，酌定徐圣改、梁华英、徐辉以许维华已付合同价款的6%支付违约金19800元（330000元×6%）。梁华英、徐辉辩称买卖未办理房产证的房屋，合同无效，但该合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，也未损害社会公共利益，应为合法有效，房屋未办理登记手续，只是不产生物权变动效力，并不影响合同的生效，故对该项辩称不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中共华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、徐圣改、梁华英、徐辉于判决生效之日十日内配合许维华办理合肥市滨湖区西藏路2231号滨湖家园22幢25层2504室房屋的过户手续，将房屋过户至许维华名下并承担一半的过户费用；二、徐圣改、梁华英、徐辉于判决生效之日十日内支付许维华违约金19800元；三、驳回许维华其他的诉讼请求。案件受理费6610元减半收取为3305元，由徐圣改、梁华英、徐辉负担。
本院二审期间，徐圣改、梁华英、徐辉提交了下列证据：
1、从村委会调取的《滨湖新区房屋拆迁安置协议书》复印件，证明涉案房屋系徐圣改、梁华英、徐辉的拆迁安置房屋。
2、从合肥市房产局调取的《房产证》三本，证明涉案房屋登记时间为2014年7月8日，由徐辉、徐圣改、梁华英按份共有，徐辉41%，梁华英30%，徐圣改29%；涉案房屋登记的建筑面积为94.65平方米，远超出90平方米。
3、售房协议，证明该协议仅系徐圣改一人与许维华签订，徐辉、梁华英对此并不知情，也未在协议上签字，徐圣改系无权处分行为；协议签订时房屋尚未取得房产证；涉案房屋为拆迁安置房，带有一定的福利性质，房屋在2009年底分得后，五年之内不得出售，售房协议应为无效。
4、申请证人房某到庭作证，房某到庭陈述，“我家里开了个棋牌室，王老师（许维华父亲）讲他想买房子，我讲徐圣改的小孩想卖房子，就这样牵线搭桥，徐圣改与许维华签订了协议；签订协议时，我、徐圣改、徐圣改儿子、王老师在场，王老师女儿可能在场，梁华英不在场。徐圣改是背着梁华英卖房的；买方的律师一审的时候让我去法庭作证，我让他们给我误工费，他们讲保证给我，之后什么也没给我。买方那家人让我去吃饭，我没去；我只是帮他们介绍，又不是中介，也没收他们钱”。以上证人证言能够证明徐圣改与许维华签订协议时，徐辉、梁华英不在场，徐圣改私自卖房行为无效。
许维华对以上证据质证意见为，证据一没有原件，真实性有异议，但内容能够反映出徐圣改、梁华英、徐辉系家庭成员关系。证据二的真实性无异议，但达不到其证明目的，且对于是否超出房屋面积的权利，徐圣改、梁华英、徐辉并未在一审提出，超过本案二审审理范围。证据三的真实性无异议，但达不到其证明目的，协议签订时，徐圣改、梁华英、徐辉作为家庭成员，对售房协议是知晓的，且时间已过六年，并没有提出异议。证据四，证人证言与一审时陈述不一致，可能是觉得没有获得相应利益，不应采信。
本院认定如下：证据一，系复印件，许维华对其真实性有异议，不予确认。证据二，许维华对其真实性不持异议，予以确认，至于房屋登记面积超出协议约定的面积是否影响徐圣改、梁华英、徐辉的权利，不属于本案二审审理范围。证据三，与许维华一审提交的《售房协议》相同，许维华对其真实性不持异议，予以确认。证据四，房某作为许维华一审申请出庭作证的证人，其到庭陈述，“被告徐圣改的儿子找到我，说资金周转困难想卖房，正好找到许维华父亲，当时被告全部在场签订的合同”。房某在回答徐圣改、梁华英、徐辉的提问“卖房及签订协议时，原、被告是不是都到场了”时，陈述“是的”；在回答徐圣改、梁华英、徐辉的提问“原告有无要求被告梁华英、徐辉签字”时，陈述“当时认为家人都到场了，不需要签字”；在回答徐圣改、梁华英、徐辉的提问“签协议时，原告是否知道房屋是三被告共有”时，陈述“都知道，但是被告家人都到场了才签的字”；在回答法庭询问“协议签订的时间和地点”时，陈述“具体地点记不得了，当时原告父女、被告一家人及我都在场，被告一家人同意卖房”。房某二审中又作为徐圣改、梁华英、徐辉申请出庭作证的证人，其陈述的内容与一审作证时的陈述明显不一致。房某在回答本院询问为何与其一审证言不一致时，陈述“时间过去太久了，我不能明确梁华英是否在场”。本院认为，对于梁华英、徐辉是否在签订协议现场、是否知道徐圣改卖房一事，证人房某一审中在回答徐圣改、梁华英、徐辉以及法庭的多次提问时，均已明确表示徐圣改、梁华英、徐辉都在场且均同意卖房，其本人作为见证人也在现场，房某对于其更改一审证言所作的陈述，理由不足以采信。故本院对房某二审的证言不予确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：徐圣改作为户主，将其享有的拆迁安置房出售给许维华，并与许维华签订《售房协议》，双方对于所售房屋的价格、付款方式、办证、交房等条款进行了约定，意思表示真实。见证人房某一审中亦出庭作证，称徐圣改、梁华英、徐辉均在协议签订现场且同意卖房。由此可见，徐圣改与许维华签订协议时，梁华英、徐辉认可徐圣改的处分行为，且许维华有理由相信徐圣改有房屋处分权利。即便梁华英、徐辉未在协议上签字，但许维华自协议签订并向徐圣改支付房款后一直居住至今，梁华英、徐辉称徐圣改告知其房屋已经出租给他人，亦未过问房屋事宜，与常理不符。许维华应当符合善意取得情形。此外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。综上，徐圣改、梁华英、徐辉上诉认为《售房协议》应为无效的理由不能成立，本院不予支持。
许维华主张徐圣改、梁华英、徐辉承担一半过户费用并承担违约责任，符合合同约定，一审判决对于违约金亦作出适当调整，并无不当。徐圣改、梁华英、徐辉上诉认为不应承担上述费用，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6610元，由徐圣改、梁华英、徐辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 王莉
审判员 沈静
审判员 张怡
二〇一六年九月三十日
书记员 罗晶
附本案适用的相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。