江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邳民初字第0963号
原告夏然华，女，1947年10月11日生，汉族，退休教师。
委托代理人管信辉，江苏共盈律师事务所律师。
被告徐州市东方房地产开发集团有限公司。
法定代表人荐辉，该公司总经理。
委托代理人栗雪松，江苏汇君律师事务所律师。
委托代理人王伟，江苏景来律师事务所律师。
被告邳州市建业房屋拆迁安置有限公司。
法定代表人李晨晨，经理。
第三人邳州市东湖街道办事处（原称为邳州市新城区管理委员会）。
法定代表人李坤，该办事处主任。
委托代理人魏东，江苏魏东律师事务所律师。
原告夏然华诉被告徐州市东方房地产开发集团有限公司、邳州市建业房屋拆迁安置有限公司、第三人邳州市东湖街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年3月25日立案受理，依法组成合议庭，于2013年10月29日公开开庭进行了审理。原告夏然华及委托代理人管信辉，被告徐州市东方房地产开发集团有限公司的委托代理人栗雪松、王伟、被告邳州市建业房屋拆迁安置有限公司法定代表人李晨晨、第三人邳州市东湖街道办事处的委托代理人魏东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏然华诉称，原告系邳州市徐塘办事处二庙村五组一处房产（739.41平方米）的合法产权人，拥有合法的房屋产权和土地使用权。该房产不在行政拆迁规划范围内。但2010年11月9日，被告徐州市东方房地产开发集团有限公司以拆迁名义委托被告邳州市建业房屋拆迁安置有限公司强行将原告房屋拆除并实际占有使用。被告徐州市东方房地产开发集团有限公司不愿意依据市场评估价依法赔偿，现仅赔偿85万元（1150元／平方米），单位计价远远低于最低市场价2500元／平方米，相差100万元（其诉讼请求构成如下：1、被告少补偿原告84.4平方米，即原告实际面积是739.41平方米，而拆迁补偿协议仅确认了655.01平方米。按照附近地区拆迁户2500元每平方米计算，被告应再补偿原告211000元。2、原、被告的拆迁补偿协议确认，被告应给原告进行产权调换，但被告实际未履行，产权调换应按照655平方米×2500元每平方米=1637500元，扣除被告已经补偿原告的859405元，被告还应补偿原告778095元。3、原、被告的拆迁补偿协议约定，被告给原告房屋附属物找补合计51626元，该款项实际未补偿，被告应补偿给原告。4、对原告的补偿房屋层高少算，应补偿原告66万元，计算方法如下：评估报告上确认三层房屋层高分别为3.8＋3.4＋3.1=10.3米，实际只按2.8米每层补偿，共补偿了8.4米，少算了10.3-8.4=1.9米。另原告房产地基1米，三个楼层面板0.4米，合计少算层高3.3（1.9＋1＋0.4）米。依据徐州市拆迁的相关文件，每多0.1米层高，应多补偿总价的2%，故原告应多补偿3.3÷0.1×2%=66%，以原告补偿款暂按100万元计，原告应获得层高补偿100万元×66%=66万元。5、宅基地补偿，依据徐州市相关文件规定，农村宅基地拆迁一亩应补偿40万元，原告共有4分地，应补偿16万元。6、被告暴力拆迁造成原告相关财产损失50000元。以上总计为191万元，现主张100万元）。故起诉请求判令被告徐州市东方房地产开发集团有限公司另行赔偿100万元，被告邳州市建业房屋拆迁安置有限公司承担连带责任。又因邳州市新城区管理委员会的工作人员参与了强制拆迁，为查清事实，请求追加邳州市新城区管理委员会为本案共同被告。
被告徐州市东方房地产开发集团有限公司辩称，1、原告房屋在政府确定的建设用地红线图范围内，属于拆迁对象，应当进行拆迁。本次拆迁得到了行政许可，如不符合拆迁条件，原告应当提起行政诉讼维护自己权益。2、原告房屋价值是由具备合法资质的评估公司采用科学方法评估确定，应当作为拆迁赔偿的依据。根据报告反映，估价方法为市场比较法，价值标准为公开市场价值，完全符合城市房屋拆迁估价指导意见的规定。其中对于原告提出的层高问题。报告可见，一、二、三项房屋结构等级和重置价是完全相同的，层高依次从高到低，而评估的单价则相应的从高到低，并且计算公式中也很明确地体现了层差系数这一因素，因此，评估报告对于层高因素已经予以考虑。原告以开发建成后的房屋售价作为其房屋价值依据是不成立的。开发后的房产价格与原告房屋的市场价是不可同日而语的。进行开发建设以后，存在成本增加，利润加大这些因素，会使房价上升，成本包括土地出让金，税费、设计费用及先进技术，这些都会使建成后的房屋价值高于原告拆迁前的房屋价值，因此，开发后的房地产，已经不是原房地产类似的房地产，不具有可比性。同时对于评估报告，如果当时原告持有异议，可以按照规定在五日内要求原机构复核或重新评估，但原告并没有行使这些权利，而是依据评估报告和东方公司签订了协议。3、原、被告已经就拆迁房屋自愿签订了拆迁补偿协议，就补偿问题达成一致，被告已经按照协议足额支付补偿款，原告也予以受领，双方已经按协议内容履行完毕，这是原告对自己权利的真实意思处置。东方公司提供的证据表明，原告于2009年10月18日和东方公司签订了拆迁补偿协议，因原告是比较配合，较早签订协议，以致于获得了20000多元的奖励。由此，也表明了原告的自愿性。协议签订的补偿总共数额为962255元，加上奖励一共991955元，东方公司已经如数向原告支付。原告认为评估报告上记载房屋面积为739.41平方米，而补偿协议面积是655.01平方米，故东方公司没有按照实际面积补偿，这个观点并不成立。因为虽然协议上面积是655.01平方米（实际是656.01平方米），但是补偿并不是只对656.01平方米补偿，协议很清楚地反映是按照评估报告的结果补偿的，而评估报告是对原告全部的房屋进行评估的，原告也认可评估报告确定的房屋面积。其中报告中的第四、五项房产，面积是83.4平方米，这个数字是评估报告与协议的差额，这部分也进行了评估和补偿，只是没有记载到补偿协议上，因为它是非永久性建筑。关于原告提出找补问题。根据东方公司所提供的证据表明，找补的数额是55769元，这个数字并不是原清单外增加的数额，而是清单上后期找补部分的合计，这个数字是包含在清单最后合计的80000多元中。对于原告提出的产权调换的问题。产权调换或是货币补偿，都是补偿的形式，实际原告自愿选择了货币补偿，受领了补偿款，现在再来主张产权调换已经没有意义。反过来说，即使东方公司同意产权调换，也要原告退出已经拿到的拆迁补偿款，更何况产权调换是谁签的都不明确。综上，原告要求被告徐州市东方房地产开发集团有限公司再予以赔偿没有事实和法律依据。
被告邳州市建业房屋拆迁安置有限公司辩称，原告起诉被告邳州市建业房屋拆迁安置有限公司强行拆除原告的房屋无证据证实，被告公司没有拆迁原告的房屋。
第三人邳州市东湖街道办事处述称，第三人和原告之间不存在房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原告房屋拆除和第三人无关，故请求驳回对第三人的起诉。
经审理查明，原告夏然华在邳州市运河镇古运河南岸拥有房产一处。2009年9月26日，邳州市房屋征收办公室向被告徐州市东方房地产开发集团有限公司颁发拆许字（2009）第01号房屋拆迁许可证。该证记载拆迁人为徐州市东方房地产开发有限公司，建设项目为东方帝景城，拆迁实施单位为邳州建业房屋拆迁安置有限公司，拆迁范围详见红线图等事项。原告夏然华的房产也在拆迁许可证确定的建设用地红线图范围内，属于拆迁对象。在此期间，被告邳州市建业房屋拆迁安置有限公司接受被告徐州市东方房地产开发集团有限公司的委托实施本次房屋拆迁活动。徐州中正房地产评估有限公司也接受被告徐州市东方房地产开发集团有限公司的委托对原告夏然华的房产进行了评估并向原告送达了评估报告。最终的评估报告显示：原告夏然华房屋总面积为739.41平方米。其中房屋评估额为859405元，附属物为81431元，合计940836元。2009年10月18日，拆迁人被告徐州市东方房地产开发集团有限公司与被拆迁人原告夏然华签订拆迁安置补偿协议一份。约定：一、被拆迁房屋情况详见拆迁评估报告；二、安置补偿方式为货币；…四、附着物补偿、过渡方式、过渡时间、搬家费、过渡费、误工费等详见拆迁安置补偿表；…七、被拆迁人应在2009年10月21日前从现居住房内搬出…等事项。在该协议附件拆迁补偿表上注明：1、被拆迁房屋面积655.01平方米（详见评估报告）；…5、房屋补偿金额859405元（详见评估报告）；6、附属物81431元；7、过渡方式自行；过渡时间3个月；8、搬家费6550元；9、过渡费11790元；10、误工费200元合计5＋6＋7＋8＋9＋19=959376元等事项。当日，双方还另行补充签订拆迁补偿表一份，对附属物又增加2879元。2009年11月27日，被告徐州市东方房地产开发集团有限公司在对拆迁工作验收时同意给予原告夏然华搬迁奖金29700元。当日，原告夏然华领取房屋拆迁安置补偿费991955元，该款包括2009年10月18日双方议定的拆迁安置补偿费959376元、补偿协议增加的附属物2879元及搬迁奖金29700元。原告夏然华在领取房屋拆迁安置补偿费后未搬出房屋。2010年11月9日，该房屋被拆除。后原告夏然华认为拆迁安置补偿费过低，且被告在拆迁过程中存在强制拆迁行为等，故与被告徐州市东方房地产开发集团有限公司、被告邳州市建业房屋拆迁安置有限公司发生纠纷，引起本案诉争。
诉讼过程中，根据原告申请，为查清案件事实，本院于2013年9月12日追加邳州市新城区管理委员会（现更名为邳州市东湖街道办事处）为第三人参加诉讼。
上述事实，有当事人陈述、拆迁安置补偿协议一份、邳州市人民政府邳政发（2006）58号关于收回国有土地使用权的决定、邳州市国土资源局对该事项处理意见书、武家成、谭文龙等人房屋拆迁补偿协议、拆迁许可证、原告户口本、拆迁房屋照片、评估报告、工资发放表及转帐支票存根等证据在卷为证。
经双方当事人确认，本案争议焦点为：1、被告徐州市东方房地产开发集团有限公司拆迁原告夏然华房屋的行为是否合法。2、拆迁安置补偿协议是否为原告夏然华与被告徐州市东方房地产开发集团有限公司自愿签订及协议是否履行完毕。3、被告邳州市建业房屋拆迁安置有限公司及第三人邳州市东湖街道办事处是否应对本次拆迁纠纷承担相应民事责任。
本院认为，一、关于被告徐州市东方房地产开发集团有限公司拆迁原告夏然华房屋的行为是否合法问题。被告徐州市东方房地产开发集团有限公司在取得房屋拆迁管理部门颁发的房屋拆迁许可证后即享有在房屋拆迁许可证确定的范围内实施房屋拆迁活动的权利。根据本次拆迁建设用地范围红线图记载，原告夏然华的房屋在拆迁范围内。故被告徐州市东方房地产开发集团有限公司有权利在拆迁范围内实施房屋拆迁活动，与原告夏然华签订房屋拆迁补偿安置协议，并在按协议支付完房屋拆迁补偿费后拆迁房屋。
二、关于拆迁安置补偿协议是否为被告徐州市东方房地产开发集团有限公司与原告夏然华自愿签订及协议是否履行完毕问题。本院认为，1、被告徐州市东方房地产开发集团有限公司在与原告夏然华签订房屋拆迁安置补偿协议前即委托了徐州中正房地产评估有限公司对原告夏然华进行过评估。经过初评、找补形成最终评估报告。原告夏然华作为具备一定文化程度的成年人与被告徐州市东方房地产开发集团有限公司依据最终的评估报告签订了房屋拆迁安置补偿协议，原告夏然华还因为配合拆迁工作在被告徐州市东方房地产开发集团有限公司处领取了搬迁奖金29700元，故应认定该房屋拆迁安置补偿协议是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为合法、有效协议。2、房屋拆迁安置补偿协议签订后，原告夏然华领取包括2009年10月18日双方议定的拆迁安置补偿费959376元、补偿协议增加的附属物2879元及搬迁奖金29700元共计991955元房屋拆迁安置补偿费。2010年11月9日，该房屋也被拆除，协议应认定已经履行完毕。关于原告夏然华主张的房屋产权调换问题。本院认为，拆迁补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。本案中，原告夏然华与被告徐州市东方房地产开发集团有限公司签订的房屋拆迁安置补偿协议中约定的安置补偿方式为货币补偿，并且原告也足额领取了涉案房屋及附属物的补偿款，即便其提供的拆迁补偿表复印件中“同意产权调换”系有关领导签字情况属实，也因原告最终实际选择了货币补偿而不能再另行主张房屋产权调换。关于原告夏然华主张的房屋面积少算及房屋附属物找补51626元未补偿问题。本院认为，房屋拆迁分户评估报告书及拆迁补偿表均是房屋拆迁安置补偿协议补偿的组成部分，拆迁补偿表中虽然将原告夏然华房屋面积登记为655.01平方米，但在该登记面积后又明确详见评估报告，并且实际补偿也是按照评估报告的结果进行补偿，故原告夏然华房屋面积实际并未少补偿。另，原告夏然华主张的房屋附属物找补51626元，已经包含在拆迁补偿表中附属物81431元项下，不能另行再主张。关于原告夏然华主张赔偿标准过低的问题。本院认为，本案房屋拆迁分户评估书系具备相应评估资质的鉴定机构依法作出，如原告对最终评估结果有异议，可以在评估结果送达之日起五个工作日内要求评估机构作出解释，说明。对解释、说明有异议的还可以委托其他具备相应资质的评估机构重新评估。但原告并未主张重新评估，却依据评估报告与被告徐州市东方房地产开发集团有限公司签订了房屋拆迁安置补偿协议，应视为原告当时认可该评估报告中确认的赔偿标准，现原告再以赔偿标准过低主张重新计算缺乏法律依据。
三、关于被告邳州市建业房屋拆迁安置有限公司及第三人邳州市东湖街道办事处是否应对本次拆迁纠纷承担相应民事责任问题。本院认为，被告邳州市建业房屋拆迁安置有限公司及第三人邳州市东湖街道办事处并非涉案房屋拆迁安置补偿合同的合同相对人，与原告并无合同上的权利义务关系，不应承担赔偿责任。如原告认为被告邳州市建业房屋拆迁安置有限公司及第三人邳州市东湖街道办事处的行为造成拆迁房屋及附属物以外的其他财产损失，亦与本案不属同一法律关系，本案不能一并处理。
综上，被告徐州市东方房地产开发集团有限公司在取得房屋拆迁管理部门颁发的房屋拆迁许可证后与原告夏然华签订了房屋拆迁安置补偿协议，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为合法、有效协议。现原告夏然华已经足额领取协议约定的拆迁安置补偿款，被告徐州市东方房地产开发集团有限公司也已经将原告夏然华的房屋拆除，该房屋拆迁安置补偿协议已经履行完毕。原告夏然华主张被告徐州市东方房地产开发集团有限公司非法拆除其房屋及未依法赔偿其房屋损失缺乏事实和法律依据，其诉讼请求本院不予支持。被告邳州市建业房屋拆迁安置有限公司及第三人邳州市东湖街道办事处并非涉案房屋拆迁安置补偿合同的合同相对人，即便与原告存在其他纠纷，也与本案不属同一法律关系，不能一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、《城市房屋拆迁管理条例》第六条、第十条、第十三条、第二十三条、第二十四条的规定，判决如下：
驳回原告夏然华的诉讼请求。
案件受理费13800元，由原告夏然华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 贺 峰
代理审判员 黄晓敏
人民陪审员 杨士军
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 郑苗苗