四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0402民初305号
原告（反诉被告）蒋远平，男，汉族，1969年12月28日生，住四川省米易县。
委托代理人尚存良，四川东荣律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑晓隆，男，1988年2月23日生，汉族，住攀枝花市东区。
委托代理人邱琼，四川民慷律师事务所律师。
委托代理人谢连峰，四川民慷律师事务所律师。
本院于2016年1月13日立案受理原告（反诉被告）蒋远平诉被告（反诉原告）郑晓隆房屋租赁合同纠纷一案。依法由审判员高文新独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋远平及其委托代理人尚存良；被告郑晓隆及其委托代理人邱琼、谢连峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）蒋远平诉（辩）称，2014年6月，原、被告签订门面租赁合同约定：被告租赁原告所有的位于攀枝花市东区的门面出租给被告使用，租期5年；第一、二年租金为324000元/年；租金每季度期满前15日内支付；租期内产生的水、电、卫生费、物业费等费用由被告自行交纳；如被告逾期交纳租金，按每日万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告将门面交被告使用，但被告违约，拖欠租金，拒不给付，原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，经法院调解，双方达成协议，即自2015年9月20日起，涉案门面租金按24000元/月计取，由被告提前15日交纳下季度租金，如逾期30日，原告有权解除合同。事后，被告又不按法院的法律文书履行义务，截止2016年1月19日，被告已拖欠原告门面租金72000元，原告追索时，被告以生意不好为由拒付。2015年12月15日，原告向被告送达解除租赁合同通知书，要求被告在三日内返还房屋，结清租金和相关费用，被告收到通知书后拒不答复，也不归还租赁房屋和给付租金，侵害了原告的合法权益。现请求判令被告将租赁门面返还原告；并按24000元/月给付2015年10月20日至返还房屋日止的租金；给付原告代被告交纳的物业费10008元、垃圾清运费6187元、水费1614.65元、电费2730元；并按年租金每日万分之五给付自2015年10月5日起至返还房屋日止的违约金，承担本案诉讼费。被告反诉的洗车行加盟费90000元，停业1月损失30000元无事实和法律依据，不予认可；装饰、装修部份，双方无约定，被告可以拆走，不予认可；第一次断电是被告欠缴电费，物业公司所为，与原告无关；第二次断电是在晚上，是被告在履行给付租金期限届满后不履行义务，也不交纳电费，原告采取的措施，洗车行晚上不营业，不存在烧坏洗车机问题，法庭应当依法驳回被告的反诉请求。
被告（反诉原告）郑晓隆辩（诉）称，原、被告签订租赁门面合同属实。原告所述不是事实，被告租赁原告的门面是清水房，原告明知被告租赁房屋作为加盟洗车行使用，投入大量资金对门面进行了装饰、装修，其中还搭建了一层室内房屋，在被告为履行法院协议租金期限内，原告在未通知被告情况下，两次强行断电，造成被告洗车机烧坏；原告还以履行期限届满为由，邀约社会闲杂人员到被告洗车行滋事，导致被告不能正常经营，责任在原告，并非被告违约，其诉请的违约金不予认可。原告要求解除租赁合同，被告无异议，欠原告的租金，被告应当支付，但由于原告的行为给被告造成的损失，依法应当赔偿。现要求判令解除原、被告签订的租赁合同；判令原告赔偿因停电给被告造成1个月的停业损失30000元；赔偿被告洗车行加盟费90000元；赔偿门面装饰、装修损失500000元，本案诉讼费和反诉费由原告承担。
经审理查明，2014年6月，郑晓隆、蒋远平签订了一份“门面房出租合同”。合同约定：蒋远平将位于攀枝花市东区，建筑面积362.54平方米（1-2层）门面房出租给郑晓隆用于经营使用；3层无产权，免费供郑晓隆使用；租期5年，即自2014年7月20日起至2019年7月19日止；租金为324000元/年，两年后按市场行情递增租金，年租金调整在5％-10％，在每季度前15日支付下季度租金；租赁期内门面产生的水、电、卫生费、物管费及相应费用由郑晓隆承担；郑晓隆在一年内须向蒋远平交纳20000元押金；郑晓隆在租赁期限内，未先征得蒋远平书面同意，并按规定报有关部门核准，郑晓隆不得擅自改变门面内部的原有结构和用途；郑晓隆在不破坏门面原主体结构的基础上，有权对营业需要的服务进行装修，2014年6月10日至2014年7月19日为装修期，不产生租金；租赁期满，郑晓隆应提前一月通知蒋远平，所有可以移动、拆除的设备、设施归郑晓隆所有（不得破坏装修等固定设施），郑晓隆在租赁期限届满15日内搬离；郑晓隆经营期间产生的费用自行承担。并约定任何一方违约，将向守约方支付年租金每日万分之五的违约金和赔偿损失。合同还约定了其他事项。合同签订后，郑晓隆向蒋远平交纳押金10000元、第一季度租金81000元，蒋远平亦于2014年6月10日分别向郑晓隆出具了“今收到郑晓隆押金10000元”、“今收到郑晓隆第一季度租金81000元，2014年7月20日至2014年10月19日”的收条。2015年9月17日，蒋远平、郑晓隆在本院达成调解协议：一、蒋远平、郑晓隆继续履行2014年6月签订的门面租赁合同，合同中的有关条款变动如下：自2015年9月20日起，租金按24000元/年计取；提前十五日交纳下季度租金，如逾期30天不交付，蒋远平有权解除租赁合同；从2016年7月起，每年租金按5％递增；在租赁期内，蒋远平允许郑晓隆转租房屋。二、郑晓隆于2015年10月8日前一次性给付蒋远平2015年7月20日至2015年10月19日的租金76000元。三、诉讼费38元由蒋远平承担。由于郑晓隆未按调解书确定的履行期限向蒋远平履行给付租金义务，蒋远平遂申请强制执行，2015年11月4日，，蒋远平收到执行款后给郑晓隆出具了“今收到我申请的2015年攀东执字1334号案件执行款76000元”的收条。2015年12月8日，攀枝花市金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物管公司）向蒋远平送达“缴费催款通知书”要求蒋远平在2015年12月15前缴纳2015年2月1日至12月31日的物业费10008元、2014年8月1日至2015年12月31日的垃圾清运费6187元，合计16195元，逾期将按规定每日加收0.3％的滞纳金。蒋远平收到缴费通知书后于2015年12月15日向郑晓隆送达“解除合同通知书”称：郑晓隆你应于2015年10月20日前15日内缴纳下季度房屋租金，现已逾期两个月，也不按约定交纳物业费、电费及垃圾清运费。因你不履行法定义务，特通知你解除合同，请你于3日内将本房屋内个人物品清理干净，将房屋交还本人，结清拖欠租金、物业费。逾期本人将对房屋采取停水停电措施，造成的损失由你自行承担。2015年12月16日，蒋远平到金泰物管公司交纳了2015年2月1日至12月31日的物业费10008元、2014年8月1日至2015年12月31日的垃圾清运费6187元、电费2730元、特种行业污水处理费340.2元，2016年1月6日，蒋远平交纳水费1614.65元，合计20879.85元。2016年1月13日，蒋远平诉来本院，要求判令其诉讼请求，并要求先予执行，收回出租门面房屋。本院向郑晓隆送达相关诉讼法律文书后，郑晓隆以提出反诉需要组织证据为由向本院书面申请，要求给予一个月的延期举证时间，本院准予。诉讼中，经本院诠释法律，郑晓隆于2016年3月31日将租赁门面交还给了蒋远平，双方办理了交接手续。双方陈述：租赁门面为未装修的清水房；水、电可正常使用；进出门面由双开的钢化玻璃门；蒋远平将门面出租给郑晓隆时，知道郑晓隆是用于开洗车店；郑晓隆租赁门面除进行常规装修外，还用钢结构曾设了一层楼阁和上下楼梯，改装了玻璃墙，加装了卷帘门、改造了排水系统。
同时查明，郑晓隆向蒋远平租赁门面后，郑晓隆于2014年9月2日在工商管理机关注册成立了攀枝花市东区梅特莱斯汽车美容养护中心。2015年1月13日，郑晓隆与攀枝花市天众装饰设计有限公司（以下简称天众公司）签订了“建筑装饰工程装修合同”和“装修合同”及设计、装修项目明细表，合同约定：由天众公司对公园大地新源路600、602号门面按设计进行装修，工期15天，工程造价分别为82000元和419119元，总造价为501119元，其中玻璃隔断+安装分别为5180元、9240元（两门面的隔墙）。2015年6月13日，郑晓隆与北京仙妮韦伯国际贸易有限公司签订了“梅特莱斯汽车美容养护中心合同书”，合同约定：郑晓隆加盟该公司在四川省攀枝花市炳三区以“梅特莱斯汽车美容中心”名义开展经营活动，郑晓隆交纳加盟费98800元；授权期限一年，即自2015年6月13日至2016年6月12日止。
上述事实有蒋远平提交的身份证复印件；商品房买卖合同；门面租赁合同；（2015）攀东民初字第2417号民事调解书；缴费催款通知书；缴费票据；解除合同通知书。郑晓隆提交的身份证复印件；门面租赁合同；两份装修合同书及装修明细表；加盟合同书；收条；门面装修后的照片及双方当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2015年9月17日，蒋远平、郑晓隆因租赁门面发生纠纷在本院达成的调解协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方当事人均应严格履行，依法应予保护。按协议约定：郑晓隆应当自2015年9月20日起按24000元/月提前15日向蒋远平交纳下季度租金，逾期30日，蒋远平有权解除合同；郑晓隆还应在2015年10月8日前给付蒋远平2015年7月20日至2015年10月19日租金76000元。因郑晓隆在2015年11月4日才履行给付76000元租金的义务，客观上已经违约，依法应当承担违约责任。蒋远平要求郑晓隆返还租赁门面的诉请，郑晓隆无异议，本院遵从双方当事人的意愿准予，并督促双方履行；蒋远平要求郑晓隆按24000元/月给付2015年10月20日至返还房屋日止的租金的诉请，本院依法核定为128800（24000元/月÷30天×2015年10月20日至双方门面交接日2016年3月31日共计5个月11天）元；要求给付代交纳的物业费10008元、垃圾清运费6187元、水费1614.65元、电费2730元，共计20539元的诉请，由票据证实，本院支持；要求按年租金每日万分之五给付自2015年10月5日起至返还房屋日止的违约金的诉请，因双方约定的违约金违反了法律规定，本院依法核定为13824.53（2015年10月20日至2016年3月31日共计5个月11天×租金128800元×年贷款利率24％÷12个月）元。上列合计163163.53元。郑晓隆要求判令解除双方间签订的租赁合同的诉请，双方已合意一致，并交接了租赁门面，客观上已解除了合同；要求蒋远平赔偿因停电给造成1个月的停业损失30000元的诉请，无证据证实，本院不予支持；要求赔偿洗车行加盟费90000元的诉请，依据郑晓隆加盟时间为一年，即自2015年6月13日起至2016年6月12日止，此期间因郑晓隆违约发生纠纷，责任应当由郑晓隆承担，其诉请本院不予支持；要求赔偿门面装饰、装修损失500000元的诉请，本院依据郑晓隆租赁门面从事洗车行的经营需要装修，合同亦约定了装修期限，应视为蒋远平同意郑晓隆装修和装修工程量大，装修后与原建筑物附为一体，拆除后装修价值丧失的客观事实，从公平原则角度出发，本院依据双方租赁门面为清水房，有双开钢化玻璃门和租赁期限5年及装修合同依法核定为389371.3［郑晓隆装修总造价为501119元-（郑晓隆装修总造价为501119元÷5年×装修完工日2015年1月28日至双方交接房屋日2016年3月31日共计使用1年2个月）-郑晓隆使用双开钢化玻璃门价值5180元］元。蒋远平、郑晓隆的其余意见本院已作详述。蒋远平应收取租金、费用与郑晓隆装修残值品迭后，蒋远平应当给付郑晓隆装修费用226207.77元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十二条，第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、郑晓隆于本判决生效后十日内给付蒋远平2015年10月20日至2016年3月31日的租金128800元、给付代交纳的物业费10008元、垃圾清运费6187元、水费1614.65元、电费2730元、违约金13824.53元，共计163163.53元；
二、蒋远平给付郑晓隆装修费用389371.3元；
上列品迭后，蒋远平应给付郑晓隆装修费用226207.77元。
三、驳回蒋远平的其余诉讼请求；
四、驳回郑晓隆的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1210元，反诉费5000元，共计6210元。由蒋远平承担2000元，郑晓隆承担4210元（于本判决生效后三日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 高文新
二〇一六年四月十四日
书记员 张国标