海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海南一中民一终字第316号
上诉人（原审原告）张岩，女。
上诉人（原审原告）常思远，男。
二上诉人共同委托代理人常洪生，男。系上诉人张岩丈夫、上诉人常思远父亲。
被上诉人（原审被告）海南地恒实业投资有限公司。
法定代表人庄建川，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）海南地恒实业投资有限公司万宁分公司）。
法定代表人庄建川，该公司总经理。
二被上诉人共同委托代理人陈正伟，海南唐海律师事务所律师。
上诉人张岩、常思远因与被上诉人海南地恒实业投资有限公司（以下简称地恒公司）、海南地恒实业投资有限公司万宁分公司（以下简称地恒万宁分公司）商品房预售合�纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2014）万民初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人张岩、常思远的共同委托代理人常洪生，被上诉人地恒公司、地恒万宁分公司的共同委托代理人陈正伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告地恒公司委托被告地恒万宁分公司销售兴隆美丽春天温泉度假公寓。2013年1月2日，原告张岩、常思远与被告地恒万宁分公司签订《﹤兴隆美丽春天﹥预定书》，两原告购买兴隆美丽春天A5栋307号房，建筑面积为79.2平方米，建筑面积单价为5832.64元，计461945元，相关税费19215元，共计481160元。同日，原告支付了定金5000元。预定书中，双方约定于2013年1月12日前签订《商品房买卖合同》并由原告一次性付清上述款项。1月5日�原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同中约定：按套内面积计算，每平方米7582.81元，套内面积为60.92平方米，共计461945元；买受人在签订合同时，一次性支付总房价款；在履行过程中发生的争议，由双方的当事人协商解决，协商不成的，提交法定仲裁委员会仲裁。原告于2013年1月9日取出定期存单向被告地恒万宁分公司支付了全部房价款。被告地恒万宁分公司于2013年1月13日打出兴隆美丽春天促销广告：“一期购房让利500元／㎡并利上88折，促销期限自2013年1月5日至2月28日止”。两原告认为两被告的行为侵犯了其合法权益，于2014年1月6日向万宁市人民法院起诉，请求：1、判令两被告退还多收原告的购房款34848元、税费1046元，合计人民币35894元；2、判令两被告承担上述款项从2013年1月9日至退还给原告期间给原告造成的银行利息损失（按五年定期存款年利率5.1%计算）；3、本案诉讼费由两被告负担；4、原告代理人因本诉讼往返青岛至兴隆之间的机票等交通费用由两被告负担。
原审法院认为，本案争议的焦点是：一、该院是否具有管辖权；二、两被告是否应退还原告购房款34848元、税费1046元；三、如两被告应退还购房款、税费，两被告是否应承担原告的银行利息损失。
一、该院是否具有管辖权的问题。原告张岩、常思远与被告地恒公司、地恒万宁分公司所签订的预定书及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同第二十条约定：合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交法定仲裁委员会仲裁。依据《中华人民共和国仲裁法》第十六条的规定：“仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达�的请求仲裁的协议。仲裁协议应当具有下列内容：（一）请求仲裁的意思表示；（二）仲裁事项；（三）选定的仲裁委员会。”第十八条的规定：“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。”原、被告双方未约定具体的仲裁机构，且双方未达成补充协议，故该仲裁协议无效。同时，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”故，该院对本案具有管辖权。
二、两被告是否应退还原告购房款34848元、税费1046元的问题。原告张岩、常思远与被告地恒万宁分公司于2013年1月2日签订了《兴隆美丽春天》预定书，预定书中约定：房屋建筑面积79.2平方米，建筑面积单价为5832.64元，共计461945元；于2013年1月12日前签订《商品房买卖合同》并由原告一次性付清上述款项。1月5日双方依约签订了《商品房买卖合同》，原告张岩、常思远于1月9日依约交付了全部购房款。该院认为，原、被告双方签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且不存在合同法第五十二条、五十四条规定的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，原告张岩、常思远与被告地恒实业、地恒万宁分公司签订的预定书及购房合同合法有效。
被告地恒万宁分公司于2013年1月13日发布兴隆美丽春天促销广告：“�期购房让利500元／㎡并利上88折，促销期限自2013年1月5日至2月28日止”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告地恒万宁分公司并未就房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，进而影响买卖合同的订立以及房屋价格的确定，故，被告地恒万宁分公司的促销广告应为要约邀请，且原、被告双方签订《商品房买卖合同》的时间先于被告地恒万宁分公司发布的促销广告时间，故两原告要求两被告退还购房款34848元、税费1046元的诉讼请求，该院不予支持。
三、两被告是否应承担原告的银行利息损失。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，两原告支付全部购房款是依约履行合同的行为，同时，被告地恒万宁分公司的促销广告应为要约邀请，两原告不存在多支付购房款的情形，故两原告要求两被告承担多付款项从2013年1月9日至退还给原告期间给原告造成的银行利息损失的诉讼请求，该院不予支持。
原告张岩、常思远诉请法院要求被告地恒实业、地恒万宁分公司承担原告代理人因本诉讼而产生的交通费用的诉讼请求，该院认为，两原告的诉讼请求与本案所处理的法律关系无关联，在本案中不予处理。
综上所述，根据《中华人民共和国仲裁法》第十六条、第十八条、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十�条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，原审法院判决：驳回原告张岩、常思远的全部诉讼请求。案件受理费人民币697元，由原告张岩、常思远负担。
宣判后，张岩、常思远不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）万民初字第167号民事判决；2、判令二被上诉人退还多收上诉人的购房款34848元、多收税费1046元，合计人民币35894元；3、判令二被上诉人承担上述款项从2013年1月9日至退还上诉人期间给上诉人造成的银行利息损失（按五年定期存款利率5.1%计算）；4、本案起诉及上诉费均由二被上诉人负担；5、上诉人一方的代理人因本案诉讼往返青岛、海口的机票费用由二被上诉人负担。事实和理由主要如下：一审法院在确定开庭时间、庭审辩论及判决书中均明显偏袒被告。1、一审法院立案后，在上�人与被上诉人方工作人员庭外协调时，上诉人不同意被上诉人提出的其退款18000元然后上诉人撤诉的意见，被上诉人的工作人员表示一定会打赢这场官司。2、一审法院给被上诉人两个月的时间取证，拖延开庭日期。3、一审法院庭审中，承办法官没有就被上诉人晚于促销活动日期发布广告、致使上诉人多付3.6万元购房款的行为是否属于欺诈行为进行评判，也未允许双方当事人对此展开辩论。4、被上诉人售楼价格的确定，是根据现行的商品房销售一户一价原则将其800多套房源逐一定价成册，然后根据公司促销广告的统一折扣计算定价。上诉人购买的涉案房屋即在基本单价6628元／㎡的基础上打了88折，为5832.64元／㎡，因为2013年1月4日前被上诉人的广告为全部房源88折销售。按照被上诉人后来打出的1月5日至2月28日的广告“一期购房让利500元／㎡并利上88折”，上诉�所购房屋的单价为5392.64元／㎡，两种折扣计算出的购房款及税费相差35894元。被上诉人的售楼人员在利益驱使下故意拖延打出广告的时间，多收的房款，售楼人员可以额外提成，被上诉人还能得大头。对于售楼人员的欺诈行为，被上诉人也不追究。被上诉人律师和一审承办法官以一堆与此无关的说法混淆是非，擅自改变了被上诉人销售价格的定价规则。5、被上诉人耗时2个月的时间从售楼处取来早已失效的《﹤兴隆美丽春天﹥预定书》，按行业规定，该预定书上的预定价没有实际意义，一审将其作为被上诉人胜诉的主要证据没有任何道理。6、上诉人从草签合同至交清房款再到拿回盖上被上诉人公章的生效合同，全部发生在1月5日促销活动开始后。被上诉人自知理亏，一再表示可退全部多收款或可退一半款，原审判决却罔顾事实判定驳回上诉人的诉讼请求。综上，为维护上诉人的合法权益，上诉人依法具状提起上诉，恳请二审法院查明事实，依法判如所请。
被上诉人地恒公司、地恒万宁分公司共同答辩称：一审判决认定事实正确、适用法律正确。首先，上诉人在上诉状中所列的事实和理由没有事实依据。2013年1月2日，上诉人与被上诉人签订《﹤兴隆美丽春天﹥预定书》，预定商品房价款461945元，并于2013年1月5日正式签订了《商品房买卖合同》，价格没有变。2013年1月9日，上诉人付清全款。2013年1月13日，被上诉人打出促销广告，该广告只是一个要约邀请，为了吸引别人前来买房，实际上，售房过程中各栋楼、各楼层、各房型的价格均不固定。上诉人买房后，房价的上涨或下降只是市场调节的手段，不存在欺诈。其次，上诉人银行存款的利率损失跟本案没有关系，不存在要求房屋出卖人承担利息损失的问题。另外，上诉人的起�已经过了一年的除斥期。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，2013年12月，被上诉人将涉案房屋钥匙交付给上诉人，上诉人对涉案房屋做了简单装修并已入住。以上事实有一、二审双方当事人提交的证据及当庭陈述为证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《﹤兴隆美丽春天﹥预定书》、《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方当事人履行了交清房款、交付房屋钥匙等主要合同义务，该两份合同合法有效。本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点为：1、上诉人请求法院判令二被上诉人退还多收的购房款34848元、税费1046元，并按五年定期存款利率5.1%承担上述款项的利息损失是否有事实和法律依据；2、二被上诉人是否应负担上诉人一方委托代理人往返青岛、海口的机票费用。
�、关于二被上诉人是否应向上诉人退还多收的购房款34848元、税费1046元并承担相应利息损失的问题。上诉人主张，被上诉人在双方签订《商品房买卖合同》时未及时公布、告知其自2013年1月5日起的优惠促销活动，且推迟发布广告，致使其所购房屋未能适用该广告中的优惠折扣，被上诉人的行为属欺诈行为，应按广告中的优惠折扣退还多收房款、税费并承担给上诉人造成的相应利息损失。首先，关于被上诉人是否存在欺诈的问题。被上诉人于2013年1月13日发布促销广告，广告中所载明的促销期限为“自2013年1月5日至2月28日止”，上诉人以此时间差的存在及其主观推测为依据，主张被上诉人存在恶意欺诈，但其未能提供确实而充分的证据予以证明。鉴于此，本院无法确认被上诉人晚于促销日期张贴广告的行为是否存在主观上的欺诈故意。根据“谁主张谁举证”原则，上诉人应承担其举证不能的法律后果。故，对其该项主张，本院不予采信。但是，该广告发布时间与促销时间上的不一致为被上诉人自身行为所致，不能以此对抗广大善意公众，广告内容系被上诉人真实意思表示，其广告效力应及于1月5日至1月13日期间。其次，关于广告适用问题。根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的相关规定，商业广告除非符合要约要求，否则为要约邀请。本案涉案广告中“一期购房让利500元／㎡并利上88折”的表述未明确让利折扣前的房屋基准价，通过该广告也不能直接确定房屋的实际销售价格，故该广告仅是要约邀请，其内容不能直接视为买卖合同的约定条款加以适用。根据该邀请，上诉人可与被上诉人协商，达成一致意见后最终确定的具体价格方能对双方产生约束力。现上诉人根据其自身对该广告促销内容的理解而计算出的涉案房屋价款，未得到被上诉人认可，不能直接约束被上诉人；而双方在《商品房买卖合同》中约定的价款是双方经协商达成一致的约定，合同双方均应按此履行义务，故上诉人以其主张的价款为准要求被上诉人退款于法无据。此外，上诉人主张，如果在签订《商品房买卖合同》时，被上诉人已经告知广告促销内容，那么上诉人便不会按原价格签订合同，而会要求按广告促销折扣签约。但是在该种情形下，双方是否必然签订合同、就何房屋、以何价格签订合同均具有不确定性，上诉人以不确定的可能情形为依据主张退款，本院不予采信。综上，上诉人主张二被上诉人退还多收的购房款34848元、税费1046元并承担相应利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
�、关于二被上诉人是否应负担上诉人的委托代理人往返青岛、海口机票费用的问题。二被上诉人对上诉人在诉讼过程中所产生的上述费用并不负有法律责任，该项主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，判决恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币697元，由上诉人张岩、常思远负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 杰
代理审判员 林 珍
代理审判员 白玉琳
二〇一四年十二月二日
书 记 员 李 娟
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的�以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。