广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）江蓬法民一初字第1154号
原告：深圳市万厦居业有限公司江门分公司，住所地江门市发展大道。
负责人：杨竣。
委托代理人：李××、何××，均是该公司的职员。
被告：江门市远辉房地产有限公司，住所地江门市港口路。
法定代表人：王振山。
委托代理人：黄××，是该公司职员。
委托代理人：索××，广东东方大卫律师事务所律师。
原告深圳市万厦居业有限公司江门分公司（以下简称万厦江门公司）诉被告江门市远辉房地产有限公司（以下简称远辉公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月30日立案受理后，适用简易程序审理，后因案情复杂，转换普通程序，依法组成合议庭，于2013年7月4日、12月23日公开开庭进行了审理。原告万厦江门公司负责人杨竣及其委托代理人李××，被告远辉公司的委托代理人索××、黄伟光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告万厦江门公司诉称：2013年1月13日，根据江门市中远大厦业主大会的全体投票选定，中远大厦业主委员会（以下简称中远大厦业委会）与深圳万厦居业有限公司（以下简称万厦深圳公司）签订《中远大厦物业服务合同》，该合同第七条“物业服务费用第1条规定：“物业服务费的计费方式采取酬金制。酬金制是物业服务企业向业主按其拥有物业的建筑面积预收物业服务资金，在预收物业服务资金中按约定比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。具体预收标准如下：（3）一至六楼物业：一至四楼商场按每月每平方米3.5元收取；五楼分租式写字楼按每月每平方米1.8元收取；六楼按每月每平方米0.8元收取。（4）负二层非公用面积的开发商自有产权的停车场由车位的产权人按照每个月80元缴纳管理费。根据上述规定，被告拥有中远大厦1-4层的面积为20588.86平方米，5层为5469.13平方米，6层为2930.98平方米，负二层车位约50个，因此，被告每月应缴物业服务费约为8万元。同时，第七条第2项还规定：“物业服务费每月收取，于每月15日前收取本月物业服务费。收取的物业服务费由乙方代管，但需经甲方批准并加盖印鉴之后乙方才能使用。甲方每月二十日前按乙方上月管理成本的115％以内预提本月物业服务费准备金给乙方使用。甲方在核实账目后，在下月划拨准备金时调整。”根据以上合同的约定，中远大厦各业主交纳的物业服务费用实际属于全体业主所有，个别业主不缴交物业服务费用就是侵犯全体业主的共同利益。
万厦公司自2013年1月15日进场对中远大厦进行物业管理，自万厦公司进场后被告即一直拒交物业服务费用，万厦公司根据“服务合同”已多次向被告进行催收，业委会也履行职责向被告发出督促函，要求其尽快结清物业管理费，但被告对原告的催收不理不睬，拖欠物业管理费至今。为了维护原告的合法权益，故具状起诉，请求法院判令：1、被告向原告支付2013年1月15日至2月28日止合共1个半月的物业服务费用人民币126375.35元和车位管理费人民币3960元，合计人民币130335.35元及该款利息约2160元给原告（利息自2013年3月1日起按每日万分之三计算至4月30日止，其利息计至被告还清本息时止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。
原告万厦江门公司在举证期限内提供如下证据：
证据1.中远大厦物业服务合同一份，证明原、被告之间存在物业服务关系，原告已依约提供物业服务，被告应该缴纳物业服务费用的事实。
证据2.权属证书一份，证明被告向原告提供的证明其专有部分面积的权属证明书，被告应依合同约定缴纳物业服务费用的事实。
证据3.催缴款复印件一份，证明原告向被告催收款项的事实。
证据4.中远大厦业主委会成立公告表决结果复印件一份，证明中远大厦业委会在相关部门监督下经全体业主投票依法成立的事实。
证据5.中远大厦管理规约一份，证明中远大厦小区范围及业主应遵守管理规约缴交相关物业管理费用。
证据6.中远大厦第二次业主大会公告、投票结果复印件一份，证明中远大厦小区经业主大会全体业主投票而选定万厦公司为小区物管公司的事实。
证据7.远辉公司选票一份，证明被告投票时自报其专有部分面积为28988.97平方米，被告应以此面积比例按服务合同缴纳管理费的事实。
证据8.珠江公司续约申请书复印件一份，证明旧的物业公司以往收取被告远辉公司1—4层商场按每平方米3.5元，5层商场按1.8元/平方米，6层按0.8元/平方米收取管理费的事实。
证据9.文件签收单复印件一份，证明远辉公司签收万厦公司催款函的事实。
证据10.物业巡逻签到本、水泵房巡检记录表、电机房巡检记录表、机电工程部交接班记录本、消防控制室值班记录复印件各一份，证明以下事实：1.万厦公司对包括被告远辉公司所涉房屋进行有效管理的事实；2.证明中远大厦小区安保、消防、供水、排水、机电设施等为不可分割的整体，均由万厦公司管理的事实。
证据11.小区、车场出入口、裙楼与塔楼互为相连等照片一份，证明中远大厦小区的一至六楼裙楼与三个塔楼互为相连，小区属于不可分割的一个整体。
证据12.原告管理照片一份，证明原告对小区进行管理的静态图片。
证据13.小区出入口路障等照片一份，证明原告对小区出入口及周边道路实施管治的事实（主要是涉案公共区域的管治）。
证据14.原告保洁员清洁照片一份，证明原告对小区周边道路实行保洁的事实。
证据15.车辆管理照片一份，证明原告对小区周边道路的车辆，特别是被告租户上下货时进行管治的事实。
证据16.原告保安员巡逻照片一份，证明原告包括涉案区域在内的小区进行24小时巡逻安保的事实。
证据17.小区消防、供水排水、供电、保安监控等照片一份，证明原告对包括涉案区域在内的小区进行24小时的消防、供水、排水、供电、保安监控、管理的事实。
证据18.肯德基餐厅排污维修证据复印件一份，证明该单位向原告申请维修服务。
证据19.原告总公司授权书一份，证明万厦深圳公司授权原告管理中远大厦小区的事实。
证据20.江门市住建局文件复印件一份，证明中远大厦小区6楼为架空层，属全体业主共有的事实。
证据21.照片复印件两份，证明业委会在选定小区物管公司前已将两家物管公司的收费范围、标准等向全体业主公告的事实。
证据22.工资银行发放明细单三份，证明万厦江门公司所聘用的人员数以及按时发放员工工资。
证据23.社保明细三份，证明万厦江门公司按照规定帮员工购买社保。
证据24.福利费复印件一份，证明万厦公司给予员工的福利。
证据25.租赁合同复印件二份，证明万厦公司为员工提供了宿舍与食堂。
证据26.差旅交通费单据一份，证明万厦公司员工的交通费支出。
证据27.通讯费单据一份，证明为业主服务的电话费支出。
证据28.购买办公用品支出单据三份，证明原告公司日常办公用品开支。
证据29.保洁用品支出单据复印件一份，证明原告公司日常保洁用品开支。
证据30.保安对讲机支出单据一份，证明原告购买保安部服务通讯工具开支。
证据31.工作服支出单据三份，证明原告为员工定制服装的开支。
证据32.电梯保养支出单据一份，证明原告为中远大厦小区电梯定期做保养。
证据33.电梯维修费支出单据一份，证明原告为中远大厦小区电梯进行维修的开支。
证据34.垃圾清运费、生活水池清洗支出单据共五份，证明原告为中远大厦小区清理生活垃圾以及清洗生活水池的开支。
证据35.日常维修支出单据一份，证明原告日常机电维修开支。
证据36.公用水电费支出单据四份，证明原告日常公共区域照明与生活水费开支。
证据37.监控设备维修支出单据一份，证明原告为中远大厦小区监控设备进行维修与更换开支。
证据38.消防设备维保维修一份，证明对中远大厦消防设备的维保与维修。
证据39.营业税费三份，证明原告依法依时缴纳有关税费。
被告远辉公司答辩称：针对原告的起诉，提出如下意见：一、原告万厦江门公司的诉讼主体不适格。原告提交的证据显示本案争议的物业服务合同是由万厦深圳公司与中远大厦业委会签订的，而万厦江门公司是在江门注册登记的，与万厦深圳公司是两个不同的主体；二、根据国务院物业管理条例的规定，从事物业管理必须具有独立的法人资格并具备相应的资质条件，而万厦江门公司并不符合上述条件，导致其与中远大厦业委会形成的物业服务合同关系无效；三、中远大厦业主大会议事规则规定，小区物业服务内容、标准以及收费方案要经过业主大会的决定。但是涉案合同确定的物业服务内容、标准和收费方案没有经过业主大会的决定。而对被告的商业收费标准，在本次诉讼前，被告从未见过。被告是在收到法院送达的应诉资料后，才看到该涉案合同。因此，业委会在没有取得业主大会授权的情况下，与万厦深圳公司签订的涉案合同无效；四、根据住建管理部门有关物业服务收费管理办法的规定，对非住宅部分实行市场调节价，并遵循合理、公开、质价相符的原则，由物业服务公司与业主协商确定物业服务收费标准。但原告从未与被告协商过有关物业服务收费标准。因此，涉案合同确定的收费标准不合理；五、中远大厦1-6楼是属于被告的专有物业，被告有权自己委托他人管理，也有权自己进行管理。作为1—6楼的物业，其电梯、供水、供电、消防、中央空调等都属于被告专有的物业范围，上述设备均由被告独立使用，与住宅部分是不相连的，也是由被告自己进行维修和保洁。
被告远辉公司在举证期限内提供的证据有：
证据1.被告的营业执照复印件一份，证明被告的主体资格。
证据2.原告的营业执照复印件一份，证明原告是2006年4月26日登记成立的物业管理企业。
证据3.1—6层、负二层《权属证明书》复印件一份，证明1—6层、负二层产权属被告所有，是被告的专有物业。
证据4.缴交水费合同、供用电合同、电梯、中央空调照片（24张），证明1—6层被告专有物业内的水、电、电梯、中央空调等设施设备均属被告独立使用，由被告自己管理和维修、保养。
证据5.关于中远大厦物业管理交接问题协调会会议纪要复印件一份，证据6.“江门市12345政府服务热线”答复复印件一份，证据5、6共同证明中远大厦1—6层商业部分属被告的专有物业，被告依法享有自己管理或委托他人进行物业管理服务的权利。
证据7.中远大厦业主大会议事规则复印件一份，证明第六条第（四）项“业主大会决定以下事项：（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”，但涉案合同确定的物业服务内容、标准，尤其是物业服务收费方案从未经业主大会决定过。
证据8.原告提供给被告的《江门市中远大厦商业部分管理费测算》复印件一份，证明原告提交的测算不能作为被告对涉案合同规定对被告1—4层物业按每月3.5元每平方米的物业服务费标准是明知和认可的。
经审理查明：坐落于江门市港口一路的中远大厦，是商住两用性质的小区，由被告远辉公司开发兴建。2012年6月21日，中远大厦召开首次业主大会，并表决通过《中远大厦管理规约》。2012年7月31日，中远大厦首届业主委员会正式成立。2013年1月13日，中远大厦业委会与万厦深圳公司签订《中远大厦物业服务合同》，由中远大厦业委会聘请万厦深圳公司对中远大厦进行物业管理，合同主要内容包括：一、物业类型为住宅、办公楼、商铺，总建筑面积103642.5平方米；二、物业管理事项，参照广东省、江门市政府主管部门制定的一级物业管理服务标准执行，分别就大厦共用部位、共用设施设备日常运行维护、环境清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护的基本要求和服务要求作了明确约定，对大厦一至六楼的管理，约定协助维持该区域及周边的公共安全秩序，协助搞好该区域及周边的环境卫生工作和消防安全工作，参照大厦其他区域的要求，保障该区域的正常供水、供电，对该区域的管理仅限于公共部位，并不包括该区域内部的安全秩序、保洁、维修、电梯等管理服务工作；三、合同期限为3年，自2013年1月13日起至2016年1月12日止；四、中远大厦业委会的权利和义务；五、万厦深圳公司的权利和义务，其提供物业服务的报酬采用酬金制，按本小区实收的物业服务资金的8%-10%计提。双方同意，业委会每月二十日前支付上月实收物业服务资金的8%，剩余2%作为考核准备金，待年度考核后按本合同约定支付；六、服务标准；七、物业服务费用，物业服务费的计费方式采取酬金制，具体预收标准如下：（1）住宅楼（豪景、骏景阁）统一按每月每平方米1.5元收取。（2）办公楼（远景阁）每月每平方米2.5元收取。（3）一至六楼物业：一至四楼商场按每月每平方米3.5元收取；五楼分租式写字楼按每月每平方米1.8元收取；六楼按每月每平方米0.8元收取。（4）负二层非共用面积的开发商自有产权的停车场由车位的产权人按照80元/个/月缴纳管理费。（5）负一层停车场收费：负一停车场车位所有权或使用权由业主购置，车位物业使用人应按车场小车位甲、乙类80（元/个·月），丙类60（元/个·月）的标准向万厦深圳公司交纳物业服务费用。（6）临时停车的收费标准依据价格部门的有关规定确定。（7）共用部位的水电费按业主专有部分面积分摊。物业服务费按月收取，于每月15日前收取本月物业服务费。收取的物业服务费由物业公司代管，但需经业委会批准并加盖印鉴后才能使用。业委会每月二十日前按物业公司上月管理成本的115%以内预提本月物业服务费准备金给物业公司使用。本月实际开支的不足或结余，业委会在核实账目后，在下月划拨准备金时调整。预售的物业服务资金由物业服务经营成本（即：实际物业服务支出）、物业公司的酬金和盈余构成。物业服务支出为所交纳的业主所有，由物业公司代管，主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）清洁卫生费用；（4）绿化养护费用；（5）公共秩序维护费用；（6）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；（7）物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用；（8）必要的社区文化、体育活动费用；（9）中远大厦业委会经费（业委会提出预算并经业主大会同意）；（10）经业主同意的其他费用。八、物业的承接验收；九、违约责任；十、合同终止；十一、其他事项，如经双方共同核算的年度服务费预算确实出现物业服务费收入不能满足整个物业服务的成本（包含物业公司应得的服务酬金0的需求时，业委会必须在三个月内完成物业服务费的上调程序，上调的幅度至少能满足上调后一年内的整个项目的正常经营。如业委会未能在三个月内完成物业服务费上调并且上调的幅度未满足上调后一年内整个项目的正常经营，则物业公司有权在三个月期限届满后十五日内退出本小区的管理，并不承担任何责任。
签订上述合同后，万厦深圳公司于2013年1月13日出具《授权委托书》，授权万厦江门公司负责中远大厦物业管理的全面工作。之后，万厦江门公司进驻中远大厦小区进行物业管理。在管理期间，被告远辉公司一直没有缴交物业管理费。经有关当事人协商未果，引致纠纷。
在中远大厦业委会成立之前，中远大厦住宅、办公楼、商铺均由广州珠江物业酒店管理有限公司（以下简称珠江物业公司）提供物业管理服务。其中中远大厦一至六楼属于远辉公司的物业和专有部分的设备设施亦由珠江物业公司提供物业服务。在中远大厦业委会与万厦深圳公司签订的《中远大厦物业服务合同》履行期间，中远大厦一至六楼属于远辉公司的物业和专有部分的设备设施仍由珠江物业公司提供运行、管理的服务。
在审理期间，经本院多次组织双方当事人庭外协商，未能达成一致调解协议。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”。在本案，根据中远大厦第二次业主大会的投票结果，同意选聘万厦深圳公司为新的中远大厦物业服务公司，并授权中远大厦业委会与选聘的物业服务公司签订物业服务合同。由此，2013年1月13日，中远大厦业委会作为合同的甲方与乙方万厦深圳公司签订《中远大厦物业服务合同》。本案是因中远大厦小区业主不支付物业服务费引起的纠纷。故，万厦深圳公司是本案争议的民事法律关系的主体。万厦深圳公司与中远大厦业委会签订合同后，出具《授权委托书》，授权万厦江门公司负责中远大厦物业管理的全面工作。因此，万厦江门公司是委托代理人，万厦深圳公司是被代理人。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”虽然万厦江门公司是万厦深圳公司在江门设立的分支机构，但万厦江门公司是领取了营业执照的企业，在法律上是两个不同的主体。因此，有关履行《中远大厦物业服务合同》的权利义务仍由万厦深圳公司承受。万厦江门公司作为代理人无权以自己的名义向业主追讨物业服务费。故，万厦江门公司作为本案原告主体不适格，其起诉应予以驳回。被告远辉公司提出原告万厦江门公司的诉讼主体不适格的抗辩意见，有事实根据和法律依据，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回原告深圳市万厦居业有限公司江门分公司的起诉。
本院已收的受理费2950元，全额退回原告深圳市万厦居业有限公司江门分公司。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 郭俊平
审 判 员 邱启杰
人民陪审员 王红梅
二〇一四年一月十六日
书 记 员 林华彬