四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）达中民终字第173号上诉人（原审被告）达州市鸟巢娱乐有限公司。住所地：达州市通川区西外新区通锦国际新城。法定代表人：陈刚，总经理。委托代理人（特别授权）吴星宇，四川嘉冠律师事务所律师被上诉人（原审原告）四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司。住所地：达州市通川区西外新区通锦国际新城。负责人黄娟，总经理。委托代理人朱毅，男，公司员工。委托代理人（特别授权）谭中华，四川法尊律师事务所律师。上诉人达州市鸟巢娱乐有限公司因与被上诉人四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2014）通川民初字第3127号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人达州市鸟巢娱乐有限公司的委托代理人吴星宇,被上诉人四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司的委托代理人朱毅、谭中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年4月27日，原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司（乙方）与位于达州市西外新区金龙大道的通锦·国际新城业主委员会（甲方）签订了《通锦·国际新城物业服务合同》。该合同约定：合同期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止；物业服务费用标准为：商业物业为2元∕月∕㎡，商业垃圾清运处理费0.7元∕平方米·月等。原告实际按1.5元∕月∕㎡收取商业物业服务费。同时查明，袁代鹏、袁权为通锦·国际新城一期B区商业A幢商业A-2-1号的业主，该房屋建筑面积337.34平方米；杨方、钟强为通锦·国际新城一期B区商业A幢商业A-2-2的业主，该房屋建筑面积337.34平方米。被告达州市鸟巢娱乐有限公司法定代表人陈刚（乙方）与袁权、杨方（甲方）于2011年6月23日签订房屋租赁合同，承租了袁代鹏、袁权及杨方、钟强位于通锦·国际新城的前述房屋用作达州市鸟巢娱乐有限公司办公用房，租期从2011年6月23日至2016年8月8日，双方约定乙方须与甲方委托的物管公司签订合同及租赁期间的水费、电费……物业管理费等所有一切费用及日常维修费用，由乙方自理，甲方概不负责等。在合同履行过程中，被告作为通锦·国际新城一期B区商业A幢商业A-2-1号、A-2-2商业房的实际使用人，自2011年8月起至2014年5月，未向原告缴纳物业服务费34408.68元（1.5元×34月×674.68平方米）及垃圾清运处理费16057.38元（0.7元×34月×674.68平方米），共计50466.06元。同时查明，达州市物价局、达州市规划建设局、达州市发展改革委员会、达州市环保局于2006年12月19日联合出台了达市价发（2006）263号文件《达州市物价局、达州市规划建设局、达州市发展改革委员会、达州市环保局关于达州市城区征收生活垃圾清运处理费的通知》，载明：达州市城区征收生活垃圾清运处理费标准从2006年12月1日起执行，达州市城区征收生活垃圾清运处理费项目及标准为：商业户生活垃圾清运处理费为0.7元×月·平方米。原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司向达州市环卫处缴纳过卫生处理费。2014年8月18日达州市环境卫生管理处有偿服务管理所出具证明，载明“证明我所委托四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司代收从2008年起以四川赛奥物业管理有限责任公司的名义向小区业主或物业使用人收取垃圾清运处理费。有效日为2014年12月31日。市环卫处有偿服务管理所（加盖达州市环境卫生管理处有偿服务管理所印章）2014年8月18日”。原审法院认为，原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司与通锦·国际新城业主委员会于2011年4月27日签订的《通锦·国际新城物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，予以确认。该合同约定原告按规定收取物业管理费及垃圾清运处理费，且达州市环境卫生管理处有偿服务管理所已委托原告以四川赛奥物业管理有限责任公司的名义向小区业主或实际使用人收取该费，因此原告向被告主张权利主体适格。被告作为通锦·国际新城一期B区商业A幢商业A-2-1号、A-2-2商业房的承租人，已在与出租人签订的房屋租赁合同中约定物业管理费等所有一切费用由其自理，出租方概不负责，故本案被告主体适格，被告未充分举证证明原告未按物业服务合同履行物业服务义务，因此，作为房屋实际使用人，应按照通锦·国际新城业主委员会与原告签订的《通锦·国际新城物业服务合同》的约定缴纳相关费用。其未按照与出租方的约定与物管公司另行签订合同，并不影响原告向其主张权利。原告作为权利人，主张按低于合同约定的标准收取商业物业服务费，应予准许。被告自2011年8月至2014年8月止未向原告缴纳物业服务费及生活垃圾清运处理费共50466.06元，对上述费用被告应承担缴纳的责任。原告起诉主张收取该款的证据确实、充分，其诉讼请求合法有理，应予支持。原告向被告主张收取74.15平方米办公用房的物业服务费及生活垃圾清运处理费，因未提供被告使用该部分房屋的证据，对该诉讼请求不予支持。为保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决：一、限被告达州市鸟巢娱乐有限公司在判决生效后第5日给付原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司物业服务费及生活垃圾处理费共计50466.06元；二、驳回原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从确定的给付期限届满之日第二日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，减半收取600元，由被告达州市鸟巢娱乐有限公司负担。宣判后，达州市鸟巢娱乐有限公司不服，向本院提起上诉称，被上诉人不具备原告的主体资格，因分公司不具有法人资格，其民事责任应由公司承担；上诉人不是本案适格被告，上诉人与被上诉人之间没有签订物业服务合同；被上诉人不具有诉请上诉人给付垃圾清运费的权利，主张收取该项费用的主体应是达州市环境卫生管理处；被上诉人没有实际提供有效的物业服务，无权收取服务费用；被上诉人没有提供证据证明其提供了物业服务以及其物业服务的合法性。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，并由被上诉人承担本案诉讼费用。二审查明，四川赛奥物业管理有限责任公司系依法成立的有限责任公司，其法人营业执照号为：510109000042676，该公司具备中华人民共和国物业服务企业二级资质等级（资质证书编号：510000W0152）。四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司系四川赛奥物业管理有限责任公司设立的下属分支机构，该分公司属于企业非法人，组织机构代码为：77581939-6，其营业执照注册号为：511700000014111。2013年8月15日，达州市住房和城乡规划建设局对四川赛奥物业管理有限责任公司在达州从事物业服务活动予以了备案登记。二审查明的其他事实与一审相同，本院予以确认。本院认为,四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司系四川赛奥物业管理有限责任公司依法设立的分支机构，并领取了营业执照。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：┅(五)依法设立并领取营业执照的法人的分支机构┅”的规定，四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司具备原告的主体资格，上诉人上诉称因被上诉人不具有法人资格，故不具备原告的主体资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司于2011年4月27日与通锦·国际新城业主委员会签订了《通锦·国际新城物业服务合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。上诉人作为通锦·国际新城一期B区商业A幢商业A-2-1号、A-2-2商业房的承租人，在与出租人签订的房屋租赁合同中约定，承租人须与出租方委托的物管公司签订合同及租赁期间的水费、电费……物业管理费等所有一切费用及日常维修费用，由承租方自理，出租方概不负责等，由于上诉人未与被上诉人另行签订物业管理合同，故通锦·国际新城业主委员会与被上诉人签订的《通锦·国际新城物业服务合同》对其具有约束力，本案上诉人的被告主体适格。上诉人上诉称其不是适格被告的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案审理中，达州市环境卫生管理处有偿服务管理所出具证明，表明其委托被上诉人以四川赛奥物业管理有限责任公司的名义向小区业主或物业使用人收取垃圾清运处理费，被上诉人四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司与通锦·国际新城业主委员会签订的《通锦·国际新城物业服务合同》也约定，被上诉人按规定向小区业主或物业使用人收取物业管理费及垃圾清运处理费。上诉人作为承租人，在与出租人签订的房屋租赁合同中约定物业管理费等所有一切费用由其自理，出租方概不负责。故被上诉人有权向上诉人收取垃圾清运处理费。上诉人上诉称被上诉人无权向其收取垃圾清运处理费的上诉理由不能成立，本院不予支持。对上诉人上诉称被上诉人没有实际提供物业服务以及没有提供证据证明其提供物业服务的合法性的上诉理由，经查，上诉人未充分举证证明被上诉人未按物业服务合同的约定履行物业服务义务，而被上诉人系具备物业服务企业二级资质等级的四川赛奥物业管理有限责任公司为在达州开展物业服务业务而成立的分支机构，且该公司按物业服务的管理办法在达州市住房和城乡规划建设局办理了从事物业服务业务的备案登记。故上诉人该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人达州市鸟巢娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 杜 谨审判员 郭 力审判员 刘全明二〇一五年八月五日书记员 邓 菲