浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬象民初字第12号
原告：象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会。
代表人：肖平。
委托代理人：陈建民。
被告：宁波大目涂经贸发展有限公司。
法定代表人：郑恩月。
委托代理人：励旭。
委托代理人：周冬娟。
原告象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会为与被告宁波大目涂经贸发展有限公司（以下简称大目涂经贸公司）所有权纠纷一案，于2014年12月23日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员谢敏独任审判，于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告代表人肖平及委托代理人陈建民，被告委托代理人励旭、周冬娟均到庭参加诉讼。审理中，双方当事人于2015年3月20日申请庭外和解30日，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会起诉称：象山县丹城天安路商住楼位于丹峰西路1号地块，由被告开发建设，总建筑面积为3661㎡，工程于2004年11月1日开工，2005年11月3日竣工。2006年3月16日，被告向象山县物业管理办公室（以下简称县物业办）出具承诺书，其上载明：物业管理用房按总建筑面积的3‰提供11㎡，物业经营用房按总建筑面积4‰提供14.6㎡。但被告并未提供物业管理用房和物业经营用房。之后，被告开发建设的上述地块共28套房屋先后销售给原告小区业主。2014年10月12日，原告依法设立后，为此事曾与被告多次交涉未果，县物业办也曾专门协调，但被告无调解诚意。据上，要求判令被告限期向原告交付本小区范围内有产权证的地面以上11㎡的物业管理用房、14.6㎡的物业经营用房；并支付原告经营用房租金损失费140000元（按每年20000元自2007年起暂计算至2014年，以后损失计算到被告实际交付物业经营用房之日止）。
原告为支持其诉称主张向本院举证及被告质证意见如下：
1.县物业办出具的证明、象山县丹西街道蓬莱社区居委会首届业主委员会成员的任职报告、筹备组公告、丹峰西路15-1-2住宅业主大会议事规则、被告企业信息一组，拟证明原告的诉讼主体资格以及原告所在区域属于《物业管理条例》和《宁波市住宅小区物业管理条例》规定的物业管理区域范围之内的事实。被告对真实性无异议，但认为县物业办虽然出具了该证明，但其建立的前提是错误的，案涉商住楼不是小区也不是物管区域，在此错误前提下的结果也是错误的，且根据该证明的出具时间，原告很有可能是为了本次诉讼才成立的。按照旧版宁波市住宅小区物业管理条例规定，业委会也是没有资格成立的；被告如需提供物业管理用房，前提也是三个住宅楼共同成立业委会向被告主张，而非原告单独主张。
2.承诺书一份，拟证明案涉商住楼系由被告开发建设，被告出具给县物业办有关应当交付给原告的物业管理用房和物业经营用房承诺书的事实。被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为该承诺书是向县物业办作出，根据合同的相对性，主张的主体不是原告；承诺书出具是为了配合县物业办的验收，对三个地方进行共同的物业管理是三个商住楼综合物业验收配套的附件，而非如形式上单独出具给天安路商住楼。被告实际交付的数额包括初期物业管理费、房屋保修费和绿化费，都是按照三处住宅楼总额来支付；原告适用请求权的基础是侵权，该承诺书于2006年3月16日出具，至今已过诉讼时效。
3.身份证、房屋租赁协议、房产证复印件一组，拟证明丹西街道丹峰西路1号和3号等案涉商住楼类似地段一楼街面的租金情况。被告对真实性无异议，但认为缺少租金的支付凭证，且与原告主张按照20000元／年计算相矛盾；假设被告应该承担租金损失，也请求法院以审计为准。
被告大目涂经贸公司答辩称：首先，案涉商住楼不是小区，不应适用物业管理的相关规定。被告同时期开发的三处商住楼均属于零星建筑，当时县物业办在验收时对其中一处明确批注未将其作为物业管理区域对待，批注同样适用本案商住楼。其次，被告提供配套设施的原则是为了三个商住楼的统一验收，物业管理经营用房、管理办公用房分散在靖南大街131-1号、案涉商住楼地下室和五丰新村，也向县物业办履行了资料移交和报告义务。故本案项目虽不属于物业管理区域，但被告也按照要求履行了相关义务。第三，针对原告诉请第一条，结合象山实际情况，各小区的物业管理用房或经营用房都是没有产权证的，法律也无明确规定物业管理用房须在地面以上。最后，案涉商住楼与蓬莱路、靖南西路商住楼原来统一由象山县城西物业管理公司（以下简称城西物业公司）进行物业管理，后案涉商住楼由业主自行管理。本案诉讼的起因在于另两栋楼的业主不支付物业费，被物业公司扣押了本该共享的经营用房可收入租金。本案最好的处理方式是三处业主代表共同和城西物业公司协调补偿。综上，案涉住宅楼不是小区，不适用物业管理条例，退一步讲，即使法院认定案涉项目为物业管理区域，被告也已提供了相关物业管理服务的配套设施和服务，且租金损失应由审计部门来审计。请求驳回原告的诉讼请求。
被告为印证其辨称主张向本院举证及原告质证意见如下：
1.立项登记表三份，拟证明被告先后开发三处商住楼以及案涉该处在相关部门立项时并无物业服务用房的配备要求。原告对真实性无异议，认为除象计登（2004）10号之外的两份立项登记表与本案无关；相关部门未作立项要求并不表明就不用依法配备物业管理和经营用房。
2.建设工程规划许可证两份，拟证明案涉商住楼在规划审批时并无物业服务用房的配备要求。原告对真实性无异议，认为被告在立项和规划审批时没有按照法律规定向有关部门上报物业管理、经营用房，导致规划许可证中对此缺失，责任在于被告，由此也不能推翻法律规定的应交付物业管理、经营用房的义务。
3.物业管理验收意见单一份，拟证明物业管理部门认定被告开发建设的三处商住楼系零星住宅，无物业管理和规划要求，其中相关费用均涉三处面积总额。原告对真实性无异议，但认为根据该意见单记载的项目和批号显示并非针对案涉住宅楼。
4.发票、收据各一份，拟证明被告缴纳了三处商住楼的初期物业管理费45992元、房屋保修费以及绿化费。原告对真实性无异议，但认为被告缴纳多少物业费与本案无关。
5.告知书、致城西物业公司的函件、致县物业办报告复印件各一份，证明案涉商住楼与另外两处原系同一物业公司在经营，被告超额履行了前期物业服务中的委托义务和资料移交等义务。原告对真实性、关联性、合法性均有异议。
经审查，本院对上述证据认证如下：结合本院走访县物业办了解的情况，对原告提供的全部证据真实性均予以认定，至于原、被告双方对关联性或证明目的提出的质证意见，系属对同一证据在法律适用层面上的不同解读，本院将结合其他证据予以综合认定。
经审理，本院认定本案基本事实如下：
2003年11月、2004年2月，被告宁波大目涂经贸发展有限公司拟建位于象山县丹城靖南路西侧五丰新村南侧总建筑面积为1548㎡的商住楼（简称靖南路商住楼）、丹峰路与蓬莱路交叉口东南角总建筑面积为6253㎡的商住楼（简称蓬莱路商住楼）、丹峰路与天安路交叉口西北角总建筑面积为4103㎡的商住楼（即案涉商住楼）各一栋，分别获象山县发展计划局象计登（2003）55号、象计登（2003）56号、象计登（2004）10号投资项目立项批准。立项中对物业服务用房的配置未作要求。嗣后，三项目先后获建设工程规划许可并建设竣工。其中，案涉商住楼于2004年5月获建设工程规划许可证，该规划对物业服务用房也未作要求。2005年5月，县物业办对该三项目的物业管理统一通过验收，并在其中靖南路西侧商住楼的物业管理验收意见单统一记载，三项目的初期物业管理费合计45992元，管理用房（3‰）42.77㎡，经营用房（4‰）38㎡，具备竣工总平面图、单位建筑结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料和物业质量保修文件、物业使用说明文件；另在该验收意见单上添附手写内容：该项目为零星地块开发项目，不具备物业管理条件，且规划未作要求，同意验收。被告于2004年5月已实际支付三项目的初期物业管理费合计45992元。
2006年3月16日，被告因预售所需就案涉商住楼的物业情况向县物业办递交承诺书，载明：我公司建设开发的天安路商住楼位于丹西街道丹峰西路1号，总建筑面积3661平方米，28套，于2004年11月1日开工建设，竣工时间约2005年11月3日。提供初期物业管理费14644元，物业管理用房11平方米、物业经营用房14.6平方米，房屋保修费43932元，绿化管理费2388元等内容，对原三项目统一验收通过的内容作单一列明。县物业办对该承诺书中记载的其他小高层电梯年检费、电梯保险费、二次供水系统维护费备注注明房顶已建用于广告制作的构筑物，今后广告收入费用作居民支付设施运行开支，并在承诺书上盖章注明初期费已付清，房屋保修费和绿化费共计46320元。
上述三处商住楼在建成后均由被告委托象山县城西物业管理公司进行前期物业管理。2014年10月，原告象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会经选举成立并报县物业办备案。2006年11月28日，因前期物业合同到期，被告向县物业办申请对案涉商住楼办理住宅物业移交手续。嗣后，该处物业由业主自行管理。
另查明，案涉商住楼一层街面及楼上28套住宅目前均已出售。经本院释明，原告仍坚持原诉讼请求。
本院认为：依照我国《物业管理条例》规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。依照2001年修正的《宁波市住宅小区物业管理条例》规定，适用条例的住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区（含居民小区、住宅组团）。每个住宅小区的具体区域由物业管理主管部门会同城市建设、规划等部门和所在地街道办事处（镇人民政府）确定。本案中，被告于2004年始开发建设案涉商住楼，在开发过程中经象山县发展计划局立项审批、象山县规划局规划许可审批，期间相关部门对物业管理用房均未作出要求，被告也未实际建设物业管理用房，县物业办在物业验收过程中也系按照案涉商住楼与靖南路商住楼、蓬莱路商住楼均属零星地块开发项目不具备物业管理条件、对三项目按统一物业管理的要求通过验收，故相关行政主管部门已对案涉商住楼是否属于物业管理区域作出明确界定。虽被告于2006年3月就案涉商住楼提供物管用房及相关费用等向县物管办作出承诺，因其承诺内容并未超出县物业办原对三项目统一物业验收之框架，在案涉商住楼已经通过相关验收的情况下，不能据此视为被告作出新的承诺。原告作为案涉住宅的业主代表，依法有权主张案涉相关权益，主体适格，但其按物业管理区域的要求，及持被告出具的承诺书主张案涉诉请，理由不足，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《物业管理条例》第五条的规定，判决如下：
驳回原告象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会的诉讼请求。
本案受理费3100元，减半收取1550元，由原告象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 谢 敏
二〇一五年四月十四日
代书记员 朱黄雅