云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）怒中民二终字第7号 上诉人（一审原告）：李文志，男。 上诉人（一审原告）：李永初，女。 委托代理人：陈佳民，云南奉民律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（一审被告）：怒江汇裕置业有限公司。 住址：泸水县六库镇渡口路27号。 机构代码：55779508—2。 法定代表人:曹乐为，系该公司总经理。 上诉人李文志、李永初因与被上诉人怒江汇裕置业有限公司（以下简称“汇裕公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服泸水县人民法院(2014)泸民二初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明：2012年6月13日,李文志、李永初与汇裕公司签订了《商品房购销合同》，由李文志、李永初共同购买汇裕公司开发的金玉澜湾第2栋2单元第13层01号商品房，房屋价款为341508.00元；汇裕公司应于2013年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给李文志、李永初。合同签订后，李文志、李永初即按合同约定向汇裕公司支付了房屋价款。双方约定的交房日期届满后，汇裕公司未能如约交房，截至2013年10月15日李文志、李永初在明知该房屋未经竣工验收的情况下，仍在房屋验收交接表中“业主验收意见”栏签署了“同意”字样，向汇裕公司交清了扣除逾期交房违约金5800元后余下的接房相关费用，接受了汇裕公司免收三年物业管理费的补偿，领取了房屋钥匙，实际占有了该房屋。后李文志、李永初得知该房屋于2014年1月9日验收合格，于2014年6月9日汇裕公司按照合同的约定在怒江报上刊登了接房通知。李文志、李永初认为汇裕公司于2013年10月15日交房的行为违法，且汇裕公司实际逾期交房的天数为345天，按照合同计算违约金为58910.13元，但汇裕公司却只赔偿了5800元，该行为显失公平，故起诉至一审法院，要求撤销汇裕公司单方制订的支付逾期交房赔偿5800元的条款，赔偿李文志、李永初截止2014年6月10日逾期交房的违约金58910.13元。 一审法院认为：李文志、李永初与汇裕公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有法律约束力。本案中，李文志、李永初已按合同约定支付了购房款的义务，而汇裕公司未按合同约定在2013年6月30日前向李文志、李永初移交房屋，属违约行为，应向李文志、李永初承担支付逾期交房违约金的责任，但由于双方在2013年10月15日办理了房屋交接手续，且李文志、李永初在明知该房屋未进行竣工验收备案的情形下，仍在房屋验收交接表中“业主验收意见”栏签署了“同意”字样，向汇裕公司交清了扣除逾期交房违约金5800元之外的接房费用，并领取了房屋钥匙，实际占有了该房屋。李文志、李永初是完全民事行为能力人，且没有提供证据证明汇裕公司存在《中华人民共和国合同法》第五十四条中规定的可撤销行为，故，李文志、李永初与汇裕公司双方之间的行为应视为对逾期交房违约金的赔偿达成了口头协议，且是双方的真实意思表示，应当受到法律的保护，现双方均已按口头协议履行完毕。自此，汇裕公司应承担的逾期交房违约金责任已经终止。故，对李文志、李永初提出的诉请，一审法院均不予支持。对李文志、李永初提出汇裕公司在未经竣工验收合格的情况下交房的行为无效的意见，虽汇裕公司的行为违反了我国相关法律的规定，但该规定属于管理性的禁止性规范，违反该规定并不导致行为无效，而应承担相应的行政责任，故，一审法院对该意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回李文志、李永初的诉讼请求。案件受理费1242元，由李文志、李永初承担。 一审判决宣判后，一审原告李文志、李永初不服，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销云南省泸水县人民法院（2014）泸民二初字第117号民事判决；2.改判被上诉人支付给上诉人截止2014年6月10日逾期交房的违约金58910.13元；3.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。理由：一、上诉人与被上诉人于2012年6月13日签订了《商品房购销合同》后，上诉人依约履行了全部义务，但被上诉人却未按期交房。直至2013年10月15日，被上诉人在未依照合同及相关法律法规的规定向上诉人提供房屋竣工验收合格相关材料的情况下，欺诈上诉人进行了交接房。二、交房信息一览表上交房逾期赔偿5800.00元的条款，明显属于被上诉人单方制定的，不存在反复协商一说。同时，被上诉人所赔付的5800.00元与按照合同约定需赔付的逾期交房违约金58910.13元来看，显失公平，属于《中华人民共和国合同法》第五十四条中规定的可撤销行为，应当予以撤销。三、一审判决关于上诉人在明知该房屋未进行竣工验收备案的情形下，仍在房屋验收交接表中业主验收意见栏签署同意字样的认定，完全是断章取义。首先，上诉人在接房时并不知道被上诉人所交付的房屋未经验收合格，如果知道，上诉人绝不会接受该尚未经验收合格的房屋；其次，上诉人接房时在交接表中所签署的“同意”和被上诉人进行竣工验收备案完全是两个概念，上诉人不会同意被上诉人在房屋未经验收合格就向上诉人交付该商品房。 被上诉人汇裕公司辩称：一、上诉人李文志、李永初在上诉状中声称“欺诈上诉人进行了交接房”的说法不实。被上诉人房屋建成竣工后，上诉人李文志、李永初找到被上诉人要求提前交房，急着装修入住，被上诉人如实告诉上诉人说，房屋虽然已竣工，但还没有竣工验收备案手续。后来，被上诉人在上诉人的再三要求下，于2013年10月15日办理了交接房手续，并交付了房屋。同时，上诉人还在房屋交接表住户验收意见栏签署了“同意”字样，双方就此完成了交接房行为。上述事实足以说明，上诉人对没有竣工验收备案手续的事实情况是明知的。因此，被上诉人不存在上诉人声称的“欺诈”事实。上诉人在上诉状中还声称“被上诉人没有向上诉人提供《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》····”等等，这些都不是理由。一是因为，双方在交接房时，被上诉人已按合同第十条约定向上诉人提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，至于《竣工验收备案表》和《房屋土地测绘技术报告书》，这些合同中未约定提供。二是因为在交接房时，被上诉人已明确告知上诉人，没有竣工验收备案手续，上诉人对此也清楚。二、上诉人在上诉状中声称“交房信息一览表上赔偿5800元的条款是单方行为，与按合同约定需赔58910.13元来看显失公平”，更是无稽之谈。被上诉人逾期交房的客观事实存在，但这是由于多种不可抗力的客观因素所致。虽然如此，被上诉人仍然主动与上诉人协商逾期交房赔付事宜。双方在互谅互让的基础上，协商一致自愿达成了“逾期交房赔偿款5800元及补偿物业管理费4715元，办理交接房手续后，此事了结”的口头协议。同时上诉人认可并接受了上述赔偿款项，且已入住，双方的口头协议已全面履行完毕。其实被上诉人赔偿的款项包括物管费是10515元，而不只是上诉人所说的3800元，尤其是上诉人已实际认可和领取了全部赔偿款项。不是如上诉人所讲的是单方行为，这不仅是上诉人与被上诉人双方之间典型的民事法律行为，而且也是双方自愿对民事实体权利处分的具体行为体现，完全符合我国《合同法》规定的意思自治，合法自愿、诚实信用原则，没有违背《合同法》第54条之规定，不存在显失公平。综上所述，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，实体处理公正，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求，一、二审诉讼费用，由上诉人承担。 二审过程中，双方当事人均未提供新证据。对于被上诉人给予上诉人物业管理费优惠的证据，被上诉人在一审阶段已经举证、质证，上诉人只认可半年的优惠，被上诉人在一审庭审中认可两年，从证据上看，日期为接房当天即2013年10月15日的物业管理费优惠单有两张（优惠期为2014年6月30日至2015年6月30日、2015年6月30日至2016年6月30日），2012年7月24日的物业管理费优惠单有一张（优惠期为2013年6月30日至2014年6月30日），虽共有三年的优惠，但接房以前的优惠单不能认定为逾期违约赔偿，本院遂认定物业管理费优惠期为两年。因这部分一审判决遗漏认证，本院在此予以补充，并对一审认定的物业管理费优惠年限予以更正。二审查明的其他法律事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人在售予上诉人的商品房不具备竣工验收备案手续的前提下，逾期与上诉人办理了交接房手续，违约事实存在。其在不具备竣工验收备案手续前提下交接房的行为违反了我国相关法律规定，但该规定属于管理性的禁止性规范，违反该规定并不导致行为无效，被上诉人应承担相应的行政责任。就逾期交房违约金的问题，上诉人也在房屋验收交接表中“业主验收意见”栏签署了“同意”字样，向被上诉人交清了扣除逾期交房违约金5800元之外的接房费用，接受了汇裕公司免收两年物业管理费的赔偿，并领取了房屋钥匙，实际占有了该房屋。其行为则可视为双方当事人接房之前的逾期交房违约金已达成合意，由于上诉人之前就已装修入住，之后被上诉人也完备了竣工验收备案手续，上诉人的利益未受到实质性的影响，不存在显失公平。同时，上诉人也未提供充足的证据以证明被上诉人的行为属于《中华人民共和国合同法》第五十四条可撤销的情形。上诉人的上诉理由不成立，主张无据，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。二审诉讼费由上诉人承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1273.00元，由上诉人李文志、李永初承担。 本判决为终审判决。 审判长  周亮宽 审判员  覃 华 审判员  陈中朝 二〇一五年二月二十七日 书记员  杜海丽 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。