广东省佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0608民初2735号
原告：潘佩云，女，1989年1月26日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
委托诉讼代理人：熊敏，男，住广东省佛山市高明区。由佛山市高明区杨和镇河西社区居民委员会推荐。
被告：佛山市高明区美的房地产发展有限公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道荷富路988号-26。
法定代表人：刘隽，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭祖荆，该公司员工。
第三人：广东美的物业管理股份有限公司高明分公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道荷富路988号美的西海岸西区5栋首层。
法定代表人：綦海生，该公司总经理。
委托诉讼代理人蒋怀银，该公司员工。
原告潘佩云诉被告佛山市高明区美的房地产发展有限公司（以下简称“美的房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月14日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人熊敏到庭参加诉讼，被告美的房地产公司的委托诉讼代理人吴锐照到庭参加诉讼（第一次庭审结束后，被告撤销对其委托）。因第三人广东美的物业管理股份有限公司高明分公司（以下简称“美的物业公司”）与本案有利害关系，本院依法追加其作为第三人参加诉讼。2016年11月14日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人熊敏、被告美的房地产公司的委托诉讼代理人郭祖荆、第三人美的物业公司的委托诉讼代理人蒋怀银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘佩云向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告佛山市高明区美的房地产发展有限公司向原告交楼并赔偿逾期交楼违约金至起诉日共计395360元（以1376630元按每日万分之五的标准从2014年10月31日起计算至2016年9月5日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月22日，原告向被告购买了位于佛山市高明区荷城街道荷富路988号XXXX房，并签订了《广东省商品房买卖合同（编号：XXXX）》，合同第六条约定原告2014年10月22日前支付首期款人民币413000元，余款95万元通过银行按揭贷款来支付，第八条约定被告应在2014年10月31日前向被告交楼，第九条约定违约责任。原告于2014年10月22日向被告支付了首期款人民币413000元及住房维修资金13630元，于2014年11月28日通过银行按揭的方式向被告支付了尾款95万元，已经全部交清楼款，被告一直未向原告交楼，原告多次打电话和亲自上门到美的销售中心催促交楼，被告均以回去等通知为由推诿，原告于2016年8月21日向被告发函催促，始终无人理会。
被告美的房地产公司辩称，1.原告所购买的商品房所在的楼宇，被告已在2013年11月8日已取得竣工验收备案表，说明被告出售给原告的房屋本身在合同约定的交付日期前已达到交付条件；2.由于原告拖欠第三人借款，在合同交付日之前，第三人已通知我方在原告还清欠款之前拒绝交房给原告，根据原告、第三人及被告在2014年10月22日签订的《借款协议书》第五条第6款约定，原告清偿全部借款之前，第三人有权要求被告不交付房产和房产权证等产权手续，被告不因此承担任何责任。上述协议是经过第三人与原告之间的借款合同纠纷的终审认定，因此，被告不交付房屋给原告是有依据的，不因此承担任何的违约责任。
第三人美的物业公司述称，根据第三人的规定，在借款期满前第三人会持续向业主进行追款，因此于2015年1月27日借款偿还期满三个月后向原告发出催款函。第三人于2014年10月29日电话通知被告停止交房。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据4EMS快递单，被告及第三人对其真实性有异议，本院确认该EMS快递单的真实性，但“交楼商函”为事后补充的字迹，无法确认邮件的内容与本案相关，对该EMS快递单本院不予采信。2.被告提供的证据1竣工验收备案登记表，原告不确认该证据，本院认为，该竣工验收备案登记表经建设工程验收主管部门登记确认，竣工验收项目包含了案涉商品房在内的商品楼，该证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。3.被告提供的《借款协议书》，原告对其三性均不确认，本院认为《借款协议书》已经被生效裁判认定为真实、合法、有效，且与本案相关，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2014年10月22日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，原告以1363000元的价格向被告购买位于佛山市高明区荷城街道荷富路988号XXXX房，该商品房建筑面积为201.3平方米，套内建筑面积为159.32平方米。双方约定，原告应于2014年10月22日前支付首期款413000元，余款95万元在合同签订后60日内通过办理银行按揭贷款支付。《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2014年10月31日前在原告付清购房款（含银行贷款）及相关费用后将经竣工验收合格的商品房交付给原告。《商品房买卖合同》第九条约定，被告如未按约定将案涉商品房交付原告，逾期超过180日后，原告要求履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价万分之四的违约金。2014年10月22日，在签订《商品房买卖合同》的同时，原告与第三人美的物业公司签订了《借款协议书》，被告作为该笔借款的担保人在该协议书上盖章。该协议书约定原告向第三人借款383000元，借款及还款期限为23个月，即从2014年10月22日至2016年9月20日止，原告应于每个季度第三个月的20日前向第三人还款。《借款协议书》第五条第6款约定：“借款方清偿全部借款之前，出借方有权要求保证人不交付房产和房屋产权证等权属手续，保证人并不因此承担任何责任，且借款方应承担自保证人通知交楼之日起至借款方清偿全部借款之日止期间内的物业管理费及物业毁损灭失的风险。若借款方在保证人交房前出现违约情况导致保证人不予交房的，直至按本协议第五条第3款执行时止，保证人和出借方均不承担由此引发的一切责任。”2014年10月22日，原告向被告支付了413000元的购房款（其中383000元为原告向第三人借款的款项）。2014年11月5日，原告向被告支付了13630元的物业管理维修基金。2014年11月28日，原告向被告支付了剩余的95万元的购房款。
另查明，2013年11月12日，案涉商品房所属工程项目已通过了建设工程验收主管部门的竣工验收备案。2015年3月20日第三人美的物业公司以原告潘佩云为被告起诉至本院要求其承担偿还借款的责任，2015年5月21日本院作出（2015）佛明法民一初字第306号民事判决，判令原告潘佩云向第三人美的物业公司偿还借款383000元及逾期还款违约金。判决作出后，潘佩云不服一审判决提起了上诉。2015年12月7日，佛山市中级人民法院作出了（2015）佛中法民一终字第2104号民事判决维持原判。该判决已于2016年3月15日发生法律效力，第三人美的物业公司于2016年3月28日向本院申请对该案判决强制执行，现该案仍在强制执行中。诉讼过程中，被告和第三人均确认第三人曾通知被告不向原告交付案涉商品房。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行。双方签订商品房买卖合同的当日，原告、被告及第三人又签订了《借款协议书》，从合同主体来看，该合同是原告、被告及第三人三方签订，而被告与第三人为关联公司；从合同内容来看，该合同是原告向第三人借款用于购买案涉商品房的借款协议，借款的目的是用于购买案涉商品房，协议中有与被告交付商品房相关的约定，《借款协议书》的合同目的、合同义务及违约责任均与《商品房买卖合同》互相关联。因此，被告未向原告交付房产是否构成违约应当结合《商品房买卖合同》和《借款协议书》的约定来审查，原告认为其《借款协议书》的履行情况与本案无关的意见没有事实依据，本院不予采纳。《借款协议书》已经被生效裁判认定为真实、合法、有效，本院予以确认。在《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件达成后，被告是否应当交房以及是否应承担逾期交房的违约责任还应当审查是否符合《借款协议书》的约定。依据《借款协议书》第五条第6款约定，原告在清偿全部借款前如出现违约导致被告不予交房的，被告和第三人不承担责任。《借款协议书》是经原告、被告、第三人签名和盖章确认的有效合同，是各方当事人的真实意思表示，各方当事人应受协议书条款的约束。原告未依约向第三人履行还款义务，被告在第三人通知后拒绝向原告交房，符合《借款协议书》的约定。在原告未向第三人清偿全部借款前，被告依约定未向原告交付涉案商品房并无不当，原告要求被告交房并承担逾期交房的违约金的理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告潘佩云的诉讼请求。
案件受理费7230元，因适用简易程序减半收取3615元，由原告潘佩云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 伍翠婷
二〇一六年十一月二十九日
书记员 梁施琪