重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第07629号
原告重庆联星投资有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区世纪大道28号，组织机构代码证号76887906-7。
法定代表人袁军，总经理。
委托代理人陶春竹，重庆普之联律师事务所律师。
委托代理人康苏涛（特别授权），男，1983年8月13日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，原告公司员工。
被告牛丽华，女，1965年10月31日出生，汉族，住重庆市丰都县。
原告重庆联星投资有限公司（以下简称联星公司）与被告牛丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月3日受理后，由代理审判员姚静婷独任审理，依法适用简易程序于2014年4月28日第一次公开开庭、2014年5月6日第二次公开开庭、2014年8月26日第三次公开开庭进行了审理。原告联星公司的委托代理人陶春竹、康苏涛到庭参加了诉讼，被告牛丽华在第二次庭审时到庭参加了诉讼，在第一次与第三次庭审中，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆联星投资有限公司诉称：2011年12月31日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告牛丽华购买重庆市南岸区桂雨路X号X幢X单元X号房屋，总房款为676525元。根据合同约定，被告应当在合同签订之日起3日内办理银行贷款手续，以按揭方式支付余款541000元。但经原告多次催告，被告至今仍未办理按揭贷款手续，也未支付剩余房款。故原告起诉来院，要求：1、判决解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告支付违约金20295.75元；3、判令被告承担已发生的全部税费、规费和解除合同所产生的所有费用；4、诉讼费由被告承担。
被告牛丽华辩称：不同意解除合同，被告并未违约，未付款的原因是其申请的公积金贷款未放款。
经审理查明，2011年12月31日，原告联星公司与被告牛丽华签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-5110512）及补充协议，约定由被告以676525元总价购买重庆市南岸区桂雨路X号X幢X单元X号的房屋。合同载明的乙方（买方）为牛丽华，地址为“重庆市丰都县X镇X路X号X-X”，联系电话为“157XXXXXXXX”。合同第五条约定：“付款方式及期限……（二）乙方按下列第3种方式按期付款：……3、按揭付款：本商品房总成交金额676525元整……（1）于签订合同时付清房屋总价款扣除个人购房抵押贷款以外的所有房款，及人民币135525.00元（乙方已付定金转为本期购房款），其余款项由乙方向银行申请人民币8成54.1万元10年按揭贷款。个人购房抵押贷款部分的支付见本合同附件5合同补充协议的第一条。……（三）办理按揭贷款违约责任的约定……2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定的期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。……”第十条约定：“乙方逾期付款的违约责任……（2）逾期超过60日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之3向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房款。……本条中的预期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第二十六条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。”合同补充协议第一条约定：“银行按揭。乙方以银行按揭方式购房的，甲方协助乙方为其办理银行贷款手续。乙方应于签订本合同时付清房屋总价款扣除个人购房抵押贷款以外的所有房款，付清由政府规定的相关税费、贷款的各项费用，并于签订本合同后3日内与甲方提供的指定银行签署按揭合同，……若乙方自行联系银行办理按揭以支付房款，则甲方不予提供担保，不承担任何责任。同时乙方应确保在本合同签订后30日内银行贷款到达甲方账户，否则视为逾期付款，乙方应按本合同第十条的约定承担逾期付款的责任，如甲方依据本合同第十条解除合同的，已发生的全部税费（如契税、交易手续费、印花税等）由乙方承担。”第十五条约定：“本合同第十条之第1项第（2）款中‘甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之三向甲方支付违约金’的约定，删除并修改为‘甲方解除合同的，乙方按房屋总价款的百分之三向甲方支付违约金’。”第四十条约定：“甲乙双方应按本合同约定的电话、地址进行联系，任何一方必须保证其提供的上述资料的真实性和可靠性，若有变更，应提前7日以挂号信函形式通知对方。信函联系，以发出挂号信函后第7日为收讫。如因乙方提供的资料有误或者变更为及时通知甲方的，甲方不承担延迟通知的相关责任，由此产生的法律后果由乙方承担。……”
2011年12月31日，被告按约定支付了首笔房款135525元（包含定金）。
2012年4月23日，原告按照合同中被告所留的联系方式向其寄送了《尽快办理按揭贷款的催告函》，要求被告在接单本函后三日内办理贷款手续。
2012年9月12日，原告以相同的联系方式向被告寄送了《关于要求牛丽华尽快办理按揭贷款并承担违约责任的律师函》，表示被告经多次催告仍未办理按揭贷款，要求其在接到函件后3日内与原告联系，否则原告将有权解除合同并追究被告的违约责任。
2014年4月11日，本院依法向被告牛丽华送达本案的起诉状副本、传票及证据等材料。
庭审中，原告撤回其第三项诉讼请求，即判令被告承担已发生的全部税费、规费和解除合同所产生的所有费用。另外，原、被告双方对被告曾在2012年9月向重庆市住房公积金管理中心江北办事处申请办理公积金贷款事宜，但因被告资信问题而未能办理的事实表示认可。
上述事实，有原告举示的《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5110512）及补充协议、《尽快办理按揭贷款的催告函》及邮寄回单、《关于要求牛丽华尽快办理按揭贷款并承担违约责任的律师函》及邮寄回单、《销售不动产统一发票》，以及双方当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照双方合同约定，被告应当按时足额的向原告支付购房款，但是被告在支付首笔房款之后并未及时办理按揭贷款手续，经原告多次催告后，仍未另行办理抵押贷款手续或通过其他方式足额支付剩余房款。对此，被告辩称系因重庆市住房公积金管理中心江北办事处在其申请贷款后，因被告资信问题未予办理，故责任不在被告。对此，本院认为，首先，未能办理贷款的原因是被告的资信问题，责任在被告一方；其次，被告既已明确得知贷款不能办理，按合同约定应当在合理期限内以现金或其他方式支付剩余房款，但在原告多次催告后，被告在长达两年多的时间内都怠于履行其付款义务；最后，按照合同约定，若被告通过原告指定的银行办理抵押贷款的，在签订合同后3日内就应与原告提供的指定银行签署按揭合同。若自行联系银行办理按揭以支付房款的，被告应确保在合同签订后30日内银行贷款到达原告账户，否则将视为逾期付款。现被告既没有在三日内与原告指定的银行签订贷款合同，也没有自行办理贷款按时将剩余房款支付给原告。综上，被告的行为构成违约。
另外，被告在庭审中称从未收到过原告的催告函件，合同地址为被告的户籍地址，无法收到原告邮寄的信函，合同记载的电话已经停用。对于被告的该项主张，依照合同及补充协议的约定，原、被告双方应按合同约定的电话、地址进行联系，任何一方必须保证其提供的上述资料的真实性和可靠性，若有变更，应提前7日以挂号信函形式通知对方。信函联系，以发出挂号信函后第7日为收讫。据此，本院认为，被告在签订该合同时应当保证该通讯地址以及联系电话真实有效，且原告能够通过该地址或电话与被告取得联系。被告既未尽其义务留下正确的联系方式，在变更联系电话是又未按约定提前通知原告，责任在被告。另，无论被告是否收到原告的催款信函，在合同签订后近三年的时间里未支付剩余房款，于情于礼于法均无法作出合理解释。因此，对于被告的此项主张，本院不予采信。
根据合同约定，被告逾期付款逾期超过60日后，原告有权解除合同。被告仅在2011年12月31日支付少部分的房款，即135525元，而剩余大部分的房款，即541000元在经原告多次催告后仍未支付，逾期付款的时间早已超过60日，故双方约定的解除条件已经成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此，本院认为原告已有权解除与被告在2011年12月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告起诉之后，本院在2014年4月11日向被告送达了起诉状副本、传票及证据等材料，原告要求解除合同的意思表示到达被告。因此，原、被告双方在2011年12月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议确定于2014年4月11日解除。综上，对于原告要求解除与被告在2011年12月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。
根据双方合同及补充协议的约定，在被告逾期付款，原告要求解除合同的情况下，被告应当按照房屋总价款的百分之三，即20295.75元（676525元×3％）向原告支付违约金。因此，对于原告要求被告支付违约金20295.75元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条规定，判决如下：
一、确认原告重庆联星投资有限公司与被告牛丽华在2011年12月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5110512）及补充协议于2014年4月11日解除；
二、被告牛丽华于本判决生效之日起三日内向原告重庆联星投资有限公司支付违约金20295.75元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取234元（原告已预交），由被告牛丽华承担。被告于本判决生效后，应当将上述金额立即支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉的案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姚静婷
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 文 青