北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1762号
上诉人（原审被告）魏云中，男，1958年5月23日出生，
被上诉人（原审原告）北京万厦物业管理有限公司，住所地北京市东城区船板胡同27号迤南。
法定代表人崔景林，总经理。
委托代理人田洛凡，男，1978年6月18日出生。
上诉人魏云中因与被上诉人北京万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37869号判决书，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官魏志斌担任审判长，法官常洪雷、法官田璐参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏云中，被上诉人万厦物业公司之委托代理人田洛凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
万厦物业公司在一审中起诉称：万厦物业公司自2003年5月受开发商委托为铂宫国际中心小区提供物业管理服务。约定物业费标准为每平方米每月6.8元。万厦物业公司一直全面、恰当地履行自己之服务义务，但魏云中从2007年2月15日即开始拖欠物业管理费和其他相关费用直到2013年4月30日万厦物业公司撤出该项目。万厦物业公司认为，魏云中作为铂宫国际中心小区之业主，有交纳物业管理费和其他费用的义务，魏云中不交费的行为明显违约。故诉至法院，请求法院判决：魏云中支付2007年2月15日至2013年4月30日期间物业费164244.48元。
魏云中在一审中答辩称：不同意交纳物业费。魏云中认为房子现在都没有竣工，魏云中了解到今年8月开发商有进行过消防验收，还是没有通过。魏云中从2004年就买了房子。在物业管理条例中，房屋所有权人才是业主。房子都在开发商名下，魏云中根本不是业主，万厦物业公司说魏云中是业主就是为了收费。魏云中查的所有文件都列明，前期物业费用都应该是开发商支付，后期之后3个月内物业费才由业主支付。前后期物业有明确的界限。业主临时公约中写明收费是从入住开始缴费，和国务院的文件抵触，应该是无效的条款。开发商和物业公司损害了魏云中的利益。当时魏云中不签这个文件就不给魏云中钥匙，魏云中被迫无奈才签的。魏云中和万厦物业公司没有约定要交6.8元标准缴费，要交就是按照政府的标准交。魏云中是北京市朝阳区朝外大街×号×座××室的买受人，房子没有产权证，所以魏云中不是业主也不是产权人。房屋合同上载明面积324.44平方米。但是没有产权证确认，万厦物业公司称326.4平方米没有依据。
一审法院审理查明：魏云中购买北京京隆房地产开发有限公司开发的位于北京市朝阳区朝外大街3号铂宫国际中心×座××号房屋，建筑面积共324.44平方米，魏云中系该房屋的使用人。2006年初，魏云中办理了房屋入住，魏云中还签署了《承诺书》，确认已详细阅读业主临时公约并同意遵守《业主临时公约》。另，万厦物业公司称开发商向其提供的房屋建筑面积为326.4平方米，应据此收费，魏云中不予认可。
《业主临时公约》规定：物业管理公司为万厦物业公司；物业管理服务费为每建筑平方米每月6.8元；物业管理服务费按季度收取，业主应在每季度首月前1号-15号到物业管理公司交纳；未按本公约和物业管理委托合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金。
2003年5月1日，万厦物业公司与北京京隆房地产开发有限公司签订《铂宫物业管理服务委托合同》，约定北京京隆房地产开发有限公司委托万厦物业公司对北京市朝阳区朝外大街3号进行物业管理，期限自2003年5月1日24时起至小区正式成立业主管理委员会，并正式聘请新的物业管理公司接管时止。
2013年4月，万厦物业公司撤出小区。
另查，魏云中未交纳2007年2月15日至2013年4月30日期间的物业费。万厦物业公司提交公证书、催缴照片，佐证其持续催缴，且在2009年、2011年、2013年对催缴进行公证，魏云中认可公证书，对照片不予认可。
因该案与2015朝民初字第37862、37865号两案合并审理，该两案被告王晓鹏、孙彬提交了通知函复印件、北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具的评估查验记录原件、（2011）朝民初字第14418号民事裁定书复印件，证明万厦物业公司物业服务有瑕疵、万厦物业公司曾经起诉其他业主被法院驳回起诉。万厦物业公司对上述证据真实性认可，证明目的不认可，称恰证明万厦物业公司为小区提供大量物业服务，评估查验记录报告基准日是2012年12月12日，之前状况无法评估，且评估报告多是设备设施问题，不是物业情况。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，万厦物业公司依据其与涉案房屋所在小区开发商北京京隆房地产开发有限公司签订的物业管理服务委托合同，为小区提供物业服务，魏云中签署了承诺书，承诺遵守铂宫国际中心业主临时公约，且接受了万厦物业公司提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，应当依照约定履行各自义务。现万厦物业公司为魏云中提供了2007年2月15日至2013年4月30日之间的物业管理服务，魏云中应当向万厦物业公司支付相应的物业费，但应按照合同面积计算。
另，魏云中主张万厦物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，不符合物业管理服务内容的承诺标准，但其提交的证据不足以证明其主张，故对魏云中上述主张，一审法院不予认可。不过，相关证据可以显示万厦物业公司提供的物业服务尚有不足之处，故一审法院酌情减少魏云中应向万厦物业公司支付的物业费数额。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、魏云中于判决生效之日起七日内支付北京万厦物业管理有限公司二○○七年二月十五日至二○一三年四月三十日期间物业服务费十二万三千元；二、驳回北京万厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
魏云中不服一审法院判决，向本院提起上诉。其上诉理由为：1.《买卖合同》、《业主临时公约》及《承诺书》均系魏云中与开发商签订，魏云中与万厦物业公司不存在合同关系。2.涉案房屋至今未竣工验收，未经竣工验收的“交付使用”违反法律规定，万厦物业公司主张权利的条件并不具备。3.一审判决依据买卖合同中载明的建筑面积计算物业费金额不当。4.依据相关规定，前期物业管理的责任方应为开发商，万厦物业公司的服务系替开发商履行应负的责任。5.万厦物业公司提交的公证中显示的收费对象为房号和业主，涉案房屋产权至今并未变更，业主仍为建筑单位，魏云中并非涉案房屋的业主，后来万厦物业公司才以《公告》的形式将买受人列为收费对象。故万厦物业公司的主张已过诉讼时效。魏云中上诉要求撤销一审判决，改判驳回万厦物业公司的诉讼主张，并由万厦物业公司承担本案一、二审诉讼费用。
就其上诉主张，魏云中于二审期间向本院提交以下新的证据：1.商品房买卖合同及补充协议，证明魏云中与开发商约定了房屋交付使用的条件等。2.魏云中与北京京隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案件的一、二审判决书证明开发商没有按照约定时间及条件交付房屋。
万厦物业公司服从一审判决，请求二审法院驳回魏云中的上诉主张，维持原判。其针对魏云中的上诉主张答辩称：万厦物业公司收到了开发商的交付使用通知，魏云中也有涉案房屋的钥匙，对涉案房屋已实际使用。
就其答辩意见，二审期间万厦物业公司未向本院提交新的证据。
经庭审质证，万厦物业公司对魏云中提交的上述新的证据真实性予以认可，对其证明目的均不予认可。本院对魏云中提交的上述新的证据的真实性予以确认。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《铂宫物业管理服务委托合同》、《业主临时公约》、《承诺书》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：万厦物业公司依据其与涉案房屋所在小区开发商北京京隆房地产开发有限公司签订的物业管理服务委托合同，为小区实际提供了物业服务。魏云中购买涉案房屋后，办理了房屋入住，其作为房屋的实际使用人，实际接受了万厦物业公司提供的物业服务，故万厦物业公司与魏云中之间形成了事实上的物业服务合同关系。魏云中应依法向万厦物业公司支付物业费。一审法院依据魏云中签署《承诺书》的事实及《业主临时公约》载明的内容，参照合同面积计算魏云中应支付物业费的金额并无不当。另，一审法院综合考虑万厦物业公司实际提供的物业服务质量，综合确定涉案物业费金额为12.3万元，有据、合理，本院予以确认。
关于诉讼时效，万厦物业公司提交了催收物业费的照片、公证书等，且在物业服务期间，万厦物业公司的服务行为从未间断，考虑到物业服务案件的特殊性，诉讼时效亦不宜严苛。故对魏云中关于万厦物业公司的请求已过诉讼时效的上诉意见，本院不予采信。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1859元，由北京万厦物业管理有限公司负担464元（已交纳），由魏云中负担1395元（北京万厦物业管理有限公司已预交，魏云中于本判决生效后7日内给付北京万厦物业管理有限公司）。
二审案件受理费2760元，由魏云中负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏 志 斌
代理审判员 常 洪 雷
代理审判员 田 璐
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 赵霄书记员马梦蕾