浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第327号
上诉人（原审被告）：胡晨东。
委托代理人：陈志成、俞志炎。
被上诉人（原审原告）：桐庐县市场发展有限公司。
法定代表人：魏剑。
委托代理人：严爱武。
上诉人胡晨东因与被上诉人桐庐县市场发展有限公司（以下简称市场发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2013）杭桐民初字第241号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年3月15日，通过招投标，市场发展公司与王健全签订了“桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房租赁合同”一份，约定市场发展公司将位于桐庐县城南街道瑶琳路的桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房出租给王健全，用途为家私、服装或百货专业性市场。合同约定：租赁期限为6年，即自2010年4月10日至2016年4月9日；第一年租金为518868元、第二年租金为726415元、第三年租金为1037735元、第四年租金为1141509元；王健全交纳履约保证金100000元，6年租赁合同期满后归还，不计利息；第二、三、四、五、六年租赁费用在前一年租赁期满前1个月内一次性付清；王健全违反合同规定，市场发展公司有权收回所出租的商业用房，终止合同，且已收取的租赁费和履约保证金不予退还；本合同在履行过程中发生争议，协商不成时向桐庐县人民法院起诉。合同还对其他条款作了约定。合同签订后，市场发展公司将商业用房交于王健全使用。2012年4月10日，应王健全请求，市场发展公司与王健全另行签订了“协议书”一份，市场发展公司同意王健全分三期缴纳第三年租赁费。2012年5月4日，王健全缴纳了第一期租赁费200000元。2012年8月6日，胡晨东与王健全、陈海娥签订了“转让协议书”一份，约定王健全、陈海娥转让华庭家私商行给胡晨东，商行的经营管理等一切事由胡晨东全权负责，王健全、陈海娥不再参与华庭家私商行经营。2012年8月7日，胡晨东缴纳了第二期租赁费及利息417925.20元。2012年9月7日，市场发展公司、胡晨东与王健全签订了“租赁合同权利义务转让协议”，约定王健全与市场发展公司签订的“桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房租赁合同”由胡晨东承继履行，胡晨东承诺会全面履行合同中约定的义务。根据2012年4月10日的“协议书”，胡晨东应于2012年10月9日前向市场发展公司支付第三期租赁费437735元，并支付自2012年7月31日至2012年10月9日银行同期贷款利息。可是，胡晨东未能按期支付租金及利息。市场发展公司多次催讨，胡晨东均未理睬。2012年12月31日，市场发展公司通过韵达快递向胡晨东发送“解除合同通知函”，签收人不是胡晨东本人。2013年2月2日，市场发展公司在浙江日报上刊登“解除合同通知函”。截至2012年10月28日，胡晨东尚欠市场发展公司电费5544元、水费262.5元未付。2013年3月14日，市场发展公司向法院提起诉讼，请求判令：1、解除桐庐商业广场1、2号楼第二、三层商业用房租赁合同；2、胡晨东立即支付所欠租赁费437735元，支付利息18246.22元（自2012年7月13日计算至2013年4月9日止，以后至判决支付日止的利息另行计算）；3、胡晨东立即支付所欠电费5544元、水费263元；4、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，市场发展公司增加诉讼请求：1、判令胡晨东立即支付2013年4月10日至判决解除之日止的租赁费及利息（暂计至2013年11月9日的租赁费及利息合计671779元）；2、判令胡晨东立即将桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房腾空并返回给市场发展公司。
另查明，2012年10月12日，胡晨东自行关闭市场大门。
原审法院认为：市场发展公司与王健全签订的“商业用房租赁合同”及市场发展公司、胡晨东与王健全签订的“租赁合同权利义务转让协议”系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。市场发展公司已按双方签订的合同约定履行了交付出租物之义务，胡晨东应按合同约定履行支付租金的义务。根据2012年4月10日的协议书，胡晨东应在2012年10月9日前支付第三期租赁费437735元，并支付2012年7月31日至2012年10月9日期间按银行同期贷款利率计算的利息。经市场发展公司催告后，胡晨东未在合理期限内履行支付租金及利息的义务，违反合同约定，市场发展公司依约请求解除合同、要求胡晨东返还租赁物、支付租金及利息的诉讼请求应得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、自判决生效之日起解除由胡晨东承继的市场发展公司与王健全于2010年3月15日签订的“桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房租赁合同”；二、胡晨东于判决生效之日起三十日内将位于桐庐县城南街道瑶琳路的桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房腾空返还给市场发展公司；三、胡晨东于判决生效之日起十日内支付市场发展公司第三年的剩余租金437735元以及自2012年7月31日起至判决确定履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息；四、胡晨东于判决生效之日起十日内支付市场发展公司自2013年4月10日起至合同解除之日止按日租金3127.42元计算的房屋租金，以及该租金自2013年4月10日起至合同解除之日止按银行同期贷款利率计算的利息；五、胡晨东于判决生效之日起十日内支付市场发展公司电费5544元、水费262.5元，合计5806.5元；六、驳回市场发展公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费14949元，减半收取7474.5元，由胡晨东负担，于判决生效之日起七日内交纳。
宣判后，胡晨东不服，向本院提出上诉称：一、一审法院认定基本事实错误。1、市场关门行为实施者的认定。市场关门行为是指市场停水电，并关闭市场进出的大门。从法庭调取的经营者资料看，清楚表明之前几次的关门行为是被上诉人实施的，因为被上诉人具备水电管理的钥匙，以及市场大门的钥匙，被上诉人通过采取停水、电、关闭市场大门的方式来要挟上诉人支付租金，所以被上诉人有条件实施关门行为。2、市场关门行为的性质。市场关门停业直接导致上诉人的合同根本目的无法实现，这不仅导致市场的混乱，而且造成了社会不稳定因素，是被上诉人单方面重要违约行为。即使上诉人迟延缴纳租金3天（约定10月9日缴纳租金，10月12日市场关门），需承担违约责任，被上诉人也不能实施关门行为这一救济方式，租金迟延支付情况下的合同解除，最高人民法院有给相关的司法解释明确规定的，而上诉人的迟延缴纳租金并不符合该解释的解除条件，更何况之前被上诉人的诸多违约行为呢？3、市场关门以后的经营行为管理者和组织者行为的认定。10月12日关门后，市场与经营户多次达成协议，承诺给经营户免租金，并答应经营户几个月的经营期限。这些情况在庭审中，被上诉人是认可的。这足以说明关门以后的市场已经由被上诉人收回，否则，被上诉人如何能实施上述行为？而一审法院还判决上诉人支付该期间的租金，岂不有悖公平。好人被上诉人做，而要上诉人买单。天下哪有这样的事情？这些事实所有经营户都清楚，奇怪的是法院在调查时，却没有调查这些重要事实，这难免让人怀疑？4、上诉人关门行为的不合理性。上诉人9月7日才签订“权利义务转让协议书”，并缴纳了417925.20元租金，充分表明履约的主观意愿，在这种情形下，上诉人会自己关自己的门？更何况，在市场里，上诉人本身也在销售自己的产品，其不但是管理者，同时也是经营者。上诉人关门无论从常识上还是证据上都不可能。而恰恰相反的是，被上诉人又是催款函，又是登报解除，又是开门营业，都能印证关闭市场的大门的行为是被上诉人实施的。这些关键事实的缺乏基本的证据来印证，一审法院武断认定关门行为是上诉人实施的，显然是错误的。
二、一审法院适用法律错误。本案争议的租赁权是国有资产的处分，所以必须经过相应的法律程序来实施。这在一审庭审中被上诉人对此进行了举证，但这仅说明王健全承租该市场是符合法律程序的，签订的协议是合法有效的。但被上诉人、王健全以及上诉人之间的转租行为是无效的。理由如下：1、这转租行为仍然是国有资产的处置，仍然应遵守国有资产的处置程序，否则即无效。因为转租行为既不能改变资产的性质，也更没有改变使用方式（租赁）。2、被上诉人同意也好，形式通过公证也罢，都不能让违法行为合法，让无效合同有效。这不单单是双方合同当事人对合同主体的合意变更，因为他内容涉及国有资产的处置。对此合同法77条明确的予以规定。3、中标人王健全将中标项目转让给上诉人的，其转租行为转让无效，招投标法第五十八条明确予以规定，并且该条款属于法律强制性规定，而且是效力性强制性规范，所以三方签订的权利义务转让协其本质就是转租行为，应当无效。
三、一审法院未通知次承租人（众多商户）为第三人，程序违法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第16条第二款规定：因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系；而且次承租人作为第三人参加诉讼，即有助于查明案件事实，又有利于判决的执行，故此种情形下，法院应当主动通知次承租人作为第三人参加诉讼。本案中，上诉人在租赁房屋上申请设立了华庭家私商行，除自己使用部分面积外，并将其他铺位转租给众多经营家私的商户，符合租赁合同约定的用途“家私、服装或其他综合性市场”。为了商行的生意红火，上诉人和众多商户还投入了巨额的装饰装修费用和广告费用。虽然被上诉人于2012年10月12日停电关闭了商行，但之后商行又数次开门营业，至今仍有商户在经营。一审法院明知判决解除合同、腾退房屋涉及到众多商户，却不通知商户作为第三人参加诉讼，显然属于程序违法。
四、上诉人认为租赁合同无效，退一步讲即使有效，该租赁合同也已经于2013年2月2日解除。合同解除权是一种形成权，通过解除权人一方的意思表示就会发生合同解除的效力。依据合同法第96条、合同法司法解释二第24条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，必须在约定的异议期或三个月之内起诉请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被上诉人先于2012年12月31日通过韵达快递向上诉人邮寄解除合同通知函，又于2013年2月2日在浙江日报上刊登解除合同通知函，而上诉人至今未起诉请求否认解除合同，故该租赁合同已于同日解除。
上诉请求：1、请求撤销原审判决，发回原审人民法院重审；或者查清事实后改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、被上诉人承担诉讼费用。
上诉人胡晨东二审期间提交以下证据：
1、承诺书，证明：2012年11月17日，在工商部门主持下，吴新莲等11户经营户和市场发展公司进行协商；协商结果是处理期内11户经营户负责管理商行，支付水电费用，市场发展公司恢复供电、同意开门，免除租金；处理期至2013年1月31日为止。
2、桐庐县来信来人交办单，证明：市场发展公司多次关闭了华庭家私商行的大门；2013年3月，华庭家私商行经营户吴新莲等人因商行被关闭提起信访，工商部门再次组织经营户和市场发展公司协调。
3、俞海勇证明、询问笔录、身份证，证明：2012年10月12日，市场发展公司拉闸停电，华庭家私商行关门；2012年11月18日至2013年2月1日，市场发展公司恢复供电、同意商行开门，吴新莲等11户经营户恢复经营，并雇佣俞海勇等管理商行；2013年2月1日，市场发展公司再次关闭商行大门。
4、杨阳、周连斌的证明、身份证、工商登记信息，证明：1、杨阳、周连斌系华庭家私商行的经营户；2012年10月12日，市场发展公司拉闸停电，华庭家私商行关门；2012年11月17日，在工商部门主持下，吴新莲等11户经营户和被上诉人市场发展公司进行协商，市场发展公司免除租金、恢复供电，打开大门，商行继续经营；2013年2月1日，市场发展公司再次关闭商行大门，经过信访、工商部门的协调，到2013年4月市场发展公司打开大门，商行再次营业。
5、俞海勇、杨阳、周连斌的证人证言（出庭作证），证明内容与证据3、4的内容相同。
被上诉人市场发展公司辩称：一、关于程序问题。上诉人与被上诉人是租赁关系，上诉人与经营户是另一种法律关系。经营户无需作为第三人参加诉讼。二、关于合同解除的时间问题。被上诉人之所以起诉要求确认合同解除是因为上诉人不认可合同已经解除了。三、上诉人没有按约缴纳租金后，关门是谁关的问题。一审时上诉人提交的信访单中明确是上诉人没有按其与经营户之间的约定履行义务，才导致经营户没有交租金，而导致的上诉人自行关门。后来由于上诉人一直无人管理，考虑到安全问题，到了后期，被上诉人为了房屋安全考虑，要求经营户停业的。2012年11月17日，在经营户承诺后，市场才让经营户重新开业的。一审法院的认定是正确的，符合客观实际的。四、对于上诉人所述被上诉人收回市场重新开业的问题。被上诉人从未认可过给经营户免租金的情况，也不能表明被上诉人已经收回经营管理权。五、对于上诉人主张的国有资产转让无效的问题。案涉房屋的租赁权实际是上诉人与原承租人合伙经营后来转为上诉人独立经营。上诉人认为转让无效没有法律依据。转让后，合同权利义务并没有改变。原审法院适用法律正确，请求二审法院维持。
被上诉人市场发展公司在二审期间未提交证据。
对上诉人胡晨东所提交的上述证据，经质证，本院作如下确认：（一）对证据1、2，市场发展公司对证据本身的真实性无异议，故本院予以确认。（二）对证据3-5，市场发展公司对证明内容的真实性均提出异议；本院认为该些证据与原审法院依职权调取的华庭家私经营户交给桐庐县信访局的报告、申请书及其向经营户吴新莲所作的笔录，部分内容吻合，部分内容则存在矛盾，故对该些证据所涉及的事实结合本案其他证据予以认定。
根据有效的证据及双方当事人的陈述，二审经审理查明：租赁合同履行期间，由于胡晨东未按期交纳房屋租金，市场发展公司曾多次采用短时关门的方式要求胡晨东按约履行合同义务。2012年10月12日之后，胡晨东未再对市场进行有效的管理，也未与市场发展公司办理场地的交还手续。市场中的经营户由于正常经营受到影响曾向行政管理部门反映情况，寻求解决的办法，但各方最终未能通过协调方式妥善处理。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，（一）关于事实认定问题。租赁合同履行过程中，市场发展公司确实采用过短时关门的方式要求胡晨东支付房屋租金，而该作法虽然并不妥当，但这是市场发展公司作为出租方为保障自身合法权益而对承租方所采取的一种制约手段，其目的也只是要求承租人胡晨东按约履行合同义务。相反，胡晨东作为房屋承租人本已存在不按约支付房屋租金的违约行为，且在发生争议后既不及时交纳租金保证合同的顺利履行，还在未解除合同及办理房屋移交手续的情况下从2012年10月12日之后就放弃对承租房屋实施有效管理，导致出现目前的状况，故原审法院根据其依职权调取的华庭家私经营户交给桐庐县信访局的报告、申请书及向经营户吴新莲所作的笔录等证据，作出“2012年10月12日，胡晨东自行关闭市场大门”认定，与事实状况相吻合，故本院对胡晨东的该上诉理由，不予支持。
（二）关于合同效力问题。本案中，根据市场发展公司与王健全签订的《商业用房租赁合同》及市场发展公司、胡晨东与王健全签订的《租赁合同权利义务转让协议》的内容分析，王健全是将其与市场发展公司签订的《商业用房租赁合同》项下的权利义务全部转让给了胡晨东，进而由市场发展公司与胡晨东之间直接形成了房屋租赁关系，故现胡晨东提出的市场发展公司、王健全与胡晨东之间存在转租关系的上诉理由不能成立。同时，市场发展公司与王健全之间签订的《商业用房租赁合同》虽然是通过招投标的形式达成，但在合同履行过程中经市场发展公司的同意，王健全将其在《商业用房租赁合同》项下的权利义务全部转让给胡晨东，并不违反法律规定，故本院对胡晨东提出的合同无效的上诉理由，亦不予支持。
（三）关于合同解除的问题。胡晨东在一审庭审中明确否认收到市场发展公司的解除合同通知函，现其又表示该合同在2013年2月2日就已经解除，前后说法完全矛盾。原审法院在审理过程中鉴于市场发展公司对此所提交证据的证明效力尚不够充分，故根据市场发展公司的请求最终通过判决的形式来确认合同解除，并无不当，本院对胡晨东的该项上诉理由，不予支持。
（四）关于审理程序问题。本案中，胡晨东承租房屋用于开办市场，市场中确实存在其他经营户，但该些经营户并不属于必须参加诉讼的合同当事人，故原审法院未将其追加为第三人参加诉讼，并不违反法律规定，故本院对胡晨东的该项上诉理由，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14949元，由上诉人胡晨东负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年八月四日
书记员 赵瑞玲