连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初3528号原告：中国农业银行股份有限公司连云港连云支行，住所地连云港市连云区中华西路43号。负责人：卞利军，行长。委托代理人：韩明，男，该行员工。被告：林碧娇，女，汉族，1969年5月10日生，住。被告：陈志忠，男，汉族，1969年6月20日生，住。原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行（以下简称农行连云支行）与被告林碧娇、陈志忠金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩明到庭参加诉讼，被告林碧娇、陈志忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告农行连云支行向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2009年9月29日签订的“个人购房担保借款合同”，被告林碧娇、陈志忠偿还原告借款本金170782.49元及利息3031.71元（利息计算自2016年5月5日至2016年9月4日）以及2016年9月5日起至贷款还清时产生的利息以170782.49元为基数按年利率8.085%计算。2、原告享有连云区中山西路26号日出东方小区一号楼一单元3304室房产的优先受偿权。3、二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年9月29日，被告林碧娇、陈志忠因购买连云区中山西路26号日出东方小区1号楼1单元3304室房产向我行申请住房按揭贷款25万元，到期日为2024年9月3日，约定按月等额本息还款。该笔贷款现已逾期，经多次催要均无果。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告林碧娇、陈志忠还所欠我行贷款本息，并确认我行对抵押房产享有优先受偿权，判令被告承担本案的相关诉讼费用。被告林碧娇、陈志忠未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了：证据一、2009年9月29日原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》1份，证明原被告之间的借款担保合同关系。证据二、2009年11月4日个人借款凭证1份，证明原告已按合同约定发放了贷款。证据三、2009年9月29日房地产抵押合同1份，证明原被告之间的抵押合同关系。证据四、房屋他项权证1份，证明设定抵押的房产办理了合法的登记。证据五、商品房买卖合同1份，证明被告借款的合同用途。证据六、借款人还款明细1份，证明借款人还款、欠款的情况。被告对上述证据未予质证。原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月29日，被告林碧娇、陈志忠（借款人），案外人连云港中冠房地产开发有限公司（以下简称中冠公司，保证人）与原告农行连云支行（贷款人）签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：两被告向原告借款人民币25万元用于购买位于连云区日出东方1#1-3304室房产；借款期限自2009年9月29日起至2024年9月29日止共计180个月；借款利率采用浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上上浮-10%，执行年利率6.534%，借款发放后遇中国人民银行贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入中冠公司账户内。还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，每期末月的借款对应日为还款日，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。本合同有效期内，发生下列情形之一包括借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。本合同采取阶段性保证+抵押，由阶段性保证人中冠公司提供连带责任保证，阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人林碧娇、陈志忠以连云区日出东方1#1-3304室房产设定抵押。合同还约定，本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。同日，林碧娇、陈志忠（抵押人）与农行连云支行（抵押权人）、中冠公司（担保人）三方签订《房地产抵押合同（按揭）》，合同约定：抵押人与担保人签订《商品房预售（购）合同》，购买连云区日出东方1号楼1单元3304室房产，抵押人因资金不足，将上述房产及相关权益抵押予抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证。2010年5月21日，原告与被告林碧娇就上述抵押房产办理了抵押登记，房屋他项权证书载明的房屋他项权利人为原告，抵押权的债权数额为250000元。上述合同签订后，2009年11月4日，原告按照借款合同的约定将250000元借款发放给两被告，个人借款凭证载明的借款日期为2009年11月4日，到期日为2024年9月3日，还款方式为等额本息还款，执行利率为6.534%，逾期利率为7.1874%。两被告自2016年5月4日起逾期还款，拖欠本金170782.49元及后续利息。另查明，2015年10月24日,中国人民银行5年以上贷款基准利率调整为年利率4.9%。本院认为，原告农行连云支行与被告林碧娇、陈志忠、中冠公司之间签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人应当遵照履行。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，两被告自2016年5月4日起未按约向原告履行还款义务，尚欠原告借款本金170782.49元，构成根本违约，故本院对原告要求解除与两被告于2009年9月29日签订的《个人购房担保借款合同》并偿还借款本金170782.49元的诉讼请求依法予以支持。关于原告主张的利息，合同约定了按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上上浮-10%，执行年利率6.534%，原告称“上浮-10%”系笔误，应为上浮10%，执行年利率6.534%，又因借款凭证载明的执行利率系6.534%，故本院推定双方约定的执行利率系在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮10%；合同还约定，借款发放后遇中国人民银行贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，故2016年1月1日起本次借款的执行利率为在年利率4.9%的基础上上浮10%为5.39%；关于借款的逾期利率，借款合同约定逾期利率系在执行利率基础上上浮50%，而借款借据载明的执行利率6.534%、逾期利率7.1874%，系上浮10%（7.1874%/6.534%-100%），合同明确约定借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，故本院推定逾期利率为在2016年1月1日起的执行利率5.39%基础上浮10%即5.929%。故原告主张的自2016年5月5日至2016年9月4日的利息为3375.23元（170782.49元*5.929%/12*4），现原告只主张3031.71元，系其对自己权利的处分，本院依法予以确认；自2016年9月5日起至实际偿还之日止的利息按照年利率5.929%计算。关于原告主张的抵押房产的优先受偿权，因双方签订了抵押贷款合同且已经就抵押房产办理了抵押登记，抵押权设立，登记的债权数额为250000元，故本院对原告主张的对被告林碧娇、陈志忠提供抵押担保的位于连云区日出东方1号楼1单元3304室房产享有优先受偿权的诉讼请求依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行与被告林碧娇、陈志忠于2009年9月29日签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告林碧娇、陈志忠于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行借款本金170782.49元、自2016年5月5日至2016年9月4日的逾期利息3031.71元及170782.49元自2016年9月5日起至实际偿还之日止按照年利率5.929%计算的逾期利息。三、原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行对被告林碧娇、陈志忠提供抵押担保的位于连云区日出东方1号楼1单元3304室房产折价、拍卖、变卖后的价款在250000元范围内享有优先受偿权。案件受理费3776元，由被告林碧娇、陈志忠负担（因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3776元，并将交款凭证一并交于本院。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：农业银行苍梧支行，帐号：10×××94。代理审判员  王晓飞二〇一七年二月三日书 记 员  于洪博法律条文及上诉须知附录法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是批债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。