宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民终字第239号
上诉人（原审被告）利玫，女，1969年6月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
委托代理人王浩，吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）吴忠市水利工程勘测设计院有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区。
法定代表人刘国辉，系该公司董事长。
委托代理人马欣，男，1984年8月21日，回族，系该公司办公室主任，住宁夏回族自治区吴忠市。特别授权代理。
原审第三人宁夏新家源集团房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市。
法定代表人马伟德，系该公司总经理。
委托代理人黄继辉，宁夏天纪律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人利玫因与被上诉人吴忠市水利工程勘测设计院有限公司（以下简称水利设计院）、原审第三人宁夏新家源集团房地产开发有限公司（以下简称新家源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2014）吴利民初字第1453号民事判决向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人利玫及其委托代理人王浩、被上诉人水利设计院的委托代理人马欣到庭参加了诉讼，原审第三人新家源公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年5月18日，宗钰受新家源公司委托与被告签订房屋租赁合同一份，约定：被告承租位于吴忠市利通区文卫路老信用社楼下一间房屋，面积222.45平方米；租赁期限36个月，自2011年5月18日至2014年5月18日。2011年至2012年租金为48000元，2012年至2013年租金为52800元，2013年至2014年租金为58080元。签订合同时一次性交清租金，同时交纳押金1000元。承租方如因工作需要将房屋转让给第三方承租人使用，必须事先征得出租方同意，否则转让无效，第三人无权使用该房屋。承租方逾期交付租金的，除按合同价及时如数补交外，迟延1天至30天，每天支付合同价1.5倍的违约金；迟延30天以上，每天支付合同价2倍的违约金（合同价指每平方米每天的价格）。合同签订后，房屋交付给被告使用。被告于2011年5月6日，通过银行转账的方式向新家源公司的法定代表人宗梅的账户打款46500元，同年7月9日给原告出具收到文卫路老信用社楼下2011年5月18日至2012年5月18日的租金46500元的收据一张。2011年6月23日，被告又向新家源公司法定代表人宗梅的转账中打款1000元，用于支付押金。2012年5月19日之后的房屋租金被告没有支付。2011年8月1日，被告利玫将其承租的房屋转租给张琛100平方米，租赁期限自2011年8月1日至2014年8月1日，每年租金为30000元。合同签订后被告将分割出的房屋交付张琛使用，张琛向被告利玫支付第一年房屋租金30000元。
原审法院还受理了利玫与张琛房屋租赁合同纠纷一案，在审理被告利玫与张琛房屋租赁合同纠纷案件中，张琛向原告支付了2012年8月1日至2014年8月1日的房屋租金40000元，原告也认可收到张琛支付的房屋租金40000元。
2012年2月22日，原吴忠市水利工程勘测设计院与第三人新家源公司签订房屋出售协议一份，约定：原吴忠市水利工程勘测设计院购买新家源公司位于吴忠市利通区文卫路东侧、银塔小区西门口南侧，占地面积1421.20平方米，房屋面积2696.46平方米。房屋总价款为540万元。2013年5月2日，原吴忠市水利工程勘测设计院向被告发出解除合同通知书，以被告未支付2012年5月18日至2013年5月18日的租金，要求解除合同。被告在收到原告的解除合同通知书后，进行回复认为原告无权作出解除合同的决定。
2014年4月2日，经吴忠市国有企业领导小组批复，对原吴忠市水利工程勘测设计院进行改制，改制后的企业名称为吴忠市水利工程勘测设计院有限公司。
原审法院认为，第三人与被告签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，被告向原告支付2011年5月18月至2012年5月18日的房屋租金，2012年5月之后的房屋租金未支付。在第三人与被告签订的房屋租赁合同期限内，出租人新家源公司将位于吴忠市利通区文卫路东侧、银塔小区西门口南侧房屋出售给原告，其中包括被告利玫承租的房屋，原告取得涉案房屋的占用、使用、受益的权利。水利设计院作为本案的原告主张权利主体适格。被告应当向原告履行支付房屋租金的义务。因第三人与被告签订的房屋租赁合同已于2014年5月18日到期，原告当庭表示不再主张解除合同。房屋租赁合同已经到期，故原告要求被告返还位于吴忠市利通区文卫路186号房屋的诉讼请求，予以支持。被告未支付2012年5月19日至2014年5月18日的房屋租金110880元，但被告在将房屋转租给张琛后，张琛向原告支付了两年的房屋租金40000元，应当从被告利玫应当支付的房屋租金中扣除，故被告利玫应当向原告支付的房屋租金为70880元。第三人与被告签订的房屋租赁合同中明确约定未按约定支付租金的违约金明显过高，被告应当承担违约金21264元（70880元×30%）。被告辩称其是与宗钰签订的房屋租赁合同，原告无权要求支付租金的辩解理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告利玫将位于吴忠市利通区文卫北路186号房屋返还原告吴忠市水利工程勘测设计院有限公司；二、被告利玫支付原告吴忠市水利工程勘测设计院有限公司房屋租金70880元，并支付违约金21264元；三、驳回原告吴忠市水利工程勘测设计院有限公司的其他诉讼请求。以上一、二项限被告利玫于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4626元，由被告利玫负担1922元，原告吴忠市水利工程勘测设计院有限公司负担2704元。
原审宣判后，利玫不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2014）吴利民初字第1453号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定事实不清。1、涉案房屋的出租方是宗钰而非被上诉人或第三人宁夏新家源公司，原判决判令上诉人向被上诉人返还涉案房屋认定事实错误。2、原判决认定宗钰是代表了第三人新家源公司的委托与上诉人签订了涉案房屋租赁合同，原判决对这一事实的认定没有事实根据和法律依据，原判决认定事实错误。上诉人的证据房屋租赁合同书已经证实，涉案房屋的出租方是为宗钰个人而非第三人新家源公司，并且上诉人在租赁涉案房屋时房屋出租方宗钰也从未告知上诉人涉案房屋的所有权是属于第三人新家源公司。3、原判决判令上诉人向被上诉人支付房屋租金和违约金认定事实错误。涉案房屋的出租方是宗钰个人而非被上诉人或第三人，被上诉人既不是涉案房屋的所有权人也不是房屋使用权人，被上诉人无权收取上诉人的房屋租金，原判决判令上诉人向被上诉人支付房屋租金是错误的。假设涉案房屋的所有权人在上诉人租赁该房屋期间发生了转移，但在合同约定的涉案房屋租赁期间上诉人依法仍然有权继续租赁使用涉案房屋，被上诉人也无权单方解除涉案房屋租赁合同。上诉人不存在任何违约行为，依法不应当承担违约责任，原判决判令上诉人向被上诉人支付房屋租金和违约金认定事实不清。4、涉案房屋在上诉人租赁房屋期间如果发生房屋买卖，上诉人对涉案房屋依法也享有优先购买权。但上诉人在租赁涉案房屋期间既未接到涉案房屋出租方宗钰关于涉案房屋要买卖的通知，上诉人也未见到被上诉人已经购买了涉案房屋的所有权证明。在上诉人没有接到宗钰通知的情况下，上诉儿女有权拒绝被上诉人要求解除房屋租赁合同及要求支付房屋租赁费的无理要求。5、被上诉人既不是涉案房屋的所有权人也不是该房屋的使用权人，被上诉人无权收取从上诉人那里分租涉案房屋的张琛所支付的房屋租金，原判决认定张琛向被上诉人支付房屋租金合法是错误的。二、原判决适用法律不当。上诉人在租赁涉案房屋期间既未接到宗钰关于涉案房屋买卖的通知，也不知道涉案房屋可能已经买卖的事实，上诉人没有任何违约行为，原审法院无视法律规定判令上诉人向被上诉人支付21264元违约金适用法律不当。三、原审程序严重违法。被上诉人作为既不是涉案房屋的所有权人也不是涉案房屋的使用权人，被上诉人作为一审原告向上诉人主张权利主体不适格。本案原审遗漏了案件当事人宗钰，导致案件事实无法查清原审程序违法。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人水利设计院针对上诉人利玫的上诉请求及事实和理由答辩称：1、一审判决正确，认定事实清楚，请求法院驳回上诉人的上诉请求。请求法院判决上诉人支付2014年5月19日至2015年5月18日的房屋租金58080元。2、上诉人利玫与宗钰签订的房屋租赁合同，一审时本案第三人新家源公司已向一审法院提交证据证明宗钰是代表新家源公司与上诉人利玫签订的房屋租赁合同，且上诉人利玫支付的租金是转账到新家源公司法定代表人宗梅的账户内，并没有转入宗钰的账户，上诉人利玫说其与宗钰签订的房屋租赁合同是不对的。
二审中双方当事人均未提交新证据。
二审审理查明，一审查明的事实有相应证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人利玫租赁涉案房屋，应当履行支付房屋租金的义务，但上诉人利玫自2012年5月之后再未履行支付房屋租金的义务，且上诉人利玫与原审第三人新家源公司签订的房屋租赁合同已于2014年5月18日到期，故原审判决上诉人利玫返还涉案房屋并支付房屋租金及违约金是正确的。上诉人利玫称涉案房屋的出租方是宗钰而非被上诉人或原审第三人新家源公司，被上诉人无权收取房屋租金的上诉理由，经核，虽然上诉人利玫提交的房屋租赁合同上出租方系宗钰，但上诉人利玫将涉案房屋2011年5月18日至2012年5月18日的租金46500元及押金1000元通过银行转账方式转入原审第三人新家源公司法定代表人宗梅的账户，原审第三人新家源公司于2012年2月22日将包括涉案房屋在内的吴忠市利通区文卫路东侧、银塔小区西门口南侧房屋出售给被上诉人水利设计院，被上诉人水利设计院取得涉案房屋占有、使用、收益的权利，故被上诉人水利设计院有权利收取涉案房屋的租金，上诉人利玫主张涉案房屋的出租方是宗钰，原审遗漏案件当事人的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，判决正确，上诉人利玫的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百四十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2104元，由上诉人利玫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永生
代理审判员 张 军
代理审判员 马春燕
二〇一五年六月十八日
书 记 员 李 丁
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理;
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
…….
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。