成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青羊民初字第877号
原告瞿充。
委托代理人瞿远，四川舟楫律师事务所律师。特别授权。
被告代凯荣。
委托代理人张仕镭，四川忠典律师事务所律师。特别授权。
原告瞿充与被告代凯荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月22日受理后，本院依法组成合议庭，于2013年5月7日公开开庭进行了审理。原告瞿充的委托代理人瞿远，被告代凯荣及其委托代理人张仕镭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告瞿充诉称，原告在成都市青羊区玉沙路135号1栋2单元6号拥有房屋一套，并委托父亲瞿远向外出租。2012年1月4日，瞿远与被告签订《房屋出租协议》一份，合同期限四年，每月租金1500元，被告口头承诺其租房用途为自己居住。同年10月，原告发现被告将涉案房屋三间卧室分别转租给其他人。被告的转租行为严重违反了双方合同约定，侵害了原告的权益，原告从2012年10月起多次要求终止租赁合同并收回房屋，被告以种种理由拒不履行。故原告起诉至人民法院，请求判令：1.解除原、被告双方的《房屋出租协议》，被告腾出房屋；2.被告承担自2013年1月15日到交房时至的房屋占用费，按每日50元计算；3.被告支付违约金1500元；4.被告向原告交付其非法转租的不当得利4800元；5.被告承担本案全部诉讼费用。在庭审中，原告当庭放弃第4项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为：被告承担自2013年1月15日到4月1日交房时至的房屋占用费，按每日50元计算，共计3650元。
被告代凯荣辩称，1.同意解除双方的《房屋出租协议》，被告腾出房屋。2.被告由于家庭变故而将涉案房屋转租，且转租行为经过了原告的同意，被告没有任何违约行为，不应当支付违约金，原告应当向被告退回押金。3.被告从2013年1月15日即丧失了对涉案房屋的占有，不应当承担2013年1月15日至4月1日的房屋占用费。
经审理查明，原告于2010年10月23日向其父亲瞿远出具《授权委托书》，委托瞿远作为其代理人处理成都市玉沙路135号1栋2单元3楼6号房屋出租事宜，瞿远的代理权限包括：1.代为签订房屋出租合同；2.代为收取房屋租金；3.其他与该房屋出租的相关事宜。
2012年1月4日，瞿远（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《房屋出租协议》，主要约定：甲方有80㎡面积的房屋，位于玉沙路135号，乙方自愿租用；租期从2012年1月15日起至2016年1月14日止，有效期为4年；该房月租为1500元，缴租方式为季支付一次，计4500元，乙方若不按期缴纳租金，甲方可终止本协议；甲方收到乙方4500元，另收乙方押金1500元，待租期满后经甲方验收未损坏的前提下，同时结清各种费用后退还乙方等。
2013年1月15日，瞿远与被告因涉案房屋租房纠纷向成都市公安局青羊区分局太升路派出所（以下简称太升路派出所）报警，太升路派出所处警人员侯和平、刘亮到现场处置。2013年4月1日，瞿远与被告再次因租房纠纷向太升路派出所报警，双方经派出所调解并未达成一致意见，《接（报）处警登记表》上记载处警人员意见为：“经了解，房屋租赁纠纷，房东瞿远已向法院起诉，在法院公告期间，将房屋钥匙更换，承租人代凯荣称房屋内财物不知有否损失，协调后今日代凯荣将1季度租金支付给瞿远，其他待人民法院判决。”瞿远在登记表上签署“本次房屋移交不影响在青羊法院诉讼”。当日随后，瞿远与被告又发生冲突再次报警，双方未能进行涉案房屋移交，被告遂未支付2013年一季度的房屋租金。
太升路派出所于2013年5月10日出具《关于2013年1月15日玉沙路135号2单元3楼6号房屋租赁纠纷的情况说明》（以下简称《情况说明》），说明当日民警到场了解到房东瞿远欲换门锁，与承租人代凯荣发生纠纷，民警告诉双方暂不换门锁，维护现状，当时瞿远未换门锁。
另查明，1.涉案成都市青羊区玉沙路135号1栋2单元3楼6号房屋由原告单独所有。
2.被告分别于2012年4月16日、2012年7月3日、2012年9月24日各向瞿远打款4500元。
3.被告在房屋租赁期间将涉案房屋分单间转租给案外人朱梦瑕、梅杨莉、杨登等人。
上述事实有原、被告身份证、涉案房屋产权证书、《授权委托书》、《房屋出租协议》、接（报）处警登记表、《情况说明》、中国建设银行存款凭条及当事人陈述等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
原告另提交2013年4月1日开锁、换锁收款收据一张。
本院认为，原告于2010年10月23日授权瞿远处理涉案房屋出租事宜，且涉案房屋由原告单独所有，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”之规定，瞿远于2012年1月4日与被告签订的《房屋出租协议》应由原告承担民事责任。该《房屋出租协议》系原、被告双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原、被告双方均应按照租赁合同的约定行使权利和履行义务。被告于合同签订当日向原告缴纳租金4500元及押金1500元，并于2012年4月16日、2012年7月3日、2012年9月24日分别缴纳租金4500元，房屋租金共计缴纳至2013年1月14日，被告已按照合同约定履行了缴纳租金的义务。但被告在房屋租赁期间未经原告同意将涉案房屋分单间转租给案外人，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，被告未经原告同意转租涉案房屋，原告享有合同解除权。2013年4月1日，原告更换涉案房屋的房门钥匙即行使其解除合同的权利，故原、被告于2012年1月4日签订的《房屋出租协议》已于2013年4月1日实际解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，《房屋出租协议》解除后被告应腾退涉案房屋。对于原告要求被告支付2013年1月15日至4月1日的房屋占用费3650元的主张，被告辩称2013年1月15日原告即已更换涉案房屋门锁，其于当日即丧失对涉案房屋的占有，但被告对此未提供证据予以证明，且太升路派出所出具的《情况说明》亦证实2013年1月15日原告未更换门锁，故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。由于2013年1月15日至4月1日仍属于涉案房屋租赁期间，被告应按约向原告缴纳房屋租金，依照《房屋出租协议》的约定，此期间内的租金应为1500元÷30天×76天＝3800元，原告主张被告支付房屋租金3650元在此范围内，本院予以支持。由于双方签订的《房屋出租协议》中无违约金条款，原告关于被告支付违约金1500元的主张无合同和法律依据，本院不予支持。
综上，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告瞿充与被告代凯荣于2012年1月4日签订的《房屋出租协议》于2013年4月1日解除，被告代凯荣在本判决发生法律效力之日起七日内腾退并向原告瞿充交付成都市青羊区玉沙路135号1栋2单元3楼6号的房屋；
二、被告代凯荣在本判决发生法律效力之日起七日内向原告瞿充支付房屋租金3650元；
三、驳回原告瞿充的其余诉讼请求。
如果被告代凯荣未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告瞿充支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（此款已由原告瞿充预交），由原告瞿充负担25元，由被告代凯荣负担25元。被告代凯荣负担上述诉讼费用的部分应在履行上述给付义务时一并向原告瞿充支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 颖
人民陪审员 徐 红
人民陪审员 易晓燕
二〇一三年六月十七日
书 记 员 叶文澜