广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法南民一初字第1987号
原告李巍，男，汉族，住湖北省竹溪县，身份证号码为×××0056
委托代理人黎娇燕，系广东润广律师事务所律师。
被告东莞市中润投资实业有限公司，住所为东莞市万江区，注册号为441900000244884。
法定代表人黄武杰。
委托代理人陈罗红。
原告李巍诉被告东莞市中润投资实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员唐珺珺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黎娇燕，被告委托代理人陈罗红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月11日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告出售位于东莞市万江区新城金鳌大道9号葡萄庄园6号楼204号房（样板房）给原告，被告应当在2013年12月28日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，逾期交房的，被告应向原告按日支付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款753000元。2013年12月28日，原告前往验房，发现房屋存在严重的质量问题，包括木质墙面发霉、客厅瓷砖碱化变色、客厅背景墙的墙纸已经脱落，房间木地板发霉、地面空鼓、房间墙纸脱落、卫生间的洗手盆没有连接水管且可以搬动起来、天花吊顶发霉发黄并出现裂缝等，严重影响居住适用。原告当即拒绝受理，多次要求被告整改，但是被告一再拖延，至今仍未能整改好且符合双方约定的商品房交付给原告使用。被告应自2013年12月29日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告将质量符合约定和法律规定的位于东莞市万江区新城金鳌大道9号葡萄庄园6号楼204号房交付给原告；2、被告赔偿原告逾期交房违约金45029.4元（自2013年12月29日起每日按已付房价款753000元的万分之二计算至实际交付之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，第一，涉案房屋已经在合同约定的时间取得了竣工验收备案证书，具备了合同约定的交付条件，被告也按照合同约定的方式，通过特快专递及登报方式通知原告办理入户手续。第二，涉案房屋属于样板房，是用于展示用途的，因此应当按照现状交付。被告交付时也符合原被告签订的合同附件二中的约定，涉案房屋内的装饰设备属于赠送的。第三，原告在接收房屋后提出的不影响原告居住使用的细小质量瑕疵后，被告也安排了相关施工单位进行了维修，并且原告在2014年9月份出具了维修完毕确认书。由于原告经常向相关部门投诉，为彻底解决原告房屋质量问题，被告委托的施工单位还向原告支付了11000元作为补偿。第四，原告所称的质量问题，与房屋延期交付无关。被告在具备交付条件后依法通知原告办理入户手续，原告未能办理，其责任由其自行承担，按照合同约定应当视为交付。
经审理查明，2013年3月6日，原被告签订《葡萄庄园认购书》，双方约定，原告认购东莞市万江区新城金鳌大道9号葡萄庄园6号楼204单位，建筑面积88.24平方米，定价585588元，认购价497750元，同时备注，此房成交总价不含装修费用，装修款另计为255250元，在签订买卖合同时再另签装修协议。
2013年3月11日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买预售商品房东莞市万江区新城金鳌大道9号葡萄庄园6号楼204号房，建筑面积88.24平方米，房价金额497750元。其中，合同第八条约定，被告应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，原告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且变更在发生之日起30日内告知原告的；2、其他非因被告原因导致延期交付的如施工过程中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，相关政策法规变更、相关政府部门楼宇验收工作的延误等；第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按原告累计已付款10%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告履行了通知义务（邮件或登报），不承担延期交楼责任；第十三条约定，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照下述第2种方式处理：……2、被告在原告提出书面异议后30天内整改完毕，逾期未整改完毕的，原告有权要求被告赔偿装饰、设备差价。合同附件三装饰、设备标准中，一为样板房装修标准，具体对地面、天花、墙面、窗、门、栏杆、其它等进行了约定，如客厅地面原浆地面、餐厅地面原浆地面……厨卫天花钢筋混泥土结构板、其它天花刮腻子，客厅墙面水泥沙浆抹面、餐厅水泥沙浆抹面……厨房窗铝合金平开窗（50系列）……入户门防火防盗门，国内一线品牌防盗锁……。
原被告一致确认原告向被告足额支付了案涉房屋的全部购房款。原告主张房款总额为753000元，其中《商品房买卖合同》约定的购房款497750元及《葡萄庄园认购书》约定的所谓装修款255250元，均由被告收取。被告主张房款总额为497750元由被告收取，装修款为255250元由被告代案外人东莞市彩润装饰工程有限公司（以下简称彩润公司）收取。根据原告提供的发票显示，案涉房屋售房款497750元，收款方为被告；装修款255250元，收款方为东莞市彩润装饰工程有限公司。原告认为被告与彩润公司有关联，被告的法定代表人系彩润公司的投资者之一。被告对此否认。
2013年12月18日，葡萄庄园住宅小区6号楼取得竣工验收备案证书，验收日期为2013年11月15日。后被告向原告邮寄入伙通知书，通知原告于2013年12月28日前办理房屋交付手续。2013年12月20日，被告在东莞日报上刊登入伙公告，通知葡萄庄园（左岸）业主于2013年12月28日办理入伙手续。
原告主张其于2013年12月28日到案涉房屋验房时发现，存在木质墙面发霉、木质墙面发霉、客厅瓷砖碱化变色、客厅背景墙的墙纸已经脱落，房间木地板发霉、地面空鼓、房间墙纸脱落、卫生间的洗手盆没有连接水管且可以搬动起来、天花吊顶发霉发黄并出现裂缝等严重影响正常居住的质量问题，原告当即拒绝收楼，并在此后多次催促被告整改，但被告至今仍未整改。对此，被告表示其交付的房屋已经符合法律规定和合同约定的标准，原告所提的装修问题是原告与彩润公司之间的另一个法律关系，与被告无关，且被告已经将原告提出的上述情况转达彩润公司，彩润公司通过案外人曹东华，即彩润公司工程质量整改的负责人的账户向原告支付了11000元作为补偿，原告于2014年9月20日签署了维修完毕确认书。根据被告提供的维修完毕确认书，内容为“葡萄庄园左岸6号楼204样板房目前已经按照业主要求的维修项目维修施工完毕，请业主确认验收”，下方业主签字处有李巍签名字样；招商银行转账业务回单显示，2014年9月23日，曹东华向原告付款11000元。原告表示其没有在维修完毕确认书上签字，亦不认识曹东华，不确认招商银行转账业务回单。
另外，原告主张其购买的案涉商品房除上述问题外，房屋在2013年12月28日时仍没有通电到户。被告主张案涉房屋为样板房，由于其特殊性，故在房屋出售前就已经通电。根据被告提供的葡萄庄园住宅小区3号楼的工程质量监督报告及客户受电工程竣工检验意见书显示，工程质量监督报告其中4.4设备安装工程监督结论及文字说明的验收结论为：建筑给排水分部、建筑电气分部工程验收为合格；单位工程验收为合格，观感等级为一般；客户受电工程竣工检验意见书显示，葡萄庄园三期竣工检验意见为合格，日期为2013年12月13日，检验单位上盖有广东电网公司东莞供电局用电业务专用章。
本院向供电部门调取了案涉楼房相关设备的安装或验收情况。广东电网公司东莞万江供电分局提供的用电检查结果通知书及竣工验收结果显示，葡萄庄园4、5、6栋居民住宅配电验收结果合格时间为2014年3月28日。2014年12月17日，本院向原告出示该证据，原告表示确认。被告却坚持认为，案涉房屋于2013年12月28日前已经通电。
以上事实，有原告提供的葡萄庄园认购书、商品房买卖合同、刷卡单、发票、现场图片，被告提供的特快专递单、入伙通知书、办证通知书、入伙公告、竣工验收备案证书、工程质量监督报告（复印件）、客户受电工程竣工检验意见书、维修完毕确认书、转账业务回单，以及本案的庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为，对于原被告没有争议的事实，本院依法予以确认。被告取得《商品房预售许可证》，将正在建设中的房屋预先出售给原告，原告支付房屋价款，双方为此订立《商品房买卖合同》，本案案由应当为商品房预售合同纠纷。原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性，合法有效，各方当事人应当切实履行。本案争议焦点为：一、原告向被告支付的购房款金额是多少；二、被告向原告交付的房屋是否符合法律规定和双方约定，被告是否存在逾期交楼的违约情形，应否承担相应的违约责任。
关于第一个争议焦点。根据双方签订的《葡萄庄园认购书》中约定的认购价497750元，《商品房买卖合同》中第四条约定的房价总金额497750元，以及被告向原告开具的售房款发票记载的497750元，足以认定案涉房屋的购房款为497750元。由于原告支付的255250元在《葡萄庄园认购书》第四条备注中已经明确约定为装修款，也在彩润公司向被告开具的发票中显示为装修款，而在《商品房买卖合同》没有对此进行约定，故，该笔款项应当认定为案涉房屋的装修款。双方对于购房款和装修款分别进行约定，且原告提供的发票显示两笔款项的收款人不同，装修款255250元并非由被告收取，据此，本院认定原告向被告支付购房款金额为497750元。
关于第二个争议焦点。原告主张的案涉房屋木质墙面发霉、木质墙面发霉、客厅瓷砖碱化变色、客厅背景墙的墙纸已经脱落，房间木地板发霉、地面空鼓、房间墙纸脱落、卫生间的洗手盆没有连接水管且可以搬动起来、天花吊顶发霉发黄并出现裂缝等问题所涉及的内容和项目，在案涉《商品房买卖合同》没有约定，原告以此拒绝收楼，缺乏事实和法律依据。房屋买卖与房屋装修属于两个不同的法律关系，原告认为房屋装修存在问题，可另案解决。根据本院向负责案涉小区供电的广东电网公司东莞万江供电分局进行调查的结果显示，案涉房屋抄表到户，即住宅配电验收合格可以通电的时间为2014年3月28日。虽然被告对此不予认可，但是其提供的证据不足以反驳，故本院对于从广东电网公司东莞万江供电分局调查取证内容的真实性予以确认，并据此认定案涉房屋于2014年3月28日通电到户的事实。
双方约定案涉房屋的交楼条件是，于2013年12月28日前经验收合格并符合本合同约定。虽然案涉楼房在上述约定的交楼时间之前，已经取得了竣工验收合格备案证书，且《商品房买卖合同》第十三条对于合同附件三的装饰、设备未达约定标准的违约责任已经进行明确约定，但是，商品房属于特殊的商品，被告作为销售者，向购买者原告交付该特殊商品时，除了满足双方约定的交楼条件外，还应当使房屋具备其最基本的使用条件。然而，电能是人们生活所必须的能源之一，倘若房屋尚没有供电，势必影响正常居住使用。事实上，案涉房屋在2013年12月28日仍没有电到户，此时的房屋根本无法正常使用，参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，本院可以认定案涉房屋在2013年12月28日时尚未达到可以交付使用的条件，被告存在逾期交楼的违约情形。通电与否对正常居住使用会造成直接且较大的影响，结合案涉房屋的通电时间2014年3月28日，双方至今没有办理书面的收楼手续，以及被告在庭审中确认的在供电部门通电即房屋符合交楼条件后，没有再次主动通知原告收楼的事实，本院认定被告在本案在本院向原告出示从供电部门调取的证据即2014年12月17日，原告已经知晓案涉房屋符合交楼条件，其可以收楼，也视为被告在此时才将已经符合交楼条件的案涉房屋交付给原告。被告延迟交楼，理应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金497750元×0.0002／天×353天=35141.2元。原告诉请超过前述认定部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市中润投资实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李巍支付逾期交房违约金35141.2元。
二、驳回原告李巍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费462.87元（原告已预交），由原告李巍负担101.87元，由被告东莞市中润投资实业有限公司负担361元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 唐珺珺
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 方敏婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。