北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14898号
上诉人（原审被告）云阳，女，1989年10月8日出生。
委托代理人张晓丽（云阳之母），女，1964年8月24日出生。
委托代理人黄莘（云阳之父），男，1960年12月3日出生。
被上诉人（原审原告）北京诚智慧中物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号二层203室。
法定代表人梁建，董事长。
委托代理人李洋，男，1983年2月14日出生，北京诚智慧中物业管理有限公司法务部职员。
上诉人云阳因与被上诉人北京诚智慧中物业管理有限公司（以下简称诚智慧中公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第25590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官霍思宇、李冉参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
诚智慧中公司在一审中起诉称：诚智慧中公司受北京京德顺房地产开发有限公司的委托自2010年5月1日起对其开发的水郡长安家园小区进行物业管理服务，并签订《水郡长安家园前期物业管理服务合同》，合同约定小区内别墅部分物业费收费标准为2.88元／平米／月，高层住宅2.5元／平米／月，多层住宅（小高层）2.4元／平米／月。云阳居住的该小区××室（以下简称涉案房屋）建筑面积150.12平方米，自2010年5月1日至2014年4月30日一直未交纳物业管理费，经诚智慧中公司多次催缴未果，故诉至法院，请求判令：1.云阳支付2010年5月1日至2014年4月30日的物业管理费18014.4元；2.云阳以4503.6元为基数，按照日万分之三的标准支付2011年5月1日至实际给付之日的违约金。
云阳在一审中答辩称：不同意诚智慧中公司的诉讼请求。云阳是涉案房屋业主，2008年10月入住涉案房屋。2009年大年三十涉案房屋楼上漏水，云阳家书房和大厅漏水非常严重，云阳及时通知了物业公司和开发商，但物业公司一直没有出现，打电话也没人接，等云阳下午回到家的时候发现室内全部被水浸泡，损失惨重。于是云阳赶紧再找物业公司，工作人员答复找不到楼上的住户，后来找到派出所和居委会把楼上的门撬开才止住了水，但是不知道具体是哪漏水。之后物业公司一直没有处理这个问题，拖到2009年4、5月份才开始给云阳修房。云阳认为涉案房屋漏水就是物业公司的不作为导致的，当时云阳要求物业公司赔偿15万元并免除十年物业费，物业公司同意免交物业费，赔偿的事情再谈，但还没谈好物业公司就更换为诚智慧中公司，云阳向诚智慧中公司递交了相应赔偿材料并要求诚智慧中公司承担赔偿责任，诚智慧中公司收到了云阳的材料，但至今未处理。诚智慧中公司进驻小区后根本没有公示物业服务内容及收费标准，小区的物业服务质量存在很多问题，房屋内热水器管道出问题不及时维修，小区环境差，业主占用公用地，别墅区车辆乱停乱放，小区人员随意出入，诚智慧中公司没有尽到管理责任。
一审法院经审理查明：诚智慧中公司原名北京房修一慧中物业管理有限责任公司，2010年3月31日经北京市工商行政管理局海淀分局核准变更为现名。云阳系涉案房屋业主。
2010年3月8日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司中标涉案房屋所在水郡长安家园小区的物业管理服务项目，该招投标过程经过了北京市居住小区管理办公室备案。2010年3月9日，北京房修一慧中物业管理有限公司（乙方）与北京京德顺房地产开发有限公司（甲方）签署《水郡长安家园前期物业管理服务合同》，约定甲方通过邀请招标方式选聘乙方对水郡长安家园实行专业化的物业管理服务，委托管理期限自2010年3月9日至本物业区域的业主委员会成立并代表全体业主选聘新的物业管理企业，并与所选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同时，服务内容包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，物业管理区域内共用设施和附属建筑物、建筑物的维修、养护和管理，制冷与供暖系统的切换及大系统的维护和清洗，供电系统的维修养护，公共绿地、花木、建筑小品、本小区专用市政道路道行树等的养护与管理，配套商业服务设施、公共部分及系统的正常运行的维修、养护和管理，公共环境卫生，维持公共秩序，维修物业区域内车辆行驶秩序，消防管理服务，房屋装饰装修管理服务，公示特约服务的内容、标准及收费标准等，急修随叫随到，排除故障，解决问题，小修按双方约定时间到达现场，达到小修、急修及时率100%之指标要求。物业服务费收费标准为多层住宅2.4元／平方米／月，高层住宅2.5元／平方米／月，别墅2.88元／平方米／月，甲方、业主逾期未交纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴费用的千分之五的违约金。
现诚智慧中公司以云阳未交纳2010年5月1日至2014年4月30日的物业费为由诉至一审法院，请求云阳交纳相应费用。云阳陈述不交纳物业费的主要原因是2009年春节涉案房屋楼上××1发生漏水，导致涉案房屋受损，小区原物业公司不作为，事发时未能及时处理，事发后也未尽快维修，造成了巨大损失。2009年2月4日，北京京德顺房地产开发有限公司为云阳出具证明一份，内容为“2009年1月24日（大年三十的前一天），水郡长安××1发生了漏水事故，××业主向物业报告险情后，物业没有及时处理，拖延了七-
八个小时，在业主的强烈抗议下才采取措施。在此期间，开发商亦派人协助解决此事。此次漏水事故使得业主新装修的新居狼藉一片，客厅中和书房内到处都用衣物和报纸等覆盖，许多地方甚至要用器皿接棚上的滴水。书房以及客厅北部大部分的顶棚已经完全浸透，由于渗漏的时间太长面积太大，室内顶棚不仅被大面积的漏水所浸透而且大片大片地往下掉墙皮，大部分地板也都被浸泡，严重影响业主正常过春节。业主家中漏水比较严重的两个房间内许多物品已经被大面积的漏水所侵蚀，包括地板、钢琴、书柜、字画、空调、电器、床、衣物等，尤其是摆在客厅东北角的钢琴和书房的字画受损最严重，据此可以看出，此次漏水事故给××业主造成很大的经济损失和精神伤害。”2013年7月27日，云阳向诚智慧中公司递交了关于上述漏水事件的索赔材料，诚智慧中公司负责人鲁哲予以签收。一审庭审中，诚智慧中公司陈述云阳主张的不作为系上一任物业公司的行为，且漏水的起因是××1室，侵权人应为××1室业主，上一任物业公司只应承担部分责任。同时，上一任物业公司并没有与本公司进行交接，接到云阳的申请材料后公司经过了层层约谈，但因云阳的赔偿请求过高未能同意，也未提出其他解决办法。云阳另主张诚智慧中公司物业服务存在诸多不到位之处，但就此未能提供证据证明。
上述事实，有双方当事人陈述、照片、收条、业主意见征询表、工作简报、关于水郡长安家园命名的通知、申请安装门牌、楼牌审批表、业主登记表、一审庭审笔录及上述证据在案佐证。
一审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民事活动应当以公平及等价有偿为原则。物业服务费是物业服务企业赖以生存和持续提供物业服务的资金来源，关于诚智慧中公司的主体资格问题，诚智慧中公司提供的证据能够证明其进驻涉案房屋所在小区通过了合法的招投标途径，且与小区开发商签订了前期物业管理服务合同，进驻程序并无违反法律法规强制性规定之处。云阳虽未与诚智慧中公司签署物业服务合同，但实际享受了诚智慧中公司提供的物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，云阳应当交纳物业费用。诚智慧中公司作为接管服务涉案房屋所在小区的继任物业公司，不仅应当继受前任物业公司收取物业费的权利，亦应当承担履行前任物业公司义务的责任，按照与开发商签订的《前期物业管理服务合同》进行物业服务，积极妥善解决业主困难及遗留问题。业主在涉案房屋出现问题时通知物业公司予以解决是其可以选择的合理途径，亦是对物业公司的基本要求。但根据云阳提交的证据，涉案房屋在2009年春节发生漏水问题，漏水原因虽非物业公司所致，但物业公司在接报后未能及时妥善做好处理及善后工作，导致涉案房屋遭受的损失扩大，存在物业服务失当之处。虽然此后物业公司进行了更换，但该问题并没有得到解决，诚智慧中公司在此问题上亦未采取任何措施或提出解决方案，且应继受上一任物业公司的权利义务，一审法院对云阳应当缴纳的物业费酌情予以扣减。物业公司的物业服务由多方面构成，且漏水事件所导致的损失从本质上来说与物业服务合同并非同一法律关系，云阳因漏水问题而拒交全部物业费明显于法无据，其主张上一任物业公司曾承诺免除物业费但未提交任何证据证明，主张诚智慧中公司其他物业服务存在问题亦未提供任何证据证明，一审法院无法采信，根据诚智慧中公司提供物业服务的情况对云阳应交物业费数额予以核定。违约金一节，因诚智慧中公司、云阳并未签署合同对违约金作出约定，故一审法院对诚智慧中公司要求云阳支付违约金的诉讼请求不予支持。关于云阳因漏水遭受的损失问题，因与本案并非同一法律关系，云阳可通过侵权纠纷另行向相关侵权人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、云阳于判决生效后七日内向诚智慧中公司交纳2010年5月1日至2014年4月30日的物业管理费14411.52元；二、驳回诚智慧中公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
云阳不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、诚智慧中公司诚信缺失，起诉云阳欠缴物业费的证据不足。二、诚智慧中公司承接了水郡长安小区前期物业服务的业务，应该与前任物业尽快交接清楚，以确定相应债务的额度。三、诚智慧中公司未严格履行物业服务合同，只主张收取物业费的权利，却不履行物业服务的义务，不仅未给业主提供质价相符的服务，反而造成了巨大的损失。云阳既未与诚智慧中公司签订物业服务合同，也未实际享受其提供的物业服务，反而由于其行为失误或不作为，使云阳遭受了很大的精神和物质损失。四、漏水遭受损失要求诚智慧中公司赔偿损失。上诉请求：1.撤销一审判决的第一项并依法驳回诚智慧中公司的诉讼请求。2.诚智慧中公司承担一、二审诉讼费用。3.判定诚智慧中公司尽快与前任物业公司进行交接，列出明晰的债务清单，以最终确定云阳免交物业费的年限和应得到的赔偿金额。4.判定诚智慧中公司按照有关物业管理法规和物业服务合同停止物业服务的违规和侵权行为，恢复对云阳的物业服务。
云阳向本院提交以下证据予以证明：
1.开发商出具的漏水事故的证明。证明上一任公司不作为给云阳带来的经济损失和精神损失。
2.云阳对开发商更换小区物业公司的意见，提出免交物业费的要求，上一任物业公司已经履行了一年。
3.2014年7月12日的照片8组，证明小区物业管理低劣，水系目前已经干了。
4.2014年11月16日的照片2组，证明云阳房屋漏水后的情况，物业公司一直未予修补。
5.诚智慧中公司的民事起诉状，无证据证明云阳欠物业费。
6.水郡长安家园前期物业管理服务合同，证明诚智慧中公司违反了水郡长安小区物业服务合同规定。
7.诚智慧中公司在一审时的证据材料清单，证明其没有任何证据证明曾向云阳催缴物业费。
诚智慧中公司服从一审法院民事判决。其针对云阳的上诉理由答辩称：依据民事诉讼法，在二审中增加诉讼请求，法院主持调解，如果达不成调解协议应当由云阳另行起诉。同意一审法院判决。但在一审中云阳主张的问题在于诚智慧中公司进驻小区的上一任物业公司所发生的一次漏水事件。关于与上任物业公司的交接问题，涉案小区第一任物业公司是万通物业，之后是深圳开元（音）物业公司，由于其服务不到位，造成小区业主意见很大。后来通过招投标形式由诚智慧中公司管理涉案小区。诚智慧中公司与开发商签订的合同是两方合同。上一任物业公司未与诚智慧中公司交接，双方正在诉讼。在上一任物业公司服务期间，造成云阳家中的房屋损失问题。造成漏水导致的房屋损失首先需要明确责任。据云阳上诉状及一审表述，诚智慧中公司认为是楼上漏水导致云阳家中损失，云阳应该找到楼上业主主张权利。如果是物业公司失职造成的损失，应由上一任物业承担责任。云阳应向上一任物业主张权利。在一审中云阳并未提到占用绿地、水系等其他的问题，诚智慧中公司向三间房大队报了，三间房大队基本按照诚智慧中公司起诉的格式向业主出具了立案受理书，诚智慧中公司也有复印件。关于水系的问题，诚智慧中公司一年中分两个季度有专门的保洁公司将绿地进行清理。目前因为个别业主占用绿地将水系填了，某些部门的水系诚智慧中公司无法进行清理。
诚智慧中公司未向本院提交新的证据。
本院经审查认为，云阳提交的证据1-3、5-7，其在一审审理过程中未提交，该6份证据亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的范畴，故本院对该6份证据不予采信。关于云阳提交的证据4，对该证据的认定本院将在“本院认为”部分中予以表述。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人提交的一审证据及陈述意见在案佐证。
本院认为：根据诚智慧中公司提供的证据，能够证明该物业公司进驻涉案房屋所在小区通过了合法的招投标途径，与小区开发商签订了前期物业管理服务合同，进驻程序并无违反法律法规强制性规定之处。本案中，云阳虽未与诚智慧中公司签署物业服务合同，但其实际享受了诚智慧中公司提供的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，云阳应当交纳物业费用。诚智慧中公司作为接管服务涉案房屋所在小区的继任物业公司，不仅应当继受前任物业公司收取物业费的权利，亦应当承担履行前任物业公司义务的责任，按照与开发商签订的《前期物业管理服务合同》进行物业服务，积极妥善解决业主困难及遗留问题。根据云阳提交的证据，涉案房屋在2009年春节发生漏水问题，漏水原因虽非物业公司所致，但物业公司在接报后未能及时妥善做好处理及善后工作，导致涉案房屋遭受的损失扩大，存在物业服务失当之处。虽然此后物业公司进行了更换，但该问题并没有得到解决，诚智慧中公司在此问题上亦未采取任何措施或提出解决方案，且应继受上一任物业公司的权利义务，一审法院对云阳应当缴纳的物业费酌情予以扣减，处理妥当，本院予以维持。
云阳上诉主张涉案房屋出现漏水问题且诚智慧中公司服务质量不达标，并提交了证据4照片用以证明，对此本院认为，涉案房屋××因漏水事件所受到的损失从本质上来说与物业服务合同并非同一法律关系，云阳因漏水问题拒交全部物业费明显于法无据。云阳可通过侵权纠纷另行向相关侵权人主张权利。关于诚智慧中公司服务质量不达标的问题，云阳提交的证据不足以证明其该项主张，故本院对云阳的上诉理由不予采信。
关于云阳上诉请求中的第3、4项内容，系云阳提出的独立请求，对此本院认为，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”，在双方未达成调解协议的情况下，云阳可以另行提起诉讼解决。在本案中对该两项请求不予处理。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费144元，由北京诚智慧中物业管理有限公司负担64元（已交纳），由云阳负担80元（于本判决生效后七日内给付北京诚智慧中物业管理有限公司）。
二审案件受理费250元，由云阳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
代理审判员 霍 思 宇
代理审判员 李 冉
二〇一四年十二月一日
书 记 员 郭琳书记员罗雅竺