重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴法民初字第02389号
原告蒋小玲，女，1974年3月14日出生，汉族，住重庆市合川市。
委托代理人张鹰，重庆维俞律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ建，重庆维俞律师事务所律师。
被告何增云，男，1965年5月26日出生，汉族，住重庆市巴南区。
委托代理人何茜，女，1989年10月24日出生，住所地重庆市巴南区。
委托代理人张雪，重庆依斯特律师事务所律师。
原告蒋小玲与被告何增云租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月22日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李庆祥独任审判，先后于2014年6月3日、2014年7月22日、2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告蒋小玲及其委托代理人张鹰、ＸＸ建、被告何增云委托代理人何茜、张雪到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告蒋小玲诉称，原、被告于2013年10月30日签订了房屋租赁合同，约定原告蒋小玲承租被告何增云位于重庆市巴南区龙洲湾街道道角村第15村民小组的厂房，租赁期限自2013年11月1日至2015年12月31日，租金共计192000元，赠送两月的租赁时间。合同履行过程中，被告何增云将租赁房屋交付原告蒋小玲，原告蒋小玲按约定先后三次支付被告何增云租金20000元、4000元、4000元，合计支付租金28000元。原告蒋小玲于2013年11月7日支出176元购买水电设备，于2013年11月12日支出28000元购买彩钢瓦用于分隔租赁房屋。2013年12月3日左右，租赁房屋被断水断电。原告蒋小玲于2013年12月8日支出3600元购买发电机一台用于发电，于2013年12月9日支出360元用于维修发电机，于2013年12月23日支出8800元购买电线用于拉电、支出862元购买红砖、石粉、水泥及支付运费用于装修，在2013年12月9日至2013年12月28日期间累计支出5811元购买汽油用于发电。诉争房屋于2014年3月26日左右被拆除，原告蒋小玲为搬迁支出6000元。被告何增云在出租房屋时对原告蒋小玲隐瞒了租赁房屋已经被征收的事实，致使原告蒋小玲错误的签订了房屋租赁合同，给原告蒋小玲造成重大损失。经协商未果，原告蒋小玲遂起诉要求被告何增云返还租金28000元，赔偿损失47609元（包含176元水电设备购置费、28000元彩钢瓦购置费、862元装修材料费、3600元发电机购置费、360元发电机维修费、8800元电线购置费、5811元发电用汽油费），并赔偿搬家费6000元。
被告何增云辩称，原、被告签订房屋租赁合同属实，被告何增云已经收到原告蒋小玲支付的租金24000元。原告蒋小玲未经被告何增云同意，擅自改变房屋结构并转租他人，构成违约。被告何增云未对原告蒋小玲隐瞒租赁房屋已经被征收的事实，且双方已经在房屋租赁合同中对房屋拆迁事项进行了约定。原告蒋小玲使用了租赁房屋，应当支付占有使用费。原告蒋小玲诉请损失不符合法律规定，被告何增云不同意赔偿。故，请求驳回原告蒋小玲的诉讼请求。
经审理查明，被告何增云系重庆市巴南区龙洲湾街道道角村第15村民小组村民，于2009年在重庆市巴南区龙洲湾街道道角村第15村民小组的农村土地上修建了面积为1250平方米的厂房一栋（以下简称诉争房屋），但至今未办理房屋产权登记手续。重庆市巴南区人民政府于2013年8月27日发布了《巴南区人民政府关于强制拆除违法建筑决定书》，定于2013年12月拆除诉争房屋。原、被告于2013年10月30日签订了房屋租赁合同，约定原告蒋小玲承租诉争房屋，租赁期限自2013年11月1日至2015年12月31日，赠送两月的租赁时间，租金共计192000元，按季度支付，自2013年10月30日起每季度第一个月的30日支付下季度租金24000元。合同签订后，被告何增云于2013年10月30日将诉争房屋交付原告蒋小玲。原告蒋小玲于2013年11月7日支出176元购买水电设备，于2013年11月12日购买彩钢瓦将诉争房屋分隔成九间，并将其中七间房屋转租他人，另外两间自用。原告蒋小玲已经支付被告何增云第一季度房屋租金24000元。重庆市巴南区违法用地违法建筑整治领导小组办公室于2013年12月2日发布通知，通知诉争房屋承租人于2013年12月1日对诉争房屋停水、停电，并要求诉争房屋承租人于2日内搬出，逾期将组织强制拆除。诉争房屋于2013年12月3日被断水断电，于2014年3月26日前后被拆除，拆除时原告蒋小玲在诉争房屋里仍存放有个人物品。审理中，被告何增云不同意原告蒋小玲的诉讼请求，双方各持已见，调解未果。
另查明，重庆市巴南区龙洲湾街道办事处为拆除诉争房屋，对向原告蒋小玲承租诉争房屋的次承租人发放了搬家补助，其中对杨红发放了2000元，对赵利华发放了2000元，对王成全发放了1200元，对庄洪发放了1000元，对於有春发放了1000元。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁合同两份、租金转款凭证、租金收据、关于对龙洲湾街道道角15社何增云违法建筑内租赁户限期搬迁的通知、照片、水表等收据一张、何增云违法建筑非法经营户统计表、搬家补助收条、领条等证据佐证，经当庭查证属实，足以认定。
本院认为，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告何增云未对诉争房屋办理产权登记，且诉争房屋已经被重庆市巴南区人民政府认定为违法建筑，原、被告双方签订的房屋租赁合同系无效合同。原告蒋小玲诉称其已经支付了28000元租金，但其对其中4000元未举示充分证据予以证明，应当承担举证不能的法律责任。原告蒋小玲支付了第一季度的租金24000元，并在第一季度实际占有使用租赁房屋，虽然合同无效，亦应参照合同约定的租金标准执行。故，对于原告蒋小玲起诉要求被告何增云返还租金28000元的诉讼请求，本院不予支持。
原告蒋小玲陈述其承租诉争房屋后支出28000元购买彩钢瓦将诉争房屋分隔成数间并对外出租，其未能举示证据证明分隔诉争房屋已经征得被告何增云同意，应当承担举证不能的法律责任，该笔费用不属于原告蒋小玲在本案中主张的损失。水电设备购置费属于原告蒋小玲合理使用租赁房屋支出的费用，虽然原告蒋小玲未提供相关发票而只提供了收据，但收据载明的176元并未明显超过不合理的限度，属于原告蒋小玲的损失。原告蒋小玲在2013年12月2日已经知道诉争房屋将被强拆的事实，其在此后应停止而未停止对租赁房屋进行投入，未采取适当措施防止损失的进一步扩大，原告蒋小玲应对其在2013年12月2日以后投入的费用自行承担全部责任。原告蒋小玲因租赁合同无效，搬出租赁房屋必然产生一定的搬家费用，但其提供的6000元搬家费收据的真实性无法确认，根据重庆市巴南区龙洲湾街道办事处对诉争房屋次承租人的搬家补偿情况，结合案件事实及当地实际情况，本院依法酌情主张搬家费1500元。综上，本院对原告蒋小玲因租赁合同无效受到的损失认定1676元。
被告何增云明知租赁房屋系未经法定程序许可而擅自修建且知道或应当知道诉争房屋已经被重庆市巴南区人民政府认定为违法建筑，随时可能被强制拆除，仍然于2013年10月30日将诉争房屋出租给原告蒋小玲，具有明显过错。原告蒋小玲在租用诉争房屋时，知道或应当知道在修建在农村土地上的诉争房屋可能未经法定程序许可修建，在签订合同时未要求被告何增云出具诉争房屋的产权证明，亦存在过错。故，对于租赁合同无效，本院认为原告蒋小玲承担30%的责任、被告何增云承担70%的责任较为适宜。对于原告蒋小玲起诉要求被告何增云赔偿47609元（包含176元水电设备购置费、28000元彩钢瓦购置费、862元装修材料费、3600元发电机购置费、360元发电机维修费、8800元电线购置费、5811元发电用汽油费）的诉讼请求，本院予以支持水电设备购置费123.2元，超出部分本院不予支持。对于原告蒋小玲起诉要求被告何增云赔偿搬家费6000元的诉讼请求，本院依法支持1050元，超出部分，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告何增云于本判决生效之日起十五日内赔偿原告蒋小玲损失123.2元、搬家费1050元，共计1173.2元；
二、驳回原告蒋小玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1840元，减半收取920元，由原告蒋小玲负担895元，被告何增云负担25元（此款原告蒋小玲已经垫付，被告何增云在支付上述款项时一并支付原告蒋小玲，本院预收的案件受理费不予退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。并预交上诉案件受理费1840元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓（免、减）交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 李庆祥
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 黄 鹤