湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初6479号
原告：兴业银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市水果湖中北路108号兴业大厦。
法定代表人：曾晓阳，该行行长。
委托代理人：王建国，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被告：鲁杰，男，1989年3月16日出生，汉族，住武汉市洪山区。
被告：湖北福星惠誉学府置业有限公司，住所地：武汉市洪山区青菱乡红霞村。
法定代表人：谭少群。
原告兴业银行股份有限公司武汉分行与被告鲁杰、湖北福星惠誉学府置业有限公司（以下简称“福星惠誉公司”）借款合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理，本院于2017年5月2日由审判员陶冲祥担任审判长，与人民陪审员谢莎、孙艳萍组成合议庭公开开庭进行了审理。原告兴业银行的委托代理人王建国到庭参加诉讼，被告鲁杰、福星惠誉公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求为：一、判令借款提前到期，被告鲁杰提前返还原告借款剩余本金132001.1元、利息5793.14元、罚息225.92元，共计138020.16元（上述利息计算至2016年8月10日止，此后的利息、罚息等按合同约定计算至贷款本息全部清偿之日止）；二、判令被告鲁杰支付违约金140000×5%计7000元；三、判令原告就被告鲁杰提供担保的武汉市洪山区青菱乡红霞村福星惠誉东澜岸2-13-4房优先受偿；四、判令被告鲁杰承担原告因实现上述债权支付的律师代理费损失8702元；五、判令被告福星惠誉公司在保证担保范围内承担连带担保责任；六、判令本案诉讼费及其他所有原告为实现债权产生的费用均由被告承担。
事实与理由：2011年10月12日，被告鲁杰因购买武汉市洪山区青菱乡红霞村福星惠誉东澜岸2-13-4房，与原告签订了《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》（编号：兴银鄂纯公借抵字2011第203号），双方约定：原告受武汉市公积金管理中心委托，向被告鲁杰提供借款140000元、借款期为360个月，自2011年11月至2041年10月，借款年利率4.9%，借款人按月以等额本息还款法还本付息，贷款人有权对逾期借款按借款利率上浮30%计收罚息；借款人未按约定期限偿还借款本息，贷款人有权提前回收贷款，并有权依法处分抵押物；一方违约，应向对方支付贷款金额5%违约金。合同签订后，被告鲁杰以所购买的武汉市洪山区青菱乡红霞村福星惠誉东澜岸2-13-4房提供抵押担保，被告福星惠誉公司向原告出具《个人住房借款担保证书》承诺对该借款不可撤销的承担办理二证及他项权证前的阶段性连带保证担保，以上抵押及保证担保范围均为：借款本金、利息、罚息、违约金及贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费、律师代理费、办案费、抵押物处置费、公告费、评估费、拍卖费等）。借款合同签订后，原告与被告鲁杰就武汉市洪山区青菱乡红霞村福星惠誉东澜岸2-13-4房的抵押办理了《期房抵押证明》（武房期洪字2011007877号），原告为该房屋抵押权人。原告依约于2011年11月21日发放了借款140000元。贷款发放后至今，被告鲁杰累计逾6期以上未按期足额还款，已属违约。截至原告起诉之日，被告鲁杰尚未办妥所购买并抵押的房屋的二证及他项权证。保证人也未履行担保义务。
现原告为了维护自身的合法权益，特提起诉讼。
原告兴业银行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》、《个人住房借款担保证书》，证明原告与被告鲁杰、福星惠誉公司分别签订借款合同、担保书，被告鲁杰和原告约定借款金额、期限、利率及还款计划、担保等的事实以及被告福星惠誉公司为借款提供连带担保的事实。
2、原告兴业银行借款借据、期房抵押证明，证明原告按合同向被告鲁杰发放贷款、履行了合同义务的事实，被告鲁杰以所购买的武汉市洪山区青菱乡红霞村福星惠誉东澜岸2-13-4房提供抵押担保的事实。
3、还款明细清单及还款系统数据，证明被告鲁杰不按期还款的违约事实。
4、委托代理合同、付款发票，证明原告为实现债权支付代理费，委托律师的事实。
两被告均未到庭参加诉讼，也未提供口头和书面答辩意见及相关证据，视为放弃答辩、质证权。
经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院确认如下事实：
2011年10月12日，原告受案外人武汉住房公积金管理中心委托，与被告鲁杰签订了编号为“兴银鄂纯公借抵字2011第203号”的《个人住房公积金贷款借款合同》。合同约定，贷款人（甲方）为原告，借款人（乙方）为鲁杰，贷款金额为人民币140000元整，未约定贷款期限。合同中未载明借款期限，在原告提供的《个人贷款明细（武汉中心）》中载明贷款期限为360个月，自2011年11月21日至2041年11月20日。贷款利率根据国家规定为4.9%，在本合同有效期内，如遇国家贷款利率调整，甲方按委托人依据人民银行规定发布的调整利率通知执行，不再另行通知乙方，贷款期限在一年以上的，当年仍执行调整前利率，于次年1月1日起，按相应利率档次执行调整后的利率。该笔借款只能用于购买或维修位于武汉市洪山区青菱乡红霞村福星惠誉东澜岸2-13-4的房屋，乙方不能挪作他用；合同第五条约定：借款人授权贷款人直接将贷款划转至售房者福星惠誉公司银行账户名下；第九条及第十一条约定：还款方式为等额本息偿还法，乙方自借款之日起的次月开始按月归还贷款本息。第十三条约定：借款人未按约定的时间归还贷款本息的，贷款人按中国人民银行逾期罚息利率规定执行，罚息率为合同载明利率加收30%；第十四条第6项约定：借款人连续3期或本合同期内累计6期未按期偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人提前归还部分或全部贷款本息（包括但不限于本金、利息、罚息、违约金）或处置抵押物，并承担由此给贷款人造成的损失（包括但不限于贷款人为实现债权所支付的诉讼费、律师费、评估拍卖费、出差费等）。
同日，原告与被告鲁杰签订了《个人住房公积金贷款抵押合同》约定，抵押权人（甲方）为原告，抵押人（乙方）为鲁杰，贷款由借款人提供抵押担保，抵押物系位于武汉市洪山区青菱乡红霞村福星惠誉东澜岸2-13-4的房屋；担保范围为上述借款合同项下之借款本金、利息、罚息、违约金及实现抵押权（包括但不限于甲方为实现债权所支付的诉讼费、律师费、评估拍卖费、出差费等）的费用。借款人不履行借款合同约定条款时，甲方有权以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。如果任何一方违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付借款合同项下贷款金额5%的违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应就不足部分予以赔偿。
上述合同签订后，被告福星惠誉公司向原告出具《个人住房借款担保证书》，承诺对上述贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证担保。保证担保范围为：借款人贷款本金、利息，违约金及贷款人实现债权而发生的一切费用（包括处分抵押物费用），保证期限从原告与被告鲁杰签订抵押合同生效之日起，至王明芳为被告鲁杰办妥“两证”及《房屋他项权证》，并将《房屋他项权证》交原告保管之日止。
2010年5月12日原告与被告鲁杰就上述房屋在武汉市洪山区房产管理局办理了《期房抵押证明》（期房抵押证明编号：武房期洪字2011007877号），载明期房的种类为预购商品房，期房坐落于武汉市洪山区青菱乡红霞村福星惠誉东澜岸一期2栋/单元13层4，抵押人为鲁杰，抵押权人为原告，约定抵押期限为2011年10月7日至2041年10月7日，售房单位为被告福星惠誉公司。
2011年11月21日，原告依约向被告鲁杰指定的被告福星惠誉公司的账户发放了贷款140000元。
原告提交的《个人贷款明细（武汉中心）》显示：被告鲁杰自2015年5月20日向原告支付第42期的部分利息后，至2017年6月1日未能依约还本付息。原告提交的还款系统数据显示：截止至2016年8月10日，被告鲁杰所欠原告的贷款余额为132001.10元，应收利息为5793.14元，应收罚息为225.921元。
庭审中原告自称：截止2016年9月12日，被告鲁杰尚欠原告兴业银行借款剩余本金132001.1元、利息5793.14元、罚息225.92元，共计138020.16元。
2016年9月1日，原告兴业银行为本案诉讼与湖北得伟君尚律师事务所签订《委托代理合同》（编号：兴银鄂20160**），合同第四条第一款约定：“律师代理费按照起诉金额的6%确定。甲方在付款前，乙方须向甲方提供符合国家规定的增值税专用发票。”。湖北得伟君尚律师事务所向本院提交了开票日期为2017年6月26日的本案代理费8702元的代理费发票。
另查明，2016年9月13日，中国人民银行公布的五年以上期公积金贷款利率为3.25%，上述《借款合同》约定的借款年利率则为3.25%，年罚息率为3.25%×（1+30%）=4.225%。
本院认为，原告与被告鲁杰签订的《个人住房公积金贷款借款合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告按合同约定向被告鲁杰发放140000元贷款，被告鲁杰仅按合同约定偿还了部分贷款本金和支付了部分利息，累计逾6期以上未按期足额还款，构成违约。上述《借款合同》约定“借款人连续3期或本合同期内累计6期未按期偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，”故原告有权提前收回贷款。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百九十六条：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”及第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”的规定，现《借款合同》已提前到期，被告鲁杰应当返还原告偿还全部剩余本金及支付拖欠的利息。原告要求被告鲁杰偿还本金132001.1元及截止到2016年9月12日的利息5793.14元的请求，本院予以支持。
被告鲁杰未依约向原告偿还本金及支付利息，其行为违反合同约定构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，被告鲁杰应按照约定支付从违约之日起至实际清偿借款本息之日止的罚息及复利。原告要求被告鲁杰支付截止到2016年9月12日的罚息及复利225.92元及从2016年9月13日起至实际偿还借款本金之日止的罚息（以本金132001.1元为基数，按年利率4.225%计算）的请求，本院予以支持。
关于违约金的请求，根据原告与被告鲁杰签订的《个人住房公积金贷款抵押合同》的约定，“如果任何一方违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付借款合同项下贷款金额5%的违约金，”，该合同明确约定支付违约金的前提是合同任一方违反该抵押合同的约定，原告未提供任何证据证明被告鲁杰违反了该抵押合同的约定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告请求判令被告鲁杰支付违约金140000×5%计7000元的请求，证据不足，本院不予支持。
被告鲁杰以其用上述贷款购买的位于坐落于武汉市洪山区青菱乡红霞村福星惠誉东澜岸一期2栋/单元13层4房屋为上述贷款向原告提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告取得了对上述房屋的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”及第一百七十九条第一款：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”的规定，因被告鲁杰未能履行到期还本付息义务，原告对上述房屋享有优先受偿权。原告请求对坐落于武汉市洪山区青菱乡红霞村福星惠誉东澜岸一期2栋/单元13层4房屋享有优先受偿权的主张成立，本院予以支持。
被告福星惠誉公司向原告出具《个人住房借款担保证书》，承诺对上述贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证担保。保证担保范围为：借款人贷款本金、利息，违约金及贷款人实现债权而发生的一切费用（包括处分抵押物费用）。依照《中华人民共和担保法》第十八条第二款：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”以及第二十一条：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”的规定，被告福星惠誉公司对被告鲁杰的上述债务中的本金、利息、贷款人实现债权而发生的一切费用等应当承担连带清偿责任，原告要求判令被告福星惠誉公司对被告鲁杰的上述债务承担连带清偿责任的主张，本院仅支持合理部分，即被告福星惠誉公司对被告鲁杰的上述债务中的贷款本金、利息、实现债权的费用承担连带清偿责任。
原告为实现本案债权支付律师代理费8702元，依据《借款合同》约定，“若借款人、抵押人未履行本合同项下的义务引起诉讼或其他法律纠纷，贷款人实现债权的费用由借款人、担保人承担。”，该律师代理费用应当由被告鲁杰承担。原告要求被告鲁杰承担8702元律师费的诉讼请求成立，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告鲁杰于本判决生效之日起15日内返还原告兴业银行股份有限公司武汉分行借款本金132001.1元及支付利息5793.14元，共计137794.24元；
二、被告鲁杰于本判决生效之日起15日内返还原告兴业银行股份有限公司武汉分行罚息和复利225.92元；
三、被告鲁杰向原告兴业银行股份有限公司武汉分行支付2016年9月13日至实际清偿借款本金之日止的罚息（以本金132001.1元为基数，按年利率4.225%计算）；
四、被告鲁杰于本判决生效之日起15日内赔偿原告兴业银行股份有限公司武汉分行为实现本案债权所支付的律师代理费8702元。
五、被告湖北福星惠誉学府置业有限公司对上列第一、二、三、四判项承担连带清偿责任；
六、原告兴业银行股份有限公司武汉分行对被告鲁杰购买的武汉市洪山区青菱乡红霞村福星惠誉东澜岸一期2栋/单元13层4房屋【期房抵押证明编号：武房期洪字2011007877号】拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
本案案件受理费3374元、公告费650元，共计4441元，由被告鲁杰、徐凤娇、武汉易通房地产开发有限责任公司共同承担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并支付给原告）。
当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
当事人必须履行发生法律效力的民事判决书，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
（此页无正文）
审 判 长 陶冲祥
人民陪审员 谢 莎
人民陪审员 孙艳萍
二〇一七年七月十七日
法官 助理 王 聪
书 记 员 何利仙