北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第6499号
上诉人（原审原告）李铁龙，男，1975年12月20日出生。
上诉人（原审原告）郭继丽，女，1977年12月21日出生。
李铁龙、郭继丽委托代理人杨子洋，北京市隆安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王志新，男，1964年2月24日出生。
委托代理人孙述文，男，1959年8月17日出生。
上诉人李铁龙、郭继丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第9604号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
李�龙、郭继丽在原审法院诉称：我们与王志新于2012年11月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》，依据合同约定王志新将其所有的位于北京市海淀区209号房屋销售给我们，房屋总价款为180万元，我们已全部支付完毕。故诉至法院，要求确认我们与王志新签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效，并要求王志新将位于北京市海淀区209号房屋交付给我们，并由王志新承担本案的诉讼费用。
王志新在原审法院辩称：我确实与李铁龙、郭继丽签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，也收到其支付的180万元购房款，但2001年由于我女儿患病，我曾向冯永珍借款14万元，双方签订了协议，之后，冯永珍一直居住、使用该房屋，我现在也不在这里居住，故无法向李铁龙、郭继丽交付此房屋。
原审法院经审理查明：北京市海开房地产集团有限责任公司（�名称北京市海淀区房地产经营开发总公司，以下简称海开公司）在1997年前后负责对海淀区黄家坟地区的开发建设，王志新的岳父徐新德是黄家坟地区的被拆迁人，王志新作为同住家属也是被安置人之一。1997年10月10日，海开公司与徐新德签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，直接安置209、301给徐新德家庭成员租用。同日，王志新与当时的小区物业管理单位北京市海淀区安居物业管理中心（以下简称安居中心）签订《公有住宅租赁合同》，取得209号房的使用权，该房总使用面积46.3平方米，租金59.05元。冯永珍也是同地区的拆迁安置人，和其子一起居住该小区201号。2001年8月17日，王志新（甲方）与冯永珍（乙方）签订《协议书》，内容为：甲、乙双方本着平等互利、相互诚信的原则，签署此协议。1、居住在209号的房主王志新，由于女儿王蔚燕患脑垂体肿�，急需钱治病，现经与乙方共同协商，将209房以14万元整转让给乙方。2、有北京市海淀区安居物业管理中心为甲、乙双方办理过户手续。3、甲方保证将此房转让后决不后悔，请乙方放心居住。4、物业费、燃气费、供暖费、水费、电费等一切费用由乙方承担。协议书签订同日，冯永珍按约定付给王志新转让款14万元，王志新也按约定协助冯永珍到物业管理部门办理了变更承租的手续。冯永珍与当时物业管理部门北京安居物业管理有限公司第二分公司第一管理处重新签订了《房屋委托管理合同》、《供暖协议》，并办理了新的《公有住宅租赁合同》。之后，冯永珍按规定交纳各项费用，承租使用上述房屋至今。2006年前后，上述房屋所在的小区开始进行安置“农转居人员”住房的房改售房工作，经上级研究，此项工作仍然由海开公司负责。2012年5月20日，王志新在冯永�并不知情的情况下，持徐新德签名的《承诺书》、旧《租赁合同》等文件向海开公司申请购买上述房屋，《承诺书》的主要内容为：承诺人（即被拆迁人）徐新德，原居住在北京市海淀区67号，因国家建设用地拆迁，取得209号房的拆迁安置公租房屋，并同意由王志新承租（使用），为办理农转居（房改）购房，承诺人与承租（使用）人经协商后确认：现由承租（使用）人的位于209号房，由王志新为该房屋的实际购买人购买并按国家相关规定办理相应的《房屋所有权证》。据此，承诺人徐新德、承租（使用）人王志新做出如下承诺：自本承诺书生效之日起，凡由于本承诺书中所述房屋在办理农转居（房改）购房而发生的所有纠纷及相关责任，均由签署本承诺书的承诺人、承租（使用）人及实际购买人自行解决并承担责任，概与售房单位海开公司无关。海开公司工作人�在不知情的情况下，为王志新办理房改售房的相关手续。2012年9月13日，海开公司与王志新签订了《房屋买卖契约》。之后，王志新到上述房屋所在小区现在的物业管理公司结清了上述房屋的物业管理费用并办理了其他手续，取得了上述房屋的《房屋所有权证》。2012年11月18日，出卖人王志新与买受人李铁龙、郭继丽签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定李铁龙、郭继丽购买王志新所有的位于北京市海淀区209号房屋，总房款为120万元。2012年11月18日，李铁龙向王志新支付定金10万元。2012年11月21日，李铁龙向王志新支付定金10万元。2012年11月26日，李铁龙与北京鸿运旺家房地产经纪有限公司签订《存量房屋买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定买受人在合同款120万元的基础上，追加房款60万元，做为购房款，即房屋最后成交价格为180万元整。11月27日，李铁龙向王志新支付购房款160万元。11月28日，李铁龙向北京鸿运旺家房地产经纪公司支付居间服务费2万元。已生效的（2013）海民初字第17774号民事判决书确认海开公司与王志新于2012年9月13日签订的《房屋买卖契约》无效。
上述事实，有当事人陈述、（2013）海民初字第17774号民事判决书、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、中国工商银行个人业务凭证、收条、收据、发票等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：海开公司与王志新于2012年9月13日签订的《房屋买卖契约》已经生效的（2013）海民初字第17774号民事判决书确认无效。王志新对于位于北京市海淀区209号房屋不享有处分权，其与李铁龙、郭继丽签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系无权处分，双方签订的上述协议应属无效。现李铁龙、郭继丽要求确认其与王志新签订的《北京�存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效，无事实及法律依据，法院不予支持。李铁龙、郭继丽要求王志新将上述房屋交付于其，亦于法无据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李铁龙、郭继丽的全部诉讼请求。
李铁龙、郭继丽不服原审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原审法院判决，改判李铁龙、郭继丽与王志新签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效。李铁龙、郭继丽的上诉理由是原审判决适用法律错误。李铁龙、郭继丽信赖物权权利证明的公示，在尽到了完整的注意义务的基础上与出卖人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，且已经支付了价款并办理了产权登记手续，我们的权利理应得到保护。
王志新同意原审法院的判决，不同意李铁龙、郭继丽的上诉请求和理�。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：《补充协议》的签订双方是北京鸿运旺家房地产经纪有限公司与李铁龙，《补充协议》是对李铁龙、郭继丽与王志新签订的《北京市存量房屋买卖合同》的补充，郭继丽、王志新在庭审中均认可其签订了《补充协议》。因此《补充协议》的签订当事人仍应包括李铁龙、郭继丽与王志新。北京鸿运旺家房地产经纪有限公司虽然是《补充协议》的一方主体，但本案双方争议的是买卖诉争房屋的合同的效力问题，并未涉及中介费用的收取等问题。北京鸿运旺家房地产经纪有限公司与诉争房屋买卖合同效力并无利害关系，所以北京鸿运旺家房地产经纪有限公司不是本案的当事人。由此，原审法院将李铁龙、郭继丽及王志新列为本案的当事人符合法律�规定，本院予以确认。
具有相应的民事行为能力的人基于真实意思表示实施的法律行为，该行为不违反法律或者社会公共利益时，是有效的民事法律行为。李铁龙、郭继丽与王志新签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，李铁龙、郭继丽与王志新均具有签订协议的民事行为能力；《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》亦是三人的真实意思表示且不违反法律或者社会公共利益。因此，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应为有效协议。李铁龙、郭继丽的上诉请求符合法律的规定，本院予以支持。原审法院以王志新与李铁龙、郭继丽签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时无处分权为由认定该协议无效，该认定没有法律依据，且与《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条的规定不符，本院予以纠正。
无处分权人将不动�或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人构成善意取得时除外。李铁龙、郭继丽是否构成善意取得与《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》之效力并不属于同一法律关系，本院不予一并处理，可另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第9604号民事判决；
二、李铁龙、郭继丽与王志新签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同补充协议》有效。
一审案件受理费三十五元，由王志新负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由王志新负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 柳适思
代�审判员范磊
二〇一四年九月一日
书 记 员 赵 彤