北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第08681号
原告（反诉被告）杨慧，女，1989年1月13日出生，自由职业。
委托代理人王宝军，北京市嘉安律师事务所律师。
被告（反诉原告）乔明容，女，1968年4月5日出生。
委托代理人朱洪喜，北京市蓝鹏律师事务所律师。
委托代理人白晓东，北京市臻昊律师事务所律师。
第三人北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区XX大街XX号XX大厦XX层。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人韩梦想，男，1982年9月20日出生，北京中原房地产经纪有限公司职员。
原告（反诉被告）杨慧（以下简称姓名）与被告（反诉原告）乔明容（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原经纪公司）为第三人，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杨慧的委托代理人王宝军，乔明容的委托代理人朱洪喜、白晓东，中原经纪公司的委托代理人韩梦想到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨慧诉称：我与乔明容于2013年7月23日签订北京市房屋租赁合同，约定我承租乔明容的北京市朝阳区XX路XX号（A1-1-C地块）配套及商业XXX室（以下简称涉案房屋），租期自2013年7月28日至2014年7月27日，租金为9000元／月，付款方式为押一付三。签订合同后，我向乔明容支付了房屋定金6000元。我与乔明容于2013年7月28日正式办理了涉案房屋的交接手续，乔明容收取了3个月租金及1个月押金。第二期房屋到缴纳期2013年10月29日，因乔明容迟迟不到场收取，经我催促，乔明容提供其妹妹乔XX的工商银行账户给了我，我于2013年11月11日将第二期房屋租金27000元打入上述账户。2013年12月21日上午，乔明容在租赁期内，擅自更换了涉案房屋的锁芯，使我不能继续使用涉案房屋。乔明容收回了房屋，是违约行为，故我诉至法院，要求乔明容退还房租12000元、押金9000元，支付违约金9000元。
乔明容答辩并反诉称：我认为双方的合同未解除，不同意杨慧的诉讼请求，双方约定的租期是一年，现合同尚未到期，杨慧拒不履行合同，不交纳第三期租金，不返还房屋。故我提出反诉，要求杨慧支付自2014年1月29日至实际给付之日的租金，每月按9000元计算，支付违约金9000元。
杨慧针对反诉辩称：系乔明容违约，在2013年12月21日收回了房屋，此后期间租金不应给付。同时，涉案房屋已经被乔明容出租给案外人了。
中原经纪公司述称：我公司已经履行了居间义务，合同是否解除由杨慧与乔明容决定。
经审理查明：乔明容（出租人、甲方）、杨慧（承租人、乙方）及中原经纪公司（居间人、丙方）于2013年7月23日签订北京市房屋租赁合同，约定乙方承租甲方的涉案房屋，甲方持有房屋买卖合同；租赁用途为办公；租期自2013年7月28日至2014年7月27日，租金为9000元每月，付款方式为押一付三；押金为9000元；乙方不依约支付租金达10日的、擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%支付违约金；租赁期内，甲方需要提前收回房屋的，或乙方提前退租金的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；甲方还应退还相应的租金；如因房屋买卖问题导致租赁合同无法执行，甲方需退还乙方定金6000元。
乔明容称其向原房主韩XX购买了涉案房屋，由于所有权证书尚未办理至韩XX名下，故无法办理所有权变更。
合同签订后，杨慧向乔明容支付了押金9000元，2013年7月28日至2013年10月27日房租27000元，乔明容于2013年7月28日向杨慧出具了收条。杨慧称通过支付宝向乔明容的妹妹乔XX支付了2013年10月28日至2014年1月27日的租金，乔明容认可杨慧支付了至2014年1月27日的租金。
乔明容称杨慧在租赁期内要求转租，并提交了短信照片，短信载明内容为”乔姐今天方便的时候见个面吧，我一会去双井，租房那边等不到回复先去看别的户型了，今天咱把这房子的事情定了吧，我周末又要出差了”，”那这个租房的挺着急的，听我朋友说好几个中介在抢这一个客户，我朋友先跟人家说好的，等久了肯定有变动”，上述短信显示号码为”＋8618614060...”。乔明容未能提供上述短信的原始载体，杨慧对上述短信真实性不认可。此外乔明容提交了房屋租赁合同复印件一页，载明出租方为韩XX，委托代理人为杨×，承租方为徐璐，出租房屋为涉案房屋，租期为2013年12月10日至2014年6月9日，每月租金为9500元，上述合同只有第一页的复印件，乔明容称自涉案房屋物业处取得了该合同首页。中原经纪公司称杨慧曾经提出过提前解除合同，协商两次没能成功。
杨×作为证人出庭，其涉案房屋由其和杨慧二人共同居住使用，在签订合同的时候乔明容称涉案房屋所有权证在10月可以办理完毕，但到11月份仍未办理完毕，导致无法办理公司注册，加上涉案房屋没有暖气，故其与杨慧向乔明容提出了退租，并达成了一致，但随后乔明容又表示不同意提前退租，其于2013年12月22日下午进入涉案房屋收拾时发现涉案房屋门锁已经更换，随后报警。
杨慧称乔明容的妹妹乔XX于2013年12月21日与中介工作人员一并将涉案房屋门锁进行了更换，其提交了录像光盘，证明其与涉案房屋物业处调取的监控情况，画面为拍摄监控录像，监控录像显示B-14F东摄像机拍摄到2013年10月21日10：41左右，有一女子在走到一处屋门外，随后又来了三人到此处屋门外；至10：45分，四人均进入了该屋；至11：03分，一男子离开该屋，手上拿有一个锁芯状物品；至11：21分，该男子返还该屋，手上拿有一个锁芯状物品；至11：44分，三名女子离开该屋。原告称是乔明容的妹妹乔XX带着换锁的工作人员及中介工作人员到了涉案房屋，更换了门锁，乔明容对此不予认可，中原经纪公司称视频中的一名女性原是该公司工作人员，现已离职，因视频中未能体现原告所述更换门锁情形，故该情况无法确认。本院向北京市嘉宝物业管理有限公司调取涉案房屋所在14层2013年12月21日监控录像，但该公司称录像时间过长，已无法调取。
杨慧称于2013年12月22日报警，由北京市公安局朝阳公安局劲松派出所曹警官出警，至中原经纪公司了解情况。本院致电劲松派出所曹警官，曹警官称接警时间为2013年12月22日，没有查实是谁更换的门锁，系中介租赁纠纷，公安机关未做处理。中原经纪公司称约2013年11月，杨慧报警，警察前往其门店，由其公司员工陈宝乐接待了警察，其公司工作人员王凤清与业主进行了联系，最终亦没有确认谁换了锁。
至于房屋使用情况，乔明容于2014年4月10日庭审中称，由于在2013年12月被物业及中介公司告知杨慧有转租行为，其故与杨慧进行了联系；2014年1月20日左右，乔明容发现涉案房屋中杨慧物品已经搬空；2014年1月29日，杨慧未与其联系，亦未交纳下期租金，在此情况下乔明容收回了涉案房屋。
承办人于2014年4月21日，2014年6月5日两次前往涉案房屋所在的首层国际5号楼物业管理处，向北京市嘉宝物业管理有限公司调查相关情况。经询，该物业处对于房屋是否出租并不知晓，亦没有提供过涉案房屋的租赁合同。2014年4月21日，承办人前往涉案房屋，涉案房屋开门后，一名韩姓工作人员称房屋系向朋友借用，在春节后搬入，使用至今。
对于合同效力，杨慧主张乔明容已在2013年12月21日以事实行为解除了合同，乔明容主张合同仍应继续履行。
以上事实，有《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》、收条、录像、照片、房屋租赁合同、工作记录、电话记录及双方陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。杨慧、乔明容及中原经纪公司签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》系各方真实的意思表示，内容合法有效，各方当事人均应依约履行。
双方合同中约定的用途为办公，涉案房屋的所有权证尚未办理完毕，加之证人杨×的陈述，及乔明容提交的短信，本院认为双方曾就涉案房屋的提前退租及合同的解除曾进行过协商。而根据杨慧提供的录像，可以看出于2013年11月21日，在涉案房屋所在14层有更换门锁行为，中原经纪公司亦称录像中的一人为其公司员工。杨慧于2013年12月22日报警称门锁被更换，劲松派出所出警至中原经纪公司了解情况后认为属于民事案件范畴，属于因租赁产生的纠纷，未予处理。上述证据可以证明杨慧曾报警称涉案房屋被更换了门锁，而劲松派出所出警后未予处理，且认为属于因租赁产生的民事纠纷，故更换门锁的主体应为合同其中一方。中原经纪公司已完成了居间服务，收取了居间报酬，更换门锁行为对其没有任何益处；杨慧在租赁期间内实际控制使用涉案房屋，更换门锁并无必要，且亦由其报警并调取监控录像；结合中原经纪公司的陈述，杨慧在2013年12月22日告知了其公司门锁被更换并报警，中原经纪公司向乔明容了解情况下答复了出警警官后出警警官认定属于民事纠纷案件。综合上述情形，本院采信杨慧的陈述，认为乔XX在2014年12月21日更换了涉案房屋门锁，考虑到乔XX系乔明容的妹妹，且代乔明容收取了第二期租金，故乔XX更换门锁的行为足以构成表见代理，其行为后果应由乔明容承担。至于乔明容主张的杨慧转租情况，现有证据不足以证明事实上进行了转租。乔明容提交的短信中可以看出，对方的语气为转租的协商语气而非告知，使用了”今天咱把这房子的事情定了吧”这种寻求答复式的表述方式，”租房那边等不到答复”可以证明双方此前曾就提前解约进行了协商，杨慧及意图租赁涉案房屋的租客亦是在等待乔明容的同意。故本院认为杨慧并没有因为转租而违约。
综上，由于乔明容在2013年12月21日提前收回了房屋，导致杨慧的合同目的无法实现，《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》在该日解除，乔明容应退还杨慧剩余租期的房屋租金、押金并依照合同约定向杨慧支付违约金。杨慧主张的租金，计算有误，本院予以调整。乔明容反诉请求于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）乔明容于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）杨慧租金一万一千一百元、押金九千元（上述共计二万零一百元）；
二、被告（反诉原告）乔明容于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）杨慧违约金九千元；
三、驳回原告（反诉被告）杨慧的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）乔明容的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费550元，由原告（反诉被告）杨慧负担25元（已交纳），由被告（反诉原告）乔明容负担525元【其中250元原告（反诉被告）杨慧已预交，被告（反诉原告）乔明容于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）杨慧，另275元于本判决生效后七日内交纳】。
反诉案件受理费350元，由被告（反诉原告）乔明容负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈明荣
人民陪审员 杨燕笙
人民陪审员 王振民
二〇一四年十一月十五日
书 记 员 张 瑜