安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民一初字第00054号
原告：郑哲，男，1964年2月13日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。
委托代理人：周涛，上海徐伟奇律师事务所律师。
被告：六安金都房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：徐颖颖，该公司总经理。
被告：徐颖颖。
两被告共同委托代理人：王拥军，安徽华洋邦律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：许子庆，安徽华洋邦律师事务所律师。
原告郑哲诉被告六安金都房地产开发有限公司（以下简称金都公司）、徐颖颖民间借款纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，与2015年4月15日公开开庭审理了本案。原告郑哲的委托代理人周涛，被告金都公司的法定代表人徐颖颖及其与徐颖颖的共同委托代理人王拥军、徐子庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑哲诉称：被告因房地产开发急需周转资金，与原告于2011年9月7日签订一份《抵押借款合同》及补充协议，约定原告向被告借款500万元，借款用途为公司周转及三期项目开发，借款期限至2012年3月7日。如到期不能偿还借款，则将被告开发的四座房屋即六安市皋城东路白鹭雅苑H09幢02户、H03幢02户、H05幢01户和03幢106室出售给原告。2012年3月21日，双方正式签订《商品房买卖合同》，约定被告将上述四处房屋以500万元价格出售给原告，并约定于2012年6月30日前交付房屋。合同签订后，原告依约分别于2011年9月9日支付400万元，2011年9月14日支付100万元，合计付款500万元。因被告既未按约归还借款，也未按照约定将涉案房屋的产权办理在原告名下。原告遂提起诉讼，请求判令：1、被告履行原、被告签订的《房屋买卖合同》，将上述四套房屋的产权办理在原告名下；2、被告在无法办理房屋产权登记的情况下，归还原告500万元及相应的利息、违约金，对上述四套房屋行使优先受偿权；3、被告徐颖颖对被告金都公司的债务承担连带清偿责任。庭审中，原告申请撤回第1项请求，变更第2项请求为：归还本金500万元，偿还利息及承担违约金，并享有优先受偿权。
被告金都公司当庭答辩称：1、原告的诉请有选择性，如果是借贷关系，实际借款没有500万元，目前核实是400万元；2、被告目前已支付原告209万元。如果被告庭后能在其他账目中发现还有已归还款项，可能需要再调整。被告向原告给付的翡翠挂件，原告至今未还；3、关于利率问题，合同约定5分利，虽然原告要求按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息，但是被告认为仍过高，请法庭调整；4、担保期限已经超过，不应承担担保责任；5、被告认为《房屋买卖合同》并非双方真实存在的合同。合同约定的价款明显低于市场价格，以合法形式掩盖非法目的，双方买卖合同不能成立，应当以借贷关系确定具体数额。
被告徐颖颖当庭答辩称：1、该四套房屋即使签订合同，也是以抵押形式出现的，签订合同后并没有在产权登记部门办理备案登记，后被上海市闵行区人民法院查封，原告诉请要求将房屋产权办理至其名下，目前不能实现，属履行不能；2、根据双方在签订借款合同以后实际履行状况看，双方实际是借贷关系，金都公司陆续偿还了200多万元的借款本息。
原告郑哲为支持其诉称，向本院提交如下证据：
证据一、《抵押借款合同》及补充协议，证明：2011年9月7日，双方签订《抵押借款合同》及补充协议，该合同约定被告向原告借款人民币500万元。
证据二、付款凭证，证明：原告于2011年9月9日支付400万元，2011年9月14日支付100万元，共计支付购房款500万元。
证据三、《商品房买卖合同》，证明：2012年3月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将四套房屋以人民币500万元的价格出售给原告。
证据四、网上公示信息，证明：涉案四套房屋在六安市房地产管理局办理了房屋抵押登记。
被告金都公司、徐颖颖对原告所举证据，质证如下：
对证据一的真实性无异议，1、双方是借贷关系，并且利息约定过高，逾期还款违约金不符合法律规定。2、合同约定的借款期限为6个月，徐颖颖的担保期限已过。
对证据二的真实性无异议，但对借款金额有异议，所谓的100万元仅支付了75万元，实际借款金额是475万元。
对证据三的真实性无异议，对其证明目的有异议，该合同并非双方真实意思表示，而是为相应的借款提供担保，该合同没有备案，合同约定的价款明显低于市场价。
对证据四的真实性无异议，但并不是抵押登记手续，是否处于抵押状态，请法庭核实。
被告金都公司为支持其辩称，向本院提交如下证据
证据一、《抵押借款合同》及《关于抵押借款合同的更正及补充协议》，证明：原告与被告之间系借贷关系。
证据二、转账记录及凭证，证明：被告已支付原告的款项及原告实际转款为475万元，当天扣息25万元。
证据三、收条一份，证明：原告从被告处获得翡翠挂件一件，被告徐颖颖将一份翡翠挂件交给原告的工作人员周敏康，原告并未归还。
原告郑哲对被告金都公司所举证据，质证如下：
对证据一的真实性、合法性、关联性无异议。
对证据二，2011年9月14日转款75万元，25万元确实是扣掉了。如果本金是475万元，那25万元的还款就不能认定为本金了。对其中一笔50万元的还款有异议，没有看到相关凭据。其他的均认可。
对证据三的真实性无法确认，系被告和案外人之间发生的关系，和本案没有关联性。
本院认证意见：
对原告提交的证据一，被告无异议，予以认定；对证据二，被告认可2011年9月9日收到400万元，认可2011年9月14日实际收到75万元，原告也予认可，应认定原告实际借款本金475万元；对证据三的真实性予以认定，但因本案的基础法律关系是借贷关系，该合同实质上系为借款提供的担保。《房屋买卖合同》签订后，双方未办理备案登记，故未真正履行，对原告提供该证据证明双方之间存在房屋买卖的真实意思表示的目的不予认可；对证据四，原告未提供其他有效证据证实本案诉争的四套房屋已在房产管理部门办理了抵押登记，对该证据的真实、合法性、与本案的关联性及证明目的均不予认定。
对被告提交的证据一、二，原告无异议，予以认定；对证据三，与本案无关联性，不予认定。
根据原、被告举、质证意见及本院认证意见，结合法庭调查，查明本案的事实如下：
2011年9月7日，被告金都公司（甲方）因房地产开发急需周转资金，与原告（乙方）签订一份《抵押借款合同》及《关于抵押借款合同的更正及补充协议》。其中，《抵押借款合同》约定，第一条：原告向被告借款500万元，甲方提供的抵押物为六安市皋城东路白鹭雅苑H09（02），H03（02），H05（01）和03（106）。第二条：借款期限为三个月，自2011年9月8日至2012年3月7日。第三条：借款用途为公司周转及三期项目开发借款。第四条：利息为月利率5%，借款利息按甲方实收资金实际使用期限收取，到期一次性支付利息和本金。第五条：甲方于借款期限届满之日偿还全部借款和利息，若双方同意可续借，提前30日提出延期…第十一条：若乙方违约，乙方承诺该部分房屋按借款合同金额执行买卖手续。总价500万元。次日，本案三方当事人又签订一份《关于抵押借款合同的更正及补充协议》，对前合同作出更正和补充，约定：一、《合同》第一条中所指的抵押物为六安市皋城东路白鹭雅苑：H09幢02户，H03幢02户，H05幢01户和03幢106室。二、合同第二条中的借款期限为：自2011年9月8日至2012年3月7日，共计6个月，同时乙方同意甲方提前还款。三、合同第四条，月利率5%，借款利息按甲方实收的借款金额计算利息，每月向乙方支付一次，付息日为每月7日，直至结清本息日止。如甲方未在付息日前及时付清本月利息，乙方有权根据实际逾期天数追收复息。如在借款期限内未按时还本付息，每月将加收每月利息的20%作为逾期还款违约金。四、合同第十一条第1款更正为：若甲方违约，甲方承诺该部分房屋按借款合同金额执行买卖手续。总价款500万元。五、对第五款的解释：若甲方违约或借款期限到期，乙方有义务立即还本付息。如甲方未能按时或无能力偿还本息，甲方履行承诺，所有抵押物以总价500万元出售给乙方。借款500万元转为乙方向甲方购买以上所有抵押物的定金，甲方应于乙方签订与本协议内容相应的购房合同。待甲方向乙方交付所有抵押物的房产时，该定金将转为购房款项。六、如果甲方将所有抵押物根据协议所定出售给乙方。甲方承诺所有抵押物将于2012年6月30日前，按照国家有关部门的要求进行竣工验收，并交付使用。若甲方未能按时竣工验收并交付房产，乙方有权要求退还所有购得的抵押物，甲方应立即加倍退还乙方的定金，即1000万元。如甲方未能及时退还定金及赔款，由此产生的一切损失有甲方承担。徐颖颖在落款丙方担保人处签名。上述合同、协议签订后，原告郑哲于2011年9月9日分三笔付给徐颖颖400万元，2011年9月14日付给徐颖颖75万元。被告陆续向原告郑哲支付款项如下：2011年10月20日付5万元；2011年10月22日付5万元；2012年1月17日付20万元；2012年3月31日付5万元；2012年12月3日付2万元；2012年12月31日付2万元；2013年2月6日付30万元；2013年4月27日付5万元；2013年12月31日付50万元；2014年4月30日付10万元，上述合计134万元。2011年11月30日，被告金都公出具借条一张，内容“今借到周敏康现金50万元，用于归还借款利息于2012年3月15人日归还。徐颖颖对此笔借款承担连带保证责任。徐颖颖该借条左下方注“此笔借款已于11月30日收到”。
本院认为：归纳诉辩双方约定意见，本案的争议焦点是：一、原告实际出借给被告的借款数额是及被告应向原告支付利息或本金的数额；二、原告要求享有对六安市皋城东路白鹭雅苑：H09幢02户，H03幢02户，H05幢01户和03幢106室房屋的优先受偿权及徐颖颖承担连带清偿责任，是否有事实和法律依据。
关于争议焦点一，被告在协议签订后，于2011年9月9日分三笔付给徐颖颖400万元，2011年9月14日付给徐颖颖75万元，对此，原告在庭审中予以确认，应认定原告实际出借金额为475万元。在合同履行期间及期间届满后，被告陆续向原告支付的款项合计为184万元，其中2012年3月15日付给原告50万元是通过向案外人周敏康借款的方式支付利息。因借款合同约定的被告按月利率5%的标准支付利息，超过法律规定的标准，被告要求调整，应予准许，本院按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算当期应付利息，余款抵充借款本金。其中，本金400万元自2011年9月8日起，本金75万元自2011年9月14日起计付利息。据此方法计算，截止到2015年7月28日，被告给付的184万元中，每笔均不足以抵扣当期应付利息。本案应以实际出借金额为本金，自出借之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计息，至实际偿还之日止（被告已付利息从欠付利息中扣除）。
关于争议焦点二，本案双方当事人签订的《抵押借款合同》虽约定被告提供其所有的六安市皋城东路白鹭雅苑：H09幢02户，H03幢02户，H05幢01户和03幢106室房屋作为抵押物，依据《物权法》第一百八十条、第一百八十七条规定，以建筑物作为抵押物，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。但本案双方均未提供有效证据证明已就合同约定的抵押物办理了抵押登记，原告对上述四套房屋依法不享有抵押权，其诉请对合同约定的抵押物享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。《担保法》第二十六条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期间届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”。本案《抵押借款合同》及补充协议第五条对借款期限的约定是“借款到期，乙方（被告）有义务立即还本付息”，应理解为被告借款到期即2012年3月7日为主债务履行期限届满，原告应自该日起，在六个月内向保证人徐颖颖主张保证责任。但本案原告无证据证明其在该期限内向被告徐颖颖主张保证责任，故被告徐颖颖的保证责任依法免除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告六安金都房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内偿还原告郑哲本金475万元及其利息（其中400万元自2011年9月8日起、75万元自2011年9月14日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计息至实际给付之日止，被告已付184万元从应付利息中抵扣）；
二、驳回原告郑哲的其它诉讼请求。
案件受理费50300元，由被告六安金都房地产开发有限公司负担。
审 判 长 王 军
审 判 员 张海龙
代理审判员 许 琛
二〇一五年八月五日
书 记 员 季 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期间届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。