广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第365号
原告（反诉被告）：申益香。
委托代理人：陶政清，桂林市安泰法律事务所法律工作者。
被告（反诉原告）：桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人：高忠鹏，总经理。
委托代理人：谢继香，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）申益香与被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年3月27日受理后，依法适用简易程序于2012年5月8日、2012年10月30日、2014年4月25日、2014年6月27日公开开庭审理了本案。申益香及其委托代理人陶政清，广源公司的委托代理人谢继香到庭参加诉讼。在本案审理过程中，双方申请庭外和解二十五个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）申益香诉称：申益香与广源公司于2009年8月1日签订了《商品房买卖合同》，约定：申益香以793725元购买广源公司位于桂林市秀峰区中隐路9号广源国际小区房屋一套；广源公司于2010年3月31日将房屋交付申益香使用，如违约广源公司按日向申益香支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，申益香陆续向广源公司支付房款，但是到了房屋交付之日，申益香发现其购买的房屋所在大楼还没有封顶，广源公司与承建商官司不断，房屋交付还遥遥无期。申益香担心房屋无法交付，经与广源公司协商后，暂时缓交房款。此后在众多购房者的催促下，广源公司才于2011年6月21日登报通知交房。交房前后广源公司未支付分文违约金。收房后，申益香及其他购房者再与广源公司协商违约金事宜均遭广源公司拒绝。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，广源公司应向申益香支付逾期交房的违约金52341.75元，故诉至法院，请求判令：1、广源公司支付申益香逾期交房违约金52341.75元；2、本案诉讼费由广源公司负担。
原告（反诉被告）申益香就本诉对其主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明申益香向广源公司购房，广源公司向原告交房的时间以及广源公司逾期交房的处理方法；2、销售不动产发票二张、银行借款凭证一张，证明申益香已向广源公司交付购房款793725元，房款已付清；3、（2013）桂桂证民字第0722号公证书（内含光碟一张），证明2012年4月份及2013年1月30日申益香去广源公司收房，但是广源公司拒绝交房。
被告（反诉原告）广源公司答辩及反诉称：广源公司于2009年8月1日与申益香签订《商品房买卖合同》，该合同于2009年8月14日经桂林市房产管理局备案。申益香以793725元向广源公司购买位于桂林市秀峰区中隐路9号广源国际社区房屋一套。双方约定于2010年3月28日前将达到交付使用条件的商品房由双方验收交接并签署房屋交接单，如交房时买受人尚未付清全部应付款项的，出卖人可予以延期。广源公司开发的商品房达到合同规定的交付使用条件后，于2011年6月21日登报通知申益香办理商品房交付手续，此后多次打电话通知申益香收房，但申益香至今未收房。申益香逾期办理收房手续的行为违反了合同第十一条：“出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金”的规定，申益香应向广源公司支付21827元逾期收房违约金（从2011年7月6日-2012年4月6日，共计275天）。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条：“买受人于2009年7月1日签合同时付首付款人民币贰拾肆万叁仟柒佰贰拾伍元整（￥243725元）含定金，剩余房款人民币伍拾伍万元整（￥550000元）于2009年8月10日前办妥银行按揭”以及第七条：“逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；逾期超过90日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金”的规定，申益香于2009年7月1日支付购房款243725元，2011年1月17日支付购房款80000元，已逾期付款491天，2011年4月1日支付购房款470000元，已逾期付款565天，申益香应向广源公司支付91449元逾期付款违约金。双方在签订《商品房买卖合同》的同时，签订了《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》，约定房屋交付时申益香须一次性支付广源公司可视对讲系统费用1800元，但申益香至今未交，申益香应向广源公司支付可视对讲系统费用1800元。故请求驳回申益香的本诉诉讼请求，同时反诉请求判令：1、申益香支付广源公司违约金113276元（逾期收房违约金暂计至2012年4月6日，以后另计至申益香收房之日止）；2、申益香支付广源公司可视对讲系统费用1800元；3、反诉费用由申益香负担。
被告（反诉原告）广源公司对其辩解及反诉主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明双方的商品房买卖关系以及房屋的交接手续、付款时间和违约责任；2、建设工程质量竣工验收意见书，证明本案所涉商品房在登报通知交房前已达到交房条件；3、2011年6月21日桂林晚报交房通知，证明广源公司于2011年6月21日已按合同约定登报通知买受人办理交房手续；4、质量验收记录及混凝土试块抗压强度试验报告，证明5号楼的封顶时间A区是2009年9月27日，B区是2009年5月6日；5、借款凭证、商户存根联，证明申益香逾期支付购房款55万；6、广源·国际社区楼盘资料交接本2份，证明经桂林市房产管理局备案的商品房买卖合同交付银行的时间是2009年8月11日，申益香在2011年1月17日领取该备案合同；7、桂林市环境保护局关于广源国际社区建设项目一期5#楼土建工程竣工环境保护现场核查意见、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，证明涉案建设工程经消防、环保部门验收的时间。
原告（反诉被告）申益香对广源公司的反诉答辩称，申益香在外地工作，广源公司在桂林晚报上登的收房公告申益香无法看到，所以才没有收房，广源公司应该先电话联系申益香，联系不上也应寄信告知，广源公司通知不到位，申益香不应支付违约金。另外申益香未按期交款是因为广源公司违约在先，广源公司收取可视对讲系统费用无依据，请求驳回广源公司的反诉请求。
原告（反诉被告）申益香对其反诉辩解提供的证据与本诉一致。
经过庭审质证，广源公司对申益香提供的证据1、2真实性无异议。本院对上述证据真实性予以确认。广源公司对申益香提供的证据3有异议，认为光碟播放的录音内容不能证明申益香的主张，录音没有涉及2012年4月份的事，没有广源公司拒绝交房的内容，也没有广源公司负责人谈话的内容，录音与本案没有关联。本院认为，证据3中的录音经过公证，广源公司虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院确认其真实性。申益香对广源公司提供的证据1、2、3、5、7真实性无异议。本院对上述证据真实性予以确认。申益香对广源公司提供的证据4有异议，认为该证据的两份报告都分为三页纸，只有最后一页有签章，前两页无签章，故只认可有签章的最后一页，前两页不认可。另该证据只证明了成型日期，不能证明封顶时间。本院认为，证据4系原件，申益香虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院确认其真实性。申益香对广源公司提供的证据7有异议，表示其丈夫领取了商品房买卖合同，但其不清楚广源公司跟银行的交接，无法确认真实性。本院认为，证据7系原件，申益香虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院确认其真实性。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：2009年8月1日，申益香作为买受人与广源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，买受人购买广源·国际社区第5幢1单元11、12层2号房房屋一套，房屋总金额为793725元。该合同约定（节录）：“……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：银行按揭付款，买受人于2009年7月1日签合同时付首付款人民币贰拾肆万柒佰贰拾伍元整（￥：243725.-）含定金，剩余房款人民币伍拾伍万元整（￥：550000.-）于2009年8月10日前办妥银行按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3.雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；4.在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5.签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……10、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（1）公共维修基金：按所拥有物业的建筑面积交纳，设电梯楼（含住宅和非住宅）70元／㎡、非电梯楼（含住宅与非住宅）50元／㎡计14963.-；（2）可视对讲系统：1800元／户；（3）有线电视网入网费：336.-元／户（代广电网络公司收取）；（4）办理产权证费用500.-元（按政府有关部门规定收取，多退少补）。等等。申益香于2009年7月1日支付了首付款人民币243725元。2009年8月11日，广源公司将经桂林市房产管理局备案的《商品房买卖合同》交付中国工商银行股份有限公司桂林市平山支行。2011年1月17日，申益香到广源公司领取了经桂林市房产管理局备案的《商品房买卖合同》，并支付给广源公司8万元。申益香于2011年4月1日通过银行按揭贷款支付房款人民币47万元。2011年5月28日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区5#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2011年6月21日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区5#楼已达到交房条件，定于2011年6月21日至2011年6月27日办理交房手续。申益香于2013年1月16日到广源公司收房，但广源公司未交付房屋。申益香于2014年4月10日与广源公司办理了交房手续，但收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。2010年12月17日，桂林市公安消防支队出具了建设工程竣工验收消防备案受理凭证，该凭证载明（节录）：桂林市广源房地产开发有限公司：你单位刘捷于2010年12月17日经网上备案受理系统进行了广源国际社区一期5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、17#楼工程竣工验收消防备案。备案号：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程已被确定为抽查对象。2011年12月28日，桂林市环境保护局出具了关于广源国际社区建设项目一期5#土建工程竣工环境保护现场核查意见，该意见载明：广源国际社区建设项目一期5#土建工程按环评报告书批复意见落实相关环境保护措施，基本达到环境保护“三同时”要求。申益香与广源公司在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，遂诉至本院提出前述诉请。
在本案审理期间，本院组织当事人到庭调解，但双方没有达成一致。
本院认为：申益香与广源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为，一、广源公司是否应支付申益香逾期交房违约金；二、申益香是否应支付广源公司逾期收房违约金；三、申益香是否应支付广源公司逾期支付购房款违约金；四、申益香是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
一、关于广源公司是否应支付申益香逾期交房违约金的问题。
《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据《商品房买卖合同》第六条：“……买受人于2009年7月1日签合同时付首付款人民币贰拾肆万柒佰贰拾伍元整（￥：243725.-）含定金，剩余房款人民币伍拾伍万元整（￥：550000.-）于2009年8月10日前办妥银行按揭”以及第八条：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的”的约定，申益香于2011年4月1日才将购房款付清，未能在约定的交房日期（即2010年3月31日）前付清房款，在申益香未付清房款的情况下，广源公司可顺延交付房屋，广源公司房屋交付日期应顺延至2011年4月1日申益香付清全部房款后，广源公司在该日后未交付房屋即属违约，依照合同约定应当承担相应违约责任。直至2011年6月21日，广源公司才通知广源·国际社区5#楼已达到交房条件，定于2011年6月21日至2011年6月27日办理交房手续，故申益香要求广源公司支付至2011年6月21日逾期交房违约金符合法律规定，本院予以支持。申益香在自已购房款未付清的情况下，未扣除合同约定的未付清全部应付款项导致房屋顺延交付等广源公司先履行抗辩因素，仍要求广源公司按照房屋总价款支付约定交房日后的违约金，无合同依据也无法律依据，超出合理请求部分，不予支持。从申益香付清购房款之日后即2011年4月2日至2011年6月21日天数为81天，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，广源公司应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金6429.17元（793725元×0.1‰／天×81天）。
二、申益香是否应支付广源公司逾期收房违约金的问题。
《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定：出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2011年5月28日，建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收申益香所购房屋合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，该房已符合《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定。广源公司于2011年6月21日登报通知申益香于2011年6月21日至2011年6月27日办理交房手续，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定，而申益香未在指定的收房期间以及指定的收房期间届满15天内予以办理，故广源公司要求申益香支付逾期收房违约金，本院予以支持。广源公司发出的收房通知指定的收房期间届满第15天为2011年7月12日，从2011年7月13日至申益香到广源公司收房之日2013年1月16日天数为554天，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，应按日向广源公司总房款万分之一的违约金43972.37元（793725元×0.1‰／天×554天）。申益香辩称双方约定的逾期收房违约金过高，请求对逾期收房违约金予以减少。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案情况，本院认为双方约定的逾期收房违约金明显过高，申益香请求对逾期收房违约金予以减少，本院予以支持，本院认为将逾期收房违约金减至3000元较为适宜。
三、申益香是否应支付广源公司逾期支付购房款违约金的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，申益香与广源公司双方在《商品房买卖合同》中约定第二笔房款是以银行按揭方式支付，在申益香办理按揭贷款的过程中，广源公司有收转材料、向银行提供担保等协助办理贷款义务，若广源公司未完成上述协助义务，申益香亦无法办妥银行按揭。至于银行未在《商品房买卖合同》约定的付款期限前批准按揭贷款的原因既包括银行认为申请人本身资信状况和提交的资料问题，还包括合同尚未备案和出卖方未向银行提供担保的因素以及贷款的金额、银行对贷款风险、申请人资信状况的评价等因素。虽然贷款行将47万元贷款转账支付给广源公司的时间（2011年4月1日）超过了申益香与广源公司签订的《商品房买卖合同》中约定办妥银行按揭的时间（2009年8月10日），但庭审中广源公司未能举证证明其已完成收转材料、向银行提供担保等协助办理贷款义务，亦未能举证证明系因申益香本身资信状况、贷款申请材料不合规才导致付款迟延，故申益香不应承担逾期办妥银行按揭的违约责任。申益香主张其行使不安抗辩权，并与广源公司协商后才延期付款，但未能提供证据证实，本院不予采信。
四、申益香是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
申益香与广源公司签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。申益香于2014年4月10日收房，按照双方的约定，申益香应当向广源公司支付1800元的可视对讲系统费用，但申益香至今未支付此项费用，现广源公司要求申益香支付此项费用，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）申益香逾期交房违约金6429.17元；
二、原告（反诉被告）申益香支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金3000元；
三、原告（反诉被告）申益香支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；
四、驳回原告（反诉被告）申益香的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费1109元，因本案适用简易程序减半收取为555元（本诉原告已预交），由原告（反诉被告）申益香负担487元，被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司负担68元。反诉受理费1301元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）申益香负担54元，被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司负担1247元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案件受理费1109元、反诉案件受理费1301元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 刘恒志
二〇一四年六月三十日
书记员 韦素素
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