包头市九原区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0207民初1795号原告（反诉被告）：包头市兴廣物业服务有限责任公司，统一社会信用代码：91150203575654937R。法定代表人：李文革，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘向东，男，1970年8月18日出生，汉族，上述公司总经理，住包头市昆都仑区。委托诉讼代理人：王越琴，女，1966年2月16日出生，汉族，上述公司鹿安佳苑小区物业负责人，住包头市昆都仑区。被告（反诉原告）：张春利，男，1966年8月1日出生，汉族，内蒙古某公司职工，住包头市。原告(反诉被告)包头市兴廣物业服务有限责任公司与被告（反诉原告）张春利物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)包头市兴廣物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人刘向东及王越琴、被告（反诉原告）张春利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市兴廣物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张春利给付原告包头市兴廣物业服务有限责任公司2014年1月1日至2017年12月31日物业管理费22188元；2.判令被告张春利按照每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至结清物管费，截止2017年12月31日应支付滞纳金为72887.58元；3.判令被告张春利承担诉讼费用。事实与理由：原告包头市兴廣物业服务有限责任公司从2011年7月12日起对鹿安佳苑小区提供物业管理和服务工作，并与开发商签订了《前期物业服务合同》，与被告张春利也签订了《物业服务合同》。原告包头市兴廣物业服务有限责任公司依约对被告张春利居住小区实施了管理和服务。根据双方签订的《物业服务合同》第二条约定按建筑面积1.4元/㎡收取住房物业管理费；按建筑面积2.0元/㎡收取车库物业管理费。从2014年1月1日被告张春利一直拖欠原告包头市兴廣物业服务有限责任公司物业管理费，多次催要未果，故诉至法院，望判如所请。被告张春利辩称，一、2016年6月我家搬到鹿安佳苑入住，入住前就发现我家自来水水压不足，且只要其他住户用水我家就断水。通过电话找过物业孙经理（保安提供的电话号码，物业办公室根本没人）到我家查看情况，没有查明原因，孙经理说：“我家装修有问题”，对此我提出异议，并要求查明原因。入住后长期因水压不足，致热水器不能正常工作，造成我的家人不能在自己家里洗澡和正常使用热水生活。我本人多次去物业找工作人员，几乎找不到工作人员(物业办公室总是锁门)。偶尔找到后，工作人员说：“向公司反映了，并让我交物业费”我说：“啥时候你们把我家自来水处理好，我就立即交”，上述事实均是2016年期间的。今年我又多次找均无果。大约7月份左右，我在小区里遇见水电工李增明师傅，我就问他：“老李我们这个单元的自来水到底是怎么回事？你姑娘在7楼住（她家也是这样），你怎么不解决？”老李说：“管路的问题，入单元的管和主管路对接处的防腐层没有处理，原先都没有水，后来我用剪子剪了一个口，才有水，水压肯定上不去”。面对这个事实真是让我气愤，物业公司的管理人员不调查、不作为导致我家一年多水压不足，正常生活受到影响，这种就知道要钱而不为业主服务的行为真是让我无以言表！今年8月份，我个人找到开发商，该公司经理安排水暖工对鹿安佳苑2号楼2单元自来水的问题进行了处理，问题得以解决，我家才过上正常生活。二、物业管理公司服务质量极差，不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，物业公司承担违约责任。存在的问题有：物业费服务范围和收费标准不在小区明显位置公示；封闭小区不进行封闭管理；小区仅有的不足400平米的绿化无人管理；卫生管理不好；备用电源不启用；监控系统不维护、不启用；未进行车辆行驶和停放秩序的服务、管理；小区消防通道不畅通；物业管理人员严重不足，经常不在岗；物业管理企业没有尽到应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况的义务。三、业主代表2016年与物业公司协商2014年、2015年物业费由装修押金3000元抵顶。综上所述，不同意原告包头市兴廣物业服务有限责任公司的诉讼请求。作为业主缴纳物业费是应尽的法律义务，前提是物业公司要按照合同约定开展服务，同时，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。对于我个人来讲我从来没有说过不交物业费，我非常想交了物业费，享受优质服务，但是在这个小区里我家不要说一般的物业服务没有享受到，更是一个连正常生活都实现不了的家庭，法官以及在座的物业公司代表，如果你们家遇到这样的情况你会怎么做，我需要一个你我都满意的答案。十九大报告提出提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理。全党要带领人民创造美好生活，是我们党始终不渝的奋斗目标。实现伟大目标需要法治保障，我相信人民法院会为民做主，做出公正的裁决！反诉原告张春利向本院提出诉讼请求：1.解除反诉原、被告之间签订的《物业服务合同》；2.反诉被告包头市兴廣物业服务有限责任公司提出的每日千分之三支付逾期付款的滞纳金，直至结清物管费，截止2017年12月31日应支付滞纳金为72887.58元的请求不应支持；3.根据反诉被告包头市兴廣物业服务有限责任公司的服务质量，反诉原告张春利只能支付2016年和2017年30%的物业费；4.反诉被告包头市兴廣物业服务有限责任公司对反诉原告张春利进行公开道歉并赔偿生活损失20460元；5.反诉被告包头市兴廣物业服务有限责任公司支付本案诉讼费。事实与理由：1.反诉被告包头市兴廣物业服务有限责任公司没有按照《物业服务合同》履行义务，除保洁和保安服务以外，其它服务均没有按照物业管理办法规定进行服务。2.反诉原告张春利非恶意拒交物业费，多次和物业人员交流处理好我家生活用水后即缴纳，反诉被告包头市兴廣物业服务有限责任公司并未提出异议。3.反诉被告包头市兴廣物业服务有限责任公司按照60%收取其他业主物业费。4.小区临时业委会与反诉被告包头市兴廣物业服务有限责任公司在2015年夏季协商，用领钥匙时缴纳的住房装修押金3000元抵顶至2015年底前的物业费，证明人有袁文光、刘新国、冯文刚等人。5.物业水电工李师傅知道小区二号楼二单元供水水压的情况。我多次向物业管理人员反映供水情况，但是物业管理人员既不进行调查，也不按照《前期物业服务合同》规定对物业共用部位、共用设施、设备履行日常运行和维护的义务。导致我家14个月生活用水不正常，不能正常生活，家人都得到社会的浴池进行洗浴，生活成本多开支2万多元。反诉被告包头市兴廣物业服务有限责任公司辩称，1、2012年收到的每户3000元装修押金可以抵顶物业费，但不会抵顶2年的物业费，可以扣除；2、17楼能供上水，但9楼供不上水，说明我们的服务是做到了，收房的时候应该对供水进行验收，再出现问题应该属于开发商的问题；3、我们约定的是对公共区服务，不是对业主每户24小时进行服务，对于公共区的绿化是按照要求进行绿化的，按照之前开发商规划的浇水修剪，公共区不存在有垃圾等情况，我们进行了打扫；4、经书面催缴物业费的，反诉原告张春利提出的反诉诉讼请求，法院不应该支持。本院经审理认定事实如下：2012年12月9日原告(反诉被告)包头市兴廣物业服务有限责任公司与被告（反诉原告）张春利签订了《物业服务合同》，约定原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司鹿安佳苑项目部为被告（反诉原告）张春利在鹿安佳苑小区2栋2单元903号、904号建筑面积分别为126.54平米、125.32平米的住宅两套及1栋车库116号、2﹟车库119号面积分别为29.25平米、25.57平米的车库两个提供物业服务，物业管理服务费用住宅是每月1.6元/平米，车库每月2元/平米，全年服务费用要提前一个月内交清，逾期不交费者，按所欠费用每日的3‰加收滞纳金，原告(反诉被告)包头市兴廣物业服务有限责任公司将按服务范围和服务标准为被告（反诉原告）张春利提供居住区域内的公共设施、房屋共用场地和绿化进行管理、维护、保护、清洁转运垃圾等服务。2015年11月25日，原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司与包头市兴业房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司为包头市兴业房地产开发有限责任公司开发的包头市××区提供物业服务，约定的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维护和管理；2.物业共用设施设备的日常运行和维护；3.物业公共区域的清洁卫生服务；4.公共绿化的养护服务；5.公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；6.车辆停放管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理，收费标准是高层住宅每月1.6元/平方米、商业物业每月2元/平方米，业主入住后至本合同终止之日发生的物业服务费用由业主或使用人承担（业主入住是指物业具备入住条件后，业主收到入住通知并办理完相应手续，业主收到入住通知后在限定期限内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。），物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在年末履行交纳义务，合同期限自2013年7月12日起至2018年7月12日止，但在本合同期履行期间，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。2017年10月11日原告(反诉被告)包头市兴廣物业服务有限责任公司向全体业主张贴过补缴物业费的通知。小区标注消防通道的大门前有墙体堵着。本院对上述事实予以确认。原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司提交了：1、《物业服务合同》原件4份（针对本诉及反诉），证明双方签订了物业服务合同，双方应履行合同约定；2、《催费通知书》照片复印件1张（针对本诉和反诉），证明我方多次向被告（反诉原告）张春利催要物业费。被告（反诉原告）张春利对证据1的真实性不知道，合同上的签字不知道是不是本人签的；对证据2的真实性及证明目的认可。庭审询问时，被告（反诉原告）张春利称“我感觉是我签的，但是我的合同上就没有我的签字”，本院对上述证据的真实性予以认定。被告（反诉原告）张春利提供了：1、物业费说明原件1份（本诉和反诉），证明2012年交的装修押金抵顶2014年、2015年的物业费；2、证明原件1份（本诉和反诉），证明我家自来水不足的现实及物业不去管；3、照片打印件1份（本诉和反诉），证明消防通道物业没有进行管理；4、照片打印件1份（本诉和反诉），证明小区没有进行封闭管理；5、照片打印件1张（本诉和反诉），证明楼顶排水管断开没有人管；6、照片打印件1张（本诉和反诉），证明卫生不符合要求；7、视频5段（针对本诉和反诉），证明水压不足、公共卫生、绿化管理不到位、消防通道不畅通、物业服务人员不在岗；8、照片打印2张（针对本诉和反诉），证明物业公司和其他业主打的折扣，没有公平对待业主；9、前期物业服务合同复印件1份（针对本诉和反诉），证明开发商和原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司签订了合同，将义务交给了原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司，合同到2015年已经到期；10、物业服务合同原件1份（针对本诉和反诉），证明物业公司和被告（反诉原告）张春利的关系；11、柏荣兰的证人证言，证明小区物业2012年12月交的钥匙、交了一年的物业费，交了3000元押金，2015年12月物业召集一部分业主代表讨论怎么管理小区，2015年之前的物业费用之前交的钱抵顶就不收物业费，2016年小区80%的人都交了，到了2017年交物业费的人少了，因为物业公司不负责任。原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司对证据1不认可，没有公司公章，也没有公司负责人的签字，业委会是经过三分之二的居民选举出来的，被告（反诉原告）张春利提供的是属于违法的选举；对证据2不认可，证明上的话写的不通，不符合生活常理；对证据3不清楚，没有去核实，我们提供的是区域覆盖服务，我们只进行道路疏通、垃圾清理等；对证据4认只能证明杆立的，不能证明没有人管，封闭是相对性的，停电、过车、过人的时候杆就必须起来；对证据5管是开发商负责，规定的小区设施80%进行运行就行，不是100%都得运行，而且坏了是属于开发商进行维修的；对证据6有可能前脚我们刚收拾完，又扔到那儿的；对证据7自来水有产权单位，上述我们解释过的，关于卫生，被告（反诉原告）张春利都是拍的犄角旮旯，关于落叶是有季节性的，我们也经常打扫；对证据8没有针对性打折，只是每年对困难户可以减免一部分；对证据9跟开发商签的合同到2018年，是在合同有效期内的；对证据10的真实性认可；对证据11证人证言说的不认可，停电不是物业公司停电的，是属于供电局造成的，包括停水也是一样的。本院对证据1因为没有原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司盖章或负责人签字，且原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司不认可，本院对其真实性无法认定；对证据2的证明证据形式是证人证言，证人未到庭，本院对其真实性无法认定；对证据3的真实性予以认定；对证据4、5、6、7的真实性予以认定，但是否是持续如此无法认定；对证据8的真实性无法认定，但原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司认可对困难住户进行了减费；对证据9法庭责令原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司庭后提供《前期物业服务合同》的原件，经核对与被告（反诉原告）张春利提供的复印件一致，对其真实性予以认定；对证据10的真实性予以认定；对证据11证人证言中小区有时候停水、停电的陈述予以认定。本院认为，原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司与被告（反诉原告）张春利签订的《物业服务合同》及原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司与包头市兴业房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，均系双方真实意思表示，符合国家法律规定，合法有效，且《前期物业服务合同》对全体业主均具有约束力，也未超过合同期，依法应予以保护，故被告（反诉原告）张春利提出解除《物业服务合同》的反诉请求，不予支持，且被告（反诉原告）张春利是包头市九原区鹿安佳苑小区的业主，接受了物业服务，应交纳物业管理服务费。被告（反诉原告）张春利提交《物业费的说明》证明2016年1月1日前的物业费用3000元装修押金抵付，因为原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司对其真实性不认可，且该说明上无原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司的签字或盖章，本院对其真实性无法认定，故无法用装修押金抵消2014年、2015年的物业费，在双方同意的情况下被告（反诉原告）张春利已交的两户装修押金6000元可以从所欠物业费中扣减。至于被告（反诉原告）张春利提出户内水压自其2016年6月入住至2017年8月其自己找开发商维修好之前都不足，影响了一家人的生活，导致了20460元的损失，因为被告（反诉原告）张春利在2012年12月9日收房时未验房，装修时也未发现问题，最终也是找开发商解决的，不能证明该问题系原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司对公共范围内的服务导致的，且被告（反诉原告）张春利也未对损失提交证据，本院对其该项反诉请求不予支持，但原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司在住户上报问题后没有及时帮助业主与开发商协调处理，在工作方面还有待改进。被告（反诉原告）张春利还提出封闭小区不进行封闭管理、小区绿化无人管理、卫生管理不好、备用电源不启用、监控系统不启用、未进行车辆行驶和停放秩序的管理、小区消防通道不畅通、物业管理人员经常不在岗、没有向全体业主公布物业服务资金年度预决算及公布物业服务资金的收支情况等问题，虽然有些问题不能证明持续存在，但原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司应向业主公布服务标准，消防通道大门前不畅通，确实存在服务不到位的问题，本院除对原告（反诉被告）包头市兴廣物业服务有限责任公司违约金的诉讼请求不予支持外，还酌情对被告（反诉原告）张春利的物业费减免20%，故被告（反诉原告）张春利还应交纳2014年1月1日至2017年12月31日四年的物业费17750元{[（126.54平米+125.32平米）×1.4元/平米×48个月+（29.25平米+25.57平米）×2元/平米×48个月]×80%},为减少诉累，直接扣减6000元装修押金后，还应支付11750元。综上所述，应支持被告张春利给付原告包头市兴廣物业服务有限责任公司物业费11750元（已经扣减了6000元的装修押金）的诉讼请求，其余物业费及滞纳金的诉讼请求不予支持；反诉原告张春利第二项、第三项诉讼请求不能独立存在，实际是对原告包头市兴廣物业服务有限责任公司诉讼请求的答辩，对其第一项、第四项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张春利给付原告包头市兴廣物业服务有限责任公司物业费11750元；二、驳回原告包头市兴廣物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告张春利的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2127元，减半收取计1089元，由原告包头市兴廣物业服务有限责任公司负担886元，被告张春利负担203元；反诉案件受理费312元，减半收取计156元，由反诉原告张春利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉案件受理费，上诉于包头市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决履行期间届满后，申请执行的期间为二年。审判员  要建霞二〇一七年十二月七日书记员  郭海叶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。