贵州省贵定县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2723民初728号原告：贵定盛世广场房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵定县城关镇解放南路。法定代表人：覃晓波，该公司董事长。委托诉讼代理人：莫雪，贵州仁义律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：代永红，贵州仁义律师事务所律师，特别授权。被告：戴春英，女，1971年12月29日生，汉族，江苏省苏州市人，住苏州市吴中区水香七村。委托诉讼代理人：王宁，贵州佳合律师事务所律师，特别授权。被告：陈超，男，1989年10月13日生，回族，贵州省贵阳市人，住贵阳市南明区都司路。委托诉讼代理人：雷菲，贵州全联律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：ＸＸ宇，贵州全联律师事务所实习律师，特别授权。原告贵定盛世广场房地产开发有限公司（以下简称贵定盛世广场公司）诉被告戴春英、陈超合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告贵定盛世广场公司的委托诉讼代理人莫雪、代永红，被告戴春英及其委托诉讼代理人王宁，被告陈超的委托诉讼代理人雷菲、ＸＸ宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵定盛世广场公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的买卖位于贵定县城关镇解放南路的盛世广场中心广场南区-1-9号房屋的《商品房买卖合同》（备案合同编号为2011001544号）不成立，双方不是商品房买卖合同关系；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告公司原名为贵定华亿房地产开发有限公司（以下简称贵定华亿公司），2013年2月5日更名为贵定盛世广场公司。2011年11月25日，原告因资金周转困难与被告签订了《借款合同》，合同约定：①原告向被告借款420万元，借款具体数额以原告出具的借条为准；②原告应被告要求与被告签订《商品房买卖合同》，并办理商品房预售登记备案，用于为上述借款提供变相担保抵押；③办理备案登记的费用由原告自行承担。借款合同签订后，双方随即签订了买卖贵定县城关镇解放南路农贸市场B—23号、16号等共74个经营门面的《商品房买卖合同》，并由原告单位自行出资，以被告名义用现金向自己的账户交纳“购房首付款”，获得交纳首付的银行回单后，才办理了商品房买卖预售登记备案。涉及本案的中心广场南区-1-9号门面（备案合同编号为2011001544）也在其中。原告与被告签订《商品房买卖合同》，并非原被告双方真实意思表示，原告方无卖房意愿，被告方亦无买房意思。只是原告为向被告借款而提供的变相担保而已。因此，原被告关于购买中心广场南区-1-9号商业门面的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，买卖合同依法不能成立。现为维护原告的合法权益，特依法起诉，请予支持。被告戴春英及其委托诉讼代理人辩称：原告诉称不是事实，双方签订的《商品房买卖合同》具备合同成立的要件，且经过了备案，是成立的。原告诉请缺乏事实依据和法律依据，双方确实签订了借款合同，被告借钱给原告，肯定是要求原告提供担保，这是作为借款的保障，如果原告不偿还借款，这个担保就要实现，故原告的起诉是无事实和法律依据的。被告陈超的委托诉讼代理人辩称：其同意戴春英代理人的意见，且认为原告的诉讼请求没有法律依据，双方签订的《商品房买卖合同》具备合同法规定的成立要件，合同是成立的，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了出示和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：《借款合同》（复印件）1份、《商品房预售合同登记备案表》（复印件）1份、《现金缴款单》（复印件）1份、《倒账流水》（复印件）1份、《民事诉状》（复印件）1份，具备证据要素，且能相互印证，应予采信；其余证据不具备证据要素，不予采信。本案的事实是：2011年11月25日，贵定华亿公司召开股东会，股东会决议：1、同意公司向戴春英、陈超借款人民币420万元；2、同意提供公司位于贵州省贵定县城关镇解放南路华亿盛世广场2600平方米的独立营业房作为上述借款的还款担保；3、因公司房屋目前不能办理抵押登记，为保障乙方债权，同意以公司位于贵州省贵定县城关镇解放南路华亿盛世广场2600平方米的独立营业房与戴春英、陈超签订商品房买卖合同并在本合同生效后到相关部门为戴春英、陈超办理商品房预售登记备案。办理备案登记的相关费用由公司自行承担。同日，贵定华亿公司作为乙方与作为甲方的被告戴春英、陈超签订《借款合同》，2011年11月26日签订编号为2011001544的《商品房买卖合同》。《借款合同》第一条“借款内容”约定：1、借款金额：贵定华亿公司向被告借款420万元，借款具体数额以原告出具的借条为准；2、借款期限：自2011年11月25日起至2012年11月25日止；3、还款期限：乙方须于2012年11月25日起每月25日前向甲方分期归还上述借款，乙方确认：每月25日前向甲方归还上述借款中的叁拾伍万元，至2012年11月25日止还清。《借款合同》第二条“合同担保”第一项“保证方式”约定：为了保障甲方的合法债权，乙方自愿以公司在贵定县城关镇解放南路华亿盛世广场的独立营业房作为担保……《借款合同》还对违约责任等事项作了约定。编号为2011001544的《商品房买卖合同》约定：买受人戴春英、陈超购买出卖人贵定华亿公司位于贵定县城关镇解放南路中心广场南区-1-9号房，计价方式与价款：以套内建筑面积计算，单价为每平方米9216.54元，总计价款802576元。付款方式及期限：分期付款，本合同签订之日，买受人交付首期购房款人民币401576.00元，房屋余款人民币401000.00元于2012年11月30日付清。《借款合同》和编号为2011001544的《商品房买卖合同》签订后，贵定华亿公司于2011年12月1日以被告戴春英、陈超名义缴付购房首付款401576.00元，2011年12月2日双方在贵定县房管部门办理了合同登记备案，对城关镇解放南路中心广场南区-1-9号房进行了商品房预售合同登记备案。此后，被告戴春英、陈超陆续向贵定华亿公司提供了借款9875000元。2013年2月5日，经贵定县工商行政管理局核准，贵定华亿公司名称变更为贵定盛世广场公司。以上事实，有双方当事人的当庭陈述、当事人出示并经质证的相关证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方争议的焦点是双方于2011年11月26日签订的编号为2011001544的《商品房买卖合同》是否成立。原告方认为，双方签订《商品房买卖合同》是原告为向被告借款而提供的变相担保，双方并无买卖房屋的真实意思表示，欠缺合同成立的有效要件，故该《商品房买卖合同》不能成立，双方不是商品房买卖合同关系。被告方则认为，双方签订的《商品房买卖合同》具备合同成立的全部要件，合同是成立的。至于合同的效力与合同的履行问题，与本案原告诉请确认合同不能成立无关。原告方混淆了合同成立与合同生效的概念，其理由不能支持其诉请，应予驳回。本案中，原告贵定盛世广场公司以预售商品房的方式为其向被告戴春英、陈超借款提供担保，涉及到理论界和实务界的一个热点问题，即让与担保问题。让与担保是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，从而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物返还给债务人或第三人，债务不履行时，担保权人可以就该标的物受偿的权利。在实践中通常表现为，民间借贷双方在签订民间借贷合同的同时，双方签订买卖合同，约定借款人将标的物出卖给出借人，当借款到期借款人不能偿还债务时，标的物所有权属于出借人，如果到期借款人能够还本付息的，则标的物返还借款人。虽然本案双方当事人没有在买卖合同中约定有回购条款，但并不影响该买卖合同的订立是为借款提供担保的实质。当前，我国立法上并未规定让与担保制度，但是实践中让与担保的行为却普遍存在。为解决司法实践中让与担保的法律效力问题，最高人民法院为此作出了正式回应。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该条限制性地承认了让与担保的效力，为审理此类案件提供了指导性意见。在私法领域，“法无禁止皆可为”。本案中，原告贵定盛世广场公司与被告戴春英、陈超签订《商品房买卖合同》并办理商品房预售合同登记备案的行为，是在借款合同成立的前提下，以预售商品房的方式为原告向被告借款提供的担保，本案的《借款合同》为主合同，本案的《商品房买卖合同》为从合同。没有《借款合同》，也就没有《商品房买卖合同》，本案中二者不能割裂，更不能仅从商品房“买卖”这个词汇上对本案的买卖合同作狭义的文义解释，而应从本案订立买卖合同的起因，订立买卖合同的目的等方面联系借款合同作出合乎本案买卖合同目的的解释。因此，在以预售商品房的方式为原告向被告借款提供担保方面，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规有关效力的强制性规定，其行为应认定为非典型的让与担保方式，虽然这种担保方式不能直接产生物权效力，但却可以解决债务人资金融通的愿望，有利于保障债权人的利益，维护双方当事人合法权益，维护社会诚信体系。《中华人民共和国合同法》第九条第一款规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”第十一条规定“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”第十二条规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》完全具备合同成立的全部要件。综上所述，原告以双方无房屋买卖的合意否定双方以房屋买卖方式提供债权担保的合意，主张双方签订的《商品房买卖合同》欠缺合同成立的有效要件，该《商品房买卖合同》不能成立，双方不是商品房买卖合同关系，属于消极的确认之诉，但原告方混淆了合同订立、合同成立、合同效力的概念以及合同订立与实现合同目的的关系，故其诉请，理由不当，本院不予支持。被告主张合同成立，理由正当，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第十一条、第十二条、第三十二条规定，判决如下：驳回原告贵定盛世广场房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告贵定盛世广场房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审 判 长  杨朝忠审 判 员  罗 涛人民陪审员  戢 红二〇一六年十二月二十九日书 记 员  许丽娜