重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05683号
上诉人（原审原告）：胡继英。
委托代理人：谌智勇，重庆国生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张勇。
委托代理人：张静，重庆派瑞律师事务所律师。
委托代理人：聂风雷，重庆派瑞律师事务所律师。
原审被告：胡继明。
委托代理人：陈峰，重庆国生律师事务所律师。
上诉人胡继英与被上诉人张勇、原审被告胡继明房屋买卖合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年6月4日作出（2013）江法民初字第00965号民事判决，胡继英不服该判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员李立新担任审判长，代理审判员张薇主审本案，代理审判员朱华惠组成合议庭，于2014年9月3日、2014年10月9日对本案进行了二审审理。上诉人胡继英的委托代理人谌智勇，被上诉人张勇的委托代理人张静，原审被告胡继明的委托代理人陈峰参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：张勇与胡继英于2006年3月20日登记结婚。2006年12月23日，胡继英与重庆天人房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于重庆市江北区洋河路2号6幢29-3号房屋，并于2007年11月17日取得房屋产权证。2012年5月14日，张勇起诉至一审法院要求与胡继英离婚并分割共同财产被一审法院判决驳回。2012年12月17日，胡继英与胡继明签订重庆市房屋买卖合同，将涉讼房屋以60万元的价格转让给胡继明，当日，胡继明取得了房屋产权证。另查明，王某与胡继英为重庆沁英物资有限公司（以下简称“沁英公司”）的股东，公司出资情况为胡继英20万元（占公司40%的股份）、王某30万元（占公司60%的股份），公司于2011年4月8日解散并开始清算，并于2012年8月19日经重庆市工商行政管理局江北区分局准予完成了注销登记。一审庭审中，胡继英举示重庆市家庭居室装饰装修工程施工合同，拟证明王某于2012年12月28日至2013年6月17日对房屋进行了二次装修，花费130000元。张勇认为与本案无关，且无法确认其真实性，胡继明对该证据没有异议。为了证明房屋转让系合法的为公司还债的行为，胡继英申请了王某出庭作证，王陈述由于其替胡继英偿还了180万余元的公司债务，其准备把涉讼房屋抵给我，但由于我尚欠我父亲胡时华一笔债务，我就准备把房屋抵给胡时华，胡时华为了照顾家里最小的弟弟胡继明，就将房屋给了胡继明，所以我们达成口头协议，由胡继英与胡继明签订房屋买卖合同，在合同上约定将涉讼房屋以60万元的价格，但还附加了胡继英及其孩子继续在涉讼房屋内居住、剩下余款不计利息不规定还款期限等优惠条件。张勇方询问了证人关于公司具体成立时间、清算时间以及出资情况等内容，王某均表示不清楚。
一审审理中，张勇于2014年2月27日提出对涉讼房屋在2012年12月17日时清水房价值和当前该房屋含装修的市场价值进行评估，一审法院依法委托重庆金汇房地产土地资产评估事务所进行评估。2014年4月2日，重庆金汇房地产土地资产评估事务所做出房地产估价报告，估价结果为2012年12月17日涉讼房屋的清水房价值为115.57万元，2014年3月17日涉讼房屋含装修的价值为132.96万元。双方当事人对鉴定结论的真实性均没有异议，但胡继英、胡继明均认为房屋交易约定60万元不能体现双方的真实意思，因为房屋交易还附加了很多给予卖方的优惠条件，综合价值已经超过了180万余元。现张勇诉至法院，请求判令：确认胡继英与胡继明之间就重庆市江北区洋河路2号6幢29-3号房屋签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；本案诉讼费由胡继英与胡继明承担。
一审原告张勇诉称：我与胡继英于2006年3月20日办理结婚登记，婚后于2006年12月共同出资购买了重庆市江北区洋河路2号6幢29-3号房屋，并将产权登记在胡继英名下。因与胡继英感情破裂，双方正在人民法院进行离婚诉讼，在诉讼过程中，胡继英为了侵吞夫妻共同财产，擅自将该房屋以明显低于市场价值的价格转让给其亲弟弟胡继明，为了维护我的合法权益，特诉至法院，请求判令：确认胡继英与胡继明之间就重庆市江北区洋河路2号6幢29-3号房屋签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；本案诉讼费由胡继英与胡继明承担。
一审被告胡继英辩称：我与胡继明之间的交易是正常的经济活动，且交易价格并没有明显低于正常市场价值，请求驳回张勇的诉讼请求。胡继明是我的弟弟，王某系我的嫂子，我与王某系沁英公司唯一的股东，由于公司2012年清算时负债180万余元，我们就达成协议，由王某替我偿还该笔款项，我欠下了王某180万余元的债务。为了偿还该笔债务，我按照王某的指示将涉讼房屋过户给了胡继明，虽然约定的房屋价格为60万元，但还附加了我与孩子继续在此居住和剩下余款不计利息不规定还款期限等优惠条件，综合考虑该价值已经远远超过了房屋的价格。
一审被告胡继明辩称，张勇主张房屋买卖合同无效没有法律和事实依据，我取得房屋符合第三人善意取得制度，请求驳回张勇的诉讼请求。胡继英、王某与胡时华之间存在着债权债务关系，三方达成协议约定将涉讼房屋作价抵偿给我，我继续让胡继英及其孩子居住。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第十九条的规定，在胡继英将涉讼房屋转让给胡继明之前，涉讼房屋仍应属夫妻共同财产，故本案的争议焦点应为：胡继英与胡继明就涉讼房屋的交易行为是否属于恶意串通。
就本案来看：（一）重庆金汇房地产土地资产评估事务所作出的房地产估价报告表明，涉讼房屋无论购房时的清水价值，还是当前的包含装修的价值，都远远高于胡继英与胡继明合同约定的60万元；（二）王某作为沁英公司的大股东，即使与胡继英之间为亲戚关系，对胡继英充分信任，也不应该对自己出资额、公司成立时间、清算时间等事关重大的内容不清楚，这与常理不符，且胡继英、胡继明没有其他证据对证人王某的证言予以佐证，故对王某的证言一审法院不予采信；（三）沁英公司系注册成立的有限责任公司，即使如证人和二被告所言，沁英公司清算注销时负债180万余元，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十七条之规定，公司财产不足清偿债务的，沁英公司也应当依法向人民法院申请宣告破产，而不是转而由胡继英承担该180万余元的债务；（四）张勇与胡继英在涉讼房屋发生过户时仍为夫妻关系，胡继明作为张勇的妻弟，在与胡继英进行房屋交易如此重大的经济行为时，竟然没有告知张勇，这不符常理。
综合以上评析，针对胡继英、胡继明是否存在恶意串通的事实，张勇举示证据的证明力，明显高于胡继英和胡继明所举示证据的证明力，因此一审法院对胡继英、胡继明的抗辩意见不予采纳，胡继英与胡继明进行涉讼房屋交易的行为系恶意串通，损害了张勇的权益，该房屋买卖合同应属无效。2014年6月4日重庆市江北区人民法院作出判决：确认胡继英与胡继明于2012年12月17日签订的重庆市房屋买卖合同无效。本案案件受理费减半收取4900元，评估费5800元，合计10700元。由胡继英承担5350元，胡继明承担5350元。（此款张勇已向一审法院和重庆金汇房地产土地资产评估事务所交纳，胡继英、胡继明于本判决生效之日起五日内支付给张勇）。
一审原告胡继英不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2014）江法民初字第00965号民事判决，依法改判。主要事实与理由：一审法院认定胡继英与胡继明签订的房屋买卖合同无效明显有误。房屋交易价格虽然低于正常评估价格，但交易的背景是胡继英急于还债，且是在附条件的前提下成交的，综合价值，出售价格胡继英并未吃亏，交易后没有损害家庭和张勇利益。另外，胡继英还清债务，正常注销公司并无违法。故，请求二审法院支持胡继英的上诉请求。
被上诉人张勇答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
原审被告胡继明答辩称：我方同意胡继英的上诉理由，一审判决确有错误。
本院二审查明：涉案房屋的购房款由胡继英在婚姻关系存续期间刷卡支付。在2012年张勇起诉胡继英离婚纠纷中，张勇曾申请重庆市江北区人民法院保全胡继英价值100万元的财产，重庆市江北区人民法院作出（2012）江法民初字第3506号民事裁定书，并保全了涉案房屋。后由于重庆市江北区人民法院驳回了张勇离婚的诉讼请求，重庆市江北区人民法院遂作出（2012）江法民初字第3506-1号民事裁定书解除了对涉案房屋的查封。2012年12月17日，胡继英与胡继明签订重庆市房屋买卖合同，将涉讼房屋以60万元的价格转让给胡继明，但未举示付款依据或者以60万元抵债的手续。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，关于涉案房屋在出售给胡继明前是否属于夫妻共同财产的问题。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第2条规定：夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产……。本案中，在夫妻关系存续期间，胡继英以其收入购置，并登记在胡继英名下的涉案房屋，如果胡继英不能证明为个人财产，应当认定为夫妻共同财产。现胡继英主张该房屋为个人财产，应当举示证据予以证明（如个人婚前资金购买或者双方约定为个人所有的协议）。由于无双方当事人对涉案房屋权属的特别约定，在胡继英现无证据证明由胡继英婚前财产购买涉案房屋的情况下，本院认定涉案房屋在出售给胡继明前为胡继英与张勇的夫妻共同财产。
关于涉案合同的效力问题。1、胡继英与胡继明是否存在恶意串通的问题。胡继英与胡继明系姐弟关系，在胡继英与胡继明签订房屋买卖合同时，胡继明知道胡继英与张勇仍系夫妻关系，且亦应当知道胡继英出售房屋系其家庭的重大决策，而非日常生活事务，而胡继英与胡继明均未将此事告知张勇，存在恶意。2、涉案房屋的转让价格是否存在明显不合理的低价问题。重庆金汇房地产土地资产评估事务所作出的房地产估价报告表明，涉讼房屋无论购房时的清水价值，还是当前的包含装修的价值，都远远高于胡继英与胡继明合同约定的60万元，故本案属于胡继英以明显不合理的低价转让涉案房屋，胡继明并未支付合理对价，该转让行为损害了张勇的利益。3、胡继英称胡继明已经支付60万元款项，仅是双方口头协议，已经履行完毕。但并未举示支付凭据或者抵扣60万元债务的手续。综上，胡继英与胡继明于2012年12月17日签订的重庆市房屋买卖合同因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，应为无效合同。
综上，胡继英的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9800元，由上诉人胡继英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
代理审判员 朱华惠
代理审判员 张 薇
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 左 琴
书 记 员 张 魏