淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮小民初字第0337号
原告淮安市物业管理总公司。
法定代表人金殿国，公司总经理。
委托代理人陈惠明，公司法律顾问
委托代理人王尊树，公司员工。
被告王健，男，汉族，1960年3月25日生，居民。
原告淮安市物业管理总公司（以下简称淮安物管）诉被告王健物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理后，依法由审判员杨华适用简易程序，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈惠明、王尊树，被告王健均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告淮安物管诉称：被告系原告所管理的银河湾花园业主。被告自2011年6月28日起，未依约向原告交纳物业服务费用（以下简称物业费），原告多次对被告进行催要，均无效果。为维护原告的合法权益，特诉至法院要求判令被告给付2011年6月28日至2013年11月28日的物业管理费7104元并承担本案诉讼费用。
被告王健辩称：对原告计算的物业费未交纳时间无异议，但不交纳的原因是：1、被告购买的银河湾花园二期A2号楼303室房屋结构为叠加式多层住宅，应当按照原告与建设单位签订的《银河湾住宅小区前期物业服务合同》（以下简称《物业合同》）中对多层住宅的约定标准交纳物业费，原告要求被告按照联排别墅标准交纳物业费没有事实与法律依据；2、被告与开发商签订的《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）补充协议（二）中约定“别墅叠加住宅1元／月／㎡”的格式条款未作任何加粗或变换字体等特别提示，且该条款加重了被告的义务，应当属于《合同法》第40条规定的“加重对方责任”的情形，因此该条款应为无效条款。综上，被告应交纳的物业费应为244.96平方米＊29个月＊0.45元／月／平方米=3196.73元。
经审理查明：原告系依法成立的物业管理公司，被告系原告所管理的银河湾花园A2-303室业主，房屋建筑面积为244.96平方米。2007年8月6日，原告以乙方身份与作为甲方身份的江苏环宇置业有限公司（以下简称环宇公司）签订《物业合同》，约定由原告为银河湾花园小区提供物业服务，服务期限自合同签订之日至小区首届业主大会成立，并与聘用的物业管理企业签订物业服务合同生效时终止。合同内容概要：第五条本物业管理区域物业管理服务收费选择包干制方式：1、业主按其拥有的物业（不含车库和阁楼）的建筑面积交纳物业费，具体标准如下：多层住宅：0.5元／月·平方米（一二期实收0.45元／月·平方米，甲方补贴0.05元／月·平方米，从三期开始全部按0.5元／月·平方米收取）……别墅：1.00元／㎡·月……第六条业主应当于每年规定时间交纳物业费……3、乙方负责物业费的收缴……第二十七条本合同期限自合同签订之日至小区首届业主大会成立，并与聘用的物业管理企业签订物业服务合同生效时终止……第三十六条本合同在履行中发生争议，由双方首先协商解决，协商不成，可向行政主管申请协调，如仍协商不成双方可选择向人民法院提起诉讼……第三十八条本合同自签订盖章后生效。
2008年7月21日，淮安市物业管理总公司银河湾分公司（以下简称银河湾分公司）向淮阴区物价局提交《关于前期物业管理收费备案的报告》（以下简称《报告》），淮阴区物价局于2008年8月8日同意备案。《报告》载明，银河湾花园物业收费标准为多层住宅0.5元／月·平方米，联排别墅1.00元／月·平方米。
2009年2月26日，被告王健以买受人身份与作为出卖人的环宇公司签订《买卖合同》，双方在合同补充协议（二）中约定：第三条物业费和各项分摊费用缴纳标准与时间等事项：1、本物业的管理费标准：别墅叠加住宅1.00元／㎡／月……5、物业买受人逾期交纳物业费，物业管理企业可以催交，仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加滞纳金，并向人民法院起诉。第四条其他约定事项1、商业用房用于开饭店或经营农药等有损害相邻业主利益的经营项目，应征得物业管理单位、相邻或有利害关系的业主同意后方可经营……3、为了规范本区域内全业主行为，提供本物业品质，特制定本物业区域内的《业主临时公约》，全体业主应共同遵守，否则，属违约，应承担违约责任……6、本小区系分期开发，买受人不得以后期建设影响居住为由拒缴（少缴）物业费或向出卖人提出索赔……第五条违约责任：任何一方没有遵守本约定属违约，违约方除承担违约责任外，还应向守约方支付违约金……如诉讼到法院的，违约方还应承担诉讼费等费用。8、本约定为《买卖合同》的附件，与《买卖合同》具有同等法律效力。
2013年12月10日，银河湾分公司向被告王健邮寄律师函，对被告逾期未交纳的物业费进行催要。
上述事实有当事人陈述、2007年8月6日签订的《物业合同》、2008年8月8日备案的《报告》、2009年2月26日签订的《买卖合同》、淮房（王）字第33917号房屋所有权证、EMS邮件详情单等证据（以上证据均为复印件）证实，经质证，本院予以确认。
本院认为：当事人应当按约定全面履行自己的义务。针对被告王健辩称，其购买的房屋应当按照多层住宅标准交纳费用，本院认为，原告物管公司收取物业费的标准有淮阴区物价局的批复和前期物业合同的约定，本院予以确认。对于被告王健辩称其所居住的房屋不是别墅，本院认为，“别墅”这一名称系舶来品，目前在房地产市场上，按照别墅的建筑形式将别墅产品一般分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。其中叠拼别墅，是介于普通别墅与公寓之间，由多层的别墅式复式住宅上下叠加组合而成，从外形看，类似于把两幢独立别墅叠加在一起。叠拼别墅的上层可能有阁楼和露台，干净，阳光好，不受楼下住户影响，缺点是要爬楼；下层与普通别墅类似，带有院子，缺点是容易受上层住户的影响。被告王健的A2-303住宅即是这种叠拼别墅的上层。因此物业公司按照联排别墅1.00元／月／平方米标准向王健主张物业费，有理有据，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。
针对被告辩称其与开发商签订的《买卖合同》补充协议（二）中约定“别墅叠加住宅1元／月／㎡”的格式条款未作任何加粗或变换字体等特别提示，且该条款加重了被告的义务，应当属于《合同法》第40条规定的“加重对方责任”的情形，应当属于无效条款，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定，只有在提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时才需要采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，之所以规定仅需针对“免责条款和限责条款”，是因为从效率的角度，对于正常的合同条款，当事人应当具有基本的阅读理解能力，只有对于免责条款和限责条款，条款提供者才负有特别说明义务。将特别说明义务作此限定，既有利于提高交易效率，格式条款的优势在于其便捷性，免除了当事人就每个条款重新进行谈判的烦恼；也有利于条款提供方进行有针对性的特别说明。
关于《合同法》第40条规定的“加重对方责任”，一般应理解为格式条款中含有在通常情况下对方当事人不应承担的义务。本案被告王健居住的房屋系叠拼别墅，从楼道灯及信报箱等公共设施的占有使用、楼梯等公共设施的打扫等方面考虑，参照联排别墅标准交纳物业费并未使被告承担了其不应当承担的义务，故对被告王健的该项抗辩，本院不予采纳。
因原告提供的物业服务并非完美无瑕，故酌情减少其收费，被告王健自2011年6月28日至2013年11月28日未交纳服务费合计244.96平方米＊29个月＊1元／月／平方米=7103.84元，对于该笔未缴纳的物业费，酌情支持6748.65元。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王健于本判决生效后十日内给付原告淮安市物业管理总公司2011年6月28日至2013年11月28日的物业服务费6748.65元；
二、驳回原告淮安市物业管理总公司的其他诉讼请求
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告王健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34120140002554）
审判员 杨华
二〇一四年五月十九日
书记员 谭笑
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。