江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02964号
上诉人（原审原告）刘永进，居民。
委托代理人刘永军，居民。
被上诉人（原审被告）响水县红云白鸽置业有限公司，住所地响水县经济开发区响陈路北侧。
法定代表人戴广云，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）戴广云，居民。
上诉人刘永进因与被上诉人响水县红云白鸽置业有限公司（以下简称红云公司）、戴广云商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2014）响民初字第01357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘永进一审诉称，2012年7月18日，刘永进与被告签订红云佳园售楼协议，刘永进交付了全部房款，被告立有收据。被告虽然向刘永进交付了房屋，但是在办理产权及土地过户手续时，被告不予配合。现要求判令被告协助刘永进办理位于响水县经济开发区红云佳园14幢102房屋所有权证和土地使用证，本案诉讼费用由被告承担。
红云公司、戴广云一审辩称，刘永进提供的售楼协议是被告在第二页签字盖章好的空白协议被刘永军偷走后填写形成，是虚假协议，被告不认可。事实上原、被告间是高利借贷关系，刘永进提供的转帐凭条是借款，而不是购房款，被告也有向刘永进还款的银行存款凭条证实。刘永进强占我公司的房屋并骗取房屋产权证，导致我公司无法出售或抵押房屋还款，应承担责任。刘永进与我没有买卖合同关系，且诉争房屋已出售他人，请求驳回刘永进的诉讼请求。
原审法院经审理查明：红云公司（甲方）与刘永进（乙方）签订“红云佳园售楼协议”一份，协议约定甲方将其开发的位于响水县经济开发区红云佳园C幢11号（现为红云佳园14幢102室）间套，建筑面积约220平方米（最终以产权部门实测为准）以45万元的价格出售给乙方，甲方协助乙方提供办理两证或按揭的全部资料。甲方违约，必须退给乙方所交房款，另外还需补偿乙方6万元违约金，甲方收回房屋。乙方违约，甲方退给乙方所交购房款，并扣除补偿给甲方10万元违约金，甲方收回房屋，乙方无条件搬出。该协议第五条还约定：本协议为预售协议，待办理两证时凭此协议换签《商品房销售合同》。该协议的落款日期由原2011年改为2012年7月18日。原告及其妻方海燕（另一案原告）于2012年7日18日经银行分别向戴广云尾号为1316的银行账户转款35万元、10万元。同日，被告向刘永进出具了金额为381500元的购房款收据，该收据部分内容被划去，看不清被划去字迹的内容。同日，被告向方海燕出具金额为109000元的购房款收据，在该收据中注明只有本金10万元。2012年12月18日，红云公司办理了讼争房屋的房屋所有权证（房屋产权证号为XJ005**），房屋产权证现由刘永进持有。刘永进陈述被告于2012年7月18日签订协议当日将房屋交付给刘永进，被告认为该房屋房屋是被刘永进强占的，房屋产权证是被刘永军骗取的10本房产证之一。2014年8月15日，红云公司与孙连祥、朱月菊签订商品房买卖合同，合同约定红云公司将红云小区14幢102室出售给孙连祥、朱月菊，同日办理了商品房预告登记手续，预告登记证明号为HJ0041。
另查，刘永进、戴广云之间曾存在民间借贷关系。
原审法院认为，刘永进主张其与红云公司之间形成商品房买卖合同关系，提供其与红云公司签订的“红云佳园售楼协议”等证据证明，红云公司、戴广云认为未与刘永进签订售房合同，刘永进提供的银行汇款是戴广云向刘永进的借款。首先，刘永进提供的“红云佳园售楼协议”第一页中包含当事人之间主要权利义务关系的约定，该页无当事人签名、盖章或加盖骑缝章，因此案涉“红云佳园售楼协议”在证据形式上存在瑕疵，不能单独作为证据使用，刘永进未针对该瑕疵证据提交其他证据予以补强。其次，从刘永进提供的两张购房款收据来看，收据的金额与刘永进陈述的汇款金额不一致，出具给刘永进金额为381500元的收据上字迹被划去，存在瑕疵；出具给方海燕金额为109000元的收据上注明本金10万元，该细节均不符合商品房买卖付款的交易习惯。再次，“红云佳园售楼协议”约定“本协议为预售协议，待办理两证时凭此协议换签《商品房销售合同》”，故该协议从性质上属于预约合同，不具有本约履行意义上的效果。经原审法院释明，刘永进坚持要求按照商品房销售合同主张权利。综上，刘永进要求红云公司、戴广云协助办理响水县开发区红云家园小区14幢102室的房屋所有权证和土地使用证的诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回原告刘永进的诉讼请求。案件受理费80元，保全费2620元，合计2700元，由刘永进负担。
一审宣判后，上诉人刘永进不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定上诉人提交的售楼协议第一页无当事人签名、盖章或加盖骑缝章，该证据在形式上存在瑕疵，不能单独作为证据使用以及购房款支付时间与收据不一致，不符合商品房买卖交易习惯系错误的。红云公司开发的红云佳园项目在2009年已建设完成，在建时，红云公司已经对外销售。2012年7月18日，上诉人就与被上诉人红云公司商谈买房事宜，被上诉人当时称，交10万元现金，奖励9000元现金，故双方签订了合同，上诉人当日向其缴纳购房款35万元和10万元，被上诉人向上诉人出具38.15万元和10.9万元购房款收据，上诉人付款交易符合日常交易习惯；2、上诉人与红云公司之间签订的协议属于商品房买卖合同，而且案涉房屋已经交付给使用，原审判决认定售楼协议属于预约合同错误。3、红云公司与案外人孙连祥、朱月菊针对案涉房屋办理的商品房预告登记是恶意的，上诉人已经起诉要求确认红云公司与案外人孙连祥、朱月菊签订的案涉房屋买卖协议是无效的。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人红云公司、戴广云共同答辩称：上诉人的陈述均是虚假的，售楼协议是被刘永军偷去的，案涉房屋都是戴广云在2013年2月请张友万装潢的，后被强行占有。上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。
二审另查明案涉房屋所有权于2012年12月18日登记于红云公司名下。
本院认为：1.根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，且当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。刘永进主张双方系房屋买卖关系，并提交了买卖协议原件予以证实，但该协议第一页中无当事人签名、盖章或加盖骑缝章，在证据形式上存在缺陷，且对该协议的性质双方说法截然相反。刘永进对证据的缺陷的解释不能排除合理怀疑，因此案涉买卖协议不能单独作为证据使用，刘永进应该对该瑕疵证据提交其他证据予以补强。虽然刘永进提交了合同落款日期当日红云公司出具的两张房款收据，但该两张收据的金额与刘永进陈述的汇款金额不一致，且出具给刘永进金额为381500元的收据上部分字迹被划去，出具给方海燕金额为109000元的收据上注明本金10万元，该两张收据亦存在瑕疵。另外，案涉房屋的产权于2012年12月18日登记在红云公司名下后的近三年时间内双方亦一直未办理房产过户手续。此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故双方签订的售楼协议并不是双方真实意思表示的以房屋买卖为目的的交易行为，而是以房屋买卖合法的形式掩盖双方真实的借贷、还贷行为，是一种虚假行为。一审法院在庭审中向刘永进释明，告知其按民间借贷主张相关权利，刘永进拒绝变更其诉讼请求。综上，鉴于刘永进与红云公司之间名为房屋买卖而实际为民间借贷关系，刘永进主张要求红云公司履行售楼协议办理房产过户手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。2.刘永进虽起诉要求确认红云公司与孙连祥、朱月菊就案涉房屋签订的买卖合同无效，但上述案件的判决结果并不影响本案的判决。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘永进负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 谢超亮
代理审判员 胡廷霞
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 周 洋