山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）李民初字第236号
原告周晓宁。
委托代理人唐守嘉，山东迪陶律师事务所律师。
委托代理人姚福华，山东迪陶律师事务所律师。
被告青岛伟东商业发展有限公司，住所地青岛市李沧区。
法定代表人王端瑞，职务董事长。
委托代理人孙运勇，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。
委托代理人别同龙，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。
原告周晓宁与被告青岛伟东商业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告周晓宁于2013年12月19日起诉至本院，本院受理后依法组成合议庭，于2014年2月12日、3月3日、4月1日公开开庭审理了本案。原告周晓宁的委托代理人唐守嘉、姚福华以及被告青岛伟东商业发展有限公司的委托代理人孙运勇、别同龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周晓宁诉称，原告听信被告的虚假广告宣传，于2012年12月5日购买了被告的“伟东.乐客城”商业铺面，并约定2013年5月31日交付房屋。但原告购买的房屋至今不具备交付条件。原告认为被告的格式条款合同在约定双方的违约责任时严重不公平、不平等应该予以变更，并应该按照公平原则承担违约责任。被告提供的格式合同内容中均具有免除其责任、加重原告方责任、排除原告方权利的内容，而且被告没有采取合理的方式提醒原告方注意，因此应该认定《青岛市商品房预售合同》主合同第九条第二款、第十条、第十二条、第十四条、第十七条、第十九条、第二十二条及补充条款第二条、第三条、第四条、第五条、第六条无效并予以变更。另双方约定的交房时间是2013年5月31日，但被告在2013年5月至今一直对整个商街进行大规模的返修，致使原告购买的商铺无法使用，而原告购买商铺的目的用于经营获利，因被告的行为致使原告无法利用商铺经营获利，而且还要承担贷款利息、物业管理费等费用，上述均为原告的实际损失，双方合同第十二条约定的逾期交房违约金远远低于原告的损失，因此应对违约金条款予以变更，即被告应按照原告付款总额的日万分之三支付违约金。综上，请求法院依法认定原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》及附件中对原告不公平的违约条款无效并予以变更，被告支付原告自合同约定的交房日期至具备交房条件之日止的违约金，其中至起诉之日的违约金为52070.8元，本案诉讼费由被告承担。
被告青岛伟东商业发展有限公司辩称，1、原告的第一、二项诉讼请求互相矛盾，合同条款无效与变更属于两个不同的法律问题，不能同时提出。2、原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》不存在民法通则与合同法第52条规定的无效合同的构成条件，完全是双方真实意思的表示，合同有效；合同及附件中有关被告承担违约金的条款合法有效，不存在不公平、不平等的情形，因此不应变更。3、双方合同约定的交付条件是“取得房屋单体竣工验收备案表”，交付时间为2013年5月31日。涉案房屋于2012年底竣工验收合格并领取了竣工验收备案表，进入竣工验收备案程序。政府行为导致乐客城变电站项目变更，虽然被告于2013年12月20日才取得竣工验收备案证，但双方约定的交付是取得房屋单体竣工验收备案表而非备案证。4、尽管本案原告未办理房屋交接手续，但被告已通过快递方式向原告通知交房，按照双方合同相关约定视为被告已经交付房屋。综上，乐客城手续齐全，通过项目综合验收，房屋无质量问题，原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
本案经审理查明，2012年12月5日，原、被告就青岛市李沧区夏庄路329号7号甲《伟东.乐客城》-136单元2层2层户商铺签订《青岛市商品房预售合同》，约定涉案商铺建筑面积暂测19.56平方米，其中套内建筑面积为13.92平方米、公用分摊建筑面积为5.64平方米，每平方米房屋建筑面积的单价为59158元，总房价款暂定为1157130元。上述合同还约定涉案房屋的交付条件为取得房屋单体竣工验收备案表，交付时间为2013年5月31日前；约定如被告逾期交房则逾期90天内不承担违约责任，逾期超过90天则被告按照原告已支付的房价款的0.5%向原告支付违约金，合同继续履行。原、被告约定涉案房屋符合合同约定的交付条件后，被告应在交付之日前3天书面通知原告办理该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为原告验收房屋后签署的交付验收单或被告发出交付通知满30日。原、被告在《青岛市商品房预售合同》补充条款第二条关于配套设施的补充约定为：双方明确在涉案房屋屋面及其他公共空间可能根据需要建有设施、设备，原告对此无异议，不提出任何主张，如该地块因各种原因导致规划调整变更，并经政府相关部门同意，原告应无条件同意。补充条款第四条对交付时间做了补充约定，其中因政府职能部门及地方公建设施等非被告原因造成工程延误的，被告可据实予以延期。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2013年4月16日，被告通过汇通快运通知原告收房，快件跟踪记录记载该邮件已于2013年4月23日签收。原告表示其未收到被告的上述交付通知邮件，亦未接到被告的交房通知。以上事实，有原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》、原告提交的青岛市房地产业预收款专用收据，被告提交的汇通快运邮寄单、快件跟踪记录以及原、被告的陈述笔录在案为证。
原、被告一致认可双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定的交付条件涉及的房屋单体竣工验收备案表为被告提交的《青岛市建设工程竣工验收备案表》，该备案表中勘查单位青岛市勘察测绘研究院、设计单位中国建筑上海设计研究院有限公司、施工单位江苏茂盛建设有限公司、监理单位青岛东方监理有限公司、建设单位青岛伟东商业发展有限公司均加盖了公章，但未标注落款时间；备案意见栏中为空白。被告还提交了《建设工程竣工验收报告》，该报告亦由上述勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同出具，但亦未标注落款时间。被告主张上述《青岛市建设工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收报告》在交付涉案房屋时均已向原告出示，其单位根据建设部《建设工程质量管理条例》十六条规定组织设计、施工、监理进行竣工验收，竣工验收合格后，再报请消防、规划等部门进行验收，竣工验收合格后形成竣工验收报告，然后被告向建设行政主管部门申请竣工验收，建设行政主管部门收到竣工验收申请之后组织规划、消防等单位进行验收，规划、消防等验收合格后领取竣工验收备案表。原告主张在被告交付涉案房屋时并未向原告出示上述验收备案表、验收报告，认为上述备案表备案说明的第六条注明了“不加盖备案专用章或复印的备案表无效”，而该表中备案意见一栏没有收件日期及加盖备案专用章，因此该备案表是一份无效文件，证明被告至今无有效的竣工验收备案表。关于上述2份证据的出具时间，被告提交了施工单位江苏茂盛建设有限公司、监理单位青岛东方监理有限公司分别出具的证明，证明内容均为2012年12月被告组织四方验收，项目通过验收，其单位在《建设工程竣工验收报告》签字、盖章；为配合竣工备案验收，其单位于2013年1月在《青岛市建设工程竣工验收备案表》签字、盖章。原告认为上述两单位与被告存在利害关系，其证明不具备法律效力；原告并对上述证据的形式要件有异议，认为应当由上述两单位的法定代表人出庭作证，另上述两单位证明的内容、文字、标的除单位名称外均一致，不能证明是该两公司的真实意思，应为被告单位单方制作，不具备法律效力。以上事实，有被告提交的《青岛市建设工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收报告》，江苏茂盛建设有限公司、青岛东方监理有限公司分别出具的证明以及原、被告的陈述笔录在案为证。
被告主张因政府要求在涉案房屋所在的乐客城增加35KV变电站，35千伏变电站与伟东.乐客城项目属于同一整体，导致涉案房屋迟延办理综合竣工验收备案证。被告并提交了以下证据证明：1、青岛市公安局消防支队于2012年12月29日出具的青公消验字（2012）第0239号建设工程消防验收意见书，被告主张该证据证明涉案房屋的建设工程消防验收合格。被告对该证据的真实性没有异议，认为消防验收仅是房屋验收的一个组成部分，并不能证明涉案房屋进行了验收。2、青岛市规划局李沧分局于2012年12月31日出具的青规李单验字（2012）56号建设工程单体验收审查意见书，被告主张该证据证明涉案房屋符合规划单体验收的要求。原告对该证据的真实性没有异议，提出该意见书仅是规划方面的审查，不能作为办理入户、产权登记等手续的依据。3、山东电力集团公司青岛供电公司于2012年8月1日向青岛市环境保护局申请将35千伏书院路变电站站址迁移至伟东置业开发的‘城市广场项目’内的报告。被告主张该证据证明35千伏书院路变电站工程是政府工程项目，属于《商品房预售合同》中补充条款第四条约定的被告可以延期的情形，即使被告不能按期交付房屋也不违约；另建设工程竣工备案与房屋交付属于不同问题，根据《商品房预售合同》约定伟东.乐客城取得房屋单体竣工验收备案表即可交付，是否完成竣工备案手续，并不影响房屋交付。原告对该证据的真实性没有异议，其主张变电站工程已于2012年8月1日立项，被告清楚该事实，而双方签订商品房预售合同是2012年12月份，因此变电站工程不能作为被告延期的合法理由。4、青岛市环境保护局于2012年12月26日出具的关于35KV书院路变电站工程环境影响报告表的批复。被告主张该证据证明其单位按照法律规定向青岛市环保局报送《环境影响报告》，反映变电站工程在伟东.乐客城项目中的位置及变电站的基本建设形式。原告对该证据的真实性没有异议，认为该证据与本案无关。5、建字第370200201104052号中华人民共和国建设规划许可证及青岛市规划局于2013年5月17日出具的同意被告在李沧区夏庄路7号伟东城市广场项目（商业地块）东南角图示用地范围内加建35KV地下变电站的规变审字（2013）57号建设工程规划变更审查意见书。被告主张上述证据证明青岛市规划局同意伟东.乐客城项目加建35千伏变电站，导致乐客城项目建筑物使用性质、用途需要做规划变更，造成伟东.乐客城的竣工验收备案进程中止，必须在变电站工程完工后才能与伟东.乐客城整体进行竣工验收备案，未完成竣工验收备案的责任不在被告。原告对上述证据的真实性没有异议，其主张变电站工程已于2012年8月1日立项，被告清楚该事实，而双方签订商品房预售合同是2012年12月份，因此变电站工程不能作为被告延期的合法理由。6、青岛市建设工程施工图设计审查中心于2013年7月10日出具的编号为（2013）109号《山东省建设工程施工设计文件审查合格书》。被告主张该证据证明35千伏变电站施工图审查合格，加建的35千伏变电站与伟东.乐客城项目属于同一整体，变电站不竣工则整个乐客城项目就不能办理综合竣工验收备案证。原告对该证据的真实性没有异议，认为该证据与本案无关。7、2013年12月18日青岛市人民政府会议纪要（第217期）复印件，内容为：“……二、关于伟东乐客城项目1、鉴于伟东乐客城东南角35KV公用变电站是应李沧区政府要求、为缓解李沧区核心商圈用地压力而由李沧区与伟东集团共同出资建设的实际情况，原则同意将乐客城与35KV公用变电站分开进行规划验收和权属登记……”。被告主张该证据证明青岛市政府同意伟东.乐客城与35千伏变电站分开进行规划验收和权属登记，伟东.乐客城项目可以单独办理竣工备案，解决了乐客城项目的竣工备案问题。原告提出被告提交的上述会议纪要为复印件，对真实性不予认可。8、竣工验收时间为2013年12月6日、备案时间为2013年12月20日的青建竣备字第2013-253号青岛市建设工程竣工验收备案证。被告主张该证据证明伟东.乐客城项目工程竣工验收备案文件齐全，取得竣工验收备案证；另证明将35千伏变电站与伟东.乐客城项目分开后，伟东.乐客城项目立刻完成了竣工备案工作，说明增加变电站项目前伟东.乐客城项目本身已完全具备了竣工条件，变电站工程严重影响了伟东.乐客城的竣工备案工作进程。原告对该证据的真实性没有异议，认为涉案房屋的验收备案时间、竣工验收日期足以证明被告向原告交付房屋时，不具备合同及法律规定的交房条件。以上事实，有被告提交的《关于35千伏书院路输变电工程变更建设的报告》、《关于35KV书院路变电站工程环境影响报告表的批复》（青环审（2012）184号文件）、青公消验字（2012）第0239号建设工程消防验收意见书、青规李单验字（2012）56号建设工程单体验收审查意见书、建字第370200201104052号中华人民共和国建设规划许可证、（2013）109号《山东省建设工程施工设计文件审查合格书》、青岛市人民政府会议纪要（第217期）、青建竣备字第2013-253号青岛市建设工程竣工验收备案证以及原、被告的陈述笔录在案为证。
原告主张被告违约给其造成损失，并提交下列证据：1、被告就乐客城招商广告2张及被告在售楼处悬挂的广告照片打印件3张。原告主张上述证据证明被告为推销乐客城项目进行了虚假的广告宣传，该广告欺骗误导消费原告签订了合同，给原告造成了损失，且广告中没有相关的警示内容；虽然补充条款声明广告内容不作为合同附件，但该补充条款是用小字体且没有特别声明，属于格式条款中的无效情形，被告应按广告内容履行。被告认为该证据及证明事项均不属于原告的诉讼请求，与本案无关；该证据备注中已注明投资分析表不做为要约条件，以双方签订的商品房买卖合同为准；另补充条款亦约定广告等仅为要约邀请，不是被告的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，该证据对本案事实无证明力。2、青岛市房地产他项权利登记审核表。原告主张按合同约定涉案房屋交付时应没有被告设定的抵押权，而被告向原告交付涉案房屋后仍存在部分商铺被抵押的侵权事实。被告主张其已于2013年12月前办理完解除乐客城房屋抵押的手续，另乐客城商铺是否被抵押与原告的诉讼请求无关。3、2013年11月1日、11月15日、12月7日就乐客城二楼涉案房屋外的通道维修情况的录制光盘一张，2013年12月份乐客城二楼涉案房屋外的通道维修情况的照片5张，2014年2月10日乐客城二楼涉案房屋外通道情况照片打印件5张。原告主张涉案房屋交付后至今因工程质量不合格，被告重新返工而对乐客城二楼涉案房屋外的通道进行了大规模的维修返工，给原告造成了巨大损失。被告对上述证据的真实性表示无法确认，认为原告的诉讼请求没有主张经济损失，该证据与本案无关，另维修的只是通道的一侧并不影响整体使用，乐客城已取得竣工验收备案合格证，目前被告没有查到乐客城的维修记录，即使存在维修的情况也是质量保证期内的维修，而不是原告所述的工程返工。4、致乐客街商铺业主的一封信。原告主张该信中第一页被告自认乐客城在2013年交付后有渗漏现象，并几次维修没有找到渗漏点，而对公共部位全面整修、重做防水；该信落款时间是2014年1月8日，虽然被告说全部整改完毕，但从原告方提交的照片看出并没有整改完毕，该证据证明了被告的房屋不具备交付条件。被告对证据的真实性不予确认，提出该证据两张前后不一致，第一张为复印件，但认可信件第二张所加盖的公章为被告公章。被告提出涉案房屋从2013年4月份交付，乐客城也取得了竣工备案证，完全符合交付条件；该证据原告主张涉及乐客城工程质量问题，超出了本案诉讼请求范围；该信件说明维修是发生在房屋交付之后针对个别渗漏现象作出的维修，渗漏是工程难题，不能绝对杜绝，另统一招商问题不是被告的合同义务。5、伟东.乐客街入住通知书。原告主张该通知书上通知交房的地点不是被告主张的售楼处，证明被告并没有向原告出示合同约定的备案表等证据。被告主张原告与被告首先在售楼大厅办理交房登记表，领取商业质量保证书、商业使用说明书等文件后到物业服务中心交纳物业管理费、装修垃圾清运费、装修保证金等。以上事实，有原告提交的乐客城招商广告、广告照片打印件，青岛市房地产他项权利登记审核表，乐客城二楼涉案房屋外的通道维修情况的录制光盘、照片，伟东.乐客街入住通知书，致乐客街商铺业主的一封信以及原、被告的陈述笔录在案为证。
另查明，原告主张双方签订的《青岛市商品房预售合同》以下条款无效并要求变更部分条款，具体为：1、主合同第九条第二款被告擅自变更小区平面布局，不能恢复的则向原告支付总房价款的0.5%违约金变更为支付总房价款的10%违约金并赔偿原告全部经济损失。2、主合同第十二条第一款由逾期交房90天内不承担违约责任变更为逾期交房违约金按原告已支付房价款日万分之1计算。主张该合同第二款由逾期交房超过90天，被告按原告已付房价款0.5%支付违约金，合同继续履行变更为原告有权单方解除合同，原告解除合同的，被告按总房价款的10%承担违约金；被告有权继续履行合同，经原告同意，合同继续履行，被告按本合同的应交付期限的第二天起至实际具备交房条件之日止，按原告已付房款总额的日万分之三计算违约金。3、主合同第十七条房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，由差价0倍补偿变更为1倍补偿。4、主合同第十九条原告单方行使合同约定的解除权，由被告应在原告书面通知起60天内退还已付房价款及利息并承担总房价款0.5%的赔偿金变更为被告应当在收到原告的书面通知起3天内将原告已支付的房价款及总房款10%的违约金退还给原告。逾期退还，按总房款的日万分之三承担逾期期间的违约金。5、主合同第二十二条涉案房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，由还须按照修复费的0倍补偿变更为1倍补偿。6、主合同第十条约定的交付条件取得房屋单体竣工验收备案表无效。7、主合同第十四条关于房地产权证办理的约定无效。8、补充条款的第二条第4、5、6款关于原告所购房屋不包括车位使用权，原告对大商业、酒店等配套的车位不享有权益，被告及被告委托的公司有权理由步行街及中心广场进行商业促销、设置临时摊位等并享有收益等的约定无效。9、补充条款的第三条第1、2款关于经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更的约定无效。10、补充条款的第四条第2、5、8、9、10款关于交付时间的补充约定，因政府职能部门及地方公建设施等非被告原因造成工程延误等情形，被告可据实予以延期的约定无效。11、补充条款的第五条关于产权办理的补充约定无效。12、补充条款的第六条关于解除合同的补充约定无效。
本院据以确认上述事实的证据，已经当庭质证及本院审查，可予采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该法第五十二条规定：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》中明确了双方的权利、义务，被告在主合同如涉案房屋交付时间、交付条件、免除被告一定期限的违约责任及双方违约应承担责任等重要条款中均标注了下划线，该事实应视为被告已按照合同法的相关规定采取了合理的方式提请原告注意相应的合同条款。本案，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》不存在合同法规定的无效情形，因此原告主张双方签订的《青岛市商品房预售合同》部分条款无效并要求变更，本院不予支持。本案原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》是当事人双方真实意思的表示，符合相关法律规定，对双方均具有约束力，双方均应遵照执行。
原告主张被告自2013年5月至2014年至今一直对乐客城商铺外通道进行大规模的返修，致使原告无法使用、利用商铺经营获利，双方合同第十二条约定的逾期交房违约金远远低于原告的损失，根据合同法第一百一十四条第二款规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定要求对违约金条款予以变更，要求被告按照原告已付购房款总额的日万分之三的标准向原告支付自2013年5月31日至符合交房条件之日止的违约金。被告否认商铺外通道存在维修施工的事实。原告提供的乐客城商铺外通道的维修光盘与照片的时间均在2013年11月至12月期间，不能证明其主张的被告自2013年5月至今持续维修商铺外通道的事实，且乐客城商铺外通道的维修行为可能会给通道的通行带来不便，但不足以导致原告无法使用、利用商铺经营获利，因此原告以双方合同第十二条约定的逾期交房违约金远远低于原告的损失为由，要求被告按照原告已付购房款总额的日万分之三的标准向原告支付违约金，本院不予支持。
原、被告双方约定涉案房屋的交付条件为“取得房屋单体竣工验收备案表”，应理解为涉案房屋经单体竣工验收合格即符合交付条件。《建设工程消防监督管理规定》第二十一条规定：“建设单位申请消防验收应当提供下列材料：……（二）工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸……”由此可以认定青岛市公安局消防支队出具青公消验字（2012）第0239号建设工程消防验收意见书前即2012年12月29日前，被告已经取得了涉案工程的《建设工程竣工验收报告》，涉案工程已经建设、勘察、设计、监理验收，即涉案工程已经单体竣工验收合格，被告通知原告接收涉案房屋时，涉案房屋已符合双方约定的交付条件；其次，被告提交的青规变审字（2013）57号建设工程规划变更审查意见书及青岛市人民政府的会议纪要，可以认定涉案房屋所在的乐客城于2013年5月17日被批准加建35KV地下变电站，是导致被告青岛伟东商业发展有限公司于2013年12月20日才取得青建竣备字第2013-253号青岛市建设工程竣工验收备案证的原因。双方在合同补充条款第四条约定，因政府职能部门及地方公建设施等非被告原因造成工程延误的，被告可据实予以延期。乐客城加建变电站并未造成工程的延误，但造成被告迟延办理了涉案工程的竣工验收备案；第三，原、被告约定涉案房屋符合合同约定的交付条件后，被告在交付之日前3天书面通知原告办理交接手续，原告应在收到通知后7天内验收交接，房屋交付的标志为原告验收房屋后签署的交付验收单或被告发出交付通知满30日。快件跟踪记录记载原告于2013年4月23日已收到了被告的交房通知，但其未接收房屋，则逾期办理房屋交接的责任在原告。因此原告要求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。综上，原告以被告交付房屋时未取得青岛市建设工程竣工验收备案证，主张被告承担逾期交房违约金本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：
驳回原告周晓宁的诉讼请求。
案件受理费1102元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 贾瑞霞
人民陪审员 王胜元
人民陪审员 吉 虹
二〇一四年四月二日
书 记 员 高雯雯