安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）庐民二初字第00567号原告：合肥市五环物业管理有限公司。法定代表人：高靖廷，该公司总经理。委托代理人：周辉，安徽律维律师事务所律师。委托代理人：王正，安徽律维律师事务所律师。被告：合肥市顺兴物业管理有限公司。法定代表人：胡建军，该公司总经理。委托代理人：龚贶，该公司经理。原告合肥市五环物业管理有限公司（以下简称五环物业公司）与被告合肥市顺兴物业管理有限公司（以下简称顺兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理，依法由审判员薛智勇担任审判长，人民陪审员周丹萍、曹丹组成合议庭适用普通程序于2014年4月29日、7月15日公开开庭进行了审理。原告五环物业公司的委托代理人周辉、王正，被告顺兴物业公司的委托代理人龚贶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五环物业公司诉称：原告系被告房屋所在的合肥市庐阳区阜阳北路五环大厦的物业管理企业。原被告签订了物业管理合同（物业管理公共契约），合同约定由原告提供被告房屋的相关物业服务，并就物业管理、电梯及其他相关费用的收取进行了约定。合同签订后，原告如约为被告提供了物业服务且垫付了水、电灯费用，但被告拖欠原告各种费用未付清，共计45160.87元。原告多次向被告催要拖欠费用，但被告拖延至今，且按照合同约定迟延给付将产生滞纳金，因按约定比例每日百分之三计算过高，原告按银行同期贷款利率四倍计算，违约滞纳金共计7701.75元。故诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业管理费24752元（2013年全年），电梯使用费4866.68元，电梯保养费12468.96元，水费585.25元，违约金10189.73元，共计52862.62元；本案诉讼费用由被告承担。被告顺兴物业公司辩称：关于电梯电表费用，原告所出示的电梯电表费用不准确，也不合理。原告将值班室空调机值班人员生活用电等费用全部计算在内，合理范围内电费被告已经全部交纳。2012年3月-12月所产生的电梯电表费用不在合同期限内。关于电梯保养、检测费、维修费等，根据2004年1月1日颁布的《物业管理服务收费办法》（发改（2003）186号）的规定，上述费用包括在物业服务费即其他费用中；关于一楼大厅电费分摊费用，被告在合理范围内已经支付原告。关于水费和物业管理费，2012年3月17日以后被告已经与原告终止物业服务合同，不存在支付物业费的义务；原告在与被告签订物业服务合同时，采取了引诱的方式，合同条文违背法律法规，应为无效合同，在合同期内被告对于符合法律法规的费用已经缴纳，其他费用不予接受。另，原告提供的物业服务质量非常差，除了提供打扫公共区域的卫生外，其他根本没有提供服务，也没有成立业主委员会，物业管理协议围在房产局备案，收费未得到物价局的批复。原告未经业主同意，擅自改变房屋的用途，如将一楼公共厕所改造成门面出租；一楼大厅搭建简易房出租等，严重损害业主利益。综上，请求法院依法判决。诉讼过程中，原告五环物业公司提交以下证据：1、《物业管理公共契约》，证明双方签订了物业服务合同，约定由原告向被告提供物业服务，被告应向原告支付物业费等相关费用的事实；2、水、电、电梯维护等费用票据，证明原告为被告提供物业服务过程中所垫付的应由被告承担的相应费用，其中：1、电梯的电费分调价前和调价后，2008年调价前的拖欠费用是1592.86元，调价后费用4290元，总价5882.86元，根据被告房屋的使用面积所占整个大楼的面积的比例以及按照楼层数电梯使用的频率来分担费用，被告应承担25%的费用即1470元电费，合同中第四条也约定电梯维修费等公共费用按照建筑面积的比例分摊；2009年电表按照比例分担是1830.72元；2、电梯保养检测、消防相关费用，按照六楼中被告占一层楼，分摊比例六分之一，计1202.5元；3、大厅的电费，按照六分之一分担。3、《证明》，证明原告为被告提供物业服务截止至2013年12月，虽然与被告合同到期后没有签订物业管理合同，但是原告一直服务至2013年12月份；4、被告收到的原告《通知》，证明原告为被告实际服务至2013年，欠费至2013年3月5日。5、原被告自2005年签订的物业服务合同，证明原被告在2009年之前就一直存在物业服务关系；6、资质证书，证明原告具有物业服务资质；7、工商登记资料，证明原告是由合肥方圆体育用品经理部变更而来；8、仲裁调解书及证明，证明五环大厦为合肥市体育局的承建项目，无维修基金的缴纳；9、维修发票，证明原告在2009年对消防门锁维修事实及产生的费用。被告顺兴物业公司质证如下：证据1的真实性没有异议，该合同签订时没有成立业主委员会，也没有在房产局备案，合同中关于物业管理费的构成，不符合《物业服务收费管理办法》的规定，该合同约定违法；证据2中电梯维保费，电梯检测费以及消防器材费用，应当包含在物业管理费用之内，不应当另行收取费用；2009年的屋面防水费用应当通过专项维修基金支出，不应该分摊到业主头上；电梯电表电费的25%分摊比例没有合同约定，也没有经过业主委员会通过，被告不认可；其次，该费用中包括值班人员的生活用电和空调用电，被告有异议；关于2013年的电费，双方的物业服务合同已于2012年到期后，2013年没有签订物业管理合同，被告不予支付；证据3是在2012年3月17日之后，被告没有签订合同，被告多次要求召开业主委员会，并要求在房产管理部门进行合同备案，同时要求原告提供资质证明。原告也没有提供相应的服务，原告提供的服务在合同终止后就终止了；对证据4的《通知》没有异议，但是双方没有达成物业服务协议；证据5中的合肥顺欣物业管理有限公司，与被告顺兴物业公司属于不同的主体，与被告没有任何关系。证据6的资质证书的期限到2012年6月15日，之后没有年审；证据7没有异议；证据8和证据9的关联性与证明目的存在异议，维修基金的缴纳与物业管理费的收取是没有关联，物业管理费中包括公共部位的维修。被告顺兴物业公司举证如下：1、2010年8月19日转账单一份，证明被告已经缴纳了2009年的物业费用、水电费28908元；2、2009年收款单一份，被告缴纳的2008年的物业费用和水费；3、《物业管理收费管理办法》，证明电梯保养检测、消防设备等费用是属于物业费用范围内的，不应该另行收取，对于屋面漏水维修的费用，不应由业主承担；4、照片三张，证明原告擅自改造房屋用途，损害业主合法权益，多产生的水电费不应由业主承担。原告五环物业公司质证如下：证据1没有异议，只能证明缴纳了物业费用、水费，但是电梯电费没有缴纳；对证据2、3、4的三性无异议，只能证明物业费用缴纳，但是电费等没有缴纳。本院认证如下：《物业管理公共契约》，双方对其真实性无异议，当事人意思表示真实，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以认定。关于水、电、电梯维护等费用票据，对于2008年、2009年以及2013年1-11月的标号为150620号电梯电费，五环物业公司提交了相应的电力公司的发票原件，对其真实性予以认定。对于2008年至2013年的电梯保养费、电梯检测费以及电梯维修费，五环物业公司提交了相应的发票原件，顺兴物业公司仅对其费用承担提出异议，未对其真实性提出异议或反驳证据，对该组证据的真实性，本院予以认定。2009年4月的防水材料费（金额合计26900元）等以及2010年6月修锁、换锁费用票据，顺兴物业公司未予认可，五环物业公司未能提供该组证据与其提供物业服务关联的维修范围以及业主或业主委员会委托或确认的记录，对其真实性以及与本案的关联性，本院不予认定。证明以及通知，顺兴物业公司对其真实性没有异议，本院予以认定。2005年签订的物业服务合同，系五环物业公司与合肥顺欣物业管理有限公司签订，五环物业公司未提交合肥顺欣物业管理有限公司与本案被告之间的关联性证据，对该份证据与本案关联性不予认定。资质证书以及工商登记资料，予以认定。仲裁调解书以及证明，与本案诉争无关联性，对其关联性不予认定。顺兴物业公司提交的2010年8月19日转账单以及2009年收款单，双方无异议，本院予以认定。照片与本案诉争无关联性，关联性不予认定。经审理查明：顺兴物业公司与五环物业公司之间存在长期的物业服务合同关系。2009年3月17日，顺兴物业公司与五环物业公司签订《五环大厦物业管理公共契约》一份，双方约定：五环物业公司受业主委托承担五环大厦的物业管理工作，业主应缴纳大厦的物业管理费。物业管理费构成：1、物业管理有关人员工资、保险及办公费；2、垃圾桶、垃圾袋即打扫卫生用具等维护费用；3、垃圾清运费、下水道疏通费；4、其他各种税费（企业所得税、消防费、安保费等）5、公共部位灯具、水箱等日常维护维修费（按照约定：电梯年审、检测、维修等费用另算，楼顶防水、公共部位粉刷、卷闸门等较大费用支出另行协商解决）。物业管理费按建筑面积每月每平方米3元计算，顺兴物业公司房屋为第六层一间，建筑面积687.5平方米，月管理费2063元，时间从2009年1月1日起算，付款方式为每季度一付，合计每季度物业管理费6188元，每季度物管费需提前十天缴纳。业主所用水电费自理，大厦公用部分的水电费（含值班电话费）、电梯维修费按所有用户建筑面积平摊缴纳。合同同时约定对房屋共有、共有设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）修缮，由所有人按份额比例分担。楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部分，由毗邻层上下房屋所有人按份额比例分担；对房屋共用设施、设备的更新、增置部分费用由房屋所有人按份额比例分担，但需经业主委员会讨论通过。对于逾期不交纳物业管理费按规定每天加收3%的滞纳金。合同中双方还就其他权利义务进行了约定。庭审中，五环物业公司向本院提交了涉案物业2008年产生电梯电费5882.86元，2009年电梯电费6263.85元，2013年1至11月电梯电费7322.9元。2008年至2013年电梯检测、保养费、维修费合计35242元。2014年4月4日，五环物业公司为催要上述款项诉至本院。另查明：涉案物业管理合同合同期限届满后，顺兴物业公司与五环物业公司未在签订书面的物业管理合同。五环物业公司在涉案物业提供物业服务至2013年12月。本案在审理过程中，经本院组织双方调解，双方未能达成一致意见。上述事实，由双方提交的证据、当事人陈述及庭审笔录予以证实。本院认为：顺兴物业公司与五环物业公司之间存在物业管理服务合同关系。本案中，虽然五环物业公司仅提供2009年3月双方签订的书面合同，但从当事人庭审陈述以及顺兴物业公司提交的物业费缴纳收据可以看出，双方自2008年即已建立物业管理服务合同关系，2013年双方虽未续签物业管理服务合同，但五环物业公司在2013年已经就涉案物业提供了物业服务，顺兴物业公司作为合同相对方享受了相应的物业服务，其应按照双方的约定按时缴纳相关的物业管理费用。故对五环物业公司主张的2013年物业管理服务费，比照双方前期书面约定标准计算为24752元（月管理费2063元×12个月），本院予以支持。另，双方在物业管理契约中，对于物业管理费的构成进行了约定，并明确电梯年审、检测、维修等费用另算，楼顶防水、公共部分等较大支出费用采取分摊缴纳的原则。五环物业公司主张上述费用按25%的比例进行分摊符合双方约定，顺兴物业公司对其分摊比例虽提出异议，但未就此比例提交反驳依据，故对五环物业公司的上述主张，本院予以支持。顺兴物业公司应承担的2008年电梯电费为1470元（5882.86元×25%），2009年电梯电费为1565.96元（6263.85元×25%），2013年1至11月电梯电费为1830.72元（7322.9元×25%）。2008年至2013年电梯检测、保养费、维修费合计5873.67元（35242元×1／6），共计10740.35元。五环物业公司主张的屋顶防水费用、修锁、换锁等费用，依据不足，本院不予支持。2013年1-11月的水费，未提供相应的计价依据和已代为支付的票据，本院不予支持。关于逾期缴纳物业管理费的滞纳金，因双方未在2013年就此达成书面约定，五环物业公司该项主张无依据，本院不予支持。对其他费用的缴纳，属于双方协商费用，应自该费用实际发生后，五环物业公司向顺兴物业公司主张之日开始计算。五环物业公司未能提供相应要求顺兴物业公司支付的时间证据，其按年以3%的4倍标准要求顺兴物业公司支付利息，依据不足，本院不予支持。综合考虑涉案合同的履行和实际情况，该部分利息自五环物业公司向法院起诉主张权利之日，按照人民银行规定同期同类贷款利率（年利率6%）计算利息，至本判决确定的履行期限届满之日止，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《物业管理条例》第四十四条、第四十五条、第四十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、合肥市顺兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥市五环物业管理有限公司物业费24752元；二、合肥市顺兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥市五环物业管理有限公司电梯电费、检测、保养费、维修费共计10740.35元，并自2014年4月4日起按照人民银行规定同期同类贷款利率（年利率6%）计算利息，至本判决确定的履行期限届满之日止；三、驳回合肥市五环物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1122元，由合肥市顺兴物业管理有限公司承担687元，合肥市五环物业管理有限公司承担435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  薛智勇人民陪审员  周丹萍人民陪审员  曹 丹二〇一四年七月二十五日书 记 员  韩晨晨附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。