上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第2775号
原告上海百缔电器有限公司，住所地上海市徐汇区桂平路471号4幢1层105室。
法定代表人孙小平，总经理。
委托代理人沈一峰。
委托代理人陈午雄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告上海大霸电子有限公司，住所地上海市桂平路470号。
法定代表人莫皓然，董事长。
委托代理人胡海云，上海市世基律师事务所律师。
委托代理人张莹，上海市世基律师事务所律师。
原告上海百缔电器有限公司诉被告上海大霸电子有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李成栋独任审判，于2014年12月5日公开开庭进行了审理。审理中，原告变更诉讼请求，本院依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈一峰、陈午雄，被告委托代理人胡海云、张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海百缔电器有限公司诉称，原、被告于2012年12月19日签订《上海市房地产买卖合同》，被告将位于上海市徐汇区桂平路471号9幢3层的厂房（以下简称“3层厂房”）出售给原告，转让价款为人民币（下同）12，490，315元。由于房屋存在抵押情况，故合同补充条款中被告承诺该抵押在办理房屋产权过户前予以解除。此后，原告按约在次日支付首期房款200万元，但被告迟迟不配合办理转让过户手续。故原告诉至本院，要求判令：1、解除原、被告2012年12月19日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告已付购房款200万元；3、被告向原告支付违约金（以200万元为本金，按万分之五每天，自2013年3月1日计算至判决生效日止）；5、被告向原告支付赔偿金1，249，031.50元。
被告上海大霸电子有限公司对原告主张的解除合同、退回购房款之诉讼请求并无异议，但认为，购房款应与原告实际使用房屋的租金相抵消。原告在纠纷发生后没有直接选择解除合同，导致被告应承担的违约责任扩大，对此原告也应承担一定责任。违约金和赔偿金不能同时适用，违约金按照合同约定也只能计算30天计3万元。原告实际没有什么损失，违约金过高也应当调整。双方签订两份买卖合同的本意是购买一层厂房，被告对于3层和5层只应承担一次违约责任。故请求驳回原告的其他诉讼请求。
经审理查明，2012年12月13日，原、被告签订“关于《房屋买卖》的补充协议书”，约定：1、被告将3层厂房出售给原告，双方签订关于上海市徐汇区桂平路471号9幢3层的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“《3楼合同》”）。2、买卖双方同意，在买受人取得《3楼合同》项下房屋的所有权且卖售人取得《3楼合同》约定的全部房款后，卖售人将买受人支付的《5楼合同》（关于上海市徐汇区桂平路471号9幢5层的《上海市房地产买卖合同》）的购房款即4，740，653.50元整全额无息退还给买受人后，《5楼合同》即告无条件解除，且买受人承诺不再就《5楼合同》向卖售人追究任何责任。3、如买受人因自身原因、非卖售人的原因未能取得《3楼合同》项下房屋的所有权，《5楼合同》自本补充协议书签订之日起解除，除卖售人须返还买受人已支付的《5楼合同》的购房款即4，740，653.50元外，买受人承诺不再就《5楼合同》追究卖售人的任何责任。4、如买卖双方在履行《3楼合同》时，卖售人再次出现无法交付房屋或无正当理由拒绝交付房屋的重大违约情形的，买受人有权根据《3楼合同》、《5楼合同》的约定分别追究各自合同约定的卖售人的违约责任。
2012年12月19日，原（乙方）、被告（甲方）签订《3楼合同》，甲方将3层厂房转让给乙方，转让价款合计12，490，315元。甲方于2013年2月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2013年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方若违约未按本合同约定期限交接房地产给乙方，甲方应对乙方给付违约金。违约金以乙方已给付资金监管方价款的万分之五计算，且应自迟延之日起算至实际交接之日止。若甲方迟延交接房地产逾三十日者，除应付三十日之违约金外，甲、乙双方同意按下列第一款内容处理。一、乙方有权自行决定是否终止本合同；或按每逾期一日，甲方支付全部已解交价款的万分之五的违约金，使合同继续履行。倘若乙方决定终止本合同，乙方有权取回一切已由乙方给付的房价款，甲方应支付应付前述的违约金及总房价的百分之十作为赔偿。合同补充条款还约定：甲方承认并已向乙方说明该房屋已出租，并存在抵押（该抵押在办理房屋产权过户前甲方应予以解除）。第一期房款计200万元应在甲乙双方签订买卖合同后5个工作日内由乙方支付至甲方指定收款账户。租赁情况：甲乙双方已签订租赁协议，租期为2012.2.15-2015.2.14。
同日，原、被告为履行合同，与案外人上海徐汇房地产市场管理有限公司签订了《房地产交割监管合同》。
2012年12月20日，原告向被告支付购房款200万元。
2013年6月4日，原告向被告发出律师函，称合同签订后，原告始终没有得到被告关于系争厂房是否已经解除抵押的说明，故要求被告于同月9日前将3层厂房是否解除抵押的情况书面答复原告，逾期视为被告未能解除抵押并拒绝履行合同。
2013年10月15日，原告向本院起诉被告要求履行《3楼合同》，因3层厂房的抵押权人无法办理案件所涉抵押物的部分涤除抵押之手续，原告遂向本院撤回起诉。
以上事实，为《上海市房地产买卖合同》、《房地产交割监管合同》、贷记凭证回单联、关于《房屋买卖》的补充协议书、律师函、庭审笔录等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告所签《3楼合同》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。被告未能按约在办理房屋产权过户前解除抵押导致无法交接房地产，原告有权按照合同的约定解除合同。合同解除后，被告应当向原告退回因合同而取得的购房款，并承担相应的违约责任。
本案的争议焦点是被告违约后按合同应如何计算违约金。本院认为，《3楼合同》约定，“若甲方迟延交接房地产逾三十日者，除应付三十日之违约金外，甲、乙双方同意按下列第一款内容处理。一、乙方有权自行决定是否终止本合同；或按每逾期一日，甲方支付全部已解交价款的万分之五的违约金，使合同继续履行。倘若乙方决定终止本合同，乙方有权取回一切已由乙方给付的房价款，甲方应支付应付前述的违约金及总房价的百分之十作为赔偿。”上述表述中的第一款赋予乙方履行合同及终止合同两种选择，乙方选择履行合同的，才可适用“已解交价款的万分之五的违约金”作为补偿。而乙方选择终止合同的，对应的应为“三十日之违约金”及“总房价的百分之十”作为补偿。故此处的“前述”，应为“三十日之违约金”，被告应承担的违约责任为三十日之违约金及总房价的百分之十。该补偿系双方当事人约定被告违约时按一定计算方法向原告支付相应的违约金，其性质均为违约金。
被告辩称，原告在纠纷发生后没有直接选择解除合同，导致被告应承担的违约责任扩大。本院认为，纠纷发生后，原告可以按照合同的约定选择继续履行合同，原告起诉后，被告与抵押权人经协商仍然无法单独解除系争房屋的抵押，责任不在原告。故被告的上述辩解本院不予支持。
被告辩称，双方的真实意思表示为购买3层或5层中的一层，故只应就其中的一份合同承担违约责任。本院认为，补充协议书中明确约定，“如买卖双方在履行《3楼合同》时，卖售人再次出现无法交付房屋或无正当理由拒绝交付房屋的重大违约情形的，买受人有权根据《3楼合同》、《5楼合同》的约定分别追究各自合同约定的卖售人的违约责任。”故原告按约就《3楼合同》、《5楼合同》分别追究违约责任并无不妥，被告的上述辩解本院不予采信。被告认为原告主张的违约金过高应予调整，本院以原告方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调整违约金为60万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、原告上海百缔电器有限公司与被告上海大霸电子有限公司于2012年12月19日签订的《上海市房地产买卖合同》（《3楼合同》），于即日起解除；
二、被告上海大霸电子有限公司于本判决生效后十日内，返还原告上海百缔电器有限公司购房款200万元；
三、被告上海大霸电子有限公司于本判决生效后十日内，向原告上海百缔电器有限公司支付违约金60万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费36，768元，由原告负担9088元，被告负担27，680元。财产保全费5000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
人民陪审员 吴耀进
人民陪审员 严国华
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 朱 烨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。