苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初2463号
原告肖林军，男，1983年10月5日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托代理人刘军、安东亚，江苏正盛律师事务所律师。
被告沈洪男，男，1976年3月12日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托代理人张锦宇，江苏五洲信友律师事务所律师。
第三人陈荣兴，男，1955年7月12日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托代理人皋荣蓉，江苏瀛元律师事务所律师。
原告肖林军诉被告沈洪男及第三人陈荣兴企业出售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理。依法由代理审判员吴明燕适用简易程序公开开庭进行审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行审理。原告肖林军的委托代理人刘军、安东亚，被告沈洪男及其委托代理人张锦宇，第三人陈荣兴的委托代理人皋荣蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖林军诉称，2016年2月2日，其与被告签订《苏州御湖塑料五金厂资产转让协议书》，约定由其受让被告的资产，被告转让坐落于苏州市吴中区东山镇渡桥村新建一组2287.99平方米的集体土地使用权及在该土地范围内的548.06平方米厂房及其他建造的885平方米房屋（含建筑物、构建物）给其。被告保证对转让标的拥有完全、有效、充分的所有权和处置权，该等资产不存在任何抵押、质押、留置、冻结、查封或其他任何第三人权利，并且在资产所有权、使用权以及资产的合法性、法律效力方面不存在任何瑕疵。但现在涉案房屋被第三人占用，被告也消极处理，请求判令被告及第三人立即腾空所占用的厂房及其他建造的房屋；被告承担未全面履行义务的违约金316000元；被告承担占用给原告造成的租金损失（自2016年2月17日起按租金13.5元/月/平方米计算至实际腾空之日止）；被告承担诉讼费。
被告沈洪男辩称，1、第三人陈荣兴将涉案厂房及资产以470万元的价格转让给原告，其作为厂房的名义权利人配合原告及第三人进行了厂房买卖并签订了相关协议，所以本案实际系原告与第三人之间因厂房买卖引发的纠纷，与其无关。2、根据原告与第三人的独资企业转让协议书，合同总价为470万元，目前原告仅支付了60万元转让款给第三人，因原告未支付剩余转让款，故第三人没有交付房屋给原告，而其已根据协议办理了工商变更手续配合原告与第三人之间的交易，故不存在违约。3、涉案厂房系由第三人对外出租并收取租金，其所占用的厂房也是向第三人租赁的，原告要求其承担占用损失没有依据。4、原告与其于2016年签订了158万元的转让合同，虽然原告在账面上支付了158万元，但之后其应原告要求将其中的58万元转给了第三人，100万元转给了原告的妻子。实际上，该份合同系为配合履行原告与第三人470万元的合同所签，原告对此明知，现原告又以已履行158万元的合同为由提起诉讼，系隐瞒了事实真相以达到非法目的。
第三人陈荣兴述称，其系涉案厂房的合法权利人，原告对涉案房产无所有权，无权要求其腾空厂房，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，苏州市吴中区东山仁赟特种涂料厂（下称仁赟厂）原系第三人陈荣兴于1992年1月注册的个人独资企业。该厂办理了坐落于苏州市吴中区东山镇××（均××）非居住用房的房产证，1至5幢房屋建筑面积分别为252.48平方米、43.88平方米、58.91平方米、166.65平方米、26.14平方米，上述5幢非居住用房所占土地为集体土地，相应集体土地使用证登记土地使用者为苏州市吴中区东山镇渡桥村经济合作社，土地所有者为吴中区××村村民委员会，坐落为苏州市吴中区××××组，用途为工业用地，使用权类型为批准拨用企业用地，使用权面积2287.99平方米。该厂于2008年6月24日更名为御湖厂。
2014年1月15日，第三人陈荣兴（转让方）与被告沈洪男（受让方）签订苏州御湖塑料五金厂独资企业转让协议书（下称2014年1月15日独资企业转让协议书），约定整体转让（独资企业名称）达成如下协议：一、转让方现有个人独资企业的总资产为22万元，负债为0万元，净资产22万元，同意整体转让给受让方，转让金额为22万元。转让方保证该资产无法律瑕疵，即没有办理任何让第三方受益的抵押、质押等担保，也未被任何机关查封、冻结。二、受让方保证于2014年1月15日之前，将上述转让金支付给转让方。三、上述转让金在双方交割完毕后，转让方不再享有独资企业的权利和承担义务，相应由受让方承继。四、任何一方违约均应承担10%的违约金，并可以解除本协议。等等。
2014年1月16日，御湖厂投资人姓名变更办理了工商变更登记，变更后投资人为被告沈洪男。房屋所有权仍登记在仁赟厂名下。
2016年1月17日，第三人陈荣兴（转让方）与原告肖林军（受让方）签订苏州市吴中区东山仁赟特种涂料厂独资企业转让协议书（下称仁赟厂转让协议书），约定转让方现有个人独资企业的总资产470万元，不限于房产和集体土地的使用权（具体见附件），同意整体企业资产全部转让给受让方，转让金额为470万元。转让方保证该资产无任何法律瑕疵、风险，没有办理任何让第三方或转让方受益的抵押、质押等担保，也未被第三方查封、冻结；受让方保证于2016年2月8日前支付转让金60万元给转让方，2016年6月10日前支付转让金210万元，剩余转让金200万元在2016年12月31日付清；双方签订协议转让方收到上述第一笔款后，转让方不再享有独资企业所有资产的权利和义务，相应由受让方承继。转让方保证转让企业不存在任何对外负债，转让方及投资人个人对本合同签署前转让企业的债务自愿承担连带保证责任，期限至债务归还之日止。该协议书转让方落款处盖了仁赟厂公章。
2016年2月2日，御湖厂（转让方、甲方）与苏州宏涂饰佳装饰材料有限公司（受让方、乙方）签订一份《苏州御湖塑料五金厂资产转让协议书》（以下称2016年2月2日转让协议书），约定：甲方出售的资产包括如下即1、坐落于苏州市吴中区××××组拨用给甲方使用2287.99平方米的集体土地使用权以及在该土地范围内建造的包括548.06平方米厂房及其他建造的房屋（含建筑物、构筑物）共约885平方米的所有权；2、现存于甲方企业上述厂址内所有的配套固定设施、设备诸如变压器设备、设施（包括但不限于设备资料及所有厂房的建造报批等）。转让价款为158万元，该价格包括甲方在苏州市吴中区××××组的厂房和集体土地使用权等所有固定资产，于本协议生效之日起3日内现金或转账一次性付给甲方。甲方承诺甲方对于转让标的拥有完全、有效和充分的所有权和处理权，该等资产不存在任何被抵押、质押、留置、冻结、查封或其他任何第三人权利，并且在资产的所有权和使用权以及资产的合法性和法律效力方面不存在任何瑕疵。对于协议所列资产中的土地、房产（含建筑物、构筑物）资产，甲方须在本协议生效后15个工作日内将该等资产及相关证照、文件等移交给乙方管理、使用，甲方并须在本协议生效后3个月内，将该资产的权属办妥至乙方名下，使乙方取得该等资产的合法产权证书。本协议自双方签字之日起生效，自上述转让款支付交割完毕之日起，甲方不再作为该企业资产的所有人，乙方作为资产所有人对本协议确定的受让资产（包括土地、厂房等）享有所有权及相关的权益。任何一方未按协议书的规定全面履行义务或因一方原因导致协议无效，违约方或责任方应承担转让总金额20%的违约金。同日，原告肖林军分32笔向被告沈洪男转账汇付合计158万元（其中31笔5万元，1笔3万元，每笔转账均备注用途为买厂房和土地使用权），御湖厂出具收据确认收到厂房土地转让款158万元。当天，被告沈洪男又转账付给原告肖林军的妻子钱晓红100万元，并于次日转账付给原告陈荣兴58万元。
2016年7月20日，被告沈洪男（转让方、甲方）与原告肖林军（受让方、乙方）签订一份《苏州御湖塑料五金厂资产转让协议书》（下称2016年7月20日转让协议书），约定御湖厂系依法登记设立，由甲方个人投资并经营，御湖厂全部资产属甲方个人所有，并拥有完全的处分权，御湖厂截止2016年2月2日企业固定资产为人民币158万元，甲乙双方于2016年2月2日已就甲方转让御湖厂资产包括土地、厂房、设备等与乙方签署了资产转让协议，且乙方已将全部款项予以支付，现由于办理御湖厂土地、厂房产权变更登记时涉及历史原因暂时无法变更，为保证乙方权利，甲方愿意将其在御湖厂剩余全部出资及与此相关的所有权益（包括企业名称等）转让给乙方，乙方愿意受让，并约定：甲方以人民币32万元将其在御湖厂的现有全部资产转让给乙方，乙方应于本协议书生效之日起60日内以现金或转账方式一次性付给甲方。甲方保证对上述资产拥有所有权及完全处分权，甲方保证对所转让的财产，没有设置任何抵押、质押或担保，保证资产未被查封，并保证资产不受第三人之追索，否则由此引起的所有责任由甲方承担。本协议自双方签字之日起生效，并在7日内到工商机关办理变更登记以及相关许可证件的变更手续。自上述转让款支付交割完毕之日起，甲方不再作为该企业的投资人，乙方作为投资人对御湖厂全部财产享有所有权及相关的权益。办理投资人变更登记后，企业转让前的债务由现有企业继承，甲方对本协议签署前的企业债务以其个人财产承担无限连带清偿责任。等等。2016年7月28日，御湖厂投资人姓名变更办理了工商变更登记，变更后投资人为原告肖林军。2016年8月3日，被告沈洪男、肖林军办理了御湖厂的公章移交手续。2016年8月4日，原告肖林军转账支付被告沈洪男326017.83元，后被告沈洪男返还226000元给原告肖林军。
另查明，涉案厂房原由第三人陈荣兴分租给包括御湖厂在内的6家企业并由陈荣兴一家居住使用，后陈荣兴通知6个承租人将之后租金交给御湖厂、肖林军，通知之前的租金则由陈荣兴收取。现沈洪男占用厂房面积为238平方米，交纳租金至2018年1月31日，陈荣兴一家居住在厂房北侧的两间房屋内，该两间房屋未办理产证，原告未收取租金。肖林军称自己继续将厂房出租，2017年4月18日，其以御湖厂的名义与承租人重新签订合同，其中其与丁伟杰签订的租赁合同约定月租金为2700元，虽然被告沈洪男已支付租金，但沈洪男未按照协议的约定腾空厂房，尚由第三人占用房屋及土地，故要求被告沈洪男按照月租2700元的标准承担占用给原告造成的损失。审理中，原告及第三人均明确第三人现居住在厂房北侧两间房屋内，该房屋不在厂房产证面积内。
又查明，2016年10月9日，陈荣兴诉至本院，要求判令确认2016年7月20日转让协议书无效，并要求肖林军向御湖厂返还实际控制期间所收取的房屋租金。本院经审理认为陈荣兴与沈洪男签订的2014年1月15日独资企业转让协议书合法有效，此次转让未包含御湖厂名下的厂房，而涉案厂房本质属于民事权利，此次转让导致涉案厂房房产证登记的权利人与实际权利人不一致，即御湖厂由真实权利人变为名义权利人。2016年7月20日转让协议书转让的标的物不包含涉案厂房，沈洪男转让御湖厂的名称及经营权，未侵害他人合法权益，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。转让后，肖林军作为御湖厂投资人是否向御湖厂返还租金，与陈荣兴无涉，故驳回了陈荣兴的诉讼请求。
上述事实，由原告肖林军提供的2016年2月2日转让协议书、2016年7月20日转让协议书、银行交易明细、个人独资企业变更核准通知书、单位公章移交书、房产证、土地证及被告沈洪男提供的（2016）苏0506民初6966号民事判决书、手机截屏，第三人陈荣兴提供的2016年1月17日仁赟厂转让协议书及本庭制作的开庭笔录在卷佐证。
关于仁赟厂转让协议书、2016年2月2日转让协议书、2016年7月20日转让协议书的签订过程，原告肖林军陈述2016年1月17日，其不知道御湖厂的法定代表人已由第三人陈荣兴变更成被告沈洪男，也不知道厂房所占用的土地是集体土地，无法转让，故其与第三人陈荣兴签订了仁赟厂转让协议书。后来，其发现了御湖厂是被告沈洪男的，所以就与被告沈洪男协商，以158万元的价格受让，双方签订了2016年2月2日转让协议书。之后，其办理厂房产权变更登记手续，但因为土地是集体的，无法办理厂房的过户手续，所以其与被告协商以个人之间企业资产转让协议的方式受让御湖厂，即涉案房屋登记在御湖厂名下，其取得御湖厂所有权的同时当然取得御湖厂名下的财产，于是双方签订了2016年7月20日转让协议书。当时，被告沈洪男又要求增加326017.83元的费用，其就按被告沈洪男的要求支付了该款，双方还签订了一份32.6万元的协议书备案在工商登记部门。后来，被告沈洪男觉得326017.83元的变更费用收的较高，所以返还其22.6万元。现在如果被告愿意迁出并履行协议约定的义务，其愿意返还该款给被告。
被告沈洪男则陈述，2016年2月2日转让协议书及2016年7月20日转让协议书实际为配合仁赟厂转让协议书的履行、办理工商登记签订的。因为御湖厂是登记在其名下的，所以在办理企业转让时，需要其参与并配合才能完成，所以其与原告签订了2016年2月2日转让协议书。后，原告肖林军支付其158万元，其按原告肖林军的指示返还100万元至肖林军妻子钱晓红的银行账户，又按肖林军指示付给原告58万元。原告与第三人陈荣兴签订的仁赟厂转让协议书约定首付款为60万元，原告在签协议时已付2万元定金，余58万元未付，其转账的58万元实际系肖林军履行的仁赟厂转让协议书约定的首付款。之所以协议签订的转让金额为158万元，是原告提出转让一家企业，签58万元的协议金额太小了，办理登记时不合适，所以签了一个158万元的协议。2016年2月2日转让协议书签订后，原告又提出协议是以苏州宏涂饰佳装饰材料有限公司的名义签订的，办理变更手续会有问题，所以双方又签订了2016年7月20日转让协议书。另外，双方办理企业的工商变更登记时，御湖厂财务报告显示资产为326017.83元，根据工商变更登记的要求，其与原告肖林军签订的转让协议不能低于该金额，所以双方又签订了一份32.6万元的协议，原告按协议支付其326017.83元，后来其返还原告22.6万元，剩余的10万元系原告补偿给其的。为证明上述事实，被告沈洪男提供2016年8月30日，其与原告肖林军的谈话录音资料一份。肖林军在录音中称“他现在跟我要470万元什么的…现在值不了那么多钱…我评估公司都咨询过了，也就是150万元…付了70万元了，算他65万元，再付陈荣兴85万元，但陈荣兴要马上搬家，我付给他”，等等。经质证，原告对录音的真实性无异议，但认为被告沈洪男对其进行诱导，且其认为2016年1月17日的仁赟厂转让协议书是无效的，无法办理过户，其已与被告沈洪男重新签订了协议。另外，原告表示被告转让给其妻子钱晓红的100万元系被告与钱晓红之间的借贷往来，与本案无关，但未提供证据证明。
第三人陈荣兴陈述其对2016年2月2日转让协议书、2016年7月20日转让协议书的签订并不知情，协议书中指向的资产均是其的，被告与原告签订协议书的目的应是为配合办理工商变更登记手续。仁赟厂转让协议书是原告找到其，要购买涉案厂房与其签订的，其共计收到了60万元，该笔款项系原告按照仁赟厂转让协议书的约定支付的首付款。为证明上述事实，第三人陈荣兴提供了2016年8月10日，原告肖林军与被告沈洪男的通话录音一份。录音中，肖林军称“当时为什么把钱打给你，让你给他，应该是有道理的，原则上来说…正确的路径应该这样子，因为这个企业在你这里，我这个钱是买这个企业，我钱肯定是从这个企业走，因为你是企业投资人嘛，原则上程序应该是这样走的，我不能直接给他…”。沈洪男称“现在就是我那张跟你签的协议是形式一下，关键是把那张证变到你的名下，对不对？”，肖林军回答对。肖林军又称“我们现在签的不是158万嘛，超出部分，我可以单独给他也没事，这个都不要紧…说穿了我钱一直不给的原因，就是我们两个没有讲好，我一下跟你说不明白，钱一定要这样走，我直接给他风险比较大，直接给他说的难听点叫不合法交易，说的难听点他无权处置，虽然我们知道是他的房子，你无权处置，是公司的名字，这公司是你的吗？你能代表公司吗？”经质证，原告肖林军对录音的真实性没有异议，但认为被告沈洪男在诱导发问，其在没有听清的情形下也没有针对沈洪男的发问作出陈述。被告沈林男对录音真实性没有异议。
本院认为，原告依据其与被告签订的2016年2月2日转让协议书，要求被告履行合同义务并承担违约责任，被告抗辩该份协议书并非双方真实意思表示，该协议书及后面签订的2016年7月20日转让协议书及工商变更登记时的32.6万元的协议书均是为配合原告办理御湖厂的工商变更登记，履行原告与第三人的仁赟厂转让协议书而签订的，第三人认可被告的意见，并明确仁赟厂转让协议书的签订代表原告的真实意思表示，原告未按该协议履行，无权要求其搬离涉案房屋。针对当事人的争议焦点，首先，被告与第三人签订2014年1月15日独资企业转让协议书进行企业转让，此次转让未包含登记在仁赟厂（后更名为御湖厂）名下的涉案厂房，御湖厂仅为厂房的名义权利人，被告无权处分涉案厂房。其次，根据第三人提供的录音，原告在与被告谈话时称“虽然我们知道是他的房子，你无权处置，是公司的名字，这公司是你的吗？你能代表公司吗？”。从原告的表述看，原告明知被告虽为御湖厂的投资人，但无权处分御湖厂名下的厂房。最后，原、被告签订2016年2月2日转让协议书后，虽然原告转账158万元给被告，但被告于当日即转账给原告的妻子钱晓红100万元，于次日转账58万元给第三人。原告称被告与其妻子钱晓红之间有借贷往来，所以被告转账100万元给钱晓红，未提供证据证明，本院对其意见不予采信。同时，根据被告及第三人提供的录音，被告称“现在就是我那张跟你签的协议是形式一下，关键是把那张证变到你的名下，对不对？”，肖林军回答对。原告又称“当时为什么把钱打给你，让你给他，应该是有道理的，原则上来说…正确的路径应该这样子，因为这个企业在你这里，我这个钱是买这个企业，我钱肯定是从这个企业走，因为你是企业投资人嘛，原则上程序应该是这样走的，我不能直接给他…”。可见，原、被告双方签订的2016年2月2日转让协议书、2016年7月20日转让协议书均系原告为履行其与第三人签订的仁赟厂转让协议书之需。原告在谈话时还谈及“他现在跟我要470万元什么的…现在值不了那么多钱…我评估公司都咨询过了，也就是150万元…付了70万元了，算他65万元，再付陈荣兴85万元，但陈荣兴要马上搬家，我付给他”。“我们现在签的不是158万嘛，超出部分，我可以单独给他也没事，这个都不要紧…说穿了我钱一直不给的原因，就是我们两个没有讲好”。可见原告与第三人签订的仁赟厂转让协议书并未解除，只是在具体履行过程中，原告认为第三人转让的价款过高，其与第三人就价款发生争议。综上，原告系明知第三人为御湖厂名下厂房的实际所有人，被告无权处分该厂房，但因御湖厂的投资人已变更登记为被告，故原告要求被告打款给第三人，实际为配合其与第三人签订的仁赟厂转让协议书的履行。现原告依据2016年2月2日转让协议书，认为其已完成该转让协议书约定的义务，而被告违约，故要求被告及第三人腾空厂房，并要求被告支付违约金并承担租金损失，没有依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告肖林军的诉讼请求。
案件受理费人民币6820元，由原告肖林军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 龚伟亚
人民陪审员 吴明燕
人民陪审员 朱俊明
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 陈汉东