山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁14民终2609号
上诉人（原审原告）：张国，男，1980年1月22日出生，汉族，德州康贝有限公司职工，住山东平原县。
委托诉讼代理人：王帅，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张腾，男，1992年11月10日出生，汉族，无业，住山东省德州市经济开发区。
委托诉讼代理人：赵恩善，山东德衡（德州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕玉健，山东德衡（德州）律师事务所实习律师。
原审第三人：邢正斌，男，1974年1月10日出生，汉族，平原农商银行职工，住平原县。
上诉人张国因与被上诉人张腾案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省德州经济开发区人民法院（2016）鲁1491民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张国上诉请求：撤销原审判决，判决不得执行涉案房屋并解除查封，（2015）德开执字第24号执行裁定书失效。事实和理由：上诉人与邢正斌2013年11月12日签订房屋买卖合同，上诉人已经支付全部房款，因房屋处于出租状态，上诉人作为出租人将房屋继续出租给租赁方使用，房屋已经转移占有，上诉人是房屋的占有人。上诉人与邢正斌签订的合同是合法有效的，支付房款、交付房屋均是在房屋查封之前，因卖方拖拉导致房产证没有办理过户。原审法院适用法律错误，应当依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和民诉法解释第三百一十二条规定，判决不得执行涉案房屋。
张腾辩称，原审判决正确，请求维持原判。
第三人邢正斌述称，我与张国的交易是真实的，关于租金，房屋交易完后我领着张国找的于斌。
张国向一审法院起诉请求：撤销（2015）德开执字第24号执行裁定书，解除对涉案房屋的查封措施。
一审法院认定事实：张腾诉邢正斌、王金平民间借贷纠纷一案，一审法院作出的（2014）德开民财保字第2号民事裁定书，依法查封了邢正斌、张春叶名下共同共有的位于德州市东风东路北侧天钰铭城小区17号楼1单元6层604号房屋一套（房权证号：鲁德字第××号、鲁德字第××号）。原告张国于2014年5月17日提出财产保全异议，一审法院作出（2014）德开民初字第174号通知书，驳回张国对该裁定的复议申请。2015年1月8日，张腾依据一审法院作出的（2014）德开民初字第174号民事判决书申请强制执行，一审法院于2015年9月7日作出（2015）德开执字第24号执行裁定书，对涉案房屋继续查封。张国对其提出异议，一审法院驳回张国提出的执行异议。原告张国向一审法院提出案外人执行异议之诉，原告认为，其与第三人邢正斌于2013年11月12日签订房屋买卖合同，约定原告购买第三人邢正斌与张春叶名下位于德州市开发区东风东路北侧天玉铭城小区17号楼1单元6层604号（建筑面积131.48平方米）及附属储藏室（建筑面积17.37平方米），房屋及附属设施转让价位70万元。合同签订之日预付25万元，合同签订后5日内，交付剩余房款。该房屋暂不办理产权过户登记手续，以后如果买方要求办理产权过户登记，应买方要求，买、卖双方共同到德州市房产管理部门办理产权过户登记。原告张国于2013年11月9日向第三人邢正斌支付25万元，2013年11月12日向第三人邢正斌支付20万元，2013年11月14日向第三人邢正斌妻子张春叶支付20万元。原告主张，第三人已经将房屋交予原告实际占有、使用、管理，原告按约定支付完毕购房款，该房屋所有权应该归原告所有，法院应撤销（2015）德开执字第24号执行裁定书，并解除对涉案房屋的查封。
12日止租赁涉案房屋，每月租金1100元，每三个月支付一次。并约定因原告张国与第三人邢正斌签订的房屋买卖合同的70万元价款不包括已经安装的太阳能热水器及房屋装修部分，故2014年10月31日前的租金由第三人邢正斌收取，2014年11月1日后的租金由原告张国收取。12日止租赁涉案房屋，每月租金1100元，每三个月支付一次。并约定因原告张国与第三人邢正斌签订的房屋买卖合同的70万元价款不包括已经安装的太阳能热水器及房屋装修部分，故2014年10月31日前的租金由第三人邢正斌收取，2014年11月1日后的租金由原告张国收取。
案外人于斌与第三人邢正斌于2013年4月13日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年5月1日起至2014年4月30日止，每月租金1100元，按季度结算。案外人于斌自2013年8月5日向张春叶支付租金3300元，2013年11月8月向张春叶支付租金3300元，2014年2月11日向邢正斌支付租金3300元，2014年5月11日向张春叶支付租金3300元，2014年8月6日向张春叶支付租金3300元。综上，有原、被告提交的证据及双方当庭陈述为凭。
一审法院认为，根据《中国人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案的争议焦点是德州市东风东路北侧天玉铭城小区17号楼1单元604室房屋是否归原告所有。1、原告是否交付全部购房款。2、原告是否已实际占有、使用该房屋。原告提供了与第三人签订《房屋买卖合同》、见证书及付款凭证，但涉案房屋至今未办理物权登记手续,故原告主张对涉案房屋享有所有权，于法无据，不予支持。原告要求解除对涉案房屋的查封，依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。关于原告是否已经支付涉案房屋全部购房款并实际占有的问题，根据原告提交的见证书，该见证书系山东宏论律师事务所陈仲春律师一人作出，违反《律师见证工作细则》第十六条的规定，?接受客户委托后，所里应指派两名律师进行见证工作，故该见证书不具有法律效力。原告向第三人支付款项的时间晚于见证书作出时间，故该见证书仅能证明双方签订了《房屋买卖合同》，无法证实合同价款已经实际全部履行完毕。且根据原告提交2013年11月12日向第三人邢正斌支付购房款的电子回单中，付款用途显示为借款，因此不能认定为购房款，故不能证明原告已经支付了全部购房款。关于原告是否已实际占有使用该房屋，第三人邢正斌与承租人于斌于2013年4月13日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年5月1日至2014年4月30日，原告张国与承租人于斌于2013年11月15日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年11月13日起至2014年11月12日止，但承租人于斌自2013年8月份至2014年8月份期间的所有房屋租金均支付予第三人邢正斌及妻子张春叶，故原告主张并不能证明其实际占有该房屋。
综上，原告所提交的证据不足以证明其已缴纳全部购房款并实际占有使用该房屋的事实，且该房屋尚未办理产权登记。因此，原告的主张不足以对抗被告作为申请执行人申请强制执行，故对原告要求解除对涉案房屋查封的主张，属证据不足，不予支持。第三人邢正斌经合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告张国的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张国负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了银行交易明细、房屋租赁合同等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对此不予认可，认为不能证明上诉人的主张。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：原审对上诉人的诉求未予支持有无不当。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该条规定，不得查封、扣押、冻结必须同时具备三个条件，即支付全部价款、实际占有、没有办理过户登记手续且对此无过错，其中第三个条件指非因第三人原因没有办理过户登记手续的情形。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也对此作出一致的规定，即该条第四项规定：非因买受人自己的原因未办理过户登记。
本案中，上诉人对于房屋没有办理过户登记手续的原因，其不能证明自身无过错，而且上诉人与邢正斌签订的房屋买卖合同第六条约定：该房屋暂不办理产权过户登记手续；以后如果买方要求办理产权过户登记，应买方要求，买、卖双方共同到德州市房产管理部门办理产权过户登记。关于暂不办理的原因，上诉人在二审中陈述为“因房子是新房，未超过五年，税费很高，因为卖方邢正斌来负担税费，邢正斌称等手头宽裕后再办理过户手续”，根据以上约定，没有办理产权过户登记手续是双方在签订房屋买卖合同时就已经达成协议的，暂不办理的原因是由于税费高，并非客观上不可克服的原因，上诉人对此也是同意的，可见涉案房屋的登记手续没有办理与买受人自己的原因有关，上诉人的主张不符合以上司法解释规定的情形，不能适用该规定。因涉案房屋尚未办理过户登记，上诉人未取得相应的物权，尚未享有足以排除强制执行的民事权益，原审对其诉求未予支持并无不当。
综上所述，张国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由张国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王飞雁
代理审判员 王子超
代理审判员 王善文
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 王艳菊