杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余良民初字第24号
原告（反诉被告）：姚敏芳。
原告（反诉被告）：喻建新。
原告共同委托代理人：陶建华，浙江浙经律师事务所律师。
被告（反诉原告）：冯峻。
委托代理人：余春红，浙江智仁律师事务所律师。
原告姚敏芳、喻建新为与被告冯峻房屋买卖合同纠纷一案，于2015年1月2日向本院起诉，本院立案受理后依法适用简易程序审理。被告冯峻在答辩期内提出管辖权异议，被本院裁定驳回，被告冯峻不服，上诉至杭州市中级人民法院，该院于2015年3月6日裁定驳回上诉，维持本院驳回裁定。后冯峻提出反诉，本院予以合并审理。本院于2015年5月4日、6月4日对本案进行了2次公开开庭审理，原告喻建新及原告姚敏芳、喻建新的共同委托代理人陶建华，被告冯峻委托代理人余春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚敏芳、喻建新起诉称：姚敏芳与喻建新系夫妻。2010年3月，姚敏芳与喻建新以按揭贷款方式购得位于杭州市余杭区五常街道西园45幢102室（以下简称西园45幢102室）住宅房。2014年初，姚敏芳与喻建新委托房屋中介公司挂牌转让该房屋。2014年10月25日，经房屋中介公司杭州浙东房地产代理有限公司的介绍，姚敏芳、喻建新与冯峻签订《房屋转让预约合同》、并与杭州浙东房地产代理有限公司签订《委托代理合同》，姚敏芳、喻建新与冯峻双方共同委托该公司的李某先生来具体操办西园45幢102室房屋的转让手续。2014年11月7日，姚敏芳、喻建新与冯峻签订编号为（2014）转让0009600的《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充协议》，同时与中介公司杭州浙东房地产代理有限公司、工商银行杭州拱宸支行签订了《监督支付协议书》。前述合同、协议签订后，姚敏芳、喻建新筹借资金还清了房屋的按揭贷款余款160多万元，消除了抵押权，办理了房屋的产权三证，并将房屋的产权三证交给中介公司杭州浙东房地产代理有限公司用于办理房屋产权过户手续。但姚敏芳、喻建新至今未收到合同约定的购房首付款。按照《杭州市房屋转让合同》第八条第3款规约定：甲乙双方需在接到中介委托机构通知后3个工作日内到房地产交易管理中心配合中介委托机构办理身份核对及产权受理相关事宜。甲乙双方在交易过程中不得以任何理由拒绝履行合同，否则视为违约，需向另一方支付违约金77万元。2014年12月8日，中介公司杭州浙东房地产代理有限公司通知双方于2014年12月12日到房地产交易管理中心办理过户手续，但冯峻接到通知后，明确表示拒绝履行《杭州市房屋转让合同》。为此，姚敏芳、喻建新起诉至法院，要求：1、判令冯峻继续履行2014年11月7日签订的编号为（2014）转让0009600的《杭州市房屋转让合同》；2、判令冯峻支付违约金人民币77万元；3、判令冯峻承担本案全部诉讼费用。
在诉讼中，姚敏芳、喻建新将其诉讼请求变更其为：1、判令与冯峻解除2014年11月7日签订的编号为（2014）转让0009600的《杭州市房屋转让合同》及与其相关的所有协议；2、判令冯峻支付违约金人民币77万元；3、判令冯峻承担本案全部诉讼费用。
被告冯峻答辩兼反诉称：2014年10月25日，冯峻与姚敏芳、喻建新签订《房屋转让预约合同》，并与中介公司杭州浙东房地产代理有限公司签订了《委托代理合同》、出具了委托书。2014年11月7日，冯峻与姚敏芳、喻建新在杭州浙东房地产代理有限公司签订了编号为（2014）转让0099600的《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充协议》。合同第八条约定：”双方需在接到中介委托机构通知后3个工作日内到房地产交易管理中心配合中介委托机构办理身份核对及产权受理等相关事宜。双方在交易过程中不得以任何理由拒绝履行合同。”。因案涉房屋系姚敏芳、喻建新以按揭贷款方式购得，房屋抵押权人为中信银行股份有限公司杭州余杭支行。为此，双方先后在《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充协议》、《委托代理合同》中明确约定，姚敏芳、喻建新需办理完成该套房屋的抵押注销手续，方可过户。2014年11月17日，冯峻将首付款116万元打入杭州浙东房地产代理有限公司开设在中国工商银行杭州拱宸桥支行的监管账户中。此后，冯峻听说所购的房屋附近有重大的规划变更，有重大的建设项目建设，将影响小区的整体环境，对冯峻的生活会造成较大的影响，故通过杭州浙东房地产代理有限公司与姚敏芳、喻建新进行沟通，但双方未能达成一致意见。2014年12月12日，杭州浙东房地产代理有限公司发函双方到房地产交易中心办理房屋产权过户手续，但姚敏芳、喻建新一直未到场，经冯峻现场查询，此时的房屋抵押仍未注销，当日无法办理产权过户手续。随后，姚敏芳、喻建新于2014年12月26日起诉至杭州市余杭区人民法院。截止2015年1月22日，冯峻经委托律师核查，姚敏芳、喻建新转让的房屋抵押权仍未予以注销，并不符合过户条件，为此，冯峻于2015年1月28日委托律师发函，以姚敏芳、喻建新未按合同约定时间内完成房屋的抵押注销手续，致使该房屋无法顺利过户，已经构成违约为由，通知解除合同，并要求承担违约责任。姚敏芳、喻建新在已收到解除合同通知后，于2015年2月2日回复不同意解除合同。综上，因姚敏芳、喻建新未按合同约定履行其义务，要求法院驳回姚敏芳、喻建新的诉讼请求，支持冯峻的反诉请求即：1、确认冯峻与姚敏芳、喻建新于2014年11月7日签订的编号为（2014）转让0099600的《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充协议》及相关协议已经于2015年2月2日解除：2、姚敏芳、喻建新支付冯峻违约金人民币10万元；3、本案诉讼费由姚敏芳、喻建新共同承担。
反诉被告姚敏芳、喻建新答辩称：一、冯峻的反诉事实、理由不能成立。2014年12月12日，中介公司杭州浙东房地产代理有限公司要求双方一起到房地产交易中心办理过户手续，此时，姚敏芳、喻建新已经将房屋按揭款余款全部还清，在房地产交易中心办理手续过程中，因冯峻擅自离开才导致当日过户手续未能完成，房地产交易中心证实，解除房屋抵押登记和房屋产权过户是可以同时办理，因此，当日房屋过户并不存在任何障碍，是冯峻没有按照中介公司的要求擅自离开导致没完成过户手续。二、冯峻于2015年2月2日通过其委托律师向姚敏芳、喻建新发函通知解除合同，不符合法律规定。因合同中双方未约定解除合同的条件，且本案也不符合合同法第94条规定的法定解除的情形，姚敏芳、喻建新在收到解除合同通知后，明确表示不同意解除合同。何况，解除合同通知是在姚敏芳、喻建新已向法院提起诉讼之后才发送的，其认为合同已经在2015年2月2日解除的说法不能成立。综上，姚敏芳、喻建新在合同履行过程中不存在任何违约，应当驳回冯峻的反诉请求，支持姚敏芳、喻建新的诉讼请求。
为证明所述事实，原告（反诉被告）姚敏芳、喻建新向本院递交如下证据材料：
1、房屋所有权证1份、土地使用权证1份、契证1份，2、房屋抵押注销证明1份（复印件），用以证明姚敏芳、喻建新系案涉转让房产的合法所有权人，具有处分该房屋财产的全部权利的事实；
3、房屋转让预约合同1份，4、委托代理合同1份，5、委托书1份，用以证明姚敏芳、喻建新与冯峻共同委托杭州浙东房地产代理有限公司房屋中介、并办理房屋产权转让手续的事实；
6、杭州市房屋转让合同1份，7、房屋转让补充协议1份，8、监督支付协议书1份，用以证明姚敏芳、喻建新与冯峻之间的房屋转让合同关系，以及双方对权利义务、违约责任的约定的事实；
9、卖方告知函1份，10、快递单1份（复印件）及网上跟踪单1份（复印件），用以证明杭州浙东房地产代理有限公司按约定向姚敏芳、喻建新与冯峻寄送告知函，要求双方于12月12日办理房屋产权过户手续的事实；
11、情况说明2份，用以证明房屋中介杭州浙东房地产代理有限公司告知姚敏芳、喻建新，冯峻在履行合同中已经构成违约的事实；
12、杭州市余杭区房地产管理处出具的情况说明1份，用以证明房屋的抵押权注销手续与房屋产权过户手续可以同时办理的事实；
13、杭州浙东房地产代理有限公司李某出具的情况说明1份，用以证明冯峻未按照杭州浙东房地产代理有限公司要求履行房屋产权过户手续的事实；
14、2015年6月4日中信银行股份有限公司杭州余杭支行出具的证明以及交易清单各1份，用以证明姚敏芳、喻建新于2014年12月12日已将案涉房屋的按揭款203万元还清的事实；
15、申请证人李某出庭作证，以证明姚敏芳、喻建新与冯峻双方就房屋买卖合同的洽谈、签署的过程以及冯峻未按中介公司杭州浙东房地产代理有限公司的要求履行房屋产权过户手续的事实。
证人李某（李某，男，汉族，1986年5月16日出生，住湖北省老河口市孟楼镇熊河村一组40号。公民身份号码：××。）出庭陈述：姚敏芳、喻建新与冯峻双方在签订协议之前，冯峻到房屋的实地看过好几次；合同签订后，冯峻支将首付款汇至指定银行帐户，余款按揭手续也是李某陪同冯峻去银行办理的。此后，冯峻发微信给李某说房屋所在的小区周围有重大建设项目，影响小区安静，要求终止履行合同，李某将该情况转告了姚敏芳、喻建新，为此双方进行了商谈，但没谈成。后因姚敏芳、喻建新要求，李某再通知双方于2014年12月12日到房产交易中心办理房产过户手续。当日，李某是在3点多到交易中心，当时喻建新已先到，冯峻也到了，李某说先办交税，但当时因为喻建新的妻子姚敏芳没有到，他去接姚敏芳就走了，后来冯峻说房东喻建新走了那她也直接走掉了。姚敏芳、喻建新当日将房屋的按揭款全部付清了，在程序上讲办理房屋抵押权注销与房屋产权过户是可以同时进行操办的。
为证明所述事实，被告（反诉原告）冯峻向本院递交如下证据材料：
1、《房屋转让预约合同》1份，2、《委托代理合同》1份、委托书1份（复印件），3、《杭州市房屋转让合同》1份，4、《房屋转让补充协议》1份，5、《监督支付协议书》1份（复印件），用以证明姚敏芳、喻建新与冯峻签订有房屋买卖的协议及附件，双方对房屋买卖相关事项所作的约定的事实；
6、中介费支付凭证1份，用以证明冯峻依照合同约定支付了杭州浙东房地产代理有限公司中介费的事实；
7、首付款支付凭证1份，用以证明冯峻依照合同约定履行了主要的合同义务，支付了首付款116万元的事实；
8、《卖方告知函》1份（复印件），用以证明姚敏芳、喻建新已经收到了中介公司杭州浙东房地产代理有限公司关于2014年12月12日前到房产交易中心办理产权过户手续通知的事实；
9、房产记载信息查询记录1份，用以证明截止2015年1月22日，涉案房屋的抵押权登记尚未消除，不符合房屋产权过户条件的事实；
10、浙江智仁律师事务所的《律师函》1份、浙江浙经律师事务所的《律师函》1份（复印件），用以证明姚敏芳、喻建新已经收到冯峻要求解除房屋买卖合同函件，双方的房屋买卖合同关系从2015年2月2日起解除的事实；
11、现场录像光盘1张，用以证明在涉案房屋附近已经开工建设高架工程，对小区环境造成较大影响的事实。
上列当事人提交的证据材料，经庭审质证本院认证如下：
（一）姚敏芳、喻建新提交的证据，冯峻对第1、3、4、5、6、7、8、9、10、14项证据的真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定案件的相关事实；对第2、11、13项认为不符合有效证据的形式要件，本院经审核认为异议成立，故不予确认该组证据有效；对第15项证据认为，证人对关键事实陈述与事实不符，12月12日去交易中心办理过户手续，经现场查询，房屋还未注销抵押权登记，并不具备过户条件，冯峻这才离开了交易中心，而且至少在冯峻离开了交易中心前，姚敏芳、喻建新并未在场，房产交易中心下班是4点30分，即便证人陈述的注销与过户可以同时进行办理，因在姚敏芳未到场也是无法办理的，时间也来不及，因此对证人的证词不予认可。本院经审核认为，证人的陈述的证词，与姚敏芳、喻建新陈述的事实基本相符，且有其它有效证据予以相印证，故本院予以确认其中相互印证部分证词内容。
（二）冯峻提交的证据，姚敏芳、喻建新对其真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定案件的相关事实。
综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定事
实如下：
2014年10月25日，冯峻与姚敏芳、喻建新签订《房屋转让预约合同》，同时双方又与中介公司杭州浙东房地产代理有限公司签订《委托代理合同》并出具了委托书。房屋转让预约合同中载明双方均已知悉转让的物业尚未取得房屋产权三证即所有权、契证、土地使用权证，且房屋处于银行按揭抵押状况；委托代理合同中载明共同委托杭州浙东房地产代理有限公司办理房屋过户手续，指定具体经办人为该公司员工李某，期限截至房屋产权过户手续办妥之日止。2014年11月7日，冯峻与姚敏芳、喻建新在杭州浙东房地产代理有限公司签订了编号为（2014）转让0099600的《杭州市房屋转让合同》，主要约定：姚敏芳与喻建新将位于杭州市余杭区五常街道的西园45幢102室住宅房转让给冯峻，该房屋建筑面积263.05平方米，属按揭房，抵押权人是中信银行股份有限公司杭州余杭支行，他项权证号为“余房他证字第142545**号”，出卖方需在办理过户前办理抵押注销手续；房屋转让总价款为人民币3850000元，于2014年11月15日前支付首付款1160000元至双方约定的银行第三方监管帐户，余款2690000元由冯峻于2014年11月15日前向银行申请按揭贷款，并将该款发放至双方约定的银行第三方监管帐户；房屋在卖方取得全部购房款后3个工作日内交付；逾期付款超过10日，则出卖方有权要求购买方支付违约金770000元，合同终止履行，购买方将房屋退还，并且如实际经济损失超过违约金，则差额部分仍由购买方据实赔偿；房屋买卖双方需在接到中介委托机构通知后3个工作日内到房地产交易管理中心配合中介委托机构办理产权过户手续；在交易过程中，双方不得以任意理由（特别约定除外）拒绝履行合同，否则视为违约，需向另一方支付违约金770000元。此后，冯峻与姚敏芳、喻建新又签订《房屋转让补充协议》，主要约定：经协商，《杭州市房屋转让合同》所涉及的交易税费379980元和《委托代理合同》所涉中介费20000元均由冯峻承担；因转让的房屋设定抵押，姚敏芳、喻建新承诺在取得首付款2日内，归还抵押权人中信银行股份有限公司杭州余杭支行按揭款以及时注销在银行、房管等一切抵押权手续。在《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充协议》、《委托代理合同》签订后，冯峻于2014年11月17日将首付款1160000元打入双方约定的银行监管账户中。此后的2014年11月25日，冯峻听说所购房屋附近有重大的规划变更，有重大的建设项目建设，小区的整体环境将受影响，故冯峻通过杭州浙东房地产代理有限公司与姚敏芳、喻建新进行沟通、协商，但双方未能达成一致意见。2014年12月12日，经杭州浙东房地产代理有限公司通知，喻建新、冯峻于当日下午到房地产交易中心办理房屋产权过户手续，但在双方共同指定的杭州浙东房地产代理有限公司经办人李某到达交易中心后，喻建新以需要去接姚敏芳前来办过户手续、冯峻以得知房屋抵押权还未注销为由各自先后离开，当日未办成房屋产权过户手续。但是，为了消除转让房上设定的抵押权，姚敏芳、喻建新于当日下午15时06分向抵押权人中信银行股份有限公司杭州余杭支行清偿了按揭余款1613962.48元。2015年1月28日，冯峻委托律师发函，以姚敏芳、喻建新未按合同约定时间内完成房屋抵押注销手续致使该房屋无法顺利过户为由，通知姚敏芳、喻建新解除合同，并要求承担违约责任。姚敏芳、喻建新收到解除合同通知后，回复不同意解除合同，并且于2015年2月2日办理了房屋抵押权登记注销手续。另查明，姚敏芳、喻建新转让的西园45幢102室住宅房，银行按揭抵押权设定时间是2014年11月2日，抵押权人是中信银行股份有限公司杭州余杭支行，债权金额2030000元。2014年12月26日，姚敏芳、喻建新向本院提起诉讼。案经开庭审理，且经多次调解无效。
本院认为：姚敏芳、喻建新与冯峻签订的《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自义务。转让合同中约定，房屋产权过户前，卖方应当消除房屋抵押权，同时补充协议约定，卖方取得首付款后2个工作日内办理过户手续。合同履行过程中，中介公司通知双方于2014年12月12日至产权交易中心办理过户手续，虽然当日未完成过户，但是根据双方举证，证明姚敏芳、喻建新于当日还清房屋按揭款，该房屋的抵押登记已可办理注销，过户具备条件，不存在过户障碍，即便当日不过户，次日过户，也不影响冯峻购房合同目的实现；再者，转让合同及补充协议中并未明确约定过户必须在具体日期之前完成或者中介公司通知双方后必须一次完成，也未约定一次性未办成即可解除合同，而相关的补充协议中关于产权过户，明确卖方的义务是在取得首付款后2个工作日办理，姚敏芳、喻建新在2014年12月12日之前尚未取得该款，因此，冯峻以姚敏芳、喻建新未在2014年12月12日完成房屋抵押注销手续致房屋未能过户而主张姚敏芳、喻建新构成违约，理由不成立；至于冯峻称购房合同签订后，发现受让房屋所在小区附近有重大工程建设项目影响小区环境，因工程项目建设业经公示，并非姚敏芳、喻建新所能隐瞒事项，不构成违约解除合同的理由，因此，冯峻要求确认合同及补充协议已于2015年1月28日解除以及追究姚敏芳、喻建新违约责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。姚敏芳、喻建新在本案诉讼中，基于冯峻坚持不同意继续履行合同而将其诉讼请求由要求继续履行合同变更为解除合同及其相关的所有协议，并要求冯峻承担违约责任，其变更后的诉讼请求，除《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充协议》之外的协议解除，因涉及已履行完毕或涉及第三方主体，不属本案范围而不予合并于本案中处理以外，其余诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百十三条、第一百十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告姚敏芳、喻建新与被告冯峻于2014年11月7日签订的编号为（2014）转让0099600号《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充协议》自本判决生效之日起解除；
二、被告冯峻支付原告姚敏芳、喻建新违约金人民币770000元，于本判决生效之日起十五日内付清；
三、驳回原告姚敏芳、喻建新的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告冯峻的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理11500元，减半收取5750元，由被告冯峻负担；反诉案件受理费1150元，由反诉原告冯峻负担。均于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费12650元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 王富春
二〇一五年六月十日
书记员 许 峰