贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0402民初3605号
原告：谢保朋，男，1989年11月3日生，白族，贵州省安顺市人，安顺市供水公司职工，住贵州省安顺市西秀区，现住贵州省安顺市。
被告：安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司。地址：贵州省安顺市西秀区中华东路***号（体育场对面）金贸大厦。
法定代表人：吕昕。
委托代理人：李旭，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别代理。
委托代理人：张雪滢，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别代理。
原告谢保朋诉被告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司（以下简称惠民公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢保朋、被告惠民公司的委托代理人李旭、张雪滢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行原、被告签订的《商品房买卖合同》的合同义务，将合同涉及的商品房（第2幢1单元24层3号房）交付并办理登记至原告的名下；2、判令被告承担2015年11月30日至2017年9月20日期间违约金34452元，此后的违约金由被告继续承担，计算至被告向原告办理并交付房屋不动产登记证书之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系房地产开发公司，位于安顺市塔山东路西侧的御景花园小区系其承建销售。2015年10月1日，原告向被告交付购房定金10000元，其后，2015年10月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，其中约定：被告以521993元向原告出售第2幢1单元24层3号房，交房日期为2015年11月30日，被告于2016年6月8日向原告交付使用，原告至今未收到所购房屋之不动产登记证书。合同虽然约定逾期交房以及逾期办理交付房屋不动产登记证书，违约金按照购房总价款每日万分之零点一计算，但被告提供的格式合同且不允许修改，被告明知自己的出售行为会预期违约，为减轻自己违约责任而故意设定，参照安顺市其他商品房销售违约金的约定，均按照购房总价款每日万分之一承担违约金。故本案违约金也应当按此处理较为公平。至2017年9月20日，被告应支付原告违约金（251993×0.01%×660天=34451.538元），此后被告就应当继续承担违约金至原告获得所购房屋不动产登记证书之日止。合同签订后原告按照合同约定履行了自己的义务，被告不但逾期交付且未履行办理、交付房屋不动产登记证书的义务，故提出如上诉讼请求。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告开具销售不动产发票并承担办理房屋不动产登记证书契税差价。
被告惠民公司辩称：首先，因原告已经收房，且已实际居住，所以我方是已经交付房屋了的；第二，因房屋的土地性质未变更，所以目前不能办理房屋不动产登记证书，原告要求支付逾期办证违约金，应当按照合同约定计算。请求驳回原告第一项诉讼请求，违约金请求依法判决；第三，关于原告要求我方承担契税的诉讼请求，这个属于国家政策，实际交税的时候应多退少补，在办证条件允许的情况下，才能开具发票。
当事人对自己的主张在举证期限内向本院提交了证据证明：原告向本院提供了原告身份证复印件、商品房买卖合同、中国建设银行住房公积金借款合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、收据5份、安顺商品房预售合同备案登记表、2017年10月23日公告；被告提供的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、《竣工验收报告》等证据在卷佐证并经庭审质证认证，足以认定。被告提供的安顺市住房和城乡建设局《证明》，证实争议房屋已于2014年5月29日办理了预售许可，因未申请办理现房备案，故客观上无法办理房屋不动产证书。原告对该证据有异议，认为被告系证明单位下属部门。本院认为安顺市住房和城乡建设局系行政机关，而被告系依法登记成立的其他有限责任公司而非行政机关内设机构，二者非上下级关系，该证据系安顺市住房和城乡建设局出具的真实情况证明，故本院对该证据予以采信，认定本案争议房屋尚不具备办理房屋不动产登记证书条件。
经审理查明：位于安顺市塔山东路西侧（原三建司地块）御景花园（惠民安置小区）系被告开发建设商品房，2014年5月29日办理预售许可。2015年10月1日原告向被告交纳购房定金10000元，双方于2015年10月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的塔山东路西侧御景花园小区2-1-24-3号房屋，建筑面积138.39平方米，套内建筑面积为116.70平方米，按照套(单元)计算，该商品房总房价款为521993元，购房首期房款156993元，余款365000元银行按揭支付，出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付商品房，合同第八章第二十二条第二项约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三项约定出卖人承诺取得商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告于2015年10月25日向被告支付了首付款146993元、维修基金9687元、三通费及相关代收费4490元、购房契税15660元，并通过银行贷款向被告支付购房尾款365000元，付清了全部购房款项，该房屋于2015年11月30日达到交付条件。被告至今未申请办理争议房屋现房备案，目前尚不具备办理房屋不动产登记证书条件。由于被告未能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，致成诉讼。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定行使权利和履行义务。因该房屋于2015年11月30日达到交付条件且原告现已实际使用，故原告诉请要求将合同涉及的商品房（第2幢1单元24层3号房）交付，本院不予支持；被告未在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，应向原告承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。
关于逾期办证违约金的计算问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第二项约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三项约定出卖人承诺取得商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之0.1的违约金。现原告主张参照安顺市其他商品房销售违约金的约定按照购房总价款每日万分之一承担违约金，因本案中原、被告明确约定了办理房屋不动产登记证书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付的违约金计算方式，该约定不违反法律规定，原告主张参照安顺市其他商品房销售违约金计算标准的约定计算本案违约金于法无据，且原告未提供证据证明其实际损失数额，不能认定该约定标准过低需要人民法院进行调整，故对原告该主张本院不予采信，对被告关于逾期办证违约金应当按照合同约定计算的辩称，本院予以采信，该违约金应当按买受人支付房价款的每日万分之0.1计算支付；原告诉请从2015年11月30日起支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋产权证之日止，因被告交付办理商品房转移登记有关文书的期限不能确定，故该逾期办证违约金应从双方约定的交付日期即从商品房交付之日起扣除90日初始登记和180日转移登记共计270天后，从2016年8月27日起暂计算至原告起诉之日（即2017年9月20日），之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算即：从2016年8月27日起至2017年9月20日，共计389日，以原告已交购房款521993×389日万分之0.1=2031元。
因争议房屋未办理商品房现房备案，尚未达到产权登记部门规定的办理不动产权属证书条件，故原告现要求被告办理2-1-24-3号房屋不动产登记证书至原告的名下的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。原告要求被告开具销售不动产发票及承担办理房屋不动产登记证书契税差价的诉讼请求，因争议房屋尚不具备办证条件，发票开具部门、实际契金额等均暂不能确定，原告可在房屋不动产登记证书办理后另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、由被告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告谢保朋支付逾期办理商品房转移登记违约金人民币2031元。
二、驳回原告谢保朋的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费714元，减半收取357元，由原告谢保朋承担336元，由被告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司承担21元。（该款原告已预交，被告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司在其向原告支付逾期办理商品房转移登记违约金时一并支付，原告不再向本院退取。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。
审判员 王 一 雯
二〇一七年十一月二日
书记员 谌静（代）