湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第01440号
原告武汉统百资产经营管理有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路18号。
法定代表人张太国，该公司总经理。
委托代理人胡律学（一般授权代理），湖北诚明律师事务所专职律师。
被告张珂，自由职业。
原告武汉统百资产经营管理有限公司诉被告张珂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘翔独任审理，于2015年6月1日公开开庭进行了审理。因案情复杂，双方当事人争议较大，本案裁定转入普通程序进行审理，由代理审判员刘翔担任审判长，与人民陪审员刘静萍、李国良组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告武汉统百资产经营管理有限公司（以下简称统百公司）的委托代理人胡律学，被告张珂到庭参加了诉讼。经院长审批，延长审理期限1个月。本案现已审理终结。
原告统百公司诉称，2013年11月8日，我公司与张珂签订《幸福里商业街商铺租赁合同》，合同约定，我公司将坐落于武汉市江岸区后湖大道上“幸福里商业街”D栋1层102号商铺出租给张珂经营使用，合同建筑面积为26.51平方米，实测经营面积27.28平方米，租赁期限为二年，第一租赁年度租金每平方米125.20元，租金为每季度10，246.368元，物业管理费每平方米每月4.8元，实际由物业公司收取，租赁期限从2014年5月1日起至2016年4月30日止，并约定了双方若违反合同约定应承担的违约责任。合同签订后，我公司于2014年2月16日向张珂交付了商铺，张珂装修后于2014年4月18日开始了经营，缴纳了第一、第二季度（2014年4月18日至2014年7月17日，2014年7月18日至2014年10月17日）的商铺租金。至2014年10月17日，张珂便违反合同的约定拒绝支付租金，我公司多次催缴，张珂仍拒绝支付租金。现诉至法院，请求判令：1、解除我公司与张珂于2013年11月8日签订的租赁合同；2、张珂支付我公司商铺租金22，769元（差欠的租金从2014年10月18日起算，暂计至2015年5月8日）；3、张珂支付我公司违约金10，246元；4、本案的诉讼费用由张珂承担。
原告统百公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、幸福里商业街商铺租赁合同、幸福里商业街委托经营协议书（复印件）、武汉市商品房买卖合同（复印件），证明统百公司与张珂签订租赁合同内容合法真实有效；根据合同约定因张珂违约，统百公司不返还保证金及缴纳的其他款项，张珂应向统百公司赔偿三个月的违约金共计10，246元；因张珂逾期支付租金超过7日，至诉前，统百公司有权单方解除合同；张珂支付统百公司租金的日期计算至张珂将符合条件的商铺交还统百公司当日止，至统百公司起诉时，张珂仍当向统百公司支付租金。
证据二、缴费通知单，证明张珂于2014年10月31日签收了缴费通知单，至2014年11月10日，张珂应当向统百公司缴纳租金10，639.20元，确认张珂差欠统百公司商铺租金的事实。
证据三、解除合同通知书（复印件）、EMS快递回单，证明2015年4月10日，统百公司向张珂发出解除合同通知书，履行了告知义务，因张珂违约拒不支付租金，构成根本违约，统百公司有权与其解除合同。
证据四、收据及发票1组（复印件），证明因张珂违反合同约定，统百公司收取张珂的保证金、经营保证金、装修预收水电费等款项不予退还；统百公司履行了纳税义务。
证据五、缴款单，证明张珂实际经营日期为2014年4月18日，租金起算点为2014年4月18日；第一季度租金起算时间为2014年4月18日至2014年7月17日，第二季度租金起算时间为2014年7月18日至2014年10月17日，因考虑前期开业时间及各方面的问题，统百公司对张珂第二季度商铺租金天数少了37天，实际只收取了张珂第二季度租金6，034元；张珂对商铺开业之日的时间及租金的起算点及租金的数额予以了认可。
被告张珂辩称，统百公司告知我2014年2月16日去收铺，因当时墙角漏水我就没有收铺，而且我是2014年3月25日才进场装修的，4月18日我并没有开始经营。从2014年12月初到现在我只收到统百公司两次电话催缴和一次书面催缴，并未多次催缴。在我按时缴纳水电费的情况下，统百公司在2014年12月24日强行停电，因此我认为是统百公司违约。此后我将东西清空，并未再经营。2015年1月7日我找到运管并向其支付了钥匙，运管接收了钥匙。我及时缴纳了房租，并不存在拖欠租金的情形。在我经营期间，统百公司多次损害商户的经营，例如晚上不开路灯，很少展开商铺的活动。
被告张珂为支持其抗辩理由，向本院提交证据如下：
证据一、幸福里商业街装修施工许可证、情况说明、幸福时代服务处的说明（均为复印件），证明因统百公司交付的房屋漏水，张珂当时未收铺，开业经营时间不是2014年4月18日，而是5月1日。
证据二、水电费缴费通知单、发票换票单，证明张珂按时缴纳电费，统百公司在2014年12月24日单方面停电。
证据三、照片一组（手机拍摄）、网络报道（打印件），证明统百公司不作为，违约在先。
张珂对统百公司提交证据一中幸福里商业街商铺租赁合同及其他证据的真实性均无异议；不清楚证据一中幸福里商业街委托经营协议书及武汉市商品房买卖合同，认为是统百公司单方面停电，不允许张珂经营，系统百公司违约在先；张珂并未收到租金催费通知单；商铺实际经营时间不是2014年4月18日。
统百公司对张珂提交的证据一中幸福里商业街装修施工许可证、幸福时代服务处的说明的真实性无异议，对情况说明的真实性有异议，商铺实际开业时间是2014年4月18日；对证据二的真实性有异议，不是统百公司的签章，系物业公司公章；证据三与本案无关。
对上述证据，本院认为，张珂对统百公司提交证据一中幸福里商业街商铺租赁合同及其他证据的真实性均无异议，对上述证据的真实性，本院予以认可。统百公司提交的证据一中幸福里商业街委托经营协议书及武汉市商品房买卖合同系复印件，对其真实性，本院不予确认。统百公司对张珂提交的证据一中幸福里商业街装修施工许可证、幸福时代服务处的说明的真实性无异议，对上述证据的真实性，本院予以确认。统百公司对证据一中情况说明的真实性有异议，该证据系张珂自行书写制作，对该证据，本院不予采信。统百公司对证据二的真实性有异议，该证据系武汉百步亭花园物业管理有限公司出具，对其真实性，本院予以确认。证据三系照片及网络报道，仅凭该照片无法达到张珂的证明目的。
经审理查明：2013年11月8日，统百公司与张珂签订租赁合同，约定统百公司将位于幸福里商业街D栋1层102号商铺出租给张珂用于经营零售，张珂承租的商铺建筑面积为26.51平方米（最终以房地局实测面积为准）。合同租期为2年，预计时间为2014年5月1日至2016年4月30日，具体租期自项目实际开业起开始计算。第一个租赁年度租金为每平方米125.20元／月；第二个租赁年度租金每平方米135.20元／月。租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准，应按季度提前支付9，957.20元。张珂享有装修免租期60天。每三个月为一个计租期，张珂应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费。张珂在签订合同同时向统百公司一次性缴纳3，446.30元，若张珂未能如约缴纳租金时，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向张珂追索。张珂在合同签订同时向统百公司一次性交纳经营管理保证金2，000元，作为张珂遵守《经营管理制度》的保证金。若张珂发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从经营管理保证金中直接扣抵，不足部分仍有权向张珂追索。张珂若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向统百公司支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。商铺装修时，张珂应将装修方案事宜先交统百公司书面审查，并缴纳装修保证金50，000元，装修方案经统百公司审批同意后方可实施，统百公司在收到装修方案后7个工作日内作出书面回复，张珂装修完毕，经统百公司审核合格验收后，统百公司于15个工作日内将装修保证金无息退还给张珂。因张珂违约导致合同解除的，统百公司有权立即收回商铺，不返还保证金及张珂已交纳的其他款项，并要求张珂赔偿不低于3个月租金的违约金，张珂应在合同解除后7日内向统百公司支付该违约金，如未能按时支付该违约金，统百公司有权按合同第六条约定向张珂加收逾期付款违约金。因统百公司违约导致合同解除的，租金按实际租期结算，物业管理费据实结算且退还保证金，张珂有权要求统百公司赔偿不低于相当于三个月租金的违约金，统百公司应在合同解除后7日内向张珂支付该违约金和相关费用。张珂如有逾期支付租金等费用超过7日及违反《经营管理制度》，符合解除租赁合同情形的，统百公司有权单方解除合同。合同解除或终止后，张珂须在3天内在保留该商铺墙面、天棚（含灯具）、地面装修、玻璃门或卷闸门及灯箱等固定设备完整性的前提下，清除其他可移动物品和装修附着物，或恢复至统百公司初始交付张珂时商铺的状态，并将商铺交还统百公司，否则，统百公司有权自行进行上述清除工作，将商铺恢复至统百公司初始交付张珂时的状态，并在张珂所缴纳的保证金中扣除相关费用，张珂无权因此向统百公司主张任何权利，并自行承担全部损失。租金结算日期应计算至张珂将符合约定条件的商铺交还统百公司的当日为止等。
2013年11月8日，张珂向统百公司支付商铺租金9，960元、租赁保证金3，447元、代收的物业服务费384元。2014年3月25日，张珂向统百公司支付装修押金5，000元、经营保证金2，000元、装修预收水电费1，000元、装修许可证押金100元及装修垃圾清运费218.24元。统百公司已将装修押金退还给张珂。
2014年8月12日，统百公司向张珂发出面积差补退通知单，通知张珂于2014年8月20日前办理面积差价补退费用，补退面积差为0.77平方米。应补商铺租金289.21元及商铺物业管理费11.09元，共计300.30元。
2014年9月16日，武汉百步亭花园物业管理有限公司幸福时代服务处出具说明，载明张珂的商铺漏水问题：2014年2月17日，商户收铺时发现该商铺天花板有2处漏水，商户不同意收铺，物业同日通知责任施工方维修。2014年3月3日，施工方维修完工，验收待查，同日通知商户。2014年3月12日、3月23日两次大雨，经商户复查验收确认维修完工。2014年3月25日商户收铺并办理进场装修手续。
2014年10月31日，统百公司向张珂发出缴费通知单，要求张珂于2014年11月10日交纳2014年10月18日至2015年1月17日的商铺租金10，246.37元及商铺物业管理费392.83元，共计10，639.20元。张珂于2014年11月11日签收上述催费通知单
2014年12月10日，张珂向统百公司支付了第二季度的租金6，034元及补面积差费用300.30元，共计6，334.30元。根据租金缴款单记载，第二季度为2014年7月18日至2014年10月17日，另载明租金减免37天，应交53天。张珂未缴纳第三季度的租金。2015年1月7日，张珂将租赁的商铺钥匙退还给统百公司运管处。
2015年4月10日，统百公司向张珂发出解除合同通知书，主要写明：张珂没有按照约定向统百公司交纳租金等费用，为催收费用统百公司还专门于2014年12月23日向张珂邮寄了租金催费通知单，但统百公司至今未收到张珂的付款，张珂已构成严重违约。现统百公司决定解除双方签订的幸福里商业街商铺租赁合同，没收张珂所交的保证金。请张珂于2015年4月17日到统百公司办理合同解除、退还租赁房屋的手续。如张珂未在规定时间内来办理，统百公司将采取措施，收回租赁商铺等。张珂收到该通知书后委托其母亲于2015年4月15日到统百公司办理相关手续。
2015年5月，统百公司起诉至法院，请求支持其诉讼请求。审理中，张珂认为是统百公司违约在先。由于双方各执己见，故调解未成。
本院认为：统百公司与张珂签订的幸福里商业街商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据统百公司与张珂签订的租赁合同约定，张珂应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费。张珂于2014年12月10日方才向统百公司支付2014年7月18日至2014年10月17日的租金，且未缴纳2014年10月18日以后的租金，故统百公司要求张珂支付差欠的租金的请求符合法律规定，本院予以支持。关于争议商铺的开业时间，双方各执己见，根据统百公司与张珂签订的租赁合同约定，租期自项目实际开业起开始计算，张珂享有装修免租期60天，因张珂装修商铺的时间为2014年3月25日至2015年5月1日，故对张珂主张商铺开业时间为2014年5月1日的事实，本院予以确认。虽然统百公司将计租日期提前到2014年4月18日，但该公司在向张珂收取第二季度租金时减免了37天的租金，故统百公司主张张珂差欠的租金从2014年10月18日起计算并无不妥，本院予以支持。
根据统百公司与张珂签订的租赁合同约定，张珂如有逾期支付租金等费用超过7日，符合解除租赁合同情形的，统百公司有权单方解除合同。合同解除或终止后，若张珂在3天内未按约定将商铺交还给统百公司，该公司有权自行进行清除工作，将商铺恢复至统百公司初始交付张珂时的状态。张珂于2015年1月7日将争议商铺的钥匙退还给统百公司运管处，此时，双方的合同已不能实际履行，统百公司有权自行进行商铺清除工作，但统百公司直至2015年4月10日方才向张珂发出解除合同通知书，故应认定双方签订的租赁合同于2015年1月7日解除，统百公司因怠于行使权利而扩大的损失不应由张珂承担。张珂应缴纳的租金期间为2014年10月18日至2015年1月7日，款项共计为8，994.03元［125.20㎡／月×27.28㎡×（2＋19／30）月］。
根据统百公司与张珂签订的租赁合同约定，张珂在签订合同同时向统百公司一次性缴纳租赁保证金及经营保证金，若张珂未能如约缴纳租金时或发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从租赁保证金及经营保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向张珂追索。张珂已向统百公司缴纳上述款项共计5，447元，应从张珂未缴纳的租金中予以抵扣。关于装修预收水电费1，000元及装修许可证押金100元，因张珂的商铺已在2014年5月1日装修完毕，故上述款项应由统百公司退还给张珂。对于统百公司主张不返还上述款项的请求，本院不予支持。
统百公司与张珂合同中亦约定因张珂违约导致合同解除的，该公司可要求张珂赔偿不低于3个月租金的违约金，争议商铺3个月的租金共计为10，246.37元，现统百公司要求张珂支付违约金10，246元，符合双方合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告武汉统百资产经营管理有限公司与被告张珂签订的租赁合同于2015年1月7日解除；
二、被告张珂于本判决生效之日起十日内向原告武汉统百资产经营管理有限公司支付租金3，547.03元；
三、原告武汉统百资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张珂装修预收水电费及装修许可证押金共计1，100元；
四、被告张珂于本判决生效之日起十日内向原告武汉统百资产经营管理有限公司支付违约金10，246元；
五、驳回原告武汉统百资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费625元，由被告张珂负担，因此款已由原告武汉统百资产经营管理有限公司预交，被告张珂在支付上述判决款项时，将案件受理费一并支付给原告武汉统百资产经营管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 刘 翔
人民陪审员 刘静萍
人民陪审员 李国良
二〇一五年十二月七日
书 记 员 林慧娟