吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终5585号
上诉人（原审原告）：长春市金哲房地产开发有限公司，住所地长春市南关区东岭南街1405号金桥花园22栋房。
法定代表人：杨进，总经理。
委托诉讼代理人：陈晓慧，吉林开晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马洪波，男，汉族，1973年8月26日生，原住长春市朝阳区。
原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司长春分行，住所地长春南关区人民大街3518号。
主要负责人：马振驰。
上诉人长春市金哲房地产开发有限公司（以下简称金哲公司）与因被上诉人马洪波、原审被告上海浦东发展银行股份有限公司长春分行（以下简称浦东银行长春分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院(2016)吉0102民初2607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。
金哲公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判支持金哲公司诉讼请求。一、二审案件受理费用由马洪波承担。事实和理由：1.案涉房屋目前尚未完成综合验收，仅办理了相关合同备案，并未取得产权登记。2.依据双方约定，金哲公司有权解除《房屋买卖合同》和《补充协议》，并收回房屋，未损害其他人的合法权益，符合法律规定。3.一审适用《物权法》第九条、第十四条不当，本案是解除合同问题，应当适用《合同法》。
金哲公司向一审法院起诉请求：1.判令解除2014年12月30日原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份；2.判令解除2015年1月12日原、被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》一份；3.判令被告将位于长春市南关区南湖大路1119号一克拉*君顶国际1611号，建筑面积179.51平方米商业用房恢复原状、退还给原告，并配合原告撤销房屋备案登记；4.判令被告按每平方米2.2元／日标准向原告支付房屋占有使用费，自2015年1月1日起至实际返还之日止（本次起诉自2015年1月1日起计算到2016年6月30日，179.51平方米x2.2元／日x545天=215232.49元）；5.判令被告承担律师费、诉讼费等各项费用。
一审法院认定事实：2014年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告将位于长春市南关区南湖大路1119号一克拉*君顶国际1611号、建筑面积179.51平方米商业用房，以每平方米11600元价格出售给被告，房款共计2082316元。合同第六条约定，被告以按揭付款方式支付购房款；第八条约定房屋交付期限为2015年3月30日。《补充协议》第五条四款一项约定，买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起三日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失支付（包括但不限于诉讼费或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五违约金；《补充协议》第五条四款二项约定，买受人没有按本项第(1)小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达十日，构成主合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除主合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本补充协议之约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人按揭银行支付的全部款项。2015年1月12日，原、被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定被告购买本案商业用房在第三人处贷款104万元，贷款期限10年，自2015年1月12日起至2025年1月12日止，原告作为保证人为被告提供阶段性连带责任担保。《个人购房担保借款合同》第十四条第14.8款约定，本合同项下贷款的还款方式为：采用等额本息还款法，每期还款日为10日等。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋；第三人亦按合同约定发放了贷款。2016年3月25日，原告收到第三人催收函，称2016年1月10日起被告未按期偿还，尚欠贷款和利息，截止2016年3月25日，尚有本金973249.12元、利息15378.92元（含罚息393.34元）未还。要求原告立即履行所承担的还款／连带担保责任，清偿上述欠款及其后的罚息。2016年5月3日，第三人从原告帐户中直接扣划逾期本金20430.88元、利息15293.75元、罚息426.49元。2016年6月22日，原告分两次代被告向第三人偿还贷款逾期本金20732.68元、逾期利息13905.17元；偿还正常本金932085.56元、利息1826.89元。2017年1月5日，第三人向被告出具《浦发银行个人贷款结清证明》一份，内容为马洪波在该行的1040000元个人贷款已结清，借款合同相应解除、终止。
另查，上述房屋已办理完毕产权登记，房屋权利人登记为马洪波、产权证号为×××、丘地号为3-64/690-1-1（1611），上述房屋于2015年10月27日被吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院查封；于2015年11月27日被江西省贵溪市人民法院查封；于2016年1月26日被长春市中级人民法院查封。查封期限均为三年。
一审法院认为：原、被告于2014年12月30日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，被告马洪波按约定以按揭贷款的方式交付了全部购房款项、原告也已实际向其交付了房屋，现上述房屋买卖合同已基本履行完毕，涉诉房屋也已办理完毕产权登记手续，对外已经产生物权公示、公信效力，被告马洪波作为合同权利人取得了涉诉房屋的实际物权。在原告代被告向银行偿清借款后，原告取得向被告马洪波追偿的权利，其不能依据双方约定，在履行保证责任后，在涉诉房屋已完成物权登记且未经依法拍卖作价的情况下，单方要求解除双方签订的《房品屋买卖合同》及《补充协议》，继而主张涉诉房屋权利及相关占有使用费用。故原告的诉讼主张，于法无据，不予支持。关于原告依法享有的向被告追偿的权利，其可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，判决如下：驳回原告长春市金哲房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费25180元，由原告长春市金哲房地产开发有限公司负担（原告已垫付）。
本院二审查明事实与一审查明事实相同。另查明，1.金哲公司于2016年5月7日在案涉房屋张贴了《告知函》，并于2016年5月10日向马洪波邮寄了该函件，要求马洪波于三日内将浦东银行长春分行扣划金哲公司的马洪波贷款本金利息及违约金36151.12元支付金哲公司。
2.《补充协议》第五条四款约定：如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保（即出卖人在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为买受人偿还房款贷款提供担保），则：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起三日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）买受人没有按本项第(1)小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达十日，构成主合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除主合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本补充协议之约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人按揭银行支付的全部款项。
本院认为：马洪波与金哲公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应当据此履行。因马洪波未能依约按时偿还贷款，浦东银行长春分行从金哲公司账户扣划了剩余全部贷款，符合《补充协议》第五条第四项约定的解除条件，金哲公司依此要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，应予支持。但三方签订的《个人购房担保借款合同》已经履行完毕，权利义务已经终止，且没有出现约定或法定的解除合同的事由，金哲公司主张解除该借款合同本院不予支持。《商品房买卖合同》及《补充协议》虽已解除，但因案涉房屋已被法院多次查封，不具备返还条件，金哲公司要求马洪波将房屋恢复原状、退还房屋并撤销备案登记的诉请因无法实际履行，本院不予支持。关于金哲公司主张房屋占有使用费能否支持的问题。金哲公司主张按照每平方米2.2元/日的标准支付占有使用费，但一是以房屋占有使用费为标准计算金哲公司实际损失既无约定也无法律依据，二是对于每平方米2.2元/日的租金计算标准，金哲公司亦未提供充分证据予以证实，故对此主张本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市南关区人民法院(2016)吉0102民初2607号民事判决；
二、解除上诉人长春市金哲房地产开发有限公司与被上诉人马洪波于2014年12月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；
三、驳回上诉人长春市金哲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费50360元，由上诉人长春市金哲房地产开发有限公司负担4718元，被上诉人马洪波负担45642元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 陈 钢