文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初26637号原告深圳市河西股份合作公司，住所地深圳市宝安区，统一社会信用代码91440300770318453T。法定代表人梁应忠。委托代理人刘忠，广东宝城律师事务所律师。委托代理人李佳昱，广东宝城律师事务所律师。被告深圳市俊立诚科技有限公司，住所地深圳市宝安区，统一社会信用代码914403002793590601。法定代表人李旭明。上述原告与被告房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告深圳市河西股份合作公司的委托代理人刘忠、李佳昱到庭参加诉讼。被告深圳市俊立诚科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月21日，原被告签订了《租赁合同（续租）》，约定原告将位于深圳市宝安区前进路二路航城工业区，包括A栋厂房及配套宿舍B#栋出租给被告使用，租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止，月租为人民币314360元。合同约定，被告如未能按时交纳租金的，每逾期一日，应每日按逾期付款部分2‰的标准支付逾期违约金。连续拖欠租金超过一个月的，原告有权单方解除合同，并要求被告支付相当于一个月租金的违约金，且不予退还租赁押金。上述《租赁合同》在双方平等自愿的基础上签订的，内容合法有效，被告应依约按时足额向原告缴纳租金。但自2016年7月起，被告以各种理由拒绝支付租金。截至起诉之日为止，被告上拖欠原告租金950325元。故原告请求法院判令：1、解除原被告签订的《租赁合同》，被告向原告返还该租赁房屋；2、被告向原告支付自2016年7月至今拖欠的租金共计人民币950325元（暂计至起诉之日），并以每日2‰的标准向原告支付逾期违约金；3、被告向原告支付314360元的违约金；4、被告向原告支付房屋占用费（自起诉之日起至被告实际返还之日），房屋占用费以租金的双倍为标准；被告承担本案的全部诉讼费、保全费。被告未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2016年4月21日，原被告签订了《租赁合同（续租）》，约定原告将位于深圳市宝安区前进路二路航城工业区，包括A栋厂房及配套宿舍B#栋出租给被告使用，月租金为314360元，被告除租金外还需负担消防泵维护费用每月600元、因使用租赁楼宇产生的各项费用如水费、电费、通讯费、维修费、工商税费、楼宇租赁管理费以及被告经营期间发生的债权债务、兼职厂长工资2500元、房产税、租赁办证费及其他税费等；合同签订后三个工作日内，被告向原告支付租赁押金为628720元，以及支付157000元作为水电押金，在租赁期限届满或按本合同第七条约定提前解除、终止本合同后，被告将租赁楼宇腾空，清洁、完好地交还给原告，并向原告交清了全部应付的租金和其他费用，且无其他违约行为的前提下，原告将租赁押金不计息返还给被告；原告在没有法定或本合同约定可以解除合同的情形下，不能无故中途毁约，被告在没有法定或本合同约定可以解除合同的情形下，无故中途毁约的，原告有权不退还租赁押金，要求被告赔偿两个月租金损失，并且被告的所有装饰、装修、扩建物和改建物无偿归甲方所有；被告应按时足额向原告支付租金和同其他相关部门交纳相关费用，逾期未交的，每逾期一日，被告每日应按逾期付款部分2‰的标准向原告支付逾期违约金，逾期超过30天，被告同意原告采取停水停电等强制措施催收，因此给被告或被告的转租方造成的损失，由被告负责，原告不承担任何责任；被告有下列情形之一的，原告有权单方面解除合同，要求被告支付相当于一个月租金的违约金，并且不退还被告的租赁押金，因此造成的一切损失由被告自负，如造成原告损失的，被告还需向原告承担赔偿责任：（1）连续拖欠租金或者其他费用超过一个月或累计拖欠金额相当于一个月租金，（2）因不遵守相关的消防安全法律法规，或不履行妥善管理租赁楼宇的义务，而导致租赁楼宇主体结构严重损毁或坍塌的，（3）未经原告书面同意，擅自改变楼宇结构或擅自加建、改建楼宇的，（4）未经原告书面同意，将租赁楼宇整体转包的，（5）违反本合同第六条第3款约定的，原告依据上述情形解除合同的，可书面通知被告，合同即解除，被告应按照本合同第九条的有关约定返还租赁楼宇，否则应承担相应责任；被告因违反本合同约定义务造成一切人身、财产损害赔偿责任，均由被告自行承担，与原告无关，给原告造成损失的，被告应承担全部赔偿责任，原告可优先从租赁押金中予以抵扣，不足部分可继续向被告追偿。合同签订后，被告支付了租赁押金和水电押金共计785720元，同时支付了6月份的全部租金和7月份的部分租金。另，本案涉案房屋没有取得房产证，也没有取得建设工程规划可证，属历史遗留违法建筑。以上事实，有租赁合同、收款收据、银行转账凭证、历史遗留违法建筑普查申报收件回执等证据庭审笔录证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告之间虽签订了房屋租赁合同,由于涉案房产没有房产证，不符合房屋租赁的基本条件，故上述厂房转租合同应当认定为无效合同，不受法律保护。关于原告要求解除租赁合同的请求，由于原、被告签订的房屋租赁自始无效，不存在解除合同的问题，故对上述诉讼请求，本院不予支持。关于押金、租金和违约金，由于合同无效，租金条款和约定违约金的条款均无效，被告无须支付租金和违约金，被告支付的押金和水电押金共计785720元应予退还。故对于原告请求被告支付租金、逾期违约金和违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋占有使用费，由于原被告签订的《租赁合同》自始无效，被告应当向原告返还房产并支付占用期间的房屋占用费，房屋占有使用费的计收标准可以参照合同约定的租金标准，即每月314360元。被告作为房屋使用人，应当对其支付租金的情况负有举证义务，现被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利，由此造成的不利后果，由被告自行承担。本院依照原告的陈述及本院查清的事实认定案件事实。经核查，被告自合同签订后共向原告汇款606126元。经折算，被告已支付了2016年6月房屋占有使用费314360元，和七月份房屋占有使用费291766元，故被告尚拖欠2016年7月份房屋占有使用费22594元。2016年8月起的房屋占有使用费亦应当支付。故对原告请求被告依照月租金两倍计收房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市河西股份合作公司与被告深圳市俊立诚科技有限公司签订的房屋租赁合同无效；二、原告深圳市河西股份合作公司自本判决书生效之日起三日内向被告深圳市俊立诚科技有限公司退还押金785720元；三、被告深圳市俊立诚科技有限公司自本判决书生效之日起三日内向原告深圳市河西股份合作公司返还位于深圳市宝安区前进路二路航城工业的A栋厂房及配套宿舍B#栋房产；四、被告深圳市俊立诚科技有限公司自本判决书生效之日起三日内向原告深圳市河西股份合作公司支付房屋占有使用费（其中，2016年7月房屋占用费22594元，2016年8月起按每月314360元计算至本判决指定返还房产之日止）；五、驳回原告深圳市河西股份合作公司的其他诉讼请求。本案诉讼费16182元、保全费5000元，由原告深圳市河西股份合作公司承担10591元，由被告深圳市俊立诚科技有限公司承担10591元。上述费用，原告已预交。如被告深圳市俊立诚科技有限公司未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 朱  纯  禄人民陪审员 郭  映  舜二〇一七年一月二十二日书 记 员 李  玉  婷书 记 员 银海莹（兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效收到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，因当支付迟延履行金。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。