河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民二终字第740号
上诉人（原审原告）张英贤，男，1996年6月15日生，汉族，住汝州市。
委托代理人张则敬，男，1968年5月14日生，汉族，住址同上，系上诉人张英贤之父。
委托代理人张振，河南英伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭长现，男，1962年8月22日生，汉族，住郑州市，现住汝州市。
被上诉人（原审被告）张密，女，1963年12月27日生，汉族，住郑州市，现住汝州市，系被上诉人郭长现之妻。
二被上诉人共同委托代理人刘其法，河南谢景红律师事务所律师。
上诉人张英贤与被上诉人郭长现、张密房屋买卖合同纠纷一案，张英贤在原审的诉求为：依法确认张英贤与郭长现、张密之间的房屋买卖行为有效；依法判令所争议房产过户到张英贤名下。汝州市人民法院于2014年6月13日作出（2013）汝民初字第2292号民事判决。宣判后，张英贤不服，向本院提起上诉。本院于2013年10月13日作出（2014）平民三终字第531号民事裁定，以原审法院认定事实不清，发回原审法院重审。汝州市人民法院又于2015年8月3日作出（2014）汝民初字第2014号民事判决。宣判后，张英贤不服，向本院提出上诉。汝州市人民法院于2015年11月19日将本案移送本院，本院依法组成合议庭于2015年12月2日审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原告张英贤系张则敬之子，被告张密与原告之父张则敬系姐弟关系。被告郭长现与被告张密系夫妻关系，二人于1987年3月15日登记结婚，郭长现系再婚。原、被告诉争的房产位于汝州市洗耳河街道办事处西平巷25号，该宅院坐北朝南，内有上房三间二层，东厦一间一层，该房系被告郭长现与张密二人1993年所买，1993年建成，属夫妻共同财产，该房产登记在郭长现名下，1998年11月17日、2000年3月7日汝州市人民政府分别给被告郭长现颁发了房屋所有权（证号1117-2字第58）及集体土地建设用地使用证【汝镇土集建（2000）字第1-3-62号】，房产证共有人栏内容未填写，现该房屋所有权证及土地使用证仍由被告郭长现持有。1988年被告夫妻二人便在汝州市从事饲料买卖生意，1998年张则敬到被告处打工，2002年被告郭长现在郑州购买房屋，在郑州做生意，汝州生意交由其妻张密打理，2004年为生活方便被告张密让原告一家搬进被告诉争的房屋内生活，并对该房屋进行了粉刷架线为此支付施工人1900元，兑付东西邻居夥墙款800元。被告张密称张则敬支付的粉刷架线款、东西邻居夥墙款是由被告张密出资由张则敬转交给施工人及东西邻居的。2013年被告郭长现准备收拾该房子为其子结婚备用，要求原告之父张则敬腾退该房屋，为此双方发生矛盾打架，为缓和张则敬和郭长现之间的矛盾，2013年5月1日被告张密向张则敬出具收据一份，内容为“今收到张英贤房款肆万元整，西平巷，张密，2004年5月1日”。庭审中被告张密以其辩称的理由否认该收据内容的真实性。后张则敬与郭长现之间的矛盾未能缓和，为此郭长现于2013年8月诉至本院要求张则敬停止侵权，腾退房屋，该案审理中张则敬辩称该房屋已在2004年出卖给其子张英贤所有。之后原告张英贤及其法定代理人张则敬又提起本案之诉，请求：1、依法确认张英贤、郭长现、张密之间关于位于汝州市洗耳河街道办事处西平巷25号的房产买卖有效，2、依法判令郭长现、张密立即履行将现位于汝州市洗耳河街道办事处西平巷25号的房产过户到原告张英贤名下的义务。
原审认为，本案属房屋买卖合同纠纷，张英贤所主张的房屋买卖关系没有书面买卖合同，该处房屋的所有权证和土地证目前仍由被告郭长现持有且该房屋的部分房间仍由郭长现、张密所使用，虽然存在被告张密向原告张英贤出具肆万元收条的事实，但张英贤承认该收条系2013年5月1日所打，对此收条产生的原因，张英贤与郭长现、张密双方说法并不一致，且张英贤所述下余购房款四万五千元已用其父张则敬为被告打工的工资抵清的理由没有证据能够证实，张英贤诉称被告郭长现对该房屋买卖知情、以及该房屋所有权证、土地证已经交付给张英贤，后被告郭长现贷款时将该房屋所有权证及土地使用证借走至今未还的说法没有提供证据证明。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，本案中张英贤、郭长现、张密诉争房屋是张密与郭长现夫妻共同财产，夫妻任何一方都无权擅自处分，张密在其夫没有表示同意的情况下出售房屋，属效力待定合同，该合同得到郭长现的追认或者张密取得该房屋的所有权证时，该合同即成为有效合同，本案并未出现上述两种情况，该合同不发生法律效力。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。本案并未出现共有人同意或共有人另有约定的情形，同时，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定“婚姻法第十七条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中被告张密出卖夫妻共同所有的房产未与被告郭长现协商一致。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。但本案构不成善意取得。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”。但本案至今并未办理产权过户手续，张英贤也没有证据证明下余房款四万五千元已经支付。综上，张英贤的诉讼请求证据不足，也不符合上述相关法律规定，其诉讼请求和理由不成成立，本院不应予以支持。郭长现、张密辩称的理由成立，本院应予以采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条之规定判决如下：驳回原告张英贤的诉讼请求。本案受理费100元由原告张英贤负担。
宣判后，张英贤上诉称，一审判决认定事实错误，张密在庭审中承认其在2004年收到张英贤之父张则敬4万元购房款，而且该笔购房款是打到了郭长现的卡上，郭长现收到了4万元房款。且在2014年5月1日张密又出具了4万元购房款收据。张密、郭长现也承认在2004年7-8月份商量过以8.8万元价格卖掉房子之事。在2004年10月张英贤之父张则敬又花2700元对所购房屋进行了装修，从此在该房居住10年有余，而房产证和土地证由谁保管不影响房屋买卖的事实。且一审适用法律错误，请求二审依法改判。
郭长现、张密辩称，张密与张英贤的房屋买卖不是真实的，在2004年打到郭长现卡上的4万元，郭长现并不知道是卖房款，对卖房事实郭长现并不知情。张密在2014年出具的收条是因张英贤身体不好，为了照顾侄子，张密才为张英贤假写了一张收据，所争议的房产证一直由郭长现保管，为此房屋买卖关系不能成立，请求二审维持原判。
二审查明事实除与一审认定事实一致外，另查明：1、2014年6月13日汝州市人民法院作出的（2013）汝民初字第2292号民事判决中，张英贤自认2004年郭长现、张密要在郑州购买房产，将所争议的房产以8.8万元出售，张英贤之父张则敬先付4万元，剩余4.5万元以张则敬在郭长现、张密所办的企业打工的工资相抵。2、2011年9月30日，张则敬前妻袁瑞在所争议的房屋中去世。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，为此，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，2004年张英贤之母袁瑞与张密在汝州市邮电局汇入郭长现账户4万元房款后，其与家人从此在争议房屋居住。当时，在购房时，因张英贤与张密、郭长现系亲戚关系，其双方并没有签订书面购房合同，但郭长现、张密夫妇已实际履行了交房义务。为此，该房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，并不违背法律规定，为有效合同，应受法律保护。
同时，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定“婚姻法第十七条关于夫或妻对夫妻共同所有财产，有平等的处理权的规定，应理解为（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”现本案涉案房屋已经出卖十年之久，买受人在此房居住至今，张密在2013年5月又向张英贤出具了购房收据。在此之前，郭长现从未提出过异议。因此，在买卖房屋时，张英贤作为善意有偿取得的第三人，有理由相信张密卖房的行为，其为夫妻双方共同意思表示，而郭长现以不知道卖房为由不能对抗善意第三人的购房行为。且在2011年9月30日张英贤之母袁瑞因病在该房病故，按照民俗习惯，也应证明该房是卖给了张英贤。为此，郭长现、张密夫妇应对所争议的房产履行房产过户义务。上诉人张英贤的上诉理由成立，本院应予采信。
另外，在（2013）汝民初字第2292号民事判决中，张英贤自认双方争议的房价款为8.5万元，对此本院应予确认，对该房款，除张英贤家人支付郭长现、张密夫妇4万元外，剩余4.5万元张英贤以其父亲张则敬在郭长现、张密夫妇处打工工资相抵为由全部将房款付完的自认理由证据不足，本院不予采信。为此张英贤应将剩余的4.5万元购房款及利息损失支付给郭长现、张密夫妇，以体现权利义务的平等性。
综上所述，原审法院认定事实不清，判决不当，适用法律错误，本院应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销汝州市人民法院（2014）汝民初字第2014民事判决书；
二、张英贤与郭长现、张密之间关于汝州市洗耳河街道办事处西平巷25号的房产买卖协议有效；
三、郭长现、张密在本判决书生效三十日内将位于汝州市洗耳河街道办事处西平巷25号房产过户到张英贤的名下；
四、张英贤在本判决生效十日内支付郭长现、张密购房款4.5万元及利息（利息自2004年5月1日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的还款之日止）。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，张英贤负担50元，郭长现、张密负担50元；二审案件受理费100元，张英贤负担50元，郭长现、张密负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 王瑞英
审判员 万军涛
审判员 谢小丽
二〇一五年十二月七日
书记员 马闪闪