南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第716号
原告南京新联通实业有限公司，组织机构代码24969440-7，住所地本市玄武区卫巷3号。
法定代表人邢扬，该公司总经理。
委托代理人王秀明，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人倪婕，江苏东恒律师事务所律师。
被告伋文兵，男，汉族，1972年12月15日生。
被告张绕齐，男，汉族，1969年2月27日生。
原告南京新联通实业有限公司（以下简称新联通公司）与被告伋文兵、张绕齐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月20日立案受理后，于2013年7月17日作出（2013）鼓民初字第3437号民事判决书。原告不服该判决，上诉于南京市中级人民法院，南京市中级人民法院于2013年12月13日作出民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新联通公司的委托代理人王秀明、被告伋文兵和张绕齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新联通公司诉称：本市鼓楼区马台街17号（也称马台街15号）房屋由使用权人刘某甲业交由新联通公司对外出租经营。2010年5月13日，原告与被告伋文兵签订《租赁协议书》，将本市鼓楼区马台街17号一至二层门面房出租给被告伋文兵使用。2011年10月2日，被告伋文兵、被告张绕齐又与原告签订《备忘录》，即被告张绕齐作为上述房屋的共同承租方，加入到原《租赁协议》的履行之中，约定因政府即将实施拆迁，自2011年7月1日起，租金由原100万／年变更为90万／年。然而，从2011年7月1日至2012年12月1日，被告并未按时支付租金，拖欠数额为269000元。根据《租赁协议书》约定，承租方逾期十五日未能足额支付租金，应按照延期支付租金的每日千分之六向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付租金269000元、利息6191元及违约金242100元（利息和违约金均暂计至2013年4月30日，应计至判决给付之日）；2、两被告承担本案诉讼费用。
被告伋文兵辩称：1、涉案房屋的产权人为邢扬，被告伋文兵每次交钱也都是交给邢扬，所以原告的主体不适格；2、被告伋文兵在租赁期限内，都是按约交纳租金，从未拖欠原告的租金；3、涉案房屋自2010年开始就被列入拆迁范围，被告的经营受到了很大影响，至2011年年底，被告伋文兵基本处于停业状态，但原告坚持要求支付房租，并且威胁如果不交租金，被告伋文兵就拿不到拆迁补偿款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告张绕齐辩称：涉案房屋被列入拆迁范围后，被告张绕齐无法继续经营，被告张绕齐要求原告去拆迁办商量补偿事宜，否则被告张绕齐就没办法支付租金。原告称如果不交房租，就拿不到拆迁补偿款。被告张绕齐不欠原告的租金，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本市鼓楼区马台街17号（15号）一、二层房屋（建筑面积约为1009平方米）系合法建造，经权利人刘某甲业授权后，原告新联通公司将该房屋对外出租。刘某甲业与原告新联通公司的法定代表人邢扬系夫妻关系，原告对刘某甲业处分房屋的行为无异议。
被告伋文兵自2002年起即承租使用上述房屋。2010年5月13日，原告新联通公司与被告伋文兵再次签订《租赁协议书》，约定原告将上述房屋继续出租给被告伋文兵使用，租赁期限为5年，自2010年10月1日至2015年9月30日止，年租金为100万元，租金每半年支付，先付后用；未及时足额支付租金的，租赁协议终止，承租方每日应按欠付租金总额的千分之六支付违约金等等。
2010年7月27日，南京市房产管理局下发宁拆许字2010第026号房屋拆迁许可证，因湖南路04地块项目建设，该承租房屋被列入拆迁范围。拆迁期限自2010年8月10日至2011年2月9日。2012年12月19日，南京市住房和城乡建设委员会决定湖南路04地块项目宁拆许字2010第026号房屋拆迁许可证的有效期顺延至2013年12月31日。
2011年10月2日，原告新联通公司与伋文兵、张绕齐签订备忘录，主要内容是：马台街17号一至二层的门面房（面积约1000平方米）原由伋文兵承租，自2011年下半年起，张绕齐也作为该房屋的承租方与伋文兵共同承租。因即将实施拆迁，对伋文兵和张绕齐的经营产生负面影响。经协商，自2011年下半年起，租金减免10万元，另缓交5万元，原告新联通公司保证在两被告拆迁补偿确认的基础上，为之协商争取更多的补偿费用，届时缓交的5万元／年由两被告支付给原告；如原告协商不能增加补偿款的，缓交的5万元／年视同减免，无需支付。原告与伋文兵签订的租赁协议书的其他条款对原告与两被告仍具有约束力。
2013年1月15日，刘某甲业以本市马台街15号一、二层房屋使用权人身份，与本市鼓楼区房屋拆迁安置办公室及南京正大经济开发有限公司签订房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款总额为37461600元，包括停业搬迁补偿3886800元、装修、设备拆移补偿137600元等。
2013年4月24日、5月3日，伋文兵、张绕齐分别与本市鼓楼区拆迁安置办公室和刘某甲业签订补偿协议，其中被告张绕齐与刘某甲业以及本市鼓楼区房屋拆迁安置办公室签订的补偿协议载明：“原伋文兵转租给李尚来的租赁协议经乙方刘某甲业签字同意由伋文兵转租给张绕齐经营使用，现视同刘某甲业与张绕齐为直接租赁关系。”协议签订后，被告伋文兵、张绕齐按照各自签订的协议分别领取停业搬迁补偿、装修、设备拆移补助等各项补偿款234万元、150万元。
上述房屋现已被拆除，原告认可收到两被告支付2011年7月至2012年12月期间的租金1006000元，其中伋文兵交纳了431000元，张绕齐交纳了575000元，原告为此提供了具体的收款明细。原告认为两被告并未付清租金，而两被告认为并不欠付原告租金，双方协商不成，原告遂诉至本院，请求判如所请。
庭审中，原告与两被告一致确认2011年7月1日前的租金已交清。两被告称其是分别向原告交纳的租金，三方在备忘录中约定的减少租金10万元以及缓交租金5万元的优惠也一直由被告张绕齐享有。原告称两被告是作为整体共同向原告交纳租金的，至于两被告之间如何约定，原告并不清楚。
因双方意见相差较大，致使本案调解未果。
上述事实，有双方当事人陈述、证明、租赁协议书、备忘录、房屋拆迁许可证、补偿协议等予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告伋文兵自2002年起即与原告存在租赁关系，因涉案房屋在2010年7月27日被列入拆迁范围，根据2011年1月21日公布实施的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条之规定，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。根据原有规定即国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条第一款第（三）项之规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得租赁房屋。故原告与被告伋文兵之间的租赁关系自2010年7月27日起应终止履行。原告与被告伋文兵在2010年5月13日签订的《租房协议书》虽系双方当事人的真实意思表示，但该协议约定自2010年10月1日起履行，故该协议因涉案房屋被列入拆迁范围而存在法律上不能履行的情形。而原告与两被告于2011年10月2日签订的备忘录因违反上述规定应属无效，但当事人一致认可的事实应予确认。
本案的争议焦点为两被告是否欠付2011年7月1日至2012年12月1日期间的房屋使用费？对此本院分析如下：
一、关于两被告是否应当支付房屋使用费的问题。本院认为，根据权利义务相一致的原则，拆迁公告发布后，承租人仍在使用房屋的，应参照当事人之间的约定并结合房屋实际使用的情况，决定是否支付房屋使用费。本案中，涉案房屋虽被列入拆迁范围，但房屋仍由两被告继续使用一段时间，且原告与被告就房屋使用费的支付标准重新达成合意，故两被告仍应向原告支付房屋使用费。
二、关于原、被告约定的房屋使用费支付标准问题。本院认为，参照原告与两被告签订的备忘录，2011年7月1日之后双方认可的房屋使用费在原100万元／年的基础上减少10万元，缓交5万元。其中缓交5万元在原告为被告多争取拆迁补偿费用的前提下，被告仍应缴纳，因原告并未提供证据证明其为两被告多争取了补偿费用，故三方约定的缓交5万元仍应交纳的条件不成就，原告无权主张该部分房屋使用费，故原、被告约定的房屋使用费标准宜确定为85万元／年。
三、关于两被告在2011年7月1日至2012年12月1日期间已支付的房屋使用费的数额问题。本院认为，原告认可被告伋文兵在此期间交纳的房屋使用费数额为431000元，被告张绕齐在此期间交纳的数额为575000元。对于被告伋文兵提交的2011年5月10日、2011年6月20日以及2011年12月30日的三笔款项，本院认为，2011年5月10日的10万元本票及6月20日的15万元收条均发生在2011年7月1日之前，原告确认在此之前的房屋使用费已付清，被告伋文兵未能举证证明该笔款项系支付2011年7月1日之后的房屋使用费，故不能抵扣；2011年12月30日的收条后面标注详见银行汇款凭据，因被告伋文兵未能提交相关银行凭证来佐证，故不能认定该款项已实际支付。综上，本院认定被告伋文兵、张绕齐在2011年7月1日至2012年12月1日期间分别向原告支付房屋使用费431000元和575000元，合计1006000元。
四、关于两被告是否欠付原告上述期间的房屋使用费问题。本院认为，被告伋文兵虽然自2011年下半年起将承租房屋的一部分转租给被告张绕齐，但该转租行为事后通过签订备忘录而得到了原告认可，且在签订补偿协议时，原告也认可与被告张绕齐的直接租赁关系，因此可视为两被告作为共同承租人与原告发生租赁关系，故两被告交纳的房屋使用费也应作为整体计算。参照原、被告在备忘录中约定85万元／年的房屋使用费标准，被告应支付2011年7月1日至2012年12月1日期间的房屋使用费为1203600元，而根据现有证据，两被告已交纳了1006000元房屋使用费。由于拆迁对两被告的经营环境不可避免会产生影响，三方在备忘录中亦明确肯定拆迁对经营产生负面影响，并且随着拆迁工作的不断推进，影响会越来越严重。故上述期间的房屋使用费应当在原、被告约定85万元／年标准的基础上，综合考虑拆迁对经营的实际影响后予以适当减少。综上，考虑拆迁对经营的实际影响，两被告已交纳的上述房屋使用费与约定的数额基本相符，两被告无需再向原告支付房屋使用费，故原告要求两被告支付欠付房屋使用费（租金）的请求，本院不予支持。两被告亦不构成违约，不应承担违约责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《城市房屋拆迁管理条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告南京新联通实业有限公司的诉讼请求。
案件受理费9934元，保全费3520元，合计13454元，由原告南京新联通实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 王进华
代理审判员 武加庆
人民陪审员 夏一宁
二〇一四年九月九日
见习书记员 卞红艳