广西壮族自治区平果县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1023民初2411号
原告：张嘉良，男，1982年11月20日出生，汉族，农民，住广西宜州市。
委托诉讼代理人：方孔专，平果县法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：方宋，平果县工业区法律服务所法律工作者。
被告：平果英华实业有限责任公司，住所地广西平果县马头镇龙江路第五幼儿园。
法定代表人：黄桂英，董事长。
委托诉讼代理人：黄定章，广西全通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄宏城，广西全通律师事务所律师。
原告张嘉良与被告平果英华实业有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日受理后，依法适用简易程序于2016年11月30日公开开庭进行了审理。原告张嘉良的委托诉讼代理人方孔专、方宋，被告平果英华实业有限责任公司的委托诉讼代理人黄定章、黄宏城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张嘉良向本院提出诉讼请求：请求判令被告平果英华实业有限责任公司向原告张嘉良支付延期交房违约金151108元（违约金计算方式：自2014年1月1日至2016年10月22日止，共延期交房1021天，按已付房款的日万分之三计付）。事实和理由：2013年9月8日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。主要约定：原告向被告购买位于平果县马头镇平新街延长线中段新明珠第2号楼1单元501号房，总房价为494361元，被告在2013年12月31日前向原告交付商品房，并约定了逾期交房的违约责任等。合同签订后，原告按约定向被告支付购房款494361元。原告已依约履行了全部付款义务，但是被告未按合同约定交付房屋，被告的行为构成违约。根据《商品房买卖合同》第九条及相关约定，被告应在约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。为了维护原告的合法权益，请求人民法院判令被告平果英华实业有限责任公司向原告张嘉良支付延期交房违约金。
被告平果英华实业有限责任公司辩称，被告不存在违约行为，依法不应承担违约责任。商品房交付应当符合法律的规定以及合同的约定。商品房未经验收合格是禁止交付使用的，至2013年12月31日止，被告与原告签订的《商品房买卖合同》所涉及的整栋商品房住宅楼均未经过验收合格，依法是不能交付的。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：出卖人出卖的商品房应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，并符合本合同规定的商品房交付买受人使用。这一交付时间的约定与法律对商品房交付的强制性规定相违背，该条款依法应认定为无效。所以，在商品房交付的法定条件未成就的条件下被告不能交房依法不应构成违约行为，不应承担违约责任。如果人民法院审理后认为被告延期交房已构成违约并应支付违约金，那么被告请求法院对违约金适当调整。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期起过60天后，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，违约金最高总额不超过已付房款的3‰”。这是行规范本格式，不允许作为开发商的被告修改。不属双方当事人提供格式条款性质。“按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金”或“违约金最高总额不超过已付房款的3‰”对任何一方均显失公平、公正。在平果县同地段的房屋月租金最多在1000元左右，每年损失12000元，每年以违约金超过造成的损失30%为标准即最高为3600元。现原告主张由被告承担违约金每年达53280元，明显过高。原告的诉请已超过诉讼时效，其已丧失胜诉权。预售房屋延迟交房违约金的诉讼时效，应当从购房人知道或者应知道违约行为发生之日起计算，也就是从预售合同约定的交房日开始起算两年。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人出卖的商品房应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，并符合本合同规定的商品房交付买受人使用”。这是约定的交付时间。如法院认为超过2013年12月31日后违约行为发生成立的话，那么原告已知自己权利受侵害，至2016年9月9日才向法院起诉，根据《民法通则》的规定，已超过2年诉讼时效。不应得到法院支持。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年9月8日原告张嘉良与被告平果英华实业有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同第三、第四条约定，原告购买被告开发的位于平果县马头镇平新街延长线中段新明珠第2号楼1单元501号房，房屋建筑面积为180.69平方米，每平方米单价为2735.96元，总金额为人民币494361元；第八条、第九条约定，被告于2013年12月31日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的该商品房交付原告使用。如出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金；违约金最高总额不超过已付房价款的3‰。合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付首付款154561元，原告向中国银行股份有限公司平果支行申请贷款340000元，银行贷款已全部汇入被告银行账户。涉案的商品房经竣工验收备案登记后，被告于2016年10月22日将房屋交付原告使用，自2014年1月1日至2016年10月21日止，被告逾期交房1024天。因被告延期交房，原告张嘉良向本院提起民事诉讼。
本院认为，原告张嘉良与被告平果英华实业有限责任公司于2013年9月8日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。被告辩称《商品房买卖合同》第八条第一款的约定违反国家强制性规定，本院对被告的这一抗辩理由不予采纳，被告未按合同约定交付房屋，构成违约。
关于对《商品房买卖合同》第九条：“逾期超过60日后。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。违约金最高总额不超过已付房价款的3‰。”的理解。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”，本案商品房买卖合同是被告平果英华实业有限责任公司提供的格式合同，被告辩称不是其提供的格式条款的理由不成立。当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于平果英华实业有限责任公司的解释。违约金的功能主要是为了弥补一方违约后另一方所遭受的损失，如按违约金最高总额不超过已付房价款的3‰计算，势必造成原告受损，被告则可以籍此获利，故原告主张按已交付房款的日万分之三计付违约金本院予以支持。
关于原、被告双方约定：“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”是否过高的问题。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，只有违约金过分高于造成损失的，才可以请求适当减少。本案中，约定的违约金是否过分高于造成的损失，被告没有提供相应的证据证实。且原告按时交付房款却不能按时使用房屋，故已交付的房款损失应可以参照民间借贷的利率计算，即可以按年利率24%计算，故本案约定的违约金不算过分高于造成的损失，因此，被告主张约定的违约金过分高于造成的损失，与本案的事实不符，本院不予采信。
关于原告于2016年10月18日才向法院起诉是否超过诉讼时效的问题。被告称应当从合同约定交房的2013年12月31日开始计算诉讼时效，原告的起诉已经超过二年的诉讼时效。对此，本院认为，依合同约定，被告应于2013年12月31日前将经验收合格的该商品房交付原告使用，如逾期交房买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。从查明案件事实是被告未能按约定于2013年12月31日前将验收合格的该商品房交付原告，双方均无解除房屋买卖合同的意思表示，应可认定双方同意继续履行合同，故被告提出从2013年12月31日开始计算诉讼时效的理由不能成立。而被告于2016年10月22日才将房屋交付原告使用，原告于2016年10月18日已向法院起诉，并未超过法定的诉讼时效，被告提出原告的起诉已经超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。自2014年1月1日至2016年10月21日止，被告逾期交房1024天，违约金应为：494361元×3／10000×1024天=151867.70元，现原告主张被告支付违约金151108元，系其对权利的自由处分，本院依法准予。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
由被告平果英华实业有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告张嘉良支付逾期交房违约金151108元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1130元，由被告平果英华实业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。收款单位：待结算财政款项——法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 胡荣芳
二〇一六年十二月十三日
书记员 黎秋洁