广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法古民一初字第979号
原告（反诉被告）：李永崇，男，1983年7月出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：王苹，广东御藏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴华娣，女，1952年8月出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：谢创英、萧妙连，广东铭致律师事务所律师、律师助理。
原告李永崇诉被告吴华娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，被告吴华娣于同年12月4日提出反诉。本院将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告李永崇的委托代理人王苹、被告吴华娣的委托代理人谢创英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李永崇诉称：2013年4月23日，原告与被告吴华娣签订租赁合同，约定由原告承租被告物业一块，并约定由出租方承担房屋结构损坏部分的大修。但合同签订后不久，作为房屋主要结构的屋顶（材料为锌铁棚）开始损坏，无法正常使用。原告多次要求被告修理，均遭拒绝，无奈之下原告只得自行支付两次屋顶维修费用，共计26.4万元。原告出租的房屋只有土地证而无房产证，属违章建筑，双方签订合同无效。根据法律规定，原告为经营花费大量人力物力，包括VIP房装修费22.2万元、熟食档装修费3万元，被告对原告此损失应予赔偿。请求判令：被告吴华娣向原告李永崇返还保证金10万元、赔偿损失51.6万元，承担诉讼费用。
原告李永崇为证实其主张，提交有如下证据：1.租赁合同、照片，证明被告收取保证金10万元及租赁屋顶由锌铁棚构成；2.工程确认单、通知函、收据、工商登记信息，证明锌铁棚维修费用及VIP房、熟食档的装修款。
被告吴华娣答辩并反诉称：原告诉求的损失没有事实依据。根据2014年6月25日的结算单，原告确认装修费已结清，且原告承租后对租赁物是直接使用的，不存在VIP房、熟食档的装修损失问题。另，根据合同约定，租赁期间发生的所有费用由原告负担，而其2015年8月15日至10月14日的水费、污水处理费、垃圾处理费6484.29元，以及2015年9－11月的电费23631.27元，合计30115.56元，均未缴交，被告无奈只得代其于2015年11月27日向相关部门缴清。请求驳回原告的诉讼请求，并判令：原告李永崇向被告吴华娣支付水电费30115.56元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起至清偿之日止的利息。
被告吴华娣为其答辩及反诉，提交有如下证据：1.结算单，证明被告已向原告结清装修费用；2.土地证，证明被告系租赁物的产权人；3.租赁合同，水电费发票，证明原告违约未交纳水电费用。
针对被告吴华娣的反诉，原告李永崇辩称：确认在该期间原告没有交纳相关水电费用，同意交纳。
经审理查明：位于中山市××××村约7860平方米用地及约2940平方米地上建筑物（锌铁棚结构），产权人为吴华娣，并由吴华娣及其儿子经营餐饮业，2012年3月1日由李永崇接手经营。同年4月23日双方签订租赁合同，约定由李永崇承租吴华娣上述物业，使用“新记渔港”牌照经营中餐酒楼，租赁期限自2012年3月1日至2018年9月30日，租赁保证金10万元于签约当天向吴华娣缴交（已交），如李永崇存在拖欠租金、水电费超过30天等情形的，吴华娣有权终止合同、没收保证金等。合同还约定了其他事项。在租赁使用过程中，双方于2014年6月25日对前期费用进行了结算并签订清单载明：1、华哥餐费8756元、九叔餐费11876元，装修费7万元，水费6万元，以上费用于2014年6月份结清；2、××新记名厨海鲜餐厅租金：3、4、5、6月份各32500元，于2014年6月份交清；3、租金从2014年7月起每月按32500元计。诉讼中，李永崇称上述7万元装修费是刚开始接手时粉刷的费用，其因急着开业就先行支付，吴华娣当时答应会承担该款（后用以抵扣租金）。吴华娣则称该7万元就是锌铁棚的维修费用，
李永崇主张因锌铁棚经常漏水故每年都要维修，2013年由其支出维修费12.6万元（施工时间2013年8月4日-8月11日，付款时间2013年8月15日）、2014年支出13.8万元（施工时间2014年9月5日-9月14日，付款时间2014年9月18日）。为此提供了其与中山市××镇锡桥五金交电商行签订的工程确认单及收款收据等证据。吴华娣对此不予确认，认为锌铁棚维修款7万元已支付给李永崇，而每年维修花费10多万元不合常理，且吴华娣根本不知道此事，若如李永崇所称，则双方于2014年6月25日签结算单时不会不提及此事。诉讼中，李永崇没有提供其告知吴华娣维修锌铁棚或经吴华娣同意的相应证据。
李永崇提供深圳市深雕装饰工程有限公司中山分公司2012年6月15日函及收款字据，主张其发包给该公司装修十间VIP包房花费22.2万元。吴华娣对此不予确认。
李永崇提供中山市××中烽玻璃经营部2012年10月21日出具的收款收据，主张其支出3万元用以制作熟食档玻璃。吴华娣对此不予确认。
吴华娣提供其于2015年11月27日向供水供电部交纳的水电费发票，主张其为案涉物业垫付了2015年8月15日至10月14日的水费、污水处理费、垃圾处理费6484.29元，以及2015年9－11月的电费23631.27元，合计30115.56元。李永崇对此不持异议。
另查：案涉租赁物中山市××××村约7860平方米用地上约2940平方米地上建筑物（锌铁棚结构）未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。
再查：2015年9月20日，本院对吴华娣诉李永崇房屋租赁合同纠纷一案，作出（2015）中二法古民一初字第804号民事判决：一、确认吴华娣与李永崇签订的租赁合同无效，李永崇于本判决生效之日起七日内将案涉租赁物返还给吴华娣；二、李永崇于本判决生效之日起七日内向原告吴华娣支付2013年10月至2014年2月的房屋占有使用费58335元和2015年1月、2月、3月、7月和8月的房屋占有使用费162500元；三、李永崇于本判决生效之日起按每月32500元的标准向吴华娣支付自2015年9月1日起至返还案涉租赁物之日止的房屋占有使用费；四、驳回吴华娣的其他诉讼请求。李永崇不服，提出上诉，现案件正在二审审理中。
以上事实，有双方当事人当庭陈述、提交的上述证据以及庭审笔录等在案佐证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的租赁合同，因租赁物中山市××××村约7860平方米用地上约2940平方米地上建筑物（锌铁棚结构）未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准，违反了法律和行政法规的强制性规定，依法应认定无效。被告吴华娣依据该无效合同收取的租赁保证金10万元应返还给原告李永崇。关于李永崇要求吴华娣赔偿损失的问题。首先，李永崇主张因锌铁棚经常漏水故每年都要维修，2013年8月15日花费12.6万元，2014年9月18日花费13.8万元，但双方于2014年6月25日签结算单时并未提及此事，且每年维修花费10多万元不合常理，李永崇也没有提供其告知吴华娣或经吴华娣同意维修的相应证据。另李永崇仅提供工程确认单、收款收据，未提交合同书、付款凭证及发票等，而吴华娣对此不予确认。2014年锌铁棚维修、VIP包房装修及制作熟食档玻璃费等均存在未经吴华娣同意装修装饰等问题。其次，李永崇主张的维修费、装修款等属其经营管理费用，为其经营运作过程中所发生，任何公司成立后只要进行经营，都必然发生这些费用，且李永崇在租赁后，其经营行为能否产生预期利润或亏损，与租赁合同的出租人并无直接关系。再者，虽然李永崇提供的证据尚欠充分，但并不能据此完全否认其投入并由投入变成损失的事实。综上，根据本案实际，本院酌情支持李永崇10万元赔偿损失的诉讼请求，对李永崇要求吴华娣赔偿损失51.6万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因李永崇对吴华娣主张2015年8月15日至10月14日的水费、污水处理费、垃圾处理费6484.29元以及2015年9－11月的电费23631.27元合计30115.56元并无异议，对吴华娣反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条的规定，判决如下：
一、被告吴华娣于本判决生效之日起十日内向原告李永崇返还租赁保证金10万元；
二、被告吴华娣于本判决生效之日起十日内向原告李永崇赔偿损失10万元；
三、原告李永崇于本判决生效之日起十日内向被告吴华娣支付水电费30115.56元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年12月4日起至清偿之日止的利息；
四、驳回原告李永崇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9960元（李永崇已预交），由原告李永崇负担6640元，被告吴华娣负担3320元。反诉费277元（吴华娣已预交），由原告李永崇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 蒋豫波
代理审判员 黎 妙
代理审判员 陈玉珍
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 陈少颜