山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终2489号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈善宝，男，1975年6月8日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：闫宏伟，女，1988年10月23日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：彭建云，山东智宇律师事所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：栾本红，女，1972年11月14日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
上诉人陈善宝因与被上诉人栾本红房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈善宝上诉请求：一、撤销一审判决，判决上诉人不支付被上诉人房屋租金10274元，被上诉人支付上诉人22500元违约金及20000元经营损失，或依法发回重审；二、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》有效，但被上诉人违反合同约定私自涨房租并停水停电致上诉人无法继续经营的行为构成违约，被上诉人应承担相应的违约责任和损失赔偿责任。一审法院以上诉人未缴纳第二年房租、被上诉人提出违约金过高、无证据证实实际损失为由不支持上诉人的违约金诉请，属认定事实不清，适用法律错误。二、被上诉人违约在先的行为给上诉人造成了巨大损失，但因上诉人为个体经营无法明确证明自己的实际损失而对损失不予支持，无法律依据且显失公平。三、一审法院认定解除合同事实不清，影响案件判决。四、一审判决上诉人承担房屋租金无事实和法律依据。五、一审判决严重超审限。
栾本红辩称：一、上诉人违背事实，与法相悖。上诉人以各种理由拒交房租，直到一审开庭也未交纳房租，可见是上诉人违约而不是被上诉人违约。二、上诉人歪曲事实，与法不容。被上诉人没有停水停电，没有耽误上诉人营业，上诉人没有营业，由此造成的损失应同他自己承担责任。三、上诉人编造假证，讹诈钱财。2014年4月6日，上诉人说要交房租但实际上并没有带钱来。上诉人说涨房租，更是歪曲事实。请求法院驳回上诉，维持原判。
陈善宝向一审法院起诉请求：栾本红支付陈善宝提前解除租房合同违约金22500元，给陈善宝造成损失20000元，共计42500元。
栾本红向一审法院反诉请求：一、解除与陈善宝签订的租赁合同；二、立即支付房租15000元；3、赔偿门窗及油烟机损失3500元；4、清偿应交水电费1092元。
一审法院对没有争议的证据和事实，认定如下：
1.坐落于烟台市芝罘区芝罘岛东路70号的房屋系烟台正发粮油食品有限公司的房产。2009年9月1日，烟台正发粮油食品有限公司作为甲方与栾本红作为乙方在签订的《房屋租赁合同》中约定：甲方将坐落于烟台市芝罘区芝罘岛东路、建筑面积为10平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2009年9月1日至2012年8月31日止，年租金为4000元；合同中载明本合同可以延续，烟台正发粮油食品有限公司向本院出具了内容为：“栾本红曾租赁我公司芝罘岛东路70号的一间房屋，因其暂无法经营，请求我公司能否转租，我公司经研究同意其转租”的证明材料。
2.陈善宝与栾本红于2013年3月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定栾本红将其位于烟台市芝罘区芝罘岛东路70号的房屋租赁给乙方使用，租赁期限为3年，自2013年3月1日至2016年3月1日。租金为每年15000元，支付方式为一年一交。该合同还约定在租赁期间所产生的电费、水费由陈善宝负责；栾本红若违反合同约定提前收回房屋，应按照合同总租金的50%向陈善宝支付违约金，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。合同签订当日，陈善宝依约向栾本红支付了租金15000元。同日，栾本红向陈善宝出具了编号为0363392、金额为15000元的收据，其中收款事由载明：“2013年3月1日-2014年3月1日房租”。
3.2014年4月5日，陈善宝与栾本红关于涉案房屋的租赁费用发生争执，栾本红欲把房租由《房屋租赁合同》约定的15000元涨到17000元，而陈善宝拒绝，栾本红遂将陈善宝餐馆内的桌子、凳子等物品放置于屋外。
4.2014年7月17日，烟台市公安局芝罘分局北岛派出所出具的《出警证明》载明：“2014年4月5日13时32分，我所接110指令，在烟台市芝罘岛东路70号吉祥面馆有租房纠纷。我所民警迅速赶到现场…….栾本红声称房租涨到每年一万七千元，押金三千，共交两万元，否则就中止租房合同………”。
5.2014年11月6日，经法院主持，栾本红将涉案房屋腾交给陈善宝，双方各自的物品亦清点完毕。
一审法院对有争议的证据认定如下:
1.针对反诉，栾本红提交了2014年4月11日拍摄的照片12张，证实门窗的损害情况。
陈善宝质证称对证据真实性没有异议，但是该组照片无法证明门窗的损坏。因上述证据无法证实门窗的具体损失，亦无法证实损失与陈善宝存在因果关系，对上述证据不予认定。
2.栾本红向法庭提供了排气扇发票及门窗安装的收据原件一宗，证实抽油烟机及门窗安装的价格。
陈善宝质证称门窗安装收据为复写件，不予认可；排气扇的发票无法证实排气扇与陈善宝店里面排气扇的关联性。因排气扇价格与栾本红反诉主张并无关联，不予认定；门窗安装收据不符合证据形式，亦不予认定；
一审法院认为，1.本案陈善宝与栾本红于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，对陈善宝、栾本红双方均具有法律约束力。
2.根据双方签订的房屋租赁协议第三条:“房屋年租金15000元，一年一交”，栾本红于第二年租期内通知陈善宝涨房租明显违背上述约定，其后陈善宝要求栾本红支付经营损失、违约金即可解除合同栾本红亦未同意，故双方在第二年租期内并未对合同变更或解除达成合意，双方的房屋租赁合同继续有效。在2014年2月29日第一年租赁期限届满至本案开庭时，陈善宝并未依约支付栾本红第二年的租金19000元，应当视为不愿继续租用栾本红的房屋，与陈善宝要求解除合同的诉讼请求相一致，故对陈善宝解除与栾本红房屋租赁合同的诉讼请求应予支持。
3.关于陈善宝主张栾本红支付违约金的诉讼请求。陈善宝、栾本红于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》中并没有约定租金的支付期限，此后双方也未就该事项达成补充协议，陈善宝于2013年3月1日当天向栾本红支付了2013年3月1日至2014年3月1日的房租。据上述事项可以认定陈善宝应当在2014年3月1日向栾本红支付下一年度的房租，陈善宝提供的视频证据中虽然证实了陈善宝具有交纳房租的意愿，但未证明是由于栾本红拒收导致其未能成功向栾本红支付房租，也就是说陈善宝实际上未按照合同约定履行交付房租的义务，此外，《房屋租赁合同》中第五条关于违约金的约定明显过高，陈善宝未能举证证实其实际损失，故对该主张依法不予支持。
4.关于陈善宝依据2014年山东省餐饮服务业年平均工资标准请求栾本红赔偿损失20000元，陈善宝未能证实该适用该计算方式的依据，亦未提供证据证明其实际营业损失，故该项诉求不予支持。
5.栾本红反诉主张陈善宝交付拖欠涉案房屋租金15000元，鉴于陈善宝已于2014年11月6日将涉案房屋腾交栾本红使用，且双方均在调查笔录中均签字确认交接完毕，考虑到从2014年3月2日至2014年11月6日陈善宝一直占用栾本红的房屋，陈善宝应当向栾本红支付该期间内的房屋使用费，2014年11月6日以后陈善宝已失去了对该店面的实际支配权，不应由陈善宝承担该门面房的租金，因此陈善宝要求栾本红支付2014年3月2日至2014年11月6日的房租10274元（250天＊15000元／365天），依法予以支持，超出部分，不予支持。
6.栾本红以涉案房屋内门窗、油烟机、推拉门遭到破坏为由，反诉请求陈善宝赔偿损失3500元，因栾本红仅提交了其自行拍摄的照片及相关购买单据，陈善宝不予认可，栾本红亦未申请鉴定，上述损失存在争议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，栾本红提供的证据未能清晰反映物品损坏程度且无其他有效证据予以佐证，故栾本红反诉陈善宝赔偿损失3500元，证据不足，依法不予支持。
7.栾本红反诉陈善宝偿还垫付的水电费用1092元，因未提供证据证实费用的产生及负担，故对栾本红的该项反诉请求亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决：一、陈善宝与栾本红于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》；二、限陈善宝于本判决生效之日起10日内向栾本红支付自2014年3月1日起到2014年11月6日止的房租10274元；三、驳回陈善宝的诉讼请求；四、驳回栾本红的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费863元，由陈善宝负担；反诉案件受理费145元，由栾本红负担28元，陈善宝负担117元。
二审中，当事人没有提交新证据。被上诉人提出鉴定申请，要求对2014年4月1日至2016年3月1日期间经营损失进行司法鉴定，因为这期间系合同履行期间，但上诉人没有经营，要求被上诉人赔偿期间的经营损失。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，2013年3月1日上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法予以确认。《房屋租赁合同》对上诉人与被上诉人均具有约束力，双方均应按合同履行。在合同履行期间，上诉人未在2014年3月1日前交纳2014年至2015年期间的租金，且未与被上诉人就租金的交纳时间达成新的合意，故被上诉人要求解除合同，符合法律规定，一审判决解除《房屋租赁合同》正确。因上诉人违约致合同解除，故上诉人要求被上诉人支付违约金、赔偿经营损失，没有法律依据，依法不予支持。因上诉人要求赔偿经营损失没有依据，故对其鉴定经营损失的申请依法不予支持。因上诉人违约致合同解除，故被上诉人要求上诉人交纳占用房屋期间的租金，符合法律规定，一审法院判决上诉人支付租金10274元正确。一审判决是否超审限不是本院审查范围。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费145元，由上诉人陈善宝负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一七年七月十七日
书记员 陈蒙蒙