山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋10民终417号
上诉人（原审被告）：杨晓伟，男，1965年10月25日生，回族。
上诉人（原审被告）：杨永红，女，1967年3月28日生，回族。
二上诉人的委托代理人：袁鹏，山西金贝（临汾）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：临汾市福兴顺体育发展有限公司。
法定代表人：李风山，董事长。
委托代理人：关晋鹏，山西金贝律师事务所律师。
原审第三人：兴业银行股份有限公司临汾分行。
负责人：程刚，行长。
委托代理人：周建华，兴业银行股份有限公司临汾分行员工。
委托代理人：张红展，兴业银行股份有限公司太原分行员工。
原审第三人：杨晓奇，男，1969年1月9日生，回族。
原审第三人：王丽萍，女，1965年4月1日生，汉族。
上诉人杨晓伟、杨永红与被上诉人临汾市福兴顺体育发展有限公司（以下简称福兴顺公司）及原审第三人兴业银行股份有限公司临汾分行（以下简称兴业银行临汾分行）、杨晓奇、王丽萍租赁合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2015）临尧民初字第1865号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨晓伟及其与上诉人杨永红的委托代理人袁鹏，被上诉人福兴顺公司的法定代表人李风山及其委托代理人关晋鹏，原审第三人兴业银行临汾分行的委托代理人周建华、张红展，原审第三人王丽萍到庭参加了诉讼。原审第三人杨晓奇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
查明，福兴顺公司系位于临汾市迎春南街49号迎春家园1号楼、2号楼、3号楼及地下车库的所有权人。杨晓伟与杨永红二人系夫妻关系，2013年9月15日，福兴顺公司授权公司董事长李风山与杨晓伟、杨永红签订了《商铺租赁合同》。合同约定，福兴顺公司董事长李风山将坐落于尧都区迎春南街49号的商铺（房屋面积3777㎡，其中一层732㎡，二层1015㎡，三层1015㎡，地下负一层1015㎡）出租给杨晓伟、杨永红用于经营酒店及住宿。合同约定租期为10年，自2013年9月15日至2023年9月14日止；年租金为175万元，每年租金一次性付清，第一次租金于合同生效后3日内交纳，以后每年1月1日为交房租日期；若承租人无故拖欠租金，出租人有权每天按实欠租金的1％加收滞纳金。同时，双方还对租赁期间商铺的修缮、各项费用的缴纳、出租人的权利及义务、承租人的权利及义务、合同的变更与解除、续租、违约金和违约责任等权利义务进行了约定。合同签订后，福兴顺公司董事长李风山按照合同约定将房屋交付给杨晓伟、杨永红，杨晓伟、杨永红于2013年9月至2014年3月期间分5次支付福兴顺公司董事长李风山第一年租赁费120万元，尚欠55万元未予支付；于2015年1月支付福兴顺公司董事长李风山第二年租赁费10万元，尚欠165万元未予支付。期间，福兴顺公司董事长李风山多次向杨晓伟、杨永红催要剩余租赁费，但杨晓伟、杨永红推诿。本案所涉房屋为福兴顺公司所有，李风山是福兴顺公司法定代表人，李风山代理福兴顺公司与杨晓伟、杨永红签订的《商铺租赁合同》，有福兴顺公司出具的授权书。杨晓伟、杨永红未经福兴顺公司同意，擅自将所租商铺转租给第三人兴业银行临汾分行、王丽萍用于其他经营活动。以上为本案事实。
原审法院审理后认为，李风山作为福兴顺公司法定代表人，有权在法律规定的职权范围内行使职权，李风山与杨晓伟、杨永红于2013年9月15日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，依法成立即具有法律效力，对此本院予以确认。根据双方签订的合同和《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，福兴顺公司有权向杨晓伟、杨永红追索所欠房屋租赁费，杨晓伟、杨永红应向福兴顺公司支付所欠租赁费。关于福兴顺公司要求解除《商铺租赁合同》及返还商铺一节，因杨晓伟、杨永红未按照合同约定按时支付租赁费且未经福兴顺公司同意擅自转租，已构成违约，福兴顺公司要求解除《商铺租赁合同》的请求，本院予以支持，杨晓伟、杨永红未经产权人同意擅自将房屋转租给第三人兴业银行临汾分行、王丽萍的行为无效。杨晓伟、杨永红所欠福兴顺公司租赁费220万元应当支付并承担违约金，根据合同约定，杨晓伟、杨永红应向福兴顺公司支付所欠租赁费30%的违约金即66万元。据此原审法院作出（2015）临尧民初字第1865号民事判决：一、原告临汾市福兴顺体育发展有限公司与被告杨晓伟、杨永红于2013年9月15日签订的《商铺租赁合同》予以解除。二、被告杨晓伟、杨永红于本判决生效后十日内向原告临汾市福兴顺体育发展有限公司支付所欠租赁费220万元及违约金66万元，共计286万元。三、被告杨晓伟、杨永红、第三人兴业银行股份有限公司临汾分行、王丽萍于本判决生效后二十日内腾出所租赁的位于临汾市尧都区迎春南街49号原告的房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29680元，由被告杨晓伟、杨永红共同承担。
杨晓伟、杨永红不服（2015）临尧民初字第1865号民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误，没有事实根据。本案合同双方分别是李风山和杨晓伟、杨永红，合同也明确指出商铺产权属于李风山个人，而不是福兴顺公司，整个合同中，未出现福兴顺公司字样及公章，也未提及公司的授权行为。福兴顺公司不具有本次诉讼的主体资格，不具备起诉条件。福兴顺公司没有出示其行使收取房屋租金权利的证据，李风山个人行使了收取房屋租金的权利。原审判决没有依据证据规则的规定确认福兴顺公司不是租赁合同的主体。2、原审判决错误，故意歪曲事实。本案出租人是李风山，商铺所有权是李风山个人的，不是福兴顺公司的。福兴顺公司与杨晓伟、杨永红之间根本不存在《商铺租赁合同》。3、签订《商铺租赁合同》时，李风山的商铺建设工程尚未结束，杨晓伟、杨永红与李风山达成口头协议，由杨晓伟、杨永红垫款对部分扫尾工程进行施工，以后可以抵顶租金，经结算扫尾工程总价值868840.2元，李风山却不予抵顶。李风山的商铺消防工程没有取得验收备案手续，导致消防部门多次责令停业，给杨晓伟、杨永红造成巨大经济损失，李风山多次口头答应减少四个月的租金。杨晓伟、杨永红将部分房屋转租给兴业银行和王玉萍，均是李风山同意，不存在私自转租的事实。4、原审判决遗漏了当事人李风山，导致判决错误。应裁定驳回福兴顺公司的起诉。综上，请求二审支持上诉请求。福兴顺公司答辩称：1、福兴顺公司诉讼主体适格，原审判决认定事实清楚，并无不当。涉案房屋的所有权属于福兴顺公司，而非李风山个人。李风山代表福兴顺公司签订涉案《商铺租赁合同》的行为系职务行为。2、杨晓伟、杨永红已构成严重违约，原审判决完全正确。本案中，杨晓伟、杨永红租赁房屋已两年半之久，但仅支付130万元租金，福兴顺公司多次向其催要均不予支付。原审判决解除《商铺租赁合同》，杨晓伟、杨永红支付所欠租金及违约金正确。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人兴业银行临汾分行陈述意见称：关于涉案房屋，兴业银行临汾分行非从福兴顺公司及李风山手中租赁，也不是在杨晓伟、杨永红手中租赁，是从张元锁手中租赁的，兴业银行临汾分行已与张元锁解除房屋租赁合同并搬离涉案房产，故与本案无实质关系。原审第三人王丽萍陈述意见称：王丽萍从杨晓伟手中租赁的房屋，花费了数百万元，租下房屋后两年无法营业，现在不能腾房子，已另案起诉杨晓伟解决纠纷。
本院认为：杨晓伟、杨永红上诉主张福兴顺公司不是本案《商铺租赁合同》的当事人，称福兴顺公司不具备本案的诉讼主体资格。根据当事人提供的证据，涉案房屋的所有权人应为福兴顺公司，李风山作为福兴顺公司的法定代表人，有权在法律规定范围和公司授权范围内代表公司从事正当的经营活动。本案中，福兴顺公司对李风山以其名义进行的民事行为均予以认可，故李风山的行为应为行使职权的行为。杨晓伟、杨永红的该项主张不能成立，本院不予支持。杨晓伟、杨永红提出其与李风山达成口头协议，垫资进行扫尾工程建设，所垫资金在租金中扣除，对此李风山不予认可，且杨晓伟、杨永红自2013年9月至2014年3月期间分五次支付租金120万元，2015年1月支付租金10万元，杨晓伟、杨永红支付租金的行为与其所称从租金中扣除垫资的主张明显不符，本院对此不予采信。杨晓伟、杨永红又称争议房屋消防验收不合格，导致其遭受经济损失，但其亦未能就此提供证据予以证明，故其该项理由缺乏依据。对杨晓伟、杨永红所称转租系经过李风山同意的主张，因没有证据能够证明该说法，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24400元，由上诉人杨晓伟、杨永红承担。
本判决为终审判决。
审判长 遆海鹏
审判员 吉 磐
审判员 贾芝真
二〇一六年六月二十七日
书记员 段玉洁