广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终480号
上诉人（原审被告）：珠海市豪晖房产有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：黄款，总经理。
委托代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁秀珍，女，汉族，1963年1月7日，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码：×××0449。
委托代理人：石艳梅，广东华信达律师事务所律师。
委托代理人：刘莎，广东华信达律师事务所律师。
上诉人珠海市豪晖房产有限公司（以下简称豪晖公司）因与被上诉人梁秀珍房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第1361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年5月16日，豪晖公司与黄国昭签订《协议书》，协议约定豪晖公司向黄国昭出售珠海市濠海大厦14套房产（包括本案争议房产濠海大厦X号XXX房），协议第四条约定，黄国昭有权对外销售上述房产，在黄国昭出售房产后，豪晖公司按照黄国昭与客户确定的价格为购房客户办理正式购房手续，签订销售合同及开具房产开发专用收据等。2006年5月24日，梁秀珍与黄国昭签订了《房屋转让承诺书》，内容为转让方黄国昭同意将濠海大厦77号XX楼XXXX房转让给受让方梁秀珍，房屋建筑面积178.87平方米，总房价为572384元，双方因此引起的房屋经济纠纷及其他费用与豪晖公司无关，豪晖公司协助办理转让手续。同时，梁秀珍与豪晖公司签订了正式的《商品房买卖合同》，约定梁秀珍购买珠海市濠海大厦2107房，以及房屋的价款、付款方式、交付期限、违约责任等内容，其中约定合同签订后，即交业主办理入住手续，待综合验收后办理产权登记。梁秀珍于当日向黄国昭支付了购房款572384元，豪晖公司向梁秀珍出具了《收款收据》，载明“兹收到梁秀珍交来购香洲区濠海大厦77号2107房款572384元。”豪晖公司在该《收款收据》上加盖印章，该《收款收据》不是转让（销售）房地产专用收款收据。
2007年梁秀珍向原审法院提起诉讼，要求豪晖公司继续履行合同、交付房屋、提供发票和办理入住手续，并支付违约金。原审法院2008年6月20日作出（2007）珠香法民一初字第129号《民事判决书》，该判决认为黄国昭将房产转让给梁秀珍未违反法律强制性规定，梁秀珍与豪晖公司签订的合同实际是履行从黄国昭处购买房屋的合同，该《商品房买卖合同》为有效合同。虽然梁秀珍从黄国昭手中购房，房款也是支付给黄国昭，但豪晖公司是同意黄国昭将房屋再转让给梁秀珍，因此，作为开发商，房产所有人，豪晖公司负有协助梁秀珍办理房屋过户手续及交付房屋给梁秀珍使用的义务。判决结果：梁秀珍与豪晖公司签订的《商品房买卖合同》继续履行，豪晖公司交付案涉房产给梁秀珍使用。梁秀珍不服判决上诉至珠海市中级人民法院，该院（2008）珠中法民一终字第1141号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。
2015年4月14日，梁秀珍向原审法院提起诉讼，要求豪晖公司协助办理本案所涉房产的过户手续，原审法院2015年5月11日作出（2015）珠香法民三初字第746号《民事裁定书》，认为案涉房产处于（2007）珠中法执字第106号案件的执行查封状态，梁秀珍应依执行异议之诉的程序处理，裁定驳回梁秀珍的起诉。
梁秀珍向珠海市中级人民法院提出书面异议，该院（2015）珠中法执外异字第22号《执行裁定书》查明：“（2006）珠中法民二初字第83号民事判决内容为豪晖公司偿还工行珠海分行借款本金1153万元及利息，豪晖公司以位于香洲凤凰路东湾仔濠海大厦77栋、79栋尚未注销抵押登记的房产承担抵押担保责任等等。执行过程中，当事人达成和解且被执行人已履行完毕。该判决确定的债权已经全部实现，（2007）珠中法执字第106号及（2012）珠中法执字第446号案件结案。2007年6月18日对案涉房产轮候查封期限届满后，并未对案涉房产进行续封。2015年7月6日去函珠海市房地产登记中心，向该中心征询珠海市香洲区濠海大厦77号21楼2107房产现是否存在有效查封，第一查封情况如何。珠海市房地产登记中心于2015年7月10日复函称：经核查我中心系统，濠海大厦77号2107房现无有效查封登记。”裁定认为案涉房产目前不存在有效查封措施，驳回了梁秀珍的异议申请。梁秀珍遂提起本案诉讼。
原审法院另查明，2009年1月，珠海市建设局就濠海大厦的办证问题，研究建议通过置换豪晖公司现有房产抵押方式解决濠海大厦的土地抵押问题，将确权发证与追缴地价分开处理，对符合确权条件的，房地产登记中心可先确权并为购房业主办理产权登记。从梁秀珍提交的珠海市房产登记中心出具的《已办房地产登记单元列表》的内容来看濠海大厦77号2013、2016、2108房等房产均已办理了产权证。豪晖公司提供《房地产抵押（按揭）登记表》显示豪晖大厦土地使用权及在建工程抵押登记抵押权人为中国工商银行珠海市分行，其中注销日期为2004年6月10日。
梁秀珍在本案审理过程中对案涉房产申请保全，本案查封了案涉房产。
梁秀珍原审诉讼请求为：判令豪晖公司立即协助办理案涉房产的权属转移登记手续。
原审法院认为，（2007）珠香法民一初字第129号及（2008）珠中法民一终字第1141号民事判决认为豪晖公司负有协助梁秀珍办理房屋过户手续及交付房屋给梁秀珍使用的义务，并判决梁秀珍与豪晖公司继续履行《商品房买卖合同》。上述判决已经发生法律效力，双方应予履行相关义务，原告梁秀珍据此要求豪晖公司协助办理房地产过户登记手续，原审法院予以支持。
《商品房销售管理办法》规定，“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”豪晖公司作为上述房屋开发企业为购买人梁秀珍办理产权登记手续是法律规定的义务，豪晖公司抗辩没有义务协助原告办理过户手续，原审法院不予支持。
《商品房买卖合同》虽约定待综合验收后办理产权登记，但案涉房产已经通过竣工验收，同楼层其他房屋已经办理产权登记，房屋已经具备办证的条件，豪晖公司因自身加建等原因导致尚未综合验收，不能作为豪晖公司拒绝履行法定办证义务的理由，原审法院对此抗辩不予支持。
（2015）珠中法执外异字第22号案件向珠海市房地产登记中心发函调查，该中心2015年7月10日回函，案涉2107房现无有效查封登记。所以，豪晖公司主张案涉房产（2007）珠中法执字第106号案件查封，没有依据，原审法院不予支持。（2015）珠中法执外异字第22号案件同时查明涉及豪晖公司与工商银行珠海分行的借款、抵押权等纠纷的（2006）珠中法民二初字第83号判决确定的债权已经全部实现，执行案件已经结案，豪晖公司以案涉房产的抵押登记尚未注销进行抗辩，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条第一款第五项之规定，原审法院判决如下：豪晖公司于判决发生法律效力之日起十日内协助梁秀珍办理珠海市香洲区碧海路濠海大厦XX号XXXX房的产权过户登记手续。一审案件受理费减半收取50元、保全费3520元，由豪晖公司负担。
上诉人豪晖公司不服原审判决，依法提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回梁秀珍的全部诉讼请求；2、判令由梁秀珍承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：
一、2006年5月16日，黄国昭与豪晖公司签订了《协议书》，将珠海市濠海大厦的14套房产出售给黄国昭，《协议书》第三条约定：如黄国昭未能按本协议约定支付上述款项，则所售房产如出现任何经济纠纷，一切经济及法律责任由黄国昭承担。梁秀珍购买的房产系从黄国昭处转卖，在黄国昭没有按约向豪晖公司支付房款时，本案的纠纷，应由黄国昭负责解决并承担一切经济及法律责任。现黄国昭没有向豪晖公司支付房款，梁秀珍也没有向豪晖公司支付房款，豪晖公司没有协助梁秀珍办证的义务。
二、涉案房产仍未达到合同约定的办证条件。豪晖公司按照与黄国昭签订的《协议书》的约定与梁秀珍签订了购房合同，但购房合同第十五条明确约定：该房屋签订合同后，即交业主办理室内装修入住手续，待综合验收后办理产权登记。现涉案房产因规划设计变更，至今尚未完成验收手续，双方约定的待综合验收后办理产权登记的条件尚未成就，因此，在办证条件尚未成就前，豪晖公司有权不予为梁秀珍办理房产证。即便是濠海大厦同一楼层的其它房号可以办理房产证，但根据合同相对性的原理，豪晖公司何时为梁秀珍办证？是否办证？皆应按照双方买卖合同的约定，而非超出合同约定强制要求豪晖公司为梁秀珍办证，豪晖公司有权待办证条件成就时再行办证。
三、（2015）珠中法执外异字第22号《执行裁定书》程序违法，裁定书并未生效。梁秀珍提供的（2015）珠中法执外异字第22号《执行裁定书》证明涉案房产上未设定有效查封，但珠海市中级人民法院的该裁定没有通知豪晖公司参加，剥夺了豪晖公司的诉讼权利，珠海市中级人民法院也没有送达裁定书给豪晖公司，该裁定程序违法，裁定书并未生效，一审法院予以采信存在事实认定错误。
豪晖公司另当庭补充上诉意见如下：1、黄国昭销售给梁秀珍的价格远远低于市场销售价格，仅仅为市场销售价格的二分之一，豪晖公司认为，黄国昭与梁秀珍之间存在恶意串通，因此黄国昭与梁秀珍之间的房屋买卖行为无效；2、黄国昭与梁秀珍产生实际的房屋买卖行为，但黄国昭又要求豪晖房产与梁秀珍办理房产买卖过户的相关手续，涉嫌恶意串通逃税，因此豪晖房产与梁秀珍之间签订的合同，因违反法法律定而无效；3、豪晖公司在没有收到房款的情况下，一审法院仍然判决豪晖公司向梁秀珍办理过户手续，显失公平。
被上诉人梁秀珍二审当庭答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。
豪晖公司认为没有义务协助梁秀珍办理房产证，明显与已生效法律文书的义务及法律赋予的义务相违背。珠海市香洲区人民法院于2008年6月20日作出（2007）珠香法民一初字第129号民事判决书，判决答辩人与豪晖公司签订的《商品房买卖合同》继续履行；豪晖公司于判决发生法律效力之日起十五日内交付位于濠海大厦77号21楼2107房给答辩人使用。该判决还认为，虽然答辩人系从黄国昭手中购房，房款也是支付给黄国昭，但豪晖公司是同意黄国昭将上述房产再转让给答辩人，因此无论是根据《协议书》还是根据《房屋转让承诺书》，豪晖公司作为开发商，房产的所有人，都负有协助答辩人办理房屋过户手续及交付房屋给答辩人使用的义务。该案经二审审理，维持了一审判决，豪晖公司负有协助答辩人办理房屋过户手续是已生效法律文书确认的义务。且根据《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，豪晖公司作为涉案房屋开发企业为答辩人办理产权登记手续也是法律规定的义务。
二、涉案房产的抵押登记已注销，且同楼层其他房屋已经办理了产权登记，涉案房屋已经具备办证条件。珠海市中级人民法院在（2015）珠中法执外异字第22号案件中为查明涉案房屋情况，向珠海市房地产登记中心发函查询，该中心于2015年7月10日回函，证明涉案房屋已无有效查封登记。且豪晖公司与工商银行珠海分行的借款、抵押权等纠纷的执行案件早已结案。同时，从珠海市房地产登记中心出具的《已办理房地产登记单元列表》来看，同属于濠海大厦77号的2013、2016、2108房均已办理了产权证，并不存在无法办证的情形。即便是未通过综合验收，但也是因为豪晖公司自身违法加建等原因所导致，不能成为豪晖公司拒绝履行法定办证义务的理由。
双方当事人均无证据向本院提交。
原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，香洲碧海路77号79号濠海大厦地上共23层，其中1-21层已于2008年2月2日取得竣工验收备案。
豪晖公司（甲方）与黄国昭（乙方）签订的《协议书》第二条约定：在签订本协议二天内，乙方向甲方支付250万元；在濠海大厦超容积率部分具备补交地价条件时，乙方支付210万元；在2006年6月30日前，乙方再支付600万元；在2006年7月31日前，乙方付清余款。第三条约定：如乙方未能按本协议约定支付上述款项，则所售房产如出现任何经济纠纷，一切经济及法律责任由乙方负责承担。该协议书附件列明涉案77号2107房建筑面积总价为981996元。
梁秀珍与黄国昭签订的《房屋转让承诺书》中约定“双方因此引起的房屋经济纠纷与产权及其他费用与豪晖公司无关，豪晖公司协助办理转让手续。”其中“产权”二字被手写横线划掉。豪晖公司提交的《房产转让承诺书》中尾部手写加注“以上购房款黄国昭已收，我公司没有收到该购房款。按2006年5月16日与黄国昭签订的购房协议办理。如未按协议规定时间支付购房款，如引起的产权及经济纠纷和其他费用由黄国昭负责，与豪晖公司无关。”梁秀珍提交的《房产转让承诺书》并无上述加注内容。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见和庭审查明情况，本案的争议焦点如下：
一、豪晖公司有无义务协助梁秀珍办理涉案房屋产权过户手续。对此本院认为，首先，发生法律效力的（2007）珠香法民一初字第129号和（2008）珠中法民一终字第1141号民事判决认为黄国昭将房产转让给梁秀珍未违反法律强制性规定，梁秀珍与豪晖公司签订的合同实际是履行从黄国昭处购买房屋的合同，该《商品房买卖合同》为有效合同，豪晖公司负有协助梁秀珍办理房屋过户手续的义务，并判决梁秀珍与豪晖公司继续履行《商品房买卖合同》；其次，梁秀珍与豪晖公司在《商品房买卖合同》中亦明确约定豪晖公司待综合验收后办理产权登记，豪晖公司显然有协助义务，则本院对豪晖公司关于其没有义务协助办理过户手续的抗辩不予支持。另外，根据《收款收据》可知，豪晖公司对于黄国昭与梁秀珍约定的房款价格572384元为明知，则豪晖公司关于该价格远低于市场价、黄国昭与梁秀珍之间存在恶意串通导致房屋买卖行为无效的主张显然不能成立。至于豪晖公司未收到黄国昭在2006年5月16日《协议书》中约定的款项，豪晖公司应另行向黄国昭主张。
二、本案办证条件是否已经达到。对此本院认为，梁秀珍与豪晖公司在2006年《商品房买卖合同》中约定的办理产权登记的时间为“待综合验收后”，但随着行政审批权限改革，现行建筑物的验收制度已经取消综合验收，改之以验收备案制度。涉案濠海大厦虽然22、23层未经验收备案，但1-21层已经于2008年2月2日取得竣工验收备案，而涉案房屋为2107房，且豪晖公司在二审庭审中亦对涉案房屋之上除梁秀珍申请查封外并无其他有效查封、抵押之事实并无异议，则涉案房屋办理产权证并无障碍，本院对豪晖公司关于仍未达到合同约定办证条件的上诉主张不予支持。
综上所述，豪晖公司的上诉缺乏理据，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由珠海市豪晖房产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庹 佳
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 李立荣