沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第00434号
原告：金洪亮。
委托代理人：刘蕊，北京市德恒律师事务所沈阳分所律师。
被告：辽宁昊宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区教场路24号。
法定代表人：丁福国，该公司董事长。
委托代理人：丁长洪，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被告：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。
法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。
委托代理人：齐冰，辽宁冠越律师事务所律师。
被告：金华市万胜房地产有限公司，住所地金华市文苑路5号5楼。
法定代表人：李淑芳，该公司董事长。
委托代理人：齐冰，辽宁冠越律师事务所律师。
被告：张海平。
原告金洪亮与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司（以下简称昊宇房地产公司）、被告沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称东森房地产公司）、被告金华市万胜房地产有限公司（以下简称金华万胜公司）、被告张海平商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高书林担任审判长，与人民陪审员张倩、人民陪审员王曦组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金洪亮的委托代理人刘蕊，被告昊宇房地产公司的委托代理人丁长洪，被告东森房地产公司及金华万胜公司的委托代理人齐冰到庭参加诉讼。被告张海平经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金洪亮诉称，2008年3月，原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区市府大路286号摩根凯利项目的住宅房屋，并签订《商品房买卖合同》，房屋面积为153.14平方米，房屋地址为沈阳市沈河区市府大路286号1-28-1，合同签订后，原告于2008年3月25日交付被告购房款765700元，同时被告将房屋交付原告，原告将房屋装修并占有使用至今。原告购买房屋后，因被告始终未办理产权证，原告也多次找到被告要求办理，并到政府有关部门信访。直到2014年底得知，被告将包括已经出售给原告的房屋共计六套在2008年7月卖给被告张海平，且为该六套房屋办理了合同备案手续，经原告到被告公司质问，被告答复原告，称其与张海平的交易是为了融资，并不是真正的出售。原告认为二被告是恶意串通，损害原告权益的行为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，其双方签订的买卖合同应为无效。为了维护原告的合法权益，原告诉求法院，请求依法确认原告与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的地址为沈阳市沈河区市府大路286号1-28-1《商品房买卖合同》有效；请求判令二被告签订的地址为沈阳市沈河区市府大路286号1-28-1《商品房买卖合同》无效；被告辽宁昊宇房地产开发有限公司向原告履行《商品房买卖合同》赔偿逾期办证违约金16753.5元，办理合同备案登记手续；请求诉讼费由被告承担。
被告昊宇房地产公司辩称，我公司与原告签订的商品房买卖合同真实存在。不同意原告的第三项诉讼请求，不同意赔偿逾期办证违约金。我方与张海平曾经协商多次，并已经由东森房地产公司支付给张海平一定的费用，双方达成过和解。在2015年9月份左右，昊宇房地产公司、东森房地产公司、张海平到房地产大厦撤销过本案诉争房屋的合同备案，由于当时本案司法查询过该房屋，所以房产登记机关对该房屋冻结，因此合同备案没有撤销成功，但张海平已经收到了相关的款项，被告认为撤销登记是可以做到的，双方现在仍然在协商之中。我方不同意支付违约金，因为没有办理备案登记并没有影响原告的居住和使用，没有造成原告的任何损失。
被告东森房地产公司辩称，买卖合同不是与我公司签订的，不承担原告诉讼请求中的任何责任，我公司愿意协助办理备案登记。
被告金华万胜公司辩称，买卖合同不是与我公司签订的，不承担原告诉讼请求中的任何责任，我公司愿意协助办理备案登记。
被告张海平未到庭参加诉讼，未提供书面答辩意见。
经审理查明，2008年3月，原告作为买受人，被告昊宇房地产公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》合同一份，约定由原告购买被告昊宇房地产公司开发建设位于沈阳市沈河区市府大路286号1-28-1房屋，建筑面积153.14平方米。总价款人民币765700元，付款方式为于2008年3月20日前一次性付款。交付房屋期限为2008年3月29日前。办理产权登记的时间为商品房交付使用后365日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.见附件四。
原告于2008年3月25日支付了全部购房款，并进住使用涉案房屋。
2008年7月18日，被告张海平作为买受人，被告昊宇房地产公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告张海平购买被告昊宇房地产公司开发建设位于沈阳市沈河区市府大路286号1-28-1房屋，建筑面积153.14平方米。总价款人民币459420元，付款方式为于签订合同当日一次性付清。交付房屋期限为2008年10月31日前。办理产权登记的时间为商品房交付使用后365日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
该合同签订后，办理了商品房买卖合同备案。
现原告因被告昊宇房地产公司将涉案房屋合同备案至被告张海平名下，起诉来院。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据、证明、商品房买卖合同备案表等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，我国法律规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张海平经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条等法律规定，如果对同一商品房上有若干权利人主张权利，优先顺序如下：1、所有权调换形式的被拆迁人；2、交付全部或者大部分款项的消费者；3、建筑工程承包人的优先受偿权；4、抵押权；5、其他债权。综合双方当庭陈述及提供的证据，本院认为原告属于上述权利人中的交付全部款项的消费者。而被告昊宇房地产公司与被告张海平之间并不具有真实的商品房买卖合意，系借款担保法律关系，双方之间签订的商品房买卖合同应属无效合同，张海平对东森公司享有其他债权。原告作为交付全部款项的消费者，其权利优于被告张海平享有的其他债权，原告应当取得诉争房屋。现诉争房屋备案至被告张海平名下，被告昊宇房地产公司、被告东森房地产公司与被告张海平应当协助原告办理诉争房屋备案手续，将诉争房屋备案至原告名下。
关于原告主张被告昊宇房地产公司给付逾期办证违约金的诉讼请求，双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金按附件四的相关约定处理，依据该附件四的内容及《商品房买卖合同》第二十条的约定可知，该附件四实为《商品房买卖合同》的补充协议，因原告与被告昊宇房地产公司并未在该补充协议上签字，故该补充协议并未生效，因此原告与被告昊宇房地产公司关于逾期办证违约金属没有约定，依法应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、确认原告金洪亮与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的购买沈阳市沈河区市府大路286号1-28-1房屋的《商品房买卖合同》有效；
二、确认被告张海平与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的购买沈阳市沈河区市府大路286号1-28-1房屋的《商品房买卖合同》无效；
三、被告张海平于本判决发生法律效力之日起7日内，协助被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、被告沈阳东森房地产开发有限公司撤销沈阳市沈河区市府大路286号1-28-1房屋的《商品房买卖合同》备案登记；
四、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于上述第三项义务履行完毕之日起7日内，协助原告金洪亮办理沈阳市沈河区市府大路286号1-28-1房屋的合同备案手续，将该房屋备案至原告金洪亮名下；
五、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，一次性向原告金洪亮支付已付购房款人民币765700元的利息（自2009年3月30日起至实际给付之日止,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息）；
六、驳回原告金洪亮的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1220元，公告费人民币800元，由被告辽宁昊宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 高书林
人民陪审员 张 倩
人民陪审员 王 曦
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 刘 娇
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。