湖南省衡阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第248号
上诉人（原审原告）何宏平。
上诉人（原审原告）陈莉。
二上诉人共同委托代理人刘湘骅，湖南湘华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谷芳元。
委托代理人文瑞成，湖南惠湘律师事务所律师。
上诉人何宏平、陈莉因与被上诉人谷芳元房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一初字第83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人陈莉及二上诉人共同委托代理人刘湘骅，被上诉人谷芳元及其委托代理人文瑞成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告何宏平与陈莉系夫妻关系。2011年6月26日，两原告与被告谷芳元签订了一份《门店租赁合同》，由被告承租两原告的门店做经营酒店场地，合同约定：一、出租范围：两原告的门店座落在耒阳市湘南大市场A区商七号楼二层，总面积1433平方米；二、出租年限：自2011年7月1日至2016年6月30日止，为期5年；三、付款方式：2011年7月1日至2012年6月30日租金为7160元／月，2012年7月1日至2013年6月30日租金为8598元／月，2013年7月1日至2014年6月30日租金为11464元／月，2014年7月1日至2015年6月30日租金为12897元／月，2015年7月1日至2016年6月30日租金为14330元／月。第一次租金的收取为双方签订本合同时，按季度支付，即2011年6月末交清下一季度的租金，以后被告于每个季度最后一个月的30号前付清下个季度的租金。如被告逾期5日不付租金给两原告，视为被告违约，按未付金额计算，处以5‰的滞纳金给两原告。逾期15日未交租金，视为被告自动放弃履行合同，所交租房押金21480元作为违约金处理归两原告所有。逾期30日未交租金，则视为被告自动放弃所租门店的室内一切设施，由两原告任意处置；四、其他事项：为使双方顺利履行本合同，被告同意付租房押金21480元给两原告，该款不计利息。合同期满，被告能够严格履行合同，两原告在15天内将押金如数退还给被告；五、延期交纳租金的违约责任与延期交纳租金违约后室内设施的处置：如被告延期交纳租金，在按照本合同第三款付款方式约定外，在本条补充约定，无论被告出于任何原因超过本合同约定的时间交付房租，延期一个月，则视为被告无条件放弃此合同被告应享有的权利，两原告有权收回物业另行发租。在延期交纳房租一个月后的七日内，被告须按两原告的要求撤除室内被告布置的相应可移的物品，如被告七日内未撤离，两原告有权自行清除，以此给被告造成的损失两原告不予负责；六、违约责任：因被告原因中途终止本合同，被告应提前三个月以书面形式告知两原告，否则，视为被告违约，所交租房押金21480元作违约金处理归两原告所有；七、被告不得以任何理由拒付房租。合同签订后，被告向两原告交纳了21480元押金，两原告向被告交付了房屋。被告取得租赁房后对房屋进行了装修，以个人经营的形式开办了耒阳市东方红食府，并办理了个体工商户营业执照。2013年6月12日，被告向原告交纳租金34392元，原告陈莉出具了收条，注明“今收到2013年5月25日至2013年8月25日房租共计34392元”。2013年8月12日前几天，原告连续数日派人到被告经营的耒阳市东方红食府门口阻止顾客进入该店消费，干扰被告的经营活动，被告于2013年8月12日对员工工资进行结算后，关门歇业至今。
原审认为，原、被告签订的《门店租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当恪守履行各自的合同义务。被告承租原告的房屋后，已依约缴纳房屋租金至2013年8月25日，但原告于2013年8月12日之前就干扰被告经营，造成被告不能正常行使合同权利，经营的耒阳市东方红食府关门歇业至今，且原告也没有充分的证据证明在被告歇业后其主张解除合同的通知已送到达给被告，故对原告要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，应不予支持。被告在歇业后，并没有与原告解租赁合同，仍实际占有租赁房屋，被告应按合同约定向原告缴纳租金，故原告要求被告支付本案起诉之前欠交的租金，应予以支持。因被告已交清了2013年8月25日之前的租金，本案起诉之前被告拖欠原告的房租应从2013年8月26日计至2014年2月25日，计6个月，每月租金11464元，共计68784元。至于2014年2月25日之后的租金，虽然原告未提出请求，但被告应按合同约定予以交纳。由于原告的违约行为导致被告不能正常使用租赁房屋，原告请求被告支付违约金，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告谷芳元向原告何宏平、陈莉支付2013年8月26日至2014年2月25日止的房屋租金68784元，限在本判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回原告何宏平、陈莉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2563元，由原告何宏平、陈莉共同负担1281.5元，被告谷芳元负担1281.5元。
宣判后，原审原告何宏平、陈莉不服，向本院提出上诉称：谷芳元自2013年6月至今没有向何宏平、陈莉交纳租金，违反了双方签订的《门店租赁合同》，构成违约，依法应承担违约责任。2、原审认定何宏平、陈莉派人到耒阳市东方红食府门口阻止顾客进入该店消费，干扰谷芳元的经营活动没有事实依据。3、《门店租赁合同》规定，无论谷芳元出于任何原因超过合同约定的时间交付房租，延期一个月，则视为其无条件放弃合同权利，谷芳元延期交纳租金数月，故何宏平、陈莉请求解除《门店租赁合同》的诉讼请求应予支持。请求撤销原判，解除《门店租赁合同》，判决谷芳元支付租金91712元，返还租赁门面并支付违约金21480元。
被上诉人谷芳元答辩称：1、谷芳元没有逾期交纳租金，何宏平、陈莉在谷芳元交清了2013年8月25日之前租金的情况下，组织人员干扰谷芳元的酒店营业，致使酒店关门至今，何宏平、陈莉已经构成违约，其请求谷芳元支付违约金不能得到支持。2、何宏平、陈莉要求解除双方租赁合同也缺乏事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在本院组织的庭前证据交换期间，被上诉人谷芳元申请证人谢好生出庭，证人谢好生证实谷芳元的酒店关门是有人堵门所致，堵门的人叫黄亮（音）。上诉人何宏平、陈莉认为，谢好生是为谷芳元打工的，与谷芳元有利害关系，谢好生也不认识黄亮，是谷芳元告诉他堵门的人叫黄亮，证人也不能证明是何宏平、陈莉带黄亮去的。
本院经审查认为，证人谢好生虽然自称是谷芳元酒店的员工，但在谷芳元一审中提供的考勤表和领取工资表上均没有谢好生的名字，之后谢好生又称其在事发时没有在谷芳元酒店做事了，只是住在酒店，其证言前后矛盾，本院不予采信。
经审理查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，何宏平、陈莉与谷芳元签订的《门店租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，系有效合同。各方当事人均应按照合同履行自己的义务。陈莉在向谷芳元出具收到2013年5月25日-2013年8月25日房租的收条后，在2013年8月12日左右仍旧派人向谷芳元催要房租，引起双方纠纷。陈莉虽然辩称其在向谷芳元出具收条时，写错了时间，其派人去向谷芳元催收房租是正常行为，但何宏平、陈莉未能提供相关证据予以证明。故何宏平、陈莉要求谷芳元支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。谷芳元称，其停业的原因是陈莉派出催要租金的员工阻止其营业所致，但未能提供充分证据证明其主张，即使按照谷芳元申请的证人所作的证言，双方未发生打斗，谷芳元当时没有向公安机关报警，事后也没有通过其他法律途径向何宏平、陈莉主张侵权责任。故陈莉一方的员工向谷芳元催要租金的行为并未严重到必然导致谷芳元的酒店停业的程度，之后，谷芳元停止向何宏平、陈莉交纳租金，至何宏平、陈莉起诉时已经超过六个月，根据双方《门店租赁合同》第五条“无论谷芳元出于任何原因超过本合同约定的时间交付房租，延期一个月，则视为谷芳元无条件放弃此合同中谷芳元应享有的权利，何宏平、陈莉有权收回物业另行发租”的约定，谷芳元已经构成违约，何宏平、陈莉要求解除合同、支付租金的主张，符合法律规定，应予支持。何宏平、陈莉起诉要求谷芳元支付2013年7月至2014年2月的租金为91712元，但何宏平、陈莉未能提供证据证明谷芳元尚欠其2013年8月25日以前的租金，故原审判决谷芳元支付2013年8月25日至2014年2月25日的租金68784元并无不当。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，部分处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一初字第83号民事判决第一项；
二、撤销湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一初字第83号民事判决第二项；
三、解除上诉人何宏平、陈莉与被上诉人谷芳元于2011年6月26日签订的《门店租赁合同》；
四、驳回上诉人何宏平、陈莉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事法诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2563元，二审案件受理费2563元，合计5126元，由上诉人何宏平、陈莉负担2000元，被上诉人谷芳元负担3126元。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽娅
审判员 周隽斓
审判员 邓 琳
二〇一四年十二月三日
书记员 匡光美
校对责任人：周隽斓打印责任人：匡光美
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……