广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法清民一初字第278号
原告夏道宁。
委托代理人宋安平，广东明楷律师事务所律师。
委托代理人陈淑红。
被告刘世辅。
委托代理人武华杰，广东恒耐律师事务所律师。
委托代理人黄芝庆。
原告夏道宁诉被告刘世辅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员温皓担任审判长，与人民陪审员赖丽梅、利见弟组成合议庭，于2014年4月4日公开开庭进行了审理。原告夏道宁的委托代理人宋安平、被告刘世辅的委托代理人武华杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告夏道宁诉称，2010年5月19日夏道宁与刘世辅签订了《房屋租赁合同》，约定由夏道宁承租刘世辅位于东莞市清溪镇浮岗管理区柏朗街1号的房屋，夏道宁依据该合同向刘世辅交付了两个月的保证金163488元及一个月的租金。2013年8月，刘世辅在未通知夏道宁的情况下，突然拒绝夏道宁进入案涉租赁房屋，在租赁合同未解除的情况下将房屋转租给深圳铭利达公司。刘世辅的违约行为严重损害到夏道宁物业投资项目的经济收益，并给夏道宁带来巨大的经济损失。按照双方另行签订的《投资协议书》，双方确认案涉租赁物的每月利润为38400元，该《投资协议书》至2019年5月止，现刘世辅单方收回租赁物导致夏道宁无法获得上述利润。夏道宁为维护合法权益，特起诉至法院，请求：1.判决刘世辅向夏道宁返还保证金163488元；2.判决刘世辅向夏道宁支付经济赔偿金2688000元（以每月38400元计算，从2013年8月计算至2019年5月）。
被告刘世辅辩称，夏道宁的第一项诉讼请求，因夏道宁并没有按照双方约定的期限缴交租金，刘世辅依法行使了解除合同的权利，依据合同约定，刘世辅无需返还保证金；夏道宁的第二项诉讼请求是按照《投资协议书》上所列举的案涉租赁物的利润，夏道宁将利润作为损失并无法律依据。
经审理查明，2011年3月4日，夏道宁作为承租方，刘世辅作为出租方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，刘世辅将位于东莞市清溪镇浮岗管理区柏朗街1号10218平方米的房屋出租给夏道宁，租赁期限为2010年9月1日至2025年8月31日（此合同为重新签订，原合同双方约定作废），每月租金为81744元，从第三年开始租金每三年递增10%，每月15日前缴纳租金，拖欠一个月刘世辅有权收回房屋并没收押金。夏道宁支付刘世辅163488元作为押金，另支付了一个月的租金。
2011年5月30日，东莞市亿方房地产投资有限公司（以下简称亿方投资公司）与刘世辅签订了《投资协议书》，夏道宁以亿方投资公司的法定代表人的身份及亿方投资公司的责任担保人参与该协议的签订。亿方投资公司与刘世辅在协议中约定，刘世辅作为财务投资人出资500万元与亿方投资公司共同经营亿方投资公司合法取得的10个物业承租经营权，预测所包含的10个物业每月毛利润为662949元，每月20日前亿方投资公司应将纯利润的30%支付给刘世辅，若项目收益少于75000元，亿方投资公司仍然需支付75000元作为保障性投资回报给刘世辅，合同期限为8年，从2011年6月1日起算。合同附件有10处物业的明细，其中包括案涉租赁物，该项物业备注毛利为38400元／月。2011年7月1日，原、被告双方约定租赁物增加出货码头，每月增加租金400元，总租金变更为82144元／月。
签订上述《房屋租赁合同》及协议后，双方一直按照约定履行义务，直至2013年7月，因次承租方广东今日实业有限公司倒闭而产生争议。同年9月18日，刘世辅向夏道宁送达了一份《告知书》，主要内容为：“今特告知我方与你已解除房屋租赁合同，你应返还租赁房屋给我方，你应向我方支付拖欠的8月份租金，6月、7月份水电费和8月份行政费用共17415.93元。并且东莞市第三人民法院已受理本案……”。该告知书签收人为余庆来，夏道宁确认余庆来为其聘请的业务经理，余庆来在上方批注：“2013年8月起已拒绝我司物业、招商人员进入租赁区域”。经查，夏道宁于2013年9月2日向刘世辅缴交了2013年8月的租金。
另查明，刘世辅确认案涉租赁物并没有办理相关土地、房产权证，亦没有办理建筑工程规划许可证。刘世辅就《投资协议书》产生的争议于2013年12月24日向华南国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁获该委受理。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《投资协议书》、押金收据、照片、转账明细、存款账户回单、转账业务付款回单、录音记录、收据、证明、暂借款单、委托书、申请书、仲裁通知书、仲裁申请书、开庭通知书及本院的庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，在合同纠纷中，不管当事人是否提出确认合同无效的请求，人民法院都必须要审查合同的效力，然后按照合同有效或者无效的情况依法作出裁判。涉案房屋并没有房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一、二款：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定的，适用其规定。”以及第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》应认定无效。
《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效的合同自始没有法律效力，因合同取得的财产，应当予以返还。鉴于双方在签订《房屋租赁合同》后，夏道宁已经实际占用房屋另行出租经营，故已经支付的租金应当视为占用费支付给刘世辅。夏道宁在签订《房屋租赁合同》时同时支付了163488元保证金给刘世辅，现《房屋租赁合同》被认定无效，刘世辅应当返还给夏道宁，是否全额返还应结合夏道宁是否尚有房屋占用费未曾支付。根据刘世辅提交的《告知书》可知，刘世辅是在2013年8月收回案涉房屋，夏道宁20**年8月的占用费已经支付给刘世辅，因此，夏道宁请求刘世辅返还保证金163488元的诉讼请求本院予以支持。
至于夏道宁诉求的经济赔偿，是基于双方签订的《投资协议书》，而该协议合同权利人为亿方投资公司及刘世辅，夏道宁为亿方投资公司的责任担保人，则即使《房屋租赁合同》无效导致了亿方投资公司在此协议的利润减少，也仅是亿方投资公司享有请求权，夏道宁并不能以此证明受到何损失及损失的数额，因此，本院对其诉求刘世辅经济赔偿的诉讼请求予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告夏道宁与被告刘世辅于2011年3月4日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、限被告刘世辅于本判决生效之日起七日内向原告夏道宁返还房屋保证金163488元；
三、驳回原告夏道宁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延行履行期间的债务利息。
本案诉讼费29612元，由夏道宁负担27912元，被告刘世辅负担1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 温 皓
代理审判员 利见弟
人民陪审员 赖丽梅
二〇一四年十月十三日
书 记 员 郑丽娟
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
3.《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
6.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。