广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第838号
原告梁苑苑。
委托代理人罗永辉，广西东博律师事务所律师。
被告广西华富园房地产有限责任公司。
法定代表人韦楠安。
原告梁苑苑与被告广西华富园房地产有限责任公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁苑苑的委托代理人罗永辉到庭参加了诉讼。被告广西华富园房地产有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告梁苑苑诉称，2013年初被告对外宣称其取得南宁市××秀区××半岛江北路延长线一处土地开发建设商品房使用权，并将该工程项目定名为“华富·半岛阳光”，由此引来不少购房客户前来洽谈购房事宜。见此情形原告亦信以为真，并认为该小区各项条件符合原告要求，遂于2013年1月5日到被告公司所在地，决定购买该小区房产，并按被告要求当场支付92000元购房预约金。次日即2013年1月6日，原、被告签订一份《房屋认购协议》，约定原告购买的房号为3-25B号，面积104平方米，单价4910元／平方米，总价款513586元，首期付款130000元；正式开工后补足总价款的50%，房屋封顶时交足全部购房款；工程开工时间为2013年7月。合同签订当天，原告又补交了38000元购房预约金，至此，原告付清了首期付款130000元。然而，在此之后，被告迟迟不见动工，虽经原告等众多客户一再追问，被告却一直以种种理由搪塞，既不开工建设也不退还原告的购房预约金。原告认为，被告之所以没有开工建设是因为被告未取得相关开发建设商品房的批准文件、证书及手续，却以开发建设商品房的名义收取原告的购房预约金，属于欺诈行为，严重损害了原告的合法权益，除应返还购房预约金130000元外，还应承担赔偿利息损失的责任。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告返还购房预约金130000元，并赔偿利息16667.9元（计算方式：以130000元为基数，按银行同期贷款利率，从2013年1月6日起计算至2015年2月10日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告广西华富园房地产有限责任公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2013年1月6日，原、被告双方签订了一份《房屋认购协议》，约定原告（乙方）认购被告（甲方）开发建设的位于南宁市××秀区××半岛江北路延长线华富·半岛阳光3-25B号房，建筑面积为104.6平方米，单价为4910元／平方米，房屋总价款为513586元。《房屋认购协议》第二条第（二）款“付款方式”约定，1、乙方应在签订本认购协议的5个工作日内，向甲方交纳首次房屋建房款130000元；2、在甲方项目正式开工土方完成桩机施工后，经甲方书面通知，乙方须在5个工作日内向甲方补足总购房款的50%（扣除原首次房款后），即126793元（可安排银行协助办理个人信用贷款）；3、当该项目主体工程进度达到地面±0.00时，经甲方书面通知，乙方须在5个工作日内向甲方再交足购房款的85%的金额，即179755元；4、当该项目主体工程进度达到封顶时，经甲方书面通知，乙方须在5个工作日内向甲方再交纳全部剩余购房款，即77038元；5、项目主体封顶后，如需办理按揭贷款的，乙方应在项目封顶前在接到甲方书面通知5个工作日内提交相关贷款申请资料，由甲方负责协助办理相关按揭贷款申请手续；6、在项目最终办理房产证时，根据测绘机构出具的面积测绘报告，经甲方书面通知，多退少补。第三条“其他约定”第3项约定，项目开工时间为2013年7月。第四条“生效与持有”约定，本协议一式贰份，双方签字盖章之日起生效，当甲乙双方另行签订《房屋买卖合同》时，本协议自行终止。《房屋认购协议》还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原、被告签订了一份《客户保障补充协议》，约定在项目主体工程进度达到地面±0.00、应当交足总房款85%的金额如乙方未能及时交纳或不想缴纳该房款时，可选择由甲方回购该房屋，回购价格为5210元／平方米。回购后甲方补足乙方差额，原合同终止。此后，因被告至今未向原告履行交房等合同义务，原告诉至本院，请求判如所请。另查明，在案件审理过程中，原告既主张被告在合同履行过程中存在欺诈行为，又以被告存在违约行为为由主张解除合同。在2015年7月21日的庭审过程中，经本院释明，原告明确其诉讼请求基于被告拒不履行合同且没有能力履行合同，合同无法继续履行而应予解除，并明确表示如法院认定与其主张不一致，仍坚持诉讼请求不要求变更。
再查明，2013年1月5日，原告向被告转账支付92000元，被告亦因此出具《收据》一份，载明：今收到梁苑苑交来“半岛阳光”房3-25B预约金92000元。2013年1月6日，原告向被告转账支付38000元，被告因此出具《收据》一份，载明：今收到梁苑苑交来“半岛阳光”房3-25B预约金38000元。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。
关于本案合同的性质。原告作为购房者，被告作为房地产开发商，双方之间签订的《房屋认购协议》虽然对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖的主要条款作出约定，但《房屋认购协议》不仅名称体现认购，同时又约定双方当事人应另行签订商品房买卖合同，且约定内容与商品房销售管理办法第十六条规定相比有不少欠缺。另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中，被告依约收取了购房预约金而非购房款，故《房屋认购协议》不具备认定为商品房买卖合同的条件，应当认定《房屋认购协议》系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，符合商品房预约合同的法律特征，应为商品房预约合同的性质。
原被告之间的《房屋认购协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应受其约束，并依约履行各自的义务。在合同履行过程中，被告未能依照合同第三条的约定于2013年7月开工建设，致使合同无法继续履行，被告对此具有过错，应承担履行不能的违约责任。鉴于合同的履行因被告的违约而存在障碍，原告的合同目的无法实现，原告据此享有合同解除权。因此，原告主张解除合同，是在法定解除条件成就的情况下行使合同解除权，符合法律规定。由于原告未曾向被告发出过解除合同通知书，而是径向法院起诉，并于2015年7月21日的庭审中提出解除合同的意思表示，故合同自该日起解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，被告应将原告已付购房预约金130000元返还给原告。同时，鉴于违约方为被告，还应按中国人民银行同期贷款基准利率赔偿原告自支付购房预约金之日起的利息损失。现原告主张从2013年1月6日起计付利息至2015年2月10日止，属其权利的自行处分，本院予以照准。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
一、被告广西华富园房地产有限责任公司应向原告梁苑苑返还购房预约金130000元；
二、被告广西华富园房地产有限责任公司应向原告梁苑苑赔偿利息损失（计算方式：以130000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2013年1月6日起计至2015年2月10日止）。
案件受理费3234元，公告费350元，两项合计3584元，由被告广西华富园房地产有限责任公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭 妤
审 判 员 范 俪
人民陪审员 梁丽丽
二〇一五年八月七日
书 记 员 郭顺萍
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；