河北省高级人民法院执 行 裁 定 书(2015)冀执复字第39号申请复议人（执行异议人、被告）：山东省茌平县金城房地产开发有限责任公司。法定代表人：梁翠霞，该公司经理。原告：刘国林，男。被告：梁翠霞，女。申请复议人山东省茌平县金城房地产开发有限责任公司（以下简称金城房地产公司）不服石家庄市中级人民法院（以下简称石家庄中院）（2015）石执审字第00032号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。石家庄中院查明，刘国林与金城房地产公司、梁翠霞借款合同纠纷一案，刘国林在审理过程中向石家庄中院申请财产保全并提供担保，石家庄中院经审理作出(2014)石民三初字第00119号民事裁定，查封原告刘国林栾城颐和公寓1-1-101（栾房权证字第12300028**）等35处房产，同时冻结被告金城房地产公司、梁翠霞账户存款1400万元或查封同等价值的财产。2014年7月23日，石家庄中院向茌平县国土资源局发出协助执行通知书，查封被告金城房地产公司位于茌平县新政西路北、湖东路东（田庄村）的土地，土地证号为茌国用（2013）第3**号，面积16695平方米的土地使用权。2014年9月10日，石家庄中院作出（2014）石保执字第00030号公告，查封被告金城房地产公司位于茌平县振兴街道办事处田庄村，茌平滨湖田苑一期2#楼一层商业及住宅92套。由于滨湖田苑一期2#楼房产在茌平县房管局已备案，2015年2月4日，石家庄中院向茌平县房产局发出协助执行通知，完善、变更查封措施为：查封异议人名下茌平滨湖田苑一期2#楼一层商业33套及住宅85套（因公告查封92套住宅中的7套住宅未备案于异议人名下，故石家庄中院仅对公告中剩余85套已备案于异议人名下的房产进行查封）。2015年2月8日谈话笔录中异议人法定代表人梁翠霞称：“石家庄中院查封的33套商业及85套住宅都与拆迁户签了回迁补偿协议”，但异议人未向石家庄中院提交其所述查封房产的回迁协议。另查明，本案查封房产已于2014年12月10日由茌平县房产局颁发《商品房预（销）售许可证》，编号为茌房注字第2014015号，但该房屋尚未竣工。茌平县物价局向县住建局房管所出具的《商品房销售价格备案通知书》及《滨湖田苑一期2#楼一层房源表》、《滨湖田苑2#楼房源表》载明，滨湖田苑房产开发项目1#、2#楼，预售价格方案及有关资料已报该局价格管理科备案，一层商户价格为10000元∕平方米，二至十一层价格自3000到3500元∕平方米不等。异议人出具的2#楼1层（商业）未完工工程量造价明细表显示，2#楼1层未完工工程合计价格477364.87元。刘国林提交的《西湖御景住宅总销售台账》显示，2#楼房屋销售价格自2488到3060元∕平方米不等。以上事实由异议人和原告提交证据材料、听证、谈话笔录以及诉讼财产保全卷宗相关材料予以证实。异议人金城房地产公司称，刘国林与金城房地产公司、梁翠霞借款合同纠纷一案，因原告刘国林申请财产保全，石家庄中院先后两次分别查封了异议人名下位于茌平县新政西××、××路东（××）面积为25亩的土地及异议人名下茌平滨湖田苑一期2#楼一层商业33套及住宅92套。就上述查封房产，茌平县房产管理处已颁发了《商品房预（销）售许可证》，茌平县物价局、茌平县房地产测绘评估事务所也已经进行了价格核定备案和测绘。据此，石家庄中院查封异议人茌平滨湖田苑一期2#楼一层商业房屋价值14868700元，住宅房屋价值33747226元，可见，石家庄中院查封异议人茌平滨湖田苑一期2#楼一层商业房屋就已经达到原告刘国林诉讼保全金额。石家庄中院继续查封异议人名下土地及92套住宅属于明显超标的查封。请求石家庄中院解除对异议人名下土地及92套房产的查封，以维护异议人的合法权益。为证明以上事实，异议人向石家庄中院提交证据如下：茌平县房管处颁发的《商品房预（销）售许可证》、茌平县物价局出具的《商品房销售价格备案通知书》及《滨湖田苑2#楼房源表》；异议人依据投标书工程项目造价出具的2#楼1层未完工工程量造价明细。原告刘国林辩称，本案查封财产不存在超标的。理由如下：一、梁翠霞涉嫌犯罪正在取保候审，且原告已起诉解散公司，如果梁翠霞被判刑或者公司被解散，法院查封的房屋将成为烂尾楼；二、查封数额应以标的额应以标的物拍卖变现后实际价款为准。被告向法院提交的物价局审核备案价格，而市场销售平均价格是2650元∕平方米，此价格包含低价和利润。而法院查封的约一万平方米房屋是主体封顶的半成品，直接成本为500万元。三、根据《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》关于“拍卖过程中保留价的降低数额不得超过前次保留价20%”的有关规定，查封财产价值不超过评估价或市场价的40%，也不能认定为明显超标的额查封。四、建筑物和土地必须同时查封，本案查封土地为不可分割物，因此不属于超标的额查封。五、如果法院查封财产错误，原告愿以担保财产赔偿损失；不足赔偿的，一其起诉借款1436万元的债权赔偿。综上，法院并未超标的额查封，应当依法驳回异议申请。石家庄中院认为，人民法院对于可能因一方当事人的原因而造成判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人申请，可以裁定对其财产采取查封、扣押、冻结或者与本案有关的财物。本案中，石家庄中院根据原告申请裁定对被告（异议人）名下财产进行保全后，异议人向石家庄中院提交茌平县物价局签章的滨湖田苑2#楼房源备案价格及石家庄中院查封房产中一层（商业）未完工工程量造价明细表等证据主张查封财产严重超出标的范围。原告对此证据不予认可并向石家庄中院提交查封房产中异议人已售出的住宅台账予以反驳。对于上述证据，石家庄中院认为，无论是异议人提交的物价局备案的预售价格，还是原告提交的已售出的销售价格，均是房屋竣工验收合格后房产的价值。而石家庄中院查封房产属在建工程，虽然异议人向石家庄中院出具一层（商业）未完工工程量造价明细，但该证据无其它证据佐证，故不能作为认定本案查封房产未完工工程量价值的依据。由于双方当事人均不申请对查封财产进行评估，且提交证据亦不能作为认定本案查封财产现有价值的依据，因此，本案查封财产价值无法确定。依据“谁主张谁举证”的原则，异议人向石家庄中院提交的现有证据不足以证明查封财产明显超出保全请求范围之事实，应当承担举证不能的不利后果。综上，异议人金城房地产公司的异议理由不成立，遂裁定驳回金城房地产公司的执行异议。申请复议人金城房地产公司的复议理由：1、石家庄中院(2014)石民三初字第00119号民事裁定“……冻结被告金城房地产公司、梁翠霞账户存款1400万元或查封同等价值的财产”。石家庄中院在没有查封标的计算依据的前提下，先后查封了异议人名下的25亩土地及92套住宅及一层商业严重超出标的，应予撤销。2、石家庄中院查封的房产虽然是在建工程，但在听证会过程中，施工单位到庭证明未完工程的施工内容，复议人也提供了2013的施工单位的投标书，工程的招投标活动都是严格按照《招标投标法》由当地建设部门监督监察部门监督进行，其投标书在建设部门备案留存，故异议人提供的未完工程的造价合法有效。综上，复议人认为石家庄中院的查封属于违反法律的超标的查封，复议人仅25亩土地价值1875万元，已经超出诉讼保全申请金额，再次查封92套住宅及一层商业用房显然属于超标的查封。请求河北省高级人民法院依法撤销石家庄中院（2015）石执审字第00032号执行裁定。本院查明：金城房地产公司提供茌土挂字（2013）第46号国有建设用地使用权挂牌成交确认书及山东省非税收入收款收据，用以证明石家庄中院查封土地的价值和付款情况。成交确认书记载挂牌成交的2013-46号宗地位于茌平县新政西××、××路东，面积16695平方米，成交价为75万元∕亩，成交总价款1878.1875万元。其他查明事实与石家庄中院查明一致。本院认为：虽然金城房地产公司在异议期间向石家庄中院提供了相关证据，因刘国林对金城房地产公司提供的证据不予认可，且双方当事人均不申请对查封财产进行评估，故石家庄中院查封的土地和在建房产的价值无法判断是否超标的。再则，金城房地产公司法定代表人梁翠霞在石家庄中院谈话笔录称：“石家庄中院查封的33套商业及85套住宅都与拆迁户签了回迁补偿协议”，故金城房地产公司所提复议人仅25亩土地价值1875万元，已经超出诉讼保全申请金额，再次查封92套住宅及一层商业用房显然属于超标的查封的理由不成立。综上，复议人所提的复议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：驳回茌平县金城房地产开发有限责任公司的复议申请；维持石家庄市中级人民法院（2015）石执审字第00032号执行裁定；本裁定送达后即发生法律效力。审 判 长  赵树经审 判 员  郭军玲代理审判员  王振健二〇一五年六月四日书 记 员  武剑平