广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0115民初字第1762号
原告：广东和丰物业服务有限公司广州分公司，住所地广州市天河区。
负责人：黄逢裕。
委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。
被告：张凯杨，住广州市南沙区。
原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称和丰物业广州分公司）诉被告张凯杨物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何彤文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和丰物业广州分公司的委托代理人颜智鹏，被告张凯杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告和丰物业广州分公司诉称：我公司为南沙创鸿嘉园的物业管理公司，与广州市合富投资有限公司（以下简称合富公司）签订《前期物业服务合同》，并经过广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局备案。2012年10月13日，被告张凯杨与合富公司签订《商品房买卖合同》，向合富公司购买南沙创鸿嘉园自编X栋XXX房，2014年8月7日，合富公司书面通知被告张凯杨于2014年8月13日收楼，但被告张凯杨直至2015年9月19日才办理了收楼手续，并与我公司签订了《前期物业服务协议》，缴交了2015年9月15日至2015年12月31日的物业服务费。《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》均约定由我公司对创鸿嘉园提供前期物业管理服务，按酬金制方式收取物业服务费，物业服务费的标准为住宅2.1元/平方米，物业服务费用及其他相关费用、代收水电费等每月5日前交纳，公共水电费分摊按广东省、广州市物价局相关文件执行。同时，《前期物业服务协议》第5.3条约定，因被告张凯杨原因出现空置房，其物业服务费用按全额收取；第12.4条约定，被告张凯杨违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.1%向我公司支付违约金。但被告张凯杨至今拒绝交纳2014年8月13日至2015年9月15日、2016年1月1日至2016年3月31日的前期物业服务费和2014年8月14日至2016年2月29日的公摊费用，经我公司多次催促，仍拒不交纳。故请求法院判令：1.被告张凯杨向我公司支付2014年8月13日至2015年9月15日、2016年1月1日至2016年3月31日的物业服务费4038.64元、2014年8月14日至2016年2月29的公摊费用575元，并分别以每月欠款数为本金，按每日万分之五的标准支付违约金，直至还清欠款之日止；2.被告张凯杨承担本案所有诉讼费用。后因原告和丰物业广州分公司提起本案诉讼后，被告张凯杨缴交了2016年1-6月的物业管理费、公摊费用及相应的违约金，原告和丰物业广州分公司遂申请变更其上述诉讼请求第1项为：被告张凯杨向我公司支付2014年8月13日至2015年9月15日的物业服务费3141.84元、2014年8月14日至2015年9月30的公摊费用359.59元，并分别以每月欠款数为本金，按每日万分之五的标准支付违约金，直至还清欠款之日止。
被告张凯杨辩称：我方不同意原告和丰物业广州分公司的诉讼请求。理由为：1.原告和丰物业广州分公司提出的是2014年8月13日至2015年9月15日所产生的物业服务费及公摊费用，而我方在2015年9月19日才与其签订《前期物业服务协议》，故原告和丰物业广州分公司主张上述期间的费用缺乏依据。2.对于物业服务费及其他费用的缴纳时间，我方认为根据《前期物业服务合同》的约定，应当是自当月5日起至25日这一期间内均可缴纳，故即使要计算违约金，也应当从当月26日开始计算。3.根据我方与合富公司签订的《商品房买卖合同》的约定，合富公司应在房屋验收交接时出示相关文件，否则，视为不符合交付标准，我方有权拒绝收楼，由此产生的违约费用应由合富公司承担。我方在2015年9月19日收楼时，合富公司一直未向我方出示相关文件，故此前所产生的物业服务费不应由我方承担。
经审理查明：2012年10月13日，合富公司与张凯杨签订《商品房买卖合同》，该合同附件五为《前期物业服务合同》，约定：合富公司（甲方）委托和丰物业广州分公司（乙方）对创鸿嘉园小区提供前期物业服务管理，物业服务期限暂定为三年，自合同签订日起满三年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。合同第二十一条（一）物业服务费约定物业管理服务费收取标准为高层住宅物业每月每平方米2.1元。合同第二十一条（四）空置房物业服务费:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（维修基金）由甲方全额交纳。因业主自身原因导致空置的，由业主承担。第二十一条（八）本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金；超过3个月仍不予缴纳的，乙方有权诉诸法律进行追缴等等。合同签订后，和丰物业广州分公司对小区进行物业管理。
另查明：合富公司在2014年8月1日取得涉案楼盘的《工程竣工验收备案表》，于同月7日向张凯杨发出收楼通知书，通知其于2014年8月13日收楼，张凯杨按照通知的时间前往现场查验房屋后，以交楼验收资料不齐、小区公共设施未完善、房屋存在质量缺陷等理由，认为涉案房屋尚未达到收楼条件和标准而拒绝收楼。2015年9月19日，张凯杨办理了涉案房屋的收楼手续，并与和丰物业广州分公司签订《前期物业服务协议》，缴交了2015年9月15日至2015年12月31日的物业服务费。张凯杨在和丰物业广州分公司提起本案诉讼后，于2016年5月28日缴交了2016年1-6月的物业管理费、公摊费用及相应的违约金。
再查明：涉案房屋建筑面积为118.61平方米，每月的物业服务费为249.10元，其中，2014年8月13日至2014年8月31日的物业服务费为152.66元、2015年9月1日至2015年9月15日的物业服务费为149.50元，物业服务费从2014年8月13日起至2015年9月15日止共计3141.84元；电梯、梯灯、地下室照明、水泵、路灯、消防等公摊费用从2014年8月13日起至2015年9月30日止共计359.59元，其中，2015年1月5日前应缴交的公摊费用为122.99元，2015年3月5日前应缴交的公摊费用为58.10元，2015年4月5日前应缴交的公摊费用为6元，2015年5月5日前应缴交的公摊费用为45.80元，2015年6月5日前应缴交的公摊费用为6.90元，2015年7月5日前应缴交的公摊费用为48.60元，2015年8月5日前应缴交的公摊费用为8.30元，2015年9月5日前应缴交的公摊费用为54.60元，2015年10月5日前应缴交的公摊费用为8.30元。
以上事实，有《广州市商品房买卖合同》、《南沙·创鸿嘉园交付使用通知书》、《EMS妥投证明》、《物业服务费和公摊费欠费清单》、《收楼确认书》、《公摊电费发票》等，以及当事人的陈述予以证实。
本院认为：合富公司与张凯杨签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同附件五《前期物业服务合同》亦适用于张凯杨。和丰物业广州分公司作为物业服务合同的服务提供方，其基于物业服务合同已为涉案物业提供物业管理服务，张凯杨在无充分证据证实其违约的情况下，以合富公司不符合商品房买卖合同约定交付房屋为由，而拒付物业服务费，理据不充分，本院不予采纳。故张凯杨应按《前期物业服务合同》的约定向和丰物业广州分公司支付物业服务费及公摊费用。至于合富公司是否履行买卖合同义务，张凯杨应当另循法律途径解决。张凯杨未按合同约定交纳物业服务费、公摊费用，已构成违约，和丰物业广州分公司要求其支付2014年8月13日至2015年9月15日的物业服务费3141.84元、2014年8月14日至2015年9月30的公摊费用359.59元，以及相应的违约金，合法有据，本院予以支持。《前期物业服务合同》约定违约金按每日千分之三的标准计算，现和丰物业广州分公司要求将违约金的标准调整为按每日万分之五计付属于对自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。物业服务费的违约金应以每月欠款金额为本金按每日万分之五的标准自应缴费日之次日（即当月6日）起计至实际还清欠款之日止；公摊费用的违约金应以每月欠款金额为本金按每日万分之五的标准自应缴费日之次日（即次月6日）起计至实际还清欠款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告张凯杨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付2014年8月13日至2015年9月15日的物业服务费3141.84元及违约金（其中2014年8月13日起至2014年8月31日止以152.66元为本金，从2014年9月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算；2014年9月1日起至2015年8月31止，各以每月应交纳物管费248.87元为本金，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算；2015年9月1日起至2015年9月15日止以149.50元为本金，从2015年9月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算。每月物业服务费的违约金总额不得超过当月物业服务费金额）。
二、被告张凯杨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付2014年8月14日至2015年9月30的公摊费用359.59元及违约金（各以122.99元、58.10元、6元、45.80元、6.90元、48.60元、8.30元、54.60元、8.30元为本金，分别从2015年1月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日、7月6日、8月6日、9月6日、10月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算。每月公摊费用的违约金总额不得超过当月公摊费用金额）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告张凯杨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 何彤文
二〇一六年七月一日
书记员 梁凤茵