河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀03民终2474号
上诉人（原审被告）：秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司，住所地:秦皇岛市海港区。
法定代表人：崔月明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘长存，该公司法务部经理。
委托诉讼代理人：樊霞，河北海立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘洋，男，1982年6月10日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
委托诉讼代理人郭悦，河北港城律师事务所律师。
上诉人秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司（以下简称海洋置业公司）因与被上诉人刘洋房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2015）海民初字第3680民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海洋置业公司诉讼代理人刘长存、樊霞、被上诉人刘洋诉讼代理人郭悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海洋置业公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2015）海民初字第3680号民事判决，发回重审或予以改判；2、一、二审诉讼费用全部由刘洋承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。由于政府部门的工作拖延，导致海洋置业公司无法取得规划验收合格证，造成其无法开展办理新建房屋产权初始登记的其他工作。二、关于本案的法律适用问题。房屋买卖合同中约定，只有因海洋置业公司的原因造成刘洋不能在规定期限内办理权属证书，海洋置业公司才按约定方式承担违约责任。本案中提供初始登记资料的合同义务，其实现并非仅靠合同一方当事人即海洋置业公司一方的努力就能达成，其会受到政府行政主管部门的直接影响，这也是合同双方根本无法控制的不可抗力，将此类原因完全归由开发商承担违约责任是极不公平的。3、海洋置业公司与刘洋签订了两份商品房买卖合同，时间分别为2013年5月1日、2014年3月31日，双方就逾期办证违约金分别作出了1%、0.5%的约定，海洋置业公司认为关于合同中的违约金约定应以0.5%为准，该约定是对前合同的变更。假设存在违约金也应按0.5%来计算。
刘洋辩称，1、双方有商品房买卖合同，应该在360日内办理权属登记，如果没有办理房屋产权证书海洋置业公司应支付违约金；2、海洋置业公司说的不可抗力不成立，不可抗力就是合同订立的时候不能避免、不能克服的才叫不可抗力，海洋置业公司说政府的事情不能算不可抗力。3、刘洋与海洋置业公司签订的合同分别是住房合同和车位合同，两份合同是各自独立的合同，不能视为后合同是对前合同的违约金比例进行变更，以后面的合同0.5%支付前一个合同的违约金是错误的，也是违反合同约定的。
刘洋向一审法院起诉请求：1、海洋置业公司支付刘洋逾期办理房地产权属证书违约金10451元；2、海洋置业公司双倍赔偿刘洋入户门差价人民币5200元；3、本案诉讼费用由海洋置业公司负担。
一审法院认定事实：2013年5月1日,刘洋、海洋置业公司签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，合同约定刘洋购买海洋置业公司开发的海港区西部旧城改造项目5号地块一期工程2号楼11203号房屋及21203下房，房屋建筑面积为136.48平方米，价款930111元，下房套内建筑面积11.79平方米，价款57464元。购买B区1137号车位套内建筑面积13.25平方米，价款115000元，以上总价款为人民币1045111元。现该小区名称为“海悦公馆”。合同第十七条关于产权登记的约定：出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、….2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2014年3月31日双方又签订车位购买合同一份，其中第八条付款方式及期限1、一次性付款按本合同附件三相关约定执行。第十七条关于产权登记约定2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同第十六条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（见附件二）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第1种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同附件二关于入户门的约定为，钢制防盗门、配机械锁。诉讼中海洋置业公司提交了其与新多集团有限公司签订的秦皇岛西部旧改项目51地块《入户门供货及安装工程合同》、新多集团有限公司出具的《情况说明》、涉案入户门拆门现场取样录像及取样证明、及国家建筑材料测试中心出具的《检验报告》用于证实海洋置业公司采购安装的涉案房屋的入户门系新多集团有限公司提供的符合国家相关规定的具有防火、防盗功能并符合刘洋、海洋置业公司签订的商品房买卖合同约定的钢制防盗门。合同签订后刘洋按照合同约定付清购房款。2013年12月27日海洋置业公司将房屋交付刘洋。海洋置业公司至刘洋起诉之日未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于逾期办证问题，海洋置业公司提出，海洋置业公司与秦皇岛市国土资源局签订的《国有土地出让使用权合同》中存在“海洋置业公司享有秦皇岛市老旧小区和城中村改造优惠政策，免收城市基础设施配套费”的约定，因城市基础设施配套费问题涉及规划验收，海洋置业公司多次向秦皇岛市城乡规划局申请免收城市基础设施配套费。海港区人民政府海政请字（2013）110号《关于免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的请示》致文秦皇岛市政府，但该问题至2014年11月10日才解决。未能及时将办证所需材料报备，不是海洋置业公司的原因。海洋置业公司提交《国有土地出让使用权合同》、海洋置业公司向秦皇岛市城乡规划局申请、海港区人民政府海政请字（2013）110号《关于免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的请示》、秦皇岛市国土资源局关于海港区政府申请免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的意见、秦皇岛市城乡规划局文件、海港区人民政府海政函字（2014）75号《关于对西部四村旧改项目部分地块先行办理规划验收等相关手续的函》、秦皇岛市城乡规划局秦规呈（2014）141号《关于海港区西部四村旧改项目验收相关问题的意见》等予以证明向秦皇岛市城乡规划局申请免收城市基础设施配套费及申请秦皇岛市城乡规划局为其下发一直留存在规划局的工程规划许可证原件，为涉案工程项目竣工图纸核准盖章，办理相关验收手续的情况。关于防盗门的问题。诉讼中海洋置业公司提交了其与新多集团有限公司签订的秦皇岛西部旧改项目51地块《入户门供货及安装工程合同》、新多集团有限公司出具的《情况说明》、涉案入户门拆门现场取样录像及取样证明、及国家建筑材料测试中心出具的《检验报告》，用于证实海洋置业公司采购安装的涉案房屋的入户门系新多集团有限公司提供的符合国家相关规定的具有防火、防盗功能，并符合刘洋、海洋置业公司签订的商品房买卖合同约定的钢制防盗门。刘洋于2015年7月27日提出对入户门是否符合《防盗安全门通用技术条件》（GB175652007）进行鉴定，经法院释明，刘洋未在规定期限内提供双方认可的检验样本。
一审法院认为，刘洋、海洋置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但海洋置业公司从房屋交付之日起至起诉之日止，已经超过360日，仍未能履行完其在办理产权证过程中的义务；海洋置业公司抗辩因政府部门的原因导致的办证延误，非海洋置业公司的原因和过失，但其提出的理由主要是因是否缴纳城市基础设施配套费问题，海洋置业公司可以通过先预缴的方式完成规划验收，且至刘洋起诉之日，海洋置业公司仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，海洋置业公司的免责抗辩不能成立；海洋置业公司关于刘洋是以银行贷款的方式购房，按揭贷款购买房屋的业主不存在逾期办证损失的抗辩，因双方在合同中关于逾期办证违约金有明确的约定，海洋置业公司的该抗辩理由不成立；海洋置业公司关于违约金过高的抗辩，海洋置业公司未提供证据证明违约金过高，且双方在合同中关于逾期办证违约金有明确的约定，海洋置业公司的该抗辩理由不成立。海洋置业公司的行为已构成违约，应按合同约定，向刘洋承担违约责任。刘洋要求海洋置业公司支付逾期办证违约金，其中依约定包括办理房证部分违约金应为9875元（930111元+57464元）*1%+车位办证违约金575元（115000元*0.5%），以上合计10451元，于法有据，应予支持。于法有据，应予支持。关于刘洋要求海洋置业公司双倍赔偿入户门差价人民币5200元的诉求，因海洋置业公司提交了与刘洋入户门同批次的海悦公馆1212401入户门作为检测样本进行了检测，国家建筑材料测试中心出具的《检验报告》检验结论为：经检验，送检样品永久性标记检验结果不符合GB175652007中的技术要求，其他项目检验结果符合GB175652007中丙级防盗安全门的技术要求。刘洋在诉讼中提出对入户门是否符合《防盗安全门通用技术条件》（GB175652007）进行鉴定，经法院释明，要求刘洋、海洋置业公司在规定期限内提供双方认可的具体检验样本后再进行技术鉴定，刘洋在规定期限内未提供双方认可的检验样本，应视为刘洋放弃鉴定申请，且刘洋未有证据反驳其入户门不符合钢制防盗门的技术要求，故对刘洋的该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司于判决生效后10日内向原告刘洋支付迟延办证违约金10451元；二、对原告刘洋的其他诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行本判决给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费191元，原告刘洋负担63元，被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司负担128元，于本判决生效后十日内缴纳。
本院二审期间，海洋置业公司提交3份证据：1、2007年5月31日秦皇岛市房产管理局、房产规划局、国土资源局下发的秦房字（2007）101号文件。证明目的：根据会议精神，决定对老旧小区和城中村改造项目，给予优惠政策，免收城市基础设施配套费。2、2009年6月26日，海洋置业公司取得秦籍国用（2009）第100号土地使用权证书，证明目的：证书的取得是海洋置业公司依据秦皇岛市国土资源局签订的国有土地出让使用权合同，并依据证1中对老旧小区和城中村享受免收城市基础设施配套费政策获取了秦皇岛市人民政府颁发的土地使用权证书，再次证实了依据政府的政策及土地出让合同约定海洋置业公司享受秦皇岛市老旧小区和城中村改造的优惠政策免收城市基础设施配套费的优惠。是因为政府的问题才造成海洋置业公司逾期办理房屋产权证书的。3、2015年秦皇岛市人民政府服务中心做出的对涉案地块竣工验收不合格意见的通知，证明内容：直到2015年12月31日，秦皇岛市规划局依然以涉案项目未缴纳城市基础设施配套费而对联合验收出具不合格意见的结果。这三份证据证实因为市政府相关部门未能为海洋置业公司出具规划验收合格证，致使海洋置业公司未能在合同约定的期限内，将办理相对性登记需要的资料报备。刘洋的质证意见：证1真实性不发表意见，此文件与涉案地块无关联，涉案地块是否享受这些优惠政策不明确。证2的真实性不发表意见，此证只能证明涉案地块海洋置业公司享受相应的权利，不能证明其享有优惠政策。证3即使说政府给予海洋置业公司相关的优惠政策，同意免收2009年土地使用权相应地块的配套费，未缴纳的配套费的地块只是其中一部分，海洋置业公司只进行了部分开发，所以政府没有给予其相应的优惠政策，海洋置业公司可以先行缴纳配套费来取得验收。即使政府真的在土地转让时有免配套费的政策，也是政府作为民事合同主体给予合同约定上的条件，并非是作为一个行政主体，所以不交配套费取得不了竣工验收报告，是因为合同原因所致，并非是政府的原因。以上证据与本案无关联性，不予采信。
本院认为，刘洋与海洋置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，为合法有效之合同，双方当事人均应按合同约定享有权利、履行各自的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十七条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关。而本案的事实，海洋置业公司并没有依约定在商品房交付使用后360日内履行该项义务。海洋置业公司主张未能按期办理产权证书是政府部门怠于履责造成的，但即使因政府原因致使海洋置业公司未能按期办理房屋产权证书，海洋置业公司亦应向合同相对人刘洋承担违约责任。关于海洋置业公司主张的违约金计算比例问题，海洋置业公司与刘洋签订的两份商品房买卖合同，其中2013年5月1日商品房买卖合同就违约金约定为1%，原审判决依此计算违约金为9875元【即（930111元+57464元）*1%】；依据2014年3月31日签订的车位购买合同，违约金计算为575元（即115000元*0.5%）。因双方就违约金分别作出了约定，是两份独立的买卖合同，原审判决依双方的约定计算违约金数额是正确的，并不能依此即认定车位购买合同的违约金是对房屋购买合同违约金的变更。
综上所述，海洋置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费191元，由上诉人秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋丽
代审判员 贾晟途
代审判员 赵一鸣
二〇一六年九月十九日
书 记 员 王耀辉