北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初1782号
原告：北京大鹏物流服务中心，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路42号楼，统一社会信用代码×××。
法定代表人：周佳东，总经理。
委托诉讼代理人：张君，北京市国振律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李芳，北京市国振律师事务所律师。
被告：北京伟民时代装饰材料经营部，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河北京民和兴装饰建材市场A168，注册号×××。
经营者：李卫春，1974年1月21日出生，汉族，户籍所在地江苏省启东市×××，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：马骏，男，1975年12月28日出生，回族，北京伟民时代装饰材料经营部经理，现住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：袁帅，北京市翱翔律师事务所律师。
原告北京大鹏物流服务中心（以下简称大鹏物流中心）与被告北京伟民时代装饰材料经营部（以下简称伟民经营部）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大鹏物流中心委托诉讼代理人张君、李芳，被告伟民经营部委托诉讼代理人马骏、袁帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大鹏物流中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2.判令被告向原告支付所欠的租金至实际解除之日（暂计至2016年12月31日为1640445元）；3.判令被告向原告支付违约金328089元（以欠付租金1640445元为基数×20%）；4.判令被告将租赁物恢复原状；5.判令被告承担全部诉讼费用。
事实和理由：2009年6月17日，原、被告签订了《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》，根据合同第十一条第1-（4）的约定，被告拖欠房租累计1个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按照合同总租金的20%向原告支付违约金。截至2016年12月31日，被告拖欠原告房租近43个月，拖欠租金总计1640445元。虽经原告多次催要，被告仍未履行付款义务。综上，原告认为被告不履行合同义务的行为已严重违约，给原告造成了重大的经济损失。
被告伟民经营部辩称：
一、2015年年初，顺义法院后沙浴法庭以同样的诉讼请求和理由依法审理并判决本案原、被告继续履行合同。当时本案原告没有上诉，表示服从判决，并主动找被告商量按判决要求继续签订合同。但在后来双方商谈继续签订合同时，原告突然要求被告去与另一家租赁原告房屋的弘升公司签订合同。为了双方签订转让合同的主体和权力明确，当时由四方签订了一个四方协议，虽然是由弘升公司与被告签订合同，但房租还要继续直接交给原告。为了尽快执行原判决的要求，尽快签订合同，被告同意原告的要求，在没有签订合同的情况下先继续给原告直接交房租。期间原告给了被告一份分期交房租的书面通知。最近一次房租就是今年春节后交的。当被告与原告指定的弘升公司协商按照原判决要求续签租赁合同时，发现弘升公司毫无诚意，故意推诿，设置障碍，而后在双方多次协商续签合同期间，处处刁难被告。不按原判决要求签订合同，而是故意设置霸王条款，单方面改变原判决认定的“承诺书”内容，使被告无法接受。被告的要求很明确，就是按原判决的规定续签合同，没有任何额外的理由和要求。而后被告也多次找原告出面协调此事，原告表面答应，但要求被告保证要继续给原告交房租。为了尽快按原判决要求继续签订合同，被告按照原告的交房租书面通知继续交租金。虽然租赁合同不是直接与原告签订，但房租还要直接交给原告。期间，被告继续找原告指定的弘升公司协商签订合同的事情，但协商至今近两年无果。
现原告又以相同的事实和理由起诉被告，严重违反了我国民事诉讼法第111条第五项之规定：“对判决、裁定己经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，应告之原告按照申诉处理”。本案原告起诉的案件正符合这一规定。为此请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
二、根据生效判决，原租赁合同自动续期15年，租金按原标准，对此被告没有上诉也没有异议。原告指认被告存在长期未给付租金的情况，被告也没有异议，因此被告并不认为存在违约行为，即使存在，原告也以实际行动对被告的行为达成了谅解，不应再反悔向被告追究相当于根本违约的责任。对该期间内未给付租金的实际原因，被告将其分为三个时间段，加以说明如下:
1、2013年1月1日，被告接到原告书面通知，称自2013年1月1日起，涉及租赁及租金、水电等缴费事宜，涉及承租、续租，一律转与弘升公司洽谈。2013年3月29日，被告又接到弘升公司通知，新的一切租赁事宜要求与弘升公司洽谈。2013年5月，原告起诉被告要求解除合同，至2015年3月方有判决生效。即自2013年1月-2015年3月，相关权利的内容长期处于不确定的状态，被告不知是否该履行合同，该向谁履行合同，故该期间内，被告迟延支付租金并不构成根本违约。
2、2015年3月判决生效后，确认双方的租赁合同应继续履行，原判决也指出双方需要重新签署租赁合同，因此双方的原合同已经是不确定状态，但根据租赁关系的一般原理，原告作为出租人，显然依法仍然有在权属上单方变更甲方，只需及时通知乙方的权利，结合原告之前即多次表示权利让与弘升公司，并结合2016年8月9日《四方协议》的内容，可以看出原告在此期间一直在寻求将权利转与弘升公司，并多次向被告披露该情况，且期间并未按时催促被告缴纳租金，从而使被告一直无法确定应向原告和弘升公司的哪方履行义务，直至2016年8月9日《四方协议》签订，正式约定原告权利义务转与弘升公司，被告权利义务转与亚美达公司，而在弘升公司与亚美达公司签订协议后，原、被告的租赁合同终止，也就是说，至此方才确定各方最终的权利义务关系。且从上述整个过程来看，原告从未因被告未缴纳租金而有解除合同的意思表示，甚至还与被告继续洽谈权利义务转移事宜，并仍然与被告在内的各方正常签约合作，充分表明该时间段原告并不认为被告是故意违约，并以实际行动表示谅解。即自2015年3月-2016年8月9日，被告未缴纳租金有实际原因，且原告对此实际认可，被告不构成根本违约。
3、2016年8月9日签订《四方协议》后，原告权利义务转与弘升公司，被告权利义务转与亚美达公司，而在弘升公司与亚美达公司签订协议后，原、被告的租赁合同终止。在此期间，弘升公司与亚美达公司进行协商，但至今未签订协议。从而使被告是继续向原告履行合同，还是向弘升公司缴纳租金，又处于一个不确定的状态，被告一直在与弘升公司协商签署新租赁合同事宜，原告也从未向被告告知不与弘升公司签署合同了，继续履行原合同。在此期间，被告分别于2016年9月2日、2016年9月12日、2017年2月13日陆续向原告公司支付了10万元、10万元、30万元共计50万元的租金，证明在该时间段内被告仍然没有违约的故意，而是在积极履约。但原告一直未能向被告出具发票，被告无法下账。故2016年8月9日至今，被告并不存在根本违约行为。
三、被告认为依据司法解释的精神，在四方协商签署新租赁合同的情形下，迟延履行支付租金并非必然发生根本违约，是否构成根本违约,首先取决于迟延是否严重。确定迟延是否严重，应考虑时间对合同的重要性。如果时间因素对当事人的权利义务至关重要,违反了规定的履行期限将导致合同目的不能实现，则应该允许合同解除。反之如果时间因素对合同并不重要，迟延造成的后果也不严重，则在迟延以后不能认定因迟延造成合同目的不能实现从而不应当解除合同。当然除了考虑时间因素的重要性外，本案还应考虑在当时四方达成协议同意签署新租赁合同的情况，各方是对合同的继续履行是同意的，若不是这个原由也不会导致被告延迟支付租金的情形，因迟延给原告造成的实际损失是有限的等因素也不宜解除合同。
综上，被告在原告所述的时间段内，确实存在未按时给付租金的行为，但均事出有因，且得到过原告以实际行动的认可和谅解，故被告不存在根本违约行为，即使退一万步也仅构成一般违约行为，只需通过继续履行合同、补缴租金、给付原告利息损失或迟延履行违约金，来承担一般违约的违约责任。原告坚持要求解除合同，无事实与法律依据，请求人民法院依法驳回，或释明其变更诉请为要求给付租金及利息等。
对于原告的第二项诉讼请求，同意按照双方合同约定的租金标准向原告交纳租金，但应从中扣除被告2017年2月支付的30万元。对于原告的第三项诉讼请求，被告不同意支付原告违约金。因为双方合同到期后，双方应签而未签新的合同，双方无关于违约金条款和解除合同条款的约定。被告改造涉诉房屋是经过原告同意的，被告新建房屋的价值也已远远超过原有房屋的价值，故不同意原告的第四项诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2009年6月17日，大鹏物流中心（出租方，甲方）与伟民经营部（承租方，乙方）签订《大鹏物流中心房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将位于北京市顺义区×××房屋出租给乙方，使用面积共2300平方米，租赁期共36个月，自2009年8月1日起至2012年7月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为（商务、办公、库房）使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同；该库房租金为每平方米每日0.55元，年租金总金额461725元；房屋租金按预付的方式，合同签订当日支付半年租金，下次支付日期为2010年2月1日支付下一个半年租金，以此类推；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方按照合同约定总租金的20%向甲方支付违约金：……（4）拖欠房租累计1个月以上的。
2009年8月25日，原告向被告出具一份承诺书，内容为：“一、承诺伟民经营部（李卫春）可以将租赁×××库房在原址上自筹费用扩建改造；同时可以在三栋库房西侧约900平米空地上扩建房屋，可以单独成院独立开门。二、承诺双方的房屋租赁合同期满后自动续约15年，原合同租金总额不变。三、如遇特殊情况无法履行租赁合同，同意补偿李卫春一切经济损失。”
原告称10、11号房屋原为5米高的厂房，上述房屋租赁合同签订后，被告将厂房的天花板去除后加高一米，将厂房改成二层，又将原天花板加到二层之上；被告又将10、11号房屋之间的空地加建一处房屋。被告则称上述房屋租赁合同签订之前，其即将原有的10、11号房屋拆除，而12号房屋早已拆除，合同签订后，其在房屋原址上新建3处二层房屋，另分别在该三处房屋的东侧各加建了60平方米的二层，在11号房屋的西侧加建100平方米的平房，在12号楼的西侧建设地下消防池200平方米以及地上酒店大厅200平方米。
在房屋租赁合同履行的过程中，被告向原告交纳租金至2012年12月。
2013年5月22日，原告以双方的合同期满为由将被告起诉至本院，要求被告归还涉诉3栋房屋并将房屋恢复原状、支付房屋使用费至实际归还之日止等诉讼请求。本院经审理认为《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》及《承诺书》合法有效，并认定《大鹏物流中心房屋租赁合同》本身约定的租赁期限虽已届满，但《承诺书》约定合同期满后自动续约15年，故《大鹏物流中心房屋租赁合同》亦应继续履行。本院于2015年2月16日作出（2013）顺民初字第6833号民事判决书，判决：大鹏物流中心与伟民经营部于2009年6月17日签订的《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》及大鹏物流中心于2009年8月25日作出的《承诺书》继续履行。
上述判决作出后，原、被告双方均未上诉。该判决已生效。
上次诉讼结束后，大鹏物流中心（甲方）、伟民经营部（乙方）、北京空港弘升汽车科技发展有限公司（丙方，以下简称弘升公司）及北京亚美达国际酒店有限公司（以下简称亚美达公司）共同就涉诉房屋协商过转租、租金向谁交纳等问题，但最终未能协商一致。
2016年1月5日，原告与被告本案的委托诉讼代理人马骏签订《北京伟民时代装饰材料经营部欠北京大鹏物流服务中心租金情况说明》：“自2009年6月17日伟民时代装饰材料经营部（简称乙方）和北京大鹏物流服务中心（简称甲方）签订房屋租赁合同，该合同约定甲方的房子位于北京市顺义区×××租给乙方，第四条约定租期36个月，年租金461725元，自2009年8月1日至2012年7月31日终止。甲方目前按照北京市顺义区人民法院民事判决书（2013）顺民初字第6833号，继续履行租赁合同，由乙方合作经营者马骏付给甲方2013年1月1日至2015年8月15日租金1210605元，减去2012年8月1日至2012年12月31日多交6455元，实际欠交租金1204150元”。
2016年1月10日，马骏向原告出具一份承诺书，内容为：“截止2015年8月15日欠大鹏租金1204150元，于2016年1月31日前付50万元，剩余部分于2016年6月30日前付清”。
2016年8月9日，大鹏物流中心（甲方）、伟民经营部（乙方）、北京空港弘升汽车科技发展有限公司（丙方，以下简称弘升公司）及北京亚美达国际酒店有限公司（丁方，以下简称亚美达公司）签订一份“四方协议”，内容为：四方就位于北京市顺义区×××房屋继续租赁经营事宜达成以下协议：一、甲方已将北京市顺义区×××整租给丙方经营。二、乙方将其全部权利、义务转让给丁方。三、丙方、丁方自行签订租赁合同，自丙丁双方租赁合同生效之日起，《四方协议》生效，甲乙双方签订的合同终止。同时，四方达成一份会议纪要，内容为：四方于2016年8月9日在空港弘升吕总办公室就《四方协议》、《房屋测量图》及《租赁合同》内容达成一致。
被告称直至2016年8月25日，亚美达公司一直在和泓升公司协商签订租赁合同一事，但双方有争议最终未能签订正式的租赁合同。庭审中，原、被告双方均认可弘升公司与亚美达公司之间未就10、11、12号房屋签订租赁合同。
2016年9月2日，被告付原告租金10万元；2016年9月12日，被告付原告租金10万元。
2016年11月8日，原告向被告发出《催缴欠款通知》，要求被告于接函后10日内一次性将累计欠付的2013年1月至2016年10月31日期间的租金1541280元及相应利息支付原告，否则原告将按《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》的约定，依法收回租赁房屋。原告称将该通知邮寄给了被告，其提交的邮件回执显示邮寄的地址是“北京亚美国际酒店（原北京缔航商务酒店有限公司），北京首都机场×××，马骏收”，但被告否认收到该通知。
2016年12月1日，原、被告签署一份《北京伟民时代装饰材料经营部（北京缔航商务酒店有限公司）欠北京大鹏物流服务中心租金情况说明》，内容为：“根据2016年1月5日双方签订租金确认，北京伟民时代装饰材料经营部（北京缔航商务酒店有限公司）应付北京大鹏物流服务中心2015年8月16日-2016年12月31日租金636295元。截止2016年11月30日北京伟民时代装饰材料经营部（北京缔航商务酒店有限公司）应付北京大鹏物流服务中心2013年1月1日至2015年8月15日租金1204150元，分别于2016年9月2日、12号已付租金20万元，还欠租金1004150元，再加上2015年8月16日至2016年12月31日租金636295元，共计欠北京大鹏物流服务中心租金总额为1640445元”，马骏在欠缴方签名捺印。同日，马骏代表被告向原告出具一份“还款计划”，内容为：“截止到2016年12月31日，北京伟民时代装饰材料经营部（北京缔航商务酒店有限公司）欠北京大鹏物流服务中心租金1640445元，计划于2016年12月5日前付50万元；2017年第一季度付40万元；第二季度末付40万元；剩余部分于2017年三季度末付清”。
2017年2月13日，被告付原告租金30万元。除此，被告未向原告支付任何租金。
被告称第一次诉讼之后，被告积极找原告交租金，但因原告的银行账户被法院冻结，被告只能交现金，但原告收现金又无法开具发票，故原告告知被告将租金交给弘升公司，但因被告与弘升公司之间尚未签署协议，故被告也没向弘升公司交租金。原告对被告上述不予认可，称原告曾表示如果被告和弘升公司达成协议的情况下，可以将应交给原告的租金交给弘升公司，但被告与弘升公司未达成协议，故被告仍应向原告交租金。被告称没有按照承诺和还款计划向原告支付租金的原因是：原告和被告要钱被告才会给，原告不跟被告要钱被告就不给租金，因当时正在跟弘升公司谈判，被告不知道应当将租金交给谁。
两次诉讼之间，原告未向被告发出过正式的解除合同的书面通知。
原告认为，根据（2013）顺民初字第6833号民事判决书“继续履行”的判决内容，双方之间的租赁合同关系除租赁期限外，其他的权利义务条款均应适用《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》，原告作出的承诺书与《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》不一致的，以承诺书的内容为准。被告则认为法院判决“继续履行”，则原、被告双方之间应就继续履行的合同条款进一步协商，重新签订新的租赁合同。
本案审理过程中，原告将其诉讼请求明确为：1.判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2.判令被告向原告支付欠缴的租金至合同解除之日以及自合同解除之日至被告实际腾退之日的占用补偿费用（参照合同约定的租金标准）；3.要求被告支付原告违约金328089元；4.案件受理费由被告承担。原告撤回要求被告将租赁物恢复原状的诉讼请求。
原告称按照双方合同第十一条第一款的约定要求被告支付违约金并自行调低了违约金的数额，原告认为如果将涉诉房屋租给他人，则租金远高于被告交纳的租金，这是被告逾期支付租金给原告造成的损失，另外还有利息损失。被告则认为因双方的合同还未解除，故原告所述的租金损失是不存在的，原告主张的违约金的数额过高，要求法院进行相应的调整。经本院释明，双方就合同解除的后果均不要求在本案中处理。
上述事实，有庭审笔录、《大鹏物流中心房屋租赁合同》、承诺书、（2013）顺民初字第6833号民事判决书、《北京伟民时代装饰材料经营部欠北京大鹏物流服务中心租金情况说明》、还款承诺书、还款计划等在案佐证。
本院认为：
人民法院生效的民事判决书已确认原、被告签订的《大鹏物流中心房屋租赁合同》及原告向被告出具的《承诺书》有效，本院对此不持异议。（2013）顺民初字第6833号民事判决书认定《大鹏物流中心房屋租赁合同》应继续履行，故原、被告之间在2013年7月31日之后的租赁关系亦应按照《大鹏物流中心房屋租赁合同》条款履行，包括租金支付时间、违约责任等约定。在上述合同及承诺书未予解除且不存在合同终止的其他情形的情况下，被告应履行向原告按时交纳租金的合同义务。从双方提交证据来看，双方在上案结束之后，确实就四方之间租赁权利义务关系的转让进行过磋商，但本院认为四方协议中明确约定案外人之间签订正式的房屋租赁合同之后，原、被告之间的租赁关系方才终止，故案外人协商租赁合同事宜不影响原、被告之间租赁合同关系的正常履行，且实际上案外人亚美达公司与泓升公司协商签订租赁合同未果，因此原、被告之间的租赁合同关系应继续履行。亚美达公司和泓升公司协商未果后，被告于2016年9月向原告交纳了两次租金，这说明被告认可其与原告之间的租赁关系，也表明被告知晓应向谁交纳租金。
被告未按合同约定的付款时间向原告交纳2013年1月1日之后的租金，被告逾期支付租金构成违约。但是，原告并未向被告发出解除合同的通知行使合同解除权。2016年1月10日，双方就欠付租金数额及还款时间达成一致意见，表明原告有不欲解除而继续履行合同的意思表示；因被告未按期付款，2016年12月1日，双方再次就欠款数额及付款时间确认一致，也表明原告对被告未按2016年1月10日承诺付款的违约行为放弃合同解除权。因此，本院认为，原告不得再以被告未按《大鹏物流中心房屋租赁合同》的约定以半年为期限预先交纳2013年1月1日至2016年12月31日的租金及未按2016年1月10日承诺的时间交纳租金的违约行为行使合同解除权。
根据2016年12月1日的情况说明及还款计划，双方再次确认了截至2016年12月31日欠缴租金数额及租金给付时间，进一步明确了双方之间的租赁合同权利义务关系。但被告仍然没有按照2016年12月1日还款计划约定的时间支付租金，且至原告起诉时，被告逾期支付还款计划中第一笔租金已超过1个月。另外，就2017年1月的租金，根据合同预付租金的约定，被告应提前半年即应于2016年8月1日前支付，截至原告起诉时，被告逾期支付2017年1月租金已超过一个月。另被告没有按照合同约定在2017年2月1日前支付原告2017年2月1日至2017年7月31日的租金，且逾期已超1个月。
被告逾期支付多笔租金超过一个月，符合双方合同中约定的原告可以行使合同解除权的条件，现原告以被告逾期支付租金构成根本违约为由要求解除双方的租赁合同关系，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除的时间以原告起诉状送达被告之日即2017年2月3日为准。合同解除之后，因被告仍在占用租赁房屋，原告要求被告自合同解除之日至实际腾退之日按照合同约定的租金标准支付占用费用具有正当性及合理性，本院予以支持。
被告构成根本违约，原告按照合同约定要求被告支付违约金，结合被告欠缴租金的数额及期限，本院认为原告主张的违约金数额合理，故予以支持。原告撤回要求被告将租赁物恢复原状的诉讼请求，双方均不要求在本案中处理合同无效的后果，本院对此不持异议。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告北京大鹏物流服务中心与被告北京伟民时代装饰材料经营部于二〇〇九年六月十七日签订的《大鹏物流中心房屋租赁合同》及原告北京大鹏物流服务中心于二〇〇九年八月二十五日作出的《承诺书》于二〇一七年二月三日解除；
二、被告北京伟民时代装饰材料经营部于本判决生效之日起七日内给付原告北京大鹏物流服务中心自二〇一三年一月一日至二〇一七年二月三日期间的欠缴租金一百三十八万三千四百五十五元；
三、被告北京伟民时代装饰材料经营部于本判决生效之日起七日内按每日一千二百六十五元的标准给付原告北京大鹏物流服务中心房屋占用使用费，计自二〇一七年二月四日至被告北京伟民时代装饰材料经营部实际腾退之日止；
四、被告北京伟民时代装饰材料经营部于本判决生效之日起七日内给付原告北京大鹏物流服务中心违约金三十二万八千零八十九元。
案件受理费二万二千五百一十六元，由被告北京伟民时代装饰材料经营部负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨秀芝
人民陪审员 王桂华
人民陪审员 穆希超
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 郭文攀