福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民初字第71号
原告（反诉被告）陈金明，男，1965年6月15日出生，汉族，住福建省福清市。
委托代理人陈平生，福建三和律师事务所律师。
委托代理人沈淑芳。
被告（反诉原告）朱森林，男，1990年8月2日出生，汉族，住福建省东山县。
委托代理人陈政，福建簪华律师事务所律师。
原告陈金明因与被告朱森林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告陈金明及其委托代理人陈平生、沈淑芳，被告朱森林的委托代理人陈政等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈金明诉称：2012年12月7日其与被告签订《房屋租赁合同》后，立即聘请工程队对承租房屋进行装修，共花费装修款1100万元，并依合同第4.6条约定，在被告指定的一楼店面前的空地上划车位线时遭城管部门制止，使其未能依约免费使用50个停车位，严重影响其正常经营，造成其重大经济损失。由于被告在与其签订《房屋租赁合同》时对其隐瞒一楼店面的空地不享有所有权或排他的使用权的事实，属欺诈行为，为此，请求判令撤销其与被告签订的《房屋租赁合同》，并赔偿其房屋装修款人民币1100万元及经济损失人民币1209600元。
被告朱森林答辩称：（1）其依双方签订的《房屋租赁合同》履行，并未有欺诈原告的行为。双方所签订的合同并未约定其对具体哪块空地享有所有权或排他使用权，况且小区内的停车场与沿街的公共停车位足以停放上百部小车，足以保障原告拥有50个免费停车位，故其不存在欺诈事实，原告以合同第4.6条约定为由起诉请求撤销《房屋租赁合同》，于法无据。（2）原告诉称房屋装修费1100万元，经营损失1209600元，缺乏事实依据，应予驳回。（3）原告以合同第4.6条为由行使撤销权，已超过法定的除斥期间1年，撤销权消灭。
被告朱森林反诉称：其将址于东山县西埔镇白石街育新路1号（双馨家园）第二、三、四层出租给反诉被告陈金明经营使用，双方签订了《房屋租赁合同》。依该合同第1条约定：租金“第二年176.8万元”，第3.1条约定：“租金定为每年支付一次，第一年在签订合同之日先付100万元，6个月内再付70万元，以后每年租金在3月1日前支付”及第9.1条约定：“乙方（陈金明）拖欠租金，应向甲方（朱森林）支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所欠租金的0.5%滞纳金”。反诉被告陈金明未依约于2014年3月1日之前支付第二年租金176.8万元，已构成违约，请求判令反诉被告陈金明支付第二年的租金176.8万元及滞纳金（自2014年3月1日起每逾期一日，按租金未付部分每日0.5%计算）。
反诉被告陈金明答辩称：1、反诉原告朱森林在提供车位问题上存在严重的欺诈行为，双方签订的《房屋租赁合同》依法撤销，故反诉原告朱森林要求其支付租金的诉求，依法无据，应予驳回。2、反诉原告朱森林诉求的滞纳金明显超出《合同法》解释（二）第二十九条关于“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十”的规定范围，据此，反诉原告未能按时收取租金的实际损失应当按照银行同期贷款利率计算，故反诉原告请求的滞纳金高于实际损失的30%，应予驳回。
经审理查明：址于东山县西埔镇白石街育新路1号双馨家园1幢201室、2幢201室所有权人登记为朱义亮，共有权人朱惜英；1幢301室所有权人登记为朱森林，共有权人沈扬；2幢301室、401室及1幢401室所有权人登记为朱森林。2012年11月12日，被告朱森林的父亲朱义亮、母亲朱惜英将其二套房屋委托朱森林出租。2012年12月7日被告朱森林将上述六套房产出租给原告陈金明，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：“甲方（朱森林）将位于东山县西埔镇白石街育新路1号（双馨家园）二、三、四楼层出租给乙方（陈金明）。1.房屋租赁期限内第1年租金170万元，第2年开始（包含第2年）每年在前一年租金基础上再递增4%。即第1年170万元，第2年176.8万元，第3年183.872万元……。2.1本合同所约定的租赁期限为9年（自2013年4月1日至2022年3月31日止），租赁期满，所有不动产，不可分离装饰物无偿归甲方所有。在同等条件下，乙方享有优先承租权。2.2甲方同意自2012年11月1日至2013年3月31日为装修和经营扶植的免租期，供乙方进行装修，设备安装调试和其它经营的市场推广工作，乙方无需支付租金。3.1该房屋租金为每年支付一次，第一年在签订合同之日先付100万元，6个月内再付70万元，以后每年租金在3月1日前支付。若甲乙双方租金约定有所变更，应另行签订补充协议，以最近签订的补充协议为准。4.1甲方应于合同签订当月向乙方交付甲方享有租赁房屋所有权相关证明资料（商品房购买合同），甲方同意在合同签订日之后的3个工作日内，将租赁给乙方的第2、3、4楼清理完毕。交付乙方使用，乙方无需再交其他押金或费用。交付房屋时双方应派代表到现场检查房屋移交情况，并签署房屋交付确认书。4.6停车位置由甲方免费提供前面地上的停车场位置，保障乙方拥有50个车位。8.1本合同有效期内经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。8.2有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：1）甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达到三个月（包括3个月）以上；2）乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益。所有责任由乙方承担，并负法律责任和经济责任。8.3甲方因下列原因导致乙方无法正常使用该出租房屋或配套设施，甲方应及时予以协调，以保证出租房屋符合双方约定的使用条件：1）出租房屋产权存在纠纷；2）房屋建筑结构问题如顶部漏水，坍塌，外墙裂缝等导致乙方无法正常经营及损失。9.1因甲方产权或租赁权不明晰造成乙方无法在租赁期正常经营，其发生的损失应由甲方承担赔偿。甲方未能按时向乙方交付房屋时，每逾期一日，乙方有权向甲方收取相当于1个月租金0.05%的违约金。乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所欠租金的0.5%滞纳金。如果因乙方的原因导致合同被解除，乙方仅享有搬回其投资的动产的权利，无权要求甲方赔偿其装修费用”。2012年12月8日，被告朱森林将出租的东山县西埔镇白石街育新路1号（双馨家园）第二、三、四层房屋交付原告陈金明使用，原告陈金明也在《交付租赁房产确认书》上签名确认，并依约支付第1年的租金170万元。合同签订后，原告陈金明即对承租房屋进行装修，当其工作人员在一楼店面前的空地上划车位线时遭城管部门制止，现原告陈金明以被告朱森林未能依合同第4.6条约定，免费为其提供一楼店面前的停车位置，保障其拥有50个车位，严重影响其正常经营，造成了重大经济损失为由，请求撤销其与被告签订的《房屋租赁合同》，并赔偿其房屋装修款人民币1100万元及经济损失人民币1209600元。
上述事实有双方当事人的陈述，《房屋租赁合同》、《交付租赁房产确认书》、6套《房屋所有权证》及《国有土地使用证》、《公证书》等证据加以证实，上述证据经双方当事人质证，对证据的真实性均无异议，本院予以确认。
另查明，朱义亮、朱惜英为东山县西埔镇白石街育新路1号双馨家园1幢201室、2幢201室房屋所有权人，将其房屋委托被告朱森林出租，并办理出租房产等一切事宜，对此，被告朱森林提供《授权委托书》和《公证书》予以证明。该两份证据在证据交换阶段已向原告陈金明披露委托人为朱义亮、朱惜英，原告陈金明因此可以选择受托人朱森林或者委托人朱义亮、朱惜英作为被告主张其权利，但原告陈金明仍然选定朱森林作为本案被告，应予准许。
再查明，2014年6月26日东山县城建监察大队出具一份《证明》：东山县西埔镇文昌北路星辰大酒店大门外东、北两侧人行道的停车位属市政建设便民项目，我大队对临时车辆停靠未收取“城市道路占用费”。
在审理中，双方当事人对下列问题存在争议，本院予以查明、分析并认定如下：
1、关于被告朱森林的行为是否构成欺诈，双方所签订的《房屋租赁合同》是否达到可撤销的条件问题。
原告陈金明认为，被告朱森林在与其签订《房屋租赁合同》时隐瞒其不能提供一楼店面前空地上的充足数量停车位的真实情况，故意欺骗原告，使原告以为能够实现合同目的而与之订立合同，是严重欺诈行为，符合《合同法》第五十四条规定属于可撤销的合同。并提供《房屋租赁合同》，欲证明被告未能依约保障其拥有50个车位，至今仍无法保证。《装修费用相关票据》146份，欲证明原告向被告承租房屋后装修为酒店和KTV，共支付装修费用11285936.5元。《临时车辆停车票及收据》，欲证明由于被告未能免费提供一楼店面前的空地停车位，致使其及顾客的车辆停放在双馨家园的收费停车场而支付停车费用1200元以上。两位证人林申勇、林国忠出庭作证，证明2013年7月26日开业当日其指派员工欲在合同指定的地点划车位线时遭制止及其行使撤销权并未超过一年除斥期间的事实。
被告朱森林认为，原告提供的《房屋租赁合同》的真实性及关联性没有异议，但对证明内容有异议。合同第4.6条约定的是“保障”而非“保证”，原告将“保障”扩大解释到“保证”，超出原合同约定的内容。租赁房屋沿街的公共停车位与小区内的停车场，足可停放上百部小车，均免费停车，并提供《公证书》及《声明书》予以证明。对原告提供的《装修费用相关票据》146份真实性有异议，且与本案无关。原告提供的《临时车辆停车票及收据》均是闽A×××××和闽A×××××两部车的停车费收据，且全是普通的收款收据，真实性无法确认，且与本案无关。两位证人证言不能证明原告的主张。第一，原告撤销权的行使已超过一年的除斥期间，第二，划定车位是原告的单方行为。原告陈金明虽不能在一楼店面的公共场所划定车位线，但并不等于该场所不可停放车辆的事实，
原告陈金明对被告提供的《公证书》及《声明书》形式要件无异议，但其认为合同约定的停车位置是酒店前面，属于公共场所，客观上被告是不可能提供充足数量的停车位，已构成欺诈。
本院认为，原告提供的146份《装修费用相关票据》均是一系列的白条收据、便条、借条、进货单等，被告对该组证据的真实性提出异议，原告对此又未能提供其他证据加以佐证，故该组证据不予认定。况且，该组证据及两位证人证言欲证明的内容应该是建立在《房屋租赁合同》达到可撤销的条件的前提下才有其实际意义。原告虽不能在一楼店面的公共场所划定车位线，但并未丧失其可在此处停放车辆的功能。原告提供的《临时车辆停车票及收据》真实性无法确认，且与东山县城建监察大队出具的《证明》内容相悖，该证据不能作为认定本案事实的依据。
本案的关键事实在于被告朱森林是否依合同第4.6条的约定履行，保障原告陈金明拥有50个车位的问题，对此，本院予以分析、认定如下：依《房屋租赁合同》第4.6条约定：“停车位置由甲方（即朱森林）免费提供前面地上的停车场位置，保障乙方（即陈金明）拥有50个车位。”第一，合同中约定的“车位”位于星辰大酒店大门沿街东、北两侧的空地，属公共部分，并非属被告朱森林的专属部分，不是本案的租赁物，是租赁物的配套设施，与租金没有形成对价；第二，从条款的字义理解，被告朱森林只是为原告陈金明提供、保障50个免费车位，其只是履行“提供”与“保障”的义务。这可从原告陈金明对真实性无异议的《公证书》内26张现场照片得以印证，现场照片显示一楼店面前空地即沿街东、北两侧的空地大约可容纳50个车位以上，且周边尚有地上停车场与地下停车场，与本院现场勘查相符，另据东山县城建监察大队出具的《证明》，对东、北两侧的人行道停车位未收费。上述事实可以说明被告朱森林能够依约为原告陈金明提供并保障50个免费车位。因此，原告陈金明认为被告朱森林的行为构成欺诈，与事实不符，其请求撤销《房屋租赁合同》不符合合同的可撤销条件，该租赁合同应继续履行。
2、关于原告陈金明是否存在拒付租金的违约行为，是否应承担违约责任，如何承担的问题。
被告朱森林认为，原告陈金明未按照《房屋租赁合同》第1条、第3.1条约定于2014年3月1日前支付第二年租金176.8万元，应依合同9.1条约定，向其支付滞纳金，每逾期一日，其有权向原告收取所欠租金的0.5%的滞纳金，故其反诉请求原告陈金明在支付第二年租金的同时应依约支付滞纳金。
原告陈金明认为，即使双方签订的《房屋租赁合同》不存在可撤销及无效事由，被告朱森林反诉要求的滞纳金也明显超出法律规定的范围。《合同法》解释（二）第二十九条规定，当事人约定的违约金不得超过损失的百分之三十，被告未能按时收取租金的实际损失应当按照银行同期贷款利率计算。
本院认为，依据双方签订的《房屋租赁合同》第1条约定，房屋租赁期限内第1年租金为170万元，之后每年在前一年租金基础上再递增4%；第3.1条约定，第一年在签订合同之日先付100万元，6个月内再付70万元，以后每年租金在3月1日前支付及第9.1条约定，原告拖欠租金，应向被告支付滞纳金，每逾期一日，被告有权向原告收取所欠租金的0.5%滞纳金。原告陈金明已依约支付第1年租金170万元，但尚未在合同约定的2014年3月1日前支付第2年租金176.8万元，已构成违约，应依约支付一定数额的违约金。但原告陈金明认为被告朱森林反诉请求其支付所欠租金0.5%的滞纳金过高，不应超过实际损失的30%的理由，符合《合同法》司法解释（二）第二十九条的规定，应予采纳。其虽未提供证据证明被告朱森林的实际损失额，但可按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
综上，本院认为，原告陈金明与被告朱森林签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予确认，双方均应依约全面履行。签约后，原告依约支付被告第1年的租金170万元，被告亦将租赁房产交付原告使用。由于原告陈金明欲在其经营酒店一楼店面前的空地上划车位线时遭制止，从而主张被告朱森林未能依约为其免费提供并保障其50个停车位，构成欺诈为由，请求撤销其与被告签订的《房屋租赁合同》，与事实不符，不予支持。原告陈金明在支付第1年租金后，未依约按时支付第二年租金176.8万元，已构成违约，因此，被告朱森林反诉请求原告陈金明支付第二年租金176.8万元的同时应依约支付滞纳金的理由成立，应予采纳。原告陈金明主张双方约定的滞纳金过高，不得超过实际损失的30%，请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的理由成立，应予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四百零三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、驳回原告陈金明的诉讼请求。
二、原告陈金明应于本判决生效后十日内支付被告朱森林第二年度（即2014年4月1日至2015年3月31日止）的租金176.8万元。
三、原告陈金明应于本判决生效后十日内支付从2014年3月1日起至起诉之日（即2014年3月3日）止的滞纳金589.33元及起诉之日至租金实际支付时止的滞纳金，按中国人民银行同期同类贷款利率130%的滞纳金。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币95058元，由原告陈金明负担；反诉费10356元，由反诉原告朱森林负担6000元，反诉被告陈金明负担4356元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 李 凌
二〇一四年八月五日
书 记 员 黄 兴
附本判决适用的主要法律条文：
一、中华人民共和国合同法
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人订立披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。