北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08069号
上诉人（原审原告）王倩，女，1986年10月27日出生。
委托代理人陈俊海，北京市仁人德赛律师事务所律师。
委托代理人刘玉阁，北京市仁人德赛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱建平，男，1957年4月22日出生。
委托代理人席东明，北京市仁杰律师事务所律师。
委托代理人满大伟，男，1964年7月1日出生。
上诉人王倩、朱建平因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第23092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年10月，王倩起诉至原审法院称：2013年3月23日，我与朱建平签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定朱建平将位于北京市西城区×××402号的房屋卖给我，含家具家电及装修房屋总价款348万元。朱建平向我陈述房屋已经出租他人，租期至4月30日。故双方约定房屋过户后一个月内交付房屋，履行物品、物业交接及移交钥匙的交付手续。双方并约定了逾期付款、逾期交房的对等违约责任。合同签订后，我履行了交付定金及网签后的一次性付款责任。房屋于2013年4月2日完成过户，但时至今日，朱建平不能向我交付房屋，侵害了我的合法权益。我购买房屋是为了居住，但朱建平未履行实际交付房屋的义务，朱建平应承担违约责任。我方请求第二、三项为并列，不冲突。补充协议约定了租金，第三项诉讼请求是基于朱建平违约。朱建平陈述违约金过高，合同价款300余万元。如果朱建平认为违约金高，朱建平有选择权，此前诉讼期间租户要求朱建平支付违约金即可腾房。日万分之五是经常适用的日违约金标准，并不属于违约金过高。综上，我请求法院判决：1、朱建平将北京市西城区×××402号房屋交付我；2、朱建平向我移交上述房屋自2013年4月3日过户之日至实际交付时止的房屋租金，每月4000元标准；3、朱建平向我支付延期交房违约金，从2013年5月1日起至房屋实际交付之日止，每日1740元标准；4、诉讼费由朱建平承担。
朱建平辩称：我方同意第一、二项诉讼请求，不同意第三、四项诉讼请求。王倩陈述的签订合同的日期、地址、合同内容均予以认可。售房时我方口头告知王倩诉争房屋出租给他人，租期截止日期为2014年10月6日。我方未违约，未能交房并非我方原因，为王倩自己未收房，因王倩买房时对我方出租房屋情况是知晓的。王倩为了节省国五条的税费，才与我方签署合同，双方签署补充协议商定过户时间以及租金问题。合同签订后我方配合王倩过户，王倩于2013年4月8日领取诉争房屋产权证，次日王倩付全款。王倩第二项诉讼请求应从2013年4月9日起算。合同第六条约定了交房条件，我方同意按照该条约定交付房屋，但现在双方对于交付房屋产生争议。产权变更后，房屋权利、义务已经转移给王倩，要求租户腾房应是王倩的义务，我方无权要求租户腾房。综上，我方未违约，王倩主张我方支付违约金无事实和法律依据。同意向王倩支付租金，从2013年4月9日起算。我方同意按照合同第六条约定交付房屋，双方签署合同时知道诉争房屋出租，我方可以代租户交房，钥匙等均可以给王倩，王倩拒绝收房，故我方不存在违约。王倩作为买受人，对房屋出租状况了解，自愿买受，王倩对于双方产生争议的交房问题应承担相应责任。诉争房屋已经办理过户手续，依据买卖不破租赁的原则，原出租人权利义务转移给王倩，应由王倩自己行使权利。双方均履行了合同根本义务，且诉争房屋已经升值，王倩无任何损失。王倩陈述的损失仅仅为租金损失，计算至合同期满才7万余元。即便我方构成违约，王倩仅能要求违约金或损失，不能重复主张。违约金计算不能超过损失的30%，即不能超过租金损失7万余元的30%，否则过高。另外，违约金还应综合考虑过错程度等因素。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王倩与朱建平签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方均应依约履行自己的义务，但是现朱建平未依照合同约定期限将涉诉房屋交付给王倩，王倩要求朱建平支付房屋租金及违约金的诉讼请求于法有据，法院予以支持。朱建平的辩称意见没有事实和法律依据，法院不予采纳。双方约定逾期交房的违约责任分为两种，按照逾期时间分别处理并不作累加，逾期超过十五日的，买受人有权退房并要求出卖人承担相应违约责任，但是双方合同对逾期十五日后交房且买受人不主张退房时，出卖人的违约责任没有明确约定，现买受人不主张退房，故违约金数额由法院参照双方合同约定、根据实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌定。由于案外人在双方签订房屋买卖合同之前承租涉诉房屋，至今租期尚未届满，尚不具备交付涉诉房屋的条件，王倩可于庭外与朱建平协商解决或待交付条件具备时另行主张权利。因实际交房时间尚未确定，故本案仅处理至本案庭审结束时止的租金及违约金，此后期间的租金及违约金王倩可另行主张权利。原审法院据此于2014年3月作出判决：一、判决生效之日起七日内，朱建平给付王倩房屋租金三万四千六百六十七元（二〇一三年四月三日至二〇一三年十二月二十三日期间）；二、判决生效之日起七日内，朱建平给付王倩迟延交付房屋违约金九万二千元（二〇一三年五月二日至二〇一三年十二月二十三日期间）；三、驳回王倩之其他诉讼请求。
判决后，王倩不服上诉至本院称：原审法院判决我另行起诉朱建平庭审后的违约责任，剥夺了我的基本诉权，属于严重程序错误，增加了当事人诉累；《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第七条第一款第二小款是我的权利性条款，我有权选择解除合同并要求朱建平支付全款20%的违约金，如果我不选择以上条款，朱建平逾期交房的违约责任还应该适用第一款第一小款的责任承担形式，即按已交付房价款日万分之五承担违约责任，原审法院对该条款理解存在偏差；原审法院对我认为的违约金计算标准含糊其辞，属于认定事实不清；朱建平恶意违约给我造成重大经济损失，原审法院按照合同约定的日万分之五判决朱建平承担违约责任才符合合同自治原则及体现公平公正的司法理念；综上，我请求二审法院撤销原判，依法改判支持我在原审的全部诉讼请求。朱建平亦不服原审法院判决上诉至本院称：房屋没有交付，王倩也负有重大责任，不能将所有责任归结为我方，双方均认可本案是带租户买房，我方认为合同中没有约定必须交空房，按合同约定交房就是带租户交房，但王倩拒不收房，所以没有按期交房不是我一方的责任，不应由我方承担违约责任；该房屋过户后，产权登记已经变更，房屋权利义务已经转移给王倩，要求租户腾房的义务已转移给王倩，我方没有权利要求租户腾房，王倩不出面去主张，而故意拖延不收房，故意扩大损失，拖延时日恶意索要违约金，就扩大的损失应由王倩承担，不应强加在我方头上；关于违约金数额的认定及计算过高，违反相关法律规定，如果支付违约金就不应再支付租金，二者不应重复计算；综上，我请求二审法院撤销原判，改判我无需支付王倩违约金。
经审理查明：2013年3月23日，王倩与朱建平签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，出卖人为朱建平，买受人为王倩，双方约定：出卖人将其名下的西城区×××402号房屋（建筑面积58.3平方米）卖给买受人；房屋成交价格为1400000元，房屋家具等设施设备作价为2080000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。上述合同还约定：第六条房屋的交付出卖人应当在办理完过户手续后一个月之内将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，应当履行下列手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。第七条违约责任逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20％向买受人支付违约金。
同日，王倩与朱建平签订《补充协议》，其中约定：甲乙双方应在成功交房当日自行办理物业交割手续，丙方（链家公司）陪同；甲方双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；交易房屋的租赁期限至2013年4月30日止；就房屋租赁事宜，甲乙双方一致同意：成功过户后的房租归新业主所有，过户前的房租归原业主所有，月租金标准为4000元／月。
另查，本案涉诉房屋现登记在王倩名下，登记时间为2013年4月3日。2011年10月6日，朱建平与案外人贾×签订《房屋租赁合同》，约定朱建平将涉诉房屋出租给贾×，租赁期限自2011年10月7日至2014年10月6日止。该房屋租金为14.4万元整（3年整）。
庭审中，双方均确认涉诉房屋价款已经支付完毕。朱建平称售房时曾口头告知王倩涉诉房屋出租给他人，租期截止日期为2014年10月6日，王倩对此不予认可，朱建平就此事实主张，未提供充分证据予以证明。
本院审理期间，王倩新提交王×1与辽阳银行交通支行签订的《个人借款合同》复印件、王×2银行转账记录复印件、李×银行明细清单复印件、王倩银行账户流水明细，并据此主张其购房款从亲戚朋友处借来的高息借款，之后不得不贷款以偿还高额借款。朱建平对《个人借款合同》复印件的真实性及证明目的均不予认可，称王×2银行转账记录复印件及李×银行明细清单复印件不能证明是转给王倩的，与本案无关，对王倩银行账户明细所载的转账情况不清楚。另查，朱建平与王倩于2014年8月31日共同签署了《物业查验交接单》，双方就涉诉房屋的物业进行了实际交割。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《个人借款合同》复印件、王×2银行转账记录复印件、李×银行明细清单复印件、王倩银行账户流水明细、《物业查验交接单》及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：朱建平与王倩签订的《补充协议》中明确约定交易房屋的租赁期限至2013年4月30日止，但上述日期与朱建平、贾×签订的《房屋租赁合同》中关于租赁终止日期为2014年10月6日的内容并不一致。朱建平作为涉诉房屋的出卖人以及出租人，其应当对《房屋租赁合同》的终止日期明确知晓，其亦应在与王倩签订《补充协议》时将《房屋租赁合同》的终止日期如实告知王倩，但其未履行上述如实告知义务，导致王倩产生涉诉房屋可在办理完过户手续后一个月内（即2013年5月2日前）实际交付的认知。现朱建平明知其在房屋过户之日起一个月内可能会因《房屋租赁合同》尚未终止导致涉诉房屋无法实际交付，但仍与王倩约定房屋过户之日起一个月内就涉诉房屋进行实际交付，故朱建平未能按照约定如期向王倩交付房屋系因朱建平的过错造成，朱建平应就此承担违约责任。王倩主张应按照日万分之五为标准计算违约金，朱建平则认为日万分之五的违约金标准过高，且房屋租金已经对王倩形成弥补，故据此要求法院对违约金予以减少，本院认为朱建平的请求具有法律依据，故上述违约金数额应按照实际情况酌情确定。朱建平不同意支付违约金的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。朱建平同意按照约定向王倩支付自2013年4月3日至实际交房之日止的房屋租金，本院予以确认。同时指出，双方在本院二审期间对涉诉房屋进行了实际交付，故上述违约金及租金均应计算至实际交付房屋之日即2014年8月31日。因朱建平已经实际向王倩交付房屋，故对王倩要求朱建平交付房屋的诉讼请求，本院不再处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第23092号民事判决第三项；
二、变更北京市西城区人民法院（2013）西民初字第23092号民事判决第一项为：本判决生效之日起七日内，朱建平给付王倩房屋租金六万七千七百三十三元（二〇一三年四月三日至二〇一四年八月三十一日）；
三、变更北京市西城区人民法院（2013）西民初字第23092号民事判决第二项为：本判决生效之日起七日内，朱建平给付王倩迟延交付房屋违约金十二万元（二〇一三年五月二日至二〇一四年八月三十一日）；
四、驳回王倩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费1279元，由朱建平负担（于本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费8032元，由王倩负担4681元（其中25元已交纳，余款于本判决生效后7日内已交纳），由朱建平负担3351元（于本判决生效后7日内已交纳）；王倩上诉部分的二审案件受理费11563元，由王倩负担10653元（已交纳4450元，剩余部分于本判决生效后7日内交纳），由朱建平负担910元（已交纳），朱建平上诉部分的二审案件受理费2100元，由朱建平负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 窦江涛
二〇一四年九月十九日
书 记 员 林晓天