吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）延中民再终字第24号
上诉人（一审被告）：杨玉平，女，汉族，1970年7月4日生，个体工商户，住珲春市。
委托诉讼代理人：王昊，吉林王昊律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：崔树森，男，汉族，1958年2月22日生，个体工商户，住珲春市。
委托诉讼代理人：何晓明，吉林何晓明律师事务所律师。
上诉人杨玉平因与被上诉人崔树森财产损害赔偿纠纷一案，不服珲春市人民法院（2008）珲民重字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人杨玉平的委托诉讼代理人王昊、被上诉人崔树森及其委托诉讼代理人何晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨玉平上诉请求：一审判决认定事实有误，适用法律不当，请求依法改判。理由为：1.一审判决认定杨玉平占房时，崔树森已经取得房屋所有权属于认定事实不清，适用法律不当。杨玉平占据的是尚未竣工验收交付使用的在建房屋，其房屋产权依法归建设单位所有，此时崔树森并不是被占房屋适格的权利主体。杨玉平占据101房屋时，崔树森无权将在建房屋投入商用或对外出租，其租金收益权存在瑕疵，一审判决赔偿崔树森租金和装修违约金损失不当。杨玉平占据房屋事出有因，迫于无奈。崔树森应依合同约定向未按时交付使用的努强公司主张权利。2.崔树森向装修公司支付违约金与崔树森将未竣工验收交付使用的房屋擅自进行装修存在因果关系。3.崔树森并没有进行整体装修，杨玉平占房时并没有对独立开间涉及的房屋供热安装造成影响。崔树森辩称，1.一审判决认定崔树森为涉案房屋的所有权人事实清楚，证据确实充分。2.杨玉平对崔树森所有的101号门市房侵权行为客观存在。3.杨玉平占有房屋时，崔树森已经准备对金街广场房屋整体装修及供热安装。
崔树森向一审法院起诉请求：依法判令杨玉平赔偿2005年6月至12月的经济损失228258元，违约金损失50000元，合计278258元，并承担本案诉讼费用。理由为：2004年12月至2005年3月，崔树森先后购买了珲春市金街广场一楼门市房9个，合计面积1118平方米。2005年4月1日，崔树森与延边旭日装潢公司签订装修合同，并预付装修工程款10万元，计划对金街广场一楼进行装修（合同注明为装修大商电器珲春经销处）。2005年5月4日，杨玉平非法占用崔树森已经购买使用的金街广场101号，致使无法进行装修，崔树森因此赔偿旭日公司违约金5万元。因为杨玉平的非法占用行为，致使崔树森无法在金街广场正常经营。经法院委托，珲春市价格认证中心鉴定珲春市金街广场一楼2005年5月4日至2006年5月26日的年租金价格为391300元，每月租金损失为32608元。
一审法院认定事实：2004年，珲春市努强贸易有限公司（以下简称努强公司）对原珲春市商业大厦进行改造，将原为营业大厅的1、2楼改造为独立房间的门市房，在改造未全部完成时，该公司将上述门市房对外出售（销售时使用“金街广场”的名称）。2004年8月18日，杨玉平以其子孟健朋(1990年4月8日出生，后改名为孟健鹏)的名义与努强公司签订《商品房买卖合同》，双方在合同中约定：“由孟健鹏购买金街广场101号门市房（284.56平方米、含第二层），房屋价款为497120元，分别于2004年8月18日和同年9月30日各交付248560元，房屋交付的时间为2004年9月30日”。双方同时在合同中约定出卖人逾期交房的违约责任。合同签订后，杨玉平代孟健鹏向努强公司交付房款共计483560元。因努强公司未能按约定的日期交付房屋，2004年12月15日，杨玉平以孟健鹏代理人的名义向其发出《解除合同通知书》，通知解除与努强公司签订的上述购房合同。努强公司接到通知后表示同意退房，但并未按合同约定的期限退还房款、支付违约金。杨玉平遂向该公司经理吕龙男打电话要求退房款，吕龙男答复无钱可退，要求延期退房款，杨玉平提出继续要房。珲春市公安局经侦大队于2005年5月17日、30日对吕龙男卖房行为进行调查，认定吕龙男的行为不构成诈骗，不予立案。2005年7月1日努强公司与杨玉平签订了第二份协议书，约定金街广场201号房屋（即原合同中的第二层）按已签的购房合同生效，价款124280元（已交），该协议双方已履行完毕。2005年7月至8月5日，杨玉平通过珲春市公安局经侦大队收取崔树森30万元人民币，珲春市公安局经侦大队证明其中的27万元属退还101门市房房款本金，杨玉平称收到的此款系努强公司支付的违约金。
2004年12月24日，努强公司与崔树森签订售房合同，将包括101门市房在内的六间门市房（房号：101、106、107、108、109、110）卖给崔树森。2005年1月4日，努强公司将上述房屋产权证办至崔树森名下。2005年1月10日，努强公司将金街广场102、105号门市房卖给崔树森，并于当日交付。2005年1月12日，努强公司为崔树森办理了102、105号门市房的房屋产权证。2005年3月10日，崔树森以50万元价格购买了原元明淑所有的104号门市房，同日由元明淑的丈夫安青龙交付崔树森。综上，截止2005年3月10日，崔树森共购买金街广场门市房的9套门市房（101、102、104-110），面积合计1118.48平方米，崔树森共计支付房款497.5万元。2005年4月1日，崔树森以珲春市万联家电有限公司名义与延边旭日装潢有限公司签订金街广场装修合同，合同约定：“…旭日公司（乙方）承建位于珲春市金街广场一楼的万联家电公司（甲方）大商商场装饰工程，承包范围为室内地面、大棚、电器灯具展台、室内外外墙大理石及门脸等；开工时间2005年4月15日，竣工时间为5月30日，合同价款共计56万元；因甲方原因导致延期开工或中途停工，甲方应补偿乙方因停工、窝工造成的损失；因一方原因合同无法继续履行时，应通知对方，办理合同终止协议，责任方赔偿对方为此造成的经济损失，工程总造价的10%”。2004年4月2日，万联家电向旭日公司预付装修款10万元。
2005年5月4日凌晨2时许，杨玉平自行进入金街广场101门市房，在该门市房内砌起一道间壁墙，并安装了防盗门。同日上午，因杨玉平的上述行为，崔树森与其发生冲突。2006年5月26日，本院执行局依法强制执行已生效的（2005）珲民一初字第631号判决，将间壁墙和防盗门拆除。因旭日公司无法进驻施工，该公司遂与万联家电公司解除了金街广场的装修合同，并退还万联家电公司预付款5万元，剩余5万元旭日公司以万联公司违约为由抵扣。
2004年9月5日，崔树森与珲春市新世纪商城签订租赁合同（1），约定崔树森租用珲春市新世纪商城二楼柜台经营家电，面积1700平方米，租赁期间为10个月，自2004年9月1日起至2005年7月1日止，租金20万元；2004年8月28日，崔树森向新世纪商城交纳此租赁期间的租金20万元。2005年7月5日，崔树森又与新世纪商城签订租赁合同（2），约定崔树森租用珲春市新世纪商城二楼柜台经营家电，面积1700平方米，租赁期间为3个月，自2005年7月1日起至2005年9月30日止，租金7万元；2005年7月1日及7月30日，崔树森分两次向新世纪商城交纳了2005年7月1日至9月30日的租金合计7万元。2005年9月15日，崔树森与新世纪商城签订租赁合同（3），约定崔树森租用新世纪商城二楼柜台经营家电，面积1700平方米，租赁期间为3个月，自2005年10月1日起至2005年12月31日止，租金7万元；2005年9月15日，崔树森向新世纪商城交纳2005年10月1日至2005年12月31日止的租金5万元。
根据崔树森的申请，本院委托延边建设工程质量检测鉴定有限公司对杨玉平占用101门市房的行为对金街广场一楼整体装修、供热的影响进行鉴定。2009年11月12日，该公司作出的鉴定结论为：杨玉平占用金街广场101门市房后直接对崔树森拥有产权的一层房屋整体装修作业及供暖造成影响，造成业主崔树森不能按照原装修方案进行整体装修。但崔树森尚有改变供暖方案的可能，只是改造过程中产生的费用及改造工程时间延长等原因会对崔树森造成经济损失。根据崔树森的申请，本院委托珲春市价格认证中心对金街广场一楼2005年5月4日至2006年5月25日的租金价格进行鉴定。2012年3月19日，该认证中心作出的鉴定结论为：金街广场一楼2005年5月4日至2006年5月25日的年租金价格为391300元。
2006年7月17日，努强公司提起诉讼，要求解除与孟健鹏、杨玉平的金街广场101号门市房买卖合同。珲春市人民法院于2007年11月5日作出（2007）珲民重字第15号民事判决：确认努强公司与孟健鹏于2004年8月18日签订的《商品房买卖合同》自2004年12月15日起解除；杨玉平对该合同不享有权利，不承担义务。该判决已经发生法律效力。
一审法院认为，崔树森取得金街广场101门市房所有权系基于与努强公司签订的买卖合同，该合同双方意思表示真实，并无违反法律法规禁止性规定之处。杨玉平与努强公司之间签订的101门市房买卖合同已被人民法院确认解除，努强公司将该门市房卖与崔树森系有权处分，并没有任何其他情形足以影响崔树森与努强公司签订的买卖合同的成立与生效。珲春市房产管理部门在双方订立买卖合同、交付房屋的基础上，为双方办理产权转移变更登记并无不当之处。杨玉平认为珲春市房产管理局的行政登记行为违法，但经本院一审并由中院二审，已经驳回了杨玉平及孟健朋对行政登记行为的行政诉讼和再审申请。杨玉平关于崔树森并未合法取得101门市房的所有权，以及珲春市房产管理部门为努强公司与崔树森办理产权变更登记行为违法的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。崔树森在金街广场101门市房产权权属登记在其名下后，即拥有对该房屋的合法所有权，也即对该房屋拥有占有、使用、处分、收益的权利。根据崔树森提供的其与延边旭日装潢有限公司签订的金街广场装修合同、装修效果图、装修预算书、现场照片，应当认定其为经营家电商场而对一楼大厅进行的整体装修。《建筑工程消防监督审核管理规定》（公安部30号令）第四条规定：“建设单位应当将新建、改建、扩建、建筑内部装修以及用途变更工程项目的消防设计图纸和资料送公安消防监督机构审核，并填写相应的《建筑消防设计防火审核申报表》《自动消防设施设计防火审核申报表》或者《建筑内部装修设计防火审核申报表》，经审核批准后，方可开工兴建。”该规定为部门规章，所约束的是装修工程的开工兴建，并未规定订立装修合同应当办理审核批准手续。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。崔树森与旭日公司之间订立的装修合同，并非上述规定的“应当办理批准、登记等手续后方能生效”的情形。双方在订立合同后均对合同的履行进行了相应准备，但因为杨玉平占用101门市房的行为，该装修合同并未能够履行，合同目的也未能实现。即使崔树森按照《建筑工程消防监督审核管理规定》的规定，向公安消防监督机构进行申报，获得审批核准，因杨玉平的强行占用行为，在2005年5月4日至2006年5月26日期间，崔树森也无法对金街广场一楼进行装修，或用于经营。杨玉平强行占用的101门市房虽然只有132.51平方米，但在杨玉平进入占用时，整个金街广场一楼大厅并未实际分户独立成单独的门市房，一楼大厅仍为一个整体框架，崔树森亦基于此拟对一楼大厅进行整体装修，由于杨玉平的占用行为无法进行整体装修，同样无法用于自行正常经营，崔树森选择向人民法院提起诉讼，请求停止侵害、排除障碍、赔偿损失，是崔树森对自己物权受到侵害后的权利处分。且鉴定机构已经认定杨玉平占用金街广场101门市房后直接对崔树森拥有产权的一层房屋整体装修作业及供暖造成影响，造成业主崔树森不能按照原装修方案进行整体装修，因此杨玉平应对整个一楼大厅无法使用而造成的损失承担赔偿责任。崔树森要求按照金街广场一楼的年租金价格计算实际损失的主张应予支持。但在杨玉平持续侵权的情况下，崔树森应当及时调整装修、供热方案，对可控制的房屋面积尽到最大限度的利用，避免损失的进一步扩大。因此基于杨玉平占用房屋的位置、面积、过错程度等情况，杨玉平应承担整个金街广场一楼违约金损失和租金损失的60%，即赔偿给崔树森人民币166954.80元。一审法院判决：杨玉平赔偿装修损失5万元及2005年6月至12月的租金损失228258元的60%，上述款项合计166954.80元。
本院二审期间，双方均未提供新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，崔树森诉杨玉平金街广场一楼门市房2006年1-3月、4-5月份财产损害赔偿纠纷一案，珲春市人民法院分别作出（2008）珲民一初字第328号、（2010）珲民重字第17号民事判决，责令杨玉平向崔树森赔偿金街广场一楼门市房2006年1-3月份租金损失的60%，即58695元、4-5月份租金损失的60%，即36520.80元。崔树森、杨玉平均不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月14日分别作出（2013）延中民一终字第471、472号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力，并经珲春市人民法院执行完毕，于2106年10月21日分别作出（2016）吉2404执511、512号结案通知书。
本院认为，截止2005年3月1日，崔树森购买了包括101号门市房在内的金街广场一楼共9套门市房，并取得了房屋所有权证，崔树森有权装修经营该房屋。杨玉平之子孟健鹏与努强公司签订的金街广场一楼101号门市房买卖合同已于2004年12月15日解除，杨玉平于2005年5月4日占据101号门市房无合法根据。前述9套门市房未实际分户，是整体框架，因杨玉平占据其中101号门市房，崔树森无法按时履行与装修公司签订的门市房整体装修合同，致使崔树森承担了5万元的违约金，同时导致不能正常经营使用，杨玉平应承担赔偿责任。一审认定崔树森亦对自身损失有过错，相应减轻杨玉平的赔偿责任，责令杨玉平承担60%的赔偿责任并无不当。
综上，杨玉平的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10089元（杨玉平已预交），由杨玉平负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞顺花
审判员 李京鹤
审判员 李彩莲
二〇一六年十二月二十日
书记员 李思思