安徽省郎溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郎民一初字第01438号
原告：张正建，男，1971年3月14日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。
委托代理人：岑家龙，安徽明和律师事务所律师。
委托代理人：岑宽，安徽明和律师事务所律师。
被告：刘庆国，男，1976年1月11日出生，汉族，住安徽省郎溪县。
原告张正建诉被告刘庆国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月25日公开开庭进行了审理，原告张正建的委托代理人岑家龙、被告刘庆国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张正建诉称：张正建与刘庆国2013年10月23日订立《郎溪（中国）建材城商铺租赁合同》，合同第一、第二条约定，甲方（张正建）将位于郎溪县宁芜路郎溪（中国）建材城E117号商铺壹间（房产证套内建筑面积为200平方米，共三层），出租给乙方（刘庆国）用于经营建材，租赁期限为36个月，从2013年10月31日至2016年10月30日，其中免租优惠期15个月，实收租金期为21个月（2013年10月31日-2015年7月30日），租赁期限内总租金为112000元，分二次支付，合同签订时支付第一次租金64000元，剩余部分48000元于2014年10月31日前全部付清。合同第四条约定，合同签订时，乙方须向甲方缴纳履行及租赁保证金2000元，合同第七条“违约责任及合同解除”中约定，乙方若迟交商铺租赁费达30日，甲方有权扣除保证金和解除合同，乙方若迟交商铺租赁费，每延迟一日，按商铺租赁金的0.5%支付违约金，合同解除后，乙方应在合同解除后五日内撤出商品，将该商铺交还给甲方；因乙方违约导致本合同解除的，乙方缴纳的租赁费、履约及经营保证金甲方不予退还，且需赔偿由此造成甲方的损失。合同订立后，张正建将房屋交给了刘庆国，刘庆国按照约定交纳了第一次租金64000元及租赁保证金2000元。然而，在合同约定的第二次租金48000元的期限届满后，张正建多次催要，刘庆国均以生意不好为由进行拖延。张正建认为，按约支付租金系承租人最基本的义务，也是出租人实现合同目的的基本权利，因此，刘庆国构成根本性违约，特具状人民法院，诉请，1、判令解除原、被告于2013年10月23日订立的《郎溪（中国）建材城商铺租赁合同》，被告将租赁房屋在合同解除后五日内交还给原告；2、判令被告支付原告房屋租金48000元，并从2014年11月1日起对以上所欠租金按月利率2%计算向原告支付违约金至债务清偿之日（截止2015年10月1日的利息为10560元）；3、被告向原告缴纳的履约及租赁保证金2000元归原告所有；4、被告从2015年8月1日起按合同约定的64000元／年租金标准支付原告房租损失费至合同解除之日（截止2015年10月1日为10667元）；5、本案诉讼费由被告承担。
刘庆国辩称：1、2014年8月，因市场经营不景气，无法经营，刘庆国电话通知张正建的委托人余延凤，请求终止合同，余延凤同意，刘庆国打电话叫其拿钥匙，因余延凤比较忙，遂将钥匙放在隔壁（五光十色店里），由余延凤自行拿走钥匙，双方合同正式终止，因此，张正建起诉给付租金不能成立；2、张正建起诉2%的违约金不能成立，双方达成一致终止履行合同，余延凤也接受了钥匙，刘庆国没有违约，不应当支付违约金；3、刘庆国支付定金2000元应该予以返还，双方一致协商解除合同，之前全部履行，故应该返还。
为证明自己的主张，张正建向法庭提供的证据是：
1、《郎溪（中国）建材城商铺租赁合同》，证明：原、被告于2013年10月23日订立《郎溪（中国）建材城商铺租赁合同》，原告为出租人，被告为承租人；该合同的内容，包括租赁房屋的状况、租赁用途、租期、租金及支付方式、违约责任及合同的解除等；
2、房地产权证（证号为“房地产权证郎溪字第××号”），证明：原告出租房屋的基本状况，该租赁房屋依法进行了产权登记。
刘庆国为支持其抗辩，向法庭举证如下：
1、照片一张（2015年11月24日拍摄，当庭提交），证明：2014年8月份与余延凤商量好，余延凤要求，由被告刘庆国打一张房屋租赁广告；
2、证人余某当庭证言，证明：被告刘庆国已经将钥匙交给余延凤，合同已经解除。
经庭审质证，刘庆国对张正建所举证据1、2均无异议，张正建对刘庆国所举证据1，认为超过举证期限，不应当采纳；该照片也不具有真实性，因为张正建将房屋出租给刘庆国后，从来没有张贴过任何将房屋对外出租的公告；对所举证据2，认为申请证人出庭作证的时间已经过了举证期限，不应当采纳；对证人的陈述的真实性、合法性没有异议，但是不能证明原告所主张的证明对象，因为证人证言并不能证明钥匙是房屋钥匙，也不能证明钥匙交给了余延凤，张正建也从未口头或者书面同意被告退房，一直在不间断的要求被告支付拖欠的房租，或者办理退房手续；即使证人所说这把钥匙是案涉房屋的钥匙，也由证人余某交给了余延凤，也不能够证明双方合同已经解除，大门钥匙，最起码三把以上，而且双方也没有办理退房手续，双方没有办理现场房屋的交接手续，原告张正建至今也从来没有使用过涉案房屋。
本院对原、被告提供的证据经审查认为：原告所举证据1、2内容合法、来源真实、与本案有关联，本院予以采信，作为认定案件事实的基本依据；被告所举证据1，超过举证期限提交，结合证人证言，该证据仅能证明刘庆国在其租赁房屋门上张贴广告，但不能证明该行为是余延凤要求或者与余延凤协商一致，故对其证明对象，本院不予采信；被告所举证据2，也系超过证人申请期限提交，但本院审查该证人证言的内容对本案基本事实有一定影响，故对其证言本院作为证据使用，对该证据，原告对其真实性无异议，本院予以确认，证人余某对案件基本事实的陈述，本院予以采信，作为认定案件事实的依据，对其证明对象，本院结合案情予以综合分析。
根据采信的证据及庭审查明情况，本院确认如下事实：
2013年10月23日，张正建（甲方）委托余延凤与刘庆国（乙方）签订《郎溪（中国）建材城商铺租赁合同》，约定张正建将其位于郎溪县宁芜路郎溪（中国）建材城14幢E117号商铺租赁给刘庆国使用，合同第二条约定，“租赁期限及费用支付方式，1.该商铺租赁期限为36月，合同租赁期自2013年10月31日起至2016年10月30日止；其中免租优惠期15个月（免租优惠期含在合同租赁期内）；实收租金期21个月（2013年10月31日至2015年7月30日）。2.双方约定，租赁期内该商铺一二层的租金为每平方米35元／月，第三层的租金为每平米10月／月，租赁期限内总租金为￥112000元。总租金分二次支付。本合同签订时支付第一次租金￥64000元（大写陆万肆仟元整）。租金剩余部分￥48000元（大写肆万捌仟元整）于2014年10月31日前支付”。第四条约定，合同签订时刘庆国需要支付2000元的履约及租赁保证金2000元，保证金在签订合同时一次性支付。合同第七条违约责任及合同解除约定，“经营期间若乙方违反本合同约定，或出现下列事项之一，甲方有权停止乙方营业、扣除保证金和解除合同。（1）迟缴商业租赁费或物业管理费达7日者停业整顿，达30日解除合同。……。乙方迟延交纳商铺租赁金的，每延迟一日按年商铺租金的0.5%支付违约金，……，因乙方违约导致本合同解除的，乙方已缴纳的商铺租赁费、物业管理费等费用，履约及经营保证金不予退还，……”合同签订后，刘庆国支付了68000元的商铺租金及2000元的履约保证金。刘庆国一直经营到2014年年底后，因生意不景气，遂在门上张贴租赁广告后，停止营业。约2015年5月，刘庆国委托其店铺工作人员将商铺钥匙放到其隔壁店里并打电话告知余延凤，要求其将钥匙拿走，余延凤将店铺钥匙拿走。后双方对商铺租赁费及商铺合同是否解除等发生争议，张正建遂具状法院，请求判若诉请。
另查明：郎溪县建平镇宁芜路888号郎溪建材城14幢E117号房地产权利人为张正建，房产证号为房地权证郎溪字第××号，该房租租赁相关事宜张正建全部委托余延凤予以处理。
本院认为：合法有效的协议应当履行。本案张正建与刘庆国所订立的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。本案主要争议焦点在于合同是否应当解除，对此，张正建主张解除合同，而刘庆国同意解除合同并认为合同已经于2014年12月解除，本院综合考虑诉辩双方主张及案件事实后认为，刘庆国要求解除合同，张正建认为合同早已解除，故双方对合同解除没有异议，本院予以支持；但刘庆国应支付其实际租用房屋期间的房屋租赁费用，现刘庆国主张其于2015年4月向张正建委托人余延凤交付钥匙，余延凤称刘庆国系2015年5月将钥匙交付，对此，刘庆国应举证证明其于2015年4月将钥匙交给余延凤，因其未能提供证据支持，故本院以张正建委托人余延凤承认为准，故刘庆国应支付租金至2015年5月30日，租金应为37333元。至于张正建认为向余延凤交付钥匙系因其他原因的意见，因未提供证据支持，本院不予采信。张正建主张刘庆国支付迟延履行违约金的诉请，根据双方约定，刘庆国应当于2014年10月31日前支付剩余租金，其迟延交纳商铺租赁金的，每延迟一日按年商铺租金的0.5%支付违约金，故其诉请从2014年11月1日起对欠付租金按月利率2%计算向支付违约金，本院予以支持，但考虑到刘庆国实际欠付租金37333元，故对张正建主张的违约金部分，本院按照实际欠付租金的月2%计算。原告张正建主张履约保证金2000元不予返还的意见，根据双方约定，被告刘庆国迟延支付租金可以没收履约保证金，故对该项诉讼请求，本院予以支持。原告张正建主张被告刘庆国从2015年8月1日起按合同约定的64000元／年租金标准支付原告房租损失费至合同解除之日的诉讼请求，因被告刘庆国已于2015年5月将钥匙交付给原告张正建的委托人余延凤，且根据合同约定，自2015年8月1日起至2016年10月30日，租赁物属于双方的优惠免租期，故对原告张正建该项诉讼请求，本院不予支持。被告刘庆国称双方已经达成合意，租赁期限至2014年12月底的意见，因未提供证据支持，也未将钥匙交给原告张正建，故对其抗辩意见，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告张正建与被告刘庆国之间的商铺租赁合同；
二、被告刘庆国于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张正建商铺租金37333元及违约金（违约金按照月息2%自2014年11月1日起按照实际欠付租金37333元计算至本判决确定的给付之日）；
三、被告刘庆国向原告张正建缴纳的履约及租赁保证金2000元，原告张正建可以不予返还；
四、驳回原告张正建其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1660元，由原告张正建负担660元，被告刘庆国负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 李大财
人民陪审员 郭雪红
人民陪审员 陈 伟
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 李 昊
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。