北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第4533号
原告周云俊，男，1976年11月3日出生。
原告秦静波，女，1978年7月1日出生。
委托代理人周云俊，同上。
被告安莱（北京）汽车服务连锁有限公司，住所地北京市通州区玉带河东街4号。
法定代表人祁庆，董事长。
委托代理人周文华，男，1979年11月25日出生，安莱（北京）汽车服务连锁有限公司经理。
原告周云俊、秦静波诉被告安莱（北京）汽车服务连锁有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员高楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告周云俊（同时系原告秦静波的委托代理人），被告的委托代理人周文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周云俊、秦静波诉称：2011年9月21日，二原告与被告、中介福泽万家签订《房地产租赁居间合同》。被告承租房屋位于通州区东上园31号楼×六至七层的房屋，合同履行期限为一年自2011年10月1日至2012年9月30日。2012年9月13日，二原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同履行期限自2012年10月1日到2014年8月30日，约定押金5000元，2012年10月1日至2013年9月30日租金每月3700元，2013年10月1日到2014年8月30日租金每月4100元。2013年8月被告以经营困难为由没有给付完整11个月租金，被告于2013年9月支付了3000元，11月5日再次支付4000元。2013年11月18日，原告再次向被告索要租金时，被告口头告知决定不再租赁，但对方一直没有交还房屋和钥匙、水卡、电卡。2013年11月18日，被告和原告察看房屋损坏情况时，发现房屋损坏严重，被告只同意赔偿5000元，多次交涉无果。综上，被告无故延期支付房屋租金，违反合同提前退租，房屋损坏严重，被告的行为已经严重违约，并且给原告造成巨大的经济损失。现要求：解除原、被告于2012年9月13日签订的房屋租赁合同；判决被告支付房屋修缮金12509元；判决被告支付拖欠的2013年8月30日至2014年3月18日的房租10960元；判决被告支付合同违约金4920元；判决被告支付2013年8月30日至2014年3月18日滞纳金48312元；判决被告结清水费8320元、给付水表赔偿金400元、给付电卡赔偿金100元；本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：同意解除原、被告之间签订的合同。我不同意支付拖欠的房租，不存在拖欠原告房租的行为。我的租金支付到2013年8或是9月，期满前我方就已经搬出。我只同意给原告修缮房屋，恢复原样。不同意支付违约金，因为是原告捻我走的。我确实有拖欠房租的行为，我所谓的拖欠房租是因我租赁房屋是上缴制，确实没有按照合同约定向原告缴纳下一年度的房租。但是已经与原告协商，商量我按照月支付房租，后按月支付三个月后，原告不同意了，原告到我公司告知我方房锁已经更换。我方告知原告因为员工没有地方住，所以将那个月住满后就搬离，不存在拖欠房租的情形。不同意原告要求我方支付滞纳金的诉讼请求。同意支付我方实际使用的水费，电卡赔偿金同意支付。水表赔偿金不同意支付，因为水表是正常使用，我方也没有破坏，即使水表有损坏也是正常损坏。不同意承担本案诉讼费用。
经审理查明：坐落于北京市通州区东上园31号楼6至7层×房屋（以下简称×房屋）的所有权人为原告秦静波。原告秦静波与周云俊于2003年11月9日登记结婚。2011年9月21日，原告秦静波（甲方）与被告（乙方）、案外人北京福泽万家房地产经纪有限公司签订《房地产租赁居间合同》，约定甲方将×房屋出租给乙方使用；该房屋租赁期自2011年10月1日至2012年9月30日；甲方向乙方交付水卡一张、电卡一张。该合同还约定了其他内容。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，交付时原、被告未就×房屋水表数进行核实，该房屋使用的水表为预付费插卡式水表。现该合同已经履行完毕。
2012年9月13日，原告秦静波、周云俊（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，该合同约定，甲方同意×房屋有偿提供给乙方作为职工住所使用；该房屋租赁期限为23个月，自2012年10月1日起至2014年8月30日止；房屋租金：2012年10月1日至2013年9月30日每月租金为3700元，2013年10月1日至2014年8月30日每月租金为4100元；付款方式：每年付款一次，第一次在2012年9月20日前，付12个月的租金，第二次在2013年8月30日前，付11个月的租金；房屋是先付租金后使用，如乙方逾期支付，每逾期一天，则乙方需按年租金的千分之五向甲方支付滞纳金；乙方负责缴纳除物业管理费、供暖费以外的其他与物业有关的费用，乙方在租赁期限内，使用的水、电、有线电视等费用由乙方按实际发生额向有关方面支付，不得拖欠；房屋修缮责任：在租赁期限内，乙方应爱护并合理使用其所承租的该房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以相应的经济赔偿；在租赁期限内，乙方如提前退租，需提前60天以书面形式通知甲方，并向甲方支付年租金百分之十的赔偿金。该合同还约定了其他内容。合同签订后，被告继续租用×房屋作为职工宿舍，入住职工人数最少时不足10人最多时30人；被告依约向二原告支付第一笔即2012年10月1日至2013年9月30日的房租；此后，被告没有按照合同约定在2013年8月30日前向原告支付剩余11个月的房屋租金，而是分两次向二原告支付了7700元租金；庭审中被告称7700元租金构成为2013年10月份租金3700元、11月份租金4000元，并称应当支付原告房租至2013年11月30日；原告称双方没有明确该笔租金具体为何月租金。
2014年4月18日，北京市通州区兴华物业管理公司香林郡物业管理中心（以下简称香林郡物业）出具证明，该证明载明：东上园31号楼×房屋的业主，用水2030吨，合计8120元，未交水费，水表损坏，计400元，合计8520元。经本院与香林郡物业联系，其表示：×房屋的业主为秦静波，因秦静波家很长时间没有买水记录，物业前往该业主家查看水表发现机械表显示实际用水2000多吨，但电子水表没有显示购买记录，该电子水表价值400元已经损坏，没有发现私改电子表的情形；一般情况下电子水表损坏应自动关闭阀门，但不知何种原因阀门未完全关闭，仍然可以用水；物业就业主所欠水费已经向业主催要。庭审中，被告表示原告交付房屋时水表可正常使用，水表为插卡式预付费水表，自2011年10月1日入住后从没有购买过水费。
另查，2013年12月20日，秦静波、周云俊将被告诉至我院，要求：被告支付拖欠房租2600元、房屋修缮金12609元、合同违约金4920元、结清水费和电费、交还水卡和电卡、承担本案诉讼费用。因秦静波、周云俊经法院合法传唤，无正当理由未到庭，经（2014）通民初字第1029号民事裁定书裁定：本案按撤诉处理。现该裁定已经生效。
庭审中，原、被告对于被告何时以及何种原因搬离×房屋各持一词。原告称确认不了被告搬离×房屋的时间；被告称搬离×房屋的原因为没有钱交纳租金，经与原告协商要求按月交纳租金，原告不同意被告按月交纳租金并让被告立即搬出；2013年11月20日前已经从×房屋搬离，且原告在（2014）通民初字第1029号（以下简称1029号）案件中当庭承认被告已于上述时间搬离。为证明被告搬离的时间，被告向本院提出调取1029号案件开庭笔录的申请，本院依职权调取1029号案件的开庭笔录，经当庭质证，原被告双方对该开庭笔录的真实性均予以认可。1029号案件的开庭笔录中，原告称被告是2013年11月18日左右搬出，2013年11月20日左右去×房屋现场查看被告将房屋基本腾空，原告还没有使用×房屋，又与案外人签订房屋租赁合同租赁期从2014年1月15日或者1月20日开始且已将钥匙交给案外人，不清楚其是否进驻；被告称2013年11月20日将×房屋腾空。
庭审中，原告举证秦静波（甲方）于2014年1月10日与案外人王云（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定甲方同意将×房屋有偿提供给乙方作为职工宿舍使用，房屋租赁期限为：自2014年1月22日起至2015年1月22日止。在该合同最后一页写明“收现金6000元，此合同解除。王云”字样。该合同还约定了其他内容。原告称因被告没有移交×房屋所以没有将该房屋实际交付王云，给付王云60**元后已将该合同解除。
庭审中，原、被告双方对于如下事宜达成一致意见：原告主张解除合同，被告表示同意。对原告主张被告支付房屋修缮金12509元一项，原、被告均同意被告支付原告房屋修缮金6000元；被告同意给付原告电卡赔偿金100元。
上述事实，有《房地产租赁居间合同》、《房屋租赁合同》、《证明》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告于2012年9月13日签订的《房屋租赁合同》，系当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，原、被告应当依约履行。双方当事人协商一致，可以解除合同。原告要求解除与被告于2012年9月13日签订的《房屋租赁合同》，被告向本院表示同意解除，对此，本院不持异议，故对于原告要求解除双方于2012年9月13日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原、被告协商一致均同意被告支付原告房屋修缮金6000元、电卡赔偿金100元，对此，本院不持异议。关于原告主张判决被告结清水费8320元以及给付水表赔偿金400元一节，被告认可原告交付房屋时水表可正常使用且水表为插卡式预付费水表，自2011年10月1日入住后从没有购买过水费，×房屋入住人员从不足10人到30人不等；香林郡物业出具证明×房屋水表损坏且欠费8120元，该物业同时表示已经向原告催要过水费；故原告主张判决被告结清水费这一诉讼请求，合理部分本院予以支持，过高部分本院不予支持。原告主张判决被告给付水表赔偿金400元一节，原告未提交证据证明水表系被告损坏且香林郡物业表示没有发现×房屋水表私改情形，故原告此项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。
合同生效后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告应依照合同约定交纳房屋租金。关于原告主张判决被告支付拖欠的2013年8月30日至2014年3月18日的房租10960元一节，首先，根据本院查明的事实，被告已经交纳2012年10月1日至2013年9月30日的房租，除上述房租外，被告另行支付原告房租7700元。其次，根据双方当事人的陈述，2013年11月20日被告已将×房屋腾退给原告，被告认可应当支付原告房租至2013年11月30日。再次，根据原告举证的与案外人王云于2014年1月10日签订《房屋租赁合同》，存在原告将×房屋出租给案外人这一情况。故对原告主张被告支付2013年8月30日至2013年9月30日的房租，本院不予支持；依据被告向原告腾退×房屋的时间节点以及原告向案外人出租×房屋的时间节点，本院综合考虑确认被告应向原告交纳2013年10月1日至11月30日的房租共计500元（扣除被告已支付的7700元房租），对于原告主张被告支付2013年12月1日2014年3月18日的房租，因缺乏事实依据，本院不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，被告称原告不同意被告按月交纳租金并让被告立即搬出这一观点并未充分举证加以证明，故本院不予采信。合同生效后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告未依照合同约定的时间交纳房屋租金亦未就提前退租通知原告，构成违约。原告主张的合同违约金和逾期支付租金的滞纳金有相应合同依据，根据合同履行和解除情况，约定的违约金足以填补原告损失，故对其主张的违约金合理部分本院予以支持，对其主张的滞纳金本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告周云俊、秦静波与被告安莱（北京）汽车服务连锁有限公司于二〇一二年九月十三日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告安莱（北京）汽车服务连锁有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告周云俊、秦静波房租五百元、房屋修缮金六千元、合同违约金四千四百四十元、水费八千元、电卡赔偿金一百元，以上合计一万九千零四十元；
三、驳回原告周云俊、秦静波其他诉讼请求。
案件受理费九百六十九元，由原告周云俊、秦静波负担八百三十一元（已交纳），由被告安莱（北京）汽车服务连锁有限公司负担一百三十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 高 楠
二〇一四年六月十三日
书 记 员 福明鑫