福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第10446号
原告厦门市尚福居物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区金山街道后坑西潘社308号A96单元，组织机构代码67825982-5。
法定代表人林加平，总经理。
�托代理人陈裕目，福建知圆律师事务所律师。
被告刘晓东，男，1982年7月22日出生，汉族，住厦门市思明区，现住厦门市思明区。
原告厦门市尚福居物业服务有限公司与被告刘晓东物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，依法由审判员庄慧林适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告厦门市尚福居物业服务有限公司的委托代理人陈裕目、被告刘晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市尚福居物业服务有限公司诉称，2013年5月1日，厦门市住房保障管理中心与原告签订了《源泉山庄B地块物业服务和委托管理合同》，约定厦门市住房保障管理中心将坐落于思明区源泉山庄B地块的物业服务委托给原告实施。合同签订后，原告依约自2013年6月起提供物业服务至今。被告系源泉山庄B地块第9幢15层1501室业主，于2013年6月24日入住该小区。被告自2013年12月24日起开始拖欠物业服务费及房屋公共维修金，至2015年6月23日已拖欠物业综合管理服务费2732.68元、房屋公共维修金585.58元。原告经多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2013年12月24日至2015年6月23日的物业服务费2732.68元、房屋公共维修金585.58元及滞纳金（以每季度的物业服务费为基数，自2014年1月24日起按银行同期贷款利率分段计算至实际还款之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费。
被告刘晓东辩称，一、原告提供的物业服务未达到其所承诺的三级服务标准，无权主张其所称金额的物业服务费。存在问题：垃圾、土头未及时清理，小区卫生存在诸多问题；阻挠业主车辆出入、未合理规划小区车位、车辆停放无序；小区存在沙霸、与物业串通阻挠业主装修；电梯经常出现故障危及业主人身安全；业主车辆在小区内受损危及业主财产安全；绿化养护不到位；物业占用业主活动中心，影响业主开展文体活动；健身器材位置安装不合理，文化娱乐设施缺乏；有头有脸回收点不足、公共指示牌设置不合理；小区财务未依法公开。二、原告拒绝退还被告缴纳的装修押金1500元，并已将之冲抵物业管理费和房屋公共维修金，因此被告也未拖欠所称费用。三、原告主张逾期滞纳金没有任何依据。综上，原告提供的服务未达到标准，且被告已缴纳了物业管理费的公共维修金，故原告的主张缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，2013年5月1日，厦门市住房保障管理中心与原告厦门市尚福居物业服务有限公司签订了《源泉山庄B地块物业服务和委托管理合同》，约定由原告对源泉山庄B地块实施物业服务及小区内保障性住房使用管理等工作，委托管理期限为三年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止；由原告按规定和核定的标准向社会保障性住房使用人等收取物业服务费、房屋公共维修金、固定停车收费（含车辆管理费）、临时停车收费、公共水电公摊费、代收城市垃圾处理费；物业管理服务费住房自付部分由原告按物价局备案的标准，按相应的比例向住房收取；社会保障性住房使用人物业服务缴费期为每季首月末前、当月产生的公摊费用为次月末前缴纳，逾期缴纳物业服务费，原告按相关法律法规规定处理；原告按物业服务相关规定和管理标准履行小区公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、公共秩序的维持、安保、电梯等设施设备的维护管理、公用绿地的养护、文化体育娱乐场所及设施的管理等小区物业服务工作。2013年5月24日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于社会保障性住房源泉山庄B地块物业服务收费有关事项的通知》（厦价房（2013）56号），通知原告源泉山庄B地块居住区物业服务费（按建筑面积计费）：1.4元／平方米·月，保障对象的物业服务费补助按市政府有关规定执行；房屋公共维修金：0.3元／平方米·月，该批文自发文之日起执行。
被告刘晓东系厦门市思明区柯厝路XXX号XXXX单元（源泉山庄B地块）的业主，该房屋属保障性住宅，建筑面积为108.44平方米，被告于2013年6月24日接收并入住该房屋；同日，被告与原告签订《业主入住合约》，声明同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约及住宅区物业管理有关规定，按时交纳有关管理和服务费用。因被告未缴交2013年12月24日至2015年6月23日的物业服务费、房屋公共维修金，原告于2015年7月3日诉至本院。
以上事实，有原告提供的《源泉山庄B地块物业服务和委托管理合同》、厦价房（2013）56号文件、《业主入住合约》、房屋质量保证书及本案庭审笔录为证。上述事实，本院予以确认。
在审理过程中，被告提供入户问卷调查汇总表、小区管理现状照片数十张、《厦门日报》2014年12月11日的报道、评论、物业公司致歉信、装修押金条、2015年6月公摊水电费计算表、源泉山庄B地块业主诉求汇总、物业协会评价沟通会议纪要、与社会保障住房管理中心沟通纪要、原告与业主沟通的录音文字摘录等，主张讼争小区绝大多数业主不满意原告的物业服务，原告物业服务并未达到三级物业服务标准。原告认为，对上述证据的真实性无法确认，不能通过调查表否认原告有对小区提供服务及对小区物业服务质量作出评判，照片无法体现拍摄时间、仅为静态记录，无法证明原告的服务未达到业主要求，电梯出现故障原告均有让有关单位来检修，更换电梯不是物业公司单方能解决的，物业的办案地点及健身器材的安放不是原告自主决定的，是经过业主及住房保障中心同意后安排的；如小区确有存在被告所主张的相关问题，原告将进一步改进物业服务，并继续与业主进行沟通、解决存在问题，装修押金被告可与物业办理相应的退款手续。
本院认为，原告厦门市尚福居物业服务有限公司与厦门市住房保障管理中心签订的《源泉山庄B地块物业服务和委托管理合同》系合同双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，对全体业主和物业使用人均有约束力。原告已为源泉山庄B地块小区的业主及物业使用人提供了物业管理服务。被告刘晓东作为该小区的业主，接受原告提供的物业服务，应缴纳物业服务费。现原告要求被告支付物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。房屋公共维修金的交存与物业服务质量是否存在瑕疵并无关系。现原告要求被告依约交纳房屋公共维修金，本院予以支持。被告应当支付原告2013年12月24日至2015年6月23日的物业服务费2732.69元（1.4元／平方米·月×108.44平方米×18个月）、房屋公共维修金585.58元（0.3元／平方米·月×108.44平方米×18个月）。被告提供的照片可以体现小区确有存在车辆停放管理无序、卫生不到位、垃圾未及时清理、绿化管理不达标、指示牌未安全摆放、清洁工具等物品摆放混乱等问题，这与物业服务企业管理不到位有较大的关系，因此本院认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵。被告迟延缴纳物业管理费，以此进�救济和抗辩不宜认定为违约，对原告要求被告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告刘晓东应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市尚福居物业服务有限公司支付2013年12月24日至2015年6月23日的物业服务费2732.69元、房屋公共维修金585.58元；
二、驳回原告厦门市尚福居物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由原告厦门市尚福居物业服务有限公司负担6元、被告刘晓东负担19元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
审判员 庄慧林
二〇一五年十一月五日
书记员 黄洁霖
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民�院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断�适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。