江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2799号
上诉人（原审被告）南京积富顺物业管理有限公司，组织机构代码74539940-7，住所地南京市高淳区漆桥镇河滨路1号。
法定代表人赵伟庆，该公司董事长。
委托代理人侯世太，江苏宁通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐国富，男，1981年3月6日生，汉族。
上诉人南京积富顺物业管理有限公司（以下简称积富顺物业公司）因与被上诉人徐国富物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院作出的（2012）浦民初字第1821号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人积富顺物业公司的委托代理人侯世太，被上诉人徐国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐国富原审诉称，因烟道漏水，导致房屋厨房漏水，导致家中地板、橱柜被水浸泡。现向法院起诉，请求判令积富顺物业公司赔偿房屋维修费用5900元、更换地板费用4440元、修理煤气灶费用120元、冲洗照片费用117元，合计10577元。
积富顺物业公司原审辩称，徐国富室内地板以及橱柜的损坏与我公司的管理服务没有任何关系；徐国富室内的烟道开裂漏水是徐国富个人室内空间墙体的隐蔽工程，不属于物业公司的公共服务对象，所出现的质量问题也不是我公司管理服务的原因造成的；我公司从没有接到某幢106室业主的报修电话，而且遇到情况及时处理，没有使损失扩大，我公司于2012年7月13日下午5点左右接到二街区某幢105室业主反映家中烟道漏水的报修电话，我公司立即派工作人员于当晚7点左右处理完毕，因担心106室情况与105室相同，当晚敲门无人应答，业主也联系不上，于是次日我公司工作人员从某幢605室翻墙到606室将烟道漏水问题先处理（处理过程有某幢105室和605室业主证明），这样做能尽量避免损失扩大，后来才有某幢106室业主反映家中被淹的事，由此说明我公司没有任何管理过错，不应承担任何责任；我公司无法从公共区域进入某幢606室露台，该露台属于业主私有空间，其打扫义务不在我公司。
原审法院经审理查明，徐国富系浦口区天润城第二街区某幢106室房屋的所有权人。积富顺物业公司于2011年1月20日与南京市天润城第二街区住宅小区业主委员会签订物业服务合同，为该小区提供物业服务。该物业服务合同约定：服务内容包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统）等的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围内的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、停车场）的维修、养护和管理，本物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理等；物业服务标准不低于浦口区三级二类的服务标准，且不低于积富顺物业公司标书里承诺的服务标准；合同期限为2年，自2011年3月1日起至2013年2月28日止；积富顺物业公司的权利义务包括不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务，限于积富顺物业公司必须提供证据证明自己服务尽职，没有责任的情况下才可免责；以下情况积富顺物业公司不承担责任，……因非积富顺物业公司责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的……。
原审法院另查明，徐国富于2012年4月15日将上述房屋出租给案外人杜建辉使用。同年7月13日，徐国富房屋的烟道出现渗水，致房屋室内地板、橱柜等遭受损失。2012年7月31日，积富顺物业公司天润城管理处出具了“情况说明”一份，其内容为：兹有天润城1-4街区物业于2012年7月15日由某幢106室业主反映该户烟道渗水已淹至客厅、卧室，经物业工作人员上门察看是因某幢606室长时间无人居住，露台无人打扫，雨季来临时顶楼露台雨水管被杂物和灰尘堵住，雨水一时间无法及时排出，又因烟道设在顶楼露台且底部未做防水工程，所以雨水渗入烟道内部向下流淌导致106室业主客厅、厨房及卧室大面积被水浸泡。同年10月15日，积富顺物业公司天润城管理处又出具了“关于物业公司提供情况说明解释”一份，其内容为：某幢606室露台物业公司从公共区域无法直接进入，只有通过某幢606室家中进入，故某幢606室露台属业主私人空间，打扫义务不在物业公司。
原审庭审中，徐国富提交了照片、收据、送货单以及维修报价单。徐国富认为：照片说明了室内遭受水淹的情况；收据、送货单说明了因遭受水淹造成地板更换费用4440元、修理煤气灶费用120元、为处理本次纠纷用去冲洗照片费用117元；维修报价单则说明为维修室内损坏的家具、粉刷墙面等需用去5900元。积富顺物业公司则表示，室内不属于物业公司服务的对象，徐国富提供的收据不是正规票据，而且，徐国富的损失不能全部归责于物业公司。
原审庭审中，积富顺物业公司陈述：烟道不是我公司的服务范围，其渗水原因是存在设计缺陷，防水层老化，烟道根部的防水没有做好，导致雨水渗入烟道；顶楼的露台不属于共用部位，落水管由顶楼住户自行清理，由于该层顶楼住户长期无人居住，所以无人清理；顶层露台有一道2米左右的围墙，和一道1米7左右的围栏与公共部分隔开。
原审法院审理过程中，徐国富申请鉴定涉案房屋的修复费用，原审法院遂依法委托江苏富华工程造价咨询有限公司进行鉴定。2013年12月3日鉴定机构向原审法院发出退案函，认为：通过对委托鉴定资料分析，鉴定标的为家装维修费用，因家装维修不属于工程造价咨询服务范围，现申请退回对该案的鉴定委托。此后，徐国富表示，不再申请鉴定。
上述事实，有房屋所有权证、物业服务合同、情况说明以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
原审法院认为，积富顺物业公司与南京市天润城第二街区住宅小区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，积富顺物业公司应按照合同约定提供相应的物业服务。根据合同约定，物业服务范围包括“房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统）等的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围内的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、停车场）的维修、养护和管理”，徐国富房屋所在楼宇因“顶楼露台雨水管被杂物和灰尘堵住，雨水一时间无法及时排出，又因烟道设在顶楼露台且底部未做防水工程，所以雨水渗入烟道内部向下流淌导致106室业主客厅、厨房及卧室大面积被水浸泡”，由此造成徐国富财产损失，故积富顺物业公司履行物业服务合同不符合合同约定，应承担相应的违约责任，赔偿徐国富因此遭受的损失。对于徐国富的各项损失，原审法院经审查认定如下：徐国富主张房屋维修费用5900元、更换地板费用4440元、修理煤气灶费用120元，并提供了相关证据，原审法院予以支持；徐国富主张冲洗照片费用117元，但其提供的收据不能证明系用于本案所涉房屋的冲洗照片等事项，故不予支持。则徐国富的各项损失为房屋维修费用5900元、更换地板费用4440元、修理煤气灶费用120元，合计10460元。积富顺物业公司认为房屋顶层露台并非其服务范围，与物业服务合同约定不符，故对该辩解理由不予采信；积富顺物业公司认为其不应承担全部责任，对此，原审法院认为，因积富顺物业公司违反合同约定，未及时清理房屋顶层露台及落水管，致落水管被杂物堵住，造成雨水无法及时排出，并进而渗至烟道，造成徐国富房屋受损，其应当承担违约责任，故对上述辩解理由，原审法院不予采信。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，判决：一、积富顺物业公司于判决生效之日起七日内赔偿徐国富各项损失10460元；二、驳回徐国富的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，由积富顺物业公司负担。
积富顺物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，2012年7月13日17点左右积富顺物业公司天润城管理处接到某幢三单元105室业主反映家中烟道漏水，管理处工作人员及时应对处理并于当晚19点左右处理完毕。因担心106室也出现漏水情况，便敲门询问但无人应答。管理处联系了被上诉人未果（无人接听），后电话联系了承租人杜建辉，但其称在外地出差无法回家查看。2012年7月19日被上诉人发现自有房屋因烟道漏水，导致房屋厨房漏水，家中地板、橱柜被水浸泡并报修，要求上诉人对家中损失进行赔偿，后协商未果。1、原审判决认定基本事实不清。被上诉人所在楼宇因房屋设计缺陷，顶楼北边露台无法从公共区域直接到达，只能通过顶楼住户家中进入，顶楼住户在购买房屋时北边露台相当于赠送空间。据此，顶楼北边露台严格说不属于公共部位，上诉人无法对其实施物业管理服务，顶楼住户室内二层楼顶才属于公共部位。事件发生时606室为空置房，北面露台存有杂物上诉人无法知晓，对顶楼北边露台雨水管被堵上诉人并无过错，且事件发生后上诉人及时疏通，保证了落水管的正常运行。烟道与顶楼北边露台交汇位置表面未做防水工程，属于房屋质量问题与设计缺陷，该楼宇在上诉人服务期间已过质量保修期，上诉人对雨水渗入烟道内部向下流淌导致被上诉人家中进水亦无过错，且上诉人在事件发生后及时修理，对烟道与顶楼北边露台交汇位置及周边进行防水措施，履行了物业服务合同约定的义务。原审法院没有区分顶楼北边露台与顶楼住户室内二层楼顶，错误将责任归责于上诉人。2、原审判决认定的证据不足。原审法院对于被上诉人主张的各项财产损失数额，是基于审判人员的主观认定所得，被上诉人提交的证明相关损失的证据不具有证明效力。被上诉人提交的维修单价不能单独作为认定事实的依据，只能说明双方不知何时达成承揽合同的意思表示，无法确定被上诉人的实际财产损失及维修事实。被上诉人提交的收据三份并非正规发票，即便该费用存在也无法证明其费用的合理性。原审中，被上诉人曾申请对损失数额进行评估，但后以鉴定费用过高、时间过长为由撤回申请。原审法院错误运用逻辑推理认定被上诉人提交的部分证据。综上，请求二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人徐国富辩称，1、徐国富与之前物业公司签订的合同上明确写明房屋共有部位、设施设备是包括共有上下水管道，所以共有设施设备是物业服务的范围。2、当时106和对门105业主家里都有漏水情况，到物业报修几次，积富顺物业公司才过来进行维修，把堵漏的东西清理掉，造成了徐国富的一部分损失。3、一审中积富顺物业公司说没有打电话给被上诉人，积富顺物业公司有不可推卸的责任。徐国富当时要查维修记录，但积富顺物业公司人员拒绝。最终其公司一个主管到徐国富家查看家里的情况，三楼业主的父亲也下来看徐国富家的漏水情况。最后三方确认确实存在漏水的情况。
双方当事人对原审查明的事实无异议，本院依法予以确认。
二审中上诉人提交报修记录表一份，用以证明事发当天徐国富楼上306室业主报修后，积富顺物业公司已及时处理。当时打电话给徐国富，但电话无人接听，之后打电话给杜建辉，但其称在出差不在家。被上诉人对该记录表不予认可，并对上诉人曾联系徐国富与杜建辉的陈述予以否认，且认为上诉人陈述与原审庭审中陈述不一致。
本院认为，上诉人积富顺物业公司与南京市天润城第二街区住宅小区业主委员会就涉案房屋所在小区签订物业服务合同，该合同合法有效，上诉人积富顺物业公司应当按照合同约定向小区业主提供相应的物业服务。按照物业服务合同约定，上诉人积富顺物业公司物业服务范围包括共用的上下水管道、落水管等房屋建筑本体共用设施设备等，而本案被上诉人徐国富家中财产发生损失的原因系因顶楼露台雨水管堵塞导致雨水渗入烟道导致，上诉人积富顺物业公司上诉称顶楼露台系赠送给顶楼住户的空间，严格说不属于公共部位，但其并未提交证据予以证明；且积富顺物业公司作为小区的物业管理单位，顶楼露台上的雨水管属公共落水管道，烟道亦在其服务范围内，即便如上诉人积富顺物业公司所述露台系赠送给顶楼住户的空间，也不能因此免除其对雨水管及烟道的管理与养护、维修的义务，故而上诉人积富顺物业公司未按照合同约定提供物业服务，应当就被上诉人的损失承担责任。关于被上诉人的财产损失，依据原审中被上诉人提供的现场照片以及上诉人积富顺物业公司天润城管理处出具的情况说明，被上诉人家中地板等因雨水浸泡造成损坏的事实存在，且原审中被上诉人就其损失曾申请原审法院进行司法鉴定，但因申请鉴定的家装装修不属于工程造价咨询服务范围，鉴定机构退回鉴定。被上诉人现提交地板送货单、维修单价等证据，综合本案情况，被上诉人主张的损失较为公平合理，原审法院处理结果并无不当，本院依法予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费56元，由上诉人南京积富顺物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 金丽丽