湖南省武冈市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武法民初字第1076号
原告周定光，男，1968年3月24日出生，汉族。
委托代理人刘兴吾，湖南云山律师事务所律师。
被告武冈市刘霖房地产开发有限公司。
法定代表人艾振能，该公司董事长。
特别授权委托代理人邓勇桦，湖南越明律师事务所律师。
原告周定光与被告武冈市刘霖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员唐少勇于2014年9月5日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员谭珍担任记录。原告周定光及其委托代理人刘兴吾、被告武冈市刘霖房地产开发有限公司的特别授权代理人邓勇桦等均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周定光诉称：2010年10月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的都梁府＊＊＊＊号商品房。《商品房买卖合同》第四条约定商品房的总金额为328550元，第八条约定交房期限为2011年4月30日前，第九条约定逾期交付超过30天以上的，每逾期一天出卖人按总房款的万分之三的标准向买受人支付违约金，第十五条约定买受人取得房地产权证书的期限为实际交接之日起365日内，附页《都梁府邸住房装修标准》约定每户安装一个水表，厕所安装大便器，附件《住宅交房标准》约定每户安装水表一个，公共卫生间安装一个蹲式大便器。合同签订后，原告履行了合同全部义务，可被告严重违约，不按合同约定及时交房，被告逾期交房三个月后的2011年7月，原告曾口头向被告提出退房要求，可被告不同意退房，至2013年3月21日，才将商品房交付给原告，可交付的商品房没有按约定安装大便器，并违约要求原告支付水表费用2000元。同日原告与被告签订《都梁府邸商住楼地下车位预购合同》，购买了被告的9号车位。原告多次向被告提出要求被告与原告协商解决逾期交房、逾期交房地产权属证书及安装水表、大便器的违约事宜，被告不予理会，原告也就拒付车位的余款。
综上所述，被告逾期交房达686天，按购房款328550元的日万分之三计算，共计违约金67616元。至2014年7月20日，被告逾期4个月未将房地产权属证书交与原告取得，参照中国人民银行规定的目前六个月以内期贷款基准利率5.6%，加收50%计8.4%，违约金为9199元（328550元×8.4%÷12个月×4个月），此后的违约金按购房款总额328550元的日万分之二点三（8.4%÷365天）计算至原告实际取得房地产权属证书之日止。原告自行安装大便器的费用为1687.31元，支付水表费用2000元，按合同约定应由被告承担。原告请求人民法院判决：1、被告支付原告逾期交房的违约金67616元；2、被告支付原告逾期取得房地产权属证书的违约金9199元（至2014年7月20日止，此后的违约金按328550元的日万分之二点三计算至原告实际取得房地产权属证书之日止）；3、被告返还原告支付的水表费2000元；4、被告支付原告安装大便器费1687.31元。
被告武冈市刘霖房地产开发有限公司辩称：1、被告没有违约，逾期交房的原因是政府原因，政府的主要原因是相关职能部门没有如期办理规划手续，导致房屋在竣工之后不能验收；2、根据双方的约定，房产权证的交付是商品房移交之后的90天之内办理，双方实际的交房实际是2013年3月21日，房产证已经办理交付给原告了，不存在违约；3、水表和大便器被告方是依照约定进行了安装的，并不存在违约。原告的四项请求均不能成立，且原告的诉请已经超过了法定的诉讼时效，请求依法驳回。
原告周定光为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、商品房买卖合同；
2、房屋交接书，拟证明交房的时间是2013年3月21日，很明显是延期交房了；
3、收据，拟证明交房当天被告方收取了原告的水表费，按照合同来看，水表应该是被告安装，不应该再向原告收取费用；
4、预算总价；
5、中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知。
被告武冈市刘霖房地产开发有限公司对原告周定光所提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性没有异议；对证据2的真实性没有异议，但是原告只提供了一部分，还有附页原告没有提供；对证据3没有异议，这2000元是预收的，是被告在安装机械水表的时候迫于无奈改为智能水表，这2000元是智能水表的开户费，并不是水表的价格；证据4不能作为定案依据；对证据5不予质证。
被告武冈市刘霖房地产开发有限公司向本院提交了下列证据：
1.商品房买卖合同，与本案相关的条款是第六条的第二款、第八条交房的期限，对免责事由有约定，产权登记被告也只是一种协助义务，应该以原告为主进行办理；
2、房屋交接书，拟证明交房标准符合双方的约定；
3、邵阳市宝庆司法鉴定中心司法鉴定书，拟证明都梁府不能正常验收，所以委托司法鉴定所进行了鉴定；
4、基本建设项目开工报告书；
5、竣工验收表；
6、房地产转让合同；
7、都梁府的承建协议书；
8、成交确认书；
9、公司情况说明；
10、报告；
11、调查记录。
原告周定光对被告武冈市刘霖房地产开发有限公司所提交的证据的质证意见为：
对证据1、证据2的真实性没有异议，但是交接书当中的附件，写了安装水表和大便器，这个不符合事实，附件上是有这句话，但实际并没有安装大便器，水表是安装好了但收取了原告的钱，不能因为这句话认定安装了大便器；证据3至证据10与原告无关，恰恰能说明被告违法建筑，将17层改为21层，以罚代批，证据7和证据8是门面的产权，与原告无关；证据9是被告公司的说明，不能作为证据使用，不予质证；证据10恰恰能证明被告没有为原告办房产证的原因，因为被告没有交清税费，导致不能办理产权证，被政府冻结，其中规划局的报告没有盖章；证据11与原告无关。
开庭后，被告向本院补充了以下证据：
1、武冈市刘霖房地产开发有限公司工程承包合同；
2、长沙市俊龙建筑工程有限公司的证明一份；
3、武冈市自来水公司的证明一份；
上述证明拟证明武冈市刘霖房地产开发有限公司按照合同约定一层一户安装了机械水表，后来因为自来水公司要求，将机械水表换成了智能水表；
4、武房权证水西门字第714＊＊＊＊**号，拟证明被告给原告办理了房屋产权证；
5、审批表、王城广场工程建设合同书、专项审计调查报告、会议纪要，拟证明被告办证不及时的原因。
原告对被告补充提交的证据的质证意见为：
对证据1、证据2不认同；证据3与本案无关，原告只根据合同来要求对方承担责任；对证据4的真实性无异议，但是没有办理土地使用权证，照样也是违约；证据5被告和政府的关系与原告买房没有任何关系的，被告去补手续是被告违规，而不是购房者违规。王城广场工程建设合同书、会议纪要与本案无关，这是被告与政府的交涉，而不是买房者的责任
根据原、被告的举证、质证，结合双方当事人的陈述，本院对本案的证据认证如下：
对原告提交的证据，被告无异议的证据1-3，本院予以认定，证据4为个人出具的预算价格，与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定，证据5系文件资料，是真实的。
对被告提交的证据，原告无异议的证据1-2，本院予以认定，证据3-9，均为书证，对其证据效力予以认定；证据10报告因规划局未盖章，对其真实性不能认定；证据11证实的内容与其他证据是一致的，对其证据效力予以认定。
对被告开庭后的补充证据4，原告无异议，对其证据效力予以认定；被告补充的证据1-3、5均书证，被告虽提出了异议，但未提供反驳证据，对其证据效力予以认定。
根据认证，结合原、被告的当庭陈述，本院查明如下事实：
2010年10月4日原告周定光与被告武冈市刘霖房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定商品房的总金额为328550元，交房期限为2011年4月30日前。双方约定被告如遇下列特殊情况，可以据实延期，并在发生之日起30日内告知原告，原因包括：1、遭遇不可抗力；2、施工中遇到重大技术问题不能及时解决；3、国家政策变化和政府原因。逾期交付从最后交付期限的第2日起30天内，每逾期一天出卖人按总房款的万分之二的标准支付违约金，超过30天以上60天以内的，每逾期一天出卖人按总房款的万分之三的标准向买受人支付违约金，逾期60天未交房的，出卖人按总房款的5%支付违约金。买受人取得房地产权证书的期限为实际交接之日起365日内，如未取得权属证书，双方仅对退房赔偿损失的情形进行了约定，对其他情形的违约责任未作约定。附页《都梁府邸住房装修标准》约定每户安装一个水表，厕所安装大便器，附件《住宅交房标准》约定每户安装水表一个，公共卫生间安装一个蹲式大便器。2013年3月21日，原、被告对房屋进行了交接，交接书第二条中明确规定：出卖人已尽购房合同中约定的责任和义务。交房时原告向被告交纳了智能水表费2000元。原告未提供证据证实被告未安装大便器。2014年7月1日，被告已为原告办理好房屋产权证，证号为：武房权证水西门字第714＊＊＊＊**，但至开庭之日止未办理好土地权属证书。
另查明，2009年7月17日，被告将都梁府的水电安装工程承包给长沙市俊龙建筑工程有限公司，当时给每户安装了机械水表。后武冈市自来水公司对都梁府的供水重新进行了设计与安装，每户安装了一个IC卡智能水表。
再查明，2009年被告武冈市刘霖房地产开发有限公司与武冈市国资办联合修建都梁府商住楼，当时规划局的《武冈市招待所前栋拍卖地规划设计条件通知书》对建筑的要求为：建筑控制在70米以下，层数在17层以上。在开工之初，被告以21层的方案进行了报建，规划局挂牌公示的规划设计平面图为21层，但规划局实际审批为18层。2011年年初被告按21层修建完工后，因规划手续不完善，不能组织有关部门进行验收，也就不能交房。2011年1月5日，原副市长雷章林在《关于对都梁府增加层数规划问题的处理意见》的报告上签字并于2011年4月份在政府常务会议室四大家对该问题进行了协调，当时明确要求为解决拆迁安置户和解决好历史遗留问题，尽快办理好各项手续。经王城广场工程协调领导小组办公室、市国有资产管理办公室多次与建设局、规划局协商，但规划手续一直到2013年10月前都未能正常办理好。2013年1月，为尽快验收交房，被告委托邵阳市宝庆司法鉴定中心，对武冈市都梁府工程在建设中违反规划审批，不能正常验收，进行了司法鉴定验收，鉴定意见为主体结构符合验收规范要求，最后办理好竣工验收，被告随后对房屋进行了交付。因税费等问题被告与政府部门未能协调好，导致有关的权属证书迟迟不能办理好。
本院认为，本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。本案中被告未按时交付房屋及办理权属证书、收取水表费2000元的事实双方无异议。双方争执的焦点在于被告延期交房是否属于可免责的政府行为所致，原告的起诉是否超过诉讼时效，收取的水表费是否应当返还。一、关于被告延期交房，其中被告是有责任的，主要是被告不按规划的审批进行施工，最后导致不能竣工验收，政府方面也是有原因的，政府规划部门迟迟未给被告办理规划变更手续，也是导致被告房屋不能竣工验收的另一个原因。本案原、被告约定的交房时间为2011年4月30日前，在此以后，原告应当知道其权利受到侵害。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年；第一百三十七条规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条明确规定，对于有确定履行期限的合同，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。原告起诉要求被告承担逾期交房的违约责任，属于债权请求权范围，应当适用二年的诉讼时效。故到起诉之日止，原告的该项请求明显超过了诉讼时效，对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。二、关于原告要求被告支付原告逾期取得房地产权属证书的违约责任，双方在合同中约定不明确，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准日万分之二（按贷款利率5.6%／年÷12个月÷30日，逾期贷款在此基础上另加收30%计算得出）标准计算给付违约金，原告所主张的违约金标准超出该规定的本院不予支持。三、关于原告已付2000元智能水表费的返还问题。水表的安装在《住宅交房标准》的第二条进行了约定，即每户安装水表一个，但对水表费用的承担双方在合同中没有明确约定。但在交接房屋时，双方在《交房时要收取以下费用》中对水表费用进行了结算，并明确了由原告承担，该结算行为系对原合同的补充和完善，双方就该费用的承担达成了一致意见，原告实际上也已交纳了该费用，原、被告双方在《交房时要收取以下费用》中的结算行为对双方具有法律约束力，故对原告要求被告返还水表费2000元的诉讼请求，本院不予支持。原告在诉讼中未提供证据证实被告未为其安装了大便器，因证据不足，对原告要求被告支付安装大便器费1687.31元的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告武冈市刘霖房地产开发有限公司从2014年3月22日起按总购房款328550按日万分之二向原告周定光支付逾期取得房地产权属证书的违约金至原告周定光取得房地产权证书之日止；
二、驳回原告周定光的其他诉讼请求。
本案受理费1800元，由原告周定光负担1350元，被告武冈市刘霖房地产开发有限公司负担450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 唐少勇
二〇一四年十月十五日
代理书记员 谭 珍
附相关法律条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。