贵州省盘县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔盘民初字第4741号
原告王贵强，男，1997年9月19日生，苗族。
特别授权委托代理人谭新，贵州祥紫律师事务所律师，执业证号15202200410769704。
特别授权委托代理人吴艳芬，女，1970年4月10日生，白族。
被告王健，男，1989年10月17日生，汉族。
被告王绍南，男，1961年7月10日生，汉族。
被告蒋菜琼，女，1958年5月6日生，汉族。
原告王贵强与被告王健、王绍南、蒋菜琼房屋买卖合同纠纷一案，原告王贵强于2015年12月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员丁再武担任审判长，与审判员董文科、封舟文组成合议庭于2016年4月25日公开开庭审理。原告王贵强的委托代理人谭新、吴艳芬，被告王绍南到庭参加诉讼。被告王健、蒋菜琼经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告王贵强诉称，原告与被告王健系亲戚关系，原被告双方于2012年进行协商，原告以238万元的价格购买被告王健位于六盘水盘县红果翰林苑第六栋别墅，面积为502.32平方米，原告依约履行了付款义务。一年后，被告依约将房屋交付给原告，原告一直居住，但因被告的拖延，至今未办理过户登记。2015年6月16日，原告得知自己所居住的房屋因被告王健对外欠债被法院采取强制执行措施。原告就此提出执行异议，但因无法联系房屋产权备案上的登记人王健，原告的异议申请被驳回。请求：一、依法确认原告与被告房屋转让行为有效；二、依法判决盘县红果镇翰林苑第六栋房屋（价值238万）所有权归原告所有，并为原告办理过户登记；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告王绍南辩称，对原被告签订的合同内容没有异议，但是合同的落款日期有出入。原被告双方买卖的房屋是于2012年5月份抵押给盘县担保公司贷款，2013年3月6日才与原告签订房屋买卖合同，原告是知道被告王健的房屋是抵押贷款的。被告王健知道房屋转让的事实，也同意转让房屋。原告要房屋只能用房屋转让合同中约定的用于担保的老机场的房地产偿还。
被告蒋菜琼、王健未作答辩。
原告在举证期限内向本院提交了以下证据：房屋转让合同、2013年3月6日的银行转账凭证3张，用以证明原告向被告购买房屋，转让行为为王贵强与王绍南，并支付了购房款的事实。被告王绍南对银行转账凭证3张无异议，但提出合同签订时间是2013年3月6日。
原告当庭放弃2011年8月30日的两张票据作为认定本案事实的依据。
此外，原告向本院申请调取了盘房权证盘县字第00016667的房屋所有权证的办证资料及（2014）黔盘刑初字第594号卷宗中的刑事判决书及王绍南的询问笔录。
1、（2014）黔盘刑初字第594号卷宗中的刑事判决书及王绍南的询问笔录，用以证明房屋转让的时间是2012年，所转让的房屋原来系王绍南购买，仅仅是用王健的名字进行登记，王健对房屋的买卖均不知情，同时证明原被告双方的房屋转让行为在先，房屋抵押在后，原告对房屋抵押不知情，原告支付的房款存在付现及欠债抵款，现已付清。被告王绍南的质证意见是，原告与被告王健签订的买合同的时间实际是2013年的3月6日，不是2012年，购房款还差18万。2、商品房买卖合同，用以证明合同上虽然签名是王健，但是实际所有人是王绍南。被告王绍南的质证意见为，买卖合同是谁签的不重要，反正房屋是被告王绍南买给其儿子的，钱是被告王绍南出的。
被告王健、王绍南、蒋菜琼未提交证据。
为查明案件事实，本院依职权调取了以下证据材料：1、产权证号为00016667的房屋产权登记情况，证明盘县红果镇干沟桥（翰林苑小区）翰林苑小区别墅6栋1-3层1-1号所有人为王健、房屋办理了抵押，面积为502.32平方米。原告的质证意见为，对证据来源没有异议，对于关联性和合法性有异议，被告当时办理抵押不合法，是王绍南自己去办理的抵押，王健并没有亲自去办理抵押登记。被告王绍南没有异议。2、（2015）黔盘执字第411、411-1号执行裁定书二份，证明盘县红果镇干沟桥翰林苑小区别墅6栋1-3层1-1号房屋被法院依法予以查封，原告王贵强对查封提出异议，被驳回。原告的质证意见是，执行裁定书的三性均没有异议，但对执行裁定书依据的（2014）黔盘民初字第663号民事判决有异议，该判决侵害了原告的合法权益。被告王绍南没有意见。
经质证，本院对证据作如下认定，1、房屋转让合同、2013年3月6日的银行转账凭证3张，具备证据三性，可作为认定原告王贵强与被告王健签订了房屋转让合同，并支付了部分房屋转让款的依据。房屋转让合同并非原告与王绍南的行为。2、（2014）黔盘刑初字第594号卷宗中的刑事判决书及王绍南的询问笔录，予以综合采信，可作为认定被告王绍南以王健的名义与王贵强签订房屋转让协议的依据。3、商品房买卖合同、产权证号为00016667的房屋产权登记情况，具备证据三性，予以采信，可作为认定本案中买卖的房屋属王健所有的依据。4、（2015）黔盘执字第411、411-1号执行裁定书二份，具备证据三性，予以采信，可作为认定原告王贵强购买的王健所有的房屋已抵押给盘县地方企业信用担保有限公司，现该房屋已被人民法院查封的依据。
原告当庭放弃2011年8月30日的两张票据，对该票据不予采信。
通过对证据的分析认定，结合当事人陈述，本院查明以下事实：2008年10月31日，被告王绍南向六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司购买了盘县红果干沟桥翰林苑小区别墅6栋1-3层房屋给其子王健，后该房屋在盘县住房和城乡建设局办理了权属登记，登记的坐落地址为盘县红果镇干沟桥（翰林苑小区）翰林苑小区别墅6栋1-3层1-1号，产权证号为00016667，所有权人为王健。2012年2月20日，被告王绍南、蒋菜琼以被告王健（甲方）的名义，与原告王贵强（乙方，王春福、吴艳芬作为王贵强的代理人）签订了房屋转让合同，约定将被告王健坐落于盘县红果镇干沟桥（翰林苑小区）翰林苑小区别墅6栋1-3层1-1号的房屋转让给原告王贵强，转让价款为238元，还约定了转让房屋由乙方居住一年。后王健对被告王绍南、蒋菜琼的行为予以追认。2013年3月6日，原告向被告蒋菜琼转款1000000元。2012年4月16日，六盘水市春风骨伤科医院有限责任公司向盘县农村信用合作联社贷款2000000元，盘县地方企业信用担保有限公司为六盘水市春风骨伤科医院有限责任公司的贷款作担保，王健以其所有的坐落于盘县红果镇干沟桥（翰林苑小区）翰林苑小区别墅6栋1-3层1-1号的房屋向盘县地方企业信用担保有限公司作反担保，并在盘县住房和城乡建设局办理了抵押登记。后盘县地方企业信用担保有限公司代六盘水市春风骨伤科医院有限责任公司向盘县农村信用合作联社清偿贷款。2014年2月，盘县地方企业信用担保有限公司向本院提起诉讼，本院于2014年12月10日作出（2014）黔盘民初字第663号民事判决书，判决拍卖王健所有的坐落于盘县红果镇干沟桥（翰林苑小区）翰林苑小区别墅6栋1-3层1-1号的房屋，用于清偿盘县地方企业信用担保有限公司代为清偿的债务。盘县地方企业信用担保有限公司申请执行后，本院于2015年6月2日作出（2015）黔盘执字第411号执行裁定书，对王健所有的前述房屋进行了查封，王贵强提出执行异议申请，本院于2015年12月11日作出（2015）黔盘执字第411-1号执行裁定书，驳回了王贵强的申请。
本院认为，本案的争议焦点是，1、原告王贵强与被告王健签订的房屋转让合同是否有效，2、盘县红果镇干沟桥（翰林苑小区）翰林苑小区别墅6栋1-3层1-1号的房屋所有权是否应明确属原告王贵强所有，是否应办理过房屋过户登记。
关于房屋转让行为是否有效的问题。被告王绍南、蒋菜琼以被告王健的名义与原告王贵强签订的房屋转让合同，得到王健的追认，应当认定该房屋转让合同是原告王贵强与被告王健之间订立的合同，是原告王贵强与被告王健针对房屋的转让行为，原告要求确认原被告的房屋转让行为有效，实质就是确认原告王贵强与被告王健所签订的房屋转让合同的效力，原告王贵强与被告王健签订的房屋转让合同是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，该合同合法有效。
关于盘县红果镇干沟桥（翰林苑小区）翰林苑小区别墅6栋1-3层1-1号的房屋所有权是否应明确属原告王贵强所有，是否应办理过房屋过房登记的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”，第十六条，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”的规定，原告王贵强虽与被告王健签订了房屋转让合同，但至今未办理物权变更登记，且该房屋事后又抵押给盘县地方企业信用担保有限公司，因此，原告王贵强享有的仅是房屋转让合同的债权，并不当然取得房屋所有权。原告要求确认盘县红果镇干沟桥（翰林苑小区）翰林苑小区别墅6栋1-3层1-1号的房屋所有权属原告王贵强所有的理由不能成立，本院不予支持。对于是否应办理房屋产权变更登记的问题。因被告王健转让给原告王贵强的房屋已抵押给盘县地方企业信用担保有限公司，盘县地方企业信用担保有限公司提起诉讼后，本院已作出拍卖该房屋的判决，现该房屋现已被本院查封，根据《房屋登记办法》第二十二条第（六）项、第（七）项的规定，该房屋的抵押登记及查封限制了房屋变更登记，在抵押登记和查封未解除前，该房屋不能办理变更登记，原告请求办理房屋变更登记的理由亦不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王贵强与被告王健2012年2月20日签订的房屋转让合同合法有效。
二、驳回原告王贵强的其他诉讼请求。
案件受理费25840元，由原告王贵强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。
审判长 丁 再 武
审判员 董 文 科
审判员 封 舟 文
二〇一六年五月三日
书记员 尹珂（代）