济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历民初字第1196号
原告（反诉被告）中国共产党济南市历下区委员会党校，住所地济南市。
法定代表人侯晓，常务副校长。
委托代理人马如杰，山东元序律师事务所律师。
委托代理人曹尔聪，男，1973年出生，汉族，住济南市，系该单位职工。
被告（反诉原告）叶淑敏，女，1958年出生，汉族，住济南市。
委托代理人赵新，山东北方永丰律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国共产党济南市历下区委员会党校（以下简称历下区委党校）与被告（反诉原告）叶淑敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）历下区委党校的委托代理人马如杰、曹尔聪、被告（反诉原告）叶淑敏的委托代理人赵新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告历下区委党校诉称，被告叶淑敏系济南历下金碧辉煌大酒店个体业主。2008年10月26日，被告以该酒店的名义与原告签订了房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的位于十亩园东街12号教学楼一层南半部分出租给被告使用，合同期限为2008年10月26日至2013年10月25日。合同到期前，原告已明确告知被告到期后不再续签合同，但合同到期后，被告拒不搬出。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故请求法院查明事实，依法判令：1、被告立即搬出济南市院；2、被告支付2013年10月26日至2014年5月25日期间的房屋占用费14万元，并要求被告自2014年5月26日起按每月2万元的标准继续向原告支付占用费至搬出日止。
原告历下区委党校为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、济南市城镇公房所有权证一份，证明原告是涉案房屋的所有权人；
2、2008年9月22日原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明原、被告签订房屋租赁合同的期限为5年，现租赁期限已经届满；
3、2013年11月14日、2013年11月20日原告向被告发出的通知两份，证明原告在租赁合同到期后多次通知被告涉案房屋不再出租，要求被告搬出。
被告叶淑敏辩称，原告的诉讼请求与事实不符，其所诉的书面合同为5年，但签订合同的前提为10年，因为原告要换领导班子，所以没有签订合同。原告不与被告签订合同，并没有与被告协商，被告也不清楚原告所诉的2万元的计算方式是什么。
被告叶淑敏为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、2008年9月22日原、被告签订的房屋租赁合同一份；
2、2013年11月20日原告向被告发出的通知一份，证明原告的执行人员没有与被告协议，而是向被告下命令。
3、2013年3月26日枣庄山石尚美装饰工程有限公司出具的工程预算书两份；
4、2013年4月4日、2013年4月17日、2013年6月6日及2013年6月26日工商服务业统一收款收据四份，共计59万元。
反诉原告叶淑敏诉称，2008年，反诉被告单位办公室主任张家胜找到反诉原告的朋友称其单位有一门头房急需出租，并恳请反诉原告帮忙。该门头房承租的条件是：（1）承租期不得少于十年且五年一续签书面合同；（2）租金每年6万元（以前每年租金是1万元）；（3）反诉原告负责反诉被告单位教职工用餐等。反诉原告为了朋友，不惜自身利益受损，完全答应了张家胜提出的所有条件并于2008年9月22日与反诉被告签订了为期五年的《房屋租赁合同》。因反诉原告租用房屋线路老化，常年维修均找不到原因，且反诉被告一直不能提供房屋线路布局图，不仅造成消防检验不合格，还导致营业执照不能正常年检。因2013年工商执照年检开始，反诉原告于2013年4月1日到党校领导办公室，提出拆除旧线、重布新线并装修店面的要求。在口头请示党校领导并征得其同意后，反诉原告对租用门头房进行了装修，装修花费近60万元人民币。反诉原告在承租该房期间，曾多次对该房进行装（维）修，每一次装（维）修前，均是口头请示领导并征得同意后进行。由于反诉被告单位人事交接的原因，加之新的领导一直外出学习，致使双方一直没有续签书面《房屋租赁合同》。如今，反诉被告竟以学校不再出租为由，野蛮通知反诉原告短期搬出，不仅给反诉原告造成了极大的精神伤害，也使反诉原告遭受了巨大的经济损失，故请求法院依法判令：1、反诉被告依照约定与反诉原告续签房屋租赁合同；2、反诉被告赔偿反诉原告装修承租房屋的费用60万元人民币及相应滞纳金。
反诉被告历下区委党校辩称，一、反诉原告所诉不实。首先，反诉原告因经营需要，通过朋友找到答辩人要求租赁涉案房屋，并无反诉原告所提的条件之说，具体均以双方签订的《房屋租赁合同》为准。其次，反诉原告是否装修从未向答辩人提出过，其行为违反双方签订的《房屋租赁合同》。第三，早在合同到期前，答辩人多次通知反诉原告，因国家政策规定，答辩人到期不能再出租房屋，反诉原告置之不理，且合同明确约定，到期前三个月应当协商续租，反诉原告不可能不知道合同到期且不再租赁，所以不存在短期搬出的野蛮问题，其后果应当由反诉原告自行承担。二、反诉原告要求判令答辩人与其续签房屋租赁合同没有任何法律与事实依据。2008年9月22日，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了租赁期限为5年，自2008年10月26日起至2013年10月25日止。依照法律规定，租赁期满租赁合同自然终止，承租人应当返还租赁物。答辩人在租赁期满前多次通知反诉原告期满答辩人不再出租，国家政策也明确答辩人的房屋不能再出租。三、反诉原告要求判令答辩人赔偿损失60万元无任何依据。《合同法》第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者赠设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。双方签订的《房屋租赁合同》第六条第七款规定，反诉原告对房屋进行改造、装修等应事先经答辩人书面同意，并经双方达成协议后方可施工。反诉原告即使进行了装修，但未按合同约定经答辩人书面同意，反诉原告应当恢复原状，给答辩人造成损失的，还应当赔偿损失。同时，依照我国《合同法》前述规定，即使出租人同意的情况下，租赁合同终止后，承租人所进行的投入归出租人所有，无需对承租人进行返还或者支付相应对价。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉。
经审理查明，2008年9月22日，历下区委党校（甲方）与叶淑敏（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将十亩园东街12号院内主办公楼一楼南侧约200平方米办公用房出租给乙方使用，租价每年租金6万元，租赁时间自2008年10月26日起至2013年10月25日止，共计5年；租金交纳方式：合同生效后5日内，乙方向甲方预交相当于一个半年房租的履约押金一万元，以后每半年开始的前十天交纳下一次的半年租金三万元。合同期满后，甲方退还履约押金（定金不计息）。同时，该合同第六条第7款、第8款、第9款约定，乙方对承租的房屋及设备应爱护使用，甲方应负责乙方在租赁期内的房屋及设备的维护与维修。由于乙方故意或过失及使用不当造成的损失，乙方应负责修复或赔偿，但由于日常的消耗损坏，甲方应负责及时的维护与维修，乙方发现房屋建筑及设备（指甲方配置的，下同）危险时应及时通知甲方修缮。甲方修缮房屋及设备需要乙方暂时腾迁时，乙方应予合作。乙方根据自己的需要对承租的房屋进行改造、装修等应事先经甲方书面同意，并经双方达成协议后方可施工。租赁期满或合同解除：乙方应把上述房产交还甲方，合同期满或合同解除后五日内，搬出全部物件。如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处置。合同期满，乙方享有下一期优先租赁权，如需继续承租，应于租期届满提前三个月与甲方协商，另签订合同。2013年10月25日，上述《房屋租赁合同》期满，历下区委党校决定不再出租涉案房屋，并分别于2013年9月9日、9月23日、11月14日和11月20日先后四次向叶淑敏下达涉案房屋不再续租的通知。
另查明，叶淑敏曾于2013年3月份左右委托枣庄山石尚美装饰工程有限公司对涉案房屋进行装修，枣庄山石尚美装饰工程有限公司于同年3月26日向叶淑敏出具工程预算书两份，载明装修工程的预算金额分别为230500元、365382元，共计595882元。2013年4月4日、4月17日、6月7日、6月26日，叶淑敏分四次先后向枣庄山石尚美装饰工程有限公司支付装修款10万元、15万元、20万元、14万元，以上款项共计59万元。
本院认为，历下区委党校与叶淑敏签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，故该合同已成立并生效。根据该合同第三条、第六条第8款之约定，涉案房屋的租赁时间为2008年10月26日至2013年10月25日，共计5年。租赁期满或合同解除：乙方应把上述房产交还甲方，合同期满或合同解除后五日内，搬出全部物件。如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处置。本院认为，根据合同约定，涉案房屋的租期于2013年10月26日已经届满，且历下区委党校在合同到期前已明确告知叶淑敏涉案房屋不再出租，故房屋租赁合同因期限届满而自动终止。因此，根据合同约定，叶淑敏应于合同期满后五日内搬出全部物件，故对于历下区委党校要求叶淑敏搬出济南市院的诉讼请求，本院予以支持。同时，该合同第六条第8款约定，合同期满，乙方享有下一期优先租赁权，如需继续承租，应于租期届满提前三个月与甲方协商，另签订合同。据此，叶淑敏想要续租该房屋，应于租期届满前三个月与历下区委党校协商一致并另行签订房屋租赁合同一份，而本案中历下区委党校明确表示不再续租，故对于涉案房屋的续租问题双方并未达成一致意见，也未依照约定另行签订房屋租赁合同，故对于叶淑敏要求历下区委党校与其签订房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。
对于历下区委党校要求叶淑敏支付2013年10月26日至2014年5月25日期间的房屋占用费14万元并按每月2万元的标准向其支付自2014年5月26日起至叶淑敏实际搬离日止的房屋占用费的主张，本院认为，涉案房屋的房屋租赁合同已于2013年10月26日因合同期限届满而自动终止，叶淑敏并未依照合同约定搬离涉案房屋，其对涉案房屋的占用于法无据，其行为侵犯了历下区委党校对该房屋依法享有的所有权，故应向历下区委党校支付相应的房屋占用费。根据双方签订的房屋租赁合同第二条第1款的约定，涉案房屋的租金为每年6万元。本院认为，历下区委党校所主张的房屋占用费标准过高且无任何证据佐证，故应以合同约定的房屋租金即每年6万元为参照标准，叶淑敏应按每月5000元向历下区委党校支付涉案房屋的占用费，自2013年10月26日起至本判决生效之日止。
另，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第7款的约定，乙方对承租的房屋及设备应爱护使用，甲方应负责乙方在租赁期内的房屋及设备的维护与维修。乙方根据自己的需要对承租的房屋进行改造、装修等应事先经甲方书面同意，并经双方达成协议后方可施工。本案中，叶淑敏虽对涉案房屋进行了装修并为此支付59万元装修款，但其并未举证证明对涉案房屋的装修已征得历下区委党校的同意，也未按照合同约定与历下区委党校签订书面协议，故叶淑敏应对其主张承担举证不能的不利法律后果。因此，对于叶淑敏要求历下区委党校赔偿装修费及滞纳金的诉求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）叶淑敏于本判决生效之日起十五日内搬离涉案房屋；
二、被告（反诉原告）叶淑敏于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）中国共产党济南市历下区委员会党校支付房屋占用费（按照每月5000元标准，自2013年10月26起计算至本判决生效之日止）；
三、驳回原告（反诉被告）中国共产党济南市历下区委员会党校的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）叶淑敏的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费22260元，反诉案件受理费4900元，均由被告（反诉原告）叶淑敏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 田 丰
人民陪审员 于平吉
人民陪审员 顾建金
二〇一四年八月五日
书 记 员 谷梅香