河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邢民四终字第269号
上诉人（原审原告）魏玉锁，原城关医院负责人。
委托代理人赵晓明。
委托代理人徐幼东，河北功成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）宁晋县住房和城乡建设局。
住所地：宁晋县兴宁街**号。
法定代表人靳纪宁，该局局长。
委托代理人刘佩，该局办公室工作人员。
委托代理人郭利华，该局法律顾问。
原审第三人宁晋县卫生局。
住所地：宁晋县兴宁街。
法定代表人刘永昌，该局局长。
委托代理人张春侠，河北姜钟律师事务所律师。
上诉人魏玉锁、宁晋县住房和城乡建设局因房屋租赁合同纠纷一案，均不服宁晋县人民法院（2013）宁民初字第1991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人魏玉锁的委托代理人赵晓明、徐幼东，上诉人宁晋县住房和城乡建设局的委托代理人刘佩、郭利华，原审第三人宁晋县卫生局的委托代理人张春侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明，1996年4月19日，宁晋县建设委员会房产管理处（现宁晋县住房和城乡建设局）与第三人宁晋县卫生局签订《石坊南路西侧直管公房原城关医院租赁协议》。协议的主要内容为：宁晋县建设委员会房产管理处将原城关医院房屋出租给宁晋县卫生局；年租费7000元，每年必须交现金1000元；宁晋县卫生局预交租金维修房屋，改造维修工程预算金额为12万元；租赁期限为1997年2月10日至2019年2月10日。同年4月24日，第三人宁晋县卫生局与原告签订《承包原中医门诊部责任书》，主要内容为：魏玉锁承包经营中医门诊部（即城关医院），承包期限为1997年2月10日至2019年2月10日；魏玉锁每年年底前从经营费用中提取7000元预备金交卫生局代管，每年向城建局交房租现金1000元。责任书签订后，租赁房屋的维修、改造费用均由原告方支付（即折抵上述责任书中约定的每年7000预备金）。截至2011年，原告另每年向被告宁晋县住房和城乡建设局预交房租现金1000元。
另查明，2011年10月14日，案外人孙兆宁占据本案涉案房屋北屋一个房间并将大门上锁，导致原告无法正常经营。宁晋县凤凰中心卫生院以孙兆宁为被告诉至宁晋县人民法院，宁晋县人民法院于2013年11月22日出具（2013）宁民初字第1819号民事判决书，判决孙兆宁停止对涉案房屋的干涉并搬出其占用的房屋。孙兆宁提起上诉，邢台市中级人民法院于2014年4月9日出具（2014）邢民四终字第195号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
原告提交宁晋县华业城市建设有限公司一分公司出具的收据，欲证明房屋维修费用为32000元，因该票据不是正规发票且被告不予认可，原告主张该项费用证据不足，本院不予认可，原告可待证据充分后另行主张相关权利。合同签订后，原告实际支付维修费15.4万元，对房屋进行翻建和维修。2011年10月14日，涉案房屋被孙兆宁强行侵占，致使原告不能正常经营。原告多次找被告宁晋县住房和城乡建设局协商解决此事未果。因被告提供的租赁物有瑕疵，导致原告的权利遭受侵害。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告宁晋县住房和城乡建设局赔偿原告损失共计120000元。2014年9月22日，原告申请增加诉讼请求至150000元。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，第三人宁晋县卫生局与被告宁晋县住房和城乡建设局签订《石坊南路西侧直管公房原城关医院租赁协议》后，又与原告签订《承包原中医门诊部责任书》，视为第三人已将相关房屋租赁的权利义务一并转让给了原告。租赁期间，原告已按照合同约定履行了维修、改造房屋等主要义务。2011年10月14日，因案外人占据涉案房屋，导致原告无法正常经营，应视为被告未保持租赁物符合约定的用途，应承担违约责任。被告辩称应由实际侵权人孙兆宁承担责任，于法无据，本院不予支持。原告要求被告赔偿2011年10月14日至2019年2月10日（共计2676天）的未实际使用部分的租金折抵损失，本院予以支持，即被告赔偿原告租金折抵损失2676／365×7000元／年=51317元。原告另主张1997年2月10日至2011年10月14日期间的租金利息损失116185元，因该期间内原告承租房屋尚处于正常经营中，不存在损失，原告该主张于法无据，本院不予支持。鉴于2011年10月14日至2019年2月10日原告无法在承租房屋内正常经营，根据市场经济规律，原告方存在相应的收入损失，被告方应适当赔偿，以年利率不超出同期银行贷款利率的四倍为原则，本院酌情以51317元为基数、按照年利率18‰计算该项损失，即被告应赔偿原告租金利息损失68354元。68354元未超出原告主张的116185元，原告主张多出的部分本院不予支持。原告主张维修费用32000元，可待证据充分后另行主张。原告主张营业收入减少损失20000元，未提交相关证据予以证明，本院不予支持。原告的其他诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，原审判决：一、原告魏玉锁与被告宁晋县住房和城乡建设局之间的房屋租赁关系解除；二、被告宁晋县住房和城乡建设局赔偿原告魏玉锁未实际使用部分的租金折抵损失51317元及租金利息损失68354元，共计119671元，本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告魏玉锁的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元，由被告宁晋县住房和城乡建设局负担2570元，由原告魏玉锁负担680元。
上诉人魏玉锁上诉主要称，1、魏玉锁确实对涉案房屋进行维修，维修费32000元按合同约定应当由宁晋县住房和城乡建设局承担。1997年，被上诉人将房屋租赁给魏玉锁后，由于房屋年久失修，在租赁期内出现多处屋顶漏水现象。魏玉锁多次向宁晋县住房和城乡建设局沟通，希望能由其负责修理，但答复均是没有合适的施工班组为由让魏玉锁自行修理。按照租赁合同约定，房屋维修费用应当由出租方宁晋县住房和城乡建设局负担，但实际均由魏玉锁承担。如果魏玉锁没有对房屋做防水处理，1997年至今十七年来，房屋早就因为漏水垮塌了，不可能继续使用。更何况在县城里维修时都是找小的维修班组做屋顶防水，付款后留收据入账，根本不会要求开发票，这是符合常理的。宁晋县住房和城乡建设局要求提供正式的维修费发票是强人所难，也不符合常理。魏玉锁所提供的证据完全能够达到证明维修费发生的证明标准，魏玉锁的上诉理由应当得到支持。请求：二审法院支持魏玉锁一审主张的维修费32000元。一审案件受理费3250元，应由原、被告按比例承担。
宁晋县住房和城乡建设局口头答辩称，魏玉锁所提到的维修费32000元，原审证据不足未予支持正确，请求对该部分内容维持原审判决。
上诉人宁晋县住房和城乡建设局上诉主要称，1、一审法院判决解除合同没有依据。魏玉锁一审诉讼请求为赔偿损失，没有提出解除合同的诉讼请求，一审法院迳行作出处理没有法律依据。2、一审法院判令宁晋县住房和城乡建设局赔偿魏玉锁68354元没有法律依据。一审法院认定“根据市场经济规律，原告方存在相应的收入损失，被告方应适当赔偿，以年利率不超出同期银行贷款利率的四倍为原则”没有法律依据。涉案实际侵权人孙兆宁仅仅占用一间房屋并不会对魏玉锁的全部经营产生影响，魏玉锁所谓的不能正常经营不充分。魏玉锁主张损失为116185元应当就合法损失提交相关证据，魏玉锁举证不能应当承担败诉责任，一审法院以所谓市场经济规律酌定损失为51317元，违反了“谁主张，谁举证”的原则。请求：撤销原审判决，改判驳回魏玉锁的诉讼请求。
魏玉锁口头答辩称，1、诉争房屋无法使用，租赁合同目的不能实现。2、魏玉锁不能使用租赁房屋所造成损失应当由宁晋县住房和城乡建设局承担，该局对损失计算上诉部分的理由不能成立。3、诉争房屋维修费用应由宁晋县住房和城乡建设局承担。
原审第三人宁晋县卫生局针对魏玉锁、宁晋县住房和城乡建设局的上诉一并答辩称，1、宁晋县卫生局已经将合同的全部权利义务概括转让给魏玉锁，魏玉锁与宁晋县住房和城乡建设局实际履行的租赁合同。2、宁晋县卫生局退出合同主体，没有参与魏玉锁与宁晋县住房和城乡建设局的合同履行。3、宁晋县卫生局自1996年4月24日以来未出资维修过争议房屋。
二审审理查明，宁晋县住房和城乡建设局认为《石坊南路西侧直管公房原城关医院租赁协议》中约定的租赁费为每年7000元，其中包括交现金1000元，不交现金部分用于房屋改造、维修。魏玉锁和宁晋县卫生局认为租赁费为每年8000元，其中7000元折抵维修费，另外交纳1000元现金。2011年10月14日，因案外人孙兆宁占据涉案房屋，宁晋县住房和城乡建设局以宁晋县凤凰镇中心卫生院的名义起诉案外人孙兆宁，要求孙兆宁停止侵权，并搬出诉争房屋。二审中魏玉锁提交照片及光盘证明租赁房屋已被用做古玩市场，对此宁晋县卫生局表示认可。其他查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，宁晋县卫生局与宁晋县住房和城乡建设局签订的《石坊南路西侧直管公房原城关医院租赁协议》中约定宁晋县卫生局对承租的房屋有转租的权利，宁晋县卫生局又与魏玉锁签订《承包原中医门诊部责任书》。租赁期间，宁晋县卫生局未履行合同约定的义务，魏玉锁按照《石坊南路西侧直管公房原城关医院租赁协议》的约定履行了维修、改造房屋、每年交付1000元租金等义务，宁晋县住房和城乡建设局也予接受。视为宁晋县卫生局已将相关房屋租赁的权利义务一并转让给了魏玉锁。2011年10月14日，因案外人占据涉案房屋，导致魏玉锁无法正常经营。虽然宁晋县住房和城乡建设局以宁晋县凤凰镇中心卫生院的名义起诉案外人孙兆宁，要求孙兆宁停止侵权，搬出房屋。但并未要求孙兆宁赔偿损失。宁晋县住房和城乡建设局也未提交证据证明该案的执行情况，未能证明已从孙兆宁手中收回诉争房屋。二审中魏玉锁提交的证据证明诉争房屋已用于古玩市场，对此卫生局表示认可。因魏玉锁无法使用承租房屋，魏玉锁承租房屋的目的不能实现，故一审判决解除魏玉锁与宁晋县住房和城乡建设局之间的房屋租赁关系并无不妥。宁晋县住房和城乡建设局主张租赁关系不应解除，本院不予支持。关于魏玉锁主张的损失。《石坊南路西侧直管公房原城关医院租赁协议》约定：“租赁价格：本处房地产年租赁费7000元，每年必须交现金1000元。”对此约定各方解释不一致，宁晋县住房和城乡建设局认为租赁费每年7000元，其中包括交现金1000元。魏玉锁和宁晋县卫生局认为租赁费为每年8000元，其中7000元折抵维修费，另外交纳1000元现金。租赁协议中约定维修造价按协议租金计算确定租赁期限，协议约定的房屋改造维修预算为120000元，租赁期限为22年，120000元÷22年＝5454.5元／年。综合租赁协议对租赁费的表述及协议各条款之间的关系，以及合理的维修时间，应认定租赁协议约定的租金为每年7000元，其中6000元用于折抵维修费、另交纳现金1000元。魏玉锁要求宁晋县住房和城乡建设局赔偿2011年10月14日至2019年2月10日（共计2676天）的未实际使用部分的租金及利息损失。因魏玉锁已将该部分租金以维修方式投入到房屋中，魏玉锁无法使用期间的租金宁晋县住房和城乡建设局应予以返还，并依公平原则支付利息。一审按每年7000元计算租金损失不妥，应按6000元／年计算租金损失为宜，即宁晋县住房和城乡建设局赔偿魏玉锁租金折抵损失2676／365×6000元／年=43989元。1997年2月10日至2011年10月14日期间43989元的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算。魏玉锁主张的维修费用32000元，魏玉锁在一审提交了加盖宁晋县华业城市建设有限公司一分公司印章的收据证明该维修的费用，其上诉又称是找小的班组维修，显然两种说法不符，魏玉锁的该项主张，可待证据充分后另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持河北省宁晋县人民法院（2013）宁民初字第1991号民事判决第一、三项。即：“一、原告魏玉锁与被告宁晋县住房和城乡建设局之间的房屋租赁关系解除；三、驳回原告魏玉锁的其他诉讼请求。”
二、变更河北省宁晋县人民法院（2013）宁民初字第1991号民事判决第二项：“二、被告宁晋县住房和城乡建设局赔偿原告魏玉锁未实际使用部分的租金折抵损失51317元及租金利息损失68354元，共计119671元，本判决生效之日起十日内付清；”为：宁晋县住房和城乡建设局赔偿魏玉锁未实际使用房屋部分的租金折抵损失43989元及1997年2月10日至2011年10月14日期间的利息损失，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，上述款项自本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3250元，由宁晋县住房和城乡建设局负担2570元，魏玉锁负担680元。二审案件受理费3250元，由由宁晋县住房和城乡建设局负担2000元，魏玉锁负担1250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
代理审判员 张志春
代理审判员 王小英
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 梁 冰