北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09369号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘景忠，男，1966年4月21日出生。
上诉人（原审被告）候爱芝，女，1967年7月18日出生。
二上诉人之共同委托代理人王晓欣，北京市安悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）贺伟，男，1972年12月31日出生。
委托代理人杨万山，北京夏安律师事务所律师。
委托代理人曾令，北京夏安律师事务所律师。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人王兴，男，1989年7月8日出生。
上诉人刘景忠、候爱芝因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第02345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2014年1月，贺伟诉至原审法院称：我与刘景忠系商品房买卖合同关系。我于2013年9月8日与刘景忠签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E09133082，以下简称《买卖合同》），由我购买刘景忠所有的位于北京市丰台区横一条×室的房屋一套（房产证号X京房权证丰字第4030**号，以下简称诉争房屋）。《买卖合同》签订当日，我与刘景忠及北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）另行签订《补充协议》一份。《买卖合同》第六条约定：“出卖人应当在领取全部房款当天将该房屋交付给买受人”，《补充协议》第五条约定：“保证甲方在2013年11月30日前拿到所有购房款”《补充协议》第二条约定：“若甲乙双方一方违约，则甲乙双方中守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金”。《买卖合同》及《补充协议》签订后，我积极按照合同约定向刘景忠支付了定金50000元，并在合同规定的期限内筹齐全部剩余房款。2013年11月28日，我通过我爱我家公司告知刘景忠准备付款，而刘景忠则以登记的用以划转资金的银行卡丢失为由，拒绝收款及交付房屋。后经我及我爱我家公司多次联系，刘景忠在2013年12月10日的电话通话中明确表示：需我额外支付10万元房款才同意办理过户。因我不同意刘景忠的要求，双方经多次协商未能达成一致。现诉至法院，要求：1、刘景忠继续履行合同，依法交付房屋并办理房屋所有权转移登记；2、刘景忠即日给付我违约金人民币200000元。
刘景忠辩称：不同意贺伟的诉讼请求。违约方是贺伟。首先，他没有按照合同约定以贷款方式付款，期间他说变更付款方式，用现金支付。我爱我家公司的工作人员何×也说现金比贷款更省时间，因为我在别的地方又买了一套房子，急需用钱，也就同意了的。我于约定之日去交钱过户，我爱我家公司的工作人员说贺伟出差去不了了。我给我爱我家公司打电话得知，是贺伟没钱、出差两个原因造成的无法交钱过户。贺伟不给我钱，使得我不能及时购买另一套房屋，另一套房屋涨价了。此外，定金合同和房屋买卖合同落款公司名称不一样。
候爱芝辩称：我的答辩意见同刘景忠一致，不同意贺伟的诉讼请求。
刘景忠反诉称：2013年8月4日，我和贺伟通过我爱我家公司签署《房屋买卖定金协议》，我收贺伟50000元定金，他欲以2000000元房款购买我的诉争房屋，建筑面积为53.65平方米。2013年9月8日，我和贺伟签署《买卖合同》，约定本合同以贷款支付方式签定。贺伟承诺20日内办理完贷款，办理贷款的当日先给我800000元现金作为首付款，剩余1150000元作资金监管，过户当日给我。但是，贺伟因以前购房贷过两次款，这次的贷款没办成。在我爱我家公司的工作人员何×参与的情况下，贺伟口头承诺以全现金方式继续购买诉争房屋，并在2013年9月27日承诺7至10天内给我所有购房款。但是贺伟到期没有向我支付购房款。后来，我多次通过何×催促贺伟支付房款。贺伟以出差为由推脱，或者不接电话。贺伟后来表示2013年11月24日付清全款（含1150000资金监管部分），但贺伟到期后仍未付款。2013年11月28日，我带了两张银行卡去我爱我家公司，贺伟仍然没有付一分钱。在2013年11月30日即双方书面确定最后付款日前，贺伟仍未再付一分钱给我。在此期间，我想要购买的房屋也因贺伟未给付房款而未能成交。在近5个月的时间，我想购买的另一套房屋价格已经涨了近350000元。上述事实，都有中介何×在场。贺伟至今除50000元定金外，未给付我一分钱首付款。相反，贺伟却编造我不收房款的情况，向我索要违约金，《补充协议》第五条约定：“保证甲方在2013年11月30日前拿到所有购房房款”。《补充协议》第二条约定：“若甲乙双方一方违约，则甲乙双方中守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金”。鉴于此，我提出反诉，要求：1、解除我与贺伟于2013年9月8日签订的《买卖合同》；2、贺伟支付我违约金200000元。
贺伟就刘景忠的反诉辩称：我不同意刘景忠的反诉请求。刘景忠所述不是事实，我坚持我的诉讼请求。
我爱我家公司述称：合同约定贺伟以贷款的方式购买房屋，因为贺伟之前有过两次贷款，银行不再给贺伟贷款，才变更的付款方式。后来刘景忠说登记的资金监管的银行卡丢失。资金监管的银行卡丢失必须重新办理网签，才能办理过户手续。但是刘景忠不提供银行卡，不能重新办网签，导致合同无法履行。关于刘景忠所说的定金合同和房屋买卖合同落款公司名称不一样的问题，双方签的服务保障合同约定，办理贷款过户由伟嘉公司负责，我公司只是居间方，负责促成买卖双方达成买卖合同。
原审法院经审理认为：刘景忠与贺伟所签《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为有效协议。双方应严格遵守合同履行各自义务。根据双方当事人的陈述和证人何×的证言，可以认定双方原定的房款支付方式为贷款，当贺伟无法办理贷款时，其同意现金支付全部房款，此行为未对刘景忠的合同利益产生影响，故双方应继续履行合同。因合同中未约定首付款的金额及支付期限，故贺伟仅需在2013年11月30日前付清所有款项即可。刘景忠认为贺伟提前支付首付款的主张没有依据。而刘景忠先是称其用于资金监管银行卡丢失，且在2013年11月28日因贺伟不支付首付款而拒绝办理网签等手续，其行为显然违反合同约定，理应承担相应的法律责任。现贺伟要求刘景忠协助办理房屋过户手续、支付违约金的请求，并无不当，应予支持。候爱芝作为刘景忠的妻子，为诉争房屋的共有权人，且对于刘景忠卖房事宜全都知情，其亦应协助贺伟办理房屋过户手续。刘景忠反诉要求解除合同、贺伟支付违约金的请求，无事实及法律依据，不予支持。贺伟自愿一次性向刘景忠支付剩余购房款，对此不持异议。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2014年7月判决：一、刘景忠、候爱芝于判决书生效之日起十五日内协助贺伟将北京市丰台区横一条×室的房屋过户至贺伟名下；二、刘景忠于判决书生效之日起十五日内支付贺伟违约金二十万元；三、贺伟于判决书生效之日起十五日内支付刘景忠购房款一百九十五万元；四、驳回刘景忠的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘景忠、候爱芝不服，以原审判决认定不清、适用法律错误为由，并持原审意见上诉至本院，请求二审法院撤销原判或者改判解除刘景忠与贺伟于2013年9月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》和《定金协议》，对其反诉请求中要求贺伟支付违约金的一项不再主张。贺伟同意原审判决。
经审理查明：2013年8月4日，刘景忠（出售方）与贺伟（买受方）及我爱我家公司（见证方）签订《房屋买卖定金协议》，约定刘景忠将其所有的诉争房屋出售给贺伟，房屋总价2000000元，定金50000元。2013年8月5日，贺伟向刘景忠支付了定金50000元。
2013年9月8日，刘景忠与贺伟签订《买卖合同》，约定刘景忠将诉争房屋出售给贺伟，房屋总价2000000元，定金50000元。同日，刘景忠（甲方）与贺伟（乙方）及我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：第一条，甲方同意将诉争房屋（建筑面积53.65平方米）出售给乙方；第二条，经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现；三方不存在也不认可口头约定或承诺；同时，三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，另外两方有权拒绝配合；如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝履行合同，则视为违约；若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费；第三条……第四条……第五条，在甲乙双方积极配合及国家政策银行政策没有变动的情况下，保证甲方在2013年11月30日前拿到所有购房款；如甲方没有在2013年11月30日前拿到所有购房款，合同解除甲方退还乙方所有购房定金及购房首付款。
此后，因刘景忠要求贺伟先支付首付款，贺伟对此不予认可，故刘景忠拒绝继续履行，现诉争房屋仍在刘景忠名下。诉争房屋现无查封，无抵押。
另查，候爱芝系刘景忠之妻，其认可在刘景忠与贺伟签署合同时其在场，且同意刘景忠出售诉争房屋。
一审审理中，贺伟同意一次性向刘景忠支付全部剩余购房款。
贺伟就其主张提供：1、证人何×（我爱我家公司工作人员）的证人证言，内容为：刘景忠与贺伟最初约定贺伟以贷款方式支付部分房款，后因贺伟贷款资质问题无法贷款，双方一致同意贺伟现金支付全款；2013年11月24日，刘景忠称其资金监管银行卡丢失，此后刘景忠拒绝再次提供确定的银行卡用于资金监管，故贺伟无法付款，合同未继续履行；另外，刘景忠在2013年11月28日曾含糊的表示要求涨价。2、2013年12月10日的谈话录音，内容为刘景忠要求涨价，以此证明刘景忠违反合同约定，要求涨价不成才拒绝履行合同。刘景忠认为：其一直要求贺伟先给其一部分首付款，但贺伟一直拒绝，当初说的7到10天能拿到钱，却拖到11月底才给钱；在2013年11月28日，刘景忠资金监管的卡找不到了，但拿了其他的卡，贺伟可以支付首付款，因为贺伟不支付首付款才没有和贺伟办理网签等手续；另外，提出涨价是在2013年11月30日之后。
刘景忠就其主张提供2013年11月29日的谈话录音，证明双方交易的过程。贺伟不认可该证据。我爱我家公司工作人员何×认可该证据真实性。
以上事实，有《房屋买卖定金协议》、《买卖合同》、《补充协议》、付款凭证、户口簿、录音及文件材料、证人证言以及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。刘景忠与贺伟签订的《房屋买卖定金协议》、《买卖合同》、《补充协议》中关于房屋买卖的内容均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。双方就付款方式、付款期限、合同未能履行的原因与责任问题各执一辞，本院经审理做出如下认定：
关于付款方式问题，双方在合同中约定购房款支付方式为贷款。根据双方当事人的陈述和证人何×的证言可以认定，当贺伟无法办理贷款时，刘景忠与贺伟同意以现金支付全部房款。以现金方式支付购房款未对刘景忠的合同利益产生影响，故双方应继续履行合同。
关于付款期限问题，因双方在合同中未约定首付款的金额及支付期限，但约定“保证甲方在2013年11月30日前拿到所有购房款”，故贺伟仅需在2013年11月30日前付清所有款项即可。刘景忠认为贺伟应当提前支付首付款的主张缺乏合同依据。
关于合同未能履行的原因与责任问题，刘景忠称其用于资金监管银行卡丢失，且在2013年11月28日因贺伟不支付首付款而拒绝办理网签等手续，其行为显然违反合同约定。贺伟以录音证据证明刘景忠提出涨价；刘景忠对此予以认可，但提出涨价是在2013年11月30日之后。因2013年11月30日后，双方未解除房屋买卖合同，该合同仍在履行中，故刘景忠提出涨价亦属违约。据此，刘景忠在合同履行中违约，理应承担相应的法律责任。因刘景忠违约在先，故贺伟至今尚未付清购房款，具有合理的抗辩理由，不属于违约。
关于合同的履行问题，现贺伟要求刘景忠继续履行买卖合同，协助其办理房屋权属转移登记手续并支付违约金，符合合同约定与法律规定，应予支持。候爱芝作为刘景忠的配偶，为诉争房屋的共有权人，且对于刘景忠卖房事宜全都知情，其亦应协助贺伟办理房屋权属转移登记手续。刘景忠反诉要求解除合同并要求贺伟支付违约金，无事实及法律依据，不应支持。根据合同约定，贺伟主张刘景忠、候爱芝协助其办理诉争房屋的权属转移登记手续，应当同时付清剩余购房款。贺伟表示自愿一次性向刘景忠支付剩余购房款，符合合同约定与法律规定，本院对此不持异议。
综上，原审法院判令刘景忠、候爱芝协助贺伟办理诉争房屋的权属转移登记手续并依照合同约定向贺伟支付违约金，同时判令贺伟向刘景忠给付剩余购房款，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘景忠、候爱芝仍持原审意见上诉，要求解除合同，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4300元，由刘景忠负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2150元，由刘景忠负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由刘景忠、候爱芝负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年九月十五日
书 记 员 徐方烁