宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第353号
原告：广东康景物业服务有限公司宁波分公司。
代表人：张苇。
委托代理人：潘雅玲。
委托代理人：张慧剑。
被告：祝富华。
被告：董学军。
原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）与被告祝富华、被告董学军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法由审判员贾毅飞适用简易程序独任审判，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告康景公司委托代理人潘雅玲、张慧剑，被告祝富华、董学军到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告康景公司起诉称：原告为宁波市镇海区庄市街道合生国际城的物业服务企业，被告从2011年7月起至2014年12月一直拖欠合计42个月的物业管理费、房屋共有部位和共用设施日常维修费共计人民币17258.4元。原告多次向被告发放缴纳物业管理费通知书，并上门或电话催缴，之后又邮寄催缴单，被告至今均拒绝支付，已经给正常的物业管理带来困难。为此，原告诉至法院，请求判令被告支付：1.物业管理综合服务费人民币15867.6元；2.房屋共有部位和共用设施设备日常维修费人民币1390.8元；3.滞纳金9900.2元。审理中，原告将第三项诉讼请求明确为要求被告从2015年1月1日起至起诉之日即2015年2月5日止（共36天）支付2011年7月至2014年12月共42个月物业管理综合服务费的滞纳金（按每天物业管理综合服务费的千分之一计算）。
二被告答辩称：被告主动与物业交流多次，但由于物业人员更换，没能协商一致，被告是被迫拒付物业费的。被告的房子是半样板房，在交房的时候开发商没有给被告干蒸器、中央空调的遥控器。另外，交房时被告房门前的绿化带没有完全封闭、门前柱子上花瓶的涂料脱落。被告在收房的时候就和物业商量，物业说会跟开发商协商，绿化带和柱子上花瓶涂料的问题被告后来已自行解决，但是干蒸器、中央空调的遥控器物业一直给拖着不给解决。另外，物业通知被告进户台阶要挖掉重修，地面挖开之后，半地下室前面1.5米是被泥土覆盖的，被告发现外墙部分被埋的1.5米没有做防水，被告通过物业向开发商反映，但是后来还是没有做防水。被告房子的窗户有一扇是打开关不上，关上打不开，跟物业反映，物业查看后说窗户不是他们造的，配件买不到。2014年7月下雨，房屋断电，被告向物业反映，物业检查后说是室外漏电，找到漏电的地方，有一个接头，刚刚是地面的阳台下，维修人员说是被告引起的，向被告要了600元的维修费。被告所列问题均没有解决，被告被迫不支付物业费。所有催缴物业费的律师函被告均没有收到，物业派人催缴物业费的时候被告都有向他们说明不交的原因，但物业并没有帮被告解决问题。修理进户楼梯的时候将近一年的施工严重影响了被告的生活。另外，物业管理费的计算方式是不正确的，应当按物价局的文件所批复的标准支付。被告可以交物业费，但欠交物业费是有原因的，被告不会支付滞纳金。
原告向本院提交了如下证据：
1.交接物业验房联系单、业主／住户基本情况登记表、合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）、合生国际城入住文件及物品签收清单、房屋面积测绘表、商品房买卖合同、合生国际城前期物业管理服务协议、合生国际城临时管理规约、房屋交付通知书、宁波市镇海区物价局镇价费（2008）50号文件复印件一份，欲证明被告是合生国际城的业主、房屋的面积及交付时间；被告与原告签订了物业服务协议，认可原告是合生国际城的物业管理企业；原告是通过合法途径进驻合生国际城的，原告的物业收费标准是经过备案审批手续的。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。
2.国内挂号信函收据四张、挂号信信封三份、律师函复印件二份、物业管理费催缴函复印件一份，欲证明原告多次以书面形式向被告催缴物业管理费。被告称其并没有收到书面的催缴材料，对该组证据不认可，但被告称原告上门对其催讨过物业管理费用。本院对原告向被告催讨物业管理费用的事实予以确认。
被告向本院提交如下证据：
1.由二被告及沈平签字的书面材料复印件一份，欲证明楼梯在修复期间对被告生活造成了严重影响，故不应当收取物业费。原告称沈平是否是物业工作人员不确定，且该份材料系复印件，对其不予认可。本院认为，该份证据系复印件，且在其上签字的沈平的身份并不确定，故本院对该份证据不予认定。
2.贝永正出具的收条一份，欲证明被告支付其600元修理费的事实。被告称贝永正是被告打电话叫来的原告工作人员。原告称贝永正系原告工作人员，但这份收条是被告和贝永正私下的维修收费，原告并未就此出具发票。本院认为，该份证据和本案并无关联性，故本院对其不予认定。
3.照片打印件16张，欲证明楼梯维修状况及房屋地下室墙壁没有做防水层的情况。被告称照片反映的问题属于房屋本身质量问题，于本案无关。本院认为该组证据与本案并无关联性，本院对其不予认定。
4.由吴兆伟签字的合生国际城房屋验收记录表一份，欲证明被告在答辩中提及的交房时存在的4个问题开发商是认可的。被告称在该记录表上签字的吴兆伟是何人员并不确定。本院认为，该份记录表所反映的问题与本案并无关联性，故本院对其不予认定。
根据已认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院查明如下事实：2009年5月31日，被告祝富华、董学军与宁波合生创展房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买后者开发的位于宁波市镇海区庄市街道的合生国际城一期67幢01号房屋，该房屋为联排多层住宅，建筑面积为264.91平方米，其中地下室面积为76.01平方米。被告在同日与原告康景公司签订《合生国际城前期物业管理服务协议》，其中第四条约定：“（一）物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，一期具体标准如下（低层地下室建筑面积免除物业费），二期收费标准未定，最终以镇海区物价局批文为准：联排双拼住宅2.0元／月平方米；（二）房屋共有部位、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：住宅物业1.5元／年平方米。（四）上述物业管理费用首次交房时，缴付一年，并在领取房产公司委托代交的钥匙前交纳完毕；以后每半年交纳一次，每次交纳费用时间为上半年5月份，下半年10月份；业主或物业使用人愿意也可每年一次性缴纳。”协议第五条约定：“四、乙方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金或向人民法院提起诉讼。”2010年7月15日，二被告办理了房屋交付手续，被告没有交纳2011年7月至2014年12月的物业管理费用。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二被告应当依据同原告签订的《合生国际城前期物业管理服务协议》按时缴纳物业管理费等费用。关于物业管理综合服务费的收费标准，被告认为应按照宁波市镇海区物价局镇价费（2008）50号文件批复的收费标准即联排住宅每平方米每月1.5元计算。被告房屋的建筑面积为264.91平方米，其中地下室面积为76.01平方米。如果按照宁波市镇海区物价局批复的物业费用收费标准来计算，被告每月应支付的物业管理综合服务费为397.37元（264.91×1.5），如果按照原、被告签订的前期物业服务协议中所约定的收费标准计算（按地上面积计，2元／平方米／月），被告每月应支付的物业管理综合服务费为377.8元（（264.91-76.01）×2），可见按物价局批复的收费标准进行收费的话金额会更大，也即原告主张的收费标准实际上低于物价部门批复的收费标准，本院对此予以确认。至于房屋共有部位和共用设施设备日常维修费的收费标准，物价部门批复的标准和原、被告在前期物业服务协议中所约定的标准一致，均为按建筑面积每平方米每年1.5元计算，原、被告对此亦无异议，本院予以确认。因此，二被告自2011年7月至2014年12月（共42个月）应支付的物业管理综合服务费为15867.6元（（264.91-76.01）×2×42），该期间应支付的房屋共有部位、共用设施设备日常维修费为1390.8元（264.91×1.5×42÷12），两项共计人民币17258.4元。
关于原告所要求被告支付的滞纳金，实质上是被告逾期交纳物业管理费用的违约金。本案中，原告曾就物业管理费用向被告进行催讨，而被告至今未支付2011年7月至2014年12月的物业管理费用，依据双方签订的前期物业管理服务协议的有关约定，被告应支付原告相应的滞纳金（违约金）。由于原告明确表示要求被告从2015年1月1日起至起诉之日即2015年2月5日止（共36天）支付2011年7月至2014年12月共42个月物业管理综合服务费的滞纳金（按每天物业管理综合服务费的千分之一计算），原告此举属于对自身权利的处分，本院予以确认，被告从2011年7月至2014年12月应支付的物业管理综合服务费为15867.6元，故被告应支付给原告的滞纳金为571.23元（15867.6÷1000×36）。
关于被告提出的涉案房屋存在质量问题（房屋楼梯严重下沉、地下室墙面没有做防水等）以及交房时开发商没有移交干蒸器和空调遥控器的问题，本院认为，本案属物业服务合同纠纷，被告所提这些问题与本案并无关联性，被告可通过其他方式主张自己的权利，本院在本案当中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
被告祝富华、被告董学军支付原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司从2011年7月至2014年12月共计42个月的物业管理综合服务费人民币15867.6元，房屋共有部分、共用设施设备日常维修费人民币1390.8元，物业管理费用滞纳金571.23元，共计17829.63元，于本判决生效之日起十日内支付完毕；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费213元，减半收取106.5元，由被告祝富华、董学军负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 员 贾毅飞
二〇一五年五月二十二日
代书记员 郑罗方