辽宁省庄河市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庄民小字第1376号
原告：大连华政物业管理有限公司。
法定代表人：杜绍生，系该公司经理。
委托代理人：于福年，男，系公司员工。
被告：高忠祥，男。
委托代理人：闫春英，女。
原告大连华政物业管理有限公司（以下简称华政物业）诉被告高忠祥物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员邵南适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华政物业的委托代理人于福年、被告高忠祥及其委托代理人闫春英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告为庄河市香颂花城小区＊号楼＊单元＊＊＊室业主，住宅建筑面积88.62平方米。按照被告与大连远洋乾豪房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》和庄河市香颂花城小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》约定，物业费的收费标准为1元／㎡／月，未按期交费逾期按日千分之三收取滞纳金。被告于2009年9月4日办理交楼手续并领取住宅钥匙，一次性交纳两年物业费。但仍拖欠2011年9月4日至2014年12月31日物业费共计3534.62元，经原告多次索要被告未付，故请求法院判令被告给付物业费3534.62元，上述各年度物业费均自翌年1月1日起至2015年1月20日止按未交金额日千分之三交纳滞纳金，并承担本案诉讼费用。
被告高忠祥辩称，不同意原告的诉讼请求。被告仅与大连远洋乾豪房地产开发有限公司签订过前期物业服务合同，没有与原告签订物业服务协议，不存在物业服务关系，且远洋公司并未尽到约定的服务义务。被告房屋窗户走形、与墙之间有漏缝，多次找物业，物业公司至今未给答复。小区业主委员会是如何成立被告并不知道，我也不承认这个业主委员会。小区电梯时常故障，且各项设备维修不及时。小区安保、卫生清扫、绿化、车辆管理均没有达到约定的服务标准。
经审理查明，被告高忠祥系庄河市香颂花城小区＊＊号楼＊单元＊＊＊室业主。案涉住宅房屋建筑面积为88.62㎡。
2009年9月4日，被告高忠祥（乙方）与大连远洋乾豪房地产开发有限公司（甲方）签订了《大连市前期物业管理服务协议》，约定物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米1元，甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业。本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。合同签订后，被告一次性交纳了两年（2009年9月4日至2011年9月3日）的物业服务费。
2010年6月9日，大连远洋乾豪房地产开发有限公司变更登记为大连凯盟房地产开发有限公司。2010年7月1日，大连凯盟房地产开发有限公司（甲方）与大连远洋基业物业管理有限公司（乙方）签订《香颂花城项目前期物业服务合同》，约定由乙方为案涉小区提供物业服务，高层、中层住宅物业服务费每月每平方米1元，每年预缴纳一次，首期物业服务费，业主于房屋交付时一次性缴纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月首个十日内预缴纳。逾期缴纳应自逾期之日起按应交费用的千分之三交纳滞纳金。服务期限自签订之日起，至香颂花城项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订物业服务合同签订之日止，本合同终止。
2012年1月15日，案涉小区业主委员会成立，2013年1月1日，庄河市香颂花城小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了物业服务合同，约定由原告对案涉小区进行物业服务，物业服务期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。高层住宅物业服务费为按建筑面积每月每平米1元。业主逾期未交纳物业服务费或本合同约定的其他代收代缴费用的，应当按照逾期每日千分之叁（以欠付费用总额为计算基数）的标准承担相应的滞纳金。合同还约定了因原告承接了大连远洋基业物业管理有限公司在本小区前期物业服务的债权，业主拖欠的物业服务费由乙方收缴。2012年12月31日，大连远洋基业物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了装修押金返还协议，约定甲方委托乙方代为返还甲方收取的香颂花城业主装修押金27.3万元整。甲方将其服务期间香颂花城业主欠缴的物业费508750.4元人民币的债权一次性全部让给乙方，该项债权由乙方享有，折抵甲方应转交乙方代为返还业主的装修押金25万元整人民币。该协议附香颂花城2012应收账款、预收账款移交汇总表、在明细表中记载了案涉房屋以前年度欠费345.62元、1063.44元、月收费88.62元。并加盖了大连远洋基业物业管理有限公司、原告及业委会的印章。
在相关合同约定的服务期限内，前期物业服务企业、原告对案涉小区进行了物业服务，经原告催缴，被告高忠祥尚欠前期物业服务费2011年度345.62元、2012年度1063元（88.62㎡×1元／㎡／月×12个月）；尚欠原告2013年度物业服务费1063元（88.62㎡×1元／㎡／月×12个月）、2014年度物业服务费1063元（88.62㎡×1元／㎡／月×12个月），合计3534.62元。现原告诉至本院，请求判令被告交纳诉请物业费和滞纳金，并承担诉讼费用。
本院确认的上述事实，有大连市前期物业管理服务协议、香颂花城项目前期物业服务合同、物业服务合同、工商变更登记核准（备案）通知书、证明、装修押金返还协议及附表、物业管理许可证、收费许可证、催费通知及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，案涉房地产开发公司与被告签订的前期物业服务协议、房地产开发公司与前期物业服务企业签订的物业服务合同，业主委员会代表业主与原告订立物业服务合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为有效。当事人应按合同约定履行义务，未履行已构成违约，应承担违约责任。原告在其物业服务期间，为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告理应交纳物业服务费用。原告与之前物业公司签订协议，取得了对案涉小区业主欠费的债权，其有权向被告主张之前的物业欠费。故对原告要求被告交纳物业服务费的请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担滞纳金的请求。因相关物业服务合同约定的滞纳金标准均过高，本院予以适当调整，可按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算。关于物业费滞纳金的起止日期，不违反法律及合同约定，本院予以确认。被告关于前期物业服务企业及原告履行义务不到位的辩解，因其未提供充分证据予以证实，本院不予采信。被告辩称其房屋窗户走形、与墙之间有漏缝问题，与本案系不同的法律关系，本案不作处理，可另行解决。关于被告称其不知道业主委员会是如何成立，且不承认该业委会的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，故对被告的该项辩解意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告高忠祥于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2011年9月4日至2014年12月31日的物业服务费3534.62元。并按下列方式承担滞纳金：
1、对2011年9月4日至2011年12月31日的物业费345.62元，自2012年1月1日起至2015年1月20日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
2、对2012年度的物业费1063元，自2013年1月1日起至2015年1月20日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
3、对2013年度的物业费1063元，自2014年1月1日起至2015年1月20日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
4、对2014年度的物业费1063元，自2014年1月1日起至2015年1月20日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 邵 南
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 范智通