福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第288号
上诉人（原审原告）杨顺景。
委托代理人许晓达，福建南州律师事务所律师。
委托代理人林景川，福建南州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）漳州市芗城区第四建筑工程公司（以下简称四建公司），住所地漳州市芗城区胜利东路塔后459号。
法定代表人陈灵河，经理。
委托代理人蔡文德。
委托代理人杨清江，福建元光律师事务所律师。
上诉人杨顺景因与被上诉人四建公司房屋买卖合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第2046号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨顺景的委托代理人林景川和被上诉人四建公司的法定代表人陈灵河及其委托代理人蔡文德、杨清江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2000年9月28日，杨顺景要求四建公司归还购房款380000元向原审法院提起诉讼。原审法院受理后，杨顺景称对方下落不明要求公告送达。2000年10月25日，漳州九鼎律师事务所律师苏晓鹏以四建公司的委托代理人的身份到庭应诉。原审法院于2000年11月22日开庭进行审理。2000年11月28日，原审法院作出（2000）芗民初字第1554号民事调解书，民事调解书确定内容：“一、原告杨顺景向被告四建公司购买本区北京路79号（地号列西南388-1）房产，总面积262.12平方米，总价款380000元；双方已实际交付清楚，该房屋买卖是双方的真实意思表示，但双方应到房管机关补办房产交易登记手续及变更过户手续。二、被告四建公司应尽力协助原告杨顺景办理拆迁，安置及登记、过户等手续，双方应按法律规定交付各种手续费用。”（2000）芗民初字第1554号民事调解书发生法律效力后，四建公司不服，向漳州市人民检察院申诉，漳州市人民检察院于2012年9月12日作出漳检民抗（2012）8号民事抗诉书向漳州市中级人民法院提出抗诉。2012年9月20日，漳州市中级人民法院作出（2012）漳民抗字第8号裁定，提审本案。漳州市中级人民法院提审后认为：四建公司在原审诉讼时的委托代理人向原审法院提供虚假的委托手续，致使原审法院未能直接将起诉状及应诉通知书等诉讼材料送达给四建公司，致使四建公司未能到庭参加诉讼，更未与杨顺景达成调解协议，故原审法院所作出的调解书违反了调解自愿原则，程序违法，应予以撤销。2012年12月5日，漳州市中级人民法院作出（2012）漳民再终字第5号民事裁定书，裁定“一、撤销芗城区人民法院（2000）芗民初字第1554号民事调解书。二、本案发回漳州市芗城区人民法院重审。”
2000年9月28日杨顺景向原审法院起诉后，杨顺景找到洪荣展，说陈灵河跑路，有人起诉陈灵河，他也要起诉才能保全房产。杨顺景请洪荣展帮忙以四建公司的名义委托律师应诉，洪荣展同意帮忙。杨顺景让一名女性与洪荣展到律师事务所找苏晓鹏律师办理委托手续，律师费由杨顺景支付（注：漳州市检察院对洪荣展的询问笔录）。2000年10月25日，苏晓鹏律师持盖有四建公司公章及法定代表人私章的委托书、法定代表人身份证明（注：2011年8月12日福建正泰司法鉴定中心作出正泰司鉴（2011）文鉴字第102-1，102-2，委托书、法定代表人身份证明中“漳州市四建公司”印文与样本中“漳州市四建公司”印文非同一印章所盖）以四建公司的代理人身份，到原审法院收取起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料。原审在审理时，杨顺景提供的证据材料有协议书、收条（2000年5月22日）各一份。协议书记载“根据四建公司董事会决议，决定把位于北京路79号房产，包括办公场所、营业场所及营业执照总占地面积262.12㎡作价人民币叁拾捌万元（380，000）卖给杨顺景，一切产权归杨顺景所有，今后如遇到拆迁赔偿多与少都归杨顺景所有，四建公司无权干涉。”该协议书盖有四建公司印章。在全体股东签名处签有陈灵河、陈灵福、石河木、石美珠、韩海根、孙西钟、游育贤的名字和盖有陈灵河、陈灵福、石美珠印章，石河木、韩海根、孙西钟、游育贤的名字处还按有手印，落款时间为2000年5月18日。该协议还用手写注明“营业执照建筑工程公司除外”。该协议书除四建公司印章和陈灵河的签名、印章，四建公司法定代表人陈灵河承认是真实的外，协议中的股东签名及印章、手印股东都不清楚。收条记载“今向杨顺景收到购买北京路79号房产、计人民币叁拾捌万元整（380000元），2000年5月22日。盖有四建公司和陈灵河印章。”四建公司法定代表人陈灵河不认可该收条，也否认四建公司有该枚公章，也否认有该枚私章。本案重审过程中，杨顺景补充提供一份收条，收条载明“今向杨顺景收到购买北京路79号房产计人民币叁拾捌万元整（380000元）芗城区四建公司2000年五月十八日”盖有四建公司的公章和签有“经手人陈灵河”。该收条系杨顺景书写后，让四建公司法定代表人陈灵河加盖四建公司公章和让其亲自签下“经手人陈灵河”。杨顺景称收条中380000元购房款其是分批用现金方式支付给四建公司的法定代表人陈灵河，该收条是四建公司法定代表人陈灵河到杨顺景处向其借款2000元时，其写好让陈灵河盖章、签名的，是事后补的。四建公司的法定代表人陈灵河辩称其未收到杨顺景支付购房款380000元，因其个人欠杨顺景的赌债，杨顺景让他拿公司的财产抵押，其才拿公司的房产证、土地证给杨顺景，并在杨顺景写好的落款时间为2000年5月18日这份收条中加盖公司的公章和签下自已的名字。2000年5月后涉讼房屋便由杨顺景出租收取租金。
另查明，四建公司法定代表人陈灵河于2000年5月将涉讼房产的房屋所有权证和国有土地使用权证移交给杨顺景收执。涉讼房产的土地性质属行政划拨用地。四建公司的公司性质属股份合作制企业。股东有漳州市西桥街道经济管理委员会（占30%股份）、陈灵河（占20%股份）、孙西钟（占10%股份）、陈灵福（占10%股份）韩海根（占10%股份）、石美珠（占10%股份）、石河木（占5%股份）、游育贤（占5%股份），董事会聘请陈灵河为总经理，作为公司法定代表人。
本案一审庭审过程中，法庭向杨顺景释明若买卖合同无效杨顺景是否变更诉讼请求要求四建公司归还购房款380000元，杨顺景在法庭释明后表示，在本案中不要求四建公司归还购房款380000元，其会另案处理。
原审法院认为：2000年5月18日的《协议书》只是单方协议，并非平等主体之间签订的房屋买卖协议。该《协议书》的性质为四建公司的股东决议书，但协议书中的股东签名、盖章、按指模均非其余股东亲自所为，该股东决议书违反公司法及公司章程有关规定无效。退一步讲，《协议书》中对出售的标的物和价款作出了明确的约定，但《协议书》中只有四建公司盖章和法定代表人签名和盖章，未有杨顺景签名的项目，且杨顺景也未在《协议书》中签名。该《协议书》不具备房屋买卖合同形式要件，并非双方签订的房屋买卖合同。四建公司法定代表人陈灵河将该《协议书》交付给杨顺景并在杨顺景写好的收条中签字确认收到购房款，尔后杨顺景就开始接掌涉讼的房屋，并将涉讼的房屋出租他人收取租金。该事实可视为四建公司法定代表人陈灵河代表四建公司有意出售涉讼房屋，杨顺景也有意购买涉讼房屋，且双方也已交付，双方之间已经存在事实上的涉讼房屋的买卖关系。但根据《合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第四十条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《城市房地产转让管理规定》第七条规定：房地产转让当事人签订书面转让合同。签订书面合同是房屋买卖关系成立不可或缺的形式要件，本案因房屋买卖合同的形式要件未成就，因而双方之间的买卖关系目前未成立。双方当事人可以进行协议补充签订房屋买卖合同，若协商不成，按基于权利人的所有权地位，杨顺景应返还房屋给四建公司。但本案涉讼房屋的土地性质属国家行政划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。即使双方补充签订房屋买卖合同，也应先向有批准权的人民政府申请涉讼房屋转让，在取得有批准权的人民政府准予转让涉讼房屋时，杨顺景在办理土地使用权出让手续后，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。现杨顺景未能与四建公司补充签订房屋买卖合同，也未取得有批准权的人民政府批准准予转让涉讼房屋，便诉请确认双方之间签订的房屋买卖合同有效并要求四建公司协助办理涉讼房屋产权变更，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城市房地产转让管理规定》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告杨顺景的诉讼请求。本案受理费7000元由原告杨顺景负担。
宣判后，杨顺景不服，向本院提起上诉。
上诉人杨顺景上诉称：1、原审法院认为涉案《协议书》是四建公司的单方协议是错误的。《协议书》是四建公司交给上诉人杨顺景的，杨顺景予以接受意味着其接受了买卖房屋的要约，其又支付给了四建公司购房款380000元即是一种承诺，双方当事人房屋买卖合同已成立。2、原审认定《协议书》无效是错误的。原审已查明《协议书》上的四建公司公章及法定代表人的签章是真实的，即使其他股东的签名不真实也不影响其效力。3、原审认定双方当事人房屋买卖合同违反《城市房地产管理法》的规定无效是错误的，《城市房地产管理法》只适用于房地产开发，不适用于二手房买卖。而且《城市房地产转让规定》只是部门规章，不能作为认定合同无效的法律依据。请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人四建公司答辩称：1、《协议书》是四建公司法定代表人陈灵河个人的意思表示，不是公司的意思表示，公司法明确规定公司的重大决策必须经过股东大会的同意，陈灵河自行出具《协议书》及收条均为其个人行为；四建公司也没有收到购房款380000元，380000元其实是陈灵河赌博输给上诉人才写的收条；双方当事人不存在房屋买卖关系。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，2000年9月28日，杨顺景以其向四建公司购买讼争房屋，现讼争房屋无法办理过户手续为由要求四建公司归还购房款380000元，向原审法院提起诉讼。原审法院受理后，杨顺景称对方下落不明要求公告送达。2000年10月25日，漳州九鼎律师事务所律师苏晓鹏以四建公司的委托代理人的身份到庭应诉。原审法院于2000年11月22日开庭进行审理。2000年11月28日，原审法院作出（2000）芗民初字第1554号民事调解书，民事调解书确定内容：“一、原告杨顺景向被告四建公司购买本区北京路79号（地号列西南388-1）房产，总面积262.12平方米，总价款380000元；双方已实际交付清楚，该房屋买卖是双方的真实意思表示，但双方应到房管机关补办房产交易登记手续及变更过户手续。二、被告四建公司应尽力协助原告杨顺景办理拆迁，安置及登记、过户等手续，双方应按法律规定交付各种手续费用。”（2000）芗民初字第1554号民事调解书发生法律效力后，案外人漳州市芗城国有资产经营公司（系四建公司另案的债权人）及四建公司不服该调解书，向检察机关申诉，芗城区人民检察院在审查申请抗诉时，于2011年8月8日委托福建正泰司法鉴定中心对洪荣展于2000年10月23日委托苏晓鹏律师时盖于《法定代表人身份证明书》和《委托书》中的陈灵河印章和芗城四建公司的公章与1995年5月23日《变更申请报告》中的陈灵河印章及芗城四建公司的公章作同一性鉴定，经鉴定盖于《法定代表人身份证明书》和《委托书》中，陈灵河的印章及芗城四建公司的公章与《变更申请报告》中的陈灵河印章及芗城四建公司的公章非同一印章所盖。2012年7月9日漳州市检察院询问洪荣展时，洪荣展陈述，2000年9月28日杨顺景向原审法院起诉后，杨顺景找洪荣展，说陈灵河跑路，有人起诉陈灵河，他也要起诉才能保全房产。杨顺景请洪荣展帮忙以四建公司的名义委托律师应诉，洪荣展同意帮忙。杨顺景让一名女性与洪荣展到律师事务所找苏晓鹏律师办理委托手续，律师费由杨顺景支付。
漳州市人民检察院于2012年9月12日作出漳检民抗（2012）8号民事抗诉书向漳州市中级人民法院提出抗诉。2012年9月20日，漳州市中级人民法院作出（2012）漳民抗字第8号裁定，提审本案。漳州市中级人民法院提审后认为：四建公司在原审诉讼时的委托代理人向原审法院提供虚假的委托手续，致使原审法院未能直接将起诉状及应诉通知书等诉讼材料送达给四建公司，致使四建公司未能到庭参加诉讼，更未与杨顺景达成调解协议，故原审法院所作出的调解书违反了调解自愿原则，程序违法，应予以撤销。2012年12月5日，漳州市中级人民法院作出（2012）漳民再终字第5号民事裁定书，裁定：“一、撤销芗城区人民法院（2000）芗民初字第1554号民事调解书。二、本案发回漳州市芗城区人民法院重审。”
原审时杨顺景提供的证据材料有协议书、收条（2000年5月22日）各一份。协议书记载“根据四建公司董事会决议，决定把位于北京路79号房产，包括办公场所、营业场所及营业执照总占地面积262.12㎡作价人民币叁拾捌万元（380，000）卖给杨顺景，一切产权归杨顺景所有，今后如遇到拆迁赔偿多与少都归杨顺景所有，四建公司无权干涉。”该协议书盖有四建公司公章。在全体股东签名处签有陈灵河、陈灵福、石河木、石美珠、韩海根、孙西钟、游育贤的名字和盖有陈灵河、陈灵福、石美珠印章，石河木、韩海根、孙西钟、游育贤的名字处还按有手印，落款时间为2000年5月18日。协议书左下方手写注明“营业执照建筑工程公司除外”。该协议书中四建公司公章和陈灵河的签名、印章是真实的，其余股东签名及印章、手印真实性不清楚。收条记载：“今向杨顺景收到购买北京路79号房产、计人民币叁拾捌万元整（380000元），2000年5月22日。四建公司公章和陈灵河印章。”四建公司法定代表人陈灵河不认可该收条，否认四建公司有该枚公章，也否认有该枚私章。本案重审过程中，杨顺景补充提供一份收条，收条载明：“今向杨顺景收到购买北京路79号房产计人民币叁拾捌万元整（380000元）芗城区四建公司2000年五月十八日”，盖有四建公司的公章和签有“经手人陈灵河”。四建公司法定代表人陈灵河对四建公司公章及其签名真实性均无异议。杨顺景陈述收条中380000元购房款其是分批用现金方式支付给四建公司的法定代表人陈灵河，该收条是四建公司法定代表人陈灵河到杨顺景处向其借款2000元时，其写好让陈灵河盖章、签名的，是事后补的。四建公司的法定代表人陈灵河辩称其未收到杨顺景支付购房款380000元，因其个人欠杨顺景的赌债，杨顺景让他拿公司的财产抵押，其才拿公司的房产证、土地证给杨顺景，并在杨顺景写好的落款时间为2000年5月18日这份收条中加盖公司的公章和签下自已的名字。
陈灵河于2000年5月将讼争房屋的所有权证和国有土地使用权证移交给杨顺景收执，并告知杨顺景自己将讼争房屋的门锁撬开即可。2000年5月后讼争房屋便由杨顺景出租收取租金。
另查明，讼争房产的土地性质属行政划拨用地。四建公司的公司性质属股份合作制企业，股东有漳州市西桥街道经济管理委员会（占30%股份）、陈灵河（占20%股份）、孙西钟（占10%股份）、陈灵福（占10%股份）韩海根（占10%股份）、石美珠（占10%股份）、石河木（占5%股份）、游育贤（占5%股份），董事会聘请陈灵河为总经理，作为公司法定代表人。《协议书》的全体股东签名处没有体现占30%股份的漳州市西桥街道经济管理委员会的代表人签名或盖章。
原审时杨顺景的诉讼请求是要求判令四建公司归还购房款380000元，本案重审时杨顺景变更诉讼请求为确认双方当事人于2000年5月18日达成的房屋买卖协议合法有效，四建公司协助办理房屋产权过户手续。
本案双方当事人争议的主要焦点：双方当事人之间是否存在房屋买卖合同关系，若存在，该合同是否合法有效。
本院对上述两个焦点问题一一分析如下：
一、关于双方当事人之间是否存在房屋买卖合同关系的问题：四建公司对2000年5月18日的《协议书》上四建公司的公章及其法定代表人陈灵河的签名真实性无异议，虽《协议书》上的其他股东的签名真实性无法确认且杨顺景没有在《协议书》上签名，但四建公司的法定代表人陈灵河将该《协议书》交付给杨顺景，《协议书》明确载明了标的物及价款，杨顺景接受了该《协议书》，而且陈灵河还将讼争房屋的土地使用权证和房屋所有权证都交付给了杨顺景并告知其可以自行将讼争房屋的门锁撬开，即交付了讼争房屋，陈灵河这一系列行为都是以四建公司的法定代表人身份进行的，是职务行为，可以认定四建公司与杨顺景之间形成了房屋买卖合同关系，《协议书》即是双方房屋买卖合同的一部分。上诉人杨顺景上诉认为双方当事人之间存在房屋买卖合同的主张有理，应认定双方当事人之间房屋买卖合同关系成立。
二、关于双方的房屋买卖合同是否合法有效的问题：首先，虽然《协议书》上加盖了四建公司的公章及法定代表人陈灵河的签名，但陈灵河作为公司法定代表人掌握着公司的公章，其可以随时使用公章，且协议书上其他股东的签名真实性无法确认，作为其中最大股东的漳州市西桥街道经济管理委员会没有在协议书上签名或盖章，故该协议书无法体现四建公司占多数股份的股东的真实意思表示，即无法体现公司的真实意思表示。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》均明确规定转让以划拨方式取得土地使用权的房屋应报批有批准权的人民政府审批并交纳土地使用权出让金，但本案中双方当事人均未在转让之前报有批准权的人民政府审批，也未办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，到目前为止也未加以报批，违反了上述规定，不能认定房屋买卖合同合法有效。
综上，双方当事人之间的房屋买卖合同并非四建公司的真实意思表示，且违反了法律法规的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定双方当事人的房屋买卖合同无效。原审判决正确，应予维持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人杨顺景负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅志杰
审 判 员 傅 京
代理审判员 洪碧蓉
二〇一四年五月九日
书 记 员 邓文安
附：引用的主要法律条文和执行申请提示
引用的主要法律条文：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条第一款：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十四条：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
2、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文生效之日起计算。