河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛龙民初字第1641号
原告（反诉被告）蔡永刚，男，汉族，1980年7月17日生。
委托代理人叶花锋，赵后杭（实习）河南先为律师事务所律师。
被告（反诉原告）洛阳泽信工贸有限公司。
法定代表人陈艳军，任总经理。
委托代理人郭书铭，该公司法律顾问。
原告蔡永刚诉被告洛阳泽信工贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告洛阳泽信工贸有限公司提出反诉，本案依法由审判员赵丽君独任审判于2014年10月15日公开开庭进行了合并审理，原告蔡永刚及其委托代理人叶花锋、赵后抗，被告洛阳泽信工贸有限公司法定代表人陈艳军及委托代理人郭书铭，原告方证人王少轻、蔡万勋，被告方证人牛荣兵、陈劲荣到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告诉称：2014年1月10日，我与被告签订了房屋租赁合同，约定：被告将位于洛龙区丰李镇小作东村的面积为2166平方米的厂房出租给我从事家具的生产加工使用，租金为204336元／年，租期为2年，从2014年3月30日至2016年4月1日。合同签订当日我就向被告支付定金1万元，又于2014年2月26日支付租金15万元。被告在收到我支付的16万元租金后，并没有依约及时交付厂房，直到2014年6月中旬厂房土建工程才完工。我在对厂房进行装修改造时发现该厂房不符合交付使用的条件。被告未取得建筑施工许可证、未进行消防备案和消防验收，也未通过相关部门的竣工验收，目前该厂房的状况不符合租用条件，致使合同目的不能实现。为合同解除事宜我与被告多次协商未果，无奈于2014年7月22日向被告邮寄送达了解除租赁合同通知书。现向贵院提起诉讼，请求1、依法确认解除原被告之间签订的租赁合同。2、依法判决被告退还原告支付的租金16万元。3、本案诉讼费用由被告承担。
同时对被告提出的反诉请求辩称：一、被告的反诉不具备法律规定的反诉条件，依法不能成立。反诉是指在已经开始的诉讼活动中，被告针对原告的诉求向本诉原告提出的一种独立的反请求，目的是为了抵销、吞并本诉原告诉求的一种反制诉讼行为。反诉请求与本诉的诉讼标的是同一的或必须有法律上的牵连。本案中本诉为原告确认解除与被答辩人签订的租赁合同，并要求被告退还租金的诉求；而被告提出的该项反诉则是双方签订的租赁合同之外的三厂房的诉求，两者之间没有牵连，也即被告的反诉不具备法律规定的反诉条件，依法不能成立。二、原告与被告并未就三厂房形成租赁关系，被告建造三厂房与原告无关，被告要求原告支付其租金、滞纳金及损失，既没有事实依据也不符合法律规定，依法应当驳回。在2014年6月，原告与被告所签订的租赁合同中的厂房土建工程完工，原告开始组织人员对厂房进行装修，并购买相应的生产设备。2014年6月23日，原告购进的生产设备被送到被告公司，因该厂房正在进行装修，原告经被告同意后，将部分生产设备暂时放进三厂房至2014年6月29日，故不存在原告租赁被告三厂房及支付三厂房租金的问题，滞纳金及赔偿损失则更不存在。三、原告不存在违约行为，相反是被告违约在先，原告不应向其支付违约金。其一，正如原告在诉状中所述，2014年1月10日双方签订的租赁合同中约定被告应在2014年3月30日交付厂房给原告使用，但直到2014年6月份被告的厂房才建成。其二，2014年6月底，原告在支付剩余租金时，被告要求从2014年4月1日起支付租金。原告认为，2014年4月1日被告的厂房尚未建成，答辩人并未投入使用，直至2014年6月厂房才建成，应从此时计算租金，为此双方产生争议。同时原告还发现被告建造的厂房也不符合交付使用条件，被告未取得建筑施工许可证，未进行消防备案和消防验收，也未通过相关部门的竣工验收。原告就及时与被告沟通协商，但被告无法保障。原告租赁该厂房是进行家具的生产加工，对消防的要求很高，如果消防安全都不能保障，一旦发生火灾将后患无穷。无奈原告于2014年6月29日开始再次组织人员撤走相应设备，并解除合同。止2014年7月4日原告的设备全部撤出并通过电话短信通知了被告。因此，原告并不存在违约，而是合同目的不能实现才不得不解除合同，故被告该项诉求不能得到支持。四、原告支付的1万元定金，在2014年2月26日支付租金15万元时该定金已转化为租金，故1万元不应归被告所有。综上所述，被告要求答辩人支付租金、滞纳金和损失、违约金额及定金既不符合法律规定也没有事实依据，依法应当驳回。对于原告租赁被告的厂房，原告投入大量的人力、物力、财力购买生产设备，对其厂房进行装修，又因厂房不符合使用条件，原告又组织人力将设备一一拆除撤回，使原告遭受经济损失达八万余元。对于该项损失，原告保留向被告追究的权利。
被告洛阳泽信工贸有限公司辩称：1、同意解除原被告之间的租赁合同。2、请求驳回原告的其他诉讼请求。3、原告应承担违约责任，赔偿被告的各项损失（提起反诉）一、现原告提起诉讼要求解除合同，考虑到原告已没有继续履行合同的诚意，被告同意解除。但对于被告的损失及原告的违约，原告应当承担违约责任并赔偿被告的损失。在原告提起本案诉讼之前，因未按合同约定在2014年6月30日前支付租金余款，已构成实质性的违约，故按合同的违约条款，应承担违约责任。具体金额及理由，反诉状中予以详述。二、原告诉状中所述的事实经过不是事实，被告至今更是没有收到原告的书面解除合同通知书。被告公司厂区原有厂房两所及二十余间办公用房（位于厂房西面），一厂房（位于厂区北面）由被告生产自用，二厂房（位于厂区东面）从2013年底建成后，闲置对外出租。2014年1月份，原告要求承租被告的二厂房及办公用房十余间用于家具生产及办公。后经双方充分协商，于2014年1月10日签订《租赁合同》一份，上述二厂房及办公用房十余间折合面积2166平方米，按面积出租，年租金204336元，同日原告支付定金10000元。2014年2月26日，原告支付租金15万元，并将设备搬入二厂房，并在厂房内建设喷漆房等固定设施。2014年2月初，原告称二厂房的面积不能满足其家具生产的需要，遂与被告协商要求在厂区南面的空地处再由被告建造一所厂房（即三厂房）供原告使用，租金、期限、违约责任等按原《租赁合同》的约定。被告提出应当签订补充协议，原告称待被告将三厂房建成后，再另行补签补充协议。双方达成一致口头意见后，被告即组织施工，于2014年5月底建设竣工，总面积750余平方米，被告为此共计花费445501元。原告随即将二厂房内的部分设备搬入三厂房内。综上，原告与被告签订《租赁合同》时，二厂房及十余间办公室均系现房，且在签订合同前后，原告并未要求必须取得建筑施工许可证、进行消防备案验收的附加条件，而且被告已明确告知原告，其从事的系家具加工生产业务，对消防方面的要求应该非常严格，而该厂房未进行消防验收，但原告称其不准备申办注册工商登记等相关证件，完全属于个人加工生产，不需要这些条件要求，故在双方充分协商后才签订了租赁合同。另原告诉状中所述自相矛盾，称“……被告位于洛龙区丰李镇小作东村的面积为2166平方米的厂房出租给原告从事家具的生产加工使用……”，而后又称“被告在收到原告支付的16万元租金后并没有依约及时交付厂房，直到2014年6月中旬厂房土建工程才完工。”在此原告的自述矛盾点为：1、如真像原告所述，那么在2014年1月10日签订的《租赁合同》中2166平方米厂房（包含十余间办公室）的“2166平方米”数据从何得来？2、既然原告称被告直到2014年6月中旬才交房，为何在合同中约定于2014年2月25日前支付租金15万元，并在2月26日进行了实际支付，在原告已支付定金10000元、没有取得所租厂房使用权的情况下，就迫不及待的先期支付被告租金，是否有违常理？最为重要的是，在合同中只字未提被告出租的系再建厂房的事实。实际事实是：合同签订后，原告要求前期准备两个多月，从2014年3月30日开始计算租金的起算日期，并在看到被告按原告的要求于2014年2月初开始建造三厂房时，原告才于2014年2月26日支付了二厂房的租金15万元。另，被告至今未收到原告所谓的书面解除合同通知书。三、关于原告支付的租金15万元及定金10000元的处理问题。1、原告已按合同约定支付15万元的事实，被告予以认可。即使被告同意解除合同，但该租金不能全额予以退还，因原告已按合同的约定实际使用了二厂房（包括十余间办公室）及三厂房，已进行了设备安装及附属设施的建设，其使用期间理应扣除租金。被告主张从2014年3月30日开始至判决生效之日（即合同解除之日）为原告租赁期间，应当按约支付被告租金，从已付的15万元中扣除。合同中约定的204336元系年租金，换算成月租金为17028元（204336元／年÷12个月）。另外，合同第九条第一款第1项约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方……”，从而说明，即使有一方需要终止合同，需要提前三个月通知对方，而该三个月是双方的容忍期间，作为承租方应当继续支付租金，作为出租方亦应当继续出租房屋，等待三个月期满，而终止合同。2、原告所支付的定金10000元，不能折抵租金，应严格按照定金罚则，原告存在违约，定金不予退还。定金具有担保合同履行功能，从而促使原告信守承诺，认真履行合同，而原告却未按合同约定于2014年6月30日前支付租金余款，此乃违约之一。另，原告未按合同约定，提前三个月书面通知被告解除合同，此乃违约之二。现原告无故解除合同，此乃违约之三。故，原告违约，无权要求被告退还定金，依据定金罚则，该定金被告予以没收，归被告所有。不能折抵租金使用。综上，原告要求返还租金的诉讼请求不应得到支持，被告提起反诉请求将予以抵销。
同时提起反诉，理由为反诉人公司厂区原有厂房两所及二十余间办公用房（位于厂房西面），一厂房（位于厂区北面）由反诉人生产自用，二厂房（位于厂区东面）从2013年底建成后，闲置对外出租。2014年1月份，被反诉人要求承租反诉人的二厂房及办公用房十余间用于家具生产及办公。后经双方充分协商，于2014年1月10日签订《租赁合同》一份，上述二厂房及办公用房十余间折合面积2166平方米，按面积出租，年租金204336元，同日被反诉人支付定金10000元。因被反诉人的原因，被反诉人要求合同从2014年3月30日开始计算履行期间至2016年4月1日止，租赁期限两年。合同约定被反诉人于2014年2月25日前支付租金15万元，余款于2014年6月30日前付清。2014年2月26日，被反诉人支付租金15万元，并将设备搬入二厂房，并在厂房内建设喷漆房等固定设施。2014年2月初，被反诉人称二厂房的面积不能满足其家具生产的需要，遂与反诉人协商要求在厂区南面的空地处再由反诉人建造一所厂房（即三厂房）供被反诉人使用，租金、期限、违约责任等按原《租赁合同》的约定。反诉人提出应当签订补充协议，被反诉人称待反诉人将三厂房建成后，再另行补签补充协议。双方达成一致口头意见后，反诉人即组织施工，于2014年5月底建设竣工，总面积750余平方米，反诉人为此共计花费445501元。被反诉人随即将二厂房内的部分设备搬入三厂房内。时至2014年6月底，反诉人要求被反诉人按《租赁合同》的约定支付租金余款及签订三厂房的补充租赁协议，而被反诉人则称其内部合伙出现问题，要求先缓一段时间再支付余款及签订三厂房的补充协议，反诉人没有答应其要求。而被反诉人在后期却不再经常去厂区，反诉人为此经常打电话给被反诉人要求支付租金余款及签订三厂房的补充协议，但被反诉人一直予以推托。2014年7月中旬，被反诉人到厂区称，因其生产设备工艺过时，不能满足现在的家具生产需要，需要更换新的生产设备，要将两个厂房内的设备拉走更换，并将二厂房内的喷漆房一并拆除。为此反诉人表示异议，认为更换新设备可以，没有拆除喷漆房的必要，而被反诉人则称新设备有其配套喷漆房的要求，且已经支付了15万元的租金，让反诉人不要干涉其自主经营。反诉人考虑到实际情况，且不应当干涉被反诉人的自主经营，就让被反诉人将设备搬运出厂区。而被反诉人拉走设备后至今不再照面，反诉人在收到被反诉人的起诉状后，才得知被反诉人要解除合同。反诉人认为：1、现被反诉人提起诉讼要求解除合同，考虑到被反诉人已没有履行合同的诚意，反诉人同意解除。但对于反诉人的损失及被反诉人的违约，被反诉人应当承担违约责任并赔偿损失。2、依据合同第十条“……任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金……”的约定，被反诉人在2014年6月30日前未按合同约定支付租金余款，显然构成违约，应按年租金204336元的30%支付反诉人违约金61300.8元。3、反诉人应被反诉人的要求，花费445501元为被反诉人建造三厂房，被反诉人于2014年6月1日安装设备使用后，至今未支付过租金，故反诉人要求被反诉人按二厂房的租赁合同约定，支付三厂房的租金至2014年10月1日，共计23500元；三厂房的租金被反诉人分文未付，依据合同第十条“……乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的3%向乙方加收滞纳金。”的约定，被反诉人应当按约定支付未交纳租金23500元（合同约定系按年租金的日3%，反诉人主张按未交纳的租金为基数）的、从2014年6月1日至2014年10月1日期间按日3%的滞纳金，即滞纳金86010元；另，反诉人按被反诉人的要求投资445501元建造三厂房，系为了被反诉人能够长期承租从而获得租金收益，但被反诉人现在却要解除合同，致使反诉人的预期可得利益受到损失，反诉人要求被反诉人承担445501元的30%的违约赔偿责任，即133650.3元。4、关于定金10000元的问题。定金具有担保合同履行的功能，从而促使被反诉人信守承诺，认真履行合同，而被反诉人却未按合同约定于2014年6月30日前支付租金余款，此乃违约之一。另，被反诉人未按合同约定，提前三个月书面通知反诉人解除合同，此乃违约之二。现被反诉人无故解除合同，此乃违约之三。故，被反诉人违约，无权要求反诉人退还定金，依据定金罚则，该定金反诉人予以没收，归反诉人所有。因此请求1、同意解除反诉人与被反诉人之间签订的租赁合同。2、判令被反诉人支付反诉人违约金61300.8元。3、判令被反诉人支付反诉人三厂房的租金23500元、滞纳金86010元及赔偿损失133650.3元，共计243160.3元。4、判令被反诉人支付的定金10000元归反诉人所有。5、本案的诉讼费、反诉费用由被反诉人承担。
（本诉部分）原告为支持其诉讼请求出示证据为：第一组证据（证据1-2）证据1、2014年1月10日《租赁合同》一份；证据2、2014年1月10日收条一份和2014年2月26日中国建设银行股份有限公司中山东升丽城支行转账凭条及业务收费凭证各一份。证明方向：1、2014年1月10日原、被告签订《租赁合同》一份，原告租赁被告厂房2166平方米，租赁期限为2014年3月30日至2016年4月1日。原告按照合同约定向被告支付租金共计16万元。2、被告法定代表人陈艳军电话号码为1352699****。
第二组证据（证据3-5）证据3、情况说明两份（证人证言，并有证人出庭作证）。证据4、2014年7月4日原告向被告发送信息一份及2014年6月30日拍摄的二厂房相片二张。证据5、2014年7月15日解除合同通知书、邮政特快专递单（单号：1032201412908）及该单据查询记录各一份。证明方向：1、被告违反合同约定，直到2014年6月份才向原告交付所签租赁合同中的厂房，原告才组织人力装修厂房，并购进设备。2、2014年6月底，原告在装修厂房时，发现被告所交付的厂房不符合交付条件，经多次协商，被告仍不能保障厂房的安全，原告不得不停止装修，撤回设备，并通过短信告知被告。3、2014年7月15日，原告再次向被告发出解除租赁合同通知书，解除该租赁合同。被告已收到该解除租赁通知书。
（本诉部分）被告对原告提交的证据质证意见为：对第一组证据1、租赁合同无异议；定金收条无异议；对第二组证据综合质证，对证人证言待证人出庭后再行质证；证据4、信息单有异议，我方没有收到；照片两张无异议，是原告喷漆房在施工，恰恰证明此时6月30日还在使用租赁厂房，且使用的三厂房；证据5、有异议，我方没有收到该解除合同通知书。
（反诉部分）被告为支持其反诉请求，出示证据为：第一组证据：2014年1月10日的《租赁合同》一份。证明：1、原被告签订《租赁合同》一份，约定厂房面积2166平方米，年租金204336元。但该面积和租金仅系二厂房和办公用房的面积及租金，不包括后期新建的三厂房面积；2、合同签订后给予原告两个多月的安装机器设备准备期，于2014年3月30日开始履行；3、原告于2014年2月25日先行支付租金15万元，余款于2014年6月30日前付清，而截至2014年6月30日，原告并未按时支付，按合同第十条约定，显然构成违约，原告应承担违约责任。
第二组证据：照片八张。证明：1、二、三厂房的坐落位置；2、原告已在厂房内安装机器设备、安装喷漆房等。
第三组证据：建造三厂房的单据。证明：建造三厂房的费用。
第四组证据：证人出庭申请书。证人出庭证明二厂房和三厂房的建造时间。
第五组证据：反诉赔偿清单一份。
（反诉部分）原告对被告提交的证据质证意见为：第一组证据租赁合同真实性无异议，证明方向有异议，当时签订合同时候，二厂房未建成，因为约定3月底才建成并交给原告使用，不是被告说的给两个月安装机器设备期限；2014年6月30日原告未支付租金的原因是被告所交付的厂房不符租赁条件，是被告的原因造成的；另外，2014年6月底说租金的时候，被告在2014年6月份交付的厂房却在4月份让原告支付租金也是个原因，所以没有支付租金。
对第二组证据照片无异议，但是第一张照片显示有二、三厂房，可以看到，二、三房产是同时建成的；
对第三组证据被告建造的三厂房与原告无关系，对于原告建造三厂房原告不应承担任何责任。
对第四组证据待证人出庭后再行质证。
对第五组证据不予认可。
原、被告对双方提供的租赁合同均不持异议，本院予以认定。原、被告申请证人出庭作证，就二、三厂房均不能明确表示建房时间；对双方提供的照片真实性予以认定；对原告提供的特快专递信息，被告未能提供韩贞杰签字的回执等，且被告提出异议，不予采信。被告提供三厂房单据系其建设支出。
根据原、被告的陈述、举证、质证及辩解意见，本案确定如下事实：
2014年1月份，经原、被告协商，由原告租赁被告公司二厂房及办公用房。2014年1月10日，原告蔡永刚（乙方、承租方）与被告洛阳泽信工贸有限公司（甲方、出租方）签订租赁合同一份主要内容为：租赁房屋所在位置丰李镇小作东，面积2166平方米，租金204336元／年，2014年2月25日前付租金15万元（如不付租金款则视为乙方违约，此合同无效），当年租金余款于2014年6月30日之前内付清。租赁房屋的用途：乙方在租赁期限内从事家具的生产加工。租赁期限为2年，起止时间为2014年3月30日至2016年4月1日。乙方于每年的第1个月的前三日内向甲方交付租金。维修养护责任。1、租赁期间，甲方对房屋及其附着设施检查、修缮，乙方应于积极协助，不得阻扰施工等。3、租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。提前终止合同：1、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效等。违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的30%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的3%向乙方加收滞纳金。当日，原告向被告交付定金1万元，2014年2月26日，向被告支付租赁费用15万元，遂开始陆续向租赁厂房及办公楼房搬运生活用品、生产设备，安装生产设施、电线及进行装修等。由于生产经营需要，原、被告又口头协商，由被告租赁使用三厂房，期间原告指派工作人员在被告三厂房中挖洞安装风机等。2014年7月份，原告以更换生产设备为由，将已搬运到租赁厂房的生产设备等拉出厂房，被告未置可否。2014年8月13日，原告诉诸本院，要求确认解除租赁合同返还租金；2014年9月23日，被告提起反诉，被告同意解除租赁合同，要求支付违约金、三厂房租金及赔偿损失，定金归其所有。庭审中，原告认为已在2014年7月15日以特快专递方式向被告送达解除租赁合同通知书，被告认为没有收到该通知书，且收件人韩贞杰并不是被告公司工作人员，原告也不能提供韩贞杰签名的回执。被告反诉称，原告从5月份开始租赁使用三厂房，原告认为从2014年6月23日至7月4日期间进行了使用。原、被告双方申请的证人就何时竣工二厂房、三厂房均不能明确表示。由于原、被告各持意见，使调解协议不能成立。
本院认为：原告蔡永刚因生产经营需要租赁被告洛阳泽信工贸有限公司厂房，双方于2014年1月10日签订租赁合同，该租赁合同约定的内容、签订的形式均不违反法律规定，系双方当事人真实意思表示为有效合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告提交的解除租赁合同通知书时间为2014年7月15日，后以邮政特快专递方式向被告送达，邮件信息显示为韩贞杰代收，却未能提供其签名的邮件回执。被告否认韩贞杰系其公司工作人员也未收到解除租赁合同通知书，同时证人陈劲荣出庭予以证实。按照谁主张、谁举证原则，原告主张解除租赁合同已向被告书面通知，却不能提供确凿充分证据材料加以证明。因此，原告提出确认双方租赁合同于2014年7月4日已经解除的主张，证据不足，理由欠妥，不予采纳。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2014年8月13日原告诉诸本院，本院依法受理并立案，被告答辩同意解除双方租赁合同，系当事人协商一致的表示，可依照该时间确定租赁合同关系终止，双方形成合意依法应当解除租赁合同。原、被告租赁合同约定租赁期限从2014年3月30日开始，应当计算至2014年8月13日止为宜，共计135天。204336元／年÷365天×135天=75576.32元。原告已经支付租赁费150000元-75576.32元=74423.68元，依法由被告予以返还原告。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按合同约定全面履行各自的权利义务。被告（反诉原告）作为出租方将自己的二厂房及办公楼房出租给原告，原告陆续将生活用品、生产设备运抵租赁厂房内，并组织人员安装生产设施、电线及进行装修，以及后来又运出生产设备等行为，均由原、被告双方的证人予以证实，应予确认被告履行了合同约定的出租义务。原告（反诉被告）作为承租人也应当按照合同约定的期限，及时履行支付租赁费用的义务。租赁合同第一条中约定了当年租金余款于2014年6月30日之前内付清，但在该期限届满时却没有按照约定履行支付义务，也没有与出租方进行补充协商约定，采取必要的有效措施，其行为违反合同约定，应当承担违约责任。因此，被告提出反诉请求原告支付违约金的主张，符合租赁合同约定，依法应予支持。204336元／年×30%=61300.80元由原告承担。原告认为其行为不构成违约，是被告在6月份才将二厂房建成，在其装修期间发现不符合交付使用的条件，未取得建筑施工许可证、未进行消防备案和消防验收等的辩解意见，虽申请证人出庭作证，但证人陈述的租用厂房的时间模糊不清，不能与其他证据形成证据链条；由于合同中没有明确约定租赁厂房的具体条件、状况，按照日常习惯在原告发现不能租用时，应当及时向被告提出异议或依照约定条件提出终止合同，然而原告却并未正确行使其正当权利。同时，按照合同第四条第3款约定，租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，是由原告执行相关规定并承担全部责任，而非约定为被告的义务。为此，原告认为其不构成违约的观点，不予采纳。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。被告反诉要求支付违约金，又要求所给付定金归其所有的诉求，无法律依据，不应支持。原告提出定金已经转化为履约金的观点，因双方在租赁合同中并未进行约定，不宜认定为租赁费用。因此，依法确定为定金1万元由被告返还原告。当事人提出反诉请求是吞并、抵消本诉诉讼请求的一项诉讼活动，反诉请求应当与本诉请求系同一事实、同一法律关系，超出部分不应合并审理。本案原告提出的本诉请求是基于原被告双方签订的租赁合同提出，涉及的范围为二厂房及办公楼房，被告提出对三厂房的反诉请求，已超出本诉的租赁合同之范畴，本案不宜合并审理。但不影响当事人通过其他方式另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、解除原告蔡永刚与被告洛阳泽信工贸有限公司于2014年1月10日签订的租赁合同。
二、判决生效后10日内，被告洛阳泽信工贸有限公司退还原告蔡永刚租赁费74423.68元。
三、判决生效后10日内，被告洛阳泽信工贸有限公司退还原告蔡永刚定金1万元。
四、判决生效后10日内，原告（反诉被告）蔡永刚支付被告（反诉原告）洛阳泽信工贸有限公司违约金61300.80元。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。
本案诉讼费3600元，由原告承担1600元，被告承担2000元；反诉费3009元，由原告承担1009元，被告承担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员 赵丽君
二〇一四年十一月十日
书记员 郭 亮