山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终1685号
上诉人（原审原告）吕普昭。
上诉人（原审原告）张芝兰。
以上二上诉人之共同委托代理人尹强，山东荣顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邹淑芬。
被上诉人（原审被告）吕桂华。
二被上诉人之共同委托代理人吕艳青。
被上诉人（原审被告）吕艳丽。
被上诉人（原审被告张起运之法定继承人）张卫。
被上诉人（原审被告张起运之法定继承人）张勇。
被上诉人（原审被告张起运之法定继承人）张雷。
上诉人吕普昭、张芝兰因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2011）荣民初字第576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，二原告系夫妻，原系荣成市崖头街道办事处青山后吕家村村民，在该村有房屋一栋，地号13110075号，其宅基地登记卡登记在原告吕普昭名下。l997年，二原告离开吕家村，将上述房屋交给其亲戚被告张起运看管。2004年，被告吕桂华、邹淑芬购买二原告上述房屋，将购房款3500元交付给被告张起运，被告张起运为此出具收条一份，载明：今收到邹淑芬买吕普昭的房，付款叁仟伍佰元整，3500元。收款人：张起运，2014年8月20日。被告张起运将涉及诉争房屋的遗产分割协议及猪圈对换证明与房屋一并交付给被告吕桂华。现诉争房屋由被告邹淑芬和吕桂华管理使用。2011年5月23日，原告诉至原审法院要求确认被告张起运与被告吕桂华、邹淑芬之间的房屋买卖行为无效。
另查明，二原告将其户口由荣成市崖头街道办事处青山后吕家村迁入招远市金兴路60号8号楼3单元402室，后于2007年9月26日又将户口迁入烟台市福山区天府街19号13号楼3单元201号。
原审诉讼中，被告吕桂华、邹淑芬提交张起运签字的收条一份，涉及诉争房屋的分割协议一份、由吕家村村委会盖章确认的原告吕普昭与吕华昭对换猪圈的证明一份、写有卖方吕普昭与买方吕桂华的房屋买卖契约草稿一份。
再查明，原告曾于2010年12月诉至原审法院，主张被告张起运私自将其房屋卖给被告吕艳丽，要求确认二被告之间的房屋买卖合同无效，由被告吕艳丽返还房屋。在案2011年3月1日的庭审中，被告张起运辩称因诉争房屋维修费用太大，未经原告同意将房屋卖给被告吕艳丽，当时其与吕艳丽的父母即被告吕桂华、邹淑芬协商卖房，被告吕艳丽不在场，被告吕桂华、邹淑芬称其为被告吕艳丽买房，记不清合同写的是吕艳丽还是其丈夫的姓名。这份合同在被告邹淑芬手中，后来她找被告张起运要把合同上的名字改成自己的，被告张起运没管。被告张起运承认收条由其书写，涉及遗产分割和猪圈的证明均系二原告离家时交给其保管，卖房时转交给被告吕桂华。证人吕某甲出庭作证证实，证人听村里人说吕普昭要卖房，他搬走了不在家，证人就问他小舅子张起运，张起运告诉证人房屋卖4000元，证人觉得贵就没有买。后来听说房子卖给了村里的吕桂华。证人吕某乙出庭作证证实，证人是吕家村的会计，当时吕桂华告诉证人要买吕普昭的房屋，要我写个契约，证人给他写了份草稿让他照着写，证人就去开会了。被告提交的契约草稿是证人写的，不清楚有没有签订买卖合同。土地证现在应当在吕桂华手里，当时卖房人都不在，谁买的房子土地证就给谁。后二原告撤回起诉。
原审法院认定上述事实，有原、被告的陈述、常住人口登记卡、宅基地登记卡、庭审笔录、协议、证明等相关证据在案为证。
原审法院认为，依照我国法律规定，公民的合法权益受法律保护。本案中，二原告离开吕家村搬到外地居住多年，将诉争房屋委托给亲戚即被告张起运照看，被告吕桂华、邹淑芬购买了诉争房屋。现二原告和被告张起运均称诉争房屋系被告张起运未经二原告同意私自出卖，而被告吕桂华、邹淑芬则辩称其与二原告通过电话口头协商房屋买卖，原告告知其将房款交给被告张起运。二原告早已将户口迁出吕家村，两人离家时将房屋交给被告张起运看管，足以证实双方相互信任，关系密切，考虑到二原告与被告张起运本就是亲戚关系，利益一致，结合另案审理中的证人证言等相关证据，二原告主张对房屋买卖毫不知情，与事实不符，本院不予采信。被告吕桂华、邹淑芬支付合理对价，交付房款并接收房屋和涉及房屋来源及部分设施约定的书证，考虑到未进行土地证变更登记亦不违反当地民间习俗，故被告吕桂华、邹淑芬购买房屋行为合法有效，从维持交易秩序稳定、维护诚实信用的角度出发，原告主张房屋买卖无效，理由不当，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：驳回原告吕普昭、张芝兰之诉讼请求。案件受理费300元，由原告吕普昭、张芝兰负担。
宣判后，上诉人吕普昭、张芝兰不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人仅系委托被上诉人张起运代为管理房屋，被上诉人张起运无权处分涉案房屋，上诉人亦不知晓被上诉人张起运将房屋出售，被上诉人吕桂华、邹淑芬作为购房人未尽必要审查义务，其行为亦不构成表见代理，故涉案房屋买卖行为依法应认定为无效；涉案房屋系被上诉人吕艳丽购买，被上诉人吕桂华、邹淑芬原审诉讼中隐瞒其与被上诉人张起运签订的房屋买卖契约，应承担不利的法律后果。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人吕桂华、邹淑芬、吕艳丽答辩称，上诉人吕普昭委托被上诉人张起运出售涉案房屋，在吕桂华、邹淑芬协商购房时已多次电话联络上诉人并与上诉人具体协商了涉案房屋交易价格等主要内容，上诉人同意由被上诉人张起运代收购房款并将土地证等证明材料由被上诉人张起运转交给被上诉人吕桂华、邹淑芬，被上诉人张起运出具的收据中亦明确注明系收到被上诉人邹淑芬购买上诉人吕普昭的购房款，且上诉人吕普昭曾有一亲兄弟在该村居住，其房屋紧邻涉案房屋，上诉人每年清明亦回村给父母扫墓，不可能不知晓涉案房屋买卖事宜，上述事实和证据足以证实上诉人已同意并知晓涉案房屋已转让给被上诉人吕桂华、邹淑芬，涉案房屋之买卖行为合法有效；涉案房屋系被上诉人吕桂华、邹淑芬购买，被上诉人吕桂华、邹淑芬原拟签订房屋买卖草契，因上诉人在外地且已委托被上诉人张起运卖房，故双方在付清房款、交付房屋和证明材料后两清，实际上并未签订房屋买契约，亦不存在被上诉人吕艳丽购买涉案房屋的情况。故原判正确，请求维持。
被上诉人张卫、张勇及张雷未予述辩。
案经本院二审审理查明，一审判决后，被上诉人张起运及其妻彭仪芝分别于2011年11月23日和2014年8月1日死亡，其法定继承人张卫、张勇及张雷作为被上诉人参加诉讼。被上诉人吕桂华、邹淑芬主张其已村委会签订房屋拆迁安置补偿协议，并于2015年冬天搬进安置的新房居住，涉案房屋已于2016年7月拆除。原审诉讼中，上诉人认可其于1999年和2010年两次回房屋所在村为父母扫墓。上诉人主张被上诉人吕艳丽系购房人且与张起运签订过房屋买卖草契，被上诉人吕桂华、邹淑芬及被上诉人吕艳丽均予否认，上诉人亦未提供证据证实。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，上诉人吕普昭于1997年即离开吕家村，涉案房屋由其小舅子张起运管理，涉案房屋的遗产分割协议及猪圈对换证明亦交付张起运保管，涉案房屋买卖时系张起运将该部分证明材料连同房屋一并交付被上诉人吕桂华、邹淑芬，另案中证人吕某甲、吕某乙均到庭证实涉案房屋买卖发生时上诉人吕普昭系委托张起运出售涉案房屋且证人吕某甲曾洽商房屋买卖事宜、证人吕某乙曾为被上诉人草拟买卖草契约样本的事实，而张起运向被上诉人吕桂华、邹淑芬出具的收据中亦明确记载系收到邹淑芬购买吕普昭的购房款3500元，上诉人于原审诉讼中亦认可其曾回到房屋所在村为父母扫墓，涉案房屋早已列入拆迁规划，再结合日常生活经验和法则，上述事实和证据足以证实上诉人已委托张起运出售涉案房屋，被上诉人吕桂华、邹淑芬系与其代理人张起运具体办理了支付购房款、交付房屋和证明材料的相关事宜，上诉人在知晓或应当知晓涉案房屋转让多年后未曾提出异议。故上诉人主张其未同意、亦从不知晓张起运将涉案房屋出售被上诉人吕桂华、邹淑芬，与事实不符，有悖交易习惯和民俗常理，本院不予采纳。因上诉人无证据证实涉案房屋系被上诉人吕艳丽购买，且该主张与涉案收据中记载的事实及其抗辩主张明显不符，故上诉人主张被上诉人隐瞒了实际购房人和所签订的房屋买卖草契，证据不足，本院不予采纳。因涉案房屋早已列入拆迁规划，被上诉人吕桂华、邹淑芬亦主张已就涉案房屋与村委会签订拆迁安置补偿协议并实际履行，上诉人现提起诉讼主张涉案房屋买卖行为无效，有悖诚实信用原则，本院亦不予支持。综上，上诉人之上诉主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人吕普昭、张芝兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 刘双双