广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东一法民一初字第9992号
原告何巧琼，女，汉族，1958年12月28日出生。
委托代理人张允、周欣儿，分别系广东历维永盛律师事务所律师、实习律师。
被告东莞市港东海外房地产开发有限公司，住所地：东莞市莞城区东城大道123号聚福豪苑广场五楼，注册号：441900000440139。
法定代表人罗浩明，总经理。
委托代理人黎茵琦、张米丽，分别系广东理而行律师事务所律师、实习律师。
原告何巧琼诉被告东莞市港东海外房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2013年11月14日公开开庭进行了审理。原告何巧琼的委托代理人张允、周欣儿，被告的委托代理人黎茵琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年1月11日，被告与原告签订了合同编号为GDHY-
yxb-2010-0327的《商铺买卖合同》，约定原告作为买受人（乙方）购买被告（甲方）位于东莞市莞城区东城大道123号聚福现代商业中心C区一层1225号商铺。《商铺买卖合同》第4.1条约定：“本合同签订之日起九个月内，甲乙双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户分证手续。”4.2条约定：“自办理过户分证手续之日起180天内，甲方应将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。”11.2条约定：“甲方逾期办证时，每逾期一日，按乙方已付款的日万分之三计付滞纳金给乙方；逾期超过180日时，乙方有权解除合同，且解除合同时甲方除应支付前述滞纳金外，还应按原乙方已付款的30%支付赔偿金给乙方。”合同签订后，原告已依约支付了购铺款合计301456元。根据合同的约定，原告付清商铺价款12个月后，36个月内可要求被告以合同价款回购，被告不得推诿。且被告应该在合同签订后15个月内办理过户分证手续。但被告违约一直没有办理过户手续，也没有按照合同约定退还房款，导致原告利益受损，原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《商铺买卖合同》及《委托经营管理协议》；二、被告退还原告已交纳的购房款301456元给原告；三、被告立即支付购铺款30%的赔偿金90436.8元给原告；四、被告从2012年4月11日起每日按已付款的万分之三的标准支付滞纳金给原告至付清之日止；五、被告向原告支付合同解除之日前的租金；六、被告承担本案的诉讼费。
被告答辩称，被告同意解除合同，同意退还购铺款给原告，但被告不同意支付违约金和滞纳金。滞纳金和赔偿金重复计算，原告只能择一选择。且赔偿金计算方式超过法定范围，请求法院予以调整。另被告不同意支付租金，被告于合同解除前已足额支付原告租金。
经审理查明，2011年1月11日，原、被告签订编号为GDHY-yxb-2010-0327的《商铺买卖合同》及编号为Arb-
yyb-2010-0327的《委托经营管理协议》，《商铺买卖合同》约定被告向原告出售位于东莞市莞城区东城大道123号聚福现代商业中心C区一层1225号铺位，铺位转让价总额为331598元。合同第4条约定，在合同签订之日起九个月内，原、被告双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户分证手续，自办理过户分证手续之日起180日内被告应将办理过户后的《房地产权证》交付给原告；第11条违约责任约定，被告应在悔约之日起七天内将所收定金及购房款退还给原告，另按房款的30%赔偿给原告，被告逾期办证时，每逾期一日，按原告已付款的日万分之三计付滞纳金给原告，逾期超过180日时，原告有权解除合同，解除本合同时，除应支付滞纳金外，还应按原告已付款的30%支付赔偿金给原告；第16.4条约定，《委托经营管理协议》作为合同的一部分，与本合同同时生效。另《委托经营管理协议》约定，原告将案涉房产委托给被告统一管理、统一代租，整体经营，委托经营时间自2011年3月22日起至2016年3月21日止；2011年3月22日至2014年3月21日期间的租金每月2653元。
合同签订后，原告依约分期支付了购铺款301456元，因被告无法依约办理房产证，为此原告要求解除合同。庭审中，原、被告双方确认被告尚未向原告支付2013年10月起的租金。
以上事实，有原告提交的商铺买卖合同、委托经营管理协议、收据以及本院的庭审笔录等证据附卷为据。
本院认为，原、被告双方签订的合同是双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定享有权利并履行义务。
案涉合同第4条约定，合同签订之日起九个月内，原、被告双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户分证手续，自办理过户分证手续之日起180日内被告应将办理过户后的《房地产权证》交付给原告。同时，案涉合同第11条对被告违约责任作出如下规定，即被告逾期办证时，每逾期一日，按原告已付款的日万分之三计付滞纳金给原告，逾期超过180日时，原告有权解除合同，解除本合同时，被告除应支付滞纳金外，还应按原告已付款的30%支付赔偿金。经庭审查明，被告未能举证证明已按时、按约履行过户分证及办理过户后的《房地产权证》交予原告的义务，依法构成违约，原告据此提出解除合同并要求被告返还已付购铺款301456元，该主张并得到被告当庭认可情况下，本院予以采纳。
原告主张的滞纳金和赔偿金诉求，依据合同约定为违约救济两种方式，其中滞纳金为被告逾期履行办证的违约责任，赔偿金为被告违约导致合同解除的违约责任，两者系基于不同的法律行为与法律事实而产生，不存在择一适用的情形。被告以原告主张的滞纳金与赔偿金诉求存在重复或竞合之抗辩意见，事实与法律依据不足，本院不予采信。另一方面，被告认为原告上述诉求导致被告承担的违约金标准过高，有违最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，故请求法院予以调整。被告之观点，仅单纯从原告利息损失上予以权衡，未能充分考虑到合同解除后原告预期利益损失等因素，因此，被告该观点，理据不充分，本院不予支持。鉴于原告在起诉时提出解除合同之主张，被告亦在开庭时即2013年11月14日同意解除案涉合同，故本院确认案涉合同于2013年11月14日依法解除。被告按约应在合同签订之日起九个月内即2011年10月11日前办理过户分证手续，然而，被告未能在截止时间履行该项义务，应从违约事实发生之日起按日万分之三标准计付逾期办证的滞纳金，并计至合同解除之日。原告要求滞纳金从2012年4月11日起算，该主张有利被告且属于原告的权利处分行为，本院予以认定。但合同解除后，被告不再负有继续办证义务，原告要求被告继续支付逾期办证滞纳金，法律依据不足。
除应支付利息外，按照合同的约定，被告还应支付原告已付款的30%赔偿金，即90436.80元（301456元×30%）。
《委托经营管理协议》系《商铺买卖合同》的从合同，根据《委托经营管理协议》的约定，被告需每月向原告支付租金2653元。被告尚未向原告支付2013年10月起的租金，现案涉合同已于2013年11月14日解除，因此，被告应向原告支付2013年10月1日起至2013年11月14日止的租金，即2653元×（1＋14天÷30天）=3891.07元（精确小数点后两位）。原告该诉求超过上述数额的，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告何巧琼与被告东莞市港东海外房地产开发有限公司就东莞市莞城区东城大道123号聚福现代商业中心C区一层1225号铺位签订的编号为GDHY-
yxb-2010-0327的《商铺买卖合同》及编号为Arb-yyb-2010-0327的《委托经营管理协议》已于2013年11月14日依法解除；
二、被告东莞市港东海外房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何巧琼返还购铺款301456元；
三、被告东莞市港东海外房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何巧琼支付赔偿金90436.80元；
四、被告东莞市港东海外房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何巧琼支付逾期办理房地产权证的滞纳金（以301456元为本金，按照日万分之三的标准，从2012年4月11日起计至2013年11月14日止）；
五、被告东莞市港东海外房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何巧琼支付租金3891.07元；
六、驳回原告何巧琼的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4420元，由被告东莞市港东海外房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
（本页无正文）
代理审判员 吴抒航
二〇一三年十一月二十六日
书 记 员 刘 洋
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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