广东省肇庆市鼎湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇鼎法民二初字第107号
原告（反诉被告）：肇庆市永诚房地产开发有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区坑口。
法定代表人；ＸＸ山。
委托代理人：陈声辉，男，汉族，1979年3月30日出生，住广州市越秀区。
委托代理人：冯家鹏，男，汉族，1964年2月3日出生，住武汉市江汉区。
被告（反诉原告）：吴小林，女，汉族，1982年5月8日出生，住广西贺州市八步区。
委托代理人：ＸＸ文，广东开信律师事务所律师。
原告肇庆市永诚房地产开发有限公司诉被告吴小林商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月20日受理后，被告吴小林于2014年7月22日提出反诉，本院依法组成合议庭公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告的委托代理人冯家鹏，被告吴小林及其委托代理人ＸＸ文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2010年5月6日付定金10000元，同月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，购买原告开发的豪峰精英公寓一号楼B幢501房。2010年9月13日，被告知悉该楼主体完工，但尚未竣工验收，仍书面申请，并多次强烈要求提前交付装修。2010年9月25日，被告自愿签署《业主提前装修保证书》，原告遂将房屋交付被告使用，被告接收并装修，被告的行为应视为对房产转移占有，原告已向被告实际交付使用。被告装修期间，未履行装修审批手续，未经原告同意，擅自改变房屋结构及使用功能，其行为违反了国家规定和双方合同的约定，属已严重违约，因此，原告有权依合同约定解除合同，被告并在合同解除后三十天将商品房完整交回。据此，特提起诉讼，请求法院判令：1、依法解除原、被告于2010年5月19日签署的《商品房买卖合同》；2、被告将其擅自改变的房屋结构及其使用功能恢复原状，并将房屋归还原告。恢复原状费用预算66000元。
被告辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合法有效，双方应严格依约履行。原告违约，一再逾期交楼，经多次追问下，原告才同意以样板房式样先对涉案房屋进行装修，装修完全按原告要求进行并由原告全程监管，装修至今尚未完成，完成部分至今腐烂不堪，导致装修损失三万多元。原告也从未提出异议，该楼房竣工验收后，要求原告交楼，但原告拒绝，至今尚未交付案涉商品房，且不同意承担逾期交楼的违约责任。对案涉房屋装修是经原告允许同意并受其监督，该房尚未实际交接、交付，我不存在违约行为。涉案商品房装修是按原告要求以样板房式样进行并受原告全程监管，原告认为涉案商品房装修存在改变房屋结构问题，该责任在原告处，如装修有损楼宇质量，不可能通过竣工验收。综上，原告的起诉毫无根据，应驳回其全部诉讼请求。原、被告双方签订的合同约定，原告于2010年8月28日交楼。但逾期后尚未交付。经追问，原告于同年9月13日，要求我以样板房名义对商品房进行装修，装全程由原告监管。装修花去38350元，半途停止装修尚未完工入住。2013年1月29日，经有关部门竣工验收合格，因原告拒绝承担逾期交楼的违约责任，经诉之法院，生效裁判原告承担逾期交付的违约责任。自2013年9月10日起至今已产生逾期交房违约金15072.37元。由于原告逾期至今尚未交付商品房，导致已装修部分无法使用，破败不堪，直接导致损失38350元。为维护合法权益，特提起反诉，请求判令：1、继续履行买卖合同，原告立即交付位于肇庆市鼎湖区坑口新城民乐大道（豪峰精英公寓1号楼B幢501房）；2、赔偿装修费38350元给被告；3、支付逾期交房的违约金15072.37元（暂计自2013年9月10日计至2014年7月21日）；4、原告承担本案本诉、反诉诉讼费。
对被告的反诉，原告答辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》，购买豪峰精英公寓1号楼B幢501房，时至今日，我司没有告知被告已终止该合同，何来继续履行合同之说。2013年9月5日，我司向被告发出了书面收楼通知，但被告不顾该房屋已提前装修，并擅自改变房屋结构及其使用功能的事实，向我司提起诉讼。被告早已破坏房屋的内部结构和使用功能，改变房屋的交付标准，我司要求被告恢复原貌，但被告拒绝。目前，该房屋不能交付，责任完全在被告，我司毫无过错。被告反诉提出继续履行合同及立即交付豪峰精英公寓1号楼B幢501房，属无稽之谈。被告要求赔偿装修费38350元，无凭无证，且依法无据。被告自愿签署业主提前装修保证书，其装修行为是明知我司尚在建设期间而进驻的，为保障业主利益，我司说明并就房屋交付装修的相关责任告知，双方达成了共识，我司没有过错，被告装修完毕，事后又以延迟交楼为由索赔装修损失，实无道理。我司已于2013年9月5日书面通知收楼，已按合同履行义务，但因被告自身原因引起诉讼，导致房屋没有正常交付，至今仍待法院审理，被告要求支付2013年9月10日至2014年7月21日逾期交房违约金15072.37元，是无理至极。被告在装修期间，擅自改变房屋结构及其使用功能，违反了有关法律和合同约定，我司有权要求被告按商品房交付标准恢复原貌并交回我司。我司是在被告通知且自愿的条件下装修，在被告自愿的前提下向我司申请装修，所以我司不承担装修费；违约金52680元法院已作裁定，我司已赔付，不应再有逾期交房赔付违约金，被告到现在还没有收楼与我司无关。请法院驳回被告的反诉请求，判决被告将房屋按商品房交付标准恢复原貌并完整交回我司。
原告举证如下：
1、营业执照、组织机构代码证，证明原告的主体资格；
2、商品房买卖合同、购房按揭贷款合同，证明买卖双方约定的权利、义务；
3、申请，证明被告2010年9月13日申请收房装修，并对房屋收楼现状知悉；
4、业主提前装修保证书，证明被告2010年9月25日签署业主提前装修保证书，并对收楼装修作出相应承诺；
5、照片，证明被告装修违反与原告装修保证书的规定，房屋结构改变间墙，已构成违约及解约的条件；
6、住宅质量保证书、住宅使用说明书，证明原告办理交楼手续时，同时提交了合同约定的其他证明文件；
7、工程竣工验收报告，证明涉案房屋已经完成验收手续，达到交楼条件；
8、违反装修规定整改通知书，证明被告将卫生间改为卧室，将阳台改为卫生间，擅自改变房屋结构及其使用功能；
9、回执，证明被告已签收违反装修规定整改通知书；
10、责令恢复毛坯房原貌的通知，证明责令被告将室内装修全部拆除，恢复毛坯房原貌；
11、特快专递回执，证明被告已签收责令恢复毛坯房原貌的通知书；
12、（2013）肇鼎法民二初第274号民事判决书，证明已赔付逾期交房违约金。
被告举证如下：
1、申请、业主提前装修保证书、豪峰精英公寓收楼通知书、阳台照片，证明装修的原因，原告逾期交楼，答应先以样品房装修，但装修没有改变房屋结构；
2、建筑工程竣工验收报告，证明经2013年1月29日验收，涉案房屋是完全符合竣工验收标准，并不是原告诉称改变房屋结构的说法；
3、（2013）肇鼎法民二初字第274号民事判决书、（2014）肇中法民三终字第31号民事判决书，证明涉案的房屋讼争的事实已经法院生效判决认定，原告逾期交楼违约；
4、装修费用清单（收据4张、工程结算表、送货单8张），证明因原告逾期交楼，导致被告的损失38350元。
经审理查明：
2010年5月19日，被告以按揭方式购买原告位于肇庆市鼎湖区新城54区民乐大道豪峰精英公寓第1号楼B幢5层01号房，房价款总金额为239244元。原、被告并于同日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同第八条约定，原告应在2010年8月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付被告使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，原告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知被告的；2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长，但最长不得超过6个月。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，原告如未按合同规定的期限将该商品房交付被告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告应当自被告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按被告累计已付款的1%向原告支付违约金。被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。该合同还约定了其他的权利义务。《合同补充协议》第四条约定，因被告违约导致上述合同及补充协议解除，如被告已经使用了该商品房，被告必须在合同解除后三十天内将该商品房完整交回原告；第五条约定，被告使用该商品房期间，未经政府有关部门的批准和原告或物业管理公司的同意，不得擅自在该商品房上加建构筑物或改变楼宇的建筑结构、外观、通道及其约定的用途。
上述合同签订后，被告依约付清了上述商品房的总价款。
2010年9月13日，由于原告未能如期交楼，被告向原告提出书面申请，要求进驻涉案商品房装修，或者由原告提供其它房屋暂时安置。
2010年9月25日，被告在原告提供的业主提前装修保证书上签名保证：1、不侵犯其他业主的权益，不得以业主名义宣扬装修，做好保密工作，以原告新装修样板房名义装修；2、在工程未完善配套设备前（有线电视、电话终端、煤气管道、宽带、防盗对讲等），被告不得以宣扬形式催促原告安装，上述配套设施、设备交付在2010年11月10日前交付使用；3、被告装修前必须配合原告工程人员检查室内外楼地面的质量情况并作记录，如存在质量问题，被告按记录签认单返工至合格为止；4、装修后，属被告装修部分原告不负任何责任（除主体结构）；5、装修地面必须做好防水、防潮施工工作，装修后出现漏水、渗水、受潮均属被告责任，被告必须返工处理；6、装修修改间墙须向原告申请，批准后方可施工，未经批准不得作任何改动；7、施工单位未拆除升降外用上料电梯，如外用电梯拆除，被告自行上料，原告不负责任；8、被告装修期间使用的是临时施工单位的水、电，被告须支付电费；9、被告在装修期间的垃圾、余泥等必须自行处理，不得长时间堆放在楼下或楼上，堆放的余泥垃圾三天内必须运走，如原告代运，费用由被告支付；10、被告在装修前必须向原告缴交保证金1000元，直至装修完毕，清干净垃圾后退回被告；11、在装修期间，原告安装好门窗；12、原告在2010年9月28日前具备提前装修条件给被告；13、装修完毕后，未经原告书面批准不得入住。随后，被告派人进驻该商品房进行装修。
被告、监理单位广州海荣建设监理有限公司、总承包施工单位肇庆市建设工程有限公司、勘察单位肇庆市鼎湖长大岩土工程勘察有限公司、设计单位高要市纵横建筑设计有限公司组成的验收组，对豪峰精英公寓1号楼（涉案商品房）的地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑给水、排水及采暖工程、建筑电气工程、电梯工程等分部工程进行竣工验收，并于2013年1月29日出具了《建筑工程竣工验收报告》，验收组意见为：六个分部工程均达到合格，综合评定工程质量达到合格；工程项目质保资料完善，现场观感受质量良好，同意通过工程项目验收，投入使用；并一致评定工程的六个分部为合格等级，工程综合评定等级为“合格”。
2013年9月5日，原告通过邮政特快专递向被告发出书面收楼通知书。被告确认于2013年9月10日收到该通知书。被告去原告处办理收楼，原告向被告提出接受其逾期交付商品房的补偿条件，不要到法院起诉，才能收楼，被告不接受该补偿条件，原告至今没有交付涉案商品房给被告使用。
2013年10月22日，被告向本院提起诉讼，要求原告支付逾期交楼违约金。本院作出（2013）肇鼎法民二初字第274号民事判决，限原告在判决发生法律效力之日起十日内向被告支付计算至2013年9月9日止逾期交付商品房的违约金52681.53元。原告不服该判决，向广东省肇庆市中级人民法院上诉，该院作出了驳回上诉、维持原判的（2014）肇中法民三终字第31号民事判决。上述判决已发生法律效力。
2013年12月5日，原告通过邮政特快专递向被告发出违反装修规定整改通知书，认为被告在装修期间，将卫生间改为卧室，阳台改为卫生间，已擅自改变房屋结构及其使用功能，要求被告在30天内恢复原使用功能。否则将追究违约责任。
2013年12月19日，原告再次通过邮政特快专递向被告发出责令恢复毛坯房原貌的通知，要求被告在2014年1月20日前将室内装修全部拆除，恢复毛坯房原貌。否则将追究违约责任。
原告认为被告在装修涉案商品房期间，擅自改变房屋结构及其使用功能，2014年6月16日，向本院提起本案诉讼。庭审中，原告确认被告在装修涉案商品房期间，没有改动和拆除房屋的主体结构和承重结构，同时确认是被告不接受其补偿条件，所以至今没有交付涉案商品房给被告使用。
本院认为：原、被告于2010年4月3日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同和补充协议的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同和补充协议订立后，被告依约付清了涉案商品房的总价款，因此，被告已依约履行完毕其应履行的义务，原告也应按合同约定于2010年8月28日前将竣工验收合格的商品房交付给被告使用。被告虽然于2010年9月13日书面申请对涉案商品房提前进行装修，原告也同意被告提前装修，被告已派人进驻该商品房进行装修。但这不等于原告已将符合交付使用条件的商品房交付给被告使用，且原告提供的给被告签署的业主提前装修保证书上已明确约定，被告装修完毕后，未经原告书面批准不得入住。因此，即使被告对涉案商品房装修后，该商品房不符合交付使用条件，是不能入住使用的，被告并没有使用该商品房。涉案商品房于2013年1月29日验收合格，被告在2013年9月10日才收到原告的收楼通知，因此涉案商品房在2013年1月29日后才符合交付使用条件，原告认为已于2010年9月25日向被告实际交付使用涉案商品房，于法无据，本院不予支持。涉案商品房在2013年1月29日已经验收合格，因此，该商品房不存在因被告提前装修而出现质量问题或安全隐患，且原告庭审中也确认被告在装修期间，没有改动和拆除房屋的主体结构和承重结构，现原告认为被告擅自改变涉案商品房房屋结构及其使用功能，违反了合同约定，要求解除《商品房买卖合同》，恢复原状并交回房屋，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原告在2013年9月10日书面通知被告办理涉案商品房收楼交接手续，因被告不接受原告的补偿条件，原告至今没有交付涉案商品房给被告使用，原告的行为属违约行为，应负违约责任，被告已向本院主张违约金，已经本院发生法律效力的（2013）肇鼎法民二初字第274号民事判决原告向被告支付计算至2013年9月9日止逾期交付商品房的违约金52681.53元。现涉案商品房已经验收合格，符合交付的使用条件，原告在庭审中确认是被告不接受其补偿条件，至今没有交付涉案商品房给被告使用，因此，被告反诉要求原告交付涉案商品房及支付从2013年9月10日起计算的逾期交房违约金，理据充分，本院予以支持，违约金按已交总房价款239244元的日万分之二计付至涉案商品房实际交付给被告之日止；被告的证据不能证明其存在装修费损失，故被告主张赔偿装修费，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限原告肇庆市永诚房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将位于肇庆市鼎湖区新城54区民乐大道豪峰精英公寓第1号楼B幢5层01号房交付给被告吴小林。
二、限原告肇庆市永诚房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向被告吴小林支付违约金（违约金按总房价款239244元的日万分之二从2013年9月10日计算至商品房实际交付日止）。
三、驳回原告肇庆市永诚房地产开发有限公司的诉讼请求。
四、驳回被告吴小林的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1450元，由原告负担，反诉受理费568元，由原告负担160元，被告负担408元，该费用原告已预交1450元，被告已预交568元，本院不作退还，限原告于本判决发生法律效力之日起10日内支付给被告160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 梁 宇
审 判 员 谭建玲
人民陪审员 莫丽文
二〇一四年十月三十日
书 记 员 黄 宇