广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）粤高法民二申字第157号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈志明，住广东省江门市。
委托代理人：李彩容，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司，住所地广东省江门市蓬江区。
法定代表人：尹伟培。
再审申请人陈志明因与被申请人江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司（以下简称木朗公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市中级人民法院（2014）江中法民一终字第478号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
陈志明再审申请称：（一）一、二审判决错误所在：1.没有公正准确地解释合同条款，而刻意曲解合同条款，强行赋予被申请人无条件随时解除权违背合同，强加当事人意愿。2.二审判决曲解合同解除条件成就，存在诸多逻辑错误，违背公理。3.被申请人木朗公司与木朗村委员是两个不同的法律主体单位，两审判决却将两者混为一谈，将木朗公司行为直接认定为木朗村集体规划行为，违背法律规定，是缺乏法律依据的错误推定，欠缺证据支持。本案不存在法院认定的“木朗村集体规划使用”的情形。（二）本案涉讼的土地自木朗公司取得至今从未出现新的规划，有征用单位征用的情形，不存在解除合同条件成就情形，被申请人要求单方解除合同收回场地缺乏合同依据和法律依据。（三）2012年9月28日被申请人与江门市广盛夏房地产发展有限公司签订《房地产合作开发协议书》，被申请人在根本未与数十家租户协商终止合同的情况下，就已经将涉案租赁用地签约与他人合作开发以赚取更高额利润，更暴露出是为了私利而恶意违约，置租户利益不顾。（四）根据《木朗村白鲁商住用地租地合同》，涉案土地租赁期限是至2020年12月止。被申请人单方提前解约合同明显违背诚信，违反合同，且将导致承租人信赖合同会按期履行而投入建造商铺等的巨额投资成本血本无归，严重损害申请人作为弱势承租一方的利益。（五）申请人按照合同约定兴建商铺厂房，是按照用地租赁合同的长期租赁期限预期进行投资，并通过出租方木朗村民委员会依法正式向政府办理了报建手续及向政府缴纳了与租赁期限相对应的房产税，出租方对此清楚知悉。而且，依据庭审查明的事实，除了前述土地承租经营收益权益之外，涉案土地上建筑物是由申请人投资兴建，申请人是地上建筑物、土地附着物的权属人，其对地上建筑物附着物享有的物权依法受国家保护。二审法院判令按市场折价补偿申请人利益，缺乏合同依据和法律依据，是剥夺申请人权益的错判。而且不应低于国家及地方拆迁补标准。据此，请求：撤销二审判决；判令驳回木朗公司的全部诉讼请求，判令继续履行《木朗村白鲁商住用地租地合同》。
木朗公司提交意见认为，一、二审判决解除租赁合同，符合事实，符合合同约定，是正确的。申请人的再审申请理由和请求，没有事实和法律依据，请求驳回其再审申请。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合再审申请人的再审申请理由和请求，本案的焦点为：涉案合同约定的解除条件是否已成就及涉案合同解除之后的法律后果问题。
关于涉案合同约定的解除条件是否已成就的问题。双方签订的《木朗村白鲁商住用地租地合同》第九条约定：“租用期内，如遇国家或集体规划使用该地段时，甲方提前两个月通知乙方撤离，乙方必须在甲方限期内无条件撤离，甲方不作任何补偿，但可协助乙方向征用单位索赔。如乙方中途退出或违约时，甲方有权终止合同，收缴建筑物并不作退回预付款，不作任何补偿”。该合同条款约定了出租人可以解除合同的条件以及合同解除后对于租户在承租地块上兴建的厂房的补偿方法。其一，根据该条款的约定，“如遇国家或集体规划使用该地段时”，只要出租人发出解除合同的通知，该通知到达承租方之后，则租赁合同在两个月后即告解除。其二，判断该约定解除条件是否成就，关键在于准确理解双方当事人约定“如遇国家或集体规划使用该地段时”相关内容的真实含义。因涉案租赁地块属于商住用地，租赁合同的双方当事人在缔约之时应当清楚该地块以后必将用于商业投资开发用途，而由租户用作简易厂房使用14年的可能性并不大。因此，双方当事人在合同中特别约定此解除条款，待该地块按照规划需进行商业投资开发之时，出租方即要收回土地，交由实际用地人进行开发使用。可以说，租赁地块在履行租赁合同的过程中有可能被出租人提前收回的风险，承租人在缔约之时是应当预见到的。木朗公司的股东是木朗村委会和金某物业管理站，而金某物业管理站的投资者也是木朗村委会，因此木朗公司实质上是木朗村委会全资设立的公司，木朗公司按照规划使用该土地建设“金域华府小区”，应当可以理解为村集体按照规划开发使用该土地。根据本案原审查明的事实，涉案地块被规划为用于建设金域华府小区，建设年限为2013年至2015年。在此情况下，木朗公司为满足“金域华府小区”开发建设的需要，按照上述合同条款的约定，有权通知承租人解除涉案的租赁合同。木朗公司向承租人通知解除合同确实是土地规划和开发建设的需要，并非恶意毁约而不愿继续履行租赁合同。何况，涉案土地已实际经规划作为“金域华府小区”的建设，建设期限为两年，按照《建设工程规划许可证》对于建设施工的期限要求，木朗公司请求承租人及时交还土地用于建设施工具有合理性和紧迫性。从另一方面看，承租人继续利用该土地上建造的厂房进行生产经营的合同目的已经无法实现，也应当解除合同。基于上述理由，一、二审判决认定木朗公司享有约定解除权，符合本案事实和双方签订合同的约定，并无不当。陈志明再审申请认为一、二审判决没有公正准确地解释合同条款，刻意曲解合同条款，强行赋予被申请人无条件随时解除权违背合同，曲解合同解除条件成就，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于解除合同之后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。承租人在租赁地块上已经建造了厂房，合同解除后，承租人应当将租赁地块交还给出租人，由于地上建筑物的厂房客观上无法返还给承租人，应当由出租人就该建筑物的现有价值向承租人作出折价补偿。对于租赁土地的返还与地上建筑物的补偿，二审法院考虑到承租人已经在租赁地块上建造了厂房，目前仍在该处正常生产经营，而合同解除后要向出租人交还土地，则承租人需要一定的时间用于另寻其他经营场所并搬迁机器设备。根据本案的实际情况，结合《木朗村白鲁商住用地租地合同》第九条关于甲方解除合同时须提前两个月通知乙方撤离的相关约定，二审法院酌定给予承租人两个月的搬迁时间，即承租人应在本判决生效之日起两个月内向涉案土地及地上建筑物移交给木朗公司，是得当的。依照合同的约定，如实际用地人并非木朗公司，则木朗公司解除合同时可以不作补偿，但应协助承租人向征用单位索赔；但涉案地块规划是用于建设“金域华府小区”，开发商就是出租人木朗公司，在此情况下，实际用地人木朗公司应当给予承租人适当的补偿，不能依据该合同条款而免除直接补偿的责任。承租人在租赁土地上建造的厂房，出租人收回土地后应当作适当补偿。双方当事人可就此自行协商共同确定补偿价格，或共同委托有资质的鉴定机构进行估价；确实无法协商一致的，可提起另案诉讼，申请法院委托鉴定机构进行估价。另外，出租人提前解除合同，导致承租人需另寻经营场所并搬迁机器设备，由此产生的费用损失亦应由出租人向承租人作合理补偿。由于承租人在本案中并未提起反诉请求相应的补偿款，且双方当事人在本案中就补偿价格未能协商一致，亦未委托鉴定机构对厂房进行估价，因此本案对此争议问题无法一并作出处理，二审法院告知双方当事人可通过另案诉讼解决得当。木朗公司在一审中主张其依据《木朗村白鲁商住用地租地合同》第九条的规定可以对承租人的厂房不作补偿，缺乏理据，二审法院不予支持正确。
综上，再审申请人陈志明的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回陈志明的再审申请。
审 判 长 李洪堂
审 判 员 彭仕泉
代理审判员 陈 颖
二〇一五年三月十八日
书 记 员 陈 敏