成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成华民初字第2439号
原告（反诉被告）邓永刚，男，汉族，住成都市金牛区，。
委托代理人魏定军，四川兴蓉律师事务所律师。
被告（反诉原告）况万齐，男，住成都市成华区，。
委托代理人赵宗科，四川益正律师事务所律师。
第三人成都铁路局，住所地：成都市
法定代表人宋修德，局长。
委托代理人杨燕，女，汉族，住成都市金牛区，，系第三人成都土房所所长（一般授权代理）。
委托代理人郭茜，女，汉族，住成都市金牛区，系第三人员工（一般授权代理）。
原告邓永刚诉被告况万齐、第三人成都铁路局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，被告况万齐提起反诉，本院依法适用简易程序对本反诉进行了合并审理，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。邓永刚及其委托代理人魏定军，况万齐及其委托代理人赵宗科，第三人成都铁路局的委托代理人杨燕、郭茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告邓永刚诉称，邓永刚与况万齐于2003年2月10日签订购房协议，协议将况万齐分配的位于成华区红花堰铁路新绿苑1的福利房出售给邓永刚，约定售价133204元。邓永刚按照约定于签订协议当日将133204元现金一次性付给况万齐，况万齐收款后向邓永刚出具了收条。该房屋于2004年1月建成分配给况万齐后，况万齐于同月将该房屋交付给邓永刚（当时产权证等相关权属证书没有办下来），邓永刚随即对该房屋进行装修后入住至今。在此期间，邓永刚多次要求况万齐办理过户手续，况万齐以产权证还没办下来等各种理由推诿，在2014年的下半年，邓永刚从其他房主得知产权证办下来了，邓永刚立即找到况万齐要求协助办理过户手续，但况万齐仍以各种理由推诿。为维护自身权益，邓永刚特提起诉讼，诉讼请求：判令况万齐履行购房协议的义务立即协助邓永刚办理位于成华区红花堰铁路新绿苑房屋的产权证及国土权证的相关过户手续。
本诉被告况万齐辩称，涉案房屋不具备房改房买卖的条件，涉案房屋不属于出卖人所有，出卖人无权处分。邓永刚请求况万齐协助办理过户手续没有法律依据。邓永刚有房，况万齐无房，邓永刚不应该与况万齐争购福利房。
第三人成都铁路局本诉辩称，我们的福利房只针对我们铁路局的职工，我们无法过户给原告。
反诉原告况万齐诉称，2003年2月初，邓永刚得知况万齐所在单位出售福利房的信息后找到况万齐，要求况万齐申请购买由邓永刚出资购买，另外再支付况万齐11000元。2003年2月10日，双方签订《购房合同》，约定“况万齐将位于红花堰房屋一套所有权以人民币133204元的价格有偿转让给邓永刚，本应由况万齐支付的福利房款122204元由邓永刚代为支付，另外再支付况万齐11000元”。2003年9月14日，况万齐与单位成都铁路分局签订《成都市住房制度改革单位集资建房售购合同》，约定“一、成都铁路分局同意况万齐购房申请，将位于本市红花堰。竣工使用于2003年的砖混结构，建筑面积共计133.32平方米的四室二厅住房一套，出售给况万齐。二、售房价格和房价款。该房屋售房价格为每平方米1164元，总计房价款155184.48元整。三、根据单位集资建房方案，成都铁路分局向况万齐发放住房补贴32980.48元，况万齐实付房款122204元。五、况万齐取得国家统一制定的房屋产权证书后，即拥有房屋所有权，其权益受国家法律保护。八、况万齐所购房屋为政策性住房，再交易应按政府相关规定办理。十二、本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行”。况万齐与单位签订购房合同后方知其权益被侵犯，遂拒绝与邓永刚办理产权证的过户手续，并提起反诉，反诉请求为：确认邓永刚与况万齐于2003年2月10日签订的购房合同无效；反诉诉讼费由邓永刚承担。
反诉被告邓永刚辩称，我方认为况万齐提的反诉请求应当予以驳回，因为况万齐与邓永刚签订的房屋买卖合同合法有效并不违反法律规定，而且况万齐将房屋交给邓永刚占用、使用已达11年之久。况万齐的反诉请求不成立的，请求依法予以驳回。
第三人成都铁路分局反诉辩称，我方无意见。
经审理查明，况万齐系成都铁路局职工。2003年2月10日，况万齐与邓永刚签订《购房合同》一份，约定况万齐将红花堰房屋一套所有权以133204元的价格有偿转让给邓永刚。本应由况万齐支付的福利房款122204元由邓永刚代为支付，另外再支付况万齐11000元。况万齐在转让房屋以后，必须协助邓永刚办理产权过户手续。况万齐转让房屋以后的一切后果，包括不享受下一次福利房等，邓永刚均不负任何责任。双方对此合同必须遵守，如一方违约，必须向另一方支付133200元的20%作为违约金。办理产权证时，如能直接转办成邓永刚名下，直接与专户，如不能先办成况万齐产权，以后况万齐协助转让至邓永刚。此合同效力至产权过户完毕。况万齐在支付了133204元房款后，必须立即将房屋交于邓永刚。该合同特别注明：此房为成铁分局福利房，产权证在此购房合同签订期间尚未办理，但并不影响此合同办理，双方均不得反悔。合同签订后，邓永刚按照约定将购房款133264元支付给了况万齐。2003年9月14日，况万齐与成都铁路分局签订《单位集资建房售购合同》一份，约定成都铁路分局同意况万齐的购房申请，将位于红花堰，建筑面积为133.32平方米的住房一套，出售给况万齐。根据单位集资建房方案，况万齐实付房款为122204元。后况万齐按照约定交付了集资购房款，取得了涉案房屋，并将其交予邓永刚占有使用至今。
另查明涉案房屋在控制内面积85平方米是按照成本价776元／平方米计算的，超标面积48.32平方米是按照1164元／平方米计算的，1164元是况万齐购房时经济适用房的价格。第三人成都铁路局对职工所购集资修建房屋并无禁售期，涉案房屋目前已经可以通第三人成都铁路局办理产权证。
上述事实，有经过庭审质证的如下证据及当事人庭审陈述在案为证：1、各方当事人的身份信息；2、购房合同；3、收条；4、购房计算单、收据；5、水电费、物管费等票据；6、单位集资建房售购合同。
本院认为，况万齐与邓永刚签订的《购房合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同的主要条款已实际履行，况万齐已居住该房屋长达十多年之久，故该合同应当合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利及义务。邓永刚按照约定支付了购房款，况万齐亦应向邓永刚交付符合约定的房屋并协助其办理房屋过户手续，故本院对邓永刚要求况万齐协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。由于况万齐怠于行使在第三人成都铁路局办理房屋产权过户的权利，致使原告的权利受到损害，为了减少诉讼，依据合同相对性原理，应当判决由况万齐将案涉房屋过户至邓永刚名下，并由第三人成都铁路局协助况万齐履行该项义务。
对于况万齐要求确认与邓永刚于2003年2月10日签订的购房合同无效的反诉请求，本院认为，关于况万齐与邓永刚签订的《购房合同》一是双方意思的表示，合同约定：房屋产权证在此购房合同签订期间尚未办理，但并不影响此合同办理，双方均不得反悔，说明当时购买时况万齐明知其房屋无产权证的事实，仍与邓永刚签订购房合同，应当是其卖房的意见表示；二该购房合同约定并未违反国家强制性规定；故本院对况万齐的反诉请求及抗辩意见不予采纳。据此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、况万齐于本判决生效之日起十日内，协助邓永刚办理位于成华区红花堰铁路新绿苑房屋的产权证及国土证的过户手续。
二、第三人成都铁路局协助况万齐履行上述义务。
三、驳回况万齐的反诉请求。
本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元，共计150元，由况万齐承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 舒友蛟
二〇一五年十二月七日
书 记 员 李明慧