广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法西民初字第2748号
原告刘桂好。
委托代理人陈春华，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人肖伟东，广东宝城律师事务所律师。
被告谢建明。
上列原告刘桂好诉被告谢建明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行审理，由审判员周斌独任审判，原告的委托代理人肖伟东、被告谢建明出庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月19日，原、被告签订《房租租赁合同》，合同约定原告将位于深圳市宝安区流塘村宝民二路13号3-5楼房屋（以下称：“租赁物”）出租给被告，租赁期限自2011年6月1日至2015年5月30日止。租金为每月12，000元，被告需承担相关税费及水电费等，合同还约定了被告对租赁物进行装修、改建、增减应得到原告同意，否则按违约处理合同终止。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，但被告却拖欠租金及水电费等应缴费用，更让原告不能接受的是被告在未经原告同意的情况对租赁物擅自进行装修、改建。经原告多次交涉无果，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《房租租赁合同》；2、请求判令被告将承租的位于深圳市宝安区流塘村宝民二路13号3-5楼房屋返还给原告；3、请求判令被告支付原告自2013年7月起计至返还房屋之日止的租金（暂计至2013年9月16日为人民币33，028元）；4、请求判令被告支付原告自2013年7月起计至返还房屋之日止的水电费（暂计至2013年9月16日为人民币9，439.5元）；5、请求判令被告支付原告自2013年7月起计至付清全部租金及应付款项的违约金（暂计至2013年9月16日为人民币7，000元）；前述金额共计人民币49，467.5元；6、本案诉讼费用全部由被告承担。原告请求将第三项、第四项诉讼请求变更为：请求法院判令被告支付2014年1月、2月租金共计23，028元，计至被告实际返还房屋之日止。其余与起诉状一致。
被告谢建明答辩称，被告装修时已经征得原告的同意，原告还要求被告做好清洁卫生，说明原告对此是知情的，原告并没有说一定要书面同意装修。我方仅将涉案房屋的隔墙打通，没有改动柱子和承重墙。原、被告基本上是几个月结一次帐，我方没有恶意拖欠租金，但是原告停了涉案房屋的水电，被告无法正常经营，被告妻子与原告对帐时说准备将宾馆改成办公室，原告并没有提出异议。开庭前被告让案外人打电话给原告说要将涉案房屋改建成办公室，拆除三楼铁门，原告叮嘱要被告注意安全，没有提出书面要求，被告装修过程中原告有到现场查看，并没有阻止被告进行装修。被告现在的困难只是暂时的，我有经济能力继续租赁涉案房屋。我没有看到原告发出的催收通知书，也没有收到。
经审理查明，2011年5月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定原告将位于深圳市宝安区流塘村宝民二路13号3-5楼房屋（以下称“租赁物”）出租给被告，租赁期限自2011年6月1日至2015年5月30日止。租金为每月12，000元，并收取3个月押金36，000元，被告需承担相关税费及水电费等，合同还约定了被告对租赁物进行装修、改建、增减应得到原告同意，否则按违约处理合同终止。在签订合同时，被告向原告支付了36，000元押金，同时约定押金不能抵扣租金。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用。自2013年7月起，被告拖欠租金及水电费等应缴费用等共计33，028元，被告还在未经原告同意的情况下于2013年8月对租赁物进行装修、改建。2013年9月18日，原告刘桂好以被告未经其同意对租赁物擅自进行装修、改建且存在拖欠租金及其他应缴费用构成严重违约为由提起诉讼。
庭审时，原告、被告确认被告于2014年1月17日通过银行转账的方式向原告支付了70，000元，付清2013年7月至12月的租金或房屋使用费69，028元（7月至9月租金33，028＋10月至12月租金36，000），尚欠2014年1月、2月房屋使用费23，028元（24，000-972）。原告曾按照被告向法院提供的通讯地址向被告发出两份催收通知书，被告表示从未收到原告发出的催收通知书。庭审后，本院亦多次组织双方当事人进行调解未果。
另查明，涉案房产原登记产权人名字为温家平、刘桂好、温家仁，登记字号为：私2－007896；2003年11月2日，原告刘桂好和案外人温家平向国土部门对该房产递交申报房屋产权证资料。
上述事实有经庭审质证的房租租赁合同、房产证、房租、水电费收据、租赁物现状照片、租赁物现状视频、银行对帐单、快递详情单、查询结果、催收租金及解除合同通知及庭审笔录为证，可以认定。
本院认为，原、被告于2011年5月19日签订的《房租租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。本案争议焦点问题是被告未经原告同意对租赁物擅自进行装修、改建且存在拖欠租金及其他应缴费用的行为是否构成违约？依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案被告违反合同的约定在原告不知情的情况下对租赁物擅自进行装修、改建，违反了双方签订的《房租租赁合同》，其行为已构成违约，现原告请求解除租赁合同符合法律规定，本院予以支持。
原告于2013年9月18日向本院提起诉讼要求解除租赁合同，本院于2013年12月9日向送达了民事起诉状、传票等法律文书，本院确认双方合同于2013年12月9日解除。
合同解除后，关于房屋占有使用费和违约金部分，依照公平原则，酌情按照每月12，000元的标准计算合同解除后的房屋占有使用费，违约金部分不予支持。由于被告已经支付租金或使用费至2013年12月，其中2014年1月至2月期间房屋占有使用费为23，028元。被告还应支付2014年3月1日起至本判决确定的返还房屋之日止的房屋占有使用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百一十九、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告刘桂好、被告谢建明之间签订的《房租租赁合同》于2013年12月9日解除；
二、被告谢建明于本判决生效之日起15日内将承租的位于深圳市宝安区流塘村宝民二路13号3-5楼房屋返还给原告刘桂好；
三、被告谢建明于本判决生效之日起5内向原告刘桂好支付2014年1月、2月房屋占有使用费共计23，028元；
四、被告谢建明应于本判决生效之日起5日内按照每月12，000元向原告刘桂好支付2014年3月1日起至本判决确定的返还房屋之日止的房屋占有使用费；
五、驳回原告刘桂好的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币518元，由被告谢建明承担（该款原告已预交，由被告径付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 周 斌
二〇一四年七月二十五日
书记员 杨曜安（兼）
书记员 莫 莹 莹
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。