广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民1648号
上诉人（原审被告）：卢凤英，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：邓春燕，广东科韵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周丹华，广东科韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁永新，男，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：梁敏杰，广东国慧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭文智，男，汉族，住湖南省古丈县。
上诉人卢凤英为与被上诉人梁永新、彭文智租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：佛山市南海区某商铺28B号、28A号分别于2007年11月16日、2016年6月21日登记权利人为梁永新，已办理权属证书。
2007年3月22日，梁永新（甲方）与卢凤英（乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定卢凤英租用南海区某街铺两层铺位经营美容美发，租期从2007年5月1日起至2017年4月30日止，每月租金9300元,2013年5月1日起在原有租金基础上增加10%，乙方一次性向甲方支付两按一租共27900元；乙方须于每月5日前交纳当月租金，逾期30天则甲方有权收回商铺；乙方负责缴清经营时所产生的水电费、管理费及卫生、环保、消防、治安等部门按规定收取的所有费用；合同期内，乙方未能履行合同条款的均视为违约，乙方需赔付甲方相当于两个月租金总额的违约金并赔偿因此而造成的直接经济�失。
佛山市顺德区龙江镇名尚剪发店于1993年6月12日成立，为个人独资企业。佛山市顺德区龙江镇名尚剪发店分店于2007年10月15日成立，住所为佛山市南海区某铺，负责人为陈某华。2011年1月19日，该店负责人经核准变更为彭文智。
2009年2月21日，彭文智（甲方）与卢凤英（乙方）签订《MOFAS.魔法师大沥店合作合同》，约定双方合作经营MOFAS.魔法师大沥店，地址为佛山市南海区某铺，乙方原经营的“佛山市顺德区龙江镇名尚剪发分店”由甲方出资重新装修，乙方以店铺原承租使用权、原装修投入、原有设备产品为出资，租赁合同之保证金归乙方拥有，不因本合同而改变，按原租赁合同约定，租赁期满由乙方收回；等等。
2011年1月12日，卢凤英（甲方）与彭文智（乙方）签订《解除合作协议书》，约定解除双方于2009年2月21日签订的《MOFAS.魔�师大沥店合作合同》，由于2007年3月22日签订的商铺租赁合同中注明不能将商铺转租、转让、转借给他人使用，否则出租方有权收铺，甲、乙双方均有责任确保租铺的延续期，因特殊原因租赁合同不能变更至乙方名下，营业执照变更乙方名下时租赁合同自动转给乙方继续经营，甲方只是挂名但实质使用人是乙方，乙方一次性支付甲方原租铺所交的押金73600元，甲方将租赁合同及押金单交给乙方后该铺的租用权属乙方，同时该铺所引起的一切纠纷与甲方无关；等等。
2016年5月11日，梁永新向佛山南海都市名汇物业管理有限公司缴纳了28A、28B商铺管理费1072.02元和电费、公摊水费、垃圾费合计5614.8元。
梁永新于2016年5月24日提起本案诉讼，卢凤英于2016年7月11日收到本案应诉材料。诉讼中，梁永新陈述其于2016年6月1日自行收回涉讼租赁物。
诉讼�，经卢凤英申请，原审法院依法委托广东财安司法鉴定所进行笔迹鉴定，广东财安司法鉴定所出具粤财安司法[2016]文鉴字第67号司法鉴定意见书，鉴定意见：送检的《商铺租赁合同》乙方签字处“卢凤英”签名是卢凤英本人所写。卢凤英支出鉴定费3950元。
梁永新于2016年5月24日向原审法院提起诉讼，请求判决：1.确认梁永新与卢凤英签订的《商铺租赁合同》于2016年5月24日（梁永新起诉之日）解除；2.卢凤英、彭文智向梁永新支付2016年4、5月的租金20460元；3.卢凤英、彭文智向梁永新返还2016年1月至4月份电费5532.84元和水费9.96元、垃圾费72元、2016年2月至5月的物业费1072.02元，合共6686.82元；4.卢凤英、彭文智向梁永新支付违约金20460元；5.本案诉讼费用由卢凤英、彭文智承担。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷，涉讼商铺取得了权属证书，梁永新与卢凤英于2007年3月22日签订的《商铺租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。卢凤英辩称涉讼合同于签订后的一个月已解除，与其提交的《MOFAS.魔法师大沥店合作合同》、《解除合作协议书》相矛盾，不予采信。涉讼合同约定卢凤英须于每月5日前交纳当月租金，逾期30天则梁永新有权收回商铺，卢凤英违约的，需赔付梁永新相当于两个月租金总额的违约金。本案中，梁永新主张卢凤英未支付2016年4月、5月的租金，卢凤英作为义务的履行方，未举证证明已按约定履行支付义务，故应承担相应的不利法律后果，原审法院对梁永新的上述主张予以采信。至梁永新20**年5月24日提起诉讼时，卢凤英拖欠租金已超过30天，已构成根本违约，梁永新具有单方面解除合同权利。卢凤英于2016年7�11日收到本案应诉材料，可据此确认涉讼合同已于2016年7月11日解除，梁永新请求确认涉讼合同于2016年5月24日解除理据不足，不予采信。涉讼合同约定每月租金9300元，2013年5月1日起在原有租金上加收10%，即2016年4月、5月的租金合计20460元[（9300元+9300元×10%）×2个月]，卢凤英应支付予梁永新。涉讼合同因卢凤英拖欠租金解除，卢凤英应承担违约责任，依照合同约定，卢凤英应向梁永新支付相当于2个月租金总额的违约金20460元。梁永新的相应诉讼请求，予以支持。根据卢凤英与彭文智签订的《MOFAS.魔法师大沥店合作合同》，佛山市南海区28A铺也为卢凤英承租，梁永新为卢凤英垫付了28A、28B商铺管理费1072.02元、电费、公摊水费、垃圾费合计5614.8元，梁永新请求卢凤英支付上述费用合计6686.82元，理据充分，予以支持。合同具有相对性，彭文智并非涉讼合同的相�方，虽然卢凤英与彭文智签订的《解除合作协议书》约定涉讼商铺的实际使用人为彭文智，但梁永新、卢凤英均未提供彭文智履行涉讼合同的相关证据，梁永新请求彭文智在本案中承担责任，理据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认梁永新与卢凤英于2007年3月22日签订的《商铺租赁合同》于2016年7月11日解除；二、卢凤英应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年4月、5月的租金合计20460元予梁永新；三、卢凤英应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金20460元予梁永新；四、卢凤英应于判决发生法律效力之日起十日内支付管理费、电费、公摊水费、垃圾费合计6686.82元予梁永新；五、驳回梁永新的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费495.09元（梁永新已预交），由卢凤英负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予梁永新。鉴定费3950元（卢凤英已预交），由卢凤英负担。
上诉人卢凤英不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决有违事实，且显失公正。一、卢凤英和梁永新于2007年3月22日签订的《商铺租赁合同》，记载的租赁标的为“甲方同意将其合法拥有并具有清楚之产权物业，详细地址：南海区某街铺两层铺位租与乙方经营美容美发使用，建筑面积为78.17平方米，实用面积为76.54平方米。”虽然合同中没有写商铺号，但结合梁永新提供的房产登记资料来看，该租赁标的是指“佛山市南海区某商铺28B号”（以下简称28B号商铺），并不包括“佛山市南海区某商铺28A号”（以下简�28A号商铺）。因此，不管卢凤英是否28B号商铺的实际承阻方和使用者，梁永新均无权根据涉案《商铺租赁合同》向卢凤英主张28A号商铺的任何费用。何况，梁永新于2016年6月21日才取得28A号商铺的所有权。二、彭文智是28B号商铺的实际使用者和交租义务履行者，梁永新与彭文智之间长期以来存在事实租赁关系。并且，该事实租赁关系早已于2016年4月初解除，梁永新早己实际收回涉案商铺，并已另行出租给新租户装修后用于经营“霆禧丝绸服饰旗舰店”。根本不存在梁永新所诉称的承租方拖欠2016年4、5月份租金和费用的问题。从2011年1月12日起长达五年多的时间里，梁永新与彭文智之间实际上形成了事实租赁关系。事实上每月均由彭文智向梁永新交租，共交了63次（根据梁永新举证，大部分都是当面的现金交租，只有几次是彭文智委托其表妹陈金某、陈绪某及店长也是彭文智妻弟的张某等人汇款入梁永新账户），在彭文智50多次的当面现金交租及彭文智五年多来实际租赁使用商铺过程中，梁永新均无提出任何异议。卢凤英早己实际退出了涉案租赁关系，故卢凤英不应再承担承租人责任。三、退而言之，即使认为承租方存在拖欠2016年4、5月份租金，即使按照梁永新主张的事实租赁关系于2016年5月24日解除，租金应当计至解除前一日，共一个月零23天，彭文智拖欠的2016年5月23日前的租金应当为18073〔计算方式：10230元×2个月十（10230元÷30天×23大）〕。四、退而言之，即使存在承租方违约情形，承租方需要承担违约责任，但是，梁永新并来能举证证明其因此遭受的实际损失。根据涉案《商铺租赁合同》第三条约定，梁永新当时已经收取了相当于两个月租金的按金18600元(9300／月×2个月)，该按金的性质就是履约保证金。即使梁永新根据合同第十一条约定，要求承租方如违约须支付相当于两个月租金的违约金，违约方也仅仅需要再支付违约金差额1860元(10230元／月X2个月-9300元／月X2个月)。综上，恳请二审法院查明事实，依法维护上诉人卢凤英的合法权益。上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回梁永新对卢凤英的全部诉讼请求：本案一审、二审诉讼费由梁永新负担。
上诉人卢凤英在二审期间提交了如下证据：
证据1、照片两张，以证明涉案商铺于2016年4月前已由梁永新收回并出租予案外人。
证据2、工商登记网上查询资料，以证明彭文智在使用涉案28B商铺，并经营魔法师品牌。
证据3、《收据》一张，以证明梁永新收取了卢凤英押金18600元。
被上诉人梁永新答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，卢凤英的上诉请求应当予以驳回。2、梁永新已提供�完整的证据链证明其主张，而卢凤英在本案中多次陈述前后矛盾，否认签字是其本人所签署，但根据鉴定，该签字是卢凤英的字迹，后又改为没有履行合同。卢凤英的上诉理由没有证据支持，应当予以驳回。
被上诉人梁永新在二审期间提交了《商铺租赁合同》一份，以证明其并未于2016年4月前收回涉案租赁商铺。
被上诉人彭文智在二审期间未发表答辩意见，也未提交新证据。
被上诉人梁永新对上诉人卢凤英提交的证据质证认为：结证据1的真实性、合法性、关联性不予确认；证据2所载经营地址不是本案商铺地址，该证据与本案无关联；证据3无原件核对，对其真实性、合法性、关联性有异议，该证据不属新证据。
上诉人卢凤英对被上诉人梁永新提交的证据质证认为：该证据的真实性由法院核实，该证据可证明梁永新于2016年5月23日前已收回商铺。
经质证，卢凤英提交的证据1、证据2不足以证明其诉讼主张，不作为本案定案依据；卢凤英提交的证据3系复印件无原件可供核实，且梁永新对该证据的真实性不予确认，故本院不予采信。梁永新提交的证据系其与案外人签订，其真实性无其他证据予以佐证，且该证据所载租赁期限亦不能证明卢凤英诉称的梁永新于2016年4月前已收回涉案商铺的主张，故不作本案定案依据。
经审查，本院除对原审法院查明的案件事实予以确认外，另查明：梁永新向佛山南海都市名汇物业管理有限公司缴纳的28B商铺2016年2月至5月的管理费为781.72元，缴纳的28B商铺2016年1月至3月的电费30.90元，公摊水费5.96元，垃圾费72元，合共890.58元。
本院认为：梁永新与卢凤英签订的涉案《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规�，属有效合同，当事人双方应依约履行。卢凤英欠付梁永新20**年4月、5月两月租金及管理费、电费、公摊水费、垃圾费，其行为已构成违约，原审法院据此判决解除该《商铺租赁合同》，判决卢凤英应向梁永新支付租金20460元，违约金20460元，并无不当，本院予以维持。卢凤英上诉称其已退出涉案《商铺租赁合同》，梁永新与彭文智之间存在涉案商铺租赁合同的权利义务关系，但其所举证据不足以证明其该项主张，本院不予采信。卢凤英上诉称梁永新已于2016年4月初收回涉案商铺，其不应支付2016年4月、5月份的租金。由于其不能举证证明其该项主张，本院亦不予采信。卢凤英还上诉称，涉案《商铺租赁合同》不包括梁永新所有的28A号商铺，故梁永新无权向其收取其垫付的该商铺的管理费、电费、公摊水费、垃圾费。对此，由于梁永新、卢凤英签订的涉案《商铺租赁�同》约定的租赁物可认定为28B号商铺，并不包括28A号商铺，且梁永新于2016年6月1日始登记为28A号商铺的权利人，故梁永新向卢凤英主张28A号2016年5月前的管理费、电费、公摊水费、垃圾费欠缺事实和法律依据，应不予支持。卢凤英该上诉主张理据充分，本院予以支持。原审法院判决卢凤英应向梁永新支付28A号、28B号商铺管理费、电费、公摊水费、垃圾费合共6686.82元有误，本院依法改判卢凤英应向梁永新支付涉案28B号商铺管理费、电费、公摊水费、垃圾费合共890.58元。卢凤英尚上诉称其向梁永新交纳的租赁押金18600元应抵充其于本案应支付的违约金。对此，由于梁永新否认卢凤英向其交纳过该租赁押金，卢凤英所举证据又不足以证明其已交纳该租赁押金，故对卢凤英该项抗辩主张，本院不予支持。卢凤英若有充分证据能够证明其向梁永交纳过涉案商铺租赁押金时，其可另案向梁永新主张返还。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，裁判结果部分失当，本院依法予以改判。卢凤英上诉主张部分合理，对其合理部分本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8595号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8595号民事判决第四项为：卢凤英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付管理费、电费、公摊水费、垃圾费合共890.58元予梁永新。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费495.09元，由卢凤英负担435元，梁永新负担60.09元；鉴定费3950元，由卢凤英全部负担。二审案件受理费990.17元，由卢凤英负担869.17元，由梁永新负担121元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 李嘉敏