内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿民一终字第204号
上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任�司，住所地内蒙古自治区乌拉特前旗政法路御景园小区北门。
法定代表人张志刚，该公司总经理。
委托代理人张建军，男，1967年7月23日出生，蒙古族，内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司经理。
委托代理人任振华，系内蒙古君缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱发斌，男，1965年3月7日出生，汉族，内蒙古巴彦淖尔市临河区司法局退休职工。
委托代理人林志华，内蒙古鸿威律师事务所律师。
上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称：国力公司）与被上诉人朱发斌因商品房预售合同纠纷一案，不服阿左旗人民法院（2015）阿左民一初字第541号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人国力房地产开发有限责任公司委托代理人张建军、任振华，被上诉人朱发斌及其委托代理人林志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区由内蒙古国力房地产开发有限责任公司开发建设。具体负责该小区施工建设的系内蒙古国力房地产开发有限责任公司设立的内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门项目部。2012年8月22日，朱发斌与内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门项目部签订《商品房认购书》，朱发斌自愿认购被告开发建设的龙泽苑子龙门小区17号楼3单元101室，建筑面积（预售面积）127.39平方米，单价每平方米2500元。朱发斌依照约定当日向国力公司交付定金318475元。之后，经朱发斌多次催促，国力公司既不与朱发斌签订《商品房买卖合同》，又未向其交付房屋。朱发斌于2015年3月23日提起诉讼。
一审法院认为，内蒙古国力房地产开发有限责任公司是阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区承建主体，内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门项目部对外是以内蒙古国力房地产开发有限责任公司名义进行施工和楼房的销售，朱发斌并不知道内蒙古国力房地产开发有限责任公司和子龙门项目部之间的内部关系。因内蒙古国力房地产开发有限责任公司未提交证据证明子龙门项目部经过工商登记，故子龙门项目部不具备诉讼主体资格，由此确定内蒙古国力房地产开发有限责任公司是涉案《商品房认购书》的出卖人。内蒙古国力房地产开发有限责任公司对子龙门项目部的存在表示异议，但并未举证证明，故对内蒙古国力房地产开发有限责任公司关于起诉主体错误的辩解意见，该院不予采纳。认购书在性质上属于预约，具有合同性质。本案双方在自愿、平等、协商一致�基础上就购买国力公司开发建设的阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区17号楼3单元101室签订了《商品房认购书》，在《商品房认购书》中就楼房的位置、面积、价格等要素均有明确约定，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规规定，具有法律效力。作为合同双方当事人，双方均应恪守诚实信用原则，积极、全面地履行各自的合同义务。朱发斌已依照约定交付了购房定金款318475元，履行了其负有的合同义务。内蒙古国力房地产开发有限责任公司负有与原告订立正式的《商品房买卖合同》的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，第九十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，双方签订《商品房认购书》，原告已经支付了定金，从2012年8月22日至今，经朱发斌催促未与其签订《商品房买卖合同》，亦未有向其交付涉案房屋的任何意思表示，国力公司的行为表明了其不履行签订买卖房屋合同的义务。朱发斌诉请解除合同，国力公司在接到朱发斌的诉状后并未表示异议，故对朱发斌解除合同的诉讼请求，依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，�当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，被告未与原告签订《商品房买卖合同》，亦未有向朱发斌交付涉案房屋的任何意思表示，国力公司的行为表明了其不履行签订买卖房屋合同的义务，属违约行为，应承担相应的违约责任，对于朱发斌诉请返还定金的请求，依法予以支持。根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，本案主合同标的额20%为63695元，被告应双倍返还127390元，超出的部分254780元，应视为朱发斌预付的购房款，国力公司亦应予以返还。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第三款、第九十五条第二款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决：一、解除朱发斌与内蒙古国力房地产开发有限责任公司于2012年8月22日签订的《商品房认购书》；二、由内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内向朱发斌返还预付购房款254780元；三、由内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内向朱发斌双倍返还定金127390元；四、驳回朱发斌的其他诉讼请求；五、案件受理费5084.75元，由内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担3516.30元，由朱发斌负担1568.45元。
一审判决送达后，国力公司提出上诉，认为1、被上诉人起诉上诉人国力公司，主体设置错误。2、一审法院判决要求解除上诉人与被上诉人双方�订的《商品认购书》，缺乏事实及法律依据。3、一审法院判决被上诉人双倍返还定金缺乏事实及法律依据。现请求二审法院予以撤销一审判决。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：第一、上诉人国力公司是否为本案适格主体；第二、涉案合同是否具备解除条件；第三、由上诉人向被上诉人返还房款及支付双倍定金是否有事实及法律依据。针对第一焦点上诉人国力公司是否为本案适格主体。经查实，上诉人国力公司承包阿拉善盟巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区承建主体，国力公司子龙门项目部对外是以上诉人国力公司名义进行施工和楼房的销售。在被上诉人向法庭出示的证据承诺书中载明，冯富荣系国力公司开发建设的子龙门住宅小区项目经理。综上，可以认定上诉人国力公司设立子龙门项目部，因子龙门�目部不具有独立的法人资格，其对外从事的民事活动所产生的民事责任应由其具备法人资格的公司即上诉人国力公司承担。因此，国力公司系本案适格主体。第二焦点涉案合同是否具备解除条件。上诉人系本案的适格主体，是涉案《商品房认购书》的相对方。就涉案合同是否具备解除条件根据《中华人民共和国合同法》第九十四条相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。双方在签订合同后，被上诉人依约支付了定金，自2012年8月22日到至今，经被上诉人催促上诉人未与被上诉人签订《商品房买卖合同》，亦未向被上诉人交付房屋的意思表示，上诉人的上述行为表明其不履行主要债务。被上诉人诉请解除合同，上诉人在接到被上诉人诉状后未表异议，故双方签订的《商品房认购书》具备法�解除条件，一审法院判决解除双方签订的合同，合法有据，本院予以支持。第三个焦点由上诉人向被上诉人支付双倍定金是否有事实及法律依据。双方在《商品房认购书》中约定：甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付318475元给甲方作为认购该物业的定金。并约定，若甲方已将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方所交定金。现上诉人已违约，应当向被上诉人返还定金，但就返还的具体金额根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，本案主合同标的为318475元，百分之二十应为63695元，上诉人应双倍返还127390元，超出的部分254780元，应视为预付的购房款，上诉人应予以返还。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7033元，由上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨双玫
审 判 员 王生铎
代理审判员 任 丽
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 鲍 扬