广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第661号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘禄源，男，1939年9月20日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。
委托代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。
委托代理人：朱颖，广东森科律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市中海世纪顾问管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代理人：徐红燕，该公司总经理。
委托代理人：周志鑫，广东卓正律师事务所律师。
委托代理人：苏敏静，广东卓正律师事务所实习律师。
上诉人刘禄源因与被上诉人中山市中海世纪顾问管理有限公司（以下简称中海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法坦民一初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年3月14日，中国南航集团财务有限公司（以下简称南航公司）与中海公司签订一份编号为（2005）年（委经管）字（01）号的商用物业委托经营管理合同，约定：南航公司委托中海公司独家管理（经营）地址位于中山坦洲镇金山城（以下简称涉案物业）A、B、C栋部分商铺，物业建筑面积合计8346.23平方米，合同有效期自2005年3月23日起至2025年3月22日止。其中第四条南航公司的权利和义务约定，南航公司积极配合中海公司的经营管理，负责提供客户需要的有关证明文件和咨询。南航公司在合同生效后10天内向中海公司交付以下材料：加盖南航公司公章的营业执照副本，南航公司用于收取定额租金的银行账本，加盖南航公司公章的物业房屋所有权证、国有土地证……；第六条双方结算方式约定：该物业中原南航公司租予中山市坦洲金色童年幼儿园（以下简称金色童年幼儿园）共计建筑面积656.46平方米的商铺，自本合同签订之日起由中海公司进行经营管理，并收取南航公司与金色童年幼儿园签订的租赁合同的租金，中海公司就该部分商铺每月向南航公司支付定额租金6000元。如因金色童年幼儿园提前主动退租，南航公司应收的该部分定额租金标准调整为每平方米6.5元／月。每月28日前中海公司将南航公司定额租金收入汇入南航公司指定银行。第七条定额租金的调整约定为：1.如遇人民银行调高或调低基准利率，南航公司有权视具体情况调高或调低第六条第二款约定的定额租金，调整后的定额租金应以南航公司的月初租金收益率不高于租金调整日以前三个月的加权平均货币市场利率为限。2.合同有效期内，若该物业连续六个月平均租金价格超过15元／平方米／月，自下一日历年度起调高南航公司应收的定额租金，但调高后的定额租金应不超过7.5元／平方米（建筑面积）／月；若该物业连续六个月平均租金价格超过20元／平方米／月，自下一日历年度起调高南航公司应收的定额租金，但调高后的定额租金应不超过10元／平方米（建筑面积）／月。3.合同有效期内，若该物业连续六个月平均租金价格低于15元／平方米／月，自下一日历年度起调整南航公司应收的定额租金至6.5元／平方米／月。若同时出现以上情形时，按孰高原则选择南航公司应收租金调整依据。第八条违约责任约定为：1.南航公司逾期提交中海公司所需的资料的，南航公司应向中海公司赔偿因此造成的损失。2.如中海公司逾期向南航公司支付定额租金的，每逾期一日，按应付定额租金每日万分之二点一的标准向南航公司支付违约金；如中海公司连续4个月逾期支付定额租金的，南航公司有权立即解除本合同，并有权要求中海公司赔偿损失。3.如因中海公司的过错或超越代理权给南航公司造成损失的，中海公司应向南航公司赔偿损失。4.如中海公司逾期缴纳相关税费的，由中海公司自行承担相关法律责任，且南航公司有权根据中海公司违约情况解除本合同，并有权要求中海公司赔偿损失。第九条合同的终止、变更及解除约定为：（一）本合同有效期内，南航公司需全部或竞价出售该物业时，无须征得中海公司同意，但须提前六十日知会中海公司并出具通知。在同等条件下，中海公司对该物业享有优先购买权。若南航公司以高于该物业账面价值的价格转让给第三方，中海公司有权就高于账面价值的部分要求南航公司补偿损失（指中海公司投入与回收的差额），但补偿金额应不超过售价中高于账面价值的竞价，补偿中海公司损失后南航公司不承担任何违约责任。（二）在合同到期时，双方若同意终止合同，双方应通力协作妥善处理终止合同的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜，合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，双方不再互相承担任何经济及法律责任。（三）如中海公司出现下列情形之一的，南航公司有权书面通知中海公司立即解除本合同：1.中海公司隐瞒实际对承租人的租赁价格并损害南航公司利益的；2.中海公司超越代理权限且南航公司不予承认的；3.符合本合同第八条约定解除合同的情形；4.中海公司在经营管理该物业过程中有重大违法行为的。（四）除本合同第八条第二、四款，第九条第一、三款外，未经双方一致同意，双方均不得提前解除合同。否则，解除方应赔偿对方施加损失，并应另行向对方支付违约金人民币一百万元
2007年，南航公司将涉案物业1幢底层B区，1幢2层B区的物业，面积共4677.04平方米，委托广州穗和拍卖行有限公司（以下简称穗和公司）拍卖。并由刘禄源在2009年1月21日取得上述商铺权属登记在其名下。刘禄源取得上述物业后，就南航公司与中海公司签订的商用物业委托经营管理合同的性质问题，于2009年3月30日向广东省中山市第一人民法院提起诉讼。后广东省中山市第一人民法院作出（2009）中一法坦民一初字第183号一审判决，后广东省中山市中级人民法院作出（2010）中中法民一终字第539号终审判决，认定委托经营合同实为租赁合同。上述判决还查明如下事实：2008年10月30日，中海公司通过广东道慧律师事务所向刘禄源发出一份律师函，该函称中海公司就涉案物业B栋等房产所签订的合同及以其方名义签订的租赁合同，均不因刘禄源之受让行为而失去效力，刘禄源在购买前述房产后，一直未与中海公司进行联系，而中海公司多次与刘禄源联系未果，要求：1.刘禄源开具正式发票，与中海公司办理租金交付事宜。2.刘禄源就涉案物业B栋之租赁事宜，与中海公司协商并办理所有合同的变更事宜。2008年11月12日，刘禄源通过广东洋三律师事务所发出一份公告，内容为：1.刘禄源先生于2007年10月30日经徐刚先生，通过穗和公司拍得了涉案物业1幢底层B区，1幢2层B区商铺的所有权。2.根据徐刚先生在本律师所签订的协议，规定原徐刚先生与南航公司签订的商铺租赁协议终止。3.根据协议规定，未在本律师所备案的租赁合同，刘禄源先生一概不予认可，各位租客自本公告后一个月内到本律师所办理租赁相关手续。未按规定时间办理的视为放弃。2008年11月18日，徐刚通过广东道慧律师事务所向刘禄源发出一份律师函，主要内容为：1.刘禄源如需行使位于涉案物业1幢底层B区，1幢2层B区商铺之物权，应出示中山市国土资源局与房产管理局出具的房屋所有权证原件。2.徐刚从未与阁下达成任何关于终止原与南航公司签订的商铺租赁协议。2008年11月19日，刘禄源再通过广东洋三律师事务所出具一份律师函，声明如下内容：1.刘禄源先生对自己物业的处理，处分受法律保护，其权利不受侵犯；2.在徐刚收受到刘禄源先生的补偿款后，徐刚的经营管理权已经丧失；3.与租客不签租赁合同，如何签租赁合同是业主自己的事，不受任何干扰；4.如果徐刚先生再冒充业主，收取不当得益，本律师将支持刘禄源先生，对其采取法律行动，包括报警，追究刑事责任。2011年12月21日，中海公司以刘禄源未按照委托经营合同的约定向其提供上述物业的相关证照，造成涉案的物业无法出租，损害其利益为由诉至原审法院，请求判令：1.刘禄源继续履行原租赁合同即商用物业委托经营管理合同；2.刘禄源向中海公司赔偿租金损失1231200元（自2008年10月至2011年10月止）；3.刘禄源向中海公司提供租赁物业的房产权证，以办理房屋租赁许可证；4.刘禄源承担本案的诉讼费用。原审诉讼中，中海公司撤回第一项诉讼请求。并明确其诉讼请求为：1.刘禄源向中海公司赔偿租金损失人民币2219400元（自2008年10月至2013年10月31日为止）；2.刘禄源向中海公司提供租赁物业的房地产权证，以办理房屋租赁许可证；3.刘禄源承担本案的诉讼费用。刘禄源以其购得上述物业后，中海公司未按照委托经营合同的约定向刘禄源缴纳定额租金。刘禄源提起反诉，请求判令：1.解除南航公司与中海公司于2005年3月14日签订的商用物业委托经营管理合同；2.中海公司向刘禄源立即支付拖欠的租金1276831.92元（从2008年10月1日起暂计至2012年4月10日），违约金172946.88元，合计1449778.8元；3.案件受理费由中海公司承担。原审诉讼中，刘禄源变更其反诉请求为：1.判令解除南航公司与中海公司于2005年3月14日签订的商用物业委托经营管理合同；2.中海公司向刘禄源立即支付拖欠的租金1854446.36元（从2008年10月1日起暂计至2013年10月），违约金362173.37元，合计2216619.73元；3.案件受理费由中海公司承担。
原审法院另查明：2010年8月16日，刘禄源以中海公司返还其不当得利款为由另案向广东省中山市第一人民法院起诉，案号为（2010）中一法坦民一初字第400号。在该案诉讼中，刘禄源申请诉讼保全要求查封中海公司的财产，并以涉案物业1幢2层B区作为查封担保。广东省中山市第一人民法院于2010年9月7日作出（2010）中一法坦民一初字第400-3民事裁定，查封了刘禄源的担保物业。在广东省中山市第一人民法院的查封裁定书中载明“在查封期间，被查封之财产由刘禄源保管，但不得出租、出售、抵押、赠予或作其他处分”。后在查封期限到期之前，刘禄源提出续封申请。2013年3月29日，依刘禄源申请，广东省中山市第一人民法院作出（2010）中一法坦民一初字第400-6号裁定书解除了对涉案物业1幢2层B区的查封。
原审法院又查：原审诉讼中，中海公司证实在刘禄源承买涉案商铺之前1幢底层B区在出租当中，1幢2层B区在装修使用中，且在当时不用办理出租许可证。2013年11月22日，原审法院依职权去函广东省中山市住房和城乡建设局咨询，该局函复原审法院称：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。申请房屋租赁登记备案符合条件的，我局将发出房屋租赁证。至于未取得该租赁证是否影响其将所管理的商铺对外出租经营，房屋租赁登记备案相关法律、规章无规定……办理租赁登记备案并非租赁合同生效的法定要件，不排除市场上存在未办理租赁登记备案而仍实际出租的情况。
原审法院再查：涉案物业1幢底层B区，自刘禄源取得产权至今均未被查封或抵押。2013年12月3日，原审法院到现场勘查查明1幢底层B区的商铺均在出租使用当中。
原审法院经审理认为：2005年3月14日，南航公司将其所属位于涉案物业A、B、C栋部分商铺，物业建筑面积合计8346.23平方米，委托中海公司经营管理，并签订了商用物业委托经营管理合同。2007年，南航公司将上述商铺中带委托经营合同的1幢底层B区，1幢2层B区的物业，面积共4677.04平方米，委托穗和公司拍卖，并由刘禄源承买，且刘禄源在2009年1月21日取得权属登记。但涉案物业1幢2层B区被刘禄源在2010年9月7日作为另案诉讼保全的担保物而由法院查封，直至2013年3月29日解封该物业，导致涉案物业在2010年9月7日至2013年3月29日期间不能继续对外租赁，刘禄源对此应承担赔偿责任。中海公司主张刘禄源赔偿1幢2层B区2010年9月7日至2013年3月29日期间的租金损失理据充分，原审法院予以支持。同理，刘禄源反诉主张解除与中海公司之间的委托经营管理合同、中海公司支付1幢2层B区自2010年9月7日至2013年3月29日期间的定额租金及违约金的理据不充分，原审法院不予支持。又，委托经营合同约定，在合同有效期内若该物业连续六个月平均租金价格超过15元／平方米／月，自下一日历年度起调高南航公司应收的定额租金，若连续六个月平均租金价格超过20元／平方米／月，自下一日历年度起调高南航公司应收的定额租金。若该连续六个月平均租金价格低于15元／平方米／月，自下一日历年度起调整南航公司应收的定额租金至6.5元／平方米／月。若同时出现以上情形时，按孰高原则选择南航公司应收租金调整依据。现中海公司以租赁价格15元／平方米／月主张其租金损失并不违反约定，原审法院予以支持。涉案物业1幢2层B区的面积合共2423.93平方米。1幢2层B区在2010年9月7日至2013年3月29日期间的租金损失为633211.31元（2423.93平方米×（15元／平方米／月-6.5元／平方米／月）×30个月＋2423.93平方米×（15元／平方米／月-6.5元／平方米／月）÷30天×22天】。
原审诉讼中，原审法院到涉案物业1幢底层B区现场勘查发现所有的商铺均在出租使用当中，不存在未出租使用的商铺。且中海公司也确认在刘禄源承买涉案物业之前1幢底层B区以及在1幢2层B区自2009年1月22日至2010年9月6日、2013年3月30日至2013年10月31日查封之前或之后均在使用装修当中。而据中山市住房和城乡建设局函复原审法院称：办理租赁登记备案并非租赁合同生效的法定要件，不排除市场上存在未办理租赁登记备案而仍实际出租的情况。综上，是否办理出租许可证并未影响中海公司对涉案物业1幢底层B区的出租，其主张涉案物业1幢底层B区以及1幢2层B区自2009年1月21日至2010年9月6日、2013年3月30日至2013年10月31日查封之前或之后因刘禄源未协助其办理出租许可证，严重影响其正常经营和管理，商铺不能对外出租，造成其损失的诉请事实和依据不充分，原审法院不予支持。同理，刘禄源反诉主张中海公司支付1幢底层B区自2009年1月21日至2013年10月31日以及1幢2层B区自2009年1月22日至2010年9月6日、2013年3月30日至2013年10月31日查封之前或之后的租金事实和依据充分，原审法院予以支持。委托经营管理合同约定，中海公司是按照每月每平方米6.5元的定额租金支付给刘禄源，以此标准计算中海公司应支付刘禄源1幢底层B区2009年1月21日至2013年10月31日的定额租金为839659元（2253.11平方米×6.5元／平方米／月×57个月＋2253.11平方米×6.5元／平方米／月÷30天×10天），1幢2层B区自2009年1月21日至2010年9月6日、2013年3月30日至2013年10月31日查封之前或之后的定额租金为418572.32元（2423.93平方米×6.5元／平方米／月×19个月＋2423.93平方米×6.5元／平方米／月÷30天×17天＋2423.93平方米×6.5元／平方米／月×7个月），上述租金合共1258231.32元。依合同约定，如中海公司逾期支付定额租金的应承担违约责任，但在刘禄源取得涉案商铺的权属后中海公司一直在向刘禄源督促办理交接商铺及租金的交付等事宜，但刘禄源一直未予理睬，造成中海公司逾期支付定额租金责不在中海公司，刘禄源主张中海公司承担违约责任事实和依据不充分，原审法院不予支持。
另，根据约定，刘禄源在取得涉案商铺的权属后，理应与中海公司办理相关的交接手续，故中海公司主张刘禄源向其提供涉案物业的房地产证协助办理房屋出租许可证的请求理据充分，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘禄源于原审判决发生法律效力之日起十日内赔偿中海公司租金损失633211.31元；二、刘禄源于原审判决发生法律效力之日起十日内向中海公司提供涉案物业1幢底层B区、1幢2层B区商铺的房地产权属证书，协助中海公司办理出租许可证；三、中海公司于原审判决发生法律效力之日起十日内向刘禄源支付定额租金1258231.32元；四、驳回中海公司的其他诉讼请求；五、驳回刘禄源的其他反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费21622元、诉讼保全费5000元，合共26622元（中海公司已预交），由中海公司负担18635元，刘禄源负担7987元。反诉案件受理费14574元（刘禄源已预交），由中海公司负担5247元、刘禄源负担9327元。（收支比对，刘禄源于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳诉讼费差额2740元）。
上诉人刘禄源不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销原审判决，中海公司应向刘禄源立即支付拖欠的定额租金本金1854446.36元（从2008年10月1日起暂计至2013年10月）及逾期支付的违约金362173.37元，合计2216619.73元。2.驳回中海公司的全部诉讼请求；3.中海公司承担本案的诉讼费用。理由如下：（一）2008年10月1日至2009年1月20日之间的租金，应属于刘禄源，对此期间的租金，法院应予支持。通过南航公司发给中海公司的知会函及中海公司的回执可见，中海公司已知悉刘禄源通过拍卖取得涉案物业的所有权且同意自2008年10月起向刘禄源支付定额租金。刘禄源虽然于2009年1月21日方取得房屋所有权证书，但此前处于房屋权属登记的过程中，房屋交付至房屋权属登记完成期间的房屋收益权属于所有权人刘禄源。本案亦没有证据证明中海公司将此期间的租金交付给南航公司。（二）2010年9月7日至2013年3月29日期间涉案物业1幢2层B区虽然处于查封状态，但中海公司实际占有使用，应支付上述期间的租金。1.2011年2月1日前施行的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房屋不得出租；”但2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》第六条并未规定查封的房屋不得出租。通过上述两规章的立法变化可知，2011年2月1日后不再禁止查封房屋对外出租。因此，2011年2月1日至2013年3月29日的租金应当得到支持。2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》也并未规定查封的不动产不得出租，在实践中查封也并不影响出租和收取租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也仅规定了查封导致租赁房屋无法使用的，承租人有权请求解除合同，并未规定查封后不得出租或查封导致租赁合同无效。本案中，中海公司从未因房屋查封向刘禄源主张解除商用物业委托经营管理合同，也无次承租人因房屋被查封影响使用而向中海公司主张解除租赁合同的情形。3.2010年9月7日至2013年3月29日即查封期间，涉案物业1幢2层B区商铺实际由中海公司占有经营，查封裁定书载明的：“被查封财产由刘禄源保管”并未实现，且原审法院已查明1幢2层B区一直处于装修使用中，根据约定无论该物业是否全部租出，中海公司均需保证按约定向业主缴纳定额租金。原审法院以该期间1幢2层B区的商铺被查封导致不能对外出租为由判决刘禄源承担赔偿责任并驳回该期间的定额租金请求没有事实和法律依据。
中海公司答辩称：涉案物业1幢底层B区的房地产权人已于2013年3月29日变更为陈文雄。就2013年3月29日后产生的物业收益应由陈文雄主张，不归刘禄源所有。中海公司已将2008年10月至2009年1月期间涉案物业的租金支付给南航公司。另外，刘禄源于2012年4月19日提起反诉主张2008年10月至2013年期间的租金，部分已经超过了诉讼时效。
上诉人刘禄源提交其转让涉案物业的协议书一份作为二审新证据，拟证明虽然涉案物业1幢底层B区已经转让并进行了权属变更登记，但租金收益仍归刘禄源所有。中海公司对该协议书的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该协议损害了中海公司的优先购买权。
被上诉人中海公司提交两份新证据：证据一是中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表，拟证明涉案物业1幢底层B区的房地产权人已于2013年3月29日变更为陈文雄。就2013年3月29日后产生的物业收益应由陈文雄主张，不归刘禄源所有。证据二为四张中山农村信用合作社电子支付业务受理往帐凭证，拟证明在刘禄源拒绝提供帐号给中海公司的情况下，中海公司将2008年10月至2009年1月期间涉案物业的租金支付给南航公司。刘禄源对证据一的真实性予以确认但刘禄源将涉案物业的1幢底层B区转让给买受人时约定刘禄源收到买受人支付的全部转让款后买受人方取得租金收益权，刘禄源至今未收到买受人的全部转让款，因此其仍享有租金收益权。对证据二的真实性确认，但关联性不予确认，由于中海公司与南航公司有其他的租赁关系，不能确认该款即是涉案物业的租金。
本院二审经审理另查明：2008年10月21日，熊春艳向南航公司转帐支付租金43595.04元。2008年11月至2009年1月，熊春艳等人每月通过中山市农村信用合作联社坦洲金山分社向南航公司支付租金17461.28元。涉案物业1幢底层B区于2013年3月29日权属人变更为陈文雄。刘禄源提交与陈均传签订的协议书，该协议书约定以总价款36000000元转让涉案物业1幢底层B区及1幢2层B区的商铺，上述两处商铺物业的租金收益权益的分割以刘禄源收到全部款项为界，之前的收益权归刘禄源、之后的收益权归陈均传。
本院二审另查明：2008年10月15日，南航公司向中海公司发出知会函，告知中海公司：1.双方于2005年3月14日签订的商用物业委托经营管理合同所涉部分物业权属发生变更，在2007年10月30日南航公司委托穗和公司举行的拍卖会上，由刘禄源竞得涉案物业1幢底层B区及1幢2层B区商铺（以下简称B区商铺）的所有权。2.根据2007年10月30日南航公司与刘禄源签订的拍卖成交确认书约定，B区商铺的拍卖为带委托经营管理权的拍卖，刘禄源应与中海公司就该商铺的所有补偿问题进行充分协商，南航公司不承担补偿义务。刘禄源付清所有拍卖款项的次月起享有对该商铺的委托经营管理权，并有权收取合同约定收益。3.南航公司已于2008年9月22日收到刘禄源支付的拍卖款项，中海公司须将2008年10月以后B区商铺产生的定额租金按合同约定交予刘禄源。4.中海公司应付南航公司的C区商铺的定额租金为17461.28元。中海公司于2008年10月21日向南航公司发出回执，确认收到上述知会函并同意该函的内容。
本院再查明：刘禄源于2009年3月30日诉至广东省中山市第一人民法院，主张其依法取得涉案物业1幢底层B区、1幢2层B区的所有权，并以银行转帐方式支付中海公司法定代表人徐刚4382000万元作为解除双方委托经营管理合同的补偿款，但其后徐刚拒不向其移交其所属物业，请求广东省中山市第一人民法院判令中海公司：1.将涉案物业1幢底层B区、1幢2层B区的商铺移交给刘禄源；2.中海公司赔偿刘禄源租金损失；3.中海公司承担诉讼费用。广东省中山市第一人民法院于2009年11月17日作出（2009）中一法坦民一初字第183号民事判决，判决驳回刘禄源的全部诉讼请求。刘禄源不服提起上诉，2010年7月21日广东省中山市中级人民法院作出（2010）中中法民一终字第539号民事判决，认定中海公司与南航公司签订的委托经营合同名为委托经营合同实为租赁合同，且该委托经营合同未解除，判决驳回上诉，维持原判。中海公司于2009年8月25日起诉金色童年幼儿园请求金色童年幼儿园支付拖欠的承租物业的租金、解除其与金色童年幼儿园于2007年1月5日签订的租赁合同等，广东省中山市第一人民法院于2010年10月12日作出（2009）中一法坦民一初字第430号民事判决，驳回了解除双方租赁合同的诉讼请求并查明以下事实：2004年9月1日开始，金色童年幼儿园承租涉案物业1幢B区的部分商铺用于开办幼儿园，2007年12月31日，因南航公司正对涉案物业进行公开拍卖，故未与金色童年幼儿园续签租赁合同。2008年9月28日，中海公司与金色童年幼儿园签订租赁合同，约定金色童年幼儿园续租其租赁的商铺，租期自2008年10月1日至2025年3月22日。
原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”。本院围绕中海公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
关于2008年10月1日至2009年1月20日之间的租金是否应予支持的问题。南航公司于2008年10月15日向中海公司发出知会函，告知中海公司刘禄源于2007年10月30日从拍卖会上竞得原属南航公司的涉案物业1幢底层B区商铺及1幢2层B区商铺，双方约定B区商铺为带委托经营管理权的拍卖，刘禄源于2008年9月22日付清全部的拍卖款，从付清拍卖款的次月起享有B区商铺的委托经营管理权，中海公司应从2008年10月起将涉案物业B区商铺的定额租金交予刘禄源。中海公司于2008年10月21日向南航公司发出回执，确认收到上述知会函并同意该函内容。上述约定是双方对商用物业委托经营管理合同的变更，合法有效，中海公司应按照上述约定履行自身义务。刘禄源虽然于2009年1月21日方取得涉案物业B区商铺的权属证书，但根据上述约定其从2008年10月起享有B区商铺的租金收益权。中海公司称其已经向南航公司支付了上述期间的租金收益，并提交转帐凭证，但上述转帐凭证显示的租金支付对象是南航公司，并非刘禄源，对中海公司称已经向刘禄源支付了从2008年10月至2009年1月份租金的主张本院不予采信。另，南航公司与金色童年幼儿园的租赁合同已经终止，中海公司与金色童年幼儿园重新签订的期限为2008年10月1日至2025年3月22日的租赁合同，该合同并未解除，根据商用物业委托经营管理合同第六条的相关规定，中海公司出租给金色童年幼儿园的涉案物业B区商铺不再按照6000元／月计算其应交纳的定额租金，而是调整为按照建筑面积6.5元／平方米／月计算。因此，中海公司应向刘禄源支付2008年10月至2009年1月20日3个月又20天涉案物业B区商铺租金共计110815.67元（4677.04平方米×6.5元／平方米／月×3个月＋4677.04平方米×6.5元／平方米／月÷31天×20天），原审法院对该部分租金不予支持欠妥，本院予以纠正。至于中海公司在收到知会函并同意知会函内容的情况下仍于2008年10月向南航公司支付租金43595.04元，对于其多支付的租金部分，中海公司可与南航公司协商或另寻其他途径解决。从2008年11月至2009年1月，中海公司每月支付租金数额为17461.28元，与其应向南航公司支付的涉案物业C区商铺的定额租金数额一致，并非涉案物业B区商铺的租金。
关于2010年9月7日至2013年3月29日期间涉案物业1幢2层B区的租金是否应予支持的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百条：“人民法院在财产保全中采取查封、扣押财产的措施时，应当妥善保管被查封、扣押的财产。当事人、负责妥善保管的有关单位和个人以及人民法院都不得使用该项财产。”因其他案件诉讼保全的需要，刘禄源以其自身物业即涉案物业1幢2层B区提供担保，导致上述物业从2010年9月7日至2013年3月29日一直处于被查封状态，中山市第一人民法院的查封裁定书载明：“在查封期间，被查封之财产由刘禄源保管，但不得出租、出售、抵押、赠与或作其他处分”。裁定被查封物业不能出租，对上述具备法律效力的裁定各方均应遵守，刘禄源以该物业提供担保造成该物业无法正常出租，应承担由此给中海公司造成的损失的赔偿责任，原审法院的处理并无不当，本院予以维持。另，刘禄源称在该查封期间内涉案物业1幢2层B区亦由中海公司实际使用，但并未提交证据证明，本院不予采信。刘禄源主张《商品房屋租赁管理办法》第六条并未列举被查封的房屋不得出租，可见2011年2月1日后不再禁止被查封房屋对外出租。该规章第六条第四项规定：法律、法规规定禁止出租的其他情形的情况下，房屋不得出租。上述部门规章立法前后的变化并不能推导出2011年2月1日后不再禁止被查封房屋对外出租的结论。综上，刘禄源的上述上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于涉案物业金山城1幢底层B区2013年3月29日之后的租金是否应支付给刘禄源的问题。中海公司在二审中提交中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表，证实涉案物业金山城1幢底层B区的房地产权人已于2013年3月29日变更为陈文雄。涉案物业金山城1幢底层B区的定额租金应由其产权人享有。中海公司可以选择向陈文雄支付租金。刘禄源提交与陈均传签订的协议书拟主张其仍享有租金收益权，但上述转让协议书，刘禄源仅提交了影印件，中海公司对其真实性不予确认，刘禄源亦未提交证据证明上述物业转让款是否支付完毕，另即使上述协议书真实，刘禄源与陈均传的协议属内部法律关系之约定，对属于外部法律关系的中海公司不产生相应的法律约束力。综上，中海公司抗辩向刘禄源支付的涉案物业1幢底层B区的租金应至2013年3月29日应予支持，对刘禄源主张2013年3月30日至2013年10月的涉案物业1幢底层B区的租金不予支持，原审判决中海公司向刘禄源支付2013年3月30日至2013年10月31日期间的租金，中海公司并未对此上诉，本院对原审判决予以维持。中海公司应向刘禄源支付涉案物业B区商铺的定额租金共计1369046.99元（1258231.32元＋110815.67元）。关于中海公司逾期支付定额租金是否应承担违约金的问题，中海公司具有同时履行抗辩权，原审认定并无不当，本院予以维持。
因刘禄源已并非涉案物业1幢底层B区的房地产权属人，故原审判令刘禄源提供上述物业的房地产权属证书，并协助中海公司办理出租许可证已实际不能履行，应予纠正，中海公司可根据买卖不破租赁的原则向新的权属人主张相关权利。
综上，上诉人刘禄源上诉部分有理，本院对其合理的请求予以支持。原审判决认定部分事实不清，致部分处理不当，本院予以纠正。依照，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2012）中一法坦民一初字第2号民事判决第一项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2012）中一法坦民一初字第2号民事判决第四、五项；
三、变更广东省中山市第一人民法院（2012）中一法坦民一初字第2号民事判决第二项为：刘禄源于本判决发生法律效力之日起十日内向中山市中海世纪顾问管理有限公司提供广东省中山市坦洲镇金山城1幢2层B区商铺的房地产权属证书，协助中山市中海世纪顾问管理有限公司办理出租许可证；
四、变更广东省中山市第一人民法院（2012）中一法坦民一初字第2号民事判决第三项为：中山市中海世纪顾问管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘禄源支付定额租金1369046.99元；
五、驳回中山市中海世纪顾问管理有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回刘禄源的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费24555元、诉讼保全费5000元，合共29555元（中山市中海世纪顾问管理有限公司已预交26622元），由中山市中海世纪顾问管理有限公司负担21123元，刘禄源负担8432元；一审反诉案件受理费24533元（刘禄源已预交14574元），由中山市中海世纪顾问管理有限公司负担15152元、刘禄源负担9381元（收支对比，中山市中海世纪顾问管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳诉讼费用差额9653元，刘禄源应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳诉讼费用差额3239元）。二审案件受理费13384元（刘禄源已预交21622元），由刘禄源负担11836元，由中山市中海世纪顾问管理有限公司负担1548元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年七月三十日
书 记 员 谭长琴