江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05308号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄勇。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州新地阳光百货有限公司。
委托代理人钱艳，江苏智择律师事务所律师。
委托代理人吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。
上诉人黄勇因与被上诉人苏州新地阳光百货有限公司（以下简称阳光百货）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2014）虎民初字第1412号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，苏州阳光新地置业有限公司系狮山路199号1幢401室的房屋所有权人及土地使用权人。2012年12月1日，阳光百货与苏州阳光新地置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定苏州阳光新地置业有限公司将其拥有的位于苏州市高新区狮山路199号1幢的房屋及其附属设施在良好状态下出租给阳光百货使用，出租房屋的建筑面积为20847.38平方米，苏州阳光新地置业有限公司于2012年12月1日前向阳光百货交付上述房屋，房屋租赁期为15年，自2012年12月1日至2027年11月30日止。合同签订后，苏州阳光新地置业有限公司即将狮山路199号1幢房屋交付阳光百货。
2013年10月18日，阳光百货与黄勇签订《阳光百货租赁合同》一份，双方约定：阳光百货将位于苏州狮山路199号阳光百货第4层401室中的部分，建筑面积约106平方米的场所营业设施设备租赁给黄勇经营越洋物语品牌；黄勇应当于租赁合同签订之日起3日内向阳光百货缴纳17000元作为保证金，如逾期不能缴纳，阳光百货有权解除合同；设备设施管理费为5000元，装修押金为10000元，在黄勇专柜装修完成并经阳光百货验收合格，装修押金无息退还黄勇；租金按季度提前支付，其中2013年11月30日至2015年11月29日的租金按5元／天／平方米计算，2015年11月30日至2016年11月29日的租金按5.25元／天／平方米计算；黄勇应当于每季度最后一个月的25日之前将下个季度的租金交至阳光百货，逾期应当支付违约金，违约金计算方式为下个季度的租金×0.5%×逾期天数；合同履行期间，黄勇使用的水、电、空调、宽带等费用，应自行承担；若阳光百货垫付的，每5日之前，黄勇向阳光百货支付上一个月的费用，其中电费按1.11元／度（含损耗）收取，费用将按照物价局价格变动进行调整；合同有效期限自2013年11月30日至2016年11月29日止，合同期满或其他原因终止，黄勇应当在合同终止之日起七天内，将商品和其他可移动物品按阳光百货规定撤离现场，逾期视为黄勇自动放弃，阳光百货有权自由处置；合同期满或其他原因终止时，黄勇需要将租赁场地恢复到本合同签订时的状态，但若黄勇的装修等已经成为阳光百货的建筑或其他设施不可分割的一部分，或拆除后会破坏阳光百货的建筑、设施等，由双方协商解决；合同的附件为租赁场地位置图、房屋及设备状况图、证件、《阳光百货品牌装修须知》。双方并对电费的计算及发票的开具进行了补充约定。
《阳光百货租赁合同》签订后，阳光百货向黄勇交付承租场地，黄勇对承租场地进行装修。阳光百货于2013年12月31日开业，于2014年1月1日向黄勇起算租金。因黄勇未按租赁合同约定向阳光百货支付2014年1月至2014年6月的租金95930元及设备设施管理费5000元，阳光百货委托江苏智择律师事务所向黄勇寄送律师函，限其在收到律师函之日起十个工作日内支付上述费用，如逾期仍未支付，则上述期限届满之日阳光百货即行解除与黄勇于2013年10月18日签订的《阳光百货租赁合同》，阳光百货不再另行通知，该律师函视为解除通知。黄勇于2014年5月4日收到上述律师函，但其并未支付阳光百货催讨的上述款项，故阳光百货诉至原审法院。
另查明，黄勇向阳光百货支付装修押金10000元、施工证押金320元、商铺押金即保证金17000元、培训费400元、工行购物卡活动承担费675元、水电费4563.92元、2014年7月至9月的房屋占用使用费48760元。因阳光百货为“越洋物语”制作了广告器材，黄勇向阳光百货支付物料费3003元。
诉讼过程中，阳光百货主张装修押金、施工证押金及商铺押金在本案中进行债务抵销。双方确认阳光券在案外自行解决。双方确认黄勇承租场地经营仅产生电费，不涉及水费，并且黄勇认可截至2014年9月底，结欠阳光百货电费为2123元，此后未再进行用电。双方还确认黄勇于2015年1月16日最后一次搬离货架，截至目前承租场地仅剩吊顶、玻璃隔断和地砖未拆除，阳光百货明确不同意利用该装修内容并要求黄勇自行拆除，恢复原状。
以上事实，有阳光百货提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、《房屋租赁合同》、《阳光百货租赁合同》、律师函、邮寄凭证、查询记录，黄勇提供的阳光百货宣传资料、对账单及原审法院谈话笔录、听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。
原审原告阳光百货的诉讼请求为：1、确认阳光百货与黄勇于2013年10月18日签订的《阳光百货租赁合同》于2014年5月16日解除；2、黄勇立即迁出苏州市狮山路199号第4层01号房屋，将房屋恢复原状返还给阳光百货；3、黄勇支付阳光百货租金72080元（2014年1月1日至2014年5月16日）、设备设施管理费5000元，逾期支付租金违约金5732元（自合同解除日次日起，以未支付的租金为基数，按同期贷款基准利率的1.5倍，计算至实际履行之日止）；4、黄勇支付阳光百货房屋占用使用费11130元（自2014年5月17日起，按530元／天暂计至2014年6月6日，请求支付至房屋实际返还之日止，自2015年11月30日起按556.5元／天支付）、电费暂计1000元（自2014年6月1日起至实际返还日止，按实际读数计算）。
反诉原告黄勇的反诉请求为：1、依法撤销双方于2013年10月18日签订的《阳光百货租赁合同》；2、阳光百货赔偿黄勇店面装修、人工及原材料等损失共计人民币63436元（不计可拆除部分）；3、阳光百货返回装修押金10000元、施工证押金320元、商铺押金17000元、户外广告费用3000元、阳光券2340元、2014年7月至9月租金48760元；4、阳光百货赔偿黄勇货品储备损失17677元、人员储备损失6280元、仓存储备损失3000元、开业失约损失6000元；5、阳光百货赔偿因房屋漏水造成货品损失9260元；6、反诉费用由阳光百货承担。
本案争议焦点：1、宣传手册及网站宣传资料的性质。2、阳光百货与黄勇之间的租赁合同的法律效力。3、本案所涉租赁合同在履行过程中的违约方是谁，及相应的违约责任。
原审法院认为，一、关于宣传手册及网站宣传资料的性质的问题。原审法院认为，宣传手册（即黄勇所称的招商手册）是阳光百货的宣传资料，是对阳光百货集团整体的介绍，并无具体明确的招商内容和对外承诺。网站宣传资料也未有具体明确的招商内容和对外承诺。因此宣传手册及网站宣传资料属商业宣传，本身并不构成要约，相关内容不属双方租赁合同的内容。关于黄勇辩称上述商业宣传的内容应为租赁合同的附件，与租赁合同具有同等法律效力的意见，原审法院认为，将商业宣传内容作为租赁合同的附件应有双方明确的意思表示。双方已在租赁合同中列举了合同附件为租赁场地位置图、房屋及设备状况图、证件及《阳光百货品牌装修须知》，并未约定其他内容也属合同附件，故原审法院对黄勇的该辩称意见不予采信。
二、关于阳光百货与黄勇之间的租赁合同的法律效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。上已论及，宣传手册及网站宣传资料仅系商业宣传，并不构成合同内容，对双方当事人并不具有合同约束力，故宣传手册及网站宣传资料不能作为评判是否具有合同欺诈的依据。因黄勇未提供阳光百货存在欺诈行为的其他证据，故原审法院对黄勇辩称租赁合同系阳光百货的欺诈行为所订立的意见不予采信。本案中，黄勇系具有完全的民事权利能力及民事行为能力的自然人，阳光百货系具有完全的民事权利能力及民事行为能力的企业法人，双方系平等的民事主体。依据双方的租赁合同，黄勇有使用承租房屋的权利及支付租金的义务，阳光百货有收取租金的权利及提供出租房屋的义务，双方互负权利义务，并不存在黄勇所述的显失公平的情形。双方于2013年10月18日签订的租赁合同不具有可撤销事由，原审法院对黄勇请求撤销租赁合同的反诉请求不予支持。
三、关于本案所涉租赁合同在履行过程中的违约方是谁，及相应的违约责任的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，阳光百货与黄勇签订的租赁合同合法有效，对双方均有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。阳光百货已按合同约定向黄勇提供了租赁场地，黄勇在承租后也进行了实际经营，故阳光百货已完成了合同约定的义务，但黄勇并未按照合同约定向阳光百货按期支付相应租金，故黄勇构成违约，应承担相应的法律责任。关于黄勇辩称的阳光百货提供的经营环境、经营条件及客流量不能满足其经营需要，以及提供的租赁场地存在严重质量和安全问题，主张减免租金的意见，因双方在租赁合同中并未对经营环境、经营条件及客流量与租金的减免进行明确约定，黄勇也未能就租赁场地存在严重质量和安全问题提供相应充分的证据证明，故原审法院对其辩称意见不予采信。
承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，租金计算的起始日为2014年1月1日，阳光百货与黄勇在租赁合同中约定合同租金按季度提前支付，于每季度最后一个月的25日之前交付下个季度的租金。即黄勇应在2014年3月25日前支付阳光百货自2014年1月起至2014年6月止的所有租金。
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，因黄勇未按合同约定支付自2014年1月起至2014年6月止的租金，致阳光百货委托律师向黄勇出具律师函，催讨上述租金及设备设施管理费，并已明确告知黄勇在收到律师函之日起十个工作日内支付，逾期未支付，上述期限届满之日阳光百货即行解除租赁合同，并且不再另行通知，律师函视为解除通知。因黄勇于2014年5月4日收到上述律师函，其在限期内也未支付租金及设备设施管理费，故十个工作日届满后阳光百货的律师函即为解除通知，故双方签订的租赁合同于2014年5月16日解除。租赁合同解除后，黄勇应向阳光百货返还承租的场地，阳光百货有权要求其恢复原状。双方在租赁合同中并未对装修部分的处理作出明确约定，双方明确租赁场地仅剩吊顶、玻璃隔断和地砖未拆除，现阳光百货不同意利用并要求黄勇自行拆除，恢复原状，原审法院予以支持。
黄勇与阳光百货就狮山路199号阳光百货第4层401室中的部分建筑面积约106平方米的场所营业设施设备的租赁期间为2013年11月30日起至2014年5月16日止，租金为5元／天／平方，且租金起算日为2014年1月1日，故该期间租金合计72080元（计算方式5元／天／平方×106平方×136天）。关于房屋占有使用费，虽黄勇在2015年3月13日的听证中明确承租房屋内已无可搬离的物品，但黄勇在本案中向阳光百货主张装修损失，且阳光百货对装修部分不愿受让利用，故黄勇应将装修自行拆除。在黄勇拆除装修并将房屋恢复原状前，阳光百货无法使用房屋，黄勇应负担此期间内的房屋占有使用费。现阳光百货主张参照原租赁合同约定的租金标准要求黄勇支付自2014年5月17日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，原审法院予以支持，即2014年5月17日至2015年11月29日按530元／天（5元／天／平方×106平方）、2015年11月30日之后按556.5元／天（5.25元／天／平方×106平方）分别计算。因黄勇已支付实际使用费48760元，该金额应予以扣除。此外，黄勇还应按合同约定支付阳光百货设备设施管理费5000元。
本案中，黄勇未按租赁合同约定支付阳光百货租金已构成违约。双方在租赁合同中约定了逾期付款违约金的计算方式，即下个季度的租金×0.5%×逾期天数，现阳光百货自愿自合同解除之日次日起，以未支付租金为基数，按照同期贷款基准利率的1.5倍计算逾期付款违约金至实际履行之日，符合法律规定，原审法院予以认可。
关于阳光百货主张要求黄勇支付自2014年6月1日起至实际返还日止按实际读数计算的电费，在庭审中其明确为2458.7元，但其仅提供了自行拍摄的电表读数的照片，原审法院无法据此确认黄勇实际用电情况及金额，但黄勇自认结欠阳光百货电费2123元，故原审法院对黄勇的自认予以确认。
关于黄勇反诉主张要求阳光百货赔偿其店面装修、人工及原材料等损失计63436元、房屋漏水造成的货品损失9260元，因其为合同违约方，且其并未就上述损失提供充分证据予以证明，故其主张无事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于黄勇反诉主张要求阳光百货返还其广告费用3000元，庭审中，黄勇已明确该3000元系阳光百货为其制作的广告器材的费用，因本案租赁合同的解除系黄勇的违约行为所致，故其主张返还该费用无事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于黄勇反诉主张因阳光百货未按时开业，要求阳光百货赔偿其货品储备损失17677元、人员储备损失6280元、仓存储备损失3000元、开业失约损失6000元，因双方并未在租赁合同中约定开业时间，而实际开业时间为2013年12月31日，收取租金的起始时间为2014年1月1日，故阳光百货并不存在开业失约行为，且黄勇就其主张的上述损失也未提供充分证据予以证明，故原审法院不予采信。
黄勇应支付的租金、逾期付款违约金、设备设施管理费、房屋占用使用费，与阳光百货应退还的装修押金、施工证押金、商铺押金，均属金钱债务并已至履行期限，任何一方均可主张互相抵销，双方可在履行本判决的过程中一并结算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十四条、第十五条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，原审法院判决：一、苏州新地阳光百货有限公司与黄勇于2013年10月18日签订的《阳光百货租赁合同》于2014年5月16日解除。二、黄勇于判决生效之日起三十日内自承租的苏州市狮山路199号苏州新地阳光百货有限公司第4层401室中部分建筑面积约106平方米的房屋内迁出，并将承租房屋恢复原状后返还苏州新地阳光百货有限公司。三、黄勇于判决生效之日起十日内支付苏州新地阳光百货有限公司自2014年1月1起至2014年5月16日止的房屋租金72080元及逾期付款违约金（以72080元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍，自2014年5月17日起计算至实际履行之日）、设备设施管理费5000元、电费2123元。四、黄勇于判决生效之日起十日内支付苏州新地阳光百货有限公司自2014年5月17日起至实际返还之日止的房屋占有使用费（自2014年5月17起至2015年11月29日止按530元／天，自2015年11月30日起至实际返还之日止按556.5元／天，分别计算，扣除黄勇已支付的48760元）。五、苏州新地阳光百货有限公司应于判决生效之日起十日内返还黄勇装修押金10000元、施工证押金320元、商铺押金17000元，合计27320元。六、驳回黄勇的其他反诉请求。本诉案件受理费1840元，由黄勇负担。反诉案件受理费1988元，由黄勇负担。
上诉人黄勇不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、双方于2013年10月18日签订的《阳光百货租赁合同》为可撤销合同，应依法撤销。被上诉人在签订合同时租赁房屋没有通过消防验收，在后续消防检查时又采用欺瞒手段，致使上诉人租赁的房屋一直存在重大安全隐患，违反了法律的强制性规定。二、自2014年1月1日起至2014年5月16日止的房屋租金72080元及设备设施管理费5000元，应予以减免。被上诉人招商、运营失败，商户就被上诉人存在的问题一直在努力与管理层沟通，但被上诉人未曾有积极的正面回应。被上诉人曾单方面决定减免55元每月每平方米的租金作为补偿，但商户对减免金额一直未予认可而搁置。三、上诉人在2014年6月12日已支付了7-9月份的租金，证明上诉人有履约能力和交租事实，被上诉人也出具发票认可，故上诉人不存在违约。上诉人在知晓被上诉人起诉至法院解约后，就开始准备撤离事宜，至2014年9月底结束营业并完全撤出，也已电话告知原审法官，租赁房屋已实际交付被上诉人。被上诉人对上诉人实际返还的租赁房屋早已封场上锁，租赁房屋完全处于被上诉人的控制之下，故上诉人无需再支付房屋占有使用费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人阳光百货答辩称：一、消防验收事宜并不是上诉人在原审中主张的租赁合同可撤销事由。双方在签订租赁合同时，被上诉人已经取得相关产证，证明涉案房屋是经过消防验收合格的。阳光百货开业前也已经取得了消防部门出具的消防验收意见书，该意见书评定阳光百货内装修工程消防验收合格，因此上诉人以消防验收事宜主张撤销租赁合同没有事实和法律依据。二、双方签订的租赁合同合法有效，上诉人应当按照合同约定向被上诉人支付租金及设备设施管理费。上诉人自身的经营风险应当由上诉人自行承担，不应转嫁给被上诉人。三、上诉人在租赁合同解除后没有将承租房屋恢复原状交还给被上诉人，因此上诉人应当支付被上诉人房屋占用使用费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人黄勇又提供了以下证据：证据一、现场照片五张、用于证明阳光百货没有通过消防验收。证据二、申请书两份，用于证明商户一直在努力与被上诉人进行沟通。证据三、被上诉人出具的对账单一份，用于证明被上诉人单方面决定减免55元每月每平方米的租金作为补偿。证据四、被上诉人出具的发票一张，用于证明上诉人已支付了7-9月份的租金。证据五、现场照片两张，用于证明被上诉人对涉案房屋封场上锁。证据六、现场照片五张，用于证明涉案房屋存在漏水问题。
被上诉人阳光百货质证认为：一、对证据一的真实性不予认可，该组照片未体现拍摄时间、地点，且任何一家商场开业前都必须经过装修，上诉人提供的照片不能证明阳光百货未通过消防验收。二、对证据二的真实性不予认可，被上诉人没有收到过上述申请书。三、对证据三的真实性不予认可，根据上诉人在上诉状中的陈述，其对该对账单载明的金额也不予认可。四、对证据四的真实性予以认可，上诉人支付的是7-9月份的房屋占用使用费，因为没有房屋占用使用费的开票项目，被上诉人只能按照租金来开票，该发票所载的金额已在本案被上诉人主张的金额中予以扣除。五、对证据五所反映的内容予以认可，当时锁门是基于上诉人在未与被上诉人沟通的情况下，撤离了部分货物，且未正常经营，考虑到场地内上诉人仍留有货架等物品，为保证其店铺内的安全，被上诉人才在门上加锁，但同时也在门上贴出了告示，通知上诉人可以随时联系商场物业开门，因此被上诉人上锁的行为并不会影响上诉人正常使用房屋。六、对证据六的真实性不予认可，该组照片并非是在上诉人所承租的场地内拍摄，从拍摄的地板颜色可以看出与承租房屋的地板颜色不一致，并且上诉人承租的场地也不存在漏水情形。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，黄勇与阳光百货签订的《阳光百货租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。关于黄勇主张该合同为可撤销合同，应依法撤销的上诉意见，本院认为，法律规定的合同可撤销事由为重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或乘人之危，黄勇上诉认为租赁房屋没有通过消防验收，未能提供有效证据予以证明，本案中也不存在法律规定的上述合同可撤销事由，故黄勇要求撤销双方之间的租赁合同，本院不予支持。
关于黄勇主张自2014年1月1日起至2014年5月16日止的房屋租金72080元及设备设施管理费5000元应予减免的上诉意见，本院认为，合法有效的合同对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。阳光百货已按约将租赁房屋交付给黄勇，黄勇也应按约支付房屋租金和设备设施管理费。本案中并无证据证明阳光百货提供的租赁房屋不符合合同约定，故黄勇要求减免房屋租金和设备设施管理费，缺乏合法有效的依据，本院不予支持。因黄勇未按约支付自2014年1月起至2014年6月止的房屋租金和设备设施管理费，阳光百货委托律师发函给黄勇，催告黄勇在限期内履行支付义务，但黄勇仍未履行，阳光百货依法有权解除租赁合同，原审认定双方之间的租赁合同于2014年5月16日解除，并无不当。虽然阳光百货于2014年6月12日又收取了黄勇支付的48760元，并以7-9月租金的名义开具了发票，但因双方之间的租赁合同已于2014年5月16日解除，黄勇支付的48760元实为房屋占有使用费，故阳光百货以租金名义开具发票有所不妥，但该款项已在阳光百货主张的房屋占有使用费中予以扣除，该问题不影响本案中双方的实体权利义务。
关于黄勇主张2014年9月底其已结束经营并完全撤出，租赁房屋已实际交付被上诉人，故其无需再支付房屋占有使用费的上诉意见，本院认为，二审中阳光百货虽对黄勇提供的租赁房屋锁门的照片予以认可，但不认可已接收了租赁房屋。因黄勇撤离租赁房屋时并未与阳光百货办理房屋交接手续，其单方搬离行为不能发生租赁房屋返还阳光百货的法律效力，应视为租赁房屋仍由黄勇占有使用，故黄勇主张其无需再支付房屋占有使用费，本院碍难支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1682元，由上诉人黄勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 任小明
审判员 周 红
二〇一五年十二月一日
书记员 王文君