上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9700号
上诉人(原审原告)：沈雷帅。
委托诉讼代理人：贺绪龄(系沈雷帅岳父)，男，1956年1月27日出生，汉族，住上海市普陀区。
被上诉人(原审被告)：戴晓权,男,1976年8月13日出生,汉族,住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：刘扬，上海肃澜律师事务所律师。
上诉人沈雷帅与被上诉人戴晓权房屋买卖合同纠纷一案，前由上海市普陀区人民法院(以下简称原审法院)作出(2015)普民四(民)初字第835号民事判决。戴晓权不服，向本院申请再审。本院于2016年12月7日作出(2016)沪02民再62号民事裁定，撤销(2015)普民四(民)初字第835号民事判决，发回原审法院重审。原审法院重审后作出(2017)沪0107民初7376号民事判决。上诉人沈雷帅不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人沈雷帅的委托诉讼代理人贺绪龄、被上诉人戴晓权的委托诉讼代理人刘扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈雷帅上诉请求：撤销原判，依法支持其原审全部诉讼请求。
事实与理由：1、戴晓权应当交房的时间应当认定为2014年3月31日。系争《上海市房地产买卖合同》附件三另约定贷款到账3日内交房是考虑到贷款可能在2014年3月31日前发放，如此戴晓权可以提前交房。故关于交房时间的约定适用先到先执行原则。2、逾期交房的违约金系合同约定，且并未超过银行同期贷款利率的四倍，并不属过高，不应予以调低。3、沈雷帅向上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)内租客实际支付的解约金为人民币48,000元(以下币种均为人民币)，低于该金额租客不同意提前解约。合同原约定应当由戴晓权与租客协商解约事宜，戴晓权未履行该义务，应当全额承担该解约金损失。4、戴晓权逾期交房期间收取的租金应当返还沈雷帅。5、不同意在本案中合并处理尾款事宜。
戴晓权辩称：不同意沈雷帅的上诉请求。原审判决对于戴晓权应当交房的时间认定、违约金的调整以及解约赔偿金的处理均符合法律规定。请求维持原判。
沈雷帅向原审法院起诉请求：1、戴晓权向沈雷帅支付2014年3月31日至2014年6月9日逾期交房的违约金56,700元；2、戴晓权向沈雷帅支付2014年6月10日至2014年7月19日逾期交房的违约金75,270元；3、戴晓权向沈雷帅支付为解除系争房屋上的租赁合同而产生的费用47,280元；4、戴晓权返还沈雷帅2014年3月31日至2014年7月19日收取的租金14,532.97元；4、诉讼费3,062元、公告费520元由戴晓权承担。
原审法院认定事实：戴晓权为系争房屋权利人。2013年12月23日，沈雷帅作为买受人(乙方)，戴晓权作为卖售人(甲方)就系争房屋出售事宜签订《上海市房地产买卖合同》，合同第一条约定：甲乙双方通过上海嘉禾房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：(二)、房地产座落：中潭路XXX弄XXX号室号(部位3001)。(三)、房屋建筑面积：105.35平方米。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为3,200,000元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2014年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2014年3月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之伍计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同附件三付款协议：1、乙方应于甲方办理银行还贷当日向甲方支付首付房价款860,000元整，另外乙方已通过银行转账方式支付甲方定金100,000元整，如此共同构成乙方支付给甲方总计首期房价款960,000万元整，甲方出具凭证，该期房款优先用于还贷，不得挪作他用。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请2,240,000元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后十个工作日内向该贷款银行申请贷款，办理一切相关手续，并支付一切相关费用。该期贷款由贷款银行直接支付至甲方指定的银行账户内。5、甲、乙双方约定甲方收到乙方第二期房价款(银行贷款)后三日内，甲、乙双方办理交房手续。交房当日甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点、结清水、电、煤、物业管理费、有线电视等费用确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同日，双方签订《之补充条款》，约定：一、甲、乙双方确认甲方出售该房屋的实际成交价为净到手3,880,000元整，甲方不承担本次交易过程中的任何税费。二、甲、乙双方约定，签订《上海市房地产买卖合同》时，将合同价写成3,200,000元整。三、另外680,000元整作为房屋装修费、房屋搬迁费、银行利息等补偿给甲方。其中660,000元整于过户当日支付，另外20,000元整于交房当日支付。四、签订本合同时，双方已知该房屋尚有租约在，则甲方承诺，交房前甲方负责将合同解除，所产生的费用均由甲方承担。五、甲、乙双方确认，若该补充条款与已签订的该房屋之《上海市房地产买卖合同》不一致，则以该补充条款为准。
合同签订后，沈雷帅按约向戴晓权支付了386万元，其中第二期房价款即银行贷款到账时间为2014年6月6日，尚有尾款2万元未支付。沈雷帅于2014年3月27日取得了系争房屋的所有权。
另查明，2011年12月30日，戴晓权与案外人徐某某就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定由徐某某承租系争房屋，租期自2012年1月20日起至2015年1月19日止，租期内租金每月为4,500元，徐某某向戴晓权支付租赁保证金4,500元并支付租金至2014年7月19日。
又查，沈雷帅支付的第二期房价款(即银行贷款)到账后，戴晓权要求沈雷帅用20,000元解除与徐某某的房屋租赁关系。因沈雷帅急于用房，其与徐某某达成协议，由沈雷帅代戴晓权支付解除租约的违约金48,000元，并将交房日定为2014年7月19日。本案在审理过程中，沈雷帅表示扣除相关费用，沈雷帅向徐某某支付了47,280元。
原审法院认为：当事人的合同权益受法律保护。沈雷帅、戴晓权之间订立的房地产买卖合同内容、形式均符合法律规定，原审法院对该合同的法律效力予以确认。合同订立后，缔约人应本着诚实守信的原则切实履行合同义务，有违反约定行为的一方应承担相应的法律责任。现戴晓权未按约定交付系争房屋，理应承担相应的违约责任，故对沈雷帅要求戴晓权支付逾期交房的违约金之诉请应予支持，关于违约金的起算日期，双方在合同中既约定于2014年3月31日前交房，又约定在收到第二期房价款(银行贷款)后三日内交房，考虑到沈雷帅应支付的第二期房价款为主要房款，根据交易习惯，戴晓权应在收到沈雷帅支付的主要房款后予以交房较为合理，故戴晓权应于2014年6月9日前交房，违约金起算日为2014年6月10日。对于具体交房日，原审法院认为，从沈雷帅提供的与案外人徐某某的协议及原审法院与徐某某的电话联系均证实交房日期为2014年7月19日，因戴晓权未提供相反证据，故原审法院依法采纳沈雷帅之主张，交房日为2014年7月19日。针对戴晓权认为违约金约定过高的辩称，原审法院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，虽然戴晓权确有违约行为，但综合房屋买卖过程中钱款支付情况的特征、买卖双方通过交易取得的合同利益及沈雷帅所述损失情况分析，系争合同中约定的戴晓权违约所须承担的违约金确实过高，如要求戴晓权以合同约定的计算方法向沈雷帅偿付违约金，必然造成当事人之间合同权益的失衡，故戴晓权认为违约金约定过高的辩称亦符合合同法相关规定，原审法院予以采纳，违约金数额由原审法院综合上述内容酌情予以降低。对沈雷帅要求戴晓权支付为解除系争房屋上的租赁合同而产生的费用之诉请，因合同补充条款中明确约定，交房前由戴晓权解除系争房屋上的租赁合同并承担相应的费用，然戴晓权在约定的交房期限届满前并未履行上述承诺，沈雷帅为此与承租人协商解除租赁关系并主张相关费用由戴晓权承担，故对沈雷帅上述诉请原审法院予以支持，考虑到双方均认可戴晓权曾要求沈雷帅以20,000元解除系争房屋上的租赁关系，因沈雷帅急于用房故用超出上述金额解除了租约，故戴晓权认为沈雷帅与他人解除租赁合同的条件过高之辩称原审法院予以采纳，上述解约金由原审法院依法酌定。关于沈雷帅要求戴晓权返还租金之诉请，原审法院认为，沈雷帅已就主张租金的时间段向戴晓权主张违约金损失，该部分损失属重复主张，故对该项诉请原审法院难以支持。至于尾款，双方均同意在本案中一并予以处理。
原审法院判决：一、戴晓权应于判决生效之日起十日内支付沈雷帅违约金(自2014年6月10日起至2014年7月19日止，以人民币386万元为本金，按日万分之二点五的标准计算)；二、戴晓权应于判决生效之日起十日内支付沈雷帅解除上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室原租赁合同所产生的费用人民币30,000元；三、沈雷帅应于判决生效之日起十日内支付戴晓权房款人民币20,000元；四、对沈雷帅的其余诉讼请求均不予支持。一审案件受理费人民币3,062元，由戴晓权负担。一审公告费人民币520元，由戴晓权负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，原审法院认定的事实正确，予以确认。
本院另查明，沈雷帅就系争房屋内戴晓权与案外人徐某某原《房屋租赁合同》的解除于2014年6月27日与徐某某签订《协议书》，明确约定由沈雷帅代为支付违约金48,000元(包括物业费、押金、房租等)，交房日定为2014年7月19日，交房时结清水电煤等。后沈雷帅分2次向徐某某支付了47,280元，徐某某出具了相应收条。上述事实有《协议书》、《收条》、维修费、管理费、电梯水泵运行费发票、《借记卡账户历史明细清单》等证据为证。
本院认为：沈雷帅与戴晓权签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当遵照履行。戴晓权未按照约定时间向沈雷帅交付系争房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。现鉴于系争《上海市房地产买卖合同》既有戴晓权应当于2014年3月31日前腾出房屋并通知沈雷帅验收交接的约定，又有戴晓权收到沈雷帅第二期房款(银行贷款)后三日内双方办理交房手续的约定，导致双方对于戴晓权应当交房的时间存在争议。考虑到沈雷帅2014年3月27日即取得了系争房屋所有权，而戴晓权实际收到第二期房款(银行贷款)在此后2个多月，且第二期房款为主要房款，故从平衡当事人利益角度出发，原审法院认定应交房时间为戴晓权收到贷款后三日并无不当。沈雷帅认为关于交房时间的约定适用先到先执行原则依据不足，本院不予采信。戴晓权应当交房的时间确认为2014年6月9日。
关于逾期交房违约金。双方签订的《上海市房地产买卖合同》明确约定，戴晓权未按约定时间交房，应当按照沈雷帅已付房款之日万分之五为标准支付违约金，该违约金的标准折算成年化为18.25%，尚不属于过分偏高，原审法院予以调整为日万分之二点五依据不足。戴晓权应当按照合同约定支付违约金，具体计算为：3,860,000元*0.0005*40天=77,200元。现沈雷帅主张75,270元，应当予以支持。
关于戴晓权应当向沈雷帅支付的租赁解约金赔偿。原审法院经向系争房屋内原租客徐某某了解与解约相关的事实(包括腾房时间、解约金等)，徐某某虽称时间长记不清楚，但确认均系按照与沈雷帅的协议履行。双方当事人对原审法院了解的相关事实均无异议。结合沈雷帅提供的与徐某某签订的解约《协议书》、《收条》、《借记卡账户历史明细清单》、物业费收据等，可以认为沈雷帅向租客支付解约金48,000元事实成立。根据系争《上海市房地产买卖合同》约定，交房前戴晓权应负责将系争房屋内的租赁合同解除，由此产生的费用由戴晓权承担。但戴晓权未按约办妥与租客的解约事宜。沈雷帅后与租客协商交房系在系争合同约定的交房时间后，且沈雷帅实际向租客支付的解约金金额远低于若租赁合同继续履行至期满戴晓权应当向沈雷帅支付的违约金，故戴晓权在未按约办妥与租客的解约事宜前提下，不认可沈雷帅的解约方案，缺乏依据与理由，戴晓权应当向沈雷帅全额支付该笔解约金。现沈雷帅主张47,280元，应予支持。原审法院酌情调整解约金为30,000元依据不足，本院予以纠正。
关于戴晓权收取的逾期交房租金。戴晓权因为逾期交房已经向沈雷帅承担了违约责任，并赔偿了相应损失，故本院对沈雷帅要求戴晓权返还2014年3月31日至2014年7月19日所收租金14,532.97元的请求不予支持。
关于尾款20,000元。双方签订的《之补充条款》约定，尾款20,000元于交房当日支付。现系争房屋已经交付，双方当事人在原审庭审中也均同意在本案中一并处理尾款，故沈雷帅现提出不同意结清尾款依据不足，本院不予支持。
综上所述，沈雷帅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初7376号民事判决主文第三项、第四项；
二、撤销上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初7376号民事判决主文第一项；
三、变更上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初7376号民事判决主文第二项为被上诉人戴晓权于本判决生效之日起十日内支付上诉人沈雷帅解除上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室原租赁合同所产生的费用人民币47,280元；
四、被上诉人戴晓权于本判决生效之日起十日内支付上诉人沈雷帅逾期交房违约金人民币75,270元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3,062元，由戴晓权负担1,936.43元，沈雷帅负担1,125.57元；原一审公告费520元，由戴晓权负担；二审案件受理费3,062元，由戴晓权负担1,936.43元，沈雷帅负担1,125.57元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 王亚勤
审判员 承怡文
二〇一七年十一月十四日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……