重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书（2014）武法民初字第01586号原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号，组织机构代码67869419-X。负责人王中毅，该分公司经理。委托代理人陈明书，该公司法律顾问。委托代理人唐显权，该公司项目经理。被告刘燕，女，1975年出生，汉族，城镇居民。原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业武隆分公司）与被告刘燕物业服务合同纠纷一案，原告庆业武隆分公司于2014年8月25日向本院提起诉讼，本院于2014年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李林妍独任审理此案。本案于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告庆业武隆分公司的委托代理人唐显权、陈明书，被告刘燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庆业武隆分公司诉称，2008年6月3日，重庆市裕升房地产开发有限公司与原告签订《二、三期前期物业服务委托服务合同》，将武隆县巷口镇世纪·五龙城小区的前期物业交由原告管理。被告入住后，与原告签订了《前期物业合同》。原告接管该小区后，依照约定对小区进行正常的物业服务。但从2014年1月起至2014年8月原告起诉时止，被告拒绝缴纳物业服务费和小区公摊水电费等费用。被告所有的位于该小区XX幢X-X的房屋建筑面积为67.89平方米，物业管理费按建筑面积以0.5元／平方米／月的收费标准加上电梯费应为54元／月。2014年1月至2014年8月期间，被告累计拖欠物业服务费432元和小区公摊水电费52元。同时，依照前期物业服务合同的约定，对拖欠的物业管理费按每日3‰的标准计算已产生滞纳金138.02元。原告的工作人员多次向被告追讨，被告均拒不理睬。原告为维护合法权益，请求法院判令被告向原告支付从2014年1月至2014年8月拖欠的物管费432元、因拖欠物管费产生的滞纳金合计138.02元以及拖欠的小区公摊水电费52元，合计为622.02元，并由被告承担本案诉讼费。原告庆业武隆分公司向本院举示以下证据以支持其诉讼请求：1.《世纪·五龙城二、三期前期物业服务委托服务合同》、《世纪·五龙城前期物业合同》及武物备（2009）第0001号《前期物业服务合同备案证明》各一份，拟证明原告系接受建设单位的委托对被告所在小区进行前期物业服务，原告与被告之间存在物业服务合同关系，同时证明了物业收费标准和滞纳金的计算标准；2.《承诺书》、《收楼确认书》、《住户登记表》及《业主临时管理规约》各一份，拟证明被告刘燕于2011年1月17日接房，应当交纳物业服务费；3.武隆发改价（2011）2号《武隆县发展和改革委员会关于核定世纪·五龙城“二、三组团”物业服务收费标准的批复》、《重庆市前期物业服务收费表》各一份，拟证明原告主张的物业服务费的收费标准；4.《世纪五龙城ＸＸ-Ｘ-Ｘ刘燕欠费明细表》一份，拟证明原告主张费用的组成情况，从2014年1月起计算至2014年8月，共欠622.02元；5.《催费通知》一份，拟证明原告向被告催收物业服务费的事实；6.公摊电费明细表一组，拟证明公摊电费的具体金额。被告刘燕辩称，原告诉称签订世纪·五龙城二期前期物业合同的事实不属实，当时世纪·五龙城一期业主对原告有意见，被告等业主也都同意重庆巨轮物业管理有限公司进行物业服务，是因原告不撤场而强行服务；原告的收费标准过高，与小区的标准不符；原告的管理存在严重缺陷，小区的绿化达不到标准，没有封闭式管理，没有健身娱乐设施，没有停车位，摄像头未启用，噪音严重，对被告等业主的生活造成极大影响，故被告未交物管费；对公摊电费的来源有异议，原告诉称被告未交费的时间属实。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告刘燕向本院举示以下证据以支持其抗辩理由：1.照片一组，拟证明原告服务意识差，对小区管理不善，对被告等业主的生活造成影响，并存在安全隐患；2.《重庆市城市普通住宅小区物业管理服务收费分级指导标准》一份，拟证明原告收费标准过高。双方当事人对上述证据进行质证后分别发表如下质证意见：被告刘燕对原告庆业武隆分公司举示的证据1、证据2的真实性、合法性和关联性均未提出异议。被告刘燕对原告举示的证据3的真实性没有异议，但对关联性提出异议，认为发改委的文件是之后才发布的；对原告举示的证据4、证据5、证据6的真实性提出异议，认为证据是原告自己制作的，不清楚公摊电费的来源。原告庆业武隆分公司对被告刘燕举示的证据1的真实性未持异议，但认为照片显示的内容与本案无关联性；对被告举示的证据2的真实性没有异议，但对其合法性和关联性均提出异议，认为该指导标准已经废止，不能适用。本院结合当事人举证和质证，认证如下：原告举示的证据1和证据2，双方均不持异议，本院依法对这二组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告举示的证据3，系价格主管部门针对被告所在小区的物业收费标准出具的文件，对其真实性、合法性和关联性本院依法予以确认；原告举示的证据4，系由原告自行制作的明细表格，对该证据的真实性、合法性均无法确认，故本院不予认可；原告举示的证据5，该律师函并无送达签收记录，被告对此也未予确认，故对该证据的真实性，本院不予认可；原告举示的证据6，该公摊电费表，虽系复印件，且未附相应的缴费凭证予以佐证，但结合本案实际以及部分业主的当庭陈述，原告已将该公摊电费表在物业小区内进行公示，对该组证据本院予以确认。被告举示的证据1，原告对该组证据的真实性并无异议，根据该组照片标注的说明内容，这些照片能够证明被告物业小区周边环境及小区内设施的一些情况，本院对其真实性予以确认，但该组证据并不能证明原告存在管理不善、侵害业主权利的事实，与本案讼争事实并不具有关联性，故不将这组证据作为认定本案事实的依据；被告举示的证据2，被告未注明证据的来源，且物业企业的收费标准应当由价格管理部门根据物业企业的资质等级和物业实际情况进行审核认定，该指导标准不能证明原告收费标准不合法，该证据因与本案事实不具有关联性，本院依法不予确认。根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：世纪·五龙城是位于武隆县巷口镇芙蓉中路的商业住宅综合小区，其中龙泉丽景、龙井紫苑、龙湖人家三个片区分别为世纪·五龙城的第一、二、三期，建设单位均为重庆裕升房地产开发有限公司。世纪·五龙城第一、二、三期在建时，建设单位重庆裕升房地产开发有限公司与原告分别签订了前期物业服务合同，委托原告为其进行前期物业服务，并在房地产行政管理部门进行了前期物业合同的备案登记。重庆裕升房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）在《世纪·五龙城二、三期前期物业服务委托服务合同》中约定：“……第三条、物业管理委托服务期限。本合同管理服务期从2009年1月1日至2012年1月1日止，为期叁年。在本款规定的时间内，乙方与业主签订物业服务合同生效后，本合同自然废止。……第五条、物业管理服务费及付款方式。……5.1.2本物业管理区域的物业服务费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；……5.1.3物业服务收费标准（按建筑面积）：住宅：0.5／平方米／月（电梯费另收）；电梯费：实行分级制：3层20元／户、每上升一层递增0.5元／户。……5.1.6上述物业服务费中不含小区公共部位之用电、用水所产生的公摊电费、水费。……”。被告刘燕是世纪·五龙城龙湖人家ＸＸ号楼Ｘ-Ｘ的业主，该物业建筑面积67.85平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。2011年1月16日，被告刘燕接收该物业，并与原告庆业武隆分公司签订了《世纪·五龙城前期物业合同》，该合同中，原告作为乙方，被告作为甲方，双方约定：“……第二条、甲方自愿将所购物业委托给乙方管理，并自觉遵守乙方按有关法律法规制定的有利于小区管理的各项规章制度。……第四条、在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：1、本合同直至乙方与业主委员会签订合同后，按国务院《物业管理条例》之规定执行。……第六条、本物业管理区域的物业服务收费标准为包干制：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费用暂时按以下标准收取（按建筑面积计算），最终按物价部门审核批准的标准执行。（1）住宅：……电梯房：0.5元／平方米·月（不含电梯费），电梯费另计。……业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条、业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。……第二十三条、本合同期限为三年，自接房之日起满三年年末最后一日的二十四时止。第二十四条、本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，自动延长本合同期限；至乙方与业主委员会签定合同时，本合同自动失效。……第二十九条、甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……”。合同签订后，被告从2014年1月起未向原告支付2013年12月至2014年7月期间的物业服务费（含电梯费）及公摊电费。2014年8月25日，原告诉至本院，请求法院判令被告向原告支付从2014年1月至2014年8月拖欠的物管费432元、因拖欠物管费产生的滞纳金合计138.02元以及拖欠的小区公摊水电费52元，合计为622.02元，并由被告承担本案诉讼费。本案审理过程中，原告庆业武隆分公司于2014年12月15日向本院提交书面申请，自愿放弃要求被告刘燕支付违约金的诉讼请求。另查明，武隆县发展和改革委员会于2011年1月26日以武隆发改价（2011）2号《武隆县发展和改革委员会关于核定世纪·五龙城“二、三组团”物业服务收费标准的批复》审核批准被告物业所属的物业管理区域的物业收费项目及标准为：“……一、收费项目及标准。1.住宅物业服务费：0.54元／平方米·月，其中含公共设备设施日常维修养护费40%。……3.住宅楼电梯运行服务费：0.3元／平方米·月；……开发商售房合同条款中对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，按承诺执行。……”。再查明，世纪·五龙城龙湖人家业主共用部位、共用设备设施的电费由原告庆业武隆分公司代缴后按户据实分摊，2013年12月1日至2014年7月31日期间，被告刘燕物业所在的ＸＸ号楼每户的公摊电费合计为40.60元。还查明，2009年10月，原世纪·五龙城业主委员会与武隆德信物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2010年8月28日，原世纪·五龙城业主委员会公开选聘物管公司，并与重庆巨轮物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局以该业委会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由作出了撤销世纪·五龙城业主委员会备案的决定。本院认为，双方当事人主要的争议焦点为：一、被告是否应当向原告支付物业服务费及物业服务费的具体数额；二、被告是否应当向原告支付公摊电费及公摊电费的具体数额。根据本院查明的事实，依照相关法律的规定，对双方争议的焦点分别评述如下：一、被告是否应当向原告支付物业服务费及物业服务费的具体数额。被告刘燕辩称，原告在业主委员会与重庆巨轮物业管理有限责任公司签订合同后拒不撤场，属于强行提供服务，被告不应支付物业服务费及其他费用。根据审理查明的事实，武隆县国土资源和房屋管理局以世纪·五龙城业主委员会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由撤销了世纪·五龙城业主委员会的备案。这说明世纪·五龙城业主委员会并非合法成立的民事主体，其行为不具有法律效力，不产生预期的法律效果。根据《物业管理条例》第二十六条的规定和原、被告签订的《世纪·五龙城前期物业服务合同》的约定，由于世纪·五龙城业主委员会解除前期物业服务合同的行为以及与他人签订物业服务合同的行为均不能对原、被告签订的《世纪·五龙城前期物业服务合同》的效力产生影响，该合同亦不必然因约定的履行期限届满而自动失效，故该合同对双方仍具有法律约束力。因此，对被告的前述抗辩理由本院不予采纳。对于被告刘燕主张原告存在管理不善、收费标准不合法、侵害业主权利等违约行为的抗辩理由，因缺乏相应的事实和法律依据，本院也不予采纳。因此，对于原告主张由被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。对于物业服务费的标准及具体数额，按照物业服务的行业习惯，物业服务费通常是在次月交纳。本案原告主张的应当是2013年12月1日至2014年7月31日期间的物业服务费。被告辩称原告物业服务费收费标准过高，与其服务资质不相符，但被告并未举示充分有效地证据予以证明。双方在《世纪·五龙城前期物业合同》中约定，物业服务费以物业的建筑面积按0.5元／平方米／月交纳，电梯费另收，并且约定收费标准最终按物价部门审核批准的标准执行。根据《物业管理条例》第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”的规定，原告主张被告刘燕的物业服务费（包含电梯费）按54元／月计算，符合双方合同的约定，该标准也在价格主管部门核准的收费标准范围内，且低于《武隆县发展和改革委员会关于核定世纪·五龙城“二、三组团”物业服务收费标准的批复》中确定的收费标准，故本院对原告的该主张予以确认。因此，被告应向原告支付2013年12月1日至2014年7月31日期间的物业服务费432元（54元／月×8个月）。二、被告是否应当向原告支付公摊电费及公摊电费的具体数额。按照原、被告《世纪·五龙城前期物业合同》第七条的约定，业主公共部位的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。被告刘燕对原告在实施物业服务管理期间代缴全体业主公共部位的电费的事实并无异议，因此对原告主张由被告支付这期间按户分摊的电费的诉讼请求，本院依法予以支持。对于公摊电费的具体数额，原告主张被告应支付公摊电费合计为52元，虽其并未举示相应的缴费凭据予以证明，但本院通过核对原告举示的公摊电费表，并结合客观实际，依法确认被告物业在2013年12月1日至2014年7月31日期间按户分摊的公摊电费合计为40.60元，对于原告主张的其余部分，因无相关证据予以证明，本院不予支持。综上，原告庆业武隆分公司与被告刘燕签订的《世纪·五龙城前期物业服务合同》，是在自愿、平等的基础上签订的，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同依法成立，合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。对原告庆业武隆分公司要求被告刘燕支付物业服务费、公摊电费的诉讼请求，本院予以支持。原告在审理中提出的自愿放弃违约金的主张，属于依法对自己民事权利的处分，且不违反法律的禁止性规定，本院依法予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十六条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：一、被告刘燕于本判决生效后五日内向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2013年12月1日至2014年7月31日期间的物业服务费432元、公摊电费40.60元，合计472.60元；二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。如果被告刘燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告刘燕负担15元，原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 李林妍二〇一四年十二月十八日书记员代 愉 华