广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第453号
上诉人（原审被告）：陈某，男，1965年9月10日出生，汉族，住惠州市惠阳区，
委托代理人：王耀伟，广东方正联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠州市惠阳某实业有限公司（下称某实业公司），住所地：惠州市惠阳区。
法定代表人：叶某，总经理。
委托代理人：马育夫，广东铸铭律师事务所律师。
委托代理人：曾德涛，广东铸铭律师事务所律师。
上诉人陈某因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原审原告陈某诉称，根据惠阳府纪[2005]19号工作会议的精神，被告出资、原告所在单位出地，双方合作开发建设位于爱民东路南面占地8010平方米的土地作商品住宅楼，除对外销售外，被告将其中300套房按优惠价（以1228/m2为底价，楼层每上升一层加28.8元/m2）出售给原告所在单位员工，具体要求在惠州市惠阳区人民医院惠阳一医（2006）5号关于“卫生村·杏林苑建设实施方案”中作了规定。原告依据上述文件于2006年6月6日与被告签订了编号为4-0419#“本因坊·杏林苑”认购书（杏字[2006]012号），双方确认原告认购被告开发建设的杏林苑叁栋22层C房（约143平方米），并于签订认购书的当日按规定交付人民币50000元给被告，被告以“杏林苑工程部”的名义开出收到原告“合作建房款”的收款收据作为凭证。但被告收款后一直没有与原告签订正式“商品房买卖合同”，在房屋建成后也没有将房屋交付给原告，而是另卖给他人。原告多次向被告要求履行合同，但被告以各种理由推脱不理，也不返还原告已付的购房款人民币50000元和赔偿原告因此所致的经济损失。按“卫生村·杏林苑建设实施方案”，原告所认购房屋的价格为（21层X28.8）+1228=1832.8（元/m2）,总价为143X1832.8=262090（元），现目前同类同地段的商品房价格在5500元/m2-6500元/m2间。原告现在购买同样面积的一套商品房，按均价6000元/m2计，则需要858000元/m2，与原购房屋价差为：858000-262090=595910（元）。原告认为，原被间签订的“本因坊·杏林苑”认购书是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应遵守执行。现被告不愿意履行合同义务，至今不与原告签订正式的商品房买卖合同，也没有将原告所认购的房屋交付给原告，其行为构成违约，依法应承担相应的法律责任。因此，原告有权要求解除与被告间的商品房买卖合同关系、返还原告购房款和支付利息；并可根据《合同法》113条等相关法律规定，要求被告赔偿因其违约致原告产生的购房差价损失，结合本案房产情况及原告支付购房款的实际，被告应赔偿原告的购房差价损失约人民币60万元的50%即30万元为宜。综上，原告为维护自身的合法权益，特具状请求判如所请。诉讼请求：1、判决解除原被告间的商品房买卖合同关系；2、判决被告返还原告购房款5万元及支付利息（按人民银行同期贷款【年利率6.65%】计算至清偿之日，暂计至2014年6月6日止的利息为26600元）；3、判决被告赔偿原告购房差价损失约人民币30万元。
原审被告某实业公司辩称，一、被答辩人诉请答辩人返还购房款人民币50000元、支付利息人民币26600元及赔偿购房差价损失人民币30万元是缺乏法律和事实依据。被答辩人诉状陈述：“被告不愿意履行合同义务，至今不与原告签订正式的商品房买卖合同”这不是事实。事实上，答辩人在取得涉案楼盘的预售许可证后，答辩人多次通过电话、书面的等形式通知被答辩人前来签订《商品房买卖合同》。被答辩人收到要求签订《商品房买卖合同》的通知后不予理会。且，2010年11月18日，答辩人再次电话通知被答辩人前来签订《商品房买卖合同》并告知如果被答辩人在接到通知后十天内不办理购买商品房的买卖手续，视为放弃购房权益。被答辩人明确回答：“好，我知道”。但是，被答辩人仍然未前来我司签订《商品房买卖合同》及办理有关购房手续。此外，在享有福利购买涉案楼盘房商品房的惠阳人民医院职工中，除了被答辩人之外，其余医院职工均签订了《商品房买卖合同》，完善了购房手续并已办理《房地产权证》。因此，由于被答辩人的过错，导致双方未能签订《商品房买卖合同》，答辩人无需承担任何赔偿责任。另，按照现行的商品房买卖的交易惯例，被答辩人按双方签订的《本因坊.杏林苑认购书》支付给答辩人的50000元所谓“合作建房款”，应当视为是购房定金。依据《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”由于被答辩人原因导致未能签订《商品房买卖合同》，答辩人有权不返还50000元给被答辩人。此外，依据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为二年，法律另规定除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害之日起算。”本案中，双方于2006年6月6日签订《本因坊·杏林苑认购书》后，被答辩人一直不前往答辩人处签订《商品房买卖合同》。且，2010年11月18日，答辩人再次电话通知被答辩人前来签订《商品房买卖合同》并告知如果被答辩人在接到通知后十天内不办理购买商品房的买卖手续，视为放弃购房权益。被答辩人明确回答：“好，我知道”。因此，被答辩人应当在2010年11月29日至2012年11月28日的2年的诉讼时效期间向答辩人主张权利，要求返还50000元、赔偿损失等。但是，被答辩人一直到2014年6月5日才向法院提起诉讼要求返还50000元、赔偿损失。因此，被答辩人主张被告返还50000元、支付利息及赔偿损失的诉求己过了诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。综上，由于被答辩人过错导致未能签订《商品房买卖合同》，答辩人有权不返还50000元。同时，被答辩人主张返还50000元、支付利息、赔偿损失的权利已过诉讼时效，依法应当驳回诉讼请求。二、被答辩人缺乏证据证明是由于答辩人原因导致《商品房买卖合同》未能签订，应承担举证不能的不利后果，依法应当驳回其诉讼请求。如上所述，是由于被答辩人原因导致未能签订《商品房买卖合同》。同时，被答辩人也缺乏证据证明是答辩人原因致使双方未能签订《商品房买卖合同》。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果。”被答辩人应承担举证不能的不利后果，依法应当驳回其所有诉讼请求。综上所述，请求法庭在查明事实基础上，依法裁决，驳回被答辩人的所有诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明,2006年6月6日，原、被告签订《“本因坊·杏林苑”认购书》，约定：原告向被告认购位于房，从认购即日起7日内付给被告5万元，如逾期不付，被告有权取消原告的认购资格和认购房号。2010年11月18日，被告通知原告前来领取通知，并告知超过10日就要收回（房产），但未告知通知内容。签订《“本因坊·杏林苑”认购书》当日，原告付给被告合作建房款5万元。因原、被告未能签订《商品房买卖合同》，原告遂向本院提起诉讼。另查明，2007年9月28日，经惠州市××区建设局批准，上述房产取得《商品房预售许可证》。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为,原、被告签订的《“本因坊·杏林苑”认购书》，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。原告请求解除原、被告之间的商品房买卖合同关系，理由不充分，不予支持。被告在与原告签订《“本因坊·杏林苑”认购书》及收取原告支付的合作建房款5万元后的合理期限内无正当理由未与原告签订《商品房买卖合同》，违背了诚实信用原则，应承担民事责任。原告起诉请求被告返还5万元及支付利息，理由正当，应予支持。原告诉请被告赔偿购房差价约30万元，既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持，予以驳回。被告在2010年11月18日通知原告前来领取通知，未告知通知内容，亦未能举证证明该《通知》已送达原告，其主张已尽了通知义务，证据不足，不予采信；被告告知原告前来领取通知，超过10日就要收回（房产），因在此之前原、被告双方对此并无约定，原告的不作为不产生被告收回房产的后果。原告在2010年11月18日与被告的通话中称已交了定金及被告辩称合作建房款5万元为定金，本院予以认定。无证据证明原告起诉前曾请求返还上述款项，故对被告主张原告的请求超过诉讼时效，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告某实业公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈某返还定金5万元及利息（按中国人民银行一年期贷款利率从2006年6月6日起计至付清款之日止）；
二、驳回原告陈某请求解除原被告之间的商品房买卖合同关系及要求被告某实业公司赔偿购房差价损失约30万元的诉讼请求。
案件受理费7049元，减半收取即3524.50元，由原告陈某负担2699.50元，被告某实业公司负担825元。
当事人二审的意见
上诉人陈某不服原审判决，向本院提起上诉，请求:撤销(2014)惠阳法民一初字第537号判决,改判为:1、判决被上诉人双倍返还购房定金10万元及其相应利息(从2006年6月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至清偿之日止);2、判决被上诉人向上诉人支付购房差价损失人民币30万元;3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。一、原审判决查明案件事实后,对实体处理不当,判决错误。原审审理查明,上诉人交给被上诉人的5万元合作建房款为定金,庭审中双方对此均不持异议。因此,当“被上诉人无正当理由在合理期限内未与上诉人签订《商品房买卖合同》违背了诚实信用原则,应当承担民事责任”时,本案依法应适用定金罚则条款,被上诉人应承担缔约过失责任,双倍返还定金及其利息给上诉人,这也符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定。同时,上诉人交款给被上诉人的时间是2006年6月6日,应按中国人民银行同期同类贷款利率而不是一年期的贷款利率计算应付利息。因此,原审判决不符合法律法规的规定,判决错误。二、上诉人要求被上诉人赔偿购房差价损失有事实和法律依据。首先,根据原审查明的事实可知,本案因被上诉人的过错,导致上诉人应得利益无法实现,即无法购房,而取得相同的房屋,现在所需支付的价款大大超过了上诉人原来购房,对此,上诉人在原审提交了相应的证据加以佐证该事实。其次,根据《合同法》第四十二条规定,“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失,应当承担赔偿责任:……(三)有其他违背诚实信用原则行为。”本案中,上诉人与被上诉人签订“本因坊·杏林苑认购书”对双方当事人而言,造成的损失是机会的损失,违约方应承担合同法四十二条项下所规定的缔约责任,而缔约责任赔偿的是守约方信赖利益的损失。对此,合同法第一百一十三条也有规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益”,因此,在定金责任不足以弥补上诉人所遭受的损失的,上诉人有权要求被上诉人赔偿房屋差价损失。但原审却认为上诉人的诉求“没有事实和法律依据”,这是错误的。三、从司法实践中及相关法院的规定中,也可以找到支持上诉请求的相关依据。2006年10月23日上海市高级人民法院《关于宏观调控政策后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第五条规定“《购房意向书》等预订协议属于预约,具有合同性质。……守约方要求违约方赔偿房价损失的,一般可予准许,”广州市中级人民法院制定的《处理意见》也规定,出卖人拒绝签约已构成违约的,在适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定的基础上,还可以判令出卖人赔偿买受人因未能签约造成的损失。该损失数额可参照在合同订立日起至起诉日止的房价差价额范围,区别下列不同情形处理:住宅在30%以内,商用10%以内。可见,尽管两地法院对赔偿数额标准有所不同,但对赔偿是确定的,差别只在于赔偿全部差价还是部分差价。综上,上诉人认为,原审判决未能正确适用法律,实体处理不当,所作判决错误,特请二审法院纠正并改判为支持上诉人的上诉请求。
被上诉人某实业公司辩称，以原审答辩状为主。补充一点，双方未能签订买卖合同是由于上诉人的过错导致的，上诉人的请求缺乏法律和事实依据。
本院查明的事实及裁判理由和结果
经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件，根据各方当事人的诉辩意见，由于双方当事人对于原审法院将合作款5万元认定为定金均不持异议，故本案争议的焦点为：被上诉人是否应当向上诉人双倍返还购房定金10万元及利息，并支付购房差价损失人民币30万元。
上诉人与被上诉人于2006年6月6日签订《“本因坊·杏林苑”认购书》后，在规定期限内向被上诉人交付了合作款也即定金5万元。虽然在该份认购书中并没有对于双方签署正式的商品房买卖合同及支付房款的相关约定，但在上诉人在一审中提交的《卫生村·杏林苑建设实施方案》中，明确写明，一次性付款的，在签订认购协议后两个星期内付清给发展商；分期付款的，楼宇到领取销售证，十天后付40%；按揭付款的，楼宇到领取销售证30天内为办理银行按揭。而涉案楼盘已于2007年9月28日取得商品房预售许可证，2012年8月25日前达到入伙条件，上诉人若有购买涉案房屋的意向，则应当在此之前与被上诉人进行协商或者直接将款项交付至被上诉人处。而直至上诉人2014年1月15日向被上诉人发出律师函之前，上诉人并没有提供相应的证据证实其与被上诉人就涉案房屋的购置问题进行过相应的协商，也没有提供证据证实是由于被上诉人拒绝签约才导致双方未能签订正式的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“属于不可归责于当事人双方的事由的，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，原审法院判决被上诉人将5万元定金返还给上诉人，具有事实与法律依据，本院予以维持。由于本案中尚无证据证实被上诉人具有违约行为，故上诉人认为被上诉人应当双倍返还定金及利息、并赔偿购房差价30万元，不具有事实与法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人上诉请求和理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审法院查明事实清楚、适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费7049元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年六月九日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；