江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第820号
上诉人（原审被告）谈文琴。
委托代理人陈庚，江苏金东吴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）镇江市松盛土地综合开发有限责任公司，住所地镇江市中山东路35号四楼。
法定代表人高庆文，该公司董事长。
委托代理人李为奇。
委托代理人白云鹏，江苏中坚汇律师事务所律师。
原审被告镇江市京口区和盛大酒店，住所地镇江市解放路430号。
投资人谈文忠。
委托代理人陈庚，江苏金东吴律师事务所律师。
上诉人谈文琴因租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2014）京民初字第469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谈文琴委托代理人陈庚、镇江市松盛土地综合开发有限责任公司（以下简称松盛公司）委托代理人白云鹏、李为奇，原审被告镇江市京口区和盛大酒店（以下简称和盛酒店）投资人谈文忠及其委托代理人陈庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：座落于镇江市解放路430号的松盛大厦一至四层为松盛公司所有。2008年11月26日，松盛公司（甲方）与谈文忠（乙方）签订《房产租赁协议》一份，协议约定内容有：1、乙方承租镇江市解放路430号松盛大厦的二、三、四层房屋用于经营餐饮，一楼门厅和电梯与五、六层的用户共用；2、租赁期限为五年（自2009年2月1日至2014年1月31日），前三年的年租金为30万元，后两年的年租金为40万元，第一年的租金按月交纳，每月25日提前交纳下月的房租，从第二年开始按季度交纳，每季度末月的25日前提前交纳下季度房租；3、乙方交纳水电气保证金5万元，待租赁期满，并结清水电气费用后，甲方退还给乙方；此外，协议还对相关权利义务及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，谈文忠利用租赁房屋经营酒店，酒店名称为镇江市京口区和盛食府。
另查明，和盛酒店前身为镇江市京口和盛食府，设立于2004年7月26日，经营性质系个人独资企业，投资人为马发贵，酒店设立之初的经营场所即在本案涉诉房屋。期间，酒店几经更名并变更投资人。2009年1月15日，案外人谈文忠接手酒店，成为酒店的投资人，并将酒店更名为镇江市京口区和盛食府，在其与酒店前投资人签订的转让协议中注明酒店的转让时间为2009年2月1日。
2010年12月13日，谈文琴与谈文忠签订《转让协议书》，协议表明，镇江市京口区和盛食府在协议签订之日前的债权债务由谈文忠承担，此后的债权债务由谈文琴承担。此后，酒店更名为现有名称，投资人变更为谈文琴。现本案涉诉房屋由和盛酒店经营使用。
审理中，松盛公司撤回要求承担水、电、气费的诉讼请求。此外，松盛公司称截至合同期满尚欠租金105000元。对此，谈文琴、和盛酒店认为，房屋租金应由谈文忠交纳，不清楚租金交纳的情况。租赁房屋已纳入拆迁范围，法院不应受理本案。对此，松盛公司提供照片一张，照片显示一份张贴在墙的公告，公告内容显示松盛公司所有的房屋不在征收范围。谈文琴还出示其与谈文忠、刘新家三方签订的协议书一份，以此证明镇江市京口区和盛大酒店系合伙经营，对此，松盛公司认为该协议无论真假，均与本案无关联。
上述事实由房屋产权证、工商登记档案、房屋租赁协议、照片、协议书等证据证实。
原审法院认为：松盛公司与和盛酒店之间是否存在租赁合同关系为本案的争议焦点。纵观和盛酒店的变更，谈文忠曾为酒店投资人，在其与松盛公司所签订的租赁协议中已明确租房用途为经营餐饮，考虑到谈文忠受让酒店时间和其租赁本案涉诉房屋的租赁起始时间相一致，均为2009年2月1日，由此可以看出，谈文忠租赁涉诉房屋的行为实为经营酒店的前期筹备行为。嗣后谈文忠已受让酒店，该酒店亦在其承租地点开展经营，基于此，该酒店为涉诉房屋的实际使用人。因松盛公司对谈文忠在租赁场所开设酒店未持异议，同时谈文忠所开设的酒店系个人独资企业，仅具有相对独立性，为此，松盛公司与谈文忠所签订的房屋租赁协议可视为松盛公司与其开设的酒店之间形成租赁合同关系，而和盛酒店系由上述酒店变更而来，所以松盛公司与和盛酒店之间存在租赁合同关系。对和盛酒店辩称其与松盛公司无租赁合同关系的意见，无事实和法律依据，不予采纳。
松盛公司与谈文忠所签订的租赁协议，因承租房屋具有合法产权，同时协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同具有法律效力，基于以上分析，该合同对和盛酒店具有拘束力，现租赁期限已届满，松盛公司与和盛酒店亦未达成续租的合意，故和盛酒店应将其租赁房屋返还给松盛公司，对松盛公司要求和盛酒店迁出租赁房屋的诉讼请求予以支持。
租赁合同中支付租金系承租人的主要义务，而且和盛酒店对租金交付负有举证责任。对松盛公司主张的租金，和盛酒店未予回应，亦未能提供相关证据证明其交付的事实，故对松盛公司所主张的截至合同期满之日所欠的租金，予以采信，和盛酒店负有给付之义务。现和盛酒店未及时返还承租房屋，松盛公司可以参照原合同约定的租金标准要求和盛酒店承担实际占用房屋期间的房屋使用费损失。
个人独资企业是由自然人投资，财产为投资人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。本案谈文琴系和盛酒店的投资人，故对和盛酒店不能清偿的债务，承担清偿责任。
松盛公司撤回要求承担水、电、气费的诉讼请求，系出于自愿，予以准许。谈文琴、和盛酒店所提出的涉诉房屋在拆迁范围内的意见，无证据证实，不予采信。所提交的合伙协议系签订人之间就经营酒店所约定的权利和义务，该协议无论真实与否，与本案无关联，对此证据本案中不予理涉。
据此，原审法院判决：一、镇江市京口区和盛大酒店于判决生效后十日将其承租的位于镇江市解放路430号松盛大厦二、三、四层及一楼门厅的房屋返还镇江市松盛土地综合开发有限责任公司。二、镇江市京口区和盛大酒店于判决生效后十日内给付镇江市松盛土地综合开发有限责任公司租金105000元。三、镇江市京口区和盛大酒店于判决生效后十日内，按照年租金40万元的标准给付镇江市松盛土地综合开发有限责任公司自2014年2月1日至返还房屋之日止的房屋使用费。四、谈文琴对镇江市京口区和盛大酒店上述未履行的债务承担清偿责任。案件受理费71400元，减半收取35700元，由镇江市京口区和盛大酒店和谈文琴共同负担。
上诉人谈文琴不服上述民事判决，向本院提起上诉，要求撤销原判并依法改判。主要理由：一、原审判决认定上诉人为和盛酒店投资人与事实不符。早在2012年上诉人即与谈文忠达成协议，将酒店转让给谈文琴。当时酒店未年检，因此变更手续未办。2014年3月上诉人与谈文忠补办了变更手续。事后也向原审法院提交了相关证据，但原审法院未加理会，仍判决上诉人承担责任。二、和盛酒店不是租赁人，谈文忠于2008年11月26日即与被上诉人签订了租赁协议，而转让酒店则发生于2009年2月1日，即2月1日后谈文忠才成为酒店的实际投资人。2008年11月签订合同系谈文忠以自然人身份签订与酒店无关。此酒店为转让他人正在开的酒店，不存在筹备酒店的前期行为。租赁人为谈文忠，应列谈文忠本人为被告承担迁让和给付房租的义务，与上诉人无关，酒店只能作为第三人承担迁让义务。
被上诉人松盛公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审被告和盛酒店答辩称，同意上诉人意见。
上诉人在二审期间向本院提供以下新证据：1、镇江市京口区和盛大酒店营业执照，拟证明和盛酒店现投资人为谈文忠；2、2012年和盛酒店账本，拟证明酒店在2012年已由谈文忠负责经营，只是由于未年检，2014年才变更投资人；3、2008年11月26日，周红兵与谈文忠《关于租赁房屋、设施、物品以外事项的协议》，拟证明谈文忠从周红兵手上接手酒店的情况；4、一组工商登记材料，拟证明酒店在2012年已由谈文忠负责经营，只是由于未年检，2014年才变更投资人。
被上诉人质证认为，对证据1真实性无异议，对证据2、3、4真实性及证明目的均不予认可。
被上诉人在二审期间向本院提供一组票据复印件，拟证明和盛酒店缴纳水、电费情况。
上诉人认为系复印件，未进行质证。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，另查明：2014年3月（一审起诉之后判决之前）和盛酒店的投资人由谈文琴变更为谈文忠。谈文琴、谈文忠系姐弟关系。
本院认为：本案争议焦点，一、和盛酒店是否为本案适格被告；二、谈文琴是否应承担责任。
对于争议焦点一，和盛酒店经营场所即松盛大厦一至四层属松盛公司所有。2008年11月26日，松盛公司与谈文忠签订租赁协议，将上述房屋出租给谈文忠用于经营餐饮，租期5年至2014年1月31日。该协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人认为协议的相对方系谈文忠，法律的权利义务只能约束谈文忠，而不能及于和盛酒店。对此，本院认为，2008年11月26日，酒店前投资人周红兵与谈文忠签订《酒店设施设备、物品租赁协议》，约定的租赁时间为2009年2月1日至2014年1月31日。同日，谈文忠即与松盛公司签订租赁协议，明确谈文忠承租房屋用于经营餐饮，租赁时间也为2009年2月1日至2014年1月31日。而谈文忠与周红兵正式办理工商变更登记的时间为2009年1月15日，因此，从上述协议签订的时间及约定的租赁时间来看，谈文忠租赁涉案房屋的行为是为了经营该酒店，并以酒店的名义向松盛公司缴纳租金。因松盛公司对谈文忠在租赁场所开设酒店未持异议，同时谈文忠所开设的酒店系个人独资企业，具有相对独立性，为此，松盛公司与谈文忠所签订的房屋租赁协议的实际履行人是作为个人独资企业的酒店，谈文忠系该酒店的投资人。
另一方面，2010年12月，谈文忠与谈文琴签订《转让协议书》后，谈文琴接手经营酒店并办理工商变更登记，系该个人独资企业投资人的变更，对房屋的租赁并无影响。诉讼期间谈文琴又将酒店转让给谈文忠，该行为仍然是该企业投资人的变更，租赁合同对酒店仍具有拘束力。现租赁期限已届满，松盛公司与和盛酒店或谈文忠亦未达成续租的合意，故和盛酒店应将其租赁房屋返还给松盛公司，对松盛公司要求和盛酒店迁出租赁房屋的诉讼请求应予以支持。松盛公司将和盛酒店作为诉讼主体适格。
对于争议焦点二，根据工商变更登记显示，谈文琴作为和盛酒店投资人的期间在2010年12月14日至2014年3月20日，根据《个人独资企业法》第三十一条规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人其他财产予以清偿。现松盛公司主张截至合同期满前尚欠租金105000元，对该数额谈文琴及和盛酒店未提出异议，仅认为所欠租金应由谈文忠支付。其理由是2012年7月，谈文琴就将酒店转给谈文忠经营，只因没有年检直至2014年3月双方才办理工商变更登记。对此，谈文忠予以认可，谈文琴提供一份三方协议书、工商变更登记资料及账册予以说明，而松盛公司对上述证据均不予认可。本院认为，投资人的变更，未到工商登记机关登记，除非债权人明知，否则该变更对债权人不具有效力。本案中，上诉人认为其在2012年7月就将投资人变更为谈文忠，但上诉人与谈文忠并未及时到工商部门办理变更登记，并不为松盛公司所知悉，故上诉人与谈文忠投资人变更的效力及于松盛公司应以工商登记的变更时间为准。和盛酒店应给付松盛公司尚欠的租金105000元及2014年2月1日起至返还房屋之日止的使用费。因个人独资企业相对的独立性和法律规定，谈文琴理应对担任和盛酒店投资人期间，和盛酒店不能清偿的债务承担清偿责任，对之后的债务不应承担责任。原审判决让其承担至返还房屋之日止的房屋使用费没有法律依据。一审诉讼费收取有误，应予调整。
综上，因二审出现新证据，本院将原审判决进行变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持镇江市京口区人民法院（2014）京民初字第469号民事判决主文第一、二、三项；
二、撤销镇江市京口区人民法院（2014）京民初字第469号民事判决主文第四项；
三、谈文琴对原审判决第二项，镇江市京口区和盛大酒店不足以清偿的债务承担清偿责任；对2014年2月1日至2014年3月20日间的房屋使用费，按年租金40万元的标准对镇江市京口区和盛大酒店不足以清偿的债务承担清偿责任。
四、驳回镇江市松盛土地综合开发有限责任公司其他诉讼请求。
一审案件受理费2480元，由镇江市京口区和盛大酒店与谈文琴共同负担。二审案件受理费4875元，由谈文琴负担4193元，镇江市松盛土地综合开发有限责任公司负担682元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 景 晶