济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天商初字第98号
原告中国银行股份有限公司济南天桥支行，住所地济南市。
代表人柳璐，行长。
委托代理人隋轶，山东平正大律师事务所律师。
委托代理人洪仙珠，山东平正大律师事务所律师。
被告董理，女，汉族，济南阿卡尼经贸有限公司职员，住济南市。
委托代理人谭一明，男，汉族，济南泺源房地产开发公司法律顾问，住济南市。
被告山东诚基房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人杭宁，董事长。
委托代理人柳广波，山东李晓明律师事务所律师。
委托代理人肖理哲，山东李晓明律师事务所律师。
被告济南市置业担保有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人孙新华，董事长。
委托代理人耿延丽，女，汉族，该公司职员，住山东省沾化县。
委托代理人马红升，男，汉族，该公司职员，住山东省济南市。
原告中国银行股份有限公司济南天桥支行与被告董理、被告山东诚基房地产开发有限公司（以下简称诚基房地产公司）、被告济南市置业担保有限责任公司（以下简称置业担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年3月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人洪仙珠，被告董理的委托代理人谭一明，被告诚基房地产公司的委托代理人肖理哲，被告置业担保公司的委托代理人耿延丽、马红升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年2月10日，原告与被告董理、诚基房地产公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告向董理发放借款50万元人民币用于购买济南市历下区诚基中心15-1-203室房产，期限为264个月，贷款利率采取浮动利率方式，按月利率6.05‰计息，按月等额本息还款方式还款。被告董理同意用其购买的房屋为借款提供抵押担保。被告诚基房地产公司在合同中作为保证人，承诺为上述贷款提供阶段性连带责任保证，并在合同中盖章予以确认。被告置业担保公司于2011年1月7日向原告提交《个人住房贷款担保承诺函》，承诺为上述贷款提供阶段性担保。上述合同签订后，原告发放了贷款，但被告董理未能按时还款。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告董理之间的贷款合同；2、被告董理偿还原告贷款本息497529.71元（其中本金484856.31元，利息加罚息12673.4元，暂算至2013年1月17日，实际支付按合同约定计算至本息清偿日止）；3、原告对被告董理的抵押财产优先受偿；4、被告诚基房地产公司、置业担保公司对上述诉求款项承担连带清偿责任；5、本案诉讼费及律师费等因实现债权而产生的费用由三被告承担。
为证明自己的主张，原告举证有：
证据1、《中国银行个人购房贷款申请书》1份（2页）、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同）1份（9页），证明1、原告与被告董理之间存在借贷权利义务关系；2、被告诚基房地产公司的担保义务及担保责任承担。
证据2、《个人住房贷款担保承诺函》1份，编号为：2011X0011号，证明被告置业担保公司的担保义务及担保责任承担。
证据3、《中国银行个人贷款凭证》1份，编号为：0300749，证明原告已依约履行放贷义务。
证据4、贷款已还款明细清单1份，证明原告诉求数额明细。
被告董理辩称，对原告所诉无异议，因现无能力还款，要求协商处理。
被告董理未提交证据。
被告诚基房地产公司辨称，原告要求我公司对董理的全部贷款本息承担连带清偿责任缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：我公司对被告董理的贷款只是承担阶段性担保责任，即只对担保期间内发生逾期还款本息承担担保责任，对于超出担保期间发生的逾期还款本息，不应该承担担保责任。根据《中国银行股份有限公司个人住房贷款合作协议》第十四条之约定“阶段性担保期至乙方办妥借款人所购房屋所在的楼座房产大证，并及时通知甲方之日止”。而在本案中，涉案房产所在楼座的房产大证是2012年2月21日取得的，并通过邮寄的方式将涉案楼座的房产证寄给被告置业担保公司，已经履行了通知义务，此意味着我公司的交付义务已经完成，因交付不能产生的不利后果均应由置业担保公司承担。在本案中，被告董理是自2012年10月份开始产生逾期还款的，而答辩人的担保期间已经届满，且被告董理在上述担保期间内并未产生逾期还款本息，因此，我公司不应当承担担保责任。故而，原告要求答辩人对董理全部逾期还款本息承担连带担保责任缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告诚基房地产公司举证有：
证据1、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》1份，证明该协议第14条明确约定阶段性担保期至乙方办妥借款所购房屋所在楼座的房产大证，并及时通知甲方之日止，即诚基房地产公司的担保期限自借款合同签订之日起至办妥购房人所购房屋房产大证并通知银行之日止。
证据2、邮寄单1份及网上查询回执，证明诚基房地产公司向置业担保公司邮寄过房产大证并已签收。
证据3、涉案房屋房产大证（复印件）（济房权证历字第1900**号），证明诚基房地产公司于2012年2月21日取得涉案房屋的房产证，原件在房管局留存。
被告置业担保公司辩称，一、根据被告诚基房地产公司与原告签订的个人一手住房贷款合同的约定，诚基房地产公司的保证期间尚未届满。1、根据贷款合同第十八条约定，诚基房地产公司作为保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。2、贷款合同附件一第四条第2项约定：若保证人提供阶段性连带责任保证的，则保证期间自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。故我公司认为，诚基房地产公司的担保期间尚未届满，应对被告董理的全部逾期贷款本息承担连带保证责任。二、根据我公司向原告提交的《个人住房贷款担保承诺函》的约定，我公司为借款人的贷款提供阶段性担保，担保期限为自所担保房屋以诚基房地产公司为产权人的《房屋所有权证》交由置业担保公司保管（且房产无抵押、冻结）至以贷款银行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权利证》办理完毕止。被告诚基房地产公司并未将《房屋所有权证》交由我公司保管。故我公司的担保期间尚未开始，不应承担保证责任。综上所述，请求法院根据本案事实和相关法律规定，依法驳回原告要求我公司承担连带清偿责任的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告置业担保公司举证有：
证据1、被告董理与原告签署的个人一手住房贷款合同1份（9页），证明被告诚基房地产公司尚在担保期。
证据2、被告置业担保公司出具的担保承诺函1份，证明被告置业担保公司担保期限尚未开始。
证据3、被告置业担保公司与被告诚基房地产公司签署的《担保代理合作协议书》1份，证明根据该协议第一条第一款、第二条第三款的约定被告置业担保公司有权拒绝接收被告诚基房地产公司的《房屋所有权证》，被告置业担保公司的担保期限尚未开始。
证据4、市中法院（2012）市商初字第1612、1013、1046号及历下区人民法院（2012）历商初1360、1361号、（2013）历商初645号民事判决书各1份，证明被告诚基房地产公司未将房屋所有权证交给置业担保公司，同时认定置业担保公司的担保期限尚未开始。
证据5、历下法院协助执行通知书1份及民事裁定书各1份（复印件），证明被告董理房屋已被查封，根据证据3合作协议的约定，由于该房产已被冻结，不符合被告诚基房地产公司交付房产证条件，被告置业担保公司有权拒绝诚基房地产公司房产证的交付。
经审理查明，2010年12月1日，被告董理向原告提交中国银行个人购房贷款申请书，申请借款50万元，借款期限22年。2011年2月10日，原告（贷款人）与被告董理（借款人）、被告诚基房地产公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》1份，合同约定，本合同项下个人住房贷款金额为50万元，贷款期限为22年／264个月，自贷款实际放款日起算。贷款用途仅限于借款人用于支付其购买历下区诚基中心15-1-203号房产的购房款。若该所购房屋上述地址与其房屋所有权证书记载不一致，则以后者为准。购房总价款1079376元。贷款利率与计结息约定，本合同项下贷款利率按中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定执行，采取浮动利率方式执行，浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为6.05‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。罚息约定，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。（按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360）。还款方式为按月等额本息还款。担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。由董理提供全程抵押担保，并签署相应的抵押合同。该贷款合同由借款人董理签名捺印，贷款人、保证人（开发商）加盖公章。合同附件一中借款人违约事件及处理约定，借款人未按期归还贷款本息即构成或视为本合同项下违约，出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任。关于开发商保证约定若保证人（开发商）为合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2、若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或及保证责任。
被告置业担保公司于2011年1月7日向原告提交《个人住房贷款担保承诺函》，承诺“为借款人董理因购买坐落于：历下区和平路47号15号楼1单元2层203室，购房合同编号：销售（字）201032076的房产向贵行申请的伍拾万元整（￥500000）贷款提供阶段性担保，担保期限为自所担保房屋以山东诚基房地产开发有限公司为产权人的《房屋所有权》交由济南市置业担保有限责任公司保管至以贵行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权证》办理完毕为止。”。
上述合同签订后，原告按约发放贷款，于2011年2月10日出具个人贷款凭证，载明依据被告董理的授权将50万元贷款转入被告诚基房地产公司银行账户。借款到期日2033年2月10日。借款月利率6.05‰
2009年12月11日，被告诚基房地产公司作为甲方与置业担保公司（乙方）签订《担保、代理合作协议书》，关于担保约定甲、乙双方均为购房人的借款行为向贷款银行提供阶段担保，甲方之阶段担保期限自贷款银行与借款人签订的借款合同生效之日起至以甲方为产权人的所担保房产《房屋所有权证》办理完毕止；乙方之阶段担保期限自以甲方为产权人的所担保房产《房屋所有权证》交由乙方保管至以贷款银行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权利证》办理完毕。
自2012年10月10日至2013年1月17日，被告董理共逾期合计4期。截止到2013年1月17日，已还本金15143.69元，已还应收利息58158.91元、应收利息罚息3.7元，本金余额484856.31元，拖欠应收利息12406.38元，拖欠应收利息罚息211.15元，拖欠本金罚息55.87元，共计497529.71元。
关于利息、罚息利息，原告主张起诉日期间被告董理的贷款年利率为7.755%，日利率为7.755%÷360天≈0.02154%；日罚息率为7.755%÷360天×150%≈0.03231%；罚息利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×0.03231%。截至2013年1月17日，拖欠利息、罚息利息13673.4元，此后利息、罚息利息均自2013年1月18日至本息清偿之日止，以本金484856.31元为基数，按照上述日利率、日罚息率分别计算（如遇中国人民银行利率调整则随其调整）。
原告庭审中自愿放弃要求被告赔偿律师代理费的诉讼请求。
以上事实有原、被告提交证据及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告与被告董理、被告诚基房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、原告与被告诚基房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约向被告董理发放了贷款50万元，已经履行了其合同义务，被告董理自2012年10月10日开始起未能按照合同的约定还款，已经构成违约。原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定及双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主张解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告董理偿还贷款本金及相应利息、罚息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告主张利息、罚息的计算方法符合合同约定，本院予以支持，但其截止日期应为本判决生效之日。原告主张对被告董理的抵押房屋优先受偿，因该房屋尚未办理抵押权登记，原告的主张缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求被告董理赔偿其律师代理费，庭审中原告自愿放弃该项诉讼请求，此系对自己诉讼权利的行使，本院予以准许。原告要求被告诚基房地产公司对上述款项承担连带清偿责任，被告诚基房地产公司抗辩对被告董理的贷款只是承担阶段性担保责任，担保期限是自合同签订之日起至房屋大证办妥并交由置业担保公司之日止。根据被告诚基房地产公司与原告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，均约定保证人提供的阶段性连带责任保证期限截至借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。本案中，被告诚基房地产公司提交EMS特快专递详情单及回执用以证明已履行完毕阶段性担保责任，被告置业担保公司不予认可，且被告诚基房地产公司与原告、原告与诚基房地产公司、置业担保公司签订的其他合同中就担保期限所做的约定均不能对抗本案购房贷款合同及其附件的约定。且被告董理亦未与原告办理《他项权证》，因此被告诚基房地产公司并未完全履行完毕其担保责任，本院对该项抗辩不予采信，其仍应承担其担保责任。因被告诚基房地产公司担保期限尚未届满，原告同时要求被告置业担保公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十八条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告中国银行股份有限公司济南天桥支行与被告董理、被告山东诚基房地产开发有限公司签订的2011年济中银天房借字00211号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》自本判决生效之日解除。
二、被告董理于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司济南天桥支行截至2013年1月17日的借款本息497529.71元。
三、被告董理于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司济南天桥支行自2013年1月18日起至本判决生效之日止的利息、罚息利息。计算方式为：利息，以484856.31元（期间如被告还款，则以实际所欠借款本金数）为基数，按日利率0.02154%计算；罚息利息，以（484856.31元（期间如被告还款，则以实际所欠借款本金数）＋应付未付利息）×0.03231%（如遇中国人民银行利率调整则随其调整）计算。
四、被告山东诚基房地产开发有限公司对上述第二、三判项承担连带清偿责任。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费8760元，诉讼保全费3070元，共计11830元，由原告负担100元，被告董理、被告山东诚基房地产开发有限公司负担11730元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张璐璐
人民陪审员 韩敬君
人民陪审员 张玉华
二〇一三年十一月二十八日
书 记 员 荆雅雯