重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初6603号
原告：重庆富恒物业管理有限公司，住所地重庆市江北区华新村360号，统一社会信用代码915001056220513208。
法定代表人：马军，总经理。
委托代理人：康文炜、王晶，重庆启瑞律师事务所律师。
被告：刘发顺，男，1971年11月16日出生，汉族，住重庆市江北区。
被告：夏建琼，女，1971年5月21日出生，汉族，住重庆市江北区。
原告重庆富恒物业管理有限公司与被告刘发顺、夏建琼物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法决定适用小额诉讼程序，由代理审判员吴善浩独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆富恒物业管理有限公司的委托代理人康文炜、被告夏建琼到庭参加诉讼，被告刘发顺到庭参加第一、二次庭审，后经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。
原告重庆富恒物业管理有限公司诉称，原告系为被告居住的重庆市江北区大石坝东方家园小区仁苑X座X号房屋提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照合同约定的物业服务费，2013年3月1日至2016年4月30日按建筑面积每平方米0.75元的标准支付物业服务费，2015年9月14日至2016年4月13日的公摊水电费按照每月8元支付。原告在此期间按照合同约定提供了物业服务，但被告却未按约交纳物业服务费。另，被告未按时交纳物业服务费，应承担相应的物业服务费的违约金，该违约金按照每月拖欠数额的日千分之三从2013年3月1日计算至2016年4月30日止，为7820.5元。因原告代被告垫付了2015年9月13日至2016年4月13日的水费210元，故要求被告向原告支付该笔款项。现原告提起诉讼要求被告承担欠交的2013年3月1日至2016年4月30日期间的物业服务费4715.8元及从2013年3月1日至2016年4月30日的违约金7820.5元；向原告支付2015年9月14日至2016年4月13日的公摊水电费56元；向原告支付2015年9月13日至2016年4月13日垫付的水费210元；判令被告承担本案的诉讼费。
被告刘发顺、夏建琼辩称，对原告诉求的2015年9月14日至2016年4月13日的公摊水电费数额及原告诉求的2015年9月13日至2016年4月13日垫付的水费数额，我予以认可。2013年3月1日至2016年4月30日的物业服务费确实没有交纳，物业服务费价格我认可0.6元/月/平方米。没交物业服务费的原因是2013年时原告做清洁的方法不合理，导致被告夏建琼摔伤，手臂骨折；同时，我房屋地板和墙壁都开裂，楼顶也开裂漏水，多次向原告反映，原告仅前来看过后就不管了；原告管理混乱，不交车位费就不让进小区，还擅自提高物业服务费标准，所以我被迫才不交物业服务费，也不应当承担违约金。即使有，原告主张的违约金也太高，要求调减。综上，法院依法判决。
经审理查明，被告是重庆市江北区大石坝东方家园小区仁苑X座X房屋业主（现坐落为重庆市江北区华新村X号附X号X-X），该房屋建筑面积为165.51平方米，被告于2003年入住。原告是具有物业服务贰级资质的物业服务企业。2009年12月4日，原告与重庆市江北区东方家园小区业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定该小区业主委员会委托原告对小区实施物业管理服务事宜，合同期限为2009年6月1日至2014年5月31日。2014年12月2日，原告与重庆市江北区东方家园业主委员会再次签订《重庆市东方家园小区物业服务合同》，合同期限为2014年12月1日至2015年11月30日，并约定该合同届满前三个月内，在东方家园小区业主委员会与续聘或选聘物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自然终止。合同还约定2014年6月1日至2014年11月30日为合同磋商期间，原告仍按合同约定内容向小区提供物业服务。两份合同均约定了东方家园小区的业主委员会委托原告进行物业服务管理的相关事宜。2009年签订的合同约定了原告收取物业服务费的相关标准：“高层住宅3楼及3楼以上：0.85元/月/平方米；业主应于每季度首月1-10日交纳物业服务费。”2014年签订的合同约定的收取物业服务费标准：“高层3楼及3楼以上：1.00元/月/平方米；业主或物业使用人按月履行交纳义务。”两份合同均约定，若业主未能按时如数交纳的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告自2009年6月1日对东方家园小区进行物业服务至今。
另查明，被告居住的涉讼房屋为该楼栋顶层，被告自认在楼栋的楼顶使用泥土，在楼顶铺设地面瓷砖。
上述事实，有《重庆市物业服务合同》、《重庆市东方家园小区物业服务合同》、登记信息查询结果、资质证书及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。
本院认为，原告与重庆市江北区东方家园小区业主委员会签订的两份物业服务合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务。原告作为东方家园小区提供物业服务的物管企业，为被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动，表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，接受了原告的物业服务，就应向原告支付相应的物业管理服务费。2015年11月30日后，原告继续在东方家园小区进行事实物业服务，双方形成事实物业服务关系。原告要求自2013年3月1日起物业服务费按建筑面积0.75元/月/平方米收取，不违反法律规定，本院予以准许。故被告应向原告支付2013年3月1日至2016年4月30日的物业服务费为165.51平方米×0.75元×38个月=4717.04元。对原告要求被告交纳2013年3月1日至2016年4月30日的物业服务费4715.8元的诉讼请求，本院予以支持。同时，被告对原告要求的2015年9月14日至2016年4月13日的公摊水电费56元及原告诉求的2015年9月13日至2016年4月13日垫付的水费210元均无异议，对原告要求被告交纳上述期间公摊水电费56元、水费210元的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告辩称房屋开裂，楼顶漏水，原告服务不到位的辩解意见，本院认为，被告在其居住的涉讼房屋楼顶进行过改动，且被告举示的证据不能证明其房屋楼顶的漏水、开裂为原告履行物业服务义务时有重大瑕疵所致，故被告不能以此理由拒交物业服务费，故对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告做清洁不适当导致被告夏建琼摔伤至手臂骨折的辩解意见，本院认为，被告的该辩解意见属另一法律关系，可另行起诉，本案不予审理。
至于原告要求被告支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，本院认为，被告未按时向原告交纳物业服务费，应承担相应的违约金。但在原告没有证据显示因被告欠交此部分费用给原告造成额外重大损失的情况下，原告所要求的违约金按每日千分之三的标准计算高达7820.5元，已超过本金。故被告要求调减违约金数额符合法律规定，故违约金的数额本院酌情判定为200元；超过此数额的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告刘发顺、夏建琼于本判决生效之日起十日内向原告重
庆富恒物业管理有限公司支付2013年3月1日至2016年4月30日的物业服务费4715.8元、2015年9月14日至2016年4月13日公摊水电费56元。
被告刘发顺、夏建琼于本判决生效之日起十日内向原告重
庆富恒物业管理有限公司支付2013年3月1日至2016年4月30日逾期支付物业服务费的违约金200元。
被告刘发顺、夏建琼于本判决生效之日起十日内向原告重
庆富恒物业管理有限公司支付的2015年9月13日至2016年4月13日垫付的水费210元。
四、驳回原告重庆富恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取60元，由被告刘发顺、夏建琼负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 吴善浩
二〇一六年八月四日
书 记 员 胡君奇