上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1862号
原告（反诉被告）上海新体育旅游有限公司，住所地上海市。
法定代表人夏继秋，职务董事长。
委托代理人戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海乐翻天得和娱乐有限公司，住所地上海市华池路XXX弄XXX号第四层C区。
法定代表人芦海娟，职务经理。
委托代理人周叶君、李怡婷，上海市汇业律师事务所律师。
原告上海新体育旅游有限公司与被告上海乐翻天得和娱乐有限公司及反诉原告上海乐翻天得和娱乐有限公司与反诉被告上海新体育旅游有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海新体育旅游有限公司的委托代理人戴元胜，被告（反诉原告）上海乐翻天得和娱乐有限公司的委托代理人周叶君、李怡婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海新体育旅游有限公司诉称，原被告于2012年9月25日签订了房屋租赁合同与补充协议，原告将本市华池路XXX弄XXX号楼新体育广场第四层C区向被告出租。合同约定如被告逾期三十日未能足额支付租金的，则合同终止。该合同履行期间，被告按补充协议的优惠以半价支付了自2013年4月1日起至2013年11月30日止的租金309355.76元并交纳了押金154677.88元，但自2013年12月1日起至今未付租金，且据公安部门出具的监督检查通知可证实被告处于持续正常经营状态且在营业过程中有违规行为，原告在催缴未果的情形下只得于2014年7月28日发函解除了租赁合同并要求进行清算，但双方协商未成，故诉至法院，请求判令：一、原被告之间的租赁合同于2014年7月28日解除；二、被告迁出系争房屋；三、被告因其违约行为无权享受租金优惠，应全额向原告支付自2013年4月1日起至2014年7月28日止的租金（按租赁合同约定逐年递增的租金标准计）；四、被告向原告支付自2014年7月29日起算至被告实际返还房屋之日止的占用费（参照合同约定的租金标准，以日租金2618.93元计）；五、本案受理费由被告负担。
被告上海乐翻天得和娱乐有限公司辩称，根据租赁合同的约定，被告有支付租金的义务，但原告提供的场地应满足被告经营所需。因原告对租赁区域所在的新体育广场的管理方面存在诸多问题，导致被告无法开展正常的经营活动而产生亏损，经协商后双方达成合意，即被告可暂不支付租金，同时，被告并未收到公安部门的监督检查整改通知。因此，原告解约系其单方行为，合同应该继续履行，为此争议被告将提起反诉，对原告诉请不能同意。
反诉原告上海乐翻天得和娱乐有限公司诉称，反诉原告向上海普星商城有限公司承租系争房屋后，于2011年初完成装潢并于同年6月经营量贩式KTV业务。起初营业状况尚可，2012年后，整个新体育广场格局发生变化，反诉被告与上海普星商城有限公司就房屋租赁事宜产生讼争，经营开始不正常。反诉被告作为房东与上海普星商城有限公司解除租约后，要求反诉原告直接与其缔结租赁关系，根据广场物业的现状，经当事人多次协商，反诉被告给予了租金优惠并承诺广场于2013年年底达成70%的出租率，在此情形下，为继续经营收回成本，反诉原告与反诉被告于2012年9月25日签订了《租赁合同》，之后又另签订了《补充协议》，对减免租金及出租率达标等事宜作了书面约定。为此，反诉原告投入了大量人力财力，包括装修成本、开业成本、员工工资及其他支出等，其目的在于通过租赁合同项下正常的经营活动以获得预期的营业投入和利润回报，但租赁期间，房屋所在广场在商业营运、管理招商方面存在诸多问题，主要表现在：反诉被告未将广场委托第三方管理以尽快达到70%的出租率，整个广场的出租率反而降低；虽然反诉原告于2014年10月前始终向物业部门支付水电费，但自2013年始租赁区域有间歇性的停水停电现象发生，尤以公用部位为甚；在反诉原告的租区内最便利的电梯发生了停运。上述情况导致反诉原告经营持续亏损，至2014年年底，反诉原告除将装潢物品留置外，人员全部撤场。在租赁过程中，双方多次通过负责人面谈、电邮等方式进行协商，反诉原告就上述问题向反诉被告作了反映，反诉被告就广场出租率作出了承诺，至本次诉讼提起时，双方就租金支付及损失补偿问题仍处于协商过程中。反诉原告认为，因反诉被告未能妥善履行租赁合同项下的义务以兑现其承诺、亦未能对新体育广场的经营与招商工作进行正常管理，导致反诉原告的合同目的无法实现却遭受了巨额经济损失，故提起反诉，请求判令：一、系争租赁合同及补充协议继续履行；二、反诉被告向反诉原告赔偿经济损失共计XXXXXXXX元，其中包括2011年至2014年间的经营亏损XXXXXXX元、租赁房屋的装潢残值XXXXXXX元及可移动物品价值897374元（以司法审计评估结论为准）、品牌使用费500000元；三、本案受理费由反诉被告承担。
反诉被告上海新体育旅游有限公司辩称：一、系争租赁合同是应反诉原告要求订立，反诉原告自2011年即开始营业，而整个广场的经营环境自2011年5月起逐渐衰败，当时营业的租户仅有三家，但基于反诉原告经营行业的特殊性，对其影响不大，上述商业环境反诉原告系明知，否则反诉被告无必要给予租金优惠；二、相关的安保、保洁合同及付费记录可证实，反诉被告对租赁区域已经进行了必要的管理与服务，而经营环境的优劣难以主观判断，未达成70%出租率系市场原因而非反诉被告之责，况反诉被告并未对广场出租率作出书面或口头承诺，出租率不达标的对等条件为减收租金而非免收租金，如反诉原告认为经营环境与预期不符的，为避免扩大损失，其理应解除合同而非继续要求承租房屋；三、根据合同约定，水电费由反诉原告直接向物业部门交纳，如供给发生问题系反诉原告未支付相关费用所致，即使有停电现象亦发生于公用部位而非租赁房屋内；在反诉原告正常支付租金期间，水电及电梯设施的供给并无异常，2014年8月，公安部门经巡查发现反诉原告有违规通宵经营的行为，为配合公安部门的整改措施，反诉被告自2014年9月始于凌晨两点后停止电力供应；反诉原告所指的电梯系在一至两周的正常维修期间停运，且该电梯并非直达其租赁区域的唯一设备，对经营并不产生影响；四、双方为租赁事宜签订的补充协议虽对租金优惠作了约定，但反诉原告无权拒付租金，其既然自2013年至今未支付租金，则反诉被告有权按租赁合同约定解除租赁关系，且反诉原告违约在先，不应由反诉被告承担责任；五、对反诉原告用于作证的谈话录音及电邮不予认同，当事人的协商系基于解除合同，反诉被告并未就出租率、停付租金及赔偿问题作出承诺，现反诉原告已停止营业但仍未支付欠租，根据目前广场的现状，租赁关系不可能再继续；六、根据租赁合同约定，合同解除后，反诉原告应将房屋恢复原状，装潢等损失由其自行承担，反诉被告对装潢不可能进行再利用，不应予以赔偿；七、反诉原告提供的验资材料、合作协议书、投资回报协议、员工合同及工资表、资产负债与利润表等均与反诉被告无关，如有亏损系反诉原告自身原因所致。综上所述，对反诉诉请不能同意。
经审理查明，一、2012年9月25日，原被告签订《租赁合同》一份，主要约定内容为：1、原告曾将本市华池路58弄“新体育广场”2号楼1-5层向上海普星商城有限公司出租，该公司经原告同意将第四层C区转租给被告，现因该公司与原告的租赁合同已经法院确认解除，而被告愿继续承租房屋并按转租合同的条件与原告重新签订租赁合同；2、租赁房屋座落地为上海市华池路58弄“新体育广场”2号第四层C区，建筑面积约1105.50平方米，租期自2012年10月1日起至2018年9月30日止，由被告用作经营“量贩式KTV项目”；3、房屋的租金标准为每平方米建筑面积每日2.30元，按租约年逐次递增；4、租金包括物业管理费，但水电、电梯、空调等能耗费用由被告与物业管理公司直接结算，欠付此类费用导致断水断电的，后果由被告承担；5、租金每4个自然月为一支付期，被告应于每个支付期到期前的7个工作日内全额支付下一支付期的租金；6、原告交付的房屋不符合约定，致使被告不能实现租赁目的；被告未按约定履行支付义务，逾期30日未能足额付款的，相对方可书面通知提前解除合同；7、被告应于合同期满或提前解除后的10日内交还房屋并结清费用，除原告违约导致合同提前解除外，无论被告因何原因搬离房屋均不得要求原告偿付设备、装修、搬迁等费用；二、上述合同签订后，原被告又签订《补充协议》一份，主要内容为：1、租赁关系缔结前，被告已实际占有使用该房屋，现确认原告的交房日期为2012年9月30日；2、原告同意给予六个月免租期，自2013年4月1日起按《租赁合同》约定标准的50%计收租金至“新体育广场”2号楼1-5层出租率达70%止，在2014年12月31日前，如被告违约致租赁合同解除的，被告应支付上述免租及优惠扣减部分的租金，即按《租赁合同》约定标准支付租金；三、租赁开始后，被告向原告支付了自2013年4月1日起至2013年11月30日止的租金309355.76元及押金154677.88元，但自2013年12月1日起未再支付租金。2014年2月26日，原告向被告发送“催款函”，指出其于2014年2月28日前付清欠租；2014年7月25日，原告向被告发送“解除合同通知”，告知其租赁合同解除并要求清算，被告于2014年7月28日收到通知后复函表示：原告未按承诺开业商场，导致被告受商场整体环境影响产生严重亏损，被告曾请求减免租金并改善经营环境但未获回应，根据之前的会谈结果，双方已就欠付租金用作抵偿解约后的原告赔款事宜达成合意，故被告无须再支付租金，在赔偿事宜未达成一致的情形下，被告不同意解除合同。双方协商无果后，原告于2014年8月5日诉至法院，请求判决如其诉请，诉讼中，被告于2015年9月23日提起反诉，请求判决如其反诉诉请。
另查明，一、经被告申请，本院委托相关机构对租赁区域内的装潢价值进行了评估，据上海沪港建设咨询有限公司出具的报告，包括装饰工程、安装工程、设计费的总价为XXXXXXX元，折旧后为XXXXXXX元。对此评估结论，原告的意见为：1、评估过程中原告仅签到而未参与，报告中不应列出原告意见；2、设计费应在装潢中予以折算，不应单独列项；3、人工、材料、机具的定价不应采用上海市建筑管理总站2015年1月发布的标准，而应以装潢实际施工当年的“2010定额”为准；4、折旧期以2012年10月，即租赁合同约定的起租日为起始日缺乏依据，同理，折旧期以2014年7月，即原告提起诉讼之日为截止日亦缺乏依据，因被告于2010年即开始装潢，故折旧期的起始日应为2010年、截止日应为评估报告出具之日；5、安装工程中的第22、24、25、26、32、33、41、42、43、46项系消防及安全防范设备，此类设备为原告安装而非属被告；6、综上所述，对评估结论不予认可，如该评估结论中“原告意见”一栏的装饰与安装工程的原价系采用“2010定额”的，则原告对此项不持异议，但仍需将上述消防与安全防范设备的价值扣除。被告的意见为：1、设计费系被告于2010年实际支付，仅凭评估方的2002年计价标准不能反映真实的市场价格；2、对装饰与安装工程的原价无意见，但折旧率过高，被告自2011年起正常的经营活动仅有八个月左右，故折旧时因考虑此因素；3、被告无法于现场判断原告所称的消防与安全防范设备的归属，故凡列入评估项目的装潢均应视为被告施工建造，对原告的异议可由法院依案情而定。针对原被告的意见，评估机构的答复为：1、评估方对现场进行了三次工程测量工作，第一次因原告缺席而暂停，第二、三次原告仅签到而未对评估方的现场工作进行确认，评估方向原被告发送征求意见稿后，原告于2015年8月12日出具了书面回复意见，认为人工、材料、机具价格应按“2010定额”计算，故评估方以该定额作了重估并作为原告意见在评估结论中予以列明；2、因当事人对设计费未达成一致，故评估方按相关规定以工程勘察设计收费标准计价格（2002）10号文计取并单列，此标准为规范性文件；3、因当事人对人工、材料、机具价格采用的定额未达成一致，故评估方以接受委托之日，即2015年1月发布的定额标准计取；4、评估过程中，当事人对折旧期未达成一致，故评估方采用了租赁合同起始日及原告提起诉讼日作为折旧期的起始与截止日；4、在现场测量过程中及收到意见征求稿后，原告均未对消防与安全防范工程项目提出意见，故评估方无法判别上述工程的归属，如原告提出有效证明的，评估方可根据法院的意见作进一步修正。二、经被告申请，本院委托相关机构对租赁区域内的可移动物品价值进行了评估，据上海立信资产评估有限公司出具的报告，可移动物品的重置全价为XXXXXXX元，折合成新率后的市场价值为897374元。对此评估结论，原告的意见为：对重置全价无意见，但成新率缺乏依据，被告于2010年开始营业，故物品的折旧应自2010年起算。被告对此评估结论不持异议。针对原告的意见，评估机构的答复为：对成新率的考量综合了观察法与年限法，因部分设备处于隐蔽或半隐蔽状态，无法确定其生产日期，同时，据被告的陪同人员反映，被告的营业期因停电、装修等因素实际为八个月左右，考虑到上述因素，评估方主要采用了观察法，并辅以年限法进行验证，当事人提供的合同、发票及反映的情况并不对评估结论的产生影响。三、因当事人对装修评估结论均持有一定程度的异议，本院为此就是否重新评估或补充评估作出释明，原被告均表示，同意法院在评估结论的基础上对价格进行调整或酌定，无须再启动评估程序。
庭审后，原告表示，考虑到案件的客观情况，在租赁合同解除的基础上自愿作如下承诺：一、本诉诉请中自2013年4月1日起至2014年7月28日止的租金按合同约定为每平方米建筑面积每日2.30元，现按每平方米建筑面积每日1.00元予以减收，2014年7月29日起至被告实际迁出房屋之日止的房屋使用费同样按上述标准减收，被告已支付的租金309355.76元可用于抵扣上述费用；二、押金154677.88元返还被告；三、已评估的可移动物品归被告所有并由其一并迁出，原告一次性补偿被告各类损失500000元。
本案查明的反诉事实同本诉。
本院认为，《租赁合同》及《补充协议》系出于当事人真实意思表示，形式内容均符合法律规定，故对当事人之间租赁关系的合法性予以确认，合同既然合法有效，则承租方与出租方均应按约履行各自义务，否则需承担法律责任。针对当事人的本反诉辩称，结合庭审查明事实与证据，本院作如下认定：一、当事人之间的租赁关系应当解除，理由为：1、从承租方提供的证据中无法体现出双方已就停付租金及补偿的问题达成一致，故其自2013年4月1日起无正当理由拒付房租的行为显然违反了租赁合同的约定；当事人于合同中虽有将租金与招租率相结合的意思表示，但无论招租率为何，合同并未设置完全免除承租方租金支付义务的条款，即使招租率低于预期，但承租人租用房屋却完全拒付租金的行为显然不符合交易规则与法律规定。鉴于承租方长期拖欠租金的事实，出租方有权单方解除合同；2、在承租方自认经营不善，出租方又无法收回租金，租赁房屋所在的商业环境无明显改善的情形下，当事人的缔约目的已无法实现，彼此之间已丧失相互合作与信任的基础，租赁关系的继续只能导致各方的损失进一步扩大而无助于争议的彻底解决，故合同应当解除，对承租方要求继续履行合同及停付租金的主张不予支持；二、关于解约的责任认定。1、从承租方角度而言，其早在与出租方建立租赁关系之前已在房屋内开展经营活动，故租赁合同与补充协议签订时，其显然应对租赁房屋的现状有所了解，尤其对“新体育广场”招租率不足、经营环境不善这一客观事实有充分的认知——否则出租方无必要在租金方面给予承租方大幅度的优惠。承租方既对商场的招租环境系明知，则理应在缔结租赁协议时持谨慎态度并对可能产生的风险自负其责；其次，租赁房屋周边自然环境或商业环境的优劣以及对租户经营的影响程度缺乏客观的评判标准，某种程度上亦非当事人主观意愿所能改变，如房屋租赁过程中承租方认为周边环境已完全不能满足经营需要，双方又不能就付租条件达成一致的，其理应按合同约定或法律规定终止租赁关系并就权利义务进行清算，现承租方在占用房屋的同时却以出租方招商、服务不利为由拒付全部租金的行为既违反了合同约定，更不符合诚实信用、等价有偿的民事活动原则；最后，从当事人分别提供的、与商场服务管理相关的证据可知，租赁房屋所在商场的管理服务措施基本具备，承租方认为出租方未按约定提供服务的依据不足，其主张的停水停电、电梯停运等证据的证明力较为薄弱，不足以支撑其有权以拒付租金的方式行使合同履行抗辩权的观点，本院不予采信。综上所述，合同解除的责任在于承租方；2、从出租方角度而言，合同中并未明确约定其有提升招租率的义务，亦无确凿证据表明其有怠于履行其他合同义务的行为，但在商场招租率问题上体现出其经营能力的瑕疵与不足，在此情形下，根据法律规定可适度降低租金的收取标准，现其自愿将租期内的租金及租期终止后的使用费降低至约定租金标准的50%以下，本院予以准许并判明；三、合同解除后的清算问题。鉴于出租方单方解除合同于法有据，故系争《租赁协议》及《补充协议》应当解除，并以承租方收到解约通知之日为解除日。合同解除后，承租方应迁出房屋，并承担清结租金的义务。按合同约定，承租方违约的，其在付租方面不应再享有减免的优惠，而是应将原先减免的部分补足，现出租方已适度降低了租金的收取标准，则应以出租方降低后的标准结算，出租方同意解约后退还押金，本院予以一并判明；其次，因合同解除后承租方并未履行房屋交还手续，其停业但留置物品仍属于占用房屋的行为，则占用期间应按出租方自愿降低的标准支付房屋占用费；最后，基于承租方的违约行为，装潢与物品的损失按合同约定不应由出租方承担。关于承租方主张的其他各类经营损失，本院认为，承租方提供的验资材料、合作协议书、投资回报协议、员工合同及工资表、资产负债与利润表等证据均属其单方出具，真实性与关联性无法判别，况根据本院之前所论述的理由，即使确有损失发生，亦不能当然认定此系出租方所造成，而承租方在自认商业环境不利的情形下拒绝解约清算并继续经营的行为亦有自行扩大损失之嫌，故对承租方要求出租方作出赔偿的反诉诉请难以支持，出租方自愿作出补偿于法不悖，本院予以准许并判明；四、虽然装潢与物品未列入赔偿范围，但鉴于评估方已对此作出结论，本案中仍有必要确定其价值。关于装潢一节，综合当事人与评估方的质证意见，本院认为评估方在信息价格定额的参照与折旧期的确定方面与客观案情有一定偏差，故在当事人同意法院进行酌定的情形下予以调整，将折旧后的装饰安装工程费及设计费总价定为XXXXXXX元，因出租方在评估方作现场勘查时并未积极配合以确认装潢设施现状，故评估完成后其再对安装工程项下部分消防与安全防范设施的归属问题提出异议本院不予采信；关于物品一节，综合当事人与评估方的质证意见，本院认为评估方的估价方式合理合法，应该予以采信，故将折旧后的可移动物品总价定为897374元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告上海新体育旅游有限公司与被告上海乐翻天得和娱乐有限公司签订的关于上海市华池路XXX弄XXX号楼第四层C区房屋的《租赁合同》与《补充协议》于2014年7月28日解除；
二、被告上海乐翻天得和娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市华池路XXX弄XXX号楼第四层C区房屋；
三、被告上海乐翻天得和娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新体育旅游有限公司支付上述房屋的租金（总建筑面积为1105.50平方米，按每平方米每日人民币1.00元计，自2013年4月1日起算至2014年7月28日止，被告已支付的租金人民币309355.76元可用于抵扣）；
四、被告上海乐翻天得和娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新体育旅游有限公司支付上述房屋的使用费（总建筑面积为1105.50平方米，按每平方米每日人民币1.00元计，自2014年7月29日起算至被告实际履行本判决第二项之日止，被告已支付的租金人民币309355.76元可用于抵扣）；
五、原告上海新体育旅游有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海乐翻天得和娱乐有限公司押金人民币154677.88元；
六、反诉被告上海新体育旅游有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海乐翻天得和娱乐有限公司补偿款人民币500000元；
七、对反诉原告上海乐翻天得和娱乐有限公司的其余反诉诉请不予支持。
本案装潢评估费人民币58800元，由被告上海乐翻天得和娱乐有限公司负担。
本案可移动物品评估费人民币20000元，由被告上海乐翻天得和娱乐有限公司负担。
本案受理费人民币6103元，由原告上海新体育旅游有限公司与被告上海乐翻天得和娱乐有限公司各半负担。
本案反诉受理费人民币95166元，减半收取，计人民币47583元，由反诉原告上海乐翻天得和娱乐有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一五年十月十九日
书记员 蒋平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。