北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第6985号
原告ＸＸ勤，男。
委托代理人唐建军，北京颐合中鸿律师事务所律师。
被告北京市祺洋房地产开发有限责任公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-0863室。
注册号：110109005054333
法定代表人王玉军，经理。
委托代理人李峰，男，该公司职工。
原告ＸＸ勤与�告北京市祺洋房地产开发有限责任公司（以下简称祺洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张婷婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ勤之委托代理人唐建军，被告祺洋公司之委托代理人李峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ勤诉称，2006年12月6日，我与祺洋公司签订了编号为039的《北京市商品房预售合同》，约定我向祺洋公司购买X号办公用房及地下二层车库的X号车位。我截至到目前为止仍未取得涉案房屋的房屋所有权证书。根据《北京市商品房预售合同》第十一条的约定，祺洋公司应当在2007年3月28日前向我交付涉案房屋；根据《北京市商品房预售合同》第二十条第（二）款第2项的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在涉案房屋交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取�房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日10日内由出卖人支付。即：根据前述合同条款的约定，我应于2008年1月23日取得涉案房屋的房产证。但事实上，因祺洋公司违约延期交房，双方就涉案房屋提起了多起诉讼，根据已经生效的（2008）海民初字第22601号民事判决书，“诉争房屋于2008年2月1日已具备约定的交付条件，因此对原告要求被告交付房屋的请求予以支持。”即使按照前述判决的内容，以2008年2月1日作为交房的起算时间，祺洋公司也应于2008年11月28日取得房屋所有权证。则依据合同约定，祺洋公司应向我支付自2008年11月29日至2014年8月31日延期办理房产证的违约金，计：2，100（迟延办证的天数）×0.02%×（已付房款1140380元＋已付车位费150000元）=541959.6元。诉讼请求：祺洋公司向我支付延期办理房屋所有权证应支付的违约金541959.6元（暂计算至2014年8月31日）；向我支付未按时支付违约金541959.6元应支付的同期银行贷款利息（自2014年9月1日起一直计算至祺洋公司实际支付违约金之日止），并承担本案诉讼费。
祺洋公司辩称，一、ＸＸ勤诉求中违约金起始日期明显有误。根据商品房预售合同第二十条第二款第2项约定，以实际交付日起算，在300日内完成办证。但2008年2月1日是房屋竣工备案日，房屋交付日期为2011年2月22日。2008年1月16日，我公司向全体买受人包括ＸＸ勤发出入住通知单，而ＸＸ勤认为此时房屋并未达到入住条件，拒绝签字收房，并要求我公司赔偿其违约金。ＸＸ勤既然承认2008年2月1日房屋并未交付，又将2008年2月1日作为办理房屋产权证的起算日期，违背事实，严重违反双方的约定。二、车位款不能计入延期办证违约金。现我公司同意支付自2011年2月23日起至2014年8月31日的违约金（以万分之二为标准计算），只计算房款、排除车位款。
经审理查明，2006年12月6日，祺洋公司（出卖人）与ＸＸ勤（买受人）签订北京市商品房预售合同（合同编号039），约定买受人购买坐落于X号的商品房（以下简称涉诉房屋）；该商品房所在土地用途为办公、车库；该商品房单价每平方米11134.35元，总价款1140380元。该合同第十一条约定，出卖人应当在2007年3月28日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，1、该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告�。第十三条约定，除不可抗力外出卖人未按照约定期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过10日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。第二十条第（二）款约定，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。同日，祺洋公司（出卖人）与ＸＸ勤（买受人）签订了北京市商品房预售合�补充协议，内容如下：“出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，对双方签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）做如下补充：1、买受人购买地下二层车库的车位1个，车位编号为X号，车位单价为150000元／个，买受人所购车位的购置费总计150000元，与购房款（首付）一同缴纳，车位产权证明可随房产证明一同办理。
上述合同签订后，ＸＸ勤交付了全部购房款1140380元及车位费150000元。
2011年2月22日，张X、ＸＸ勤（甲方）与祺洋公司（乙方）及X公司（丙方）签订了协议书（以下简称三方协议），该协议载明：“2、2008年1月16日，乙方分别向甲、丙方送达关于甲方办理房屋入住通知书，甲方因该房屋未达到相关约定标准且未收到入住通知书，拒绝办理入住手续将乙方诉至法院，因此甲乙对此产生争议。现甲方依据法院判决，要求交付所购买X大厦房屋，为此，甲乙丙三方就具体解决甲方入住前所发生合同约定的相关费用以及办理入住手续等相关事项，达成以下协议：一、经甲乙丙三方协商，同意甲方暂以实际办理房屋交接手续日期交纳物业费，有争议时段即实际办理房屋入住手续前的物业费、看护费等相关费用的缴纳问题，由甲乙丙三方另行处理。二、关于争议问题（甲方认为由于乙方的原因，未按期交付房屋，不存在物业费、看护费的发生；乙方认为甲方未能按期办理房屋交接手续，产生的物业费、看护费等应由甲方承付；丙方认为，根据相关法律规定，应由甲、乙其中一方支付上述争议费用）三方根据相关合同约定另行解决。三方同意先行办理房屋交接手续并交付房屋。”
另查，ＸＸ勤与祺洋公司于庭审中均确认涉诉房屋的实际交付日期为2011年2月22日三方协议签订后。祺洋公司认可涉诉房屋至今未能取得房屋所有权证书，并同意自2011年2月23日起向ＸＸ勤支付涉诉房屋的延期办证违约金。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、三方协议等证据在案佐证。
本院认为，祺洋公司与ＸＸ勤签订的北京市商品房预售合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。出卖人应在涉诉房屋交付使用后依约及时办理房屋所有权证书。买受人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。鉴于祺洋公司至今未能办�房屋所有权证书，ＸＸ勤有权依据合同约定主张祺洋公司支付迟延办证的违约金。但ＸＸ勤主张以2008年1月23日作为起算日，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。鉴于祺洋公司是在2011年2月22日签订三方协议后向ＸＸ勤实际交付房屋的，且庭审中祺洋公司表示同意支付自2011年2月23日至2014年8月31日的迟延办证违约金，本院不持异议。另外，双方签订的补充协议中，虽然载明车位产权证明可随房产证明一同办理，但并未约定相应的违约责任承担方式，故ＸＸ勤要求将车位费计入总房款中，一并按照合同约定支付迟延办证违约金，没有合同及法律依据，本院不予支持。ＸＸ勤主张违约金的利息，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、北京市祺洋房地产开发�限责任公司于本判决生效后七日内给付ＸＸ勤自二○一一年二月二十三日至二○一四年八月三十一日的延期办理房产证违约金二十九万二千八百四十九元五角八分。
二、驳回ＸＸ勤其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费四千六百一十元，由ＸＸ勤负担二千一百一十九元，已交纳；由北京市祺洋房地产开发有限责任公司负担二千四百九十一元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张婷婷
二〇一五年二月十二日
书 记 员 董琳雪