贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民一终字第367号
上诉人（原审原告）张绍莲
上诉人（原审被告）周小娟
上诉人张绍莲因与上诉人周小娟房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2015）松民初字第0214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张绍莲及其委托代理人周小珑、上诉人周小娟的委托代理人冉军伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年4月15日，张绍莲与周小娟经协商签订了《房屋租赁合同》。合同约定：张绍莲将位于松桃世昌广场×××城第×栋×单元第×层的全部房屋出租给周小娟，建筑总面积为695.93m2，租期自2013年4月21日起至2028年4月20日止。双方对租金金额、第一年度、第二年度及以后各年度租金的支付方式和时间、无故拖欠租金责任等进行了约定。周小娟经营期间所需办理的全部手续由周小娟按政府有关规定申报并承担全部费用，张绍莲有义务协助周小娟办理消防许可证及其它证件，且张绍莲保证在商业消防许可证到位之前，不因消防许可证影响周小娟的正常营业，否则将赔偿周小娟的应有损失；并约定周小娟拖欠租金累积达60天的，张绍莲可以终止合同，收回房屋使用权，不退租金，周小娟承担全部责任，并赔偿张绍莲的损失。合同签订前，周小娟支付租赁房屋定金40，000元作为第一年度的租金。合同签订后，周小娟于2013年10月25日又支付第一年度租金10，000元。第一年度（2013年4月21日至2014年4月20日）的租金周小娟支付了50，000元。第二年度（2014年4月21日至2015年4月20日）的租金周小娟支付了100，000元。2014年1月9日，周小娟为增加电容量支付贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司（以下简称邦宇房开松桃分公司）代办×××城×栋×单元×层、×层、×层房屋的线路改造费共计30，000元。
2015年2月3日，张绍莲以周小娟不按约定支付租金为由向松桃苗族自治县人民法院起诉，请求判决：1、解除张绍莲与周小娟签订的房屋租赁合同并由周小娟及时返还其承租的房屋；2、由周小娟支付其尚欠的2013年4月21日至2014年4月20日的租金70，000元；3、周小娟支付尚欠的2014年4月21日至2015年4月20日的租金20，000元；4、本案诉讼费由周小娟承担。
另查明，张绍莲、周小娟在签订合同后，张绍莲已将约定房屋交付给周小娟，周小娟实际占有使用后对约定房屋进行了为期约4个月的装修后开始经营松桃7星快捷酒店，并于2014年11月7日由登记机关颁发了营业执照。签订合同后周小娟在经营期间，并未因未办理消防许可证而影响其正常营业。
原审认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，张绍莲、周小娟于2013年4月15日签订《房屋租赁合同》，依法成立租赁合同关系。
关于张绍莲、周小娟签订的《房屋租赁合同》应否解除的问题。张绍莲诉称周小娟拖欠其房租累计达60天，符合合同终止之约定，故应解除合同；周小娟辩称其不支付租金系因张绍莲有义务协助周小娟办理消防许可证及其它证件，张绍莲未按约定办理消防许可证，故不存在拖欠租金违约之行为，合同不应解除。原审认为，在市场经济活动中，合同双方均应本着诚实信用原则，在不违反法律规定的前提下，按照合同约定享有权利、履行义务。张绍莲在签订合同时，明知周小娟租赁其房屋系经营酒店之用，酒店系公共聚集场所，根据《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，酒店应当进行消防安全检查，周小娟作为酒店的实际经营者，应当知道无商业消防许可证或者未通过消防安全检查，其经营的酒店不得投入使用、营业，且应由使用单位即实际经营者办理商业消防许可证是行政法律法规中规定的法定义务，但周小娟在与张绍莲签订合同时，将其经营酒店应办理消防许可证的主要义务通过约定予以免除，同时限制张绍莲收取租金的主要权利，故张绍莲、周小娟关于第一年度剩余租金付款时间为消防许可证批准之日的第三天之约定应属无效约定，但该约定的无效不影响双方关于办理消防许可证所需费用承担及合同其他约定的效力。张绍莲不能以周小娟拒不支付租金累计60日为由主张解除合同，周小娟不能依据无效约定以原告办理消防许可证为支付租金之前提。故双方签订的《房屋租赁合同》应当继续履行，对张绍莲要求解除合同之主张，不予支持。
关于周小娟应否支付租金的问题。张绍莲将房屋交付周小娟使用，已履行了主要合同义务，符合周小娟签订合同之目的，故周小娟应当按照约定支付租金，按照合同约定实现并保障张绍莲的主要权利，即收取租金的权利。关于第一年度租金问题。如前所述，《房屋租赁合同》第三条第二款第一项中“剩余租金付款时间为消防许可证批准之日的第三天”约定无效，故周小娟应当支付张绍莲第一季度租金。周小娟辩称第一年度的租金应当扣除两个月装修期，周小娟主张没有2个月装修期之约定。张绍莲提交了由周小娟出具的《收条》，载明“今收到黄激光（承租方）交来第×栋×单元第×层的全部房屋订金40，000元”，时间为2013年4月14日，合同订立时间为2013年4月15日，合同签订后，周小娟于2013年10月25日支付租金10，000元，故周小娟尚欠张绍莲第一年度租金70，000元。对于应否扣除两个月装修期的问题，双方所签订的合同中没有约定第一年度的房屋租金应扣除两个月的装修期，在庭审过程中，张绍莲否认双方有口头约定两个月的装修期，故对周小娟关于双方口头约定装修期两个月的主张，不予采信。
关于线路改造费10，000元的问题。双方签订的《房屋租赁合同》中没有约定张绍莲保证整层房屋电容量足够周小娟使用，不因电容量影响乙方的正常营业。在庭审过程中，张绍莲否认双方有口头约定电容量的问题，因此，周小娟增加电容量而支付了×××城×栋×单元第×层房屋的线路改造费应由周小娟自行承担。
综上，周小娟应当支付张绍莲第一年度剩余租金为70，000元。关于2014年4月21日至2015年4月20日的租金20，000元的问题。张绍莲的请求符合双方签订《房屋租赁合同》中第三条第二款第二项的约定，故对张绍莲的请求，予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第七十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十二条、第七十六条之规定，作出判决：一、周小娟支付张绍莲第一年度即自2013年4月21日起至2014年4月20日止余下租金70，000元、第二年度即自2014年4月21日起至2015年4月20日止租金20，000元，共计人民币90，000元；二、驳回张绍莲的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取1，025元，由张绍莲承担200元，周小娟承担825元。前述给付内容限于判决生效之日起十日内一次性支付。
宣判后，张绍莲不服提起上诉称，1、原判决认定不能解除合同的理由不成立。首先，原判认为双方通过合同约定免除了周小娟办理消防许可证的法定义务，属于无效合同的认定没有依据。上诉人与周小娟签订的合同明确约定：周小娟租用张绍莲的房屋用于合法经营，所需办理的全部手续由周小娟按政府的有关规定申报，全部费用由周小娟自行承担。张绍莲仅仅是从旁帮助，履行协助义务而已。周小娟自行办理消防许可的义务并未免除。其次，张绍莲与周小娟约定，距租金即将到期的前两个月，即每年2月20日一次性结清第二年度及以后年度租金是周小娟应当履行的义务。张绍莲按时足额收取第二年度及以后年度的租金的权利并没有受到限制。办理消防手续后的第三天支付的租金仅仅是第一年度剩余的租金。2、原审法院未依法判决，故意忽视解除合同的约定条件。张绍莲与周小娟在签订合同时约定，周小娟拖欠租金累计达60日的，张绍莲可以终止合同，该约定合法有效。上诉人多次催收房租，周小娟一再拖欠。2015年1月8日，上诉人向周小娟送达了《关于尽快支付欠款的通知》。至2015年1月18日，周小娟仍欠上诉人9万元租金。至此，上诉人解除合同的条件已经完全成就。2015年1月30日，上诉人要求周小娟协商退房及房租事宜，上诉人保持克制态度诉诸法院，避免矛盾激化，上诉人的行为理应得到支持。3、原判决认定周小娟支付第二年度（2014年4月21日至2015年4月20日）租金可按季度给付，属于事实错误。上诉人与周小娟签订的租赁合同中根本没有这种约定，上诉人在诉讼中也没有类似的陈述。上诉人与周小娟对第二年度租金的给付方式约定为一次性结清。4、原判决依据合同法第二百二十六条、第二百二十七条作出判决，与判决结果自相矛盾。适用法律明显不当。请求撤销（2015）松民初字第0214号民事判决主文第二项，改判解除房屋租赁合同；一二审案件受理费由周小娟承担。
周小娟二审答辩称，张绍莲提出解除合同的请求依法不成立。周小娟没有拖欠张绍莲的租金，不存在违约行为，是张绍莲没有履行合同义务。
周小娟不服提起上诉称，1、原判认定周小娟与张绍莲在租赁合同中约定张绍莲协助办理消防手续后三日内支付第一年度剩余租金的约定无效，没有事实和法律依据。租赁合同中约定，张绍莲协助周小娟办理消防许可手续，是双方当事人的真实意思表示，也是张绍莲的附随义务。关于第一年度剩余租金问题，支付条件尚未成就，并非限制张绍莲收取租金。即便张绍莲认为该合同条款限制了被上诉人的权利，也应由张绍莲申请撤销合同。2、原判未认定装修期两个月，未将相应租金予以扣除，明显不当。上诉人承租被上诉人房屋用于经营，必然会产生装修期。双方口头约定了装修期。上诉人承租案外人石红望的7层楼时，约定了三个月的装修期，松桃法院对此事实已经认定。因此，对装修期的租金20，000元应予扣除。3、原判没有认定承租房屋电容改造费用10，000元，并进行抵扣明显错误。因电容不足以保证酒店正常营业，张绍莲有义务保证出租房屋符合约定用途。上诉请求撤销一审部分判决，改判周小娟于消防手续批准后三日内支付或驳回张绍莲2013年4月至2014年4月的租金40，000元的诉讼请求；诉讼费由张绍莲承担。
张绍莲二审答辩称，1、周小娟主张拖欠第二年度租金20，000元租金是因为张绍莲答应免除两个月的装修期，其主张根本不成立。如果是免除两个月的装修期租金，在第一年度就已经扣除了。周小娟时而说拖欠第二年度租金20，000元是张绍莲拒收，时而说是因为没有办理消防许可证，时而又说是抵扣两个月装修期的租金。2、周小娟辩称张绍莲口头答应免收两个月的租金根本不成立。石×根出庭作证时，承认其不认识张绍莲的丈夫，也不知道在哪一层楼说，根本不能证明张绍莲与周小娟有两个月装修期的约定。从周小娟与石红望的纠纷中可以看出，装修期三个月免收租金在收据中明确标明了第一年度未付租金的金额（已扣除了三个月租金）。这一事实恰恰证明了张绍莲与周小娟之间没有两个月装修期免租的约定。3、周小娟关于电容改造应由张绍莲承担的说法，没有任何法律依据。周小娟在本案中不能拿其与石红望的案件对比。因为周小娟与石红望在签订租赁合同时，明确约定石红望有义务保证其电容符合周小娟经营活动的需要。但张绍莲与周小娟签订合同时，明确约定了张绍莲不承担装修及修缮所产生的费用。
二审举证期内，周小娟向本院提交了如下证据：
1、松桃苗族自治县人民法院（2015）松民初字第0213号民事判决书。证明周小娟与张绍莲之间签订的租赁合同应该有两个月的装修期，电容改造费应该从租金中扣除。
2、石×根的证言。证明周小娟在装修过程中，因为窗户问题影响了装修期。周小娟找房东商量，房东说已经给了装修期，况且耽误不了几天时间。同时表示，不知道说的具体是哪一层楼，也不认识房东。
张绍莲对周小娟提供的1号证据质证认为，周小娟与石红望签订的租赁合同不能证明与张绍莲之间签订的合同内容。对2号证据认为该证言不能证明其与周小娟之间有装修期免租的约定。
经审查，周小娟提供的1号证据只能证明周小娟与石红望之间租赁合同的内容，与本案没有关联，本院不予采信。石×根的证言不能证明张绍莲与周小娟之间口头约定有装修期，本院不予采信。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，张绍莲与周小娟签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，属于有效合同。现张绍莲主张周小娟已构成合同约定的解除情形，应解除房屋租赁合同。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法做出判决，合法合理，理由阐述充分，本院不再赘述。上诉人主张原审判决事实不清，适用法律不当，判决错误，请求二审法院查明事实后依法改判，但其在二审中没有新的事实与理由，也没有新证据佐证自己的主张。原审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解与适用正确，本院予以确认。
上诉人周小娟关于第一年度租金应在消防手续办理后三日内支付的问题，因双方在签订合同时约定，消防手续由其自行办理。但周小娟在酒店营业后，一年多的时间内均未办理相应的消防手续，周小娟未在合理时间内办理消防手续，又未提出合理的理由。原审法院判令周小娟支付第一年度剩余租金并无不当。关于装修期两个月内免除租金和电容改造所花的1万元，周小娟在二审提供的证据不足以证明其主张。原判认定正确，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人张绍莲、周小娟提出的上诉事实和理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，850元，由张绍莲承担2，050元，周小娟承担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 永 琴
审 判 员 罗 会 君
代理审判员 谢 稼 祥
二〇一五年八月四日
书 记 员 付伟（代）