山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）同商终字第403号
上诉人（原审原告）李圣鹏，男，汉族。
委托代理人王珍，山西华瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大同市冠泉房地产开发有限责任公司，住所地大同市南三环和汇新泉湾小区。
法定代表人陈日忠，该公司经理。
委托代理人白小锋，山西云泽律师事务所律师。
上诉人李圣鹏因与被上诉人大同市冠泉房地产开发有限责任公司（以下简称冠泉房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2014）城民初字第1743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日受理后，依法组成由法官齐立波担任审判长，法官郑翔、张文参加的合议庭，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人李圣鹏的委托代理人王珍、被上诉人冠泉房地产公司的委托代理人白小锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李圣鹏在一审中起诉称：2007年3月28日，原告看到被告登载在大同晚报上整版的售楼广告，经过较长时间的筹钱，于同年12月12日，原告与被告签订了一份《商品房预售合同》，原告预约了被告正在建筑的位于大同市城区操场城东街3号海润园小区22层商住楼4单元2301号住宅楼房一套，每平方米售价为2835元，原告一次性支付被告265467元。2009年上半年，被告交工原告入住。《商品房预售合同》第八条约定：所购商品房产权归乙方（原告）所有，甲方（被告）协助乙方办理该房屋的所有权证。时隔5年，原告多次找被告给办理房屋所有权证，被告一直推诿，原告自己申请办理，房管部门的答复是必须由被告去办理，因为还需要被告提供的一些手续。由于被告违约，致使原告买了房办不上房本，手里只有一份《商品房预售合同》，被告的违约不作为严重侵犯了原告的合法权益。2014年3月，原告向法院提起诉讼，由于被告的拒不到庭，被告主体不适格原告撤诉，现重新提起诉讼，请求：1、判令被告按照合同约定给原告办理房屋所有权证；2、如按经济适用房，由被告返还原告的差价93477元。
冠泉房地产公司在一审中答辩称：一、答辩人当时没有给包括原告在内的众多业主办理房屋产权证的原因是被告开发建设的“海润花园”经济适用项目被规划到了大同市古城保护的范围，因此按照市政府相关文件的规定，该项目当时是不能办理房屋产权证的。目前，新的政策是已经可以办理了，答辩人将尽快给予办理。二、原告要求退还房屋差价没有事实和法律依据。1、原告认为所购涉案房屋的单价应为1800元／平方米，但实际上答辩人所售房屋经物价部门批准后的高层平均销售单价为2729元，因为原告购买的是顶层，所以最终每平米的单价定为2835元，稍高于平均价格；答辩人不存在多收购房款的事实。2、原告要求退还93477元购房款的诉讼没有任何的法律依据。假设答辩人多收了购房款，违反了市政府关于经济适用房指导价的规定，那也应该由相关的政府和物价部门来进行行政处罚；而本案原告是在完全自愿的情形下和答辩人签订的购房合同，属民事法律行为，其无权要求答辩人退还该部分款项。另本案也不符合民法中不当得利的法律特征，原告也无权基于此理由要求退还93477元购房款。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
一审法院判决认定：2007年12月12日，原、被告签订了商品房预售合同，合同约定，原告预购被告开发的位于本市操场城东街3号海润花园小区二十二层商住楼四单元2301号商品房屋，建筑面积95.55平方米。预售价2835元／平方米，共计270884元。一次性付清给予2%的优惠，实际付款265467元。所购商品房产权归购方所有，售方协助购方办理该房屋的所有权证，购方按规定交纳各项物业管理费及其他代收费用。签约当日，原告交付了购房款265467元。现被告已交工，原告入住。诉讼中，经原、被告双方同意，该院委托专业部门对诉争房屋当时售价是否超过经济适用房价值进行审计，审核结果是诉争房屋所在小区高层住宅楼住宅部分销售均价每平方米为2444.06元（含诉争房屋）。
一审法院判决认为：经济适用房与商品房都是由房地产公司建设，建好后都均是用于出售，都有一定的利润，所以都是属于商品房。以前商品房是唯一的，现在推出的经济适用房是商品房的一种形式，根据国务院［98］23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中规定：经济适用房是微利价的商品房。因此，原告关于经济适用房非商品房的辩解，该院不予采纳。虽然两种房均属于商品房，但从内容上是有区分的，商品房完全是市场价，经济适用房是政府指导限制价。根据被告所举大同市物价局同价房字（2008）179号文件，截止2008年被告开发的包括诉争房产的海润花园经济适用房住宅小区高层平均销售价格指导限制价为2729元／平方米。本案在审理过程中，经委托专业审计部门对诉争房产售价是否超过当时经济适用房价值审计，结论是包括诉争房产在内的所有售出房产平均售价为2444.06元，原告2778.3元／平方米的购置价格在被告所售房产正常价格幅度内，即原告系以正常的经济适用房价格购置的诉争房产。虽原、被告签约时，被告应当就上述相关问题向原告释明而未予释明，致使原告对合约产生误解，但本案中原告诉求继续履行合约，故被告协助原告按照经济适用房办理该诉争房产的房屋所有权证并不违背双方合同约定，原告诉求被告按照合同约定办理该诉争房产的房屋所有权证，被告亦无异议，该院予以支持。原告诉求被告返还差价93477元，于法无据，于证无凭，该院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告大同市冠泉房地产开发有限责任公司在判决生效后三十日内协助原告李圣鹏办理位于大同市城区操场城东街3号海润园小区22层住宅楼4单元2301号的房屋产权登记。二、驳回原告李圣鹏其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担。
李圣鹏不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判被上诉人给上诉人办理商品房房屋所有权证，或者按照经济适用房与商品房差价退还上诉人93477元。理由是：1、一审判决认定经济适用房就是商品房错误。一审判决书认定：“经济适用房与商品房都是由房地产公司建设，建好后均是用于出售，都有一定的利润，所以都是属于商品房”。这一认定完全错误。经济适用房与商品房是性质不同的房屋，其法律规定不同之处有以下几点：一是领导管理不同，经济适用房是由各级人民政府自上而下负责制定建设计划、规划、定价、销售、监督，而商品房不在以上规范之内；二是基本原则不同，经济适用房是解决低收入家庭住房困难的住房，而商品房是面对任意消费人群；三是房屋建设标准不同，经济适用房建筑面积控制在60平方米左右，而商品房是房地产公司按照市场需求自己设计面积；四是销售要求不同，经济适用房销售对象必须符合国务院与各级人民政府规定的条件，而商品房凡是交钱者均可购买；五是价格不同，经济适用房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售，而商品房是房地产商自己按照市场需求定价。一审判决书将政府招标给房地产公司建设经济适用房的行为与房地产公司建设公司开发商品房混为一谈，将房屋建好后房地产开发商盈利与政府指导销售混为一谈，将暴利与微利混为一谈，将不同性质的房屋混为一谈是完全错误不合法的。2、一审判决书适用的两个文件均错误。一审判决书引用了国务院（98）23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》是错误的。国务院国发（2007）24号文件《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局建住房（2007）258号文件《关于印发〈经济适用住房管理办法的〉通知》、山西省晋建房字（2005）203号《经济适用住房申请购买管理办法》、山西省晋价房字（2003）191号《经济适用住房价格管理实施办法》，在以上文件中均有明确的经济适用房政策规定，上诉人在一审举证时将以上文件一一提交法庭，但是一审判决书故意避开以上有效的目前广泛适用的规定，适用一个年代久远的刚开始改革住房制度的文件，显然是错误的。上诉人是2007年12月份购买的房子，而一审法院却采纳了被上诉人提供的大同市物价局同价房字（2008）第179号文件，且不说这个文件的出台背景，单就时间上讲，2008年的文件对2007年已经卖出去的房屋进行价格指导，实在是牵强滑稽。因此一审法院采纳适用这一文件完全错误。3、一审判决书采纳审计结果错误。在一审庭审结束后，一审法院决定对上诉人的房屋进行审计，当时上诉人同意审计，审计的内容定为对被上诉人的账目进行审计，计算房屋成本价。但是出来的结果却是与审计原意完全相反，仅仅将全院售出的房屋加起来除以户数，得出一个销售平均价，对这样的结果上诉人提出异议，要求审计房屋成本价，而一审法院不予理睬。经济适用房的定价按照规定应当是在成本价的基础上微利有条件的出售，本案需要审计被上诉人的建房成本价。因此一审法院所谓的审计是哄骗上诉人的，是错误的。综上所述，国家三令五申严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，变相进行商品房开发，而一审判决书对被上诉人以经济适用住房名义取得划拨土地后，变相进行商品房开发的行为认为合理，对善意购买人也就是上诉人的合法权益被侵害不予支持。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
冠泉房地产公司服从一审法院判决，其针对上诉人的上诉请求答辩称：1、一审法院认定答辩人在售房过程中不存在欺诈行为是正确的。认定答辩人在售房过程中是否存在欺诈行为的关键是本案中答辩人销售给上诉人的经济适用房是否属于商品房的范畴。对于该问题，各类涉及到经济适用房的法律规定都没有明确说明经济适用房不属于商品房，反而从经济适用房的定义其实能推断出经济适用房是属于商品房的，只不过是一种有保障性的、微利的商品房；另外，大同市房产管理局给答辩人发放的售房许可证的名称也是《山西省商品房预售许可证》，只是在该许可证的预售房屋性质一栏标明为“经济适用”，可见经济适用房属于商品房这一结论也是行政部门认可的概念。另外，答辩人售房过程中已明确说明所售房屋为经济适用房，没有意混淆商品房与经济适用房的不同之处，主观上没有任何的欺诈行为。2、答辩人在销售涉案房屋时没有超过政府指导的价格。经济适用房是由政府来定价的。本案中，答辩人开发的“海润花园”小区高层每平方米的成本价格经山西省物价部门下属的成本调查队确认为2504.7元，加上利润和税金后的销售价格为2729元，而答辩人销售整个“海润花园”高层的平均价格为2444.06元，明显没有超过省物价部门确定的销售价格上限。上诉人购买的是顶层楼房，因此其每平方米2835元的单价稍高于2729元的平均价格是合理的。3、上诉人要求答辩人退还房款没有任何的法律依据。本案中，上诉人如果认为答辩人将经济适用房作为商品房来销售属欺诈行为，则需在提出撤销请求的前提下才能要求返还购房款，但上诉人并没有类似的诉讼请求。答辩人所销售房屋的价格完全是在政府指导价的范围内，没有任何的不当得利，因此上诉人也不能基于此理要求返还所谓的多收的购房款。另外，即使答辩人在销售经济适用房过程中有擅自抬高价格的行为，那也应该由物价部门来处罚，而非由本案的上诉人来请求。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法予以维持。
经审理查明，对原判认定的事实，双方当事人均无异议，故本院予以确认。
本案双方当事人争议的焦点问题是：被上诉人是否应当给上诉人办理房屋所有权证？如按经济适用房，是否应由被上诉人返还上诉人差价93477元？
围绕争议焦点，上诉人提供了以下证据证实其主张：
1、商品房预售合同。该合同载明：“出售方大同市冠泉房地产开发有限责任公司（甲方），购买方李圣鹏（乙方），乙方自愿预购甲方商品房屋，房屋座落：大同市操场城东街3号海润花园二十二层商住楼四单元2301号，建筑面积95.55平方米，预售单价2835元／平方米，共计270884元，一次性付清房款，给予2%的优惠，实际付款265467元。所购商品房产权归乙方所有，甲方协助乙方办理该房屋的所有权证。落款处甲、乙双方均签字、盖章，时间为2007年12月12日。”欲以此证明被上诉人与上诉人签订合同的内容，被上诉人是按商品房出售的涉案房屋；
2、大同晚报中登载的广告。欲以此证明被上诉人出售的是商品房，否则就不会去登广告；
3、收据以及图纸。欲证明房款已付清；
4、产权办对涉案房产公司开发的其他商铺颁发的产权证书。欲证明对商铺是按商品房办理的产权登记，对住宅被上诉人则要按经济适用房办理产权证。
被上诉人对上述证据质证认为：对商品房预售合同的真实性没有异议，但是该合同是大同市房产部门颁发的格式合同，房产部门发的就是商品房预售合同，被上诉人现在一直在为业主办理过户手续，已经办了200多户。对大同晚报的广告真实性无异议，但没有任何规定说经济适用房不可以做广告。对收据和图纸无异议。对上诉人二审新提交的产权证书真实性没有异议。
被上诉人冠泉房地产公司提交了以下证据予以反驳：1、大同市发改委的文件及项目选址意见书，证明涉案房屋就是经济适用房；2、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等，证明开发手续合法；3、山西省商品房预售许可证。证明房屋性质为经济适用房，是由大同市房管局发放的预售许可证，经济适用房属于商品房范畴；4、大同市房管局关于海润花园经济适用房项目处理意见的通知。证明经济适用房属商品房的范畴，是经过官方确认的；5、2008年大同市物价局的文件。证明销售房屋时未超过政府指导价；6、价格成本监审报告。证明经过山西省物价局成本调查队核算，确认海润花园住宅小区经济适用房价格成本为高层住宅每平米2504.7元。
上诉人对上述证据中政府文件的真实性均无异议，但认为被上诉人预售合同中未写明出售的是经济适用房。对于五证也是当庭才看到的，购房时没有，是被上诉人后来补办的。对大同市物价局的文件认为与本案无关联。对山西省物价局成本调查队的报告认为审核人员及单位的资质均未注明，且计算成本方法不准确，不予认可。
本院认为，双方当事人对对方所举证据的真实性均未提出异议，故对上述双方所举证据的真实性予以确认。
综合以上证据，本院经审理另查明，被上诉人根据政府规划，开发建设“海润花园”经济适用住房，在开发建设过程中，大同市规划管理局于2006年4月对项目进行了审批，大同市国土资源局于2006年11月29日对该项目用地核实，颁发了土地证书、并且被上诉人于2006年4月取得建设用地规划许可证、2006年10月取得了建设工程规划许可证、2007年8月取得了建筑工程施工许可证以及2006年12月取得了商品房预售许可证，上述证件均载明所售房屋为经济适用房。
关于被上诉人在售房过程中是否有意隐瞒所售房屋为经济适用房，存在欺诈行为的问题。上诉人认为预售合同中载明房屋为商品房，而被上诉人认为商品房预售许可证中载明预售房为经济适用房，并未有意混淆二者的概念。本院认为，经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，它是具有社会保障性质的商品住宅。本案中，被上诉人所提供的五证均在被上诉人与上诉人签订商品房预售合同前办理。被上诉人称在售楼部已经公开了上述审批文件，该主张具有合理性，也符合房屋销售要求。上诉人买房过程中对所售房屋的相关审批文件及性质应进行必要的审核。故上诉人主张购房时对房屋性质不知情的意见不具有合理性，本院不予支持。
关于销售价格的问题。被上诉人提供了大同海富通会计师事务所对涉案房屋小区进行的平均价格核定（确认平均单价为2444.06元／平方米）以及山西省物价局成本调查队核算的涉案经济适用房成本价格为每平方米2504.7元。本院认为，大同海富通会计师事务所所作价格核定以及山西省物价局成本调查队所做山西省政府制定价格成本监审结论报告客观、真实，本院予以采信。被上诉人在成本价格的基础上加规定的利润和税金定价为2729元／平方米，但实际平均销售价格低于其上报物价局的价格。现被上诉人实际销售给上诉人房屋的价格为2835元／平方米，是在平均销售价格的基础上考虑了层次等价格因素所定的价格，并未违反法律及行政法规的规定，上诉人在与被上诉人签订合同时对该价格也是认可的并享受了一次性付款优惠2%的政策。就上诉人所持如按经济适用房应由被上诉人退还差价93447元，并认为2007年大同市经济适用房的价格为1800元／平方米的主张。本院认为，上诉人对其主张的价格标准并未提供任何证据予以证明，且上诉人购买房屋时对价格予以认可，故本院对上诉人主张退还差价的意见不予支持。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李圣鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐立波
代理审判员 郑 翔
代理审判员 张 文
二〇一六年一月六日
书 记 员 李伟英