济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）历商初字第1768号
原告刘祖怀，男，汉族，出生于1948年10月27日，住济南市。
委托代理人路迅，山东科创律师事务所律师。
委托代理人崔华松，山东科创律师事务所律师。
被告济南正大建业发展有限公司，住所地济南市，组织机构代码某8。
法定代表人郑焕刚，董事长。
委托代理人孟晓转，某，住济南市。
原告刘祖怀与被告济南正大建业发展有限公司（以下简称济南正大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘祖怀的委托代理人路迅、崔华松，被告济南正大公司的委托代理人孟晓转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘祖怀诉称，2008年9月19日，刘祖怀与济南正大公司签订商品房买卖合同，由刘祖怀购买济南正大公司开发的位于某某号楼1单元502房（以下简称涉诉房屋），房屋总价款653136元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。”涉诉房屋的交房日期为2008年12月3日。按照约定，济南正大公司应及时履行备案义务，但是，济南正大公司至今仍未履行备案义务，导致刘祖怀所购房屋至今未能办理房屋所有权证。商品房买卖合同中约定的违约金数额为固定数额，显然过低，不足以弥补刘祖怀的损失。要求法院确认商品房买卖合同第十五条逾期备案办证违约金条款无效，判令济南正大公司支付违约金107153.49元（以购房款653136元为基数，按照人民银行逾期贷款利率计算730天，即从起诉之日往前推两年）。
原告刘祖怀为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、商品房买卖合同，证明双方存在商品房买卖合同关系及合同对逾期办证违约责任的约定；
证据2、销售发票，证明刘祖怀已付清房款；
证据3、前期物业管理服务协议，证明涉诉房屋的交付时间；
证据4、中华人民共和国契税完税凭证，证明刘祖怀已交纳契税。
被告济南正大公司辩称，一、依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人不得擅自变更或要求解除。济南正大公司与刘祖怀签订的商品房买卖合同是在双方平等自愿的基础上签订的，合法有效。合同第十五条关于逾期备案违约金的约定符合法律规定，刘祖怀要求确认该条款无效，无事实和法律依据。根据合同法及相关司法解释的规定，违约金过低要求调整的前提是违约金过低无法弥补实际损失，而刘祖怀无证据证明存在上述情形，无权要求调整违约金。二、商品房购房合同约定，济南正大公司应于房屋交付后360日内完成产权登记备案手续，逾期，则按已付购房款的1.5%支付违约金。济南正大公司于2008年12月3日交付房屋后，并未在360日内完成备案，自此时起，刘祖怀就应当知道其权利受到侵害，应当在两年内提起诉讼，但刘祖怀却于两年后起诉，明显超过法律规定的诉讼时效。综上，要求法院驳回刘祖怀的诉讼请求。
被告济南正大公司为支持其答辩意见，向本院提交合作协议书一份，证明该涉诉房屋是由济南正大公司、山东某某集团有限责任公司及济南某某某实业有限公司联合开发。
经对原告刘祖怀和被告济南正大公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2008年9月19日，刘祖怀与济南正大公司签订商品房买卖合同，约定由刘祖怀购买位于某某号楼1单元502房的涉诉房屋。合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，刘祖怀按约定支付购房款653136元，济南正大公司于2008年12月3日交付了涉诉房屋。
涉诉房屋系济南正大公司与山东某某集团有限责任公司（以下简称山东某某集团）联合开发，双方于2005年3月2日签订了合作协议，根据协议约定，济南正大公司有权出售涉诉房屋。涉诉房屋已取得商品房预售许可证，证载建设单位为山东某某集团。在本案审理期间，济南正大公司和山东某某集团尚未将办理涉诉房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉诉房屋尚未办理初始登记和转移登记。
本院认为，因涉诉房屋具备合法的建设及销售依据，且联合开发方建设单位山东某某集团同意济南正大公司销售涉诉房屋，故刘祖怀与济南正大公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。涉诉房屋交付使用后，按照约定，济南正大公司应在360日内将办理涉诉房屋权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，济南正大公司未在约定的时期内履行备案义务，已构成违约。
对于违约金的计算方式，济南正大公司认为，根据合同约定，应按已付购房款的1.5%计算；刘祖怀认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机计收逾期贷款利息的标准计算。该司法解释第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本院认为，对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照上述司法解释的规定处理。本案中，双方已在合同中对违约责任的承担方式及违约金的计算方式有了明确约定，故刘祖怀的要求确认商品房买卖合同第十五条逾期备案办证违约金条款无效，要求按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据以上规定，合同已约定违约金的数额为已付房款的1.5%，刘祖怀若认为该违约金的数额明显过低并要求调整违约金的计算方式，应对济南正大公司违约行为给其造成的损失数额进行举证。因刘祖怀未能证明济南正大公司逾期报备产权登记资料给其造成的损失数额，本院对刘祖怀要求调高违约金的请求不予支持，但济南正大公司应按合同约定支付刘祖怀已付房款1.5%的违约金653136元×1.5%=9797.04元。
因济南正大公司的违约行为处于持续状态，本院对济南正大公司认为刘祖怀的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解不予采纳。因本案争议系济南正大公司的违约行为造成，故案件受理费应由济南正大公司负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，经本院审委会研究，判决如下：
一、驳回原告刘祖怀要求确认商品房买卖合同第十五条逾期备案办证违约金条款无效的诉讼请求；
二、被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘祖怀违约金9797.04元；
三、驳回原告刘祖怀超出部分的诉讼请求。
被告若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2540元，由被告济南正大建业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 尹诺诺
人民陪审员 战 凯
人民陪审员 李荣伟
二〇一四年五月十三日
书 记 员 刘 阳