江苏省南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇商初字第00467号
原告中国农业银行股份有限公司南通崇川支行，住所地南通市孩儿巷南路50号。
负责人方向明，行长。
委托代理人朱建林，中国农业银行股份有限公司南通崇川支行职员。
委托代理人姜建军，中国农业银行股份有限公司南通崇川支行职员。
被告苏军。
被告鲁菊红。
原告中国农业银行股份有限公司南通崇川支行（以下简称农行崇川支行）与被告苏军、鲁菊红金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月13日受理后依法由审判员吴陈根适用简易程序，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告农行崇川支行的特别授权委托代理人朱建林到庭参加诉讼，被告苏军、鲁菊红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农行崇川支行诉称，被告苏军、鲁菊红为夫妻关系。2013年11月15日，原告与被告苏军、鲁菊红签订编号为32020120130171456号《个人担保借款合同》，并于2013年11月28日原告按合同约定向被告苏军发放个人二手房贷款人民币40万元，期限自2013年11月28日起至2041年11月27日止，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，贷款担保方式由被告苏军、鲁菊红所拥有坐落于南通市开发区星通花园X幢X室、星通花园X幢车库X室房地产为上述借款提供抵押担保，担保范围为上述借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用。2013年11月21日原告与被告苏军、鲁菊红就抵押房产办理了抵押登记手续。截止2015年2月28日，被告苏军未按上述《个人购房担保借款合同》约定支付贷款本息已连续四期，合计金额人民币10563.49元，其中本金1754.95元，利息8808.54元，已构成根本违约，原告多次向被告催收上述积欠贷款本息未果，已宣布贷款提前到期。因两被告系夫妻关系，且债务发生于夫妻关系存续期间。现要求：1、判令被告苏军、鲁菊红偿还原告贷款本金人民币395542.58元，利息8808.54元（暂计算至2015年2月28日）及2015年2月29日之后发生的按照合同约定计算的利息、罚息、复利。2、判令折价或拍卖、变卖被告抵押房产所得的价款，原告享有优先受偿权。3、判令两被告承担本案的诉讼费用。
被告苏军、鲁菊红未应诉答辩。
经审理查明，2013年11月15日，贷款人农行崇川支行与借款人苏军、抵押人苏军、鲁菊红签订了一份合同编号为32020120130171456的《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为人民币40万元，借款期限为336个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。借款用途为归还购买房产的借款，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定，采用浮动利率，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为借款发放日对应日。合同的违约责任部分约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。发生借款人未按约定按期足额偿还借款等情形时，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。抵押人以坐落南通市经济技术开发区星通花园07幢106室、星通花园07幢车库36室的房屋提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处罚费、过户费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。2013年11月21日，上述抵押物办理了抵押登记，登记的房屋他项权利人为农行崇川支行，债权数额为人民币40万元。
2013年11月28日，原告农行崇川支行向被告苏军发放贷款人民币40万元，借款凭证中载明的借款日期为2013年11月28日，到期日为2041年11月27日。执行利率为6.8775%，逾期利率为10.31625%，还款方式为等额本息还款。因苏军此后未能正常按期还款，原告农行崇川支行于2015年2月8日向期发出《催款通知》，但此后两被告仍未还款。截至2015年2月28日，苏军共有四期已到期本息款未偿还，欠贷款本金395542.58元、利息8808.54元。2015年3月9日，原告农行崇川支行向苏军发出《贷款提前到期通知书》，宣布上述贷款于2015年3月8日提前到期。
另查明，被告苏军与鲁菊红系夫妻关系，双方于1997年12月25日登记结婚。
上述事实，有原告农行崇川支行提供的个人购房担保借款合同、房屋他项权证、借款凭证、欠款证明、催款通知、贷款提前到期通知书、婚姻登记记录、常住人口登记卡以及原告的陈述等在卷佐证。
本院认为，原、被告之间签订的个人购房担保借款合同是双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方之间形成借款及抵押担保合同关系。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的合同义务。原告农行崇川支行依约发放了贷款，履行了自己的合同义务，被告苏军未能按约按期足额偿付贷款本息是引起本案纠纷的原因，应由其承担相应的民事法律责任。被告苏军与被告鲁菊红系夫妻关系，案涉借款发生于夫妻关系存续期间内，应视为夫妻共同债务。原告农行崇川支行要求被告苏军、鲁菊红归还贷款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。被告苏军、鲁菊红以其所有的房屋为案涉借款提供抵押担保并办理了抵押登记，故原告农行崇川支行要求对上述债务就抵押物优先受偿的诉讼请求，本院依法亦予支持，唯其优先受偿的数额应以抵押登记的优先顺位及数额为限。被告苏军、鲁菊红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未应诉答辩，视为对其抗辩权利的放弃，本院可依据查明的事实，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告苏军、鲁菊红于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告中国农业银行股份有限公司南通崇川支行借款本金人民币395542.58元。
二、被告苏军、鲁菊红于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告中国农业银行股份有限公司南通崇川支行案涉借款至2015年2月28日止的利息人民币8808.54元，自2015年3月1日起至被告苏军、鲁菊红实际给付之日止的利息、罚息、复利按照合同约定计算。
三、原告中国农业银行股份有限公司南通崇川支行有权就上述债权以被告苏军、鲁菊红所有的坐落于南通市经济技术开发区星通花园X幢X室、星通花园X幢车库X室的房屋折价或拍卖、变卖所得价款在抵押登记的优先顺位及债权数额范围内优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3682元（已减半）、保全费2570元，合计人民币6252元，由被告苏军、鲁菊红共同负担（此款原告已预交，被告在履行上述判决义务时与原告一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费7364元（开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
审判员 吴陈根
二〇一五年五月十八日
书记员 周 超