山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）日民一终字第263号
上诉人（原审被告）：周某某，男。
上诉人（原审被告）：王某甲，女。
以上二上诉人的委托代理人：范玉亮，山东天蓝律师事务所律师。
以上二上诉人的委托代理人：于文雪，山东天蓝律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：王某乙，男。
委托代理人：臧家洋，山东天祥信合律师事务所律师。
原审第三人：日照市东港区石臼街道华林社区居民委员会。
法定代表人：王永灵，该社区居民委员会主任。
上诉人周某某、王某甲因与被上诉人王某乙、原审第三人日照市东港区石臼街道华林社区居民委员会（以下简称华林社区居委会）共有纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第1088号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：华林社区居委会原名称为日照市东港区石臼街道林家滩村村民委员会。王某乙系华林社区老户，周某某与其妻王某甲的户籍于1996年迁入华林社区。王某乙系周某某之妻王某甲之姨父。1996年，华林社区进行旧村改造，王某乙作为老户有权申请建设二层沿街楼房。经协商，王某乙与周某某共同出资建设了二层楼房一处，座落于日照市东港区黄海一路中段、中国银行东侧、华林社区沿街楼西数第三户。同年5月23日，周某某从华林社区居民刘合一处购买座落于华林社区的房屋（五间）一处，并由刘合一之子刘召文代为签订房屋买卖契约一份。2002年11月8日，王某乙与周某某之妻王某甲签订房屋转让协议一份，协议甲方为王某乙、乙方为周某某、王某甲，主要内容为：一、位于黄海一路中段、中国银行东侧、华林社区沿街楼西数第三户的沿街房为甲、乙方共同出资（各50％）所建，楼房产权各占50％，面积约400平方米。但沿街楼所占土地为甲方依据华林社区老户旧村改造政策用甲方旧房土地证所换，土地使用权为甲方独自拥有。二、经双方协商，该沿街楼估价46万元，甲方将拥有的50％产权转让给乙方，乙方应一次性付给甲方现金23万元，且乙方将村内所拥有的旧房（即村中乙方购买刘召文房屋）土地使用权转让给甲方，并将房产证转给甲方。三、经双方结算，截止2002年11月8日，乙方已付甲方购房款23万元整，以前全部款项一次性结清。四、在乙方付清购房款后，沿街楼归乙方所有，乙方村内旧房土地归甲方所有。若旧村改造涉及乙方村内旧房，乙方仅获旧房地上部分建筑物赔偿，乙方旧房土地赔偿款及旧村改造优惠政策归甲方所有。双方约定，乙方持有村旧房土地证、甲方持乙方旧房房产证，待拆迁时双方共同办理房屋赔偿手续。五、沿街楼土地变更、产权变更、房产证等手续应由双方共同办理，费用由乙方承担。六、未尽事宜，双方协商解决。王某乙在协议落款甲方处签名和捺印，王某甲在乙方处签名、捺印，并代周某某签名。
当日，王某甲以王某甲和周某某的名义向王某乙出具承诺一份，内容为：周某某将所购刘合一的房屋房产证办好以后由王世宾（彬）来领。2003年3月20日，王某乙向华林社区居委会交纳了周某某房产证款49元，将该房产证领走，房产证号为房权证日房字第××号，房屋所有权人为周某某。2003年4月7日，周某某诉至原审法院，要求确认其与王某乙签订的房屋转让协议无效，要求王某乙返还其所占有的周某某的房屋手续。2003年10月2日，周某某自愿申请撤回起诉，原审法院于当日作出（2003）东民二初字第256号民事裁定书，准许周某某撤回起诉。后周某某向日照市房地产管理局申请补办了涉案房屋的房产证，房产证号20××25号。涉案房屋的土地使用权证至拆迁前仍登记在刘合一名下，房屋在拆迁前一直由周某某对外出租。
2012年3月31日，华林社区居委会制定了《华林社区拆迁安置补偿方案》，该方案中第二部分“房屋补偿办法”中的第（一）部分“置换面积、楼号”规定：1、以房产证为依据，结合事实情况，按每处规划房屋的正房后墙东西长度，每米置换11.5平方米，在规定期限内腾空房屋的，按每米再奖励2.5平方米。2、每处规划房屋可以安置2处楼号（可以选择2处住宅或1处住宅1处商铺，商铺最多安置一处）。选择住宅和商铺的，按照每处房屋置换和奖励的总面积计算，50%的面积作为住宅应安置面积，另50%的面积作为商铺应安置面积……。第（十）部分“补偿原则”规定：……本方案以正房后墙的长度为基准计算安置面积和相关费用，即是对房屋的正房、偏房、附属设施及区位都进行了补偿……。同年4月3日，周某某独自与华林社区居委会签订《华林社区拆迁补偿安置协议书》，主要内容为：周某某向华林社区居委会交回的房屋房产证号为20××25号，土地证号为011**，正房东西后墙长度为16.5米，置换、奖励楼房面积为231平方米（16.5米×14米）；周某某选择的安置楼房户型为大户型、商铺，搬、回迁费为3300元（16.5米×200元），暂付临时安置费13860元（16.5米×70元×12个月）、房屋残值1650元（16.5米×100元）；搬回迁费、临时安置费、房屋残值在房屋腾空验收后支取，楼房交款、退款、后续临时安置费等结算待楼房交付时一并办理。目前安置楼房正在建设当中。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述、房屋转让协议、证明、房产证、华林社区拆迁补偿安置协议书、华林社区拆迁安置补偿方案、原审法院（2012）东民一初字第1645号案件庭审笔录、通知、关于商业楼各户土地和设计规划配套工程费用结算表、费用结算表、收款凭证、收据、收到条、房屋买卖契约等。
原审法院认为：周某某与刘合一之间的房屋买卖行为，是在双方自愿的基础上进行的，并在房屋管理机关办理了房屋所有权转移手续，故双方的房屋买卖关系成立且合法有效，原房主将房屋出卖后，宅基地使用权随之转移给周某某。王某乙、周某某于2002年11月8日签订的房屋转让协议是双方在平等自愿基础上基于双方真实的意思表示一致而达成的协议，该协议不违背法律、行政法规的强制性规定，双方应按约定履行自己的合同义务。王某乙与周某某之妻王某甲于2002年11月8日签订房屋转让协议，约定将周某某在华林社区所拥有的从刘合一处购买的旧房的土地使用权转让给王某乙，但若该房屋被拆迁，则周某某获得该房屋地上建筑部分的赔偿，该房屋的土地赔偿及相关优惠政策归王某乙所有。因此，该房屋为王某乙、周某某共同共有，基于该房屋拆迁所获得的利益也应由双方共同共有，王某乙诉求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条之规定，原审判决：华林社区居委会应支付的20××25号房屋拆迁补偿权益归王某乙、周某某共同所有。一审案件受理费50元，由周某某负担。
上诉人周某某、王某甲不服原审判决上诉称：一、王某甲和王某乙于2011年11月8日签订的房屋转让协议无效，原审认定有效错误。首先，沿街二层楼房所占土地是周某某出资61887.5元购买的，不是用王某乙旧房所占土地所换，王某乙趁周某某外出，欺骗王某甲与其签订协议。其次，争议的房屋是周某某个人财产，周某某与王某甲未办理结婚登记，原审认定被拆迁房产为王某甲和周某某共有错误。最后，平房占用的宅基地禁止单独转让，转让协议第四条无效。二、争议房屋是周某某于1996年购买的，房屋所有权人已变更登记为周某某，土地使用权人仍登记为刘合一，房屋及土地与王某乙无任何关系。王某甲与周某某是非法同居关系，王某甲无权处分该平房及拆迁补偿利益。请求改判驳回王某乙的诉讼请求。
被上诉人王某乙答辩称：房屋转让协议不存在欺诈情形，拆迁补偿打价的方式只是测量宅基地的长度，不区分建筑物的年份，包括沿高以及附属物，说明补偿不单独针对建筑物，更多的针对宅基地使用面积。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人华林社区居委会未作答辩。
本院经审理查明：2012年5月11日，周某某在原审法院法庭调查时陈述，王某甲和周某某于1993年结婚，双方是夫妻关系，2002年11月8日的房屋转让协议是王某甲与王某乙签的，王某甲在协议上签了王某甲和周某某的名字。王某乙认可王某甲与周某某是夫妻关系。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：王某甲和周某某于1993年结婚，以夫妻名义同居生活，同居时双方均符合结婚的法定条件，虽未提供结婚登记证明，但可以认定为事实婚姻关系。婚姻关系存续期间，周某某于1996年购买取得涉案被拆迁房屋，应当认定为归周某某、王某甲共同所有。后王某甲以周某某、王某甲的名义与王某乙签订房屋转让协议，约定王某乙将其与周某某、王某甲共同出资建设并拥有50%份额的楼房全部转让给周某某、王某甲，周某某、王某甲付款23万元给王某乙，同时将其购买的华林社区刘召文平房土地使用权转让给王某乙；遇拆迁改造，周某某、王某甲仅获旧房地上部分建筑物赔偿，土地赔偿款及拆迁改造优惠归王某乙。协议签订后，王某甲还承诺房产证办好后由王某乙领取。在房产证办好后，王某乙也实际取得了房产证。周某某、王某甲与王某乙均为华林社区居民，被拆迁房屋为周某某、王某甲共有，尽管周某某没有在房屋转让协议上签字，但双方已经按照协议约定履行了各自的义务，协议内容应当认定为双方真实意思表示，又不违背法律、行政法规强制性规定，故合法有效。王某乙与周某某、王某甲约定平房土地使用权转让给王某乙，实际是双方对房屋及所占土地如何共有而进行的约定。周某某主张王某乙欺诈王某甲签订房屋转让协议，宅基地使用权不能单独转让，故房屋转让协议中关于拆迁补偿利益的约定无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，周某某的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，程序合法，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人周某某、王某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨荣国
审 判 员 王林林
代理审判员 徐笑梅
二〇一五年六月九日
书 记 员 魏 娜