山东省桓台县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桓民初字第235号
原告：赵卫国，男，1974年3月23日出生，汉族，现住桓台县。
委托代理人：李萍，山东康桥（淄博）律师事务所律师。
被告：张红，女，1974年4月8日出生，汉族，现住桓台县。
委托代理人：李红霞，山东大地人（桓台）律师事务所律师。
第三人：张娜，女，1974年5月9日出生，汉族，现住桓台县。
委托代理人：张坤，桓台县兴桓法律服务所法律工作者。
第三人：桓台县索镇赵家村村民委员会。住所地：桓台县索镇赵家村。
法定代表人：李耀楠，村主任。
委托代理人：崔业珠，男，桓台县索镇赵家村村民委员会文书，现住桓台县。
原告赵卫国诉被告张红、第三人张娜、第三人桓台县索镇赵家村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵卫国的委托代理人李萍、被告张红及其委托代理人李红霞、第三人张娜及其委托代理人张坤、第三人桓台县索镇赵家村村民委员会的委托代理人崔业珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵卫国诉称，原告与被告张红于1998年8月12日登记结婚，婚后双方与张经国、王成芳（被告父母）签订《男到有女无儿家落户协议书》，并经桓台县公证处公证（98桓证字第329号）。该协议书约定，张经国、王成芳百年之后一切家庭财产由原、被告继承。协议签订后，张经国于2009年10月病故，王成芳于2011年6月病故，二人病故后遗留住宅一处，后赵家村旧村改造置换楼房两套（赵家村39号楼1-202室、1-402室）。
2014年10月13日，因双方感情破裂，原告提起离婚之诉并要求依法分割共同财产，庭审过程中原告才知道被告已经于2014年4月20日、2014年9月30日将房屋分别转让给了张娜与赵治明。被告擅自处分共有财产的行为已经违反《婚姻法》、《合同法》之相关规定，且严重侵害了原告的合法权益。为此原告特依法提起诉讼，请求确认被告张红与张娜签订的楼房转让协议无效；依法确认被告将赵家村39号楼1单元202室变更为赵治明所有的行为无效；诉讼费用由被告承担。
被告张红辩称，涉案房产属于张红父母遗留财产，张红现为涉案房产的户主，赵卫国无权干涉。张娜与张红之间的顶账协议已履行完毕，张娜已经装修完毕并居住涉案房屋，张娜属于善意取得，所以协议有效，原告无权撤销。赵卫国当着赵治明和张红的面，承认所有财产归赵治明所有，因此39号楼1单元202室变更为原告之子赵治明名下的行为有效。
第三人张娜述称，2010年9月30日，原告与被告张红因购买位于鸿嘉星城的楼房向张娜借款308322元，张娜向原、被告多次主张该笔借款，但两人均未向第三人归还分文。2014年9月30日，张红与张娜达成以房抵债的还款协议，并签订了《楼房转让协议》，该协议既是赵卫国与张红自行履行还款义务的行为，也是赵卫国与张红应当履行的还款义务。而现在赵卫国要求确认《楼房转让协议》无效，很显然是要求确认其履行还款义务行为的无效，张娜有理由相信该行为是原、被告恶意串通，损害张娜的合法权益。《楼房转让协议》签订后，张娜与张红随即在赵家村委办理了登记，随后进行了装修，并于2014年10月入住该房屋。该房屋是张娜作为善意第三人通过行使债权有偿取得，应当受到法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同的规定，张红与张娜签订的《楼房转让协议》是有效协议，不符合合同无效的法定条件，请求法院依法驳回原告确认《楼房转让协议》无效的诉讼请求。
第三人桓台县索镇赵家村民委员会述称，只要户主要求变更且无他人提出异议，村委就给予登记，村委只是一个服务机构，对房屋买卖行为的合法性村委既不干涉，也不参与。
经审理查明，张经国、王成芳系桓台县索镇赵家村民，系张红之父母。原告赵卫国与被告张红系夫妻关系，于1998年8月12日登记结婚，婚后育有一子赵治明。同年8月14日，赵卫国、张红与张经国、王成芳签定《男到有女无儿家结婚落户协议书》，协议内容为：“一、赵卫国与张红结婚后，赵卫国自愿落户张红家，张红全家同意赵卫国到他们家中落户。二、赵卫国落户到张红家后，应与张红一道共同担负起赡养张经国、王成芳的义务，保证不虐待不遗弃老人，保证二位老人幸福地安度晚年。三、张经国、王成芳百年之后的一切家庭财产均由赵卫国和张红继承，他人不得干涉。”同日，桓台县公证处以（98）桓证字第329号公证书对《男到有女无儿家结婚落户协议书》进行了公证。张经国于2009年10月病故，王成芳于2011年6月病故，张经国、王成芳夫妇遗留赵家住宅一处。后赵家村进行旧村改造，赵卫国与张红以其继承的遗产置换两套楼房，即赵家村39号楼1-202室、1-402室。
2012年3月22日，张红曾以夫妻感情破裂为由提起离婚诉讼，本院做出（2012）桓民初字第557号民事判决书，判决不准许张红与赵卫国离婚。
2014年4月20日，张红将39号楼1-202室在村委进行房屋登记时变更给其子赵治明所有。2014年9月30日，张红将39号楼1-402室转给第三人张娜以抵顶欠款。2014年10月13日，赵卫国提起离婚诉讼，法院判决不准许赵卫国与张红离婚。在诉讼过程中，赵卫国得知张红已将房屋进行处分，赵卫国认为张红擅自处分共同财产的行为侵犯其合法权益，形成诉讼。
第三人张娜在庭审中陈述，2010年9月30日，其自中国农业银行以转账方式向赵卫国、张红出借308322元，后张红以涉案房屋抵顶了借款本息。张娜自2014年10月29日入住该房屋至今。张娜主张《楼房转让协议》是基于与被告张红之间的债权债务关系而订立，并提交《楼房转让协议》、中国农业银行个人结算业务申请书复印件、银行卡取款业务回单予以佐证。中国农业银行银行卡取款业务回单显示，2010年9月30日张娜自62×××12账户内向山东鸿嘉置业有限公司转账308322元。《楼房转让协议》中载明，“甲方（张红）因欠乙方（张娜）现金叁拾万捌仟叁佰贰拾贰元（￥308322元）、利息壹拾捌万肆仟玖佰玖拾叁元（￥184993元），共计肆拾玖万叁仟叁佰壹拾伍元贰角（￥493315.20元），现无力偿还。经双方协商达成协议如下：一、甲方将赵家村39号楼1单元402户按照市场价格作价50万元抵顶给乙方，余款6684.80元乙方必须在3天内付给甲方，至时办理交接手续……。”同时，被告张红陈述，签订该协议时因原告不在家居住，原告并不知情。原告经质证认为：购买鸿嘉星城的房产所借款项均是由被告张红操作，且已偿还完毕；银行个人结算业务回单系复印件，不能证明款项是否转入；取款业务回单无法证明所取款项用于支付原、被告的购房款；对于借贷事实与本案没有关系，第三人张娜应另案主张。
庭审中，张红辩称原告赵卫国未履行赡养义务、依法不享有继承权，并提交赵家村民委员会的证明、17名村民出具的证明及申请证人张某甲、张某乙的出庭作证。赵家村民委员会出具的证明上加盖有桓台县索镇赵家村民委员会的公章及4名村民签字。证人张某甲系张红的邻居，其陈述，“原、被告自结婚以来双方感情不是很好，听老人和邻居说有时动手打架，听家里老人说赵卫国有一次将张红的手打骨折了……靠村里分的土地补偿款，足够二人（张红父母）生活，不用别人给予帮助，可以说赵卫国没有尽到赡养义务”；证人张某乙系张红的邻居，其陈述“原、被告对老人照顾很少”。原告经质证对上述证据均不予认可，认为证人应当出庭陈述事实，证人张某甲、张某乙的证言仅证明原告与被告张红感情不好，所陈述事实是道听途说，证言证明力不足。
另查明，2007年9月11日，桓台县索镇赵家村民委员会取得赵家小区建设用地规划许可证，用地位置为桓台大道以南、赵家南路以北、少海路以东，用地面积185000平方米，性质为划拨土地。
上述事实，有公证书、楼房转让协议、户主变更证明、赵家村委会证明、建设用地规划许可证、民事判决书、《楼房转让协议》、中国农业银行个人结算业务申请书复印件、银行卡取款业务回单及庭审笔录予以佐证。
本院认为：原告赵卫国与被告张红在结婚时，与张红父母签订《男到有女无儿家落户协议书》，在该协议中对于家庭财产已作出处理，且该协议书经桓台县公证处（98）桓证字第329号公证书予以公证，该协议系各方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当遵守该协议书所确定的义务。张经国、王成芳去世后，其所有财产由原、被告共同继承。原、被告以共同继承的遗产参与旧村改造而置换的楼房即赵家村39号楼1单元202室和1单元402室，属于夫妻共同财产。被告张红提交村委证明和17名村民证明并申请证人出庭作证。村委证明材料中无负责人签字盖章，村民证明中签字的村民亦未出庭作证，因证据形式存在瑕疵，对该两份证据本院不予采信。证人张某甲、张某乙所提供的证言无法直接证明待证事实，对其二人证言本院不予采信。被告张红辩称该公证书是因原告落户而办理、原告未按协议履行赡养义务、原告不享有遗产继承权，但未提交有效证据予以佐证，本院不予采信。
2014年9月30日，被告张红与第三人张娜签订协议，将39号楼1-402室顶债转让给第三人张娜，并签订《楼房转让协议》。因涉案房屋系桓台县索镇赵家村的“小产权房”，处分房屋的同时也处分了宅基地使用权，而宅基地使用权是村集体组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，第三人张娜并非赵家村民，无权获得宅基地使用权。故，该《楼房转让协议》无效。对原告主张确认被告张红与第三人张娜2014年9月30日签订的赵家村39号楼1单元402室楼房转让协议无效的诉讼请求，本院予以支持。
共同共有人对财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人处分财产的，应当征取共同共有人的同意后实施。被告张红分配楼房后，在村委登记时未征取原告赵卫国意见而将楼房登记在其子名下，该行为属于效力待定，需共有人赵卫国进行追认或者同意。但赵卫国现其提起诉讼，要求确认被告做出的将赵家村39号楼1单元202室变更为赵治明所有的行为无效，系对被告张红擅自处分共有财产行为的拒绝追认，被告张红将39号楼1-102室变更给赵治明的行为属于无效。户主系公安机关对一个家庭户内各成员之间关系的登记，不属于财产权属的认定。被告张红辩称其为户主有权对共同财产进行单方处置，无法律依据，本院不予采信。对原告请求确认被告张红2014年4月20日将桓台县索镇赵家村39号楼1单元202室变更为赵治明所有的行为无效的诉讼请求，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决如下：
一、确认被告张红与第三人张娜于2014年9月30日签订的赵家39号楼1单元402室的《楼房转让协议》无效。
二、确认被告张红于2014年4月20日将桓台县索镇赵家39号楼1单元202室变更为赵治明所有的行为无效。
案件受理费100元，由被告张红负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 赵 霜
审 判 员 李媛媛
人民陪审员 荆素芳
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 荆雅迪