广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终4744号
上诉人（原审原告）：兰卫勇，男，汉族，住址广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：徐世政，广东以泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈俊煌，男，汉族，住址广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：陈绍文，系陈俊煌儿子。
被上诉人（原审被告）：霍惠媚，女，汉族，住址广东省佛山市顺德区，
上诉人兰卫勇因与被上诉人陈俊煌、霍惠媚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初22018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兰卫勇上诉请求：1.撤销一审判决，判令陈俊煌、霍惠媚履行于2015年9月6日签订的合同，并协助兰卫勇办理伦教街道办事处常教社区居民委员会解放路×巷×号房屋过户手续；2.诉讼费由陈俊煌、霍惠媚负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。合同只约定了税费的承担，没有约定土地出让金的承担。约定不明，应按照法律规定来确定土地出让金的承担方。土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门交纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。本案中，由于涉案土地性质为国有划拨，陈俊煌应该自行交纳土地出让金。房产的成交价格是425000元，并非陈俊煌的实得价格。既然法院认定本案因为土地出让金的问题双方协商未果，导致合同无法继续履行，法院应就该土地出让金的承担问题作出认定，认定由谁承担以后，合同继续履行，不能就此驳回兰卫勇的诉讼请求。如果陈俊煌坚决不同意承担土地出让金，兰卫勇愿意让步，同意自己承担土地出让金的费用，希望法院判决继续履行合同。另外，合同未约定解除条款或终止条款，目前双方就合同条款履行的问题发生争议并不导致合同终止或解除。陈俊煌一直以来未告知兰卫勇解除或终止合同，故合同未解除或终止，应认定合法有效。兰卫勇同意承担土地出让金，陈俊煌、霍惠媚应履行合同，协助办理过户手续。
陈俊煌辩称，兰卫勇在民事上诉状中提出自愿让步同意自己承担土地出让金的费用，要求法院判令陈俊煌继续履行合同不符合法律规定的请求。兰卫勇拒付过户所需税费，致使合同目的不能实现。双方约定有关税费由兰卫勇负责，所以兰卫勇要求陈俊煌支付有关税费没有依据，兰卫勇拖延本次交易完全超出合理期限，所以应承担有关的违约责任。兰卫勇的行为已经达到解除合同的理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。兰卫勇违约，陈俊煌曾经通过中介要求兰卫勇履行合同，但兰卫勇依然不履行，根据合同约定，兰卫勇构成严重违约，陈俊煌可以行使解除权解除合同。
霍惠媚辩称，霍惠媚受陈俊煌委托全权处理涉案房屋的出售事宜。兰卫勇的上诉没有事实和证据支持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
兰卫勇向一审法院起诉请求：1.判令陈俊煌、霍惠媚履行于2015年9月6日签订的合同，并协助兰卫勇办理伦教街道办事处常教社区居民委员会解放路×巷×号房屋过户手续；2.诉讼费由陈俊煌、霍惠媚承担。
一审法院认定事实：陈俊煌为位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会解放路×巷×号房屋的产权人。2015年8月3日，陈俊煌授权霍惠媚代为出让上述房产。2015年9月6日，兰卫勇与霍惠媚通过顺德区大良嘉景物业代理服务部签订了《嘉景物业房地产买卖合同》一份，合同约定兰卫勇向陈俊煌购买涉案的房产。物业的成交价格为425000元，兰卫勇于2015年9月6日签订本合同同时支付人民币50000元作为定金；在交易所签订买卖合同并获取收件清单同时兰卫勇向陈俊煌支付购房余款375000元。另外，合同约定办理该物业过户所需缴纳的全部税费，按双方协定由兰卫勇缴纳。另外，双方约定于2015年10月5日或之前到房地产交易部门办理相关手续。合同签订后，兰卫勇向霍惠媚支付了购房定金50000元。
合同签订后，兰卫勇及陈俊煌、霍惠媚对过户所需要的税费的承担出现分歧。2015年10月8日，兰卫勇、陈俊煌、霍惠媚到房地产交易部门拟办理过户手续，但后来由于双方就土地出让金及税费的承担问题出现分歧，双方并未在房地产交易中心办理相关的交易及过户手续。
另查，涉案房产的土地为划拨取得，房产在过户时需要交纳土地出让金。在案件审理中，陈俊煌申请顺德区大良嘉景物业代理服务部的工作人员梁×佳出庭作证。证人陈述在签订《嘉景物业房地产买卖合同》时已告知双方涉案房地产的买卖需要交纳土地出让金。兰卫勇对证人证言有异议，兰卫勇认为在交易过程中，陈俊煌、霍惠媚及中介方从未告知兰卫勇需要缴纳出让金。经法院询问，兰卫勇不同意交纳涉案房产的土地出让金，并认为该土地出让金应由陈俊煌交纳。
上述事实兰卫勇提供了《嘉景物业房地产买卖合同》、房屋所有权证、土地使用权证、房地产情况表及定金收据作证，陈俊煌提供了《嘉景物业房地产买卖合同》、房地产权证、授权委托书、手机信息、排队号筹及证人证言等佐证，除兰卫勇提供的《嘉景物业房地产买卖合同》外，对其他证据双方均无异议，一审法院予以确认。对于兰卫勇提供的《嘉景物业房地产买卖合同》，由于兰卫勇确认其自行对合同第三条第1款进行了修改，为此一审法院以陈俊煌提供的《嘉景物业房地产买卖合同》的约定为准。
一审法院认为，兰卫勇与霍惠媚签订的《嘉景物业房地产买卖合同》合法有效，应受法律保护。根据上述合同第七条约定，涉案物业过户所需要交纳的全部税费由兰卫勇缴纳。涉案物业所使用的土地为划拨取得，转让时需先缴纳土地出让金。现兰卫勇明确不同意缴纳土地出让金，合同无法继续履行。退一步说，即使兰卫勇在签订合同时并不知道需要缴纳土地出让金，但从合同约定可知，双方约定的购房价格为陈俊煌的实得价款，即陈俊煌并不承担房产过户所产生的相关费用，现就土地出让金的承担问题双方协商无果，合同无法继续履行，故兰卫勇主张要求陈俊煌、霍惠媚协助办理涉案房产的过户手续一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回兰卫勇的诉讼请求。一审案件受理费3837.5元（已减半）、财产保全费2645元，合共6482.5元，由兰卫勇承担。
本院二审期间，兰卫勇、陈俊煌、霍惠媚均未向本院提交新的证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2015年10月4日，兰卫勇向霍惠媚手机发送信息，提出合同第三条第一点是425000元包过户，即使是兰卫勇纳税，也是在425000元内扣除过户税费，扣除5万元。霍惠媚当即回复短信明确表示不同意兰卫勇的意见。
2015年10月8日，兰卫勇、陈俊煌、霍惠媚到房地产交易部门拟办理过户手续，陈俊煌、霍惠媚确认其向房产交易税费部门咨询过涉案房屋的土地出让金是8万多元。
陈俊煌申请顺德区大良嘉景物业代理服务部的工作人员梁×佳出庭作证，证人陈述在签订《嘉景物业房地产买卖合同》时已告知双方涉案房地产的买卖需要交纳土地出让金，证人称“当时我预算3500方的土地出让金大概2万多元，过户费1万多元，契税几千元，加上其他杂费大概就是5万元左右，我当时估算已经提供相关价值。当时交易时双方没有真正将材料提交有关部门，所以当时不知道确切的土地出让金及相关税费金额。当时到相关部门办理时双方发生争议，也提出退钱问题。2015年10月8日上午交易不成功后，买卖双方没有催促我协助再进行房产交易。2016年10月兰卫勇找过我一次，表明希望购买该房屋，我就让他与卖家沟通”。
本院认为：本案二审争议焦点是兰卫勇要求继续履行合同、陈俊煌、霍惠媚协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求应否予以支持。
兰卫勇与霍惠媚签订《嘉景物业房地产买卖合同》，约定陈俊煌将其名下的涉案房地产出售给兰卫勇，成交价格为425000元，办理该物业过户所需缴纳的全部税费由兰卫勇缴纳，虽然出卖人由霍惠媚代为签名，但是霍惠媚持有陈俊煌出具的授权委托书，且陈俊煌对霍惠媚代签该合同的行为予以确认，故《嘉景物业房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。兰卫勇主张其在签订合同时并不知道涉案房地产需要缴纳土地出让金，霍惠媚辩称中介人员安排签订合同时已经告知双方涉案房地产的买卖需要交纳土地出让金，顺德区大良嘉景物业代理服务部工作人员梁×佳出庭作证陈述在签订合同时其已告知双方涉案房地产的买卖需要交纳土地出让金，证人称“当时我预算3500方的土地出让金大概2万多元，过户费1万多元，契税几千元，加上其他杂费大概就是5万元左右”，结合兰卫勇于2015年10月4日向霍惠媚手机发送信息提出涉案房地产过户税费5万元的内容，本院采纳霍惠媚的答辩意见和证人证言，确认兰卫勇与霍惠媚于2015年9月6日签订买卖合同时中介人员已经告知涉案房地产需要交纳土地出让金，并且各方知悉土地出让金大概2万多元、过户费1万多元、契税几千元、加上其他杂费大概5万元左右。兰卫勇主张其在签订合同时并不知道涉案房地产需要缴纳土地出让金，理由不成立，本院不予支持。兰卫勇、陈俊煌、霍惠媚于2015年10月8日到房地产交易部门拟办理过户手续时，陈俊煌、霍惠媚确认其向房产交易税费部门咨询过涉案房屋的土地出让金是8万多元，与中介人员告知的2万多元土地出让金相比存在着6万元的差距，该6万元达到物业成交价425000元的14.12%，如果交纳则使得交易成本大幅上升，既超出签订合同时兰卫勇的心理预期，该行为后果也与兰卫勇签订合同时的真实意思表示相悖，是买卖双方均不能预见到的情形，属于在履行合同过程中出现的新情况，兰卫勇要求对新增加的该笔费用进行协商，符合情理。在兰卫勇与陈俊煌、霍惠媚就该笔费用协商不成的情况下，涉案合同无法继续履行，兰卫勇诉请陈俊煌、霍惠媚协助办理涉案房产的过户手续，理由不成立，一审法院对此处理正确，应予维持。现兰卫勇上诉主张其愿意承担该笔土地出让金，要求陈俊煌、霍惠媚协助办理涉案房产的过户手续，陈俊煌、霍惠媚明确不同意继续履行并表示其已经将涉案房地产装修后居住使用；且至今距离各方当事人于2015年10月8日到房地产交易部门拟办理过户手续已经过了将近2年，远远超出各方当事人签订合同时预计完成交易的合理期限；另外，顺德伦教的房地产市场交易价格处于不断变化中，再按照2年前的成交价格完成本次交易明显不妥。综上，涉案合同事实上履行不能，兰卫勇上诉主张继续履行合同、要求陈俊煌、霍惠媚协助办理涉案房产的过户手续，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，兰卫勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7675元，由上诉人兰卫勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建红
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年九月五日
书记员 梁启星