南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通高民初字第02019号
原告南通东大商贸发展有限公司，住所地南通市通州开发区金通公路1388号。
法定代表人单正国，总经理。
委托代理人季晓苏，南通市通州区中城法律服务所法律工作者。
被告南通万红服装有限公司，住所地南通市通州开发区世纪大道788号。
法定代表人陈风雷，总经理。
委托代理人蔡振丹，南通市通州区振兴法律服务所法律工作者。
原告南通东大商贸发展有限公司（以下简称东大商贸公司）与被告南通万红服装有限公司（以下简称万红公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，依法由代理审判员施佳适用简易程序，分别于2015年11月25日、2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人季晓苏、被告法定代表人陈风雷、委托代理人蔡振丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东大商贸公司诉称，原、被告于2009年6月8日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于通州开发区世纪大道西侧、金桥路南侧二号厂房二楼三楼约3000平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限自2009年8月8日至2012年8月7日，因期满后被告请求继续承租上述房屋，原告即授权南通恒大科技创业有限公司直接与被告签订房屋租赁合同，双方分别于2012年8月4日、2013年8月30日、2014年8月5日又各签订了《房屋租赁合同》一份。其中双方于2014年8月5日签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期限自2014年8月8日至2015年8月7日止，年租金、物业管理费和配套服务费合计197300元、电梯使用费每年4000元、垃圾清运和公共卫生设施费每年4000元，水电费等费用再另行支付；被告所交履约保证金30000元在合同期满结清相关费用并保证遵守合同规定后以不计息的方式退还。在租赁期满前后原告通过各种方式多次催促被告在租赁期满搬出所租赁的房屋，但被告至今未能搬出，又未能支付逾期占用房屋的租金等。现原告起诉请求判令被告立即搬离向原告所承租的位于通州开发区世纪大道西侧、金桥路南侧二号厂房二、三楼的房屋；被告立即支付自2015年8月8日至搬离之日的房屋占用费、电梯使用费、垃圾清运费等68432元（按合同约定标准，暂算至2015年12月7日）及违约金30000元；诉讼费用由被告承担。
被告万红公司辩称，原、被告间不存在租赁关系，本案房屋租赁合同系被告与案外人所签订；在2015年8月7日房屋租赁合同期限届满后，被告继续使用该租赁物，案外人对此未提出异议，应视为被告与案外人的租赁合同继续有效；原告提出的电梯使用费应包括在租金内，不应由被告另行负担；2015年8月8日以后的租金双方未协商，协商一致后被告同意支付，故被告不存在违约，被告亦不应承担违约金。
经审理查明，2014年8月1日，原告东大商贸公司向案外人南通恒大科技创业有限公司（以下简称恒大公司）出具授权委托书，授权恒大公司就其位于通州开发区世纪大道西侧、金桥路南侧产业楼二、三楼厂房与被告万红公司洽谈续租事宜并签订房屋租赁合同，合同相应权利义务由原告承担。2014年8月5日，被告万红公司（乙方）与恒大公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋坐落在通州开发区世纪大道西侧、金桥路南侧（指金桥村），产业楼二、三楼，租赁建筑面积约3000平方米；租赁期限自2014年8月8日至2015年8月7日止；每年租金及各项费用197300元整，其中房屋租金98650元/年，物业管理费49325元/年，配套服务费49325元/年，租赁期为1年；租金及各项费用的支付期限及方式：2014年8月7日前一次性支付租金及各项费用197300元整；甲方的电梯为客货两用电梯，乙方在租赁期内，每年支付电梯使用费4000元整，此费用在支付租金及各项费用一并交纳；乙方在租赁期内，每年交纳垃圾清运费、公共卫生设施费计4000元，此费用在支付租金及各项费用时一并交纳；履约保证金从乙方已交的履约保证金转入，在合同期满并结清相关费用并保证遵守合同规定后，甲方以不计息的方式退还给乙方；房屋租赁合同期满，乙方退还房屋的时间在2015年8月7日前（租赁房到期后在同等条件下，乙方享有优先租赁权，但租金、租期需重新签订合同）；合同期内甲方因政府的政策原因确需收回出租房的，甲方必须提前1个月通知乙方，不承担乙方任何形式的经济补偿和其他费用；违约责任：甲方与乙方合同期内未按合同条款执行的，按合同合计租金及各项费用的20%承担违约金，乙方逾期支付租金的，除应及时如数补交外，还应支付每日3‰的滞纳金给甲方；合同同时对租赁房屋的水电费支付、用途、维修、装修、转租、合同解除的条件、合同争议的解决方式等作出约定。房屋租赁合同签订后，租赁房屋继续由被告万红公司使用，万红公司亦按约支付了租赁期限内的租金及各项费用。
2015年8月24日，南通德沐商贸有限公司向被告万红公司发出房屋租赁期满不再续租通知，载明：被告租赁的南通东大科技创业园产业楼二、三楼房屋，于2015年8月7日到期，因通州区政府收回南通东大科技创业园的政策原因，房屋不再续租，请被告在接到通知后于2015年9月30日前腾房并办理房屋交接手续。2015年10月20日，南通市通州区中城法律服务所受原告东大商贸公司委托，向被告万红公司发出法律意见书，要求被告在2015年10月31日前搬出上述租赁房屋，付清逾期占用房屋租金及相关费用并支付违约金。
因租赁期限届满后，被告未能按房屋租赁合同约定的时间及原告通知的合理期间及时退还租赁房屋，原告诉至本院。
另查明，南通东大科技创业有限公司章程记载的独资股东为通州市东大商贸有限公司。2011年2月14日，南通东大科技创业有限公司经工商登记变更名称为南通恒大科技创业有限公司。2014年12月4日，南通恒大科技创业有限公司经工商登记变更名称为南通德沐商贸有限公司。通州市东大商贸有限公司于2010年4月21日经工商登记变更名称为南通市通州区东大商贸有限公司，南通市通州区东大商贸有限公司于2010年5月31日经工商登记变更名称为南通东大商贸发展有限公司。
再查明，2009年6月，被告万红公司作为承租人与出租人通州市东大商贸有限公司签订房屋租赁合同一份，租赁房屋位于通州市东大工业园二号厂房二、三楼，租赁期限自2009年8月8日至2012年8月7日。履约保证金30000元，合同签订时承租人万红公司支付给出租人。
2012年8月4日，被告万红公司作为承租人与出租人恒大公司签订房屋租赁合同及房屋租赁补充合同各一份，租赁房屋位于通州开发区世纪大道西侧、金桥路南侧（指金桥村），产业楼二、三楼，租赁期限自2012年8月8日至2013年8月7日。履约保证金从被告已交的履约保证金转入。
2013年8月，被告万红公司作为承租人与出租人恒大公司签订房屋租赁合同一份，继续租赁上述房屋，租赁期限自2013年8月8日至2014年8月7日。履约保证金从被告已交的履约保证金转入。
以上事实，有原告提供的房产证、房屋租赁合同、授权委托书、工商公司准予变更登记通知书、公司章程、2015年8月24日房屋租赁期满不再续租通知、法律意见书及快递详情单、被告提供的履约保证金收据及原、被告庭审陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，出租人恒大公司经授权与被告万红公司于2014年8月5日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有约束力。在房屋租赁合同签订后，双方均各自履行了相应的合同权利义务，原告向恒大公司出具的授权委托书的形成时间并不影响房屋租赁合同的效力，故对被告就授权委托书形成时间提出的异议，本院不予采纳。被告万红公司自2009年8月与通州市东大商贸有限公司签订房屋租赁合同向其租赁东大工业园二号厂房二、三楼房屋用于生产，期间于2009年、2012年、2013年、2014年签订的四份房屋租赁合同中的租赁标的物经被告庭审中确认系一致的，故可认定原告东大商贸公司诉请所涉的位于通州开发区世纪大道西侧、金桥路南侧二号厂房二、三楼房屋即被告万红公司用于生产至今的租赁房屋。虽2014年的房屋租赁合同系由恒大公司作为出租人与被告签订，但原告出具的授权委托书已明确合同权利义务由其享有或承担，且原告系案涉租赁房屋的所有权人，在房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，其有权要求被告返还所租赁房屋。根据2014年8月房屋租赁合同约定，被告应在2015年8月7日前退还房屋，因被告未能按约退还房屋，出租人于2015年8月24日向被告发出不再续租的通知要求被告限期搬离，即虽然被告在租赁期间届满后继续使用租赁物，但出租人或原告已明确表示不再续租，故房屋租赁合同不再继续有效，出租人与承租人亦未形成不定期租赁。因此，原告要求被告搬离案涉租赁房屋符合法律规定。
房屋租赁期间届满后，被告继续占有使用案涉租赁房屋用于生产，应支付相应的房屋占有使用费及相关费用。根据2014年房屋租赁合同的约定，每年租金及各项费用197300元，其中房屋租金98650元，物业管理费49325元，配套服务费49325元；另电梯使用费4000元，垃圾清运费、公共卫生设施费4000元。现原告要求自2015年8月8日起至实际搬离之日止按上述标准支付房屋占有使用费及各项费用在合理范围内，本院予以支持。因被告未能按约退还房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。根据原告向恒大公司出具的授权委托书，房屋租赁合同的相关权利义务均由原告享有并承担，故原告有权要求被告支付违约金。关于违约金的金额，因房屋租赁合同对租赁期间届满后逾期返还房屋的违约责任未有明确约定，参照合同期内违约责任为租金及各项费用的20%承担违约金的约定，本院认为现原告主张违约金30000元符合合同约定，亦于法不悖。该违约金30000元可与被告已缴纳的履约保证金30000元相抵扣。
综上，原告诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告南通万红服装有限公司搬离位于通州开发区世纪大道西侧、金桥路南侧二号厂房二、三楼房屋。
二、被告南通万红服装有限公司向原告南通东大商贸发展有限公司支付自2015年8月8日起至实际搬离时止的房屋占有使用费、物业管理费、配套服务费、电梯使用费、垃圾清运费、公共卫生设施费（按房屋租赁合同约定的标准支付：房屋租金98650元/年，物业管理费49325元/年，配套服务费49325元/年，电梯使用费4000元/年，垃圾清运费、公共卫生设施费4000元/年）。
三、被告南通万红服装有限公司向原告南通东大商贸发展有限公司支付违约金30000元。
四、原告南通东大商贸发展有限公司向被告南通万红服装有限公司返还履约保证金30000元。
以上一、二、三、四项，限原、被告于本判决生效之日起三十日内履行，其中三、四项相互抵扣。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1834元，依法减半收取917元，由被告南通万红服装有限公司负担（原告已垫付，待被告履行时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额向该院交纳案件受理费（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。
代理审判员 施佳
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 高晗