广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）粤高法民申字第1380号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：阮永业，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省清远市清城区。
委托代理人：赵绍华，广东创基（广州）律师事务所律师。
委托代理人：邹秀球，广东创基（广州）律师事务所实习律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：肖镜权，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省清远市清新县。
再审申请人阮永业因与被申请人肖镜权案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省清远市中级人民法院（2013）清中法民一终字第345号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
阮永业再审申请称：请求撤销原判决，确认涉案房屋的所有权归阮永业所有。事实和理由：（一）阮永业通过合法程序购买涉案房屋，并取得房管部门颁发的房地产权证，是涉案房屋合法的所有权人。阮永业于2009年9月22日与张某签订《房地产转让合同》，约定阮永业以人民币82万元购买涉案房屋（包括国有土地使用权及地上建筑物）。合同签订后，阮永业陆续向张某支付购房款，并于2010年7月23日到房管部门办理房屋转让登记手续，2010年9月3日取得房管部门颁发的编号为清字第02××72号房地产权证。（二）涉案房屋的查封手续不完备，一审法院的过错行为不应当转嫁到阮永业身上，损害阮永业的合法权益。一审法院于2009年9月17日查封了涉案国有土地使用权及其地上建筑物，并将查封的民事裁定书、清单送达张某。但阮永业从签订《房地产转让合同》后至2014年2月18日，多次到房地产管理部门查询涉案房屋的信息，查询结果都没有显示涉案国有土地及房屋有被查封的记录。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定，人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。第九条规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。第十条规定，查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。但一审法院除了作出了执行裁定书外，未有任何证据显示一审法院按照法律规定完成查封程序，房屋管理部门的查询结果及阮永业能够如此顺利地办理涉案国有土地及房屋的过户手续，取得房地产权证的事实也进一步证明一审法院没有实际完成查封程序，该国有土地及房屋没有被实际查封。因此，即使一审法院将查封的民事裁定书、清单送达张某，但没有要求土地和房屋主管部门协助执行，也不能对抗除张某以外的任何人，更不应当将其过错行为转嫁到阮永业身上，损害阮永业的合法权益。（三）退一万步讲，即使原判决认为涉案房屋已被查封，按照法律规定不能转让，阮永业购买涉案房屋的行为也完全符合善意取得制度。在涉案房屋买卖前和买卖时，买卖双方通过正规合法的房产中介机构查询了房屋的抵押、担保等状况，且涉案房屋原所有权人张某保证合法拥有涉案房屋，且不存在任何纠纷、债权、债务，不存在与第三方对抗的情况等；双方达成的涉案房屋的转让，没有违反法律或者社会公共利益，签订的《房地产转让合同》是双方真实意思的表示，该合同合法有效；阮永业以合理的价格购买涉案房屋，并且该价格符合涉案房屋所在地房地产交易中心的评估价；阮永业交清了大部分购房款、房屋过户所需的全部费用，通过了房产管理部门的全部审查，办理了相关手续并已取得房地产权证。我国《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。（四）原判决认为根据我国法律的规定，已被国家执法机关采取查封、扣押等强制措施的不动产和动产在强制措施解除前不得办理抵押、转让等权属变更登记手续。但清远市国土资源局出具的《查询地籍结果答复书》表明，涉案土地及地上建筑物从未被查封过。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第五条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的司法解释》的相关规定，对被执行人财产的执行，凡涉及第三人的利益，应当保护第三人利益。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。从前面规定可知，已经支付购房款，没有办理过户登记手续的权益尚且应当得到保护，阮永业已经支付购房款并办理了过户登记手续、取得房地产权证的权益就更应当得到法律的保护。从维护交易秩序和保护善意一方的利益出发，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得涉案房屋的所有权，应当裁定解除对涉案房屋的查封，扣押，冻结。最高人民法院公布的规范查封秩序司法解释也明确规定，6种情形人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。这6种情形的首条就是：查封、扣押、冻结案外人财产的。何况一审法院根本就没有实际“查封”涉案房屋，该查封程序没有完成，不能对抗阮永业的合法所有权。（五）根据物权法等法律关于优先保障物权和物权大于债权、物权优于债权的规定，阮永业享有对涉案房屋的所有权。《中华人民共和国立法法》第八十三条规定，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。《物权法》为新法，新法的效力优于旧法，而且《物权法》特别法的效力优于一般法。阮永业与张某之间产生的是物权转让法律关系，而申请查封、执行涉案房屋的肖镜权与张某之间发生的是债权债务法律关系，一个是物权，一个是债权，物权优于债权，依据物权法关于优先保障物权的规定和物权大于债权的原则，阮永业对涉案房屋主张所有权，应足以阻止执行涉案房屋转让、交付的实体权利，应依法确认阮永业对涉案房屋享有所有权。（六）事实证明阮永业享有涉案房屋的所有权。事实上，无论是肖镜权还是阮永业都均未实际占有使用涉案房屋。涉案房屋一直处于出租状态，在阮永业与张某签订《房地产转让合同》之前，租金一直由张某收取，合同签订后，阮永业向张某交付了第一期购买保证金之日起，涉案房屋的租金均由阮永业收取；肖镜权只是在本案二审判决生效后，才持着二审判决书要求收取涉案房屋的租金。因此，二审判决认为“肖镜权购买诉争房屋后已经实现了对房屋的合法占有使用，并持续了一定时间。阮永业购买涉案房地产后，一直未实际占有使用涉案房地产”不符合事实。在阮永业与肖镜权均未实际占有涉案房屋的情况下，阮永业通过合法形式购买涉案房屋，并办理产权证，已经实际取得涉案房屋的所有权。
肖镜权答辩称：（一）涉案争议的房屋及土地是在2009年9月17日被执行法院查封，查封时该房屋尚未办理房产证，故执行法院只能查封了国有土地使用权证而无法在房管部门办理房屋产权证的查封，按照最高法院的执行规定，人民法院查封土地的查封效力及于其地上建筑物，故本案的事实十分明确，土地查封在前，房屋办证在后，所以阮永业是无法在房管部门查询到建筑物被查封的事实。我国法律明确规定查封状态的不动产是禁止交易转让的。（二）在原审法院组织的执行案件听证会中，阮永业的律师亲自审核过涉案土地的查封手续，其在听证会中也未提出查封手续存在瑕疵。肖镜权和张某就房屋买卖达成调解协议后，张某并未履行还款义务，肖镜权依法申请强制执行，执行法院向国土、房管部门查询了张某的财产情况，查询回执显示张某名下只有土地权属登记而无房屋产权登记，为此执行法院查封了涉案土地及地上建筑物，当时该土地的地上建筑物并未办理房屋产权证，执行法院将查封裁定及协助执行通知书送达至清远市国土资源局，该局的工作人员也在法院的送达回执上签收，按照法律规定，查封手续送达时查封即发生法律效力。之后，阮永业通过历史遗留办的特殊办证途径取得了涉案房屋的产权证，按照正常情况，土地存在查封的，房管部门是不予核发房屋产权证的。（三）按照我国法律规定，善意取得的前提是不动产并未被查封，而本案中查封在前，阮永业的交易在后，其交易行为和办证行为并不符合善意取得的前提要求。物权法第一百零六条规定的善意取得中还存在一个但书，即除法律另有规定外，在本案中就是法院针对该不动产的查封。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发［2o04］5号）第二十一条规定，已被人民法院查封并在国土资源部门办理了查封登记手续的土地使用权，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记并注销所颁发的证照；第二十二条规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。肖镜权认为上述规定就是物权法中所称的法律另有规定。本案中原房主张某明知执行法院已经查封、处分涉案土地及房屋的情况下，违反法律的禁止性规定将房屋转让给阮永业，根据我国合同法第五十二条第（五）项的规定，其与阮永业的交易合同应属无效合同，阮永业取得的房屋产权证是无效的。本案中的法律适用不存在阮永业所称的新法替代旧法，物权大于债权的情况。（四）肖镜权与张某签订了以物抵债协议后即实际占有了涉案不动产，执行法院的卷宗中存有张某配偶将不动产钥匙及租约交由肖镜权的笔录，肖镜权接收且在该不动产其中的一套房屋中居住，肖镜权还与张某配偶去相关部门办理了房屋水、电的过户手续，上述事实均是客观存在的，笔录时间，水、电过户时间均在执行异议之诉开始之前，远远早于二审开始的时间，故二审法院的认定是符合客观实际的。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。《城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条规定，已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任；国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中，一审法院于2009年9月17日查封了涉案国有土地使用权及其地上建筑物，并将查封的民事裁定书、清单送达张某。清远市国土资源局于2010年9月15日出具的档案查询资料记载，该土地使用权于2009年8月28日被一审法院轮候查封。因此，原判决认为在上述土地使用权及房产已被依法查封且不得转让的情况下，张某隐瞒真实情况，于2009年9月22日与阮永业签订房地产转让合同，将涉案土地使用权及房产转让给阮永业，该行为违反法律的强制性规定，应认定无效，并对阮永业提出的诉讼请求予以驳回，适用法律并无不当。阮永业主张涉案土地使用权及房产未被依法查封，其已善意取得上述土地使用权及房屋所有权，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
综上所述，阮永业的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回阮永业的再审申请。
审 判 长 闵 睿
审 判 员 郑海森
代理审判员 朱 敏
二〇一四年九月一日
书 记 员 彭晓君