广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法良民初字第545号
原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司，住广东省佛山市顺德区。
负责人刘永基。
委托代理人朱烟霞、曾燕华。
被告麦淑红，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××3646。
原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司（以下简称雅居乐物业公司）与被告麦淑红物业服务合同纠纷一案，本院于20135年3月9日受理后，依法由审判员张高龙适用简易程序独任审判，于2015年4月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱烟霞、曾燕华、被告麦淑红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐物业公司诉称，原告接受被告委托为顺德雅居乐花园小区提供物业管理服务，被告是该小区28-1003号房产业主，于2012年11月4日办理了入住登记手续。根据双方签订的《顺德区前期物业管理服务协议书》约定，被告应按每月186元的标准向原告交纳当月的物业服务费，逾期交纳部分需承担每日千分之五的滞纳金。因此，被告应支付的物业服务费自2014年4月起暂计至2015年2月为2046元，滞纳金暂计至2015年2月3日为1302.93元。原告为维护自身合法权益，诉请法院判令被告按每月186元的标准自2014年4月起向原告支付物业服务费（暂计至2015年2月为2046元），按每日千分之五向原告支付欠费滞纳金（暂至2015年2月3日为1302.93元）；由被告承担本案诉讼费。
被告麦淑红辩称，被告曾多次向质监信访部门投诉涉案房屋存在质量问题，且至今未及时修复。原告只给予书面回复，免除维修期间的物业管理费。至今原告也未通知被告签名确认曾去验收房屋。按理被告至今不该收物管费，但由于原告于2012年11月通知被告收楼时，原告要求现金交纳三个月的物管费并提供扣费账户资料才有人带去验楼收楼。结果验楼不成，过后原告又从被告账户中扣了多个月的物管费，原告理应退还给被告。原告要求收取千分之五的滞纳金不公平，正常利率是万分之五，原告有意收取住户高额的滞纳金，何况是由于原告原因而造成的问题，不应收取滞纳金。
本案争议焦点为：一、原告要求被告向其支付2014年4月至2015年2月期间的物业服务费有无事实与法律依据；二、被告迟延交纳物业服务费有无正当理由，原告所主张的滞纳金是否合理。
针对上述争议焦点，原告提供证据及被告的质证意见如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、企业机读档案变更登记资料、核准变更登记通知书、被告身份证复印件各一份，证明原被告的诉讼主体资格。
被告对该组证据无异议。
2.商品房买卖合同、房产证明、房产测量资料簿复印件各一份，证明涉案房屋产权归被告所有。
被告对该组证据的真实性无异议，同时认为雅居乐公司售楼部曾在2014年通过电话给被告说房屋的办证税收在2014年6月1日后要提升，其可以帮被告办理房产证。于是被告就委托其办理房产证，但后来被告朋友称被告所买的房产不属于税收政策的调整范围。
3.顺德区（前期）物业管理服务协议书复印件一份，证明原告向被告收取物业服务费的依据与收费标准。
被告对该证据无异议。
4.顺德雅居乐花园收楼通知书、业主信息登记表、业主授权印鉴书、收楼手续书、中国农业银行存折、业户IC卡申请表、住宅使用说明书、业主／住户消防安全责任书、住宅质量保证书复印件各一份，证明被告已于2012年11月4日对涉案房产进行了收楼。
被告质证认为双方都没有在收楼手续书中签名，当时被告还质问原告，既然没有收楼为何还要收取物业服务费。
5.广东创誉律师事务所律师函、韵达快递单复印件各一份，证明原告已经向被告催缴过物业服务费。
被告质证认为其已收到该律师函，但认为该函中所称的滞纳金过高。
针对上述争议焦点，被告提供证据及原告的质证意见如下：
1.质监信访（13）0174号信访协调记录、雅居乐业主房屋质量问题申诉书、雅居乐物业房屋质量问题申诉书回复、信访件登记、交办表、质监信访（14）169号信访协调记录、雅居乐28座1003业主房屋质量问题申诉书、关于雅居乐花园28座1003房质量问题的回复、中国农业银行账户交易明细、物业管理费发票、广东发展银行刷卡消费存根复印件各一份，收款收据复印件二份，证明被告一直要求开发商对涉案房产进行维修，并且开发商也承诺免除被告在维修期间的物业费，但是原告仍通过在被告账户扣费及预先收取现金的方式收取了2012年12月至2014年3月期间的物业服务费。当时原告称要被告提供扣费账户以及预先缴纳3个月的物业服务费才带被告去验楼。
原告对该组证据的真实性无异议，同时认为其预先收取3个月的物业服务费及200元的公摊水电费已在此前交给被告的顺德雅居乐花园收楼通知书中作了说明。
经庭审质证，本院对上述证据作出如下认证：原告提供的证据1、3，被告均表示无异议，本院予以采信。原告提供的证据2，被告对其真实性无异议，可证明被告对涉案房产所享有的产权情况，本院予以采信。原告提供的证据4，其记载内容显示被告已按原告通知前往原告处就办理收楼进行了协商，并授权被告从其账户代扣物业服务费，本院对该组证据予以采信。至于被告拒绝收楼是否构成其拒绝交纳物业服务费的充分理由，系本案认定问题。原告提供的证据5，被告认可已收到该函，本院予以采信。至于原告所主张的滞纳金能否得到支持，系本案认定问题。
被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，本院予以采信。至于被告所称涉案房产开发商免收其维修期间物业服务费的承诺对原告有无约束力，系本案认定问题。
根据本院采信的证据，并结合原、被告陈述意见，本院对案件事实作如下确认：2011年6月19日，麦淑红与佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定麦淑红向佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司购买位于佛山市顺德区大良街道办事处近良社区居民委员会延年路顺德雅居乐花园28座1003号房产。麦淑红于2014年6月30日办理了该商品房的产权登记手续（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）。
2011年6月19日，麦淑红与雅居乐物业公司签订《顺德区前期物业服务协议书》一份，约定由雅居乐物业公司对麦淑红购买的上述房产进行物业管理。麦淑红从上述商品房买卖合同约定的交收楼之日或视为房屋交付使用之日起按月缴交物业服务费用，每月物业服务费按该房产总建筑面积（93.03平方米）以每月2元／平方米的标准在当月5日前交纳，麦淑红不按约定标准和时间交纳物业服务费等相关费用的，雅居乐物业公司有权要求其限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。同时约定由雅居乐物业公司对上述房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并为麦淑红提供该房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。
2012年11月4日，麦淑红依据佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司与雅居乐物业公司的书面通知前往雅居乐物业公司客户服务中心协商办理收楼手续，并与佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司签订《住宅质量保证书》一份，对上述房产的地基、主体结构、墙面、地面、门窗、管道等部位及设施设备的保修期限进行了约定。同日，麦淑红向雅居乐物业公司预缴了三个月的物业管理费558元及公共部分公摊水电费200元，并授权雅居乐物业公司在其银行账户代扣物业管理费及公共部分公摊水电费。但麦淑红在查看上述房产后，认为该房屋存在屋顶与墙面漏水、渗水、室内墙面墙身不平等质量问题，遂拒绝签署《收楼手续书》。
麦淑红在向雅居乐物业公司交纳了截止至2014年3月的物业服务费后，拒绝交纳此后的物业服务费。截止至2015年2月，麦淑红已累计拖欠物业服务费2046元。雅居乐物业公司于2014年8月7日委托广东创誉律师事务所向麦淑红寄函催收物业服务费未果，遂引起本案诉讼。
另查明，麦淑红多次向佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司、雅居乐物业公司及质监部门反映上述涉案房屋存在质量问题的意见。佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司于2013年4月11日回复称，该公司可免除该房屋维修期间的物业管理费。但麦淑红未能提供证实雅居乐物业公司认可该承诺对该公司效力的相应证据。
本院认为，原告雅居乐物业公司与被告麦淑红签订的《顺德区前期物业服务协议书》，合法有效，本院予以确认。依据该协议约定内容，对被告主张存在质量问题的屋顶、墙面等涉案房屋业主自用部位及设施、设备，原告并不具有无偿维护修缮的义务。本案中亦无证据证实原告曾与案外人佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司共同作出“可免除涉案房屋维修期间物业管理费”的意思表示、或对佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司的上述承诺的法律效力作出追认的意思表示，因此，该承诺对原告不具有约束力。故被告以原告曾有因涉案房屋存在质量问题而承诺免收其维修期间物业服务费，故不应再向其主张本案物业服务费的抗辩意见，理由不充分，本院不予采纳。原告已依约及时通知被告办理涉案房产的收楼手续，并在此后为被告购买的涉案房产提供了相应物业服务，被告未能按约足额向原告支付相应物业服务费，已构成违约。原告要求被告向其支付2014年4月至2015年2月期间物业服务费2046元及逾期付款违约金（滞纳金）的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。但原告主张的违约金计算标准（每日5‰），明显高于原告实际损失，本院结合原告实际损失情况，酌情确定相应违约金数额为300元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告麦淑红应在本判决生效之日起三日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司支付2014年4月至2015年2月期间物业服务费人民币2046元；
二、被告麦淑红应在本判决生效之日起三日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司支付逾期付款违约金（滞纳金）人民币300元；
三、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为25元，由原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司负担5元，由被告麦淑红承担20元（被告负担部分，已由原告预交，由被告在支付上述一、二项标的款时一并迳付给原告，本院不再作收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张高龙
二〇一五年五月五日
书记员 柯常国
第1页9页，