上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第537号
原告（反诉被告）德地置业发展（上海）有限公司，住所地上海市。
法定代表人庄舜而，职务董事长。
委托代理人窦少武，万商天勤（上海）律师事务所律师。
委托代理人何山，万商天勤（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海南勤企业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人孙业忠，职务总经理。
委托代理人翁祖卿，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人何志法，上海市君悦律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）德地置业发展（上海）有限公司诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）上海南勤企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法由审判员朱爱东独任审判，被告提出反诉，本院于2015年5月7日进行证据交换，于2015年5月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）德地置业发展（上海）有限公司的委托代理人窦少武和何山，被告（反诉原告）上海南勤企业发展有限公司的委托代理人翁祖卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）德地置业发展（上海）有限公司诉称：2013年6月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，租赁合同约定：由原告承租被告的位于长宁区水城南路XXX和XXXX号房屋（以下简称“涉讼房屋”），租期自2013年6月26日起至2015年7月5日止，原告的装修免租期自2013年6月26日起至2013年7月5日止。涉讼房屋租金为每月人民币（下同）80，000元，支付方式为付三押三，三个月为一支付期，原告应予下一支付期算起15日前支付租金，被告应提前向原告开具相应金额发票，原告在收到发票后支付租金。原告应向被告支付房屋租赁保证金，保证金的金额为三个月的租金240，000元，如原告逾期未付租金，被告可从保证金中扣除未付的金额及逾期违约金，保证金一经扣除，原告应在收到被告通知后三日内将保证金补足，此系继续履行合同的前提条件，否则被告有权解除合同；原告逾期未全额支付租金累计超过十五天仍不履行的，被告可书面通知原告解除租赁合同。被告中途擅自收回房屋的，被告应按提前收回房屋天数的租金的一倍向原告支付违约金。租赁合同还就其他相关事宜作了约定，且签订后，双方依约履行。
依照租赁合同约定，被告应于2014年12月22日前向原告出具自2015年1月6日起至2015年4月5日期间租金240，000元的发票，以留有足够的时间给原告履行内部审批付款程序。由于被告未按照约定日期出具发票，原告即与被告协商延期付款事宜，并于2014年12月25日启动付款流程。2015年1月7日，被告以原告尚未支付下一季度租金为由，向原告发出《解约告知函》，通知原告立即解除租赁合同，要求原告立即搬离涉讼房屋。2015年1月12日，被告停止为涉讼房屋供电，随后将该房屋大门封锁。后被告仍催促原告支付2015年1月6日至2015年4月5日期间的租金，原告于2015年1月15日已将上述季租金支付给被告。原告认为，被告未在租赁合同约定的期限内履行开具租金发票义务，属违约在先，被告也未采取租赁合同明确约定的从保证金中扣除的救济手段。因此，被告解除租赁合同的行为属于违反合同约定的行为，致使租赁合同无法继续履行，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还房屋租金224，000元（2015年1月13日至2015年4月5日）；2、被告向原告返还房屋租赁保证金240，000元、装修保证金20，000元；3、被告赔偿原告因营业场所被封锁遭受的经营损失100，000元；4、被告赔偿原告装修款150，000元；5被告向原告支付违约金464，000元。
被告（反诉原告）上海南勤企业发展有限公司辩称及反诉诉称：2013年6月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定原告承租被告经营管理的位于上海市长宁区水城南路XXX和XXXX号，面积为80平方米的涉讼房屋。租赁合同约定：承租方逾期返还房屋的，每逾期一天应按照42元／平方米×80平方米×实际占用天数的标准支付占用期间使用费；若承租方有违约行为，则出租方可不予退还租赁保证金。2014年11月末，原告向被告提出提前退租要求，被告再三要求其出具书面通知，但原告口头应允但一直没有出具书面文件。被告在2014年12月22日仍按约向其开出2015年1月5日至2015年4月4日租期的租金发票，但原告未再约定时间支付该租金。被告根据合同约定于2015年1月7日行使单方解除权向原告发出《解约告知函》，正式通知原告解除双方签订合同并立即搬离涉讼房屋。被告认为，原告延期支付租金的严重违约行为，违反了履行合同的根本目的，并且又不及时返还涉讼房屋，造成被告较大的经济损失。故不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，请求法院判令：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2015年1月7日解除；2、原告支付自2015年1月6日至判决生效之日止的房屋占用费（按每天每平方米42元计算，共80平方米，每天为3，360元）；3、判令原告支付解约违约金160，000元。
原告针对被告的反诉请求答辩称：原告在收到被告开具的租金发票后经公司审核才能支付租金，被告直到2014年12月25日才收到租金发票，期间正值圣诞和元旦假期，应当顺延原告的支付期，且原告在付款审核时发现涉讼房屋无产权证，故暂缓支付，而被告在2015年1月12日将涉讼房屋停电、锁门，原告无法使用涉讼房屋。之后被告打电话告知原告，只需支付该季度租金就可以继续使用，原告于2015年1月15日将租金支付给被告，但被告在收到款项后仍未开门、供电，致使合同无法履行，合同解除的责任在于被告，且原告自2015年1月13日起已无法使用涉讼房屋，不应支付租金或使用费，故不同意被告的反诉请求。
诉讼期间，原告于2015年5月11日搬离了在涉讼房屋内的物品，并表示不申请对涉讼房屋内的装修价值进行评估。
被告在原告明确2015年1月8日收到解除函后变更反诉请求为：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2015年1月8日解除；2、原告按每天3360元的标准支付2015年1月8日至2015年5月11日的使用费。
经审理查明：2013年6月25日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将位于上海市长宁区水城南路XXX号XXXX号房屋（建筑面积80平方米）租赁给乙方；租赁期限2年，自2013年6月26日起至2015年7月5日止，租金每月80，000元；保证金为三个月的租金共计240，000元；付款方式为付三押三，租金按“先付后用”原则，三月为一支付期，乙方应予下一支付期起算日15日前向甲方支付下一期租金，逾期支付租金的，除按合同约定支付违约金外，每逾期一日，乙方应按逾期支付租金金额的千分之五支付滞纳金；乙方以转帐方式向甲方指定帐户支付租金；甲方须提前向乙方开具相应金额的正规租赁发票，发票费用由甲方支付。乙方在收到发票后向甲方支付租金；乙方逾期未全额支付租金累计超过15天仍不履行的，甲方可书面通知解除合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方中途擅自收回房屋的，甲方应按提前收回房屋天数的租金的壹倍向乙方支付违约金；本合同期满终止或因乙方违约而导致合同解除的或乙方中途擅自退租的，乙方在租赁期间进行的装修或增设附属设施归甲方所有且不予补偿；
租赁合同签订后，被告于2013年6月26日向原告交付了涉案房屋，原告向被告支付了三个月租金240，000元及租赁保证金240，000元，装修保证金20，000元。
原告装修并用于天地健康城项目的销售经营。
2014年12月22日，被告开具了2015年1月5日至2015年4月4日的租金发票。
上述发票，被告交至涉讼房屋原告处，由“刘勇”签收，但未写签收日期，原告自认发票由涉讼房屋的经营部交至公司本部，公司本部于2015年12月25日收到。
2015年1月7日，被告向原告发出《解约告知函》：你司应于2014年12月22日前支付2015年1月5日至2015年4月4日租金共计240，000元，我司至今未收到上述款项，现根据《房屋租赁合同》第10.2条约定：于今日解除《房屋租赁合同》，你司应立即搬离租赁房屋，并应承担因此给我司造成的一切损失。
原告于2015年1月8日收到解约函。
2015年1月12日，被告在涉讼房屋门上加锁并停电。
2015年1月15日，原告向被告帐户转账240，807.30元。
诉讼期间，原告于2015年5月11日搬离了在涉讼房屋内的物品，并表示不申请对涉讼房屋内的装修价值进行评估。
另查明，上海市长宁区虹桥路1674号房屋产权人为上海市舞蹈学校。
2002年4月，上海市舞蹈学校并入上海戏剧学院。
2009年11月20日，上海戏剧学院附属舞蹈学校在虹桥路1674号建造的地下一层、地上六层学生公寓通过建设工程竣工规划验收。
2009年5月30日，上海戏剧学院附属舞蹈学校委托上海留苑实业有限公司经营水城南路学生公寓底层物业。
2009年10月30日，上海留苑实业有限公司将位于上海市水城南路“舞校学生公寓”底层物业租赁给被告。
2009年12月23日，上海市公安局批准了上海戏剧学院附属舞蹈学校申报的门弄楼号牌，批准了水城南路352、354、356、356－1、356－2、358等门牌。
2010年3月，区商务委牵头区工商分局、区税务分局、区规划局等部门召开上海戏剧学院附属舞蹈学校有关项目招商协调会，拟对学生公寓（水城南路352号至水城南路366－1号）、留学生楼（水城南路372号至水城南路372－3号）和金麟公寓（水城南路348弄）三个物业对外出租经营。南勤置业转租上海戏剧学院附属舞蹈学校相关物业时，需获取舞蹈学校上级主管部门同意物业改性和物业委托招商的批文。南勤置业对外出租相关物业时，需取得建设工程竣工规划验收合格证、房产证及公安部门核发的门牌号通知。
诉讼中，原、被告均认为对方提出的违约金数额过高，要求调整。
上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证、编订（变更）门弄（楼）号牌通知、学生公寓底层物业租赁合同、会议纪要、建设工程竣工规划验收合格证、委托书、批复、解约告知函、租赁保证金付款凭证、装修保证金付款凭证、照片、支付租金凭证等及双方当事人的陈述等证据为证，上述证据经庭审审核无误，本院予以采信。
本院认为：被告提供的房屋所有权证、建设工程竣工规划验收合格等证据，能证明涉讼房屋权利来源合法，被告基于债权关系取得涉讼房屋的使用权，且原、被告在履约过程中并无第三方主张权利，原告对于涉讼房屋权属合法性的异议，不予采纳。
根据合同约定，原告的最后付款期限为2014年12月15日，该付款期限为合同明确约定，同时约定，原告在收到被告开具的租金发票后付款，被告在2014年12月22日开具了发票，原告虽否认签收人“刘勇”系原告工作人员的身份，但原告所作涉讼房屋门店将发票交到公司总部的陈述，与被告所作将发票交至涉讼房屋的陈述一致，被告确实向原告送达了发票，原告收到发票、并明知最后付款期限已过的情形下，仍拖延支付租金，确存在违约情形。
至于原告提出的对涉讼房屋权属存有异义而暂缓支付租金的抗辩，本院认为，对涉讼房屋的权属原告应当在签订合同时尽慎重审查的义务，且原告也未提供曾向被告提出异议而暂缓支付的证据，该抗辩意见，不予采纳。
被告因原告的违约行为而行使合同解除权符合合同约定，合同于解除通知到达原告的2015年1月8日解除。
原告2015年1月15日支付租金的行为，在被告拒绝履行合同的情况下，无法产生合同继续履行的效力。原告要求返还2015年1月13日至2015年4月5日租金的诉讼请求，予以支持。
原告基于被告违约解约而提出的经营损失、装修款、违约金的诉讼请求，不予支持。
租赁合同解除，被告并无任何合同约定依据和事由扣抵原告支付的装修保证金，应当予以返还。
2015年1月12日，被告锁门、停电，至该日，原告已实际无法使用涉讼房屋，被告主张自该日至2015年5月11日止的房屋使用费的请求，不予支持。2015年1月8日至2015年1月12日的使用费，因原告同意在已支付的租金中扣除，本院予以准许，不再要求原告另行支付。
合同约定，如原告违约致合同解除，被告可不予退还租赁保证金，也约定，按月租金的贰倍支付违约金，上述条款都是对违约责任的约定，被告也均提出主张，两项合计40万元，原告也抗辩违约金过高，要求予以调整。本院认为，原告在被告行使解除权后支付了租金，该行为虽不产生合同继续履行的效力，但给了被告减小损失的选择权，另，被告的锁门、停电行为，使原、被告双方均无法使用涉讼房屋，扩大了空置损失，基于以上理由，酌情调整违约金数额为12万元，租赁保证金由被告退还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）德地置业发展（上海）有限公司与被告（反诉原告）上海南勤企业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年1月8日解除；
二、被告（反诉原告）上海南勤企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）德地置业发展（上海）有限公司2015年1月13日至2015年4月5日租金人民币224，000元；
三、被告（反诉原告）上海南勤企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）德地置业发展（上海）有限公司租赁保证金人民币240，000元；
四、被告（反诉原告）上海南勤企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）德地置业发展（上海）有限公司装修保证金人民币20，000元；
五、驳回原告（反诉被告）德地置业发展（上海）有限公司的其余诉讼请求；
六、原告（反诉被告）德地置业发展（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海南勤企业发展有限公司违约金人民币120，000元；
七、驳回被告（反诉原告）上海南勤企业发展有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币15，402元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币7，701元，由原告德地置业发展（上海）有限公司负担人民币4，537元，被告（反诉原告）上海南勤企业发展有限公司负担人民币3，164元。
反诉案件受理费人民币4，648元（已减半收取），由原告德地置业发展（上海）有限公司负担人民币1，352元，被告（反诉原告）上海南勤企业发展有限公司负担人民币3，296元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱爱东
二〇一五年六月十九日
书记员 卢思洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。