淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第0789号
原告淮安市工人文化宫。
委托代理人吕德光。
委托代理人宋崇迪。
被告彭梅。
委托代理人徐跃进。
第三人淮安美力富齐商业经营管理有限公司。
法定代表人林文忠。
委托代理人沈辉、李梓。
原告淮安市工人文化宫（以下简称工人文化宫）与被告彭梅、第三人淮安美力富齐商业经营管理有限公司（以下简称美力富齐公司）排除妨害纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后。依法由审判员张天适用简易程序，于2014年2月18日公开开庭进行了审理。原告工人文化宫委托代理人吕德光、宋崇迪，被告彭梅委托代理人徐跃进，第三人美力富齐公司委托代理人沈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工人文化宫诉称：2006年12月21日，淮安市总工会代表原告与淮安利佳房地产开发有限公司（以下简称利佳公司）签订合作开发协议，约定双方在原属于原告的国有土地上合作开发房地产项目等，其中原告分得一万余平方米房屋。项目建成后，几方签订协议将分给原告的房屋租赁给利佳公司，后原告得知利佳公司又将房屋转租给美力富齐公司，美力富齐公司再次将该房屋转租给被告。2013年11月，原告诉至法院要求解除与利佳公司的租赁合同，经法院判决，已经解除原告与利佳公司的租赁协议，并判决利佳公司将租赁房屋腾空交付给原告，现判决已生效。被告与美力富齐公司签订的租赁合同已无履行的基础，原告作为诉争房屋所有权人与被告之间不存在合同关系，因双方协商未果，故请求法院判令：1、被告腾空并返还原告位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫地块3002号及4001号房屋，2、被告支付2014年1月21日至2014年2月20日期间的房屋占用费254494.5元（暂定），自2014年2月21日起按1.5元／平方米／天的标准支付房屋占用费至实际返还之日，3、被告承担本案诉讼费。
被告彭梅辩称：1、被告与第三人签订的合同合法有效，不损害国家及其他人的利益，不违反法律的强制险规定。2、我方前段时间收到原告邮寄的律师函，要求我方停止向第三人支付租金，让我方腾空房屋，并告知我方原告与利佳公司解除了合同。我方在收到法院邮寄的应诉材料后，已暂停向第三人支付房屋租金，但在庭审前一日，第三人将我方的经营场所拉闸停电了。不管支付给谁，我方仅能支付1份租金，不能同时向原告与第三人支付租金。3、原告要求我方腾空诉争房屋并支付使用费的诉讼请求，我方不能同意，我方在装潢时也投入了巨大的花费，我方愿意按照签订的合同履行义务。
第三人美力富齐公司辩称：1、我方从利佳公司转租过来的房屋中归属于原告的部分，原告是明知且认可的。第三人与利佳公司的租赁合同是合法有效的，第三人转租给本案被告及其他经营户的行为也是合法有效的，故被告经营使用房屋是通过合法的方式取得的。本案是排除妨害纠纷，前提是妨碍的状况有不正当性。而被告与第三人，第三人与利佳公司的合同均合法有效，故原告起诉排除妨害无法律依据。2、原告的诉求是基于（2013）浦民初字第3930号民事判决书主文第一、二项内容主张的，系重复诉讼，不应支持。
经审理查明：2011年6月14日，原告工人文化宫与利佳公司签订《租赁协议》1份，原告将自己合法拥有产权的商业用房（商铺）租赁给利佳公司经营管理，协议主要内容为：1、商铺位于淮安市河南东路28号工人文化宫内，建筑面积9368平方米，其中一楼500平方米、三至四楼8635平方米（不包括四楼东侧已由原告作为办公用房使用的2000余平方米）、五楼233平方米；2、租赁期限从2011年8月1日至2021年7月31日止；3、租金分段计算（略）……。协议签订后，原告按约定将房屋交给利佳公司使用，被告利佳公司亦按约定向原告支付租金。
2012年2月29日，利佳公司与第三人美力富齐公司签订《租赁合同》1份，将位于淮安市清浦区河南东路28号房屋1、2、5层及顶层出租给美力富齐公司，将从原告处租赁的3、4层（扣除原告留用的办公用房面积2132平方米）房屋交给美力富齐公司经营。租赁期限自2012年3月1日起至2021年12月31日止（含免租金期9个月），租金2012年12月1日起至2014年7月31日为每年200万元，2014年8月1日至2016年7月31日为每年212万元……，并在合同第十二条违约责任中约定，租赁期满或合同被依法解除，美力富齐公司应在合同期满后或合同解除之日向利佳公司退还该房屋。
2012年3月1日，第三人美力富齐公司（甲方）与被告彭梅（乙方）签订租赁合同，约定甲方同意将淮安市清浦区环城东路西侧文化宫地块“台北CITY不夜城”内三层及四层3002号、4001号房屋出租给乙方作为商业使用并由甲方统一管理，甲方提供的出租房屋的建筑面积为约5473平方米，租赁期限自2012年3月1日起至2022年2月28日止，免租期为2012年3月1日至2013年2月28日。房屋租金2013年3月1日至2016年2月28日按照0.75元／平方米／天……。被告彭梅依约向第三人美力富齐公司支付了诉争房屋租金，并一直使用至今。
上述事实，有原、被告庭审陈述，被告彭梅提供的租赁合同、收条、收据，第三人美力富齐公司提供的租赁合同等予以在卷佐证，本院予以确认。
另查：原告于2013年11月18日诉至本院，要求解除与利佳公司的房屋租赁协议，利佳公司将房屋腾空交还原告并支付房屋租金。本院经审查后认为，利佳公司未能及时向原告支付租金属违约行为，应当承担违约责任。根据租赁合同约定，承租人超过规定时间5天未按时足额交付租金即视为违约，出租人有权解除房屋租赁合同，故于2013年11月28日判决：一、解除原告淮安市工人文化宫与被告淮安利佳房地产开发有限公司于2011年6月14日签订的《租赁协议》。二、被告淮安利佳房地产开发有限公司于本判决生效后立即将其承租的位于淮安市清浦区河南东路28号工人文化宫（即文化宫·运河明珠-
文化宫）一层紧邻正门厅西侧建筑面积500平方米房屋、三至四层房屋（原告自用的除外）、五层东侧建筑面积213.28平方米房屋腾空交付给原告淮安市工人文化宫。三、被告淮安利佳房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告淮安市工人文化宫支付自2013年11月1日至房屋实际返还之日期间的租金（按每年200万元租金标准计算），现该判决已生效。此后，因被告彭梅仍然仍然使用诉争房屋从事经营活动，原告于2014年1月12日向被告邮寄律师函，要求被告与原告签订合同，因协商无果，原告遂于2014年1月27日诉至本院，要求被告腾空并返还原告位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫地块3楼及4楼3002号、4001号房屋，并支付房屋占用费。
上述事实，有原、被告及第三人庭审陈述，原告提供的（2013）浦民初字第3930号民事判决书予以证明。
本案在审理过程中进行了调解，因双方意见分歧较大，致调解未果。
本院认为：租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能状态。出租人与承租人之间合同的解除，必然导致次承租人不享有以租赁权对抗出租人的请求权的权利，出租人可以依照物的请求权要求次承租人返还租赁物。本案中，原告工人文化宫与利佳公司的租赁合同解除后，作为次承租人的第三人美力富齐公司与被告彭梅无权继续占有使用该房屋。第三人美力富齐公司与被告彭梅在知道原告工人文化宫与利佳公司之间的租赁合同解除后，并未与原告工人文化宫就继续承租和使用诉争房屋形成新的合意，故原告工人文化宫有权要求被告彭梅腾空并返还诉争房屋。关于原告主张的房屋占用费，因本院在（2013）浦民初字第3930号民事判决书已判决由利佳公司支付原告2013年11月1日至房屋实际返还之日期间的租金（按每年200万元租金标准计算），虽被告彭梅系诉争房屋实际使用人，但原告已向承租人利佳公司主张了房屋租金，原告在本案中再次向被告主张房屋占用费系重复主张，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。对于被告及第三人关于其签订的租赁合同合法有效的抗辩，因原告与利佳公司的租赁合同已被法院判决解除，被告与第三人就诉争房屋签订的转租合同因其赖以存在的基础不复存在也归于终止，故对被告及第三人的抗辩本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告彭梅于本判决生效后十五日内立即将位于淮安市清浦区河南东路28号工人文化宫地块3002号及4001号房屋号房屋腾空并交付给原告淮安市工人文化宫。
二、驳回原告淮安市工人文化宫的其他诉讼请求。
案件受理费5197元，减半收取2598.5元，原告淮安市工人文化宫负担2558.5元，被告彭梅负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，账号：34×××54，开户行：市农行城中支行）。
本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 张 天
二〇一四年三月十七日
书记员 王永鑫
判决所依据的法律条款：
一、《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。