北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第06677号
原告北京鸿路泽物业管理有限公司，住所地北京市丰台区石榴庄南里1号。
法定代表人韩国瑞，董事长。
委托代理人田秀芸，女，1981年10月26日出生，北京鸿路泽物业管理有限公司职员。
被告孙斌，男，1971年6月22日出生。
原告北京鸿路泽物业管理有限公司（以下简称鸿路泽物业公司）与被告孙斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告鸿路泽物业公司委托代理人田秀芸与被告孙斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿路泽物业公司诉称，2010年4月30日，原告与被告签订《物业管理服务协议》。双方约定，被告应在每年的4月21日前向原告交纳下一年度物业管理服务费等费用。被告每年应交纳物业费2610.14元、公共区域照明电费30元，二项费用合计2640.14元。如逾期交纳，被告应以每日2‰的标准向原告交纳上述费用的滞纳金。现被告未依约交纳上述费用，并已无故累计拖欠2011年4月30日至2012年4月29日、2012年4月30日至2013年4月29日、2013年4月30日至2014年4月29日共计三年的物业费、公共区域照明电费，总计金额7920.42元。根据约定，被告除应如数补交所欠物业费之外还应支付滞纳金1927.3元。故起诉，要求被告向原告交纳物业服务费7830.42元、代收代缴公共区域照明电费90元、滞纳金1927.3元，以上共计9847.22元。
被告孙斌辩称，不同意原告的诉讼请求。2010年3月，被告购买本案诉争房屋并于2010年8月完成房屋装修。2010年底，被告发现主卧室西墙面由于外墙问题向室内阴水，造成主卧室西墙大部分墙面起皮、损毁。被告当即与原告取得联系并要求修理。2011年10月，原告称外墙面已经修补完毕，室内墙面由原告出资，业主自行修复，被告在原告处领取内墙面修复款约3000元。2011年11月，被告发现南客卧室南墙、北客卧室北墙及客厅门区墙面均存在阴水现象，且墙面起皮、断裂、损毁，被告再次与原告联系。原告派人查看后表示南、北客卧室均是由于外墙问题造成，客厅门区墙面的损毁是由于室外楼道内的供暖设备间漏水造成，并答应进行维修。但自2011年12月至2014年7月，原告多次进行现场查看始终没有修理。
在鸿路泽物业公司顶秀美泉物业管理处与被告签订的《前期物业管理服务协议》第二章第4条规定，房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼座、屋面、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等，属于物业服务范围。同时协议中亦就双方权利义务及服务质量标准、违约责任等予以明确约定。根据以上约定，房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理都由原告承担，但被告外墙面的渗水、渗漏潮湿问题原告一直没有维修解决，影响被告居住。原告没有尽到维修义务的情况下，无权要求被告交纳物业服务费用。同时《住宅质量保证书》中对于报修程序及处理时限也进行了相关约定，原告未履行房屋修缮的联系、监督、检查实施的义务。被告认为，原告没有尽到维修责任及其他相关责任，因此其诉讼请求没有事实根据及法理依据，被告不同意其诉讼请求。
经审理查明，2010年4月29日，鸿路泽物业公司顶秀美泉家园物业管理处（甲方，以下简称顶秀美泉家园物业管理处）与孙斌（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，孙斌将其居住的顶秀美泉家园×号楼×单元×室（房屋面积为161.12平方米）委托顶秀美泉家园物业管理处提供前期物业服务，服务期限为自招标人与中标人签订的前期介入服务协议和前期物业管理服务合同生效之日（以签订时间在先的为准）起，至该物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时自动终止。双方在合同中明确了物业管理的范畴为小区规划红线范围之内涉及共用财产和公共事务的管理，并约定了物业服务项目、物业服务质量、双方权利义务等内容。关于物业服务收费，双方约定的收费标准为：住宅每月每建筑平方米1.35元，同时代收公共区域照明费每年每户30元。物业管理费采用预付的方式，按年度支付。乙方交纳费用的时间为：首年自入住通知单规定之日起计算并缴交一年的物业管理费，以后每年以上一年度物业管理费截止日前10日为预付下一年度物业管理费的最后期限。为保证小区的正常管理，双方亦约定滞纳金条款，即乙方应按期交纳物业管理费，逾期交纳的，从逾期之日起甲方每天按照应交费用的千分之二标准加收滞纳金。合同签订后，顶秀美泉家园物业管理处为顶秀美泉家园提供了物业服务。
由于孙斌没有按时交纳2011年4月30日至2012年4月29日、2012年4月30日至2013年4月29日、2013年4月30日至2014年4月29日期间的物业服务费，原告鸿路泽物业公司起诉至本院，要求被告孙斌给付此期间的物业服务费、公共区域照明费共计7920.42元，并给付滞纳金1927.3元。
案件审理过程中，被告孙斌以原告对其所住房屋的外墙面没有尽到维修责任导致自家室内墙面渗漏潮湿为由进行抗辩，并提供照片、视频等证据证明室内墙壁损毁情况。原告则认为，目前被告的房屋外墙仍在保修期内，保修期内的房屋应该由开发商负责维修，原告对此仅负责协调，现原告已经尽到了通知开发商的义务。
另查明，顶秀美泉家园物业管理处系鸿路泽物业公司分支机构。
上述事实，有原被告当庭陈述、《前期物业管理服务协议》、照片等相关证据在案佐证。
本院认为，孙斌与顶秀美泉家园物业管理处签订《前期物业管理服务协议》，该协议系当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。顶秀美泉家园物业管理处在向顶秀美泉家园提供前期物业服务后，孙斌作为小区业主应按约定的收费标准向其交纳物业服务费用。被告以原告对自家所居住房屋的外墙及公共区域怠于履行维修责任为由进行抗辩，原告则认为保修期内的房屋应由房屋开发商负责维修，原告已经尽到了协调义务。对此本院认为，原告对被告所居住小区提供的是具有公共性、综合性的物业服务，虽然物业服务协议中约定外墙面的维修、养护和管理在原告的物业服务范围之内，但对房屋公共部位的维修应具体区分不同情况以确定责任主体。被告所述外墙面渗漏涉及房屋质量问题，与本案不属同一法律关系，不宜在本案中一并处理。被告以原告对外墙及公共部位维修不及时为由主张原告服务不到位理由不够充分，本院对其辩称意见不予采纳。被告可就此向相关责任主体另行主张权利。因顶秀美泉家园物业管理处系鸿路泽物业公司分支机构，故鸿路泽物业公司以自己名义提起诉讼符合法律规定，本院对此不持异议。原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求理由正当，应当予以支持。至于原告要求的滞纳金主张，因逾期交费的责任并不完全在于被告，故对于该项诉讼请求本院不予支持。同时应当指出，物业服务的提供方应加强与业主的沟通，逐步提高物业服务质量，与业主一道共同建设好物业小区。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告孙斌于本判决生效后七日内给付原告北京鸿路泽物业管理有限公司二Ｏ一一年四月三十日至二Ｏ一二年四月二十九日、二Ｏ一二年四月三十日至二Ｏ一三年四月二十九日、二Ｏ一三年四月三十日至二Ｏ一四年四月二十九日期间的物业服务费及公共区域照明电费共计七千九百二十元四角。
二、驳回原告北京鸿路泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告孙斌负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 李晓霞
二〇一四年十一月十九日
书记员 刘婷婷