广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终57号
上诉人（原审原告）：肇庆市领恒物业服务有限公司，住所地：广东省肇庆市。
法定代表人：潘伟金。
委托代理人：黄汉东、朱秀媚，、实习律师。
被上诉人（原审被告）：马超然，男，汉族，住广东省肇庆市端州区，公民身份号码：×××005X。
被上诉人（原审被告）：何燕青，女，汉族，住广东省肇庆市端州区，公民身份号码：×××2049。
上述两被上诉人的共同委托代理人：张少英、罗伟佳，均为广东勤思进律师事务所律师。
上诉人肇庆市领恒物业服务有限公司（以下简称领恒物业公司）因与被上诉人马超然、何燕青物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2015）肇端法民四初字第302号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年9月1日，马超然、何燕青向肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司购买了肇庆市端州区七星岩旅游度假区北干道阳明山庄C型雍景台07号别墅，双方签订了《商品房买卖合同》，其中《商品房买卖合同》附件三约定物业管理由肇庆阳明物业服务有限公司（以下简称阳明物业公司）提供专业服务。阳明物业公司分别与阳明山庄其他业主签订《肇庆阳明山庄前期物业管理服务协议》，但马超然、何燕青因故并没有签订前期物业管理服务协议。马超然、何燕青入住后按照其他业主与阳明物业公司签订的《肇庆阳明山庄前期物业管理服务协议》所约定的收费标准即2元／㎡／月缴交物业管理费。后阳明物业公司因经营亏损，在2011年8月25日与领恒物业公司、肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司阳明山庄项目部签订《肇庆阳明山庄小区物业管理公司交接协议》，约定阳明物业公司于2011年8月31日24时退出阳明山庄小区的物业管理，自2011年9月1日0时起由领恒物业公司进驻管理，并向业主收费。马超然、何燕青从2011年9月1日按2元／㎡／月的标准向领恒物业公司缴交物业管理费。
2013年12月，领恒物业公司就提高物业服务收费标准向阳明山庄全体业主发出《肇庆阳明山庄关于提升物业服务费用全体业主投票表》征求业主意见。2014年8月31日，领恒物业公司在阳明山庄小区发出《公告》，主要内容为：关于物业服务费按3元／㎡／月标准执行全体业主投票表的公示，现有同意票66票（建筑面积38026.5589㎡），已经达到《物权法》、《物业管理条例》的“双过半”的规定，我公司从2014年9月1日起对肇庆阳明山庄小区全体业主按3元／㎡／月标准执行新的物业服务标准。之后，马超然、何燕青仍按照2元／㎡／月向领恒物业公司交纳相关物业服务费。为此，领恒物业公司于2015年5月11日向该院提起诉讼，请求判令：1、马超然、何燕青自2014年9月始按3元／㎡／月缴纳物业管理费；2、马超然、何燕青立即支付2014年9月-2015年3月期间的物业管理费2163.56元、自来水增压费856元给领恒物业公司；3、马超然、何燕青支付逾期缴纳物业管理费的违约金194.72元（暂计至2015年3月10日，自2015年3月11日起至付清日止仍以未付物业管理费与自来水费的日千分之一计算）给领恒物业公司；4、本案诉讼费用由马超然、何燕青承担。
诉讼中，领恒物业公司明确其诉讼请求1为：确认马超然、何燕青从2014年9月开始按3元／㎡／的标准收取物业管理费。
另查明：肇庆市端州区七星岩旅游度假区北干道阳明山庄C型雍景台07号别墅权属人为马超然、何燕青，房屋建筑面积为309.0804平方米。肇庆阳明山庄小区至领恒物业公司起诉时尚未成立业主委员会。
又查明，领恒物业公司于2014年7月24日取得物业服务企业叁级资质。
原审法院审理认为：本案为物业服务合同纠纷。马超然、何燕青案涉房屋所在的肇庆阳明山庄小区系由肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司开发，肇庆东庆建设有限公司和肇庆市七星发展公司选聘阳明物业公司为该小区提供物业服务。2011年8月25日，阳明物业公司与领恒物业公司签订《肇庆阳明山庄小区物业管理公司交接协议》，由领恒物业公司从2011年9月1日起接管阳明山庄小区的物业管理服务。之后，领恒物业公司进驻阳明山庄小区为包括马超然、何燕青在内的肇庆阳明山庄小区业主提供了事实上的物业服务，以其实际行为履行了物业管理的主要义务，因此领恒物业公司与马超然、何燕青之间虽然没有签订物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务关系。
本案争议焦点为领恒物业公司将收费标准从2元／㎡／月提交为3元／㎡／月是否有效的问题。根据《物权法》第七十六“下列事项由业主共同决定…（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，物业管理公司在物业服务期限内提高物业管理收费标准，效力范围及于小区全体业主，属于由业主决定的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，领恒物业公司自行将物业费收费标准从原来的2元／㎡／月提高至3元／㎡／月，但仅以调查问卷的方式主张提价行为已经得大多数业主同意，却未经过业主大会讨论的方式对变更收费标准的行为进行表决，且领恒物业公司发出及收回调查问卷也未经法定的形式或第三方进行核定，其真实性无法确认。故领恒物业公司的上述行为对全体小区业主不产生约束力，领恒物业公司要求确认从2014年9月开始按3元／㎡／月的标准收取物业管理费及请求马超然、何燕青支付2014年9月-2015年3月期间的物业管理费（差额部分）2163.56元的诉讼请求理据不足，该院不予支持。
对于领恒物业公司请求马超然、何燕青支付自来水增压费856元的诉讼请求，由于领恒物业公司未提供相应的依据证明上述费用的实际产生，故对于领恒物业公司该项诉讼请求，该院不予支持。
对于领恒物业公司请求马超然、何燕青支付逾期缴纳物业管理费（差额部分）的违约金的诉讼请求，如上所述，由于领恒物业公司要求马超然、何燕青支付2014年9月-2015年3月期间的物业管理费（差额部分）的诉讼请求未获该院支持，且马超然、何燕青已经按照2元／㎡／月的标准缴纳了物业管理费，马超然、何燕青不存在迟延交纳费用的违约行为，故领恒物业公司该请求，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《物业管理条例》第四十条，判决：驳回肇庆市领恒物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费25元，由领恒物业公司承担。
上诉人领恒物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认为领恒物业公司自行将物业费收费标准从原来的2元／㎡／月提高至3元／㎡／月，但仅以调查问卷的方式主张提价行为已经得大多数业主同意，却未经过业主大会讨论的方式对变更收费标准的行为进行表决，且领恒物业公司发出及收回调查问卷也未经法定的形式或第三方进行核定，其真实性无法确认，从而认定领恒物业公司的上述行为对全体小区业主不产生约束力，原审法院是认定事实错误。一、以书面征求意见方式进行业主大会表决，符合程序规定，合法有效。根据《业主大会与业主委员会的指导规则》第22条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。我公司严格依照规定并结合阳明山庄的实际情况，采用了书面征求意见的形式向各业主发放《肇庆阳明山庄关于提升物业服务费用全体业主投票表》，阳明山庄小区业主对书面投票表的选择及最终的投票结果实质上就是阳明山庄小区业主对是否变更收费标准以及按何种标准收费进行的一次表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意通过了提升物业服务费用的决议，领恒物业公司将表决结果公示公告，程序合法，表决结果合法有效。原审法院片面地认为业主大会会议仅能以集体讨论的方式来进行，显然对认定的事实是出现偏差的。二、表决同意的业主已按表决结果缴交了物业服务费，充分证明了表决的真实性。领恒物业公司将表决结果进行公示，并通知自2014年9月开始按3元／㎡／月的收费标准收取物业服务费。阳明山庄小区103户业主已按表决结果3元／㎡／月缴纳物业服务费，也即阳明山庄小区业主103户业主以实际履行对其表决行为进行了确认。三、表决结果符合法律规定，合法有效。领恒物业公司严格依照《物业管理条例》的规定并结合阳明山庄的实际情况，采用了书面征求意见的形式向各业主发放《肇庆阳明山庄关于提升物业服务费用全体业主投票表》，经“双过半”的业主书面同意通过了提升物业服务费用的决议，程序合法有效，表决结果公示后，阳明山庄103户业主自2014年9月开始按表决结果3元／㎡／月缴纳物业服务费。显然该项决议对阳明山庄全体业主具有法律效力，全体业主应当按“双过半”的业主决议结果履行缴纳物业服务的义务。综上，原审法院认定事实错误，必然导致案件实体处理错误。请求判令：1、撤销原审判决。2、改判马超然、何燕青自2014年9月始按3元／㎡／月缴纳物业服务费；马超然、何燕青立即支付2014年9月—2015年3月期间的物业服务费2163.56元、自来水增压费856元给我公司，马超然、何燕青支付逾期缴纳物业服务费的违约金194.72元（暂计至2015年3月10日，自2015年3月11日起至付清日止仍以未付物业服务费与自来水费的日1‰计算）给领恒物业公司。3、本案诉讼费用由马超然、何燕青承担。
被上诉人马超然、何燕青答辩称：一、领恒物业公司当初取得阳明山庄物业服务经营权违反《物业管理条例》第四十条的规定。二、马超然、何燕青已按照前期物业服务协议按时足额支付了全部费用，不存在拖欠物业服务费及违约行为。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。马超然、何燕青至今均严格按照《商品房买卖合同》关于物业管理费的约定以及领恒物业公司每月发出的收款通知书执行，因此，原审法院认定马超然、何燕青按时足额向领恒物业公司缴付物业服务费用、水费等全部费用，不存在违约行为，符合客观事实。三、领恒物业公司擅自提高物业服务收费的行为，不符合法定程序要求，没有法律效力。（一）阳明山庄尚未召开首次业主大会，亦未成立业主委员会，根据《物业管理条例》有关前期物业服务的规定，马超然、何燕青与物业服务企业签订的《前期物业管理服务协议》是合法有效的，受法律保护。该协议约定：前期物业服务是指自别墅出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业服务。现在阳明山庄尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的情况下，原前期物业服务仍在生效的期间，物业服务企业单方提高收费价格，属于违约行为，不应得到法律支持。在没有合法的机构能够代表马超然、何燕青同意变更物业服务合同的具体条款的情况下，根据《合同法》相对性原则，小区内其他业主同意按新标准缴交物业服务费，并不意味着马超然、何燕青亦要按此标准缴付。相反，在马超然、何燕青未同意按3元／㎡／月标准变更前期物业服务合同的情况下，领恒物业公司强制要求按3元／㎡／月标准缴交，没有事实和法律依据，违反了《合同法》意思自治原则。（二）领恒物业公司擅自提高物业服务收费不符合法定程序。在业主委员会尚未成立，按照《前期物业管理服务协议》第四条“物业服务收费”第六点“甲方若提高物业管理服务收费标准应视乎小区管理服务水平和需要，并与业主委员会协商”的约定，是附条件变更协议条款的约定。按照该约定，领恒物业公司认为需要提高物业服务费，应提出提高收费标准的依据，且与业主委员会协商，但如前所述，阳明山庄尚未通过召开首次业主大会成立业主委员会，在没有形成有效的管理规约、业主大会议事规则、业主大会表决规则等基本文件的情况下，其他业主根本无权代表全体业主，领恒物业公司采取所谓的“征求意见”方式进行业主大会表决是缺乏事实基础的。其次，领恒物业公司单方提高物业服务价格的过程，不符合《物业管理条例》及相关规定，如未经第三方对其经营情况进行审计；未向业主解释提价的原因。因此，其提供的《肇庆阳明山庄关于提升物业服务费用全体业主投票表》真实性存疑。再次，领恒物业公司以“双过半”为由强制我方多缴物业服务费，违反了法律适用的一般原则。起诉状引用《物业管理条例》第十一条第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”来适用前期物业服务费变更，显然不当。（三）领恒物业公司履约初始，并不能达到有关资质要求。根据《肇庆阳明山庄小区物业管理公司交接协议》，领恒物业公司自2011年9月“正式接管肇庆阳明山庄别墅区的物业管理工作……”，在阳明山庄别墅住宅区从事物业服务经营活动，2014年7月24日才取得肇庆市住房和城乡建设局颁发的《中华人民共和国物业服务企业资格证书》，其资质等级为叁级。也就是说，其向阳明山庄业主发放《肇庆阳明山庄关于提升物业服务费用全体业主投票表》时（即2013年12月15日）尚未具有中华人民共和国物业服务资质。原审法院认定领恒物业公司提高收费标准无法对小区全体业主产生效力适用法律正确。四、原审法院认定自来水费、山水费、自来水增压费及上述费用的违约金依据不足，符合客观事实。领恒物业公司在原审起诉时就没有为其自来水费、山水费、自来水增压费及上述费用的违约金的主张提供合法充分的证据材料，经原审法院审理驳回后，上诉状仍未对自来水费、山水费、自来水增压费及上述费用的违约金的主张进行论证，原审法院的认定符合客观事实。综上所述，马超然、何燕青已按照前期物业服务协议按时足额支付了全部费用，不存在违约行为，无需支付违约金。原审作出驳回原告诉讼请求的判决是正确的。原审判决认定事实清楚，证据确凿，程序合法。请二审法院依法驳回领恒物业公司的全部上诉请求，维持原审判决。
原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院除了认定原审法院所查明的事实外，另查明，2005年9月1日，马超然、何燕青与肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司签订《商品房买卖合同》。该合同第三条买受人所购买商品房的基本情况中约定：买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。出卖人委托阳明物业公司提供前期物业管理服务。前期物业管理期间的物业服务收费价格为2.00元／月·平方米（建筑面积）。
再查明，阳明物业公司与马超然、何燕青并无签订《前期物业管理服务协议》，阳明山庄小区至今未成立业主委员会。阳明物业公司于2011年8月25日与领恒物业公司、肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司阳明山庄项目部协商一致，阳明物业公司退出阳明山庄小区，由领恒物业公司接手阳明山庄小区经营物业服务工作。
案经本院主持调解，双方各持己见，无法达成调解协议。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。
阳明物业公司接受建设单位肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司的选聘进入阳明山庄进行前期物业服务经营。其后该小区至今一直没有依法成立业主委员会。而在2011年8月25日，阳明物业公司和小区建设单位与领恒物业公司经协商一致，在没有经过招投标的途径方式，将小区的物业服务移交给领恒物业公司进行服务经营。
根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条第一款：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”的规定，本案小区阳明山庄至今没有成立业主委员会，仍处于前期物业服务期间。阳明物业公司和领恒物业公司的服务行为均属于阳明山庄的前期物业服务。而根据《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，前期物业服务公司的选聘需符合公开招投标等的法定方式确定，领恒物业公司没有依法定方式取代阳明物业公司与马超然、何燕青形成的前期物业服务合同关系为无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条也规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；……前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”的规定，建设单位在选聘阳明物业公司进行前期物业服务后，仅与阳明物业公司、领恒物业公司协商一致，即将阳明山庄小区交由领恒物业公司经营，不符合上述法律规定。
作为小区业主的马超然、何燕青在建设单位依法确定阳明物业公司为前期物业服务单位时，双方形成的前期物业服务合同关系合法有效。而建设单位在没有成立业主委员会的前提下，没有依法将小区的物业服务从阳明物业公司转移至领恒物业公司，领恒物业公司未能合法取得该小区的物业服务经营资格。马超然、何燕青与领恒物业公司存在事实上的服务与被服务的物业服务关系，但没有依法达成书面合同，难以确定双方的具体权利义务。领恒物业公司虽然经大多数小区业主同意将物业服务收费提高至3元／㎡／月，由于领恒物业公司没有依法取得小区的物业服务资格，领恒物业公司与同意提高收费的业主的合同约定不能及于马超然、何燕青。领恒物业公司以其已双过半业主同意提高收费为由请求马超然、何燕青也按3元／㎡／月计付物业费，不符合合同相对性原则，领恒物业公司与同意提价的业主的约定对马超然、何燕青没有约束力，原审法院对领恒物业公司诉请提高马超然、何燕青的物业服务费予以驳回正确，本院予以维持。
对于自来水增压费的问题，领恒物业公司在诉讼中也没有充分举证予以证实马超然、何燕青存在拖欠的数额，领恒物业公司请求马超然、何燕青支付理据不足，本院不予支持。
对于本案涉及的其他方面问题，因上诉人在一审判决后没有在上诉中提出，其他当事人也没有提出上诉，且经审理没有违反法律法规禁止性规定、侵害社会公共利益以及他人利益的内容，视为当事人服从原审判决，本院依法不作变更。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，所作判决正确。上诉人领恒物业公司的上诉请求理据不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由肇庆市领恒物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任喜跃
审 判 员 徐俭玲
代理审判员 梁达明
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 周伟航