湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1103民初1666号
原告胡策，男，1981年2月7日出生，汉族。
委托代理人杨艳龙，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别授权授权。
被告永州兴盟房地产开发有限公司。
法定代表人唐炳烛，该公司董事长。
委托代理人唐春松，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般授权。
原告胡策与被告永州兴盟房地产开发有限公司（以下简称兴盟公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法由审判员蒋翠霞适用简易程序于2016年8月9日在本院第六审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员唐依萍担任记录。原告胡策的委托代理人杨艳龙，被告兴盟公司的委托代理人唐春松、邹卫忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡策诉称，2013年12月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于永州市冷水滩区珍珠路****号“潇湘佳苑”第*栋*单元*层****号商品房。房屋总额为352406元，采取首付加按揭的方式付款。同时约定被告应当在2015年6月30日前交房。原告办理了银行按揭手续，并支付了办理房屋产权证的相关税费。由于被告未经批准擅自将楼层加高十层，导致整栋楼被定性为违章建筑而遭受停工、罚款等处罚，最终导致被告无法按期交房，现被告逾期交房将近一年，给原告造成巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，请求依法判令被告：1.立即将符合条件的房屋交付给原告使用；2.将房屋产权及水电开户手续办理至原告名下；3.向原告支付因延期交房的违约金35416元（352406元*0.03%*335天=35416元，自2015年7月1日起至2016年5月31日止），以后违约金按合同约定计算至交付合格房屋时止；本案诉讼费由被告承担。
原告为了证实自己的主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
一、《商品房买卖合同》及抵押贷款合同复印件各一份，拟证实原告于2013年12月23日向被告购买了位于潇湘佳苑*栋*单元*层****号预售商品房一套，面积为122.13平方米，总金额352406元，当天支付了首付款112406元，余款240000元用银行按揭方式支付，被告在2015年6月30日前交房，逾期交房开发商应承担违约责任；
二、购房契税发票与购房款缴费收据复印件各一份，证实原告已履行合同义务；
三、行政处罚决定书、处罚函、发票复印件各一份，拟证实被告不按规划施工，擅自加层，导致整栋房屋成为违章建筑，造成延期交房一年多；
四、照片复印件一份，拟证实该房屋开裂，有质量问题，不符合交房条件。
被告兴盟公司辨称，一、由于政府原因被告开发小区的消防验收没有进行，原告以未消防验收为由拒绝收房，被告同意解除合同；二、被告延迟交房只有6个月，并非原告诉请的14个月；三、原告没有存留地址于被告处，被告无法书面邮寄收房通知书，但被告已两次电话通知原告接房；四、原告计算违约金的时间错误，计算的时间应从2015年7月1日至2016年5月31日止计算违约金的基数不对，应该按照原告实际交付的购房款来计算，不应该按合同标的房款来计算；由于原告拒绝接房，且未造成实际损失，违约金按万分之三计算过高，请求法院减少。
被告为了证实自己的主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
一、商品房买卖合同复印件一份，拟证实被告交房及双方的权利义务关系；
二、合同材料复印件一份，证实被告交房符合合同规定；
三、交房情况表及电话通知记录复印件各一份，证实被告无法书面通知的情况下，只能电话通知原告收房，采取补救措施，原告拒绝收房，应自行承担延期交房的责任。
在庭审质证中，被告对原告提供的证据一、二、三真实性无异议，但认为：双方虽然约定书面交房，但未约定书面约定送达的地址，导致被告无法书面履行书面通知的义务，只能通过其他方式通知，原告没有在约定时间收房，责任在原告，自行承担责任；2.双方约定违约金数额过高，不符合法律规定，且违约金计算的基数也有错误；对证据四真实性有异议，认为该照片不能证明是涉案房屋，有几条裂痕也不能证明该房屋是危房，需提供相关部门的证明。原告对被告提供的证据一、二真实性无异议，认为：1.该合同是被告提供的格式合同，所有条款是双方真实意思表示，不存在违约金万分之三过高；2.虽然合同没有明确约定，但其消防不合格，已经违反了法律强制性规定，消防法第十三条规定未经消防验收合格，不能投入使用，此规定是考虑到火灾发生后的人身财产安全因素，若在有安全隐患的情况下，允许开发商交付房产与立法本意相悖，被告楼盘不具备交付使用条件；对证据三真实性有异议，原告一直没接到被告的电话及书面通知。本院对双方无异议的证据，依法予以采信。本院对被告告提供的证据三系被告单方提供，其也未能提供证据佐证已通知原告收房的情况，依法不予采信。
根据以上采信的证据和原、被告当庭所作的陈述，本院认定以下基本事实：
2013年12月23日，被告将其开发的位于永州市冷水滩区珍珠路****号“潇湘佳苑”第*栋*单元*层****号商品房卖给原告，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：一、商品房建筑面积为122.13平方米，房屋总额为352406元；二、办理房产证、土地使用权证、银行按揭、水电开户（3500元/户）所需的相关费用由买受人（原告）承担；三、买受人于2013年12月23日向出卖人（被告）交纳房屋首付款112406元，余款240000元买受人应在按到出卖人通知之日起7日内，向农业银行申请办理按揭贷款手续；四、买受人逾期付款的违约责任：1.逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；五、商品房交付后，产权登记面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；六、买受人所购房赋予的层高为3米（即含楼板厚度）；七、出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付给买受人合用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据予以延期，遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人；八、房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起7日内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；九、逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；十、出卖人应在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后整个小区开发完毕360日内办理好土地使用权证，如出卖人未能在约定期限内办理产权登记手续的，出卖人从第二天起按日向买爱人支付已交房款万分之三的违约金。合同还规定了其他事项。该合同签订后，原告按合同约定将购房首付款112406元交付给被告，银行按揭贷款的剩余购房款240000元也已支付给被告，被告于2014年1月6日向原告开具了352406元销售不动产统一发票。至原告起诉时止，被告仍未将合同约定的商品房交付原告使用，因而酿成纠纷。
本院认为，原告胡策与被告兴盟公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务，原告已按约定支付了全部购房款，被告依法依约应当将竣工验收合格的房屋交付原告使用。本案中双方就被告逾期交房的时间和合同约定的违约金是否过高存在争议。关于被告逾期交房的时间问题。被告未提供证据证实本案所涉房屋已达到竣工验收合格的标准，未能按合同约定于2015年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付给原告，其所辩称的因政府原因未能完成消防验收而没有交付房屋未提供证据予以证实，也不符合双方延期交房的约定，因此不能成为被告逾期交房可以免责的理由；根据双方合同约定，即使被告交付房屋也应以书面形式通知原告，被告未能举证证明已按书面形式通知原告收房，其行为明显构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告将竣工验收合格的商品房交付给原告使用及为原告办理房屋产权证和水电开户手续的诉请，本院依法予以支持。关于合同约定的违约金是否过高。本案合同中约定，被告逾期交房应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，原告签订合同后向被告支付了购房款352406元，根据合同的规定被告逾期交房的日违约金为105.72元，每月按30日计算的违约金为3171.65元。根据当地的生活水平，同面积住房的月租金情况综合考虑，本案的违约金确属过分高于原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告现主张约定的违约金过高并请求人民法院予以减少，本院对此依法予以支持。本院根据原告提出的租房导致的租金损失和公平原则酌情确定本案的违约金为每日59元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告永州兴盟房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内将位于永州市冷水滩区珍珠路****号“潇湘佳苑”第*栋*单元*层****号竣工验收合格的商品房交付给原告胡策使用；
二、被告永州兴盟房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告胡策办理房屋产权证和水电开户手续，开户所需的费用由原告胡策承担；
三、被告永州兴盟房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告胡策支付逾期交房违约金19765元（按每日59元计算，从2015年7月1日起计算至2016年5月31日止，即59元/天×335天）；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告胡策的其他诉讼请求。
本案受理费685元，减半收取342.5元，由被告永州兴盟房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 员 蒋翠霞
二〇一六年八月九日
代理书记员 唐依萍
附相关法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。