北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第02407号
上诉人（原审原告、反诉被告）王永立，男，1945年2月10日出生。
委托代理人赵允玲（王永立之妻），1949年7月28日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘晓志，男，1984年1月1日出生。
委托代理人刘国锋，河北信正律师事务所律师。
上诉人王永立因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第13470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年10月，王永立起诉至原审法院称：2012年7月15日开始刘晓志租赁我位于房山区×××50号的一层底商，用于经营照相摄影，年租金22000元。2014年4月刘晓志突然在距我房屋北侧约500米处租赁其他门店进行经营，同时将我屋内的绝大部分设备及家具搬走只剩下部分物品，刘晓志明确表示2014年7月15日后不再租用我的房屋，亦将不在此处经营。2014年7月15日到期后我通知刘晓志将剩余物品清出，并缴清尚欠的水电费、取暖费，但刘晓志始终拖延占用该房屋，造成我至今无法出租。无奈为了维护我的合法权益，诉至法院请求判决：一、刘晓志立即腾退位于房山区×××50号一层底商返还租赁物；二、刘晓志支付自2014年7月16日至实际腾退房屋之日的租赁费；三、刘晓志支付拖欠的水费、电费200元；四、刘晓志赔偿我租房损失1833元。
刘晓志答辩并反诉称：我与王永立于2012年7月15日订立了房屋租赁合同，双方口头约定，王永立将位于房山区×××50号的一层底商中的部分房间租给我使用，约定年租金为20000元，王永立承诺租期肯定不少于3年，若提前解除合同赔偿我所有的损失，包括并不限于我的装修费、加改楼梯、空调移机、宽带等费用。之后我开始对承租的房屋进行装修，花费2201元，我还给王永立空调移机和焊楼梯两项花费了600元。我相信王永立说的房屋平米面积，每年按70平米的面积交纳取暖费，后来得知王永立的房屋只有57平米，因此多交了310元取暖费，我还交纳了至2014年7月15日的房租和至2014年底的宽带费。正当我经营的生意红红火火时，王永立于2014年4月1日突然通知我搬家，我无奈之下，只好另找他处。我于2014年4月15日搬完家，随即将房屋交还给了王永立。当时王永立要求我腾房时承诺退还我已经交付至2014年7月15日期间多收取的房租。王永立收房后随即写了：此房对外出租的信息和联系电话。我没有继续使用王永立的房屋，所以王永立无权要求我支付相应的租赁费用。实际上我已经为王永立多缴纳了取暖费和水电费，所以不可能欠水费、电费，至于租房损失1830元，我不理解是何原因。综上所述，我请求法院驳回王永立的诉讼请求。并提出反诉，请求法院判决王永立补偿我的装修费用2201元，空调移机及焊楼梯费用600元、宽带费用600元、退还房租6125元、退还取暖费310元、搬家费150元，以上共计9986元。
王永立针对反诉辩称：不同意刘晓志的反诉请求，其请求没有任何事实和法律依据。第一是装修费用，是刘晓志为了自己经营，为了自己的利益装修，这个请求没有依据。第二是宽带费和取暖费，宽带费和取暖费当时租赁房屋的时候达成的口头协议要求刘晓志每年进行缴纳，但是其一直没有缴纳。我就宽带费和取暖费在这次起诉中没有提出，准备另案起诉。第三是返还租金，因刘晓志至今还在占用房屋，所以不但不需要退还刘晓志房租，其还应该补交租金。我们的口头约定说的是一年一租，从没有做过延长租赁期限的约定，更没有任何关于违约责任的约定。我从来没有强行要求刘晓志搬离本案诉争的房屋，我的理解是认为刘晓志至2014年7月15日将不准备再租赁我的房屋，所以他找了其他的经营地点。我不存在任何单方违约、撕毁合同的事实。第五项搬家费，是刘晓志自己主动搬家，为了扩大经营，与我无关，费用也没有依据。
原审法院经审理认为：王永立与刘晓志达成的口头协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的约定全面、及时履行各自的义务。依照法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，双方当事人可以随时解除合同。王永立与刘晓志之间的口头协议已履行一年以上，一直未签订书面形式合同，系不定期租赁合同。现王永立主张，于2014年7月15日通知刘晓志将剩余物品从涉案房屋中搬出，租赁合同从2014年7月15日已经解除；刘晓志主张，于2014年4月份已经将自己的物品搬离并交还房屋，租赁合同在2014年4月份就已经解除。根据原审庭审查明的事实，刘晓志在涉案房屋的楼梯间内仍留有自己的物品。刘晓志也承认，王永立曾通知他搬走自己的物品，自己于2014年7月19日到涉案房屋中想要搬出剩余物品。因承租人解除租赁合同，应按约定返还租赁物，刘晓志作为承租人，仍留有部分物品占用涉案房屋，故其单方面解除行为并未达到合同解除条件。综上，法院依法认定双方租赁合同关系自2014年7月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方合同于2014年7月15日解除，故对刘晓志要求王永立退还房租之反诉请求，法院不予支持。因刘晓志已将其主要物品从涉案房屋中搬离，经法院现场勘验，刘晓志已腾退部分房间，涉案房屋现状并不妨碍王永立再行对外租赁，故对王永立要求刘晓志支付自2014年7月16日至实际腾退房屋之日的租赁费之诉请，不予支持；但刘晓志在涉案房屋部分房间，特别是楼梯间里仍留有部分物品未予搬离，因原审第一次庭审中，刘晓志辩称2014年4月1日已将房屋腾退干净，经现场勘验后，刘晓志又辩称自己未将剩余物品搬离系因王永立阻拦，故法院不予认可其抗辩理由，刘晓志应当将剩余物品从涉案房屋中搬离，并应当支付相应的占有使用费，每日使用费，法院酌定之。王永立作为房屋出租方，其解除与刘晓志租赁合同后，应给予刘晓志合理期限搬出房屋内物品，故占有使用费起算日，法院予以酌定。关于王永立要求刘晓志支付拖欠的水费、电费，赔偿租房损失；刘晓志要求王永立赔偿装修费用，退还取暖费、宽带费，因双方均未提交相关合法有效证据证明，法院均不予支持；关于刘晓志要求王永立赔偿搬家费，无事实和法律依据，法院不予支持；关于刘晓志要求王永立补偿空调移机及焊楼梯费用，因该诉请与本案无关，刘晓志可另行起诉主张权利。据此，于2014年12月判决：一、刘晓志于判决生效之日起七日内将其位于北京市房山区×××50号一层底商内物品腾清，王永立对刘晓志腾清其剩余物品给予必要协助；二、刘晓志于判决生效之日起七日内按照每日四元的标准给付王永立自二Ｏ一四年七月二十一日起至实际腾清房屋时止的占有使用费；三、驳回王永立的其他诉讼请求；四、驳回刘晓志的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王永立不服一审判决，以涉案房屋因涉诉及遗留有刘晓志物品等原因影响出租、原判酌定占用费标准缺乏依据等为由提起上诉，请求撤销原判，改判原判第二项占有使用费标准为82.19元／日，并判令刘晓志赔偿采暖费957元、支付违约金1830元。刘晓志同意原判。
经审理查明：王永立与刘晓志均认可双方之间有过口头协议，协议约定王永立将其位于房山区×××50号的一层底商，租赁给刘晓志用于经营照相摄影，刘晓志给付王永立租金。从2012年7月15日开始，刘晓志在王永立的上述房屋内开办影楼，为了经营，刘晓志对房屋进行了简单装修。2014年4月，刘晓志从王永立的房屋内搬出，但仍留有些许用于摄影的器材物品，包括门面间内展示柜、门面间后面一间内布景器、楼梯间内床箱、沙发、复印机、摄影布景材料等。
王永立与刘晓志之间形成了房屋租赁合同关系，但双方对房屋租赁合同存在以下争议：
一、房屋租金问题
王永立主张双方口头约定的是每年22000元，其向法庭提交了一份音频材料，内容系王永立与刘晓志母亲刘×1的一段通话录音，并附有书面整理内容。对此，刘×1辩称通话内容是其本人与王永立的对话，但不认可租金是22000，录音中承诺1月15日给王永立11000元，是和王永立的大女婿说好的，多给王永立的1000元钱是其他性质，是不算在房租里的。一开始双方协议的租金就是一年20000元，合同履行期间也没有涨租金的约定。
二、水电费、宽带费等其他费用问题
王永立主张，刘晓志拖欠水费、电费200元；关于取暖费，约定是刘晓志每年给王永立2550元；宽带费约定是一人分担一半，但在使用房屋过程中，刘晓志一直没有给。刘晓志主张，没有拖欠过电费，如果欠费，电管站就给停电了；不存在水费问题，因为屋内没有水管，使用房屋期间用的是桶装水；取暖费第一年给了王永立2000元，第二年给了3000元；宽带费都交了，2014年的交到年底了。双方就各自主张均未提供相关证据佐证。
三、租赁期限问题
王永立主张口头约定的是一年一租，没有做过延长租赁期限的约定。刘晓志主张当时约定的是五年协议，其陈述王永立说过保其使用五年。双方就各自主张均未提交相关证据佐证。
四、合同解除问题
王永立主张，刘晓志在2014年4月份就找了其他店面，说到2014年7月15日就不再租了，双方在派出所达成一致意见，刘晓志在2014年7月15日前将物品搬离，但刘晓志没有搬，认可双方的租赁关系在7月15日已经解除。刘晓志主张，王永立在2014年4月1日让自己搬走，于是在2014年4月份就从王永立的房中搬出，并将房屋交还了王永立，具体交还情况是，在2014年4月15日左右把钥匙给了王永立的大女婿，租赁关系在2014年4月就已经解除。王永立就其主张，申请法院调取×××派出所出警记录，法院与×××派出所联系后，派出所未予提供相关材料；刘晓志就其主张，申请了证人赵×1出庭作证。
五、返还租赁房屋问题
王永立主张，刘晓志一直占用着自己的房屋，未将房屋交还，使自己不能将房屋对外租赁，给自己造成了损失。刘晓志主张，自己已经在2014年4月份将主要物品搬出，已将房屋交还王永立，遗留一些物品放在楼梯间，不影响王永立对外租赁房屋，剩余物品自己在7月19日要搬走，也因王永立阻拦，未能搬走。
上述事实，有双方当事人的陈述、赵×1的证人证言、勘验笔录、照片等证据在案证实。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。根据本案查明的事实，王永立与刘晓志之间就涉案房屋形成不定期租赁合同关系，刘晓志于2014年4月搬走其主要物品，不再在涉案房屋中进行经营。关于合同解除日期，因刘晓志于2014年4月后仍在涉案房屋的楼梯间内留有部分物品，故原审法院未采纳其提出的双方于2014年4月解除合同的主张，而采纳王永立关于合同解除日期的主张，认定双方于2014年7月15日解除合同。
经原审法院现场勘验，刘晓志虽留有部分物品，但涉案房屋状态并不妨碍王永立再行对外租赁，故原判未支持王永立主张的要求刘晓志支付自2014年7月16日至实际腾退房屋之日的租赁费的诉讼请求，而是结合勘验情况按日酌定遗留物品的占有使用费标准。对此，本院认为原判根据现场勘验情况酌定每日占有使用费，依据充足、方式正确、标准适当，本院予以维持；王永立上诉主张按照按82.19元／日的标准支付房屋租赁费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。王永立上诉要求刘晓志赔偿其合同违约金1830元，但并未提供充分证据证明刘晓志存在违约情形，亦未提供充分证据证明双方口头方式订立的不定期租赁合同中有关于违约责任的约定，故其此项上诉请求缺乏事实与合同依据，本院不予支持。王永立上诉要求刘晓志赔偿2014年11月15日至2014年12月25日的采暖费957元，因原审中王永立未主张此项诉讼请求，本院审理中刘晓志亦不同意王永立的此项诉讼请求，故本院对王永立此项诉讼请求不予处理。综上，原审法院所作判决正确，应予维持。王永立的上诉请求缺乏依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由王永立负担22元（已交纳），由刘晓志负担3元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费25元，由刘晓志负担（已交纳）。二审案件受理费189元，由王永立负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 李 洹
代理审判员 廖 慧
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 马丽雅