湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00294号
上诉人（原审被告）姚桂华。
委托代理人周演元。
被上诉人（原审原告）湖南天诚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘南路154号。
法定代表人罗时辉，公司总经理。
委托代理人周己中。
委托代理人熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。
上诉人姚桂华因与被上诉人湖南天诚物业管理有限公司（以下简称天诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2014）雨民初字第01691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人姚桂华及其委托代理人周演元，被上诉人天诚公司的委托代理人周己中、熊卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年12月16日，天诚公司通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。该合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘天诚公司对湖南高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。合同约定了物业名称及管理范围、物业服务内容、服务费用、物业资料的移交、违约责任等其他事项。其中约定业主应缴纳的物业费用（具体按物价局最终核定的价格标准）住宅1元／平方米／月，门面3元／平方米／月，业主或物业使用人违反合同第六条的规定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。合同第二十三条规定，本合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务；湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定天诚公司中标，天诚公司将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务；望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合；天诚公司进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。其后，湖南高桥大市场发展有限公司向天诚公司移交了相关物业资料，天诚公司也进入上述区域进行了物业管理日常工作。2011年5月12日，湖南省物价局向天诚公司下达价格登记证规定非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。天诚公司对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。天诚公司为此制作了收费公示牌对全体业主进行了公示。2012年11月4日，天诚公司向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业主发布了《公告》：天诚公司自2011年元月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作。经长沙市物价局核价如下：按商业门面8.5元／平方米／月，办公、商用房2.1元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。因法院生效判决按天诚公司提供的物业服务质量对收费标准进行调整，其中商业门面4.5元／平方米／月，办公、商用房1.4元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。天诚公司决定从2012年11月4日起按上述收费标准收取物业管理费，并将收费标准和逾期未缴费的滞纳金标准（每天0.3%）在服务区域内公告。经天诚公司多次催收，姚桂华至今未交纳相关物业管理费。天诚公司遂于2014年4月17日起诉至原审法院，请求依法判令：1、姚桂华立即支付2011年1月25日至2014年3月24日物业管理费用7205元及违约金1000元；2、姚桂华承担本案的诉讼费用。另查明，一、姚桂华在长沙市雨花区高桥大市场家电百货城2栋有128号门面，面积为24.6平方米；有306号住房，面积为112.71平方米。二、姚桂华涉案门面及住房的建设单位和物业出售单位为原湖南高桥房地产开发有限公司（2005年4月20日该公司变更为湖南高桥大市场药材有限公司）。2010年7月28日，湖南高桥大市场药材有限公司将其所开发的高桥大市场家电百货城中所开发的楼盘物业全权委托湖南高桥大市场发展有限公司管理或统一招聘、选聘物业公司管理。三、1999年1月29日，原湖南高桥房地产开发有限公司与姚桂华签订《售房合同》，约定：原湖南高桥房地产开发有限公司按国家统一规定提供相应的物业管理。姚桂华严格遵守原湖南高桥房地产开发有限公司制定的有关物业管理规定，按时交纳物业管理费用，物业管理费用按市场其他行业同等收取。原湖南高桥房地产开发有限公司应在市场内西南角指定一个能容纳300辆车的停车场交姚桂华使用，停车费按市场标准收取。合同对其他事项还进行了约定。当日，该《售房合同》在长沙市公证处进行了公证。四、2011年9月9日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了天诚公司为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日起，天诚公司依约开展日常物业服务。五、2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，天诚公司依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和天诚公司签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。六、天诚公司提供物业服务的区域，已由法院生效判决确定商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。七、本案审理期间，天诚公司将违约金的标准明确为以三个月的物业管理费为基数按每天3‰的标准支付。
原审法院认为，天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。因此，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。（1）关于物业管理费。天诚公司按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，姚桂华作为高桥大市场家电百货城2栋的业主，接受了天诚公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业管理费，但至今未交纳，已构成违约，应承担支付物业管理费及违约金的责任。天诚公司向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。姚桂华涉案门面面积为24.6平方米，按每平方米4.5元标准计算物业管理费；姚桂华涉案住房面积为112.71平方米，按每平方米0.7元标准计算物业管理费，姚桂华应每月支付物业管理费189.6元（24.6平方米×4.5元／平方米＋112.71平方米×0.7元／平方米）。故从2011年1月25日起至2014年3月24日止，姚桂华累计应支付天诚公司物业管理费7204.8元（189.74元／月×38月）。（2）关于违约金。湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司在合同中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。本案审理期间，天诚公司将违约金的标准明确为以三个月的物业管理费为基数按每天3‰的标准支付，该违约金标准仍过高，原审法院调整为以三个月的物业管理费568.8元（189.6元／月×3月）为基数按同期同类银行贷款利率的标准支付。天诚公司要求姚桂华支付违约金1000元，对其主张超过部分，原审法院不予支持。姚桂华辩称，湖南高桥大市场发展有限公司管理公约发布程序违法；天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订《物业管理服务合同》的主体不合法；天诚公司作为物业公司，其实质没有承担相应的物业管理职责；姚桂华与原湖南高桥房地产开发有限公司签订的《售房合同》已经长沙市公证处公证，补充协议明确规定：湖南高桥房地产开发有限公司应在市场内西南角指定一个容纳三百辆车的停车场交姚桂华使用，但该公司没有交付停车场给姚桂华使用，法院应当依职权追加其为无独立请求权的第三人参加本案诉讼。原审法院认为，湖南高桥大市场药材有限公司作为建设单位和物业出售单位，其将开发的楼盘物业全权委托湖南高桥大市场发展有限公司管理或统一招聘、选聘物业公司，湖南高桥大市场发展有限公司接受委托发布管理公约，并不违反法律规定；其与天诚公司签订《物业管理服务合同》的主体亦适格；对于天诚公司物业管理的区域，已由法院生效判决按其提供的物业服务质量对收费标准进行了调整，姚桂华再以天诚公司没有承担相应的物业管理职责为由拒付物业费，不予支持。姚桂华与原湖南高桥房地产开发有限公司签订的《售房合同》约定湖南高桥房地产开发有限公司应在市场内西南角指定一个容纳三百辆车的停车场交姚桂华使用，姚桂华辩称该公司没有依约交付，要求法院依职权追加其为无独立请求权的第三人参加本案诉讼，因其与本案不属同一法律关系，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、姚桂华应于本判决生效之日起三日内支付天诚公司物业管理费7204.8元（从2011年1月25日起至2014年3月24日止）及违约金（从2011年4月25日起至2014年3月24日止以568.8元为基数按同期同类银行贷款利率的标准计算）；二、驳回天诚公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由姚桂华负担。
上诉人姚桂华不服一审判决，上诉称：一、原审法院没有查清案件基本事实。2001年，高桥家电城、日化城、皮具城业主成立了业主委员会筹备小组，但因作为开发商的湖南高桥大市场发展有限公司拒不配合，导致业主委员会没能成立。而且原审法院没有核实被上诉人与湖南高桥大市场发展有限公司之间的招标、投标、中标过程是否合法就做出判决。二、1999年，湖南高桥大市场药材有限公司同意在市场内西南角指定一个能容纳300辆车的停车场交给上诉人，但其一直未交付。2010年，湖南高桥大市场药材有限公司在没有经过上诉人同意的情况下违规将市场管理交给湖南高桥大市场发展有限公司，而湖南高桥大市场发展有限公司又在没有经上诉人同意的情况下将物业管理交给被上诉人，导致上诉人的利益得不到维护。所以，原审法院应该追加湖南高桥大市场药材有限公司和湖南高桥大市场发展有限公司为第三人参加诉讼。三、被上诉人承担高桥市场物业管理以来，一直没有承担相应的物业管理职责，导致高桥所有业主对被上诉人的物业服务不认可。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判上诉人不需要向被上诉人支付物业管理费7204.8元及违约金，并判令由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。
被上诉人天诚公司答辩称，一、天诚公司与高桥大市场的开发商签订的前期物业服务合同是合法有效的，其效力应及于高桥大市场的全体业主。二、开发商与本案的物业服务合同纠纷并无关联，不应将其作为第三人参加本案的诉讼。三、天诚公司为高桥大市场的全体业主提供了物业服务，业主接受了物业服务，就应该要缴纳物业费。综上，一审判决认定事实清楚，请求二审法院维持原判。
在二审审理过程中，上诉人姚桂华提交了以下十七组证据以证明其主张：
第一组、高桥大市场业主王桃升之妻邓素冬就王桃升之死写的一份事实经过和伸冤书，以及王桃升的死亡证明、身份证、房产证复印件和邓素冬的身份证、长沙市中级人民法院作出的民事调解书各一份，拟证明：一、天诚公司仅进行了垃圾清理的物业服务；二、天诚公司采取各种手段逼迫高桥大市场业主交纳物业费，导致业主王桃升病情恶化而死；三、周己中对其于2008年向业主收取的物业费不上交、不开票。
第二组、高桥大市场业主周演元出具的情况反映一份，拟证明天诚公司并未为业主提供物业服务，却采取各种手段逼迫业主交纳物业费。
第三组、高桥大市场姚桂华、谢新修等业主出具的情况反映，拟证明天诚公司并未和业主签订物业服务合同，也未为业主提供物业服务。
第四组、高桥大市场业主何汉文出具的情况反映一份，拟证明天诚公司并未为业主提供物业服务，却采取各种手段逼迫业主交纳物业费。
第五组、高桥大市场周细前出具的情况反映一份，拟证明：一、天诚公司并未和业主签订物业服务合同；二、高桥大市场开发商与天诚公司串通制定物业服务价格，该价格未经物业服务部门评估，也未和业主进行协商；三、天诚公司并未为业主提供物业服务，却采取各种手段逼迫业主交纳物业费。
第六组、高桥大市场张希武等业主签字的《证明》两份，拟证明天诚公司采取各种手段逼迫业主交纳物业费。
第七组、高桥大市场流动摊贩ＸＸ仁出具的情况说明一份，拟证明天诚公司每月向其收取保护费。
第八组、长沙市安全生产委员会办公室发布的《关于交办省政府督查组专项检查时发现的问题和隐患的通知》、长沙市雨花区安全委员会办公室发布的《关于省政府督查组专项检查我区安全隐患的交办函》、长沙市雨花区高桥街道安全生产委员会发布的《关于转发省政府督查组专项检查我街安全隐患的交办通知》、长沙市公安局雨花分局出具的隐患整改通知书各一份，拟证明高桥大市场内消防通道被堵，占道经营现象严重，天诚公司并未尽到物业服务的义务。
第九组、周仲谋等19名高桥大市场的业主联名出具的《关于请求党和政府从严从快查处高桥大市场涉黑势力的报告》，拟证明天诚公司高桥分公司的负责人周己中假冒物业管理服务企业名义，强行向业主收取物业费用。
第十组、湖南省检察院湘检民抗（2014）6号、7号民事抗诉书，拟证明湖南省检察院在依法审查后，认为高桥大市场的开发商与天诚公司签订的补充协议因严重损害竞标人利益与全体业主利益而应被认定为违法无效合同。
第十一组、高桥大市场1452户业主联名写的诉求信及亲笔签名表一份、1043户业主与经营户书写的一封信以及亲笔签名表一份，拟证明天诚公司与高桥大市场的开发商串通，采取各种手段向业主收取物业管理费。
第十二组、高桥大市场1648户业主联名写的《关于请求加强高桥大市场家电百货城、日化城和皮具城物业管理的报告》一份以及《请求高桥大市场接管市场内家电百货城、日化城和皮具城，坚决反对天诚物业高桥分公司管理我们几个城的联名签字表》一份，拟证明天诚公司在管理高桥大市场期间，市场内脏乱差堵现象特别严重，业主坚决反对其继续管理高桥大市场。
第十三组、高桥大市场受害业主的房产证和购房合同一份，拟证明业主十多年前已经依法取得房屋产权，高桥大市场的物业管理不属于前期物业管理，且天诚公司并未与业主之间存有物业服务合同约定，其无权向业主收取物业管理费。
第十四组、高桥大市场1050户业主联名写的证明一份，拟证明天诚公司在管理高桥大市场期间，市场里脏乱差堵现象特别严重，业主坚决反对天诚公司继续管理高桥大市场。
第十五组、天诚公司管理高桥大市场期间，涉案物业区域垃圾如山的实况图片11张，拟证明天诚公司在管理高桥大市场期间，市场内脏乱差现象特别严重。
第十六组、对邓素冬、周演元、周细前、谢新修的现场陈述进行公证的公证书，拟证明天诚公司高桥分公司采取各种手段对业主强行收取物业费，导致业主深受其害。
第十七组、长沙市公证处出具的证据保全公证书两份，分别为（2014）湘长市证民字第9065号公证书、（2014）湘长市证民字第9073号公证书，拟证明：1、天诚公司向高桥大市场业主提供的物业服务严重缺失，脏乱差堵现象严重，后经整改，情况方有所好转；2、社区主任方燕平反映目睹周己中等人伪造工作情况证明，并因此与其发生争执未果。
被上诉人天诚公司对该十七组证据发表质证意见为：一、该十七组证据不是新的证据，已超出了举证期限；二、上诉人未提供这些证据的原件以供核对，对证据的真实性有异议；三、该十七组证据与本案的物业服务合同纠纷没有关联性。
本院对上诉人提交的该十七组证据审核认为：对于证据一至证据九以及证据十一至证据十七，上诉人未提供证据的原件，且结合本案查明的事实，证据一至证据九以及证据十一至证据十七不能达到上诉人的证明目的，故本院对这些证据不予采信。对于证据十，湖南省检察院以湘检民抗（2014）6号、7号民事抗诉书向湖南省高级人民法院提出抗诉，湖南省高级人民法院对该两案已经作出判决，上诉人提交的该组证据不能达到其证明目的，故本院对此不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点有三：一、诉讼主体的问题；二、本案纠纷是否适用前期物业管理服务；三、天诚公司是否按照合同约定提供物业服务。
一、关于诉讼主体的问题。根据本案查明的事实，上诉人所购门面和房屋的建设单位为湖南高桥大市场药材有限公司，湖南高桥大市场药材有限公司将其开发的家电百货城中的楼盘物业全权委托湖南高桥大市场发展有限公司管理或统一招聘、选聘物业公司管理。后湖南高桥大市场发展有限公司进行公开招投标，天诚公司中标进入湖南高桥大市场进行物业服务，上诉人并未提供给充分证据证明湖南高桥大市场发展有限公司进行的公开招投标程序违反法律规定，故天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司所签订的《物业管理服务合同》内容未违反法律法规的强制性规定，该合同应认定为合法有效。本院认为，天诚公司持有长沙市住房和城乡建设委员会颁发的物业服务企业资质证书，通过中标进入湖南省高桥大市场进行物业服务和管理，本案系天诚公司起诉上诉人所致，乃物业服务合同纠纷，故本案的诉讼主体应为天诚公司与上诉人姚桂华。上诉人要求追加湖南高桥大市场药材有限公司和湖南高桥大市场发展有限公司为本案当事人的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。至于上诉人上诉所称开发商未按约定向其交付停车场以及湖南高桥大市场不配合业主委员会的成立的问题，与本案并非同一法律关系，不宜在本案中一并处理。
二、关于本案纠纷是否适用前期物业管理服务的问题。根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十四条“物业管理区域房屋开始出售至业主委会员成立前，由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理”，住建部《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，湖南高桥大市场发展有限公司作为建设单位委托的单位可以通过签订书面合同的形式选聘物业管理企业，承担前期物业管理。本案中，涉案门面和房屋的建设单位在出售房屋时并未选聘物业服务企业，且至今业主们一直未成立业主委员会，更未选聘适合自己市场管理的物业服务企业，现湖南高桥大市场发展有限公司将物业服务委托给天诚公司进行管理，符合前期物业服务的适用情形，故原审法院对本案纠纷适用前期物业服务合同纠纷进行裁量，适用法律正确。天诚公司通过招投标方式进入湖南高桥大市场进行物业服务符合法律规定，与湖南高桥大市场发展有限公司所签订的《物业管理服务合同》内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，湖南高桥大市场与天诚公司签订《物业管理服务合同》（前期物业）对上诉人具有约束力。上诉人主张：“天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）对上诉人不产生约束力”的上诉理由不能成立，不予采纳。
三、关于天诚公司是否按照合同约定提供物业服务的问题。天诚公司作为高桥大市场的物业服务企业，为高桥大市场提供了物业管理服务，包括安保、清洁、养护设施、消防等方面，其服务情况也得到了长沙市公安局雨花分局高桥派出所、长沙市雨花区高桥街道办事处、长沙市雨花区高桥街道高桥大市场社区居民委员会以及湖南高桥大市场发展有限公司的确认，故本院认为姚桂华作为高桥大市场家电百货城的业主，接受了天诚公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业管理费。
另，关于物业费标准的问题。上诉人上诉称开发商与天诚公司串通制定物业服务价格。本院认为，经湖南省高级人民法院的生效判决确定，天诚公司实行居住用房按照0.7元／平方米／月的标准，居住用房改变用途为商品用房的按照1.4元／平方米／月的标准，商业用房（门面）按照4.5元／平方米／月的标准收取物业费并无不当，故本案一审判决上诉人按照上述标准向天诚公司支付物业费及逾期交纳物业费所产生的违约金并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，判处得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费50元，由上诉人姚桂华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
代理审判员 黄 琦
代理审判员 金新贵
二〇一五年三月十六日
书 记 员 杨 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。