贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔东民终字第636号
上诉人（原审被告）程良乾，男，1967年9月27日出生，汉族，个体户，住贵州省黎平县XXX。身份证号码：XXX。
被上诉人（原审原告）黎平县德凤镇蔬菜社区居民委员会。
法定代表人程德平，该社区主任。
原审被告左显臣，男，1953年2月14日出生，侗族，农民，住贵州省黎平县德凤镇张家巷**号。身份证号码：XXX。
上诉人程良乾与被上诉人黎平县德凤镇蔬菜社区居民委员会（以下简称：德凤社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，程良乾不服黎平县人民法院作出（2014）黎民初字第357号民事判决。向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院审理查明：2002年程良乾、左显臣合伙开旅社，双方与德凤社区居委会协商租赁其办公楼第一层楼梯间和第二层楼房开旅社，左显臣于2002年7月21日与德凤社区居委会签订《房屋租赁协议书》，协议规定：租期十年，从2002年9月1日至2012年9月1日止；租金每年5800.00元。程良乾、左显臣共同经营该旅社，2003年7月左显臣退伙，旅社由程良乾独自经营。2008年德凤社区居委会与程良乾解除《房屋租赁协议书》，程良乾将房屋退还给德凤社区居委会。嗣后，程良乾与德凤社区居委会达成口头租赁协议，租用德凤社区居委会办公楼的一个套间和一个厕所用于居住和使用，房租每年1000元，水费每月20元，电费按电表实际度数收取。2013年1月20日德凤社区居委会与程良乾结算2012年12月以前的房屋租金和水电费用，程良乾尚欠德凤社区居委会房屋租金等费用1141元。程良乾分别于2014年1月24日、2014年3月28日交纳房屋租金共600元。依双方租赁协议约定进行计算，从2013年1月至今，程良乾尚欠德凤社区居委会租金900元、电费335元、水费360元。为此，德凤社区居委会请求1.依法判决程良乾限期退还强行占用租赁的房屋；2.依法责令程良乾对租用期间损坏的房屋进行维修及清理移交给德凤社区居委会验收；3.依法判决程良乾支付租房欠款和租房费及水、电费共计人民币3876.00元；4、案件受理费由程良乾负担。
一审法院认为：程良乾与左显臣系合伙关系。2002年7月2日德凤社区居委会与左显臣签订《房屋租赁协议书》，嗣后，由程良乾独自经营，2008年，程良乾与德凤社区居委会口头约定解除该《房屋租赁协议书》，并将租用的房屋退还给德凤社区居委会，双方另行达成口头租赁协议：德凤社区居委会租用一个套间和一个厕所给程良乾使用，房租每年1000元，水费每月20元，电费按电表实际度数交纳。协议内容没有违反法律的规定，该协议属有效协议，对双方当事人具有法律约束力，程良乾依约定缴纳了部分租金。2013年1月20日德凤社区居委会与程良乾对2012年12月以前房屋租金和水电费用进行结算，程良乾尚欠德凤社区居委会1141元租房等费用。2013年至今，按双方约定租金计算，程良乾尚欠德凤社区居委会租金900元，欠缴电费335元，水费360元，程良乾应当支付。鉴于上述事实，程良乾迟延履行义务，经德凤社区居委会在合理的期限内催告程良乾仍未履行义务，因此，德凤社区居委会请求程良乾退还租赁物，即解除租赁协议的理由及主张成立，予以支持。德凤社区居委会请求程良乾赔偿在租赁期间对租赁物所造成的损失，对此，德凤社区居委会没有提供证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百四十八条之规定，判决：一、解除德凤社区居委会与程良乾的口头租赁协议，程良乾在本判决发生法律效力后六十日内将德凤社区居委会的一个套间房屋和一间厕所（租赁物）腾退给德凤社区居委会；二、程良乾支付德凤社区居委会租金2041.00元，电费335.00元，水费360.00元，合计人民币2736.00元，限在本判决发生法律效力后十日内付清给德凤社区居委会。案件受理费50元，减半收取25元，由程良乾负担。
程良乾不服一审法院判决，上诉称：依法撤销一审法院的错误判决，改判确认上诉人与德凤社区居委会口头约定的年租房费1000元。理由是：2002年7月21日上诉人与德凤社区居委会就房租租赁事宜达成租用十年的书面协议事实，在2012年租期届满后，曾与居委会主任程德平及村民代表程良金口头协商续租，当时达成年房租费1000元的协议，此后的年度结算都是按此协议交纳租金，虽然因经济困难一时无法交齐所欠水电费和房租费，但是上诉人已交了大部分房租和水电费，并未达到根本违约致使合同目的不能实现的法定解约条件，况且，上诉人占用该房是因国家建设之需要，而不是赖住。故一审判决解除租赁协议既无事实依据，也无法律依据。
德凤社区居委会答辩称：程良乾强行占用答辩人集体办公楼房屋居住以及不支付房租费和水、电费，其上诉请求显然无理。上诉人称在2012年租期届满后曾与该居委会主任程德平及村民代表程良金口头协商续租，达成年房租费1000元的协议，纯属捏造事实，从履行租赁协议期届满之日起至答辩人起诉之日止，程良乾所欠的房租费2700元，水、电费635元分文未付，2014年1月24日和2月8日上诉人分别支付的房租费600元，是社区集体过节发给其福利费扣交的，并不是上诉人拿出现金主动支付给答辩人的租房费。一审法院对该案作出的判决是公平公正的。
在二审期间，双方均未向本院提交证据，查明的案件事实，与一审法院认定的事实相一致。
本院认为，2008年，程良乾与德凤社区居委会口头约定解除2002年7月21日签订的《房屋租赁协议书》后，双方另行达成口头房屋租赁协议，由程良乾继续租用一个套间和厕所进行使用，每年房屋租金1000元，水费每月20元，电费按电表实际度数交纳，该协议内容是双方的真实意思表示，未违反法律的规定，应属有效协议，协议对双方当事人应具有法律约束力，各方应按约定履行义务。程良乾另行约定租房后，不按约定履行义务，截止2012年12月，程良乾拖欠德凤社区居委会租房费1141元，2013年至2014年3月程良乾仅缴纳房屋租金600元，已累计尚欠德凤社区居委会房屋租金2014元、电费335元、水费360元，共计拖欠房屋租金、水电费2736元，程良乾拖欠居委会租房等费用，已经违反了双方的房屋租赁约定。我国《合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未有采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百二十七条还规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。”第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”由于双方没有订立书面房屋租赁协议，应属不定期租赁，程良乾长时间拖欠居委会房屋租金等费用，居委会诉请解除口头房屋租金协议和支付拖欠的房屋租金等费用，符合上述法律规定。程良乾以经济困难一时无法交齐所欠水电费和房租费，并未达到根本违约的法定解约条件，其认为一审法院判决解除与居委会的房屋租赁协议，无事实依据和法律依据，请求撤销一审法院判决的理由不能成立，本院不予支持。
综所述上，一审认定事实清楚，审判程序合法，判决并无不当，但依据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条进行判决，存在适用法律错误，本院应予以纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人程良乾负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 陆小平
审 判 员 刘泽智
代理审判员 王大梅
二〇一四年九月十二日
书 记 员 郑华品