广东省茂名市电白区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0904民初1048号
原告：卓永盛，男，汉族，1978年9月10日出生，住广东省茂名市电白区。
原告：张玲玲，女，汉族，1980年4月17日出生，住广东省茂名市电白区。
以上两原告的共同委托诉讼代理人：柯沛君，广东南天竹律师事务所律师。
被告：茂名百雄房地产开发有限公司，住所地：茂名市电白区水东镇人民路166号盈翠生态花园27幢首层-1号。
法定代表人：蔡铭建，该公司负责人。
委托诉讼代理人：陈昱霖，该公司法务。
委托诉讼代理人：李晓琼，广东广信君达律师事务所律师。
原告卓永盛与被告茂名百雄房地产开发有限公司(以下简称百雄公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓永盛、张玲玲的共同委托诉讼代理人柯沛君、被告百雄公司的委托诉讼代理人陈昱霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卓永盛、张玲玲向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告返还购房款35169元（即被告应返还因分摊面积减少9.26平方米的房价款35169元给原告，从中扣除原告因涉案房屋套内面积增加1.36平方米应向被告补缴房价款4722元后返还给原告，因原告已经向被告补缴上述房屋套内面积增加的房价款，即被告应直接返还因分摊面积比合同约定减少9.26平方米的购房款35169元给原告）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月4日原告分别与被告签订《商品房买卖合同》和《<商品房买卖合同>补充协议》，约定：由原告购买被告开发的位于电白区水东镇人民路166号盈翠生态花园8栋1703房（以下简称涉案房屋）；涉案房屋建筑面积218.35平方米，其中套内建筑面积191.06平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.29平方米；涉案房屋按套内建筑面积计算，每平方米4704.14元，总金额共829337元；合同载明的面积为预测面积，最后以买受人的房地产所有权证上记载的实测面积为准，如套内面积误差绝对值在0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿；如套内面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）的，每平方米价保持不变，房价款总金额按实际面积调整，无息多退少补。双方签订上述《商品房买卖合同》和《<商品房买卖合同>补充协议》后，原告已经依约全面适当履行了己方义务。2015年3月2日，被告向原告发出《通告函》，称根据电白县房地产管理局测绘中心测量的结果，涉案房屋套内建筑面积为192.42平方米，原告要按《商品房买卖合同》和《<商品房买卖合同>补充协议》的约定补缴套内面积差价款5902元，如原告在2015年3月31日前补交则被告按8折计收上述套内面积差价款。2015年3月24日被告与原告签订《补充协议》，约定被告按原告应补交套内面积差价款8折计收原告套内面积差价4722元，上述款项原告已经付清给被告。据涉案房屋房地产权证记载，涉案房屋建筑面积为210.45平方米，套内面积为192.42平方米，分摊面积为18.03平方米，亦即虽然套内面积比合同约定增加了1.36平方米，但公摊面积比合同约定减少9.26平方米，建筑面积比合同约定减少7.9平方米。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：…….（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定及相关法律规定，被告应返还因分摊面积减少9.26平方米的房价款人民币35169元给原告，从中扣除原告因涉案房屋套内面积增加1.36平方米应向被告补缴房价款5902元（该款被告按8折计收4722元，原告已经付清给被告）后返还给原告，因原告已经向被告补缴上述房屋套内面积增加的房价款，即被告应直接返还因分摊面积比合同约定减少9.26平方米的购房款35169元给原告。但经原告催讨被告拒不返还。
被告百雄公司辩称：原告的全部诉讼请求均缺乏事实和法律依据，应依法驳回。理由：1、原告起诉已经超过两年诉讼时效，依照规定，应当驳回。2、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已就涉案房屋的面积差异处理方式作出明确约定，即以套内面积差异作为退补房价款的依据。且上述合同均为原、被告双方的真实意思表示，合法有效。原、被告均应恪守契约精神，遵守意思自治及诚实信用原则，按照合同的约定信守执行。3、根据《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋仅按套内建筑面积计价，原告并未就公摊面积支付任何对价，原告要求被告返还公摊面积差异房价款的诉求于法无据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2012年12月4日，原告卓永盛、张玲玲与被告百雄公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：D0267），合同约定：由两原告购买被告开发的位于电白区水东镇人民路166号盈翠生态花园8栋1703房（以下简称涉案房屋）；涉案房屋建筑面积218.35平方米，其中套内建筑面积191.06平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.29平方米；涉案房屋按套内建筑面积计算，每平方米4340.71元，总金额共829337元。同日，两原告与被告还签订了《<商品房买卖合同>补充协议》约定：合同所载明的面积为预测面积，最后以买受人的房地产所有权证上记载的实测面积为准；1、如套内面积误差绝对值在0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿；2、套内面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）的，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，无息多退少补，合同继续履行，并于取得房产证之日起十天内支付应退款额或应补款额，逾期支付的按应退款额或应补款额的每日万分之二点一支付违约金。原、被告双方签订上述《商品房买卖合同》和《<商品房买卖合同>补充协议》后，原告共向被告支付了购房款829337元。2015年4月7日，涉案房屋经房管部门登记颁发房产权证，登记涉案房屋的建筑面积210.45平方米，套内建筑面积192.42平方米。
2015年3月2日，被告向原告卓永盛、张玲玲发出《通告函》，主要内容为：根据电白县房地产管理局测绘中心测量的结果，涉案房屋套内建筑面积为192.42平方米，与两原告签订的《广东省商品房买卖合同》及其补充协议所约定的套内面积191.06平方米存在差异，按合同约定的套内面积单价计算，面积差价款为5902元，要求两原告于2015年3月31日前到被告处办理补差手续。2015年3月24日，两原告与被告双方就补交套内面积差价款签订补充协议，约定被告按8折计收原告套内面积差价4722元。2015年8月20日，被告向两原告出具《收据》，确认收到两原告4722元。
本院认为，根据本院查明的事实及原告的诉讼请求、被告的答辩意见，本案争议的焦点是：一、两原告的起诉是否已超过诉讼时效；二、被告百雄公司应否退还因分摊面积减少导致建筑面积减少的购房款给两原告。
关于两原告的起诉是否已超过诉讼时效的问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。被告分别于2015年3月2日和同年3月24日向两原告发出《通告函》和《补充协议》，《通告函》和《补充协议》中均只载明涉案房屋套内面积的差异，并未提及涉案房屋建筑面积及分摊面积的差异。两原告与被告签订的《<商品房买卖合同>补充协议》约定，合同所载明的面积为预测面积，最后以买受人的房地产所有权证上记载的实测面积为准。庭审中两原告称从未收到或看到《通告函》和《补充协议》所述的“电白县房地产管理局测绘中心测量的结果”，被告也未能提供证据证实两原告2015年3月20日前已知悉涉案房屋的实测建筑面积和分摊面积，故两原告主张于涉案房屋房产权证颁发后才知道涉案房屋的实测建筑面积和分摊面积的意见，本院予以采信。涉案房屋于2015年4月7日登记办证，两原告于2017年3月21日提起本案诉讼，未超过两年的诉讼时效。被告辩称两原告的起诉已超过诉讼时效依据不足，本院不予采纳。
关于被告百雄公司应否退还因分摊面积减少导致建筑面积减少的购房款给两原告的问题。本院认为，本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《<商品房买卖合同>补充协议》（以下简称《补充协议》），均是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，对合同双方均具有法律约束力。本案原、被告已按合同约定履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，但双方在履行合同过程中，被告交付的房屋实测建筑面积、套内面积和分摊面积均存在与合同约定不符的情形，而合同只约定对套内面积出现误差时的处理方法，但对分摊面积、建筑面积出现误差时如何处理没有约定。原、被告在《商品房买卖合同》的第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定：该商品房的建筑面积共218.35平方米，其中套内建筑面积191.06平方米，分摊面积27.29平方米。现被告交付给原告的房屋，房产权证登记的套内面积为192.42平方米，建筑面积为210.45平方米，即套内面积比合同约定增加了1.36平方米，建筑面积比合同约定减少了7.9平方米，实测分摊面积比合同约定减少了9.26平方米。涉案房屋的实测面积与合同约定的建筑面积不符，已构成违约。而被告对于分摊面积不足造成建筑面积减少的原因未举证证明其免责，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，本案涉案房屋的建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，实际建筑面积少于合同约定面积，误差比约为3.618%（7.9÷218.35），已超过3%，被告应按上述《解释》的规定向两原告退还建筑面积减少的相应房款为35133.35元[829337÷218.35×（218.35×3%）+829337÷218.35×（7.9-218.35×3%）×2]，加上被告已向两原告收取的4722元，被告应向两原告退还购房款为39855.35元。本案两原告要求被告返还购房款35169元的诉讼请求，未超出39855.35元，本院予以支持。
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。”因此，商品房的销售面积为套内建筑面积+分摊建筑面积的总和，分摊面积也是房屋销售面积的一个组成部分，实际上该套房屋的分摊面积的建设费用已计入套内面积的销售单价内。被告辩称涉案房屋分摊面积的增减对购房款不产生影响以及分摊面积并未纳入计价范围、无需退还分摊面积减少而导致建筑面积减少的购房款，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
限被告茂名百雄房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卓永盛、张玲玲返还购房款35169元。
如果被告茂名百雄房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费340元（原告已预交），由被告茂名百雄房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审判员 黄肖丽
二〇一七年八月三十日
书记员 邓丽云
蔡子茵
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。