北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第42164号
原告（反诉被告）赵恩道，男，1938年6月20日出生。
委托代理人闫鹏，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇兴华西街16号。
法定代表人吴燕生，总经理。
委托代理人郭召利，北京市君泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵恩道（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司（以下简称博宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。赵恩道之委托代理人闫鹏，博宏公司之委托代理人郭召利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵恩道诉称：2009年7月2日，赵恩道与博宏公司签订了《商品房预售合同》，其内容为赵恩道购买位于北京市朝阳区北沙滩大屯路X号X号住宅楼X室房屋。后赵恩道向博宏公司支付了1522064元购房款。2010年11月13日，博宏公司向赵恩道交付了上述房屋，并收取实测增加面积房款1798元。根据上述合同约定，博宏公司应当在2011年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因博宏公司责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，赵恩道不退房的，合同继续履行，自博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，博宏公司应当按日计算向赵恩道支付全部已付款万分之三的违约金。博宏公司应当在合同约定商品房交付之日起960日之内为赵恩道取得房屋所有权证书，未能在约定期限为赵恩道取得该商品房的房屋所有权证的，在赵恩道应当取得该商品房的房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，博宏公司应当按日计算向赵恩道支付全部已付款日万分之三的违约金。现诉至法院，请求人民法院判令继续履行《商品房预售合同》，在判决生效后三个月内办理商品房所在楼栋的权属证明，在判决生效之日起六个月内办理商品房的房屋所有权证，判令博宏公司支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明违约金（以购房款为本金×日万分之三×第一阶段违约之日起至判决生效之日止的违约金，于判决生效后十日内一次性付清，以购房款为本金×自判决生效之日起至实际取得所在楼栋权属证明之日止×日万分之三，在每月5日前逐月支付），判令博宏公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以购房款为本金×日万分之三×第一阶段违约之日起至判决生效之日止的违约金，于判决生效后十日内一次性付清，以购房款为本金×自判决生效之日起至实际取得商品房所有权证之日止×日万分之三，在每月5日前逐月支付）。
博宏公司辩称并反诉称：我公司系北京市朝阳区北沙滩大屯路X号华源凯旋园项目的开发商。2009年，我公司与赵恩道签订《商品房预售合同》，约定赵恩道购买位于北京市朝阳区北沙滩大屯路X号X号住宅楼一套，我公司应当在2011年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。由于教育配套建设的历史遗留问题，造成该项目部分工程至今不能正常完成规划，致使我公司不能取得该商品房所在楼栋的权属证明。根据规划，该项目的教育配套用地预留在东侧中和家园项目用地范围内，中和家园项目开发建设单位为中国房地产开发北京有限公司，规划部门明确规定教育配套预留用地由中国房地产开发北京有限公司代征，我公司负责建设工作。时至今日，中国房地产开发北京有限公司仍未征该教育预留用地，导致我公司无法进行教育配套的实际建设。我公司多次与中国房地产开发北京有限公司联系，但中国房地产开发北京有限公司至今未履行其相应义务。我公司多次联系区教委等主管部门，因为我公司不能取得该商品房所在楼栋的权属证明，致使我公司与赵恩道之间的合同客观履行不能，双方合同的目的不能实现，因此应当依法解除双方的合同。关于赵恩道要求之违约金一节，本案中未取得该商品房所在楼栋的权属证明的责任在中国房地产开发北京有限公司，因为我公司没有责任，所以不应承担两项违约责任。即使产生违约责任，赵恩道要求的两项违约金是重复计算的，同时依据双方合同约定，应该在我公司实际取得权属证明之日起30日内向赵恩道支付，现未到支付时间，所以赵恩道无权在我公司实际取得权属证明之前要求支付违约金。为解决教育配套问题，我公司一直在积极努力，2013年区发改委才核准教育配套的立项，所以取得所在楼栋的权属证明和商品房房屋所有权证的时间不是我公司能决定的。凡是业主没有交纳契税、公共维修基金的，都是选择自行办理房屋所有权证的。现我公司提出反诉，请求人民法院判令解除双方之间的《商品房预售合同》。
赵恩道针对反诉辩称：赵恩道不同意博宏公司的反诉请求。第一点，博宏公司无权解除合同。解除合同有法定和约定解除的情形，本案不属于合同法94条的不可抗力，博宏公司是违约方，不符合其他法定的解除情形。合同没有约定赵恩道原因解除合同的条款。博宏公司提出解除合同的法律依据错误，合同法110条不是解除合同的条款。所以博宏公司要求解除合同没有任何法律依据。第二点，目前博宏公司申请托幼项目已经得到政府的核准，幼儿园的规划审批得到审批之后，规划部门就可以对小区进行规划审批，审批后就可以办理初始登记。托幼项目建设完毕以后，有条件进行办理初始登记。博宏公司应该积极主动办证，不应该解除合同。第三，博宏公司在2004年与第三方签订协议，博宏公司明知自己的权利义务，2009-2010年期间，双方签订合同时，博宏公司明知自己的商业风险，办不了证就要承担违约责任，博宏公司隐瞒了商业风险，用格式条款对原告权利进行限制，让赵恩道对博宏公司的商业风险承担责任。第四，博宏公司要求解除合同会造成严重后果，进而引发社会问题。博宏公司作为国企，应该勇于面对自己的违约，支付违约金。
经审理查明：2009年7月2日，赵恩道与博宏公司签订《商品房预售合同》，约定赵恩道购买位于北京市朝阳区北沙滩大屯路X号X号住宅楼11层X室房屋，房屋建筑面积86.91平方米，房价款为1522064元。赵恩道同意委托博宏公司代交专项维修资金、契税、产权证委托办理费。博宏公司应当在2011年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因博宏公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列方式处理：赵恩道有权退房，赵恩道退房的，博宏公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照赵恩道全部已付款的3％向赵恩道支付违约金。赵恩道不退房的，合同继续履行，自博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，博宏公司应当按日计算向赵恩道支付全部已付款万分之三的违约金，并于博宏公司实际取得权属证明之日起30日内向赵恩道支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理转移登记：赵恩道同意委托博宏公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因博宏公司的责任，赵恩道未能在商品房交付之日起960日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列方式处理：赵恩道有权退房，赵恩道退房的，博宏公司应当自退房通知送达之日起30日内退还赵恩道全部已付款，并按照中国人民银行同期活期储蓄利率支付利息。赵恩道不退房的，自赵恩道应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，博宏公司按日计算向赵恩道支付全部已付款万分之三的违约金，并于赵恩道实际取得房屋所有权证书之日起30日内由博宏公司支付。
后赵恩道支付上述房屋购房款1522064元。2010年11月13日，博宏公司向赵恩道交付了上述房屋，赵恩道未向博宏公司支付契税、公共维修基金、产权证委托办理费。2010年10月18日，赵恩道与博宏公司签订《冠军城购房变更协议》，其内容为朝阳区北沙滩大屯路X号1#楼变更为朝阳区南沙滩66号院2#楼，应补交房款1798元。赵恩道共支付上述房屋购房款1523862元。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》等证据在案佐证。
本院认为：赵恩道、博宏公司于2009年7月2日签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。赵恩道履行了合同约定的相关义务，博宏公司未在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，博宏公司之证据不能证明其存在免责事由，故其行为构成违约。赵恩道、博宏公司事实上变更了上述合同中关于赵恩道委托博宏公司代为办理涉案房屋的房屋所有权证的约定（即上述合同第十五条第五款和第二十一条第二款转移登记），赵恩道应自行办理涉案房屋之房屋所有权证，但博宏公司上述违约行为持续存在必然导致赵恩道目前无法办理涉案房屋的房屋所有权证。
赵恩道要求继续履行《商品房预售合同》，赵恩道、博宏公司已变更了上述合同中关于赵恩道委托博宏公司代为办理涉案房屋的房屋所有权证的约定（即上述合同第十五条第五款和第二十一条第二款转移登记），故除上述条款外赵恩道之诉讼请求合法有据，本院对此予以支持。赵恩道要求尽快取得商品房所在楼栋的权属证明和房屋所有权证，博宏公司应该为赵恩道办理商品房所在楼栋的权属证明，因为涉案商品房所在楼栋尚不具备办理权属证明之条件，故赵恩道应待办理条件具备后再行解决，现本院对赵恩道该项诉讼请求暂不予支持，另赵恩道应按照双方约定自行办理涉案房屋之房屋所有权证，故本院对赵恩道该项诉讼请求不予支持。赵恩道要求博宏公司支付逾期办理所在楼栋权属证明违约金和逾期取得房屋所有权证违约金，上述合同中对逾期办理所在楼栋权属证明违约金所应承担的违约责任进行了约定，赵恩道与博宏公司已经变更办理房屋所有权证的约定，但博宏公司迟延办理所在楼栋权属证明的行为必然导致赵恩道目前不能办理房屋所有权证，考虑到博宏公司关于违约金及违约金数额的抗辩意见，结合博宏公司取得涉案房屋所在楼栋权属证明的不确定性，本院依据公平原则，对违约金的数额予以适当酌减，现将违约金具体数额酌情调整为以赵恩道已付购房款为本金乘以日万分之一的标准乘以自涉案房屋所在楼栋权属证明逾期之日起至实际取得涉案房屋所在楼栋权属证明之日起的第四十五日止。博宏公司又以未到违约金支付时间抗辩，鉴于博宏公司长时间未能办理所在楼栋权属证明，本院对其该抗辩意见不予采纳，博宏公司应支付赵恩道相应违约金。
博宏公司反诉要求解除上述合同，作为违约方，其诉讼请求没有法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、继续履行原告（反诉被告）赵恩道与被告（反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司于二〇〇九年七月二日签订的除第十五条第五款和第二十一条第二款外的《商品房预售合同》。
二、被告（反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按原告（反诉被告）赵恩道已付房款一百五十二万三千八百六十二元的日万分之一的标准支付原告（反诉被告）赵恩道自二〇一一年十一月一日起至被告（反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司实际取得位于北京市朝阳区北沙滩大屯路X号X号住宅楼楼栋权属证明之日后第四十五日止的违约金。
三、驳回原告（反诉被告）赵恩道其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司全部反诉请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千二百七十八元，由原告（反诉被告）赵恩道负担三千四百七十九元（已交纳），由被告（反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司负担二千七百九十九元（赵恩道已缴纳，博宏公司于本判决书生效后七日内转交给赵恩道）。案件反诉受理费九千二百五十七元，由被告（反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 欧阳华
人民陪审员 李德良
人民陪审员 刘军社
二〇一四年三月二十日
书 记 员 胡东方