湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂青山民二初字第00987号
原告武汉市青山区国家税务局，住所地武汉市青山区和平大道963号。
法定代表人汪国斌，该局局长。
委托代理人柳平，湖北瑞通天元律师事务所律师（一般代理）。
委托代理人周晶，湖北瑞通天元律师事务所律师（一般代理）。
被告武汉美林创业商贸有限责任公司，住所地武汉市青山区和平大道936号。
法定代表人何晓波，该公司总经理。
委托代理人李志刚，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。
委托代理人秦丽，湖北扬子律师事务所实习律师（特别授权代理）。
原告武汉市青山区国家税务局诉被告武汉美林创业商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理。依法由审判员王敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告武汉市青山区国家税务局的委托代理人柳平、周晶，被告武汉美林创业商贸有限责任公司的委托代理人李志刚、秦丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉市青山区国家税务局诉称：2010年，原告作为出租方与作为承租方的被告签订了《房屋出租合同》，约定原告将位于青山区和平大道963号的房屋出租给被告作经营使用，租赁期为2010年1月1日至2010年12月31日，房屋租金每月按60元／㎡，每月租金为36，000元，年租金总额为432，000元；房屋租金支付方式为：每月支付，被告保证按期支付房屋租金、水电费等，不得无故拖欠；租赁期满或被告经原告同意终止合同，被告除拆除可移动设施和设备外，其他应无偿交给原告；租赁期满后，除双方另有约定外，原告有权要求被告恢复原状，被告逾期交付租金的，除应补交外，每日应按总额的万分之五计算支付违约金。租赁期届满后，被告仍继续占用原告的房屋，并实际仍按每月60元／㎡支付。2013年2月8日，被告向原告最后一次缴纳租金36，000元，缴纳的系截止至2012年4月的租金。此后，再未向原告缴纳租金。原告于2013年2月22日，向被告发出通知书，要求被告十日内缴纳2012年5月至2013年2月，共计10个月的租金360，000元，被告法定代表人何晓波签收了通知；2014年3月31日，原告再次向被告发通知书，要求被告在2014年4月10日前结清所欠房租及水电费并搬离。被告工作人员吴敏签收了通知并加盖被告公章。至起诉之日，被告共拖欠2012年5月至2014年3月的租金828，000元、2014年4月至2015年10月的房屋占用费684，000元，另欠水费416元、电费11，779元。在租赁期间，被告还未经原告同意，擅自将该房屋进行了部分改造和增加设施，原告于2012年10月26日向被告发出限期整改通知书，要求被告十日之内，将擅自改造的房屋和增加设施的部分在规定的时间内，进行拆除并恢复原状，但时至原告起诉之日，被告仍未将房屋恢复原状。故原告诉至法院，请求判令：1、被告将位于武汉市青山区和平大道963号的房屋恢复原状、腾退并返还予原告；2、被告向原告支付拖欠的租金828，000元、房屋占用费684，000元、违约金289，800元；3、被告偿还原告为其垫付的水费416元，电费11，779元；4、被告承担本案诉讼费。
原告武汉市青山区国家税务局为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、房屋出租合同、房屋所有权证，证明原告将其所有的位于青山区和平大道963号的房屋，于2010年1月1日至2010年12月31日期间，出租给被告，约定租金为每月36，000元，并按时支付水电费；租赁期满后，原告有权要求被告恢复原状，被告逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每日应按总额的万分之五计算违约金。
证据二、中国工商银行进账单，证明被告在租赁期满后至2012年4月，仍继续占用该房屋，并每月向原告支付租金36，000元。
证据三、催缴房屋租金通知书，证明原告于2013年2月22日要求被告缴纳2012年5月至2013年2月，共计10个月累计租金360，000元，被告法定代表人何晓波签收了该通知书。
证据四、通知，证明原告于2014年3月31日要求被告在2014年4月10日前结清所欠房租及水电费并搬离，被告工作人员吴敏签收了该通知，并加盖被告公章确认。
证据五、关于美林创业商贸有限责任公司欠我局水费的情况说明、三栏明细账、往来结算票据、电费账单，证明至原告起诉之日，被告尚欠原告为其垫付的水费总额为416元、电费总额为11，779元。
证据六、限期整改通知书，证明原告于2012年10月26日要求被告从即日起十日之内，将擅自改造的房屋和增加设施的部分进行拆除并恢复原状，被告法定代表人何晓波签收了该通知书。
证据七、照片，证明至原告起诉之日，被告仍占有该房屋，并且仍未将房屋恢复原状。
被告武汉美林创业商贸有限责任公司辩称：1、双方签订的租赁合同尚未解除，原告无权要求被告腾退房屋。原租赁合同约定租赁期限为2005年8月18日至2015年8月18日；2、原告出租给被告的房屋无法正常使用，被告不应支付从2014年1月起的房屋租金；3、被告保留向原告追究赔偿损失的权利；4、原告主张的违约金于法无据。原告要求被告腾退诉争房屋，并恢复原状，系侵权之诉，而违约金属违约责任，应为合同之诉，原告不能诉请要求被告支付违约金，即使原告选择违约责任，原告没有保持租赁物符合约定的用途，亦存在违约；5、被告经原告同意已将部分涉诉房屋转租给湖北历程国际旅行社有限公司，原告未提出任何异议，该部分权利应向历程公司主张。
被告武汉美林创业商贸有限责任公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：
证据一、《房屋租赁协议》，证明2005年8月13日，原、被告签订房屋租赁协议，租赁期限从2005年8月18日起至2015年8月18日止，双方租赁合同关系成立。
证据二、《通知》，证明双方租赁合同关系尚未解除。
证据三、（2013）鄂青山民二初字第00327号民事调解书、询问笔录，证明原告知悉并同意被告将房屋转租给湖北历程国际旅行社有限公司。
证据四、照片4张，证明原告于2014年1月将涉案房屋四周打围，造成被告巨额经济损失，被迫遣散员工并关闭经营场所。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一中房屋出租合同的真实性无异议，但认为该合同没有签订的时间，是一份补充性的合同，2005年原、被告签订了一份租赁期限为十年的合同；对证据一中房屋所有权证无异议，对该份证据本院予以采信。对证据二、三、四无异议，本院予以采信。对证据五中情况说明、三栏明细账、往来结算票据有异议，认为是原告的单方行为；对电费账单的真实性无异议，是被告所缴纳的电费，本院对该证据予以采信。对证据六的真实性无异议，但对证明目的有异议，2011年原告就已经知道转租事宜，要求整改应该向次承租人提交通知书，且整改内容不明确。对证据七有异议，2015年11月2日被告已经关门停业，无法进行恢复原状。
原告对被告提交的证据一的真实性表示不能确认。对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议。对证据三中的调解书无异议，本院予以采信；对询问笔录的真实性无异议，但对笔录的内容表示无法核实。对证据四中前三张照片的真实性无异议，本院予以采信；对第四张照片中的通告由于内容不全，无法确认其真实性，对证明目的也有异议，被告的损失不能用照片证明。
对上述有争议的证据，本院认证如下：
原告证据一中的房屋出租合同，系原告、被告所签订，被告对证据的真实性亦予以认可，该证据客观真实、合法，本院予以采信；原告证据五中的情况说明、三栏明细账、往来结算票据系原告的单方行为，本院不予采信；原告的证据六，客观真实、合法，租赁房屋虽然部分被次承租人使用、改造，但根据合同的相对性，原告可向被告主张，对该证据本院予以采信；原告的证据七，客观真实、合法，本院予以采信。
被告的证据一虽然将租赁房屋的地址963号错写成936号，但原告向被告交付的租赁房屋实际是963号，且该协议上盖有原告机关服务中心的印章，该证据客观真实、合法，本院予以采信；被告的证据二客观真实、合法，能证明原告向被告催要过水电费，但不能据此证明双方租赁关系尚未解除，对该证据的证明目的，本院不予采信；被告证据三中的询问笔录客观、真实，能证明原告知悉并同意被告转租的事实，本院予以采信；被告证据四中的第四张照片内容不全，无法核实系真实性，本院不予采信。
经审理查明：2005年8月13日，原告作为出租方、甲方，被告作为承租方、乙方，签订《房屋租赁协议》，约定：乙方租用甲方坐落在武汉市青山区和平大道936号（应为963号）临和平大道门面房1-2层，使用面积600平方米，租赁期限为2005年8月18日至2015年8月18日，租金第一年按照房屋面积50元／㎡计，按月支付，在每月初6日内支付，第二年度开始按照房屋面积60元／㎡计；水电费用由乙方负责。合同签订后，原告将青山区和平大道963号房屋交付给被告经营使用。
2010年，原告作为出租方、甲方，被告作为承租方、乙方，又重新签订《房屋出租合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于青山区和平大道963号，出租房屋面积600平方米，租赁期限为2010年1月1日起至2010年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还；租金每月支付，每月按60元／㎡，每月租金为36，000元，年租金总额为432，000元，甲方收取的租金中包含乙方应承担的公共维修费、物业费144，000元，不含代垫水电费；甲方因建设需要要求乙方提前退租应提前2个月通知乙方，并退还乙方已交房租，乙方不得提出其他补偿要求；乙方凡涉及租赁房屋外观的门窗等变动工作均需征得甲方同意后再施工，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；乙方保证按期支付房屋租金、水电费等，不得无故拖欠；乙方拖欠租金累计2个月的，甲方可以终止合同、收回房屋；租赁期满或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择依附于房屋的装修归甲方所有或者要求乙方恢复原状或者向乙方收取恢复工程实际所发生的费用；乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，还应每日按总额的万分之五计算违约金。合同签订后，被告继续使用租赁房屋，并按约定向原告缴纳直至2012年4月的房屋租金，此后再未缴纳。原告于2013年2月22日，向被告送达催缴房屋租金通知书，要求被告十日内缴纳2012年5月至2013年2月，共计10个月的租金360，000元，被告法定代表人何晓波签收了通知；2014年3月31日，原告再次向被告送达通知书，要求被告在2014年4月10日前结清所欠房屋租金及水电费并搬离。被告工作人员吴敏签收了通知并加盖被告公司公章。但被告收到原告的通知后，仍未缴纳房屋租金。被告缴纳电费至2014年12月，2015年1-10月的电费共计11，779.14元未缴纳。故原告诉至本院，请求判如所请。
另查明：被告于2010年11月17日与湖北历程国际旅行社有限公司签订《房屋租赁协议》，将其租赁房屋中的370平方米转租给湖北历程国际旅行社有限公司，原告对转租一事在知晓后未提出异议。
被告在租赁期间，在未经原告同意的情况下，擅自在自己经营使用的租赁房屋内搭建架空层，湖北历程国际旅行社有限公司亦对其经营使用的租赁房屋进行了隔断、开门等改造，原告于2012年10月26日向被告发出限期整改通知书，要求被告十日之内，将擅自改造的房屋和增加设施的部分进行拆除并恢复原状，但被告并未对改造部分进行拆除。
再查明：本案在审理过程中，原告于2015年12月17日申请追加湖北历程国际旅行社有限公司作为被告参加诉讼，后又以湖北历程国际旅行社有限公司已向其承诺搬离为由撤回对被告湖北历程国际旅行社有限公司的起诉，并将第（一）项诉讼请求变更为要求被告武汉美林创业商贸有限责任公司将房屋恢复原状，并将其实际占用、使用的部分房屋腾退返还给原告。本院于2016年1月6日裁定准许原告撤回对湖北历程国际旅行社有限公司的起诉。湖北历程国际旅行社有限公司目前仍在使用租赁房屋。
本院认为，本案争议的焦点为：1、原、被告间的租赁合同关系是否已解除、被告是否应腾退。原告认为，原、被告于2010年签订的房屋出租合同约定租赁期限至2010年12月31日止，此后，为不定期租赁。2014年3月原告向被告发出通知，要求被告于2014年4月10日前搬离，已是解除合同的明确意思表示，合同已于2014年4月10日解除，被告应腾退。被告则认为，原、被告于2005年8月13日签订的房屋租赁协议，约定租赁期至2015年8月18日止，租赁届满后，原告未向被告提出解除合同的意思表示，故租赁合同尚未解除，被告不应腾退。对此，本院认为，原、被告于2010年签订的房屋出租合同是双方协商一致后，对2005年合同的变更，符合合同法的规定，双方应按照2010年合同的约定履行各自的义务。该合同约定，拖欠租金累计2个月的，原告可以终止合同。被告从2012年5月起未向原告缴纳租金，原告于2014年3月向被告发出通知，要求被告于2014年4月10日前搬离，明确解除合同的意思表示，被告未提出异议，应视为双方签订的租赁合同已解除。租赁合同已解除，被告应腾退并将租赁房屋交付给原告。即使如被告所述，租赁合同已于2015年8月18日届满，被告亦应返还租赁物即将房屋腾退交付给原告。被告对此的抗辩不能成立。2、被告是否应向原告支付房屋租金及占用费。原、被告对租金缴纳至2012年4月不持异议，对于此后的租金被告认为，租赁房屋于2014年起被围墙围住，无法正常使用，故2014年1月起不应支付租金，租赁合同尚未解除，原告主张的房屋占用费亦不应支付。对此，本院认为，被告没有证据证实租赁房屋被围墙围住系原告所为，也没有证据证实其向原告反映过此情况要求原告予以解决。2014年4月10日前，原、被告间存在租赁合同关系，被告应按照合同约定向原告缴纳2012年5月至2014年4月间的租金828，000元，2014年4月后，租赁关系虽然解除，但被告继续占用租赁房屋，应向原告按照租金的标准支付房屋占用费，2014年5月至2015年10月的房屋占用费共计684，000元。被告对此的抗辩不能成立。3、被告是否需向原告支付违约金。原告认为，被告违反合同，应按照合同约定支付违约金，被告则认为，原告要求被告腾退诉争房屋，并恢复原状，系侵权纠纷，不能主张违约金；即使原告选择了违约责任，原告亦存在违约。对此，本院认为，本案系租赁合同引发的纠纷，原告可以依照双方签订的租赁合同的约定，主张违约责任，被告认为原告违约，未提交证据证实；同时原告依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，可以要求被告将诉争房屋恢复原状并腾退。关于支付违约金的具体数额，合同约定每日按总额的万分之五计算违约金，被告从2012年5月开始未缴纳租金，至2014年3月31日通知被告解除合同时，被告拖欠原告租金共计828，000元，时间为700天，违约金应为289，800元。被告对此的抗辩不能成立。
综上，对于原告要求被告将其实际占有、使用的租赁房屋恢复原状、腾退并返还给原告的诉讼请求，本院予以支持，对于原告要求被告将湖北历程国际旅行社有限公司所占部分房屋恢复原状的诉讼请求，因该房屋现由湖北历程国际旅行社有限公司正在使用，原告在本案中撤回向湖北历程国际旅行社有限公司主张相应权利，被告目前无法对湖北历程国际旅行社有限公司正使用的房屋进行恢复原状，原告可待湖北历程国际旅行社有限公司腾退后，再另行主张权利；原告要求被告支付租金828，000元、房屋占用费684，000元、违约金289，800元的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告支付其代为垫付的电费11，779元的诉讼请求，本院予以支持；要求被告支付水费416元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三第二款、第二百二十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉美林创业商贸有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于武汉市青山区和平大道963号其占用的租赁房屋恢复原状后（拆除二楼架空层）腾退给原告武汉市青山区国家税务局。
二、被告武汉美林创业商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市青山区国家税务局支付2012年5月至2014年3月期间的房屋租金828，000元、2014年4月至2015年10月期间的房屋占用费684，000元。
三、被告武汉美林创业商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市青山区国家税务局支付违约金289，800元。
四、被告武汉美林创业商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市青山区国家税务局支付其垫付的电费11，779元。
五、驳回原告武汉市青山区国家税务局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取的案件受理费10，603元，由被告武汉美林创业商贸有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费21，206元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 敏
二〇一六年二月二十五日
书记员 汤西倩