江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡法安民初字第0558号
原告无锡市锡山区人民政府安镇街道办事处。
法定代表人王琪，该办事处主任。
委托代理人金锋、张亚文。
被告华春晖。
第三人邓秀英。
第三人于培斌。
第三人李秀云。
原告无锡市锡山区人民政府安镇街道办事处（以下简称安镇街道办）与被告华春晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理。依法由审判员崔锋适用简易程序，于2014年8月5日公开开庭进行了审理。原告安镇街道办的委托代理人金锋、�告华春晖到庭参加诉讼。后依法追加邓秀英、李秀云、于培斌为第三人，于2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告安镇街道办的委托代理人张亚文、被告华春晖、第三人邓秀英、第三人于培斌到庭参加诉讼。第三人李秀云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告安镇街道办诉称：2006年10月30日，安镇街道办授权无锡市锡山区查桥吼山公园管理处（以下简称吼山公园管理处）与华春晖签订租房协议，约定吼山公园管理处将原小工厂车间4间、门卫及附房等租赁给华春晖使用，租赁期限为2006年11月1日至2011年11月1日，年租金8000元。签约后，安镇街道办按约履行了义务，但是租赁到期后华春晖一直未搬离，并且未支付租金。现部分房屋由邓秀英、李秀云、于培斌占有，为此，安镇街道办请求法院确认吼山公园管理处与华春晖签订的房屋租赁合同无效，要求华春晖支付截至2014年4月30日止的房屋占有使用费28000元，房屋占有使用费按合同约定的租金标准计算，要求华春晖、邓秀英、李秀云、于培斌搬离承租的房屋。
被告华春晖辩称：房屋租赁期内的租金已经付清，2011年1月原吼山公园管理处的领导通知华春晖不要交房租了，要拆迁了，但是三年来没有人与华春晖商谈如何搬迁。2011年以后没有签订租赁协议，不存在拖欠租金的事。因此，请求法院依法公正、公平地处理。
第三人邓秀英述称：华春晖承租的房屋邓秀英使用了4间，后来与华春晖一起还建造了部分房屋。邓秀英同意搬离吼山公园管理处的房屋，但前提是建造的房屋要有个说法才可以搬。
第三人李秀云述称：2013年1月6日与邓秀英签订协议，租了2间房屋，现租金已支付至2015年1月6日，李秀云可以做好搬离的准备。
第三人于培斌述称：于培斌向邓秀英租了2间房屋用于修理电机，现租金已经付至2015年2月18日，租赁期限没有到不同意搬离。
经审理查明：
一、2006年10月30日，吼山公园管理处与华春晖签订租房协议1份，约定华春晖向吼山公园管理处租用原小工厂车间4间、门卫及附房，每年租金8000元，其中店面附房2间由华春晖自行翻建，租赁时间自2006年11月1日起至2011年11月1日止，租赁5年。协议第三条约定：房租金每半年交一次。协议第四条约定：如租用期内因为规划因素拆迁，华春晖应该服从吼山公园管理处终止协议。协议约定的租赁期限到期后，华春晖继续使用承租的房屋。
二、2012年10月31日，吼山公园管理处出具证明，称华春晖房租款付到2011年4月30日为止，每年房租款8000元。
三、华春晖与邓秀英原系夫妻关系，于2009年8月13日登记离婚。吼山公园西侧4间经营用房由邓秀英使用收益，华春晖于2013年3月25日向�院起诉，要求邓秀英支付由华春晖垫付的房租金。本院（2013）锡法安民初字第0207号民事调解书确认，邓秀英应向华春晖支付垫付的房租金3000元。
四、2013年1月6日，邓秀英与李秀云签订租房协议，约定邓秀英将吼山公园门面房出租给李秀云使用，房租每年8000元。李秀云承租房屋用于经营木子理发店。现李秀云支付租金至2015年1月6日。
五、2013年2月28日，邓秀英与于培斌签订租房协议，约定邓秀英将吼山公园门面房出租给于培斌使用，房租每年10000元。于培斌承租房屋用于修理电机。现于培斌支付租金至2015年2月28日。
六、本院到现场进行勘验，查明吼山公园管理处原有小工厂车间4间、门卫1间、附房2间，华春晖和邓秀英建造了门面房3间、在门卫间加盖了门面和厨房、二层楼宿舍、春晖橱柜厂加工场1间。经本院释明，安镇街道办未能提供原小工厂车间、门卫及附�的建设工程规划许可证，也未能提供临时建筑批准手续。华春晖、邓秀英未能提供建造房屋的建设工程规划许可证，也未能提供临时建筑批准手续。
上述事实，有租房协议、证明、（2013）锡法安民初字第0207号民事调解书、勘验笔录、询问笔录、当事人陈述和庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：吼山公园管理处出租的房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得临时建筑批准文件，故本院认定吼山公园管理处与华春晖签订的房屋租赁合同无效。吼山公园管理处系安镇街道办下属职能部门，安镇街道办有权享有和承担该合同中吼山公园管理处的权利义务。因房屋租赁合同无效，安镇街道办请求华春晖参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。自2011年5月1日起至2014年4月30日止的房屋占有使用费应为24000元，安镇街道办计算房屋占有使用费有误，应予更正。华春晖辩称合同约定的租赁期限内租金已全部付清，因华春晖未提供相应的证据，故本院不予采信。现华春晖承租的房屋部分由邓秀英、李秀云、于培斌占有，邓秀英、李秀云、于培斌应协助华春晖将房屋返还给安镇街道办。至于华春晖与邓秀英之间的纠纷，邓秀英与李秀云、于培斌之间的纠纷，可另行处理。华春晖、邓秀英自行建造的房屋系违法建筑，该部分建筑的处理应当由有关行政部门依法作出处理，本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认吼山公园管理处与华春晖于2006年10月30日签订的房屋租赁合同无效。
二、华春晖应给付安镇街道办自2011年5月1日起至2014年4月30日止的房屋占有使用费24000元。
三、华春晖、邓秀英、李秀云、于培斌应返还安镇街道办房屋，于本判决发生法律效力后10日内搬离承租的房屋。
四、驳回安镇街道办的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元减半收取250元，由安镇街道办负担35元，华春晖负担215元。该款已由安镇街道办预交，安镇街道办同意其预交案件受理费中的剩余部分由华春晖向其直接支付，本院不再退还，由华春晖在本判决生效之日起10日内向安镇街道办支付215元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05。
审判员 崔 锋
二〇一四年十月十一日
书记员 邱玉洁
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人�法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔�因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未�判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。