青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民三终字第00017号
上诉人（原审被告）：青海永宁房地产开发有限公司。
委托代理人：芦林俊、张文龙，西宁市城西区中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：徐国梁，男，汉族。
委托代理人：任晋婷，方圆第三法律服务所法律工作者。
委托代理人：张清萍，女，汉族。
上诉人青海永宁房地产开发有限公司（以下简称永宁公司）与被上诉人徐国梁房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，徐国梁于2014年9月1日向西宁市城北区人民法院提起诉讼，请求：判令永宁公司退还徐国梁商品房买卖合同面积误差比超过3%部分的房款80684元；退还天燃气入网费2580元、集中碰头费1000元，共计3580元；退还多收取的水电费、电梯维修费、物业费、采暖费共计2054元；永宁公司按合同约定支付过渡费1942元。西宁市城北区人民法院于2014年10月15日作出（2014）北民一初字第644号民事判决。宣判后，永宁公司不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人永宁公司的委托代理人芦林俊、张文龙，被上诉人徐国梁的委托代理人任晋婷、张清萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年永宁公司开发建设位于西宁市城北区柴达木路永宁白金公馆房地产建设项目。2008年11月3日永宁公司与徐国梁签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：徐国梁将原有位于柴达木路4号附2号2号楼＊单元＊层＊号建筑面积110.37㎡私产房屋交由永宁公司开发，永宁公司将新建永宁白金公馆3号楼23D（永宁公司在收款收据中注明的房号为＊＊＊建筑面积为116.88㎡（最终以产权处核定的面积为准）房屋回迁安置给徐国梁；天然气、接口费、防盗门不再另行收费，与原有的电灶费用相抵。过渡费按每月每平方6元支付，过渡期提前15日临时通知搬家；因永宁公司原因使过渡期延长，从延长的第一日起，由永宁公司按双倍的过渡费支付给徐国梁。双方还对其他事项进行了约定。双方在签订上述协议后，永宁公司在履行该协议过程中，在未与徐国梁协商的情况下，对原设计图纸进行了变更，增加了飘台，面积为26.2㎡。2012年12月11日永宁公司在《西海都市报》刊登交房公告，告知永宁白金公馆2号楼、3号楼已符合交房条件，于2012年12月13日开始交付使用，请各业主办理入住手续。双方又因新增飘台及价款产生争议。至2013年3月11日徐国梁办理了交房手续，永宁公司对房款以实际面积143.08㎡进行了计算，并出具了房款计算清单，原超面积6.51㎡按2400㎡／元计算，协议外超面积26.2㎡房款为89098.60元，冲抵押金10000元、供暖电费补贴9500元、过渡费14017元，另加7026元（天然气入网2580元、集中供暖碰头费1000元、维修基金2146元、防盗门1300元），徐国梁当日实际银行转账方式交付永宁公司61308元，同年6月4日徐国梁向物业公司交纳了相关的物业费等费用后取得房屋钥匙。
原审院认为，徐国梁与永宁公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，合法有效，双方均应按协议约定履行自己的义务。协议中约定徐国梁原房屋面积为110.37㎡，协议拆迁安置面积为116.88㎡，超面积6.51㎡，以2400元／㎡进行了结算。后交房时永宁公司认可实际面积为143.08㎡，并以此面积对房款进行了结算，超出协议面积26.2㎡，该超面积的价格双方未达成书面协议。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定“面积误差比绝对值超出3％，买受人同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”。对永宁公司认为，收取超面积房款符合协议约定，且徐国梁未提出异议并交纳了房款，是其真实意思表示，该协议已经履行完毕，徐国梁该项请求无法律和事实依据，应予驳回的辩解意见，因双方签订协议后设计图纸发生变更，永宁公司未履行通知义务，房屋建成交房时双方未达成补充协议，其辩解意见与法相悖，不予采纳；根据解释的规定及协议的约定，徐国梁应向永宁公司补交116.88㎡×3％＝3.5064㎡×2400元／㎡＝8415.36元，永宁公司对超面积26.2㎡结算房款89099元，无法律依据，对徐国梁该项诉讼请求应予支持，但徐国梁要求永宁公司退还面积误差比超过3％部分的房价款80684元的诉讼请求有误，应予纠正，应为89099元–8415.36元＝80683.64元；对徐国梁要求永宁公司退还《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定相抵的天然气入网费2580元、集中碰1000元的诉讼请求，由于双方在《房屋拆迁安置补偿协议书》第十条补充条款第四项约定：“天然气、接口费、防盗门不再另行收费，与原有电灶、防盗门补偿费用相抵”；该约定是双方真实意思表示，且在实际补偿过程中，永宁公司也未向徐国梁补偿原有的电灶等。徐国梁、永宁公司双方均应按协议自觉履行。永宁公司认为，其收取的上述费用是依据协议，该协议中明确相抵的是天然气接口费、并非是天然气的入网费、集中碰头费的辩解意见，因该补充条款约定明确，对永宁公司上述辩解意见不予采纳，徐国梁要求永宁公司退还天然气入网费2580元、集中碰1000元的诉讼请求应予支持；对徐国梁请求永宁公司退还多收取水电费、电梯维护费、物业费共计2054元的诉讼请求，因无证据证明永宁公司收取该费用，予以驳回；对徐国梁要求永宁公司支付过渡费1942元的诉讼请求，2012年12月13日永宁公司以开始交房为由停止发放过渡费，并以徐国梁未交付增加飘台的房款为由未向徐国梁交付房屋，直至2013年3月11日永宁公司给徐国梁结算了房款，徐国梁交付剩余房款后才拿到了房屋钥匙，期间2个月零28天永宁公司未支付过渡费，徐国梁要求永宁公司按照每月6元／㎡计算，支付过渡费1942元的诉讼诉讼请求，应予准许。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、青海永宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向徐国梁退还多收超面积房价款80683.64元；二、青海永宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向徐国梁退还收取的天然气入网2580元、集中碰1000元，合计3580元；三、青海永宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向徐国梁支付过渡费1942元；四、驳回徐国梁要求青海永宁房地产开发有限公司退还多收取的水电费、电梯维修费、物业费，采暖费等共计2054元的诉讼请求。
宣判后，永宁公司不服提出上诉，其上诉理由为1、双方签订的《拆迁安置补偿协议书》中明确约定房屋面积约116.88平方米，最终以房屋测绘部门核定的面积为准，被上诉人所住房屋建成后的面积比协议书中估量的面积多出26.2平方米，按实测面积上诉人收取多出面积的价款是符合约定的；另外，双方明确约定房屋面积以房屋测绘部门核定的面积为准，不属于约定不明和没有约定，故不应该按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同若干问题解释的规定》第十四条“合同没有约定和约定不明确的，按以下原则处理……对面积误差比绝对值超出面积3%的面积由出卖人承担”的法律规定而由上诉人承担超面积的房款，另外上诉人收取多出面积购房款时被上诉人并没有提出异议，且向上诉人缴纳了购房款，交款行为表明被上诉人对增加面积是认可的，因此退还购房款没有事实依据和法律依据；2、上诉人收取的是天然气入网费与集中碰头费。原审判决返还天然气入网费与集中碰头费的诉求不应支持；3、上诉人发出交房公告后，被上诉人不接受房屋，致使实际交房时间延后，上诉人停发过渡费不违反合同约定，一审判决支付过渡费错误，请求二审法院依法维护上诉人的合法权益。
徐国梁答辩认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，2008年永宁公司开发建设位于西宁市城北区柴达木路永宁白金公寓房地产建设项目。徐国梁属于该开发建设范围内的拆迁户。2008年11月3日，徐国梁根据永宁公司向其出具的该公寓的规划设计图和户型图选择了拆迁安置的房屋户型、面积和楼层房号后，与永宁公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定：徐国梁将原有位于柴达木路4号附2号2号楼＊单元＊层＊号建筑面积为110.37平方米房屋交由永宁公司开发，永宁公司将新建的位于柴达木路3号楼＊＊、建筑面积为116.88平方米（最终以产权处核定的面积为准）房屋回迁安置给徐国梁，天然气、接口费、防盗门与原有电灶、防盗门补偿相抵：过渡费按6元／M2／月支付，过渡期二年；因永宁公司原因使过渡期延长，从延长的第一日起，由永宁公司按双倍的过渡费支付给徐国梁；……。2013年3月11日双方按约定将协议所涉费用全部履行完毕。
2009年永宁公司将拟建的位于柴达木路3号楼部分房屋进行了设计变更，将回迁给徐国梁的房屋外立面进行了变更，由此导致徐国梁选定的房屋外围增加了阳台，房屋面积增加至143.08平方米，对此变更情况永宁公司未在法定期限内向徐国梁通知。2012年12月11日永宁公司在《西海都市报》刊登交房公告，告知2号、3号楼已符合交房条件，请各业主办理入住手续。徐国梁见到永宁公司公告后前往永宁公司处办理入住手续时，永宁公司要求徐国梁补交增加面积部分的房款、天然气入网费、集中碰头费及维修费，双方因设计变更增加的阳台及增加面积的房款收缴产生争议。2013年3月11日徐国梁向永宁公司缴纳了增加面积部分的房款、天然气入网费、集中碰头费及维修费共计61308元后，永宁公司给徐国梁办理了房屋入住手续。
另查，经青海省第二测绘院实地测绘，徐国梁居住的永宁白金公寓3号楼23层23D房屋建筑面积为140.38平方米，其中增加的阳台面积为17.15平方米。
再查，2008年11月3日永宁公司与徐国梁签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》文本是由西宁市房屋拆迁管理办公室监制的制式合同。该合同内容中建筑面积的内容为暂定面积，实际交付房屋的面积以产权处最终核定的面积为准。
本院认为，永宁公司与徐国梁于2008年11月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，应按协议履行。双方约定以产权调换方式由永宁公司给徐国梁安置约116.88平方米面积的房屋，虽然双方在协议中填写了回迁房屋的面积，因拆迁安置过程中尚未确定具体的施工面积，双方约定的仅是暂定面积，故补充约定最终以房屋测绘部门核定的面积为准，虽然永宁公司交付的房屋面积与约定面积不符，但双方对面积出现误差的情况明确约定按房屋测绘部门核定的面积为准，因此双方对房屋面积出现误差已作了明确约定，故应按约定处理，本案中，造成徐国梁增加阳台面积是因永宁公司对房屋进行了设计变更，但永宁公司未在法定期限内履行书面通知徐国梁的告知义务违反法律规定，永宁公司应对增加阳台部分导致双方纠纷负主要责任，徐国梁不应承担增加阳台的面积价款，因此永宁公司应退还徐国梁已支付的17、15平方米阳台价款共计58310元（3400元／平方米＊17.15平方米=58310元）。另外，经具有房屋测绘资质的青海省第二测绘院实地测绘，永宁公司交付给徐国梁的房屋实测建筑面积为140.38平方米，按双方对房屋面积应按测绘部门实测面积为准的约定，永宁公司应按实测面积收取房款，永宁公司还应退还多收取的2.7平方米房屋价款共计9180元（3400元／平方米＊2.7平方米=9180元）。永宁公司交付给徐国梁的房屋除因设计变更增加了阳台外，房屋户型、结构并未发生变更，也不影响房屋的使用功能，且徐国梁也未提交因永宁公司主观故意，恶意导致房屋面积增加的相关证据，因此应按双方约定，其余增加面积部分的价款仍应由徐国梁承担，永宁公司上诉所持其不应退还增加面积房价款的上诉理由部分成立，有理部分予以支持。双方在《房屋拆迁安置补偿协议书》补充条款中还约定天然气接口费、防盗门与原有的电灶、防盗门费相抵，不另行收费，就此双方也应按约定履行。永宁公司对天然气入网费2580元、集中碰1000元不应再另行收费，已收取的应予以退还，原审判决此节处理正确，应予以维持。永宁公司未能在合同约定期限内交付房屋，使徐国梁的过渡期延长，原审法院按双方对延长过渡期的按双倍支付过渡费约定判决由永宁公司支付徐国梁张过渡费1942元并无不当，亦应维持。永宁公司所持其公司不应退还天然气入网费、集中碰头费、不应支付过渡费的上诉理由无法律依据，应予驳回。综上，原审判决虽认定基本事实属实，但处理失当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西宁市城北区人民法院（2014）北民一初字第644号民事判决第二、三、四项即“青海永宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向徐国梁退还收取的天然气入网费2580元、集中碰头费1000元，共计3580元；青海永宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向徐国梁支付过渡费1942元；驳回徐国梁要求青海永宁房地产开发有限公司退还多收取的水电费、电梯维修费、物业费，采暖费等共计2054元的诉讼请求”。
二、变更西宁市城北区人民法院（2014）北民一初字第644号民事判决第一项即青海永宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向徐国梁退还多收超面积房价款80683.64元为：“青海永宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还徐国梁多收超面积房价款67490元”。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2006元，减半收取1003元由青海永宁房地产开发有限公司负担822元，徐国梁负担181元；二审案件受理费2006元，由青海永宁房地产开发有限公司负担1645元，徐国梁负担361元。
本判决为终审判决。
审判长 陈志秀
审判员 张 薇
审判员 左志萍
二〇一五年九月十一日
书记员 岳文伟
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条：当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。