上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第750号
上诉人（原审被告）上海市松江区泗泾镇人民政府。
上诉人（原审被告）上海泗泾投资开发有限公司。
被上诉人（原审原告）上海国申房地产开发有限公司。
原审原告上海国亭置业有限公司。
原审被告上海泗泾实业总公司。
上诉人上海市松江区泗泾镇人民政府（以下简称泗泾镇政府）、上海泗泾投资开发有限公司（以下简称泗泾投资公司）因其他合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日受理后，依法组成合议庭于2015年4月9日公开开庭审理了本案，上诉人泗泾镇政府、泗泾投资公司、原审被告上海泗泾实业总公司（以下简称泗泾实业公司）之共同委托代理人唐秀红、顾润劼，被上诉人上海国申房地产开发有限公司（以下简称国申公司）、原审原告上海国亭置业有限公司（以下简称国亭置业）之共同委托代理人杨生泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2000年3月17日，泗泾实业公司（甲方）与国亭置业（原名为上海国亭房地产开发有限公司，2002年7月10日更名为国亭置业）、案外人某某省某某房地产开发公司项目部（乙方）签订《上海市松江区泗泾镇某某村地块使用权有偿转让意向书》，约定甲方转让所属镇内200亩土地给乙方，乙方以每亩20万元（人民币，下同）受让土地200亩用于开发多层住宅及商业用房。
2000年5月16日，泗泾实业公司（甲方）与国亭置业、案外人某某发展有限公司（乙方）签订《上海市松江区泗泾镇新镇区地块土地使用权有偿出转让协议书》（以下简称转让协议书）及《补充协议》。约定甲方将所属新镇区内某某村地块200市亩（约133，200平方米）有偿转让给乙方，用于建造内销多层商品房和商业用房；甲方转让该地块的土地价格为每市亩贰拾万元，土地总价约在肆仟万元。该协议还就其他事项进行了约定。
2000年11月7日，松江区人民政府作出《关于同意国申公司变更注册资本及出资人的批复》，载明泗泾镇人民政府组建国申公司已经沪＊府字（＊＊＊＊）第＊＊＊号文批复，公司注册资本为500万元，其中，国亭置业出资250万元；某某发展有限公司出资250万元。经研究，同意将该公司的注册资本变更为800万元，其中国亭置业出资200万元，占25%，自然人陈辽元出资80万元，占10%，自然人姚钢军出资40万元，占5%，自然人＊＊＊出资480万元，占60%。组建该公司的其他事项均不变。
2000年12月22日，泗泾实业公司（甲方）与国申公司（乙方）签订《补充协议（二）》，其中第2条约定，出让土地的地价从原每亩20万元，调整到每亩22万元。
2000年12月22日，某某区某某委员会向泗泾镇政府出具《关于上海国申房地产开发有限公司建造首期商品住宅项目可行性研究报告的批复》，内容为：一、同意国申公司委托上海华杰投资咨询有限公司编制的《建造首期商品住宅项目可行性研究报告》。二、根据＊＊＊字（＊＊＊＊）第＊＊＊号及＊＊＊字（＊＊＊＊）第＊＊＊号的意见，项目选址于某某村地块，占地129，660平方米。三、项目采取一次规划，分期实施。首期建造商品住宅45，000平方米。四、工程投资2，600万元，资金自筹。
2001年1月11日，上海市松江区规划管理局向国申公司发出《关于核发上海国申房地产开发有限公司建造商品住宅工程建设用地规划许可证的通知》，同意发给《建设用地规划许可证》。同年1月12日，国申公司取得上海市松江区规划管理局核发的编号为＊＊（＊＊＊＊）＊＊＊号的《建设用地规划许可证》，建设用地位置为松江区泗泾镇某某村，用地面积为129，660平方米。
2002年4月27日，国申公司同上海市某某区某某事务所签订《国家建设征用土地包干协议书》，约定经＊＊（＊＊＊＊）第＊＊＊号文批准，国申公司征用泗泾镇土地合计128，123平方米。国申公司征地范围内涉及的土地、青苗、地上地下附着物等，按市有关规定和双方一致意见，由国申公司支付给征地事务所补偿费用，由征地事务所组织包干，征地费总金额为8，484，539.77元，其中包括2%保管管理费166，363元，扣除土地补偿费、青苗费用、耕地开垦费后，国申公司实际支付166，363元。
2002年5月9日，上海市某某区房屋土地管理局（甲方）与国申公司（乙方）签订编号为＊＊＊＊（＊＊＊＊）出让合同第＊＊＊号的《上海市国有土地使用权出让合同》，约定甲方以现状条件出让位于上海市松江区泗泾镇＊＊号地块，总面积为81，608平方米。乙方以人民币6，528，640元的土地使用权出让金，获得上述地块70年的土地使用权。2003年12月30日，双方又签订编号为＊＊＊＊（＊＊＊＊）出让合同补字第＊＊＊号《上海市国有土地使用权出让合同（补充）》。约定甲、乙双方同意原《出让合同》第一条所规定的出让土地使用权面积调整为97，945平方米（增补出让面积16，337平方米），乙方同意补缴土地使用权出让金计人民币3，254，331元，即出让金由人民币6，528，640元调整为人民币9，782，971元。
2003年6月13日，某某区规划管理局向国申公司核发了编号为＊＊＊＊（＊＊＊＊）＊＊＊＊号的《建设用地规划许可证》，用地位置为松江区泗泾镇某某村，用地面积为26，560平方米。
2005年3月29日，上海市某某区房屋土地管理局向国申公司核发了编号为＊＊＊＊（＊＊＊＊）第＊号的《房屋拆迁许可证》。
2005年10月，泗泾镇政府、泗泾投资公司（甲方）与国申公司（乙方）签订《关于“＊＊＊项目”（以下简称配套用房项目）建造协议书》（以下简称建造协议书）称，“2000年3月，乙方拟在泗泾镇开发建设‘＊＊＊＊’商品住宅项目（原名‘＊＊＊＊＊），为此与泗泾镇人民政府签订了项目用地出让的意向书。2000年12月，该项目经＊＊＊＊＊字（＊＊＊＊）第＊＊＊＊、＊＊＊＊号、＊＊＊＊号文批准投资立项。据＊＊＊（＊＊＊＊）第＊＊＊＊号文的可行性报告批复，后＊规划局又分别以＊＊＊＊（＊＊＊＊）第＊＊＊＊号文、＊＊＊＊＊（＊＊＊＊）第＊＊＊号文核发了建设用地规划许可证。根据上述批文，……该地块划分为一、二、三地块，小区的主出入口位于＊号地块旁的＊＊路（详见小区总平面图）。2005年，上述规划发生局部变更，但四至范围及小区主出入口的位置仍保持原样。……小区总平面图中所示的一、二号地块，乙方已于2002年办妥土地出让手续并取得了权证，且已完成或正在进行相应的开发建设。但三号地块却因此后国家政策发生变化，至今未能办理土地出让手续并按计划进行开发建设。为妥善解决三号地块问题，……甲乙双方经友好协商，达成如下一致意见，以咨共同遵守：一、因三号地块的问题目前比较复杂，甲乙双方同意分段分部解决，但原则是确保该地块上的最终建筑布局与上述小区平面图相符。二、因泗泾镇政府下属相关职能部门确需建设办公用房，甲乙双方一致同意，在＊＊＊号地块上原规划建筑办公大楼的位置仍按原计划建造办公大楼，具体方案如下：1、先由甲方办妥该项目的立项及用地手续，项目名称为‘集镇管理和配套用房项目’。2、该项目采用甲乙双方共同投资建造的方式进行，甲方负责办妥项目的建房指标和土地指标，乙方投资金。建设完成后，建筑物的产权以建筑设计总平面图所示的（＊＊）号轴线为分水岭，轴线以南归甲方所有，轴线以北归乙方所有（该协议约定归乙方的房屋以下简称系争房屋）。3、因该项目的土地性质为国有划拨性质，项目竣工后地上建筑物的房地产权证只能先登记在甲方名下，为了确保乙方的合法权益，甲方将及时按有关程序将乙方应得部分的建筑物及其占用的相应的土地使用权转让给乙方（建筑物的转让价格不高于建筑成本，土地变性所产生的费用由乙方自负），以兑现先前政府对企业的承诺，尽量减少因小区规划变动产生的负面群体反应。……三、若最终因第二条第二、三款确实无法履行，乙方无法取得该条第二款所规定范围内的房地产所有权的，双方同意由乙方取得该条第二款所规定范围内的房地产的使用权，使用年限同小区内商品房所占用的土地使用期限；乙方可以自用，也可以对外出租等；结算方式同前。四、如果乙方无法取得本协议第二条第二、三款及第三条权利的，则甲方应收购本协议第二条第二款约定的乙方应得的房屋，收购价以实际收购时房屋评估公司出具的评估价为准。……”
2007年1月30日，松江区泗泾镇人民政府某某办公室获取配套用房项目建设用地批准书，该批准书载明批准用地面积为6，661.8平方米，土地性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为公共设施。
2007年4月2日，国申公司同泗泾镇政府相关人员召开某某镇某某大楼工程推进会，形成如下意见：1、某某大楼工程项目于四月正式动工，整个工程的实施方案由国申公司具体操作，其中，工程建设单位经过招投标，确定为立派建筑有限公司担任；……四、整个工程建筑面积共17，000平方米，占地10亩，其中泗泾镇政府用房为9，000平方米，用于工商税务办公场所，剩余8，000平方米建筑物为国申公司所有，作为配套用房。在资产分割问题上充分考虑到政府资产、现有政策及具体操作等因素，经商榷，前期投入资金由国申公司支付，待工程完整，具备一整套合法手续并交付使用后，由泗泾镇政府向国申公司支付9，000平方米房屋资金，其中包括土地费用、前期办证费、监理费、建设费等，建筑物按造价结算，并根据双方具体协商，按照商定时间节点支付。五、泗泾镇村镇建设管理办公室为工程主要管理单位，并委派专人负责质量监管，各方协调等工程建设过程中的相关事宜。
2007年11月14日，泗泾镇政府向某某规划局出具证明，载明由国申公司开发建设的“某某苑：位于上海市松江区泗泾镇某某公路＊＊＊弄”。2000年5月16日，泗泾镇政府与开发商签订该地区的土地使用权有偿转让协议书并且他们在2001年取得建设用地规划许可证129，660平方米、之后又在2002年取得了建设工程规划许可证。按照设计通过的方案，该土地区域上分二次土地转让，2002年5月9日，开发商取得了方案中的81，608平方米的土地使用权证，后面余下的土地指标由于受国家宏观的调控一直没有落实下来，到目前为止我们也一直在努力。“某某某某”目前交房在即，其中工程中出现了一处地下车库的通道建在已经规划但没有落实土地指标的位置上，这次规划验收发现了该情况，但作为开发商是按照方案在做，作为政府我们还是很希望把余下的已经规划的土地指标尽力落实。为此我们特此作此证明，以便能使开发商把已经完成的房屋交付。
2012年1月4日，松江区泗泾镇村镇建设办公室获得某某办公室项目面积为6，661.8平米土地的《国有建设用地土地核验合格证明》。当日，集镇管理和配套用房经某某局竣工验收合格，验收合格证载明上述房屋为地下1层、地上6层的框架、框剪结构，地下建筑面积为1，537.5平方米，地上建筑面积为16，925.1平方米，建筑总面积为18，462.6平方米。
2012年12月26日，泗泾镇政府（甲方）与国申公司（乙方）签订《某某大楼工程费用结算备忘录》，载明：一、某某大楼建设工程前期费用和建安成本结算以审计报告为准；二、甲方已支付给乙方某某大楼工程建安费3，800万元，某某储备中心支付给乙方协议约定所属7，000平方米挂牌时的在建工程建安费2，569万元，两项合计共支付6，369万元。大楼工程建安费以审计为准，多退少补。承包建筑单位的大楼工程款由乙方支付，与甲方无关。三、乙方还应支付甲方某某某某剩余土地款953.7229万元（依据为《上海市松江区泗泾镇新镇区地块土地使用权有偿出让协议书》，土地共146.91亩，转让协议价为22万元／亩。土地款共3，232.02万元-
已支付2，278.2971万元=953.7229万元，具体数据由双方财务以票据凭证核定为准。四、《关于集镇管理和配套用房项目建造协议书》中的异议，甲方认为是地上建筑物的建筑工程评估，乙方认为协议书中第四条是对第二、三条的法律救济条款，应以带产权和使用权的评估，此异议通过司法途径解决。
2013年1月18日，案外人上海某某建设项目管理有限公司出具泗泾集镇管理和配套用房工程的总投资费用审核报告，审定该项目投资费用为7，312.7303万元，其中建筑安装工程投资5，726.2655万元，建设单位管理费、勘察设计费等待摊投资为1，586.4648万元。建筑安装工程投资中泗泾镇政府应支付3，691.0982万元，国申公司应支付2，035.1673万元，待摊投资中泗泾镇政府应支付840.4191万元，上海国申房地产开发有限公司应支付746.0457万元。
2013年1月28日，国申公司同泗泾镇政府签订《总投资费用审定单》，载明泗泾集镇管理和配套用房工程的建设单位为国申公司和泗泾镇政府，审定投资费用为73，127，303元。
原审另查明：2010年1月，上海市某某区人民政府发文＊＊［＊＊＊＊］＊＊号《关于批准某某储备中心对某某区某某路某号地块实施土地储备的批复》称，“某某储备中心为某某区某某路某号地块项目土地储备填报上海市某某某某储备中心《上海市建设项目用地审批申请表》和相关资料收悉。经查，该储备项目位于松江区泗泾镇，土地面积9，615.6平方米，均为国有土地。经查，该地块涉及使用土地9，615.6平方米，其中包括：1、原经某某人民政府某某（＊＊＊＊）＊＊文批准征用范围内土地，其中含原属某某村某某队集体土地（灌溉水田）6，854.8平方米。2、经某某区人民政府某某字（＊＊＊＊）第＊＊＊号批准某某区某某某某镇村镇建设办公室使用的国有土地2，760.8平方米。……现经审核，同意将上述9，615.6平方米国有土地使用权交由某某储备中心实施土地储备”。该批复中所述9，615.6平方米国有土地包含了国申公司和泗泾镇政府、泗泾投资公司于2005年签订的协议中国申公司系争房屋的所属土地。
2010年1月，上海市某某区人民政府发文＊＊＊＊［＊＊＊＊］＊＊号《关于批准收回某某区某某路一号地块国有土地使用权实施公开出让的批复》称，“上海市某某区某某管理局：你局关于‘收回某某区某某路某号地块国有土地使用权实施公开出让’的请示和你局为此项目编制的《供地方案》均收悉。经查，某某区某某路某号地块土地面积9，615.6平方米。……现根据《上海市土地使用权出让办法》有关规定，依法收回上述东至某某路，南至人防工程用地，西至某某某某，北至轨道交通某号线，图示范围9，615.6平方米国有土地使用权，并同意你局编制的《供地方案》，该地块9，615.6平方米土地由某某局实施国有土地使用权公开出让。公开出让的中标人（竞得人）凭本通知和中标（竞得）通知书与你局签订《国有土地使用权出让合同》，并在申领《建设用地批准书》后方可用地”。
2010年10月14日，案外人某某地产集团有限公司（受让人，以下简称某某集团）与上海市某某区某某管理局（出让人，以下简称某某局）签订编号为＊＊＊＊（＊＊＊＊）出让合同第＊＊号（1.0版）《上海市国有建设用地使用权出让合同》，约定某某局将某某路某号地块9，615.6平方米土地出让给某某集团。第八条约定，本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为9，430万元，每平方米为9，806.98元；第十六条约定，出让地块现有地上建筑物面积计6，542平方米，经上海某某房地产估价有限公司评估价格为2，569万元，竞得人须在签订成交确认书后一个月内将地上建筑物价款2，569万元一次性交于上海市松江某某储备中心，否则出让人有权取消其竞得资格。2010年10月21日，某某集团支付土地出让款1，886万元，2010年11月15日支付地上建筑物价款2，569万元，2010年11月25日支付土地出让款7，544万元。
2011年5月12日，某某局出具一份《关于解决某某路某号地块有关问题的会议纪要》称，“2011年5月11日上午，在某某镇某某大楼某某会议室由某某局陈某副局长主持召开‘解决某某路某号地块有关问题的协调会’。会议就某某路某号地块内一幢已建成商务办公楼（带房出让）按地块红线进行分割办大产证事宜进行了协调。出席此次会议的有：某某镇、某某局（某某科、某某科）、某某储备中心、某某交易中心、某某所和某某单位某某集团等相关部门负责人。会上，某某集团就某某路某号目前在办理地块内一幢商务办公楼大产证所遇到的问题进行重点阐述，陈副局长及各相关部门负责人结合本单位要求、程序对绿地提出问题作了回答，形成了如下意见：一、由某某办按要求办理商务楼竣工验收、土地核验和按相关部门提出的分A、B两部分进行房屋实测等前期相关手续；二、在完成该幢楼相关前期手续后，按相关部门提出要求绿地、某某办同时办理各自地块红线内建筑物大产证。最后，陈副局长要求各相关部门按此次会议精神抓紧办理相关手续，尽快把两地块大产证办结”。
2012年6月8日，上海市某某区人民法院受理某某集团、案外人某某有限公司（以下简称某某公司）诉某某局建设用地使用权出让合同纠纷，某某集团和某某公司认为某某局转让给其的地上建筑物属于某某办，并非某某局及某某储备中心的财产，还存在共有、划分等问题。因某某局未按约履行交付土地及地上建筑物义务，故要求解除出让合同，返还土地出让款、地上建筑物价款并赔偿损失。该院于2013年2月5日判决解除某某集团与某某局于2010年10月14日签订的《上海市国有建设用地使用权出让合同》和某某公司与某某局于2011年7月28日签订的出让合同，某某局返还土地出让款、地上建筑物价款并赔偿相应利息损失。
一审判决后，该案某某集团、某某公司与某某局均提起上诉。上海市某某人民法院审理过程中，双方达成和解，某某集团、某某公司与某某局均申请撤回上诉。该院于2013年8月5日作出民事裁定书，载明：一、撤销上海市某某区人民法院（＊＊＊＊）＊民一（民）初字第＊＊＊＊号民事判决；二、准许上诉人上海市某某区某某管理局撤回上诉；三、准许上诉人某某地产集团有限公司、上海某某有限公司撤回原审诉讼请求。
原审再查明，国申公司方与泗泾投资公司方双方确认国申公司已付146.91亩土地出让金合计22，782，971元，并未支付过配套用房项目或剩余53.09亩土地的出让金。系争房屋实测面积为6，685.6平方米。国申公司已经收取系争房屋工程安装施工成本25，690，000元。目前配套用房项目房产证并未办理。
2013年12月，国亭公司、国申公司诉至原审法院，要求判令：泗泾镇政府、泗泾实业公司、泗泾投资公司共同支付补偿款113，584，231元。
原审审理中，国申公司先后三次申请法院对系争房屋市场价值进行评估，在法院充分向其释明风险后，法院委托上海某某房地产估价有限公司（以下简称某某公司）对配套用房项目中约定归属国申公司的房屋（总面积为6，685.6平方米）在2013年12月26日评估时点的市场单价进行评估。评估方式分别为：1、按照70年使用权的房屋市场价进行评估；2、按照50年享有所有权的商业用房的市场价进行评估；3、按照70年国有划拨土地使用权的商业办公用房（底层商铺、二至六层商务办公）市场价进行评估。某某公司分别于2014年8月12日和9月28日分别出具评估报告和咨询报告，载明：1、按完全产权下房地产市场价值为11，008万元，2、系争房屋使用权价值为8，399万元；3、70年国有划拨土地使用权的商业办公用房为8，755万元。某某公司陈述以上三项评估结果均是基于系争房屋属于商务办公用途进行的，对底楼商铺已经参考了商铺价格，评估结论是某某公司参考了大量的实际成交数据后得出的。由于系争房屋为商务办公房，只有50年的使用权，因此第1、2项评估均是按照50年权限计算的。同时，根据《城市房地产管理法》第五十五条关于“以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”的规定，并结合相关政策，某某公司估算此部分收益金折现值为34.8万元。
本案中国申公司表示本案不涉及对双方已付费用的结算问题。
原审庭审中，法院询问国申公司要求泗泾镇政府、泗泾实业公司、泗泾投资公司共同承担赔偿责任的事实依据，国申公司方陈述，基于2000年3月7日签订的协议第2条、2000年5月26日补充协议第1、2条、2000年12月22日补充协议（二）第1、2条。以上协议签订时200亩土地没有划拨，是国有建设用地状态。由于泗泾投资公司方未能确保200亩土地指标给国申公司方，2005年10月签订协议以补救上述4份协议未能履行。经过双方协商，泗泾投资公司方先以国有划拨方式取得土地使用权，统一建设集镇管理配套用房，根据轴线南北划分各自所有，然后再通过土地变性方式使国申公司方取得系争房屋的产权证。如果国申公司方无法取得房屋所有权的，则享有使用权。如果使用权亦无法享有的话，则泗泾投资公司方按评估价收购系争房屋。因此《建造协议书》为原《转让协议书》及补充协议的补偿，并非代建协议或者合作合资开发关系。基于泗泾镇政府、泗泾实业公司、泗泾投资公司身份混同，所以要求泗泾镇政府、泗泾实业公司、泗泾投资公司承担共同赔偿责任。泗泾投资公司方否认2005年协议书性质是合作合资开发或者2000年协议未能完全履行的补救措施，而为委托代建关系。
原审认为，本案国申公司、国亭公司认为泗泾实业公司未全部履行《转让意向书》、《转让协议书》和相关补充协议中（由于《转让协议书》签订后意向转化为正式协议，因此如无特殊原因，以下论述过程中均统称为《转让协议书》）转让全部200亩土地的约定，作为补偿，泗泾镇政府、泗泾投资公司同其签订《建造协议书》，共同投资建造配套用房，同时约定未能将系争房屋所有权或使用权归于国申公司时，按实际收购时房屋评估公司出具的评估价进行收购。庭审中，泗泾投资公司方对于各方主体资格、评估价标准、两份协议书之间关系、转让协议书的违约方等均提出异议。法院认为，本案需先明晰《转让协议书》和《建造协议书》的性质及两者之间的关系，以明晰合同主体和合同中各方享有的权利义务。
根据《转让协议书》的约定，国申公司、国亭公司同泗泾实业公司系土地使用权出让合同关系，由于泗泾实业公司并无权签订土地使用权出让合同，国申公司、国亭公司也未能获得双方约定的53.09亩土地使用权或获得有权批准的人民政府的同意，因此2000年泗泾实业公司签订的《转让协议书》及相关补充协议中约定转让的200亩土地中的53.09亩土地使用权转让内容无效。其余146.91亩土地，因事后已获得有权批准的人民政府同意，故该部分土地转让内容有效。
国申公司、国亭公司主张收购评估价的直接依据为国申公司同泗泾镇政府、泗泾投资公司签订的《建造协议书》。根据《建造协议书》第二条第2款“双方共同投资建造、甲方负责建房和土地指标，乙方负责资金。建筑物以21号轴线为分水岭，以南为甲方所有，以北为乙方所有”、第3款“项目竣工后地上建筑物产权先登记在甲方名下，甲方将及时按有关程序将乙方应得部分建筑及土地使用权转让给乙方”、第4款“项目立项开始的全部费用由乙方垫付，最终根据双方取得的面积按实计算”及第三条“上述款项无法实现，则由乙方获得第二款规定范围内房屋的使用权，使用年限同小区内商品房土地年限”的约定，法院认为，该《建造协议书》包含了两部分内容，就21号轴线以南归泗泾投资公司方所有的房屋而言，为国申公司方先行垫付资金，之后由泗泾镇政府、泗泾投资公司支付相关款项的委托代建关系；就系争房屋而言，协议书第二条2、3款体现了房屋转让、房屋使用权转让及其救济的约定。
就国申公司、国亭公司主张《建造协议书》为《转让协议书》补偿的观点，法院认为，根据《建造协议书》中的“鉴于内容”，特别是“2003年3月，国申公司、国亭公司为建设商品住宅项目，同泗泾镇政府签订项目用地出让的意向书”的表述及协议书第一条“因三号地块问题目前比较复杂，双方同意分段分部解决，原则是确保该地块上最终建筑布局与上述小区平面图相符”约定，表明：其一，泗泾镇政府对2000年意向书签订主体的身份认识发生混同；其二，泗泾实业公司签订的《转让协议书》系本《建造协议书》的前提和基础，《建造协议书》中关于系争房屋操作和处理方式的约定系国申公司、国亭公司未能依约获得53.09亩土地后各方就此问题达成的一致意见。尽管《转让协议书》中未能转让部分无效，但各方就此问题事后达成的一致意见，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。
综上，《转让协议书》和《建造协议书》存在因果关系和补充关系，但是两份合同的内容并不一致。本案中，国申公司、国亭公司现主张收购价损失，仅系《建造协议书》中关于系争房屋的约定内容，同国申公司与泗泾镇政府、泗泾投资公司之间以南部分的委托代建内容无关，同其与泗泾实业公司签订的《转让协议书》中有效部分的结算无关，上述两项事宜各方可自行结算或另行主张。而2005年《建造协议书》中签约主体也仅为国申公司和泗泾镇政府、泗泾投资公司，现国申公司、国亭公司无证据证明《建造协议书》签订时有理由相信泗泾镇政府、泗泾投资公司代表泗泾实业公司，因此就该收购款而言，主张权利的主体应为国申公司，承担义务的主体不应包括泗泾实业公司。
就系争房屋而言，国申公司和泗泾镇政府、泗泾投资公司依次约定了三种处理路径：一、先行登记在泗泾镇政府、泗泾投资公司名下，之后转让给国申公司；二、第一条无法实现，则国申公司享有系争房屋使用权；三、上述两条均无法实现，则泗泾镇政府、泗泾投资公司收购系争房屋。本案中，国申公司与泗泾镇政府、泗泾投资公司双方均确认现无法按照第一、二条路径履行，而关于收购房屋的约定为双方真实意思表示，国申公司要求泗泾镇政府、泗泾投资公司收购房屋于法不悖，法院予以支持。庭审中，双方对于收购的对价各执一词，国申公司认为应根据合同约定以实际收购时的房地产评估价为准，而泗泾镇政府和泗泾投资公司则认为仅为建安成本价。法院认为，该问题核心在于《建造协议书》第四条收购价的含义。《建造协议书》第四条约定“如乙方无法取得本协议第二条第二、三款及第三条权利的，则甲方应收购本协议第二条第二款约定的乙方应得的房屋，收购价以实际收购时房屋评估公司出具的评估价为准。”因此，合同中双方约定的收购价应为实际收购时系争房屋的市场价值。
依据国申公司、国亭公司申请，现存在3个评估价格，分别为：50年所有权的商业办公房屋市场价（出让土地性质）、50年使用权的商业办公用房市场价（出让土地性质）、70年土地使用权的商业办公用房市场价（划拨土地性质）。依据合同约定的“按照实际收购时房屋评估公司的评估价为准”，该条款包含按照收购时土地现状评估的含义，现收购时土地已经变更为出让用地性质，且为50年使用权，故应按照50年出让土地的商业办公用房价格进行评估。而对于系争房屋而言，双方先后约定了获得房屋所有权或使用权两条路径，国申公司对于无法获得房屋所有权进而仅获得房屋使用权有一定预期且予以认可，故综合本案事实，以50年使用权的商业办公用房市场价83，990，000元作为双方约定的收购价更为合理。现泗泾镇政府和泗泾投资公司已经支付国申公司的25，690，000元建安成本费，应当予以扣除，因此本案中国申公司应得的收购款应为58，300，000元。
原审法院于二○一五年二月十日依法作出判决：一、上海市松江区泗泾镇人民政府、上海泗泾投资开发有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海国申房地产开发有限公司房屋收购款人民币58，300，000元；二、驳回上海国亭置业有限公司、上海国申房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果上海市松江区泗泾镇人民政府、上海泗泾投资开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币609，721元，评估费人民币147，050元，合计诉讼费人民币756，771元，由上海国亭置业有限公司、上海国申房地产开发有限公司负担人民币407，487元，由上海市松江区泗泾镇人民政府、上海泗泾投资开发有限公司负担人民币349，284元。
判决后，泗泾镇政府、泗泾投资公司不服，上诉称，1、原审法院的判决超出了国亭公司与国申公司诉请范围，国亭公司与国申公司主张的补偿金是系争房屋的市场价减去建安成本再减去出让土地成本价，而原审法院判令的补偿金额没有扣除出让土地的成本价；2、根据土地管理法以及最高院的相关司法解释，涉及转让划拨土地使用权要由有批准权的政府批准，泗泾镇政府不具备相应权利，双方2005年签订的《建造协议书》第2、3、4条的实质内容是转让划拨土地的房屋，故该条款应认定无效，原审判令双方按照建造协议书第4条来履行不当；3、原审委托评估的结论中包含了土地使用权价值，国申公司从未支付过任何土地对价，故原审法院直接判令两上诉人按该评估价收购房屋不当。请求二审法院撤销原审判决，发回重审，或确认《建造协议书》第2、3、4条无效后改判上诉人不承担任何偿付责任。
被上诉人国申公司及原审原告国亭公司辩称，《建造协议书》是对2000年协议无法履行所采取的补救措施，相关条款都是双方协议一致的结果，这些约定没有违反法律的禁止性规定，应认定合法有效；原审对于房屋的评估有三个结论，除了50年所有权市场价包含土地出让价之外，其余两个结论均未包含土地使用权的价值，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告泗泾实业公司表示同意两名上诉人的上诉请求及理由。
二审审理中，泗泾镇政府、泗泾投资公司提供如下证据材料：1、推介会纪要，2、国有建设用地使用权出让预申请须知、3、国有建设用地使用权挂牌出让须知，4、竞拍档案材料一组，上述证据用以证明与系争房屋相关的某某路某号地块国有建设用地使用权通过公开挂牌方式出让，实际仅国申公司及案外人某某公司参加竞拍，国申公司未现场竞价，某某公司仅一次加价就拍得该地块土地使用权，故国申公司未能取得系争地块土地使用权的原因及过错在自己。
国申公司及国亭公司经质证认为，对上述证据材料的真实性不持异议，但与本案没有关联性。
泗泾实业公司对上述证据没有异议。
本院经审查认为，两名上诉人提供的上述证据材料不能证明其举证目的，且与本案争议不具有关联性，故本院不予采纳。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于2005年《建造协议书》的效力问题。从建造协议书的内容来看，该协议是双方在履行原《转让协议书》中由于政策原因导致三号地块未能按原计划开发建设的后续处理问题达成的合意，协议内容反映出双方对于将来可能发生的各种情况都有所预期，并对各种情况下如何处理都作出了相应约定，该约定系双方真实意思表示，并未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。原审法院对《建造协议书》效力认定正确，两上诉人关于《建造协议书》第2、3、4条无效的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。
二、关于本案中两上诉人应承担的责任。双方在《建造协议书》中对具体情况下如何履行作出了明确约定，该约定对双方均具有约束力，双方理应按该协议履行各自义务。根据上述协议，双方依次约定了三种处理路径，从目前履行情况来看，双方均确认无法按照第一、二条路径履行，故两上诉人应当按照第三条路径即“按实际收购时房屋评估公司出具的评估价收购系争房屋”。对于评估价格问题，双方在协议中约定，如国申公司无法取得系争房屋所有权则享有系争房屋使用权，可以自用，也可以出租，如国申公司无法取得使用权则由甲方收购房屋，故双方对于国申公司无法取得所有权的情况可以享有系争房屋使用权是一致认可的，在国申公司无法取得使用权的情况下房屋的收购价格理应与国申公司可以取得的房屋使用权收益相当，现评估结论中系争房屋50年使用价值体现的就是系争房屋相应期间内的租金收益，故原审法院判令两上诉人按该价格收购系争房屋符合双方协议的本意，亦符合公平合理原则，本院予以维持。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持。上诉人泗泾镇政府、泗泾投资公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币609，721元，由上诉人上海市松江区泗泾镇人民政府、上海泗泾投资开发有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 峰
审 判 员 叶 兰
代理审判员 李 兴
二〇一五年五月十三日
书 记 员 聂妍铧
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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