浙江省温州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）浙温行终字第43号
上诉人（原审被告）温州市房产管理局。
法定代表人杨毅。
委托代理人瞿春苗。
被上诉人（原审原告）温州市嘉鸿房地产开发有限公司。
法定代表人周鼎文。
委托代理人李文革。
委托代理人吴静。
被上诉人（原审原告）陈松庭。
委托代理人刘涛。
委托代理人钱炬雷。
上诉人温州市房产管理局因温州市嘉鸿房地产开发有限公司、陈松庭诉该局拆迁行政裁决一案，不服温州市鹿城区人民法院（2011）温鹿行初字第99号行政判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月29日受理后，依法组成合议庭，于同年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人温州市房产管理局的委托代理人瞿春苗、被上诉人温州市嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称嘉鸿公司）的委托代理人李文革、吴静、被上诉人陈松庭及其委托代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
温州市房产管理局于2011年3月15日作出《关于对温州市龙湾蒲州松庭花园房屋拆迁补偿安置的裁决》（温房发（2011）1号），认定：被申请人（即嘉鸿公司）持有拆许字（2003）第11号《房屋拆迁许可证》，从2003年5月26日起承担嘉鸿花园项目建设任务，实施房屋拆迁。拆迁范围内住宅房屋临时安置补助费为每月8元／平方米。申请人温州市龙湾蒲州松庭花园（已改名为温州市鹿城区黎明松庭花圃，以下简称“松庭花圃”）房屋坐落于蒲州镇山下后巷24-8号，持有温房权证龙湾区字第××号《房屋所有权证》（地号4-8-27），建筑面积950.05平方米（其中地下室建筑面积192.89平方米）。房屋结构等级经评估为砖混一等上，装修及附属物补偿价格经评估为122445元。上述合法房屋位于温国用（98）字第00273号《国有土地使用权证》载明的划拨园地上。申请人持有的营业执照载明经营范围：主营花木、盆景，兼营花木用具；经营方式：自产自销。2001年7月10日，申请人将上述房屋向温州银行股份有限公司�前支行抵押贷款123.50万元并办理了抵押登记，至今尚未注销。申请人另有出让工业用地306.02平方米，持有温国用（2002）字第1-37602号《国有土地使用权证》。2003年7月8日，申请人与被申请人签订《拆迁安置临时协议书》（以下简称《临时协议》），该《临时协议》载明：一、申请人因违章建筑等原因，不能与被申请人即行签订拆迁协议。为了确保改建工程的顺利进行，申请人自愿将该房屋在2003年7月8日前腾空完毕，交被申请人验收，先行拆除。待申请人的：1、违章部分由土地、规划部门认可为准，其它部分由规划鉴定为准（时间为一个月内）；2、营业房认定由政府有关主管部门认可为准（时间为一个月内），营业房安置如双方不能协商，必须参照同地块拆迁户王培权、金学茂今后裁决或法院判决的房屋和营业房比例进行安置（土地价格双方另行协商解决）；3、花木赔偿由园林绿化处评估为准。二、申请人应拆除的房屋计建筑面积2567.3平方米，使用面积2280.08平方米。旧房结构等级为砖混结构一等上，作价标准为242元／平方米。此后双方一直未达成拆迁补偿安置协议。根据（2007）浙民一终字第216号民事判决认定，申请人房屋实际于2003年9月18日被被申请人拆除。申请人除合法产权房屋外，还有违法违章房屋建筑面积1779.46平方米，经温州市中级人民法院（2003）温民一初字第182号民事判决认定：1990年建造的155.94平方米；1998年建造的56.05平方米；2000年或以后建造的1567.47平方米。2007年8月9日，温州市国土资源局、申请人、被申请人三方签订《国有土地使用权收回补偿协议书》（以下简称《土地收回补偿协议》），协议明确：申请人使用土地面积1653.32平方米，其中国有划拨土地1347.3平方米应补偿实际金额为65.88万，出让土地306.02平方米应补偿实际金额为35.01万。为简化办事程序，上述两项收回土地使用权补偿金额合计100.89万元由被申请人直接支付给申请人。自协议签订之日，有关该国有土地使用权收回及补偿的问题得到解决，申请人不再就此问题进行上诉或投诉，并办理注销原《国有土地使用证》手续。之后申请人办理了温国用（98）字第00273号、温国用（2002）字第1-37602号两份《国有土地使用证》的注销手续并向被申请人领取了上述补偿费100.89万元。另查明：蒲州镇山下后巷24-10号房屋合法产权建筑面积424.14平方米（其中地下室建筑面积94.65平方米）属温州市龙湾蒲州王氏花园所有。王氏花园持有的温国用（98）字第00277号国有土地使用证载明用地面积758.55平方米为划拨园地用地。蒲州镇山下后巷24-12号房屋合法产权建筑面积434.72平方米（其中地下室建筑面积136.18平方米）属温州市龙湾蒲州旭�花园所有。旭茂花园持有的温国用（98）字第00278号国有土地使用证载明用地面积664平方米为划拨园地用地。该两家花园与申请人松庭花园的合法房屋建房手续均为编号为﹤99﹥浙规证03000007号《建设工程规划许可证》，该证载明建设项目为“管理房”。申请人、王氏花园、旭茂花园三家原同为龙湾花卉盆景种植场股东。后龙湾盆景种植场将部分土地分别转让给上述三家花园。三家花园各自办理了国有土地使用证及房屋所有权证。故上述三家花园的土地性质及建房审批功能相一致。2003年8月6日及2003年8月12日，被申请人分别与旭茂花园、王氏花园签订了住宅房屋拆迁实物补偿安置协议书，将上述房屋作为住宅用房给予补偿安置。鉴于申请人已领取国有土地使用权收回补偿款，属房屋拆迁补偿安置中的特例，故被告于2011年1月28日中止裁决，进行调查研究，并于同年3月15�恢复裁决。温州市房产管理局认为：1、申请人所使用的土地为划拨园地及出让工业用地，均不属商业或住宅用地。申请人合法房屋经建设工程规划许可证载明建设单位为“龙湾盆景种植场”，建设项目为“管理房”。故房屋设计用途并非商业或住宅用房；2、申请人除合法产权外的房屋建筑面积1779.46平方米，属违法违章建筑，不符合房屋拆迁补偿安置规定；3、申请人虽与温州市国土资源局、被申请人签订了国有土地使用权收回补偿协议书并领取了补偿款100.89万元，但不足以证明申请人已对其被拆迁房屋选择了货币补偿，并就此免除了被申请人对申请人的安置义务；4、申请人房屋结构等级经评估为砖混一等上，折价标准为242元／平方米，该折价标准已在《拆迁安置临时协议书》中约定，故予以确认；5、被申请人未对嘉鸿花园建设项目拆迁范围内园地用地、工业用�上的非住宅房屋提供拆迁安置用地。而对于房屋设计用途与申请人房屋一致的王氏花园、旭茂花园等的合法房屋，被申请人均按400元／平方米的价格给予购买住宅安置用房。由此可见，在嘉鸿花园建设项目动迁期间，被申请人对此类房屋的安置本意是按400元／平方米的价格给予购买住宅安置用房，并据此与申请人经协商签订了《临时协议》。考虑到申请人合法房屋所使用的土地面积已由温州市国土资源局进行了使用权收回补偿，而住宅安置用房400元／平方米的购买价格未包含安置用房所分摊的土地价格，故申请人购买安置用房后应另行向国土部门缴纳土地规费。综上，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三条、第十三条、第十六条、第二十二条、第二十五条、第三十条、第三十一条、第三十二条，《浙江省城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月2日颁布施行）第�十七条等有关规定裁决如下：1、申请人的合法房屋建筑面积950.05平方米，由被申请人按242元／平方米给予补偿款229912.1元。申请人的违法违章房屋建筑面积1779.46平方米被申请人不予补偿。2、申请人合法房屋建筑面积950.05平方米由被申请人按400元／平方米的价格给予申请人在嘉鸿花园内购买住宅安置用房。安置房建筑面积超出950.05平方米部分，参照王氏花园、旭茂花园合法房屋结算价格计算。申请人的违法违章房屋建筑面积1779.46平方米被申请人不予安置。3、被申请人支付申请人装修及附属物补偿款122445元。4、被申请人应支付申请人搬迁补助费800元。申请人迁入安置房时，被申请人再支付申请人搬迁补助费800元。5、申请人的合法房屋建筑面积950.05平方米，应自2003年9月18日起由被申请人支付临时安置补助费。申请人的过渡期限为24个月：（1）过渡期限内，被申请人�每月8元／平方米的标准支付申请人临时安置补助费；（2）超过过渡期限被申请人按上述标准的二倍支付申请人临时安置补助费。上述临时安置补助费由被申请人支付到住宅安置用房落实交付使用为止。被申请人将住宅安置用房交付后，再按每月8元／平方米的标准支付申请人4个月的临时安置补助费。6、申请人应在本裁决送达之后与抵押权人温州银行股份有限公司府前支行解除债权债务关系并办理房屋抵押登记注销手续。抵押登记注销手续办理完毕后，拆迁当事人双方应在30日内按以上裁决内容办理安置房交付、结算等相关手续。
原判对嘉鸿公司拆迁主体资格、松庭花圃建筑基本情况及拆迁经过的认定与被诉裁决的认定一致。另查明，被告于2008年12月4日对松庭花圃房屋拆迁补偿安置作出（2008）13号裁决。后经原审法院及温州市中级人民法院审理，判决撤销该裁决�并责令被告重新作出裁决。2011年3月15日，被告重新作出被诉裁决。原告嘉鸿公司不服，向温州市人民政府申请复议。原告陈松庭不服，向浙江省住房和城乡建设厅申请复议。上述两机关分别受理、分别作出复议决定，均维持被诉裁决。两原告仍不服，遂提起本案诉讼。再查明，嘉鸿公司开发建设的嘉鸿花园项目，其住宅用房已全部售完。
原判认为：1、被告在法院判决撤销原裁决后，经对相关事实进一步查证，重新作出裁决。该裁决在住宅安置用房的面积计算、搬迁补助费的支付等方面与原裁决不同，且裁决中另明确了安置房土地规费缴纳问题。因此，嘉鸿公司关于被诉裁决与原裁决内容基本一致，违反了《中华人民共和国行政诉讼法》第五十五条规定的主张，依据不足，不予支持。2、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定，货币补偿或者产权调换的面�，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。被诉裁决以松庭花圃房屋产权登记的建筑面积进行安置，虽然并无违反上述规定，但如被告所言，裁决以公平、公正为原则。涉案地块《房屋拆迁安置补偿有关规定》中明确住宅房安置以房屋使用面积为准，且被告在此前的裁决中亦以使用面积为准。被告在本次裁决中以建筑面积为准进行安置，不利于同地块拆迁户间的利益公平，且被告未对该变化予以详细说明，故该项裁决依据不足。3、嘉鸿花园住宅房屋已全部售完，被诉裁决关于嘉鸿公司给予陈松庭在嘉鸿花园内购买住宅安置用房的内容实际上无法履行。被告在裁决前未经充分调查，未能保证其裁决内容的可行性，故该项裁决内容依据不足。综上，被诉拆迁行政裁决依据不足，且实际不可履行，故应予撤销。据此判决：一、撤销被告温州市房产管理局于2011年3月15日作出的温房发（2011）1号关于对温州市龙湾蒲州松庭花园房屋拆迁补偿安置的裁决；二、责令被告温州市房产管理局于本判决生效之日起三十日内就原告陈松庭提出的房屋拆迁补偿安置裁决申请重新作出裁决。
上诉人温州市房产管理局诉称：1、上诉人曾于2008年对涉案房屋作出（2008）13号裁决，裁决嘉鸿公司按陈松庭房屋的使用面积进行安置。此后嘉鸿公司和陈松庭均不服裁决而提起行政诉讼，因陈松庭对房屋使用面积的计算有异议，一、二审法院以上诉人“在使用面积的计算上依据不足”为由判决撤销裁决。上诉人于2011年重新进行裁决时，考虑到使用面积和建筑面积是对房屋面积的不同表示形式，针对的是同一处房屋，而涉案房屋已于2003年被拆除，无法重新丈量计算使用面积，且陈松庭亦不认可原裁决中对房屋使用面积的计算�法和结果，故只能以建筑面积作为裁决安置的依据，这也符合《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十条的规定，不会不利于同地块拆迁户间的利益公平。原判引用涉案地块《房屋拆迁安置补偿有关规定》不符合《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十二条第二款的规定。2、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第二十八条第二款规定，拆迁补偿、安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被拆迁人有权选择具体的补偿形式。被上诉人陈松庭在裁决过程中，明确提出其选择产权调换的安置方式，上诉人裁决嘉鸿公司对陈松庭在嘉鸿花园内给予实物安置有利于保护被拆迁人的合法权益。如果裁决对陈松庭给予货币补偿，按2003年拆迁许可证核发时的货币补偿基准价来评估确定，将更损害其合法权益。而嘉鸿公司作为拆迁人负有对拆迁地块内所有被拆迁人在嘉鸿花园内予以安置的义务，不能因嘉鸿花园内已无房源为由免除其上述义务。嘉鸿公司在明知尚未对陈松庭予以安置的情况下擅自出售全部住宅用房，应对裁决后的执行问题承担相应的责任。综上，请求改判维持被诉房屋拆迁行政裁决。
被上诉人嘉鸿公司辩称：1、上诉人没有说明裁决嘉鸿公司对陈松庭在嘉鸿花园内购买住宅进行安置的法律依据，仅是参照被上诉人嘉鸿公司与其他案外人自愿协商的结果作出裁决，该项裁决内容缺乏事实和法律依据。2、温州市国土资源局在收回陈松庭的国有划拨土地使用权时，已经给予陈松庭补偿，陈松庭的花苗也已得到补偿，陈松庭在领取补偿款后，已经无权再要求产权调换的安置方式。3、上诉人的两次裁决只是将涉案房屋使用面积换成建筑面积，其他内容基本一致，被诉裁决违反《中华人民共�国行政诉讼法》第五十五条的规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈松庭辩称：1、被上诉人陈松庭已自愿选择产权调换的安置方式，虽然嘉鸿公司违反房屋拆迁管理规定，擅自将安置房售完，但上诉人可以对其进行行政处罚，并仍应裁决嘉鸿公司履行安置义务，被诉裁决的第三项内容正确。如果执行中没有房屋可供执行，则可以替代履行或现金赔偿的方式执行。原判以“嘉鸿公司在安置地块无剩余安置房，上诉人未能保证裁决内容的可行性”为由撤销被诉裁决不利于保护被拆迁人的合法权益。2、原判认为上诉人进行裁决时应当引用《房屋拆迁安置补偿有关规定》正确，但对陈松庭的安置应以房屋的建筑面积为准，再乘以1.08的系数进行换算。陈松庭与嘉鸿公司签订的临时协议，对拆迁面积、安置面积、未登记面积均已经作出约定，该协议名为临时协�实际上已经具备正式协议的内容。上诉人应以两被上诉人在该协议中的真实意思表示为依据，参照省条例和相关规定作出裁决，但被诉裁决适用的法律依据背离两被上诉人的本意，依据不足，原判予以撤销结果正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
各方当事人在一审诉讼中提交的证据均已移送至本院。各方当事人对原判认定的事实无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是被诉裁决是否与原裁决基本相同、陈松庭领取收回土地使用权补偿款及花木赔偿款后能否要求产权调换、被诉裁决对涉案房屋合法部分按建筑面积950.05平方米确定由嘉鸿公司安置住宅用房是否正确。综合各方意见，本院认为：1、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十五条规定，人民法院判决被告重新作出具体行政行为的，被告不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为基本相同的具体行�行为。本案中，上诉人于2008年作出的原裁决被法院判决撤销后，经重新调查作出被诉裁决，对住宅安置用房的面积由原来的按陈松庭房屋使用面积计算变更为按建筑面积计算，对搬迁补助费的金额予以明确，并增加了陈松庭购买安置用房后需另行缴纳土地规费的内容。上述内容与原裁决的内容明显不同，未违反法律规定。被上诉人嘉鸿公司主张被诉裁决与原裁决基本相同，理由不足，本院不予支持。2、根据本院生效的（2010）浙温行终字第52号行政判决认定，国有土地使用权收回补偿款和花木赔偿款与本案的拆迁补偿安置无关。嘉鸿公司以陈松庭已经领取土地使用权收回补偿款及花木损失赔偿款为由，主张陈松庭选择了货币补偿的安置方式，理由不能成立，本院不予支持。3、涉案地块《房屋拆迁安置补偿有关规定》虽然明确住宅房安置以房屋使用面积为准，但根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十条的规定，货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。即便上诉人在此前的裁决中以使用面积为准，但由于涉案房屋已于2003年被拆除，无法重新丈量计算使用面积，且陈松庭亦不认可原裁决中对房屋使用面积的计算方法和结果，被诉裁决按陈松庭房屋的建筑面积进行安置，符合法律法规的规定，《房屋拆迁安置补偿有关规定》对该部分内容的规定不适用于本案。原判认为上诉人以建筑面积为准进行安置依据不足，本院予以纠正。根据本院生效的（2010）浙温行终字第52号行政判决认定，松庭花圃被拆迁的合法房屋建筑面积为950.59平方米，被上诉人陈松庭主张对其安置应以房屋的建筑面积乘以1.08的系数进行换算，无相应的事实和法律依据，本院不予支持。4、上诉�裁决嘉鸿公司给予陈松庭在嘉鸿花园内购买住宅安置用房950.05平方米，但未能提供证据证明其在作出被诉裁决前已对嘉鸿花园内的住宅安置用房情况进行调查核实，以保证裁决内容的可执行性。现嘉鸿花园住宅房屋已全部售完，即便如上诉人所言系嘉鸿公司在原审诉讼过程中擅自出售，根据上诉人向原审法院提供的房产查询情况函，嘉鸿公司在嘉鸿花园8幢的三套房屋的面积合计仅317.66平方米，而被诉裁决的住宅安置用房面积为950.05平方米，明显不具有可执行性。原判认为该项裁决内容依据不足，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人温州市房产管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 张 存
审 判 员 曾晓军
二〇一三年三月十九日
代书记员 陈 雕