广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1825号
上诉人（原审原告）：深圳市桑德实业发展有限公司。
法定代表人：瞿绍发，董事长。
委托代理人：程斌，北京观道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐晔，女，汉族，1964年4月6日出生。
委托代理人：钟广强，广东悦智律师事务所律师。
原审第三人：兴业银行股份有限公司深圳罗湖支行。
负责人：江山，行长。
委托代理人：李咏雪，女，汉族，1967年11月22日出生，系该行职员。
上诉人深圳市桑德实业发展有限公司（以下简称桑德公司）因与被上诉人徐晔、原审第三人兴业银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称兴业银行）追偿权纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2283号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：位于涉案房产的权利人是徐晔。
2001年8月7日，深圳市罗湖区人民法院作出一份民事调解书，查明：2000年6月5日，兴业银行与A公司（以下简称A公司）、桑德公司、案外人一、徐晔签订了一份保证借款合同，约定：A公司向兴业银行借款200万元，借款期限一年，月利率为6.3375‰，桑德公司、案外人一、徐晔为A公司的借款承担连带担保责任。同年6月21日，兴业银行与徐晔签订了抵押合同，徐晔为A公司的上述借款提供抵押担保。合同签订后，A公司未按约偿还桑德公司借款本金，并拖欠2001年7月1日之后的利息，桑德公司、案外人一、徐晔未履行担保义务。该案在审理过程中，经该院主持调解，双方当事人愿达成如下调解协议：一、A公司确认欠兴业银行借款本金200万元及2001年7月1日之后的利息（利息按照合同的约定计算）；二、A公司于调解书生效之日起十五日内、2001年9月20日前、10月20日前、11月20日前分别偿还本金50万元及相应利息；三、该案受理费、保全费，由A公司承担。四、如A公司未按期还款，则依法拍卖徐晔提供的抵押物（位于涉案）；桑德公司、案外人一、徐晔在抵押物范围外承担连带清偿责任。
该调解书生效后，A公司未能全部清偿借款。兴业银行向罗湖区法院申请强制执行。罗湖法院冻结了桑德公司的款项150万元。2002年9月30日，桑德公司、A公司、徐晔、兴业银行签订一份《协议书》，确认：1、法院从桑德公司账户强制执行扣清全部借款本息及相关费用后，即视同已还清贷款，兴业银行需及时向人民银行提出申请撤销桑德公司、A公司的制裁名单；2、桑德公司代A公司清偿的借款部分，桑德公司保留对A公司的追索权；3、徐晔所抵押的住宅在桑德公司、A公司偿清贷款后，暂以抵押形式留于兴业银行处，在A公司未还清桑德公司代偿借款的情况下，产权及处置权归桑德公司；兴业银行需收到桑德公司书面通知后方可将该房产解除抵押登记，房产证直接交给桑德公司，A公司、徐晔同意将该房产交桑德公司办理银行抵押贷款。
2006年8月21日，罗湖区法院扣划了桑德公司的款项1464399.27元用于偿还A公司向兴业银行的借款。兴业银行在上述民事调解书中的债权已全部实现。现徐晔名下位于涉案房产仍未注销抵押登记，抵押权人仍为兴业银行，该房屋已被原审法院（2009）深福法执恢字第111-1号裁定查封。
桑德公司在原审中的诉讼请求为：1、徐晔履行合同义务将其涉案房产过户给桑德公司；2、兴业银行履行合同义务协助徐晔将房产过户给桑德公司；3、徐晔承担本案诉讼费用。
原审法院审理认为，我国实行不动产物权登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。桑德公司代A公司偿还借款后，桑德公司与A公司、徐晔、兴业银行约定，涉案房屋产权及处置权归桑德公司，该约定实际是以房抵债的约定，但各方未办理房屋产权过户登记手续，该约定不产生物权变动效力，桑德公司并没有取得涉案房产的所有权，涉案房产的产权人仍为徐晔。桑德公司依照协议书的约定，对A公司、徐晔享有追偿权。现涉案房地产已被原审法院查封，桑德公司请求徐晔、兴业银行协助办理过户，事实上已成为不可能。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回桑德公司的诉讼请求。案件受一审理费4750元（已由桑德公司预交），由桑德公司承担。
上诉人桑德公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并依法改判支持桑德公司的诉讼请求；2、徐晔承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审在认可2002年9月30日各方《协议书》效力的基础上，却不支持桑德公司依此协议所享有的物权请求权，属于适用法律错误。原审诉讼中，参与诉讼的各方均对2002年9月30日的《协议书》真实性没有异议，原审判决也认定“该约定实际是以房抵债的约定”。既然此协议的真实性和合法性原审是认可的，那么依据此协议合同当事人所享有的合同权利就应受到法律的保护。协议中以房抵债的约定明确，在债权已实现的情况下，房屋所有权应按合同约定转让和变更，桑德公司的物权请求权有法律和事实依据。原审判决以“各方未办理房屋产权过户登记手续，该约定不产生物权变动效力”为由，认定桑德公司没有取得涉案房产的所有权，原审混淆了案件原因和结果间的关系。正因各方没有按照协议约定进行房屋产权的过户登记，才产生了本案纠纷。桑德公司没有取得涉案房产所有权的事实，并不能否认桑德公司享有主张物权所有权的权利。依据我国《物权法》第28条之规定，人民法院的法律文书可以起到导致物权变更的法律效力。正是各方在物权变更的行为上产生了争议，桑德公司才依协议所享有的物权请求权，请求法院依法裁判确定物权变更的法律效力。若物权已变更登记到桑德公司名下，桑德公司就没必要诉讼要求徐晔履行完成产权过户的行为。桑德公司的物权请求权来自于双方协议的约定，有待人民法院的判决进行司法确认，而不是直接来自于物权登记。法院应当支持桑德公司的诉讼请求。二、本案诉争房屋已被法院查封的事实，不能成为桑德公司物权请求权实现的障碍，不能构成诉讼请求事实上己成为不可能的理由。本案诉争房屋已被法院查封，只能证明房屋上还存在未实现的债权，此物权的转让和变更存在权利瑕疵。但具有权利瑕疵的物并不是法律禁止转让的物，此情况并不能成为桑德公司物权请求权实现的障碍。仅以物存在瑕疵就否定物权变更的请求，极大的伤害物权请求人的权利。法律没有禁止被法院查封的物，不能设定进行物权转让的行为的规定。针对徐晔的不诚信行为，桑德公司依法主张自身的合同权利，此请求合理正当。若仅以物上存在瑕疵，就直接否定物权的请求权的效力，将对桑德公司造成极大的不公平。故桑德公司请求二审法院依法改判，以维护桑德公司的合法权利。
被上诉人徐烨答辩称，一、桑德公司提起的诉讼已经超过诉讼时效，失去胜诉权。二、2002年9月30日由桑德公司、徐烨、兴业银行及深圳市A公司四方签订的协议应当是无效的，因为该协议是一份徐烨作为抵押担保人签订的担保协议，其中第三条约定将涉案房产交由桑德公司处置，这条明显违反了担保法第40条关于禁止性规定。2004年桑德公司、兴业银行、深圳市A公司及徐烨四方重新签订了一份新的协议书，再次约定了抵押及还款条件，这是一个新的约定，徐烨对该协议是不知情的，因为落款的签名也不是徐烨本人签的。三、一审认为2002年9月30日协议书的约定实际上是以房抵债的约定，这是错误的，应当是一种抵押担保约定。从三个方面可以说明：1、2003年10月23日罗湖区法院将涉案房产拍卖，后来流拍，2004年3月29日又恢复拍卖，还是流拍。2、2004年的四方协议书第四条明确约定将房产交由法院强制拍卖，第五条要求徐烨继续承担担保责任。3、2011年1月桑德公司将本案的债权转移给了案外人濮恂，濮恂2011年1月起诉了徐烨，是作为债权起诉的，然后撤诉了。所以从这三点里看，一直以来桑德公司都是认定徐烨的房产是抵押担保，从来没有提出过以物抵债，要求房产归桑德公司处置，并不是一审法院认定的以物抵债形式。综上所述，请求二审法院查明事实，驳回桑德公司的上诉请求。
原审第三人兴业银行答辩称，请求法院驳回桑德公司的请求“判决第三人履行合同义务，协助将上述房产过户给桑德公司”。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，桑德公司在本案中的诉讼请求是要求将涉案房产的产权过户登记至其名下，但根据查明的事实，涉案房产已被法院查封，在现有条件下涉案房产并不具备过户的条件，故桑德公司的诉讼请求缺乏事实依据，原审法院未予支持并无不当，本院予以维持。桑德公司就其对徐烨所享有的权益可另寻法律途径解决。
综上，桑德公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由上诉人深圳市桑德实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 保 疆
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一三年十二月二日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。