辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）鞍审民终再字第3号
再审申请人（一审原告，二审上诉人）：任同和，男，1956年1月17日出生，汉族，无业，住鞍山市铁东区铁东十二道街**栋*单元*层**号。
委托代理人：张冀飞，辽宁正时律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：鞍山市北方综合服务有限责任公司，住所地鞍山市立山区新立街5-1号。
法定代表人：金盾，该公司经理。
委托代理人：房兴有，辽宁卫尊律师事务所律师。
委托代理人：闫存艳，辽宁翟铁羽律师事务所律师。
再审申请人任同和与被申请人鞍山市北方综合服务有限责任公司（以下简称北方公司）确认合同效力纠纷一案，鞍山市立山区人民法院于2013年12月6日作出（2013）立民一初字第206号民事判决。任同和不服，提起上诉，本院于2014年6月19日作出（2014）鞍民一终字第76号民事判决书。判决发生法律效力后，任同和向辽宁省高级人民法院申请再审。省法院于2014年12月21日作出（2014）辽审三民申字第808号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人任同和及委托代理人张冀飞与被申请人北方公司法定代表人金盾及委托代理人房兴有、闫存艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告任同和诉称，被告北方公司因急需资金，将自有的服务楼1-2层浴池一半的产权出售给其经营，该房屋坐落于鞍山市立山区新立街5-1号，建筑面积共计1170平方米，其中的一半即585平方米作价人民币45万元卖给其所有，并于2009年3月6日与原告签订《房屋买卖协议》约定：该交易的房屋为北方公司自行拥有所有权，为国家合法批准用房，并约定该浴池如遇动迁，一切手续由北方公司负责办理。《房屋买卖协议》签订后，其付清了全部购房款。该房在办理变更手续期间，北方公司告知准备动迁，为避免在拆迁中发生纠纷，双方签订了《补充协议》，约定：北方公司提供有关手续及相关资料，配合乙方完成动迁事宜。请法院判令确认双方签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》合法有效。
被告北方公司辩称，2009年3月6日双方商定，企业经营困难需拆借资金，任同和愿意提供帮助，初步意向借款45万元，任同和提出用企业的房产抵押，因该房产未办理登记，不能抵押，任同和提出用买卖的方式来保证债权的安全。从2009年3月6日至2010年10月28日，任同和在近2年的时间里分五笔共出借给被告31万元，与开始商定的45万元相差14万元。双方间没有买卖房屋的意思表示，借贷关系是当时双方真实意思表示。从房屋买卖合同的主要内容看也显失公平，该房屋没有市场评估值，只有买卖的总面积585平方米，45万元价格低于市值的5至6倍，显失公平。且该房屋是没有产权登记的房产，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，没有产权登记的房产不得转让。我北方公司系2003年转制企业，经市政府批复，为负14万元转为股份制，主要资产为综合服务楼，其转制时拖欠职工120万元，至今总额为327万元，该企业承担企业退休员工终身的取暖费等福利的责任，综合服务楼是转制企业全体职工生活的基本保障，因此，该房屋买卖协议直接侵害了企业员工的合法权益。故请求法院确认《房屋买卖协议》及《补充协议》无效。
一审查明，2009年3月6日，双方签订一份《房屋买卖协议》载明：一、北方公司因经营急需资金，现将自有的服务楼1-2层浴池一半的产权出售给任同和经营，该房屋坐落于鞍山市立山区新立街5-1号，建筑面积共计1170平方米，其中的一半即585平方米作价人民币45万元卖给任同和所有。二、该交易的房屋为北方公司自行拥有所有权。三、该浴池如遇动迁，一切手续由北方公司负责办理，房屋回迁安置，如货币化北方公司负责办理后将585平方米房屋产权给任同和。如回迁安置，北方公司在1-2层中割出585平方米给任同和所有，并负责给任同和办理房屋产权。四、任同和一次性付给北方公司人民币45万元。
2009年3月6日，北方公司召开股东会，讨论是否转让服务楼浴池1／2部分（即建筑面积585平方米），该股东会决议由被告法定代表人金盾一人签字，另一股东王素华未签字。
2009年7月7日，双方经协商签订《补充协议》载明，一、双方于2009年3月6日签订的房屋买卖协议，北方公司将坐落在鞍山市立山区新立街5-1号，自有服务楼1-2层浴池585平方米卖给任同和所有，现已动迁。二、动迁期间动迁有关事宜均由任同和自己和动迁单位进行联系或交谈动迁条件，甲方负责提供动迁需用手续。三、付款办法，协议双方签字盖章后，任同和付给北方公司人民币5万元，2010年4月15日前付给人民币20万元，2010年10月付人民币10万元，北方公司给任同和办完房屋产权证后，任同和付给人民币10万元。补充协议与2009年3月6日签订的协议具有同等法律效力。
2009年3月6日，北方公司为任同和出具收条载明，收到任同和购房订金5万元人民币。2010年4月12日收到任同和买房款20万元，2010年9月6日收到任同和买房款2万元，2010年10月22日收到任同和买房款2万元，2010年10月28日收到任同和买房款2万元。协议签订后北方公司未将争议的建筑面积为585平方米房屋交付给任同和，该房屋由北方公司出租，并收取租金。现该综合服务楼已于2013年拆除。
另查，2004年3月29日，鞍山市北方综合服务楼经鞍山市鞍经改发（2003）3号文件批准，改制为北方公司，股东为二人。北方公司单位改制时评估报告（截止至2001年11月31日）载明：评估企业鞍山市北方综合服务楼净资产为-140，241.02元。固定资产综合服务楼房产评估价值为2，721，048元（上述评估价值中含土地使用权价值932，233元），鞍山市北方综合服务楼上述房产于1986年12月由鞍山房屋建设开发公司还建，目前未办理产权证，该单位又于1992年以该房产抵押向工行立山支行借款49万元，尚未偿还，提请报告人使用人予以关注。被告单位改制时审计报告（截止至2001年11月30日）载明：其他应付款期末余额为2，702，375.29元，其中包括：3、应付职工1998-2001年工资520，353.60元，4、应付职工1998-2001年取暖费488，034.64元，5、应付社会保险金31，890元，6、应付借款利息312，344.04元（中国工商银行立山支行欠息证明）。短期借款账面余额为528，000元，其中：1、1992年中国工商银行立山支行借款49万元；2、1998年中国工商银行立山支行借款38，000元。国有土地使用证（NO：011388827）载明，使用权人鞍山市北方综合服务楼坐落于立山区自由办新立街5-1号，土地地号为L5-6-14，图号56.40-01.20，使用权类型为划拨。
又查，2013年11月18日鞍山市立山区企业工作委员会出具情况说明一份，内容为：一、鞍山市北方综合服务楼原隶属于鞍山市商业局，2003年3月3日经鞍山市人民政府经济体制改革办公室《关于同意鞍山市北方综合服务楼改制为有限责任公司的批复》（鞍经改发﹤2003﹥3号）文件的批准，鞍山市北方综合服务楼改制为有限责任公司，改制后企业名称为鞍山市北方综合服务有限责任公司，2005年4月转属到立山区，由我区负责改制企业的监管工作。二、根据市委、市政府有关文件精神及鞍经改发（2003）3号文件第七条和第八条的规定，该改制后的企业有安置原企业职工的义务，特别是终身承担原企业退休职工的取暖费、应急救济金等项费用，以及承担留在改制后企业的原企业在职职工医药费的补助、残疾职工的补助、救助等费用。改制后企业的固定资产（包括土地、房屋）是作为支付上述费用的保障，如任意处置势必会影响职工利益，使各项费用不能及时足额缴纳，给众多离退休及在岗职工的利益造成损害，产生不稳定因素，甚至会引发更大的社会矛盾。
一审认为，北方公司系2003年由鞍山市北方综合服务楼改制后的企业，该企业不仅要承担内欠职工债务，同时还应承担原企业退休职工的取暖费、应急救济金等项费用，以及承担留在改制后企业的原企业在职职工医药费的补助、残疾职工的补助、救助等费用。改制时综合服务楼的固定资产是作为支付上述费用的保障，而双方2009年签订的房屋买卖协议及补充协议中，北方公司将部分房产以低于市场价值的价格卖予任同和，侵害了北方公司众多离退休及在岗职工的合法权益。且双方买卖的上述房屋系未依法登记领取权属证书的房产，该买卖行为违反了《中华人民共和国城市房产管理法》的禁止性规定，综上，双方签订的房屋买卖协议及补充协议无效，故对任同和的诉讼请求，不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回任同和的诉讼请求。案件受理费100元由任同和和承担。
任同和上诉理由及请求，涉案的两份协议是诉争双方的真实意思表示，不符合《中华人民共和国合同法》规定的应当认定合同无效的情形，应撤销原判和改判。涉案的两份协议不存在欺诈、胁迫及损害他人利益的情形，亦不存在低于市场价值、显失公平情形，且其已履行了付款义务，应当认定为有效合同。北方公司在2004年已完成改制，系有限责任公司，其行为受《中华人民共和国公司法》调整，原判决认定双方买卖协议侵犯了离退休及在岗职工合法权益没有法律依据，且系善意第三人，其合法权益亦应得到法律的保护。北方公司在履行协议的过程中，看到拆迁补偿很高而反悔，不配合其办理动迁手续，导致诉讼发生，原判决无视事实，认定双方合同无效，违反《中华人民共和国合同法》的相关规定及诚实信用原则。
北方公司辩称，同意原审判决，请求维持原判。
二审认定一审判决认定的基本事实属实。另查明，双方当事人于2009年3月6日签订的《房屋买卖协议》第四条“协议双方盖章生效后，任同和一次付给北方公司人民币45万元”内容不真实，任同和在签订合同当日并无一次性给付北方公司45万元，当日仅付款5万元，此后又分四次向北方公司付款，最后一次付款时间为2010年10月28日，五次付款总额为31万元。双方签订协议时任同和对于涉案房屋及土地的权属情况已明确知晓。涉案房屋土地使用权为登记在鞍山市北方综合服务楼名下的国有划拨土地，登记时间为2002年2月，至今未发生变更。
二审认为，双方当事人签订的《房屋买卖协议》第四条“协议双方盖章生效后，任同和一次付给北方公司人民币45万元”内容不真实，并非出自双方当事人的真实意思表示，且《房屋买卖协议》及《补充协议》所涉房屋为建筑在国有划拨土地上的房屋，尚未办理权属登记，其土地使用权性质为国有划拨土地。按照房地合一的原则，双方当事人转让涉案房屋所有权时，其所依附的国有划拨土地使用权应一并转让。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”的规定，本案双方当事人转让涉案房产，应当报请有批准权的人民政府审批。因双方当事人在转让涉案房屋及国有划拨土地使用权时，并未报请有批准权的人民政府审批，在本案诉讼终结前未得到有批准权的人民政府的批准，亦未交纳土地出让金并变更涉案土地使用权的性质，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，双方就涉案房屋转让所签订的房屋买卖协议及补充协议，应当认定为无效合同。
关于任同和主张北方公司在改制过程中已将涉案的土地评估作价为57.1万元并与负债进行了冲抵，该价款即为土地出让金，只是未履行变更登记手续，但土地的性质已经发生变化一节。因土地作为不动产，其权属的认定应当以土地管理部门的登记为准。任同和没有证据证明北方公司在改制过程中对于涉案土地评估作价的57.1万元即为北方公司缴纳的土地使用权出让金，亦没有证据证明涉案土地已经变更为出让性质的土地使用权，现涉案土地使用权性质仍然为国有划拨土地使用权，故对任同和的此节主张，不予支持。
综上，原判决驳回任同和要求确认其与北方公司签订的房屋买卖协议及补充协议有效的诉讼请求并无不当，予以维持。任同和的上诉请求，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由任同和负担。
任同和再审称，北方公司的企业性质为有限责任公司，系由原国有企业转制而来，原企业转制时其资产已包含了企业名下的国有划拨土地使用权价值，虽然没有办理权属变更登记，但北方公司系涉案国有土地的实际使用权人，其签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》系双方在自愿协商的基础上签订，并不违反法律、法规的强制性规定。原审以所涉房屋为建筑在国有划拨土地上的房屋，尚未办理权属登记，其土地使用权性质为国有划拨，双方协议违反法律、行政法规的强制性规定认定合同无效，适用法律错误。
北方公司辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，同意原审判决。
再审期间，双方当事人未提供新证据，对原审查明的事实予以确认。
本院再审认为，原判适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2014）鞍民一终字第76号民事判决和鞍山市立山区人民法院（2013）立民一初字第206号民事判决；
二、本案发回鞍山市立山区人民法院重审。
审 判 长 杨学军
审 判 员 邹仁武
代理审判员 孙 雪
二〇一五年六月十八日
书 记 员 贾开萍