广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第323号上诉人（原审原告）郑舒瑜，女，汉族，1985年10月23日出生，住广东省吴川市。委托代理人莫观培，广东源通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）佛山市南海亿诚房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人吴堪发，总经理。委托代理人李月鹏，广东格林律师事务所律师。委托代理人吴兵山，广东格林律师事务所律师。上诉人郑舒瑜为与被上诉人佛山市南海亿诚房地产代理有限公司（以下简称亿诚公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第1325号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明：郑舒瑜为非佛山户籍居民。2013年2月至2014年1月，郑舒瑜在佛山市参加社会保险连续缴费满一年，单位名称为至高公司，缴费金额合共8663.21元。2013年8月6日，巫峻梅、姚沁华（卖方）、郑舒瑜（买方）、亿诚公司（经纪方）签订《买卖合同》，约定郑舒瑜购买位于佛山市南海区2座2801房；成交价2700000元；部分房款1890000元以银行按揭贷款方式支付，郑舒瑜在签订合同后50个工作日内办妥按揭贷款申请手续；银行同意贷款申请后10个工作日内，买卖双方共同到房管理部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在合同签订后150天内完成；郑舒瑜于合同签订之日向亿诚公司支付20000元作为咨询及中介服务；等等。同日，亿诚公司收取郑舒瑜代办手续费30000元。2013年8月7日，亿诚公司收取郑舒瑜中介服务代理费20000元。郑舒瑜支付予卖方定金及首期款合共81万元。买卖双方因涉讼房屋买卖发生纠纷。2013年12月31日，郑舒瑜提起诉讼，巫峻梅、姚沁华提起反诉。经二审终审，认定在合同约定办理银行贷款手续及过户手续期限内郑舒瑜未能取得佛山市的购房资格，巫峻梅、姚泌华有权要求解除合同，判决解除确认双方之间关于涉讼房屋订立的房屋买卖合同关系于2014年1月5日解除、郑舒瑜支付违约金50000元予巫峻梅、姚泌华。2014年4月22日，亿诚公司收取郑舒瑜代办过户手续费8000元。原审法院认为：涉讼房屋最终未能办理过户手续，亿诚公司所收取的代办费、过户费扣除实际支出费用外，余款应退还予郑舒瑜。郑舒瑜陈述社保缴费单位至高公司为其工作单位，后已离职，但并未签订书面劳动合同，又未能提供工作证照资料，在法院指定期限内亦未能提供任何公司证明材料证明该主张，故不予采信，社保缴费金额8663.21元在已收款项中予以扣除。亿诚公司辩称因此已支出20000元，未能提供其余费用支出依据，不予采纳。综上，亿诚公司应退回29336.79元（30000元＋8000元-8663.21元）予郑舒瑜，郑舒瑜请求超出核定部分不予支持。郑舒瑜在签订房屋买卖合同同日即向亿诚公司支付代办费用，从前案各方陈述亦可反映双方清楚知道合同签订时郑舒瑜并不具备当地的购房资格，亿诚公司作为房地产中介机构促成不具备购房资格的主体签订合同确存在过失。而郑舒瑜作为具有完全民事行为能力主体，在民事活动中应尽到合理谨慎注意义务，自身是否具备购房资格、能否办理按揭贷款为其首先应考虑关注的因素，合同约定的办理按揭贷款及过户手续期限本无实际履行的可能，无论亿诚公司有否承诺可代为办理加急业务，郑舒瑜作为购房人均应承担该规避政策而引起的风险责任。至于亿诚公司有否违反行业规定，郑舒瑜可向相关行政主管部门要求处理。亿诚公司不恰当促成不具备购房资格的郑舒瑜签订无履行可能的合同条款，综合上述分析，酌定中介费用20000元按50%收取，亿诚公司退回10000元予郑舒瑜，郑舒瑜请求超出部分不予支持。郑舒瑜请求亿诚公司对返还款项计付利息及赔偿其向卖方承担责任的经济损失的主张均不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决：一、亿诚公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还29336.79元予郑舒瑜；二、亿诚公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还10000元予郑舒瑜。三、驳回郑舒瑜的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1320.3元（郑舒瑜已预交），由郑舒瑜负担928.59元，由亿诚公司负担391.71元。上诉人郑舒瑜不服上述判决，向本院提起上诉称：一、亿诚公司违反其作为房地产经纪机构的法定职责，违背诚实信用原则，故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，并用其提供的格式合同约定了事实上根本不可能履行的条件，导致房屋买卖合同不能履行和卖方解除合同，严重损害了郑舒瑜的利益，原审法院仍支持其收取一半的中介费，司法导向不利于房地产市场的××发展，违反了相关法律规定、限购政策和公平原则。二、亿诚公司与卖方串通，恶意怂恿郑舒瑜签订从一开始就无法履行和“违约”的合同，事后卖方也确实以“买房人无购房资格，无法在约定的期限内办理按揭”作为解除合同和认定郑舒瑜违约的理由，并经法院判决郑舒瑜向卖方承担违约金50000元、诉讼费8435.83元，根据粤高法（2012）240号广东高院《全省民事审判工作会议纪要》第12条及佛建（2011）16号《落实﹤关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳××发展的通知﹥有关事宜的通知》第九条的规定，对于郑舒瑜被法院判决承担并已经实际承担的经济损失，亿诚公司应承担全部的赔偿责任。三、原审法院将郑舒瑜所缴纳的社保费8663.21从亿诚公司违规收取的手续费38000元中扣减，属认定事实错误，严重违反证据规则。亿诚公司向郑舒瑜违规收取的38000元，是其向郑舒瑜承诺通过走关系可以加快办理社保所收取的额外报酬，但事实上郑舒瑜的社保根本没有任何加快，依然是按月缴纳，亿诚公司无权收取38000元的额外报酬，也没有实际支出任何费用。同时，郑舒瑜提交了社会保险参保缴费证明，已足以证明社会保险是由郑舒瑜和用人单位依法缴纳的事实，亿诚公司主张是由其代郑舒瑜缴纳，但却提供不了任何转账、缴费凭证和记录，其提出的为郑舒瑜代缴社保的主张违反法律规定和生活经验法则，在没有任何证据证明的情况下，不适用举证责任倒置或者依法应当分配举证责任的法定情形，法院应对亿诚公司的主张不予采纳，无权也无需向郑舒瑜分配举证责任。故上诉请求：一、变更原审判决第一项为：“亿诚公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还38000元本金并支付利息（利息按照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款的利率标准［基准贷利率的1.5倍］，从2014年11月18日起，计至生效判决所确定的履行期限届满之日止）给郑舒瑜”；二、变更原审判决第二项为：“亿诚公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还20000元本金并支付利息（利息按中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款的利率标准［基准贷款利率的1.5倍］，从2014年11月18日起，计至生效判决所确定的履行期限届满之日止）给郑舒瑜”；三、撤销原审判决第三项，并改判：“亿诚公司赔偿郑舒瑜经济损失58435.83元及利息（2014年9月19日至2014年11月18日按照中国人民银行公布的同期同类的基准贷款年利率6%计算的利息为594.10元，从2014年11月19日至生效判决所确定的履行期限届满之日止，利息按照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款的利率标准［基准贷款利率的1.5倍］计算）”；四、一审、二审案件受理费由亿诚公司承担。上诉人郑舒瑜在二审期间未向本院提交新证据。被上诉人亿诚公司答辩称：亿诚公司在促成涉案《买卖合同》达成过程中没有过错，亦没有隐瞒交易的真实情况或者虚构相关的交易信息，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》关于居间合同的相关规定，亿诚公司既不用退还中介费，更不需要承担赔偿责任。被上诉人亿诚公司在二审期间未向本院提交新证据。本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为：一、亿诚公司是否应退还代办手续费38000元并支付利息；二、亿诚公司是否应返还中介服务代理费20000元并支付利息；三、亿诚公司是否应赔偿郑舒瑜经济损失58435.83元及利息。关于争议焦点一，亿诚公司收取郑舒瑜38000元，为郑舒瑜代办手续费和过户手续费，因郑舒瑜与巫峻梅、姚沁华之间的房屋买卖合同已解除，故无需再办理房屋过户手续。原审法院判决亿诚公司在所收取的代办手续费及过户手续费中扣除实际支出费用，将余款29336.79元（亿诚公司收取的费用38000元－为郑舒瑜实际支出的社保费用8663.21元）退还郑舒瑜并无不当，本院对此予以维持。郑舒瑜上诉称实际支出的社保费用8663.21元非亿诚公司在38000元中支付而是由其另行支付，亿诚公司则主张该费用是其在38000元中支付而非郑舒瑜另行支出。对此，本院认为，从郑舒瑜一审时提交的联系记录打印件证据中可知，郑舒瑜已委托亿诚公司为其办理案涉社保事宜，这表明亿诚公司诉称社保费用是由其向社保机构交纳可信。在郑舒瑜已委托亿诚公司为其办理社保事宜，且已将办理该事宜所需费用支付于亿诚公司的情形下，其主张社保费用系由其另行向社保机构支付欠缺说服力，再由于其对该主张又不能提供证据予以证明，故本院对其该主张不予采信。关于争议焦点二，郑舒瑜主张亿诚公司作为中介方，恶意促成买卖双方签订一开始就无法履行的合同，其应全额退还中介服务费并支付利息。对此，一方面，郑舒瑜作为完全民事行为能力人，其明知自身不具备购房资格，其对其能否依约如期办理按揭贷款手续应有所预见，在其能够预见签约风险的情形下，其仍愿意与巫峻梅、姚沁华签订购房合同，并向亿诚公司支付20000元中介服务费，表明其支付该费用的随意性。另一方面，自亿诚公司承诺为郑舒瑜代办社保事宜的案件事实可知，亿诚公司亦明知郑舒瑜不具备购房资格。在此情形下，作为专业的房产中介机构，其不仅不提醒郑舒瑜与巫峻梅、姚沁华签订购房合同的风险，反而积极促成该合同的成立，以收取中介费用，有违其行业规范。原审法院据此酌定亿诚公司从收取的20000元中介费中应退回10000元予郑舒瑜亦无不当，郑舒瑜上诉称亿诚公司应全额退还依据不充分，本院对此不予支持。关于争议焦点三，即郑舒瑜主张亿诚公司赔偿其损失58435.83元及利息应否得到支持的问题。本院认为，从案件反映的事实可知，亿诚公司在其明知郑舒瑜不具备购房资格的情形下，作为专业的房产买卖中介服务提供者，应该预见到郑舒瑜若签订房产买卖合同必将存在承担违约责任的风险，但其仍积极促成郑舒瑜与巫峻梅、姚沁华之间的买卖合同成立，故其对造成郑舒瑜因该合同不能依约履行而向巫峻梅、姚沁华承担50000元违约金的经济损失存有一定过错，本院依据其过错程度，酌定亿诚公司应承担郑舒瑜的该项经济损失的30%即15000元，对郑舒瑜超过该金额的诉讼请求部分不予支持。原审法院对其该项诉讼请求全部不予支持不当，本院依法予以改判。郑舒瑜上诉称亿诚公司应赔偿其支出的律师费、诉讼费，该主张于法无据，本院对此不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第1325号民事判决第一、二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第1325号民事判决第三项；三、佛山市南海亿诚房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿郑舒瑜经济损失15000元；四、驳回郑舒瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1320.3元，由上诉人郑舒瑜负担707.3元，由被上诉人佛山市南海亿诚房地产代理有限公司负担613元；二审案件受理费1742元，由上诉人郑舒瑜负担1406元，由被上诉人佛山市南海亿诚房地产代理有限公司负担336元。本判决为终审判决。审 判 长  安建须代理审判员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一五年六月三日书 记 员  黄结仪