北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第10988号
原告郭玉新，男，1987年1月25日出生。
委托代理人姜懿烜，北京京翔律师事务所律师。
被告郭全乐，男，1956年12日30日出生，退休。
委托代理人卜春雨，北京市雨仁律师事务所律师。
委托代理人刘昊，北京市世华律师事务所律师。
第三人北京市兴商房地产经纪中心（组织机构代码：70035485-4），住所地北京市大兴区黄村镇兴华中里14号楼。
法定代表人曹炜，总经理。
委托代理人吴杰，男，1985年12月19日出生，汉族，该公司职员，住河北省孝感市孝南区杨店镇红建村187号。
原告郭玉新与被告郭全乐、第三人北京市兴商房地产经纪中心（以下简称：兴商经纪中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭玉新及委托代理人姜懿烜，被告郭全乐的委托代理人卜春雨、刘昊，第三人兴商经纪中心的委托代理人吴杰，上述人员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭玉新诉称：2014年5月31日，我与郭全乐在兴商经纪中心的居间撮合下，就购买坐落于北京市大兴区黄村镇XX处201室房屋（以下简称：201室房屋）与郭全乐签订了存量房屋买卖合同（合同编号：XS0000548），我于当日向郭全乐支付了定金50000元。我亦明确表示为了结婚才购买201室房屋，希望能够尽快完成交易。根据合同约定，双方应于2014年6月30日前备齐银行贷款所需的证件资料并完成相应的贷款审批，但因郭全乐无法提供201室房屋的所有权证原件，导致贷款无法办理，亦导致本合同无法履行。此期间郭全乐一直未告知其未取得房产证的事实，直至2014年7月1日经询问，我才得知此情况。后我一直催促郭全乐尽快取得房产证，但郭全乐时至今日仍未提供房产证，亦无法明确能够提供房产证的具体时间，导致本合同无法履行。我认为，郭全乐无法提供房产证，直接导致无法办理贷款以及房屋过户，致使本合同无法履行，构成违约。故起诉要求解除我与郭全乐于2014年5月31日签订的存量房屋买卖合同、郭全乐返还定金50000元、支付我违约金100000元、赔偿居间服务费33000元。
被告郭全乐辩称：我在合同签订中，并没有隐瞒未取得房产证的事实，也没有过错。我在与郭玉新最初交往时，已明确告知其房屋没有取得房产证的事实，合同中对此有明确体现。因此并非郭玉新所述直到后期房屋未取得所有权证。根据城市房地产法管理法的规定，未领取房产证书的房屋不得转让，该条款属于效力性强制性规定。因此，我与郭玉新签订的买卖合同应属无效。对此，我并无过错，不应承担赔偿损失责任。郭玉新委托兴商经纪中心为其提供专业的房屋中介服务，我在居间的情况下签订的合同。尽管我没有房产证，但正是基于对专业中介机构的信赖，才签订的买卖合同，故不应承担违约责任。相反，兴商经纪中心存在明显过错，应向郭玉新承担赔偿责任。兴商经纪中心作为专业房地产中介，在签订合同过程中，应起到审慎的审查义务，确保合同的合法有效。然而兴商经纪中心却在我与郭玉新签订合同过程中，存在明显过错，导致本合同无效，因此兴商经纪中心作为过错方应向郭玉新承担赔偿责任。另外，兴商经纪中心没有促成合同成立，因原被告双方的合同无效，其居间行为未成功，居间服务费应全额返还。总之，我不同意郭玉新的诉讼请求。
第三人兴商经纪中心述称：我经纪中心保管了郭全乐收取郭玉新的50000元定金，这笔钱暂存我处。如果法院判令郭全乐返还，可以由我中心支付。关于我经纪中心是否应承担赔偿责任，这属于居间合同纠纷审查的范围，对此不予答辩。郭全乐陈述他一开始就把没有取得房产证的事实告知了郭玉新，这与事实不符。郭全乐一直表示，他拿到房产证了，如果过户时没有拿出房产证，愿意承担责任。郭全乐应当承担相应的违约责任。
经审理查明：2014年5月31日，郭玉新与郭全乐在兴商经纪中心提供居间服务的情形下，订立了存量房屋买卖合同，郭玉新购买郭全乐的201室房屋。合同约定：该房屋所有权证号为购房协议书合同编号080，成交价格为1500000元，买售方向出卖方支付定金50000元，此定金由出卖人收取后暂时留存居间人处；买受人与出卖人约定于2014年6月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后10个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将购房首付款500000元（其中包含购房定金50000元）一次性支付给出卖人，剩余房款1000000元通过银行贷款形式一次性支付给出卖人，银行放款后，由批贷银行直接将此笔贷款直接划至出卖人账户，至此，出卖人已收到买受人全部购房款；如出卖人违约，导致合同不能继续履行的，出卖人无条件退还买受人己付全部房款并赔偿买受人违约金100000元及居间方各项服务费用和买受人各种损失费，如买受人违约，导致合同不能继续履行，买受人无条件退还出卖人己交付的全部手续并赔偿出卖人违约金100000元，及居间方各项服务费用和各种损失费，同时出卖人将买受人已付全部购房款退还买受人。合同订立当日，郭玉新向郭全乐支付了定金50000元，此笔款项暂时留存兴商经纪中心。次日，郭玉新向兴商经纪中心支付了居间服务费33000元，兴商经纪中心出具了收据。此后，因郭全乐不能提供201室房屋的所有权证，导致郭玉新无法办理贷款，亦导致本合同无法履行。庭审中，郭玉新主张郭全乐一直未告知未取得201室房屋所有权证的事实，兴商经纪中心也持同样观点，但郭全乐予以否认。在郭全乐无法提供201室房屋的所有权证，导致郭玉新无法办理贷款后，郭玉新曾与郭全乐电话协商此事，电话录音显示，郭全乐认可其直至2014年7月下旬尚未取得201室房屋的所有权证。本院曾于2015年1月12日下午前往大兴区住房和城乡建设委员会档案室询问201室房屋的所有权证事宜，得到的答复是该房屋的所有权证正在为郭全乐办理当中。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述、存量房屋买卖合同、定金收据、居间服务费收据、电话录音等证据在案佐证。
本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。郭玉新与郭全乐订立的存量房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，郭玉新与郭全乐均系完全民事行为能力人，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定的内容行使权利、履行义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项确实规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，只有违反效力性强制性规定的，才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。所以，郭全乐辩解其与郭玉新订立的房屋买卖合同无效的主张，本院不予采信。
根据房屋买卖合同的约定，郭玉新与郭全乐应于2014年6月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后10个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户。而要办理银行贷款，非有201室房屋的所有权证不可。实际上，直至2015年1月12日，郭全乐亦未取得201室房屋的所有权证。因此，郭全乐已构成违约。现郭玉新要求解除合同，本院应予准许。合同解除后，郭全乐应将定金予以返还。鉴于定金由兴商经纪中心保管，故兴商经纪中心应将定金返还郭玉新。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，也可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。根据郭玉新与郭全乐关于违约责任的约定，郭全乐应赔偿郭玉新违约金100000元及居间方各项服务费用。鉴于郭全乐表示违约金数额过高，本院酌情予以调整。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：
一、解除原告郭玉新与被告郭全乐于二〇一四年五月三十一日签订的存量房屋买卖合同；
二、第三人北京市兴商房地产经纪中心返还原告郭玉新定金五万元（于本判决生效后十日内履行）；
三、被告郭全乐支付原告郭玉新违约金四万元、赔偿原告居间服务费三万三千元（于本判决生效后十日内履行）；
四、驳回原告郭玉新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千九百六十元，由原告郭玉新负担一千三百元（已交纳），由被告郭全乐负担二千六百六十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张冠楠
人民陪审员 韩俊敏
人民陪审员 马香菊
二〇一五年四月十日
书 记 员 张 萌