云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初2457号原告陆太林，男，1949年1月12日生，住重庆市万州区。委托代理人莫卫斌，云南格元律师事务所律师。被告昆明兆丰房地产开发有限公司，住所昆明市官渡区。法定代表人罗杰，执行董事兼总经理。委托代理人师红斌，云南震序律师事务所律师。原告陆太林诉被告昆明兆丰房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年7月6日，原告从陈勤奋处受让了陈勤奋与本案被告签订的《认购资格确认协议》（NO：54号）及协议中约定的权益。之后由于被告违约，原、被告双方于2014年1月15日协商后，被告同意原告退房。同年6月26日，被告向原告出具债务确认书一份，确认欠原告债务354,000元。2016年7月7日，被告向购房者出具《昆明兆丰房地产开发有限公司承诺书》，承诺从2014年7月1日起以354,000元为本金5‰的利息向原告支付欠款利息，可被告从2015年10月起再未向原告支付利息，经原告多次催要无果。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告支付原告退房款及利息354,000元；二、被告支付从2015年10月起以354,000元为本金，以月息5‰的标准支付原告至款项还清之日止的利息（至2017年3月利息为26,550元）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告辨称：我方同意退还原告向被告支付的认购款，但违约金过高，我方愿意按照中院判决进行支付，违约金应当进行扣减。违约金过高的情况下原告还要求计付利息有复利之嫌，不应得到支持。原告为证明其诉讼主张向本院提供了如下证据：一、认购资格确认协议复印件、补充协议复印件、转让协议复印件、收条，欲证明原告受让陈勤奋与被告签订的《认购资格确认协议》的权利义务；二、退房确认单、收条、债务确认书、承诺书、招商银行户口历史交易明细表，欲证明2014年1月15日原、被告双方确认同意原告退房，2014年6月26日双方确认被告欠原告35.4万元，被告承诺自2014年8月1日起每月按5%向原告支付欠款利息，以及被告于2015年10月之后未再支付欠款利息。经质证，被告对原告所举证据一中认购资格确认协议复印件、补充协议的真实性无异议，对证据一中转让协议复印件、收条不予认可，认为系原告与案外人签订，无法确定其真实性；对证据二的真实性均无异议。被告为证明其诉讼主张向本院提供了如下证据：收条、付款明细。经质证，原告对被告所提交的收条的证据三性无异议，但认为并非支付违约金，而是利息；对付款明细认为系被告单方制作，对其证据三性不予认可。本院对上述证据认证如下：被告对原告提交的证据一中认购资格确认协议、补充协议以及证据二的真实性无异议，本院予以确认并采证；原告提交的证据一中转让协议、收条系为证明其受让涉案合同权利的来源，但该部分证据涉及案外人，本院在本案中仅做形式性确认。同时，被告对原告受让涉案合同权利义务并无异议，本院对此按被告自认事实认定；原告对被告提交收条的真实性无异议，本院予以确认；被告提交的付款明细系自行制作，本院不予直接采证。对于相应被告已付款项，庭审中原告并无异议，本院按当事人自认事实处理。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：2010年2月8日，本案被告昆明兆丰房地产开发有限公司与案外人陈勤奋签订《兆丰.六千城（暂定名）认购资格确认协议》，约定案外人陈勤奋享有被告昆明兆丰房地产开发有限公司获准开发建设位于昆明市官渡区太和街道办事处佴家湾村“兆丰-六千城（暂定名）”项目第B组、建筑面积约65.54平方米的房屋认购资格，双方约定了相应的权利义务。相应认购资格确认协议经被告确认认购方由案外人陈勤奋更名为原告陆太林后，原、被告于2014年1月15日签署《退房确认单》，确认被告昆明兆丰房地产开发有限公司同意原告陆太林关于“8-2201”号房的退房申请。2014年6月26日，被告昆明兆丰房地产开发有限公司向原告陆太林出具《债务确认书》，内容为“兆丰公司应赔偿陆太林购买8幢2201号购房款人民币￥236000.00元（大写：贰拾叁万陆仟元正），违约赔偿金人民币￥118000.00元（大写：壹拾壹万捌仟元正）。两项金额合计人民币￥354000.00元（大写：叁拾伍万肆仟元正）。”2014年7月7日，被告昆明兆丰房地产开发有限公司发布《昆明兆丰房地产开发有限公司承诺书》，主要内容为：“昆明兆丰房地产开发有限公司对2014年7月7日到售楼部现场申请退款的债权人（名单见附件）郑重承诺如下……自2014年8月1日起，兆丰公司按月对退房债权人支付欠款（本金+本金50%）的利息，利率为月息5‰（千分之五），起息日为2014年7月1日。上述利息于每月1日支付给各个债权人，各债权人可在兆丰六千城售楼部领取……”自2014年8月1日起，被告分期按1,770元支付原告款项共计24,780元，其中对于2014年8月1日的付款，原告出向被告具内容为“根据《昆明兆丰房地产开发有限公司承诺书》，今收到昆明兆丰房地产开发有限公司支付违约金人民币：￥1770（大写：壹仟柒佰柒拾元正），违约金起止时间为2014年7月01日至2014年7月31日”的《收条》一份。现原告诉至本院主张前述诉请。本案的争议焦点为：被告昆明兆丰房地产开发有限公司向原告陆太林支付的违约金是否应调整？本院认为，根据本案查明事实，原告陆太林基于从案外人处受让合同权利义务（即所谓更名）而与被告昆明兆丰房地产开发有限公司订立商品房预约合同关系，即认购被告开发建设的商品房。其后，双方确认被告同意原告的“退房申请”，实质为双方合意解除认购协议（或商品房预约合同关系）。就合同解除的后果处理，被告于2014年6月26日向原告出具《债务确认书》，确认其“应赔偿原告购房款236,000元及违约赔偿金118,000元。”该债务确认书包含几层意思表示：其一，被告存在违约行为；其二，被告确认原告已交付款项为236,000元；其三，被告同意支付原告违约赔偿金118,000元。对于《债务确认书》所明确或约定的违约金118,000元，庭审中被告抗辩约定过高并要求调整。对此，我国《合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定，“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。”第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。在被告明确请求法院对约定违约金予以适当减少的情况下，就本案被告应承担的违约金应以原告陆太林遭受的实际损失为核心基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素公平考量。本案双方当事人建立的是商品房预约合同关系，即以签订认购资格确认协议（预约）方式，以期实现开发商与购房者能够按预约价格就确定的商品房签订正式的商品房购销合同的目的，现由于被告的原因导致双方不能建立正式的商品房买卖合同关系，进而导致该预约合同关系的不能履行，影响的是双方签订商品房购销合同目的不能实现，而非商品房买卖关系的不能履行，因此根据合同目的实现不能的实情，考虑本市房地产行业的现状，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定将当事人约定违约金调整为按已付购房款的25%予以计算。进而，被告应向原告支付的违约金为59,000元（236,000×25%），加上应予退还的已付购房款236,000元，被告实际应支付原告295,000元，再扣减被告已支付款项24,780元，被告还应支付原告270,220元。此外，在综合调整涉案违约金的情况下，对原告要求被告按承诺书承诺内容就《债务确认书》中所确认债权再次计算利息的请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、由被告昆明兆丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆太林支付270,220元；二、驳回原告陆太林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,008元，由被告昆明兆丰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长 李 涛人民陪审员 党 蕊人民陪审员 吕玉瑞二〇一七年六月二十日书 记 员 于 晶