吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终3011号上诉人（原审被告）：长春市轻轨房地产开发有限公司，住所地长春市二道区临河街189号。法定代表人：张东亮，总经理。委托代理人：张德宽。被上诉人（原审原告）：陈允冲，男，1967年11月26日生，汉族，现住长春市绿园区。上诉人长春市轻轨房地产开发有限公司（以下简称轻轨房地产公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2016）吉0106民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈允冲原审诉称：原告于2003年8月22日与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的长春市轻轨湖西花园小区38栋3门506室出售给原告。合同约定被告应于商品房交付后180日后向产权登记机关备案该房产，如被告违约应按照同期银行贷款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了121758元购房款，但被告截止到2015年12月30日仍未给原告办理产权登记。2014年5月1日前原告已先后两次向长春市绿园区人民法院提起民事诉讼，法院均判令被告向原告支付违约金。根据（2014）长民终字第301号民事判决书，被告已向原告支付了2012年5月13日至2014年5月1日违约金人民币14367.44元。现原告诉至法院，要求：1、判令被告向原告支付2014年5月2日至2015年12月31日违约金11973.38元；2、判令被告承担本案诉讼费。轻轨房地产公司原审辩称：我公司与原告签订购房协议后，在约定的时间内将房屋交给原告使用，原告在约定的时间使用了该房屋。在我们办理产权过程中，赶上国家土地政策的调整，使该小区部分楼受到了影响，没有及时办理完产权登记，影响了部分住户的产权办理，其中包括原告的产权办理。在此诉讼之前，原告已经二次向法院起诉，并得到违约款共计63367.44元。我公司已于2015年11月初通知原告办理产权，但原告不去办理产权，又提出违约金问题，要求补偿，我公司意见：坚决不急于补偿。其原因是：1、原告购买此房的购房款是121758.00元，但他现在已拿回补偿款63367.44元，已经把购房款拿回去一半多，占购房款52%多。2、原告购买此房后，我方并没有影响到原告居住该房，原告也一直在该房居住；3、法律没有规定对违约金没完没了的支付；4、退一步讲，如果再有几年还无法办理产权，难道我们要白给你这套房子，还要倒找给你钱吗？5、原告的目的不是着急要办理产权，而是利用办理产权的事，要挟我们给予补偿；6、如果原告一意孤行要求补偿，我们可以要求原告退房。综上，原告此次提出的补偿诉求，是没有道理的，我们也不可能对其给予补偿，我们请求法院依法驳回原告的诉讼请求，给被告一个公正的结果。原审法院审理查明：原、被告于2003年8月22日签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的长春市轻轨湖西花园小区38栋3门506室出售给原告，合同还约定被告在商品房交付后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，被告按照同期银行贷款利率支付违约金。合同签订后，原告向被告缴纳了购房款121758.00元，2003年9月9日被告将房屋交付给原告使用。由于被告长期未给原告办理产权登记，原告于2010年向本院提起诉讼，本院（2010）绿民二初字第465号民事判定书判决被告为原告办理产权登记并向原告支付违约金。一审判决被告不服上诉至长春市中级人民法院，中院审理期间原、被告达成和解协议，（2010）长民一终字第304号民事调解书规定，被告于2011年5月1日前为原告办理产权登记并向原告支付违约金49000.00元，同时还约定在2011年5月1日前陈允冲不得就上述房产主张违约金。调解书生效后，被告公司支付了违约金，但没有按规定办理产权登记手续。原告又于2014年起诉至本院，要求被告支付违约金，本院（2014）绿民二初字第367号判决书判决被告给付原告从2011年5月1日至2014年5月1日的违约金21916.44元，后被告不服上诉至长春市中级人民法院，中院审理后进行改判，撤销了本院（2014）绿民二初字第367号民事判决，判令被告给付原告从2012年5月13日至2014年5月1日的违约金人民币14367.44元。现原告以被告未给原告办理产权手续为由，于2016年2月2日再次起诉至本院，要求被告支付自2014年5月2日至2015年12月31日的违约金11973.38元。原审法院认为：原、被告于2003年8月22日签订的《商品房买卖合同》，约定：被告在商品房交付后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，被告按照同期银行贷款利率支付违约金，现被告仍未给原告办理产权，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因被告未按约定时间给原告办理完毕产权手续，故被告应向原告支付违约金，原告2014年起诉时，中院支持了至2014年5月1日的违约金，现原告主张被告支付自2014年5月2日起至2015年12月31日止的违约金符合法律规定，本院予以支持，原告主张的违约金数额为11973.38元，系以购房款本金121758.00元为基数，分两段计算（自2014年5月13日至2015年10月23日为540日，按照银行同期月利率5‰计算；2015年10月23日至2015年12月31日为69日，月利率为3.625‰），符合原、被告合同约定，本院予以支持。关于被告辩称的原告几次起诉被告，被告合计支付的违约金已经超过合同总价款的一半，不符合法律规定一节，根据《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，庭审中被告未提出因其未及时给原告办理产权给原告造成损失的实际数额，故被告的抗辩主张本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告长春市轻轨房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告陈允冲自2014年5月2日起至2015年12月31日止的违约金11973.38元。案件受理费99.00元，由被告长春市轻轨房地产开发有限公司承担。宣判后，轻轨房地产公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：双方当事人签订《商品房买卖合同》，轻轨公司将房屋交给陈允冲使用，但因国家土地政策调整，没能及时办理完产权登记，影响了部分居民办理产权，我方虽构成违约，但在陈允冲过往的两次诉讼中，已经支付了违约金63367.44元，占购房款总额的52%，其违约金数额已远超其损失。依据《合同法解释（二）》第二十九条之规定，违约金数额不应超过损失的百分之三十，应由陈允冲举证证明其损失数额。此次，我公司在办理完产权登记后，通过物业公司于2011年11月份通知陈允冲办理产权。综上，请求二审法院依法做出公正判决，保护上诉人的合法权益。陈允冲二审答辩称：原审判决正确，应予维持。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：轻轨房地产公司未按照《商品房买卖合同》的约定在规定期限内进行产权备案及办理产权构成违约，应按照协议的约定承担违约责任。协议第十五条约定，如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按同期银行利率支付违约金。该约定系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。轻轨房地产公司虽主张违约金数额过高，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，违约金调整系以实际损失为基础，兼需考量合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。依照上述规定，并结合本案的具体情况，原审判决依据协议约定确定违约金数额并无不当。首先，轻轨房地产公司作为房地产开发企业，在明确承诺了办证期限及违约责任后，对其违约行为的风险应有相应认知；其次，轻轨房地产公司承诺如违约愿按照同期银行利率支付违约金，此约定系双方真实意思表示的结果，应尊重契约自由；最后，违约金虽系当事人对损害赔偿额的预先约定，具有损失补偿性，但违约金亦具有惩罚性。因轻轨房地产公司的违约行为，造成陈允冲的房屋十余年没有产权证书，无法参与市场交易流通，原审考量轻轨房地产公司的违约过错程度及违约行为的持续时间，依据协议约定确定违约金标准，对双方当事人亦属公平。轻轨房地产公司上诉主张违约金过高，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费99元，由上诉人长春市轻轨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 徐 锐代理审判员 张新华二〇一六年九月二十日书 记 员 阚 然