开封市龙亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民初字第265号
原告（反诉被告）张惠庆，男，汉族，1964年1月22日生，住开封市鼓楼区。
委托代理人潘小玲，女，汉族，1955年10月29日生。代理权限为特别授权。
被告金锡刚，男，汉族，1963年12月17日生，住浙江省东阳市。
委托代理人杜海彦，男，汉族，1975年8月12日生。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）开封市瑞信房地产开发有限公司。
法定代表人吴志强，董事长。
委托代理人潘胜超，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。
委托代理人毛璐宝，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。
原告张惠庆诉被告金锡刚、开封市瑞信房地产开发有限公司（以下简称瑞信公司）商品房销售合同纠纷一案，于2013年4月8日向本院提起诉讼。本院受理后，被告瑞信公司于2013年5月21日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对该两案进行了合并审理。原告（反诉被告）张惠庆、被告金锡刚委托代理人杜海彦、被告（反诉原告）瑞信公司委托代理人毛璐宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张惠庆诉称，2009年7月20日原告与被告瑞信公司签订了营业房租赁合同，当时被告瑞信公司只是让原告租赁房屋，没有让其购买。两被告之间的房屋买卖及其交易价没有告诉原告，因此，被告在没有通知原告的情况下，私下进行房屋买卖，其行为直接侵害了原告的优先购买权和相关财产权。原告认为原告按照被告要求装修营业后，第二被告将房屋卖给了第一被告，其行为直接侵害了原告的合法财产权，因此，原告请求法院判令被告瑞信公司退还原告的合同保证金1098元、装修保证金2000元及其利息720元。被告瑞信公司与被告金锡钢支付原告装修费用38000元并给予侵犯优先购买权的损失60000元。
被告金锡刚辩称，被告金锡刚和瑞信公司签订的有合同，约定被告金锡刚不承担交房标准之外的装修费用，交房标准是毛墙毛地面。原告要求被告金锡刚赔偿装修费用是没有依据的。关于优先购买权，被告金锡刚是在公开公正的情况下购买的，没有侵犯原告的优先购买权，不应承担赔偿责任。
被告瑞信公司辩称，1、根据双方于2009年7月20日签订的租赁合同第四条第6项和第五条第2项、第5项，原告应按期向被告瑞信公司支付房屋租金及物业管理费。但自原、被告双方签订租赁合同后，原告仅缴纳了三个月房屋租金，即自2010年10月20日至2011年8月1日止，共欠租20130元。保证金1098元不予退还，装修押金2000元应优先在欠缴的租金中予以扣减。2、原告要求被告赔偿其装修费和其他财产损失，没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。根据双方签订租赁合同第三条第3项约定：租赁期满后，如原告需续约用房，应提前一个月通知被告。否则，应在租赁合同租赁期限届满前将商铺清空，并将房屋交付于被告。然而，自2010年7月19日双方租赁合同期满后，原告与被告没有针对该房续签租赁协议，原告也一直拖欠房屋租金至今，作为该房承租人原告已构成严重违约。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。综上所述，为维护被告合法权益，请求贵院依法驳回原告各项诉讼请求。
反诉原告瑞信公司反诉称，2009年7月20日，反诉原告瑞信公司与反诉被告张惠庆签订租赁合同，将位于开封市龙亭区西大街龙亭新都汇帝庭12号楼1层南04号房屋租赁给反诉被告张惠庆经营使用。租赁合同期限为1年，自2009年7月20日至2010年7月19日止，月租金为1098元，正式计租时间为2009年10月19日。合同签订时，反诉被告张惠庆仅仅向反诉被告瑞信公司以预付的方式交纳了三个月的房屋租金3294元，合同保证金1098元，装修保证金2000元。合同签订后，反诉被告一直使用该房屋，然而并未向瑞信公司缴纳房租。根据租赁合同约定，自2011年1月20日起反诉被告张惠庆应向瑞信公司以每月1098元的租金标准支付房租。2012年9月6日，因反诉被告张惠庆无故占有房屋，拒绝腾房，该房屋所有人金锡刚诉至开封市龙亭区人民法院。经一审法院审理，于2012年11月16日作出（2012）龙民初字第710号民事判决书，判令：一、张惠庆于判决生效后20日内将位于开封市龙亭区西大街龙亭新都汇帝庭12号南04号房屋腾出交付于金锡刚；二、开封市瑞信房地产开发有限公司于判决生效后30日内赔偿金锡刚经济损失，经济损失计算至本判决确定的张惠庆腾房之日。后张惠庆不服一审判决，提起上诉，经开封市中级人民法院开庭审理，于2013年3月20日作出（2013）汴民终字第143号民事判决书，依法驳回上诉，维持原判。综上所述，为维护反诉人合法权益，现依据合同法及民事诉讼法等相关法律规定，特依法提起反诉，请求：一、依法判令反诉被告向反诉原告支付房租20130元；二、依法判令反诉被告张惠庆赔偿反诉原告经济损失49680元。
反诉被告张惠庆辩称，开封日报上的公告不算通知，没有通知反诉被告方。对方要求支付赔偿金不成立，反诉被告不应该支付。
经审理查明，2009年7月20日，原告张惠庆（乙方）与被告瑞信公司（甲方）签订租赁合同。合同第一条约定：甲乙双方经协商一致甲方将位于开封市西大街新都汇购物广场.帝庭功能区商铺房屋出租给乙方使用，乙方同意承租。租赁房屋编号为：南03，建筑面积73.22平方米。第三条第1项约定：本合同自2009年7月20日至2010年7月19日止，为期一年。第3项约定：租赁期满，乙方如需续约的，应提前一个月通知甲方。如届时甲方继续出租，在同等条件下乙方可享有优先续租权。乙方如不续租，则乙方应在租赁期届满前将租赁商铺清空，按照约定及租赁商铺的性质，正常使用后的状态返还甲方。第四条约定：房屋月租金为：1098元。商业物业费每月37元。乙方以现金或转账的方式按每次预付三个月费用的方式向甲方缴纳租金和物业管理费用，第一次交纳日期为2009年7月20日，缴纳金额为人民币3516。房屋免租期为三个月，正式计租时间为：2009年10月20日。第五条约定：乙方同意于本合同签订之日向甲方缴纳履约保证金1098元。合同期满，经甲方确认乙方无任何违约行为后，将履约保证金一次性无息返还乙方。第八条约定：按照甲方规定进场施工前，乙方应向甲方提出书面申请，缴纳施工保证金2000元，装修完成后，经甲方验收合格后10天内如数退还。乙方的装修方案必须经甲方同意，竣工后需经甲方验收。合同第九条第4项约定，本协议期满未在续约，或乙方违反本合同的解除条款而经甲方解除本合同时，或者经双方协商解除本合同，乙方应于合同期满之日起两日内或接到甲方解除本合同书面通知之日或双方经协商同意解除本合同之日起两日内，负责将商品、道具和装修撤离，并不得破坏甲方的房屋、装修及设施，不得影响甲方的经营秩序；如逾期未履行，甲方有权处置乙方的保证金或者物品，如因此而有遗失或损毁，甲方不承担责任。双方签订租赁合同后，原告张惠庆按约向被告瑞信公司缴纳了履约金1098元和装修保证金2000元，并以预付的形式缴纳了三个月的房屋租金3294元。后原告张惠庆经被告瑞信公司的同意对该房屋进行了装修，为此原告张惠庆花去装修费38000元。原、被告双方租赁合同到期后，原、被告双方没有再续签合同，原告张惠庆继续使用该房屋至今。自2010年1月20起，原告张惠庆未再向被告瑞信公司交房租。因张惠庆占用房屋、拒绝腾房，该房所有权人金锡刚于2012年9月6日诉至开封市龙亭区人民法院。本院于2012年11月16日作出（2012）龙民初字第710号民事判决，判决张惠庆于判决生效后20日内将房屋腾出交付于金锡刚。瑞信公司于判决生效后30日内赔偿该房屋所有权人金锡刚经济损失，经济损失自2011年8月1日起按每月3105元的标准计算至判决确定的张惠庆腾房之日止。若到判决确定的期限仍不腾房，由张惠庆按每月租金3105元的标准向金锡刚赔偿经济损失直至腾房之日止。张惠庆不服，提出上诉，开封市中级人民法院于2013年3月20日依法作出（2013）汴民终字第143号民事判决，驳回上诉，维持原判。
上述事实，有当事人陈述、书证合同保证金和装修保证金收据、装修合同及票据、民事判决书、租赁合同书等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案，原告经被告同意对出租房屋进行了装饰装修，装饰装修的目的是为了便利其经营活动，且在租赁期内对装饰装修的成果进行了充分地利用，现双方约定租赁期间届满，原告主张装饰装修费用38000元，因原告与被告瑞信公司在租赁合同中约定合同期满后经商品、装修等撤离，故其要求二被告支付装饰装修费用的诉讼请求本院不予支持；但被告瑞信公司应按约定将履约保证金1098元及装修保证金2000元予以退还，对原告的该项请求予以支持，因履约保证金双方约定无息，装修保证金双方对利息没有进行约定，因此原告请求被告瑞信公司支付利息的诉讼请求本院不予支持。民事诉讼法第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有责任的当事人承担不利后果。本案，被告瑞信公司开发开封市西大街新都汇购物广场.帝庭功能区商铺进行销售，并在报纸上进行登报公开发售，张惠庆并没有向瑞信公司表示买受的意思，被告将该房屋出售于金锡刚，没有侵犯原告的优先购买权和财产权，原告张惠庆提交的证据不足以证明给其造成经济损失，故原告请求二被告赔偿原告损失60000元的诉讼请求证据不足，本院不予支持。根据双方合同约定，原告按合同约定使用了出租房屋，所以应履行支付租金的义务，原告除以预付的方式缴纳三个月租金外，自2010年1月20日起未再向被告支付租金至2013年3月20开封市中级人民法院作出（2013）汴民终字第143号民事判决时至，因此，张惠庆应向瑞信公司支付自2010年1月20日起至2010年7月19日止租赁期限内的房屋租金每月1098元计六个月共6588元，支付瑞信公司自2010年7月20日起至2013年3月20日止的房屋占有使用费参照每月1098元的标准共计35136元，瑞信公司请求过高部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告开封市瑞信房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告张惠庆履约保证金1098元及装修保证金2000元，共计3098元。
二、反诉被告张惠庆于判决生效后十日内向反诉原告开封市瑞信房地产开发有限公司支付房屋租金6588元。
三、反诉被告张惠庆于判决生效后十日内向反诉原告开封市瑞信房地产开发有限公司支付房屋占有使用费35136元。
四、驳回原告张惠庆的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告开封市瑞信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取1161元，原告张惠庆承担1061元，被告瑞信公司承担100元；反诉案件受理费减半收取772元，反诉原告瑞信公司承担311元，反诉被告张惠庆承担461元。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 员 王培霞
审 判 员 万朝阳
人民陪审员 王美廉
二〇一三年九月二十四日
书 记 员 李一文