四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广法民终字第255号
上诉人（原审被告）王胜利，男，汉族，住广安市广安区。
委托代理人李小平，重庆华之岳律师事务所广安分所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）王正川，男，汉族，住广安市广安区。
委托代理人王峰，男，汉族，住广安市广安区。
委托代理人李雪健，四川信和信律师事务所律师，特别授权。
上诉人王胜利因与被上诉人王正川房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2013）广安民初字第3819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王胜利的委托代理人李小平，被上诉人王正川的委托代理人王峰、李雪健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年6月15日，王正川作为甲方与王胜利作为乙方签订了《房屋租赁合同》，主要约定：第一条、房屋基本情况：甲方将位于广安区建华路2号一楼门市和金座商城D栋二楼房屋出租给乙方作营业使用，建筑面积282平方米，房屋结构为砖混，主要装修设备为大理石地板；第二条、租赁期限：自2010年7月1日至2016年6月30日止，共计6年；第三条、租金：2010年7月1日至2013年6月30日年租金为50000元，2013年7月1日至2016年6月30日每年递增10%，即2013年7月1日至2014年6月30日年租金为55000元；第四条、付款方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付，2010年7月1日至2011年6月30日的房租50000元，房屋转让费70000元，共计120000元，租金按年结算，由乙方于每年合同期满前10天交付给甲方；第九条、终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋：2、欠租金累计达三个月；第十三条、本合同未尽事项，由双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。同日，双方还签订了合同《附件》，约定：甲方同意乙方门市上楼梯的地方拆几块预制板，以方便安装楼梯，乙方同意付保证金2000元，租赁合同期满退还，如果不做了，装修不能毁坏。2010年9月6日，双方签订《补充协议》约定：乙方同意交3000元保证金给甲方，用于拆二楼上三楼的楼梯，如果不做了，将楼梯还原后退还3000元保证金，乙方同意提前45天交房租。2010年9月11日，王正川之妻李红作为甲方与王胜利作为乙方签订《补充协议》约定：现在贴好的地砖，6年后如有破残，乙方同意将此修复好，另将一楼TCL3P柜机空调送给甲方，甲方同意在此租房期间不再找乙方的麻烦。合同及补充协议签订后，王正川向王胜利交付了租赁房屋，王胜利向王正川支付了2010年7月1日至2013年6月30日租金。
2013年8月14日16时31分，王胜利给王正川发手机短信，内容为：王正川哥哥，我现在你发王美发店门口，我今天拿钱来给你交房租，今天是2013年8月14日，是我们约定的最后一天交房租，但是今天上午你们店在营业，我找你们收钱，你们不知何原因你又不收，今天下午你又不开门，打你电话又不接，因此又找不到人，我心里很着急，很怕违约，看到短信，请急回话！2013年8月14日上午，王胜利向四川省广安市金诚公证处（以下简称金诚公证处）申请办理房屋租金提存公证，该处未受理。金诚公证处于2013年11月15日对该事实出具了证明。2013年8月14日下午，王胜利又向金诚公证处申请对送达《房屋租赁合同履约送达文书》的行为进行现场监督公证，该处受理后，由公证员谭惠玲、公证员助理胡丽于当天下午17时30分与王胜利等人来到王正川经营的发王美容美发中心门市，以留置送达的方式送达了《房屋租赁合同履约送达文书》，并于2013年8月28日作出（2013）广金证字第1595号《公证书》载明：与本公证书相粘连的房屋租赁合同履约送达文书是王胜利本人亲自送达。作为该公证书附件1的《房屋租赁合同履约送达文书》载明：王正川：因本人王胜利与你签订房屋租赁合同，在合同履行期间，本人多次向你交纳房屋租金但你一直不予接受，为了合同能够继续履行，我们真诚向你表达我们愿意继续履行本合同并携带租金交纳予你，对于履约中我方若存在违约，我方愿意依法承担责任。2013年8月14日下午，王正川经营的发王美容美发中心门市关门并张贴了“本店因事，休业半天”的告示。
2013年8月18日21时58分，王正川给王胜利发手机短信，内容为：王顺利：2013年你已拖欠我房租长达三个月，按照合同条款，已属违约，请你速到我处，缴清2013年及2014年房租、滞纳金、违约金，否则我将近期收回房屋，你的房东。
2013年8月28日，王正川向四川省广安市广安区人民法院提起诉讼，诉称：双方签订房屋租赁合同后，王正川按合同约定履行了相应义务，王胜利没有在约定的交纳房租日2013年5月15日前支付房租，却以资金困难、准备转租等借口不实际支付租金，现拖欠租金长达三月之久，且私自损毁租赁房屋装修及结构，故诉请判令：1、解除双方于2010年6月15日签订的《房屋租赁合同》及9月6日签订的补充协议；2、赔偿装修损失147300元；3、赔偿违约金44000元。一审诉讼中，王正川称因收集证据需要，申请撤回了第2、3项诉讼请求，表示将另案起诉，并将第1项诉讼请求明确为：解除双方于2010年6月15日签定的《房屋租赁合同》及附件和2010年9月6日、11日签订的补充协议。
原审法院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》及附件、补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守执行。按合同约定，王胜利应于2013年5月15日前向王正川交纳当年租金，而王胜利未提供证据证明，在此时间段前后积极履行过交纳租金的义务。王胜利虽依欠租金累计达三个月可终止合同的约定，于逾期近三个月的2013年8月14日找王正川交租金，但此日并未能将应交租金交给王正川。在王正川于2013年8月18日发出催交房租的短信通知后，王胜利在起诉前仍未履行交纳租金的义务，也未提供证据证明其迟延支付租金的正当理由，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，王正川诉请解除《房屋租赁合同》及附件和2010年9月6日、11日签订的补充协议的诉讼请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、第二百二十七条之规定，判决：解除原告王正川与被告王胜利于2010年6月15日签订的《房屋租赁合同》及附件和2010年9月6日、11日签订的补充协议。本案受理费减半收取50元，由被告王胜利负担。
一审宣判后，王胜利向本院提起上诉称：原判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回王正川的诉讼请求或者发回重审。其理由主要是：1、原判决认定事实不清。王胜利在租赁合同约定的交纳租金期限内多次联系王正川要求交纳租金，而王正川以租金太低要求涨租金为由拒绝接受，并提出要用诉讼途径来解决，王胜利不存在拒绝履行交纳租金的义务，具体表现在以下几方面：（1）、2013年8月14日，王胜利委托金诚公证处对其向王胜利送达房屋租赁合同履约送达文书的行为进行现场监督公证，并于当日向该公证处申请办理房屋租金提存公证，充分表明其积极履行交纳租金的义务；（2）、2013年8月14日，王胜利通过手机短信方式向王正川表明马上交纳租金，没有得到王正川的认可；（3）、2013年8月14日，王胜利与王正川在广安城北王正川家开的美发店见面，王胜利主动提出交纳房租，而王正川以租金太低要求涨租金为由拒绝接受，并提出要求诉讼途径来解决，该事实有其在一审中提供的当时录音资料为证；（4）、王胜利在开庭前后仍然愿意交纳租金。为此，原判决认定王胜利不履行交纳租金义务及无正当理由迟延支付租金的事实不清。2、原判决适用法律错误。首先，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，王正川在2013年8月14日及以前拒绝接受王胜利交纳的租金，是为了让王胜利拖欠租金达三个月，以便有权依照合同约定解除合同，这明显是王正川为自己的利益不正当地促成条件成就，依法应视为条件不成就。其次，王正川于2013年8月18日发出催交房租的短信，不能说明王胜利没有在合理期限履行交纳租金的义务。其理由是：（1）、该短信发送的时间是晚上十点，王正川叫王胜利深夜去交纳数万元的房租、滞纳金、违约金不符合客观实际，加之王正川发的短信称呼是王顺利而不是王胜利；（2）、该短信要求王胜利去交纳2013年及2014年的房租、滞纳金、违约金，王胜利是否违约？若违约，违约金、滞纳金如何计算？还是不确定，该如何交纳？（3）、王正川发出短信后，仅9天就提起了诉讼，即便王胜利违约，王正川也没有给王胜利合理期限交纳房租。为此，原判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项及第二百二十七条解除合同错误。3、王胜利已分别于2014年1月24日和3月14日向王正川交纳了2013年7月1日至2014年6月30日期间的租金共计55000元，王正川亦分别出具了两张收条，证明王正川认可了王胜利交纳租金的行为。
王正川答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由主要是：1、王胜利拖欠租金达三个月的原因是其要求转租而不是王正川要求涨租金。一审中，王正川提供了其儿媳许灿与王胜利的代理人蒋庆于2013年11月1日的录音资料、王胜利租赁房屋从事王者美发店外张贴的招租广告照片以及2013年11月7日今媒体报刊上刊发的精装发廊转让广告，证明王胜利不交租金的目的是为了转租租赁房屋；王胜利提供的2013年8月14日录音资料不全面，删除了前面要求转租的内容，且该录音资料也载明了其要求王正川以租金入伙的事实。2、王胜利存在运用法律恶意逃避交纳租金的行为。双方约定欠租金累计达三个月终止合同的时间是2013年8月15日，王胜利于到期前的最后一天2013年8月14日下午带起公证处的人来王正川经营的发王美容美发中心门市交纳租金，且当天下午因王正川家人手术，门市关门。3、王胜利经催告后仍未履行交纳租金的义务。王正川为了继续履行合同，于终止合同到期后的2013年8月18日向王胜利发出催交房租的短信通知，要求交纳租金，王胜利在起诉前仍未履行交纳租金的义务。4、王胜利是在另一案件一审审理中经法院组织协调下交纳的2013年7月1日至2014年6月30日期间的租金55000元，且当时双方的意思表示是解除合同确认后租金多退少补，并不能证明王正川认可了王胜利交纳租金的行为。
本院经审理查明的事实除与原审查明的事实一致外，另查明：一审中，王胜利向四川省广安市广安区人民法院提供了其和蒋庆、杨林、祝香钦等人于2013年8月14日上午和晚上在王正川家经营的发王美容美发中心与王正川及其妻子李红、儿子王峰的谈话录音资料。该录音资料显示：蒋庆说“头一个月小杨说了交房租的事情，头一个月打了电话的，说交房租的”，王峰说“我晓得，那个时候没有来，我老汉喊你找我，你们店里很多人晓得我在这里，隔壁这些都晓得我电话、我妈的电话也有，但是你都没来”，杨林说“但是现在没有过期”，王峰说“我晓得现在没有过期，但是明天就过期了，我们现在是在商谈，商谈啥子，商谈这个钱交多少，因为现在这个价不得行了”；杨林说“我们是来交钱交房租的”，王峰说“我晓得，这个时候交房租，我们要商谈涨房租这个问题，商谈不清，我们就等”，祝香钦说：“但是也不能涨3倍以上噻”，王峰说“就因为我们那个时候租太便宜了”。该录音资料在一审中当庭出示并互相质证。
2013年12月23日，王正川向四川省广安市广安区人民法院另案提起房屋租赁合同纠纷诉讼，诉请判令王胜利支付租金26381元，赔偿装修损失147300元及违约金44000元。2014年1月24日，双方在该案一审承办法官的组织协调下，支付和收取了2013年7月1日至2013年12月23日的租金26369元，王正川向王胜利出具了收条。2014年3月14日，王胜利又向王正川支付了到2014年6月30日止的租金28631元，王正川亦向王胜利出具了收条。
本院认为，合同解除是指在合同有效成立之后而没有履行完毕之前，当事人可以双方通过协议或者一方行使约定或者法定解除权的方式，使当事人设定的权利义务关系终止。合同解除分为约定解除和法定解除。
本案中，根据双方当事人于2010年6月15日签订的《房屋租赁合同》第四条、第九条、第十三条及2010年9月6日签订的《补充协议》的约定，2013年7月1日至2014年6月30日期间租金的支付时间是2013年5月15日之前，承租人王胜利欠租金累计达三个月即2013年8月15日起，出租人王正川可以解除合同。审查双方当事人提供的现有证据，王胜利提供的金诚公证处作出的《公证书》及其附件《房屋租赁合同履约送达文书》和出具的证明，证实其于2013年8月14日上午向金诚公证处申请办理房屋租金提存公证，该处未受理后，其又于当天下午向金诚公证处申请对送达《房屋租赁合同履约送达文书》的行为进行了现场监督公证，且作为《公证书》附件的《房屋租赁合同履约送达文书》载明其愿意继续履行合同并携带租金交纳。有效公证文书所证明的事实，除当事人有相反证据足以推翻外，无需当事人举证证明，人民法院应当予以确认。故应当认定王胜利在2013年8月14日积极履行交付租金的义务。王胜利提供的其于2013年8月14日16时31分给王正川发的手机短信，亦证明其在2013年8月14日联系王正川交纳租金。王胜利提供的录音资料，能够证明其于2013年8月14日上午和晚上到王正川家经营的发王美容美发中心交纳租金，王正川及其家人以租金太低要求涨租金为由而拒收。上述证据形成锁链，证明王胜利在2013年8月14日积极履行交付租金的义务，未实际交付租金的原因是王正川以租金太低要求涨租金为由而拒收。王正川提供的其儿媳许灿与蒋庆于2013年11月1日的录音资料、王胜利租赁房屋从事王者美发店外张贴的招租广告照片以及2013年11月7日今媒体报刊上刊发的精装发廊转让广告，虽然能够证明王胜利在2013年11月初存在对外转租租赁房屋的意思表示，但不能证明王胜利已经转租的事实，加之转租须经出租人同意，故不能证明王胜利因要求转租而不交付租金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，王正川于2013年8月14日以租金太低要求涨租金为由而拒收租金的行为，应当认定为为自己的利益不正当地促成合同解除条件成就，依法应当视为条件不成就，王正川不具有约定解除权。
虽然王正川提供的其于2013年8月18日21时58分向王胜利发的手机短信，证明其催告王胜利速交2013年及2014年房租、滞纳金、违约金，否则将近期收回房屋，但该催告短信未给予王胜利支付租金的合理期限，且王胜利未实际交付租金的原因是王正川要求涨租金而拒收，故不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项及第二百二十七条规定的租赁合同解除条件，王正川不具有法定解除权。
王正川另案主张的租金是26381元，在该案一审承办法官的组织协调下，王胜利于2014年1月24日向王正川支付了2013年7月1日至2013年12月23日的租金26369元，在此之后，双方又于2014年3月14日自行支付和收取了到2014年6月30日止的租金28631元，为此，王胜利已向王正川支付完毕合同约定的2013年7月1日至2014年6月30日期间的租金55000元。王正川收取另案主张支付租金之外的租金的行为，应当视为其对王胜利支付本案讼争的2013年7月1日至2014年6月30日期间的租金的认可，该期间的租赁合同解除权亦归于消灭。
综上，上诉人王胜利的上诉理由成立，本院应予支持。原判决认定事实不清，适用法律不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”、第一百七十五条“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。”之规定，判决如下：
一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2013）广安民初字第3819号民事判决；
二、驳回原审原告王正川的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由王正川负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 成
审 判 员 张学明
代理审判员 蒋 濒
二〇一四年五月五日
书 记 员 滕骥源