北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终6201号
上诉人（原审被告）金万枝，男，1962年8月18日出生。
委托代理人郭晓，北京仁爱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）于海云，女，1955年2月8日出生。
委托代理人宋娜，北京市常鸿律师事务所律师。
原审第三人张国霞，女,1965年10月3日出生。
委托代理人郭晓，北京仁爱律师事务所律师。
上诉人金万枝因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第08756号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年4月，于海云起诉至原审法院称：2010年8月6日，我与金万枝签订书面协议，约定由金万枝承租我所有的北京市丰台区×××146号房屋，租赁期限一年，房租半年一付。后双方于2011年4月5日续签协议，约定租期至2012年8月5日，年租金13万元，半年一付。2012年8月5日后，双方未签订书面租赁协议，但金万枝仍向我支付房屋租金，2012年8月5日至11月5日支付房租32500元，2012年11月5日至2013年2月5日支付房租32500元，2012年12月15日支付部分房租30000元。2013年5月6日，双方续签协议，约定诉争房屋承租时间为2013年5月6日至2014年5月6日，年租金144000元�半年一付。协议到期后，双方未再续签书面租赁协议，但金万枝按季度向我交纳房租到2015年2月5日，此后经我多次催要，金万枝总以各种理由拒绝支付房租并占据诉争房屋不予腾退。现我要求解除双方之间的房屋租赁合同，并要求金万枝支付2015年2月6日至2016年4月5日的房屋租金168000元，共同居住该房的金万枝及张国霞腾空丰台区马家堡146-5、8、10、12号房屋交还与我。
金万枝、张国霞辩称：于海云所述事实属实，但不同意其诉讼请求。于海云的弟媳欠我们的钱，于海云答应帮我们要钱，但至今没有要来。我们在146号院里建了房，于海云在该院建房我们也参加了，现在该房面临拆迁，于海云应给我们一定补偿。我们对经营用房进行了装修，投入很多钱，解除租赁合同我们的损失太大了。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，对当事人具有法律约�力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，于海云与金万枝签订的房屋租赁协议书系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。2012年8月6日至2013年5月5日、2014年5月7日至2015年2月5日，双方虽未签订书面房屋租赁协议，金万枝仍按季度向于海云交纳房租，其行为应视为其作出承诺依原协议约定的房租交纳期限和金额继续承租房屋的行为，故在此期间双方的房屋租赁合同关系成立。根据已查明的事实，于海云与金万枝在未签订书面合同仍以各自行为履行期间，对租赁期限没有约定，应视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同。在此情况下，于海云要求解除与万金枝的房屋租赁合同的诉讼请求具有事实及法律依据，法院予以支持。针对金万枝提出对涉案房屋装修�资较大，以及其参与了房屋建设，为减少损失要求继续履行房屋租赁合同，根据本案已查明的事实，一方面，金万枝认可其对所承租房屋进行改建和装修属自愿行为，并保证协议到期后无条件归还房屋，绝不损坏，也不要求经济赔偿，且对于装修和建房未提供相应证据证明。另一方面，从双方履行房屋租赁协议的过程来看，金万枝始终认可房屋租赁关系的存在而从未提出自己对房屋产权享有权利。据此，金万枝的辩解缺乏事实和法律依据，不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。于海云要求金万枝支付2015年2月6日至2016年4月5日的房屋租金
168000元，金万枝将146-5、8、10、12号房�腾空交与于海云的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。基于金万枝之妻张国霞因与金万枝共同生活而在该房屋内实际居住，其法律地位为无独立请求权第三人，金万枝腾退房屋的同时，其应一并腾退。其二人作为其孙的看护人，腾房时亦应将其孙带出该房。本案审理中，于海云向法院明确表示不再要求金万枝给付2015年2月5日前欠缴的房屋租金1000元，不违反法律规定，法院不持异议。金万枝提出因于海云的弟媳欠其钱致使其无力按期支付租金的意见，与本案无关，应另案处理。综上，原审法院于2016年5月判决：一、解除于海云与万金枝的房屋租赁合同。二、金万枝于判决生效之日起七日内向于海云给付房屋租金十六万八千元。三、金万枝及张国霞携被看护人金易民于判决生效之日起七日内将146-5、8、10、12号房屋腾空交与于海云。
判决后，金万枝不服，上诉至本院，主张原审判决认定事实错误，证据不足，要求撤销原判，改判驳回于海云的诉讼请求。于海云同意原判。张国霞不同意原判，但未上诉，并表示同意金万枝的上诉请求。
经审理查明：位于丰台区×××146-5、8、10、12号的房屋属于于海云所有。2010年8月6日,于海云(甲方)与金万枝(乙方)签订协议书,于海云将上述房屋出租给金万枝用于经营。2011年4月5日，于海云(甲方)与金万枝(乙方)又就该房屋签订协议书,约定承租时间暂定到2012年8月5日，第一年租金为13万元（包括水费），租金半年一付。2013年5月6日，于海云(甲方)与金万枝(乙方)再次就该房屋签订协议书,约定承租时间为2013年5月6日至2014年5月6日，一年租金为
144000元（包括水费），租金半年一付，下半年租金提前一个月交付。协议履行期间，金万枝先后按协议约定金额向于海云交纳了房屋租金。2012年8月6日至2013年5月5日、2014年5月7日至2015年2月5日，双方未签订书面租赁协议，金万枝仍按季度向于海云交纳房租，但此期间尚欠租金1000元，对此，于海云表示不要求金万枝支付。金万枝尚未支付2015年2月6日至2016年4月5日的房屋租金共计168000元。
庭审中，金万枝提出三点辩论意见：其一，其为经营对涉案房屋进行了装修，投资较大，但经营利润较小，履行合同确有困难；其二，其参与了涉案房屋的建设，腾退房屋则损失较大；其三，于海云的弟媳拖欠其钱款，致使其无力按期支付租金。于海云要求继续履行房屋租赁协议。对于金万枝参与房屋建设的主张，于海云予以否认。同时，于海云提供了2013年5月6日双方签订的补充协议，其中约定：“从签订协议的三年来乙方（金万枝）对所承租房楼上的改建并未经甲方（于海云）同意属自愿行为，乙方做出�保证，协议到期后无条件归还甲方，绝不损坏，绝没有经济赔偿。楼下的改建，是乙方自愿甲方同意的，同样协议到期后无条件归还给甲方，绝无异议，绝无经济赔偿。”
另查明，关于房屋使用情况，双方均认可丰台区×××146-5、8、10、12号房屋为上下两层，其中146-12号现由金万枝及其妻张国霞居住，金万枝和张国霞的孙子金易民因由其二人看护而随其共同生活，其他涉案房屋用于经营，无人居住。
上述事实，有双方当事人陈述、房产所有证、房屋租赁协议书、收据等证据材料在案为证。
本院认为：于海云与金万枝签订的房屋租赁协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。2014年5月6日，双方所签租赁协议到期，之后双方未签订书面协议，金万枝仍使用租赁房屋�按季度向于海云交纳房租，双方之间形成不定期租赁合同,当事人可以随时要求解除。鉴于此，现于海云要求解除与万金枝的房屋租赁合同，于法有据，应予支持。双方租赁合同解除后，共同居住使用房屋的金万枝及其妻张国霞应将涉案房屋腾空交还于海云。关于金万枝提出对涉案房屋装修投资较大，以及其参与了房屋建设，为减少损失要求继续履行房屋租赁合同，根据查明事实，金万枝认可其对所承租房屋进行改建和装修属自愿行为，并保证协议到期后无条件归还房屋，故金万枝以此为由要求继续履行合同缺乏依据，本院不予采纳。金万枝已交纳租金至2015年2月5日，现于海云要求金万枝支付2015年2月6日至2016年4月5日的房屋租金，理由正当，本院予以支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之�定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3360元，由金万枝负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费3360元，由金万枝负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 史其申