北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终4527号
上诉人（原审原告）张霏，女，1976年12月27日出生。
�上诉人（原审被告）包秀芬，女，1959年5月18日出生。
上诉人张霏因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初2382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员刘磊组成的合议庭公开开庭对本案进行了审理，书记员刘瑾担任记录。被上诉人包秀芬经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
张霏在原审法院诉称：张霏自2012年8月31日起承租包秀芬房屋并签订房屋租赁合同，张霏于2015年8月26日给付包秀芬一年房租。2016年1月包秀芬卖房要求解除房屋租赁合同，张霏同意解除合同并于2016年3月16日起多次与包秀芬洽谈涉案房屋的交接事宜，并约定3月27日办理交接。张霏于2016年3月24日到26日搬家，并于26日腾空涉案房屋，涉案房屋已于2016年3月27日签约卖出。交接过程中包秀芬拖延退还租金的时间并对张霏及其孩子提出人身威胁的语言，张霏去八宝山派出所请求协调处理。请求确认租赁合同于2016年3月27日解除。张霏已支付包秀芬2015年8月31日至2016年8月30日的房租，故要求包秀芬退还2016年3月27日至2016年8月30日的房租12320元。张霏于2016年3月15日与他人签订房屋租赁合同，价格偏高，并支付中介费，请人搬家，要求包秀芬向张霏支付一个月房租2400元作为补偿金。涉案房屋电卡余额11.09元，气卡余额40.81元，要求包秀芬返还。张霏自2012年8月31日起承租涉案房屋，分四次支付房屋，要求包秀芬向张霏出具正式租房发票。为维护张霏合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令确认双方房屋租赁合同于2016年3月27日解除；2、请求法院判令包秀芬退还张霏未满期租金12320元；3、请求法院判令包秀芬向张霏�付一个月房租2400元作为补偿金；4、请求法院判令包秀芬支付张霏剩余电、气费51.9元；5、请求法院判令包秀芬开具四年房租正式发票（额度101980元）；6、案件受理费由包秀芬负担。
包秀芬在原审法院辩称：张霏与包秀芬只在第一年签订有租赁合同，之后双方没有签订过合同。张霏提供的证据中是和一个姓刘的人签订的合同，张霏不应该起诉包秀芬。关于退还租金，包秀芬不是不退还张霏现金，是其中发生了很多事，当天要退钱的时候张霏把警察叫过来了，当时就没有退钱。另外，张霏居住租赁房屋期间一直没有交过取暖费，一直是包秀芬交纳。同时张霏将包秀芬屋内物品损坏，张霏应该赔偿。现在包秀芬同意退还张霏租金，但是要扣除取暖费和损坏包秀芬物品的费用、近两个月房租。关于合同解除的事情，包秀芬不认为双方已于3月27日解除了合同，因�张霏当时没有退还包秀芬房屋钥匙，到现在也没有退还钥匙给包秀芬。对于电费、燃气费的数额认可，可以退还。
原审法院经审理查明：2012年8月13日，张霏、包秀芬签订房屋租赁合同，其中约定：甲方包秀芬，乙方张霏；甲方将61-1903号房屋（以下简称涉案房屋）租于乙方使用；租赁期限自2012年8月31日起至2013年8月30日止，共计1年，期满租赁关系自然消除；租金支付方式为年付，二万八千五百元整；房屋内水电费、天然气或煤气费、卫生费、电话费及有线收视费、宽带费等，自乙方入住之日起至租约期满迁出之日均由乙方负担；房屋内暖气费、物业费由甲方负担；……自签约之日起，双方均不得借故解除合同，但乙方因特殊情况需要退房，必须提前30天通知甲方解除合同，并支付一个月房租作为补偿金，甲方应退还乙方未满期租金。若甲方确实需收回自用，也必须提前30天通知乙方解除合同，同样支付一个月房租作为补偿金，并退还乙方未满期租金。
合同签订后，双方均依约履行了合同。该合同期满后，双方未再续签书面的租赁合同，但仍按原租赁合同的租金标准履行租赁合同。2015年8月26日，张霏通过银行转账的方式向包秀芬支付房屋租金共计28800元。原审法院庭审中，双方确认，该笔租金系2015年8月31日至2016年8月30日一年的租金，每月的租金标准为2400元。
2016年3月，包秀芬因要出卖涉案房屋，通知张霏尽快自涉案房屋中搬走。张霏在庭审中称其接到包秀芬通知后，即联系中介租赁其他房屋，并于2016年3月27日正式从涉案房屋中搬走且告知包秀芬，但因包秀芬拒绝接收钥匙，故未将房屋钥匙交给包秀芬，并提供了双方短信、微信记录、证人证言、授权他人代为交付钥匙的授权委托书作为证据，�中含有张霏向包秀芬告知其搬家时间并要求收房的信息记录，另在3月31日的信息记录中，张霏向包秀芬表示其没给对方钥匙是因为包秀芬没有退还张霏钱，包秀芬则回复4月1日起房租调为每月5000元，如钥匙不返还等于默（莫）认；包秀芬则在原审法院庭审中表示三月底四月初时知道张霏方已从涉案房屋中搬走，但张霏拒绝返还钥匙，而双方最终对于应返还的钱数并未达成一致。
原审法院庭审中，张霏申请证人杨×出庭作证，作证内容如下：2016年3月底，杨×曾帮忙张霏从涉案房屋中搬家。2016年4月1日，因张霏要上班，故将涉案房屋钥匙、电气卡交给其保管，需要的时候委托他将上述物品交给房东，但他并不认识房东，也没有房东的联系方式。包秀芬对证人证言表示，并不认识证人，也没有与证人联系过，证人也没有给包秀芬钥匙等物品。
原审法�庭审时，张霏将涉案房屋钥匙、门禁卡、电卡及燃气卡交付给了包秀芬，包秀芬确认接收。
原审法院认定上述事实，有房屋租赁合同、微信、短信记录、证人证言、当事人当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：张霏与包秀芬双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。2012年签订的房屋租赁合同租期届满后，双方虽未再签订书面合同，但张霏仍继续占用涉案房屋并支付租金，而包秀芬作为出租人也未提出异议并收取了张霏交纳的租金，故双方之间的租赁合同应继续有效，但租赁期限转为不定期。
而在租赁合同履行期间，包秀芬因要售卖涉案房屋通知张霏搬家腾房，实际上是要求解除双方之间的租赁合同，而根据张霏提供的信息记录及其自认，张霏以其搬家的事实行�同意了包秀芬解除合同的要求，故法院认定在2016年3月27日，双方就租赁合同的解除达成了合意，故对张霏要求确认该日期双方租赁解除的诉讼请求，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方之间的租赁合同履行情况，包秀芬已收取张霏整年度的租金，但却在履行期间主动提出解除合同，根据原合同约定，在此情形下其应退还剩余的房屋租金并支付给承租人一个月房租作为补偿金，故对张霏要求退还未期满租金以及补偿金的诉讼请求，法院予以支持。而对于剩余水、电气的数额双方业已进行确认，包秀芬亦应按照该数额予以支付。
但是，双方租赁合同虽已于2016年3月27日解除，但张霏并未及时将房屋钥匙等相应卡证�还包秀芬，造成了涉案房屋的闲置期间多达两个月，对于该部分损失需考虑双方的责任程度予以分担。原审法院庭审中，张霏、包秀芬虽各自认为房屋钥匙未进行交接系对方责任，但通过张霏方提供的证据，其在己方提供的信息中明确说明了自己不给对方钥匙是因为包秀芬没有退还钱款，也就是说在未收到钱款的前提下张霏是拒绝给付钥匙的，其对钥匙未得以返还应负主要责任。虽然其举证证明曾委托他人代为交付钥匙，但根据证人陈述该委托事项并未实际实施，对于张霏要证明的事项，法院不予采信。而对于包秀芬方，其在三月底即已明知对方已从涉案房屋中搬出，双方租赁合同也已经解除，其应积极与张霏方进行结算并收回房屋，但其并未提供证据证明其积极履行了清算义务，故其应对扩大的损失承担一定的责任。综上，法院将结合上述责任认定情况，扣除张霏应承担的房屋闲置损失，确定包秀芬应予退还的租金数额。而对于包秀芬认为应扣除涉案房屋供暖费的意见，因不符合合同约定，法院不予采纳。
关于张霏要求包秀芬出具发票一节，因该义务并非合同约定的义务，而是税务机关行政管理的职权范围，不属于民事诉讼主管范围，故对张霏该项诉求，法院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、确认包秀芬与张霏之间的房屋租赁合同于2016年3月27日解除；二、包秀芬于本判决生效后七日内退还张霏未满期房租九千四百元、补偿金二千四百元、剩余水、气费五十一元九角，以上共计一万一千八百五十一元九角；三、驳回张霏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华�民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张霏不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审判决中关于租金的判项，改判在一审的基础上被上诉人再退还上诉人张霏2920元。上诉理由：3月27日我已经搬离涉案房屋，我要退还钥匙，却一直联系不上对方。迟延交钥匙的责任不在上诉人。
被上诉人包秀芬服从一审法院判决，对张霏的上诉未出庭亦未答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为：涉案房屋的钥匙及电卡、水卡、燃气卡等交接迟延的责任问题。
上诉人虽称其多次主动要求给包秀芬房屋钥匙等，因包秀芬不收导致迟延返还。但从张霏提交�短信中却有“我没给您钥匙是因为您没退我应退的钱”的表述，且包秀芬在短信中回复“四月一日起房租费调为每月五千元，如钥匙不送返我，等于默（莫）认”。据此，原审法院判定张霏应对钥匙等未能及时交接承担主要责任，包秀芬应承担次要责任的处理并无不当。上诉人认为其不应承担责任的说法不能成立。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八十五元，由张霏负担十七元（已交纳），由包秀芬负担六十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由张霏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一六年七月二十日
书 记 员 刘 瑾