福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第418号
上诉人（原审原告）汤德龙，男，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人张峰，福建欧顿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龙岩市华业房地产有限公司，住所地龙岩市新罗区。
委托代理人ＸＸ林，福建正廉律师事务所律师。
上诉人汤德龙因与被上诉人龙岩市华业房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服新罗区人民法院（2013）龙新民初字第4252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汤德龙的委托代理人张峰、被上诉人龙岩市华业房地产有限公司的委托代理人ＸＸ林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2009年3月6日，原、被告签订了一份编号为200902076的《商品房买卖合同》。双方在合同中约定原告以价款485700元向被告购买“雍华名苑”第1幢15层1502号商品房；该商品房建筑面积为123.60平方米，其中套内建筑面积为104.37平方米，公共部位共有分摊建筑面积19.23平方米；被告应当在2009年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。在附件六中，对合同第十四条补充约定如下：现买受人全权委托出卖人向房屋权属登记机构代为办理权属登记及与此相关的事宜，出卖人委托办理权属登记不受本条第一款规定之约束，所需费用以政府部门实际收取为准。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务。2010年2月1日，被告将“雍华名苑”第1幢15层1502号商品房交付原告使用，原告向被告交纳了办证费用。2010年11月8日，原告向被告支付房屋面积差价款4951元。至此，原告向被告支付了全部购房款490651元。被告于2010年11月19日向龙岩市住建局办理了房屋所有权初始预登记。2011年5月27日，龙岩市房地产交易服务中心为上述房屋办理了确权登记，原告汤德龙为该房屋的所有权人。2012年3月13日，原告所有的上述房屋土地使用权在龙岩市人民政府办理了确权登记。原告汤德龙现已领取了上述房产证和土地使用权证书。原告现以被告逾期向其交付房屋权属证书为由起诉，请求判令被告龙岩市华业房地产有限公司向原告支付从2010年5月2日起至2012年3月13日止的逾期办理房屋权属证书违约金33413元。
原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由原告自行办理，被告应承担的合同义务仅为“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告”，被告只有在违反上述合同义务，导致原告在办证过程中因被告的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被告才承担自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被告于2010年2月1日将房屋交付原告使用，于2010年11月19日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，但原告并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被告交付办理权属登记需由被告提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第六条的约定于房屋交付的当日，即2010年2月1日向被告交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由原告委托被告办理房屋权属登记手续。由于双方当事人在实际办证过程中系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，而非按《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，双方当事人的权利义务发生变更，并且双方当事人在合同附件六中约定被告接受原告的委托办理房屋权属登记，不受《商品房买卖合同》第十四条第一款规定的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定，因此《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定对双方当事人不具有约束力。原告以被告迟延交付房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为由，要求被告承担违约责任，无法律和合同依据，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告汤德龙的诉讼请求。一审案件受理费640元，由原告汤德龙负担。
宣判后，原审原告汤德龙不服，向本院提起上诉。
上诉人汤德龙上诉称，一审法院以“上诉人与被上诉人实际按照《商品房买卖合同》第14条第二款的约定履行，《商品房买卖合同》第14条第一款的约定对双方无约束力”判令驳回上诉人的诉讼请求，属于事实认定错误。首先《商品房买卖合同》第14条第一款第一句，只是说明了出卖人应当在商品房交付使用后60日内向登记机构进行初始预登记，并将需由出卖人提供的资料交付买受人，并没有“买受人自己办理权属登记证书”的意思。一审法院不但没有审查被上诉人逾期办理房屋所有权初始预登记的事项，却主观的认为“原告并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被告交付办理权属登记需由被告提供的资料”，属事实认定有误。其次，紧接着《商品房买卖合同》第14条第一款第一句后面的语句，是对买受人无法按时取得房屋权属证书时，出卖人应当承担违约责任的描述，与出卖方或买受方谁具体办理权属登记事宜无关。也就是说，只要买受人不能按期获得权属登记证书，出卖人就需要支付违约金。第三，《商品房买卖合同》第14条第二款仅陈述以下事实：出卖人可以接受买受人委托，统一办理小区所有买受人的权属登记事宜，费用等事项在附件六中另行约定。一审法院引用附件六，认为被上诉人接受上诉人的委托办理权属登记，不受《商品房买卖合同》第14条第一款规定的约束，明显属于主体认定错误。合同附件六“出卖人委托办理权属登记不受本条第一款规定之约束”的意思应当是“出卖人委托其他人办理权属登记手续，不受本条第一款规定之约束”而不是一审法院认为的“出卖人接受买受人委托，办理权属登记，不受本条第一款规定之约束”。综上，被上诉人违约行为明显，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人龙岩市华业房地产有限公司答辩称，一、一审关于“附件六”的认定和适用是正确的。附件六《补充协议》有上诉人的亲笔签名，并与整份合同材料一起报送房管部门备案。《补充协议》第六条与《商品房买卖合同》没有任何抵触之处，没有减轻或免除原合同约定的出卖人责任，更没有排除买受人的主要权利。反而是将原本由买受人自行承担的办证义务约定由出卖人代为办理，并明确约定代办行为不受“本条第一款规定之约束”。二、一审对相关合同条款的理解和适用也是正确的。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定有两款，对应实践中办证的两种情形。上诉人引用的相关期限、违约赔偿计算方式均出现在第一款中，但显然该条第一款规定的，就是买受人自行办证这种情形下买卖双方的权利义务，只有在买受人自行办证的情形下才能适用。该条第二款则规定了在委托出卖人代为办证的情况下双方的权利义务怎么确定，本案中，权属证书是由答辩人即出卖人代为办理的事实双方均无异议，因此双方间的权利义务不适用该条第一款的相关约定。三、本案中，上诉人并未举证证明权属证书迟延办妥系答辩人的原因所致，也没有举证证明在出卖人代为办证的情形下，双方有约定办理期限及其逾期违约责任，其要求赔偿的诉请没有事实和合同依据。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人汤德龙对原审判决查明认定的事实中原审判决书第3页第4行“并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，”有异议，认为原合同中不是逗号，是句号。对原审判决书第3页第10行中“与此相关的事宜，”有异议，认为原合同中不是逗号，是句号，对原审判决查明认定的其余事实无异议。被上诉人龙岩市华业房地产有限公司对原审判决查明认定的事实无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。
上诉人与被上诉人均未向本院提供新的证据。
本案双方当事人的争议焦点是：双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人是否存在违约行为，违约责任应该由谁来承担？
本院认为，上诉人汤德龙与被上诉人龙岩市华业房地产有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由上诉人自行办理，被上诉人应承担的合同义务仅为协助办证，即“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，被上诉人只有在违反上述合同义务，导致上诉人在办证过程中因出卖人的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被上诉人才承担自逾期之日起每日按上诉人已付款的0.01%向上诉人支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被上诉人于2010年2月1日将房屋交付上诉人使用，并于2010年11月19日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，但上诉人汤德龙并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，而是依《合同补充协议》（附件六）第六条的约定于2010年2月1日向被上诉人交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由上诉人委托被上诉人办理房屋权属登记手续，而在合同附件六中双方并未对委托办证中双方当事人的权利义务、办证时限、违约责任作出约定，而是约定“现买受人全权委托出卖人向房屋权属登记机构代为办理权属登记及与此相关的事宜。出卖人委托办理权属登记不受本条第一款规定之约束，所需费用以政府部门实际收取为准。”因此上诉人上诉称被上诉人迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，要求被上诉人承担违约责任，无法律和合同依据，其上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费640元，由上诉人汤德龙负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 小 东
代理审判员 陈 水 柏
代理审判员 阙 美 琴
二〇一四年六月十日
书 记 员 郑晶（代）