吉林省永吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民一初字第1026号
原告（反诉被告）吉林铁道职业技术学院，住所永吉经济开发区吉桦路***号。
法定代表人：周云龙，院长。
委托代理人顾占忠，北京洪范广住（长春）律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙平，女，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
委托代理人：刘成江，吉林齐略律师事务所律师。
委托代理人：苏威海，男，汉族，住吉林市昌邑区。
原告（反诉被告）吉林铁道职业技术学院（以下简称吉林铁道学院）与被告（反诉原告）孙平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉林铁道学院的委托代理人顾占忠、被告（反诉原告）孙平及其委托代理人刘成江、苏威海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉林铁道学院诉称：2013年9月26日，原告与被告签订《营业用房屋经营合同书》，由被告承租原告所有的位于吉林市永吉经济开发区吉桦路666号的一处面积为207平方米房屋作为经营超市使用，租期从2013年9月30日至2015年7月30日止，年租金人民币86万元，水电费均由被告自己承担。租期届满后，被告以各种理由拒绝搬迁，原告为保护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，1.请求法院判令被告立即从原告位于吉林市永吉经济开发区吉桦路666号面积为207平方米的房屋中搬离出去。2.判令被告向原告支付因继续占用房屋所产生的租金及水电费等费用暂计到起诉日26279元，以实际搬离时为准。
被告孙平辩称：《营业用房屋经营合同书》签订日期为2013年9月26日，所租房屋面积为207平方米，底标价28万元，被告以每年86万元竞标。被告在经营超市期间，按照合同要求去办理相关手续，由于原告无法提供消防验收手续，导致被告无法办理营业执照。工商部门、食品安全部门多次因为被告无营业执照，对被告进行处罚。超市经营期间道路泥泞，无法正常通过，严重影响被告的经营。被告曾经要求退出经营，原告的相关后勤领导说学校不能没有超市，安抚被告要求继续经营，被告认为原告作为一个学校，会维护被告的作为正常经营人的利益，就没有再找原告，而是自己花钱修补路面，维持经营。没想到在经营了一年半后，原告说商务区要更改用途，不让被告继续经营了。原告派员与被告协商赔偿事宜，被告提出了赔偿明细，原告一直没有给被告一个解决方案。2015年7月，双方最后一次协商，原告告知被告无法单方面给予原告赔偿，需经法律程序解决。
反诉原告（被告）孙平诉称：一、吉林铁道学院不能提供消防验收合格证，从而导致双方签订的《营业用房经营合同书》无效，应由反诉被告承担全部责任。反诉被告吉林铁道学院作为房屋的出租人，在对外招标时明确是校园经营性房屋经营权招标，而后在2013年9月26日双方在此基础上签署了《营业用房经营合同书》。反诉被告没有提供符合消防安全要求的出租营业用房，导致反诉原告无法办理营业执照。永吉县工商局向反诉原告下发“责令停业通知书及监督检查督办意见单”后，2013年11月23日，反诉原告正式发函给反诉被告，要求尽快解决消防问题，但反诉被告始终没有解决，同时又拒绝返还提前支付的房屋租金、保证金及经营权等相关费用126万元。反诉被告在房屋租赁期内没有提供符合消防安全要求的营业用房，从而使反诉原告始终不能获得工商管理部门的核准，不能营业，反诉被告已经构成违约和对反诉原告权利的侵犯。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公共聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”上述规定属于法律强制性规定，房屋租赁合同内容违反上述规定，应当认定双方签订的《营业用房经营合同书》无效。
反诉被告吉林铁道学院作为房屋的出租人，在对外招标时明确是校园经营性房屋招标，现因其未能提供符合安全使用的房屋，更不能提供符合经营性房屋，违反消防法的强制性规定，双方签署的合同归属于无效，反诉原告对此并不存在过错。反诉原告同意按照招标文件第六条及附件2确定的年租金28万元给付反诉被告，其余多交部分126万元必须返还反诉原告。反诉原告为了维护自身合法权益，提出以下反诉请求：1、请求确认双方签订的《营业用房经营合同书》无效。2、请求法院驳回原告的诉讼请求。3、请求法院判令反诉被告返还反诉原告已经交付的房屋租金及保证金126万元。4、请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失共计296400元。诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告吉林铁道学院辩称：一、双方签订的《营业用房经营合同书》有效。反诉人提出的因铁道学院没有按照合同约定提供符合消防安全要求的出租营业用房，不是合同无效的法定事由。另外，合同中也未对租赁房屋的消防条件作出约定。反诉人以此为理由主张合同无效不成立。二、《营业用房经营合同书》中约定的租金是反诉人在竞标过程中自行报价的，现在要求返还无法律依据。三、反诉人在合同履行过程中一直在营业（假期除外），不存在营业损失问题。综上，反诉被告请求法院驳回反诉人的诉讼请求。
经本院审查认为，本案的焦点为：一、原告（反诉被告）吉林铁道学院与被告（反诉原告）孙平签订的《营业用房经营合同书》是否有效？二、被告应否从租赁原告的房屋中搬离？原告要求被告支付因继续占用房屋所产生的租金的诉讼请求是否予以支持。三、反诉原告主张反诉被告返还已经交付的部分房屋租金及保证金126万元并赔偿损失的请求是否应予支持？。
原告（反诉被告）吉林铁道学院为支持其本诉请求和抗辩反诉理由，向本院提交了如下证据：
1、商业用房合同书1份，证明被告孙平承租涉案房屋的时间是2013年9月30日至2015年7月30日，年租金86万元。目前为无理由占用房屋。被告质证意见：对合同书真实性没有意见，该合同体现出双方的不公平，要求被告的义务过多，没有权利。超市年租金86万元过多，是学校自己招标的。
2、吉林省政府文件、吉林省发展和改革委员会文件、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各1份，证明涉案房屋为原告所有。被告质证意见：证据真实性无异议，证明内容也无异议。
反诉原告（被告）孙平就其反诉请求及本诉辩称向本院提交如下证据：
1、2013年9月10日的吉林铁道技术学校校园经营性房屋经营权招标文件，证明铁道职业技术学院对招标房屋享有房屋租赁权。反诉被告质证意见：真实性无异议，证明问题也无异议，充分说明双方签订合同通过正常法律程序，反诉人竞标取得该房屋使用权和经营权。
2、营业用房经营合同书1份，证明孙平经营超市租金和保证金182万元。反诉被告质证意见：真实性无异议，证明问题也无异议，但合同中没有约定抵押金。
3、发票2份，证明66万元是9月16日交付，116万元是9月23日开具交付，孙平分两次缴纳共182万元，其中抵押金10万元。反诉被告质证意见：真实性无异议，证明问题也无异议，将所有的款项收款项目均列为招标保证金是不确切的，租金172万元，保证金10万元。
4、2013年10月15日工商局责令改正通知书1份，证明孙平经营超市被行政处罚。反诉被告质证意见：真实性无异议，永吉县工商局出具责令改正通知书，但是没有对反诉原告超市经营采取措施，没有实际影响超市经营活动。
5、永吉县食品安全监察意见1份，证明由于消防验收不合格，院长签字同意请求协助办理相关营业执照。反诉被告质证意见：真实性无异议，证明问题也无异议。该监察意见没有实际影响反诉人实际经营活动。
6、协商函1份，证明孙平经营超市手续无法实现，是因学院提供不了消防验收合格证。反诉被告质证意见：真实性无异议，在协商函中反诉人提出超市现状为严重亏损，不能正常供货，没有能力经营等等，但是实际情况是反诉人没有停止经营，且合同期满后一直经营至现在。
7、照片12张，证明孙平超市前道路没有完工，影响经营。县工商局因没有消防手续而查封被告超市。反诉被告质证意见：真实性无异议，道路状况没有影响反诉人经营，工商局对超市的查封只持续一个星期。
8、收据复印件7张，证明超市的损失数额。反诉被告认为证据与本案无关联性。
本院针对上述证据，分析评判如下：
原告提供的证据1（商业用房合同书1份）被告对其真实性没有异议，能够证明原告主张的合同租期，本院予以采信；证据2（吉林省政府文件、吉林省发展和改革委员会文件、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各1份）被告对其真实性、客观性无异议，本院予以采信。
反诉原告（被告）孙平向本院提交的证据1（吉林铁道技术学校校园经营性房屋经营权招标文件）反诉被告对其实性、客观性无异议，本院予以采信;证据2（营业用房经营合同书）反诉被告对其真实性、客观性无异议，本院予以采信;证据3（发票2份）反诉被告对其真实性、关联性无异议，主张将所有收款项目均列为招标保证金不确切，应为租金172万元，保证金10万元；证据4（永吉县工商局责令改正通知书）反诉被告对其真实性无异议，本院予以采信；证据5（永吉县食品安全监察意见1份）反诉被告对其真实性、关联性无异议，本院予以采信；证据6（协商函1份）反诉被告对其真实性无异议，本院予以采信；证据7（照片12张）反诉被告对其真实性无异议，本院予以采信，关于工商局对超市的查封持续时间，反诉原告证据不足，应以反诉被告自认的一个星期予以确认；证据8（收据复印件7张）反诉被告对其关联性提出异议，该组证据为超市进货预付款、超市购买设备等发生，不能证明反诉原告的主张，本院不予采信。
通过以上分析，对本案事实确认如下：
2013年9月26日，原告与被告签订《营业用房屋经营合同书》，由被告承租原告所有的位于吉林市永吉经济开发区吉桦路666号的一处面积为207平方米房屋作为经营超市使用，具体位置为铁道学院商务中心一层第一超市，租期从2013年9月30日至2015年7月30日止，年租金人民币86万元，水、电费均由被告自己承担。合同签订后，被告孙平分两次缴纳共182万元，其中保证金10万元，租金172万元。原告按期将房屋交付被告经营超市。原告涉案房屋的建设项目取得了建设工程规划许可证、建设工程开工许可证，但没有经消防部门验收合格，导致被告孙平无法办理超市的工商营业执照。2013年10月15日，永吉县工商局向孙平下达责令改正通知书。2013年11月8日，永吉县食品安全委员会向孙平下达监督检查督办意见单。2013年11月23日，被告向原告发出协商函，提出经营中出现的包括消防、道路通行在内的有关问题，双方没有就有关问题的解决达成一致意见。2015年12月3日永吉县工商局因被告超市无照经营查封超市7天。2015年7月30日合同期满，被告拒绝从所租赁的房屋中搬离，至今仍继续经营。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。原、被告签订的《营业用房屋经营合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同真实、有效。《中华人民共和国消防法》第十五条关于公共聚集场所在投入使用、营业前，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的不得投入使用、营业的规定，应属于法律强制性规定中的管理性规定，不是效力性规定，不影响双方签订的《营业用房经营合同书》的效力。据此，本院认为，在合同有效的情况下，合同期满被告应从原告的房屋中搬离，同时被告应向原告支付因继续占用房屋所产生的使用费。反诉原告主张反诉被告返还已经交付的保证金10万元，本院予以支持。反诉原告主张反诉被告返还已经交付的房屋租金116万元，没有法律依据，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失296400元，其中因工商局查封房屋期间造成的租金损失本院予以支持，关于超市投入的设备费用属于反诉原告为经营超市的必要投入，要求反诉被告返还无法律依据，本院不予支持。关于反诉原告修路的费用等，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告孙平于本判决生效后立即从原告吉林铁道职业技术学院位于永吉经济开发区吉桦路666号面积为207平方米的房屋（商务中心第一超市）中搬离。
二、被告孙平自2015年8月1日起至从原告的房屋搬离之日止，按照双方签订的房屋租赁合同确定的日租金标准2356.16元（86万元÷365天）给付原告房屋占有使用费。
三、反诉被告吉林铁道职业技术学院于本判决生效后立即返还反诉原告孙平合同保证金10万元。
四、反诉被告吉林铁道职业技术学院于本判决生效后立即返还反诉原告孙平房屋租赁费16493.15元（86万元÷365天×7天）。
五、驳回反诉原告孙平其他反诉请求。
本诉案件受理费457元由被告孙平负担。反诉案件受理费8520元由反诉被告负担640元，反诉原告孙平负担7880元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 赵志刚
人民陪审员 林玉莲
人民陪审员 苗春艳
二〇一六年一月十九日
书 记 员 沈 丽