山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第938号
上诉人（原审被告）冯克水，农民。
委托代理人冯拥政，山东岳首律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）泰安市岱岳区山口镇卜官庄村村民委员会。
法定代表人杨平孝，村主任。
委托代理人徐宗宏。
上诉人冯克水因土地租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2014）岱民重字第2号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人冯克水及其委托代理人冯拥政，被上诉人泰安市岱岳区山口镇卜官庄村村民委员会（下称卜官庄村委）的委托代理人徐宗宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，泰安市岱岳区山口石英厂是原告卜官庄村委设立的集体企业，该厂占用的土地是原告的集体土地，1994年经泰安市郊区人民政府批准取得4137平方米的集体土地使用权。2001年5月，原告与被告签订《石英厂产权出售合同》，合同约定：约定经双方协商原告将石英厂的资产以价值5.7万元（其中以物抵顶3.7万元）出售给被告；付款期限及方式为签订合同五日内一次性付清；原石英厂使用的土地所有权归原告所有，被告有偿长期使用，原使用面积为5333平方米，按每年每平方米1元缴纳土地使用费，每年交原告使用费4333元，从2001年5月计收，每半年收一次，年底收齐；合同签订之日起一个月内被告到工商行政管理部门变更产权关系及企业经济性质。合同签订后被告缴纳了资产购置费，在石英厂院内进行生产经营。2010年8月20日，泰安市岱岳区发展和改革局的泰岱发审字（2010）第39号《关于山口镇卜官庄村旧村改造（第一期工程）1至4号住宅楼项目的核准意见》文件，内容为：村两委及群众代表大会一致通过在村内拆除旧平房建住宅楼，该局同意旧村改造（第一期工程）1至4号住宅楼项目，项目符合山口镇政府城乡统筹规划和村庄改造计划，核准新建6层住宅楼4幢，建筑面积12000平方米，项目总投资957.6万元，其中工程费780万元，其他费用177.6万元，所需资金自筹解决，投资列泰安市岱岳区2010年固定资产计划。2010年12月15日，泰安市国土资源局岱岳区分局的《关于山口镇卜官庄村村庄规划用地的审查意见》，内容为：该村庄规划符合岱岳区农村社区建设空间布局，规划建设占用村内空闲地，不占新增土地，符合集约节约利用土地政策要求。2011年3月，原告向被告发出通知，内容为：经上级有关部门批准需占用石英厂的土地进行第一期住宅楼项目的建设，由于前期与你协商未果，故再次声明与你解除该土地使用协议，请你三日内腾退该场地及占用的其他土地，清除地上附属物，将土地交还村委，对于地上附属物的补偿问题，请与村委协商解决，逾期未腾退或协商未果，村委将依法处理。2011年5月，泰安市规划局的泰规会字（2011）18号会议纪要确定同意泰安市岱岳区山口镇卜官庄村村民委员会村庄规划方案及住宅楼单体方案。审理过程中原审法院对石英厂进行了勘验，勘验情况为：石英厂分前中后三个院，前院有南屋9间，传达室1间，西屋6间（勘验时正在翻建），厂棚5间，厕所两间，石碾一台（前院东南）；中院（拔丝厂西大门）有西屋4间，北屋3间，东屋5间，院南有水泥块平房2间，厕所2间（中院西南），配电室1间（拔丝厂东屋南）；后院有西屋5间，北屋7间。
原审法院认为，原、被告签订的石英厂产权出售合同内容不违反法律规定，双方意思表示真实，应为有效合同。该合同约定了被告有偿取得石英厂资产及使用原告土地等事实，其中土地使用期限为长期，未约定具体期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告可以通知被告解除合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条规定，“有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（一）、为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的。”原告根据泰安市规划局、泰安市岱岳区发展和改革局、泰安市国土资源局岱岳区分局等政府部门的核准意见建设的旧村改造（第一期工程）1至4号住宅楼，符合卜官庄村村民的整体利益及岱岳区和山口镇土地利用总体规划要求，系公共利益用地，原告可在对被告的财产进行充分补偿后，解除产权出售合同中土地有偿使用部分，收回土地使用权。原告主张解除双方达成的土地使用协议，系指石英厂产权出售合同中被告有偿使用原告土地的约定，其该项诉讼请求于法有据，应予以支持。对于涉案土地的附属物的补偿，原审法院在庭审中明确向被告释明双方形成的土地租赁关系及合同解除的后果，并告知被告可向原告主张附属物价值补偿，被告以不同意解除合同中土地有偿使用部分为理由拒绝主张附属物价值补偿。被告辩称原告根据泰安市岱岳区政府批准的旧村改造（第一期工程）1至4号住宅楼是商住楼，不是公益事业的抗辩，被告对此未提交证据予以证实，应不予采信。被告辩称本案案由只能定为石英厂产权出售合同纠纷或企业改制合同纠纷，原审法院根据本案的起因、争议及石英厂产权出售合同中土地有偿使用部分达成的协议，确认双方当事人之间的纠纷为土地租赁合同法律关系，故案由定为土地租赁合同纠纷并无不当。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告泰安市岱岳区山口镇卜官庄村村民委员会与被告冯克水于2001年5月签订的《石英厂产权出售合同》中土地有偿使用部分达成的协议。二、被告冯克水于本判决生效之日起十日内返还该合同中有偿使用的原告泰安市岱岳区山口镇卜官庄村村民委员会的土地。三、驳回原告泰安市岱岳区山口镇卜官庄村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告冯克水承担。
上诉人冯克水不服原审判决提起上诉，其上诉主要理由：一审判决认定事实错误。上诉人冯克水与卜官庄村委签订的涉案《石英厂产权出售合同》是不可分割的整体，一审判决解除土地有偿使用部分，致使上诉人企业无法生产经营。一审判决将“长期使用”认定为“不定期租赁”也是错误的，与法相悖。二、一审判决适用法律不当，解除“土地有偿使用”无法律依据。涉案土地使用证批准的使用期限是长期，联系上诉人购买的是正常生产经营的企业，需长期经营，经协商在改制合同中，把有偿使用土地期限定为“长期”。该长期绝不能理解为“随时可以解除的合同”，应根据企业经营年限确定，即企业灭失后到期，至少不能低于20年。另外，根据《合同法》第232条的规定，解除合同应当在合理期限之前通知承租人，但至今被上诉人也未通知。土地有偿使用条款只是合同中的一部分，只是一项内容，若解除房屋如何处理，债权债务如何处理，其他条款如何履行，一审判决制造了无法解决的矛盾。另外本案也不应适用《土地管理法》第65条的规定。三、一审审判程序违法，漏列诉讼主体。改制合同签订后，我依约把企业名称及性质进行了变更，涉案场地由企业使用，应以企业作为诉讼主体参与诉讼，一审判决漏列主体。四、一审判决所定案由不妥。应定为产权出售合同纠纷或企业改制合同纠纷。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，审判程序违法，所定案由不妥，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人卜官庄村委辩称，上诉人上诉理由与事实不符，于法无据。从双方当事人签订的石英厂产权出售合同来看，双方对土地使用期限约定为长期，长期此时作为一种体现，即不确定也不具体。对于土地使用证上载明的是集体使用土地的期限为长期，而并没有载明个人使用土地的期限是长期，这充分说明合同约定的土地租赁使用期限不明确，根据合同法第232条的规定，应视为不定期租赁，被上诉人可以随时解除合同，被上诉人要求解除双方签订的石英厂产权出售合同中的土地有偿使用部分达成的协议，收回集体土地使用权，也是为了实施一项改善村民居住环境，提高农民生活水平的旧村规划与改造的公益事业。一审法院将本案案由定为土地租赁合同纠纷是正确的，也并未遗漏诉讼主体。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，案由妥当，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人冯克水与被上诉人卜官庄村委于2001年5月签订的《石英厂产权出售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违背相关法律法规的禁止性规定，原审判决认定该协议为有效协议是正确的。在该产权出售合同中，实际上包括两个方面的内容，一方面是被上诉人卜官庄村委将原石英厂的资产以价值5.7万元出售给上诉人冯克水；另一方面被上诉人卜官庄村委将原石英厂使用的土地，交由上诉人冯克水有偿使用，期限为长期。关于有偿使用土地部分，被上诉人卜官庄村委交付土地，上诉人冯克水支付租金，双方实质上形成了土地租赁的权利义务关系，原审法院据此认定本案案由为土地租赁合同纠纷，适用法律正确，本院予以维持。关于租赁期限，在双方签订的协议中约定为“长期”，而对于“长期”如何解释，双方当事人无法协商确定，故应视为约定不明，原审法院适用《合同法》第二百三十二条之规定，认定双方就土地有偿使用部分达成的协议为不定期租赁，亦符合法律规定，本院亦予以维持。现被上诉人卜官庄村委以诉讼形式，要求解除双方关于土地有偿使用部分的协议，并返还土地，亦符合法律规定，原审法院予以支持亦无不当，本院亦予以维持。上诉人冯克水若认为被上诉人卜官庄村委解除土地有偿使用部分，造成其签订《石英厂产权出售合同》的合同目的无法实现，可另案向被上诉人卜官庄村委主张权利。综上，上诉人冯克水的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人冯克水负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 于永刚
审判员 宋许科
二〇一四年十二月八日
书记员 高学茹