广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第420号
上诉人（原审原告）梁雨田，男，1964年8月14日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）陈耀辉，男，1944年4月3日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）李桂好，女，1947年10月6日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）陈凯彪，男，1970年10月28日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）林小怡，女，1969年7月18日出生，汉族。
上诉人梁雨田因与被上诉人陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈耀辉、李桂好是夫妻关系，陈凯彪、林小怡是夫妻关系。
广州市荔湾区世纪广场世通街首层7、9号房屋原是马月娥的产业，梁雨田于2009年购买，于2009年11月5日取得产权证。
2009年7月17日马月娥与陈耀辉、陈凯彪签订了《广州市房屋租赁合同》（下简称《房屋租赁合同》）及《康王中路世通街商业店铺租赁合同》（下简称《店铺租赁合同》），将涉案商铺出租给陈耀辉、陈凯彪使用。《房屋租赁合同》约定：租赁期限从2009年8月1日至2014年7月30日止，其中2011年8月1日至2012年7月30日的月租金为7722元，2012年8月1日至2013年7月30日的月租金为8494元；每月第3日前交纳当月租金。《店铺租赁合同》约定：陈耀辉、陈凯彪应向马月娥支付19500元按金，租赁期满后，如陈耀辉、陈凯彪在租赁期内没有违约行为，并已交清一切费用后，按金无息退回。逾期交纳租金的，每逾期一天马月娥按陈耀辉、陈凯彪欠交总额的2%收取违约金（该违约金可超出本金，无上限）；陈耀辉、陈凯彪租赁期限内的一切税费、水电、卫生、电信、保安联防、物业管理费、垃圾费、广告宣传费及行政部门收费全部由陈耀辉、陈凯彪自行支付；双方约定的租金为不含税价，马月娥与陈耀辉、陈凯彪双方租赁过程中所应付的全部税费均由陈耀辉、陈凯彪支付；第十五条违约责任第2点约定：陈耀辉、陈凯彪不得单方中途解除合同，否则视为陈耀辉、陈凯彪单方违约处理，马月娥有权向陈耀辉、陈凯彪收取违约金，违约金按存续期租金总额的百分之七十计算；第4点约定：如陈耀辉、陈凯彪未能按时交纳房屋租金和相关税、费中的两项或两项中任何一项，若拒付或滞纳时间达十五天，视为陈耀辉、陈凯彪单方中途解除合同，交回租赁房屋，马月娥除有权收回房屋外，还可按本合同第十五条第2款向陈耀辉、陈凯彪追收违约金。
上述合同签订后，马月娥已在2009年7月29日将商铺交给陈耀辉、陈凯彪使用。2012年1月30日，梁雨田告知陈凯彪讼争商铺的产权人已经变更，原租赁合同继续履行。陈耀辉等从2012年2月起没有交纳租金。
此后，梁雨田向原审法院提起诉讼，要求陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡交回案涉商铺给梁雨田使用，陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡连带支付2012年2月1日至2013年7月30日期间的租金以及延付租金违约金。原审法院于2012年7月20日作出（2012）穗荔法民三初字第445号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日起一个月内，陈耀辉、陈凯彪迁出本市荔湾区世纪广场世通街首层7、9号房屋，将上述房屋交还给梁雨田管业使用；二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，陈耀辉、陈凯彪向梁雨田支付自2012年2月1日起至搬迁之日止的租金（其中2012年2月1日起至同年7月31日止租金为人民币7722元／月，2012年8月1日至2013年7月30日租金为人民币8494元／月）；三、自本判决发生法律效力之日起一个月内，陈耀辉、陈凯彪向梁雨田支付延付租金违约金（违约金每月为一期，从当月4日起至判决陈耀辉等支付租金之日止，按当月租金额的每日2%计算，每期违约金数额不得超过租金本金）。四、李桂好、林小怡对上述判决第二、三项承担连带清偿责任。上述民事判决书于2012年8月10日发生法律效力。
梁雨田于2012年11月7日代陈耀辉、陈凯彪向广州市荔湾区地方税务局缴交了2011年11月至2012年7月期间土地使用税5402.22元，梁雨田于2012年10月24日代陈耀辉、陈凯彪向广州市新艺物业管理服务有限公司缴交了2012年9月、10月管理费879.8元，2012年9月电费4.3元，2012年9月、10月垃圾处理费10元。陈凯彪于庭审中表示同意向梁雨田支付上述代垫费用。
梁雨田于2012年12月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡共同向梁雨田支付违约金142299.50元；2、陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡共同支付梁雨田代付税金5402.22元；3、陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡共同支付梁雨田代付2012年9、10月的管理费879.80元，2012年9月电费4.3元和2012年9、10月垃圾处理费10元；4、陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡承担本案诉讼费。
陈凯彪在原审中答辩称：不同意梁雨田的第一个诉讼请求，因为延付租金违约金在（2012）穗荔法民三初字第445号案中已处理；同意梁雨田的第二、三个诉讼请求，同意向梁雨田支付代付税金5402.22元，2012年9、10月管理费879.80元，2012年9月电费4.3元以及2012年9、10月垃圾处理费10元。
陈耀辉、李桂好、林小怡未向原审法院作答辩。
原审法院认为：马月娥与陈耀辉、陈凯彪签订的《广州市房屋租赁合同》以及《康王中路世通街商业店铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应自觉按合同履行。梁雨田通过购买取得荔湾区世纪广场世通街首层7、9号铺的所有权后，马月娥与陈耀辉、陈凯彪签订的租赁合同的权利义务依法转由梁雨田享受和承担。
关于梁雨田与陈耀辉、陈凯彪争议的142299.50元的违约金应否承担、是否过高的问题。首先，由于陈耀辉、陈凯彪确实存在延付代垫税、费的违约行为，故陈耀辉、陈凯彪应当承担相应的违约责任；其次，关于陈耀辉、陈凯彪提出违约金标准是否过高的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）﹤javascript：SLC（116926，0）﹥》第二十九条﹤javascript：SLC（116926，29）﹥第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案的具体情况，梁雨田陈述陈耀辉、陈凯彪的违约行为体现在没有按时交租以及没有按时向梁雨田支付代垫的税、费，由于梁雨田暂无法举证证明陈耀辉、陈凯彪对其造成的实际损失，且关于延付租金违约金部分在（2012）穗荔法民三初字第445号案件中已经作出处理，故原审法院确定陈耀辉、陈凯彪在本案中承担违约金的计算标准应为：以陈耀辉、陈凯彪欠付梁雨田代垫的土地使用税5402.22元，2012年9、10月管理费879.80元、2012年9月电费4.3元，2012年9、10月垃圾处理费10元（上述费用合计6296.32元）为本金，从2012年11月8日起计至陈耀辉、陈凯彪偿付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，利息以不超过本金6296.32元为限。
陈凯彪现表示同意向梁雨田支付梁雨田代垫的土地使用税5402.22元，2012年9、10月管理费879.80元、2012年9月电费4.3元，2012年9、10月垃圾处理费10元，予以准许，陈耀辉作为租赁合同的相对方，也应对上述代付费用承担共同清偿责任。陈耀辉、李桂好是夫妻关系，陈凯彪、林小怡是夫妻关系，陈耀辉、陈凯彪拖欠的上述费用属于陈耀辉、陈凯彪夫妻共同债务，故梁雨田要求李桂好、林小怡承担共同清偿责任符合法律规定，予以支持。故对梁雨田要求陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡共同向梁雨田支付代付税金5402.22元、2012年9、10月管理费879.80元、2012年9月电费4.3元，2012年9、10月垃圾处理费10元的诉讼请求予以支持。陈耀辉、李桂好、林小怡经原审法院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法﹤javascript：SLC（35339，0）﹥〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起一个月内，陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡共同向梁雨田支付代垫的2011年11月至2012年7月期间土地使用税5402.22元、2012年9、10月管理费879.80元、2012年9月电费4.3元，2012年9、10月垃圾处理费10元；二、自判决发生法律效力之日起一个月内，陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡共同向梁雨田支付延付代付税、费违约金（从2012年11月8日起计至陈耀辉等偿付之日止，按6296.32元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，以不超过本金6296.32元为限）；三、驳回梁雨田其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费3272元，由梁雨田负担2992元，陈耀辉、陈凯彪、李桂好、林小怡共同负担280元。
判后，梁雨田不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决遗漏认定以下事实：1、陈耀辉、陈凯彪中途解除合同；2、梁雨田所有的涉案房屋至今未能再次出租给他人使用，预期的收益无法实现；二、原审法院有法不依，罔顾陈耀辉、陈凯彪的违约行为，严重损害梁雨田的合法权益。其一，根据双方合同第十五条的约定，陈耀辉、陈凯彪不得单方解除合同，否则视为陈耀辉、陈凯彪单方违约处理，梁雨田有权向陈耀辉、陈凯彪收取违约金，违约金按存续期租金总额的70%计算。这条约定表明：1、这一条约定是双方意思表示一致，并没有违反法律规定，属于有效条款，应受到法律保护；2、该约定是专门针对陈耀辉、陈凯彪的违约行为造成梁雨田的损失而作出的补究；3、该约定亦是对陈耀辉、陈凯彪违约行为的一种惩罚，是一种制裁行为，目的是促使陈耀辉、陈凯彪认真严肃履行合同。其二，逾期支付租金需支付滞纳金与单方中途解除合同支付违约金是二个不同的法律关系，不能相互代替，原审法院却将租金的滞纳金变成单方中途解除合同的违约金，显然是偏袒陈耀辉、陈凯彪。其三，根据原审法院所引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，“兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素”，原审法院根本就没有考虑到梁雨田的预期利益，显然与该法律规定相违背，属于违法判决，应予纠正。综上，梁雨田上诉请求撤销（2013）穗荔法民三初字第91号民事判决书第三项，改判陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡共同向梁雨田支付违约金142299.5元。
被上诉人陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡经本院依法传唤未到庭，亦未向本院提交书面意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：涉案房屋原所有权人马月娥与陈耀辉、陈凯彪签订的《广州市房屋租赁合同》及《康王中路世通街商业店铺租赁合同》系双方的真实意思表示，因未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。梁雨田通过向马月娥购买取得涉案房屋的所有权后，该《广州市房屋租赁合同》及《康王中路世通街商业店铺租赁合同》应当约束梁雨田与陈耀辉、陈凯彪。依据该《广州市房屋租赁合同》的约定，在陈耀辉、陈凯彪逾期交纳租金超过十五天的情况下，陈耀辉、陈凯彪除应承担“每日按欠交租金总额的2%计”的延付租金违约金外，同时还应承担“按存续租金总额的百分之七十计”的单方解除合同违约金。虽然（2012）穗荔法民三初字第445号生效民事判决已判令陈耀辉、陈凯彪承担“每日按欠交租金总额的2%计”的延付租金违约金，但鉴于单方解除合同违约金与延付租金违约金属于两种性质不同的违约金，梁雨田提起本案诉讼主张陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡承担“按存续租金总额的百分之七十计”的单方解除合同违约金具有合同依据，应予支持。虽然如此，在陈耀辉、陈凯彪拒付租金之后，梁雨田亦应承担防止损失进一步扩大的义务。鉴于梁雨田事实上已于（2012）穗荔法民三初字第445号民事判决生效之后不到两个月之内的2012年10月8日收回涉案房屋，本院酌情确定陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡向梁雨田支付三个月租金作为单方解除合同违约金。因此，原审判决将梁雨田要求陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡支付的单方解除合同违约金调整为陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡向梁雨田支付梁雨田代垫的土地使用费等费用的利息有失妥当，应予纠正。
综上所述，梁雨田的上诉请求和理由部分成立，本院予以支持；审查原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第91号民事判决第一、三项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第91号民事判决第二项为：陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡在判决生效之日一个月内起向梁雨田支付违约金25482元。
本案一审受理费3272元，由梁雨田负担2572元，陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡共同负担700元。二审受理费2992元，由梁雨田负担2352元，陈耀辉、李桂好、陈凯彪、林小怡共同负担640元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年××月××日
书记员 杨银桃