北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第15308号
原告北京金都房地产实业股份有限公司，住所地北京市平谷区南独乐河镇同乐路19号。
注册号：110000005015622
法定代表人洪洪，董事长。
委托代理人熊伟，北京市中永律师事务所律师。
被告北京嘉德房地产开发有限公司，住所地北京市密云县西智路番字牌工业小区。
注册号：110000410104708
法定代表人杨涛，董事长。
委托代理人陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。
被告北京嘉德馨园物业管理有限公司，住所地北京市海淀区复兴路甲38号11层1111室（住宅）。
注册号：110108005621275
法定代表人李祥发，经理。
委托代理人王新国，北京市世银律师事务所律师。
原告北京金都房地产实业股份有限公司（以下简称金都房地产公司）与被告北京嘉德房地产开发有限公司（以下简称嘉德房地产公司）、北京嘉德馨园物业管理有限公司（以下简称嘉德物业公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金都房地产公司之委托代理人熊伟，被告嘉德房地产公司之委托代理人陈谷文，被告嘉德物业公司之委托代理人王新国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金都房地产公司诉称，2004年10月10日，我公司与嘉德房地产公司签订房屋买卖合同，约定嘉德房地产公司将其所有的位于XXX房屋卖与我公司，房价款27655560元。2008年初，我公司在办理上述房产过户手续时，发现嘉德房地产公司违反相关规定，未将专项维修资金存入专用账户，我公司要求嘉德房地产公司缴纳专项维修资金，嘉德房地产公司告知该资金已经交给了嘉德馨园物业公司。我公司为了取得房屋产权证，无奈向北京市居住小区管理办公室指定的专用账户缴纳了553112元专项维修资金。后嘉德房地产公司向法院起诉，要求嘉德馨园物业返还已经缴纳的维修资金，法院认定嘉德房地产公司起诉主体资格不适格，驳回了起诉。我公司认为，嘉德房地产公司初次购房时，应缴纳维修基金，嘉德馨园物业应将维修基金转入专用账户。我公司所购房屋为二手房，不需额外支付维修资金。故我公司提起诉讼，要求判令二被告返还我公司人民币553112元（其中被告一返还153112元，被告二返还40万元），诉讼费由二被告负担。
被告嘉德房地产公司辩称，原告陈述属实，我公司认可。原告购买房屋的项目是我公司开发的，开发后就诉争房屋部分，我公司办理了产权证，因为当时根据相关规定该资金由物业公司代收，故我公司向当时负责的XXX公司交纳了40万元。之后物业公司交接，XXX公司将该资金转入了第二被告的账户，但第二被告没有按照之后的国家法规规定，将该款存入建委下设的专用基金账户，导致我公司将上述房屋转给原告的时候，无法办理产权过户手续，所以原告自行交纳了相关费用。我公司向第二被告追索该款，但因主体不适格被法院驳回了。现在原告起诉，我公司认为，原告购买的系二手房屋，房屋价款已包含了房屋价值以及专项维修资金，建委额外收取的费用应该由二被告共同返还，因为按照现在的相关规定计算，专项维修资金应该是553112元，我公司曾经向物业公司交纳40万元，剩余款项我公司同意补齐。综上，我公司同意原告诉讼请求。
被告嘉德物业公司辩称，我公司不同意原告诉讼请求。原告起诉没有依据，缺乏关联性。根据法律规定，我公司没有义务承担相关责任，没有将相关资金转入相关账户的依据。我公司认为原告所说的违反规定，没有依据。我公司与原告不相识，没有收取过专项维修资金，原告要求我公司返还没有依据。根据原告出示的交纳凭证，可以证明其向市小区办交纳了553112元，说明原告没有将钱交给我公司，市小区办也没有将该款交给我公司，故不存在返还。根据北京市政府下发的文件，小区的物业管理委员会成立后市小区办应该将资金转交给物业管理委员会管理。管委会作为最终的管理人和使用人，不存在将钱移交给小区办的问题。我公司没有违反相关法律规定，而是根据政府授权和规定办理的相关事务。我公司没有掌握和占有专项维修基金，故不存在返还一事。嘉德房地产公司将40万元交给了XX管委会，并且知道物业是代收费用，而不是占有费用。原告是从嘉德房地产公司购买的房屋，之前房屋未出售，故是初次交易，涉案房屋不是二手房交易。综上，我公司不同意原告诉讼请求。
经审理查明，嘉德房地产公司系XXX开发商，嘉德物业公司系XXX物业管理企业，且自2004年1月起至今为该公寓提供物业管理服务，之前由XXX公司为XXX提供物业管理服务。
2004年7月，应XXX物业管理委员会要求，北京市居住小区管理办公室（以下简称市小区办）同意将XXX的维修基金从嘉德房地产公司移交到XX管委会和嘉德物业公司共同监管的专项维修资金专用帐户。2004年8月9日，嘉德房地产公司向嘉德物业公司转交维修基金2860900.95元，嘉德物业公司为其出具了发票。
嘉德房地产公司主张其在初次购房时已交纳维修基金40万元且包括在转交给嘉德物业公司的款项中，为此向本院提交了XXX公司出具的大修基金转出明细表，该明细表记载了转出的大修基金总额为2860900.95元，其中包括嘉德房地产公司交纳的40万元。嘉德物业公司对代收维修基金中是否包括嘉德房地产公司交纳的40万元表示不清楚，并提交其与XXX签订的协议书及交接单，主张其公司已将代收维修基金转交给管委会。嘉德房地产公司及金都房地产公司对此均不予认可。
2004年10月10日，嘉德房地产公司与金都房地产公司签订北京市商品房买卖合同，约定嘉德房地产公司将其所有的位于XXX房屋卖予金都房地产公司，房屋总价款为27655560元。2008年6月，市小区办向金都房地产公司发出专项维修资金交款通知书，要求金都房地产公司交纳上述房屋的维修基金553112元。金都房地产公司于同年8月向市小区办指定的专用账户内交纳了上述款项。
另查，XXX自2005年1月1日起至今未成立业主委员会。嘉德房地产公司曾于2012年4月将嘉德物业公司诉至本院，要求返还维修基金40万元，后经北京市第一中级人民法院审理认为，嘉德房地产公司作为业主在初次购房时交付40万元维修基金系履行法律赋予其的义务，其并未重复缴纳维修基金，且不符合相关规定需返还维修基金的情况，故驳回了嘉德房地产公司的起诉。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、收据、发票、大修基金明细表、协议书、民事裁定书等证据材料在案佐证。
本院认为，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门代管。房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持相关文件到专户管理银行办理分户账更名手续。
嘉德物业公司对代收维修基金中是否包括嘉德房地产公司交纳的40万元表示不清楚，（2012）一中民终字第7724号裁定书认定嘉德房地产公司在初次购房时已交纳维修基金40万元，现该裁定书已经生效，本院确认嘉德物业公司从嘉德房地产公司接收的维修基金中包括嘉德房地产公司交纳的40万元。本案中，由于嘉德物业公司未将所收取的维修基金转至市小区办维修基金专用账户，致使嘉德房地产公司将其所有的房产出售给金都房地产公司时，不能将其所缴纳的维修基金过户至金都房地产公司名下，导致金都房地产公司为同一房屋另行缴纳了维修基金。至此，嘉德物业公司无权再占有上述房屋相关的维修基金，应予以返还。嘉德物业公司虽称所收取的维修基金已转入管委会账户，并提供了其与管委会的协议书及交接单，但因管委会在签订该协议时已不具备合法主体资格，且嘉德物业公司亦未提供管委会的账户及其将维修基金转入管委会账户的有效财务凭证。因此，对嘉德物业公司的抗辩主张，本院不予采信。根据市小区办的交款通知，金都房地产公司交纳的维修基金为553112元，在嘉德物业公司处代管的40万元应予返还，剩余部分应由房屋原产权人交纳，现金都房地产公司要求二被告返还维修基金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、北京嘉德馨园物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京金都房地产实业股份有限公司返还公共维修基金四十万元；
二、北京嘉德房地产开发有限公司于本判决后十五日内向北京金都房地产实业股份有限公司返还公共维修基金十五万三千一百一十二元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费二千五百二十元（北京金都房地产实业股份有限公司已预交），由北京嘉德馨园物业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费九千三百三十一元（北京金都房地产实业股份有限公司已预交），由北京嘉德房地产开发有限公司负担二千五百八十三元，于本判决生效后七日内交纳；由北京嘉德馨园物业管理有限公司负担六千七百四十八元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 夏文慧
人民陪审员 李立敏
人民陪审员 吕 清
二〇一三年十一月十九日
书 记 员 高 岚