贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民商初字第778号
原告申久敏，女，汉族，遵义县人。
委托代理人王顺利，系申久敏之夫，即本案原告。
原告王顺利，男，汉族，遵义市人。
被告遵义市星园房地产开发有限责任公司。住所地遵义市红花岗区北京路大都会广场*号楼第*层。
法定代表人张征环，董事长。
委托代理人王颖，贵州佳信律师事务所律师。
原告申久敏、王顺利与被告遵义市星园房地产开发有限责任公司（以下简称星园房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理。依法由审判员陈利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告申久敏委托代理人即原告王顺利和被告星园房开公司委托代理人王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申久敏、王顺利诉称，我们两人系夫妻关系。2013年1月12日，我们与被告签订《认购协议书》，以人民币460576元购买被告所开发位于遵义市红花岗区北京路大都会广场X层XX号面积为20.93平方米的商业用房一间。同年6月24日双方签订了《商品房买卖合同》，该合同第二十二条对转移登记的约定为：“出卖人于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。如果约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应自收到退房通知书之日90日内退还买受人已付款并按照银行同期活期存款利率支付利息”。上述合同签订后，我们按照约定付清了购房款，并于2013年9月2日向被告支付维修基金9212元，被告也按照合同约定向我们交付房屋。同年11月19日，双方针对前述《商品房买卖合同》向遵义市住建局申请了预售备案登记。其后，被告未按照约定为我们办理产权转移登记，至今已近一年，我们多次向被告提出要求，可被告每次都以各种理由推辞。为维护合法权益，特向人民法院起诉，请求判决确认我们有权退房并向被告退还位于遵义市红花岗区北京路大都会广场X层XX号的商业用房，且由被告退还我们购房款460576元、维修基金9212元，并按照银行同期活期存款利率支付从收款之日起至还清款之日止的利息。
被告星园房开公司辩称，该项目工程已于2012年9月13日竣工验收合格，其后我公司始终在积极、主动的办理该项目的规划竣工认可事宜。该项目规划认可的工作相当复杂，加上规划部门体制变化和被拆迁单位遵义市金龙饮食服务公司内部改制相关问题，致使规划部门对验收该项目的处理增加了难度，延长了规划认可的时间，办理所有权初始登记一再被延迟。如前所述，导致迟延办理所有权初始登记和交付产权转移登记有关文书并非我公司原因，根据双方签订合同约定，我公司不承担违约责任，两原告无权要求退房。其次，即便两原告坚持要求退房，也无权要求支付利息，因我公司已经将该商业用房交付给两原告，在其占用期间未造成任何损失，反而一直处于盈利状态，故两原告主张利息没有依据。综上所述，请求驳回两原告的诉讼请求。
经审理查明，被告星园房开公司和案外人遵义天安房地产开发有限公司合作取得遵义市红花岗区北京路与大连路交汇处“大都会广场”的开发权利，其后遵义天安房地产开发有限公司退出该项目。2013年1月12日，原告申久敏、王顺利与被告星园房开公司签订《商品房认购协议书》，约定被告将上述开发项目地下室X层XX号的商业用房以460576元的价格出售给两原告。2013年6月24日，原、被告就前述商业用房签订了《商品房买卖合同》，该合同第二十二条第三款第（一）项约定“出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”；第（二）项约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率支付利息”；第（五）项约定：“在申请该商品房所有权初始登记的过程中，由于非出卖人原因造成该商品房所有权初始登记时限顺延的，出卖人不承担违约责任，但出卖人要积极办理初始登记的相关事宜”。合同签订后，两原告于2013年6月17日向被告付清了全部购房款460576元，又于2013年9月2日向被告交付维修基金9212元，被告也按约定向两原告交付该商业用房，但至今两原告所购商业用房仍未取得所有权初始登记，导致无法办理商品房权属转移登记。两原告遂诉来本院，酿成本案讼争。
另外查明，被告星园房开公司所开发“大都会广场”项目在2012年8月即竣工验收合格，并于2013年向遵义市规划局申报规划竣工认可事宜，但因相关问题一直未获得规划竣工认可，遵义市红花岗区政府北京路街道办事处于2014年11月20日向遵义市红花岗区人民政府提交《关于大都会广场项目存在不稳定因素的报告》，其中明确说明“该项目由于为了满足改制企业金龙服务公司换房要求，满足商业部分引进外地商家新华都公司打造现代商业，现场装修和满足大道消防要求等，导致修改中庭等原因，造成违超规面积2600多平方米，为此竣工后一直没有通过规划竣工认可”，该报告的主要内容为希望政府协调解决该项目规划认可的有关问题。
上述事实，两原告举证了《认购协议》、《商品房买卖合同》、付款收据等书证；被告星园房开公司举证了《关于大都会广场项目存在不稳定因素的报告》，规划认可申请表、竣工测量技术报告、平面图等书证，原、被告双方对对方所举证据的真实性均不持异议，本院对上述证据的真实性均予以确认，并根据上述证据以及双方当事人的当庭陈述，认定以上事实。
本院认为，原告申久敏、王顺利和被告星园房开公司对双方订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖关系的事实均不持异议，本院予以确认。该《商品房买卖合同》系双方在自愿的基础上达成的，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。在合同签订后，两原告按约定履行了付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告也应当按照合同约定履行出卖人义务。现已查明两原告所购商业用房超过约定期限且至今仍未取得所有权初始登记，也即是被告仍不能向两原告交付办理权属转移登记的有关文书，被告的行为已经构成违约。双方在庭审中的争议为被告是否应对前述违约行为承担违约责任，原告是否有权根据此违约行为主张退房，对此争议，因被告举证的遵义市红花岗区政府北京路街道办事处向遵义市红花岗区人民政府的报告中已经说明该项目未通过规划竣工认可的原因是超过规划许可面积两千六百多平方米，不管该超规行为是基于任何理由，均不能说明被告不存在过错，也不能证明符合合同约定的免责情形，故被告应当承担逾期交付商品房权属转移登记有关文书的违约责任。对于两原告要求确认有权退房并履行退房的诉讼请求，因被告的违约行为已经达到合同约定的退房条件，两原告的该诉讼请求与合同约定相符，本院予以支持。对于两原告要求被告返还购房款并承担银行同期活期存款利息的诉讼请求，与合同约定相符，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院对两原告该部分诉讼请求予以支持。对于两原告要求被告返还代收维修基金并承担银行同期活期存款利息的诉讼请求，因两原告交付维修基金是基于双方的商品房买卖关系，现两原告已经主张退房权利，则被告代收该维修基金没有合法依据，应当退还给原告，同时，参照合同约定银行同期活期存款利息计算该维修基金相关损失也较为公平合理，故本院对原告的该部分诉讼请求也予以支持。对于两原告上述两部分诉讼请求的履行期限，因合同约定为在两原告要求退房之日起90日内履行，故本院酌情按照合同约定确定该履行期限。对被告所持两原告接收该商业用房后可以获取较大收益，并未造成任何损失的辩解意见，未向本院提交证据证明两原告以该商业用房获得收益，应承担举证不利后果，本院对被告该项辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告申久敏、王顺利有权退还向被告遵义市星园房地产开发有限责任公司购买的位于遵义市红花岗区北京路与大连路交汇处“大都会广场”地下室X层XX号的商业用房，由两原告在本判决书生效之日起三十日内将该商业用房交付给被告并办理退房相关手续；
二、由被告遵义市星园房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起九十日内退还给原告申久敏、王顺利购房款人民币460576元，并支付该款从2013年6月18日起至付清款之日止按照银行同期活期存款利率计算的利息；
三、由被告遵义市星园房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起九十日内退还给原告申久敏、王顺利维修基金人民币9212元，并支付该款从2013年9月3日起至付清款之日止按照银行同期活期存款利率计算的利息。
案件受理费4175元，由被告遵义市星园房地产开发有限责任公司承担。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判员 陈利
二〇一四年十二月十二日
书记员 刘燕