文书内容陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕03民终71号上诉人（原审被告）宝鸡同润达酒店管理有限公司，住所地宝鸡市高新开发区一路3号院内，统一社会信用代码916103010939078994。法定代表人张小军，公司执行董事。委托代理人李淼，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宝鸡大唐商业管理有限公司，住所地宝鸡市高新开发区高新大道3号院B座2单元24层2号，统一社会信用代码91610301817413791。法定代表人高塞丽，公司董事长。委托代理人党稳信，男，1973年4月8日生，陕西省宝鸡市人，宝鸡大唐商业管理有限公司法律顾问，住宝鸡市金台区。上诉人宝鸡同润达酒店管理有限公司因与被上诉人宝鸡大唐商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服渭滨区人民法(2017)陕0302民初1233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宝鸡同润达酒店管理有限公司的委托代理人李淼、被上诉人宝鸡大唐商业管理有限公司的委托代理人党稳信均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宝鸡同润达酒店管理有限公司上诉请求：撤销渭滨区人民法(2017)陕0302民初1233号民事判决书第二项，并依法确认被上诉人应向上诉人支付工程款并从上诉人的应付租金中予以扣减。事实和理由：1、被上诉人未依约完成租赁房屋装修义务，上诉人自行装修产生费用；2、以工程款抵消房屋租金系当事人真实意思表示，法院应当尊重；3、被上诉人未依约履行租赁房屋给排水改造、电路改造、提供车位等合同义务，致上诉人损失并支出费用，应依法抵扣租金。4、上诉人与嘉鹏公司就租赁房屋装修欠付工程款事宜另一案已发生法律效力，能够证明本案上诉人实际完成的工程量和支付的工程款。被上诉人宝鸡大唐商业管理有限公司辩称，双方补充合同中已经给予延期，一审判决又给了上诉人三个月免租期。被上诉人已经按照合同约定完成了装修义务和配套设施，其余装修应由上诉人自行承担。一审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2014年4月18日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《合作框架协议》一份，该合同约定：1、乙方承租甲方位于宝鸡市高新大道3号“高新名门商业广场”项目内街3层商铺，租赁面积约（以建筑面积计算）：2900平方米（以产权监理处出具的测量报告为准）。2、自2014年9月1日至2029年9月1日，租期共计15年，其中2014年9月1日至2015年9月2日为一年免租期，不计租赁费用。3、双方明确该物业租金标准为30元/㎡/月（面积以实际测量为准），租金每三年上浮5%，租金每半年缴纳一次，首次租金缴纳日为免租期到期之日（2015年9月1日）；乙方缴纳租赁费时，甲方应承担总租金8％的税金；乙方承担适当的卫生费、垃圾清运费与车位人工管理费用；履约保证金：乙方应于本合同签订后10日内，向甲方支付履约保证金人民币10万元。4、甲方权利义务：（一）甲方需保证拥有该租赁物业的完整物权，并保证该物业在租赁期间不发生任何可能影响乙方承租权利的事项；（二）甲方需在确保在2014年7月30日之前，依据双方协商确定的标准和装修范围完成对租赁物业的改造及装修，并各自承担相应的工程质量保证责任及费用。（三）甲方负责安装酒店的消防设施，并确保通过消防验收，达到使用状态，并协助乙方办理酒店经营管理所需的相关证照，如营业执照、特种行业许可证等；（四）甲方应确保在该租赁物业南侧连廊处按海友酒店标准安装专用电梯一部；（五）甲方确保在租赁期内该租赁物业相邻区域不得有KTV、舞厅、酒吧等强噪音的营业场所；（六）租赁期内，甲方负责维修改造物业外立面、主体结构及交房标准所含各项（详见本协议第六条）；（七）甲方承诺在乙方租赁期内，不向乙方征收承租物业区域内的其它物业服务、维修等相关的一切费用；（八）甲方确保在租赁物业内，提供达到乙方要求的用电、用水、采暖、天然气等事宜；（九）甲方确保在租赁物业就近处，根据乙方运营要求，并按照海友标准及酒店行业规范，提供足量的车位供乙方使用；(十)在租赁期内，甲方不得提前终止本合同，否则向乙方承担违约责任。五、乙方权利义务：（一）乙方应在本协议签订后15日内，向甲方提交海友酒店室内房屋改建图及装修标准等资料，以供甲方及时开工；在甲方装修期间如乙方需变更相应的项目，应及时告知甲方进行调整；（二）乙方应按本协议约定及时向甲方缴纳房屋租金，并承担租赁期内产生的水费、电费、燃气费、供暖费等相关费用；（三）在租赁期内，乙方不得私自拆除和改建房屋，否则甲方有权要求乙方恢复房屋原貌或赔偿相应损失；六、房屋装修改造合作事宜：（一）甲方交房标准：1.完成租赁物业内的消防设备（包括但不限于消防栓、安全通道、烟感报警器、消防喷头等）安装、调试及验收；2.完成租赁物业公共区域内墙面粉刷、地板砖铺设、踢脚线贴设、吊顶安装（含灯具及网线预留口）；3.完成租赁物业内客房区域内房屋给排水改造、电路改造（包括安装各项接口、插座、开关）、地暖铺设、客房配电箱安装、卫生间隔墙及地梁砌筑、网线及闭路线安装、空调架及百叶安装、空调预留孔等；4.完成租赁物业内餐厅区域排烟道的预留及改造、给排水改造、电路改造、地暖铺设等；5.按照乙方提供的海友酒店标准，完成租赁物业区外立面改造、设立大型户外广告牌；6.在乙方指定区域完成承租物业屋顶加固，加固标准达到可放置燃气锅炉、水泵及水箱(约10吨)；如屋顶无法实现锅炉的放置，甲方需就近向乙方提供可放置区域。（二）装修合作方式：甲方改造的区域，由甲方负责，确保租赁物业改造达到上述标准，并自行承担相应费用；乙方装修的区域，由乙方派人负责，由甲方统一组织施工，待装修验收合格后，由甲乙双方核算装修成本，乙方就其负责装修区域承担费用。七、违约责任：(一)甲乙双方需确保在2014年7月30日之前完成租赁物业改造及公共部分装修；如甲方逾期交付承租物业，每逾期一日向乙方支付年租金千分之一的违约金，乙方免租期的起算日予以相应顺延；（二）如甲方在租赁期内违反本协议中约定，乙方有权单方解除合同；造成乙方损失的，乙方有权从下期租赁费用中予以扣除，不足部分由甲方予以补足，甲方除返还乙方保证金外，并承担十万元违约金；(三)甲方承诺在租赁期内乙方仅承担本协议约定项下费用，超出本协议的费用，乙方有权从下期租赁费用中予以扣除；（四）如在租赁期内，因甲方行为导致该物业无法承租，应由甲方向乙方赔偿造成的一切损失。同年4月21日，同润达公司向大唐公司交付保证金10万元。因原告未能如期交房，双方于2014年7月22日又签订《补充协议》一份，约定：（一）原《合作框架协议》中第三条第3款约定履约保证金如下：“乙方应于本合同签订后10日内，向甲方支付履约保证金人民币10万元”；该履约保证金用于保证乙方房屋租赁过程中如约承租、使用房屋，于租赁期限到期，双方无续租意向后，由甲方予以退还乙方；该履约保证金乙方已足额缴纳予甲方。（二）为进一步明确乙方对租赁房屋承租意向，确保甲方前期房屋改造资金投入安全性，经甲乙双方协商一致，由乙方于本协议签订后3日内，向甲方缴纳改造保证金人民币10万元。（三）改造保证金应于甲方如约完成租赁房屋改造之日起3日内，或乙方进驻承租房屋进行后期装修之日起3日内，由甲方全额退还予乙方。二、装修改造期限：甲方承诺于2014年10月15日前，依原协议中约定完成对租赁房屋的改造及装修，并达到原协议约定标准，满足乙方进入租赁房屋进行后期装修条件。三、免租期起算日：（一）原《合作框架协议》中第二条约定租赁期限如下：“自2014年9月1日至2029年9月1日，租期共计15年，其中2014年9月1日至2015年9月1日为一年免租期，不计租赁费用”。（二）由于2014年采暖季租赁房屋无法实现供暖，酒店特许方不允许在该种状态下进行酒店运营，导致乙方无法开业经营，经甲乙双方协商一致，免租期自2015年3月1日起算，至2016年2月28日止，此期间内不计租赁费用；自2016年3月1日起正式计算租赁费用。（三）原《合作框架协议》中第三条第2款约定租金缴纳方式如下：“租金每半年缴纳一次，首次租金缴纳日为免租期到期之日（2015年9月1日）”，依据上款约定，现调整为：“租金每半年缴纳一次，首次租金缴纳日为免租期到期之日（2016年3月1日）”。四、生效及其他：（一）本协议与原协议不一致之处以本补充协议为准，本补充协议中无说明的，执行原协议；（二）本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，自甲乙双方签订之日起正式生效。2014年8月1日，被告向原告缴纳保证金10万元。原告未按照合同约定于2014年10月15日前交付租赁房屋，亦未对房屋进行装修。被告与西安嘉鹏装饰工程有限公司签订装修合同，因原告方施工进展缓慢，无法交付房屋，西安嘉鹏装饰工程有限公司也无法进场装修，于2014年11月10日向被告发出推迟进场施工函。12月18日，装修公司看到租赁物地面混凝土基本凝固后，向被告发出进场函。被告按照酒店使用标准装修了租赁物并做了消防设施，支出消防检测费6500元，并于2015年6月10日正式开业。双方均认可被告租赁的房屋面积为2609㎡。另查，《商品房买卖合同》也载明位于宝鸡市高新大道3号院1幢3层9号1351.03㎡、24号1600.84㎡的房屋购买人为原告，且宝鸡市不动产登记服务中心出具的宝鸡市不动产登记申请审批表载明1351.03㎡网签人为原告，1600.84㎡以前的网签人也是原告，于2017年7月25日该预售登记申请注销，8月4日予以注销。一审法院认为，合同是在双方平等的基础上签订的，且双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方当事人应当严格履行。原告在与被告签订合同时是涉案房屋的买受人，且将房屋交付被告，被告一直在使用，依据《合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间所有权的变动，不影响租赁合同的效力，故原、被告签订《合作框架协议》、《补充协议》合法有效，原告主体资格适格，双方应当按照合同约定全面履行合同。虽然双方签订的协议名为合作协议，但双方实际为房屋租赁关系，故本案应以房屋租赁合同纠纷处理为宜。原告向被告交付房屋后，被告只交付了保证金，至今未缴纳房屋租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，原告有权解除合同，故原告要求解除双方签订的《合作框架协议》的诉请予以支持，并确认双方的协议以被告方收到解除通知即诉状之日2017年3月28日为解除日。关于租赁期限的认定。双方签订的《合作框架协议》和《补充协议》约定，2014年10月15日前原告按照协议约定完成对租赁物房屋的改造和装修，并达到原协议的标准，满足被告进入租赁房屋进行后期装修条件，免租期自2014年9月1日起至2016年2月28日止。因原告方施工缓慢，被告方的装修公司于2014年12月18日才进场装修，且原告也未按照合同约定对房屋进行先期装修，从公平原则出发，原告延迟交房的时间和被告装修房屋的时间应该免收房租，现被告要求扣除3个月房租的辩解意见，比较合理，故认定租金的起算时间应自2016年6月1日起算。原告要求被告支付租赁期间房租的诉请，予以支持，故被告应支付自2016年6月1日起至2017年3月28日止房屋租金777482元【（2609㎡×30元/㎡×9个月）+（2609㎡×30元/㎡÷30天×28天）】，亦应支付自2017年3月29日起至腾房之日止的租金，该期间租金以租赁面积2609㎡、30元/㎡为标准计算。对于被告辩称因原告未按合同约定装修酒店，其公司自行装修房屋花费的费用、消防工程费用287580元，广告牌83000元等费用应该折抵房屋租金的辩解意见，虽然按照合同约定，原告应该对房屋进行部分装修后被告再做后期装修，但是被告提交的证据仅能证实对酒店进行了装修，安装了消防设施，无证据被告向施工单位实际支付了多少工程款，也没有证实原告应承担的工程量，依据被告提交的现有证据无法确定原告应该承担的具体费用数额，故被告要求用装修费等费用折抵房屋租金的辩解意见，不予采信，待其有了证据后可另行提起诉讼。对于被告辩称，因原告未按照合同规定给其客户免收停车费，导致客流量减少，要求原告赔偿18000元的辩解意见，被告无提交相应证据，且其损失的计算也缺乏依据，故该项辩解意见不予采信。关于违约金，合同约定原告需依据双方协商确定的标准和装修范围对租赁物进行先期装修，并承担相应的工程质量保证责任及费用，且负责安装酒店的消防设施，并确保通过消防验收，达到使用状态，因原告未按照合同约定进行前期装修和安装消防设施等工程，被告自己实施了全部工程，被告向原告提出以装修费等费用折抵房屋租金，双方一直未能达成一致意见，因此综合考虑全案情况，导致涉案合同提前终止的原因及双方当事人的责任，被告未及时缴纳房屋租金并不构成根本违约，故原告要求被告承担20万元违约金的诉请，不予支持。被告为消防设施验收支出检测费6500元，该费用依据双方合同约定，应由原告承担，故被告要求用其折抵房屋租金的意见予以采信。被告缴纳的保证金20万也应先行冲抵房屋租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告宝鸡大唐商业管理有限公司与被告宝鸡同润达酒店管理有限公司签订的《合作框架协议》于2017年3月28日予以解除，被告返还租赁的位于宝鸡市高新大道3号“高新名门商业广场”项目内街三层2609㎡商铺。二、被告宝鸡同润达酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付拖欠原告宝鸡大唐商业管理有限公司的房屋租金777482元（扣除保证金20万元、消防检测费6500元，被告实际履行租金数额570982元）。三、被告宝鸡同润达酒店管理有限公司支付原告宝鸡大唐商业管理有限公司自2017年3月29日起至腾房之日止的租金(租金以2609㎡、30元/㎡为标准计算)。四、驳回原告宝鸡大唐商业管理有限公司其他诉讼请求。(上述义务被告于本判决生效后十日内履行完毕。)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18890元（16000+2890元），由原告宝鸡大唐商业管理有限公司承担3890元，被告宝鸡同润达酒店管理有限公司承担15000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明事实一致。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。上诉人上诉称被上诉人未依约完成租赁房屋装修义务、给排水改造、电路改造、提供车位等合同义务，给其造成损失并产生费用，在双方的合同中，租赁房屋的交付标准约定并不明确，实际交付时被上诉人已完成的工程量和上诉人后续完成的工程量亦不明确，且不论实际由哪一方完成，其中应由上诉人承担还是被上诉人承担的部分需通过鉴定方能确定，但双方在一审中均未提出鉴定申请。上诉人至今未能提交支持其主张的有效票据，其在上诉中称其与嘉鹏公司就租赁房屋装修欠付工程款事宜在另案审理中，但其应支付给嘉鹏公司的工程款数额并不是确定本案被上诉人应承担工程款数额的法定必要依据。上诉人称其与被上诉人就工程款抵消房屋租金已达成一致意见的主张，被上诉人并不认可，在一审笔录中亦无记载，该项主张不能成立。综上，上诉人的上诉请求已在一审判决中明确告知另案起诉，且目前未提交详实充分的证据支持，如双方未能达成一致，工程量的完成方、承担方及承担金额还需鉴定结果作为参考，上诉人可另行起诉主张权利。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，唯协议解除之日后不应再称为租金，而应为占用费，但不影响判决结果的金额。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18890元，由上诉人宝鸡同润达酒店管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  李宝会审 判 员  邱有前助理审判员  黄 婷二〇一八年三月九日书 记 员  杨 敏