云南省开远市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民二初字第62号
原告段弘钊，男，1986年10月20日生，汉族，弥勒市人。
委托代理人胡丽梅，云南法砝码律师事务所律师。特别授权代理。
被告普义，男，1961年8月12日生，汉族，开远市人。
原告段弘钊与被告普义租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理，依法由审判员孔令旭适用简易程序公开开庭进行审理。原告段弘钊的委托代理人胡丽梅、被告普义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段弘钊诉称：2012年，原、被告双方就租赁房屋事宜多次协商达成一致，于2012年8月9日签订了《房屋租赁协议》，协议约定：被告为出租人，原告为承租人，被告将位于开远市乐白道办事处沟脚村民小组（以下简称沟脚村民小组）的餐厅及厂房，共计6亩多地出租给原告用于开设农家乐，租期五年，每年租金为22000元，共计110000元整；租金分三次付清，第一笔租金为10000元整，于2012年8月9日一次付清，第二笔租金为50000元整，于2012年8月15日前付清，第三笔租金为50000元整，于2012年10月1日前付清。租赁期内，原告自行修缮房屋及完善功能设施，自主盈亏；租赁期内，被告保证不得以任何条件收回出租的房屋及土地，如果被告违约，将赔偿原告110000元整。协议签订后，原告亦按协议约定的期限，将110000元的租金全额支付给了被告，同时亦对房屋及场地等进行了建设及修缮。2014年，沟脚村民小组告知原告，原告租赁的房屋及场地系村民小组租给开远市德龙公司法定代表人龙爱国的，并非被告普义，并且龙爱国已拖欠村民小组多年房租，根据双方签订的合同，村民小组有权收回上述房屋及场地。原告得知后，立即与被告联系，但被告告知原告，他与龙爱国系朋友关系，龙爱国与沟脚村民小组的纠纷很快就能解决，并且龙爱国也告知原告同意将上述房屋及场地转租给原告使用，让原告放心的使用该房屋及场地。但是此后，因村民小组与龙爱国的纠纷，致使原告无法正常经营，原告多次与被告协商解除合同均未果。2014年12月20日，原告为避免损失的扩大，在沟脚村民小组的劝说下，无奈的搬离了上述房屋及场地。原告搬离后，曾就解除合同及赔偿问题多次找被告协商，但被告都以租金已全部转交给龙爱国为由，拒绝退还剩余租金及赔偿违约金。综上，原告认为：原告与被告签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，对双方均有约束力。被告的上述行为已经严重违背了双方订立的《房屋租赁协议》，并给原告造成严重的经济损失，请求人民法院判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2、被告退还原告三年的房屋租金66000元；3、被告支付原告违约金110000元；4、诉讼费用由被告承担。
被告普义答辩称：被告与开远市德龙公司法定代表人龙爱国系朋友关系。2012年2月，龙爱国因公司经营亏损关闭。公司关闭后，龙爱国向沟脚村民小组租赁使用的厂房和餐厅闲置不用，于是双方协商后签订《房屋租赁协议》，约定龙爱国将租赁的沟脚村民小组厂房和餐厅转租给被告使用，租期从2013年1月1日起至2023年12月31日止，共计十年，租金共计150000元由被告一次性支付给龙爱国。合同签订后，被告按约定一次性付清了龙爱国租金，龙爱国将租赁物于2012年2月15日签订合同后交付被告使用。2012年8月9日，被告又与原告签订《房屋租赁协议》，将向龙爱国转租的厂房及餐厅转租给原告经营使用。2014年12月20日，由于龙爱国与沟脚村民小组产生租赁纠纷，村民小组已向开远市人民法院提起诉讼，现该案正在审理过程中，诉讼中在沟脚村民小组的劝说下，原告未经被告同意就擅自搬离了租赁场地。事后被告经向龙爱国了解，该出租土地未办理过农用地转用审批手续，仍属农用地。基于以上事实，被告认为，本案讼争土地未经合法审批，办理农用地转用手续建盖的厂房和餐厅均属非法建筑，不论龙爱国与沟脚村民小组签订的租赁合同还是龙爱国与被告签订的租赁合同，以及被告与原告签订的租赁合同均属无效合同，原告的诉讼请求均不能成立。其次，即使租赁合同有效，被告也已完全按照合同约定将租赁物交付给原告管理使用，被告自始至终没有任何违约行为。原告在沟脚村民小组提出异议后，未经与被告协商解除合同就擅自搬离，系原告自己的处分行为，不是被告的违约行为所致，其法律责任应由原告自行承担。第三，沟脚村民小组与龙爱国的租赁合同纠纷现正在审理过程中，到底是哪一方违约或是侵权需经人民法院作出生效判决认定，根据人民法院判决才能正确认定本案中原告与被告的租赁合同是否还能继续履行或不能继续履行、合同的过错责任在哪一方，原告现在就提出原告违约之诉无事实依据及法律依据。综上所述，请求人民法院裁定中止本案审理或判决驳回原告的诉讼请求。
原告段弘钊为证明其主张向本院提交以下证据：1证，《房屋租赁协议》一份，证明原告与被告签订租赁合同的事实及租赁物的租金、违约金责任的承担；2证，《收据》一份，证明被告收取原告全部租金的事实；3证，《见证书》一份，证明租赁物系龙爱国向沟脚村民小组承租，因龙爱国拖欠沟脚村民小组房屋租金，原告于2014年12月20日搬离该房屋；4证，照片8张，证明原告与被告签订协议后，对租赁物进行了大面积的修缮与建设及对原告造成的损失；5证，通话录音光盘及书面记录一份，证明原、被告双方签订了五年租赁协议的事实，被告拒绝退还租金及支付违约金。
被告普义对原告段弘钊提交的上述证据质证后认为：1证《房屋租赁协议》的真实性、合法性、关联性无异议；2证《收据》的真实性有异议，《收据》被改动过，我签字只写了普字，义是有人补写的；3证《见证书》无异议；4证8张照片真实性无异议，照片中两盏灯是龙爱国装的，其他照片上的设施、家具是原告承租之前就有的；5证通话录音光盘及书面记录的真实性无异议，但是原告使用侵权的方式进行了录音。
本院对原告段弘钊提交的上述证据审查后认为：1证，双方无异议，能够证实双方于2012年8月9日签订《房屋租赁协议》的事实，予以采信；2证，与其他证据佐证，能够证实被告按协议约定分三次收取了原告的租金共计110000元的事实，予以采信；3证，双方无异议，并与被告提交的其与龙爱国之间《房屋租赁协议》相互印证，且结合双方在庭审中的陈述，能够证实本案租赁物是由龙爱国向沟脚村民小组承租后转租给被告，后又由被告转租给原告。沟脚村民小组以龙爱国拖欠租金为由向原告提出劝离要求，原告于2014年12月20日搬离租赁物的事实，予以采信；4证，从照片上仅能反映原告使用租赁物的现状，但无法反映原告取得租赁物后所进行的装修建设内容，进而无法证实原告所受损失情况，不予采信；5证，结合双方在庭审中的陈述，能够证实双方《房屋租赁协议》的租赁期限为5年的事实，予以采信。
被告普义为证明其主张向本院提交以下证据：被告与龙爱国之间《房屋租赁协议》一份，证明被告向龙爱国承租的房屋后转租给原告，原告交付的租金被告已经全部交付龙爱国。
原告段弘钊对被告普义提交的上述证据质证后认为：被告与龙爱国之间《房屋租赁协议》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，协议系被告与他人所签，与本案无关联性。
本院对被告普义提交的上述证据审查后认为：双方对真实性无异议，能够证实本案租赁物是由龙爱国向沟脚村民小组承租后转租给被告，后又由被告转租给原告的事实，予以采信。
根据庭审及证据的审查核实情况，本院确认以下法律事实：2012年8月9日，原、被告双方签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：甲方（普义）自愿将沟脚村民小组的餐厅及厂房共计6亩多地出租给乙方（段弘钊）使用。租期五年，自2012年10月1日至2017年9月30日止。租金共计110000元，分三次付清。第一笔租金共计10000元，于2012年8月9日一次性付清；第二笔租金共计50000元整，于2012年8月15日前付清；第三笔租金共计50000元，于2012年10月1日前结清。在乙方自主经营期间，甲方不得以任何条件收回餐厅、厂房及土地。乙方在租期期间若将房屋退还给甲方，甲方将不退还租金110000元。如甲方违约，将赔偿甲方110000元。协议还就双方其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告对租赁场地及房屋进行了装修建设，用于经营农家乐项目。至2012年10月1日，原告按协议约定分三次向被告支付租金110000元。
另查明，本案租赁物是由龙爱国向沟脚村民小组承租后转租给被告，后又由被告转租给原告。沟脚村民小组以龙爱国拖欠租金为由向原告提出劝离要求，原告于2014年12月20日搬离租赁物。
本案审理过程中，经本院向原告段弘钊释明，原告段弘钊主张如果《房屋租赁协议》被认定无效，诉讼请求将相应变更为：要求被告返还租金66000元，赔偿原告110000元资金投入的损失，诉讼费由被告承担。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。转租合同是承租人向出租人承租租赁物后，将租赁物交付次承租人使用、收益，次承租人向承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据该条规定，承
租人与出租人之间签订的合同、承租人与次承租人签订的合同各是一个独立的合同，就效力而言，相互之间不受另一个合同效力的影响。因此，对于本案原、被告之间《房屋租赁协议》效力，应独立于沟脚村民小组、龙爱国、普义之间的租赁合同、转租合同予以评判。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案涉案土地系沟脚村民小组集体所有，任何人将该土地的使用权出租用于非农建设都属于违法行为。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”国土资源部、农业部《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发（2014）127号）明确：“……以下用地必须依法依规按建设用地进行管理：经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所；以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。”本案中，原、被告签订《房屋租赁协议》，将沟脚村民小组集体所有的土地租赁用于原告经营服务业，双方也未能提交证据证明该土地办理过农用地转用审批手续。据此，本院认定，原、被告签订《房屋租赁协议》违反法律的强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案被告收取原告的110000元租金应予返还。沟脚村民小组以龙爱国拖欠租金为由向原告提出劝离要求，原告于2014年12月20日搬离租赁房屋及场地。原告实际占用房屋及场地的期间相应为2012年9月1日至2014年12月20日，约为28个月。按双方合同约定的每月约1833.33元（110000元÷60个月）的租金标准，原告占用租赁房屋及场地期间的占有使用费为51333.24（1833.33元×28个月），应在被告返还的110000元租金中予以抵扣。故被告实际还应返还原告的租金为58666.76元（110000元-51333.24元）。关于原告损失的确定：本案原、被告在《房屋租赁协议》中约定：如果甲方违约，将赔偿乙方110000元。从合同文义解释角度理解，如果该项属双方约定的违约金，则应表述为支付违约金110000元。双方既然表述为赔偿110000元，就应当将110000元理解成双方为避免日后对原告造成损失产生不同意见，从而把110000元作为约定损害赔偿金。原告主张对租赁房屋及场地进行过装修建设，被告也不予完全否认，但原告未能提供充分证据证实其装修建设前后的对比情况以及开支情况。鉴于此，根据公平原则、意思自治原则，本院参照双方约定的110000元损害赔偿金确认原告的损失额度。此外，从原、被告签订的《房屋租赁协议》来看，双方当初对涉案土地属于沟脚村民小组的事实已知晓，并对涉案土地已建成餐厅、厂房的既定状况也是明知，但双方仍然违法签订合同，原告更是在知道或应当知道签订合同违法的情况下投入资金进行装修建设，原告对其损失的扩大负有不可推卸的责任。因此，对于原告装修建设的110000元损失，应当由其自行承担77000元的主要责任，被告承担33000元的次要责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，国土资源部、农业部《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》之规定，判决如下：
一、被告普义于本判决生效之日起十日内返还原告段弘钊租金58666.76元。
二、被告普义于本判决生效之日起十日内赔偿原告段弘钊损失33000元。
三、驳回原告段弘钊其他诉讼请求。
案件受理费3820元，减半收取1910元，由原告承担915.21元，被告承担994.79元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 孔令旭
二〇一五年四月十七日
书记员 雷 蕾