广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇四法民二初字第293号
原告广州市第三建筑工程有限公司。住所：广州市越秀区。
法定代表人刘付亚福。
委托代理人喻玲，广东正大方略律师事务所律师。
委托代理人谢敏，女，××年××月××日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被告四会市悦风房地产开发有限公司。住所：广东省肇庆市四会市。
法定代表人冯永光。
第三人张景盛，男，汉族，住广东省四会市。公民身份号码：×××0097。
委托代理人佘小莉，广东端庆律师事务所律师。
原告广州市第三建筑工程有限公司诉被告四会市悦风房地产开发有限公司、第三人张景盛债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市第三建筑工程有限公司委托代理人喻玲、谢敏，被告四会市悦风房地产开发有限公司法定代表人冯永光，第三人张景盛及其委托代理人佘小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市第三建筑工程有限公司诉称，2012年12月21日，原告与被告就位于四会市城中街道高狮村委会的“华馨新城”项目（后更名为“悦凯新城”）签署了《广东省建筑工程施工合同》，约定由原告承建该项目。合同签订后，原告积极组织施工，至2014年11月已基本完工，并就项目主体部分已验收合格，但因被告的不配合尚未进行整体竣工验收。根据原告于2014年12月17日上报的工程预算书，当时需支付的工程进度款为79487460元。而截止至2015年8月，被告仅支付51707136元，即至少欠付工程进度款27780324元（最终金额需完成竣工验收后确定）。为此，原告在与被告数月协商无果的情况下，将被告诉至四会市人民法院，要求支付应付未付工程款及利息，且该款项享有建筑工程款优先受偿权。该案已受理，案号为（2015）肇四法民二初字第148号。提起诉讼后，原告就上述建筑工程施工合同纠纷案申请了财产保全，然而，在向四会市房管部门调查“悦凯新城”项目情况时，发现被告早在2014年底就开始低价抛售尚未验收的商品房和商铺。尤其是商铺的售价单价仅为4000-8000元／㎡不等。而据了解，该项目1号、2号商铺售价单价分别为31605元／㎡、33346元／㎡，另外在周边位置商铺的售价单价至少在10000元／㎡，临街商铺更可达到20000元／㎡以上，可见，被告与第三人的交易价格是低得离谱的。显然，被告是在故意低价抛售商铺，且回笼的资金亦未用于支付工程款，这是恶意损害原告作为该项目的承包人所享有的“建筑工程价款优先受偿权”的行为。而第三人明知道价格明显低于市面正常售价，仍与被告在房管部门办理的预售登记，亦非善意第三人，甚至有与被告串通损害原告利益的嫌疑。现该项目因欠付工程款过多已停工数月，尚有部分收尾工程未能完成，大批小业主也因房屋未竣工验收无法收楼，可见，被告及第三人的行为已不仅仅严重侵犯了原告的利益，还祸及无辜小业主，拖欠国家税费，损害了国家和社会公共利益。综上所述，原告特依据《合同法》第七十四之规定，“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的”，请求判令：1、被告与第三人关于位于四会市城中街道高狮村委会的“悦凯新城”项目的3-6、11-18、105-109号商铺（合计33套）的买卖合同无效，并撤销上述商铺在房管部门的预售登记备案；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告提供如下证据：1、《广东省建筑工程施工合同》（编号：四会-20121212），证明（1）被告系“华馨新城”的开发商及发包人，并委托原告承建该项目，原告据此享有法律规定的建筑工程价款优先受偿权；（2）合同专用条款第28条约定，发包人在无力支付工程进度款的情况下，承诺以房折价抵扣工程款，即合同约定也限制被告在未付清工程款的情况下私自、低价抛售在建项目。2、《华馨新城补充合同（一）》，证明2013年8月，原、被告签订补充协议一，将项目名称由“华馨新城”变更为“悦凯新城”，即原告系“悦凯新城”项目的合法承包人。3、《关于四会市悦风房地产开发有限公司与张景盛的商铺交易情况》，证明原告向四会市房管部门查询所得，被告与第三人低价交易共计33套商铺，价格在4000-8000元／㎡不等。4、《“悦凯新城”商铺的正常销售情况》，证明该项目1号、2号商铺系正常交易售出，其售价单价分别为31605元／㎡、33346元／㎡，价格差异之大与证据3形成鲜明对比。5、《受理通知书》，证明原告就被告拖欠巨额工程款一事诉至四会市人民法院，欠款金额将近2800余万元。
被告四会市悦风房地产开发有限公司辩称，首先我公司没有欠原告2800万的工程款；第二，我公司不存在低价抛售物业的行为，因为关于“悦凯新城”项目的3-6、11-18、105-109号商铺等33套的商铺只是抵押担保给第三人，我公司与第三人不是买卖关系，不存在低价抛售物业的行为；第三，因为原告一直没有完成该工程项目，且工程款项的金额还没有得到我公司的确认，甚至还有部分工程货款没有开具相关票据给我公司。
被告提供如下证据：1、《房地产初步评估意见书》（复印件），证明工程总价值；2、《悦凯新城商铺预售价格》，证明被告内部对商铺的销售价格；3、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：14060230），证明被告与案外人卢爱萍的商铺买卖关系。
第三人张景盛述称，一、原告在本案中并不享有生效债权。原告以另一案主张工程款纠纷案件正在审理，也就是说原告是否有债权？还在经法院查实，更无生效法律文书确认，原告在本案中并非债权人，其又有何理由凭借自说自话享有债权、撤销权来撤销第三人的买卖合同呢？原告的诉求显然理据不足。二、第三人在工程未完工时购房，原告在本案中并不享有优先权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”，这就是工程价款的优先受偿的起始时间，即优先受偿只有在工程已经竣工或者合同的竣工之日后才享有，且行使优先权的期限为6个月。而本案中，被告与原告签订《工程合同》中并没有明确约定工程竣工时间，原告在诉状中陈述“尚未进行整体竣工验收”，“尚有部分收尾工程未能完成”，也未提出任何证据证实其工程已竣工，很显然本案所涉工程并未竣工。反而，第三人购买的是“预售商品房”，是在被告有预售证（预售证号：四预许字第2014007号）的情况下购买，而非在其有《商品房销售许可证》的状态下购买。根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，商品房预售是在投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上便可对外销售，如工程已竣工销售房产，被告则应办理《商品房销售许可证》，因此，第三人在购房时，工程并未完工，更未竣工，根据上述法条优先受偿只有在工程已经竣工或者合同的竣工之日后才享有，原告在本案中根本就不享有优先权。第三人为买受人、消费者，原告如若工程价款享有优先权，其优先权也不得对抗买受人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人”，另一条还规定“建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，从法条中可以得出，消费者的权益优于建筑公司工程价款优先权，因此假设原告有优先权也不能对抗消费者（即买受人第三人）。三、原告无撤销权。1、本案原告以其撤销权诉求，根据本案情况及相关法律规定，原告必需要先确认是否有合法的债权，再看是否有合法优先权，才审查是否有合法的撤销权。而本案原告无证据证实其有合法债权、合法优先权，因此其撤销权行使无任何事实及法律依据。2、原告“以明显不合理的低价转让财产的，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形”来行使撤销权更无任何依据。原告如何证明其为债权人？本案至今为止，无任何生效文书证实原告是被告的债权人，原告无权行使撤销权。原告又如何证明被告是以不合理的低价转让财产？原告无任何证据显示。原告如何证明被告以不合理的低价转让财产，对其造成了损害？本案原告声称已对被告财产进行了财产保全，也就是说假设其未来享有对被告的债权，原告已保全被告的财产来保证实现债权。另外，被告在房地产开发立项时，为了保证项目的顺利实施，被告便应在发改委按项目总投资的30%交纳了保证金。因此原告即使有债权，被告也有足够的财产予以支付，无法证实其受到损害，那原告又有何理由来行使撤销权呢？原告又如何证明被告是以不合理的低价转让财产，对其造成了损害，受让人（即第三人）知道该情形？第三人购房是在预售状态下所购，在其工程未完工的状态下购房在先，而原告诉讼在后，债权债务至今未能确定，也从未公开，第三人作为一普通购房者怎能知晓原、被告之间的有关建设工程事宜。四、原告所行使撤销权的金额已超过其所诉求的债权金额，违反了相关法律规定，法院对其诉求理应驳回。原告除了向第三人提出本案诉讼外，同时还提起另两案撤销权诉讼（294、295号案），经初步核实，三件撤销权案涉及（网签）总金额达8000万元以上，假设原告诉求对被告拥有2700万元的债权成立，也违反了《合同法》第七十四条“撤销权的行使范围以债权人的债权为限”的规定，原告大大超过其债权范围行使撤销权，属滥用撤销权。综上所述，原告在其无债权、无优先权、无撤销权的情况下，假以权利，滥用诉权，其起诉便是无事生非，在其工程款上纠缠不清且殃及无辜消费者，扰乱房产销售市场。其起诉无任何事实及依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人提供如下证据：《广东省商品房买卖合同》（合同编号：14120068），证明第三人与被告是商铺买卖关系。
经审理查明，2012年12月21日，原告广州市第三建筑工程有限公司与被告四会市悦风房地产开发有限公司签订《广东省建筑工程施工合同》，约定由原告承包被告位于四会市城中街道高狮村委会的“华馨新城”的土建、基坑支护、土方、装饰装修、给排水等施工工程；2013年8月，原、被告再签订《华馨新城补充合同（一）》，将原合同工程名称“华馨新城”更正为“悦凯新城”。
2014年12月5日，被告因欠第三人借款2100多万元本金与第三人签订了多份《广东省商品房买卖合同》，合同约定由第三人向被告购买四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层商铺3号至6号（建筑面积分别为69.04㎡、76.8㎡、81.24㎡、93.86㎡，套内面积分别为55.88㎡、62.16㎡、65.76㎡、75.99㎡，总房价分别为447040元、497280元、526080元、607920元，预售单价均为8000／㎡元）、11号至18号（建筑面积分别为80.37㎡、88.36㎡、136.17㎡、187.52㎡、90.84㎡、102㎡、94.03㎡、92.98㎡，套内面积分别为65.05㎡、71.52㎡、110.22㎡、151.78㎡、73.53㎡、82.56㎡、76.11㎡、75.26㎡，总房价分别为520400元、572160元、881760元、1214240元、588240元、660480元、608880元、602080元，预售单价均为8000／㎡元）、67号至82号（建筑面积分别为40.52㎡、40.52㎡、27.24㎡、29.06㎡、59.99㎡、18.31㎡、21.83㎡、21.83㎡、23.24㎡、20.78㎡、20.78㎡、20.78㎡、29.23㎡、21.13㎡、28.87㎡、22.88㎡，套内面积分别为32.8㎡、32.8㎡、22.05㎡、23.52㎡、48.56㎡、14.82㎡、17.67㎡、17.67㎡、18.81㎡、16.82㎡、16.82㎡、16.82㎡、23.66㎡、17.1㎡、23.37㎡、18.52㎡，总房价分别为131200元、131200元、88200元、94080元、194240元、59280元、70680元、70680元、75240元、67280元、67280元、67280元、94640元、68400元、93480元、74080元，预售单价均为4000／㎡元）、105号至109号（建筑面积分别为23.7㎡、25.88㎡、30.87㎡、35.96㎡、41.03㎡，套内面积分别为19.18㎡、20.95㎡、24.99㎡、29.11㎡、33.21㎡，总房价分别为76720元、83800元、99960元、116400元、132840元，预售单价均为4000／㎡元），共计三十三套商铺；上述商铺均在房产管理部门办理了预售合同登记备案手续。
2015年8月7日，原告以被告拖欠工程进度款27780324元为由向本院起诉，本院于当日立案受理，案号为（2015）肇四法民二初字第148号，该案尚在审理中。在该案的审理过程中，原告认为被告故意低价抛售商铺给第三人，遂于2015年11月5日向本院提起债权人撤销权之诉。
另查明，四会市城中街道仓丰大道悦凯新城A栋首层1号商铺的建筑面积单价为25582.13元／㎡，四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层栋1层2号商铺的建筑面积单价为6475.54元／㎡。
以上事实有原、被告，第三人提供的上述证据；以及本院依职权到房产管理部门调取的四会市城中街道仓丰大道悦凯新城A栋首层1号《商品房预售合同备案详细资料》，四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层栋1层2号《商品房预售合同备案详细资料》，四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层商铺3号至6号、11号至18号、67号至82号、105号至109号《商品房预售合同备案详细资料》等证据以及庭审笔录证实。
本院认为，原告依据《中华人民共和国合同法》第七十四的规定提起本案诉讼，故本案为债权人撤销权纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担”的规定，本案原告行使债权人撤销权需同时满足以下条件，1、原告对被告拥有合法的债权；2、被告以明显不合理的低价转让财产；3、被告的转让行为对原告造成损害；4、第三人知道上述情形。换言之，本案的争议焦点为原告行使撤销权是否满足上述四个条件。
第一，原告对被告是否拥有合法的债权。原告虽然以被告拖欠工程进度款27780324元为由向本院提起诉讼，但该案尚在审理阶段，被告对该债权的具体数额也未予认可，因此在法院未作出生效裁决前，尚不能确定原告对被告拥有合法的债权。
第二，被告是否以明显不合理的低价转让讼争商铺。原告主张被告出卖给第三人的商铺单价与周边商铺相差较大，而且同一楼盘的1号和2号商铺单价均在30000元／平方米以上，但根据本院依法向四会市住房和城乡建设局调查所得的《商品房预销售合同备案详细资料》显示，1号商铺的建筑面积单价为25582.13元／㎡，2号商铺的建筑面积单价为6475.54元／㎡，即同一楼盘的两间商铺的交易价格也相差较大，又因商铺的价格与其地理位置、结构布局、市场波动等因素有着重大关联，在没有经过专业机构评估鉴定的情况下，讼争商铺的市场交易价难以确定。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告所提供的证据无法证实第三人受让的商铺价格过分低于交易时交易地的市场交易价，因此本院对原告主张被告以明显不合理的低价转让讼争商铺不予认可。
第三，被告的转让行为是否对原告造成损害。原告诉被告建设工程施工合同纠纷一案［案号：（2015）肇四法民二初字第148号］中，原告向本院申请财产保全知悉被告把其开发的楼盘部分商铺都出卖给第三人，据此认为被告的转让行为对其造成损害，但由于该案尚未审结，原告是否对被告拥有债权尚未能确定，而且该案也没有进入执行阶段，除了讼争商铺外，被告所拥有的其他财产是否不足以抵偿其欠原告的债务也未能确定，因此原告主张被告把讼争商铺转让给他人的行为对其债权的实现构成损害理据不足。
第四，第三人是否存在知道被告以明显不合理的低价转让财产并对原告造成损害的情形。原告诉被告建设工程施工合同纠纷一案是在2015年8月7日立案受理，而第三人受让讼争商铺的时间是在此之前，原告没有提供证据证明第三人是在明知被告未清偿债务的情况下恶意受让讼争商铺；而且讼争商铺在交易当时的市场交易价格没有经过专业机构评估鉴定，难以确定第三人受让商铺的价格明显低于市场交易价格，因此也无法从第三人的受让价格推定其当时的主观意愿。故原告主张第三人是明知并且以明显不合理低价受让讼争商铺，没有事实和法律依据，不予支持。
综上，原告要求行使债权人撤销权的条件不成就，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告广州市第三建筑工程有限公司的诉讼请求。
本案收取受理费100元，由原告广州市第三建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 曹铭毅
审 判 员 李红基
人民陪审员 杨冰淩
二〇一六年三月七日
书 记 员 马安琪
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