北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第11143号
原告（反诉被告）张迪，男，1980年6月11日出生，北京路特斯汽车销售有限公司副总。
委托代理人杨婧，北京国泰世良律师事务所律师。
被告（反诉原告）王暖暖，女，1974年3月21日出生。
委托代理人方莉梅，北京市京翰律师事务所律师。
委托代理人开佰达。
第三人陈家祥，女，1942年2月25日出生。
委托代理人王暖暖，女，项目同上。
第三人北京银行股份有限公司红星支行，营业场所北京市朝阳区朝外大街20号。
负责人肖颖，行长。
委托代理人李坤，男，1985年12月11日出生。
原告（反诉被告）张迪（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王暖暖（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加陈家祥、北京银行股份有限公司红星支行（以下分别简称姓名、北京银行）作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。当事人及委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
张迪诉称：2010年4月22日，张迪与王暖暖签订了《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》，双方约定王暖暖购买张迪所有的位于北京市朝阳区某小区1052号房屋，总价款600万元；王暖暖自合同签订之日起十日内向张迪支付购房定金及购房预付款319万元（包含购房定金5万元）；王暖暖支付购房定金及购房预付款后，张迪将标的房屋交付王暖暖；自2010年5月1日起至张迪取得标的房屋所有权证之日，王暖暖代张迪支付标的房屋的北京银行按揭贷款；扣除购房定金、购房预付款及王暖暖所支付北京银行按揭的剩余购房款，于张迪取得标的房屋所有权证后，王暖暖向银行贷款支付。
依双方约定，王暖暖向张迪支付购房定金及购房预付款319万元后，张迪将标的房屋及相关购房合同、按揭贷款合同、购房发票等文件交付王暖暖，因标的房屋的产权证尚未办理下来，自2010年5月1日后的按揭贷款由王暖暖向北京银行支付。但自2010年5月1日起至2013年12月31日期间，王暖暖逾期偿还北京银行按揭贷款达15期，累计逾期还款时间达225日，逾期还款数额为119796.19元。在此期间，北京银行多次通知张迪，要求张迪按时还款，张迪也多次要求王暖暖按时还款，但王暖暖却以自己没钱为由，要求张迪替其支付。由于王暖暖未按照约定按时偿还北京银行按揭贷款，给张迪的信用造成了巨大损失，导致张迪已经无法申领信用卡，故张迪认为王暖暖已经构成违约，且现标的房屋由王暖暖、陈家祥实际居住，故起诉要求：1、解除张迪与王暖暖之间的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》；2、王暖暖、陈家祥立即搬出位于北京市朝阳区某小区1052号房屋，并将该房屋及相关购房合同、按揭贷款合同、购房票据等文件返还给张迪；3、王暖暖向张迪支付违约金600000元。
王暖暖辩称并反诉称：不同意张迪的全部诉讼请求，王暖暖没有违约行为。关于按揭贷款的还款时间王暖暖确实有逾期支付的情况，但是之后王暖暖均已经偿还了，按揭贷款不属于未付房款的部分，不构成逾期支付房款。按照合同约定，张迪应该在取得产权证之日起30日内协助王暖暖办理标的房屋的过户手续，但张迪并未按照该约定履行义务，一直隐瞒标的房屋产权证办理下来的时间，也不协助王暖暖办理标的房屋的产权证。现王暖暖已经支付了首付款，并且入住了标的房屋。由于张迪未配合王暖暖办理标的房屋的产权证书，给王暖暖造成了巨大经济损失，故王暖暖反诉要求：1、张迪继续履行双方之间的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》；2、张迪支付违约金2000000元。
张迪对反诉答辩称：张迪不同意王暖暖的全部反诉请求。张迪于2013年11月18日取得产权证，并自始至终履行合同约定，无违约行为，张迪并未隐瞒产权证的取得时间，实际上是王暖暖多次逾期支付北京银行按揭贷款，严重损害了张迪的信用记录，王暖暖提交的账户明细表并未加盖银行公章，真实性存在瑕疵。王暖暖所述补交房款是因实测面积增加所致，王暖暖支付该款项也是双方协商一致的结果，张迪并未强迫。
陈家祥述称：不同意张迪的诉讼请求，其余答辩意见同王暖暖的答辩意见。同意王暖暖的反诉诉讼请求。
北京银行述称：标的房屋在北京银行有按揭贷款，本案诉讼需要保证北京银行的本息不受损失，只要把按揭贷款的本息偿还完毕即可。
经审理查明：位于北京市朝阳区某小区1052号房屋（以下简称涉案房屋）登记在张迪名下，面积为205.41平方米，产权证登记时间为2011年10月31日。
张迪在购买涉案房屋时，曾向北京银行按揭贷款，并于2009年11月27日与北京银行签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，向北京银行借款2810000元，还款期数为360期。
2010年4月22日，张迪与王暖暖签订《房屋买卖合同》，约定张迪将涉案房屋出售给王暖暖，因涉案房屋尚未竣工，尚未取得房屋所有权证，预计房产证取得时间为2012年6月。双方约定的房屋总价款为6000000元，并约定王暖暖应在房屋买卖合同签订之日起十日内向张迪支付购房定金及购房预付款总计3190000元。《房屋买卖合同》第三条第2项约定自2010年5月1日起至张迪取得该房屋所有权之日，由王暖暖代张迪支付涉案房屋的银行按揭贷款，还款金额和时间等以张迪与北京银行签订的《个人购房按揭贷款借款合同》为准，同时张迪将上述借款合同交由王暖暖保管。王暖暖以贷款方式支付剩余购房款，金额以该房屋总价款扣除王暖暖已支付的定金、预付款及代付银行贷款等全部已付费用后的数额为准。在张迪取得涉案房屋所有权证书且该房屋具备银行贷款申请条件之日起三日内，张迪将该情况通知王暖暖，王暖暖于收到通知后30日内向银行申办抵押贷款。如王暖暖未获贷款批准的，应自行筹集剩余房屋价款。双方同意在张迪取得房产证之日起30日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。张迪在将涉案房屋交付王暖暖时一并将买卖（预售）合同原件、购房发票原件、契税票收据原件，公共维修基金收据原件等交给王暖暖保管。张迪未按照约定交付房屋或者未按照约定协助办理房屋转移登记手续，每逾期一日，张迪应支付王暖暖已付房价款0.5%的违约金，逾期超过15日的，王暖暖有权选择解除合同，王暖暖解除合同的，张迪除应当退还全部已付款外，还应按照全部已付款的10%支付违约金。如王暖暖未按约定时间付款的，每逾期一日应支付应付而未付款0.5%的违约金，逾期超过15日的，张迪有权解除合同，张迪选择解除合同，王暖暖应支付总房款10%的违约金。
同日，张迪和王暖暖签订《二手房买卖协议》，约定张迪以6000000元的价格将涉案房屋出售给王暖暖，首付款3190000元，分三次付清。张迪就涉案房屋的贷款由王暖暖承担，按月交纳，从2010年5月1日开始执行。
合同签订后，王暖暖支付给张迪首付款3190000元（包括定金50000元），之后在涉案房屋竣工交付后张迪将涉案房屋交付给王暖暖，现涉案房屋由王暖暖和陈家祥实际居住使用至今。
王暖暖自2010年5月开始代偿北京银行按揭贷款，截至2014年6月共还款723281.14元，北京银行陈述截至2014年6月27日尚余贷款2587789.09元未还，贷款逾期本金罚息是160.75元，利息罚息是469.47元。
审理中，张迪称王暖暖存在逾期偿还贷款的违约情节，并提交银行账户交易明细佐证，王暖暖称确实有逾期的情况，当时因为王暖暖经济紧张并跟张迪商量由张迪垫付几期，但张迪不同意，王暖暖之后已经想办法偿还了。张迪和王暖暖均确认逾期还款的期数为15期，涉及还款金额为199796.9元。
张迪称因王暖暖逾期偿还银行贷款导致其银行信用严重受损，造成很大经济损失，并提供信用卡申请进度查询单进行佐证，王暖暖对此不予认可，认为信用卡的申请受到多种因素影响，与本案没有关系。
张迪称在签订合同时已经将涉案房屋的购房合同原件、按揭贷款合同原件和三张购房发票原件交给了王暖暖，王暖暖称其只收到按揭贷款合同原件和三张购房发票原件，并未收到购房合同原件。
王暖暖称张迪在取得产权证并未按照约定为其办理房屋所有权转移登记手续构成违约，并提交房产证复印件佐证。张迪称不清楚房产证下发时间，其于2013年11月18日才从北京银行处取得房产证，并未拖延办理房屋过户手续，而且在此之前王暖暖存在逾期还款的违约行为。北京银行称其于2011年12月21日从开发商处领取涉案房屋的房产证，于2012年3月23日报送房管局办理抵押登记，之后于2012年6月13日报送总行，后又过了两三个月才会通知张迪领取房产证，但具体时间已经无法核实了。
王暖暖还称在办理房屋交接时，张迪强迫其补交房款30000元，张迪称是面积补差款，双方协商好的各自负担一半。
张迪称如果判决解除合同，同意退还王暖暖交纳的购房款。王暖暖称其坚决要求履行合同，即便法院判决解除合同，也不要求在本案解决房屋装修问题。北京银行称，如法院判决双方买卖合同继续履行，要求先行偿还涉案房屋的按揭贷款。
经询，双方称《房屋买卖合同》并未办理备案登记手续，王暖暖主张双方签订合同在北京市限购政策出台之前且已实际入住，其可以取得房屋产权证。
以上事实，有当事人提交的房产证、《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》、个人购房按揭贷款借款合同、银行交易明细、房产证、购房发票等证据和当事人庭审陈述及庭审笔录在案佐证。
本院认为：《房屋买卖合同》和《二手房买卖协议》是张迪、王暖暖的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应予以履行。根据《房屋买卖合同》和《二手房买卖协议》所约定内容，张迪、王暖暖约定的总房款数额为600万元，其中首付款为319万元，对于余款支付时间、方式未在《房屋买卖合同》中明确约定，而结合涉案房屋在双方签订合同时存在银行按揭贷款281万元且双方在《二手房买卖协议》中约定按揭贷款由王暖暖负担的内容，本院据此确认双方就房款给付问题的真实意思表示是王暖暖除了支付首付款319万元，对于购房余款的支付方式是王暖暖代为偿还涉案房屋的按揭贷款。根据本案查明事实，王暖暖已经按照约定支付了购房首付款，并且在代为偿还北京银行按揭贷款，虽然王暖暖存在逾期偿还银行贷款的情节，但王暖暖也积极采取了补救措施并积极偿还银行贷款，本院据此难以认定王暖暖构成根本违约，故对于张迪要求解除《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》以及王暖暖返还购房合同原件及要求王暖暖、陈家祥腾退涉案房屋的诉讼请求，本院均不予支持，但考虑到王暖暖确实存在逾期偿还银行按揭贷款的情节，会给张迪的银行信用记录造成不良影响，本院酌情判处王暖暖给付张迪部分违约金，具体数额由本院根据本案案情予以酌定。因涉案房屋存在银行按揭贷款，房产证的办理、领取过程等并非张迪能够完全掌控，因此王暖暖主张张迪故意拖延不配合办理涉案房屋过户手续的理由不充足，但结合北京银行所述及涉案房屋的房产证登记时间等情节，张迪的证据不足以证明其已积极履行了协助王暖暖办理产权过户的义务，因此本院酌情判定张迪给付王暖暖部分违约金，具体数额由本院根据本案案情予以酌定。北京银行主张先行偿还按揭贷款借款本息的意见，有相应的事实及法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王暖暖于本判决生效后三十日内向第三人北京银行股份有限公司红星支行偿还就位于北京市朝阳区某小区1052号房屋所签订的编号为00401F090101《借款合同》项下全部按揭贷款（具体数额以北京银行股份有限公司红星支行结算为准）。
二、原告（反诉被告）张迪与被告（反诉原告）王暖暖于二0一0年四月二十二日签订的《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》继续履行，原告（反诉被告）张迪于被告（反诉原告）王暖暖还清上述贷款后三十日内协助被告（反诉原告）王暖暖将位于北京市朝阳区某小区1052号房屋由原告（反诉被告）张迪名下过户至被告（反诉原告）王暖暖名下。
三、被告（反诉原告）王暖暖于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）张迪违约金二十万元。
四、被告（反诉原告）张迪于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）王暖暖违约金十万元。
五、驳回原告（反诉被告）张迪的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）王暖暖的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9800元，由原告（反诉被告）张迪负担8200元（已交纳4900元，余款于本判决生效后三十日内交纳至本院），由被告（反诉原告）王暖暖负担1600元（于本判决生效后三十日内交纳至本院）。反诉案件受理费33900元，由被告（反诉原告）王暖暖负担8300元（已交纳），由原告（反诉被告）张迪负担25600元［被告（反诉原告）王暖暖已交纳，原告（反诉被告）张迪于本判决生效后三十日内给付被告（反诉原告）王暖暖］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 刘定玉
人民陪审员 刘 毅
人民陪审员 杨文荣
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 彭 丹