山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终1808号
上诉人（原审被告）：范祥程，无固定职业。
上诉人（原审被告）：荣军，无固定职业。
二上诉人共同委托代理人：郝羿，山东康桥（烟台）律师事务所。
被上诉人（原审原告）：庞彦娟，无固定职业。
委托代理人：宋旭，张敏娜，山东谷源律师事务所律师。
上诉人范祥程、荣军因与被上诉人庞彦娟民间借贷纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2015）芝毓民初字第284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告庞彦娟诉称，2013年12月5日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告荣军购买原告的芝罘区北马路75号内1611、1613号房屋，房款及住宅专项维修资金总计1282165.34元。若被告荣军不能按期交付，则房款转为借款，年利率为15%，借期为合同签订之日起两个月，超出两个月年利率为24%。被告范祥程提供连带责任保证担保，担保范围为借款本息、诉讼费、律师费等，担保期限为合同签订之日起两年。2014年1月21日原告将房产过户到被告荣军名下。2014年6月16日被告荣军还款1000000元，余款至今未付。因被告荣军未能按期付款，故所欠房款自欠付之日转为借款并计息，被告范祥程对此应承担相应的保证责任。现具状请求判令被告荣军偿还原告欠款282165.34元、利息173686.49元、律师代理费25192元，共计481043.83元。被告范祥程承担连带还款责任。
原审两被告范祥程、荣军辩称，我们对原告提交合同的第三页予以认可，前两页因为没有两被告的签字及手印不认可。在我们的记忆中，合同前两页的内容为两被告应向原告交付总房款1260910元，其中由网上银行划款1000000元，原告应向房产交易处缴纳的216062元由两被告垫付，以银行转账方式抵顶购房款，另有余款由芝罘区北马路75号内1613号房租62000元抵顶，由原告直接收取，合计两被告已经向原告支付1278062元，已超出原告的购房款。
原审法院经审理查明，2013年12月5日原告与被告荣军、范祥程签订了房屋买卖合同，约定将位于烟台市芝罘区北马路75号内1611、1613号面积为180.13平方米的房屋以1260910元的价格出卖给被告荣军。
2014年1月2日被告范祥程交纳房屋转让各项税费共计216062元，2014年1月21日原告将房产过户到被告荣军名下。2014年6月16日被告荣军通过烟台桓泰果蔬有限公司向原告支付房款1000000元，2015年4月15日山东成龙装饰工程有限公司与烟台祥隆物流有限公司签订房屋租赁合同,约定将位于芝罘区北马路75号内1613室出租给烟台祥隆物流有限公司，山东成龙装饰工程有限公司已收取2014年4月19日至2015年10月18日期间房租62000元。现原告具状请求判令被告荣军偿还原告欠款282165.34元、利息173686.49元、律师代理费25192元，共计481043.83元。被告范祥程承担连带还款责任。
庭审中，原、被告提交的房屋买卖合同不一致，原告提交的2013年12月5日双方签订的房屋买卖合同有两被告的签字确认，约定：被告荣军在办完产权证当日付清房款1260910元加上住宅专项维修资金21255.34元共计1282165.34元，若不能在规定时间内付给原告剩余款项，该房款转为借款并按年息15%计息，借款最长还款日期为合同签订之日起的2个月内。超出两个月借息提至按年息24%给付，最长不超过自合同签订之日起3个月；1613号房屋已出租，合同期限至2014年4月18日，原告已收到2014年4月18日的租金。原告收租金的权限至被告荣军将房产款（借款本息）全部归还原告之日止；所有办理过户产生的税费及所有费用均由被告荣军负担；被告范祥程提供抵押担保，保证担保期限为2年，担保范围包括但不限于被告荣军应当给付原告的房款（如转为借款则为应偿还的借款本金和应支付的利息、逾期利息）、原告提起诉讼支付的诉讼费、保全费及律师费等支出。两被告对上述合同有其签名的最后一页无异议，对前几页不认可，主张以存放于房产交易中心的合同为准。被告提交的房产交易中心的合同内容为：被告荣军于2014年1月30日一次性付清全部购房款1260910元，办理房屋过户手续需要缴纳的税费按照国家规定承担。被告荣军主张其已垫付的税款及出租房屋的租金均用来抵顶购房款。原告主张1613号出租房屋实际收取租金并非原告，与本案无关。
被告对税款、房屋租金抵顶购房款的陈述未提供证据予以证实。
原告关于利息、逾期利息计算明细如下：1、借款期限内的利息计算：（1）2014年1月21日（办完产权证当日）-2014年2月5日，本金1282165.34元，共计15天，按年利率15%计算：1282165.34元×15%÷360×15天=8013.53元；（2）2014年2月6日-2014年3月5日，本金1282165.34元，共计1个月，按年利率24%计算：1282165.34元×24%÷12×1=25643.30元。2、逾期利息计算：（1）2014年3月6日-2014年6月15日，本金1000000元，共计3个月10天，按年利率24%计算：1000000元×24%÷12×3+1000000元×24%÷360×10天=60000+6666.67=66666.67元；（2）2014年3月6日-2015年4月5日，本金282165.34元，共计1年1个月，按年利率24%计算：282165.34元×24%+282165.34元×24%÷12=67719.68元+5643.31元=73362.99元；期内利息+逾期利息共计173686.49元。
两被告认为原告主张利息没有依据，不同意负担。
原告主张支出律师代理费25192元，对此提供发票及中国人民银行支付凭证证明，两被告对真实性无异议，但不同意负担。
原审法院依据原告提交的房屋买卖合同、中国光大银行网上银行交易明细查询单、房产交易中心保存的房屋买卖合同、中国建设银行股份有限公司烟台分行交易明细、房屋租赁合同、房租收据、山东栖霞农村商业银行股份有限公司交易明细、完税证明、律师费发票、中国人民银行支付凭证及庭审笔录中记载的双方当事人的陈述等证据认定上述事实。
原审法院认为，原告提交的房屋买卖合同有两被告真实的签字、手印，该合同约定被告荣军负责缴纳税费及所有费用、原告收取出租1613号房屋租金等内容与双方实际履行内容相符，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告主张该合同中未付房款转为借款，法院予以支持。2014年1月21日原告将房产过户到被告荣军名下，2014年6月16日被告荣军还款1000000元，余款至今未付。根据法律规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人可以请求借款人按照约定的利率支付利息的，双方约定了借期内的利率但未约定逾期利率,出借人可以主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间的利息。本案中，原、被告对借款期限有约定，原告有权在借期届满后要求被告偿还借款，并要求被告支付借期内的利息及逾期利息，被告应按照不超过年利率24%的约定利率支付借期内的利息，同时按照年利率24%的标准支付逾期利息，且原、被告约定如发生纠纷应承担由此产生的律师费。现原告按约诉请被告荣军支付借款利息及逾期利息于法有据，法院予以支持。双方在合同中约定由被告范祥程提供担保，担保范围包括但不限于被告荣军应当给付原告的房款（如转为借款则为应偿还的借款本金和应支付的利息、逾期利息）、原告提起诉讼支付的诉讼费、保全费及律师费等支出。故原告诉请被告范祥程对原告欠付的本金、利息、逾期利息、律师费承担连带责任，法院予以支持。双方在合同中未约定由被告荣军承担发生诉讼支出的律师费，原告诉请被告荣军承担，法院不予支持。
两被告虽否认原告提交合同的真实性，但对其真实签字未能作出合理解释；庭审中，两被告主张1613号房屋租金用来抵顶欠付原告的购房款，但提供的2015年4月15日山东成龙装饰工程有限公司与烟台祥隆物流有限公司签订的房屋租赁合同及山东成龙装饰工程有限公司收取的2014年4月19日至2015年10月18日期间的房租不能证明与本案有关；两被告主张双方签订的房屋买卖合同与房产交易中心保存的一致，但该合同内容与双方实际履行情况不符，如：2014年6月16日被告荣军支付房款1000000元，与合同中2014年1月30日一次性付清全部购房款1260910元的约定不一致；被告范祥程于2014年1月2日交纳房屋转让各项税费共计216062元，与合同中税费按国家规定负担的约定不一致；合同中无1613号房屋出租及租金收取的约定，且被告无证据证实缴纳的税费及房屋租金用于抵顶房款，故可以确认房产交易中心存档的房屋买卖合同仅用于双方办理过户手续，非双方真实履行的合同，对两被告的主张法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条之规定，原审法院于2015年12月29日判决：一、限被告荣军于本判决生效之日起10日内偿还原告庞彦娟借款282165.34元、利息、逾期利息173686.49元。被告范祥程承担连带责任。二、被告范祥程于本判决生效之日起10日内偿还原告庞彦娟律师代理费25192元。三、驳回原告庞彦娟的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8516元，财产保全费3120元，由被告荣军负担，被告范祥程承担连带责任。
宣判后，上诉人范祥程、荣军不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决事实认定不清，法律适用错误。上诉人与被上诉人之间的法律关系为买卖合同关系，而不是民间借贷合同关系。从本案一审提交的证据及双方当事人陈述来看，上诉人与被上诉人真实的意思表示是为了实现涉诉房屋的买卖，后续的所有法律关系均是围绕实现这一目的而订立，且被上诉人提交的短信证据也表明，其一直向上诉人主张的是尽快付清所欠房款，而不是借款。另根据相关法律规定，民间借贷法律关系必须有借贷款项的实际流动等相关法律行为才能够成立，但在本案中，被上诉人并未向上诉人交付任何款项，因此，上诉人与被上诉人之间不成立民间借贷合同关系，故一审判决事实认定不清，法律适用错误，应驳回被上诉人诉请或依法予以改判。二、被上诉人提供的《房屋买卖合同》中第二条第三款的内容应属无效条款，不应据此认定上诉人的违约责任。上诉人在上诉状中已经指出，上诉人与被上诉人之间为房屋买卖合同关系，而不是民间借贷合同关系，因此，被上诉人提供的《房屋买卖合同》第二条第三款中“若乙方不能再规定时间内付给甲方剩余款项，则该房款转为借款。等”之约定应为规避相关法律规定的约定（即规避了合同法司法解释二第二十九条第二款关于“违约金超出实际损失30%为过分高于造成的损失”的规定），被上诉人借此约定掩盖双方真实的买卖关系的民事法律行为，导致一审法庭无法行使就违约金过高的事实予以衡量并进行裁决的权利，故被上诉人上述以合法形式掩盖非法目的的约定是不合法的，属无效约定。三、被上诉人一直未将涉诉1613号房屋交付给上诉人荣军，故被上诉人违约在先，上诉人不应承担违约责任。被上诉人提供的《房屋买卖合同》第四条约定“甲方在2013年12月10日前将上述房屋交付给乙方（即上诉人荣军），1613号已出租房屋合同乙方继续履行，甲方收租金的权限至乙方将房产款全部归还甲方之日止。在本案中被上诉人一直未将涉诉1613号房屋交付给上诉人荣军，仍一直控制房屋且将房屋向外出租并收取租金，其并未完成合同约定的交付义务，故属违约在先，上诉人不应承担违约责任。四、上诉人范祥程不应承担被上诉人律师费用的保证责任。根据法律规定及法学理论，合同保证具有从属性，从属于主合同债务，因此保证责任的范围在总体上不得超出主债务的范围，在强度上也不得重于主债务。本案中保证人范祥程承担的保证责任范围不应超出主债务人荣军应承担的债务范围，而作为主债务人的荣军与被上诉人之间并未就律师费进行过任何约定，故上诉人范祥程不应承担被上诉人律师费用的保证责任。请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人庞彦娟答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、双方是否存在民间借贷法律关系。2、对于被上诉人主张的利息以及逾期利息应否支持。3、被上诉人方收取的房租应否抵顶部分房款。4、上诉人范祥程应否负担被上诉人的律师费。
二上诉人虽对被上诉人提交的房屋买卖合同的真实性不认可，但未提交其持有的合同予以反驳，二审中二上诉人对按被上诉人提交的房屋买卖合同确定的房款总额没有异议，且二上诉人二审中同意按被上诉人提交的房屋买卖合同确定双方的权利义务，故对被上诉人提交的房屋买卖合同本院依法予以采信并据以确定本案事实。根据双方当事人在该合同中的约定，上诉人荣军不能在规定时间内付给被上诉人剩余房款，该部分房款转为借款，并按年息15%计息，超出两个月按年息24%计付，同时双方约定被上诉人有权在上诉人荣军还清全部房款本息之前收取1613号房屋的房租，上述约定均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现上诉人荣军未能按期支付房款，被上诉人要求上诉人荣军偿还剩余款项，按约定支付利息及逾期利息，并由上诉人范祥程承担连带保证责任，于法有据，原审法院对此予以支持，并无不当。二上诉人主张以1613号房屋的房租抵顶所欠房款，与双方的约定不符，本院不予支持。
关于被上诉人与上诉人范祥程在担保合同中所作的担保范围包括被上诉人提起诉讼支付的律师费的约定，因保证合同是主合同的从合同，保证责任是主债务的从债务，基于保证责任的从属性，保证责任的范围及强度不应超过主债务的范围及强度。如保证人承担的保证责任超过主债务，则使债权人获得从主债务人处不能获得的利益，而且保证人对该部分承担保证责任后无法对主债务人追偿，对保证人而言明显不公平。故保证责任的范围及强度应以主债务为限，原审认定事实清楚，但判决保证人范祥程在主债务之外承担被上诉人的律师费不当，本院予以纠正。二上诉人其他上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持烟台市芝罘区人民法院（2015）芝毓民初字第284号民事判决第一项；
二、撤销烟台市芝罘区人民法院（2015）芝毓民初字第284号民事判决第二、三项；
三、驳回被上诉人庞彦娟的其他诉讼请求。
如果二上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8516元，财产保全费3120元，二审案件受理费8516元，合计20152元，由上诉人荣军负担19097元，上诉人范祥程承担连带责任，被上诉人庞彦娟负担1055元。
本判决为终审判决。
审判长 罗春光
审判员 郑 勇
审判员 刘 腾
二〇一六年六月二十日
书记员 王 琪