湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴北民二初字第876号
原告陈录，男，1983年1月14日出生，汉族，湖南省桂阳县人，无业，住湖南省郴州市。
委托代理人刘恒，北京天平（长沙）律师事务所律师。
被告陈冬亮，男，1980年11月30日出生，汉族，湖南省郴州市人，个体户，住湖南省郴州市。
第三人郴州市XX房地产经纪有限公司，住所地湖南省郴州市。
法定代表人熊东频，系该公司经理。
委托代理人罗珍玉，女，1980年12月15日出生，汉族，湖南省汝城县人，郴州市XX房地产经纪有限公司经理助理，住湖南省郴州市。
原告陈录与被告陈冬亮、第三人郴州市XX房地产经纪有限公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈录及其委托代理人刘恒、第三人XX公司的委托代理人罗珍玉到庭参加诉讼，被告陈冬亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈录诉称，2015年5月20日，就被告位于郴州市燕泉路房屋（房产证编号：郴房权证市测区字第XXXX**号）的买卖事宜，被告与原告及第三人签订了《房地产经纪合同》。该合同约定将该房屋出售给原告，原告共计需要支付363000元（包括过户费用及中介服务费），被告应得房款340000元。当日，原告向被告支付了购房押金10000元。当月22日，三方签订《补充协议》，约定被告收到原告购房首付款200000元后9日内将以上房屋的国有土地使用证办好到原告名下，并即日提供给原告，否则被告应当赔偿原告三倍的首付款。当日原告支付给被告220000元。2015年7月1日，被告又以过户为借口向原告索要30000元。在第三人办理了部分过户手续之后，被告拒不履行全部合同义务，停止办理过户手续，致使房屋买卖合同无法完全履行。综上所述，本案当事人签订的《房地产经纪合同》及其《补充协议》均合法有效，三方均无异议，理应受到法律的保护。被告拒不履行合同义务的行为显然已经构成违约。故被告应当继续履行合同义务并且承担相应的违约责任。因此，原告特依据我国相关法律规定向贵院提起民事诉讼，请求判令：一、被告继续履行合同义务，将郴房权证市测区字第XXXX**号房屋过户到原告名下；二、被告赔偿原告违约金400000元；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告陈录为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内向本院提交如下证据：
1、原、被告身份证，拟证明原、被告身份信息。
2、营业执照，拟证明第三人身份信息。
3、《房地产经纪合同》，拟证明原告与被告之间的房屋买卖合同关系，涉案房屋的合同约定。
4、《补充协议》，拟证明三方补充约定的违约赔偿责任。
5、房产证，拟证明涉案房屋基本情况。
6、收条，拟证明原、被告交易事实，原告履行房屋买卖合同义务情况，2015年5月20日支付10000押金，2015年5月22日支付220000元购房款，2015年7月1日支付30000元购房款。
7、二手房交易交费计算表，拟证明双方已经办理部分过户手续。
8、非税收入一般缴款书，拟证明双方已经办理部分过户手续。
9、税收完税证明，拟证明双方已经办理部分过户手续。
被告陈冬亮未到庭，亦未予答辩。
第三人XX公司述称，原告所述属实，没有异议。
经庭审组织质证，第三人对原告提交的1-9号证据均无异议。
根据原告举证、第三人质证及本院认证，结合庭审中原告及第三人陈述，本院确认如下案件事实：
2015年5月20日，以被告陈冬亮为甲方、原告陈录为乙方、第三人XX公司为丙方签订了《房地产经纪合同》，合同约定：甲方将座落于郴州市燕泉路，建筑面积108.4平方米，杂房9平方米，权证号为郴房权证市测区字第XXXX**号的私有住房转让给乙方。甲、乙、丙三方约定将该房产（含装修及附属配套设施）丙方以税费包干方式代销、代购。甲方净得卖房款为人民币340000元，乙方净出购房款为363000元，甲方承诺夫妻名下只有这套房，无个人所得税，如有由甲方承担。剩余房款23000元，由丙方包干该宗房屋买卖所需的营业税、契税、个人所得税及中介服务费。乙方于2015年5月20日支付甲方购房定金10000元，支付丙方中介服务费包干税10000元；于2015年6月1日支付甲方购房款180000元；乙方在领到新房产证之日起30日内办理好银行按揭贷款或住房公积金贷款将购房款140000元支付给甲方；乙方于2015年7月10日在房屋交付使用后支付甲方余额10000元。如乙方不能办理住房按揭贷款，乙方需以现金方式支付甲方购房款，乙方逾期不支付购房余款，甲方有权收回该房产，乙方赔偿甲方损失20000元；乙方付清全额购房款后，三日内甲方将该房屋交付给乙方使用，甲方逾期不将该房屋交付给乙方使用，应赔偿乙方损失20000元等等。合同签订当日，陈录支付陈冬亮购房定金10000元。2015年5月22日，陈冬亮、陈录、XX公司又签订了《补充协议》，协议约定：1、甲方收到乙方购房首付款200000元后9日内将本合同房产的国有土地使用证办好到乙方名下，办好后即日提供给乙方申请银行按揭贷款，如甲方没有按时履行本条补充协议，造成乙方不能按时向银行申请按揭贷款，或不能实现合同目的，甲方应承担乙方的相关损失，还应按乙方所支付的首付款三倍赔偿乙方，并由甲方单方按成交价额的3%支付丙方中介费和其他损失费用；2、房产证由甲方过户到乙方名下即日起，乙方保证一个月内乙方的银行按揭款到甲方账上，否则属乙方违约，甲方有权收回房产，并且首付款不予退还，并由乙方赔偿甲方的所有损失并由乙方单方按成交额的3%支付丙方中介费用及其他费用。《补充协议》签订当日，陈录支付陈冬亮购房款220000元。2015年7月1日，陈录支付陈冬亮购房款30000元。2015年7月2日由第三人代办交纳了购房契税5800元，价格调节基金580元。第三人XX公司为防止被告陈冬亮将该房屋卖给他人，于2015年5月22日与陈冬亮在郴州市房产局办理了抵押登记。陈录依照三方签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》的约定支付了购房款总计260000元，因陈冬亮没有按照协议约定将陈录购买的房产过户到陈录名下，故酿成纠纷。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原告陈录与被告陈冬亮、第三人XX公司签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案原告陈录按照合同约定，支付了购房款项，被告陈冬亮却未按合同约定办理房产过户手续，实属违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告要求被告陈冬亮继续履行合同，并将其所有的位于郴州市房产，权证号为郴房权证市测区字第XXXX**号过户到自己名下，合理合法，本院予以支持。原告陈录要求被告陈冬亮赔偿违约金400000元过高，根据本案案情及相关法律规定，本院酌定为20000元较妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告陈冬亮在本判决生效之日起三十日内协助原告陈录将位于郴州市房产（郴房权证市测区字第XXXX**号）办理过户登记手续，过户登记到原告陈录名下。
二、被告陈冬亮支付原告陈录违约金20000元，此款限被告陈冬亮于本判决生效之日起三十日内支付给原告陈录。
三、驳回原告陈录的其他诉讼请求。
如果被告陈冬亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11200元，财产保全费4320元，合计15520元，由原告陈录承担7760元，被告陈冬亮承担7760元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 肖 文
人民陪审员 杨小宁
人民陪审员 李翠玉
二〇一六年一月十二日
书 记 员 何 玮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。