江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民初字第00010号
原告杨素华，女，汉族。
委托代理人刘云棣，江苏好佳律师事务所律师。
委托代理人宋远程，江苏好佳律师事务所律师。
被告徐州新虞房地产集团有限公司。
法定代表人屠炳来，该公司总经理。
委托代理人佟辉，该公司法律顾问。
原告杨素华诉被告徐州新虞房地产集团有限公司（以下简称新虞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨素华的委托代理人刘云椂，被告新虞公司的委托代理人佟辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为获得被告开发的新虞豪庭商品房优先购买权，分数次将购房款303万元交予被告。双方分别于2011年8月28日、2012年1月10日签订了《购房优权书》两份，后双方于2012年1月10日就该购房优权书达成补充协议，补充协议约定：交房日期为2013年2月6日。由于被告的原因导致逾期交房将双方返还购房款；如因新虞公司原因造成不能及时交房，新虞公司返还购房款并按照同期银行贷款利率四倍从交款之日起计算利息，并支付房款20%的违约金。另外，原告选定的房源因被告与其他人的经济纠纷被查封，且至今仍未办理商品房预售许可证，导致原告无法取得认购条件，被告现已经丧失履约能力，原告的合同目的无法实现，故为维护自身合法权益，特提起诉讼，请法院依法判令：1、结合处原、被告之间的购房优权协议；2、判令被告双倍返还购房预付款606万元；3、判令被告赔偿原告损失200万元及合同约定的理想1842585元（按银行同期同类贷款年利率6065%的四倍计算，从2013年2月6日计算至起诉之日）；4、判令被告支付合同约定的违约金606000元；5、由被告承担诉讼费用。
被告新虞公司答辩称，1、双方关于293万元部分名为商品房预约合同关系，实际为以房担保的借贷关系，签订购房优权书时未实际交付293万元。10万元部分，双方是商品房预约合同关系，双方已经解除且被告已经返还原告5万元。2、对于借款293万元，被告也已经实际还款301.085万元，也不应继续向原告返还。因为公司经济状况差，且签订购房优权书时法定代表人屠丙来在押，故为了缓和公司状况才签订购房优权书，欲待之后另行解决借款关系。3、如果本案属于商品房预约合同关系，原告的诉讼请求也不应得到支持，本案是预约合同纠纷，如因为被告原因无法签订本约，被告只承担缔约过失责任。原告主张的双倍返还、损失、利息、违约金属于重复计算，这几项实质都是违约金的计算方法，不应当重复主张，如果赔偿损失，最多只应当按照银行同期贷款利息的1.3倍计算。综上，请依法判决。
对于被告主张的已还款301.085万元，原告对收到该款项予以认可，但是原告认为：该还款是基于双方当事人之前的多次借款合同关系，与本案无关。
原告为支持自己的诉讼主张，提供的证据有：1、原告身份证明，证明原告身份信息。2、被告身份证明、被告营业执照、组织机构代码证复印件。证明被告身份信息。3、购房优权书及补充协议三份，证明原告的购房意向和房源信息。4、收据三张，证明原告已向被告支付购房款的303万元。5、取款记录，证明原告的购房款来源。6、原告的户口本证明原告于孙宝刚系夫妻关系，证明原告所交购房款均是从孙宝刚账户中进行转账或提现支付的。7、被告出具的诚意金收据2张。证明收据上的印章与原被告签订的补充协议上的印章一致。补充协议合法有效。8、已经合意解除的借款合同5张，其中孙宝刚的63万元，杨素华的70万元，尹良的40万元，孙伟的60万元，胡广超的60万元。总额293万元。都是在2011年8月30日由陈光签字同意转为诚意金。其中一张是借条。证明原被告借款合同已经合意解除并将借款本金转为购房诚意金，并非借款合同延续。购房优权书合法有效，原告已全额支付购房款。
被告质证认为，1、对于第1、2组证据没有异议。2、对于第3组证据的真实性有异议。2011年8月26日的印章是被告公司印章，但2012年1月10日签订的补充协议及优权书仅有公司印章没有具体经办人签字。3、该购房优权书是双方协商以正在建设的房屋抵偿借原告的借款，并不是正式的商品房买卖行为。4、该协议约定的双倍返还及违约金等条款明显高于法律规定的限额。不应该予以支持。5、对第4组证据，收据3张，我们对于其形式上的真实性没有异议，2011年8月31日的293万元，原告并未向被告实际缴纳。6、对第5组证据，取款记录很多并且时间上与收据的时间也不一致，所以该取款记录不能证明原告向被告交款的事实。对于存款凭条我们对其真实性予以确认。7、对于原告和孙宝刚之间的关系我们没有异议。孙宝刚出具的证明反映了双方之间并不是真正的房屋买卖关系。8、对于交款人为孙宝刚的诚意金收据，真实性无异议，但与本案无关联性。9、借款合同中是我公司办公室人员陈光的签字。这5张所反映的问题与本案的关联性无法确定。从证据上看，利息是按照月息五分来计息的，孙宝刚的63万元借条中，3万元是一个月的利息。其余四张上面都写到月息按照五分计算。四张借款合同也仅仅是一个合同，被告确实曾经想孙宝刚借款，但是被告已经归还完毕。
被告为支持自己的抗辩主张，出具的证据有，1、2010年12月3日的收据一份，2010年12月3日的现金存款凭证一份，2010年12月3日的购房优权书一份，2013年5月28日的转账凭条一份。原告作为领款人打的收条一份。证明针对原告所交的10万元的购房诚意金，被告于2013年5月28日已经退还给原告5万元，原告不应该再重复主张这5万元。2、被告偿还给原告的丈夫孙宝刚301.085万元的领款凭证及银行转账记录。这些款项有的是银行转账，有的是直接支付现金。证明被告已经向原告及其丈夫偿还了部分的款项。
原告质证认为，关于证据一，有退回5万元诚意金的事实。证据二，对证据关联性有异议。本案审理的是原被告之间房屋买卖合同关系，被告抗辩的是购房款是从借款转化而来，抗辩偿付利息这一事实与本案无关联性。且从被告所举证据二偿还利息时间来看部分收条时间早于原被告借款合同时间。被告所举证据的收条上的时间最晚是在2011年7月。同时，原被告约定只是把借款本金293万元转为诚意金，没把被告抗辩的利息转为诚意金。被告所举第二份证据当中的2010年5月15日的领款凭证，对其真实性有异议，该凭证没有原告或其家人的签字。对其他领款凭证的真实性没有异议，但存在重复计算的现象。
经审理查明，2011年8月28日，双方当事人签订购房优权书一份，约定：原告为获得被告开发的新虞豪庭编号为2栋商业单元12室面积约314.59平方米的房屋一套自愿交纳诚意金293万元。同时约定，该优权书仅为保留原告所订房屋的优先购买权。其他事宜待签订房屋认购书时明确。2012年1月10日，双方当事人再次签订一份购房优权书，约定：原告为获得被告开发的原邳州建校地块沿街超市东第一室，面积约98平方米，自愿先行支付诚意金10万元。同时约定：1、被告保证购房时间从2010年12月3日至2012年12月18日开盘登记产权之日止，往后推迟6个月为交房使用时间，如该房因被告重复买卖后因被告债务被抵押等一切原因造成不能及时办理产权登记或不能交房使用，被告按照原告交购房款总额双倍返还给原告。2、本优权书与新虞豪庭沿街超市约定开盘时间和该楼正式认购十日内有效，如被告的售房条件不合理，原告有权放弃该房屋购买优先权，新虞公司保证从开盘起十日内按杨素华预缴房款总额从交款之日起至还清本息之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍结算利息。一次性还清本息，新虞公司才能出售杨素华优先定购的房子，否则甲方除按上述约定还利息外，另按杨素华交房款总额的20%支付违约金。如新虞公司不按本条约定履行义务，杨素华有权无条件占有该标的房产，直至新虞公司履行义务责任完毕为止。
2012年1月10日，原、被告双方又签订一份购房优权书补充协议。协议约定：原2011年8月31日签订2栋商业12室购房优权书交现金293万元，双方友好协商作一下补充：1、新虞公司售房价格必须符合邳州市相关部门依法按规审定的价格执行。2、新虞公司保证购房时间从2011年8月31日起至2012年11月6日该房开盘之日，往后推迟3个月为该房的交房时间，如因该房屋因新虞公司重复买卖后因新虞公司的债务被抵押等一切原因造成未能及时办理产权登记后未能交付使用，新虞公司保证按杨素华交购房款总额的双倍按约定开盘之日起十日内一次性返还给杨素华，本优权书认购时间从该楼盘开盘之日起十日内有效。3、如新虞公司售房条件不合理，杨素华可以放弃该房屋购买优先权。如因新虞公司原因造成不能及时交房给乙方使用的，新虞公司保证从开盘起十日内按杨素华预缴房款总额从交款之日起至还清本息之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍结算利息。一次性还清本息，新虞公司才能出售杨素华优先定购的房子，否则甲方除按上述约定还利息外，另按杨素华交房款总额的20%支付违约金。如新虞公司不按本条约定履行义务，杨素华有权无条件占有该标的房产，直至新虞公司履行义务责任完毕为止。
原告的丈夫孙宝刚在证据交换阶段到庭表示，该购房优权书是在其与被告新虞公司吵闹后，新虞公司才同意签订的。
2010年11月22日被告新虞公司与杨素华及其亲属签订了四份借款合同，出借人分别为：尹良42万元、杨素华73万元、孙伟63万元、胡广超63万元。2011年4月23日，被告新虞公司向孙宝刚出借借条一张，金额63万元。被告新虞公司的人员陈光于2011年8月30日在上述五份借款合同中注明：同意转为诚意金。以上款项合计293万元。出借人在借款合同中注明：未还息。原告对于此293万元即其在本案中主张的购房款293万元没有异议。2011年8月31日，被告新虞公司向原告杨素华出具收据一份，载明：收到2#商业12室预定款293万元，并加盖被告公司公章。
2010年12月3日新虞公司向原告出具收取原告10万元诚意金的收据一份，
对于上述款项的打款记录，原告仅提供2011年4月24日，原告向被告法定代表人屠丙来的账户打款45500元的打款凭证，对于其他付款凭证原告未能向法庭提供。
另查明，孙宝刚与原告杨素华系夫妻关系。原告主张其与借款合同出借人均为亲属关系。
以上事实有双方当事人提供的购房优权书、补充协议、收据等证据及庭审陈述予以证实。
案件审理过程中，经法庭向原告释明，原告坚持以商品房买卖合同纠纷进行诉讼，在法庭规定的时间内没有向法庭明确变更诉讼请求。
本院认为，关于被告主张的已还款301.085万元问题，1、从被告提供的还款凭证看，还款时间均在2011年7月前；2、被告于2011年8月31日为原告换据，将借款抵作购房款。因此关于293万元部分，原告杨素华主张其与被告新虞公司之间系房屋买卖合同关系，不成立。从庭审查明情况看，原告提供的证据是借款合同，以及被告向其出具的收据。因此双方虽然签订了购房优权书，但是原告并未就此实际付款，而是用双方之前的借款抵作购房款。涉案的商品房买卖合同双方并未实际履行。因此，原告杨素华以双方存在商品房买卖合同关系，主张被告新虞公司应向其返还购房款并支付违约金的理由不成立。原告在法庭向其进行释明后在法庭规定的时间内没有变更诉讼请求，根据江苏省高级人民法院关于审理以物抵债案件会议纪要的相关规定，原告的诉讼请求本院不予支持。
另外，关于10万元购房款部分，双方当事人均已经认可被告新虞公司已经在诉讼前向原告杨素华返还5万元，原告可以另行诉讼，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条之规定判决如下：
驳回原告杨素华的诉讼请求。
案件受理费72462元，由原告杨素华承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。
江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京市分行山西路分理处，帐号：审判长张建
审 判 员 杨梅花
代理审判员 李 琳
二〇一四年七月八日
书 记 员 许 丽