吉林省集安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）集民一初字第222号
原告集安市程祥房地产开发有限公司（以下简称程祥公司）
法定代表人南熙龙，经理。
委托代理人鞠文华，吉林仁博律师事务所律师。
委托代理人徐筵峰，男，1973年10月14日生，汉族，集安市人，职员，住所地集安市。
被告王兴杰，男，1956年2月16日生，汉族，集安市人，无职业，住所地集安市。
委托代理人吴晶波，吉林邦安律师事务所律师。
原告程祥公司与被告王兴杰返还原物纠纷一案，本院于2015年4月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月3日、7月3日依法公开开庭进行了审理。原告程祥公司委托代理人鞠文华与徐筵峰、被告王兴杰及委托代理人吴晶波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我公司系万鑫家园棚户区改造工程的开发单位，截止到2014年冬季，工程实体基本完成，计划在2015年3月25日复工，继续完善工程剩余部分土建、管网、电照、绿化等工程项目，预计在6月中旬将钥匙全部发放给回迁户。但2015年3月26日，被告突然强行入住了我公司开发的万鑫家园1号楼自东向西第三号门市房、三号楼自东向西三单元3楼右手门住宅及该住宅楼下两套车库。虽经我公司负责人责令其迁出被侵占房屋，但被告以被占有房屋系其与通化市科通房地产开发有限公司（以下简科通公司）签订的回迁房屋为由拒绝腾迁。被告侵占房屋系我公司开发而非科通公司开发，我公司与被告及科通公司均无任何合同关系，被告强行入住尚未施工完毕的房屋，已构成侵权，应承担侵权责任，故诉至人民法院，要求被告立即腾迁被侵占的房屋并恢复原状。
原告向法庭提交以下证据：1、集安市住房和城乡建设局通知书复印件一份；2、产权调换协议书及补充协议复印件各两份；3、通仲裁字（2013）第058号裁决书复印件一份、代理词复印件一份、答辩状复印件一份、仲裁庭审理笔录复印件两份；3、收据复印件一张；4、通化市科通房地产开发有限公司答辩状复印件一份；5、商品房预售许可证复印件一份；6、小洋楼花园A1号楼实测成果表复印件一份；7、收款凭证一份；8、私有房屋所有权证复印件一份；9、小洋楼花园A1号楼钥匙交接表复印件一份；10、产权调换协议书及补充协议（被拆迁人叶长有）复印件一份；11、借据复印件三份；12、收据复印件一枚；13、农村信用合作社转账支票存根复印件一份；14、律师事务所调查专用介绍信复印件一份。
被告王兴杰辩称：2013年9月，原告开发万鑫家园小区，我原有住宅位于万鑫家园建设用地拆迁范围内。时任万鑫家园开发项目的副总经理孟凡才在与我协商后达成拆迁安置补偿协议及补充协议，协议约定：乙方（被告）用有照房屋46.49平方米、临建51平方米置换甲方（原告）开发建设的万鑫家园1号楼自东向西第3号门市房，面积100平方米；3号楼自东向西第三单元3楼西侧住宅，面积67.56平方米及该套住宅楼下车库面积不小于40平方米，乙方支付甲方5000元差价款；乙方所有补偿及赔偿款全部抵顶产权调换房屋差价款；乙方于2013年9月3日前腾迁房屋，甲方于2015年3月30日前将产权调换后房屋交付给乙方。随后我按协议约定时间将房屋腾迁交付原告拆除，但在协议约定的交房时间（2015年3月30日）届至后，我找到原告询问如何办理交房手续时，原告的主管人员徐筵峰以协议系科通公司盖章为由，拒不履行交付安置房屋，且矢口否认当初的安置补偿协议。无奈，为防止安置房屋被原告非法处分，我先行将安置房屋更换了钥匙。我与原告签订的协议系在原告开发的万鑫家园售楼处签订，协议文本亦是由原告提供，我的房屋亦交给原告拆除，所以我有理由相信孟凡才有权代表原告同我签订合同，已构成表见代理，原告应按协议约定及时履行交房义务。我先行采取的措施系因原告明示违约在先，我无奈采取的自助行为，故应驳回原告的诉讼请求。
被告王兴杰向本院提交以下证据：1、产权调换协议书及补充协议复印件各一份；2、集安市城后村民委员会证明两份；3、集安市住房和城乡建设局责令停止施工决定书复印件一份；4、光盘一张；5、企业机读档案登记资料及营业执照各一份；6、证人孟凡才的当庭证言。
本院根据被告申请及依职权调取以下证据：1、国有建设用地划拨决定书一份；2、集安市发展和改革局关于集安市程祥房地产开发有限公司万鑫家园建设项目的批复一份；3、建设用地规划许可证一份；4、孟凡才的调查笔录两份；5、徐永玉调查笔录一份；6、付连君的调查笔录一份；7、集安市农村经济管理中心资金往来结算票据一份。
双方当事人争议的焦点为：1、被告对诉争房屋的占有是否为有权占有；2、原告要求被告腾迁诉争房屋及恢复原状的诉讼请求应否予以支持？
根据原告诉称及被告辩称，经当庭举证、质证、辩论，针对本案争议焦点，本院对证据分析、认证如下：
对原告提交的集安市住房和城乡建设局通知书复印件一份，被告主张证据系复印件，且其房屋位于万鑫家园建设区域内，与证据体现的位置不符。本院认为，原告提交的该证据据以证明被告与科通公司应受2008年签订合同的约束，由科通公司对被告拆迁安置，本院认为，科通公司与被告之间系另一法律关系，证据与本案争议焦点无关，故对该证据不予评判。
二、对原告提交的产权调换协议书及补充协议（2008年6月14日签订）复印件各一份、通仲裁字（2013）第058号裁决书复印件一份、代理词复印件一份、答辩状复印件一份、仲裁庭审理笔录复印件两份、收据复印件一张、通化市科通房地产开发有限公司答辩状复印件一份、商品房预售许可证复印件一份、小洋楼花园A1号楼实测成果表复印件一份、收款凭证一份、私有房屋所有权证复印件一份、小洋楼花园A1号楼钥匙交接表复印件一份，被告提出异议，主张上述证据的形成时间均在2008年至2012年期间，正是小洋楼小区开发建设的时间，孟凡才作为小洋楼项目的负责人员，当时有资格代表科通公司对外签订协议，但原告提供的上述证据并不能证明其主张，原告与其签订协议的时间（2013年9月2日），正是万鑫家园开发建设时间，故原告应按协议约定履行义务。本院认为，原告提交的上述证据证明目的是被告与科通公司签订了产权调换协议，即应与科通公司履行合同约定的权利义务，不应侵占其开发的房屋。被告与科通公司于2008年6月14日签订的产权调换协议业经通化仲裁委员会裁决撤销，被告与科通公司已不再受协议约束，且被告与科通之间系另一法律关系，上述证据与本案争议焦点无关，故不予评判。
三、对原告提交的产权调换协议书及补充协议（拆迁人科通公司；被拆迁人叶长有）复印件一份、借据复印件三份、收据复印件一枚、农村信用合作社转账支票存根复印件一份，被告提出异议，主张证据均系复印件，对真实性提出异议，且上述证据与本案无关联性。本院认为，该产权调换协议书及补充协议复印件经本院庭后核实与原件吻合，原告根据上述证据来证明被告与叶长有的回迁安置情况相同，但叶长有与科通公司签订的补充协议明确约定将叶长有的回迁房屋安置于小洋楼花园，而被告与科通公司签订的补充协议明确约定将被告回迁房屋安置于万鑫家园，万鑫家园与小洋楼花园系不同的开发公司开发，上述证据与本案没有共同性和关联性，且其他证据均系复印件，证据的真实性无法考证，故对上述证据，本案不予采信。
四、原告提交的律师事务所调查专用介绍信复印件一份，据此证明原告系通过科通公司调取的被告产权调换协议。被告提出异议，主张原科通公司已被注销，现科通公司与原科通公司系两个不同主体，经办人徐长青是否为科通公司人员，证据没有体现。本院认为，该证据系复印件，且经手人徐长青的情况说明中并未加盖科通公司公章，证据本身与原告主张的证明目的无法进行合法印证，故不予确认。
五、对本院调取的孟凡才的调查笔录两份，原告提出异议，主张证人孟凡才全权代表科通公司，其证言与科通公司有利害关系，原告对外签订协议均由张总（张贵彬）签字，并未委托证人孟凡才。对徐永玉调查笔录，原告对证明内容有异议。对付连君的调查笔录，原告提出异议，主张证言具有猜测和倾向性，且部分内容与本案无关。集安市农村经济管理中心资金往来结算票据，原、被告对证据内容没有异议。原告对以上证据的程序和时间提出异议，主张调取证据应在举证期限届满前申请调取，在第一次庭审后再申请法院调取，违反了证据规则的规定。对原、被告提交内容一致的产权调换协议书及补充协议（2013年9月2日签订）复印件一份，原告提出异议，主张被告的合同是与科通公司签订的，被告应向科通公司主张权利。对被告提交的集安市城后村民委员会证明两份，原告提出异议，主张王兆田（被告父亲）的宅基地在2008年至2012年就已征收完毕，只是没有拆迁。房屋最终是由科通公司委托他人进行拆迁，原告领取的该宅基地补偿款系因孟凡才代表科通公司曾向原告借款，该笔款项原告收取后系科通公司履行了还款义务。对被告提交的光盘录音内容，原告提出异议，主张原告并没有授权孟凡才对外签订拆迁安置补偿协议，原告公司对外签订类似协议均由法定代表人张贵彬签订。对被告提供的证人孟凡才的当庭证言，原告提出异议，主张：1、证人证明通过电话沟通的方式经原告公司张总（张贵彬）同意后，代表原告同被告签订协议与实际不符，因为原告所有的拆迁安置均由法定代表人张贵彬签字；2、被告是与科通公司签订的合同，而证明由原告进行安置，与常理不符；3、原告取得补偿款系基于证人孟凡才曾代表科通公司向原告借款的前提下，在科通公司与原告之间产生的债权债务纠纷，并非是履行合同的意思表示；4、被告理应按2008年与科通公司签订的协议拆除房屋，但被告当时并未拆除，已构成违约。本院认为，客观真实是诉讼审判活动所要追求的终极目标，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判，本案中，虽然被告在第一次庭审结束后申请本院调取部分证据，而这些证据又直接关系到本案主要事实的认定，不宜在证据明显欠缺的情况下裁判案件，故对原告该反驳主张，本院不予支持。2013年9月2日，证人孟凡才与被告签订产权调换协议时，其同时身兼科通公司小洋楼项目的负责人及原告程祥公司万鑫家园项目的副总经理。协议是在万鑫家园售楼处签订，协议书中体现产权调换房屋亦位于万鑫家园，被告所有补偿及赔偿款全部抵顶产权调换房屋差价款，被告房屋被拆迁所得的宅基地补偿款亦由原告收取，上述证据已形成完整证据链，能够相互印证，故对上述证据中的有关证实，本院予以确认。
六、对被告提交的集安市住房和城乡建设局责令停止施工决定书复印件一份，原告提出异议，主张与本案争议焦点无关联性。本院认为，万鑫家园并未取得相关审批手续的情况下私自建设，违反的是相关行政管理方面的法律、法规，与本案争议焦点无关，故不予评判。
七、对被告提交的企业机读档案登记资料及营业执照各一份，原告提出异议，主张其并不知晓科通公司注销程序是否合法，科通公司既然在与被告签订的协议上盖章就应承担责任。本院认为，该证据系法定企业管理机关出具的证据，应予以确认。该证据体现了通化市科通房地产开发有限公司（法定代表人冷国辉）于2001年2月21日登记设立，后因经营不善，经股东会决议解散，并于2012年2月25日注销。
六、对本院调取的国有建设用地划拨决定书一份、集安市发展和改革局关于集安市程祥房地产开发有限公司万鑫家园建设项目的批复一份、建设用地规划许可证一份，原被告均无异议，本院予以确认。上述证据体现了2014年9月19日，经集安市人民政府批准，原告取得了建设万鑫家园项目的国有建设用地划拨决定书。2014年10月15日，经集安市发展和改革局批准，同意原告建设万鑫家园建设项目。2014年10月30日，集安市住房和城乡建设局为原告颁发建设用地规划许可证。
综上，经审理查明事实如下：被告原位于集安市宾西街10号房屋（继承取得）位于科通公司开发的小洋楼花园的遮光区。2008年6月14日，被告与科通公司签订产权调换协议书，将该房屋以产权调换的方式交由科通公司拆迁。因被告未能按协议约定时间（2008年12月30日前）将房屋交由科通公司拆迁，科通公司于2013年5月31日向通化仲裁委员会申请仲裁，请求被告继续履行产权调换协议，限期腾迁房屋并交给科通公司拆除。2013年7月26日，通化仲裁委员会以科通公司没有在协议约定的时间（2008年12月30日前）将产权调换房屋交付给被告为由，解除了科通公司与被告签订的产权调换协议。2013年，原告筹备开发万鑫家园，被告房屋在万鑫家园建设用地范围内。时任万鑫家园项目部副总的孟凡才在与被告协商并电话征得原告法定代表人张贵彬同意的情况下，于2013年9月2日代表原告与被告签订了产权调换协议书及补充协议（经张贵彬授意加盖科通公司公章），协议约定，乙方（被告）用有照房屋46.49平方米、临建51平方米置换甲方（原告）开发建设的“万鑫家园”1号楼自东向西第3号门市房，面积100平方米；3号楼自东向西第三单元3楼西侧住宅，面积67.56平方米及该套住宅楼下车库面积不小于40平方米，乙方支付甲方5000元差价款；乙方所有补偿及赔偿款全部抵顶产权调换房屋差价款（补偿款实际亦由原告收取）；乙方于2013年9月3日前腾迁房屋，甲方于2015年3月30日前将产权调换后房屋交付给乙方。随后，被告按协议约定将被拆迁房屋腾迁（现已拆迁）。在产权调换协议约定的交付房屋时间（2015年3月30日前）届至后，被告找到原告要求安置房屋时被告知原告并非产权调换协议签订的相对方，没有安置义务，随后被告采取更换钥匙的方式控制了产权调换房屋及车库，原告诉讼来院，要求被告腾迁所占有的房屋及车库并恢复原状。
另查明：2014年9月19日，经集安市人民政府批准，原告取得了建设万鑫家园项目的国有建设用地划拨决定书。2014年10月15日，经集安市发展和改革局批准，同意原告建设万鑫家园建设项目。2014年10月30日，集安市住房和城乡建设局为原告颁发建设用地规划许可证。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，被告在协议约定的交付回迁房屋时间届满后，在向原告履行通知交房义务遭到拒绝后，原房屋已经灭失，被告赖以生存的最基本生活资料丧失，故被告基于合同约定的回迁位置占有房屋系其维持生存的唯一选择。原告作为万鑫家园项目的开发单位，在其法定代表人授权时任公司副总孟凡才与被告签订协议后，作为合同的实际权利义务承受人，即应按协议履行自己的义务。原告反驳其并非产权调换协议签订的相对方，不应承担安置义务，与本院查明事实不符，且原、被告签订合同时（2013年9月2日）科通公司已经注销（2012年2月25日注销），科通公司对外已不再具有缔约能力，原告的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。争议房屋虽由原告开发建设，但是在拆迁被告原房屋的前提下完成，不能排除被告对争议房屋享有相应的物权。故原告要求被告腾迁，依据不足。原告主张被告于2008年6月14日已与科通公司签订协议，应由科通公司予以安置的主张，因该协议业经通化仲裁委员会撤销，该协议对被告与科通公司已无拘束力。为维护市场交易安全，树立诚实守信的交易理念，保护公民最基本的生存权，本院依法判决如下：
驳回原告集安市程祥房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 衣 伟
人民陪审员 申玉华
人民陪审员 刘洪琴
二〇一五年七月九日
书 记 员 杨 硕