广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3946号
上诉人（原审被告）：广东华南新城房地产有限公司。
法定代表人：谢宝鑫，职务董事长。
委托代理人：佘泽伟，该司法律顾问。
委托代理人：汤晓亮，该司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：候蓉，女，1968年6月3出生，中华人民共和国香港特别行政区居民。
被上诉人（原审原告）：陈建帆，男，1968年6月3出生，中华人民共和国香港特别行政区居民。
上述被上诉人共同委托代理人：孙敏，广东非凡律师事务所律师。
上诉人广东华南新城房地产有限公司（以下简称华南新城公司）因与被上诉人候蓉、陈建帆商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年12月15日，候蓉、陈建帆与华南新城公司签订《楼宇认购书》，候蓉、陈建帆购买华南新城公司开发的位于广东省广州市番禺区南村镇的房屋一间（楼宇认购书中房屋暂时地址为广东省广州市番禺区南村镇华南新城御弘轩2座702，办理产权证照之时确定房屋的地址为广东省广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷21号702）。候蓉、陈建帆与华南新城公司签订的楼宇认购书中约定，候蓉、陈建帆所购商品房的建筑面积为277.585平方米，其中套内建筑面积为224.884平方米，公共部位与公用分摊建筑面积为52.701平方米。房屋的面积按套内面积交付，购房总价款的计价方式按套内面积计算，房屋的公共部分与公用房屋分摊建筑面积的面积的建设费用计入套内单价内。双方签订合同后，候蓉、陈建帆交付购房总价款2863507元给华南新城公司，华南新城公司亦将房屋交付候蓉、陈建帆。上述房屋办理产权证照后，房屋产权证照上列明房屋的建筑面积为268.74平方米，其中套内面积为222.48平方米，公共部位与公用分摊建筑面积实际为46.26平方米，与商品房买卖合同中约定房屋的公共部位与公用分摊建筑面积为52.701平方米之间相差6.441平方米。
2013年6月24日，候蓉、陈建帆以华南新城公司出售的房屋经行政部门核准各项面积与原签订的商品房买卖合同中的约定不符，公共部位与公用分摊建筑面积的差距超过了法律规定及合同约定构成违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、华南新城公司返还公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款66444元以及利息（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，从2011年9月13日起计至清偿之日）；2、华南新城公司承担案件诉讼费。华南新城公司原审辩称：我司与候蓉、陈建帆签订的商品房买卖合同是经过广州市国土资源和房屋管理局及广州市工商行政管理局监制，是政府制订的格式合同，合同中的部分条款为格式性条款，没有选择性。双方在签订商品房买卖合同之时，均同意以房屋的套内面积计算房屋的面积，该计算方式是经实践作出的最终确定，合情合理，具有公信力，且按最高人民法院的司法解释，合同中约定房屋的建筑面积按套内面积计算的，应当按合同约定，故候蓉、陈建帆的起诉理据不足，其诉讼请求不应得到支持。我司与候蓉、陈建帆签订商品房买卖合同的时间为2006年，而候蓉、陈建帆至2013年才起诉，其起诉超过诉讼时效的规定，法院应当驳回其起诉。
诉讼中，候蓉、陈建帆共同向原审法院提供的证据有：1、商品房买卖合同；2、购房发票；3、房地产权证，并以此支持其诉讼请求的成立。
华南新城公司对候蓉、陈建帆提供的证据中的第1、2、3项证据予以确认。
诉讼中，华南新城公司没有向原审法院提供证据。
依据候蓉、陈建帆的申请，原审法院依法向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局调取涉案房屋的商品房买卖合同，候蓉、陈建帆与华南新城公司对该商品房买卖合同均予确认。
上述事实另有原审庭审笔录为证。
原审法院认为，通过原审庭审查明的事实及质证的证据可知，候蓉、陈建帆与华南新城公司签订的楼宇认购书，主体适格，内容没有违反法律规定，双方在签订该楼宇认购书后基本按内容履行，因此，该楼宇认购书应视为双方签订的房屋买卖合同，为有效合同，对双方均具有法律拘束力。双方在签订商品楼宇认，购书时，约定房屋交付适用套内面积交付，购房总价款的计价方式按套内面积计算，房屋的公共总部位与公用房屋分摊建筑面积的面积的建设费用计入套内建筑面积单价内，不再另行计价。按照该约定，涉案商品房的套内面积及公共总部位与公用房屋分摊建筑面积的计价标准均为房屋套内面积单价。候蓉、陈建帆在楼宇认购书后，按涉案房屋的套内面积及房屋的公共总部位与公用房屋分摊建筑面积向华南新城公司交付了全部购房款，理应得到按合同约定的套内面积及房屋的公共总部位与公用房屋分摊建筑面积与合同约定相符的房屋。但在行政部门核发涉案房屋产权证照时，华南新城公司向候蓉、陈建帆提供的房屋的公共总部位与公用房屋分摊建筑面积缩减了6.441平方米。该缩减面积为不争事实，候蓉、陈建帆要求华南新城公司处置，而华南新城公司以涉案房屋已按套内面积交付而不予处置，从而引起本案讼争。从原审庭审查明的事实可知，华南新城公司对房屋的公共总部位与公用房屋分摊建筑面积缩减不予处置的抗辩理由为候蓉、陈建帆的起诉超过诉讼时效的规定，以及房屋交付按套内面积交付，且房屋已经交付。双方针对公共总部位与公用房屋分摊建筑面积缩减主张相背，故需要分析华南新城公司的抗辩理由是否成立，以断是非。
华南新城公司依套内面积计算而交付给候蓉、陈建帆的房屋存在公共总部位与公用房屋分摊建筑面积缩减，该面积差异款属取得不动产所有权的对价款方面的纷争，候蓉、陈建帆的请求权不适用诉讼时效，由此，候蓉、陈建帆的起诉没有违反诉讼时效规定，故华南新城公司认为候蓉、陈建帆起诉超过诉讼时效规定的抗辩主张，不予采纳。
候蓉、陈建帆与华南新城公司之间的商品房买卖行为属于普通商业行为，双方均需要遵守诚实信用、等价有偿的公平原则。既然候蓉、陈建帆交付了合同约定需要支付的全部价款，得到合同约定的房屋套内面积及公共总部位与公用房屋分摊建筑面积的房屋是理所当然。华南新城公司交付的涉案房屋经行政部门核准面积之中公共总部位与公用房屋分摊建筑面积缩减却不予处置，明显违反了法律规定的公平原则。另外，诉讼中，华南新城公司未能举证证明公共总部位与公用房屋分摊建筑面积缩减存在合理免责的事由，由此可以确定华南新城公司于本案的抗辩理由违反法律规定，对其抗辩主张不予采纳。华南新城公司交付的合同标的物不符合合同的约定应如何处理，需依据法律规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。基于上述法律规定，结合华南新城公司对缩减面积没有处置的行为，原审法院确定华南新城公司所承担的责任为返还多收取购房价款给候蓉、陈建帆。故候蓉、陈建帆要求华南新城公司返还公共总部位与公用房屋分摊建筑面积缩减而多收的购房款的诉讼请求，予以支持。关于该缩减面积购房款的计算方式为：总价款÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积。依此计算标准，华南新城公司应返还候蓉、陈建帆的购房价款为：2863507元÷（224.884平方米＋52.701平方米）×6.441平方米=66444元。由于候蓉、陈建帆、华南新城公司在签订商品房买卖合同之时没有关于返还款项的违约金计算的约定，故候蓉、陈建帆要求华南新城公司加付利息的诉讼请求，不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，于2014年8月25日作出如下判决：一、华南新城公司在本判决发生法律效力之日起三日内返还位于广东省广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷21号702房屋的公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款66444元给候蓉、陈建帆；二、驳回候蓉、陈建帆的其他诉讼请求。诉讼费731元，由华南新城公司负担。
判后，上诉人华南新城公司均不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，候蓉、陈建帆的诉讼请求没有事实依据和法律依据。候蓉、陈建帆以公共部位与公用分摊建筑面积减少为由向华南新城公司主张返还部分购房款不符合《商品房买卖合同》的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。《商品房销售管理办法》第二十一条规定，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑均发生误差时的处理方式。《商品房买卖合同》第四条明确约定以商品房单价乘以套内建筑面积计算商品房价款，同时第五条约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。房屋面积误差的处理方式是当事人自愿协商一致的合意，且内容没有违反法律、法规的强制性规定，该条款是有效的条款。而一审法院却采纳了候蓉、陈建帆单方的陈述，违背了当事人在订立合同时的真实意思表示。二、一审法院不采纳华南新城公司关于诉讼时效的抗辩，是适用法律错误。候蓉、陈建帆要求华南新城公司返还购房款的依据是商品房买卖合同，一审法院将其主张定性为基于不动产所产生的对价款纠纷，该权利为物权请求权，不存在诉讼时效问题。所谓的对价款，恰恰是基于合同所产生的一种债权请求权，因此，该债权请求权适用诉讼时效。根据民法通则规定，候蓉、陈建帆的诉讼请求已超过诉讼时效。三、退一步考虑，即便法院支持应返还公摊面积减少部分的购房款，但是一审计算有误。原审法院是按照建筑面积计算单价确定我方应返还的购房款，但是我方已经就套内面积减少与业主进行了结算，套内面积差结算时单价是以合同约定房款除以合同约定套内面积，故单价高于建筑面积计算出来的单价，因此在应返还候蓉、陈建帆的公摊面积补差款中应扣减我方在套内面积补差款中多支付给候蓉、陈建帆的购房款。故上诉请求：1、撤销原审判决第一项，驳回候蓉、陈建帆的全部诉讼请求；2、一、二审受理费由候蓉、陈建帆承担。
被上诉人候蓉、陈建帆共同答辩认为：一、一审法院认定事实清晰，法律剖析透彻，遵循了公平原则。案涉合同并未对“公摊建筑面积差异如何处理”作出明确约定，所以法院在公平原则指导下进行判决合法合理。二、关于诉讼时效。华南新城公司曲解了法院的判决理由，原审法院认定房地产方面的纷争不涉及诉讼时效的抗辩，并没有将候蓉、陈建帆的主张定性为基于不动产所产生的对价款纠纷。公摊面积缩水补差涉及不动产，是基于物权产生的，原审法院不采纳华南新城公司的诉讼时效抗辩符合法律规定。且如果适用诉讼时效，诉讼时效也应从权利人知道权利受侵害之日开始计算，本案中候蓉、陈建帆是在2012年才拿到房产证知晓公摊面积小于合同约定的面积，故2013年提起本案诉讼并未超过诉讼时效。至于对方说应在本案中扣除其在套内面积补差款中多支付给我方的购房款，因其在一审中并未提出该抗辩理由，我方不予认可。请求驳回上诉。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是华南新城公司应否返还公用分摊建筑面积减少的购房款。
华南新城公司与候蓉、陈建帆签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋的公用分摊建筑面积为52.701平方米，但房产证上记载的公用分摊建筑面积为46.26平方米，候蓉、陈建帆按照合同约定的价款支付了购房款，最终取得的房屋公用分摊建筑面积却比合同约定的缺少了6.441平方米，华南新城公司此行为违反了合同的约定。根据公平合理原则，华南新城公司应对涉案房屋公用分摊建筑面积的减少予以补偿，原审法院依照总价款÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积的计算公式确定华南新城公司应返还给候蓉、陈建帆的购房款，并无不当，本院予以维持。因房屋面积差异款属于取得不动产物权的对价，并不适用诉讼时效，华南新城公司诉讼时效的抗辩理据不足，本院不予支持。至于华南新城公司主张其在本案中返还的公用分摊建筑面积补差款应扣减其多返还的套内建筑面积补差款一节，因华南新城公司在原审中并未就此提出反诉，且候蓉、陈建帆不认可华南新城公司要求退还的套内建筑面积补差款数额，故本案对华南新城公司的该主张不予调处，华南新城公司可另循途径解决。
综上所述，华南新城公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1461元，由广东华南新城房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 邹文芳