甘肃省民勤县人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）民民再初字第1号
原审原告王发德，男，汉族，农民。
委托代理人王希军，男，汉族，系原审原告王发德之子。
原审被告许有俊，男，汉族。
原审被告李萍，女，汉族，系原审被告许有俊之妻。
原审原告王发德诉原审被告许有俊、李萍返还原物纠纷一案，本院于2013年9月5日受理，审理后于2013年11月4日作出（2013）民民初字第884号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年6月24日作出（2014）民民监字第1号民事裁定书，决定再审该案。
本院立案受理后，依法另行组成合议庭，于2014年9月29日公开开庭进行了审理。原审原告王发德及其委托代理人王希军与原审被告许有俊、李萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年2月19日，原审原告王发德与民勤县恒基房地产开发有限公司签订售房协议1份，约定原审原告以265620元购买“恒基家园”住宅小区北四栋东4口4层左手住宅楼1套，面积约为116.5平方米。后原审原告向民勤县恒基房地产开发有限公司交清购房款及配套设施的费用。2012年10月1日，民勤县恒基房地产开发有限公司向原审原告交付了“恒基家园”住宅小区北四楼东4口4层（包括门面房）左手楼房1套，并向原审原告交付了该楼房的钥匙。后原审原告在准备装修该楼房时，2013年9月4日，二原审被告以与民勤县恒基房地产开发有限公司签订有售房协议为由强行住进了该楼房，并更换了该楼房的门锁。
原审认为，排除妨害纠纷是指因为物受到他人的妨害而引发以排除这种妨害为目的的纠纷，包括堆放物品影响通行、违章建筑物妨碍一方通风采光、在他人建筑物上设置广告等。返还原物纠纷是物权人的物被他人侵占，物权人有权请求返还原物的纠纷。两者的主要区别在于：请求排除妨害的情况下，所有人一般没有丧失对所有物的占有；在请求返还原物的情况下，所有人一般已丧失了对所有物的占有。本案中原告诉讼的楼房现被二被告非法占有，并更换了该楼房的门锁，原告已丧失了对物的占有。故本案的案由应该为返还原物纠纷。原告王发德与民勤县恒基房地产开发有限公司签订售房协议1份，系双方真实意思表示，该合同自成立时生效。原告于签订合同后向民勤县恒基房地产开发有限公司交付了购房款及配套设施的费用，民勤县恒基房地产开发有限公司依合同约定向原告交付了“恒基家园”住宅小区北四栋东4口4层（（包括门面房）左手楼房1套，原告基于合法的买卖关系自交付之日起取得了该楼房的占有、使用权，依法受法律保护。二被告未经允许住进了原告已合法占有的房屋，影响了原告充分行使其物权，属不当行为，理应承担相应的法律责任，即返还原告“恒基家园”住宅小区北四栋东4口4层（包括门面房）左手楼房1套，并更换楼房门锁。故原告的诉讼请求应予以支持。二被告辩称该楼房是其向民勤县恒基房地产开发有限公司置换购得的楼房，系双方基于合同楼层认识不同，但民勤县恒基房地产开发有限公司并未向二被告交付，其辩解理由本院依法不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第四条、第十五条、第三十二条、第三十四条之规定，判令被告许有俊、李萍于判决生效后立即返还原告王发德“恒基家园”住宅小区北四栋东4口4层（包括门面房）左手楼房1套，并更换门锁。
原审原告诉称，2011年2月19日，原审原告从民勤县恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）处购得“恒基家园”4号楼4单元4层东户的住宅楼一套，2012年10月1日，原审原告从恒基公司售楼处取得该房屋的装修钥匙一把，而后又取得正式钥匙五把。2013年9月3日，正值原审原告雇佣人员装修房屋时，原审被告许有俊、李萍夫妇二人擅自闯入，阻止装修施工并滞留不出。9月3日夜，原审被告许有俊、李萍夫妇向原告房屋内搬进了被褥、液化气瓶等生活用品。故原审原告起诉要求二被告停止侵害原告房屋的所有权及使用权，并更换楼房门锁。在再审时，原审原告又增加一项诉讼请求，要求二原审被告赔偿因占用其楼房所造成的损失，但未提出具体数额。
二原审被告辩称，1、民勤县恒基房地产开发有限公司开发的“恒基家园”占用的部分土地是二被告的，现在其与民勤县恒基房地产开发有限公司因此发生的纠纷正在诉讼过程中；2、其与民勤县恒基房地产开发有限公司签订的房屋销售合同中约定的楼房为住宅楼的三楼，而不是包括门面房在内的三楼；3、恒基家园的其他住户都可以证明购买的楼房是住宅楼，而不是包括门面房在内的整栋楼房；4、其占有楼房的行为并未侵犯原告的权利。
原审原告为证明其主张，出示了下列证据：
1、原审原告与民勤县恒基房地产开发有限公司签订的售房协议一份，该合同于2014年9月23日在民勤县住房和城乡建设局进行了备案登记，拟证明原审原告占有楼房是合法的。
2、民勤县恒基房地产开发有限公司出具的证明一份，拟证明民勤县恒基房地产开发有限公司已按照合同约定向其交付楼房的事实。
原审被告许有俊对上述证据质证后，对原审原告出示的证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为原告是受民勤县恒基房地产开发有限公司的杨录年指使占有该房屋；对原审原告出示的证据2的真实性无异议，但认为是原审原告与民勤县恒基房地产开发有限公司串通一气、恶意将属其所有的房屋卖给原审原告的。
原审被告李萍对上述证据质证后，对原审原告出示的证据1的真实性无异议，但认为该合同中约定的房屋应归其所有；认为原审原告出示的证据2是虚假的，以前开庭并未出现该证明，现在出现并不能证明案件事实。
二原审被告为证明其辩解理由，出示了下列证据：
1、原审被告许有俊与民勤县恒基房地产开发有限公司签订的售房协议复印件一份，证明其与民勤县恒基房地产开发有限公司约定购买的楼房是位于住宅楼三层的事实。
2、杨某某与民勤县恒基房地产开发有限公司签订的售房协议复印件一份，拟证明杨某某购买的楼房是不包括门面房的事实。
3、本院（2013）民民初字第258号民事判决书复印件一份，拟证明杨某某购买的楼房不包括门面房。
4、武威市中级人民法院（2013）武中民终字第379号民事调解书复印件一份，拟证明杨某某与民勤县恒基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的最后处理结果。
原审原告对上述证据质证后，对证据1的真实性无异议，但认为协议中并未写明对方购买的楼房是不包括门面房的三楼；因为杨兆新与民勤县恒基房地产开发有限公司签订的售房协议与本案无关，对证据2的真实性无法确认；证据3、4与本案无关，且因当事人上诉，判决未发生法律效力。
本院根据双方当事人的举证、质证，并结合本案实际情况，对双方出示证据的证明效力进行了分析认定。
原审原告出示的证据1、2，二原审被告虽对证明目的存有异议，但其未提供相反证据否定该证据，故上述两份证据能够证明原审原告与民勤县恒基房地产开发有限公司签订售房协议以及该公司按照约定向原审原告交付楼房的事实。原审被告出示的证据1，能够证明原审被告许有俊与民勤县恒基房地产开发有限公司签订购买该公司开发的“恒基家园”北四栋东4口3层左手楼房的事实。证据2、3、4，系杨某某与民勤县恒基房地产开发有限公司签订的售房协议以及法院对双方的争议进行处理的结果，且证据3并未发生法律效力，故上述证据能够证明杨某某与民勤县恒基房地产开发有限公司签订了售房协议，在协议履行过程中双方发生争议并提起诉讼，经一审法院判决和二审法院调解后，争议双方对售房协议中约定的楼房进行协商调整的事实。
再审查明，原审被告许有俊、李萍系夫妻关系。2011年2月19日，原审原告王发德与民勤县恒基房地产开发有限公司签订售房协议1份，约定原审原告王发德以265620元购买民勤县恒基房地产开发有限公司开发的、位于“恒基家园”住宅小区北四楼东4口4层左手的楼房一套，面积为116.5平方米。在原审原告交清购房款及楼房相关配套设施费用后，民勤县恒基房地产开发有限公司于2012年10月1日向原审原告交付了售房协议中约定的“恒基家园”住宅小区北四楼东4口4层（包括门面房）左手楼房1套。2013年9月4日，在原审原告装修本案诉争的楼房时，二原审被告以该楼房系其从民勤县恒基房地产开发有限公司购买、应归其所有为由强行占有该楼房至今，且于当日更换了楼房门锁。2014年9月23日，原审原告王发德对其与民勤县恒基房地产开发有限公司签订的售房协议在民勤县住房与城乡建设局进行了备案登记。
另查明，2011年3月6日，原审被告许有俊与民勤县恒基房地产开发有限公司签订售房协议一份，约定原审被告许有俊以257040元的价格购买该公司开发的“恒基家园”住宅小区北四楼东四口三层左手住宅楼一套，面积为108M2。原审被告许有俊于2011年3月6日向民勤县恒基房地产开发有限公司交清了购房款项，但民勤县恒基房地产开发有限公司至今未向原审被告许有俊交付合同约定的楼房。
本院认为，原审原、被告双方争议的楼房系民勤县恒基房地产开发有限公司开发的商品房，因双方均与该公司签订了房屋买卖协议，但均未对各自购买的房屋办理产权登记或预告登记，因此涉案房屋的物权并未发生转移。原审原告王发德于2014年9月23日在民勤县住房与城乡建设局对其与恒基公司签订的房屋买卖协议进行的登记，是对该合同进行的备案登记，不具有预告登记的法律效力，因此原审原告王发德并未取得诉争房屋的物权。原审原告王发德基于合同关系而占有诉争楼房，但未取得诉争楼房的物权，现原审原告王发德要求原审被告许有俊、李萍返还诉争楼房的主张系其对诉争楼房的物权行使保护请求权，因原审原告王发德不具备本案的诉讼主体资格，其起诉不符合法律规定，对涉案房屋应依据买卖合同行使债权请求权。原审认为王发德基于合法的买卖关系自民勤县恒基房地产开发有限公司向其交付之日起取得了诉争楼房的占有、使用权，二被告未经允许住进了原告已合法占有的房屋，影响了原告充分行使其物权，理应承担相应的法律责任，据此判令二原审被告返还诉争房屋于法无据，应予纠正。案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百三十九条一款之规定，裁定如下：
驳回原审原告王发德的起诉。
案件受理费70元，退还原审原告王发德。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
审 判 长 邱进福
审 判 员 彭青春
代理审判员 刘继瑞
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 王 英