广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1266号
上诉人（原审原告）广东省佛山市顺德区乐从镇�冲股份合作经济社，住所地，组织机构代码×××2-1。
负责人冯耀华。
委托代理人李国荣，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人张明，广东广立信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）佛山市长业贸易有限公司，住所地，组织机构代码×××5-6。
法定代表人曾长添，该公司总经理。
委托代理人张惠全，广东创誉律师事务所律师。
委托代理人杨炽华。
上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社（以下简称腾冲股份社）因与上诉人佛山市长业贸易有限公司（以下简称长业贸易公司）土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第750号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、腾冲股份社与长业贸易公司于2011年11月18日签订的《钢铁市场土地临时租用合同》和《补充协议》自2013年8月20日起解除，长业贸易公司应将涉案土地交回给腾冲股份社；二、长业贸易公司应于判决发生法律效力之日起一个月内向腾冲股份社支付租金104952.5元；三、腾冲股份社没收长业贸易公司所交的履约保证金49506元；四、驳回腾冲股份社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费减半收取为2892.1元（腾冲股份社已预交），由长业贸易公司负担1694.59元，由腾冲股份社负担1197.51元。
上诉人腾冲股份社、长业贸易公司均不服上述判决，向本院提起上诉。
上诉人腾冲股份社不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定本案所涉《钢铁市场土地临时租用合同》及《补充协议》自2013年7月1日起因货车限行措施适用情势变更原则是错误的。首先，2013年7月1日起的货车限行措施并不是全天24小时实施，只是有一定时间段的限制，长业贸易公司完全可以通过时间的调整来进行正常的经营活动，该货车限行措施并不会使双方所签的合同无法继续履行。其次，该货车限行措施应属于长业贸易公司签订合同时可预见的正常商业风险，不属于情势变更。虽然合同签订时双方均不可能知道2013年7月1日会有货车限行措施出现，但双方均应该预见合同履行中政府或其他部门会有一些影响合同的政策会出台，比如说税收政策，周边道路的改造或限制通行，这些都是经常会出现的社会现象，并非双方不可预见。因此，2013年7月1日货车限行措施是双方签订合�时可预见的非不可抗力的商业风险，不属情势变更。再者，货车限行措施范围很广，整个禅城中心、南海中心区、顺德部分区域都已实行，如果该措施属于情势变更，则这些范围的商户是否均可依据情势变更原则提出解除正在履行的相关合同。而且，《最高人民法院关于正确适用合同法若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》、《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中均强调要慎重适用情势变更原则，要求人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，同时强调：“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。”可见，最高人民法院对该解释的适用是严格控制在极小的范围，本案如适用该原则是有违最高人民法院通知的精神。
二、一审判决认定长业贸易公司违约却未要求长业贸易公司按照合同约定承担违约责任错误。根据双方租赁合同约定，乙方逾期交租的，甲方收取乙方的滞纳金，每逾期一天，按逾期交租金额加收每天千分之五的滞纳金；乙方超过期限十五日不按规定向甲方交纳租金的，视作乙方违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租土地的使用权、没收履约保证金……该约定是双方的真实意思表示，合法有效。因长业贸易公司未按约定交纳租金构成根本违约，腾冲股份社有权要求长业贸易公司支付滞纳金及没收其交纳的保证金。另外，长业贸易公司的违约行为导致在该合同还剩下三年多的情况下即告解除，给腾冲股份社造成了三年半的租金收入损失，而该损失远超�合同约定长业贸易公司应付的滞纳金和保证金的总和。因此，即使根据公平原则，腾冲股份社也有权没收长业贸易公司的全部保证金及要求其支付逾期履行的滞纳金。一审判决认定情势变更，并以公平原则为由仅仅支持腾冲股份社没收履约保证金的50%作为违约金明显错误。
三、长业贸易公司迟延交付租金的违约行为与2013年7月1日的禁限货车通行措施没有关联。
据此上诉请求：1.维持原审判决第一项；2.改判第二项，在原判决基础上增加判令长业贸易公司向腾冲股份社支付自2013年1月20日起至付款日止按每天千分之五的滞纳金，暂计至2013年7月l5日为94982.01元；3.改判第三项，判令腾冲股份社没收长业贸易公司所交全部履约保证金99012元；4.长业贸易公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。
长业贸易公司上诉称：一、长业贸易公司与腾冲股份社签订的租赁合同因客观原�出现情势变更，不得不中止合同履行。一审法院认为长业贸易公司没有按时交纳租金属于违约行为，需承担违约责任，与客观事实不符。一审法院认为佛山市公安局发出的《关于禅桂新中心城区扩大禁限货车通行范围的通告》导致合同履行出现情势变更的认定是正确的，但一审法院认为情势变更起始时间为2013年7月，该认定与客观事实不符。理由如下：l.2013年年初的佛山市顺德区乐从钢铁贸易协会年会上，协会领导告知长业贸易公司在2013年3、4月份钢铁企业必须搬离现有的钢铁市场，涉案地块逐步纳入政府三旧改造范围，交通部门亦将在该地块附近开展交通管制，即涉案租赁场地将不再符合双方订立合同时约定的用作钢铁经营场地之目的；2.佛山市公安局下达扩大禁限货车通行范围的通告影响范围广，对群众特别是钢铁经营相关行业的影响深远，因此佛山市公安局�下达通告前已做好现场调研工作，并与政府、钢铁协会、相关钢铁企业家洽谈，完成通告前的准备工作，保障广大群众利益，减少因限行导致的损失。因此，长业贸易公司于限行通告发布前已获知情势变更的事实；3.涉案租赁场地的所有租户均搬离租赁场地，并非长业贸易公司一人的行为。所有租户的一致行为正好说明，货车限行的政府行为是众所周知，势在必行，租赁场地将无法继续经营，每位租户必须寻找新的租赁场地；4.佛山市公安局限行通告具有滞后性，若通告下达后，长业贸易公司再寻找新的租赁场所，腾出涉案场地是不可能的，应考虑实际操作的可行性。因此，长业贸易公司因为情势变更的起始时间应该为2013年初，不应认定为2013年7月。同时，长业贸易公司一直忠于履行合同相应义务，其拖延缴交租金完全基于客观因素的综合考虑。长业贸易公司获知�信息后一直努力与腾冲股份社协商，希望能妥善解决双方租赁关系，减少彼此损失。由于腾冲股份社的收益归属村民所有，预先支付的租金应分配到村民手中。若因政府征收地块等原因而终止双方签订的合同，预支的租金就难以收回，其实际操作非常困难。因此，长业贸易公司特告知腾冲股份社，在政府改造项目相关补偿政策落实前，暂推迟缴纳租金，租金从保证金中扣除。一审法院不应认为长业贸易公司没有交纳上半年租金应承担违约责任。
二、腾冲股份社的租金损失已经得到弥补，故腾冲股份社主张的损失补偿过高，法院应综合考虑实际情况、腾冲股份社的实际损失等因素依法予以调整。一审法院认为腾冲股份社主张的违约金过高，长业贸易公司对此予以认同，但判决腾冲股份社没收长业贸易公司缴纳的50%履约保证金作为违约金仍然过高，有失公平。签订服务合同后，长业贸易公司向腾冲股份社交付了6个月租金作为保证金。该保证金的缴纳是为了当发生某些特殊情况而造成无法正常支付租金时，腾冲股份社可以此抵扣来弥补损失的补救措施。依此，腾冲股份社2013年上半年的租金损失实际上已经得到弥补。长业贸易公司迟缴纳租金并没有对腾冲股份社造成实际上的损失。根据损失补偿原则，一审法院判决没收长业贸易公司50％的履约保证金已远远超出其实际损失，应当不予支持。同时，合同因情势变更无法继续履行，已造成长业贸易公司巨大损失，若要长业贸易公司再承担巨额的损失补偿，无疑是雪上加霜。
三、请求将腾冲股份社应退的保证金直接抵扣长业贸易公司应付的租金，多除少补，简化流程手续，方便双方当事人。一审法院判决腾冲股份社没收长业贸易公司50％的履约保证金，其余部分应予自行退回长业贸�公司，但退回手续需时较长，增加法院负担，浪费司法资源。为了避免产生不必要的纠纷，节省司法资源，请求将应退回的保证金直接抵扣长业贸易公司应付租金。
综上，上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判长业贸易公司无需向腾冲股份社支付履约保证金；2.腾冲股份社承担本案一审、二审的诉讼费用。
双方当事人在二审期间均没有向本院提交新证据。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为：本案二审期间的争议焦点在于：1.本地政府作出的禁限货车通行措施是否构成情势变更事由？2.长业贸易公司的行为是否构成违约，应如何承担违约责任？
关于第一个争议焦点，腾冲股份社上诉认为2013年7月1日起实施的禁限货车通行措施属于可以预见的商业风险，不存在情势变更情形；而长业贸易公司则上诉认为自2013年年初即知晓将施行禁限货�通行措施，故自2013年年初即已发生情势变更情形。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，于2013年6月5日发布并于同年7月1日正式实施的禁限货车通行措施属政府部门行使行政职权的行政行为，该行为的实施是双方当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并且客观上造成了日常需要使用大型货运车辆的钢铁贸易市场的承租户无法正常进行经营活动，因而继续履行合同对承租户一方明显不公，而造成该事实又不能归咎于合同双方当事人。因此，自2013年7月1日起，该禁限货车通行措施符合上述司法解释规定的情势变更情形。但由于该措施于2013年7月1日才正式实施，故在其正式实施前，均不宜认定已发生情势变更情形。因此，腾冲股份社与长业贸易公司的前述理由均不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。禁限货车通行措施自2013年7月1日才开始，故在此之前，长业贸易公司没有法定中止履行的事由，仍应按合同约定支付租金，但长业贸易公司没有按约交纳2013年1月后的租金，故长业贸易公司的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。按照合同约定，长业贸易公司逾期交租的，腾冲股份社有权收取每日千分之五的滞纳金，超过15日不按约定交纳租金的，视作长业贸易公司违约，腾冲股份社有权没收履约保证金。虽然双方对此明确约定了违约责任，但考虑到本案合同于2013年7月1日起发生情势变更情形，即使承租户在2013年1月按期交租，此后因禁限货车措施的实施也将导致承租户不能继续正常经营，而该事实又不能归咎于长业贸易公司，并且保证金系针对整个合同而言，本案的合同期限并未全部履行完毕，长业贸易公司也仅欠腾冲股份社几个月的租金，如果既没收相当于6个月租金的履约保证金又要收取按欠租额每天千分之五的滞纳金，以此确定的违约金已明显高于腾冲股份社的实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失�基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原审法院确定由腾冲股份社没收保证金的一半作为违约金，并且不再计算滞纳金，处理恰当，本院予以维持。因此，腾冲股份社上诉请求全额没收履约保证金以及计算滞纳金，长业贸易公司上诉主张原审法院确定的违约金过高应予调整，均理据不足，本院不予支持。
综上，腾冲股份社、长业贸易公司的上诉主张均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4226.65元，由广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社负担3189元，由佛山市长业贸易有限公司负担1037.65元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年六月十七日
书 记 员 莫志恒
书 记 员 邱雪碧
书 记 员 黎梦婷