吉林省和龙市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民初字第135号
原告：戴旭东，男，蒙古族，住长春市。
委托代理人：李华桦，吉林瑞广律师事务所律师。
被告：沈阳技成投资有限公司（原吉林省华银典当有限责任公司），住所：沈阳市。
法定代表人：曲岩，系该公司总经理。
委托代理人：张景顺，吉林升圆律师事务所律师。
被告：孙志军，男，汉族，住吉林省九台市。
委托代理人：李维，吉林弘川律师事务所律师。
原告戴旭东诉被告沈阳技成投资有限公司（以下简称技成公司，原吉林省华银典当有限责任公司）、孙志军案外人执行异议之诉一案，本院于2014年2月18日立案受理，由审判员金英花适用简易程序，公开开庭进行审理。原告戴旭东的委托代理人李华桦，被告技成公司的委托代理人张景顺，被告孙志军的委托代理人李维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告戴旭东起诉称：2005年12月20日，原告与被告孙志军签订了房屋租赁合同书，双方约定：用被告拥有的坐落在九台市团结街的房屋1-5层，房证号：九房权证字第20060022**号，共计8306.69平方米，以租赁的形式租赁给乙方使用，租赁期限从2005年12月20日至2025年12月20日，用孙志军欠原告的2200万元抵顶原告应支付的20年的租赁费。合同签订后原告一直使用、占有该房屋至今。2006年4月27日，因被告孙志军欠技成公司款项而办理了房屋抵押手续，后被告孙志军无力偿还被告技成公司欠款，技成公司根据最高人民法院作出的调解书向法院申请强制执行。原告认为，原告的租赁权先于被告的抵押权，足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。原告的租赁权在拍卖财产之上，对担保物权的实现有明显的影响。由于原告租赁费全部已经交付，原告对该房屋的占有使用的权利至2025年12月20日，原告对本案房屋享有优先权和继续承租权，原告理应参与本案的拍卖程序。综上，请求法院判决原告与被告孙志军2005年12月20日签订的房屋租赁合同有效，被告孙志军继续履行该合同；请求法院停止对坐落在九台市团结街的房屋（1-5层，房证号：九房权证字第20060022**号）的拍卖执行。
原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：
一、和龙市人民法院（2013）和执异字第14号执行裁定书一份，以证明法院驳回了原告的异议申请；
二、房屋租赁合同书一份，以证明原告于2005年12月20日与孙志军签订了房屋租赁合同，孙志军出租自己拥有的本案争议房屋，以此抵顶2200万元的欠款，使用期限从2005年12月20日到2025年12月25日。
被告技成公司答辩称：原告在执行过程中提出的执行异议，是案外人对执行法院执行行为提出的异议，并未对执行标的主张实体权利，对执行法院执行行为提出执行异议，只能通过复议的方式救济；原告主张的执行标的设有租赁权，不影响抵押权的实现，也不影响法院拍卖；原告主张租赁合同是否有效，是否继续履行不属于执行异议之诉审查范围，原告可另行提起诉讼。
被告技成公司在法定期限内提交如下证据：
一、原告的执行异议申请书一份，以证明原告只是对法院的执行，即拍卖行为有异议，而没有对执行标的实体有异议；
二、房屋抵押合同复印件一份，以证明2006年孙志军在抵押该财产之前没有出租；
三、房屋他项权证一份，以证明被告办理抵押登记，取得了房屋他项权证，对该标的物拥有优先受偿权。
被告孙志军答辩称：原告所诉属实，被告孙志军愿意按照与原告签订的合同书继续履行租赁合同。
被告孙志军在举证期限内未提供证据。
经庭审质证，对于原告提交的证据一，被告未提出异议，且因其来源合法、内容真实，与本案有关联，故本院对此予以采信；对原告提交的证据二，被告技成公司对其真实性提出异议，本院认为，被告虽提出异议，但是未举出足以反驳的相反证据，故对该证据本院予以采信；对于被告技成公司提供的证据一，原告对被告的证明目的提出异议，本院认为，该证据因其来源合法、内容真实，与本案有关联，故本院予以采信；对被告证据二，原告与被告孙志军提出异议，但因该证据来源合法、内容真实、与本案有关联，且与证据的相互印证，故对该证据予以采信；对被告证据三，原告及被告孙志军提出异议，但该证据来源合法、内容真实，与本案有关联，故对此予以采信。
本院根据原、被告的陈述及本院确认的有效证据，综合认定如下事实：2005年12月20日，原告与被告孙志军签订了房屋租赁合同书，双方约定：用被告拥有的坐落在九台市团结街的房屋1-5层，房证号：九房权证字第20060022**号，共计8306.69平方米，以租赁的形式租赁给乙方使用，租赁期限从2005年12月20日至2025年12月20日，租赁费定价及收取方式为租赁费每年110万元整，20年租赁费总额为2200万元整，付款方式用甲方欠乙方2200万元抵顶。2006年4月27日，孙志军将房屋抵押给技成公司，并办理了房屋他项权证，他项权人为吉林省华银典当有限责任公司。2013年11月1日，技成公司依据最高人民法院作出的（2010）民一终字第111号调解书向和龙市人民法院申请对原告进行强制执行，执行过程中本院对孙志军的上述争议房屋启动拍卖程序。
2013年5月22日，吉林省华银典当有限责任公司更名为吉林省华银投资有限责任公司，于2014年3月26日吉林省华银投资有限责任公司更名为沈阳技成投资有限公司。
本院认为：2005年12月20日，原告与被告孙志军签订房屋租赁合同，2006年4月27日，孙志军将房屋抵押给技成公司，原告与被告孙志军的租赁关系的形成时间早于被告技成公司的抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条（新民诉法修改为第二百二十七条）规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。”的规定，原告与被告孙志军签订的租赁合同，不因被告的抵押权实现而消失，拍卖不影响原告继续承租该房屋，故原告请求停止拍卖诉争房屋的诉讼请求，本院不予支持。
对于原告提出的要求确认房屋租赁合同有效并要求孙志军继续履行合同的请求，因本案是案外人执行异议之诉，原告的请求不在本案审理范围内，故对该项请求原告可另寻途径解决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告戴旭东的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告戴旭东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 金英花
二〇一四年四月二十二日
书记员 申 珠