北京市第二中级人民法院
民事�决书
（2015）二中民终字第04673号
上诉人（原审原告、反诉被告）冯婉今，女，1974年6月23日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）严晖，男，1970年9月25日出生。
二上诉人之共同委托代理人李瑞华，河南京港律师事务所律师。
上诉人（原审反诉第三人）鲜若海，男，1968年2月3日出生。
委托代理人任建忠，北京林鑫沃邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王增，男，1960年3月14日出生。
委托代理人赵慈祺，女，1969年1月24日出生。
委托代理人贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。
原审反诉第三人吴艳丽，女，1978年10月2日出生。
委托代理人任建忠，北京林鑫沃邦律师事务所律师。
上诉人冯婉今、严晖与鲜若海因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第14267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年11月，冯婉今、严晖起诉至原审法院称：2013年8月10日，冯婉今、严晖与王增订立《房屋租赁合同》，约定冯婉今、严晖承租王增所有的位于北京市东城区×××135号房屋（以下简称涉案房屋），年租金28万元，租期自2013年12月26日至2018年12月25日止。2014年10月，王增无故提出解除合同，并于11月12日在未征得冯婉今、严晖的同意下将房屋换锁。冯婉今、严晖认为，王增的行为违反合同约定，要求继续履行合同，并由王增赔偿经济损失50767元。
王增答辩并提出反诉：认可双方订立的合同属实，合同约定冯婉今、严晖不得将房屋转租转让给第三方使用，否则王增有权终止合同并收回房屋，且可以追究冯婉今、严晖的违约责任。因冯婉今、严晖违反上述约定将涉案房屋转租给吴艳丽、鲜若海，故王增于2014年10月提出解除合同。11月12日将涉案房�更换门锁。但11月14日冯婉今、严晖强行将门撬开，现涉案房屋正常经营。王增认为，冯婉今、严晖转租行为属违约，故不同意冯婉今、严晖的全部诉讼请求，并反诉要求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2014年11月12日解除；由冯婉今、严晖及吴艳丽、鲜若海腾房；由冯婉今、严晖支付违约金28万元；支付自2014年11月14日至实际腾房之日止的房屋占用费，按照月租金5万元标准计算；王增同意返还冯婉今、严晖押金2万元及冯婉今、严晖已支付的自2014年11月12日始止12月25日止的房屋租金3.3753万元。
针对王增的反诉，冯婉今、严晖辩称：冯婉今、严晖系合作关系，在涉案房屋共同经营北京卡萨时装店。吴艳丽系北京卡萨时装店的雇员。2013年12月26日前，鲜若海与冯婉今、严晖系合作关系，现双方合作关系已终止，但鲜若海无理占用涉案房屋。2014年11月14日，王增打开涉�房屋门锁，后涉案房屋可正常经营。冯婉今、严晖不存在转租情形，故不同意王增的反诉请求。
吴艳丽述称：吴艳丽系北京卡萨时装店雇员，为北京卡萨时装店经营谢馥春品牌化妆品，与冯婉今、严晖非属转租关系。2014年11月14日后涉案房屋可正常经营。不同意王增的反诉请求。
鲜若海述称：鲜若海与冯婉今、严晖系合作关系，经营服装，现双方合作关系并未终止。2014年11月14日后涉案房屋可正常经营。鲜若海与冯婉今、严晖非属转租关系，故不同意王增的反诉请求。
原审法院认为：冯婉今、严晖与王增订立的《房屋租赁合同》属双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。关于冯婉今、严晖与鲜若海之间的关系，王增出示的鲜若海书写的《证明》能证明双方系租赁关系，鲜若海虽称系在王增授意下出具上述非其真实意思表示的证据，但�此未能举证加以证明。且根据《联营合作协议》约定的内容及当事人的当庭陈述分析，双方虽名为合作，但北京卡萨时装店并不参与实际经营活动及人员管理等，无法认定冯婉今、严晖与鲜若海系合作关系。根据招商银行交易记录，鲜若海向严晖支付款项的交易备注显示为“房租”，鲜若海对为何备注为“房租”的解释有违常理。关于冯婉今、严晖与吴艳丽之间的关系，王增出示的吴艳丽书写的《证明》及视频资料能证明双方系租赁关系。吴艳丽虽称系在王增授意下出具上述非其真实意思表示的证据，但对此未能举证加以证明。冯婉今、严晖虽提交《劳动合同》、《委托代理社会保险协议》及社会保险对账单，但上述证据不足以推翻吴艳丽与冯婉今、严晖之间的租赁关系。综上，法院认定冯婉今、严晖存在转租行为，根据合同约定已属违约，王增有权终止合同并收回房屋，且可以追究冯婉今、严晖的违约责任。现双方均认可2014年10月王增曾向冯婉今、严晖提出解除合同，并于11月12日将涉案房屋门锁更换，上述行为系王增行使合同约定解除权。冯婉今、严晖虽称11月14日涉案房屋系由王增开锁，但未能提交相应的证据。王增反诉要求确认双方之间的《房屋租赁合同》于该日解除、由冯婉今、严晖及吴艳丽、鲜若海腾退涉案房屋，理由正当，法院予以支持。冯婉今、严晖起诉要求继续履行合同并赔偿损失的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。现当事人均认可自11月14日始涉案房屋正常经营，故王增反诉要求冯婉今、严晖支付自2014年11月14日至实际腾房之日止的房屋占用费的反诉请求，理由正当，法院予以支持。但关于占用费标准问题，法院认为应以王增与冯婉今、严晖约定的房屋租金标准为宜。关于王增反诉要求冯婉今、严晖�付违约金的请求，因双方订立的《房屋租赁合同》无违约金的相关约定，故法院对上述请求不予支持。王增同意返还冯婉今、严晖押金2万元及冯婉今、严晖已支付的自2014年11月12日始止12月25日止的房屋租金，法院照准。据此，原审法院于2015年1月判决：一、确认冯婉今、严晖与王增之间的《房屋租赁合同》于二〇一四年十一月十二日解除；二、冯婉今、严晖，吴艳丽、鲜若海于判决生效后十日内将位于北京市东城区南锣鼓巷一百三十五号三幢一层腾退；三、冯婉今、严晖于判决生效后十日内向王增支付自二〇一四年十一月十四日始至实际腾房之日止的房屋占用费，按照年租金二十八万元的标准计算；四、王增于判决生效后十日内向冯婉今、严晖返还押金二万元；五、王增于判决生效后十日内向冯婉今、严晖返还自二〇一四年十一月十二日始至十二月二十五日止的房屋租金三万三千七百五十三元；六、驳回冯婉今、严晖的全部诉讼请求；七、驳回王增的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，冯婉今、严晖、鲜若海不服，以冯婉今、严晖与鲜若海系合作经营关系，不存在转租情形为由提出上诉，要求本院依法改判。王增同意原判。吴艳丽与鲜若海意见一致。
本院经审理查明：北京市东城区×××135号3幢1层登记在王增名下，规划用途为商业，建筑面积34.3平方米。2013年8月10日，冯婉今、严晖与王增订立《房屋租赁合同》，约定王增将北京市东城区×××135号房屋，建筑面积34平方米出租给冯婉今、严晖使用。租期五年，自2013年12月26日至2018年12月25日止。房租年租金28万元，支付方式年付。冯婉今、严晖需向王增支付押金2万元。合同同时约定，冯婉今、严晖不得将房屋转租转让给第三方使用，否则王增有权终止合同并收回房屋，且可以追究冯婉今、严晖的违约责任。租赁期满后或合同解除，冯婉今、严晖应在五日内搬出。王增认可冯婉今、严晖已支付押金2万元及截止2014年12月25日止的房屋租金。冯婉今、严晖出示通知单及改退批条，证明向王增支付2014年12月26日至2015年12月25日期间的租金，因收件人拒收被退回。经质证，王增认可该证据的真实性，表示未收到租金。双方均认可2014年10月王增提出解除合同，11月12日王增将涉案房屋更换门锁，11月14日涉案房屋门锁被打开，并可正常经营。但就开锁主体双方各执一词，但均未能举证加以证明，鲜若海、吴艳丽称不清楚上述情况。法院调取北京市公安局东城分局交道口派出所110接处警记录，显示2014年11月12日署名为“吴燕立”报警在×××135号与房东发生纠纷，出警反馈情况为“经了解双方为因租房问题引发纠纷，民警将双方带回派出所调解。”
就冯婉今、严晖是否将涉案房屋转租一节，王增出示《证明》两份及吴艳丽的视频资料，内容分别为“我叫吴艳丽，位于北京市东城区×××135号房屋现在是我在经营，我是从严晖处租过来的，每年房屋租金50万元。特此证明。”“我名鲜若海，位于北京市东城区南锣鼓巷135#房屋现在是我在经营，我是从严晖处租过来的，每年租金12万元，每月1万元。季度付，自2012年6月起租。”视频资料内容为“我叫吴艳丽，是做化妆品生意的，是从严晖手里租过来的，一年房租50万。”经质证，冯婉今、严晖否认上述证据的真实性，并出示《授权书》，证明“扬州谢馥春美妆发展有限公司”授权北京卡萨时装店经营谢馥春品牌；吴艳丽、鲜若海认可上述�据的真实性，但认为上述证据系鲜若海、吴艳丽应王增要求出具，非鲜若海、吴艳丽真实意思表示。但就鲜若海、吴艳丽是否受胁迫出具上述证据，鲜若海、吴艳丽未能举证。王增否认《授权书》的真实性，但未能提交反证；鲜若海、吴艳丽认可《授权书》的真实性。
王增出示中国工商银行个人义务凭证（签单）一份，证明吴艳丽向严晖支付房屋租金。该证据显示2013年12月7日署名“李佳跃”账户向署名“严晖”账户转账50万元，王增称“李佳跃”与吴艳丽系夫妻关系。经质证，冯婉今、严晖认可该证据的真实性，但是否认关联性。吴艳丽否认该证据的关联性，庭审中其曾认可与李佳跃系夫妻关系，后又称无法确定该证据上“李佳跃”是否系其配偶，亦无法提交吴艳丽的婚姻关系证明。王增出示招商银行交易记录一份，证明鲜若海向严晖支付房屋租金。该证据显示2013年9月2日、12月2日，2014年5月30日分别汇款3万元、3万元、3、6万元，交易备注分别显示“9-11月严晖”、“12-2房租严晖”、“房租3月严晖”。经质证，冯婉今、严晖认可该证据的真实性，但认为上述款项非属租金，而系鲜若海向严晖支付的货款。鲜若海认可该证据的真实性，但认为非属租金，而系其与冯婉今、严晖合作的分成款，因为汇款时需要填写交易备注，故随意填写了“房租”。
王增出示《联营合作协议》一份，证明冯婉今、严晖与鲜若海名为合作，实为转租。该证据“甲方”处加盖有署名“北京卡萨时装店”公章，并有署名“严晖”的签名，“乙方”处有署名“鲜若海”的签名，内容为“甲方同意乙方本人将特色产品以合作的方式在位于×××135号占用南屋建筑面积大约8平方米的店铺经营……甲方提供店铺陈列设计，乙方须按照甲方要求进行装修，并承�家具、道具的全部费用……乙方使用甲方的商铺，以甲方的名义从事经营活动，乙方付每月一万元作为甲方的收益，并一次性交纳三个月共计三万元整。合作期限2012年6月1日至2013年5月31日……乙方负责自己管理的店铺经营的一切运营、人员费用……在不影响房屋主体的前提下，允许乙方做适当的装饰，装修费等一切费用自理……”经质证，冯婉今、严晖认可上述证据的真实性，但否认关联性，认为双方原系合作关系，现已到期终止。鲜若海认可该证据的真实性，但否认关联性，认为双方系合作关系，2013年5月31日后仍延续合作关系，其称合作模式与《联营合作协议》载明权利义务不同，双方共同进货、共同经营、利润协商分成，但鲜若海认可双方现未对合作进行核算、分成并实际向冯婉今、严晖支付最终分成款。就具体合作模式，鲜若海未能举证加以证明。王增出�与署名“吴艳丽”订立的《联营合作协议》复印件，冯婉今、严晖、吴艳丽均不认可该证据的真实性。
冯婉今、严晖出示《劳动合同》、《委托代理社会保险协议》及社会保险对账单，证明北京卡萨时装店与吴艳丽系雇佣关系。经质证，王增认可《劳动合同》的真实性，但认为该证据是为诉讼而准备，双方非劳动关系。《委托代理社会保险协议》及社会保险对账单显示案外人“北京今捷顿商贸有限公司”为吴艳丽缴纳社会保险，故不认可上述证据的证明目的。吴艳丽认可上述证据的真实性。冯婉今、严晖出示鲜若海经营行为的刷卡记录、发货单，证明双方原系合作关系，经质证王增认可刷卡记录的真实性，但否认证明目的，不认可发货单的真实性及关联性。鲜若海认可上述证据的真实性。
以上事实，有当事人陈述，房产证、《房屋租赁合同》、证明、《联营合�协议》、《劳动合同》、《委托代理社会保险协议》及社会保险对账单，视频资料等证据在案佐证。
本院认为：本案的焦点问题是能否认定冯婉今、严晖存在转租行为。冯婉今、严晖、鲜若海上诉均主张冯婉今、严晖与鲜若海系合作经营关系，不存在转租情形，但根据王增出示的鲜若海书写的《证明》，显示双方系租赁关系。鲜若海虽称该证明系在王增授意下出具，并非其真实意思表示，但对此未能举证加以证明。同时，鲜若海向严晖支付款项的交易备注亦显示为“房租”，鲜若海虽否认该款项为房租，但对为何备注为“房租”并未作出合理解释。故综合上述情形，原审法院认定冯婉今、严晖存在转租行为。经查，该认定符合本案的实际情况，并无不当。冯婉今、严晖与鲜若海对于双方系合作关系的主张均未提交充分有效的证据予以佐证，本院对其上诉主张不予采信。综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费535元，由冯婉今、严晖负担（已交纳），反诉案件受理费2750元，由冯婉今、严晖负担1375元（于本判决生效后7日内交纳），由王增负担1375元（已交纳）；二审案件受理费2515元，由冯婉今、严晖负担2445元（已交纳），由鲜若海负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一五年六月十二日
书 记 员 张 雯