上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第378号
原告（反诉被告）陈琛。
委托代理人徐娟，上海市君悦律师事务所律师。
被告（反诉原告）邓明。
被告（反诉原告）黄煜。
被告（反诉原告）邓继昌。
上述三被告的共同委托代理人瞿沁，上海恒为律师事务所律师。
上述三被告的共同委托代理人王妮，上海恒为律师事务所律师。
原告陈琛诉被告邓明、黄煜、邓继昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判。2014年2月17日，本院根据原告陈琛的申请，依法作出民事裁定书，查封、冻结被告邓明、黄煜、邓继昌名下价值人民币600，000元的财产，并已交付执行。2014年2月26日，被告邓明、黄煜、邓继昌当庭向本院提出反诉，本院审查后决定与本诉合并审理，并于同日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈琛及其委托代理人徐娟，被告（反诉原告）邓明、黄煜、邓继昌的共同委托代理人王妮到庭参加了诉讼。2014年3月10日，本院第二次公开开庭审理本案，原告（反诉被告）陈琛及其委托代理人徐娟，被告（反诉原告）邓明、黄煜、邓继昌的共同委托代理人王妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈琛诉称：2013年9月8日，原告经中介公司居间介绍，与被告方签订《房地产居间协议》，约定原、被告方在同月25日前签订正式的买卖合同。当日，原告向三被告支付定金人民币50，000元，同月9日又支付定金250，000元。但此后，被告方一直拖延签订正式的买卖合同。2013年10月6日，原、被告在中介公司协商签约事宜时，被告方突然告知所出售的房屋上设定有两个抵押，其中银行的抵押已经还清（贷款），但另一个个人债权170万元的抵押没有还清借款，同时要求原告将购房的银行贷款交其操作，原告遂对交易的安全性产生疑问，多次会同中介公司与被告方协商，要求被告方涤除抵押权，确保房屋能够正常交易。此后，被告方一直称在想办法，等确定好后再通知原告签约。然而到2014年1月24日，原告接中介公司通知，被告方已经将房屋另售他人，并办妥了产权变更手续。原告认为，被告方在与原告定金合同关系未解除的情况下，背着原告私自将房屋出售给他人已经构成了违约，故请求判令三被告双倍返还定金600，000元。
被告（反诉原告）邓明、黄煜、邓继昌辩称：原、被告签订居间协议约定在2013年9月25日订立正式的买卖合同，但就在签约之前，原告却提出要求变更首付款70万元房款的支付时间和方式，不愿将该款直接支付给被告方，而要求将款项交由第三方托管，对被告方一直不予同意。至于抵押权之事原告早就知道，首付款70万元也系用于归还债务以撤销设定在房屋上的他项权证。正是由于原告迟迟不愿按照先前的约定支付首付款，导致双方无法签订正式的买卖合同，被告方也无法按时归还借款，额外承担了巨大的利息损失。因此，被告方不同意原告的诉讼请求，反诉请求判令没收原告的定金30万元，并要求原告赔偿被告方经济损失204，000元。
反诉被告陈琛辩称：原、被告在2013年12月27日和29日对居间协议已经达成了一致意见，但被告方在2014年1月10日就将房屋过户给案外人，属于一房二卖的违约行为。因此，不同意被告方的反诉诉讼请求。
经审理查明事实如下：被告邓明、黄煜系夫妻，被告邓继昌系两人之子。2013年9月8日，在中介人上海宇邦房地产经纪有限公司的居间介绍下，原告与邓明以及中介公司签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告向邓明购买由三被告共有的本市长宁区福泉路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”），建筑面积95.58平方米，有抵押，总价款为3，050，000元，此价格为甲方（三被告）净到手价，双方约定在2013年9月25日之前签订买卖合同，乙方（原告）于签约当日支付700，000元，第二次支付数额、时间没有约定，以贷款方式支付房款1，800，000元，交付房屋时支付50，000元；乙方为表示购买诚意，在签订本协议时支付300，000元作为意向金，该意向金是丙方（中介公司）受乙方委托前往甲方处洽谈上述购买条件的确认依据；如甲方接收本协议买卖条件并签署本协议的，则意向金转为定金，由丙方将定金转付给甲方；如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付该房屋成交总价2%的违约金；如因乙方原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归甲方所有，同时向丙方支付本次房屋成交总价2%的违约金；在“其他约定”则手写有“双方约定，在2013年10月31日前，双方前往交易中心办理过户手续。在2013年11月30日前，乙方产证出来三日内甲方交付房屋（贷款放至甲方帐户后），甲方房屋为上海市自住满五年、唯一住房。”签约后，原告向黄煜支付了定金50，000元，次日又向邓明支付定金250，000元，合计支付定金300，000元。
由于涉案房屋上既有银行的抵押，又有个人借款后设定的抵押，原、被告双方于此后就涤除抵押问题协商解决方法，原告要求被告方先注销抵押再签约，后又提出签订买卖合同时将首付款交由第三方保管，均遭被告方拒绝，故双方一直没有签订格式的买卖合同。此后，双方多次进行协商，但始终未能签约。2013年10月15日，被告方还清了招商银行的贷款，故设定在涉案房屋上银行的抵押被注销。以后，原、被告又进行过多次磋商。2013年11月6日开始，原告的男朋友徐衡与邓明进行微信联系。同年12月19日，徐衡要求邓明将30万元（定金）转回给原告，邓明表示“我知道了，尽快。”然此后，被告方没有退还定金。期间，中介公司人员也与邓明联系，催促其履约，并告知已经发现被告方在其他中介公司（挂牌）。2013年12月29日，邓明与原告方在中介公司进行磋商，双方同意将房价款提高到318万元，并初定在“下周三”签订买卖合同。
2014年1月6日，三被告与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋出售给了案外人。同月14日，案外人取得了涉案房屋的房地产权证。
同月24日，中介公司告知原告涉案房屋已经另售他人的事实后，原告遂诉至本院，提出如上之诉请。
上述事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、原告支付定金的转账凭证、收条、《上海市房地产登记证明》、《贷款结清证明》、《房屋状况及产权人信息》、《房地产抵押状况信息》、录音摘录、微信及短消息截屏、证人叶运华的当庭证词、被告提供的双方微信截屏等证据以及双方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。
庭审中，证人林某某到庭作证，证明自己作为涉案房屋的原抵押权人曾经参与原、被告如何解决抵押事宜的磋商过程。经当庭质证，被告表示认可，原告认为证人与被告有特殊关系，对证词的真实性不予认可；原告也通知其男朋友徐衡作为证人出庭作证。经当庭质证，原告认可证人的证词，被告对其真实性及证明力不予认可。
另外，被告为证明经济损失，提供向林某某借款的借条、凭证、收条等证据，证明林某某收到邓明逾期还款的利息204，000元。经当庭质证，原告不予认可。
因双方当事人各执己见，故本案调解未成。
本院认为，民事活动应当遵循自愿和诚信原则。原、被告以及中介公司签订的《房地产买卖居间协议》中涉及原、被告之间的权利、义务的条款系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告已经按照协议约定将定金300，000元支付给被告，故双方之间的定金合同关系成立并且生效。依照协议约定，双方当事人应当在2013年9月25日前签订格式的房地产买卖合同。虽然《房地产买卖居间协议》对涉案房屋上设定有抵押已经有记载，但对如何涤除抵押以便顺利办理产权交易过户事宜并未约定，且该协议就买卖合同的权利义务约定也不具体，故双方需要进一步协商。但因磋商不成，双方未签订格式的买卖合同并不能单方归责于一方当事人。原告诉称直到2013年10月6日才得知涉案房屋上有抵押显然不符合事实，也不符合常理。在此情况下，双方可以继续磋商，也可以随时终止定金合同的履行。事实上双方在磋商不成后，原告方已经在2013年12月19日要求邓明将30万元（定金）转回给原告，表示了终止定金合同的意愿，邓明也予以同意，故邓明作为三被告的代表应当本着诚实信用的原则及时将定金退还给原告。然在此之后，被告方并未将定金退还给原告，却一方面敷衍原告，另一方面与案外人商谈售房事宜，有违诚信原则，应予批评。原告认为双方在2013年12月底已经达成一致意见，三被告在定金合同关系未解除的情况下将涉案房屋出售给他人构成违约之主张本院难以采纳。因此，原告诉讼请求中的合理部分即返还定金之诉请本院予以支持，其余诉请予以驳回。至于三被告反诉认为原告违约，要求没收定金并由原告赔偿三被告经济损失之诉请，没有事实和法律依据，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）邓明、黄煜、邓继昌于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）陈琛定金人民币300，000元；
二、驳回原告（反诉被告）陈琛其余的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）邓明、黄煜、邓继昌的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼保全费人民币3，520元，原告（反诉被告）陈琛负担人民币1，760元，被告（反诉原告）邓明、黄煜、邓继昌负担人民币1，760元。
本诉案件受理费人民币9，800元，因本案适用简易程序故减半收取计人民币4，900元，原告（反诉被告）陈琛负担人民币2，450元，被告（反诉原告）邓明、黄煜、邓继昌负担人民币2，450元。
反诉案件受理费人民币4，420元，由被告（反诉原告）邓明、黄煜、邓继昌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆长庆
二〇一四年三月二十四日
书记员 陈 清
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。