广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3007号
上诉人（一审被告）：中山市盈润房地产开发有限公司。住所地广东省中山市三乡镇平南工业区金宏路**号。
法定代表人：吕江涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丘晓安，男，该公司职员。
被上诉人（一审原告）：李境梅，女，1982年12月20日出生，汉族，住广东省廉江市。
被上诉人（一审原告）：黎相善，男，1982年1月6日出生，汉族，住广东省廉江市。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
上诉人中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）因与被上诉人李境梅、黎相善商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第1262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
盈润公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、李境梅、黎相善在2015年以来多次到盈润公司售楼部及小区闹事，阻碍盈润公司办理验收工作，致使盈润公司至今未取得竣工验收备案登记证。所以，盈润公司未能按时取得竣工验收备案登记证，责任在于李境梅、黎相善。二、一审判决确定违约金过高，与双方合同约定不符。根据双方当事人在涉案《商品房买卖合同》补充协议中的约定，应按日计算逾期交房违约金，且赔偿金累计不超过总房款的2%。
李境梅、黎相善辩称，一、涉案商品房工程未能按时竣工，未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，责任在于盈润公司。盈润公司开发的商品房不按时竣工，且隐瞒事实，采取欺诈手段欺骗购房者，将市政道路圈进小区内，使购房者误以为该道路为小区道路。中山市城乡规划局责令盈润公司拆除围墙才能办理竣工验收。但盈润公司至今未取得建设主管部门颁发的《竣工验收备案登记证》，导致楼盘众多购房者向有关部门投诉维权。但李境梅、黎相善从未到盈润公司维权。二、一审判决确定的违约金数额恰当，盈润公司的上诉主张不能成立。双方签订的《中山市商品房买卖合同》已约定逾期交房违约金按每日万分之二的标准计算，最高不超过总房价的10%。上述约定是双方真实意思表示，且约定违约金计算标准符合法律规定。虽然双方签订的补充协议约定逾期交房违约金不超过2%，但该约定属于格式条款，限制及剥夺了李境梅、黎相善的权利，应属无效条款。同时，盈润公司至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，涉案商品房至今未符合交楼条件，也无法确定何时可以交房，若按补充协议约定确定盈润公司应承担的违约责任，对李境梅、黎相善明显不公。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理恰当，请求维持原判，驳回上诉。
一审法院认定事实：2014年7月6日，李境梅、黎相善与盈润公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：1.李境梅、黎相善向盈润公司购买其开发的位于中山市三乡镇金宏路林谷街1号雅景半山花园31座504房中山市××乡镇××路××山花园××房，价款为434103元；2.付款方式为银行按揭，首付184103元，银行按揭贷款250000元；3.盈润公司应在2015年7月25日前，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并符合合同约定的商品房交付给李境梅、黎相善使用；4.盈润公司逾期交房的，如逾期超过90天的，李境梅、黎相善有权解除合同，也有权要求继续履行合同，李境梅、黎相善要求继续履行合同的，合同继续履行，盈润公司应按每日万分之二的标准支付从逾期交房的第二天起至实际交房之日止的违约金，该违约金的总额最高不超过10％。合同还约定了其他条款。同日，李境梅、黎相善与盈润公司签订一份补充协议，双方一致同意，《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算的违约金、赔偿金等的单项总额以不超过总房款的2％为限。上述合同签订后，李境梅、黎相善依约向盈润公司支付了首付款，并通过银行按揭贷款的方式向盈润公司支付了全部购房款。但合同约定的交房期限届满后，盈润公司未能将符合合同约定的商品房交付给李境梅、黎相善使用。李境梅、黎相善遂提起本案诉讼，请求判令：1.盈润公司立即向李境梅、黎相善返还购房款434103元及赔偿贷款利息损失（暂计至起诉时为6399元）、维修基金2806.8元、律师见证费1020元、办证综合费用260元、契税6511.55元、查档费110元及支付违约金43410.3元，并从2015年11月28日起至付清全部购房款时止，按银行贷款利率支付利息。一审诉讼中，李境梅、黎相善变更上述诉讼请求为：1.继续履行双方签订的商品房买卖合同；2.盈润公司按每天万分之二的标准支付从逾期交房之日起至实际交付房屋之日止的违约金。
一审诉讼中，盈润公司明确表示不清楚何时才能把符合合同约定的交付条件的商品房交付给李境梅、黎相善使用；李境梅、黎相善表示补充协议约定的违约金总额不超过房价款总额2％的约定是格式条款，是无效约定的，而且该违约金标准过低，请求法院予以调整。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李境梅、黎相善与盈润公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。李境梅、黎相善已按合同约定向盈润公司支付了购房款，盈润公司应按合同约定的期限及条件将商品房交付给李境梅、黎相善使用。盈润公司未能履行交房义务，已构成违约。虽然盈润公司违约，但李境梅、黎相善请求继续履行合同，是其对合同权利的选择，一审法院予以支持，但盈润公司应按合同约定每日万分之二的标准支付从逾期之次日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，经计算，截至2016年4月30日止违约金为24309.77元。盈润公司辩称补充协议约定的违约金上限不超过总房款的2％，但该约定与商品房买卖合同约定的10％的违约金上限相冲突。盈润公司至今已逾期交房9个月时间，而且仍不能确定何时可以交房，故补充协议约定的房价款总额2％的违约金上限明显与盈润公司的违约程度及李境梅、黎相善的损失不对等，故李境梅、黎相善请求对该违约金上限予以调整，一审法院予以支持，具体的违约金上限可按照商品房买卖合同约定的不超过总房款的10％为限。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李境梅、黎相善与盈润公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、盈润公司于一审判决发生法律效力之日起七日内支付李境梅、黎相善违约金（截至2016年4月30日止的违约金为24309.77元，从2016年5月1日起至交房之日止的违约金以本金434103元为基数，按每日万分之二的标准计算，违约金的总额以43410.3元为限）。案件受理费8719元（李境梅、黎相善已预交），由盈润公司负担，并于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付李境梅、黎相善。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方签订的涉案合同为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方均应按合同约定履行各自所负义务。本案二审争议焦点有二，一是盈润公司的行为是否构成违约；二是一审判决确定的逾期交房违约金是否妥当。
关于争议焦点一，即盈润公司的行为是否构成违约的问题。双方签订的商品房买卖合同约定李境梅、黎相善应向盈润公司支付购房款434103元，盈润公司则应在2015年7月25日前向李境梅、黎相善交付办理了竣工验收备案登记证的商品房。现李境梅、黎相善已按双方约定向盈润公司支付了全部购房款，但盈润公司未能在合同约定期限内向李境梅、黎相善交付涉案房屋。虽然盈润公司主张，因李境梅、黎相善到盈润公司售楼部及涉案小区维权，致使涉案房屋未能办理竣工验收备案登记手续，但其提供的证据不足以证明李境梅、黎相善曾到盈润公司进行维权，也不能证明其他业主的维权行为妨碍涉案房屋办理竣工验收备案登记手续。故本院对盈润公司的该上诉主张不予支持。
关于争议焦点二，一审判决确定的逾期交房违约金是否妥当的问题。对于逾期交房违约金的计算标准问题，盈润公司主张应以补充协议约定的以不超过总房价的2%为限，买受人则主张应按《中山市商品房买卖合同》约定的按已付房价款每日万分之二的计算，违约金总额最高不超过总房价的10%。本院认为，上述两种违约金计算方法的差别在于违约金计算的上限不同，补充协议约定违约金上限为总房款的2%，而合同约定违约金上限为总房款的10%。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》第九条已对盈润公司逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即明确盈润公司应“按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额最高不超过总房款的10%”。双方就逾期交房违约金所作的上述约定十分明确，并无歧义。因补充协议对于买受人可向盈润公司主张的逾期交房违约金作进一步限制，致生歧义。补充协议中对于盈润公司逾期交房时买受人可向其主张的逾期交房违约金所作的约定，进一步限制了买受人就盈润公司的违约行为可获得的赔偿。即买受人在盈润公司逾期交房而主张赔偿损失时，无论盈润公司逾期交房时间之长短，买受人可获得之违约金均以不超过2%为限。由此可见，补充协议对于逾期交房违约金所作的上述约定，于买受人的权利影响甚巨。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为盈润公司欲反复使用而预先制定之格式合同，该合同内容冗长，该补充协议较之于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，其字体细小而繁密，买受人对补充协议中限制其权利的内容一般难以施加足够的注意，即使施加了足够的注意，亦难对相关内容作出全面而正确的理解。此外，即使买受人对限制其权利的条款施加了足够的注意，同时亦能够对相关内容作出全面而准确的判断，因买受人并未参与格式条款的制定，一般也无法对格式条款作出修改，其对于格式合同仅能全部接受或放弃。基于格式合同的上述特征，现行法律对格式合同做了较为严格的规制。盈润公司作为该格式合同的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。现盈润公司未能举证证明其已通过字体加粗、加下划线或要求买受人复写等方式就补充协议中对盈润公司应支付之逾期交房违约金所作的限制，向买受人作了特别的提醒或明确的说明。故补充协议中关于盈润公司应负担的逾期交房违约金应以不超过房价款总额的2%为限的约定对买受人不生法律效力。一审法院认定盈润公司需按双方在《中山市商品房买卖合同》中约定的标准向买受人支付逾期交房违约金，衡之于双方的权利义务，并无不公，本院予以支持。
综上，盈润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费408元（中山市盈润房地产开发有限公司已预交8719元），由中山市盈润房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 易嘉璇
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