山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0682民初1743号原告：青岛龙浩营销策划有限公司。住所地：青岛市崂山区同安路***号双福大厦**层。法定代表人：田雯，公司董事长。委托诉讼代理人：贾丽丽，山东鲁信律师事务所律师。被告：烟台广瑞置业有限公司。住所地：莱阳市龙门路*号。法定代表人：常万军，公司董事长。委托诉讼代理人：徐永青、乔炳杰，山东明颖律师事务所律师。原告青岛龙浩营销策划有限公司与被告烟台广瑞置业有限公司策划销售代理合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告立即向原告支付策划销售代理佣金780831.3元，并支付自2016年4月12日起至实际给付之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息；诉讼费等均由被告承担。事实与理由：原被告双方于2016年1月11日签订了莱阳国际公馆策划销售代理合同，约定原告为被告策划及代理销售由被告开发的莱阳国际公馆项目，合同期是2016年1月12日至2017年1月11日，双方每月结算一次佣金。合同签订后原告入驻国际公馆售楼部履行代理销售义务，2016年4月12日被告单方通知终止双方合同关系。原告代理销售期间自2016年1月12日至2016年4月11日，共为被告代理销售58套房屋，被告支付代理佣金916.7元，尚有780831.3元的代理佣金未向原告支付。被告辩称，1、原告违反合同约定，与盛隆集团领秀城的代理项目签订代理协议，因盛隆是被告方股东之一，致使双方合同解除，被告没有违约行为；2、按照合同约定，如原告违约应向被告支付佣金总额的20%作为违约金；3、对原告提交的莱阳国际公馆楼盘代理结帐表真实性不认可，没有原、被告双方签章；4、对原告提交的莱阳国际公馆认购书、商品房买卖合同审核流转单、缴款确认单、买房人身份证复印件，上述证据为复印件不予质证，即使属实，但认购单不等于商品房买卖合同，不能证实客户已经购买相关房产，根据双方合同约定被告同时也有销售房产的权利，所以认购书无法确认房产系原告销售；5、对原告提交的2016年4月12日工作联系函无异议，但对通知内容不认可，在通知中原告明确说明应结算的佣金是191629元，与原告诉状中主张佣金不符，且双方合同约定原告需在整个销售过程中提供服务，双方于2016年4月12日解除合同，之后原告没有为被告提供任何销售服务，同时合同约定以实到款为结算依据，因此计算佣金也应以4月12日前计算；6、原告在履行合同过程中，对外没有售出房屋，不存在被告给付佣金的事实，被告不欠原告佣金，原告起诉无法律依据，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月11日原、被告签订《莱阳国际公馆策划销售代理合同》一份，被告为甲方，原告为乙方，合同约定：一、委托项目：甲方委托乙方策划及代理销售的莱阳国际公馆项目，位于莱阳市蚬河南路与富山路交汇处，建筑面积共约32万平方米，（最终以竣工测算的实际面积为准），具体房源及基础价格于乙方进场后由甲方提供。二、委托策划及代理销售时间：2016年1月12日至2017年1月11日。三、双方责任及义务（一）甲方责任及义务3.负责对乙方现场销售组织管理实施监督，由甲方指派专职人员在现场负责销售收款、批准售房合同、办理预售登记、办理客户个人购房贷款、与乙方代表共同办理客户服务（处理客户意见及投诉等）、双方工作协调等方面的销售工作，由甲方财务人员统一负责本项目的财务和契约管理，统一收取购房客户的全部购房款和定金。甲方可根据销售现场情况委托乙方代理收款工作。若甲方委托乙方收款，乙方需安排专人负责，严格执行相关管理要求，对资金安全承担保全责任。12.甲方指定本项目对接负责人为：董梅，联系电话：186××××6867。（二）乙方的责任及义务:负责团队组建及管理、策划及执行工作、销售管理、遵守规范等内容。其中1、团队组建及管理5）乙方需指定专职人员负责签订《商品房销售合同》，签订前需经过乙方网签人员、销售经理及甲方审核人员确认无误方可签订；6）已成交单位的合同资料以及相关的客户按揭办理等资料，待乙方收集齐全资料工作完毕后移交甲方销售负责人保管，双方须核对并办理签收手续；8）乙方在委托代理期内有义务按甲方要求整理并保管客户资料及其他资料，并做好移交工作，移交清单由甲方提供。双方同意，每天销售结束后甲方指定专人、乙方指定专人进行当日销售情况汇总核对（包括归属乙方的客户确认、销售房屋室号、套数、建筑面积、销售金额、首付房款、按揭付款以及资料收齐情况等），为销售分析提供依据。3、销售管理2）负责客户签署本项目认购书及签署有关购房合同，并对购房合同条款向认购者做出合理及合法解释，协助甲方开展其他售后服务跟进工作。3）指导客户缴交各期楼款和税费、办理银行按揭手续，办理《商品房买卖合同》公证、鉴证，协助甲方催交楼款，协助办理产权、协助办理物业交收手续等一系列售后服务工作。4、遵守规范17）在合同期内乙方不得承接代理区域内与本项目形成竞争关系的非甲方旗下的其它项目。四、佣金的结算。1、本合同期内（2016年1月12日至2017年1月11日）销售任务为2.5亿元。2、按甲方与客户签订的《商品房买卖合同》所约定合约金额的1.5%（即1.5%，销售代理佣金费率，以下简称“佣金费率”）计算乙方销售代理佣金。但该销售代理佣金费率随乙方的销售任务完成率做相应变化如下：（1）在代理期内，乙方当月累计完成的成功销售金额低于附件二《月度销售计划成》当月任务的50%的（不含本数），按照1.2%佣金费率计提当月销售代理佣金；（“成功销售金额”是指客户交清首付款或一次性全款付清，并且签完《商品房买卖合同》内所约定的合约金额，下同；“销售任务完成率”是指成功销售金额占当月任务额的比值，下同）（2）在代理期内，乙方当月完成的成功销售金额达到或超过附件二《月度销售计划》当月任务的50%至70%（含本数）的，按照1.5%佣金费率计提销售代理佣金；（3）在代理期内，乙方当月完成的成功销售金额达到或超过附件二《月度销售计划》当月任务的70%至100%（含本数）的，按照1.8%佣金费率计提销售代理佣金；（4）在代理期内，乙方当月完成的成功销售金额达到或超过附件二《月度销售计划》当月任务的100%至120%（含本数），按照2%佣金费率计提销售代理佣金；（5）以上佣金在每月结算时，先按照1.5%来计算，在每满3个月时，按照3个月以来的任务完成率及上述标准进行调整一次，多退少补；在每满12个月时，按照12个月以来的任务完成率进行调整一次，多退少补；在合同期结束时按照预先约定的销售任务及实际销售完成率，全面调整一次，多退少补。（6）佣金结算标准：银行贷款方式：客户付清首付，签完《商品房买卖合同》，按实到款结算。一次性方式：客户全款付清，签完《商品房买卖合同》。（7）附件二《销售月度销售计划》乙方需于进场后7个工作日内提交并经甲方书面确认后方可生效。4、双方每月结算一次，结算截止日期为每月最后一日。结算日后3个工作日内，乙方向甲方提交结算明细表与清单，在乙方递交佣金结算明细表与清单后的3个工作日内，甲方须给予审核确认完毕，经甲方审核确认后的二个工作日内乙方向甲方提供同等金额发票，甲方在收到发票后五个工作日内向乙方支付销售代理佣金。五、其他事项。7、合同终止不影响已成交单位佣金的结算。双方合同附件2016年销售计划分解约定，1月份销售计划额为250万元，2月份销售计划额为925万元，3月份销售计划额为3180万元，4月份销售计划额为4165万元。2016年4月12日被告向原告发送终止策划销售代理合同通知一份，“……根据销售代理合同约定，在合同期内贵司不得承接代理区域内与本项目形成竞争关系的非我方旗下的其它项目，但贵方无视该等约定，承接代理区域内与本项目形成竞争关系的非我方旗下的其它项目，构成了对销售代理合同的违约……我方要求解除销售代理合同，本函发出之日为销售代理合同解除之日……”同日原告向被告发送了工作联系函一份，“……请务必于4月15日前结算应结算佣金人民币191629元，并按合同约定‘合同终止不影响已成交单位佣金的结算’按期结算后续代理佣金538092元……”被告仅支付了原告佣金916.7元。根据原告申请法院到莱阳市不动产登记中心调取了被告2016年1月1日至2016年6月30日房屋销售合同签订情况，经调查被告分别于2016年1月售出房屋两套，总价值1335403元；于2016年2月售出房屋11套，总价值7128757元，其中2016年2月3日销售房屋一套（合同号2016110085）价值320712元，原告主张该套房屋不是由其销售，两者相减得出6808045元；于2016年3月售出房屋34套，总价值23570551元，其中2016年3月23日售出房屋一套（合同号2014290191）价值699127元，原告主张该套房屋不是由其销售，两者相减得出22871424元；于2016年4月原、被告解除合同前售出房屋两套，总价值4198478元。原、被告对上述证据真实性均无异议，原告主张从签约日期上可以证实所涉房屋大多是在原、被告解除合同前签订的销售合同，上面的签约日期、合同号、客户姓名、房号、房产价值均与原告向法庭提交的莱阳国际公馆楼盘代理结帐表上记载相一致，结合原告提交的认购书、商品房买卖合同审核流转单可以证实所涉房屋均是由原告为被告销售，且银行对贷款已经发放，故被告应按合同约定向原告支付销售佣金；被告主张该证据不能看出所涉房屋系原告销售，实际上是由被告销售。关于策划销售代理佣金计算数额，原告主张（一）1月：原告于1月份成功销售房屋2套（详见成功销售表编号为1-2），成交合同金额共计1207903元，合同约定一月份销售计划为250万元（48.32%），故应按1.5%比例计算佣金为20031元。（二）2月：2月份成功销售房屋14套（详见成功销售表编号编号3-16，其中2套高层、8套洋房、车库1个、储藏室3个），成交合同金额共应按比例1.8%比例计算佣金为126909元。3月：3月份成功销售房屋43套（详见成功销售表编号编号为17-49、52-61、其中12套高层、21套洋房、8个车库、2个储藏室），成交合同金额共计26063206元，合同约定三月份销售计划为3180万元（81.96%），故应按1.8%比例计算佣金431147元。（四）4月：4月销售房屋2套（详见成功销售表编号编号为47-48，其中别墅1套、洋房1套），合同总价为4198478元，根据合同约定应支付原告佣金75573元。另有12套房屋（代理结账表中已交齐首付或全款未签约1-8及认购未签订表1-4)，买受方已向被告支付首付款或全款，但由于被告违反约定与原告解除代理合同，导致原告未来得及与买受方签订书面购房合同，从被告与买受人网签合同的时间可以看出该房屋系原告方离开后不久便签订，且原告已提交原告与买受人签订的认购书、商品房买卖合同审核流转单，可以证实是原告的先前工作促成的交易，被告方应按约定计算佣金给原告，上述12套房屋佣金计算为128088元，故被告应向原告支付佣金共计781748元，扣除被告已支付916.7元，剩余的就是起诉的数额。审理中被告提交2016年4月1日山东盛隆置业集团有限公司与青岛浩策营销策划有限公司签订的策划销售代理合同一份，青岛浩策营销策划有限公司的代表处签名为李楠，被告主张该份合同上的代表人李楠与原告公司的营销总监系同一人，该合同上青岛浩策公司的电话与本案合同上的电话也是同一号码，虽然青岛浩策公司与原告非同一法人，但证实该二公司具有关联关系。原告质证称原告与青岛浩策公司均属于浩华地产旗下的公司，并提交青岛浩策公司的营业执照、出具的证明一份，载明“……均系独立法人，二公司办公地点在同一写字楼、共用前台总机电话，但二公司之间业务、人员、财务均独立，独立对外发生业务，并承担责任。李楠于2016年3月20日到我公司工作，担任销售总监一职。”被告质证称营业执照未注明营业期限，无法证实该公司继续经营，该证明与事实不符，原告是以工商注册不是同一个公司的方式来掩盖非法目的。庭审中原告主张：1、原告提交的莱阳国际公馆认购书、商品房买卖合同审核流转单、缴款确认单、买房人身份证复印件均系原告为被告销售房屋期间与客户签订的，均有被告单位相关人员签字认可，原件均在被告处保管，原告处留有复印件存档；2、原告提交的莱阳国际公馆楼盘代理结帐表是原告工作人员在与客户成功销售房屋后对签约时间、合同号、客户姓名及房屋的价格、面积、付款方式等信息作的记录，该表中的合同号与商品房买卖合同审核流转单中的合同号一致，并与到房管部门调取的网签合同上的内容一致。庭审中被告主张被告与客户达成协议，认购书不是必签手续，双方会签订书面买卖合同，并在房管局网上备案。由于被告不同意调解，致使本案调解不成。上述事实有当事人陈述，原告提交的策划销售代理合同及附件、终止策划销售代理合同通知书、成功销售房源结帐表、认购书、商品房买卖合同审核流转单、缴款确认单、买房人身份证复印件、工作联系函，被告提交的山东盛隆置业集团有限公司与青岛浩策营销策划有限公司签订的策划销售代理合同，法院到房产局调取的被告房屋销售情况等书面证据在案为凭，足以认定。本院认为：原、被告签订的策划销售代理合同是双方在自愿、平等和诚实信用的基础上签订的，是双方真实意思的表示，双方当事人都应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定为被告销售房屋，现双方合同已解除，被告未按照约定向原告支付销售代理佣金，原告要求被告支付，理由正当，本院予以支持。被告辩称原告在履行合同过程中，对外没有售出房屋，不存在被告给付佣金的事实，被告不欠原告佣金。因原告提交的证据与法院在房产局调取的被告房屋销售情况能够相互印证，证实原告自2016年1月至4月12日之前为被告销售房屋的事实，故对被告该辩解意见，本院不予支持。原告主张被告应支付原告2016年1月份销售代理佣金20031元，根据原告提交证据和法院调取证据，原告1月份销售房屋总价值1335403元，占1月份销售计划额的53.42%（1335403/2500000），按照合同约定被告应支付原告佣金为20031元（1335403*1.5%），原告主张该数额符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告应支付原告2016年2月份销售代理佣金126909元，根据原告提交证据和法院调取证据，原告2月份销售房屋总价值6808045元，占2月份销售计划额的73.6%（6808045/9250000），按照合同约定被告应支付原告佣金为122544.81（6808045*1.8%）元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。原告主张被告应支付原告2016年3月份销售代理佣金431147元，根据原告提交证据和法院调取证据，原告3月份销售房屋总价值22871424元，占3月份销售计划额的71.92%（22871424/31800000），按照合同约定被告应支付原告佣金为411685.63（22871424*1.8%）元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。原告主张被告应支付原告2016年4月份双方合同解除之前销售代理佣金75573元，根据原告提交证据和法院调取证据，原告2016年4月12日之前销售房屋总价值4198478元，占4月份销售计划额的10.08%（4198478/41650000），按照合同约定被告应支付原告佣金为50381.74（4198478*1.2%）元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。原告主张另有12套房屋，由于被告违反约定与原告解除代理合同，导致原告未来得及与买受方签订书面购房合同，是原告的先前工作促成的交易，被告方应按约定计算佣金给原告。因原告未提交证据证实其主张，故对原告该请求，本院不予支持。综上被告应支付原告的佣金为603726.48（20031+122544.81+411685.63+50381.74-916.7）元。原告要求被告负担自2016年4月12日起至实际给付之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息，本院认为，被告应支付原告自2016年4月12日起至实际给付之日止以603726.48元为基数、按人民银行同期贷款利率计算的利息。被告辩称原告违反合同约定，应向被告支付佣金总额的20%，本院认为，因被告未提起反诉，对其该请求，法院不予审理；另被告关于原告存在违约行为的主张，因提交的证据未能证实，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告烟台广瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛龙浩营销策划有限公司策划销售代理佣金603726.48元，并负担自2016年4月12日起至实际给付之日止以603726.48元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5804元，原告负担885元，被告负担4919元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 赵 亮二〇一七年九月十五日书记员 房铭媛