广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0402民初3744号
原告：容庆，男，汉族，住址珠海市金湾区，公民身份号码×××8958。
委托代理人：邹忠云，广东中晟律师事务所律师。
委托代理人：蒋联平，广东中晟律师事务所律师。
被告：珠海润旭投资有限公司，住所地珠海市横琴新区。
法定代表人：孙彦滨，总裁。
委托代理人：夏文树，广东友邦方达律师事务所律师。
原告容庆诉被告珠海润旭投资有限公司（以下简称被告润旭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员莫宇兴适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告容庆的委托代理人蒋联平，被告润旭公司的委托代理人夏文树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告容庆诉称：2015年5月7日，原被告签署了《房屋租赁合同》，约定原告将珠海市香洲区XXX新城XXX期XXX栋XXXX01房（建筑面积为274.57平方米）及地下车库H库XXX号出租给被告使用，租期两年，从2015年6月1日至2017年5月30日。每月租金15000元，如需发票，则被告承担税费。租赁期间，出租房屋的水电费、物业费均由被告承担。被告应在每月5日前缴清当月租金，否则每逾期一日，按照拖欠金额的千分之三承担违约金。
被告承租涉案房屋后，一直没有按照合同约定按时交纳物业管理费及水电费。而且从2015年9月起，被告就开始拖欠房屋租金。后来，被告更是擅自搬离了房屋。原告为减少损失，终于在2015年12月13日又成功将房屋出租给第三方。
原被告签订有书面的房屋租赁合同，被告应按照合同约定履行合同义务，按时支付租金，承担物业管理费、水电费等。被告的违约行为，不仅使原告需垫付水电费、物业管理费等，还使涉案房屋空置，无法获取租金，这给原告造成了实际的损失，被告应当给予赔偿。为维护自身合法权益，特诉至贵院，诉求如前，请求贵院依法判决。
诉讼请求：1、请求判令被告向原告偿还原告垫付的2015年6月1日至2015年12月13日之间的物业管理费共计6864.93元；2、请求判令被告向原告偿还原告垫付的2015年6月1日至2015年12月13日之间的电费共计5185.76元；3、请求判令被告向原告支付2015年9月至2015年12月13日的房屋租金及税费共计51290元；4、请求判令被告向原告支付逾期支付房租的违约金26962.14元（暂计至2016年4月5日，要求计至完全清偿之日）；5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告对其诉称提交的证据如下：1、房屋租赁合同（原告和被告）；2、房产租赁合同（原告和第三人）；3、租金发票及税收缴款书；4、物业费发票及电费发票。
被告润旭公司辩称：1、双方确实是在2015年5月7日签订房屋租赁合同，约定了双方的权利义务，合同生效后，被告向原告缴纳3万元的租房押金，被告承租原告的房产从2015年6月1日-2015年8月30日，实际租期为三个月，因为被告经营的需要不得不提前退租，所以被告于2015年9月1日前将承租房屋退还给原告，该租期的三个月租金被告已经全部缴纳；2、关于原告的诉求第一项不符合事实，因为从2015年9月1日开始被告就没有居住该房屋，所以2015年9月1日-12月13日之间的物管费不应该由被告承担，同样，关于水电费被告认为从2015年9月1日-12月13日的之间的水电费因为不是被告使用所以不应该由被告承担；3、原告的诉求三不成立，因为事实上从2015年9月1日开始被告就没有使用该房屋，即双方的租赁合同从2015年9月1日开始已经解除，不存在退欠原告房屋租金和税费的问题；4、原告诉求四被告认为也是不成立的，因为原告请求的是逾期支付房租的违约金，正如被告如前所述，被告不存在拖欠原告租金，所以就不存在逾期支付租金的违约金，最后鉴于本案的房屋租赁合同实际使用三个月，且由于被告单方面予以解除，所以被告愿意承担3万元押金的违约责任，以此作为对被告违约行为的惩罚，所以原告如果超出3万元的其他范围，不应得到支持。
被告对其辩称未提交相关证据。
经审理查明：2015年5月7日，原告容庆（出租方、甲方）与被告润旭公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》约定：“一、甲方将位于珠海市香洲区XXX新城XXX期XXX栋XXXX01房（建筑面积为274.57平方米）及XXX三期地下车库H库XXX号出租给乙方作居住及停车使用，租赁期为贰年，从2015年6月1日起至2017年5月30日止。二、甲、乙双方同意，上述房屋及车位每月租金合计为￥15000元（大写：人民币壹万伍仟元），且从／年起，月租金在上一年的基础上调增／%。上述租金标准为不含税价格，若乙方要求甲方开具发票（或缴纳税费），则由乙方承担相关税费。三、乙方应在每月5日前缴清当月租金，租金支付至甲方如下账户：户名：容庆，开户行：农行珠海分行XXX支行，账号：95×××12。逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按欠款的千分之三计付违约金给甲方；逾期超过15日未付清当月租金的，甲方有权采取停水电措施，单方提前解除合同收回房屋及停车位，并没收押金。……五、租赁期间，水费、电费、物业管理费、有线电视费、电话及上网费、工商、消防、税收、卫生等相关一切费用均由乙方缴纳。现双方确认水表0019.6吨，电表行至00197、00032度。六、租赁期间，乙方不得将房屋及车位转租、转借或变相转租、转借给他人使用，乙方擅自转租、转借的，甲方有权单方提前解除合同收回房屋及车位，并没收押金。乙方在租赁合同未到期前要求解除合同时，甲方将没收乙方押金。……十、本合同签订同时，乙方应缴纳押金30000元（大写：人民币叁万元，相当于二个月租金）给甲方。合同期满，如果乙方没有违约及没有对房屋（含房屋内财产）车位造成损害的，且在乙方结清租金及其他相关费用后，甲方将押金无息全额退给乙方，若甲方拖延退还押金的，应按日向乙方支付押金金额千分之三违约金。”甲方由原告容庆签名，并加盖了珠海市恒基业安全头盔有限公司，乙方由被告珠海润旭投资有限公司盖章。原告代理人在庭审中陈述原告创办了珠海市恒基业安全头盔有限公司，其将个人房屋出租的事情也交给自己公司的员工处理，公司员工在处理房屋租赁合同时候将合同上加盖公司公章，但是在实际的履行的过程中，合同的发票和收款方均是原告个人。被告对此并无异议。
合同签订后，原告收到被告交付的3万元押金，于2015年6月1日将案涉房产交付被告使用。被告在承租期间按时向原告缴付3个月房租共计45000元。原告主张被告从2015年9月起没有再缴付房租，且在承租期间一直没有按照合同约定按时交纳物业管理费及水电费，认为被告欠付2015年6月1日-2015年12月13日的物业管理费6864.93元及电费5185.76元，2015年9月1日-2015年12月13日的房屋租金及税费51290元。被告在庭审中陈述“2015年8月底退房，9月1日钥匙交给原告了”，表示实际使用案涉房屋3个月（2015年6月1日-2015年8月30日），且只愿意承担实际使用时间的物管费及电费。原告代理人在庭审中表示被告于2015年9月30日搬出案涉房屋，并把钥匙交给原告，让原告可以找新的承租人。
另查明，2015年12月13日，原告容庆将案涉房屋以每月12500元另行出租给刘燕并签订了《房产租赁合同》。
又查明，案涉房屋是由珠海市香洲区华发新城三期104栋2601房、2701房两套上下打通构成，每套房各有一个电表。
原告提交的物业费发票及明细表、电费发票显示：案涉房屋2015年6月物业管理费1050.9元，2015年7月物业管理费1026.7元，2015年8月物业管理费1267.7元，2015年9月物业管理费1029.3元，2015年10月物业管理费1022.7元，2015年11月物业管理费1037.2元，2015年12月物业管理费1026.4元。案涉房屋2015年5月4日-2015年7月4日2601房电费833.84元，2015年7月4日-2015年9月5日2601房电费2929元、2701房电费1318.9元，2015年9月5日-2015年11月4日2701房电费104.02元。
本院认为：虽然2015年5月7日签订的《房屋租赁合同》甲方落款处加盖了原告的珠海市恒基业安全头盔有限公司公章，但发票收款方、纳税人均是原告，且被告对此并无异议，本院认定原告是该合同的主体，是案涉房屋的出租方。原告容庆与被告润旭公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告从2015年9月起没有再缴付房租，且在承租期间没有按照合同约定按时交纳物业管理费及电费，违反了合同约定，原告要求被告支付拖欠的租金及税费、物业管理费、电费，有事实和法律依据，应予支持。
关于拖欠租金及税费的具体数额。被告辩称已于2015年8月底退房并于2015年9月1日交还钥匙给原告，但没有退还房屋手续及其他证据证明，本院不予采纳。原告主张被告拖欠租金期间为2015年9月1日-2015年12月13日，但在庭审中承认被告于2015年9月30日搬出案涉房屋并交还房屋钥匙，让原告可以找新的承租人，据此本院认为被告是2015年9月30日通知原告收回租赁房产，属于提前解除合同的行为。按合同第六条约定“乙方在租赁合同未到期前要求解除合同时，甲方将没收乙方押金”，即被告有权在租赁合同未到期前解除合同，但需要承担被原告没收押金的不利后果，故原、被告的租赁合同于2015年9月30日解除，因此，被告拖欠租金期间应为2015年9月1日-2015年9月30日。被告仅拖欠2015年9月份的租金，该拖欠租金无实际开具发票，不产生缴纳税费，故原告请求判令被告向原告支付2015年9月至2015年12月13日的房屋租金及税费共计51290元，本院予以支持被告向原告支付房屋租金15000元，对原告超过该金额的租金及税费的请求，本院不予支持。
关于拖欠物业管理费、电费的具体数额。因原、被告的租赁关系于2015年9月30日终止，且在整个租赁期间被告并无支付过原告垫付的物业管理费，故被告应向原告支付2015年6月1日至2015年9月30日期间垫付的物业管理费4374.6元（1050.9元＋1026.7元＋1267.7元＋1029.3元）。关于拖欠的电费，原告提交的4份电费发票中，时间及读数上具有连续性，虽然其中两张的计费时段超出了被告租赁案涉房屋的期间（2015年5月4日-2015年7月4日2601房电费833.84元，2015年9月4日-2015年11月4日2701房电费104.02元），但2015年5月4日-2015年7月4日、2015年9月4日-2015年11月4日的计费电量明显低于2015年7月4日-2015年9月4日的计费电量，分别认定为被告2015年6月1日-2015年7月4日、2015年9月4日-2015年9月30日租赁期间的电费亦是合理的。因此，被告应向原告支付2015年6月1日至2015年9月30日期间垫付的电费5185.76元（833.84元＋2929元＋1318.9元＋104.02元）。综上，原告请求判令被告向原告偿还原告垫付的2015年6月1日至2015年12月13日之间的物业管理费共计6864.93元及电费5185.76元，本院予以支持被告向原告支付物业管理费4374.6元、电费5185.76元，超出部分，本院不予支持。
关于逾期支付房租的违约金问题。被告没有依照合同约定按时向原告支付租金，其行为已构成违约并造成原告的经济损失，应承担相应的违约责任，原告请求逾期支付房租的违约金，本院据实予以支持。原告主张按合同第三条约定“乙方每月5日前缴清当月租金……逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按欠款的千分之三计付违约金给甲方”请求违约金，属于请求过高，本院依法应予以调低。据此，本院考虑被告违约的过错程度及结合原告的预期利益等综合因素，酌定被告应以实际拖欠租金15000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算从2015年9月6日起至本判决生效之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：
一、被告珠海润旭投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告容庆支付租金人民币15000元、物业管理费人民币4374.6元、电费人民币5185.76元；
二、被告珠海润旭投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告容庆支付拖欠租金的违约金，以拖欠租金15000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算，从2015年9月6日起至本判决生效之日止；
三、驳回原告容庆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币1029元，由被告珠海润旭投资有限公司负担515元，由原告容庆负担514元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 员 莫宇兴
二〇一六年七月二十五日
法官助理 陈绮琦
书 记 员 彭彩霞
张清亮