广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初（一）字第820号
原告柳州市中实物业服务有限责任公司，住所地广西柳州市××区××和××栋。
法定代表人谭宁生，董事长。
委托代理人莫晓丹，广西红盾律师事务所律师（特别授权）。
被告刘建雄，男。
原告柳州市中实物业服务有限责任公司（以下称中实物业公司）诉被告刘建雄物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月17日受理后，依法适用普通程序由代理审判员周宇担任审判长，与人民陪审员黄柳明、杨玲组成合议庭，于2013年10月21日公开开庭进行了审理，书记员王玮担任法庭记录。原告中实物业公司的委托代理人莫晓丹，被告刘建雄经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中实物业公司诉称，柳州市航月路9号民鑫小区是柳州市兴柳房地产有限责任公司开发建设的住宅小区。1999年4月16日，原告与柳州市兴柳房地产有限责任公司签订《民鑫小区前期物业管理委托合同》，从1999年4月16日起为民鑫小区提供物业管理服务。被告刘建雄住民鑫小区18栋2单元502室，享受了原告提供的物业管理服务，被告每月均应向原告交纳物业服务费、路灯费及上门收垃圾费。但从2003年1月起至2012年12月，被告未向原告交纳物业服务费、路灯费及上门收垃圾费。请依法判决：被告立即付给物业服务费2749元，路灯费240元，上门收垃圾费594元，合计3583元。
原告中实物业公司在举证期限内向法院提交如下证据：1、营业执照复印件一份；2、企业变更登记通知书复印件一份；3、资质证书复印件一份；4、物价局文件复印件一份；5、前期物业管理委托合同复印件一份；6、发票复印件一份；7、快递单复印件一份；8、律师函存根复印件一份；9、公示牌照片复印件两份；10、催费照片原件一组；11、居住合约复印件一份。原告当庭提交：商品房销售合同复印件一份（经与盖章复印件核对无异）。
被告刘建雄未到庭答辩亦未提交证据。
本院依职权调取（2013）南民初（一）字第824、825、827、828、830号民事判决书共五份。
经庭审质证，原告提交的所有证据来源真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采纳。本院依职权调取的证据来源真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采纳。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：1999年4月16日，原告作为乙方与作为甲方的柳州市兴柳房地产开发有限责任公司（以下称兴柳公司）签订《民鑫小区前期物业管理委托合同》一份，双方约定甲方将柳州市航北路9号民鑫小区住宅小区委托乙方实行物业管理。合同第二条约定：“委托管理期限为1999年4月16日起至业主委员会成立时止。”合同第六条第6点约定：乙方“对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需改变或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后方可实施。”合同第八条第1点约定：“物业管理服务费的收费标准，按物价局的标准文件为准。”
2000年4月30日，柳州市物价局对原告的物业服务等级标准及收费作出《关于“民鑫小区”物业管理服务费标准的批复》，批复的住宅物业管理服务费标准为：物业管理服务费（含治安费、绿化费、公共卫生保洁费、公共设施维护费、公共道路、楼梯通道路灯电费、管理费等）按照建筑面积每月每平方米0.25元的标准收取。该批复还载明上门收垃圾费，按环卫处收费标准收取。
2000年6月8日，被告与兴柳公司签订《商品房销售合同》一份，约定被告向该公司购买民鑫小区18栋2单元5-2号房屋一套，房屋建筑面积为116.28平方米。2011年12月23日，原告在被告住宅门上张贴了催费通知。2012年8月20日，原告在小区内张贴了催费通知，但该催费通知上未注明被告所欠费用时段及数额。2012年9月15日，原告向被告邮寄了律师函，向被告催收2003年1月至2012年6月的物业服务费2611.74元、楼道路灯费228元及生活垃圾费549元。原告于2013年5月17日诉至本院，请求法院判决：被告立即付给物业服务费2749元，路灯费240元，上门收垃圾费594元，合计3583元。庭审中，原告称其诉请的物业费按照每月每平方米0.2元的标准乘以欠费时间。原告还称其代收的垃圾费标准为：从2003年到2008年为每月3.5元；从2009年到2011年为每月7元；2012年之后为每月7.5元。原告还称民鑫小区18栋2单元5-2号房屋建筑面积为114.56平方米。
另查明，本案涉案小区内存在违规设置停车场和停车位的情形。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告与兴柳公司于1999年4月16日签订《民鑫小区前期物业管理委托合同》。系双方当事人意思一致的结果，其合同内容未违反我国相关法律法规，上述合同有效。现原告已向被告通过邮寄律师函的方式书面催收2003年1月至2012年6月的物业服务费，在被告未举证证明其已经支付上述费用的情况下，应当向原告支付上述期间的物业服务费。关于上述物业服务费具体数额，考虑到原告所提供物业服务的小区确实存在存在占用共用绿地设置停车场和停车位的情形，并结合原告低于物价局批复收取物业服务费的实际情况，本院酌定扣减20%原告收取的物业服务费。另外，因原告自认被告房屋现有建筑面积为114.56平方米，少于被告与兴柳公司在《商品房销售合同》中约定的建筑面积，则本院对原告自认被告房屋建筑面积为114.56平方米的事实予以确认。本案中，因原告诉请物业服务费的计算标准为每月每平方米0.2元，低于物价局批复的标准，则本院按照原告诉请的标准计算被告应当向原告支付的2003年1月至2012年6月的物业服务费为114.56平方米×0.2元／平方米×114个月×80%=2089.6元，对原告超出上述数额的诉请，本院不予支持。关于被告2012年7月至2012年12月的物业服务费。因书面催交是物业服务企业诉请业主缴纳物业服务费的法定前置条件。原告作为物业服务费的收取方，应当提供证据证明其已经向业主书面催交物业服务费，现原告未举证证明其已向被告书面催交2012年7月至2012年12月的物业服务费，应当依法承担举证不能的不利后果，对原告要求被告支付2012年7月至2012年12月物业服务费的主张，本院不予支持。关于被告应当向原告支付的代收垃圾费，在《关于“民鑫小区”物业管理服务费标准的批复》中已载明原告可以按照上门收垃圾费的标准向被告进行收取，现原告主张的计费标准未超出垃圾费计费标准，则被告应当向原告支付2003年1月至2012年12月代收垃圾费3.5元／月×72个月＋7元／月×36个月＋7.5元／月×12个月=594元。关于路灯费，该费用属于小区内公共基本设施运行维护费用，而在物价局《关于“民鑫小区”物业管理服务费标准的批复》中，物业服务费包含公共设施维护费、公共道路、楼梯通道路灯电费、管理费等，其次，原告要收取每户分摊的路灯费，就应当举证证明因此发生的实际用电量及交纳的费用，但原告没有对此举证证明，故对原告的该项诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告刘建雄向原告广西中实物业服务有限责任公司支付2003年1月至2012年6月物业服务费2089.6元、2003年1月至2012年12月代收垃圾费594元，共计2683.6元。
二、驳回原告广西中实物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），由原告广西中实物业服务有限责任公司负担2元，被告刘建雄负担48元并迳付原告广西中实物业服务有限责任公司。
上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 宇
人民陪审员 黄柳明
人民陪审员 杨 玲
二〇一三年十一月五日
书 记 员 王 玮
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
六、《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。