安徽省南陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第01635号
原告：银河（芜湖）房地产开发有限公司。
法定代表人：张公俊，总经理。
委托代理人：周宏，安徽皖陵律师事务所律师。
被告：王寅。
被告：王小燕。
委托代理人：童刚，安徽籍山律师事务所律师。
被告：吴越。
原告银河（芜湖）房地产开发有限公司与被告王寅、王小燕、吴越房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理后，依法由代理审判员张国萍适用简易程序于2014年9月4日公开开庭进行了审理；2014年9月8日，被告王小燕申请追加吴越为被告，经审查本院准许，并于2014年12月5日二次开庭进行审理，原告的委托代理人、被告王寅、王小燕及其委托代理人、吴越均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告银河（芜湖）房地产开发有限公司诉称：2012年，原告与被告王寅签订香江商业街商铺租赁合同，约定原告将其所有的位于香江商业街建筑面积为610.97平方米用房租赁给被告经营克拉美容美体中心，期限为5年，自2012年4月1日至2017年3月31日；租金第一年为161296元，其后每年递增8%（至2014年3月1日应缴纳租金188136元），每年租金于当年3月31日缴纳，同时根据双方约定如被告未按时缴纳下一年度租金，原告有权解除合同，被告所缴纳押金不予退还。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告装潢使用。在合同期内，不知何时起被告王寅擅自将房屋转租给被告王小燕经营“克丽缇娜”美容中心（登记名称为南陵县一克拉美容美体中心）。2014年3月31日，被告缴纳租金期限已过，经原告多次催要，被告至今未缴纳租金。原告认为，被告至今未支付租金已构成根本违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院要求：1、解除原告与被告王寅签订的香江商业街商铺租赁合同；2、确认被告之间的转租行为无效；3、判令被告腾空房屋交还原告，并按照188136元／年的标准支付自2014年4月1日至实际腾空之日止的租金；4、判决被告缴纳的88000元保证金不予退还；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告王寅辩称：原告所称不是事实，我根本没有与原告签订合同，合同上的字不是我签的，对于合同的事我完全不清楚。我与吴越是表姐弟。
被告王小燕辩称：原告起诉王小燕，从程序上讲王小燕作为次承租人，应当是本案的第三人，并非被告；原告与被告王寅签订的租赁合同，与王小燕没有任何关系，原告应向合同相对方主张权利。王小燕是从吴越处转租的房屋，租赁时并未要求吴越出示相关的房产凭证，但因为我和他是朋友，而且当时大家都知道星光大道那一条街的房屋（包括租赁房屋）都是吴越租来的，所以就直接和他签订了房屋租赁合同且已支付相应租金。原告现以被告王寅未经同意将房屋转租给王小燕为由要求解除租赁合同是不符合法律规定的，王小燕从2012年就开始租下该房屋经营，而原告并未在法律规定的期限内提出解除，故请求法庭对原告的诉请不予支持。
被告吴越辩称：我转租给王小燕的房屋是从原告处租赁而来，即为本案涉案房屋。当时因与原告有些经济纠纷，故协商后让我用家里亲戚即被告王寅的名义与原告签订合同，我用王寅的名义签订合同一事王寅本人知情，同时她也出示了身份证，合同是我找人代签王寅名字的。转租一事我与原告的经理江国城协商过，经他同意后方出租，只是口头约定。这几年的租金以及保证金均是我缴纳的，2014年租金未付是因为我生意不好资金生意未能及时支付，我愿意继续缴纳未付租金履行合同。
经审理查明：2012年，被告吴越以被告王寅的名义与原告签订了《香江商业街商铺租赁合同》，约定：1、将原告所有的位于南陵县籍山镇香江花园商业街A7-9-16#、17#、18#、19#、20#商铺建筑面积约610.97平方米租赁给被告王寅；2、租期5年，时间为2012年4月1日至2017年3月31日；3、2014年4月1日至2015年3月31日租金为188136元，于2014年3月1日支付；4、租金按一年一次性预付，于次年3月31日到期前30日内支付下一年度租金，未按时支付的，原告有权解除合同，所交押金不予退还；5、被告王寅缴纳8.8万元租赁押金。合同签订后，原告按照合同约定向被告王寅交付房屋。被告吴越于2011年缴纳了8.8万元租赁押金，并按时支付租金至2014年3月31日，其后租金经原告多次催要至今未付。原告为维护自身合法权益，故具状本院。
另查明，被告王寅与被告吴越系表姐弟关系。2012年3月4日，被告王小燕与被告吴越签订房屋租赁合同，约定将被告吴越“自有坐落在星光大道KTV和香江自选之间的7个门面（约640平方），原徽州人家饭店和新飞广告公司”（即本案涉案房屋）出租给被告王小燕，租期自2012年4月4日至2014年4月3日；前三年租金为60万元，于合同签订时一次性支付，另付10万元保证金。被告王小燕分别于2012年2月20日、2012年3月5日通过银行转账支付了保证金10万元以及租金60万元，合计70万元。本案涉案房屋现为被告王小燕实际使用。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的身份证复印件、被告身份证复印件、租赁合同、房地产权证（房地权南陵县字第20070163号）复印件，以及被告提交的租赁合同复印件、两份转账凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院足以认定。
本院认为，被告吴越以他人名义与原告签订的“房屋租赁合同”，虽合同实际履行人与签订人不符，但确属双方当事人真实意思表示，且并未违反法律规定，因此原告与被告吴越之间的房屋租赁合同成立，合同双方应当全面履行该协议。合同签订后，原告按照合同约定将房产交付给被告吴越实际使用，作为实际使用人的被告吴越理应按时缴纳应付租金，但被告吴越却迟迟未缴纳2014年度租金显属违约，根据双方在合同中有关逾期不支付租金的约定，原告有权解除其与被告签订的租赁合同。对原告要求解除与被告吴越（以王寅名义）签订的租赁合同的请求，本院依法予以支持，另被告吴越作为实际承租人应按照年租金188136元的标准支付自2014年4月1日起至房屋实际腾空之日的利息。关于原告要求不予退还8.8万元保证金的请求，本院认为如被告吴越其后并未履行支付租金的义务可将其缴纳的保证金用于折抵相应租金。关于原告要求确认转租行为无效的问题。结合庭审查明事实，被告吴越转租给被告王小燕一事原告后来已知情，且一直未予干预，直至被告吴越拖欠租金方诉至本院要求确认转租无效，应当视为原告对被告吴越转租行为的默许，同时结合被告王小燕的租赁时间，根据相关法律规定，本院认为被告吴越与王小燕的转租行为有效，对其要求确认无效的请求不予支持。但因原告与被告吴越之间的租赁合同已构成解除，故对原告以合同解除要求被告返还房屋的请求本院依法予以支持。被告王小燕现实际占有涉案房屋，则被告王小燕负有腾空房屋返还义务。被告王寅并非实际承租人，故在本案中不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告银河（芜湖）房地产开发有限公司与被告吴越以被告王寅名义于2012年签订的“香江商业街商铺租赁合同”。
二、被告吴越于本判决书生效之日起十日内一次性给付其逾期占用原告银河（芜湖）房地产开发有限公司门面房租金损失（按188136元／年计算，时间自2014年4月1日至实际搬出之日止）。
三、被告王小燕于本判决书生效之日起十日内腾空南陵县籍山镇香江花园商业街A7-9-16#、17#、18#、19#、20#商铺并返还原告银河（芜湖）房地产开发有限公司。
四、驳回原告银河（芜湖）房地产开发有限公司对被告王寅的诉讼请求。
五、驳回原告银河（芜湖）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1500元，由被告吴越负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
代理审判员 张国萍
二〇一四年十二月五日
代理书记员 马 燕
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。