山东省青岛市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）青民一终字第2298号
上诉人（原审被告）纪金银。
委托代理人韩冰，山东乾恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛农村商业银行股份有限公司胶南支行。
负责人张才栋，行长。
委托代理人杨泉志，北京市中银（青岛）律师事务所律师。
委托代理人李明媚，北京市中银（青岛）律师事务所律师。
上诉人纪金银因与被上诉人青岛农村商业银行股份有限公司胶南支行（以下简称农商行胶南支行）房屋迁让纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第7141号民事判决，于2014年9月3日向本院提起上诉。本院于2014年10月16日受理后，依法由审判员赵建担任审判长、代理审判员高仁青担任本案主审，与代理审判员迟金铜共同组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年11月12日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人纪金银及其委托代理人韩冰，被上诉人青岛农村商业银行股份有限公司胶南支行的委托代理人杨泉志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
农商行胶南支行在原审中诉称：2004年年初，农商行胶南支行为了纪金银工作方便，安排纪金银在农商行胶南支行所属珠海支行办公楼的第三层临时暂住。2010年10月份，因工作需要，农商行胶南支行数次要求纪金银将其生活用品从临时住所搬走，但纪金银至今仍置若罔闻，拒不搬出，给农商行胶南支行造成了巨大损失。故请求判令纪金银立即迁出非法侵占农商行胶南支行之营业用房屋，并赔偿农商行胶南支行损失15万元。
纪金银在原审中辩称：1、纪金银系农商行胶南支行的在职职工。1997年10月份，纪金银被分配住房在灵海信用社家属楼居住，月租金70元。2003年，农商行胶南支行因与红建房地产搞联合开发，营业厅及家属楼需要拆迁，农商行胶南支行遂安置纪金银于当年末来到珠海信用社职工家属楼居住至今，月租今85元。从上交租赁费的凭据看，农商行胶南支行、纪金银已经形成房屋租赁关系，纪金银并非非法占有。入住期间，纪金银多次寻求农商行胶南支行进行房改，但农商行胶南支行考虑自己的利益，一直以各种理由拖着不予办理，直至拆迁改造。农商行胶南支行拒绝安置、补偿，并且违背政策擅自停水停电，并扣减工资，扣除公积金，给纪金银家庭生活带来物质与精神上很大损失。期间纪金银多次与农商行胶南支行的领导协商，最终农商行胶南支行依据纪金银居住的房屋是“临时安排的，便于工作的临时住所，并非单位分配的公用住房，且该房屋不是住宅，而是营业性房屋”为由，要求纪金银无条件搬出。2、纪金银慎重要求农商行胶南支行依照原胶南市人民政府南政发（2011）51号文件《胶南市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，与原胶南市住房委员会办公室于2004年11月12日形成的会议纪要，第一、二条明确规定，“1999年1月1日前分配入住的公有住房，具备出售政策的，按公房出售政策办理房屋出售手续等执行”，但农商行胶南支行始终以此房屋不属于住宅房屋为由，没有执行该文件规定。纪金银居住的房屋具备出售政策，同样性质的房屋，农商行胶南支行已进行了房改出售，如原胶南城关信用社城东分社（原胶南市人民路313号），一楼为营业厅，二至五楼分配职工居住，八户居民全部进行了房改，出售给了职工。3、纪金银要求农商行胶南支行与拆迁人要遵守各级人民政府发放的房屋征收，拆迁与补偿的管理条例中的有关规定，首先恢复供水供电，其次根据原胶南市人民政府南政发（2011）51号文件的相关规定，原胶南市住房委员会办公室会议纪要精神，公正、公平地解决问题。纪金银首先以房屋为补偿的方案，如果不能用房屋补偿，也可以用货币方式补偿。同时纪金银要求农商行胶南支行恢复和补发对纪金银的工资、住房公积金，以及还没发给纪金银的有关钱、卡、服装等。再次，要求农商行胶南支行因停水停电被盗窃等对纪金银家庭物质与精神上的损失赔偿金10万元、装潢费用5万元，共计15万元。综上所述，农商行胶南支行的诉讼请求不符合法律依据。
原审法院查明，青岛农村商业银行股份有限公司胶南城关支行（以下简称胶南城关支行）系农商行胶南支行的分支机构，在原胶南市城区珠山路×号有楼房一幢，房屋所有权证号为南房南镇公字第007号、国有土地使用证号为南国用（1993）字第002665号，土地用途为金融用地。该幢楼房为三层，其中一层原由青岛农村商业银行股份有限公司胶南珠海支行（以下简称胶南珠海支行）作为营业厅使用，二层部分房间由刘瑞云居住使用，三层部分房间由纪金银自2003年年底开始居住使用至今，纪金银系农商行胶南支行下属大村支行理务关分理处的职工。
2005年1月5日，纪金银按照85元／月的标准，向胶南珠海支行交纳了12个月的房租1020元，并交纳了电费401元、水费60元；2006年4月21日，纪金银又按照85元／月的标准，向胶南珠海支行交纳了12个月的房租1020元，并交纳了电费423.80元、水费60元。庭审中，纪金银另提供收到条一份，载明逄锦华于2009年1月12日收到纪金银700元，纪金银称由其自行在收到条上标注了“房租”二字；农商行胶南支行对真实性不予认可，认为与本案无关。
2009年11月份，胶南珠海支行因旧村改造需拆迁。2011年1月1日，农商行胶南支行与徐全彬签订房屋租赁合同一份，约定徐全彬自2011年1月1日起将位于袁家村顺发实木家具厂111号房屋租赁给农商行胶南支行使用，至2013年12月31日收回，租金为73800元／年，每年1月31日前交纳。2011年2月24日、2012年4月12日、2013年1月4日、2014年1月10日，农商行胶南支行分别向徐全彬交纳了租赁费60000元、73800元、73800元、280000元，农商行胶南支行称2014年1月10日一次性交纳了3年的租赁费。
2012年1月6日，原胶南市发展和改革局同意胶南珠海支行对珠山路×号的房屋进行改建。2012年6月4日，农商行胶南支行分别办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。后来，胶南珠海支行作为委托人与胶南市振华房地产开发有限公司签订房屋代建协议，约定由后者为前者代建信用社综合楼工程，委托人承诺为代建人提供项目建设的必要条件，及时拆迁原有房屋及业主。对于农商行胶南支行要求纪金银腾空房屋的时间，双方存在争议，农商行胶南支行主张为2010年10月份，纪金银主张为2011年4月份。
原审庭审中，纪金银提供了原胶南市人民政府文件南政发（2011）51号，胶南市人民政府关于印发《胶南市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的通知；原胶南市住房委员会办公室会议纪要；原胶南市人民政府文件南政发（1999）12号，胶南市人民政府关于印发《胶南市进一步深化城镇住房制度改革实施方案》和《胶南市经济适用住房开发建设管理暂行办法》的通知；原胶南市住房制度改革领导小组办公室文件南房改字（1996）8号。上述四份文件均系复印件，纪金银欲证明其居住的房屋属于公有住房，应当参与房改，农商行胶南支行应根据政策解决纪金银的住房问题。农商行胶南支行认为上述证据均与本案无关。
原审法院认为，位于青岛市黄岛区珠山路×号的三层楼房，虽然房屋所有权证、国有土地使用证均登记在胶南城关支行名下，但该支行系农商行胶南支行的分支机构，根据法律规定，农商行胶南支行与本案有直接利害关系，其诉讼主体适格。讼争房屋由纪金银自2003年年底开始居住使用至今，并向农商行胶南支行的另一分支机构胶南珠海支行交纳了房租，故农商行胶南支行、纪金银之间就讼争房屋形成事实上的租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，农商行胶南支行、纪金银之间的房屋租赁合同系不定期租赁。纪金银认可农商行胶南支行最早于2011年4月份即要求其腾空房屋，农商行胶南支行行使的是合同解除权，纪金银再继续占用讼争房屋已无法律依据，故农商行胶南支行要求纪金银腾空讼争房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。农商行胶南支行以纪金银拒不腾空房屋，致使其在外租赁徐全彬的房屋进行经营为由，要求纪金银赔偿损失15万元，因农商行胶南支行无证据证明即使纪金银按要求腾房，胶南珠海支行的综合楼工程亦能如期完工，综合验收合格并交付使用，故农商行胶南支行的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。
原审法院还认为，纪金银提供了一系列文件的复印件，欲证明讼争房屋属于公有住房，应当参与房改，农商行胶南支行应根据政策解决纪金银的住房问题，但并不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，对其该项抗辩，不予采纳。至于纪金银要求农商行胶南支行赔偿因停水、停电、被盗窃等对纪金银家庭物质与精神上的损失10万元，因纪金银未提供任何证据予以证实，不予支持。关于纪金银要求农商行胶南支行赔偿装潢费用5万元的主张，原审认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，即使纪金银对讼争房屋进行了适当的装修，也是为了自己居住使用之需要，且纪金银无证据证明在装修前曾征得农商行胶南支行同意，故纪金银主张的上述费用，亦不予支持。
据此，原审法院判决：一、纪金银于判决生效后20日内将占用农商行胶南支行的讼争房屋全部腾空并交付农商行胶南支行。二、驳回农商行胶南支行的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由农商行胶南支行承担3200元，纪金银承担100元。
宣判后，纪金银不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，驳回农商行胶南支行的起诉。其主要上诉理由为：一、涉案房屋系农商行胶南支行分配的福利性公有住宅房屋，农商行胶南支行与纪金银之间并不是一般民事租赁关系；二、农商行胶南支行对涉案房屋所提供的证据内容不全、证据不足；三、与涉案房屋类似的房屋，农商行胶南支行进行了房改出售给了承租的职工，农商行胶南支行明显处事不公；四、农商行胶南支行未提供与纪金银签订了临时住房租赁合同，没有证据证明农商行胶南支行分配给纪金银居住的涉案房屋是临时住房；五、公房承租关系因其特殊性本质上区别于一般民事租赁关系，解除租赁关系对承租人不公平。
被上诉人农商行胶南支行答辩称：一、纪金银居住的诉争房屋是农商行胶南支行为其安排的临时住房，不属于“房改”范畴的公有住房。公有房屋分配必须具备几个条件：一要是自建，二是公有房屋的分配职工大会的决议，三是要有分配方案。涉案房屋不具备以上条件，纪金银也没有公有房屋承租证明。二、本案属于民事案件的受理范围，应由人民法院主管。纪金银应当停止侵害，尽快搬出涉案房屋。三、纪金银拒不搬出的房屋是违法建筑。涉案房屋的房产证上明确载明只有一层网点三个小房，后农商行胶南支行在一层网点上自己加盖了二层、三层，并无有权机关的确权，属于违法建筑应当拆除，故谈不上公房出租及按照公有出租住宅补偿问题。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回纪金银的诉讼请求，维持原审判决。
本院经审查认为，本案系因单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷，根据最高人民法院相关司法解释的规定，此类纠纷不属于人民法院主管的范围。农商行胶南支行为此提起的诉讼，依法应驳回起诉。原审对本案进行实体审理错误，本院依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第186条、最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定如下：
一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第7141号民事判决；
二、驳回被上诉人青岛农村商业银行股份有限公司胶南支行的起诉。
一审案件受理费3300元，退还青岛农村商业银行股份有限公司胶南支行；二审案件受理费100元，退还纪金银。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵 建
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 王 晶
书 记 员 郭丹丹