重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第04380号
原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司，住所地重庆市北部新区财富大道15号，组织机构代码20288617-X。
法定代表人李宁，董事长。
委托代理人路梅，重庆康实律师事务所律师。
委托代理人熊彦昆，重庆康实律师事务所律师。
被告蒋芳，女，1970年10月6日生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人蓝洋，重庆华立万韬律师事务所律师。
委托代理人冯时，重庆华立万韬律师事务所律师。
原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司（以下简称渝高公司）与被告蒋芳土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法由审判员贺前春担任审判长，与代理审判员王婷婷、人民陪审员王婉莉组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告渝高公司的委托代理人路梅、熊彦昆，被告蒋芳的委托代理人蓝洋、冯时，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告渝高公司诉称，2013年3月27日，重庆北部新区土地整治中心（以下简称土储中心）与渝高公司签订了《I20-1/01等四个地块存量土地管理及利用协议》，约定土储中心将位于竹林试验校以南、江与城旁的033-5号地块委托给渝高公司投资、建设、经营及管护。2013年4月，蒋芳就租用该地块的事宜与渝高公司下属的资产经营分公司（以下简称资产经营分公司）进行协商谈判，并预交了保证金399042元。2013年6月19日，资产经营分公司与蒋芳办理了地块移交。此后经资产经营分公司多次催促蒋芳签订书面协议，但蒋芳均以渝高公司提出的6个月租期太短、需与其他合伙人商量等理由拒绝签署。期间，蒋芳在未与渝高公司签订书面协议的情形下，未经原告同意，将该地块分解租赁给他人使用，并在未获任何建设审批手续的情形下，修建了一批临时用房、活动板房、钢结构大棚等建筑物。为此，渝高公司提起诉讼，请求判令：1、被告立即拆除其在北部新区大竹林组团033-5号地块上的全部建（构）筑物，撤离其在该地块上的设施设备等全部财物，并向原告交还土地；2、被告立即按2元/平方米/月的标准向原告支付至租赁关系解除之日的租金，以及从解除次日起至实际交还土地之日期间的土地租金损失。案件受理费由被告承担。
被告蒋芳辩称，双方的租赁关系是真实存在的，是具有约束力的，渝高公司将地块租赁给蒋芳，约定用于驾校、停车场、汽车美容等用途，双方虽然没有签订书面协议，但形成了口头约定，且实际履行了部分协议。在合同正常履行过程中，渝高公司在明知无权将土地交由他人租赁使用的情况下，擅自将土地租赁给蒋芳使用，具有明显过错；在蒋芳如约履行合同施工建设中渝高公司单方违约，书面通知蒋芳停止施工，后得知是渝高公司违章建设施工，被相关部门责令停止施工，给蒋芳造成了损失。合同无法履行的责任在渝高公司，而渝高公司对蒋芳的损失又不予补偿，应当驳回渝高公司的诉讼请求。
经审理查明，2012年6月7日，北部新区管委会专题会议纪要（2012年第146期）第一条载明：会议明确停车场及存量土地建设及经营管理工作……土储中心为业主，渝高和金泰两家国资公司为代理业主，负责前期建设和后期经营管理，按照谁建设谁管理的原则实施。第三条载明：会议原则同意渝高公司提出的9个停车场概念设计方案，要求渝高公司在原方案基础上抓紧完善，加快建设过程；原则上存量土地使用时间不超过3年，对外租赁合同一年一签。第四条载明：临时利用存量土地无需审批，建设单位必须重抓安全施工，各部门要全力支持配合。
2013年7月1日的北部新区管委会“存量土地利用中租赁商户经营证照办理事宜专题会议纪要”第二条载明：存量土地项目综合验收以本会议纪要为依据，渝高公司按建设局、消防支队、环保分局等职能部门要求完成工程安全性鉴定，档案材料收集等工作，并组织工程验收，以会议纪要形式完成项目的验收工作。第三条：各职能部门应从专业技术要求上严格把关、不降标准，消防单项验收合格后，商户需到消防支队完善装修设计审批手续，审批合格后方能进场装修。二次消防、环评及户外广告由商户按相关职能部门的规范要求报批。第四条：项目门牌号由渝高公司向公安分局申办。第五条载明：租赁商户经营执照的办理，由租赁户以与渝高公司签订的《租赁合同》为依据向工商分局、税务分局、渝北区食药局等相关职能部门申办。
2013年3月27日，以土储中心为甲方、渝高公司为乙方，双方签订了《I20-1/01等四个地块存量土地管理及利用协议》，约定土储中心将位于竹林试验校以南、江与城旁的033-5号地块委托给渝高公司投资、建设、经营及管护。
2013年5月2日，蒋芳与渝高公司下属的资产经营分公司洽谈案涉土地租赁一事，并于当日向资产经营分公司交纳保证金399042元。
2013年6月8日，资产经营分公司向蒋芳发出施工安全告知书。2013年6月19日，资产经营分公司将案涉土地移交给蒋芳，并形成了《土地移交现状记录》。该记录载明：
土地面积：本次交地总面积66507平方米（渝兴公司修路占用土地面积待实际测量后扣除）。
土地用途：驾校、停车场、汽车美容、花木市场。
现状记录：1、地块平场已经完成；2、地块已修建围墙、大门及门卫房；3、地块围墙范围内无任何建筑及构筑物。经甲乙双方确认，同意现状移交给乙方，交地后由乙方自行管护该地块。
备注：现场因渝兴公司修路的围墙已损坏，需修复；现场部分围墙发生倾斜，有安全隐患，需修复，修复完成时间2个月。
土地移交后，蒋芳支付了一个月的租金133014元。
2013年6月13日，蒋芳与程芳签订《地块租用协议》，将部分土地转租给程芳用于开设驾校。2013年7月6日蒋芳将土地转租给案外人曹立国用于汽车美容、修理及服务。因渝高公司和蒋芳就租赁期限未达成一致意见，至今未签订书面租赁合同，但双方均认可按2元/平方米·月计算租金标准。
因蒋芳和次承租人在案涉土地上修建了部分建筑物，规划部门要求停止建设。2013年7月30日，渝高公司向蒋芳发出了停工拆除通知。双方均认可2013年8月6日收到。2013年8月7日，渝高公司和资产经营分公司在公证员的见证下，向蒋芳邮寄送达了《关于限期拆除大竹林033-5教育地块建筑物的紧急通知》，要求立即停止在大竹林033-5号教育用地上的建设行为，并于收到通知书后30日内自行拆除，逾期不拆除所引起的一切经济损失及法律责任自行承担。2013年8月8日，蒋芳收到该通知。双方均认可蒋芳在2013年8月6日收到该通知后未再扩大修建范围。
2013年8月19日，渝高公司向蒋芳发出律师函，再次要求拆除违法建筑。
2013年8月29日，蒋芳向资产经营分公司回函，表示因资产经营分公司要求拆除建筑物，致使合同无法履行，要求资产经营分公司退还保证金和租金，并要求对方派人对蒋芳已修建的建筑物及附属设施的情况进行确认，固化实际投入，以利于后期矛盾的解决。
2013年9月13日重庆市规划局北部新区分局向渝高公司发出《关于责令停止违法建设行为，自行拆除违法建筑的通知》，要求渝高公司立即停止在大竹林033-5号地块上擅自修建建（构）筑物的行为，并自行恢复原状。
2014年1月23日，重庆市规划局北部新区分局向蒋芳发出《关于限期拆除违法建筑决定书》，认定蒋芳在033-5/03号地块修建的建（构）筑物属于应当拆除的违法建筑，并责令自行拆除，逾期不拆除的将予以强制拆除。
2013年11月13日，原被告形成了1份大竹林033-5教育地块违章建筑固化数据表，对现场的部分建筑物进行了确认。因双方对案涉土地上建（构）筑物的造价发生争议，经本院委托，重庆道儿敦工程造价咨询有限公司出具司法鉴定报告一份，鉴定结果为：大竹林033-5/1号地块租赁场地内已修建的工程造价鉴定金额为2372923.96元（本金额不含设计费、水电初装费、租户的违约金、现场守护人员工资）。2014年10月9日本院对鉴定报告开庭质证，且双方对鉴定报告的真实性均无异议。
庭审中，双方均认可案涉地块租赁关系的权利义务双方当事人就是蒋芳和渝高公司。同时蒋芳陈述：北部新区管委会第146期会议纪要中的“临时利用存量土地无需审批，建设单位必须重抓安全施工，各部门要全力配合。”此处的无需审批是指包括将土地出租和建设的所有手续均无需审批，且在履行租赁关系过程中，渝高公司也确实着重抓安全问题，也签订了施工安全告知书，与会议纪要吻合，且渝高公司在与蒋芳商谈租赁事宜过程中，也是向蒋芳承诺所有手续由渝高公司负责。渝高公司陈述：渝高公司从未向蒋芳作出任何承诺，虽然存在该会议纪要，但该会议纪要中的“无需审批”是指用地无需审批，不包括建设手续的审批。虽然存在该会议纪要，但蒋芳并无证据证明渝高公司向蒋芳作出了所有手续均由渝高公司办理的承诺，该会议纪要也不是双方的合同内容。
另查明，蒋芳也就案涉土地租赁问题于2014年3月12日向重庆市第一中级人民法院提起诉讼，请求一中院指令渝北法院将两案合并进行审理。重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民初字第00315号民事裁定，将该案移送本院审理。该案中蒋芳请求解除双方的租赁关系、返还保证金、返还租金、赔偿蒋芳损失等。该案中本院已判决解除双方的不定期租赁合同关系。
上述事实，有庭审笔录、存量土地管理及利用协议、收据、银行回单、土地移交现状记录、施工安全告知书、会议纪要、紧急通知、租赁协议、特快专递详情单、律师函、照片、固化数据表、缴费查询卡、安装收据、工资发放表、鉴定报告及鉴定费发票、询问笔录等在案佐证，足以认定。对临时租赁协议样稿、江与城业主投诉及复函、信访材料，因真实性无法核实，且与本案不具有关联性，不予采信。对工程施工劳务合同、收方计价单、费用统计表、图纸等因真实性无法核实，不予采信。
本院认为，虽然案涉土地的前期租赁事宜均是蒋芳和资产经营分公司在磋商，但原被告均认可蒋芳与渝高公司是案涉土地的租赁相对方。同时，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因此，本院认定渝高公司与蒋芳系案涉土地租赁关系的合同相对方。因双方未签订书面租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，应视为双方形成了不定期租赁关系。原被告双方的不定期租赁关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方的租赁合同关系已在另案中予以解除，依照前述规定，被告蒋芳应当将案涉土地交还原告渝高公司，故对渝高公司要求被告蒋芳拆除其在案涉土地修建的建构筑物、撤离其在案涉土地上的全部财物并交还案涉土地的诉讼请求，本院予以支持。
关于土地租金的问题。虽然蒋芳未举示证据证明渝高公司作出了建设手续均由其代为办理的承诺，但第146期会议纪要中载明的是“临时利用土地无需审批”，且原则同意了相关设计方案，要求在原方案基础上抓紧完善、加快建设过程。结合双方在未签订租赁合同却签订安全施工告知书等事实，本院认为蒋芳的陈述具有更大的可能性，本院认定渝高公司在合同履行过程中存在重大过错。庭审中，双方均认可蒋芳在2013年8月6日收到紧急通知后未再扩大施工的范围。双方从此便开始处理案涉土地租赁发生的争议，直至本院对案涉土地内修建的建（构）筑物的价值进行鉴定并于2014年10月9日对鉴定报告开庭质证，且双方对鉴定报告的真实性均无异议。虽然渝高公司存在过错，但因双方均要求解除合同，在鉴定结论作出并经公开质证后，双方均应从减少损失的角度出发，由蒋芳及时将土地交还渝高公司，避免扩大损失。经查实，被告于2013年6月19日将案涉土地移交给蒋芳，蒋芳支付了1个月的租金133014元，此后未再支付租金。因此对2013年7月19日至2013年8月6日期间和2014年10月10日（损失鉴定报告出具后对鉴定报告质证次日）至实际交还土地之日的租金（合同解除后为租金损失）予以主张，计算标准仍按双方确定的2元/平方米.月的标准计算，即133014元/月。对2013年8月7日至2014年10月9日期间的土地租金不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告蒋芳于本判决生效后十日内将其在位于大竹林033-5号地块上修建的建构筑物拆除、撤离其在该土地上的全部物品并将土地交还给原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司；
二、被告蒋芳于本判决生效后十日内支付原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司2013年7月19日至2013年8月6日期间和2014年10月10日至实际交还土地之日的租金（合同解除后为租金损失），标准为133014元/月；
三、驳回原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费11120元，由原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司负担5560元，被告蒋芳负担5560元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 贺前春
代理审判员 王婷婷
人民陪审员 王婉莉
二〇一五年五月十一日
书 记 员 陈 瑜