山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋07民终2096号
上诉人（原审原告）成玉书，男，1950年9月9日生，汉族，平遥县古陶镇城西街道办事处居民，住。
上诉人（原审原告）成玉文，男，1951年12月22日生，汉族，平遥县村民，住。
上诉人（原审原告）成玉楷，男，1953年10月29日生，汉族，平遥县村民，住。
上诉人（原审原告）成玉功，男，1957年4月5日生，汉族，平遥县村民，住。
上诉人（原审原告）成玉玺，男，1964年10月21日生汉族，平遥县村民，住。
五上诉人委托代理人席红军，山西均儒律师事务所律师。
五上诉人委托代理人王丽君，女，1952年12月11日生，汉族，平遥县古陶镇城西街道办事处居民，住木材公司宿舍宏源小区4-1-401，成玉书之妻。
被上诉人（原审被告）成希雄，男，1936年8月19日生，汉族，平遥县村民，住。
被上诉人（原审被告）陈宝兴，男，1948年3月2日生，汉族，山西省太原市万柏林区居民，住。
委托代理人田永文，山西晋陶律师事务所律师。
上诉人成玉书等因确认合同无效纠纷一案，不服平遥县人民法院（2015）平民初字第1146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明,2010年4月1日，平遥县落实私房政策领导组办公室发出《落实私房产权通知书》：根据晋政发(86)18号文件精神，经研究决定从2010年4月1日起将坐落在城内东大街38号院内北房5间，东西房各5间、南房4间，砖圈门巷21号院内北房4间，东西房各3间共计房屋30间，建筑面积557.36平方米，产权退还给成景富、成景贵名下，此书为办理房产登记，变更房屋所有权的依据。2011年7月5日，平遥县城镇房屋产权发证领导组办公室为填发单位，平遥县人民政府为发证机关，将上述财产中277.01平方米为成希雄颁发平遥县房权证平字第××号房屋所有权证。2012年4月25日，成希雄及其妻与陈宝兴订立房地产买卖契约，成希雄及其妻将自己取得产权的平遥县东大街38号转圈门巷23号房屋建筑面积277.01平方米出售给陈宝兴，陈宝兴支付合理对价，双方并约定：房产权属清楚，若发生与成希雄方有关的产权纠纷或债权债务，概由成希雄负责清理并承担民事诉讼责任，造成的损失，成希雄负责赔偿。同日，陈宝兴还与该房产其余280.21平方米之产权人成希高、成希仁、成希尧达成买卖契约，并支付合理对价。同日，买卖双方向平遥县房管局产权交易中心递交房屋买卖过户申请。2012年12月3日，平遥县房管局产权交易中心出具证明：兹证明，平遥县城内东大街38号，转圈门巷23号院系陈宝兴所有，其产权过户手续已受理，正在办理当中。
2012年成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺起诉成希雄法定继承纠纷一案，经平遥县人民法院审理，于2013年9月依据《中华人民共和国民法通则》第七十六条、《中华人民共和国继承法》第一条、第三条、第十条的规定结合本案中诉称房屋已经被拆平的事实判决如下：成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺享有平遥城内东大街现38号院西面全部房屋的各十分之一的产权。判决后，成希雄不服上诉，2013年12月2日，晋中中院判决驳回上诉，维持原判。
2014年2月7日，成希雄房屋所有权被注销，2014年2月10日，平遥县人民政府分别给成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺颁发各享有10％共有份额的《房屋所有权证》。2015年11月6日，成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺起诉成希雄和陈宝兴。2015年11月18日，平遥县房地产管理局给成玉书等五人发出通知，以申请登记的房屋（已经卖于第三人，现已拆平）已经灭失，原来核发的房屋所有权证不符合《房屋登记办法》第二章第十条规定，经2015年11月16日局务会议研究决定：撤销2014年2月10日为成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺作出的房屋登记，限成玉书等交回房屋所有权证。2015年11月27日，房管局给成玉书等挂号邮寄了通知。庭审中成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺认为，成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺是通过司法审判取得的产权，是合法有效的，成希雄与陈宝兴的交易，是背着成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺的没有成功的买卖，因为房地产是特殊的，是以最后取得产权证为准，买卖合同是无效的。陈宝兴没有取得批准修建也是非法的，法院应该确认买卖契约无效。房管局没有权利撤销成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺原告的产权证。陈宝兴针对成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺起诉抗辩：成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺无权主张成希雄、陈宝兴间买卖无效，因为在买卖时，成希雄享有对诉争房屋的产权，陈宝兴已经审查了产权证，履行了购买义务，陈宝兴取得物权时没有过错，有纠纷应该是成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺和出卖人成希雄之间。买卖已经履行并且向产权部门提出过户申请。房屋已经转让和拆平，法院判决确认成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺享有的是继承的权利。成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺享有的各10％的共有权证也被撤销。成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺也散失了讼争房屋之产权。陈宝兴购买的房屋应该得到保护。成希雄没有到庭参加诉讼，在庭前向法庭提供证据若干，该证据组开庭时让成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺和成希雄、陈宝兴阅读后质证，但成希雄没有说明证据所要证明的事实，故该证据本院不予认证。
原审认定，成希雄、陈宝兴在房屋买卖时，成希雄向陈宝兴提供了平遥县人民政府为其核发的房屋所有权证，该交易在当时是当事人真实意思表示，出卖人具有合法产权，符合法律规定。陈宝兴通过支付对价取得该财产后开始办理过户期间开始拆除旧的建筑物，原来的物权随着房屋的被拆除已经消灭。此后成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺以继承纠纷起诉成希雄，对于讼争标的法院判决成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺享有各10%产权。依据生效判决，在成希雄处分给陈宝兴的277.01平方米房屋产权中，有成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺合计50％之产权，也即成希雄在处分自己财产时也处分了成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺之财产，该处分自己所有财产有效，该处分成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺所有财产部分无效。因该财产已经拆平，该物不存在。物已经转化为货币由成希雄占有，故成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺要求对于该物的返还也就成为不可能；陈宝兴对该物的的取得是在知晓该物是所有权人处分属于自己的财产的前提下善意取得，并且支付以货币，也不存在折价补偿的问题。成希雄处分了不是全部属于自己的权属的财产，侵犯了所有权人之物权，作为在买卖合同中有过错的一方，成希雄应该赔偿成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺因此造成的损失。
原审判决：一、成希雄与陈宝兴之间签订的《房地产买卖契约》为部分无效协议；二、平遥县东大街38号、砖圈门巷23号已经灭失房屋系陈宝兴有偿善意取得，归陈宝兴所有。三、成希雄应该赔偿成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺成玉书等五人之损失，成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺未主张，成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺可另案起诉继承纠纷处理。四、驳回成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺、成玉书等五人其他诉讼请求。
宣判后，成玉书等不服，提起上诉，主要理由是：一、一审法院严重违反法律程序。一审判决主文第二条明显超越诉讼请求范围，故意偏袒成希雄、陈宝兴。本案中，成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺的诉讼请求是判决宣告成希雄、陈宝兴被告间的买卖关系无效，将房屋恢复原状，要求陈宝兴拆除其在成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺房产范围内的所有非法建筑，一审判决却判决讼争房屋归陈宝兴所有。这样的判决超出了当事人诉求，是违反程序的。一审法院判决主文第三条置己生效一、二审生效判决于不顾，公然要求成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺重复起诉。二、一审法院认定事实错误。成希雄与陈宝兴己构成共同侵权，而一审法院却错误的认定房屋转化为货币由成希雄占有。本案讼争房屋经平遥县人民法院和晋中市中级人民法院两审判决，认定成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺享有平遥城内东大街现38号院西面全部房屋的各十分之一的产权。陈宝兴在未办理房屋转让登记的情况下，擅自拆除房屋，构成侵权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均须到所在地的房管机关办理变更登记手续。这是国家法律的强制性规定；而《民法通则》、《合同法》等均明确规定：违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同无效。由此，陈宝兴在被成希雄蒙骗购买房屋后，尚未在房管机关办理变更登记手续，未取得合法手续，也即买卖合同尚未生效的情况下，擅自拆除成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺拥有部分产权的房屋，明显构成侵权，应将讼争房屋恢复原状或赔偿损失。成希雄在明知成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺有继承份额的情况下，擅自处分不属于自己的财产，导致陈宝兴拆除了房屋，构成侵权。基于以上几点，可以看出成希雄擅自处分不属于自己的房屋，与陈宝兴达成了无效协议，陈宝兴在未办理房屋转让登记的情况下，擅自拆除房屋，侵犯了成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺的合法权益，本应判令成希雄与陈宝兴恢复原状或赔偿损失，拆除陈宝兴的非法建筑，并由成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺享有相应的土地使用权。房屋由土地和地上建筑物共同构成，建筑物不存在了，土地却是存在的，土地使用权依然归属于成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺，依然应当返还给成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺，而不是无法返还。再者，地上建筑物被拆除被侵权，侵权人承担民事责任的方式有恢复原状或赔偿损失，而不是物己转化为货币。陈宝兴与成希雄买卖房屋的实际成交价格和契约中的价格不一致，一审法院却错误认定陈宝兴支付合理对价。一审法院没有查明实际的成交价格，错误认定为陈宝兴支付合理对价。三、一审法院曲解法律，在适用法律存在故意的重大过错。《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记，不需要登记的己经交付给受让人。从这一规定来看，善意取得必须符合以上三个条件。而本案中，陈宝兴并没有在房地产管理部门取得登记，明显不符合第三个条件，不构成善意取得。四、一审法院以其未生效的判决直接否决了己生效的一、二审生效判决。经平遥县人民法院和晋中市中级人民法院两审判决，认定成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺享有平遥城内东大街现38号院西面全部房屋的各十分之一的产权。而本判决在认定成希雄、陈宝兴之间签订的《房地产买卖契约》为部分无效协议的情况下，依然自相矛盾，全然否决己生效的一、二审生效判决已认定成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺享有平遥城内东大街现38号院西面全部房屋的各十分之一的产权的事实，将房屋判给了陈宝兴。且在继承纠纷己经一、二审判决生效后，在判决主文中要求成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺重复起诉继承纠纷。综上依法二审法院：一、撤销原判，改判成希雄与陈宝兴签订的房屋买卖契约无效，将成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺被拆除的从北往南29.5米，从东往西6.83米以内房屋7.5间恢复原状，并拆除陈宝兴修建的非法建筑物，或将本案发回重审。二、一、二审案件受理费由成希雄、陈宝兴承担。
被上诉人陈宝兴辩称：我们认为原审判决认定陈宝兴善意取得房屋是正确的，成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺要求确认买卖协议无效不符合法律规定，上诉请求不能成立。
被上诉人成希雄经本院合法传唤未到庭参加诉讼。在对成希雄的询问中，成希雄陈述2012年4月将房子卖给陈宝兴后，陈宝兴于4月就将房子进行拆除，成玉书等人是在陈宝兴拆房重修过程中阻止陈宝兴修建的，成希雄不认可成玉书等人的诉讼请求，并主张其与陈宝兴签订的合同有效。
经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院认为，当事人争议的焦点在于成希雄与陈宝兴签订的房屋买卖协议是否有效及成玉书等人关于恢复原状的诉讼请求应否予以支持。关于成玉书等人上诉主张成希雄与陈宝兴签订的房屋买卖协议无效一节，首先，成玉书等人虽提供证据证实其享有本案所涉房屋的部分产权，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故成玉书等人的该项上诉主张于法相悖；其次，成玉书等人关于该房屋未办理变更登记手续导致合同无效的主张于法无据，本院不予支持。至于成玉书等人主张陈宝兴侵权并请求恢复原状一节，其该项诉求实质上属于对物权保护的范畴，与本案确认合同无效纠纷并非同一法律关系，当事人可另行解决该纠纷。原审判决超出成玉书等人的诉讼请求且适用法律错误，本院依法予以改判。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销平遥县人民法院（2015）平民初字第1146号民事判决；
二、驳回成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺请求确认成希雄与陈宝兴之间签订的买卖协议无效的诉讼请求。
一审案件受理费12550元，由成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺共同承担；二审案件受理费12550元，由成玉书、成玉文、成玉楷、成玉功、成玉玺共同承担。
本判决为终审判决。
审判长 周 钢
审判员 侯建伟
审判员 范光伟
二〇一七年五月十二日
书记员 张 晶