福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第4006号
上诉人（原审原告）陈朝国，男，1979年10月3日出生，汉族，住福建省连江县，现住福建省连江县。
上诉人（原审原告）刘丽玉，女，1978年11月9日出生，汉族，住福建省连江县，现住福建省连江县。
俩上诉人共同委托代理人陈宇、杨清，福建熹龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司，住所地福建省连江县。
法定代表人黄世庆，总经理。
委托代理人陈松岭，系公司职员。
委托代理人张云俏，系公司职员。
上诉人陈朝国、刘丽玉因与被上诉人福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司（以下简称华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2014）连民初字第1545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年9月14日，原告采用支付首付款加上按揭贷款的方式向被告购买位于连江县xx房，购房总价计人民币394874元，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于南江滨西路1号、编号为国用（2002）字第00008号、国用（2002）字第00009号的地块的土地使用权。…………土地使用年限自2002年4月22日至2072年4月22日。……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房……第八条交付条件与期限。出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。……。第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零点零壹%向买受人支付违约金。……第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……附件三：建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准。……8、厨房：预留管道燃气供应管路、排气烟道、排水管道、照明电源喉口，地面防水处理。……11、电话：预留两部直线电话喉口。12、有线电视：入户留有线电视喉口。13、互联网络：预留一个网络喉口。……”。同日，双方还签订一份附件六：《商品房买卖合同》补充协议。后原告支付了购房首付款，并办理了按揭贷款手续，付清购房款，被告于2009年12月27日向原告交付房屋。2012年3月22日，被告通知原告可以办理《国有土地使用证》登记手续。2012年10月12日，原告取得诉争房屋的《国有土地使用证》，其记载土地使用终止日期为2071年7月23日。
另查明，被告于2002年4月22日取得连江单国用（2002）字第00008号《国有土地使用证》，该使用证批准使用年限为：商业40年、住宅、70年。
另本案系列案件查明，针对外滩1号业主出具的《关于外滩1号问题的诉求》，政府召集被告华庆公司、供水公司、建设局、部分业主等召开协调会，2011年9月12日，被告华庆公司同福州百详物业管理有限公司联合出具一份《关于连ＸＸ庆花园A区、外滩一号业主诉求的初步处理方案》，针对外滩1号业主提出的诉求作出初步处理意见，提出老人活动场地和活动室于2011年10月15日前完成建设，健身器材于10月30日前安装。
诉讼中，被告确认原告曾于2014年2月22日到被告公司参加关于外滩一号、华庆花园B区逾期办理《国有土地使用证》事宜的座谈会。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。
关于被告交付的房屋是否符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，被告有否违约的问题。从原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付条件和期限可以看出，被告向原告交付房屋时应达到的条件是：燃气管道、有线电视等设施达到设计要求条件，而小区内的社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。从合同附件三可以看出燃气管道、有线电视等设施设计要求条件是预留管道燃气供应管路、入户留有线电视喉口等。原告主张的被告交付的房屋未依约安装闭路、管道燃气、可视防盗门等，举证不能，不予支持。但被告直至2011年9月12日，老人活动场地和活动室、健身器材等公共配套建筑、基础设施尚未建设完成。因此，被告向原告交付房屋时不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，构成违约，应按约定承担违约责任。
关于《商品房买卖合同》第十四条约定的房屋权属证书有否包括《国有土地使用证》，因被告原因致使原告未能在交房后90天内取得《国有土地使用证》，被告是否违约，应否承担《商品房买卖合同》第十四条约定的违约责任的问题。根据我国相关法律规定，一套商品房的完整权利包括房屋的所有权和房屋土地的使用权两项。现原被告双方对《商品房买卖合同》第十四条所约定的房屋权属证书是否包括两证存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”按照人们一般对房屋产权的理解，房屋产权包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证。本合同目的也是为了买受人取得完整的对该房屋（包括房屋所有权和土地使用权）的权利，因此，按照该商品房买卖合同的目的，应认定双方签订的《商品房买卖合同》第十四条所约定的房屋权属证书应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。现因被告原因致使原告未能在商品房交付使用后90日内取得《国有土地使用证》，被告构成违约，应按合同第十四条约定承担违约责任。
关于原告要求被告支付未按约定交付房屋及逾期办理土地使用权证的违约金的诉求是否已超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条第一款规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”双方约定被告于2009年12月31日前将原告所购买的房屋交付原告使用，且如果在规定日期内未达约定条件，原告同意接收的，被告支付原告2000元违约金。因此，原告在接受房屋后，从规定日期届满即2009年12月31日起，原告就应当知道被告所交付的房屋是否符合《商品房买卖合同》第八条约定的条件，其诉讼时效应从合同约定的交付期限届满的次日起开始计算，至2011年12月31日止2年的诉讼时效期间届满，原告未能向法院举证证明在此期间内存在诉讼时效中断、中止的情形，因此，原告的该项诉求已超过诉讼时效，丧失胜诉权，不予支持；根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，在被告交付房屋的90日内，即在2010年3月26日前，如因被告的原因导致原告不能取得权属证书的，原告应当知道其权利已受到侵害，其关于逾期办证违约金的诉求的诉讼时效应从2010年3月27日起开始每一日单独计算。原告主张其于2012年3月22日前一直都在向被告主张办理土地使用证的相关权利，于2012年3月22日之后有委托业主向被告主张违约金的权利，举证不能，不予采信。本案系列案件的其他原告虽向法院申请向连江县建设局、连江县工商管理局调查取证，但因连江县住房和城乡建设局已明确出具《说明》证实2013年7月前后未收到华庆花园B区业主代表关于要求协调赔偿违约金的诉求；而连江县工商局未出具书面证明，尚不足以证明原告的主张，因此，原告举证不能，不予采信。因被告认可原告在起诉前曾于2014年2月22日参加关于逾期办理《国有土地使用证》的协调会，故该项诉讼时效中断，因此，原告请求被告支付逾期办证违约金，可保护的诉讼时效期间从2014年2月21日往前倒推2年，即自2012年2月22日起重新开始每一日单独计算，至2012年3月21日（被告通知原告办证前一日），计29天，其违约金为394874×0.01%×29=1145.13元。
关于被告应否返还原告购房款2万元人民币的问题。首先，原告对2万元的主张未能举证且该损失尚未产生。其次，虽然原告持有的《国有土地使用证》的期限至2071年7月23日止，与合同约定的使用年限少了9个月，但被告提供的其所持有的《国有土地使用证》，颁发日期为2002年4月22日，其内容明确土地使用年限为住宅70年，与原、被告双方签定的《商品房买卖合同》第一条约定的土地使用期限自2002年4月22日至2072年4月22日相符，而确定土地使用期限是国土资源部门的具体行政行为，原告不能证明是因为被告的原因导致国土资源局颁发给原告的《国有土地使用证》的使用年限与合同约定不符。因此，原告诉请缺乏依据，不予支持。
综上所述，原审法院认为，被告向原告交付的商品房虽不符合《商品房买卖合同》第八条约定的条件，被告本应按照约定向原告支付未按约定条件交付房屋的违约金2000元，但原告于2014年3月5日才向被告主张权利，其该项诉讼请求已超过两年的诉讼时效，丧失胜诉权，依法不予支持。由于被告原因，致使原告未能在交房后90日内取得《国有土地使用证》，被告应按约定承担违约责任。其违约时间应从2010年3月27日起算，但原告请求被告支付2012年2月22日前的违约金已超过两年的诉讼时效，丧失胜诉权，依法不予支持，其可保护期间计29天，为人民币1145.13元。原告要求被告返还购房款20000元，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条的规定，判决：一、被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10内向原告陈朝国、刘丽玉支付逾期办理《国有土地使用证》的违约金人民币1145.13元。二、驳回俩原告的其他诉讼请求。本案受理费人民币1060元，由被告负担50元，原告负担1010元。（现均已由原告预交，该款在本判决生效之日起十日内由被告迳付原告）
上诉人陈朝国、刘丽玉上诉称：本案的争议焦点在于上诉人向被上诉人主张违约金是否超过诉讼时效。由于被上诉人开发的商品房存在大量问题，因此，上诉人等业主一直都在与被上诉人及相关部门交涉。直至2012年3月22日能办理土地使用证后，上诉人一再向被上诉人主张违约责任，还推举了业主代表向工商局等有关部门反映。由于上诉人等业主的争取，被上诉人被迫于2014年2月两次组织业主座谈，协商赔偿。被上诉人对召集业主协商赔偿的事实在一审中已经承认。故本案的诉讼时效在2014年2月份已中断，而2012年2月22日之前的违约金也依法应当得到支持。综上，请求撤销原审判决，依法改判，一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。
被上诉人华庆公司答辩称：2014年2月22日，双方召开了座谈会，座谈会之前没有收到上诉人的任何诉求，工商局和建设局也明确说明没有收到任何投诉，本案不存在诉讼时效中断问题。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人向本院提交证据：《“外滩一号”智能家园》宣传册一份，证明被上诉人的交房不符合约定的交房条件，装修没有达到约定的条件，没有装好智能系统。被上诉人质证认为，该证据不属于法律规定的新证据，对该份证据的真实性没有异议，但不能证明上诉人主张的证明对象。本院认为，被上诉人对该份证据的真实性没有异议，故本院对该份证据的真实性予以认定。但由于双方当事人签订的《商品房买卖合同》中，并未将“智能e家园”的建设及使用作为商品房交付条件，上诉人以此主张商品房不符合交付条件不能成立。
双方对原审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，如因被上诉人原因导致上诉人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被上诉人应每日按上诉人已付款的万分之一向上诉人支付违约金。根据该约定，本案逾期办证违约金系按日产生的独立债权，故每日违约金的诉讼时效应独立计算。虽然上诉人主张在向法院起诉前曾经向工商局等有关部门投诉过被上诉人的违约行为，该行为可视为向被上诉人主张权利从而导致诉讼时效中断，但是上诉人并未就该主张举证证明，故应当承担举证不利的后果。鉴于被上诉人承认上诉人曾于2014年2月22日到被上诉人处参加关于讼争房屋逾期办证事宜的座谈会，一审法院认定本案诉请的诉讼时效应从2014年2月22日起往前倒推两年开始计算，计至上诉人主张的讼争房屋具备办证条件之日前一日即2012年3月21日，系认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1060元，由上诉人陈朝国、刘丽玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
代理审判员 张佳佳
代理审判员 雷晓琴
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 陈建彪