宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民商终字第55号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏大世界房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人：宋秉忠，该公司董事长。
委托代理人：海明仓，宁夏嘉睿律师事务所律师。
上诉人：（原审被告、反诉原告）：陈水霞，女，1960年3月12日出生，汉族，宁夏太通汽车机电销售有限公司经理。
委托代理人：张申芝，女，1963年1月28日出生，宁夏太通汽车机电销售有限公司法律顾问。
上诉人宁夏大世界房地产开发有限公司（以下简称大世界房产公司）与上诉人陈水霞房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2012）银民商初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人大世界房产公司的委托代理人海明仓，上诉人陈水霞及其委托代理人张申芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
银川市中级人民法院经审理查明，2006年6月5日，大世界房产公司与陈水霞签订了《商品房买卖合同》1份，大世界房产公司将位于银川德胜工业园区1#4S店出售给陈水霞，房屋总面积3210.20㎡，单价2479元／㎡。2006年6月15日，双方将银川德胜工业园区1#4S店分割为1#4S店-1号房（面积为738.19㎡、房款为1686764元）、1#4S店-2号房（面积为459.55㎡、房款为1050072元）、1#4S店-3号房（面积为666.36㎡、房款为1522633元）、1#4S店-4号房（面积为457.94㎡、房款为1046393元）、1#4S店-5号房（面积为888.16㎡、房款为2029445元），并分别签订了《商品房买卖合同》（合同编号分别为宁大售第06-001、宁大售第06-002、宁大售第06-003、宁大售第06-004、宁大售第06-005号）。双方在合同中约定：1#4S店-1、-2、-3、-4、-5号房的单价均为2285元／㎡；首付款均为29.4万元，均应于2006年6月15日前付清，1#4S店-1、-2房的余款应在取得产权证书之日起30内付清；1#4S店-3、-4号房的余款应在取得产权证书之日起60内付清；1#4S店-5号房的余款应在取得产权证书之日起90内付清；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以实际测量面积为准，据实结算房价。双方在合同第七条中对逾期付款的违约责任约定为：……逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2006年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过15日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。双方在合同中还约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。如双方在合同履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，提交银川市仲裁委员会仲裁。2006年6月30日，双方在合同附件四《房屋面积误差计算单》中，将房屋单价由2285元／㎡变更为2286元／㎡；1#4S店-1房的面积变更为756.93㎡、房款变更为1730341.98元，1#4S店-2房的面积变更为456.90㎡、房款变更为1044473.40元，1#4S店-3房的面积变更为665.11㎡、房款变更为1520441.46元，1#4S店-4房的面积变更为456.90㎡、房款变更为1044473.40元，1#4S店-5房的面积变更为886.47㎡、房款变更为2026470.42元。合同签订后，大世界房产公司向陈水霞交付了位于银川德胜工业园区1#4S店1、2、3、4、5号房，陈水霞于2006年6月29日取得了上述房产的房屋所有权证书，证号分别为贺兰县房权证习岗镇字第20061070、20061071、20061072、20061073、200610**，登记的面积分别为：1#4S店-1房756.93㎡、1#4S店-2房456.90㎡、1#4S店-3房665.11㎡、1#4S店-4房456.90㎡、1#4S店-5房886.47㎡。陈水霞接收贺兰银川工业园区1#4S店后，即对该房产进行了装修，作为销售汽车的4S店。
2006年7月28日，经贺兰县国土资源局审核，贺兰县人民政府批准，大世界房产公司将银川德胜工业园区1#4S店-1、-2、-3、-4、-5号房所占用土地的土地使用权转让给了陈水霞，其中1#4S店-1号占用的土地面积为758.19㎡、1#4S店-2号房占用的土地面积为205.4㎡、1#4S店-3号房占用的土地面积为662.4㎡、1#4S店-4号房占用的土地面积为205.4㎡、1#4S店-5号房占用的土地面积为882.8㎡。在贺兰县人民政府制作的《土地登记审批表》中记载：该宗土地依据贺国用（2005）第1937号《国有土地使用证》、大世界房产公司企业法人营业执照、机构代码证及董事会决议、银川德胜园区管理委员会的介绍信、《商品房买卖合同》、房产证、商品房销售发票等。该宗地登记面积与房屋转让后土地登记面积一致，为商业用地。根据土地登记有关规定，建议为陈水霞办理国有土地使用权变更登记，同时注销从原贺国用（2005）第1937号《国有土地使用证》扣除相应面积。2006年8月15日，陈水霞取得了银川德胜工业园区1#4S店1、2、3、4、5号房所占用土地的土地使用权证，证号分别为贺国用（2006）第640号、584号、641号、642号、643号；面积分别为758.19㎡、205.4㎡、662.4㎡、205.4㎡、882.8㎡。在陈水霞持有的上述土地使用权证的记事栏中均记载：“本宗地从贺国用（2005）第1937号《国有土地使用证》（宁夏大世界房地产开发有限公司）中分割而来。”
另查明，2007年12月17日，贺兰县建设工程质量监督站作出《关于宁夏大世界汽车市场1号楼4S专卖店工程质量问题处理的通知》，内容为：“宁夏大世界房地产开发公司：我站于2007年12月6日接到你公司开发的大世界汽车市场1号楼4S店专卖店宁夏太通汽车机电有限公司法人陈水霞投诉信件，房屋出现质量问题，后经我站及大世界房地产公司经理尚昱昇、宁夏太通汽车机电公司法人陈水霞实地检查，发现存在以下质量问题：1、外墙彩钢板保温材料不实心密实、个别部位无填充保温材料；2、部分屋面漏雨；3、前门门头铝塑板变形，彩钢板有孔洞现象，彩钢板质量存在问题；4、窗洞口嵌缝不密实，窗户个别部位变形，泄水孔留置位置不当、个别不通，窗下内墙面层已破坏。现责令你公司组织施工单位、监理单位实地查看并出具维修方案，尽快进行维修。”2007年12月25日，大世界房产公司作出了《关于宁夏大世界汽车市场1#楼4S店工程质量问题处理方案》，2008年4月9日，又作出了《德胜汽车市场1#、2#4S店维修方案》，但该两个方案均未执行。2008年12月20日，宁夏空间钢结构有限公司作出了《宁夏大世界1#4S店质量维修方案》，拟在第二年春天进行维修。大世界房产公司在此方案上签署“同意按此方案维修”的意见并加盖了印章。但此后该方案未实际执行。2008年12月，贺兰县建设与环境保护局委托相关专家对银川德胜工业园区1#4S店的工程质量进行检查鉴定。专家鉴定后，出具了《关于宁夏大世界汽车市场1#楼4S专卖店工程质量的检查鉴定意见》。在该报告中指出，银川德胜工业园区1#4S店主要存有以下工程质量问题：1.屋面渗漏，1#、2#楼均存在，1#楼重于2#楼；2.外墙压型钢板填充保温材料不密实，空隙较大；3.塑钢窗扇上横挺老化变形，部分接头处脱焊，洞口嵌缝不严，窗口包边未作密封处理；4.室外地面标高较高，雨水管排水不利，形成积水；5.屋面复合保温板个别处接缝压条脱落，影响观感。专家的鉴定意见与建议：1.本工程经检查未发现基础不均匀沉降现象，墙体无危险裂缝，钢结构无较大变形，工程结构可正常使用。2.本工程屋面为轻型非上人屋面，需维修或加装改造，增设设施时应铺设走道板，不得直接踩踏屋面板，防止变形漏雨。加装、改造、增设设施应经设计方同意，并按指定位置增设，保证受力合理。……6.本工程竣工使用三年多了，使用维修非常重要，业主按使用需求，做了一些改动，改变了原设计状态，这些改动与产生的后果不应由建设单位承担。贺兰县建设与环境保护局依据专家的意见，于2009年1月8日作出了《关于宁夏大世界汽车市场1#专卖店工程质量投诉处理意见》，要求大世界房产公司尽快组织有关单位对1#4S店工程存在的质量问题进行处理。但此后大世界房产公司与陈水霞未能就维修事宜达成协议。
2009年5月6日，银川市公安局作出银公刑鉴通字（2009）0421号《鉴定结论通知书》，内容为：我局对宁夏大世界汽车市场1#2#专卖店工程竣工验收备案表中呼和浩特市建筑勘察设计研究院有限责任公司印文、贺兰县公安消防大队印文以及高建宁、吴建伟、李俊奎、刘大力个人签名进行了真伪鉴定，鉴定结论是：1.竣工备案表中呼和浩特市建筑勘察设计研究院有限责任公司印文与本单位印文以及高建宁等人签名均不同一，系他人仿造；2.贺公消验字（2005）第51号文件中“贺兰县公安消防大队”与2005年前后使用的“贺兰县公安消防大队”印文不同一，与2007年12月开始启用印文同一。2009年6月4日，贺兰县房屋产权产籍监理所在银川市公安局调取证据通知书上注明：经查20061070#、20061071#、20061072#、20061073#、20061074#房产档案中均无竣工备案表和决算书。2009年8月11日，贺兰县住房和城乡建设局作出了《关于宁夏大世界房地产开发公司采用虚假文件办理备案一事的决定》，内容为：“宁夏大世界房地产开发公司：你单位于2005年建设的宁夏大世界汽车市场1#、2#专卖店［工程注册编号2008099）工程于2008年7月29日办理施工备案手续。2009年8月9日贺兰住房和城乡建设局质监站接到银川市公安局鉴定结论通知书，宁夏大世界汽车市场1#、2#专卖店工程竣工验收备案表中呼和浩特市建筑勘察设计研究院有限责任公司印文与本单位印文以及高建宁等人签名均不同一，系他人仿造。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行条例》第十一条和《宁夏回族自治区工程竣工验收备案管理暂行办法》第十二条作出以下决定：1.你单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案，工程竣工验收无效。2.责令停止使用，重新组织竣工验收。”2010年5月18日，贺兰县建设工程质量监督站给大世界房产公司下发了一份《关于宁夏大世界汽车市场1#、2#专卖店工程质量及竣工问题处理的通知》，内容为：“宁夏大世界房地产开发公司：你单位于2005年建设的宁夏大世界汽车市场1#、2#专卖店，贺兰县住房和城乡建设局根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行条例办法》（中华人民共和国建设部令第78号）第十一条和《宁夏回族自治区工程竣工验收备案管理暂行办法》第十二条的规定2009年8月11日作出以下决定：1.你单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案，工程竣工验收无效。2.责令停止使用，重新组织竣工验收。但是你单位至今未提供有效工程资料，重新组织工程竣工验收，而且用户也一直未停止使用，现责令你单位：一、尽快消除工程存在的质量问题、提供有效工程质量资料，协调相关单位重新组织工程竣工验收；二、为确保用户人身、财产安全，立即责令用户停止使用。要求你单位按要求对以上处理决定进行整改处理，否则造成一切由此引起的质量、安全责任后果，由你单位负责，且我局将按照法律法规进行严肃处理。”
还查明，2008年，大世界房产公司因与陈水霞在履行房屋买卖合同中发生争议，遂以陈水霞为被申请人向银川市仲裁委员会申请仲裁。银川市仲裁委员会审理后作出了（2008）银仲裁字80号裁决书。该裁决书送达后，陈水霞以（2008）银仲裁字80号仲裁裁决所依据的证据系伪证；仲裁程序违反法定程序为由申请银川市中级人民法院撤销（2008）银仲裁字80号裁决。银川市中级人民法院于2009年10月15日作出（2009）银立裁字第3-1号民事裁定书，认为：“银川仲裁委员会作出的裁决采信了存在重大瑕疵的证据，因此，申请人陈水霞依据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（四）项的规定，向银川市中级人民法院所主张的申请撤销该仲裁裁决的理由成立。”遂裁定撤销了银川仲裁委员会（2008）银仲裁字80号裁决。
自2005年11月3日至2007年11月30日期间，大世界房产公司认可陈水霞累计支付房款5532780元。此外，陈水霞主张其还曾分5次向大世界房产公司支付购房款561800元（包括以车抵顶），但大世界房产公司对此不予认可。
本案在审理中，陈水霞明确表示，尽管其认为银川德胜工业园区1#4S店系违法建筑，未经竣工验收，房屋所有权证也系违法取得，但其不要求退还房屋。
银川市中级人民法院认为，大世界房产公司与陈水霞于2006年6月15日所签订的5份《商品房买卖合同》（宁大售第06-001、06-002、06-003、06-004、06-005号）系双方真实意思的表示，且不违反相关法律规定，该5份合同均合法有效。关于房屋的面积及单价，大世界房产公司主张银川德胜工业园区1#4S店的总面积为3222.31㎡，价格为2286元／㎡，陈水霞主张总面积为3210.20㎡，价格为2285元／㎡。银川市中级人民法院认为，虽然陈水霞在合同附件四《房屋面积误差计算单》上没有签名，但该合同附件均装订在双方各自持有的合同中，双方在合同中也约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”，且陈水霞提交的银川德胜工业园区1#4S店1、2、3、4、5号房屋产权证记载的房屋面积也与合同附件四所记载的面积相同，故该合同附件的内容应系双方当事人协商一致的结果，该附件的内容对双方当事人均具有约束力。因此，银川德胜工业园区1#4S店的总面积为3222.31㎡，价格为2286元／㎡，陈水霞共应给付大世界房产公司房款7366200.66元。截止目前，大世界房产公司认可已收到陈水霞交付的房款5532780元，虽然陈水霞主张其还交纳了561800元，但大世界房产公司对此不予认可，因双方的诉请均不涉及剩余房款的给付，故银川市中级人民法院对此不予调整。陈水霞在与大世界房产公司签订合同后，已经在产权登记机关办理了产权登记，取得了银川德胜工业园区1#4S店1、2、3、4、5号房屋的所有权及相应的土地使用权。因此，在陈水霞已经取得涉案房屋所有权并已实际使用涉案房屋，大世界房产公司不能以其债权未得到清偿为由而解除双方所订立的房屋买卖合同，要求陈水霞返还已进行物权登记的合同标的。故大世界房产公司要求解除双方签订的5份《商品房买卖合同》，陈水霞返还银川德胜工业园区宁夏大世界汽车市场1#4S店的诉请，银川市中级人民法院不予支持；大世界房产公司所诉的违约金及房屋占用费均建立在解除合同的基础之上，其该两项诉请亦不能成立。
对于陈水霞要求大世界房产公司向其交付经竣工验收合格的商品房的诉请，银川市中级人民法院认为，大世界房产公司已将涉案房屋交付给了陈水霞，陈水霞已在涉案房屋内经营数年，且已取得了房屋所有权证，大世界房产公司的交付义务已经完成。陈水霞在明知大世界房产公司提供的竣工验收资料中部分资料存在问题，尤其是在政府主管部门已经作出涉案工程的工程竣工验收无效并要求停止使用，重新组织竣工验收的决定后，却继续占有、使用涉案房屋，而在大世界房产公司提出要求解除合同，返还涉案房屋，陈水霞却明确表示即使是违法建筑其也不要求解除合同，更不同意返还房屋，此时陈水霞再使用涉案房屋应视为其对该工程质量是认可的。陈水霞要求大世界房产公司再次向其履行交付义务，或要求委托评估并支付达到验收合格的的全部费用没有事实和法律依据，其该项诉请及要求大世界房产公司承担迟延交付违约金的诉请，银川市中级人民法院不予支持。对于涉案工程是否需重新组织进行竣工验收的问题，银川市中级人民法院认为，大世界房产公司已向陈水霞交付了房产，陈水霞也已经依据此前的竣工验收记录取得了涉案房屋的房屋所有权证书，现政府行政主管部门已要求大世界房产公司重新组织进行竣工验收，故银川市中级人民法院对此不予调整。陈水霞要求大世界房产公司支付因违约给反诉人造成的损失581841.66元，因其提交的证据显示签订合同及付款的主体均为宁夏太通汽车机电有限公司，而非陈水霞，故对陈水霞的该项诉请，本案不予调整。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条之规定判决：一、驳回原告大世界房产公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告陈水霞的反诉请求。本诉案件受理费22880元，保全费5000元由大世界房产公司负担，反诉案件受理费19973元由反诉原告陈水霞负担。
一审宣判后，大世界房产公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销银川市中级人民法院（2012）银民商初字第117号民事判决第一项。2、改判支持上诉人大世界房产公司的诉讼请求。3、依法判令一、二审诉讼费用由被上诉人陈水霞承担。事实与理由：上诉人认为，一审判决“陈水霞在与大世界房产公司签订合同后，已经在产权登记机关办理了产权登记，取得了银川德胜工业园区1#4S店l、2、3、4、5号房屋的所有权及相应的土地使用权。因此，在陈水霞已经取得涉案房屋所有权并己实际使用涉案房屋，大世界房产公司不能以其债权未得到清偿为由而解除双方所订立的房屋买卖合同，要求陈水霞返还己进行物权登记的合同标的。故大世界房产公司要求解除双方签订的5份《商品房买卖合同》，陈水霞返还银川德胜工业园区宁夏大世界汽车市场1#4S店的诉请，本院不予支持。”违背事实和法律规定，属错误认定。一、2006年6月15日，双方签订5份《商品房买卖合同》。一审判决认定合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，均合法有效。合同第六条付款方式及期限约定首付款294000元整，于2006年6月15日前付清。余款在取得产权证之日起30日（60日、90日）内付清。第七条买受人逾期付款的违约责任约定为：“……逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。”以上约定证实：1、被上诉人支付余款的前提条件是取得房屋产权证；2、被上诉人逾期付款超过l5日后出卖人有权解除合同，该解除合同的条件是被上诉人己取得房屋产权证。因此，上诉人要求解除合同符合合同的约定。一审判决认定合同有效，但违背合同的约定，判决“在陈水霞已经取得涉案房屋所有权并己实际使用涉案房屋，大世界房产公司不能以其债权未得到清偿为由解除双方所订立的房屋买卖合同，要求陈水霞返还已进行物权登记的合同标的。”剥夺了上诉人的权利。二、一审查明，合同签订后，上诉人按照约定履行了交付房屋的义务，被上诉人于2006年6月29日办理了五份合同项下的房屋产权证。但被上诉人办理产权证后，未按约定履行义务。合同总价款为7366200．66元，被上诉人至今仍欠房款1833420．66元，欠款占总房款24．89％，超过总房款的五分之一以上。《合同法》167条规定“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”因此，上诉人要求解除合同，并要求被上诉人承担违约金和房屋使用费（租金），符合合同和法律规定。
陈水霞答辩称，原审判决依法驳回大世界房产公司的诉讼请求，事实清楚，证据充分，依法应予以维持。大世界房产公司虚构事实、隐瞒真相，将存在严重质量问题，不符合法定标准和合同约定条件的房屋交付给陈水霞使用，大世界房产公司违约。1、《合同法》92条规定，只有当一方不履行合同构成根本违约时，对方才有权向人民法院请求解除合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定的履约期限，大世界房产公司交付经竣工验收合格的商品房在前，陈水霞付清全部购房款在后。陈水霞按约支付了首付款，支付房款达到全部购房款总额的83%以上，陈水霞按约履行了付款义务。但至今，大世界房产公司没有向陈水霞交付符合合同约定的商品房，其行为构成根本违约。依据《合同法》67条的规定，在大世界房产公司未依约交付符合法定标准和合同约定条件的商品房以前，陈水霞有权拒绝支付剩余购房款1240727元。其次，大世界房产公司提出解除合同的诉讼请求已超过法定的除斥期间，其解除权已经消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》15条、《合同法》94条的规定，并结合本案的事实，大世界房产公司请求解除合同没有事实和法律依据。2、大世界房产公司请求赔偿其损失201万元，没有事实和法律依据。大世界房产公司将不合格房屋交付给陈水霞，收取了约83％的房款，通过资金周转获得了利益，其损失何来相反的是陈水霞在购买了涉案房屋后，花费了400多万元进行装修，购置4S店设备，却无法实现合同目的，反而因为房屋存在严重问题，遭受了巨大经济损失。综上，原审法院依法驳回大世界房产公司的诉讼请求，依法应予维持。
陈水霞亦不服，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销银川市中级人民法院（2012）银民商初字第117号民事判决第二项；改判大世界房产公司继续履行《商品房买卖合同》约定的交付合格房屋的义务，限期交付经竣工验收合格并符合合同约定的德胜工业园区宁夏大世界汽车市场1号专卖店1、2、3、4、5商品房；2、大世界房产公司支付逾期履行违约金2551071.28元；3、大世界房产公司支付因违约给陈水霞造成的经济损失581841.66元、配件库的房顶垮塌砸坏配件损失466689.19元及后续发生维修费，合计1048530．85元；4、本案一、二审诉讼费用由大世界房产公司承担。事实与理由：一、陈水霞与大世界房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。大世界房产公司应当将符合法定标准和合同约定的房屋交付陈水霞。2006年6月，双方签订了《商品房买卖合同》，陈水霞按照合同的约定向大世界房产公司交付了合同约定的款项。大世界房产公司虚构事实，隐瞒真相，将不符合法定标准和合同约定的房屋交由陈水霞使用，并由贺兰县房管局违法办理了房屋所有权证，严重违反法律规定和合同约定，应依照法律规定和合同约定期限向陈水霞交付符合法定标准和合同约定条件的房屋。《商品房买卖合同》约定：大世界房产公司如未按合同规定的期限将商品房交付陈水霞使用，陈水霞有权要求继续履行合同，并支付违约金。据此，大世界房产公司应依照合同约定向陈水霞支付逾期履行的违约金2551071．28元。二、一审判决认为“陈水霞要求大世界房产公司支付因违约给其造成的经济损失581841．66元，因其提交的证据显示签订合同及付款的主体均为太通公司，而非陈水霞，故对陈水霞的该项诉请，本案不予调整”与事实不符。事实上，太通公司是陈水霞投资经营的公司，陈水霞是该公司的法定代表人，涉案房产是该公司的经营场所。购买房屋的主体事实上是太通公司，陈水霞代表太通公司与大世界房产公司签订《房屋买卖合同》，大世界房产公司是认可的。陈水霞给大世界房产公司支付购房款均是从太通公司账户支付，用汽车顶替购房款也是以太通公司为主体签订《顶账协议》。原审法院应当尊重当事人的意愿，而不能违背事实，以合同、付款凭证的形式要件，否定陈水霞发生经济损失事实，作出“不予调整”的判决。大世界房产公司将存在严重质量问题，不符合法定标准和合同约定的房屋交付陈水霞，由此造成经济损失581841．66元，配件库的房顶垮塌砸坏配件损失466689．19元及后续将发生维修费，合计1048530．85元，应依法予以赔偿。三、大世界房产公司将存在严重质量问题，且不符合法定标准和合同约定条件的房屋交付陈水霞使用，依据《商品房买卖合同》的约定，大世界房产公司违约在先，陈水霞有权行使抗辩权，中止支付下剩房款。四、原审判决认定事实错误。l、一审判决认定“大世界房产公司已将涉案房屋交陈水霞使用，陈水霞在涉案房屋内经营数年，且己取得房屋所有权证，大世界房产的交付义务已经完成，陈水霞明知大世界房产提供的竣工验收资料中部分资料存在问题，尤其是在政府主管部门已经作出涉案工程竣工验收无效并要求停止使用，重新组织竣工验收的决定后，却继续占有、使用涉案房屋，而在大世界房产要求解除合同，返还涉案房屋时，陈水霞明确表示即使是违法建筑也不要求解除合同，更不同意返还房屋，此时陈水霞再使用涉案房屋只能视为其对工程质量是认可的。陈水霞要求大世界房产公司再次向其履行交付义务，或要求委托评估并支付达到验收合格的的全部费用没有事实和法律依据，其该项诉请及要求大世界房产公司承担迟延交付违约金的诉请，不予支持”是错误的。首先，陈水霞至今继续占有、使用涉案房屋，并不表示其对房屋质量没有异议。其次，陈水霞并非一审判决认定的不愿意返还涉案房屋，而是大世界房产公司对陈水霞要求其交付符合法定标准和合同约定的房屋始终未作出回应，一审判决未就陈水霞诉请大世界房产公司限期交付符合法定标准和合同约定的房屋及支付违约金、赔偿损失等事项作出判决。在陈水霞的诉请未得到一审法院支持前，一审法院要求陈水霞就是否同意返还房屋问题表态，并将此作为判断陈水霞是否认可房屋质量的理由之一，无异于强迫陈水霞接受大世界房产公司要求解除合同及向其支付违约金的诉请，剥夺了陈水霞的抗辩权。一审法院查明“陈水霞要求大世界房产公司支付因违约给其造成的损失581841.66元，因其提交的证据显示签订合同及付款的主体均为太通公司，而非陈水霞，故对陈水霞的该项诉请，本案不予调整”。一审法院认定涉案房屋己经维修及仍需维修的事实，仍然不予调整错误。2、一审判决认定“2006年7月28日，经贺兰县国土资源局审核，贺兰县人民政府批准，大世界房产公司将银川德胜工业园区1#4S店l、2、3、4、5号房所占用土地的土地使用权转让给了陈水霞……，在陈水霞持有的上述土地使用权证的记事栏中均记载：“本宗地从贺国用（2005）第1937号《国有土地使用证》中分割而来。该宗地登记面积与房屋转让后土地登记面积一致，为商业用地……”错误。事实上，2006年6月，双方签订的《商品房买卖合同》约定：涉案房产建设用地是商业土地，编号为24-9-2地块，土地使用证号贺国用（2004）第437号。2006年6月29日，大世界房产公司代陈水霞办理了房屋产权证书，在陈水霞办理土地使用证时，得知涉案房产用地是工业用地，并且从农业用地到工业用地也未按照有关规定进行招、拍、挂出让的程序进行变更。2006年8月19日陈水霞通过贺兰县人民政府招标、拍卖、挂牌出让方式以最高竟价20.65万元取得面积2753.32平方米，作为汽车4S店建设用地的国有土地使用权。2006年8月3日，陈水霞缴纳宁夏嘉德拍卖行有限公司土地拍卖保证金2000元，缴纳贺兰县国土资源局土地管理费6195元，通过招、拍、挂出让的程序取得涉案房屋国有土地使用权证。陈水霞从银川市公安局经侦局得知，大世界房产公司在2009年3月11日，通过贺兰县人民政府招、拍、挂出让的方式才取得德胜工业园宁夏大世界汽车市场24-9-2地块，土地使用证号贺国用（2005）第1937号商用地《土地使用权证书》。3、根据《商品房销售管理办法》规定，销售房屋的价款，包括取得土地合法使用权支付的费用。由于大世界房产公司所建造的房屋违法、违规，在没有取得土地合法使用权时就开发建设并销售了房屋，大世界房产公司不但没有支付土地使用权费用，相反，在销售房屋中又收取了土地使用权的费用。大世界房产公司销售给陈水霞房屋的土地并不是商业用地。一审认定与事实不符，应予纠正。
大世界房产公司答辩称，1、大世界房产公司和陈水霞均认可双方签订的合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。2、大世界房产公司与陈水霞签订合同后，大世界房产公司已按照合同约定向陈水霞交付了合同约定的房屋，并且在2006年6月29日为陈水霞办理了房屋产权证，至今陈水霞已使用房屋近八年，大世界房产公司已经按照合同约定履行了义务，不存在违约行为，陈水霞要求大世界房产公司继续履行交付房屋以及支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。3、陈水霞主张的损失问题。涉案房屋交付后，陈水霞对房屋擅自进行了改造，加盖了二层，破坏了屋面，使房屋与原设计不符，导致房屋至今无法正常备案，对于房屋出现的问题，大世界房产公司均采取了积极措施予以维修，但陈水霞拒绝配合，陈水霞主张损失，依法应予驳回。4、关于土地使用权的转移问题。涉案房屋所占用的土地是从大世界房产公司名下的大地块分割出去的，陈水霞认为是其缴纳了20多万元后通过招牌挂取得的没有事实依据。一审认定陈水霞对涉案房屋的质量认可正确。
二审中，双方均未向法庭提交新的证据。双方均坚持一审时的举证质证意见。双方对一审法院查明的事实无异议。
陈水霞认为：一审判决中“在贺兰县人民政府制作的《土地登记审批表》中记载：该宗土地依据贺国用……”直到该段结束没有表述清楚，遗漏了涉案房屋所占用的土地是从该地块划分出来的工业用地，2006年8月19日，陈水霞通过贺兰县人民政府招牌挂的方式，以最高竞价20.65万元取得该宗土地商业用地土地使用权证，面积是2753.32平方米。后按照4S店的五个房证分割成五块地，面积分别是陈水霞上诉状中陈述的面积。大世界房产公司的贺国用（2005）第1937号国有土地使用权证是2009年3月11日经过招拍挂方式才取得商业用地土地权证。
本院查明，贺兰县国土资源局的档案资料中显示：2006年，贺兰县人民政府以贺政函（2006）125号关于拍卖出让一宗国有土地使用权的批复致函县国土资源局：根据贺兰县招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的暂行规定，同意贺地拍字（2006）15号、位于贺兰习岗镇6200平方米（其中：温新虹3446.68平方米、陈水霞2753.32平方米）国有土地使用权以拍卖方式分别出让给温新虹、陈水霞，作为4S店建设用地。2006年8月13日，宁夏嘉德拍卖行（有限公司）出具给贺兰县国土资源局的拍卖成交结论书中载明：成交标的为贺地拍字（2006）第15号位于贺兰县习岗镇国有土地。竞买人陈水霞以贰拾万陆仟伍佰元的最高价格成功竞得贺兰县习岗镇2753.32平方米（4.13亩）
本院认为，大世界房产公司与陈水霞签订的5份《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反相关法律规定，均合法有效。5份《商品房买卖合同》中第六条付款方式及期限均约定，首付款29.4万元，于2006年6月15日前付清。余款在取得产权证之日起30日（60日、90日）内付清，第七条买受人逾期付款的违约责任约定，“……逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。”根据本案的实际情况，陈水霞虽已经取得涉案房屋所有权，而根据贺兰县房屋产权产籍监理所查明，涉案房屋的所有权房产档案中均无竣工备案表和决算书，相关政府主管部门就此已对大世界房产公司作出要求。且陈水霞已取得了涉案房屋相应的土地使用权，并在涉案房屋内经营数年。故大世界房产公司要求解除双方签订的5份《商品房买卖合同》，陈水霞返还银川德胜工业园区宁夏大世界汽车市场1#4S店的上诉请求，本院不予支持；大世界房产公司主张的违约金及房屋占用费均建立在解除合同的基础之上，该上诉请求亦不能成立。
对于陈水霞要求大世界房产公司限期向其交付经竣工验收合格的商品房的上诉请求，本院认为，大世界房产公司已将涉案房屋交付给了陈水霞，陈水霞已在涉案房屋内经营数年，且已取得了房屋所有权证，大世界房产公司已履行了交付商品房的义务。陈水霞在明知大世界房产公司提供的竣工验收资料中部分资料存在问题，尤其是在政府主管部门已经作出涉案工程的工程竣工验收无效并要求停止使用，重新组织竣工验收的决定后，却继续占有、使用涉案房屋，而在大世界房产公司提出要求解除合同，返还涉案房屋，陈水霞却明确表示即使是违法建筑其也不要求解除合同，更不同意返还房屋，此时陈水霞再使用涉案房屋应视为其对该工程质量是认可的。陈水霞要求大世界房产公司限期向其履行交付义务没有事实和法律依据，其要求大世界房产公司承担逾期履行违约金2551071.28元的上诉请求，本院不予支持。陈水霞要求大世界房产公司支付因违约给其造成的损失581841.66元，配件库的房顶垮塌砸坏配件损失466689．19元及后续将发生维修费，合计1048530．85元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人大世界房产公司、陈水霞的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22880元，由上诉人大世界房产公司负担；二审案件受理费35597元，由上诉人陈水霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李凤英
代理审判员 周国贵
代理审判员 沙 玲
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 杨 烨
附：相关法律及司法解释规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。