广东省广州市越秀区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗越法行初字第292号
原告：甄美兰，女，1930年2月12日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：魏晓丹，广东信良兆诚律师事务所律师。
原告：马健明，男，1960年9月22日出生，汉族，住广州市。
原告：马雁群，女，1964年12月2日出生，汉族，住广州市越秀区。
原告四：马健成（同是原告马健明、马雁群的委托代理人），男，1962年9月5日出生，汉族，住广州市。
被告：广州市国土资源和房屋管理局，地址：。
法定代表人：李俊夫，职务：局长。
委托代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
第三人：彭秀琼，女，1965年11月12日出生，汉族，住广州市海珠区。
原告甄美兰、马健明、马雁群、马健成诉被告广州市国土资源和房屋管理局房产登记一案，于2014年4月22日向本院提出行政诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月20日公开开庭审理了本案。原告甄美兰及其委托代理人魏晓丹，原告马健明、马雁群、马健成，被告的委托代理人王伟国，第三人彭秀琼出庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告甄美兰、马健明、马雁群、马健成共同诉称，原告甄美兰与配偶马秩于1956年结婚，经原告配偶所在单位安排照顾分配位于广州市越秀区中山四路32号之一602房居住，至1997年7月2日经批准由广州市第二建筑工程公司以房改房形式出售给原告两夫妻，并将该房屋登记在原告甄美兰配偶马秩名下。2012年12月16日，原产权人马秩因病去世，原告甄美兰一直居住该房屋至今。原告马健明、马雁群、马健成为原告甄美兰以及原产权人马秩的儿女。2013年8月2日，第三人声称已经购买该房屋，要求原告甄美兰交楼。原告进而向被告申请进行房屋查册，才获知原告房屋的产权已经以购买形式于2013年6月20日登记转到第三人名下。其后第三人多次通过其他第三方以收房为由骚扰原告的正常生活。原告为该房屋原产权人马秩的配偶及子女，该房屋属于原产权人马秩与原告甄美兰婚后购置的夫妻共同财产，本次房屋产权的转让时间在原产权人马秩去世之后，故原产权人马秩不可能订立买卖合同及办理房屋转让登记手续。而原告甄美兰作为马秩的配偶同样从未签署任何关于该房屋的买卖合同，从未到被告处办理房屋转让登记手续，也从未因该房屋与第三人有过任何接触。甚至第三人向原告提出已经购买了马秩名下的房屋，但各原告却从未收取过任何一分一毫的房屋买卖款项，那么第三人究竟是向谁购买了上述房屋，又向谁支付了购房款，原告不得而知。因此，无论第三人以何种形式取得该房屋的产权，其提交给被告的房屋买卖合同没有原告及原产权人的签名，也不是原告的真实意思表示，依法应当认定为无效，而被告在马秩去世后为第三人办理房屋产权转移登记手续明显审查不严、程序不当。为此，请求法院撤销被告广州市国土资源和房屋管理局于2013年6月29日向第三人核发的广州市越秀区中山四路32号之一602房的01××96号《房地产权证》；2、被告承担本案诉讼费用。
被告广州市国土资源和房屋管理局辩称，一、被告向第三人核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》的事实依据。根据中华人民共和国广东省广州市广州公证处2012年5月11日制作和出具的编号为（2012）粤广广州第111504号公证《委托书》记载，本案原告甄美兰与马秩是夫妻关系，共同拥有座落在广州市东山区中山四路32号之一602房屋。现委托人委托受托人（任一人）作为委托人的合法代理人，代理执行和处理事项：1、向有关银行办理上述房屋的银行按揭手续，签署相关的文件，办理相关的手续（包括但不限于签署按揭合同、抵押合同、担保合同、借据、银行按揭的一切文件，代收取银行贷款）；2、到银行办理申请提前还款，并代理本人领取房产证、他项权证、涂销抵押证明、退保证明、保单正本等赎契后银行应退回本人的文件资料；3、办理上述房屋的交接手续，签署相关的文件，办理相关的手续；4、向房管部门办理上述房屋的登记，领取房地产证手续；5、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；6、如上述房屋涉及诉讼，有权向人民法院起诉或反诉、承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，签收法律文书；7、申请执行已经发生法律效力的判决书、调解书、裁定书及仲裁书，并在执行过程中代为承认、放弃或者变更诉讼要求，进行和解，提起反诉或上诉，签收法律文书，领取执行标的；8、出售上述房屋，签署房地产买卖合同，办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款；代办理租赁登记手续，签署租赁合同，有权开具收据，代收取租金；9、办理上述房屋的涂销抵押手续，领取相关的文件，办理相关的手续；10、有权将上述房屋作为抵押物，有权将上述房屋抵押给有关单位或个人，办理相关手续；办理抵押登记手续与登报声明手续；11、有权将上述房屋作为抵押物，有权将上述房屋抵押给有关银行办理抵押贷款手续；办理抵押登记手续与登报声明手续；12、有权办理上述房屋的产权证、查册、更正、调档、归档、退案、挂失、灭失、遗失、登报手续，并签署相关文件，缴纳相关税费及费用，领取挂失后的新房产证，有权办理上述房屋的加密码、挂失、报失密码手续，并签署相关文件与登报；13、有权向有关单位、个人、银行签署有关上述房屋的借款合同、融资合同、担保合同并收取相关款项。上述委托书总共罗列了七个受托人，分别是：何伟峰、杨韵仪、冯珍、彭汉华、何志有、朱定斌及谭海燕。上述任何一受托人均可单独办理上述委托事项。该委托书最下端有原告甄美兰本人和其丈夫马秩的签名。上述公证书经被告通过与公证机关电脑连网查询系统查询，证实该《委托书》确系公证机关依法制作的真实、合法、有效的公证文书。2013年6月18日原告甄美兰及其丈夫马秩共同委托的代理人之一何伟峰作为该房屋的出卖人与购买人彭秀琼签订了《广州市存量房买卖合同》，根据该合同的约定，原告甄美兰及其丈夫马秩共同委托的代理人何伟峰意愿将该房屋，建筑面积为25.53平方米，以25万元人民币的价格出售给本案第三人彭秀琼，第三人彭秀琼亦同意按照此价格向原告甄美兰及其丈夫马秩共同委托的代理人之一何伟峰购买该房屋的产权。同日，原告甄美兰及其丈夫马秩共同委托的代理人之一何伟峰、第三人彭秀琼共同向被告提出申请，要求办理该房屋的转移登记申请，并向被告提交了《广州市存量房买卖合同》、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、粤房地权证穗字第××号《房地产权证》、身份证复印件、出售公有住房缴款明细表、缴纳的税费的相关凭证及房地产分户图等资料，被告严格依据《广东省城镇房地产权登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》规定以13登记01026061号案受理。经被告核查，认定原告甄美兰及其丈夫马秩共同委托的代理人之一何伟峰、第三人彭秀琼共同提交的资料均真实、合法、有效。经对该房产档案查册未发现涉案房产预查封等限制转移的情形。但该房屋有抵押情形，鉴于相关当事人已经同时办理涂销抵押登记的手续，因此，该房屋可以办理转移登记手续。经被告通过与公证机关电脑连网查询系统查询，证实该《委托书》确系公证机关依法制作的真实、合法、有效的公证文书，审核后，被告依据《广东省城镇房地产权登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》于2013年6月20日核准登记，于2013年6月29日向第三人彭秀琼核发编号为粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。被告在办理上述房屋转移登记案过程中，已尽到了法定的全部审慎审查义务，且没有任何过错。因此，被告作出的具体行政行为事实清楚、证据充分。二、被告向第三人彭秀琼核发的粤房地证穗字第××号《房地产权证》有充分的法律依据。《广东省城镇房地产权登记条例》第三条：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产权登记管理工作。受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证，本条例所称房地产管理部门是指土地管理、房产管理机构合一的部门；土地管理、房产管理机构分设的，指房地产管理部门和土地管理部门按照本条例的规定，履行各自的职责”。第八条：“下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：（五）已经确认权属的房地产发生买卖、赠与、交换、继承、析产、分割、合并或者房地产现状变更的，有关当事人应当自有关合同签订之日或者有关法律文件生效之日起三十日内申请办理转移、转让或者变更登记，换领新的房地产权证；”第九条：“权利人办理房地产登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”以上法律、法规及规章是被告对涉案房屋作出具体行政行为的法律依据。三、被告在整个发证过程中，程序合法，不存在违法情形。被告在整个收件、受理、审查等环节中，始终严格按照法律的规定，依法办理、依法审查、依法行政，不存在超越和滥用职权等违法的情形。四、民事活动可由代理人代理完成，并非必须由委托人亲自实施。房屋的出售、买卖、交易及办理相关手续均属于民事法律行为，该民事法律行为依据《民法通则》第63条和《合同法》第9条的规定，均可以由当事人自己实施或者通过委托代理人的方式实施。本案当中，办理涉案房屋的出售、办理相关交易手续就是按照上述法律的规定，由代理人之一何伟峰代理原告甄美兰与原告甄美兰的丈夫实施的，该代理人的代理行为对原告甄美兰与原告甄美兰的丈夫产生法律约束力，该代理行为符合上述法律的规定，因此该代理活动是受法律保护的。而原告在起诉书中声称，原告甄美兰及原告甄美兰的丈夫没有自己实施上述民事行为，借以否认代理人的代理行为，显然有悖于上述法律的规定。因此，原告否认代理行为，没有事实和法律依据。另外，虽然马秩于2012年12月16日去世，但马秩生前在公证机关办理了公证的《委托书》，根据《最高人民法院关于〈民法通则〉的司法解释》第82条规定：被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（1）代理人不知道与被代理人死亡的；（2）被代理人的继承人均予承认的；（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；（4）在被代理人与代理人死亡前已经进行、而在代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。本案中代理人之一何伟峰实施代理行为符合上述规定中的第三项，因此，代理人的代理行为不违反法律的规定，该代理行为合法有效。五、如果原告否认代理人的代理行为，那么该代理人在办理涉案房屋转移登记手续时，提交的涉案房屋的证件等资料是从何处得到的，原告对此必须予以说明。涉案房屋的房地产权证原件应当是由原告自行保管，原告不可能将这么重要的证件交由其他人保管。如果不是原告委托代理人出售涉案房屋，那么该代理人之一何伟峰在办理涉案房屋的转移登记时，向被告提交的涉案房屋的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》原件、原告甄美兰及原告甄美兰丈夫的身份证复印件是从哪里得到的？对此，原告必须向法庭、向被告作出说明，否则原告在起诉书中指责别人将自己的房屋出售根本就是讲不通的，根本就是站不住理的。被告有理由相信涉案房屋的买卖是原告或者原告委托代理人实施的民事法律行为，该公证的委托书就是最好的证据。六、本案应当遵循先民事诉讼后行政诉讼的司法原则及中止审理。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案原告与本案第三人之间存在民事争议，原告应当依据上述司法解释的规定首先解决其与第三人之间的民事争议，在其与第三人之间的民事争议解决后，其才可以按照上述司法解释的规定提起行政诉讼，现原告与本案第三人之间的民事争议没有解决之前，其提起行政诉讼，明显违背上述法律规定。综上所述，请法院在查明事实、分清是非的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。
第三人彭秀琼述称，不同意原告的诉讼请求，同意被告的答辩意见。
经审理查明，据被告广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》其中记载：登记时间为2012年6月8日，坐落越秀区中山四32号之一602房，权属人为马秩，建筑面积25.53平方米，附记房改售房，房款付清（成本价），2012年6月8日以12登记01017884号办理抵押登记等。
2013年6月18日，何伟峰作为卖方马秩的代理人与第三人彭秀琼（为买方）共同向被告递交就上述房产的存量房转移登记申请，并提交了《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、《广州市存量房买卖合同》、粤房地权证穗字第××号《房地产权证》、（2012）粤广广州第111504号公证《委托书》、身份证件、涂销证明、出售公有住房缴款明细表、房改房上市缴款表、契税完税证、房地产平面图等资料，被告则出具13登记01026061号受理回执予以受理。
被告经查，依照中华人民共和国广东省广州市广州公证处2012年5月31日出具的（2012）粤广广州第111504号公证书公证的《委托书》载明，委托人马秩与甄美兰是夫妻关系，共同拥有座落在广州市东山区中山四路32号之一602房屋。现委托人委托受托人何伟峰、杨韵仪、冯珍、彭汉华、何志有、朱定斌、谭海燕（任一人）作为委托人的合法代理人，代理执行和处理事项：……8、出售上述房屋，签署房地产买卖合同，办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款；代办理租赁登记手续，签署租赁合同，有权开具收据，代收取租金；9、办理上述房屋的涂销抵押手续，领取相关的文件，办理相关的手续；……上述任何一受托人均可单独办理上述委托事项。委托书并由甄美兰与马秩签名。又查买卖双方签订了《广州市存量房买卖合同》，房地产从款总金额为250000元整，税务部门按此作为计税金额征收契税7500元、个人所得税2500元等。再查该房屋上登记的抵押权已办理涂销手续，遂于2013年6月20日核准登记，向第三人彭秀琼核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。
另查，马秩与甄美兰为夫妻关系。马健明、马雁群、马健成为马秩与甄美兰的子女。据广州市公安局大塘派出所出具的0235085号《死亡医学证明书》记载，马秩2012年12月16日因肺癌死亡。
审理过程中，原告甄美兰陈述表示因马健明向何志有所在的公司借款150000元，马秩、甄美兰办理公证手续为马健明的借款提供担保。但代理人未告知原告出售房屋的情况，交易也未经原告认可，应为无效。因在担保时将房地产权证及身份证原件交给何志有办理抵押事项后何志有拒绝将原件退回原告，已重新办理了身份证。对此，被告陈述认为公证书真实有效，对马秩与甄美兰有约束力。第三人则述称其经中介认识卖方，经查公证书注明何伟峰有权出售房屋及收款。
以上事实，有粤房地权证穗字第××号《房地产权证》、（2012）粤广广州第111504号公证《委托书》、查册表等证据证实，原告、被告、第三人亦当庭陈述在案。
本院认为，《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”根据上述规定，被告经核对转让双方申请人提供的身份证明、房屋所有权证书等为真实的情况下向第三人核发房地产权证并无不当。在卖方非本人亲自办理转让手续的情形，被告核查公证委托书等为真实后按照委托书权限的内容为双方办理转让登记手续，已履行审慎的审查义务。在现时未有证据证明第三人恶意买受上述房产的情况下，原告要求撤销被告核发的房地产权证，本院不予支持。至于原告提出的代理人代为出售房屋违背了委托人的真实意思表示及买卖合同的效力等意见属民事法律关系范畴，因民事法律关系的有关内容在转让登记时尚不属房地产登记主管部门登记审查的范围，原告应另寻法律途径解决。综上所述，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
驳回原告甄美兰、马健明、马雁群、马健成的诉讼请求。
本案受理费50元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起在15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 钟 涛
人民陪审员 冯金爱
人民陪审员 李月桂
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 熊小月