文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1479号原告深圳市惠鹏物业有限公司，地址广东省深圳市宝安区公明街道长圳社区长兴科技工业园45栋二楼201号（办公场所），组织机构代码75568957-1。法定代表人魏党标。委托代理人邹月圆，广东信度律师事务所律师。委托代理人杨莹莹，广东信度律师事务所实习律师。被告深圳市佳海百货有限公司，地址广东省深圳市宝安区沙井街道沙一社区长兴科技园1栋三层，组织机构代码56279250-5。法定代表人张海亮，董事长。委托代理人张观远，广东卓建律师事务所律师。委托代理人裴仁海，男，汉族，1974年12月15日出生，住址广东省深圳市南山区，系该公司员工。被告裴仁海，男，汉族，1974年12月15日出生，住址广东省深圳市南山区。第三人深圳市锦华实业集团有限公司，地址广东省深圳市宝安区宝城二十七区裕安路1号，组织机构代码61929031-2。法定代表人徐兆玉，董事长。委托代理人张勇，广东信度律师事务所律师。委托代理人龙思华，广东信度律师事务所实习律师。原告深圳市惠鹏物业有限公司与被告深圳市佳海百货有限公司（以下简称佳海公司）、裴仁海物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，追加深圳市锦华实业集团有限公司为第三人，公开开庭进行了审理。原告深圳市惠鹏物业有限公司的委托代理人邹月圆、杨莹莹，被告佳海公司的委托代理人张观远、裴仁海，被告裴仁海，第三人深圳市锦华实业集团有限公司的委托代理人张勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市惠鹏物业有限公司诉称，2013年5月19日，被告裴仁海（乙方）与深圳市锦华实业集团有限公司（甲方）签订《综合商场租赁合同》，约定由原告作为物业公司，行使物业管理职责，并收取水电费。同时还约定“乙方须于每月5日前（含当日）将当月的物业管理费和上月的水电费以现金或者支票的形式一次性全额支付给深圳市惠鹏物业有限公司”；“…超过此期限，乙方则须按照超出的实际天数每天支付其拖欠金额千分之三的违约金”；“乙方以自然人身份签订租赁合同的，由签约的自然人与注册成立的法人或者其他组织连带承担本合同书约定的权利义务”。合同签订后，裴仁海每月向原告缴纳上一个月的商场及宿舍水电费，原告出具收据。原被告之间形成事实物业管理服务合同的法律关系。2014年2月25日，裴仁海与第三人深圳市锦华实业集团有限公司协商，将合同主体由裴仁海变更为佳海公司。2015年1月11日，佳海公司单方逃厂，此时已拖欠水电费98,215.49元。因被告未交还租赁物业，截止至2015年7月5日，被告已拖欠水电费达276,279.1元。原告多次与两被告联系，要求两被告清偿拖欠的水电费及违约金，两被告均置之不理。原告为了维护合法利益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、佳海公司向原告支付拖欠的水电费（包含宿舍水电费）共计276,279.1元（暂计至2015年6月20日）逾期未缴纳水电费的违约金暂计20,163.79元（按银行同期贷款利率四倍暂计至2015年7月4日），至实际付清之日的水电费及违约金另行计算；2、裴仁海与佳海公司承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。被告明确其第一项诉讼请求中的费用主张至被告实际交还场地并付清拖欠的费用之日止。被告佳海公司、裴仁海共同答辩称，一、原告并不是本案适格的起诉主体，原告与被告之间没有任何合同关系，原告只是受第三人深圳市锦华实业集团有限公司的委托收取水电费、物业管理费，原告作为第三人的受托人不能作为本案适格的诉讼主体。二、原告要求支付拖欠水电费（包含宿舍水电费）的诉讼请求没有事实依据。因为在2015年1月9日后被告已经撤出涉案的场地，没有进行任何的经营，因而不可能产生任何的水电费用。之前被告分租的少量商铺已经由业主方全面接管，开始收取租金、水电费等，对这些商铺的拖欠行为应由现在的经营管理方向现在的小商铺进行追缴，与被告无关。三、本案裴仁海不是涉案物业的承租人，且其在综合商场租赁合同中的担保责任不适用于合同第三方（即原告），因此原告诉讼裴仁海承担连带责任没有法律依据。四、本案所依据的重要事实为佳海公司与第三人之间的关于涉案物业的租赁关系是否解除及租赁物的使用现状，该案已由佳海公司在被迫离场后起诉至深圳市中级人民法院，目前还在审理之中，该案所查明的事实对本案有重要影响，因此在该案作出判决之前，本案应中止审理。以上答辩意见请合议庭予以采纳，驳回原告的诉讼请求或起诉。第三人深圳市锦华实业集团有限公司答辩称，原告的起诉和其诉讼请求均是事实。经审理查明，2013年5月17日，第三人深圳市锦华实业集团有限公司（甲方）与深圳市佳海百货有限公司沙井锦城店（乙方）签订《综合商场租赁合同》，被告裴仁海代表乙方签署了该合同。双方约定甲方将其位于深圳市宝安区沙井街道沙一万安路长兴高新技术工业园的1栋1层、2层、3层工业物业按现状出租给乙方用于经营商场，出租面积按现状经甲乙双方认定为：一层4,215㎡、二层4,156㎡、三层4,156㎡，总出租面积合计12,527㎡。未经甲方许可，乙方不得单方改变用途。租赁期限为10年，自2013年6月15日起至2023年6月15日止。乙方应向甲方缴纳的每月租金标准为：一层物业40元/㎡/月，二层物业20元/㎡/月，三层物业15元/㎡/月，物业出租均价为25元/㎡/月。合计月租金为人民币313175元。租金在合同期内第2至3年每年按照前一年租金标准基数递增2%（从2014年6月14日开始支付每年度递增2%的租金）；在合同期内第4至7年度每年按照前一年租金标准基数递增4%（从2016年6月15日开始支付每年度递增4%的租金）；在合同期内第8至10年度每年按照前一年租金标准基数递增6%（从2020年6月15日开始支付每年度递增6%的租金）。本条所定义的租金仅指租赁物的租金，包括物业服务费、现有商场装修的折旧，使用费，不包括水费、电费、排污费、特殊垃圾处理费、空调费、有线电视费、网络使用费等其他相关费用。乙方控股股东或商场经营出资人裴仁海承担本合同履行义务的保证责任人。乙方同意按照甲方的委托由原告深圳市惠鹏物业有限公司负责其承租物业所在工业园的统一物业管理，乙方每月须向原告缴纳物业管理费及其他相关费用，并遵守物业管理的相关规定。乙方须于每月5日前（含当日）将当月的物业管理费和上月的水电费以现金或支票的形式一次性全额支付给原告。物业管理服务范围包括乙方租赁场所外（不含室内）的日常保洁、绿化、治安巡逻、安全/消防/治安检查、物业公共部分的物业本体维修维护、公共部分消防设施的维修维护、物业周边环境整治、园区道路修缮、代收代缴水电费、协助日常用水用电的供给。原告负责协调乙方日常用水用电的供给，由于供水供电部门行为、政府行政行为、市政工程行为、外围管线改造维修以及自然灾害等不可抗力原因引起的水电力供给中断和故障，甲方和物业公司不承担违约责任。乙方承租物业内线路、管线等老化以及其他故障导致停电、停水，乙方应先通知甲方进行检查、维修，否则由此造成的一切责任由乙方自负。原告负责公用高压主线部分的变压器、配电房、配电柜（箱）及其线路设备的维修维护，双方另有约定除外。签订本合同后，乙方须向甲方申报其以后的用电容量，向甲方缴纳用电准备金，用电准备金不作为乙方每月的电费预付费用，合同到期并办理完退租手续后，甲方凭准备金收据返还乙方的用电准备金本金。按其用电容量，乙方每月须按24元/KVA+1元/度电（单价）的标准向原告缴纳基本电费，乙方的用电容量为400KVA，乙方每月须缴纳的基本电费总额为人民币9,600元。本条款在合同履行期间，双方按照实际使用电量情况进行调整。乙方须于每月5日前以现金或支票的形式向原告一次性足额缴纳水电费、空调费、垃圾处理费等。超过此期限，乙方则须按超出的实际天数每天支付其拖欠金额千分之三的违约金。两被告承租上述涉案物业后，于一楼和二楼经营佳海百货商场，并将一楼的街铺及三楼出租给案外人经营。2015年1月8日，被告佳海公司、裴仁海向第三人发出撤场通知，称因第三人断然停电，导致商场关门倒闭。原告承认被告于2015年1月8日离场，商场没有经营了。但被告将场地分租给很多商铺，有些商铺还在陆续经营，一楼的餐厅和三楼的KTV也经营了一段时间。2015年1月23日，第三人向被告佳海公司及裴仁海发出《通知》，内容为：两被告租用宝安区沙井街道沙一万安路长兴高新技术工业园1栋1-3物业，因两被告拖欠相关费用已超过合同期限，且两被告已单方意思表示解除合同。请两被告在2015年1月31日前交清店铺租金、水电费、滞纳金、违约金及其他费用，清走物业内的物品并将物业恢复原状。逾期，第三人将按相关法律法规依法回收该物业并依法对室内滞留物品依法处置。原告主张，由于被告总共使用了三个总表，即一号总表、二号总表和KTV自己装的总表，每月基本电费分别为9,600元、4,800元、7,200元，故被告每月应交的基本电费是21,600元。被告主张基本电费应以合同为准，即只认可合同约定的9,600元/月的基本电费。原告主张被告自2014年10月起应缴的水电费为525,120.3元，并提交了水电费通知单及水电费抄表单予以证明，其中2014年10月的水电费人民币152,465.44元，2014年11月的水电费人民币104,172.38元，2014年12月的水电费人民币90,418.87元，2015年1月的水电费人民币62,857.86元，2015年2月的水电费人民币23,400.02元，2015年3月的水电费人民币22,342.56元，2015年4月的水电费人民币22,947.17元，2015年5月的水电费人民币24,121.29元，2015年6月的水电费人民币22,394.71元。上述各月份的基本电费均按21,600元/月计算。原告主张被告拖欠费用的期间是自2014年12月份至实际将场地移交给业主之时。原告提交了收款收据（包含原告直接向部分商铺收取的2014年12月及2015年1月的水电费），以证明被告于2014年10月实际缴纳水电费122,465元，11月实际缴纳水电费121,184元，12月实际缴纳水电费5,193元，合计实际缴纳金额为248,842元。被告对原告提交的收款收据无异议。两被告提交了部分店铺水电费、租金缴费通知单、收据，以证明被告撤场后，佳海购物广场内商铺租金及实际用水、电所产生的费用已经由原告、第三人、深圳市宝安华丰实业有限公司、深圳市厚德载物物业有限公司收取，原告要求被告支付水电费的诉讼请求没有事实依据。上述单据显示第三人收取了火车票代售点6月租金及5月水电费，并注明“代佳海收”；深圳市宝安华丰实业有限公司收取了煌上煌7月水电费、8月租金、9月水电费、10月租金，收取了沙县小吃8月水电费、9-10月租金；深圳市厚德载物物业管理有限公司收取了沙县小吃9月水电费。原告及第三人对上述通知单、收据的真实性予以认可，但不能证明被告已向原告缴纳了原告主张的费用，第三人同时认为，被告提交的上述通知单、收据显示，所载明的费用均是2015年6月之后产生的，这与原告主张被告拖欠2015年6月之前的欠费的诉讼请求并不矛盾。另查，1、原告主张，被告撤场以后，第三人把涉案物业所在的整个工业园区包租给了华丰公司，交接完毕以后，华丰公司和厚德载物物业有限公司在园区进行管理，第三人协助这两个公司办理交接手续，涉案物业包含在华丰公司的承租范围内，但因被告没有撤场，华丰公司没有实际接手。第三人确认原告以上主张，并承认其已于2015年5月将涉案物业出租给案外人华丰公司。2、原告具备物业服务企业三级资质。上述事实，有经庭审举证、质证的综合商场租赁合同、水电费通知单、水电费抄表单、收据汇总表、水电费拖欠表、佳海公司缴纳的租金收据、佳海公司撤场通知、通知、证人证言、佳海购物广场部分店铺水电费、租金缴费通知单等证据及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以确认。本院认为，被告裴仁海及被告佳海公司向第三人深圳市锦华实业集团有限公司承租期位于深圳市宝安区沙井街道沙一万安路长兴高新技术工业园的1栋1层、2层、3层工业物业，并约定涉案物业由原告深圳市惠鹏物业有限公司提供物业管理服务，相应的物业管理费及水电费均向原告缴纳。由于原告实际为涉案物业提供了物业管理服务，原、被告已形成了事实上的物业管理合同关系，且原、被告对于《综合商场租赁合同》均予以认可，故两被告理应依照该合同约定向原告支付相应的费用。关于被告应缴纳水电费的期限。经查，原、被告确认被告于2015年1月8日离场、商场未再经营，但有部分商铺继续经营了一段时间。被告主张在其撤场后，一楼部分的街铺和三楼均由商户自主经营，被告只收取租金，1月8日房东停掉了水电，被迫停业，在被告商场停业之后，原告私自给其他商户接电，仍然经营了一两个月，在这期间的费用是由原告收取的。原告主张其代收的水电费已经扣除，未在本案中提出主张。对此，本院认为，被告经营的商场虽于2015年1月8日撤场，但由于其向第三人承租的物业是该商场所在厂房的一至三楼，在商场撤场之后，被告承租物业仍有商铺继续经营，被告作为承租人，由此产生的水电费用应由其依约支付。被告主张该部分费用已由原告直接向商户收取，但未能提交证据予以证明，故本院对其该主张不予采信，仅认可经原告确认的代收费用金额。另，原告主张被告拖欠费用的期间系自2014年12月起，暂计至2015年6月，并主张实际应计算至被告向业主交还物业之日止。但从查明的事实可知，第三人已于2015年5月将涉案房屋出租给案外人，即涉案房屋的承租人及实际使用人均非被告，此后的费用亦应由案外人承担。故本院认定被告拖欠水电费的期间为2014年12月至2015年4月。关于被告拖欠的水电费金额。首先，关于每月基本电费标准。原告主张被告自2014年10月起应缴的水电费为525120.3元，其中包括被告自行安装的两块电表的基本电费合计人民币12,000元/月，故每月基本电费应按21,600元/月计算，由于被告已缴纳水电费248,841.2元，故原告主张被告仍拖欠276,279.1元。被告对原告主张的基本电费不予认可，因其与第三人约定基本电费为人民币9,600元/月，故其仅认可合同约定的数额。本院认为，原告主张被告应支付额外的基本电费人民币12,000元/月，但未能提交充分有效的证据证明双方对于基本电费有过相应的约定，故原告主张被告每月应交纳的基本电费为人民币21,600元，缺乏依据，本院不予采信。本院认定被告应支付的基本电费应依照合同约定执行，即人民币9,600元/月。其次，关于实际拖欠金额。原告虽已确认被告拖欠费用的期限系自2014年12月起，但由于原告计算被告拖欠款项金额系自2014年10月起计算，故对于原告诉请中包含了多计算的基本电费，亦应从2014年10月起计算扣除，即应扣除2014年10月至2015年4月多计算的基本电费共计84,000元。再次，由于在扣除多计算的基本电费12,000元/月后，两被告实际拖欠2014年10月的水电费为18,000.44元，并实际超额支付了2014年11月的水电费29011.6元，该超额支付部分应先抵扣2014年10月的水电费，抵扣之后的余额11,011.16元应抵扣2014年12月的水电费，故被告现已清偿2014年10月及11月的水电费，拖欠2014年12月水电费的金额为62,214.71元（73,225.87元-11,011.16元）。综上，两被告共拖欠原告2014年12月至2015年4月的水电费145,762.3元（被告主张的水电费金额478,604.3-多计算的基本电费84,000元-被告已实际缴纳的水电费248,842元）。关于逾期未缴纳水电费的违约金。根据《综合商场租赁合同》约定，两被告应于每月5日前（含当日）向原告支付上月的水电费。超过此期限，两被告则须按超出的实际天数每天支付其拖欠金额千分之三的违约金。现被告无正当理由拖欠水电费145,762.3元，显属不妥，其应向原告如数支付上述费用及相应的违约金。由于原告主张按照银行同期贷款利率的四倍标准计算违约金，属于其自行处分权利的范畴，本院予以支持，故两被告应向原告支付违约金的计算方式为，以每月欠付水电费金额为基数，按银行同期贷款利率的四倍，自每月费用应缴日期之次日起计至两被告实际清偿费用之日止，即拖欠2014年12月水电费的违约金，应以62,214.71元为基数，按银行同期贷款利率的四倍，自2015年1月6日起计至实际清偿之日止；拖欠2015年1月水电费的违约金，应以50,857.86元为基数，按银行同期贷款利率的四倍，自2015年2月6日起计至实际清偿之日止；以此类推，每月具体欠费金额详见附表。关于原告诉请两被告承担连带责任。原告主张其诉请被告裴仁海承担连带责任的依据是，合同约定被告裴仁海对合同义务的履行承担保证责任。对此，本院认为，第三人与被告佳海公司就涉案物业签署《综合商场租赁合同》，其中约定裴仁海对合同履行义务承担保证责任，虽然原告不是该合同的一方当事人，但在合同中已约定原告作为涉案物业的物业管理方，亦对水电费等相关费用的支付作了明确约定，被告裴仁海对上述合同履行义务承担保证责任的范围，理应包含佳海百货承租涉案物业期间产生的水电费用。因此，原告诉请两被告对拖欠的水电费承担连带责任，于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市佳海百货有限公司、被告裴仁海于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市惠鹏物业有限公司支付拖欠的水电费人民币145,762.3元及违约金（以每月欠付水电费金额为基数，按银行同期贷款利率的四倍，自每月费用应缴日期之次日起计至两被告实际清偿费用之日止，即拖欠2014年12月水电费的违约金，应以62,214.71元为基数，按银行同期贷款利率的四倍，自2015年1月6日起计至实际清偿之日止；拖欠2015年1月水电费的违约金，应以50,857.86元为基数，按银行同期贷款利率的四倍，自2015年2月6日起计至实际清偿之日止；以此类推，每月具体欠费金额详见附表）；二、驳回原告深圳市惠鹏物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,873元，由原告负担人民币1,436.5元，由两被告负担人民币1,436.5元。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  张 哲人民陪审员  李苏敏二〇一六年七月五日书 记 员  席俊奇书记 员代  盼 盼附表月份              原告主张应缴水电费金额      （元）              原告主张基本电费金额（元）              被告已缴金额（含原告代收）（元）              应扣除基本电费金额（元）              扣除后原告拖欠费水电费金额（元）                  2014年10月              152465.44              21600              122465              12000              18000.44                  2014年11月              104172.38              21600              121184              12000              -29011.6                  2014年12月              90418.87              21600              5193              12000              73225.87                  2015年1月              62857.86              21600              0              12000              50857.86                  2015年2月              23400.02              21600              0              12000              11400.02                  2015年3月              22342.56              21600              0              12000              10342.56                  2015年4月              22947.17              21600              0              12000              10947.17                  合计              478604.3              151200              248842              84000              145762.3                  备注：由于两被告于支付2014年11月水电费时超额支付了29011.6元，在抵扣2014年10月的欠费18000.44元后，剩余11011.16元应抵扣2014年12月的费用，则2014年12月份拖欠水电费违约金的计算基数应为62214.71元（73225.87元-11011.16元）。      附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。