广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1149号
上诉人（原审被告）：惠州浙商实业有限公司。住所地：惠阳区。
法定代表人：吴伟生。
委托代理人：刘学科，广东德邻律师事务所律师。
委托代理人：邓圭，
被上诉人（原审原告）：王青松。
委托代理人：冯水清。
上诉人惠州浙商实业有限公司（下称：浙商公司）因租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第1012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王青松及代理人冯水清，被上诉人的代理人刘学科、邓圭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年9月26日，王青松一审诉称：原被告于2012年10月份就被告处的浙商商贸城三楼ZS30003商铺的租赁一事达成协议,原告对此找到广州市源生态环保科技有限公司作为合作伙伴，欲共同在该商铺内经营源生态第五体验超市，但事后被告以行业冲突为由将原告所租商铺改至浙商商贸城美食城二楼3、4号楼，于是原被告双方于2013年3月20日对此租赁一事重新签订了《美食城商铺租赁合同》以及《美食城商铺补充协议》，原告于签订之日便向被告缴纳了经营保证金19099元、管理费44000元。合同约定，被告应于2013年5月2日将所涉租赁商铺交付给原告装修以及被告浙商商贸城于2013年6月1日正式开业等等。原告也随即与广州市源生态环保科技有限公司对改变的商铺作出相应的调整部署。事后原告及合作伙伴在2013年4月3日委托了广州金袁宝营销策划有限公司对其租赁的商铺进行装修设计，事后支付了设计费120000元；因5月2日装修时间将至，原告及合作伙伴于2013年4月25日委托了广州三彩装饰工程有限公司欲对其租赁的商铺进行装修，并支付了200000元的定金。原告对此已是“万事俱备,只欠东风”了,但直至2013年8月份,被告仍不能交付原告所租赁的商铺给原告使用,原告于8月2日向被告递交了退铺申请，至9月份时被告既未交付商铺也未对退铺申请作出回应，原告只好于2013年9月6日与合作伙伴解除合作经营协议,原告为此付出了惨痛的代价。综上，原被告签订的《美食城商铺租赁合同》合法有效，双方之间的权利义务关系明确，被告违法约定给原告造成了巨大的经济损失。请求：1、依法解除原被告双方于2013年3月20日签订的《美食城商铺租赁合同》、《美食城商铺补充协议》;2、被告退还原告缴纳的经营保证金19099元、管理费44000元；3、被告赔偿原告设计费：120000元。(广州市源生态环保科技有限公司惠州笫五体验超市）;4、被告赔偿原告材料款：200000元。（广州市源生态环保料技有限公司惠州笫五体验超市装修合同支付订金30%);五、被告赔偿原告在惠阳浙商商贸城惠州第五体验超市签订预购电梯已付订金款22600元;6、被告赔偿原告在惠阳浙商商贸城惠州第五体验超市电梯井土建工程款58000元；7、上述款项总共为463699元的利息按中国银行同期贷款利息两倍计算。本案所涉及的诉讼费等相关费用由被告承担。
原告向原审提供如下证据：1、美食城商铺租赁合同，证明原、被告存在租赁关系；2、室内外设计委托合同和收据、工程承建合同书和收据、企业法人营业执照、浙商商贸城第五体验超市加建电梯房土建工程合同和收据、投资合作经营合同、源生态第五体验超市合同附件、电梯设备供应合同和收据，证明原告与上述公司存在合作关系和原告所缴金额；3、光盘，证明浙商城至今没有将涉案商铺交付原告使用。
浙商公司一审答辩称：被答辩人诉请的主要理由有：①原被告双方签订的《美食城商铺租赁合同》及其补充协议符合解除条件，依法应予解除；②答辩人应赔偿被答辩人为履行合同支付的前期费用。答辩人认为均不能成立。理由如下：一、关于解除合同的诉请：双方约定的合同解除条件不成就，被答辩人诉请解除合同没有事实依据。根据被答辩人作为证据提交的、答辩人于2013年7月26日发出的《通知函》中“我商贸城已于2013年5月20日将3/4号楼铺位给你方装修。自交铺给你方至今，发现贵商铺从我商场交铺、通知进场装修至今仍未按你方所提交装修方案完成施工装修并营业”的内容，涉案商铺实际是在2013年7月26日移交给被答辩人的，而在答辩人通知被答辩人后，其至今也没有进行装修并营业。而按照《美食城商铺租赁合同》第三条第四款“交铺日期为2013年5月2日，如延期，双方的租期和装修期也相应顺延。如延期超过50天，被答辩人有权提出终止双方的合作并要求退回铺位合同金”之约定，被答辩人有权单方面解除合同的条件是延期交铺超过50日，而答辩人交铺时间明显没有超过该期限。因此，被答辩人声称合同解除条件成就并要求解除合同，没有事实依据，贵院依法应予以驳回。二、关于履约保证金:由于被答辩人违约解除合同，根据合同约定，答辩人有权将“履约保证金视为违约金没收”。根据《美食城商铺租赁合同》第十二条第4款“如乙方无故单方面终止本合同，则甲方有权将乙方所交纳的履约保证金视为违约金没收，并可继续向乙方要求补偿损失的不足部分”之约定，对于被答辩人违约解除合同，答辩人有权没收履约保证金。三、关于管理费及设计费、赔偿材料款、订购电梯定金款、土建工程款：被答辩人的主张同样没有事实及合同依据。(一）被答辩人缴纳的4.4万元，尚不足以抵扣欠付的管理费,答辩人无需归还该管理费。根据双方签订的《补充协议》，管理费为10元/月/平方米，一年支付8个月的管理费，而涉案商铺面积为1100元，因此，被答辩人缴纳的4.4万元实际上是半年的管理费。而从2013年5月20日交铺之日起，至今已有一年半，实际应缴纳的管理费为13.2万元，被答辩人实际支付的4.4万元根本不足以抵扣实际欠付的管理费，对于欠付的部分，答辩人保留另案诉讼的权利。(二）被答辩人所主张的赔偿材料款、订购电梯定金款、土建工程款没有任何事实及合同依据，依法不能成立。1、从答辩人提交的现场图看，涉案商铺至今没有进行任何装修，不存在被答辩人所称的损失，被答辩人的主张没有事实依据。2、导致被答辩人损失的原因是其拒绝装修，与答辩人无关，被答辩人诉请赔偿损失没有法律依据。在《美食城商铺租赁合同》的履约过程中，答辩人并未违约，相反是被答辩人拒绝装修营业，是被答辩人违约，而据此导致签订的一系列合同没有实际履行的责任，也应归于被答辩人。而根据《合同法》的规定，违约是导致“违约责任”的前提，而在被答辩人违约并导致其损失的情况下，应由答辩人自行承担自己违约所造成的损失。3、即使答辩人需要承担该损失，被答辩人也对其诉请的赔偿数额举证不能。被答辩人主张的损害赔偿的依据就是一系列合同及收据。对此，答辩人认为：即使这些款项实际发生，其也只是款项支付的凭证，至于该款项是否是其实际损失，需要经过被答辩人与其合同相对方协商、甚至诉讼后才能确定：例如，如果被答辩人通过诉讼收回了全部款项，被答辩人就不存在任何损失。特别强调的是：从租赁现场的现场图看，没有经过任何装修，其所签订的一系列合同客观上根本没有实际履行，完全可以通过诉讼等方式退还已付款项。
被告向原审提交的证据有：1、美食城商铺补充协议，证明协议第3条约定，涉案商铺的管理费为每月1.1万元，协议第5条约定，如果原告违约，履约保证金依约将不予退回；2、现场图片，涉案租赁商铺的现状没有经过任何装修。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2013年3月20日原告与被告签订《美食城商铺租赁合同》及《美食城商铺补充协议》，与本案有关的合同内容有：被告将浙商商贸城内第二层3／4号铺位1100平方米出租给原告作为经营场地。租赁期限为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止，交铺日期为2013年5月2日，如延期，双方的租期和装修期也相应顺延。如延期超过50天，原告有权提出终止双方的合作并要求被告退回铺位合同金，被告方应无异议……被告方以现状交铺。合同第七条第1点约定签订该合同时，原告需提交设计详细的店面效果图、平面图、电路图、管道设计图、施工图给被告方审核。由被告方审核通过，方可按可行方案施工。合同签订后，原告按约向被告交纳了履约保证金19099元、管理费44000元。被告于2013年7月30日通过快递形式向原告寄送通知函：“根据您与本公司签订的《美食城商铺租赁合同》表明，我商贸城已于2013年5月20日将3／4号楼铺位给你方装修。自交铺给你方至今，经我商贸城管理人员检查，发现贵商铺从我商场交铺、通知进场装修至今仍未按你方所提交装修方案完成施工装修并营业，严重影响我商城的管理及其他商户的经营。经工作人员多次电话及信息沟通无效，现郑重告知你方：务必于3天内进场装修并营业。如经检查，仍未改进，我商城将依照合同将铺位回收，并保留追究其他责任”。2013年8月2日原告向被告提交铺位变动申请表（实为退铺申请），原告在该表中“申请理由”写明：……指令我方转至美食城二楼3／4号楼至今，因长时间商场未能交付本人使用，没有交付我方装修的任何文字上文章（口头协商商城同意我方先进行外场电梯土建）。找不到本场所“第五体验商城”负责的范围负责人，导致无法合作，申请退回所有交付到浙商商城所有款项，共计64000元。被告则在该表盖章并写“已收该商户（王青松）退铺申请表”。因被告一直没有对原告退铺申请作出回应，故原告诉至法院，提出上述诉请。庭审时，被告认为涉案商铺是以现状交付，从交易习惯不需通知即可进场装修，依合同约定，原告只需把装修设计等方案交与被告审核，但原告至今没有提交上述材料给被告审核。原告自行安装涉案电梯井的行为证明被告已将涉案商铺交付给原告；原告则认为被告没有任何凭证证明其有将涉案商铺交付给原告，也因此原告无法提供装修图纸给被告审核，原告所提供的退铺申请足以证明被告没有交铺。
另，原告称为履行与被告所签订的合同，于2013年4月3日委托广州金袁宝营销策划有限公司对其租赁的商铺进行装修设计，支付了设计费120000元；2013年4月25日委托广州三彩装饰工程有限公司欲对商铺进行装修，并支付200000元的定金；已付预购电梯定金22600元；原告为安装电梯井支付电梯井土建款58000元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告与被告签订的《美食城商铺租赁合同》及《美食城商铺补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。本案争议焦点为被告有无交付涉案商铺给原告的问题。首先，被告发给原告的“通知函”内容：“……我商贸城已于2013年5月20日将3／4号楼铺位给你方装修。自交铺给你方至今，经我商贸城管理人员检查，发现贵商铺从我商场交铺、通知进场装修至今仍未按你方所提交装修方案完成施工装修并营业，严重影响我商城的管理及其他商户的经营……”，由该通知函可确定的事实是：被告已交铺、通知进场装修、原告已提交装修方案，但被告没有任何证据显示其已交铺，“原告已提交装修方案”与双方在庭审时均确认没有提交装修方案事实相悖。因此，被告的说法前后自相矛盾；其次，原告在2013年8月2日的退铺申请表中“申请理由”栏亦写明因被告长时间未交付商铺，被告不仅对该表内容没有提出异议且对该表签收并盖章；再次，电梯井只是涉案商铺的附属设施，与被告有无交铺没有必然的因果关系，故本院对被告认为原告自行安装电梯井的行为即证明被告已交付涉案商铺的说法，不予采信。综上所述，被告至今未按约定交付涉案商铺给原告使用，违反合同约定，原告诉请解除双方于2013年3月20日签订的《美食城商铺租赁合同》、《美食城商铺补充协议》、退回履约保证金19099元及利息（以19099元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年3月21日起计至付清之日止）、管理费44000元及利息（以44000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年3月21日起计至付清之日止），有事实和法律依据，应予支持。原告请求被告赔偿设计费120000元、材料款200000元、预购电梯定金22600元及利息，原告只提交与第三方所签订的合同及收据，原告与第三方所签订的合同有无履行或已履行情况等，并没有其他证据佐证，故本院对原告该部分请求予以驳回。因被告未履行交铺义务违反合同约定造成原告损失，基于原告为履行合同而建设的电梯井确实发生存在，本院酌定支持原告电梯井土建工程款30000元。原告请求电梯井土建工程款58000元，对超出部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告王青松与被告惠州市浙商实业有限公司于2013年3月20日签订的《美食城商铺租赁合同》及《美食城商铺补充协议》。二、被告惠州市浙商实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日退回履约保证金19099元及利息（以19099元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年3月21日起计至付清之日止）、管理费44000元及利息（以44000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年3月21日起计至付清之日止）、电梯井土建工程款30000元给原告王青松。三、驳回原告王青松的其他请求。本案诉讼费8256元减半收取为4128元，由被告惠州市浙商实业有限公司承担。
当事人二审的意见
浙商公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决判令解除涉案租赁合同并由上诉人承担违约责任的核心理由是认为王青松没有收铺。本案中，王青松诉请解除合同并要求上诉人承担违约责任的唯一理由是自己没有实际收铺，而上诉人则认为王青松已经收铺。对于王青松是否收铺，是本案的核心事实：如果认定王青松已经收铺，那么王青松诉请解除合同就缺乏事实依据，王青松要求解除合同及上诉人承担违约责任的诉请就应当被驳回；相反，如果王青松没有收铺，那么上诉人即构成违约，王青松诉请解除合同有理。而一审判决认定没有收铺，并以“被告至今未按约定交付涉案商铺给原告使用，违反合同约定”为由，支持了王青松解除租赁合同、退回履约保证金19099元及利息、管理费44000元及相应利息、电梯井土建费30000元的诉请。对此，上诉人认为：根据王青松安装电梯井及商铺系开放场所等事实，应认定王青松已收铺的事实，一审判决认定没有收铺并据此判令上诉人承担相应违约责任是错误的(具体论述如下)。二。王青松在租赁场所安装电梯等事实，足以证明王青松自进入店铺安装电梯之日起，双方已完成“按现状交铺”，上诉人并未违约，王青松诉请解除合同没有事实依据。(一)根据合同约定，涉案商铺为按现状交铺，且王青松进入店铺，上诉人无需多此一举、书面通知收铺。根据《商铺租赁合同》第三条第4款“交铺日期为2013年5月2日，如延期，双方的租期及装修期也相应顺延…甲方以现挞交铺”的约定，涉案商铺是以现状移交，且上诉人无需书面通知收铺。对于涉案商铺的移交，应考量不动产交付的特殊性，不动产的交付有别于动产移交，无法用“易手”的方式完成交付，如果不动产有钥匙的，则以移交钥匙为交付方式，而涉案商铺没有卷帘门，为开放场所，应从王青松实际占有、使用店铺的时间为移交时间。(二)根据王青松自认的“电梯井是其安装”及视频资料等，足以证明王青松已实际占用涉案商铺，商铺已移交的事实。上诉人得出这一结论的理由主要有5个：1、王青松一审时提供的视频资料及一审中的当庭自认，均明确确认：该商铺的电梯井是王青松安装的；2、从王青松提供的视频资料看，该电梯井的位置是在商铺内，王青松等在安装电梯时已经占有、使用了涉案商铺；3、从王青松提供的视频资料看，涉案商铺是开放的，没有安装卷帘门，王青松可以随时通过楼梯进入涉案商铺，无需移交钥匙；4、在王青松安装电梯时，上诉人还为其提供了水电支持，据此，上诉人在王青松安装电梯时即已将商铺交由王青松装修，并为其使用该商铺提供了协助；5、根据《商铺租赁合同》第三条第4款“交铺日，甲方保证能提供临时用水、排水设施到乙方铺位以满足乙方施工装修”的约定及生活常识，均可以得出“收铺在前，装修在后，收铺是装修（包括案装电梯）的前提”这一结论。据此，上诉人认为：在王青松“安装电梯井”之日，王青松即已完全控制并使用了涉案商铺，依法应认定王青松已收铺。至于王青松在《铺位变动申请表》中所说的“至今因长时间商铺未能交付本人使用”等则明显虚假。综上，由于涉案商铺已移交，王青松要求解除合同属于违约解除合同，根据《商铺租赁合同》第12条第4款的规定，王青松无权要求返还履约保证金及管理费。三、一审判决认定涉案商铺没有交付给王青松的三点理由均不能成立。①《通知函》的内容与事实不符；②对于王青松在《退铺申请表》中写明的上诉人未交铺等内容，上诉人盖章确认；③电梯井是商铺的附属设施，王青松安装电梯井的行为不能证明商铺已移交。1、虽然《通知函》中关于装修方案的内容与事实不符，但这并不等于《通知函》关于交铺的记载也不是事实，《通知函》不能作为认定涉案商铺未交付的理由。2、上诉人在《铺位变动申请表》的盖章是对“已收到该商户(王青松)退铺申请表”进行确认，并未认可王青松的退铺理由。对于涉案盖章，如果上诉人在加盖印章后没有任何说明，那么，在没有其他证据佐证的情况下，据此认定上诉人认可该申请理由不失为一种正确的判法。本案中，一方面上诉人在盖章时注明“已收到该商户(王青松)退铺申请表”，也即盖章只是证明收到该申请，并未认可其真实性，也没有财务、招商经理、招商总监的审批，另一方面，被上诉人也自认其已对涉案商铺进行装修，在此情况下，一审判决将上诉人在《铺位变动申请表》上盖章认定为对其中请理由的认可，是不恰当的。3、虽然电梯井仅是商铺的一部分，但从“王青松安装电梯井”及电梯井的位置等情况看，可以得出整个商铺已移交的事实。诚如一审判决所言，电梯井确实是商铺的一部分，但涉案电梯井是在商铺内开挖的，被上诉人必然是进入商铺内实施挖掘的，而且上诉人在此过程中还提供了相应的协助，由此可见，王青松在开挖电梯井时已经完全控制并使用了涉案商铺，王青松主张没有收铺完全违反常理!
王青松未作书面答辩，二审庭审中口头答辩称：上诉人上诉状的事实与理由与本案实际发生相差甚远，上诉人没有提供任何的交付凭证给我方这个事实。
双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
另外，原审判决后，王青松也向原审法院提交了上诉状，但其未按规定时间交纳上诉费，二审庭审中，王青松也表示其不上诉了，其要申诉。
本院判决理由和结果
本院认为：本案是租赁合同纠纷。原审判决后，仅浙商公司提出上诉，因此，本院二审仅对浙商公司的上诉进行审理。
原审判决认定《美食城商铺租赁合同》、《美食城商铺补充协议》合法有效，以及解除上述合同、协议，双方当事人均无异议，本院予以维持。
根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案上诉争议的焦点是：上诉人是否已将涉案租赁物交付给被上诉人占有使用。上诉人上诉主张其已将租赁物按现状交付给被上诉人，被上诉人则称上诉人未交付租赁物给其使用。经查，《美食城商铺租赁合同》、《美食城商铺补充协议》仅约定交铺日期为2013年5月2日，但未约定如何办理租赁物交接手续。从双方来往函件内容上看，被上诉人认为上诉人一直未将租赁物交付给其使用，也未有通知其对租赁物进行装修，又无法与其联系沟通，导致双方无法合作，申请上诉人退回款项64000元；上诉人认为租赁物已于2013年5月20日交付给被上诉人装修，但被上诉人一直没有完成施工装修和营业。而从实际的情况看，被上诉人除已交付了保证金、管理费，并做了电梯井外，但一直未对租赁物进行装修和开业使用。从上述事实看，双方均是因对合同如何办理交付租赁物手续的约定不明，事后双方又未成新的协议，双方又无沟通从而引起纠纷，造成合同实际已无法履行，对此，双方对合同约定不明及事后又无法达成协议均有过错，均应承担相应责任。原审判决解除合同，由上诉人退回保证金、管理费及适当补偿电梯井损失给被上诉人，并无不当，本院予以维持。电梯井属于涉案租赁物的附属设施，被上诉人进行了电梯井施工，并不等同于被上诉人已实际占有了涉案租赁物或者已实际交付租赁物。上诉人上诉主张被上诉人已进行了电梯井施工，其已按租赁物现状交付给被上诉人占有使用的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律和处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费8256元，由上诉人惠州浙商实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一五年十一月三十日
书记员 黄美静