黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1004民初529号
原告邓宽花，女，1969年2月出生，汉族，住所地黑龙江省宁安市。
委托代理人关廷广，黑龙江正泰律师事务所律师。
委托代理人王庆峰，黑龙江正泰律师事务所实习律师。
被告牡丹江市城市开发建设有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。
法定代表人马玉斌，该公司董事长。
委托代理人李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。
原告邓宽花与被告牡丹江市城市开发建设有限公司（以下简称城开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理，依法由审判员丁玲适用简易程序于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告邓宽花的委托代理人关廷广、被告城开公司的委托代理人李彩云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邓宽花诉称：原、被告于2010年10月4日签订《商品房买卖合同》，原告以314356元的价格购买被告开发建设的小区一期号单元室房屋。合同约定2011年8月31日前交付该房屋，如逾期交房，被告自2011年9月1日起至实际交付房屋时止，按原告已付房款日万分之一支付原告违约金。原告按合同约定向被告交付了314356元购房款，但被告并未按合同约定的时间交付房屋，直至2014年11月10日，被告才在没有房屋验收合格证的情况下向原告交付了房屋，同时，被告对应付原告的逾期交房违约金进行了计算，并约定原告领取该违约金的时间以被告电话通知为准。自2014年11月10日起，原告多次向被告催要逾期交房违约金，被告均以种种理由推诿。故原告诉至法院,要求被告赔偿原告逾期交房违约金36653.91元；诉讼费由被告承担。
被告城开公司辩称：原告的诉请超过诉讼时效，在2011年8月原告就已知道被告没有交付房屋，故从此时计算2年，已超过诉讼时效。原告向被告出具了44、45号楼提前入户申请书，该申请第三条明确表示原告放弃追究被告逾期交房的违约责任。根据合同约定，被告的房屋只要经过商品房验收合格即可交付使用，且被告于2012年7月1日就已通知原告入户，2012年6月25日被告已取得竣工验收报告。
本案争议的焦点：一、原、被告签订的商品房买卖合同是否合法有效；二、关于原告在被告制作的《44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印是否系作出放弃被告应付原告逾期交房违约金的意思表示；三、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。
审理中，原告为支持其主张，向法庭举证、被告质证、本院认证如下：
商品房买卖合同复印件、销售不动产统一发票复印件各1份。证明原告于2010年10月4日购买被告销售的小区一期45号楼1单元010401室，房屋价格为314356元，合同约定2011年8月31日前交房，如逾期交房，从交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日万分之一向原告支付违约金。原告按约定交纳了购房款，但被告未按期交付房屋，房屋实际交付日期是2014年11月10日，逾期天数为1166天，被告应支付原告违约金1166天乘以每天31.4356元，合计36653.91元。
被告城开公司对该组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。合同补充协议第11条有约定，买受人同意给出卖人6个月宽展期，故实际约定交房时间应为2012年2月28日；补充协议第12条约定，交房日期为被告公告通知之日起第二日，即视为交付。被告于2012年7月1日公告通知原告接收房屋，原告给被告出具了提前入户申请书，该申请书第三条约定，原告承诺就交房问题双方已不存在任何法律纠纷及争议，从约定的交房日期起，原告已超过2年诉讼时效。
本院认为，被告城开公司对该组证据的形式要件没有异议，本院予以确认；该组证据能够证明原、被告就买卖涉案商品房签订了《商品房买卖合同》，原告交纳了购房款，原、被告双方就交付房屋及相关违约责任进行约定的事实，本院予以采信。
审理中，被告为支持其主张，向法庭举证、原告质证、本院认证如下：
证据1.2012年6月25日工程竣工验收报告复印件（与原件核对无异）1份。证明诉争房屋于2012年6月25日验收合格，可以达到合同约定交付条件，即涉案商品房经验收合格。
原告邓宽花对该份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。该竣工验收报告是被告单方出具的，并不是法律规定的房屋验收合格证据，该报告中最后的审核单位只是建工集团有限公司，并不是建设局、房产局、消防局等需要进行验收的主管部门。因此，该报告不是购房合同中第八条第一款规定的商品房经验收合格的报告。该证据只是单方向有关部门出具的申请。不能证明被告已经将房屋验收合格。
本院认为，《建设工程质理管理条例》第十六条第一款规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第三款规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案被告单位于2012年6月25日出具的工程竣工验收报告由涉案商品房的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、质量监督单位共同审核确认，且各单位的审核结论均为“验收合格”，应认定涉案商品房已符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定的“该商品房经验收合格”，故本院对该份证据予以采信。
证据2.照片复印件（与原件核对无异）2张、业主入户联办单复印件（与原件核对无异）10张。证明被告于2012年7月1日发出通知要求44号楼、45号楼业主入户，并在小区张贴了通知。44号楼1单元已有业主办理了入户，这10张联办单只是针对1单元的，但在2012年7月份时已有31户已经入户，被告通知后，原告只接收了其在同一栋楼内购买的车库，但拒不接收涉案房屋，造成的损失应由原告自行承担。
原告邓宽花对该组证据的形式要件有异议，联办单并不是原告签署的，不能证明被告已经告知原告该房屋已经过验收合格。如果被告想证明该房屋已验收合格，必须出示房产局等相关部门出具的房屋验收合格证及房屋使用合格证，被告并没有出示这些，所以不能视为被告向原告交付了房屋；对照片的形式要件有异议，该照片并不能证明在什么时间、什么地点被告向公众发出交房通知，被告的手中有原告的联系方式，被告并没有用合同中的联系方式通知原告。即使被告通知原告入户，按照法律规定，房屋不具有验收合格证、使用合格证的，视为未竣工，是不能向购房户交付房屋的。
本院认为，被告举示的该组证据能够证实2012年7月1日，被告以张贴公告的形式通知小区44号楼、45号楼即包括原告在内的业主办理入户手续，原告在2012年7月23办理了与涉案商品房在同一栋楼内115室车库的入户手续，对该组证据本院予以采信。
证据3.《44、45号楼提前入住申请书》复印件（与原件核对无异）1份。证明原告出具申请书免除被告逾期交房的违约责任，并明确承诺除申请书的条款外，就该房屋交付问题双方不存在任何法律纠纷及争议。
原告邓宽花对该份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。该申请书是被告出具的格式合同，根据法律规定，在被告出具的格式合同中，如有两种解释，应采用不利于出具格式合同一方的解释。故原告认为，因为该申请书第3条明确说明“我本人同意从即日起”从2014年11月10日起，原告放弃2014年11月10日之后被告应承担的逾期交房违约责任，并没有放弃2014年11月10日前被告逾期交房的违约责任。
本院认为，原告对该份证据的形式要件没有异议，本院予以采信；原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第1.（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。庭审中，原、被告均认可原告于2014年11月10日办理入户手续，被告于当日向原告交付房屋，无论被告是否是在2012年7月通知原告办理入户手续，2014年11月10日即被告向原告交付房屋之后，均不应再计算逾期交房违约金，由此可以认定，该提前入户申请书第3项“我本人同意自即日起免除出卖人延期交房的法律责任或其他违约责任。”中出卖人延期交房的法律责任应为2014年11月10日前被告应承担的逾期交房的法律责任，原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定明确，原告对被告应承担的逾期交房违约金的计算时间应是明知的，因此该提前入住申请书不存在两种解释的问题。故本院对被告举示的该份证据予以采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
原、被告于2010年10月4日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告以314356元的价格购买被告开发建设的位于牡丹江市爱民区小区一期号楼单元号商品房；该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任第1.（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。该合同补充协议第12条约定，买方所购房屋达到合同约定交付条件后，卖方将书面通知或公告通知买方办理交付该项房屋的手续。买方应按照卖方书面通知规定日期，合同卖方对该房屋进行验收交接。如买方未按卖方书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自卖方书面通知或公告通知约定的验收交接日之第二日视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买方承担。
该合同已在牡丹江市房产管理局进行了备案登记。被告于2012年11月29日向原告出具了金额为314356元的《销售不动产统一发票》。2012年6月25日，被告取得了涉案商品房的工程竣工验收报告。2012年7月1日，被告以张贴公告的形式通知小区44号楼、45号楼业主办理入户手续。2012年10月12日，原告在被告制作的《44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印。该申请书第3条约定，“我本人同意自即日起免除出卖人延期交房的法律责任或其他违约责任。除本承诺书约定的上述条款外，就该房产交付问题，双方不存在任何法律纠纷及争议。”2014年11月10日，原告办理了涉案商品房的入户手续。
本院认为：原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原、被告因履行该合同发生争议，故本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。
关于原告在被告制作的《44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印是否系作出放弃被告应付原告逾期交房违约金意思表示的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条的规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。原告在被告制作的《44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印系民事法律行为。通过庭审调查可知，2012年7月1日，被告以张贴公告的形式通知小区44号楼、45号楼业主办理入户手续。原告于2012年7月23办理了与涉案商品房在同一栋楼内115室车库的入户手续，于2012年10月12日，在被告制作的《44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印。由此可以认定，2012年7月，原告已得知涉案商品房可以办理入户手续。
根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定及合同补充协议第12条的约定，被告逾期交房的违约责任应计算至被告以张贴公告的形式通知小区44号楼、45号楼业主办理入户手续时即2012年7月1日。被告于2012年10月12日要求原告在被告制作的《44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印，此时，如原告不在《44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印，亦可要求被告按原、被告签订的《商品房买卖合同》支付原告逾期交房违约金，且原告未举示证据证实被告要求原告在《44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印时对原告实施了欺诈、胁迫的行为或存在显失公平的情形。如前述，原告在《44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印亦不存在重大误解的情形。因此，原告在被告制作的《44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印应系作出放弃被告应付原告逾期交房违约金的意思表示，自原告在该申请书签名并捺印时，原告的该民事法律行为成立，该申请书对原告即有法律约束力。
本案被告单位于2012年6月25日出具的工程竣工验收报告由涉案商品房的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、质量监督单位共同审核确认，且各单位的审核结论均为“验收合格”，应认定涉案商品房已符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定的“该商品房经验收合格”，但原告以涉案商品房未经房产部门、消防部门、建设部门等相关部门综合验收为由直至2014年11月10日才办理涉案商品房的入户手续，并要求逾期交房违约金计算至2014年11月10日，于法无据。故本院对原告主张被告支付2014年11月10日前的逾期交房违约金36654.91元的讼诉请求不予支持。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告邓宽花的诉讼请求。
案件受理费716元，减半收取358元，由原告邓宽花负担。
不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 丁 玲
二〇一六年七月二十九日
书记员 耿云蕾