四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第339号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。
法定代表人杜其星。
委托代理人沈昌霞。
被上诉人（原审原告）何学。
委托代理人魏顺福（特别授权）。
委托代理人王武江。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因与被上诉人何学商品房销售合同纠纷一案，不服南充市嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字第1898号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人何学的委托代理人魏顺福、王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：何学与星宇公司使用四川省建设厅、四川省工商行政管理局监制的GF—2000—0171《商品房买卖合同》示范文本，于2006年7月1日签订了《商品房买卖合同》。依照合同约定，买受人何学以1，060元／平方米的价格购买星宇公司销售的位于南充市嘉陵区南荣路处的“星宇·城南家园”第A幢B单元6层2号商品房一套。另外，双方在合同第六条中关于付款方式及期限约定为“买受人选择一次性付清全款”；第八条中关于房屋交付期限约定为“出卖人应当在2006年12月31日前，…，将具备下列第3种条件（即：商品房经分期综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为“…，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，…出卖人按日向买受人支付已交付购房价款万分之一的违约金”；第十五条关于产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…，3.房屋交接后一年内办理房屋产权证”。合同中双方未对迟延办证的违约责任作出约定。2006年7月24日，南充市房地产管理局对双方签订的上述《商品房买卖合同》进行了登记备案。合同签订后，买受人何学依照双方达成的《房款、代收款结算表》，共计向出卖人星宇公司支付购房款128，313元。
另查明：一、涉案房屋的交付及房屋产权证书办理的情况及经过：1、2007年1月25日，星宇公司与何学对涉案房屋进行交接，同日双方签订了书面的《商品房屋交接书》。2007年9月29日，该房屋经南充市房地产管理部门初始登记，其初始登记所有权人为星宇公司。在完成初始登记后，于2007年11月13日，星宇公司对包括何学在内的涉案小区1—6号楼一次性付款购房业主发出领取产权办理的《通知》。
2、2011年9月29日，何学作为涉案房屋所有权人取得了《房屋所有权证》。
二、涉案《国有土地使用证》的办理情况及经过：1、2011年7月、8月间，涉案“星宇·城南家园”小区部分购房业主因《商品房买卖合同》中所涉权属证书的迟延办理问题与星宇公司发生过信访事件。信访处理过程中，星宇公司法定代表人杜其星于2011年8月30日作出书面《承诺》，其内容是“本人承诺2011年9月10日按合同约定支付一次性购房和按揭贷款已还清的业主土地办证违约金，违约金按万分之一支付，暂支付6、7、8三个月，其余的违约金按合同约定执行，合同未约定违约金比例的按日万分之零点五执行，在办土地使用证时支付”。2、2011年9月30日，星宇公司向何学送达了《办理土地使用证通知书》。3、2011年10月9日，何学作为涉案土地使用权人取得了国有土地使用权证。
2013年5月何学向一审法院提起诉讼称：2006年7月1日，双方签订《商品房买卖合同》，约定星宇公司于2006年12月31日前交付房屋，并于2008年1月25日前为何学办理房屋权属证书。何学依约支付了购房款，经多次催促，星宇公司迟至2007年1月25日交付房屋。2011年10月9日办理房屋产权证书。请求法院判令：1.支付逾期交房违约金321元（已付购房款128，313元按每日万分之一从2007年1月1日计算至实际交房日）；2.支付逾期办证违约金48，694元（已购付房款128，313元按每年10.35％﹤按中国人民银行逾期利息即6.9％×（1＋50％）﹥从2008年1月25日计算至实际办理日）；3.承担诉讼费用。
一审法院审理认为：本案系商品房销售合同纠纷，对于何学与星宇公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，本院依法确认其合法有效。根据合同法的规定，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。何学作为买受人已依约履行了付款义务；星宇公司作为出卖人，应当按照双方的约定履行交付房屋及协助办理房屋权属证书的义务。
一、关于何学要求星宇公司承担迟延交付房屋违约责任的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。根据双方在涉案合同中关于房屋交接时间（即2006年12月31日前）的约定以及涉案房屋的实际交付时间（即2007年1月25日），可以看出，至2007年1月25日星宇公司实际交房之日止，星宇公司的违约事实已经成立（双方均亦认可）。依据诉讼时效的法律规定，权利人主张违约责任应当在“自违约事实发生之日起”二年内。于此，何学主张星宇公司承担逾期交房的违约责任应当在2009年1月25日前。本案中，对于何学该项请求是否存在诉讼时效中断的问题，何学在质证中认为“星宇公司仍在通知（协助）其办理权属证的行为，已致其逾期交房之违约主张的诉讼时效中断”。对于何学该项质证事由，不符合时效中断的情形，不能成立。因为交付房屋与协助办理产权证书属于合同中约定的由出卖人履行的相互独立的两项合同义务，履行办证的行为不导致迟延交房违约责任之主张的诉讼时效中断。因此，何学关于逾期交房违约责任的诉讼主张已过诉讼时效，本案中因星宇公司提出了时效抗辩，于此对于原告何学的该项诉讼请求，本院不予支持。
二、关于涉案《房屋所有权证》的登记办理，星宇公司作为出卖人是否存在迟延履行办证义务的违约问题。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地所有权变更和房屋使用权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地所有权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，商品房买卖合同中，土地所有权变更及房屋使用权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助义务。其次，本案中何学与星宇公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”（即2008年1月25日前），其中“房屋交接壹年内”是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间，双方对此亦无异议。由于合同约定的“房屋产权证”并未明确是《房屋所有权证》，故双方当事人约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”中的“房屋产权证”应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。第三，涉案房屋的交接时间为2007年1月25日，星宇公司于2007年9月29日完成房屋初始登记，于同年11月13日通知了何学办理房屋所有权证，此时涉案房屋已具备进行房屋所有权登记办理的条件，星宇公司已按约定期限（交房后一年内）履行办理《房屋所有权证》的协助义务。何学虽然于2011年9月29日才作为涉案房屋所有权人取得《房屋所有权证》，但不是星宇公司的行为所致，故星宇公司对原告迟延取得房屋所有权证书不构成违约，不应承担违约责任。对于何学的该部分主张，不予支持。
三、关于涉案《国有土地使用证》的迟延办理，星宇公司是否应承担违约责任的问题。根据双方在合同中的约定，星宇公司应在交付房屋后一年内，即2007年1月25日至2008年1月25日期间内向何学履行协助办证义务，但截至2011年9月30日止，星宇公司才向何学送达《办理土地证通知书》（即星宇公司实际履行协助办证义务的截止时间为2011年9月30日）。期间，双方亦未对迟延办理土地证达成过新的合意，且星宇公司亦无迟延履行的法定事由，则星宇公司构成违约，应当承担迟延办理土地使用证的违约责任。
四、关于星宇公司所作《承诺》是否可作为承担违约责任的给付依据问题。2011年8月30日，出卖人星宇公司的法定代表人在涉案信访事件中对其迟延办理《国有土地使用证》作出给付违约金等事项的《承诺》；对于该《承诺》，因系星宇公司单方意思表示，其中既无买受人何学的签字（章）认可，同时本案中亦无其他证据证实何学已对前述《承诺》中的内容予以接受，由此，该《承诺》对双方无合同约束力，不能作为本案星宇公司承担违约办证责任的给付依据。
五、关于何学应获得违约金数额的认定问题。涉案《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，由星宇公司按照何学已付购房款总额，并参照前述规定利息标准向何学承担计付迟延办理涉案房地产权属证期间（即2008年1月26日始至2011年9月30日止）的违约金，且该计付金额不超过何学诉讼请求的数额。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、四川星宇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向何学支付从2008年1月26日起至2011年9月30日期间的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照何学已付购房款128，313元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息，即基准利率上浮30％的标准计付，且计付金额不超过何学诉讼请求的数额48，694元）；二、驳回何学的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1，017元，减半收取508.50元，由四川星宇房地产开发有限公司负担。
星宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判驳回何学主张逾期办证违约金的诉讼请求，并由何学承担一、二审诉讼费。主要理由：1、星宇公司虽在一年内不具备办理土地使用权证的条件，但已具备办理房屋所有权证，何学自己没有申办房屋所有权证，责任在何学，在何学没有取得房屋所有权证的情况下，公司不具有协助办土地使用权证的义务。何学办房屋所有权时，公司具备了办土地使用证的条件，对办两证公司不构成违约。2、何学主张迟延办证违约金的诉请超过诉讼时效期间，一审判决星宇公司承担违约责任错误。3、何学低价买房，一审判决没有考虑星宇公司在其已办理《房屋所有权证》这一主证且业主无损失的情形，没有降低过高的违约金不当。
何学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：星宇公司并无证据证明那些业主参与信访，且即使业主参加了信访，但双方并没有签订协议，双方并没有对迟延办证的违约责任达成合意；双方合同对迟延办证没有约定违约金，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理；星宇公司迟延办证系持续性违约，故何学主张迟延办证违约金的诉讼请求，没有超过法律规定的诉讼时效期间。
本院二审查明，2011年9月28日，案涉小区业委会副主任王光荣签字领取违约金的领条，王光荣在领条上注明了所领违约金的期间及标准，即“2010年2月1日-2011.5月31日，万分之0.5计算；2011年6月1日-2011年11.9日，万分之一计算。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：何学与星宇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。合同履行中，因星宇公司的原因致使何学迟延取得《国有土地使用证》，案涉小区部分业主集体信访，要求星宇公司解决办理土地使用证的问题，星宇公司承诺了办证时间，同时，星宇公司法定代表人出具了书面《承诺》，承诺在2011年9月10日支付一次性购房和按揭贷款已还清的业主土地办证违约金，以及违约金的支付标准。本院认为，星宇公司出具的《承诺》，是其单方的意思表示，且何学也没有领取《承诺》载明的款项，双方并没有就迟延办证达成合意，《承诺》对何学无约束力。关于迟延办理土地使用证的责任问题。本案中，2007年底，案涉房屋虽具备办理《房屋所有权证》条件，星宇公司也于2007年11月通知案涉小区1-6幢一次性购房业主领取办理房屋所有权证的通知，但何学未及时申办，实际于2011年9月29日才取得房屋所有权证，因星宇公司的原因在2011年9月才完成有关土地使用权登记手续，星宇公司通知买受人办理房屋所有权证时，土地使用证并不能办理。至于何学在能够办理房屋所有权证且已获星宇公司通知的情况下未及时办理，星宇公司应否承担逾期办理土地使用证违约责任的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记，并凭变更的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者变更土地使用证。”即办证程序是先办《房屋所有权证》，再凭《房屋所有权证》申办《国有土地使用证》。星宇公司提出，即使在其具备办理《国有土地使用证》的情况下，买受人在能办《房屋所有权证》而未办理的情况下，同样不能申办到《国有土地使用证》。本院认为，买受人的上述行为，不是不能办理《国有土地使用证》的根本原因，因为在当时的客观条件下，星宇公司并不具备为买受人办理土地使用权变更的条件，也就是说即便何学在接到通知后及时办理房屋所有权证，仍然会因为星宇公司的原因无法办理国有土地使用证，因此，星宇公司认为无法办理《国有土地使用证》是买受人的原因造成与客观事实不符，星宇公司仍应担责。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”中的房屋权属证书，指《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，并没有限定需造成买受人迟延取得两证才予以适用，即因出卖人原因造成买受人取得两证或者两证中的任意一证的迟延，出卖人都应按该条的规定承担违约责任。该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，因星宇公司的原因致使何学迟延取得土地使用证，且双方签订的《商品房买卖合同》对迟延办证没有约定违约金，符合前述司法解释的适用条件，一审判决适用法律正确，星宇公司关于双方已就迟延办证违约责任达成协议，不应适用前述司法解释的上诉理由不能成立。星宇公司应按该解释的规定向何学支付违约金。关于违约金应否降低的问题。《中华人民共和国合同法》关于违约金进行调整的第一百一十四条的规定，是针对当事人约定的违约金低于或者高于造成损失的情形，而本案中双方对迟延办证的违约金并未作约定，星宇公司关于应降低违约金的上诉理由亦不成立。关于诉讼时效问题。一审诉讼中，星宇公司对何学要求其给付迟延办证违约金的诉讼请求，没有提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，但其证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效期间并不是基于新的证据。因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审诉讼期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，对星宇公司提出迟延办证违约金请求已超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费855元，由上诉人四川星宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 唐晓兰
审判员 蒙秀梅
二〇一四年五月二十七日
书记员 彭 宣