广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初7111号
原告：广东东颐物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市南城区鸿福西路南城商务大厦首层05号。
法定代表人：陈东。
委托诉讼代理人：萧炽辉，广东众达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭霭玲，广东众达律师事务所实习律师。
被告朱肇强，男，1977年11月5日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：谭永优，广东海联泰达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张敏婷，广东海联泰达律师事务所实习律师。
原告广东东颐物业服务有限公司（以下简称东颐公司）诉被告朱肇强物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告东颐公司的委托诉讼代理人萧炽辉、谭霭玲，被告朱肇强的委托诉讼代理人谭永优、张敏婷到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告东颐公司向本院出诉讼请求：1.被告立即支付2008年6月10日到2016年3月31的物业管理费12600元及滞纳金（自逾期支付各期物业管理费之日起，以各期拖欠的物业管理服务费为基数按每日万分之十的标准计至全部付清之日止，暂计至2016年3月31日为17314.85元）；2.被告承担本案诉讼费用。事实理由如下：2000年12月6日，被告朱肇强与东莞市横沥镇房地产开发公司签订《商品房购销合同》（合同编号064786），被告朱肇强购买了正侨花园六座七层B号单位商品房，该商品房建筑面积为125平方米。《商品房购销合同》中约定，在商品房移交后，乙方（被告朱肇强）承诺遵守小区（楼宇）管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。2008年5月31日，原告东莞市东颐物业管理有限公司与东莞市横沥镇房地产开发公司正侨花园筹建处签订《物业管理委托合同》，合同约定：原告受聘为正侨花园的物业的业主和物业使用人提供物业服务，服务期限为2008年6月1日至2013年5月31日，原告有权按每月每平方米1元的标准收取物业管理费，在业主和物业使用人逾期缴纳上述费用时，可自逾期之日起按每天应交管理费的万分之十收取滞纳金。2013年5月26日，原告与东莞市横沥镇房地产开发公司正侨花园筹建处续签《物业管理委托合同》，合同约定：原告受聘为正侨花园的物业的业主和物业使用人提供物业服务，服务期限为2013年6月1日至2018年5月31日，原告有权按每月每平方米1.2元的标准收取物业管理费，在业主和物业使用人逾期缴纳上述费用时，可自逾期之日起按每天应交管理费的万分之十收取滞纳金。自原告为正侨花园提供物业服务之日起，被告一直无正当理由拖欠原告物业管理服务费以及上述欠费的滞纳金。
被告朱肇强答辩称，原告诉请被告支付2008年6月10日至2016年3月31日的物业管理费及滞纳金，没有依据，不应予以支持。理由如下：一、被告与原告之间不存在物业服务合同关系。根据原告提交的前期物业服务合同、物业管理委托合同可知，与原告签订合同的主体是东莞市横沥镇房地产开发公司，并非被告，被告不是合同当事人。二、被告与房地产开发公司签订商品房购销合同后，因被告与房地产开发公司就供房款事宜存在争议，案涉房屋一直处于权属争议状态，被告没有占有、使用案涉房屋，案涉房屋一直由房地产开发公司实际控制着，被告根本没有享受过原告的物业服务。故被告与原告之间根本不存在物业服务合同关系。三、退一步来讲，假如被告与原告之间被认定存在物业服务合同关系，根据《民法通则》第135条之规定，原告有权诉请物业管理费的时效为二年。而至原告起诉之日，原告所主张的物业管理费部分已经远远超过二年的诉讼时效。故被告无需支付原告已经超过诉讼时效的物业管理费。三、原告与房地产开发公司并没有就逾期支付管理费作出约定，而且该合同是原告与房地产开发公司签订的，被告不是签订该合同的主体，现原告诉请滞纳金，系没有依据的。故被告无需支付原告滞纳金。
经审理查明：2008年5月31日，东莞市横沥镇房地产开发公司正侨花园筹建处作为甲方与东颐公司作为乙方签订了物业管理委托合同，约定由乙方为正侨花园提供物业管理服务，委托管理期限为2008年6月1日至2013年5月31日；物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米一元收取，逾期缴纳从逾期之日起按万分之十缴纳滞纳金。前述合同到期前，甲乙双方于2013年5月26日重新签订了前期物业服务合同，约定由乙方为正侨花园实施前期物业管理服务，委托管理期限为2013年6月1日至2018年5月31日；物业管理服务费实行包干制，由业主按期拥有物业的法定产权建筑面积交纳，其中多层住宅按1.2元／平方米／月收取；物业服务费按月交纳，每月10日前交纳。
朱肇强于2000年12月6日与东莞市横沥镇房地产开发公司（下称横沥房地产公司）签订了商品房购销合同，约定朱肇强向横沥房地产公司购买位于正侨花园第六幢七层B号房，建筑面积为125平方米，并约定在小区管理委员会未选定物业管理机构之前，由横沥房地产公司负责物业管理，朱肇强遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。原告主张被告自2008年6月起未交纳前述物业的物业管理服务费故起诉。被告确认其为前述物业的登记产权人，但主张其实际未占用、使用前述物业，其与横沥房地产公司对前述物业存在权属纠纷，故不应支付物业管理服务费。对此提交了（2015）东三法沥民一初字第209号及（2015）东中法民一终字第2476号民事判决书予以佐证。该两份判决认定朱肇强未按约定向银行偿还贷款，横沥房地产公司作为保证人代朱肇强向银行偿还了借款本息128423.51元，双方未对房屋权属提出争议。
原告主张被告应于每月10日前交纳管理费，逾期应按日万分之十的标准支付滞纳金。被告认为2008年的物业服务合同没有约定支付期限，但按照惯例当月管理费应于次月10日前支付，滞纳金标准过高应当按照同期银行贷款利率计算；2013年的物业服务合同没有约定滞纳金，原告请求2013年的物业管理费的滞纳金没有依据。
以上事实，有原告提供的前期物业合同、物业管理委托合同、商品房购销合同、被告提供的（2015）东三法沥民一初字第209号民事判决书、（2015）东中法民一终字第2476号民事判决书以及本院庭审笔录等附案证实。
本院认为，本案物业服务合同纠纷。原告提交了前期物业合同、物业管理委托合同证明其自2008年6月1日起为正侨花园提供物业管理服务，证据充分，事实清楚，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、被告应否支付物业服务费；二、部分物业费是否已经超过诉讼时效；三、被告应否支付滞纳金。
关于焦点一。原告提交了房屋购销合同证明被告为正侨花园第六幢七层B号房的业主，被告也确认房屋购销合同的真实性，故对该证据本院予以采信。被告主张其与横沥房地产公司存在权属纠纷被告并未占有前述房屋，但被告提交的民事判决书仅显示横沥房地产公司作为保证人为朱肇强履行了偿还房屋款的保证责任，双方并未对权属提出争议，因此被告朱肇强的主张依据不足，本院不予采纳。正侨花园建设单位与原告签订了前期物业服务合同，为正侨花园履行了物业管理服务，被告朱肇强作为正侨花园第六幢七层B号房的业主享受了物业服务，且在签订购销合同时亦承诺遵守物业管理公司的管理规定，因此被告朱肇强应当向原告支付物业管理费。双方确认被告朱肇强自2008年6月10日起未交纳过物业管理费，本院予以确认。原告与正侨花园建设单位约定2008年6月10日至2013年5月31日的物业管理服务费按1元／平方米／月计算，2013年6月1日至2016年3月31日按1.2元／平方米／月计算，本院予以确认，被告应当按照此标准支付物业管理费。
关于焦点二。2013年的物业服务合同约定每月10日前支付上月管理费，本院予以确认。2008年的物业服务合同虽未明确约定物业管理费的支付期限，但原告主张被告应于每月10日前支付上月管理费，被告亦确认物业管理费的支付惯例为每月10日前支付上月管理费，故对原告的主张本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。案涉管理费按月交纳，诉讼时效应从履行期限届满之日起计算。2014年4月的管理费应在2014年5月10日前缴纳，原告于2016年6月3日提起本案诉讼要求被告支付2008年6月10日至2014年4月31日之间的物业管理费已超过了两年诉讼时效。原告称其一直有向被告追要物业管理费，但未提供证据予以证明，也未能提供其他证据证明本案存在诉讼时效中断、中止的情形，故对原告的主张本院不予采纳。2008年6月10日至2014年4月31日期间的物业管理费已经超过诉讼时效，本院依法不予支持。2014年5月至2016年3月31日的物业管理费共计3450元（1.2元／平方米／月×125平方米×23个月），被告应予以支付。
关于焦点三。被告未按期限支付管理费已属违约，故对原告诉请被告支付管理费的违约金即滞纳金本院予以支持。对于2008年6月10日至2014年4月31日之间的物业管理费，如前所述已超过了两年诉讼时效，故对相应的逾期付款违约金本院不予支持。2013年的物业服务合同未约定逾期违约金的计算方式，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率支持。违约金分别以每月应交纳的管理费150元（1.2元／平方米／月×125平方米）为本金，自每月逾期之日（即次月11日）起计至实际清偿之日起止。对原告超出前述计算标准的诉讼请求，本院予以驳回。
综上，本院依照《中华人民共和国民合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条，判决如下：
一、限被告朱肇强于本判决发生法律效力之日起支付原告广东东颐物业服务有限公司2014年5月至2016年3月31日的物业管理费3450元及滞纳金（分别以150元为本金，分别自2014年6月11日起、2014年7月11日起、2014年8月11日起，如此类推至2016年4月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；
二、驳回原告广东东颐物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费274元，由原告广东东颐物业服务有限公司负担234元，由被告朱肇强负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 钟凤媚
二〇一六年九月二日
书记员 李科龙
杨秋婕
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
2.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
4.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
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