四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大邑民初字第1964号
原告姚新民。
原告李桂华。
委托代理人杨卫东（特别授权），四川颂法律师事务所律师。
委托代理人黄志伟（一般授权），大邑县法律援助中心律师。
被告成都因明房地产有限公司。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇工业大道***号。
法定代表人魏健。
第三人李民。
委托代理人黄海坤（一般授权），四川恒和信律师事务所律师。
原告姚新民、李桂华诉被告成都因明房地产有限公司（以下简称“因明公司”）、第三人李民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后依法组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告姚新民、李桂华及其委托代理人杨卫东、黄志伟，被告因明公司法定代表人魏健，第三人李民的委托代理人黄海坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚新民诉称，被告因明公司系大邑县晋原镇甲子东段64号地块的房地产开发商，原告系实际施工人。2010年6月18日，原、被告达成协议，约定由原告姚新民为被告垫资修建，被告在完工后将案涉铺面卖给原告。2011年8月25日，原、被告签订《房屋抵工程款协议》，明确被告将位于大邑县晋原镇甲子东段XX号“杜松雅韵”的八套房产卖给原告，用于抵扣工程款8,011,130.00元。2011年9月23日，原、被告签订七份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的“杜松雅韵”X号楼X单元XX号商铺以人民币7,665,440.00元的价格卖给原告，以抵扣所欠工程款。后被告将上述商铺交付原告，原告一直占有使用至今，并出资进行装修及安装了水电气设施。《商品房买卖合同》约定被告应于2013年9月30日前为原告办理权属登记手续，但被告一直未履行该义务，原告也经多次催促无果。2014年7月10日，在原告不知情的情况下，被告与第三人李民签订了《抵押合同》，将上述商铺抵押给第三人用于借款，并办理了抵押登记手续。被告及第三人的行为严重侵害了原告的利益，现起诉要求：1、确认原告与被告签订的七份《房屋买卖合同》有效；2、判令被告为原告办理七套商铺的过户手续；3、确认被告与第三人签订的《抵押合同》中对位于大邑县晋原镇甲子东段64号“杜松雅韵”X号楼X单元XX号商铺设定的抵押权内容无效；4、判令被告与第三人自判决生效后五日内办理位于大邑县晋原镇甲子东段XX号“杜松雅韵”X号楼X单元XX号商铺的抵押登记注销手续；5、本案诉讼费用由被告和第三人共同承担。
被告因明公司辩称，原告陈述的与被告之间的房屋买卖关系是真实的，双方以工程款抵扣房款也系真实的。双方之间的房屋买卖关系有效合法。被告与第三人李民之间的抵押借款关系均系被告公司实际控制人邓光伟授意下办理的，第三人李民对案涉房屋属于原告所有的事实也是知晓的。被告与第三人之间的抵押应属无效。
第三人李民述称，第三人与被告之间的抵押借款关系符合法律规定，在房屋所有权属于被告且被告未告知案涉房屋已出卖的情况下办理的抵押登记手续系合法有效的，第三人尽到了善意无过失的义务，其抵押权应受法律保护。
经审理查明，2011年8月25日，原告姚新民与被告签订《房屋抵工程款协议》，约定被告因明公司将其开发的位于大邑县晋原镇甲子东段XX号“杜松雅韵”X号楼X单元XX号至XX号7间商铺、X号楼X单元X层X号住宅作为应付原告姚新民的工程款予以抵扣，总价8,011,130.00元。2011年9月23日，原告姚新民、李桂华与被告签订八份《商品房买卖合同》，约定被告将上述住宅与商铺出卖给二原告，并于2012年6月30日前办理权属登记手续。2011年9月25日，被告向原告出具了八份《收据》，列明了原告支付上述房屋对应的价款，且在收据上均注明“抵工程款”字样。上列房屋中，除X号楼X单元X层X号住宅办理了备案登记，取得了初始登记权证号外，其余七间商铺至今未办理备案登记，其产权仍归于被告因明公司名下。合同签订后，被告于2011年12月20日将上述房屋交付给二原告。从“杜松雅韵”的入驻物业方成都瑞霖物业管理有限公司提供的物业费缴费清单及商铺用电记录、大邑县瑞云水务有限公司出具的用户收费信息查询表以及大邑港华燃气有限公司出据的用户用气证明及交费发票显示，案涉商铺自2011年12月22日起至今，其水、电、气的登记用户人为原告李桂华。
2014年7月10日，被告因明公司与第三人李民签订了《借款协议》及《抵押合同》，约定李民向被告出借款项15,000,000.00元。被告以“杜松雅韵”权证号为XXX项下的位于大邑县晋原镇甲子东段XX号X栋X单元X层附X号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号商铺作抵押，并于2014年7月15日在大邑县房产管理局办理了他项权证。
另查明，邓光伟系被告因明房地产有限公司实际控制人，因涉嫌经济犯罪已被公安机关刑事拘留。从本院依原告申请向大邑县公安局经济犯罪侦查大队调取的询问笔录显示，第三人李民向被告出借15,000,000.00元系邓光伟直接与李民商洽，被告因明公司法定代表人魏健受邓光伟委托办理该借款事宜。其中，5,000,000.00元用于抵扣邓光伟欠李民的个人借款，其余10,000,000.00元并未用于因明公司经营活动，而受邓光伟委托分别汇入自然人李炼及四川融力河实业开发有限公司账户。被告因明公司法定代表人魏健在庭审中否认与自然人李炼及四川融力河实业开发有限公司之间存在债务关系。第三人李民与被告因明公司在大邑县房产管理局备案的借款合同显示借款利率为月1.5%，而第三人李民在本案中及向大邑县公安局经济犯罪侦查大队提供的借款合同显示借款利率为月4.8%。上述已办理抵押手续的商铺中，除X栋X单元X层附X号商铺外，其余商铺与原、被告签订的《商品房买卖合同》中确定的“杜松雅韵”X号楼X单元XX号至XX号X间商铺均为同一物。
本院认为，原告姚新民、李桂华与被告因明公司签订的七份《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，且已实际履行，属于合法有效的合同。二原告购买案涉七间商铺后，以抵扣工程款的形式支付了相应的对价。根据庭审中原、被告的陈述及成都瑞霖物业管理有限公司提供的物业费缴费清单及商铺用电记录、大邑县瑞云水务有限公司出具的用户收费信息查询表、大邑港华燃气有限公司出据的用户用气证明及交费发票显示，被告因明公司于2011年12月20日将案涉商铺交付给二原告使用后，均由原告李桂华作为使用人使用案涉七间商铺至今，故二原告已实际取得案涉商铺的所有权。被告因明公司未按合同约定为二原告办理产权证，责任在被告因明公司，二原告对此并无过错，应由因明公司承担相应的法律责任。第三人李民与被告因明公司签订《借款协议》及《抵押合同》时，在未与因明公司法定代表人及负责人商洽借款事宜，明知存在违反法律规定高利借贷且出借款项非用于因明公司经营活动的情况下，仍然向因明公司出借现金，且未对抵押物尽严格审查义务，主观上存在过错，客观上损害了二原告的利益，故二原告提出要求确认《抵押合同》中关于“杜松雅韵”X号楼X单元XX－XX号商铺设定的抵押权内容无效的诉讼请求，本院予以支持。抵押合同无效后，应当将抵押物恢复原状，故被告因明公司及第三人李民应当办理注销案涉七间商铺的抵押权登记手续。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十四条之规定，判决如下：
一、被告成都因明房地产有限公司与第三人李民于2014年7月10日签订的《抵押合同》中涉及的抵押财产权证号为XXX项下的位于大邑县晋原镇甲子东段XX号“杜松雅韵”X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号商铺设定的抵押权无效；
二、被告成都因明房地产有限公司与第三人李民在本判决生效之日起二十日内办理权证号为XXX项下的位于大邑县晋原镇甲子东段XX号“杜松雅韵”X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号商铺的抵押登记注销手续。
三、原告姚新民、李桂华与被告成都因明房地产有限公司于2011年9月23日签订的购买位于大邑县晋原镇甲子东段XX号“杜松雅韵”X号楼X单元XX号至XX号X间商铺的《商品房买卖合同》有效；
四、被告成都因明房地产有限公司在履行本判决第二项义务后十日内为原告姚新民、李桂华办理权证号为XXX项下的位于大邑县晋原镇甲子东段XX号“杜松雅韵”X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号、X栋X单元X层附XX号商铺的权属证书；
本案案件受理费64,300.00元，由被告成都因明房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 严睿劼
代理审判员 李玉辉
人民陪审员 陶守福
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 杜 佳