江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00514号
上诉人（原审被告）海安县日月汽车材料经营部，住所地海安县海安镇三塘村11组（通榆北路188号）。
负责人吉加明，经理。
委托代理人吉远来，江苏紫石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄俊忠。
被上诉人（原审原告）黄小秋。
两被上诉人委托代理人张健，江苏海晨律师事务所律师。
上诉人海安县日月汽车材料经营部（以下简称日月经营部）因与被上诉人黄俊忠、黄小秋房屋买卖合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2014）安开民初字第01198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年1月23日，双方当事人签订由黄俊忠、黄小秋认购日月经营部建设的暂名“南通日月车城”房屋中第1－1FC001室（现通榆北路188号5幢1306室）房屋的认购协议书，约定该房屋（暂定）建筑面积约140平方米，最终以海安县房管部门核定面积为准，并按该面积计算房款，多退少补。同日，双方签订房屋买卖合同，约定房屋建筑面积约140平方米，房屋建筑面积必须以海安县房屋产权监理所审核的建筑面积为准。房屋总价款1276800元，分期付款。黄俊忠、黄小秋于2010年1月23日前第一次向日月经营部支付893760元，办理房产证前交383040元。房屋于委托经营三年期满后交付。黄俊忠、黄小秋不能按期支付房款及日月经营部不能按期交付房屋的，按日万分之零点五支付违约金。同日，双方签订了委托经营管理合同，黄俊忠、黄小秋将房屋委托日月经营部租赁。2010年1月13日、1月21日、1月23日、1月27日，黄俊忠、黄小秋分别向日月经营部交纳房款20000元、400000元、73760元、400000元，合计893760元。2014年3月26日，海安县海陵测绘有限公司确认上述房屋建筑面积为196.07平方米（套内面积123.74平方米，公摊面积72.33平方米）。
双方签订合同后，上述房屋由日月经营部返租三年，2013年2月1日，黄俊忠、黄小秋与第三人周书俊另行签订了三年期（2013年2月1日至2016年2月1日）的租房合同，双方约定年租金35000元，租金每半年缴纳一次。黄俊忠、黄小秋已收取了至2015年1月31日前的两年租金70000元。
原审法院另查明，本案所涉房屋系日月经营部建设的商贸城中的一部分，该商贸城的土地以出让方式取得，用途为“商业”。日月经营部已办理了商贸城的房产证、土地使用证。案涉房屋公摊系数为0.584512。
本案黄俊忠、黄小秋最初诉讼请求为确认合同无效，后变更为解除合同，法院于2014年11月18日将其变更诉讼请求的通知送达日月经营部。
听审员认为，合同约定面积与实际面积差距过大，公摊超出公众认知范畴，日月经营部应退还房款。
原审法院认为，黄俊忠、黄小秋与日月经营部签订的房屋买卖合同体现了双方当事人的真实意思，案涉工程建设手续已基本齐全，所涉房屋可办理产权过户手续，双方当事人对合同的效力亦不再提出异议，从鼓励交易原则出发，应认定房屋买卖合同合法有效。
本案的争议在于，合同约定房屋交付面积以房管部门测绘面积为准，而实际拟交付时卖方称交付面积从合同约定的140平方米上升为196平方米；此时要考虑的是机械适用合同约定，还是以生活哲理、法理精神和日常生活经验开通司法救济渠道问题。法院认为，分析本案应主要考虑三个方面的情况：
第一，语言效力受语境限制。从哲学角度而言，真理本身是相对的，没有绝对的、永恒不变的真理，语言在一定时空中彰显可信度，但超越时空真理就可能变为谬误。房屋交易中，尽管当事人约定按实际测绘面积交付，但从社会公众的正常认知来看，这样的语言表达并不意味着测绘面积无限扩大都可接受。也就是说，实际测绘面积必须有一个边界限制，超出主、客观因素达到难以承受的度，量变就演变为质变，相应的语言也会失去价值和社会认可度。
第二，当事人的真实意思受主、客观因素制约。民事行为必须体现当事人的真实意思，只有体现真实意思才能达到法律所追求的目的，也才能满足效力之要求。真实意思受主观条件和客观因素制约，应当因人而异，综合判定。虽然黄俊忠签订合同前，曾到现场观看过店铺，但其非专业测绘人员，也无专业测绘知识，主观上难以对房屋面积作出较精确的预测。同时，黄俊忠、黄小秋已为购买案涉房屋支付893760元，从其职业和收入状况而言，继续支付巨额房款，客观上难以承受。因而在房屋面积问题上，不加限制的适用合同约定，明显超出黄俊忠订立合同时所能预见的范围，违反其真实意思。
第三，不加限制地采信合同约定可能构成强买强卖。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。参照该司法解释的规定，由于当事人对交付房屋面积存在约定，本着约定优先原则，交付房屋的面积可以超出3％，但基于前述两点分析，超出的范围逾越买方订立合同时的主观预测范围和客观承受能力的，卖方不愿无偿交付相应面积的，实质上是将其意志强加给买方，背离合同自愿原则。《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给对方。《中华人民共和国合同法》第九十四条在兜底条款中规定，存在法律规定的其他情形，当事人可以单方主张解除合同。“其他情形”自然包括违反《合同法》基本原则的情形。强买强卖违反了《中华人民共和国合同法》第三条规定的自愿原则，受害人
--房屋购买方有权依法解除合同。
综上分析，黄俊忠、黄小秋要求单方解除合同符合生活哲理、法学精神、日常生活经验和合同法规定，其单方要求解除合同，有法可依，法院予以支持。合同解除以黄俊忠、黄小秋解除意思到达日月经营部为节点。
合同解除后，日月经营部应返还购房款并支付相应利息，利息的计算可从付款之日起参照银行同期贷款利息计算。黄俊忠、黄小秋主张自2010年1月27日起计息，晚于交款之日，法院照准。考虑到2013年2月1日起，黄俊忠、黄小秋已将房屋出租他人并收取租金，且日月经营部应给付黄俊忠、黄小秋的利息高于其得到的租金，而表示由其收取租金则不要求日月经营部支付2月1日之后的利息，因此，2013年2月1日至2015年1月31日的房租归黄俊忠、黄小秋所有，日月经营部亦不再向其支付利息。
黄俊忠、黄小秋所购房屋后出租给第三人，双方之间的租赁关系成立且合法有效，第三人有权要求相对方履行合同。法院通知第三人参加诉讼的时间为2014年12月20日，因此，自这一天起，与第三人开始履行上述租赁合同。双方之间的买卖合同解除后，由日月经营部继续履行黄俊忠、黄小秋与第三人签订的租赁合同，2015年2月1日起的房租由第三人按租赁合同的约定给付日月经营部。双方之间的买卖合同解除后，黄俊忠、黄小秋取得的房屋本应返还，考虑到上述租赁合同的继续履行，可由第三人在租赁期限届满后直接返还给日月经营部，届时如有争议，可另行处理。
据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第四十四条第一款、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、黄俊忠、黄小秋与日月经营部房屋买卖合同于2014年11月18日解除。二、日月经营部返还原告黄俊忠、黄小秋购房款893760元。三、日月经营部支付黄俊忠、黄小秋购房款的利息174601.29元（自2010年1月27日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2013年1月31日止）。
宣判后，上诉人日月经营部不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方当事人约定按实际测绘面积交付，该约定符合法律规定，一般商铺的得房率为60%左右，本案所涉房屋的得房率在67%以上，没有超过社会公众的正常认知，且案涉房屋的实际测绘面积没有无限扩大。二、按实际测绘面积交付是双方真实意思表示，黄俊忠、黄小秋应知道商铺的公摊面积较大，一审法院以其职业和收入状况来否认当事人真实意思表示没有任何依据。三、双方对合同内容的约定不违反法律规定，本案系房屋买卖合同，不同于一般的商品房买卖，故不适用《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释﹥》的规定，本案不存在上诉人强买强卖的行为，只能反映黄俊忠单方违约的事实。综上，一审法院的上述认定不当，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判驳回黄俊忠、黄小秋的诉讼请求。
被上诉人黄俊忠、黄小秋答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，合同约定的测绘面积与实际测绘面积应当在正常人接受的范围内，否则不能体现当事人的正常意思表示，本案合同约定面积约140平方米，实际测绘面积为196.07平方米，明显超出购房人的正常认知范围。上诉人的行为属于滥用诉权拖延时间，请求法院依法裁判。
本院经审理查明，一审法院查明的案件的基本事实属实，本院予以确认。
根据一审判决以及二审中当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：双方签订的合同是否可以解除。
本院认为，我国合同法所称的合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人地位平等，订立、履行合同应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。就本案而言，双方合同约定房屋面积约140平方米，可以认定双方的真实意思表示就是黄俊忠、黄小秋与日月经营部达成购买约140平方米房屋的合意，虽然双方约定最终面积以海安县房管部门核定面积为准，但该约定应仅限于面积误差在正常人认知范围以内的情形。虽然我国法律对该种情形下的面积误差并无具体规定，但案涉房屋的实际面积与约定面积的差异约40%，无论从合同文本中“约140平方米”，还是从正常人的认知角度，都难以认定日月经营部实际用于交付的房屋符合合同的约定。日月经营部现要求黄俊忠、黄小秋接受其交付的196.07平方米的房屋，不符合黄俊忠、黄小秋订立合同的目的，继续履行对买受人而言，显然是不公平的，如继续履行，意味着黄俊忠、黄小秋必须接授予其自由意思表示不相一致的标的物，这也有违平等主体之间合同的自愿原则。对于日月经营部而言，案涉房屋为其所建设，其应当掌握该房屋的真实面积状况，其在订立合同时未如实告知，导致合同相对人认知错误，日月经营部的行为有违诚信交易原则。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“符合法律规定的其他情形”为当事人解除合同的条件之一，相对于法律规定的当事人解除合同的其他情形，违反合同的基本原则订立的合同对公平交易的破坏后果可能更加严重，故对于违反合同法基本原则的合同，可根据该条规定予以解除。合同解除后，日月经营部应将已收的购房款返还给黄俊忠、黄小秋，且鉴于合同解除的过错系日月经营部的原因，黄俊忠、黄小秋要求其支付利息的请求应予支持。原审法院据此判决解除合同并由日月经营部返还购房款及支付利息，并无不当。
综上所述，日月经营部的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15231元，由上诉人日月经营部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 沈征宇
代理审判员 郭相领
二〇一五年五月八日
书 记 员 李新珠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定