广东省乳源瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶乳法民一初字第17号
原告（反诉被告）岑振强，男，汉族。
被告（反诉原告）朱建伟，男，汉族。
委托代理人林卫民，系广东南水律师事务所律师。
第三人韶关市粤运汽车运输有限公司乳源汽车站。
法定代表人黄兴彩，系该汽车站负责人。
委托代理人叶景春，系广东韶大律师事务所律师。
第三人韶关市乡亲药房连锁有限公司。
法定代表人谢文。
委托代人朱自林，系该公司员工。
原告岑振强诉被告朱建伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，被告朱建伟于2015年1月8日向本院提出反诉，本院决定合并审理，并由审判员陈茂娣适用简易程序于2015年1月28日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2015年3月11日作出裁定：本案转为普通程序。于2015年3月16日依法追加韶关市粤运汽车运输有限公司乳源汽车站（追加时为广东省韶关市汽运集团有限公司乳源汽车站，2015年3月25日该企业名称变更为韶关市粤运汽车运输有限公司乳源汽车站，以下简称乳源汽车站）、韶关市乡亲药房连锁有限公司（以下简称乡亲药房）为本案的第三人参加诉讼，依法组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告岑振强、被告朱建伟及其委托代理人林卫民、第三人乳源汽车站的委托代理人叶景春、乡亲药房的委托代理人朱自林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告岑振强诉称，我与被告于2013年6月1日签订房屋租赁合同和私下协商条件，但由于被告没到合同期，于2014年11月未经过我同意私自把门店转让了第三方，导致合同无效，我和被告之前协商条件无法兑现，经双方多次协商未达成协议，被告于2014年12月16日剪断我门店电源，导致门店无法经营，经济严重损失，其行为严重损害了我的合法权益，为此，特具状法院，请求：1、由被告赔偿因其违约停电造成我金豪饼屋门店一切经济损失155000元，其中包括门店装修投资115000元、转让费30000元、押金10000元；2、被告断电后造成的一切损失和租金由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告朱建伟辩称，一、我将自己承租的房屋转租给第三方依法无须原告的同意，并不影响其承租权，不会导致其承租合同无效。应原告的请求，2013年6月1日，我将向乳源汽车站承租的商铺即原永康药堂转租一部分给原告经营金豪饼屋，期限四年，每月租金6000元，以后每满一年在上年租金的基础上上浮5%。租金由原告每月向我支付，再由我直接向乳源汽车站缴交，该转租合同后得到了乳源汽车站的同意。合同签订后，我交付了转租的房屋，原告也对其所承租的房屋作了隔断，装修后开业经营至今。2014年10月28日，我与乡亲药房签订了协议，将承租的全部房屋（包括原告承租的部分）转租给了乡亲药房，原告的房租从2014年12月起直接向乡亲药房支付。合同签订后，乡亲药房与原告直接面谈并明确承诺，我与原告2013年6月1日签订的房屋租赁合同继续有效，原合同条款不变。我与乡亲药房签订转租协议后，于2014年11月25日，我与乳源汽车站解除了原租赁合同，乡亲药房与乳源汽车站直接签订了租赁合同。根据合同法的相关规定，被告与乡亲药房签订的转租协议无须原告的同意，也没有侵犯原告的租赁权，不会导致其承租合同当然无效，且乡亲药房已经明确承诺其合同继续有效。二、原告自动停业的经济损失由其自行承担。依照原租赁合同的约定，原告应将2014年11月份的租金6300元交给我，但原告拒交租金，导致我出钱向乳源汽车站垫交了应由原告支付的租金6300元。2014年12月，应由原告直接向乡亲药房缴交租金，经催告后原告也拒不向乡亲药房缴交，导致乡亲药房在我的转租押金中扣除了6300元，交给了乳源汽车站，等于我垫交了原告的租金。由于原告两个月拒交租金，我与原告沟通了多次，原告仍一意孤行以莫须有的理由拒交，我依据房屋租赁合同第九条的约定，于2014年12月16日采取了断电措施，原告则自己接上了电线继续经营，后于2014年12月19日自动停业。原告无故拒交租金，我依双方的约定采取停电措施并无不妥，原告后来自行接电又自动停业，与我的行为无关，因此造成的经济损失应由其承担。综上，我的转租行为无须原告同意，没有侵犯原告的租赁权。我依约定停电并无不妥，原告自行造成的经济损失应由自己承担。请求查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告朱建伟反诉称，2013年6月1日，我与反诉被告签订了房屋租赁合同，主要内容是我将向乳源汽车站承租的商铺即永康药堂转租一部分给其经营金豪饼屋，期限四年，每月租金6000元，以后每满一年在上年租金的基础上上浮5％的租金。租金每月向我支付，再由我直接向乳源汽车站缴交，该转租合同后来得到了产权所有人乳源汽车站的同意。合同签订后，我交付了转租的房屋给反诉被告，其也对所承租的房屋进行了装修并开业经营至今。2014年10月28日，我与乡亲药房签订了协议，将我承租的全部房屋（包括原告承租的部分）转租给了乡亲药房，从2014年12月起反诉被告应支付的租金则直接向乡亲药房支付。乡亲药房与反诉被告直接面谈并明确承诺，2013年6月1日签订的房屋租赁合同继续有效，原合同条款不变。我与乡亲药房签订转租协议后，2014年11月25日，我与乳源汽车站解除了原租赁合同，乡亲药房直接与乳源汽车站签订了租赁合同。根据合同法的相关规定，我与乡亲药房签订的转租协议依法无须得到反诉被告的同意，也没有侵犯其租赁权，也不会当然导致其承租合同无效，且乡亲药房已向其承诺其原承租合同继续有效。反诉被告以我的转租合同导致其承租合同无效为由，拒交2014年11月份的租金6300元和水费50元。2014年12月的租金应由其直接向乡亲药房支付，经我和乡亲药房催告后其仍然拒绝支付。乡亲药房收不到被告的租金，就从我的转租押金中扣出6300元交给乳源汽车站，实际上是我垫交了2014年12月份的租金。由于反诉被告拒交租金，我与其沟通了多次，但仍一意孤行以莫须有的理由拒交，我依据房屋租赁合同第九条的约定，于2014年12月16日采取了断电的措施，反诉被告自己接上了电线继续营业，后于2014年12月19日自动停业并起诉我，要求赔偿其经济损失155000元。现我提出反诉，请求：一、判令反诉被告支付租金6300元，水费50元；二、判令反诉被告支付违约金10万元，滞纳金5400元给我；三、判令反诉被告承担反诉费用。庭审中反诉原告将诉讼请求变更为：一、判令反诉被告支付租金6300元，水费30元，租金逾期违约金每天按千分之五即31.5元计至清偿之日止；二、判令反诉被告支付违约金10万元；三、反诉费由反诉被告承担。
反诉被告岑振强辩称，我没有违约，我是在双方发生纠纷之后才没有缴纳租金，我没有说不交租金给他，而是需要洽谈解决事情后我才缴纳租金给反诉原告。
经审理查明，2012年5月31日，第三人乳源汽车站将位于乳源县鹰峰东路旧汽车站旁5至8号商铺面积252平方米租给被告朱建伟经营药品销售，租赁期限为5年，自2012年6月1日始至2017年5月31日止。2013年6月1日，被告朱建伟（甲方）将其中一间商铺转租给原告岑振强（乙方）制作面包销售，并签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：期限为4年，自2013年6月15日始至2017年5月31日止；出租用途为制作面包销售，租金每月6000元，在每月8日前支付租金；从2014年6月15日起每年租金在每年的6月1日按上一年的基础上浮5%，如乙方逾期交付租金，则每日按逾期付款数额的千分之五累计向甲方支付违约金。本合同签订之日起乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10000元；该保证金在房屋租赁期满或本合同终止、解除、撤销时，结清乙方向甲方支付的各项费用后，甲方据实退回给乙方。合同签订当天，原告支付了转让费30000元给被告。合同签订后，被告交付了转租的房屋给原告，原告也对其所承租的房屋作了隔断，装修后办理了金豪饼屋营业执照并开业经营。2014年10月28日，被告将其承租的第三人乳源汽车站的全部商铺（包括原告承租的部分）转租给第三人乡亲药房，并签订了《协议》，当时被告已通知原告到场，原告也依约到场，但因乡亲药房未满足其要求而未与乡亲药房订立合约，但乡亲药房与原告直接面谈并明确承诺，原告与被告2013年6月1日签订的房屋租赁合同继续有效，原合同条款不变。2014年11月25日，被告与第三人乳源乳源汽车站解除了原租赁合同，第三人乡亲药房与第三人乳源汽车站于当天签订了《广东省韶关市汽运集团有限公司房屋（物业）租赁合同》。之后，原告与乡亲药房因重新签订租赁合同协商未达成协议，原告拒绝交付11月的房租给被告。2014年12月16日中午，被告剪断了原告门店的电源，当天晚上原告叫电工接通了电源；12月18日，被告再次断了原告门店的电源，原告于次日停止营业至今，原被告双方因此产生纠纷并向本院提起诉讼。
又查，2013年7月4日原告办理金豪饼屋营业执照时，第三人乳源汽车站出具了该商铺的房地产权证复印件，并在该复印件上注明：本复印件再次复印无效。本复印件仅限于办理金豪饼屋营业执照之用。同时加盖了乳源汽车站公章。
综上所述，有原告的起诉状、《广东省韶关市汽运集团有限公司房屋租赁合同》、房地产权证、《房屋租赁合同》、收条、答辩状、反诉状、《协议》、《转让商铺经营的声明》、收款收据、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。被告朱建伟承租第三人乳源汽车站四间商铺后将其中一间转租给原告岑振强经营金豪饼屋，其转租行为虽事先未征得出租人即第三人乳源汽车站同意，但在2013年7月4日原告岑振强办理金豪饼屋营业执照时，第三人乳源汽车站出具了该商铺的房地产权证复印件，并在该复印件上注明：本复印件仅限于办理金豪饼屋营业执照之用；同时加盖了乳源汽车站公章，此行为应视为其默认被告朱建伟将该房屋转租给原告岑振强经营金豪饼屋；因此，原告岑振强与被告朱建伟于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。在告知原告，且乡亲药房承诺原被告于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行，原合同条款不变的情况下，被告朱建伟于2014年10月28日将承租第三人乳源汽车站的全部商铺（包括原告承租的部分）转租给第三人乡亲药房，并于2014年11月25日与第三人乳源汽车站解除了租赁合同，第三人乡亲药房和乳源汽车站也已签订了合同书；由此可见，被告的转租行为已取得了原出租人乳源汽车站的许可，且其行为也无违反法律法规的强制性规定，本院予以认可。但被告朱建伟于2014年12月16日、18日对原告岑振强的金豪饼屋采取断电措施，致使金豪饼屋无法正常营业，其行为已构成侵权，应承担民事责任；现原告岑振强只要求被告朱建伟赔偿门店装修投资115000元、转让费30000元、押金10000元的主张，因门店装修款115000元没有相关证据证实，且是原告岑振强为经营金豪饼屋支出的必要投资，按照原被告双方签订的《房屋租赁合同》第十条约定，“租赁期满或本合同终止、解除、撤销时，乙方对租赁房屋所进行的装饰、装修是否拆除并清理，由甲方（被告）决定。乙方（原告）必须在甲方（被告）作出拆除和清理装饰装修决定之日起七日内，完成相应的工作。如若甲方作出不拆除的决定，亦无需向乙方作出任何的经济补偿，乙方不得破坏、毁损已有的装饰装修，否则做违约论处。”因此，该笔费用只能由原告岑振强自行承担，其请求被告朱建伟赔偿该项损失，证据不足，理由不充分，本院不予支持。关于转让费30000元，因该费用是原告岑振强对被告朱建伟之前装修该店铺所支付费用的补偿，按照租赁行业行规是不退回给承租户的，故原告岑振强的此项主张理由不充分，本院不予支持。关于押金10000元，按照原被告双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定，“保证金在房屋租赁期满或本合同终止、解除、撤销时，结清乙方（原告）向甲方（被告）支付的各项费用后，甲方（被告）据实退回给乙方（原告），”因此，该保证金10000元应由被告朱建伟退回给原告岑振强，原告岑振强该项请求合法有据，本院予以支持。
关于反诉原告朱建伟要求反诉被告岑振强支付2014年11月间的租金6300元问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，反诉被告岑振强因与第三人乡亲药房就金豪饼屋房屋租赁合同协商未达成协议，拖欠了反诉原告朱建伟的2014年11月份的租金6300元，是违反了合同法该项规定的，反诉原告朱建伟的该项请求合法有据，本院予以支持。关于水费30元，因反诉原告朱建伟未提供证据证实反诉被告实际用水应支付的费用证据，因此，反诉原告朱建伟的该项请求，证据不足，本院不予支持。
关于反诉原告朱建伟反诉要求反诉被告岑振强支付违约金10万元，租金逾期违约金每天按千分之五即31.5元计至清偿之日止的问题。因反诉原告将其承租的门店转租给第三人乡亲药房，而反诉被告认为其与反诉原告签订合同时另有私下协议即若转租给他人时阁楼和卫生间要留给反诉被告使用，但第三人乡亲药房不同意该条款，因而反诉被告与第三人乡亲药房至今仍未达成一致意见，致使反诉被告迟迟未缴交2014年11月的租金，而反诉原告擅自采取断电措施，致使反诉被告门店无法经营，造成此结果，原被告均有过错，且反诉原告已实际退出了租赁关系，不能再按双方签订的合同来执行，因此，反诉原告请求反诉被告支付违约金10万元，租金逾期违约金每天按千分之五即31.5元计至清偿之日止，理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第二百二十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：
一、限被告朱建伟于本判决发生法律效力之日起十日内退回原告岑振强的保证金10000元。
二、限反诉被告岑振强于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告朱建伟的租金6300元。
三、驳回原告岑振强的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告朱建伟的其他反诉请求。
以上一、二项相冲抵后，被告朱建伟应支付原告岑振强3700元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费3400元，反诉案件受理费1268元，合计4668元，由原告岑振强负担2000元，由被告朱建伟负担2668元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 谢永雄
审判员 陈茂娣
审判员 罗斌衡
二〇一五年五月十二日
书记员 李雄财