广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终22190号
上诉人（原审被告）：陈鸿俊，男，1968年12月10日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。
委托诉讼代理人：陈光，广东佰仕杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢秋璇，广东佰仕杰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广东省广州市越秀区豪贤路榨粉街***号。
法定代表人：谢衍刚，职务所长。
委托诉讼代理人：梁靖宇、蔡济豪，均为该所职员，通讯地址同上。
原审第三人：覃海飞，身份信息不详。
上诉人陈鸿俊因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称越秀区第一房管所）、原审第三人覃海飞租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈鸿俊的委托诉讼代理人陈光、被上诉人越秀区第一房管所的委托诉讼代理人梁靖宇、蔡济豪到庭参加诉讼。原审第三人覃海飞经公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。
上诉人陈鸿俊上诉请求：1、撤销一审判决第一项，判令维持陈鸿俊与越秀区第一房管所的租赁关系；2、撤销一审判决第二项，判令给予陈鸿俊两年腾空过渡宽限期；3、撤销一审判决第三项；4、一、二审案件受理费由越秀区第一房管所承担。事实和理由：一、越秀区第一房管所违背市场规律，有意将租金大幅度提高，从而迫使陈鸿俊无法接受高额租金而不能续签租赁合同，越秀区第一房管所违背诚信原则。因此，一审法院判令解除陈鸿俊与越秀区第一房管所的租赁关系是错误的。二、退一步说，一审法院即使判令解除双方的租赁关系，但仅仅给予陈鸿俊10日腾空过渡宽限期，不合理也不可能做到。三、一审法院判决陈鸿俊支付自2016年1月1日起至判决生效之日止（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价）房屋使用费没有事实与法律依据。
被上诉人越秀区第一房管所答辩不同意陈鸿俊的上诉请求。
原审第三人覃海飞经本院合法传唤未到庭表明意见。
越秀区第一房管所向一审法院起诉请求判令：1、陈鸿俊及覃海飞立即将广州市越秀区诗书路112号X层房屋腾空交还给越秀区第一房管所；2.陈鸿俊向越秀区第一房管所补缴广州市越秀区诗书路112号X层房屋由2013年7月1日至2015年12月31日止的租金差额（其中2013年7月1日至2015年6月30日止按照594.4元/月的标准计算，自2015年7月1日至2015年9月30日止按照1134.82元/月的标准计算，自2015年10月1日至2015年12月31日止按照540.42元/月的标准计算）；自2016年1月1日至腾空房屋之日止的未缴付的租金（按2053.52元/月的标准计算）。一审庭审中，越秀区第一房管所要求解除双方之间的租赁合同关系。
一审法院认定事实：2011年11月2日，广州市越秀区第二土地房屋管理所（为甲方、出租人）与陈鸿俊（为乙方、承租人）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定，甲方将广州市越秀区诗书路112号X层房屋出租给乙方，作非住宅用途，建筑面积54.04平方米；租赁期限从2011年6月1日起至2013年6月30日止，月租918.70元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准，房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收；在乙方承租期限内，如若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出乙方承租期限，且需要按市场情况与机房重新议定租金价格。乙方将房屋转租、分租、转借他人的，不影响乙方在本合同中的责任；其他事项，本房屋不得作住宅、居住人员受用，否则无条件终止租赁关系，甲方收回房屋，乙方承担由此而产生的一切法律后果等。
2013年12月27日，广州市国土资源和房屋管理局发出越国房字[2013]30号《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》称，北京街、光塔街、洪桥街辖内直管房管理工作从2014年1月1日起调整为由广州市越秀区第一土地房屋管理所办理房屋租赁手续、房屋修缮维修手续等管理等工作，物业公司自2014年3月1日起负责收缴租金、日常巡查等工作。
2015年10月26日，越秀区第一房管所向陈鸿俊发出《关于调整房屋租金的通知》载明：陈鸿俊承租使用的诗书路112号X层房屋属越秀区第一房管所管辖的直管房，计租面积54.04平方米，越秀区第一房管所原与陈鸿俊签订的《广州市直管房租赁合同》已于2015年6月30日期满，根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租金后续租两年。如有意愿继续承租上址房屋的，请于本通知送达之日起十个工作日内到越秀区第一房管所办理调整租金和续租的手续，逾期未办，按自愿弃租处理，越秀区第一房管所将收回房屋等。该通知落款处有“收到通知，陈鸿俊，2015.10.26”字样。陈鸿俊对该通知的真实性不予确认。
2015年11月19日，越秀区第一房管所向涉诉地址寄送《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，并张贴上述通知，该通知载明：经多次通知，陈鸿俊至今仍未办理调租和续租手续。现自本通知送达之日起，越秀区第一房管所决定终止与陈鸿俊的租赁关系并收回房屋，请陈鸿俊于2015年11月25日前，将房屋腾空交回越秀区第一房管所，并按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价（涉诉房屋参考价租金为2053.52元/月，每月需补缴540.42元）向越秀区第一房管所补缴2015年7月1日至2015年10月31日期间的租金差额共2161.68元。同时应按参考价租金2053.52元/月的租金标准向越秀区第一房管所缴交2015年11月1日至实际交回房屋期间的房屋使用费等。陈鸿俊对上述通知真实性不予确认，其没有收到快递，从该张贴通知的照片来看，没有看到所贴位置的门牌，不清楚是否是在涉案现场所贴。
本案一审庭审中，越秀区第一房管所、陈鸿俊表示上述租赁合同到期后，没有续签新的租赁合同，涉诉房屋由覃海飞实际使用；陈鸿俊按照每月918.70元的标准向越秀区第一房管所支付2015年1月至9月的租金，按照1513.10元的标准向越秀区第一房管所支付2015年10月至12月的租金，并由越秀区第一房管所开具相应的租金发票。
为证明调租后的租金标准，越秀区第一房管所还提交《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》一张，载明房屋地址为诗书路112号，租用部分为夹层，计租面积为54.04平方米，原月租金为918.70元，租期为2013年7月1日至2015年6月30日的评定月租金为1513.1元，落款租户签章为“陈鸿俊”。陈鸿俊对该证据不予确认，认为并非陈鸿俊亲笔签名。越秀区第一房管所表示其管辖的非住宅房屋调租前，其工作人员会与承租人协商并电话通知到越秀区第一房管所处签名确认房屋租金计算表，如承租人本人不能来所签名确认，考虑到租户的实际情况，越秀区第一房管所酌情允许承租人的家属或其公司的员工代签，故无法确认上述计算表是否是陈鸿俊本人签名。
一审法院认为：广州市越秀区第二土地房屋管理所与陈鸿俊就涉案的越秀区诗书路112号X层房屋签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》出自双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。涉讼房屋后改为由越秀区第一房管所管理，陈鸿俊亦向越秀区第一房管所交纳租金，故上述合同中广州市越秀区第二土地房屋管理所的权利义务应由越秀区第一房管所承受。越秀区第一房管所要求解除与陈鸿俊的租赁合同关系合法合理，予以支持。上述合同到期后，越秀区第一房管所、陈鸿俊未签订新的书面的租赁合同，故越秀区第一房管所、陈鸿俊之间形成不定期的租赁合同关系，越秀区第一房管所可随时主张收回涉案房屋。现越秀区第一房管所要求解除与陈鸿俊之间的租赁合同关系，合法合理，予以支持。越秀区第一房管所、陈鸿俊之间的租赁合同关系解除后，覃海飞继续使用涉案房屋缺乏合法依据，故应与陈鸿俊共同将该房屋腾空交还给越秀区第一房管所。
关于陈鸿俊应否补交租金差额的问题。越秀区第一房管所表示其于2015年10月26日向陈鸿俊发出调整租金的通知，并提供了租金计算（评估）表，陈鸿俊对上述材料均予以否认，且越秀区第一房管所上述行为仅能证明越秀区第一房管所关于调整租金的意思表示已到达陈鸿俊，但不能当然产生变更租金的法律后果。此外，陈鸿俊已向越秀区第一房管所支付至2015年12月的租金，越秀区第一房管所予以接受并向陈鸿俊开具全额租金的发票，可视为双方对上述期间租金标准进行了约定。故越秀区第一房管所现要求陈鸿俊补缴租金差额的诉讼请求欠缺理据，不予支持。至于2016年1月1日以后的租金及房屋使用费，双方没有协商一致亦未实际履行，越秀区第一房管所要求参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付符合公平合理、等价有偿原则，予以采纳。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十二条第（二）项、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起，解除越秀区第一房管所与陈鸿俊之间关于广州市越秀区诗书路112号X层房屋的租赁合同关系。二、陈鸿俊及覃海飞应自本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区诗书路112号X层房屋腾空并交还给越秀区第一房管所。三、陈鸿俊应自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向越秀区第一房管所支付广州市越秀区诗书路112号X层房屋自2016年1月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价）；自本判决发生法律效力之次日起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费，由陈鸿俊按上述标准逐月支付给越秀区第一房管所。四、驳回越秀区第一房管所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费414元，由越秀区第一房管所负担314元，由陈鸿俊负担100元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：越秀区第一房管所与陈鸿俊的租赁合同期间届满后，双方未签订新的书面租赁合同，故双方之间形成不定期的租赁合同关系，依据合同法相关规定，越秀区第一房管所可随时主张收回涉案房屋。且双方就续租问题未能达成一致，租赁关系无法继续保持。现越秀区第一房管所要求解除与陈鸿俊之间的租赁合同关系，合法合理，一审法院予以支持并无不当。双方之间的租赁合同关系解除后，陈鸿俊及实际使用人应将该房屋腾空交还给越秀区第一房管所。鉴于该房屋系作非住宅用途出租，一审确定陈鸿俊及实际使用人腾空交还期限为判决生效之日起十日内，并无不当，本院予以维持。陈鸿俊已支付租金至2015年12月，至于2016年1月1日以后的租金及房屋使用费问题，由于双方未能协商一致，一审法院根据公平合理原则判令陈鸿俊参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，陈鸿俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由陈鸿俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年二月八日
书记员 邹凌青