广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第166号
上诉人（原审原告）：吴志强，男，1959年10月27日出生，汉族。
委托代理人：唐犀，广东德赛律师事务�律师。
上诉人（原审被告）：韶关市伟强置业有限公司。
法定代表人：潘世强，董事长。
委托代理人：张朝星、ＸＸ华，广东秦唐律师事务所律师。
上诉人吴志强、韶关市伟强置业有限公司（以下简称伟强公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2014）韶武法民一初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2011年9月6日，吴志强与伟强公司双方签订《商品房买卖合同》一份，约定吴志强购买伟强公司开发的位于韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦7层17号房，房屋建筑面积为48.32平方米，套内建筑面积为40平方米，按套内建筑面积9539元／平方米计算价款，总房价为381535元。合同第八条（交付期限）约定，出卖人应当在2012年1月31日之前将经分期综合验收合格的房屋交付给买受人使用。第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定，逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。第十五条（关于产权登记）约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.002%赔偿买受人损失。
合同签订当日，吴志强付清购�款381535元。并支付给伟强公司物业维修基金3754元、契税11446元、登记费550元、档案费100元、测绘费120元，合计15970元。伟强公司收取上述款项后，向吴志强出具了收据。
2011年9月6日，吴志强（甲方）与中艺公司（乙方）签订《尚水国际水会酒店物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》）和《尚水国际水会酒店委托经营管理协议书》（以下简称《委托协议》）。租赁合同约定：第一条（物业基本情况）约定：甲方将位于韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦7层17号物业出租给乙方经营使用。……第二条（租赁期间）约定：租赁期限为15年，即从2012年3月6日至2027年3月5日。第三条（租金的计收）约定：租金以甲方全部缴清购房款（包括一次性购买或银行贷款）后第七个月开始计收。在本合同约定的第一至第十五年度，该物业的月租金为635.89元，每月租赁税为133.54元，每月实收租金502.35元。……第五条（租金的支付方式）约定：1、租金支付时间：每月支付一次，即在每月的31日前支付当月租金（遇到节假日则顺延）2、租金支付方式：转账支付（甲方将指定的账户存折复印件交乙方备案）……。第六条（物业的交付及返还）约定：1、交付：甲方在签订物业买卖合同之日起，应立即交付该物业钥匙给乙方进行装修……第十条（违约责任）约定：1、在本合同的履行期间，除经双方协商同意外，任何一方不得单方面无故解除本合同……6、乙方应按时交纳租金，如有延迟，按每延迟一日，计收延迟部分金额的千分之二的违约金。7、乙方逾期3个月未交付租金的，甲方有权选择解除合同，并按前款之规定，收取乙方违约金……”。《委托协议》约定：“第一条（物业基本情况）约定：甲方将位于韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦7层17号物业全权委托乙方经营管理……。第二条（委托事项及期限）约定：1、甲方全权委托乙方将该物业作为水会酒店进行经营管理。2、委托期限为15年，即自2012年3月6日至2027年3月5日。第三条（经营收益）约定：1、不管该物业是否经营，该物业前五年度的经营收益，乙方每年均以购房价总额的4%方式返还甲方，分十二个月支付，（购房价×4%）／12个月；第六～十年度，乙方每年均以购房价总额的5%方式返还甲方，分十二个月支付，（购房价×5%）／12个月；第十一～十五年度，乙方每年均以购房价总额的6%方式返还甲方，分十二个月支付，（购房价×6%）／12个月。经营收益支付周期：每月支付一次，即在每月31日前支付当月经营收益（遇节假日则顺延）。……第六条（违约责任）约定：1、乙方应按�将物业经营收益交付甲方，如延期交付，则按每延迟一日，计收迟延部分金额的千分之二的方式支付滞纳金给甲方……”租赁合同与委托协议签订后，中艺公司从2012年3月至2012年10月，每月支付租金502.35元及经营收益1271.78元给吴志强，之后，中艺公司未再支付租金及经营收益给吴志强。吴志强至今未取得韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦7层17号房屋的房地产权证，中艺公司亦未对涉案房屋进行装修。为此，吴志强将中艺公司起诉至广东省韶关市武江区人民法院，请求法院判决：1、解除双方于2011年9月6日签订的《租赁合同》及《委托协议》。2、中艺公司支付从2012年11月至2013年9月的经营收益13989.62元、租金5525.85元，合计19515.47元给吴志强。3、中艺公司支付违约金7025.55元给吴志强（暂时计算至起诉之日，今后持续计算至付清之日）。4、案件诉讼费由中艺公司负担。该院于2013年12月19日作出（2013）韶武法民一初字第1182号民事判决书，判决：一、解除吴志强与中艺公司于2011年9月6日签订的《尚水国际水会酒店物业租赁合同》及《尚水国际水会酒店委托经营管理协议书》。二、中艺公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2012年11月至2013年9月的房屋租金5525.85元、经营收益13989.58元给吴志强。三、中艺公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付租金及经营收益的违约金（从2012年12月起至签订的《物业租赁合同》及《委托经营管理协议书》解除之日止，按逾期每日以欠款金额的2‰计算）给吴志强。中艺公司不服上述判决，上诉至本院，本院于2014年4月15日作出（2014）韶中法民一终字第175号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
2012年12月18日，吴志强与伟强公司签订《承诺书》一份，承诺书载明“一、韶关市伟强置业有限公司承诺：1、在2013年8月31日前办理好华润大厦权属证并交付业主。2、在业主终止与中艺公司签订的尚水国际水会酒店租赁合同及委托管理协议后，本公司承诺按原合同一样的条款与业主重新签约并支付中艺公司所拖欠的应付租金。3、应各业主要求，为业主解决供房房贷资金问题，本公司以每月借支的形式暂借给业主与中艺公司每月产生的相应租金金额，待业主与中艺公司终止相关合同后结算。二、业主本人吴志强承诺：1、原合同终止后，按原合同一样的条款与伟强公司重新签约。2、本人同意伟强公司承诺的内容，承诺不与中艺公司签署任何授权文件。”承诺书签订后，伟强公司共计支付给吴志强15967.17元。
2013年10月31日，吴志强与伟强公司签订《商品房买卖合同解除协议》一份，伟强公司实收吴志强397505元，吴志强从2012年11月1日至2013年7月31日共向伟强公司借款15967.17元，双方一致同意解除双方于2011年9月6日签订的《商品房买卖合同》。协议约定“甲方：韶关市伟强置业有限公司；乙方吴志强。第一条甲、乙双方一致同意从乙方待甲方处收到本协议第二条约定的购房款项，且乙方办齐商品房买卖合同解除手续后，《商品房买卖合同》失效，与《商品房买卖合同》相关的文件、补充协议、《承诺书》等法律文件也自动失效。双方按本协议约定办理退款及商品房买卖合同解除手续。第二条退款金额及退款方式。1、扣除乙方应归还给甲方的借款、已实际支付的办证费用，甲方实际应退还给乙方的款项为人民币叁拾捌万壹仟伍佰叁拾柒元捌角叁分（小写：￥381537.83元），乙方对实际退款金额予以确认。2、双方一致同意采取以下第1种方式退款：1、甲方在签订本协议后15个工作日内将实际应退款金额�50％，即人民币190768.92元支付给乙方。另外实际应退款金额的50％，即人民币190768.92元同时转至中国建设银行股份有限公司韶关市分行监管账户内，在双方根据乙方实际购房合同办理情况办妥所有商品房买卖合同解除手续（包括商品房买卖合同解除手续，注销购房合同备案手续，注销预告登记手续，办妥退税）后由中国建设银行股份有限公司韶关市分行直接从监管账户内将余款支付给乙方。但乙方应按监管银行的要求缴清资金监管费用。3、甲方付清本协议约定的实际退款后，乙方放弃追究甲方逾期交房的违约责任。第三条商品房买卖合同解除手续的办理及费用承担。1、双方应共同办理商品房买卖合同解除手续，根据乙方实际购房合同办理情况确定办理的手续，包括商品房买卖合同解除手续，购房合同备案注销手续，注销预告登记手续，办妥退税、维修基金退还手续。2、双方应在乙方收到甲方支付的50％实际应退款金额之日起2个月内办妥所有退房、退款手续，因甲方单方面原因导致拖延的，乙方有权随时单方面解除本协议，且乙方不退回甲方已支付的退款。因乙方单方面原因导致拖延的，甲方有权拒绝支付剩余退房款给乙方。如因银行或政府部门等第三方原因导致拖延的，本协议中止履行，双方应于该第三方事由消失后的2个月内办妥所有的退款及商品房买卖合同解除手续。3、因商品房买卖合同解除手续产生的相关费用均由乙方承担。4、任何一方不得无故拖延办理商品房买卖合同解除手续，否则，造成对方损失的，拖延方应承担赔偿责任。第四条违约责任。1、甲方未按本协议第二条退还款项的，乙方有权拒绝办理商品房买卖合同解除手续，甲方每逾期一日则按拖欠金额的万分之五支付违约金给乙方。2、乙方在甲方已付清本�议约定的退款后，拖延办理商品房买卖合同解除手续，或拒绝、拖延缴纳相关商品房买卖合同解除手续的费用而产生的经济和法律责任，由乙方自行承担。3、因乙方拒绝或拖延缴纳资金监管费用导致监管的退房款无法及时领取的，由乙方自行与监管银行协商解决，与甲方无关。第五条其他……2、本协议自双方签字或盖章之日起生效。”协议签订后，伟强公司并未按约定支付任何相关款项给吴志强。
2014年1月3日，韶关市住房和城乡建设局作出《关于贵司要求公开信息事项的复函》，内容为：关于要求我局公开韶关市武江区芙蓉一路华润大厦是否已竣工验收合格或已综合验收合格的情况，经核查，该项目坐落在武江区芙蓉新村小区一路，原为“烂尾”的商住楼，于2005年7月19日以建设单位“韶关市伟强置业有限公司”的名称复工续建，竣工日期为2008年12月31日，至今，该项目未在我建筑工程质量安全监督站申请竣工验收，也未在我住房和城乡建设局行政服务窗口办理相关的工程竣工验收备案手续。
2014年1月5日，吴志强向原审法院提起诉讼，诉称：2011年9月6日，吴志强与伟强公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同编号：ll021070513，吴志强购买伟强公司位于韶关市武江区芙蓉北路一路6号的华润大厦7层17号房屋，建筑面积为48.32平方米，房屋总价款为381535元。合同签订后，吴志强依约向伟强公司一次性支付房款381535元，以及物业专项维修基金、契税人民币、登记费、档案费、测绘费，共计15970元。而伟强公司却末按合同约定的时间交付房屋，也未办理好房地产权属证书。2012年12月18日，伟强公司向吴志强发出承诺书，承诺于2013年8月31日前办理好涉案房屋的权属证并交付给吴志强。但截止今日，伟强公司亦�履行交房义务，也未办理好房地产权属证书。《购房合同》第八条约定，伟强公司应于2012年1月31日之前将房屋交付给吴志强。而《购房合同》第九条约定，伟强公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付吴志强使用，逾期超过90日后，吴志强有权解除合同，并按吴志强累计已付款的20％向吴志强支付违约金，共76307元。吴志强与伟强公司经多次协商，于2013年10月31日签订《商品房买卖合同解除协议》，当中的第二条第2款约定伟强公司应于该协议签订后的l5个工作日内将退款金额支付给吴志强。然而直至吴志强起诉之日，伟强公司一直多番推搪，没有向吴志强支付任何退款。根据该协议第四条第1款，伟强公司应按照每逾期一日支付拖欠金额的万分之五的标准向吴志强支付该协议的违约金。计至起诉之日，暂为8775.42元。另外，伟强公司销售房屋时以开发商身份向吴志强以及社会公众派发售楼宣传广告、认购须知等资料，要求购房人在签订《购房合同》时，须同时签署涉案房屋的租赁合同以及委托经营管理协议书，交给伟强公司的合作伙伴，也是伟强公司指定的经营管理者
--
中艺公司用于经营，租赁期以及委托经营期均为l5年。然而，由于伟强公司一直没有按照约定办理房地产权属证书，导致承租人中艺公司自2012年11月份起，停止向吴志强支付租金以及经营性收益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，伟强公司应向吴志强赔偿承租人中艺公司自2012年11月份起计算至2027年3月份的租金以及经营性收益合共362381.15元。而吴志强经多次向伟强公司提出解除购房�同并退款，但伟强公司一直不履行义务。请求原审法院判令：1、解除吴志强与伟强公司于2011年9月6日签订的《广东省商品房买卖合同》。2、伟强公司立即退还购房款381535元。3、伟强公司立即退还物业专项维修基金、契税、登记费、档案费、测绘费，共计15970元。4、伟强公司立即支付因逾期交房而导致的违约金共计76307元。5、伟强公司立即支付因逾期办理房屋产权登记而导致的损失共计362381.18元。6、伟强公司立即支付因逾期办理退款手续而产生的违约金8775.42元（暂计算至起诉之日，直至实际付清之日止）。7、伟强公司负担本案的全部诉讼费用。
吴志强于原审期间提交韶关市住房和城乡建设局于2014年3月10日作出的《关于华润大厦有关情况的回复》，内容为：关于公开韶关市武江区芙蓉一路华润大厦是否已竣工合格或已综合验收合格的情况，经核查，现将有关情�回复如下：该项目尚未办理竣工验收手续和竣工验收备案手续。
原审法院认为：吴志强、伟强公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对合同双方当事人均有约束力。
对于吴志强要求解除双方于2011年9月6日签订的《商品房买卖合同》问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，结合本案，吴志强、伟强公司双方于2013年10月31日签订的《商品房买卖合同解除协议》系双方真实意思表示，协议约定了解除房屋买卖合同的方式及相应违约责任，双方本应按协议约定履行各自义务。因解除协议约定“双方一致同意待乙方待甲方处收到本协议第二条约定的购房款项，且乙方办齐商品房买卖合同解除手续后，《商品房买卖合同》失效，与《商品房买卖合同》相关的文件、补充协议、《承诺书》等法律文件也自动失效。”现伟强公司未按解除协议约定时间及方式支付相关款项，该院对伟强公司称房屋买卖合同的解除时间是2013年10月31日的辩解意见不予采纳。故该院对吴志强要求解除双方于2011年9月6日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。
对于吴志强要求伟强公司退还购房款381535元、物业维修基金3754元、契税11446元、登记费550元、档案费100元、测绘费120元，合计397505元的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，吴志强有权要求伟强公司退还上述费用。至于伟强公司辩称应按解除协议约定方式退款，该院认为，查明的事实表明本案房屋买卖合同解除并不存在解除协议约定的需要吴志强退还房屋、办理购房合同备案注销等问题，故该院从诚实信用原则考虑，对于吴志强要求伟强公司一次性退还上述费用的诉讼请求予以支持。因吴志强曾向伟强公司借支15967.17元，双方均同意扣减，故伟强公司仍应退还吴志强381537.83元（381535元＋15970元-15967.17元）。
对于吴志强要求伟强公司承担逾期交房的违约责任、逾期办理产权登记的违约责任问题。该院认为，解除协议约定“甲方付清本协议约定的实际退款后，乙方放弃追究甲方逾期交房的违约责任”，但伟强公司未按解除协议约定的时间及方式退还购房款，故解除协议并未生效。伟强公司未按约定时间交付房屋，理应依据商品房买卖合�约定支付延期交房的违约金76307元（购房款的20%），故该院对于吴志强主张要求伟强公司支付逾期交房违约金76307元的诉讼请求予以支持。对于逾期办证的经济损失问题，现双方均同意解除《商品房买卖合同》，办理产权证的基础已丧失，故该院对吴志强主张逾期办证的经济损失不予支持。
关于吴志强要求伟强公司支付因逾期办理退款手续而产生的违约金问题。前文已述伟强公司未按解除协议约定履行义务，故解除协议并未发生法律效力。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2014年11月15日作出（2014）韶武法民一初字第232号民事判决：一、解除吴志强与韶关市伟强置业有限公司于2011年9月6日签订的《商品房买卖合同》。二、韶关市伟强置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十天内退还购房款381537.83元给吴志强。三、韶关市伟强置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金76307元给吴志强。四、驳回吴志强其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12249.68元、财产保全费3020元，合计15269.68元，由吴志强负担4292.68元，由韶关市伟强置业有限公司负担10977元。
吴志强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对于逾期办理退款手续而产生的违约金部分的认定事实错误，《商品房买卖合同解除协议》已经生效，伟强公司未履行该协议约定的义务，理应承担相应的违约责任。1、《商品房买卖合同解除协议》明确约定，该协议自双方签订之日起生效，根据该协议的第五条第2款：“本协议自双方签字或盖章之日起生效。”即该份解除协议已于2013年10月31日起生效，对双方均具有约束力。伟强公司有义务按照该解除协议的第二条第2款约定的内容办理退款，伟强公司完全不履行该解除协议中约定的义务，则应按照《商品房买卖合同解除协议》第四条第1款的规定向吴志强支付应退款项每日万分之五的违约金。原审法院认为解除协议并未生效事实认定错误。2、伟强公司在答辩状以及庭审时当庭认可《商品房买卖合同解除协议》已经生效，并且表示愿意以该协议中约定的违约金计算方式承担违约责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”由于《商品房买卖合同解除协议》已经生效，而伟强公司没有按协议约定履行其应尽的义务，理应承担因逾期办理退款手续而产生的违约金71920.29元（暂计算至2014年12月4日）。
二、原审法院对于无法办理涉案房屋产权证而造成的经济损失部分事实认定错误，1、合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利，然而原审法院却以“双方同意解除《商品房买卖合同》”为由，认定办理产权的基础已丧失，《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）款、第九十八条规定，合同解除，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理�品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”吴志强请求解除购房合同和请求赔偿房屋所有权登记不能造成的损失并无矛盾，请求赔偿房屋所有权不能登记的损失根本不需以《商品房买卖合同》的存在为基础。故，双方一致同意解除《广东省商品房买卖合同》，合同解除后，吴志强不再向伟强公司主张办理涉案房屋的房产证，但并不因此而丧失请求伟强公司应当为其违约行为造成吴志强的巨大经济损失承担赔偿责任的权利。2、因无法办理涉案房屋的产权证而导致吴志强包括可预期损失在内的经济损失共362381.18元，事实清楚且证据充分。在吴志强与伟强公司签订《广东省商品房买卖合同》的当天，吴志强应伟强公司的要求，与伟强公司指定的合作伙伴
--
案外人中艺公司签订了涉案房屋的租赁协议、委托经营协议，约定吴志强将涉案房屋出租给中艺公司进行经营管理，中艺公司向吴志强按月支付涉案房屋的租金和经营性收益，两份协议的租赁期均为15年。然而，由于伟强公司一直无法办理涉案房屋的房屋产权证，因此中艺公司于2012年11月份开始停止履行涉案房屋的租赁协议和委托经营协议的内容，停止支付租金和经营性收益。吴志强因此起诉至广东省韶关市武江区人民法院，解除吴志强和中艺公司之间的前述两份协议。由于伟强公司逾期办理涉案房屋的产权证明导致吴志强与中艺公司签订的两份租赁合同及委托经营协议的合同目的无法实现，该违约行为与吴志强的损害结果之间具有因果关系，导致吴志强包括可预期损失在内的经济损失共计362381.18元，应对此予以支持。3、伟强公司的违约行为完全符合合同法关于预期利益损失的规定，根据《商品房买卖合同》第十二条的约定：“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”伟强公司的违约行为使吴志强原本在正常情况下能够获得财产增值的条件破坏，导致权利人未来利益也即预期利益丧失，完全符合《中华人民共和国�同法》的规定，理应依据违约行为需完全赔偿的原则向吴志强支付因不能办理房屋产权登记导致的经济损失共计362381.18元。据此，吴志强请求本院：1、撤销原审判决第四项；2、依法改判伟强公司向吴志强支付因逾期办理退款手续而产生的违约金71920.29元（暂计算至2014年12月4日，直至实际付清之日止）；3、依法改判伟强公司向吴志强支付因无法办理房屋产权登记而导致的损失共计362381.18元赔偿金；4、伟强公司负担一、二审全部诉讼费用以及财产保全费用。
伟强公司也不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2011年9月6日，吴志强与伟强公司签订一份合同编号为11021070513号的《商品房买卖合同》，吴志强购买伟强公司开发的华润大厦7层17号商品房。因该商品房的竣工验收手续未办妥，导致办证手续受到拖延。2013年10月31日，经双方协商签订《商品房买卖合同解除协议�，通过协商方式解除了上述《商品房买卖合同》。解除协议中约定，伟强公司应在协议签订后15个工作日内将实际应退款金额的50%支付给吴志强，另外50%则支付至监管账户，在双方办妥所有商品房买卖合同解除手续后再支付给吴志强。从解除协议的内容来看，双方在2013年10月31日对《商品房买卖合同》协商解除。伟强公司同意向吴志强退还购房款381537.83元，并应当按照解除协议的约定进行退付。二、原审法院判决伟强公司按购房款的20%向吴志强支付违约金错误。理由如下：1、伟强公司与吴志强于2011年9月6日签订《商品房买卖合同》，在签订该合同当日，吴志强即与案外人中艺公司签订了《尚水国际水会酒店物业租赁合同》及《尚水国际水会酒店委托经营管理协议书》，将涉案商品房租赁给中艺公司经营，中艺公司向吴志强支付了一年多的租金和经营收益，实际上吴�强从签订《商品房买卖合同》当日即已接收了涉案商品房，伟强公司也已经履行了交房义务。否则，吴志强在没有接收商品房的情况下，其与中艺公司签订相关协议并收取租金和经营收益将丧失了合法依据。涉案《商品房买卖合同》第八条约定的违约责任，是指在伟强公司迟延交付商品房的情况下才适用。从吴志强与中艺公司签订相关协议并收取租金和经营收益的事实来看，本案不存在迟延交付商品房的情形，关于“按购房款20%支付违约金”的标准缺乏适用依据。3、如上所述，本案双方解除《商品房买卖合同》的原因并非商品房未交付，而是商品房无法如期办证。即使吴志强以该理由主张退房，伟强公司应支付的违约金也仅仅是按照《商品房买卖合同》第十五条约定的标准（即按已付房价款的0.002%支付违约金）。双方对商品房买卖合同的约定均未提出异议�在商品房买卖合同解除并追索违约责任时，应当按照《商品房买卖合同》的约定处理。退一万步而言，在双方签订解除协议后，即使伟强公司未及时支付退款，按照解除协议的约定，也仅仅是拖欠金额的万分之五向吴志强支付违约金。3、吴志强在2011年9月至2013年9月期间，其对涉案商品房享有的收益并未受到“迟延办证”问题的影响。违约责任制度的主要目的是弥补守约方的损失，从目前的情况来看，吴志强截止2013年9月份对涉案商品房享有的收益已获得充分保障，在此期间并不存在损失。综上，原审法院判决伟强公司按购房款的20%向吴志强支付违约金，与事实不符，适用法律错误，应予以纠正。据此，伟强公司请求本院：1、撤销原审判决第三项，并改判伟强公司按照购房款的0.002%向吴志强支付违约金。2、本案一审、二审的全部诉讼费用由吴志强负担。
伟强公司针对吴志强的上诉答辩称：答辩意见与上诉状意见一致。
吴志强针对伟强公司的上诉答辩称：《商品房买卖合同解除协议》并未解除《商品房买卖合同》，更没有消灭《商品房买卖合同》中约定的违约责任。首先，《商品房买卖合同解除协议》约定是附条件解除《商品房买卖合同》，若条件不成就，《商品房买卖合同》则不解除。实际上，伟强公司完全没有按照《《商品房买卖合同解除协议》第二条向吴志强退款，因此，伟强公司必须承担由于其延期交房及延期办证而导致的全部违约责任。二、关于伟强公司是否已经履行了交房义务的问题，首先，根据韶关市住房和城乡建设局的相关回复，涉案房屋尚未竣工验收，根本不可能交付。其次，根据韶关市中级人民法院（2014）韶中法民一终字第175号判决书第24页已经确认：“广告公司独家代理销售华润大厦的�屋并由其经营管理华润大厦建设项目，其应知晓华润大厦未能通过竣工验收，不能交付给业主等相关情况。即可知在中艺公司与吴志强签订租赁合同和委托协议时，中艺公司已清楚知道吴志强不可能按合同约定的签订物业合同之日起交付涉案房屋。再次，韶关市中级人民法院（2014）韶中法民一终字第175号判决书第24页明确：“吴志强收取租金及经营性收益不以交付涉案房屋及中艺公司经营为前提是双方的真实意思表示。”这正是吴志强收取租金和经营收益的合法依据，而并非必须接受商品房并交付中艺公司为合法依据。最后，根据合同的相对性。吴志强与中艺公司房屋租赁合同之间的权利义务关系仅及于吴志强与中艺公司之间。综上所述，吴志强要求伟强公司按购房款的20%支付违约金符合法律规定及合同约定。三、伟强公司在上诉状中再次确认了未及时支付退款的事实，按照解除协议的约定，按每天支付拖欠金额的万分之五向吴志强支付违约金。本案中伟强公司共存在三个违约行为，逾期交付房屋、逾期办理房屋产权证、逾期支付退房款项。这三个违约行为，分别侵犯了吴志强对涉案房屋的使用权、所有权和处分权、对约定退房款项的债权。伟强公司多次自认并愿意承担《商品房买卖合同解除协议》约定的过错责任。法院理应以自认的事实为裁量基础，确认伟强公司应承担逾期支付退房款项而导致的每天万分之五的违约责任。不得作出与双方当事人达成合意一致相反的认定。四、根据《商品房买卖合同》第十二条的约定：“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者�行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而正是由于该商品房不能办理产权登记，导致承租人中艺公司自2012年11月起，停止向吴志强支付租金以及经营性收益，导致未来利益也即预期利益丧失，理应依据违约行为需完全赔偿的原则向吴志强支付因不能办理房屋产权登记导致的经济损失。
二审调查询问期间，吴志强及伟强公司双方一致确认《商品房买卖合同解除协议》有效。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”因此，本院只围绕吴志强、伟强公司上诉请求进行审理，上诉未涉及的本院不予审查。吴志强、伟强公司对于原审法院判决解除吴志强与伟强公司于2011年9月6日签订的《商品房买卖合同》及伟强公司应于判决发生法律效力之日起十天内退还购房款381537.83元给吴志强均未提出异议，本院对此予以维持。根据本案各方当事人在二审中的上诉，本案争议焦点是：一、伟强公司是否应当向吴志强支付逾期办理退款手续的违约金的问题。二、伟强公司应否承担逾期交房的违约责任的问题。三、伟强公司应否赔偿逾期办理产权登记导致的损失（案外人中艺公司应向吴志强支付的自2012年11月-2027年3月的租金及经营性收益）的问题。
一、关于伟强公司是否应当向吴志强支付逾期办理退款手续的违约金的问题，经查，二审调查询问期间，吴志强及伟强公司双方一致确认《商品房买卖合同解除协议》合法有效，因此《商品房买卖�同解除协议》的签订是双方真实意思表示，对双方均有法律约束力，双方均应按《商品房买卖合同解除协议》约定的内容履行义务及承担责任。原审法院认定《商品房买卖合同解除协议》并未发生法律效力错误，本院予以纠正。《商品房买卖合同解除协议》第四条违约责任约定“甲方未按本协议第二条退还款项的，乙方有权拒绝办理商品房买卖合同解除手续，甲方每逾期一日则按拖欠金额的万分之五支付违约金给乙方。”《商品房买卖合同解除协议》第二条退款金额及退款方式约定“甲方实际应退还给乙方的款项为381537.83元，甲方在签订本协议后15个工作日内将实际应退款金额的50％，即190768.92元支付给乙方。另外实际应退款金额的50％，即190768.92元同时转至中国建设银行股份有限公司韶关市分行监管账户内”。上述协议签订于2013年10月31日，按照协议约定伟强公司应退购房款的时间为签订协议后15个工作日内（即2013年11月21日），由于伟强公司至今仍未向吴志强支付任何退款，其理应按照协议约定承担逾期退款的违约责任，按照每逾期一日以拖欠金额的万分之五标准支付违约金，结合吴志强原审期间的诉讼请求“伟强公司立即支付因逾期办理退款手续而产生的违约金8775.42元（暂计算至起诉之日，直至实际付清之日止）”，从2013年11月22日起计算至起诉之日（2014年1月5日），伟强公司已逾期46天，应支付违约金数额为8775.37元（381537.83元×0.05%×46天）。
二、关于伟强公司应否承担逾期交房的违约责任的问题，《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2012年1月31日之前将经分期综合验收合格的房屋交付给买受人使用。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期交付超过90日后，�受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。”根据上述合同条款可知，伟强公司应在2012年1月31日之前将经分期综合验收合格的房屋交付给吴志强使用，而在伟强公司与吴志强于2011年9月6日签订《商品房买卖合同》当日，吴志强即与案外人中艺公司签订了《尚水国际水会酒店物业租赁合同》及《尚水国际水会酒店委托经营管理协议书》，《尚水国际水会酒店物业租赁合同》约定吴志强应在签订物业买卖合同之日，立即交付该物业钥匙给中艺公司进行装修。因此，依据上述合同约定，吴志强在签订《商品房买卖合同》当日已将涉案房屋交付给中艺公司装修，即吴志强在该日已接收了涉案商品房，否则，吴志强无法交付房屋给中艺公司。吴志强与中艺公司签订相关租赁合同，将涉案房屋交付给中艺公司的前提是伟强公司已经将房屋先行交付吴志强，吴志强才可对涉案房屋行使自由处分权，而该处分权并未受到房屋是否竣工验收的影响。因此，吴志强向中艺公司交付物业钥匙时即应视为伟强公司已经交付房屋给吴志强。故，吴志强主张伟强公司逾期交房，应按照累计已付款的20%支付逾期交房违约金的诉讼请求事实依据不足，原审法院予以支持实体处理不当，本院予以纠正。
三、关于伟强公司应否赔偿逾期办理产权登记导致的损失（案外人中艺公司应向吴志强支付的自2012年11月-2027年3月的租金及经营性收益）的问题。首先，根据审理查明的事实，吴志强起诉案外人中艺公司，要求解除双方于2011年9月6日签订的租赁合同及委托协议在先，提起本案诉讼在后。吴志强与中艺公司签订的租赁合同及委托协议依法解除之�，吴志强收取租金和经营利润的基础已经不存在，吴志强以其预期利益受损为由要求伟强公司赔偿依据不足。其次，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.002%赔偿买受人损失”，在合同已有约定的情况下，伟强公司逾期办理产权登记导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的赔偿责任是明确具体的，即应按已付房价款的0.002%赔偿买受人损失。但吴志强起诉并未要求伟强公司按照已付房价款的0.002%赔偿其逾期办理产权登记导致的损�，而要求伟强公司赔偿中艺公司应向其支付的自2012年11月-2027年3月的租金及经营性收益，该主张事实依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定的事实不清，适用法律不当。吴志强的上诉主张部分有理，对其理由充分的部分本院予以支持。伟强公司的上诉主张理由充分，对其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持广东省韶关市武江区人民法院（2014）韶武法民一初字第232号民事判决第一、二项。
二、撤销广东省韶关市武江区人民法院（2014）韶武法民一初字第232号民事判决第三、四项。
三、韶关市伟强置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴志强支付逾期办理退款手续的违约金8775.37元（暂计算至起诉之�，直至实际付清之日止）。
四、驳回吴志强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12249.68元、财产保全费3020元，合计15269.68元，由吴志强负担4292.68元，由韶关市伟强置业有限公司负担10977元。吴志强已向原审法院缴纳一审案件受理费、财产保全费合计15269.68元，由原审法院清退10977元，韶关市伟强置业有限公司应向原审法院缴纳一审案件受理费、财产保全费10977元。
二审案件受理费9522.2元，由吴志强负担6900元，由韶关市伟强置业有限公司负担2622.2元。吴志强已向本院缴纳二审案件受理费7814.52元，由本院清退914.52元。韶关市伟强置业有限公司已向本院缴纳二审案件受理费1707.68元，还应向本院缴纳二审案件受理费914.52元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 李 罡
代理审判员 邹征衡
二〇一五年四月三日
书 记 员 张 燕