宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民初字第2861号
原告李小宁，男，汉族，1958年4月28日出生，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。
委托代理人孙尚云，宁夏方和圆律师事务所律师。
被告宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区。
法定代表人白武新，系该公司董事长。
委托代理人李雪，宁夏兴业律师事务所律师。
原告李小宁与被告宁夏亘元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法由代理审判员刘燕军适用简易程序于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告李小宁的委托代理人孙尚云、被告宁夏亘元房地产开发有限公司的委托代理人李雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告预售的贺兰县太阳城E区41-1-403房屋一套，建筑面积93.67平方米，总价344209元；房款首付244209元，余款银行按揭支付；交房时间为2013年6月30日；被告提供产权登记条件的时间约定为房屋交付后90日内。合同签订前，原告已支付首付款244209元。2011年12月14日，原告通过中国农业银行贺兰县支行按揭支付给被告剩余房款100000元。原告已按照合同约定履行了自己的全部付款义务，但被告一直到2014年3月1日才向原告交付了房屋，后经原、被告双方协商，在原告给被告出具承诺书的条件下，被告按照合同约定给原告支付了半年的逾期交房违约金，但承诺书并未涉及到被告不按期提供资料协助原告办证如何处理的问题。根据《商品房买卖合同》第十七条约定，被告应在房屋交付后90日内，提供相关资料协助原告办理房产证。而根据房管登记部门的要求，办理房产证除了已备案的合同、发票外，开发商必须向原告出具《竣工结算书》，由买房人持之据以办证，但从被告实际将房屋交付给原告已过去十九个月，远远超过约定的时间。该条约定虽对被告预期不协助原告办证列举了三项处理方式，但合同上并无载明双方选择了哪一种方式，属于约定不明。虽然被告根据“银川市商品房买卖合同说明”认为应以第二项处理方式为准，但原告认为这明显是歪曲解释。同理，根据“银川市商品房买卖合同说明”，未经合同双方签字盖章确认合同条款的效力，也未在合同条款中确认其为合同组成部分，对合同双方并无约束力；《商品房买卖合同》属于示范文本，被告决定采用后，原告就具体条款对被告并无讨价还价进行协商的权利，该合同属于格式合同，如果其中有明显不利于原告的条款，依法应由被告对原告进行提示和说明，否则不应对原告产生拘束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，只要是因开发商原因，买受人在接受房屋九十日后又经过一年仍无法办理房产证时，买受人不考虑其他原因即可享有解除合同并要求返还购房款、赔偿损失的权利。现原告为了维护自己合法权益，故向本院提起诉讼，请求：一、依法解除原、被告于2011年10月14日签订的《商品房买卖合同》；二、被告立即返还原告购房款341620元，赔偿利息损失81711元（从2011年12月15日至2015年8月30日），并赔偿2015年8月31日起至房款付清之日期间的利息损失；三、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：
证据一（组），银川市商品房买卖合同原件一份（质证原件留存复印件）、合同补充协议原件一份（质证原件留存复印件），证明双方约定原告购买太阳城E区41-1-403号房屋，约定总价为344209元，原告首付244209元，其余房款银行按揭支付，约定的交款时间为2013年6月，约定交房后的90天内被告提供使原告能够进行产权登记的资料和条件。房屋竣工验收后经测量实际面积小于约定面积，双方重新确定了房屋总价为341620元。
经当庭质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
证据二（组），房款发票原件二张（质证原件留存复印件）、借款担保合同原件一本（质证原件留存复印件）、银行还款凭证原件一份（质证原件留存复印件），证明原告实际履行了首付款244209元及通过银行借款向被告支付剩余房款的付款义务，被告分两次出具了收到房款的发票。
经当庭质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
证据三（组），前期物业服务合同原件一份（质证原件留存复印件）、区域防火责任书原件一份（质证原件留存复印件）、物业费、电信费收据原件各一张，证明原告于2014年3月1日接收该房屋。
经当庭质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，但是对证明目的不予认可。该组证据是原告与宁夏佰仕德物业服务有限公司之间的来往票据，不能说明原告从被告处接收房屋是2014年3月1日。
证据四，办证须知一份（来源于银川市市民大厅），证明从开发公司购买的商品房办理房产证必须有已登记备案的商品房买卖合同正本、竣工决算书及其它必要材料，仅有发票不能办房产证。
经当庭质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，因为该证据既无公章也无落款，无法证明该证据的来源。
被告辩称，一、原告曾于2014年3月1日向被告出具承诺书一份，双方就被告违反合同约定逾期交房一事达成了调解意见，即被告向原告支付10493元逾期交房违约金，原告放弃解除合同，并不再以任何理由、任何形式向被告追究延期交付房屋的责任和主张。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》中第十条之约定，原告选择向被告索要已交付房款万分之二的违约金，同时放弃解除合同。由此可见，该调解意见是在原告自动放弃行使合同解除权的基础上达成的，因此在被告支付违约金后，原告就不应当再以被告违约为由要求解除合同。二、原告的诉讼请求违反了双方签订的《银川市商品房买卖合同》的相关条款。2011年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第十七条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列三项约定中的第二款约定处理，即“2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。该商品房买卖合同是原告与被告遵循平等自愿原则签订的，合同内容真实有效，对原告和被告具有同等约束力，因此，根据合同约定，在被告没有违反其他条款的情况下，原告不能仅以被告逾期办理房屋产权证书为由解除房屋买卖合同。三、原告的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》关于解除合同的规定。根据《中华人民共和国合同法》第94条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该条法规明确规定了当事人可以解除合同的几种情形，通过该法条不难看出，法定解除条件是对任意解除合同的限制，其目的是为了鼓励交易，避免资源浪费，合理保护双方当事人的合法权益。也就是说，除合同约定情形外，一般是在出现合同目的不能实现的情况下，法定解除权才能行使。一般的违约行为在没有达到法定解除权所要求的程度时，并不能构成法定解除权行使的依据。此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，只有因“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”或者“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人”，导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋的才能要求解除商品房买卖合同。综上所述，被告没有在约定的期限内办理产权证，确已构成违约，但这一违约行为并未影响房屋的交付使用，因此，原告主张解除合同，不符合法律规定，请依法驳回原告诉讼请求。
被告为证明自己的主张向法庭提交如下证据：
证据一，银川市商品房买卖合同原件一份（质证原件留存复印件），证明：1、原、被告签订房屋买卖合同，原告购买由被告开发的位于贺兰县太阳城E区41-1-403号住宅一套。2、原、被告在买卖合同中就被告逾期交房的违约责任做了约定，即：“买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算，向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。
经当庭质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性认可，但对该证据的证明目的不认可。因为该合同第十七条第（一）项，对于不能办理房产证的后果约定了三个可选处理方式，但未明确约定采用其中哪一方式来处理，且约定处理的第二种方式，被告认为是万分之一的违约金，而原告方的合同上此处只划了一个斜杠。
证据二，承诺书原件一份（质证原件留存复印件），证明原告同意放弃解除合同，不再以任何理由、任何形式向被告追究延期交付房屋的责任和主张。
经当庭质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性认可，但对证明目的不认可。因为此证据仅证明双方就延期交付的违约责任进行约定，原告接受了被告延期交付商品房期间的违约金，并未作出任何关于被告不提供办理房产证资料导致原告不能在接收房屋后90日内不能办理房产证豁免被告责任的承诺，更未承诺放弃解除合同追究被告责任。同时该证据也证明该房屋实际交房时间为2014年3月1日。
本院对证据的认定，原告提交的证据一（组）、证据二（组），真实合法且与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据三（组），真实合法，虽然被告对其证明目的不认可，但在法庭发问时，被告又认可了该证明目的，故对该证据本院予以采信；原告提交的证据四，真实合法，本院仅对其真实性予以认可。被告提交的证据一，真实合法且与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的证据二，真实合法，只能证明原、被告就逾期交房的违约责任做了调解处理，故本院仅对其真实性予以采信。
经审理查明，2011年10月14日，原告李小宁与被告宁夏亘元房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号：宁夏亘元2011太8269），购买被告宁夏亘元房地产开发有限公司开发建设的贺兰县太阳城E区41幢1单元403号预售商品房一套，面积94.38平方米，每平方米单价3647.05元，房屋总价款344209元。被告应当于2013年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。2011年12月6日，原告支付被告购房首付款244209元。2011年11月28日，该房屋在贺兰县住房和城乡建设局房屋产权产籍管理所由被告宁夏亘元房地产开发有限公司备案至原告李小宁名下。2011年12月15日，原告通过与中国农业银行贺兰县支行签订个人购房担保借款合同将剩余的100000元购房款支付给被告。合同签订后，被告于2014年3月1日向原告交付了房屋，因被告逾期交房，经双方协商，原告给被告出具了承诺书，被告按照合同约定向原告支付逾期交房违约金10493元。同日，经实际测量房屋面积为93.67平方米，重新核算后，买受人实际支付房款总数应为341620元，被告将多收房款2589元退还给原告。另，根据合同第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属证书的，买受人即可以选择退房，也可以选择不退房。被告于2014年3月1日将符合合同约定的商品房交付原告使用，但迟迟不能给原告办理房屋权属证书。双方多次交涉未果，截止2015年11月26日，被告仍未给原告办理房屋权属证书。现原告诉至本院，请求判如所请。
本院认为，原、被告自愿签订的《银川市商品房买卖合同》合法、有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案被告从交付房屋之日至今已经长达十九个月，仍然未能给原告办理房屋产权手续，故原告要求解除购房合同的要求，符合法律规定，本院予以支持。被告已收取原告的购房款341620元，应予以退还原告。本案原告主张利息损失按照中国人民银行同期贷款基准利率6.45%计算符合法律规定，但起止计算时间，本院认为应以与被告在2014年3月1日计算迟延交房违约责任的时间计算至2015年8月30日止，利息为33051元。本案被告以原、被告双方就迟延交付达成协议，且原告出具承诺并领取了违约金的抗辩意见，本院认为双方针对迟延交房违约达成补偿金协议，但该协议并不能延伸扩大至被告交房以后，其他合同条款存在严重违约责任的当然免除，如此将势必严重损害原告方购房利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款、第九十七条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条、第十九条之规定，判决如下：
一、解除原告李小宁与被告宁夏亘元房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号：宁夏亘元2011太8269）；
二、被告宁夏亘元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性退还原告购房款341620元，利息33051元，并支付2015年8月31日至本判决确定履行期限届满之日的利息（以本金341620元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.6%计算）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7650元，减半收取3825元，由原告李小宁负担440元，由被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担3385元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
代理审判员 刘燕军
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 王 静
附本案适用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》
第十八条??由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。