山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第71号
上诉人（原审被告）张太和，男，1928年6月22日出生，汉族。
上诉人（原审被告）张景文，男，1958年5月17日出生，汉族。
上述二上诉人之共同委托代理人孙显章，男，1952年3月4日出生，汉族，系上诉人张太和之女婿。
上诉人（原审被告）张景芳，女，1953年6月18日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）牟永言，男，1961年7月29日出生，汉族。
委托代理人付文水，男，1946年11月4日出生，汉族。
原审被告牟永江，男，1938年12月29日出生，汉族。
原审被告牟华忠，男，1966年3月16日出生，汉族。
原审被告牟华英，女，1972年9月6日出生，汉族，
上诉人张太和、张景文、张景芳因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服文登市人民法院（2013）文经民初字第372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告与于学海均系文登市文登营镇柏果树村村民。于学海生前与其妻（姓名不详）育有三个子女，分别是于清香、于清梅、于清华（未婚无子女）。于学海于1994年5月20日去世，于学海之妻早年去世（时间不详），于清华于1983年去世、于清香于2006年去世，于清梅于2008年去世。被告牟永江系于清梅之夫，被告牟华忠、牟华英系该二人子女。被告张太和系于清香之夫，被告张景芳、张景文系该二人子女。除六被告外，于清香、于清梅再无其他法定继承人。于学海生前所有位于文登市文登营镇柏果树村房屋一栋（房产证号为：文房产证字第××号）。于清梅生前自1970年后一直在山东省菜芜市生活，2005年于清梅在于清香生病期间回文登探亲。诉争房屋自2005年起由原告管理使用并进行了修整。2005年8月10日，原告与于清梅签订房屋买卖协议一份，约定经中间人于某甲协调，合同双方达成一致意见，于清梅将位于村路西村南其父亲于学海拥有产权之住房（房证号为：0216507）转让给原告，具体约定如下：一、于清梅与其姐于清香协商一致，委托于清梅将诉争房屋及土地使用权转让给原告使用；二、诉争房屋的价款为2000元，于合同生效之日一次性付清；三、房屋转让手续由于清梅协助办理，费用由原告负责；四、双方签字之日合同生效，今后双方不得反悔；五、本协议一式两份，双方各执一份。于清梅、原告、中间人于某甲、代书人牟某分别在协议上签字。2013年5月16日，原告诉至原审法院，要求确认涉案房屋买卖合同有效，并要求六被告协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。
原审庭审中，被告牟永江、牟华忠、牟华英对涉案房屋买卖合同均无异议。被告张太和、张景芳、张景文辩称，于清香对房屋买卖一事不知情，该协议中没有于清香的签字，于清香也从未向三被告提起转让房屋一事。原告另提交房屋买卖合同的中间人于某甲及代书人牟某的书面证言各一份，拟证实涉案房屋买卖过程。证人于某甲证实，2005年8月10日，于清梅找到证人称，其经与于清香协商一致，让证人帮忙将于学海生前遗留的房屋出售，后在证人的协调下涉案房屋以2000元的价格转让给同村村民即原告，房屋转让协议由该村会计牟某代书；证人牟某证实，2005年8月10日，于清梅找到证人请求帮忙书写房屋买卖协议一份，购房者系原告，房屋价款为2000元，于清梅告知证人其与于清香就房屋转让事宜已经协商一致，房屋转让款将全额给付于清香。经质证，六被告对上述书面证言均无异议。原审法院依职权对诉争房屋的代管人于某乙进行调查，该证人证实，其于1995年至2005年7-8月代管诉争房屋。经质证，被告张太和、张景芳对该询问笔录无异议，但称其对证人于某乙所述协商转让房屋一事不知情。被告张景文对该询问笔录无异议，但称其记不清转让房屋一事。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、证明、房权所有证存根、房屋买卖协议、询问笔录、常住户口登记表、人口死亡登记表等在案为凭。
原审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。于清香、于清梅系诉争房屋的法定继承人，在于学海夫妻及于清华去世后，其二人对诉争房屋系共同共有关系。六被告对代书人牟某、证明人于某甲书面证言，村民委员会的证明，公安机关户口的证明均无异议，依法认定合法有效证据。原告提交的房屋买卖协议与代书人牟某、证明人于某甲的书面证言，就诉争房屋的买卖内容表述基本一致，均体现于清梅明示与于清香协商一致转让诉争房屋之事实。同时，于清香、于清梅系姐妹，2005年于清香生病期间于清梅回乡探病，于清香委托于清梅代为处理共同共有的诉争房屋，即由于清梅出面对诉争房屋进行处分，不违背一般常理及地区民俗。根据文登市文登营镇柏果树社区居民委员会出具的证明，2005年起诉争房屋已由原告管理使用并进行了重新修整，被告张太和、张景芳、张景文均在文登本地居住，其主张直到房屋开发时才得知诉争房屋被出售的事实，显然不合常理。故该三被告辩称于清梅在处分涉案房屋时，对于清香应继承部分价款无处分权，涉案合同对于清香不具法律效力，于法相悖，不予采纳。综上，应当认定共有人之一的于清香委托另一共有人于清梅处理共同共有房屋，系有权处分，原告与于学海亦系同村村民，涉案房屋买卖行为未违反相关法律、法规的禁止性规定，故虽然涉案房屋买卖协议中没有于清香的签字，但仍属有效合同。故诉争房屋共有人于清香、于清梅去世后，其法定继承人即本案六被告应当协助原告办理诉争房屋产权转移登记手续。综上，原告诉请六被告协助办理诉争房屋产权转移登记手续，证据充分、理由正当，予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：原告牟永言与于清梅签订的房屋买卖协议合法有效，被告牟永江、牟华忠、牟华英、张太和、张景芳、张景文于判决生效后十日内协助原告牟永言办理位于文登市文登营镇柏果树村房屋（房产证号：文房产证02××07号）的房屋所有权变更登记手续。案件受理费50元，由六被告负担。案件受理费50元，由六被告负担。
上诉人张太和、张景文、张景芳不服原审法院判决，向本院提起上诉称，在于学海夫妇及于清华去世后，诉争房屋由于清梅和于清香共同所有，于清梅转让诉争房屋时并未征得另一共有人于清香的同意，上诉人对转让房屋一事并不知情，故于清梅与原告签订的诉争房屋转让合同无效。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人牟永言答辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告牟永江、牟华忠、牟华英述辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，三上诉人认可诉争房屋由案外人于某乙代为管理，并认可于清香在2005年春天生病得了血栓，后因该病去世。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，诉争房屋原系于学海夫妇所有，在其二人及二人之子于清华去世后，诉争房屋由法定继承人即于清梅和于清香共同共有。上诉人在原审中对证人于某甲、牟某的证人证言没有异议，该二人均证实于清梅在签订合同时告某证人其已经与于清香就诉争房屋转让一事进行了协商，而三上诉人认可的房屋代管人于某乙亦证实曾协商过转让诉争房屋的事实。同时，于清梅转让房屋时，于清香已得血栓，因身体状况而由于清梅代为办理转让房屋事宜符合常理。同时，涉案房屋转让价款为2000元，符合当时的交易价格，再结合在合同签订时于清香及三上诉人均在威海本地居住，其应当知晓房屋转让一事而未提出异议。上述事实和证据相互印证，存在高度盖然性，可以证实于清梅转让诉争房屋的行为经过了于清香的同意，于清梅与被上诉人签订的房屋买卖合同系于清梅、于清香的共同意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效合同。此外，于清梅作为诉争房屋的共有权人处分诉争房屋时，被上诉人亦有理由相信于清梅对诉争房屋有处分权，于清梅的行为符合表见代理构成要件，亦应认定涉案房屋买卖合同合法有效。综上，上诉人之上诉请求，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张太和、张景文、张景芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一四年四月十六日
书 记 员 王红云