浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第3632号
原告浙江巨星�股集团有限公司。
法定代表人张国祥。
委托代理人（特别授权代理）何高峰、章炯。
被告陈锋。
委托代理人（特别授权代理）汪素红。
原告浙江巨星控股集团有限公司（以下简称巨星公司）与被告陈锋商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判，于2014年10月31日公开开庭进行了审理，原告巨星公司的委托代理人何高峰，被告陈锋的委托代理人汪素红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巨星公司诉称：2014年7月28日，原、被告经协商签署《镜湖新区商品房买卖合同》1份，合同约定：被告向原告购买位于绍兴市镜湖新区外滩4-3地块的巨星大厦1幢1单元309号房，房屋价款为66万元，被告应在合同签订时一次性付清，逾期超过30日的，原告有权解除合同并要求被告承担千分之一的违约金。合同签署后，被告未按约付款，为解决被告付款问题，次日，原、被告与案外人张铮签订《三方协议书》1份，约定原告同意被告向案外人张铮借款用以支付购房款，原告同意被告以新房融资还款的情况下附条件先为被告办理购房备案及房屋产权登记。现讼争房屋已备案且被告已取得房产权证，但被告及案外人未向原告支付约定购房款，且被告亦未按照三方协议履行相应的义务。故原告起诉要求判令：一、解除原、被告于2014年7月28日签订的镜湖新区商品房买卖合同；二、被告向原告支付660元违约金；三、被告协助办理讼争的巨星大厦1幢1单元309房房产权证的注销工作；四、诉讼费由被告承担。
被告陈锋辩称：本案被告已经按约支付购房款，合同已经履行完毕；被告不存在合同违约，根据商品房买卖合同第7条第1项规定，买受人是一次性付款，但合同对付款方式没有明确约定，故被告�以在任何时间付款；原告存在违约行为，根据商品房买卖合同约定原告应在2013年6月30日交付房屋，事实上原告是在2014年7月才交房，故存在违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、镜湖新区商品房买卖合同9份，要求证明原、被告关于绍兴市镜湖新区外滩4-3地块的巨星大厦1幢1单元301、302、303、304、306、307、309、310、311号房屋的商品房买卖合同关系及被告付款时间、金额及逾期付款的违约责任；2、补充协议9份，要求证明被告向原告所购上述房屋的面积；3、三方协议（不包括附件）1份，要求证明被告向第三方借款以支付原告购房款的情况以及相应的约定；4、预付款收据2份，要求证明被告在301、302、303、304房屋中支付预售购房款404万元的事实。
经质证，被告对证据1、证据2、证据3、证据4的真实性、合法性、关联�均无异议，认为上述证据可以证明合同约定原告所购房屋的交房时间是2013年6月30日，但对被告购房款的付款时间没有明确约定，三方协议系购房款支付方式和期限的重新约定。
本院认为，因被告对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。
被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、房地产一般抵押合同复印件1份、借条复印件1份，要求证明被告向原告总经理张铮借款用于支付原告的购房款，被告并以其名下一套房产作为借款的担保；2、诉争房屋的房产所有权证9份、国有土地权证9份、契证9份及税收缴款书9份，要求证明诉争房屋已办理产权登记手续，涉案商品房买卖合同已经履行完毕的事实；3、借款抵押合同复印件1份，要求证明原、被告支付购房款方式变更为由第三人张铮承担的事实。
经质证，原告对证据1、证据2、证据3的真实性无异议，但认为房地产一般抵押合同与本案无关，借条系被告向案外人借款用以支付被告拖欠原告的债务，但案外人实际没有为被告代偿，因此被告的付款义务并没有消失；原、被告双方在签订商品房买卖合同时，因被告提出要求先办所购房屋的权证，然后再以房屋权证融资还款，故原告在没有完全收到房款的情况下协助被告办理了所购房屋的三证，不能证明被告已经履行了付款义务；对借款抵押合同的关联性有异议，认为该合同的相对方为本案被告与案外人张铮，合同内容为被告向案外人张铮借款1044万元，用于支付被告的购房债务，被告提供的证据仅能证明被告向案外人借钱，商品房买卖合同的债务人仍是被告，由于被告与案外人之间的合同是否履行不清楚，但被告没有支付购房款，案外人张铮也没有支付购房款，因此被告的债务仍存在，而且已经构成违约。
本院认为，因原告对被告提交的证据1、证据2、证据3的真实性均无异议，故本院对证据的真实性予以确认。
综合上述予以确认的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，可以认定以下事实：2014年7月28日，原、被告共签订了共9份《镜湖新区商品房买卖合同》及补充协议，被告分别向原告购买位于绍兴市镜湖新区外滩4-3地块的巨星大厦1幢1单元301、302、303、304、306、307、309、310、311号共9间办公用房，其中关于位于绍兴市镜湖新区外滩4-3地块的巨星大厦1幢1单元309号房的商品房买卖合同中约定：被告向原告购买位于绍兴市镜湖新区外滩4-3地块的巨星大厦1幢1单元309号房（建筑面积为84.41平方米，实际证载建筑面积为84.41平方米），按建筑面积计算，单价为7818.98元／平方米，房屋总价款为66万元，付款方式为一次性付款，在签订合同时付款66万元，被告如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理，其中，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告按累计款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，因被告未向原告付清上述9间房屋的购房款，为解决被告付款问题，2014年7月29日，原、被告与案外人张铮签订《三方协议书》1份，约定：原告同意以被告向案外人张铮（系原告巨星公司总经理）借款用以付清购房款，由被告向张铮提供财产抵押担保，并在被告同意以新购房产融资还款的情况下，先为被告办理诉争房屋的购房备案及房屋产权登记，同时，约定原告为被告办理购房备案及房屋产权登记的先决条件为：1、被告向张铮借款1104万元，签订借款合同1份；2、被告提供位于绍兴市越城区北海花园7幢503室的房产一处，作为其向张铮履行借款返还义务的担保抵押给张铮，办理完抵押登记手续；3、在原告为被告准备�购房合同备案并办理完房屋产权证当天，被告开具给原告人民币104万元的银行本票；被告与原告签署新购房产的房屋租赁合同。房屋租赁合同的生效条件为被告未能在2014年10月31日前向张铮返还全部借款。各方应在本协议签订后5个工作日内完成上述事项，上述条件有任何一个未具备的，原告有权拒绝办理购房合同备案及房屋产权登记手续。被告开具给原告的104万元银行本票，应在原告为被告办理完购房合同备案及房屋产权证当日兑现，兑现后，视为被告向张铮返还了借款104万元，剩余借款1000万元，被告应于2014年10月31日前全部返还；取得新购房产产权登记的同时，被告应将新购房产抵押给张铮，作为履行借款返还义务的担保，但在银行办理被告新购房产抵押贷款登记时，张铮应协助被告去房管部门办理注销抵押登记，若因张铮不配合办理注销登记而影响被告归还�款或支付购房款，由此产生的一切损失由张铮自行承担。被告应及时办理新购房产的银行抵押融资贷款，原告和张铮配合将新购房产权证交登记部门办理登记手续。被告未能按照协议约定兑现104万元银行本票，或者未能按协议约定及时将新购房产抵押给张铮，张铮有权宣告借款到期，被告应立即返还全部借款，并承担全部借款10%的违约金。上述协议签订同日，张铮与被告签订了借款抵押合同1份，作为三方协议书的附件，约定因被告尚欠原告购房款1104万元，故向张铮借款1104万元，用以支付所欠原告的购房款，该款由张铮直接结算给原告公司，借款期限为本合同签订之日起至2014年10月31日。借款期限届满后被告未返还借款的，张铮有权要求被告立即返还全部借款并支付逾期还款利息（月息2%）；被告同意以其向原告购买的的全部房屋向张铮提供抵押担保，在办理好产权证后及时办理抵押登记手续。同时被告向张铮出具了借条1份。上述协议签订后，原告为被告办理购房备案及房屋产权登记手续，被告已于2014年9月12日领取了所购全部房屋的房产权证、土地证和契税证，现原告以被告和案外人张铮均未按三方协议约定支付购房款为由，起诉要求判令：一、解除原、被告于2014年7月28日签订的镜湖新区商品房买卖合同；二、被告向原告支付660元违约金；三、被告协助办理讼争的巨星大厦1幢1单元309房房产权证的注销工作；四、诉讼费由被告承担。
另查明，上述9间房屋的总购房款为1508万元，被告曾于2014年1月22日向原告支付了301室预售购房款54万元，于2014年1月23日向原告支付了301室的预售购房款141万元、302室的预售购房款106万元、303室的预售购房款81万元、304室的预售购房款22万元，共计支付购房款为404万元；三方协议签订后，被告未�原告开具金额为104万元的银行本票，也没有按约于2014年10月31日前向案外人张铮归还借款1104万元。
本院认为，原、被告签订的巨星大厦1幢1单元309号房商品房买卖合同，系双方真实意思表，不违反相关法律规定，应认定为合法有效，对双方均具有约束力，双方应严格履行各自的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案的争议焦点为原告要求解除涉案商品房买卖合同的理由是否成立。本院认为，《》第规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案涉及的商品房买卖合同是指出卖人将在建或已建商品房所有权及相关权利给予买受人，买受人支付对应价款的合同，故属双务合同，即包含了出卖人交付房屋和买受人支付价款的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三�三条规定“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当时任另有约定的除外。”《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，可以确定出卖人交付标的物所有权的转移以登记为成立要件，本案中，根据该合同约定，被告应在签订合同时付款66万元，即应于2014年7月28日付清约定的购房款66万元，被告辩称涉案合同并未明确约定付款时间，其可以随时支付购房款的主张，既不符合合同的约定，也与7月29日签订的三方协议书的约定内容相矛盾，故本院不予采信。虽被告未能按同约定时间付清涉案房屋的全部购房款66万元，但在该合同签订的次日，原、被告及案外人张铮又针对被告拖欠9间房屋（新购房产）总购房款1104万元的问题，分别签订了三方协议书和借款抵押合同，约定：被告应支付给原告的购房款，以被告向案外人张铮借款1104万元，并由案外人张铮直接用该1104万元借款支付给原告，用于支付被告所欠涉案房屋的购房款，上述约定，应视为原、被告双方对商品房买卖合同约定付款方式进行了变更，被告实际也按上述约定履行了向案外人张铮出具了借条的义务，即被告应向原告承担的支付购房款义务，已转化为其与案外人张铮之间的权利义务关系，在此基础上，原告已为被告办理了涉案购房合同的备案，并由被告于2014年9月12日领取了涉案房屋的产权证、土地证和契税证，被告因此已经实际取得了涉案房屋的物权，至此，原、被告双方关于涉案商品房买卖合同各自应承担的义务已经履行完毕。至于原告认为案外人张铮没有向原告支付购房款1104万元的主张，暂且不论案外人张铮作为原告公司的总经理，其与原告公司存在特殊的身份关系，即使案外人张铮确实没有按三方协议约定把被告所借借款1104万元支付给原告，用于履行被告应向原告承担的购房款支付义务，被告也没有实际履行三方协议和借款抵押合同约定的其他义务，这也属于原、被告与案外人张铮之间基于三方协议书和借款抵押合同形成的另一层面权利义务关系，在该权利义务未被确认无效或解除、终止的情况下，现原告以被告未能按商品房买卖合同约定的付款方式主张合同解除权，无事实和法律依据，故本院对原告以被告未按商品房买卖合同约定付清购房款为由，要求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求支付违约金660元和协助办理讼争的巨星大厦1幢1单元309房房产权证的注销工作的诉讼请求均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第、第六十条、第一百三十三条、《中华人民�和国物权法》第九条之规定，判决如下：
驳回原告浙江巨星控股集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费减半收取105元，财产保全费5000元，合计5105元由原告浙江巨星控股集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 戴伟章
二〇一四年十二月十二日
书记员 沈 敏
附页：
《中华人民共和国合同法》
第依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依�登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。