上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第26459号
原告刘民瑜。
原告（反诉被告）刘志文。
原告（反诉被告）钟文翠。
原告刘民瑜、原告（反诉被告）刘志文、钟文翠的共同委托代理人高峰，上海凯曼律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海东郡房地产开发有限公司。
法定代表人王振华。
委托代理人赵鹏。
委托代理人陶立元。
原告刘民瑜、刘志文、钟文翠与被告上海东郡房地产开发有限公司（以下简称东郡公司）定金合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。东郡公司于2014年8月20日提起了反诉。本院于2014年8月20日公开开庭进行了审理，原告刘民瑜、原告（反诉被告）刘志文、钟文翠的共同委托代理人高峰，被告（反诉原告）东郡公司的委托代理人赵鹏、陶立元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘民瑜、刘志文、钟文翠诉称，2013年9月30日，刘志文、钟文翠在未经刘民瑜同意，也未经刘民瑜授权的情形下，代理刘民瑜与被告签订了《房屋认购书（定金协议）》（以下简称《认购书》）一份，根据该认购书约定，刘民瑜购买被告位于上海市浦东新区繁锦路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），并代为支付了定金人民币（以下币种相同）10万元，该协议要求乙方（即刘民瑜）在2013年10月14日前与甲方（即被告）签订商品房买卖合同。之后，刘民瑜知悉此事后，不同意刘志文和钟文翠的代理行为。2013年10月13日，刘民瑜本人到被告处，要求取消协议，返还定金，被告经办人冯菲口头同意并要求刘民瑜填写了一份《变更申请表》。然而，被告却在2013年10月14日给刘民瑜一份解除函，并宣布没收定金10万元。被告在明知刘民瑜本人未亲自到场，也没有要求出具刘民瑜的书面授权委托书、有效身份证的前提下，与没有代理权的刘志文、钟文翠签订《认购书》。根据相关法律规定，《认购书》无效，定金应当返还。原告起诉请求：1、判令刘民瑜与被告之间于2013年9月30日签订的《认购书》无效；2、判令被告返还定金10万元给原告刘志文、钟文翠；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告东郡公司辩称，原告刘志文、钟文翠有过错，被告善意无过失，被告不同意退还定金。原告刘志文、钟文翠是刘民瑜的父母，属于直系亲属，购买价值上千万房屋不可能未取得刘民瑜的同意。在签订认购书时，刘志文、钟文翠向被告提供了刘民瑜的姓名、住址、身份证号码。定金合同在2013年9月30日签署，约定双方在2013年10月14日签订预售合同。在离定金合同签署半个月后，即2013年10月13日，原告刘民瑜才要求退房。被告当时基于刘志文、钟文翠与刘民瑜存在特殊关系（父母与儿子的关系）直接与刘志文、钟文翠签订了《认购书》。刘民瑜事后拒绝追认《认购书》，但刘志文、钟文翠应当承担责任，定金10万元不予退还。
反诉原告东郡公司诉称，刘志文、钟文翠是刘民瑜的父母，签订《认购书》后，刘民瑜拒绝签署商品房买卖合同。刘志文、钟文翠有重大过错，造成东郡公司有损失。刘民瑜拒绝购买后，东郡公司只能将系争房屋另售他人，价款745万元，比《认购书》约定的房价款低了25万元，损失较大。东郡公司除了不退还定金10万元，另外还要求刘志文、钟文翠赔偿房屋差价损失及利息损失。故东郡公司反诉请求：1、判令刘志文、钟文翠向东郡公司赔偿房价差额损失10万元；2、判令刘志文、钟文翠向东郡公司赔偿利息损失74，235元；3、反诉费用由刘志文、钟文翠负担。
反诉被告刘志文、钟文翠辩称，东郡公司在2013年10月14日单方出具解除函。因此，东郡公司另行出售的法律后果与刘志文、钟文翠无关。东郡公司少收的房款，也不应当由刘志文、钟文翠承担。
经审理查明，2013年9月30日，刘志文、钟文翠以刘民瑜的名义与东郡公司签订《认购书》。甲方为东郡公司，乙方为刘民瑜。刘民瑜的身份证号和电话等信息均载于协议上。合同约定甲方将系争房屋出售给乙方，价款880万元，定金为10万元；若按时签约，给予房价优惠，各项优惠累计减免后，房屋总价为770万元；……（1）乙方确保在2013年10月14日前赴售楼处与甲方签订商品房买卖合同，同时乙方须付清相应款项、办齐所有按揭手续（如贷款），否则甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何责任……（7）乙方承诺个人资料真实、有效。若乙方联系地址或电话发生变更，乙方应在变更后7天内书面通知甲方并确保收到，否则因无法与乙方取得联系而给甲乙双方造成的延误和损失由乙方承担。本协议须乙方本人亲自签署，如乙方本人无法亲临签署，乙方的委托代理人须向甲方提供乙方出具的书面授权委托书、有效身份证明等相关资料。合同另对其他事项作了约定。刘志文代刘民瑜在合同落款处签名。合同约定的定金10万元，由钟文翠以刘民瑜的名义支付给东郡公司。东郡公司出具了相关发票。
审理中，刘民瑜提交日期为2013年10月13日的《变更申请表》（复印件）一份，载明签订认购书是在刘民瑜不知情的情况下，由父母代购系争房屋，刘民瑜知悉后与父母意见不统一，现申请退房，双方所签订的《房屋认购书》即刻终止，希望退还定金10万元。被告否认真实性，认为即便是真实的，相关退款审批也未通过，被告不同意退款。
2014年10月14日，东郡公司发解除函给刘民瑜称，刘民瑜未在约定的期间签订买卖合同并支付房款，已经构成违约，东郡公司收取的定金不予退还。
东郡公司为证明因《认购书》未履行，导致其低价出售系争房屋，提交了东郡公司与案外人陈某的合同及购房发票，合同签订时间为2014年7月，房屋总价款为745万元。刘民瑜、刘志文、钟文翠均认为相关证据与本案无关。
以上事实，由经庭审质证的《认购书》、收据、被告发送的函件、东郡公司与案外人之间的合同、购房发票及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。经审理查明，刘志文、钟文翠代儿子刘民瑜签订《认购书》并支付定金，但无证据证明其代理行为曾获得刘民瑜的授权，事后也未获得刘民瑜追认。《认购书》对刘民瑜不发生效力，相关责任由行为人（刘志文、钟文翠）承担。刘志文、钟文翠在签订《认购书》前未能与儿子刘民瑜充分沟通，导致刘民瑜对代为购房的行为不认可，系无法按照约定签订房屋买卖合同的主要原因。东郡公司要求行为人刘志文、钟文翠承担责任，不予退还定金，符合合同及法律规定，本院予以采纳。定金不予退还，东郡公司的损失已经足以得到弥补。东郡公司还另行要求赔偿房屋差价损失10万元及利息损失74，235元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、驳回原告刘民瑜、原告（反诉被告）刘志文、钟文翠的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）上海东郡房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费2，300元，减半收取计1，150元，由原告刘志文、钟文翠负担；反诉案件受理费1，892元，由反诉原告上海东郡房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨立转
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。