浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第931号
上诉人（原审原告）陈荣丰。
委托代理人（特别授权代理）薛国民、陆群。
被上诉人（原审被告）熊志刚。
上诉人陈荣丰因租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯民初字第1399号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明：2010年4月19日，原告与案外人黄文英经协商一致，订立《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方（指黄文英）将坐落在柯桥区蓝天市心广场4幢110室、125室、111室、124室，租赁给乙方（指原告陈荣丰），乙方将在该房屋内设立商铺，经营项目珠宝，乙方如需变更经营项目应以书面形式提前一个月告知甲方，经甲方书面同意后方可变更经营。未经甲方书面同意，乙方变更经营项目的，甲方有权予以制止或提前解除合同。租赁期限为3年，自2010年4月19日至2013年4月18日止。房屋年租金：第一个租赁年300000元；第二个租赁年330000元；第三个租赁年363000元。租金的支付方式：租金采用“先付后用”、一年一付的方式。租金的支付时间：每一个租赁年的租金应在该租赁年的起始日的30天前付清。租赁期届满或本合同提前解除的，本合同即终止，乙方应在本合同终止之日7天内搬离该房屋内属于乙方的物品并将腾空后的该房屋归还给甲方，逾期仍未搬离的物品，视为乙方废弃物，无偿归甲方所有。如乙方要求继续租赁，则须在租赁期满前2个月前书面向甲方提出续租要求，如甲方同意继续租赁，则续签租赁合同。合同第十五条违约责任第5项又规定：乙方未按约归还该房屋的，每逾期一日，按最后一个租赁年的日租金的二倍向甲方支付租金。2012年2月14日原告未经黄文英同意将其租赁的房屋以643000元的价格（其中包括转让费280000元、房租363000元）转租给被告熊志刚，被告经装潢后经营奥康皮鞋店。协议订立后，被告即将协议中的款项全部付清。2013年4月28日，黄文英起诉原告，要求该案第三人即该案被告腾退房屋，并要求该案被告即本案原告支付逾期期间的租金。该院于2013年7月11日对该案作出（2013）绍民初字第1526号民事判决书，判决：“一、第三人熊志刚应于判决生效后十日内从座落绍兴县柯桥蓝天市心广场4幢110室、125室、111室、124室腾退出屋给原告黄文英（未形成附合的装饰装修物由第三人自行拆除并取回）；二、被告陈荣丰应支付原告黄文英自2013年4月26日起至第三人实际腾退房屋之日止按日租金1491.78元计算的逾期腾房违约金，限于判决生效后十日内履行完毕；三、原告黄文英应返还被告陈荣丰押金20000元，限于判决生效后十日内履行完毕。”直至2014年3月31日前，该案已全部执行完毕，原告共支付253291元（逾期腾房违约金250012.12元，缴纳执行费3278.88元）。原告认为由于被告违约，导致其造成巨大损失，遂成讼。
原审判决认为：本案是一起房屋转租引起的纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”之规定。本案中，原告未经出租人黄文英的同意，擅自将租赁物转租给被告，该转租合同应当认定为无效。原告认为双方订立的协议书应该是有效的，应该受到法律保护，与法不符，该院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告与黄文英签订租赁协议后，在未征得出租人黄文英同意的情况下，擅自将租赁物转租给被告，是导致转租无效的主要过错方，对由此导致的损失应承担主要责任，经查，原告转租时获取了被告支付的租金及转让费共计643000元，原告为履行（2013）绍民初字第1526号民事判决确定的义务支付费用为253291元，再加上其支付给黄文英的第三年度租金363000元（该期间租赁物由被告占有使用），共计支付616291元，原告因合同无效遭受的损失小于其获得的利益，故该院对原告要求被告赔偿损失之请求，不予支持。被告经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响该院根据查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告陈荣丰的诉讼请求。案件受理费5099元，减半收取2550元，由原告陈荣丰负担。
陈荣丰不服原判，提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、合同法明确规定合同无效之情形，本案所涉转租合同并不存在上述情形，不应当然无效。原审认定合同无效属于适用法律错误。二、上诉人与被上诉人之间签订租赁合同后，在原租赁期内及逾期占有期内，租赁房屋一直由被上诉人使用。根据我国法律规定，被上诉人应对占有使用支付对价。本案中，上诉人收取了被上诉人28万元转让款，但该款项并非是获得的利益，与事实相悖。上诉人转租店面时，连同装修、装饰一并转让，故产生了转让款。三、被上诉人在（2013）绍民初字第1526号案件中陈述“陈荣丰把我带到原房东黄文英那里，告知黄文英由我来租这个店，黄文英也知道我租这个房子了”，说明上诉人没有过错。同时，黄文英在知道转租事项后，并未提出要求确认转租合同无效或解除合同，仅在起诉上诉人时，诉称要求上诉人支付逾期腾房违约金，同样未要求确认转租合同无效。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人熊志刚未作答辩，亦未提供书面答辩状。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院围绕上诉请求和理由审查认为，上诉人与被上诉人签订《协议书》（转租合同）有效，具体评判如下：首先，《协议书》主体适格，内容合法，且不存在法定无效的情形。其次，第三人黄文英（原租赁合同的承租人）并未要求确认转租合同无效。最后，租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同效力必须考虑之内容。综上，本院对原审认定该转租合同无效予以纠正。依法成立的合同，对当事人具有约束力。双方签订《协议书》后，被上诉人向上诉人缴纳643000元（包括转让费280000元、房租363000元），上诉人将房屋转租给被上诉人，后被上诉人对房屋进行了装潢后经营奥康皮鞋店。上诉人收取了被上诉人280000元转让费，却未及时告知被上诉人原租赁合同的履行情况（租赁期届满），亦在原租赁合同期满前二个月向第三人黄文英提出续租要求，有违诚实信用原则，且客观上造成被上诉人无法继续租赁使用其装潢后的房屋，导致双方的转租合同无法继续履行。现上诉人就其向第三人黄文英履行的违约损失要求被上诉人承担赔偿责任，原审综合考虑上诉人在转租时获取被上诉人租金及转让费643000元，而其向第三人支付的违约赔偿和租金共计616291元的事实后，判定上诉人损失尚小于其获得的利益，为平衡双方当事人利益，对上诉人要求被上诉人承担损失的诉请不予支持在结果上并无不当，本院予以照准。上诉人主张其收取转租费系因其对房屋进行装饰、装修及其已经转租事宜事先告知第三人黄文英于生效判决（2013）绍民初字第1526案件认定的事实不符，本院不予采信。
综上，原审法院法律适用有误，但判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5099元，由上诉人陈荣丰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛振宇
审 判 员 吕景山
代理审判员 钟丽丹
二〇一四年九月十一日
书 记 员 余建维