杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第2135号
原告：罗元林。
委托代理人：唐小平。
委托代理人：郑梁。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。
法定代表人：张伟强。
原告罗元林为与被告杭州田逸之星置业有限公司（以下简称田逸之星）商品房预售合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2014年11月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员王晓芳独任审判，于2014年12月31日公开开庭进行了审理。原告罗元林及其委托代理人唐小平、郑梁到庭参加诉讼，被告田逸之星经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗元林诉称，原被告双方曾于2013年7月8日签订《抵押借款合同》，约定被告向原告借款壹佰壹拾万圆（1100000.00元），借期为2013年7月8日至2014年7月7日，借款利率为月利率1.5%，付息方式为按月付息。担保方式以被告自有房产以商品房销售形式作为借款担保。具体借款担保房产为：田逸之星x幢xxx室、田逸之星x幢xxx室、田逸之星x幢xxx室。此外，双方亦针对上述《抵押借款合同》签订有《补充协议》，在该补充协议第四条中约定：“如甲方逾期超过壹拾伍天支付乙方利息的，则视同甲方同意按借款金额（即借款本金）的总房价出售约定的商品房给乙方，且甲方须在二天内开具相应的商品房销售发票给乙方并协助乙方办理相应的房产登记过户手续”。同日，双方还分别签订了编号为2013预1226793、2013预1226796、2013预1226797的三份《浙江省商品房买卖合同》约定将田逸之星x幢xxx室、田逸之星x幢xxx室、田逸之星x幢xxx室销售给原告，并办理了网上合同备案登记手续。同日，原告以购房款的名义向被告支付了出借款合计110万元。嗣后，因房地产市场行情急转直下被告表示无力偿还借款及利息。为此，双方结合当前房价形势，经充分协商后按照以房抵债的模式达成协议，约定将借款抵作购房款，由原告按照双方重新商定的价格（8000元／平米）的标准购买上述三套房屋，并于2014年6月17日分别签订了2013预1226793-1、2013预1226796-1、2013预1226797-1三份《协议书》。上述以房抵债协议书除明确约定新的价格内容以借款抵作购房款事项外，还专门在第五条中约定“甲方应根据本协议内容及时向登记机关申请网签变更登记事宜”。现因上述协议签订后，被告迟迟未依照协议约定向登记机关申请网签变更登记，且未依照双方之前所签订的《浙江省商品房买卖合同》附件五第二条之约定向房屋登记机构申请预告登记。考虑到商品房买卖合同（预售）备案信息如不及时变更，势必导致将来原告办理产权登记时须多缴纳相关税费从而损害原告权益，且被告配合办理备案变更登记和预告登记本是其合同义务，被告至今未配合办理有违诚信。原告故诉讼来院，请求判令：1.确认原被告双方关于杭州市下城区田逸之星大厦x号楼xxx室、xxx室、xxx室的商品房买卖合同关系成立并生效，双方所签订的2013预1226793-1、2013预1226796-1、2013预1226797-1的三份协议书有效；2.被告配合将编号为：2013预1226793、2013预1226796、2013预1226797的三份《浙江省商品房买卖合同》备案登记内容，分别依照编号为2013预1226793-1、2013预1226796-1、2013预1226797-1的三份《协议书》之约定内容办理商品房买卖合同（预售）备案变更登记手续；3.被告就上述商品房买卖为原告申请预告登记；4.被告承担本案诉讼费用。
被告田逸之星未到庭，也未提交书面的答辩意见。
在庭审中，原告罗元林为证明自己的主张向法院提交了如下证据：
1.抵押贷款合同1份，用以证明双方借款及担保事项的约定。
2.浙江省商品房买卖合同3份，用以证明抵押借款合同签订当日双方签订了三份浙江省商品房买卖合同，各份合同的附件五第二条均约定了被告与原告一起办理预告抵押登记的内容。
3.抵押借款合同及商品房买卖合同之补充合同1份，用以证明当时双方约定如逾期超15日支付利息，则视同被告同意按借款本金的总房价出售约定的商品房给原告，且被告须在二天内开具相应的商品房销售发票给原告并协助原告办理相应的房产登记过户手续。
4.收款收据3张，用以证明原告以购房款名义合计向被告支付了借款110万元。
5.协议书3份，用以证明双方达成以房抵债协议，新商定抵债房屋的作价金额为8000元／平方米；双方商定被告应及时办理网签变更登记事宜。
被告未到庭，系自行放弃质证权利。本院认为原告提交的证据1、2、3、4、5系书证，具有真实性、合法性，与本案相关联，本院予以确认。
被告田逸之星未向法庭提交相应的证据材料。
综合原告的陈述以及上述有效证据，本院查明事实如下，
2013年7月8日，原告罗元林与被告田逸之星签订了一份《抵押借款合同》，合同约定被告向原告借款壹佰壹拾万元（1100000.00元），借期为2013年7月8日至2014年7月7日，借款利率为月利率1.5%，付息方式为按月付息。担保方式以被告自有房产以商品房销售形式作为借款担保。具体借款担保的房产为：田逸之星x幢xxx室、田逸之星x幢xxx室、田逸之星x幢xxx室。同日，原被告双方还分别签订了编号为2013预1226793号、2013预1226796号、2013预1226797号的三份《浙江省商品房买卖合同》约定将田逸之星x幢xxx室、x幢xxx室、田逸之星x幢xxx室销售给原告，并办理了网上合同备案登记手续。同日，原被告双方亦针对上述《抵押借款合同》以及《商品房买卖合同》签订了一份《补充合同》，在该补充合同第四条中约定：“如甲方（指田逸之星）逾期超过壹拾伍天支付乙方利息的，则视同甲方同意按借款金额（即借款本金）的总房价出售约定的商品房给乙方（指罗元林），且甲方须在二天内开具相应的商品房销售发票给乙方并协助乙方办理相应的房产登记过户手续”。该补充合同第五条中约定：“若甲方在借款到期之日仍未能足额归还乙方借款本金及利息的，则未归还的借款本金及未支付的利息和相应的违约金将抵作上述《商品房买卖合同》项下的购房款，乙方在补足相应的购房款项后，甲方须在二天内开具商品房销售发票给乙方并办理相应的房产过户手续”。同日，原告依约向被告交付了出借款合计110万元。2014年6月17日，原被告双方经协商，决定对原商品房买卖合同的部分内容进行变更后，以甲方所欠借款本金抵作变更后的商品房买卖合同的部分购房价款，并继续履行变更后的商品房买卖合同事项达成协议，原《商品房买卖合同》条文中该商品房的单价变更为每平方米8000元；支付房款的时间变更为基于借款抵作购房款之约定，视同买受人已于2014年6月17日支付部分购房款，其余款项在房屋交付后向乙方交付办理产权证书的资料之日按实结算并支付；交付土地、房屋权属证书的时间变更为出卖人承诺在交房后十五个工作日内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。原被告双方于2014年6月17日分别签订了编号为2013预1226793-1号、2013预1226796-1号、2013预1222697-1号三份《协议书》。上述协议书的第一条对原《商品房买卖合同》条文的部分内容作了相应变更。第二条约定，除本协议第一条所涉条文按上述约定变动外，原《商品房买卖合同》中所约定的其余条款继续执行，如其余条文内容与本协议第一条相冲突的，则其余条款相应变动。第三条约定，本协议以及依照本协议调整后的《商品房买卖合同》作为甲乙双方的生效合同关系，对甲乙双方具有充分的法律约束力。双方之前所存在的借贷债权债务关系消灭。第五条约定，本协议签订后，甲方应根据本协议内容及时向登记机关申请网签变更登记事宜，乙方予以配合。甲方未申请变更或因客观原因无法办理变更登记的，不影响本协议效力，由此而需要多交纳的税费等费用由甲方自行承担。上述三份协议书签订后，被告未能在《抵押借款合同》约定的2014年7月7日借款期限届满时归还借款本息，也并未依照协议约定向登记机关申请网签变更登记，也未依照双方之前所签订的《浙江省商品房买卖合同》之约定向房屋登记机构申请预告登记，原告故诉讼来院。
本院认为，原告罗元林与被告田逸之星之间基于同一笔款项先后签订了《抵押借款合同》、《补充合同》以及三份《商品房买卖合同》，上述合同约定被告按借款合同的约定按时足额归还原告借款本息的，原告同意自被告向原告支付全部本金及利息完毕之日起终止《商品房买卖合同》，若被告在借款到期之日仍未能足额归还原告借款本金及利息的，则未归还的借款本金及未支付的利息和相应的违约金将抵作上述《商品房买卖合同》项下的购房款，被告须在两天内开具商品房销售发票给原告并办理相应的房产过户手续。从双方合同约定的内容可知，原被告双方之间同时成立了借款和房屋买卖两个民事法律关系，无论是履行《抵押借款合同》，还是履行《商品房买卖合同》，均符合双方当事人的意思表示，且三份《商品房买卖合同》也已向登记机关做了网签登记备案。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定：“当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”故案涉三份《商品房买卖合同》依法成立并生效，原告的该项诉讼请求本院予以支持。原被告双方在合同履行过程中，又补充签订了三份《协议书》，该三份《协议书》系对《商品房买卖合同》作出的变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”原被告之间签订的三份《协议书》是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定三份《协议书》有效，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告配合办理商品房买卖合同（预售）备案变更登记手续的诉讼请求，本院认为，商品房买卖合同（预售）备案登记手续是国家房屋主管部门对房屋预售方采取的一项行政管理措施，预售方在三份《浙江省商品房买卖合同》已办理网上合同备案登记手续并未解除的情况下，客观上也无法办理三份《协议书》预售合同的备案登记手续，预售方应承担的是行政责任而非民事责任，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告就上述商品房买卖为原告申请预告登记的诉讼请求，因双方在商品房买卖合同中就上述商品房的预告登记已做约定，由原告和被告共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起7日内申请登记。被告未按约定申请预告登记的，原告可以单方申请预告登记。本案中，因原被告双方未在合同约定的时间内申请登记，故申请登记已不是被告必须履行的合同义务，原告也可单方申请预告登记，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告田逸之星经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系自动放弃诉讼权利之行为，其责任应自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告罗元林与被告杭州田逸之星置业有限公司签订的关于杭州市下城区田逸之星大厦x号楼xxx室、xxx室、xxx室的商品房买卖合同关系成立并生效，原被告双方所签订的编号为：2013预1226793-1号、2013预1226796-1号、2013预1226797-1号的三份《协议书》有效；
二、驳回原告罗元林的其他诉讼请求。
案件受理费人民币80元（原告已预缴），减半收取为人民币40元，由被告杭州田逸之星置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 王晓芳
二〇一五年一月二十六日
代书记员 王 菲