福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0121民初559号原告：福建三盛房地产开发有限公司，住所地福州市闽侯县南屿镇乌龙江南大道33号“三盛.托斯卡纳”57号楼。法定代表人：林荣滨，职务董事长。委托诉讼代理人：邱培旭，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄孔新，男，该公司工作人员。被告：林琴，女，1985年5月12日出生，汉族，住福建省平潭县。第三人：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区观风亭街6号“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层。负责人：李欣，职务行长。委托诉讼代理人：蔡亮，北京大成（福州）律师事务所执业律师。原告福建三盛房地产开发有限公司（以下简称三盛公司）与被告林琴、第三人中信银行股份有限公司福州分行（以下简称中信银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建三盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人以及第三人中信银行股份有限公司福州分行委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，被告林琴经本院公告期满仍未到庭应诉。本案现已审理终结。三盛公司向本院提出诉讼请求:1、判决确认三盛公司与林琴签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判决林琴按购房款（人民币2962813元）的30%向三盛公司支付解除合同违约金人民币888844元；3、判令林琴与三盛公司共同到福州市房地产交易登记中心办理解除预售合同登记相关手续，并由林琴承担因解除合同而产生的一切注销手续费用；4、判令林琴返还三盛公司暂截至2015年11月2日被中信银行划拨款项共计202189元，并按三盛公司被银行划拨款项的每日千分之二，向三盛公司支付从银行划拨之日起至林琴实际还款之日止的违约金（暂计至2016年1月19日，违约金为61232元，计算方式详见附表）。因本案起诉后银行根据贷款合同继续划拨三盛公司的代偿款，因此要求判决时具体金额以实际划拨金额为准；5、判令三盛公司从林琴已支付给三盛公司的款项中扣除本案林琴应向三盛公司支付的垫付款项、违约金及一切注销手续费用；6、判令林琴承担本案的诉讼费用。三盛公司与林琴于2013年4月24日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120190026），约定林琴购买三盛公司开发的位于福州市南屿镇乌龙江南大道33号三盛•南香湖第119#楼1、2、3、4层02联排住宅，购房款总计人民币2962813元，林琴于2012年8月2号支付首期房款人民币892813元，余款人民币207万元办理按揭贷款；若林琴未按时向银行还款，导致银行从三盛公司账户划拨，三盛公司有权向林琴收取被银行划拨款项及林琴从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；林琴若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳本息，三盛公司有权解除买卖合同，同时林琴还应另按购房款的30%向三盛公司支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由林琴承担。上述合同签订后，中信银行根据林琴的申请，与三盛公司签订《个人购房借款合同》，向林琴发放按揭贷款人民币207万元，三盛公司为林琴申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。自2014年10月21日起，因林琴未按时向中信银行偿还贷款本息，中信银行多次通知三盛公司承担连带保证责任。为此，三盛公司于2015年3月26日发出《按揭贷款逾期还款催告函》，催告林琴及时向中信银行缴纳拖欠的贷款本息，但林琴不予理会。由于林琴已6个付款期未按时按约向中信银行还款，导致中信银行从三盛公司保证金账户划拨拖欠中信银行的贷款本息、违约金等款项202189元（截止至2015年11月2日）。故三盛公司于2015年12月22日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知林琴解除双方签订的《商品房买卖合同》。林琴收到该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜。故此，特向法院提出诉讼，请求依法判决支持三盛公司的诉讼请求。林琴未作答辩。中信银行述称，1、中信银行认为三盛公司行使解除权会损害贷款银行的实体权利，如果解除本案商品房预售合同买卖，将损害银行的担保债权，因此，中信银行不认可三盛诉状中的1、2、3项诉讼请求。2、若要解除本案的商品房预售合同，则三盛公司应将林琴所拖欠的按揭贷款的债务全部清偿，则中信银行对其行使解除权不存异议。中信银行请求人民法院能够判令三盛公司直接向我方履行按揭贷款合同项下的未清偿债务，以便一次性解决问题，减少各方诉累。三盛公司、中信银行围绕诉讼请求依法提交了证据，林琴未向本院提交证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月10日，三盛公司与林琴签订了《商品房买卖合同》（合同编号为20120190026），约定林琴以总价2962813元向三盛公司购买位于福建省闽侯县南屿镇乌龙江南大道33号三盛南香湖六期第119#楼02联排住宅。林琴于2012年8月2日支付购房款892813元（其中2012年8月2日交定金200000元，定金无息充抵房款），余额2070000元办理按揭贷款。《附件六：合同补充协议》第二条3.4.2中约定，林琴在贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从三盛公司账户划拨，则三盛公司有权向林琴收取被银行划拨的款项及从林琴拖欠之日起至林琴补足款项期间的违约金，并有权要求林琴赔偿由此产生的一切费用（包括但不限于银行起诉三盛公司而导致三盛公司承担的银行及三盛公司的律师费、诉讼费等费用，三盛公司为实现对林琴的债权而支付的律师费、诉讼费等费用）；上述违约金的标准按照三盛公司被银行划拨款项每日千分之二计算。在三盛公司为林琴担保期间，林琴若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，三盛公司有权解除双方签订的《合同》，同时林琴还应另按购房款的30%向三盛公司支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由林琴承担。合同签订后，林琴向三盛公司支付了购房款892813元，剩余的2070000元林琴向中信银行申请了按揭贷款。上述《商品房买卖合同》已办理预告登记手续。2013年6月18日，三盛公司、林琴、中信银行签订了2013榕银房贷字第132970号《个人购房借款合同》，约定中信银行向林琴发放贷款2070000元，三盛公司为上述贷款承担阶段性连带责任保证，保证范围包括该合同项下贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。《个人购房借款合同》签订后，中信银行依约向林琴发放了贷款2070000元，该款已支付给三盛公司。林琴向中信银行偿还了贷款本息至2014年10月，此后林琴未向中信银行偿还贷款本息。2015年3月26日，三盛公司向林琴发出《按揭贷款逾期还款催告函》，通知林琴截止2015年3月24日，已连续3期未按约定还款，致使三盛公司累计向银行垫付拖欠的银行贷款本息、违约金等合计62563元。三盛公司已于2015年2月10日向林琴发出《垫付按揭贷款还款通知函》，通知林琴及时偿还银行按揭贷款本息，并在7日内偿还三盛公司垫付的全部款项及违约金，但林琴不予理会。鉴于此，再次通知林琴务必及时偿还银行贷款本息，并在本通知函发出之日起七日内前往三盛公司营销中心，否则，三盛公司有权按《商品房买卖合同》及补充协议约定采取包括但不限于解除合同、收取解除合同违约金在内的必要措施追究相应违约责任。2015年12月22日，三盛公司向林琴发出《解除》，通知林琴截至2015年9月20日，已累计6期未按约定还款，致使三盛公司累计向银行垫付林琴拖欠银行的贷款本息、违约金等合计202189元，三盛公司于2015年3月26日向林琴发出《按揭贷款逾期还款通知函》，通知林琴及时偿还银行按揭贷款本息并偿还三盛公司垫付款项及违约金，但林琴不予理会，已构成严重违约。对此，三盛公司通知林琴，解除林琴与三盛公司于2013年4月24日签订的《商品房买卖合同》，林琴应按购房款总额的30%向三盛公司支付违约金，并且还应支付因合同解除而产生的手续费用等。庭审中，三盛公司、中信银行确认截止2016年8月8日，三盛公司向中信银行偿还了贷款本息316820.29元，林琴尚余1902232.98元本金未还。审理中，林琴经本院经本院公告期满未到庭应诉，本院依法予以缺席审判。本院认为，三盛公司与林琴签订的《商品房买卖合同》、《附件六：合同补充协议》以及三盛公司、中信银行与林琴签订的《个人购房借款合同》均系合同当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规规定，为有效合同。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，中信银行依约向林琴发放了贷款2070000元，履行了合同的义务。林琴借款后，未依约偿还贷款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据林琴、三盛公司在《附件六：合同补充协议》中约定，林琴若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，三盛公司有权解除双方签订的《合同》。三盛公司在林琴累计10期未按约定还款时向林琴发出《解除通知书》，解除合同的条件已经成就，故对三盛公司请求确认三盛公司与林琴签订的《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，林琴应与三盛公司共同到福州市房地产交易登记中心办理解除预售合同登记相关手续。关于三盛公司主张林琴应按购房款的30%向三盛公司支付解除合同违约金888844元的问题。因违约金的主要功能是用于弥补守约方的损失，而三盛公司并未举证证明其因林琴违约造成的实际损失情况。根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，三盛公司主张林琴按购房款的30%向三盛公司支付解除合同违约金888844元过高，本院予以调整，酌定为林琴按购房款的20%向三盛公司支付解除合同违约金592562.6元。关于三盛公司主张按林琴被银行划拨款项的每日千分之二，由林琴支付从银行划拨之日起至林琴实际还款之日止的违约金及解除合同产生的注销手续费用的问题。根据三盛公司、林琴签订的《附件六：合同补充协议》，双方约定了不同情形下林琴应承担违约金的情形，即林琴拖欠银行贷款本息导致银行从三盛公司账户划拨款项林琴应支付的违约金以及解除合同条件成就时三盛公司主张解除合同林琴应承担的违约金。三盛公司现既已主张解除合同并向林琴主张解除合同的违约金，其主张按林琴被银行划拨款项的每日千分之二，由林琴支付从银行划拨之日起至林琴实际还款之日止的违约金系重新计算，本院不予支持。三盛公司主张由林琴承担合同而产生的一切注销手续费用，因该费用未实际产生，故对三盛公司该项诉讼请求，本院不予支持。根据林琴、三盛公司、中信银行签订的《个人购房借款/担保合同》约定，三盛公司为该合同项下的贷款承担连带保证责任，故三盛公司向中信银行承担保证责任，偿还贷款本息后，有权向林琴追偿。审理中，经三盛公司、中信银行以及林琴确认，截止至2016年8月8日，三盛公司向中信银行偿还了贷款本息316820.29元，尚欠中信银行本金1902232.98元及利息。本案《商品房买卖合同》解除后，三盛公司在退还林琴支付的购房款时，应先向中信银行偿还林琴结欠的贷款本金1902232.98元以及利息（具体款项以三盛公司向中信银行还款时的实际款项为准），并扣除林琴应承担的违约金592562.6元及三盛公司此前代为偿还的贷款本息316820.29元，剩余部分由三盛公司退还林琴[2962813元-592562.6元-三盛公司实际向中国中信银行股份有限公司闽侯支行偿还的全部款项（包括316820.29元）]。被告林琴经本院公告期满仍未到庭应诉，视为其自行放弃抗辩权，并承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认福建三盛房地产开发有限公司与林琴签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20120190026）已解除，房屋位于福建省闽侯县南屿镇乌龙江南大道33号三盛南香湖六期第119#楼02联排住宅；二、林琴应于本判决生效之日起七日内协助福建三盛房地产开发有限公司办理解除上述商品房预告登记注销相关手续；三、福建三盛房地产开发有限公司应于林琴协助办妥上述商品房预告登记注销相关手续起七日内向林琴退还购房款[2962813元-592562.6元-三盛公司实际向中国中信银行股份有限公司闽侯支行偿还的全部款项（包括316820.29元）]；四、驳回福建三盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理30503元，由林琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  邱继莲人民陪审员  洪居锋人民陪审员  黄轩绯二〇一六年十月十一日书 记 员  林 颖附：本案适用主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。