广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5779号
上诉人（原审原告）江金星。
委托代理人张经中、高振豪，系广东君厚律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审被告）广州晖祥房地产开发有限公司。
法定代表人刘济国。
上诉人江金星因与被上诉人广州晖祥房地产开发有限公司（以下简称晖祥公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：晖祥公司是于1995年8月18日依法成立的有限责任公司（台港澳与境内合作），2007年1月2日因不按照规定接受年度检验被依法吊销营业执照，其经批准开发建设广州市天河区天河北路祥龙花园，该商品房预售许可证编号为穗房预字第960148号。
1996年5月6日，江金星（乙方／订购方）与晖祥公司（甲方／卖方）签订《房地产订购书》，约定：乙方现向甲方订购由甲方兴建并经广州市国土局房地产管理局批准出售的、位置座落于广州市天河区天河北路广州市长大厦西侧祥龙花园晖祥阁第十三层C座西南（135.04平方米；以下简称涉案房屋）的房地产；甲、乙双方同意并确认，一年分期付款，该房地产的定价为1005778元；乙方向甲方支付定金及部分首期款80000元作为乙方履行本《房地产订购书》的定金；其后附分期付款表，显示在1996年5月16日前应支付房款的30%即301733元（已付80000元），其余款项分7期缴纳，每期支付房款的10%即100578元，最后一期交款期限在交楼后十天内。
1996年8月27日，江金星（乙方／买方）与晖祥公司（甲方／卖方）就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定：成交价格为1005778元；甲方应在1998年5月30日之前将该物业交付给乙方，如甲方逾期交付则每逾期一日按乙方实际已支付的房价款总额每日千分之一，向乙方偿付违约金；但如有下列任何一种不可抗拒的因素的影响允许合理延长交付时间，但延长期最长不得超过半年：1、恶劣天气；2、施工中遇有异常困难或重大技术问题无法及时解决；3、因法律、法规和政府规定改变而延误；4、其他非甲方所能控制的延误事由；因人力不可抗拒的原因而延期，本合同仍然继续有效，甲方不承担任何赔偿责任，但甲方应及时将事故通知乙方；附件一付款方式：乙方同意按建筑免息付款；定金20000元须于签署本合同前付清；首期楼款281733元须于1996年5月16日前付清（已扣除定金）；第二期楼款100578元须于1996年11月28日前付清；第三期楼款100578元须于1997年1月28日前付清；第四期楼款100578元须于1997年3月28日前付清；从1997年5月5日开始将其中楼款的40%（即402311.2元），分20期免息付款，每月2%（即20115.56元，在每月5日前支付）等。上述合同中对于晖祥公司何时协助江金星办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续并未作出约定。
江金星曾因涉案房屋买卖纠纷起诉晖祥公司，原审法院经审查于1999年8月19日作出（1999）天法民初字第292号民事判决书，查明：“。合同订立后，江金星于1996年5月6日支付给晖祥公司购房订金20000元及部分首期购房款60000元，并于1996年5月10日、5月23日、12月11日、1997年1月6日、2月3日、5月16日、1998年3月31日、4月1日分别支付给晖祥公司购房款160000元、61800元、100578元、50000元、40578元、140000元、181000元和40900元。至此，江金星共付给晖祥公司854856元。”并判决如下：一、晖祥公司于本判决发生法律效力之日起5日内，与江金星就座落于广州市天河北路祥龙花园晖祥阁第十三层C单元在双方所签订的《商品房买卖合同》的基础上补充签订《房地产预售契约》，并到广州市房地产交易所办理有关鉴证手续；二、晖祥公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付给江金星自1998年6月1日起至1999年6月30日止的逾期交付广州市天河北路祥龙花园晖祥阁第十三层C单位房产的违约金（每逾期一日按总房款1005778的1‰计付）；自1999年7月1日起至晖祥公司实际交付房屋之日止的违约金（每逾期一日按总房款1005778元的1‰计付），由晖祥公司按月支付给江金星（违约金总额不得超过已付房款854856元）；逾期不付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。后晖祥公司不服提起上诉，广州市中级人民法院经审理作出（1999）穗中法房终字第2187号民事判决，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（1999）天法民初字第292号民事判决第一项；二、变更广州市天河区人民法院（1999）天法民初字第292号民事判决第二项为：自本判决送达之日起10日内，晖祥公司一次性向江金星支付逾期交楼违约金31629.67元等。
2000年11月7日，晖祥公司向江金星开具购房款发票，金额为854856元。
2014年4月4日，江金星以晖祥公司未依法为其办理涉案房屋的房产证为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、晖祥公司为江金星办理广州市天河区天河北路175号祥龙花园晖祥阁1303房的房产证；2、本案的受理费由晖祥公司承担。
晖祥公司原审未答辩。
2014年6月12日，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局发出《协助查询通知书》查询涉案房屋的产权、预（销）售、查封（包括轮候查封）及抵押情况。广州市国土资源和房屋管理局于2014年9月9日复函如下：祥龙花园由晖祥公司开发建设，领有960148号预售证，该项目未办初始登记；暂无来函查询涉案房屋的预告登记（预售合同备案）、查封、抵押信息和产权登记信息；数据核查时间为2014年7月5日。
一审中，江金星表示涉案房屋的剩余购房款150922元尚未支付，并认为无需支付剩余购房款，理由如下：1、晖祥公司已被吊销营业执照且其并未主张剩余购房款；2、晖祥公司在涉案房屋的买卖过程中存在诸多违约行为，且江金星已于1999年起诉，剩余购房款与晖祥公司应支付的违约金可以相互抵销；3、如江金星支付了剩余购房款，晖祥公司欠付江金星的违约金无法保障。
原审法院于2015年3月17日在涉案房屋处张贴公告，要求对涉案房屋主张权利的公民、法人或其他组织在限期内向原审法院申报权利，逾期无人向该院申报权利。
涉案房屋所在楼盘祥龙花园的物业管理公司广州义华物业管理有限公司祥龙花园管理处出具《证明》，证明江金星于2000年11月1日办理了涉案房屋的收楼手续。
原审法院认为：江金星、晖祥公司签订的《房地产订购书》及《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。
江金星作为涉案房屋的买受人，负有交付房款的义务，这是江金星取得涉案房屋产权所应支付的对价，该义务并不因晖祥公司已吊销营业执照或尚未主张权利而免除。《房地产订购书》约定，最后一期购房款的交款期限在交楼后十天内，《商品房买卖合同》中约定，从1997年5月5日开始将其中楼款的40%（即402311.20元），分20期免息付款，每月2%（即20115.56元，在每月5日前支付），江金星于2000年11月1日对涉案房屋收楼，其交付房款的期限早已届满，但江金星至今仍未向晖祥公司支付购房余款150922元，江金星尚未履行完毕交付房款的义务，其诉请要求晖祥公司协助办理涉案房屋的产权证缺乏依据，亦有违公平等价原则，故予以驳回。对于江金星称可将剩余购房款与晖祥公司应支付给江金星的违约金相互抵销，因两者属于不同性质的款项，且违约金的数额亦无法确定，故对江金星的该陈述不予采纳，江金星可通过执行手段主张晖祥公司拖欠江金星的违约金。晖祥公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法作缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2015年7月16日作出判决如下：驳回江金星的全部诉讼请求。一审案件受理费100元、公告费1000元，均由江金星负担。
判后，上诉人江金星不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案合同没有明确约定付清房款是晖祥公司协助办理产权的前提；本案中没有证据证明晖祥公司曾向其主张房价尾款，晖祥公司也没有提出抗辩，原审法院直接以江金星没有付清房款而驳回其诉请，缺乏事实基础。晖祥公司已被吊销营业执照，没有正常营业并且没有将该情况告知，晖祥公司怠于履行配合义务导致其无法缴纳尾款的后果应由晖祥公司自行承担。二、截止至1998年4月1日，其已按合同约定向晖祥公司共支付854856元房款，占总房款的85%。1998年5月31日是交楼时间，但实际上涉案房屋还没建成。晖祥公司亦没有履行生效判决支付其逾期交楼违约金，其有理由就给付房价尾款和违约金向晖祥公司主张抵销权。三、晖祥公司作为开发商拥有办理产权证的所有证明文件，其协助办理产权证是其法定义务，原审法院驳回其诉求有违公平原则。综上，请求：一、撤销原审判决；二、依法改判晖祥公司协助其办理广州市天河北路祥龙花园晖祥阁1303房的房地产权转移登记手续。三、晖祥公司支付因迟延为其办理房产证的违约金（以已付房款854856元为本金，按银行同期逾期贷款利率，依有关规定自交楼后90天起计至办理房产证时止，即从2001年2月2日起计）。四、一审、二审诉讼费用由晖祥公司承担。
晖祥公司二审未答辩。
本院认为，本案争议焦点为：江金星要求晖祥公司协助其办理涉案房屋产权过户手续的请求是否成立。
房屋买卖合同中，买受人的主要合同义务是交付房款，出让人的主要合同义务是交付房屋。本案中，江金星作为买受人早于2000年11月1日办理了涉案房屋的收楼手续，但至今仍未向晖祥公司付清购房余款150922元，故江金星的主要合同义务并未履行完毕，其诉请晖祥公司协助其办理涉案房屋产权过户手续，依据不足。至于江金星上诉主张其未付之购房款可与晖祥公司按生效判决应支付给其的违约金相互抵销问题，上述款项性质不同且违约金数额尚无法确定，故该项主张本院不予采纳。
江金星要求晖祥公司支付延迟办理房产证违约金的上诉请求超出原审诉讼请求范围，本院对此不予审查。
综上所述，上诉人江金星上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。晖祥公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人江金星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 谢 淳
邝伟贤