浙江省仙居县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台仙民重初字第6号
原告（反诉被告）：沈崇西。
委托代理人：郭锐，浙江山鹰律师事务所律师。
委托代理人：王宗尧。
被告（反诉原告）：崔新华。
委托代理人：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。
原告沈崇西与被告崔新华为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月26日作出（2012）台仙民初字第795号民事判决书。被告崔新华不服该判决，向台州市中级人民法院提起上诉。二审法院经审理认定，原审判决事实不清，裁定发回重审。本院依法另行组成了合议庭。本案因案情复杂，经批准延长审理期限三个月。本案于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告沈崇西的委托代理人郭锐、王宗尧、被告崔新华及其委托代理人蒋武君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈崇西起诉称：2006年10月9日，原、被告就仙居宾馆房屋租赁事宜签订协议，约定被告将其从仙居宾馆承租的1号楼底层9间及西向灿头弄堂小屋、大门内西侧朝东屋底层5间、楼上南向1间转租给原告经营浴场、按摩等休闲业务；租赁期限为6年，自2006年10月16日起至2012年10月15日止；年租金为8.8万元；如甲方违约须赔偿给乙方20万元加赔装修设施费。协议签订后，原告即筹资开办了“仙居县金百汇休闲浴场”，经营至2012年7月27日，突然接到被告的律师函，以原告超期租赁及拖欠房租已构成违约为由，威胁将于2012年8月3日实施所谓的“民事自助行为”。嗣后，被告即依据该函中所谓的“民事自助行为”于2012年8月3日将原告在承租房屋内的物品强行搬出屋外，并强行将承租房屋上锁，致使原告无法继续使用承租房屋进行经营活动。综上，原告认为，原、被告间订立的房屋转租协议书合法有效，受我国法律保护。被告在租赁期限尚未届满前即以原告超期租赁及拖欠房租已构成合同违约为由，并实施所谓的“民事自助行为”显属违约行为。请求判令：要求被告赔偿原告因其违约行为而给原告造成的经济损失98.1万元。庭审中变更诉讼请求：一、被告崔新华赔偿原告经济损失108.1万元，其中中央空调一套（含安装费用）14.8万元，热水锅炉、水池、风机一套（含安装费用）11.6万元，浴区冲浪池一套（含安装费用）11万元，浴区、休息区、包箱设施一套（含沙发、电视、衣裤、洗浴用品、毛浴巾、冲浪床等）4.6万元，消防设施一套（含安装费用）8万元，木工装潢人工费、材料费3.5万元，泥水装潢人工费、材料费5.8万元，油漆装潢人工费、材料费1.8万费，二个半月停业损失费25万元，租赁押金2万元，违约金20万元。二、本案诉讼费由被告崔新华负担。
被告崔新华答辩并反诉称：一、违约事由不成立。1、协议约定租用时间6年，从2006年10月16日起，第六个年度的租费按双方约定的标准，以实际使用时间计算与被告方向仙居宾馆租用时间同步到期。因此原、被告的转租协议租期至2012年6月30日到期。原告在租赁期限到期后，拒不搬离承租的房屋，已构成违约。2、原告在经营期间，在租赁房屋内违法经营而被仙居法院判处刑罚，该浴场也被强制关闭停止营业。租赁期限到期后，被告崔新华多次找原告家属，但原告方家属避而不见，被告也已书面通知原告搬离，但原告拒搬。被告为避免损失扩大，行使了民事自助行为。二、原告要求赔偿108万元主张不能成立。因被告无违约情形，因此也不存在原告有损失，原告亦无证据证明损失的存在，原告在合同期满后再行向被告主张装修、停业、租赁押金、违约金等损失无据，要求驳回原告的本诉诉讼请求。同时，被告崔新华提出反诉，反诉理由如下：原、被告签订的房屋转租协议书合法有效，原告应按约履行。现原告在租赁到期后拒不支付租金并拒不搬离房屋，其行为属于违约。由于原告的违约行为，造成被告对仙居宾馆违约而支付了违约金，造成被告崔新华的经济损失，原告沈崇西理应赔偿。请求判令：一、原告沈崇西支付给被告崔新华租金42333元（2011年10月16日至2012年6月30日租金62333元，减去押金20000元）；二、原告沈崇西赔偿被告崔新华经济损失共计37249元（包括被告崔新华支付给仙居宾馆的违约金31249元及物品保管费6000元，物品保管费暂计算至2012年11月底）；三、原告沈崇西赔偿被告崔新华违约金20万元；四、反诉案件受理费由原告沈崇西负担。
原告沈崇西针对被告崔新华的反诉答辩称：1、被告崔新华从没有将其与仙居宾馆的租赁协议给原告看过，如果按被告与仙居宾馆的协议，那么与原告的转租协议租期应写5年7个月，而不应写6年，因此原告沈崇西有理由相信转租期是6年；2、被告实施所谓的民事自助行为，实际是对原告沈崇西的侵权行为。原告沈崇西请求法院驳回被告崔新华的反诉诉讼请求。
经审理查明：2006年9月1日，被告崔新华与张光火签订房屋租赁协议一份，约定张光火将仙居宾馆内朝南第1座二层楼房及大门内西侧朝东二层楼租赁给被告崔新华，租赁期限为6年，自2006年11月16日至2012年6月30日。2006年10月9日，原告沈崇西与被告崔新华签订房屋转租协议书，约定被告将其从仙居宾馆承租房屋中的1号楼底层9间（其中半间楼梯间除外）及西向灿头弄堂小屋、大门内西侧朝东屋底层5间、楼上南向1间转租给原告经营浴场、按摩等休闲业务；租赁期限为6年，自2006年10月16日起；年租金为8.8万元，租费在每年10月15日交付，原告交给被告租房押金2万元，在协议到期后全额返还被告；如原告违约须赔偿给被告20万元加赔装修设施费，如被告违约须赔偿给原告20万元等内容。2012年7月27日，被告委托浙江安州律师事务所向原告出具律师函一份，认为合同期于2012年6月30日已届满，原告尚拖欠租金42333元并仍占有承租房，要求原告从承租房屋内搬离，并支付拖欠的租金等损失。2012年8月16日，被告崔新华向张光火支付2012年7月1日至8月15日超期部分房租31249元，张光火出具收据一份。2012年9月20日至11月20日，被告崔新华缴纳保安费4500元。2011年1月6日，原告沈崇西因犯容留卖淫罪，被本院判处有期徒刑五年六个月。2012年11月7日，原告沈崇西与被告崔新华就房屋租赁合同纠纷一案向本院起诉，2013年11月8日，原告沈崇西申请对浴场内的洗浴设施价值进行鉴定，后撤回。2014年4月30日本院作出（2012）台仙民初字第795号民事判决，由被告崔新华赔偿原告沈崇西浴场设备损失20万元、返还原告押金2万元，由反诉被告沈崇西支付给反诉原告崔新华70159元。被告崔新华不服，向台州中院提起上诉，中院以事实不清、撤销原判，发回本院重审。
以上事实，有原告沈崇西提交的协议书、律师函；被告崔新华提交的协议书、收据及当事人陈述等证据所证实。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同成立并自成立时生效，协议第三条前部分约定租用时间为6年，但是第三条的括号部分中对租用时间作了特别约定，租用时间与被告向仙居宾馆租用时间同步到期，则租用到期时间应以被告向仙居宾馆租用到期时间为准。本案中被告向仙居宾馆租用到期时间为2012年6月30日，该时间为原告明知或者应当知道。原、被告房屋租赁合同于2012年6月30日期限届满后，原告继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期；2012年8月3日，被告将原告的物品强制搬出租赁物，应认定当天原、被告的房屋租赁合同解除。
原、被告房屋租赁合同中第七条约定：“双方不得单方中断本协议的履行，如原告（承租人）违约的须赔偿给被告损失费20万元人民币，如被告（出租人）违约须赔偿原告20万元加赔偿装修设施费。”从该约定的本意看，为了避免合同在2006年10月16日至2012年6月30日的履行过程中，因为单方原因导致合同的终止履行而致使另一方遭受履行利益的损失而作出定量赔偿的约定。本案中房屋租赁期限变为不定期租赁后，原、被告均可随时终止合同，原、被告对对方具有随时终止合同的权利均应有预期，若是对方终止合同，致使自己一方损失，应自己承担。本案中，原、被告在合同约定的租赁期间内，任何一方都没有单方终止合同，故不能适用房屋租赁合同中第七条的规定，向对方赔偿定量的损失。同时，被告在2012年8月3日提出解除与原告的房屋租赁合同，是合法行使权利。原告要求依照合同要求被告赔偿20万元及加赔装修设施费，不应予以支持。
被告若是要求与原告解除合同并收回房屋，完全可以通过向法院起诉，待判决生效后，由法院通过公权强制原告搬离房屋，本案中不存在不在该日不实施私力救济，被告的请求权得不到实行或者显著困难的情况，故被告的行为，不符合私力救济的条件。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案中，合同解除后，未形成附合的中央空调、床椅等各种物件应当允许，原告拆回。现被告将原告物件搬离时，部分物品存在丢失及损坏事实但无法评估，本院酌情确定由被告赔偿原告未形成附合的装饰装修物及部分室内物品损失130000元，对原告提出的安装费用、停业损失等其它损失，本院不予支持。被告从租用物中搬出的物品应归原告所有。被告应返还从原告处收取的押金20000元。
被告反诉要求原告赔偿其因租赁到期后不搬离，而致其向他人支付的违约金31249元，未有证据证实，本院不予支持。但不定期租赁期间（2012年7月1日至2012年8月20日）33天，原告应按原承租价格88000元／年支付租费为7956元。
被告反诉要求原告支付物品保管费6000元，因被告强制收回出租房屋的行为不构成私力救济，存在违法行为，而原告也未积极消除扩大的损失，本院酌情确定原告向被告支付保管费1000元。
被告反诉要求原告支付2011年10月16日至2012年6月30日的租金62333元。本院认为，依照房屋租赁合同第四条的约定，承租人应当按每年88000元向出租人支付租金。自2011年10月16日至2012年6月30日，原告应向被告支付租金合计62202元（88000元÷365天×258天）。被告反诉要求原告赔偿金20万元，因房屋租赁合同第七条约定的支付条件未具备，本院不予支持（理由同上，见本院对原告要求被告赔偿20万元的说理部分）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条、第十二条之规定，判决如下：
一、被告崔新华赔偿原告沈崇西浴场设备损失130000元及返还租赁押金20000元；
二、反诉被告沈崇西给付反诉原告崔新华租金（含不定期租金）70158元；
三、反诉被告沈崇西赔偿反诉原告崔新华保管费损失1000元；
四、驳回本诉原告沈崇西的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告崔新华的其他诉讼请求；
本判决主文第一、二、三项相抵后，由被告崔新华在判决生效之日起十日内赔偿原告沈崇西损失78842元。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13610元，由原告沈崇西负担11975元，由被告崔新华负担1635元；反诉案件受理费3750元，由反诉原告崔新华负担3185元，由反诉被告沈崇西负担565元。
如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费13610元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行）。
审 判 长 陈爱菊
人民陪审员 张定余
人民陪审员 吴济华
二〇一五年八月五日
代理书记员 郭潇奕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。