上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第724号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第724号
原告（反诉被告）上某甲，住所地上海市嘉定区。
法定代表人泮某某，董事长。
委托代理人应某某。
委托代理人蒋恺，上海金澄律师事务所律师。
被告（反诉原告）上某乙，住所地上海市嘉定区。
法定代表人何某某，厂长。
委托代理人马永林，上海正策律师事务所律师。
原告上某甲（下称“再某某”）诉被告上某乙（下称“庆某某”）房屋租赁合同纠纷以及反诉原告（以下统称“被告”）庆某某诉反诉被告（以下统称“原告”）再某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并分别于2014年8月27日、9月19日公开开庭审理。原告再某某委托代理人应某某、蒋恺、被告庆某某法定代表人何某某及其委托代理人马永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告再某某诉称，原、被告签订厂房租赁合同，约定被告将位于科某某的厂房（下称“涉案厂房”）共计3974平方米租借给原告，租赁期为2011年5月20日至2013年11月20日止，原告按约履行了合同义务。双方约定的租赁期限到期后，租赁合同并未终止，原告仍继续租用被告厂房，双方仍实际履行租赁合同。在此期间，原告于2014年4月12日突然接到政府通告，称因涉案厂房系违章建筑，政府要求在2014年5月20日前停止经营并搬离厂房。后经原告了解，得知被告出租的厂房所在土地系农用地，厂房无法获得房地产权证系违章建筑，且房屋实际面积与合同约定不符，被告存在多收原告房租的情形。因涉案厂房即将拆除，故双方租赁关系无法继续履行，原告正常经营活动受到影响，许多订单无法履行导致原告遭遇经济索赔，原告多次要求被告给予赔偿均未果。原告认为，被告隐瞒重要事实，出租违法标的物导致租赁合同无效，理应承担全部损失，故诉至法院要求判令：一�确认原、被告签订的租赁合同无效；二、被告返还原告已经支付的自2011年5月20日至2014年5月20日的租金差额349，120.20元（实付租金与房屋占用费的差额）；三、被告退还原告自2011年5月20日起多收租金的130，086元（根据合同面积与实际承租面积差计算）；四、被告赔偿原告因此造成的原告全部损失，包含搬迁费94，800元、员工停工损失247，574.60元、客户索赔损失519，014元、建筑物补偿人民币308，000元（自建面积1232平方米）在内，共计1，169，388.60元。
被告庆某某辩称，涉案房屋是违章建筑，认可租赁合同无效。不同意原告第二、三、四项诉讼请求。一、对于合同约定的租赁面积、租金，是双方一致协商确定的，且租赁合同已经到期，双方履行完毕，不存在退还多收租金或者租金与使用费差额之说，故第二、三项诉请不应支持。二、合同到期后原告应当搬离�不应赔偿搬迁费；原告没有在涉案厂房进行生产活动，因此不应赔偿停产停业损失和客户索赔损失；原告所称的其自建的厂房，并非原告建造，而是由之前的承租人来某某建造，来某某搬离后该厂房应归属被告。即使是原告建造，双方的合同已经约定被告不同意原告搭建违章建筑，因此不应补偿建筑物补偿款。因原告在2014年1月8日归还了部分厂房，尚有厂房至今未搬离，故被告提起反诉，要求判令：一、原告立即从涉案厂房中迁出；二、原告立即支付被告截止至2014年9月20日的厂房占用使用费339，187.70元；三、原告立即支付被告逾期腾房占用费（自2014年9月21日起至实际腾房之日止，按每日1，213.20元计算）。
对于被告的反诉诉请，原告辩称，不同意被告所有反诉诉请。原告已全额支付直至2014年5月20日的全部租金，并未拖欠被告任何的租金。2014年5月20日，�被告已与浏翔村签订了拆除违法建筑的协议书，村委会支付了部分补偿款，因此厂房的权利已经让渡给了村委会，被告无权主张租金也无权要求原告搬离。另，截至起诉日，被告未就租金提出任何形式的主张，而涉案厂房周边已被拆除、房屋已停水停电，无法正常生产经营，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2011年至2012年间，原、被告就涉案的嘉定区科某某厂房签订《厂房租赁合同》约定，被告将3974平方米的厂房出租给原告使用，租金0.45元／平米／天，年租金652，729元，先付后用，按每季度160，984元支付；租赁期限为2011年5月20日至2013年11月20日止；原告应维护被告厂房的质量，未经允许不得在厂房内搭建任何建筑物，但乙方如果有需要在甲方租用厂房内搭建建筑物，须经甲方同意方可搭建，搭建的建筑物只有使用权而没有所有权。合同签订后，双方均按约履行。合同到期后，双方未续签租赁合同，但被告并未通知原告搬离，原告亦继续支付租金。2014年1月8日，原告将其中1754平米的厂房归还了被告，剩余厂房继续占有使用。2014年4月12日，涉案厂房所在地的南某甲村民委员会张贴《通告》称，涉案厂房属于违法建筑，已被列入本次高压走廊沿线区域违法建筑专项整治范围，各业主自《通告》张贴之日起必须停止一切生产、经营活动，并在2014年5月20日前搬离腾房，5月20日起该区域内违法建筑将被实施拆除。2014年5月16日，被告与南某甲民委员会签订《南某乙》，就拆违事宜达成如下协议：一、涉及拆除的乙方（被告）的违法建筑位于科某某，建筑面积9214.30平方米，以奖代补金额250元／平方米，合计2，303，575元；二、搬场费按违建面积计算为9214.3平方米，以奖代补金额30元／平方米，合计276，429元；四、乙方同�搬离并负责实际使用人的搬离工作，并保证在2014年5月20日前腾出建筑物交甲方（浏翔村委会）统一拆除；五、付款方式：签订协议5天内，甲方预付乙方50%，计1，290，002元；待实际使用人的设备和设施全部搬离后3天内，甲方再支付乙方30%计774，001.20元；待房屋被拆除后5天内，甲方将20%余款一次性付清。此后，因原告认为其在涉案厂房处自建的房屋一并列入了本次拆违补偿范围，故要求享有补偿利益，被告予以拒绝，双方产生争议，故原告诉至法院。
另查，1、关于原告已付租金，被告对原告已付租金总金额为1，709，908.10元以及支付时间均表示认可；2012年5月20日，被告法定代表人何某某确认2012年8月20日的租金原告已全部结清；2012年8月21日至2013年11月20日，原告均按约每季度支付租金160，984元；2013年11月21日至2014年5月20日间，因原告归还了部分厂房致租金减少，经核算，此期间的租金原告亦已全额支付。2、关于双方争议的原告添建厂房一节，被告对原告提交的涉案厂房平面测绘图真实性认可，对添建房屋及承租房屋的位置、面积予以确认，仅对添建房屋的建造者及建造时间有争议，被告认为系案外人上某丙（下称“来某某”）于2006年建造。经查，来某某与原告再某某的实际负责人均为原告委托代理人应某某，来某某目前已注销。原告为证明争议部分的厂房系其建造，向法庭提交了建造厂房的相关付款凭证以及证人证言等。经测绘，原告承租的厂房面积实为3682平方米、存在争议的添建厂房面积为1232平米。3、截至开庭，被告已获得50%的拆违补偿款1，290，002元，涉案厂房已停水、停电，周边已开始拆除。原、被告一致确认，原告已于2014年9月底将剩余厂房包括添建部分全部交还被告。
以上事�有《厂房租赁合同》、《通告》、租金支付凭证、租金支付明细、涉案厂房平面测绘图、涉案厂房及周边照片、《南某乙》等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证明充分，依法予以认定。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案厂房系违章建筑，故原、被告就该厂房签订的《厂房租赁合同》应属无效。被告将违章建筑出租给原告存在过错。而原告未查看房屋产权状况，且从涉案厂房所处地块均为违章建筑以及来某某已于2005年开始承租涉案厂房、来某某与原告的实际负责人实为同一人等情况可以推定，原告对涉案厂房系违章建筑应属明知，原告明知违章建筑而承租也有过错。
针对本诉诉请二、诉请三，缔约时，涉案厂房的建筑面积未经权威测绘机构进行测绘，承租面积及租金系双方协商确定，该约定系双方当事人真实意思表示，且均已履行完毕，原告现要求退还租金与使用费的差额以及多收的租金，有违合同法之诚实信用原则，亦缺乏法律依据。针对本诉诉请四，被告辩称添建厂房系案外人来某某于2006年建造，来某某与被告间的租赁协议到期后厂房即归被告所有。但原、被告于2011年间签订《厂房租赁合同》时约定承租面积为3974平方米，并未将存在争议的添建厂房面积计算在内，被告更未就添建厂房收取过原告租金，故被告该抗辩意见明显缺乏合理性，添建厂房应推定为系原告建造。尽管涉案厂房系违章建筑，当被告在拆违过程中获得了一定的补偿，原告主张涉及其自建厂房部分的利益应由其享有，符合公平原则，可予支持。补偿标准参照被告与村委会协议约定标准，其中搬场费按30元／平方米计算，1232平方米即36，960元；建筑物补偿�按250元／平方米，即308，000元。原告要求被告赔偿员工停工损失、客户索赔损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
针对反诉诉请一，因原告已将剩余厂房全部交还被告，故已无判决原告迁出之必要。针对反诉诉请二、三，添建厂房系原告自建，被告要求原告支付该部分厂房的占有使用费缺乏合同及法律依据，不予支持；对于原告承租部分，原告已将租金实际支付至2014年5月20日，被告仅有权主张2014年5月20日至2014年9月30日期间原告尚未交还的1928平方米厂房的占有使用费，结合厂房周边已被拆除以及断水、断电等实际情况，本院酌定使用费按0.3元／平方米计算，即76，927.20元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原、被告就嘉定区科某某的厂房签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲建筑物补偿款308，000元、搬场费36，960元，合计344，960元；
三、原告上某甲应于本判决生效之日起十日内支付被告上某乙房屋占有使用费76，927.20元；
四、驳回本诉原告的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费19，398元，减半收取9，699元，由原告负担7，678.32元，被告负担2，020.68元；案件反诉受理费6，387.82元，减半收取3，193.91元，由原告负担724.37元，由被告负担2，469.54元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付法院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 史建颖
二〇一五年二月十三日
书 记 员 杨晓燕
代理审判员 史建颖
二〇一五年二月十五日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应�折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。