广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法容民初字第1179号
原告佛山市顺德区金建房地产有限公司，住所地广东省佛山市。
法定代表人陈天成，该公司董事长。
委托代理人黄祝春，广东道邦律师事务所律师。
被告赖楚莹，女，汉族，住广东省佛山市。
原告佛山市顺德区金建房地产有限公司（以下简称金建公司）诉被告赖楚莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理，依法由审判员陈威适用简易程序独任审判，于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄祝春，被告赖楚莹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月13日，原、被告签订一份《商铺租赁合同书》，合同约定原告将位于顺德区容桂街道桂洲社区居委会桂花路嘉泓苑11号商铺租赁给被告作租售婚纱使用，商铺租赁期限从2013年2月1日至2015年12月31日止，商铺每月租金1495.2元，每月5日前支付当月租金，如不按合同规定支付租金费用，按每日千分之五收取违约金，如逾期超过30天，本合同自动解除，所付的保证金不予退还。同日，被告与佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部签订一份《委托代理合同书》，合同约定原告委托佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部代理出租、管理涉案商铺，租赁期限从2013年2月1日至2015年12月31日止，商铺代理服务费每月1893.92元，代理服务费自2014年1月1日开始递增，逐年在上一年的基础上递增8%。被告必须在每月5日前支付当月代理服务费，商铺租赁税299.04元／月由被告缴纳。如被告不按合同规定支付代理服务费，按每日千分之五收取违约金，如逾期超过30天，本合同自动解除。原告依约将11号商铺交付给被告，但自2013年3月开始，被告借故不向原告支付租金及代理服务费，并向法院起诉确认无需向原告支付租金及代理服务费。二审败诉后，被告仍不向原告交纳租金及代理服务费。为此，原告起诉要求：一、被告立即向原告支付租金26913.6元、代理服务费34090.56元及违约金9957.96元（违约金按每日千分之五计算，暂从2013年3月1日计至2014年6月5日，日后租金、代理服务费及违约金顺延计算）；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示在2014年4月双方确认解除合同，因此诉讼请求变更为租金、代理服务费及违约金从2013年3月1日计至2014年4月8日，计算标准不变。
被告辩称，原告向被告主张租金及代理服务费没有事实依据，从2013年4月开始被告已经没有使用涉案商铺，原告对商铺进行停水停电，原告的工作人员也要求被告搬走，经多方考虑，被告想将铺位搬走，但去搬的过程中原告将铺位的锁更换了，后经法院判决原告又将锁开了，但影响被告的正常使用，所以最后被告还是搬走。根据双方签订的合同有关条款，双方的合同已经解除了，因此被告不需要交相关的租金。被告没有跟佛山市顺德区容桂侨业房产服务部签订过正式的代理合同，原告不能要求被告交纳相关的费用。
诉讼中，原告提供的证据以及被告的质证如下：
商铺租赁合同、委托代理合同、（2013）佛顺法容民初字第1144号民事判决书、（2014）佛中法民一终字第121号民事判决书原件各一份，证明双方于2012年11月13日签订了商铺租赁合同，并于当天签订了委托代理合同，根据合同的约定被告向原告承租涉案商铺，租金1459.2元／月，代理服务费1893.92元／月，原告将商铺交付给被告使用，从2013年3月开始未能按时支付租金及代理服务费，后经顺德区法院及佛山中级法院确认双方签订的租赁合同及委托代理合同是合法有效的合同，被告拒不缴纳租金及代理服务费的行为不合法，原告于2013年6月24日至7月13日对被告商铺进行关门处理。原告需向被告支付的判决书中载明的相关费用，可以从本案原告向被告主张的费用中予以扣除。
被告质证意见：对证据的真实性没有异议，原告在被告不在场不知情的情况下将涉案商铺的锁换了，具体更换锁的时间被告已经不清楚了，是被告2013年5、6月份时，想将铺位转租的时候发现锁已经被更换，之后被告起诉原告，商铺的锁有无被打开，被告也不清楚。
被告未提供证据。
经过庭审辨证、质证，被告对原告提供的证据均无异议，本院均予以采信。
经审理查明，2012年11月13日，原、被告签订一份《商铺租赁合同书》，合同约定原告将位于顺德区容桂街道桂洲社区居委会桂花路嘉泓苑11号，套内面积49.84平方米的商铺出租给被告作租售婚纱的经营使用。租赁期限三年，即从2013年2月1日至2015年12月31日止，每月租金1495.2元。被告须在每月五号前支付当月承租费用，签订本合同时，被告向原告支付履约保证金及水电保证金合计8778.24元，该保证金在合同期满之日或约定解除合同之日起，被告按双方约定交还场地并经原告验收，结清相关费用，并在被告办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，原告将上述保证金返还被告。此外，若逾期缴纳各项费用，原告有权采取停水、停电及相关的补救措施，经催告仍不履行义务，视为被告违约，原告有权解除合同，并没收被告的保证金。合同中，双方对违约责任作出约定，如被告不按合同规定如期支付承租费用，原告有权按照每日千分之五收取被告违约金，若逾期超过30天，本合同自动解除，被告必须立即将商铺按原状退还原告，所付的保证金不予退还。同日，被告与佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部签订一份《委托代理合同书》，合同约定原告委托佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部代理出租、管理涉案商铺，租赁期限从2013年2月1日至2015年12月31日止，代理服务费每月1893.92元，被告必须在每月五号前支付当月代理服务费，该费用可现金交付或转账原告指定账户，此外，涉案商铺租赁税299.04元由被告缴纳。如被告不按合同规定如期支付代理服务费，原告有权按照每日千分之五收取被告违约金，若逾期超过30天，本合同自动解除，被告必须立即将商铺按原状退还原告。两份合同签订后，被告于2012年11月13日向原告缴纳水电押金2000元、商铺押金6778.24元、2月份租金1495.2元、代理服务费1893.92元、租赁税299.04元。随后原告将涉案商铺交给被告使用，后被告未按时交租，原告分别于2013年3月27日、4月20日、4月25日、5月6日、5月10日、5月31日、6月14日、6月18日向被告发出《催款通知》，要求被告按时缴纳租金，被告均未缴纳。原告随后于2013年6月24日对被告所承租的商铺进行封铺，2013年7月13日开铺被告恢复营业。
另查，2013年6月24日，被告曾起诉原告要求赔偿铺面停电、关闭及其他违约行为造成的损失及无需缴纳2-6月份租金，后本院立案为（2013）佛顺法容民初字第1144号。经审理，本院判决：一、原告支付被告损失1016.7元；二、被告无需向原告支付2013年6月24日至2013年6月30日租金791元；三、驳回被告其他诉讼请求。后被告不服上诉至佛山市中级人民法院。2014年3月20日，佛山市中级人民法院出具（2014）佛中法民一终字第121号民事判决书，判决结果为：驳回上诉，维持原判。现（2013）佛顺法容民初字第1144号判决书已生效。庭审中，原告明确表示该生效判决中载明的金额可以抵扣相关欠缴租金的费用。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同书》、《委托代理合同书》，内容及形式并未违法国家法律、法规、规章的规定，未侵害第三方合法权益，且是双方真实意思表示，属于有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。
本案争议焦点系原、被告双方合同是何时解除？首先，本案中，被告答辩表示2013年4月份已经没有使用涉案商铺，但对此被告并未提供证据证明存在向原告交还商铺的行为。其次，关于原告对涉案商铺上锁的问题，在（2013）佛顺法容民初字第1144号案庭审中，被告曾明确表示原告上锁期间为2013年6月24日至2013年7月13日。而本次庭审中，被告对此均以不清楚记不清为由未加以回答。该行为明显违背了民事诉讼法中诚实信用原则。再者，若被告2013年4月份未使用涉案商铺，那么在（2013）佛顺法容民初字第1144号案中却提出免交2013年5、6月两月租金，甚至要求继续履行合同，这明显与其陈述自相矛盾。故被告表示2013年4月开始未承租涉案商铺的抗辩本院不予支持。此外，被告表示根据合同约定，若被告逾期缴纳租金超过30天，本合同自动解除，被告须立即将商铺按原状返还给原告。为此，被告认为涉案合同在2013年4月已经解除。本院认为，该条款设立目的是保护守约方的合法权益。本案中被告作为欠缴租金的违约方，不能据此援引该条款主张解除合同。退一步说，即便涉案合同于2013年4月解除，但被告并未提供任何证据证明已将该商铺交还原告。对此占用期间仍须向原告支付租金等费用。综上，本院确定原、被告解除合同时间为2014年4月8日止。故原告主张要求被告支付2013年3月1日至2014年4月8日租金及代理服务费请求本院予以支持。由于2013年6月24日至2013年7月13日被告并未使用涉案商铺，故该段时间租金及代理服务费应予以扣除。关于2013年3月1日至2014年4月8日租金计算应为：1495.2元／月÷30天×（404天-20天）=19138.5元。同理，代理服务费为：1893.92元／月÷30天×（404天-20天）=24242元。关于违约金请求，结合本案情况及双方当事人的经济水平，依据民法之公平原则，本院对原告主张的违约金予以调整，以被告拖欠租金及代理服务费总和即43380.5元的百分之五进行计算，故被告应支付原告违约金为43380.5元×5%=2169元。此外，由于原告还应支付被告损失1016.7元，该款原告表示可在本案中予以扣除，为减少诉累，本院予以准许。即被告应向原告支付款项为：租金19138.5元＋代理服务费24242元＋违约金2169元-1016.7元=44532.8元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告赖楚莹于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区金建房地产有限公司支付租金、代理服务费及违约金合计44532.8元；
二、驳回原告佛山市顺德区金建房地产有限公司其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费787.03元（已减半收取由原告预交），由原告佛山市顺德区金建房地产有限公司承担331.03元，被告赖楚莹承担456元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
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审判员 陈威
二〇一四年七月十七日
书记员 黄筠