重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第09306号
原告重庆乾鑫物业发展有限公司，住所地重庆市江北区。
法定代表人戴世华，总经理。
委托代理人陈洁晶、李琳，重庆金牧律师事务所律师。
被告重庆欧来杰西食品有限公司，住所地重庆市江北区。
法定代表人李达旋，总经理。
委托代理人黄君，女，1973年2月22日生，汉族，系公司员工，住重庆市渝北区。
原告重庆乾鑫物业发展有限公司（以下简称乾鑫公司）与被告重庆欧来杰西食品有限公司（以下简称欧来杰西公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乾鑫公司的委托代理人陈洁晶、李琳，被告欧来杰西公司的委托代理人黄君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乾鑫公司诉称，2012年7月4日原告与重庆市君豪食品有限公司（以下简称君豪公司）签订了《重庆市乾鑫都市工业园工业厂房租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区港城工业园区D栋第四层的房屋租赁给君豪公司，建筑面积1512m2，租赁期限为5年，自2012年8月1日起至2017年7月31日止，租金单价为15元／月／m2，自2012年8月1日起每年租金在前一年度月租金单价基础上上涨5%，同时合同还约定了租金支付时间、违约责任等事项。2013年1月16日，君豪公司变更名称为欧来杰西公司。合同签订后，原告依约履行合同，但被告并未依约履行付款义务。请求：1、判决解除原、被告签订的《重庆乾鑫都市工业园工业厂房租赁合同》。2、判决被告立即返还租赁房屋并支付逾期归还房屋的租金及违约金（如有，以房屋日租金为基数，自合同解除之日起计算至返还房屋为止，按每日150%计算）。3、判决被告支付原告2015年1月1日起至2015年10月31日的租金253849.68元及逾期付款违约金（以截止2015年10月31日未付租金为基数，自2015年1月1日起至付清为止，按每日0.5%计算）。4、请求被告支付原告物业管理费10584元、电梯费3024元、水电费4538.4元。
被告欧来杰西公司辩称，我公司状态不好，没有交租金是事实。原告曾经也给了我公司周转的机会，但是到2015年5月份就不准我公司进出了，原告5月份开始安装消防，没有办法我公司只好停工。2015年9月份，我给原告写了封信，请求启动生产，卖出货物的钱可以支付租金。原告就要求我公司写买卖协议，把设备卖给原告，同时原告还向法院申请财产保全，供货商看见了法院的封条觉得我公司在骗他们，因此也没能继续生产。现在我公司也同意解除合同，但是对于拖欠的租金，我公司愿意支付2015年1-4月份的，5、6、7、8月份的房租我方不愿意支付，因为这期间原告不准许我公司货物进出，同时其进行的消防安装工程也导致我公司无法正常生产。另外，对于2015年9月和10月份的租金，我公司只愿意支付9月份的1日至16日期间的租金，10月份的租金我公司不应该支付。因为9月底之后电梯就被原告的物管停了，10月份开始我公司就没有在涉诉房屋经营使用了。租金之外拖欠的其他费用我公司愿意支付，但是现在确实拿不出钱。我公司曾经给了原告1万元现金和6000元价值的月饼来冲抵拖欠的水电费，多余的可以抵房租。
经审理查明，2012年7月4日，原告与君豪公司签订《重庆乾鑫都市工业园工业厂房租赁合同》，原告将江北区港城工业园区自建的乾鑫都市工业园D栋第四层、建筑面积1512平方米出租给君豪公司。租赁期限5年，自2012年8月1日起至2017年7月31日止。租金按租赁年度每季度支付一次，实行先付后租，第一租赁季度租金于2012年7月15日交房时支付，房屋租金从2012年8月1日开始计算，以后每季度租金君豪公司应提前15天支付。第一租赁年度月租金单价为15元／月／m2，自计租之日起每年租金在前一年度月租金单价基础上上涨5%。租赁期间，因该标的物使用、经营、闲置产生的所有相关税、费（包括但不限于物业管理费、水电气闭路费、清洁费、通讯费用、污水处理费等）由君豪公司自行承担，物业服务费为1元／月／m2，电梯使用费为800元／月，君豪公司均应在上月交纳下月的费用。君豪公司在指定变电房接口接电，原告交付物业后因该物业产生的电费由君豪公司承担。第八条“解除本合同的条件”约定：……（4）乙方未按约支付租金、管理费、其他费用，逾期超过10天。第九条“违约责任”约定：（1）乙方逾期支付租金，每日按应交纳租金的0.5%向甲方支付违约金。（2）乙方逾期支付第六条相关费、税，给甲方造成损失的，赔偿相关损失，并每日按未交付款项的0.5%向甲方承担违约责任。
合同签订后，原告将合同载明的标的房屋交给君豪公司使用。2013年1月9日，君豪公司更名为被告欧来杰西公司。自2015年1月1日起，被告没有交纳租金。自2015年3月1日起，被告没有交纳物业管理费、电梯费和水电费。2015年9月份，被告向原告支付了现金1万元及6000元价值的货物。
庭审中，原告举示了一份被告在2015年8月25日出具的还款承诺书，在该承诺书中被告承诺分期向原告还清截止2015年8月31日前所欠的租金、水、电、物业费等费用。被告对此质证称真实性认可，如果不签字盖章，就无法生产。
庭审中，被告认可自2015年1月1日起拖欠租金的事实，但是同时提出其仅应该支付2015年1、2、3、4月份的租金，5、6、7、8四个月的租金和9月16日之后的租金不应承担。被告为此举证了一份员工手写证明、一组照片，同时申请证人钟易珍出庭作证。原告质证认为，证明上的签字人没有身份信息，无法证明待证事实的真实性，证人应当出庭作证，签字人是被告的员工，证明内容的真实性也存有疑问，而且有部分内容应为后面添加，因此对该证据不予认可。对于照片的真实性原告不予认可。对于证人证言，原告质证认为证人陈述是不真实的。
庭审中，原告申请撤回第二项诉讼请求中要求被告支付逾期归还房屋的租金及违约金的诉讼请求。同时申请撤回第三项诉讼请求中对于2015年10月份租金及该月未付租金的逾期付款违约金的诉讼请求。
另，诉讼中原告提出财产保全申请，本院在2015年9月8日对被告的部分生产设备进行了查封。
上述事实，有《重庆乾鑫都市工业园厂房租赁合同》、还款承诺书、发票、水电核算表、抄表记录、欠款清单、劳务合同、劳动合同书、工资表、工资支付业务回单、公司设立登记申请书、变更登记申请书、名称预先核准通知书、变更登记通知书、证明、证人证言、财产保全申请书、核保笔录、照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，2012年7月4日，原告与君豪公司签订《重庆乾鑫都市工业园工业厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。君豪公司变更名称为被告欧来杰西公司后，被告欧来杰西公司继续受租赁合同约束，应按约定行使权利和履行义务。现原告以被告拖欠房屋租金、管理费为由要求解除合同，符合合同第八条第2款第（4）项约定的解除条件，被告也同意解除合同，因此对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，作为承租方的被告理应将租赁房屋返还给原告，故对于原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告申请撤回第二项诉讼请求中要求被告支付逾期归还房屋的租金及违约金的诉讼请求，属于其行使诉讼权利的体现，符合法律规定，本院予以准许。
对于支付拖欠的租金问题。庭审中原告申请撤回对于2015年10月份租金的诉讼请求属于其行使诉讼权利的体现，符合法律规定，本院予以准许。被告辩称其不应支付5、6、7、8四个月的租金以及9月16日之后的租金，对该辩解意见本院不予采纳，现做如下评析。被告不支付上述期间租金的理由有三：1、原告不允许被告正常经营，不准被告出货，导致被告停产；2、原告安装消防设施，影响到了被告的生产。3、原告申请财产保全导致生产不能。本院认为，首先根据还款承诺书，2015年8月31日前的租金、水电等费用被告是认可了的，并承诺还款。其次，被告举示了证明一份和申请证人出庭作证，证明中载明2015年5到8月份，原告限制被告货物进出，而且消防安装也导致不能正常生产。但是证人出庭作证表示其2015年5月份即已经离场回家，直至9月初才返回。证人钟某即是证明中签字人之一，证人证言和证明所载内容相互矛盾，证明上的其他签字人亦未出庭作证。原告质证表示对证明的真实性不予认可，对原告的质证意见本院予以采纳。对于证人证言，被告拟以此证明原告不允许被告正常经营，不准被告出货，导致停产。被告的证据种类单一，缺少其他种类的证据相互印证，没有形成完整的证据链条，因而证据证明力有限，不能达到其证明目的。对于第二条辩解理由，被告另举示了一组照片。本院认为，被告对其辩称的事实应该承担严格的举证责任。该组照片可以反映安装消防的事实，但是对于消防安装和不能生产两者之间的因果关系证明力有限。结合被告自述9月份仍有一段时间在涉诉房屋生产的事实，可以认定消防安装对于被告生产的影响有限，不足以构成其拒交租金的理由。对于被告的第三条辩解理由，本院认为没有法律依据。而且依据原告提出的财产保全申请，本院在2015年9月8日对被告的部分生产设备进行查封时已经明确告知被告其可以继续使用。最后，庭审中被告明确表示其应该承担9月份的水电费、物管费和电梯费，并愿意以已经支付的10000元现金和6000元价值的货物予以抵扣，现被告又辩称仅应支付9月1日至16日的租金，两者相互矛盾，对该辩称本院不予采纳。
原告诉请的月租金金额与合同约定不符。按合同约定，2012年8月1日起，月租金应为1512m2＊15=22680元，每年租金在前一年度月租金单价基础上上涨5%，计租年度为每年的8月1日起至次年7月31日，则2015年1月1日起至2015年7月31日的月租金应为25004.7元，2015年8、9月的月租金为26254.935元。
综上，被告应该支付给原告其拖欠的2015年1月1日起至2015年9月30日的租金，租金金额为25004.7＊7＋26254.935＊2=227542.77元。对于原告超过此部分的关于租金的诉讼请求本院不予支持。
对于违约金问题。因为被告拖欠租金导致合同解除，被告应该按照合同的约定承担相应的违约责任。被告同时辩称合同约定的违约金标准过高，请求予以调整。本院认为违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告逾期支付租金导致合同提前解除，原告因此遭受的实际损失不仅包含逾期应付租金的利息损失，还包含合同解除后至另行利用房屋期间的损失。因第二部分损失无法认定，故本院酌定被告承担的违约金应分别以每一季度逾期未付租金为基数，分别从合同约定的每季度支付租金的次日（即2015年1月的未付租金25004.7元为基数从2014年10月17日起算，2、3、4月的未付租金25004.7元＊3为基数从2015年1月17日起算，5、6、7月的未付租金25004.7元＊3为基数从2015年4月16日起算，8、9月的未付租金26254.935元＊2为基数从2015年7月17日起算）起至实际付清之日止，按照中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率4倍计算。对于原告超过上述计算结果的该部分诉讼请求，本院不予支持。
根据合同约定，租赁期间产生的物业管理费、水电费、电梯费应当由被告承担。前述已经评析，对于被告2015年5、6、7、8四个月的租金其不应承担的辩称本院不予支持，因此对应于此四个月份期间产生的物业管理费、水电费、电梯费被告也应当承担，而且前述原告举示的还款承诺书亦证实了这一点。庭审中，被告对于截止2015年9月所欠的物管费、水电费、电梯费的金额予以认可。原告也同意被告以16000元抵扣了2015年9月（含）以前的全部物业管理费、水电费（截止9月16日），以及877.6元的电梯费。冲抵之后，被告尚欠原告电梯费2146.4元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款之规定，判决如下：
一、判决解除原告重庆乾鑫物业发展有限公司与被告重庆欧来杰西食品有限公司签订的《重庆乾鑫都市工业园工业厂房租赁合同》。
二、被告重庆欧来杰西食品有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁房屋返还给原告重庆乾鑫物业发展有限公司。
三、被告重庆欧来杰西食品有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆乾鑫物业发展有限公司拖欠的租金227542.77元以及逾期付款违约金（2015年1月的未付租金25004.7元为基数从2014年10月17日起算，2、3、4月的未付租金25004.7元＊3为基数从2015年1月17日起算，5、6、7月的未付租金25004.7元＊3为基数从2015年4月16日起算，8、9月的未付租金26254.935元＊2为基数从2015年7月17日起算，分别计算至实际付清之日止，按照中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率4倍计算）。
四、被告重庆欧来杰西食品有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆乾鑫物业发展有限公司电梯费2146.4元。
五、驳回原告重庆乾鑫物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5066元，保全费2461元，由被告重庆欧来杰西食品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 胡潇予
代理审判员 柴世斌
人民陪审员 郭 敏
二〇一五年十二月三日
书 记 员 叶 丹