广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第820号
上诉人（原审原告）：余睿锐。
委托代理人：张辉，广东瀚宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：屈婷婷。
被上诉人（原审被告）：高友文。
委托代理人：陈祖兴，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳亚太房地产开发有限公司。
法定代表人：韩治，董事长。
上诉人余睿锐与被上诉人屈婷婷、高友文、深圳亚太房地产开发有限公司（以下简称亚太公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：
一、涉案房产位于深圳市罗湖区青湖山庄X栋X12，建筑面积65.53平方米，房屋性质为市场商品房，房屋用途为住宅，登记权利人为高友文，系于2004年6月21日登记至其名下至今。该房产曾办理过抵押登记，已于2013年4月7日注销抵押登记。
二、2011年11月3日，被告高友文出具一份《委托书》，授权委托韩治、屈婷婷作为高友文的代理人，代理权限包括转让涉案房产手续，代为签署房产转让合同并收取售房款，在有关文件上签字，办理上述房产资金监管协议及收取资金监管协议中的房款，签署相关文件，查询该房产产权资料、办理过户登记等等，代理期限自2011年11月3日至2014年11月2日。广东省深圳市深圳公证处以（2011）深证字第143152号《公证书》对该《委托书》委托人高友文的签名进行公证。韩治即为本案第三人深圳亚太房地产开发有限公司的法定代表人。
三、2013年6月19日，高友文为卖方与余睿锐为买方签订一份《房地产买卖合同》，约定：买方向卖方购买深圳市罗湖区清湖山庄X栋X12号房产，建筑面积为65.53平方米，转让价格为人民币1，312，950元；买方在签署合同时向卖方支付定金人民币100，000元；买方应于签署本合同之日起15日（含当日）内付清首期款人民币293，885元（不含已付定金）（该金额系成交价减去定金及银行承诺贷款金额，为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额多退少补应付的首期房款，卖方需无条件配合办理相关手续）；买方须于首期款交付之日起7日内（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合卖方提交并签署申请贷款所需的材料，双方均不得拖延，否则视为违约；涉案房产没有设立抵押；买房享有上述房产配套专用车库（4B11，位于清湖山庄X栋X12楼下），面积30平方米；合同还约定其它一些权利义务。合同签订后，余睿锐依约支付了定金人民币10万元，其后合同停滞履行至今。
四、2013年7月3日上午，双方抵达中国工商银行深圳上步支行准备办理首期款资金监管手续，但最终未能办成。余睿锐称系高友文叫来数十位身份不明的人员在银行围住余睿锐，虽没有以言辞或动作威胁余睿锐等人，但余睿锐感觉受到胁迫，致使未能在该银行完成资金监管协议；对此被告予以否认。对于未能办成资金监管的原因，中国工商银行深圳上步支行仅复函称经核实，该行未受理余睿锐与高友文的资金监管业务。同日下午，余睿锐、屈婷婷、韩治等人抵达中国银行深圳皇岗商务中心支行（高友文本人未到场），准备办理首期款资金监管手续，但亦未完成。对于未能完成的原因，余睿锐称是韩治的身份证原件遗失且屈婷婷、韩治无法提供高友文本人银行账号用以资金监管而无法完成，高友文确认韩治身份证原件遗失属实，并认可银行因此不同意办理，但否认当时无法提供高友文银行账号，并主张韩治当时称可一小时内办理到临时身份证以顺利办妥资金监管手续但余睿锐不同意。中国银行深圳皇岗商务中心支行通过原审法院调查笔录形式确认，当时双方未能办妥资金监管协议手续的原因是该行以为根据高友文出具的授权委托书，必须两位代理人一同办理手续才具有权限，所以要求韩治也必须提供身份证以一起办理，因韩治未能提供身份证件，所以当时没有办成，事后双方也未再找该行办理资金监管手续。因未办成资金监管手续，余睿锐截至庭审结束时，未支付定金外的首期款，亦未办理申请银行按揭贷款手续。
五、余睿锐、高友文确认，2013年7月3日未办妥资金监管手续后至今，双方未能再次约定办理资金监管手续。余睿锐确认，2013年7月3日未办妥资金监管手续后，未再通知卖方继续办理资金监管手续。屈婷婷、高友文确认于2013年7月11日向余睿锐身份证住址邮寄履约通知，未获收件，已退回；亚太公司确认于2013年7月17日向余睿锐身份证住址邮寄履约通知，未获收件，已退回。庭审中，余睿锐坚持不同意继续履行合同，被告坚持要求继续履行合同。
余睿锐向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除余睿锐与屈婷婷、高友文签订的《房地产买卖合同》；2、高友文归还余睿锐定金100000元人民币；3、高友文支付余睿锐转让成交价20%的违约金，即1312950×20%=262590元人民币；4、以上四项共计362590元人民币，屈婷婷、亚太公司对该款项给付承担连带责任；5、屈婷婷、高友文、亚太公司承担本案全部诉讼费用。高友文反诉，请求：判令支持余睿锐继续履行与高友文之间的合同，促使交易顺利完成。
原审法院认为：余睿锐与高友文之间就涉案房产签署的《房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规强行规定，为合法有效合同，双方均应严格履行。合同签订后，余睿锐依约支付了定金人民币100，000元，但至今未办理资金监管手续，亦未支付定金外的首期款人民币293885元，合同至今处于停滞履行状态。对合同未能继续履行的原因及责任，原审法院认为：（一）经协商，买卖双方于2013年7月3日上午一起抵达中国工商银行深圳上步支行，虽因故未能办成资金监管手续，但双方均愿意继续履行合同，并经双方协商，重新约定了办理的时间及地点；（二）经余睿锐联系和确定监管银行，买卖双方（余睿锐、屈婷婷及韩治）于2013年7月3日下午依约抵达中国银行深圳皇岗商务中心支行准备办理资金监管手续，但因故亦未能办成；（三）对于在中国银行深圳皇岗商务中心支行未能办成的原因，余睿锐、高友文、屈婷婷及中国银行皇岗商务中心支行均认可系因为银行要求作为卖方高友文委托代理人的韩治和屈婷婷必须一同办理手续，而韩治不能提供身份证原件，导致当时最终未能办成资金监管手续，对此，原审法院予以确认；（四）余睿锐称未能办成还因为屈婷婷、韩治不能提供高友文本人银行账号，对此高友文予以否认，余睿锐亦未举证证明当时银行已经开始办理，且经银行要求，屈婷婷、韩治当时确实无法提供高友文的银行账号，并因此导致未能办成资金监管手续，故余睿锐该项主张，缺乏证据证明，原审法院不予采信；（五）中国银行深圳皇岗商务中心支行称，之所以要求屈婷婷、韩治必须同时提供身份证共同办理手续，是该行以为根据高友文的公证委托书，屈婷婷、韩治必须两人一起办理受托事务，才具有权限，即单个代理人不具有独立办理受托事务的权限，该行的主张属于对《委托书》的理解错误，当时卖方委托代理人之一的屈婷婷与买方余睿锐均已到现场，并不存在办理资金监管手续的主体障碍，故该行理解错误导致未能办成手续，不能归咎于买卖双方，且该银行系余睿锐联系和确定的，高友文对此亦无过错，余睿锐据此认为高友文因此构成违约，缺乏依据，原审法院不予采信；（六）高友文至今未逾期履行合同约定的义务，亦未明确表示或以行为表示不履行合同；（七）首期款的支付属于买方的主要合同义务，对资金监管银行的确定、资金监管协议的签订，亦是买方承担主义务，卖方根据买方的要求承担配合办理的从义务，余睿锐未能在约定的期限届满（截至2013年7月3日）前支付首期款，亦未在2013年7月3日下午确定不能办理资金监管手续后的合理期限内通知高友文继续办理资金监管手续及支付首期款，已构成违约，余睿锐提起本案诉讼明确主张解除涉案房屋买卖合同，系明确表示将不履行合同，已构根本违约。因此，余睿锐要求各被告返还定金人民币100，000元及支付违约金人民币262，590元，均缺乏事实和法律依据，原审法院依法不予支持；因合同停滞履行已久，且按合同约定需余睿锐申请房产抵押按揭贷款支付购房款，而余睿锐已明确表示不愿意继续履行合同，故涉案合同已不具备继续履行的条件，因此，余睿锐要求解除余睿锐与高友文之间的涉案《房地产买卖合同》，原审法院予以支持；高友文要求余睿锐继续履行合同，因已缺乏继续履行的基础，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除余睿锐与高友文于2013年6月19日签订的《房地产买卖合同》。二、驳回余睿锐要求被告高友文、屈婷婷、深圳亚太房地产开发有限公司向余睿锐返还定金人民币100，000元的诉讼请求。三、驳回余睿锐要求高友文、屈婷婷向余睿锐支付违约金人民币262，590元的诉讼请求。四、驳回高友文的全部反诉请求。案件本诉受理费人民币6，738元，由余睿锐负担；反诉受理费人民币2，854元，由高友文负担。
上诉人余睿锐不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2013）深罗法民三初字第940号民事判决书第二项、第三项、第四项判决；2、依法改判屈婷婷、高友文、亚太公司返还余睿锐定金人民币100，000元；3、依法改判屈婷婷、高友文、亚太公司支付余睿锐违约金262，590元；4、屈婷婷、高友文、亚太公司承担本案诉讼费、保全费、上诉费等。其上诉事实与理由为：
原审判决认定事实严重错误。1、合同明确约定了资金监管的履行期限，6月19日起7月3止，即15日，原审判决不认定。2013年6月19日余睿锐与高友文签订的《房地产买卖合同》第三条第二款第一项银行按揭B明确约定：“买方应于签署本合同之日起15日（含当日）内付清首期房款人民币二十九万三千八百八十五元（不含已付定金）（上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方需按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方须无条件配合办理相关手续）买方应于首期房款交付之日起7日（含当日）内办理完毕银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约。同时第三条第二款第二项还约定：“买卖双方同意：上述一次性付款买房的第二部分楼款（不含定金、交房保证金）或银行按揭付款买房的首期款（不含定金、交房保证金）指定银行监督，买方须在上述付款期限直将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管方之监管协议规定的程序操作。”根据合同约定，买卖双方需在15日内与监管机构签署资金监管协议，买方需在15日内将首期款资金存入监管账户。15日，是合同约定的签署资金监管协议的期限，对此，原审判决不认定。2、高友文的义务在前，余睿锐的义务在后，原审判决认定高友文、屈婷婷至今没有违约，属认定事实错误。合同签订后，余睿锐电话、上门、发函等各种形式找高友文办理资金监管手续，均被拒绝。高友文的行为已经违反了合同约定。合同履行期限截止前一天7月2日下午，高友文、屈婷婷告知余睿锐准备第二天去办理资金监管。7月3日，双方分别去了工商银行和中国银行，在工商银行因为高友文、屈婷婷提供不了业主的账号被拒，在中国银行因为高友文、屈婷婷提供不了《委托书》上韩治的身份证被拒。至此，资金监管履行期限届满，因为高友文、屈婷婷的原因办理不了资金监管。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方末履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据《房地产买卖合同》第三条第二款第一项银行按揭B和第三条第二款第二项，首期款的支付是余睿锐的主要合同义务，但同时也约定高友文的义务：15日内办理资金监管。签订资金监管协议是支付首期款的前提，因为需要买卖双方和银行签署《资金监管协议书》，协议签不了，首期款就进不了监管账户，那么余睿锐就无法支付首期款，从而导致银行按揭程序无法启动。如果硬是要根据高友文、屈婷婷的要求，不做资金监管，那么余睿锐的资金安全如何保障？既然合同约定了资金监管，就应当根据合同约定执行。《房地产买卖合同》第三条第二款第二项对资金监管的约定：“买卖双方同意：上述一次性付款买房的第二部分楼款（不含定金、交房保证金）或银行按揭付款买房的首期款（不合定金、交房保证金）指定银行监督，买方须在上述付款期限内（6月19日起7月3日止，15日）将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在这期限内（15日）与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管方之监管协议规定的程序操作。”高友文从“不做资金监管”到最后期限提出做资金监管，其行为已经违反了合同约定及《合同法》第六条和第六十条第二款规定的诚实信用原则。后又因为高友文提供不了资金监管银行所要求的材料，导致资金监管无法在合同约定的期限内完成，高友文构成违约。因此，原审判决认定高友文至今没有违约，没有事实依据和法律依据，实属认定事实错误。3、高友文违约了，余睿锐依据合同和法律追究其违约责任，原审判决因此认定余睿锐构成根本违约，属认定事实严重错误。如上述2所述，高友文已经违反了《房地产买卖合同》第三条第二款第一项银行按揭B和第三条第二款第二项。根据《房地产买卖合同﹥笫十五条：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义爱，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付定金”，根据《合同法）第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，余睿锐向法院提起诉讼解除《房地产买卖合同》，要求返还定金，支付违约金。余睿锐有合同依据和法律依据，违反了《房地产买卖合同》里的哪一条约定？4、原审判决认定2013年7月3日上午工商银行经过，属认定事实错误。对于2013年7月3日上午，余睿锐原审主张高友文、屈婷婷未能提供业主的银行账号，导致在工商银行未能办成资金监管，并举证：2013年7月3日工商银行办理资金监管时现场录音，空白工商银行的资金监管协议，电话咨询录音。余睿锐从未主张因受胁迫而末办成资金监管，而原审法院自己认定余睿锐受胁迫导致末办成资金监管，没有事实依据。对此，余睿锐再次在此声明，工商银行未能办成资金监管的原因在于高友文、屈婷婷未能提供业主的银行账户，所以工商银行的资金监管未办成。原审法院向工商银行调查未能办成资金监管的原因，工商银行回复未受理。故，原审判决认定余睿锐未举证证明当时银行已经开始办理，且经银行要求，屈婷婷、韩治当时确实无法提供高友文的银行账号。这一认定没有事实依据。首先，资金监管要买卖双方到场，并提供资金监管银行所要求的资料，涉案房产的业主账户是资金监管协议里约定的，提供不了，资金监管银行就不会与买卖双方签订监管协议，监管方也是从交易安全的角度来考虑。其次，高友文、屈婷婷对去工商银行办理资金监管这一事实，高友文、屈婷婷提交的证据也可以证实。5、原审判决认定中国银行深圳皇岗商务中心支行对《委托书》的理解错误，没有事实依据和法律依据。对于中国银行皇岗商务中心支行调查笔录，余睿锐没有申请法院调查，法院也未说明是依职权还是依高友文、屈婷婷申请调查，但是余睿锐认可该调查笔录的内容，但不认可原审判决“该行的主张属于对《委托书》的理解错误”如此毫无事实依据和法律依据的认定。原审判决认定为何“理解错误”：“不存在办理资金监管手续的主体障碍，故该行理解错误导致未能办成手续，不能归咎于买卖双方，且该银行系原告联系和确定的，被告对此亦无过错”，存不存在主体障碍，余睿锐去中国银行办理资金监管前不清楚，去了之后才知道。高友文、屈婷婷对银行的条件有意见，可以通过相关途径来救济，而不是法院在本案中认定银行“理解错误”。据余睿锐了解，每个银行资金监管要求的手续都不一样，资金监管银行要求的条件，不是本案审理内容，更不是法院认定的内容。退一步讲，资金监管不是找原审法院做，而是找银行做。银行说单个代理人不具有独立办理事务的权限，资金监管的双方那就是办不了。这是合同履行的问题，跟银行的“理解”没关系，如果提前履行，高友文、屈婷婷还有补救的时间，但高友文、屈婷婷故意拖延到最后一天，是咎由自取。高友文、屈婷婷没有主张中国银行“理解错误”，原审法院当了高友文、屈婷婷的代理人。
二、原审判决适用法律错误。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，属适用法律错误。余睿锐在合同约定的履行期限内，积极全面的履行合同，余睿锐是守约方。高友文、屈婷婷违约，应当承担合同约定的违约责任，原审判决驳回余睿锐请求返还定金、支付违约金的诉讼请求没有事实依据和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第二款，根据《房地产买卖合同》第十五条，余睿锐有权以提起诉讼解除合同，并请求高友文、屈婷婷返还定金，支付违约金。
三、本案审理程序存在严重的瑕疵。1、本案由简易程序转为普通程序，前后开庭两次，但每次都是同一法官审理本案，并没有合议庭成员参与审理。由于法院的怠慢，致使简易程序审限内无法审结，增加了当事人诉讼费用。原审法官以“发现本案案情复杂”将简易程序转为普通程序，没有事实依据和法律依据。2、在第二次开庭中，余睿锐申请的证人出庭作了证，但原审判决对此末置可否，只字未提。3、余睿锐前后提交了多份证据材料，经过法庭质证，原审判决同样未置可否，只字未提。4、余睿锐起诉后申请保全涉案房产，缴纳了保全费，但原审判决未作处理。5、余睿锐属中华人民共和国公民，原审判决竟然给余睿锐的上诉期为三十日。如此劣质的判决书，实为罕见。
综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，为维护余睿锐合法权益，特此上诉至二审法院，恳请二审法院能真正体现公平正义的核心价值，以维护社会的公平正义，以维护余睿锐的合法权益。
被上诉人高友文答辩称：一、原审判决事实查明得非常清楚，适用法律正确，判决依法有据。（一）原审法院判决对合同资金监管履行的客观事实认定清楚，对资金监管的期限及履行的客观情况均予以涵盖。法院对《房地产买卖合同》予以认定，从而也就对余睿锐所陈述的资金监管期限作了认定，但只是余睿锐对资金监管的履行错误地理解。2013年7月2日，也就是在约定的资金监管时间内，高友文仍在积极通知、配合作为主义务履行方的余睿锐办理资金监管手续，并且在7月3日余睿锐也实际与高友文一同去办理资金监管手续，余睿锐对此也是予以认可，属于客观事实。因此原审法院认定双方均愿意继续履行合同并重新约定办理资金监管是完全正确的，双方以行为的方式继续在履行合同，不存在超期或违约。（二）高友文在交易过程中至余睿锐起诉之时，始终是积极履行合同。原审判决认定高友文没有违约完全正确，本案合同不能继续履行的根本原因在于余睿锐明确表示不愿意继续履行合同，法院判决依法有据。1、7月2日之前，高友文一直打电话联系要求余睿锐履行合同约定的监管义务，但余睿锐完全不理睬；在资金期限即将届满前，高友文无奈只好再发函、登报等各种方式通知其要求履行；在监管期限届满后即7月11日，高友文也再次快递发函给余睿锐要求履行义务，但是仍遭拒绝：在余睿锐起诉之时，高友文仍然要求继续履行合同。2、余睿锐称履行期间届满，因高友文原因办不了资金监管，是余睿锐的单方想象与猜测，与事实完全不符，根本没有证据。高友文公证委托代理人进行交易，不存在余睿锐所称的高友文有履行合同障碍的问题以及提供不了材料的问题。支付首期款以及申请按揭贷款也是余睿锐的主要义务，余睿锐对此本末倒置。3、合同处于双方继续履行阶段，高友文也在积极履行，余睿锐一方指定的一个银行不受理，还有很多其他家银行仍能受理，为何不继续履行？答案只有一个就是余睿锐不同意继续履行。这是导致合同不能继续履行的根本原因。合同法规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。法院据此判定高友文根本违约正确无误。二、原审法院审理程序合法，不存在错误。余睿锐所称仅为书写笔误。余睿锐所称的证据已记录在卷，因其缺乏证明力法院不予采纳，是否在判决书陈述并不影响判决。
屈婷婷及亚太公司经依法传唤未到庭参加二审审理，亦未提交书面答辩状。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，余睿锐与高友文就涉案房产签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应全面适当的履行各自的合同义务。
涉案合同约定双方应于合同签订之日起15日内至银行办理首期款监管手续。2013年7月3日双方至中国银行皇岗商务中心支行办理首期款监管手续，因客观原因未能办理完成。但合同履行的基础并未丧失。双方当事人应当及时协商确定资金监管事宜，尽最大努力以促成合同继续履行。2013年7月11日和7月17日，高友文、屈婷婷及亚太公司分别向余睿锐身份证住址邮寄履约通知，涉案合同仍然可以继续履行。直至本案二审诉讼期间，高友文仍然表示愿意继续合同。但余睿锐于2013年7月22日即提起本案诉讼，要求解除合同，以实际行为明确表示不愿继续履行涉案合同，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。一审判决后，高友文在上诉期内未提起上诉，视为服判息诉。原审判决涉案合同解除，本院予以确认。
综上，上诉人余睿锐的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币6738元由上诉人余睿锐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年十二月四日
书 记 员 李开宇（兼）