浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第1920号
上诉人（原审被告）：李磊。
被上诉人（原审原告）：孙建伶。
委托代理人：胡丽芳。
委托代理人：陈强。
上诉人李磊因与被上诉人孙建伶房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2012）杭西民初字第2377号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年6月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
孙建伶及其妻子为杭州市西湖区枫华府第8幢2103室房屋的所有权人。
2012年8月14日，孙建伶作为甲方、李磊作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定的主要内容有：甲方将上述房屋出租给乙方，该房屋建筑面积179平方米，房屋类型为住宅；乙方承诺租赁该房屋作为居住使用，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲方于2012年8月14日前向乙方交付该房屋，租赁日期自2012年9月29日起至2018年9月28日止；房屋月租金为5500元，乙方应于每期提前10日向甲方支付租金；乙方支付租金的方式为半年付；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金5500元；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、车位、物业费等费用由乙方承担；有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（三）乙方逾期不支付租金超过30日的；该合同的补充条款为：第1、第2年房租为每月5500元，第3、第4年每月房租为5800元，第5、第6年每月房租为6100元；2012年9月29日至2013年3月28日房租为季付；房屋不得转租；乙方居住期内遵守小区物业规定，乙方承诺不破坏房屋主体结构。合同签订后，孙建伶依约向李磊交付了房屋，李磊支付过3个月的租金16500元及押金5500元。
李磊取得租赁房屋后，在装修过程中在房屋内增设了卫生间、隔墙。2012年8月22日，杭州市西湖区房地产监察大队至现场进行了检查（勘验），结果为客厅增砌墙体，增设卫生间五个。当日该大队发出《责令停工通知书》，责令立即停止施工，并在2012年8月23日前接受处理，后李磊未去处理。9月3日，杭州市西湖区房地产监察大队再次发出《责令停工通知书》，李磊仍未去接受处理。
孙建伶于2012年8月23日向法院起诉，请求判令：1、解除2012年8月14日签订的枫华府第8-2103室房屋租赁合同；2、李磊将枫华府第8-2103室房屋腾退给孙建伶；3、李磊支付孙建伶2012年12月29日起至腾退之日的房屋租金损失（5500元／每月）；4、李磊支付房屋租赁合同违约金5500元。在庭审中孙建伶增加了本案的事实和理由，认为第2季度的租金应在2012年12月19日支付，但李磊至今未付，现孙建伶无法联系到李磊，李磊也不可能支付租金，依照合同约定超过30天不付租金孙建伶可以解除合同。
原审法院认为，孙建伶与李磊签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。合同签订后，孙建伶向李磊交付了房屋，李磊本应履行相应义务，但李磊在租赁房屋内增设墙体和卫生间，改变了房屋的主体结构而不予恢复，且按照合同约定2012年9月29日至2013年3月28日的房租为季付，每期租金应提前10日支付，则2012年12月29日至2013年3月28日的租金李磊应在2012年12月19日前支付，而李磊至今未支付该期租金已超过30日，故孙建伶要求解除房屋租赁合同符合法律规定和合同约定，予以支持；房屋租赁合同解除后，李磊应将房屋腾退给孙建伶；孙建伶要求李磊支付自2012年12月29日起至腾退房屋之日止的租金理由正当，予以支持；李磊未按约定支付租金，其行为已构成违约，孙建伶要求李磊支付违约金5500元符合约定，亦予以支持。李磊经合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、孙建伶与李磊于2012年8月14日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日予以解除。二、李磊于判决生效之日起一个月内将杭州市西湖区枫华府第8幢2103室房屋腾退给孙建伶，并支付孙建伶自2012年12月29日起至腾退房屋之日止的房屋租金（计算标准按房屋租赁合同的约定）。三、李磊于判决生效之日起一个月内支付孙建伶违约金5500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由李磊负担；公告费560元，由李磊负担。
宣判后，李磊不服，向本院提出上诉称：就装修问题，孙建伶在租赁合同签订当时是同意李磊对房屋进行装修的，该系孙建伶对出租的房屋的装修权的一种处分。且房产监察大队出具的也只是停工通知和检查笔录，未涉及房屋主体和承重结构。如果装修问题涉及到房屋主体和承重结构，那也应该由相关的鉴定机构出具鉴定书。就租金问题，本案双方在订立合同后，李磊按约支付租金和保证金，但孙建伶在将租赁房屋交付后，孙建伶在装修中却阻碍李磊的施工，孙建伶的阻碍行为导致李磊一直无法施工，而他的这一行为也可以证明孙建伶有不能履行合同之虞（即不想把房屋租赁给李磊），李磊不交付租金属于《合同法》第68条的行使不安抗辩权的自我保护行为，该行为完全符合法律规定。从孙建伶阻碍李磊的施工行为及其在后的起诉，都导致李磊租赁的房屋无法使用，李磊根本不存在违约行为。既然李磊未违约，那么支付违约金也就不存在。请求撤销原判，依法改判双方之间的租赁合同继续有效，改判李磊不应腾退房屋及从2012年12月29日起支付至实际返还之日的租金；改判李磊不应支付孙建伶违约金5500元。
被上诉人孙建伶辩称：允许李磊对毛坯房装修不等同于允许李磊违规分割房屋、增设卫生间。2012年8月14日，孙建伶和李磊签订《房屋租赁合同》；次日，孙建伶配合李磊办理相关装修事宜。但是，李磊违反《杭州市城市房屋使用安全管理条例》规定，在房间客厅内增砌墙体，将空间划分为8个之多，并增设多个卫生间。李磊对房屋进行装修，是其对装修权的一种处分；但是这种处分权必须在国家允许的范围内行使。否则，构成对权利的滥用。停工通知、检查笔录是行政机关对李磊违规行为的处理。2012年8月22日，西湖区房地产监察大队到装修施工现场检查后，认定李磊的隔离房间、增砌墙体的行为违反了《杭州市城市房屋使用安全管理条例》，作出《责令停工通知书》，责令李磊接受处理，后李磊未去处理。9月3日西湖区地产监察大队再次发出《责令停工通知书》，李磊仍未接受处理。停工通知、检查笔录实际是行政机关做出的行政行为，和孙建伶无任何关系。李磊因违约使用房屋、违约装修，导致行政部门发出停工通知，不是因孙建伶阻止而停工。李磊因在装修房屋期间，违反合同约定，擅自改变房屋用途，违规装修，导致西湖区地产监察大队于8月22日和9月3日两次向李磊发送《责令停工通知书》，责令李磊立即停工并接受相关处理。所以，事实是行政部门一直在阻止李磊违规装修行为，而不是因孙建伶阻工而停工。况且，在签订合同前，孙建伶已经明确告知其真实意思表示，并在合同签订后配合李磊办理装修手续。而李磊在上诉状中辩称“孙建伶在装修中却阻碍李磊的施工，孙建伶的阻碍行为导致李磊一直无法施工”，这不仅违背事实，也有悖于常理。李磊不支付租金不构成不安抗辩权。根据《合同法》第68条规定，所谓不安抗辩权，是指双方互付债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。一方面，不安抗辩权的行使人为先履行一方，另一方面，行使人须有明确证据表明另一方丧失履行债务能力。事实上，李磊既不是先履行一方，也没有证据表明孙建伶丧失履行能力，且孙建伶一直都配合李磊办理装修事宜；况且，责令李磊停工是行政部门作出的行政行为，与孙建伶无任何关系；停工原因也是因为李磊违规装修造成的。因此，李磊以此为理由拒绝支付孙建伶租金，并主张是“行使不安抗辩权的自我保护行为”，不但违背法理，也是对自我保护权利的滥用。李磊应在合理范围内使用房屋，对孙建伶造成的损失应予赔偿。根据《房屋租赁合同》1-2约定，李磊应该在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，在合理范围内使用房屋。但是，李磊不仅把房屋原客厅隔成多个房间和卫生间，而且违反合同约定的房屋用途，将房屋用于群租。该事实原审法院已予以认定，杭州市西湖区房地产监察大队至现场进行了检查（勘验），并出具了《责令停工通知书》，李磊的违约行为，已经严重损害了孙建伶的合法权益，李磊应承担相应的违约金并对孙建伶成的损失进行赔偿。综上，孙建伶在合同履行期间并无不当行为，且一审法院认定的事实也十分清楚，适用法律也正确，程序亦合法。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人李磊和被上诉人孙建伶在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，孙建伶与李磊签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，亦不违反国家法律、法规的禁止性规定，应属有效。孙建伶与李磊亦无异议，对双方当事人均有约束力，双方均应按约履行。合同签订后，孙建伶依约向李磊交付了房屋，但李磊在租赁房屋的客厅内增砌墙体，增设卫生间五个，改变了房屋的主体结构而未予恢复，在杭州市西湖区房地产监察大队二次发出《责令停工通知书》，并要求李磊前往监察大队接受处理，但李磊均未去接受处理。且根据双方签订的合同中的约定2012年12月29日至2013年3月28日房租为季付；李磊应提前10日向孙建伶支付租金；因此，李磊应在2012年12月19日前支付2012年12月29日至2013年3月28日的租金，但李磊至今未付。李磊逾期不支付租金超过30日，孙建伶可要求解除房屋租赁合同。李磊显已构成违约，故原审法院判决解除孙建伶与李磊签订的《房屋租赁合同》并由李磊将房屋腾退给孙建伶，支付孙建伶自2012年12月29日起至腾退房屋之日止的房屋租金（计算标准按房屋租赁合同的约定），同时还判决李磊支付孙建伶违约金5500元并无不当。李磊的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由李磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 盛 峰
二〇一三年八月二十六日
书 记 员 项 琳