上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1465号
上诉人（原审被告）陈瑒。
委托代理人程晓菲，上海邦耀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈建康。
委托代理人江德立，上海市协力律师事务所律师。
上诉人陈瑒因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈瑒及其委托代理人程晓菲、被上诉人陈建康的委托代理人江德立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年10月14日，双方当事人签订了一份《房屋租赁合同》约定，陈建康将位于上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室系争房屋出租给陈瑒，租赁期限自2012年10月18日至2013年10月17日，月租金为人民币（以下币种均为人民币）7，000元，每半年支付一次租金，先付后租；逾期支付租金的，应按每日该次应付租金日期的1%支付逾期付款违约金；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、有线电视、物业管理等一切费用由陈瑒承担；除陈建康同意续租外，陈瑒应在合同的租赁期届满日前返还该房屋，未经陈建康同意逾期返还房屋的，每逾期一日，陈瑒应按500元支付房屋占用使用费。由于存在父子的特殊关系，双方当事人同时还签订了一份备忘录载明，陈瑒自愿向陈建康租赁房屋并同意按市场价支付租金，系争房屋是陈瑒向陈建康暂租赁结婚之用，租期为一年。同日，双方办理了房屋交接手续。之后，陈瑒支付了租金42，000元。
原审法院另查明，双方当事人系父子关系。2004年3月，陈建康与陈瑒之母杨忆珍协议离婚，系争房屋归陈建康所有，并携子陈瑒居住，产权人为陈建康；陈建康补偿杨忆珍45万元；位于上海市曹杨二村XXX号XXX室房屋归杨忆珍所有，租赁人为杨忆珍。当月，系争房屋权利人登记为陈建康。2013年4月，陈瑒得知陈建康欲将系争房屋以买卖的形式过户给再婚的妻子杨彦，曾诉请要求判决确认系争房屋为本案双方当事人共同共有。该案审理过程中，陈瑒要求增加诉请即确认其在该房屋内享有居住权。原审法院认为陈瑒要求确认系争房屋与陈建康共有缺乏依据，且陈瑒居住在系争房屋内，其权利并未受到侵害，故其要求确认居住权的诉请，不属于该案调整的范围。据此，原审法院于2013年9月9日作出一审判决，对陈瑒的诉讼请求不予支持。该案判决后，陈瑒未上诉。2013年10月31日，陈建康与杨彦共同至上海市静安区房地产交易中心申请办理了系争房屋的产权过户，登记种类为配偶之间变更。同年11月4日，陈建康与杨彦协议离婚，离婚协议约定系争房屋归杨彦所有。当月17日，杨彦取得系争房屋的产权证。2014年3月，杨彦涉讼，要求陈瑒立即从系争房屋内迁出。原审法院认为，系争房屋的来源系旧住房成套改造的拆迁安置房，改造时陈瑒的户口在该房屋内，故其属于安置对象，享有居住使用权。系争房屋由陈建康与杨忆珍购买成为产权房后，通过陈建康与杨忆珍离婚时夫妻共同财产的分割，产权归陈建康一人所有。但是，陈瑒对系争房屋的居住权并不因房屋被父母购买产权、离婚财产分割或者陈瑒成年而丧失，陈建康作为产权人必须依法保障陈瑒居住权的实现。陈建康通过配偶之间更名的方式将系争房屋产权变更为杨彦所有，杨彦虽为新的产权人，但其取得产权没有支付过对价，在对系争房屋行使占有、使用、受益和处分权利的同时，应当继续保障陈瑒作为同住人的合法居住权。据此，原审法院于2014年3月6日作出一审判决，对杨彦的诉讼请求不予支持。判决后，杨彦不服，上诉于上海市第二中级人民法院，现该案尚未审结。
原审法院再查明，陈瑒租赁期间的2013年下半年有线数字电视收视维护费138元，由陈建康垫付。
现陈建康涉讼，请求判令陈瑒支付：1、至2013年10月17日的半年租金42，000元；2、自2013年10月18日至2013年11月17日的房屋使用费15，000元；3、按银行同期贷款利率的四倍至2014年1月8日的逾期付款违约金7，594.52元；4、2013年下半年有线电视费138元；5、额外预付7，000元作为结算水、电、燃气的押金。
原审法院审理中，陈建康撤回了上述第二、五项诉讼请求，第三项诉讼请求调整为要求对方按银行同期贷款利率支付逾期付款违约金。
原审法院经审理后认为，房屋所有权人对自己的房屋，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。双方当事人签订合同时，是系争房屋的产权人，本身就享有在系争房屋内居住使用的权利。即便陈瑒对系争房屋享有居住使用权，也不能排除陈建康对系争房屋享有的居住使用权。现陈建康将系争房屋的居住使用权通过房屋出租方式让给对方独自使用，并获取租金，并不违反法律规定，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。虽然陈瑒辩称实际已付对方91，000元，但因未能提供相应的证据予以佐证，故不予采信。扣除陈建康自认收到的租金42，000元，陈瑒还需支付半年的房屋租金42，000元。陈瑒未按合同约定支付租金，构成违约，陈建康有权主张逾期付款违约金。陈建康自愿将逾期付款违约金调整为按银行同期贷款利率计算，并无不当，应予准许，陈瑒应自2013年4月8日起按中国人民银行同期贷款利率支付陈建康逾期付款违约金。陈瑒在租赁期间发生的有线电视收视维护费138元，应由其承担。
原审法院据此作出判决：一、陈瑒应于判决生效之日起十日内支付陈建康至2013年10月17日的房屋租金42，000元；二、陈瑒应于判决生效之日起十日内以42，000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付陈建康自2013年4月8日起至偿付止的逾期付款违约金；三、陈瑒应于判决生效之日起十日内支付陈建康有线电视收视维护费138元。
原审判决后，上诉人陈瑒不服，向本院提起上诉称：因被上诉人再婚配偶的极力反对，而上诉人又急需婚房成婚，故无奈之下与被上诉人签署了系争房屋的租赁合同，但此时上诉人并不清楚自己享有该房屋的居住权，支付的租金也明显高于市场价格，故上述租赁合同显失公平，违反了公平合理原则。上诉人除支付了对方认可的租金外，还因被上诉人外地出差之故，经其告知后于2012年10月通过银行转账方式向被上诉人配偶的银行账户支付过2013年下半年租金共计42，000元，且有关证据向原审法院提供，但未予认定，显与事实相悖。由于上诉人享有系争房屋的居住权，故也应向对方支付一半的相应市场租金，不应全额承担租金或房屋使用费。目前，因上诉人居住使用系争房屋受到被上诉人等阻挠，无法入住，且面临母亲系残疾人又患重病、妻子怀孕在身，上诉人也因对方行为导致失业，生活困难。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部原审诉请，并判决双方签署的系争房屋租赁合同无效等。
被上诉人陈建康辩称：其因记忆有误，故在原审法院审理中已认可收到对方的租金42，000元，该笔租金是由上诉人付至被上诉人再婚配偶的银行账户内，再由该被上诉人配偶提取后交给被上诉人的，同时被上诉人也提供了与上诉人银行转账记载相对应的银行取款账单，故被上诉人只认可收到上诉人支付的这笔42，000元租金，从未收到过其他租金。上诉人所称其一次性支付了91，000元，不符合双方合同的约定和常理。上诉人的上诉请求无事实依据，故被上诉人请求本院依法维持原审判决。
本院经审理查明，案外人杨某某于原审法院于2014年3月6日作出的对其要求上诉人迁出系争房屋的诉讼请求不予支持的一审判决不服，提起上诉后，本院经审理，依法作出了维持原审判决的终审判决。
以上事实，由（2014）沪二中民二（民）终字第946号民事判决书证明属实。
原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人于2012年10月通过银行转账方式向被上诉人配偶的银行账户内支付共计42，000元租金，被上诉人已在原审法院审理中予以认可，但除此之外，对于被上诉人所主张在双方租赁期限内的其余租金，虽上诉人辩称实际已付对方共计91，000元，但因未能提供相应的证据予以佐证，故原审法院难以采信。二审中，上诉人仍坚持其上述主张，亦因其应负有相应的举证责任，而缺乏足够的证据印证，故本院亦难以采纳。虽然上诉人享有系争房屋的居住使用权利，但是其主张双方当事人之间签署的租赁合同无效，有关租金的约定也显失公平等主张，因缺乏足够的事实和法律依据，本院难以支持。关于上诉人所涉及的其他权利人要求其迁出系争房屋的诉讼，因与本案系不同的法律关系，应另案处理。至于上诉人所称其生活困难等主张，虽作为家庭成员之间应互帮互助，但也应在各自能力所及范围内和自己的努力前提下，互相协商解决。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费853.45元，由上诉人陈瑒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 陈 俊
二〇一四年九月十八日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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