广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4063号
上诉人（原审原告）：广州市实华物业管理有限公司，住所地：。
法定代表人：林某涛，该公司总经理。
委托代理人：刘家麟，广东润科律师事务所律师。
委托代理人：周绵华，广东润科律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：谭某标，男，汉族，1965年4月1日出生，住广州市越秀区。
上诉人广州市实华物业管理有限公司（以下简称实华物管公司）、谭某标因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据广州市国土资源和房屋管理局于2012年12月18日核发的《资质证书》显示，实华物管公司的资质等级为三级。
座落在本市新河浦路68号1905房，使用性质为住宅，建筑面积为49.7934平方米，所有权人为谭某标。
2012年6月，实华物管公司向华丰大厦的住户发出《华丰大厦宿舍物业管理服务费调整方案征询意见表》，根据该建议表内业主签名及填写的意见显示：自五楼以上住宅住户表内共统计150户，表示同意调整价格的住户共有93户，部分住户虽表示不同意或没有表示是否同意调整价格的，但有提出建议价格适量调整。
同月25日，实华物管公司（受托方、乙方）与华丰大厦业主管理委员会（委托方、甲方）签订《华丰大厦宿舍物业管理服务协议》，约定：甲方的物业座落于广州市越秀区新河浦路68号华丰大厦，该大厦于1998年投入使用，框架结构，共23层，其中5-23层为宿舍，面积16292平方米，共有150户；甲方同意选聘乙方为华丰大厦宿舍提供物业管理服务单位，甲方委托乙方对华丰大厦宿舍物业进行管理；甲方同意该大厦的物业综合管理服务费调整为1.70元／平方米，按现行计算面积计算；委托管理期限为2年，自2012年7月1日起至2014年6月30日止，本协议自双方签字（盖章）后起生效等。甲方签字一栏由五位业主代表签名。
同年7月25日以后，实华物管公司再向华丰大厦的业主发出《华丰大厦宿舍管理费调整意见》，其中写明：在6月份公示物业管理调整方案后，得到了广大业主的支持和响应。综合多方意见，经与业主委员会多次讨论协商后，我司拟将管理费调整至1.7元／平方米，从第三季度开始实施。在实华物管公司提交的该意见征询栏里，签名表示同意的业主共计有50户，征询意见时间跨度自7月25日至8月3日。
2012年8月2日，实华物管公司向华丰大厦全体业主（住户）发出《公布》，写明：经多次与业主委员会、大厦业主进行讨论协商、张贴告示，派员逐户上门征询意见等，广泛地听取业主的意见并达成共识，大厦5-23层业主（住户）共150户，同意从第三季度起按1.7元／平方米收费的有105户，有13户跟随大部分业主意见，有6户同意调价但未签名没有发表意见，不同意调价的有26户，同意管理费价格调整到1.7元／平方米的有105户占总户数的70%，按有关规定，本配套宿舍物业管理费调整方案正式通过等。
2013年8月20日，实华物管公司向华丰大厦业主住户发出《关于收取住户生活垃圾处理费的通知》，称华丰大厦实行物业管理服务以来，街环卫部门为了避免向大厦住户／业主多头收费而委托其代收代缴该项费用，但过去该司垫支后并没有向各住户／业主收回该费用等，经与业主委员会协商后，决定从2013年7月1日起不再垫支大厦住户／业主的生活垃圾处理费，经与街环卫站协商并同意后，由其代向住户／业主收取生活垃圾处理费等。广东省商业大厦（以下简称商业大厦）已垫付2013年7月至12月的垃圾处理费、环境卫生服务费，并由广州市越秀区大东街环境卫生管理站开具了发票。
此外，实华物管公司曾于2013年12月30日通过广东润科律师事务所以顺丰快递向谭某标发出《律师函》，称实华物管公司受华丰大厦业主管理委员会的委托，对华丰大厦实施物业管理，管理期间，谭某标未按物业管理合同的约定缴付物业管理费，至该函件出具之日止，累计欠费达3435元，并要求谭某标收到函件后五个工作日内作出明确答复。该函件已退回实华物管公司，谭某标亦称其从未收到该函件。
实华物管公司于2014年2月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、谭某标向实华物管公司支付涉案房屋自2007年1月至2008年9月、2009年1月至2010年12月、2013年4月至12月的物业管理费3690元及利息（利息以每季度欠缴的物业管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从下季度首月的12日起计至实际支付之日止）；2、谭某标向实华物管公司支付涉案房屋自2013年7月至12月的垃圾处理费、环境卫生服务收费90元及利息（利息自起诉之日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
另查明，2012年7月12日，实华物管公司、广东省商业企业集团实业公司（以下简称商业集团）共同出具《华丰大厦宿舍物业管理费价格调整意见》，称华丰大厦物业管理全年亏损74848.79元，并提出了三套处理方案：其中方案1为将管理费用调整到1.7元／平方米；方案2为调整价格不到1.7元／平方米，但压缩服务内容；方案3为由大厦宿舍实行自治管理，自行聘请其他物业管理公司或个人承包管理服务，该公司给予三年时间予以扶持。该意见中有四名业委委员签名同意方案1，一名业委委员签名同意方案3，一名表示认同管理费为1.5元。
再查明，根据谭某标提交的证据显示，2012年8月3日，华丰大厦管理处开具《收据》收取1905房交付的电梯维修分摊费用。2013年4月，涉案的华丰大厦1905房缴纳2013年1-3月的物业管理费用由商业大厦开具发票收取。谭某标据此认为涉案的华丰大厦的物业管理公司为商业大厦。
对此，实华物管公司提交了其与商业大厦、商业集团于2014年3月18日共同出具的《关于华丰大厦宿舍管理费收取问题的说明》，写明：华丰大厦是广东省商业企业集团公司和原广州市工商银行合建的商住综合大楼，其中一至四楼作为经营和办公场所，四楼以上是商业集团本部和工商银行的职工宿舍，双方在房改时，经协商同意指定由商业集团负责华丰大厦宿舍管理工作……为了对集团公司本部职工宿舍实行专业化、市场化管理，由实业公司投资设立实华物管公司统一管理集团公司本部职工宿舍，其中包括华丰大厦宿舍。由于集团公司本部职工宿舍较多，且分布点多分散，加上原住户变动很大，统一管理难度非常大，理顺工作花费时间较长。基于上述原因，华丰大厦宿舍归属实华物管公司管理，而华丰大厦住户所交的管理费至今仍由商业大厦收取并开具票据。
原审庭审中，实华物管公司、谭某标共同确认华丰大厦5-23层共有150户，在2012年7月1日前物业管理费标准为1.3元／平方米，目前涉案华丰大厦未成立业主委员会。实华物管公司称由于华丰大厦在1998年投入使用时，没有物业管理公司进行管理，而由住户代表推选代表进行管理，就是业主管理委员会，这是历史形成的，其文件中提到的业主委员会就是指五个代表组成的业主管理委员会。由于实华物管公司成立于2007年，此前华丰大厦管理处没有管理资质，不具备独立开具发票的资质，为了满足业主要求，就借用了商业大厦的发票，但是财务是独立核算的，实华物管公司与商业大厦都是独立法人。此外，谭某标称2013年以后的费用确实没有缴纳，但是此前的费用都有向商业大厦缴纳，但目前找不到相关单据。实华物管公司称其在本案起诉前曾向谭某标追讨过欠付费用，但未提交相关证据。
原审法院认为：根据《物权法》及《物业管理条例》的规定，区分建筑物物业区域内的业主有权召开业主大会，选举产生业主委员会进行自我管理、自我服务。但业主委员会的产生应经过法定的选举程序，且报房管部门备案。而涉案的业主管理委员会并非经业主大会选举产生的业主委员会，也未办理备案手续。因此，其无权代表全体业主选聘物业服务企业，其与实华物管公司签订的《华丰大厦宿舍物业管理服务协议》应为无效合同，不具有约束全体业主的法律效力。
虽然前述《华丰大厦宿舍物业管理服务协议》对谭某标并不具有约束力，但实华物管公司自涉案华丰大厦建成以来一直在现场提供物业服务。虽然谭某标否认实华物管公司提供物业管理服务，并称由商业大厦提供物业服务，但谭某标除提交由商业大厦开具的收取物业管理费用的发票外，并无其他证据能够证明商业大厦提供了实际的物业服务内容。而从实华物管公司提交的《华丰大厦宿舍物业管理服务费调整方案征询意见表》可见，实华物管公司曾就调整管理费用的价格向业主征求意见，并有部分业主签名；而从实华物管公司提交的《关于华丰大厦宿舍管理费收取问题的说明》来看，商业大厦仅是代实华物管公司开具发票，实际的物业管理服务是由实华物管公司提供的。因此，谭某标辩称涉案大厦的物业服务由商业大厦提供，实华物管公司主体不适格的辩解意见，原审法院不予采纳。实华物管公司提供了事实上的物业管理服务，根据等价有偿的原则，谭某标应予支付相应的物业服务费用。
至于实华物管公司诉请的物业管理费标准问题。虽然实华物管公司曾向华丰大厦的住户提出调整价格的征询意见，但据实华物管公司提交的《华丰大厦宿舍管理费调整意见》可见，实际同意实华物管公司调整物业管理费价格至1.7元／平方米的业主仅有50户，而华丰大厦住宅部分共有150户，实华物管公司的调高物业管理费价格的决定未能得到全体业主甚至过半数的业主的同意。此外，由于华丰大厦业主管理委员会并非业主委员会，其无权代表全体业主与实华物管公司签订物业服务协议并同意实华物管公司按1.7元／平方米的价格标准收取物业管理费，故对实华物管公司诉请要求按1.7元／平方米的价格收取物业管理费，原审法院不予支持。实华物管公司应按价格调整前的标准1.3元／平方米的标准收取管理费用。
至于谭某标抗辩的诉讼时效问题。虽然谭某标辩称其对2013年以前发生的物业管理费用均已交付，但谭某标未能提供证据证明，故对谭某标该项辩解意见，原审法院不予采信。谭某标欠付实华物管公司2007年1月至2008年9月、2009年1月至2010年12月、2013年4月至12月的物业管理费用应予支付。但是根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”实华物管公司虽然在庭审中称其曾向谭某标追讨过欠付的物业管理费用，但未能提供证据证明，至于实华物管公司曾于2013年12月30日向谭某标发出的催讨欠款的《律师函》，因并未实际送达谭某标，故该催告的意思并不构成诉讼时效中断的事由，故实华物管公司诉请2012年2月17日以前的物业管理费用及利息均已超过了诉讼时效，原审法院不予支持。至于实华物管公司诉请谭某标支付欠付物业管理费用的利息问题，因谭某标逾期支付物业管理费用，实华物管公司诉请要求谭某标按同期银行贷款的标准支付利息，属该款产生的法定孳息，合理合法，原审法院予以支持。因双方未约定具体的物业管理费用支付期限，现实华物管公司主张由谭某标按季度支付，并自下季度的首月12日起计付欠款利息，并无不妥，原审法院予以支持。
至于实华物管公司诉请要求谭某标支付其已垫付的垃圾处理费及环境卫生服务费的问题，虽然实华物管公司曾称其决定自2013年7月起代街环卫站收取业主、住户的垃圾处理费用，但该费用应由业主自己负担，但实华物管公司并无证据证明其已代为支付了该费用。至于实华物管公司提交的商业大厦向大东街道支付的2013年7月至12月的垃圾处理费、环境卫生服务费发票，因实华物管公司庭上明确其与商业大厦均是独立法人，二者财务独立核算，只是其借用商业大厦的发票用以收取业主的物业管理费用，故该发票并不能证明实华物管公司已代为垫付了该费用。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第六条第二款第（五）项、第八条、第十五条第（二）项、第十六条第（一）项的规定，原审法院于2014年7月14日作出如下判决：一、谭某标应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市实华物业管理有限公司支付自2013年4月至12月的物业管理费（按49.7934平方米×1.3元／平方米／月的标准计付）及欠付该费用的利息（以每季度欠付的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率为计付标准，自下季度首月的12日起计至实际付清欠付的物业管理费用之日止）。二、驳回广州市实华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元由广州市实华物业管理有限公司负担44元，由谭某标负担6元。
判后，上诉人实华物管公司、谭某标均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人实华物管公司上诉并答辩称：一、自2012年7月起，经超过三分之二业主同意，涉案物业管理费已从1.3元／平方米调高至1.7元／平方米，事实上截至二审长达两年的时间内超过92％的业主已按1.7元／平方米的标准向实华物管公司缴纳了物业管理费。一审法院认定按1.3元／平方米收取2012年7月之后的物业管理费，认定事实错误、适用法律错误。谭某标作为涉案房屋产权人，应按时向实华物管公司支付物业管理费。（一）华丰大厦是商业集团和原广州市工商银行合建，是两者的职工宿舍。房改后，指定实华物管公司负责物业管理。实华物管公司也实际一直为华丰大厦提供物业管理服务，但一直处于亏损。2012年7月12日，实华物管公司公示了《华丰大厦宿舍物业管理费用价格调整意见》提出三个处理方案。原业主管理委员会的成员大部分同意了方案l。需要特别说明的是，华丰大厦虽没有成立业主委员会，但自入住时开始，考虑到华丰大厦是员工宿舍的特殊性，就推选了七位住户作为业主管理委员会成员，各自管理负责一部分业主，故该七位成员的意见也在一定程度上反映了业主的意见。同时，实华物管公司还向各住户征求了意见，实华物管公司提供的《华丰大厦宿舍物业管理服务费调整方案征询意见表》可以证实。该意见表上，有13户详细写明同意调高至1.7元／平方米；有37户写明了同意调整的意愿但未直接写明调整的数额。实华物管公司又于2012年7月底向上述意见表上写明不同意调价或同意的调价标准未能达到1.7元／平方米的业主再次征求意见。该次《华丰大厦宿舍管理费调整意见》中，有50户业主同意将物业管理费标准调整至1.7元／平方米。但一审却仅认可该意见中业主的意见而未结合第一次意见表中的业主意见，属认定事实错误。综上，至少有100户业主同意调高物业管理费至1.7元／平方米，华丰大厦5-23层共有150户，故已有超过三分之二的业主同意调整物业管理费标准至1.7元／平方米。（二）大部分业主已经同意调高物业管理费，实华物管公司也已将自2012年7月份起调高物业管理费的信息进行公示。在此后的缴费过程中，已有超过92％的业主按1.7元／平方米向实华物管公司缴纳物业管理费的。因此，原审认定“调高物业管理费价格的决定未能得到全体业主甚至过半数的业主同意”属事实认定错误。二、实华物管公司自2013年7月起为业主、住户向街环卫站垫付了垃圾处理费、环境卫生服务收费，该费用应由各业主向实华物管公司支付。2013年7月至12月期间，也已有92％的业主认可了实华物管公司代业主先垫付垃圾处理费、环境卫生服务收费的行为，并于实华物管公司垫付后向实华物管公司支付了该费用。在实华物管公司发布了《关于征求华丰大厦住户缴交生活垃圾处理费方案意见的通知》时，也向七位业主管理委员会征询相关意见，大部分的成员提出由实华物管公司先向街环卫站代为缴纳。实华物管公司经公示后同意直接先向街环卫站缴费，并实际委托商业大厦向街环卫站缴纳华丰大厦全体业主的垃圾处理费、环境卫生服务收费，而环卫站也向商业大厦统一开具了发票。原审未支持实华物管公司的该项诉请，于法无据。综上所述，实华物管公司上诉请求撤销原审判决，改判支持其原审全部诉请。实华物管公司对谭某标的上诉主张答辩称：一、公司财务已经对价格调整进行书面公告，并张贴出来。二、调价方案已经二分之一业主同意，完全符合物管条例的规定。2012年6月份，有36户业主同意调整物业管理费为2元／平方米，之后实华物管公司结合实际，将物业管理费标准调整为1.7元／平方米，对于之前不同意调价及未明确调整范围的其他人，重新征求意见，又有50户业主直接同意1.7元／平方米的方案。两者加起来共是86户业主同意从2012年7月提价方案。实际第一次收取2012年7月至12月两个季度的物业管理费，包括本案部分小业主也是按1.7元／平方米标准交付，该季度仅有三户业主未缴纳物业管理费，也没有任何业主提出异议，直到2014年也仅有八、九户住宅业主未支付物业管理费。三、华丰大厦实际一直由实华物管公司管理，实华物管公司和商业大厦属同一个国企下属的子公司，当时发票只有商业大厦能开具，所以物业管理费就委托商业大厦代收，原审法院已经查实该问题。四、环卫站委托实华物管公司收取了整栋大厦的垃圾费、环境卫生服务费，物业管理费从来不包括垃圾费，垃圾费收取是由街道环卫站专门的部门收取的。五、物业管理费通常由实华物管公司从业主帐户中扣划。2012年7月开始收费以来，140多个业主帐户里面都有足额的管理费给实华物管公司扣划，且这么长时间没有人提出异议。至2013年10月未交费的也仅仅几户人家。实华物管公司认为谭某标的上诉主张依据不足，应予驳回。
上诉人谭某标上诉并答辩称：一、原审认为涉案华丰大厦自1998年建成以来一直由实华物管公司在现场提供物业服务，是错误的。实华物管公司原审提供的证据反映该公司于2007年才注资成立，2012年12月18日才获得物业管理资质，怎么可能自1998年就一直在涉案华丰大厦现场提供物业服务。二、涉案华丰大厦自1998年建成以来一直由商业大厦提供物业服务，谭某标自入住涉案房屋一直向商业大厦缴纳物业管理费。三、实华物管公司称其上级公司商业集团于2007年投资设立实华物管公司统一管理商业集团本部职工宿舍，其中包括涉案华丰大厦宿舍，缺乏事实依据。《中华人民共和国物权法》第七十六条和国务院颁发的《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业应经全体业主共同决定，商业集团无权随意调整、更换涉案华丰大厦的物业管理公司。而且，该调整、更换从未告知过包括谭某标在内的华丰大厦全体业主。实华物管公司于2012年12月l8日才取得物业管理资质，之前实华物管公司连开发票的资格都没有。四、实华物管公司擅自将物业管理费收取标准从1.3元／平方米上调至1.7元／平方米，于法无据。虽然一审法院判决谭某标支付的物业管理费标准仍是1.3元／平方米，但原审阐述的理由不够全面。实华物管公司提交的《华丰大厦宿舍管理费调整意见》属于违法无效调价，除同意调价的业主未达到法定人数外，还有一个重要理由是实华物管公司于2012年12月18日才取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《资质证书》，其主张于2012年6月开始公示物业管理费上调方案，于法无据。五、原审判决谭某标支付物业管理费的利息于法无据。如上文所述，商业集团擅自将涉案物业管理公司更换为实华物管公司，实华物管公司擅自将物业管理费从1.3元／平方米调整到1.7元／平方米，造成谭某标无法交付物业管理费，过错在于实华物管公司。综上所述，实华物管公司主张向谭某标收取物业管理费及利息，主体不适格。故谭某标上诉请求撤销原审判决，驳回实华物管公司原审全部诉请。针对实华物管公司上诉，谭某标答辩称：不同意实华物管公司的上诉请求。一、实华物管公司擅自将物业管理费从1.3元调整到1.7元是违法的。根据《广州市物业管理暂行办法规定》的规定提高物管费，必须经以下程序：1、要委托会计师事务所对上一年度物业经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告；2、调整物业服务费的相关事项要公告，并书面告知物业所在的街道办事处及区县级市房地产主管部门；3、调整方案必须经占有面积二分之一以上的业主或者占总人数一半的业主通过。实华物管公司提供的证据看出其调价并没有遵循法律规定的程序。二、实华物管公司称提价方案得到三分之二以上的业主同意，不是事实，其提供的证据反映只有50户业主同意将物业管理费调整到1.7元，其余业主均未同意。三、实华物管公司在二审提交的证据也证实华丰大厦业主均是向商业大厦缴纳物业管理费，并未向实华物管公司缴纳物业管理费。实华物管公司擅自作出调价方案违反法律规定。四、谭某标一直强调同意向商业大厦按照1.3元／平方米的标准缴纳管理费，只是商业大厦未收取。五、关于垃圾处理费的问题，因实华物管公司未提供证据证实其代业主缴付相关垃圾处理费等，该项主张亦无事实依据。另外，从2014年10月1日物业管理公司已经退出管理，华丰大厦至今一直由业主自己管理，谭某标等业主自2014年10月开始自行向大东街环境卫生管理站交付了当月垃圾处理费15元。业主之前向商业大厦交付物业管理费按照1.3元／平方米的标准已包括垃圾处理费。综上所述，谭某标认为实华物管公司的上诉理由不成立，应予驳回。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另查明，一、上诉人实华物管公司二审提交以下证据：（证据清单一）1、《华丰大厦宿舍物业管理费用价格调整意见》，证明业主管理委员会部分成员同意调高物业管理费至1.7元／平方米。2、《电子发票记账清单（2012年1月至2014年6月）》、3、《宿舍住户情况表》、4、《华丰大厦自2012年7月起未交物业管理费住户统计表》，证据2-4证明自2012年7月起，已有超过92%业主按1.7元／平方米向实华物管公司缴纳物业管理费。5、《照片》，证明实华物管公司在华丰大厦公示垃圾处理费、环境卫生服务收费法律依据及收取通知。6、环卫站出具的《证明》、7、商业大厦出具的《证明》，证明实华物管公司已委托商业大厦向环卫站支付垃圾处理费、环境卫生服务收费，环卫站也确认收到商业大厦代为支付的2013年7月至2014年6月期间华丰大厦全体业主的相应费用。8、《收据》、9、《华丰大厦住宅未交垃圾处理费、环境卫生服务收费住户统计表》证明：2013年7月至12月期间，也已有92%业主认可实华物管公司代业主先垫付垃圾处理费、环境卫生服务收费的行为，并于实际垫付后向实华物管公司支付该费用。（证据清单二）1、《华丰大厦物业管理费用收支情况》，证明：2012年5月，实华物管公司提出将管理费从1.3元／平方米提升到2元／平方米，各业主在实华物管公司作出的《华丰大厦宿舍物业管理服务费调整方案征询意见表》（原审证据3）上签名提出意见。2、《资质证明书三级（暂定一年）》，证明实华物管公司于2012年2月已取得三级（暂定一年）的物业管理企业资质证书。3、《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知（穗价（2013）233号》，证明按规定三级资质的物业服务收费标准参考指导价为1.85元／平方米，实华物管公司按1.7元／平方米／月收费符合规定。4、《发票开具情况查询步骤》，证明自2012年7月起，已有超过92%的住户按1.7元／平方米向实华物管公司缴纳物业管理费。被上诉人谭某标质证称：对证据清单一中的证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，华丰大厦没有业主委员会，六人签名并不能代表华丰大厦全体业主的意见，也未见过该物业管理费价格调整意见；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据证实华丰大厦的物业管理公司是商业大厦，而非实华物管公司。对证据3的真实性没有异议，对关联性有异议，并不足以证实实华物管公司所称的从2012年起超过92%业主按照1.7元标准缴纳物业管理费，因该表是实华物管公司自制表格，该证据的三性，都不予认可。对证据4的三性不予认可。证据5照片没有原件，无法辨清，对三性不予认可，实华物管公司在一审提交的证据也证明垃圾费是由商业大厦交付。对证据6的真实性有异议，环卫站证明内容不真实，实华物管公司一审提交的发票显示是商业大厦支付的垃圾处理费。对证据7的三性不予认可，商业大厦与实华物管公司本身是关联公司，为本案诉讼，出具了虚假证明。对证据8的三性不予认可，收据没有加盖任何公章。对证据9的三性都不予认可。对证据清单二证据1的三性都不予认可，这只是实华物管公司自制的统计表，从2012年5月份，谭某标从未见过实华物管公司公告收支情况。对证据2三性都有异议，与原审证据也不一致，该资质证书没有编号且有效期与原审提供的资质证书有效期冲突。对证据3真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，收费标准不能证明实华物管公司已经符合国家的具体程序。对证据4的三性有异议。从证据清单一中的证据2开具发票的是商业大厦，该证据不真实，且与实华物管公司没有关联。2014年7月到9月第三季度的管理费由商业大厦收取但发票由实华物管公司出具，被扣费的业主要求商业大厦开具发票，否则将向税务部门投诉。
二、实华物管公司二审陈述称：其收取物业管理费是从业主账户中直接扣划；关于垃圾处理费及环境卫生服务费在2013年7月之前一直由公司垫付未向业主收取。
本院认为，原审认定实华物管公司在涉讼期间实际向涉案华丰大厦提供了物业服务，与谭某标形成事实上的物业服务关系，并无不妥。谭某标确认其并未向商业大厦交付涉案房屋涉讼期间的物业管理费，原审认定谭某标应向实华物管公司支付上述期间的物业管理费，合法有据，不作赘述。针对实华物管公司、谭某标的上诉主张，认定如下：
一、谭某标以其交付物业管理费由商业大厦出具发票为由，主张涉案华丰大厦一直由商业大厦提供服务收取物业管理费，实华物管公司不是涉案华丰大厦的物管公司，无权向其收取物业管理费及利息。因涉案华丰大厦系商业集团及原广州市工商银行合建商住综合大楼，实华物管公司、商业大厦、商业集团共同出具的《关于华丰大厦宿舍管理费收取问题的说明》证实涉案华丰大厦归实华物管公司管理。谭某标亦确认其未向商业大厦支付涉讼期间的物业管理费，因此，实华物管公司主张向谭某标直接收取涉讼期间的物业管理费及相应利息，并无不妥。谭某标并没有证据证明商业大厦具有物业管理资质并实际对涉案华丰大厦提供了物业服务。因此，谭某标的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。
二、实华物管公司上诉主张应按1.7元／平方米计收2012年7月以后的物业管理费。涉案华丰大厦业主一直按1.3元／平方米的标准支付物业管理费，实华物管公司该项主张是否成立，关键在于其调价的行为是否具有法律效力。
首先，实华物管公司提供其与涉案业主管理委员会签订的《华丰大厦宿舍物业管理服务协议》，因业主管理委员会非经业主大会选举产生的业主委员会，也未依规办理备案手续，无权代表全体业主调整物业管理费标准，该约定不具有约束全体业主的法律效力。实华物管公司主张据此按1.7元／平方米收取物业管理费，缺乏合同依据。
其次，虽然实华物管公司曾向华丰大厦的住户提出调整价格的征询意见，但实华物管公司提交的《华丰大厦宿舍管理费调整意见》证实实际同意其调整物业管理费标准至1.7元／平方米的业主仅有50户，而华丰大厦住宅部分共有150户，实华物管公司调高物业管理费标准的决定未能得到全体业主甚至过半数业主的同意。实华物管公司二审陈述称实际同意调整物业管理费至1.7元／平方米的业主共86户，与原审证据及其陈述均不符，本院不予采信。实华物管公司主张将物业管理费标准调整至1.7元／平方米，与事实不符。
其三，实华物管公司实际已有超92%的业主按1.7元／平方米的标准支付物业管理费的问题。因实华物管公司二审确认其收取物业管理费系从业主帐户中自行扣划，故该缴费行为并非全部属各业主的真实意思表示。综上，实华物管公司主张按1.7元／平方米计收2012年7月之后的物业管理费，于法无据，不予采纳。
三、关于垃圾处理费及环境卫生服务收费的问题。实华物管公司原审主张其为150户业主垫付了垃圾处理费及环境卫生服务收费每月15元／户，要求谭某标予以支付。按规定，上述垃圾处理费及环境卫生服务收费应由业主实际支付。但实华物管公司二审确认2013年7月之前一直由其支付该费用并未向业主收取，实华物管公司现主张向业主收回该费用与前述行为不符。并且，实华物管公司所提供的证据仅证实商业大厦每月按2235元的标准向环卫站交付上述费用，与实华物管公司主张的150户每户每月应交纳15元的标准亦不相符，无法证实上述单据与本案相关。因此，原审未支持实华物管公司的该项诉请，并无不妥。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人实华物管公司、谭某标的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州市实华物业管理有限公司负担50元、上诉人谭某标负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 璩方慧