广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2688号
原告：林国芹，男，1948年12月19日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：孙玉琼，广东广信君达律师事务所律师助理。
被告：广州市金伟杰房地产实业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：卢永慈，该公司总经理。
委托代理人：杜剑锋，该公司职员，联系地址。
原告林国芹诉被告广州市金伟杰房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林国芹及其委托代理人刘洋，被告委托代理人杜剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定将广州市越秀区xx805房出售给原告，成交价1731786元，并约定被告应于2013年10月9日前将本合同标的房产证交付原告。合同签订后，原告已依约向被告支付全部款项，但被告一直未将房产证交付原告，属于严重违约，依约应支付延期办证违约金。因此，请求法院依法判决：1、被告立即为原告办理广州市越秀区xx805房（现址为：广州市越秀区xx805房）的房地产权证；2、被告向原告支付逾期办证违约金（每日按已付房款1731786元的万分之一计，从2013年6月17日起计至实际取得房产证之日止）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，在2010年7月被告办理规划验收许可证时被告知规划地块内有100平方米的私房没有拆迁，经了解，该100平方米不在被告开发的规划红线和国土红线内，被告认为延期交楼和延期办证是政府行为下的不可抗力，根据协议约定，被告应予免责。经被告努力，现房产证很快可以办理，市国土规划局也同意被告按原计划进行规划验收。
经审理查明：2008年12月19日，原告（乙方，买方）和被告（甲方，卖方）签订了编号：200812061749的《商品房买卖合同》，约定：乙方所购商品房为xx房，测绘地址：xx。该商品房属预售，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米19706元，总金额1731786元整。公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。甲方同意乙方按下列方式按期付款：第一期：自本预售合同签订暨网上备案之日起2日内，支付全部房价款的50.2%，计870000元；第二期：在2009年1月2日前，支付全部房价款的29.4%，金额510000元；第三期：在2009年1月20日前，支付全部房价款的20.3%，金额351786元。甲方应当在2009年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。交付后，甲方不得以房屋已交付使用为借口懈怠其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。双方同意选择以下方式办理产权登记：甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。甲方违反约定的，乙方有权按照下列方式处理：乙方不退房，甲方迟延之日起按每日已付房价款的万分之一向乙方支付违约金，直至办妥以乙方为房地产权证为止，乙方同意不再要求甲方作任何赔偿。附件五：本合同补充协议：乙方应在甲方发出办理房产证的书面通知之日起15日内向甲方提交《通知》中所需的资料和签署有关书面文件，同时乙方需向甲方付清政府部门规定应收的费用（包含但不限于契税）。如乙方未按照前述期限提交资料、签署有关文件、缴纳费用的，则甲方向产权登记机关报送办理权属登记资料的期限自乙方实际向甲方提交完整资料、缴纳费用、签署有关文件之日起计（以上述三项事务完成的最后时间为准）。办证税费为预付，最终以政府部门的最新规定为准，如有变化，乙方须在甲方发出书面《通知》之日起7日内缴纳差额。由于政府行为（包括但不限于规划变更等），导致甲方出现下列情形，甲方虽经最大限度的补救仍无法避免，双方同意，甲方可以不承担由此产生的违约责任：不能按照约定时间办理房屋产权证书等。补充协议的条款与《商品房买卖合同》的条款相冲突的，以补充协议的条款为准。
2009年1月30日，被告为原告开具购房款发票，载明：不动产项目名称德雅轩；销售的不动产楼牌号xx805房；建筑面积109.52平方米，金额1731786元，款项性质购房款。
2011年6月27日，原告签订《广州市文德路【德雅轩】收楼确认书》，载明：业主姓名林国芹，单元东栋8层805单元，《商品房预售合同》编号：200812061749，本人已清楚验收上述单元并收妥上述单元至所有钥匙。下面加盖“广州市金伟杰房地产实业有限公司”公章和“广州新进物业管理有限公司德雅轩服务中心”公章。
2012年12月19日，广州市规划局越秀分局向被告发出编号穗规越秀（2012）581号《关于“德雅轩”项目规划验收问题的复函》，载明：你公司的《关于“德雅轩”项目未能通过综合验收目前存在急待解决问题的报告》及相关资料收悉，经办理，函复如下：经查，“德雅轩”商住楼项目为广州市金伟杰房地产开发实业有限公司于2007年1月17日经市规划局以《建设工程规划许可证》（穗规建证（2007）228号）批准在文德路长塘街以西、近圣里以北地段新建的1幢地上18层（部分19层）地下2层的商住楼项目。2010年7月，你公司在该项目竣工后申请办理规划验收时，我局发现该地块经国土房管部门核发的拆迁红线和市规划局核发的《建设用地规划许可证》（［93］穗城规东片地字322号）附图所示的用地红线存在差异，该项目规划用地红线范围内的西北角用地面积约100平方米的部分私房（金鱼塘26、28、30号）未拆迁。经查核，上述未拆迁的私房不在国土房管部门发出的拆迁公告范围内，在你公司完成拆迁并经广州市城市房屋拆迁管理办公室核发的《关于房屋拆迁结案意见书》（穗房拆结字（2006）9号）同意拆迁结案后，国土房管部门核发的《国有土地使用证》又包含了上述未拆迁的用地，即国土房管部门核发的《广州市房屋拆迁公告》、《建设用地批准书》和《国有土地使用证》的用地红线范围不一致，该问题直接影响该建设工程的规划验收。鉴于“德雅轩”商住楼项目规划用地红线范围内的部分私房未拆迁的原因并非你公司主观所为，另考虑到未拆迁的部分私房对该项目在规划管理方面的技术标准没有太大影响且涉及到小业主办理房产证的信访维稳问题，所以该局在2011年6月23日以《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2011）558号）同意该项目地上建筑部分的规划验收等。
2013年6月26日，广州市规划局越秀分局向广州市国土资源和房屋管理局发出编号为穗规越秀（2013）301号《关于“德雅轩”项目土地使用问题的函》，其中记载：广州市金伟杰房地产开发实业有限公司于2007年1月17日经市规划局以《建设工程规划许可证》（穗规建证（2007）228号）批准在文德路长塘街以西、近圣里以北地段新建1幢地上18层（部分19层）地下2层的商住楼项目。2010年7月，该公司在该项目竣工后申请办理规划验收时，该局发现该地块经国土房管部门核发的拆迁红线与市规划局核发的《建设用地规划许可证》（［93］穗城规东片地字322号）附图所示的用地红线存在差异，该项目规划用地红线范围内的西北角用地面积约100平方米的部分私房（金鱼塘26、28、30号）未拆迁。经查核，上述未拆迁的私房不在国土房管部门发出的拆迁公告范围内，在该公司完成拆迁并经广州市城市房屋拆迁管理办公室核发的《关于房屋拆迁结案意见书》（穗房拆结字（2006）9号）同意拆迁结案后，国土房管部门核发的《国有土地使用证》又包含了上述未拆迁的用地，即国土房管部门核发的《广州市房屋拆迁公告》（穗房［94］拆字219号）、《建设用地批准书》（穗国土建用字（2006）第103号）和《国有土地使用证》（穗国用（2006）第1100047号）的用地红线范围不一致，该问题直接影响该建设工程的规划验收。鉴于“德雅轩”商住楼项目规划用地红线范围内的部分私房未拆迁的原因并非该公司主观所为，另考虑到未拆迁的部分私房对该项目在规划管理方面的技术标准没有太大影响且涉及到小业主办理房产证的信访维稳问题，所以该局在2011年6月23日以《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2011）558号）同意该项目地上建筑部分办理规划验收。为切实解决该项目存在的土地使用问题，以便办理整栋大楼的确权和小业主们办理房地产证，该局于2013年6月6日牵头召集市征收办、市国土房管局土地利用处、区国土房管分局及建设单位等相关负责人开会研讨，本着实事求是的原则共同协调解决该用地问题。根据研讨会达成的意见，该局建议由国土房管部门通知建设单位重新申请按原拆迁红线范围核发该项目的国有土地使用证，在该用地问题解决后，该局再行办理上述建设工程地下部分的规划验收等。
2014年9月16日，广州市国土资源和房屋管理局向广州市规划局发出编号穗国房函（2014）1840号《市国土房管局关于“德雅轩”项目土地登记问题的函》，载明：市规划局越秀分局以《关于“德雅轩”项目土地使用问题的函》（穗规越秀（2013）301号）反映“德雅轩”项目地块土地登记红线范围与地块拆迁范围不一致的问题，建议该局按原拆迁红线范围核发国有土地使用证。经核查，该局办理该项目的拆迁许可及土地登记均是根据市规划局的规划红线核定，但该项目存在两条规划红线。经核市测绘院套图（测绘号：111308792），“德雅轩”项目规划红线面积与实际拆迁红线面积相差221.752平方米。现根据市规划局越秀分局的意见，该局拟按实际拆迁红线给予广州市金伟杰房地产实业有限公司办理国有土地使用权变更登记，请市规划局提出意见，并于2014年9月25日函复该局为盼等。
庭审中，原、被告双方共同确认，被告应在涉案房屋交付使用后720日内即2013年6月16日前为原告办理房地产权证，办证产生手续费及税费等由被告负担。
本院认为：原、被告自愿签订的关于广州市越秀区xx805单元的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。原告已依约向被告支付了全额房款，被告按合同约定应当在该商品房交付之日起720日内即2013年6月16日之前为原告办理房地产权证。被告至今尚未协助原告办理房地产权证的行为已构成违约，应当为原告办理房地产权证并承担相应的违约责任。原告据此要求被告为原告办证并支付逾期办证违约金，合法合理，本院予以支持。但本判决发生法律效力之日后的违约金，属尚未发生之事宜，本案不作调处。
被告提交的广州市规划局越秀分局《穗规越秀（2012）581号关于“德雅轩”项目规划验收问题的复函》写明“国土房管部门核发的《广州市房屋拆迁公告》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》的用地红线范围不一致，该问题直接影响该建设工程的规划验收”，但依照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件五第四条的规定，在政府行为导致被告不能按照约定时间办理房屋产权证书的情况下，被告要经最大限度的补救仍无法避免的才可以不承担由此产生的违约责任。作为专业房地产开发企业的被告应当知道上述复函中所提及的“国土房管部门核发的《广州市房屋拆迁公告》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》的用地红线范围不一致”的问题，但被告直到完成涉案工程的2010年7月才向相关政府部门提出异议要求解决上述问题，客观上推迟了政府部门发现并解决上述问题的时间，最终造成了办理涉案房屋产权证书时间的拖延，且被告未在与原告签订商品房预售合同之前或合理期限内将因出现上述政府行为可能不能按照约定时限办理房屋产权证书的相关情况及时告知原告，可见，在出现政府行为导致不能按期办理涉案房屋产权证书的情况下，被告的行为并未达到合同附件五约定的“经最大限度的补救仍无法避免”的程度，不能免除被告迟延办理涉案房屋产权证书的违约责任，本院对被告要求因政府行为免除其迟延办证责任的抗辩事由不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告广州市金伟杰房地产实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协同原告林国芹前往广州市房管部门办理广州市越秀区xx房（现址：广州市越秀区xx805房）登记在原告林国芹名下的《房地产权证》。
二、被告广州市金伟杰房地产实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告林国芹支付逾期办证违约金（每日按购房款1731786元的0.01%标准计，从2013年6月17日起计至本判决发生法律效力之日止；如果原告林国芹于本判决发生法律效力之日前取得《房地产权证》，则违约金计至原告林国芹实际取得《房地产权证》之日止，违约金总额以不超过购房款1731786元为限）。
三、驳回原告林国芹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1805元，由被告广州市金伟杰房地产实业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 雪
人民陪审员 敖凤兰
人民陪审员 何霭如
二〇一五年二月十二日
书 记 员 戴 鹏