上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第812号
上诉人（原审被告）叶乔明，男，19＊＊年＊＊月＊＊日生，汉族，住浙江省湖州市＊＊区＊＊镇＊＊＊村*号。
委托代理人吴丹萍，上海恒衍达律师事务所律师。
委托代理人张毅霞，上海恒杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海金桥建材市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区＊＊镇＊＊路＊＊＊＊号。
法定代表人陈＊＊，总经理。
委托代理人杨骏，北京市中银律师事务所上海分所律师。
上诉人叶乔明因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第38169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人叶乔明及其委托代理人张毅霞，被上诉人上海金桥建材市场经营管理有限公司（以下简称金桥公司）之委托代理人杨骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市浦东新区＊＊路＊号房屋系金桥公司向案外人租赁，该房屋无房地产权证，也无建设工程规划许可证。
2009年11月3日，金桥公司（甲方）与叶乔明（乙方）签订《上海市商品交易市场进场经营合同》一份，约定乙方承租甲方＊＊路＊号市场内C区24号场地用于经营，租赁期自2009年12月1日至2010年11月30日，租金总额为人民币（以下币种相同）41，000元，先付后用，合同签订时一次付清。原500元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量担保。
合同签订后，叶乔明按约交付了租金41�000元，并在房屋内经营。上述合同到期后，叶乔明未返还租赁物，继续在承租商铺内经营至2013年春节前夕，春节后＊＊路＊号内商品市场整体关闭，目前市场已拆除。
2013年10月31日金桥公司诉至原审法院，请求判令：叶乔明支付房屋占有使用费82，000元（2010年12月1日至2012年12月31日）。叶乔明则表示，双方签订的合同违反法律规定而无效；金桥公司主张的两年期间，因已开始通知动迁，市场内秩序混乱，其无法正常经营，故不应支付使用费；金桥公司曾承诺免租一年，按照先付后用的约定，金桥公司的诉请已超过诉讼时效期间，应予驳回。
原审审理中，叶乔明提供了收条（2011年12月）、通知等证据，以证明金桥公司在2010年6月、2011年1月通知各租户市场将拆迁，要求做好搬迁准备及就他处场地重新签订租赁合同，且金桥公司收取了叶乔明2011年12�的一个月租金，并承诺免收2010年12月1日至2011年11月30日的租金，收条由金桥公司现法定代表人书写但未署名。经质证，金桥公司称通知未加盖印章，非金桥公司出具，收条是否陈文水出具已记不清，但当时陈文水并非金桥公司法定代表人，也未受金桥公司授权。
原审另查明，2013年10月叶乔明对金桥公司提起诉讼，案号（2013）浦民一（民）初字第38177号，诉请判令确认双方间签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》无效，金桥公司返还房屋使用费及保证金并赔偿损失等。该案已作出判决。
原审认为，叶乔明与金桥公司间的《上海市商品交易市场进场经营合同》主要内容为金桥公司将房屋交付叶乔明经营使用，叶乔明向金桥公司支付租金，符合租赁合同的特征。因租赁房屋无合法建造手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同应属无效�
房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。叶乔明在合同租期届满后并未返还房屋，继续使用租赁物至2013年1月，叶乔明并无有效证据反映在此日期前其不能实现使用租赁物的租赁目的，因此，金桥公司要求其支付合同到期后继续使用租赁物的租赁费，符合相关法律规定。鉴于金桥公司主张的系房屋占有使用费，应适用二年诉讼时效期间，金桥公司未提供证据证明其在本次诉讼前曾向叶乔明主张过使用费，因此，按照双方原就使用费的支付约定，金桥公司主张的2010年12月1日至2011年11月30日的使用费已过诉讼时效期间，而金桥公司自认在合同到期后收到过叶乔明一个月使用费但不确定对应的具体时间，其对叶乔明主张的此节事实也未提供相反证据予以否定，故确认叶乔明已支付2011年12月的使用费，叶乔明尚应支付金�公司2012年1月起至12月的使用费。
据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，于二○一三年十二月二十三日作出判决：叶乔明于判决生效之日起十日内支付上海金桥建材市场经营管理有限公司房屋使用费41，000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1，850元，减半收取计925元，由叶乔明、上海金桥建材市场经营管理有限公司各半负担。
判决后叶乔明不服，向本院提起上诉称：首先，签订《上海市商品交易市场进场经营合同》的主体并非被上诉人，故被上诉人无权收取系争房屋租金。其次，自2010年6月后，因市�管理混乱，被上诉人采取断水、断电等强制措施要求上诉人搬离，导致上诉人无法在系争房屋内继续经营，故上诉人虽然为要求拆迁赔偿而实际占有系争房屋，但并不存在经营行为，上诉人不应支付被上诉人关于系争房屋的使用费。第三，被上诉人曾承诺在上诉人支付一个月房租后免收2010年12月至2011年11月整年的房租。综上，上诉人请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人金桥公司辩称，原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正，上诉人的上诉没有任何事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案在事实认定和法律适用方面存在的争议如下：上诉人是否应当向被上诉人支付其实际占用系争房屋期间的房屋使用费。�诉人系通过与被上诉人签订《上海市商品交易市场进场经营合同》取得系争房屋的实际使用权，并按照约定向被上诉人支付系争房屋的使用费，双方在原审中亦确认“上海金桥胶合板建材批发市场”的法人主体不存在，涉案租赁关系实为上诉人与被上诉人间建立，且之后直至市场被关闭前，均由被上诉人与上诉人就涉案房屋的使用等进行交涉，故现上诉人以被上诉人并非合同主体为由主张被上诉人无权以出租人的身份收取使用费，缺乏依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，出租人就未取得建设工程规划证或者未按照建设工程规划证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因系争房屋无房地产权证，也无建设工程规划许可证，故涉案的《上海市商品交易市场进场经营合同》无效，但被上诉人依然可以参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费。上诉人虽然主张其系为了要求拆迁补偿而占用系争房屋，并未实际经营，但客观上上诉人并未实际搬离系争房屋并将系争房屋予以返还，且上诉人亦并无证据证明其并未存在经营行为，故被上诉人要求上诉人支付实际占用期间的使用费并无不当，本院予以支持。另，上诉人虽主张被上诉人亦曾承诺在上诉人支付一个月房租后免收2010年12月至2011年11月整年的房租，因被上诉人主张该段时间的使用费时已超过诉讼时效，原审法院并未支持，故上诉人以此为理由要求不予支付2012年1月至12月的房屋使用费，本院难以支持。综上，上诉人的上诉理由，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币825元，由上诉人叶乔明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年四月十八日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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