吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白山民一终字第185号
上诉人（一审被告）：李志伟，住吉林省白山市浑江区。
委托代理人：王丽春，吉林智丰律师事务所律师。
上诉人（一审第三人）：李淑贞，住吉林省白山市浑江区。
上诉人（一审被告）：宋修才，住吉林省白山市浑江区。
被上诉人（一审原告）：李晶，住吉林省白山市浑江区。
委托代理人：郭永芬（李晶的母亲）。
委托代理人：单波，吉林学民律师事务所律师。
一审第三人：白山中天置业有限公司。
法定代表人：魏恒山，经理。
上诉人李志伟、宋修才、李淑贞因与被上诉人李晶、一审第三人白山中天置业有限公司（以下简称中天置业）所有权确认纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2013）浑民一初字第633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李晶一审诉称：2001年8月12日，涉案房屋原所有权人张建梅同通化矿务局八道江煤矿破产清算组签订房屋自修自住协议书，取得该房屋所有权。2004年7月31日，李晶的母亲郭永芬同张建梅达成房屋买卖协议书，张建梅将涉案房屋以2000元的价格转让于郭永芬，并在白山市浑江区住房和城乡建设局通沟房产管理所进行了产权变更登记，郭永芬取得了房屋的所有权。后由于李晶和李志伟结婚一直无房居住，就给了李晶和李志伟居住。2007年6月5日，李晶与李志伟由于感情不和在浑江区民政局协议离婚时，双方协议明确约定，该涉案房屋的所有权归李晶所有。离婚后李晶和李志伟一直在该房屋居住，由于李志伟对李晶经常实施家庭暴力，李晶被打跑不敢回家，李志伟就一直在该房屋居住。2008年8月24日在李晶不知情和没有授权的情况下，李志伟与宋修才进行了该涉案房屋的转让，宋修才明知李志伟没有所有权的情况下，还与李志伟签订买卖该房屋协议，二人明显属于恶意串通，损害李晶的合法权益，宋修才为了规避责任又将该房屋转移到李淑贞名下。李晶为了维护自己的合法权益，根据《民法通则》第七十五条第二款和《合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条等规定，李志伟与宋修才房屋买卖无效，宋修才将该房屋转让李淑贞的行为自始无效，李淑贞与中天置业签订的房屋置换协议自始无效。请求法院查明事实，依法确认坐落在浑江区通沟街原八道江煤矿371栋楼13号房屋（面积为25.35平方米）的所有权归李晶所有，并判令李志伟与宋修才之间对此房屋的转让行为无效。
李志伟一审辩称：一、李晶不具备本案的诉讼主体资格。李晶在起诉状中陈述2004年7月31日郭永芬和张建梅签订房屋买卖协议书，同时双方在白山市浑江区住房和城乡建设局通沟房产所进行了产权变更登记，李晶的母亲取得了房屋所有权，既然李晶认为该争议房屋归其母亲郭永芬所有，现又主张该争议房屋归李晶所有互相矛盾，其请求不能成立。何况李晶在（2012）浑民一初字第688号民事案件审理中已经向法院表示：“该争议房屋是其母亲郭永芬购买的，离婚协议之所以记载房屋归李晶所有，原因在于离婚时李晶在李志伟的威胁之下同意按李志伟的意思将该房屋写入离婚协议书。”因此李晶既然认定房屋归其母亲郭永芬所有，那么李晶主张房屋归其所有显然不具备诉讼主体资格。二、李晶和郭永芬存在恶意占有的行为，故意损害李志伟利益。李志伟从小身体受到伤害，有残疾，一天书也没念过，一个字也不认识。郭永芬得知李志伟要买房，就主动找到李志伟说你不识字，别让人给骗了，要陪李志伟一起去买房。因张建梅没在家，张建梅就委托她父亲张井贵办理卖房一事。2004年7月31日李志伟因不认字，无法签合同，李志伟负责交房款，郭永芬负责签合同。通过李志伟在庭审中提供的证人唐某某证实，当日签合同时，是唐某某照着提前书写好的合同，又抄写了一遍，合同签订后，郭永芬并没有向卖房人索取交房款凭证，如果是郭永芬购买的房屋，郭永芬不要收据不符合常理，致使合同的签订在无声无息中达成。当时李晶作为李志伟的妻子也在现场，李晶识字，但她没有揭穿其母亲的行为，李志伟虽然有眼睛，他不识字，有耳朵，又听不到声音，因此通过购买房屋的过程就能证实是李晶和其母亲郭永芬早有预谋要侵占李志伟的财产。李志伟和他的儿子都是残疾人，都享受国家低保待遇。2007年郭永芬跟李志伟说，她要给李晶也办一份低保，但必须办个假离婚，她再给李晶办个假残疾证，这样李晶也能领取国家低保。2007年6月5日郭永芬就带着李志伟和李晶到民政部门办理了一份假离婚，让李志伟放弃房屋，归李晶所有，李晶给李志伟1万元钱（至今也没给），5岁儿子李某归李晶抚养，李志伟拿孩子抚养费每月300元。离婚手续办完后，李志伟和李晶仍然在一起共同生活，因李某抽搐频率增加，2007年12月份经省医院检查，儿子李某患有癫痫病，李晶抛弃患病的儿子，于2008年3月份离家出走一直无法联系。这样李晶和郭永芬达到骗取李志伟房产，又将生病孩子李某遗弃，并甩给了李志伟。2011年第三人中天置业对争议房屋进行拆迁，2012年3月5日郭永芬拿着骗取的相关手续，要求中天置业产权置换时，李志伟才发现李晶的去向。2012年9月17日郭永芬起诉争议房屋归其所有，在法院调取李晶的笔录时，李晶认可争议房屋归其母亲所有，其目的是为了躲避给付李志伟1万元钱，后经法院审理，驳回了郭永芬的诉讼请求，现李晶又以自己的名义起诉，要求争议房屋归其所有，显然存在欺诈行为。三、李志伟和宋修才签订的合同有效。李晶陈述该争议房屋进行了产权变更登记，没有依据。通过（2013）白山民一终字第22号案件的庭审笔录，郭永芬陈述她和原房主张建梅没有一起去办理变更登记手续，她也不认识张建梅，涂改的住房证是郭永芬的丈夫自己去办的，她不清楚，因此不能认定办理变更登记手续。该争议房屋属于自修自住的房屋，任何一方都没有办理产权登记，都是持有一份买卖协议书，因此适用是否办理变更登记作为确认合同是否有效不适合本案。2008年3月份李晶离家出走后，李志伟带着有残疾的儿子，又要到处找活干养家糊口，因小孩患有癫痫病症，时常发作，每日抽搐达12次之多，孩子的医疗费也是一大笔费用。在李晶抛弃生病的儿子，李志伟为了挽救儿子生命的前提下，李志伟到处张贴卖房告示，李淑贞和他丈夫宋修才找到李志伟，当听到和看到李志伟的境况时，没和李志伟讨价还价，用7500元购买此房，解了李志伟的燃眉之急。李志伟在儿子生命存在危险，走投无路的情况下，才将房屋卖给宋修才和李淑贞。李淑贞和宋修才基于同情李志伟所处的情况，在李志伟提供售房广告、买房收据、邻居和朋友证明以及该房屋属于自修自住，没有房产登记的情况下，购买此房，致使李晶儿子的病症得到及时治疗，使孩子的病情得以缓解。宋修才和李淑贞是通过买卖的方式，并且付出当时略高的价格，取得该争议房屋，并已经实际使用3年之久，一直没有人来主张权利。综上，李志伟和儿子李某都是残疾人，都享受国家低保待遇，如果法院确认李志伟和宋修才签订的房屋买卖合同无效，必然导致宋修才和李淑贞要求赔偿，这无疑是给李志伟和李某两个残疾人雪上加霜，况且在郭永芬起诉确认所有权纠纷时，李晶已经明确不参加诉讼，并放弃了自己的权利，现郭永芬起诉案件已经败诉，李晶又要分享权利，李晶不具备本案主体资格。该争议房屋之所以出售，是李志伟在迫不得已的情况下，为了挽救李晶和李志伟婚生儿子李某的生命，才出售此房，并不是李志伟不顾病危的儿子，出售房屋为了自己挥霍所用，更何况本应由李晶负有抚养李某的义务，由于李晶抛弃了李某，李志伟在替她承担义务，在儿子李某出现生命危险时，迫于无奈，李志伟才出售此房。李晶自己存在过错，李晶不但疏于对房屋的管理，还抛弃自己生病的儿子，因为拆迁，该房屋价格提升，郭永芬才提起起诉，李晶为了躲避应支付的1万元房款，才欺骗法院，向法院表示此房归郭永芬所有，并且放弃参加诉讼的权利。因此根据公平原则、等价有偿原则、诚实信用原则和信赖原则，法院应确认李志伟和宋修才签订的购房合同有效，应依法驳回李晶的请求。
宋修才一审辩称：同李淑贞陈述意见一致。
李淑贞一审述称：一、我和宋修才之间本就是夫妻，整件事情也是我们需要共同面对的，所以没有规避责任这个必要，我们之间的转让只是我们夫妻之间的事，不需要向别人解释，也没有任何想坑害谁的目的。二、李晶和李志伟之间的事，我们以前根本不知情。我们和李志伟是通过街头广告的形式认识，进而达成协议，在此之前我们并不是明知而为，在此案中我们是最明显的受害者，他们之间存在的问题不能让我们买单。如果就关系而言李晶和李志伟原本曾是夫妻，他们之间还有一个儿子李某，说到串通也有可能是他们夫妻串通起来坑害我们夫妻。当初我们买房子时李志伟并没有告诉我们他没有处置权，只是因为他们的儿子李某因为治病急需用钱，所以要卖掉房屋救急。又因为通沟房屋的管理混乱，导致我们无法查证所有权。当时看到孩子蜷缩在炕上可怜，李志伟用各种方法保证只要能给孩子治病，一切责任他一人承担。在同情心的驱使下，我们以当时高于市场价格成交，而成全了李志伟为重病的儿子李某筹集了治疗费用，我相信李晶作为李某的亲生母亲，正常情况下，如果当时在场，也不会不顾她儿子李某的死活而留下房子。我们购买这处房屋，是在不知情，并付出高出市场价格的基础上购买的，我认为应该是属于善意取得。但凡有良知的人都应该感激我们帮他们救急，而不是认定我们所谓恶意串通来损害他人利益。我不知道李晶是出于什么原因，竟然把自家的恩怨造成的恶果让我们不相干的人来承担，不管你们之间发生了什么，都和我们无关，毕竟你们曾经是一家人，李某毕竟是你们的儿子。当初为了救治你们的儿子李某的性命，李志伟迫不得已将房屋出售给我们，现在反倒让我们来承担后果，你们还有良心吗？毕竟是你们的儿子在最需要钱救治的时候，我们觉得孩子可怜，才没有去看其他房屋，及时解决了你们的燃眉之急，现在你们没有感激之心，还恶人先告状，将我们多次诉到法院，在此我表示愤怒，我要维护我的权利和利益，也请法官明察秋毫，还我公道，如果李晶要房屋，那么就让李晶和李志伟共同承担赔偿责任，数额为现在房屋的市场价格。
中天置业一审述称：我们没有对该房屋下达过房屋征收通知书，因此该房屋没有产权置换的权利，此案与我方无关。
一审法院认定：李晶与李志伟原系夫妻关系。2004年7月，位于通沟街9委11组371栋13号房屋的原所有权人张建梅以2000元价格将涉案房屋出售。当月31日张建梅父亲张井贵代表其签订房屋买卖协议，协议书落款“卖房人张建梅”的名字由他人代签，张井贵捺印。“买房人”处由郭永芬署本人姓名（郭永芬系李晶的母亲）。次日，张井贵以张建梅的名义出具收条，写明：“今收到李志伟房款2000元”。该房屋买卖后，由李晶与李志伟居住使用。2007年6月5日，李晶与李志伟在浑江区民政局婚姻登记处协议离婚，离婚协议约定：婚生子李某（2003年12月9日生）由李晶抚养，李志伟承担抚养费每月300元；位于通沟街9委11组371栋13号，面积25平方米平房一处归李晶所有，李晶付给李志伟1万元人民币；其他财产自行处理，后果自负。李志伟与李晶离婚后，双方仍同居至2008年。二人分居后，该房屋由李志伟与其子李某居住，直至2008年8月4日，李志伟将房屋以7500元价格出售给宋修才。2009年6月8日，宋修才与李淑贞（二人系夫妻关系）订立一份书面契约，约定本案争议房屋产权划归李淑贞。2011年，中天置业对包括该房屋在内的区域进行棚户区拆迁改造，在办理回迁安置产权调换过程中，李淑贞、郭永芬先后向中天置业提交由白山市浑江区住房和城乡建设局为本人出具的购买原八道江煤矿破产后自修自住房屋证明材料，致使产生房屋权属争议，中天置业遂停止办理产权调换。为此，郭永芬将李志伟、宋修才、李淑贞、中天置业作为被告诉至法院，请求确认本案争议房屋产权归其所有，李志伟与宋修才签订的买卖协议无效。经一审及二审、再审审理，分别作出（2012）浑民一初字第688号民事判决书、（2013）白山民一终字第22号民事判决书、（2013）白山民申字第25号民事裁定书，最终认定争议房屋买受人为李志伟，驳回郭永芬的诉讼请求。
李晶于2010年8月13日与他人再婚。李志伟因变更抚养关系、抚养费承担等问题诉至法院。一审法院于2011年8月15日作出（2011）浑民一初字第417号民事判决书，判决李某由李志伟抚养。于2012年9月27日作出（2012）浑民一初字第630号民事调解书，调解协议约定“李晶于2013年3月31日前一次性支付李志伟以前拖欠的抚养费3975元，并自2012年10月起至李某独立生活时止每月支付抚养费300元。”于2012年9月27日作出（2012）浑民一初字第629号民事调解书，调解协议约定“李晶于2013年3月31日前一次性支付李志伟款项10000元。”两份调解书李志伟均申请执行，已进入执行程序，现未执行完毕。
一审法院认为：李志伟为本案争议房屋的买受人业经人民法院已发生法律效力的民事判决书确认。该房屋购买时间为李晶、李志伟婚姻关系存续期间，二人在离婚时协议约定争议房屋归李晶所有，此约定未违反国家强制性法律规定，予以确认。李晶虽在其母亲郭永芬对该房屋权属问题进行的另案诉讼中明确表态不参加诉讼，但不影响其为维护自身利益而进行诉讼行为，故李晶具有诉讼主体资格，其请求确认争议房屋所有权归其所有的诉请，予以支持。李志伟主张其与李晶离婚时是假离婚，但未能提供证据予以证明，且李晶已再婚，李志伟因此也另案诉讼，变更了婚生子李某的抚养权。同时，李志伟以此离婚协议另案诉讼要求李晶给付欠款，并与李晶达成调解协议，由李晶一次性支付李志伟10000元。虽进入执行程序，现未能执行，但亦能由此看出，李志伟对2007年6月5日与李晶签订的离婚协议中对财产分割部分的约定的一种认可。故李志伟的该项主张不予支持。李志伟主张李晶抛弃婚生子李某，致李某重病于不顾，为治疗儿子的重病无奈才将房屋出售。而宋修才、李淑贞夫妇亦主张购买李志伟房屋时系出于同情，以高于当时市场价格所购买，此行为应为善意取得。宋修才在购买李志伟房屋时，仅以李志伟的保证及邻居证实，而在未有住房证及离婚协议的前提下完成交易。可见其出发点虽系为了李志伟救急，但是未尽到必要的注意义务。且我国法律对善意取得有严格的法律规定，不仅要有善意、合理价格，需要登记的还要满足登记条件。该房屋系不动产，如买卖双方在相关产权管理部门办理过户登记手续，如李志伟提供不出完备的权属证明，宋修才亦能避免损失。故李志伟、宋修才的主张不予支持。李志伟虽经法院判决确认为该房屋的买受人，但其在与李晶离婚时对该房屋进行了处分，约定归李晶所有。其在之后以个人名义再次处分该房屋，与宋修才签订买卖协议，应属无权处分。李晶作为离婚时分得房屋的所有权人未对此行为进行追认，并付诸法律以追回房屋所有权，故李志伟与宋修才签订的房屋买卖协议无效。宋修才将该房屋让与李淑贞的行为亦无效。
一审判决：“一、位于浑江区通沟街九委原八道江煤矿371栋楼13号房屋（建筑面积为25.35平方米）归原告李晶所有。二、被告李志伟与被告宋修才于2008年8月24日就该房屋签订的房屋买卖协议无效。案件受理费100元减半收取，由被告李志伟承担50元”。
上诉人李志伟、宋修才、李淑贞上诉理由为：李晶不具备诉讼主体资格。因为李晶在起诉状中称该房屋是郭永芬所有而且在（2012）浑民一初字第688号民事案件中向法院表示该争议房屋是郭永芬所有，李晶是在李志伟威胁下按李志伟的意思将该房屋写在离婚协议中。李晶与郭永芬存在恶意占有行为，争议房屋实际是李志伟所买并交房款，郭永芬负责签订合同，郭永芬为了给李晶办低保，欺骗李志伟，要求李志伟与李晶办理假离婚，办理离婚后，李志伟与李晶仍在一起共同生活，2007年12月，李志伟与李晶的儿子李某被诊断为癫痫病，李晶于2008年3月抛弃患儿离家出走一直无法联系。后来在郭永芬办理产权置换时，李志伟才发现李晶去向，郭永芬恶意诉讼一案被二审法院驳回，李晶要求该房屋归其所有违背诚实信用原则。李志伟为了挽救儿子的生命，到处张贴卖房告示，宋修才、李淑贞通过广告，看到李志伟的情况后，以高于市场价格7500元购买该争议房屋，该房屋原是八道江区煤矿公有住房，手续极不完备，都没有房屋产权证照，宋修才、李淑贞在经过朋友介绍当地房屋的产权登记状况，李志伟又提供售房广告、买房收据，在邻居和朋友认证下购买此房，并非一审法院认定宋修才、李淑贞没有尽到注意义务。宋修才对该房屋扩建和修复，现在该房屋被拆迁升值，郭永芬找到拆迁单位引发了纠纷，故一审法院判决李志伟与宋修才、李淑贞签订的合同无效错误。请求二审法院撤销一审判决，驳回李晶的诉讼请求，诉讼费用由李晶负担。
被上诉人李晶答辩认为：一审法院判决正确。
一审第三人中天置业未陈述。
经本院审理查明，李志伟和宋修才于2008年8月24日签订本案诉争房屋买卖协议。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：本案是二审民事案件，本院针对上诉人的上诉请求进行审理。关于本案争议房屋所有权归属问题。李晶在郭永芬起诉所有权确认纠纷一案中认为该房屋是郭永芬的，虽然郭永芬的诉讼请求已被生效的民事判决驳回，但是李晶和李志伟在离婚协议中约定，本案争议房屋所有权归李晶所有，李志伟也没有证据证明李晶对该房屋所有权予以放弃，故李晶可以作为本案的诉讼主体主张权利。李志伟主张其与李晶是假离婚，因其未提供证据，李晶又不予以认可，且李晶现已经再婚，故对李志伟的该项主张不予确认，根据李晶和李志伟的离婚协议，本案诉争房屋所有权应归李晶所有。关于李晶在本案中要求确认李志伟与宋修才之间的房屋买卖合同无效的问题，因最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，并且在郭永芬提起的所有权确认纠纷一案中，郭永芬要求确认李志伟与宋修才之间的房屋买卖协议无效，本院已生效的（2013）白山民一终字第22号民事判决已确认李志伟与宋修才之间的房屋买卖合同有效。故本院对李晶的该项请求不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持白山市浑江区人民法院（2013）浑民一初字第633号民事判决第一项。
二、撤销白山市浑江区人民法院（2013）浑民一初字第633号民事判决第二项。
三、驳回李晶的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费150元，由上诉人李志伟、宋修才、李淑贞负担100元；由被上诉人李晶负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 华
代理审判员 林 梅
代理审判员 张林姝
二〇一四年八月十二日
书 记 员 毕 凝