安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0103民初2863号
原告：合肥市时丽商贸有限公司，住所地合肥市庐阳区阜阳北路436号骏豪华庭商业综合体101室。
法定代表人：史丽，经理。
委托诉讼代理人：张伟东，安徽百商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑凯，安徽百商律师事务所实习律师。
被告：安徽建欣物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区芜湖路329号。
法定代表人：刘能彪，经理。
被告：安徽三建工程有限公司，住所地安徽省合肥市包河区芜湖路329号。
法定代表人：左登宏，董事长。
委托诉讼代理人：金红，该公司员工。
原告合肥市时丽商贸有限公司（以下简称时丽商贸公司）与被告安徽建欣物业管理有限公司（以下简称建欣物业公司）、安徽三建工程有限公司（以下简称安徽三建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时丽商贸公司的委托诉讼代理人张伟东、郑凯，被告建欣物业公司法定代表人刘能彪，安徽三建公司委托诉讼代理人金红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
时丽商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即返还已收取的原告租金106804元；2、两被告立即支付原告违约金110643元；3、两被告立即支付原告实际经济损失285000元；4、两被告对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由两被告承担；
时丽商贸公司当庭变更诉请：其中第1项变更为判令两被告立即返还已收取的原告租金106804元，并支付利息49789元；以及鉴定费用由两被告承担。
事实与理由：2015年4月9日，安徽三建公司向建欣物业公司出具《授权委托书》一份，全权委托�欣物业公司自2015年5月1日起，对安徽三建公司所有的“骏豪华庭1-6层”的房屋进行出租和管理；2015年7月14日，原告与建欣物业公司签订了一份《房屋租赁合同》约定：“建欣物业公司将骏豪华庭商业综合体101室出租给原告，使用面积：714.75㎡、租赁期限为：2015年5月1日
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2019年4月30日，并对租金及支付方式作出明确具体的约定”；《房屋租赁合同》另约定：“甲乙双方应自觉维护和执行合同条款，任何一方不得擅自终止合同，否则违约方承担本合同当年租金30%的违约金，并赔偿因终止合同给对方造成的实际经济损失”。合同签订后，原告依约支付了房屋租金，并对该房屋进行装修，计花费装修费用285000余元，该《房屋租赁合同》已被“（2015）合民一终字第03724号民事判决书”确认无效；在原告使用房屋的过程中案外人安徽传名酒业有限公司多次上门主张对该房屋的使用权，严重影响原告对该房屋的使用；2015年11月5日，合肥市庐阳区人民法院向案外人李斌下发（2015）庐民执字第02335号执行通知书；责令李斌将本案所涉房屋交付给安徽传名酒业有限公司；2016年1月4日，李斌将上述房屋交付给安徽传名酒业有限公司，致使原、被告之间的租赁合同已无法履行。
依据现行法律规定，出租人有按合同约定提供房屋给承租人合法使用房屋的义务，并应对所出租的房屋承担瑕疵担保义务，保证所出租的房屋不存在任何不足与缺陷，不会有任何人向债权人提出权利主张。由于两被告的原因，导致原告与建欣物业公司所签订的合同无效，给原告造成重大的经济损失，又因安徽三建公司是该房屋的所有人�委托建欣物业公司对该房屋进行出租和管理，故两被告对给原告所造成的损失应承担连带的赔偿责任，为维护原告的合法权益，现依法诉至法院，望判如所请。
建欣物业公司、安徽三建公司共同辩称，一、原告向房屋产权所有者缴纳房租履行义务，是原告的义务；二、两被告没有违约行为，原告损失由其自行承担；三、原告当庭变更诉请利息，但应就计算方式进行说明。
本院经审理认定事实如下：2015年7月14日，建欣物业公司与时丽商贸公司就案涉房屋签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限四年，自2015年5月1日至2019年4月30日，时丽商贸公司在签订合同后一次性预交一季度租金；另约定“甲乙双方应自觉维护和执行合同条款，任何一方不得擅自终止合同，否则违约方承担�合同当年租金30%的违约金，并赔偿因终止合同给对方造成的实际经济损失”。合同签订后，时丽商贸公司当日向建欣物业公司支付了一个季度房租92203元（2015年5月1日至2015年7月30日）。2015年5月19日和2015年12月10日，时丽商贸公司分别向建欣物业公司交付物业费11579元和3022元。
另查明：位于合肥市产的原所有权人为安徽兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业公司）。2014年7月16日，兴业公司与安徽三建公司签订一份协议，约定兴业公司将案涉房屋抵扣给安徽三建公司，并负责将该房屋的房产办证至安徽三建公司。2015年4月9日，安徽三建公司出具一份《授权委托书》，决定“全权委托安徽建欣物业管理有限公司负责骏豪华庭1-6层，自2015年5月1日起房屋出租管理业务”。2015年10月20日，该房产所有权人变更为安徽三建公司。
2014年4月25日，兴业公司作为出租方与承租方安徽传名酒业有限公司（以下简称传名公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定兴业公司将位于合肥市骏豪华庭商业综合体101室房屋出租给传名公司用于商业经营，租赁期限为5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日。
2014年6月24日，传名公司（合同甲方）与李斌（合同乙方）签订了《房屋承包合同》一份，该合同约定：承包房屋的地点为骏豪华庭商业综合体101室，用途为超市；承包时间为4年11个月，其中第一年房屋年承包金额按620.69㎡计算，第二年按按714.75㎡计算。合同签订后，传名公司将骏豪华庭商业综合体101室其中620.69㎡交由李斌使用；李斌在该地点开办了合肥庐阳区志尚超市，于2014年7月22日开业经营。
2015年5月25日，传名公司诉至本院要求解除前述合同，并要求李斌返还房屋。2015年7月16日，本院判决支持了传名公司的诉请，并判决李斌支付传名公司房租65908.21元（计算至2015年6月30日，此后顺延计算至李斌将租赁房屋返还传名公司之时止）。李斌就此上诉至合肥市中级人民法院。2015年9月15日，合肥市中级人民法院的（2015）合民一终字第03724民事判决书判决驳回上诉，维持原判。之后，李斌于2016年1月4日将房屋交还给传名公司。
上述事实，由双方提供的房地权证、《房屋租赁合同》、发票、收据、交费通知、授权委托书、证明、两份民事判决书、执行通知书、房屋交接单等证据，及当事人的庭审陈述予以证实。对时丽商贸公司提供的装修合同、报价单、收条等，证明其经济损失，因时丽商贸公司申请对装修价格进行评估，故本院对该组证据证明目的不予认定。
在诉讼过程中，时丽商贸公司申请对位于合肥市庐阳区阜阳北路436号骏豪华庭商业综合体101室房屋的装饰装修市场价格进行评估。本院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行评估。该公司于2018年3月5日出具价格评估报告书，经评估案涉房屋装饰装修价格为138263元。本次鉴定费为3000元。时丽商贸公司对该评估报告书三性无异议，认为该评估报告漏评了房前水泥地面，以及折旧率应按合同期限进行折算，但不要求重新鉴定。两被告对该报告三性无异议，但认为案涉房屋包括四个店面，只有志尚超市是时丽商贸公司装修，且时丽商贸公司是在原有装修基础上进行了二次装修，故对装修评估价格不予认定。本院认为，因原、被告对该价格评估报告书的三性均无异议，故本院对该报告书及鉴定费发票予以认定。
本院认为，原、被告就案涉的《房屋租赁合同》是否有效存在争议，两被告抗辩案涉合同应为无效合同，理由是兴业公司与传名公司就案涉房屋的房屋租赁合同尚未解除。原告则认为，案涉合同只是由于被告“一房两租”的违约行为，致使原、被告签订的《房屋租赁合同》无法履行。本院支持原告的观点，合同的无效前提条件是违反法律、法规强制性规定，需要严格限定条件，本案中，案涉合同的签订是双方的真实意思表示，双方均有意愿履行案涉合同，但因为先前合同未能解除，致使案涉合同无法实际履行，而合同无法履行并不能导致案涉合同无效，故本院认定案涉合同系有效合同。案涉合同虽然为有效合同，但因为案涉房屋由另案被告李斌在使用，并由李斌于2016年1月将案涉房屋交还给传名公司，致使原告无法实现合同目的。
由于原告未能正常使用案涉房屋，案涉房屋的租金也一直由另案被告李斌支付，故两被告应返还原告交付的房屋租金106804元（含物业费14601元）。关于原告诉请的租金利息损失，因原告已诉请了违约金，故本院不予支持。
关于原告诉请的违约金110643元。案涉合同约定“任何一方不得擅自终止合同，否则违约方承担本合同当年租金30%的违约金，并赔偿因终止合同给对方造成的实际经济损失”，两被告抗辩案涉合同系无效合同，原告亦存在过错，应承担相应过错。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中，原告对先前合同尚未解除知悉，其对案涉合同的签订存在一定过错，故本院酌定违约金为50000元。
关于原告诉请的实际经济损失，即案涉房屋的装潢损失，该损失经评估为138263元，故本院予以确定，鉴定费3000元亦由两被告承担。
关于原告诉请两被告承担连带清偿责任，建欣物业公司作为案涉合同相对方，应承担民事责任。安徽三建公司系案涉房屋所有权人，其授权建欣物业公司出租管理案涉房屋的物业，安徽三建公司与建欣物业公司为委托代理关系，建欣物业公司签订案涉合同的行为代表安徽三建公司，故安徽三建公司亦应承担民事责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第九十四条、第九十五�、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、安徽建欣物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还合肥市时丽商贸有限公司租金106804元；
二、安徽建欣物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向合肥市时丽商贸有限公司支付违约金50000元；
三、安徽建欣物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向合肥市时丽商贸有限公司支付实际经济损失（装潢损失）138263元；
四、安徽三建工程有限公司对本判决的第一项至第三项付款义务承担连带清偿责任；
五、驳回原告合肥市时丽商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为4452元，由合肥市时丽商贸有限公司负担1589元，由安徽建欣物业管理有限公司、安徽三建工程有限公司负担2863元。鉴定费3000元由安徽建欣物业管理有限公司、安徽三建工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 谢伟林
二〇一八年五月十四日
书记员 王 蓓
附本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。