辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第505号
上诉人（原审被告）：沈阳新奉基房产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区临波路10-50号。
法定代表人：贾彬，系该公司董事长。
委托代理人：李艳杰，系辽宁汇丰律师事务所律师。
委托代理人：孙吴，女，系该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：王晓林，男，1969年4月8日出生，汉族，无职业，户籍地沈阳市和平区。
委托代理人：史秋芬，女，1968年10月2日出生，汉族，与被上诉人系夫妻关系。
上诉人沈阳新奉基房产开发有限公司与被上诉人王晓林因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高开民初字第1013号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员王虹组成合议庭并公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年10月16日（甲方）沈阳市地方税务局高新技术产业开发区分局购房员工与（乙方）沈阳新奉基房产开发有限公司签订定向开发团购商品房协议书，约定甲方为改善自身住房条件，在乙方开发的住宅项目中为其定向开发住宅，地址位于沈阳市浑南新区临波路伊丽雅特湾三期。2006年10月20日原告（甲方）王晓林以该税务局在职职工范智的名义，与（乙方）沈阳市地方税务局高新技术产业开发区分局工会签订团购商品房协议书。协议约定甲方委托乙方向被告沈阳新奉基房产开发有限公司团购由该公司开发的位于沈阳市浑南新区伊丽雅特湾三期C8地块住宅，住宅位置为1号楼0503号，房屋总价人民币430，622元。之后，原告按合约定陆续交纳了全部购房款。沈阳市地税局高新区分局为原告出具房源确认单，确定案涉房屋产权权属人为原告王晓林。2009年6月30日前，原、被告双方签订商品房买卖合同（该份合同系被告提交）。合同第八条约定，出卖人应当在2009年6月30日前，将符合第1种条件的商品房交付买受人使用，即该商品房经验收合格。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属书的，双方同意按第3项处理，即因出卖人的责任，买受人在一年内无法办理房屋权属登记的自该一年届满之次日起，由出卖人承担已收房款万分之一的违约金。该合同未注明日期。2009年7月1日被告给原告下发入住通知书，原告主张其未办理入住的原因是其所购房屋被其房前的红星美凯龙浑南店的楼体挡光，其因此与开发商交涉。此后双主主于2009年12月27日再次签订商品房买卖合同一份（该份合同系原告提交），除房屋的交付时间由前一合同的2009年6月30日改为2009年12月31日前交付外，其余合同内容未作改变。被告主张该份合同是合同为备案，而签订的实际交付日期应以前一合同为准，被告主张该份合同确实注明备案时间为2012年12月28日。当时原告未办理入住。2011年6月29日原告办理入住手续，交纳物业费、电梯费、垃圾清运费等入住费用，物业费从2009年7月1日起开始交纳。2011年9月28日，本案诉争房屋取得房屋所有权初始登记证明。2012年12月4日原告取得房屋所有权证。原告认为，被告在未与原告签订商品房买卖合同的情况下，就要求原告办理入住，且物业费从2009年7月1日起开始交纳，不符合合同约定，故诉至法院，要求被告承担逾期办证的违约责任。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守合同的约定。综合本案实际情况，首先双方对商品房买卖合同签订的时间存在争议，被告提交的合同虽然未注明签订时间，但从合同的约定的交付时间为2009年6月30日及其实际通知原告办理入住的时间为2009年7月1日的情形看，表明此时原告所购房屋已具备交付条件，签订合同的时间应在2009年6月30日之前，尽管原告提交合同注明签订时间为2009年12月27日，交房时间为2009年12月31日，但该情形对前面履行情况及房屋的实际交付事实不符，且该份合同明确注明为备案合同。因此，可以认定原告所提交的合同是双方因备案登记而签订的合同，故双方签订合同的时间以被告主张为准。被告通知原告实际办理入住的时间为2009年7月1日且从该日起收取物业费用，故诉涉房屋实际交付使用的时间为2009年7月1日。根据被告取得房屋所有权初始登记批复的时间为2011年9月28日及双方关于交付使用后360日将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的约定，被告共计逾期459天。合同同时约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属书的，双方同意按第3项处理，即因出卖人的责任，买受人在一年内无法办理房屋权属登记的自该一年届满之次日起，由出卖人承担已收房款万分之一的违约金。因双方关于违约金标准约定明显过低，应适当调整，即451，833．40元×459天（从2009年7月1日至2011年9月28日共819天，扣减360日））×日万分之一=20，739元。原告请求的违约金在该数额之内，应以原告请求为限，即15，498元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告沈阳新奉基房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告王晓林逾期办证违约金人民币15，498元；案件受理费人民币600元，由被告沈阳新奉基房产开发有限公司承担。
宣判后，沈阳新奉基公司不服原审法院判决向本院提起上诉称：依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，房屋出卖人交付后360日内将办理权属证书的材料所房产行政部门办理登记备案。现被上诉人的实际入住时间为2011年6月29日，而报备登记日期为2011年9月28日，上诉人已按照合同约定履行义务，不存在违约行为，故请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人王晓林则辩称同意原审法院判决。
本院查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，在一审审理过程中，沈阳新奉基公司所提交的合同未注明合同签订时间，而王晓林所提交的合同注明签订时间为2009年12月27日，交房时间为2009年12月31日，并注明为备案合同。结合双方对之前合同的履行情况及《商品房买卖合同备案表》（注明备案时间为2009年12月27日），原审法院认定王晓林所提交的合同系双方为备案所签订的合同是正确的，故本院认定以双方签订的备案合同为准。因双方签订的合同在关于产权登记第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，新奉基公司应按照合同约定履行上述义务，新奉基公司未能在向王晓林下达入住通知后360日内办理产权初始登记，新奉基公司应从2010年12月27日承担违约责任，原审认定违约金应从2009年7月1日起计算不妥，本院予以纠正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定判决如下：
一、变更沈阳高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高开民初字第1013号民事判决主文即：“被告沈阳新奉基房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告王晓林逾期办证违约金人民币15，498元；”为：被上诉人沈阳新奉基房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付被上诉人王晓林逾期办证违约金人民币12，470.6元［451，833.40元×276天（从2010年12月27日至2011年9月28）×万分之一］；
二、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
如果被上诉人沈阳新奉基房产开发有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计1，200元，由上诉人沈阳新奉基房产开发有限公司承担800元，被上诉人王晓林承担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一四年四月十五日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。