湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民一重终字第03188号
上诉人（原审被告）上海新盛元物业管理有限公司。
法定代表人朱少军，经理。
委托代理人高丽清，湖南湘商律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海新盛元物业管理有限公司长沙分公司。
代表人朱少军，经理。
被上诉人（原审原告）湖南天佑假日大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区八一路10号天佑大厦727室。
法定代表人刘凤国，董事长。
上诉人上海新盛元物业管理有限公司（以下简称新盛元公司）、上海新盛元物业管理有限公司长沙分公司（以下简称新盛元长沙分公司）因与被上诉人湖南天佑假日大酒店有限公司（以下简称天佑公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2011）芙民重初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：湖南华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）系坐落于长沙市芙蓉区车站路与八一路交汇处西北角的天佑大厦（原称天佑国际）的开发商。刘凤国原系华泰公司股东，持有40%股权，2009年2月12日，刘凤国与深圳市中技实业（集团）公司（华泰公司另一股东）、案外人阚金来签订《股权转让协议》，约定：刘凤国将其全部股权转让给阚金来，华泰公司以“天佑国际”的房屋作为部分股权转让款抵偿给刘凤国，抵偿的房屋楼层为：1、裙楼二层202号房屋；2、六、七、八、九、十层全层；3、地下一层车库拾个。2009年4月21日，华泰公司与上海业茂机电设计事务所签订《委托设计协议书》，约定设计内容为：湖南省长沙市天佑大厦功能变更而需调整机电设计，原6-11层从原系统中独立出来，以符合酒店要求，水电气独立计量并调整大厦其他楼层设计。2009年5月26日，上海业茂机电设计事务所提交工程图纸。2009年7月8日，刘凤国与华泰公司、阚金来签订《补充协议》，约定：原抵偿房屋裙楼二层202房修改为十一层全层。刘凤国指定其子女刘莹、刘伟胜为接受抵偿股权转让款的房屋的受让人。2009年7月，刘莹、刘伟胜与华泰公司签订《长沙市商品房买卖合同》，分别购买天佑大厦的第6-7层、第8-9层房屋；合同约定买受人的房屋仅作住宅使用。2009年12月28日，华泰公司与上海居佳物业管理有限公司长沙分公司（以下简称居佳长沙分公司）签订《前期物业管理委托合同》，约定：华泰公司委托居佳长沙分公司对天佑大厦提供（前期）物业管理服务；物业服务包括天佑大厦共用部位的维修、养护和管理，共用设备、设施的维修、养护、运行和管理等；物业管理期限自2010年2月8日起至天佑大厦业主委员会成立之日止。天佑公司于2010年2月26日成立，经营范围登记为酒店管理，公司住所地为“长沙市芙蓉区八一路10号天佑大厦727室”，刘凤国为公司法定代表人。2011年4月28日，天佑公司取得经营旅店许可，地址为天佑大厦6-9层。2010年3月29日，刘凤国（甲方）在与阚金来（乙方）、深圳市中技实业（集团）有限公司（丙方）、华泰公司（丁方）因股权转让纠纷一案所签订的一份和解协议的《补充协议》中，约定：天佑大厦地下负一层在原规划设计中央空调及锅炉安装位置安装酒店用中央空调系统；甲方在天佑大厦第6-9层开设酒店，乙、丙、丁三方明确天佑大厦一台电梯供甲方开设的酒店专用，其他共用；根据天佑大厦第6-9层用于酒店的需求，大堂设置酒店总台给甲方使用；大堂外部同意做雨棚及广告宣传；等等。2010年5月30日，刘伟胜、刘莹（甲方）共同与天佑公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于长沙市八一路10号天佑大厦6-9层、建筑面积6368平方米的房屋出租给乙方用作酒店经营；租金为每天每平方米1.6元；租赁期限为10年，从2010年5月30日至2020年5月30日。双方还对租金、房屋装修、水电物业费、违约金等事项进行了约定。此前2010年4月22日，天佑公司（乙方）与居佳长沙分公司（甲方）签订了一份《前期物业管理服务协议》。协议中称“乙方所购房屋房号为6-9层”。协议对双方的权利和义务进行了约定。天佑公司在天佑大厦的负一层原规划设计中央空调及锅炉安装位置安装专供第6-9层的锅炉，通过该锅炉向第6-9层的天佑酒店供应冷水和热水，第6-9层天佑酒店的供水自此从整个天佑大厦的供水系统单列出来。由于居佳长沙分公司认为天佑公司占用天佑大厦公共部位负一层设备用房用做锅炉房，未交场地占用费，未交物业管理费，天佑酒店装修期间损坏电梯；天佑公司则认为居佳长沙分公司没有物业经营资质，未退还天佑公司的装修押金，违规收取公共部分收益，未向业主公布账目，存在侵吞嫌疑等，双方之间存在诸多物业服务方面的矛盾和纠纷，经多次协商都不能取得一致。2011年2月19日，居佳长沙分公司发函通知天佑公司，因天佑公司未按其要求停止设备使用，决定于下午3点半停止供水。下午4时30分，居佳长沙分公司关闭了专供天佑酒店的天佑大厦负一层酒店锅炉房用水，由此导致天佑大厦第6-9层的天佑酒店各房间停水。经长沙市住房和城乡建设委员会物业监管处协调，2011年3月1日下午5时30分，居佳长沙分公司同意恢复天佑大厦负一层锅炉房的供水（注：天佑公司称实际恢复供水时间为2011年3月3日晚上）。2011年3月3日上午11时，双方在长沙市住房和城乡建设委员会物业监管处召开协调会，形成了一份长沙市物业管理办公室《处理芙蓉区“天佑大厦”物业服务纠纷会议纪要》（以下简称《会议纪要》）。《会议纪要》中明确，“双方承诺依法、依规、依程序化解物业矛盾及纠纷，答应坐下来友好协商有关分歧并解决矛盾，任何一方不首先做违反相关法律、法规等过激行为，如有关问题双方协商不成，同意通过司法途径解决。”上海居佳物业管理有限公司于2009年11月更名为新盛元公司，居佳长沙分公司于2009年5月5日经工商登记核准成立，于2011年3月15日更名为新盛元长沙分公司。天佑公司法庭陈述称，其诉讼请求第二项要求赔偿经济损失156720元，系由两部分构成：第一部分，因酒店被停水13天，酒店无法正常经营，而每天应向出租人刘伟胜、刘莹交纳的租金一分都不能少，租金损失132454元；第二部分是停水13天期间应发给13名酒店员工的工资共计24266元，系维持酒店经营的需要，因而也构成了天佑公司的经济损失。2013年5月15日，天佑公司向长沙市技术监督局芙蓉区分局报告：天佑公司在天佑大厦负一楼东侧安装了两台方块全自动真空热水锅炉，经长沙市技术监督局芙蓉区分局检查，根据长沙市质量技术监督局特种设备作业人员培训学习资料第八章第九十九条第一款之规定，该款锅炉不需检测和办理注册登记手续。长沙市质量技术监督局芙蓉分局批示：情况属实，锅炉额定工作压力-0.02Mpa，禁止锅炉带压运行。
原审法院认为：天佑大厦开发商华泰公司与居佳长沙分公司签订《前期物业管理委托合同》，居佳长沙分公司虽不具有独立法人资格，但其总公司的应诉行为，表明认可合同效力，故该委托合同具有法律效力。天佑公司作为天佑大厦第6-9层房屋的承租人，与居佳长沙分公司签订的《前期物业管理服务协议》具有法律约束力，双方物业管理服务关系成立。天佑大厦地下负一层原规划设计中央空调及锅炉安装位置系公共建筑，所有权或者使用权归全体业主享有，建设单位不得擅自处分，业主依法确需改变公共建筑用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。天佑公司与开发商私下协商，占用公共建筑安装其专用供水锅炉的行为，不具有合法性，侵害了其他业主的利益，居佳长沙分公司可以采取适当措施进行制止，但应以必要、合理之程度为限。居佳长沙分公司关闭锅炉供水，致使6-9层无法使用，其采取的措施显然不当。原审法院综合考虑事情发生的实际情况，酌情认定双方各自承担50%的责任。本案中，天佑公司主张赔偿停水13天的部分经济损失按租金标准计算为132454元，并提供了房屋租赁合同作为证据，原审法院予以采信。天佑公司主张赔偿13天停水期间的部分经济损失按员工工资标准计算为24266元，但没有提供员工劳动合同、员工花名册、工资支付凭证等证据，因而该部分经济损失没有证据证明，原审法院不予支持。居佳长沙分公司作为分公司，不具有企业法人资格，其民事责任应由其设立公司承担，即由更名后的新盛元公司承担，故原审法院对天佑公司要求新盛元公司承担赔偿责任的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国公司法》第十三条第一款，根据《物业管理条例》第十七条、第二十七条、第三十二条、第三十六条、第五十条、第五十一条，《物业管理条例实施细则》第四十八条的规定，判决：一、上海新盛元物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿湖南天佑假日大酒店有限公司经济损失66227元；二、驳回湖南天佑假日大酒店有限公司对上海新盛元物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回湖南天佑假日大酒店有限公司对上海新盛元物业管理有限公司长沙分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3514元，其他诉讼费（财产保全费）1345元，合计4859元，由湖南天佑假日大酒店有限公司和上海新盛元物业管理有限公司各负担2429.5元。
新盛元公司、新盛元长沙分公司不服，上诉称：一、被上诉人占用天佑大厦公共建筑的负一层安装供其专用的锅炉，改变天佑大厦6-9层的住宅用途为经营性用房，违反法律规定；二、新盛元长沙分公司停止被上诉人违法占用天佑大厦公共区域安装的锅炉的供水是履行物业管理职责的适当措施；三、一审判决错误认定被上诉人违法侵权行为的后果为合法损失，并错误认定与上诉人的合理物业管理行为的因果关系；四、原审判决上诉人承担6万多元的损失，依据的是被上诉人提供的房屋租赁合同，若该份证据属实，被上诉人四年期间的租金额超过1600万，存在没有向国家缴纳税款的行为。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应予撤销。
天佑公司答辩称：一、上诉人在未取得任何职能、执法部门授权的情况下，擅自强行关闭了专供我公司所用的供水阀门，导致我公司全部停水，致使被迫停止正常营业13天，造成了巨大的经济损失。二、长沙市中级人民法院（2014）长中民三终字第00263号民事判决认定物业公司要求天佑公司拆去其设置的冷却塔、锅炉房及设备、储水罐、管道、招牌的诉讼请求没有事实依据，以上判决做了详尽的认定，明确了我公司在天佑大厦负一层安装锅炉无任何过错行为。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，天佑大厦地下负一层原规划设计中央空调及锅炉安装位置系公共建筑，所有权或者使用权归全体业主共同享有，建设单位不得擅自处分和改变，业主依法确需改变公共建筑用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。天佑公司与开发商私下协商，占用公共建筑安装其专用供水锅炉的行为存在不当，一定程度上侵害了其他业主的利益，天佑公司也未就此事办理有关手续后及时向新盛元长沙分公司进行告知，故居佳长沙分公司可以采取适当措施进行制止，但在本案中新盛元长沙分公司强行关闭锅炉供水，致使天佑公司所在6-9层各房间13天无法正常供水、并且直接严重影响到天佑公司的正常经营，显然超出了必要、合理的范围，本院认为物业公司在正常履行物业合同的过程中应当与业主及物业区域内的其他实际使用或经营者保持友好相处的关系，彼此间应当互谅互让，并且在法律允许的范围内正常、合理的行使权利，因此原审法院综合考虑事情发生的实际情况，酌情认定双方各自承担50%的责任并无不当。上诉人主张称，原审法院仅依据天佑公司提供了房屋租赁合同认定天佑公司的租金损失存在不当。对此，本院认为，上诉人并未提出相反的证据予以反驳证明，并且考虑该酒店的实际经营面积、结合当地酒店业经营常态，原审法院认定的租金损失亦在合理范围内。综上，对于上诉人的上诉请求本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3514元，由上海新盛元物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉霞
代理审判员 赵康宁
代理审判员 高 进
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 聂芳芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；