湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第195号
上诉人（原审原告）姚元智。
委托代理人（特别授权）蒋俊鸿，湖南金太阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）怀化市一新百货有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区兴隆街1号2楼。
法定代表人薛某，该公司董事长。
委托代理人杨志巍，系该单位职工。
被上诉人（原审被告）怀化市汇业商贸有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区兴隆街1号2楼。
法定代表人崔应龙，该公司董事长。
委托代理人杨志巍，系该单位职工。
被上诉人（原审被告）怀化市睿信房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区沿河路在水一方小区A栋203室。
法定代表人孙某，该公司董事长。
委托代理人焦玉勤（特别授权），系该单位职工。
委托代理人刘维，湖南宏峰律师事务所律师。
上诉人姚元智因与被上诉人怀化市一新百货有限公司、怀化市汇业商贸有限责任公司、怀化市睿信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2013）怀鹤民一初字第462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员向武担任审判长，审判员胡海雄、杨立平参加的合议庭，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人蒋俊鸿，被上诉人怀化市一新百货有限公司（以下简称一新公司）、怀化市汇业商贸有限责任公司（以下简称汇业公司）的共同委托代理人杨志巍，被上诉人怀化市睿信房地产开发有限公司（以下简称睿信公司）的委托代理人焦玉勤、刘维到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：睿信公司成立于2008年3月12日，经营范围为房地产开发经营等，至2010年10月18日止，一新公司、汇业公司均不是睿信公司名下股东，2010年10月19日一新公司、汇业公司成为睿信公司名下股东并于2010年12月31日经工商注册正式予以股东登记至今，汇业公司成立于2005年10月28日，从2006年6月2日开始，一新公司成为汇业公司最大股东；2008年5月5日，睿信公司与汇业公司在北京市签订《房地产项目合作开发协议书》，双方拟在怀化市人民南路（当时的一新公司所在地，合同中称为1号地）和原怀化市果品公司所在地（合同中称为2号地）建造一栋综合商业大楼，该综合商业大楼即后来批准立项的怀化“睿信大厦”工程（亦称新悦城项目），双方约定以睿信公司名义开发，睿信公司以获得2号地的国有出让土地为合作条件与汇业公司已有的1号地合在一起合作开发，睿信公司与汇业公司按照51%：49%的比例权益进行利润分配和承担风险等等相关内容；2008年6月25日怀化市发展和改革委员会以怀发改投（2008）48号文件，批准睿信公司怀化“睿信大厦”工程立项；“怀化睿信大厦工程”立项后，合作双方以睿信公司名义进行了工程施工，2012年6月1日睿信公司取得了“睿信大厦”商品房预售许可证怀房售许字（2012）第0006号；2009年11月20日，睿信公司与汇业公司组织召开“睿信大厦”合作事项的股东会议，并形成了《关于超低价出售公寓房的股东会决议》，该决议主要内容为“同意以低于成本价的方式推出第12、13层共42套公寓房进行内部特惠认购，购买方式需全额支付房款，内部认购范围仅限于双方公司内部股东、管理层员工以及对项目有过明显帮助的社会关系户，严禁向社会公开销售或变相高价转让，本决议由焦玉勤负责制定《睿信项目公寓房第1期内部认购价格表》及出台具体操作方式，本次认购资金全部由睿信公司用于兴建睿信大厦项目，不得挪作它用，本决议有效期自2009年11月20日至2009年12月20日”，该决议有项目合作双方睿信公司法定代表人孙某及汇业公司法定代表人崔应龙和合作双方的公司股东代表“焦玉勤、丁华、薛某、谢利华”签名并加盖了汇业公司印章，2009年11月21日焦玉勤制作了《睿信项目公寓房内部认购操作方式》，该操作方式同日加盖了睿信公司印章付诸执行，该操作方式主要内容为“内部认购的主体为睿信公司，焦玉勤、孙某为《内部认购公寓楼协议书》的具体签约人，认购房款一定要进入睿信公司财务账户”；2010年7月3日原告（买方）与一新公司（卖方）签订《内部认购公寓楼协议书》，约定“买方认购“睿信大厦”第13层4号房屋，认购房单价每平方米2450元，建筑面积69平方米，总认购房价169050元，买方于本协议签订之日付清全部认购房款，并约定项目开盘后日超过时，买方有权要求卖方无条件退还买房全部购房款，并按同期银行贷款利率双倍支付买方利息。买方于本认购协议签订后在得到卖方通知之日10日内双方签订正式《商品房买卖合同》，正式《商品房买卖合同》签订后本认购协议立即失效”，该《内部认购公寓楼协议书》有原告及一新公司法定代表人薛某签名并加盖了一新公司印章，2010年12月1日原告向一新公司交付了认购房款169050元，但双方至今未签订正式《商品房买卖合同》；2012年3月18日睿信公司分别在“怀化日报”、“边城晚报”上刊登公告，公告主要内容为“睿信大厦属睿信公司所有，一新公司与一些购房者签订的《内部认购公寓楼协议书》未经睿信公司授权，是无效协议，其他类似擅自处分睿信公司房地产的协议均无效”。
另查明，一新公司与汇业公司财务上相互独立核算。睿信公司现已取得“睿信大厦”商品房预售许可证。
原审法院认为：汇业公司与睿信公司合作开发“睿信大厦”，而汇业公司又是睿信公司股东之一，在合作开发过程中明确以睿信公司名义进行开发，且“睿信大厦”的商品房预售许可证是睿信公司取得，故“睿信大厦”属睿信公司名下资产，该院予以认定；根据2009年11月20日《关于超低价出售公寓房的股东会决议》内容，一新公司只有房屋认购权而没有以自已的名义出售房屋权，同样，汇业公司作为睿信公司名下股东之一也只有房屋认购权而没有出售房屋权，原告与一新公司《内部认购公寓楼协议书》中约定的房屋认购款也是一新公司收取，原告与一新公司均没有证据能够证实该房屋认购款后来以任何方式进入了睿信公司财务，且睿信公司后来又在“怀化日报”及“边城晚报”刊登公告不予承认一新公司对外签订的《内部认购公寓楼协议书》，故睿信公司没有授权一新公司对外签订《内部认购公寓楼协议书》，事后也没有行为或意思追认一新公司对外签订的《内部认购公寓楼协议书》，这一事实该院予以认定；睿信公司不是原告与一新公司签订的《内部认购公寓楼协议书》中的合同相对方，没有合同履行的义务，故原告要求睿信公司交付房屋的诉讼请求没有事实依据，该院不予支持；在审理过程中经该院释明，原告仍明确诉讼请求为“判决三被告向原告交付所认购的房屋”，而一新公司没有“睿信大厦”房产的处置权，虽然一新公司依约应履行合同义务向原告交付房屋，但客观上一新公司向原告交付房屋是不可能，同理，汇业公司虽承认原告的诉讼请求愿意交付房屋给原告，但汇业公司没有“睿信大厦”房产的处置权，其交付房屋给原告客观上也是不可能，故原告要求一新公司、汇业公司交付《内部认购公寓楼协议书》约定的“睿信大厦第13层6号房屋”的诉讼请求，该院不予支持。
关于原告向睿信公司主张的善意第三人之权，原告在庭审陈述及辩论中称，在看了股东协议与会议纪要后才与一新公司签订《内部认购公寓楼协议书》，原告代理人在提交该院的代理词中亦称，原告出于对股东会决议文件的信赖而相信一新公司与其签订认购协议的行为是得到了睿信公司的认可和授权，且原告交清了全部购房款，故原告属善意第三人。该院认为：原告的善意第三人之说没有事实依据，睿信公司与汇业公司签订的《关于超低价出售公寓楼股东会决议》明确规定认购人范围限于睿信公司及汇业公司的股东、公司管理层员工、对项目有过明显帮助的社会关系户，并严禁向社会公开销售或变相高价转让，既然原告在其与一新公司签订《内部认购公寓楼协议书》前已阅看股东会决议文件，也即对自己并非认购人范围及一新公司、汇业公司均无权向其销售“睿信大厦”房屋的事实是明知的，在此情况下原告仍置风险于不顾而与一新公司签订《内部认购公寓楼协议书》并向一新公司支付了房款，故原告相对于睿信公司而言并非善意第三人；至于原告认为一新公司、汇业公司、睿信公司法定代表人系亲戚关系而信赖将得到睿信公司对其认购行为的追认，于公司法、合同法的规定均不符，此亦不能成为其主张善意第三人的理由；原告既非善意第三人，其所受风险则不可要求“睿信大厦”房地产项目合作开发的另一方即睿信公司承担，否则有违诚实信用原则。
关于原告称睿信公司已追认原告与一新公司所签《内部认购公寓楼协议书》的主张，该院根据本案的相关证据分析如下：原告提交的2010年10月睿信公司章程、2010年11月睿信公司出具的股权证明、2010年12月睿信公司章程修正案、睿信公司起诉状、变更诉讼请求申请书、撤诉申请书、该院（2012）怀鹤民一初字第598号民事裁定书，均无睿信公司对原告与一新公司所签《内部认购公寓楼协议书》的追认内容，该组证据均不能证实原告的证明目的，除2010年10月睿信公司章程能证实一新公司、汇业公司成为睿信公司股东的情况外，原告的其余证据的欲证事实均不能成立，该院不予采信；原告提交的原告写给鹤城区政府的报告，系原告对相关事实的单方表述，缺乏客观性，且无原件，该院不予采信；原告提交的称系孙某提供的统计表，不能提供原件核对，无法核对证据的真实性，该院不予采信；原告提交的《房地产（新悦城）合作开发补充协议》、《睿信大厦项目合作方案》及电子邮件往来网页打印件，其中补充协议书及合作方案的相对方均未签字、盖章确认，其中所述任何权利义务的内容对双方均无效力，且其中《睿信大厦项目合作方案》并没有就原告所签认购协议书内容进行协商确认，故也不能证明此时睿信公司已知晓原告与一新公司签订《内部认购公寓楼协议书》一事，该组证据与本案缺乏关联性，该院不予采信；关于证人曾某的书面及出庭证言，因其为一新公司及汇业公司的会计，其与二公司存在利害关系，而在本案中一新公司、汇业公司均与睿信公司存在共同的利害冲突，故所述对睿信公司不利证言的客观性、真实性不能确定，由作为会计的证人向睿信公司的财务出纳发送认购协议书，不具合理性，证人称《内部认购公寓楼协议书》是“听薛总说这个是睿信公司提供的”，也没有说明睿信公司对其发送的《内部认购公寓楼协议书》是以何种方式认可的，对该证言除关于一新公司与汇业公司财务独立的内容外，该院不予采信，故原告主张睿信公司已追认其认购行为的观点，没有事实依据，该院不予支持。一新公司应当按照与原告姚元智签订的《内部认购公寓楼协议书》承担违约责任，退还全部购房款及支付同期银行贷款利率双倍的利息。汇业公司无权对外销售“睿信大厦”商品房，也并非《内部认购公寓楼协议书》相对方，尽管在协议书所附图上加盖公章，但并未在协议主文本上签字或盖章，故亦不应承担退赔购房款的连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决驳回原告姚元智的诉讼请求。案件受理费6372元，财产保全措施申请费1920元，共计8292元，由原告姚元智承担。
宣判后，姚元智不服，向本院提起上诉称：一、三被上诉人形成合伙型联营关系，一新公司在职权范围内与上诉人签订《内部认购公寓楼协议书》，应由三被上诉人对上诉人承担连带清偿责任；二、一审法官以原告诉讼请求错误为由，强行要求原告代理人变更诉讼请求，否则驳回起诉。在不得已的情况下，原告代理人将第2项请求去掉。一审法官对变更诉讼请求的释明权行使不当，故上诉时恢复一审时的诉讼请求。二审庭审时，上诉人补充上诉理由称：一新公司与睿信公司之间成立代理关系，有权对外与上诉人签订《内部认购公寓楼协议书》，该协议的权利义务应由被代理人睿信公司承担。综上所述，请求撤销一审判决，判令三被上诉人按合同约定向上诉人交付所认购的房屋；如不能交付房屋，除退还上诉人购房款外，三被上诉人应连带支付上诉人购房款一倍的赔偿金并承担一、二审诉讼费用。
被上诉人一新公司答辩称：一、上诉人和一新公司签订的协议一新公司与汇业公司都认可，是经过汇业公司授权在2010年左右开始销售这个房子；二、汇业公司和睿信公司是联合建房的合作方，当时开了股东会作出决定对外认购，所以当时汇业公司有权利对外销售本案房屋，汇业公司与睿信公司双方员工都知道这个事情，并且还鼓励双方员工去寻找有条件有能力的人来购房，所以购房协议睿信公司一直是认可的；三、对外认购到2010年12月9日之后一新公司与汇业公司就没有卖了，睿信公司2012年登报否认，则是两年后的事情，之所以两年后不承认我们对外销售的房屋，是因为双方2011年之后在合作中产生了矛盾和纠纷，引起了其他诉讼。
被上诉人汇业公司的答辩与一新公司相同。
被上诉人睿信公司答辩称：一、上诉人是与被上诉人一新公司签订的《内部认购公寓楼协议书》，上诉人所交购房款也是被上诉人一新公司收取，被上诉人睿信公司与上诉人不存在任何的民事合同法律关系，上诉人起诉被上诉人睿信公司没有任何的事实依据；二、上诉人与被上诉人一新公司签订的《内部认购公寓楼协议书》是在2010年4月，当时一新公司与被上诉人睿信公司并不是股东关系，一新公司无权出售睿信大厦房产，该《内部认购公寓楼协议书》属无效合同，即使上诉人主张合同违约责任也应由一新公司承担；三、被上诉人睿信公司从未授权一新公司和汇业公司销售被上诉人睿信公司所有的睿信大厦房产，被上诉人睿信公司事后知道了上诉人等人与一新公司、汇业公司签订的《内部认购公寓楼协议书》后，立即于2012年3月20日在《怀化日报》、《边城晚报》登报声明，声明被上诉人睿信公司是睿信大厦合法所有权人，除被上诉人睿信公司外其他任何人均无权销售睿信大厦房产，一新公司未经被告授权与他人签订的《内部认购公寓楼协议书》均属无效。
上诉人姚元智在二审庭审中，向本院提交了以下证据证明其主张：
证据一，三被上诉人于2008年5月5日签订的《房地产项目合作开发协议书》，拟证明是三被上诉人签订合作开发“睿信大厦”项目合同；
证据二，被上诉人睿信公司职工宋云杰、梁先梅2011年3月6日统计的《内购户、拆迁户内购公寓楼确认情况说明》，拟证明三被上诉人进行内购认购的公寓楼的房屋，已经被上诉人睿信公司统计列表，没有重复认购的情况。
证据三，怀化市公安局出具的薛某、崔应龙的常住人口基本信息，拟证明薛某、崔应龙系夫妻关系。
三被上诉人质证称：证据一，三被上诉人一新公司、汇业公司、睿信公司认为是复印件不予认可。证据二，一新公司、汇业公司予以认可，睿信公司以复印件为由不认可。证据三，三被上诉人均无异议。
对于证据一、证据二，因系复印件，被上诉人睿信公司均不认可，故本院不予采信。对于证据三，三被上诉人无异议，且符合证据的真实性、关联性、合法性，故本院予以采信。
原审审理查明事实所认定的2009年11月21日焦玉勤制作的《睿信项目公寓房内部认购操作方式》，本院不予认定。理由如下：1、该操作方式为被上诉人睿信公司单方面制订，没有证据证明当时出示给一新公司、汇业公司或经过它们同意，而一新公司、汇业公司又予否认其真实性；2、虽然2009年11月20日《关于超低价出售公寓房的股东会决议》规定由焦玉勤负责制定《睿信项目公寓房第1期内部认购价格表》及出台具体操作方式，但该操作方式不应理解为焦玉勤有权排除一新公司、汇业公司的对外认购权，否则就应当在《关于超低价出售公寓房的股东会决议》中直接规定即可，而不是由睿信公司的一个工作人员在该股东会决议通过的第二天作出规定；3、股东会决议已授权焦玉勤制定具体操作方式，如需报睿信公司签字盖章批准，也应要一新公司、汇业公司签字盖章同意，否则有违合作协议；4、作出该操作方式的焦玉勤不但是睿信公司的工作人员，而且是睿信公司的本案诉讼代理人，焦玉勤与睿信公司有利害关系。不能排除该证据系睿信公司为本案诉讼需要事后作出的。
原审审理查明《关于超低价出售公寓房的股东会决议》认定薛某系作为合作双方即睿信公司与汇业公司股东代表签名与事实不符，薛某代表的是一新公司在股东会决议上签字，而不是汇业公司的代表。庭审中一新公司、汇业公司均认可薛某代表一新公司，睿信公司特别授权代理人经询问不作否定回答，应认定为薛某系代表一新公司作为项目股东在决议上签字。
其他原审查明事实，本院予以确认。
本院经审理另查明：2008年5月5日，汇业公司与睿信公司协商达成《房地产项目合作开发协议书》，一新公司作为汇业公司的最大股东，其法定代表人薛某也在该协议文本每一页上签字，睿信公司法定代表人孙某在协议的每一页签字并在最后一页加盖公司印章。汇业公司法定代表人崔应龙在该协议最后一页签字盖章。2009年11月20日，睿信大厦项目股东会召开会议，作出《关于超低价出售公寓房的股东会决议》，股东代表签字包括汇业公司法定代表人崔应龙、睿信公司法定代表人孙某，还有一新公司法定代表人薛某。此后，一新公司、汇业公司、睿信公司各自均以自己公司名义对外签订《内部认购公寓楼协议书》。根据睿信公司提供的其与刘新平签订的《提前认购睿信大厦公寓楼协议书》，时间为2010年1月19日，超出了股东会决议所确定的认购时间；刘新平也不是对睿信公司有过帮助的关系户。2010年12月31日，一新公司、汇业公司经工商登记成为怀化市睿信房地产开发有限公司名下股东至今，一新公司以实物出资。一新公司持有汇业公司81.67%的股份，两公司法定代表人薛某、崔应龙为夫妻关系，一新公司、汇业公司、睿信公司与证人曾某均证明一新公司法定代表人薛某与睿信公司法定代表人孙某系亲表姐弟关系。
汇业公司承认授权一新公司以一新公司名义对外签订《内部认购公寓楼协议书》，其理由为一新公司的知名度高于汇业公司，有利于对外认购任务的完成。
2010年12月9日，本案所涉合作开发土地使用权登记到睿信公司名下，土地使用权证号为怀国用（2010）第出1250号。
另查明：睿信公司已将上诉人认购的房屋另行出售。
本院认为：《房地产项目合作开发协议书》文本上主体为汇业公司与睿信公司，作为汇业公司的最大股东的一新公司的法定代表人薛某也在协议上签了字，此时房地产项目合作开发协议的法律性质是企业法人之间的联营，是一种合伙型联营法律关系。即从2008年5月5日签订合作协议起，至2010年12月30日，睿信大厦项目各方只是以项目股东的形式开展工作，对项目股东会的决议各合作方都有执行的权利与义务。故2009年11月20日《关于超低价出售公寓房的股东会决议》以“项目股东会文件”名义作出。当时拟开发的土地使用权尚在汇业公司名下，一新公司拥有汇业公司81.67%的股份，汇业公司认为以一新公司名义对外签订内部认购公寓楼协议有利于促成成交。而此时的睿信公司，并不拥有拟开发土地的使用权，对外签订认购协议的法律权利尚不及汇业公司与一新公司。由于《关于超低价出售公寓房的股东会决议》对于有权签订认购协议授权不明确，则各合伙公司均有权执行股东会决议。故一新公司在汇业公司明确同意的情况下，于2010年5月29日与姚元智签订《内部认购公寓楼协议书》，应当由睿信项目股东会承担相应责任，即由一新公司、汇业公司、睿信公司承担连带责任。
从2010年12月31日起，一新公司、汇业公司、睿信公司进行股份重组，在法律层面上改组了睿信公司，睿信项目股东成为了睿信公司的股东，一新公司、汇业公司、睿信公司构成法人型联营法律关系。之前项目股东在项目股东会决议下因项目开发所发生的对外民事法律行为应当由法人型联营体睿信公司承担相应的权利义务。虽然睿信公司于2012年1月13日取得了怀房售许字（2012）第0006号“睿信大厦”商品房预售许可证，但因现在的睿信公司系一新公司、汇业公司、睿信公司进行股份重组后的法人公司，因此“睿信大厦”的资产不是睿信公司一家的资产，而是合作股东的共同资产。因此，一新公司与姚元智签订《内部认购公寓楼协议书》，应当由睿信公司向姚元智履行合同义务，承担民事责任；又基于之前的合伙联营关系，一新公司、汇业公司应承担连带责任。因《内部认购公寓楼协议书》所约定的内容已具备商品房买卖合同的主要条款，且在起诉前睿信公司已取得商品房预售许可证，故《内部认购公寓楼协议书》合法有效，对睿信公司产生约束力。由于睿信公司明确表示本案协议所涉房屋已经另行对外出售，故实际履行已不可能。
上诉人姚元智所认购的商品房位于一新公司商场所在位置，土地使用权在汇业公司名下，汇业公司在怀化远没有一新公司的知名度，其法定代表人崔应龙与一新公司法定代表人薛某系夫妻关系，一新公司与汇业公司办公地点相同，本案所涉项目开发谈判及联系基本上在一新公司薛某与睿信公司孙某之间进行，睿信公司的购房客户以及睿信公司的管理人员认为项目开发在睿信公司与一新公司之间进行，甚至忽略了汇业公司，一新公司法定代表人薛某与睿信公司法定代表人孙某既是亲表姐妹关系又是合作开发关系，无论是对一新公司、汇业公司、睿信公司的内部人员而言，还是对外关系客户而言，均是知情的。因此，一新公司在一年多时间内对外签订42份认购公寓楼协议才能够实现。一新公司、汇业公司及其工作人员坚持认为对外签订认购协议时，均与睿信公司相互通报各自对外认购情况，以免发生重复对外签订认购协议的情况。事实上，一新公司、汇业公司、睿信公司对外签订认购协议没有重复认购房号的情况发生。在长达一年多时间的对外认购活动中，睿信公司没有对外否认过一新公司的签订对外认购协议的权利，而在2012年睿信公司与汇业公司矛盾极端尖锐，即将同发生诉讼之后，才登报予以否认，该否认没有溯及既往的法律效力。因此，上诉人姚元智有理由相信一新公司有权代表项目股东会对外签订认购协议。
上诉人姚元智起诉书所列诉讼请求为三项，其中第二项为：三被告不能交付原告所认购的房屋，除退还原告全部交纳的购房款外，应按购房款的一倍支付赔偿金，由三被告承担连带责任。但在一审法院释明后姚元智放弃了第二项诉讼请求，故在本案中本院不能支持其该项请求。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
1、二审受理费19116元，保全费1920元，共计21036元；由上诉人姚元智负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 向 武
审 判 员 胡海雄
审 判 员 杨立平
二〇一四年六月二十四日
代理书记员 杨云智