广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初951号原告：广东东成立亿集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区华富北路2号一座一幢五层，统一社会信用代码91440600564583360K。法定代表人：陈杰。委托诉讼代理人：李小林，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：渠慎芬，广东诺臣律师事务所律师。被告：王海比布，男，回族，1991年3月10日出生，住青海省化隆回族自治县。原告广东东成立亿集团有限公司诉被告王海比布房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判，并于2017年2月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人渠慎芬与被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议一》；2.判令被告立即向原告清偿2016年8月至2016年12月的租金21231.25元，并支付逾期违约金共计1651.79元（按未付费用每日千分之一计，暂计至2016年12月27日，实际计至被告清偿全部款项之日止）；3.判令被告于2017年1月7日起搬出租赁物业；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其诉请的租金时段为2016年8月7日至2016年12月27日期间、金额为21220.50元，逾期违约金为1502.41元。事实与理由：2016年3月7日，被告与原告签订《租赁合同》，约定原告将佛山市禅城区华富北路2号二座东成立亿产业园A3栋首层自编A3-1007号物业（面积98.75平方米）出租给被告，租金为2962.50元/月，租赁期限自2016年4月7日至2021年4月6日。2016年4月，双方签订《租赁合同之补充协议一》，约定将首年租金变更为4244.10元/月。自2016年8月10日当月缴费期限届满至今，被告未按约定向原告缴纳2016年8月7日至今相应租金。为此原告多次口头及书面催告要求被告按约定履行义务，但被告未向原告偿付任何款项。综上，被告的行为已构成重大违约。依据双方《租赁合同》第六条第4款、第七条第3款约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，原告特提起本案诉讼，并请求与佛山市东业物业管理有限公司诉被告物业服务合同纠纷一案合并审理。被告辩称：一、其只欠原告两个月租金。二、2016年12月18日左右其将商铺钥匙交还给原告，但原告拒收，之后被告未再使用商铺，原告也于2017年1月12日晚对商铺采取停电措施。三、关于违约金，被告认为未违约而无需支付。事实上，原告在签订合同时欺骗了被告，园区用餐人数比原告承诺的少很多，且原告不同意在被告店铺内安装员工用餐刷卡机，导致被告经营困难。四、被告装修期间电话告知原告要求退租，因原告承诺再给予两个月免租期而未退，但原告未履行其承诺。诉讼中，原、被告围绕诉讼请求提交的证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对于双方对真实性无异议的证据，经审查均与本案事实存在关联，本院对其予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：原告提交的证据2，无原件核对，本院不予采信；原告提交的证据3，经核对原件，本院予以采信。被告提交的证据2，因不能确认微信聊天之相对人身份，故本院不予采信；被告提交的证据4，属孤证，无其他证据佐证，本院不予采信；被告提交的证据5，因无证据证明其已送达给原告，故本院不予采信。经审理查明，2016年3月7日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《租赁合同》（合同编号SP-2016002），约定由原告将位于佛山市禅城区华富北路2号二座东成立亿产业园A3栋首层自编A3-1006号房屋（98.75平方米）出租给被告作经营兰州拉面馆之用。合同约定有：一、未经出租人书面同意，承租人不得改变物业用途。二、租赁期限自2016年4月7日至2021年4月6日，其中前三个月为装修免租期，除因出租人或不可抗力导致承租人装修延迟外，该免租期不因任何原因而顺延，承租人应自约定的延迟事由发生之日起3日内向出租人提出书面申请，否则视为装修未受影响，承租人不享有顺延免租期的权利；免租期内，租赁物业发生的物业管理费、水电通讯等能源费用由承租人按照物业服务协议约定的标准，自行向出租人委托的物业管理公司交纳。三、租金为2962.50元/月，按月支付并于每个支付周期开始的10日内支付当期租金。四、租赁保证金为12738.75元，在合同期满后或非因承租人原因导致合同终止的，经出租人、出租人委托的物业管理公司检查验收确认租赁物完好无损，承租人如数结清租金、税费，并办理地址变更手续后，承租人携保证金收据到出租人管理处申请退还（不计息）。四、承租人在签订本合同时，应同时与出租人委托的物业管理公司签订物业服务协议。五、承租人单方停止使用租赁物及其附属设施不作为减免租金、物业费用及其他相关费用的抗辩理由。六、承租人未依时足额缴交租金、税、费，出租人按承租人所欠交金额，以每日千分之一的标准计收违约金；如承租人在一年内逾期缴交租金、税、费等累计达20天以上的，或者逾期交纳租金累计达两次以上的，出租人有权解除合同，并不退还承租人所交保证金，且承租人应赔偿出租人因此遭受的全部损失。七、如因承租人违约导致《物业服务协议》解除的，经出租人委托的物业管理公司通知后出租人有权同时解除本合同，承租人所交租赁保证金不予退还。八、针对承租人的违约行为，出租人还有权采取包括但不限于停水停电、扣留物资、阻止搬迁租赁物内的物资设备等有效措施，以防止出租人损失的扩大。次日，原、被告签订《租赁合同之补充协议一》，载明租赁物位于佛山市禅城区华富北路2号立亿针织产业中心A3栋一层自编A3-1007号物业，并协议将租金标准变更为：2016年4月7日至2017年4月6日间为4244.10元/月，2017年4月7日至2019年4月8日间为4583.62元/月，2019年4月7日至2021年4月6日间为4950.30元/月。2016年3月7日，被告向原告交纳了租赁保证金12738.75元（含此前交纳的诚意金1000元）及2016年7月7日至2016年8月6日的租金4246.25元，收据均记载租赁房屋编号为产业园A3栋A3-1007。另查明，原告在对产业园区商铺招租时投放广告宣称：“（出租）张槎大型园区，固定3000人群，餐饮、配套旺铺招租。”还查明，2016年3月8日，被告与佛山市东业物业管理有限公司（简称东业公司）签订《佛山市东成立亿产业园物业服务协议》，约定由东业公司为被告承租的物业提供物业管理服务，由被告直接向东业公司支付物业服务费、水电费、公共能耗费等费用。东业公司以被告拒付物业服务相关费用为由，于本案立案之日将被告诉至本院[案号为（2017）粤0604民初949号]。诉讼中，原告陈述：租赁房屋为位于禅城区华富北路2号二座东成立亿产业园A3栋首层自编A3-1007号,房地产权证登记的华富北路2号一座二、三幢属同一地址;免租期按合同约定是3个月；租赁房屋所在产业园区现有员工约2000人；园区是开放式的，亦没有对园区内人员用餐进行限制；租赁房屋仍由被告占用；不同意租赁保证金在本案中进行抵扣。诉讼中，被告陈述：其于2016年4月7日接收租赁房屋，所在园区是开放式的；暂不同意移交商铺，店铺内还有其物品，并打算另案提起诉讼；违约金标准过高。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告间签订的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议一》，系双方之真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无证据证明存在合同无效的法定情形，故合同及补充协议对双方具有约束力，双方均应全面善意地履行各自的合同义务。对于原告的诉讼请求，本院评析如下:一、关于租金及迟延支付之违约金。根据查明事实，合同约定免租期为2016年4月7日至2016年7月6日，被告仅于租赁合同签订时支付了2016年7月7日至2016年8月6日的租金，之后的租金并未支付，且其主张增加了免租期并无证据证实。关于被告提出的所在产业园区员工少于原告招租广告宣传人数致其经营困难之抗辩意见是否可作为拒付租金理由。本院认为，首先，虽然商业氛围与人流量的多寡存在一定关联，但商业氛围亦仅能提供商业机会，而经营状况之好坏更取决于投资项目的选择、营销策略与能力的高下等经营行为。其次，根据双方陈述，租赁铺位所在产业园区为开放式，即消费人群并非仅限于所在园区员工，而是面向非特定范围的社会大众，亦无证据证明原告方有限制园区内人员至被告处用餐之事实。综上，被告拒付租金的理由不成立。根据双方约定的租金标准，原告主张的租金金额21220.50元实际为5个月租金（4244.10元/月×5月=21220.50元），根据原告主张的起始时间及被告实际支付租金时段，原告诉求的租金时段为2016年8月7日至2017年1月6日，由于被告该时段仍占有使用租赁房屋，且是被告单方陈述的被采取停电措施前发生的租金，故其应当支付。对于迟延支付租金之违约金。鉴于原告招租广告宣传与园区实际员工人数存在一定差距，从被告表达欲退租的意愿亦可知其确经营并不景气，被告亦以此为由拒付租金而引发双方纠纷，原告对纠纷的产生确有一定过错，再结合被告实际经营情况，本院尊重双方关于违约金计算标准的约定，但酌定自起诉之日起计算违约金，即自2017年1月12日起以欠付租金金额为基数，按每日千分之一的标准计付至清偿日止。对于原告该项诉讼请求超出部分，本院不予支持。二、有关于解除租赁合同及返还租赁房屋之诉求。根据查明的事实，至起诉时止，确有5期（每月为一期）租金未支付，根据双方合同约定，原告有权行使合同解除权，被告对解除合同亦不持异议，由于无证据表明原告起诉之前已向被告提出解除租赁关系，故本院确定自起诉书副本送达被告之日即2017年1月23日双方租赁合同（含补充协议）解除。既然租赁合同已解除，被告继续占有租赁房屋已无合法依据，故应向原告返还。综上，对于原告要求解除租赁合同及返还租赁房屋之诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广东东成立亿集团有限公司与被告王海比布于2016年3月7日签订的《租赁合同》（合同编号SP-2016002）及2016年3月8日签订的《租赁合同之补充协议一》于2017年1月23日解除；二、被告王海比布于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告广东东成立亿集团有限公司返还佛山市禅城区华富北路2号二座东成立亿产业园A3栋首层自编A3-1007号房屋；三、被告王海比布于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告广东东成立亿集团有限公司支付2016年8月7日至2017年1月6日的租金21220.50元及迟延支付违约金（违约金计算方法，以21220.50元为基数，按每日千分之一的标准自2017年1月12日起计算至清偿日止）；四、驳回原告广东东成立亿集团有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取186元，由被告王海比布负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周信斌二〇一七年三月三十日书记员  陈 烁附一、本案证据诉讼中，原告提交证据：1.《租赁合同》、《租赁合同之补充协议一》。2.《东成立亿产业园交铺确认书》复印件。3.房地产权证。被告提交证据：1.《王海比布对账单》、专用收据7份。2.微信聊天记录。3.招租广告截图。4、招牌设计图。5.《本人兰州拉面王海比布向公司提出要求！》。6.证人证言两份。附二、引用法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。