沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0112民初984号
原告杜修设，男，汉族，住址辽宁省丹东市振兴区。
委托代理人赵宏（原告杜修设妻子），女，汉族，住址辽宁省丹东市振兴区。
原告赵宏，女，汉族，住址辽宁省丹东市振兴区。
被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区新优街7-18号1门、2门。
法定代表人王立曼，系该公司董事长。
委托代理人袁学旺，男，蒙古族，系该公司职工，住址辽宁省建平县。
委托代理人罗少宁，男，汉族，系该公司法务，住址辽宁省本溪市明山区。
原告杜修设、赵宏与被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵宏即原告杜修设的委托代理人，被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司的委托代理人袁学旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜修设、赵宏诉称，原、被告于2013年3月1日签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区某街5号产业区x号商品房，总房款760，666元。原告按规定日期向被告支付了全部购房款，并缴纳了房屋维修基金、契税及印花税等。合同第八条约定：被告应在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件、并符合本合同的商品房交付原告使用。但被告房屋不具备交房条件，未能按时交付房屋。在原告催促下，直到2014年3月25日，被告才书面通知原告交房，原告于2014年7月28日收房，但发现合同约定的煤气、网络没有提供，电力为临时用电，房屋有质量缺陷。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告不能提供商品房验收合格资料，致使原告至今无法获得产权证书。被告自交房至今，未支付延期交房违约金及办理房产权属证书，原告多次向其要求，被告以各种理由拒绝。被告的行为已严重违约，原告起诉，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金11，105.72元（自2013年10月31日至2014年3月25日，共146天，按照日万分之一计算）；2、被告支付逾期办理房产证违约金2，715.57元（自2015年1月24日至2016年1月15日，共357天，按照日十万分之一计算）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司辩称，1、被告已经按时将需要其提供的材料上报给相关部门，但政府相关部门迟迟不予审批，是政府的原因，被告没有过错，因此不需要承担逾期办证的违约责任。原告对所购商品房已经实际占有，长达两年，原告并未因延期办理房产证而受到实际损失，因此原告的主张没有任何事实及法律依据。2、原告主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效，原告的交房实际入住时间为2014年7月28日；被告于2013年11月1日电话通知原告当日办理入住，但原告没有办理，被告又在2014年3月26日寄送了入住通知书，通知原告到物业公司办理入住手续，被告完成了通知义务，由于原告始终以各种理由拖延，导致房屋迟迟不能交付给原告，因此逾期交房的责任在原告，与被告无关。3、被告于2013年10月31日已经通过五方验收及分层分户验收，以上文件表明被告于2013年10月31日的商品房已经满足交付条件，符合相关法律法规的规定。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、收据2份、发票2份，证明原、被告进行了交房，交房日期2014年7月28日。
被告对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据只能证明缴费日期，不能证明交房日期。
2、图片3张（其中2张于2014年4月拍摄，1张于2016年1月4日拍摄），证明被告不具备房屋交接和入住条件，双方多次交涉，被告也多次承诺限期达到标准，但至今未达到标准。
被告对真实性、合法性、关联性均有异议，被告于2013年10月31日已满足交付条件。
3、商品房买卖合同、发票2份、税收通用完税证、辽宁省住宅专项维修资金专用收据，证明原告已经按照房屋商品房买卖合同的规定和要求，完成了原告支付全部房款及维修资金等费用，完成了原告应履行的义务。
被告对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，与本案争议焦点无关。
4、入住通知，证明被告于2014年3月25日通知原告办理入住。
被告没有异议。
5、网络下载图片7张，证明被告2013年10月31日前不具备交房条件。被告对真实性、合法性、关联性均有异议，照片系原告单方制作，并且是从网络下载的，制作程序不符合法律规定，被告不予认可，不能证明原告的主张。
6、光盘一张（2013年11月3日业主与被告之间就交房日期拖延的维权录像资料、2014年3月20日业主与被告、物业公司之间就延期交房、水电和供暖费用收取标准的维权录像资料，证明被告承认自己违约。
被告对真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明录制时间，音频内容嘈杂不清晰。长达40分钟的视频总结出来的书面实录只有三页，该实录是原告单方制作，存在断章取义。视频是未经当事人许可偷拍，取证手段不合法，建议法庭不予采纳。
7、网络下载沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第01964号民事判决书，证明法院支持原告的诉讼请求，同时证明被告延期交房违约的行为。
被告对真实性、合法性、关联性均有异议，该份判决来源网络下载，是复印件。文件的第2、3页显示是QQ截图与第1页显示来源不一致，存在拼接的嫌疑。我国系大陆法系国家不是判例国家，每一起案件有其独立性，其他案件的判决结果不能作为本案的裁判依据，因该案证据与本案无关，建议法庭不予采信。
被告为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、EMS邮寄单，证明被告于2014年3月26日按照合同约定的通知义务通知原告收房，被告已经完成了履行通知义务。
原告没有异议，但被告只是履行了按照合同约定的通知义务，并不代表该商品房具备验收条件和交付使用的条件。
2、房屋建筑工程竣工验收报告，证明被告于2013年10月31日已经五方验收，表明被告开发的伯爵源筑2号楼具备交付条件，满足法律法规的条件。
原告对合法性有异议，原告收房时要求被告提供验收的证据，但是被告不能提供，原告不知道该验收报告形成的时间。
3、分户验收记录，证明伯爵源筑2号楼于2013年10月31日通过分户验收，表明该房屋已经具备交付条件，符合法律规定。
原告提出第一次看到该证据，该证据是被告后补的。
4、保密协议，证明被告与原告签订保密协议，被告与原告多次协商关于入住等相关事宜，该协议表明原告与被告签订完该协议之后没有任何债权债务纠纷，原告表示同意并予以签字，其内容合法有效，应该得到法律的保护。
原告提出保密协议是就缴费的事宜没有任何争议，对其他的逾期交房事宜没有达成一致。
5、2011年7月13日建筑临时用水包干协议书（复印件）、2011年7月5日临时给水工程施工承包合同（复印件），证明被告在合同约定的房屋交付日期前完成了供水系统的施工工作，符合法律规定，符合交付条件。2012年5月22日伯爵源筑临时用电工程施工协议书（复印件）、2013年11月6日伯爵源筑项目2#、3#、4#楼临时用电施工工程合同（复印件），证明被告在合同约定的房屋交付日期前完成了供电系统的施工工作，符合法律规定，符合交付条件。
原告提出该组证据是复印件，对真实性需要考证。该组证据是被告为了施工而签订临时水电的合同，不是生活正常用水电。供水供电合同的签订和完工时间是2011年，而依照原、被告合同约定，被告为原告提供生活用水和用电应在2013年10月31日，因此该组证据只能证明被告与水务公司和供电公司签订的是临时用水用电合同，而且合同中约定的费用也明确在正式开栓前采取一次性包干的形式，被告应提供水务公司和供电公司与被告就水电施工完工后移交的证明，具备向原告正常供应水电的条件，所以该组证据无效，建议法庭不予采纳。
经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：
2013年3月1日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区某街x号房屋，建筑面积117.4平方米，总价款760，666元；被告应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，但遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，除双方同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，由被告违约之日起按日支付房价款的十万分之一，另自违约之日起180天内仍未完成产权登记，原告有权退房。合同签订后，原告全额支付了购房款，并于2014年7月28日办理入住。原告起诉来院。
另查明，涉案房屋于2013年10月31日通过建设、监理、施工、设计、勘察五家单位的验收，但被告至今未取得竣工验收备案书，更未取得房屋所有权初始登记批复。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方经协商一致，自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。
关于逾期交房违约金，原、被告在商品房买卖合同中约定的交房条件为经验收合格，被告至今未取得涉案房屋竣工验收备案书，因此即使于2013年11月、2014年3月通知原告交房，但因涉案房屋不具备交付条件而不能实现交付，被告逾期交房的行为构成违约，应承担违约责任。2014年7月28日原告已接收了涉案房屋，以其实际行为对合同约定的房屋交付条件进行了变更，即被告在2014年7月28日向原告交付了涉案房屋。依照有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，2014年3月20日部分业主与被告交涉时提及房屋的二证一书及办理入住时需交纳的相关费用等问题，但并未主张逾期交房违约金，不产生诉讼时效中断的法律后果，故原告要求被告支付自2013年10月31日至2014年3月25日逾期交房违约金11，105.72元，其中2013年10月31日至2014年1月15日期间诉讼时效已经过，自2014年1月16日至2014年3月25日的违约金即760，666元×1／10000×69天＝5，248.6元，本院予以支持。
关于逾期办证违约金，合同对被告逾期办证的违约责任进行了约定，本案原告于2014年7月28日办理入住手续，被告应在180日内，即2015年1月25日（不含本日）前将办理权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现被告至今未履行该义务，且未举证证明其逾期办证符合合同约定的免责条件，故被告应承担自2015年1月25日至2016年1月15日期间的逾期办证违约金，760，666元×1／100000×356天＝1，947.3元。
关于被告提出双方达成保密协议后没有任何债权债务纠纷的抗辩，经查，该协议系原、被告在原告办理入住当日，就入住前后的物业费和采暖费的交纳和收取达成的，且协议明确“就上述缴费事情，业主需要承担保密义务”，并未约定原告因此放弃追究被告逾期交房及逾期办证的违约责任或相应抵顶，被告作为开发商依照合同约定尚有其他未尽义务，不能仅凭协议中所载“从此开发商、业主双方再无其他争议事项”而免除其合同义务。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告杜修设、赵宏逾期交房违约金5，248.6元；
二、被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告杜修设、赵宏逾期办理房屋产权证违约金1，947.3元；
三、驳回原告杜修设、赵宏的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费146元，由原告杜修设、赵宏负担70元，被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司负担76元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙 迪
代理审判员 马 娜
人民陪审员 于丽春
二〇一六年四月七日
书 记 员 王 玥
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同
义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。