福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0481民初1739号
原告永安市国有资产投资经营有限责任公司，住所地永安市南山路2号7幢4楼。统一社会信用代码：91350481741663987X。
法定代表人陈燕声，董事长。
委托代理人郑福才、谢永炯，福建建州联兴律师事务所律师。
被告范祖健，男，1982年9月11日出生，汉族，住永安市。
原告永安市国有资产投资经营有限责任公司与被告范祖健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法由审判员钟增贵适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢永炯、被告范祖健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永安市国有资产投资经营有限责任公司诉称：2014年12月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告向原告租赁坐落于永安市南溪路36号房屋，建筑面积1096.93平方米，租赁期限五年，从房产移交之日（2014年12月16日）起至2019年12月15日止，每月租金16454元，按月结算。双方约定若被告逾期超过10日未付房租，被告应向原告支付违约金20000元；若被告超过1个月未付房租，原告有权终止合同，收回房屋。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物，但被告未能依约按期足额履行支付租金的义务，截止2016年4月25日，被告尚欠原告租金78979.20元，已严重违反合同约定，应承担违约责任。请求判令：1、解除原、被告于2014年12月16日签订的《租赁合同》；2、被告立即腾空并退还租赁房屋；3、被告立即支付原告租金78979.20元（租金14808.60元／月，从2015年11月16日算至2016年4月25日，共5个月零10天），并按合同约定的标准（14808.60元／月）继续支付租金至被告腾退房屋之日止；4、被告支付原告逾期交付租金违约金20000元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告范祖健辩称：1、拖欠租金属实，愿意把拖欠租金付清并继续履行租赁合同；2、若法院判决解除合同，同意支付拖欠租金，但拖欠租金系因经营环境不好且租金较高，并非恶意拖欠，故违约金无法支付；3、若解除合同，之前缴纳的保证金应抵扣租金；4、2016年7月1日支付了20000元租金，还可以再付30000元租金。
经审理查明：坐落于永安市南溪路36号房屋的所有权人为永安华夏融资担保有限责任公司，房屋所有权证号：永房权证字第××号，房屋用途为商业服务，建筑面积1096.93平方米。永安华夏融资担保有限公司于2009年8月1日出具授权书，授权原告以自身名义直接出租上述房屋并承担管理责任，所产生的收益由原告全额享有，该授权书的有效期至原告丧失永安华夏融资担保有限公司的股东资格时止。2014年12月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，合同主要内容为：甲方将位于永安市南溪路36号房屋出租给乙方；租赁期限自2014年12月16日房屋移交之日起至2019年12月15日止，共计5年；租金标准：16454元／月，实行先交租金后使用，第一个月租金于房屋移交之日一次性付清，之后每月租金于上月底前一次性付清，不足一个月的按实际天数计算，水电费由承租人自行缴纳；租金从第三年开始，在上一年租金的基础上月租金逐年递增5%；乙方逾期交付房租，每逾期一日，应按其所欠租金的3%支付违约赔偿金，逾期超过10日，乙方须向甲方支付违约金20000元，从乙方已交的合同履约保证金中扣除，若乙方超过1个月未交付房租，甲方有权终止合同收回房屋并没收合同履约保证金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，逾期归还的，每逾期一日应向甲方支付原日租金10倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。乙方未按照合同规定或甲方的要求交还房屋的，甲方有权采取停水停电等一切措施进入出租房屋，自行收回房屋。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告依约交付原告履行保证金49362元，原告依约将房屋交付被告使用。合同履行过程中，讼争房屋租金下调10%，即每月租金变更为14808.60元，嗣后，被告仅按约支付房屋租金至2015年11月15日，原告于2016年5月3日以被告拖欠租金为由诉至本院，引发本案讼争。诉讼过程中，被告于2016年7月1日支付尚欠租金20000元。庭审中，针对被告关于若判决解除合同，其缴纳的履约保证金应抵扣租金的抗辩主张，原告表示根据合同条款，被告违约其有权没收履行保证金不予退还，故不同意抵扣；经本院释明，被告主张合同约定的违约金标准过高，请求予以调低。
上述事实，有原告提供的《租赁合同》、房屋所有权证、授权书、《永安市人民政府办公室批转市财政局、审计局、房管局关于市直行政事业单位国有店面（房产）租赁、租金调整意见的通知》（永政办（2015）91号）及当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，原、被告就讼争房屋签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。被告应当按约定履行支付租金的义务。根据租赁合同约定，被告超过一个月未交付租金，原告即有权终止合同收回房屋并没收合同履约保证金。现被告拖欠房租已经超过一个月，被告拖欠租金的行为已构成根本性违约，故原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系并要求被告腾空讼争房屋返还原告的请求，符合合同约定，本院予以支持，被告并应按双方约定的租金标准14808.60元／月支付2015年11月16日起至合同解除时止的租金及合同解除后至实际返还租赁房屋时止的占用使用费。被告的违约行为导致原告单方解除合同，被告应按合同约定承担违约责任，根据合同关于被告超过一个月未交付租金，原告即有权终止合同收回房屋并没收合同履约保证金的约定，该履约保证金同时具有违约金和金钱质押的法律属性，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因本案租赁合同尚未解除，被告亦未将讼争房屋返还原告，被告违约致使合同解除给原告造成的损失主要为租金损失，结合本案合同履行情况及被告的过错程度等因素，本案违约金数额以被告尚欠2015年11月16日至本案判决时（2016年7月31日）的租金（扣除2016年7月1日已付的20000元）的30%确定，即（14808.60元×8.5个月-20000元）×30%=31762元为宜，故履约保证金中的31762元应归原告所有，对此本院予以确认，对原告关于超出31762元部分的履约保证金17600元（49362元-31762元）归其所有的主张本院不予认定，该部分履约保证金应扣除被告尚欠租金，对被告该部分的抗辩主张，本院予以采纳。因被告逾期支付租金已经超过10日，原告已请求解除合同并主张没收合同履约保证金作为解除合同的违约金，故原告要求被告支付逾期付款违约金20000元的请求，与合同约定不符，理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告永安市国有资产投资经营有限责任公司与被告范祖健于2014年12月16日签订的《租赁合同》，被告范祖健于本判决生效后十日内将永安市南溪路36号房屋腾空并返还原告永安市国有资产投资经营有限责任公司；
二、被告范祖健于本判决生效后十日内支付原告永安市国有资产投资经营有限责任公司租金41379.20元（按14808.60元／月的标准，从2015年11月16日暂算至2016年4月25日，租金为78979.20元，扣除被告范祖健于2016年7月1日支付的租金20000元及超出违约金部分的履约保证金17600元，尚欠41379.20元），并按14808.60元／月的标准继续支付从2016年4月26日起至合同解除时止的租金及合同解除后至实际返还租赁房屋时止的占用使用费；
三、驳回原告永安市国有资产投资经营有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2274元，减半收取1137元，由原告永安市国有资产投资经营有限责任公司负担67元、由被告范祖健负担1070元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 钟增贵
二〇一六年七月三十一日
书记员 曾婷婷
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。