呼和浩特市回民区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0103民初68号
原告(反诉被告)华北传媒专修学院，住所地呼市新城区。
法定代表人张雄，职务院长。
委托代理人李建基，男，汉族，该学院法务。
委托代理人郑欣，内蒙古仁瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）呼和浩特市北方旅游职业学校，住所地回民区。
法定代表人孟和，职务校长。
委托代理人张苏赫、李肖伟，内蒙古启伦律师事务所律师。
原告华北传媒专修学院（以下简称华北传媒）与被告呼和浩特市北方旅游职业学校（以下简称北方旅游）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，被告于2016年1月29日提起反诉，本院受理后将本诉与反诉合并审理，在审理过程中，因双方对案件事实争议较大，案情复杂，该案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告华北传媒专修学院法定代表人张雄及其委托代理人郑欣、被告呼和浩特市北方旅游职业学校法定代表人孟和及其委托代理人张苏赫、李肖伟均到庭参加诉讼，第二次开庭时原告华北传媒法定代表人张雄及其委托代理人郑欣、被告北方旅游委托代理人李肖伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月1日，原告与被告签定《租房协议》，双方约定租期8年，从2012年11月15日至2020年11月15日；租金35万元，每年11月15日付清。租赁楼房共四层。2013年5月15日，双方又签定《租房补充协议条款》，约定原告对校门予以改造。原告承租后，对学校进行了改造和添附，支出40余万元。2015年11月4日，孟和校长至原告方承租的门房，称被告要用这个门房，将原告方门房撵走；2015年11月上旬，被告将原告方监控偷走；被告还将原告大门旁的招牌字号打掉，被告的行为导致原告无法经营，原告方是学校，为能够进行正常的教学招生，诉至法院。诉讼请求：一、确认原告与被告所签定的《租房协议》合法有效，双方应该继续履行《租房协议》；二、请求判令被告赔偿原告招生等损失10000元。
被告辩称，1、原告在房屋租赁期间未经被告同意私自将房屋转租给内蒙古天宇人力资源开发有限公司。2、原告并未按照合同约定使用该房屋，且在租赁期间未招收学员，而是用作养狗等事项。3、原告私自改变房屋结构。因大风天气原因房屋被破坏，造成损失。4、每月11月15日前交付租金，原告经常拖欠，并未交付今年的租金。5、对于1万元招生损失，是由于原告的违约行为造成，被告不应承担违约责任。原告未招收学员，所以不存在招生损失。综上，基于原告的行为，被告提出反诉，取消租赁协议。
反诉原告诉称，被反诉人华北传媒专修学院与反诉人呼和浩特市北方旅游职业学校房屋租赁合同纠纷一案已由贵院受理，反诉人认为，在房屋租赁期间，被反诉人未经反诉人的同意，私自将房屋承租给案外人内蒙古天宇人力资源开发有限公司，擅自改变租赁房屋的用途，并且私自改变房屋结构，破坏房屋原有设施，迟延交付租金，被反诉人的行为致使租房协议无法继续履行，已经符合法定和约定的解除条件。被反诉人私自改建和破坏房屋的行为给反诉人造成了巨大的财产损失，请求法院判令：1.解除与华北传媒专修学院的《租赁协议》和《租房补充协议条款》；2.判令被反诉人将改建的房屋和对租赁房屋造成的破坏恢复原状。
为证明自己的主张，原告向法庭提供了以下证据：
一、1、租房协议。2、租房补充协议条款。3、收条。
拟证明北方旅游学校将其所有的攸攸板镇元山子村南的房屋及校园租给华北传媒学院，租期8年，从2012年至2020年，租金35万元，每年11月15日前一次性支付。3年后超过300学生每增100人加租金3万元。
二、房屋出卖通知书。拟证明2015年7月30日，北
方旅游学校通知华北传媒学院出售房产。
三、1、同德公证处公证书、2、特快邮递单、3、提存
通知函、4、网络查询妥投单。拟证明华北传媒学院在北方旅游学校拒收租金的情况下，同德公证处给校长邮递了文件。
四、华北传媒专修学院为房屋投入的部分合同及支款收
条。拟证明华北传媒学院支付施工人做门等费用共计269736元，实际支出40余万元。
被告对原告证据的质证意见为：
第一组证据真实性认可，证明问题不认可。
对第二组证据真实性认可，与本案无关。被告履行了出租人的法定义务，通知了原告的优先购买权，没有想把原告撵走的意思。
对第三组证据真实性认可，合法性不认可。原告出具的公证书写明符合合同法的规定，但我方认为原告的说法不符合法律规定。被告不存在履行不能的情况，只能证明他们当时有履行交付房租的义务，实际上并未通知被告交付房租。对于快件被告也不予认可。
对第四组证据真实性、关联性均不认可。
为证明自己的主张，被告向法庭提供了以下证据：
一、1、《联合办学协议》，2、实地拍摄的照片，3、樊乐佳的证人证言。证明原告华北传媒专修学院未经被告同意将房屋转租给内蒙古天宇人力资源开发有限公司。
二、1、原告与被告的《租赁协议》和《租房补充协议》条款。2、辛虎毛的证人证言。证明原告未按照合同约定将房屋用于办学，而是用于养狗。
三、1、现场拍摄照片。2、常拴拴的证人证言。证明原告私自改变房屋结构，破坏房屋，至今尚未修缮。
四、中国农业银行交易明细。证明原告2014年和2015年的租金未按合同约定支付。交付租金超过一个月，今年房租尚未支付。
原告对被告证据的质证意见为：
一、对证据1真实性不认可，证据2认可其真实性，对证人证言不认可。被告从11月初就控制我们对房屋的使用，很多东西我们都找不到了。我们认为转租的观点是不成立的。
二、认可部分所要证明问题。认可真实性，不认可所要证明的问题。对于联合办学认可，养狗的事实是不存在的。
三、不认可所要证明的问题。照片是真实的，但照片所拍摄的内容不在租赁协议的范围内。
四、不认可所要证明的问题。没有银行的章，不认可。
本院对双方真实性无异议的证据予以认可。
经审理查明，2012年11月1日，原告与被告签定《租房协议》，约定原告承租被告位于呼和浩特市回民区元山子村南的房屋院落用于招生办学，租赁期限8年，自2012年11月15日起至2020年11月15日止，每年租金35万元，于每年11月15日之前一次性付清。2013年5月15日，双方又签定《租房补充协议条款》，约定被告同意原告扩大大门宽度将大门西侧的南房半间拆除，同时将违约责任条款中的拖欠房租5个月以上改为1个月以上。原告华北传媒分别于2013年12月1日、2014年12月26日向被告北方旅游如数支付租金35万元。2015年5月20日，原告与内蒙古天宇人力资源开发（集团）有限公司签订《联合办学协议》，原告负责提供办学资质、教学场所、学生学籍注册管理、颁发非学历教育证书等，天宇公司负责招生、教学培训工作等。2015年7月30日被告向原告发出《房屋出卖通知书》，告知原告在收到通知书3日内书面回复是否行使房屋优先购买权。2015年11月11日，原告将租金向呼和浩特市同德公证处提存并通知被告北方旅游学校领取。原告在租赁期间将院内的东房临街的墙加装了防盗门，并打通了两堵隔墙。
上述事实有租房协议、公证书、收条及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方的争议焦点为该租赁合同是否有效，被告反诉解除合同是否有法律依据及事实依据。本院认为原被告双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，应当受到法律的保护，当事人双方均应当履行合同约定的义务，不得擅自变更或者解除合同。依据合同法关于合同解除的规定，一方主张解除合同的，应当通知对方，通知到达对方时合同解除，该解除权系形成权，本案被告未向原告履行法定的通知义务，因此，其向法院提起反诉请求解除合同之日视为其向原告主张解除合同。关于被告是否具有解除合同的事实及法律依据，本院认定如下：首先，被告认为原告与天宇人力公司构成转租关系，未经其同意，故可以解除合同，本案中，原告承租被告的房屋系用来办学，而原告与天宇公司签订的《联合办学协议》中，虽有约定天宇公司向原告支付租金25万元字样，但从合同整体内容来看，其实质是原告以提供办学场所、办学资质等作为联合办学的条件，应当视为双方的一种合作形式，该形式并不影响租赁房屋的用途和性质，不能认定为转租关系，被告不能以此为由解除合同。其次，被告认为原告有逾期支付租金的事实，从证据来看，原告将2015年度的租金向公证处提存，且被告自认不收租金的原因是想要解除合同，故被告故意不受领租金的事实，不能成为其解除合同的理由。再次，被告认为原告存在改变房屋结构的事实，根据庭审查明，原告将承租院落内东侧房屋进行了拆改变动，虽该房屋属于原告承租的院落的一部分，但该房屋不在被告房屋权属证书登记范围内，被告是否为该房屋权利人及该房屋的性质，并不能确定，原告不征得被告同意属于情理范围内，另一方面，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同的，依照合同法二百一十九条处理，即在满足两个条件的情况下，出租人可以解除合同：一是对主体和承重结构的改变导致租赁物价值减损，二是承租人在出租人给定的合理期限内拒不恢复原状，因此，被告以此解除合同的理由不符合法律规定，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿招生损失1万元，因原告未提供相应证据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十九条之规定，判决如下：
一、确认原告华北传媒专修学院与被告呼和浩特市北方旅游职业学校签订的《租房协议》有效。
二、驳回原告华北传媒专修学院的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告呼和浩特市北方旅游职业学校的诉讼请求。
案件受理费50元及反诉费50元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 员 任子娇
审 判 员 寇银全
人民陪审员 岑巧娥
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 娜木汗
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。