南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初5366号
原告：李建华，男，1970年11月20日生，汉族，河北省邢台市人，住江西省南昌市东湖区。
委托诉讼代理人：张磊，江西国风律师事务所律师，执业证号：13601201410454327。
被告：南昌市嘉园物业管理有限公司，住所地：南昌市东湖区洪都北大道258号，机构代码：74196126-3。
法定代表人：陶雅丽，经理。
原告李建华诉被告南昌市嘉园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李建华的委托诉讼代理人张磊、被告南昌市嘉园物业管理有限公司法定代表人陶雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2003年购买位于东湖区湖畔××住宅小区××单元××室房屋，被告为湖畔xx住宅小区的物业服务公司。原告购买后不久便发现该房屋外墙会渗水进到卧室，渗水情况非常严重，影响到原告的正常生活，原告多次要求被告履行维修义务，保障原告房屋正常使用，但被告却未履行合同义务，渗水问题至今未得到解决。根据法律规定和物业服务合同约定，建筑物外墙属于共用部分，被告对外墙承担维修义务，由于被告不履行义务，影响原告正常生活。为此，原告提起诉讼，1、请求判令被告赔偿原告位于东湖区湖畔××住宅小区××单元××室房屋渗水维修费3.5万元（暂定）；2、请求判令被告赔偿原告财产损失3万元（暂定）。
被告辩称：原告湖畔xx住宅小区xx栋xx单元xx室房屋业主，该房屋渗水问题确实存在。2006年10月，原告、被告、南昌市红谷滩新区岭源防水经营部三方签订了防水工程合同，防水工程保修8年，原告应找南昌市红谷滩新区岭源防水经营部保修，被告只负责协调。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告系坐落东湖区××都××道湖畔××单元××室房屋业主，被告受江西力扬房地产开发有限公司选聘为湖畔xx小区提供前期物业服务，系湖畔xx小区物业服务企业。
2006年10月30日，因原告房屋北边卧室顶部渗水严重急需维修，经原告、被告与南昌红谷滩新区岭源防水材料经营部协商签订《协议书》一份，协议约定，“由南昌红谷滩新区岭源防水材料经营部采取包工包料、注浆堵漏方式对湖畔xx小区xx栋xx单元xx室房屋外墙进行防水堵漏，工程造价1200元，保修期限为8年。”协议签订后，南昌红谷滩新区岭源防水材料经营部对湖畔xx小区xx栋xx单元xx室房屋外墙进行了维修，原告代付维修费1200元。经该次维修后，被告北面卧室顶部渗漏问题仍未得到完全修复，一直存在渗漏问题。2016年11月11日，原告向本院提起诉讼，要求被告赔偿原告房屋渗水维修费3.5万元和赔偿损失3万元。
在本案审理过程中，原告申请对坐落东湖区××都××道湖畔××单元××室房屋渗漏原因和渗漏修复费用进行鉴定。本院委托江西中磊司法鉴定中心进行鉴定。2017年8月11日，江西中磊司法鉴定中心作出的鉴定意见为：坐落东湖区××都××道湖畔××单元××室房屋渗漏问题出自外墙及外墙装饰条与外墙交接处（外墙及搁板交接处）漏水和xxx室小便斗漏水所致，其维修费约2万元。该鉴定意见经原、被告质证，原告对鉴定意见无异议，被告认为xxx室小便斗漏水与其无关，另被告对外墙及外墙装饰条与外墙交接处漏水没有维修义务。
另查明：2014年8月，江西力扬房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，合同约定，“甲方选聘乙方对湖畔xx小区提供前期物业服务，服务期限自2014年8月1日起至2019年8月1日止。其中，合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3、公共绿化的养护与管理；4、物业共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集清运，污水管道的疏通；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。”
上述事实，有房屋所有权证、前期物业服务合同、协议书、鉴定意见以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：被告受江西力扬房地产开发有限公司选聘为湖畔xx小区提供前期物业服务，根据《前期物业服务合同》第二条约定，被告负有对小区物业共用部位的维修、养护和管理义务。由于建筑物外墙属建筑物共有部分，现因湖畔xxx栋xx单元xx室房屋渗漏主要系外墙及外墙装饰条与外墙交接处（外墙及搁板交接处）漏水所致，故被告根据《前期物业服务合同》约定对湖畔xxx栋x单元xxx室房屋因外墙引发的渗漏负有维修义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”现由于原告对渗漏实际并未进行维修，也未发生维修费用，故原告主张被告赔偿维修费用，不符合司法解释的规定，本院不予采信。对原告主张被告赔偿财产损失3万元的诉请，因原告未提供其财产所受损失的相关证据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第三十六条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款之规定，判决如下：
被告南昌市嘉园物业管理有限公司在本判决生效之日起六十日内对原告李建华所有的坐落东湖区xx大道湖畔xxx栋x单元xx室房屋外墙及外墙装饰条与外墙交接处（外墙及搁板交接处）漏水进行维修完毕；
驳回原告李建华的其他诉讼请求。
原告李建华预交案件受理费1430元、鉴定费4000元、合计5430元，原告李建华承担1330元，被告南昌市嘉园物业管理有限公司承担4100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 徐荣根
人民陪审员 胡明哲
人民陪审员 王小文
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 郑晓晓
附:本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。