湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0923民初683号原告：盛丹丹，女，1985年10月3日出生，汉族，农民工，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：顾祖成，湖北熠耀律师事务所律师。被告：安陆市恒坤置业有限公司云梦分公司。住所地：湖北省云梦县城关镇睡虎路（梦馨佳园）。主要负责人：王火坤，该公司经理。委托诉讼代理人：王锡楚，湖北维天律师事务所律师。原告盛丹丹与被告安陆市恒坤置业有限公司云梦分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛丹丹的委托诉讼代理人顾祖成，被告安陆市恒坤置业有限公司云梦分公司（以下简称恒坤公司云梦分公司）的委托诉讼代理人王锡楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛丹丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒坤公司云梦分公司及时履行商品房买卖合同，并立即向原告盛丹丹交付位于中鑫花园3号楼1单元101号商品房；2.判令被告恒坤公司云梦分公司向原告盛丹丹支付违约金60000元并支付购房款同期银行存款利息（至商品房交付时止）；3.被告恒坤公司云梦分公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年2月，盛丹丹经朋友介绍认识恒坤公司云梦分公司负责人贾银，获知贾银正在云梦县城关镇中鑫花园开发房地产，盛丹丹到中鑫花园项目实地察看后，经与贾银多次协商，决定购买中鑫花园3号楼1单元101号商品房，贾银当面承诺其是公司的负责人，只要盛丹丹付清购房款，其在收条上注明房号、购房款并亲笔签名就完成交易，同年8月就可以完成交房手续。盛丹丹基于对贾银的信任，于当月28日通过中国建设银行云梦支行向贾银转款28万元，贾银遂向盛丹丹出具收条一份，内容为：中鑫花园3号楼1单元101号房屋，全款一次性付清贰拾捌万元整；收款人：贾银，420923197402010070（身份证号码）；2014年2月28日。同年7月，盛丹丹到中鑫花园售楼部找到贾银，要求补签书面商品房买卖合同并交付房屋，但贾银称需等到2015年才能交房。2015年3月，盛丹丹再次找到售楼部，售楼部工作人员告之贾银现已不是公司的负责人，公司负责人已变更，盛丹丹购房的事售楼部不清楚，应由盛丹丹去找贾银。此后，盛丹丹多方联系贾银，其先是推诿，后是拒接电话，盛丹丹无奈故诉至法院。被告恒坤公司云梦分公司辩称，盛丹丹的丈夫腾雪飞曾经于2014年1月23日在恒坤公司云梦分公司售楼部缴纳认筹金10000元，并于第二日在售楼部缴纳认购金50000元，所购房屋为3号楼1单元101号。但腾雪飞随后表示不再购买并要求退还全部款项，恒坤公司云梦分公司售楼部遂按其要求退还了全部款项，双方房屋买卖关系终止，至于盛丹丹与贾银私下的房屋买卖交易，公司不知情，也没有收到贾银转交的相关购房款。盛丹丹明知购买商品房须在售楼部进行，且也实际交款定购了诉争的房屋，但其仍选择退款与贾银私下交易，该交易风险应由盛丹丹自行承担，现盛丹丹未能提供证据证明贾银已将其购房款转交到公司账户上，贾银与盛丹丹之间交易的民事行为不能视为其职务行为，更不构成表见代理，故应驳回盛丹丹的全部诉讼请求。原告盛丹丹围绕诉讼请求依法提交了恒坤公司及其云梦分公司的工商登记信息、贾银出具的收条、邮储银行云梦支行出具的个人跨行汇款申请书、手续费收据、证人汪某、张某当庭作证的证言等证据，恒坤公司云梦分公司围绕抗辩理由依法提交了认筹金额为10000元的收据及认购金额为50000元的收据各一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对贾银出具的收条，恒坤公司云梦分公司虽对其真实性不能确认，但该证据与本案其他证据相互印证，且与双方当事人陈述的案件事实一致，本院依法予以采信。依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：2008年5月19日，恒坤公司依法成立，经营范围为：从事房地产开发；百货、建筑材料批零兼营；餐饮、住宿、桑拿服务，副食销售（限有经营资格的分支机构经营）。2013年6月9日，恒坤公司为开发云梦房地产项目又依法设立恒坤公司云梦分公司，负责人为贾银，经营范围为：在隶属公司的经营范围内联系业务；百货、建筑材料销售。2014年1月23日，盛丹丹、滕雪飞夫妻及朋友一行到恒坤公司云梦分公司中鑫花园项目售楼部欲购买其开发的房屋，并交纳了10000元房屋认筹金，售楼部出具了收据一份，其间经朋友介绍认识恒坤公司云梦分公司负责人贾银，在其同意帮助购房的许诺下，盛丹丹夫妻遂要求售楼部退还了10000元认筹金。同月24日，盛丹丹夫妻决定购买中鑫花园3号楼1单元101号商品房，遂又向售楼部交纳了房屋认购金50000元。其后，盛丹丹夫妻又与贾银联系，贾银同意帮其优惠购房，盛丹丹夫妻遂又退回了50000元认购金。同年2月28日，盛丹丹夫妻与贾银协商，贾银承诺只要盛丹丹一次性交清购房款280000元，其就将中鑫花园3号楼1单元101号房屋出售给盛丹丹。当天，盛丹丹通过中国建设银行云梦支行向贾银转款28万元，贾银遂向盛丹丹出具收条一份，内容为：中鑫花园3号楼1单元101号房屋，全款一次性付清贰拾捌万元整；收款人：贾银，420923197402010070（身份证号码）。后盛丹丹到恒坤公司云梦分公司售楼部找贾银，要求补签书面商品房买卖合同并交付房屋未果。同年11月5日，恒坤公司云梦分公司负责人由贾银变更为王火坤。2015年3月，盛丹丹再次找到售楼部，售楼部工作人员告之贾银现已不是公司的负责人，公司负责人已变更，盛丹丹购房的事售楼部不清楚，应由盛丹丹去找贾银。此后，盛丹丹多方联系贾银，其先是推诿，后失去联系，盛丹丹故诉至法院。本案争议的焦点为：1.恒坤公司云梦分公司的诉讼主体是否适格的问题；2.恒坤公司云梦分公司是否应对贾银个人以公司的名义收受购房款并出售房屋的行为承担民事责任；3.恒坤公司云梦分公司与盛丹丹之间是否形成有效的商品房销售合同关系。本院认为，本案系恒坤公司云梦分公司原负责人贾银个人以公司的名义收受盛丹丹购房款而引发的商品房销售合同纠纷。关于恒坤公司云梦分公司的诉讼主体是否适格的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”的规定，恒坤公司云梦分公司是恒坤公司依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，可以其他组织的身份作为民事诉讼的当事人，故其诉讼主体资格适格。关于恒坤公司云梦分公司是否应对贾银个人以公司的名义收受购房款并出售房屋的行为承担民事责任的问题。恒坤公司云梦分公司是恒坤公司为开发云梦房地产项目而设立的，其经营范围为在隶属公司经营范围内联系业务，云梦中鑫花园房地产项目系恒坤公司云梦分公司负责开发和销售，且项目售楼部设立在分公司内，恒坤公司云梦分公司原负责人贾银在任内以分公司的名义收受购房款并出售房屋的行为，超越了其权限范围，依据《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”的规定，盛丹丹与贾银在协商购房过程中，其作为普通的购房者，基于当前建筑市场中大量存在个人挂靠或借用有开发资质的公司开发房地产的情形，其不可能知道或者应当知道贾银作为分公司的负责人超越权限与其订立售房合同，且盛丹丹基于对贾银作为分公司负责人身份的信赖，积极与其商谈购房事宜并交付房款，其作为善意相对人，也有理由相信贾银有权代表分公司与其订立售房协议，故贾银代表分公司出售房屋并收受房款的行为有效，恒坤公司云梦分公司应对贾银代表分公司的行为承担民事责任。关于恒坤公司云梦分公司与盛丹丹之间是否形成有效的商品房销售合同关系的问题。依照合同法第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”及《合同法解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，贾银代表分公司与盛丹丹虽未签订书面的售房合同，但从其代表公司出具的收条上看，双方有买卖房屋的真实意思表示，双方已达成出售房屋的要约、承诺，收条上已注明当事人的姓名、标的（出售的具体房屋）和数量，且盛丹丹已依约交付了全部的购房款，故应认定贾银代表分公司与盛丹丹达成出售房屋的合同成立，该合同也不违反法律、行政法规的强制性规定；另外，法律、行政法规对商品房销售合同的成立和生效并无特别的规定，故应认定贾银代表分公司与盛丹丹达成的商品房销售合同合法有效。综上，恒坤公司云梦分公司作为依法设立的法人分支机构，可以作为本案的被告参加诉讼并承担法律责任。恒坤公司云梦分公司应对公司原负责人贾银代表公司收受购房款并出售房屋的行为承担民事责任。恒坤公司云梦分公司与盛丹丹之间形成有效的商品房销售合同关系，盛丹丹已依约全部交付了购房款，双方虽未约定明确的交房日期，但鉴于恒坤公司云梦分公司中鑫花园工程早已完工，故对盛丹丹要求恒坤公司云梦分公司及时交付中鑫花园3号楼1单元101号房屋的诉讼请求，本院予以支持。对盛丹丹要求判令恒坤公司云梦分公司承担违约金60000元并支付购房款同期银行存款利息的诉讼请求，因双方未约定明确的交房日期且未约定违约责任，故对该项诉请，本院不予支持。恒坤公司云梦分公司辩称公司与盛丹丹之间买卖房屋的合同关系已终止，盛丹丹明知购买商品房须在售楼部进行，但其仍选择退款与贾银私下交易，该交易风险应由盛丹丹自行承担，现盛丹丹未能提供证据证明贾银已将其购房款转交到公司账户上，贾银与盛丹丹之间交易的民事行为不能视为其职务行为，更不构成表见代理，故应驳回盛丹丹的全部诉讼请求的理由，于事实不符，于法无据，本院不予采纳。是此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四、第五十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、被告安陆市恒坤置业有限公司云梦分公司限于本判决生效后三十日内向原告盛丹丹交付中鑫花园3号楼1单元101号房屋。二、驳回原告盛丹丹其他诉讼请求。本案受理费5500元，由被告安陆市恒坤置业有限公司云梦分公司负担，限本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 斌人民陪审员  陶望发人民陪审员  鞠爱彬二0一七年元月十七日书 记 员  杨雅怡《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。