福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第5547号
原告杨志林，男，1968年5月19日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
委托代理人张峰，福建欧顿律师事务所律师。
被告董以强，男，1956年10月9日出生，汉族，居民，住福建省长汀县。
被告林金珍，女，1966年10月28日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被告陈龙，男，1973年6月28日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被告高晓英，女，1980年3月18日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被告谢荣福，男，1963年9月3日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被告杨生发，男，1964年2月15日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
委托代理人杨娟（系被告杨生发之女），女，1988年3月15日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被告邱晖，男，1978年6月11日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被告陈丽良，女，1973年9月15日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被告翁嘉炜，男，1995年8月4日出生，汉族，学生，住福建省龙岩市新罗区。
委托代理人陈丽良，女，1973年9月15日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区西陂街道陈陂村马厝岭路***号。系被告翁嘉炜之母。
被告陈伦文，男，1967年6月6日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被告翁旭欣，男，1966年2月21日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被告陈金芳，男，1952年10月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被告张雪琴，女，1951年5月11日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被告陈凯，男，1978年1月4日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告杨志林与被告董以强、林金珍、陈龙、高晓英、谢荣福、杨生发、邱晖、陈丽良、翁嘉炜、陈伦文、翁旭欣、陈金芳、张雪琴、陈凯案外人执行异议之诉一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨志林及其委托代理人张峰，被告林金珍、谢荣福、陈丽良、翁旭欣，被告杨生发的委托代理人杨娟，被告翁嘉炜的委托代理人陈丽良到庭参加诉讼，被告董以强、陈龙、高晓英、邱晖、陈伦文、陈金芳、张雪琴、陈凯经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杨志林诉称，2012年5月26日，原告杨志林通过龙岩绿色家园房地产经纪有限公司作为中介与被告陈金芳、张雪琴夫妇购买被告陈金芳、张雪琴夫妇名下坐落于龙岩市新罗区西陂街道桃源小区2幢502室住宅及地下1层246号车位一个，三方订立《房地产经纪合同》，约定总价款为713800元。按照合同约定，2012年5月28日，原告杨志林支付被告陈金芳夫妇400000元购房款后，就实际占有并装修入住上述房产并使用车位至今。后原告杨志林按合同约定，分期向被告陈金芳、张雪琴支付购房款，2014年12月15日，原告向被告陈金芳、张雪琴付清了全部购房款。被告陈金芳、张雪琴夫妇于2012年5月28日，通过办理公证方式委托案外人杨汉玉配合原告办理上述房产的权属变更手续。原告及案外人杨汉玉前往房地产主管部门办理房屋所有权转移登记手续时，被告知上述房产已被新罗区法院查封。经查询得知，因被告陈金芳夫妇与被告董以强、林金珍、陈龙、高晓英、谢荣福、杨生发、邱晖、陈丽良、翁嘉炜、陈伦文、翁旭欣等人的民间借贷纠纷，法院依被告董以强等人的保全申请，查封了上述房产。2015年5月，原告为此向新罗区法院提出执行异议，要求解除对上述房产的查封保全措施。2015年6月2日，新罗区法院作出（2015）××执异字第××号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议。被告陈金芳夫妇已经上述房产转让给原告，原告也已付清全部价款，并实际占有、使用上述房产，且原告没有过错，对上述房产属于善意取得。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”请求法院判决确认原告杨志林对龙岩市新罗区西陂街道桃源小区2幢502室住宅及地下1层246号车位具有所有权；解除对龙岩市新罗区西陂街道桃源小区2幢502室住宅及地下1层246号车位的查封保全措施。
被告林金珍、谢荣福、陈丽良、翁旭欣、杨生发、翁嘉炜辩称，法院于2014年11月11日查封上述房产时，原告尚未付清全部购房款。物业管理费收款收据不能证明原告已实际占有并装修入住，只能证明相关费用已交付，物业公司不拒绝他人代缴费。原告的情形不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。原告未按《房地产经纪合同》约定方式支付购房款项，存在过错。合同约定办理上述房屋所有权转移登记手续时，分别支付购房款35000元。原告主张未办理上述房屋所有权转移登记手续前已付清全部购房款，不符合交易习惯。法院查封上述房产前原告并未付清全部购房款。根据《物权法》规定，不动产取得以登记为要件，未经登记，不发生效力。原告未办理上述房屋所有权转移登记手续，原告只具有合同债权，不具有上述房产所有权。请求法院驳回原告杨志林的诉讼请求。
被告董以强、陈龙、高晓英、邱晖、陈伦文、张雪琴、陈凯经本院依法送达应诉通知书、原告起诉状副本及证据副本后，未作书面答辩，亦未在举证期限内提供相关证据。被告陈金芳虽未到庭参加诉讼，但在本案诉讼中，向本院提交书面答辩状一份，答辩状中辩称，原告杨志林已经按合同约定付清了全部购房款，被告陈金芳已收到全部购房款项，讼争房屋应该属于原告杨志林所有，被告陈金芳愿意配合原告杨志林办理讼争房产的房屋所有权转移登记手续。
经审理查明，2012年5月26日，原告杨志林通过龙岩绿色家园房地产经纪有限公司作为中介与被告陈金芳、张雪琴夫妇购买被告陈金芳、张雪琴夫妇名下坐落于龙岩市新罗区西陂街道桃源小区2幢502室住宅及地下1层246号车位一个，三方订立编号为020121006号的《房地产经纪合同》，约定总价款为713800元。按照合同约定，2012年5月28日，原告杨志林支付被告陈金芳夫妇400000元购房款后，就实际占有并装修入住上述房产且使用车位至今。后原告杨志林按合同约定，分期向被告陈金芳、张雪琴支付购房款，2014年12月15日，原告向被告陈金芳、张雪琴付清了全部购房款。被告陈金芳、张雪琴夫妇于2012年5月28日，通过办理公证方式委托案外人杨汉玉配合原告办理上述房产所有权转移登记手续。原告及案外人杨汉玉前往房地产主管部门办理上述房屋所有权转移登记手续时，得知因被告陈金芳夫妇与被告董以强、林金珍、陈龙、高晓英、谢荣福、杨生发、邱晖、陈丽良、翁嘉炜、陈伦文、翁旭欣等人的民间借贷纠纷，法院依被告董以强等人的保全申请，查封了上述房产。2015年5月，原告为此向新罗区法院提出执行异议，要求解除对上述房产的查封保全措施。2015年6月2日，新罗区法院作出（2015）××执异字第××号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议。原告于2015年7月1日诉至本院，请求判如所请。
以上事实有原告杨志林提供的（2015）××执异字第××号执行裁定书及送达回证、房地产经纪合同、公证书及附件、中国农业银行交易回单、收条、借条、龙房权证字第××号房屋所有权证复印件、龙国用（2014）第015883号国有土地使用权证复印件、龙岩市兴昌物业管理有限公司收款收据以及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，原告杨志林与被告陈金芳、张雪琴夫妇签订的《房地产经纪买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的财产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。原告杨志林与被告陈金芳、张雪琴购买本案讼争房产，双方虽签订了书面买卖合同，但该房产的房产证和土地证办理在被告陈金芳名下后，双方没有办理房产所有权转移登记手续。根据上述法律规定，涉案房产尚未发生物权变动，原告杨志林享有的仍然是合同债权，不享有所有权，因此原告杨志林要求确认对涉案房产享有所有权没有法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告杨志林通过龙岩绿色家园房地产经纪有限公司作为中介与被告陈金芳、张雪琴夫妇购买坐落于龙岩市新罗区西陂街道桃源小区2幢502室住宅及地下1层246号车位时签订了书面的买卖合同，原告杨志林已向被告陈金芳、张雪琴夫妇支付了全部购房款，并已实际占有和使用讼争房产，且及时向房地产主管部门申请办理房产所有权转移登记手续，在申办过程中被告知讼争房产被查封，原告杨志林对此并不存在过错。原告杨志林向被告陈金芳、张雪琴购买讼争房产在其他被告的案件执行过程中并未存在过错，其就本案讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益。对于涉案房产未办理所有权转移登记手续原告不存在过错，因此原告杨志林诉请法院解除对涉案房产查封的诉请有理，本院予以支持。被告董以强、陈龙、高晓英、邱晖、陈伦文、陈金芳、张雪琴、陈凯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃一审期间的举证、质证等抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十条、第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除对龙岩市新罗区西陂街道桃源小区2幢502室住宅及地下1层246号车位的查封措施。
二、驳回原告杨志林的其他诉讼请求。
本案案件受理费10938元，由原告杨志林负担938元，被告董以强、林金珍、陈龙、高晓英、谢荣福、杨生发、邱晖、陈丽良、翁嘉炜、陈伦文、翁旭欣负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 江 海 华
人民陪审员 罗 宁
人民陪审员 王 丹
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 杨重苑（代）
本案适用的主要法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。