新宾满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0422民初98号
原告：新宾满族自治县国土资源局。
法定代表人：王立鹏，该局局长。
委托诉讼代理人：赵鹏，男，该局副局长。
委托诉讼代理人：马立宝，辽宁启运律师事务所律师。
被告：辽宁盛威房地产开发有限公司，住所辽宁省抚顺经济开发区。
法定代表人：邹文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：闫威，男，该公司法律顾问。
原告新宾满族自治县国土资源局（以下简称新宾国土局）诉被告辽宁盛威房地产开发有限公司（以下简称盛威房地产公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭分别于2018年2月5日及2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告新宾国土局的委托诉讼代理人赵鹏、马立宝，被告盛威房地产公司的委托诉讼代理人闫威到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
新宾国土局提出诉讼请求：1、请求确认新宾国土局与盛威房地产公司于2013年5月16日签订的《国有建设用地使用权出让合同》有效；2、请求判令盛威房地产公司给付利息519.699万元及按合同约定支付违约金；3、判令新宾国土局对抵押楼房（以抵押登记为准）享有优先受偿权，即以上述抵押物依法拍卖折价或变卖的价款优先受偿；4、本案诉讼费由盛威房地产公司负担。事实和理由：盛威房地产公司于2013年竞得编号为新宾县国土网挂20**－**－01地块的国有建设用地使用权。新宾国土局与盛威房地产公司于2013年5月13日签订《成交确认书》，确认盛威房地产公司以总价款18988万元竞得该块土地使用权。双方于2013年5月16日签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要内容为：1、合同项下宗地坐落于新宾镇西出口；2、宗地的用途为中低价位、中小套普通商品住房用地，总面种6.6187公顷；3、新宾国土局在2013年5月16日前将出让宗地交付受让人；4、本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为住宅70年、商业40年；5、本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为18988万元，每平方米2868.84元；6、出让人分二期支付国有建设用地使用权出让价款，第一期9494万元，付款时间在2013年6月15日前；第二期9494万元，付款时间为2014年5月15日前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，盛威房地产公司在支付第二期出让价款时，同意按照支付第一期出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息；7、盛威房地产公司应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，不能按时支付的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。合同签订后，新宾国土局如期将上述地块交付盛威房地产公司用于建设，盛威房地产公司于2013年6月14日交付第一期出让金9494万元，新宾国土局于2014年5月12日向盛威房地产公司下达《催缴出让金通知书》，盛威房地产公司未能在2014年5月15日前付清第二期9494万元。按合同约定，盛威房地产公司应付利息519.699万元（2013年6月16日至2014年5月15日，按9494万元，年利率6%计算）。经催要，盛威房地产公司先后于2015年8月7日支付土地出让金1000万元、于2015年9月1日支付出让金500万元、于2015年9月6日支付出让金500万元、于2016年7月21日支付出让金150万元，于2016年7月22日支付出让金150万元，盛威房地产公司尚欠第二期土地出让金7194万元。为了保证盛威房地产公司履行义务，新宾国土局与盛威房地产公司于2017年4月28日签订《还款协议书》，约定：1、盛威房地产公司以楼房作为抵押（以抵押登记为准）；2、盛威房地产公司于2017年10月31日还清拖欠款项。协议签订后，盛威房地产公司于2017年3月6日支付土地出让金200万元、于2017年4月17日支付土地出让金200万元、于2017年5月3日支付土地出让金200万元、于2017年5月31日支付土地出让金522.8233万元、于2017年9月19日支付土地出让金500万元、于2017年10月23日支付出让金50000万元，于2017年11月13日支付土地出让金571.1767万元，至此拖欠的9494万元土地出让金已经结清，但利息519.699万元及违约金未能付清。
盛威房地产公司答辩称：我方准时交纳了第一期土地出让金。第二期没有履行缴纳其责任不在我方。新宾国土局和规划部门实际提供给我方的土地与竞拍所得土地平面形状、面积不符。新宾国土局提出用调整合同土地的方法使土地与新规划保持一致，同时强行让我方按规划部门新的规划进行开工建设，并给办理了相关施工手续。因此，新宾国土局没有按期、按量交付完整土地给我方，违约在先。直至2017年2月土地调整完毕后，新宾国土局将《国有建设用地使用权出让合同》（编号：13－c-17)收回，并认定合同无效，同时收回10230平方米的土地面积。根据土地调整完的面积，我方进行了第二次竞拍，拍得13389平方米的土地，双方另行协议了土地出让金的缴纳。综上可见，因土地需要调整，相应该地块儿的全额土地出让金就是个不定数，我方无法缴纳，故应驳回新宾国土局的诉讼请求。
原告新宾国土局为证明其主张，提供了如下证据：
第一组证据：《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、新政地发〔2013〕第18号关于出让国有土地使用权的批复。证明新宾国土局与盛威房地产公司达成国有建设用地使用权出让合同的相关土地面积、价款、支付方式、违约责任等内容，并证明盛威房地产公司取得土地使用权。
盛威房地产公司的质证意见：真实性无异议，但该合同已发生变更，实际没有按合同履行。本院认为:对该组证据的真实性、关联性予以确认。
第二组证据：辽宁省非税收入统一收据十三张及《催缴出让金通知书》一份。证明盛威房地产公司缴纳土地出让金，及新宾国土局催缴情况，并证明利息、违约金计算的起止时间。盛威房地产公司的质证意见：无异议，但因为土地在调整，最终面积确定不了的情况下无法缴纳出让金。本院认为：对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
第三组证据：2017年3月3日舒美芳州住宅小区房屋交易缴纳土地出让金及设施配套费协议、2017年4月28日还款协议书、抵押登记表。证明针对盛威房地产公司尚欠的土地出让金双方签订协议，并证明盛威房地产公司以楼房作为抵押。这些合同都是在第一份土地出让合同基础上形成的。盛威房地产公司的质证意见：这两份协议洽能证明土地在2017年3月份才调整完毕。所以我方又按照协议重新交纳土地出让金。抵押内容属实。本院认为：对该组证据的真实性、关联性予以确认。该组证据能够证明双方达成了对于尚拖欠的7194万元土地出让金如何履行及设立抵押的相关协议。该证据不能证明土地进行了调整。
第四组证据：2014年5月20日规委会会议纪要，证明出让土地确实进行了调整，但改变规划的原因不清楚。盛威房地产公司的质证意见：我方执行的规划是2017年7月22日的规划图，那时规划就已经变更了。至于会议纪要，我方不清楚。本院认为：对该证据的真实性予以确认，该证据能够证明出让土地确实进行了调整。
第五组证据：挂牌上市的勘测定界图。证明新宾国土局出让土地的形状、面积等内容。盛威房地产公司的质证意见：对真实性无异议。本院认为：对该证据的证明力予以认定。
第六组证据：新政（2017）2号文件，即新宾满族自治县人民政府关于收回国有土地使用权的决定。证明：经县政府决定对涉案的出让土地收回10230平方米。盛威房地产公司的质证意见：调整土地有结果是在2017年，但实际是从2013年7月22日就开始调整了。本院认为：对该证据的真实性、关联性予以确认。
盛威房地产公司为证明其主张，提供了如下证据：
第一组证据：2017年2月6日国有土地使用权收回协议书、2017年3月3日国有建设用地使用权出让合同（编号：17－c-02)及2017年3月3日舒美芳州住宅小区房屋交易缴纳土地出让金及设施配套费协议。证明土地一直在调整，盛威房地产公司在部分土地被收回后，又重新拍得了一块儿土地，并证明盛威房地产公司在土地调整完后与新宾国土局签订了交纳土地出让金的协议。新宾国土局质证意见：土地收回协议和出让协议是规划变更的原因，不能证明新宾国土局违约。本院认为：对该组证据的真实性、关联性予以确认。该组证据能够证明涉案土地确实进行了调整，且在土地调整完之后，双方达成了缴纳土地出让金协议及还款协议。
第二组证据：2013年7月22日8#地块规划总平面图，即舒美芳州住宅小区规划总平面图及实际拍得的土地图纸。证明盛威房地产公司在2013年5月份拍得土地后，随即在7月份就改变了规划。两份图在形状和面积上完全不相符。新宾国土局质证意见：对真实性无异议，但新宾国土局是依据规划部门提供的规划图进行招拍挂，新宾国土局对规划变更并不知情。本院认为：对该组证据的真实性、关联性予以认定。该组证据能够证明盛威房地产公司的主张。
第三组证据：2017年调整土地后盛威房地产公司所得土地的建设用地批准书。证明调整完土地后与2013年7月22日规划相一致。新宾国土局质证意见：对真实性无异议。本院认为：对该组证据的真实性、关联性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：
盛威房地产公司于2013年竞得编号为新宾县国土网挂2013－02－01地块的国有建设用地使用权。新宾国土局与盛威房地产公司于2013年5月13日签订《成交确认书》，确认盛威房地产公司以总价款18988万元竞得该块土地使用权。双方于2013年5月16日签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要内容为：“1、合同项下宗地坐落于新宾镇西出口；2、宗地的用途为中低价位、中小套普通商品住房用地，总面种6.6187公顷；3、新宾国土局在2013年5月16日前将出让宗地交付受让人；4、本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为住宅70年、商业40年；5、本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为18988万元，每平方米2868.84元；6、出让人分二期支付国有建设用地使用权出让价款，第一期9494万元，付款时间在2013年6月15日前；第二期9494万元，付款时间为2014年5月15日前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息；7、受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，不能按时支付的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。”
合同签订后，盛威房地产公司于2013年6月14日交付第一期出让金9494万元，准备在竞拍所得的地块儿上开发建设舒美芳州住宅小区。2013年5月22日经新宾满族自治县规划管理办公室审批，为盛威房地产公司下发了建设工程规划许可证，2013年7月22日，又经该管理办公室审批，形成了舒美芳州住宅小区规划总平面图，建筑面积合计126854平方米。但该平面图规划的建设占地与盛威房地产公司竞拍地块儿不相符，主要不同在于盛威房地产公司竞拍所得地块儿中的一部分被规划成公共用地，而该地块儿中南部原来未在竞拍地块儿范围内的一部分，被规划建设舒美芳州部分住宅楼和商用楼房。
2013年8月，盛威房地产公司按上述舒美芳州住宅小区规划总平面图开始建设楼房。当年启动了部分楼盘的建设。
2014年5月12日新宾国土局向盛威房地产公司下达《催缴出让金通知书》，盛威房地产公司未能在2014年5月15日前付清第二期9494万元。
2015年8月7日盛威房地产公司支付土地出让金1000万元；2015年9月1日支付出土地出让金500万元；2015年9月6日支付土地出让金500万元；2016年7月21日支付土地出让金150万元；2016年7月22日支付土地出让金150万元，至此盛威房地产公司尚欠第二期土地出让金7194万元。
2017年2月6日新宾国土局与盛威房地产公司签订国有土地收回协议书，约定：“甲方（新宾国土地局）根据新宾满族自治县人民政府《关于研究舒美芳州地块调规工作和殡仪馆改造项目会议备忘录》的工作安排，依法收回乙方（盛威房地产公司）位于新宾镇西部新城8号地块部分国有土地使用权。乙方同意甲方收回位于新宾镇西部新城8号地块国有土地使用权10230平方米（新县国土网挂2013－02－01号），收回总费用为2934.8233万元，收回资金在协议签订后三十日内甲方一次支付给乙方……”2017年3月28日，新宾满族自治县人民政府作出关于收回国有土地使用权的决定，收回涉案出让土地10230平方米。
2017年3月3日新宾国土局与盛威房地产公司又签订一份新的《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号为17－c－02，约定：“本合同项下出让宗地编号为20**－**－01；宗地总面积13389平方米；用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地；出让价款为2412万元，每平方米1801.47元；本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款……”同日，新宾国土局、新宾满族自治县城乡建设管理局与盛威房地产公司又签订了一份舒美芳州住宅小区房屋交易缴纳土地出让金及基础设施配套费协议，约定：“舒美芳州住宅小区由辽宁盛威房地产开发有限公司开发建设，部分已经竣工，现已完成建筑面积为83748.36平方米，未开发建筑面积为21851.1平方米。开发单位现欠缴土地出让金7194万元；城市基础设施配套费921.98万元，合计欠费：8115.98万元。由于受全国大环境下的影响，新宾县房地产销售情况不容乐观，为缓解开发单位的资金压力，又能使政府收益不受损失，甲（甲方新宾国土局、新宾满族自治县城乡建设管理局）乙（乙方盛威房地产公司）双方协商达成以下协议：甲方按照乙方房屋交易数量逐步收取乙方所欠土地出让金及基础设施配套费；乙方承诺每交易一套住宅还款10万元；每交易一套商铺门市向甲方还款50万元；乙方承诺2017年底前还清所欠缴的土地出让金及基础设施配套费……”
2017年4月28日，新宾国土局、新宾满族自治县城乡建设管理局与盛威房地产公司签订一份《还款协议书》，约定：“甲（新宾国土局）、丙（盛威房地产公司）双方于2013年5月16日签订《国有建设用地使用权出让合同》，至今丙方尚欠甲方土地出让金7194万元未能付清；至今丙方尚欠乙方（新宾满族自治县城乡建设管理局）配套费921.98万元。累计尚欠甲、乙两方款项8115.98万元。现经甲、乙、丙三方充分协商，在平等、自愿的基础上，达成如下还款协议：丙方为保证按期向甲、乙双方偿还拖欠款项，自愿以其舒美芳州尚未出售的337套住宅、35套门市计372套房屋作为抵押，抵押期限为三年。如约定还款日期届满后，丙方仍未还清拖欠款项，甲、乙双方可以申请实现抵押权。本协议签订之日起3日内，三方共同到不动产登记中心办理抵押登记；丙方每销售一套住宅，向甲乙两方还款20万元；每销售一套门市向甲、乙两方还款50万元；丙方应在2017年10月31日前向甲、乙双方付清拖欠款项……”当日，新宾国土局即与盛威房地产公司共同到不动产登记中心办理了抵押登记。
2017年5月3日，盛威房地产公司取得了新宾8#地块舒美芳州二期建设用地批准书。
协议签订后，盛威房地产公司启动了在该地块儿剩余面积上的全部楼房建设。
盛威房地产公司于2017年3月6日支付土地出让金200万元、于2017年4月17日支付土地出让金200万元、于2017年5月3日支付土地出让金200万元、于2017年5月31日以2017年3月28日收回地块10230平与2017年3月3日重新竞拍所得的13389平方米宗地总面积两项合同价款的差额抵顶土地出让金522.8233万元、于2017年9月19日支付土地出让金500万元、于2017年10月23日支付出让金50000万元，于2017年11月13日支付土地出让金571.1767万元，至此《还款协议书》约定的土地出让金7194万元已全部结清。
2018年1月，新宾国土局经向盛威房地产公司催要合同约定的付款利息及逾期付款违约金未果，诉讼来院。
本院认为：本案的争议焦点为：盛威房地产公司逾期缴纳第二期土地出让金是其自身原因，还是新宾国土地局违约在先导致？盛威房地产公司在拍得新县国土网挂2013－02－1号地块儿后，规划部门审批确定舒美芳洲住宅小区的规划图随即改变了原竞拍所得土地的面积和形状。虽然该规划系相关行政部门进行的变更，但无论何种原因，导致的结果是新宾国土局未能按《国有建设用地使用权出让合同》约定向盛威房地产公司交纳完整的、相符的土地。新宾国土局违约在先，应承担相应违约责任。
关于违约责任的大小。新宾国土局自2013年7月22日开始调整土地，直至2017年3月28日才调整完毕。在该期间内土地形状、面积、价款均不确定，原2013年5月16日《国有建设用地使用权出让合同》涉及的土地形状、面积、价款等要素性条款在2013年7月22日规划变更时即已发生了变化，无法按原合同履行。故盛威房地产公司在土地未调整的情况下不能按原合同约定交纳第二期土地出让金，在双方未形成新的协议之前也是无法确定应缴纳土地出让金的数额及期限等，更不能按原合同约定缴纳二期付款的利息。直至2017年3月28日，双方在土地调整完成后，才确定了盛威房地产公司应缴纳的土地出让金数额。对于该出让金，双方于2017年4月28日形成了《还款协议书》，盛威房地产公司随后按该协议书约定的期限履行了缴纳出让金义务。故盛威房地产公司不存在违约行为。
综上，新宾国土局因未能及时按协议约定向盛威房地产公司交付适格的出让土地而违约在先。在双方形成新的协议后，盛威房地产公司积极按协议履行了义务。新宾国土局的诉请理由不能成立，故应驳回其诉讼请求。
为维护诚实信用原则，保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回新宾满族自治县国土资源局诉讼请求。
案件受理费48179元，由新宾满族自治县国土资源局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 朱春欣
审 判 员 彭 璐
人民陪审员 李雪东
二〇一八年六月十八日
书 记 员 李玉莹