杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第875号
原告杭州市下城区人民政府武林街道办事处。
法定代表人杨兆麟。
委托代理人陈华生。
委托代理人万奕庆。
被告郑海龙。
委托代理人李俊凤。
原告杭州市下城区人民政府武林街道办事处为与被告郑海龙房屋租赁合同纠纷一案，于2009年5月4日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，适用简易程序由审判员叶东晓独任审理。被告在答辩期提出管辖权异议，本院于2009年5月22日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，上诉于杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院于2009年6月30日以（2009）浙杭辖终字第303号民事裁定驳回上诉，维持原裁定。后本案转为普通程序，依法组成合议庭。本案于2009年8月11日、2009年8月24日、2009年11月18日公开开庭进行了审理。原告杭州市下城区人民政府武林街道办事处委托代理人万奕庆、被告郑海龙及其委托代理人李俊凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州市下城区人民政府武林街道办事处诉称，涉案房屋为原告所有。原告授权其下属的武林街道文化站处理该房屋的日常管理及租赁相关事宜。武林街道文化站于2008年4月1日与被告签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给被告作为健身营业使用，租赁期限自2008年4月1日起至2009年3月31日止。合同期满后，原告决定不再出租该房屋，并要求收回房屋。但被告消极回应，拒绝腾退。被告的行为侵害了原告的合法权益，给原告造成一定的经济损失，合同约定租赁期满后被告如逾期不归还房屋，应向原告支付日租金两倍的违约金，至归还日止。综上，请求法院判令：1、被告腾退出座落于杭州市下城区竹竿巷12号三楼西房的房屋；2、被告向原告支付逾期交房的租金3834元，违约金7668元，以上合计11502元（暂算至2009年5月31日，如被告在本案判决前尚未腾退，其具体房租及违约金请求法院径行判决）；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、拆迁产权调换协议书，欲证明涉案房屋属原告所有的事实。
2、授权书，欲证明原告授权其下属的武林街道文化站处理该房屋日常管理及租赁事宜的事实。
3、房屋租赁合同，欲证明原告与被告之间存在房屋租赁关系的事实。
4、通知，欲证明原告曾多次催告被告进行腾退的事实。
5、房屋拆迁产权调换协议和门牌证，欲证明原安置房永丰巷3号3单元1－4层因地名规范需要，变更门牌号为竹竿巷12号，进而证明涉案房屋为原告所有的事实。
6、下城区地名委员会出具的证明，欲证明涉案房屋原地址是永丰巷3号3单元1－4层，后变更为竹竿巷12号，与房屋拆迁调换协议上的地址是一致的，涉案房屋属原告所有。
被告郑海龙辩称，一、对原告在起诉状中陈述诉争房屋归原告所有有异议，原告提交的证据及被告自己查询的证据显示诉争房屋并不是原告所有的房屋，原告不具有主体资格，诉争房屋与原告不具有直接的利害关系。二、武林街道文化站自2001年起就与被告签订租赁合同或承包合同，被告在竹竿巷12号经营健身中心已经长达八年。三、如原告对诉争房屋享有合法权利，根据租赁合同约定，原告如果继续出租，被告在同等条件下有优先续租权，而原告并未告知被告收回房屋是继续出租还是自用，原告发出的通知中称是为了东海明珠工程而收回房屋，但是原告既未向被告解释是否马上创建东海明珠工程，也未向法庭提交这方面的任何证据，所以被告有理由认为原告收回房屋仍然是继续出租，被告要求同等条件下的优先续租权。四、如诉争房屋是原告所有，被告系失业下岗人员，经营健身中心长达八年，收取最低的费用，为广大社区人民服务，为有需要的人做免费的康复训练，每年都应原告请求参加市、区组织的文体活动，为街道取得多项荣誉。原告作为基层政府应当为被告的公益性行为扶持而不是恰恰相反。综上所述，被告认为原告诉讼请求程序上不具有资格，实体上被告也有继续承租权，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、房屋所有权认定书，欲证明竹竿巷21号并不是原告所有的房屋，所谓的安置地点也不存在，原告不享有收益权（出租权）。
2、武林街道文化部男子健身房内部承包经营管理责任书、武林街道文化站健身房承包协议、房屋租赁合同，欲证明2001年1月18日起，武林文化站已经以承包及租赁方式出租给被告经营健身中心，双方签署承包协议及租赁协议的最初目的就是繁荣社区文化事业，增强社区群众体质。
3、失业人员登记证、社会保险证书，欲证明被告自2001年起系下岗失业人员。
4、健身卡登记簿、照片、教练证书、荣誉证书、中国健美协会健身指导员证书、北京20**奥林匹克火炬接力火炬手证书、身份证、调查笔录，欲证明被告因热爱体育健身事业，自愿服务群众、服务社区经营健身中心。具体体现在：被告收取很低的健身费用；积极组织学员代表社区参加下城区政府组织的各项文体活动，为社区争得荣誉；主动为学员魏某做免费康复治疗，帮助其顺利征选上奥运火炬手。广大学员包括魏某在内都认为被告在做一件好事，社区应该大力扶持。
5、公证书，欲证明杭州都市快报19楼网站对于本案的评论，网友们认为政府行事要体现服务群众、服务大众的本质，对于自力更生不求回报、热心公益事业的被告理应体现政府的扶持和帮助，而不是相反。
6、证人魏某的证言，欲证明被告免费为魏某做康复治疗，广大学员也希望健身中心继续为大家服务。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
对原告提交的证据，被告对证据1的真实性有异议，1、据被告所知，竹竿巷21号在拆迁前并不是原告所有的房屋。2、房屋系不动产，权属证明以房产部门登记为准，产权调换协议书不是不动产的权属证明，即使是一份真实的协议也不能证明协议上的房屋就是原告所有。3、该协议有无履行，有无支付该款，有无达到办证的条件，原告也无证据证明，故单凭该协议书并不能证明诉争房屋系原告所有，也不能证明原告是适格的诉讼主体。本院认为被告并无证据证明原告非竹竿巷21号产权人，被告提交的证据1即房屋所有权认定书中记载的房屋面积与该份产权调换协议书记载的面积不一致，被告仅以他人的房屋所有权认定书来否认原告与杭州市下城区房地产开发经营公司签订的产权调换协议书的效力，尚欠缺依据，而产权调换协议书是否实际履行，与本案并非同一法律关系，不属本案审查范围，原告提交的该份证据足以证明原告已取得该份产权调换协议书项下的合同权利，故对其证据效力予以确认。对证据2的三性被告均有异议，原告仍然不能自己就是竹竿巷12号的权利人。本院认为证据2与证据相印证，结合对证据1的认证意见，原告授权其下属部门管理涉案房屋并无不当，故其对证据效力予以确认。对证据3的真实性被告无异议，但被告租赁的房屋是竹竿巷12号，并不是永丰巷3号3单元，故与原告无任何关系。合同第12条约定，被告有优先租赁权，故证明被告对诉争房屋是有优先租赁权的。本院对该份证据的三性予以确认，合同约定的优先先承租权前提是原告继续出租房屋，且需在同等条件下，被告未证明原告将继续出租涉案房屋，却以优先承租权作为其拒绝归还房屋的理由，缺乏依据，本院不予采信。对证据4的真实性无异议，被告确已收到三份通知，但对内容有异议，原告一直声称是为创东海明珠工程不再和被告续签合同，但据被告所知，创东海明珠工程只是原告的借口，原告应当向法庭提交创东海明珠工程的全部材料，包括政府的文件、规划书、以及4月3日通知书上讲到的装修合同。本院对该证据的真实性与关联性均予以确认，原、被告租赁期限已届满，如果双方未再续签合同，原告无需任何理由即可要求收回房屋，故对被告要求原告出示创东海明珠工程全部材料的抗辩理由，本院不予采信。对证据5的真实性被告有异议，房屋拆迁产权调换协议书是在原协议书的基础上将永丰巷3号3单元1-4层直接修改为竹竿巷12号然后加盖了两个印章，故无法证明杭州市下城区房产经营开发公司对永丰巷3号3单元1-4层、竹竿巷12号、21号享有土地使用权，竹竿巷21号原产权人原告仍然未举证是原告所有，根据被告的证据已经证明是其他自然人享有的产权。关于门牌证，其只能证明竹竿巷12号原地址为竹竿巷21号，不能证明永丰巷3单元1-4层是现在的竹竿巷12号，与本案无关，故对该两份证据的三性及证明目的均有异议。本院认为该份房屋拆迁产权调换协议书与原告提交的证据1除安置地点不一致，其余内容完全相同，并盖有拆迁单位与原告的公章，其目的是证明竹竿巷12号与永丰巷3单元1-4层为同一处房屋，说明拆迁单位对竹竿巷12号与永丰巷3单元1-4层为同一处房屋的事实也予以认可，虽然拆迁单位对地名的变更不具有证明力，但该份证据的真实性应予以确认。门牌证系地名委员会办公室制作，本院对其真实性予以确认，其可以证明竹竿巷12号原地址为竹竿巷21号，虽无法直接证明永丰巷3单元1-4层是现在的竹竿巷12号，但结合原告提交的证据1与证据6，三份证据已形成证据链，证明竹竿巷21号拆迁后安置地点为永丰巷3单元1-4层，该地名现又变更为竹竿巷12号的事实，故本院对门牌证的证明力予以确认。证据6被告对合法性与证明对象有异议，不能达到原告的证明目的，地名办只能证明某一地址的编号，不能认证房屋的权属。本院认为该份证据系地名办就案涉房屋地名变更情况所出具的的一份证明，故对其真实性与合法性予以确认，虽然该证明不能直接证明案涉房屋的权属关系，但其与本案具有关联，故对其关联性亦予以确认。
被告提交的证据，原告对证据1的真实性未提出异议，但认为与本案无关，且该陈秀惠的所有权认定书为1993年4月15日颁发，所载明的建筑面积为228.01平方米，被告的房屋拆迁产权调换协议书签订于1999年3月8日，房屋面积为904.57平方米，故陈秀惠所有的房屋与案涉房屋并非同一处房屋，不能以此否认原告对案涉房屋的所有权。本院认为该所有权认定书记载的地址虽与原告拆迁安置前的房屋地址相同均为竹竿巷21号，但房产面积并不一致，不能认定为同一处房屋，故对该份证据与本案的关联性不予确认。对证据2－5，原告认为与本案缺乏关联性，无论被告承租一年还是八年，无论被告为体育事业做出多少贡献，都不能成为被告到期不腾退房屋的理由。本院认为证据2证明了被告从承包和承租案涉房屋的延续过程，故对其真实性、合法性予以确认。证据3、4、5与本案缺乏关联，原、被告之间因租赁合同确立了债权关系，出租人与承租人需受到租赁合同的严格约束，即使被告在租赁期间通过租赁房屋做了对社区、居民有益之事，也不能因此违反合同约定，不履行合同义务，故对证据3、4、5与本案关联性不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
本市竹竿巷21号原属原告所有的非住宅房屋，1999年经拆迁后安置于本市永丰巷3号3单元1－4层，共计建筑面积1804.03平方米。现本市永丰巷3号3单元1－4层门牌号变更为本市竹竿巷12号。2006年10月8日，原告授权杭州市下城区武林街道文化站负责该房屋的日常管理及租赁事宜，并全权处理与之相关的一切事宜。2008年4月1日，杭州市下城区武林街道文化站与被告签订一份房屋租赁合同，约定原告将本市竹竿巷12号三楼西房、使用面积92.45平方米房屋出租给被告作健身营业使用；租赁期限为一年，自2008年4月1日起至2009年3月31日，年租金23000元，分两次支付；租赁期内，原告无正当理由不得提前收回房屋，被告未经原告同意不得中途擅自退租，如违约均应按月租金的两倍向守约方支付违约金；租赁期满，被告应如期归还房屋，如逾期不归还，则每逾一天应向原告支付日租金两倍的违约金，至归还之日。合同签订后，双方均按约履行。2008年5月22日，原告向被告发出通知，称因武林街道创东海明珠工程需要，在合同于2009年3月31日到期后，不再与被告续签租赁合同。2009年3月2日、2009年4月3日原告又二次通知被告腾空场地，办理房屋交接手续。因被告要求续租不同意腾空房屋，本纠纷因而成讼。
另查，2001年1月至2005年3月，被告与杭州市下城区武林街道文化站签订武林街道文化站男子健身房内部承包经营管理责任书，受聘担任本市竹竿巷12号三楼健身房经理。2005年4月起，被告每年与杭州市下城区武林街道文化站签订房屋租赁合同，承租本市竹竿巷12号三楼西房作健身营业使用。
本院认为，原告因旧房拆迁，经过与拆迁部门签订房屋产权调换协议而取得杭州市下城区竹竿巷12号房屋的财产权利，该诉争房屋未办理物权登记，只是原告对房屋的处分受到限制，并不影响原告对房屋享有使用和收益的权利。原告为实现对诉争房屋使用价值的利用，而将房屋出租给被告用于健身经营，双方为此签订的房屋租赁合同系原、被告真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告作为出租人与承租人需受到租赁合同的严格约束。合同约定，租赁期于2009年3月31日届满，到期后被告应如期归还房屋，如逾期不归还，则每逾一天应向原告支付日租金两倍的违约金。由于被告未按约归还房屋，原告向被告主张腾退房屋并按每日租金的两倍计算违约金，本院予以支持，违约金计算至本案判决之日为八个月。该违约金既弥补了原告的租金损失，也体现了对违约方的惩罚性，故原告再另行主张租金3834元，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑海龙将杭州市下城区竹竿巷12号三楼西房建筑面积92.45平方米房屋腾空归还给原告杭州市下城区人民政府武林街道办事处；
二、被告郑海龙向原告杭州市下城区人民政府武林街道办事处支付逾期交房违约金30672元；
三、上述一、二两项均于本判决生效之日起十日内履行；
四、驳回原告杭州市下城区人民政府武林街道办事处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币663元，由原告杭州市下城区人民政府武林街道办事处负担74元，被告郑海龙负担589元（于本判决生效之日起十日内履行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费663元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 叶东晓
代理审判员 周菁晖
人民陪审员 陈国义
二〇〇九年十一月三十日
书 记 员 楼一平