辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1945号
上诉人（原审被告）：吕建华，女，1969年7月8日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司辽宁省分行工作人员，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）：沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司，住所地沈阳市皇姑区。
法定代表人：李建，系该公司总经理。
委托代理人：张国镇，1972年4月4日出生，汉族，系该公司员工。
被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司沈阳皇姑支行，住所地沈阳市皇姑区。
负责人：孟祥东，该行行长。
委托代理人：常江，该行工作人员。
委托代理人：陈彦东，该行工作人员。
上诉人吕建华与被上诉人沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司（以下简称“克莱斯特”）、被上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳皇姑支行（以下简称“农行”）保证合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第625号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年8月21日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）参加评议的合议庭，于2014年9月28日公开开庭对本案进行了审理。上诉人吕建华、被上诉人克莱斯特委托代理人张国镇、被上诉人农行委托代理人常江、陈彦东，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年3月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定吕建华购买原告克莱斯特公司开发建设的位于沈阳市皇姑区巴山路66号27-4号商品房（建筑面积117.66平方米），购房款为592，000.00元，付款方式为首付款122，000.00元，银行按揭470，000.00元，于2004年3月30日前划到开发商指定账户。关于交付期限，约定出卖人应当在2004年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将商品房经验收合格交付买受人使用。
2004年，原、被告与第三人中国农业银行皇姑支行签订了个人住房按揭（抵押）借款合同一份，农行皇姑支行为贷款人（甲方），吕建华为借款人（乙方），克莱斯特公司为保证人（丙方），合同约定：乙方应按时足额还本付息；关于违约责任，乙方在合同期内，未按月偿还借款本息，甲方按规定对其预期本息计收逾期利息和复利，本贷款发放后，乙方连续三个月或任何一期贷款本息及相关费用逾期三个月的，甲方即可按第十二条处理即丙方按照合同约定在保证期内代乙方偿还其所欠的借款本息和其他相关费用，或回购乙方所购买的商品房，在乙方存在未能按本合同规定按时清偿贷款本息及相关费用的情形，丙方应在收到甲方向其发送的履行回购保证责任通知书后，及时足额代偿乙方全部债务并放弃抗辩权；丙方应如期按质完成抵押房产的建造工程并交付使用。2004年6月3日，原、被告及第三人就上述抵押借款合同在辽宁诚信公证处办理了公证，该公证书具备强制执行效力。
上述合同签订后，被告吕建华按照合同约定向原告支付了首付款122，000.00元，剩余购房款470，000.00元通过银行贷款的方式支付给原告。2005年2月4日，原告克莱斯特公司为被告下发了商品房准住通知书，被告吕建华随后办理了入住手续，但吕建华未按个人住房按揭（抵押）借款合同约定偿还贷款。
2007年1月5日，农行皇姑支行因吕建华违反合同约定逾期付款，向本院递交了申请执行书，申请第一被执行人为吕建华，第二被执行人为保证人克莱斯特公司，要求第一被执行人吕建华偿还申请人借款本金及利息共492，906.74元（截止到2006年7月25日），并要求其加倍支付逾期履行期间的利息，同时要求第二被执行人即克莱斯特公司承担连带责任。
2007年1月16日，农行皇姑支行因吕建华违反合同约定逾期付款，向辽宁诚信公证处申请执行证书，该公证处依申请作出了执行证书，确定执行标的为492，906.74元。2007年5月9日，本院对被告吕建华下达执行通知书，限吕建华于2007年5月16日履行法律文书所确定的义务，逾期不履行，予以强制执行，同时承担迟延履行的责任。2008年12月10日，克莱斯特公司因吕建华逾期支付中国农业银行皇姑支行贷款承担保证责任，被原审法院执行扣划600，000.00元。克莱斯特公司与吕建华就其承担保证责任的款项协商未果，遂起诉来院。
另查，截止2008年12月10日，吕建华共拖欠农行皇姑支行贷款本金460，694.50元，利息148，833.04元，本息合计609，527.54元。
原审原告克莱斯特诉讼请求为，克莱斯特系吕建华贷款担保人，银行诉讼后将克莱斯特的600，000.00元扣划替吕建华归还拖欠贷款，故克莱斯特起诉请求判令吕建华给付克莱斯特购房款600，000.00元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，从2008年12月10日起计算至2013年2月19日止）。
原审被告吕建华辩称，此纠纷与原告无关，我从农业银行贷款470，000.00元，即使扣钱也不应扣600，000.00元。原告存在延期交房的违约行为，且其交付的房屋存在质量问题，原告应当赔偿我延期交房违约金并为我维修房屋。
原审第三人农行辩称：我行与吕建华借款纠纷执行案件目前尚未结案，法院于2008年扣划了原告600，000.00元，银行账目显示我们收到法院划转执行款111，046.59元，其余款项492，906.74元由皇姑法院执行局扣划到我行申请执行案外人赵某执行案件账户中，该案执行回转事实存在，但目前农行皇姑支行未操作这笔业务。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告吕建华及中国农业银行皇姑支行签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》系三方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同三方均应依合同约定条款全面履行合同义务。现克莱斯特公司已经将诉争房屋交付给吕建华使用，农行皇姑支行亦按照合同约定发放贷款，吕建华亦应当按照合同约定履行按时足额还本付息的义务。现因吕建华未按合同约定按时还款，导致原告向中国农业银行皇姑支行承担保证责任，目前经庭审查明，截止2008年12月10日，吕建华共拖欠农行皇姑支行贷款本息合计609，527.54元，已超出本院扣划金额，故克莱斯特公司向吕建华行使600，000.00元追偿权符合法律规定，本院予以支持。
关于吕建华提出农行皇姑支行申请执行标的与被扣划金额不符问题。农行皇姑支行于2007年1月通过申请执行证书确定执行标的为492，906.74元（截止到2006年7月25日），其后因吕建华仍未偿还贷款，故本息继续发生，至法院扣划保证人克莱斯特公司款项时，本息已达609，527.54元，超过600，000.00元，故本院对吕建华该项抗辩不予支持。
关于克莱斯特公司提出要求吕建华从2008年12月10日起支付利息问题。吕建华在法院下达执行通知书时即已经知道将被强制执行的事实，后克莱斯特公司因吕建华未履行给付义务而承担保证责任。吕建华行为已构成保证合同违约，对致克莱斯特公司损失应予以赔偿，但以法定孳息为限。现原告主张从款项被扣划之日起支付利息符合法律规定，本院予以支持。
关于被告主张的原告未按时按质按时交房应承担延期交房和维修义务的问题。本案为保证合同纠纷，被告主张的两项请求为商品房买卖合同纠纷，与本案不是同一法律关系，不在本案中一并审理，被告可就上述请求另行诉讼。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十六条、第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，原审判决：一、被告吕建华于本判决发生法律效力后十五日内一次性给付原告沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司人民币600，000.00元；二、被告吕建华于本判决生效后十五日内一次性给付原告沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司600，000.00元的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2008年12月10日起至2013年2月19日止）；三、驳回原、被告其它诉讼请求。被告吕建华如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，800元，由被告吕建华承担。
宣判后，吕建华不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，驳回克莱斯特原审诉讼请求。上诉理由：1.上诉人原系农行职工，农行让我下岗，不让我继续工作，导致我生活困难，无力支付银行贷款；2.买房过程中，克莱斯特存在迟延交房和房屋质量问题；3.农行应当给我的利益都没给我；4.根据贷款部门给我发的催缴贷款的短信，我目前实际欠付的贷款远没有原审判决的那么多。
被上诉人克莱斯特辩称，不同意吕建华的上诉请求，我方被实际扣划了60万，应当按照这个数额判决吕建华赔偿。是否迟延交房和房屋是否存在质量问题与本案无关联。
被上诉人农行辩称，不同意吕建华的上诉请求。吕建华与我行的下岗问题与本案无关。关于吕建华应交贷款数额问题，按照个人住房按揭抵押借款合同第十条约定，连续三期或任何一期贷款本息逾期三个月即可以要求提前清偿全部本金，所以要求吕建华提前清偿全部本金。另外，我行计算利息时采取了复息的计算方式，这个是按照中国人民银行的规定，是合法的。
本院经审理查明的事实与原审基本一致。
上述事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》、执行通知书、协助扣划存款通知单、记账凭证、公证书、入住通知单、民事裁定书稿、贷款还款明细、第三人情况说明、进账单、账目明细表、农行皇姑支行询问笔录等证据材料经原审法院开庭质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人与二被上诉人签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》系三方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同三方均应依合同约定条款全面履行合同义务。现克莱斯特公司已经将诉争房屋交付给吕建华使用，农行亦按照合同约定发放贷款，吕建华应当按照合同约定偿付本息，但由于吕建华未按合同约定按时还款，导致克莱斯特向农行承担保证责任，且该款已被法院实际扣划，克莱斯特有权向吕建华追偿。关于吕建华提出的因农行令其下岗导致其生活困难以及迟延交房和房屋质量问题，由于本案系克莱斯特代替吕建华偿还贷款产生的保证责任追偿案件，吕建华所提出的上述问题与本案中克莱斯特原审诉讼请求并非同一法律关系，不宜一并处理，吕建华可以另行主张权利。关于吕建华提出的贷款利息的复息计算问题，根据《中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准》规定，农行的计算方式也是合法的。关于吕建华提出的实际欠付本息数额少于原审判决金额问题，根据《个人住房按揭（抵押）借款合同》第十条约定，连续三期或任何一期贷款本息逾期三个月即可以要求提前清偿全部本金，吕建华欠付贷款本息已经超过三个月，农行要求提前清偿本金也符合合同约定，因此予以支持。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费已办理免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十月十日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；