广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第778号
上诉人（原审原告）：广东省东莞市柴油机厂。住所地：东莞市东城区。
法定代表人金苏，该公司总经理。
上诉人（原审原告）：东莞市金宝企业集团公司。住所地：东莞市东城区。
法定代表人：陈志光，该公司总经理。
两上诉人的共同委托代理人：马立云、吴伟雄，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：东莞市鸿胜土石方工程有限公司。住所地：东莞市东城区。
法定代表人：吴妙娟，该公司经理。
委托代理人：王琼，广东展豪律师事务所律师。
委托代理人：吴海波，广东展豪律师事务所辅助人员。
上诉人广东省东莞市柴油机厂（以下简称柴油机厂）、东莞市金宝企业集团公司（以下简称金宝公司）因与上诉人东莞市鸿胜土石方工程有限公司（以下简称鸿胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年5月24日，柴油机厂和金宝公司向原审法院提出诉讼，请求判令：1、确认柴油机厂、金宝公司与鸿胜公司之间的租赁合同关系于2012年4月23日解除；2、鸿胜公司立即将占用的厂房、综合楼、业务楼、仓库、空地等租赁物返还给柴油机厂、金宝公司；3、鸿胜公司向柴油机厂、金宝公司支付从2012年5月1日起暂计至起诉之日止的占用费143128.61元，并按8419.33元／日继续计算至实际返还之日止；4、鸿胜公司向柴油机厂、金宝公司支付累计的租金滞纳金1772257.15元；5、鸿胜公司交付的押金500000元归柴油机厂、金宝公司所有；6、鸿胜公司向柴油机厂、金宝公司支付约定的违约金3030960元；7、鸿胜公司在租赁物上投资形成的装饰装修物无偿归柴油机厂、金宝公司所有；8、鸿胜公司赔偿柴油机厂、金宝公司因本案支付的律师费526463元；9、本案诉讼费用由鸿胜公司承担。经原审法院向其释明案涉合同有可能涉及部分无效后，柴油机厂、金宝公司表示无论案涉合同效力如何，其主要诉讼请求是要求鸿胜公司返还租赁场地，故其坚持不变更诉讼请求。
原审法院经审理查明：2007年6月20日，柴油机厂、金宝公司作为出租方、鸿胜公司作为承租方共同签订一份《厂区租赁合同书》，约定：柴油机厂、金宝公司将坐落于东莞市东城区东城中路旁的全套厂房、综合楼、业务楼、仓库等配套设施及厂区65亩范围内的空地租赁给鸿胜公司有偿使用，实际租赁总面积为34405平方米；鸿胜公司将租赁厂区改造成一个生态文化休闲中心，并拥有整个租赁物经营使用自主权；租赁期限从2007年8月1日起至2022年7月31日止，租期为15年整；租金分三个时段计算，第一期2008年2月1日至2012年7月31日按每平方米7.3元计算每月租金，第二期2012年8月1日至2017年7月31日按每平方米8.03元计算每月租金，第三期2017年8月1日至2022年7月31日按每平方米8.833元计算每月租金；租金按月缴交，须在每月10日前交纳当月租金；柴油机厂、金宝公司协助鸿胜公司将租赁厂区改变为商业用途，相关报批手续费用由鸿胜公司负责，柴油机厂、金宝公司提供现有的相关营业办证资料，协助办理证照；柴油机厂和金宝公司将租赁物业原安装的变压器（包括发电机）及其电房，现有的一切水电设施及消防设施保留原状免费给鸿胜公司使用，期满要完好归还，当电容、水容不够鸿胜公司使用时，由柴油机厂、金宝公司负责协助申请扩容，区内一切用电、用水设施的安装和维修及费用由鸿胜公司负责；柴油机厂、金宝公司协助鸿胜公司提供工商、税务、卫生、治安等各种行政批准手续；如因鸿胜公司自身原因不能开业或鸿胜公司在租赁期间单方违约的，鸿胜公司须赔偿柴油机厂、金宝公司当年的一年租金，其交给柴油机厂、金宝公司的押金不予退还，鸿胜公司所有投资由柴油机厂、金宝公司无偿收归所有；鸿胜公司必须按照合同规定在每月10日前交付当月租金，逾期不交租金，柴油机厂、金宝公司有权通过法律程序追收所拖欠租金，收取每日千分之一的滞纳金，逾期交租达到三个月，柴油机厂、金宝公司有权解除合同，收回租赁物，所有设施设备和投资不作任何补偿；签约时鸿胜公司向柴油机厂、金宝公司交付50万元押金，此押金不得抵租金，合同期届满时，如鸿胜公司未违约，由柴油机厂、金宝公司无息退还鸿胜公司。
双方签订上述合同后，柴油机厂、金宝公司、鸿胜公司开始履行合同，但鸿胜公司多次存在逾期缴纳租金的情形，2012年4月19日，柴油机厂、金宝公司以公证送达方式向鸿胜公司发出《通知》，以鸿胜公司未按时交纳租金经常拖欠需要多次督促交租包括2008年7月拖欠3个月租金、2008年10月拖欠5个月租金、2009年4月拖欠7个月租金、2010年4月拖欠5个月租金以及截止2012年4月19日尚拖欠柴油机厂、金宝公司4个月租金1010320元为由，要求解除案涉《租赁合同》和没收租赁押金，并要求鸿胜公司返还租赁物和支付拖欠租金1010320元及滞纳金63145元等。鸿胜公司于2012年4月23日收到《通知》后于当日将拖欠的2012年1月至4月的租金一次性转账至柴油机厂、金宝公司指定的交租帐户，柴油机厂、金宝公司于2012年4月24日向鸿胜公司出具了该四个月租金的收据。其后，鸿胜公司又于2012年4月26日向柴油机厂、金宝公司作出书面《回复》，称由于社会经济大环境导致租赁区域内商户拖欠租金故导致鸿胜公司拖欠柴油机厂、金宝公司租金，现鸿胜公司已交纳全部拖欠租金，并表示柴油机厂、金宝公司主张解除案涉《租赁合同》依据不足，鸿胜公司对此不予接受。2012年5月11日，鸿胜公司向柴油机厂、金宝公司指定的交租帐户支付了滞纳金63145元，柴油机厂、金宝公司于2012年5月28日出具了滞纳金收据。2012年5月16日，柴油机厂、金宝公司（甲方）与鸿胜公司（乙方）签订一份《﹤厂区租赁合同书﹥补充协议》，内容为：“甲、乙双方经过协商，对2007年6月20日签订的《厂区租赁合同书》第十八条做如下变更和补充：1、凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，如协商不成，任何一方均可向租赁物所在地的人民法院起诉；2、如致诉讼，败诉方应承担胜诉方为处理本案而支出的律师费，但金额以不超过判决支持的其诉讼请求标的额的10%为限。本协议自双方盖章之日起生效。”其后，鸿胜公司继续通过银行转账方式向柴油机厂、金宝公司支付租金，柴油机厂、金宝公司亦出具了收据，但从2012年5月份开始，收据均载明收到鸿胜公司的场地使用费，并从2013年7月份开始，将鸿胜公司通过银行转账汇入的款项先扣除未能在每月10日前支付款项应当计算的滞纳金后，再作为当月的场地使用费。柴油机厂、金宝公司提交的收据显示，从2012年7月至2014年9月的逾期违约金或滞纳金共计400824.07元，柴油机厂、金宝公司主张扣除该款后，鸿胜公司仅足额支付了截止至2014年8月份的场地使用费，2014年9月份只缴纳了部分使用费202830.12元，剩余未支付。而鸿胜公司则认为其支付的费用足以抵扣每月的租金，不同意柴油机厂、金宝公司扣除违约金或滞纳金的做法。庭审中，鸿胜公司表示其未按时缴纳租金是因为柴油机厂、金宝公司没有履行《厂区租赁合同书》约定义务向鸿胜公司提供案涉租赁物的建设工程规划许可证、消防验收合格证明等资料，导致鸿胜公司无法办理变更案涉租赁物为商业用途的相关手续，也无法办理经营所需的工商、税务、卫生、治安等审批手续；而且，柴油机厂、金宝公司也没有按照《厂区租赁合同书》的约定向鸿胜公司提供相应水电设施设备，影响到鸿胜公司的正常经营。
另查，根据柴油机厂、金宝公司提交的国有土地使用证及建设工程规划许可证显示，案涉租赁物所在的用地办理了国有土地使用证，相应土地使用权分别登记在柴油机厂和金宝集团公司名下，部分租赁物办理了建筑工程规划许可证。庭审中，柴油机厂、金宝公司、鸿胜公司均确认柴油机厂、金宝公司拥有案涉租赁物的使用权和出租权，柴油机厂、金宝公司提交一ＸＸ面图主张已经办理了建筑工程规划许可证的租赁物主要是租赁区内5栋厂房，其余建筑物则未办理建筑工程规划许可证，未办理建筑工程规划许可证的租赁物的面积为7666.75平方米，鸿胜公司对此予以确认。为处理本纠纷，柴油机厂、金宝公司委托广东法制盛邦（东莞）律师事务所作为诉讼代理人，约定律师费用为526463元，并已支付律师费用476463元。
原审法院认定以上事实的依据有：国有土地使用证、建设工程规划许可证、《厂区租赁合同书》、银行转账凭证、收款收据、《律师函》、《通知》、公证受理通知单、《回复》、证明、《﹤厂区租赁合同书﹥补充协议》、《委托代理合同》、律师费发票、快递单（复印件）、租赁园区平面图以及原审法院庭审笔录、问话笔录、现场勘验笔录和照片等。
原审法院认为，本案为租赁合同纠纷，从柴油机厂、金宝公司提交的建设工程规划许可证和现场勘验情况可知，案涉部分租赁物并没有取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，案涉租赁合同中涉及未办理建设工程规划许可证的房屋的租赁约定无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故对于案涉租赁物除办理了建设工程规划许可证的5栋建筑物外，其他租赁物，鸿胜公司应当向柴油机厂、金宝公司予以返还。至于已经办理了建设工程规划许可证的5栋房屋的租赁合同效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，原审法院予以确认。柴油机厂、金宝公司主张对于案涉《厂区租赁合同》，双方已经于2012年4月23日解除了合同，但鸿胜公司对此不予认可，认为双方仍在继续履行合同。对此，原审法院具体分析如下：第一，《厂区租赁合同》约定鸿胜公司应在每月10日前交付当月租金，若逾期交租达到三个月，柴油机厂、金宝公司有权解除合同，从本案收据显示，鸿胜公司从2008年开始就经常存在逾期缴纳租金的情况，而且多次存在逾期交租超过三个月的情况，因此，在2012年1月至4月的租金直至2012年4月19日仍未支付的情况下，柴油机厂、金宝公司通知鸿胜公司解除合同符合《厂区租赁合同》中对于合同解除的约定。第二，虽然《厂区租赁合同》约定了柴油机厂、金宝公司需要协助鸿胜公司办理相关租赁物用途变更和提供办理工商、税务、卫生、治安等行政审批需要的资料以及未免费提供水电设施和消防设施，但鸿胜公司并未提交证据证明其在合同履行过程中有向柴油机厂、金宝公司提出过柴油机厂、金宝公司存在前述违约行为或曾要求柴油机厂、金宝公司履行前述义务，而且，从鸿胜公司于2012年4月26日出具给柴油机厂、金宝公司的《回复》内容可知，鸿胜公司表示拖欠租金系由于租赁区域内商户因经济环境因素影响导致，希望柴油机厂、金宝公司能对其逾期支付租金给予谅解，并未提出是柴油机厂、金宝公司存在前述违约行为而不支付租金，因此，现鸿胜公司以其逾期履行支付租金是履行抗辩权属于合理理由，原审法院不予采纳。第三，鸿胜公司主张其在2012年4月补缴了1-4月的租金并缴纳了滞纳金，且柴油机厂、金宝公司均予以接受，故双方已经协商解决了关于拖欠租金的纠纷。但是，鸿胜公司逾期支付租金已经构成违约，其后补缴租金并支付滞纳金只是其主动承担了合同约定的违约责任，柴油机厂、金宝公司接受租金和滞纳金与其要求解除合同并不矛盾。第四，关于双方于2012年5月16日签订的补充协议，是对《厂区租赁合同》第十八条的补充和约定，而该条款是关于解决争议方式的条款，并不受合同效力或者合同权利义务关系终止的限制，故鸿胜公司以双方签订补充协议主张双方同意继续履行合同，依据并不充分。第五，虽然从2012年5月至今，柴油机厂、金宝公司仍收取鸿胜公司支付的租金，但由于柴油机厂、金宝公司已经于2012年4月份就双方之间的租赁纠纷提起诉讼，而诉讼至今尚未结束，在未经司法程序解决双方之间纠纷的情况下，鸿胜公司仍继续使用案涉的租赁物，故柴油机厂、金宝公司继续按照租金标准收取场地使用费的行为并不能证明双方是以实际行为继续履行《厂区租赁合同》。综上，原审法院对柴油机厂、金宝公司主张案涉合同已经于2012年4月23日解除，予以确认。由于该合同已经解除，故鸿胜公司亦应将案涉合同有效部分涉及的5栋建筑物返还给柴油机厂、金宝公司。虽然合同中有关于在鸿胜公司违约的情况下所有设施设备和投资不作任何补偿的约定，但由于本案合同涉及部分有效部分无效，而案涉租赁物是整体租赁，鸿胜公司并未就租赁添附物处理提出诉讼请求，因此，对于案涉应当返还的租赁物的添附问题，在本案中不宜处理，对柴油机厂、金宝公司诉请要求判令所有租赁物上的添附物均无偿归其所有，原审法院不予支持。
关于场地使用费和滞纳金的问题，柴油机厂、金宝公司向鸿胜公司发出的关于解除案涉合同的通知上明确载明，计算到2012年4月19日，鸿胜公司拖欠的滞纳金为63145元，而对于该滞纳金，鸿胜公司已经支付。故对柴油机厂、金宝公司诉请要求从2008年3月开始计算的滞纳金，原审法院不予支持。另外，双方已经于2012年4月23日解除了案涉合同，柴油机厂、金宝公司要求依照合同约定的每日千分之一的标准计算逾期缴纳租金的滞纳金已无合同依据，故对于其在2013年7月份以后将鸿胜公司支付的款项先扣除滞纳金再作为当月场地使用费，原审法院不予支持。因此，柴油机厂、金宝公司扣除的从2013年7月至2014年9月的滞纳金400824.07元应视为鸿胜公司支付场地使用费，故按照每月277838元的标准，鸿胜公司已经足额支付了2014年9月和10月的款项，并支付了2014年11月的部分场地使用费47978.19元，鸿胜公司应按照每月277838元的标准补足该月的场地使用费229859.81元并支付从2014年12月起至其实际返还租赁物给柴油机厂、金宝公司止的使用费。对柴油机厂、金宝公司诉请超出前述数额的场地使用费以及至滞纳金，原审法院不予支持。
合同中明确约定了“签约时鸿胜公司向柴油机厂、金宝公司交付50万元押金，此押金不得抵租金，合同期届满时，如鸿胜公司未违约，由柴油机厂、金宝公司无息退还鸿胜公司”以及“如因鸿胜公司自身原因不能开业或鸿胜公司在租赁期间单方违约的，鸿胜公司须赔偿柴油机厂、金宝公司当年的一年租金，其交给柴油机厂、金宝公司的押金不予退还，鸿胜公司所有投资由柴油机厂、金宝公司无偿收归所有”，前述条款应视为双方约定的违约责任条款，虽然鸿胜公司认为关于投资所得无偿收回的约定显失公平且约定过高，但其并未对应赔偿一年的租金作为违约金提出异议，只是认为其不同意支付。根据合同的约定，因鸿胜公司逾期交租构成违约，其应按照252580元的标准支付一年的租金3030960元作为违约金并没收押金500000元，共计3530960元，但由于案涉合同涉及部分无效，故对于违约责任，原审法院酌定为2500000元为宜，扣除鸿胜公司已经支付的押金500000元，鸿胜公司还应支付2499950元。对柴油机厂、金宝公司诉请超过该数额的请求，原审法院不予支持。
另外，虽然双方签订了补充协议约定“如致诉讼，败诉方应承担胜诉方为处理本案而支出的律师费，但金额以不超过判决支持的其诉讼请求标的额的10%为限”，由于案件在未发生法律效力前均无法确定胜诉方和败诉方，故该约定属于附生效条件的约定，故在条件尚未成就时，柴油机厂、金宝公司诉请鸿胜公司承担本案中其支出的律师费，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于二○一四年十二月十九日判决：一、广东省东莞市柴油机厂、东莞市金宝企业集团公司与东莞市鸿胜土石方工程有限公司于2007年6月20日签订的《厂区租赁合同书》中涉及未办理建设工程规划许可证的部分房屋的租赁约定无效。二、广东省东莞市柴油机厂、东莞市金宝企业集团公司与东莞市鸿胜土石方工程有限公司于2007年6月20日签订的《厂区租赁合同书》已经于2012年4月23日解除。三、东莞市鸿胜土石方工程有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内将《厂区租赁合同书》所涉租赁物全部返回给广东省东莞市柴油机厂、东莞市金宝企业集团公司。四、东莞市鸿胜土石方工程有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向广东省东莞市柴油机厂、东莞市金宝企业集团公司支付2014年11月拖欠的场地使用费229859.81元，并按每月277838元的标准支付从2014年12月开始至其实际返回租赁物为止的场地使用费。五、东莞市鸿胜土石方工程有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向广东省东莞市柴油机厂、东莞市金宝企业集团公司支付违约金2499950元。六、驳回广东省东莞市柴油机厂、东莞市金宝企业集团公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费54940元，由柴油机厂和金宝公司共同负担31302元、由鸿胜公司负担23638元。
上诉人鸿胜公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）柴油机厂、金宝公司存在违约行为，鸿胜公司行使履行抗辩权，延付租金有正当理由，无须支付违约金或承担任何违约责任。根据案涉合同的约定，柴油机厂、金宝公司应当提供包括租赁物权属证明、建设工程规划许可证、消防验收合格证明等必要资料，但柴油机厂、金宝公司至今未能提供上述资料，而且案涉土地的用途仍然系工业性质，未按照合同约定变更为商业性质，故柴油机厂、金宝公司存在违约行为。（二）案涉合同第七条约定，柴油机厂、金宝公司负有安装水电设施和消防设施的义务，但柴油机厂、金宝公司并没有履行上述义务，故柴油机厂、金宝公司违约在先，鸿胜公司才依法行使履行抗辩权延期支付租金。（三）案涉租赁合同有效部分仍应继续履行，不存在合同已经解除的情况，理由如下：案涉补充协议对案涉租赁合同进行变更和补充，说明双方均认可原租赁合同仍处于有效状态，并自愿继续履行原合同的大部分约定。所以，即使柴油机厂、金宝公司享有单方解除合同的权利，柴油机厂、金宝公司也通过签补充协议放弃了2012年4月23日解除合同的权利。（四）案涉租赁合同无效部分应当根据责任划分，确定租赁物及添附物的处理。原审判决将所涉租赁物全部返还给柴油机厂、金宝公司系错误的。最初原始状态的租赁物已经不复存在，现状的租赁物是原始租赁物与添附物等混合的整体。如果柴油机厂、金宝公司要以现状收回使用，其应当就添附物折价补偿给鸿胜公司。综上，请求本院：撤销原审判决第二、三、四、五、六项。
柴油机厂、金宝公司书面答辩称：（一）鸿胜公司拒付租金行为不属于行使履行抗辩权的情形。1、鸿胜公司延付租金的原因是次承租人拖延交纳200万元。鸿胜公司已在《回复》中承认其拖欠200万元的租金。2、鸿胜公司没有提出办理租赁物用途变更、办理工商税务等行政手续等要求，柴油机厂、金宝公司无从协助，不构成违约；柴油机厂、金宝公司已将水电及消防设施提供给鸿胜公司，亦不存在违约，鸿胜公司拒付租金不属于履行抗辩，其以此延付租金缺乏法律依据。（二）双方签订的《补充协议》，是对《厂区租赁合同》第18条的补充和约定，而该18条是关于解决争议方式的条款，并不存在双方“就合同继续履行”的意思表示。（三）原审法院判令鸿胜公司应将厂区租赁合同所涉租赁物全部返还给柴油机厂、金宝公司系正确的。原审法院已经认定对案涉租赁物的添附问题不在本案中处理。综上，请求本院驳回鸿胜公司的上诉请求。
上诉人柴油机厂、金宝公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）鸿胜公司收取租金滞纳金是依据双方合同的约定。原审以鸿胜公司发出的《通知》内容来认定滞纳金为63145元是错误的。首先，《通知》内容显示，鸿胜公司所主张的滞纳金63145元，是2012年1月到4月的滞纳金，并不是指2008年3月到2012年4月19日的滞纳金。其次，通知内容是鸿胜公司督促被鸿胜公司及时支付租金，鸿胜公司在通知中并没有放弃2008年3月到2012年4月19日滞纳金的主张。再次，鸿胜公司提交的国资委《证明》证实，就被鸿胜公司拖欠租金及滞纳金的情况，国资委多次协调处理。因此，原审驳回鸿胜公司先扣除滞纳金再作为当月场地使用费系错误的。（二）最高院的司法解释明确了合同解除的违约金条款继续有效。柴油机厂先扣除滞纳金再作为当月场地使用费是合法有据的。（三）原审对“胜诉方”、“败诉方”的理解错误。补充协议约定的“如致诉讼，败诉方应承担胜诉方为处理本案而支出的律师费，但金额以不超过判决支持的其诉讼请求标的额的10%为限”与国务院《诉讼费用交纳办法》中“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”规定是一致的。按照原审的逻辑，所有一审判决都不能在判决书中确定诉讼费用的承担方，显然是不成立的。（四）合同有效部分的添附物应按约定处理。合同有效部分与无效部分的添附物并非不能分开处理。原审以“整体租赁”为由驳回柴油机厂、金宝公司的诉讼请求，缺乏法律依据。整体出租的房屋并不是一栋房屋，而是数栋，合同有效部分的租赁物与无效部分的租赁物是独立的，可以单独使用，因此，添附物也可以单独使用。退一步讲，即使所有添附物必须整体处置，其也可以分开计价补偿。合同虽然部分有效、部分无效，由于有效合同也已解除，两部分的后果都是返还租赁物，两部分的财产处理方式其实并无差别，差别的仅仅是货币化的损失赔偿而已，不存在一部分影响另一部分的处理。原审认为只有鸿胜公司才能提出租赁添附物处理的诉讼请求系错误的。综上，请求本院：1、变更原审判决第四项为：鸿胜公司向柴油机厂、金宝公司支付2014年9月的场地使用费75007.88元，按照每月277838元的标准从2014年10月支付至实际返还之日止。2、撤销原审判决第六项，判令鸿胜公司支付租金滞纳金1772257.15元，支付律师费526463元。3、判令鸿胜公司在租赁物上投资形成的装饰装修物无偿归柴油机厂、金宝公司所有。
鸿胜公司口头答辩称：（一）鸿胜公司拖欠租金的原因系柴油机厂、金宝公司违约在先，故鸿胜公司无须支付违约金、滞纳金。（二）关于律师费的问题。1、柴油机厂仅提供了委托代理合同并没有提供银行流水来证明其已经实际履行。2、补充协议约定由败诉方来承担律师费，如果鸿胜公司胜诉可以另案要求支付律师费。（三）关于添附物的问题。租赁物有证部分合同有效，合同继续履行，到租期到期后再处理，涉及无证的部分无效，导致无效的过错在于柴油机厂、金宝公司。综上，请求本院驳回柴油机厂、金宝公司的上诉请求。
本院经审查查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审另查明，原审法院于2015年1月13日作出（2014）东一法民一重字第2号之一民事裁定书，裁定：一、原审判决中第十五页第十二行的“鸿胜公司还应支付2499950元”更正为“鸿胜公司还应支付2000000元”。二、原审判决第十六页第二十三行的“违约金2499950元”更正为“违约金2000000元”。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕鸿胜公司与柴油机厂、金宝公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）柴油机厂、金宝公司解除案涉租赁合同的有效部分有无依据。（二）违约金、押金如何认定。（三）鸿胜公司诉请的租金滞纳金是否成立。（四）案涉租赁物的添附物如何处理。（五）案涉的律师费如何处理。
关于争议焦点一。案涉租赁物有数栋建筑物组成，其中有5栋建筑物有建设工程规划许可证，其余建筑物没有办理规划许可，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同涉及有规划许可证的建筑物有效，无证部分无效。原审法院认定案涉租赁合同部分有效，部分无效处理正确。对于合同的有效部分，柴油机厂、金宝公司以鸿胜公司拖欠租金为由诉请解除合同，鸿胜公司则主张拖欠租金是因为柴油机厂、金宝公司违约在先。对此，本院分析如下：首先，案涉租赁合同约定柴油机厂、金宝公司是协助鸿胜公司办理相关租赁物用途变更和提供办理工商、税务等行政审批需要的资料，换言之，柴油机厂、金宝公司仅是协助义务，鸿胜公司并没有证据证明柴油机厂、金宝公司不协助、不配合其办理上述事项；其次，案涉租赁合同虽然约定柴油机厂、金宝公司免费提供水电设施和消防设施义务，但是从2008年柴油机厂、金宝公司将租赁物交付给鸿胜公司至今，鸿胜公司从未提及无法使用水电或者消防设施的情形，而且鸿胜公司将租赁物转租给第三方使用多年亦表明案涉租赁物可以正常使用，故鸿胜公司主张柴油机厂、金宝公司没有履行上述义务，本院不予采信；因此，鸿胜公司拒付租金的理由不能成立。由于鸿胜公司存在拖欠租金的事实，故柴油机厂、金宝公司发送《通知》给鸿胜公司并要求解除合同符合合同约定，故案涉租赁合同的有效部分已于鸿胜公司收到《通知》之日解除，而柴油机厂、金宝公司与鸿胜公司在解除合同之后签订的补充协议只是对解决争议进行约定，并不影响合同解除效力。需要指出的是，虽然案涉租赁合同部分有效，部分无效，但柴油机厂、金宝公司并未诉请确认案涉租赁合同无效，故原审法院判令确认部分租赁合同无效超出当事人的诉讼请求，本院予以纠正。
关于争议焦点二。如前所述，鸿胜公司拒付租金的理由不成立，所以鸿胜公司欠租已经构成违约，依照案涉合同第十二条第1款的约定，鸿胜公司需要赔偿当年一年的租金给柴油机厂、金宝公司，鸿胜公司所交的押金也不予退还。由于案涉租赁物有证部分与无证部分的面积是可以确定的，故违约金、押金应当按照有证与无证的面积比例来确定，原审法院简单酌定违约金的金额不妥，应当予以纠正。根据已查明的事实，实际租赁面积为34405平方米，双方均确认已办证的租赁面积为25406平方米，即有证部分占总租赁面积74%。根据案涉合同约定，2012年1-7月的月租金为7.3元／平方米，8-12月的月租金为8.03元／平方米，故2012年全年的租金为7.3元／平方米×7月×34405平方米＋8.03元／平方米×5月×34405平方米＝3139456.25元。因此，鸿胜公司应当承担的违约金为3139456.25元×0.74＝2323197.63元，柴油机厂、金宝公司可没收的押金为500000元×74%＝370000元。扣除鸿胜公司已支付的押金500000元，鸿胜公司还应支付违约金2323197.63元＋370000元-500000元＝2193197.63元。又因为柴油机厂、金宝公司在二审庭审期间明确表示同意原审判决关于违约金的处理，即扣除押金之后，鸿胜公司需支付200000元的违约金，视为柴油机厂、金宝公司对自身权利的处分，本院予以准许。需要指出的是，原审法院以补正裁定的方式变更原审判决的判决主文第五项的违约金的金额处理不当，本院予以纠正。
关于争议焦点三。根据柴油机厂、金宝公司向鸿胜公司发出《通知》内容可知，虽然鸿胜公司在2008年至2010年期间有多次欠租，但在国资委的协调下，双方均已协商解决。再结合《通知》载明，计算到2012年4月19日，滞纳金为63145元，故本院认为此前的欠租双方已经达成协议，不存在滞纳金的问题，故柴油机厂、金宝公司诉请从2008年3月开始计算滞纳金没有依据，本院不予支持。至于合同解除之后，柴油机厂、金宝公司诉请滞纳金没有合同依据，原审法院不予支持处理正确。
关于争议焦点四。由于双方均未能明确鸿胜公司存在哪些添附物，添附物的价值，考虑到案涉合同部分有效，部分无效，现有证据又无法区别合同有效部分的添附物以及合同无效部分的添附物，故原审法院对于添附物不予处理并无不当，双方可另行协商处理。
关于争议焦点五。根据案涉补充协议关于律师费的约定，败诉方应承担胜诉方为处理本案支出的律师费。本案中，由于案涉合同部分有效、部分无效，本院并未支持柴油机厂、金宝公司的全部诉讼请求，仅支持了其部分诉讼请求，而补充协议中约定的“胜诉方”并不明确，故柴油机厂、金宝公司诉请律师费，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律稍有不当，本院予以纠正。柴油机厂、金宝公司与鸿胜公司上诉请求均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一重字第2号民事判决第二、三、四项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一重字第2号民事判决第一、六项。
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一重字第2号民事判决第五项内容为：东莞市鸿胜土石方工程有限公司应在本判决发生法律效力之日内向广东省东莞市柴油机厂、东莞市金宝企业集团公司支付违约金2000000元。
四、驳回广东省东莞市柴油机厂、东莞市金宝企业集团公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费54940元，由柴油机厂、金宝公司共同负担31302元，鸿胜公司负担23638元。二审受理费48788元，由柴油机厂、金宝公司共同负担25744元，鸿胜公司负担23044元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁振彪
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年七月三日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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