杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭下民初字第715号
原告：杭州邦家房产经纪有限公司。
法定代表人：江海浪。
委托代理人：王晓琴、邹莹莹。
被告：陈彩玲。
委托代理人：毛为农。
原告杭州邦家房产经纪有限公司与被告陈彩玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月14日受理后，依法组成合议庭审理，于同年9月17日公开开庭进行了审理。原告杭州邦家房产经纪有限公司的委托代理人王晓琴、邹莹莹与被告陈彩玲的委托代理人毛为农到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杭州邦家房产经纪有限公司诉称：下城区现代雅苑13幢1单元1401室系陈立旺和原告签订了《房屋租赁托管协议》，约定：该房屋委托期限自2011年5月18日起至2013年5月17日止；在合同规定委托期内，该房屋出租的相关权利由原告行使等。2011年5月29日。原、被告签订《租赁承租合同》一份，原告将房屋出租给予被告，租赁期共为24个月，自2011年5月30日起至2013年5月29日止。该房屋月租金为3700元，按付陆押一支付原则，第一期租金22200元于签订合同当日交纳；以后每期租金支付时间提前10天，第二期租金22200元于2011年11月20日前支付，第三期租金22200元于2012年5月20日前支付，第四期租金22200元在2012年11月20日前支付。被告租金用完后仍未向原告支付租金，应交水电煤物管能耗费等相关费用逾期30天以上的构成违约；违约金为2个月租金等内容。《租赁承租合同》签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告至今未支付第三、四期租金，也没有支付相应的物业费、能耗费、水电费等。综上，被告的行为已构成违约，已严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：被告支付租金36400元，违约金7400元，并支付自2012年7月1日到实际腾退之日发生的物业费、能耗费、水电费、有线电视费（计算至2013年1月1日物业费、能耗费、水电费、有线电视费合计2690.14元，2013年1月1日到2013年5月16日的物业费、能耗费、水电费、有线电视费1294.39元）；本案诉讼费用由被告承担。
为证明上述事实，原告杭州邦家房产经纪有限公司向本院提交如下证据：
1、房屋租赁托管协议；
2、房屋所有权证；证据1、2欲证明原告有权出租涉案房屋。
3、租赁承租合同，欲证明双方的权利、义务。
4、房屋交割清单，欲证明房屋已交付给被告。
5、发票两张，当庭提交五张发票，欲证明被告所欠的到2013年5月16日的物业费、能耗费、电费。总金额是3984.53元。
被告陈彩玲辩称：2011年5月29日与华邦中介签订了《租赁承租合同》，租赁物业是：现代雅苑13-1-1401室。租赁期限24个月，自2011年5月30日至2013年5月29日止。该房屋租金为3700／月，押金3700元。租赁合同签订后即付清第一期租金，随后搬入。搬入后就发现有家电不能正常使用，不断有家电出现情况，每次维修后不久就会出现新的问题，给被告的生活带来了很大的不便。在交付第二期房租时，要求原告必须把已经影响生活的有问题家电换掉或彻底维修好，原告随后就说按照合同他们只负责维修，更换不大可能。自此还出现房屋渗水、水管破裂、天花板剥落、书房大玻璃炸开等不少问题，存在了很多的安全隐患。到第三期支付房租前，要求他们维修好电器和房屋出现的问题，换掉不能使用的电器，并要求签订有关及时维修的补充协议。可是原告不接电话，也不派员工上门查实情况。2012年九月初，原告发短信告诉已经收回房屋，说屋内物品作抛弃处理。现愿意支付第三期的租金及一些物业费，但第四期的费用不同意支付。
为证明答辩事实，被告陈彩玲向本院提交如下证据：
1、收房告知函，欲证明2012年9月20日原告将房屋收回。
2、押金单，欲证明被告已经支付了3700元的押金在原告这里。
原、被告提交的上述证据经经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：
原告杭州邦家房产经纪有限公司提交的证据1、2、3、4，被告陈彩玲无异议，本院予以确认。对证据4，被告对真实性无异议，但认为9月以后不应由被告支付；因此本院对截止2013年1月1日的物业费等为2690.14元予以确认。
被告陈彩玲提交的证据1、2，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为当时没有进入房屋；因此本院对原告曾发过收房告知函，及收取租房押金3700元的事实予以确认
综上，根据双方当事人当庭举证、质证及陈述的情况，本院认定案件事实如下：
杭州市下城区现代雅苑13幢1单元1401室产权人为陈立旺，陈立旺与原告签订了《房屋托管协议》，将该房屋委托原告代理出租。原告于2011年5月29日和被告签订了《租赁承租合同》，将房屋出租给被告，约定：租赁期限自2011年5月30日至2013年5月29日，月租金3700元，租金采用先付后租；被告在签订合同时交纳押金3700元；租赁期内的水、电、物业费等由被告承担；被告交纳租金、支付水、电、物业费等逾期30天以上的，应向原告支付相当于两个月租金的违约金，同时原告有权解除合同并收回房屋。合同签订后，原告交付了房屋，被告交纳了押金3700元。第一期、第二期的租金被告均按期支付，但第三期的租金被告仅支付8000元，也未支付物业费等相关费用。双方曾多次联系第三期的未付租金事宜，被告的意见缓交，原告不同意。2012年10月，原告将涉案房屋的锁换掉，而钥匙未给被告。期间原告通知被告将涉案房屋内的财产搬走，并支付拖欠的租金。但被告要求分期付租金，并表示房屋仍旧需要居住，不愿将财产搬走。直至2013年5月16日，原告将房屋出租给案外人员，并将涉案房屋内的被告的财产搬走。现原告以被告违反合同约定为由，向本院提起诉讼，要求判如所请。
本院认为：原告杭州邦家房产经纪有限公司与被告陈彩玲签订的《租赁承租合同》，系当事人真实意思表示，对双方均有约束力。被告陈彩玲未按合同约定支付租金的事实清楚，应承担违约责任并支付租金。被告陈述愿意支付第三期剩余租金14200元，及截止2012年年底的物业费等相关费用2690.14元。因此原告杭州邦家房产经纪有限公司主张被告陈彩玲支付第三期剩余租金、截止2012年年底的物业费等相关费用，并按合同约定支付相当于两个月租金的违约金7400元的请求，本院予以支持。因原告于2012年10月将涉案房屋的锁更换，致使被告无法使用房屋，故合同约定的第四期租金损失及该期限内所产生的相关费用，应由原告自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告陈彩玲于本判决生效后十日内向原告杭州邦家房产经纪有限公司支付租金、违约金、物业费等相关费用合计人民币24290.14元。
二、驳回原告杭州邦家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币607元，由被告陈彩玲负担400元（自本判决生效之日起十日内支付），原告杭州邦家房产经纪有限公司负担207元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币607元，对财产案件上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 石 敏
人民陪审员 王土根、
人民陪审员 施 伯 华
二〇一三年十月十八日
书 记 员 吕 佳 宁