徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉商初字第1179号
原告中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行。
负责人卢远铭，该行行长。
委托代理人刘亚军，1985年10月15日生，汉族。
被告孟宪柱，1973年2月16日生，汉族。
被告王玉梅，1978年10月5日生，汉族。
被告徐州大昌房地产开发有限公司。
法定代表人张冠中，该公司执行董事。
委托代理人牛建华，1959年12月26日生，汉族。
委托代理人宋慧，1972年4月12日生，汉族。
原告中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行诉被告孟宪柱、王玉梅、徐州大昌房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月29日受理后，依法由审判员陈夜独任审判，于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行的委托代理人刘亚军、被告孟宪柱、被告徐州大昌房地产开发有限公司的委托代理人牛建华、宋慧到庭参加诉讼，被告王玉梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行诉称，第一、二被告因购房需要于2010年5月28日，与原告签订了《个人购房借款／担保合同》，借款金额为24万元，申请贷款的期限为15年。担保方为徐州大昌房地产开发有限公司，同时借款人将购买的房产和地下室为该笔贷款提供了预抵押。合同签订后，原告依约向第一、二被告发放了贷款，但第一、二被告在取得贷款后并未按合同约定偿还贷款本息，第三被告作为保证人亦未履行代偿义务，现已连续违约8期，截至2014年8月27日，第一、二被告已积欠贷款本金199577.91元，利息7376元，合计206953.91元。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除原被告之间的借款合同；2、第一、二被告提前偿还全部贷款本息合计206953.91元（其中本金199577.91元，利息7376元，利息暂计算至2014年8月27日，具体金额以原告会计部门计算为准，日后的利息仍需清偿至本息清偿完毕止）；3、第三被告对上述债务承担连带清偿责任；4、原告对抵押物（棠张镇蓝溪花园二期X号楼X单元XXX室及棠张镇蓝溪花园二期X号楼X单元XXX号地下室）优先受偿；5、本案诉讼费用及其他实现债权的费用由三被告承担。
被告孟宪柱辩称，其不知道拖欠银行具体的本金和利息，接到诉状后才知道具体数额，但是对于利息的计算有异议。其次，在与原告签订合同时，开发商称抵押房屋的房产证押在银行，但庭前听原告说该证并不在银行，自己受到了欺骗，现在任何证都没有见到。
被告王玉梅未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
被告徐州大昌房地产开发有限公司辩称，房子本身就是预售的房子，不可能有证，更不可能将证抵押在银行。对于担保事实不存在异议，如果要办理贷款，就需要签订担保合同，这是银行的霸王条款，属于格式合同。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提供如下证据：
1、个人购房借款／担保合同一份，证明第一、二被告向原告申请24万元贷款，期限为15年，徐州大昌房地产开发有限公司为该笔贷款提供连带担保责任。
2、铜山县房地产抵押合同一份，证明第一、二被告将所购买的房屋及地下室抵押给原告，并办理了预抵押登记。
3、借款凭证一份，证明原告依约为第一、二被告发放24万元期限为15年的贷款。
4、欠息证明一份，证明截至2014年8月27日第一、二被告积欠原告本金199577.91元、利息7376元，合计206953.91元。
被告孟宪柱质证认为，对以上证据没有异议。
被告王玉梅未到庭，无法对以上证据发表质证意见。
被告徐州大昌房地产开发有限公司质证认为，对于以上证据的真实性没有异议。
本院审查后认为，原告提供的证据客观、真实，来源合法，与本案有关联性，能够证明案件真实情况，本院对原告所举证据的证明效力依法予以确认。
经审理查明，被告孟宪柱、王玉梅系夫妻关系，2010年5月28日，被告孟宪柱、王玉梅为购买棠张镇蓝溪花园二期X号楼X单元XXX室及棠张镇蓝溪花园二期X号楼X单元X号地下室与原告签订编号为A：［苏］字［徐］行［泉］支行（2010）年［XXX］号《个人购房借款／担保合同》，由被告徐州大昌房地产开发有限公司作为保证人。合同约定原告向被告孟宪柱、王玉梅发放贷款24万元用于购买房屋，借款期限为15年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮20%计算，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及前款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在约定的贷款利率基础上加收40%确定。借款人选择按月等额本息还款（按月计息），如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。二人以上共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任。合同保证条款处约定，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。主债务同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同其他条款处约定，在合同履行过程中发生纠纷，双方协商不成的，向原告所在地人民法院起诉。合同还约定以孟宪柱、王玉梅购买的棠张镇蓝溪花园二期X号楼X单元XXX室及XXX号地下室作为抵押物抵押给原告，双方为此办理了预告抵押登记手续。
合同签订后，原告于2010年7月1日向被告孟宪柱、王玉梅发放了贷款24万元，现两被告已连续9个月未按时足额还款，累计逾期还款11次，截至2014年8月27日，共欠原告本金199577.91元、利息7376元，合计206953.91元。
另查明，被告孟宪柱、王玉梅所购买的涉案房产因污水管网并网问题尚未通过综合验收，故仍未办理房产证和土地证。
根据原被告的诉辩主张及本院审理查明的事实，本案的争议焦点为：原告要求被告徐州大昌房地产开发有限公司承担连带担保责任，并要求行使优先受偿权有无事实和法律依据？
本院认为，首先，原告与被告孟宪柱、王玉梅、徐州大昌房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》依法成立并有效，各方均应按约履行合同。因我国存在预告抵押登记制度，允许尚未取得所有权证的房屋办理按揭贷款并进行预抵押，故被告孟宪柱虽然辩称其未收到房产证及土地证，但并不影响其与原告签订的借款合同的效力。原告已按约发放贷款，被告孟宪柱、王玉梅累计9个月未按期足额还款的行为符合《个人购房借款／担保合同》中约定的合同解除的条件，且根据合同约定，原告有权宣布贷款提前到期，要求二被告提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，故原告主张解除合同并要求二被告偿还全部贷款本息的诉请符合合同约定，本院依法予以支持。
其次，关于被告徐州大昌房地产开发有限公司是否承担连带担保责任的问题。本案中，被告徐州大昌房地产开发有限公司作为保证人在合同上签章，依法应当对被告孟宪柱、王玉梅的债务承担保证责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任”的规定，被告徐州大昌房地产开发有限公司的保证责任不因借款合同的解除而消灭，故被告徐州大昌房地产开发有限公司对借款合同解除后被告孟宪柱、王玉梅所负债务仍应承担保证责任，原告要求被告徐州大昌房地产开发有限公司承担连带清偿责任的请求于法有据，本院依法予以支持。被告徐州大昌房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向债务人孟宪柱、王玉梅追偿。
再次，关于原告是否可以就被告孟宪柱、王玉梅所购买的房屋行使优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。可见，预告登记制度是为确保权利人将来可以取得某项物权而设立，并不意味着权利人已经实际取得该项物权，在法定期限内若权利人未进行正式登记，则预告登记将失去效力，即预告登记本身并没有确定物权的效力，只是为保障权利人未来权利的行使起到一种宣告作用。本案被告孟宪柱、王玉梅以预售的房屋进行抵押权预告登记时，其并未取得房屋所有权证，故原告作为抵押权预告登记的权利人，其抵押权也尚未取得，故原告要求就涉案房屋优先受偿的请求本院不予支持。
最后，关于原告主张利息应计算至本息清偿完毕止的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止”，其中第二项为“合同解除”；且原被告之间的借款合同约定：“如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。”故合同解除后，合同约定的利息计算方式不再对当事人产生效力，原告依照合同约定利率主张的利息只能计算到合同解除之日止，合同解除后，被告逾期不履行因合同解除所产生的债务时，应当按照民事诉讼法的有关规定承担延迟履行的责任，故对合同解除后原告要求按合同约定利率主张利息的请求，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行与被告孟宪柱、王玉梅、徐州大昌房地产开发有限公司签订的编号为A：［苏］字［徐］行［泉］支行（2010）年［XXX］号的《个人购房借款／担保合同》。
二、被告孟宪柱、王玉梅于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行借款本金199577.91元，利息7376元（利息计算至2014年8月27日，其余利息按双方合同约定自2014年8月27日起计算至本判决生效之日止）。
三、被告徐州大昌房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4480元，减半收取2240元，由被告孟宪柱、王玉梅负担，被告徐州大昌房地产开发有限公司承担连带责任（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 陈 夜
二〇一四年十月十七日
书记员 刘芷瑄
附：《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。