北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11702号
上诉人（原审被告）徐奇，男，1962年12月6日出生。
委托代理人商猛，北京市曙光律师事务所律师。
委托代理人徐斌（徐奇之兄），男，1957年7月3日出生。
被上诉人（原审原告）刘世杰，男，1987年6月1日出生，北京世杰姐弟铝合金经销处照主。
委托代理人张贵忠，男，1963年12月16日出生，北京市平谷镇法律服务所法律工作者。
上诉人徐奇因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第00239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了此案。上诉人徐奇及其委托代理人商猛、徐斌，被上诉人刘世杰的委托代理人张贵忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘世杰在原审法院诉称：2013年10月1日，我与徐奇口头协议：徐奇将其所有的位于北京市平谷区××号的房屋及场地租给我使用，每年租金为180000元。租赁期间，我对租赁的房屋予以添附。后我租赁的房屋须拆迁，有关部门对我租赁的房屋、场地及机器设备材料等予以评估，徐奇领取了相应的补偿款。不久，徐奇令我无条件搬出，其行为侵害了我的合法权益。故起诉请求法院判令徐奇给付我停产停业费2038800元、搬迁费30000元、增建补偿费53515元；同时，令徐奇退还我支付给其的租赁费90000元。
徐奇在原审法院辩称：一、刘世杰起诉我主体存在错误，我非本案的适格主体，刘世杰与我之间未签订任何租赁合同。位于北京市平谷区××房屋及场地的所有人不是我。2011年，我将北京市平谷区××号房屋租给案外人李义、刘育果使用，租期为一年。同年9月1日，我签完《厂房租赁协议》，将该协议交给了李义、刘育果，令其签字，李义、刘育果交回《厂房租赁协议》时，我发现其将承租方改为“姐弟铝材销售处”，《厂房租赁协议》的落款仍为李义、刘育果，我对此曾提出异议，李义、刘育果承诺租金及其他相关费用仍由其二人承担，我才予以同意。二、刘世杰的诉讼请求无事实和法律依据，且其虚假陈述事实和理由。刘世杰诉讼请求不明确，其称租赁的标的物的面积与我租赁给李义、刘育果的面积不相符，且其主张的停产停业费、搬迁费及添附补偿费没有依据，令我退还房屋租赁费亦无道理。三、刘世杰与我索取拆迁补偿费，加大了城市拆迁的难度，给拆迁工作带来负面影响。综上，请求法院依法驳回刘世杰的起诉。
原审法院审理后认为：刘世杰与徐奇达成的口头租赁协议，系双方的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。徐奇因拆迁获得的停产停业费及搬迁费，刘世杰、徐奇均未提供证据证明对此曾有约定，考虑到刘世杰已办理了营业执照，且在北京市平谷区××号房屋及场地实际经营，贾各庄村民委员会对其村范围内的土地承租人不论实际是否进行生产经营，均补了停产停业费及搬迁费的实际情况，故此，徐奇获得的该部分费用，由其酌情付给刘世杰。现刘世杰要求徐奇给付停产停业费及搬迁费之诉讼请求，其合理的部分，本院予以支持。庭审中，刘世杰与徐奇均同意刘世杰承租的房屋添附部分估价为25000元，本院不持异议。徐奇之抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采信。2014年6月20日，原审法院判决：一、本判决生效后十日内，被告徐奇给付原告刘世杰停产停业补助费、搬迁费、增建补偿费共计人民币二十万六千三百五十九元。二、驳回原告刘世杰其他诉讼请求。
徐奇不服判决，上诉请求撤销原审判决，驳回刘世杰的诉讼请求。上诉理由为原审法院认定事实不清，适用法律错误。刘世杰认可原审法院的判决，不同意上诉人的上诉请求。
经审理查明：2011年9月1日，徐奇与刘世杰订立厂房租赁合同，约定由徐奇将管理使用的××号厂房出租给刘世杰，年租金18万元，双方同意合同期限届满后可续签合同。如合同未到租赁期限，遇国家或集体征占地拆迁，承租方须无条件搬出所租房屋，占地拆迁的补偿无乙方（承租方）任何关系。出租方只退承租方未到期提前退出的租金。租赁期限自订立合同当日始至2012年8月31日届满。厂房租赁合同期限届满双方未续订租赁合同。同年12月31日，徐奇收取了刘世杰自2012年9月1日始至2013年8月31日期间的租金10万元，并约定按原合同执行。2013年8月31日租赁期限届满后，双方未再订立租赁合同。同年10月9日，徐奇收取刘世杰预交6个月期间租金9万元。此前的2010年8月，涉案所在地的村委会依照相关规定决定开发改造涉案土地，拆除涉案厂房等。2013年10月中下旬，徐奇与拆迁单位订立拆迁补偿协议，由徐奇交付涉案房屋（厂房），拆迁人向其总计补偿8000544元，其中停产停业费851088元、搬迁费55708元。因徐奇与刘世杰发生纠纷，徐奇不能履行相应义务，拆（搬）迁补偿款尚未发放。同年12月下旬，刘世杰向原审法院起诉，遂成讼。原审诉讼期间查明，刘世杰承租期间对建筑物有添附，租赁双方确认添附物价格为25000元。原审诉讼期间，审判人员向涉案村委会调取证据，证实涉案租赁标的入户登记评估财产的时间为2013年1月期间。对非住宅建筑不论是否租赁，均可获得停产停业补偿和搬家补偿。经质证双方均认可该事实。原审法院判决后，上诉人徐奇认为，依照当地政策规定，对于经营范围内的建筑面积未订立合同的，以影像资料为准。拆迁人支付徐奇的补偿款依据为2010年影像资料，拆迁人支付的补偿款非涉案租赁期间，与刘世杰无关。即使该款属于双方租赁期间确定，依照租赁合同约定，刘世杰亦不享有拆迁权益。就此，二审期间徐奇出示了署名出具人为该区王辛庄镇贾各庄村民委员会、王辛庄镇人民政府的证明，时间为2014年7月25日。证明2010年8月拆迁人已入户摄像，对拆迁内容予以固定，并作为计算补偿的依据。2013年1月入户核实仅属对2010年8月影像资料的澄清，非初始登记。凡2010年（拍摄）影像资料后的增建、扩建、改建及改变经营行为的均不予登记计算停产停业费、搬迁费。经质证，刘世杰认可证明的真实性，不认可证明的相关性。为此本院向当地村镇调取证据，被告知拆迁单位在2010年8月和2013年1月曾先后入户登记核查，拆迁人与徐奇订立的拆迁补偿协议的依据是结合了两次入户登记核查的结果。经质证，刘世杰认可本院所调取证据的相关性，徐奇则表示不完全认可本院所调取证据的相关性，但未在本院限定期限内提出反证。现双方就租赁合同中发生占地拆迁的约定是否对双方具有约束力及刘世杰应否取得停产停业补助费、搬迁费等仍存在争议，经本院主持调解未达成一致。
上述事实，有双方当事人陈述、《厂房租赁协议》、收据、个体工商户营业执照、照片、证明、《北京市集体土地房屋拆迁估价结果通知单》（复印件）、原审法院及本院调取证据等在案佐证。
本院认为：2011年9月，徐奇与刘世杰订立厂房租赁合同，是当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。依照合同约定，如合同未到租赁期限，遇国家或集体征占地拆迁，承租方须无条件搬出所租房屋，占地拆迁的补偿无乙方（承租方）任何关系。根据查明，徐奇与刘世杰订立的厂房租赁合同于2012年8月31日期限届满后，双方又延续租赁关系至2013年8月31日，并约定按原合同履行各自权利义务。双方约定的遇国家或集体征占地拆迁，承租方不享有拆迁利益的约定在上述期限对承租方具有约束力。但2013年8月31日租赁期限届满后，双方既未订立书面租赁合同，也未再约定是否仍按原合同履行相应权利义务，仅由出租方预收承租方6个月租金，应视为双方在履行事实上的租赁关系期间遇拆迁，所涉及的停产停业等损失补偿的分配没有合同约定或约定不明。在此期间，拆迁单位与徐奇订立拆迁协议，由拆迁单位支付本案出租人徐奇停产停业损失、搬迁费等，徐奇交付涉案土地。在此情形下，因本案涉案标的物以租赁为主要用途，双方事实上的租赁关系期限较短，对被拆迁人支付的停产停业等损失补偿涉及本案租赁双方的合法权利，可在租赁当事人之间进行合理分配。上诉人徐奇的上诉请求，无事实依据，本院不予采纳。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4395元，由徐奇负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费4395元，由徐奇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 辉
代理审判员 李 丹
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 张荣华