江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0826民初2654号原告淮安市华泰物业服务有限公司，住所地涟水县涟城镇金城北路。法定代表人贾兵，该公司总经理。委托代理人翟从华，该公司职工。被告梁桂平。委托代理人郑培林。原告淮安市华泰物业服务有限公司（以下简称华泰物业公司）诉被告梁桂平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，依法由审判员张健适用小额诉讼程序，于2016年5月4日、2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告华泰物业公司委托代理人翟从华与被告梁桂平委托代理人郑培林到庭参加诉讼。因案情复杂，转普通程序审理，并于2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告华泰物业公司法定代表人贾兵、委托代理人翟从华与被告梁桂平委托代理人郑培林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华泰物业公司诉称：2015年6月30日，涟水县莲花小区物业管理委员会与原告签订《物业服务委托合同》，将包括被告所有的C幢2单元503室及车库在内的涟水县莲花小区物业委托原告服务管理。合同明确原告的权利义务，自2015年7月1日起，原告切实肩负起管理职责，致使小区管理迅速趋于正常。被告梁桂平从2015年9月1日起属于欠费逾期，原告多次书面通知、上门催收均被无理拒绝。故诉至法院请求判令：被告梁桂平支付拖欠原告淮安市华泰物业服务有限公司物业服务费485元（2015年7月1日至2016年6月30日）；支付滞纳金206元（暂至2016年3月31日），共用水电费100元，合计791元。审理中，原告放弃要求被告支付滞纳金206元的诉讼请求。被告梁桂平辩称：金莲花苑小区是经社区和县主管部门批准的业主自治小区，金莲花苑业主委员会和小区业主没有签订任何物业服务合同。原告与莲花小区物业管理委员会签订物业服务委托合同，违反了江苏省物业管理条例第44条和48条规定。莲花小区物业管理委员会在金莲花苑没有业主知道，与金莲花苑无关。金莲花苑小区原来的物业管理人员朱永海是被莲花居民委员会以旧小区改造必须腾出物管用房存放材料为由强行赶走的，不存在业主另请原告来管理金莲花苑小区的事情。经审理查明：被告梁桂平系涟水县金莲花苑小区C幢2单元503室业主，房屋面积为104.9平方米，车库面积为10.64平方米。金莲花苑前期物业由涟水县东升物业服务有限公司负责。合同到期后，涟水县东升物业服务有限公司没有续签合同。2009年10月，涟水县金莲花苑业主管理委员会成立。2010年3月1日，涟水县金莲花苑业主管理委员会以前期物业服务合同到期，东升物业不再管理为由，向涟水县房产管理局、涟水县涟城镇莲花社区居民委员会申请由金莲花苑业主自治，涟水县房产管理局准许金莲花苑暂由业主委员会自治管理。2015年6月20日，涟水县涟城镇莲花社区居民委员会向金莲花苑小区业主发布通知，经莲花社区居委会与住建局物业管理科研究决定，将莲花小区、金莲花苑小区合并管理，成立新的莲花物业管理委员会，前莲花小区业主委员会、金莲花苑小区业主委员会自行解散，公章宣布无效。2015年7月1日，原告与涟水县莲花小区物业管理委员会签订物业服务委托合同，该合同约定委托管理限期自2015年7月1日起至2019年6月30日止，服务的对象为莲花小区、金莲花苑小区全体业主或物业使用人（包括承租车库的租户）。委托事项为房屋建筑共用部位的养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟、共用照明、楼内消防设施设备、配电间等；小区内市政公用设施和附属物、构筑物的维护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停产场；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等。物业服务费标准：住宅房屋及车库每月每平方米0.35元，共用水电费为每户每年100元。物业服务费用应在合同生效后的两个月内缴纳当年的物业费用，以后在相应年度开始前的两个月内缴纳完毕。2016年5月4日，涟水县住房和城乡建设局物业管理科与涟水县涟城镇莲花社区居民委员会共同出具“关于解散金莲花苑业主委员会和成立莲花业主管理委员会的情况说明”。内容：“2013年至2015年，县阳光纪检多次接金莲花苑小区业主王连生举报，说小区脏乱差、绿化被毁、下水道不通、小区常年无人管理。于是政府派人了解，金莲花苑小区交付后，成立了业主委员会，小区被业主委员会主任承包管理，后来承包人跑了，业主委员会里多人已不是小区业主，根据物业管理条例相关精神，涟城镇莲花社区与住建局物业管理科会办决定，成立新的莲花、金莲花苑小区物业管理委员会，对莲花、金莲花苑进行合并管理，原金莲花苑业主委员会因五年期满自行结算。为了解决业主困难，2015年5月，省里拨专项基金对金莲花苑小区和莲花小区下水道、道路、绿化、监控、房屋等进行维修改造。改造同时由社区牵头成立了莲花小区物业管理委员会，为了保护改造成果，维护业主利益，于2015年6月聘请淮安市华泰物业服务有限公司对莲花、金莲花苑小区进行合并服务管理至今”。以上事实，有原告提供的物业服务委托合同、催缴物业管理费通知书、涟水县莲花社区居民委员会通知、关于解散金莲花苑业主委员会和成立莲花业主管理委员会的情况说明、情况说明，被告提供的申请自治的由县主管部门批准的申请、业主大会业主委员会刻制申请表、金莲花苑业主委员会名单、涟水县金莲花苑业主管理委员会证明及说明、业主签名的名单以及庭审笔录等载卷为证，且经质证本院予以确认。本院认为：涟水县住房和城乡建设局与涟水县涟城镇莲花社区居民委员根据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定成立涟水县莲花物业管理委员会，对莲花小区、金莲花苑小区进行合并管理。因该物业管理委员会可代行业主大会和业主委员会职责，故其与原告华泰物业公司签订的《物业服务委托合同》为有效合同，对金莲花苑、莲花小区全体业主均具有法律约束力，对被告关于莲花小区物业管理委员会与金莲花苑无关，也没有与原告签订物业服务合同的抗辩不予采信。原告华泰物业公司为莲花小区和金莲花苑小区提供了物业服务，原告要求金莲花苑小区业主梁桂平支付物业服务费用，本院予以支持。根据《物业服务委托合同》约定，物业服务费标准为住宅房屋及车库0.35元/平方米/月，共用水电费为每户每年100元，故被告梁桂平应交纳2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务等费用为：（104.9+10.64）平方米×0.35元/平方米/月×12月=485元，共用水电费100元，合计585元。原告放弃要求被告支付滞纳金206元的诉讼请求，是其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。经调解未果，依据《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告梁桂平于本判决生效之日起十日内支付原告淮安市华泰物业服务有限公司2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费及共用水电费合计585元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告梁桂平负担。被告应负担的部分在本判决生效之日起十日内付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。审 判 长  周从华审 判 员  张 健人民陪审员  范清扬二〇一六年八月十一日书 记 员  翟 雪附：相关法律条文及司法解释：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《江苏省物业管理条例》第二十七条第一款不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第五条虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。对于因事实上的物业服务关系而发生的其他纠纷，人民法院可以参照本意见最相类似的规定予以处理。