山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终1214号
上诉人（原审原告）牟日贵。
委托代理人董先蕾，山东凌云志律师事务所律师。
委托代理人车晓丹，山东凌云志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）威海市村镇建设发展有限公司，住所地威海市温泉路-168号-3。
法定代表人邹晓威，董事长。
委托代理人李春萍，山东威海卫律师事务所律师。
原审第三人威海市金诺房地产开发有限公司，住所地威海市临港区苘山镇中韩路-38号-11。
法定代表人温永杰，总经理。
委托代理人刘忠庆，系该公司职工。
上诉人牟日贵因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2015）威经技区民初字第1269号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，第三人威海市金诺房地产开发有限公司与被告威海市村镇建设发展有限公司之间存在债权债务关系，因第三人拖欠被告借款未还，被告将第三人诉至原审法院，要求第三人偿还借款本金220万元及利息。原审法院于2014年10月11日依申请查封了登记在第三人名下的茼山镇金阳花园8号楼6号车库，并于2014年10月23日做出民事调解书，确认第三人应于2014年11月3日支付被告借款本金220万元及利息。因第三人未如期履行调解书付款义务，被告依法向原审法院申请执行已查封车库，执行过程中原告提出执行异议，要求终止执行拍卖，解除对涉案车库的查封并返还财产。原审法院于2015年8月14日以(2015)威经技区执异字第17号执行裁定驳回原告的执行异议。原告不服该裁定，于2015年8月24日向原审法院提起本案诉讼，称虽未签订书面买卖合同，但第三人已将案涉车库出售于原告，其于2007至2008年分四次交付总车库款58100元。第三人在其交完全款后于2008年3月7日向其交付钥匙，车库现由原告使用，其已缴纳2008年至2015年车库物业费，因第三人原因未办理产权证，但该车库属原告所有，法院不应执行，故请求判令终止对威海市茼山镇金阳花园8号楼6号车库的执行拍卖程序，并解除对该车库的查封。被告辩称，案涉车库登记在第三人名下，原审法院对案涉车库的查封和执行有法律依据。
原告为证实自己取得涉案车库的事实，在原审中提交以下证据：1、第三人盖章的原告交车库款的收据4份，分别为：2007年5月25日交5000元、2007年5月30日交5000元、2008年3月7日交30100元、2008年4月16日交18000元；2、第三人盖章证明一份，载明原告陈述的上述付款经过及共付款58100元、收据合法有效的事实；3、2015年8月22日威海金福物业服务有限公司出具的证明及2008年预收车库电费的收据，证明记载了2008年至2015年底原告按时交纳涉案车库物业费；4、第三人盖章的车库情况记录，记载原告购买涉案车库的时间是2008年3月7日。经质证，被告对上述证据真实性均不予认可，认为该证据是由第三人单方制作，但其并未出庭，被告无法确定证据真实性，收据不能证明双方买卖合同成立，款项是如何支付的也无证据证实，此外被告无法确定原告与第三人是否有恶意串通的情况；物业公司的收据是由案外人物业公司单方制作，被告无法确定其真实性，即使该证据是真实的，也不能证明原告是房屋的产权人。
因第三人未到庭应诉，为查明案件事实，原审法院依法对第三人法定代表人温永杰及对第三人账目进行审计的山东弘理联合会计师事务所就本案情况进行调查。经查，第三人账目中确有原告交纳的58100元车库款记录，第三人给原告出具了收据。温永杰陈述双方未签订书面合同，具体事宜由工作人员经办，当时定价是每平方1800元，其不清楚交付情况及车库款是否全部结清，未办理产权证书是因税费等各种问题导致。
原审认定上述事实，有当事人陈述、书证等证据在案为凭。
原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案车库登记在第三人名下并被依法查封，原告主张查封之前第三人已将车库出售给原告，但未提供与第三人之间的书面合同予以证实，不符合上述法律规定的第(一)项规定。其次，车库的用途本应为停放车辆，原告不能举证证实车库系用于居住所用，并且原告名下无其他用于居住的房屋，亦不符合第(二)项规定。第三，关于付款情况，虽然原告提供了第三人出具的收据，但无买卖合同不能证实车库的全款数额进而不能证实原告的付款比例，并且根据本院调查及第三人法定代表人的陈述，第三人表示对车库交付情况及款项是否结清未予以明确认定。综上，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求终止对涉案车库的执行程序并解除查封的诉讼请求，于法无据，不予支持。第三人经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，依法缺席审理。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告牟日贵的诉讼请求。案件受理费100元，由原告牟日贵负担。
上诉人牟日贵不服原审法院判决，向本院提起上诉称，诉争车库非商品房，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，要求上诉人举证证明车库系用于居住系自相矛盾；案涉车库建筑面积26.41平米，按照原审第三人车库1800元/平米的定价，其交纳58100元已高于车库的定价，原审以无书面合同无法认定上诉人已交纳全款的50%属事实认定错误，上诉人对案涉车库享有排除强制执行的权益。故原审认定事实有误，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人威海市村镇建设发展有限公司答辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项的规定，对案外人的异议，人民法院判断是否为权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。案涉车库登记在第三人金诺公司名下，被上诉人有权申请人民法院对案涉车库进行查封，物权具有公示效力，案涉车库登记在第三人名下即属于第三人的财产，上诉人不能证实其已经就案涉车库付清了全部车库款项、双方是否实际存在车库买卖关系。上诉人的主张不成立，请求维持原审判决。
原审第三人威海市金诺房地产开发有限公司述称，上诉人牟日贵陈述的事实属实。
本院二审查明的事实与原审查明的一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在经济往来过程中，各方均应尽到审慎注意义务，对于数额大、周期长、法律关系复杂等情况，应订立书面合同，不仅有利于敦促各方认真、全面的履行合同，也利于发生纠纷时厘清权责。本案中，上诉人牟日贵虽主张于原审法院查封前已购买并使用案涉车库，但未提交买卖合同、正式发票，仅提交原审第三人出具的收据四张，无法判断案涉车库实际交易价格，亦无法认定上诉人是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，故不能认定上诉人牟日贵对本案案涉车库享有排除强制执行的民事权益。上诉人的主张，本院不予支持。
另，上诉人虽不享有排除案涉车库强制执行的民事权益，但对于其主张的曾交纳车库款58100元之情形，原审第三人亦认可，双方若有争议，可另行解决。
综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人牟日贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 蒋 涛
代理审判员 郭林涛
二〇一六年七月二十日
书 记 员 孟丽丽