陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安中民终字第00660号
上诉人（原审原告）宁生荣。
委托代理人蔡刚，陕西恒典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汉阴县城关镇双星村村民委员会。
法定代表人刘正明，该村主任。
委托代理人李若琴，陕西振汉律师事务所律师。
原审第三人宁生奎。
委托代理人邝利群，系宁生奎之妻。
上诉人宁生荣因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服汉阴县人民法院（2013）汉民初字第00219号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宁生荣及其委托代理人蔡刚，被上诉人汉阴县城关镇双星村村民委员会（以下简称双星村委会）的委托代理人李若琴、原审第三人宁生奎及其委托代理人邝利群均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议、审委会讨论决定，现已审理终结。
原审认定，宁生荣与宁生奎系姐弟关系，原住汉阴县城关镇双星村四组。后因工作关系，姐弟二人均转为非农业户口，宁生荣户籍迁至安康市汉滨区安铁宁安小区52栋3单元3楼9号。1984年，宁生荣父亲将原有住房分配给宁生荣和宁生奎姐弟二人，其中，宁生荣分得三间，建筑面积0.121亩；宁生奎分得房屋建筑面积0.138亩。2001年12月，宁生荣申请办理了集体土地使用证，土地使用面积为92.5平方米。2007年，双星村对三、四组进行开发建设，经过双星村村民委员会、村民小组委员会第一次讨论，于2007年8月23日通过了汉阴县城关镇双星村委会关于双星村三、四组征地拆迁安置土地开发及资金分配实施方案。该方案载明：拆除房屋由城关镇双星三、四组集体给予拆迁补偿；拆迁补偿参照《汉阴县城南开发区房屋拆迁标准实施细则》［汉城南办字（2002）07号］执行，由双星村委会与拆迁户签订《房屋拆迁协议书》；凡本组拆迁安置户由双星三、四组集体给每户2000元基础超深补助费，房屋主体结构建起后兑付；对于先拆后建的拆迁户，给每户一次性补助1500元房屋过渡费；拆迁户安置建房由村组在安置规划小区内划拔土地，进行统一安置。无论原房屋宅基地面积大小、宅基地有几处，一律按新规划面积建设，安置建房户宅基地面积每户一份，以二层最突出部位计算，每份面积136㎡（开间10.8m×进深12.6m）；若有特殊情况超过136㎡的面积由组委会另行研究给集体适当补交地价款；原属本组农业人口转为非农业人口的，且现在本组仍有宅基地使用权的，可划分一份宅基地，原旧宅基地无偿归集体所有；新建房屋宅基地面积大于旧房宅基地面积者，增加面积村集体适当收取地价款，旧宅基地面积大于新宅基地面积的，剩余面积由村组无偿收归集体。2007年12月3日，双星村委会与宁生奎签订汉阴县城关镇双星村拆迁协议书，协议中载明：双星村委会实际拆除宁生奎房屋一层9间，房屋补偿费为39664元，附属物补偿费为380元，树木补偿2元，合计补偿40046元。另载明：凡本组拆迁安置户由本组集体付给每户2000元基础超深补助费，房屋主体结构建起后兑付；对于先拆后建的拆迁户，给每户一次性补助1500元房屋过渡费；并约定拆迁期限自2007年12月3日至2007年12月11日。协议签订当日，宁生奎领取房屋拆迁费12013元，房屋过渡费1500元；2007年12月23日，宁生奎领取房屋拆迁费28033元。2007年12月4日，双星村四组组长吴登成给宁生荣书面承诺拆迁后双星四组决定给其划分136平方米地基。2007年12月25日，双星村委会与宁生荣签订汉阴县城关镇双星村拆迁协议书，协议中载明：双星村委会实际拆除宁生荣房屋三间，房屋补偿费为9177元，附属物补偿费为638元，合计补偿9815元；对于先拆后建的拆迁户，给每户一次性补助1500元房屋过渡费；并约定拆迁期限自2007年12月25日至2008年1月2日，由宁生荣自行拆除；同时约定：宁生荣房屋拆除后需另建的，由双星村委会负责统一在村民安置建房规划小区内予以安置。签订协议当日，宁生荣领取了房屋拆迁费2944元，房屋过渡费1500元；2008年3月10日，宁生荣领取房屋拆迁费6871元。2009年3月12日，城关镇双星村第四村民小组委员会与宁生奎签订城关镇双星村四组村民安置建房委托组集体统一修建协议书，宁生奎分五次向双星村四组集体交纳小区建房集资款和建房工程款共计68万元。双星村委会至今未对宁生荣在安置规划小区内进行安置，也未给宁生荣划分宅基地。2007年11月至2012年11月，宁生荣在外租房居住，支出租房费用11800元，搬家费用800元。
原审认为，农村村民每户只能拥有一处宅基地。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，宁生荣与宁生奎经父母分家析产以继受取得方式取得房屋所有权，应受法律保护。但宁生荣早年因工作关系已取得城镇非农业户口，户籍已迁出汉阴县城关镇双星村四组，并纳入安康铁路分局职工社会保障体系，已丧失原汉阴县城关镇双星村四组集体经济组织成员资格，不再属于双星村四组村民。宁生荣与双星村委会虽然签订了《汉阴县双星村拆迁协议书》，协议中约定宁生荣房屋拆除后需另建的，由双星村委会负责统一在村民安置建房规划小区内予以安置，但农村村民住宅用地，应由村民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民委员会讨论，并经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。双星村四组组长吴登成个人给宁生荣出具的承诺书不具有法律效力，宁生荣提出由双星村委会在村民安置建房规划小区内给其划分136平方米宅基地，属于行政机关行政职权范围内解决的问题，宁生荣与双星村委会双方就房屋拆除后需另建的，由双星村委会负责统一在村民安置建房规划小区内予以安置的约定违反土地管理法的强制性规定，应属无效；人民法院作为司法机关无权行使司法变更权，故对该项诉请不予支持。对于宁生荣提出由双星村委会支付剩余房屋及附属物补偿款、基础超深补助费和房屋过渡费共2000元并承担自2007年12月12日起至款项全部付清为止的同期银行贷款利息的诉请，因双方签订的《汉阴县双星村拆迁协议书》中载明的双星村委会应支付宁生荣房屋补偿费9177元，附属物补偿费638元，房屋过渡费1500元，均已向宁生荣支付，该协议中并未约定双星村委会应向宁生荣支付基础超深补助费，故宁生荣的该项诉请没有事实依据，不予支持。对于宁生荣提出由双星村委会承担因违约给其造成的租房损失共计12870元的诉请，因双方在协议中没有就如何进行安置作明确约定，违约之说不能成立，故对该项请求亦不予支持。原审判决：驳回宁生荣的诉讼请求。
宣判后，上诉人宁生荣不服，提出上诉称，原判认定的事实和适用的法律自相矛盾。上诉人和被上诉人签订的《汉阴县双星村拆迁安置补偿协议书》是经过双星村委会、村民小组委员会讨论通过并报汉阴县人民政府批准的，符合《村民委员会组织法》的规定，应属有效。本案所涉房产是上诉人以继受取得的方式合法取得的物权，依法应受保护。被上诉人因开发建设的需要，占用、拆迁了上诉人具有合法产权的房屋，却未按双方签订的协议对上诉人进行安置，原判以自行申请使用宅基地需要行政机关批准不属司法机关审理范畴为由，驳回上诉人的诉讼请求，属适用法律错误，本案并非上诉人自行申请使用宅基地，而是被上诉人因开发建设需要，占用、拆迁了上诉人的合法财产。另外，《双星村拆迁安置补偿协议书》是双星村委托该村四组组长吴登成代表村委会到各家各户去签订的，不是其个人行为。请求二审予以改判。
被上诉人双星村委会辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人以继受取得方式取得房屋所有权，但其早年因工作关系已取得非农业户口，户籍已迁出双星村四组，并纳入安康铁路分局职工社会保障体系，已丧失双星村四组集体经济组织成员资格。双方虽然签订了《双星村拆迁安置补偿协议书》，但协议中约定上诉人房屋拆除和另需重建的，由被上诉人负责统一在村民安置建房规划小区内予以安置，需要报县级人民政府批准。双星村四组组长吴登成个人出具的承诺书不具有法律效力。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人宁生奎辩称，其与上诉人系姐弟关系，但在双星村拆迁安置过程中是独立一户与双星村签约、履约。双星村的开发行为是在政府指导下的集体组织行为，双星村与各户签订的拆迁安置协议应当有效，现宁生奎已经履行了其与双星村签订的拆迁安置补偿协议。宁生奎对上诉人不负任何责任和义务，与上诉人也没有任何约定，宁生奎的合法权益应当受法律保护。
二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。
上述事实，已为汉阴县城关镇双星村委会村发（2007）第02号文件、身份证、汉集用（2001）字第10070578号集体土地使用证、拆迁协议书、承诺书、照片、领条、租赁费和搬家费收条、委托组集体统一修建协议书、收款收据、庭审笔录、各方当事人的陈述等在卷作证，足以认定。
本院认为，双星村委会与宁生荣签订的《拆迁补偿协议书》约定了拆除宁生荣房屋三间的房屋补偿费、附属物补偿费、一次性房屋过渡费等，并约定拆迁期限，由宁生荣自行拆除等内容，这些协议内容不违反法律法规的强制性规定，且已履行，应为有效协议。但协议同时约定“宁生荣房屋拆除后需另建的，由双星村委会负责统一在村民安置建房规划小区内予以安置”的内容，结合“《双星村安置实施方案》以及双星村四组组长吴登成向宁生荣出具的书面承诺”来看，双星村委会在与宁生荣签订拆迁协议时，同意给宁生荣划分一份宅基地。按照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地属于农民集体所有，属于该集体经济组织的村民可以划分取得宅基地使用权。宁生荣不属于双星村四组的村民，但因其继承所得的房屋享有宅基地使用权，在其享有房屋所有权期间，可以确认集体土地使用权。现房屋已拆除，集体土地使用权收归集体所有。宁生荣属于非农户口，给其划分宅基地违反法律规定，因此，宁生荣与双星村委会签订的《拆迁补偿协议书》除安置条款外，其余有效。现宁生荣依据《拆迁补偿协议书》中无效的安置条款要求双星村委会履行协议义务，在村民安置建房规划小区内给其划分136平方米的宅基地没有法律依据，本院不予支持；宁生荣还上诉要求双星村委会支付协议约定的房屋及附属物补偿款、房屋过渡费等，因宁生荣已按协议实际领取，另基础超深补助费在协议中并未约定，故对该诉讼请求不予支持；宁生荣还要求双星村委会支付房租损失12870元，搬家损失，因双方在协议中未约定，亦不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费170元由上诉人宁生荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱建新
审 判 员 李 丹
代理审判员 杜 涛
二〇一四年四月十七日
书 记 员 张 燕