北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第11956号
原告李文菊，女，1982年9月27日出生。
委托代理人朱东升，北京市中闻律师事务所律师。
被告逯占根，男，1983年11月3日出生。
被告樊建红，女，1975年5月25日出生。
二被告共同委托代理人王洪军，山东环周律师事务所律师。
原告李文菊与被告逯占根、樊建红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员董晶晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告李文菊的委托代理人朱东升，被告逯占根、樊建红及其共同委托代理人王洪军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李文菊诉称：案外人杨建国是涉案宾馆及底商的权利人，2010年8月13日，杨建国与韩建刚签订租赁合同将涉案宾馆及底商租赁给韩建刚，租期为10年。韩建刚又分别于2011年12月23日将1号底商转租给被告樊建红，届满日期为2020年9月16日；于2010年12月16日将2号底商转租给被告逯占根，届满日期为2020年10月16日。2014年1月6日，案外人杨建国、韩建刚、原告以及二被告经过反复协商对各自原有租赁合同重新作出处理，并共同签署《转让协议》，约定：韩建刚将其和杨建国签署的租赁合同中权利义务一并概括移转给原告并退出该合同关系，由原告支付韩建刚受让款20.5万元，而被告与韩建刚的转租赁合同亦同时终止，由二被告分别与原告协商重新签订转租赁合同。但是，在上述《转让协议》生效后，原告多次登门联系两被告希望与两被告重新签订转租赁合同，但两被告突然后悔，一直拒绝与原告协商，致使转租赁合同至今也没签成。原告在韩建刚退出合同关系后，即已取得承租人的地位，对涉案宾馆及其底商具有占有、使用的权利。两被告在《转让协议》中签字，不但表明其认可了和原承租人韩建刚终止转租赁合同，也表明其认可了原告对涉案底商的承租权。现在两被告却又拒绝与原告重新签订转租赁合同，强行占有涉案底商，显然缺乏诚信，没有事实和法律依据。目前两被告的租金才支付到2014年6月16日。为此，原告要求：1、被告樊建红立即搬出昌平区南口镇东大街52号院达荣城宾馆1号底商；2、被告逯占根立即搬出昌平区南口镇东大街52号院达荣城宾馆2号底商；3、两被告支付自2014年6月16日至实际搬离日期间的租金；4、两被告承担本案诉讼费用。
被告逯占根、樊建红辩称：对原告的诉讼请求及事实理由不予认可。原告没有权利单方解除合同，原告要么与被告按照原协议的内容重新签订合同，要么按原合同继续履行。被告一直向原告交纳租金，故原告也应按协议履行。
经审理查明：2010年8月13日，韩建刚从杨建国处承租了北京市昌平区南口镇东大街52号院的临街两层宾馆、3个底商及楼前场地，租赁期限为10年，租期至2020年10月19日，年租金为前2年12万元，后8年为15万元。
2010年12月16日，韩建刚（甲方）与逯占根（乙方）就上述3个底商中的东临小底商签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区南口镇东大街52号院的达荣城旅馆东临小底商（约50平方米）出租给乙方使用；租赁期限为10年，租期从2010年12月16日至2020年10月16日止；租赁期满后，乙方享有优先续租权；年租金为第一年15000元，从第二年起年租金为18000元，租金半年作为一个支付期；第一期租金于签订协议时支付，后续租金于每缴费周期届满前30天支付；该合同还约定了其他条款。
2011年12月23日，韩建刚（甲方）与樊建红（乙方）就上述3个底商中的东侧大底商签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区南口镇东大街52号院的达荣城旅馆东侧大底商（约150平方米）出租给乙方使用；租期从2011年12月22日至2020年9月16日止；租赁期满后，同等条件下乙方享有优先续租权；2011年12月22日至2016年3月15日前房租为每年5万元，以后每年的年租金为6万元，2011年12月22日至2012年3月15日的租金单独支付，2012年3月16日至2014年3月15日之前的房租每半年作为一个支付期，以后租金每一年作为一个支付期；第一期租金于签订合同时支付，后续租金于每前一个缴费周期届满前30天支付；该合同还约定了其他条款。
韩建刚在从杨建国处承租了上述宾馆后，起先与他人合伙经营该宾馆，后于2012年6月6日将该宾馆转租与李文菊。双方《转让协议》约定：52号院宾馆（共计20个房间）的使用经营权（包括门前场地作为停车场的使用权）转让给李文菊，转让费为23万元，此外李文菊需向韩建刚缴纳相关房租，其中2012年7月19日至2012年10月18日房租为3万元，以后为每年租金15万元，该协议还约定了其他条款。
2014年1月16日，韩建刚（甲方）、杨建国（乙方）、李文菊（丙方）、樊建红（丁方）、逯占根（戊方）签订《转让协议》，约定：甲方将其于2010年8月13日与乙方签订的《租赁合同》中作为承租人的权利与义务，从本协议签订日（2014年1月16日）起一并概括转让给丙方，自本协议签订后丙方开始行使该《租赁合同》中与甲方相关的权利、承担与甲方有关的义务，甲方脱离与乙方的合同关系；丙方须一次性向甲方支付受让款20.5万元，此款支付完毕作为此协议生效的条件之一；在签订本协议后，甲方和丁方于2011年12月23日签订的《租赁合同》自动终止，由丙方丁方协商继续履行《租赁合同》或再行签订租赁合同，在本协议签订之前甲方和丁方依据《租赁合同》确定的权利和义务与丙方无关；在签订本协议后，甲方和戊方于2010年12月16日签订的《租赁合同》自动终止，由丙方戊方协商继续履行《租赁合同》或再行签订租赁合同，在本协议签订之前甲方和戊方依据《租赁合同》确定的权利和义务与丙方无关；本协议签订前丁方已支付租金至2014年3月16日，戊方支付租金至2014年6月16日，从2014年1月16日起折算租金合计15800元，丙方支付甲方本协议受让款的同时甲方须将此15800元租金支付给丙方；杨建国与韩建刚于2010年8月13日签订的《租赁合同》、韩建刚与樊建红于2011年12月23日签订的《租赁合同》、韩建刚与逯占根于2010年12月16日签订的《租赁合同》原件均由丙方保管一份，甲方、乙方、丁方、戊方保留相应复印件及相关原件，复印件需要丙方和相关各方签字确认，复印件没有经过签字确认的不得作为本协议处理相关纠纷的依据，丙方与丁方、戊方重新签订的协议从其约定；该协议还对韩建刚与李文菊2012年6月6日《转让协议》的内容进行了确认，并约定了其他条款。
2014年6月15日，樊建红向李文菊支付了2014年3月16日至6月15日期间的房屋租金12500元。
上述事实，有《租赁合同》、《转让协议》、租金收据、韩建刚的证人证言及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案双方当事人的争议焦点在于《转让协议》签订后，原告与二被告之间是否存在租赁关系。欲明确这一问题，需要对《转让协议》中相关条款的含义予以明确。《转让协议》约定，“在签订本协议后，甲方和丁方于2011年12月23日签订的《租赁合同》自动终止，由丙方丁方协商继续履行《租赁合同》或再行签订租赁合同，在本协议签订之前甲方和丁方依据《租赁合同》确定的权利和义务与丙方无关；在签订本协议后，甲方和戊方于2010年12月16日签订的《租赁合同》自动终止，由丙方戊方协商继续履行《租赁合同》或再行签订租赁合同，在本协议签订之前甲方和戊方依据《租赁合同》确定的权利和义务与丙方无关”，对上述条款，原告理解为韩建刚之前与二被告签订的《租赁合同》已经终止，原告有权与二被告协商重新订立租赁合同，现原告要求提高租金、二被告不同意，故属于协商不成，原告据此要求二被告腾退涉案房屋；二被告的理解是原告继受《租赁合同》中韩建刚的权利义务，原、被告即使再行签订租赁合同，也仅仅是将出租人由韩建刚变更为原告，权利义务内容不应变更，故原告无权要求提高租金。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”结合《转让协议》中相关条款的文义、该《转让协议》签订时的背景、韩建刚的证人证言等，本院认定《转让协议》中的上述条款系指韩建刚退出与二被告的租赁合同关系，由原告继受韩建刚的权利义务，《转让协议》签订后，原告与二被告已经形成租赁合同关系，双方的权利义务同韩建刚与二被告签订的《租赁合同》。如果双方就变更合同内容未能达成一致意见，则仍应按原《租赁合同》履行。现原告要求二被告立即搬出涉案房屋，该项主张缺乏依据，故本院不予支持。对于原告要求二被告支付自2014年6月16日至实际搬离日期间的租金一节，被告樊建红应向原告支付2014年6月16日至2015年3月15日期间的租金37500元（2014年3月16日至2015年3月15日的租金为5万元，扣除2014年6月15日已付的12500元），被告逯占根应向原告支付2014年6月16日至2014年12月15日期间的租金9000元；对于原告主张未届支付期的租金部分，缺乏依据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告樊建红支付原告李文菊二○一四年六月十六日至二○一五年三月十五日期间的房屋租金三万七千五百元，于本判决生效后七日内履行。
二、被告逯占根支付原告李文菊二○一四年六月十六日至二○一四年十二月十五日期间的房屋租金九千元，于本判决生效后七日内履行。
三、驳回原告李文菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元，由原告李文菊负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 董晶晶
二〇一四年十一月十五日
书 记 员 刘海明