江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）修民初字第1463号
原告程卫华，男，1976年10月10日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人冷天鹏，江西惟民律师事务所律师。
被告杨维荣，男1963年11月30日出生，汉族，教师。
被告卢其华，男，1964年7月25日出生，汉族，个体工商户。
二被告委托代理人付林宁，男，1980年9月5日出生，汉族，干部。
第三人梁卫国，男，1970年4月7日出生，汉族，经商。
上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程卫华及其委托代理人冷天鹏，被告杨维荣、卢其华及其委托代理人付林宁，已到庭参加诉讼。第三人梁卫国经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2007年8月6日与被告签订了《买房协议》，原告购买被告开发的位于修水县＊＊＊＊＊＊小区左边第四栋靠中间道路一套第二层住房。合同约定面积为127㎡，每平方米单价600元，总计76200元，并约定2009年前办好产权证，合同对其他方面亦作了相应的规定。原告依据合同中的约定履行了付款义务并支付了办证押金5000元。被告在2009年已将房屋建好并已交付给原告。经查，2010年被告对该栋房屋已办理了房屋产权总证。原告多次催要相关物权手续，但被告拒绝办理。当时办理相关产权手续的税费比较低廉，由于其未办理，现在增加的税费理应由被告承担，被告应按照约定履行自己的义务并支付逾期办理产权证的违约金。两被告至今都未为原告办理相关的产权等手续，也没有给付原告购房款完税发票，虽经原告多次催讨，但原告至今没有取得该物权，故诉诸法院，要求判令被告限期无条件交付原告购买住房之房产证、土地证、契税证及《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》；判令被告支付原告逾期办理房产证的违约金17511元（利息计算：自2010年1月1日起至2014年10月1日止的利息为76200元×3年×6%＋76200元×303天×6%÷365天=22748元）。
被告杨维荣、卢其华辩称，一、原告的房产证未办，系其自身过错造成，后果应由自己承担。被告与原告之兄程军华于2007年8月6日签订《卖方协议》，该协议约定房价每平方米600元，房款总价76200元。原告从房款中扣除了5000元用作办证押金，办房产证的契税以及工本费由原告自行承担，并且办证费用应在2009年前交给被告。房子建好后，被告把办理房产证的费用以及需要的相关资料告知了21家买方，要求及时缴纳办证费用5000元以及房款押金5000元，共计10000元。并明确告知了各家买主，如果这次不办理，以后就不好办了，后果自己承担。在房产证办理期间，原告在外打工，一直没有回家，办理证件所需要的申请书、身份证、购房合同书、房款收据等资料以及办证费用均未及时交付给被告，错过了办证时间。二、原告违反合同约定，拖欠房款和水电开户费共计2240元。根据双方签订的《卖房协议》第二条约定，原告部分房款和水电开户费共计2240元直到2010年10月16日才支付，这也是当时未办理房产证的原因之一。三、原告要求支付逾期办理房产证的违约金17511元，缺乏事实基础，没有法律依据，不应支持。双方并没有约定逾期办理房产证的利息计算方法，且被告已按时交付了房屋，没有违约行为。三、关于房产证押金5000元的性质问题，被告认为这5000元就是对能否办理房产证的一个保证违约金，即房产证能顺利办理，原告将扣做办证押金5000元交给答辩人，如不能顺利办理，原告无需缴纳这5000元的押金。故被告只愿意承担5000元的责任，房产证由原告自行办理。
第三人梁卫国未作述称。
经审理查明，梁卫国与卢其华系合作建房关系，二人于2006年12月24日订立《合作建房协议书》，并约定：“本合同的房地产项目经竣工验收合格后，梁卫国得该宗房地产的房屋一至二层，三层以上归卢其华所有。”。2007年8月6日，原告由其兄程军华与二被告签订《卖房协议》，该协议约定：二被告将＊＊＊小区左边第四栋靠中间道路一套第二层总面积约127平方米的住房（现为＊＊＊＊＊＊＊室）以每平方米600元（总价上优惠500元）卖给原告。并约定：“订立合同同时原告付款20000元，今年8月6日前付30000元，房产证押5000元，其余房款在本栋楼房完工后，农历12月15日以前一次性付清。”另还约定：“由二被告负责办理房产证，原告除承担2%的契税和证件工本税外，其余费税由二被告承担；二被告应在2009年前办理好房产证。”。原告分别于2007年3月18日支付房款20000元；2007年8月6日支付房款30000元；2009年11月8日以汇款方式支付房款9950元；2010年10月16日再付房款及水电开户、装水管和房产证押金共7440元。原告所支付的房款由二被告各半享有，另二被告对原告已于2010年10月16日付清房款表示无异议。本案中，原告已实际支付现金75700元，其中5000元系办证押金，双方口头约定待房产证办理成功后由原告再给付二被告5000元。原告已于2009年年底装修入住该房屋。另查明，讼争房屋即＊＊＊小区左边第四栋靠中间道路一套第二层总面积约127平方米的住房（现为＊＊＊＊＊室），现登记于梁卫国名下。该栋房屋于2010年1月13日即已完成房屋所有权领证登记手续，2010年上半年即可办理分户手续，当时被告已以电话通知原告，原告曾以邮寄方式将相关办证材料邮寄至被告，被告将材料送至相关办证单位，该单位以权属登记人非二被告，故未受理。
以上事实有原、被告相一致的陈述，原、被告签订的《卖房协议》；收条；《合作建房协议书》；房屋所有权领证登记表等证据在卷佐证，且经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案讼争房屋现登记于梁卫国名下，二被告因与梁卫国合作建房取得讼争房屋处分权，事实清楚，应予以认定。在此前提下，原、被告于2007年8月6日签订的《卖房协议》，系双方真实意思表示，双方已履行了交付房屋和支付房款的义务，且原告已对房屋进行了装修和使用，至今已近五年，故该《卖房协议》系有效合同，应予以认定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，出卖人不仅负有交付买卖标的物的义务，还应当履行转移标的物所有权于买受人的法定义务。故出卖人杨维荣、卢其华应为原告办理房产证过户登记手续，由房屋权属登记人梁卫国予以协助。关于被告辩称因原告怠于配合导致至今未办证，因证据不足。不予支持。关于办理房产证过户登记手续所产生的费用承担问题，原、被告签订的《卖房协议》已约定由被告负责办理房产证，原告除承担2%的契税和证件工本税外，其余费税由被告承担；另还口头约定待房产证办好后由原告再给二被告5000元。上述约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方均具有约束力，原、被告均应按照约定履行相关义务。关于原告诉求逾期办证违约金的问题，因双方未就逾期办证违约金的计算标准作明确约定亦未提供证据证明因逾期办证所遭受的损失，故其诉求违约金本院不予支持。对于原告提出的要求被告交付《房屋质量保证书》等之请求，因无证据不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条之规定判决如下：
由被告杨维荣、卢其华及第三人梁卫国于本判决生效后一个月内协助原告程卫华办理位于＊＊镇＊＊＊＊＊＊＊室住房的产权过户手续。在该房产证办理完毕同时，原告程卫华再支付被告杨维荣、卢其华办证费用5000元。
由原告程卫华承担办理上述房产过户手续中2%契税及证件工本税；其余税费由被告杨维荣、卢其华承担。
驳回原告程卫华其它的诉讼请求。
案件受理费5372元，由原告程卫华承担2372元，由被告杨维荣、卢其华承担3000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
代理审判员 於林枫
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 杨秀荣