浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0783民初8272号
原告：叶洪寿，男，1957年12月11日出生，汉族，住义乌市。
原告：陈燕，女，1959年11月30日出生，汉族，住义乌市。
两原告的共同委托代理人：赵鹏、骆定进，浙江红太阳律师事务所律师。
被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地东阳市白云大道339号。
法定代表人：黄孝富，执行董事。
委托代理人：何江南，浙江世普律师事务所律师。
原告叶洪寿、陈燕与被告东阳市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2017年8月22日公开开庭审理了本案。两原告的共同代理人赵鹏、骆定进及被告的委托代理人何江南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶洪寿、陈燕起诉称：两原告与被告于2012年3月17日签订《浙江省商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买江南X庄园J区X号商品房（以下简称涉案商品房）的相关事宜。同日，两原告付清了购房总款4784000元。涉案合同第九条约定，被告应于2013年12月31日前将涉案商品房交付两原告，并约定了交付的条件。后两原告接到被告的交房通知，于2014年2月23日前往被告处接收房屋，被告向原告出具了《东阳市商品房住宅质量保证书》，保证书第二条载明该房已经通过东阳市建筑工程质量监督部门竣工验收，有书面合格证明，核定质量等级为合格。原告误以为涉案商品房已达到了交付条件，直到进行装修后才发现，小区供水、供电均未入户等情况，房屋并未达到法律与合同约定的交付条件。根据（2015）东民初字第3334号民事判决书认定，被告实际取得建设工程竣工验收备案证明的时间是2016年4月6日，原告的交付行为是欺诈的，应为无效。涉案合同第十六条约定，出卖人应在2014年12月31日前取得初始登记土地、房屋权属证书，交付给买受人，自约定日期起180日以后仍未交付的，买受人不退房的，则出卖人自约定日期至实际交付初始登记权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。而被告至今未向两原告交付初始登记权属证书，应当支付该部分违约金。2014年2月23日，两原告在付清购房款的时候，被告承诺赠送每平方米500元的装潢费用，但至今仍未付。涉案合同虽约定两原告自行办理房屋权属转移登记手续，但被告仍有协助义务，并应向两原告赔偿自交付初始登记权属证书至正式取得权属证书期间的损失。为此。两原告诉至法院，请求判令：一、确认原、被告双方于2012年3月17日签订的关于东阳市××街道××X庄园××区××号房屋的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；二、被告支付两原告逾期交房违约金804737元（从2014年1月1日计付至2016年4月6日，以购房款4784000元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；三、被告支付两原告逾期交付初始登记权属证书违约金（从2015年1月1日起，以购房款4784000元为基数按日0.1‰算至初始登记权属证书实际交付之日止，暂算至2017年6月1日止为422427元）；四、被告支付两原告装潢费325415元（650.83平方米＊500元/平方米）；五、被告立即协助两原告办理房屋转移登记手续，取得房屋权属证书，并赔偿损失（从被告交付两原告初始登记权属证书起，以购房款4784000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付至两原告取得房屋权属证书之日止）；六、本案诉讼费用由被告承担。
原告叶洪寿、陈燕为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
一、《浙江省商品房买卖合同》1份，以证明2012年3月17日，两原告向被告购买东阳市××街道××X庄园××区××号房屋并签订购房合同约定了相关权利义务的事实。
二、购房款收款收据1份，以证明2012年3月17日，两原告向被告支付购房款4748000元，被告承诺赠送每平方米的装潢费500元的事实。
三、《X庄园J区交房通知》、《东阳市商品房住宅质量保证金》、《东阳市商品房住宅使用说明书》、物业维修基金票据各1份，以证明被告在不符合交付条件的情况下，于2014年2月23日向原告交付了涉案商品房的事实。
四、《房屋建筑工程竣工验收备案表》1份（复印件），以证明被告实际取得建设工程竣工验收备案证明的时间是2016年4月6日，该时间才符合合同约定的交付条件的事实。
五、（2015）东民初字第3334号民事判决书1份，以证明东阳法院已认定涉案商品房同个小区房屋的交付时间是2016年4月6日。
六、《金华市装饰装修施工合同》、收款收据各1份、照片4份，以证明两原告为装修涉案商品房花费装修费40万元并已实际入住的事实。
被告未在法定答辩期限内提交书面答辩状，在庭审中口头辩称，1、原告的第一项诉请予以认可，合同确认有效；2、对第二项诉请，认为违约金的计算截点应为2014年2月23日；3、对第三项诉请不予认可，涉案合同约定被告将权属初始登记在自己名下后通知原告过户即完成了权属证书的交付义务；4、第四项诉请不予认可，收款收据背面的印章并非被告的合同章，并不代表被告的意思表示；5、第五项诉请予以认可，被告会尽量配合原告办理权属转移登记手续。
被告针对其辩称，向本院提供了发放钥匙通知单1份，以证明被告通知原告收房，原告已于2014年2月23日实际收房的事实。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告提供的证据：证据一，被告对真实性没有异议，但认为合同约定的逾期违约金计算方法过分高于原告实际所受的损失。本院认为，该组证据符合有效证据的认定要件，能够证明合同内容，予以采纳。证据二，被告认为原告庭后提供原件，以法院审核为准。本院认为，经审核，符合有效证据认定要件，予以采纳。证据三，被告对真实性无异议，但认为不存在欺诈。本院认为，该组证据，符合有效证据认定要件，予以采纳，确认具有证明证据载明的内容的事实。证据四，被告对真实性无异议，但认为被告在2013年12月31日之前就已把竣工备案资料提交建设主管部门，2016年4月6日只是最终的备案日期，并不必然确认为交房日期。本院认为，该证据符合有效证据认定要件，予以采纳，确认具有证明涉案商品房于2016年4月6日通过竣工验收合格备案的事实。证据五，被告对真实性无异议，但认为与本案无关，该案中被告没有通知原告收取钥匙，而本案中被告已在2014年2月23日通知原告收取钥匙。本院认为，经核实与原件一致，真实性予以确认。证据六，被告认为是否交付装修款的真实性无法核实。本院认为，原告补强了银行转账凭证，本院对该组证据予以采纳，确认具有证明原告主张的事实的证明力。
被告提供的证据，原告无异议，本院予以采纳。
根据本院确认的有效证据及原、被告的庭审陈述，本院查明本案事实如下：
两原告与被告于2012年3月17日签订《浙江省商品房买卖合同》（编号：X预X）一份，约定两原告向被告购买位于东阳市××街道××X庄园××区××号，建筑面积650.83m2，购房款为4784000元，一次性付清。涉案合同还约定：“……第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于南环路X以南、编号为330X地块的建设用地使用权……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金。2、遇到本合同第九条规定的延期情形的，则出卖人不承担违约责任……第十二条，交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（2）项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金……”。两原告于当日一次性向被告支付了全部购房款，并由被告出具收款收据一份，收据背面加盖有“享受赠送500元/m2装璜费，凭客户的装璜发票到公司报销。（面积以测绘部门确权为准）”字样的印章。嗣后，原告在接到被告发出的交房通知后，于2014年2月23日接收了涉案商品房，并领取了涉案商品房的商品房住宅使用说明书、质量保证书，交纳了物业维修专项基金。此后，原告对涉案商品房进行了装修，并提供了其中40万元的装修费票据。涉案商品房所在房屋工程于2016年4月6日通过竣工验收合格备案。
本院认为，两原告与被告签订的涉案合同系双方当事人真实意思的表示，应确认为合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应按约全面履行合同义务。
本案的争议焦点为：1、原告主张的逾期交房违约金应计算截止日期应确定为哪一天？2、被告是否应支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金？3、被告是否应当支付原告装璜费用？
关于争议焦点1：原、被告双方一致认可被告构成逾期交房违约及违约金的起算时间为2014年1月1日。两原告认为涉案工程竣工验收备案时间是2016年4月6日止，在此前涉案商品房未达到交付条件，违约金应计算至该日为止；被告认为其在2013年12月31日前就已把竣工备案资料提交建设主管部门，竣工验收备案时间不必然确定为交房日期，违约金应计算至两原告接收涉案商品房的时间即2014年2月23日止。本院认为，涉案合同第九条明确约定，建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件才符合交付条件。本案中，被告于2016年4月6日取得涉案工程房屋建筑工程竣工验收备案表，且该表所列备案文件目录中包含规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，故本院认定涉案商品房于2016年4月6日才符合交房条件，该日期确定为逾期交房违约金计算的截止时间。经计算，逾期交房违约金为803918元。
关于争议焦点2：原告主张要求被告支付自2015年1月1日起按购房款的日0.1‰计算至交付土地、房屋权属证书之日止的逾期交付权属证书违约金。被告辩称根据涉案合同约定，被告取得权属初始登记并通知原告过户即完成了交付，被告不存在违约行为。本院认为，涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于2014年12月31日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书交付给原告，但业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务应以理解成被告在办理权属证书后的通知义务为宜。而本案中，被告口头陈述在2007年取得土地初始登记、2013年3月25日取得房屋所有权初始登记，本院要求其限期提供，但至今未提交，且被告亦无证据证明已履行了通知义务，故其应当承担举证不能的法律后果，应当承担逾期交付权属证书的违约金。
关于争议焦点3：被告辩称赠送装璜费的盖章不是被告的合同章，不代表被告的真实意思。本院认为，被告在出具给两原告的购房款收款收据背面载明赠送500元/m2装璜费，应视为其真实意思表示。因涉案商品房未经测绘，计算面积以合同约定的建筑面积为准。现原告已满足要求被告支付装璜费的条件，被告应当按约支付两原告装璜费325415元。
综上，被告应按合同约定支付原告逾期交房、逾期交付权属证书的违约金，其在起诉时主张的违约金计算利率未超过法律规定，本院予以支持。涉案合同虽约定由原告自行办理涉案商品房的产权变更登记，但被告仍有协助义务。被告逾期交付权属证书的违约行为是导致原告无法办理产权转移登记的原因之一，原告已在第三项诉请中主张权利，其要求被告承担从交付初始登记权属证书起至取得权属证书期间的违约金的前提是在被告交付初始登记权属证书后仍未协助原告办理产权转移登记手续，而现该条件尚未确定，若届时被告仍未协助办理其他手续，则按司法解释规定，被告应赔偿原告相应的损失，故对原告主张的第五项诉讼请求，本院对合理部分予以支持。综上，原告的诉请，部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告叶洪寿、陈燕与被告东阳市新天地房地产开发有限公司于2012年3月17日签订的关于东阳市白云街道江南X庄园J区F6A号房屋的《浙江省商品房买卖合同》合法有效。
二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶洪寿、陈燕逾期交房违约金803918元。
三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶洪寿、陈燕逾期交付权属证书违约金421948.8元（暂算至2017年6月1日，此后违约金以4784000元为基数按日万分之一计算至被告实际取得涉案商品房不动产权初始登记并通知原告办理不动产权转移登记之日止）。
四、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶洪寿、陈燕装璜费325415元。
五、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二个月内协助原告叶洪寿、陈燕办理位于东阳市白云街道江南X庄园J区F6A号房屋的不动产权属转移登记手续，若被告在交付初始登记的权属证书时未协助办理产权变更登记的其他手续，则应向原告叶洪寿、陈燕赔偿损失（从被告交付两原告初始登记权属证书起，以4784000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至两原告取得房屋权属证书之日止）。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18773元，由被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 吴 玻
人民陪审员 乔立仁
人民陪审员 陈新文
二〇一七年九月二十日
代书 记员 方俊欢
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。