甘肃省嘉峪关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民一终字第6号
上诉人（原审原告）嘉峪关市人民政府镜铁区峪苑社区服务中心。
法定代表人刘向平。
委托代理人彭艳。
被上诉人（原审被告）孙方敬。
被上诉人（原审被告）万福霞。
被上诉人（原审被告）王金姿。
委托代理人刘军。
上诉人嘉峪关市人民政府镜铁区峪苑社区服务中心（以下简称峪苑社区服务中心）与被上诉人孙方敬、万福霞、王金姿房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2014）嘉城民一初字第780号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人彭艳、被上诉人万福霞、被上诉人王金姿的委托代理人刘军到庭参加诉讼，被上诉人孙方敬经传票传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年4月1日，嘉峪关市峪苑街道办事处与被告万福霞签订房屋租赁合同一份，双方约定，出租人嘉峪关市峪苑街道办事处将坐落在嘉峪关市峪苑街道办事处一楼西，面积为131平方米的房屋一间出租给被告万福霞；租赁期限从2011年4月1日至2011年9月30日；房屋租金每平方米每月12元，租金每季度交付一次；定金5000元，由承租人在承租房屋前交付出租人；出租人不允许承租人转租租赁房屋；出租人峪苑街道办事处盖章确认，法定代表人处有李吉忠的签字，承租人处有万福霞的签字。2011年9月9日，嘉峪关市峪苑街道办事处与被告万福霞签订第二份房屋租赁合同，就租赁房屋、面积、租金及交付时间、定金等均与第一份合同内容一致，但租赁期限为：2011年10月1日至2012年12月31日。2011年11月1日，嘉峪关市峪苑街道办事处与被告万福霞签订第三份房屋租赁合同，租赁房屋及面积等与第一份、第二份合同内容一致，但租赁期限为：2011年11月1日至2013年11月1日；租金为每平方米每月10元，共计1310元，租金每季度交一次；出租人法定代表人为马原，承租人处有万福霞的签字。另，被告万福霞提交一份与嘉峪关市峪苑街道办事处于2010年9月9日签订的租赁合同一份，该份合同为复印件，原告不予认可。经被告万福霞提交的结婚证显示，被告万福霞与被告孙方敬并非夫妻关系。
另查，2011年11月1日，嘉峪关市峪苑街道办事处与被告孙方敬签订房屋租赁合同一份，就租赁房屋及面积和被告万福霞签订的租赁合同一致，租赁期限为：2011年11月1日至2013年11月1日；租金为每平方米每月10元，租金每季度交付一次；出租人法定代表人为马原，承租人处有孙方敬的签字。2012年8月，被告王金姿实际使用该套房屋。2013年1月31日，被告王金姿向原告交纳房租3930元（2012年8月15日至2012年11月15日租金）。被告万福霞于2011年10月8日在嘉峪关市工商局登记注册嘉峪关福林副食超市，形式为个体工商户，经营场所为嘉峪关市峪苑街道办事处一楼西。
再查，2012年12月20日，嘉峪关市机构编制委员会下发嘉机编发（2012）96号《关于成立社区党委（社区服务中心）等事项的通知，其中嘉峪关市峪苑街办事处划入新成立的嘉峪关市峪苑社区服务中心。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，已经合法占有租赁房屋的是履行合同的承租人。嘉峪关市峪苑街道办事处被撤销后，原告峪苑社区服务中心承接了其财产和职责，故原告依据租赁合同主张其权利，符合法律规定。本案争议的焦点是谁为涉诉房屋的承租人，租金应当由谁交纳的问题，首先，原告主张自2012年11月16日至2013年11月15日的租金，涉及该时间段的房屋租赁合同主要有两份，分别是嘉峪关市峪苑街道办事处与被告万福霞和被告孙方敬签订的两份租赁合同。其次，原告诉称与被告孙方敬签订了房屋租赁合同，被告孙方敬拖欠租金至今，而对被告万福霞起诉的理由是被告孙方敬以被告万福霞的名义注册了嘉峪关福林副食超市，被告万福霞亦辩称其从没有实际经营且使用过涉诉房屋。第三，被告王金姿被诉的理由是其为实际经营者，因房屋租赁合同中明确出租人不允许承租人转租房屋，原告对转租行为也不予认可，且租赁合同合法有效并正在履行。综上，根据合同法的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合合同相对性原则、被告孙方敬实际占有租赁房屋和当事人陈述等证实，被告孙方敬应为涉诉房屋的承租人，故被告孙方敬应当向原告支付承租期间的租金15065元（自2012年11月16日至2013年11月1日）。因原、被告之间的合同已经履行完毕，故房屋租赁合同已经终止。关于暖气费的问题，原告没有向法庭提交被告欠付暖气费的相关证据，故不予支持。关于房屋占有使用费的问题，因房屋租赁合同于2013年11月1日终止，后被被告王金姿实际占用，因原告没有证据证实被告王金姿实际占用至2014年3月，而被告王金姿认可搬离时间是2013年12月30日，但交付钥匙时间系2014年2月（具体时间不确定），考虑双方的证据情况且交付时间的特殊性，被告王金姿应当承担房屋的实际占用费3930元（三个月，参照房屋租赁合同计算租金：1310元×3=3930元）。送达邮寄费76元（向被告孙方敬两次送达法律文书），由被告孙方敬承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款第（一）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：一、确认原、被告房屋租赁合同终止；二、被告孙方敬于本判决生效后十日内支付原告嘉峪关市人民政府镜铁区峪苑社区服务中心房屋租赁费15065元；三、被告王金姿于本判决生效后十日内支付原告嘉峪关市人民政府镜铁区峪苑社区服务中心房屋占用使用费3930元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费390元，减半收取195元，由被告孙方敬承担，送达费用76元，由被告孙方敬承担。
一审宣判后，原审原告峪苑社区服务中心不服提出上诉，请求：撤销（2014）嘉城民一初字第780号民事判决，并依法改判。事实与理由为：1、一审判决书认定上诉人孙方敬实际占有租赁房屋，应为涉诉房屋的承租人，故孙方敬应当支付承租期间的租金，上诉人认为该认定与事实不符。涉案的租赁房屋用于经营副食超市，注册该超市的业主是被上诉人万福霞，实际经营者为被上诉人孙方敬、王金姿，且王金姿还以个人名义缴纳了三个月的房租。根据法律规定登记的业主与实际经营者不一致的，对外产生的债务，由实际经营者与业主承担连带责任。应判决三被上诉人连带承担付款责任。2、租赁合同中已约定承租人承担暖气费，一审以上诉人未提交被上诉人欠付暖气费的证据为由，不支持上诉人的诉讼请求，属错误判决，应由承租人举证已缴纳暖气费。
被上诉人孙方敬经公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
被上诉人万福霞辩称，上诉人所诉欠付房租期间我并未与上诉人签订过房屋租赁合同，也未使用过涉案房屋，故应驳回上诉人的上诉。
被上诉人王金姿辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，王金姿与孙方敬之间系另一法律关系，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。
本院审理中，上诉人提交暖气费缴费发票一份，以此证明涉案房屋暖气费自己已经缴纳。经审查该证据仅有缴纳暖气费的总数，无分项记录，不能证明与涉案出租房之间的关系。其他事实与原审法院认定一致。
本院认为，欠付房租期间的房屋租赁合同系上诉人与被上诉人孙方敬签订，并非与万福霞注册的副食超市签订，万福霞与王金姿不是涉案房屋的合同相对人，要求其依照合同履行付款义务于法无据。同时，王金姿支付三个月房租的行为，并不必然使其产生支付剩余房租的义务。对于要求被上诉人支付暖气费的主张，因上诉人未提交已交纳涉案房屋暖气费的证据，其主张依法不能成立。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费390元，公告费600元，合计990元。由上诉人嘉峪关市人民政府镜铁区峪苑社区服务中心承担。
本判决为终审判决。
审判长 许文贤
审判员 吴秀屏
审判员 陈江天
二〇一五年四月十四日
书记员 刘 静