新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新23民终292号
上诉人（原审原告）：姜泽基，男，1951年出生，现住昌吉市。
被上诉人（原审被告）：毛长龙，男，1989年出生，现住昌吉市。
上诉人姜泽基因与被上诉人毛长龙房屋租赁合同纠纷一案,不服昌吉市人民法院（2017）新2301民初4883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。上诉人姜泽基、被上诉人毛长龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人姜泽基上诉请求：一、请求判决被上诉人支付拖欠的采暖费2477.64元；二、请求撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付损坏的防盗门、窗、热水器、水龙头、地板革等赔偿7250元；三、请求撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付滞纳金18943.96元；四、判令被上诉人支付快递费30元、打的费32元；五、改判一审判决第四项，被上诉人未向上诉人支付900元。事实和理由：双方在合同中约定在租房期间被上诉人应承担全年采暖费，故应按合同约定履行。被上诉人在承租期间对物品损坏严重，照片是最有力的证据，法院应支持上诉人的请求。对于滞纳金一审也计算错误。一审判决中所称的已支付900元是无中生有。物业费应是1788.5元而非1756.87元。
被上诉人毛长龙辩称，不同意上诉人的上诉请求和理由，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
姜泽基向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付租房期欠的暖气费2879.19元、物业费1788.50元；2、依法判令被告支付滞纳金28472元；3、判令被告支付违约金3360元；4、依法判令被告支付损坏防盗门、水龙头、地板革等赔偿7250元（详见清单）；5、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年3月17日，原、被告签订一份《房屋出租协议书》，双方在合同中约定：乙方毛长龙承租甲方姜泽基位于昌吉市嘉和小区的住房一套。1、乙方租期为1年，即2015年3月18日至2016年3月18日，租金为每月700元。2、乙方向甲方付房租的形式为押1付年，即一次押一个月房租，付1年房租。第一次押金和房租共付9100元。3、乙方须在2015年9月之前付清2015年3月18日至4月25日计一个月的暖气费400.55元和租住期间的全部物业费1756.87元，两项合计为2157.42元。每推后一天，乙方向甲方缴纳两项费用合计额20%滞纳金。4、乙方在租房期间，承担所租房屋的全年度采暖费和租住期的物业费等相关费用，产生的水、电、气、宽带等费用由乙方个人承担。一般情况下水、电、气、宽带费用乙方自购自用。5、甲方房屋现有设备有马桶、洗脸架盆、洗菜盆、沙发3个、床一张、方桌1张、油烟机1台、煤气灶1台、热水器及淋浴器一套、放煤气断垣残壁的柜子一个、衣柜1个、厨房和卫生间帘子各一个、茶几一个、除卫生间外全部地面为地板格，水、电、暖、天然气、宽带等设施完好，全新。乙方须加以爱护，保证完好，如有损坏，照价赔偿。9、双方不得以任何理由撕毁协议和违犯其中的约定，否则以违约处理，违约方承担全年总租金40%的违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告交纳2015年3月18日至2016年3月18日全年的租金8400元及押金700元，共计9100元。2016年1月23日，被告向原告发短信，告知其钥匙放在消防栓里，原告于当天下午取回钥匙，打开房门，收回房屋。另查，被告在使用房屋期间，将马桶盖弄坏，因使用期间打不开门，将锁子的外壳更换。被告认可马桶盖和开关的维修费用为100元。被告未按合同约定向原告交纳暖气费400.55元和物业费1756.57元。现原告诉来法院，要求被告支付拖欠的物业费、暖气费，并承担违约责任，赔偿损坏的物品。一审法院认为:原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方存在租赁合同关系，原、被告应当各自履行合同项下的权利义务。原、被告合同中已明确约定暖气费400.55元和物业费1756.87元，合计2157.42元由被告承担。现双方合同已经终止，被告仍未按合同约定向原告支付上述款项，应当承担相应的违约责任，被告应当向原告支付暖气费、物业费共计2157.42元。对于被告陈述原告未按合同约定提供相应房间设施，故不承担暖气费、物业费，原告对此不予认可，被告亦未提交证据加以证实，故本院对被告此辩解理由不予采信。对于原告主张被告赔偿损坏的防盗门、水龙头、地板格等物品共计7250元的诉讼请求，被告对此不认可，只认可损坏了马桶盖与一个开关，认可维修费用100元。一审法院认为，原告的房屋已经另租他人，原告的证据无法证实被告搬离时房屋情况，根据被告自认的情况，本院确定被告支付原告损坏的物品维修费用100元。对于原告主张被告按2157.42元计算2015年9月1日至2017年6月30日共计660天，每天20%，共计承担滞纳金28472元的诉讼请求，被告对此不认可，且认为原告主张过高。本院认为被告未按合同约定向原告交纳暖气费、物业费确属违约，应当按合同约定承担违约责任。但原告主张过高，依据公平原则，本院确定被告向原告支付滞纳金431元(2157.42元×20%)，对于原告要求被告承担违约金3360元的诉讼请求，被告对此不认可。本院认为，被告已向原告付清了全年的租金与押金共计9100元，而且也承担了逾期支付暖气费、物业费的违约责任，原告再次主张违约金，本院不予支持。另，被告已向原告支付押金700元，应当从上述应付款项中扣除。判决：一、被告毛长龙于本判决生效之日起十五日之内向原告姜泽基支付暖气费、物业费2157.42元；二、被告毛长龙于本判决生效之日起十五日之内向原告姜泽基支付维修费100元；三、被告毛长龙于本判决生效之日起十五日之内向原告姜泽基支付滞纳金431元；四、上述一、二、三项合计2688.42元，扣除被告已向原告支付的900元，被告于本判决生效后十五日内向原告应支付金额为1788.42元；五、驳回原告姜泽基其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人姜泽基出示了损坏的防盗门门锁，被上诉人毛长龙一审中对更换门锁之事已经认可，本院对该证据真实性予以确认。被上诉人提交一组三张微信和QQ空间的截图照片，以证明上诉人将衣柜交晚了，上诉人姜泽基对此事实予以确认。除上诉人姜泽基认为其损坏的物品不止一审查明的那些外，双方当事人对一审认定的其他事实没有争议，本院对一审查明事实中双方当事人无异议的部分予以确认。
本院认为，上诉人姜泽基与被上诉人毛长龙所签订的《房屋出租协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，应认定合法、有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。对于合同中已明确约定2015年9月底前被上诉人毛长龙应当交纳的暖气费400.55元和物业费1756.87元，合计2157.42元部分，在合同已经终止的情况下，被上诉人仍未支付该款，应承担违约责任，双方在合同中虽约定有因违约产生的损失赔偿的计算方法，但在被上诉人主张过高要求法院调整的情况下，一审法院在判令被上诉人支付欠交的暖气费和物业费2157.42元的同时，按照未付款的20%计算滞纳金并无不当，本院予以确认。对于上诉人主张赔偿损坏物品损失的上诉请求，由于二审期间其仍未提供损坏物品的范围及价值的证据，加之收回房屋后其又另租他人，现有证据无法证明被上诉人搬离时物品损失情况，一审以被上诉人自认的部分将损坏物品的维修费酌定为100元，属于法院自由裁量范围，对上诉人这一上诉请求本院不予支持。对于上诉人主张被上诉人承担2015年至2016年采暖期的采暖费，由于双方所签订的《房屋出租协议》第四条对此已有约定，一审不予支持不当，本院予以改判，被上诉人应承担租赁期间的采暖费，按照当地采暖期从上一年10月15日至次年4月15日计算，上诉人1月23日收回房屋，故对这一采暖期被上诉人应承担的采暖费本院确认为1349元（98天）。由于对该笔采暖费合同中并未约定给付期限，故上诉人主张对于该笔采暖费承担滞纳金的请求本院不予支持。一审中上诉人姜泽基另主张违约金，本案中，被上诉人除有拖欠暖气费和物业费2157.42元的行为外，还未按约定在租期届满前两月通知上诉人，故应承担违约责任，根据法律规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，故对违约金本院确认为1283元（2016年1月24日至3月18日被上诉人已交付的租金）。另，被上诉人交付的租金700元，应从被上诉人应付款中扣除，一审按900元扣除，显属不当，本院予以纠正。对于上诉人上诉请求判令被上诉人承担30元的快递及办案人员打车费用，因未提供证据，本院不予支持。综上所述，上诉人姜泽基的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持昌吉市人民法院(2017)新2301民初4883号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、撤销昌吉市人民法院(2017)新2301民初4883号民事判决第四项；
三、被上诉人毛长龙于本判决生效之日起十五日内向上诉人姜泽基支付2015年至2016年采暖期的采暖费1349元；
四、被上诉人毛长龙向上诉人姜泽基支付违约金1283元（被上诉人已支付）；
五、变更昌吉市人民法院(2017)新2301民初4883号民事判决第四项为：上述一、二、三项被上诉人毛长龙应支付的未付款合计4037.42元，扣除被上诉人已向上诉人支付的700元，被上诉人于本判决生效后十五日内向上诉人应支付金额为3337.42元。
一审案件受理费447元，由被上诉人毛长龙承担48元，上诉人姜泽基承担399元。二审案件受理费518元，由被上诉人毛长龙承担84元，上诉人姜泽基承担434元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴洁文
审 判 员 魏先锋
审 判 员 钟明辉
二〇一八年三月二十一日
法官助理 彭 涛
书 记 员 王艺洁