江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2113号
上诉人（原审原告）：熊冬冬，男，1975年1月24日出生，汉族，住江西省南昌县。
被上诉人（原审被告）：涂伶俐，女，1960年11月1日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。
委托代理人：胡仁泉，系被上诉人丈夫。
上诉人熊冬冬与上诉人涂玲琍房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2017）赣0121民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。
熊冬冬的上诉请求：1、撤销江西省南昌县人民法院（2017）赣0121民初843号民事判决，改判涂玲琍支付拖欠租金97380元，违约金19476元，共计116856元。事实和理由：2011年11月11日，双方签订租赁合同，在履行二年半之后，涂玲琍拒不付租金，特向法院起诉。涂玲琍主张合同无效，但未提交证据证明。南昌县法院确认因未经南昌县银三角管理委员会万湖村委会同意确认熊冬冬与涂玲琍签订的合同无效，但涂玲琍并未以上述理由主张合同无效，合同也未违反强制性规定，一审法院主动审查违反了诉讼程序。另外，熊冬冬的转租行为是经南昌县银三角管理委员会万湖村委会同意，若村委会不同意，应由涂玲琍承担举证责任。
涂玲琍辩称：熊冬冬非法侵占店面，致使合同无效。熊冬冬无权起诉拖欠的后期租金和违约金，并要求熊冬冬退回押金3000元整。
熊冬冬向一审法院提出的诉讼请求：要求被告支付拖欠店面租金97380元（从2014年7月1日计算至2015年11月19日）并承担违约金19476元，诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年8月25日，原告熊冬冬与南昌县银三角管理委员会万湖村委会签订了《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》一份，该合同约定：甲方（南昌县银三角管理委员会万湖村委会）同意将甲方万坊还建房店面租给乙方（原告）经营使用（共45间店铺、总建筑面积约2146.26平方米，地址位于南昌县银三角××桥头××以南，贵都国际花城、大润发对面，南昌县莲塘城南路）。该房屋租赁期为5年，自2011年8月30日起至2016年11月30日止（甲方送乙方三个月装修期免租金，租金自2011年11月30日起计付）。租赁用途为商业经营。该房屋每月每平方米租金为24元，每月租金为人民币51510元，每年租金为人民币618122元。第四年及以后的租金在原租金的基础上每年递增10%，承租期内以此类推。先缴款后用房，乙方须在签订此合同后三个工作日内将第一年的租金一次性付给甲方，第一年租期最后一日之前须将第二年租金交付甲方，承租期内交付租金以此类推。甲、乙双方还约定了房屋的转让与转租须经甲方书面同意等。后因双方就合同的履行发生纠纷诉至法院，南昌县人民法院于2014年11月17日作出（2014）南民初字第895号民事判决：一、解除南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会与熊冬冬于2011年8月25日签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》；二、熊冬冬于本判决生效后十五日内将涉诉房屋（含紧邻二号楼的三号楼从东往西数1至6间）归还南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会使用；三、熊冬冬于本判决书生效后十五日内，支付南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会租金人民币1081715.04元（2146.26平方米×24元×21个月，自2012年11月30日至2014年8月29日）及2014年8月30日至熊冬冬归还涉诉房屋之日止的租金（按照熊冬冬与南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会签订的租赁合同约定的租金标准计算）；四、熊冬冬于本判决生效后十五日内，支付南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会违约金（按合同约定的违约金计算标准计算）；五、驳回南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会其余的诉讼请求。宣判后，熊冬冬不服，上诉于江西省南昌市中级人民法院。江西省南昌市中级人民法院于2015年7月28日作出（2015）洪民三终字第28号民事判决：一、维持南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第一项、第二项；二、撤销南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第三项、第四项、第五项。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费23184元退回上诉人熊冬冬。同日作出（2015）洪民三终字第28-1号民事裁定：本案中关于被上诉人南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会未交付的面积的问题发回南昌县人民法院重审。2015年11月19日南昌县人民法院经重审后作出（2015）南民重字第8号民事判决：一、限熊冬冬在本判决生效后30日内一次性支付南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会租金人民币828293.18元（该租金系从2012年11月30日计算至2015年7月29日）。二、驳回南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会其他诉讼请求。该重审判决认定事实中明确双方合同的解除日期为2015年7月28日。熊冬冬对该重审判决不服，上诉于江西省南昌市中级人民法院。江西省南昌市中级人民法院于2016年12月23日作出（2016）赣01民终286号民事判决：驳回上诉，维持原判。
同时查明：2011年11月11日，原告熊冬冬与被告涂玲琍签订《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》一份，双方约定：原告熊冬冬将万坊还建房店面紧邻二号楼的三号楼从东往西数第1间租给被告涂玲琍经营使用。该店面租赁期自2011年11月30日起至2016年11月29日，每平米租金60元，共54.1平米，每月租金3246元，每年租金38000元，每年及以后的租金在原租金的基础上每年递增10%，承租期内以此类推。先缴款后用房，乙方须在签订此合同后三个工作日内将第一年的租金一次性付给甲方，第一年租期最后一日之前须将第二年租金交付甲方，承租期内交付租金以此类推。甲、乙双方还约定了房屋的转让与转租、合同的变更、解除与终止、违约责任的承担等。被告涂玲琍的租金缴纳至2014年6月30日后便未再缴纳。
再查明：原告熊冬冬未提供证据证明其将万坊还建房店面紧邻二号楼的三号楼从东往西数第1间租给被告涂玲琍系经过南昌县银三角管理委员会万湖村委会书面同意。2014年7月28日原告熊冬冬书面告知被告涂玲琍因拖欠租金故解除双方之间的租金合同并要求被告涂玲琍7日内搬出，涂玲琍接到通知后并未在规定时间内搬离。
以上事实有原告提供的原告与南昌县银三角管委会万湖村委会签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》、《拍卖文件》、原、被告签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》、《解除合同通知书》、（2014）南民初字第895号民事判决书、（2015）洪民三终字第28号民事判决书、（2015）南民重字第8号民事判决书、（2016）赣01民终286号民事判决书、建设银行汇款凭证等证据及原、被告双方的陈述予以证实。
一审法院认为：原告熊冬冬与南昌县银三角管委会万湖村委会与签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效。该合同中明确约定转租须经南昌县银三角管委会万湖村委会书面同意，原告熊冬冬将该合同项下的部分店面(紧邻二号楼的三号楼从东往西数第1间)转租给被告涂玲琍，但未提供证据证明其转租行为是否经过南昌县银三角管委会万湖村委会书面同意，故其与被告涂玲琍签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》没有法律效力，属于无效合同，对于该合同的无效，原告方负有过错。鉴于该无效合同事实上已部分履行，故被告应履行支付租金的义务。考虑到原告熊冬冬与南昌县银三角管委会万湖村委会签订的租赁合同租金计算为每月每平米24元，而原告熊冬冬与被告涂玲琍签订的合同租金为每月每平米60元，根据无效合同不使过错方受益原则，故对于被告租赁的该店面租金应参照原告熊冬冬与万湖村委会的合同中约定的每平米24元计算为宜。因原告与万湖村委会的合同解除之日为2015年7月28日，故2015年7月28日后原告熊冬冬无权向被告要求支付租金。被告涂玲琍已经支付了2014年6月30日之前的租金，后续租金计算应从2014年7月1日计算至2015年7月28日。依据双方合同约定的每年递增10%，一审法院计算每年度租金分别为：2013年租金应为24元/平米×54.1平米×12月×1.1=17138.88元，2014年租金为17138.88元×1.1=18852.76元，2015年租金为18852.76元×1.1=20738.04元。故2014年7月1日至2014年12月31日租金为18852.76元÷12月×6个月=9426.37元，2015年1月1日至2015年7月28日租金为11981.99元。综上，2014年7月1日计算至2015年7月28日租金应为9426.37元+11981.99元=21408.36元。原告要求被告支付违约金的诉请，因双方之间合同无效，故该违约金诉请，不予支持。被告辩称其租赁的店面前因国家道路施工影响经营，应属于行政行为导致不可抗力，故双方不承担责任，一审法院认为，该道路建设并非店面拆迁等行政行为导致店面客观上经营不能，故不属于不可抗力。被告辩称原告熊冬冬并非该店面合法承租人，南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决书已明确判令熊冬冬必须向万湖村委会归还该店面，且南昌市中级人民法院也维持了一审判决，故原告属非法侵占该店面，一审法院认为南昌市中级人民法院维持一审解除合同判决并要求原告熊冬冬归还店面并非是基于原告熊冬冬非法侵占该店面，而且南昌县人民法院（2015）南民重字第8号民事判决中已明确认定该6间店面属于租赁合同范围内并且判决熊冬冬支付租金，故对被告的该辩论意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第一百零九条、第二百二十七条，《城市房屋租赁管理办法》第三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告涂玲琍在本判决书生效之日起30日内向原告熊冬冬支付2014年7月1日至2015年7月28日租金21408.36元；二、驳回原告熊冬冬其他诉讼请求。案件受理费3637元由被告涂玲琍承担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：熊冬冬与涂玲琍签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》已经履行多年，出租人南昌县银三角管委会万湖村委会对熊冬冬的转租行为并未提出异议，一审法院仅以熊冬冬与南昌县银三角管委会万湖村委会签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》中约定转租须经南昌县银三角管委会万湖村委会书面同意为由，认定熊冬冬与涂玲琍签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》无效，依据不足，应予以纠正。《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》系熊冬冬与涂玲琍真实意思表示，亦不违反法律禁止性规定，合法有效。熊冬冬按约交付了涉案房屋，涂玲琍已实际使用了涉案房屋，涂玲琍则应按照合同约定缴纳租金。根据（2015）洪民三终字第28号民事判决确认南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会与熊冬冬已于2015年7月28日解除租赁合同，该合同解除前熊冬冬是涉案房屋的合法承租人，熊冬冬转租后有权收取涉案房屋的租金，故熊冬冬向涂玲琍主张2014年7月1日至2015年7月28日的租金有事实依据，本院予以支持。《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》解除后的房屋租金，应由南昌县银三角管委会万湖村委会收取，故熊冬冬无权向涂玲琍主张2015年7月28日后的涉案房屋租金。熊冬冬与涂玲琍签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》约定四年后按照每年递增10%计算租金，熊冬冬有权从2014年12月1日开始收取上涨的部分租金，一审从2013年起计算增长租金不当，本院予以改判，涂玲琍应支付2014年7月1日至2015年7月28日的涉案房屋租金共计44449.25元（3246元/月×5+3246元/月×7×1.1+3246元/月÷31×28×1.1）。因熊冬冬与南昌县银三角管委会万湖村委会的租赁合同之前一直在诉讼中，导致租赁关系处于不稳定状态，故熊冬冬关于违约金的诉请，本院不予支持。
综上所述，上诉人熊冬冬的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江西省南昌县人民法院民事判决（2016）赣0121民初843号民事判决第二项；
二、变更江西省南昌县人民法院民事判决（2016）赣0121民初843号民事判决第一项：被上诉人涂玲琍在本判决书生效之日起30日内向上诉人熊冬冬支付2014年7月1日至2015年7月28日租金44449.25元。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费2637元，由上诉人熊冬冬负担1600元，被上诉人涂玲琍负担1037元。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一七年十一月十五日
书记员 刘欢欢