广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）珠中法民三终字第215号上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市斗门区德昌房产有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。法定代表人：黄德强，总经理。委托代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。委托代理人：温耀楠，广东正拓律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张华，男，汉族，1984年10月2日出生，住广东省珠海市金湾区。委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔晓娜，女，汉族，1982年2月1日出生，住山东省寿光市。委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师。上诉人珠海市斗门区德昌房产有限公司（以下简称德昌公司）与被上诉人张华、被上诉人崔晓娜商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民一初字第287号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年10月14日，张华、崔晓娜与德昌公司签订《珠海市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》附件（包括：附件二：德昌盛景花园1栋、2栋精装修房装饰、设备标准；附件三：《珠海市商品房买卖合同》补充协议；附件四：付款方式；附件五：德昌盛景花园物业管理服务），双方约定由张华、崔晓娜购买德昌公司开发的位于珠海市斗门区白藤湖幸福桥南德昌盛景花园第2幢X单元X号房，建筑面积71.72平方米，每平方米6810.79元，总价488470元。双方在合同第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式：按《商品房买卖合同》补充协议附件四执行”。在合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……”。附件四付款方式第二条约定：“二、按揭付款：1、本合同签署时，买受人应向出卖人支付总房款的50%首期款，共计人民币248470元（已含定金20000元）。……2、余额人民币240000元由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人，买受人应于签署本合同后10日内办结银行按揭贷款申请手续（买受人办结银行按揭贷款申请手续是指①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文书；③缴清全部费用，包括但不限于律师费、契税等）。3、买受人未能在上述约定的时间内办结银行按揭贷款手续，按买卖合同第八条的约定处理；逾期不超过三十日，买受人按日向出卖人支付按揭贷款总额万分之二的逾期违约金；逾期超过三十日，出卖人有权单方解除买卖合同，并将该商品房收回另行销售，买受人按累计应付款的百分之五向出卖人支付违约金，扣除违约金后剩余购房款无息退回买受人”。双方在合同第七条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房经分期综合验收合格……”。在合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（见补充协议第四条）除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……”。附件三补充协议第三条“合同第七条‘交付期限’的内容补充为：“……2、买受人在办理商品房交接手续时，应按照买卖合同和补充协议的规定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无须承担任何违约责任”。附件三补充协议第四条“合同第九条‘出卖人逾期交房的违约责任’作出补充：“1、除买卖合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按买卖合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人90日宽限期限。2、若出卖人在宽限90日后仍未能将该商品房交付买受人，则按买卖合同约定方式处理。”附件三补充协议第十条通知约定：“……3、若出卖人以在《珠海特区报》刊登公告（含广告）的方式通知，则该公告（含广告）通知的效力优先于其它通知方式，该公告（含广告）通知刊登的日期为送达日期，对相关买受人均产生法律效力……”。双方在合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、排水于2012年6月30日前提供；2、给水、供电于2012年6月30日前提供；3、电视、电话网络接驳，达到使用条件，由买受人自行申请开通并承担相应的管理单位规定缴纳的费用；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、确属出卖人责任的，每延迟一日，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。2011年10月14日，张华、崔晓娜向德昌公司支付首期款248470元，余款240000元向中国农业银行股份有限公司珠海分行办理了按揭贷款手续。2011年11月11日，中国农业银行股份有限公司珠海分行向张华、崔晓娜发放贷款240000元。2012年11月14日，德昌公司开发的德昌盛景花园室内给水管道安装工程验收合格。2012年11月21日，德昌公司开发的德昌盛景花园电气安装工程已竣工检验完毕。2012年12月6日，珠海市斗门区建设工程竣工验收备案办公室收讫德昌公司开发的德昌盛景花园第1、2栋楼的竣工验收备案文件。2012年12月7日，德昌公司通过《珠海特区报》发布收楼通知，德昌盛景花园1-2栋现已验收合格，符合交楼条件，各业主按收楼通知时间到物业管理处办理收楼手续。同日，德昌公司向张华、崔晓娜发放德昌盛景花园收楼通知书，通知张华、崔晓娜办理收楼手续。原审庭审中，张华、崔晓娜表示不解除《商品房买卖合同》，并确认于2012年12月10日收到上述收楼通知书。原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件没有违反法律、行政法规禁止性规定，建立在双方自愿、平等的基础上，应认定为合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。本案争议焦点为：一、关于德昌公司逾期交房期间的计算问题；二、关于基础设施、公共配套建筑是否应计算逾期未达到使用条件违约金的问题；三、关于张华、崔晓娜是否存在逾期付款的问题。一、关于德昌公司逾期交房期间的计算问题。张华、崔晓娜与德昌公司双方就德昌公司存在逾期交房的违约行为均予以确认，双方争议的问题在于该违约金计算的起止时间及其适用的标准。对此，原审法院认定如下：（一）关于逾期交房截止时间的认定。相关建设主管部门已于2012年12月6日收讫涉案商品房所在的德昌盛景花园第1、2栋的备案资料，即涉案商品房于2012年12月6日符合交付条件。德昌公司于2012年12月7日通过《珠海特区报》发布收楼通知，根据双方在附件三补充协议第十条“通知”的约定，通过报纸发布公告优先其它通知方式，视为送达。而张华、崔晓娜亦确认于2012年12月10日收到了德昌公司发出的《收楼通知书》，在该份《收楼通知书》中德昌公司通知张华、崔晓娜可来办理收楼手续，说明德昌公司已经具备交付条件和能力，鉴于张华、崔晓娜与德昌公司均未举证该《收楼通知书》中德昌公司向张华、崔晓娜明确的具体交付时间，故德昌公司的违约行为应截止到2012年12月10日。（二）关于德昌公司应当交房的时间认定。双方合同约定的房屋交付时间为2012年6月30日，并在附件三补充协议第四条做出了补充约定，双方争议的问题即对该补充协议第四条的理解，直接影响如何认定逾期交房的起算时间即约定交房时间为2012年6月30日还是顺延90天后的2012年9月28日。对此，原审法院认定如下：双方对该条款的约定存在两种不同的理解，且两种理解站在各自的立场均具有合理性。但由于该补充协议是德昌公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时并未与对方协商，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，对上述约定应当作出不利于德昌公司的理解，即该约定仅约定了德昌公司在超过合同约定的交房期限90日内交房的行为不属于逾期交房行为，即德昌公司超过合同约定的交房期限90天内交房的行为不属于逾期交房行为，逾期超过90天则应适用合同第九条第一款第1项（2）的规定，而所谓适用合同第九条第一款第1项（2）的规定，既包括违约金计算方式，也包括违约金计算起算日期，即德昌公司应从2012年7月1日起按已交付房价款按每日0.3‰的标准向张华、崔晓娜计付逾期交付商品房的违约金。综上，德昌公司逾期交房的天数共计163天（从2012年7月1日至2012年12月10日），应支付逾期交付商品房的违约金23886.18元（488470元×0.3‰×163天）。二、关于德昌公司是否应承担基础设施、公共配套建筑逾期未达到使用条件违约金的问题。原审法院认为，商品房买卖合同的标的物是房屋，但基础设施、公共配套是房屋的附属配套设施，直接影响业主生活的便利和质量。此合同条款的设置的目的旨在防止开发商在交付合同主要标的物之后，基础设施、公共配套却达不到基本的生活配套条件，从而影响业主的居住质量，造成业主生活不便，因此给予相应的惩戒。而从本案的情况来看，涉案房屋进行备案登记前，各配套设施已经过验收，在交付房屋之时，各项基础设施和公共配套已经达到使用条件，如果按照合同表面文字约定的方式另行计算该项违约金，有悖合同条款的目的以及双方权利义务的对等原则。故原审法院采纳德昌公司对张华、崔晓娜该项诉讼请求的抗辩，不予支持张华、崔晓娜该项诉讼请求。三、关于张华、崔晓娜是否存在逾期付款的问题。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，德昌公司对其提出张华、崔晓娜存在逾期付款的抗辩负有举证义务，但德昌公司并未举证证明，应负举证不力的后果，对德昌公司的该项抗辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、德昌公司于判决生效之日起五日内向张华、崔晓娜支付自2012年7月1日起至2012年12月10日止的逾期交付商品房违约金23886.18元；二、驳回张华、崔晓娜其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586元，减半收取293元，由张华、崔晓娜负担70元，由德昌公司负担223元。德昌公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、张华、崔晓娜与德昌公司在合同中虽约定交房时间为2012年6月30日，但是补充协议第四条已将交房时间作出变更，买受人同意在原合同交房时间的基础上给予90天的宽限期，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更”。据此，张华、崔晓娜与德昌公司对交房时间作出宽限90天的变更后，即使张华、崔晓娜应支付逾期交房违约金，起算点也应随之变更为2012年9月28日起算。二、补充协议第四条是对合同第九条的补充，而第九条只是对违约金的计算方式做出约定，而不涉及到违约金的起算时间。因此补充协议第四条中“如在宽限期90天内仍不能交房的，则适用合同约定方式处理”指的应当是适用第九条的违约金计算方式处理，而不是违约金的起算时间。因此，原审法院认定“按合同约定方式处理”应当包括合同约定的违约金起算时间是错误的。综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决第一判项，改判德昌公司逾期交房违约金从2012年9月28日计算至2012年12月7日），共计6936.24元（并将张华、崔晓娜逾期支付违约金的天数予以抵扣）。二、本案上诉费用由张华、崔晓娜承担。针对德昌公司的上诉，被上诉人张华、崔晓娜答辩称：原审法院判决德昌公司向张华、崔晓娜支付自2012年7月1日至2012年12月10日的逾期交房违约金23886.18元合法、有据。首先，张华、崔晓娜与德昌公司在附件三第四条约定，若出卖人在宽限90天后仍未能将该商品房交付给买受人，则按买卖合同约定方式处理。该条款约定了德昌公司在超过合同约定的交房期限90天内交房则免除其违约责任，若未在90天宽限期内交房，则应按照买卖合同第九条规定处理，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止计付逾期交房违约金。因此，原审法院计算逾期交房违约金起始日期正确。其次，附件三第四条第1点约定给予上诉人90天宽限期，实际是针对上诉人在2012年7月1日至同年9月28日期间交房双方所约定的免责条款，对于超过2012年9月28日以后的交房行为，附件三第四条并未做出诸如减轻部分责任的例外约定，德昌公司迟至2012年12月10日交房，超出宽限期，免责条件不成就，因此，双方约定的交房期限仍为2012年6月30日。最后，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金，但该违约金的起算点也应随之变更。显然，该条款适用的对象是付款期限的变更以及逾期付款违约金的起算点，而非指逾期交房期限的变更，两者不属于同一范畴，也与本案诉争事项无关联性。恳请二审法院依法查明事实，作出公正判决，驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，《商品房买卖合同》附件三第三条合同第七条：“交付期限”的内容补充为：1.出卖人应当在2012年6月30日前，将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。……原审法院查明的其他事实与本院查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，因张华、崔晓娜对原审判决未提出上诉，本院视为其服从原审判决。原审判决另已认定德昌公司未能就关于张华、崔晓娜存在逾期付款的情形予以举证证明，德昌公司上诉请求要求将逾期支付违约金的天数予以抵扣，但仍未提供张华、崔晓娜存在逾期付款的相应证据，因此本院对此不予支持。本案二审争议的焦点为德昌公司因逾期交房应赔偿的违约金起算时间及截止时间。对此，本院分析认为，首先，综观《商品房买卖合同》第九条的内容，其本身是对逾期交房行为所承担的违约责任具体方式的约定，其中既包括了买受人要求解除合同的情形下，出卖人如何承担违约责任，亦包括了买受人选择继续履行合同的情形下，出卖人如何承担违约责任，所谓“如何”承担违约责任，理应包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等。而附件三第四条是对《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”作出补充，根据该条第2点的约定“若出卖人在宽限90日后仍未能将该商品房交付买受人，则按买卖合同约定的方式处理。”因此，附件三第四条第二点所述的“买卖合同约定的方式”应当意指《商品房买卖合同》第九条第1点第（2）项约定的全部内容，理应包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等，德昌公司主张“方式”仅仅应理解为计算标准，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，附件三第四条第1点约定给予出卖人90日宽限期，实质是针对德昌公司在2012年7月1日至同年9月28日期间交房双方所约定的免责条款，而且双方在附件三第三条仍约定交房期限为2012年6月30日，因此德昌公司主张附件三第四条是双方将交房期限变更为2012年9月28日，理据不充分，本院不予采纳。对于超出2012年9月28日以后的交房行为，附件三第四条并未作出诸如减轻部分责任的例外约定，德昌公司迟至2012年12月交房，超出宽限期，免责条件不成就，因此德昌公司主张逾期交房违约金起算点变更为2012年9月28日，缺乏事实和法律依据。对于逾期交房违约金的截止时间，根据附件三第十条第三款的约定，登报公告的方式优先于其他通知方式，且德昌公司于2012年12月7日登报发出《收楼通知书》，但该通知书中要求各业主带齐相关证件和相关购房资料按收楼通知书的时间到物业管理处办理收楼手续，而德昌公司又在2012年12月7日同时向张华、崔晓娜寄出了收楼通知书，张华、崔晓娜于2012年12月10日收到该通知书，德昌公司并无证据证明其早于2012年12月10日实际将涉案房屋交付给张华、崔晓娜，因此原审法院判令德昌公司应从2012年7月1日起按每日万分之三支付违约金至2012年12月10日，理据充分，处理正确，本院予以维持。综上，德昌公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费50元，由珠海市斗门区德昌房产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾艺能代理审判员  牟宏微代理审判员  王 芳二〇一四年六月十九日书 记 员  许婷婷王莉