北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第04690号
上诉人（原审原告）李秀竹，女，1968年11月2日出生。
委托代理人刘福新（李秀竹之夫），1968年8月28日出生。
委托代理人方成龙，北京市鉴杜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）百荣投资控股集团有限公司，住所地北京市东城区永定门外大街101号。
法定代表人蒋柏荣，董事长。
被上诉人（原审被告）百荣世贸商城管理有限公司，住所地北京市东城区永定门外大街101号。
法定代表人王岩，总经理。
上列二被上诉人之共同委托代理人张磊，男，1982年1月26日出生。
上诉人李秀竹因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第08374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李秀竹之委托代理人刘福新、方成龙，被上诉人百荣投资控股集团有限公司之委托代理人张磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年6月，李秀竹起诉至原审法院称：我与百荣世贸商城管理有限公司（下称百荣商城管理公司）于2005年6月29日签订了编号为BR租赁字第K20-0180号《百荣世贸商城商铺租赁合同》，我承租百荣投资公司所有的×层×号商铺（下称涉案商铺）。2008年12月31日，我与百荣商城管理公司、百荣投资控股集团有限公司（下称百荣投资公司）三方签订了补充协议，出租合同主体变更为百荣投资公司，我一直依约履行合同，但2012年春节后，百荣投资公司、百荣商城管理公司开始采取各种不正当手段，干扰甚至迫使商户停止经营。2012年5月，百荣投资公司、百荣商城管理公司要求强行违法解除合同，让我立即停止营业，并于2012年6月4日将解除合同通知张贴到我承租涉案商铺门上。我明确表示不同意解除合同，但百荣投资公司、百荣商城管理公司仍于2012年6月6日晚组织相关人员打砸抢了我承租的涉案商铺。我曾于2012年7月起诉要求确认百荣投资公司发出的解除通知无效。法院判决支持了我的诉讼请求，但百荣投资公司仍拒绝与我继续履行合同，给我造成了极大的损失。现起诉要求判决百荣投资公司、百荣商城管理公司退还我涉案商铺租金58947.84元、会员费1万元及利息7680元、电费4000元，并要求被告赔偿原告店铺装修损失63061元、物品损失150833元、净利润损失445万元及租金溢价损失205万元。
百荣投资公司、百荣商城管理公司辩称：百荣投资公司是涉案商铺的产权人，百荣商城管理公司是涉案商铺的管理人。百荣商城管理公司于2012年7月及11月均曾向李秀竹送达过解除函，李秀竹收到后均未提出异议，故双方合同已经解除了，不可能再继续履行。李秀竹的货物均在我们公司处保管，并未灭失，不存在损失。李秀竹所承租的涉案商铺均是由我们公司装修完交付给李秀竹的，李秀竹不存在装修损失的问题。李秀竹要求我们公司赔偿净利润损失及租金溢价损失，其所依据的评估报告是其单方委托的，而且评估的依据也是李秀竹单方制作的，我公司不认可李秀竹所提交的评估依据。由于市场经营存在各种风险，故李秀竹所主张的预期利益并不具有客观确定性，不应得到支持。所谓租金溢价是李秀竹为了获得经营原涉案商铺的等值利润所预期付出的高于原商铺的成本部分，其既然要求赔偿可预期利润损失，就不能同时提出该项请求。综上，我们公司同意退还李秀竹已经交纳的2012年6月7日之后的租金，不同意李秀竹的其他诉讼请求。
原审法院经审理确认：李秀竹与百荣商城管理公司签订的租赁合同及其与百荣商城管理公司、百荣投资公司签订的补充协议书均系当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现百荣投资公司及百荣商城管理公司提交的证据不足以证明其享有合同解除权，故百荣投资公司及百荣商城管理公司应承担相应的违约赔偿责任。现李秀竹要求百荣投资公司退还其2012年6月6日后已经交纳的租金及会员费的诉讼请求，于法有据，予以支持。李秀竹要求百荣投资公司退还会员费利息的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。百荣投资公司应退还李秀竹涉案商铺内电费的余额，由于百荣投资公司、百荣商城管理公司不能提交涉案商铺被拆除时电表内电费的余额，故将根据百荣投资公司所提交的电表充值记录并综合李秀竹商铺使用情况酌定百荣投资公司应退还李秀竹电费的金额。鉴于李秀竹就其摊位被百荣商城管理公司故意毁坏一事已向北京市公安局东城分局提出控告，且北京市公安局于2013年5月13日撤销了京公（东）不立字[2013]000001号不立案决定，现公安机关正在处理中。故李秀竹主张的店铺内的物品损失及装修损失应通过公安机关处理或待刑事处理完毕后另行诉讼解决。李秀竹要求百荣投资公司赔偿其“租金溢价”损失，首先，该要求缺乏法律依据，其次，所谓“租金溢价”是指其在相同位置经营需要多支出的成本，属于其经营成本增加、利润降低的范畴，故与其所要求的商铺净利润损失存在竞合的问题，其不应重复主张。关于李秀竹要求百荣投资公司赔偿净利润损失的诉讼请求，百荣投资公司的违约行为确对李秀竹造成一定的经济损失，但鉴于李秀竹租赁商铺进行经营属于市场行为，其利润受各种因素影响，不具有客观准确性及可预期性。且虽然百荣投资公司存在违约行为，但李秀竹亦负有在对方违约后采取积极措施防止损失扩大的义务，故李秀竹在百荣投资公司解除租赁合同后，应积极寻找适当商铺以防止损失的扩大，其不再继续经营导致扩大的损失不应由百荣投资公司承担。故将综合以上因素酌情考虑百荣投资公司违法解除合同的行为应赔偿李秀竹损失的金额。据此，原审法院于2014年2月24日判决：一、百荣投资控股集团有限公司于判决生效后七日内退还李秀竹商铺租金及物业管理费共计人民币五万八千九百四十七元八角四分；二、百荣投资控股集团有限公司于判决生效后七日内退还李秀竹会员费人民币一万元整；三、百荣投资控股集团有限公司于判决生效后七日内退还李秀竹电费人民币一千五百元整；四、百荣投资控股集团有限公司于判决生效后七日内赔偿李秀竹相应损失人民币十五万零八角；五、驳回李秀竹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李秀竹不服，仍持原审起诉理由上诉至本院，同意原判第一项，要求撤销原判第二、三、四、五项，改判支持其全部诉讼请求。百荣投资公司、百荣商城管理公司同意原判。
经审理查明：2005年6月29日，李秀竹（乙方）与百荣商城管理公司（甲方）签订《百荣世贸商城商铺租赁合同》（合同编号：BR租赁字第K20-0180号），合同约定，李秀竹承租百荣世贸商城×层涉案商铺经营裤装，商铺面积为29.24平方米；租赁期限为20年，自2005年8月18日起至2025年8月17日止；甲方实行会员制，所有承租或购买商铺的商户必须是会员，商城会员在初次进驻商铺前需交纳会员费，乙方同意成为银卡会员，并在签订本合同时一次性交清会员费；第1-5年期间租金价格为人民币5元/平方米/天，第6年的租金价格为人民币6元/平方米/天，第7年的租金价格为人民币7元/平方米/天，第7年以后租金保持不变，每年租金按照360天收取；由百荣商城管理公司对商城进行物业管理并向商户收取综合管理费（即物业管理费）和电费；自乙方开始经营起三年内，物业管理费按照0.3元/平方米/天的优惠标准收取，但第四年开始以后每年的具体物业管理费的标准由甲方根据实际与乙方协商后确定，第四年至第十年的物业管理费最高不超过1.00元/平方米/天的优惠标准收取，第十一年至第十五年的物业管理费按照最高不超过1.50元/平方米/天的优惠标准收取，第十六年至第二十年的物业管理费按照最高不超过2.00元/平方米/天的优惠标准收取；甲方负责给乙方商铺安装电源和电表并承担该费用，电费由乙方承担，电费采用插卡计费方式收取；甲方在签订本合同时已将进行初装修的商铺交付乙方使用，乙方同意按照甲方的统一要求对商铺进行精装修并自行承担费用，以后商铺需要再装修的，由乙方根据商城的装修统一规定自行进行并承担所有费用；在合同有效期内，在对方没有根本违约的情况下，除本合同另有约定外，任何一方均不得单方面提前解除本合同，否则，在解除合同时，对方无需返还提出解除合同的一方已履行的部分。2008年12月31日，百荣投资公司（甲方）、百荣商城管理公司（乙方）及李秀竹（丙方）签订了《补充协议书》，约定李秀竹与百荣商城管理公司签订的《百荣世贸商城商铺租赁合同》的出租人由百荣商城管理公司变更为百荣投资公司，百荣商城管理公司基于租赁合同享有的权利和承担的义务全部由百荣投资公司概括承继，百荣投资公司委托百荣商城管理公司继续对商城物业和商铺经营进行综合管理，综合管理费由百荣投资公司代百荣商城管理公司向李秀竹收取或由百荣商城管理公司直接向李秀竹收取，综合管理费的标准由百荣商城管理公司根据国家或北京市的有关规定统一进行规定和调整，除本协议约定变更内容外，租赁合同的其他约定继续有效。
2011年10月25日，李秀竹向百荣商城管理公司支付了2012年2月18日至2013年2月17日×号商铺的租金73684.8元及综合管理费10526.4元。此后，李秀竹交纳了会员费1万元。
2012年6月4日，百荣投资公司向李秀竹发出《解除合同通知》，以李秀竹存在严重违反合同约定的行为为由，要求解除双方所签订的租赁合同。2012年6月8日，李秀竹向百荣商城管理公司送达了落款日期为2012年6月6日的《坚决不同意解除合同的告知书》。
2012年7月11日，李秀竹诉至原审法院，要求确认百荣投资公司于2012年6月4日向其发出的解除合同通知无效。2012年8月，原审法院作出（2012）东民初字第08667号民事判决，判决：确认百荣投资控股集团有限公司于2012年6月4日向李秀竹发出的解除合同通知不发生法律效力。判决后，百荣投资公司不服上诉至本院，此后，百荣投资公司申请撤回上诉，本院于2012年9月18日作出（2012）二中民终字第14265号民事裁定书，裁定准予百荣投资控股集团有限公司撤回上诉。
关于涉案商铺的拆除时间问题，审理中，李秀竹主张2012年6月6日晚，百荣投资公司开始拆除涉案商铺。百荣投资公司称2012年6月7日开始拆除涉案商铺，6月10日拆除完毕，同时认可其拆除行为未经李秀竹同意。
关于李秀竹主张装饰装修损失及租金溢价损失的问题，李秀竹提交其于2012年6月6日自行委托北京市国宏信价格评估有限公司（下称国宏信评估公司）对其承租的×号商铺及涉案商铺的装饰装修损失进行评估。国宏信评估公司于2012年6月15日作出国宏信（评）字2012第120077号价格评估结论书，在评估基准日2012年6月6日上述商铺的装饰装修的重置成新价为94591元。原审审理中，百荣投资公司、百荣商城管理公司认为上述评估系李秀竹单方委托，不具有客观性，不认可该评估结论。同时，李秀竹提交其委托国宏信评估公司对×号商铺及涉案商铺所做的国宏信（评）字2012第120322号价格评估结论书，证明上述三个商铺在2012年6月7日至2025年8月17日租金溢价损失为3057980元，经营净收益损失为
6650444元。评估报告中称其作出租金溢价损失的主要依据包括李秀竹一方书写的证明材料，市场调查情况等，作出经营净收益损失价值的依据是李秀竹提供的评估材料（即账本）。百荣投资公司、百荣商城管理公司不认可李秀竹向国宏信评估公司提交的其所书写的证明材料中的内容及账本的真实性，认为评估报告不能反映真实的租金及其收入损失情况。
关于电费问题，百荣投资公司、百荣商城管理公司提交了涉案商铺的购电信息，证明涉案商铺中的×号商铺最后两次购电的时间分别为2011年9月3日及2012年2月17日，购电金额均为500元，涉案商铺中的×号商铺最后两次购电的时间分别为2011年10月27日及2012年2月17日，购电金额分别为500元及1000元。李秀竹对上述购电金额不予认可，但未提交相反证据予以否认。另，百荣投资公司、百荣商城管理公司称涉案商铺内的电表均已拆除，其公司不能提供电表的余额，但不认可电表内尚有4000元余额。
经原审法院现场勘验，李秀竹原承租的涉案商铺的位置目前商铺号为×。百荣投资公司提交了案外人北京市百荣世贸商城市场有限责任公司与×号商铺承租人案外人刘春妹于2013年8月16日签订的该商铺的租赁合同，合同有效期为2013年9月28日至2014年9月27日，约定刘春妹在同等条件下自2012年9月28日起享有所承租商铺5年的优先租赁权，租金单价9.5元/天/平方米，综合管理费按2元/天/平方米收取。李秀竹不认可该商铺租赁合同的真实性。经原审法院向刘春妹核实，刘春妹认可百荣投资公司所提交上述租赁合同的真实性。
另查，百荣投资公司于2012年6月7日在未经李秀竹同意的情况下将其承租的商铺拆除后，李秀竹曾就涉案商铺被百荣世贸商城故意毁坏一事向北京市公安局东城分局报案。2013年4月11日，北京市公安局东城分局作出京公（东）不立字[2013]000001号不予立案通知书。李秀竹不服，并申请复议。2013年4月30日，北京市公安局东城分局作出京公（东）刑复字[2013]003号复议决定书，决定维持原不予立案决定。李秀竹不服该决定，并申请复核。2013年5月13日，北京市公安局以该案事实不清为由，作出京公（刑）核字[2013]009号复核决定书，决定撤销京公（东）不立字[2013]000001号不立案决定。关于李秀竹上述控告问题，现公安机关正在处理中。
上述事实，有《百荣世贸商城商铺租赁合同》、补充协议、交款收据、原审法院（2012）东民初字第08666号民事判决书，本院（2012）二中民终字第14266号民事裁定书、京公（东）不立字[2013]000001号不予立案通知书、京公（东）刑复字[2013]003号复议决定书、京公（刑）核字[2013]009号复核决定书、价格评估结论书、百荣商城管理公司与案外人刘春妹所签订的租赁合同、调查笔录及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：李秀竹与百荣商城管理公司签订的《百荣世贸商城商铺租赁合同》及李秀竹与百荣商城管理公司、百荣投资公司签订的补充协议均系双方当事人真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。经查，2012年6月4日，百荣投资公司向李秀竹发出《解除合同通知》，以李秀竹存在严重违反合同约定的行为为由，要求解除双方所签订的租赁合同，6月8日，李秀竹向百荣商城管理公司送达了《坚决不同意解除合同的告知书》，至此双方对租赁合同解除未达成一致意见，在上诉争议未解决之时，未经李秀竹的同意百荣投资公司即擅自于2012年6月6日晚开始拆除涉案商铺拆除，且此后经生效判决认定百荣投资公司于2012年6月4日向李秀竹发出的解除合同通知不发生法律效力，故作为涉案商铺的产权人百荣投资公司的上述擅自拆除涉案商铺的行为已对李秀竹构成合同违约，其公司应承担相应的违约赔偿责任。同时，因百荣投资公司认可其公司于2012年6月6日晚开始拆除涉案商铺，此行为导致李秀竹无法继续使用涉案商铺，租赁合同的目的已无法实现，双方已丧失继续履行租赁合同的基础性和可能性，故双方之间的租赁合同于2012年6月6日解除。原审法院判决百荣投资公司将2012年6月6日之后李秀竹已交纳的租金及已交纳的1万元会员费予以退还，并无不当，本院予以维持。对于李秀竹要求百荣投资公司支付已交纳会员费的利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
关于李秀竹主张退还电费问题，虽李秀竹对百荣投资公司提交的涉案商铺购电信息不予认可，但其并未提交相反证据予以否认，亦未就其主张的退还4000元电费提交证据予以证明，故原审法院参考百荣投资公司提交的购电信息、李秀竹实际使用涉案商铺时间等情况，酌情确定百荣投资公司退还李秀竹电费1500元，并无不妥。
关于李秀竹主张装饰装修及物品损失问题，因李秀竹已就百荣投资公司故意损坏财产问题已经刑事立案，现仍在处理中，故李秀竹可将上述损失通过公安部门处理或待刑事案件处理完毕后另行诉讼解决，现本案暂不予处理。
关于李秀竹主张租金溢价损失问题，首先，该项诉讼请求，缺乏法律依据，其次，所谓“租金溢价”是指其在相同位置经营需要多支出的成本，属于其经营成本增加、利润降低的范畴，故与其所要求的商铺净利润损失存在竞合的问题，李秀竹不应重复主张。关于李秀竹要求百荣投资公司赔偿净利润损失的问题，原审法院考虑百荣投资公司的违约情形、李秀竹另行寻找替代房屋租赁等情形，酌情判决百荣投资公司赔偿李秀竹损失150000.80元，并无不当。李秀竹主张的过高部分，缺乏事实或法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费57864元，由李秀竹负担53257元（已交纳），由百荣投资控股集团有限公司负担4607元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费57864元，由百荣投资控股集团有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 刘慧慧
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 雷 洋