贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0115民初3221号
原告：重庆华地工程勘察设计院贵州分院，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城X组团15栋写字楼和15栋商业2单元4层1号房，统一社会信用代码915201906839957980。
负责人：刘东，职务不详。
委托诉讼代理人：陈小平，男，汉族，1976年2月12日生，住所地重庆市九龙坡区，该公司工作人员。
被告：张皓源，男，汉族，1976年3月9日生，住所地贵州省毕节市。
原告重庆华地工程勘察设计院贵州分院（以下简称华地设计院）诉被告张皓源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈小平，被告张皓源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华地设计院向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金人民币25.83万元；2、判令被告向原告支付违约金人民币3万元；3、判令被告向原告支付由原告代其垫付的物业管理费人民币2,825元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2012年12月27日签订了《租房协议书》，约定由原告将位于贵阳市××新区世纪金源国际财富中心B栋4楼（58），建筑面积410平方米的房屋租赁给被告作为办公室使用，每月租金人民币18,450元，租赁期限为2013年2月1日至2018年1月30日，租金按年（12个月）一次性支付，被告每年到期前15天应向原告交纳下一年度的租金人民币221,400元。从2015年2月1日至2016年3月31日，被告共计拖欠原告房屋租金人民币25.83万元。同时根据合同约定，被告应按时向物管部门缴纳应由其承担的税费、电费、物管费等费用，从2016年1月至2016年3月，被告欠缴物业管理费共计人民币2,825元，应物管公司要求，2016年9月29日，原告已代其垫付上述物管费。以上欠费，经原告多次催收，被告一直拖延未支付，因被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，2016年4月，原告已终止与被告签订的《租房协议书》。综上，根据相关法律规定，请判决支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权利。
被告张皓源辩称，我租赁该房屋时是毛坯房，我花了上百万元装修房屋，我和对方沟通过，要求减免房租。我们租赁合同期限是5年，我认可欠付租金，但因为资金出问题有困难导致拖欠租金，现在他们收回了房子，想请原告用装修投的成本充抵部分房租。原告本该在我未付租金时就要求我搬出去，拖了这么久才通知我解除合同，给我造成的损失原告应当补偿，如果在合同约定的期限我没有交房租原告就要求我搬出去，我是不会欠原告租金的。既然他们给了我一定的租金宽限期，也应当给我筹集资金的时间，我曾与原告协商过，要求他们再给我点时间，但他们最终没有同意。
原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织了双方进行庭审质证。根据当事人陈述及本院依法确认的证据，本院经审理认定事实如下：
2012年12月27日，原告（出租方）与被告（承租方）签订了一份《租房协议书》，载明甲方将位于金阳××区（现××）世纪金源国际财富中心B栋4楼（58）、建筑面积410平方米的写字间租赁给乙方作为办公室使用，约定的主要内容有：1、租金每月18,450元，租赁时间从2013年2月1日至2018年1月30日止（其中2013年1月为乙方装修时间，不收租金），从2016年2月1日起年租金按10%递增至2018年1月30日合同期满；2、租金按年（12个月）一次性支付，合同签订时支付第一年全年租金221,400元，同时支付两个月租金36,900元给甲方作为租房保证金；乙方每年到期前15天向甲方交纳下一年度租金221,400元；3、租赁合同有效期间甲方不能以任何理由退租，甲方在租赁期限内确需提前收回该租赁区时，应当提前三个月通知乙方，并补偿乙方半年房租和赔偿乙方装修损失，装修赔偿金可按装修折旧计算；乙方在租赁期限内提前退租时，乙方所交房租保证金甲方将不予退还；4、乙方对所租用房屋进行装修时不得损坏房屋的主体结构，装修费用由乙方承担，租用期结束无偿归乙方所有（办公设施除外）；乙方应按时向甲方交纳租金（若乙方拖欠甲方租金超过30天时，甲方有权收回租给乙方的房屋并由乙方赔偿违约金3万元且所付保证金不予退还，同时终止合同）；乙方应按时向物管部门交水费、电费、物管费、冷暖空调费；5、如甲方在合同期内违反以上协议内容，则由甲方赔偿违约金3万元给乙方；如乙方在合同期内违反以上协议内容，则由乙方赔偿违约金3万元给甲方且所付保证金不予退还。
上述合同签订后，双方各自履行自身义务，庭审中被告陈述，所租用房屋从2013年3月份开始装修，3个月后装修完毕。
2015年1月，按照合同约定，被告应当支付2015年2月1日至2016年1月30日租金，但其并未履行支付租金义务，2015年10月28日，原告向被告发出一份《租房收回告知》，内容为被告承租的位于贵阳市××新区世纪金源国际财富中心B栋4楼（58）办公室，根据双方于2012年12月27日签订的租房协议书，被告至今仍未交纳2015年2月1日至2016年1月30日的年租金共计221,400元给原告，且经原告多次当面友好协商、电话联系、催收均未果，现根据双方签订的租房协议第八款第2条，决定收回租给被告的房屋并保留下一步法律追诉的权力，请被告收到本《租房收回告知》3日内将承租房屋的钥匙交给原告。2016年3月底，被告将其承租的房屋钥匙交还给原告。
2016年9月29日，原告交纳了案涉租赁物2016年1月1日至2016年5月31日期间的物业管理费共计4,708.32元，经计算2016年1月1日至2016年3月31日的物业管理费应为2,825元。
后双方协商解决未果，原告遂向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。
本院认为，双方当事人签订的《租房协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应诚实信用地按照约定全面履行自身义务。本案中原告已依约向被告提供租赁物，被告即应当按照约定的时间、数额支付相应租金及物业管理等费用，现其在合同约定的支付租金期限届满后未支付租金，已构成违约，原告亦按照双方约定收回了租赁物，但在收回租赁物后，根据等价有偿原则及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告实际占用租赁物的期间，仍应当按照约定的标准支付租金。依照双方约定，2015年2月1日至2016年1月30日期间的应付租金为221,400元，2016年1月31日之后的租金应上浮10%，为18,450元×110%=20,295元/月，则2016年1月31日至2016年3月30日期间的应付租金为40,590元，被告实际占用案涉租赁物期间欠付租金总额为261,990元，原告诉请的258,300元未超出此范围，本院予以支持。
被告认为搬离租赁房屋及交还钥匙时间与原告所主张的不一致，但参照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”的规定，合同解除的情况下，返还租赁物的义务应由承租人即被告承担，而在本院指定的期限内，被告未提供任何证据反驳原告认可的收到租赁物的时间，则被告应承担举证不能的法律后果，被告返还租赁物的时间，本院以原告自认的2016年3月底为准。
原告要求被告支付违约金3万元，系按照双方约定的违约金标准提出主张，因被告事实上存在逾期支付租金的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，对原告的该项诉请，本院予以支持。
原告要求被告支付其代为垫付的物业管理费2,825元，因按照双方租赁合同约定，在被告实际占用租赁房屋期间，相应物业管理费应由其支付，现原告代其履行了付款义务，则原告的该项诉请，本院予以支持。
本案争议的焦点系被告主张其花费了一百余万元装修案涉租赁物，是否应当充抵部分租金。对于此焦点，本院意见如下：
首先、被告未提供任何证据证实其装修租赁房屋的具体价值，其实际装修金额本院无法判断，被告应承担举证不能的法律后果。
其次、依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”的规定，本案中导致原告收回案涉租赁房屋、解除双方合同的原因，系被告存在迟延支付租金的违约行为，而庭审中原告明确表示被告的装修对其无任何利用价值且已由新租赁户予以全部拆除，被告亦未提供任何证据证实原告实际利用了其对案涉租赁房屋的装饰装修，此种情况下，被告主张以装修价值抵扣部分租金无事实基础及法律依据，本院不予采信。
第三、据庭审查实，被告系在2013年初即对租赁房屋完成了装修，在2015年1月时方未按照合同约定期限支付租金，装修的时间发生在其违约之前，并非新扩大的损失，被告要求原告对其进行补偿无事实基础及法律依据，本院不予采信。
被告认为若原告在其未按照合同约定的时间支付租金时及时解除合同收回租赁物，则被告不会欠付原告租金，故造成的损失应由原告进行补偿。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，在被告未及时按照约定的期限支付租金的情况下，原告确实应当采取措施防止损失的扩大，但据庭审查明，原告之所以未及时解除合同收回租赁房屋，系被告主动与原告协商请求给予宽限期，结合被告陈述的已投入装修成本一百余万元的情况下，此举事实上也是在挽回被告的损失，具备合理性，而在被告仍然迟迟不能支付租金之后，原告及时行使合同解除权收回了租赁房屋，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原告的行为并无不妥，被告的辩解，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”、《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，判决如下：
一、被告张皓源于本判决生效之日起十日内支付原告重庆华地工程勘察设计院贵州分院租金258,300元及违约金3万元；
二、被告张皓源于本判决生效之日起十日内支付原告重庆华地工程勘察设计院贵州分院为其垫付的物业管理费2,825元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,833元（已减半收取），由被告张皓源负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审 判 员 张铮
二〇一六年十二月二十六日
法官助理 郑丹
书 记 员 谭艳