云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）石民初字第1682号原告陈鸣，女，1958年7月5日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。诉讼代理人陈跃庆，男，1973年6月16日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。特别授权代理。被告昆明承新物业管理有限公司石林分公司。住所：石林彝族自治县石林中路巴江俪岛小区1栋1-1号。负责人杨俊。原告陈鸣诉被告昆明承新物业管理有限公司石林分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，依法由审判员裴岚适用简易程序，于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告陈鸣的诉讼代理人陈跃庆，被告昆明承新物业管理有限公司石林分公司的负责人杨俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈鸣诉称：原告是石林巴江俪岛小区的业主，被告系石林巴江俪岛小区的物业服务企业。原告于2012年3月17日接房时交纳被告装修押金2,000.00元、装修垃圾处置费745.00元、装修管理费297.00元，接房后每年按时交纳被告物业费。2013年12月，因被告管理不善致使原告所有的石林巴江俪岛小区1期联排C4-7别墅被盗，屋内一至三楼的开关、插座被撬、电线被盗，原告损失共计8,000.00余元。被告在收取原告物业费后有义务保管原告财产安全，同时原告也有责任保管好自身财产安全，故被盗事件给原告造成的损失应由被告承担主要责任，由原告承担次要责任。原告至今未装修房屋及入住石林巴江俪岛小区，被告无权收取原告自2009年5月1日至2014年12月31日的垃圾处置费。现诉请：一、由被告赔偿房屋被盗的经济损失5,600.00元（即8,000.00元×70%）；退还装修押金2,000.00元、装修垃圾处理费745.00元、装修管理费297.00元；退还垃圾处置费640.00元（其中2009年5月1日至2012年4月30日为360.00元，2012年5月1日至2013年4月30日为96.00元，2013年5月1日至2013年12月31日为64.00元,2014年1月1日至2014年12月31日为120.00元）；二、由被告承担本案诉讼费。被告昆明承新物业管理有限公司石林分公司答辩称：第一，原告主张的损失，被告不应当承担赔偿责任。原告于2012年3月17日对房屋进行验收确认合格后在被告处签字领走石林巴江俪岛小区1期联排C4-7别墅的钥匙。原告接房后，无论是居住还是空置，房屋的占有、使用、维护的权利义务已转移给原告，至此被告不再具有对房屋内部进行定期巡查的可能性或权利。按照相关规定，被告作为物业服务企业，履行的只是对小区公共区域秩序进行防范的义务，起到对小区公共秩序群防群治的社会综合治理的辅助作用，是社会治安的防范服务，不是治安保障、保管服务。原告房屋被盗应由公安机关侦破，其损失必须具有相关证明和评估认定。原告没有提交证据证实财产被盗、有无损失、损失大小等，不能证实原告房屋内电线被盗与被告存在任何关系。第二，原告交纳的装修押金、装修垃圾处置费、装修管理费均为业主接房时应交纳的保障性费用，目的是保障小区全体业主在装修过程中对公、私设施设备造成损害后进行修复的保证金。原告交纳的上述费用，被告按石林巴江俪岛小区业主委员会的要求于2015年6月12日移交给该业主委员会，故被告不应退还上述费用。第三，原告主张的垃圾处置费，系被告代收的费用，不存在退还问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中已约定被告有权收取垃圾处置费，同时垃圾处置费是用于公共生活区域的垃圾处理以及垃圾处理厂对垃圾进行烧发电、卫生填埋等无害化处理所需要的费用，是政府部门统一征收的费用。被告对其所管辖的石林巴江俪岛小区已按全部户数收取垃圾处置费并足额交给石林县固体废弃物清运处置中心。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。综合诉辩意见，本案的争议焦点：一、被告应否赔偿原告的损失；二、被告应否退还原告装修押金、装修垃圾处理费及装修管理费；三、被告应否退还原告垃圾处置费。庭审中，原告就主张的事实，举证如下：1、发票2份，收据6份；2、房屋所有权证复印件1份。原告欲证实其于2012年3月17日交纳被告装修押金2,000.00元、装修垃圾处置费745.00元、装修管理费297.00元，于接房后交纳2009年5月1日至2014年12月31日的垃圾处置费合计640.00元并交清物业费；被告未按约定履行安保义务致使原告房屋被盗的事实。经质证，被告对证据1、2无异议。本院认为，被告对原告提交的证据无异议，本院予以采信。庭审中，被告针对辩称的事实，举证如下：1、关于巴江俪岛新、旧物业管理公司手续交接过程中账务遗留问题处理结果会议纪要1份(含清单1份、中国农业银行转账支票存根1份、收条1份、补充协议1份)；2、证明1份；3、别墅验房表1份，承诺书1份，《前期物业管理服务协议》1份；4、《石林巴江俪岛小区前期物业管理委托合同（包干制）》1份；5、解聘通知书1份；6、发票2份。被告欲证实其于2015年6月12日将原告交纳的装修押金、装修垃圾处置费、装修管理费移交给石林巴江俪岛小区业主委员会；被告自2009年4月1日起至2014年12月31日止每年按744户向石林县固体废弃物清运中心交纳垃圾处置费；被告与石林巴江俪岛小区的建设单位于2008年3月18日签订合同约定由其对石林巴江俪岛小区进行前期物业管理；原告于2012年3月17日办理接房手续并与被告签订《前期物业管理服务协议》；被告于2015年1月6日被石林巴江俪岛小区业主委员会解聘的事实。经质证，原告对证据1，不认可被告未经原告许可就将相关费用移交给石林巴江俪岛小区业主委员会，且对石林巴江俪岛小区业主委员会成立的合法性质疑；对证据2认为与本案无关；对证据3、4的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据5不知情，不认可；对证据6的真实性无异议，但认为不清楚被告是否将原告交纳的垃圾处置费交给石林县固体废弃物清运中心。本院认为，原告对被告提交的证据3、4、6的真实性无异议，本院予以采信。证据1、2、5内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院确认如下法律事实：2008年3月18日，被告（乙方）与石林巴江俪岛小区建设单位（甲方）签订《石林巴江俪岛小区前期物业管理委托合同（包干制）》约定：甲方选聘乙方对石林巴江俪岛小区进行前期物业管理；乙方提供的公共性物业服务主要内容为：……9、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，该事项不含业主、非业主使用人的人身安全、财产保险和财产保管责任，双方另行签订人身安全、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行……；垃圾处置费由业主负责支付。原告系石林巴江俪岛小区的业主。2012年3月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》约定：乙方物业管理服务内容：……四、公共秩序维护：1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，预防治安事件的发生；2、协助公安部门维护本物业区域内的公共场所、公共设施的安全防范等，包括巡视、门岗、消防等……；乙方按市发改委[2007]232号文件规定收取垃圾处置费，每户每月8.00元。当天原告交纳被告装修押金2,000.00元、装修垃圾处置费745.00元、装修管理费297.00元。被告自2010年起按昆明市发改委[2009]47号文件规定收取垃圾处置费，每户每月10.00元。石林巴江俪岛小区业主委员会自2015年1月6日起另聘请石林俪岛物业管理有限公司接管小区物业管理。被告于2015年6月2日将已交纳装修押金、装修垃圾处置费、装修管理费但未装修的业主（含原告）的上述费用移交给石林巴江俪岛业主委员会。石林县固体废弃物清运中心于2015年11月10日出具证明认可被告自2009年4月1日起至2014年12月31日止对其所管辖的石林巴江俪岛小区收取的垃圾处置费，已按744户的户数交清，收费标准以当年政府制定价格为准。原告所有的石林巴江俪岛小区1期联排C4-7别墅至今未装修。原告以被告未按约定履行安保义务为由诉至本院。本院认为：原告是石林巴江俪岛小区的业主，并与被告签订《前期物业管理服务协议》，双方之间形成物业服务合同关系。第一，被告应否赔偿原告的损失。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定。被告与建设单位签订的《石林巴江俪岛小区前期物业管理委托合同（包干制）》及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，均未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。其中《石林巴江俪岛小区前期物业管理委托合同（包干制）》明确约定被告提供的物业服务不含业主、非业主使用人的人身安全、财产保险和财产保管责任，《前期物业管理服务协议》明确约定被告物业管理内容包含公共秩序维护。原告没有充分证据证明被告在落实公共秩序维护方面存在瑕疵，进而证实被告未按照合同约定履行安保义务，应由原告承担举证不能的法律后果。同时原告诉称其所有的石林巴江俪岛小区1期联排C4-7别墅于2013年12月被盗，因原告自认未报警处理，且没有充分证据证明财产是否被盗、有无损失及损失程度，应由原告承担举证不能的法律后果。故原告要求被告赔偿房屋被盗造成的经济损失5,600.00元的请求，因原告提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。第二，被告应否退还装修押金、装修垃圾处理费及装修管理费。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”以及《物业管理条例》第三十九条关于“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作”的规定。原告诉称不认可被告未经其许可将其交纳的相关费用移交给石林巴江俪岛小区业主委员会。石林巴江俪岛小区业主委员会的决定对全体业主具有约束力。被告在石林巴江俪岛小区业主委员会另行聘请其他物业服务企业接管小区后，按照其与石林巴江俪岛业主委员会、新的物业服务企业对接的约定，于2015年6月2日将已交纳装修押金、装修垃圾处置费、装修管理费但未装修的业主（含原告）的上述费用移交给石林巴江俪岛业主委员会，系履行其工作职责的行为。故原告要求被告退还装修押金2,000.00元、装修垃圾处理费745.00元、装修管理费297.00元的请求，于法无据，本院不予支持。第三，被告应否退还垃圾处置费。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定。原告诉称其至今未装修房屋，亦未入住石林巴江俪岛小区，被告不应收取垃圾处置费，以及不清楚被告是否将原告交纳的垃圾处置费交给石林县固体废弃物清运中心。庭审中被告提交石林县固体废弃物清运中心出具的证明，能证实被告对其所管辖的石林巴江俪岛小区按744户的户数向石林县固体废弃物清运中心交纳自2009年4月1日起至2014年12月31日止的垃圾处置费。同时按照《石林巴江俪岛小区前期物业管理委托合同（包干制）》及《前期物业管理服务协议》的约定，被告作为石林巴江俪岛小区的物业服务企业有权代收垃圾处置费，而原告作为石林巴江俪岛小区的业主，负有按时交纳垃圾处置费的义务，且双方未约定以入住作为交纳垃圾处置费的条件。故原告要求被告退还垃圾处置费640.00元的请求，不符合双方的约定，本院不予支持。据此,依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第三十九条、第四十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告陈鸣的诉讼请求。案件受理费人民币50.00元，减半收取人民币25.00元，由原告陈鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员 裴 岚二〇一五年十二月七日书记员 汪云春