广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第971号
原告：刘黄全，男，1961年4月20日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。
委托代理人：谢小平，系广东华勋律师事务所律师。
被告：中山市东安房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
委托代理人：王旗、周伟，分别系广东保信律师事务所律师、实习律师。
原告刘黄全诉被告中山市东安房地产开发有限公司（以下简称东安房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法由审判员伍青花独任审判，于2014年11月21日公开开庭进行了审理。原告刘黄全的委托代理人谢小平，被告东安房地产的委托代理人王旗、周伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘黄全诉称：原、被告于2014年5月6日签订《东安·金域名苑认购书》，约定被告将位于中山市＊＊镇＊＊区＊＊.＊＊＊＊商住小区21卡、22卡房地产物业出售给原告，原告于当日支付定金共计拾万元。但被告告于2014年7月9日提交的买卖合同版本完全与之前的约定和承诺相违背，与《中山市房地产买卖合同》也有出入，系其单方面制定，对被告有利，未征求原告意见，变相让买受人强行接受的格式条款，且被告已将此物业处置未告之原告。原告提出与被告协商遭拒绝，故于7月30日寄出联络函，请求被地排除购买物业的妨碍，但被告拒绝签收。事后多次联系均不予理睬，被告的行为已严重违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告双倍退还原告已缴交的购房定金共计200000元；2、被告承担本案诉讼费。
诉讼过程中，原告变更诉讼请求，增加一项，即解除双方于2014年5月6日签订的关于购买位于中山市＊＊镇＊＊.＊＊＊＊商住小区21卡、22卡商铺的两份认购书。
原告刘黄全就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1、认购书两份；2、定金收款收据2份；3、照片4张；5、中山市商品房买卖合同版本和被告提供的格式条款买卖合同各一份；6、联络函及邮件快递查询情况。
被告东安房地产公司辩称：1、原告在签订认购书的时候，就已经知道了该商铺将要签署的《中山市商品房买卖合同》及补充协议的内容，并且认购书的条款，也基本覆盖了买卖合同的主要条款。所以，原告以该买卖合同的条款为由，拒不履行签合同义务是不诚信的；2、该商铺在原告购买时，被告就将商铺已出租并在装修的情况告知了原告，且被告曾多次与原告洽谈买卖事宜，原告对该商铺已出租的情况已有充分了解，并看重该投资回报才决定购买。故其在诉状中说明对租赁和装修的情况不知情与事实不符，也是不诚信的；3、原告违反预约合同，不应适用定金法则。原告的诉求与事实不符，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告就其辩解和陈述向本庭提交了以下主要证据：1.认购书2份；2.租赁合同2份；3.电费发票、客户缴费通知书各一份；4.装修施工许可证、东安金域名苑装修指南各一份；5.催告函及速递物流邮件查询单各一份。
经审理查明：2014年5月6日，原告作为认购方与作为出售方的被告签订了两份《＊＊.＊＊＊＊认购书》，分别认购由被告开发的位于中山市＊＊镇＊＊区“＊＊.＊＊＊＊”商住小区21卡和22卡两间商铺，建筑面积分别为121.7平方米和122.53平方米，认购价分别为2172345元和2187160元。约定付款方式为银行按揭：定金均为50000元，首期款分别为1042345元和1057160元，于2014年7月10日前付清，余额均为1080000元，于2014年5月20日前办理银行按揭。同时第四条认购条款约定：1.认购方须于签订本认购书七日内携同本认购书及首期楼款到出售方指定地点，交纳首期款并签署正式的《中山市商品房买卖合同》（包括补充协议及附件）及有关文件。如认购方需申请按揭，应提前了解并准备好申请银行按揭贷款所需全部文件，现场签署银行按揭合同及相关资料；2.甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》及其补充协议具体内容、法律法规规定应当明示的其他文件证书及重要提示。乙方声明已阅悉并理解上述明示的《商品房买卖合同》及其补充协议、其他文件、证书及其重要提示，且无异议；对该物业的交易条件、周边环境已有充分了解；3.如认购方在上述期限内，未能签订《中山市商品房买卖合同》、未能于按揭合同签订之日起十日内提交办理按揭申请所需全部文件，未付清首期楼款，违反其中任一均视为违约；出售方无需通知认购书并有权即时做出单方面解约处理，认购方所有已缴楼款及费用不予退还......6.在签署《中山市商品房买卖合同》前，不论何种原因出售方不能出售该物业时，出售方只需退还所收定金及已付楼款本金（若有）给认购方，并按照当期中国人民银行规定的活期存款利率标准计算利息赔偿给认购方。在退还所收定金和已付楼款本金及赔偿附加利息后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结......认购书还约定了其他事宜。
签订该认购书当日，原告向被告缴交了购房定金共100000元（两商铺各50000元）。但至认购书约定的期限，即2014年5月14日止，双方未签订正式的《商品房买卖合同》。原告亦未缴交首期款，并就合同条款、商铺现状等产生争议，双方多次协商未果。
原告于2014年7月30日向被告寄送《联络函》，载：“我依约于2014年7月9日到贵公司，欲签订正式的《中山市房产地买卖合同》，贵公司提供的格式版本经我仔细阅读，发现有诸多条款明显对贵公司有利，对我不利，有失公平（具体详见附件），本人提出修改，贵公司代表说一字都不能修改，态度蛮横，故本人拒绝签订该合同。为此本人到中山市国土局咨询，取得了其提供的格式版本，本人希望在该版本的基础上与贵公司逐条、逐名、逐字进行平等协商，在达成一致后签订《中山市房地产买卖合同》。希望贵公司了解我方购买该物业的诚意和急迫心情。一并寄送该国土局版本，供贵公司参考。同时，我发现该物业已进行了装修（附照片供参考），我认为贵公司对该物业的处置行为构成我方购买该物业的权利妨碍，虽然我并不清楚贵公司是将该物业自行装修、租赁或出售等。我请求贵公司排除我购买该物业的妨碍，为签订正式的《中山市房地产买卖合同》扫清障碍......”
原告所提交的EMS邮政特快专递单显示，该《联络函》于7月30日交寄送被告东安房地产公司（注册登记地址）的法定代表人陈诗鸣收取，邮件查询单显示于8月2日17时39分他人代收。后双方未就合同条款及相关事宜达成一致处理协议，原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。
另查：被告亦委托律师向原告发送《催告函》，认为原告至发函日未按认购书约定与被告签订正式的《中山市商品房买卖合同》，未递交按揭所需资料办理银行贷款，多次电话、手机短信通知未理会，已严重违反认购书约定。并再次催促原告于2014年7月20日前前往被告售楼现场，签订正式的《中山市商品房买卖合同》并申请银行贷款。否则将承担没收定金等违约责任，并另行出售商铺。该《催告函》落款日期为2014年7月14日，但被告所提交的中山市速递物流邮件查单显示，该邮件于2014年7月30日交寄，7月31日由保安签收妥投。
再查：案涉21卡和22卡商铺为两相邻商铺，被告东安房地产公司在与原告签订认购书之前，即于2014年3月10日与案外人肖某某签订了《租赁合同》，用作口腔医疗诊所。租赁期限自2014年3月10日至2020年3月9日共6年，月租金逐年从6024元递增至12094元。案外人自2014年3月13日开始对两商铺进行装修，并办理了装修施工许可证（装修期至2014年5月12日）等相关手续。原告自述其向法庭提交的照片于2014年5月底所摄，该照片显示，两商铺已装修完毕，并已挂“碧梅＊＊”经营牌扁。
本院认为：本案系商品房预约合同纠纷。该类合同即是房地产开发商与购房者就在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。购房者签订该预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或筹措资金；开发商签订预约合同可以锁定购房者，有利于按计划售房。从前述预约合同的定义和目的可以看出，此类合同可以约束双方诚信履行签订正式商品房买卖合同的义务。具体到本案中，原、被告双方均确认该预约合同的签订系双方真实的意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方在认购书中约定支付定金100000元，性质为立约定金，系为保证正式签订合同而交付的定金。双方应按公平交易、诚实信用原则积极履行磋商签订正式商品房买卖合同的义务。故，本案的争议焦点为：1、谁是违反预约合同的一方？2、违约责任应如何承担？3、应否解除双方所签订的认购协议书？
关于焦点1，原告在诉状及庭审中以被告隐瞒了预购商铺已装修并带租销售的事实，影响其无法实现购买商铺自用的目的，系被告根本违约，故不同意签订正式商品房买卖合同。认为导致合同不能签订的原因在被告。但从原告所提交的照片、被告提交的租赁合同、装修许可证及双方陈述，可综合反映，在原告签订案涉认购书之前，该商铺已经在装修过程中且已基本完工。原告所称的于2014年5月初实地查看时系毛坯未动工状态，与客观事实不符。且原告拟购买价值逾400万元的商铺，不可能如其陈述仅实地查看过一次。更不可能不多次查看及未了解物业现状的情况下决定购买，并在签订认购书至拟签订正式商品房买卖合同前仍未再去查看，而直至2014年5月底才去拍照。另从生活常理分析，作为出卖方的被告一般会以带租作为吸引买家购买商铺的利好条件，不可能也无必要隐瞒该商铺有利销售的已出租条件。再从双方签订的认购书第四条关于认购条款第2点，双方在认购书中确认受让人已充分了解物业的交易条件、周边环境及房产概况。故原告关于被告在签订认购书之前隐瞒商铺已出租并在装修的情况，与事实不符。理据不足也不合常理，本院不予采信。故其以此认为被告构成根本违约从而不同意签订正式商品房买卖合同的抗辩理由亦不成立。
另外，关于其同时所称的被告于2014年7月9日所出具的拟签订的正式商品房买卖合同（格式版本），诸多条款显失公平，故不同意签署。关于此种情形下，若双方均无恶意磋商的不诚信行为，未能签订商品房买卖合同，则系不可归责于双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，则由出卖人将定金返还给买受人，而非原告所诉称的双倍返还。
故原告在主张并陈述案涉预约合同被告违约时，明显两相矛盾。若因被告隐瞒商铺出租装修原因，原告于2014年5月底拍摄照片时即可发现，即可基于此“根本违约”“合同目的无法实现”向被告提出不签订合同，根本不需要于2014年7月9日再与被告协商签订合同事宜及就合同条款提出异议。且双方所签订的认购书第四条认购条款中明确约定，作为买方声明已阅悉并理解出卖人提供的《商品房买卖合同》及补充协议，且无异议。即便如原告所述被告提供的合同版本有显失公平的条款，原告在签订该认购书时应已阅悉，如有异议也应在签订认购书时或指定签约期限前提出，其后才以该理由拒绝签订正式合同，有违诚实信用原则。故原告关于被告已违约的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点2，违约责任问题。根据前述对焦点1违约责任方的分析，原告关于被告根本违约的理据不足，故其要求被被告承担双倍返还定金的违约责任，本院不予支持。同时，因为其在认购书中已经确认阅悉双方将要签署的商品房买卖合同及补充协议，原告未举证证明被告于2014年7月9日提供的该《中山市房地产买卖合同》与双方在签订认购书时被告所提供的版本主要内容不同且明显损害原告方的利益。故未能证明其后与被告关于合同条款的协商系诚信磋商。且其未在认购书约定期限内与被告协商签订合同事宜，亦未在被告所给予的宽限期内履行签约义务，已构成违约。无证据证明被告存在违反预约合同义务的情形，或者双方未能签订商品房买卖合同系不可归责于双方的原因。故原告要求被告退还定金，本院亦不予支持。
关于焦点3，应否解除双方所签订的认购协议书。因签订认购书的目的是约束双方诚信签订后续正式的商品房买卖合同。该认购书中双方未约定解除条件，原告亦无证据证明本案符合法定解除的情形。但因合同最终签订需双方合意并履行，不宜判令强制签约，此亦商品房预约合同与预售合同的区别所在。故，具体到本案，因一方拒绝签约并违约，不解除该认购协议书，强制要求双方签订正式的商品房买卖合同已无实际意义且无法履行。故宜判决解除双方所签订的认购协议书。
综上，原告的诉求部分理据不足，应予驳回；被告的辩解理据充分，依法予以采信。依据《中华人民共和国合同》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条之规定，判决如下：
解除原告刘黄全与被告中山市东安房地产开发有限公司于2014年5月6日签订的关于认购位于中山市＊＊镇＊＊区“＊＊·＊＊＊＊”商住小区21卡及22卡两商铺两份认购书；
驳回原告刘黄全的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，减半收取2150元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，当事人应在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 伍青花
二〇一四年十二月十一日
书记员 王莉森