江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第2267号
上诉人（原审原告）王贵萍。
委托代理人张晓芝，江苏淮海明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马宁。
委托代理人何顺利。
上诉人王贵萍因与被上诉人马宁房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第2369号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年5月15日立案受理后，依法组成合议庭并公开进行审理。上诉人王贵萍及其委托代理人张晓芝，被上诉人马宁及其委托代理人何顺利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
王贵萍原审诉称：2012年11月8日，王贵萍与马宁签订了一份《出租合同》，合同约定：“租赁期限从2012年11月10日起至2013年11月9日止，合同期满，马宁在同等条件下可以优先继续承租。每月房屋租金为1600元整”。另外，在合同中的重要补充协议中约定：第二年在第一年租金基础上每月上调100元，至1700元。合同签订后，马宁仅支付房屋租金至2013年8月份，剩余的租金经王贵萍多次催要，但均催讨无果。为维护王贵萍的合法权益，诉至法院，请求依法判令解除双方之间的房屋租赁合同，马宁立即腾退租赁房屋，马宁支付王贵萍租金16800元（从2013年9月暂计算至2014年6月，实际要求计算至腾退房屋之日，2013年9月至10月按照1600元计算，2013年11月至2014年6月按照1700元计算）、利息2000元（以16800元为基数按照银行同期贷款利率从2013年9月计算至2014年6月，实际要求计算至腾退房屋之日），诉讼费用由马宁承担。
马宁原审辩称，马宁承认双方于2012年11月8日签订房屋租赁合同，租期从2012年11月10日至2013年11月9日，即一年期限，月租金为1600元，也能够证实2013年5月17日已经支付了王贵萍2013年9月前的租金4800元，并根据2013年8月16日20时57分王贵萍向马宁发出的短信要求，马宁在2013年8月19日已经从王贵萍出租的房屋搬清全部物件，因为马宁是在王贵萍的要求下搬出的，不存在马宁中途退房违约赔偿问题。2013年8月19日马宁搬出王贵萍出租房至今，王贵萍收取的1000元押金没有退还。王贵萍在短信中承认2013年9月初到马宁办公室找过马宁，马宁当面告知王贵萍根据其短信要求已经搬离出租房。王贵萍诉称2014年6月前马宁占用其房屋产生租金不符合实际情况，其诉请都与客观事实不符，不应得到支持。
原审法院查明，王贵萍、马宁于2012年11月8日签订出租合同一份，王贵萍将位于徐州市户部商都写字楼502室办公房一间租赁给马宁使用。合同约定：租期暂定一年，自2012年11月10日至2013年11月9日；每月租金1600元，因马宁资金周转困难，先交一个月的房租，此后每个季度交付一次，每次房租提前半个月收取，中途不退房，否则补齐剩余月份租金作为违约金；收取马宁押金1000元整，待租期满时，没有因马宁原因发生任何费用拖欠及房屋设施损毁情况，无息退还；因马宁额外提出要用涉案房屋办理营业执照，双方补充约定：马宁需长期租用此房（最低三年以上，租金随物价通涨情况每年略有微调，如第二年在第一年租金基础上每月上调100元至1700年，第三年租金如没达到每月1800元将涨为此数，第四年租金维持第三年标准不变。），马宁不得借用任何理由中途退房，否则缴齐三年租金和相关费用，一两年后，中途确因马宁经营不善无力续缴房租，需提前两个月告知王贵萍，酌情退租。
2013年9月9日之前共计10个月的租金马宁已支付王贵萍。王贵萍于2012年11月4日收取的租房押金1000元未退还。
2013年8月16日王贵萍通过手机短信向马宁催要下一季度的租金，并在短信中称“下周一我见不到钱你们立刻搬出去，责任自负”，马宁未回复王贵萍。马宁未向王贵萍支付租金并于2013年8月下旬搬出涉案房屋。2013年8月28日王贵萍以一年内不能退房为由到马宁位于涉案房屋同栋楼15楼的房屋要求马宁继续支付租金，马宁未再向王贵萍支付租金。
2013年12月4日，王贵萍向马宁发送手机短信称“前段时间上门向你要房租，你把我气得上医院抢救；今天在电梯口当面向你要房租，你又胡扯给过了，耍赖有用吗？你已拖欠两次房租，抓紧给！”。马宁回复称“我多给你近一个月房租，押金还没还给我，还是你让我搬走的，是谁耍赖？你不脸红吗”。王贵萍回复马宁称“真没见过你这么无耻的！你多给谁房租了？上门要房租你说没到期，不愿意把房子给我，也不愿意解决问题。差点把我气死，到现在装傻充愣，你还要脸吗？！”。
原审法院认为，王贵萍、马宁于2012年11月8日签订的出租合同，是双方真实意思表示，合同依法成立并生效，双方应按照该合同履行义务。2013年8月16日王贵萍以手机短信的方式向马宁催要下一季度租金并限期支付否则要求其搬出，马宁未再向王贵萍支付租金并于2013年8月下旬搬出涉案房屋，应视为双方协商一致解除了签订的出租合同，王贵萍要求解除双方签订的出租合同，予以确认；另外2013年9月9日之前的租金马宁已支付完毕，现王贵萍要求马宁腾退租赁房屋并以合同期限未届满为由要求其支付2013年9月之后的租金及利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。遂判决如下：一、解除王贵萍、马宁之间签订的出租合同。二、驳回王贵萍的其他诉讼请求。案件受理费270元，由王贵萍负担。
上诉人王贵萍不服上述判决，向本院提起上诉称，1、原审判决认定双方协商一致解除合同无法律依据，扩大了上诉人的损失。2、原审法官在审理该案时不公平公正。3、原审认定被上诉人八月下旬搬出房屋，无事实依据。2013年8月28日被上诉人还未搬出涉案房屋，因其一直锁着房门，什么时候搬走的上诉人不知道，至今没有交还钥匙也没有给房租。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人马宁答辩称，1、被上诉人于8月19日开始搬迁，8月20日晚上搬出的房屋，户部商都大部分人都可以证明。2、2014年被上诉人看到过涉案房屋打出的出租广告，户部商都的保安及物业人员可以证明。请求维持原判。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同应否解除。2、上诉人要求被上诉人支付2013年9月至实际腾退之日的房租及利息应否支持。
二审期间，上诉人王贵萍向法庭提交录音证据一份，拟证明2013年8月28日曾与被上诉人马宁交涉违约金和租期事宜，将剩余两个月的房租作为违约金，但被上诉人不同意支付违约金，想把缴纳的房租期限使用完，上诉人要求被上诉人如果使用就要按照合同约定使用3年，但被上诉人没有同意。后来双方发生争吵，遂报警。被上诉人对该证据的真实性没有异议。
二审期间，被上诉人马宁向法庭申请证人王某出庭作证，证人述称：在双方发生争执即报警前大概1-2个星期，当时我在屋里，马宁喊我帮忙去502房间搬货架。我去的时候其他物品搬的差不多了，就剩下货架比较难搬。当时马宁告诉我因为房东撵了，要赶紧搬。上诉人质证认为，证人只是说被上诉人从502搬了一些东西到自己的房子，还剩余一些东西，但不能证实双方之间关于出租房屋交付的问题。被上诉人认为，证人的陈述都是客观事实。8月19日，上诉人已经明确到502房间叫我们搬走，在对方率先撕毁合同的情况下，当时我们就表态立刻搬走，这是在当面解除合同的情况下将房屋交接了，上诉人不去房屋是她的自由，与我们无关。房屋已经20号搬迁，21号全部搬完。
本院认为，一、关于涉案租赁合同的解除问题。2013年8月16日王贵萍以手机短信的方式要求马宁限期支付下一季度租金否则立刻搬出，后于同年8月28日再次催要租金时向马宁明确表示“要不然就是租三年，要不就是提前解除、支付违约金”，而马宁此后未再向王贵萍支付租金且实际搬出涉案房屋，故应视为双方已就涉案房屋租赁关系的解除达成了一致。一审法院判决解除该租赁合同并无不当。
二、关于上诉人主张的2013年9月至实际腾退之日的房租及利息问题。本院认为，被上诉人马宁在迁出涉案房屋后，未履行交接义务，给上诉人造成了房屋闲置损失，故被上诉人对此应承担责任。同时，结合上诉人通过诉讼途径所了解到的被上诉人已实际迁让的事实，即便没有进行房屋钥匙的交接，但基于诚实信用原则，上诉人亦应尽到主动减损的责任，否则扩大的损失部分应由上诉人自行承担。综合上述因素，本院认为，被上诉人应支付给上诉人自2013年9月10日至2014年7月17日期间的房屋租赁费或闲置费，即17253.33元。对于利息，按照协议约定，被上诉人应提前半个月缴纳每季度租金，故对于本案中迟延支付的租金，其利息应按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，分别以1600＊2为基数，从2013年8月25日计至2013年10月24日；以1700＊3＋3200元为基数，从2013年10月25日计至2014年1月24日；以1700＊3＋8300元为基数，从2014年1月25日计至2014年4月24日；以1700＊2＋13400元为基数，从2014年4月25日计至2014年6月24日；以1700元＊8／30＋16800元为基数，从2014年6月25日计至2014年7月17日。
综上，上诉人王贵萍的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款规定，判决如下：
一、维持徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第2369号民事判决第一项，即“解除原、被告之间签订的出租合同”；
二、撤销徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第2369号民事判决第二项，即“驳回原告王贵萍的其他诉讼请求”；
三、马宁于本判决生效后十日内给付王贵萍租金17253.33元及利息（以3200元为基数，从2013年8月25日计至2013年10月24日；以8300元为基数，从2013年10月25日计至2014年1月24日；以13400元为基数，从2014年1月25日计至2014年4月24日；以16800元为基数，从2014年4月25日计至2014年6月24日；以17253.33元为基数，从2014年6月25日计至2014年7月17日；按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理270元，由王贵萍负担70元，马宁负担200元；二审案件受理费270元，由王贵萍负担70元，马宁负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 宗 正