海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼01民终2645号
上诉人（原审被告）：海南金海晟投资有限公司，住所地海南省海口市美兰区西苑路25号。
法定代表人：艾景祥，总经理。
委托诉讼代理人：魏颖峰，海南外经律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭靖宇，海南外经律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈洪德，男，1980年2月5日出生，汉族，住海口市。
上诉人海南金海晟投资有限公司（以下简称金海晟公司）因与被上诉人陈洪德商品房预售合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金海晟公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回陈洪德的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈洪德承担。事实和理由：一、金海晟公司在施工期间因台风、停电及春节工人返乡等客观因素导致停工97天，按买卖合同约定金海
晟公司有权相应顺延交楼时间，一审法院判决认为台风不属于不可抗力、金海晟公司不得以台风、停电及春节工人返乡等原因顺延交房时间，属适用法律错误。二、陈洪德逾期支付房款，按买卖合同约定金海晟公司有权按其累计逾期天数顺延交楼时间，一审法院仅以陈洪德付清全部房款为由对金海晟公司顺延交楼时间的抗辩不予采纳，属对事实认定不清。三、金海晟公司于涉诉房屋具备交房条件的当日（即2016年4月14日），已书面通知陈洪德办理收楼，即使金海晟公司存在逾期交房，逾期交房违约金应计至2016年4月14日为止。四、买卖合同是双方的真实意思表示，在律师事务所的见证下签订，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同条款均属合法有效，一审法院判决认为买卖合同第十一条第三项及附件七第九条第2项无效，属适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，请法院查清事实，依法改判。
陈洪德辩称，一审判决事实审查细致，定性较为准确，以理服人，应予维持。一、二审新证据《滨海国际物业收费清单》，可以清楚的看出金海晟公司2016年1月10日违法强行交房，并没有因台风等因素而选择延期交房。金海晟公司一直声称，2016年1月10日并没有强行交房。但从金海晟公司1月4日通知业主收房；以及对于1月10日后收房的业主，强行要求写收房日期为1月10日，否则不给收房；以及强行从1月10日开始向所有的业主分摊公共水费和电费，可知：金海晟公司2016年1月10日霸道强行交房，并没有将�风、停电等因素作为延期交房的理由而延期交房。因此，即使金海晟公司有权延期交房，但是其放弃了行使该权利，选择了强行交房。二、一审判决认为金海晟公司以台风、停电及春节工人返乡为由顺延交房没有事实和法律依据是正确的，金海晟公司的上诉理由站不住脚。再者，作为导致延期交房的事实，即使合同没有约定，金海晟公司也应在事实发生之后的合理期限内通知买房人。事实上，金海晟公司不仅没有通知，而且在本案诉讼之前，从没有提及上述原因导致延期交房。至于金海晟公司提及的其他理由，完全不成立，不再赘述。
陈洪德向一审法院起诉请求：1.确认陈洪德、金海晟公司签订的《海口市商品房买卖合同》以下格式条款无效：（1）确认合同第八条第3项无效，即确认”该商品房经验收合格：该商品房经验收合格是指取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》”无效；同时确认商品房经验收合格是指建筑工程已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；（2）确认合同第十一条第3项无效，即”出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价5%”无效；（3）确认合同附件七第九条第2项无效，即确认”买卖合同及本补充协议非出卖人单方提供的格式合同，均由双方协商一致后达成，并自愿签署。出卖人提示买受人注意买卖合同及本补充协议中有关买受人责任条款及出卖人免责条款内容以及黑体文字部分。如有异议，买受人签署前可向出卖人或办理签约的律师事务所咨询。双方签署买卖合同及本协议后，及表示知悉并同意全部条款的内容�并对该商品房及本项目情况、周边状况、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处”无效；2.判令金海晟公司从2016年1月10日开始，每日按陈洪德已付房价款的万分之五支付逾期交房违约金，直到金海晟公司将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付陈洪德使用之日止（暂计1万元）；3.本案诉讼费用由金海晟公司承担。
一审法院认定事实：一、双方没有异议的事实。2014年7月17日，陈洪德（买受人）与金海晟公司（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》（含合同附件一至附件七），主要约定：陈洪德购买金海晟公司开发的位于海口市××区号房，建筑面积144.88平方米，其中套内建筑面积123.48平方米，总金额人民币1375913元。陈洪德自认购书签订之日起7日内（不超过7日）支付全部房价款的30.23％（含定金）金额415913元作为首期房款；剩余房款960000元，陈洪德应于2014年5月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第六条对”买受人逾期付款的违约责任”进行了约定，若买受人陈洪德逾期付款在15日之内，每逾期一天，出卖人金海晟公司有权要求陈洪德每日按应付而未付房价款部分的万分之五支付违约金，合同继续履行；若陈洪德逾期付款超过15日后，金海晟公司有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之五的违约金。合同第八条对”交付期限”进行了约定，出卖人应于2016年1月10日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备本合同第八条第3项条件、并符合合同约定的商品房交付买受人使用。�中第八条第3项约定的内容为：”该商品房经验收合格：该商品房经验收合格是指取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》”。合同第十一条对”出卖人逾期交房的违约责任”进行了约定，若出卖人逾期交房，在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；若超过180日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金；其中第十一条第3项约定：”出卖人逾期交房而产生违约金数额合计最高不超过总购房价5%”。合同还就房屋交接、风险责任转移、面积差异处理、产权登记、保修责任等其他事宜进行了约定。合同附件一至附件六分别就房屋平面图、分摊面积、装修交楼标准、前期物业服务、广告宣传资料等分别进行了约定。合同附件七作为合同补充协议，就按揭付款、商品房交付等相关内容进行了约定，其中第九条第2项内容为：”买卖合同及本补充协议非出卖人单方提供的格式合同，均由双方协商一致后达成，并自愿签署。出卖人提示买受人注意买卖合同及本补充协议中有关买受人责任条款及出卖人免责条款内容以及黑体字部分。如有异议，买受人签署前可向出卖人或办理签约的律师事务所咨询。双方签署买卖合同及本协议后，即表示知悉并同意全部条款的内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处”。金海晟公司曾向陈洪德发出《收楼通知书》要求陈洪德于2016年1月10日办理收楼手续。2016年1月25日，金海晟公司取得海口市公安消防支队《建设工程竣工验收消防备案抽查告知书》，检查结果为该建设工程消防竣工验收备案检查合格。2016年2月2日，金海晟公司作为建设单位组织施工、监理、设计等单位对涉案房屋所在的”滨海国际”建设工程进行了单位（子单位）工程质量竣工验收，并出具工程竣工验收报告，验收结论为：工程质量验收合格。2016年2月6日，涉诉房屋所在建设工程取得海口市规划局《建设工程规划核实意见书》，意见为：”本建设工程符合规划审批要求。”2016年4月14日，金海晟公司取得海口市建设工程质量安全监督站出具的《海口市建设工程质量安全监督站关于滨海国际2602地块建设工程施工质量监督意见》，验收组结论为：”该工程的施工质量合格，同意验收。”陈洪德已向金海晟公司支付完全部房价款1375913元。二、双方存在争议的事实和证据认定。（一）陈洪德、金海晟公司双方签约时是否经过充分协商且有律师在场为双方提供法律咨询服务。经审查，金海晟公司与陈洪德签订的《海口市商品房买卖合同》是由金海晟公司事先拟定及打印好全部内容的合同文本，金海晟公司是在海口市住房和城乡建设局与海口市工商行政管理局共同监制的《海口市商品房买卖合同》示范文本基础上，通过增补、修改若干内容而形成该合同文本的。一审法院审理的包括本案在内的共20宗原告起诉金海晟公司商品房预售合同纠纷案，原告均为购买金海晟公司开发的位于海口市美兰区新埠岛北岸”滨海国际”楼盘房屋的买受人。该20宗案件中买受人与出卖人金海晟公司签订的《海口市商品房买卖合同》，除涉及房屋坐落�号和房价等基础内容不同外，其他内容基本一致。对于金海晟公司出示的由广东信德盛律师事务所出具的《情况说明》，一审法院对其文本的真实性予以确认，但该份情况说明的内容本身并不能直接证明金海晟公司在与陈洪德签订《海口市商品房买卖合同》时，现场有律师进行见证或为陈洪德提供法律咨询服务；也无法直接证明《海口市商品房买卖合同》是陈洪德、金海晟公司在充分协商一致后签署的，在没有其他证据进行佐证的情况下，一审法院对该份证据的证明力不予确认，即对金海晟公司所称买卖合同是在律师事务所律师见证下，经陈洪德确认合同内容，双方协商一致后才正式签署的事实不予认定。（二）陈洪德是否存在逾期支付房款的问题。对于陈洪德已经付清全部房款的事实，双方没有异议，但金海晟公司主张陈洪德存在第一期房款逾期53天、第二期房款逾期186天，共计239天逾期付款的情况，并抗辩据此顺延交楼时间。经审查，一审法院对金海晟公司提供中国银行出具的按揭款放款凭证的真实性、合法性予以确认；但该证据仅显示陈洪德申请的按揭贷款放款时间，双方签订的合同仅就按揭手续的办理时间进行了约定,并未约定按揭款到账时间，该证据无法证明陈洪德逾期付款，故对该证据的证明内容不予确认。故一审法院对金海晟公司辩称陈洪德存在逾期支付房款的事实不予认定。
一审法院认为，一、陈洪德、金海晟公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》中涉诉条款是否属于格式条款的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条第二款之规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。双方签订的《海口市商品房买卖合同》及其附件是由金海晟公司事先拟定并提供。虽然金海晟公司是在海口市住房和城乡建设局与海口市工商行政管理局共同监制的《海口市商品房买卖合同》示范文本基础上，通过增补、修改若干内容而形成该合同文本，但陈洪德起诉要求确认无效的三条涉诉条款，在一审法院审理的20宗起诉金海晟公司商品房预售合同纠纷案件中，买受人与金海晟公司分别签订《海口市商品房买卖合同》的相同条款，其内容是完全一样的，即涉诉条款系金海晟公司预先拟定并且重复使用。金海晟公司称其在与买受人签订商品房买卖合同是在律师的见证下由双方协商一致、确认合同内容后签署的，未能提供相应的证据予以证明，不予采信。因此，一审法院认为本案中双方签订《海口市商品房买卖合同》及其附件中的涉诉条款为格式条款。二、双方签订的《海口市商品房买卖合同》及其补充协议中的涉诉条款是否应确认无效。陈洪德起诉要求确认无效的条款有以下三条：1、《海口市商品房买卖合同》第八条第3项；2、《海口市商品房买卖合同》第十一条第3项；3、《海口市商品房买卖合同》附件七第九条第2项。（一）涉案合同第八条第3项内容为”该商品房经验收合格：该商品房经验收合格是指取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》”的约定是否无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：”房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定:”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：”建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”从以上规定可以看出，建筑工程竣工验收是由建设单位负责组织和申请的，建设工程竣工经验收合格即可交付使用。而备案是在建筑工程竣工并经验收合格后才进行的报备程序，即验收合格后的备案只是行政管理上的登记要求，是建设行政主管部门履行行政管理职能的表现，并不是工程（房屋）方可交付使用的的强制性规定。在我国现行法律法规框架下，商品房交付使用条件的强制性标准是建设工程必须经过验收合格，取得�案登记并非交付使用的法定必要条件。在不违反此规定的基础上，买卖双方可就商品房交付条件进行具体约定。当事人签订的涉案合同第八条第3项内容并不违反有关法律法规的强制性规定，同时，作为格式条款，陈洪德亦无证据显示该条款具有《合同法》第四十条规定的条款无效的情形。因此，陈洪德以商品房验收合格应取得建筑工程竣工验收备案证明文件，即取得《竣工验收备案表》为由要求确认该条款无效，没有法律依据，不予支持。（二）涉案合同第十一条第3项内容为”出卖人逾期交房而产生违约金数额合计最高不超过总购房价5%”的约定是否无效。涉案合同第十一条主要针对出卖人逾期交房违约责任问题进行了约定。该条第1、2项均针对出卖人逾期交房每逾期一天应向买受人按已付房价款的万分之五支付违约金进行了约定，而�条第3项则针对出卖人逾期交房需要承担的违约金数额进行了最高限额的约定。相对于买受人逾期付款的违约责任，双方在涉案合同第六条约定的内容当中对于买受人逾期付款需要承担的违约金数额则没有相应的最高额限制。《合同法》第三十九条第一款规定：”采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。《合同法》第四十条规定：”格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，金海晟公司作为格式条款的提供人，约定其作为商品房出卖人的逾期交房违约�数额合计不超过全部房价款的5%，而买受人逾期付款违约金却无上限，致使双方的合同权利义务不对等。金海晟公司的行为违反了《合同法》第三十九条的规定，其拟定的该条款实际上等于免除了金海晟公司作为格式条款提供方最高限额以外的违约金责任，符合《合同法》第四十条关于无效格式条款的情形。因此，陈洪德要求确认涉案合同第十一条第3项无效的诉请，予以支持。（三）涉案合同附件七即补充协议第九条第2项内容为”买卖合同及本补充协议并非出卖人单方提供的格式合同，均由双方协商一致后达成，并自愿签署。出卖人提示买受人注意买卖合同及本补充协议中有关买受人责任条款及出卖人免责条款内容以及黑体文字部分。如有异议，买受人签署前可向出卖人或办理签约的律师事务所咨询。双方签署买卖合同及本协议后，即表示知悉并�意全部条款的内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处”的约定是否无效。合同当事人签订的合同中是否存在格式条款，首先在于签约当事人的意思自治和真实意思表示；当当事人就合同中是否存在格式条款产生分歧时，应综合签约当事人的意思表示及合同法和相关司法解释的规定进行判断。从双方签订的涉案合同附件七第九条第2项约定的内容看，金海晟公司事先拟定的该条款，实际上否定了该合同存在格式条款的可能，等于合同当中金海晟公司用该条款的约定，免除了金海晟公司作为格式条款提供方应当承担的合同法中确定的义务，同时也限制了对方可以根据合同法和相关司法解释的有关规定，在格式条款具有相关法定情形时要求确认该条款无效或者要求撤销的权利。因此，该条款属于《合同法》第四十条有关无效格式条款的情形。故陈洪德要求确认涉案合同附件七第九条第2项无效的诉请，予以支持。三、金海晟公司是否应向陈洪德支付逾期交房违约金的问题。（一）金海晟公司是否构成逾期交房。根据涉案合同第八条约定，金海晟公司作为出卖人应在2016年1月10日前将取得由建设工程质量安全监督站出具《建筑工程施工质量监督意见》验收合格的商品房交付陈洪德使用。本案中，金海晟公司是在2016年4月14日取得由建设工程质量安全监督站出具同意验收《建筑工程施工质量监督意见》，金海晟公司通知陈洪德按合同约定于2016年1月10日收楼时，涉诉房屋并不符合双方合同约定的房屋交付条件。同样，金海晟公司开发的涉诉房屋所在建设工程虽然在2016年2月6日前已分别取得工程质量竣工验收记录以及规划、消防验收合格的文件，涉诉房屋仍不符合双方合同中约定的房屋交付条件。因此，金海晟公司以”涉诉房屋所在楼栋已于2016年2月6日前取得工程质量竣工验收记录以及规划、消防验收合格文件，涉诉房屋已具备居住使用条件”为由认为其未逾期交楼的抗辩意见，与双方合同的约定不符，没有依据，不予采信。金海晟公司未能在合同约定的时间内将符合合同约定交付条件的房屋合法交付给陈洪德，已构成逾期交房。（二）金海晟公司是否可以以台风、停电、春节工人返乡、买受人逾期付款等原因顺延交房时间的问题。首先，《合同法》第一百一十七条第二款规定：”本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。台风是我省较常见的气象，几乎每年都会发生，不属于不可抗力。同时，建设工程施工建设是一个持续性过程，一般都需要一段时间，金海晟公司作为涉诉房屋的开发商，具有一定的资质、规模，在对开发建设本案涉诉房屋所在的”滨海国际”项目进行工程设计时，完全应当预见到工程建设过程中可能出现台风，偶尔的停电以及传统节日放假等常态因素会对整个建设工程完工期限造成的影响,并据此自主科学合理确定工程竣工和房屋交付的期限。因此，金海晟公司虽然提供部分证据证明在滨海国际建设工程施工期间存在台风、春节工人返乡以及停电等情况，但存在该类情况不能构成顺延交房的理由。对于金海晟公司提出以台风、停电、春节工人返乡等原因顺延交房时间的证据和理由，不予采纳。其次，金海晟公司以陈洪德逾期付款为由主张顺延交房的抗辩，双方对于陈洪德已经向金海晟公司支付完全部购房款的事实没有异议，金海晟公司主张陈洪德存在逾期付款共计239天�情况，提供的证据未能予以证明，不予采信，故对其主张以此顺延交房的抗辩不予采纳。（三）金海晟公司逾期交房应向陈洪德承担的违约责任。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依双方合同约定，金海晟公司应于2016年1月10日前将符合合同约定交付条件的房屋交付陈洪德，但金海晟公司在2016年4月14日才取得《建筑工程施工质量监督意见》，故金海晟公司应承担自2016年1月11日起至2016年4月14日止向陈洪德支付逾期交房违约金的责任。根据涉案合同约定，金海晟公司逾期交付房屋的，每日按已付房价款的万分之五支付逾期交房违约金。自2016年1月11日起计至2016年4月14日止，共95天，故金海晟公司应向陈洪德支付的违约金为65356元（1375913元×0.0005×95天）。陈洪德主张金海晟公司支付此段时间内的逾期交房违约金，具有合同和法律依据，予以支持。涉诉房屋自2016年4月14日符合交付条件后，金海晟公司是否依约通知陈洪德、并按照合同约定与陈洪德办理收楼手续等实际交房情况不清，故对2016年4月14日之后的逾期交房违约金，本案暂不处理；当事人可根据实际交房情况就2016年4月14日之后的纠纷另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十七条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二�的规定，一审法院判决：一、确认陈洪德、金海晟公司签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第3项条款无效；二、确认陈洪德、金海晟公司签订的《海口市商品房买卖合同》附件七第九条第2项条款无效；三、金海晟公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向陈洪德偿付自2016年1月11日起至2016年4月14日止的逾期交房违约金65356元；四、驳回陈洪德的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1434元，由陈洪德负担430元，金海晟公司负担1004元。
本院二审期间，金海晟公司提交陈洪德与其于2014年5月18日签订的滨海国际楼宇认购书，欲证明陈洪德存在购房首付款逾期支付情形，依据涉案合同第八条第�款第6项，其可以据实顺延交房日期。陈洪德质证认为其不是二审中的新证据，且其在合同签订当日即付首付款，不确认其真实性。陈洪德提交滨海国际物业收费通知单，欲证明金海晟公司不管台风、停电以及购房人是否存在逾期付款的情况，即假设金海晟公司有权利因为这些因素而延期交房，但从2016年1月10日开始，也即合同约定的交房日期开始，就要求业主交纳物业费、公摊，证明金海晟公司强行交房，已放弃了延期交房的权利。金海晟公司质证认为对证据的真实性没有异议，但认为通知单与本案没有关联，对证明效力有异议。因双方当事人提交的证据均有原件予以核对，本院确认其真实性。
本院二审查明，双方签订的《海口市商品房买卖合同》第2页海口商品房买卖合同说明第4条内容为”本合同为示范文本，为体�合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。该说明第11条内容为”本合同说明部分，出卖人和买受人确认已经阅读，并盖章或签名”。《海口市商品房买卖合同》第八条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人；2.因政府的行为导致工期延误；3.非出卖人原因，停水停电累计超过72小时或连续停水、停电8小时以上而导致工期延误；4.施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害导致停工八小时以上；5.施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹、溶洞等）；6.因买受人逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。合同补充协议第一条约定，”本合同及附件签订前，出卖人已提示买受人详细阅读，并作合理解释，买受人在清楚理解的基础上与出卖人签订本合同及附件。”
另查明，金海晟公司于2016年4月14日以中国邮政特快专递向陈洪德发出《关于再次通知办理收楼的函》，告知涉案房屋已具备交付条件，请其尽快办理收楼手续。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点为：涉诉条款是否属于格式条款，应否确认无效；金海晟公司应否向陈洪德支付逾期交房违约金65356元。
一、关于涉诉条款是否属于格式条款的问题。根据《合同法》第三十九条的规定，构成格式条款需同时具备两个要件，一是为重复使用事先拟定，二是在订立合同时未与对方协商。本案中，陈洪德与金海晟公司签订的《海口市商品房买卖合同》及其补充协议由金海晟公司在海口市住房和城乡建设局与海口市工商行政管理局共同监制的《海口市商品房买卖合同》示范文本的基础上为重复使用而事先拟定，但是，双方签订的《海口市商品房买卖合同》中”海口商品房买卖合同说明”第4条说明，合同为示范文本，相关条款后的空白行供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除（陈洪德签字确认已阅读”海口商品房买卖合同说明”）；该合�补充协议第九条第2项约定，合同及补充协议并非金海晟公司单方提供的格式合同，均由双方协商一致后达成，并自愿签署，......如有异议，买受人签署前可向出卖人或办理签约的律师事务所咨询。上述条款明确了就合同条款双方可以进行协商，陈洪德诉称上述合同（包括补充协议）未与其进行协商，且不同意其进行修改，需提供证据予以证明，但诉讼过程中其并未提供相关证据，应承担不利后果。《海口市商品房买卖合同》及其补充协议中的三条涉诉条款并不同时具备构成格式条款的两个要件，应认定该三条涉诉条款均不属于格式条款。陈洪德与金海晟公司在《海口市商品房买卖合同》及其补充协议上均签字捺印，包含涉诉条款在内的合同内容均应视为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。一审法院认定《海口市商品房买�合同》及其补充协议中的三条涉诉条款为格式条款并认定其中的合同第十一条第3项及合同附件七即补充协议第九条第2项无效存在不当，本院予以纠正。
二、金海晟公司应否向陈洪德支付逾期交房违约金65356元。首先，陈洪德与金海晟公司签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定，金海晟公司应在2016年1月10日前将取得由建设工程质量安全监督站出具《建筑工程施工质量监督意见》验收合格的商品房交付陈洪德使用。由于直到2016年4月14日金海晟公司才取得由建设工程质量安全监督站出具同意验收《建筑工程施工质量监督意见》，金海晟公司通知陈洪德于2016年1月10日收楼时，涉案房屋并不符合约定的房屋交付条件，其未能在约定时间内将符合约定条件的房屋交付陈洪德，构成逾期交房。其次，金海晟公司上诉称，在施工期间因�风、停电及春节工人返乡等客观因素导致停工97天，按合同约定其有权相应顺延交楼时间，暂且不论其所述事实是否存在，由于其已通知陈洪德于合同约定时间2016年1月10日收楼，该行为应视为其放弃了顺延交楼的权利，现其又以已放弃的权利进行抗辩，本院不予采纳。同理，对金海晟公司提出据合同约定购房人逾期付款时其有权按其累计逾期天数顺延交楼时间的上诉理由，本院亦不予采纳。最后，由于金海晟公司逾期交房，应依合同约定向陈洪德承担逾期交房的违约责任。合同约定金海晟公司于2016年1月10日交付符合合同约定条件的房屋，但其于2016年4月14日才取得《建筑工程施工质量监督意见》，应认定至2016年4月14日涉案房屋才符合交付条件。由于2016年4月14日涉案房屋符合交付条件后金海晟公司已再次通知陈洪德收楼，故应认定金海晟公司逾期交房的时间自2016年1月10日至2016年4月14日止，共计95天。由于合同约定逾期180日之内，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，故金海晟公司依约应向陈洪德支付违约金65356元（1375913元×0.0005×95天）。一审法院认定金海晟公司应支付逾期交房违约金为65356元正确，但其就2016年4月14日之后的逾期交房违约金可另行诉讼的处理不当，本院予以纠正。
综上，金海晟公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实基本清楚，适用部分法律不当，造成部分处理结果不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初594号民事判决第三项；
二、撤销海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初594号民事判决第一项、第二项、第四项；
三、驳回陈洪德的其他诉讼请求；
四、驳回海南金海晟投资有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费1434元，由陈洪德负担430元、海南金海晟投资有限公司负担1004元；二审案件受理费1434元，由陈洪德负担430元、海南金海晟投资有限公司负担1004元。
本判决为终审判决。
审判长 谭晓梅
审判员 王法坚
审判员 陈 璐
二〇一六年十�月十二日
书记员 郑珊珊