四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第5979号
原告成都华新瑞泰物业管理有限公司。住所地：四川省双流县牧马山开发区。
法定代表人於金刚，董事长。
委托代理人张东芳，女，1985年11月5日出生，汉族，住四川省射洪县。系成都华新瑞泰物业管理有限公司员工。
委托代理人周航宇，女，1989年10月19日出生，汉族，住四川省荣县。系成都华新瑞泰物业管理有限公司员工。
被告于建平，男，1987年1月18日出生，汉族，户籍所在地四川省郫县，现住四川省成都市锦江区。。
原告成都华新瑞泰物业管理有限公司与被告于建平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李小涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周航宇，被告于建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成都华新瑞泰物业管理有限公司诉称，原告接受成都华新国际实业有限公司（以下简称“华新公司”）的要求进行前期物业管理。《前期物业服务合同》约定锦绣尚郡小区物业管理费按建筑面积每平方米每月3.8元计算。被告系锦绣尚郡77栋3号房业主，该房屋建筑面积283.85平方米，自2014年1月1日起至2015年6月30日止，被告共计拖欠物业管理费16504.2元，截止2015年6月28日止的违约金2105.21元。原告多次电话及短信催收，被告未支付上述费用。故原告诉请判令被告支付拖欠物业管理费16504.2元，并支付违约金2105.21元。
被告于建平辩称，因被告所购房屋存在地下室渗水、卫生间漏水、一楼客厅地面楼板裂缝等问题，上述问题物业方也有记载，但建设单位并未对此进行整改，被告至今也未收到物业公司或建设单位关于房屋问题整改完成的通知。因此，建设单位并未完成与被告的商品房买卖合同，被告至今未接收房屋钥匙，根据物业服务合同的约定因建设单位原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额缴纳。综上，原告诉请的物业管理费及违约金应由建设单位支付。
经审理查明，2012年3月30日，华新公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对华新.锦绣尚郡二期－2分区物业提供前期物业管理服务；业主应按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，别墅物业服务费为3.8元／月.平方米；业主应从《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日的次日起交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；物业服务费按半年交纳，房屋交付时，业主须预先缴纳半年物业服务费，以后按半年预先缴纳，在前半年最后一月的21日至该月末预先缴纳下半年物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金；本合同期限自合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
另查明，华新公司（出卖人）与被告于建平（买受人）签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，买卖合同第三条约定买受人购买的商品房为华新.锦绣尚郡77栋1楼3号，建筑面积241.29平方米。第十条约定出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；交付时应符合该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件、出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。第十四条约定该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。第二十二条约定出卖人依法选聘的物业管理企业为成都华新瑞泰物业管理有限公司即原告；物业服务费价格为3.8元／月.平方米（建筑面积）。《补充协议》约定：在交付该商品房时，买受人应按照《买卖合同》约定的期限或出卖人书面通知（含信函、报纸广告形式）中确定的交房期限（以较早者为准）接受该商品房，如买受人未在前述期限内接收该商品房，视为出卖人已经在前述期限之前交付了该商品房，该商品房的风险责任转移至买受人，房屋的保修期开始计算，应缴纳的物业服务费、水电气费等由买受人承担；买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题外，不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则视为出卖人已在《买卖合同》约定的交房期限内完成该商品房的交付；对房屋交付过程中买受人发现的其他问题，需双方书面确认，并由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在双方约定的期限内负责修复，但买受人不得以此为由拒绝接收房屋。
2013年10月25日，华新公司在成都商报刊登了华新.锦绣上郡2A期的房屋交付公告，并向被告于建平寄送了《房屋交付使用通知书》，载明房屋交付时间为2013年11月8日。被告于建平所购房属公告的交房范围。2013年12月15日，被告在接房过程中，提出房屋存在一楼客厅推拉门胶条脱落、室外雨水管不垂直、地下室插座安装不平整、地下室多功能厅返潮及玻璃胶裂纹、二楼露台墙面处有钢钉、地下室墙面反碱等问题，并以此为由拒绝接房及拒绝交纳物业服务费。
另查明，成都市国伦房地产测绘有限公司对《华新.锦绣上郡2A期》项目房产测绘成果报告载明：77栋1层3号建筑面积为241.29平方米。该房从2014年1月1日至2015年6月30日止的物业服务费为241.29平方米×3.8元／月.平方米×18个月＝16504.2元；按每日万分之五计算的违约金为2105.21元。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同备案表》、《房屋交付使用通知书》、房屋交付公告、房产测绘成果报告及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为，被告与华新公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，以及原告与华新公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依照合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告已按《前期物业管理服务合同》的约定提供了物业服务，被告理应按该服务合同的约定，从《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日的次日起向原告交纳物业服务费。本案中，出卖人华新公司于2013年10月25日通过登报和邮寄两种方式向被告送达了房屋交付通知，并告知了房屋交付日期为2013年11月8日，而被告在前述期间未接收该房屋，根据《补充协议》的约定“在交付该商品房时，买受人应按照《买卖合同》约定的期限或出卖人书面通知（含信函、报纸广告形式）中确定的交房期限（以较早者为准）接受该商品房，如买受人未在前述期限内接收该商品房，视为出卖人已经在前述期限之前交付了该商品房，该商品房的风险责任转移至买受人，房屋的保修期开始计算，应缴纳的物业服务费、水电气费等由买受人承担”，故华新公司已完成了该商品房的交付。虽然被告抗辩认为在房屋交付过程中发现房屋存在一楼客厅推拉门胶条脱落、室外雨水管不垂直、地下室插座安装不平整、地下室多功能厅返潮及玻璃胶裂纹、二楼露台墙面处有钢钉、地下室墙面反碱等问题而拒绝接房，该房屋并未交付给被告，被告不应承担物业服务费，但根据《补充协议》的约定“买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题外，不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则视为出卖人已在《买卖合同》约定的交房期限内完成该商品房的交付”，被告提出的房屋存在的上述问题，并不属于主体结构质量问题。因此，被告以此主张该商品房未交付的理由不成立，原告诉请被告支付2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费16504.20元，符合法律规定，本院予以支持。被告未按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告根据《前期物业服务合同》约定的逾期每日万分之五计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条之规定，判决如下：
被告于建平于判决生效之日起十日内向原告成都华新瑞泰物业管理有限公司支付2014年1月1日至2015年6月30日的物业服务费16504.20元，物业服务费违约2105.21元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费133元，由被告于建平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李小涛
二〇一五年十月十三日
书记员 张颖晗