江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0803民初7173号原告（反诉被告）：淮安金地广场商业管理有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道588号。法定代表人：郑建辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱润元，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：翁树忠，江苏知缘律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨玥，女，1986年3月30日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：周向荣，江苏兴宇律师事务所律师。原告淮安金地广场商业管理有限公司（以下简称金地公司）与被告杨玥、反诉原告杨玥与反诉被告金地公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金地公司的委托诉讼代理人邱润元、翁树忠，被告杨玥的委托诉讼代理人周向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地公司向本院提出诉讼请求：1、终止原、被告双方于2014年5月签订的《租赁合同》；2、被告给付租金188400元；3、被告支付延付租金的违约金73071元；4、案件诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年5月，原告与被告杨玥签订了《租赁合同》，合同约定原告将金地商业广场室内2栋一层A058、A059号商铺出租给被告经营珠宝，品牌为“宝庆”，租赁期限为3年。依据该合同第四条的约定，租赁面积为157平方米，租金为每月每平方米60元，每季度租金为28260元，按季交纳。2014年7月15日至2016年10月14日共欠租金188400元。合同第22.4条第一款约定，被告还应当支付所欠租金188400元的日1‰迟延履行违约金，截止2016年10月14日，违约金为73071元。被告杨玥辩称，被告系租赁房屋产权人，被告不存在违约行为，系原告涉案房屋存在质量问题导致被告巨额损失。反诉原告杨玥向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告赔偿因其虚假宣传导致反诉原告投资及经营损失约25万元；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿装修损失8万元；3、反诉被告向反诉原告给付违约金1.44万元；4、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告采用虚假宣传的方式进行招商，误导反诉原告与其签订《金地广场租赁合同一份》，约定由反诉被告将广场室内2栋一层A058、A059号商铺提供反诉原告租赁。租赁期间，因房屋存在质量问题导致发生坍塌给反诉原告造成巨大损失。反诉被告金地公司辩称，反诉原告的诉请无事实及法律依据，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：2014年5月，甲方（××）原告金地公司与乙方（××）被告杨玥签订租赁合同。约定：序言，一、甲方是位于淮安市淮安区的淮安金地商业广场内（包括1号楼、2号楼、3号楼、4号楼）的建设单位。二、甲方同意在商业广场建设完成后将其室内2栋一层A058、A059号商铺出租给乙方使用。三、甲、乙双方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：1、租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推。2、甲方对包括该房屋在内的商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。3、进场日：《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日。《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准。4、免租装修期：自进场日起至开业日前一日的期间…。5、开业日：商业广场整体开业日。6、计租日：免租装修期届满次日。7、计租面积应为套内建筑面积。8、保证金：作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方交纳的约定金额的款项，包括履约保证金和商业及物业服务费保证金。由甲方保管，不计利息…。该房屋套内建筑面积为157平方米。第二条租赁期限为玖个租约年，自计租日计算。第三条免租装修期1.5个月。第四条租金标准和租金支付，该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金。实际按照：第一个租约年季度租金18840元，年租金75360元；本合同项下的租金支付方式为：以一个季度（三个月）为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。本合同项下第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2014年7月15日至2014年10月14日，第一期应交租金为18840.00元。…。第二十二条违约责任，22.3双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金…。22.4乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认在租赁期限，若乙方延迟交纳租金或商业及物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。……。2014年6月，原告金地公司（甲方）与被告杨玥签订房屋交接验收确认书，确认2栋一层A058、A059号商铺出租给乙方（被告杨玥）使用。2014年7月15日至2016年10月14日被告杨玥共欠租金188400元。被告杨玥当庭提供照片，证明因坍塌造成被告房屋发生损坏从而造成经营损失。提供宣传单证明原告金地公司存在虚假宣传。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的租赁合同、产权证明、结算表，被告提供的照片和宣传手册等证据在卷，经庭审质证，予以证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。房屋租赁合同是××将租赁房屋交付××使用、收益，××支付租金的合同。双方签订《租赁合同》，是其真实意思表示，合同中约定的内容，不违反法律法规的规定，合同有效，应予以确认。一、关于原告主张要求与被告解除2014年5月签订的《租赁合同》的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，××无正当理由未支付或者迟延支付租金的，××可以要求××在合理期限内支付。××逾期不支付的，××可以解除合同。本案原告金地公司依据《租赁合同》第22.4条的约定，被告延迟支付租金超过30日，原告金地公司有权单方解除合同。本院认为，被告杨玥没有按照合同约定按期向原告金地公司支付租金，已延迟支付租金超过30日，构成违约，原告金地公司有权单方解除合同。原告金地公司要求与被告金地公司解除合同的诉请，符合原、被告双方的合同约定，本院予以支持。二、关于原告诉请要求被告给付租金188400元、支付延付租金的违约金73071元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是××将租赁物交付××使用、收益，××支付租金的合同。原告主张被告拖欠租金自2014年7月15日至2016年10月14日共欠租金188400元，被告杨玥也认可未缴纳租金，故对租金的主张符合合同约定，本院予以支持。原告主张关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。租赁合同约定被告延迟交纳租金，每延迟一日，应向原告金地公司支付相当于欠费金额1‰。审理中，原告金地公司认为违约金过高，主动调整为28357.88元，该标准本院予以确认。三、关于反诉原告要求反诉被告的具体诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。反诉原告要求反诉被告赔偿虚假宣传造成的投资及经营损失，因反诉被告的宣传手册明确注明已入驻品牌和意向入驻品牌，不存在虚假宣传的情形，反诉原告举证不足。赔偿因房屋坍塌造成损失（含维修、经营），因反诉原告举证不足，该请求不予支持。要求赔偿违约金，该请求无合同约定，无事实依据，故对反诉原告的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告淮安金地广场商业管理有限公司与被告杨玥于2014年5月签订的《租赁合同》；二、被告杨玥于本判决生效后十日内向原告淮安金地广场商业管理有限公司支付2014年7月15日至2016年10月14日期间租金188400元、违约金28357.88元；三、驳回原告淮安金地广场商业管理有限公司的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告杨玥的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5222元、由原告淮安金地广场商业管理有限公司负担888元，被告杨玥负担4334元。反诉受理费6466元，减半收取3233元，由反诉原告杨玥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：34×××54；单位：淮安市财政局综合处）。审 判 长  孙环亮审 判 员  胡亮亮代理审判员  陆 伟二〇一七年四月二十四日书 记 员  吴 双附:裁判所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条××同是出租人将××交付承租人××益，承租人支付租金的合同。第二××六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。