山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终3512号
上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘金辉，董事长。
委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊兆杰，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李光亮，男，1972年5月9日出生，汉族，住山东省东营市。
委托诉讼代理人：张敏，山东康桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：仪江勇，山东康桥律师事务所律师。
上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人李光亮房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
东拓置业上诉请求：1.依法改判调减逾期交付车位违约金17118.86元；2.一、二审诉讼费用依法分担。事实和理由：一审判决以东拓置业未对涉案车位租赁费申请司法鉴定等为由没有支持东拓置业要求调减逾期交付车位违约金的主张适用法律错误。本案中，李光亮没有提供证据证明逾期交付车位实际损失的情况下，应当按照法定损失作为认定约定违约金是否过高的依据。关于法定损失的确定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，并不是只有评估机构评定的租金标准可以作为依据，有关主管部门公布租金标准也可以作为依据。依据济南市物价局、市住房保障和房产管理局于2012年8月1日实施的济价费字[2012]77号文件公布的住宅小区车位租赁费的价格，涉案车位租赁费的实际损失没有司法鉴定的必要。因此，本案逾期交付车位违约金应按照该文件指导价即每日8.06元/个×1.3倍作为计算调减违约金的依据。
李光亮辩称，一审法院关于逾期交付车位违约金的认定是正确的。1.东拓置业与李光亮签订的《地下车位使用权转让协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，而且该合同是东拓置业单方提供的格式文本，违约金的计算方式也是其主动写在合同上的，东拓置业作为专业的房地产开发商，在签订合同时应当预见到自己逾期交付车位应当承担的违约责任。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”而本案逾期交付车位有明确约定的违约金计算方法，不应该参照该司法解释第十七条的规定。东拓置业要求依据济南市有关文件来降低车位违约金没有事实和法律依据。
李光亮向一审法院起诉请求：1.判令东拓置业支付逾期交房违约金695506元；2.判令东拓置业支付逾期交付车位违约金30384元；3.判令东拓置业承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2011年2月23日，李光亮（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）DTZY-02-2010-LYB-
XXXX）一份，约定李光亮购买东拓置业开发的位于高新区“XX”小区X区XXXXXX商品房；建筑层数地上4层，地下1层；该商品房建筑面积共203.74平方米，该商品房每平方米8773元，总价款共计1787473元。合同第五条约定：买受人应在本合同签订之日付清房屋总价款，即人民币1787473元整。合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家有关规定，将取得《建设工程竣工备案表》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3、市政府配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人的原因造成工期延长的。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：（1）逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同时，双方在附件四：补充协议中第三条第二款中约定：在产权登记测量完成后，出卖人将向买受人出示产权登记测量结论，双方应当按照该测量结果办理面积差异款结算手续。该结算手续完成后，买受人才有权要求出卖人交付房屋和协助办理产权登记。2011年2月23日，李光亮（买受人）与东拓置业签订《地下车位使用权转让协议》一份，协议约定买受人向出卖人购买X区XXX车库XX-
XXXX号车位使用权；地下停车位以个为单位进行计价，停车位单价80000元/个，总价为80000元。协议第三条约定：本协议签订时，买受人一次性付清全部车位款。协议第四条约定：出卖人应当在买受人付清全部价款后，于2012年1月31日前将地下车位交付买受人使用。届时双方办理交接手续。如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力如地震、水灾等导致工期延长；2、遭遇非技术所能解决的问题导致工期延长；3、经规划部门批准或设计单位同意的变更导致工期延长；4、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；5、市政配套设施的批准与安装的延误（因出卖人的过失除外）；6、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人原因造成工期延长。协议第八条约定：买受人逾期付款的违约责任适用双方签订的《商品房买卖合同》第六条的计算方式处理，出卖人逾期交付该车位的违约责任适用双方签订的《商品房买卖合同》第九条的计算方式处理。李光亮、东拓置业签订上述合同后，李光亮依约向东拓置业付清房价款1787473元，车位款80000元。
2012年9月27日，济南高新技术产业开发区管理委员会建设局对涉案房产所涉工程予以竣工验收备案。
2016年1月11日，李光亮（乙方）与东拓置业（甲方）签订《房屋及车位交接单》一份，载明：“乙方购买“XX”X区XX号楼X单元X层XXX室商品房（以下简称该商品房），XXX号车库XXXX车位，现乙方自愿办理该商品房及车位的交接手续，签订本交接单，并确定如下事宜：1、乙方确认该商品房及车位已具备交付条件；2、甲方承诺在商品房交付乙方后，依据《住宅质量保证书》承担保修义务；3、甲方已经向乙方交付商品房及车位，乙方已经接受并承担自接收之日起作为该房屋所有权人及车位使用权人所应承担的权利义务”。
本案审理过程中，李光亮明确逾期交房天数自2012年1月1日起，暂计至2015年7月20日，逾期共计1297天。逾期交房违约金为695506元（1787473元×1297天×3/10000）；逾期交付车位天数为自2012年2月1日起，暂计至2015年7月20日，逾期共计1266天。逾期交付车位违约金为30384元（80000元×1266天×3/10000）。东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。
诉讼中，东拓置业提出鉴定申请，要求对李光亮的实际损失进行鉴定。一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区XX小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。该评估结论为：一、2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）。二、2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）。三、2014年房地租金日租金年度区间价格为0.48-0.77元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.38-0.67元/日/平方米（所在楼层3、4）。四、2015年房地租金日租金年度区间价格为0.51-0.85元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.42-0.74元/日/平方米（所在楼层3、4）。五、2016年房地租金日租金年度区间价格为0.56-0.93元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.46-0.81元/日/平方米（所在楼层3、4）。李光亮对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。
诉讼中，东拓置业辩称其于2013年8月1日电话通知李光亮收房，提交电话表一份予以证明。李光亮认为该证据系东拓置业单方制作，对此不予认可。
一审法院认为，李光亮与东拓置业于2011年2月23日所签订的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。李光亮依照合同约定履行了支付购房款、车位款的合同义务，东拓置业亦应依照合同约定于2011年12月31日前将本案房屋交付于李光亮；于2012年1月31日前将本案车位交付于李光亮。东拓置业于2016年1月11日将涉案房产及车位移交给李光亮，已构成违约。李光亮主张东拓置业支付逾期交房及车位违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院应予支持。依据合同第九条约定，逾期交房违约期限应自“自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，本案中李光亮主张自2012年1月1日起计算至2015年7月20日止，逾期交房天数为1297天。东拓置业虽辩称其于2013年8月1日通知李光亮收房，但未提交有效证据予以证实，一审法院不予采信。李光亮要求东拓置业按照合同约定支付其违约金，东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，李光亮、东拓置业双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，李光亮主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因东拓置业的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在李光亮未能举证证明其实际损失的情况下，经东拓置业的申请，一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区XX小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：一、2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）。二、2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）。三、2014年房地租金日租金年度区间价格为0.48-0.77元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.38-0.67元/日/平方米（所在楼层3、4）。四、2015年房地租金日租金年度区间价格为0.51-0.85元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.42-0.74元/日/平方米（所在楼层3、4）。李光亮虽对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业的违约事实给其造成的实际损失并未向一审法院提供相关证据证实。山东中新资产评估有限公司系一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，一审法院予以采信。综合考虑东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合李光亮所购房屋的价格及实际损失等公平因素，一审法院参照上述鉴定意见，根据各楼层日租金价格取其平均值酌情确定东拓置业逾期交房给李光亮造成的实际损失为2012年日租金为0.47元/日/平方米；2013年日租金为0.50元/日/平方米；2014年日租金为0.53元/日/平方米；2015年日租金为0.58元/日/平方米。一审法院依据该标准，依法按照130%支持李光亮主张的逾期交房违约金。综上，一审法院认定东拓置业应向李光亮支付的逾期交房违约金为[2012年：（0.47元/日/平方米×203.74平方米×366天×130%）+2013年：（0.50元/日/平方米×203.74平方米×365天×130%）+2014年：（0.53元/日/平方米×203.74平方米×365天×130%）+2015年：（0.58元/日/平方米×203.74平方米×201天×130%）]=176014.04元。关于李光亮逾期交付车位违约金，东拓置业辩称李光亮主张的逾期交付车位的违约金过高，应根据《济南市物价局、市住房保障和房产管理局关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》（济价费字[2012]77号）的有关规定，“住宅小区共用车库内的车位租赁费实行政府指导价。车位租赁费基准价格为220元/个·月，可上浮10%，下浮不限”，李光亮的逾期交付车位损失最高按照该标准上浮10%即242元/月计算，即每日不超过8.07元予以调整。一审法院认为，东拓置业提交的该份证据为复印件，且即便该规定真实存在亦是有关部门为规范物业部门的收费行为所制定的指导性文件。针对本案来讲，李光亮、东拓置业双方已在涉案的《地下车位使用权转让协议》第八条中就违约责任已作出约定，且东拓置业亦未申请对涉案地段车位租赁费申请司法鉴定，故对于东拓置业的该项抗辩，一审法院不予采纳。李光亮主张东拓置业逾期交付车位天数自2012年2月1日起计至2015年7月20日，逾期共计1266天。综上，一审法院认定东拓置业应支付李光亮的逾期交付车位违约金为30384元（80000×3/10000×1266天）。东拓置业辩称根据购房合同补充协议第三条第2项约定，在双方未办理完结算手续前，李光亮无权要求东拓置业交付房屋及承担违约责任。一审法院认为，东拓置业未提交证据证实李光亮拒绝与其办理差异款结算手续，且东拓置业亦在2016年1月11日将房屋交付给李光亮。同时，该款项的约定并未否定主合同中关于房屋交付期限及违约责任的相关约定，故对于东拓置业的该项抗辩，一审法院不予采纳。东拓置业提出的诉讼时效应自东拓置业违约行为发生之日即2012年1月1日起计算，李光亮于2015年7月24日向法院提起诉讼，已过诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中存在李光亮诉讼时效中断重新起算的情形，故对东拓置业的该抗辩理由，一审法院不予采纳。据此，判决：一、济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李光亮自2012年1月1日至2015年7月20日期间的逾期交房违约金176014.04元[2012年：（0.47元/日/平方米×203.74平方米×366天×130%）+2013年：（0.50元/日/平方米×203.74平方米×365天×130%）+2014年：（0.53元/日/平方米×203.74平方米×365天×130%）+2015年：（0.58元/日/平方米×203.74平方米×201天×130%）]。二、济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李光亮自2012年2月1日至2015年7月20日期间的逾期交付车位违约金30384元（80000元×3/10000×1266天）。三、驳回李光亮的其他诉讼请求。如果济南东拓置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11059元，由李光亮负担7914元，济南东拓置业有限公司负担3145元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
二审期间，东拓置业提交济南市物价局、济南市住房保障和房产管理局于2012年7月25日印发的《关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》（济价费字[2012]77号）文件原件1份，欲证明济南市包括高新区住宅小区共用车库内的车位租赁费实行政府指导价，车位租赁费最高价为242元/个·月，即每个车位日租金为8.06元，应以此为据确定涉案逾期交付车位违约金并进行调整。李光亮对该证据的真实性并无异议，但对证明目的有异议，李光亮认为该文件不适用本案，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同无约定违约金数额或计算方式的才可能参照鉴定的租金或有关主管部门公布的租金，而本案逾期交付车位违约金的计算方式约定明确，因此不能参照该司法解释第十七条。上述事实由东拓置业在二审提交的证据、二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为逾期交付涉案车位的违约金问题。东拓置业与李光亮于2011年2月23日签订的《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。该转让协议中对2012年1月31日前交付车位的时间及出卖人逾期交付车位的违约责任均作出明确约定。逾期交付车位自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。东拓置业于2016年1月11日逾期交付涉案车位，应当按约定向李光亮承担违约责任。在上述合同对逾期交付车位违约金进行明确约定，且东拓置业亦未对涉案地段车位租赁费申请司法鉴定的情况下，其主张逾期交付车位违约金的计算方式根据济南市物价局、济南市住房保障和房产管理局公布的济价费字[2012]77号通知内容来计算，证据不足，本院不予支持。
关于东拓置业在二审诉讼中提出本案超过诉讼时效的问题。本院认为，因李光亮于2015年7月24日向一审法院提起本案诉讼之前，涉案房屋及车位尚位交付，且本案存在诉讼时效中断而需重新起算的事实，故一审法院认定本案未超出诉讼时效并无不当，本院予以确认。
综上所述，东拓置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费228元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年七月六日
书记员 孙 娜