山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄商初字第693号
原告（被反诉人）卢衍香，女，汉族，住山东省莒南县XXX。
委托代理人王俊嵋，青岛黄岛德倡法律服务所法律工作者。
被告（反诉人）青岛丰泰实业有限公司，住所地青岛市市南区XXX。
法定代表人赵芳洲，该公司董事长。
委托代理人宋立、刘春荣，山东中苑律师事务所律师。
被告（反诉人）青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦，住所地青岛经济技术开发区XXX。
负责人赵芳洲，该公司总经理。
委托代理人宋立、刘春荣，山东中苑律师事务所律师。
原告（被反诉人）卢衍香与被告（反诉人）青岛丰泰实业有限公司（以下简称丰泰公司）、青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦（以下简称丰泰商厦）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年5月12日与被告丰泰商厦签订《丰泰商厦商铺租赁合同》，合同签订后，商厦未经消防验收，即强令业户进入商场；被告丰泰商厦未通知原告即私自停业；被告丰泰商厦存在虚假宣传，欺诈行为。被告丰泰商厦的上述行为导致合同目的不能实现，并给原告造成重大损失，被告丰泰公司系被告丰泰商厦的总公司，依法应对被告丰泰商厦的行为承担责任。原告为维护其合法权益诉至法院要求：1、依法判令解除原告与被告丰泰商厦签订的《丰泰商厦商铺租赁合同》；2、依法判令二被告返还原告已支付的租金、保证金以及赔偿原告经营损失、转让费损失、装修费损失、更名费损失以及货物积压造成的损失，上述共计104449元。
两被告共同辩称并反诉称，被答辩人为追求终止合同的目的采取种种手段拒绝履行租赁合同，其无权要求返还已支付的费用；被答辩人主张的其他损失无事实和法律依据。被答辩人首先违反合同约定，拒缴物业费、水电费已经构成前期违约，现向法院反诉要求反诉被告支付拖欠的物业费、水电费共计1864元，并承担违约金1864元。
被反诉人辩称，被告的反诉无事实和法律依据，不予认可。
经法庭审理，当事人举证、质证及本院查明事实如下：
一、青岛丰泰实业有限公司于1997年12月9日经工商登记注册成立，法定代表人赵芳洲。青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦于2003年5月26日经工商登记注册成立，系青岛丰泰实业有限公司的分公司，属非法人企业，负责人为赵芳洲。
二、2012年5月12日，被告丰泰商厦与原告签订《丰泰商厦商铺租赁合同》一份，合同约定，原告租用被告丰泰商厦2B01号商铺一间，面积18平方米，租金5元／天／平方米，用于经营男女休闲装，租期三年，年租金32900元，计租时间从2012年8月18日起；合同签订时缴纳经营保证金2000元；合同约定，物业费按租赁面积、按月收取，每平方米每天0.3元。
三、上述租赁合同的产生系原告于2012年7月30日从案外人崔仕国转租过来，被告于2012年8月27日将承租人崔仕国更名为原告卢衍香。原承租人崔仕国曾向被告丰泰商厦支付了租金32900元，并支付了押金2000元，装修费300元，后更名至原告名下。
四、原告为证明其转让费损失30833元及更名费损失800元，提交原告卢衍香与案外人崔仕国签订的涉案《转租协议》一份、该协议内容为原告转租崔仕国的涉案商铺并向其支付68000元（包含租金32900元及转让费35100元），提交崔仕国收到上述款项的收条一张；2012年5月12日被告开具的更名费800元收据一张。同时申请证人崔仕国出庭对上述事实进行了证明。
被告质证：原告卢衍香与崔仕国转让商铺的事实存在；更名费收据真实性无异议，更名已实际完成，原告无权要求返还。
五、被告丰泰商厦于2012年上半年将商场整体装修完毕后出租给包括原告在内的业户使用，被告在经营过程中特别是在2012年年底因各种原因与部分业户产生矛盾，正常的经营活动受到严重影响，特别是被告商厦消防设施未能达标，2013年1月31日，被青岛开发区消防大队责令整改，2013年2月9日，被责令停业，包括原告在内的业户未再进行营业。
六、原告为证明其自行装修费损失6000元，提交2012年8月2日宏德利装修总汇开具的装修费收据四份，收据金额合计11500元。
被告质证：真实性有异议，原告是于2012年8月27日办理的更名手续，装修费收据是2012年8月2日，该证据不真实，且没有相关合同予以佐证；同时，2014年8月20日，原告已将自己的货架自行拉走。
七、原告为证明其营业损失36970元，提交进货单和存货实物、快递单及积压货物照片。其中原告进货80876元、剩余积压货物11396元，计算经营损失为36970元。另外，原告系从2012年12月15日停业的。
原告质证：照片无法证明该货物是原告所有，进货单据没有单位盖章，无法证明原告经营情况，不能证明其经营损失。原告认为其于2012年12月15日停业不属实，应该是2013年2月9日。
八、被告提交物业费缴纳明细表一份，证明原告自2012年
9月起至2013年2月8日止拖欠物业费及水电费费用共计1864元的事实。
原告质证：缴纳明细是被告自己制作，真实性不认可，物业费已交纳。
九、2013年9月，本院曾就与本案相类似案情的涉被告丰
泰商厦四起租赁合同纠纷案件（原告分别为闫会振、郭芙蓉、郭真真、杨亚飞）进行了判决，后当事人不服一审判决上诉，二审发回重审，在重审期间，原告撤诉。但在上述四起案件的原一审过程中，本院曾委托山东润德工程项目管理有限公司对承租户在被告处的装修残值进行过鉴定，其中，闫会振的装修物残值鉴定结果为5077.71元（商铺面积20平方米）、郭芙蓉的装修物残值为15510.68元（商铺面积42平方米）、郭真真的装修物残值为9583.17元（商铺面积12平方米）、杨亚飞的装修物残值为4851.48元（商铺面积9平方米）。上述装修残值若按商铺面积折算，每平方米的装修残值为422元。
查明，原告在庭审中陈述，其只是于2014年8月20日到被告处取走了一少部分货物，装修物没有取走。
本案在审理过程中，被告自行对包括原告在内业户的货物及已装修的商铺进行过清理，现又对商场重新整理招商运营，原有的商铺装饰现场无法得到还原。
以上事实，有当事人提交的书证、图片、以及当事人陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告卢衍香与被告丰泰商厦签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，成立有效，双方应当履行各自合同义务。由于被告丰泰商厦因消防设施检验不合格被消防部门责令停止营业，导致本案双方租赁合同不能履行，被告存在根本违约，应依法承担相应的违约责任。尽管本案原告取得承租权系从案外人崔仕国转让而来，原合同项下的权利义务应由原告享有和承担。被告应返还原告停业后的剩余租金17126元（计算方式：自2013年2月9日起至2013年8月18日期间计190天，32900元÷365天×190天）；原告要求被告返还押金2000元及被告已收取的更名费800元，本院予以支持。关于原告主张的装修费6000元，依照《房屋租赁司法解释》第十一条第一款第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”由于本案被告存在根本违约，直接影响承租人合同目的的实现，其应对承租人剩余租赁期内装修残值损失进行赔偿，本院在审理过程中，被告自行对包括原告在内的业户的货物及装修现场进行过清理，现又对商场重新整理招商，原有的装饰现场无法得到还原，装修残值现在也无法进行现场鉴定，对装修残值的认定，原告仅提交收款收据，不足以认定其装修残值，原告也未提交证据证明其装修档次高于本院前期处理的四起案件中商铺的装修档次，故本院可以参照前期案件审理中对装修残值的评估结果，折算每平方米的装修残值422元为计算依据，原告商铺面积18平方米，计算为7596元，原告主张6000元，被告应予赔偿。关于原告主张转让费损失30833元，由于原告是从案外人崔仕国处转租涉案商铺，并经被告同意办理了合同主体变更，原告当时支付案外人的转让费为35100元，由于被告违约导致合同不能继续履行，致使原告不能实现合同目的，该转让费损失应当是原被告签订合同时被告作为违约方预见到或者应当预见到的，由于合同租期是三年，原告支付转让费35100元，并未明显超出合理范围，原告已租商铺半年，故该转让费损失应为29250元（35100元×5／6），被告应予赔偿。由于双方合同现已到期，原告再主张解除合同于法无据。原告主张经营损失36970元，证据及法律依据不足，本院不予支持。被告反诉要求原告支付自2012年9月截至2013年2月8日的物业费及水电费共计1864元，因原告未提交证据证明已支付，故其应承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉人）青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦、青岛丰泰实业有限公司共同返还原告（被反诉人）卢衍香租金17126元；
二、被告（反诉人）青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦、青岛丰泰实业有限公司共同返还原告（被反诉人）卢衍香合同押金2000元及被告已收取的更名费800元；
三、被告（反诉人）青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦、青岛丰泰实业有限公司共同赔偿原告（被反诉人）卢衍香装修费损失6000元；
四、被告（反诉人）青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦、青岛丰泰实业有限公司共同赔偿原告（被反诉人）卢衍香转让费损失29250元；
五、原告（被反诉人）卢衍香支付被告（反诉人）青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦、青岛丰泰实业有限公司物业费及水电费共计1864元；
六、驳回原告（被反诉人）的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉人）的其它反诉请求。
上述合计53312元，由被告青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦、青岛丰泰实业有限公司于本判决生效后10日内共同支付给原告卢衍香。
案件受理费2389元（原告申请缓交），原告承担1170元，两被告共同承担1219元，原告应承担案件受理费在案件执行中一并扣除；反诉费25元，由被反诉人承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉费用，上诉于山东省青岛市中级人民法院，逾期未交纳上诉费的，视为未上诉。上诉人亦可在本判决书送达之日起15日内直接向青岛市中级人民法院递交上诉状。
判决生效后，权利人申请强制执行的期限为2年。
审 判 长 熊 敏
审 判 员 张成镇
人民陪审员 杨仕欣
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 王 宾