北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民再初字第00026号
原告臧秀英，女，1946年3月24日出生，汉族。
委托代理人马海滨（臧秀英之夫）。
原告臧国庆，男，1952年10月1日出生，汉族。
原告臧国有，男，1957年1月1日出生，汉族。
原告臧秀荣，女，1960年11月7日出生，汉族。
原告臧秀华，女，1964年1月1日出生，汉族。
原告臧秀敏，女，1943年10月27日出生，汉族。
原告臧国顺，男，1955年1月16日出生，汉族。
委托代理人曹镭（臧国顺之妻）。
原告李云祥，男，1945年3月7日出生，汉族。
原告李金燕，女，1971年3月12日出生，汉族。
原告李金德，男，1975年6月18日出生，汉族。
原告李金燕、李金德委托代理人李云祥，即原告李云祥。
被告杨斌，男，1973年2月12日出生，汉族。
原告臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏、臧国顺、李云祥、李金燕、李金德诉被告杨斌房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2011年11月18日作出（2011）西民初字第07338号民事判决，后杨斌上诉，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第4647号民事判决，维持了（2011）西民初字第07338号民事判决。2014年4月29日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民再终字第01456号民事判决，撤销了（2012）一中民终字第4647号民事判决和（2011）西民初字第07338号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告臧秀英及其委托代理人马海滨、原告臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏、臧国顺及其委托代理人曹镭、原告李金燕、李金德的委托代理人暨原告李云祥，被告杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏诉称，北京市西城区西XX大街XXX号房屋是我们六人和臧国顺、臧秀环共有的房产。2009年3月，经大家同意，臧秀英代表八人与金麦香面包店杨斌签订租房协议，租期五年，前三年租金每年18万元，后两年每年20万元，每年3月1日前交清全年房租。2009年3月至2010年3月杨斌房租已付给我们。2010年3月至2011年3月的房租杨斌一直未付，后得知其付给了臧国顺，但臧国顺没有给我们。2011年2月12日，臧国顺把房租退给杨斌，造成我们一直没拿到房租。现起诉要求杨斌付清2010年3月至2011年3月房租135000元及2011年3月至9月半年房租67500元，共计202500元，逾期违约金54000元，及逾期利息。
原告臧国顺称，臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀英、臧秀敏所述不属实。租赁合同是房屋的八位共有人委托我和杨斌签订的，合同上臧秀英的名字是她后来擅自加上的。2010年3月，杨斌将2010年3月至2011年3月的租金18万元交给我。我通知其他共有人领款，但只有李云祥领取了他们家应得的一份。其他人不但拒绝领取，还多次到杨斌的店里闹事，造成杨斌无法正常经营，不得不于2011年2月15日搬离房屋。杨斌向我要求赔偿损失，我决定补偿杨斌137500元。我认为是我们这方违约在先，我本人不向杨斌主张租金，也不同意其他原告向杨斌追讨租金。
原告李云祥、李金燕、李金德称，臧家和杨斌签合同时，臧秀环还在世，所以我们对签订合同之事不清楚。李云祥在2010年4月领取了我们应得的一份租金。现臧秀英、臧国庆等人向杨斌追讨租金，与我们无关。
被告杨斌辩称，2009年3月，臧国顺作为房屋共有人的代表和我签订了房屋租赁协议，用于经营西饼店。合同签订后，我依约定，将第一年租金交给了臧国顺，各共有人对此也无异议。2010年3月10日，我将第二年的房租18万元仍交给了臧国顺。但2010年5月14日原告臧秀英、臧国庆等六人借口没有收到租金，到店里用报纸糊窗户，影响我的正常经营，双方发生纠纷，我被迫报警。2011年2月15日，臧秀英等人再次到店里闹事，我告知臧国顺已无法经营。当日，我将房屋交给了臧国顺。因为是出租方违约在先，我向臧国顺要求赔偿。臧国顺补偿我违约金和损失共计137500元。我已付过租金，故不同意原告诉讼请求。
经审理查明，北京市西城区西XX大街XXX号房屋产权为臧秀英、臧秀华、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀敏、臧秀环、臧国顺八人共同所有。2009年初，臧国顺、臧秀英、臧国庆代表共有人与杨斌就出租该房屋事宜进行了商谈。双方达成协议后，于2009年3月签订房屋租赁协议。协议约定：租赁期限为五年，自2009年3月15日至2014年3月14日，2009年3月15日至2012年3月14日每年18万元租金，2012年3月15日至2014年3月14日每年20万元租金；每年3月1日前支付全年租金；如违约应向守约方支付当年租金的20%违约金；发生争议协商不成时，双方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。臧国顺、臧秀英代表出租方在协议上签了字。协议签订当日，根据双方商定，杨斌将第一年房租（2009年3月15日至2010年3月14日）18万元转入臧国顺账户，后臧国顺将租金分给各共有人。协议签订后，杨斌实际使用了该房屋。2010年初，臧国顺和臧秀英分别向杨斌索要2010年3月15日至2011年3月14日的房租。在出租方对由谁收取租金不能达成一致的情况下，杨斌于2010年3月10日将该笔房租18万元交付臧国顺，臧国顺出具收条。因臧秀英等六人没收到租金，与杨斌发生矛盾。2010年5月15日，臧秀英等人到杨斌店里催讨租金，双方发生冲突。2011年2月15日，臧秀英等人再次到杨斌店里催要房租。当日，杨斌找到臧国顺要求退租并向臧国顺提出赔偿违约金、装修损失等共计18万元。臧国顺付给杨斌137500元。杨斌于当日夜间搬离承租房屋，将房屋钥匙交给臧国顺。
另查明，臧秀环于2010年3月2日死亡，其夫为李云祥、其女为李金燕、其子为李金德。
上述事实，有原、被告双方的陈述，房屋所有权证、房屋租赁协议、收条、收据、公安机关询问笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：臧秀英、臧国顺与杨斌签订的租赁协议，不违反法律规定，为有效合同，双方均应履行合同所规定的权利义务。承租方的主要义务是按时交付租金，故本案的焦点在于杨斌将2010年3月15日至2011年3月14日的房租交付给臧国顺，是否视为履行了交付租金义务。根据查明的事实，臧国顺参与了与杨斌就租赁房屋进行的谈判，并在租赁协议上签字。第一年（2009年3月15日至2010年3月14日）的租金，杨斌打入臧国顺的账户后，臧国顺将其分配给其他出租人，其他出租人对此并无异议，杨斌也得以正常使用房屋。在第二年交纳租金前，在出租人之间对谁有权收取租金发生争议，而租赁协议又未对此作出明确规定的情况下，杨斌作为承租人，按照前一年履行合同的先例，将租金付给在租赁协议上签字人之一的臧国顺，并无不妥，其已履行了支付租金的义务。虽然杨斌付给臧国顺租金的时间晚于租赁协议规定的日期，但这是由于出租方内部发生争议造成，并非杨斌故意拖延，杨斌不应承担违约责任。在杨斌已履行了交纳租金的义务后，臧秀英、臧国庆等仍到杨斌店里讨要租金，已影响到杨斌的正常经营，杨斌因此将北京市西城区西XX大街XXX号房屋交还臧国顺，此后杨斌没有再使用该房屋。故臧秀英、臧国庆等要求杨斌支付2010年3月至2011年9月房租并支付违约金、逾期利息的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条之规定，判决如下：
驳回原告臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏的诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
案件受理费（含原审公告费二百六十元）四千七百四十八元，由原告臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏负担四千四百八十八元（已交纳三千二百四十八元，余款于本判决生效后七日内交纳），由原告臧国顺负担一百三十元（于本判决生效后七日内交纳），由原告李云祥、李金燕、李金德负担一百三十元（于本判决生效后七日内交纳）。
审 判 长 佟 颖
审 判 员 赵 源
人民陪审员 李春英
二〇一四年九月二十日
书 记 员 王 飞