北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终8769号
上诉人（原审被告）：王振云，女，1966年9月23日出生。
上诉人（原审被告）：赵润田，男，1962年1月2日出生。
上诉人（原审被告）：赵雪，女，1991年7月11日出生。
上诉人（原审被告）：赵月，男，1994年1月18日出生。
以上四上诉人之共同委托诉讼代理人：马丽芬，北京在明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王宪生，男，1954年11月28日出生。
被上诉人（原审原告）：吴宝香，女，1952年11月19日出生。
以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘道民，北京市京广律师事务所律师。
上诉人王振云、赵润田、赵雪、赵月因与被上诉人王宪生、吴宝香不当得利纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第9399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王振云、赵润田、赵雪、赵月上诉请求：请求二审法院撤销原判，发回重审或者改判驳回对方的诉讼请求。事实和理由为：第一，原审法院在证据不足的情况下，凭推理认定涉案北京市大兴区××7号院（以下简称7号院）内老北房归对方所有是不合法的，也是主要事实不清。对方要求返还不当得利，证明涉案房屋归其所有的举证责任在对方。第二，一审法院认定的5间老北房所分得的拆迁利益明显过高。1、这五间房的建设年代和装修状况明显低于院内其他房屋，不应该按照平均价计算，应该按照评估报告所评估的金额确定5间老北房的价格。2、王宪生、吴宝香已于1994年将户口迁出，不是本村村民，宅基地区位补偿价不应该给王宪生、吴宝香。3、不属于本村村民的，不能作为安置人口，安置房不应分配给对方。第三，一审法院存在认定事实不清，证据不足的情况。第四，一审法院将未落实的安置房判给对方居住使用不合法。
王宪生、吴宝香同意原判并答辩称：第一，7号院5间老北房是借给对方的，不是卖给对方，对方也没有对这5间老北房翻建过。第二，原审法院关于拆迁利益的计算是合法的。第三，对方所说的我们不能获得区位补偿价、不能作为安置人口分配安置房均没有证据。
王宪生、吴宝香向原审法院起诉请求：请求判令对方返还辛家安街7号院及5间房屋的所有拆迁补偿款和回迁安置房。
一审法院认定事实：王宪生与吴宝香系夫妻关系，二人于1976年8月结婚，婚后育有二女，即长女王国玉（1977年12月16日出生）、次女王国园。王宪生与王振云之父王宪珍系堂兄弟关系。王振云与赵润田系夫妻关系，二人于1992年4月27日登记结婚，婚后育有一女赵雪、一子赵月。
王宪生原系辛家安村人，毕业后于1976年2月到山西工作，于1986年9月到石家庄工作，其户籍亦随其工作变动而迁移。吴宝香及二女王国玉、王国园一直在辛家安村居住生活。1993年，王宪生任职于石家庄显像管总厂玻壳厂，根据城镇居民职工家属农转非政策，吴宝香及两个女儿的户籍于1994年8月5日自辛家安村迁入石家庄市长安区河东派出所显像管总厂集体户。
王宪生、吴宝香二人在辛家安村原有一处宅院，该院东至高云普、西至辛志刚、北至辛红岩、南至刘俊升和刘文庆，该院系王宪生家的祖宅，由其父王凤合于1971年在该院内翻建了北房5间，后该院内又建成西厢房2间。1986年9月，王凤合去世，上述院落即归王宪生、吴宝香所有。1995年，吴宝香携二女离开辛家安村，投靠丈夫王宪生并在石家庄定居生活。之后，王振云与赵润田即在王宪生、吴宝香的院落内居住生活。2000年左右，上述院落被编排为7号院。2008年5月，王振云、赵润田二人在原有的北房五间北侧新建一排北房5间（7间的位置）。2009年，二人在院内翻建了西厢房3间。至此，7号院内共有两排北房和3间西厢房，每排北房均为5间，但北数第一排北房系7间房屋的位置。
2014年11月，王宪生退休。之后，王宪生、吴宝香就7号院及院内老北房5间的权属问题与王振云、赵润田产生矛盾，双方经中间人调解未达成一致意见。2015年7月，辛家安村因新机场建设项目而征地拆迁，7号院亦在拆迁范围内。拆迁时，经村委会确权小组成员辛某5、高某4、辛某6、辛某7、袁某1确认，并经礼贤镇包村领导核定，7号院的产权人为王振云，该院落宅基地面积为838.98平方米、建筑面积为265.71平方米，其中本案诉争的5间北房面积为69.94平方米，家庭成员有王振云、赵润田、赵雪、赵月共四人。根据拆迁政策和王振云签订的《产权划分承诺书及分院确认》，7号院拆迁时按3个院落予以补偿。据此，王振云、赵雪、赵月分别与拆迁人首都机场集团公司签订拆迁安置补偿协议及补充协议，王振云家共获拆迁补偿款4695299元，其中宅基地区位补偿价2505069元、房屋重置成新价183526元、房屋装修附属物定额补偿252425元、拆迁补助及奖励1754279元，除去购买安置房价款2657422元外，剩余拆迁补偿款为2037877元。后王振云选购3套安置房，分别是礼111-6-1-601（面积88.27平方米、单价4480元/平方米、价格395449.6元）、礼110-8-2-303（面积88.27平方米、单价4420元/平方米、价格390153.4元）、礼107-9-1-301（面积90.06平方米、单价4380元/平方米、价格394462.8元）；赵雪选购2套安置房，分别是礼110-6-1-703（面积111.76平方米、单价4460元/平方米、价格498449.6元）、礼107-6-2-502（面积54.55平方米、单价4420元/平方米、价格241111元）；赵月选购2套安置房，分别是礼107-6-2-602（面积54.55平方米、单价4440元/平方米、价格242202元）、礼107-6-2-601（面积111.62平方米、单价4440元/平方米、价格495592.8元）。
关于7号院及院内5间老北房的权属问题一节，王宪生、吴宝香主张是借用给王振云、赵润田使用，产权仍归自己所有，并提供了证人辛某1、高某、王某1、王某2的证人证言以及派出所证明信、农转非审批表等证据，其中证人王某1、王某2出庭作证，二证人均陈述7号院原系王宪生、吴宝香所有，但对该院落之后的权属情况并不知情；而王振云、赵润田否认产权系王宪生、吴宝香所有，第一次庭审中，二人辩称7号院及院内5间老北房系王振云之父王宪珍建造并赠与自己所有，在2015年12月15日谈话及2016年7月26日庭审中，二人又辩称7号院及院内5间老北房系购买自王宪生、吴宝香；为此，王振云、赵润田提供了二份村委会证明及证人辛某2、张某1的证人证言，其中落款日期为2008年4月5日的村委会证明中载明在1994年11月份花1500元买下王宪生的五间宅院旧房......在2008年发现房屋后墙有裂痕......向辛家安村委会提交了翻建申请......，原村两委班子成员辛某3、辛某4、刘某1、辛某5、王某3，其中证人辛某2、张某2未出庭作证；经王振云、赵润田申请，王某3到庭作证，经询问，王某3表示落款日期为2008年4月5日的村委会证明系2015年出具，其中载明的花1500元购买房屋之事纯属王振云所述而非村委会见证了双方买卖房屋之事实，且落款处王某3签名并非其本人所签，而是他人代签。关于王振云所述给付吴宝香1500元购房款之事，王宪生、吴宝香否认系购房款，主张是院内生活用品的折价款及自来水安装费，且王振云给付数额为1400元，并非1500元。
上述事实，有派出所证明信、房屋照片、村委会证明、户口簿、证人证言、拆迁档案以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：本案争议的焦点为：一是7号院内5间老北房的所有权归属问题，二是王宪生、吴宝香在涉案院落拆迁后享有哪些拆迁利益。
关于争议焦点一，7号院内5间老北房系王宪生之父王凤合所建，其父去世后归王宪生、吴宝香二人所有，关于此点，可从王宪生、吴宝香的证人王某1和王某2的证言以及第二次开庭时王振云所述中得到印证。1995年以后，王振云、赵润田在7号院内居住生活。房屋所有权是否发生变更便成为解决问题的关键。首先，王宪生、吴宝香主张该院系借给王振云、赵润田居住使用，并提供了初步的证据（证人辛某1、王某1、王某2证人证言）予以证明。王振云、赵润田虽否认王宪生、吴宝香的主张，但其陈述前后不一，开始称系王振云之父建造并分给其所有，但除其陈述外并无其他充足的证据予以证明；之后，二人又辩称系购买自王宪生、吴宝香，并提供了村委会证明及证人王某3出庭作证，该村委会证明存在出具日期和落款日期相矛盾、陈述内容（1500元购房）仅凭当事人王振云所述而有失公允、王某3签名并非本人所签等瑕疵，难以作为认定事实的依据。其次，通常情况下，农村家庭购买房屋属于全家的重大事件，应由家族中德高望重的长者或有威望的村干部及父母在场见证，并签订正式的书面合同，由买卖双方签名并按压手印；即使买卖双方未签书面合同，亦应由家人及同村人见证，王振云所述购买房屋时仅买卖双方二人在场不符合常理。再次，关于王振云给付吴宝香钱款的性质问题，王振云主张1500元属于购房款，而王宪生、吴宝香主张数额为1400元是院内物品及自来水的折价款，双方均未提供充足的证据予以证明；证人王某3证明吴宝香收到过王振云的钱款，但其对该笔款的具体数额、款项用途均不知情，对1995年购买一处农村院落的价款亦声称不了解；王振云主张7号院内的房屋均比较破旧所以购买价格低，但结合本案实际，老北房5间自1995年到拆迁之时一直未进行翻建但仍能居住使用，可见1995年该院内房屋并非破旧房屋，故王振云的此项主张法院不予采信；结合当地生活水平、当时物价水平及农村房屋买卖的实际，1500元购房价明显低于当时房屋买卖的合理价格，故王振云给付吴宝香的钱款应属于物品折价款或使用费较为合理。综上，王振云、赵润田等四人的主张难以成立，7号院内5间老北房应属于王宪生、吴宝香所有。
关于争议焦点二，诉争的7号院在拆迁时，有北数第一排北房5间、北数第二排北房5间（即本案诉争的5间老北房）、西厢房3间，上述房屋除诉争的5间老北房系王宪生、吴宝香所有外，其余房屋均系王振云、赵润田所有，故王宪生、吴宝香可获得上述5间老北房所对应的拆迁利益，包括房屋重置成新价和房屋装修附属物定额补偿。根据拆迁档案，7号院内房屋面积为265.71平方米，房屋重置成新价及房屋装修附属物定额补偿共计435951元，诉争5间老北房的建筑面积为69.94平方米，故王宪生、吴宝香可获得的房屋重置成新价及房屋装修附属物定额补偿为114750.72元（435951元÷265.71平方米×69.94平方米）。
另，王宪生、吴宝香原系辛家安村人，7号院及院内的房屋系二人所有的财产，1995年之前，吴宝香及两个女儿均在此居住生活，王宪生、吴宝香对于7号院享有合法的宅基地使用权。1995年之后，吴宝香及两个女儿离开辛家安村投靠王宪生居住生活，其户口随之迁出。王宪生、吴宝香现虽不在本村生活，但村集体经济组织并未收回7号院的宅基地另行分配，且该院内5间老北房一直由王宪生、吴宝香所有，根据房地一体的原则，王宪生、吴宝香仍可基于房屋所有权享有7号院的宅基地使用权，并据此获得宅基地区位补偿价。根据拆迁档案，7号院的宅基地区位补偿价共计2505069元，王宪生、吴宝香所有的房屋面积占全部房屋面积的比例为69.94平方米/265.71平方米，二人享有的宅基地区位补偿价亦应按照此比例计算，故王宪生、吴宝香可获得的宅基地区位补偿价为659382.5元。
至于安置房，主要是拆迁人对宅基地使用权人的一种住房保障，使失去房屋的人员住有所居。王宪生、吴宝香二人在7号院内有老北房5间，在该房屋拆迁后应保障王宪生、吴宝香有住所。在7号院拆迁后，王振云、赵润田、赵雪、赵月共选购7套安置房，结合本案实际，法院酌情确定以王振云名义选购的房号为礼107-9-1-301的房屋在具备入住条件时由王宪生、吴宝香居住使用。
另拆迁补助及奖励系针对被安置家庭，故王宪生、吴宝香亦无权要求拆迁补助及奖励款。
在扣除安置房的价款394462.8元后，王宪生、吴宝香可获得的剩余拆迁补偿款为379670.42元。
根据我国民法通则的有关规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，7号院拆迁时，诉争5间老北房对应的拆迁补偿及宅基地区位补偿价均被王振云、赵润田及子女赵雪、赵月四人占有，而此项拆迁补偿应归王宪生、吴宝香所有，故王振云、赵润田、赵雪、赵月取得上述利益应属不当得利，理应予以返还。关于王振云、赵润田、赵雪、赵月辩称王宪生、吴宝香起诉已超诉讼时效的主张，诉争房屋的权属问题系物权纠纷，不存在时效问题，2015年拆迁后财产形态才发生变化，故不存在超诉讼时效的问题，故对该抗辩意见法院不予采信。据此，一审法院判决：一、王振云、赵润田、赵雪、赵月返还王宪生、吴宝香就北京市大兴区××7号院拆迁所得的拆迁补偿款（扣除安置房价款）共计三十七万九千六百七十元四角二分（于判决生效后十日内履行）；二、王宪生、吴宝香有权对以王振云名义选购的北京新机场安置房项目礼贤组团礼107地块9号楼1单元301室的房屋在具备入住条件后居住使用（该房号为施工楼号，正式名称以竣工后地名办和公安机关批准的小区名称、楼号为准）；三、驳回王宪生、吴宝香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院询问王振云家与王宪生家就诉争院落和房屋的交谈经过，王振云称：1994年11月的一天晚上，我和赵润田一起去的吴宝香家，我们和吴宝香谈的买整个院子和房子的事情，那时吴宝香和儿女在此院居住，我们去的时候只有吴宝香在家，因为只有三个人在谈话现场，证人不可能知道谈话的内容。
王振云等四人认为一审法院认定的1995年，吴宝香携二女离开辛家安村时间有误，因为1994年吴宝香一家的户口已经迁出，吴宝香1994年12月搬走，自己一家是1994年12月底搬进去的。吴宝香称自己和孩子是1995年1月搬走的，因为要等孩子放寒假才能搬家。对此，本院认为，双方所述事实距今已有20余年，有可能因记忆偏差导致陈述不准确，双方也均未就入住、搬出时间提供确切证据，且双方所述时间仅相差一个月，偏差并不大，该具体时间与本案争议焦点亦无直接关联。
王振云等四人认为一审法院查明的2014年11月，王宪生退休。之后，王宪生、吴宝香就7号院及院内老北房5间的权属问题与王振云、赵润田产生矛盾与事实不符，称对方从来没有找自己要过房子，直到2015年5月第一次找自己。吴宝香称2015年3月就去7号院找对方谈这件事情。对此，本院认为，双方陈述的产生矛盾具体时间的差异与本案争议焦点无关，且由于双方对此存在分歧，一审法院采用之后的表述并未明确具体时间，不属于认定事实错误。
王振云认为一审法院认定1986年9月王凤合去世后，7号院即归王宪生、吴宝香所有缺乏证据，因为王凤合还有其他继承人。对此本院认为，王振云在描述向吴宝香买院落过程时是认可向吴宝香购买，并在此基础上认为自己经过购买以后享有院落及房屋的合法所有权，但又提出不认可王宪生、吴宝香原本是合法所有权人，其主张自相矛盾，本院不予采纳。
除以上事实外，双方对一审法院查明的其他事实无异议，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为一审法院对7号院内5间老北房权属的认定以及相对应的拆迁利益的分配是否适当。
第一，王振云等人主张自己权利的前提是其通过向王宪生、吴宝香合法购买7号院及当时院内老房屋的行为取得了相应财产的所有权，其亦提供证据主张自己以1500元钱买下了王宪生的宅院旧房，而王宪生、吴宝香不认可双方存在买卖关系导致权属变动，故王振云等人作为主张权属变动的一方应就双方形成了买卖关系导致权属变动承担举证责任。从现有证据看，双方就整个院落、房屋买卖之涉及宅基地变更及房屋权属变化的重大事件并未签订书面协议，也没有其他证人见证；依据王振云的陈述，仅是其夫妻二人晚上到吴宝香家里一次性说的此事；而无论双方实际交接的款项是王振云主张的1500元还是吴宝香认可的1400元，均与当时一处农村院落及五间房屋的价钱出入较大。故王振云等人主张通过买卖取得了院落及老房屋的所有权，证据不足，本院不予采纳。
并且，王振云等人在明知自己与吴宝香就涉案院落房屋或买或借用有过说法的情况下，先前曾主张院落是王振云的父亲建造并赠与自己的，该行为有违诚实信用。王振云提交落款日期与真实日期不符、签名人员并不了解相应事实且并非签名人员本人真实签名的村委会证明之行为亦有违诚实信用。
第二，应王振云等人申请，原审法院调取了拆迁材料，经在原审质证，双方均表示对真实性无异议。首先，根据拆迁材料，本案所涉7号院的拆迁是按照三个院落予以补偿，签订了三份拆迁安置补偿协议及补充协议，按照拆迁档案中的宅基地确认单的示意图，其中北数第二排的69.94平方米应为吴宝香家老北房五间的位置及面积，那么针对该69.94平方米建筑面积作出的《拆迁补偿、补助与奖励明细表》记载，该部分所对应的宅基地区位补偿价、重置成新价、房屋装修附属物定额补偿的总和是远高于一审法院所判决的王宪生、吴宝香获得的上述补偿款金额的。鉴于本案中存在王振云家在居住使用院落过程中对老房屋维护、修缮，对拆迁时三个院落形成的贡献等因素，本院认为原审法院采取按照建筑面积比例计算王宪生、吴宝香应获得的宅基地区位补偿价、重置成新价、房屋装修附属物定额补偿拆迁款，更为公平合理。其次，王振云等人未能指出或举证证明在拆迁材料或其他证据中能表明本次拆迁中在本村有宅基地、有房的人员如果户口迁出就不能获得宅基地区位补偿价，也不能作为安置人口获得安置房屋。综上，王振云等人关于原审法院认定的7号院5间老北房分得的拆迁利益过高的上诉理由，证据不足，本院不予采纳。另外，安置房屋虽尚未交房，但从拆迁档案材料看，安置房已经选购完成，故原审法院按照拆迁材料内容判决已选购的301室在具备入住条件后由王宪生、吴宝香居住使用，该判决并无不当。
综上，王振云等人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由王振云、赵润田、赵雪、赵月负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 倩
审判员 屠 育
审判员 王云安
二〇一六年十月三十一日
书记员 段 楝
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