辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01314号
上诉人（原审被告）：大连德源供暖有限公司，住所地大连市甘井子区南关岭街道上沟村。
法定代表人：于斌，该公司总经理。
委托代理人：孙旭，辽宁澄宇律师事务所律师。
委托代理人：张鏸元。
被上诉人（原审原告）：杨忠博。
委托代理人：刘志永，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
原审原告杨忠博与原审被告大连德源供暖有限公司（以下简称德源公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年7月28日作出（2014）甘民初字第2105号民事判决，德源公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人德源公司的委托代理人孙旭、张鏸元，被上诉人杨忠博的委托代理人刘志永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨忠博一审诉称：2012年8月21日，原告与被告签订了租期为5年的房屋租赁合同，租期从2012年8月21日至2017年8月20日，租金每一年交付一次。原告根据合同约定，一次性支付了第一年的租金180，000元，被告开具了收款收据，其中2012年8月21日至2012年10月20日为装修期，实际租金从2012年10月21日起开始执行，同时按照被告要求交纳了20，000元装修押金。原告按照合同提前向被告支付第二年租金，主动带着现金到被告办公处交纳，被告无故不收房屋租金；2013年10月，原告到被告处交水电费，同时也要交纳房租，被告又没收取；后原告又向被告公司负责人要求交纳房租，被告再次拒收。2014年2月18日，原告收到了被告发来的解除《房屋租赁合同》通知书，现被告的行为侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同继续有效；2、被告继续履行房屋租赁合同；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告德源公司一审辩称：原告的起诉内容与事实不符。首先，原告主张的应交租日期错误。按照双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，原告最迟应在租期开始之日前60日支付租金，而不是原告所主张的在租期结束之日前60日支付租金。原告的主张既不符合合同约定，也不符合房屋租赁交易市场的惯例。现原告仅交付租金至2013年10月20日，按照合同约定原告应于2013年8月22日（即2013年10月21日前60天）交付下一期租金，而原告却主张应于2014年10月20日前60日支付该期租金，原告的主张是为其迟延交付租金的违约行为辩解；其次，原告未按照合同约定在2013年10月21日前60天内履行交租义务，被告于2014年2月18日向原告发出解除合同的通知是合法行为。在被告向原告告知解除租赁合同后，被告有权拒收原告迟延交付的租金。故不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2012年8月21日，原被告签订《房屋租赁合同》一份。该房屋租赁合同内容为：“甲方（大连德源供暖有限公司）与乙方（杨忠博）根据《中华人民共和国合同法》及有关法律行政法规规定，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经友好协商，签订本合同。一、租赁房屋：甲方向乙方出租位于大连市甘井子区南关岭街道上沟村公建房，建筑面积380平方米……三、租赁期限：第一年2012年8月21日到2013年8月20日，租金为180，000元。第二年2013年8月21日到2014年8月20日，租金为190，000元。第三年2014年8月21日到2015年8月20日，租金为200，000元。第四年2015年8月21日到2016年8月20日，租金为210，000元。第五年2016年8月21日到2017年8月20日，租金为210，000元。2012年8月21日至2012年10月20日为装修期，此期间不收租金，实际租金日期从2012年10月21日起执行。以后每年支付租金一次，每次按实际天数提前60天支付。原告未按时交付租金，须向被告支付每日千分之三的违约金，超过三十日，被告有权解除合同。……十二、本合同签订后，乙方向甲方支付180，000元租金及20，000元装修押金后，本合同生效。”原告于2012年8月9日向被告交付了租金180，000元及装修押金20，000元。原告于2013年10月及其后数次安排人员到被告处交付租金，被告均拒绝收取。2014年2月18日，被告告知原告要求解除合同。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方在该租赁合同中明确约定了租金的金额及交付方法，原告应依据该约定内容向被告履行交付租金的义务。该《房屋租赁合同》第四条约定，房屋租金按每年支付一次，每次按实际天数提前60天支付。原被告对该合同条款的理解存在争议。原告主张，应在每一次租期届满前60日交付租金，被告反驳认为应在每一次租期开始前60日提前交付租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告将房屋租赁给原告使用，其缔约目的即为收取房屋租金。原被告签订的《房屋租赁合同》中第十二条即约定以原告先向被告交付租金180，000元为生效条件。原告向被告共交付一次租金，系在第一次租期开始的初期交付，因此，结合房屋租赁市场的交易习惯及原、被告在租金交付过程中的实际履行情况，被告关于租金交付时间的主张更符合《房屋租赁合同》的缔约目的。2013年10月21日起，原告虽未交付租金，但租金未能交付系被告拒绝收取租金造成，故在原告要求继续履行合同的情况下，双方签订的《房屋租赁合同》仍存在继续履行的基础。被告以原告迟延交付租金为由要求解除《房屋租赁合同》不具备事实和法律依据。原告要求继续履行房屋租赁合同的诉讼请求一审法院予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、本院依法确认2012年8月21日原告杨忠博与被告大连德源供暖有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。二、被告大连德源供暖有限公司应继续履行2012年8月21日与原告杨忠博签订的《房屋租赁合同》。案件受理费4200元，其他诉讼费50元，合计4250元（原告已预交），由被告德源公司负担。
德源公司上诉的理由及请求是：1、一审程序违法。被上诉人申请证人出庭以及提交证据未在举证期限内，且未申请延期举证。2、一审法院关于被上诉人交付2013年10月21日至2014年10月20日租金的时间认定错误。证人与被上诉人有利害关系，录音录像中证人自述交付租金时处于供暖期，而供暖期应在2013年11月开始。在无其他证据相佐证的情况下，仅凭证人证言及录音录像不能认定被上诉人交付租金的时间。3、即便如一审法院认定被上诉人于2013年10月开始交租，已经逾期超过三十日，符合合同约定的解除条件。4、被上诉人未按时履行交付租金的义务，违约在先，其延迟数月后再要求交付租金，上诉人有权拒收。否则合同中关于租金交付期限以及合同解除权的约定就毫无意义，作为出租方及时收取租金的合法权益也无法得到保障。故请求二审法院撤销一审判决，改判解除双方之间的房屋租赁合同。
杨忠博二审答辩认为：不同意德源公司的上诉请求。作为上诉人来说，订立合同的目的是收取租金，在双方履行合同过程中，被上诉人多次表示交付租金及利息，均为上诉人拒绝。上诉人拒收的原因是为了独占房屋动迁款，上诉人恶意不正当促使解除条件成立，应该视为解除条件不成立。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，杨忠博与德源公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性的规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点为案涉房屋租赁合同是否应予解除。德源公司主张其行使合同解除权符合合同约定，故合同应予解除；杨忠博则主张德源公司基于动迁利益的考虑恶意促成解除条件的成就，故合同不应予以解除。德源公司出租房屋的目的是收取租金，合同中针对承租人迟延交付租金的行为约定了违约金及解除权，均是为了保障出租人收取租金的权利。杨忠博在交付第二年度租金时确实存在迟延交付租金的违约行为，然其在第二年度租期开始前多次前往交付租金，双方应本着友好协商的原则予以解决。且此案非个案，同期因同为德源公司出租的相邻标的物的租赁纠纷起诉至法院的多个案件中，均出现承租人多次交付租金、德源公司拒收的情节。案涉房屋为公建房，租赁期限为五年，合同中明确约定了六十日免收租金的装修期，由此可知，杨忠博租赁案涉房屋的目的为商用且投入了一定的装修费用，杨忠博故意迟延交付租金导致合同解除的成本明显要大于合同继续履行的成本，在杨忠博多次前往交付租金的情况下，德源公司本可以实现其收取租金的权利，其不予收取包括杨忠博在内的多个承租人的租金不符常理。另外，根据当事人提供的证人证言、录音录像以及《关于甘井子区23中北宗地内锅炉房拆炉并网事宜的商情函》复印件，并不能完全排除案涉地块涉及到动迁的合理怀疑，而众所周知，如果动迁势必给被动迁人带来巨大的动迁利益。当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则，综合考虑双方当事人签订合同的目的、实际的履约情况、以及合同解除制度设立的宗旨，一审法院以合同存在继续履行的基础为由判令继续履行并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，200元（上诉人预交），由上诉人大连德源供暖有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 王丽明
二〇一四年十二月十六日
书记员 王 亮