重庆市石柱土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石法民初字第01596号
原告（反诉被告）重庆民楠房地产开发有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道***号。
法定代表人张民洪，该公司总经理。
组织机构代码证号：76266877-9。
委托代理人郎启发，重庆舒义律师事务所律师。
被告（反诉原告）石柱土家族自治县丝绸有限责任公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道***号。
法定代表人甘莉，该公司经理。
组织机构代码证号：74749735-0。
委托代理人谭春荣，重庆市石柱县南宾法律服务所法律工作者。
委托代理人马新华，重庆市石柱县南宾法律服务所法律工作者。
原告重庆民楠房地产开发有限公司诉被告石柱土家族自治县丝绸有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷和被告石柱土家族自治县丝绸有限责任公司反诉原告重庆民楠房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2014年6月19日和2014年7月15日立案受理后，依法由审判员戴晓东独任审判，适用简易程序于2014年7月25日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）重庆民楠房地产开发有限公司的委托代理人郎启发、被告（反诉原告）石柱土家族自治县丝绸有限责任公司的委托代理人马新华、谭春荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆民楠房地产开发有限公司诉称：2006年6月2日，原告重庆民楠房地产开发有限公司与被告石柱土家族自治县丝绸有限责任公司签订了《房屋买卖与拆迁合同》，原告以1000000.00元的价款买下了属于被告所有的位于南宾镇滨河路12号原丝绸公司南滨茧站的房地产权用于开发。合同第六条约定，被告应于收到房屋全部价款之日，竭力协助将该房屋的产权过户给原告。2010年2月11日，被告的法定代表人甘莉出具凭据，与原告最后一次算账，一次性结清账务，上班后立即与原告办理过户手续。嗣后，被告一直不协助过户，造成原告给拆迁户和买房户办证不能，拆迁户和买房户到处上访，给原告信誉和经济造成了极大损失，原告于2013年9月将被告起诉至法院，判决后被告依然拒绝履行协助过户义务。请求法院按照涉案合同第六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决被告赔偿原告逾期将南宾镇滨河路12号（原丝绸公司南滨茧站）的房地产权过户的违约金500000.00元（具体金额以1000000.00元购房本金从2010年2月12日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至过户之日止）。
被告石柱土家族自治县丝绸有限责任公司辩称：2006年6月2日，被告与原告订立《房屋买卖与拆迁合同》属实。签订合同后原告违约不按合同约定支付房款，并将合同中的房屋全部拆除后以被告的名义进行重建，于2012年10月才完工。并非被告不协助过户，而是原告没有去过户，原告按约定在150日内支付完购房款属于先履行义务，被告在收到原告支付的全部购房款后协助履行过户义务属于后履行一方，在应当先履行一方没有履行义务时，后履行一方可以拒绝履行义务。2010年2月11日原告才支付完购房款，此时合同中约定被告协助过户的房屋已经不存在，虽然被告在同日承诺协助过户，但在客观上无法过户，原告为此起诉，法院判决让被告协助过户，但国土部门也无法协助执行过户。请求判决驳回原告的诉讼请求。
被告石柱土家族自治县丝绸有限责任公司反诉称：本诉原被告于2006年6月3日订立了《房屋买卖与拆迁合同》，原告重庆民楠房地产开发有限公司以1000000.00元的价格买下了被告位于南宾镇滨河路原丝绸公司南滨茧站的房地产权用于开发。合同第五条约定乙方应于合同签订之日向被告支付定金人民币300000.00元整，并应于合同生效之日起150日内将该房屋全部价款以现金形式付给甲方，同时承担自合同规定的应付款限期之日第二日起至实际付款之日所欠700000.00元的资金利息（以信用社同期利息计算）。然而原告于2006年6月2日付了260000.00元后就不再付款，2008年1月12日原告选择了合同继续履行并承担违约金21000.00元。经被告多次索要，原告于2008年4月16日至2008年6月12日期间付了240000.00元；2008年7月5日，原告承诺于2008年8月5日前还款，利息按1分计算，逾期按照银行利息的三倍计算，2008年7月5日至2008年11月29日期间原告向被告支付了170000.00元，2010年2月11日支付了400000.00元。原告前后共计支付给被告房款1070000.00元。根据原、被告签订的《房屋买卖与拆迁合同》及其补充协议、原告法定代表人张民洪的亲笔承诺，2006年6月3日至2008年8月5日按银行利息计算，2008年8月6日起按银行利息的3倍计算，资金利息共计306703.85元。请求人民法院判决重庆民楠房地产开发有限公司按照约定支付石柱土家族自治县丝绸有限责任公司资金利息306703.85元，违约金21000.00元，合计327703.85元。
原告重庆民楠房地产开发有限公司针对被告的反诉辩称：被告反诉请求的利息与违约金系重复诉讼，利息与违约金只能选一。且在2010年2月11日原、被告最后一次算帐时，已支付原告70000.00元违约金，被告现在才提起诉讼，已超过了时效，请求判决驳回被告的诉讼请求。
经审理查明：2006年6月3日，原、被告订立《房屋买卖与拆迁合同》，合同约定：原告重庆民楠房地产开发有限公司以1000000.00元的价格买下了被告位于南宾镇滨河路原丝绸公司南滨茧站的房地产权用于开发，原告应于合同签订之日向被告支付定金人民币300000.00元整，并应于合同生效之日起150日内将该房屋全部价款以现金形式付给被告，同时承担自合同规定的应付款限期之日第二日起至实际付款之日所欠700000.00元的资金利息（以信用社同期利息计算）。合同签订之日，原告支付被告260000.00元。合同签订当年原告便将合同中的房屋全部拆除重新建房。2008年1月16日，石柱土家族自治县规划局以渝规地审（2008）石柱字第0005号文件批复原则同意被告及陈之友等十二人所报的综合楼（总建筑面积2821平方米）建设工程方案设计规划。2008年4月16日－6月12日原告支付被告房款240000.00元，2008年4月30日，石柱土家族自治县建设委员会以石建委文（2008）60号文件，批复同意被告及陈之友等十二户改建房工程的初步设计。2008年7月5日－11月29日原告支付被告房款170000.00元，2010年2月11日经原、被告最后一次算账，原告给被告支付房款400000.00元。被告给原告出据了《承诺》：丝绸有限公司与张民洪最后一次算账，一次性结清账务，付清40万元（肆拾万元整），五万元的欠条不在此列。上班后立即与张民洪办理过户手续。承诺人：甘莉，2010.2.11。2013年，原告向石柱土家族自治县人民法院提起诉讼，要求判决被告履行协助合同中房屋的过户义务和支付逾期过户的违约金，在审理中，原告撤回了请求判决被告支付逾期过户违约金的诉讼请求。2014年3月12日，石柱土家族自治县人民法院以（2013）石法民初字第02570号判决书判决：被告石柱土家族自治县丝绸有限责任公司在本判决生效10日内协助原告重庆民楠房地产开发有限公司将坐落于石柱土家族自治县南宾镇滨河路12号（原丝绸公司南滨茧站）的房地产权过户给原告重庆民楠房地产开发有限公司。2014年5月20日，石柱土家族自治县人民法院以（2014）石法民执字第00232号执行裁定书裁定：将被执行人石柱土家族自治县丝绸有限责任公司坐落于石柱土家族自治县南宾镇滨河路12号（原丝绸公司南滨茧站）的房地产权过户给申请执行人重庆民楠房地产开发有限公司。并于同日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局发出了协助执行通知书，请该局将被执行人石柱土家族自治县丝绸有限责任公司坐落于石柱土家族自治县南宾镇滨河路12号（原丝绸公司南滨茧站）的房地产权过户给申请执行人重庆民楠房地产开发有限公司。2014年7月17日，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局回复石柱土家族自治县人民法院：在协助执行（2014）石法民执字第00232号执行裁定书中发现该房屋已灭失，无法协助执行，建议重新审查涉案标的物。2014年6月19日原告起诉来院，提出如上诉请。
以上事实，不仅有原、被告双方提交的起诉状和反诉状在卷佐证，更有《房屋买卖与拆迁合同》、甘莉于2010年2月11日向原告做出的承诺书、（2013）石法民初字第02570号民事判决书、（2014）石法民执字第00232号执行裁定书、石国土房管发（2014）124号文件、协助执行通知书及执行裁定书、渝规地审（2008）石柱字第0005号文件、石建委文（2008）60号文件、石国土房管函（2014）204号文件、张民洪于2008年7月5日向被告做出的承诺书、利息计算清单等证据经庭审举示双方质证后收集在卷佐证，可以认定。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱和其它财产。违约金有法定违约金和约定违约金之分。本案原、被告在2006年6月3日签订的《房屋买卖与拆迁合同》系双方真实意志的反映，其内容并不违反国家法律和行政法规关于合同效力性的强制性规定，其合同合法有效，理应受到法律的保护。此合同第六条约定：“甲方应于收到房屋全部价款之日，竭力协助将房屋的产权过户给乙方。”（2013）石法民初字第02570号判决书中已对被告的协助过户义务进行了判决，此判决发生法律效力。《房屋买卖与拆迁合同》并没有约定甲方（本案被告）迟延履行协助过户义务应当承担违约金，本案审理中，原告也未能提供其申请判决被告承担的违约金系法定违约金的证据。本案原、被告因订立《房屋买卖与拆迁合同》而在双方之间形成债务，按双方在合同中的约定，原告应当先履行支付全部购房款之债，被告在收到原告全部购房款后履行协助过户之债在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。所以在2010年2月11日原告交清涉案合同的全部购房款前，被告有权拒绝协助过户的义务。通过审理查明，原告在与被告订立涉案合同后，在签订当年原告就将涉案房屋全部拆除重新建房，在2010年2月11日原告交清涉案合同的购房款前，涉案的房屋已不复存在，故2010年2月11日被告给原告出据《承诺书》承诺于上班后立即与张民洪办理过户手续在事实上不可能实现。究其没有办理过户的原因，主要是原告未能按涉案合同的约定支付购房款，未能及时过户的原因不在被告；再者被告不是房地产企业，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，故本案原告要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决被告承担违约金的法律依据不能成立，且原告亦未能举证因被告未及时办理过户给原告造成具体损失的依据，故对原告申请判决被告赔偿原告逾期将南宾镇滨河路12号（原丝绸公司南滨茧站）的房地产权过户的违约金500000.00元（具体金额以1000000.00元购房本金从2010年2月12日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至过户之日止）的请求，本院不予以支持。从2010年2月11日本案原、被告最后一次算帐之日起至今早已超过二年，被告在本案中才提出要求判决原告支付资金利息306703.85元、违约金21000.00元，其请求已超过了诉讼时效，原告已丧失了胜诉权，故对原告的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：
一、驳回原告重庆民楠房地产开发有限公司的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）石柱土家族自治县丝绸有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费8800.00元，减半收取4400.00元，由原告重庆民楠房地产开发有限公司负担。反诉费3108.00元，减半收取1554.00元，由被告石柱土家族自治县丝绸有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 戴晓东
二〇一四年八月七日
书记员 石章润