山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书（2014）平商初字第1169号原告李树信，居民。委托代理人林学平，山东三禾律师事务所律师。被告费县地方税务局，住所地费县幸福路41号。法定代表人孙永春，局长。委托代理人丁兆娟，山东信誉永恒律师事务所律师。第三人山东怡园房地产发展有限公司（原名费县怡园房地产发展有限公司），住所地费县温和路。法定代表人王静静，经理。委托代理人孙晓洁，该公司职工。委托代理人崔红，山东怡园房地产发展有限公司法律顾问。原告李树信与被告费县地方税务局、山东怡园房地产发展有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李树信及其委托代理人林学平，被告费县地方税务局的委托代理人丁兆娟，第三人山东怡园房地产发展有限公司的委托代理人孙晓洁、崔红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李树信诉称，2007年7月，被告组织集体购买第三人开发的房产，我报名参加购买。2008年1月，被告公布了可供房源，我选择购买费县鑫和花园2号楼1单元301室。2008年3月20日第三人公布了房屋价格，总房价335890元，并约定2008年12月30日前交付房屋，逾期每日按已交房款的万分之五支付违约金。我按约定支付购房款300000元，第三人未按约定交付房屋，并且要求我额外支付“单收款”、“代收太阳能款”、“代收封阳台铝合金款”等费用。我遂向法院起诉第三人，要求第三人履行合同，法院审理认为涉案房屋是被告委托第三人建设，第三人仅仅是工程的承包方，我无权向第三人主张权利。我委托被告向第三人购买房屋，被告的代理权为代理原告向第三人购买房屋。被告委托第三人建设鑫和花园小区的行为，没有得到我的授权，我并不知情，事后也未得到我的追认，其行为产生的民事责任应由被告承担。由于被告超越代理权的行为，导致第三人不履行与我的合同，被告应承担第三人不履行合同给我造成的损失。我多次要求被告履行义务，被告不但不履行，反而与第三人要求我支付“单收款”、“代收太阳能款”、“代收封阳台铝合金款”等费用。并声称不交款就买房，我被迫又缴纳95776.72元，至此我多支付房款59886.72元。被告的行为侵犯了我的合法权益，请求依法判令被告向我交付房屋，并协助我办理产权登记手续，返还我多付的房款59886.72元，并赔偿我损失100000元，共计159886.72元，诉讼费由被告承担。被告费县地方税务局辩称，应驳回原告的诉求。原告将我局列为被告诉讼主体错误，我局仅是受原告在内的单位职工委托，召集、组织职工购买第三人开发的鑫和花园小区的房屋，原告是与第三人签订商品房买卖合同并将购房款（除代收外）交纳给第三人并由第三人为其办理产权登记手续，原告交纳的款项与其他所有参加团购的职工相同，并未额外收取其他费用，亦没有占用原告的任何款项。根据合同的相对性原则，原告诉求答辩人向其退房款，办理产权登记手续没有任何法律依据。1、原告所诉诉讼主张答辩人无法实现。原告主张被告交付房屋，而被告并不掌握和控制原告购买的第三人房屋，主张的办理房屋产权登记也需要原告与第三人达成买卖房屋合同并经登记备案后两方前去办理。原告将房款余额通过我局已经交付给了第三人并获取了第三人开具的购房发票，原告所诉的多支付款项原告通过我局实际支付给了第三人，我局无法退回，履行了代缴代付的义务。2、我局与原告之间不存在房屋买卖合同关系而是委托关系。2007年我局为改善单位职工居住条件，拟实行以集资建房的方式为职工建住宅，我局与有资质的费县怡园房地产发展有限公司协商，由该公司进行房地产开发（鑫和花园小区），全部开发房屋由被告组织单位想购房的职工购买，剩余房源我单位负责购买和确定，以第三人所支付的土地费用、建设费用、配套费用为标准确定房产的成本，按双方商定的优惠价格确定房产的价格。我局向本单位职工发出倡议并拟定团购方案和方式签订团购的合同，收取拟购房户的分批次房款、参与协调支付大额开发收费等。我局作为团购的组织单位，参照其他单位的做法，为了小区的整洁、统一和职工利益，统一安装太阳能，封阳台等。3、原告主张我局返还原告多支付的房款并赔偿损失的理由不能成立。涉案整体开发楼房最终结算确定了房屋价款后引起单位职工的不满，针对本单位职工186户，经市局一再工作，将小三间装修、水电暖、外墙保温、管道、灯具等单列（作为单收），不再进入总造价进行取费和税收，降低了每平方米102.44元，第三人并同意在此基础上再降每平方米30元。单收款项并非多付房款，代收的太阳能、封阳台，燃气、有线电视费、监控等是实际安装和花费的，我局并未从中收取费用，不存在多收。综上几点，请法庭对本案作出公正判决。第三人山东怡园房地产发展有限公司述称，1、原告与我公司之间不存在商品房买卖关系，我公司是受地税局委托作为承建方建筑施工涉案职工住宅楼小区即鑫和小区。该小区承建过程中的一系列事宜均由我公司与被告之间发生，该小区并非原告主张的由我公司开发的真正意义上的商品房。原告与我公司之间并未实际发生买卖关系。我公司接受地税局委托承建职工小区后，该局就职工购房问题出台了一系列规定，2007年地税局与职工分别签订了《购房协议》，约定职工服从地税局对购房位置的分配。地税局负责住房图纸设计、开工手续、质量监督、工程进度、竣工日期等各项管理工作。2008年1月21日地税局向职工发出了分房通知，召开了分房会议，公布了分房方案，确定了分房顺序等，职工按购房协议分别向费县地税局交了首付款，该局出具了收据。2011年包括本案12位原告在内的20人以我公司为第三人为被告向法院起诉，经临沂市兰山区人民法院审理，以（2011）临兰民初字第3138-3157号民事裁定书结案，该裁定书认定，20名原告起诉我公司按约定结算房款，交付房屋并支付违约金，要求我公司履行房屋买卖合同约定的义务于法无据，系诉讼主体错误，依法应予驳回。该裁定书证明涉案房屋并非是被告组织原告集体购买我公司开发的房产，本案原告的主张与事实严重不符。2、2008年3月21日，原告与我公司签订的《商品房买卖合同》系我公司应地税局的要求，为协助原告贷款而签订的。原告与地税局签订《购房协议》后，购房职工中有100余名需要办理银行按揭贷款，办贷款手续需持有《商品房买卖合同》，当时工程还未开工，房屋价款无法确定，但为了帮助原告等人贷款，我公司只好虚拟了房屋价款、交房期限等合同条款。除需要贷款的职工外，其他职工均未签订，该《商品房买卖合同》是针对需要贷款的职工贷款制作的，该协议内容不真实，不是双方的真实意思表示，不能作为本案的有效证据使用。3、原告称“原告委托被告向第三人购买房屋，被告委托第三人建鑫和花园小区，未得到原告的授权，属于越权代理行为”，该诉称无事实和法律依据，严重违背了客观事实。《购房协议》及12名原告向被告交付的首付款足以证明该事实。4、原告诉称被告要求其承担的“单收款”、代收太阳能款、代收封阳台铝合金款，均不在我公司承建的职工住宅小区的工程决算之内，理应在房屋价款之外单独列支。综上，被告委托我公司开发的职工住宅小区，我公司已履行了全部建设开发义务，并按照被告的要求将已付清房款的房屋交付原告，剩余未交清房款的原告也以破锁换门的方式抢占使用了房屋，我公司随时可以协助原告办理房产证。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，第三人山东怡园房地产发展有限公司受被告费县地方税务局委托为其单位建设职工住宅小区即鑫和花苑小区，原告李树信参加了被告费县地方税务局组织的职工集体购房活动。2007年7月18日，原告李树信与被告费县地方税务局签订了协议书，内容如下：为改善干部职工的现有住房状况，近期，我局对职工住房意向进行了调查，职工均同意自愿参加集团购房，经与怡园房地产开发公司协商，本着质量从优、居住舒适、经济适用的原则，由我局职工集体购买该公司开发的商品房160户。为明确责任，现签订协议如下：1、凡参加本次购房者必须服从县局对购房位置的分配（分房顺序：（1）党组成员（现、原任）；（2）副科级以上干部，按工龄打分每年1分；（3）其他工作人员，按工龄打分每年1分，系统内双职工加5分）。2、甲方负责住房图纸设计、开工手续、质量监督、工程进度、交工日期等各项管理工作。3、此次购房每人限购一套（系统内双职工限购一套），报名交款时带本人身份证，并以此办理房权证和土地使用证，房权证和土地使用证由县局统一保管。4、乙方须按县局规定，签订购房协议，按户型大小首付住房款，一经交款不能更改，后续款将根据工程进度另行通知，未按规定时间交款的，视为放弃购房。5、甲方将根据购房人数、购房数量、户型，确定楼栋数及房号，并绘制平面图，指定日期、地点集合所有购房人员，根据分房标准、分不同户型，按照打分由高到低，得分相同时，抽签决定顺序，按平面图进行选房并签字，一经签字，不能更改（车库随主楼分配）。6、在施工单位未交钥匙之前，住户不能进行任何装修，更不能私自干预施工。2008年3月20日，第三人山东怡园房地产发展有限公司向原告李树信等业主公布了《关于对鑫和花苑小区楼房图纸变更及拟定价格的公告》，内容为：根据多数业主需求，经设计单位同意，将原1号楼至4号楼阁楼变更为五楼，5号楼至14号楼阁楼变更为六楼，变更后的顶层储藏室归顶层五楼或六楼使用，鉴于五楼或六楼在楼下没有储藏室的实际情况，公司决定，对部分储藏室进行调整，现将有关楼层拟定价格及储藏室调整公布如下：1、拟定价格：（1）主楼层：4＋1：二、三楼每平方米1630元，一楼每平方米1600元、四楼每平方米1580元、五楼每平方米1380元；5＋1：二、三楼每平方米1600元，一楼每平方米1580元、四楼每平方米1560元、五楼每平方米1480元，六楼每平方米1200元；每栋楼西户同楼层每平方米相应降价30元（不含车库、储藏室）。（2）车库：4＋1每平方米1500元，5＋1每平方米1500元。（3）储藏室：4＋1每平方米1200元，5＋1每平方米1150元。2、储藏室调整：（1）c户型4＋1（1号楼至4号楼）抽三楼储藏室给五楼；（2）c户型5＋1（5号楼至7号楼）抽三楼储藏室给六楼；（3）b户型5＋1（8号楼至14号楼）抽三楼储藏室给六楼；（4）a户型5＋1（5号楼至14号楼）抽二楼储藏室给六楼；（5）a户型4＋1（1号楼至4号楼）原四楼车库改为五楼车库，原单卖车库改为四楼车库。由于该案涉及的小区还未开工，房屋价款无法确定，被告与第三人协商，定于2008年3月20日、21日两天，由第三人与被告单位需要办理银行按揭贷款的职工，签订根据第三人山东怡园房地产发展有限公司关于对鑫和花苑小区楼房图纸变更及拟定价格的公告内容拟定的《商品房买卖合同》，该合同拟定了房屋价款、交房期限等合同条款。后被告费县地方税务局为本案争议房屋支付了土地出让金及房款，并与第三人对鑫和花苑的部分建筑材料共同进行了选订、定价，被告购买后计入第三人房屋造价。该楼房竣工后，第三人于2010年2月5日给该小区各住户下发了公告，主要内容为：“各购房户：本小区各楼盘具体楼层销售价格已核算完毕，现公布如下：鑫和花苑销售价格表，车库：单价1887.21，平方5981.97，金额11289233.6。储藏室1-4#：单价1475.76，平方336.56，金额496681.79；单价1598.15，平方886.56，金额1416855.86。5-14#：单价1423.02，平方1281.09，金额1823016.69；单价1603.42，平方552.33，金额885616.97。内部：1-4#一层：单价1740.96，平方2433.64，金额4236869.89。二层：单价1898.16，平方2631.22，金额4994476.56。三层：单价1898.16，平方2820.92，金额5354557.51。四层：单价1778.94，平方2680.87，金额4769106.88。五层：单价1753.63，平方2474.97，金额4340181.64。5-14#一层：单价1711.43，平方3360.92，金额5751979.32。二三层：单价1858.07，平方6299.2，金额11704354.54。四层：单价1749.41，平方3408.3，金额5962514.1。五层：1658.68，平方3571.84，金额5924539.57。六层：单价1438.08，平方1293.88，金额1860702.95。外部：1-4#一层：单价1814.82，平方373.12，金额677145.64。二层：单价1972.01，平方189.7，金额374090.3。四层：单价1852.8，平方140.05，金额259484.64。五层：单价1827.48，平方329.75，金额602611.53。5-14#一层：单价1785.28，平方3213.34，金额5736711.64。二三层：单价1931.92，平方6867.44，金额13267344.68。四层：单价1823.25，平方3176.52，金额5791590.09。五层：单价1732.53，平方3012.98，金额5220078.24。六层：单价1511.93，平方5274.74，金额7975037.65。110714782.3。费县地税局基建办公室，费县怡园房地产开发有限公司，2010年2月5日。”该价格公布后，原告等住户认为价格过高，后被告与第三人协商，对被告等内部186户购房户进行了两次优惠，最后决定在2010年2月5日公布价格的基础上每平方米下调132.44元（包含主房、车库、储藏室），并将三小间装饰（厨房，大、小卫生间）每平方米均为251.18元作为单收款及天燃气开口费每户2400元、有线电视初装费每户320元、太阳能和封阳台款作为代收款另外交纳结算，均不在原告所交纳的主房、车库、储藏室房款内。该鑫和花苑小区太阳能由被告费县地税局统一购买，供货商统一安装，封阳台铝合金款是由被告与方圆有限公司共同选定，由方圆公司购买材料制作安装，封阳台铝合金款及太阳能款均是由第三人向各住户代为收取。原告等住户应全部交齐房款（包含主楼、车库、储藏室、三小间装饰单收款、天燃气开口费、有线电视初装费、太阳能费用、封阳台铝合金费用等代收款）后，持被告给出具的交款收据去第三人处换正式发票、并结算，由第三人给开具单收款及代收款收据，签订正式买卖合同后，住户自行去房产局办理房产证。被告对该小区其内部职工应交纳单收款、代收款及交齐房款办房产证的方式，进行了开会通知传达，并在该小区工程未竣工期间进行了分房。在竣工验收前，第三人为防止住户装修时损坏公共部位，要求提前需装修的住户每户交纳装修保证金20000元，装修完毕检查后再退还住户或者结算时冲抵其所交纳的房款。被告内部186户购房户中除原告等12人外其他住户均是按照每平方米下调132.44元的价格结算房款，单收款和代收款均是另外交纳的。原告李树信购买的楼房为鑫和花苑2号楼1单元301室，后来重新划分楼号变为11号楼1单元301室。主房面积189.7平方米，车库面积是21.58平方米。原告分次交清了共计房款395776.72元，其中主楼费用应为287308.24元、车库费用为32447.47元、二项费用计319755.71元，另外三小间装饰单收款应为53069.31元（251.18元×211.28㎡）、天燃气开口费2400元、有线电视初装费320元、太阳能费用5280元、封阳台铝合金费用14951.7元（40.41平方米、单价每平方米370元）。房屋建成后，原告于2013年12月份自行换门锁搬入该楼房居住。原告认为其所购买的房屋应按2008年3月20日第三人公告的价格为准，其所购买的楼房总价格应是335890元，其多付的房款59886.72元被告应予返还。第三人未按约定交付房屋，并且要求其额外支付“单收款”、“代收太阳能款”、“代收封阳台铝合金款”等费用。虽然其与第三人未签订合同，但权利和义务应与其他签订合同的相同，单收款及代收款应计入在主楼的价格房款内，应包含在2008年3月20日其他人与第三人签订的合同价中，不应再另外收取，应赔偿其违约金，由此双方发生争议。本案原告等20人曾以第三人山东怡园房地产发展有限公司为被告向临沂市兰山区人民法院提起诉讼，要求其按约定结算房款并交付房屋、支付违约金。2011年11月14日，兰山区人民法院作出（2011）临兰民初字第3138-3157号民事裁定，裁定驳回原告等20人的起诉。该裁定书送达后，原告等20人不服该裁定，上诉于山东省临沂市中级人民法院，临沂市中级人民法院于2012年3月12日作出（2012）临民一终字第560号民事裁定，认为被上诉人不是本案适格的被告主体，作出驳回上诉、维持原裁定的二审裁定。2013年12月17日，原告以其诉求诉至费县人民法院，费县人民法院审查认为，对该案不宜进行审理。临沂市中级人民法院指定该案由本院审理，本院于2014年6月3日予以立案。本案在审理过程中，因原、被告双方意见不一致，本案未达成调解协议。上述事实，主要依据庭审调查、当事人举证经质证予以认定的，证据材料均已收集在卷佐证。本院认为，原告参加了被告组织的由第三人承建的职工集体购房活动，是自愿购房的真实意思表示，也符合集体购房条件，对此双方无争议，本院予以确认。原告与被告于2007年7月18日签订的协议书，系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议及被告为本案争议房屋支付了土地出让金及房款的事实表明，原告所购买的房屋，是由被告统一购买后，再由被告按职工级别、分数、户型进行统一分配。被告在主持集体购房中，第三人于2008年3月20日对各位业主公布的房价，是以暂定价格的方式公布的，并非该房屋最终确定的买卖价格。依据该公布内容，2008年3月20日、21日两天，被告内部部分职工与第三人签订的《商品房买卖合同》，是为了办理银行按揭贷款而签订的拟定合同，不是双方最终签订买卖合同的真实意思表示，其拟定价格系待定价格，该合同涉及楼房价格部分应为无效。被告与第三人最后议定房价在2010年2月5日公布价格的基础上每平方米下调132.44元（包含主房、车库、储藏室），并将三小间装饰作为单收款及天燃气开口费、有线电视初装费、太阳能和封阳台款作为代收款另外交纳结算。该团购房价符合当地实际，并不损害个人和社会公共利益，且被告内部186户中其他住户均是按照最后议定价格进行结算，单收款和代收款是另外交纳的。原告所购买的的房屋应按工程竣工后核算的价格即在2010年2月5日公布价格的基础上每平方米下调132.44元进行结算，并交纳单收款和代收款。原告与被告之间的房屋买卖关系合法有效，原告在交清全部房款后要求按第三人于2008年3月20日公布的拟定价格进行结算的诉讼理由不能成立，本院不予支持。原告与第三人未直接发生房屋买卖关系，第三人作为建设方，只是受被告的委托为其建设职工住宅小区即鑫和花苑小区，原告要求第三人承担责任，举证不足，本院不予支持。原告要求被告向其交付房屋，并协助其办理产权登记手续的诉求，由于其已实际进行了入住，并已交清了全部房款，自行可去第三人处结算换取正式发票并签订商品房房屋买卖合同后前往房产局办理，对其该项诉讼请求，本院不予支持。被告是按照最终确定的房价收取原告应该交纳的相应价款，并未多收取，原告要求被告返还其多付的房款59886.72元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿其损失130000元的诉讼请求，举证不足，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告李树信要求被告费县地方税务局向其交付房屋，协助其办理产权登记手续，返还其多付房款59886.72元，并赔偿其损失100000元，共计159886.72元的诉讼请求。二、驳回原告李树信对第三人山东怡园房地产发展有限公司的诉讼请求。案件受理费3498元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长 张 霞审判员 张宝琳审判员 窦丽萍二〇一四年十一月二十六日书记员 刘晓舒