四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）涪民初字第317号
原告：绵阳骏祥电子设备有限责任公司，住所地：绵阳市经开区。
法定代表人：黄强，该公司总经理。
委托代理人：李斌，该公司工作人员。
委托代理人：黄泰榕，该公司副总经理。
被告：程玉华，女，汉族，生于1968年7月30日，绵阳市涪城区人，现住绵阳市御营坝。
委托代理人：罗微，绵阳涪城法律服务所法律工作者。
被告：杨小丹，男，汉族，生于1959年2月7日，四川省三台县人，现住绵阳市御营坝。
委托代理人：罗微，绵阳涪城法律服务所法律工作者。
原告绵阳骏祥电子设备有限责任公司诉被告程玉华、杨小丹租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员黄昌楠担任审判长，与审判员田浩、人民陪审员陈军组成合议庭于2012年11月2日公开开庭进行了审理。原告绵阳骏祥电子设备有限责任公司的法定代表人黄强及其委托代理人李斌、黄泰榕，被告程玉华、杨小丹及其共同委托代理人罗微到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告诉称：被告程玉华系绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂（以下简称“天赐环卫厂”）业主，2010年5月16日原告绵阳骏祥电子设备有限责任公司与天赐环卫厂签订协议，约定该厂在2010年8月20日前搬离、腾空租用原告的房屋及场地，如逾期未搬离腾空场地，应按15万元／年的标准向原告补交租金并向原告支付违约金50万元。后天赐环卫厂未按约定履行，构成严重违约。被告程玉华作为天赐环卫厂的业主，应当对该厂的行为承担责任。被告杨小丹系被告程玉华的丈夫，应当与被告程玉华共同承担责任。为维护原告合法权益，现诉请判决：1、判令被告程玉华、杨小丹共同支付原告自2010年5月1日起至付清之日止按15万元／年的标准计算的租金（计算至2012年9月13日共计342916元）；2、判令被告程玉华、杨小丹共同支付原告违约金500000元；3、诉讼费由被告承担。
被告程玉华、杨小丹辩称：原告绵阳骏祥电子设备有限责任公司要求被告程玉华搬离场地不合法，原告并没有同程玉华为业主的天赐环卫厂签订任何租赁协议，且原告没有争议场地的产权证书，其所谓的租赁关系并不存在。程玉华与原告签订的场地搬离协议不合法，对双方没有约束力。搬离协议中约定的租金从10000元／年提升到150000元／年，并且约定了远超过一年房租的违约金500000元，该约定显失公平，明显过高，不应当得到支持。被告杨小丹与原告绵阳骏祥电子设备有限责任公司曾经有房屋租赁关系，自2008年7月31日到期后双方未再续签合同，但杨小丹仍然在原承租场地内生产经营，与原告构成的是事实上的租赁关系。原告与被告程玉华签订的搬离协议是原告单方拟定，硬行让程玉华签字，该协议同样没有体现程玉华的真实意思表示。另外原告与被告杨小丹因为原告的侵权行为发生争议，在侵权行为发生后至今的租金请求于法无据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告杨小丹于1998年8月20日注册成立个体工商户“绵阳市城区三祥机电维修服务部”，地址位于绵阳市西大街33号（涪城路415号），经营期限为2000年1月1日至2003年12月31日。2004年7月12日，杨小丹以“绵阳市三羊机电维修部”名义与原告绵阳骏祥电子设备有限公司签订《租赁合同》，约定由被告杨小丹租赁原告绵阳骏祥电子设备有限公司位于绵阳市的厂房和设备，租赁期限为两年，自2004年8月1日起至2006年7月31日止，租金约定为10000元／年。合同签订后，杨小丹开始使用原告提供的场地以及房屋进行生产经营，并按照合同约定支付了2004年至2006年的租金。2006年5月23日，双方再次就续租该场地签订了《租赁合同》，约定由被告杨小丹继续租赁原告绵阳骏祥电子设备有限公司位于绵阳市的厂房和设备，租赁期限为两年，自2006年8月1日起至2008年7月31日止，租金约定为11000元／年。被告杨小丹于2007年9月16日向原告支付了2006年8月1日至2007年7月31日的全部租金。2007年12月27日，杨小丹又向原告支付了2008年租金5000元，当日由原告骏祥公司工作人员陈开建出具的收条记载“今收到杨小丹2008年租金5000元，伍仟元整。注：全年共计11000元（07年8月1日至08年7月31日）应补交6000元”。2008年12月2日，被告程玉华向原告支付了2008年7月31日前的剩余全部租金5000元。当日的收条记载“今收到程玉华租金5000元。注：此款是07年8月1日-08年7月31号下欠款。本应交6000元，由陈致祥同意少交1000元。08年7月31号前租金已付清”。后程玉华向原告交纳租金至2010年4月止，共计17500元，其中2009年8月1日至2010年4月27日支付的两笔租金，原告出具的收条均记载付款方为“天赐环卫设备加工厂”。
另查明，被告程玉华系杨小丹的妻子。2007年1月4日注册成立的个体工商户“绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂”，其登记业主为程玉华，登记经营场地为绵阳市经开区南塔路17号。实际上该租赁场地内一直系杨小丹在从事加工生产经营，以程玉华名义登记注册天赐环卫加工厂后并没有购置新的设备。原告绵阳骏祥电子设备有限公司于2010年4月21日变更股东登记，原股东陈致祥变更为刘俊芳，法定代表人变更为刘晓。2010年4月30日，刘俊芳、刘晓将该公司全部股份转让给黄强，并且办理了变更登记。后被告杨小丹、程玉华未再向原告支付租金。
2010年5月16日，原告绵阳骏祥电子设备有限公司因需要使用场地，向绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂出具《通知》一份，要求天赐环卫厂“在2010年8月20日前搬离，并腾空你厂租用我公司的房屋及场地”。该通知送达程玉华签收。同日，原告与被告程玉华签订《协议》一份，约定绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂于2010年8月20日前搬离场地，并约定2010年5月1日至2010年8月20日的租金不再交纳，“乙方（天赐环卫厂）如逾期未搬离并腾空场地，乙方应按15万元／年的标准向甲方（绵阳骏祥电子设备有限公司）补交未交租金”以及“如乙方（天赐环卫厂）违反上述约定，乙方应向甲方（绵阳骏祥电子设备有限公司）支付违约金50万元并赔偿甲方所受到一切经济损失”。程玉华在《协议》上签字并加盖了“绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂”的印章。后杨小丹、程玉华未按约定搬离场地。
2011年2月25日，原告绵阳骏祥电子设备有限公司派人将本案租赁场地大门封堵，双方开始发生纠纷。原告于2011年3月1日将厂房屋顶拆除，随后本案被告杨小丹起诉本案原告绵阳骏祥电子设备有限公司赔偿经济损失。之后本院原告亦向本院提起诉讼，请求判如诉请。
以上事实，有身份证明、营业执照、个体工商户登记情况、公司工商登记信息、土地使用证、来料加工协议、庭审笔录、租赁合同、收条、通知、搬离协议、照片以及当事人陈述等证据载卷核实、足以认定。
本院认为：被告杨小丹、程玉华系夫妻，二人虽分别以个人名义登记注册了个体工商户，但依照法律规定，开办个体工商户的业主应当对该个体工商户的民事行为承担责任，而被告杨小丹、程玉华均没有提供证据证明其所开办的个体工商户收入系用于家庭之外，故无论是杨小丹还是程玉华的经营行为均应当认定为其二人的家庭共同经营行为，二被告均应当对共同经营行为承担相应民事责任。根据庭审查明的事实，被告杨小丹所开办的绵阳市城区三祥机电维修服务部经营期限于2003年12月31日届满，程玉华又于2007年1月4日开办个体工商户“绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂”，并生产经营至本案纠纷发生之前，均由被告杨小丹、程玉华共同经营管理，且自2004年8月1日起均在本案原告主张的场地内从事生产经营活动。故被告程玉华于2010年5月16日与原告签订搬离协议以及接收通知的行为应当视为杨小丹、程玉华的共同行为。原告绵阳骏祥电子设备有限公司在当时刚更换股东，新任法定代表人有理由认为程玉华与杨小丹是共同经营的业主。故程玉华与绵阳骏祥电子设备有限公司签订的搬离协议以及接收《通知》的行为应当认定为对杨小丹和程玉华均具有约束力。杨小丹在庭审中称天赐环卫厂没有任何设备需要搬离，因杨小丹与程玉华的共同经营关系，其名下的机器设备同样也应当认为属于二人共同所有，故被告的该主张不能成立。
被告杨小丹、程玉华与原告绵阳骏祥电子设备有限公司所签订的《租赁合同》所约定的租赁期限已于2008年7月31日届满，之后双方未再继续签订租赁合同，但从原告继续收取被告租金的事实可以证明双方对于租赁关系的延续是默认的。虽然原、被告之间约定的租赁期限已经届满，但双方在届满后以实际行动延续了租赁关系，应当视为不定期租赁。原告绵阳骏祥电子设备有限公司在2010年变更了股东及法定代表人后，为重新展开生产经营业务需要收回自己的场地属于情理范围之内，在已经提前告知二被告，并且预留了足够时间的情况下，可以随时解除双方的租赁关系。原告要求被告限期搬离场地的主张没有违反法律规定，原告与程玉华所签订的搬离协议应当有效，被告杨小丹、程玉华应当依照约定时间将机器设备搬离场地，否则即构成违约，应当承担违约责任。
搬离协议上约定了被告不支付2010年5月1日以后租金的前提条件是被告依约搬离场地，但实际上被告未按约定搬离，该条款约定不付租金条件未具备，对于原告要求被告支付2010年5月1日之后租金的请求，本院予以支持。该搬离协议约定了补交租金标准，也经双方签字认可，不违反法律规定，应当认定为有效。被告在庭审中主张程玉华在签订协议时受到原告的胁迫，但未提供相应证据予以证明，应当承担举证不利的责任。另外该协议还约定了50万元的违约金，该约定违约金金额明显过高，对被告显失公平。被告主张违约金过高，要求予以降低，应予支持。根据合同法及司法解释的规定，本院认定被告未按约定搬离场地应当向原告支付的租金按照双方约定的150000元／年计算，违约金降低为100000元。
被告虽然至今未将机器设备搬离原告场地，但主要原因在于双方于2011年2月25日发生纠纷，导致被告机器设备受损而无法搬离，对于被告逾期未搬离场地的租金计算时间应当认定为自2010年5月至2011年2月，共计10个月。
综上，被告杨小丹、程玉华应当支付原告租金125000元（150000元／年÷12月×10月）、违约金100000元，合计225000元。
为维护当事人的合法权益，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告杨小丹、程玉华于本判决生效之日起十日内向原告绵阳骏祥电子设备有限公司支付租金、违约金共计225000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告绵阳骏祥电子设备有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费5250元，由被告杨小丹、程玉华共同承担2625元，由原告绵阳骏祥电子设备有限公司承担2625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 黄昌楠
审 判 员 田 浩
人民陪审员 陈 军
二〇一三年十一月四日
书 记 员 加 宽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，生于期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外。