广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠城法民三初字第179号
原告颜英全。
原告黄秀，香港居民。
原告陈贵梅。
原告颜嘉驱。
四原告共同委托代理人冯计明，系广东衡仁律师事务所律师。
四原告共同委托代理人邝艳霞，系广东衡仁律师事务所实习律师。
被告黄细妹。
委托代理人王少兵，系北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人袁瑶瑶，系北京市大成（深圳）律师事务所律师助理。
第三人杨玉荣，女，汉族，1957年12月2日生，现住广东省惠州市惠城区七五二零零部队***栋，身份证号码：4425011957********。
第三人杨斌，
委托代理人杨玉荣。与委托人系姐弟关系。
原告颜英全、黄秀、陈贵梅、颜嘉驱诉被告黄细妹、第三人杨斌、杨玉荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，并于2014年12月26日公开开庭进行了审理。原告颜英全、陈贵梅、颜嘉驱及四原告的共同委托代理人冯计明、邝艳霞、被告委托代理人王少兵、袁瑶瑶、第三人杨斌的委托代理人杨玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告诉称，2012年9月1日，被告与杨玉荣（杨裕荣）签订了《租赁合同书》，合同约定：被告向杨玉荣租赁位于惠州市河南岸螺子湖中心小区7巷18号壹楼门市房，租期为四年，自2012年9月1日至2016年8月30日止，2012年9月1日至2015年8月30日期间，每月租金1000元。2015年9月1日至2016年8月30日期间，每月税租金1100元。被告必须在当月6号前把当月的租金交清，如超过一日不交清租金，出租人有权收取百分之五的滞纳金；如果超过本月15日被告再不交清租金，出租人有权单方终止合同。2013年5月2日，杨玉荣与原告的代理人签订《房屋买卖及居间合同》；2013年8月，杨玉荣向原告交付房屋，办理房屋过户登记手续及土地使用证；2013年9月，被告向原告支付了一个月租金1000元后，再也没有向原告支付租金。2014年8月13日，原告委托律师向被告发出《律师函》，通知被告在收到《律师函》之日起第三日终止租赁关系，并交还房屋给原告；通知被告在收到函件三日内付清其所欠租金及支付滞纳金，然而，被告并未履行。原告认为，根据《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。被告与杨玉荣（杨裕荣）签订了《租赁合同书》，出租人的合同权利和义务因原告购买了该房屋而已经变更由原告享有和承担，而被告自2013年8月房屋转让后居住至今，却仅支付了一个月的租金，被告已严重违约，原告有权按照合同约定终止与被告的租赁关系，并要求被告支付租金及承担迟延支付的滞纳金。原告通知被告终止租赁合同并按期交还房屋给原告，被告无视原告的通知，持续占用房屋居住至今，应按每月租金1000元的标准承担占用期间的房屋占用费。综上所述，原告多次催收借款未果，为维护自身的合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、依法确认原、被告之间的租赁关系于2014年8月19日终止，并判令被告立即腾空房屋；2、被告立即向原告支付所欠租金人民币11000元及滞纳金约人民币90000元（滞纳金日利率均按5%计算，具体计算为：以2013年9月份租金1000元为本金，滞纳金自2013年10月6日计算至还清之日止；以2013年10月租金1000元为本金，滞纳金自2013年11月6日计算至还清之日止；以2013年11月份租金1000元为本金，滞纳金自2013年12月6日计算至还清之日止；以2013年12月份租金1000元为本金，滞纳金自2014年1月6日计算至还清之日止；以2014年1月份租金1000为本金，滞纳金自2014年2月6日计算至还清之日止；以2014年2月份租金1000为本金，滞纳金自2014年3月6日计算至还清之日止；以2014年3月份租金1000为本金，滞纳金自2014年4月6日计算至还清之日止；以2014年4月份租金1000为本金，滞纳金自2014年5月6日计算至还清之日止；以2014年5月份租金1000为本金，滞纳金自2014年6月6日计算至还清之日止；以2014年6月份租金1000为本金，滞纳金自2014年7月6日计算至还清之日止；以2014年7月份租金1000为本金，滞纳金自2014年8月6日计算至还清之日止）；3、被告按每月1000元的标准向原告支付占用期间的房屋占用费（自2014年8月19日计算至向原告交付房屋之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、本案原告主体不适格，请求法院驳回原告起诉。与答辩人签订《租赁合同书》的是杨玉荣，双方约定答辩人承租惠州市河南岸螺子湖中心小区7巷18号壹楼门市，租赁期间自2012年9月1日至2016年8月30日止。根据合同的相对性，有权解除合同的主体以及有权要求对方按合同约定履行义务的应当是签订合同的当事人，而本案原告不是不是合同当事人，其诉讼主体不适格。二、原告无权要求解除合同以及无权要求答辩人按照合同约定支付房租及滞纳金。首先，原告并非合同当事人，无权要求解除租赁合同；其次，杨玉荣出卖商铺并没有在合理期限内通知答辩人，答辩人并不知情，因此该行为侵犯了答辩人的优先购买权；最后，原告在2014年7月10日在惠州市房管局办理了涉案商铺的房地产权证书，即2014年7月10日之前，原告并非涉案商铺的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，原告要求解除合同以及诉请答辩人支付房租及滞纳金没有任何法律依据和事实依据。三、租赁合同中并未约定滞纳金为每日支付百分之五的滞纳金。答辩人与杨玉荣在《租赁合同书》中约定：“如超过一日不交清租金，甲方向乙方收取百分之五的滞纳金”，即合同并未约定甲方每日收取百分之五的滞纳金。综上所述，根据合同的相对性，原告并非合同当事人，其诉讼主体不适格，因此请求法院依法驳回原告的起诉，以维护答辩人的合法权益。
第三人述称，我杨玉荣受杨斌的委托于2013年5月与河南岸政府（以陈振孔的名义）签订房屋买卖合同，合同签订后款项全部付清，我就马上交付房屋给陈振孔，陈振孔再交付给原告（拆迁户），原租户继续租住。陈振孔让我直接把租户移交给新房东颜英全，因政府急着要拆迁原告的房屋，让我将房屋尽快交给原告装修入住，政府保证其他事情由政府处理，我不放心就跟政府的代表陈振孔签了份协议，签字过户后原告与被告所发生的纠纷与我杨玉荣以及杨斌无关，因我与颜英全没有买卖房屋关系。2013年9月初，我将楼房从5楼顺利移交到1楼，楼住的是被告，被告说合同在她配偶手里，他回老家了，回来就转签合同，先交本月房租，原告当场收了被告交付的9月份房租，我也当着原、被告的面说，从今已有被告黄细妹交房租给颜英全就可以了，我再不管此事了，我已不是房东了，两家人同意了。之后陈振孔联系我说让被告搬走，我不同意。再后来双方因装修发生纠纷，不是因租赁合同发生的纠纷。被告黄细妹早就知道我卖房子，被告还说可以帮我卖房子，可以收取中介费，后来我把房子卖给政府，被告也是清楚这事的，租赁合同发生纠纷的时候，我有从中调解，被告说不谈合同，当作没有这份合同，只要求原告赔偿其经济损失，原、被告之间的纠纷与我无关。
查明的案件事实
经审理查明，2012年9月1日，第三人杨玉荣受杨斌的委托与被告黄细妹签订《租赁合同书》，约定杨斌将其所有的位于惠州市河南岸螺子湖中心小区7项18号壹楼门市租给被告经商使用，租期从2012年9月1日起至2016年8月30日止，共计4年。2012年9月1日至2015年8月31日租金为每月1000元，2015年9月1日至2016年8月31日租金为每月1100元。约定当月6号前把当月的租金交给杨玉荣，如超过一日不交清租金，甲方（杨玉荣）向乙方（被告黄细妹）收取百分之五的滞纳金，如超过本月15天乙方再不交清租金，甲方有权单方终止合同；在本合同签订之日时，乙方向甲方交1个月的租金（1000元整）作为押金，在乙方认真履行并交清所有费用时，甲方将押金退还乙方。2013年9月1日，被告向第三人杨玉荣交付了租金1000元，第三人杨玉荣向被告黄细妹出具了《收款收据》。
因政府需征收原告颜英全、黄秀的房屋，2013年5月2日，在惠州市隆塬房地产代理有限公司的居间下，陈振孔（买方）代表惠州市惠城区人民政府河南岸街道办事处与第三人杨玉荣（卖方代理人）、杨斌（卖方）签订《房地产买卖及居间合同》，由惠州市惠城区人民政府河南岸街道办事处出面协助原告购买第三人杨斌所有的位于惠州市河南岸螺子湖中心小区7项18号房产（建筑面积383平方米）。该房的转让价为人民币1000000元，买方于2013年5月2日向卖方支付购房定金人民币40000元，首期860000元买方于房产局过户当天直接支付给卖方，双方自愿承担由此产生的风险，剩余转让款100000元于买卖双方到房产交易中心提交过户资料及确认双方身份之前存入第三方账户代为监管，待买方领取到本人名下之《房地产权证》后再转付给卖方。
2013年6月3日，陈振孔与杨斌、杨玉荣签订《补充协议》，约定：“买方同意提前支付房款人民币600000元给卖方，卖方收到此房款后，需将该物业交付买方使用并允许买方装修；买方同意在买卖双方办理房产过户当日将尾期款360000元支付给卖方，卖方未收到此款时，有权不交楼……。”2013年7月19日，买方陈振孔与卖方的委托代理人杨玉荣签订《补充协议》，约定：“为了顺利推进河南岸片区连接路的建设，由卖方陈振孔代表河南岸借到办事处协助被征收权利人颜英全、黄秀，通过惠州市隆塬房地产代理有限公司购买位于惠州市河南岸中心街7巷18号的物业，现就原合同未尽事宜做以下补充：买方代表河南岸街道办事处将购房款（被征收权利人颜英全、黄秀房屋征收补偿款）总额人民币1000000元分期支付给卖方，并于该物业国土证、房产证过户至颜英全、陈贵梅、黄秀、颜嘉驱名下当日，将最后一笔尾款人民币360000元支付完毕……。”
第三人已收到全部房款，并于2014年7月10日将涉案房屋过户至原告名下。2014年8月13日18时，原告委托广东衡仁律师事务所律师向被告发出《律师函》，通知被告：1、委托人自您接到本函之日起第三日终止您与委托人之间的租赁关系，您需要在接到本函之日起三日内将位于惠州市河南岸螺子湖中心校区7巷18号壹楼门市房交还委托人；2、自您自接到本函之日起三日内付清所欠委托人的全部租金及按照合同约定向委托人支付滞纳金。希望您严格按照上述通知执行，否则委托人将委托本律师循法律途径解决，届时，您除了向委托人支付租金、占用费及终止租赁合同外，还需向委托人承担支付违约金和对委托人造成的损失以及由此产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等费用。2014年8月16日17时27分该邮件由被告本人签收。
另查，第三人杨玉荣称：被告黄细妹知道第三人已将房屋出售，在被告黄细妹在场的情况下，第三人告知被告涉案房屋已转让并已交付给原告使用，在向原告交楼时，第三人要求被告与原告转签租赁合同，被告称合同在其配偶处，并答应先交9月份房租，等其配偶回来后再转签合同，第三人告知被告黄细妹以后将涉案房屋的租金直接交予原告颜英全，原告颜英全及被告黄细妹均同意，并且被告当场向原告颜英全支付了2013年9月份租金1000元，至法庭辩论终结前，被告未向原告支付任何租金。
以上事实有身份证、《租赁合同》、《房地产买卖及居间合同》、《补充协议》、房地产权证、收据、律师函、邮寄流程单、开庭笔录等予以佐证。
裁判理由与结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人主要的争议焦点为：1、原告是否系本案适格的诉讼主体，被告是否应向原告交付租金？2、原告是否能解除被告与第三人签订的《租赁合同》？
第一，第三人杨玉荣受杨斌的委托与被告黄细妹签订了《租赁合同书》，约定杨斌将其所有的位于惠州市河南岸螺子湖中心小区7项18号壹楼门市租给被告经商使用，租期从2012年9月1日起至2016年8月30日止，被告黄细妹与第三人杨斌之间已形成租赁关系，被告黄细妹应按照合同约定向第三人支付租金。2013年9月，在被告黄细妹在场的情况下，第三人杨玉荣告知黄细妹涉案房屋已转让并已交付给原告使用，同时要求被告黄细妹以后将涉案房屋的租金直接交予原告颜英全，原告颜英全及被告黄细妹均表示同意。本院认为，第三人要求被告向原告颜英全支付租金的行为系房屋收益权的转让，即，第三人将房屋转让给原告并交付使用，在办理过户登记前，第三人将涉案房屋的收益权转让给原告，也就是将收取租金的权利转让给原告颜英全，第三人杨玉荣证实，被告当场已向原告颜英全支付了2013年9月份租金1000元，且自2013年10月份起原告也未向第三人支付租金，这就表明被告对第三人转让涉案房屋收益权的行为知晓且同意，故，基于该房屋收益权的转让，被告应向原告支付涉案房屋相应的租金；2014年7月10日，涉案房屋已登记至原告名下，涉案房屋的所有权已发生变更，如上所述，被告虽未出具书面放弃涉案房产的优先购买权，但综合本案证据及第三人杨玉荣的陈述可以认定，被告在知道涉案房屋转让时未行使优先购买权，应视为其已经同意原出租人的转让行为，即，从2013年7月10起原告与被告之间的新的租赁关系成立，被告应向原告支付相应的租金。综上所述，原告主体适格，被告应向原告支付相应的租金。
第二，被告与第三人签订《租赁合同书》，根据合同的相对性，在涉案房屋未变更登记前，被告与第三人杨斌之间的租赁关系仍然存在，原告只是取得涉案房屋的收益权。涉案房屋变更登记后，原告取得涉案房屋的所有权，即原告取得涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利，同时，根据“买卖不破租赁”的原则，被告与第三人之间的租赁关系因房屋所有权的变更而在原告与被告之间形成，双方应按照原《租赁合同书》的约定继续履行出租人、承租人的义务。本案中，在涉案房屋未变更登记前，原告与被告之间未形成租赁关系，原告只能基于第三人转让涉案房屋收益权而向被告要求收取租金，无权解除被告与第三人之间签订的《租赁合同书》。同时，原告未提供证据证明被告在收到原告发出的《律师函》之前已知悉涉案房产变更至原告名下，原告以被告未履行于2014年8月16日收到的《律师函》为由，于2014年8月28日诉至法院，要求解除原、被告之间的租赁关系证据不足、理由不充分，本院不予支持。
第三，关于租金数额的认定。被告自2013年10月至法庭辩论终结前未向原告支付租金，故被告应参照《租赁合同书》的约定，自2013年10月份起按每月1000元向原告支付租金。关于原告诉请的滞纳金的数额问题，《租赁合同书》约定，“如超过一日不交清租金，甲方向乙方收取百分之五的滞纳金……”，但该约定不明确，若按日计算，每过一日收取5%的滞纳金则超出法律规定的标准，综合本案证据，应认定为，若逾期交付租金应按逾期交付租金的金额向第三人支付5%的滞纳金。另，个人不是滞纳金的收取主体，原告诉请的滞纳金其实质为违约金，在涉案房屋变更登记前，原告已取得涉案房屋的收益权，被告应按时向原告支付涉案房屋的租金，逾期不支付则侵犯了原告对涉案房屋的收益权，给原告造成损失，故原告应参照《租赁合同书》的约定自2013年10月按每月1000元向原告支付租金及损失，即被告应自2013年10月至2014年7月共向原告支付租金13000元及损失650元（13000元×5%），自2014年8月起至2014年12月26日应向原告支付租金5000元（1000元／月×5个月）及违约金250元（1000元／月×5个月×5%），自2014年12月26日起被告应按照《租赁合同书》按时向原告支付租金。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条的规定判决如下：
一、被告应在本判决生效之日起五日内一次性向原告支付自2013年10月至2014年7月的租金13000元及损失650元；支付自2014年8月起至2014年12月26日的租金5000元及违约金250元；自2014年12月26日起被告应按照《租赁合同书》按时向原告支付租金。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1160元（原告已预交），由被告黄细妹负担。
如不服本判决，原告黄秀可在判决书送到之日起三十日内，原告颜英全、陈贵梅、颜嘉驱、被告黄细妹可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 方国平
代理审判员 蒋海霞
代理审判员 杨 璐
二〇一五年二月二日
书 记 员 黄玉玲
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