杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第1453号
原告曹健。
委托代理人张涵刚。
委托代理人张熠。
被告杨雪珍。
委托代理人叶笑茜、朱秀琳。
原告曹健诉被告杨雪珍财产损害赔偿纠纷一案，本院于2009年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年10月27日和11月19日公开开庭进行了审理。原告曹健的委托代理人张熠，被告杨雪珍的委托代理人叶笑茜、朱秀琳两到庭参加诉讼；原告曹健的委托代理人张涵刚于第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹健诉称：2007年12月22日原告与被告杨雪珍签订了房屋租赁合同，约定原告将其所有的杭州市下城区西子铭苑桃花河弄7号商铺出租给被告作为营业房使用，租期为二年，租金为每年40万元。嗣后，由于被告经营不善，于2008年9月22日向法院提起民事诉讼，要求解除房屋租赁合同并退还房屋租金。但是在2008年11月20日法庭开庭过程中，被告才将房屋钥匙交于出庭的原告代理人，使原告无法在被告占有的时间内将该房屋出租。原告认为，被告既然提出解除房屋租赁合同，也需依照合同的约定及我国法律的相关规定履行自己的义务，被告不履行交付房屋的义务，属于侵权行为，依法应当承担侵权的法律责任。故起诉至法院，请求：1.判令被告支付其占用期间的房屋租金损失64444.44元（2008年9月12日到2008年11月12日，按合同约定的40万，计算两个月）；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告杨雪珍辩称：杨雪珍与曹健的房屋租赁合同的解除时间为2008年9月12日。该事实已经杭州市中级人民法院（2009）浙杭民终字第273号判决书确认。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第75条第（4）项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实，当事人无需举证，法院就应予以确认，因此可以从事实和法律确认如下：
（一）认定事实上：杭州市中级人民法院已确认了另案一审杨雪珍提交的曹健2008年9月11日的回函，能够证明：曹健在2008年9月11日前就收到了杨雪珍提出的解除合同通知，并且曹健同意解除合同。该院已确认了原一审杨雪珍提交的2008年8月1日所做的电话录音的证据和杨雪珍于2008年9月12日注销了其商铺的工商登记，并确认如曹健无证据证明在2008年9月12日以后，杨雪珍仍在使用房屋的情形，便可以认定杨雪珍在2008年9月12日已经履行了除有争议的经济责任之外的其他曹健所提出的解除合同中的义务，该院的判决认定杨雪珍已尽了合同解除后的附随义务，包括通知取回钥匙的通知义务。杨雪珍早已于2008年8月就腾出房屋，并注销了工商登记，其个体户的生意早已停止，装修及销售装备都早已撤走，杨雪珍没有占有房屋的理由，占有房屋只会对其造成损失，也不符合普通人的思维。相反，杨雪珍尽力要求曹健尽快收房，取回钥匙，通过一审代理人通知，还在2008年8月做了电话录音。曹健为了达到让杨雪珍多支付租金的目的，对杨雪珍的解除合同的要求不理会，也不肯收回钥匙。
（二）适用法律上：双方的租赁合同已于2008年9月12日解除，自该日起，双方的权利义务终止，出租人作为房屋的所有权人有权行使对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。承租人已注销工商登记，并早已搬出了商铺，所以杨雪珍事实上在2008年8月就未对房屋进行占有。曹健如没有充分的证据证明杨雪珍拒绝腾出房屋，拒绝交出钥匙的事实，而认为杨雪珍侵权，未尽交付房屋的义务是不符合法律规定。曹健的侵权诉讼并不属于特殊侵权，不适用举证责任倒置的规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。另外，对原告不愿取回的钥匙的占有并不意味着被告杨雪珍对房屋实施占有，也不影响物权所有人曹健对自己房屋的占有、使用、收益与处分。被告杨雪珍自2008年9月12日与原告解除租赁合同就不再与原告有任何法律上的权利义务关系，杨雪珍也早已履行了合同法规定的附随义务，即通知原告取回钥匙。对一把五元钱就能配到的钥匙的拥有也是基于原告为了达到多收房屋租金的目的才会在被告处的。2008年11月10日的另案开庭审理的庭审笔录中也显示，在审判员询问：曹健，杨雪珍通知你去拿钥匙，你没去拿的原因是什么？曹健的回答是：当初对赔偿等相关事由没有谈好。另依据杨雪珍出示的曹健的回函，也表明对违约引起的退还保证金、违约金及商铺注销等事宜，双方仍有争议，曹健不愿取回钥匙是有事实依据的。由此证明，杨雪珍早就履行通知义务，曹健不愿取回钥匙是其个人因素决定的，与杨雪珍无关。从双方合同解除之日，曹健作为物权的所有权人就自动恢复对房屋的占有，为自主占有。对一把钥匙的占有并不能排斥物权所有人曹健对房屋的占有、使用、收益与处分权的行使。另根据被告讲述的事实，原告曹健的哥哥本人就住在杭州市下城区西子苑桃花河弄七号商铺的楼上，被告曾多次要求将商铺的钥匙交给曹健的哥哥，因为电话中曹健多次托辞自己不在杭州，不方便过来取回钥匙。根据被告在2009年9月8日拍得的照片，证实原告的商铺至今仍未出租，处于空置状态，从而得知原告要求被告支付占有使用费不符合事实依据。综上，无论从法理、事实与法律依据出发，都应该驳回原告的诉讼请求。
原告曹健为证明自己诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：
1.下城区人民法院判决书1份，
2.杭州市中级人民法院判决书1份，
二证据欲共同证明租赁关系及解除的事实；
3.租赁合同1份，欲证明房屋租赁的事实；
4.证明1份，欲证明因被告未交出钥匙造成原告损失的事实。
被告杨雪珍为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：
1.商品房买卖合同1份，
2.房屋租赁合同1份，
二证据欲共同证明原告是房屋所有权人，原被告间的租赁合同关系；
3.曹健出具的收条3份，欲证明被告已履行承租人支付租金的义务；
4.终止合同通知书1份，
5.顺丰快递存根1份，
6.杨雪珍律师函1份，
7.曹健的回函1份，
证据4-7欲共同证明被告已按法律规定履行了解除合同的通知义务；
8.录音资料2份，欲证明被告在2008年8月21日已通知原告搬清东西，要求原告取回钥匙的事实；
9.财产移交清单1份，欲证明2008年8月26日，被告已经结清水电物管费；
10.起诉状1份，欲证明由于原告拒不返还租金，也不愿意取回钥匙，被告于2008年9月6日提起了诉讼；
11.2008年8月20日拍的商铺照片5张，
12.工商企业注销证明1份，
证据11-12欲共同证明被告在2008年8月20日已搬出商铺，2008年9月11日已注销商铺所在的个体工商户的营业执照，不存在占用原告商铺的事实；
13.2009年9月9日拍的商铺照片5张，欲证明原告的商铺至今仍未出租的事实，说明原告起诉被告占有房屋缺乏事实依据；
14.下城区人民法院一审判决书［（2008）下民初字第1764号］1份，
15.杭州市中级人民法院判决书［（2009）浙杭民终字第273号］1份，
二证据欲共同证明法院确认合同解除的时间，及双方权利义务终止的时间及事实；
16.庭审笔录1份，欲证明原告不取回钥匙的原因。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
（一）原告曹健提交的证据：被告杨雪珍对证据1、2无异议，对证据3证明对象无异议；本院对该3份证据予以确认。被告对证据4真实性有异议，不是由于被告没有提供钥匙造成的，即使没有交付钥匙，也没有因果关系存在；本院认为，该证据仅能证明曹健未能向租赁中介公司提供钥匙，不能证明原告的租金损失，故不予确认。
（二）被告杨雪珍提交的证据：原告曹健对证据1－3、10、12、14－16无异议；本院予以确认。原告认为证据4是被告个人陈述，不能证明已经通知原告，真实性合法性有异议，对证据5三性有异议，不能证明邮寄的物品；本院认为，证据4系被告单方陈述，证据5没有原告签收确认，故对该2份证据不予确认。原告认为证据6系被告单方陈述，不能证明原告已经收到，三性有异议，对证据7真实性有异议，没有原件；本院认为，证据7在另案庭审中被告已提交原件，原告亦认可，故予以确认，证据6能与证据7相互印证，故予以确认。原告对证据8真实性、合法性均有异议，认为两段录音中通话的双方都是男的，并无本案原告，与本案无关联性；本院认为，被告已就通话人系被告的委托代理人加以说明，在另案庭审中被告已提供该证据原件，且该录音能与证据16庭审笔录中原告的陈述相印证；原告也未就否定该证据真实性提供反驳证据，故对该证据予以确认。原告认为证据9系被告单方陈述，合法性关联性有异议，本院认为，该证据仅系被告单方制作，无原告签字确认，故不予确认。原告对证据11关联、合法性有异议，不能证明被告的待证事实，对证据本身的真实性有异议，不能确定是否是案涉房屋；本院认为，该证据不能显示拍摄对象系案涉房屋，故不予确认。原告对证据13关联性有异议，不能证明被告已经交付钥匙及不占用房屋，对证据本身的真实性有异议，不能确实是否是案涉房屋；本院认为，证据13根据照片中的门牌号码，能证明系案涉房屋，且该房屋腾空的事实也能与生效判决中的认定相印证，故予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述案件事实：2007年12月22日，原告曹健与被告杨雪珍签订《杭州市房屋租赁合同》，约定曹健将本市下城区西子铭苑桃花河弄7号建筑面积105平方米的商铺出租给杨雪珍，租期二年，自2007年12月22日至2010年1月21日（其中2007年12月22日至2008年1月22日为装修免租期）。第一年租金40万元，第二年租金45万元。合同签订后，曹健将房屋交付杨雪珍使用，杨雪珍亦支付相应租金。2008年8月8日，浙江金麦律师事务所阮振丰律师受杨雪珍委托，向曹健发函，要求解除合同并退还部分租金。2009年8月21日，杨雪珍委托员工打电话给曹健，称已把店铺东西搬出，钥匙已交给律师，要求曹健去拿。曹健称其在外地，双方应协商，协商好曹健就9月1日去拿钥匙。曹健于9月11日回函给阮振丰律师，称因杨雪珍单方解约，已构成违约，故租房保证金3万元不予退还，另杨雪珍需承担违约金33333.33元。并称因杨雪珍未将营业执照注销，影响其再次租赁，要求杨雪珍尽快注销。9月12日，杨雪珍将营业执照注销。
另查明：2008年9月6日，杨雪珍起诉至法院，要求判令曹健返还剩余租金、退还押金。一审庭审中，审判人员询问曹健的代理人，杨雪珍通知曹健去拿钥匙，曹健为何没去？曹健代理人称当初对赔偿等相关事由没有谈好。法院经审理认定，双方的租赁合同已于2008年9月12日实际解除，判令曹健返还押金，退还合同解除后的租金（扣除一个月租金作为违约金）。
本院认为：原告曹健与被告杨雪珍签订的房屋租赁合同已于2008年9月12日解除，杨雪珍已支付到解除之日的租金，并承担赔偿一个月租金的违约责任。综合杨雪珍提交的录音、照片、另案庭审笔录等证据，及曹健要求杨雪珍注销营业执照以便其租赁的事实，可以认定杨雪珍在租赁合同解除后已腾空租赁房屋，曹健也无证据证明合同解除后杨雪珍仍继续占用租赁房屋。杨雪珍腾空租赁房屋后，已告知曹健要求将房屋钥匙交还，但曹健因赔偿等未谈好，一直拒绝受领房屋钥匙，致使杨雪珍于2008年11月10日另案庭审中才将租赁房屋钥匙交给曹健的委托代理人。因此，杨雪珍未将钥匙交还曹健的责任在曹健，由此造成的损失应由曹健自行承担。杨雪珍在租赁合同解除后，并未再占有使用租赁房屋，租赁房屋钥匙未交还曹健也系因曹健一直怠于领取，故其主张由杨雪珍承担租金损失缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告曹健的诉讼请求。
案件受理费1411元，保全申请费680元，合计2091元，由原告曹健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1411元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审 判 长 叶东晓
代理审判员 周菁晖
人民陪审员 陈国义
二〇〇九年十一月二十日
书 记 员 汪国庆