广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2487号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广东互顺通塑胶工程技术有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇小塘新境工业区A区。
法定代表人：甘志超。
委托诉讼代理人：区诗宇，广东中真律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王雁少，女，汉族，1967年4月17日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：伍洪达，广东聚英华律师事务所。
上诉人佛山市广东互顺通塑胶工程技术有限公司（以下简称互顺通塑胶公司）因与被上诉人王雁少租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初12160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：行政部门登记位于佛山市南海区狮山镇小塘新境村村民委员会地段面积为18206.46平方米的土地权属人为佛山市南海区狮山镇小塘新境村坑口村民小组（以下简称坑口村民小组），使用权类型为划拨，土地用途为工业用地。
2008年2月23日，互顺通塑胶公司、案外人甘洪与坑口村民小组签订《土地租赁合同书》，约定坑口村民小组将其位于深塘尾面积为22382.66平方米的土地出租给互顺通塑胶公司及甘洪使用，租赁期限20年，自2006年1月1日起至2025年12月31日止等。
2014年6月4日，佛山市南海区狮山镇新境村坑口股份合作经济社与互顺通塑胶公司签订《补充合同》，约定将高压线底下面积为3000平方米的土地出租给互顺通塑胶公司使用，由2014年1月1日起计租等。
2010年12月1日，互顺通塑胶公司与王雁少签订《土地租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定互顺通塑胶公司将其租赁的位于深塘尾的一宗土地使用权转租给王雁少作工业用途，面积为4867平方米（以下简称涉讼土地）。2015年12月1日至2020年11月31日，租金为2.65/月/平方米。每年租金分2期交完，第一期于当年4月30日前支付年租金的50%，第二期于当年10月30日前交完剩余的50%。逾期交纳的，互顺通塑胶公司有权按照日千分之五向王雁少计收逾期交纳部分的滞纳金，王雁少逾期超过60日仍未能向互顺通塑胶公司付清到期应付租金的，互顺通塑胶公司有权解除合同，没收王雁少所交的保证金，无偿收回合同项下转租赁土地及地上一切建筑物及附属物，并有权继续追讨王雁少逾期未付款项及相应滞纳金、违约金等一切应当由王雁少承担的款项。若因互顺通塑胶公司债务和其他原因，造成王雁少无法正常使用该地块的，视为互顺通塑胶公司单方违约，互顺通塑胶公司需赔偿王雁少因此造成的所有损失。王雁少应当在本合同签订之日向互顺通塑胶公司交纳15000元作为履行本合同的保证金。待王雁少主体建筑物兴建完成后，该保证金将于王雁少交付互顺通塑胶公司的2011年第一期租金中扣回。王雁少须独立安装电表。拖欠租金、保证金、滞纳金或其他费用达60天，并经互顺通塑胶公司书面催告后满30日仍未支付费用的。互顺通塑胶公司按照本合同9.1条约定解除合同的，互顺通塑胶公司有权没收王雁少交纳的保证金，无偿收回该地块及地上一切建筑物及其附属物，并有权继续追讨王雁少逾期支付的相关款项及因逾期支付产生的滞纳金、违约金等。
2012年3月24日，互顺通塑胶公司与王雁少签订《水电费计费协议》（以下简称水电协议），约定王雁少因租赁涉讼土地同意租用互顺通塑胶公司的水电资源。由于王雁少在互顺通塑胶公司电房另安装谷平峰电表计费，需分摊互顺通塑胶公司一部分的电房建设费及土地租用费，由此根据供电局规定的峰、平、谷电费单价标准增加17%计算出王雁少当月总电费。根据供电局每月固定收取互顺通塑胶公司的无功损耗费及电房维护费分别按照互顺通塑胶公司每月的用电总量分摊出每度电损耗值，再计算出王雁少每月总用电的损耗费。由于王雁少在互顺通塑胶公司电房安装电表，使互顺通塑胶公司每月电费剧增，因此互顺通塑胶公司每月必须对王雁少开出电费发票，并收取王雁少当月实际用电费及应分摊的无功损耗费总和的17%税费。王雁少在互顺通塑胶公司水管上另装分表计费，王雁少每月水费根据供水局的用水单价标准增加10%收取。互顺通塑胶公司于每月15号前收取王雁少上月水电费等。
互顺通塑胶公司与王雁少签订《补充合同》，约定互顺通塑胶公司将高压线底的土地租给王雁少使用，面积为1800平方米。由2014年1月1日起计租，每月每平方米0.5元。若供电部门不允许该地块放任何东西时，经互顺通塑胶公司、王雁少协商同意，暂停收取该地块租金，若王雁少需再次使用该地块时，需经互顺通塑胶公司同意后方可使用，并按本补充合同条款收取租金。
2016年5月31日，王雁少向互顺通塑胶公司支付租金10000元；2016年6月1日，王雁少向互顺通塑胶公司支付租金22785元；2016年8月26日，王雁少向互顺通塑胶公司支付租金50000元，合计82785元。
另查明，佛山市南海区小塘五星中天陶瓷商店为个体工商户，经营者为王雁少，于2015年7月29日因升级有限公司注销。
再查明，互顺通塑胶公司从2015年12月开始停止对王雁少供电。
原审法院认为，涉讼土地为工业用地，互顺通塑胶公司、王雁少签订的涉讼合同及补充合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。互顺通塑胶公司诉请的2016年第一期租金50000元王雁少已于2016年8月26日支付，故原审法院对该项诉请不予支持。
互顺通塑胶公司向村承租土地后建有供电设施，涉讼土地为互顺通塑胶公司承租土地的一部分，互顺通塑胶公司、王雁少签订的水电协议虽然有使用租用的表述，但实际上仅约定在互顺通塑胶公司供电设施加装分电表，为王雁少提供用电，王雁少支付相应对价，未违反法律规定、行政法规强制性规定，合法有效。该水电协议基于涉讼合同履行而签订，实际为涉讼合同的从合同，虽未约定明确期限，但应受涉讼合同期限约束，不得随意单方终止。但互顺通塑胶公司从2015年12月起在王雁少没有违约行为的情况下擅自停止向王雁少供电，确实对互顺通塑胶公司使用租赁物构成影响。再考虑到王雁少已于合同约定宽限期内支付了2016年第一期部分租金32785元予互顺通塑胶公司，又于2016年8月26日支付2016年第一期租金余款，原审法院认为王雁少行为尚未构成根本违约，互顺通塑胶公司诉请解除合同、返还土地理据不足，原审法院不予支持。
但王雁少确实存在迟延支付租金的情形，应向互顺通塑胶公司承担逾期付款违约责任。互顺通塑胶公司主张按年利率24%计算违约金，是其处分自身权利，在合同约定及法律允许范围，原审法院予以照准。涉讼合同约定2016年第一期租金于2016年4月30日前支付，结合互顺通塑胶公司诉讼请求及王雁少实际付款情况，王雁少应向互顺通塑胶公司计付以82785.3元为本金计算的从2016年5月1日起至2016年5月31日止的违约金1655.7元，以50000元为本金从2016年6月1日起至2016年8月26日止的违约金2833.33元，合计4489.03元。
互顺通塑胶公司在本案中主张2016年7月1日之后的租金，而王雁少现仍占有使用涉讼土地，且合同约定的2016年第二期租金支付期限已经于2016年10月30日届满，王雁少应向互顺通塑胶公司支付该期租金。但考虑到互顺通塑胶公司无故停电确实对王雁少使用租赁物造成影响，互顺通塑胶公司诉请王雁少按约定标准支付租金原审法院不予采纳。原审法院根据公平原则，酌定王雁少按约定标准的50%支付租金，即王雁少应向互顺通塑胶公司支付2016年第二期租金41392.65元（82785.3×50%）。
王雁少反诉主张互顺通塑胶公司赔偿断电导致的损失（包括设备损失及经营损失），但其一，王雁少未能举证证明设备确实发生损坏及损坏与断电的因果关联，应自行承担不利后果；其二，王雁少所举证的利润表、工资表为其单方制作，原审法院不予采信；王雁少举证中的送货单、收据并非正规合法票据，无法反映交易真实发生，且部分送货单显示送货时间在停电期间，而王雁少主张在停电期间涉讼土地停止经营，可见即使送货单真实，亦不能唯一指向涉讼土地，与本案无必然关联，互顺通塑胶公司主张损失数额没有事实依据，原审法院不予采纳。但在涉讼合同未约定互顺通塑胶公司有权断电的情况下，互顺通塑胶公司擅自采取断电措施，确实可能对王雁少经营造成不利影响，故原审法院根据公平原则，酌定互顺通塑胶公司每月按租金50%的标准赔偿从2015年12月至2016年5月停电损失41392.65元[（4867×2.65+1800×0.5）×6×50%]予王雁少，2016年6月至12月的损失已以上述减免租金方式予以填补，不再另行处理。王雁少反诉超出原审法院核定范围部分，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、王雁少于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金4489.03元予互顺通塑胶公司；二、王雁少于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年第二期租金41392.65元予互顺通塑胶公司；三、互顺通塑胶公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿41392.65元予王雁少；四、驳回互顺通塑胶公司的其他诉讼请求。五、驳回王雁少的其他反诉请求。本诉受理费减半收取689.42元（互顺通塑胶公司已预交），由互顺通塑胶公司广东互顺通塑胶工程技术有限公司负担215.9元，由王雁少负担473.52元；反诉受理费8029.68元（王雁少已预交），由互顺通塑胶公司负担417.41元，由王雁少负担7612.27元。
上诉人互顺通塑胶公司不服原审判决，提出上诉：一、依据双方签订的土地租赁合同，约定的互顺通公司解除合同的条件已成就，故该合同及其《补充合同》应予以解除。《土地租赁合同书》第9.1条明确约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：9.1.2拖欠租金、保证金、滞纳金或其他费用达60天，并经甲方书面催告后满30日仍未支付本款所指费用的”。依据合同，伍拾元应于2016年4月30日向互顺通塑胶公司支付2016年度上半年的租金共计82785元，2015年5月16日互顺通塑胶公司已委托了律师向王雁少发出书面催告，但王雁少仅于2016年5月31日与6月1日合计交付租金32785元。直至提起诉讼，王雁少收到起诉状后，才交付了剩下的租金50000元，至于滞纳金王雁少依然分文未付。从应缴付租金之日2016年4月30日至起诉之日已达86天，从律师函书面催告之日止起诉之日已达69天，王雁少的行为已成就了互顺通塑胶公司单方解除合同的条件。二、《水电费计费协议》应认定为无效合同。依据国务院第666号《电力供应与使用条例》第三十条“用户不得有下列危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为：未经供电企业许可，擅自引入、供出电源或者将自备电源擅自并网。”以及第三十八条、四十条之规定，转供电是一种违法行为，违反了法律法规强制性规定，故该《水电费计费协议》应认定为无效合同。合同无效，自始无效，因此王雁少的损失不应由互顺通塑胶公司负担。三、即使水电协议是有效合同，那么其与《土地租赁合同书》也并非是主从合同关系，其是一份独立的不定期的租赁合同。该合同的成立与消灭不以《土地租赁合同书》的成立为前提，在水电协议中，双方没有约定租用期限，假使该协议为有效合同，那么水电协议也是一份独立的不定期的租赁合同，当事人可以随时解除。四、王雁少无任何证据证明损害的发生，也无任何证据证明该损害的后果与互顺通塑胶公司的行为存在因果关系，因此王雁少应承担举证不利的后果，王雁少的损失不应有互顺通塑胶公司承担。另在互顺通塑胶公司停电后，王雁少已获得了替代的电源，可见王雁少的损失是正常的市场风险造成的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求：1、撤销原审判决第二、三、四、五项；2.解除双方2012年12月1日签订的土地租赁合同及2014年6月5日签订的补充合同；3；返还位于深塘尾面积为4867平方米土地及高压线底1800平方米的土地；4.王雁少向互顺通塑胶公司支付租金（以每日459.9元为计付标准，从2016年7月1日起至实际返还之日止）；5.驳回王雁少的全部反诉请求；6、一、二审案件受理费由王雁少承担。
被上诉人王雁少答辩认为，原审查明事实清楚，适用法律准确，请求二审法院予以维持。
经审查，原审法院认定的案件事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人互顺通塑胶公司和被上诉人王雁少的诉辩意见，本案的争议焦点是：互顺通塑胶公司提出解除涉案租赁合同的诉请是否有法律依据；原审判决是否适当。
互顺通塑胶公司请求解除涉案的两份租赁合同的诉请是否有法律依据。经核查，《土地租赁合同书》第九条9.1约定“在本合同履行过程中，承租人有下列情形之一，出租人有权单方面解除合同：…9.1.2拖欠租金、保证金、滞纳金或其他费用达60天，并经出租人书面催告后满30日仍未支付本款所指费用的”。另二审庭审中王雁少委托代理人陈述，王雁少在2015年12月前一直按期缴付租金，直至2015年12月互顺通塑胶公司擅自停止向王雁少供电，才导致王雁少未按时缴纳租金。本院认为，综观双方的租赁关系，《土地租赁合同书》、《补充合同》以及《水电费计费协议》构成了双方租赁合同的整体内容。对于《土地租赁合同书》、《补充合同》的法律效力，双方并无争议，故本院判定互顺通塑胶公司有没有解除权应从以下几方面考虑：首先，关于《水电费计费协议》的法律效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。所谓效力性规定，判断标准有两个：一是该强制性规定能够是否明确了违反的后果是合同无效。二是法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效的，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应当认定该规定是效力性强制性规定。经核查国务院《电力供应与使用条例》对于私自向外供电的行为并未界定为损害国家利益和社会公共利益，且本案的特殊之处在于双方签订该合同的目的是为履行涉案的租赁合同，出租人在提供涉案土地给承租人使用的同时，并提供了附随的提供水电义务，故不宜认定为无效。即便按照规定不能直接提供水电，出租人亦应提前告知承租人，并协助其另行办理供电手续，但出租人并未提交任何证据证实其行使了相关的协助义务，至此，互顺通公司作为出租人擅自停止供电的行为已构成先期违约。其次，关于单方解除权的适用条件。《土地租赁合同书》中约定承租人如有拖欠租金达60天，那么出租人有单方解除权，但需要注意的是，该条款的适用前提是出租人在履约过程中没有过错，全面适当履行自身合同义务。而本案承租人之所以迟延缴付租金是缘于互顺通塑胶公司违反《水电费计费协议》之约定，擅自停止向王雁少供电导致王雁少无法正常经营，即出租人先行有违约行为以致承租人无法正常经营，若适用单方解除权则有违公平原则，故互顺通塑胶公司的诉请因于法无据，本院不予支持；其三，关于法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“…（三）当事人一方迟延履行主要债务后，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约致使不能实现合同目的…”等情形的，当事人可以解除合同。换言之，导致合同根本目的不能实现，当事人可以行使法定解除权。本案中承租人王雁少并无拒缴租金的故意，出租人互顺通塑胶公司催告承租人缴纳租金时，王雁少已于合同约定宽限期内支付2016年第一期部分租金32785元，又于2016年8月26日支付2016年第一期租金余款，即出租人互顺通公司收取租金的根本目的已经得以实现，并无合同根本目的不能实现的事实障碍。至此原审法院关于互顺通塑胶公司要求解除合同、返还土地的诉请予以驳回的认定完全正确，合理合法，本院予以维持。
关于王雁少的民事责任。王雁少确实存在迟延支付租金的情形，应向互顺通塑胶公司承担逾期付款违约责任。互顺通塑胶公司主张按年利率24%计算违约金，是其处分自身权利，在合同约定及法律允许范围，原审法院予以确认完全正确，本院予以维持。即王雁少应向互顺通塑胶公司计付以82785.3元为本金计算从2016年5月1日起至2016年5月31日止的违约金1655.7元，以50000元为本金从2016年6月1日起至2016年8月26日止的违约金2833.33元，合计4489.03元。另对于互顺通塑胶公司主张2016年7月1日之后的第二期租金，鉴于互顺通塑胶公司无故停电确实对王雁少使用租赁物造成影响，原审法院根据公平原则，酌定王雁少按约定标准的50%支付2016年第二期租金41392.65元（82785.3×50%）亦为合理，本院予以维持。至此，互顺通公司的该部分上诉因与事实和法律不符，本院不予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费834.82元，由上诉人广东互顺通塑胶工程技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一七年六月十六日
书 记 员 钟勉力