云南省通海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民一初字第429号
原告艾家恒，男，1966年10月22日生，汉族，居民。
委托代理人李俊，男，1952年12月20日生，彝族，居民，一般授权代理。
被告师丽萍，女，1973年1月8日生，彝族，农民。
被告马运礼，男，1971年6月14日生，汉族，农民。
第三人通海县农村信用合作联社
法定代表人：沈洪平，系该社理事长。
委托代理人李志坚，男，1974年6月23日生，彝族，居民，特别授权代理。
原告艾家恒与被告师丽萍、马运礼第三人通海县农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年5月28日立案受理后，依法追加被告马运礼，第三人通海县农村信用合作联社参与本案诉讼。7月2日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、二被告、第三人委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告师丽萍将其所有的商品房一套以26.3万元转让给原告，原告先后支付了11.3万元定金后，师丽萍除了将房屋交由原告管理外，不履行交付房屋产权证、土地使用证，并协助办理过户登记手续的义务。请求人民法院依法确认被告师丽萍与原告签订的房地产转让合同有效；判令被告履行交付房屋所有权、土地使用证，并协助办理过户登记手续。
被告师丽萍辩称，原告所说房屋买卖事实属实，但是房屋的过户情况不属实。买卖房屋时师丽萍积极协助原告办理过户手续，但是原告找马运礼协助办理过户手续，故双方发生纠纷。原告胁迫师丽萍签订了《房屋买卖补充协议》。现在如果原告坚持要位于通海县东苑小区11单元1103室房屋，原告支付被告所欠信用社的18万元本金及利息。法庭辩论中，师丽萍表示仅要求原告支付信用社15万元本金及相关利息，其余3万元本金及利息有师丽萍自己支付，但其现在没有能力支付。如果原告不同意此要求，则师丽萍返还原告的11.3万元，�告将房屋返还师丽萍，房屋买卖合同不成立。
被告马运礼辩称，协议离婚时二被告约定房子归师丽萍所有，师丽萍收治的8万元存款归马运礼，但师丽萍至今尚未支付。且该房屋抵押在信用社贷款，现贷款尚未归还。请求法院依法确认师丽萍与艾家恒签订的房屋买卖合同无效，马运礼不应承担任何义务和责任。
第三人通海县农村信用合作联社称，原、被告双方当事人所争议的房屋已抵押在信用社借贷款，现在贷款已经超期。二被告在抵押合同期限内进行房屋买卖，没有向第三人出示要求处置抵押物的书面申请，第三人也没有任何书面材料同意二被告在抵押合同期间进行房屋买卖。请求法院判令原告与师丽萍的买卖合同无效，维护第三人的抵押权，包括贷款本金18万元及至还款之日的利息及为实现贷款产生的相关的费用。
现查明，二被告原系夫妻，系争的通海县东苑小区11单元1103室房屋登记的所有权人为师丽萍，共有权人为马运礼。2011年4月13日、4月21日，二被告分别与第三人签订《抵押合同》、《个人借款合同》，二被告以系争房屋作为抵押并办理相应的抵押登记（登记号：通房他证2011字第201103**号）向第三人贷款18万元，贷款期限自2011年4月21日起至2014年4月21日止。同年6月17日二被告协议离婚，约定夫妻共同所有的房产位于通海县东苑小区11单元1103室归师丽萍所有，但未办理权属变更登记。
2012年10月18日，原告在明知系争房屋抵押在第三人处的情况下与被告师丽萍签订《购房协议》约定：“价格商定为263000元……师丽萍应将房产证、土地证完整交给艾家恒，费用一次性付清……”，当场原告支付师丽萍定金63000元。2012年10月26日原告再次支付师丽萍房款50000元。
2012年11月16日，师丽萍与艾家恒签订《房地产转让合同》约定：师丽萍将系争房屋以26.3万元转让给原告，2012年10月26日以前付定金11.3万元，余款15万元于2012年11月30日师丽萍将该房屋房产证、土地证交付给原告并到房管部门办好过户手续后一次性支付。2012年11月30日，师丽萍将房屋及房屋钥匙、房产证、土地证等相关权属证明一并交付给原告。师丽萍未按约定的时间交房，原告有权要求其双倍返回定金追究其违约责任。师丽萍保证房屋交接时已清除原有其设定的抵押权。如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财物纠纷，由师丽萍承担全部责任。如因师丽萍过失造成原告不能在约定的时间取得房地产权属证书，视为师丽萍违约，原告有权追究其违约责任，并可采取强制措施强行入住该房屋，取得该房屋的实际所有权。合同签订后，师丽萍未能按约定办理相关过户手续。2012年11月30日，师丽萍搬出该房屋，后原告入住该房�至今。
2013年3月19日，原告与被告师丽萍再次签订《关于房屋买卖的补充协议》约定因师丽萍拒不办理过户手续，如今后国家政策调整所增加的费用由师丽萍承担。
另查明，二被告至今尚未归还在第三人处的18万抵押贷款及该贷款截至2014年7月29日的部分利息34509.21元。
审理中，2014年7月29日，原告与第三人经协商一致约定如下：“一、艾家恒自愿代师丽萍、马运礼向通海县农村信用合作联社偿还师丽萍、马运礼用通海县东苑小区11单元1103室房屋抵押的全部贷款本金18万元及截至2014年7月29日的利息34509.21元，合计214509.21元；二、艾家恒应于2014年7月29日前将214509.21元存入通海县人民法院账户，并同意通海县人民法院在（2014）通民一初字第429号案件判决生效后将该款支付通海县农村信用合作联社；三、通海县人民法院（2014）通民一初字第429号案件判决生效后五日内，�海县农村信用合作联社向通海县房管所申请涤出其在通海县东苑小区11单元1103室房屋上的抵押权；四、通海县人民法院（2014）通民一初字第429号案件判决生效后，且通海县农村信用合作联社收到艾家恒支付的214509.21元后，艾家恒自动取得由其代偿的师丽萍、马运礼用通海县东苑小区11单元1103室房屋抵押的全部贷款本金及利息金额所对应的通海县农村信用合作联社对师丽萍、马运礼的债权。”
根据上述约定，原告已于2014年7月29日向本院交纳了214509.21元作为代管款由法院代管。同时，原告表示原告代二被告向第三人支付的款项，优先抵扣原告未支付被告师丽萍的购房余款15万元；抵扣之后尚有原告多代付的款项，原告保留另行向被告追偿的权利。
本院认为，二被告离婚时约定夫妻共同所有的房产位于通海县东苑小区11单元1103室归师丽萍所有，故被告师丽萍享有对该�的处分权。被告师丽萍与原告签订的《房地产转让合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，也取得了抵押权人的事后认可，依法应当确认为合法有效。依法成立的合约对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自义务。原告为促使原告与被告师丽萍间的房屋买卖合同得以继续履行，自愿替二被告向第三人偿还贷款本金18万元及利息214509.21元以求得抵押权涤除，其举符合法律规定，本院予以准许。原告履行代偿行为后，在抵扣原告应付被告师丽萍的购房余款15万元后，有权依法向二被告进行追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：
一、原告艾家恒于判决书生效之日起三日内支付第三人通海县农村信用合作联社被告师丽萍、马运礼用通海县东苑小区11单元1103室房屋抵押的全部贷款本金180000元及截至2014年7月29日的利息34509.21元，合计214509.21元；
二、第三人通海县农村信用合作联社应于上述第一条履行后二日内办理通海县东苑小区11单元1103室房屋上的抵押权登记（登记号：通房他证2011字第201103**号）撤销手续；
三、原告艾家恒与被告师丽萍签订的《房地产转让合同》为有效合同；
四、被告师丽萍、马运礼应于第二条履行后三日内协助原告艾家恒办理通海县东苑小区11单元1103室房屋产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告艾家恒名下。
案件受理费100元，减半交纳50元，由被告师丽萍承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民�院申请强制执行的期限为二年。
审判员 范丽娟
二〇一四年七月二十九日
书记员 文学赋