河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沧民终字第2358号
上诉人（原审被告）耿利华。
委托代理人王文学，泊头市司法局古楼法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张文武。
委托代理人ＸＸ，河北震坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵殿江。
上诉人耿利华与被上诉人张文武、赵殿江因执行异议之诉纠纷一案，不服河北省泊头市人民法院（2014）泊民初字第1454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，本案诉争的楼房位于泊头市泊彩濠庭小区24号楼2单元401室，该房是赵殿江于2007年4月24日，以按揭的方式，从沧州银港泰房地产开发有限公司购得的商品楼房，在该按揭的法律关系中贷款银行为中国银行泊头市支行。本院在审理本案被告耿利华诉赵殿江买卖合同纠纷一案中（案号为（2010）泊民初字第205号），耿利华向人民法院申请诉讼保全，后本院于2010年2月25日作出（2010）泊民初字第205号民事裁定书，查封了本案诉争的楼房，并于2010年2月26日在泊头市房屋产权产籍管理所办理了查封登记。2010年3月4日本案赵殿江收到了（2010）泊民初字第205号民事裁定书及起诉状等诉讼法律文书。2010年4月12日本院就耿利华与赵殿江买卖合同纠纷一案，作出（2010）泊民初字第205号民事判决书。后在耿利华申请执行赵殿江一案中（案号为（2010）泊执字第620号），本院于2014年6月20日作出（2010）泊执字第620号执行裁定书，查封了本案诉争的楼房。本案原告张文武提出执行异议后，本院于2014年7月30日作出（2010）泊执异字第620号执行裁定书，驳回原告的执行异议。另查明，李秀荣为张文武之妻，张宁为张文武之子。对以上事实原、被告双方均无争议。
原告张文武认为该诉争楼房归其所有，并举出以下证据：1、本案原告张文武与赵殿江于2009年11月13日签订的房屋转让协议，该协议的中间人为李国治；2、原告张文武入住后其妻李秀荣交纳的泊彩濠庭小区24号楼2单元401室的电费收费凭证；3、原告张文武之子张宁交纳的泊彩濠庭小区物业费、取暖费收据三张；4、原告张文武申请人民法院在中国银行泊头支行调取的其偿还房贷的个人业务交易单2张，该单有张文武和赵殿江的签字，赵殿江之签名由张文武代签；其中较早一张交易时间为2010年2月10日；5、原告提供的11张中国银行的客户回单，证明还房贷的无折现金存款；6、协议中间人李国治的出庭证言，证明转让协议是真实的；7、2009年11月13日赵殿江为张文武出具的欠条，证明其折抵房屋后尚欠货款45万元。
被告方耿利华认为，根据合同法的规定产权未登记过户，合同无效，即使是支付了房款，交付了房屋合同也是无效的；原告与赵殿江之间的转让协议是恶意，他们的转让行为不符合法律规定。原告所举上述证据更加证明了诉争房屋归赵殿江所有。
另外赵殿江提交书面答辩称：本案诉争的楼房原是我分期付款购得，因欠本案原告张文武货款，我于2009年11月13日与张文武签订房屋转让协议，将该房出卖给本案原告，并以20万元折抵了我欠张文武的部分货款，剩余的房屋贷款15万余元由张文武按月偿还银行。
原审法院认为，原告张文武所提供的本院审理查明部分的证据2至证据5，客观真实，与本案亦有紧密关联，对上述证据本院予以采信。该组证据证明了原告张文武在诉争的楼房内真实居住生活，并以实际所有者的身份从2010年2月10日就已经开始偿还诉争房屋贷款的事实。而本案被告耿利华在诉赵殿江买卖合同纠纷一案中，赵殿江于2010年3月4日收到法院查封诉争房屋的民事裁定书，即在法院查封诉争房屋之前，赵殿江已经将诉争房屋折抵于张文武。张文武与赵殿江双方就债权债务于2009年11月13日达成以房折抵部分债务，并就剩余债务于当日再出具欠铁款45万元的欠条，也是符合常理和生活经验法则的；而且原告张文武与赵殿江所签订的转让协议书有中间人李国治的证人证言予以佐证。据此，原告张文武与赵殿江签订的以物抵债的协议，是双方当事人真实意思的表示，该房屋赵殿江已经实际交付于张文武并由其占有使用，故该协议成立并生效。本案被告耿利华辩称的原告张文武与赵殿江双方签订的转让协议是恶意串通以逃避债务的理由是不成立的，本院不予采信。该协议也不属《合同法》第44条第二款所规定的需经过办理批准手续或登记才生效的合同。被告耿利华抗辩的本案房产转让合同需具备特殊要件才生效的理由，本院不予支持。
需要说明的是物权法公示公信原则的功能之一是保护交易安全中的善意第三人，在本案中不存在法律所保护的善意第三人；物权法规定了不动产登记簿是物权归属的根据，但不是唯一根据。当因为种种原因不动产登记名义人与实际权利人不一致时，且不存在交易中的善意第三人的场景下，实际权利人的权利应当得到法律保护。本案中，原告张文武通过其与赵殿江签订的有效的代物清偿协议，受领占有了诉争的房屋，登记名义人赵殿江又未将诉争房屋处分给善意第三人，所以，原告张文武是诉争房屋的实际所有人。根据物权法的规定，基于法律行为取得的不动产应当进行变更登记，故根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，原告张文武未进行房屋变更登记是错误行为，应当及时依法进行变更登记。另外，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）执行程序若干问题的解释》第十七条之规定：案外人依照民诉法第二百零四条提起诉讼，对执行标的主张实体权利，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。本案中所涉及到的被执行人赵殿江并未反对案外人张文武对执行标的诉争房屋主张实体权利。因此，原告所起诉的被告之一赵殿江，不是适格的被告，不应在本案中列为被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、第八条、参照《合同法》一百三十三条之规定，判决如下：原告张文武与赵殿江于2009年11月13日所签订的房屋转让协议有效；原告张文武是该协议中所涉及的泊彩濠庭24号楼2单元401室的实际所有权人。案件受理费100元，由被告耿利华负担。
宣判后，原审被告耿利华不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：原审认定事实错误，上诉人所申请执行的房屋属于被上诉人赵殿江所有，上诉人早已于2010年2月26日在泊头市房屋产权产籍管理所办理了查封登记，二被上诉人书写欠条和房屋转让协议的时间不合常理，本案中欠条和房屋转让协议的书写时间居然没有间隔，这种违背常理的情况让我们有理由怀疑该房屋转让协议的真实性，由此可见该房屋转让协议是一种恶意规避债务的行为，应当属于无效协议。被上诉人张文武长期未办理过户手续，存在严重过错，不是该房屋的合法所有权人；该房产并未支付全部价款，该房产是以按揭方式购买，至今未付完全款，从这个意义上讲，也不发生所有权转移。原审适用法律错误，房屋买卖合同的标的物所有权转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效，故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买房使用，合同也是无效的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第9条规定，：依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。不动产所有权转移需要办理登记，不登记的不发生物权转移的效果。虽然被上诉人张文武和赵殿江签订了房屋转让协议，但是因为双方未办理房屋的登记手续，所以该房屋仍归被上诉人赵殿江所有，该协议是无效的。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人张文武辩称，从上诉人诉状可以看出其混淆了物权效力和合同效力的概念，被上诉人与赵殿江于2009年11月13日签订的房屋转让协议合法有效，且双方均已实际履行，被上诉人也已经实际占用并使用了该房屋，该房屋的实际所有权人就是被上诉人。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人赵殿江未作答辩。
经审理查明：被上诉人张文武为证实其缴纳按揭贷款向本院提交五张按揭贷款清单，证实截止到2015年8月被上诉人已经偿还借款本息67个月，每月是1530.64元，共偿还了102552.88元，截止到借款到期之日还有83个月借款没有偿还，因为该房屋已经在2010年2月被查封，所以我方才没有一次性付清银行借款。经上诉人耿利华质证认为，该证据不能证实该房屋贷款是由被上诉人偿还的，而且被上诉人所陈述不能过户的理由没有法律依据，2010年2月已经被原审法院查封，2014年在执行中被上诉人才对该房屋提出异议，这种情况不符合常理。其他事实与原审查明相一致。
本院认为，诉争的泊头市彩濠庭小区24号楼2单元401室房屋，系被上诉人赵殿江于2007年4月24日以按揭贷款方式，从沧州银港泰房地产开发有限公司购得商品楼房，按揭贷款银行为中国银行泊头市支行。原审法院在审理耿利华诉赵殿江买卖合同纠纷一案中（案号为（2014）泊民初字第205号），耿利华向原审法院提出诉讼保全申请，2010年2月25日，原审法院作出（2010）泊民初字第205号民事裁定书，查封了诉争房屋。并于当日在泊头市房屋产权产籍管理所办理了查封登记。2010年3月4日原审法院将查封裁定书送达于赵殿江。2009年11月13日，被上诉人赵殿江与张文武达成房屋转让协议，赵殿江自愿把泊彩濠庭24号楼2单元401室转让给张文武，房价叁拾伍万元（已付20万元，余款15万余元由张文武偿还银行贷款）。并就剩余债务于当日出具45万元的欠条。后被上诉人张文武入住在争议房屋，期间其缴纳电费、物业费、取暖费，并从2010年2月10日开始按期偿还诉争房屋按揭贷款，被上诉人张文武的上述行为，足以证明张文武在诉争楼房内真实居住生活，并以实际所有者的身份偿还按揭贷款的事实。被上诉人张文武与赵殿江签订的房屋转让协议，系双方真实意思表示，该房屋已实际交付并由张文武实际占有使用，故房屋转让协议成立并生效，本院予以确认。虽然上诉人主张被上诉人恶意串通规避债务，但未能提供相应证据予以证实，故对其主张本院不予支持。被上诉人通过签订有效的代物清偿协议，张文武实际占有了诉争房屋，并实际履行协议后的权利和义务，赵殿江又未将诉争房屋处分给善意第三人，且转让是在查封之前所签订，双方已实际履行。故被上诉人张文武是诉争房屋的实际所有权人。综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决并无不当，上诉人的上诉理由理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人耿利华承担。
本判决为终审判决。
审判长 纪俊阁
审判员 张 梅
审判员 高宝光
二〇一五年九月二十四日
书记员 王 畅