湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华法民初字第713号
原告潘纪辉，男。
委托代理人柏云菊，女，湖南舜源泽律师事务所律师。
被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司（以下简称：华宇房地产开发有限公司）。
法定代表人首江桃，女，任该公司董事长。
委托代理人蒋江湘，男，湖南君义律师事务所律师。
委托代理人周毅，男，湖南君义律师事务所律师。
原告潘纪辉诉被告华宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2015年6月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员刘朝秀适用简易程序于2015年6月29日公开开庭进行了审理，书记员胡丽琼担任记录。原告委托代理人柏云菊到庭参加诉讼，被告华宇房地产开发有限公司的委托代理人蒋江湘、周毅到庭参加诉讼，原告潘纪辉、被告华宇公司的法定代表人首江桃因故未到庭。本案现已审理终结。
原告潘纪辉诉称，2010年10月份，被告在沱江镇开盘销售华宇潇湘城商品房，原告与被告于2011年签订一份《商品房买卖合同》。2012年6月，被告以商品房面积经房产部门核实为由，与原告在2012年7月10日又签订一份《商品房买卖合同》，第一份《商品房买卖合同》由被告收回。2012年7月10日签订的《商品房买卖合同》约定原告向被告购买其开发的华宇潇湘城小区第36栋C单元301号房商品房一套，建筑面积131.2平方米，总金额为196538元人民币，付款方式为按揭付款。原告于2011年5月21日向被告支付购房款20000元，原告于2011年5月28日向被告支付购房款50000元，2012年7月10日向被告支付购房款6538元，2012年9月25日原告在住房公积金中心贷款120000元并在同日将此款支付给被告，原告已按合同约定全额支付了购房款。合同约定交房日期为2012年2月28日，但被告直至2013年7月8日才向原告交房。被告应按《合同》第九条的约定向原告支付己交付房价款万分之五的违约金。从2012年2月28日交房期限到2013年11月19日实际交房止，被告逾期交房共计495天，被告应向原告支付违约金35608元。同时被告一直承诺：住宅的所有规划设计费，房产证及国有土地使用证由其负责办理并承担因此产生的所有费用。但是直至今日，被告仍没有给原告办理房屋产权登记证和国有土地使用证，按照《合同》第十条的约定，被告应按己付购房款的2%向原告支付违约金3931元，立即为原告办理房屋产权登记证和国有土地使用证并承担因此产生的所有费用。
为维护原告的合法权益，请求法院判令被告支付逾期交房违约金35608元，逾期办理房屋产权登记证和国有土地使用证违约金3931元，立即为原告办理房屋产权登记证和国有土地使用证并承担因此产生的所有费用并承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：
1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方商品房买卖关系。
2、收据及银行贷款借据，拟证明原告向被告全额支付了购房款。
3、住宅质量保证书、房屋使用说明书、华宇潇湘城住宅小区交房资料签收表，拟证明被告延迟交房及原告实际收楼时间。
4、催告书，拟证明被告延迟交房，原告要求被告依约支付延迟交房违约金。
5《协作建房、你我有约》华宇房地产开发有限公司广告宣传单，拟证明被告承诺为原告办理房屋产权登记证和国有土地使用证并承担因此产生的所有费用。
6、视听资料，拟证明被告承诺为原告在一个月期限内办理房屋产权登记证和国有土地使用证并承担因此产生的所有费用。
7证人证言，拟证明被告为少数业主缴纳契税等办理房屋产权登记证和国有土地使用证的费用。
被告华宇房地产开发有限公司对原告提供的证据质证意见为：
对证据1的真实无异议；证据2真实性无异议，但恰恰证实原告有逾期付款的行为；证据3真实性无异议，对证明目的有异议，不能证实被告存在逾期交房；证据4真实性有异议，无业主签名，来源不明，不合法；证据5真实性、合法性均有异议，无公司盖章无法证明系公司发布的；证据6真实性、合法性、关联性均有异议，录音不合法，被录音人员身份无法确认；证据7不符合证人、证言的构成要件，不能作有效证据使用。
被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司答辩称：一、原告起诉答辩人延期交房无事实依据和法律依据，原告与答辩人约定的交房时间属于无效约定。合同双方签订合同的时间为2012年7月10日，而约定交房的时间在2012年2月28日，答辩人也没有收到购房款，答辩人不可能在没有收到任何购房款的情况下就交房给原告。根据合同约定可以看出在签订合同时，房屋并没有封顶，无法达到交房的条件，在合同中约定在签订合同前交付房屋根本无法实现。二、答辩人已经依法向原告交了房，由于原告与答辩人对于交房时间约定无效，那么交房时间应当依照法律的规定予以实施。答辩人可以在原告方提出交房请求后合理期限内交房即可。而原告方向答辩人提出要求交房的时间2013年6月18日，而答辩人在2013年7月8日已经将房屋交付给了原告，根本不存在逾期交房的情况。三、答辩人不存在逾期办证的违约行为，根据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条的规定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。也就是说房屋交付使用后，关于办理产权登记答辨人只有申报材料备案登记的义务而并没有为原告办理房屋产权证的义务。原告起诉所谓逾期办理产权登记承担违约责任无事实依据。四、原告存在延期付款的情形，原告与答辩人签订合同的时间是在2012年7月10日，依照合同约定，原告在签订合同后7日内向答辩人提供办理银行按揭的资料用于办理银行贷款。而原告在同年9月30日才提供资料办理银行按揭贷款，延期长达2个月时间，依法应承担逾期付款的违约责任。五、办证所产生的契税等应当由买方承担的税务应由原告方承担，双方约定的只是费用并不包括税在内，因此，办证税务应当按照法律规定进行承担。综上，由于原告起诉缺乏事实依据和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告华宇房地产开发有限公司为支持自己的诉讼主张，向法庭列举了下列证据：
1、商品房买卖合同，拟证明1、签订合同的时间在约定交房的时间之后，关于交房时间无效。2、被告只有报备案资料的义务，无办证的义务。
2、商品房预售许可证，拟证明本案中36号、37号楼允许对外签约出售是在2011年12月20日以后，在此之前是不允许出售的。
3、检测试验报告、建筑工程竣乙验收备案证，拟证明本案中36号、37号楼检测合格的时间在2012年5月8日，完全合格竣工验收的时间是2013年11月19日。
4、36、37栋客户按揭交款明细及商品房买卖合同、进帐单、收据，拟证明1、36号、37号业主按揭款到帐情况。2、在被告处购房按揭方式付款一般情况下到帐时间在10天左右。
5、房产面积测量报告，拟证明37号业主房屋面积超出合同面积的情况。
6、产权证，拟证明36号、37号楼的初始登记在2014年9月11日已取得，可以进行分户。
原告潘纪辉对被告华宇房地产开发有限公司提供的证据质证意见为：
对证据1的真实无异议，对证明目的有异议。因为该份合同不是原、被告双方签订的第一份合同，而是变更的合同，第一份合同已经被被告收回。这份合同是对原告合同的变更，这份合同中约定了办理产权证所有费用由被告承担。被告提供该份证据不能达到证明目的；证据2真实性无异议，证明目的有异议，这两份许可证是在双方签订的第一份合同后办理的，办证时间是在双方约定的交房时间之后，说明被告在约定的交房时间有交房资格；证据3真实性无异议，对证明目的有异议，36、37栋楼房在2012年5月8日检测的，说明被告在此之前不其奋交房条件；证据4真实性有异议，明细表来历不明，进帐单和收据与本案没有关联性；证据5真实性无异议，对证明目的有异议，房屋的实际面积应以房产局办理的房产证登记为准；证据6真实性没有异议，该份证据正好说明被告在2014年9月11日以前没有为原告办理产权证的资格。
经庭审举证、质证，本院对原告、被告提交的证据认证如下：
被告对原告证据1无异议，予以认定。对原告证据2、3被告所提异议不成立，该二份证据符合证据规则，予以确认。对原告证据4被告所提异议成立，该份证据不符合证据规则，不予确认。对原告证据5被告所提异议不成立，该份证据符合证据规则，予以确认。对原告证据6被告所提异议成立，该份证据不符合证据规则，不予确认。对原告证据7被告所提异议不成立，该份证据符合证据规则，予以确认。
原告对被告提供的证据1有异议，对该份证据的证明目的1予以认定，对证明目的2不予认定。对证据2原告所提异议不成立，对证据2予以确认。对证据3原告所提异议不成立，对证据3予以确认。对证据4客户明细表与原告贷款借据不一致，对该份证据不予认定。证据5与本案无关联，不予确认。对证据6真实性予以确认。
通过对证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，本院查明本案案件事实如下：被告华宇房地产开发有限公司于2010年10月份在ＸＸ瑶族自治县沱江镇开盘销售华宇潇湘城商品房，并发出《协作建房●你我有约》广告宣传单，广告宣传单第四条内容为“住宅的所有规划设计费，房产证及国有土地使用权证将由我公司负责办理并承担因此产生的所有费用（不包含水电开户费）。原告潘纪辉于2011年5月21日和2011年5月28日两次向被告预付了共7万元购房款，订购了华宇潇湘城36栋C单元301号混合结构房产一套，该房建筑面积为131.2平方米，总金额为196538元。后双方签订了买卖合同，合同约定出卖人应当在2012年2月28日前交房，出卖人在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需要由出卖提提供的资料报产权登记机关备案，付款方式为按揭付款。合同签订后，原告于2012年7月10日原告再次向被告支付购房款6538元。2012年9月25日，原告从住房公积金贷款12万元，于当日交付给被告。2012年初，被告以商品房面积需经房产部门核实为由，与原告在2012年7月10日又重新签订了一份《商品房买卖合同》，第一份《商品房买卖合同》由被告收回。该合同第六条3项约定办理房产证相关税、费用由出卖人承担；第八条规定，交房期限为2012年2月28日前；第九条出卖人逾期交房的违约责任为：①逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人按日支付己交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人按日支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：2、买受人不退房，出卖人按己付房价款2%向买受人支付违约金。被告于2011年12月20日取得商品房预售许可证，2013年11月19日取得建筑工程竣工验收备案证，2014年9月11日取得房产初始登记证，于2013年7月8日将房屋交付给原告使用。原告以被告逾期交房495天，按合同约定应支付违约金35608元，逾期办证违约金3931元，要求被告立即为原告办理房屋产权登记证和国有土地使用证并承担因此产生的所有费用。在审理期间本院组织双方当事人调解，因双方意见分歧较大，未达成调解协议。
本院另查明，办理房屋所有权证需交纳契税、房屋维修基金、房屋登记、住房信息查询、测绘等费用；办理国有土地使用权证需交纳地籍测绘等费用。
本院认为，原告潘纪辉与被告华宇房地开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人在合同履行过程中发生纠纷，本案属商品房销售合同纠纷。本案的焦点问题主要是：
一、双方关于交房时间的约定是否明确。
原告潘纪辉与被告华宇公司于2011年签订一份《商品房买卖合同》，后被告华宇公司以商品房面积需经房产部门核实为由，与原告潘纪辉在2012年7月10日又签订了一份《商品房买卖合同》，第一份《商品房买卖合同》由被告华宇公司收回。现原告以2012年7月10日所签的《商品房买卖合同》向本院提起诉讼，被告亦未对该份合同效力提出异议，可见双方均认可该合同效力，受该合同约束。原告购买被告开发的商品房为预售商品房，原告与被告均明知被告不可能在2012年2月28日前将合同约定的商品房交付给原告使用，而双方于2012年7月10日签订的《商品房买卖合同》第八条却约定出卖人应当在2012年2月28日前将约定的商品房交付原告使用，因此双方对交房时间的约定并不明确，不具备可履行的条件。原告要求被告支付逾期交房违约金计35608元，本院不予支持。
二、办理产权登记证书及土地使用证问题，被告是否承担逾期办证违约责任问题。
办理产权登记证书费用承担问题。被告在其《协作建房●你我有约》广告宣传单中承诺“住宅的所有规划设计费，房产证及国有土地使用权证将由我公司负责办理并承担因此产生的所有费用（不包含水电开户费）。”双方于2012年7月10日签订的《商品房买卖合同》第六条第3项约定，办理房产证相关税、费用由出卖人承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”案件审理过程中被告提出办证所产生的契税等应当由买方承担的税务应当由原告方承担，我国税收法律有“税收法定、纳税主体法定”原则，但是相关法律并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税金，故本案中卖方关于承担契税的承诺未违反法律的强制性规定，亦未损害国家的利益，应认定为合法有效。综上，被告不仅有义务为原告代为办理房屋所有权证和国有土地使用权证，还应承担因此产生的所有税、费（不包含水电开户费）。因房屋所有权证和国有土地使用证的办理，需要开发商与购房人通力配合才能完成，任何一方都难以独自完成转移登记的过程，因此，原告潘纪辉必须全力配合被告华宇房地产开发有限公司办证。
被告是否承担逾期办证违约责任问题。《商品房买卖合同》第十五条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案被告于2013年7月8日将合同约定的房屋交付给原告使用，2014年9月11日才办好华宇潇湘城36号楼初始登记，截至2015年6月29日本案庭审结束，原告未能取得合同约定房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证，被告应承担逾期办证违约责任，据此，原告要求被告按已付房价款的2%支付逾期办证违约金3930.76元（196538×2%=3930.76元），本院予以支持。
三、原告是否存在逾期付款问题
《商品房买卖合同》第六条第3项约定按揭付款，合同签订之日，买受方付38.9%的总房款（计人民币）76538元，其余房款从银行贷款支付（计人民币）120000元。贷款时间为主体工程封顶前，以卖方通知买受方为准，在七日内按银行要求准备好相关材料，并交付到卖方处，由卖方送往银行审查，经银行审查后，卖方通知买受方，买受方须在七日内办理好贷款手续；贷款利息和因银行按揭而产生的相关费用由买受方承担，如因买受方原因致使按揭贷款无法办理或经银行审查不符合银行贷款条件的，买受方须在七日内按第二种方式付款，办理房产证相关费用由出卖人承担。可见贷款的办理需买方与卖方互相配合，但整个贷款流程的推进以卖方为主导，房屋主体工程何时封顶，卖方何时将贷款资料送公积金中心审查，卖方何时通知买方办理贷款，卖方（被告）均未提供证据证实，据此，被告认为原告存在延期付款的情形，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、限被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内为原告潘纪辉办理华宇潇湘城36栋C单元301号房屋所有权证和国有土地使用权证，并承担办证所需的全部税、费（不包含水电开户费），原告潘纪辉必须配合被告办证；
二、限被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘纪辉逾期办理房地产权属证违约金3930.76元；
三、驳回原告潘纪辉的其它诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费394元（已减半收取），由原告潘纪辉负担200元，被告ＸＸ瑶族自治县华宇房产开发有限公司负担194元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。
审判员 刘朝秀
二〇一五年八月六日
书记员 胡丽琼
附：判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条?商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第十八条?由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
……