北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3008号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京陆加壹酒店管理有限公司，住所地北京市西城区西四北大街203、205号。
法定代表人：翁赛金，执行董事。
委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京丰大惠农商贸有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街9号院1号楼603室。
法定代表人：王瑞雪，经理。
委托诉讼代理人：亢艳秋，河北坤平律师事务所律师。
上诉人北京陆加壹酒店管理有限公司（以下简称陆加壹酒店）因与被上诉人北京丰大惠农商贸有限公司（以下简称丰大惠农公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初27752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陆加壹酒店上诉称，请求撤销一审判决，改判1.确认我公司与丰大惠农公司之间的房屋租赁合同已于2017年8月29日解除。2.丰大惠农公司将位于北京市西城区×××203、205号一层北侧的589平方米房屋返还我公司。3.丰大惠农公司从2017年8月29日起按照每天3333.33元标准向我公司支付房屋占有使用费直至丰大惠农公司返还房屋时止。4.丰大惠农公司支付滞纳金10万元、违约金12万元。事实和理由：丰大惠农公司不具备行使先履行抗辩权的条件。合同履行中，丰大惠农公司在我公司没有开具发票的情况下，依然支付过两次租金，双方已经变更了付款条件的约定。诉讼前，丰大惠农公司未以我公司未开发票作为拒付租金的理由。丰大惠农公司没有支付开发票需要的税款。
丰大惠农公司辩称，同意一审判决，不同意陆加壹酒店的上诉请求和上诉意见。
陆加壹酒店向一审法院起诉请求：1.确认我公司与丰大惠农公司之间的房屋租赁合同已于2017年8月29日解除。2.判令丰大惠农公司将位于北京市西城区×××203、205号一层北侧的589平方米房屋返还给我公司。3.判令丰大惠农公司支付自2017年6月10日至2017年8月29日拖欠的租金266666.4元；并从2017年8月30日起按照每天3333.33元标准向我公司支付房屋使用费直至丰大惠农公司返还房屋时止。4.判令丰大惠农公司向我公司支付滞纳金10万元、违约金12万元。
丰大惠农公司向一审法院提出反诉：要求判令陆加壹酒店开具2016年6月10日至2017年6月9日房屋租金120万元的发票。
一审法院认定事实：陆加壹酒店作为甲方与丰大惠农公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：陆加壹酒店将位于北京市西城区×××203、205号589平方米房屋租赁给丰大惠农公司使用，租期5年，自2016年6月10日至2021年6月9日止，房屋租金每月10万元，年租金总额为120万元。“第五条租金及支付方式……（二）房屋租金支付如下方式：按半年支付。以本合同生效日期起算，每半年前30个工作日内以转账方式付清。且在乙方付清相关款项后5个工作日内，甲方提供全额等值发票给乙方（税费由乙方承担）……第九条合同的变更、解除与终止……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不按照约定支付租金达壹个月，并经甲方书面催告的。……（六）如乙方：1.如甲方不提供给乙方办理工商营业执照所需手续、不开具房屋租赁发票时乙方有权不支付下期租金，自乙方提出要求30天内甲方仍未提供的甲方赔偿乙方相关损失。……第十二条乙方违约责任（一）租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的10%向甲方支付违约金。……3、拖欠房租累计壹个月以上，并经甲方书面催告的。（二）在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定租金的，每逾期一天，则应按月租金总额的1%支付甲方滞纳金，上限为整个月租金。”
合同签订后，丰大惠农公司分两次向陆加壹酒店交纳了2016年6月10日至2017年6月9日的房屋租金共计120万元。
2017年6月11日，丰大惠农公司向陆加壹酒店发出《告知函》，称因与陆加壹酒店西直门店、西四店的租赁合同发生争议，要求陆加壹酒店为丰大惠农公司提供所有已付款的发票、提供产权证明、在西直门店事件解决前拒付西四店的房租等要求。陆加壹酒店表示收到该告知函，但认为西直门店与本案无关。对于开具发票，是由于丰大惠农公司没有支付对应的税款，如果支付税款，随时可以给丰大惠农公司开具发票。丰大惠农公司已经付过两次租金，也没有提出开发票的要求，这不构成丰大惠农公司拒付租金的理由。
2017年7月24日，陆加壹酒店向丰大惠农公司发出《敦促缴付房租通知书》，要求丰大惠农公司支付2017年6月10日至2017年12月9日的房屋租金60万元。丰大惠农公司到庭认可收到该通知，但认为陆加壹酒店有义务开具交纳租金的发票，丰大惠农公司不交纳下期租金属于先履行抗辩，合同应该整体理解。
2017年8月4日，丰大惠农公司向陆加壹酒店发出《告知函》，再次要求解决西直门店的争议、开具发票、提供产权证明、在西直门店事件解决前拒付西四店的房租等要求。陆加壹酒店表示收到该告知函，意见同2017年6月11日的《告知函》。
2017年8月25日，陆加壹酒店向丰大惠农公司发出《解除合同通知书》，通知丰大惠农公司因欠付租金而构成违约，故而解除合同，并要求腾退房屋支付租金等费用。丰大惠农公司表示8月29日收到该通知书，但认为丰大惠农公司不支付租金是先履行抗辩，不同意合同解除。
另查，2010年6月北京华兴新业商贸有限责任公司将位于北京市西城区西四北大街203、205号的房屋，建筑面积约1806.5平方米，租赁给北京皓艺亚盟工贸有限公司，租期自2010年9月10日至2020年9月9日。2012年4月1日，北京华兴新业商贸有限责任公司、陆加壹酒店、北京皓艺亚盟工贸有限公司签订《承租方变更协议》，约定由陆加壹酒店承继北京皓艺亚盟工贸有限公司的承租人地位。此后，北京天恒置业集团、北京华兴新业商贸有限责任公司、陆加壹酒店签订《房屋租赁主体变更协议》，约定，因北京华兴新业商贸有限责任公司和天恒置业集团资产重组，故房屋出租人由北京华兴新业商贸有限责任公司变更为北京天恒置业集团。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
本案中，陆加壹酒店、丰大惠农公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同中虽然约定了承租人欠缴房租一个月，且在出租人催告后仍不缴纳的，出租人有权解除合同。但合同中同时还约定了，出租人应当向承租人及时开具发票，未开具发票的，承租人有权拒付下一期租金。陆加壹酒店在收到2016年6月10日至2017年6月9日的房屋租金后，没有正当理由，未给丰大惠农公司开具发票。
陆加壹酒店对此有两点解释：1、应当先交纳税费，后开具发票。法院认为，合同对于税费交纳时间并未有明确约定，即便税费支付时间如陆加壹酒店所称应当在“付清相关款项后5个工作日内”，但陆加壹酒店亦未及时向丰大惠农公司索要税费，其行为并不足以对抗合同中关于丰大惠农公司有权拒付租金的约定；2、陆加壹酒店称丰大惠农公司发函要求开具发票时，已过了应当支付租金的时间，属于违约在先。法院认为，不论丰大惠农公司在应当支付租金前或其后要求陆加壹酒店开具发票，均不影响陆加壹酒店应当开具却未开具发票的事实。故，丰大惠农公司据此拒绝支付下期租金，属行使先履行抗辩权，符合合同约定。陆加壹酒店要求解除合同的理由不成立，法院不予支持。由于合同并未解除，陆加壹酒店要求丰大惠农公司腾退房屋、支付房屋使用费、违约金的诉讼请求均不能成立，法院不予支持。
对于丰大惠农公司反诉陆加壹酒店，要求陆加壹酒店开具发票一节，符合合同约定，法院予以支持。需要说明的是，缴付税款是每个纳税人应尽的义务，陆加壹酒店在获得收入后应当及时开具发票并按照税务部门要求缴纳税款，而对于税费的承担，属双方当事人意思自治范畴，故陆加壹酒店在向丰大惠农公司开具发票后，可持纳税凭证主张相关权利。
合同继续履行，丰大惠农公司本应当按照合同约定支付房屋租金，但由于现合同约定支付房屋租金的条件暂不具备，待陆加壹酒店向丰大惠农公司开具发票后，丰大惠农公司应当支付自2017年6月10日至2017年8月29日的房屋租金，对陆加壹酒店该诉讼请求，法院予以支持。对于迟延支付租金的滞纳金，因丰大惠农公司迟延支付租金的行为，有合同依据，不属违约行为，故陆加壹酒店要求丰大惠农公司支付迟延支付租金的滞纳金，法院不予支持。判决：一、自判决生效之日起七日内，北京陆加壹酒店管理有限公司向北京丰大惠农商贸有限公司开具金额为一百二十万元的发票。二、自北京丰大惠农商贸有限公司收到上述发票后七日内，向北京陆加壹酒店管理有限公司支付自二〇一七年六月十日至二〇一七年八月二十九日的租金二十六万六千六百六十六元四角。三、驳回北京陆加壹酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审审理过程中，陆加壹酒店向丰大惠农公司开具了金额为一百二十万元的发票。本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，陆加壹酒店与丰大惠农公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定，出租人不开具房屋租赁发票时，承租人有权不支付下期租金。陆加壹酒店在收到2016年6月10日至2017年6月9日的房屋租金后，没有正当理由，未给丰大惠农公司开具发票。丰大惠农公司未支付下期租金，有合同依据，其未付租金的行为不构成违约。故陆加壹酒店要求解除合同，并要求丰大惠农公司返还房屋，支付合同解除后的房屋占有使用费及违约金、滞纳金等上诉请求，缺乏依据。
本院审理过程中，陆加壹酒店向丰大惠农公司开具了金额为一百二十万元的发票，故关于丰大惠农公司要求陆加壹酒店开具发票的反诉请求，本院予以改判。
综上，陆加壹酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因发生新的事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2017）京0102民初27752号民事判决第二、三项；
二、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初27752号民事判决第一项；
三、驳回北京丰大惠农商贸有限公司的反诉请求。
二审案件受理费8600元，由北京陆加壹酒店管理有限公司负担（已交纳）。
如果北京丰大惠农商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 赵胤晨
审判员 肖荣远
审判员 刁久豹
二〇一八年五月十七日
书记员 史其申