上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初32554号
原告：陈昆，男，1978年2月6日出生，汉族，住上海市闵行区。
被告：丁某某，女，汉族，住上海市徐汇区。
法定代理人：皇甫某某(系丁某某的儿子)，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：杨国营，上海海一律师事务所律师。
原告陈昆与被告丁某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月21日公开开庭进行了审理，陈昆、丁某某的法定代理人皇甫某某及丁某某的委托诉讼代理人杨国营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈昆向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈昆与丁某某签订的《房屋买卖合同》；2.判令丁某某返还陈昆购买房屋定金20,000元；3.判令丁某某赔偿陈昆违约金45万元；4.判令丁某某承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：上海市徐汇区冠生园XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系丁某某所有，因丁某某生病，无自理能力，丁某某法定监护人皇甫某某代理丁某某出售系争房屋。皇甫某某声明于2016年6月已经向徐汇区人民法院申请了丁某某的监护权。2016年8月15日，徐汇区人民法院判决丁某某法定监护人为皇甫某某。2016年7月12日，陈昆与皇甫某某在满懿(上海)房地产咨询有限公司(以下简称满懿公司)签订关于系争房屋买卖合同和房地产买卖居间协议。陈昆以225万元的价款购买系争房屋。2016年7月15日，陈昆与皇甫某某签订委托定金保管协议。合同和协议对交易定金、付款方式、递件过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行明确约定。合同签订后，陈昆依约支付定金2万元并取得皇甫某某出具的收款收据。定金由满懿公司代为保管，同时，皇甫某某将系争房屋产权证押于满懿公司。2016年8月28日后，陈昆多次电话、短信催促皇甫某某网签《上海市房地产买卖合同》，皇甫某某一直拖延。2016年9月20日，皇甫某某通过居间方通知陈昆2016年9月21日上午9点在徐汇区柳州路XXX号XXX室网签。陈昆按约到达指定地点，皇甫某某提出交房后要免费在所出售房屋内居住到2017年6月。陈昆表示需要按照合同按时交房，如皇甫某某要继续居住系争房屋，需要签订租约并支付租金。陈昆不能接受皇甫某某免费居住到2017年6月。当时为了陈昆与皇甫某某不发生冲突，居间方业务经理朱某某提出陈昆、皇甫某某暂时不要见面，由居间方居间协调，经居间方经理朱某某多次往返协调，皇甫某某仍不同意网签《上海市房地产买卖合同》。皇甫某某违约行为导致合同无法履行，故诉至法院。
丁某某辩称，同意第1条诉讼请求，其余诉讼请求均不同意。2016年9月21日，陈昆到了中介楼下车库，但没有上去，没有与皇甫某某洽谈。2016年9月23日是约定网签的截止日，陈昆没有到中介楼上双方洽谈，是陈昆违约而不是丁某某违约，定金没收充当违约金。《房屋买卖合同》未约定交房时间，丁某某提出具体的交付时间很正常，没有违约。另外，陈昆提出的违约金过高。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2000年5月25日，经核准，上海市徐汇区冠生园XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)权利人登记为丁某某。
2016年7月12日，丁某某作为出卖方(甲方)与陈昆作为买受方(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定陈昆购买丁某某名下坐落于上海市徐汇区冠生园XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积44.11平方米。总房价款2,250,000元。首期房价款：陈昆应于网签合同后1个工作日，自行支付或通过居间方转付给丁某某首期房价款1,125,000元。第二期房价款1,100,000元，陈昆通过银行贷款方式支付。陈昆银行贷款划入丁某某收款账户后7天内对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由丁某某交付给陈昆，并由陈昆自行支付或通过居间方转付丁某某尾款25,000元。在该《房屋买卖合同》尾部出卖方(甲方)处，皇甫某某代丁某某签字。
2016年7月12日，丁某某作为出卖方(甲方)、陈昆作为买受方(乙方)、案外人满懿公司作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定陈昆购买丁某某所有的系争房屋，总房价款2,250,000元。陈昆为表示对系争房屋购买诚意，向满懿公司支付意向金20,000元，作为与丁某某进行洽谈之用。如丁某某在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。在该《房地产买卖居间协议》尾部，皇甫某某代丁某某签字。
2016年7月15日，丁某某作为出卖方(甲方)、陈昆作为买受方(乙方)、案外人满懿公司作为居间方(丙方)签订《委托定金保管协议》，约定陈昆购买丁某某持有系争房屋，购买价格为225万元，并且陈昆同意支付2万元定金给丁某某。因为丁某某生病，无自理能力，丁某某儿子皇甫某某代理丁某某出售系争房屋。皇甫某某声明于2016年6月已经向徐汇区法院申请了系争房屋代理权。鉴于上述情况，陈昆支付给丁某某的定金由满懿公司代为保管等。皇甫某某在尾部出卖方代理人处签字。
2016年7月15日，陈昆支付皇甫某某定金2万元。皇甫某某向陈昆出具《收款收据》，内容为：兹收到由陈昆直接支付本人的款项20,000元，本人确认上述款项系陈昆用于购买上海市徐汇区冠生园路XXX弄XXX号XXX室房地产的定金。
2016年8月15日，本院作出(2016)沪0104民特391号民事判决书：一、宣告丁某某为无民事行为能力人；二、指定皇甫某某为丁某某的监护人。
2016年9月21日，陈昆与皇甫某某约定前往满懿公司就购买系争房屋签订网签版的《上海市房地产买卖合同》，皇甫某某当日提出2017年6月交房，陈昆不同意该交房时间，导致双方并未签订网签版的《上海市房地产买卖合同》。
2016年9月23日，通过满懿公司工作人员沟通，陈昆与皇甫某某仍因交房时间各执己见，陈昆表示按照《房屋买卖合同》办理，皇甫某某表示要晚交房，故双方未签订网签版的《上海市房地产买卖合同》。
上述事实，除有当事人陈述外、另有房屋买卖合同、委托定金保管协议、收款收据、民事判决书、上海市房地产登记信息、证人证言等证据证明，本院予以确认。
本院认为，陈昆与丁某某签署的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据《房屋买卖合同》约定，陈昆银行贷款划入丁某某收款账户后7天内对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由丁某某交付给陈昆。故陈昆与丁某某之间对于系争房屋交付时间有明确约定即陈昆的银行贷款划入丁某某收款账户后7天内，而在2016年9月21日、9月23日丁某某的法定代理人皇甫某某提出的交房时间显与双方约定不符，并导致网签版的《上海市房地产买卖合同》无法签署，系争房屋交易无法履行，故丁某某已构成违约，应承担相应违约责任。现陈昆据此提出解除《房屋买卖合同》，丁某某亦同意解除《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。由于丁某某违约导致合同解除，现陈昆请求丁某某返还定金2万元，于法有据，本院予以支持。
如上所述，本案系丁某某违约，丁某某应承担相应违约责任，故陈昆主张违约金之诉请，有法律及事实依据，本院予以支持。至于违约金数额，陈昆主张按合同约定总价款225万元的20%支付45万元违约金，丁某某则主张约定违约标准过高。基于陈昆在合同履行过程中仅支付定金2万元，且未支付其余任何购房款的事实，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金作出调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除陈昆与丁某某于2016年7月12日就上海市徐汇区冠生园XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；
二、丁某某应于本判决生效之日起十日内向陈昆返还购房定金人民币2万元；
三、丁某某应于本判决生效之日起十日内向陈昆支付违约金人民币25万元；
四、驳回陈昆其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8,350元，减半收取计4,175元、申请保全费2,870元，均由丁某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 曹 庆
二〇一七年一月六日
书记员 陆怿婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。