湖南省平江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0626民初1481号
原告（反诉被告）：平江县流行街商业运营管理有限公司，住址：平江县城关镇南街（县人民政府旁）。
法定代表人：张志鹏，董事长。
委托代理人：陈观生，原告公司员工，特别代理。
被告（反诉原告）：陈灵芝，个体户。
本院于2017年6月26日立案受理原告平江县流行街商业运营管理有限公司（以下简称流行街公司）诉被告陈灵芝房屋租赁合同纠纷一案后，被告陈灵芝在诉讼中提起反诉，本诉与反诉依法由审判员钟懂柏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告流行街公司的委托诉讼代理人陈观生和被告陈灵芝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告平江县流行街商业运营管理有限公司诉称：原、被告于2014年1月20日签订《商铺租赁合同》（以下简称合同），约定被告租赁原告流行街区商场内2022号商铺，租期3年，从2014年4月20日至2017年4月19日止。被告已在签订本合同时按约定支付了第一合同年度的租金及费用；第二合同年度租金已付清；被告应于2016年3月20日前交纳第三合同年度租金（即2016年4月20日至2017年4月19日优惠后的10个月租金）计币23800元，经营管理费1195元，公共水电费941元，铺内电费1413元，以上共计27349元。减掉应退的费用，实欠20089元。被告未按约定交清前述款项和费用，虽经原告多次催收，但被告至今仍未交纳。综上，被告拖欠房租的行为已严重损害了原告的合法权益。因此，原告向人民法院起诉，请求：1、判令被告向原告支付租金23800元，经营管理费1195元，公共水电费941元，铺内电费1413元；2、被告向原告支付拖欠的租金和经营管理费总额20089元按每月2%计算违约金（从2016年3月20日起算至被告付清所欠款项之日止，至2017年6月20日暂计为7140元）。
原告流行街公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、商铺租赁合同；2、流行街区管理公约；3、铺位示意图，证据1，2，3用以证实原、被告签订《商铺租赁合同》及双方约定的内容；证据4：欠水电费的明细表，用以证实被告欠相关水电费。
对原告流行街公司提交的证据，被告对铺内水电费及公共水电费摊派存疑，对其它无异议，本院认为，原告提供的证据符合证据客观性、真实性、关联性的要求，予以采信。原告水电费如果计算确有错误，被告可向原告另行主张权利。
被告陈灵芝辩称：原告所诉不实，原告违约在先，双方已达成补充协议一致解除合同，但原告出尔反尔，因原告的违约，致使被告无法经营，被告要求原告赔偿损失。
反诉原告陈灵芝诉称：被反诉人利用格式合同肆意剥夺反诉人的合法权利，并进行虚假承诺，设计图纸与实际不符，反诉人开始经营后，被反诉人怠于履行商场管理和经营的合同主义务，比如：不按管理公约制定的制度执行，无缘无故不开空调，为了催租随意停电，有的商铺随意关门不采取任何举措，商场治安管理、消防不到位，保安都没有一个，2016年4月三楼花之林进驻，装修期间严重影响反诉人的经营，被反诉人擅自更改商场对外的广告招牌等。以上诸多原因导致流行街区经营户全部亏损，无法继续经营，纷纷关门而去，商场演变为空城，致使租赁合同目的无法实现。因此，反诉人向人民法院提起反诉，请求：1、由被反诉人返还合同三年的公共建设费6640元、返还预付的两个月铺租押金4760元、公共水电费押金2000元、电表押金500元、共计13900元。
被反诉人辩称：双方签订的租赁合同合法有效，反诉人应自行承担投资经营风险，反诉人依法不具有合同解除权，反诉人即便有亏损也是其自我原因所致，与被反诉人无关。被反诉人没有违约，因此请求依法驳回反诉人的反诉请求。
被告（反诉原告）为证实自己的主张向本院提供了如下证据：
证据1、平江县人民法院（2016）湘0626民初2039号民事判决书。该判决书已发生法律效力，判决书认定的事实和法院的裁判理由证实原告有违约行为；
证据2、人民调解协议书一份，用以证明原告负一楼出租后和承租方达成的解除协议，原告是退还了承租户20个月的公共建设费（押金两个月，履约保证金，电表押金，公共水电费），被告二楼和负一楼是一个整体，公共建设费被告认为是违规收取的，应全额退还；
证据3、人民调解记录一份，用以证明被告多次找了相关机关帮被告调解，但都拖着一直不组织被告调解；
证据4、照片一份，用以证明2016年流行街空铺情况，原告管理不到位，商场如鬼城，已无法经营。多家商铺被盗取了财物、衣服、电脑等，管理人员一直有收管理费，但是从来没有人管理，一楼搞活动堵住了大门，影响了二楼的生意，从来没有人来管；花之林搞装修，气味太浓，导致人生病，被迫关门，也没有生意，前后长达两个月多；商场没有招牌怎么能算一个商场呢，商场的招牌已经改了魅力速购。
证据5、公告两份，以证实原告承诺合同第三年付，只付5个月租金。2016年9月18日原告发出公告只要被告在2016年9月25日前向公司缴清费用并办理好相关手续可以自由续租和退租、换铺，但被告多次找公司要求退铺，当时公司经理喻稳根负责与被告协商，因为原告不同意公告的处理意见，所以双方没有达成协议，在被告要求退铺之前，有的自由退铺了，被告去退原告方就不肯了。5月份被告就到县政府反映，6月、7月、8月也都向县政府反映过，县政府指定被告到司法所调解，司法所多次进行了调解，并在2016年9月28日形成了调解笔录，只是双方没有达成协议，调解金额有分歧，被告要求按照公告（4个月）缴清租金及相关费用，开发商就要求被告按照10个月铺租并且保证金不予退还。
证据6、报警案件登记表一份，用以证明店铺丢失了财物，商场没有监控。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据的质证意见：对证据1的判决意见：两次判决都提到流行街区有很多商铺业主提出退租的原因是租赁户生意不好而关门，导致商铺生意清淡，而不是原告方违约导致商铺经营不能，且被告方强调的所谓招牌，它只是一个电子广告牌，而不是各个商铺的招牌，它是可以根据不同时段进行调整的。对证据2的关联性有异议，调解书的当事人是指被申请人以及标的物与本案没有任何关联性，本案当事人并不是该协议书的被申请人，本案标的物是位于二楼的商铺，而该调解协议书是针对负一楼的商铺，客观情况没有相似性并且在该调解书中双方为了达成调解而所作出的对于事实的认可不能作为本案认定事实的依据；对证据3的笔录，它只是调解双方当事人所作陈述的记录，没有任何法律效力，并且调解记录中也明确指出了双方的主张都要有相关依据和证据；对证据4的三性都有异议，首先它不是原件，另外即使有原件，也是被告单方面所拍照，拍照的时间、具体地点都无法进行认定，现场的照片应当要由主管部门来进行调查的时候进行摄像或者拍照才能证实相关内容，并且从照片看也不能达到被告的证明目的，两组照片我方认为没有证明效力。对证据5，从公告内容可以看出，原告当时是要求各商户在2016年5月20日及2016年9月25日前缴纳，但被告都没有在这个时间缴纳。原告跟承租方签订的承租合同具备法律效力，而不是某一方按照自己的意愿想撤就撤掉，既然签了合同就按合同来，在经营过程中，愿意给商家优惠政策，绝不是口头的，是以公司公告的形式，原告优惠的条件也写清楚了，是有个时间段的，在时间段内办理手续被告才会按照公告的条件来给予优惠，超过时间的就按原来合同执行。如果进行了调解，那原告肯定是按照公司合同和公告的时间和要求进行的。对证据6的报案登记表真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，只是公安机关受理被盗案件的登记，与本案没有关联性。
本院认为，被告（反诉原告）提供的证据与本院（2016）湘0626民初2039号生效民事判决书认定的事实基本一致，故予以采信。
根据采信的证据及原、被告的陈述，本院认定案件事实如下：
平江县富邦商业运营管理有限责任公司（2015年1月12日经工商登记更名为平江县流行街商业运营管理有限公司）受湖南省金盛置业投资有限公司的委托与被告陈灵芝于2014年签订《商铺租赁合同》，合同主要条款约定：1、被告租赁原告流行街区商场内2022号商铺，建筑面积16.6平方米，租期3年，从2014年4月20日至2017年4月19日止；2、租金从2014年4月20日起计算，每月租金人民币2380元，每月经营管理费99.6元，公共建设费人民币6640元（一次性收取），在合同期内被告享受特别优惠（第一年免4个月，第二年免3个月，第三年免2个月），第一合同年度2014年4月20日至2015年4月19日，租金19040元、经营管理费1195元、公共建设费6640元，共计26875元，被告应在签定合同时交纳。第二合同年度2015年4月20日至2016年4月19日，租金21420元，经营管理费1195元、共计22615元，被告应在2015年3月20日前交纳。第三合同年度2016年4月20日至2017年4月19日，租金23800元，经营管理费1195元，共计24995元，被告应在2016年3月20日前交纳；3、被告在合同签订之日缴纳4760元（两个月租金）给原告，作为履约保证金，租赁期满，在被告未发生任何违约的情况下，原告将履约保证金（无息）退还原告；4，被告逾期给付租金及经营管理费的，从合同规定交付日期起至五日内，按所欠金额计算每日千分之五的滞纳金，并连同所欠金额缴纳给原告；超过五日的，经催告后仍不能按期交纳的，原告有权解除合同，收回商铺，所收履约保证金和剩余租金、经营管理费及其他费用（含押金）概不予退还；5，被告须交纳电表押金人民币500元/个，公共电费预交费用人民币2000元/户；6，租赁期满或中途解除合同，被告的装修一律采用“来修去丢”的原则处理，不得破坏即成的装修和商铺结构；7，双方还就其它内容进行了约定。另外，双方还签订了《流行街区管理公约》双方就商场治安管理、消防、卫生等进行了进一步约定。
合同签订后，原告按约交付了2022号商铺给被告，被告对商铺进行了装修。被告在签订合同时按约定支付了第一合同年度的租金19040元、经营管理费1195元、公共建设费6640元，共计26875元，另外，被告还向原告交纳了电表押金500元和水电预交款2000元以及履约保证金4760元。二楼商户有80多户，被告等商户实际经营的商铺位置、经营品种归类设置虽然与原告招商时设计图纸并不一致，但被告签订合同时并未提出异议。被告等商户实际经营后，但没有实施打卡计分制度。原告雇请了经理对二楼商铺进行统一管理。2015年4月19日到期后，因二楼商铺部份租赁户生意不好而关门，有的还张贴铺面转让等信息，被告等继续营业的商户生意清淡，原告于2015年7月1日对欠费的商铺采取了停止供电的措施，此后经原、被告协商，双方达成一致意见：由被告继续承租原告的商铺，在合同第二年度（2015年4月20日至2016年4月19日）被告只需付三个月铺租，公共水电费和经营管理费按实际支付。后被告付清了第二合同年度费用。2016年初原告向商户承诺，在2016年3月31日前可自由退铺，但应结清有关费用。2016年4月该栋房屋三楼（产权属湖南省金盛置业投资有限公司）出租给他人经营餐饮（花之林），在花之林装修期间，装修的噪音、灰尘对二楼商户生意有一定影响，商场对外的广告招牌也由原来的流行街区变为花之林，被告等商户向原告反映过情况并与三楼花之林承租人在上下电梯处发生过争执。现对外广告招牌又变为“魅力速购”。合同履行期内，2017年1月31日，被告店铺被盗，丢失了财物，被告向公安机关报了案，但商场现场监控处于关闭状态，公安机关也一直未破案。被告提出向原告退还商铺，但双方一直没有达成一致协议。被告此后几乎再没有经营商铺，也没有向原告交纳双方约定的第三合同期内的租金及相关费用。
根据原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告按约定应于2016年3月20日前交纳第三合同年度租金（即2016年4月20日至2017年4月19日优惠后的10个月租金）计币23800元，经营管理费1195元，公共水电费和铺内电费按实际支付。到2017年4月19日止按实际时间计算被告应付原告租金23800元，经营管理费1195元。公共水电费分摊被告欠数为941元，被告铺内电费欠数为1413元，被告共计应付给原告27349元。
本院认为，原、被告签订《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告二楼商铺不同于一般临街铺面，是一个整体大商场，并且原告向被告收取了经营管理费，因此原告作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在合同履行期间，承租户实际经营的商铺位置与设计图纸不相符，原告经营管理也不完善，原告没有实行打卡计分制度，违反了《流行街区管理公约》中商场治安管理规定等条款，而且在商户经营期间，有丢失财物的情况发生，但相关损失无相应证据证实，考虑到商场无监控，公安机关也一直未破案，因此，原告没有做到行之有效的对内、对外统一管理，给被告实际经营造成了一定的损害，应承担一定的违约责任，根据公平和对等原则，本院酌情减免被告应承担的三个月租金。
现被告已将租赁的商铺腾空，而且合同期间已经届满，合同已经解除，但不影响双方按照合同有关条款进行清算。被告经营亏本有多方面原因，对自己的亏损被告自己应当负主要责任。被告在合同第三年度内虽然很少经营，但被告仍应按合同约定向原告支付租金及相关费用。被告拖延、拒付租金及相关费用也属违约，同样应承担违约责任。被告对商铺的装修按照合同第六条第8款的约定，原告对被告不予补偿，由此造成的损失由被告自负。现合同履行期限届满，被告已交纳的合同押金、电表押金和水电费预交款，原告同意退还，抵扣租金，本院予以准许；有关分摊的公共水电费、铺内电费被告仍应按实际交纳。关于原告已向被告收取的公共建设费6640元，因此项费用原告是一次性收取的，以后不会再向其它承租户收取，真正受益的是原告，虽然双方订立合同进行了约定，但因双方均有违约行为，故原、被告应各自承担相应的责任，从公平原则出发，原告应部分返还，返还一年的公共建设费2213元较为合理，对于被告的该项诉讼请求，本院予以支持。因原告同意返还被告电表押金500元、水电预交款2000元、履约保证金4760元，加上所减免三个月租金7140元及返还的公共建设费2213元，五项合计人民币16613元；该款可以从被告应付给原告租金及各项费用27349元中抵减。原告要求被告承担违约金的诉讼请求，因原告有违约行为，故不予支持。被告要求原告退还水电费、经营管理费的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：
1、由被告陈灵芝给付原告平江县流行街商业运营管理有限公司人民币27349元；
2、由反诉被告平江县流行街商业运营管理有限公司付给反诉原告陈灵芝人民币16613元；
三、驳回原告的其它诉讼请求；
四、驳回反诉原告（被告）的其它诉讼请求。
上述第一、二项给付内容相抵，被告应付给原告的款项为人民币10736元，限在本判决生效后三日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费662元，减半收取331，由被告负担。反诉受理费148元，减半收取74元，由反诉被告平江县流行街商业运营管理有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 钟懂柏
二〇一七年八月一日
书记员 杨布奇