浙江省衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0802民初642号
原告（申请执行人）：招商银行股份有限公司衢州分行。
诉讼代表人：童刚良，行长。
委托诉讼代理人：黄军，浙江达正律师事务所律师。
被告（执行案外人）：李廷显。
委托诉讼代理人：黄广，浙江中桥律师事务所律师。
被告（被执行人）：浙江洪迅化工科技有限公司。
法定代表人：陈伟，总经理。
原告招商银行股份有限公司衢州分行（以下简称招行衢州分行）与被告李廷显、浙江洪迅化工科技有限公司（以下简称洪迅科技公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年2月14日立案受理，依法适用普通程序，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告招行衢州分行的委托代理人黄军，被告李廷显的委托代理人黄广到庭参加诉讼。被告洪迅科技公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原告招行衢州分行诉称，原告招行衢州分行与被告洪迅科技公司及上海汇洋机械制造有限公司、陈伟、姜卫亮、陈巧莉、姜春娣借款合同纠纷一案，于2015年4月23日向衢州市柯城区人民法院起诉，并提出财产保全申请。法院于2015年4月28日作出（2015）衢柯商初字第461-1号民事裁定，裁定查封或冻结洪迅科技公司、上海汇洋机械制造有限公司、陈伟、姜卫亮、陈巧莉、姜春娣所有的价值850000元的财产，于2015年4月30日通知衢州市房地产管理处协助查封了洪迅科技公司所有的坐落于衢州××××室房产。并于2015年7月1日作出（2015）衢柯商初字第461号民事判决。该判决生效后，原告招行衢州分行向法院申请强制执行。在执行过程中，李廷显提出案外人异议，主张洪迅科技公司已将涉案房产抵债给李廷显，要求法院停止强制执行。法院经审查，认为李廷显的异议成立，裁定中止对涉案房产的强制执行。原告提出异议，认为在诉讼保全时，涉案房产的产权人仍为洪迅科技公司，法院有权采取强制执行措施，现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条裁定案外人异议成立，属法律适用错误。根据该规定，只针对真实的房屋买卖合同，而本案系以房抵债，并非真正意义的房屋买卖合同，不适用该条规定。故提起诉讼，要求判决对被告洪迅科技公司所有的坐落于衢州××××室房产许可执行。
原告招行衢州分行向本院提交财产保全告知书，以证明原告对被告洪迅科技公司所有的涉案房产采取了保全措施；向本院提交抵偿协议，以证明两被告间并非是合同法上的房屋买卖合同，实质是以房抵债；向本院提交（2016）浙0802执异3号执行裁定书，以证明原、被告的主体资格。
被告李廷显答辩称，本案是物权公示原则的例外情形，被告此种情形适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即已支付全部价款，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和合法占有该不动产，并已向房管部门提交了所有过户手续，因房管部门内部原因，没有在房屋登记簿上变更房屋所有权人。对该条所要求的签订书面买卖合同，被告认为，法律规定房屋买卖是支付对价，不仅仅是要求现金支付，也可以通过多种方式支付，两被告间的以房抵债也是一种支付对价的方式，也是一种房屋买卖合同形式。
被告李廷显向本院提交抵偿协议、房地产转让合同、房屋交付确认书、租赁协议书、契证及契税收据、房地产交易产权登记申请受理单等证据，以证明其作为房屋的买受人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其合法权益应予保护。
被告洪迅科技公司未到庭应诉，也未提供证据材料。
对原告招行衢州分行提供的证据，被告李廷显对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为两被告间的以房抵债协议也属于房屋买卖合同支付对价的一种方式，故其合法权益应予保护。本院认为，被告对原告提供证据的真实性无异议，本院予以认定。对于能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，本院将在下面进行阐述。
对被告李廷显提供的证据，原告招行衢州分行对房地产转让合同、房屋交付确认书、租赁协议书的真实性有异议，对抵偿协议、契证及契税收据、房地产交易产权登记申请受理单的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为不能证明被告李廷显已支付全部对价，且实际占有、使用房屋。本院认为，原告招行衢州分行对上述证据虽提出异议，但未提供相反的证据予以反驳，上述证据能够相互印证两被告就涉案房产签订过以房抵债协议，为办理过户做了相关准备工作，本院综合予以认定。
结合原、被告提供的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：
本院在原告招行衢州分行与被告洪迅科技公司及上海汇洋机械制造有限公司、陈伟、姜卫亮、陈巧莉、姜春娣借款合同纠纷一案中，根据原告招行衢州分行提出的财产保全申请，于2015年4月28日作出（2015）衢柯商初字第461-1号民事裁定，裁定查封或冻结洪迅科技公司、上海汇洋机械制造有限公司、陈伟、姜卫亮、陈巧莉、姜春娣所有的价值850000元的财产，于同年4月30日向衢州市房地产管理处发出协助执行通知书，要求房管部门协助查封被告洪迅科技公司所有的坐落于衢州××××室房产。于2015年7月1日作出（2015）衢柯商初字第461号民事判决。案件生效后，原告招行衢州分行向本院申请强制执行，在执行过程中，李廷显向本院提出案外人执行异议，认为涉案房产已由被告洪迅科技公司以抵债的形式抵给李廷显，李廷显已实际占有房屋并出租给他人使用，仅因房管部门的原因未办理过户手续，应保护其民事权益。本院经审查认为李廷显提出的异议成立，于2016年1月20日作出（2016）浙0802执异3号执行裁定，裁定中止对坐落于衢州市百岁苑3幢301室房地产的执行。原告招行衢州分行为此提起执行异议之诉。
另查明，李廷显与陈伟、洪迅科技公司、姜卫亮、浙江嘉禾管业股份有限公司民间借贷纠纷一案，于2015年4月15日向本院起诉。经本院审理认定，2014年11月17日，陈伟向李廷显借款并出具借条，约定借款金额为900万元，于2014年11月25日前归还，利息按月息6分计算，并对违约责任等内容作了约定。姜卫亮、洪迅科技公司、浙江嘉禾管业股份有限公司作为保证人在借条上签名、盖章，同意为借款人的上述借款本金、利息、违约金等费用承担连带保证担保。陈伟指定将款项打给洪迅科技公司。同日，李廷显向洪迅科技公司转账645万元。借款当日，浙江嘉禾管业股份有限公司向李廷显交纳保证金60万元。借款后，浙江嘉禾管业股份有限公司于2015年2月16日代借款人归还借款本金50万元，陈伟于2015年2月18日归还借款本金10万元，其他款项均未归还。李廷显在诉讼中对浙江嘉禾管业股份有限公司支付的60万元款项同意抵扣本金，变更诉讼请求，将借款本金由645万元变更为525万元，要求陈伟归还借款本金525万元及利息，洪迅科技公司等人承担保证责任。本院于2015年6月10日作出（2015）衢柯商初字第432号民事判决，判决陈伟归还李廷显借款本金525万元及利息，洪迅科技公司等人对该债务承担连带清偿责任。现该案已生效并进入执行程序。
2016年4月16日，李廷显与洪迅科技公司签订抵偿协议，约定2014年11月17日陈伟向李廷显借款645万元，由洪迅科技公司担保，因不能如期归还，洪迅科技公司自愿将涉案房产抵偿债务，抵偿价值暂定150万元。同年4月28日，双方为申请办理该房产过户手续，签订了房地产转让合同，约定转让金额为130万元，并缴纳了相关税费，李廷显也取得涉案房产的契证，房管部门也出具给李廷显房产交易产权登记申请受理单。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告李廷显作为涉案房产的买受人，在涉案房产产权尚未转移的情况下，基于以房抵债所形成的债权能否优于原告已申请执行所依据的实体权利。即被告李廷显是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，并合法占有不动产，非因买受人自身原因未办理过户手续。综合本案的实际情况，本院认为，被告李廷显此种情形不符合该条规定，不应予以保护。理由如下：
一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是针对特定情形下，尚未办理过户手续的房屋买受人基于其支付价款的多少，是否实际占有，是否请求过户等接近于物权的程度大小而得到保护的程度。其中第一个条件就是要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，该条规定的书面买卖合同应是合同法所规定具有真实买卖意思表示的合同。本案被告洪迅科技公司欠被告李廷显借款，为抵偿债务双方签订以房抵债协议，后为办理房产过户需要而签订房地产转让合同，实为以房抵债的一种形式。故不符合该条所规定的情形。
二、被告李廷显存在重复主张债权的情形。被告李廷显主张其以以房抵债形式取得涉案房产，但之后在本院（2015）衢柯商初字第432号案件中，主张债权时并未将以房抵债的金额在债权中扣除。现该判决已生效并进入执行程序。其以实际行为否定了以房抵债协议。对其在庭审中陈述，因该以房抵债的债权不确定，因此未予以扣除的辩解，本院不予采纳。
综上，对原告招行衢州分行要求对涉案房产许可执行的诉请，理由正当，本院予以支持。被告洪迅科技公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼法司法解释理解与适用》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：
准许执行本院（2016）浙0802执异3号执行裁定所涉及的坐落于衢州市百岁苑3幢301室房产。
案件受理费16500元，由被告李廷显、浙江洪迅化工科技有限公司负担，于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 祝志琴
代理审判员 陆幸福
人民陪审员 聂毛头
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 严 璀