福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第3286号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈水利，男，1969年7月18日出生，汉族，住厦门市翔安区。
委托代理人陈志斌，厦门市唯典法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李官洪，男，1980年5月2日出生，汉族，户籍所在地贵州省遵义县，现暂住厦门市翔安区。
上诉人陈水利因与被上诉人李官洪房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2014）翔民初字第1154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李官洪向原审法院起诉，请求判令：一、陈水利支付李官洪厂房定金及违约金8万元；二、本案诉讼费用由被告陈水利承担。陈水利提起反诉，请求判令：一、李官洪赔偿陈水利经济损失8万元；二、本案的反诉费用由李官洪负担。
原审判决查明，2014年3月24日，陈水利与李官洪签订一份租赁合同，合同约定陈水利将厦门市翔安区内厝镇官路村官路下3号厂房及空地出租给李官洪用于经营马赛克加工厂，租赁期限为五年，厂房租金7.5元／平方米，空地租金1.5元／平方米；租赁期间如陈水利需收回厂房及空地须赔偿李官洪经济损失8万元，如李官洪需取消本租赁合同须赔偿陈水利经济损失8万元；自合同生效日起，李官洪除付给陈水利本年租金外，须支付1万元作为合同保证金，租赁期限满后陈水利须退回合同保证金1万元给李官洪。同日，陈水利与李官洪又签订一份违约条款作为租赁合同的补充协议，该违约条款中约定，签订本合同后李官洪须支付定金及合同保证金共计5万元。陈水利搭建好厂房交给李官洪后，本年租金一次性交给陈水利；陈水利提供搭建好的厂房，倒好15公分的地坪交李官洪，陈水利须在1个月内把厂房及地坪搞好交给李官洪，延期15天以上按违约处理。在陈水利交厂房给李官洪时首先须保证一个电表能正常使用，第二个电表须在三个月内装好给李官洪使用。如陈水利违约，陈水利行赔偿李官洪违约金1万元；如陈水利在规定的时间内修建好厂房后，李官洪如要取消租赁合同，李官洪所交的定金及合同保证金陈水利不给予退还；在合同签订后，陈水利不能搭建或搭建好后另租给其它人，陈水利须退回所有定金及合同保证金，另须赔偿李官洪经济损失2万元。合同签订后，李官洪于当日依约支付给陈水利伍万元，陈水利出具一张收条交与李官洪收执，收条内容为：今收到李官洪厂房定金50000元。合同签订后，李官洪以陈水利无法解决所租赁的厂房的用电问题为由，明确表示不向陈水利租赁讼争厂房。
原审判决认为，根据《》第十二条、第、《》第的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。李官洪与陈水利签订的租赁合同虽系双方当事人真实意思的表示，但因该租赁合同约定讼争厂房及空地出租用于经营马赛克加工厂，该约定违反了法律的强制性规定而导致双方签订的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案讼争的厂房及土地为农民集体所有的土地，其使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，陈水利与李官洪在签订土地租赁合同时对系争土地的性质都是明知的，故对合同无效的结果双方均有过错，应各自承担相应的过错责任。因此，对于李官洪支付给陈水利的50000元的应予返还。李官洪主张陈水利支付定金及违约金的其它诉讼请求于法无据，应予支持。由于本案中，在李官洪与陈水利租赁合同签订后，陈水利虽未根据合同的约定搭建相应的厂房，但陈水利为履行合同作了部分准备工作，而最后系李官洪认为陈水利无法解决所租赁的厂房的用电问题，明确表示不履行合同。故李官洪应承担比陈水利更多的过错责任。根据双方的过错情况，酌定李官洪应支付给陈水利人民币10000元，陈水利应退还给李官洪人民币40000元。此外，陈水利主张李官洪赔偿的其它经济损失，但由于陈水利未能举证证明其因在履行合同过程中还造成了其它相应的经济损失，故陈水利该项主张亦事实依据不足，依法不予支持。据此，按照《》第第一款第（五）项、第、《》第十二条、第、《》第、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李官洪与陈水利于2014年3月24日签订的《租赁合同》无效；二、陈水利应于判决生效之日起十日内返还李官洪定金及合同保证金人民币40000元；三、驳回李官洪的其它诉讼请求；四、驳回陈水利的其它诉讼请求；
宣判后，陈水利不服，向本院提起上诉。
上诉人陈水利上诉称，原审法院认定事实错误，适用法律错误，因此所作出的判决是错误的。一、原审判决认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的相关规定，陈水利与李官洪签订的租赁合同约定讼争厂房及空地出租用于经营马赛克加工厂，且未向相关行政主管部门办理变更登记，因此双方的合同约定违反了法律的强制性规定，从而导致双方签订的租赁合同无效。原审判决的这一认定是错误的，陈水利与李官洪之间所签订的租赁合同合法有效。理由是：1、陈水利将讼争厂房及附属空地出租给李官洪使用无需向政府行政主管部门办理登记手续。陈水利对于本案的讼争地（包括厂房及空地）享有无可争议的使用权，这在一审庭审中陈水利已经向法庭提交了一份翔安区内厝镇官路村委会的证明及法定代表人为陈水利的厦门市翔安区翔强盛禽畜专业合作社营业执照为凭，虽然本案中陈水利将其拥有使用权的讼争厂房及空地出租给李官洪使用，但是双方之间并非是在为依法改变土地所有权及使用权的行为，双方仅仅是在合法范围内对于本案讼争厂房及附属空地的使用权的临时转让，因此根本就无需向相关政府行政主管进行任何的变更登记，更何况进行变更登记仅是变更行为生效的一个形式要件，而非实体权利的成立要件。2、本案中陈水利将讼争厂房及附属空地出租给李官洪经营马赛克加工厂，也并不违反法律的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设，本案中陈水利拥有使用权的厂房及附属空地的该块土地属于其所在的村集体所有，但是其将该讼争地的出租给李官洪的用途很明确，就是用于经营马赛克加工厂，李官洪在租赁讼争地后只能作为马赛克加工厂，这种加工厂的性质应属于农村的小农经济范畴，完全不会改变讼争地的用途而用于非农业建设。3、双方签订的租赁合同合法有效。如前所述，陈水利对于本案的讼争地享有无可争议的使用权，且在双方签订该份合同前，李官洪曾多次到现场查看场地，与陈水利协商相关的租赁事宜，并最终确定向陈水利租赁讼争地，并提供打印好的租赁合同及附件违约条款供双方签字确认，合同条款也是双方在平等自愿的基础上达成，因此该份合同合法有效。4、原审庭审中李官洪对于该合同的真实合法性予以确认，据此，其依据相关的合同条款对于陈水利提出赔偿请求，由此可见李官洪完全认可该份合同的效力。但是原审法院却对于李官洪的请求不予理会，反而超越审理权限，主动审查合同是否有效的法律问题，在庭审中也从未向双方当事人释明该法律关系，明显有失公平公正。因此，陈水利认为本案陈水利与李官洪所签订的租赁合同合法有效，但是李官洪在履约过程中明确表示不想再租陈水利的厂房，其行为已构成先行违约，故应根据双方合同第六条约定，赔偿陈水利经济损失人民币8万元，陈水利在原审反诉请求于法有据，应予支持，但是原审法院却毫无理由地认为双方的租赁合同无效，并对于陈水利的反诉请求不予支持显然是错误的。二、如果法院认定陈水利与李官洪所签订的租赁合同无效，那么根据《中华人民共和国合同法》第五十八的相关规定，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中李官洪其对于造成合同的无效具有无可推卸的责任，而陈水利没有丝毫过错，不应承担相应责任。1、关于本案讼争地的租赁事宜，最早是李官洪找到陈水利，要求承租陈水利的该片厂房及附属空地，为此李官洪经过了多次的现场考察沟通，而因为陈水利原先在讼争厂房中从事禽畜的养殖，大部分的禽畜均还未到成熟期，但是由于李官洪的多次软磨硬泡，李官洪也考虑到从事禽畜养殖确实辛苦，故才勉强同意将讼争厂房出租给李官洪使用，李官洪更是积极地准备租赁该厂房的相关法律文书，包括租赁合同、违约条款等书面材料，并于2014年3月24日急迫地与陈水利签订了租赁合同及违约条款等法律文书，同时在当天向陈水利支付了押金及定金共计人民币50000元，生怕陈水利又反悔不出租，以此牵制住陈水利一定要将讼争厂房出租给其使用。2、在租赁合同签订后，陈水利就根据合同约定积极地履行合同义务，首先其联系他人将原先在讼争厂房中所养殖的禽畜（具体详见附后清单）全部按淘汰价或批发价变卖给他人，贱卖后直接经济损失近二十万元，同时陈水利还着手联系工人师傅修缮厂房，准备按照合同约定的要求向李官洪将交付讼争厂房，为此陈水利造成了极大的经济损失。而李官洪在签订租赁合同交付保证金、定金后却很长一段时间未再与陈水利联系，经过陈水利的多次催促，李官洪才得知陈水利实际已经在其他地方租好了厂房，其不想再租陈水利的厂房，故李官洪千方百计想解除与陈水利的租赁合同，以陈水利无法解决用电问题，单方解除与陈水利的租赁合同。因此，陈水利认为，造成本案中合同无效或是合同解除，都是李官洪的过错，陈水利自从签订合同后就在积极地为履行合同作准备工作，其对于合同无效或是合同解除完全没有过错，故不应承担相应的法律责任，原审法院认为陈水利对于合同无效的结果存在过错缺乏事实依据。三、本案中由于李官洪的过错（包括违约单方解除合同），给陈水利造成了极大的经济损失，陈水利要求李官洪赔偿经济损失人民币80000元合情合理，原审法院只判决李官洪承担人民币10000元赔偿责任显然过轻，与事实情况完全不符，同时也不利于惩罚违约方的违约行为。如前所述，本案中陈水利为了履行合同将讼争厂房原来养殖的未成熟禽畜全部变卖，造成了近二十万元的经济损失，虽然在原审中陈水利没有提供相关证据证明，但是该部分损失是客观存在的，同时陈水利与李官洪在签订租赁合同中也约定，如果李官洪要解除合同要赔偿陈水利经济损失人民币80000元，据此，陈水利就在反诉请求中对于被陈水利的经济损失确定为80000元，陈水利认为这一请求符合事实情况，同时也符合双方的合同约定，故应当予支持，因此原审法院只判决李官洪支付给陈水利10000元显然甚微，完全不利于公平公正，也不利于惩罚李官洪的违约行为。四、根据陈水利与李官洪签订的租赁合同，可以确定李官洪在本案中支付给陈水利的50000元款项，其中合同条款第十一条确定10000元为合同保证金，而违约条款第一条确定定金及合同保证金共计50000元，其中有40000元为定金，10000元为合同保证金，虽然原审法院首先认定双方签订的合同为无效合同，但是原审法院同时也认定了李官洪明确表示不履行合同，故应承担更多的过错责任，原审法院的这一认定实际上就是已经明确认定李官洪已经先行违约的事实，因此根据合同法及双方合同条款的相关规定，应直接根据双方的合同约定判决李官洪承担违约责任，或是判决李官洪支付的该笔定金予以取消，但是原审法院却对此未再作任何认定，也未据此定金规则来认定李官洪的违约责任，显然有失公正。综上，请求撤销原审判决，改判支持陈水利的诉讼请求。
被上诉人李官洪答辩称，本案经过原审审理，相关证据也予以举证质证，原审判决也查明陈水利承包给李官洪的地为林业地，但是陈水利砍了树木进行养殖即已违反了法律。现在陈水利出租给李官洪作为工厂，又违反了法律。其答应李官洪申请200安的电亦未兑现。陈水利欺骗了李官洪，李官洪为受害者。故请求驳回陈水利上诉请求。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
审理过程中，陈水利提供案外人蔡天清的证明书、清单及公民身份证，拟证明陈水利为履行其与李官洪之间的租赁合同，而将原饲养的猪予以贱卖。李官洪质证认为，其所述为虚假的，李官洪在原审中取证，陈水利饲养的猪仍在。本院对上述证据经分析认为，以上证据均无法予以核实，且出租行为系陈水利予以认可，其再以此主张损失显与事实不符，故不予采信。
本院认为，关于陈水利与李官洪于2014年3月24日签订的租赁合同之效力系法院依职权主动审查之范围，并不因当事人认可即予以认定其效力。陈水利亦确认其出租给李官洪用于建设马赛克加工厂的土地系为其承包的林地，其出租土地用于非农建设，违反国家强制性规定，应认定为无效合同。陈水利上诉主张合同有效，显于法相悖，不予支持。合同无效后，双方应依法各自返还，损失依过错程度予以赔偿，且亦不再使用合同有效情形之下的定金罚则等规定。原审判决依据各自过错程度认定李官洪承担陈水利10000元的损失，李官洪亦未提起上诉，故应予以维持。至于陈水利上诉主张的其余损失，缺乏充分证据予以佐证，故不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人陈水利的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1126元，由上诉人陈水利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年十二月十日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。