徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0302民初4783号原告：陈某，男委托诉讼代理人：赵某某，江苏盛仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：董某某，江苏盛仪律师事务所律师。被告：徐州某百货有限公司法定代表人：魏某，该公司总经理。被告：徐州某房地产发展有限公司法定代表人：农某某，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：张某某，江苏达谕律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：陈某，江苏达谕律师事务所律师。原告陈某诉被告徐州某百货有限公司（以下简称“某公司”）、徐州某房地产发展有限公司（以下简称“某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月15日公开开庭进行了审理，原告陈某及其委托诉讼代理人赵某某，被告某公司、某公司的共同委托诉讼代理人张某某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告支付租金63577.95元，违约金37727.95元，合计101305.9元，第二被告对上述款项承担担保责任；2、诉讼费被告承担。事实和理由：2005年5月，原告购买了位于淮海东路39号某广场1#-1-4111号铺位，面积为10.88平方米。后原告委托第一被告对外出租，并按一定比例由第一被告向原告支付租金并由第二被告予以担保。2005年5月27日，原告与第一被告、第二被告三方签订了委托出租合同，并约定了各方的权利义务。合同签订后，原告按照合同约定履行了相关义务，但被告未能按期支付租金，尚欠租金63577.95元。合同到期后，被告拒绝退还原告的铺位仍然继续对外出租，原告与被告多次交涉无果。故原告起诉至法院请求维护原告的合法权益。被告某公司辩称：1、被告不应当承担原告诉求的租赁费，被告已与原告解除了《预约委托出租合同》，被告承租原告商铺，主要目的是从事日用百货的销售，然自经营开始，严重亏损，不能实现租赁合同的目的，由于业主人数较多并且分散，无法一一告知，继续履行合同将使某公司遭受难以挽回的损失，于是在2007年10月份经与徐州某广场业主委员会（以下称业主委员会）商议，同意解除出租合同，并将所有商铺交接与业主委员会，这些事实均进行了公告告知。2、2008年1月份之后某公司从未支付过租金，原告与他人的租赁关系，被告不承担租金，也不存在违约责任。2008年1月份后，某公司完全从某广场撤出，也不再支付租金。具获悉，被告将商铺以交于业主委员会的形式交于业主后，业主委员会首先将商铺出租于徐州某百货有限公司，徐州某百货有限公司自主营业开业几次未能成功，又将商铺转租于他人，因其未按约定给付租金，所有业主阻止徐州某百货有限公司经营，收回了商铺，以业主委员会名义对外出租商铺。2008年1月份后无论是徐州某百货有限公司经营，还是业主委托业主委员会经营，都与被告某公司无关，被告不应承担租赁费，更不存在违约责任。因此，请求依法驳回原告对被告某公司的诉请。被告某公司辩称：1、作为原告的债权人明知担保合同不符合担保条件，担保合同无效，担保人不应承担担保责任。主合同是原告与某公司签定的《预约委托出租合同》，担保方为香港伟利发展公司，担保内容是“徐州某房地产发展有限公司名义开发建设的某二期2900㎡土地及其9737㎡的地面建筑，作为某广场《预约委托出租合同》中担保方的担保资产，并保证在甲乙双方合同履行前不转让其产权”，该担保合同无效理由有二：第一、香港某公司与徐州某公司为两家法人主体公司，香港某公司虽然是出资方，也无权以徐州某公司财产作担保，《公司法》第十六条，公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。未经股东会同意担保合同无效。第二、担保物是土地及未建房屋，根据《担保法》第三十七条，土地所有权，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。该房屋未办理抵押登记，抵押合同无效。可见三方签订的担保合同无效，根据《物权法》第一百七十二条，担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任，签订合同的债权人明知抵押物不存在，在该担保合同中具有明显的过错，对此担保人不应承担担保责任。2、某公司与原告之间主合同已经解除，作为从合同的担保合同当然解除，被告不应当承担合同解除后的担保责任。某公司因经营不善，无法继续经营，2007年12月底已经解除了与原告之间的租赁合同，原告的房屋归于其委托的徐州某广场业主委员会所有，2008年以后主债务因合同的解除，主债务人仅对2008年之前的债务承担责任，最高法院《关于适用若干问题的解释》第10条规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。即作为担保人也仅对2008年之前的债务承担担保责任。三、原告超时效起诉，其胜诉权不应当得到支持。根据《民法通则》第一百三十六条第三款，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，抵押权人应当在一年内向主债务人或抵押人索要租金或实现抵押权，显然原告怠于行使诉权，其胜诉权不应当得到支持。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2005年5月27日，原告陈某签订《预约委托出租合同》一份，甲方（委托方）为陈某、乙方（受托方）为某公司、丙方（担保方）为香港伟利发展公司。合同第一条约定：原告将其购买的香港伟利发展公司投资建设的“徐州彭城某综合楼”四层156号铺位委托某公司代为对外出租，某公司接受原告之委托；委托期限为10年，自2005年12月31日至2015年12月30日止；委托出租期限内，原告不得自营或自行将铺位出租给第三方或委托第三方出租该铺位。合同第二条约定：委托出租期限内，某公司保证原告获得购买该铺位房款总额一定比例的租金（详见附表）；租金按年、分期计付，每年元月十日、七月十日分两次支付。合同第三条约定：某公司承担铺位租赁风险（租赁是否成功风险），并应如期向原告支付租金，若逾期二十个工作日内未支付上述款项，原告有权按同期银行贷款利率向某公司收取滞纳金；逾期二十个工作日后，原告有权要求某公司支付同期银行贷款利率两倍的滞纳金。该合同的《委托出租协议附表》载明，徐州彭城某综合楼四层156号铺位2005年12月31日至2010年12月30日的年租金回报率为8%，2010年12月31日至2011年12月30日的年租金回报率为8.2%，2011年12月31日至2012年12月30日的年租金回报率为8.4%，2012年12月31日至2013年12月30日的年租金回报率为8.6%，2013年12月31日至2014年12月30日的年租金回报率为8.8%，2014年12月31日至2015年12月30日的年租金回报率为9%。同时，该合同附件约定：香港伟利发展公司同意将以下属公司“徐州伟利房地产发展公司”名义开发建设的某二期2900㎡土地及其9737㎡的地面建筑作为某广场《预约委托出租合同》中担保方的担保资产，并保证在原告与某公司双方合同履行结束前不转让其产权。该附件上有香港伟利发展公司以及被告某公司的盖章确认。2012年11月20日，原告取得了彭城路某广场1#-1-4111(原2-411)号房屋的房屋所有权证，原、被告一致认可彭城路某广场1#-1-4111(原2-411)号房屋与《预约委托出租合同》约定的某综合楼四层156号房系同一处房屋。另查明，原告与被告某公司、某公司一致确认，涉案房屋2005年12月31日至2015年12月30日应付租金为100183.5元，已支付租金36605.55元，欠付租金为63577.95元。同时，二被告对原告主张的因欠付租金产生的违约金37727.95元的数额均无异议。因双方分歧较大，至本案调解无果。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。2005年5月27日，原告与被告某公司、香港伟利发展公司签订的《预约委托出租合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立并有效。关于《预约委托出租合同》是否解除的问题，本院认为，对于发生法律效力的合同，当法定或者约定的解除条件成就时，当事人可以解除合同。双方当事人协商一致，也可以解除合同。但主张合同解除的一方当事人应对其主张的解除事实承担举证责任。本案中，被告某公司、某公司虽然主张预约委托出租合同解除，但首先，被告仅提供了《徐州某百货有限公司致徐州某广场全体出租户解除租赁函》的复印件，未能提供证据原件，本院对其真实性无法核对；其次，即使该函客观真实，被告未有证据证明该函已经向原告陈某送达；再次，被告未能提供证据证明其出具函件时已具备法定或约定的合同解除条件，亦未能证明与陈某达成合同解除的合意。被告某公司虽主张其与徐州某广场业主委员会达成解除合同的合意，并向该业委会送达了解除合同的函件，但其并未提供证据证明徐州某广场业主委员会的合法性，也未提供证据证明徐州某广场业主委员会解除《预约委托出租合同》的行为系经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，亦未提供证据证明徐州某广场业主委员会能够代表陈某或者取得陈某的授权。《预约委托出租合同》由陈某本人签署，陈某系该合同当事人、出租人，某公司向徐州某广场业主委员会致函通知并不导致其与陈某之间的合同关系解除。综上，某公司、某公司主张《预约委托出租合同》已经解除证据不足，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告某公司支付拖欠的租金63577.95元，违约金37727.95元的诉请，本院认为，被告某公司应当依据《预约委托出租合同》的约定向原告支付租金及逾期支付租金产生的违约金。现原告与被告某公司一致确认，涉案房屋2005年12月31日至2015年12月30日期间未付租金数额为63577.95元，因此产生的违约金为37727.5元，故原告的该项诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告某公司是否应当承担担保责任问题，本院认为，在《预约委托出租合同》中，被告某公司认可担保的事实，且认可合同附件内容的真实性及其公司盖章的真实性，因此原告主张某公司承担担保责任具有事实和法律依据，被告某公司应当对被告某公司欠付租金及违约金承担担保责任。关于被告某公司抗辩原告的主张已经超过诉讼时效的问题，本院认为，虽然本案立案时间靠后，但某广场的业主多年来一直通过多种渠道向有关机关反映，寻求权利救济，本院认定原告的主张不超过诉讼时效，对被告某公司关于时效的抗辩，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：被告徐州某百货有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告陈某某广场四层156号房屋2005年12月31日至2015年12月30日的租金63577.95元及违约金37727.95元，被告徐州某房地产发展有限公司对上述款项承担连带责任。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2410元（原告预交），由被告徐州某百货有限公司、被告徐州某房地产发展有限公司负担（该款于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。审判长  刘晓璐审判员  匡 伟审判员  盛如虎二〇一七年三月二十九日书记员  刘晓敏