江西省莲花县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0321民初200号原告:朱某林，男，1958年3生，住江西莲花。委托诉讼代理人：段国祥，江西赣西律师事务所律师。被告：彭某华，男，1961年8月生，住江西莲花。委托诉讼代理人：王迪，江西和园律师事务所律师。原告朱某林与被告彭某华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱某林及其委托诉讼代理人段国祥、被告彭某华及其委托诉讼代理人王迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱某林向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即腾出楼房并向原告支付差欠的租金51422元及水电费1132.8元；2.判决由被告支付从2016年11月27日起至实际腾房交还楼房之日止按月租金3483元计算的租金；3.判决被告向原告赔偿楼房墙体开裂、破坏窗户、卷闸门损失2000元及垫付的403房屋水管破裂维修费用720元；4.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为开设美容美发及宾馆服务需租用原告坐落在莲花县金城大道未装修的楼房（现为81号楼房）。2006年9月24日，原、被告双方签订了《楼房租赁协议》，约定：租赁期限十年，从2006年11月26日起至2016年11月27日止，前三年月租为2800元，从第四年开始年租金为41800元。按照约定，被告租用十年应当向原告缴纳租金393400元，但被告实际只缴纳租金341998元，差欠原告租金51422元；另被告尚欠170吨的水费697元、电费34元未缴，还在租赁期间擅自损坏了楼房的墙体和卷闸门等。租赁期满后，原告多次催促，被告以需要转让收取转让费为由，一直拖延交还楼房，不办理交接手续，也不腾出在楼房中床铺、地毯等设施，致使原告楼房出租不成，被告应承担租房期满后至腾房期间的租金。总之，被告的上述行为违反双方约定，严重损害了原告的合法权益。为此，原告依法提起诉讼，望判如所请。彭某华辩称，（一）原告诉状内容与事实不符。1.双方签订的协议约定房租一年一清，被告实际承租期间租金已全部付清。2.从2011年11月份开始，房屋已另租他人，从2015年7月份原告自行收取房租开始，原、被告之间的租赁关系已结束，原告与新租户已形成了新的租赁关系，之后新租户也早在2016年9月将房屋及钥匙归还给了原告，故不存在被告拒不交回房屋的情况；至于腾房问题，新租户使用被告的设施，承诺待租赁期后归还，但在新租户停租后，原告直接从新租户处要回了房屋及钥匙，未通知被告盘点宾馆物资设施，导致宾馆内空调、热水器、被褥等财产大量丢失、损坏及六楼物资储备仓库被盗，原告应当赔偿被告损失，被告将反诉或另案起诉解决；另外，原告不配合被告拆走宾馆内剩余的物资，所以不存在被告拒不腾房的事实。3.原告的房屋长期存在漏水问题，影响了宾馆的正常经营，给新老租户都造成了严重损失，这也是新租户没有支付部分租金的原因。4.原告诉称被告损坏其卷闸门也不是事实，且与被告无关。（二）原告的诉求没有事实和法律依据，不应得到法律的支持。1.被告已不是租赁合同当事人，原告在新租户处收不到租金，起诉被告，没有法律依据。2.原告自行向新租户收房租，租赁期满到后又自行与新租户交接，收回房屋，拿回钥匙，却要被告交回房屋和腾房，无法可依。3.原告的做法有违公平，原告的毛坯房都是被告出资装修的，之后新租户再装修升级，前后花费了六十余万元，这客观上提前了原告的出租时间，带来了增值，而由于原告建房时埋设供水管不当，造成长期漏水，给被告及新租户造成了很大的损失，原告却一直不予处理，从公平角度而言，原告是获利者，不应该再要求亏损的租户支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.原告提交原告的身份证及本案所涉房屋的不动产证，证明原告的基本情况及本案所涉房屋所有权归属于原告的事实。被告对该组证据的真实性、合法性及关联性（下称“三性”）无异议，但认为按照国家有关规定，房屋租赁应有许可证，对房屋的用途有异议。本院对该组证据的“三性”予以认定。2.原告提交《楼房租赁协议》，证明原、被告双方租赁关系等相关内容。被告对该证据的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为房屋出租应当有许可证。本院认为，我国现行法律、行政法规并未规定房屋租赁必须办理行政许可，原告未办理房屋租赁许可证并不影响本案租赁合同的效力，故本院对该证据的“三性”予以认定。3.原告提交《宾馆租赁合同》，证明被告已将承租的房屋增加租金后转租他人。被告对该证据的“三性”无异议，但认为该证据正好证明了原告早已知晓房屋转租的事实，且之后按这份合同约定的租金直接向新租户收取租金；此外，这份合同约定了水电费由新租户承担。本院对该证据“三性”予以认定。4.原告提交原告收取被告租金明细表一份，证明被告尚欠原告租金51422元的事实。被告对该证据的“三性”均有异议，认为该证据系原告单方作出，并无被告或其他关联人员的签字，不能达到被告的证明目的。本院认为该证据属于当事人自认，是原告对于自己不利事实的承认，故本院对原告自租期开始至2016年8月26日止已收取被告341998租金的事实依法予以认定。5.原告提交被告差欠原告相关费用的明细表一份，证明被告应当向原告支付相关费用。被告对该证据的“三性”均不予认可。本院认为该证据系原告单方面作出，对该证据“三性”均不予认定。6.原告提交本案所涉房屋现场照片十八张，证明被告没有腾房并将房屋交付给原告的事实。被告对该证据不予认可，认为房屋现在的状况与新承租人有关，与被告无关。本院对该证据的“三性”予以认定，但对证明目的不予认定。7.原告提交垫付修理费的证明一份，证明原告于2016年5月16日垫付汇通宾馆403房屋卫生间水管破裂修理费720元的事实。被告对该组证据的“三性”均有异议，认为垫付的费用应有正式票据。本院认为该证据不符合法定证据形式，对该证据的“三性”均不予认定。8.原告提交水费催缴通知单两份，证明原告垫付水费1098.8元的事实。被告对该证据“三性”均不予认可，难以认定水费是宾馆所产生。本院认为该组证据无法证明原告实际支付本案所涉房屋产生的水费，无法达到原告的证明目的，故对该组证据的“三性”及证明目的均不予认定。9.被告提交周某俊出具的证明一份，证明周某俊自2011年承租本案所涉宾馆，之后原告自行向其收取租金，因经营不下去，于2016年9月底终止租赁协议，并当即将宾馆钥匙交给了原告。原告认为该证据形式不合法，且其所言并非事实，周某俊是在2017年元月份才将房屋钥匙交给原告，房租有时是原、被告一起去收，原告只收取了按年租4万多计算的租金。本院认为证人未依法出庭接受原、被告双方及法庭当庭的质询，且无其他证据予以佐证，无法达到被告的证明目的。10.被告提交被告经营期间的营业执照一份及租金收据十二张，证明在被告经营宾馆期间，原告出具的收据都是以千百惠宾馆的名义，之后都是以汇通宾馆的名义，可见原、被告之间自2014年开始就没有租赁关系了。原告对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据不能达到被告的证明目的，反而能证明双方并未解除租赁关系。本院对该组证据的真实性予以认定，对证明目的不予认定。11.被告提交股东毛支田证明一份，证明宾馆已经转租给他人，且原告自行向新租户收取租金，原、被告之间租赁合同已自然终止的事实。被告认为该证据形式不合法，且证明出具人与被告有利害关系，不能达到被告的证明目的。本院认为该证据不符合法定证据形式，且证明出具人与被告有利害关系，不能达到被告的证明目的，对该证据“三性”均不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年9月24日，原、被告签订了一份《楼房租赁协议》，协议约定：1.原告同意将位于莲花县城金城大道海峡大厦西侧（现为莲花县金城大道81号）的1栋尚在进行土建装修的六层新楼房租赁给被告，租赁范围包括一楼临街店铺2间及二、三、四、五、六楼共六层全部楼房；2.鉴于原告资金周转困难及整座楼房内部土建装修工程进展缓慢等实际情况，为加速楼房土建装修施工进度，促进双方共同利益，经原、被告双方共同协商，其土建普通装修善后工程，由被告无偿完善；3.租期期限为10年，自2006年11与26日起至2016年11月27日止；租赁期满后，如被告仍需要续租，在同等条件下，被告有优先权；被告在租赁期内有权转让他人，但事先应告知原告协商租金收缴延续相关工作；4.前三年整座楼房月租金2800元，租金每年度初向原告交纳1次；从第四年即2009年11月26日开始，全年租金为41800元；5.楼房交付使用后，被告如因业务需要对承租的楼、店进行室外装饰装潢，其费用及水电开支以及属于被告经营范围应承担的工商、地税、国税由被告自行负责。协议签订后，被告按约对租赁楼房进行装修，并于2006年11月26日开始使用该楼房经营“莲花县千百惠宾馆”。2011年11月26日，原告及郭某华、郭某国等人代表“千百惠宾馆”（甲方）与周某俊、陈某午等人（乙方）签订了一份《宾馆租赁合同》，合同约定：1.甲方同意将坐落在金城大道正在营运的“千百惠宾馆”及其配套设施整体租赁给乙方经营宾馆使用，甲方保留六楼后向南面一间房屋作为仓库。2.租赁期限自2011年11月26日起至2016年11月26日止，年租金为56000元（不含水、电等费用），租金按季结算；付款方式：本合同签订时，乙方须向甲方交付三个月资产保证金，并预缴三个月租金，此后乙方每三个月向甲方缴纳一次，保证金在本合同期满终止时退还给乙方，如乙方对甲方资产造成丢失、损坏或违反双方合约，则保证金不退，并赔偿甲方经济损失。3.如乙方逾期未交付租金，每逾期壹日，由甲方按月租金额的百分之三向乙方加收滞纳金，逾期一个月，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同并无偿收回乙方租赁的宾馆及其设施和内外装修设施，并保留追还欠款和滞纳金的权利，而由此造成的一切损失及后果均由乙方承担；如甲方在租赁期内与原始房主产生矛盾纠纷而导致乙方损失，由甲方承担；如因乙方拖欠租金及其他相关因素而引发房主矛盾纠纷，其责任和损失则由乙方承担。4.乙方在租赁期满或终止租赁合同时，应当将房屋及其所有设施、设备完好无损归还给甲方，水电费用等由乙方自行承担。5.乙方不得将承租宾馆用于抵押、拍卖或转让、转租，如乙方在租赁合同期内，需将承租的宾馆转租给他人经营，必须由甲方与新承租方重新签订租赁合同，但租赁合同不得违背甲乙双方原约定的权利、义务和责任，否则，甲方有权提前终止租赁合同并无偿将本宾馆及其所有设施收回。6.合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由违约责任方承担。周某俊等人承租后，改宾馆名为“汇通宾馆”，原告知晓房屋转租的事实。2016年11月27日，原、被告之间的租赁合同到期，在十年租赁期内，原告共收租金341998元（至2016年8月26日）+2000元（2016年9月26日至2016年11月26日）=343998元，期间因无法及时收取足额租金，原告自2015年7月份开始自行向房屋实际使用人收取租金。此外，在原、被告之间租赁期限即将届满时，原告曾限期要求被告将租赁楼房内被告方所属家具等可移动物品搬出，否则将视被告方自愿放弃房屋中的物品，原告方将自行处理，被告曾表示放弃房屋内的物品。本院认为，原、被告就双方存在房屋租赁关系的事实并无异议，本案争议的焦点在于原、被告签订的房屋租赁合同何时终止及原告诉求的各项经济损失可否得到支持。关于原、被告之间的房屋租赁合同何时终止的问题，被告方认为自2015年7月原告自行向新租户收取租金开始，原、被告之间的租赁合同关系就已经解除，原告与新租户之间形成新的房屋租赁关系，该主张本院不予认可。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”本案中，原告将房屋租赁给被告，被告方在租赁期内将房屋转租给第三人，两份租赁合同均系合同双方当事人真实意思表示，合法有效，被告虽将租赁物转租，但原、被告之间的租赁合同依法继续有效。原告虽自行向第三人收取租金，但其收取的租金总额并未超过其与被告签订的租赁合同约定的租金总额；再者，被告在转租后还保留了六楼仓库的使用权，依据相关法律规定，原告自行向第三人收取租金的行为并不足以认定原、被告之间租赁关系已经终止，更不能仅以此认定原告与第三人之间构成新的租赁关系，故原、被告之间的房屋租赁关系应自2016年11月27日合同到期之日起终止。关于租金，按照原、被告双方租赁合同的约定，原告在十年租赁期内应获得的租金总额为2800元/月×12个月×3年+41800元/年×7年=393400元，但至2016年11月27日，原告实际共收取租金为343998元，差欠的393400元-343998元=49402元租金应由与原告签订租赁合同的相对方，即被告承担。被告主张原、被告之间的租赁合同约定租金一年一付，原告在未按约定获得足额租金的情况下不及时解除合同应当视为被告已足额给付租金，原告自行向第三人收取租金，未足额收取的责任应由原告承担，不应向被告索要，及被告与第三人的租赁合同约定了若因第三人拖欠租金而引发的纠纷应由第三人负责的答辩意见，无法无据，本院均不予采信，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，也不存在显示公平的情况，故上述理由均不能作为被告已足额给付租金或免除被告作为合同向对方应当按照合同约定向原告履行足额给付租金义务的理由；此外，按照民事诉讼举证规则，作为合同中负有履行给付租金义务的一方，被告应对自己按约向原告履行了足额给付租金义务承担举证责任，庭审中原告认可租赁期间共收取了343998元租金，属当事人对不利己事实的自认，对该部分租金被告无需举证，但对剩余租金，被告仍应承担举证责任，现被告对剩余租金未提供充分有效的证据予以证明，则应依法承担举证不能的法律责任。关于逾期腾房期间产生的费用，原告曾在租赁期限即将届满前限期要求被告腾房，并声明逾期则视为自愿放弃租赁楼房内的物品，原告将自行处理，被告收到通知后明确表示放弃，故原告要求被告承担逾期腾房期间的费用，无事实依据，本院不予支持。关于原告诉求的水电费、修理水管费用及墙体开裂、卷闸门损失，因原告并未提供合法、充分有效的证据予以证明，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、第八条第一款、第五十五条第一款、第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、由被告彭某华向原告朱某林支付租金49402元，限判决生效后五日内履行完毕；二、驳回原告朱某林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1241元，由原告朱某林承担177元，由被告彭某华承担1064元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决履行期间届满之日起，权利人可以向本院申请执行，申请的期限为判决履行期间届满之日起二年。审判长  肖立夫审判员  林小文审判员  周婷婷二〇一七年七月三日书记员  颜 萍