北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08848号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京天正中广置业有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街26号院北广家园1号楼1703室。
法定代表人王金生，董事长。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京天正中广投资控股集团有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路甲19号楼30层3501室。
法定代表人王金生，董事长。
上列二上诉人之共同委托代理人王洁宏，北京市中凯律师事务所律师。
上列二上诉人之共同委托代理人刘碧天，北京市中凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市工业技术开发中心，住所地北京市东城区朝阳门北小街**号。
法定代表人肖显龙，主任。
委托代理人孙茂航，北京市华一律师事务所律师�
委托代理人闫波，男，1968年11月7日出生。
上诉人北京天正中广投资控股集团有限公司（以下简称天正投资集团公司）、北京天正中广置业有限公司（以下简称天正置业公司）因与被上诉人北京市工业技术开发中心（以下简称工业技术中心）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第05546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官张弘、法官赵卉参加的合议庭公开开庭审理了本案。上诉人天正投资集团公司、天正置业公司的委托代理人王洁宏、刘碧天，被上诉人工业技术中心的委托代理人孙茂航、闫波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
工业技术中心在一审中起诉称：工业技术中心的前主管部门为北京市乡镇企业局（下称乡镇企业局），2009年8月5日乡镇企业局划入北京市经济和信息化委员会（�称经济和信息化委员会）。
乡镇企业局于1995年1月20日获批建设“北京市乡镇企业交流开发展览中心”，1999年3月13日获得建设用地规划许可证。为解决建设资金问题，1998年2月23日，乡镇企业局授权下属的北京市乡镇企业技术交流站（下称技术交流站）与北京天平亚太经贸集团（下称天平亚太集团）签署合建“北京市乡镇企业交流开发展览中心”的协议。双方约定，技术交流站投入约1.9万平方米规划建设用地，天平亚太集团投入用地及建设的全部资金；当建筑面积5万平方米时，技术交流站分成比例为14%，当建筑面积超过5万平方米时，超过部分技术交流站分成比例为6%。该协议经乡镇企业局和天平亚太集团的上级单位中国天平经济文化发展公司盖章确认。1998年4月21日，技术交流站与天平亚太集团签订《补充协议》，约定当建筑面积超过5万平方米至7.8万平方米时，技术交流站分成比例占超过部分的6%，当建筑面积超过7.8万平方米时，超过部分归天平亚太集团所有。
因涉及天平亚太集团投资和销售等问题，1999年7月，技术交流站与北京天平亚太经贸中心（即天平亚太集团，下称天平亚太中心）再次签订《补充协议》，约定技术交流站将“北京市乡镇企业交流开发展览中心”项目的开发权转让给天平亚太中心，天平亚太中心以新注册的“北京天平房地产开发经营有限责任公司”（下称天平房地产公司）名义负责完成本项目的报批手续，并全额投资和全权负责项目的用地、设计、施工、安装、销售、租赁及物业管理等工作；由天平亚太中心向北京市计委申请将项目变更为房地产开发项目，并将项目更名为“天平苑”（公建部分即科技开发中心）；考虑到项目变更为房地产开发性质后，天平亚太中心的投资成本增加，包括缴纳土地出�金、建筑配套费及相关销售及为工业技术中心办理产权过户时的税费等问题，项目建成后技术交流站分得5000平方米建筑面积（其中公建面积3000平方米，住宅面积2000平方米）。2002年9月12日，技术交流站与天平房地产公司签订补充协议，约定技术交流站分得公建面积3000平方米和住宅面积2000平方米，产权归技术交流站。
2006年，技术交流站与天平房地产公司、北京市首旅华远房地产开发有限公司（下称首旅华远公司）、北京天正中广投资发展有限公司（下称天正发展公司）签订四方协议，约定望京K6区“青城嘉园”（天平苑）项目中，原天平房地产公司、首旅华远公司的权利和义务全部转移给天正发展公司，项目建成后向技术交流站交付公建建筑3000平方米和住宅面积2000平方米；项目转让前后，天平房地产公司与技术交流站签署的协议书及补充协议书中约定的其他权�义务全部由天正发展公司承担。签约后，天正发展公司将该项目交给天正置业公司具体操作实施。2007年1月18日，天正置业公司获批建设工程规划许可证。2008年底望京K6区“青城嘉园”项目竣工。2009年3月17日，天正置业公司取得中广宜景园小区总建筑面积106917.85平方米的房屋产权。
2010年2月5日，乡镇企业局后勤服务中心与天正置业公司签署《工作谅解备忘录》，确认望京K6区项目“青城嘉园”（天平苑）更名为“中广宜景湾”，经经济和信息化委员会同意，原向技术交流站交付的5000平方米公建和住宅的接受主体变更为乡镇企业局后勤服务中心，对交付的具体楼号及房屋号进行确认，并约定乡镇企业局后勤服务中心出具办理产权过户的相关材料，天正置业公司负责代办产权过户。2012年12月29日，经济和信息化委员会第39期会议将中广宜景湾资产划至工业技术中心，入工业技术中心的资产账。
2012年12月30日，工业技术中心、乡镇企业局后勤服务中心与天正置业公司签署三方协议，确认经北京市监察局、国资委、财政局等部门的认定意见，中广宜景湾项目移交的5000平方米房产为国有资产，经经济和信息化委员会党组批准，将中广宜景湾项目资产移交工业技术中心；三方对交付房产的具体楼号、户型和房号再次确认，其中公建面积3000平方米为503楼1-2层、505号楼1-2层、502号楼1-2层，住宅面积2000平方米为503号楼3-26层24套01户型；三方再次重申由天正置业公司承担房屋产权过户。房屋交接后，工业技术中心核对图纸后发现天正置业公司交付的房屋总面积不足5000平方米，遂与其交涉，其同意用502号楼部分面积补足。天正置业公司应交付的公建面积为3166.65平方米，住宅面积为1832.88平方米，共计4999.53平方米。2013年4月，天正置业公司交付了21套住宅，还有3套住宅尚未交付。且天正置业公司尚未为工业技术中心办理上述房屋的产权证。
为维护合法权益，工业技术中心请求判令：1.天正置业公司、天正投资集团公司为工业技术中心无偿办理位于北京市朝阳区南湖西园502号楼1-2层部分（约150平方米）、503号楼1-2层全部、505号楼1-2层全部、506号楼1-2层（不含居委会用房）、503号楼3至26层01户型的产权证；2.天正置业公司、天正投资集团公司向工业技术中心交付北京市朝阳区南湖西园503号楼301、1801、2301号房屋。
天正置业公司、天正投资集团公司在一审中辩称并反诉称：不同意工业技术中心的诉请。1998年2月23日的《合建“北京市乡镇企业科技交流开发展览中心”及住宅协议书》（以下简称2.23协议）、1998年4月21日的《合建“北京市乡镇企业科技交流开发展览中心”及住宅补充协议书》（以下简称4.21补充协议）�关于合建房屋和利益分配的条款无效。上述协议约定技术交流站只收取固定利益，不承担经营风险。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，上述合同应当认定为土地使用权转让合同。由于技术交流站及其承继人从未取得过涉案土地的国有土地使用权，依据《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定，上述合同中关于合建房屋和利益分配的条款应当认定无效。
1999年7月，技术交流站与天平亚太中心签订的《补充协议》、技术交流站与天平房地产公司签订的《合建“北京市乡镇企业科技交流开发展览中心”及住宅协议书》（以下简称7月协议）以及2002年9月12日的《补充协议》等合同中关于合作方式和利益分配的条款无效。上述1999年7月的协议均约定，本项目的合同方式调整为建设开发权的全部转让，即甲方将“北京市乡镇企业科技交流开发中心及住宅”的项目建设开发权转让给乙方，其性质是房地产项目转让。由于技术交流站及其承继人从未取得过涉案土地的国有土地使用权，依据相关法律规定，未取得依法登记领取权属证书的或未支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的房地产项目不得转让之规定，工业技术中心从未取得涉案土地的土地使用权证书，也从未订立相关土地使用权出让／转让合同，上述合同中关于合作方式和利益分配的条款应当为无效条款。2002年9月12日的补充协议为7月协议的补充协议，其内容是对7月协议的细化，故亦应无效。工业技术中心的上述行为属于无权处分行为，应为无效。
基于前述合同，2006年技术交流站、天平房地产公司、首旅华远公司及天正发展公司签订的《望京K6区“天平苑”项目合作补充协议》中关于向�术交流站交付房屋的条款，2010年2月5日乡镇企业局后勤服务中心与天正置业公司签署的《工作谅解备忘录》（下称备忘录）、2011年12月27日工业技术中心、乡镇企业局后勤服务中心与天正置业公司签署的《中广宜景湾项目协议书》（下称12.27协议），均为无效协议。
依据7月补充协议及7月协议，技术交流站确认已收到天平亚太中心、天平房地产公司支付的定金100万元。因前述合同条款无效，且技术交流站、天平亚太中心、天平房地产公司的全部权利义务分别由工业技术中心及天正置业公司、天正投资集团公司全部承继，故工业技术中心应返还定金100万元。
综上，天正置业公司、天正投资集团公司提出反诉，请求判令：1.确认1998年2月23日的2.23协议、1998年4月21日的4.21补充协议、1999年7月的《补充协议书》、1999年7月的7月协议、2002年9月12日的《补充协议》等合同中关�合作方式、合建房屋、利益分配的条款，基于前述合同产生的2006年《望京K6区“天平苑”项目合作补充协议》中关于向技术交流站交付房屋的条款、2010年2月5日的《工作谅解备忘录》、2011年12月27日的《中广宜景湾项目协议书》无效；2.工业技术中心返还定金100万元。
工业技术中心对反诉辩称：不同意反诉请求。2.23协议及7月补充协议是合作建房协议，不是土地使用权转让和房地产项目转让协议，不适用房地产管理法。这两份协议的主体一方是国家机关，另一方是经贸企业，均不具备房地产开发资质，合同内容也不具备房地产开发的法律特征。北京市计划委员会的批复文件明确该项目是建设“乡镇企业科技交流开发展览中心”，并非商品房建设项目，不是商品房开发，项目建成后不能上市交易，只能按比例分配房屋。因此2.23协议和7月协议均不是房地产开发协议，�在《中华人民共和国房地产管理法》和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的调整范围之内。最高人民法院的上述司法解释于2005年8月1日实施，而2.23协议和7月协议分别签订于1998年和1999年，故该司法解释对这两份协议无溯及力。7月协议之后，涉案项目才由合作建房变更为房地产开发，因为政府机关不能作为房地产开发主体，不能为项目融资，所以才变更。后来天平房地产公司将项目转让给天正置业公司、天正投资集团公司，合同性质才属于房地产项目转让。四方协议明确天正置业公司、天正投资集团公司承继天平房地产公司的全部权利义务，因此天正置业公司、天正投资集团公司有义务向工业技术中心交付约定的房屋。合同中并未约定过户税费由工业技术中心承担，而约定天正置业公司、天正投资集团公司代办产权过�，其理应承担过户税费。天正置业公司、天正投资集团公司在过户税费上存在过错，其未能与工业技术中心共同办产权，错过了与相关部门协调解决的机会，项目竣工于1999年，当时房价尚低，但天正置业公司、天正投资集团公司拖延办理，错过低价办过户的时机；且天正置业公司、天正投资集团公司在该项目上获利10亿，税费应由其承担。关于100万元定金，合同有效，且返还定金的条件尚未成就，故不存在返还的问题。天正置业公司、天正投资集团公司所述反诉理由不成立。
一审法院审理查明：天正投资集团公司前身为北京天正中广投资发展有限公司，2007年6月4日更名为北京天正中广投资集团有限公司，2012年7月11日更名为现名称。
1995年1月20日，北京市计划委员会签发京计基（农）字（1995）第0032号《关于建设“北京市乡镇企业科技交流开发展览中心”项目建议书的批复》，同意乡镇企业局建设北京市乡镇企业科技交流开发展览中心。1999年2月13日，乡镇企业局以划拨形式获得《建设用地规划许可证》，建设用地面积为1.2万平方米。
1998年2月23日，乡镇企业局下属的技术交流站作为甲方，天平亚太集团作为乙方，双方签订2.23协议，就合作建设北京市乡镇企业科技交流开发展览中心及住宅达成协议，约定甲方投入约1.9万平方米现状规划建设用地，乙方投入使用1.9万平方米建设用地的各项费用及项目建设全部资金，当建筑面积为5万平方米时，甲方分成比例为14%，建筑面积为7000平方米，当建筑面积超过5万平方米时，超过部分甲方分成比例为6%，乙方在正式签订协议后3日内支付甲方100万元定金，此定金在甲方按分成比例得到利益分配后将一次返还。上述协议除甲乙双方签章，还有甲乙双方各自主管上级单位乡镇企业局和中国天�经济文化发展公司的签章。
1998年4月21日，技术交流站与天平亚太集团签订4.21补充协议，对合作建设北京乡镇企业科技交流开发展览中心及住宅的利益分配进行调整，约定当建筑面积为5万平方米时，技术交流站分成比例占14%（建筑面积为7千平方米），当建筑面积超过5万平方米至7.8万平方米时，技术交流站分成比例占超过部分的6%，当建筑面积超过7.8万平方米时，超过的部分归天平亚太集团所有。4.21补充协议亦经过乡镇企业局和中国天平经济文化发展公司签章。
1999年6月15日，中国天平经济文化发展公司向乡镇企业局发出《关于合作项目的几点建议》，提出如以乡镇企业局名义对项目进行运作，可能会对项目推动工作带来不便，故建议双方签署项目转让协议，在保证乡镇企业局利益分配的前提下，以中国天平经济文化发展公司方的名义与北京市有关部门联系，全�负责项目的征地、审批、施工、安装、销售以及物业管理等方面的工作，同时建议将乡镇企业局利益分配增加到5000平方米建筑面积。6月17日，乡镇企业局复函，表示同意中国天平经济文化发展公司的建议。
1999年7月，技术交流站与天平亚太中心（原天平亚太集团）签订7月协议及《补充协议》（下称7月补充协议）。7月协议及7月补充协议约定，“北京市乡镇企业科技交流开发展览中心及住宅”项目的合作方式调整为建设开发权的全部转让，即技术交流站将上述项目建设开发权转让给天平亚太中心，以天平亚太中心新注册成立的天平房地产公司的名义，负责完成项目的全部报批手续，并全额投资和全权负责项目的用地、设计、施工、安装、销售、租赁及物业管理等方面的工作，技术交流站予以协助；技术交流站与市城建集团签订本项目增加建设用地的补充协议，继后将原征用土地及增加的建设用地一并转交给天平亚太中心开发使用；天平亚太中心向北京市计委申请将本项目变更为房地产开发项目，并将其更名为北京天平苑（其中公建部分即科技交流展览中心）；技术交流站应及时提供在办理报批、变更手续过程中所需的文件及证明材料，并设专人负责协调配合；项目建成后，技术交流站将分得5000平方米的建筑面积，其中公建建筑面积为3000平方米，住宅建筑面积为2000平方米，其余部分归天平亚太中心所有；天平亚太中心在执行2.23协议时已支付的100万元定金，仍为本项目的定金，此项目的定金在技术交流站得到利益分配后将一次返还给天平亚太中心，或在利益分配中扣除。上述7月补充协议经过技术交流站、天平亚太中心、乡镇企业局及中国天平经济文化发展公司签章。
2002年9月12日，技术交流站与天平房地产公司签订《补充�议》（下称9.12补充协议），约定技术交流站同意天平苑项目批准建设的所有建筑面积，包括按双方协议应由技术交流站分得的3000平方米公建及2000平方米住宅，全部以天平房地产公司名义与北京市国土资源与房屋管理局签订土地出让合同；技术交流站应分得的5000平方米建筑面积，产权归技术交流站所有。
2002年11月21日，天平房地产公司与北京市国土资源和房屋管理局签订京地（合）字（2002）第690号《北京市国有土地使用权出让合同》，约定天平房地产公司以出让方式取得朝阳区南湖渠望京K6区宗地的使用权，土地规划用途为住宅、配套、非配套、地下车库、地下配套，宗地出让面积为18509平方米，规划总建筑面积为104509平方米。双方又于2003年4月3日签订《补充协议》，将规划总建筑面积变更为112687平方米。
2006年3月16日，天平房地产公司与首旅华远公司共同致函�镇企业局，称“为缓解资金压力，降低风险，我两公司于2005年5月与北京天正中广投资有限公司签署项目转让合同，将我两公司在‘天平苑’项目中的权力和义务全部转移给了该公司，其中包括项目建成后，应向贵局交付的公建3000平方米和住宅2000平方米的责任，对此，我们与天正公司在合同中有明确规定”。
2006年，技术交流站、天平房地产公司、首旅华远公司及天正发展公司签订《望京K6区“天平苑”项目合作补充协议》（下称四方补充协议），确认天平房地产公司、首旅华远公司于2002年5月与北京天正中广投资有限公司签署的《望京K6区“青成嘉园”（天平苑）项目转让合同书》，天平房地产公司和首旅华远公司将在“天平苑”项目中的权力和义务全部转移给了天正发展公司，其中包括：1.依据1999年7月天平房地产公司与技术交流站签订的7月协议中的约定，在项目建成后，向技术交流站交付公建建筑3000平方米和住宅建筑2000平方米；2.该项目转让前后，天平房地产公司与技术交流站签署的协议书及补充协议书中约定的其他权利义务全部由天正发展公司承担；3.有关交付技术交流站公建建筑3000平方米和住宅建筑2000平方米的处置方案，由天正发展公司与技术交流站另行协商；4.乡镇企业局为技术交流站的上级主管单位，本协议为7月协议以及9.12协议的补充协议，未尽事项以以上协议及补充协议为准。
2007年1月18日，天正置业公司取得位于朝阳区南湖渠望京K6区的建设工程规划许可证。后房屋建成。2009年3月17日，天正置业公司取得朝阳区南湖西园501号楼至509号楼等9幢房屋的产权证。
2009年，经济和信息化委员会成立，乡镇企业局管理乡镇企业的职责，整合划入经济和信息化委员会。2010年2月3日，经济和信息化委员会出具《关于同意北京市乡镇企业局后勤服务中心签订“中广宜景湾”项目协议的证明》，确认乡镇企业局后勤服务中心为该委的直属事业单位，该委已知晓关于“中广宜景湾”项目中的权利义务，同意由乡镇企业局后勤服务中心签订相关协议，并办理有关事宜。同日，技术交流站亦出具《关于房产接受主体变更的同意证明》，同意“中广宜景湾”项目公建面积3000平方米和住宅面积2000平方米接受主体变更为乡镇企业局后勤服务中心，由该中心行使技术交流站在原协议中的一切权利。
2010年2月5日，乡镇企业局后勤服务中心与天正置业公司签订《工作谅解备忘录》（下称《备忘录》），约定：1.望京K6区“天平苑”／“青城嘉园”项目更名为“中广宜景湾”；2、技术交流站同意将房产接受主体变更为乡镇企业局后勤服务中心；3.“中广宜景湾”项目已建成，具备交付条件和过户条件；4.天正发展公司委托天正置业公司全权负责原补充协议中移交义务的履行，交付房屋具体位置包括公建建筑501号楼1-2层、502号楼1-2层、503号楼1-2层（待定），住宅建筑503号楼3-26层24套01户型；5.上述房屋办理产权基础价暂估为住房5400元／平方米，公建9500元／平方米，最终以便于办理产权登记为准再确定价格；6.乡镇企业局后勤服务中心出具办理产权过户相关材料，天正置业公司负责为乡镇企业局后勤服务中心代办产权过户，办理产权过户时以实际公建面积和住宅面积为准。
2012年11月29日，经济和信息化委员会召开会议，决定将中广宜景湾公建和住宅房屋划入工业技术中心。2011年12月30日，工业技术中心、乡镇企业局后勤服务中心与天正置业公司签订《中广宜景湾项目协议书》（下称12.30协议），约定：1.天正置业公司交付房屋的具体位置是公建建筑503号楼1-2层、505�楼1-2层、506号楼1-2层，住宅建筑503号楼3-26层24套01户型；2.天正置业公司承担房屋产权手续的经办，过户移交的具体程序和手续由工业技术中心与天正置业公司另行协商；3.乡镇企业局后勤服务中心关于该资产的权利义务关系均由工业技术中心承继。2012年8月1日，工业技术中心与天正置业公司签订《中广宜景湾项目公建部分移交协调工作备忘录》。
2013年6月1日，天正置业公司向工业技术中心交付了503号楼3-26层01号户型中除301、1801、2301室以外的全部住宅，还交付了506号楼1至2层除居委会用房以外的公建面积、505号楼1至2层、503号楼1至2层、502号楼1至2层中约150平方米公建面积。
一审法院经向北京市朝阳区房屋管理局登记科工作人员了解：“联建”是指从立项开始就是两家以上单位联合建房，共用土地使用证、土地规划许可证等，本案情况不属于“联建”；本案的房屋�果过户，只能采取转移登记的方式，需向房屋管理局提供契税票，依据法律规定，契税由买方承担；公建部分如果没有分割，只能整体转移登记，如果办理初始登记后需要分割转移登记的，需先到规划部门分割、变更规划。
一审法院经向北京市朝阳区地方税务局工作人员了解：合作建房应指共同立项的项目，过户可免征土地增值税和营业税；如未共同立项，则不能免征前述税费，视同转移登记，缴纳相应税费；如果法院判决过户，当事人可持判决书以及协助执行通知书、交纳契税后先办理转移登记，税务局对转让方的税款保留追证权。
一审法院判决认定：当事人对自己主张的事实，有责任提供证据加以证明。现有证据表明，乡镇企业局与中国天平文化发展公司的合作项目在设立之初为合作建房项目，得到相关政府部门批准。1998年2月23日，乡镇企业局、技术交流站、中国天平经济文化发展公司及天平亚太集团签订2.23协议，以及同年4月21日技术交流站与天平亚太集团签订4.21补充协议，均是当事人之间真实意思表示，不违反当时法律行政法规效力性强制性规定，合法有效。1999年2月乡镇企业局获得政府划拨土地。1999年7月，通过7月协议以及7月补充协议，乡镇企业局及技术交流站退出项目，将“北京市乡镇企业科技交流开发展览中心及住宅”项目交由天平亚太中心新注册成立的天平房地产公司完成，并约定项目建成后分给技术交流站5000平方米的建筑面积。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条禁止的是转让以出让方式取得的国有土地使用权，而签订7月协议时涉案土地为划拨方式取得。此后，2002年，天平房地产公司以自己名义与北京市国土资源和房屋管理局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，以合法手续获�了涉案项目的土地使用权。因此，天正置业公司、天正投资集团公司以1998年至2002年之间签订一系列协议违反法律规定为由主张合同无效，缺乏依据，法院不予支持。2006年的四方补充协议、2010年的备忘录、2011年12.30协议均为对前述有效协议的合同权利义务的继受转让的约定，亦合法有效。依据本案的协议，定金应于得到利益分配后返还或在利益分配中扣除，现过户尚未完成，返还定金的条件尚未成就。据此，法院对天正置业公司、天正投资集团公司反诉请求的确认合同无效、返还100万元定金的请求均不予支持。
依据本案的合同，天正置业公司应当按约定交付房屋并将涉案房屋过户至工业技术中心名下，故法院支持工业技术中心关于交付503号楼301、1801、2301号房屋以及办理503号楼3至26层01户型、503号楼1至2层、505号楼1至2层过户的诉请。鉴于502号楼和506号楼的1至2层�为部分交付，而产权登记时未进行分割登记，故在本案中法院对办理502号楼和506号楼1至2层部分面积转移登记的请求不予支持，工业技术中心可待具备转移登记条件后另行主张权利。关于税费负担，本案的合同均未对过户税费负担有明确约定，因此涉案房屋过户的税费按相关规定各自负担，契税由工业技术中心负担，土地增值税及营业税由天正置业公司负担。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决：一、北京天正中广置业有限公司于判决生效后七日内向北京市工业技术开发中心交付位于北京市朝阳区南湖西园503号楼301号、1801号、2301号房屋；二、北京天正中广置业有限公司于判决生效后七日内协助北京市工业技术开发中心办理位于北京市朝阳区南湖西园503号楼3至26层01户型房屋（具体房号为301、401、501、601、701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、1701、1801、1901、2001、2101、2201、2301、2401、2501、2601）、503号楼1至2层、505号楼1至2层房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至北京市工业技术开发中心名下，过户产生的税费按相关部门规定各自负担；三、驳回北京市工业技术开发中心的其他诉讼请求；四、驳回北京天正中广置业有限公司、北京天正中广投资控股集团有限公司的全部诉讼请求。
天正置业公司、天正投资集团公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第四项判决，依法改判1998年2月23日签订的2.23协议、1998年4月21日签订的4.21补充协议、1999年7月签订的《补充协议书》、1999年7月签订的7月协议、2002年9月12日签订的9.12补充协议等合同中关于合作方�、合建房屋、利益分配的条款，及基于前述合同产生的2006年《望京K6区“天平苑”项目合作补充协议》中关于向企业交流站交付房屋的条款、2010年2月5日《工作谅解备忘录》、2011年12月30日《中广宜景湾项目协议书》无效；依法改判工业技术中心返还定金100万元。理由是：原判对乡镇企业局与中国天平文化发展公司的合作项目在设立之初为合作建房项目，得到相关政府部门批准的认定错误。原判对1998年至2002年之间签订的涉案项目的一系列协议的效力认定错误，上述协议中关于合作和利益分配的条款违反《城市房地产管理法》及相关法律、法规、司法解释的规定，应属无效。2006年四方补充协议、2010年备忘录、2011年12.30协议基于前述合同中无效条款产生亦属无效，工业技术中心应当返还定金。即使合同有效，返还定金的条件已经成就，办理产权过户产生契税、土地增值税及营业税等税费应由受益方工业技术中心承担。
工业技术中心同意一审判决。其针对天正置业公司、天正投资集团公司的上诉理由答辩称：北京市计划委员会的批复就是对这个项目的批复，乡镇企业局已经取得建设用地规划许可证，项目是经过政府批准合法存在的。乡镇企业局拿到的是建设用地规划许可证，不是土地使用权证。划拨土地后没有拿到土地使用权证，只到了规划许可证一步，乡镇企业局自身无法融资、拆迁，转让、退出合同并不违法。土地使用权证约定是天平房地产公司办理，所以不是土地使用权的转让。涉案合同是当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，是有效的。合同没有履行完毕，不同意返还定金。关于税费问题，同意承担契税。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有当事人当庭陈述、京计基（农）字�1995）第0032号《关于建设“北京市乡镇企业科技交流开发展览中心”项目建议书的批复》、99-规地字-0028号《建设用地规划许可证》、《合建“北京市乡镇企业科技交流开发展览中心”及住宅协议书》、《合建“北京市乡镇企业科技交流开发展览中心”及住宅补充协议书》、《合建“北京市乡镇企业科技交流开发展览中心”及住宅协议书》及《补充协议》、9.12《补充协议》、《北京市国有土地使用权出让合同》、《望京K6区“天平苑”项目合作补充协议》、《望京K6区“青成嘉园”（天平苑）项目转让合同书》、2006规地字0277号《建设用地规划许可证》、2007规建字0021号《建设工程规划许可证》、X京房权证朝字第6503**号《房屋所有权证》、京政发（2009）2号《北京市人民政府关于机构设置的通知》、《经济和信息化委员会组建通告》、《工作谅解备忘录》、《关于同�北京市乡镇企业局后勤服务中心签订“中广宜景湾”项目协议的证明》、《关于房产接受主体变更的同意证明》、《北京市经济和信息化委员会专题会议纪要》、《记账凭证》、《中广宜景湾项目协议书》、《中广宜景湾E座01户型交接详单》、《中广宜景湾项目公建部分移交协调工作备忘录》、《关于合作项目的几点建议》、《对﹤关于合作项目的几点建议﹥的复函》、《关于望京K6区“天平苑”项目转让的函》等在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实，乡镇企业局在立项之初得到相关政府部门批准并取得《建设用地规划许可证》。乡镇企业局、技术交流站、中国天平经济文化发展公司及天平亚太集团签订的2.23协议，以及技术交流站与天平亚太集团签订的4.21补充协议，系当事人之间的真实意思表示，不违反当时法律、行政法规的强制性规定，合法有效。技�交流站签订7月协议、7月补充协议、以及9.12补充协议后，天平房地产公司以自己的名义与北京市国土资源和房屋管理局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，以合法手续获得了涉案项目的土地使用权。天正置业公司、天正投资集团公司以违反法律规定为由主张上述合同中关于合作方式、合建房屋、利益分配条款无效，缺乏依据，本院不予支持。
2006年四方补充协议、2010年备忘录、2011年12.30协议均系对前述有效协议中合同权利义务的继受与转让，亦属合法有效。天正置业公司、天正投资集团公司上诉主张2006年四方补充协议中关于向企业交流站交付房屋的条款、2010年备忘录、2011年12.30协议无效，缺乏依据，本院不予支持。在上述协议及备忘录中，天正置业公司、天正投资集团公司亦就项目建成后交付5000平方米的建筑面积及产权过户等事宜予以约定，故天正置业�司应当按照约定向工业技术中心交付房屋并将涉案房屋过户至工业技术中心名下。
综上，原审法院认定上述协议合法有效，判决天正置业公司向工业技术中心交付北京市朝阳区南湖西园503号楼301、1801、2301号房屋，并协助工业技术中心将503号楼3至26层01户型房屋、503号楼1至2层、505号楼1至2层房屋过户至工业技术中心名下，过户产生的税费按相关部门的规定各自负担，处理正确，本院予以维持。天正置业公司、天正投资集团公司的上诉请求及理由，缺乏依据，本院不予支持。
依据本案中的协议，定金应于得到利益分配后返还或在利益分配中扣除。本案中，涉案房屋过户尚未完成，返还定金的条件尚未成就，故天正置业公司、天正投资集团公司要求工业技术中心返还定金的上诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维�。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由北京天正中广置业有限公司、北京天正中广投资控股集团有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审案件反诉费13800元，由北京天正中广置业有限公司、北京天正中广投资控股集团有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费13800元，由北京天正中广置业有限公司、北京天正中广投资控股集团有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高峙
代理审判员 张弘
代理审判员 赵卉
二〇一五年九月十八日
书 记 员 陈雁