湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1355号原告:向伟，男，1984年10月13日出生，土家族。原告：吴书扬，女，1985年8月7日出生，土家族。二原告共同委诉讼托代理人：洪建军（特别授权），湖南诚怀律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市。法定代表人：邹明，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈芳（一般代理），湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李润奇（一般代理），湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告向伟、吴书扬诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，适用普通程序依法进行了审理。原告向伟、吴书扬的委托诉讼代理人洪建军，被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人陈芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向伟、吴书扬向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告怀化市大汉置业有限公司支付原告逾期办理房屋产权登记证书违约金4831元，并立即为原告办理好房屋产权登记证书交付给原告。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府第17幢2204号房，总价款为483091元，合同第八条约定交房时间为2013年12月31日，且交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。第十五条约定出卖人在2015年12月31日前为买受人办理好房屋产权证书。同日，原、被告还签订了一份格式化的《补充协议》，该《补充协议》对出卖人在《商品房买卖合同》中的部分条款义务进行了免除，对买受人的部分权利进行了限制，该条款依法应认定为无效。同时，该《补充协议》第九条约定：双方约定交房后730日被办理好房产证与土地使用证，…若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款1%支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，但被告至今没有为原告办理房屋产权登记证书。故此，被告已构成逾期办理房屋产权登记证书违约，依法应当承担按已付房款1%的违约金即4831元，并立即为原告办理好房屋产权证书。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：被答辩人请求答辩人支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。（一）答辩人尚未违约，不应当承担逾期办证违约责任。双方在补充协议第九条约定，答辩人配合办证的时间是交房之后730天，答辩人于2016年5月21日将房屋交付给被答辩人，那么2018年5月21日之前，答辩人尚未违约，不应当承担逾期办证责任。（二）被答辩人已经放弃了追究答辩人逾期办证违约责任的权利。被答辩人向答辩人出具了《大汉龙城延期申请表》，其向答辩人表示将除房款外其他费用即契税、维修基金、办证费等费用在17栋封顶前付清，且不追究答辩人的逾期办证责任。答辩人不应当承担逾期办证的违约责任。而且，双方在《商品房买卖合同》第六条第二款第2项中约定，买受人应当在2013年6月30日前将住宅专项维修资金交清。被答辩人没有依约交清上述费用。原告向伟、吴书扬为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据1、原告身份证复印件，拟证明原告主体资格；证据2、被告工商登记证明，拟证明被告主体资格；证据3、商品房买卖合同，拟证明原被告成立买卖合同关系，原告所购房屋栋号、房屋总价款、交房及办理产权证时间、交房条件及逾期交房违约责任；证据4、补充协议复印件，拟证明逾期办理产权证违约责任；证据5、销售不动产统一发票，拟证明原告已付清全部购房款；证据6、收款收据、维修基金收据、完税凭证复印件一组，拟证明原告已缴纳契税、维修基金、两证代办费的事实。被告怀化市大汉置业有限公司为支持其主张向本院提交以下证据：证据1、营业执照，拟证明被告主体资格适格证据2、商品房买卖合同，拟证明合同第6条第2款第2项约定，原告应当于2013年12月31日前交清住房维修基金；证据3、补充协议，拟证明双方在第三条第三款约定，交房条件为分栋验收合格。第九条约定，被告配合办证的时间于交房之后730天届满。证据4、主体工程质量验收记录，拟证明17栋房屋已于2012年10月26日封顶。证据5、工程质量竣工验收记录，拟证明房屋已于2013年12月31日竣工验收合格。证据6、大汉龙城延期申请表，拟证明原告向被告表示其不追究被告的逾期办证违约责任。证据7、房屋交接书，拟证明原、被告双方已于2016年5月21日办理了房屋交接手续，被告将房屋交付给了原告。证据8、边城晚报，拟证明原告于2013年12月24日通知被告收房。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告对原告提交的证据3、4发表质证意见认为真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能证明其证明的证明目的。本院认为上述证据客观证明原、被告成立房屋买卖合同关系以及约定交房、办理产权证时间、交房条件及逾期交房违约责任等的事实，故予以采信。二、原告对被告提交的证据4发表质证意见认为关联性有异议。封顶时间原告不知情，被告也没有通知原告。对被告提交的证据5发表质证意见认为对该证据不知情，是被告组织施工单位、设计单位、监理单位单方面参与的。本院认为被告提交的证据4、5证明大汉·龙城兴龙府第17栋房屋封顶的时间、工程质量竣工验收的时间等客观事实，故予以采信。三、原告对被告提交的证据6发表质证意见认为关联性有异议，延期申请表不构成双方签订的商品房买卖合同关于房屋维修基金、契税、土地证费等费用的变更，因为只有单方面的意思表示，并且不是原告真实意思表示，没有得到被告方确定，延期申请表存在严重的逻辑错误，合同约定交纳契税、维修基金等费用有明确约定，并且是在交房之后才交纳，但是延期申请表则是要求在17栋封顶时就交纳，是在交房之前就交纳，存在严重逻辑错误。本院认为原告在《大汉龙城延期申请表》中的书面内容，是一种有相对人的附条件放弃权利的单方法律行为，该单方法律行为自意思表示到达相对人(被告)时成立，自所附条件成就时发生法律效力，现被告提交该《大汉龙城延期申请表》，该《大汉龙城延期申请表》中原告的单方法律行为生效，该份证据客观证明了原告承诺其在17栋房屋封底前将契税、维修基金等费用交清，否则不追究被告的延期办证责任的事实，故对被告提交的证据6本院予以采信。四、原告(乙方)与被告(甲方)签订的《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证权，甲方按乙方已付房款的1%支付违约金”，原告认为被告应在《商品房买卖合同》约定的交房时间之后的730日内为原告办理好房产证和土地使用权证（不动产权证），被告认为应是在双方实际交接房屋后的730日内为原告办理好房产证和土地使用权证（不动产权证）。本院认为，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好房产证和土地使用权证（不动产权证）的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好房产证和土地使用权证（不动产权证）。经审理查明：2012年4月28日，原、被告于签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：原告购买被告的第17幢22层04号商品房，房屋总价款483091元，合同签订日付房款145090元，向银行按揭贷款338000元。被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告需在2013年12月31日前将专用部分专项维修资金交予被告。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格后，被告即通知原告办理交接手续，。双方在协议第四条中约定：2、因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。3、原告委托被告办理房屋所有权证和土地所有权证，房产证代办费，按总价款的0.6%交纳，土地使用证代办费，每户为1500元整。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。签订《商品房买卖合同》、《补充协议》当日，原告在《大汉龙城延期申请表》“申请事项及理由”一栏写明“本人申请17#封顶时交清除房款外其它费用：契税、维修基金、土地证费、产权证费，不追究大汉龙城开发商延期办证责任”。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告支付全部购房款483091元。2016年5月21日原告向被告交纳产权证、土地证手续费2000元、两证代办费200元,2016年7月21日，原告交纳维修基金9661元、交纳契税6901.3元。2012年10月26日，被告完成了17栋主体工程质量验收，但没有告知原告17栋已经封顶的事实。2013年12月24日，被告在《边城晚报》发布“交房公告”,要求原告等业主收房，原告未收房。2016年5月21日，被告将房屋交付给原告。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。原告在《大汉龙城延期申请表》上书面写明“本人申请17#封顶时交清除房款外其它费用：契税、维修基金、土地证费、产权证费，不追究大汉龙城开发商延期办证责任”，是对自己民事权利的依法处分，真实有效，本院予以认定。虽然被告在2012年10月26日17栋封顶验收后，没有及时通知原告交付除房款外其他费用，但《商品房买卖合同》明确约定了原告须在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予被告，该约定交款时间迟于17栋封顶时间，原告应予及时履行，因此，2013年6月30日是原告交付被告共用部分专项维修资金的最后时间，本院予以认定。原告未能在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予被告，已经构成违约，根据原告在《大汉龙城延期申请表》上的书面承诺内容，原告要求被告承担逾期办证的违约责任没有事实依据，本院不予支持。同时，根据原、被告签订《补充协议》，约定被告应当在交房后730日内为原告办好房产证与土地使用权证（不动产权证）。被告向原告交房的时间为2016年5月21日，根据双方的约定，被告应当在2018年5月21日之前为原告办好房产证与土地使用权证（不动产权证），被告为原告办理房产证与土地使用权证（不动产权证）最后期限尚未届满，尚未构成违约，故对原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告向伟、吴书扬的诉讼请求。本案案件受理费500元，由原告向伟、吴书扬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  欧 侠人民陪审员  舒友德人民陪审员  黄水霞二〇一七年八月二十八日代理书记员  曾 群附依据相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。