广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1383号
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市新华建设房地产有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。组织机构代码：××。
法定代表人：王俊成，董事长。
委托代理人：苏澎波，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：方春林，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××964x。
委托代理人：陈义胜，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：黎雪平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人珠海市新华建设房地产有限公司（以下简称新华公司）与被上诉人方春林商品房预售合同纠纷一案，新华公司不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第2064号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月2日，方春林与新华公司签订一份《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定，新华公司将香洲区怡华街99号“金域华府”6栋501房以1325847元的价格出售给方春林。合同第七条约定，出卖人应当在2013年11月30日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。合同第九条约定出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、详见本合同附件之约定。合同附件二约定了室内外装饰标准，其中大堂部分约定，首层及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；安防系统约定，户内安装可视对讲系统，客厅主卧室安装紧急按钮。《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》第八条约定：买卖合同第十三条补充增加第2、3项：2、若买卖合同附件二约定的装饰、设备品牌出现出卖人采购不能（包括但不限于生产厂家倒闭、产品脱销、质量下降）等情况时，出卖人可以更换相同质量、规格的其他品牌产品，但应买受人要求应该提供相关证明。3、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改。在出卖人同意整改的前提下，买受人不应以此为由退房。合同和附件对延期交房约定如下，如遇下列特殊原因，出卖人可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门或公共事业部门对项目验收之延误或因政府原因导致的规划、设计调整、变更导致竣工验收延误；3、受国家及珠海市新颁布的法律、法规、政策影响而导致之延误；4、施工期间发生恶劣天气、异常的地质状况、发生停水停电而导致延误。合同还约定，商品房达到买卖合同约定交付条件后，新华公司按方春林在本合同预留的送达地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知，方春林须在交付通知送达或公告之日起十日内办理商品房交付使用手续，并接受新华公司委托的物业管理公司的管理服务；等等。
同日，方春林、新华公司双方就所购买房屋签订一份《装修协议》，约定，方春林同意以包工包料的方式委托新华公司对该房产进行设计、改造和装修，优惠后装修总价款为529754元；装修款须在2012年5月2日前向新华公司支付264877元，剩余264877元于新华公司装修完工通知入伙前15日内付清；方春林逾期支付装修款的，每逾期一日，则按应付装修款的万分之五向新华公司支付违约金。在方春林付清《珠海市商品房买卖合同》约定的全部款项，以及本协议约定的装修款及违约金前，新华公司有权拒绝向方春林交楼并有权不予装修，方春林除应按《珠海市商品房买卖合同》及本条的约定承担逾期付款的违约责任外，新华公司还有权解除本协议，方春林已支付的装修款新华公司不予退还，新华公司无须就前述事宜承担任何责任。并约定新华公司于2013年11月30日完成装修并将该单元交付方春林，若新华公司逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款万分之五向方春林支付违约金；装修标准“按双方书面确认的标准对该单元进行装修（见《金域华府精装交楼标准》）”。《金域华府精装交楼标准》约定了公共部分装饰及设施设备标准和户内装修标准等装修等内容，其中公共部分装饰及设施设备标准中大堂标准为：首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料。户内装修标准中智能系统标准为：彩色可视对讲机、智能门禁系统、安防系统、煤气泄漏报警系统等。
上述合同签订后，方春林向新华公司支付了房款和装修款。2014年5月27日，新华公司取得了金域华府1#、2#、4-6#、7#、9#楼的《竣工验收备案表》。方春林主张新华公司在2014年11月5日才通知其收楼，但新华公司辩称2014年5月29日在《珠海特区报》刊登了入伙通知，通知业主于2014年6月10日前办理入伙手续。据新华公司提交的《珠海特区报》5月29日刊登的《入伙通知》抬头记载为“金域华府1、2、7、9栋业主”。新华公司还主张2014年9月25日还通过邮寄的方式向方春林送达了房屋交付通知书，并提交了邮单为证，方春林质疑新华公司邮单的真实性，而新华公司又未能提交证据证明该邮件确已寄出以及该邮件的签收情况，原审法院依职权向邮政速递珠海市分公司上冲经营部调查取证，根据该邮单号查询结果显示“无此查询邮件信息”。2014年11月5日，方春林领取了涉案房产的钥匙并收楼。
方春林主张该栋楼大堂尚未装修完毕、智能系统没有完善，未达到合同约定的交付标准，认为新华公司构成迟延交房及交付装修违约。方春林提交了一份由珠海华发物业管理服务有限公司金域华府管理处（以下简称金域华府管理处）发出《关于安装对讲门铃与领取门禁卡的通知》显示，金域华府小区各公共门岗与1、2栋可视对讲系统调试已基本完成，其他楼栋正在陆续调试中；管理处计划于2015年1月15日起启用小区各公共智能门禁系统；从1月8日起开始安装调试3-9栋户内对讲门铃，等等，方春林据此认为智能系统未达到交付标准。该通知的落款时间为2015年1月7日，故方春林主张新华公司逾期交楼至2015年1月7日。
新华公司认为方春林第一项请求的毛坯房违约金应计算至新华公司登报通知方春林办理入伙手续之日，即2014年6月10日。新华公司主张2014年1月12日已达到了装修协议约定的标准，并且装修协议中约定的违约金标准过高，应予调整。为证明其主张，新华公司提交了《建设工程竣工验收报告》及《广东省安全技术规划系统验收表》，《建设工程竣工验收报告》显示，方春林购买房屋所在工程于2014年1月12日竣工验收合格；《广东省安全技术规划系统验收表》显示金域华府小区（A区）智能化系统于2014年3月28日经验收合格。新华公司据此主张已在2014年1月12日达到装修协议约定的交付标准，智能系统也通过了验收。新华公司同时主张房屋通过竣工验收后，为了扩大首层大堂面积、改善业主生活空间和质量，对大堂首层进行改建和扩建，由此便要求新华公司承担逾期交付的责任显然不公平。
方春林与新华公司双方均认可涉案房产所在的6栋的智能化系统以及一层大堂的施工情况与原审法院在审理金域华府其他业主以相同事由起诉新华公司的商品房预售合同纠纷系列案中查明的事实一致。
原审法院在审理金域华府其他业主以相同事由起诉新华公司的商品房预售合同纠纷系列案中，于2014年10月30日召集双方当事人查看现场，有关各方确认当日金域华府第1、2、7、9栋首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用。上述案件一审判决后，新华公司不服并提起上诉。珠海市中级人民法院在二审审理该系列案中，于2015年4月13日组织双方再次到金域华府现场查验，并制作笔录一份，笔录内容如下：
审：各方请确定1、2、7、9门禁系统是否已经正常使用？
新：在2014年11月初已经开通。
李：在2014年11月底基本正常使用，目前还有很多问题无法正常使用。
审：1、2、7、9大堂装修还有否问题？
李（小业主）：目前基本没什么问题，7栋没有大的吊灯，视线不好，不好使用。夜间使用存在问题，该栋大堂与其他大堂不同。
新：20**年11月初将各个大厅的门槛在装修完毕。
小业主：都是在2014年11月底才做好门槛。
审：各方还有无其他意见？
新：20**年10月30日区院查看的门槛石都是大堂扩建部分，现场有明显扩建。
小业主：地下车库12月底才可以用，存在逾期交付。7栋室外门禁进出门存在问题。
审：双方阅笔录无误后签名。
该系列案部分业主代理人郭某及新华建设代理人龙某在该笔录上签名。
该笔录中第六行、第十一行的笔迹与其他笔迹不一致，郭某认可该笔录中第六行、第十一行不同笔迹是由其书写的。庭审中，新华公司主张在现场查验当天，主审法官试了每一个单元的门禁系统，都能使用。郭某认可主审法官试了每一个单元的门禁系统，当天没出现什么大的问题。
新华公司还抗辩双方签订合同后至合同约定的交楼期间，珠海多次发生台风、热带风暴等恶劣天气，应在《珠海市商品房买卖合同》部分的延期时间中扣除。为此，新华公司提交了珠海市公共气象服务中心出具的2009年12月24日至2014年1月1日珠海市受热带气旋影响情况，显示2009年12月24日至2014年1月1日珠海受台风及热带风暴影响43天。其中，2012年7月23日至25日受1208号台风“韦某”影响，珠海市地面气象观测站录得过程极大风速36.4m／s（12级），其中24日录的雨量204.0毫米（大暴雨），其余台风及热带风暴天气极大风速均为10级及以下，雨量为暴雨级别以下。
关于新华公司新华公司反诉主张的水费。经查，2014年4月20日，方春林签署《金域华府房屋验收物品移交及读表数确认签收表》，确认案涉房屋水表读数为2m3。新华公司反诉称2015年12月4日其与物业管理公司共同抄表，确认抄表当日案涉房屋水表读数为237m3，并提交了新华公司与物业公司盖章确认的《金域华府水表底数》和水表读数照片，以及截止至2015年12月4日新华公司每月交纳水费的发票。按照珠海水务集团有限公司开具的发票，水费系按照1.94元／吨计收，污水处理费系按照0.81元／吨计收。新华公司主张2015年12月4日前案涉小区尚未实现抄表到户，因此上述水费均由新华公司垫付，为此新华公司反诉要求方春林支付该部分水费（含污水费）共计619.12元（其中水费按照1.94元／吨计收、污水处理费按0.9元／吨计收），新华公司对此均不予认可，但并未提交证据证明其确已缴纳了上述期间的水费。
方春林在原审诉讼中的请求为：1、判令新华公司在本案判决生效五日内向其支付迟延交付违约金人民币152487元（第一部分是房屋本金1325847元，按照自2013-12-1开始计算至2015-1-7，日万分之一违约金的标准计算，计算的违约金53432元；第二部分是根据装修款529754元，自2013-12-1计算至2015-1-7，按照日万分之五违约金的标准计算，计算的违约金106745元，以上总计160177元，诉状主张的金额是152487元，不作变更）。2、判令本案诉讼费（包括保全费等），由新华公司负担。
新华公司在原审诉讼中的反诉请求为：1．判令方春林支付新华公司垫付的水费667.4元（含污水处理费）；2．判令新华公司承担全部诉讼费用。
原审法院认为，《最高人民法院关于印发﹤民事案件案由规定﹥的通知》（法发（2011）42号）第三条第3项规定：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”因此，人民法院可以在同一个案件中审理涉及多个法律关系的纠纷。本案中，围绕涉案房屋，原、新华公司分别签订了《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》，上述两份合同约束标的均为涉案房屋，紧密相关，故可以在本案中予以审理，本案案由应确定为商品房预售合同和装饰装修合同纠纷。
方春林与新华公司签订的《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。方春林已经履行支付购房款和装修款的义务，新华公司应按合同约定时间将符合交房条件的商品房交付给方春林。对于方春林的诉讼请求，原审法院分析认定如下：
一、关于逾期交付商品房违约金
原审法院认为，《珠海市商品房买卖合同》约定新华公司应当在2013年11月30日前将取得《竣工验收备案表》并符合合同约定的商品房交付方春林使用。新华公司于2014年5月27日取得《竣工验收备案表》，新华公司主张2014年5月29日在报纸上刊登入伙通知，但根据新华公司提交的报纸上的入伙通知记载仅通知1、2、7、9栋业主交楼，并未针对本案涉案房产所在的6栋业主，故对新华公司的上述主张不予采纳。新华公司还主张在2014年9月25日向方春林邮寄送达房屋交付通知书，因新华公司未提交证据证明其确已寄出该邮件，故原审法院对新华公司的上述主张亦不予采纳。
方春林主张在2014年11月5日才收到房屋交付通知书，并于当日接收房屋，方春林在接收房屋后没有就房屋质量提出异议，故原审法院认定2014年11月5日作为计算商品房逾期交付天数的截止日期。
关于新华公司主张因恶劣天气延误时间应从逾期天数扣除的抗辩，原审法院认为，新华公司主张的恶劣天气只有达到停工影响时，才可以认定为符合合同约定的据实延期情形。参照中国气象局《突发气象灾害预警信号及防御指南》相关规定，结合本案查明的事实，在2012年7月23日至25日，珠海受1208号台风“韦某”影响，珠海市地面气象观测站录得过程极大风速36.4m／s（12级），其中录得最高雨量204.0毫米（大暴雨），应发布台风红色及暴雨红色信号、进入特别紧急状态、应予停工，故该期间应从逾期天数中予以扣除。新华公司主张的其他恶劣天气未达到需要完全停工的程度，不应从逾期天数中予以扣除。结合本案查明的事实，上述应扣除的恶劣天气期间发生于方春林签署合同之前，故新华公司认为应从逾期天数扣除的抗辩，原审法院不予采纳。综上，从合同约定交付之日第二日即2013年12月1日起计算至2014年11月5日，新华公司逾期交房天数应为340天，按照合同约定的总房价计算，新华公司应支付该部分违约金45079元（132×××××340×0.0001=45079元）。
二、关于逾期交付装修违约金
原审法院认为，首先，根据方春林的主张，新华公司未达到装修协议约定的交付条件的主要有大堂装修及智能系统。根据原、新华公司的陈述及提交的证据，无法查清大堂装修完成及智能系统开通的具体时间。但珠海市中级人民法院2015年4月13日组织查看现场制作的笔录中，新华公司及业主方确认了门禁系统在2014年11月初开通使用，大堂门槛亦在2014年11月底基本完成装修。根据上述查明事实，对方春林主张截止到2015年1月7日才达交付条件以及新华公司主张的智能系统已于2014年1月12日通过验收达到交付条件，理据不足，原审法院均不予采信。故新华公司未能在合同约定的2013年11月30日前将符合《装修合同》约定的交付条件的装修交付方春林，构成违约，应当承担违约责任。
其次，《珠海市商品房买卖合同》附件二及《装修协议》附件二均对首层大堂装饰及智能系统作出约定，《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》则约定附件二约定的装饰、设备不符合合同约定时，出卖方承担整改责任。上述约定均体现了双方的真实意思表示，并未违反法律及行政法规强制性规定，双方均应予以恪守。因此，针对首层大堂及智能系统应当按照两份协议约定内容予以实施，新华公司认为首层大堂及智能系统不属于《装修协议》约束范围的抗辩，理据不足，原审法院不予采纳。
第三，关于新华公司提出报建范围内的大堂早已完工，现有大堂系改造和加建导致迟延完工的抗辩。原审法院认为，对大堂加建、改建属于新华公司自己施工安排事项，双方合同没有约定通过竣工验收后需对大堂另行“改造和加建”进行“升级”、以及可以相应延长房屋和装修的交付时间，由于该行为导致逾期交付房屋，责任应当由新华公司自行承担，不得成为免除其逾期装修责任的理由，故对该抗辩，原审法院不予采纳。
第四，关于违约金的数额。原审法院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑新华公司的违约情形以及新华公司违约对方春林造成的损失等因素。根据珠海市中级人民法院在2015年4月13日制作的查验笔录，可以认定到2014年11月底，大堂装修的门槛石和门套石等装修已经完成，门禁系统已经开通，新华公司已经完成绝大部分的装修义务。方春林提交的金域华府管理处的通知等证据表明，新华公司在2014年12月至2015年1月间对智能系统中的可视对讲机进行安装调试，并陆续逐户调试其它安防设备，故可以认定从2014年12月起，新华公司尚未完成的装修义务仅有个别设施的安装和调试，对方春林使用房屋的影响已经非常微小，且新华公司随后陆续进行了相关的安装和调试工作，相关影响持续减少并最终消失。尚有部分业主的部分安防设施不能正常使用，仅涉及调试工作，而该工作的完成，需要已经占有使用房屋的业主配合。考虑到新华公司违约的程度以及给方春林造成的影响，同时考虑到方春林已经实际占有使用涉案房屋，以《装修协议》约定的违约金标准计至2014年11月30日的违约金已经可以弥补因新华公司逾期交付装修给方春林造成的损失，故原审法院酌定新华公司应支付的逾期交付装修的违约金计至2014年11月30日，对于方春林超出该日期的违约金请求原审法院不予支持。违约金依照《装修合同》约定的标准，从合同约定交付之日第二日即2013年12月1日起计算至2014年11月30日，金额为96680元（529754×365×0.0005=96680元）。关于新华公司主张《装修协议》违约金标准过高，应予调整的抗辩，原审法院认为，因本案无法查清完成大堂装修及开通智能系统的准确时间，原审法院结合本案的具体情况，已经对违约金的计算时间进行调整，故不再对违约金标准进行调整，新华公司的该项抗辩，原审法院不予采纳。
关于水费的反诉请求，新华公司新华公司诉请的该期间的水费发生在方春林领取房屋钥匙收楼之后，实现抄表到户之前，属于方春林使用居民用水实际发生的费用，该费用应由方春林自行承担，故对于新华公司已经垫付的该项费用，方春林应支付给新华公司。按照珠海水务集团有限公司开具的发票，水费应按照1.94元／吨计收，污水处理费应按照0.81元／吨计收。据此，依照案涉房屋实际用水量，方春林应向新华公司支付垫付的水费（237-2）×1.94＋（237-2）×0.81=646.25元，新华公司反诉诉请超出部分，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五之规定，原审法院判决如下：一、新华公司于判决发生法律效力之日起十日内向方春林支付逾期交付毛坯房违约金人民币45079元；二、新华公司于判决发生法律效力之日起十日内向方春林支付逾期交付装修违约金人民币96680元；三、方春林于判决发生法律效力之日起十日内向新华公司支付水费人民币646.25元。如果新华公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取1675元，由方春林负担118元，新华公司负担1557元；一审反诉受理费25元，由方春林负担。
上诉人新华公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第二判项，依法改判上诉人只需向被上诉人支付逾期交付装修的违约金4556元（按照每日万分之二的标准，从合同约定交付次日即2013年11月30日起计算至2014年1月12日项目竣工验收之日止）。2、判令被上诉人承担本案上诉费。事实与理由：一、大堂、智能系统等公共部分不属于《装修协议》约定的装修范围，原审法院作出相反认定，并以此要求上诉人承担“逾期交付装修”的违约责任没有事实和法律依据《装修协议》的前言部分载明“乙方于2012年5月2日购买了由甲方开发的位于珠海市新香洲怡华街99号“金域华府项目”6栋501房（以下称该单元）；《装修协议》第一条约定“乙方同意以包工包料的方式委托甲方对该单元进行设计、改造和装修”。由此可见，《装修协议》中约定的装修范围仅限于“该单元”，即被上诉人所购房屋的室内部分（不含公共部分）。从物权角度而言，单元房屋属于被上诉人所有的专有部分，公共部分属于小区全体业主所有，单个小业主无权委托对公共部分进行装修。即使《装修协议》中存有对公共部分进行装修的约定，该约定依法应属无效，上诉人不应因此约定承担违约责任。二、上诉人已经全面履行了《装修协议》的约定义务。原审法院判令上诉人承担逾期装修违约责任无事实、法律依据。《装修协议》是针对被上诉人委托上诉人对所购房屋专有部分进行装修的约定。其性质为承揽合同。上诉人装修完工交付的是装修成果而非商品房，交付装修成果与交付商品房是两个不同的法律行为，交付装修成果不受商品房是否符合法定交付条件的影响，因此《装修协议》与《商品房买卖合同》在法律性质上是相互独立的两个合同。上诉人已于2014年1月通知被上诉人验收及接收装修成果。被上诉人在实际收楼及入住过程中亦未对房屋装修成果提出任何异议，应当视为被上诉人认可房屋的装修成果。依据《装修协议》第七条之约定，上诉人通知接收装修成果之日应视为上诉人全面履行完毕《装修协议》约定义务之日。再者，大堂、智能系统等公共部分的装修应属于建设工程竣工验收的范围，应受《买卖合同》的约束，而非《装修协议》。案涉项目于2014年1月12日取得了对“建筑装饰装修、智能建筑、灭火系统、燃气系统”的《建筑工程竣工验收报告》，大堂等公共部分作为“建筑装饰装修”部分，可视系统作为“智能建筑”部分已通过竣工验收。《买卖合同》附件二《装饰、设备标准》中对大堂、墙面、安防系统等公共部分的交楼标准已有明确约定。鉴于此，大堂、安防系统等工程项目显然并不属于《装修协议》约定和交付的范围，该部分装修是上诉人依据《买卖合同》所承担的约定义务，即使不符《买卖合同》及附件的标准出现瑕疵履行，上诉人只需承担整改义务，且上诉人已按照约定履行了整改义务。因此，被上诉人要求上诉人承担逾期交付装修违约责任的主张无事实和法律依据。三、案涉项目竣工验收后对大堂、智能系统的扩建、升级并不影响被上诉人对房屋的正常使用，亦未造成被上诉人任何实际损失，原审法院以此为由判定上诉人继续承担“逾期装修”违约责任显失公平。大堂、智能系统等公共部分是在案涉小区竣工验收后才进行了扩建、升级，即公共部分在扩建、升级前已经达到了法定及约定的交付标准。上诉人对大堂、智能系统等公共部分进行扩建、升级纯粹是出于改善业主生活环境的考虑，且扩建、升级工程所涉及的费用亦由上诉人单方承担。换而言之，上诉人是基于善意、无偿的为被上诉人改善了生活环境。虽然在扩建的施工过程会给被上诉人带来不便，但这种不便是极为有限的，既未影响被上诉人对房屋的正常使用，亦未给被上诉人带来任何实际损失。事实上，公共部分的扩建、升级不仅仅没有给被上诉人带来任何实际损失，反而是增进了被上诉人的利益，增大了被上诉人所购房屋的附加价值。综上，原审法院在不考虑上诉人善意、无偿，未给被上诉人带来任何实际损失，未影响被上诉人正常使用房屋，客观上增进了被上诉人的利益等因素基础上，刻板的依据《装修协议》要求上诉人承担“逾期装修”违约责任，显然有违公平、合理的原则。四、原审法院判令上诉人支付的违约金额显然过高，应予调低。原审法院依《装修协议》约定日万分之五的违约金标准要求被上诉人承担计至2014年11月30日的违约金，违约金数额显著过高。上诉人认为即使存在逾期，也应当依《买卖合同》及附件约定的违约金标准按《验收备案表》的竣工日期承担违约金。根据《合同法》及《合同法司法解释二》的相关规定：违约金的确定和调整均应参照违约方给守约方造成的实际损失，依公平、诚实信用原则予以衡量，并且不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由此可见违约金的补偿性原则。违约金的认定要求在衡量违约行为给守约方造成的实际损失为基础上，对合同履行程度、当事人的过错、预期利益等综合因素予以考量。本案中，涉案房屋公共部分的装修不属于《装修协议》约定的交付范围。再者，案涉项目竣工验收后对大堂等公共部分的扩建、升级完全是为了改善被上诉人的居住环境，所出费用亦由上诉人一方承担，且施工过程中并未影响被上诉人对房屋的正常使用，亦未给上诉人造成任何实际损失（被上诉人未举证证明因小区公共部分扩建、升级使其遭受实际损失或损失可得利益）。退一步讲，如该部分交付存在逾期，也应按照《广东省安全技术防范系统验收表》的验收日期2014年3月28日适用《买卖合同》中关于逾期交付的约定承担逾期责任。基于被上诉人实际入住及无实际损失的事实，如仍勉强按《装修协议》中约定的违约金计算标准计算，即相当于年18.25%的比例计算大堂等公共部分逾期交付装修的违约金，这不仅对上诉人显示公平，也让被上诉人获得巨大利益，有违补偿原则。综上，违约金的认定应当坚持违约金的补偿性原则，在上诉人实际损失认定基础上，对合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。上诉人认为违约金按照银行同期同类贷款利率即按约日万分之一的标准计取，足以补偿因大堂等公共部分的扩建、升级对上诉人生活造成的不便。请求二审法院对一审法院确定的过高的违约金予以调整。恳请二审法院查清事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人方春林在二审中答辩称：我方认为新华公司的上诉理由没有事实和法律依据，具体如下：按照房地产买卖合同纠纷的规定，上诉人应当承担迟延交楼的违约责任。上诉人没有依约履行合同约定，没有在合同约定的时间通知被上诉人，并交付房屋，构成违约，合同已经书面约定违约金支付标准，而且合同违约金标准是上诉人提供的格式合同，是上诉人已经确认的。新华公司上诉认为万分之四和万分之五的标准过高，依据商品房司法解释，其没有提出证明违约金过高依据，因此综合上述两点，上诉人认为违约金过高的辩解不应该得到支持。上诉人以项目竣工验收之日为商品房交付之日是不符合规定的，根据合同约定该房屋是在精装修完工后交付给被上诉人，竣工之日并不能代表该项目已经取得了政府部门的认定，政府部门的认定应该是以竣工验收表为准，即使上诉人取得了竣工验收表，其还应将精装修完毕的房屋交付给购房人也就是本案的被上诉人。上诉人认为大堂和智能系统不属于装修约定范围，显然不符合事实，在装修合同的附件部分，明确约定了金域华府精装楼标准，第一部分规定中包括了大堂，因此，上诉人的上诉没有事实理由事实依据和法律依据，不应该得到支持。上诉人之所以提出上诉，其目的就是为了拖延支付违约金。另外，关于上诉人在一审当中提出的反诉，我们认为，其反诉也是不成立的，该反诉并不符合反诉的条件，虽然我方没有对此上诉，我方认为上级法院认为下级法院有错误的也可以主动纠正。上诉人认为，其违约赔偿的责任截止到2014年1月12日，但是水费的计算是在2014年11月之后，也就是被上诉人办理了房屋交接手续之后。虽然被上诉人办理了房屋交接手续，但是实际上房屋装修并不符合合同约定，因此其反诉的内容和被上诉人关于违约金的问题并不是同一个法律关系，所以不存在事实上的牵连和法律上的牵连，该反诉的内容并不应该在本案中审理。综上所述，请求二审法庭尽快判决并维持原判。
二审期间，双方均未向本院提交证据。
经审理查明，一审法院在审理涉金域华府其他业主以相同事由起诉新华公司的商品房预售合同纠纷系列案中，于2014年10月30日召集业主代表和新华公司代表共同勘查现场，各方确认当日金域华府第1、2、7、9栋首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统未开通使用。上述系列案件一审判决后，新华公司不服提起上诉，本院在二审审理期间，于2015年4月13日再组织双方代表到现场勘查，共同确认1、2、7、9栋大楼的门禁系统在已基本可正常使用，1、2、7、9栋大楼的大堂装修也已基本完成，新华公司称上述门禁系统及大堂装修在2014年11月初已完成，业主代表一方则称至2014年11月底才基本完成。一审法院其后再立案审理本案及其他相关案件期间，于2015年8月13日再次组织业主代表、新华公司代表现场查验，确认金域华府小区内涉案房产所在楼层的大堂已装修完毕、门禁系统均正常使用，随机选取的4户居民中，可视对讲系统均正常使用，煤气泄漏报警系统、安全报警按钮均已安装，其中2户可以正常使用，2户不能正常使用。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为新华公司逾期交付装修违约金计算标准及计算期间的问题。
新华公司主张双方约定的逾期交付装修的违约金计算标准过高，应调整为每日万分之二。对此本院认为，该约定为双方平等自愿协商的一致意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。也恰如合同中对等约定在方春林逾期支付装修款时，新华公司也享有每日按应付装修款的万分之五主张违约金一样，即任何一方违反约定的对等义务，均应据此约定承担对等的违约责任。况且，本案中，新华公司并无提交证据证实违约金约定超过业主实际损失，因此逾期装修违约金计算标准应以《装修协议》所约定的万分之五为依据，新华公司该上诉主张，本院亦不支持。
至于新华公司上诉主张逾期交付装修的违约金应计至2014年1月12日。本院认为，虽然案涉双方就同一涉案房屋分别签订了《珠海市商品房买卖合同》及《装修协议》，但其实质就是约定新华公司出售、方春林买受精装修的房屋，上述两合同均一致约定新华公司应于2013年12月31日交付案涉房屋亦佐证了该事实。
《珠海市商品房买卖合同》附件二约定首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；户内安装可视对讲系统。《装修协议》附件“金域华府精装交楼标准”亦在“公共部分装饰及设施设备标准”中明确约定包括首层大堂及地下室大堂地面、墙面及天花的装修标，而包括智能门禁系统、安防系统等的安装甚至约定在该附件的“户内装修标准”之中。《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》均是新华公司与方春林自愿协商的真实意思表示，并不违反法律及行政法规强制性规定，因此各方均应恪守。既然《珠海市商品房买卖合同》与《装修协议》均对首层大堂装饰及智能系统作出了约定，因此针对首层大堂及智能系统应当按照《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》两份协议约定内容予以实施。新华公司上诉认为首层大堂及智能系统不属于《装修协议》约定的交付范围，认为《装修协议》仅适用于方春林购买的房屋单元，而不包括业主的公共部分，这并不符合双方协议的约定，也不符合双方在《装修协议》附件中将“智能门禁系统、安防系统”约定在“户内装修标准”内的事实。况且，新华公司该主张也与上诉状所述之依据《买卖合同补充协议》第八条第3项“出卖人交付使用的商品房装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改”的约定，对大堂、安防系统仅承担整改义务的主张相悖，即新华公司一方面认为方春林等“单个小业主”买受的房屋装修不包括大堂装修、安防系统安装，而无权对大堂装修、安防系统等公共部分的装修提出新华公司违约的主张，一方面又认为大堂装修、安防系统安装不符合合同约定的商品房装修标准的，仅承担“整改义务”而非违约义务。故新华公司关于大堂装修、安防系统不属于《装修协议》约定的交付范围的主张，本院不予支持。
依据《装修协议》的约定，新华公司应当在2013年12月31日前完成装修并将涉案房屋交付给方春林，但经现场勘查可确认的是至2014年11月底才是双方能共同认可案涉房屋的大楼大堂装修完毕的时间，因此新华公司应当承担逾期装修违约责任，原审法院认定违约期间自2013年12月1日至2014年11月30日，理据充分，本院予以确认。至于新华公司上诉认为案涉房屋大楼大堂未铺设门槛石和门套石是因对大堂加建和改建，对此本院认为大堂加建、改建属于新华公司自己施工安排事项，由于该行为导致违约交付房屋，责任应当由新华公司自行承担，不得成为免除逾期装修责任的理由，故该上诉理由，本院不予支持。
综上所述，新华公司上诉无理，本院不予支持；一审判决程序合法，实体处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币2103元，由上诉人新华公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一六年六月七日
书 记 员 程 敏