北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2294号
上诉人（原审被告）喻伦仓，男，1963年9月8日出生。
委托代理人常晓慧，北京市盛廷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市海淀区房屋土地经营管理中心海淀分中心（北京市海淀区房屋土地经营管理中心公租房第一服务站），住所地北京市海淀区苏州街**号院*号楼。
法定代表人刘福全，主任。
委托代理人王国华，北京市东清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李方勇，男，1973年7月22日出生。
委托代理人张丙福，山东益联律师事务所律师。
上诉人喻伦仓与被上诉人北京市海淀区房屋土地经营管理中心海淀分中心（以下简称房屋土地管理中心海淀分中心）、李方勇因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第20834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人喻伦仓之委托代理人常晓慧、被上诉人房屋土地管理中心海淀分中心之委托代理人王国华、被上诉人李方勇之委托代理人张丙福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
房屋土地管理中心海淀分中心在原审法院诉称：2010年11月8日，我中心与喻伦仓签订《房屋租赁合同》，约定我中心将坐落在海淀区1号房屋出租给喻伦仓作餐饮使用，租赁期限自2010年11月1日起至2013年12月31日止，年租金20万元。合同期满后，喻伦仓未经我中心同意，将房屋转租给李方勇，并继续使用该房屋。故我中心诉至法院，要求确认我中心与喻伦仓签订的《房屋租赁合同》于2013年12月31日到期终止，要求喻伦仓与李方勇按照每天547元的标准支付自2014年1月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费及违约金165000元，要求喻伦仓与李方勇将上述房屋腾退给我中心，并承担本案的诉讼费用。
喻伦仓在原审法院辩称：我已于2011年5月11日将上述房屋转租给李方勇，且海淀分中心同意我转租给李方勇，并收取了李方勇2011年11月至2013年12月31日期间的租金。现海淀分中心要求我支付租金及违约金，并腾退上述房屋，无事实及法律依据，我不同意。如果判令违约金的支付，其数额明显过高，要求予以酌减。
李方勇经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。
原审法院经审理查明：北京市海淀区房屋土地管理局系位于北京市海淀区1号432.80平方米建筑面积房屋的所有权人。2004年12月27日，房屋所有权人变更为北京市海淀区房屋土地经营管理中心。2010年11月8日，出租方房屋土地管理中心海淀分中心（甲方）与喻伦仓的家常菜馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将座落在海淀区1号的房屋，建筑面积272.30平方米，出租给乙方作餐饮使用。租赁期限自2010年11月1日起至2013年12月31日止，无装修期。合同第三条约定年租金为人民币20万元，乙方须在本合同签订之日起5个工作日内，向甲方支付第一次共12个月房租，共计人民币20万元，剩余租金乙方每12个月向甲方支付一次，直至合同期满。付款时间为本合同生效之日起，每年的第一个月的1至10日内，付款方式可以使用支票或人民币现金支付。合同第十条第（五）款约定：本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用该房屋的，甲方有权要求乙方限期搬出，乙方除应按原租金标准支付租金外还应按每日1100元支付违约金。合同签订后，房屋土地管理中心海淀分中心将上述房屋交付喻伦仓。
2011年5月10日，李方勇向喻伦仓支付了转让费40万元。2011年5月11日，喻伦仓（甲方）与李方勇（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将1号的餐厅一次性转让给乙方，转让费40万元，其中含2011年5月12日至2011年11月18日的房租。转让费于5月11日一次性付清，2011年5月11日之前店所产生的外欠债务归甲方所有，与乙方无关，2011年5月11日之后所产生的债权债务归乙方所有，与甲方无关。协议第三条约定甲方负责将房屋的租赁合同变更为乙方，即李方勇与房东直接签订房屋租赁合同。
2012年8月13日，喻伦仓在向房屋土地管理中心海淀分中心转租申请的申请人一栏内签字，该申请的内容为：现我方因经营需要，须将1号的房屋转租给李方勇做饭馆使用，特向贵单位提出转租申请。房屋土地管理中心海淀分中心不认可该份转租申请的真实性，亦主张合同到期之前的租金均由喻伦仓支付，向法院提交了记账凭证及发票予以佐证。喻伦仓对发票的真实性予以认可，但对记账凭证的真实性不予认可，辩称2011年11月之后的租金是房屋土地管理中心海淀分中心向李方勇收取的，未就上述辩称向法院提交证据。
2012年8月19日，李方勇向喻伦仓出具《保证书》，内容为：现有李方勇临时使用喻伦仓的营业执照。在使用期间出现的安全事故、债权债务与法人（喻伦仓）无关，由现经营者李方勇独自承担。1、喻伦仓若使用营业执照副本等手续，李方勇必须提供给喻伦仓。2、李方勇的营业执照办完后，一个月内必须把喻伦仓的证照交还给喻伦仓。
喻伦仓辩称房屋土地管理中心海淀分中心知晓其转租事宜，并同意其将上述房屋转租给李方勇，向法院提交了转租申请予以佐证。房屋土地管理中心海淀分中心不认可喻伦仓的上述辩称，主张并未同意喻伦仓擅自转租。另查，李方勇并未与房屋土地管理中心海淀分中心签订租赁合同。合同到期后，房屋土地管理中心海淀分中心要求喻伦仓腾退上述房屋，被喻伦仓以转租为由拒绝。现房屋土地管理中心海淀分中心要求喻伦仓与李方勇将上述房屋腾退，并支付2014年1月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费及违约金。喻伦仓辩称已将上述房屋转租给李方勇，且已经过房屋土地管理中心海淀分中心的同意，故不同意腾退上述房屋，不同意支付2014年1月1日起的房屋使用费及违约金。喻伦仓提出如果判令违约金的支付，其数额明显过高，要求法院予以酌减。
2015年2月4日，法院向李方勇经营地北京市海淀区1号家常菜送达了本案的起诉书、开庭传票及应诉手续，李方勇无正当理由未到庭应诉。2015年7月26日，法院在人民法院报上刊登公告，向李方勇公告送达了起诉书、开庭传票及应诉手续，李方勇未按时到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。法院依法缺席进行了审理。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、对帐单、转让协议、保证书、转租申请、记账凭证、发票等证据材料在案佐证。
原审法院认为：房屋土地管理中心海淀分中心与喻伦仓签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，亦未违约国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。房屋土地管理中心海淀分中心要求确认其与喻伦仓于2010年11月8日签订的《房屋租赁合同》于2013年12月31日到期终止，法院予以支持。喻伦仓辩称其将承租房屋转租给李方勇，已经房屋土地管理中心海淀分中心同意，向法院提交了转租申请予以佐证，该份申请并不能充分的证明喻伦仓的上述辩称成立，故法院对其此项辩称不予采信。房屋土地管理中心海淀分中心主张合同到期之前的租金均由喻伦仓支付，向法院提交了记账凭证及发票予以佐证。喻伦仓对发票的真实性予以认可，但对记账凭证的真实性不予认可，未向法院提交反证，其辩称2011年11月1日起至2013年12月31日期间的租金由房屋土地管理中心海淀分中心向李方勇收取，未就该项辩称向法院提交证据，故法院对其此项辩称亦不予采信。合同到期后，喻伦仓应将上述房屋交付于房屋土地管理中心海淀分中心。鉴于现该承租房屋由李方勇使用，故应由喻伦仓与李方勇将上述房屋腾退给房屋土地管理中心海淀分中心。房屋土地管理中心海淀分中心依据房屋租赁合同第三条的约定要求喻伦仓与李方勇按照每天547元的标准支付2014年1月1日起至房屋实际交付之日止的房屋使用费，有事实及法律依据，法院予以支持。房屋土地管理中心海淀分中心依据合同第十条第（五）款的约定，要求喻伦仓支付2014年1月1日起至房屋实际交付之日止的违约金165000元，于法有据，法院予以支持。喻伦仓辩称违约金数额明显过高，要求予以酌减，依据不足，法院不予采信。房屋土地管理中心海淀分中心要求李方勇支付上述违约金，依据不足，法院不予支持。李方勇经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，不影响法院依据上述证据对事实依法进行认定。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京市海淀区房屋土地经营管理中心海淀分中心（北京市海淀区房屋土地经营管理中心公租房第一服务站）与喻伦仓于二○一○年十一月八日签订的《房屋租赁合同》于二○一三年十二月三十一日到期终止。二、判决生效后七日内，喻伦仓与李方勇向北京市海淀区房屋土地经营管理中心海淀分中心（北京市海淀区房屋土地经营管理中心公租房第一服务站）支付二○一四年一月一日起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费（按照每天五百四十七元的标准进行计算）。三、判决生效后七日内，喻伦仓向北京市海淀区房屋土地经营管理中心海淀分中心（北京市海淀区房屋土地经营管理中心公租房第一服务站）支付二○一四年一月一日起至房屋实际腾退之日止的违约金十六万五千元。四、判决生效后七日内，李方勇与喻伦仓将位于北京市海淀区1号建筑面积为272.30平方米的房屋腾退给北京市海淀区房屋土地经营管理中心海淀分中心（北京市海淀区房屋土地经营管理中心公租房第一服务站）。五、驳回北京市海淀区房屋土地经营管理中心海淀分中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
喻伦仓不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，依法改判驳回对方的原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、房屋土地管理中心海淀分中心对我转租给李方勇是知晓并同意的；2、本案的法律关系实际是侵权，腾退义务人是李方勇。
房屋土地管理中心海淀分中心服从原审判决，不同意喻伦仓的上诉请求和事实理由。
李方勇服从原审判决，不同意喻伦仓的上诉请求和事实理由。
本院经审理查明：一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。
本院认为：房屋土地管理中心海淀分中心与喻伦仓签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违约国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，应当经对方同意，否则对其不发生效力。喻伦仓未经房屋土地管理中心海淀分中心同意，与李方勇签订《转让协议》，将其在《房屋租赁合同》的权利、义务一并转让给李方勇，并收取转让费，因此该行为系权利、义务的概括转让，而非转租行为，对房屋土地管理中心海淀分中心不发生效力。房屋土地管理中心海淀分中心与喻伦仓签订的《房屋租赁合同》于2013年到期终止，喻伦仓、李方勇应当腾退诉争房屋并支付占用使用费，故原审法院判决支持房屋土地管理中心海淀分中心要求喻伦仓、李方勇腾退诉争房屋并支付2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费正确，本院予以确认。
根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用该房屋的，甲方有权要求乙方限期搬出，乙方除应按原租金标准支付租金外还应按每日1100元支付违约金。因此原审法院判决支持房屋土地管理中心海淀分中心要求喻伦仓支付逾期腾房违约金的诉讼请求正确，本院予以维持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九千二百七十四元，由喻伦仓、李方勇共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费九千二百七十四元，由喻伦仓负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 王湘羽
代理审判员 赵 蕾
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 杜 莹