湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施民初字第00759号
原告田翠香，居民。
原告张中香，居民。系张中香之夫。
委托代理人（特别授权）田翠香，基本情况同上。
被告恩施市东源房地产有限公司，住所地：湖北省恩施市舞阳大街78号。
法定代表人林彩龙，董事长。
委托代理人（特别授权）杨军，湖北正典律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）向绍国，湖北正典律师事务所律师。
原告张中香、田翠香诉被告恩施市东源房地产有限公司（以下简称东源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月5日、2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告张中香的委托代理人暨原告田翠香，被告东源公司的委托代理人向绍国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张中香、田翠香诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发商品房，付清了购房款264174元。合同第八条约定，被告应于2014年8月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付使用。原告接到通知后，于2014年8月30日到被告售楼部办理商品房交接手续，被告未出示该商品房交付使用的批准文件，故原告拒绝收房。2015年1月4日，被告出示了《建筑工程竣工验收报告》复印件。根据有关规定，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收合格，由被告向县级以上地方人民政府建设主管部门或委托机构申请备案，验收文件齐全后，备案机构加盖竣工验收备案专用章的《工程竣工验收备案表》并颁发《工程竣工验收备案证》，故《工程竣工验收备案表》或《工程竣工验收备案证》才是“商品房经验收合格”可以交付使用的批准文件。而被告公示的《工程竣工验收报告》只是由被告利益攸关的相关单位形成的内部文件，是申请建筑工程竣工验收备案的必备资料之一，不是商品房可以交付使用的批准文件。根据合同第十一条约定，被告在与原告交接该商品房时，应当出示该商品房交付使用的批准文件，但被告未出示，所以原告拒绝交接商品房是依约、依法的。被告应当出示而没有出示《工程竣工验收备案表》或《工程竣工验收备案证》，违反了合同第八条、第九条、第十一条的约定，应承担延期交房的违约责任。请求判决：1、被告支付原告逾期交房违约金11333.06元（自2014年8月31日起至2015年2月28日止共计181天，按购房款264174元的日万分之三计算），以及自2015年3月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金；2、由被告承担本案诉讼费用。
原告张中香、田翠香为证明其诉讼主张，向法庭提交了如下证据：
证据一、《商品房买卖合同》复印件，证明：双方成立买卖合同关系，约定了相关权利和义务。
证据二、发票复印件，证明：涉案商品房的购买价格，原告实际交付购房款264174元。
证据三、恩施市公安局、恩施市住建局××恩施市政务服务中心答复意见打印件四份，宣恩县住房和城乡建设局《关于进一步加强房地产开发项目交付使用管理的通知》打印件一份，证明：商品房交付使用的条件是取得工程竣工验收备案证。
被告东源公司辩称，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，被告按照约定时间和交房条件通知原告办理交房手续，出示了相关证明文件，不存在违约行为。请求驳回原告的诉讼请求。
被告东源公司为证明其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、营业执照、组织机构代码证、身份证、资质证书复印件，法定代表人身份证明原件，证明：被告的主体资格。
证据二、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房地产开发资质证书、湖北省商品房预售许可证书复印件，证明：工程项目的合法性。
证据三、《商品房买卖合同》复印件，证明：1、双方约定2014年8月31日前交付验收合格的房屋；2、合同约定交付条件是该商品房经验收合格；3、原告逾期收房，其后果应由原告自负。
证据四、《建筑工程竣工验收报告》、工程质量竣工验收记录复印件，证明：涉案商品房于2014年8月28日验收合格。
证据五、钥匙及资料发放登记表、房屋交接单复印件，照片原件，证明：被告向原告及其他业主交房时，提供了相应手续及资料。
证据六、商品房住宅质量保证书及使用说明书复印件，证明：被告为原告提供了商品房住宅质量保证书及使用说明书。
经当庭举证、质证，关于原告提交的证据一、证据二，被告无异议。关于原告提交的证据三，被告对其真实性有异议，对宣恩县住房和城乡建设局通知的关联性有异议，认为应当以合同约定的交付条件为准。关于被告提交的证据一、证据二、证据三，原告对其真实性无异议。关于被告提交的证据四，原告对其真实性有异议。关于被告提交的证据五，原告提出“照片不能看出拍摄时间，对本案没有任何作用；钥匙及资料发放登记表和本案没有直接的关系，别人不维权，不代表我们不能维权”。关于被告提交的证据六，原告认为不能证明商品房符合交付条件，且与本案无关。
本院认证，关于原告提交的证据一、证据二，被告提交的证据一、证据二、证据三，因当事人对其真实性无异议，本院予以采信。关于原告提交的证据三，因涉案商品房位于湖北省，宣恩县住房和城乡建设局的通知与本案无关，本组其他证据未经有关部门予以确认，故本院不予采信。关于被告提交的证据四、证据五、证据六，原告虽提出异议但未举出证据反驳，本院予以采信。
经审理查明，2012年11月6日，原告张中香、田翠香（买受人）与被告东源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。双方约定：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为恩施市房地产管理局，商品房预售许可证号为鄂恩市房售字2012-0021。第三条、买受人购买的商品房为东源·锦华苑27层24号，建筑面积共49.94平方米（其中套内建筑面积40.41平方米，分摊建筑面积9.53平方米）。第四条、该商品房价款按建筑面积计算，单价为5296.20元／平方米，总金额为264492元。第八条、交付期限。出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政府相关部门对房屋验收检测等原因导致延期交房的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示同意该商品房交付使用的批准文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到交房通知书15日内到指定地点提供齐全资料办理交接，逾期不办理交接手续，由此产生的一切后果由买受人承担。此后，原告按照实测面积付清了购房款264174元。
2014年8月28日，东源·锦华苑工程经建设单位即被告东源公司、设计单位深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、监理单位广东天衡工程建设咨询监理有限公司、勘察单位武汉地质工程勘察院、施工单位浙江东源建设有限公司验收，形成《东源·锦华苑竣工验收会议纪要》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》和《建筑工程竣工验收报告》，《建筑工程竣工验收报告》载明：工程质量符合建设强制性标准和设计文件要求，质量保证措施有力，质量管理体系健全，运行正常，确保工程质量达到好的效果，同意竣工验收。
2014年8月25日至8月29日期间，被告东源公司以登报、电话通知及邮递送达等方式，通知原告及其他买受人于2014年8月30日办理房屋交接手续。2014年8月30日，部分业主领取了入户门钥匙、业主临时公约、使用说明书及质量保证书等。
2015年3月25日，原告提起本案诉讼，请求判准前述诉讼请求。
本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告提供的《建筑工程竣工验收报告》证实，东源·锦华苑工程经建设、设计、勘察、监理、施工等单位进行了竣工验收，结论为“同意竣工验收”。因此，涉案商品房已竣工验收合格，2014年8月28日以后达到了合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。
关于原告主张的竣工验收备案才能证明涉案房屋验收合格的问题，因备案只是“验收合格”后的行政内部监管程序，《工程竣工验收备案表》或《工程竣工验收备案证》只是建设行政主管部门履行行政管理职能的表现，备案行为与工程竣工验收合格与否没有直接联系，不能作为评价开发商是否履行法定义务的标准，且《工程竣工验收备案表》或《工程竣工验收备案证》不是双方合同约定的交付条件，故被告是否办理竣工验收备案登记并不影响被告向原告交付房屋。
国务院办公厅分别在2002年和2004年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消。由此可见，国家对商品房竣工验收的管理上已确立了由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督的制度性转变。
另外，根据建设部办公厅在2003年10月28日作出的关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函中提到：“《城市房地产开发经营管理条例》是1998年7月发布的，依据《立法法》第83条的规定‘新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。’根据《建设工程质量管理条例》第16条和第49条的相关规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工验收的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。因此，购房人认为房屋的主体结构不合格的，可以委托具有相关资质的工程质量检测机构进行质量检测。”由此可见，经过竣工验收合格的房屋交付使用后，购房人认为房屋主体结构质量不合格的仍然享有其他救济手段，如委托工程质量检测机构进行质量检测，如果检测不合格可另行主张权利。
因此，在商品房交付使用条件的理解上，双方约定交付条件为“该商品房经验收合格”，只要开发商在工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理单位共同参加的竣工验收，并形成了竣工验收合格的确认文件即《建筑工程竣工验收报告》，就达到了商品房交付使用的条件，可以交付。涉案商品房经竣工验收合格，被告按照合同约定履行了通知义务，其行为不构成违约，不应承担逾期交房的违约责任。
综上所述，原告提出的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告张中香、田翠香的诉讼请求。
案件受理费85元，由原告张中香、田翠香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 于永国
审判员 朱 晖
审判员 郭韶华
二〇一五年九月二十二日
书记员 石娅玲