广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法东民一初字第659号原告：林浩楠，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××3294。委托代理人：黄发林，XXX律师事务所律师。委托代理人：赵海良，XXX律师事务所律师。被告：潘伟明，男，汉族，住广东省揭阳市，公民身份号码×××4033。委托代理人：谢洪雁、廖秀文，XXX律师事务所律师。原告林浩楠诉被告潘伟明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄发林，被告潘伟明委托代理人谢洪雁、廖秀文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林浩楠诉称：原告林浩楠与被告潘伟明于2015年7月14日签订《买卖合同书》，林浩楠以2220万元购买潘伟明24间商铺（包括赠送1间无证自建商铺），交易期限为20天。林浩楠依约于2015年7月17日向被告支付部分购房款1585万元（潘伟明用24间商铺设立抵押），后林浩楠应潘伟明要求于2015年7月21日向其支付购房款10万元。因潘伟明自身欠债被诉，导致前述商铺被查封而至今无法按合同约定履行过户。潘伟明已严重违约，《买卖合同书》已无履行可能，潘伟明应依照合同约定向林浩楠支付100万元违约金。此外，林浩楠依约于2015年8月17日向潘伟明寄送解除合同律师函，被告亦于次日签收，双方房屋买卖合同亦于当日解除。为维护原告合法权益，现特诉至法院，请求判令：1、原、被告双方于2015年7月14日签订的《买卖合同书》（编号LHN20150703-1）于2015年8月18日解除；2、被告潘伟明向原告林浩楠支付违约金1000000元；3、被告潘伟明负担原告林浩楠因诉产生的律师费支出400000元；4、被告负担本案诉讼费用。庭审中，林浩楠变更第三项请求为被告潘伟明负担原告林浩楠因诉产生的律师费支出300000元。被告潘伟明辩称：1、原、被告于2015年7月14日签订的《买卖合同书》，在订立时显失公平，且存在乘人之危的情形，潘伟明要求撤销前述合同。潘伟明因资金周转需要向第三人陈某借款1575万元，借款期限届满后由于资金链断裂而无法偿还，潘伟明迫于无奈的情况下通过出售商铺偿还借款。《买卖合同书》约定以严重低于市价的价格将涉案商铺出让给林浩楠，且同时约定如潘伟明违约则支付违约金100万元并林浩楠所付购房款1585万元转为借款处置，潘伟明另须按照借款合同约定支付月利率2.5%的高额利息。因此，《买卖合同书》属可撤销的合同。合同被撤销后，潘伟明因买卖合同取得的购房款1585元应归还林浩楠，但无需支付违约金100万元。2、本案与2016粤（2072）民初2925号案件的事实是基于同一事实所产生，为减少诉讼成本及更好查明相关事实，请求法庭合并审理。本院释明后，潘伟明仍未向本院提起包括撤销双方于2015年7月14日签订的《买卖合同书》在内的反诉请求。经审理查明：2015年7月14日，林浩楠（即甲方）与潘伟明（即乙方）签订《买卖合同书》（编号LHN20150703-1）1份，林浩楠以2220万元向潘伟明购买位于中山市XXX5号及7号共计24间商铺，且潘伟明赠送林浩楠1间无证自建商铺。《买卖合同书》具体约定如下：1、标的商铺现有抵押登记限制，双方确定交易流程及款项支付如下：①涉案商铺现抵押权人同意并实际在商铺设置林浩楠为第二次序抵押权人；②第一步完成后，林浩楠将购房款1575万元支付至潘伟明指定收款账户（陈某），潘伟明收款当日出具收据；③第二步完成后，乙方保证第一次序抵押登记在收款后1个工作日内办理注销手续；④第三步完成后，潘伟明即日在国土局办理完成商铺过户至林浩楠指定人员名下的全部手续；⑤林浩楠在2015年7月25日前收到商铺产权证书的，林浩楠于2015年7月25日支付余款。若林浩楠在2015年7月25日之后收取产权证书的，林浩楠应在收取证书当日支付全部余款。潘伟明收到款项即向林浩楠出具相应金额的收据；⑥整个交易以林浩楠取得商铺产权证书为结束日，以合同签订日起计共20天，即至2015年8月3日止；2、潘伟明保证标的商铺除已告知的1500万元抵押担保外无任何权利瑕疵，并不会受到任何权利追索，否则因此造成的损失由潘伟明承担；3、若因潘伟明原因导致交易期限内林浩楠未能取得24间商铺及无证自建商铺1间，林浩楠有权选择要求继续履行合同或退还已收款项，该款项包含已付1575万元及代缴过户费用等。潘伟明未全额退还前，双方同意潘伟明已收款项当作借款处理，双方按另行签订的借款协议书约定处理；4、林浩楠任何一期未按约定支付款项的，须向潘伟明支付违约金100万元。林浩楠未能取得商铺产权证书的及或（并）已租商铺的出租人变更为林浩楠制定人或（并）林浩楠未按约定收到潘伟明已收的全部押金或（并）潘伟明承诺不属实的，视为潘伟明违约，潘伟明除按其他条款约定履行义务外，还需向林浩楠支付违约金100万元。因本协议履行产生诉讼的，守约方产生的律师费由违约方承担；5、双方指定联系地址及方式，任何一方以该方式通知对方的，视为有效通知。2015年7月14日，潘伟明与林浩楠签订《借款合同书》1份，潘伟明因家庭及生意需要向林浩楠借款1575万元，款项于签订协议之日3日内转账支付至潘伟明指定陈某账户，借款期限6个月、借款利息按月利率2.5%计付、免息期为收款之日起20天，潘伟明另提供其名下作位于中山市XXX5号及7号共计24间商铺作抵押担保。经查，《借款合同书》未载明与《买卖合同书》次序及关联性等。潘伟明、林浩楠及陈某三方亦于当日签订《关于三方抵押借款协议》，潘伟明确认因家庭及生意周转需要已向陈某借款1575万元，借款由潘伟明提供其名下24处物业作抵押担保，现由潘伟明向林浩楠借款1575万元用于偿还陈某的借款，潘伟明亦以前述24处物业作为抵押担保。三方约定款项交付如下：①涉案商铺设置林浩楠为第二次序抵押权人后，林浩楠将购房款1575万元支付至陈某账户。陈某收款后，视为潘伟明履行全部还款义务，双方借贷关系履行完毕，陈某收款后2个工作日内办理注销其第一顺位的抵押登记；②陈某收款后未在2个工作日内办理注销抵押登记，则视为违约，应向林浩楠支付违约金100万元。林浩楠收取前述违约金后立即办理注销第二顺位抵押登记手续，否则视为违约，林浩楠须向陈某支付违约金100万元，同时，潘伟明、陈某应将收到全部款项3天内退还林浩楠。2015年7月17日，林浩楠通过中国农业银行股份有限公司中山分行向陈某转账支付15750000元。潘伟明于同日出具借条1份，载明“潘伟明借到林浩楠人民币壹仟伍佰柒拾伍万元正（人民币：15750000元）（捺印）收款账号：陈某账号32×××85。借款人潘伟明（签名捺印）2015.7”。2015年7月21日，潘伟明出具借条2份，确定向林浩楠借款各50000元。中山市XXX5号19卡至24卡商铺及中山市XXX7号1卡至18卡商铺现登记权利人为潘伟明，前述商铺为国有商业用地，土地面积累计2915.9平方米、建筑面积累计3970.03平方米。前述商铺分别于2014年12月4日至2015年7月17日、2015年1月16日至2015年7月17日期间抵押登记给陈某，抵押金额累计15000000元。前述商铺于2015年7月15日抵押登记给林浩楠，抵押金额累计15750000元，本次抵押登记至今未注销。中山市XXX7号1卡至18卡商铺于2015年7月24日被中山市第一人民法院以（2015）中一法民一初字第2489-1号民事裁定书查封，中山市XXX7号15卡至18卡商铺被中山市公安局于2015年9月15日轮候查封，中山市XXX7号9卡至10卡商铺则于2015年11月19日被中山市第一人民法院以（2015）中一法民一初字第3221-2号民事裁定书轮候查封。前述查封措施直至2016年1月14日仍未解除。2015年8月17日，林浩楠委托广东泛邦律师事务所向潘伟明发出律师函称因潘伟明原因致使交易标的被查封无法交付给林浩楠，潘伟明构成违约，林浩楠告知潘伟明双方的《买卖合同书》于2015年8月3日解除，购房款1585万元及应付违约金100万元按照《借款合同书》约定转为借款，并自2015年8月3日起计息，林浩楠敦促潘伟明自2015年8月18日起支付第一期借款利息等。前述律师函于2015年8月17日按双方指定联系地址寄出，并于2015年8月18日签收。双方后因协商未果，林浩楠遂于2015年9月22日诉诸本院。林浩楠因本次诉讼与广东泛邦律师事务所、广东弘力律师事务所签订《民事委托代理合同》、《民事案件委托代理合同》各1份，林浩楠指定广东泛邦律师事务所黄发林律师及广东弘力律师事务所赵海良共同代理本案诉讼，律师费由广东弘力律师事务所一并收取。林浩楠于2016年1月11日向广东弘力律师事务所支付律师费300000元。另查，林浩楠于2016年1月26日以民间借贷纠纷为由将潘伟明诉至本院，请求判令潘伟明偿还借款1585万元及其借款利息、林浩楠对上述24间商铺享有优先受偿权等。该案现仍未审结【详尽本院（2016）粤2072民初2925号】。本院认为：原告林浩楠于2015年7月17日按被告潘伟明指示向第三人陈某转账支付15750000元属实，双方亦无异议，本院予以确认。潘伟明于2015年7月21日出具借条一事与本案无关，法院不予审查。林浩楠与潘伟明于2015年7月14日同时签订《买卖合同书》与《借款合同书》、《关于三方抵押借款协议》等，且双方均确认前述合同均由双方本人所签署，合同真实性应予确认。《买卖合同书》载明前述款项（15750000元）为房屋转让款，《借款合同书》及借条则载明款项为借款，本院认为，同一款项不可能同时具有双重属性，故应甄别《买卖合同书》与《借款合同书》是否成立及生效。《买卖合同书》及《借款合同书》均约定合同自双方签名之日起生效，但《买卖合同书》关于“交易流程及款项支付”的条款约定房屋交付方式与款项性质、给付方式及条件等订明本案所涉款项为购房款，同时在违约责任条款中约定“若因乙方（即潘伟明）原因导致交易期限内甲方（即林浩楠）未能取得24间商铺及无证自建商铺1间，甲方有权选择要求继续履行合同或退还已收款项，该款项包含已付1575万元及代缴过户费用等。乙方未全额退还前，甲乙双方同意乙方已收款项当作借款处理，双方按另行签订的借款协议书约定处理”，《借款合同书》虽未载明其与《买卖合同书》之间存在牵连关系，但其有关合同条款未排除两者可能存在设定附条件、附期限的生效条件，且从双方关于借款计息起始时间已隐含两者存在附条件的关联性。显然，双方约定以另行签订借款合同方式解决若出现违约后有关款项性质及其如何处置等。因此，《买卖合同书》与《借款合同书》并非同时生效，《买卖合同书》自签订之日起成立且生效，《借款合同书》则于双方签订之日成立但须于潘伟明违约且林浩楠解除《买卖合同书》的条件成就后才生效。同时，本案与因《借款合同书》产生的民间借贷纠纷一案非基于同一事实发生，本院对潘伟明合并审理的抗辩意见不予采纳。《买卖合同书》是否具有可撤销性？根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，当事人一方请求撤销合同须存在因重大误解订立或订立合同时显失公平。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条、72条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，潘伟明具有完全民事行为能力，且长期从事房地产投资经营等，涉案商铺亦曾以抵押金额1500万元办理抵押登记，故潘伟明对出售涉案商铺性质知晓且清楚其行为后果，不产生错误认识情形。即使潘伟明确实迫于其还债压力而出售涉案商铺，但前述情形并非因林浩楠所导致，且合同相关条款并未明显违反公平、等价有偿原则。本院认为，《买卖合同书》经双方平等协商一致达成，系双方真实意思表示，且双方均已按照合同履行部分义务，因此，《买卖合同书》不存在重大误解及显失公平的情形，另鉴于潘伟明未就此提起反诉，故本院对潘伟明关于撤销合同的抗辩意见不予采纳。综上，双方在本案所涉交易行为应受《买卖合同书》所调整及约束。双方签订买卖合同后，林浩楠按约向潘伟明支付部分购房款，现因潘伟明名下部分涉案商铺被中山市第一人民法院于2015年7月24日查封而无法办理过户登记，故林浩楠有权选择继续履行合同或解除合同并要求退还款项。林浩楠于2015年8月17日向潘伟明指定地址寄发律师函要求解除合同，且律师函亦于次日由潘伟明签收，故林浩楠前述行为符合约定，本院予以支持。鉴于林浩楠在解除本合同时即选择适用《借款合同书》对前述购房款处置进行约束及调整，故前述款项处置应循民间借贷关系调整，本院现不予处理。但是，《买卖合同书》关于违约金及律师费负担条款仍有约束力，双方仍应按照前述条款履约。潘伟明构成违约属实，且违约金、律师费金额未超出法律法规所允许的范围，故潘伟明应支付违约金1000000元及负担律师费300000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、原、被告双方于2015年7月14日签订的《买卖合同书》（编号LHN20150703-1）于2015年8月18日解除；二、被告潘伟明于本判决生效之日立即向原告林浩楠支付违约金1000000元及返还律师费支出300000元；三、驳回原告林浩楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，原告负担900元（原告已交），被告负担16500元（被告于本判决生效之日起7日内向本院交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  卢钊洪审 判 员  阮明俞代理审判员  伍执娟二〇一六年六月十二日书 记 员  陈伟华潘霞慧第10页共10页