广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2583号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市新马投资有限公司。
法定代表人韦其印，总经理。
委托代理人张瑞利，广东昂扬律师事务所律师。
委托代理人钟根生，系该公司总经理助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林克亮。
委托代理人杨帆，广东德城律师事务所律师。
上诉人深圳市新马投资有限公司（以下简称为新马公司）与被上诉人林克亮因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第291号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，被上诉人林克亮经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年5月10日，新马公司、林克亮签订《租赁合同》，约定：林克亮向新马公司承租深圳市龙岗区横岗街道力嘉路新马商贸城X号楼X档位用于服装经营，租赁期限从2012年5月12日起至2015年5月11日止，每月租金2800元，鉴于林克亮初期投资较大，从计算租金之日起至2012年11月30日前租金与管理费均五折优惠，优惠期后，租金按合同价格收取；新马公司每月收取卫生费、管理费、公共照明、电梯用电等费用1000元，林克亮在每月5日前缴清当月租金及上月水、电、管理费，逾期则按欠款总额每天百分之一计收滞纳金；逾期超过一个月未交租金及水电费，新马公司有权终止合同，收回租赁物业，没收保证金并继续追收林克亮欠款；本合同签订时，林克亮须预交合同保证金5600元；林克亮若对物业进行装修，必须征得新马公司同意并提供装修图纸，合同终止时，新马公司不对林克亮的装修费用作任何补偿。合同第七条约定，林克亮必须服从新马公司统一管理，配合新马公司或上级的相关检查工作，不得在营业时间（上午10：00-晚上10：00）内自行关门（无故休市）累计三天……合同第八条约定，在租赁期内，林克亮如提前终止合同，至少要提前三个月以书面形式通知新马公司，但林克亮不得要求新马公司退回合同保证金及新马公司投资的其他费用，并且补给新马公司一个月的租金作为补偿新马公司损失。《租赁合同》签订后，新马公司交付涉案商铺给林克亮使用，林克亮依约向新马公司交纳合同保证金5600元，林克亮还应新马公司的要求交纳了26000元。林克亮认为前述26000元费用实际为入场费，新马公司认为该费用为门面装修费，新马公司主张因其对涉案商铺所在的新马商贸城花费2000万进行了整体装修，故该费用系其要求由承租户承担的商铺内装修花费。后新马公司、林克亮就此费用签订《新马商贸城一号楼门面装修费折算租金补充协议》，内容为“X号楼一、二、三层门面装修费按以下方式抵扣：一、2012年8、9、10、11月，租金2.5折（三层再减人民币五十元，此款由十二月后每月加上），管理费按原合同；二、2012年12月至2013年12月底租金5折，管理费按原合同；三、门面装修费抵算后余额部分从2012年12月至2013年12月底期间按每月租金再减六百元抵扣，直至扣完为止……”新马公司、林克亮双方确认截止林克亮搬离涉案商铺时，新马公司已按《新马商贸城一号楼门面装修费折算租金补充协议》通过减少租金的方式退还“门面装修费”7000元。另查，《租赁合同》签订后，林克亮已交纳了2012年7月份至2013年1月份的租金、管理费，其中2012年7月至11月每月租金和管理费1150元，2012年12月和2013年1月每月租金和管理费1800元。林克亮主张其对涉案商铺进行了二次装修，共花费28000元，并提交“A3007装修报价表”和收款收据作为证据，新马公司对前述证据不予认可。林克亮要求新马公司赔偿经营损失5000元，但对该损失没有提供证据予以证明。涉案商铺现空置。林克亮主张其系因为新马公司停止了通往涉案商铺所在的第3层的扶梯及水电供应，导致林克亮无法正常经营，并且新马公司还要求林克亮从2012年12月起全额交纳管理费，林克亮才于2013年1月底搬离。新马公司认为林克亮是因生意不景气才搬离的，其是在2013年1月底林克亮不再经营后才停止扶手电梯及涉案商铺外照明的供电；新马公司认为在林克亮经营期间不需要用水，涉案商铺内、商铺门口的照明及商铺门口的扶手电梯均正常运作，但由于三楼大部分商铺停止经营，新马公司停止了其他商铺及其他通道的照明。林克亮主张其在经营期间虽商铺内有照明，但是新马公司在2013年原审法院审理查明：2012年5月10日，新马公司、林克亮签订《租赁合同》，约定：林克亮向新马公司承租深圳市龙岗区横岗街道力嘉路新马商贸城X号楼X档位用于服装经营，租赁期限从2012年5月12日起至2015年5月11日止，每月租金2800元，鉴于林克亮初期投资较大，从计算租金之日起至2012年11月30日前租金与管理费均五折优惠，优惠期后，租金按合同价格收取；新马公司每月收取卫生费、管理费、公共照明、电梯用电等费用1000元，林克亮在每月5日前缴清当月租金及上月水、电、管理费，逾期则按欠款总额每天百分之一计收滞纳金；逾期超过一个月未交租金及水电费，新马公司有权终止合同，收回租赁物业，没收保证金并继续追收林克亮欠款；本合同签订时，林克亮须预交合同保证金5600元；林克亮若对物业进行装修，必须征得新马公司同意并提供装修图纸，合同终止时，新马公司不对林克亮的装修费用作任何补偿。合同第七条约定，林克亮必须服从新马公司统一管理，配合新马公司或上级的相关检查工作，不得在营业时间（上午10：00-晚上10：00）内自行关门（无故休市）累计三天……合同第八条约定，在租赁期内，林克亮如提前终止合同，至少要提前三个月以书面形式通知新马公司，但林克亮不得要求新马公司退回合同保证金及新马公司投资的其他费用，并且补给新马公司一个月的租金作为补偿新马公司损失。《租赁合同》签订后，新马公司交付涉案商铺给林克亮使用，林克亮依约向新马公司交纳合同保证金5600元，林克亮还应新马公司的要求交纳了26000元。林克亮认为前述26000元费用实际为入场费，新马公司认为该费用为门面装修费，新马公司主张因其对涉案商铺所在的新马商贸城花费2000万进行了整体装修，故该费用系其要求由承租户承担的商铺内装修花费。后新马公司、林克亮就此费用签订《新马商贸城一号楼门面装修费折算租金补充协议》，内容为“X号楼一、二、三层门面装修费按以下方式抵扣：一、2012年8、9、10、11月，租金2.5折（三层再减人民币五十元，此款由十二月后每月加上），管理费按原合同；二、2012年12月至2013年12月底租金5折，管理费按原合同；三、门面装修费抵算后余额部分从2012年12月至2013年12月底期间按每月租金再减六百元抵扣，直至扣完为止……”新马公司、林克亮双方确认截止林克亮搬离涉案商铺时，新马公司已按《新马商贸城一号楼门面装修费折算租金补充协议》通过减少租金的方式退还“门面装修费”7000元。另查，《租赁合同》签订后，林克亮已交纳了2012年7月份至2013年1月份的租金、管理费，其中2012年7月至11月每月租金和管理费1150元，2012年12月和2013年1月每月租金和管理费1800元。林克亮主张其对涉案商铺进行了二次装修，共花费28000元，并提交“A3007装修报价表”和收款收据作为证据，新马公司对前述证据不予认可。林克亮要求新马公司赔偿经营损失5000元，但对该损失没有提供证据予以证明。涉案商铺现空置。林克亮主张其系因为新马公司停止了通往涉案商铺所在的第3层的扶梯及水电供应，导致林克亮无法正常经营，并且新马公司还要求林克亮从2012年12月起全额交纳管理费，林克亮才于2013年1月底搬离。新马公司认为林克亮是因生意不景气才搬离的，其是在2013年1月底林克亮不再经营后才停止扶手电梯及涉案商铺外照明的供电；新马公司认为在林克亮经营期间不需要用水，涉案商铺内、商铺门口的照明及商铺门口的扶手电梯均正常运作，但由于三楼大部分商铺停止经营，新马公司停止了其他商铺及其他通道的照明。林克亮主张其在经营期间虽商铺内有照明，但是新马公司在2013年1月先切断了手扶电梯电源林克亮才搬离的。新马公司、林克亮双方对各自的前述主张均没有提交证据予以证明。林克亮主张其在搬离时有口头通知新马公司，新马公司不予确认，新马公司认为其是在2012年2月份才发现林克亮从1月份就开始没有再营业，不知道林克亮何时搬离。再查，涉案商铺所在的新马商贸城X号楼原系深圳市龙岗区横岗股份合作公司工业厂房，已取得《房屋所有权证》，后被改为商业用途，由深圳市龙岗区横岗股份合作公司出租给新马公司使用，租赁期限自2012年2月10日至2014年11月30日。为查明本案事实，原审法院于2013年8月21日到涉案商铺进行现场勘察，确认涉案商铺现已清空并由新马公司控制（新马公司可以自主打开涉案商铺的门），新马公司承认其通过监控录像看到林克亮清空商铺并且在林克亮搬离约半个月后即2013年2月中旬打开了涉案商铺的门并实际控制了涉案商铺，故新马公司认为现没有必要再与林克亮办理商铺交接手续。新马公司、林克亮现均表示同意解除涉案《租赁合同》。
林克亮向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除新马公司、林克亮签订的租赁合同；2、新马公司返还合同保证金5600元、入场费未抵扣部分19000元，赔偿装修费用28000元，赔偿可预见的经营损失5000元；3、本案诉讼费用由新马公司承担。
新马公司向原审法院提起反诉：1、解除新马公司、林克亮的租赁合同关系；2、林克亮支付新马公司2013年2月至5月的租金、管理费及滞纳金共25992元；3、林克亮承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：林克亮、新马公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。林克亮主张其于2013年1月底搬离涉案商铺并已口头通知新马公司，新马公司亦称知道林克亮在2013年1月底搬离并在林克亮搬离后约半个月就实际控制了涉案商铺，新马公司要求林克亮支付2013年2月至5月期间的租金、管理费和滞纳金，没有事实依据，原审法院不予支持。对于涉案《租赁合同》终止履行的原因，林克亮主张系因新马公司未全面履行合同，停止了通往涉案商铺所在的商城第3层的扶梯及水电供应却还要求林克亮从2012年12月起全额交纳管理费，导致林克亮无法正常经营；新马公司认为林克亮是因生意不景气才搬离的，但由于三楼大部分商铺停止经营，新马公司承认停止了其他商铺及其他通道的照明。原审法院认为，新马公司已向林克亮交付涉案商铺，涉案商铺在林克亮经营期间正常供电，新马公司已履行了合同主要义务，林克亮认为新马公司违约没有依据，原审法院不予采纳。但合同中约定林克亮每月要交纳卫生费、管理费、公共照明、电梯用电等费用1000元，可见，新马公司在合同期限内要为林克亮提供公共管理、保洁、照明、电梯服务等，这些义务虽不会直接影响涉案商铺的使用，但新马公司亦应按照合同全面履行；新马公司因涉案商铺所在的商城第3层其他商铺停止经营而切断了其他通道的照明，不仅会影响林克亮在涉案商铺经营的商业氛围，而且是对前述公共照明、电梯服务等义务履行方式的变更，双方就此变更应另行协商重新确定公共照明、电梯用电等费用的标准，由于双方并未就此协商一致导致纠纷产生并终止履行合同，原审法院认定双方当事人对合同终止履行均无过错。现林克亮、新马公司均表示同意解除涉案《租赁合同》，原审法院对林克亮、新马公司要求解除合同的诉请予以支持。合同解除后，新马公司应向林克亮返还保证金5600元。对于林克亮在合同签订后向新马公司交纳的26000元，双方现虽对该款项的性质存在争议，但双方就抵扣该费用曾达成了《新马商贸城一号楼门面装修费折算租金补充协议》，视为双方认可该款为门面装修费；《新马商贸城一号楼门面装修费折算租金补充协议》约定在租赁过程中减少租金抵扣门面装修费实质为新马公司以减免部分租金的方式向林克亮退还该款项，而截至林克亮搬离涉案商铺时新马公司实际上已退还了7000元，剩余的19000元门面装修费由于合同解除而无法用减租方式抵扣，则新马公司应予返还林克亮。林克亮主张的经营损失没有任何证据予以证明，装修费仅有报价单及收款作为证据，没有合同或发票佐证，故原审法院认为林克亮的装修费和经营损失主张依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决：一、解除林克亮与新马公司在2012年5月10日签订的《租赁合同》；二、新马公司于本判决生效之日起十日内向林克亮返还租赁保证金5600元；三、新马公司于本判决生效之日起十日内向林克亮返还门面装修费19000元；四、驳回林克亮的其他诉讼请求。五、驳回新马公司的全部反诉请求。案件本诉受理费620元，由林克亮承担300元，由新马公司承担220元；反诉受理费112.5元，由新马公司承担。
上诉人新马公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决的第二项、第三项和第五项判决；2、驳回林克亮的诉讼请求并依法支持新马公司的反诉请求；3、由林克亮承担本案的全部诉讼费用。
上诉事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、林克亮从2013年2月份起就无故拖欠新马公司的房租、水电费、管理费，直到本案开庭审理时，林克亮都没有向新马公司缴纳任何的费用。根据双方签订的《租赁合同》的约定：林克亮应在每月5日前缴清当月租金及上月水、电、管理费，逾期则按前款总额每天百分之一计收滞纳金。因此，新马公司认为林克亮的行为已经违反《租赁合同》的约定。2、关于本案的门面装修费问题。新马公司为了使林克亮及其他商户更好的经营店铺，吸引较多的人流，获得更大的利润，新马公司花费了巨资金对涉案整个商场进行了整体精致的装修。双方在签订《租赁合同》时作出说明，林克亮应承担门面装修费5600元。林克亮当场表示认可，并在支付租金时一并向新马公司缴纳。后新马公司看到林克亮经营状况不太好，为了降低林克亮的成本，新马公司就与林克亮达成补充协议，表示门面装修费可以在林克亮正常营业期间，抵扣一些租金。但是林克亮在2013年2月份时突然拖欠新马公司租金、水电、管理费。因此，新马公司认为，在林克亮正常营业、正常交租期间，门面装修费是可以用来抵扣相应的租金的，但是本案中，林克亮拖欠新马公司租金，已经违反了《租赁合同》，门面装修费不得再抵扣并且不能退回。二、一审法院适用法律错误。由于林克亮违反《租赁合同》，违约在先，根据合同法及双方签订的《租赁合同》的约定：林克亮在每月5日前缴清当月租金及上月水、电、管理费，逾期则按前款总额每天百分之一计收滞纳金；逾期超过一个月未交租金及水电费，新马公司有权终止合同，收回租赁物业，没收保证金并继续追收林克亮的欠款。因此，本案中，新马公司不应该退回林克亮的保证金，林克亮应向新马公司支付2013年2-5月的房租和管理费等费用。原审法院未支持新马公司应该收取的房租，且判令新马公司返还林克亮合同保证金，明显本院认为，原审判决认定双方签订的《租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。
关于双方合同终止履行的原因。新马公司虽依约向林克亮提供了租赁物，但新马公司也确认关闭了涉案商铺所在楼层的其他未经营的商铺的照明和通道照明，此举既是对双方约定的新马公司提供公共照明、管理、服务等履行方式的变更，同时也对涉案商铺的经营环境产生了较大的不利影响。双方就此未进行协商导致合同终止履行，双方均无过错。原审判决对此认定正确，本院予以确认。诉讼中，双方均同意解除合同，新马公司应将收取的合同保证金返还给林克亮。
关于林克亮是否应向新马公司支付2013年2月-5月的租金、管理费。双方虽未就《租赁合同》解除达成一致意见，但新马公司一审时已确认，其已知林克亮于2013年1月底搬离商铺，后随即关闭了涉案商场三楼的电梯、照明，并且于2013年2月中旬已实际控制涉案商铺。新马公司二审中又否认该事实，称其仅是使用备用钥匙打开涉案商铺，实际并未控制涉案商铺，但其未提供反证推翻其在一审中确认的事实，对于该主张，本院不予采纳。因此，涉案商铺于2013年2月已实际无法经营使用，且很快处于新马公司控制之下，新马公司再行要求林克亮支付2013年2月至5月的租金、管理费等缺乏事实依据，本院不予支持。
关于新马公司是否应向林克亮退回26000元的未抵扣部分。对此，本院认为，一方面，双方就该笔款项达成《新马商贸城一号楼门面装修费折算租金补充协议》，根据该补充协议的约定，该笔款项按每月600元的标准抵扣租金，直至扣完为止。但双方并未约定未抵扣部分不予退回。因此，新马公司认为上述约定仅是对于林克亮在租赁期间租金的优惠，林克亮不再租赁商铺则不能再享受该优惠，未抵扣部分不应退还的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。另一方面，按双方补充协议的约定，林克亮支付的26000元为门面装修费，应理解为林克亮对新马公司投入的装修在合同租赁期间内折旧的补偿，双方租赁合同因未协商一致解除，涉案商铺仍可由新马公司收回利用，因此林克亮也仅需对其使用期间的装修予以补偿，而对应于未使用期间的装修补偿，新马公司应予退回。综上，原审判决新马公司将未抵扣的19000元返还林克亮具有事实依据，本院予以维持。
综上，深圳市新马投资有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费825元，由深圳市新马投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许 莹 姣
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
不合
的。
被上
人林
亮未答辩。
原审法院查明的事实正确，本院14以确认。