吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第82号
上诉人（原审被告）延吉市恒吉房地产开发有限公司，住所地延吉市。
法定代表人金虎云，董事长。
委托代理人文学，吉林敖联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙英玉，女，1955年7月7日生，朝鲜族，个体工商户，现住延吉市。
被上诉人（原审原告）李光元，男，1987年2月22日生，朝鲜族，无职业，现住延吉市。
被上诉人（原审原告）李雪溶，女，1979年3月2日生，朝鲜族，无职业，现住延吉市。
三被上诉人共同委托代理人张雷，吉林弘川律师事务所律师。
三被上诉人共同委托代理人李勇汉，吉林弘川律师事务所律师。
原审第三人延边国际贸易大厦有限责任公司，住所地延吉市。
上诉人延吉市恒吉房地产开发有限公司（以下简称恒吉公司）因与被上诉人孙英玉、李光元、李雪溶，原审第三人延边国际贸易大厦有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2013）延民初字第1802号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙英玉、李光元、李雪溶一审诉称，2002年7月1日，原、被告签订房屋拆迁安置补偿合同，约定：被告拆迁原告的私有产权商业用房38.29平方米，被告给原告回迁远东购物广场（现新时代购物广场）一楼西侧从北第二家，面积为76平方米的门市房。2004年2月被告竣工该工程，但被告未按照合同约定给原告回迁安置房屋，一直由被告占有、使用回迁房屋，故诉至法院依法确认2002年7月1日，原、被告签订的房屋拆迁安安置补偿合同有效，被告交付远东购物广场（现新时代购物广场）一楼西侧从北第二家商业用房。
恒吉公司一审辩称，第一、李光元和李雪溶并不是本案适格的原告，李正福与被告签订房屋拆迁安置补偿合同时，原告孙英玉与李正福是夫妻关系，是合同的一方当事人，李光元和李雪溶系李正福的子女并不是合同的一方当事人，无诉权。第二、回迁主体不适格，回迁合同中价格约定无效，合同也无效。公证合同书附件写明，国贸公司同意其回迁一楼面积内拿出76平方米安置李正福，所以李正福的私有产权商业用房38.29平方米的所有权归国贸公司所有，回迁房屋实际是安置给国贸公司，应由国贸公司行使回迁的权利。上述公证的合同中，国贸公司并没有签字、盖章，也没有被告与国贸公司及三方的合同，故原、被告签订房屋拆迁安置补偿合同无效。原告与国贸公司即使存在房屋转让合同，但该部分系债权，应提供房屋产权证书，证明具有物权。第三、根据公证的合同，被拆迁人交付超面积款也应当在三个月内支付。回迁房屋竣工时间是2004年7月，被告在长达3年时间向原告催要超面积款，但一直没有支付。在本院作出的（2006）延民一初字第2384号民事判决中也认定“李正福以设计图纸缩小一半为由至今拒绝接收”事实。被拆迁人存在根本性违约，房屋拆迁安置补偿合同事实上解除，原告无权要求回迁安置。第四、原、被告互负债务，原告不支付超面积款886530.11元，无权先行要求回迁安置房屋。第五、本案的被拆迁房屋无法认定有、无房屋产权证，故有可能是违章建筑，如违章建筑就不予补偿，原、被告签订合同也是无效，原告应举证是否有被拆迁房屋的所有权证。第六、原告的诉讼请求超过诉讼时效。依据最高人民法院民一庭倾向性意见，买受人根据合同约定请求出卖人交付房屋属于债权请求权，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算。
延边国际贸易大厦有限责任公司一审陈述，第三人对原、被告签订的房屋拆迁合同不清楚，与第三人无关，第三人不应承担任何责任。
原审法院经审理查明，2002年7月1日，李正福（延边国贸大厦有限责任公司）与延吉市远东房屋开发有限责任公司（以下简称为远东公司）签订房屋拆迁安置补偿协议，约定：远东公司拆迁李正福私有产权商业用房38.29平方米，给回迁远东购物广场（现新时代购物广场）一楼西侧从北第三家门市房76平方米。回迁面积超出原面积，超出部分按延市政发（2002）16号文件第三十四条规定，按回迁房的评估总价减去被拆迁房的评估总价差额，李正福向远东公司交超面积款。远东公司给予一次性综合补助费350元/㎡。回迁房屋按实际评估价计算，如实际评估价超过15000元时按15000元计算。远东公司补偿李正福仓库补偿费3000元，设施补偿1000元。李正福私有产权商业用房38.29平方米评估价每平方米为9691元（被告提供合同价格为1万元）。远东公司所开发的项目交付使用后第三个月内必须负责办理李正福选择产权调换房屋的所有权证和土地使用权证，所有费用均由远东公司承担。同日，国贸公司出具同意远东公司从国贸回迁一楼面积内拿出76平方米安置李正福的承诺书。2002年7月9日，延吉市公证处对该协议及承诺书作出（2002）延证字第609号公证书。远东公司于2004年4月5日竣工并验收该工程。竣工后，远东公司将新时代购物广场一楼西侧从北第二家门市房交付给李正福，门市房面积为85平方米。李正福以远东公司施工时改动原设计，将出入门比原设计图缩小了一半而拒绝接收。李正福与原告孙英玉曾于2004年起诉，2005年7月11日，本院作出（2004）延民一初字第1265号民事判决，驳回原告诉讼请求。李正福和孙英玉不服提出上诉。2006年7月7日，延边州中级人民法院作出（2005）延州民一终字第535号民事裁定，认定原判决事实不清、适用法律不当，裁定发回重审。本院另行组成合议庭后作出（2006）延民一初字第2384号民事判决，驳回李正福、孙英玉的诉讼请求。李正福、孙英玉不服该判决上诉，后申请撤诉，延边州中级人民法院作出（2007）延州民四终字第274号民事裁定，准予其撤诉。2008年1月3日，被告以解除2002年7月1日房屋拆迁安置补偿协议，给三原告退还房款388469.89平方米的诉讼请求向本院起诉，本院作出（2008）延民初字第44号民事判决，支持了被告的诉讼请求。三原告不服提出上诉。2012年12月19日，延边州中级人民法院作出（2011）延中民四终字第206号民事判决，撤销本院（2008）延民初字第44号民事判决，驳回被告的诉讼请求。
另查，原告孙英玉为李正福妻子，原告李光元、李雪溶为婚生子女，李正福于2008年5月27日因交通事故死亡。延吉市远东房屋开发有限责任公司于2007年3月17日变更为延吉市恒吉房地产开发有限公司。
1994年5月4日，李正福与国贸公司签订房屋拆迁安置补偿协议，约定：李正福原房屋总面积为12.46平方米，国贸公司给李正福安置38.29平方米的房屋，房屋超面积款李正福以租赁的形式825元/月，五年内交清房费，之后按国家规定，李正福与国贸公司出资给李正福办理执照。同日，延吉市公证处对该协议作出（1994）延证字第142号公证书。1998年7月20日，国贸公司出具证明，内容为：位于新兴街原市粮食大楼西侧一楼的36平方米的房屋已卖给新兴街居民李正福，产权应属于李正福。2001年11月30日，远东公司与国贸公司签订房屋搬迁回迁协议，约定：远东公司支付国贸公司无照房576.6平方米一次性补助288300元，国贸公司在远东购物广场回迁面积为1965.755平方米【根据延吉市房产管理局（2001）14号决定，从国贸公司提供的有房屋所有权证的面积中已扣除66.765平方米】。
再查，原38.29平方米的房屋所有权登记在第三人名下。经延吉市房产管理局测绘，现诉争房屋面积为84.88平方米，位于延吉市新时代购物广场一楼，产籍号为6-17-44，户号为1-10。现由被告占有、使用、管理。
原审认为，2002年7月1日，李正福与远东公司签订的房屋拆迁安置补偿协议系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，该协议合法有效。双方应按照该协议的约定，李正福应向被告支付超面积款，被告应向李正福交付回迁房屋。现李正福死亡，回迁房屋为夫妻共同财产，一半归孙英玉所有，其余的为李正福的遗产。三原告为法定继承人，继承该遗产，故三原告为本案适格的主体，应由三原告向被告支付超面积款，被告应向三原告交付回迁房屋。
对于原38.29平方米的房屋所有权证登记的问题，被告提出该房屋不存在或者无法认定是合法建筑的主张，本院认为，经庭审调查，三原告自认上述房屋登记在第三人名下，这与1994年5月4日房屋拆迁安置补偿协议、2002年7月1日房屋拆迁安置补偿协议、2002年7月1日第三人出具的保证书相互印证，原38.29平方米的房屋应为有产权证的房屋，且并没有相关行政机关认定该房屋为违章建筑。在回迁房屋安置方式上，李正福、远东公司、国贸公司均同意在国贸公司回迁一楼面积内拿出76平方米安置给李正福，现被告并没有把76平方米房屋安置给三原告或第三人，也没有证据证明已全部安置给第三人，故被告应把该房屋安置给三原告，被告的该主张本院不予支持。被告主张2002年7月1日协议已解除，但延边州中级人民法院作出（2011）延中民四终字第206号民事判决已生效，已认定该请求不符合法律解除合同的要件，被告上述主张本院不予支持。关于诉讼时效问题，本院认为，2002年7月1日，原、被告在签订拆迁补偿安置协议时，在协议中并未规定交付房屋与交付回迁房屋超面积款的履行顺序，且双方因上述问题一直处于诉讼中，原告的起诉并未超过诉讼时效，故本院不予支持。对于超面积款计算问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案诉争房屋为回迁房屋，故不能适用该解释第十四条规定计算应交纳的超面积款，应按照2002年7月1日协议书约定计算。三原告应交纳的超面积款为890300元（15000元/㎡×84.88㎡-10000元/㎡×38.29㎡），扣除其他补偿款4000元，综合补助费13401.5元（350元/㎡×38.29㎡），应向被告支付876898.5元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、2002年7月1日，李正福与延吉市远东房屋开发有限责任公司签订的房屋拆迁安置补偿合同有效。二、原告孙英玉、李光元、李雪溶于本判决生效之日起10日内向被告延吉市恒吉房地产开发有限公司支付876898.5元。三、被告延吉市恒吉房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告孙英玉、李光元、李雪溶办理商业房屋（位于延吉市新兴街新时代购物广场一楼，产籍号为6-17-44，户号为1-10，面积为84.88平方米）所有权证，所需费用由双方按国家有关政策承担。案件受理费10800元，其他费用80元（原告已预交10880元），由原告孙英玉、李光元、李雪溶承担5440元，被告延吉市恒吉房地产开发有限公司承担5440元。
恒吉公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审将被上诉人李光元、李雪溶列为原审原告不当。李正福与上诉人签订房屋拆迁安置补偿合同时，被上诉人孙英玉与李正福是夫妻关系，是合同的一方当事人，被上诉人李光元、李雪溶作为子女不是合同的一方当事人。二、原审认定房屋拆迁安置补偿协议有效不当。原、被告之间协议是产权调换协议，原告用自己的38.29平方米房屋置换诉争的84.88平方米房屋，所以原告必须提供产权证书或权属证明来主张自己的请求是合法，举证责任在原告，否则原告起诉不成立。首先，孙英玉的私有产权营业用房38.29平方米的所有权归原审第三人所有，故回迁房屋实际是安置给原审第三人的，按照协议书应当由原审第三人行使回迁的权利。因为公证书中没有原审第三人的房屋复印件，故无法确认原审第三人有房屋产权。因为权利人原审第三人没有在安置回迁房屋协议书上签字、盖章，也没有上诉人和原审第三人、被上诉人孙英玉之间的回迁房屋转让协议，所以上诉人与李正福之间的回迁房屋的协议无效。其次，从协议书第六条第4项条款上看，该项目竣工以后三个月内交付并办证，按权利义务对等原则，被上诉人交付超面积款也应当在三个月内支付。该房屋2004年竣工，上诉人在长达3年的时间内催要超面积款未果，并且在延吉市法院（2006）延民一初字第2384号民事判决书认定“李正福以设计图纸缩小一半为由至今拒绝接受”的情况下，被上诉人孙英玉根本性违约，本房屋拆迁安置补偿协议已经构成事实上的解除，被上诉人无权要求回迁安置。三、原审认定涉案房屋不是违章建筑的事实不清，认定上诉人负有对房屋违章问题的举证责任是不当的。被上诉人孙英玉对被拆迁房屋的房照有举证责任，其应证明所有的房屋为合法的、可经拆除获得补偿的房屋。如查清是违章建筑，双方之间的房屋拆迁补偿协议无效。四、原审认定被上诉人的起诉并没有超过诉讼时效是不当的。在房屋已经具备法定的交付条件，则诉讼时效期间自合同约定的交付期间届满之日起计算，如果不具备法定的交付条件，应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。本案的争议房屋2004年已经具备交付条件，故诉讼时效应从2004年4月5日起计算。而被上诉人于2004年至2006年期间始终拒绝接受房屋，拒付房款，并且在以后的解除回迁协议诉讼过程中，被上诉人也未主张交付，故超过诉讼时效。五、一审判决第二项仅判决返还房款本金876898.5元不合理，此房屋竣工交付时间是2004年，时间跨度长达10年之久，理应支付相应的10年贷款利率。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人恒吉公司与被上诉人孙英玉、李光元、李雪溶之间的房屋拆迁安置补偿纠纷一案，已被生效的判决确认涉案房屋拆迁安置补偿协议合法有效，并以上诉人恒吉公司要求解除合同的诉讼请求因无约定或法定解除条件为由驳回其诉讼请求。现原审法院依据被上诉人孙英玉、李光元、李雪溶的诉讼请求判决上诉人恒吉公司继续履行合同并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5440元，由上诉人延吉市恒吉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔 旭
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一四年三月十八日
书记员 尹光熹