广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1488号
上诉人（原审被告）：洪炳辉。
委托代理人：张天旭，广东诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市蛇口市场服务有限公司。
法定代表人：周飘，董事长。
委托代理人：张宏，系该司法务。
上诉人洪炳辉因与被上诉人深圳市蛇口市场服务有限公司（以下简称蛇口市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第129号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年11月9日，蛇口市场公司（出租方）与洪炳辉（承租方）签订《门店租赁合同》（以下简称租赁合同），约定蛇口市场公司将蛇口市场壹层axx号门店出租给洪炳辉经营粮油、杂货使用；合同租赁期限均为3年，即自2011年1月1日起至2013年12月31日止；洪炳辉如在合同期届满后需要续租的，应在合同期届满的三个月前向蛇口市场公司发出书面续租申请，并办理续租手续；合同期满后，在同等条件下，洪炳辉具有优先承租权，如未按期提出书面申请，则视为洪炳辉自动放弃优先承租权；两门店月租金均为5800元，洪炳辉承担门店相关的水、电费等，上述费用每月5日之前向蛇口市场公司交纳，及其它内容。
2013年11月11日，蛇口市场公司向洪炳辉发出《合同到期收房通知》（以下简称收房通知），告知洪炳辉a05门店租赁合同于2013年12月31日到期后将不再续签，届时将收回商铺进行装修整改，请洪炳辉提前做好清理自有物品及交还铺位的相关准备。2013年12月23日，蛇口市场公司向洪炳辉发出《关于合同到期收房的再次通知》（以下简称再次通知），称2013年11月12日向洪炳辉书面送达收房通知，洪炳辉已签收，再次函告洪炳辉将于合同到期时收回涉案商铺进行分割整改。2013年12月30日，蛇口市场公司又向洪炳辉发出《关于合同到期收房的紧急通知》（以下简称紧急通知），明确之前已向洪炳辉送达收房通知和再次通知，并请洪炳辉于2013年12月31日18：00时前去蛇口市场公司处办理租赁费用结算及铺位移交手续，如有拖延，蛇口市场公司将采取停水、停电等措施直至洪炳辉交回涉案商铺。洪炳辉于2013年12月31日向蛇口市场公司发出《复函》，称不接受蛇口市场公司的不平等对待，希望继续合作。
2014年1月1日，蛇口市场公司向洪炳辉发出《停水停电知会函》（以下简称知会函），函告洪炳辉将于2014年1月3日上午对涉案商铺采取停水、停电等强制措施，请洪炳辉将涉案商铺移交蛇口市场公司并办理结算手续。庭审中，蛇口市场公司表示实际并未停水停电。蛇口市场公司还提供了《（代收）水电费收据》，证明截至2013年12月31日洪炳辉水电费的读表数，该期间的费用洪炳辉已经结清。
庭审中，蛇口市场公司陈述，a05商铺的实际租赁面积比合同约定的面积大，蛇口市场公司曾多次与洪炳辉沟通，洪炳辉均拒绝按照实际租赁面积支付租金。洪炳辉提交了图纸拟证明实际承租的商铺面积比合同载明的面积小，蛇口市场公司认为该图纸没有加盖蛇口市场公司公章，对此不予认可。
庭审中，洪炳辉表示想继续租赁涉案商铺，并自2014年1月起，每月按时向蛇口市场公司支付租金，蛇口市场公司均拒收。蛇口市场公司表示其按照递增后的租金收租，但洪炳辉是按原合同支付租金，现在合同到期，蛇口市场公司要求洪炳辉交还涉案商铺，故蛇口市场公司不收取洪炳辉的租金，也不想再继续与洪炳辉签订租赁合同。庭审中，蛇口市场公司明确其主张的租金是依据蛇口市场的统一价格。
蛇口市场公司的原审诉讼请求为：1、洪炳辉立即迁离并向蛇口市场公司交回租赁房屋；2、洪炳辉向蛇口市场公司支付2014年1月1日起至交回房屋之日止的房屋使用费，参照市值租金人民币11000元／月（以下币种均为人民币）计算，暂计至起诉之日应支付3300元；3、洪炳辉向蛇口市场公司支付2014年1月1日起至交回房屋之日止产生的水、电费；4、洪炳辉承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，蛇口市场公司与洪炳辉签订的《门店租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，各方当事人均应严格履行。根据租赁合同约定，合同租赁期限为3年，即自2011年1月1日起至2013年12月31日止；洪炳辉如在合同期届满后需要续租的，应在合同期届满的三个月前向蛇口市场公司发出书面续租申请，并办理续租手续，在合同期满后的同等条件下，洪炳辉具有优先承租权。合同到期后，洪炳辉虽有继续租赁涉案商铺的意向，但蛇口市场公司明确表示不同意在合同期满后续签合同，双方并未达成续租合意，蛇口市场公司有权要求洪炳辉在合同到期后搬离涉案商铺。故对于蛇口市场公司要求洪炳辉立即迁离并向蛇口市场公司交回涉案商铺的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于蛇口市场公司要求洪炳辉支付自2014年1月1日起至交回房屋之日止的房屋使用费，因洪炳辉自2014年1月1日起仍继续使用涉案商铺，故洪炳辉应向蛇口市场公司支付房屋使用费。结合本案的实际情况，原审法院酌定洪炳辉应参照租赁合同约定的租金标准分别向蛇口市场公司支付房屋使用费至原审法院判决确定返还房屋之日止，暂计至庭审之日（2014年4月14日）为20107元（5800元×（3月＋14天÷30天）］。
关于蛇口市场公司要求洪炳辉支付2014年1月1日起至交回房屋之日止产生的水、电费，因蛇口市场公司并未举证证明洪炳辉应交纳的水电费金额，原审法院对此不予支持，蛇口市场公司、洪炳辉应对此自行协商结算。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、洪炳辉应于判决生效之日起十日内迁离并向蛇口市场公司深圳市蛇口市场服务有限公司交回南山区蛇口渔村路蛇口市场壹层axx号门店；二、洪炳辉应于判决生效之日起十日内向蛇口市场公司支付房屋使用费（以5800元／月的标准，自2014年1月1日起计至原审法院确定返还涉案商铺之日，暂计至庭审之日为20107元）；三、驳回蛇口市场公司其它诉讼请求。案件受理费50元，由蛇口市场公司负担24元，洪炳辉负担26元。
洪炳辉不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、判令洪炳辉无需向蛇口市场公司交回南山区蛇口渔村路市场一层a5号门店；2、判令洪炳辉无需支付蛇口市场公司房屋使用费20107元；3、判令蛇口市场公司承担本案诉讼费。事实及理由：l、蛇口市场公司应在合同期满之前提前与洪炳辉续签租赁合同；洪炳辉在南山区蛇口渔村路市场从事经营活动三十几年，在经营期间没有任何违约行为，认真遵守各项规章制度，是遵纪守规的合法经营者，蛇口市场公司应当遵守诚实信用原则照顾老租户，提前与洪炳辉续签租赁合同，但本案蛇口市场公司不顾洪炳辉即将蒙受的巨额经济损失，也未考虑多年租户的实际情况，粗暴的发函要求洪炳辉搬离，蛇口市场公司的诉讼请求于情于理均不应得到人民法院的支持。2、本案租赁合同期满后，蛇口市场公司应当优先考虑洪炳辉的优先承租权，将涉案门店在同等条件下优先继续租赁给洪炳辉，充分保障洪炳辉的优先承租权。蛇口市场公司与涉案门店所在的南山区蛇口渔村路市场中其他租户均签订了新的租赁协议，由此可以体现蛇口市场公司蓄意违约，没有善意的履行双方约定的合同条款。3、租赁合同履行期间洪炳辉多次向蛇口市场公司表示会继续租赁门店，且蛇口市场公司在合同期满后按时按约定向蛇口市场公司缴纳租金，已经构成明示的继续续租的承诺。本案蛇口市场公司其出租门店在收回后并非是改为其他用途，仍然是继续用于出租，对于蛇口市场公司提出的不同意在合同期满后不能达成续租合意的抗辩不能成立。4、蛇口市场公司在本案事实中是具有明显过错的；蛇口市场公司为能达到其不履行租赁合同的目的，在合同期间对洪炳辉实施所谓的“整改”，“分割”，多次干扰洪炳辉的合法经营活动，造成洪炳辉生意来源的消耗，与巨额的经营亏损，致使从业人员无法安心经营。洪炳辉多次提出由蛇口街道办、海滨工作站、市场监督所调解，但蛇口市场公司无理拒绝。
被上诉人蛇口市场公司答辩称，一、洪炳辉与蛇口市场公司约定的租赁合同期限为三年，三年的合同期限已届满，在合同届满前一个月，蛇口市场公司就多次发函通知洪炳辉合同到期不再续签并在合同届满时撤离交铺给蛇口市场公司。蛇口市场公司已履行了提前通知的义务，且现在因为客观实际的需要，蛇口市场公司必须收回涉案商铺进行整改，所以双方没有再继续租赁的可能。请求法庭维持原判，驳回洪炳辉的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，蛇口市场公司与洪炳辉签订的《门店租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现合同租赁期限届满，双方亦未达成继续租赁涉案商铺的合意，蛇口市场公司有权要求洪炳辉搬离涉案商铺。涉案租赁合同虽约定同等条件下，洪炳辉具有优先承租权，但洪炳辉在本案中并未举证证明蛇口市场公司已就涉案商铺与他人达成租赁意向，故洪炳辉主张行使同等条件下的优先承租权缺乏事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第三、四条的规定，合同的订立应遵循自愿、平等协商原则，蛇口市场公司已明确表示不同意与洪炳辉续签租赁合同，洪炳辉仍主张双方应继续签订租赁合同，于法无据。
洪炳辉在涉案《门店租赁合同》期满后仍占有使用涉案商铺，原审判令其参照合同约定租金标准支付占有使用费具有事实和法律依据，本院予以维持。
综上，洪炳辉的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由洪炳辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 李全慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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