内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿左民一初字第54号
原告（反诉被告）咸阳华商房地产开发有限公司阿拉善盟分公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。
负责人冯建国，系该公司总经理。
委托代理人刘艳茹，内蒙古北杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）王永刚，系个体工商户，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
委托代理人王志华，系个体工商户，现住内蒙古自治区阿拉善左旗（系夫妻关系）
委托代理人任振华，内蒙古君缘律师事务所律师。
原告（反诉被告）咸阳华商房地产开发有限公司阿拉善盟分公司诉被告（反诉原告）王永刚合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法由审判员王立东适用简易程序公开开庭进行了审理，原告诉讼代理人刘艳茹，被告诉讼代理人王志华、任振华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告咸阳华商房地产开发有限公司阿拉善盟分公司诉称，2011年绿色之光小区B04、B05住宅楼因出现施工质量问题，该两栋楼的业主向阿盟住建局、信访局投诉。阿盟住建局、信访局等部门多方进行了协调。2011年5月6日，在阿盟住建局、信访局的见证下，原告与绿色之光小区B04、B05楼质量问题投诉业主委员签订了《关于重建绿色之光小区B04、B05楼有关事宜的协议书》，协议书明确：原告为绿色之光小区B04、B05楼业主新建两栋住宅楼，新楼具体位置确定在绿色之光北区现B06、B07、B09楼的北面，与B06、B07、B09楼相邻；新建的两栋楼楼号不变，仍为B04、B05楼，楼门方向、楼层、户型、面积、设计格局与原楼房相同；新建楼房开工时间为2011年6月1日，竣工日期初步定于2012年6月30日；新楼的装修补偿费，经双方协商，由原告按每平米200元的标准补偿给绿色之光小区B04、B05楼业主，每户按原购房合同面积标准计算，未入住、未装修的住户不予补偿，新楼竣工验收合格后领取新房钥匙及相应补偿费；新楼竣工后原告协助业主办理房屋产权证；凡不执行此协议的B04、B05楼业主，后果及责任自行承担。2012年年底，新楼建成并经竣工验收后，原告通知包括被告在内的绿色之光小区B04、B05全体业主到原告处领取新房钥匙及装修补偿费。2014年3月16日，被告到原告处与原告签订了《关于“绿色之光”B04、B05住宅楼竣工交付使用协议书》，协议书明确：原告交付被告的新房为新建B04楼5单元301室，交付前，被告已对房屋质量、标准、户型、水电暖等设施进行了全面验收，原告按被告原购房合同面积每平米补偿被告装修费用200元，被告在签订协议领取钥匙起，必须将旧房钥匙全部交付原告。2014年3月19日，被告从原告处领取了新房钥匙及装修补偿费。但旧房钥匙被告却迟迟不给原告交回，并额外向原告提出补偿要求，以此作为交回旧房（钥匙）的条件。现绿色之光小区B04、B05楼业主除包括被告在内的11人未交回旧房钥匙，其余住户均在领取新房钥匙及补偿费的同时交回了旧房钥匙，且B05楼原告已进行了拆除。对被告居住的B04楼的拆除工作，由于包括被告在内的11人未交回旧房钥匙并阻挠原告对楼房的拆除，致使旧楼拆除工作陷于停滞。而原告在旧楼拆除后所建新楼系政府拆迁安置房，旧楼无法拆除，新楼无法开工建，拆迁安置房必然无法按期交付被拆迁人，这无疑将损害被拆迁人的利益，引发社会不稳定因素。基于以上事实，原告认为被告在业主投诉委员会及其本人与原告就新楼置换及装修补偿问题达成协议且已领取新房钥匙及装修补偿费的情况下，拒不交回旧房钥匙，其行为已侵犯了原告合法权益。为此原告特依据民诉法及相关法律规定向法院提起诉讼，请求判令被告将原居住的绿色之光小区B04号楼5单元301室住宅房（钥匙）腾空后交付原告拆除。
被告王永刚辩称，原告拒不解决被告等业主房屋装修费用及其他经济损失，却要求被告腾空原住宅房屋实属无理要求。1、被告购买了阿左旗巴镇绿色之光小区B04号楼5单元301室。2007年12月小区各业主发现住宅楼因出现质量问题，新购入住的房屋后卧室、前卧室、客厅等多处发生不同程度的裂缝，之后广大业主先后找被告协商解决此事。在协商无果的情况下，业主又找到阿盟盟委、阿盟住建局、阿盟信访局等部门，在盟委领导的过问下，原告聘请了有资质的鉴定机构做了质量技术鉴定，经鉴定，原B04、B05号楼存在严重的质量问题。2011年原告在阿盟盟委和阿盟住建局的监督之下，开始选址以同样的面积、格局重建原B04、B05号楼。2013年9月13日原告以“紧急通知”的方式通知各业主：“凡是无故拒绝领取钥匙的业主，被视为自愿放弃入住新楼，该楼房将由我公司按市价向社会公开出售。”在领取新楼钥匙之前，被告与其他业主均提出原房屋的装修费远远不止每平米200元，要求原告通过评估的方式解决装修费问题，原告态度十分强硬，而且雇佣开锁人员进入业主家中，并声称强拆原购楼房，在办理新房证时不提供任何手续。无奈，被告领取了钥匙。被告重新搬迁是因为原告卖给被告的原住房存在质量问题所导致，其过错在原告。2、原告方因房屋质量问题对被告进行了搬迁，原告并未解决被告等对原购买房屋装修费用以及其他经济损失。被告的房屋装修费用9至10万元，原告不解决被告装修费用和其他经济损失，却要求被告交回原房屋钥匙让其拆迁，原告的做法将会导致证据灭失，这样的做法既不公平也不合理，实属无理要求。
反诉原告王永刚诉称，2006年反诉人在阿左旗巴镇绿色之光小区购买了B04号楼5单元301室。2007年12月小区各业主发现住宅楼出现质量问题，新购入住的房屋后卧室、前卧室、客厅等多处发生不同程度的裂缝，之后广大业主先后找被告协商解决此事。在协商无果的情况下，业主又找到阿盟盟委、阿盟住建局、阿盟信访局等部门，在盟委领导的过问下，被反诉人聘请了有资质的鉴定机构做了质量技术鉴定，经鉴定，原B04、B05号楼存在严重的质量问题。2011年被反诉人在阿盟盟委和阿盟住建局的监督之下，开始选址以同样的面积、格局重建原B04、B05号楼。2013年9月13日被反诉人以“紧急通知”的方式通知各业主：“凡是无故拒绝领取钥匙的业主，被视为自愿放弃入住新楼，该楼房将由我公司按市价向社会公开出售。”在领取新楼钥匙之前，被告与其他业主均提出原房屋的装修费远远不止每平米200元，要求被反诉人通过评估的方式解决装修费问题，被反诉人态度十分强硬，而且雇佣开锁人员进入业主家中，并声称强拆原购楼房，在办理新房证时不提供任何手续。无奈，反诉人与被反诉人签订了《关于新建“绿色之光”小区B04、B05号住宅楼竣工交付使用协议书》。该协议所涉及的《绿色之光小区B04、B05号有关事宜的协议书》并非反诉人所签订，对于反诉人不发生法律效力。该协议第三条所涉及的新建楼房的装修补偿费按照每平米200元标准执行的条款损害了反诉人在内的第三人的合法权益，因此是无效条款。《关于新建绿色之光小区B04、B05号住宅楼竣工交付使用协议书》第三条“甲方按照乙方原购房合同面积标准计算，每平米补偿200元装修费。”《绿色之光小区B04、B05号有关事宜的协议书》与《关于新建绿色之光小区B04、B05号住宅楼竣工交付使用协议书》是主从合同关系，后一个协议的第三条完全是前一个协议第三条的翻版。主合同无效，从合同自然无效。反诉人认为，反诉人等对原购买房屋进行装修，装修费用在9至10万元，被反诉人因为所建楼房存在质量问题导致反诉人重新搬迁，被反诉人对于给反诉人造成的损失应当是赔偿，而不应是补偿。赔偿费用应当与反诉人原购房屋装修费用相当。被反诉人给与反诉人的装修费用明显低于实际装修费用，这样的条款严重违背了公平原则，应属合同法所规定的显失公平，应属无效条款。被反诉人应当赔偿反诉人装修费用及其他经济损失。综上，为了维护反诉人的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百四十条，《合同法》第五十二条第二项、第五十四条之规定提起诉讼，请求人民法院1、依法确认绿色之光小区B04、B05号楼投诉业主委员会与被反诉人签订的《绿色之光小区B04、B05号有关事宜的协议书》第三条无效；2、依法确认2014年3月16日反诉人与被反诉人签订的《关于新建绿色之光小区B04、B05号住宅楼竣工交付使用协议书》第三条无效；3、依法判令被反诉人赔偿反诉人装修费用73000元；4、由被反诉人赔偿反诉人其他经济损失24000元；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告咸阳华商房地产开发有限公司阿拉善盟分公司辩称，被反诉人认为反诉人反诉理由及诉请没有事实根据和法律依据。一、关于反诉人要求确认绿色之光小区B04、B05住宅楼质量问题投诉业主委员与被反诉人签订的《关于重建绿色之光小区B04、B05楼有关事宜的协议书》第三条及反诉人与被反诉人2014年3月16日签订的协议书第三条无效的问题。2008年绿色之光小区B04、B05住宅楼因出现施工质量问题，该两栋楼的业主向阿盟住建局、信访局投诉，后被反诉人委托有资质的鉴定机构对两栋楼出现质量问题的原因及修复方案进行了鉴定。对于有关部门出具的修复方案，B04、B05住宅楼业主不认同，并坚决要求被反诉人给其重新建新的住宅楼，并为此多次向阿盟住建局、信访局等部门投诉，被反诉人为解决问题，在阿盟住建局、信访局参与下，与业主进行沟通协商，最终于2011年5月26日在阿盟住建局、信访局的见证下，被反诉与绿色之光小区B04、B05楼质量问题投诉业主委员签订了《关于重建绿色之光小区B04、B05楼有关事宜的协议书》，协议书明确：被反诉人为绿色之光小区B04、B05楼业主新建两栋住宅楼，新楼具体位置确定在绿色之光北区现B06、B07、B09楼的北面，与B06、B07、B09楼相邻；新建的两栋楼楼号不变，仍为B04、B05楼，楼门方向、楼层、户型、面积、设计格局与原楼房相同；新建楼房开工时间为2011年6月1日，竣工日期初步定于2012年6月30日；新楼的装修补偿费，经双方协商，由被反诉人按每平米200元的标准补偿给绿色之光小区B04、B05楼业主，每户按原购房合同面积标准计算，未入住、未装修的住户不予补偿，新楼竣工验收合格后领取新房钥匙及相应补偿费；新楼竣工后被反诉人协助业主办理房屋产权证；凡不执行此协议的B04、B05楼业主，后果及责任自行承担。上述协议是被反诉人与B04、B05楼全体业主委托的质量问题投诉业主委员在协商一致的情况下签订的，质量投诉业主委员会成员由B4楼、B5楼业主每个单元推举的各一名业主组成，反诉人并不是质量问题投诉业主委员的成员，当然不需要其在该协议上签字，但反诉人未签字并不影响该协议对反诉人发生法律效力。事实上在上述协议签订之后，为进一步明确全体业主是否同意履行上述协议，被反诉人又要求各单元业主向被反诉人提交了各单元业主对上述协议是否同意执行的表态表，反诉人在表态表上签名，明确表示同意执行上述协议。新房建成后，被反诉人通知全体业主领取新房钥匙，反诉人在2014年3月16日到被反诉人处领取了新房钥匙及装修补偿费24070元。同时与被反诉人签订了与上述协议基本一致的协议。两份协议根本不存在主从之分，均系双方真实意思表示，合法有效。同时在领取新房钥匙上也根本不存在反诉人所谓的被迫领取的情况。基于上述事实，同时根据《合同法》规定的合同条款无效应具备的几个条件，即（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。显然两份协议中条款并不存在无效的情形。二、关于反诉人要求按评估价格赔偿其装修费用和其他经济损失的问题。根据上述陈述，对于被反诉人如何给B04、B05楼全体业主进行装修补偿，被反诉人与B04、B05楼全体业主委托的质量问题投诉业主委员在协议中已进行了明确约定，2014年3月16日反诉人又在与被反诉人签订的协议中对装修补偿标准进行了明确，而且反诉人已经依协议领取了装修补偿费，在这种情况下，反诉人再要求被反诉人按评估价格给反诉人进行补偿显然没有道理。至于反诉人所称的其他经济损失反诉人就更没有理由主张了。综上所述，被反诉人认为反诉人反诉没有事实根据及法律依据，请求人民法院依法驳回反诉人反诉。
经审理查明，绿色之光小区由原告开发建设。2008年绿色之光小区B04、B05住宅楼出现工程质量问题，该两栋楼的业主向阿盟住建局、阿盟信访局投诉，原告委托鉴定机构对两栋楼出现质量问题的原因及修复方案进行了鉴定。B04、B05住宅楼业主不同意按修复方案修复，要求新建住宅楼，为此多次向阿盟住建局、阿盟信访局等部门投诉，2011年5月26日在阿盟住建局、阿盟信访局最终协调见证下，原告与绿色之光小区B04、B05楼质量投诉业主委员签订了《关于重建绿色之光小区B04、B05楼有关事宜的协议书》，协议书约定：原告为绿色之光小区B04、B05楼业主新建两栋住宅楼，新楼具体位置确定在绿色之光北区现B06、B07、B09楼的北面，与B06、B07、B09楼相邻；新建的两栋楼楼号仍为B04、B05楼，楼门方向、楼层、户型、面积、设计格局与原楼房相同；新建楼房开工时间为2011年6月1日，竣工日期初步定于2012年6月30日；新楼的装修补偿费，经双方协商，由原告按每平米200元的标准补偿给B04、B05楼业主，每户按原购房合同面积标准计算，未入住、未装修的住户不予补偿，新楼竣工验收合格后领取新房钥匙及相应补偿费（协议第三条）；新楼竣工后原告协助业主办理房屋产权证；新楼建成后，旧楼内的装修物品本着业主自愿的原则，可自行拆除拿走；涉及太阳能热水器、有线电视、电话、网络等的拆除移机及搬家等费用，均由业主自行承担；凡不执行此协议的B04、B05楼业主，后果及责任自行承担。在该协议上由阿盟信访局、阿盟建设局、原告加盖公章，B04、B05楼质量投诉业主委员会12名委员签名（下称四方协议）。四方协议签订后，B04、B05楼质量投诉业主委员分别向各业主征询意见并由业主在重建绿色之光小区B04、B05楼四方协议书最终表态表上签署意见，共有75名业主同意执行四方协议，7名业主不同意执行四方协议。被告王永刚亦在表态表上签名同意执行四方协议。2013年7月12日，原告通知B04、B05楼业主交付新楼。2014年3月16日，被告与原告签订《关于新建绿色之光小区B04、B05住宅楼竣工交付使用协议书》，确认将新建的B04楼5单元301室交付被告使用，被告已对新房设施全面验收，被告在签订协议领取钥匙起四个月后必须将旧房钥匙全部交付原告。在该协议条款中将四方协议内容再次重申，其中第三条仍为“原告按照被告原购房合同面积标准计算，每平米补偿被告200元装修费，未入住、未装修的原旧楼住户不予补偿。”签订协议的同时，被告从原告处领取了新房钥匙及装修补偿费24070元。后在约定期限内被告未将旧房钥匙向原告交回，并向原告提出补偿要求，以此作为交回旧房（钥匙）的条件。原告认为被告在业主质量投诉委员会与原告就重建新楼置换及装修补偿问题达成协议且已领取新房钥匙及装修补偿费的情况下，拒不交回旧房钥匙，其行为已侵犯了原告合法权益，故向人民法院起诉，请求判令被告将原居住的绿色之光小区B04号楼5单元301室住宅房（钥匙）腾空后交付原告拆除。被告提出反诉认为，四方协议所并非反诉人所签订，对于反诉人不发生法律效力。且四方协议第三条所涉及的新建楼房的装修补偿费按照每平米200元标准执行的条款损害了反诉人在内的第三人的合法权益且显失公平，是无效条款。而四方协议与《关于新建绿色之光小区B04、B05号住宅楼竣工交付使用协议书》是主从合同关系，主合同无效，从合同自然无效。故请求人民法院1、依法确认绿色之光小区B04、B05号楼投诉业主委员会与被反诉人签订的《绿色之光小区B04、B05号有关事宜的协议书》第三条无效；2、依法确认2014年3月16日反诉人与被反诉人签订的《关于新建绿色之光小区B04、B05号住宅楼竣工交付使用协议书》第三条无效；3、依法判令被反诉人赔偿反诉人装修费用（依评估价值）；4、由被反诉人赔偿反诉人其他经济损失24000元；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。
另查明，本案在审理过程中，被告自愿放弃对装修费用的评估申请，主张装修费用为73000元。
上述事实有原告提交四方协议书一份、对四方协议书的最终表态表、关于新建住宅楼竣工交付使用协议书、物品领用表、领取装修补偿金领条，被告提交的检验报告及原、被告相互认可的陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为，绿色之光小区B04、B05号楼质量投诉业主委员能否代表B04、B05号楼全体业主，其签订的四方协议的效力。纵观本案，B04、B05号楼自2008年即已出现质量问题，因该质量问题关乎所有业主住房安全问题，业主不仅与原告协商处理，同时向相关部门投诉。因投诉、协商历时近四年之久，为了更充分更广泛地代表业主的意愿，遂由各单元推选一名业主负责上传下达，因自发形成，未办理委托手续，这种状态直至四方协议签订。依据《合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，在近四年的投诉、协商过程中，各单元推选的业主代表代表业主与原告及相关部门协商，且经过漫长的协商过程，在平等自愿的基础上，最终与原告签订协议确认的行为是近四年协商的成果，被告明知或应当知道质量投诉业主委员代表全体业主订立四方协议，但不表示反对。当12名质量投诉业主委员代表全体业主与原告、阿盟住建局、阿盟信访局签订四方协议时，原告及阿盟住建局、阿盟信房局有理由相信该12名代表能够代表全体业主的意愿，有代理权。上述情形符合合同法关于表见代理构成的条件。四方协议签订后，被告在最终表态表及《关于新建绿色之光小区B04、B05号住宅楼竣工交付使用协议书》均签字确认进一步表明其对质量投诉业主委员的代理行为是知晓的，而被告以未推举业主代表，对12名质量投诉业主委员所签订的四方协议内容不知晓的抗辩理由不合常理，本院不予采信。综上，本院认为，12名质量投诉业主委员代表全体业主与原告、阿盟住建局、阿盟信访局签订四方协议的代理行为有效，其代表全体业主签订的四方协议合法有效，对全体业主具有约束力。被告应当依约将原居住的绿色之光小区B04号楼5单元301室住宅房腾空后交付原告拆除。对于被告的反诉请求，因四方协议合法有效，故本院对被告的反诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告王永刚于本判决生效之日起十五日内将原居住的绿色之光小区B04号楼5单元301室住宅房（钥匙）腾空后交付原告拆除；
二、驳回反诉原告的诉讼请求。
本诉案件受理费100元，由被告负担；反诉案件受理费200元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 王立东
二〇一五年三月二十日
书记员 查 娜