浙江省台州市路桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台路执异初字第5号
原告：台州市财哒金属有限公司。
法定代表人：张建川。
委托代理人：吴梦娅。
被告：招商银行股份有限公司招行小贷中心。
负责人：杨少伟。
委托代理人：狄勇军。
被告：中国农业银行股份有限公司台州海门支行。
负责人：陈荣华。
委托代理人：曾碧佳。
第三人：台州市中力缝纫机有限公司。
法定代表人：陈华。
第三人：台州新辉煌精密机械有限公司。
法定代表人：陈丽燕。
原告台州市财哒金属有限公司（以下简称“财哒公司”）为与被告招商银行股份有限公司招行小贷中心（以下简称“招行小贷中心”）、中国农业银行股份有限公司台州海门支行（以下简称“农行海门支行”）案外人执行异议之诉纠纷一案，于2015年5月21日向本院起诉，本院于同日受理后依法组成合议庭，并追加台州市中力缝纫机有限公司（以下简称“中力公司”）、台州新辉煌精密机械有限公司（以下简称“新辉煌公司”）为第三人，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告财哒公司委托代理人吴梦娅、被告招行小贷中心委托代理人狄勇军、被告农行海门支行委托代理人曾碧佳到庭参加诉讼，第三人中力公司法定代表人陈华经本院公告传唤逾期未到庭，第三人新辉煌公司法定代表人陈丽燕经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告财哒公司诉称，2012年1月1日，其与中力公司签订厂房租赁协议，并于2012年11月18日签订补充协议，中力公司将位于台州经济开发区滨海工业区海丰路98号的厂房出租给原告，约定年租金人民币10万元，租赁期限五年，从2012年1月1日至2017年1月1日止，原告支付租金人民币50万元。协议签订后，原告凭厂房租赁协议申请办理危险废物经营许可证及营业执照，原告从开业至今一直在该厂房内营业，故原告与中力公司签订的厂房租赁协议合法有效，并具有真实性。路桥区人民法院裁定对中力公司所有的坐落在九条河西侧的工矿仓储用地及地上建筑物的带租拍卖，被告招行小贷中心、农行海门支行提出异议，路桥区人民法院裁定中止对中力公司所有的坐落在九条河西侧的工矿仓储用地及地上建筑物的带租拍卖。现要求确认原告对中力公司所有的坐落在九条河西侧的工矿仓储用地及地上建筑物享有租赁权，租赁期限到2017年1月1日止；恢复对中力公司所有的坐落在九条河西侧的工矿仓储用地及地上建筑物的带租拍卖。
被告招行小贷中心辩称，2015年4月8日、4月9日听证时要求原告提供租赁协议及租金支付原件，原告一直未提供，因此租赁关系不具有合理性。
被告农行海门支行辩称，第三人中力公司将其所有的位于台州市经济开发区滨海工业区块GH区块（台州市海丰路98号、九条河西侧）的土地使用权及其所有的地上建筑物抵押给被告农行海门支行，并于2012年10月10日办理土地抵押登记，2012年10月11日办理房产抵押登记；2012年11月18日的补充协议与2012年1月1日的协议没有关联性，补充协议对关键条款、主体有实质性变更，应是一份单独的协议，从补充协议文本来看，虽然有关于合同概括转移的条款，但无概括转移的意思表示，且后份协议无前份协议承租方的签章，无法成立合同的概括转移；原告工商登记时间为2012年12月13日，补充协议签订时间早于原告获得主体资格的时间，原告不具备签订协议的主体资格；原告称开业至起诉一直在厂房营业，但从证据及陈述来看，无水电物业费，故原告陈述虚假。
原告财哒公司为证明其诉请事实提供了如下证据：
一、（2015）台路执异字第13号执行裁定书，证明被告是申请执行人。
二、厂房租赁协议、补充协议、收条、浙江泰隆商业银行账户明细对账单，证明原告与第三人中力公司签订了租赁协议及补充协议，中力公司将厂房出租给原告，原告支付租金50万元，原告在登记工商信息时，已将有关厂房租赁资料提交给相关工商部门，合同是有效的。
经庭审质证，被告招行小贷中心对证据一无异议；对证据二有异议，认为2012年1月1日签订的租赁协议第三条约定年租金10万元，合计50万元，但收条落款时间为2014年1月17日，金额为30万元，原告只支付了三年的租金，而对账单上显示2013年2月支付30万元，三者不一致，关联性存在问题。被告农行海门支行对证据一无异议；对厂房租赁协议、补充协议、收条的真实性均有异议，认为厂房租赁协议承租的厂房位于海丰路98号，面积非常大，但补充协议承租的厂房只占到海丰路98号的一小部分，而租金却没有变化；对银行账户明细对账单的真实性无异议，但其中的时间、收款对象与原告没有关联性，不能证明待证事实。本院向第三人中力公司、新辉煌公司送达诉讼文书及举证材料后，其未对原告所诉事实及举证提出异议，亦未到庭应诉，视为其放弃质证和抗辩的权利。
经庭审举证、质证，本院认证如下：证据一被告质证无异议，本院予以认定。2012年11月18日原告财哒公司与第三人中力公司签订的租赁协议，第三人中力公司在执行异议听证时无异议，且原告工商登记的住所地为租赁协议约定的台州经济开发区滨海工业园区海丰路98号，对该协议签订的真实性本院予以确认。2012年1月1日第三人中力公司与案外人李建一、张建川、冯言友签订的厂房租赁协议，原告未举证证明李建一、张建川、冯言友与本案的关联性，2012年11月18日的租赁协议名为2012年1月1日租赁协议的“补充协议”，两份租赁协议约定的承租厂房面积相差较大，但租金相同，不符合常理，且无李建一、张建川、冯言友的签字；原告虽举证证明在办理工商登记时已将该协议提交工商管理部门，但工商管理部门只是形式审查，而非实质审查，故不能证明2012年1月1日的租赁协议是有效存在的，本院对该协议不予认定。收条与本案事实相关联，本院予以认定。银行账户明细对账单上的汇款时间为2013年2月26日，收条出具时间为2014年1月17日，汇款时间与收条出具时间相差近一年，不符合常理，故本院对浙江泰隆商业银行账户明细对账单本身的真实性予以认定，但不能证明待证事实。
综上，经审理本院认定的事实如下：第三人中力公司将其所有的位于台州市经济开发区滨海工业区块GH区块（台州市海丰路98号、九条河西侧）的土地使用权及其所有的地上建筑物抵押给被告农行海门支行，并于2012年10月10日办理土地抵押登记，2012年10月11日办理房产抵押登记。根据已经发生法律效力的台州市椒江区人民法院（2013）台椒商特字第12号民事裁定书，农行海门支行对中力公司所有的位于台州市经济开发区滨海工业区块GH区块（台州市海丰路98号、九条河西侧）的土地使用权及其所有的地上建筑物［国有土地使用证号及他项权证号为：台开国用（2006）第3488号、台开他项（2012）第00287号、台房建台字第J0000053号］在借款本金1750万元及利息、罚息、复利、违约金以及实现担保物权的费用等范围内享有优先受偿权。苏州工业园区人民法院于2013年7月9日保全查封了中力公司坐落于九条河西侧的房地产，并依据已经发生法律效力的苏州工业园区人民法院（2013）园商初字第1051号民事判决书委托本院执行该案。中力公司应偿付招行小贷中心借款本金425万元及利息、罚息、复利，律师费95001元，并支付诉讼费用48967元，执行费用48765元，台州市精工服装机械有限公司、陈华、浙江凯旋缝纫机有限公司、台州市大自然洁具有限公司、台州市路桥力东缝纫机厂、新辉煌公司、ＸＸ曦对借款本金及利息、罚息、复利，律师费，执行费承担连带责任。在执行过程中，本院在现场发现有案外人依据租赁合同占有了中力公司所有的坐落在九条河西侧的房地产，拟带租拍卖该房地产，并通知案件当事人，农行海门支行和招行小贷中心对“拟带租拍卖”不服，提出异议。2015年4月15日，本院作出（2015）台路执异字第13号执行裁定书，中止对中力公司所有的坐落在九条河西侧的工矿仓储用地及地上建筑物的带租拍卖。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。
另查明，原告财哒公司成立于2012年12月13日，工商登记住所地为台州经济开发区滨海工业园区海丰路98号。原告财哒公司与第三人中力公司于2012年11月18日签订租赁协议，中力公司将坐落于台州经济开发区滨海工业园区海丰路98号的部分厂区出租给财哒公司，租赁期从2012年1月1日起至2017年1月1日止，年租金10万元。2014年1月17日，第三人中力公司出具收条一份，收到原告财哒公司房租费30万元。
本院认为，本案的争议焦点是原告与第三人中力公司签订的租赁协议是否合法、有效，及原告是否在案涉房屋设定抵押或者被法院查封前合法占有之。首先，2012年11月18日签订的租赁协议名为“补充协议”，但合同双方为原告财哒公司与第三人中力公司，协议上没有案外人李建一、张建川、冯言友的签字，故2012年11月18日的租赁协议是一份独立的合同，而非2012年1月1日租赁协议的补充协议或者概括转让。原告工商登记的住所地与2012年11月18日租赁协议约定的地址一致，其与第三人中力公司2012年11月18日签订的租赁协议合法、有效。原告要求确认其对中力公司所有的坐落在九条河西侧的工矿仓储用地及地上建筑物享有租赁权，租赁期限到2017年1月1日止，合理合法，本院予以支持。其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的双务实践合同，租赁权设立的时间应以占有时间为准。原告财哒公司应举证证明其已在案涉房屋设定抵押或者被法院查封前合法占有之，否则原告的租赁权不能对抗抵押权或法院强制执行。原告财哒公司在2012年12月13日成立时的工商登记住所地为台州经济开发区滨海工业园区海丰路98号，即案涉房屋所在地，可以证明原告在法院2013年7月9日查封前已合法占有案涉房屋。但原告提供的证据不足以证明其在案涉房屋办理抵押登记（2012年10月10日、11日）前已合法占有之，故原告的租赁权不能对抗被告农行海门支行的抵押权，原告要求恢复对中力公司所有的坐落在九条河西侧的工矿仓储用地及地上建筑物的带租拍卖，无事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称的合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条的规定，判决如下：
一、确认原告台州市财哒金属有限公司与第三人台州市中力缝纫机有限公司签订日期为2012年11月18日的租赁协议有效。
二、驳回原告台州市财哒金属有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告台州市财哒金属有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院（在上诉期满后7日内先预交上诉案件受理费5800元，逾期未交纳按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：中国农业银行股份有限公司台州市分行）。
审 判 长 张 跃
审 判 员 ＸＸ曦
人民陪审员 王思丹
二〇一五年十二月二十一日
代书 记员 林 超