福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）厦民终字第2376号
上诉人（原审被告）温丽燕，女，1968年2月4日出生。
被上诉人（原审原告）厦门广三投资管理有限公司。
法定代表人金德成，总经理。
委托代理人庄良佳、吕曼司，北京中银（厦门）律师事务所律师。
上诉人温丽燕因与被上诉人厦门广三投资管理有限公司（下称广三公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年3月13日广三公司、温丽燕签订《厦门名汇商业广场商铺租赁合同》，约定：温丽燕向广三公司承租厦门市中山路名汇广场内F层171号商铺，建筑面积为35.84平方米，无装修；期限为2012年3月13日至2015年3月12日，从2012年3月3日至2012年6月23日为免租装修期，温丽燕无需承担租金，计租日从2012年6月24日开始；租金标准为：第一租约年按人民币（下同）3225元／月计，第二租约年为3584元／月计，第三租约年为3942元／月计；租金每三个月为一个缴租期，温丽燕应于每个缴租期的最后一个月的前七天（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向广三公司一次性足额支付下个缴租期租金；租金支付方式：广三公司指定接收租金及履约保证金的相应账户（广三公司指定账户信息附于附件）；该商铺内经营品牌为古玩，经营项目为瓷器、杂项，未经广三公司书面同意，温丽燕不得擅改商铺的经营业态；在合同签订当日，温丽燕应向广三公司支付6450元作为温丽燕在合同项下的履约保证金，合同终止后7日内，若未发生合同第十一条规定情形，履约保证金无息退还；温丽燕自行承担物业费及其他相关费用。合同第十一条约定了违约责任：合同签订后，若温丽燕未如约向广三公司足额支付履约保证金及商铺租金，则自温丽燕逾期支付第5个工作日起，广三公司有权以书面通知方式解除合同，广三公司解除合同的，温丽燕应向广三公司支付相当于相应保证金应付金额的违约赔偿金；双方确认，本合同因温丽燕违约而终止的，或因温丽燕违约导致广三公司行使解除合同权利的，则广三公司有权没收合同项下之履约保证金，反之，则应由广三公司无息双倍返还合同项下的履约保证金；……温丽燕迟延缴纳租金的，逾期10日后，则每迟延一日，温丽燕应向广三公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金。迟延超过30日，双方协商违约责任，协商不成，广三公司有权单方解除合同。合同第十二条约定：合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，温丽燕应将该商铺交还原告，此为商铺的交还期，若在交还期内，温丽燕仍应按合同约定之标准向广三公司及管理公司支付租金等费用，若交还期后仍未将符合要求的商铺交还广三公司的，则自交还期届满之日的次日起，温丽燕应按合同终止时该商铺的租金标准的200%向广三公司支付租金，直至温丽燕按照合同要求交还该商铺时为止。合同第十三条约定：合同履行期间，双方任何与本合同有关的意见、要求等均以书面形式为准；广三公司按下列明确的地址发送通知：广三公司地址为厦门市思明区中山路名汇广场F103、F104，收件人魏景。
合同签订后，广三公司依约将讼争商铺交付给温丽燕，温丽燕依约向广三公司缴纳了履约保证金6450元，缴纳租金至2012年9月23日。此后，由于温丽燕未继续缴租，广三公司委托律师于2012年12月5日向温丽燕发出催缴律师函，告知温丽燕应于收到函件三日内到厦门名汇物业管理有限公司广三交费处付清全部欠租金款及延迟履行违约金。温丽燕并未基于此函向广三公司补缴所欠费用，广三公司于2012年12月14日委托律师向温丽燕发出律师函，函告温丽燕解除广三公司、温丽燕所签订的《厦门名汇商业广场商铺租赁合同》，温丽燕于2012年12月21日收悉。
另查明，在广三公司、温丽燕签订本案讼争合同之前，广三公司曾就厦门市中山路名汇广场将开辟为“皇朝古玩城”向社会发出招商广告，广告词中标注：“首次招商面积约一万平方米，200间商铺定于圣诞-
元旦期间盛大开幕……厦门金三角最具商业价值商圈等”。厦门市中山路名汇广场内F层171号商铺（即厦门市思明区名汇广场B地块1层F171单元）系杨洁于2005年12月25日向厦门龙潭房地产开发有限公司购买的房产。2013年3月12日杨洁出具确认函，确认其于2011年11月15日将该房产出租给广三公司，并在租赁合同中约定，广三公司享有将该房产全部或部分转租、转借或用其他方式交与第三者使用或合用的权利，无需经杨洁同意。审理中，温丽燕表示双方约定的违约金、赔偿金标准过高，要求予以调低。
原审法院认为，温丽燕系台湾地区居民，本案系涉台房屋租赁合同纠纷，应比照涉外案件处理。本案系因不动产纠纷提起的诉讼，应由不动产所在地人民法院管辖。案涉出租的厦门市中山路名汇广场房屋在厦门市，且本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，因此，本院对本案享有管辖权。本案双方对法律适用没有约定，依据最密切联系地原则，本案应当适用中华人民共和国法律。
原审认为，广三公司所租赁房屋的房产业主杨洁已明确表示广三公司享有将该房产全部或部分转租、转借或用其他方式交与第三者使用或合用的权利，无需经其同意，故广三公司、温丽燕之间签订的《厦门名汇商业广场商铺租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，双方均应严格履行。温丽燕辩称原告主体不适格，广三公司、温丽燕所签订的《厦门名汇商业广场商铺租赁合同》是无效合同，无事实和法律依据，不予采纳。温丽燕从2012年9月24日开始拖欠租金，并经广三公司于2012年12月5日发律师函予以催讨仍拒不缴纳，已构成违约，应依双方所签之合同约定承担相应违约责任。广三公司于2012年12月14日向温丽燕发出合同解除的函件，故根据合同约定，广三公司、温丽燕所签订的《厦门名汇商业广场商铺租赁合同》于2012年12月21日解除。广三公司诉求温丽燕补缴2012年9月24日至2012年12月28日止的房屋租金10212.5元，并按日千分之一计付从拖欠日起的迟延履行违约金，符合法律规定，予以支持。依照合同第十一条的相关约定，由于温丽燕违约，广三公司行使合同解除权致合同解除，广三公司有权没收温丽燕所缴纳的履约保证金6450元，故广三公司无需退还温丽燕履约保证金6450元。广三公司虽是依据合同约定诉求温丽燕向其支付相当于保证金应付金额的违约赔偿金6450元，但该项违约赔偿的约定过高，在广三公司已没收了温丽燕所支付的履约保证金的情况下，再要求温丽燕赔付等额违约金，已超出了温丽燕违约所造成的损失，故广三公司该项诉求，不予支持。鉴于温丽燕至今未退还讼争商铺给广三公司，给广三公司造成了一定损失，故温丽燕应按原合同约定之租金标准计付房屋使用费。广三公司要求按合同约定，由温丽燕按原约定之租金标准的200%向广三公司支付房屋使用费，自2012年12月29日至实际退还之日止，该项约定也已超过广三公司因温丽燕未及时退还讼争房屋所造成的损失，不予采纳。温丽燕辩称广三公司未兑现其在招商广告中的承诺，属于违约在先，原审认为，本案中的招商广告属于要约邀请，它既不能因相对人的承诺而成立合同，也不能因自己作出的某种承诺而约束要约人，故温丽燕的抗辩，于法无据，不予采纳。温丽燕辩称其在2012年8月中旬就已搬离，但未提交相关证据证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认广三公司与温丽燕之间的租赁关系于2012年12月21日解除；二、温丽燕于判决生效之日起十日内向广三投资公司支付2012年9月24日至2012年12月23日的房屋租金人民币9675元，并按日千分之一计付从2012年9月27日起至判决确定的付款之日止的迟延履行违约金；支付2012年12月24日至2012年12月28日止的房屋租金人民币537.5元，并按日千分之一计付从2012年12月27日起至判决确定的付款之日止的迟延履行违约金；三、广三公司无需向温丽燕退还履约保证金人民币6450元；四、温丽燕于判决生效之日起十日内按签订的《厦门名汇商业广场商铺租赁合同》约定的商铺租金标准向广三公司支付房屋使用费（自2012年12月29日起至被告将商铺交还给原告之日止）；五、驳回广三公司其他诉讼请求。
宣判后，温丽燕不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人曾将名汇广场承诺开辟为：“皇朝古玩城”，并向社会广而告之，广告内容明确具体，符合要约的基本要求，而不能认定为要约邀请。上诉人正是在被上诉人的承诺之下，相信被上诉人的承诺和实力，且被上诉人还收了上诉人的策划费用，才作出签订合同的行为。但后来二百多个店铺只进驻二十来家，一直无法达到其承诺的规模，致使上诉人的合同目的无法实现。2012年7月之后被上诉人搬走找不到人，故8月份上诉人只得结束营业。因此，请求二审法院撤销原审判决第二项；退还履约保证金及违约金共计12900元。
被上诉人辩称，其向社会发出的招商广告只对招商场地作简单的描述、宣传，对于招商对象、期限、价款等合同的具体内容未有明确的规定，并不符合要约的规定，系要约邀请。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理，对原审法院所查明的事实予以确认。
另查明，温丽燕二审主张其已于2013年5月将店铺交还广三公司。广三公司对此不予认可，但确认其于2013年9月1日将讼争房屋收回，自2013年9月1日起不再要求温丽燕支付房屋使用费。
本院认为，本案二审双方当事人争执的焦点为被上诉人的招商广告属于要约还是要约邀请。被上诉人的招商广告中对招商的总体面积、商铺间数等进行了宣传，但对招商对象、期限、价款、违约责任等合同具体的内容未作约定，不符合法律规定的要约的条件，应属于要约邀请。上诉人与被上诉人签订的租赁合同并未对古玩城招商应达到的规模等进行约定，后古玩城招商未能达到招商宣传中的规模，对此商业风险上诉人承租前应予以考虑。故上诉人有关被上诉人的招商广告属于要约的主张，本院不予支持。温丽燕拖欠租金已构成违约，原审判决认定广三公司有权解除合同并没收履约保证金并无不当。上诉人提出2013年5月中旬将承租的店铺交还被上诉人，但未能提交相关证据证明，本院不予采纳。因广三公司二审中已确认其自2013年9月1日起不再要求温丽燕支付房屋使用费，故温丽燕除了缴交拖欠租金外，还应向广三公司支付至2013年8月止的房屋使用费。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持福建省厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第486号民事判决主文第一、二、三、五项；
二、变更该判决主文第四项为：温丽燕于本判决生效之日起十日内按双方签订的《厦门名汇商业广场商铺租赁合同》约定的商铺租金标准向厦门广三投资管理有限公司支付房屋使用费（自2012年12月29日起至2013年8月31日止）。
本案二审案件受理费442.5元，由温丽燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 桦
审 判 员 何春晓
代理审判员 郑文雅
二〇一三年十二月××日
书 记 员 许荣锟
附件：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。