浙江省龙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）衢龙民初字第321号
原告（反诉被告）：徐有金。
委托代理人（特别授权代理）：袁志平。
被告（反诉原告）：杨万灵。
委托代理人（特别授权代理）：阮雪标。
原告徐有金为与被告杨万灵房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月27日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由代理审判员江雄军独任审判，于2013年10月11日公开开庭审理了本案，原告委托代理人袁志平、被告委托代理人阮雪标到庭参加诉讼。经审理，本院认为有可能认定原被告之间的房屋租赁合同已经解除，被告基于此认定可以主张的诉讼请求没有主张，被告虽在第一次庭审中对其损失进行举证，要求原告赔偿损失，但未提交书面反诉状，故本院依法向被告杨万灵进行释明，被告杨万灵于2013年10月12日向本院提起反诉，本院予以受理。2013年11月22日，本院依法裁定本案转为适用普通程序审理，并依法组成合议庭，于2013年12月17日对本案进行第二次公开开庭审理，原告委托代理人袁志平、被告杨万灵及其委托代理人阮雪标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐有金起诉称，原被告于2010年6月29日签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的座落于龙游县龙洲街道衢龙路129号1幢1-2号和2-4室房屋租赁给被告杨万灵作为经营宾馆使用，第一年租金为125630元，如未说明递增，第二年租金开始按市场评估价确定；合同并约定，在租赁期间，若原告另有用途，可提前一个月通知被告，并收回房屋，终止合同。合同签订后，原被告双方即按照合同约定履行。2012年1月20日支付第二年的租金期限届至时，原告先后于2012年1月20日、2月1日向被告发出通知函，要求被告按照市场价支付租金194655元，但被告仅于2012年1月20日支付第二年租金125630元，尚欠69025元未支付，2013年1月20日第三年租金期限届至时，被告亦未按时支付租金。2013年2月22日，原告因对出租房屋另有用途，按照合同约定向被告发出解除租赁合同通知，通知解除原被告之间的房屋租赁合同，并收回房屋。但被告至今未按照约定腾空并交还承租房屋，亦未支付拖欠的租金及合同解除后的房屋使用费。故起诉要求解除原被告之间的房屋租赁合同，判令被告支付房屋租金87147元，支付2013年2月23日至8月14日期间的房屋使用费91676元，并自2013年8月15日起至房屋实际腾空交付原告之日止按每日533元支付房屋使用费。
为证明上述事实，原告徐有金向本院提供了如下证据：
一、龙房权证龙洲街道字第××号、第××号房屋所有权证二份，证明原告徐有金系座落于龙游县龙洲街道衢龙路129号1幢一楼1-2号和2-4室房屋的所有权人；
二、房屋租赁合同一份，证明原被告于2010年6月29日签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的房屋出租给被告杨万灵作为经营宾馆使用，租赁期间为2009年7月1日至2017年1月19日，年租金为125630元，合同第五条第2项约定：房屋租金支付方式采用先付后用的原则。如双方续租，则第二年开始租金提前一个月缴纳。（如未说明递增，第二年开始按市场评估价确定）。合同第十七条第1项并约定，在租赁期间，若甲方另有用途，可提前一个月通知乙方，并收回房屋，终止合同；
三、通知函一份、通知一份及解除租赁合同通知一份，证明原告于2012年1月20日通知被告，要求被告按照194655元数额缴纳2012年的房屋租金；2012年2月1日通知被告，告知被告其已缴纳的租金为125630元，要求被告于2月7日前支付尚欠的69025元；2013年2月21日，原告向被告发送解除租赁合同通知，以原告对租赁房屋另有用途及双方合同第十七条约定为由，决定收回出租房屋，终止双方于2010年6月29日签订的房屋租赁合同，并要求被告于通知收到后一个月内移交房屋钥匙及搬出私人财物。
被告杨万灵答辩并反诉称，原告的诉讼请求不能成立，原告的请求在龙游县人民法院（2013）年衢龙民初字第27号案件中已经提出，并已经审理并判决，属于重复诉讼。本案原告要求解除房屋租赁合同实际是要求法院确认原被告双方的租赁合同已于2013年1月22日解除，按照规定，请求法院确认即可。本案2012年1月21日至2013年1月20日的租金应按照125630元计算，已经法院生效判决书确认，故原告主张租金为194655元的请求无依据。原告在龙游县人民法院（2013）年衢龙民初字第27号案件审理过程中，于2013年6月17日派人采取锁门、阻拦、拉电闸等方式，导致被告宾馆无法继续经营，由于原告的违约行为及解除合同行为致使被告遭受经济损失，故反诉要求原告赔偿被告各项经济损失合计475248.60元。
为证明上述事实，被告杨万灵向本院提供了如下证据：
一、龙游县人民法院（2013）衢龙民初字第27号民事判决书一份，证明该生效判决书已经确认了原被告之间房屋租赁合同第五条中的第二年解释为租赁期限到期后续租的第二年，并证明原告就本案诉讼请求已在该案中予以主张，后判决驳回诉讼请求；
二、物业管理用房确认情况联系单一份、方盛荣与郑某甲签订的房屋租赁合同一份，证明本案被告杨万灵用于开办宾馆的房屋有部分从案外人郑某甲处转租而来；合同约定租金每年5730元，一年一付，合同同时约定一方违约，要向对方支付租金总额5%的违约金；
三、龙游县江郎商务宾馆设备、设施转让协议书、转让清单及收条三份，证明本案所涉房屋原由案外人郑某甲承租，被告杨万灵于2010年6月30日从郑某甲处转租该房屋，转租时郑某甲将在该房屋开办的宾馆的设备、设施、家具等一并转让给被告杨万灵，被告杨万灵并支付转让款630000元；
四、原被告于2010年6月29日签订的房屋租赁合同，证明该合同系格式合同，合同第十七条是霸王条款，严重侵犯承租人的商业经营权利，免除了自己责任，加重承租人责任，应属无效；
五、2013年6月19日通知函一份，证明原告于2013年6月19日通知被告，要求被告支付租金及违约金，并未明确要收回房屋用以他用；
六、照片二张，证明原告于2013年6月17日派人对被告承租的房屋进行锁门、拉电闸等行为；
七、购货清单一份、收款收据五份，证明被告杨万灵转租后，还购买了锅炉、水箱等设施，购买墙纸、地毯、沙发、茶几等进行补充装修等，共花费59097元的事实；
八、劳动合同六份、2013年6月至9月工资清单四份，证明被告杨万灵承租期间为经营宾馆分别与郑某乙、余丽雅、陈佳、王某、韩某、尹双琴签订劳动合同，2013年6月至9月共支付工资44800元；
九、个体工商户营业执照一份，证明被告杨万灵于2010年9月9日向龙游县工商局进行注册登记，在本案所涉房屋开办经营龙游和辉商务宾馆；
十、移交清单一份，刘小康的身份证复印件一份，证明被告杨万灵于2013年10月2日将龙游和辉商务宾馆所有的财产、设备设施经过双方清点，均已移交给原告，该移交清单并有原告代表刘小康签字确认；
十一、被告杨万灵申请的证人郑某甲、郑某乙、韩某、王某出庭住所陈述的证言各一份，证人郑某甲证言证明本案所涉房屋系证人转租给被告杨万灵，并已收到转让费630000元；证人郑某乙、韩某、王某的证言均证明证人系被告杨万灵经营的宾馆所聘用的工作员工，三证人在2013年6月至11月期间均按时收到工资。
原告徐有金对被告杨万灵的反诉答辩称，反诉原告的反诉违法法律规定，被告未在第一次庭审前提起反诉；原告已经向被告及时送达了解除合同通知书，在该通知书送达之日起，双方的合同即告解除，既然合同已经解除，反诉原告就应该返还房屋，反诉原告在反诉被告规定的期限内房屋没有返还，这是反诉原告构成违约，反诉被告有权追究反诉原告的违约责任，至于因反诉原告违约及至今不交付房屋从而造成反诉原告自身的损失，理应由反诉原告自行承担。双方签订的房屋租赁合同中，合同解除后，对于承租房屋的装修，双方并未约定解除合同后要予以补偿，所以反诉原告无权要求反诉被告进行补偿。同时，反诉原告在反诉状中陈述的内容，包括要求的损失，无有效证据予以证明。故要求驳回反诉原告的反诉请求。
经过庭审中原被告陈述及举证质证，本院对本案证据认定如下：
对原告提供的证据一、证据二及证据三，被告对证据的真实性均予以认可，故本院对该三份证据均予以认定。对被告提供的证据一、证据四、证据五、证据六、证据九及证据十，原告对证据的真实性予以认可，且该六份证据来源合法、与本案具有关联性，故本院予以认定；对被告提供的证据七、证据八、证据十一，原告提出异议。本院认为，被告提供的证据七系购货清单及收款收据，并非合法的购货发票，且被告亦未提供证据证明记载的货物确已用于被告经营宾馆，故本院对该证据七不予认定；被告提供的证据八系劳动合同及工资清单，被告提供的证据十一中郑某乙、韩某、王某出庭住所陈述的证言欲对该证据八予以印证，但结合被告提供的证据六及庭审中原告认可的原告于2013年6月17日派人对被告承租的房屋进行锁门、拉电闸等行为，可以认定自2013年6月17日之后，被告经营的宾馆已处于停业状态，而被告提供的证据八、证据十一却记载被告于2013年6月至9月期间仍旧发放工资，且证人出庭作证证言陈述在此期间证人已经不再正常上班，因此即使存在被告发放工资的行为，该损失亦是因被告原因造成，不能认定本案损失，故对被告提供的证据八及证据十一中郑某乙、韩某、王某出庭住所陈述的证言不予认定。对被告提供的证据十一中证人郑某甲出庭住所陈述的证言，该证言可以和被告提供的证据三相互印证，本院予以认定。
综上，本院认定本案事实如下：
原告徐有金系座落于龙游县龙洲街道衢龙路129号1幢一楼1-2号和2-4室房屋的所有权人，该房屋原由案外人郑某甲承租，租赁期限为2009年7月1日至2017年1月19日。2010年6月29日，被告杨万灵从郑某甲处转租该房屋，转租时郑某甲将在该房屋开办的宾馆的设备、设施、家具等一并转让给被告杨万灵，被告杨万灵并支付转让款630000元。被告杨万灵并与原告徐有金重新签订房屋租赁合同，租赁期限仍为2009年7月1日至2017年1月19日，合同并约定年租金为125630元，合同第五条第2项约定：房屋租金支付方式采用先付后用的原则。如双方续租，则第二年开始租金提前一个月缴纳。（如未说明递增，第二年开始按市场评估价确定）。合同第十七条第1项并约定，在租赁期间，若甲方另有用途，可提前一个月通知乙方，并收回房屋，终止合同。合同签订后，被告杨万灵按约交纳保证金5000元，并于2011年1月20日、2012年1月20日分别向原告指定银行账号汇入135680元和125630元租金，原告主张2012年1月20日至2013年1月19日的租金按照市场价为194655元，被告认为原告提出的加价幅度过大，根据合同应为不变租金，如果在能协商的前提下同意适当增加。双方为此多次协商但均无果。原告于2012年1月20日、2012年2月1日分别向被告发出通知，告知其2012年1月20日至2013年1月19日的租金为194655元及如未按时交纳剩余租金将单方解除合同，期限届满后被告未交纳原告所主张的剩余租金。原告为此于2013年1月4日诉至本院，要求解除双方的房屋租赁合同，并支付租金及违约金、房屋使用费，本院于2013年6月24日以（2013）衢龙民初字第27号民事判决书判决驳回原告徐有金的诉讼请求。该案审理期间，原告于2013年2月21日向被告发送解除租赁合同通知，以原告对租赁房屋另有用途及双方合同第十七条约定为由，决定收回出租房屋，终止双方于2010年6月29日签订的房屋租赁合同，并要求被告于通知收到后一个月内移交房屋钥匙及搬出私人财物。
另，被告杨万灵在承租期间，因双方发生纠纷，原告徐有金于2013年6月17日派人对出租的房屋进行锁门、拉电闸等行为，导致被告经营的宾馆停业至今；本案审理期间，原被告于2013年12月2日自行办理移交手续，确认被告经营的宾馆内的物品、设施、设备等均已移交原告，由原告单独接管。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，原被告双方均应按照合同约定履行；原被告房屋租赁合同第十七条第1项约定，在租赁期间，若甲方另有用途，可提前一个月通知乙方，并收回房屋，终止合同。该约定应认定为原被告约定的一方解除合同的条件。本案原告已于2013年2月21日以原告对租赁房屋另有用途及双方合同第十七条约定为由书面通知被告，要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。由于原被告合同约定原告需提前一个月通知被告解除合同，因此本案原被告之间的房屋租赁合同应于2013年3月21日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告依据合同约定的解除条件解除与被告之间的房屋租赁合同，但由此造成被告损失的，依法应予以赔偿，故本案被告反诉要求原告赔偿损失，理由正当，应予支持。
本案争议焦点为合同解除前的租金及解除后房屋使用费、被告杨万灵损失的认定。
一、关于原被告合同解除前房屋租金及解除后房屋使用费的认定。
原告徐有金主张房屋租赁合同第五条第2款约定“房屋租金支付方式：采用先付后用的原则。如双方续租，则第二年开始租金提前一个月缴纳。（若未说明递增，第二年开始按市场评估价确定）”其中的“第二年”为租赁期内的第二年，被告认为系租赁期满后的第二年。对该争议，本院已生效的（2013）衢龙民初字第27号民事判决已认定“第二年”应理解为租赁期届满后的第二年。并认定被告已按照约定的数额支付2012年1月20日至2013年1月19日期间的租金，因此原告在本案中再次主张2013年1月19日前的租金，不符合法律规定，本院不予支持；但本院认定本案原被告之间的合同于2013年3月21日解除，因此被告依法应支付2013年1月20日至2013年3月21日期间的租金，该期间的租金按照原被告约定的年租金计算，数额为20996元；原被告合同解除后，被告继续使用该房屋，直至2013年6月17日原告采取锁门、拉电闸至被告宾馆停业，被告依法应支付该期间的房屋使用费，房屋使用费可以按照原被告合同约定的年租金标准计算，数额为29945元；2013年6月17日之后至2013年12月2日本案房屋实际移交原告，该期间房屋虽一直由被告占用，但因原告原因致使被告经营的宾馆停业，原告对在此期间房屋使用费的产生存在过错，该损失应按照双方的过错由双方分别承担，根据本案事实及双方的过错，本院确定由被告承担该期间房屋使用费的30%，数额为17347元。
二、关于被告杨万灵损失的认定。
本案被告杨万灵于2010年6月29日从案外人郑某甲处转租本案所涉房屋，并一并受让了房屋内原经营宾馆的设施、设备等物品用于继续经营宾馆，由此支付转让费630000元，原被告房屋的租赁期限至2017年1月19日届满，由于原告依据合同约定的解除调解提前解除了房屋租赁合同，由此造成被告的宾馆无法继续经营，其已支付的转让费作为投资在合同解除后继续使用以产生收益，且原告徐有金已于2013年12月2日接收被告经营的宾馆的设施、设备等物品并予以接管，同时移交租赁房屋，因此该转让费应按照租赁年限平摊后作为认定被告损失的参考依据，但由于被告在支付该转让费过程中，转让费的数额并不一定就是转让财产的实际价值，可能包含案外人郑某甲收取的超过转让财产实际价值的溢价部分，考虑到被告在本案中确定存在损失，损害事实存在，但损失数额难以认定且已不能通过司法鉴定确定，结合被告支付转让费的情况，本院依法裁量认定被告受让的财产的实际价值按照其支付的转让费的70%确定。被告于2010年6月29日转租房屋，约定的租赁期限至2017年1月19日，转让费平摊到每日为263.15元，本案被告经营的宾馆于2013年6月17日实际停业，之后至租赁期限届满之日的期间为1311日，按照70%计算，故本案被告的财产损失为241493元。被告并主张物业房租金及违约金损失、劳动合同工资损失、承租后补充装修及设施损失，依据不足，本院不予采纳；本案原告依据合同约定的解除条件解除合同，不存在违约，因此被告要求原告支付提前收回房屋违约金，无法律依据，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告徐有金与被告杨万灵之间于2010年6月29日签订的房屋租赁合同于2013年3月21日起解除；
二、被告杨万灵（反诉原告）支付原告（反诉被告）徐有金自2013年1月20日至3月21日期间的房屋租金20996元，支付自2013年3月22日至2013年12月2日期间的房屋使用费47292元，合计68288元；
三、原告（反诉被告）徐有金赔偿被告（反诉原告）杨万灵解除合同造成的损失241493元；
上述二、三项抵销后，由原告（反诉被告）徐有金支付被告（反诉原告）杨万灵173205元，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告徐有金的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）杨万灵的其他反诉请求。
案件受理费3876元，反诉案件受理费8152元，减半收取4076元，合计7952元，由原告（反诉被告）徐有金负担4830元，由被告杨万灵（反诉原告）负担3122元，均于本判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
向本院立案庭申请
申请执行期限二年审判长江雄军
代理审判员 刘秀华
人民陪审员 林雄伟
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 周煜恒