重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异168号
异议人（被申请人）：苏州领先房地产开发有限公司，住所地苏州综合物流园312国道西南侧。
法定代表人：夏建国，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：俞飞跃，上海市竞业律师事务所律师。
申请人：重庆对外贸易进口有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路50号，统一社会信用代码91500103202833596J。
法定代表人：李习锋，董事长。
委托诉讼代理人：胡洪，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李小波，重庆康实律师事务所律师。
被申请人：上海东凰国际贸易有限公司，住所地上海市浦东新区杨高北路528号14幢3B40室。
法定代表人：叶树春，董事长。
被申请人：夏建国，1970年4月27日出生，住浙江省温岭市，公民身份号码3326231970********。
被申请人：姚怡文，1961年7月3日出生，住上海市虹口区，公民身份号码3101091961********。
被申请人：叶树春，1960年10月29日出生，住上海市虹口区，公民身份号码3101091960********。
在本院受理的申请人重庆对外贸易进口有限公司（以下简称对外贸易公司）与被申请人上海东凰国际贸易有限公司（以下简称东凰公司）、苏州领先房地产开发有限公司（以下简称领先房地产公司）、夏建国、姚怡文、叶树春诉前保全一案中，异议人领先房地产公司对本院保全查封其名下位于苏州市城北西路1558号x幢x层房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人领先房地产公司称，2017年12月6日，重庆市第五中级人民法院向苏州市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封了异议人所有的位于苏州市城北西路1558号x幢x层（不含1176、1177室）所有权证号为苏（2016）苏州市不动产权第80xxx72号建筑面积10744.56平方米房屋（以下简称案涉房屋）。另，2016年11月16日，重庆外经融资担保有限责任公司（以下简称融资公司）为担保方，异议人为抵押反担保人、东凰公司为债务人签订《抵押反担保合同》约定，基于融资公司、东凰公司与债权人对外贸易公司、重庆外经物流有限公司签订编号为2016-DH-
xx《保证合同》，为保障融资公司追偿权的实现，异议人自愿以自有财产为东凰公司的债务向融资公司提供抵押反担保，由异议人将城北西路xxxx号C幢2层房屋提供抵押反担保〔不动产证号为苏（2016）不动产权第80xxxx0号，权利价值4000万元，房地产暂作价8000万元〕。异议人认为，对外贸易公司申请财产保全，法院在实施保全中，应当根据2层房屋已被抵押且抵押房产的价值远远高于3000万元的债务，完全能够满足偿债所需的客观情形，在抵押房产上予以财产保全，而不应该再对案涉房屋进行查封保全。现法院对案涉房屋的查封，显然系超额查封，违反了《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条关于查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得超标的查封、扣押、冻结的规定。综上，请求依法撤销对异议人案涉房屋的查封。
为支持其请求，异议人向本院提交下列证据：
1.领先房地产公司与中国农业银行股份有限公司苏州分行（以下简称农行苏州分行）签订的编号为苏房商姑苏合同2016xxxxxx13的《苏州市商品房买卖合同》一份，内容为农行苏州分行于2016年向领先房地产公司购买苏州市城北西路xxxx号A1幢113室，建筑面积81.90平方米，总价款3,115,492元。
2.领先房地产公司与农行苏州分行签订的编号为苏房商姑苏合同2016xxxxxx60的《苏州市商品房买卖合同》一份，内容为农行苏州分行于2016年向领先房地产公司购买苏州市城北西路xxxx号A1幢110室，建筑面积42.90平方米，总价款1,631,925元。
上述两份合同拟证明案涉房屋周边非住宅房屋市场价为每平方米3万元余元，苏州市城北西路xxxx号C幢2层房屋价值足以满足对外贸易公司的债权。
3.融资公司、领先房地产公司、东凰公司2016年11月16日签订的《抵押反担保合同》一份，内容为基于融资公司、东凰公司与债权人对外贸易公司、重庆外经物流有限公司于2016年11月16日签订的合同编号为2016-DH-
xx《保证合同》，为保障融资公司担保权（追偿权）的实现，领先房地产公司自愿以其位于苏州市城北西路xxxx号C幢2层（建筑面积10744.56平方米）向融资公司提供抵押反担保，抵押物价值暂作价8000万元，担保主债权价值4000万元，拟证明《抵押反担保合同》系基于2016-DH-
xx《保证合同》而签订以及苏州市城北西路xxxx号C幢2层房屋价值。
4.《苏州市不动产权属登记簿》一份，拟证明苏州市城北西路xxxx号C幢2层建筑面积10744.56平方米，他项权利人为融资公司，权利价值4000万元。
5.《仲裁申请书》一份，拟证明对外贸易公司申请仲裁的债权标的为3121万元。
申请人对外贸易公司称：1.领先房地产公司提供的反担保抵押物（城北西路xxxx号C幢2层房屋）非直接对对外贸易公司享有涉案债权的直接担保，对外贸易公司对该反担保抵押房屋不享有抵押担保物权，领先房地产公司不得将反担保抵押物概念与本债权抵押物概念混为一谈，就本债权而言对外贸易公司没有任何抵押物；2.抵押反担保的范围为担保人融资公司为债务人东凰公司向债权人对外贸易公司支付的应付款、违约金及债权人实现债权的费用，现涉案债权的担保人融资公司尚未向对外贸易公司支付任何费用，领先房地产公司反担保债权尚未形成，因此更不得因其已提供反担保抵押物为由对抗对外贸易公司的财产保全；3.领先房地产公司作为涉案债权的保证人，对外贸易公司有权申请法院保全其名下资产，且涉案金额3000余万，本次查封价值亦相当，不存在超额查封问题。
本院查明，2016年11月16日，融资公司（甲方）、领先房地产公司（乙方）、东凰公司（丙方）签订《抵押反担保合同》，约定：基于甲方、丙方与债权人对外贸易公司、重庆外经物流有限公司于2016年11月16日签订的合同编号为2016-DH-
xx《保证合同》，为保障甲方担保权（追偿权）的实现，乙方自愿以其坐落于城北西路xxxx号C幢2层，房产证号为苏（2016）不动产权第80xxx**号，建筑面积10487.09平方米房产（暂作价8000万元）为丙方的债务向甲方提供抵押反担保，乙方承担的抵押反担保主债权金额为人民币4000万元，担保期限自2016年7月13日起至2018年7月13日止。
后申请人对外贸易公司以被申请人东凰公司拖欠贷款为由，向本院申请诉前保全，要求保全东凰公司及其保证人领先房地产公司、夏建国、姚怡文、叶数春价值3121万元的财产，并由中国太平洋财产保险股份有限公司綦江支公司提供担保。2017年12月4日，本院以（2017）渝05财保81号民事裁定书和（2017）渝05执保2241号执行裁定书，并于2017年12月6日向苏州市不动产登记中心发出（2017）渝05执保2241号协助执行通知书，查封了领先房地产公司所有的位于苏州市城北西路xxxx号C幢1层（不含1176、1177室）所有权证号为苏（2016）苏州市不动产权第80xxxx2号建筑面积10744.56平方米的房屋；C幢1176室所有权证号为苏（2016）苏州市不动产权第8034563号，建筑面积12.56平方米；C幢1177室所有权证号为苏（2016）苏州市不动产权第80xxxx4号，建筑面积12.56平方米。2017年12月27日，对外贸易公司向重庆仲裁委员会申请仲裁，要求裁决东凰公司向其支付欠款30,986,421.85元及违约金等，并由领先房地产公司、夏建国、姚怡文、叶树春承担连带清偿责任。
本院认为，对外贸易公司以东凰公司拖欠贷款为由，向本院申请诉前保全，并由中国太平洋财产保险股份有限公司綦江支公司提供担保，其诉前保全申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条的规定。领先房地产公司提出法院保全存在超额查封，应仅就城北西路xxxx号C幢2层房屋进行查封，本院审查认为，虽然城北西路xxxx号C幢2层房屋系基于融资公司、东凰公司与对外贸易公司、重庆外经物流有限公司签订的2016-DH-
xx《保证合同》而由领先房地产公司向融资公司提供的反担保抵押物，但该房屋系融资公司的抵押物，并非对外贸易公司的抵押物，对外贸易公司对该房屋并不享有抵押权，基于此，对外贸易公司选择申请保全查封城北西路xxxx号C幢1层房屋并不违反相关法律规定。至于查封城北西路xxxx号C幢1层房屋是否存在超标的查封问题，由于该层房屋仅办理了三个产权证，即苏（2016）苏州市不动产权第80xxxx2号、苏（2016）苏州市不动产权第80xxxx3号和苏（2016）苏州市不动产权第80xxxx4号产权证，而后两个产权证载明的总建筑面积仅为25.12平方米，显然不足以清偿对外贸易公司的债权，故对外贸易公司选择保全查封苏（2016）苏州市不动产权第80xxxx2号产权证建筑面积10744.56平方米的房屋，又由于苏（2016）苏州市不动产权第80xxxx2号产权证项下房屋不可分，本院对该房屋进行整体保全查封符合相关法律规定。此外，异议人提交的两份《苏州市商品房买卖合同》系案涉房屋周边的房屋买卖合同，与案涉房屋不具有关联性，该证据不足以证明案涉房屋的价值，异议人也未提交其他足以证明案涉房屋价值的相关证据。综上，领先房地产公司的异议理由不能成立，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：
驳回异议人苏州领先房地产开发有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向重庆市高级人民法院申请复议。
审判长 胡 蓉
审判员 朱 敏
审判员 刘用辉
二〇一八年五月八日
书记员 刘夏吟