广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1304号
上诉人（原审被告）：广州颐明房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：欧阳依丹，职务：董事长。
委托代理人：张昕（女）、朱楠（男），均系该公司职员，联系地址广东省广州市珠江新城珠江东路421号珠江投资大厦17楼。
被上诉人（原审原告）：黄永泽，住重庆市荣昌县。
被上诉人（原审原告）：康金英，住广东省吴川市。
上列两被上诉人共同委托代理人：孙敏、周秋菊，分别系广东非凡律师事务所律师、律师助理。
上诉人广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第1861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄永泽、康金英与颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定：黄永泽、康金英向颐明公司购买广州市海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑A4幢X层X号房，总金额1115194元。颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付黄永泽、康金英使用；交付的房屋应当符合的条件：取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》。颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为黄永泽、康金英办妥产权登记，并将以黄永泽、康金英为产权人的房地产权证交付黄永泽、康金英。在此场合，黄永泽、康金英应当及时提供产权登记机关要求的需黄永泽、康金英提供的证件资料。颐明公司应如实告知黄永泽、康金英为办理产权登记需要由黄永泽、康金英提供的证件资料。颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使黄永泽、康金英未能及时提供证件资料的，黄永泽、康金英不承担责任；如颐明公司逾期交付房地产证给黄永泽、康金英的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向黄永泽、康金英支付违约金；等。另合同的补充协议约定：双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；黄永泽、康金英已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；黄永泽、康金英应在收楼时向某公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准。如黄永泽、康金英迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间。如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。
黄永泽、康金英于2009年3月31日收楼。据房管部门向黄永泽、康金英核发的房产证记载的登记时间为2015年5月4日。
原审另查明，黄永泽、康金英曾向广州市海珠区人民法院起诉，要求颐明公司支付从2011年7月6日至2013年7月5日的迟延交付房产证违约金，该院经审理后作出（2013）穗海法民三初字第1926号《民事判决书》，查明：黄永泽、康金英于2009年3月31日收楼。黄永泽、康金英与颐明公司均确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年9月30日。判决：被告广州颐明房地产开发有限公司在该判决生效之日起10日内，支付从2011年7月6日起至2013年7月5日止的迟延办证违约金（每日按已付房款1115194元×1%÷365日的标准计算）给原告黄永泽、康金英。该案一审判决后，颐明公司不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第973号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2015年10月15日，黄永泽、康金英向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、颐明公司立即向黄永泽、康金英支付逾期办理房产证的违约金21387元（每日按已付房款1115194元×1%÷365的标准计算，从2013年7月6日开始计至2015年6月3日止）；2、颐明公司承担本案诉讼费用。
本案原审诉讼中，黄永泽、康金英与颐明公司确认：（2014）穗中法民五终字第973号《民事判决书》生效后，颐明公司主动履行，向黄永泽、康金英支付了迟延办证违约金22304元。
黄永泽、康金英就其主张还提供了购房发票两张，其中一张金额为600000元，另一张金额为515194元的发票为复印件。颐明公司质证表示由于黄永泽、康金英只提供了一张发票原件，并不能证明其实际的购房金额，经颐明公司核实，黄永泽、康金英存在退面积差的情况，黄永泽、康金英实际的购房款为1108215元。
颐明公司就其抗辩意见还提交了以下证据：1、办证资料签收表，载明“颐韵轩A座X，黄永泽、康金英”，签名为黄永泽，2011.12.8；2、涉案房屋退面积差的相关材料，包括⑴颐明公司于2011年12月8日出具的《结算证明》，载明现房价为1108215元，康金英在收件人处签名；⑵黄永泽、康金英出具的《转账授权委托书》；⑶涉案房屋的售房款发票两张，一张金额为600000元，一张金额为508215元，附注为退面积差；3、房产证签收表，其中签名为黄永泽，日期为2015.6.1，签名为康金英，日期为2015.6.2。黄永泽、康金英质证表示：对证据1的真实性和合法性不予确认，和本案没有关联性；对证据2的真实性、合法性和关联性不予确认，时间太久了，当事人不记得有无签过授权委托书，并且相应的款项在（2014）穗中法民五终字第973号《民事判决书》案件中已经确认过了；对证据3真实性予以确认，但黄永泽、康金英是于2015年6月2日签收在前，6月3日才拿到的房产证。
原审法院认为：黄永泽、康金英与颐明公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，黄永泽、康金英于2009年3月31日收楼，颐明公司应当在此之后550日内（即2010年10月2日）为黄永泽、康金英办妥产权登记，并将以黄永泽、康金英为产权人的房地产权证交付给黄永泽、康金英。黄永泽、康金英主张颐明公司于2015年6月3日才将涉案房屋的房产证交付给黄永泽、康金英，但就此没有提供证据予以证明。相反，黄永泽、康金英确认颐明公司提供的《房产证签收本》上载明的日期为黄永泽、康金英签收房产证的时间，故对颐明公司向黄永泽、康金英交付房产证的时间，认定为2015年6月2日。颐明公司逾期将涉案房产的产权证交付给黄永泽、康金英，已经违反了双方关于办理和交付房产证的约定，构成违约，应承担违约责任。因合同附件虽然对提交办证资料做出了相应的约定，但是没有具体列明所需的是什么资料，鉴于在商品房买卖关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料颐明公司负有通知黄永泽、康金英的义务，考虑到黄永泽、康金英的合同目的是购买房屋取得房屋产权，因颐明公司没有证据证明黄永泽、康金英曾拒绝提交办证资料，故对颐明公司主张因黄永泽、康金英迟延提交办证资料顺延办证期限的意见，不予采纳。黄永泽、康金英要求颐明公司支付迟延办证违约金，合法合理，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”根据合同约定，颐明公司逾期办证的，从逾期之日起，每满一年按已付购房款的1%向黄永泽、康金英支付违约金。即2010年10月3日至2011年10月2日期间的违约金，黄永泽、康金英最迟应在2013年10月2日主张。2011年10月3日至2012年10月2日期间的违约金，黄永泽、康金英最迟应在2014年10月2日主张，如此类推。黄永泽、康金英于2015年10月15日提起本案诉讼，故颐明公司抗辩黄永泽、康金英部分诉讼请求已过时效的意见，予以采纳。关于涉案房屋的房款问题，由于黄永泽、康金英提交的515194元房款发票为复印件，而颐明公司提交了经结算后的售房款发票原件，故对颐明公司主张的双方进行了房屋面积差结算及结算后房款为1108215元的事实，予以确认。因此，黄永泽、康金英主张的迟延办证违约金应每日按已付房款1108215元×1%÷365日的标准计算。颐明公司认为迟延办证的时间不满一年不需要支付违约金的意见无理，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年12月3日作出如下判决：一、广州颐明房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向黄永泽、康金英支付从2013年10月3日起至2015年6月2日止的迟延办证违约金（每日按1108215元×1%÷365日的标准计算）。二、驳回黄永泽、康金英的其它诉讼请求。案件受理费167元，由广州颐明房地产开发有限公司负担140元，黄永泽、康金英负担27元。
判后，上诉人颐明公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、黄永泽、康金英存在迟延提交办证资料的行为，迟延办证的责任应由其承担。办理房产证的前置条件是黄永泽、康金英提交齐全的办证所需资料，根据《商品房买卖合同》附件五补充协议第9条约定，黄永泽、康金英应在收楼时向某公司提交齐全的办证资料，如黄永泽、康金英迟延提交相关办证资料的，颐明公司有权相应顺延办证期限，且该约定也表明黄永泽、康金英已知悉办理房产证所需资料。但实际上，黄永泽、康金英未依约按时履行提交齐全办证资料的义务，而是在颐明公司多次通知下，黄永泽、康金英才于2011年12月8日向某公司提交办理房产证的相关资料。因此迟延办证是由黄永泽、康金英造成的，延迟办证的责任也应由黄永泽、康金英承担。二、根据《商品房买卖合同》第十九条约定，从逾期之日起每满一年按已付购房款的1%计算迟延办证的违约金。故不满一年的部分，不应得到法院支持。上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判驳回黄永泽、康金英的全部诉讼请求；2、本案一、二审受理费用由黄永泽、康金英承担。
黄永泽、康金英经本院依法传唤，没有到庭应诉，向本院提交书面答辩意见称：一、黄永泽、康金英在收楼时已经按照颐明公司的要求交付了办证所需的所有材料，之后颐明公司从未通知黄永泽、康金英提交办证资料。二、颐明公司因迟延办证而应付的违约金计算应当按照具体天数计算，这样才公平、合理。三、颐明公司在一审中并未提供充分的证据证明黄永泽、康金英迟延提交办证资料，作为业主的黄永泽、康金英因为争取学位、进行投资、买卖房产等用途希望尽快拿到房产证，颐明公司从未向黄永泽、康金英告知何谓“齐全的办证资料”。请求二审法院驳回颐明公司的上诉请求。
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，1、颐明公司表示：黄永泽、康金英在收楼时没有提交齐全的办证资料。颐明公司主张黄永泽、康金英存在迟延提交办证资料的行为，依据是其一审中提交的证据1“办证资料签收表”，证明黄永泽、康金英在2011年12月8日才交齐办证资料。2、对于颐明公司何时告知黄永泽、康金英需要提交哪些办证资料的问题，颐明公司表示：《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第九条约定黄永泽、康金英应该在收楼时向某公司提交齐全的办证资料。3、对于颐明公司何时告知黄永泽、康金英何为齐全的办证资料、有何证据的问题，颐明公司表示：该公司于黄永泽、康金英收楼后曾多次口头告知，但是没有证据。4、对于在收楼前有无告知黄永泽、康金英提交齐全的办证资料以及何为齐全的办证资料的问题，颐明公司表示：该公司有口头告知，但是没有证据。5、对于颐明公司在黄永泽、康金英收楼时没有提交齐全的办证资料的情况下，有无通知黄永泽、康金英补交、何时通知补交、有何依据的问题，颐明公司表示：由于颐明公司每次通知都是以口头告知的方式，所以没有证据。
本院认为：原审认定颐明公司与黄永泽、康金英签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。依照《商品房买卖合同》约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550天内办妥涉案房屋的产权登记，并将房地产权证交付黄永泽、康金英。原审认定颐明公司迟延为黄永泽、康金英办证构成违约，并据此判决颐明公司向黄永泽、康金英支付迟延办证违约金，并无不妥。
关于颐明公司以黄永泽、康金英迟延提交办证资料为由主张顺延办证期限的问题。根据涉案合同约定，颐明公司负有如实告知黄永泽、康金英为办理产权登记需要提供的证件资料的义务，虽然涉案合同附件对黄永泽、康金英需提交办证资料作出约定，但并未列明具体所需资料，鉴于在商品房买卖关系中双方所处地位，对于具体所需办证资料颐明公司负有通知义务。颐明公司虽以“办证资料签收表”主张黄永泽、康金英在2011年12月8日才交齐办证资料，但该表上并没有载明签收的为何种资料。现黄永泽、康金英对颐明公司主张其逾期提交办证资料予以否认，颐明公司又未能就此举证证明在合同约定办证期限内通知黄永泽、康金英具体所需办证资料，亦无证据证明黄永泽、康金英曾拒绝提交办证资料，该公司以黄永泽、康金英迟延提交办证资料为由主张顺延办证期限，理据不足，本院不予采纳。
关于迟延办证期间未满一年的部分应否计算违约金的问题。按照涉案合同约定，颐明公司逾期交付房地产证的，从逾期之日起，每满一年按已付购房款的1%支付违约金。由于该合同由作为开发商的颐明公司提供，现无证据证明颐明公司将对该合同条款理解为“对于不满一年部分应不计算违约金”的意思表示告知黄永泽、康金英，且黄永泽、康金英对此理解不予认可，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，原判对于颐明公司提出迟延办证期间未满一年的部分不应计算违约金的意见未予采纳，并无不当。颐明公司上诉坚持不同意计付“不满一年部分”的违约金，理据不足，本院不予支持。
综上所述，颐明公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民人和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费140元，由上诉人广州颐明房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万力平
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年四月八日
书 记 员 连泽璇
黄咏欣