江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭商初字第1783号
原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司，住所地在江苏省射阳镇合德镇解放路385号。
法定代表人臧正志，该公司董事长。
委托代理人尤海云，江苏黄海岸律师事务所律师。
被告吕祝军。
被告蒋芹。
被告盐城市香山园林工程有限公司，住所地在江苏省盐城经济技术开发区步凤镇伍步路3号。
法定代表人吕祝军，该公司总经理。
三被告共同委托代理人万勇，江苏苏辰律师事务所律师。
原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司（下称射阳农商行）与被告吕祝军、被告蒋芹、被告盐城市香山园林工程有限公司（下称香山园林公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法由审判员杨淑芬独任审判，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告射阳农商行的委托代理人尤海云，被告吕祝军、蒋芹、被告香山园林公司的共同委托代理人万勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告射阳农商行诉称：2013年12月23日，原告与被告吕祝军、蒋芹签订最高额个人担保借款合同约定，吕祝军、蒋芹向原告借款250万元。其中100万元，借款期限从2014年10月21日至2015年10月8日止；150万元，借款期限从2014年11月11日至2015年9月10日止。同时约定按年利率7.8%结算利息。吕祝军、蒋芹以自有房屋和土地使用权作抵押，香山园林公司自愿为两人借款提供连带责任保证。借款到期后，两人未能还款，已构成违约。请求判令：1、被告吕祝军、蒋芹偿还借款本金250万元、利息48750元（利息算至2015年3月20日）及以后的利息；2、被告香山园林公司对上述款项承担连带偿还责任；3、原告对吕祝军、蒋芹抵押的财产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、被告吕祝军、蒋芹支付诉讼代理费3万元。
被告吕祝军、蒋芹、香山园林公司共同辩称：吕祝军向原告借款属实，但吕祝军身体状况不好，经济困难，暂时无力偿还。蒋芹、香山园林公司并非借款人，而是担保人。另原告主张律师代理费依据不足。
经审理查明：吕祝军与蒋芹系夫妻关系。2013年12月23日，吕祝军、蒋芹与射阳农商行签订最高额个人担保借款合同约定，吕祝军自2013年12月23日至2016年12月22日期间，在250万元最高余额内向射阳农商行借款，由吕祝军、蒋芹夫妇以盐城市南洋经济开发区富康路*号*幢、盐城市怡景花园城*幢*室和盐都区大纵湖平湖北路房屋及上述房屋的土地使用权提供抵押并办理好抵押登记后，向银行借款。合同中还约定，借款人违约未按时足额偿还利息，贷款人依据规定计收复利，并有权提前收回已发放贷款，因此而采取诉讼的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用。合同签订次日，吕祝军夫妇对上述房产到相关部门办理了抵押登记手续。2014年10月20日，吕祝军（债务人）、香山园林公司（保证人）与射阳农商行（贷款人）签订最高额保证合同约定，保证人自2014年10月20日至2016年12月22日期间，在债权人处办理的各类业务所实际形成的主债务最高余额提供最高额连带保证责任。主债务的最高余额限定为250万元，同时承诺债务人提供物的担保后，债务人不履行到期债务，债权人在就该担保物实现债权前要求保证人承担全部债务的保证责任时，保证人不予抗辩。次日，吕祝军出具了借款借据，明确借款金额为100万元，借款日期为2014年10月21日，还款日期为2015年10月8日，年利率7.8%，每季21日结息。2014年11月11日，吕祝军出具了借款借据，明确借款金额为150万元，借款日期为2014年11月11日，还款日期为2015年9月10日，年利率7.8%，每季21日结息。吕祝军取得借款后，按约结息至2014年12月20日，此后未能还款。射阳农商行催要未果，遂宣布贷款提前到期，于2015年4月9日向射阳县人民法院起诉，吕祝军夫妇收到诉讼材料后，提出管辖权异议，经江苏省盐城市中级人民法院裁定，该案移送我院审理。
另查明，射阳农商行因追要该款项，委托江苏黄海岸律师事务所律师代为诉讼，支付律师代理费3万元。
上列事实，有原告提供的与被告吕祝军夫妇所签订的最高额个人担保借款合同、与吕祝军、香山园林公司签订的最高额保证合同、房屋他项权证书、结息清单、律师代理费发票及当事人的陈述等证据证明，经庭审审核确认。
本案经本院主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。
本院认为：被告吕祝军夫妇与原告签订的最高额个人担保借款合同，被告吕祝军、香山园林公司与原告签订的最高额保证合同，均不违反法律和行政法规的强制性规定，本院依法确认合同合法有效。被告吕祝军在借款期限内，未依约履行还息义务，构成违约，原告有权依照合同约定，主张借款本息提前到期，被告吕祝军应依约承担还本付息的责任。被告蒋芹系吕祝军妻子，该借款发生在其夫妻关系存续期间，故被告蒋芹应当与被告吕祝军共同承担还款责任。被告吕祝军夫妇以其自有的房屋及土地使用权为其与原告签订的最高额个人担保借款合同项下的借款提供抵押等担保，故原告就被告吕祝军未能支付的借款本金、利息，有权依法以上述财产拍卖、变卖的价款优先受偿。被告香山园林公司为被告吕祝军与原告签订的上述合同项下的借款提供连带责任担保，并承诺自愿放弃要求债权人需先行行使抵押权等的抗辩权利，应当对被告吕祝军未能支付的借款本金、利息承担连带保证责任。因被告吕祝军、蒋芹未能按期偿还借款本息，原告委托律师代为诉讼，且收取标准符合规定，被告应按合同约定支付原告支出的律师代理费。故原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩蒋芹、香山园林公司为担保人，不应承担共同还款责任的意见，香山园林公司的抗辩理由成立，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告吕祝军、蒋芹应于本判决生效之日起十日内给付原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司借款本金250万元、利息48750元，合计2548750元,并承担自2015年3月21日起至实际给付之日止的利息（利息标准按双方合同约定计算）；
二、被告吕祝军、蒋芹应于本判决生效之日起十日内支付原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司支出的律师代理费3万元；
三、被告盐城市香山园林工程有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
四、原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司对被告吕祝军、蒋芹的抵押物即位于盐城市南洋经济开发区富康路*号*幢、盐城市怡景花园城*幢*室和盐都区大纵湖平湖北路房屋及上述房屋的土地使用权拍卖、变卖的价款在抵押登记范围内享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27430元，减半收取13715元，由被告吕祝军、蒋芹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳方法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 杨淑芬
二〇一六年一月五日
书记员 刘 鑫
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。