中华人民共和国
安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合高新民四初字第00014号
原告：安徽信联物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。
法定代表人：巫自兰。
委托代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。
委托代理人：吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。
被告：祝涛（ZHUTAO），女，1970年1月3日出生，加拿大公民，现住安徽省合肥市。
被告：吴军，男，1962年3月3日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
原告安徽信联物业服务有限公司（以下简称信联物业公司）与被告祝涛、吴军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月22日公开开庭进行了审理。信联物业公司委托代理人吴婷婷，祝涛、吴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信联物业公司诉称：2009年1月18日，其公司就栢景湾小区物业服务与安徽置地投资有限公司签订了《栢景湾物业管理委托合同》。信联物业公司与祝涛、吴军为明确双方具体的权利义务，签订了《业主公约》和《前期物业管理服务协议》。上述协议及公约对物业管理费用的收取标准、收取方式及逾期缴纳物业费应支付的滞纳金等事宜均作出了明确的约定。信联物业公司按约履行了义务，但祝涛、吴军却没有支付自2009年1月至2015年6月的物业管理费用。祝涛、吴军所有的房屋面积为252.88㎡，物业费为每月每平方米1.12元。请求判令：祝涛、吴军立即支付拖欠的物业费22089.6元、滞纳金5496元，合计27585.6元（上述物业费、滞纳金均自2009年1月暂计算至2015年6月）。诉讼过程中，信联物业公司确认诉请为：1、祝涛、吴军立即支付拖欠的物业费22089.6元（自2009年1月暂计算至2015年6月）；2、祝涛、吴军立即支付违约金（自起诉之日起计算至物业费实际付清之日止）。
祝涛、吴军共同辩称：信联物业公司不具备收取物业费的合法性；小区至今未成立业主大会；案外公司委托信联物业公司与祝涛、吴军进行房屋交验，但是交验至今未完成；信联物业公司未尽责任导致房屋被盗、被淹，造成损失。
经审理查明：祝涛、吴军夫妇系栢景湾小区房屋业主，房屋建筑面积为252.88㎡。2004年1月10日，安徽省邮电物业发展有限责任公司与安徽信联物业管理有限责任公司签订《物业管理委托合同》，委托安徽信联物业管理有限责任公司向座落于合肥市庐阳区沿河路222号（栢景湾小区）的全体业主和物业使用人提供物业服务。委托管理期限自2004年1月起至2009年12月止。2005年7月8日，安徽省邮电物业发展有限责任公司企业名称变更为安徽置地投资有限公司。2009年2月5日，安徽信联物业管理有限责任公司企业名称变更为安徽信联物业服务有限公司。
2004年11月8日，祝涛与安徽信联物业管理有限责任公司分别签订了《业主公约》及《前期物业管理服务协议》，委托安徽信联物业管理有限责任公司对栢景湾小区进行前期物业管理服务，约定前期物业管理自房屋出售之日起自业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日止；物业管理服务内容包括：1、房屋共用部位（包括主体承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间等）的维护和管理；2、房屋共用设施设备（包括共用上下水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明等）及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、保安；5、交通秩序与车辆停放；6、装饰装修管理。信联物业公司依据协议向祝涛、吴军收取物业管理费用，物业管理费每月15日前缴纳，住宅按建筑面积每月每平方米1.12元；如信联物业公司违反协议，未达到物业管理服务质量目标的，业主有权要求限期改正，逾期未改正给业主造成的损失由信联物业公司承担。业主未按约缴纳费用的，物业公司有权要求补缴，并自逾期之日起每日千分之三交纳违约金，或按业主公司或者委托管理合同的约定进行催交。
信联物业公司对栢景湾小区提供服务至今，祝涛、吴军拖欠2009年1月至2015年6月的物业管理费用未缴纳，信联物业公司于2012年7月27日、2014年3月13日向祝涛发函催交费用未果。
另查明，2004年11月8日，祝涛在信联物业公司业主验楼交接表签字。2012年安徽省物价局核准涉案住宅小区有电梯住宅综合服务费（小高层）的标准为1.12元／平方米.月。
以上事实，有《业主公约》、《前期物业管理服务协议》、《栢景湾物业管理委托合同》、收费许可证、服务价格登记证、催款函、邮寄凭证及当事人当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：本案系涉外物业服务合同纠纷，当事人均选择适用中华人民共和国法律审理。信联物业公司与安徽置地投资有限公司签订的《栢景湾物业管理委托合同》，信联物业公司与祝涛签订的《业主公约》、《前期物业管理服务协议》，系各方真实意思表示，签订的物业委托管理合同不违反法律规定，为有效合同，该合同对全体小区业主发生法律效力。祝涛、吴军辩称信联物业公司不具备收取物业费的合法性，因信联物业公司受托为包括祝涛、吴军在内的业主提供物业服务，双方之间的物业服务合同关系成立，信联物业公司有权依据《前期物业管理服务协议》的约定收取物业服务费，故对该项抗辩事由，本院不予采信；祝涛、吴军辩称其未缴纳物业费系由于信联物业公司未尽责任导致房屋被盗、被淹，给其造成损失，祝涛、吴军未能举证证明信联物业公司就此存在过错，信联物业公司亦参与楼宇修复，故对该项抗辩事由，本院不予采信；祝涛、吴军辩称房屋交验至今未完成，该项抗辩事由与事实不符，本院不予采信。
如前所述，信联物业公司在为景湾小区业提供物业服务后，作为该小区的业主应当根据合同约定支付物业服务费。信联物业公司以经过安徽省物价局核准的收费价格收取物业费，即按1.12元／平方米.月的标准计算祝涛、吴军拖欠的2009年1月至2015年6月的物业费22089.6元，不违反法律规定，本院予以支持。由于祝涛、吴军未能及时支付物业服务费，其行为属于违约，应当承担违约责任，信联物业公司主张的滞纳金属违约金性质。关于违约金，合同约定从逾期交费之日起按每天千分之三计算违约金，该约定标准过高，本院根据公平原则，酌情自2015年6月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告祝涛（ZHUTAO）、吴军于本判决书生效之日起十日内支付原告安徽信联物业服务有限公司物业费22089.6元及违约金（以22089.6元为基数，自2015年6月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
二、驳回原告安徽信联物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费490元，由原告安徽信联物业服务有限公司负担90元，被告祝涛（ZHUTAO）、吴军负担400元。
如不服本判决，原告安徽信联物业服务有限公司、被告吴军应在判决书送达之日起十五日内，被告祝涛（ZHUTAO）应在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李 楠
审 判 员 赵 晨
人民陪审员 李章伦
二〇一五年十一月二十八日
书 记 员 王 颖
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以在求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。