广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法乐民初字第524号
原告（反诉被告）冯丽冰。
委托代理人郭家贤，广东泽康律师事务所律师。
被告（反诉原告）佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃外环路二号保利外滩花园9栋首层。
法定代表人刘文生。
委托代理人金三宝，广东循理律师事务所律师。
委托代理人何惠仪，广东循理律师事务所律师。
原告冯丽冰诉被告佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，被告保利公司在法定期限内对原告冯丽冰提起反诉，本院决定本、反诉合并审理，依法由代理审判员范碧莹适用简易程序独任审判，于2015年5月5日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）冯丽冰的委托代理人郭家贤，被告（反诉原告）保利公司的委托代理人何惠仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯丽冰诉称，2015年1月5日，原告与被告签订编号为201402360028号的《商品房买卖合同》，约定被告将位于顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城天虹路52号XXXXXXXXXX号单元出售给原告，原告向被告支付购房款2203957元。其中首期款663957元应于2015年1月5日前付清，二期款660000元应于2015年3月1日前付清，余款880000元应于2015年4月1日前付清。合同签订后，原告已向被告支付首期款663957元及物业维修基金22039.57元。但由于原告突然出现资金周转困难，无力支付剩余的1540000元购房款。为此，原告于2015年3月13日向被告发出律师函，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并且要求被告退还已经支付的首期款及物业维修基金。但截至原告起诉之日，被告仍未退回首期款及物业维修基金。请求法院判令；1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还已支付的首期款663957元及物业维修基金22039.57元；3.被告向原告支付资金占用的利息1262.99元（利息以685996.57元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年3月13日起暂计至2015年3月25日，之后继续计至实际清偿日）；4.诉讼费由被告承担。
被告保利公司辩称，原告与被告签订的买卖合同，合法有效，应诚信履行。原告在购房前应对其支付能力进行全面评估，保证有资金和能力支付购房款，避免违约。原告没有按期支付购房款的行为已经构成违约，根据双方签订的买卖合同第七条和补充协议的约定，原告无权解除合同。本案中，被告不存在违约行为，因此原告行使解除权的条件不存在，原告与被告的买卖关系持续有效，原告应按买卖合同的约定支付购房款。原告要求被告返还首期款并支付资金占用的利息没有事实和法律依据，物业维修基金的收费主体并非被告，原告无权要求被告返还。
反诉原告保利公司反诉称，2015年1月5日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定反诉被告向反诉原告购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城天虹路52号XXXXXXXXXX号单元，购房总价为2203957元，反诉被告应于2015年1月5日前支付首期款663957元，于2015年3月1日前支付二期款660000元，于2015年4月1日前支付余款880000元，商品房交付时间为2016元7月30日。合同签订后，反诉被告于2015年1月5日向反诉原告支付了首期款663957元，此后未再支付剩余房款。请求法院判令：1.反诉被告继续履行合同，向反诉原告支付剩余房款1540000元；2.反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金7964元（其中，二期款660000元的逾期付款违约金自2015年3月2日起计算，按每日0.02%暂计至2015年4月13日，余款880000元的逾期付款违约金自2015年4月2日起计算，按每日0.02%暂计至2015年4月13日，如反诉被告的二期款及余款的实际付款日超过90日的，按每日0.04%计算至反诉被告实际付款日）；3.所有诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告冯丽冰辩称，反诉被告于2015年3月13日向反诉原告发出的解除《商品房买卖合同》的律师函具有法律效力，根据公平合理原则及意思自治原则，反诉被告有权解除《商品房买卖合同》，且本合同是在客观情况发生了变化，反诉被告因经济困难无力再支付余下购房款，为避免造成双方的损失，向反诉原告发出律师函，该律师函是反诉被告的真实意愿，具有法律效力；2015年1月5日签订的《商品房买卖合同》，是反诉原告预先拟好的格式合同，剥夺了反诉被告协议解除权，加重了反诉被告的责任，应为无效条款，反诉被告应有权解除《商品房买卖合同》；根据《合同法》第九十四条第二款的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，反诉被告因经济困难原因，无力再支付剩余购房款，也曾向反诉原告发出律师函解除《商品房买卖合同》，即已明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，那么合同签订的双方均可以解除合同；2015年1月5日签订的《商品房买卖合同》，应于2015年3月13日解除，退一步说，即使反诉被告需要支付违约金，也仅仅计算至2015年3月13日，之后不应再计算违约金。
诉讼中，原告（反诉被告）冯丽冰提供以下证据并经庭审质证：
1.原告的身份证复印件、被告的组织机构代码证及企业基本信息，证明原、被告的主体资格；
被告（反诉原告）保利公司无异议。
2.商品房买卖合同复印件，证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系及相关约定；
被告（反诉原告）保利公司无异议。
3．收款收据，银行卡刷卡支付凭证，证明原告2015年1月5日向被告支付了首期款及物业维修基金的事实；
被告（反诉原告）保利公司对真实性无异议，物业维修基金只是被告代收，收费主体并非被告。
4.律师函，邮单，EMS邮寄快递记录，证明原告向被告发函要求解除商品房买卖合同，要求返还购房款及物业维修基金；
被告（反诉原告）保利公司对真实性无异议，对证明内容有异议，从律师函的内容看，原告主张解除合同的依据是原告的资金问题，并没有提及被告存在违约行为或不可归责于当事人的事由，不能否认买卖合同的效力。
5.快递查询记录，证明被告向原告发出的催款函原告并未收取，不是原告本人签收。
被告（反诉原告）保利公司对真实性无异议，对证明内容有异议，被告的催款函是根据原告的身份证地址及原告提供的住址邮寄的，应视为被告已经收到催款函。
被告（反诉原告）保利公司提供以下证据并经庭审质证：
1.被告的营业执照、组织机构代码证、房地产开发企业资质证书复印件，证明被告的诉讼主体资格；
原告（反诉被告）冯丽冰无异议。
2.商品房预售许可证复印件，证明被告有权销售案涉商品房；
原告（反诉被告）冯丽冰无异议。
3.商品房买卖合同、收款收据，证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系及相关约定，原告没有依约向被告支付购房款，存在违约行为；
原告（反诉被告）冯丽冰对买卖合同的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告已经根据约定支付了首期购房款及物业维修基金，在签订合同后原告曾向被告提出退房，但被告并没有理会，为此原告于2015年3月13日向被告发律师函，要求解除合同，返还已支付的款项，所以原告不存在违约，退一步说，即使原告有违约情况需要支付违约金，也仅仅支付2015年3月1日起至2015年3月13日止的违约金，发出律师函催告解除合同之日起原告无需再支付违约金。其次，合同约定逾期付款90日内是按万分之二计算违约金，逾期90日的按照未付款的百分之十支付违约金，原告认为违约金过高，也没有造成被告的任何损失，应当调整违约金。合同法第四十条规定，格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效，本案中，原、被告签订的买卖合同是被告提供的格式合同，仅约定了购房者逾期付款90日，被告可以解除合同，并没有约定购房者解除合同的权利，且购房者在没有造成被告经济损失情况下，支付应付款百分之十的违约金明显加重了原告的责任，该条款是无效条款。对收款收据无异议。
4.催款函及邮单，证明原告向被告发函催收购房款，双方的买卖合同关系持续有效。
原告（反诉被告）冯丽冰质证认为没有收到上述两份催款函。
本院对原告（反诉被告）冯丽冰、被告（反诉原告）保利公司提交的证据分析认证如下：
原告（反诉被告）冯丽冰提交的证据1、2、3、4、5及被告（反诉原告）保利公司1、2、3、4，均真实、合法，符合证据的形式要件，可以相互印证，证明原、被告双方之间的商品房买卖关系及相关约定，与本案存在关联，予以采信。
经审理查明，2015年1月5日，原告与被告签订一份编号为Y216503的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定被告向原告购买位于顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城天虹路52号XXXXXXXXXX号，套内建筑面积为143.48平方米的房屋，房屋总价格为2203957元，合同约定被告采取一次性付款的方式支付购房款，首期款663957元于2015年1月5日前交付；二期款660000元于2015年3月1日前交付；余款880000元于2015年4月1日前交付。双方在《商品房买卖合同》中还约定，被告如未按合同规定的时间付款，逾期在90日内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超出90天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累积应付款的百分之十向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。合同签订后，原告于当天向被告支付了首期款663957元及被告代收的物业维修资金22039.57元。2015年3月13日，原告通过邮递的方式向被告发出律师函，要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告在收到律师函之日起5日内向原告退回已支付的购房款及物业维修基金。被告收到律师函后，并未退回首期款及物业维修基金，原告以此为由向本院提起本案诉讼，被告在法定期限内向本院提起反诉，请求原告继续履行合同并支付剩余的购房款和违约金。
本院认为，本案的争议焦点系原告是否有权解除其与被告签订的《商品房买卖合同》。原告与被告于2015年1月5日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，而有效的合同对双方当事人均有约束力，任何一方不得随便变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十一条对当事人约定解除合同的情形进行了规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在《商品房买卖合同》中对合同的解除条件进行了约定，分别是在原告逾期付款超出90天后，被告有权解除合同及被告逾期交付商品房超过90天后，原告有权解除合同。但本案中，双方约定商品房的交付时间系2016年7月30日前，并不存在被告逾期交付商品房的情形。相反，原告并未依约向被告支付剩余的购房款，其行为已经构成违约。因此原告解除合同的要求不符合双方约定的解除条件。原告主张《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，没有约定原告解除合同的权利，且原告在没有造成被告经济损失情况下，支付应付款百分之十的违约金明显加重了原告的责任，该条款是无效条款，但实际上，双方签订的《商品房买卖合同》既赋予了出卖人在买受人违约的情况下解除合同并要求买受人支付违约金的权利，又赋予了买受人在出卖人违约的情况下解除合同并要求出卖人支付违约金的权利，在解除合同及支付违约金的权利、义务上，双方是对等的，并不存在出卖人免除其责任，加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形；因此对原告的上述主张和辩驳理由，本院不予采纳。另，《中华人民共和国合同法》第九十四条也规定了五种法定解除合同的情形，原告在本案中也以其在履行期限届满之前，以向被告发出律师函的方式，明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务为由，要求解除合同。但本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定五种法定解除合同的情形，仅系赋予守约方合同解除的权利，作为违约方，其本身已经没有依约定履行合同义务，再赋予其以此为由要求解除合同的权利，不利于保护守约方的利益，同时也剥夺了守约方选择继续履行或解除合同的权利，因此，原告解除合同的要求不符合法定解除合同的条件。虽然现有法律并未禁止违约方解除合同，但结合本案，双方签订合同的时间与约定的二期款支付时间间隔不到两个月，原告并未提供任何证据证明其经济能力突然恶化，无法继续履行合同，而作为具有完全民事行为能力的人，在与被告签订《商品房买卖合同》前，就应当充分考虑自身的经济条件，预见并确保自己有充足的资金可以按照双方的约定按时足额支付相应的款项，现其仅以口头称资金周转困难，无力支付剩余购房款为由，要求解除合同，并无事实和法律依据，本院认为，虽其向被告发出了律师函，但被告并不同意解除合同，因此发出律师函的行为并不产生解除合同的法律后果，至今双方签订的《商品房买卖合同》仍合法有效。被告作为守约方，其可以选择要求原告继续履行合同或解除合同，现被告要求继续履行合同，在此情况下，原告要求被告返还已经支付的首期款及向其支付资金占用费没有事实和法律依据，本院不予支持。根据原、被告双方的约定，原告应于2015年3月1日前向被告支付660000元，于2015年4月1日前向被告支付880000元，其至今未付，被告要求其支付上述购房余款共计1540000元有理，本院予以支持；双方还约定，原告如未按合同规定的时间付款，逾期在90日内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，因此，被告请求原告按日万分之二的标准计算违约金有理，本院予以支持。截至法庭辩论终结前，原告逾期并未超过90日，原告何时向被告支付剩余购房款并不确定，因此违约金只能暂计至法庭辩论终结之时即2015年5月5日止，之后如果原告仍存在违约损失，被告可以另行主张，因此二期款660000元的违约金应从2015年3月2日起按日万分之二的标准暂计至2015年5月5日止，共计65天，违约金为8580元；余款880000元的违约金应从2015年4月1日起按日万分之二的标准暂计至2015年5月5日止，共计35天，违约金为6160元，因此，原告冯丽冰共应向被告保利公司支付截至2015年5月5日止的违约金14740元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）冯丽冰于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）佛山市顺德区保利房地产有限公司购房余款1540000元及截至2015年5月5日止的违约金14740元。
二、驳回原告（反诉被告）冯丽冰的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）佛山市顺德区保利房地产有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案本诉受理费减半收取为5336.3元（原告冯丽冰已预交），由原告冯丽冰负担；反诉受理费减半收取为9365.84元（被告佛山市顺德区保利房地产有限公司已预交），由原告冯丽冰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 范碧莹
二〇一五年六月二日
书 记 员 杨德超
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