山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋07民终第61号
上诉人（原审被告）赵兰，女，1968年9月30日出生，汉族，榆次区居民，住晋中市榆次区。
委托代理人高泽晋，女，1991年3月10日生，汉族，住北京市海淀区，系赵兰之女。
上诉人（原审被告）高步武，男，1966年8月10日出生，汉族，榆次区居民，住址同上。
委托代理人高泽晋，女，1991年3月10日生，汉族，住北京市海淀区中关村南一条*号中国科学院大学生态环境研究中心，系高步武之女。
委托代理人陈喜元，男，1953年5月11日生，汉族，住晋中市榆次区。
上诉人（原审被告）许云生，男，1962年1月2日出生，汉族。
委托代理人张亮，1990年5月11日生，汉族，住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）乔全喜，男，1959年2月22日出生，汉族，榆次区居民，住晋中市榆次区。
委托代理人罗安成、马锦龙，山西良秩律师事务所律师。
上诉人赵兰、高步武、许云生因与被上诉人乔全喜确认合同无效纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2014）榆民女子初字第328号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审查明，高步武与赵兰系夫妻关系，高步武曾系榆次堡子酒厂职工。1986年，高步武向堡子酒厂交纳房屋集资款一万元，分得位于堡子街一巷四号二层二十一户住房一套。高步武、赵兰入住该房后，堡子酒厂退还了高步武一万元集资款，并开始按月从高步武处扣房款，直至1994年堡子酒厂破产。2001年11月11日，乔全喜（乙方）以乔金喜之名（乔全喜第一代身份证记载为乔金喜）与赵兰（甲方）签订《售房协议》，约定甲方同意以一万元价格将位于堡子街一巷四号二室一厅住房售给乙方。协议签订后，乔全喜将一万元售房款支付给赵兰。2001年11月16日，赵兰（甲方）又与乔全喜前妻（签订该协议时是乔全喜妻子，后二人离婚）宋巧玲（乙方）签订《房屋居住协议书》一份：甲方同意乙方永久居住使用涉案房屋。榆次区公证处对该协议进行了公证。该协议订立后，乔全喜与其前妻宋巧玲入住本案讼争房屋。2009年3月13日，乔全喜与其前妻宋巧玲离婚，二人在离婚时签订了《财产协议》，约定榆次区堡子街四号二层二十一户住房所有权归乔全喜所有。2009年7月20日，高步武向榆次区改制企业物业管理办公室交纳房改售房款维修基金及评估费共计25124元。2009年9月8日，高步武取得了本案讼争房屋产权证，房产证编号为晋中市房权证字第××号。但该房坐落变更为堡新街28号1幢207号。2009年初，赵兰、高步武曾诉至本院，要求乔全喜腾房，本院作出（2009）榆民一初字第307号民事判决书，认定“二原告尚未取得讼争房产所有权，无权要求乔全喜腾房”，故驳回了赵兰、高步武的诉求。2009年12月，本案乔全喜向本院提起诉讼，要求赵兰、高步武履行《售房协议》中卖方义务，协助其办理房屋过户手续。本院作出（2009）榆民一初字第875号民事判决书，该判决书认定“被告赵兰与原告乔全喜签订《售房协议》时，二被告只享有诉争房屋的居住权，并无出售该房屋的处分权。在权利人追认或二被告取得相应处分权之前，该《售房协议》处于效力待定状态，现被告高步武虽取得了本案诉争房屋的产权证，但该产权证显示本案讼争房屋为房改出售的成本价房，依照国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》的相关规定，二被告在取得产权证五年后才能请求出售本案诉争房屋，故该《售房协议》仍处于效力待定状态，原告要求确认该《售房协议》的法律效力并判令被告履行卖方义务的请求，在二被告取得出售本案诉争房屋的处分权之前，本院依法不予支持。”2011年，赵兰、高步武再次诉至本院，要求判令乔全喜腾出本案诉争房屋，本院作出（2011）榆民一初字第4号民事裁定书，该裁定书认定赵兰、高步武要求乔全喜腾房的诉讼请求，其实质涉及对双方所签订的《售房协议》效力的确认，而本院业已生效的（2009）榆民一初字第875号民事判决书已对此作出处理，原告再次起诉不符合相关法律规定，裁定驳回了原告的起诉。上述法律文书均已发生法律效力。2013年7月31日，赵兰、高步武将本案诉争房产出售给许云生，并已办理了过户手续。乔全喜主张赵兰、高步武与许云生有亲属关系，双方将有争议的房产以交易形式过户至许云生名下，是合法形式掩盖非法目的，故起诉要求判决赵兰、高步武与许云生之间签订的房屋买卖合同无效。另查明，高步武与许云生之间签订有房屋买卖合同，并已办理了过户登记，在房产登记部门的交易档案中显示交易价格为13.5万元，但仅提供13.5万元收条来证实支付房款的事实。三被告则均坚持认为赵兰、高步武与许云生之间的房屋买卖合同合法有效。
原审认定，合同是双方当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同受法律保护。本案高步武、赵兰在处分本案讼争房产的过程中，早在2001年就与乔全喜夫妇订立售房及居住协议，双方之间的售房协议已经本院生效判决确认为效力待定合同，效力待定主要因所售房产在乔全喜起诉时尚未满允许上市交易期限，该期限于2014年届满，但此房从2001年起就由乔全喜居住。在此前提下高步武、赵兰又于2013年7月将此房再次出售给许云生，实质上属于一房二卖，导致乔全喜诉请确认高步武、赵兰与许云生之间的房屋买卖合同无效。鉴于高步武、赵兰与许云生之间系亲戚关系，双方理应熟识，即使非亲戚关系，许云生作为买房人亦应对所购房产尽基本的审查注意义务，故许云生对高步武、赵兰处分的讼争房产与乔全喜之间早已存在纠纷，且该房尚由乔全喜居住的事实应当知晓，基于此情况许云生与高步武、赵兰再次就该房发生交易行为，有违常理。加之被告对许云生是否实际支付购房款除了收条之外，不能提供任何其他客观证据，也不符合对大额财产支付对价的交易习惯，本院无法认定许云生是否就讼争房产支付了合理对价。综合上述，推定高步武、赵兰再次将诉争房产售与许云生的交易行为存在恶意，属于法定的合同无效的情形。
原审判决：确认被告高步武、赵兰与被告许云生于2013年7月31日签订的房屋买卖合同无效。
宣判后，赵兰、高步武、许云生均不服提出上诉。
赵兰上诉的事实与理由是：一、原审判决认定事实明显错误。(一）原审判决“确认高步武、赵兰与被告许云生于2013年7月31日签订的房屋买卖合同无效”的理由不成立。第一、上诉人与乔全喜写下“售房协议”后不到一个星期，赵兰与宋巧玲就同一标的物签订了《房屋居住协议》，并且经过了榆次区公证处的公证和备案。公证协议的效力大于未经公证的协议效力，在《房屋居住协议》公证生效之后，乔全喜与赵兰之间写下的那份“售房协议”就已经废止。退一步说，即使有一房二卖的说辞，也完全不能用前一个买卖行为来否认后一个买卖合同的效力！第二、出卖人与被买受人之间具有亲戚关系，这不能成为买卖合同无效的理由。原审认定是没有任何事实和法律依据的。第三、原审认定许云生支付购房款不符合大额财产支付对价交易习惯，这不能成为房屋买卖合同无效的理由。原审将是否支付合理对价作为合同无效的一个理由是风马牛不相及。庭审中，当事人不仅向法庭提供了支付购房款的凭据，而且还提供了完税证明，完全能够证明许云生支付了购房款的事实。房屋买卖合同的签订与买卖合同的履行是两个不同的法律关系，能以怀疑合同尚未履行而否定合同本身的效力吗?第四、原审以推定的方式确认合同无效是极其错误的。无论是刑事还是民事审判，定案依据都应当是事实和法律，若依据推断来判定案件，这样的做法于道德、于法律，恐怕都说不过去。法院推断、法院认为的事情缺乏事实依据和法律依据，而只凭借推断来断案，那么人民法院的公信力何在？(二）原审关于原告与宋巧玲离婚时将涉案房屋分给原告所有的认定是错误的。从榆次区民政局调取的乔全喜与宋巧玲签订的《离婚协议书》，明确显示“无财产及债务问题，双方生活物品归各自所有”，并没有将涉案房屋分给乔全喜的约定。(三）原审将当事人的主张作为审理查明的事实是错误的。原审中的个人主张，并不是查明的事实。这种把当事人的个人主张作为查明的事实列在判决书中显然是错误的。(四）原审对上诉人在原审中的主要答辩观点在判决书中没有列出是错误的。高步武与许云生签订的《晋中市存量房屋买卖合同》合法有效，请法庭依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、原审判决审理程序违法，本案是普通的确认之诉，既不需要鉴定，也无中止审理之情形。但从立案到判决却用了将近一年的时间，其审理时间远远超过了法律规定的审理期限。三、原审判决适用法律不当。因高步武、赵兰与许云生之间的合同不存在无效情形，不应适用《合同法》第五十二条，而应适用于合同法第四十四条。请求撤销原判决，改判为驳回乔全喜的诉讼请求，案件受理费全部由被上诉人承担。
高步武上诉的事实与理由是：原审判决认定事实明显错误：(一)原判确认高步武、赵兰与许云生签订的房屋买卖合同无效的理由不成立。认定高步武、赵兰将涉案房屋出售给许云生是一房二卖，不是事实。在赵兰与乔全喜写下“售房协议”草稿不到一个星期，赵兰与宋巧玲就同一标的物签订《房屋居住协议》，并且经过榆次区公证处的公证和备案。公证的协议的效力大于未经公证的协议的效力，在《房屋居住协议》公证生效之后，乔全喜与赵兰之间写下的那份“售房协议”就已经废止。退一步说，即使有一房二卖的说辞，也完全不能用前一个买卖行为来否认后一个买卖合同的效力！出卖人与被买受人之间具有亲戚关系，这不能成为买卖合同无效的理由。原判这种认定，没有任何事实和法律依据。原判认为许云生支付购房款不符合大额财产支付对价交易习惯，这不能成为房屋买卖合同无效的理由。将是否支付合理对价作为合同无效的一个理由是风马牛不相及。庭审中，当事人不仅提供了支付购房款的凭据，而且还提供了完税证明，完全能够证明许云生已支付了购房款的事实。房屋买卖合同的签订与买卖合同的履行是两个不同的法律关系，能以怀疑合同尚未履行而否定合同本身的效力吗？原审以推定方式确认合同无效是极其错误的。无论刑事还是民事审判，定案依据都应当是事实和法律，法院若依据推断来判定案件，于道德、于法律，恐怕都说不过去，人民法院的公信力何在？(二)原审判决中关于原告与宋巧玲离婚时将涉案房屋分给原告所有的认定是错误的。从榆次区民政局调取了乔全喜与宋巧玲签订的《离婚协议书》，明确显示“无财产及债务问题，双方生活物品归各自所有”，并没有将涉案房屋分给乔全喜的约定。原审将当事人的主张作为审理查明的事实是错误的。被上诉人在原审中的个人主张，并不是查明的事实。而对上诉人在原审中的主要答辩观点在判决书中没有列出是错误的。二、审判决审理程序违法，本案是普通的确认之诉，既不需要鉴定，也无中止审理之情形。但从立案到判决却用了将近一年的时间，其审理时间远远超过了法律规定的审理期限。三、高步武、赵兰与许云生之间的合同不存在无效之情形，不应适用《合同法》第五十二条，而应适用于合同法第四十四条。请求撤销原判，改判为驳回被上诉人乔的诉讼请求，一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。
许云生上诉的事实与理由是：一、原审判决认定事实明显错误：(一）原审确认高步武、赵兰与许云生签订的房屋买卖合同无效的理由不成立。第一，认定高步武、赵兰将涉案房屋出售给许云生是一房二卖，不是事实。赵兰与乔全喜写下“售房协议”后不到一个星期，赵兰与宋巧玲就同一标的物签订了《房屋居住协议》，并且经过了榆次区公证处的公证和备案。公证的协议的效力大于未经公证的协议的效力，《房屋居住协议》公证生效后，乔全喜与赵兰之间写下的那份“售房协议”就已经废止。第二，出卖人与被买受人之间具有亲戚关系，这不能成为买卖合同无效的理由。原判的这种认为，是没有任何事实和法律依据的。第三，原判认为许云生支付购房款不符合大额财产支付对价交易习惯，这不能成为房屋买卖合同无效的理由。将是否支付合理对价作为合同无效的一个理由是风马牛不相及。当事人不仅提供了支付购房款的凭据，而且还提供了完税证明，完全能够证明许云生已支付了购房款的事实。一审判决认定高步武和许云生之间的房屋交易行为不符合交易习惯错误。第四、原审以推定的方式确认合同无效是极其错误的。无论刑事还是民事审判，定案依据都应当是事实和法律，法院若依据推断来判定案件，于道德、于法律，恐怕都说不过去，法院的公信力何在？(二）原判关于原告与宋巧玲离婚时将涉案房屋分给原告所有的认定是错误的。法庭从榆次区民政局调取的乔全喜与宋巧玲签订的《离婚协议书》，明确显示“无财产及债务问题，双方生活物品归各自所有”，并没有将涉案房屋分给乔全喜的约定。(三）原审将当事人的主张作为审理查明的事实是错误。(四）原审对上诉人在原审中的主要答辩观点在判决书中没有列出是错误的。二、原审判决审理程序违法。本案是普通的确认之诉，既不需要鉴定，也无中止审理之情形。但从立案到判决却用了将近一年的时间，其审理时间远远超过了法律规定的审理期限。三、高步武、赵兰与许云生之间的合同不存在无效之情形，不应适用《合同法》第五十二条，而应适用于合同法第四十四条。请求撤销原判，改判驳回被上诉人乔全喜的诉讼请求，全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人乔全喜答辩：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。签订《售房协议》后，答辩人已全部付清购房款，考虑到该房屋无法办理过户手续，故宋巧玲与赵兰签订了《房屋居住协议书》，约定答辩人与宋巧玲享有永久居住权，并到榆次区公证处进行了公证。答辩人与宋巧玲离婚时就该房屋进行了约定，约定该房屋归答辩人所有。二、一审认定赵兰将房屋出售给许云生的行为属于一房二买，定性准确。赵兰已经将该房屋出售给答辩人，且答辩人一直居住至今。赵兰为逃避法律义务，故意将房屋再次转让，显然属于一房二卖。三、一审认定赵兰与许云生之间的行为不仅不符合交易常规，而且主观上存在恶意，以合法行为掩盖非法目的，故应认定为无效行为。高步武、赵兰与许云生之间系亲戚关系，许云生对高步武、赵兰处分的讼争房产与乔全喜之间早已存在纠纷，且由乔全喜居住的事实应当知晓，基于此，许云生与高步武、赵兰再次就该房发生交易行为，有违常理。请求驳回上诉，维持原判。
经二审查明的基本事实与原审查明一致。
本院认为，赵兰、高步武在2001年已就讼争房屋与乔全喜夫妇签订过售房、居住协议，双方之间的售房协议因尚未满足允许上市交易期限，已经人民法院的生效判决认定为效力待定合同。不管该协议是否有效，当事人均应履行相应的法律程序才可以解除或者终止。在没有履行上述程序的前提下，高步武、赵兰又与许云生签订买卖协议将讼争房屋再次出售给许云生，明显属于重复买卖。且该房从2001年起就交付由乔全喜居住至今，许云生作为购房人，应对所购房屋现状尽到基本的、符合常理的审查注意义务，却在房屋没有验收、交付的情况下，急于办理付款、过户事宜，其本身存在明显过错。高步武、赵兰明知出售的房产与乔全喜之间一直存在纠纷未能得以彻底解决，仍然与许云生发生交易行为，显然属于明知故犯。赵兰、高步武即便认为与乔全喜的买卖协议无效，而与宋巧玲还签订了《房屋居住协议书》，约定宋巧玲享有永久居住权，并进行了公证，该协议上诉人均予认可，对该协议是否继续履行并没有一个说法，赵兰、高步武即将诉争房产出售给许云生也属不当。综上所述，赵兰、高步武在没有法定事由的情况下，即单方解除或终止之前签订的相关协议，与许云生签订的《存量房屋买卖合同》依法应属无效合同。原审认定事实清楚，判决正确，依法应当维持。三上诉人的上诉的理由，于法无据，不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人找兰、高步武、许云生各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 寇永俊
审判员 许 俊
审判员 元晓鹏
二〇一六年六月十三日
书记员 介 楠