山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）威环民初字第1474号
原告威海环宇电力成套设备有限公司，住所地威海高技术产业开发区。
法定代表人王某，总经理。
委托代理人侯国华，山东鸿源律师事务所律师。
委托代理人林叶，山东鸿源律师事务所律师。
被告刘某，男。
委托代理人赵文君，山东弘誉律师事务所律师。
原告威海环宇电力成套设备有限公司与被告刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威海环宇电力成套设备有限公司之法定代表人王忠杰、委托代理人侯国华、林叶，被告刘某及其委托代理人赵文君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告威海环宇电力成套设备有限公司诉称，2010年12月8日原、被告签订了厂房买卖合同，约定被告购买原告位于威海市经济技术开发区厂房两层，房屋总价为780万元。房款的支付方式为：原告在银行有650万元的贷款，该笔贷款由被告偿还，剩余的1300000元由被告以房屋、30万元的酒、车等支付。由于被告暂时没有能力还清贷款，被告将原告贷款的每月利息支付给原告，由原告交付银行。合同签订后，厂房交付被告使用，被告一直将厂房出租，并由被告收取租金。2010年12月30日刘某交付给原告价值35万元的酒，用以抵顶购买厂房的房款。至2011年5月分四次支付原告银行贷款利息229200元，之后未支付贷款利息，也未归还银行贷款本金，更未支付房款，现涉案厂房已由原、被告签订承诺书，承诺作价650万元作为抵押资产由威海农商银行环翠区支行接收，导致合同无法继续履行，故请求确认原、被告签订的厂房买卖合同于2012年12月12日解除；判令被告支付原告代付的银行贷款利息1313940.91元（自2011年1月计算至2012年12月21日）；判令被告支付因被告违约给原告造成的厂房差价损失95万元（差价130万元扣除被告实物抵顶房款35万元），并支付违约金390000元。
被告刘某辩称，原、被告之间房屋买卖合同应属无效，理由如下：1、原告购买的厂房没有过户，所有权人不属于原告，原告没有权利将该房屋处分；2、房屋买卖时已办理了抵押登记，而原、被告双方的买卖行为未经抵押权人同意，根据物权法第一百九十一条第二款规定，抵押期间抵押权人未经过抵押权人同意不得处置抵押财产。因此双方应互相予以返还，且不产生违约金。退一步讲，即使买卖有效，由于房屋有抵押贷款，在贷款到期时，原告负责筹集款项偿还银行贷款，由于原告没有帮助被告筹集款项，应当解除双方之间的买卖合同并互相返还财产。
经审理查明，原告于2004年8月18日自威海环海置业有限公司购买了位于威海市经济技术开发区海埠路（13-2）号厂房两层，未办理房屋所有权转移登记手续。后原告将上述厂房转让给被告，并于2010年12月8日签订厂房买卖合同，约定：被告购买原告坐落于威海市经济技术开发区海埠路（13-2）号厂房两层，厂房建筑面积5440平方米，并配套场地。厂房价格每平方米人民币1433.80元，总价人民币柒佰捌拾万元整，扣除原告贷款人民币650万元整，被告应支付原告1300000元，此款被告以房屋、叁拾万元的酒、车等支付。在办理该厂房过户手续中产生的契税由被告负责，营业税由原告负责。如果被告逾期超过三个月未按支付方式付款，原告有权终止合同，并要求被告赔偿违约金给原告，违约金按厂房总价的5%计，若原告不能办理土地、房产两证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，则售房合同无效，原告无条件全额退还被告所有的购房款，并按厂房总价的5%支付给被告作为违约金。因该厂房现已出租，租期自2010年6月1日至2011年5月30日，自2011年1月1日起至2011年5月30日，房租共计79200元，由被告为原告代付银行利息，不足部分由被告现金补齐，自2011年6月1日以后的租金由被告收取，原告不得干涉和收取。该厂房原告有650万元的人民币贷款，且该笔贷款在原告名下，被告暂时没有能力还清贷款，特将原告所贷款的利息每月约44000元人民币付给原告（以银行单据为准），由原告进行还款，并给被告出具收款收据，被告在2012年4月1日前需要办理该笔贷款的时候，原告须帮助被告筹集到650万元人民币还清贷款，再由被告以原告的名义继续贷款650万元整，以被告的名义作为抵押，如果原告不能帮被告筹集650万元则合同作废，原告应退还被告支付的所有房款和被告支付的贷款还款部分的金额。因该厂房产权不在原告名下，故原告必须和被告共同到原产权人处让原产权人出具证明，将来该厂房被告需要办理房产证和土地证时，原产权人必须协助被告将厂房过户到被告指定名下。上述合同签订后，2010年12月30日，原告收取被告价值35万元的酒用以抵顶部分购房款，2010年10月25日原告收取被告价值2400元的酒抵顶购房款、2011年1月17日原告收取被告价值4000元的酒抵顶购房款，以上被告以物抵顶房款合计356400元。原告另按前述合同约定收取厂房买卖合同签订时承租人给付的2011年1月至5月租金79200元，用于支付涉案厂房的银行贷款利息，原告法定代表人之子王晓刚则分别于2011年3月31日、4月25日、5月24日收取被告给付的银行利息各5万元，以上由被告代为偿付的银行贷款利息合计229200元，其余银行贷款利息及购房款被告并未能按约给付，故原告诉来本院，请求处理。
2011年4月份，涉案房屋因登记产权人威海环海置业有限公司债务纠纷被法院查封，被告知晓前述情形后口头要求原告解除双方厂房买卖合同，原告表示拒绝后被告继续占有并收取涉案房屋对外出租收益直至2013年2月份，共计收取租金54.4万元。另查明，涉案房屋于2012年8月20日即被解除查封，登记产权人威海环海置业有限公司则于2012年12月1日出具书证一份，载明“威海环宇电力成套设备有限公司告知我公司，购得我公司的海埠路13-2号厂房转让给刘某，由于威海环宇电力成套设备有限公司以13-2号厂房做抵押向环翠区农村信用社贷款，厂房不能办理过户，在威海环宇电力成套设备有限公司归还贷款解除抵押具备过户条件时我公司协助威海环宇电力成套设备有限公司办理过户手续”。
又查，涉案房屋在威海农商银行环翠区支行办理了抵押贷款，期限自2010年3月1日至2012年3月1日，双方在签订涉案厂房买卖合同后，除前述被告按约偿还的银行贷款利息外，原告截至2012年3月份代为偿还银行贷款利息共计530023.24元，2012年4月，贷款到期后，因原、被告均未按约偿还银行贷款本金，自2012年4月份起贷款银行加收罚息及复利，原告为此代为偿还贷款利息（截至2012年7月份）共计307107.97元。截至2012年12月16日，尚欠银行贷款本金6499939.4元，利息438986.41元（2012年7月28日—2012年12月21日），原、被告均未予偿还。原告法定代表人王忠杰作为承诺人遂于2012年12月12日出具承诺书一份，载明“2010年12月8日，刘某与威海环宇电力成套设备有限公司王忠杰签订的厂房买卖协议，由刘某购买坐落在威海经济技术开发区海埠路13-2号厂房。因该厂房由威海环宇电力成套设备有限公司在威海农商银行环翠区支行（原威海市环翠区农村信用合作社）办理抵押贷款650万元，到期未按时偿还贷款本息，此厂房拟作为抵贷资产被威海农商银行环翠区支行接收。为此承诺人在此承诺：一、同意威海环宇电力成套设备有限公司将此宗厂房作为抵贷资产偿还威海农商银行环翠区支行650万元贷款本息。二、与威海环宇电力成套设备有限公司签订的厂房买卖合同，不对抗此次接收抵贷资产的行为。三、相关的厂房买卖合同所产生的纠纷、与上述接收抵贷资产事项无关，由买卖双方自行解决纠纷。”，该承诺书下方由原告法定代表人王忠杰签名捺印，并加盖原告公章，另有被告书写“我同意”字样，并签名捺印。
庭审中，被告反诉要求原告返还已支付的房款，但未按规定预交反诉费。
以上事实，有厂房买卖合同、收款收据等书证及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，本案争议焦点在于一、涉案厂房买卖合同效力；二、被告应否赔偿原告差价及利息损失；三、原告要求被告支付违约金是否合理。
对于第一个焦点问题，本院认为，原告将其购买的厂房出卖给被告，虽然原告尚未办理所有权转移登记，但原、被告就买卖厂房签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且登记产权人亦予以认可，并同意协助办理相应手续，故被告以原告无权处分为由主张合同无效，理由不当，本院不予采纳。虽然原告出卖涉案厂房时已经设立抵押，但在原告与抵押权人达成以抵押物清偿债权协议时，一并由被告在承诺书上签字，据此可确定抵押权人此前已知道抵押物的交易事实，且无论是否经抵押权人同意，均不影响买卖合同的效力，被告主张涉案厂房在双方买卖时设立抵押，并不构成双方买卖合同无效的法定事由。另外，按照法律规定，合同当事人可以约定合同成立或生效的条件，但是已经成立的合同是否有效，并非由当事人自行约定，而是由仲裁等裁判机关根据法律规定进行审查确认，故原、被告合同中关于“若原告不能办理土地、房产两证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，则售房合同无效”的约定应当属于对解除合同条件的约定。而事实上，原、被告签订房屋买卖合同时，被告已知道原告尚未办理所有权证，且房屋已经设立抵押的事实，双方合同亦约定由被告负责支付银行利息和偿还银行贷款，并已经开始实际履行。因此，被告以前述理由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，原、被告签订的厂房买卖合同应属合法有效，对双方具有约束力，双方均应当按约履行。
对于第二个焦点问题，本院认为，根据双方合同约定，原告应向被告交付买卖的厂房，（贷款到期时）帮助被告筹集资金偿还贷款，（需要办理产权登记时）协助被告办理产权转移登记手续。被告需要按约支付房款1300000元，按月向原告支付银行贷款利息，（贷款到期时）偿还银行贷款650万元。被告虽曾在2011年4月份涉案房屋被查封后口头要求原告解除厂房买卖合同，但双方未达成解除协议，且被告仍继续占有厂房并收取厂房租金，未将厂房返还原告，说明双方仍继续履行厂房买卖合同，从双方实际履行情况看，原告按约将涉案厂房交付被告，被告出租收益，但被告并未按约足额支付购房款并每月偿还银行贷款利息，违反了合同约定，构成违约。另外，按照合同约定，被告应当在银行贷款到期时偿还贷款，原告则须帮助被告筹集到650万元人民币，但因被告未到期偿还银行贷款本金，原告亦未帮助被告筹集资金导致涉案厂房经被告同意后于2012年12月12日抵顶给银行，致使原、被告间的厂房买卖合同自此无法继续履行，双方间厂房买卖合同于2012年12月12日解除。故原告请求确认原、被告签订的厂房买卖合同于2012年12月12日解除的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。而合同解除后的法律后果应为：尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。那么根据双方合同约定，原、被告均按约履行合同义务的情况下，被告除承担650万元贷款本金及还款期限到期前利息外应给付130万元房屋价款，而涉案房屋因原、被告的违约行为经双方同意最终抵顶了650万元贷款本息，由此可以认定双方约定的130万元房屋剩余价款及还款期限到期前650万元贷款的相应利息（被告已偿还229200元，原告自行偿还530023.24元，合计759223.24元）系原告依据双方合同可以取得的预期利益；而对于银行贷款到期后的逾期利息、罚息及复利，因按约贷款到期时，被告有义务及时还款，但由于被告未能按约还款，原告亦未帮助被告筹钱偿还银行贷款本金，导致到期后原告代为偿还部分到期后的利息、罚息及复利，属于双方违约行为导致原告实际产生的直接损失。现涉案合同因原、被告原因解除，前述预期利益即为原告可得利益损失及前述直接损失，应当由原、被告按照各自过错予以承担，综合考虑双方在履行涉案合同过程中违约的过错程度，且被告违约在前，本院酌定被告赔偿原告前述损失中的60%相对公平合理，计1419798.73元【（1300000元＋759223.24元＋307107.97元）×60%】。综上所述，本院对原告要求被告赔偿的差价及贷款利息的诉请中的合理部分予以支持。另外，因涉案房屋已抵顶了原告对外负有偿还义务的贷款本息，因此对于被告已付购房款356400元（以物抵顶）及按约偿还的还款期限到期前的贷款利息229200元，合同解除后，可予以返还，被告虽未就此明确提出反诉请求，但其抗辩主张返还，原告亦在其诉请金额中自行予以扣除，考虑到被告的抗辩及原告诉请本意，为减少当事人诉累，对该部分款项可在被告应赔偿原告款项中予以扣除。
对于第三个焦点问题，本院认为，虽然原、被告签订的房屋买卖合同约定如被告逾期超过三个月未按支付方式付款，原告有权终止合同，并要求被告支付违约金，但该约定只是针对1300000元房款的支付问题，而双方并没有明确约定该1300000元房款的支付时间，也没有证据证明原告曾明确催告被告履行该义务，且双方合同解除并非因此而解除，实际系因双方均存在违约行为，导致合同无法继续履行而解除，并不符合双方约定应由被告支付违约金的情形，故原告要求被告支付390000元违约金的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。
综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条之规定，经本院审判委员会审议决定，判决如下：
一、确认原、被告签订的厂房买卖合同自2012年12月12日解除；
二、被告赔偿原告厂房差价及银行贷款利息损失的60%，计1419798.73元，扣除585600元（原告应返还被告已付房款356400元及银行贷款利息229200元），余款834198.73元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回原告其余的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24396元，由原告负担16728元，被告负担7668元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 刘晓娟
审 判 员 肖窈窈
人民陪审员 卢传明
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 孙海兰