文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民二初字第2230号原告顾万青，男，汉族，1953年3月13日出生，住址深圳市龙岗区，委托代理人刘天军，广东众多律师事务所律师。被告深圳市彩生活网络服务有限公司，住所地深圳市宝安区民治街道留仙大道边的综合楼12层B区，组织机构代码662695382。法定代表人唐学斌。委托代理人周海兰，公司员工。被告深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道留仙大道边综合楼11楼1109室，组织机构代码726160011。法定代表人唐学斌。委托代理人罗文花，公司员工。被告深圳市彩之家房地产策划有限公司，住所地深圳市宝安区民治街道留仙大道边综合楼10楼1005室，组织机构代码680379746。法定代表人陆泽。委托代理人李奎，公司员工。原告顾万青与被告深圳市彩生活网络服务有限公司（下称“彩生活网络公司”）、深圳市彩生活物业管理有限公司（下称“彩生活物业公司”）、深圳市彩之家房地产策划有限公司（下称“彩之家策划公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘天军、被告彩生活网络公司委托代理人周海兰、被告彩生活物业公司委托代理人罗文花、被告彩生活策划公司委托代理人李奎到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告诉称，原告与惠州市隆基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购得位于惠州市××区淡水白云××路××家××房，购房总款为309,649元。原告与被告彩生活网络公司、彩生活物业公司于2009年10月22日签订《房屋增值计划服务委托协议书》，约定由两被告为原告提供上述房屋的出租、维护等服务，并约定由两被告在每月25日前按下列标准向原告支付租金：第一至三个合同年度每月1,613.81元、第四至五个合同年度每月1,737.95元、第六个合同年度起每月1,862.28元，两被告应对房屋的设施进行维修，未及时支付房租或未履行房屋的维修责任和义务等任何一项违约时，应按购房款总额的10%支付违约金，原告有权每天收取当月房租1‰作为滞纳金。之后，原告与被告彩生活策划公司签订了《房屋增值计划服务变更协议书》，彩生活策划公司愿意以加入债务的方式承担有关责任。上述协议签订后，被告未严格按照协议约定的标准支付有关月份的租金及存在拖欠租金、未履行维修责任等违约行为。请求判令：1、三被告立即连带支付原告2012年12月至2014年11月应按第2期标准支付的房租差价8,350.8元、2014年12月应按第3期标准支付的房租差价472.28元、2015年1月至4月的房租7,449.12元及支付自拖欠之日起至实际付清之日止按每天1‰的标准计算的滞纳金（滞纳金暂计至2015年4月30日为3,905.33元）；2、三被告立即连带支付原告违约金30,964.9元（309649元×10%）；3、三被告在10日内将房屋内损坏的下列设施修复完成：房屋棚顶、壁纸及地板翻新；4、本案诉讼费由三被告承担。被告彩生活网络公司辩称，我方确认《房屋增值计划服务变更协议书》的效力，根据协议第3条，双方同意被告彩之家策划公司在补充协议签订后为乙方责任主体承担者，我方不承担每月向原告支付租金收益的责任，因此不存在违约行为。被告彩生活物业公司辩称，我方确认《房屋增值计划服务变更协议书》的效力，根据协议第1大条第5款约定，我方于变更协议生效日2011年9月1日起不承担支付原告每月租金收益的责任，由彩生活网络公司支付，因此不存在2012年12月及之后日期的少付或不付租金收益的违约行为，不应当承担违约责任。根据我方所知，原告的房屋是完好的，且目前仍在出租，不存在修复的问题。被告彩之家策划公司辩称，第一、根据2011年8月22日我方与原告签订的《房屋增值计划服务变更协议书》第1大条第1款，合同项下租金下调20%执行，因此原告在2009年12月1日至2011年8月30日期间，实际应收的租金为1,291.048元，但原告实际收到的租金是1,613.81元，此期间有多付租金6,778元；第二、原告认为2012年12月至2014年11月按第二期的标准支付房屋租金差额数据不对，按照下调20%之后，在此期间为1,390元，且所付租金为1,390元，不存在向原告支付租金差额8,350元；第三、2014年12月应按第三期的标准支付房租差额472.28数据不对，按照原协议下调20%之后应付租金为1,489.8元，实际已支付租金1390元，差额为99.8元；第四、2015年1月至4月的租金根据协议约定，实际应付租金是每月1,489.8元，4个月少付的租金是5,959.2元，被告有多支付6,778元的租金，因在实际经营期间与多家公司进行交接，公司管理混乱，到2015年才发现有多支付的情况，所以抵扣原告未付5,959.2元及实际的差额99.8元和495元，实际是我方有多付224元，并不存在拖欠租金的情况；第四、关于原告的第二项诉讼请求，因我方没有违约，退一步讲，迟付租金按迟付租金的滞纳金计算，不应按购房款10%进行计算。滞纳金从性质上讲就是违约金，对于违约行为不能按照变更协议第4条再次计算违约金。我方认为违约解除合同才适用10%违约金条款，否则违约金明显过高，且目前该房屋仍在出租状态，未与原告解除房屋增值协议；第五、关于原告第三项诉讼请求并不存在，且原告没有提供相应证据证明房屋顶棚损坏及地板达到翻新的要求。因此我方没有违约，不应支付违约金。经审理查明，原告系惠州市××区淡水白云××路××家××房业主，购买时的价款为309,649元。2009年10月22日，原告（甲方，委托方）与被告彩生活网络公司（被委托方，乙方）、彩生活物业公司（被委托方，丙方）签订《房屋增值计划服务委托协议书》，约定乙、丙双方为甲方制定房屋增值计划，该计划包括向甲方提供房屋租赁、代收代缴房屋水电费、代办房屋租赁，并可提供家私家电配套、房屋修缮、酒店式客户服务等；乙方负责房屋增值计划的具体事务策划和推行实施，保证甲方房屋整洁及设备完好，并负责自协议生效之日起的房屋完全返修、损坏房间设备后的维修工作；丙方代甲方管理并收缴“委托物业”固定完税后的租金收益共计166,849元，第一至第三个合同年度每月收益为1,613.81元，第四至第五个合同年度每月收益为1,737.95元，第六个合同年度以后（含第六个合同年度）每月收益为1,862.28元，在每月25日前转至甲方指定账户，如遇周六日顺延至下周一；丙方负责保障房间内设施的正常使用，如发生损坏，在向租客索取相关费用后负责恢复原状并通知甲方；协议书有效期为8年，从2009年12月1日至2017年11月30日，协议期满后，乙、丙双方有按照同等条件优先续约的权利；甲方有权按时收取房租，如丙方在约定日期后10日仍未将代收房租存入甲方指定账户，则有权每天收取当月房租1‰作为滞纳金；丙方应负责保障房间内设施的正常使用，如发生损坏，在向租客索取相关费用后，丙方应负责恢复原状并通知甲方；丙方代为甲方承担房间内电器等配备物品的保管责任，丙方负责在毁损发生时向租客追讨赔偿费用；房间内在保管责任生效期间的户内设备设施维修由丙方协调并由租客负责；丙方将在房产交回甲方前尽检查义务，如可确认自然老化、磨损，在通知甲方确认无误后免除保管责任；4.2、4.3条约定任何一方违反本协议约定义务，守约方有权提前解约，并向违约方索赔违约金，甲方在协议期内违约的，向乙方赔偿3个月的租金，乙、丙方在协议期内违约的，向甲方赔偿已付购房款7%的金额，任何一方如果未经其他方书面同意提前解除协议，需向其他方支付协议约定的甲方每月固定收取租金额的三倍作为违约金方可解除。2011年8月22日，原告（委托方，甲方）与彩之家策划公司（被委托方）签订《房屋增值计划服务变更协议书》。该协议中将彩生活网络公司列为被委托方、乙方，将彩生活物业公司列为被委托方、丙方，内容为经过三方协商一致，对《房屋增值计划服务委托协议书》相关条款进行变更，变更协议期限为2011年9月1日至2017年11月30日，合同项下的租金照原合同租金统一下调20%执行；支付甲方4,841元作为6至8月份房屋空置等相关原因补偿；明确和提高违约责任赔偿为购房款总款的10%（原《房屋增值计划服务委托协议书》中的4.2和4.3条款无效）；甲方每月收益乙方于当月25日前转至甲方指定账户，如遇周六、日或法定节假日顺延）；原《房屋增值计划服务委托协议书》，除去以上说明的相关条款有所变更以外，其他权利义务等相关条款依然有效；双方同意被告彩之家策划公司在补充协议签订后，为乙方责任主体承担者。虽然彩生活网络公司和彩生活物业公司未在该协议上签字或盖章，但两家公司对该协议的真实性、合法性、关联性均予以确认，并表示在签订该份补充协议后，乙方的责任应由彩之家策划公司承担。原告还提交了部分照片，称房屋棚顶、壁纸、地板存在严重损坏，在原告起诉后被告才组织人员进场进行维修。彩之家策划公司提交了其自2012年1月起向原告支付租金收益的明细，显示2012年12月至2013年4月彩之家策划公司每月向原告支付1,291元，2013年5月至2014年12月每月向原告支付1,390元，2015年1月后未再向原告支付租金收益。原告确认2015年1月至4月每月租金收益的标准为1,489.82元，4个月共计5,959.28元。本院认为，原告与三被告签订的《房屋增值计划服务委托协议书》、《房屋增值计划服务变更协议书》系各方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《房屋增值计划服务委托协议书》，被告彩生活网络公司负责房屋增值计划的具体事务策划和推行实施，被告彩生活物业公司负责向原告按时支付租金收益。虽然彩生活网络公司和彩生活物业公司未在《房屋增值计划服务变更协议书》签字或盖章，但两家公司对该协议的内容予以认可。变更协议书中，支付租金收益的义务方变更为彩生活网络公司，而原告与彩之家策划公司又同意彩之家策划公司为彩生活网络公司的责任承担者，表明各方同意由彩之家策划公司代替彩生活网络公司承担支付租金收益的义务。事实上从变更协议书签订后，一直也是彩之家策划公司在向原告支付租金收益。因此，本案中与租金收益支付相关的责任应当由彩之家策划公司承担。彩生活网络公司和彩生活物业公司无需承担本案中与租金收益支付相关的责任。关于原告主张的2012年12月至2014年11月租金收益差额，根据《房屋增值计划服务委托协议书》、《房屋增值计划服务变更协议书》，2012年12月至2014年11月系合同约定的第四至五合同年度，租金收益原标准为1,737.95元，调整后的租金收益标准为1,390元（1737.95元×80%）。该期间，彩之家策划公司实际支付原告的2012年12月至2013年4月租金收益为每月1291元、2013年5月至2014年11月租金收益为每月1390元，因此，原告主张的该期间租金收益差额仅发生于2012年12月至2013年4月，每月99元（1390元-1291元），共计495元（99元×5个月）。彩之家策划公司未在约定的期限向原告足额支付租金收益，构成违约，故原告主张彩之家策划公司支付分别从2013年1月5日、2013年2月5日、2013年3月8日、2013年4月5日、2013年5月6日起按日1‰计算的2012年12月至2013年4月每月逾期未足额支付租金收益的违约金，本院予以支持，但计算的基数应当为每月99元。关于2014年12月租金收益，原告与彩之家策划公司均认可未付款部分为99.82元。该未付款彩之家策划公司应当支付原告。原告主张彩之家策划公司支付从2015年1月5日按日1‰计算的违约金，本院予以支持。关于2015年1月至4月租金收益，原告与彩之家策划公司均认可租金收益标准为每月1,489.82元，彩之家策划公司未在约定的期限向原告支付租金收益，构成违约，故原告主张彩之家策划公司支付5,959.28元（1489.82元×4个月）及以每月应付租金收益1,489.82元为基数分别从2015年2月5日、2015年3月8日、2015年4月5日、2015年5月6日按日1‰计算逾期付款滞纳金（违约金），本院予以支持。彩之家策划公司称之前有多支付6,778元租金收益，足以抵扣未付租金收益。对此，彩之家策划公司并未提交证据证明曾向原告多支付6,778元，故对彩之家策划公司的该抗辩，本院不予支持。关于原告主张的按购房款10%计算的违约金30,964.9元，《房屋增值计划服务变更协议书》中约定“明确和提高违约责任赔偿为购房款总款的10%（原《房屋增值计划服务委托协议书》中的4.2和4.3条款无效）”，而《房屋增值计划服务委托协议书》中的4.2和4.3条款是针对解除协议的违约责任约定，表明该10%的违约责任约定也是针对解除协议的赔偿。但本案中的《房屋增值计划服务委托协议书》并未解除，故原告依据该约定主张彩之家策划公司支付违约金，本院不予支持。虽然《房屋增值计划服务委托协议书》及《房屋增值计划服务变更协议书》中约定彩生活网络公司负责房屋的完全返修，但各方并未对维修的费用如何承担进行约定，视为约定不明，故原告主张被告修复完成房屋内损坏的房屋棚顶、壁纸及地板翻新，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告深圳市彩之家房地产策划有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告顾万青2012年12月至2013年4月租金收益差额495元及违约金（1、以99元为基数从2013年1月5日起计，2、以99元为基数从2013年2月5日起计，3、以99元为基数从2013年3月8日起计，4、以99元为基数从2013年4月5日起计，5、以99元为基数从2013年5月6日起计，以上按日1‰计至实际清偿之日）；二、被告深圳市彩之家房地产策划有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告顾万青2014年12月租金收益差额99.82元及违约金（以99.82元为基数从2015年1月5日起按日1‰计至实际清偿之日）；三、被告深圳市彩之家房地产策划有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告顾万青2015年1月至2015年4月租金收益5,959.28元及违约金（1、以1,489.82元为基数从2015年2月5日起计，2、以1,489.82元为基数从2015年3月8日起计，3、以1,489.82元为基数从2015年4月5日起计，4、以1,489.82元为基数从2015年5月6日起计，以上按日1‰计至实际清偿之日）；四、驳回原告顾万青的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费539元，由原告负担139元，由被告深圳市彩之家房地产策划有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柳  海  涛二〇一七年六月五日书记员 相惠玲(兼)书记员 买  晓  荣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。