河北省滦南县�民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0224民初976号
原告：付翔云，女，1995年5月8日出生，汉族，现住滦南县。
委托代理人：董平，滦南县倴城滦新法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。
被告：钱国媛，女，1991年10月12日出生，汉族。
委托代理人：郑令瑞，河北扬清律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
第三人：张印东，男，1991年3月26日出生，汉族，现住唐山市。
原告付翔云与被告钱国媛、第三人张�东申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年03月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告付翔云的委托代理人董平、被告钱国媛及其委托代理人郑令瑞到庭参加诉讼，第三人张印东经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付翔云诉称，原告因和第三人张印东民间借贷纠纷一案，向法院申请了财产保全，滦南县人民法院作出(2018)冀0224财保7号民事裁定书，对第三人张印东名下位于丰南区双湖锦苑二期205栋2单元301室房产予以查封，被告钱国媛对该保全措施提出异议，要求解除对上述房产的查封，滦南县人民法院作出(2018)冀0224执异3号执行裁定书，裁定中止(2018)冀0224财保7号民事裁定对第三人名下位于丰南区双湖锦苑二期205栋2单元301室房产查封的执行。
原告认为滦南县人民法院作出的(2018)冀0224执异3号执行裁定书，缺乏事实根据，违反了法律规定。被告称第三人将其所有的丰南区双湖锦苑二期205栋2单元301室卖给了被告，根据法律规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定的，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据以上法律规定，被告�国媛与第三人张印东之间的交易，没有依法缴纳契税办理登记手续，且至今该房产都没有实际交付，故丰南区双湖锦苑二期205栋2单元301室的所有权仍然属于第三人。另外，被告钱国嫒应该知道购买二手房产需要缴纳契税，并办理过户登记但并没有办理，应当承担由此产生的所有风险，且按房产交易的市场价格，被告所称购买第三人的房产的价格明显低于市场价格，其所称买卖房产的行为不具有真实性。所以，被告提出的异议申请无事实根据，也不符合法律的规定，应当依法驳回其异议申请。滦南县人民法院2018年2月23日作出的(2018)冀0224财保7号民事裁定书符合法律规定，应当予以维持。现原告提起诉讼，请求依法撤销滦南县人民法院作出的(2018)冀0224执异3号执行裁定书，并由被告承担本案诉讼费。
被告钱国媛辩称，被告�国媛通过张兵与第三人张印东认识，2017年9月28日至11月9日，第三人先后多次从被告处借款本金共计166900元，借款期限一周至一个月不等。借款期限届满后，第三人未能偿还，提出把其所有的楼房卖给被告。第三人与被告通过唐山有达房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，约定第三人张印东将其所有的位于丰南区双湖锦苑二期205栋2单元301室的房产（建筑面积96.55平米），作价434475元出售给被告，其中含第三人欠被告的借款166900元。第三人尚欠的银行按揭贷款181350元由被告负责偿还（现已还贷6个月），再由被告另外给付第三人86225元（转帐已付）。房屋买卖合同签订后，允许第三人暂住三个月，并于2018年2月11日前腾出该房屋（现第三人已经超出腾房时间，被告已于2018年3月19日向丰南区人民法院提起诉讼）。按照买卖合同约定，办理契税等手续应由第三人负责，因其无钱办理，被告遂于2018年1月22日为其垫付6624.57元缴纳了契税。
房屋买卖合同签订并履行后，未能办理过户登记手续的主要原因是房屋产权证书件尚未颁发，这当然不是房屋买受人的自身原因，在房屋买卖过程中双方意思表示真实，不违反法律禁止性规定。至于原告所述交易价格低于市场价格的问题与本案无关，房屋买卖就存在风险应该是正常现象。
综合以上情况，被告认为滦南县人民法院(2018)冀0224执异3号执行裁定书程序合法，适用法律并无不当，请求法庭依法应予维持，驳回原告的诉讼请求。
第三人在指定期限内未作陈述。
原告在指定期限内提交本院(2018)冀0224财保7号民事裁定书及协助执行通知书、(2018)冀0224执异3号执行裁定书，并主张被告与第三人之间的买卖关系成立与否均不能证明涉案房产已经实际交付，涉案房产应属第三人所有。
被告在指定期限内提交以下证据用以支持自己的主张：
1、提交被告和第三人通过唐山有达房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》一份，用以证明第三人将涉案房产出售给被告的事实。
2、提交第三人与唐山建功置业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明目的同上。
3、提交丰南区地税局于2018年1月22日开具的契税完税证明一份，用以证明被告缴纳涉案房产契税的事实。
4、提交第三人通过中介公司为被告出具的收条一份，用以证明被告与第三人通过中介公司买卖涉案房产的事实。
5、提交”有达房产存档”的《商品房买卖合同说明》一份，证明目的同上。
6、提交中国银行人民币转账汇款业务回单及第三人为被告出具的借条一份，用以证明第三人于2017年9月28日自被告处借款11万元的事实。
7、提交手机银行转账凭证截图一份，用以证明被告已将购房尾款给付第三人的事实。
8、提交手机银行转账凭证截图六份，用以证明自2017年11月至2018年4月，被告按合同约定替第三人偿还涉案房产贷款的事实。
9、提交第三人出具的关于房屋变卖情况说明和第三人身份证复印件一份，用以证明第三人将涉案房产出售给被告的事实。
10、提交被告缴纳涉案房产契税现场照片三张，用以证明被告缴纳涉案房产契税的事实。
11、提交”鑫丰热力”和”双湖物业”短信截图各一份，用以证明由被告缴纳涉案房屋的日常费用的事实。
12、提交浦发银行账单明细截图一份，用以证明被告缴纳涉案房产契税的事实。
13、提交2017年9月29日至2017年11月9日，被告向第三人微信转账记录截图十五份，用以证明第三人将涉案房产出售给被告的事实。
14、提交《房屋合同、票据交接收件条》一份，用以证明第三人将涉案房产出售给被告的事实。
15、提交”有达房产存档”第三人身份证复印件一份，用以证明第三人的身份。
16、提交唐山有达房地产经纪有限公司为被告开具的收款收据一份，用以证明购买涉案房产时由被告交中介费的事实。
17、提交《房屋所有权转移登记申请书》复印件一份，用以证明第三人将涉案房产出售给被告的事实。
18、提交”有达房产存档”第三人户口本复印件四页，用以证明第三人户口情况。
19、提交被告尾号0901中信银行卡复印件一份，用以证明被告于购房时向第三人转账86225元以及由被告替第三人偿还房贷的事实。
20、提交第三人尾号为9970的中国银行卡复印件一份，用以证明被告通过该银行卡替第三人每月偿还房贷的事实。
21、提交中国银行短信通通知手机号变更成功凭条一份，用以证明用于偿还房贷的银行卡手机号已变更为被告，并由被告替第三人偿还房贷的事实。
22、提交第三人为被告出具的借条一张，用以证明第三人于2017年9月28日至11月9日期间自被告处借款16000元的事实。
23、提交丰南区法院受理案件通知书一份，用以证明因第三人未按合同约定期限腾退涉案房屋�被告已经在丰南区法院起诉第三人的事实。
24、提交丰南区法院开庭传票一份，证明目的同上。
25、提交涉案房产不动产权属证书一份，用以证明第三人将涉案房产出售给被告的事实。
原告针对被告提交的证据发表如下意见：
1、对《房屋买卖合同》，因第三人未到庭无法确认该合同中是否第三人张印东本人签字，对真实性不予认可。
2、对《商品房买卖合同》的真实性没有异议，但不能证明涉案房产已经出卖给被告。
3、对契税完税证明，契税是在涉案房产被查封之后缴纳的，不能证明被告的主张成�。
4、对收条，通过该收条认定房产的价款共计8万多元，与被告所称房产作价40多万并不相符，且无法核实该手续的真实性。
5、对《商品房买卖合同说明》，不同意被告就此证据被告所主张的证明目的。
6、对中国银行人民币转账汇款业务回单及第三人为被告出具的借条，不认可就此证据被告所主张的证明目的。
7、不认可就此证据被告所主张的证明目的。
8、不认可就此证据被告所主张的证明目的。
9、对第三人出具的关于房屋变卖情况说明，该材料产生于原告与第三人民间借贷纠纷以后，不具有真�性。
10、对照片有异议，无法确定照片反映的真实情况，不认可就此证据所主张的证明目的。
11对”鑫丰热力”和”双湖物业”短信截图，与本案无关。
12、对浦发银行账单明细截图，无法证明该证据与本案有因果关系。
13、对被告向第三人微信转账记录截图，无法证明该证据与本案有因果关系。
14、对《房屋合同、票据交接收件条》不予认可，不认可就此证据被告所主张的证明目的。
15、对第三人身份证复印件无异议。
16、对唐山有达房地产经纪有限公司为被告开具的收款收据不予认可。
17、对《房屋所有权转移登记申请书》不予认可，恰恰证实涉案房产仍然归属于第三人。
18、对第三人户口本复印件，与本案无关。
19、对尾号0901中信银行卡，与本案无关。
20、对尾号为9970的中国银行卡，不认可就此证据被告所主张的证明目的。该证可以证实银行房贷手续仍然是张印东并不是被告。
21、对中国银行短信通通知手机号变更成功凭条，无法确认被告所称银行卡属于第三人所有。
22、对第三人为被告出具的借�，真实性无法确认，不认可就此证据被告所主张的证明目的。
23、对丰南区法院受理案件通知书，该证据能够证实被告所称第三人自愿将其房产卖与被告的说法不成立，也能证实该房产不仅未办理相关手续，且至今没有交付。
24、对丰南区法院开庭传票，意见同上。
25、对涉案房产不动产权属证书真实性合法性均无异议，可以证实涉案房产属于第三人所有，被告的主张不能成立。
第三人在指定期限内未提交证据。
经审理查明，2014年12月30日，第三人张印东与唐山建功置业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于唐山市丰南区双湖�苑二期205栋2单元301号房产。2018年1月15日，本案原告付翔云因与本案第三人张印东之间的借贷纠纷，向本院提出诉前保全申请，本院作出（2018）冀0224财保7号民事裁定书和协助执行通知书，查封张印东名下的位于唐山市丰南区双湖锦苑二期205栋2单元301号房产。被告钱国媛主张其已经于2017年11月10日自第三人张印东处购买该房产，向本院提出案外人执行异议申请，本院于2018年月9日作出（2018）冀0224执异3号执行裁定书，中止本院（2018）冀0224财保7号民事裁定书对第三人张印东名下位于唐山市丰南区双湖锦苑二期205栋2单元301号房产查封的执行。原告对该执行裁定书不服，遂形成此次诉讼。
另查明，被告向本院提交了《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、契税完税证明及照片、第三人为被告出具的收条、中国银行人民币转账汇款业务回单、手机银行转账凭证截图、第三人关于房屋变卖情况说明、被告与第三人微信转账记录截图、中国银行短信通通知手机号变更成功凭条、现金借条、有达房地产经纪有限公司收款收据等证据，主张在涉案房产被查封之前，第三人已经通过唐山有达房地产经纪有限公司已将该房产卖给被告。
以上事实有原、被告当事人及委托代理人的陈述、《商品房买卖合同》、本院(2018)冀0224财保7号民事裁定书及协助执行通知书、（2016）冀0224民初2875号民事判决书、（2016）冀02执13414号民事裁定书、（2018）冀0224执异3号执行裁定书等证予以证实，足以认定。
本院认为，执行异议之诉系案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体权利,请求法院对该实体上的法律关系进�裁判,以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方式。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人�法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，具体到本案，根据被告提交的其与第三人于2017年11月10日签订的《房屋买卖合同》，该合同签订于涉案房产被查封之前。因该合同系通过中介机构唐山有达房地产经纪有限公司签订，且买卖过程中的相关材料均在中介机构存档，可以确定该《房屋买卖合同》合法有效。该合同约定涉案房产的成交价格为434475元，因被告与第三人之间此前存在债权债务关系，双方约定以第三人欠被告的166900元借款抵顶部分购房款，再除去尚欠银行的贷款181350元，剩余购房款86225元由被告一次性支付第三人。被告主张的其出借给第三人借款的金额与被告提交的中国银行人民币转账汇款业务回单及第三人为被告出具的金额为11万元的借条、2017年9月29日至2017年11月9日被告向第三人微信转账记录（15份金额共计40900元）以及第三人于2017年9月28日至11月9日期间自被告处借款16000元的借条三份证据合计的金额相吻合，且签订《房屋买卖合同》当日被告向第三人转账86225元的手机银行凭证与该合同约定的购房尾款金额相吻合，另根据被告提交的2017年11月至2018年4月期间连续六个月偿还银行按揭贷款的手机转账凭证，可以认定被告已经支付第三人购房款。关于涉案房产是否已经由被告占有，虽被告认可该房产现仍由第三人居住，但《房屋买卖合同》中双方明确约定第三人应于2018年2月11日前腾空房屋，可以认定自2018年2月11日起被告已经享有占有使用该诉争房屋的权利。�外，该涉案房产未办理过户登记系因该房产当时尚未办理产权登记，而非被告自身原因。综合以上，被告钱国媛享有足够的民事权益排除人民法院对位于丰南区双湖锦苑二期205栋2单元301室房产的查封执行，故原告请求撤销本院(2018)冀0224执异3号执行裁定书，恢复对上述房产的查封理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告付翔云的诉讼请求。
案件受理费5350元，由原告负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 王汝利
审 判 员 董宏伟
人民陪审员 鲁 敏
二〇一八年五月十一日
书 记 员 牛 超