山东省烟台经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民一初字第200号
原告北方工业烟台有限责任公司，住所地烟台经济技术开发区长江路161号。
法定代表人张琨，董事长。
委托代理人于建勋，山东西政律师事务所律师。
委托代理人李刚，北京市中伦文德律师事务所律师。
被告李秋祥，无业。
委托代理人刘放，山东星河泰律师事务所律师。
原告北方工业烟台有限责任公司（以下简称北方工业公司）诉被告李秋祥租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告北方工业烟台有限责任公司委托代理人李刚、于建勋，被告李秋祥委托代理人刘放到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告北方工业公司系烟台市经济技术开发区泰山路40号内3号、4号房屋所有权人，2007年6月13日，原告与被告就该房屋租赁相关权利与义务协商一致而签订了《房屋租赁合同》，约定“房屋租赁期限自2007年7月1日至2011年6月30日，共计4年，如租赁期满后继续使用房屋，合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30日书面通知对方”、“租金标准为第一年17万、第二年18万、第三年19万、第四年20万”。《房屋租赁合同》生效后，原告依约将房屋交付给了被告。2011年6月30日租赁期满后，被告继续使用房屋，经原告许可而一直未付2011年7月1日之后的租金。2015年2月11日，原告派员通知被告自2015年3月12日解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告于2015年3月22日之前向原告交还租赁房屋及其附属设施、设备、房门钥匙，并立即支付2011年7月1日之后的租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》之约定，原告于2015年2月11日行使合同解除权后，《房屋租赁合同》已于2015年3月12日解除，被告应当于2015年3月22日前将房屋腾空交给原告，并支付2011年7月1日至2015年3月11日期间的租金739178元。但被告至今仍未腾空交还房屋，上述房屋继续由被告占有使用，至2015年6月30日被告依法应支付逾期腾房占有使用费212876元。
被告辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同》于2011年6月30日期限届满之日已经终止，原告没有证据证明租期届满后被告仍然继续占有使用该房屋。原告与被告于2007年6月13日签订的《房屋租赁合同》，原告将其位于烟台经济技术开发区泰山路40号内3号、4号房屋租赁给被告使用，房屋租赁期限自2007年7月1日至2011年6月30日。租赁期限届满之日即2011年6月30日，双方没有续签房屋租赁合同，双方的租赁合同自行终止。租赁合同终止后，被告既没有占有原告的房屋，也没有使用原告的房屋。二、原告的诉请已超过诉讼时效。退一步讲即使房屋租赁合同期满后被告继续使用原告的房屋，根据《民法通则》第136条规定，延付租金的诉讼时效为1年，因此，原告最多只能主张起诉之日前一年内的租金，原告主张其余期间的租金已超过诉讼时效，综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2007年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于烟台经济技术开发区泰山路40号内3号、4号建筑面积3277.83平方米的房屋出租给被告使用。合同第五条约定：乙方已对房屋情况进行实地了解，同意按房屋现状承租。乙方对该房屋进行装修、装饰或添置设施设备，应经甲方事先书面同意。第六条约定：（一）房屋租赁期自2007年7月1日至2011年6月30日，共计4年48个月。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应在租赁期届满前30日向甲方提出书面续租要求，甲方应在租赁期届满前15日作出是否同意续租的书面回复。甲方同意续租的，双方对本合同的续租期限进行书面确认。如租赁期满后乙方继续使用租赁房屋而甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30日书面通知对方。合同第七条约定：（一）租金标准：第一年17万元，第二年18万元，第三年19万元，第四年20万元。（二）租金支付时间：自签订合同之日起首付半年租金，之后每六个月交纳当期租金。（四）甲方收取租金后，应向乙方开具有效收款凭证。合同第十条约定：（一）交付：甲方应于2007年7月1日前将房屋按约定条件交付乙方，并负责结清至房屋交付日应由甲方承担的各项费用。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙。（二）交还：租赁期满或合同解除后，乙方应自租赁期满或合同解除之日起10日内向甲方交还房屋及其附属设施、设备、房门钥匙。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。合同签订后，双方按合同履行至2011年6月30日，被告按期交纳2011年6月30日之前的房租。该租赁合同到期后，双方未续订或重新签订租赁合同，2015年2月11日原告委托公司法律顾问北京市中伦文德律师事务所刘庆伟律师书面通知被告，双方之间的租赁关系于2015年3月12日解除，要求被告于2015年3月22日前交还房屋，并交纳自2011年7月1日至2015年3月22日的租金。在审理过程中，原、被告于2015年12月18日进行了房屋交接，并签订《租赁房屋交接清单》，被告将涉案房屋全部交付原告。
在庭审过程中，原告为证明其诉讼请求提交以下证据，并当庭进行了质证：
（一）烟房权证开字第××号、10××55号房屋所有权证各一份，证明原告为烟台经济技术开发区泰山路40号内3号、4号房屋（以下简称3、号4号房屋）所有权人，依法享有对外出租等权利，房屋建筑面积分别为1512.38、1765.45平方米。被告对该证据无异议。
（二）《房屋租赁合同》一份，结合被告答辩意见证明被告租赁了原告所有的3号、4号房屋，约定租期为四年，自2007年7月1日至2011年6月30日止，租赁到期后继续使用房屋的，租赁期为不定期，双方有权随时解除合同；租金标准为第一年17万元、第二年18万元、第三年19万元、第四年20万元。合同约定租期届满后，如被告继续承租，则按20万元租金标准计算，被告应交2011年7月1日至2015年3月11日（租赁关系解除日）期间的租金739178元。被告称对该证据的真实性无异议，但对原告主张的部分证明内容有异议，房屋租赁合同期满后双方的租赁合同自行终止，租赁合同终止后被告既没有占有原告的房屋，也没有转租原告的房屋，因此，不存在房屋租赁合同是否解除以及何时解除的问题。
（三）飞机票、律师执业证、授权委托书、关于解除《房屋租赁合同》的函、录音及录音笔录各一份，证明：1、原告委托公司法律顾问北京市中伦文德律师事务所刘庆伟律师于2015年2月11日书面通知被告，双方之间的租赁关系于2015年3月12日解除，要求被告于2015年3月22日前交还房屋，并交纳自2011年7月1日至2015年3月22日的租金。2、被告承认其一直占用原告所有的3、4号房屋，并拒绝向原告交付该房屋。3、原被告双方在证据二的《房屋租赁合同》到期后一直未再另行续签，对于租金支付期限等并未协商，原告同意暂不收取被告的租金，故原告的诉讼请求未超出诉讼时效期间。被告称，1、对飞机票和授权委托书的真实性不清楚，被告认为这两份证据与本案没有关联性。2、对谈话录音中一方是被告李秋祥没有异议，但该录音内容不能证明在双方2007年6月13日签订的房屋租赁合同期限届满后，双方仍然存在租赁关系。实际上租赁期限届满后，双方不存在房屋租赁关系，而是原告想出售房屋，在出售之前原告委托被告管理，且原告不向被告收取任何费用。3、该录音内容没有体现原告要求被告支付租金的主张，仅是主张解除房屋租赁合同。4、被告没有接收原告的《解除房屋租赁合同通知书》，被告不知悉该通知的内容，该通知书对被告没有约束力。5、该录音能够证明被告对原告的房屋防水、消防工程进行了投资和改造，支付了大量的费用。
（四）实际使用人或部分房屋次承租人的工商登记信息、《租赁合同》、被告或其亲戚所书写的租金收条、现场照片等，本组证据结合对被告所做录音能够相互印证，证明原、被告签署的《房屋租赁合同》到期后，被告并没有在2011年7月1日后将原告所有的3、4号房屋交还原告，而是继续对外转租或由其投资的隆祥阁公司使用，被告应当支付2011年7月1日至2015年3月11日期间的租金。自2015年3月12日即解除租赁关系日起，被告应当按照70万元的市场租赁价格向原告缴纳房屋占有使用费，暂计算至2015年6月30日为212876元。被告称，1、对两份工商登记信息的来源及真实性无异议，但不能证明原告与被告之间关于房屋的关系。2、对四份租赁合同的来源是从工商局复印的事实无异议，但因为工商局对设立公司或个体户提交的房屋租赁合同仅是形式审查，而不是实质审查，不能证明上述四份合同内容本身的真实性；且被告与姜明玉的租赁合同租赁期限在被告与原告2007年6月13日签订的房屋租赁期限之内，王新建与李素娟签订的房屋租赁合同在原、被告签订的合同期限之前，该两份合同与本案没有关联性。日期为2014年7月9日的租赁合同中没有承租人的签名，被告也从未与孙勇签订过租赁合同，该两份合同是不存在的。3、因收条及收款收据均系复印件，对真实性不予认可，该证据不能证明租赁的标的物是原告的房屋，并且收据上没有被告的签名，更不能证明是被告收取的该租金。
被告为证明其答辩主张，提供证据如下并进行了质证：
（一）建筑工程预（结）算两份，证明被告对原告的两套房屋进行维修和改造，包括消防和防水工程，共计支出工程费用为1062494.56元，该费用应由原告承担，被告要求原告返还该费用。原告称该结算报告没有施工单位的名称和施工单位的签章，也没有施工时间和具体的施工名称，并不能证明该酒店改造工程造价系用于涉案的租赁房屋，原告方的房屋从来没有进行过如此大规模的改造建设，该证据并不能证明被告的主张。依据双方租赁合同第11条第1、2款的约定，如果租赁房屋本身出现需要维修事项时，应由被告向原告报告之后经同意方可进行维修，如果是被告自己装修、装饰或添置设施、设备所花费的费用由被告自行承担。该结算报告的日期是2015年3月4日，不能证明是用于维修涉案房屋，所以不能作为本案证据使用。
（二）物资明细表两份，证明被告在烟台开发区泰山路40-3号公寓内投资购置的物资及设施明细，价值为240910元；在4号楼内投资购置的物资及设施明细价值为295900元，上述两项合计为536810元，该物资及设施应由原告返还给被告。原告称对该组证据的真实性有异议，原告不知道被告买的这些东西放在何处，因为房屋还未交付给原告，且上面的价格是其自己填写的，没有凭证证明，这些东西与我方无关，如果是被告自己买的其可以拿走。
以上事实，有双方提供的证据及当事人陈述为证。
本院认为，原、被告于2007年6月13日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
（一）双方租赁合同第六条约定：“如租赁期满后乙方继续使用租赁房屋而甲方未提出异议的，本合同继续有效。租赁期限为不定期。双方均有权随时解除合同，但应提前30日书面通知对方”。2011年6月30日租赁合同期满后，原、被告双方没有续订或重新签订租赁合同，被告也没有办理房屋的交还手续，原告也没有提出异议，符合租赁合同第六条约定的情形，双方形成不定期租赁关系，应按照2007年6月13日签订的《房屋租赁合同》继续履行合同义务。被告辩称自2011年6月30日租赁合同期满后，双方为委托管理关系，没有证据，本院不予认定。被告继续占有使用租赁的房屋，应按照合同约定支付租金。租赁合同中对2011年6月30日之后的租金，没有明确约定，应按照第四年年租金20万元计算。
（二）原告于2015年2月11日书面通知被告于2015年3月12日解除租赁合同，符合合同第六条“如租赁期满后乙方继续使用租赁房屋而甲方未提出异议的，本合同继续有效。租赁期限为不定期。双方均有权随时解除合同，但应提前30日书面通知对方”的约定，原告要求确认双方租赁关系于2015年3月12日予以解除，本院予以支持。解除租赁合同后，被告继续占有使用原告的房屋，应当支付占有使用费，但原告要求按照每年70万元的标准支付占有使用费，没有依据，本院不予支持。本院认为占有使用费按照租赁合同约定的年租金20万元计算较为合理。双方于2015年12月18日进行了房屋交接，被告已将涉案房屋全部交付给原告，因此房屋占有使用费应计算至2015年12月18日止。
（三）租赁合同第七条约定：“自签订合同之日起首付半年租金，之后每六个月交纳当期租金”，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为1年，本案中双方约定租金分期支付，诉讼时效应从被告欠交每期租金之日起分期计算。被告自2011年7月1日起欠交租金，原告应当知道，原告直到2015年2月11日才向被告主张租金，对于2013年12月31日之前的租金，已经超过1年诉讼时效，本院不予支持；对于2014年1月1日之后的租金，诉讼时效应从2014年7月1日起计算，诉讼时效没有超过1年，本院予以支持。
（四）在审理过程中，被告当庭提出反诉，但未在规定的期限内缴纳反诉费，根据《最高人民法院关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，按撤回反诉处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，判决如下：
一、原告北方工业烟台有限责任公司与被告李秋祥签订的《房屋租赁合同》于2015年3月12日解除。
二、被告李秋祥于本判决生效后十日内支付原告北方工业烟台有限责任公司2014年1月1日起至2015年3月11日期间的房屋租金237808元。
三、被告李秋祥于本判决生效后十日内支付原告北方工业烟台有限责任公司2015年3月12日至2015年12月18日的房屋使用费153973元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22368元，由原告北方工业烟台有限责任公司负担6420元，被告李秋祥负担15948元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 郑仁君
人民 陪 审员 王宝林
人民 陪 审员 吕桂芬
二〇一五年十二月二十二日
书记员（代） 赵 冉