广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第750号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张国库，该公司执行董事。
委托代理人：朱志强，广东凯行律师事务所律师。
委托代理人：吴丽晶，女，1987年10月17日出生，汉族，住江西省上饶市，系上诉人中山市家家顺房地产经纪有限公司行政经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹彦雯，女，1971年7月12日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡永江，男，1970年10月11日出生，汉族，住广东省中山市。
上列两被上诉人的委托代理人：田肖，广东邦仁律师事务所律师。
上列两被上诉人的委托代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。
上诉人中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）因与被上诉人曹彦雯、胡永江房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：曹彦雯系中山市东区雍逸廷商住小区雍逸北路9幢25号房产所有权人。2009年10月15日，家家顺公司与曹彦雯签订商铺租赁合同，约定由曹彦雯将前述房产出租给家家顺公司作为经营用房，租赁期限为三年。2011年12月14日，家家顺公司与曹彦雯再次签订商铺租赁合同，将前述商铺租期延长至2014年1月14日，并约定2012年1月15日至2013年1月14日每月租金为4784元，2013年1月15日至2014年1月14日每月租金为5262元，租赁期满后家家顺公司如需继续租赁该商铺，应在租赁期限届满前30日向曹彦雯提出书面申请，在同等条件下家家顺公司享有优先承租权。合同还约定了其他事项。合同签订后，家家顺公司在涉案商铺经营房产中介服务。2013年11月份，家家顺公司与曹彦雯就涉案商铺续租事宜多次发函洽谈，曹彦雯分别于2013年11月13日、11月22日、12月25日向家家顺公司回函，称租期届满后将不再与家家顺公司续约并告知其做好搬迁准备。后租赁期限届满，曹彦雯、胡永江不同意将涉案房屋继续租赁给家家顺公司，家家顺公司遂诉至原审法院，请求判令：1.确认家家顺公司对中山市东区雍逸廷商住小区雍逸北路9幢25号商铺享有优先承租权；2.曹彦雯、胡永江承担本案诉讼费用。曹彦雯、胡永江在诉讼中认为其在合同期满前已多次表示不再与家家顺公司续签租赁合同并向家家顺公司发出要求搬迁的通知，现租赁期已届满，家家顺公司应依约返还租赁物，据此，请求判令家家顺公司：1.搬离和返还位于中山市东区雍逸廷商住小区雍逸北路9幢25号商铺；2.向曹彦雯、胡永江支付自2014年1月15日起至返还商铺之日止的租金损失（按每月5262元计算）；3.承担本案诉讼费用。原审庭审中，曹彦雯、胡永江变更第二项反诉请求中的租金损失标准为按每月7000元计算，家家顺公司同意按此标准支付租金。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。家家顺公司与曹彦雯签订的商铺租赁合同系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。合同约定家家顺公司在租赁期限届满后于同等条件下对涉案房屋享有优先承租权，但涉案房屋租赁期限届满前及庭审时，曹彦雯、胡永江均明确表示不再与家家顺公司续约。曹彦雯、胡永江系涉案房屋的所有权人，其对该房屋享有完整的占有、使用、处分、收益的权能，现其已明确表示不再将涉案房屋出租给家家顺公司使用，故家家顺公司主张优先承租权的基础条件已不存在，家家顺公司的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。家家顺公司在房屋租赁合同期限届满后应当搬离并向曹彦雯、胡永江返还租赁物，家家顺公司在租赁期限届满后没有及时搬离租赁物，应当向曹彦雯、胡永江支付占用期间的使用费。关于占用使用费的标准，双方均同意按7000元／月计算，是当事人真实意思表示，原审法院对此予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回家家顺公司的诉讼请求；二、家家顺公司于判决生效之日起三日内搬离并向曹彦雯、胡永江返还中山市东区雍逸廷商住小区雍逸北路9幢25号房产；三、家家顺公司于判决生效之日起三日内向曹彦雯、胡永江支付自2014年1月15日起至实际返还房产之日止期间的占用使用费，标准按7000元／月计算。本诉案件受理费100元，减半收取为50元，由家家顺公司负担；反诉案件受理费100元，减半收取为50元，由家家顺公司负担。
上诉人家家顺公司不服原审判决，向本院上诉称：一、双方签订的商铺租赁合同明确约定，“租赁期满，乙方如需继续租赁该商铺，应在租赁期届满前三十天向甲方提出书面申请，在同等条件下乙方有优先续租权”。合同的租赁期限是2011年12月14日至2014年1月14日，家家顺公司依约于2013年11月18日向曹彦雯发出续租函，明确租赁期满后需继续租赁涉案商铺。二、2013年12月10日（即合同期满前一个月），家家顺公司的员工黄伟坚与胡永江沟通时再次强调家家顺公司在合同期满后需继续租赁涉案商铺，而胡永江却告知已与第三人签订了租赁合同，租金为每月7000元，并已收取押金14000元、租金7000元。家家顺公司即表示愿以同样价格继续租赁该商铺，胡永江亦表示愿与第三人协商，协商后将该商铺继续出租给家家顺公司。此外，曹彦雯、胡永江主张占有使用费为7000元／月的依据正是其新租价格，如其不再出租涉案商铺，则该租金据何而得？在曹彦雯、胡永江明确已与第三人签订租赁合同的情况下，原审法院判决家家顺公司不享有优先承租权，系认定事实不清，适用法律错误。三、因在2014年3月20日后曹彦雯、胡永江擅自截断了涉案商铺的电力供应，故占用费的计算时间应截止到2014年3月20日。为此，请求判令：1.撤销原审法院第一项和第二项，改判家家顺公司对位于中山市东区雍逸廷商住小区雍逸北路9幢25号商铺享有优先承租权；2.占用费的计算时间截止到2014年3月20日；3.曹彦雯、胡永江承担本案全部诉讼费用。
被上诉人曹彦雯、胡永江答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应维持原判，驳回家家顺公司的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：原审期间，家家顺公司提交一份电话录音，并主张该录音系胡永江与家家顺的员工黄伟坚于2013年12月10日的通话录音，拟证明胡永江当时告知黄伟坚其已与案外人签订了租赁合同，租金为每月7000元，并已收取相关押金及租金。曹彦雯、胡永江对该电话录音的真实性不予确认，并在诉讼中明确其是想收回涉案商铺自用，不再打算出租。对此，家家顺公司未提供其他证据证明其上述主张。
二审中，家家顺公司称曹彦雯、胡永江于2014年3月20日擅自截断了涉案商铺的供电，造成商铺无法正常使用，故商铺占用费应计至2014年3月20日。曹彦雯、胡永江则称因家家顺公司自2014年2月开始拒绝交纳该商铺的水电费及物管费，故其是为避免损失扩大而断电。对此，曹彦雯、胡永江提供了相关的水电费及物管费发票，以证明其代家家顺公司交纳了2014年2至4月份的水电费及物管费。家家顺公司认为不是其拒绝缴费，而是曹彦雯、胡永江抢先缴费。此外，家家顺公司在诉讼期间已按7000元／月的标准向曹彦雯交纳了2014年4月14日以前的商铺占用费共计21000元。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人二审争议的焦点为：一、家家顺公司主张对涉案商铺享有优先承租权的依据是否充分；二、商铺占用费应计至何时。
关于焦点一。虽然家家顺公司与曹彦雯签订的商铺租赁合同约定，租赁期满后家家顺公司如需继续租赁涉案商铺，应在租赁期限届满前30日提出书面申请，在同等条件下家家顺公司享有优先承租权，但根据缔约自由原则，家家顺公司享有优先承租权的前提是曹彦雯、胡永江在租赁期满后需继续出租涉案商铺。虽然家家顺公司主张曹彦雯、胡永江在本案合同期满前就已与案外人签订了租赁合同并收取了相关押金及租金，但家家顺公司对此仅提供了一份电话录音予以证明，并未提供其他证据予以佐证，且曹彦雯、胡永江对该电话录音不予确认，故该录音资料依法不能单独作为认定事实的依据，家家顺公司提供的证据并不足以证明曹彦雯、胡永江在本案合同约定的租赁期满后仍有实际出租涉案商铺的事实，其应承担举证不能的不利后果。另外，曹彦雯、胡永江在诉讼中亦明确表示其是要收回涉案商铺自用而不再打算出租，曹彦雯、胡永江作为涉案商铺的所有权人，其对该商铺的处分权应予尊重。因此，家家顺公司享有优先承租权的前提不存在，其主张对涉案商铺享有优先承租权缺乏依据，本院不予支持。
关于焦点二。家家顺公司与曹彦雯签订的商铺租赁合同约定的租赁期至2014年1月14日届满，租赁期限届满后，家家顺公司应当搬离并返还涉案商铺，但家家顺公司在租赁期限届满后仍然继续占用该商铺，故其应当向曹彦雯、胡永江支付占用商铺期间的占用费。虽然家家顺公司认为因曹彦雯、胡永江于2014年3月20日擅自截断商铺的供电，造成商铺无法正常使用，故商铺占用费应计至2014年3月20日，但该占用费实际上是因家家顺公司的占用行为而导致的损失赔偿，与该商铺在占用期间能否正常使用无关，只要占用行为仍然持续，占用费就应计至返还商铺之日，故家家顺公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。原审法院根据双方同意的7000元／月的标准计算占用费亦并无不当。
综上，上诉人家家顺公司的上诉理由不成立，本院不予以支持。原审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，但鉴于家家顺公司在诉讼期间已交纳了2014年4月14日以前的商铺占用费，故其尚需支付的商铺占用费应从2014年4月15日起计至实际返还商铺之日止，本院据此对原判予以相应的变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第323号民事判决第一项和第二项；
二、变更广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第323号民事判决第三项为：中山市家家顺房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向曹彦雯、胡永江支付自2014年4月15日起至实际返还商铺之日止按7000元／月计算的商铺占用费。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费100元，减半收取为50元，反诉案件受理费100元，减半收取为50元，合计100元，由中山市家家顺房地产经纪有限公司负担。二审案件受理费100元，由中山市家家顺房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年八月十九日
书 记 员 钱绮丽