安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）蜀民二初字第00710号
原告：合肥昌顺物业管理有限公司。
法定代表人：常振宇，该公司总经理。
委托代理人：张文俊，安徽永承律师事务所律师。
委托代理人：昌庆和，安徽永承律师事务所律师。
被告：刘晓庆，女，汉族，1976年12月4日出生，无业，住安徽省合肥市蜀山区。
原告合肥昌顺物业管理有限公司（以下简称昌顺物业公司）与被告刘晓庆物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月10日立案受理后，依法由代理审判员张怡华适用简易程序，于2013年6月25日公开开庭进行了审理。原告昌顺物业公司的委托代理人张文俊，被告刘晓庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昌顺物业公司诉称：原告系合肥市清溪路翠竹园小区B区的物业管理单位，被告在该小区拥有一面积为123.25㎡的住宅用房。被告自2009年1月1日起一直拒付物业服务费及其他相关费用，截止2012年12月31日累计欠款3293元。经原告多次催要，被告一直拒付。为维护原告的合法权益，特起诉至法院请求判令：1、被告支付拖欠的物业服务费及相关费用3293元（其中包括物业服务费3188元、单元防盗门维护费48元、路灯费57元）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告刘晓庆辩称：原告擅自在紧邻被告居住的卧室窗户外安装照明灯，使被告居住的卧室夜间如同白昼，严重影响了被告的家庭生活，被告多次要求原告拆除，原告至今未解决。原告未尽到服务和管理的义务，导致被告家卫生间防盗窗被小偷撬坏，原告擅自用网纱对被撬坏的防盗窗进行遮盖，影响被告卫生间的采光、正常使用和美观。原告破坏和改变小区内的公共设施，对小区内乱贴、乱画的行为不予阻止。小区内闲散人员进出自如，造成安全隐患。原告不及时清理小区内垃圾，杂草丛生，车辆乱停乱放。被告主张2011年5月8日前的物业费已超过诉讼时效。
经审理查明：2006年8月28日，翠竹园小区开发商合肥东方房地产开发有限公司与原告签订了《翠竹园小区前期物业管理服务合同》，约定：自2005年12月1日起至2009年11月30日止，由原告为翠竹园小区（A区、B区、中心区、商网）提供前期物业管理服务，翠竹园B区物业服务收费标准按0.60元／月／平方米收取，并约定物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年9月30日前交纳本年度物业服务费用，履行交纳义务。2007年11月被告与原告签订了《业主公约》、《住宅区物业管理规定》，约定由原告提供物业服务。2009年12月1日，合肥东方房地产开发有限公司与原告续签了《翠竹园小区前期物业管理服务合同》，约定合同期限自2009年12月1日起至2017年11月31日止。
另查，合肥市物价部门向原告颁发了《经营性服务收费许可证》及《关于“翠竹园B区”前期物业服务收费标准的批复》，核准翠竹园B区多层住宅综合服务费（含绿化养护、清洁卫生、秩序维护、办公、公用设备设施日常维保、管理人员工资福利和物业公司固定资产折旧等费用）每月每平方米建筑面积0.60元。
被告系合肥市翠竹园小区B区108幢106室房屋所有人，房屋建筑面积123.25㎡（其中25.09㎡系地下室）。庭审时，被告称已向原告交纳物业服务费至2008年12月，2009年以后的费用未交纳的主要原因是原告未尽到服务和管理的义务，且原告在其住宅卧室窗户外安装照明灯影响其正常生活，对此原告解释安装照明灯是考虑到整个小区夜晚的安全。2009年1月1日至2012年12月31日期间被告欠物业费共计3188元［（98.16㎡×0.60元＋25.09㎡×0.30元）×48个月］未交纳。原告主张单元防盗门维护费48及路灯费57元，被告不予认可，原告对此主张未提供相应证据证实。
上述事实有双方当事人陈述及原告所举的营业执照、组织机
构代码证、物业服务资质证书、住户成员登记表、《翠竹园小区前期物业管理服务合同》、交费发票、《业主公约》、《住宅区物业管理规定》、《收费许可证》、合肥市物价局《批复》、《合肥市住宅小区物业服务收费标准准予备案通知》及被告所举图片在卷证实，本院予以确认。原、被告提供的其他证据材料，因不同时具备证据的客观性、关联性、合法性，故本院不予确认。
本院认为：原告与翠竹园小区开发商合肥东方房地产开发有限公司签订的两份《翠竹园小区前期物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。该合同的内容对业主具有约束力。因此，原、被告之间的物业服务合同关系成立。原告收取的物业服务费是其为全体业主提供各项服务的资金来源，被告应交纳相应物业服务费。被告主张原告不履行服务义务及未尽到管理责任，应就原告所负有的相关服务义务承担举证责任，被告虽提交了图片等证据材料证明原告未全面履行物业服务，但不能足以抗辩其应当免交物业费，如果原告对被告的物业服务存在的问题经投诉后仍未予改进和完善，被告可以通过业主大会形式以维护其合法权益，而不应以拒交物业费为抗辩理由。结合本案的具体情况，本院酌定由被告支付原告自2009年1月1日至2012年12月31日期间物业服务费共3188元的90%，即2869.20元。原告要求被告支付单元防盗门维护费、路灯费的主张，因无事实依据，本院不予支持。被告提到诉讼时效的问题，因双方合同一直在持续履行，故本院对被告提出2011年5月8日前物业费已超过诉讼时效的主张，不予采信。关于被告提出的其他抗辩理由，因缺乏事实依据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、刘晓庆于本判决生效之日起十日内支付合肥昌顺物业管理有限公司物业服务费2869.20元；
二、驳回合肥昌顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由刘晓庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于合肥市中级人民法院。
代理审判员 张怡华
二〇一三年八月七日
书 记 员 赵 磊
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国物业管理条例》
第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。