温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温龙商初字第1147号
原某：中国银行股份有限公司温州龙湾支行。
负责人：林峰。
委托代理人（特别授权代理）：陈乃财。
被告：王建春。
被告：汪振花。
被告：温州恒嘉房地产开发有限公司。
法定代表人：邵泰和。
被告：邵泰和。
被告：邵泰清。
被告温州恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清共同委
托代理人（特别授权代理）：朱建华。
原某中国银行股份有限公司温州龙湾支行（以下简称“中国
银行龙湾支行”）与被告王建春、汪振花、温州恒嘉房地产开发
有限公司（以下简称“恒嘉公司”）、邵泰和、邵泰清金融借款
合同纠纷一案，于2013年5月27日向本院起诉，本院于同日受理后
，因案情较复杂于2013年6月20日转入普通程序审理，于2013年9
月27日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司温州龙
湾支行（以下简称“中国银行龙湾支行”）委托代理人陈乃财到
庭参加诉讼，被告王建春、汪振花、温州恒嘉房地产开发有限公
司、邵泰和、邵泰清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本
案现已审理终结。
原某诉称：2009年8月10日，原某与第一被告签订了一份编号为2009年7251字b106号的《购房借款合同》。合同规定：借款金
额为99万元；在人民银行规定的基准利率基础上下浮28%执行，确
定月利率为3.564‰，贷款期限为300个月，自2009年8月10日起至
2034年8月10日止；等额本息还款法；每月归还本息之和为5378.0
7元，还款日为每月8日；原某有权对逾期贷款本息自逾期之日起
按本合同约定的利率上浮50%计收罚息；借款人连续三期或累计六
期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布合同项下的
贷款提前到期。第一﹑第二被告作为抵押人以坐落于温州市龙湾
区龙城锦园4幢1703室（房权证号：21××51）房产提供抵押担保
。抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合
同约定所计收的复利）、罚息、以及实现债权的各项费用。此前
，第二被告向原某出具一份《共同还款承诺书》，自愿作为第一
被告的共同还款人，与第一被告承担共同还款责任。
第三被告根据《房屋按揭合作协议》及《购房借款合同》约
定为第一被告承担连带保证责任，第四、第五被告作为保证人与
原某签订了编号为2009年7251字001号《最高额保证合同》，并承
担连带保证责任，保证范围本金余额不超过3亿元止。
合同签订后，原某向第一被告发放了贷款99万元，但第一被
告已经连续三期未按时偿还贷款本息，已经构成违约，借款人已
通知第一、第二被告贷款提前到期。截止2013年5月10日，第一被
告尚欠原某借款本金为913662.64元及相应利息、罚息未偿还，第
二被告亦拒绝予以偿还，第三、第四、第五被告亦拒绝承担保证
责任。
故起诉，请求判令：1﹑第一、第二被告立即共同偿还原某借
款本金913662.64元利息、罚息、复利（截止2013年5月10日，利息为18096.31元、罚息为342.26元，之后利息、罚息、复利按合
同约定计算至判决确定的履行之日止）以及律师费6000元；2﹑如
第一、第二被告没有履行上述第一项债务，则判令拍卖、变卖或
折价第一、第二被告抵押给原某的坐落于温州市龙湾区龙城锦园4
幢1703室房产（房权证号：21××51）房产所得款项由原某优先
受偿；3﹑第三、第四、第五被告对上述第一条规定的债务承担连
带保证责任；4﹑本案的诉讼费用由五被告承担。
原某在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1﹑原某营业执照、组织机构代码证，证明原某诉讼主体资格
�
2﹑被告营业执照、身份证、结婚证复印件，证明被告诉讼主
体资格；
3﹑《购房借款合同》、中国银行零售贷款借款借据，证明原
告与第一被告之间存在借贷合同关系，原某已发放了贷款；
4﹑共同还款承诺书，证明第二被告自愿为其与第一被告共同
承担还款责任；
5﹑房屋按揭协议，证明第四被告为第一被告向原某借款承担
连带保证责任；
6﹑最高额保证合同，证明第五、第六被告作为连带保证责任
人应承担连带保证责任；
7﹑提前还款通知书、挂号信函，证明原某已经通知第一、第
二被告贷款提前到期；
8﹑预购商品房抵押权预告登记证，证明第一、第二被告作为
抵押人并办理了房产抵押登记。
被告温州恒嘉房�产开发有限公司书面答辩称：1、恒嘉公司在买房人领取房产权证之前提供保证属实：2、原某已经有抵押预
告登记，抵押权应优先于恒嘉公司的保证责任；3、要求法院先处
置房产，不足部分再由保证人承担，且保证人代偿之后享有向被
告王建春、汪振花追偿的权利。被告恒嘉公司没有提供证据。
被告王建春、汪振花、邵泰和、邵泰清没有提供证据，亦无
答辩。
原某提供的证据，经庭审出示。被告王建春、汪振花、温州
恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清经本院依法传唤，无
正当理由拒不到庭，依法视为放弃抗辩与质证的权利。本院经审
查认为，原某提供的证据均真实合法，与本案有关联性，本院予
以采纳。
经审查，本院认定事实如下：2009年8�10日，原某作为贷款
人，被告王建春作为借款人，被告温州恒嘉房地产开发有限公司
、邵泰和、邵泰清作为保证人，被告王建春、汪振花作为抵押人
，各方共同签订了一份编号为2009年7251字b106号的《购房借款
合同》。该合同约定：王建春向原某中国银行龙湾支行借款99万
元，用途为购买坐落于龙城锦园4幢1703室房屋；贷款利率按人民
银行规定的基准利率基础上下浮28%执行，确定月利率为3.564‰
，利率调整方式为次年1月1日开始调整；贷款期限为300个月；实
行等额本息还款法；每月归还本息之和为5378.07元，还款日为每
月8日；贷款逾期罚息按本合同约定的贷款利率上浮50%计收；借
款人连续三期或累计六期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款
人有权�布本合同项下的贷款提前到期；被告王建春、汪振花作
为抵押人以坐落于温州市龙湾区龙城锦园4幢1703室房产提供抵押
担保，抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期罚息以及实现债权的费用等；被告恒嘉公司、邵泰和、邵泰清承担
连带保证责任，保证范围包括贷款本金、利息、逾期罚息以及实
现债权的费用等，保证期间为阶段性担保，即本合同借贷条款签
订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并
向贷款人交付他项权证之日止，保证人承诺，不以首先处置主债
务人抵押物作为保证人承担保证责任的前提。
上述坐落于龙城锦园4幢1703室的房屋已于2009年8月17日办
理预购商品房抵押权预告登记，原某为预告登记权利人。该房屋
至今�办理房产权证，也未办理正式抵押登记手续。
2009年7月21日，被告汪振花向原某出具一份《共同还款承诺
书》，自愿作为“连带共同债务人”对借款人王建春与原某签订
的借款合同项下全部债务（含贷款本金、利息、逾期罚息、实现
债权的费用等）承担连带共同还款责任。
2009年8月25日，原某向被告王建春发放了贷款99万元，借款
借据载明的到期日为2034年8月25日，但被告王建春从2013年1月8
日起未正常还款。2013年9月29日、2013年10月24日，恒嘉公司分
别代被告王建春偿还按揭款35000元、6000元，截至2013年11月7
日，被告王建春尚欠原某按揭款本金898786.58元，利息尚欠1058
1元，罚息尚欠631.43元（226.18＋405.25）。
另，2009年7月20日，被告温州恒嘉房地产开发有限公司�原
告中国银行龙湾支行就龙城锦园楼盘的按揭贷款事宜签订《房屋
按揭合作协议》。该协议中约定：恒嘉公司为每个借款人就按揭
贷款债务提供连带责任保证，保证期间从每笔主合同签订之日起
至借款人持《房屋所有权证》办妥以原某为抵押权人的正式抵押
登记手续并向原某交付他项权证之日止，恒嘉公司承诺按照保证合同及本协议约定履行保证责任，并且不以原某首先处置抵押物
作为恒嘉公司履行保证责任的前提。同日，被告邵泰和、邵泰清
作为保证人与原某签订编号为2009年7251字001号的《最高额保证
合同》，约定邵泰和、邵泰清愿为主合同项下原某债权提供连带
责任保证，担保的主债权为自合同签订之日起，至借款人持温州
恒嘉房地产开发有限公司开发的�城锦园《房屋所有权证》办妥
现房抵押登记手续并向原某交付他项权证之日止产生的并约定由
本合同提供保证担保的全部债务，本金余额不超过三亿元。
本院认为，原某与各被告签订的《购房借款合同》、《最高
额保证合同》、《房屋按揭合作协议》以及汪振花出具的《共同
还款承诺书》，均系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行
政法规的强制性规定，应确认合法有效，各方均应按约履行。鉴
于借款人王建春已连续三期以上未按时偿还贷款本息，汪振花作
为“连带共同债务人”也未履行共同还款义务，均构成违约，在
此情形下，原某依据《购房借款合同》有权主张贷款提前到期。
现原某起诉要求被告王建春、汪振花共同偿还原某借款本息，符
合双方约定及法律规定，本院予以支持。涉案的龙城锦园4幢1703
室房屋已办理原某为预告登记权利人的预购商品房抵押权预告登
记，因房屋未取得房产权证无法办理正式抵押登记手续。预登记
虽非正式设立抵押权，但系给予被登记的债权请求权以物权效力
，作为抵押权预登记的第一顺位权利人，原某中国银行龙湾支行
的请求权具有物权的效力，具有对世及排他的权利，其有权以预
登记抵押物折价或拍卖、变卖该财产的所得价款优先受偿。涉案
房屋尚未办理原某为抵押权人的正式抵押登记手续，原某要求恒
嘉公司、邵泰和、邵泰清对上述债务承担连带保证责任，符合双方合同约定，本院予以支持。《购房借款合同》约定“不以首先
处置主债务人抵押物作为保证人承担保证责�的前提”，故恒嘉
公司“要求法院先处置房产，不足部分再由保证人承担”的抗辩
本院不予采纳。恒嘉公司、邵泰和、邵泰清承担保证责任后，依
法有权向被告王建春、汪振花追偿。律师费并非原某实现债权的
必要支出，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二
百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担
保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华
人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百
八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第
一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王建春、汪振花在本判决生效之日起十日内共同偿
还原告中国银行股份有限公司温州龙湾支行借款本金人民币89878
6.58元，并支付利息、罚息、复利（截至2013年11月7日，所欠利
息、罚息、复利为11212.43元，之后的利息、罚息、复利按《购
房借款合同》约定计算至本判决确定的履行之日止）；
二、如被告王建春、汪振花到期未履行上述第一项债务，原
告中国银行股份有限公司温州龙湾支行有权以拍卖、变卖被告王
建春、汪振花提供的抵押物即坐落于温州市龙湾区龙城锦园4幢17
03室房产（预告登记房权证号：21××51）所得价款优先受偿
；
三、被告温州恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清对
上述第一项债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向
被告王建春、汪振花追偿；四、被告温州恒嘉房地产�发有限公司已承担保证责任41000
元，其有权向被告王建春、汪振花追偿该代偿款项；
五、驳回原告中国银行股份有限公司温州龙湾支行其他诉讼
请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付
迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13181元，由被告王建春、汪振花负担，被告温州
恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清负连带责任。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中
级人民法院［在递交上诉状之日起七日内预缴上诉案件受理费131
81元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还
），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，
开户行：农业银行温州市分行，账号：192999010400031950013。
逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 李曙光
审 判 员 刘 斌
人民陪审员 高和燕
二〇一三年十一月八日
书 记 员 杨长长