清远市清城区人民法院
民事�决书
（2016）粤1802民初4232号
原告：清远市中伦物业管理有限公司，住所地广东省清远市新城北江二路9号越君豪庭首层02卡之3、03号之一、二（一址多照），统一社会信用代码：914418020917876025。
法定代表人：胡忠园。
委托代理人：周密，广东大观律师事务所律师。
委托代理人：黄振杰，广东大观律师事务所实习律师。
被告：徐晓龙，男，汉族，1984年1月22日出生，住广东省清远市清城区。
原告清远市中伦物业管理有限公司诉被告徐晓龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告清远市中伦物业管理有限公司的委托代理人周密到庭参加诉讼，被告徐晓龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告�称：2014年9月25日，清远市中伦物业管理有限公司与被告徐晓龙签订《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》，约定被告租赁清远市中伦物业管理有限公司拥有经营权的位于清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰城商贸中心一区十九栋13层108号商铺，其中每层建筑面积为42.2934平方米，总建筑面积为126.8802平方米，该铺位用途仅限商业，经营范围为石材销售，租赁期限从2014年10月1日起至2019年9月31日止（共5年）。《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》约定，商铺租金按该铺位建筑面积计算，租金每月合计人民币5076元，其中2014年10月1日至2014年10月31日为免租期（共计30日）。双方还约定管理费的收费标准为以建筑面积计3元每月每平方，每月合计381元，每6个月缴一次。并约定水、电费用按该铺位分表计算，按建筑面积分摊公共部分水、电费。依照《美吉特华南装饰城商铺租�合同》的约定，被告应于每月1日前向甲方缴纳下月租金、管理费等费用，并与每月20日向甲方缴纳上月水费、电费等各种费用。以上费用不得以任何理由拖欠，逾期每天拖欠费总额的千分之五收取违约金。被告逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、水电费、管理费等）达10天的，原告有权解除合同，被告应自合同终止之日起的当天将该铺位交还原告，被告所交的各种押金及费用原告有权全部不予退还，被告还需补缴免租期内的租金。被告逾期交还该铺位的，每日按月租金的10%向原告交纳违约金。上述合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用。但被告徐晓龙自2016年2月2日起一直拖欠租金和2016年第一季度和第二季度的水费，且从2015年10月份起未曾支付管理费，经原告多次催收，被告仍没有改正其违约行为。为维护自身合法权益，原告于2016年7�7日通过EMS快递方式向被告在合同中确认的有效通讯地址（广东省清远市清城区东城加州路1号加州花园1区11号楼2梯606号）发出《解除合同通知书》，要求解除与被告在2014年9月25日签订《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》，并要求其在3日内按现状腾退该铺位和向原告付清拖欠的费用和违约金。《解除合同通知书》已于2016年7月12日送达对方指定地址并由被告本人签收，被告在收到解除合同通知书后，没有按照规定的期限腾退商铺，也未结清欠付的租金和费用。
原告认为，《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告使用原告的商铺后，长期拖欠租金、管理费、水费，其违约行为一致延续，已构成根本违约。原告依法有权行使合同解除权，解除合同的书面通知自送达被告之日起生效，该解除行为的效力应予确认，被告应依照合同约定承担以下违约责任：1、被告应付清拖欠的租金25380元（5076元/月×5个月=25380元），管理费3429元（381元/月×9个月=3429元）及水费45.50元，以上合共28854.50元；2、被告应按合同约定的标准自逾期支付拖欠租金、管理费及水费之日起按每日千分之五的标准向原告计付违约金至付清租金、管理费及水费之日止。该项违约金暂计至2016年7月25日为14385.94元（租金违约金：5076元×（175＋147+116+86+55+25）天×5‰=15329.52元；管理费违约金：2286元×（297+116）天×5‰=4720.59元；水费违约金：（35元×175天+10.5×116天）×5‰=36.70元），以上合共：18437.08元；3、原告有权要求被告支付免租期租金5076元（5076元/月×1个月=5076元）；4、被告此前支付的租赁保证金11152元，原告依约有权不予退还；5、被告应按合同约定标准向原告计付逾期腾退商铺的违约金，违约金应自2016年7月16日起每日按507.60元的标准计至被告实际腾退商铺之日止，违约金暂计至2016年7月25日为5076元；6、被告应依约按现状向原告腾退商铺。基于上述事实和理由，原告在要求被告腾退商铺、结清欠费和违约金无果的条件下，起诉至法院，请法院依法判决：1、确认清远市中伦物业管理有限公司与被告徐晓龙签订《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》于2016年7月12日解除；2、被告徐晓龙按现状腾退位于清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰城商贸中心一区十九栋13层108号商铺；3、被告徐晓龙向原告清远市中伦物业管理有限公司支付逾期交还商铺的违约金，违约金从2016年7月16日起每日按507.60元计至被告实际腾退商铺之日止，暂计至2016年7月25日的违约金为5076元；4、被告徐晓龙向原告清远市中伦物业管理有限公司支付拖欠的租金25380元、物管费3429元、水费45.50元，以上合计28854.50元；5、被告徐晓龙向原告清远市中伦物业管理有限公司支付拖欠租金、管理费、水费的违约金，违约金从逾期之日起按欠费总额的每日5‰计至被告徐晓龙付清租金、管理费、水费之日止，暂计至2016年7月25日止为合共为18437.08元；6、被告徐晓龙向原告清远市中伦物业管理有限公司支付免租期的租金5076元；7、原告清远市中伦物业管理有限公司向被告徐晓龙收取的租赁保证金11152元不予退还；8、本案诉讼费由被告徐晓龙承担。（诉求第37项的金额合共：68595.58元）
被告没有到庭答辩，也没有提供证据。
经审理查明，2014年9月25日，原告清远市中伦物业管理有限公司与被告徐晓龙签订《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》，约定被告租赁清远市中伦物业管理�限公司拥有经营权的位于清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰城商贸中心一区十九栋13层108号商铺，其中每层建筑面积为42.2934平方米，总建筑面积为126.8802平方米，该铺位用途仅限商业，经营范围为石材销售，租赁期限从2014年10月1日起至2019年9月31日止。商铺租金按该铺位建筑面积计算，租金每月合计5076元。2014年10月1日至2014年10月31日为免租期，免租期被告无须支付租金，但需要支付管理费及空调费、水、电、煤气等费用。若因被告违约导致合同被终止，则被告不享有免租期（含装修期）的优惠，被告需按合同规定的首月的租金标准向原告补缴免租期的租金。双方还约定管理费的收费标准为以建筑面积计3元每月每平方，每月合计381元，每6个月缴一次。并约定水、电费用按该铺位分表计算，按建筑面积分摊公共部分水、电费。
租赁合同另约定，被告应于每月1日前向甲方缴纳下月租金、管理费等费用，并与每月20日向甲方缴纳上月水费、电费等各种费用。以上费用不得以任何理由拖欠，逾期每天拖欠费总额的5‰收取违约金。如被告拖欠租金达二十日（无论是否已正式通知催缴），原告有权没收被告的租赁保证金，并有权解除合同收回该商铺。……在该合同签订的当日内，被告应向原告一次性缴纳二个月租金作租赁保证金10152元，……被告还需向原告交纳水电押金1000元。该保证金在合同终止时，被告按双方约定交还场地并经原告验收及结清相关费用后，原告凭保证金收据无息退还被告。……。
被告逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、水电费、管理费等）达10天的，原告有权解除合同，被告应自合同终止之日起的当天将该铺位交还原告，被告所交的各种押金及费用原告有权全部不�退还，被告还需补缴免租期内的租金。被告逾期交还该铺位的，每日按月租金的10%向原告交纳违约金。
上述合同签订后，原告将商铺交付被告使用。原告主张被告徐晓龙自2016年2月2日起一直拖欠租金和2016年第一季度和第二季度的水费，且从2015年10月份起未曾支付管理费。
2016年7月7日，原告通过EMS快递方式向被告发出《解除合同通知书》，要求解除与被告在2014年9月25日签订《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》，并要求其在3日内按现状腾退该铺位和向原告付清拖欠的费用和违约金。2016年7月12日，被告签收了《解除合同通知书》。现原告以被告在收到解除合同通知书后，没有按照规定的期限腾退商铺，也未结清欠付的租金和费用为由，向本院提出上述诉讼请求。
另查，涉案房屋所有权人为胡忠华，2014年9月1日胡忠华委托原告对其上述物业进行全权管理，包括出租、代收租金、代收代缴物业管理费及水电费等，在承租人拖欠租金等费用的条件下，有权以公司名义行使出租人的权利（包括诉权）。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原被告签订的《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，为有效合同。双方应按合同约定履行自己的权利和义务。
原告请求确认与被告签订《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》于2016年7月12日解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规�。”同时，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原告向被告发出的《解除合同通知书》中，并没有给予被告提出异议的期限。而被告在2016年7月12日收到《解除合同通知书》后，至今没有提出异议，故本院确认原被告所签订的《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》于2016年10月12日解除；对原告要求被告按现状腾退位于清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰城商贸中心一区十九栋13层108号商铺的请求，本院予以支持。
对原告请求被告支付逾期交还商铺违约金的问题。根据双方在《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》约定，被告应自合同终止之日起的当天将该铺位交还原告。被告逾期交还该铺位的，每日按月租金的10%向原告交纳违约金。由于双方所签订的租赁合同确认于2016年10月12日解除，故被告应于2016年10月13日起至腾退商铺给原告之日，每日按月租金5076元的10%计付违约金即每日507.60元给原告。
对原告请求被告支付拖欠租金25380元、物管费3429元、水费45.50元的问题。原告主张被告从2016年2月起拖欠租金，被告对此并没有举证及提供证据，视其放弃权利，对原告的陈述的事实，本院予以采信。由于双方的《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》确认于2016年10月12日解除，故被告所欠租金从2016年2月1日至10月12日为47376元（5076元×9个月10天）。原告主张被告从2015年10月起欠交管�费，同理，至确认解除合同之日为4752元（381元×12个月）。对原告主张被告欠交2016年第一、二季度水费45.50元，本院也予以采信。
对原告请求被告支付拖欠租金、管理费、水费的违约金的问题。根据双方在《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》约定，被告应于每月1日前向甲方缴纳下月租金、管理费等费用，并与每月20日向甲方缴纳上月水费、电费等各种费用。以上费用不得以任何理由拖欠，逾期每天拖欠费总额的5‰收取违约金。但应以被告每月所欠的租金及管理费为基数计算，即租金：以月租金5076元为基数，从2016年2月1日起至被告付清之日止，以每月所欠租金为基数计付。管理费：以月381元为基数，从2015年10月1日起至被告付清之日止，以每月所欠管理费为基数计付。水费45.50元，从2016年7月1日起至被告付清之日止计付；均以日息5‰计算。
原告请求被告支付免租期的租金5076元问题。根据双方在《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》中约定“若因被告违约导致合同被终止，则被告不享有免租期（含装修期）的优惠，被告需按合同规定的首月的租金标准向原告补缴免租期的租金。”由于被告的违约行为导致合同解除，故对原告此请求，本院予以支持。
对原告请求向被告收取的租赁保证金11152元不予退还的问题。租赁合同的保证金，是在被告违约时用于冲抵应付的租金或延迟利息。且本院已对原告的上述请求中已要求被告支付所欠租金、管理费、水费及违约金，原告请求不予退回租赁保证金属于重复收取，对原告此请求，本院不予支持。但此租赁保证金11152元应在被告所欠费用中冲减。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、�一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告清远市中伦物业管理有限公司与被告徐晓龙签订《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》于2016年10月12日解除。
二、被告徐晓龙在判决生效后三日内按现状腾退位于清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰城商贸中心一区十九栋13层108号商铺给原告清远市中伦物业管理有限公司。
三、被告徐晓龙向原告清远市中伦物业管理有限公司支付逾期交还商铺的违约金，违约金从2016年10月13日起至被告实际腾退商铺之日止，以每日按507.60元计付。
四、被告徐晓龙在判决生效后三日内向原告清远市中伦物业管理有�公司支付拖欠的租金47376元、物管费4752元、水费45.50元；被告向原告所交纳的租赁保证金11152元，从中扣减。
五、被告徐晓龙在判决生效后三日内向原告清远市中伦物业管理有限公司支付拖欠租金、管理费、水费的违约金，其中租金以月租金5076元为基数，从2016年2月1日起至被告付清之日止，以每月所欠租金为基数计付；管理费以月381元为基数，从2015年10月1日起至被告付清之日止，以每月所欠管理费为基数计付；水费45.50元，从2016年7月1日起计付至被告付清之日止；均以日息5‰计付。
六、驳回原告清远市中伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费757元，由被告徐晓龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 郭少文
二〇一六年十一月十六日
书记员 黄建桦
附引用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法�规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。