四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2013）双流民初字第5022号原告（反诉被告）成都助信投资管理有限公司，住所地：四川省成都市双流县东升街道洪江路四段3号。法定代表人曾世安，总经理。委托代理人曾富昆。委托代理人朱欣。被告（反诉原告）李杰。委托代理人文兴军、居慧娟，四川法银律师事务所律师。本院于2013年10月29日立案受理了原告成都助信投资管理有限公司（以下简称“助信公司”）诉被告李杰租赁合同纠纷一案。诉讼中，李杰提起反诉，本院将本诉和反诉合并审理。依法由审判员刘宇飞适用简易程序，公开开庭进行了审理。助信公司的委托代理人曾富昆和朱欣、李杰及其委托代理人文兴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告助信公司诉称，2013年1月10日，本司和李杰签订了租赁合同，由李杰承租本司经营管理的、且位于双流县东升洪江路四段3号普贤农贸市场负一楼场地和附属设施、设备。双方就租赁期限、租金、保证金、权利义务以及违约责任均进行了约定。合同签订后，本司将租赁物移交给李杰，李杰对场内部分设施、设备拆除后开始使用。根据合同约定，李杰应于2013年4月20日前支付2013年5月1日—2013年10月31日的租金，但其在原告多次催收后于2013年9月5日支付，严重违反合同约定。同时，李杰在消防、水电费用、综合服务费等方面也存在违约，也没有按照承诺在2013年9月30日前向原告支付下一个半年的租金120000元和保证金50000元。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、解除双方于2013年1月10日签订的租赁合同；2.被告李杰立即对租赁物恢复原状并移交给原告或承担恢复原状的费用约500000元；3.被告李杰向原告支付违约金200000元；4.被告李杰向原告支付租金（从2013年11月1日起至实际移交租赁物业之日止，每月按20000元计算）；5.判决被告李杰与原告结算并支付水电和综合服务费。被告李杰辩称，助信公司将停车场出租给自己经营超市，改变了建筑物的规划用途，且该建筑物未取得规划许可，李杰和助信公司签订的租赁合同为无效合同，自始无效，不存在解除的问题。经助信公司同意，自己对停车场部分设施进行了改造，根据合同约定，自己没有恢复的义务。因租赁合同无效，助信公司无权主张违约金，且助信公司对合同的无效负有重大过错，应对被告李杰的损失予以赔偿。2013年10月9日，助信公司用焊条将李杰经营超市的大门封闭，李杰早已无法占有、使用房屋，不应再继续支付租金。助信公司在收取水电费的过程中，存在欺诈。其向电力公司交纳电费的标准为每度电0.9元，但要求李杰按每度电1.5元交纳，故被告李杰仅同意据实结算实际使用的水电费。反诉原告李杰诉称，2013年1月10日，助信公司将双流县洪江路四段3号普贤农贸市场负一楼停车场2000平方米租给李杰经营超市，违反了《城市规划法》等法律强制性规定，同时该停车场是为普贤农贸市场配套的城市公共设施，该司无权对外出租，李杰经营超市的合同目的不能实现。助信公司对此负有过错责任，应对李杰的投资损失承担赔偿责任。2013年5月4日、8月4日—9月26日，助信公司两次强行断电，给李杰造成经济损失200000元。其收取的保证金110000元，应当返还给李杰。故提起反诉，请求判令：1.助信公司赔偿李杰投资损失500000元；2.助信公司赔偿李杰停电损失200000元；3.助信公司返还履约保证金110000元。反诉被告助信公司辩称，李杰反诉提出双方签订的合同违反《城市规划法》，系适用法律错误。《城市规划法》中没有任何关于租赁地下停车场的条款，更没有其他法律、法规禁止出租地下停车场。其要求本司赔偿投资损失500000元没有事实依据和法律依据。另外，本司在履行合同的过程中没有过错，其主张的停电损失200000元没有事实依据和法律依据，理由如下：5月4日停电，是电路问题，为意外事件，本司对此不承担责任；李杰在支付租金的过程中，存在违约行为，没有按照合同约定支付租金和缴清水电费。本司为减少损失，行使不安抗辩权，于8月4日—9月26日中止了对李杰的供电。由于李杰未按约履行合同义务，给本司造成重大损失，故不应当退还履约保证金。经审理查明，2011年12月12日，双流县发展和改革局对四川欧鹏建筑工程公司双流分公司关于位于双流县东升洪江路四段3号普贤农贸市场项目予以核准。该市场竣工后，助信公司于2012年7月27日以竞买的方式从双流县现代服务业发展投资有限公司处取得该农贸市场15年的经营权。2013年1月10日，助信公司和李杰签订了租赁合同。双方约定，1、由李杰承租普贤农贸市场负一楼停车场（建筑面积为2000余平方米），租期从2013年5月1日起至2021年4月30日止，免租期为2013年1月10日—2013年4月30日，免租期不计入租赁期限。2、第一年度租金为240000元，从第2年至第8年度租金逐年递增，具体为：第一年租金240000元，第2年度租金为260000元，第3年度租金为280000元，第4年度、第5年度、第6年度、第7年度、第8年度租金分别为300000元、320000元、350000元、380000元、410000元。3、租金实行先付后使用，每半年支付一次，李杰于免租期满前10日内（即2013年4月20日前）支付第一年度上半年租金至助信公司指定账户，以后每半年度租金交纳时间为上一个半年度租期届满前30日前缴纳，以后租金以此类推。如拖欠租金，李杰应按所欠租金每日1%支付违约金；逾期30日仍未付清租金，李杰除按前述标准支付违约金外，助信公司有权单方解除本合同。4、李杰向助信公司交纳履约保证金200000元，分别于合同签订当日、2013年2月10日前、2013年9月30日前、2014年3月30日前各支付50000元。在租赁期限内，若李杰不严格遵守合同约定，其交纳的保证金，不予退还；若李杰未违反合同约定，其交纳的保证金，在租期届满后，助信公司无息退还。5、租赁期限内，李杰不得擅自修改房屋外部风貌和内部结构（包括承重墙的改变等）。若由于李杰的原因导致房屋的质量和房屋内部设施损毁，包括门窗、水电等，相关维修费由李杰负责。李杰若因经营需要需对部分设施设备进行拆除和调整的，需报经助信公司书面同意后才能执行。合同期限届满后，李杰应保证将房屋完好地交还助信公司。6、使用该房屋进行商业活动所产生的其他各项费用包括助信公司提供的物业综合服务管理费、卫生费等均由李杰缴纳。7、水电气的总表与水电的分表由助信公司负责安装，总表和各承租方分表之间的损耗，由各承租方按各自用量数的比例进行分摊。分表的水电气费由李杰自行缴纳。除此之外，双方约定，李杰出现损坏承租房屋主体结构影响安全，在助信公司提出的合理期限内未修复房屋的，或逾期30日未足额交纳租金等情形时，助信公司享有有权单方解除合同，收回房屋的权利。同时，李杰所交的保证金作为违约金向助信公司支付，并赔偿其相应的损失。合同签订后，助信公司将位于负一楼、建筑面积为2000余平方米的地下停车场交付给李杰，但双方未办理相应的交接手续。其后，李杰和助信公司的工作人员李纪达成了一份普贤农贸市场负一楼拆除设施情况说明，双方对李杰需要拆除的设施进行了明确。拆除的设施如下：排风管和中间的固定隔墙、隔墙（电梯厅）、53个车位、将电梯（升降）旁至负一楼步行梯拆除后改建为自运动扶梯，并封闭一层厕所及拆除。双方在该说明中确定，李杰在租赁合同终止时无条件恢复上述拆除的设备设施。李杰接收停车场后，拆除了场地内部分设施，对其进行了装修，并在没有取得营业执照的情况下将该停车场用于经营红禾超市。在李杰经营期间，双流县现代服务业发展投资有限公司以助信公司擅自改变租赁场地的房屋主体结构和经营用途（将负一楼停车场改为超市）为由，于2013年2月3日向助信公司发函，要求该司立即整改恢复原貌。而普贤农贸市场管理办公室、助信公司则以李杰经营的红禾超市存在装修隐患，多次要求其进行整改，但李杰至今未就此进行整改。助信公司遂于2013年4月24日向李杰发出解除合同告知函，要求解除与李杰签订的租赁合同等事项，但李杰不同意解除合同。在双方多次协商的过程中，李杰和助信公司于2013年9月22日达成了会议纪要内容确认书，明确了李杰应按消防要求进行整改、按合同约定缴纳租金和其他费用、于每月5日前到市场办公室结清水电和综合服务费等费用、对地下车库坡道所铺沥青路面进行清理恢复等，还明确了电费按1.5元／度、水费按4.5元／吨收取，综合服务费按每月3000元计算。随后，李杰对地下车库坡道所铺沥青路面进行了恢复，并于2013年9月5日补交了2013年5月1日—2013年10月31日期间的租金共计120000元。2013年9月27日，李杰就自己本应于2013年9月30日支付2013年11月1日—2014年4月30日期间的租金，向助信公司作出承诺，承诺于2013年10月10日支付50000元，余款120000元于2013年10月20日付清。但此期间的租金，李杰至今未付。另查明，助信公司于2013年3月8日收取了李杰保证金100000元。李杰未向助信公司缴纳自2013年9月1日起的水电费、综合服务费。2013年10月9日，助信公司对李杰经营的超市采取了封门措施，对出租的场地予以收回。李杰自此再未使用该场地。庭审中，助信公司明确其第二项诉讼请求，要求李杰返还租赁场地，并承担恢复原状的费用约500000元；其主张的水电费截止2014年1月23日为7989.8元，综合服务费计至2014年1月30日为15000元。李杰以其与助信公司签订的租赁合同无效、助信公司对该合同无效具有过错为由，提起反诉。经审查，双方签订的租赁合同系有效合同，本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款向李杰释明后，李杰拒绝变更诉讼请求。另外，李杰认为助信公司主张的违约金过高，要求调整减少。上述事实，有租赁合同、普贤农贸市场负一楼拆除设施情况说明、会议纪要内容确认书、承诺书、消防整改通知书、通知函、关于要求红禾超市停业整改的通知书、双流县现代服务业发展投资有限公司的发函、竞买协议、拍卖会资料、拍卖成交确认资料、情况说明、责令整改通知书、收据、会议纪要、双发改投资（2011）324号文件等证据以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，助信公司和李杰签订的租赁合同所涉及的租赁场地虽未取得相应的产权，但该项目已经得到相关部门的核准，且合同内容不存在违反法律、法规规定，租赁合同有效。助信公司和李杰应当按此合同的约定履行各自的权利、义务。李杰提起反诉所依据的民事行为的效力与本院根据案件事实所作出的认定不一致，本院释明后，李杰拒绝变更反诉请求，故本院对其全部反诉请求在本案中不予支持。李杰本应于2013年9月30日支付2013年11月1日—2014年4月30日期间的租金，但其至今未按承诺向助信公司支付此期间租金，已属违约，符合双方关于李杰逾期30日未足额交纳租金而助信公司有权解除合同的约定，故本院对助信公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。助信公司于2013年10月9日对李杰经营的红禾超市采取了封门措施，直接控制了该租赁场地，且李杰自此再未使用，应视为助信公司已自行收回租赁场地。其要求返还场地、要求李杰支付从2013年11月1日起至实际移交物业之日止的租金的诉讼请求，本院不予支持。李杰对租赁场地的设施进行拆除，并进行了装修。助信公司主张恢复设施的费用为500000元，但系自行估算，没有取得相应的依据且未向本院提出鉴定申请，而李杰对该司提出的恢复项目又不予认可。该费用因证据不足，本院在本案中不予支持。助信公司要求李杰结算并支付水电费，双方在会议纪要内容确认书中明确了水电费的计算标准，由于该司没有举证证明李杰欠缴费用所依据的实际用水、用电量，该主张因证据不足，本院不予支持。双方在合同中约定了物业综合服务管理费由李杰负担，且双方在会议纪要内容确认书约定此费用按每月3000元计算。但助信公司已于2013年10月9日收回场地，李杰也未提交相应的证据证明自己已经缴纳了从2013年9月1日起的物业综合服务管理费。故该司主张的综合服务费应按每月3000元的标准从2013年9月1日起计至2013年10月9日止。李杰于2013年9月5日才支付本应于2013年4月20日前支付的租金，已违反了双方关于付款时间的约定，助信公司按约主张违约金，符合法律规定。由于该司未举证证明李杰逾期付款给其造成了除资金利息损失之外的其他损失，本院认定李杰逾期付款给助信公司造成的损失仅为资金利息损失。诉讼中，李杰认为违约金过高，请求调整。本院根据违约金的性质，以助信公司实际损失为基础，结合李杰的过错程度，认为该违约金以120000元为本金、按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2013年4月20日起计算至2013年9月4日止较为恰当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款的规定，判决如下：一、本诉原告成都助信投资管理有限公司与本诉被告李杰于2013年1月10日签订的租赁合同自本判决生效之日起予以解除。二、本诉被告李杰自本判决生效之日起五日内向本诉原告成都助信投资管理有限公司支付从2013年4月20日起、以120000元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2013年9月4日止的违约金。三、本诉被告李杰自本判决生效之日起五日内向本诉原告成都助信投资管理有限公司支付从2013年9月1日起、按每月3000元的标准计至2013年10月9日止的综合服务费。四、驳回本诉原告成都助信投资管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告李杰的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5400元，反诉案件受理费5950元，共计11350元，由成都助信投资管理有限公司负担5000元，由李杰负担6350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  刘宇飞二〇一四年十月十三日书记员  敬 君