天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民一初字第2916号
原告张志杰，男，1970年10月4日出生，汉族。
委托代理人施涛，天津伟和律师事务所律师。
被告王茜，女，1978年10月29日出生，汉族。
委托代理人杨立宝，天津才高律师事务所律师。
原告张志杰与被告王茜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔长祥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人施涛、被告的委托代理人杨立宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志杰诉称，原告张志杰与被告王茜于2012年4月19日签订房屋租赁合同，约定将原告所有的天津市河西区马场道59号国际经济贸易中心A241O房屋出租给被告，租期5年，自2012年5月1日至2017年4月30日，月租金30000元，租金给付方式为每季度的最后一日预交下一季度的租金。原、被告合同约定以被告租满5年租期为条件，可将租期首月设定为免租期，并约定如承租人逾期支付租金，原告可单方解除合同，按日收取月租金10％的滞纳金，亦约定如一方违约，违约方需向守约方支付违约金72000元。合同签订后被告仅支付了2012年6月至2013年8月的租金，且被告在未经原告同意擅自在承租房屋内加装隔断，影响房屋的整体结构，随后不知去向，经原告多方联系无果，原告无奈，诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同。2、被告给付原告2012年5月、2013年9月的租金合计人民币54700元（其中2013年9月的租金不主张5300元的物业费，仅主张当月24700元的租金），并给付逾期房屋租金滞纳金30000元（计算10日）。3、被告给付原告72000元违约金。4、被告拆除私自加装的隔断，并恢复原状。5、诉讼费由被告承担。庭审中，原告放弃第四项诉讼请求。
被告王茜辩称，同意解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，但自2013年6月始，原、被告双方已经开始协商解除双方签订的房屋租赁合同事宜，双方最终的协商结果为：合同解除，被告交齐2013年6、7、8月的租金，原告不再收取违约金。且被承租房屋的实际经营人吴雯按照协商结果于2013年8月31日已经将诉争房屋的钥匙交给原告张志杰指定的收房人潘丹丹，潘丹丹接受之后并无异议，故原、被告之间的房屋租赁合同已经实际解除，原告起诉的行为实为缺乏诚信。且被告王茜与原告签订房屋租赁合同，是为了公司的注册经营，被告只是溪谦峰美容有限公司的代理人，故被告应当是溪谦峰美容有限公司，本案被告王茜主体不适格。综上，请求人民法院依法驳回原告的第2、3、4项诉请。
本案的争议焦点：1、被告王茜诉讼主体是否适格。2、原、被告的房屋租赁合同是否已经解除。3、诉争房屋被租赁期间，被告是否出现了违约情形（即是否有逾期支付房屋租金的行为）。4、被告是否应向原告交付滞纳金、违约金。
围绕争议焦点，为支持自己的主张，原告提交如下证据：
1、2012年4月19日签订原告张志杰与被告签订的房屋租赁合同一份，证明原、被告存在合法的房屋租赁合同关系的事实，亦证明原、被告关于租赁期限、租金给付方式、免租期、违约金、滞纳金、合同变更与解除的相关约定。
2、被告王茜向原告交纳租金的收据8张，证明被告租金交纳至2013年8月31日。
3、天津市河西区马场道59号国际经济贸易中心A241O房屋的产权证一份，证明原告系被租赁诉争房屋的所有人。
围绕争议焦点，为支持自己的主张，被告提交如下证据：
2013年7月30日，案外人潘丹丹与谦溪峰美容有限公司龚建敏、丁琴间的录音资料一份。潘丹丹陈述：“违约金我们老板说了，肯定是没有了，这是老板的决定，我只是负责传达。但九月底再交就得交一个季度的，不能一个月一交了，要是你们不干了那，你先跟我们打招呼，然后我们协商，容我们一个月、两个月，我们贴招租广告，你们开始应和你们这边人撤退的事。”；龚建敏陈述“我们确实想干，最迟三点前给你打钱”证明原、被告就合同解除事宜双方已经协商完毕。
经当庭质证，被告对原告提交的证2-3，真实性、合法性、关联性均无异议。但对原告提交的证1，有效性不予认可，认为证1的租赁合同系案外人潘丹丹所签并非原告本人所签，如认定有效，应有其他证据佐证。原告对被告提交的证据真实性、合法性、关联性均不认可，因为房屋租赁合同就解除合同事宜有书面约定，解除合同应当采用书面形式，且谈话人为案外人，与本案没有关联性。
本院认证意见：原告提交的证1-3，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，能够证实原、被告之间存在合法的房屋租赁关系及原、被告对租赁期限、租金给付方式、免租期、违约金、滞纳金、合同变更与解除的相关约定，对上述证据的证明效力，本院予以确认。被告提交的录音资料，系案外人之间的谈话，且只对租金的给付方式进行了变更，并未约定双方解除合同的时间及解除合同的事项，故对该证据的证明效力，本院不予确认。
经审理查明：原、被告于2012年4月19日签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的坐落于天津市河西区马场道59号国际经济贸易中心A241O房屋出租给被告，被告用于注册经营公司，租期5年，从2012年5月1日起至2017年4月30日，月租金30000元，租金给付方式为按季度给付，首季度的租金于合同签订的次日给付原告，之后每季度的最后一日预交下一季度的租金。原、被告约定以被告租满5年租期为条件，可将租期首月（即2012年5月）设定为免租期，如被告逾期支付租金，原告可单方解除合同，并按日收取月租金10％的滞纳金。另约定，如一方违约，违约方需向守约方支付违约金72000元。在合同实际履行过程中，原、被告将2013年7、8月份租金的给付方式变更为按月给付，即每月最后一日给付下一个月的租金。2013年7月30日，被告的员工龚建敏、丁琴与案外人潘丹丹进行口头协商，约定被告不必为2013年7月、8月安月给付租金的行为承担违约责任，并未约定双方解除合同的时间及解除合同的事项。被告支付了2012年6月至2013年8月的租金，未按期向原告支付2013年9月的租金。原、被告就解除合同事宜发生争议，现被租赁房屋内有被告的沙发、电视等物品，原、被告双方未办理书面的交接手续，原告处持有被告交纳的合同保证金30000元，原告诉至人民法院，诉如所请。庭审中，被告坚持答辩意见。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，王茜为房屋租赁合同的相对方，故本案被告主体适格。现原告主张解除双方签订的合同，被告亦同意解除合同，该合意不违反双方约定及法律规定，故对原告解除双方签订的房屋租赁合同的主张，本院予以支持。本案被告未按变更后的租金给付方式交纳2013年9月的租金，且未租满5年，原告主张被告给付2012年5月、2013年9月的租金计54700元，符合法律规定，本院予以支持，鉴于原告处尚有被告30000元的保证金未返还，此款应抵作租金，故本案被告只需再给付原告租金24700元。被告未按期交纳2013年9月的租金，违反了原、被告双方给付租金期限的约定，原告主张被告给付滞纳金30000元、违约金72000元，均系违约安造成的损失，原告所主张的损失数额过高，本院酌定支持30000元。虽被告主张房屋租赁合同已经双方口头协议解除，但被告提交的录音资料为案外人之间的谈话，且只对租金的给付方式进行了变更，并未约定双方解除合同的时间及解除合同的事项，故对被告答辩房屋租赁合同已经由原、被告双方口头协议解除的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、原、被告于2012年4月19日签订的房屋租赁合同解除。
二、被告王茜于本判决生效后五日内给付原告2012年5月、2013年9月的租金合计人民币24700元。
三、被告王茜于本判决生效后五日内给付原告因违约造成的损失人民币30000元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1717元，由原告负担1117元，被告王茜负担600元。（此款原告已预交，被告于本判决生效后五日内给付原告）
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 崔长祥
二〇一四年一月二十一日
书记员 刘信亮