河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民再87号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：狄凯铭，男，汉族，1964年7月23日出生，住石家庄市新华区市庄路霞光街**号，现住石家庄市新华区。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：何窈丽，女，汉族，1964年11月7日出生，住石家庄市新华区泰华街**号*栋*单元，现住。系狄凯铭之妻。
委托诉讼代理人：任雅丽，河北融保律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：秦学博，男，汉族，1984年3月12日出生，现住石家庄市长安区。
委托诉讼代理人：米占奇，河北天捷律师事务所律师。
一审第三人：石家庄汉谷房地产经纪有限公司。住所地：河北省石家庄市新华区民族路*****号华强数码广场*座办公楼**单元****号。
法定代表人：平恩毅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘伟丽，该公司员工。
委托诉讼代理人：崔向伯，该公司员工。
再审申请人狄凯铭、何窈丽与被申请人秦学博、第三人石家庄汉谷房地产经纪有限公司（以下简称汉谷公司）房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市新华区人民法院于2017年2月2日作出（2016）冀0105民初4188号民事判决。秦学博不服，上诉于本院，本院于2017年5月10日作出（2017）冀01民终5309号民事判决，已经发生法律效力。狄凯铭、何窈丽不服，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2017年9月4日作出（2017）冀民申4426号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人狄凯铭、何窈丽及其委托诉讼代理人任雅丽，被申请人秦学博及其委托诉讼代理人米占奇，一审第三人汉谷公司的委托诉讼代理人刘伟丽、崔向伯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告秦学博诉称，2016年8月初，原告在第三人石家庄汉谷房地产经纪有限公司处得知二被告欲出售石家庄市新华区中华北大街186号中华绿园XX-XX-
XX室房产一套，经原告、二被告、第三人几轮协商之后，原告、二被告及第三人石家庄汉谷房地产经纪有限公司于2016年8月14日签订正式房屋买卖合同（详见合同）。合同签订后，原告方急筹备资金，并于当日支付二被告20000元定金并支付中介费及相关办理贷款的手续费用，原告按时提供办理贷款的相关材料，贷款并于2016年9月14日经中国农业银行审批通过，贷款审批下来后，第三人通知原、被告办理买卖合同约定的交付事宜，但此时却遭二被告推脱、搪塞。2016年9月18日的商谈中，二被告竟以房价上涨为由，明确要不履行合同，为保护原告的合法权益，现诉至法院。请求1、依法判令二被告继续履行同原告的房屋买卖合同（配合办理房屋过户手续等事宜）；将诉争房产交付原告。2、诉讼费、保全费由二被告承担。
一审被告狄凯铭、何窈丽辩称：一、被答辩人未按约定支付首付，已严重违约。2016年8月14日，双方通过中介签订《房屋买卖居间合同》，该合同第三条银行按揭贷款一项明确约定，被答辩人应于合同签订之后起七日内支付除定金之外的首付款三十万元，合同签订后，被答辩人仅支付了两万元定金，三十万元首付一直没付，已构成严重违约。二、答辩人已经按照合同约定的条件解除合同，并及时通知了被答辩人，双方合同已经依法解除。该合同第六条第一款约定，本合同自签订之日起生效，甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续，则对方可以解除合同，并追究对方的违约责任。由于被答辩人一直未按约定支付首付款，答辩人已于2016年9月13日，通知中介与被答辩人解除合同，根据合同法第九十三条第二款，第九十四条第一款规定，双方签订合同已经依法解除，现被答辩人要求继续履行合同没有依据和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。
一审反诉原告狄凯铭、何窈丽提出反诉，事实与理由同本诉答辩意见。请求：一、请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同：二、请求法院判令反诉被告承担违约责任，即支付的20000元定金不予退还：三、本案诉讼费、反诉费、保全费由被反诉人承担。
一审反诉被告秦学博辩称，反诉原告要求解除合同的理由不成立。支付首付款的时间应为贷款审批下来以后，且首付款不应为30万元，实际支付的首付款应为总房款减去定金再减去贷款审批下来的数额（依据后来审批下来的审批数额，首付款应为23万，并非30万元）。反诉原告说已告知我，但并没有告知我说要解除合同。针对反诉原告提出的合同第三条银行按揭条款，9月14日反诉原告拒绝履行合同，9月18日对方说不能履行合同的原因是因为房价上涨太快，有录音为证。
石家庄市新华区人民法院一审认定事实如下：原告与被告狄凯铭及第三人石家庄汉谷房地产经纪有限公司于2016年8月14日签订房屋买卖合同一份，被告狄凯铭将其名下位于石家庄市中华北大街186号中华绿园XX-
XX-
XX号房屋出售给原告，双方约定房屋总价为122万元，付款方式为银行按揭贷款，原告秦学博委托第三人办理贷款，合同约定原告需交纳的首付款、贷款数额及贷款年限的数据仅为参考，实际交纳的首付款、贷款数额及贷款年限以银行审批为准。签订合同后当日原告向被告狄凯铭支付订金2万元。二被告于2016年9月13日晚，告知中介方要解除与原告的买卖合同。第三人于2016年9月14日将银行贷款已通过审批告知了原、被告双方，同日，被告以未按期收到首付款为由不履行合同。现原告要求被告继续履行合同，二被告要求解除原、被告签订的房屋买卖合同。
石家庄市新华区人民法院一审认为，原告秦学博与被告狄凯铭就石家庄市中华北大街186号中华绿园XX-XX-
XX号房产签订房屋买卖居间合同，约定了房屋成交价格为122万元，二被告反诉称原告未按期限交纳首付款要求解除合同，原告提出首付款是以原告申请贷款的银行审批为准，原、被告对首付款的支付出现分歧，各执己见，足见双方对该份合同的认知存在差异，而根据双方签订的房屋买卖居间合同第三条中对付款方式的约定，原告应当在该合同签订7日内向第三人提交所需贷款审批资料的同时并向二被告履行首付款支付的义务，依据该条款原告应为此承担不利后果。二被告通知第三人解除合同的时间是先于银行贷款审批，现二被告坚决要求解除合同，且该合同原告仅支付两万元定金，鉴于此，该合同义务继续履行的条件，故二被告主张解除双方签订的房屋买卖居间合同予以支持。二被告在解除合同的同时，应返还原告秦学博缴纳的定金20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款，一审判决为：原告（反诉被告）秦学博与被告（反诉原告）狄凯铭、何窈丽于2016年8月14日签订《房屋买卖居间合同》自判决生效后解除（同时被告狄凯铭、何窈丽退还原告秦学博支付的定金20000元）。
秦学博上诉称，1、一审法院错误理解《房屋买卖居间合同》第三条的含义，对该条款括号部分的内容不予考虑明显认定事实错误；2、一审法院判令二被上诉人退还2万元定金属于程序错误。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。
狄凯铭、何窈丽辩称：上诉人严重违约，合同应当解除。首付款时间及数额明确，上诉人应当自合同签订之日起7日内支付30万元首付款，上诉人在该期限内没有支付首付款构成违约，本案合同应当依法予以解除。
原审第三人汉谷公司述称：合同是固定的版本，30万元是当时对银行提交的资料，具体以银行审批下来的数额为准。
本院二审查明的事实与一审查明无异。
本院二审认为，2016年8月14日上诉人秦学博与被上诉人狄凯铭及原审第三人石家庄汉谷房地产经纪有限公司于签订的《房屋买卖居间合同》是各方当事人真实的意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。该合同第三条第二款第①项约定：乙方（上诉人秦学博）需办理贷款的，乙方应于签订合同之日起7日内将所需全部贷款审批资料交于丙方，并支付除定金外的首付款30万元，剩余房款委托丙方代为办理银行贷款，贷款期限30年。（以上数据只作为乙方向银行提出申请时的参考，实际交纳的首付款、货款数额及贷款年限以银行审批为准。）根据上述合同约定及原审第三人的陈述可以认定支付首付款的数额及期限只作为秦学博向银行提出申请时的参考，不能作为最终的付款数额及期限。上诉人秦学博在银行贷款审批下来之前根本无法也无需履行一个尚未确定的义务，不存在违约行为，被上诉人狄凯铭在此期间也没有合同解除权。现上诉人秦学博的申请已经通过银行审批可以办理按揭贷款，并称可以支付全款履行合同，双方签订的《房屋买卖居间合同》具备履行条件。被上诉人狄凯铭关于上诉人在约定期限内没有支付首付款构成违约，本案合同应当依法予以解除的主张不予支持。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，二审判决为：一、撤销石家庄市新华区人民法院（2016）冀0105民初4188号民事判决；二、被上诉人狄凯铭、何窈丽在判决生效之日后十五日内继续履行与上诉人秦学博签订的《房屋买卖居间合同》，并在上诉人秦学博办理按揭贷款或一次性支付全部房款后配合办理房屋产权转移手续。
狄凯铭、何窈丽申请再审称，一、二审判决认定事实错误。《合同》第三条：付款方式，银行按揭借款，①乙方（买方）应于签定合同之日起7日内将所需全部贷款审批资料交于丙方，并支付卖方除定金外的首付款30万元，剩余房款委托丙方（中介）代为办理银行贷款，（以上数据作为乙方向银行提出申请时的参考，实际交纳首付款、贷款数额以银行审批为准）。我方认为交纳首付款30万元是履行该合同的首要条件和基本条件。括号中的内容是中介提供的房屋买卖合同的通用条款，只是为了方便乙方在银行办理按揭贷款时使用，与我方无关。它是“银行审批贷款时，审查买方付给卖方首付款规模和房款数额，是用来批复贷款额度时参考，调整购房尾款。而不能理解为“不交首付款”。二审法官错误地理解括号中的内容，认为支付首付款是一个尚未确定的义务，明显是严重认定事实错误。二、二审适用法律错误。本案中该买卖合同第六条违约责任部分，第1条明确约定“若甲方任何一方未在约定期限内办理相关手续，则对方可以解除合同，并追究违约方责任”。该合同签定时间是2016年8月14日，签定合同后7天内被申请人未支付任何款项，截止目前，也仅支付了2万元定金，在被申请人严重违约的情况下，我方于2016年9月13日通知被申请人解除合同。其次，就现实情况来看，该买卖合同不再具备履行条件。基于被申请人既无诚信，又强买强卖的欺诈行为，我方不可能再为其提供房本进行抵押办理按揭贷款。再者，二审判决第二项写道“被申请人一次性支付全额房款……”属于二审强制变更交易条件。付款方式是该买卖合同的根本条款，付款方式改变了，导致合同变更，已不存在“履行原合同”的可能。三、对该买卖合同付款方式第三条银行按揭贷款①的理解。如果该买卖合同中关于乙方应在签定合同7日内交付30万元的约定与括号中的通用条款在内容上出现矛盾，通用条款应服从约定条款。即使退一万步讲，即便付款方式的内容约定不明，按照交易习惯和通常理解，买受人也应支付部分款项，才能成就买卖合同的条件。二审对合同明确约定的7天期限、30万元首付款，不予以认定，既不符合交易习惯，也不符合常理。请求撤销二审判决，改判驳回对方诉讼请求。诉讼费用由被申请人承担。
被申请人秦学博辩称，一、作为买方的秦学博均是在积极履行合同义务，不存在违约的情形。2016年8月14日，原告与被告、第三人签订《房屋买卖居间合同》，原告并依约向被告支付了20000元定金，向第三人缴纳了居间费用，2016年8月18日原告依约向第三人提供所需全部贷款审批资料，在农业银行办理审批的贷款（97万元）于2016年9月13日予以核准。在签订合同当日，原告还曾向第三人问询过何时支付首付款，且向第三人明确表示其已经备好首付款项，这在庭审当中第三人的陈述予以证明。二、原告提交的录音证据能客观真实的反应二被告毁约、不继续履行合同的目的，该份录音证据是一份完整的谈话记录，不应片面的只听某句话的内容，庭审当中二被告对此证据的质证意见明显断章取义。纵观整个录音，足以反映二被告公然违约的原因是因为房价上涨太快。三、被告提出要求解除合同的理据不足，其反诉请求应依法驳回。被告依据《房屋买卖居间合同》第三条、第六条要求解除合同没有任何事实依据，合同第三条付款方式：银行按揭贷款①括号部分内容，足以说明首付款30万元只是一个粗略计算暂定的数，其准确数要以银行审批下来多少贷款为依据。从付款方式：银行按揭贷款②的内容规定不难看出，该条是选择性条款，乙方（原告）到底是要将首付款存到丙方开设的贷款专用保证金账户还是存到第三方（第三方是谁）监管账户？不明确，不具有操作性。如若是真的7日内支付首付款，此必须有明确约定。退一步讲，依据该条款甲方将贷款资料递交银行并办理相关手续，应在乙方支付首付款的行为之后，而在2016年8月18日（此时并未支付首付款的情况下），甲、乙双方将贷款资料递交银行并签字，也应视同二被告对支付首付款条款的变更，因为此时作为被告的狄凯铭一方完全可以以未支付首付款为由拒绝向银行提供材料、签字等。四、该房屋买卖合同具备继续履行的条件。原告的贷款已经予以审批，首付款也早已备好，且原告在庭审当中明确表示也可全款支付二被告。双方的合同是双方真实意思的表示，应依法保护并应继续履行。
第三人汉谷公司述称，在三方沟通过程中已经口头明确告知买卖双方交易流程及方式，首付款的数额在银行审批通过后确定。在双方达成一致的情况下，签订的合同，合同约定7日内交付首付款，说的是把银行资料交齐，首付款只是写上去的暂定30万元，具体以银行审批后为准。
本院再审查明的事实与石家庄市新华区人民法院一审和本院二审查明的事实一致。
本院再审认为，2016年8月14日双方签订的《房屋买卖居间合同》第三条规定“乙方（被申请人）需办理贷款的，乙方应于签订合同之日起7日内将所需全部贷款审批资料交于丙方（中介，汉谷公司），并支付除定金外的首付款（大写）叁拾万元整，剩余房款委托丙方代为办理银行贷款，贷款期限30年。（以上数据只作为乙方向银行提出申请时的参考，实际交纳的首付款、贷款数额及贷款年限以银行审批为准）。”该条约定了被申请人秦学博缴纳首付款的数额及交付时间，义务主体明确具体。括号内内容系被申请人秦学博向银行申请贷款时所应履行的义务，并非其与申请人狄凯铭共同向银行履行的义务，且该内容并不能否定缴纳首付款的时间。汉谷公司称首付款应在贷款审批后确定数额，7天内交付30万元只是写一写，本院对此不予采信。退一步讲，即使如被申请人秦学博所称，该条款内容约定其履行首付款数额的义务不明，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，在双方未能达成补充协议的情况下，依照交易习惯被申请人秦学博亦应支付首付款项，被申请人秦学博仅支付2万元定金，应认定其违约在先。被申请人秦学博称，在2016年8月18日双方将贷款资料递交银行并签字，狄凯铭一方完全可以以未支付首付款为由拒绝向银行提供材料、签字等，应视同二申请人对支付首付款条款的变更。考虑到当时双方约定的7天期限并未到期，二申请人配合秦学博提交相关材料是促进合同履行的表现，对秦学博的主张不予采信。《房屋买卖居间合同》签订后，被申请人秦学博7日内未支付30万元首付款，违约在先，二申请人请求依约解除合同，理由成立。被申请人秦学博未按时支付首付款，二申请人亦未提交证据证明二人在此期间进行了催告，存在过错，秦学博支付的2万元定金应予退还。因双方均有过错，互不负违约责任。综上所述，本院二审判决认定首付款数额未确定，判决双方继续履行合同缺乏依据，应予纠正，石家庄市新华区人民法院一审判决认定事实清楚，责任区分得当，判决结果正确，依法应予维持。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：
一、撤销本院（2017）冀01民终5309号民事判决；
二、维持石家庄市新华区人民法院（2016）冀0105民初4188号民事判决；
三、驳回再审申请人狄凯铭、何窕丽的其他诉讼请求；
四、驳回被申请人秦学博的其他诉讼请求。
二审案件受理费15600元，由被申请人秦学博负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝俊贤
审判员 王彦松
审判员 高玉坡
二〇一八年六月十二日
书记员 袁琦琦