南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第6441号
原告江苏永嘉置业有限公司，住所地本市建邺区江东中路305号2004室。
法定代表人陆锦元，该公司董事长。
委托代理人张棋友，江苏永嘉置业有限公司职工。
委托代理人于之敏，江苏东南律师事务所律师。
被告南京市永嘉年华住宅小区业主委员会，住所地本市鼓楼区江东北路209号永嘉年华公寓1410室。
负责人马劲峰，该业主委员会副主任。
委托代理人袁巍，江苏天淦律师事务所律师。
被告南京瑞丽安物业管理有限公司，住所地本市玄武区中山东路311-2号A区211室。
法定代表人张冠成，该公司总经理。
委托代理人张芳，江苏宁诚律师事务所律师。
原告江苏永嘉置业有限公司（以下简称永嘉公司）与被告南京市永嘉年华住宅小区业主委员会（以下简称业委会）、南京瑞丽安物业管理有限公司（以下简称瑞丽安公司）物权保护纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永嘉公司的委托代理人张棋友、于之敏，被告业委会的委托代理人袁巍，被告瑞丽安公司的委托代理人张芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永嘉公司诉称：原告系南京市江东北路209号永嘉年华公寓（以下简称永嘉年华公寓）的一至三楼商铺及地下车库的所有权人。根据项目建设规划，该一至三层商铺为商业、办公用途，用于商业经营。自2011年11月1日起，被告业委会聘用被告瑞丽安公司对永嘉年华公寓进行物业管理，两被告对原告实施了如下侵权行为：1.2011年11月将一至三楼商铺正门前出入口设置铁栅栏，封堵后占用商铺门前出入通道，停放车辆并收取停车费，导致商铺无法正常出租和运营，而被告封堵的位置在规划核准中明确标明为进出通道；2.2011年11月对原告所有的一至三层商铺断水断电；3.2011年12月17日以撬门、换锁的暴力方式，非法占据了原告的地下车库并收取停车费；4.利用商铺门前通道停车收费，不仅影响商铺使用经营，而且造成地面损坏。对两被告的上述侵权行为，原告曾多次交涉并报警，公安机关亦予备案，但两被告不予理睬。2012年2月18日原告与江苏夫子庙大世界商贸有限公司（以下简称大世界公司）签订了商铺租赁合同和车位使用权转让协议，约定年租金为4819183.6元，租期10年，但由于两被告的侵权行为，导致原告及大世界公司无法入住，不能实现商业价值，原告无奈与大世界公司协商解除了合同，并赔付10万元违约金。此后原告多次招租，均由于上述原因无法实现。法院虽然在另外案件中查封了原告的涉案商铺，但该查封仅为“软封”，原告仍然可以合法使用房屋收取租金，两被告的违法行为侵犯了原告的合法权利，造成原告重大损失。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判令两被告：1.立即依照建设规划拆除围栏、恢复原状，排除商铺门前通道场地中的所有障碍（拆除一楼商铺前阻挡通行和正常营业的铁栅栏）；按原状修复停车碾压造成的一楼商铺门前损坏地面；2.立即恢复南京市江东北路209号永嘉年华公寓一至三楼商铺供水供电；3.赔偿因侵权行为导致原告无法履行永嘉年华公寓一至三层的商铺租赁（及地下车位转让使用）合同而产生的租金损失481.91836万元及违约金10万元，共计491.91836万元；4.承担本案诉讼费用。
被告业委会辩称：首先，原告主张的侵权事实发生在2011年11月，已超过法定时效。其次，被告业委会的主体不适格，因为业委会是小区业主大会的执行机构，代表全体业主进行相关职能的实施，并按业主大会的授权或者决议开展工作，业委会既不是法人单位，也不是独立的组织形式，原告没有证据证明其所称的侵权行为是由被告业委会授权后实施，原告应向侵权个人主张权利，而不应向被告业委会主张相关责任。再次，原告涉案商铺被法院另案查封之后，不能再使用，故也不可能存在损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告瑞丽安公司辩称：首先，原告诉状中所称的侵权行为并非由被告瑞丽安公司实施，有关围栏并不是由被告瑞丽安公司设置，而且相关通道归所有业主所有，收取停车费合理合法。被告瑞丽安公司在用水的末端，不具备断水断电的可能，也没有实施断水断电，原告无权要求被告瑞丽安公司恢复水、电，而且原告没有独立的水表、电表，未缴纳过水、电费，不具备独立使用水、电的权利，无权要求恢复供应水、电。关于地下车位纠纷，已由法院生效判决处理，原告系重复主张。其次，原告基于2011年11月的行为提起侵权之诉，其请求早已超过诉讼时效。再次，法院对涉案商铺发布的公告中，明确表明已经进入司法强制拍卖程序，任何单位和个人不得影响人民法院的查封效果，所以原告所称的将涉案商铺出租给案外人并没有获得法院的准许，系无权出租，原告基于无权出租而产生的所谓损失也并不存在。原告与案外人之间的商铺租赁合同没有履行，与被告瑞丽安公司无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，南京市鼓楼区江东北路209号永嘉年华公寓（地上21层，地下1层）系由原告开发建设的高层商住综合楼，2006年1月经竣工验收合格。该楼房共划分为商业（一至三层）、住宅（四至二十一层）和地下室（负一层）三部分，总建筑面积为29060.64平方米（其中计入分摊面积的建筑面积7835.92平方米，人防面积2093.65平方米）。
2007年2月，南京市国土资源局向原告核发了永嘉年华公寓地下建筑及地上一至三层的土地使用权分割转让证，该分割转让证记载地下建筑的实际用途为住宅，地上一至三层的实际用途为商业，一至三层的使用权面积及分摊面积分别为：87.4平方米、133.6平方米、133.5平方米。原告未对外出售该一至三层商铺即涉案商铺，以及负一层的地下室，但四至二十一层的有关住宅部分已经出售。涉案商铺总建筑面积为5463.07平方米。
经规划核准，永嘉年华公寓在本市江东北路西侧人行道旁的围栏处设有三个出入口，其中最南侧的出入口为小区主出入口，该出入口的旁边系进出负一层地下停车场的通道；中间出入口系与涉案商铺相对应，原建有台阶；北侧的出入口为消防通道，小区供水总表设在该出入口北侧靠围墙处。永嘉年华公寓的四周均系通道，包括在小区围栏与涉案商铺之间的通道（以下简称涉案通道）。
永嘉年华公寓竣工交付之后，原告委托南京永嘉物业管理有限公司提供前期物业服务。2011年9月，被告业委会经本市鼓楼区人民政府江东办事处备案正式成立。2011年10月23日，被告业委会（甲方）与被告瑞丽安公司（乙方）签订了一份《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为永嘉年华公寓提供物业管理服务；乙方在物业管理区域内，提供物业管理服务；停车管理服务费主要用于停车场共同车位和共同部位的维修养护费用，停车场配套的设施设备的维修养护费用、运行能耗费用，停车场的日常管理和环境清洁卫生费用等；小区公用部位广告、车位经营所取得的收益，按甲方七、乙方三分成；委托管理期限为二年，自2011年11月1日起至2013年10月31日止等等。
2011年10月24日被告业委会书面通知原告，前期物业服务合同已于2011年9月1日自动终止，请于2011年10月31日前办理移交等等。2011年11月1日被告瑞丽安公司进驻永嘉年华公寓小区。
2011年11月被告瑞丽安公司安排人员将小区的一至三层商铺的供水水表关掉，并将一至三层商铺的末端电线断开。原告曾向自来水公司申请维修，自来水公司表示在表后不予处理。原告多次要求被告瑞丽安公司恢复供水、供电，未果。
2011年11月18日，被告业委会在永嘉年华公寓内张贴公示，内容为：为将本小区建设成安全、和谐、文明、环境优美的小区，业委会讨论决定对小区实施封闭管理，对小区东面沿街进行围挡建设，现将规划图及报价公示，请全体业主审阅，并提供合理化建议，三天内无异议，将与供应商签约实施建设等等。
2011年11月23日被告业委会（甲方）与南京度恒铁艺经营部（乙方）签订了一份《建筑安装合同范本》，约定安装工程名称为本市江东北路209号小区围栏安装，当月30日前完成安装工程等等。2011年12月1日被告业委会（甲方）与南京跃远技优电子技术科技服务有限公司（乙方）签订了一份《道闸及门禁系统安装合同》，约定工程项目为道闸机一套（栅栏）、人行道门、自动闭门系统及刷卡器等等。
被告业委会张贴上述公告后，在被告瑞丽安公司配合下，沿该小区东面沿街路面建设了一排围栏，将小区与沿街路面之间形成隔离，并封闭了小区临街北侧、中间两个出入口，仅留南侧一个出入口，并在南侧出入口内附近建造了一个车辆道闸系统，对进入车辆进行收费管理。2011年12月起原告张贴公告，称决定转让部分地下车库使用权，价格28万元至35万元不等，但未有业主认购。
2011年12月18日原告曾就与被告之间的地下车库被占、小区围栏施工、停水停电等争议，向本市鼓楼区江东派出所报警，双方协商未果。
2012年2月18日原告（甲方）与大世界公司（乙方）签订了一份《租赁协议书》，约定甲方将涉案商铺整体出租给乙方用于经营，租期10年，自2012年2月18日至2022年2月17日；租赁房屋总套内建筑面积为4952.53平方米，租金平均价格为2.5元/平方米/天，年租金为4519183.6元；甲方向乙方有偿提供60个地下车库停车位10年使用权；乙方已于2012年2月6日向甲方支付租赁商铺诚意金5万元，同月13日支付地下车库停车位诚意金5万元等等。
2012年2月29日大世界公司向原告发函，称涉案商铺断水断电，门前车辆围堵，正门和安全通道处铁栅栏封死，地下车库停车位被他人占用，要求解决等等。同日，原告申请对涉案商铺前的涉案通道被人使用、部分设施损害、中间出入口被封等情况进行证据保全公证，南京市南京公证处对此进行了摄像并出具了公证书，其中涉案通道被车辆占用，地面有破损，中间及北侧出入口被铁栅栏封闭等等。
2012年3月18日、20日原告向被告瑞丽安公司发函，要求立即停止涉案商铺门前围铁栅栏，恢复涉案商铺水、电供应，停止侵占地下车库侵权行为，否则承担一切损失等等。2012年3月29日原告向两被告发出一份告示，要求在本月底前拆除涉案商铺门前的铁栅栏，清空商铺门前围划的停车场车辆，返还地下车库等等。
对于停水停电问题，原告提供了被告瑞丽安公司原水电工季桂艮于2012年12月10日出具的一份书面证词加以证明，内容为2011年11月至2012年6月证人任公司水电工，当月瑞丽安公司的永嘉年华管理处周主任安排其将涉案商铺彻底停电，原先已停水停电，具体将每层配电箱的电线全部挑掉，一楼的水龙头用闷头堵掉，至其离开时涉案商铺都被公司永嘉年华管理处停水停电等等。被告方对此持有异议。
因与案外人存在债权债务纠纷，原告的涉案商铺中的有关房屋被南京中院司法查封。2012年4月19日，南京中院在涉案商铺发布公告，称因永嘉公司未履行已生效民事判决书所确定的还款义务，自2005年11月至2010年8月止，分别对永嘉公司名下位于本市鼓楼区江东北路209号永嘉年华公寓01幢一层的101-108室和二层的201-208、210-210、222-223室及三层的301-308、310-312、314、316、318、320-324室房地产进行了查封，现仍处于查封状态，并已经司法评估进入强制拍卖程序中。在此期间，任何单位、任何个人，不得设置妨害债权人实现债权的用益物权和其他行为，影响人民法院查封效果；不得阻扰、妨害人民法院强制执行。否则将承担相应的经济责任和法律后果。
经核实，永嘉年华公寓地上一至三层及地下一层建筑未申报产权，其中一至三层建筑目前处于被南京中院司法查封状态。
2012年6月30日大世界公司与原告签订了一份《终止合同协议书》，解除了双方签订的商铺租赁等合同，原告为此支付大世界公司10万元违约金。
2012年9月原告永嘉公司曾另案诉至本院(案号为2012鼓民初字第3446号)，要求判令被告瑞丽安公司、业委会：1、立即恢复本市鼓楼区江东中路209号永嘉年华公寓一至三楼商铺供水供电，拆除一楼商铺前阻铁栅栏并修缮商铺门前地面，排除商铺门前通道场地中的所有障碍；2、立即迁出清空并返还非法占有的地下车库；3、支付原告因其侵权行为造成的损失401598.63元；4、偿付原告其非法处分、收益的原告资产189750元等等。2013年5月本院对该案作出一审判决书，驳回永嘉公司的诉讼请求。永嘉公司不服上述判决，提起上诉。2013年11月南京中院对该案作出（2013）宁民终字第2531号民事裁定书，撤销原判，发回本院重审。在重审过程中，因业委会换届改选，处于无人应诉状态，永嘉公司撤回对业委会的起诉，并将诉讼请求变更为：1.确认永嘉公司对永嘉年华地下人防车库享有管理权、收益权；2.判令瑞丽安公司立即退出对涉案车库的管理及收益行为；3.判令瑞丽安公司按每天750元返还自2011年12月17日起至给付之日的非法处分永嘉公司资产收益；4、判令瑞丽安公司支付自2011年12月17日起至给付之日的非法处分永嘉公司资产收益的同期银行贷款利息。
2014年9月本院对上述案件作出（2014）鼓民初字第362号民事判决书，判决如下：一、永嘉公司对于坐落于南京市鼓楼区江东北路209号永嘉年华公寓防空地下室享有平时管理权、收益权；二、瑞丽安公司于本判决发生法律效力之日起十日内退出对上述永嘉年华公寓防空地下室的物业管理；三、瑞丽安公司于本判决发生法律效力之日起十日内按每月6300元的标准给付永嘉公司自2011年12月17日起至退出管理之日止的租金收益；四、驳回永嘉公司的其他诉讼请求。
瑞丽安公司对上述判决不服，提起上诉。2014年11月南京中院对该案作出（2014）宁民终字第4420号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2014年12月永嘉公司申请对该案强制执行，2015年7月29日本院张贴公告，责令瑞丽安公司将地下车库前的围栏及道闸立即拆除等等。后在执行过程中，本院依法将人防车库前的围栏及道闸等障碍排除，交还永嘉公司，2015年9月本院出具（2014）鼓执字第3267号执行裁定书，终结本次执行程序。
2015年8月业委会对南京中院（2014）宁民终字第4420号民事判决书不服，向南京中院起诉永嘉公司、瑞丽安公司第三人撤销之诉，2015年10月南京中院对该案作出（2015）宁民撤初诉字第6号民事裁定书，不予受理该案。业委会不服该裁定，向江苏高院提起上诉。2016年1月江苏高院作出(2015)苏民撤终诉字第8号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。
瑞丽安公司对南京中院（2014）宁民终字第4420号民事判决书亦不服，向江苏高院申请再审。2016年2月江苏高院对此作出(2015)苏审三民申字第00773号民事裁定书，驳回再审申请。
2012年11月瑞丽安公司曾另案向本院起诉，要求永嘉公司支付涉案商铺物业管理费29.4万元等（案号为2012鼓民初字第4287号）。后中止审理。2015年6月本院对该案作出一审判决,判决永嘉公司支付瑞丽安公司物业管理费20.58万元等等。
2015年4月被告业委会（第二届）登记备案成立。2015年9月被告业委会主任辞职，后进行了增补。
2015年10月原告诉至本院即本案，请求判如所请。审理中，经本院现场勘查：1.小区有两个供水系统，一个为一至三层房屋的直供水，一个为四层房屋以上用的二次加压供水，安装有水表计量；2.涉案商铺一至三层房屋现在空置，未通水、电，原告未进行经营，钥匙现在由原告保管，现场未发现张贴法院查封公告；3.涉案商铺水表被关闭的原因，被告瑞丽安陈述当时由于自来水公司通知用水不正常、用水量增加，一楼存在两个水管，一根是一楼的卫生间的水管，一根是物业用房的水管，后发现一楼的卫生间漏水，由于一楼的卫生间在原告控制区域且门已锁上，故被告瑞丽安公司将供水总阀门关闭；4.位于物业公司控制区域的一楼卫生间内的水管被关闭，经现场测试存在较大漏水现象，门被被告方封闭；5.涉案商铺三层楼房内均有配电箱，电线被人拔出，原告称当时电线被瑞丽安公司的电工拔出之后原告曾报警，可以随时连接，但总电表所在的房间被瑞丽安公司加锁，总电表被关闭；6.永嘉年华小区总电表所在的房间，不在涉案商铺中，在物业公司控制区域，被告瑞丽安公司配置了房间钥匙。现场查看该房间未加锁，经测试总电表进线有电，出线被拔出；涉案商铺内的配电箱内现在不通电；7.原告控制的地下车库内的配电房内有六块电表，被告瑞丽安公司陈述供电公司抄两块总表和四个小表的总和计费，配电房钥匙现在物业公司手中；8.被告瑞丽安公司已经撤出该永嘉年华小区，其它物业公司已经进驻；9.永嘉年华小区北侧、中间出入口现被封闭，涉案商铺与围栏之间的通道内停放有部分车辆，道路有部分破损，两被告原在南侧出入口设置的道闸系统现已被拆除等等。
被告业委会认为原告并非拥有独立产权的业主，涉案商铺与公共水、电设施连在一起，鉴于小区漏水，所以关闭总阀，电表没有分表，原告存在私拉电线的情况，不存在断电情况，没有侵犯原告权利。
2015年11月底被告瑞丽安公司撤出了永嘉年华公寓小区，现在该小区由南京跨越物业管理有限公司提供物业服务。现涉案商铺的水表及阀门在公共部位，可以自行恢复，但未再恢复。涉案商铺的电表位于物业公司控制的公共区域，所在的房门未再加锁，原告亦可恢复，但未恢复。两被告认为现在可以恢复供水供电，但主张此行为并非被告方义务。
因当事人意见分歧较大，致使本案未能调解解决。
上述事实，有当事人陈述；原告提供的生效裁判文书、公证书、建设工程规划许可证、人防工程竣工验收证明书、分割转让证、测绘成果报告、规划核准图、照片、书函、公告等；被告业委会提供的备案登记表等；被告瑞丽安公司提供的安装合同等；本院现场勘查笔录及庭审笔录等予以证实。
本院认为，当事人依法享有的物权受法律保护，侵害物权或者妨害物权，权利人可以请求行为人承担排除妨害、赔偿损失等民事责任。
关于原告对涉案商铺是否享有合法物权的问题。根据法律规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。本案原告是包括涉案商铺在内的永嘉年华公寓商住综合楼的开发商，是该建设用地使用权人，原告基于合法建造行为而对该幢楼房享有初始物权，虽然原告对涉案商铺的建筑物区分所有权未进行房屋所有权初始登记，但由于原告至今未将该商铺出售，故该部分建筑物的所有权未转移，原告对该涉案商铺继续依法享有占有、使用、收益、处分等权益。被告方认为原告未进行产权登记不应享有业主物权权利的主张，不符合法律规定，本院不予支持。
关于原告要求两被告拆除涉案商铺门前有关围栏、恢复原状、排除障碍的问题。根据法律规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，但在行使建筑物区分所有权时不得侵害其他物权人的合法权益。两被告在行使相应职权时亦负有相应义务，否则应当承担相应的法律责任。本案被告业委会系经业主选举产生并进行了备案登记，可以依法行使相应职权，属于民事诉讼的当事人，被告业委会认为不能作为本案被告的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予支持。两被告在签订物业服务合同之后，应当依照法律规定和合同约定妥善履行各自义务。根据本案查明的事实，原告在建造永嘉年华公寓商住综合楼时，在涉案商铺之前的临街处建造了三个出入口，北面系消防通道，中间系进入涉案商铺的通道，南面系主出入口，上述出入口系经规划核准后建造，已通过竣工验收并交付使用，包括被告方在内的其他主体在依法履行规划变更等手续之前，不得擅自改变或者封堵。2011年11月、12月，被告业委会与案外人签订了涉案商铺前的围栏、道闸等安装施工合同，在被告瑞丽安公司配合下，对上述北面、中间出入口进行围挡施工和封闭，导致原有建筑物及附属设施使用功能受到影响，损害了原告享有的合法权利。现原告要求两被告拆除涉案商铺门前有关围栏、恢复原状、排除障碍的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。两被告认为上述行为未侵害原告合法权利的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采纳。由于涉案商铺与围栏之间的道路为小区公共道路，属于全体业主共同所有，故有关业主在此停车导致地面破损的，并非两被告侵犯原告物权权利，原告要求两被告恢复该破损地面的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
关于原告要求两被告恢复供水、供电的问题。原告作为涉案商铺的合法物权人，对有关供水、供电设施亦享有相应的权利。根据本院查明的事实，被告瑞丽安公司安排工作人员将涉案商铺的供水、供电设施关闭或者断开，构成对原告权利的侵害，应当承担恢复原状等责任。虽然被告瑞丽安公司现已撤出该小区，但其民事责任不能免除，且有关供水、供电设施可以恢复。故原告要求被告方将关闭或者断开的有关供水、供电设施予以恢复的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告方认为由于原告未缴纳费用、为保护己方权利才停水、停电等抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采纳。
关于原告要求两被告赔偿涉案商铺租金及履约违约金损失的问题。原告系涉案商铺的物权权利人，可以对涉案商铺依法行使占有、使用、收益、处分等权利，根据本案查明的事实，由于原告与案外人存在债权债务纠纷，南京中院自2005年11月起根据当事人申请对涉案商铺进行了多次司法查封，对于查封之后原告能否使用涉案商铺，应当结合查封形式来确定是禁止使用房屋的查封（又称“死封”），还是仅限制产权过户但可以在法院监督之下合理使用的查封（又称“活封”）。根据当事人提供的证据及本院查明的事实，2012年4月19日南京中院发布强制执行公告，明确告知当事人查封期间不得对涉案商铺中的有关房屋设置妨害债权人实现债权的用益物权和其他行为，影响人民法院查封效果，否则将承担相应的经济责任和法律后果。该公告明确限制了原告等当事人对涉案商铺的自由使用，明确不得设置妨害债权人实现债权的用益物权和其他行为，而本案原告在公告发布之后的司法查封及强制拍卖过程中，未经法院许可将涉案商铺出租给案外人使用，应认定系上述公告中明确禁止的其他行为。原告认为该公告系“活封”且不影响其在之后自由出租涉案商铺，但原告对该主张并未提供充分证据证明，在该公告发布之后原告亦未举证证明其出租行为获得了查封机关同意，故本院对原告该项主张不予支持。但在该公告发布之前，并无充分证据证明司法机关采用了张贴封条禁止使用房屋的查封方式，因此，本院认为在该公告发布之前，原告可以对涉案商铺进行不影响查封的合理使用，但在该公告发布之后，原告不得再采取有较大风险的出租给案外人使用而影响查封及拍卖效果的使用方式。
基于前述分析，由于两被告采取妨害原告行使物权的相关侵权行为，导致原告2012年2月18日至2012年4月19日期间不能行使涉案商铺的收益权利，应当依法承担赔偿损失等民事责任。原告要求两被告赔偿其相应损失的主张，符合法律规定，本院予以支持，参照原告与大世界公司约定的租金标准，本院确定该赔偿数额为767642元（=4952.53平方米×2.5元/平方米/天×62天）。对于原告要求两被告赔偿2012年4月19日之后有关租金收益及违约金损失等其他诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
关于诉讼时效问题。根据相关规定，当事人可以依法对债权请求权等提出诉讼时效抗辩，因物权受到侵害而依法主张相应物权权利的，则不受诉讼时效限制。本案原告行使的是物权请求权，其物权受到侵害处于持续状态，原告为此曾多次向司法机关主张权利，原告有关诉讼请求未违反诉讼时效规定，故对两被告主张的诉讼时效抗辩理由，本院不予采纳。
据此，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第七十八条、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告南京瑞丽安物业管理有限公司、南京市永嘉年华住宅小区业主委员会于本判决生效之日起十日内，将在本市鼓楼区江东北路209号永嘉年华公寓一至三层商铺之前建造的围栏、铁栅栏予以拆除，恢复原状，排除妨碍。
二、被告南京瑞丽安物业管理有限公司、南京市永嘉年华住宅小区业主委员会于本判决生效之日起十日内，恢复原告江苏永嘉置业有限公司的本市鼓楼区江东北路209号永嘉年华公寓一至三层商铺的供水、供电设施。
三、被告南京瑞丽安物业管理有限公司、南京市永嘉年华住宅小区业主委员会于本判决生效之日起十日内，一次性赔偿原告江苏永嘉置业有限公司767642元。
四、驳回原告江苏永嘉置业有限公司的其他诉讼请求。
如两被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46153元，由原告江苏永嘉置业有限公司负担38770元，被告南京市永嘉年华住宅小区业主委员会、南京瑞丽安物业管理有限公司共同负担7383元（原告已预交，两被告在本判决生效之日起十日内将上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨向涛
人民陪审员 朱 强
人民陪审员 祝红玲
二〇一六年七月十二日
见习书记员 汪慧娣