江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）余民一终字第129号
上诉人（原审被告）：王丹。
上诉人（原审被告）：林键。
委托代理人：林小青。
委托代理人：谭丽丽，江西至开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李泊佑。
委托代理人：黄阳惠，江西弘杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜莉萍。
委托代理人：王伟力，系姜莉萍丈夫。
被上诉人（原审被告）：李爱。
上诉人王丹、林键因与被上诉人李泊佑、姜莉萍、李爱排除妨害纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2014）渝民初字第02624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并于2015年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人王丹、林键的委托代理人林小青、谭丽丽，被上诉人李泊佑及其委托代理人黄阳惠，姜莉萍的委托代理人王伟力到庭参加诉讼。被上诉人李爱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审审理查明，2013年9月29日，李泊佑通过ＸＸＸ与姜莉萍签订了《租房协议书》，并支付给了ＸＸＸ转让费28500元以及1500元的租金，《租房协议书》载明：“甲方现有劳动北路的一门面出租给乙方使用…；二、出租时间：2013年10月1日起至乙方自己停租时止。乙方在停租前2个月要通知甲方，若未提前通知造成损失由乙方负责。……三、租金等费用：截止到2014年12月5日每月租金为750元，每季付一次，在当季头一个月的上旬前支付2250元，……六、本合同一年一签，在当年的12月下旬签订第二年的合同，第二份以后的合同基本条款不变，仅对租金和租期进行商榷变更。……七、由于房屋拆迁等因素，造成乙方损失，甲方负责乙方的转让费用（不含装饰装修费用），……。”之后李泊佑在该店面经营保洁公司。2014年4月，李爱与林健签订《房屋买卖居间合同》，约定了李爱将诉争房屋转让给林健，价款为280000元，佣金李爱承担2800元，林健承担2800元，李爱在收到全部房款当日将房屋交付给林健使用，李爱保证该房地产权属无任何争议，并且对其拥有合法的所有权及完全的处分权等事项。2014年4月3日，王丹通过银行转账277200元至李爱账户，李爱于同日开具收条一份，载明：“今收到林健购买店面房款人民币280000元整，已扣除中介佣金2800元整，实收277200元。”。2014年5月4日，李泊佑报警称诉争店面现在的房东将店面上锁，其与前房东的租赁合同还未到期。2014年9月30日，新余市公安局渝水分局中山路派出所对王丹进行了询问，王丹承认该店面其上了锁。
另姜莉萍陈述，李爱是其嫂子。
一审法院认为，本案属排除妨害纠纷。双方的争议焦点在于：1、李泊佑与姜莉萍签订的合同是否有效；2、王丹、林键、姜莉萍、李爱是否构成侵权，如构成侵权；3、李泊佑的诉讼请求应否支持。
关于第一个争议焦点，李泊佑认为姜莉萍与李爱为亲属关系，李泊佑与姜莉萍签订的租赁合同有效，王丹、林健认为姜莉萍无权出租，该租赁合同无效，对王丹、林健不产生法律效果。一审法院认为，虽然李爱未出庭说明其是否授权给姜莉萍，但通过证人ＸＸＸ得知，该诉争店面的出租一直由姜莉萍负责，时间长达9年之久，其应获得了该店面所有人李爱的授权，故姜莉萍与李泊佑之间签订的合同依法成立、合法有效，姜莉萍在租赁合同中的权力义务实际由李爱享有和承担，双方均应恪守合同规定，诚实信用的履行合同义务。
关于第二个争议焦点，一审法院认为，尽管李爱将诉争店面出卖给了王丹、林健，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，李爱与王丹、林健签订的店面买卖合同不影响李泊佑与姜莉萍签订房屋租赁合同的效力，李爱在租赁合同中的权利、义务应由王丹、林健享有和承担，现王丹、林健在租赁合同未到期的情况下，未征得李泊佑同意，强行对李泊佑正在经营的诉争店面上锁，客观上侵犯了李泊佑的财产权益，造成了李泊佑的经营损失。虽然王丹、林健辩称购买诉争店面时不清楚店面处于出租状态，但作为店面的购买人，王丹、林健应当对购买店面的使用情况进行考察了解，且姜莉萍在庭审中陈述王丹、林健清楚该店面已出租给李泊佑，故王丹、林健辩称其不知道诉争店面出租给李泊佑的意见，不予认定，且即使王丹、林健不清楚店面已出租给了李泊佑，也不应贸然关闭他人正在经营的店面。故，王丹、林健的行为构成侵权，依法应承担侵权民事责任。
关于第三个争议焦点，一审法院认为，从合同第二、六条内容看，合同虽约定为一年一签，但李泊佑享有承租权，重新签订合同双方仅对租金及租期进行商榷，出租人应充分尊重承租人的租赁权，在店面转让的情况下，新产权人受让了合同的权利义务，应尊重李泊佑这一权利。但新产权人王丹、林健将店面关闭，用行动表明拒绝将该店面出租给李泊佑，如要求王丹、林健继续履行该合同，将可能导致纠纷进一步升级，履行成本过高等后果，加之李泊佑亦另行租赁了新的店面，继续履行租赁合同达不到合同的目的，故对于李泊佑要求王丹、林健排除妨害，继续使用该店面的诉讼请求，不予支持。至于李泊佑要求王丹、林健赔偿损失58500元【包括诉争店面的转让费30000元（含1500元租金）、租金损失6000元，新租店面的转让费6500元，可得利益损失10000元，二个店面装修费6000元】的诉讼请求，一审法院认为，虽然李泊佑主张重新租赁了店面，但新合同相对人未出庭作证，且其损失不得重复计算，故一审法院仅计算原承租店面的转让费即28500元；关于租金损失，因李泊佑与姜莉萍约定的租金缴纳方式是一季一交，当季头一月上旬交纳，姜莉萍陈述李泊佑缴纳了4-6月的租金，李泊佑陈述其缴纳了5-7月份的租金，一审法院认为，根据合同，李泊佑应只缴纳了4-6月份的租金，因李泊佑2014年5月报案，故租金损失，应从2014年5月4日算至2014年6月30日，即1450元。至于装修费、可得利益损失，因李泊佑未提供合法有效证据证明，不予支持。李泊佑实际损失金额为28500元＋1450元=29950元。故对于李泊佑要求王丹、林健赔偿损失58500元的诉讼请求，予以部分支持。至于李爱、姜莉萍，并未实施侵权行为，非共同侵权人，故对于李泊佑要求李爱、姜莉萍连带承担赔偿责任的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王丹、林健应于本判决书生效之日起十日内向李泊佑赔偿损失29950元；二、驳回李泊佑的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1264元，由李泊佑承担617元，王丹、林健承担617元。
一审宣判后，王丹、林健不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：1、撤销一审判决；2、本案一、二审诉讼费由李泊佑、姜莉萍、李爱承担。其上诉的主要事实和理由如下：一、2014年4月3日，林健与李爱签订一份《房屋买卖居间合同》，林健按约履行了合同义务并依法获得了诉争房屋的所有权，事后才了解到诉争房屋已经通过姜莉萍出租给了李泊佑，且租期未到期。李爱并未按照合同约定交付诉争房屋，李爱的行为构成根本违约，导致王丹、林健无法对诉争房屋行使权益，反而被判赔偿李泊佑29950元。因此，应由李泊佑、姜莉萍、李爱对此次纠纷的损失承担责任。二、王丹、林健在取得诉争房屋所有权后才知诉争房屋被租赁，在无法使用诉争房屋的情况下，才将诉争房屋上锁，后李泊佑也将房屋上锁。王丹、林健侵犯了李泊佑的用益物权，而李泊佑也侵害了王丹、林健的所有权。即使“买卖不破租赁”，也并未规定所有权人不能对其房屋行使权利，李泊佑的行为对其损失的造成存在一定过错。三、王丹、林健将房屋上锁的行为，与李泊佑所述遭受29950元损失没有直接因果关系。上锁时，李泊佑的租期只剩余4个月，租赁到期后，王丹、林健收回该店面不需支付任何费用，应按照剩余租期计算转染费的损失。综上，请求二审法院依法改判。
李泊佑答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，王丹、林健将房屋上锁给李泊佑造成的损失之间是存在直接的因果关系，依法应当承担赔偿责任，李泊佑不存在违约行为和过错行为，请求二审法院查明事实，驳回上诉。
姜莉萍答辩称，和一审时意见一致。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
二审查明事实和一审查明事实一致。
本院认为，本案属排除妨害纠纷。本案的争议焦点是：1、李泊佑是否存在损失及其损失为多少？2、对李泊佑的损失，谁应当承担赔偿责任？就上述争议焦点，本院综合评判如下：
就李泊佑是否存在损失及其损失多少，一审判决已作详细评述，本院同意其意见，不再赘述。至于李泊佑的损失，谁应当对此承担赔偿责任？从查明事实来看，李泊佑合法获得诉争房屋的承租权，其承租权就应当受到法律的保护。王丹、林健从诉争房屋的原产权人李爱手中获得诉争房屋的所有权，作为新产权人，依照“买卖不破租赁”的原则，依然应当尊重李泊佑所享有的对诉争房屋的承租权。王丹、林健在租赁合同尚未到期的情况下，未征得李泊佑的同意，擅自锁店的行为侵害了李泊佑的合法权益，应当对由此造成的李泊佑的损失承担赔偿责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费549元，由上诉人王丹、林健承担。
本判决为终审判决。
审判长 邓尧昌
审判员 甘致易
审判员 赵素萍
二〇一五年八月十二日
书记员 袁 文