江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门开民初字第00086号
原告海门中盛房地产开发有限公司，住海门市南海东路299号。
法定代表人毛金中，董事长。
委托代理人秦建歆，江苏健行律师事务所律师。
被告南通市康源物业管理有限公司，住南通市濠西路8号。
法定代表人顾建明，总经理。
委托代理人方桂泉，北京市隆安（南通）律师事务所律师。
委托代理人李敏浩，南通市康源物业管理有限公司副经理。
原告海门中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）与被告南通市康源物业管理有限公司（以下简称康源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法由审判员陈伟适用简易程序于2015年2月9日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2015年3月31日再度公开开庭进行了审理。原告中盛公司的委托代理人秦建歆、被告康源公司的委托代理人方桂泉参加了上述两次庭审，被告康源公司的委托代理人李敏浩参加上述第二次庭审。本案现已审理终结。
原告中盛公司诉称，原、被告于2009年11月18日订立“海门国际商务花园前期物业服务合同”（以下简称前期服务合同），约定由被告对原告开发的“海门市国际商务花园”提供前期物业管理服务，服务期限为2010年1月1日至2012年12月31日。原告此后向被告提供了500平方米的管理用房和51200元的办公用品配置费用，并支付了一年的开办费用110万元。服务合同期限届满后，原告代垫的费用，被告予以承认，但一直未向原告支付，也未就合同终止后的财务进行结账。原告代垫的费用如下：
1、根据政府有关文件由原告代缴的装璜垃圾、生活垃圾清理费用（以下简称清理费用）248156.28元；
2、有关银行从原告账户中直接扣取的物业公共部分电费（以下简称公共电费）490515.33元；
3、原告代垫的电梯年检及维保费（以下简称检保费用）127538元；
以上三项费用合计866209.61元，均应由被告承担，但已由原告实际垫付，现要求被告向原告返还上述垫付费用。
被告康源公司辩称，第一、原、被告之间确实订立了前期服务合同，双方于2012年3月31日就已发生的费用进行过结算，结算结果是原告尚欠被告20万元；
第二、在双方合同终结以后，应原告要求，被告继续履行合同三个月，这期间发生的费用原告尚未结付给被告；
第三、在整个合同履行期中，原告售楼服务处的电费应当由原告承担，但原告仍然计算在我方承担范围中；
第四、被告专门给原告售楼处增加一个保安、两个保洁工，由此发生的费用应当由原告承担；
第五、电梯的检保费用在保修期内是免费的，原告要被告承担，不合理；
第六、被告在其他地方也给原告进行前期物业服务并开具了服务费用发票，但原告至今未付；
第七、在合同履行期内，原告未支付首期服务费91667元；
经审理查明，2009年11月18日，原、被告就原告开发的“海门市国际商务花园”前期物业管理服务事宜订立前期服务合同，约定：
一、被告在约定的服务期内提供如下服务：
1、物业共用部位的养护和管理；
2、物业共用设施的运行和管理；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
二、原告在上述合同签订之日一次性向被告提供办公用品及机具配置费51200元；向被告支付一年的开办费用110万元，支付方式为分期支付，即每月支付91666.7元，支付期限为2009年12月1日至2010年11月31日。
三、原告于2010年12月31日前按有关规定向被告提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积为196平方米，位于61号楼一层。
前期服务协议的内容还包括收取物业服务费的收费标准及收取、违约责任等内容。
在庭审中，双方均认可，曾约定被告的服务期限届至2012年12月31日。
前期服务合同订立后，被告履行了物业管理服务义务，并向有关业主进行了收费。上述服务期限届满后，被告根据原告的请求，又延长了三个月的服务期限并提借了物业管理服务。
原告根据海门市人民政府海政办发（2006）125号文件及由海门市物价局、城管执法局、财政局《关于海门市城镇生活垃圾处理和环境卫生有偿服务的意见》的规定，于2009年11月13日与海门市环境卫生管理处（以下简称环卫处）订立2009年度海门市城镇环境卫生保洁和有偿服务管理合同（以下简称环卫保洁合同），约定由环卫处有偿承担御林华府1-55号楼的垃圾清运等服务；2010年12月24日，原告又与环卫处订立2010年度环卫保洁合同，约定由环卫处有偿承担御林华府56-62号楼的垃圾清运等服务，所有的服务费用交至海门市财政局国库。而御林华府就是“海门市国际商务花园”。此后，原告于2010年3月31日缴纳了新商品房装潢垃圾处置费119022元；于2010年3月31日缴纳了建筑施工单位垃圾处理费93856.10元；于2011年1月31日缴纳了新商品房装潢垃圾处置费170876元，共计缴纳各类垃圾处置费383754.1元。原告认为此类费用构成被告物业服务的成本支出，为此要求被告承担其中的人民币248156.28元。
由于“海门市国际商务花园”的用电账户一直未能登记于被告名下，导致2011年1月至2012年12月底的公共电费计490515.33元由原告实际交纳。原告主张这部分费用应由被告承担。被告则辩称，其中有部分电费应属原告售楼处的能耗电费，不能计入应由被告负担的能耗范围。由于未实际分户，导致售楼处的电费难以确定，为此，双方在庭审中达成一致，将上述电费中的12%作为原告售楼处的能耗电费。
原告在开发“海门市国际商务花园”房产过程中向上海三菱电梯有限公司购置了用于前述房产的电梯，为业主能正当使用这些电梯，原告2010年12月10日与南通四建电梯工程有限公司就上述电梯的保养维护事宜订立了《产品保养合同》，并于2013年1月30日、31日分别支付了电梯检验费50738元、电梯保养费76800元，合计127538元（即上述检保费）。原告要求被告承担前述费用，被告辩称，这些电梯在质量保证期内的检保费用应由供应商承担。
在本案审理过程中，被告提出，原、被告曾就双方之间的物业管理合同的履行情况进行过结算，结算结果为应由原告向被告承担给付义务。但被告在本案中未提供充分证据予以证实。对此，被告表示准备就原告应对被告承担的尚未履行的给付义务（包括可以抵扣本案原告诉讼请求的部分费用）提出反诉或另行诉讼。被告在本案未实际提出反诉，显然准备另行诉讼。
以上事实，由原告提供的前期服务合同、海门市人民政府海政办发（2006）125号文件及由海门市物价局、城管执法局、财政局《关于海门市城镇生活垃圾处理和环境卫生有偿服务的意见》的规定、原告交纳各类垃圾处置费用的票据、原告支付能耗电费的收款凭证及核查单、原告与上海三菱电梯有限公司订立的有关电梯的产品买卖合同、原告与南通四建电梯工程有限公司订立的电梯保养合同、电梯检保费交费票据、双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间订立的前期服务合同合法有效，双方均应依约履行。
根据双方的约定，约定期限内“海门市国际商务花园”物业共用部位的养护和管理；物业共用设施的运行和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集；雨、污水管道的疏通；装饰装修管理服务，均属被告应履行义务范围，据此，无论是依照上述合同的本意，还是依照一般情况下物业管理的惯例，垃圾清理费用、电梯检保费用均应由被告承担并纳入被告物业管理成本核算范畴，原告已垫付的部分，可以向被告主张，并购成被告的合同义务。故原告要求被告承担清理费用248156.28元、检保费用127538元，应予支持。
关于2011年1月至2012年12月底的“海门市国际商务花园”公共电费应由谁负担的问题，在前期服务合同中并无相关条款存在，此种情况下，合理的处理办法的确应按照谁使用，谁承担的原则确定各自应负担的电费。目前，根据双方在庭审中达成的一致意见，原告已支付的公共电费490515.33元中，属原告售楼处使用产生的电费比例为12%，其余部分电费431653.49元（490515.33元×88%）应由被告承担，并构成被告的经营成本。原告要求被告返还该部分公共电费，应予支持。
被告在本案审理过程中已明确准备就原告应对被告承担的尚未履行的给付义务（包括可以抵扣本案原告诉讼请求的部分费用）提出反诉或另行诉讼，而被告未在本案中实际提出反诉，其本意显然是另行诉讼，对此，本院认为并无不当，应予照准。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条的规定，判决如下：
一、被告南通市康源物业管理有限公司向原告海门中盛房地产开发有限公司返还垃圾清理费用人民币248156.28元。
二、被告南通市康源物业管理有限公司向原告海门中盛房地产开发有限公司返还“海门市国际商务花园”电梯年检和维护保养费用人民币127538元。
三、被告南通市康源物业管理有限公司向原告海门中盛房地产开发有限公司返还“海门市国际商务花园”公共能耗电费人民币431653.49元。
四、驳回原告海门中盛房地产开发有限公司其他诉讼请求。
上述第一、二、三项给付义务，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12462元，由原告海门中盛房地产开发有限公司负担人民币847元，由被告南通市康源物业管理有限公司负担人民币11615元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币12462元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 张丽丽
代理审判员 马培松
二〇一五年六月十九日
书 记 员 刘清泉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条、当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条、合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。