福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第2771号
原告吴兹标，男，汉族，1942年4月18日出生，住厦门市湖里区。
原告吴秀恋，女，汉族，1926年3月21日出生，住厦门市思明区。
原告吴贞璇，女，汉族，1975年4月21日出生，住厦门市思明区。
原告吴华璇，女，汉族，1977年11月14日出生，住厦门市湖里区。
原告厦门市伟恩实业有限公司，住所地厦门市思明区仙岳路8号二楼，组织机构代码15511039-4。
法定代表人吴贞璇，总经理。
上列五原告共同的委托代理人林辉、史正，福建方圆统一律师事务所律师。
被告杨郎，男，汉族，1949年3月6日出生，住厦门市思明区。
被告廖丽锦，女，汉族，1952年3月11日出生，住厦门市思明区。
上列二被告共同的委托代理人杨晓伟，男，汉族，1976年12月25日出生，住厦门市思明区。
上列二被告共同的委托代理人王嘉鹏，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
第三人厦门市房地产股份有限公司，住所地厦门市思明区文塔路211号第三层，组织机构代码15500859-2。
法定代表人翁志铃，董事长。
委托代理人莫然，公司员工。
原告吴兹标、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇、厦门市伟恩实业有限公司（以下简称伟恩公司）与被告杨郎、廖丽锦，第三人厦门市房地产股份有限公司（以下简称厦房公司）所有权确认纠纷一案，本院于2012年8月1日受理后，于2012年11月8日作出（2012）湖民初字第4667号民事判决，五原告不服判决提起上诉，厦门市中级人民法院作出（2013）厦民终字第611号民事裁定，将案件发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告吴兹标、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇、伟恩公司的共同委托代理人林辉、史正，被告杨郎、廖丽锦的共同委托代理人杨晓伟和王嘉鹏，第三人厦房公司的委托代理人莫然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴兹标、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇、伟恩公司诉称，吴兹标与陈子霞系夫妻关系，陈子霞于2011年6月22日去世，吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇为陈子霞全部法定继承人。1992年7月16日，吴兹标与杨郎、廖丽锦夫妇订立一份《房屋买卖协议书》，并在厦门市公证处办理了（92）厦证内字第532号《公证书》。《房屋买卖协议书》约定，杨郎、廖丽锦自愿以75000元的价格，将址于厦门市湖里区东渡村内石造房屋（等地上物，两房一厅，四至为东至虎脚2M，西至石间仔6M，南至黄炮厝8M，北至生活区公路2M）售予吴兹标。双方还约定，上述房屋如需改建，由吴兹标申办相关手续，杨郎应负责出面清理房屋产权有关事宜。同时，杨郎亦将向邻居黄正锐购买的、宅基地许可证号为2584之二的64平方米房屋转让给吴兹标。由于杨郎向黄正锐购买房产后未办理过户手续，宅基地许可证2584之二的64平方米房屋未能办理公证买卖手续。此后，吴兹标与杨郎、廖丽锦夫妇款、物两清，吴兹标取得东渡村8号之一、之二房产的《乡村建房宅基地许可证》及《乡（镇）村建房用地申请书》、《乡村建房加层申请书》等证照原件，并开始使用东渡村8号房产。在占有、使用前述房产的过程中，吴兹标出资在东渡村8号之一、之二房产上建造加层，并以自己的名义于1996年间先后两次向主管部门申请占道建设，经湖里区城市建设管理局许可的临时占道地上物面积共150.5平方米。前述房产长期作为厦门市普利达实业有限公司的经营场所，该公司后更名为伟恩公司。2004年3月，厦门市人民政府批准第三人厦房公司将东渡村土地作为东渡村改造项目的建设用地，厦房公司遂于2004年9月22日发布拆迁公告，委托厦门众城新景房屋拆迁有限公司实施拆迁，东渡村8号之一、之二房产亦属于拆迁范围内。经第三人厦房公司与厦门众城新景房屋拆迁有限公司的勘测、确认，东渡村8号内批至区级许可的临时占道地上物面积为150平方米，有乡、镇街道办一级批准的房屋加层面积为117.7平方米，无批建手续的地上物面积为191.99平方米。以上地上物面积合计459.69平方米，均为拆迁补偿的对象。由于吴兹标向杨郎、廖丽锦夫妇买受房屋后，杨郎、廖丽锦夫妇始终未能办理房�的过户手续，故杨郎、廖丽锦夫妇于2005年1月17日办理了（2005）厦思证民字第040号《委托书公证书》，以委托被告陈子霞办理东渡村8号之一房产一切事务的形式，履行《房屋买卖协议书》约定的义务，以便吴兹标、陈子霞夫妇顺利办理拆迁补偿安置事宜。在拆迁过程中，吴兹标、陈子霞夫妇将包括两份《乡村建房宅基地许可证》、《乡（镇）村建房用地申请书》、《乡村建房加层申请书》以及占路管字第252、300号《占用道路许可证》、《临时翻建许可证》等在内的拆迁房屋一系列证照原件均提交给拆迁人，并积极配合拆迁。自1992年转让房屋后直至众（拆）062号《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称“062号协议”）订立时，杨郎、廖丽锦夫妇从未对拆迁房屋主张过权利，后忽于2005年5月间对062号协议书的效力提出异议，并在伟恩公司腾退拆迁房产时强�房产，主张获得拆迁补偿款。因此，被告与原告、第三人厦房公司等遂起争议。该案经二审，由厦门市中级人民法院以（2006）厦民终字第473号民事判决确认062号协议书无效，讼争房产在诉讼中拆除。讼争房产虽被拆除，但鉴于对房屋所有人进行补偿安置的062号协议书已被确认无效，故原告请求判令：1、确认经第三人厦门市房地产股份有限公司勘测、确认的东渡村8号之一房屋所涉64.7平方米及加层，即为申请表批至街道办基建的117.7平方米；东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的150平方米房屋（地上物）及无任何批建手续191.99平方米（含东渡村8号之二加层64平方米）房屋（地上物）因拆迁所产生的补偿款及相关安置补偿权利归原告所有。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告杨郎、廖丽锦辩称，原湖里区东渡村8号之一、之二房屋（以下简称之一、之二房屋）系杨郎�案外人黄正锐上世纪八十年代分别从杨郎岳母处取得，各持有《乡村建房宅基地许可证》，但未办理房屋所有权证。八十年代末黄正锐将名下的之二房屋卖给案外人万宝贸易公司，该公司又转售杨郎，均未办理过户手续（为此，本案诉讼前，被告与黄正锐在法院达成《民事调解书》，确认黄正锐将东渡村8号之二房屋权利转让被告）。八十年代末被告在东渡村8号之一房屋西面和之一、之二房屋正北面及之一、之二房屋南面及东渡村之二房屋屋顶上搭建了150平方米和191平方米两处简易建筑（以下简称附属物）。1992年7月1日，吴兹标为创办厦门市普利达实业有限公司（后更名为伟恩公司），向杨郎租用上述讼争之一、之二房屋及附属物。为规避高达20%的租赁税费，双方以合股开办公司为名，签订了《合股协议书》。约定杨郎以之一、之二房屋及附属物“入股”伟恩公司，不参与经营，每月收取固定“股息”1500元。《合股协议书》签订后，杨郎既未成为伟恩公司股东，之一、之二房屋及附属物亦未过户给伟恩公司。《合股协议书》签订后半个月，因双方有意就讼争之一房屋进行交易，故又签订《房屋买卖协议书》并办理公证，约定原告购买之一房屋，价格75000元。此后，因讼争房屋属集体土地上的房产，有关部门不准买卖，故无法办理产权过户，原告亦未支付购房款，仍按《合股协议书》的约定，按月支付“股息”给被告。后来，原告在之一房屋上以杨郎名义申请加建一层半约117平方米，还对原150平方米简易搭盖进行修缮。讼争房屋租赁期间，先是由伟恩公司使用，2001年伟恩公司迁移至莲岳路后，即转租给一些个体商贩使用。2004年东渡村进行征地拆迁调查摸底时，原告为以伟恩公司名义获取补偿款，遂匆忙将伟恩公司的经营地�变更至讼争房屋所在地，但房屋仍出租他人使用。2004年9月22日，厦门市土房局发布厦国土房拆通（2004）42号拆迁通告，讼争房屋在拆迁范围内。此时，吴兹标称其弟弟在某拆迁公司当老总，与拆迁实施单位较熟悉，如能让原告出面办理拆迁事宜，可以得到较充分的补偿。为此，2005年1月17日被告出具一份经公证的《委托书》给陈子霞，委托其办理东渡村8号之一房屋拆迁事宜，并在此时将相关证件原件交予陈子霞。2005年5月20日，陈子霞利用得到被告授予的机会，以其为法人代表的伟恩公司名义，同本案第三人厦门市房地产股份有限公司签订众拆062号《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议书》等协议，由伟恩公司取得之一之二房屋及附属物的全部拆迁补偿款计2180255元。同时，原告在上述协议签订当天，与拆迁人厦房公司另行签订一份《东渡村8号房屋拆迁补充说明》，承认其“一直逐月向杨郎支付固定股息至房屋搬迁期限为止”。另，在签订拆迁补偿协议之前，陈子霞还不择手段，伪造政府部门文件，骗取拆迁补偿款，2009年被有关法院判处有期徒刑三年及追缴赃款四十余万元。另，东渡村于1981年进行“村改居”，有关部门也曾经征收东渡村部分耕地，但原村民使用的宅基地在第三人进行拆迁之前未曾按法定程序进行征收，因此，被告一直持有《乡村建房宅基地许可证》，讼争房屋使用的土地性质未曾改变。据上述事实，被告认为：1、买卖协议无效。首先，我国实行最严格的土地管理制度，农村集体土地未经依法征收，不改变其所有权性质。2012年2月23日国务院办公厅发布“关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知”一再重申：“禁止借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”�方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，严格执行禁止城镇居民在农村购置宅基地的政策。”因此，虽然1981年东渡村即已改为城市建制并实行“村改居”，但1987年有关部门向申请人颁发的权证仍为《乡村建房宅基地许可证》，而且直至第三人征地拆迁时，未出现不同所有权性质的权证。因此，被告主张本案的买卖标的物为集体土地上的房屋于法有据。其次，国家严令禁止农村集体土地上的房屋在村集体成员之外进行交易，双方当事人买卖讼争房屋显然违反了法律的禁止性规定。此次开庭前，被告提交的2013年1月9日厦门日报第六版的“民事行政诉讼监督，不让群众蒙受不公待遇”一文表明，城市居民买卖集体土地上的房屋，即使已经办理过户登记，亦应予以撤销。同理，原告出示的1991年2月买受案外人周锡芳位于东渡村12号的房屋并办理过户的行为，与上述案例完全相同，原告以其与周锡芳买卖房屋一事来主张买卖行为合法是不能成立。此外，即便不论讼争房屋的土地性质，按照相关房地产管理法律，出售房产应持有房屋所有权证书，本案买卖协议订立时，讼争房屋未取得产权证书，依法不得交易。2、买卖协议未实际履行。第一，原告方未曾向被告支付购房款。首先，买卖协议签订后，因有关部门不准办理房屋过户手续，因此，原告方当然不必支付购房款。这是原告一直无法提供付款凭据的根本原因。其次，原告方在数次诉讼中主张其是以现金支付购房款。试想，当时人民币最大面额为10元，每扎纸币的总额仅1000元，75000元的购房款多达75扎，普通百姓进行如此大笔的现金交易，在当时的经济水平背景下是不可思议的，或者说违反了民间的一�交易习惯，因而原告这一主张显然不能成立。第二，原告主张其买下东渡村另一村民周锡芳的房屋已经办理过户，同时主张其与被告已经“房款两清”，那么，当时原告应当要求被告办理过户才符合常理。未办理过户的事实，间接证明原告并未支付购房款。第三，原告双方实际履行的是《合股协议书》，原告是租房而不是买房。首先，在讼争买卖协议订立前半个月，原告与被告签订了《合股协议书》（实为租赁协议），并从此时实际使用讼争房屋。半个月后，双方有意就讼争房屋进行买卖，故另行订立了房屋买卖协议。但因有关部门不予办理过户后，双方即终止买卖协议的履行。在此情况下，原告方继续使用讼争房屋，应视为继续履行《合股协议书》的行为。而且这一事实已经在原告与第三人签订的《东渡村8号房屋拆迁补充说明》中有关原告一直逐月向被告支付�一之二房屋的“股息”的表述得到印证。因此，无论讼争买卖协议是否有效，双方当事人并未实际履行该协议。3、即使买卖协议有效且实际履行，原告只享有讼争之一房屋及其在之一房屋上加层的部分房屋的相关权利，不享有之二房屋及其加层的相关权利，更不应享有被告早已建成的临时占道许可证涉及的150平方米及无任何批建手续的199.99平方米等地上附属物的拆迁补偿收益的权利。理由是：第一，被告仅与原告签订之一房屋买卖合同，双方未买卖之二房屋，而且加层是以被告名义申请的，因此，在之二房屋的加层的物权应归于被告。第二，临时占道许可证涉及的150平方米及无任何批建手续的199.99平方米等地上附属物，在双方当事人签订买卖协议之前就已经存在，原告只是对其中150平方米进行修缮，因此不能改变该部分地上物的权利归属。综上，被告请求人民法�依据事实和法律，驳回原告的诉讼请求。
第三人厦房公司述称，因原被告间债权债务关系未清理而导致的涉讼房产的权利归属与分配问题是原被告之间的法律关系，不应当牵涉到第三人，事实上第三人也依法履行了己方应尽的相关义务。原被告之间就分配补偿款问题发生的争议更不能损害到第三人的合法权益。二、处理涉讼房产拆迁补偿安置受偿权归属问题应以解决涉讼房产的权属争议为先决条件。由于涉讼房产存在权属争议，在办理相关证据保全后，本案涉诉房产于2004年9月已依法拆除，即物已灭失，物上所有权的效力及于代位物（即拆迁补偿款）。而本案讼争房产的权利的归属现在存在争议，补偿款的归属应先取决于讼争房产权利归属争议的解决。三、对于原被告提出的涉案地块的土地性质问题，原告提交的（2011）厦民再终字第4号《民事判决书》中已经确认了该地块为国有土地性质的事实，在此特予以说明，同时土地性质问题与本案不具有关联性。
经审理查明，案外人翁茄花1986年7月23日在厦门市公证处办理《赠与书》公证，将自己位于东渡村的一幢平屋分别赠与杨郎和案外人杨金寿、黄正锐。被告杨郎和黄正锐于1987年9月19日分别取得许字第2584之一、之二号《乡村建房宅基地许可证》。2005年8月26日，本院（2005）湖民初字第2555号民事调解书确认东渡村8号之二房屋（许字第2584之二号《乡村建房宅基地许可证》）归被告杨郎、廖丽锦所有。
1992年7月1日，吴兹标代表伟恩公司与杨郎签订一份《合股协议书》，约定：杨郎以在本村自有房产折价入股，提供的房屋范围：杨郎本人申请建房的东渡村8号之一房屋，以及杨郎于1987年12月向案外人黄正锐购买而尚未办妥过户手续的东渡村8号之二房屋，上列二部分平房约130平方米�该建筑周围之临时搭建约130平方米、习惯性使用之庭院、空地约140平方米；被告杨郎不参与经营，每月收取固定“股息”1500元，“入股”年限至2000年7月15日止等。
1992年7月16日，吴兹标与杨郎、廖丽锦签订了买卖东渡村8号之一房屋的《房屋买卖协议书》，并办理了公证。该协议书约定：杨郎、廖丽锦自愿将址在厦门市湖里区东渡村内石造房屋（二房一厅，四至为东至虎脚2米，西至石间6米，南至黄炮厝8米，北至生活区公路2米）出售给吴兹标；房价为75000元，房屋自出卖后交付给吴兹标管理、使用；房屋如需改建由吴兹标向厦门市有关部门申办手续；房屋产权如果来历不明，杨郎、廖丽锦应出面清理并承担责任。自1992年始，东渡村8号之一、之二房屋及其地上物由吴兹标占有使用。
1989年8月26日，杨郎向厦门市湖里区人民政府街道办事处申请对东渡村8号之一房屋加层，即加层64.7平方米、加三层43平方米、加楼梯间10平方米，共计117.7平方米，并由吴兹标出资建造。同时吴兹标无任何批建手续在东渡村8号之二上加盖二层。1996年4月9日，吴兹标向厦门市湖里区城市建设管理局申请占路管字第252号《占用道路许可证》，并得到该局的批准，同意临时借用东渡村8号（自家院墙内）作临时住房之用，占用面积98平方米，占用期限自1996年4月9日起至1998年4月9日止，并注明系吴兹标需修缮房屋给予补办许可证；1996年12月23日，吴兹标向厦门市湖里区城市建设管理局申请占路管字第300号《占用道路许可证》并得到该局批准，同意临时借用东渡村8号作临时设施之用，面积52.5平方米，占用时间为1996年12月23日至1997年12月23日期间，并注明系屋顶漏水给予补办许可证。
2004年9月22日，厦门市国土资源与房产管理局发布厦国土房拆通（2004）42号《关于东渡村改造建设用地房屋拆迁通告》，通告东渡村1号至96号占地面积40154.167平方米范围内的房屋及其地上物需要拆迁，拆迁人为第三人厦房公司，拆迁单位为厦门市浦南旧城区房屋拆迁工程有限公司。2005年1月17日，杨郎、廖丽锦委托陈子霞处理与东渡村8号之一房产的有关一切事务。2005年双方就东渡村8号之一、之二的拆迁补偿事宜签订了众（拆）062号协议、《企业经营补偿协议书》、《补充协议（2）》、《拆迁非住宅购房协议书》、《东渡村8号房屋拆迁协议书》等协议，对东渡村8号房屋进行拆迁。经确认，东渡村8号的房屋现有房屋建筑面积588.39平方米，其中产权面积128.7平方米，无产权面积459.69平方米。产权面积即为东渡村8号之一、之二房屋建筑面积64.7平方米和64平方米；无产权部分位于东渡村8号之一、之二许可证批建房屋之外，包括批至区级临时占道许可证基建的150平方米、加层即为申请表批至街道办基建的117.7平方米及无任何批建手续191.99平方米。上述房屋及附属地上物均作拆迁补偿对象。2006年4月12日，厦门市中级人民法院作出（2006）厦民终字第473号民事判决，认定伟恩公司与第三人签订的众（拆）062号协议无效。现东渡村8号包括之一、之二均已拆迁完毕。
另查明：厦门市人民政府于1981年发出的《关于东渡大队改建为城市建制的通知》（厦政（1981）505号文）决定：东渡大队三个生产队现有耕地534亩，给予一次性征用，劳力分期安排；同时，撤销东渡农业队建制，由湖里公安派出所统一管理。该大队农业人口770人一次性全部转为城镇居民，享受城镇居民的供应待遇。厦府（1985）综218号《关于东渡小区规划方案的批复》、厦府（1987）综035号《关于核定东渡小区用地的批复》，厦建总字（1987）008号《关于东渡小区�改规划方案的审批》均将东渡小区内的土地列入城市规划用地，第三人取得的厦府（2004）地114号《厦门市人民政府关于东渡村改造建设用地的批复》还将位于东渡村的土地认定为“国有土地”，该文同时要求“上述用地涉及征用土地、补偿安置问题，请联系市国土资源与房产管理局按照有关规定办理”。
还查明：陈子霞、吴兹标向案外人周锡芳购买的位于东渡村12号的房屋于1991年2月12日办理了权属过户到吴兹标名下的手续。
在（2009）厦民终字第2422号案件审理过程中，厦门市中级人民法院向厦门市国土资源与房产管理局发函咨询，厦门市国土资源与房产管理局于2010年4月20日回函表示：“一、1981年市政府以《关于东渡生产大队改为城市建制的通知》（厦政（1981）505号文）决定，东渡大队三个生产队一次性征用，东渡村改为城市建制。根据原国家土地管理局《确�土地所有权和使用权的若干规定》（（1995）国土［籍］字第26号），因国家建设征用土地，农村集体建制撤销或其人口全部转为非农业人口，其未征用的土地，归国家所用，继续使用原土地的农村集体成员享有国有土地使用权。
我局2000年3月16日《关于加快农村登记发证工作的会议纪要》（2003）03号已明确：岛内城乡结合部“农转非“范围有十个地区（居委会）（即：莲坂、西郭、屿后、湖里、塘边、江头、东渡、濠头），在受理居民土地房屋权属登记时，由权籍登记中心按城镇土地房屋权属登记办理。
因此，厦府（2004）地114号用地批文和厦国土房拆通（2004）42号拆迁通告，均将东渡村的土地作为国有土地。东渡村的宅基地及其地上房屋的产权人凡向我局申请土地房屋登记的，都办理国土使用权证。杨郎、廖丽锦东渡村的土地房屋可凭《乡村建设宅基地许可证�向我局申请土地房屋登记，我局将按国有土地性质颁证。
二、……”
以上事实，有原告方提交的证据：（86）厦证内字第160号公证书、（92）厦证内字第532号《公证书》、许字第2584之一号《乡村建房宅基地许可证》、许字第2584之二号《乡村建房宅基地许可证、众（拆）062号《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》、厦门市中级人民法院（2011）厦民再终字第4号《民事判决书》；被告提交的证据：《房屋买卖协议书》、占路管字第252号、第300号《占用道路许可证》、委托书、《合股协议书》、（92）厦证内字第532号《公证书》、《关于东渡村改造建设用地房屋拆迁通告》；第三人提交的东渡村9号房屋拆迁协议书、东渡村8号拆迁补偿款的支付票据等证据证实，以及当事人陈述等予以佐证。
对于当事人争议的焦点问题，本院概括分析如下：
一、关于吴兹标与杨郎、�丽锦于1992年7月16日签订的《房屋买卖协议书》的效力认定及履行情况问题。本院认为，吴兹标作为买方与作为卖方的杨郎、廖丽锦于1992年7月16日订立的《房屋买卖协议书》经双方签字认可，并经厦门市公证处公证，系双方真实的意思表示。厦府（1985）综218号《关于东渡小区规划方案的批复》、厦府（1987）综035号《关于核定东渡小区用地的批复》、厦建总字（1987）008号《关于东渡小区修改规划方案的审批》、（2004）地114号《厦门市人民政府关于东渡村改造建设用地的批复》、厦门市人民政府于1981年发出的《关于东渡大队改建为城市建制的通知》（厦政（1981）505号文）以及厦门市国土资源与房产管理局于2010年4月20日向厦门市中级人民法院的回函等文件均可以体现本案讼争房屋所占用的土地为国有土地性质。吴兹标与案外人周锡芳之间的房屋买卖关系已经办理了�易过户手续也可佐证讼争房屋的转让没有违反法律的相关规定。虽然《中华人民共和国土地管理法》及建设部《城市房地产管理规定》均有“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，但《中华人民共和国城市房地产管理法》实施于1995年1月1日，建设部《城市房地产转让管理规定》实施于1995年9月1日，均在本案讼争的房屋买卖协议书签订之后，不能作为认定房屋买卖合同无效的依据。因此吴兹标与二被告签订的房屋买卖协议没有违法法律的相关规定，应当认定合法有效。在上述房屋合同签订前后，东渡村8号之一房屋也由吴兹标占有和使用，但吴兹标没有证据证明已经支付了购房款，东渡村8号之一房屋现已经被拆迁，买卖合同双方已经无法办理交易过户手续，该房屋买卖合同的合同目的已经无法实现，故双方可协商解除合同。
二、关于本案所涉及的建�物的拆迁补偿权益归属问题。1、关于东渡村8号之一房屋64.7平方米、东渡村8号之二房屋64平方米有产权部分的拆迁补偿权益问题。本院认为，东渡村8号之二房屋属于杨郎、廖丽锦所有，东渡村8号之一因吴兹标与杨郎、廖丽锦的房屋买卖合同没有实际履行，其所有权在拆迁部门拆迁之前仍归属于杨郎、廖丽锦。故东渡村之一、之二号房屋有产权登记部分的拆迁安置补偿协议归属于杨郎、廖丽锦所有。2、关于东渡村之一、之二号的加层及其他无批建手续的建筑物的拆迁安置补偿权益问题。吴兹标基于房屋买卖关系合法占有东渡村之一号房屋，由其出资在东渡村之一号房屋上进行的加层在房屋遇到政府部门拆迁时其拆迁补偿权益应归属于吴兹标所有。吴兹标代表伟恩公司与被告杨郎签订的《合股协议书》系双方的真实意思表示，事后2005年杨郎、廖丽锦也委托陈子霞处�讼争房产的拆迁补偿安置协议，表明杨郎、廖丽锦对伟恩公司占有东渡村8号之一及加层以外房屋合法性的认可。吴兹标作为伟恩公司的法定代表人在东渡村之二号房屋上的加层及吴兹标建造的东渡路8号批至占道许可证基建的房屋，应视为伟恩公司在占用东渡路8号期间的财产，其拆迁补偿权益依法应归属于伟恩公司所有。
综上，吴兹标与杨郎、廖丽锦签订的房屋买卖合同有效，但现因标的物已经不存在，已无法实现合同目的，东渡村8号之一的房屋因没有办理过户至吴兹标名下的手续，该房屋的所有权仍归属于杨郎、廖丽锦，在该房屋拆迁时其拆迁补偿权益亦归属于杨郎、廖丽锦。吴兹标根据房屋买卖协议合法占有东渡村8号之一号房屋，在房屋在占有使用期间加盖房屋，在其加层被拆迁时依法吴兹标享有拆迁补偿权益，该补偿权利产生于吴兹标与陈子霞夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产，现陈子霞已经死亡，吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇系陈子霞的合法继承人，故东渡路8号之一加层的拆迁补偿权益应当归属于原告吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇所有。伟恩公司在合法占有东渡村8号之二房屋及其庭院期间吴兹标作为法定代表人对房屋进行加层及修建临时建筑，在被相关部门拆迁时拆迁补偿权益应归属于伟恩公司所有。至于已被拆迁建筑物面积，已经办理产权登记的东渡村8号之一、之二房屋按照房管部门登记的面积计算，未办理产权登记的建筑部分应由相关的拆迁安置补偿部门根据相应的测定结果予以确定。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十条四第一款之规定，判决如下：
一、东渡村8号之一房屋加层的拆迁�置补偿权益归原告吴兹标、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇所有。
二、东渡村8号之二房屋加层、东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的建筑物的拆迁安置补偿权益归原告厦门市伟恩实业有限公司所有。
三、驳回原告吴兹标、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇、厦门市伟恩实业有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告吴兹标、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇、厦门市伟恩实业有限公司负担50元，被告杨郎、廖丽锦负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 马菡菲
人民陪审员 杨红霞
人民陪审员 林振焕
二〇一三年十二月二日
书 记 员 张占甫
附页：
本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
�七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。