锦州市凌河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凌河民二初字第00189号
原告锦州市XXX洗浴餐饮俱乐部，住所地锦州市凌河区。
法定代表人高XX，系该俱乐部经理。
委托代理人马建伟，辽宁金钟律师事务所律师。
被告锦州XX科技有限责任公司，住所地锦州市南站新区。
法定代表人刘XX，系该公司董事长。
�托代理人刘剑辉，辽宁古塔律师事务所律师。
被告辽宁XX电子工程有限公司，住所地锦州市凌河区。
法定代表人王XX，系该公司总经理。
原告锦州市XXX洗浴餐饮俱乐部与被告锦州XX科技有限责任公司、被告辽宁XX电子工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告锦州市XXX洗浴餐饮俱乐部法定代表人高XX及其委托代理人马建伟、被告锦州XX科技有限责任公司法定代表人的委托代理人刘剑辉、被告辽宁XX电子工程有限公司法定代表人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦州市XXX洗浴餐饮俱乐部诉称，原告与第一被告系租赁关系。2004年10月1日原告与第一被告锦州XX科技有限责任公司（原锦州电子计算机厂）签订“房屋场地租赁合同”，合同第一条约定房屋、场地面积“甲方出租给乙方的房屋、场地位于辽宁省锦州（省、市）凌河（区、县）：门牌号为杏花里XX号。出租房屋四层壹坐、三层壹坐、两层叁坐，平房肆栋、锅炉房壹坐，建筑面积合计10686.41平方米，土地面积10636.3平方米”。合同第三条约定“甲方应提供房产、土地证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用”。合同第四条，租赁期限、用途：“1、该房屋、场地租赁期共拾年。自2004年10月1日起至2016年8月31日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋、场地仅作为餐饮娱乐服务使用。3、租赁期满，甲方�权收回出租房屋、场地，乙方应如期交还。”在租赁期内的2006年12月25日，第一被告与第二被告签订国有土地使用权转让协议，第一被告将出租给原告的国有土地使用权（出让）10636.3平方米中的971.27平方米转让给第二被告，转让金额为叁拾万元，第一被告至今没有通知原告。
锦州电子计算机厂于1980年3月12日成立，2006年8月3日注销。锦州XX科技有限责任公司于2004年3月9日成立（注：该公司以锦州电子计算机厂所有的10636.3平方米的国有土地使用权（出让）作为投资）。锦州松晟电子有限公司在2002年5月XX日成立，一直到2007年12月7日，属于吊销未注销状态，辽宁XX电子工程有限公司成立日期为2004年10月26日，一直到20XX年10月29日，属于存续状态。根据国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》第六条第1款规定：“国有土地租赁，承租人取得租赁土地使用权。”；第5款规定“在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后终止租赁关系”。第一被告和第二被告的私自转让行为，侵犯了原告的优先受让权。为维护原告的合法权益，故依法起诉，请依法判决被告锦州XX科技有限责任公司与辽宁XX电子工程有限公司签订的971.27平方米国有土地使用权转让协议无效；原告对971.27平方米国有土地使用权在同等条件下（转让金额为30万元）享有优先受让权；本案诉讼费由被告承担。
被告锦州XX科技有限责任公司辩称，原告的各项诉讼请求应予驳回，原告在本案中根本诉求是对涉案土地的优先购买权，而优先购买权建立在承租权之上，我们有充分事实依据和法律依据，能够证明原告对涉案的971.27平方米的土�根本就没有承租的事实和承租的权利。首先要更正一下，原告在诉状中对事实的陈述存在着错误，比如在诉求中说判令土地使用权转让协议无效，实际在本案案情中根本就没有土地使用权转让协议，确有涉案土地使用权变更使用人的事实，由XX公司变更为第二被告，但这种变更从直接意义说是因为房屋交易，房屋买卖所产生的，按照我国城镇房地产管理规定，城镇的房屋交易时，它所附着的土地一并交易，所以说这种土地的变更是法律强制性规定的在城镇房屋交易中的派生物，中华人民共和国城镇国有土地使用权转让（出让）条例中有规定，更主要的是涉案房屋和土地根本就没有出租给原告方，当时涉案土地附着于先期承租给第二被告的三层楼及院落，按照国家城镇国有土地出租转让第28条规定，城镇的土地使用权出租，不是独立的土地使用权出租，必须附着随着�屋等建筑物随同出租，2004年5月27日涉案三层楼是先出租的，原告与第一被告签订的租赁合同是2004年10月1日，晚于与松晟公司签订的合同，原告对涉案土地没有优先承租权的。其次，在我们出让房屋时是拍卖的方式，2006年10月19日锦州日报刊登了拍卖通知，而且原告方应该知道该事实，原告现在主张已经超过诉讼时效。
被告辽宁XX电子工程有限公司辩称，2004年5月锦州松晟电子有限公司承租第一被告的房屋三层及所属院落，2004年11月份，在计算机厂所租的三层楼为注册地，注册成立了辽宁XX电子工程有限公司，2006年在拍卖行拍得房屋及附属的土地，土地进行了变更，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，锦州电子计算机厂成立于1980年3月12日，该厂住所地为南站新区泰山路2号，法定代表人为刘XX，于2006年8月3日注销。锦州XX科技有限责任公司成立于2004年3月9日，该厂住所地为南站新区，法定代表人为刘XX，该公司经营截止日期为2024年3月8日。根据市政府相关文件，锦州电子计算机厂注销后其债权、债务由锦州XX科技有限责任公司承继。2004年10月1日原告锦州市XXX洗浴餐饮俱乐部与锦州电子计算机厂签订《房屋、场地租赁合同》，合同约定：出租方（以下简称甲方）：锦州电子计算机厂承租方（以下简称乙方）锦州市XXX洗浴餐饮俱乐部甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋、场地出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋、场地事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条、房屋、场地的坐落、面积甲方出租给乙方的房屋、场地位于辽宁省锦州市凌河区；门牌号为杏花里XX号。出租房屋四层壹坐、三层壹坐、两层叁坐，平房肆栋、锅炉房壹坐，建筑面积合计10686.41平方米，土地面积10636.3平方米；第三条、甲方应提供房产、土地证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用；第四条、租赁期限、用途1、该房屋、场地租赁期共拾年。自2004年10月1日起至2016年8月31日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋、场地仅作为餐饮娱乐服务使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋、场地，乙方应如期交还；第八条、房屋的转让和转租1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋、场地，转让后，本合同对新的房屋、场地所有人和乙方继续有效。2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋、场地；第十条房屋、场地交付及收回的验收1、甲方应保证租赁房屋、场地本身及附属设施、设备处于能够�常使用状态。2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张。该合同附随的建筑物清单载明“主机楼四层3382.68㎡综合楼三层3800㎡锅炉房（含2坐平房）二层368.10㎡南角楼二层231㎡南红楼二层1416㎡汽车库平房149.10㎡变电所、招待所二层924㎡食堂平房169.35㎡厕所一坐27.28㎡烟囱25㎡围墙194㎡”。合同签订后被告锦州XX科技有限责任公司给原告提供一份国有土地使用权证的复印件，该国有土地使用权证上载明土地使用者为被告锦州XX科技有限责任公司，该土地坐落于凌河区杏花里靖东街XX号，地号03011/004/020，用途为工业用地，土地等级为城市肆级，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月30日，使用权面积为10636.3平方米。
又查明，2004年5月27日锦州XX科技有限责任公司将其所有的坐落于凌河区杏花里靖东街XX#办公楼（使用权证号为锦房权01字第号、丘地号65-37-XX-
XX）及办公楼对应的南侧独立的院落租赁给锦州松晟电子有限公司使用，租赁期限自2004年5月27日至2009年5月27日，该办公楼坐落于地号为03011/004/020的土地上。2006年10月19日锦州长城拍卖有限公司将此户楼房予以拍卖，公告注明“工业用房1028㎡，地址：凌河区杏花里XX号（无土地证），起拍价102.8万元”。被告辽宁XX电子工程有限公司经拍卖取得该房屋所有权，并于2006年11月2日取得房权证为锦房权01字第00297X**号房屋所有权证（丘地号65-37-XX-
XX），2006年12月25日取得证号为锦州国用（2006）字第000734号、地号为03011/004/XXX、使用权面积为971.27㎡的国有土地使用证，该土地使用证中的宗地图显示被告辽宁XX电子工程有限公司占用使用�土地包括锦州XX科技有限责任公司食堂与杏花里靖东街XX#办公楼之间的过道及平房。因该房屋及附着土地的转让，锦州XX科技有限责任公司于2006年12月25日重新办理证号为锦州国用（2006）字第0007XX号、地号为03011/004/XXX、使用权面积为9665.03㎡的国有土地使用证，锦州XX科技有限责任公司原有的土地使用权证被注销。
再查明，原告一直使用锦州XX科技有限责任公司的食堂及食堂与坐落于锦州市凌河区杏花里靖东街XX#办公楼之间的过道及平房至20XX年，后因被告辽宁XX电子工程有限公司将其所有杏花里XX#楼房租赁他人用作幼儿园使用，原食堂与杏花里XX#办公楼之间西侧的平房被拆除后设立成栅栏，过道东侧新建平房，致此过道被封闭，过道及新建平房由幼儿园使用至今。
另查明，锦州松晟电子有限公司成立于2002�5月XX日，住所地为锦州市凌河区卫东街34-82号，投资者为王XX、王劲奕，于2007年12月7日被吊销。被告辽宁XX电子工程有限公司成立于2004年10月26日，住所地锦州市凌河区杏花里靖东街XX号，投资者为王XX、王X奕。
本院所确认上述事实，有房屋、场地租赁合同、房屋租赁合同、土地使用权证、房屋所有权证、锦州日报拍卖公告、拍卖成交合同书、拍卖成交确认书、专用收款收据、照片及双方当事人陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告锦州市XXX洗浴餐饮俱乐部与锦州电子计算机厂签订的房屋、场地租赁合同，系双方真实意思表示，符合相关法律规定，依法应予以保护。虽该租赁合同载明的土地面积为10636.3平方米，但原告承租时已明知锦州电子计算机厂已将其所有的杏花里�东街XX#办公楼（使用权证号为锦房权01字第号、丘地号65-37-XX-
XX）及办公楼对应的南侧独立的院落已租赁给锦州松晟电子有限公司使用，对此未提出异议，原告事实上取得了租赁合同载明的房屋及除已租赁给锦州松晟电子有限公司使用的独立院落以外的其余土地的使用权。关于原告要求确认锦州XX科技有限责任公司与辽宁XX电子工程有限公司签订的971.27平方米国有土地使用权转让协议无效一节，被告锦州XX科技有限责任公司与辽宁XX电子工程有限公司均认可该土地使用权转让的事实，被告锦州XX科技有限责任公司转让该土地，系因其转让锦州市凌河区杏花里靖东街XX#办公楼，依据“地随房走”的原则，办理相应的土地使用权证，已经相关土地管理部门确认。该转让的土地中虽包括由原告使用的锦州XX科技有限责任公司食堂与坐落于锦州市凌河区�花里靖东街XX#办公楼之间的过道及平房所对应的土地，但原告与锦州电子计算机厂的租赁合同中明确约定锦州电子计算机厂有权依照法定程序转让该出租的房屋、场地，被告锦州XX科技有限责任公司转让971.27平方米国有土地使用权的行为并不违反相关法律的规定及租赁合同的约定，原告的此项诉讼请求无法律依据，故不予支持。关于原告主张对971.27平方米国有土地使用权在同等条件下（转让金额为30万元）享有优先受让权一节，依相关规定，土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁的承租人在使用年期内，承租�有优先受让权。本案原告承租锦州电子计算机厂的土地，即成为土地使用权出租合同中的承租人，但并非系国有土地租赁的承租人，现原告以其为国有土地租赁的承租人名义主张优先购买权，无法律依据，故对原告此项诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告锦州市XXX洗浴餐饮俱乐部的诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告锦州市XXX洗浴餐饮俱乐部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 贺 华
人民陪审员 赵 艳
人民陪审员 蔡文艳
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 梁 爽