北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03080号
上诉人（原审原告、反诉被告）冯丹妮，女，1963年11月8日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）涂红，女，1968年8月19日出生。
委托代理人王振清，河北华川律师事务所宽城满族自治县分所。
上诉人冯丹妮因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第11163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月，冯丹妮起诉至原审法院称：2009年7月30日，我与涂红签订《房屋租赁协议》，约定由我承租位于北京市丰台区×××B109号房屋（以下简称109号房屋），租期自2009年7月30日至2014年7月29日。合同履行期间，双方因房租、房屋存在漏水、反水、温度不达标等问题形成诉讼。2012年9月20日，北京市丰台区人民法院作出（2012）丰民初字第8878号民事判决书，对上述问题进行了处理，现该判决书已经生效。自2012年1月9日至今，涂红始终掌握着109号房屋的钥匙，并将房屋内的装修进行了拆除，将饭店的全套设备损坏和丢弃，导致我无法正常使用房屋。因目前《房屋租赁协议》仍在履行中，故我诉至法院，请求判令：1、涂红将109号房屋钥匙交还；2、涂红给付重新装修所需的费用300000元以及2个月的装修期；3、确认租期自交还钥匙、重新完成装修之日起顺延31个月。
涂红辩称：双方间租赁纠纷已经经过审理，不可能继续履行。我不同意冯丹妮的诉讼请求。
同时，涂红提起反诉称：2012年，双方因《房屋租赁协议》履行期间发生争议形成诉讼。经法院审理认定，冯丹妮应支付拖欠的租金、水电费，我因“一房二租”承担了违约责任。我认为《房屋租赁协议》已于判决生效日时终止，不存在继续履行的可能，因此反诉要求冯丹妮将109号房屋腾退。
冯丹妮针对涂红提起的反诉辩称：（2012）丰民初字第8878号民事判决书已经驳回了涂红要求确认《房屋租赁协议》解除的诉讼请求，目前合同仍处于履行状态，我不同意腾退109号房屋。
原审法院经审理认为：《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效协议，双方均应依约履行。从双方当事人陈述来看，冯丹妮系基于继续履行合同提出3项诉讼请求，而涂红系基于合同不再履行提出反诉请求，故本案争议焦点在于《房屋租赁协议》是否可以继续履行。首先，涂红在（2012）丰民初字第8878号案件中系要求确认《房屋租赁协议》于2012年2月19日解除，法院驳回了该项诉求，现该判决书已生效，故《房屋租赁协议》并未解除。涂红主张依据上述判决书承担一房二租的违约责任后，《房屋租赁协议》已经终止，没有相应依据，法院不予支持。其次，依据当事人陈述可以认定，冯丹妮对109号房屋的装修已经被拆除，目前钥匙由涂红掌握，冯丹妮无法使用该房屋。虽然《房屋租赁协议》并未解除，仍在租赁期间内，但涂红坚持不再履行，不同意交付钥匙，并积极准备将房屋另租他人，且双方就租赁事宜引起的纠纷已报警多次，可见《房屋租赁协议》已经丧失了继续履行的基础，确已达到无法继续履行的程度。在合同无法继续履行的情况下，法院对冯丹妮要求涂红交付钥匙，并确认租期自交付钥匙、重新装修完毕之日起顺延31个月，不予支持，对冯丹妮基于继续履行合同要求涂红给付重新装修的费用300000元以及2个月装修期，亦不予支持。因《房屋租赁协议》不再履行，故冯丹妮应将109号房屋腾退给涂红，对涂红该项反诉请求，法院予以支持。需要指出的是，法院在本案中只是对于《房屋租赁协议》在目前情况下不具备继续履行的条件进行认定，但对于最终无法继续履行的过错在于哪一方并未进行认定，因此协议无法履行后的赔偿等后续问题，双方均可另行处理。据此，原审法院于2013年12月判决：一、驳回冯丹妮的诉讼请求；二、冯丹妮于判决书生效之日起三十日内将《房屋租赁协议》中约定的位于丰台区×××B109号房屋腾退给涂红。
判决后，冯丹妮不服，持原诉理由上诉至本院，请求撤销原判，依法改判。涂红同意原审判决。
经审理查明：2009年7月30日，涂红作为甲方与乙方冯丹妮签订《房屋租赁协议》，约定乙方承租109号房屋。租期自2009年7月30日至2014年7月29日（2009年5月8日至2009年7月29日为免租期）。合同还约定了租金、违约责任等条款。
2012年2月20日，涂红与案外人缴耀玮签订《房屋租赁合同》，涂红又将109号房屋出租给缴耀玮。
2012年3月22日，涂红将冯丹妮、冯丹捷诉至原审法院，要求：1、确认《房屋租赁协议》于2012年2月19日解除；2、冯丹妮、冯丹捷共同给付截止至2012年2月19日的租金150000元、逾期给付租金的违约金261706元、截止至2012年1月9日的水、电费45874元、2008年度至2011年度的供暖费14211.72元、违约金100000元。冯丹妮反诉要求：1、涂红给付因漏水、反水造成的经济损失140000元；2、涂红给付将房屋出租给缴耀玮造成的财物损失150000元；3、依据《房屋租赁协议》第一条第五款双倍返还押金100000元。原审法院于2012年9月20日作出（2012）丰民初字第8878号民事判决书，判决：一、冯丹妮于判决书生效之日起十日内给付涂红租金九万九千元；二、冯丹妮于判决书生效之日起十日内给付涂红水、电费共计四万五千八百七十四元；三、冯丹妮于判决书生效之日起十日内给付涂红供暖费八千七百九十七元一角二分；四、驳回涂红其他诉讼请求；五、涂红于判决书生效之日起十日内给付冯丹妮因诉争房屋漏水、反水造成的经济损失一万元；六、涂红于判决书生效之日起十日内双倍返还冯丹妮押金十万元；七、驳回冯丹妮其他反诉请求。判决后，涂红不服提出上诉，后于2012年12月7日撤回上诉。
原审法院审理中，冯丹妮主张涂红在（2012）丰民初字第8878号案件中要求确认《房屋租赁协议》解除，已被法院驳回，故协议应当继续履行；但涂红不仅持有109号房屋钥匙，而且将房屋内装修予以破坏，使得109号房屋不能正常使用。因此，冯丹妮要求继续履行合同，涂红交还109号房屋钥匙、给付重新装修预计的费用300000元以及2个月装修期，并确认租期自交还钥匙、完成装修之日起顺延31个月。涂红认可钥匙在其处保管，并且认可由于缴耀玮承租109号房屋后对房屋进行了装修，因此拆除了冯丹妮的原有装修。涂红另表示，双方间纠纷不断，冯丹妮曾多次向派出所报警，《房屋租赁协议》已经不具备继续履行的基础，目前正在与案外人商议将109号房屋另行出租。冯丹妮认可多次报警的情况，但坚持要求涂红继续履行合同。另，冯丹妮与涂红均认可109号房屋内尚留有冯丹妮部分物品。
以上事实，有双方当事人陈述及《房屋租赁协议》、（2012）丰民初字第8878号民事判决书、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：合同双方应遵守平等、自由、公平、诚实信用的原则。根据本案查明事实，涂红与冯丹妮就本案租赁事宜引起的纠纷已多次报警，涂红现持有109号房屋钥匙，而冯丹妮对该房屋的装修也已被拆除，现涂红坚决表示不再履行《房屋租赁合同》，并积极准备将109号房屋另租他人。可见《房屋租赁协议》已经丧失了继续履行的基础，确已达到无法继续履行的程度。冯丹妮现上诉仍要求继续履行合同，要求涂红交付109号房屋钥匙、支付重新装修所需费用及2个月装修期，并且确认租期顺延的请求，本院实难支持。冯丹妮应当将109号房屋腾退给涂红。至于冯丹妮的装修损失等赔偿问题，其可与涂红另行解决。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5800元，由冯丹妮负担2900元（已交纳），由涂红负担2900元（于本判决生效之日起7日内交纳），反诉费35元，由冯丹妮负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费5800元，由冯丹妮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 庞 妍
二〇一四年四月十日
书 记 员 房依彤