上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第20876号
原告汤德明。
委托代理人刘家峰，上海尚域律师事务所律师。
被告胡钢。
原告汤德明与被告胡钢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月19日立案受理后，依法先适用简易程序后转适用普通程序，先后于2013年8月1日、2013年10月16日公开开庭进行了审理。原告汤德明及其委托代理人刘家峰和被告胡钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤德明诉称：2009年3月2日，原告通过上海明明房地产经纪有限公司（以下简称明明公司）居间介绍，与被告达成房屋买卖意向，被告同意将其所有的位于�海市浦东新区栖山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）以人民币（以下币种相同）104万元的价格出售给原告，双方签订了《房地产居间合同（买卖）-A》（以下简称《合同》），《合同》约定：由于系争房屋系配套商品房，当时五年内不得上市交易，所以约定原告先支付被告99万元购房款，并到房产交易中心办理抵押登记手续，余款5万元等交易过户时再支付，如果违约按房价的50%承担违约责任。2009年7月7日，原告支付约定的99万元房款，被告出具收据一张，并签订了《补充合同》一份，约定由于系争房屋暂时不能更换，为了交易安全，双方以借款形式至房地产交易中心办理了房产抵押手续，抵押款项为购房款104万元，并再次强调任何一方违约，需要向对方赔偿总房价的50%违约金，被告将系争房屋交付给原告，原告进行装修后居住使用至今。系争房屋按约于2013�4月25日后可以上市交易过户，原告多次找被告过户，被告均借故推托，拒不配合原告办理产权过户手续，原告至交易中心查询后得知，被告隐瞒原告，被告于2008年8月在上海市住房置业担保有限公司进行抵押贷款16万元，至今未全部偿还。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、请求判令被告限期偿还（以）系争房屋（作抵押）向上海市住房置业担保有限公司所借的全部贷款16万元，涤除系争房屋上的（抵押权人为）上海市住房置业担保有限公司的抵押权（登记）；二、判令被告配合原告办理系争房屋的产权过户手续；三、判令被告按现房价50%的违约金支付给原告（100万元）。
被告胡钢辩称：驳回原告的诉讼请求。抵押贷款于2008年就已经形成，原、被告之间的买卖关系于2009年（形成）。被告的贷款与原告没有关系。原、被告签订的是居间协议，不是正式的买�合同。系争房屋本就是5年内不能上市，不具备买卖条件。系争房屋中有贷款和抵押查封，也无法进行过户。合同中约定构成违约赔偿50%的房款，原告对此条进行修改，不合理。
经审理查明：系争房屋的产权于2008年5月12日经核准登记于被告的名下，该房屋系配套商品房，自2008年4月25日起5年内不得转让、出租。2009年3月2日，原、被告通过明明公司居间介绍签订了《合同》），《合同》约定：被告将系争房屋转让给原告，转让总价为104万元；由于系争房屋五年内不得上市交易，故双方约定前往区交易中心办理房屋抵押；首付99万元，办理抵押与交易过户时再交付5万元；特别申明，如违约，违约方需要向对方赔偿总房价的50%违约金；……。2009年7月7日，原、被告签订《补充合同》，约定：被告自愿将系争房屋出售给原告，系争房屋的建筑面积为79.70平方米，总房价为104万元；系争房屋暂不能上市交易，双方同意以借款的形式到区房地产交易中心办理房产抵押手续，抵押款项为104万元整；在系争房屋过户前双方不得违约，如发生违约，任何一方需向对方赔偿总房价的50%。2009年7月7日，原告支付被告房款99万元，并由被告出具相应收据。之后，被告将系争房屋交付给原告，原告进行装修后居住使用至今。2008年9月9日，系争房屋上设定了抵押权人为上海市住房置业担保有限公司、债权数额为16万元、债务履行期限从2008年8月26日至2023年8月26日的抵押登记。2009年7月14日，系争房屋设定了抵押权人为汤德明、债权数额为104万元、债务履行期限为2008年7月7日至2014年7月7日止的抵押登记。2013年5月30日，系争房屋因（2013）虹民一（民）初字第1881号案被司法查封。2013年11月6日，上海市虹口区人民法院致函本院，表示待本院查明事实，该院会依法�情对系争房屋的查封作出处理。
以上事实，有《房地产居间合同（买卖）-A》，《补充合同》，《收据》，《上海市房地产登记证明抵押权登记》，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿房地产抵押状况信息》、《上海市房地产登记簿房地产权利限制状况信息》，《上海市房地产权证》，原、被告的陈述等为证，并经庭审质证属实，并有上海市虹口区人民法院出具的《关于汤德明对上海市虹口区人民法院查封浦东新区栖山路XXX弄XXX号XXX室房屋异议的函》为证，本院予以认定。原告举证的其余证据材料均与本案无关，本院不予认证。
本院认为：原、被告所签的《补充合同》系《合同》的补充条款，应视为《合同》的一部分。双方所签的《合同》系双方买卖房屋的真实意思表示，且不违反法律规定，依法有效，双方均应严格履行。原告早在2009年7月就已支付大部分房款99万元，并于2009年装修入住系争房屋，仅因政策限制未办理系争房屋的产权过户手续。现系争房屋已经可以办理产权过户手续，且上海市虹口区人民法院也表示会依据本案查明的事实酌情对系争房屋的查封作出处理，故被告在还清债务涤除系争房屋上的抵押登记及司法查封后，应协助原告办理系争房屋的产权过户手续。原告请求判令被告限期偿还（以）系争房屋（作抵押）向上海市住房置业担保有限公司所借的全部贷款16万元，涤除系争房屋上的（抵押权人为）上海市住房置业担保有限公司的抵押权（登记），并请求判令被告配合原告办理系争房屋的产权过户手续的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。《合同》约定，一方违约，需赔偿对方总房价款的50%。鉴于原告已入住系争房屋，并未举证因被告违约而造成实际损失，且被告不同意承担违约金，故由本院酌定由被告支付原告违约金5万元，原告要求被告赔偿其余违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告胡钢于本判决生效之日起十日内还清位于上海市浦东新区栖山路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押借款及其他债务，涤除相关抵押登记及司法登记，并协助原告汤德明办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由胡钢变更为汤德明；
二、被告胡钢于本判决生效之日起十日内支付原告汤德明违约金五万元；
三、驳回原告汤德明的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务�应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币23，120元，由被告胡钢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 秦冬红
人民陪审员 周国莲
人民陪审员 施连生
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。