北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第5932号
原告（反诉被告）曾丽娟，女，1973年12月28日出生。
委托代理人廖彬琦，女，1977年5月2日出生，北京国威正浩法律服务中心主任。
被告（反诉原告）李小平，男，1981年2月19日出生。
委托代理人李春娟，北京市天沐律师事务所律师。
原告（反诉被告）曾丽娟与被告（反诉原告）李小平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾丽娟及其委托代理人廖彬琦、被告（反诉原告）李小平的委托代理人李春娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）曾丽娟诉称：原、被告于2001年6月5日签订《房屋转让合同》，约定：被告将位于北京市＊＊县＊＊＊＊＊区＊＊楼＊单元＊层＊＊号房屋转让给原告，原告给付被告己投入的首付款及装修等费用33000元，并自行支付2001年4月份后的银行月还款，至银行贷款还清后，房屋依法过户。合同签订后，原告分次向被告支付33000元，并一直向被告的贷款银行还款，还款账号系被告提供，户名为被告李小平。2013年3月11日，原告向公积金贷款中心提交了提前还清全部贷款的申请书，欲将余款88157.66元全部还清。当日，原告向以往使用的还款账户内存入88200元。后原告被银行告知，该房屋的还款账号已做了变更，公积金贷款中心未能成功划款。原告要求被告将原还款账户收到的上述88200元转到其新设立的还款账户内，并配合原告办理过户手续，但被告拒绝办理。原告诉至法院，要求判令：1、被告李小平继续履行《房屋转让合同》，协助原告将房屋过户至原告名下；2、被告李小平协助原告办理银行按揭贷款房屋解押手续；3、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）李小平辩称：原告的诉讼请求没有法律依据，所述不符合事实。2001年6月5日，双方签订买卖合同，约定自2001年4月起由原告承担房屋贷款，签订的同时被告将偿还银行贷款的银行卡交予原告，办理了房屋过户的授权文件。2010年3月，原告找到被告要求办理过户手续，当时为了便于原告办理房屋过户手续，被告签署授权原告办理房屋过户手续的相关文件，同时把剩余的房款交清。合同签订后，原告并未按照合同约定履行合同义务，多次出现延期还贷情形。2012年，担保公司通知被告要求按期还款，否则将采取相应法律程序追究被告责任，被告只能自己承担上述房屋的还款责任。后被告告知了原告这个事情及变更后的公积金账户，所以原告说被告擅自更改公积金账号是不符合事实的。根据合同的约定，原告的主要合同义务是偿还房屋的贷款，但是原告多次出现逾期现象，并且2012年5月份后是由被告自行承担银行的贷款，因此原告的行为构成根本违约，被告已经向原告发出解除合同通知函且原告已经签收确认。原、被告双方曾于2003年3月20日签订了一份协议，是关于剩余房款的支付，有明确要求在过户变更之日将剩余房款交清。从2010年3月15日，原告一直没有办理房屋的过户手续，本案已经超过诉讼时效。另因原告逾期还款导致被告在银行信用报告中产生不良信用记录，现无法申请银行贷款，给被告造成了严重损失，故请求驳回原告的诉讼请求，并反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人曾丽娟于2001年6月5日签订的《房屋转让合同》；2、判令被反诉人曾丽娟赔偿损失10万元；3、由被反诉人曾丽娟承担诉讼费用。
原告（反诉被告）曾丽娟针对被告（反诉原告）李小平的反诉辩称：不同意李小平的反诉请求，根据合同第5项约定，我把房屋的按揭贷款还清之后才能办理房屋的过户手续，款项是2013年全部汇给了李小平，李小平应该根据合同的约定协助办理房屋过户手续，但是李小平把公积金账户擅自变更才导致出现现在的情况，这是李小平的责任。
经审理查明：2001年6月5日，原告（反诉被告）曾丽娟（乙方）与被告（反诉原告）李小平（甲方）签订《房屋转让合同》，双方约定：甲方将其所有的位于北京市＊＊县＊＊＊＊＊区36楼＊单＊层＊＊号房屋（现为北京市＊＊区＊＊＊＊＊号楼＊层＊＊＊号）让与乙方，购房合同等一切附随资料随之交付乙方；该房屋为银行按揭房，按揭期为20年，房产证现抵押于中国建设银行前门支行劲松分理处，甲方已偿还至2001年3月份的银行月还款；甲方为该房已投入的首付款等费用共计33000元（包括装修所有一切费用）由乙方支付给甲方；2001年4月份后的银行月还款由乙方自行支付，同时本合同签订后因该房屋产生的一切费用均由乙方承担；银行贷款还清后，房屋依法过户变更登记时，甲方承诺应乙方的要求，协助乙方办理。
合同签订后，曾丽娟于2001年开始分数次向李小平支付房款，该房屋则交付给曾丽娟使用，至2010年3月15日支付最后一笔房款2500元，合计共支付33000元。曾丽娟于2001年4月开始使用李小平的房贷还款账号向该房屋的按揭贷款银行按月偿还房贷款。
2010年3月15日，李小平签署委托书，委托曾丽娟办理房屋的还贷、注销抵押登记、办理房产证等事宜。
根据李小平当庭提交的《住房公积金贷款还款明细》显示，从2008年至2012年，该房屋的按揭贷款还款账户存在多次逾期还款现象。2012年开始，李小平自行偿还了部分月份的房贷。
2013年3月11日，曾丽娟向李小平的中国建设银行房贷还款账号汇入88200元。针对此款，曾丽娟当庭陈述：我提交了提前还清贷款的申请，后来就将88200元汇到李小平的还款账户，但不知道李小平已把还款账户更改了，这个钱就存进李小平原还款账户，但没能向银行还款成功；李小平称帮我还了20000元房贷，但是从账户显示李小平只为我还了15000元房贷，所以扣减其代还的15000元房贷，李小平还应该返还我73200元。李小平当庭陈述：因曾丽娟逾期不还房贷，我从2012年5月开始自行偿还房屋贷款，直到2013年2月曾丽娟才向变更后的账户还款，中间没具体核对，所以对具体还贷合计金额我无法确认；曾丽娟往原还款账户上汇了88200元属实，但并没跟我说该款是用于还房贷的，这笔钱现在还在原还款账户上，我并未使用，可以听由曾丽娟处理。
2013年5月，李小平向曾丽娟邮寄了《解除授权、房屋转让合同的通知》。
在本案审理中，曾丽娟以李小平名义于2013年7月5日向北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心申请提前还款。2013年7月25日，曾丽娟向李小平的中国建设银行账号（变更后的房屋贷款还款账号）汇入84839元，将该房屋剩余贷款84837.69元向北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心提前全部还清。北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心于2013年8月2日出具《还清全部贷款证明》，内容为：李小平已于2013年7月25日将北京住房公积金管理中心委托中国建设银行北京前门支行于2000年8月17日向其发放的贷款18.3万元全部偿还。李小平对上述事实的真实性予以认可，但提出异议如下：2013年7月，曾丽娟在没有经过我授权的情况下擅自办理房屋的申请提前还贷手续，该行为是不合法的。
在审理中，李小平当庭提交他项权证书（X京房他证兴字第0659**号），证明本案争议房屋已设定一般抵押，债权数额为80万元，他项权利人为项羽芬，抵押登记时间为2013年8月9日，房屋所有权证号为京房权证兴字第0412**号。曾丽娟对此提出异议如下：我是2013年7月25日把房屋贷款还清的，同年8月2号北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心给出具了还清贷款的证明，但李小平在8月8日私自把银行按揭贷款的解押手续拿走办理了解押，然后又去另外办理了个人抵押以阻挠本案案件审理，这是恶意串通的无效的法律行为。
上述事实，有原告（反诉被告）曾丽娟提交的房屋转让合同、收条、还款证明、汇款凭证、被告（反诉原告）李小平提交的房屋转让合同、他项权证书及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：原告（反诉被告）曾丽娟与被告（反诉原告）李小平签订的房屋转让合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行相关义务。曾丽娟已按合同约定履行了付款义务，且房屋已交付其居住使用多年，虽其在按月偿还房屋按揭贷款时存在部分逾期还款及由李小平代为其偿还部分月份按揭贷款的情况，但曾丽娟已采取相应补救措施，未构成根本违约，故李小平反诉要求解除房屋转让合同并赔偿损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在本案审理中，曾丽娟将房屋剩余按揭贷款全部还清，李小平应履行协助办理房屋按揭贷款解押及房屋过户义务，故曾丽娟要求解押并过户的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，应予支持，但因李小平当庭提交他项权证书，证明本案争议房屋已另行设定抵押，存在他项权利人，导致本案因涉及案外人抵押，客观上无法进行过户，故本院对曾丽娟的诉讼请求，暂不予支持，曾丽娟可另行主张相应权利。关于曾丽娟要求李小平返还其多付的汇入李小平原银行还贷账号73200元的主张，因曾丽娟在本案审理中要求本案暂不处理，其另行主张解决，本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）曾丽娟的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）李小平的反诉请求。
本诉诉讼费七十元，由原告（反诉被告）曾丽娟负担（已交纳）；反诉诉讼费二千三百元，由被告（反诉原告）李小平负担（已交纳一千一百五十元，尚需于本判决生效后七日内交纳一千一百五十元）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 时亚东
人民陪审员 梁淑芬
人民陪审员 高俊英
二〇一四年一月八日
书 记 员 秦娇飞
书 记 员 罗俊君