湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0224民初1292号原告：张金芳，女，1985年10月8日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县思聪乡。原告委托代理人：付小宁，湖南犀城律师事务所律师。被告：茶陵县朝阳房地产开发有限公司，住所地为茶陵县城关镇炎帝路。法定代表人：王凯武，系该公司董事长。委托代理人：陈回儿，湖南挚友律师事务所律师。委托代理人：廖文娟，女，汉族，1982年1月3日出生，汉族，茶陵县人，住湖口镇，系该公司员工，代理权限为特别授权。原告张金芳诉被告茶陵县朝阳房地产开发有限公司（以下简称“朝阳公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2016年9月19日受理后，依法适用简易程序，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。本案因双方争议较大，本院于2017年1月22日依法转为普通程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。本案当事人之委托诉讼代理人两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金芳的诉讼请求为：一、判令被告向原告支付违约金10082.75元（按照已购房款价款414928元的日万分之一计算，自2016年1月1日起计算至2016年8月31日止，共计243天），并支付违约金至房屋实际交付之日止；二、判令被告继续切实履行《茶陵县商品房（预）销售合同》附件三第6条的义务，将底层电梯间及电梯前室的工业地面贴600*600的大理石板、墙面贴400*800的陶瓷墙面砖，其他各层电梯的前室楼地面包括通向本层住户的通道，贴800*800的陶瓷地面砖、墙面贴400*800的陶瓷墙面砖；三、由被告承担本案的诉讼费用。原告的事实和理由如下：2014年11月21日，原告向被告购买了“朝阳新城二期”茶陵县城关镇炎帝社区朝阳新城某号楼某室，双方签订了《茶陵县商品房（预）销售合同》，合同第三条约定原告购买的房屋总价款为414928元；第十项第三款约定该房屋的交付条件必须取得茶陵县建筑工程质量监督站竣工验收备案书；第十一条约定被告应当于2015年12月31日向原告交房；第十二条约定甲方如未按期交房，应当按照已支付房款的日万分之一支付违约金，违约金的起算点为最后交房期限之第二日起计算至实际交付之日止；第十三条约定在符合约定的交房条件后，甲方应在交付之日前30天书面通知乙方办理交付该房屋的手续；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，并应当提供房屋实测面积的资料；被告如不提供前款规定的材料，原告有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由被告承担。2013年10月25日，原告将29279元购房款支付给被告，2013年10月23日，原告向被告缴纳了100000元的购房款，后被告退回4351元，原告共计向被告支付124928元的购房款。2014年12月22日，原告与中国工商银行茶陵支行签订了《个人购房担保借款合同》，从该银行贷款29万元支付给了被告。原告将所有房款全部付清给了被告。《茶陵县商品房（预）销售合同》附件三第6条约定，将底层电梯间及电梯前室的工业地面贴600*600的大理石板、墙面贴400*800的陶瓷墙面砖，其他各层电梯的前室楼地面包括通向本层住户的通道，贴800*800的陶瓷地面砖、墙面贴400*800的陶瓷墙面砖。2015年12月31日，购房合同约定的房屋期限届满，但被告并未依约交付房屋，亦未履行附件三第六条的义务，原、被告之间多次协商未果，故原告起诉至本院。被告朝阳房地产公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为，一、延期交房是因不可抗力的原因所致，被告无须承担违约责任。1.不可抗力原因导致延期交房。灾害性雨水天气出现，茶陵县气象局证实2015年全年总降水天数为218天，2016年1-7月总降水天数为125天，总计降水天数为343天。2015年是五十年一遇的灾害性天气年份，导致茶陵所有开发建设的商品房主体建设竣工时间延迟，被告也不例外。社会异常事件的发生，茶陵县住房和城乡规划建设局证实，因降雨天气特别多，紫阳街周边居民群体性阻工时间较长，致使政府投资建设的紫阳街道路及周边支干道、配套附属工程要2016年8月份才能完成，导致朝阳新城7-23号栋房屋消防工程及综合验收需在2016年8月份完成。由于雨水天气和群体性阻工事件的发生，影响了政府的市政工程、消防工程和本案的综合验收，进而影响了被告对商品房购销合同约定的交房时间迟延。2.被告无需承担民事责任。某栋楼房于2016年8月5日通过综合验收，且被告已以短信通知各业主于2016年7月31日前交房。被告虽然逾期交房，但我国《民法通则》第107条规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。我国《合同法》第117条也规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。二、按照《茶陵县商品房（预）销售合同》附件三第6条的约定，被告确实需要对楼房公用电梯前室、过道、防火门的墙面贴400*800的陶瓷墙面砖，但防火门墙面未贴墙面砖是根据广大客户的要求所致，也符合原告的后期利益。如果本案原告装修时不将入户门前移，被告即可补贴瓷砖。综上事实理由，为维护被告的合法权益，请法院驳回原告的第一个诉讼请求，原告的第二个诉讼请求，被告将根据原告实际装修时是否将入户门前移的情况考虑是否补贴瓷砖。请法庭依法公正处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告朝阳公司承认原告张金芳主张的合同关系和延期交房的事实，符合法律规定，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、被告提交的工作联系函、气象资料证明、茶陵县住房和城乡规划建设局2016年7月8日出具的证明、短信记录，原告方有异议，因该组证据均不能证明降雨量过大对建筑施工的影响已达到完全不能施工的程度，且雨水天气的影响及周边居民群体性阻工的影响均不属于茶陵县住房和城乡规划建设局职能范围内所能够证明的事项，故对被告提交的该组证据，本院不予采信；2、被告提交的茶陵县住房和城乡规划建设局2017年1月21日的证明，原告方有异议，对于雨水天气的影响和周边群众长期阻工的影响两个证明目的，因不属于茶陵县住房和城乡规划建设局职能范围内所能够证明的事项，本院不予采信，对于2015年3月份茶陵县政府对紫阳街道路宽度进行规划调整的证明目的，因确系整体市政规划行为，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月25日，原告将29279元购房款支付给被告，加上之前于2013年10月23日支付的100000元，原告向被告支付了124928元房款。2014年12月22日，原告与中国工商银行股份有限公司茶陵支行签订了《个人购房借款/担保合同》，从该银行贷款290000元支付给了被告。至此，原告将所有房款414928元全部付清给了被告。2015年12月31日，购房合同约定的房屋期限届满。另外，茶陵县政府于2015年3月份对紫阳街进行规划调整，将道路宽度由18米拓宽至20米，并于2016年7月下旬完工。原、被告双方因违约交房问题产生争议协商解决未果酿成本案诉讼。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是被告延期交房是否系不可抗力所致。本案两原告与被告签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原、被告约定的交房日期为2015年12月31日，被告未按照约定的时间将原告所购买房屋交付给原告，已构成违约，被告朝阳公司抗辩主张迟延交房系政府规划调整所致，属于不可抗力。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中茶陵县人民政府对紫阳街的规划调整，被告朝阳公司作为一个企业，对政府行为是无法预见的，也是不能避免和克服的，故对被告朝阳公司主张不可抗力的抗辩意见，本院予以采纳。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，虽然存在不可抗力的因素，但紫阳街由18米拓宽至20米，对朝阳新城建设施工的影响很难说是全局性的，即政府规划调整能否导致整个朝阳新城建设施工的全面延期，被告朝阳公司应当对这种影响承担举证责任，且被告朝阳公司在发生不可抗力事件后并未尽到及时通知义务，应当对迟延交房承担相应的过错责任。综合考虑不可抗力的影响、被告朝阳公司的过错以及平衡合同双方当事人的利益等因素，截止于起诉日（2016年9月20日），被告朝阳公司承担迟延交房的违约金计算三个月（即90天）较为妥当，根据合同的约定被告朝阳公司应按照已付房款414928元的日万分之一计算违约金，故被告应支付给原告的违约金为3734元（414928元×0.01%×90天=3734元）。对原告第二项诉讼请求，本院认为符合法律规定及合同约定，被告亦无异议，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告茶陵县朝阳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付违约金3734元给原告张金芳；二、被告茶陵县朝阳房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内继续履行《茶陵县商品房（预）销售合同》附件三第6条的义务；三、驳回原告张金芳过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费52元，由被告茶陵县朝阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  徐 针人民陪审员  刘普清人民陪审员  胡 康二○一七年十月九日书记员肖贺靖附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。