江西省赣州市南康区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）康民一初字第433号
原告(反诉被告)：张太进，男，1976年10月9日生，汉族，赣州市南康区人。
原告(反诉被告)：赵金兰(系张太进之妻)，女，1977年8月8日生，汉族，赣州市南康区人。
上述两原告委托代理人：陈晖晖，江西公仁律师事务所律师。
被告(反诉原告)：张太财，男，1961年6月5日生，汉族，赣州市南康区人。
被告(反诉原告)：赖长英(系张太财之妻)，女，1962年11月8日生，汉族，赣州市南康区人。
上述两被告委托代理人：朱林华、胡华勇，江西南芳律师事务所律师。
原告张太进、赵金兰与被告张太财、赖长英共有物分割纠纷案，本院受理后，被告张太财、赖长英提出反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告张太进及两原告的委托代理人陈晖晖，被告张太财及两被告的委托代理人朱林华、胡华勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张太进、赵金兰向本院提出诉讼请求：判令原、被告各分得共有房产及孳息的50%（原告应分得价值约3736733.5元，其中房产价值为3217500元，截止2015年8月11日的孳息约为519233.5元）。事实与理由：原、被告共同位于南康区东山街道××自××（套房16间）。现该房屋已由被告出售三套，其余房屋大部分由被告出租，但被告拒不向原告分配孳息，也不分割共同房产。建房期间，原告支付了建房款29万元。
被告张太财、赖长英辩称，1、本案应先确定土地使用权及房产所有权的权属，被告支付了全部的土地款、建房款和装修款，原告无权享有案涉土地及房产权利；2、本案应为合伙协议纠纷，原、被告曾协议合伙建房，但原告严重违约，不履行出资义务，构成根本违约，不能实现合伙建房的合同目的；3、原告未具体参与建房，并且没有出资，而被告为建房共支付了2651762.66元，其中借款335000元，产生了利息154237元，该款应全部视为被告的出资，并且被告垫付了购房者和承租人所欠的水电费，而原告破坏了房屋的部分门锁、电表等，应作为建房损失在本案中一并处理。为此，被告张太财、赖长英向本院提出反诉请求：1、判决解除原、被告的口头合伙建房协议；2、确认位于南康区××河边街的土地使用权（康国用2006第02-28-23号）及房屋所有权的共有份额归被告所有，并判令原告协助将上述土地使用权及房屋所有权过户至被告名下；3、判令原告立即搬离位于南康区××河边街的房屋。
反诉被告张太进、赵金兰对反诉原告张太财、赖长英的反诉辩称，反诉被告支付了土地款，办理了土地使用权证，双方口头协商共同建房，并约定好了如何分配，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明，2006年3月24日，被告张太财、赖长英与案外人刘衍峙、吴斌签订《协议书》一份，约定案外人刘衍峙、吴斌将位于赣州市××康区××河边街的两套建设用地共计220㎡转让给被告张太财、赖长英，转让价格为200600元。后被告张太财将其中一套建设用地（110㎡）转让给原告张太进。同年4月20日，南康区人民政府向原告张太进颁发了康国用（2006）第02-28-23号国有土地使用权证，向被告张太财颁发了康国用（2006）第02-28-22号国有土地使用权证。后原、被告口头约定在上述土地上合作建房，并于2008年起开始施工建设。建房期间，被告将建房所需的模板安装、泥工工程、脚手架搭建工程及楼层浇筑工程等发包给案外人刘事湖、张厚兄等人作业，建房所涉及的设计、管理等日常事务也均由被告负责，相关的工程款均由被告进行结算和支付,原告未直接参与建房。案涉房屋于2011年3月左右竣工，并于2013年4月办理了房产证，房产登记为原告张太进、赵金兰及被告张太财、赖长英四人共同共有，建筑面积为1826.48㎡，建设层数为8层，包括：一楼西面的两间店面82㎡（41㎡×2）、一楼东面的两间车库45.05㎡(26.5㎡+18.55㎡)、一楼楼梯间26㎡、一楼两车库之间的过道12.3㎡及一楼的六间柴间24.65㎡（南北面各三间，7.54㎡+3.6㎡×2+3.36㎡×2+3.19㎡）；夹层的两间阁楼82㎡（41㎡×2）；八楼楼面41.71㎡及第二层至第八层的住房十四套1512.77㎡（每层的东、西面各一套）。
2009年10月4日，原、被告共同将房屋第六层西面的住房一套（面积108.755㎡）及一间柴间以198400元的价格出售给案外人黄学江，被告张太财已收黄学江的购房款198400元；2011年1月15日，原、被告共同将房屋第七层西面的住房一套（面积108.755㎡）及一间柴间以297600元的价格出售给案外人刘述添，被告张太财已收刘述添的购房款180000元；2011年2月4日，原、被告共同将房屋第六层东面的住房一套（面积108.755㎡）及一间柴间以343000元的价格出售给案外人黄海丽，被告张太财已收购房款177700元，售出的上述三间柴间面积为10.32㎡（3.6㎡+3.36㎡×2）。现原告占用案涉房屋第四层西面的住房一套，被告占用案涉房屋第八层的住房两套。房屋建成后，原、被告各自将部分房屋出租并收取租金，被告自认共收取租金276750元，原告自认共收取租金17940元。
诉讼期间，被告申请对案涉房屋的工程造价进行司法鉴定，赣州东升会计司法鉴定所作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：南康区××河边街房屋1栋的工程总造价为1901520.75元。为此，被告张太财支付了司法鉴定费28500元。庭审期间，该鉴定机构的鉴定人温某出庭作证，其证言主要内容为：1、通过调查确认案涉房屋主要的实际施工管理人员为张太财，但不排除还有其他实际施工管理人员；2、房屋总造价已计算施工管理人员工资。原、被告一致同意房产证上登记的房屋一楼楼梯间及过道面积作为公摊面积，不计算房屋价款。并且，双方共同确认案涉房屋的店面按10000元/㎡计算，车库按8000元/㎡计算，阁楼按2000元/㎡计算，其余未出售的住房、柴间面积1242.545㎡（1826.48㎡-82㎡-82㎡-45.05㎡-26㎡-12.3㎡-108.755㎡×3-10.32㎡）按3500元/㎡计算，房屋的土地价格按10500元/㎡计算。
办理国有土地使用权证时，原、被告各缴纳了土地出让金、土地交易费、评估费等税费共计13489.63元。建房和办理房产证期间，被告还缴纳了测绘费、规划设计费、房屋质量鉴定费、白蚁防治费、房产证工本费共计24266.73元，支付了水电开户费共计10459.52元。
以上事实，有原、被告的庭审陈述及调查笔录（刘文富、张太鸿）、房产证、房屋转让合同、协议书、国有土地使用权证、完税凭证、发票、工程造价司法鉴定意见书等证据予以证实。
本院认为，原、被告分别取得案涉国有土地使用权且达成合作建房的口头协议，该口头协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。被告反诉要求解除双方口头合作建房协议，但未提供充分证据证明该主张，且协议已实际履行完毕，本院不予支持。原、被告在房屋竣工后共同办理了房产证，登记该房屋为原、被告四人共同共有，现原告主张对该共有房屋进行分割，有事实和法律依据，本院予以支持。因原、被告未提供证据证明双方对合作建房的出资、利益分配等具体事宜进行了约定，该共有房屋（包括孳息）分割按双方出资比例进行分配为宜。
关于原、被告对共有房屋出资的认定问题。原、被告投入的房屋建设款、土地使用权及相关税费等均属为建房而支出的费用。原、被告分别享有案涉房屋的建设用地110㎡，该建设用地的权利价值应认定为出资，双方在庭审中确认上述土地按10500元/㎡计算，则双方的土地使用权价值均为1155000元（10500元/㎡×110㎡）。结合原、被告的庭审陈述、调查笔录、司法鉴定意见书及被告缴纳建房期间相关税费等证据，可认定案涉房屋主要由被告负责建设。原告未提供充分证据证明其为建房实际施工管理人员，故本院认定原告未直接参与建房。原告未提供充分证据证明其在建房期间出资的事实，故其主张在建房期间出资29万元，因未提供充分证据证明，且被告也不予认可，本院不予采信。案涉房屋总造价经鉴定为1901520.75元，根据现有证据足以认定房屋总造价全部为被告方出资。另外，原告缴纳的相关税费共计13489.63元应认定为出资；被告缴纳的相关税费37756.36元（13489.63元+24266.73元）及水电开户费10459.52元均应认定为出资。被告主张的建房期间租房费用、建房罚款等费用，证据不足，理由不充分，不应作为被告的出资。被告主张其向案外人借款335000元及利息应作为出资，本院认为，该笔借款原告未予认可，对其真实性及是否直接用于建房无法认定，且本院已确认房屋建造费用1901520.75元为其总出资，故本院不予采纳。司法鉴定意见书中的房屋总造价已计算施工管理人员工资，被告主张其作为施工管理人员的工资应另行列为出资，本院不予采纳。至于被告主张的原告破坏部分建筑设施而造成了损失费及承租人欠付了水电费用，该主张与本案属不同的法律关系，应由权利人另行向义务人主张权利，本案中不作处理。综上，本院确认原告的出资为1168489.63元（1155000元+13489.63元），被告的出资为3104736.63元（1155000元+1901520.75元+37756.36元+10459.52元），总出资额为4273226.26元（1168489.63元+3104736.63元）。
关于共有房屋价值及孳息的认定问题。案涉房屋的现存价值及出售房屋所获取的购房款、租金等，应由原、被告进行分割。案涉房屋已出售3套（面积共计326.265㎡+10.32㎡=336.585㎡），已收取购房款556100元，剩余房款282900元，本院结合庭审情况及相关证据，均确认为房屋孳息。案涉房屋的租金收益根据原、被告的自认确认为296070元（276750元+17940元）。双方共同确认了案涉房屋的店面、住房等单价，本院从其意见，故案涉房屋未出售部分的价值计算为5693307.5元（店面10000元/㎡×82㎡+车库8000元/㎡×45.05㎡+阁楼2000元/㎡×82㎡+套房、柴间等3500元/㎡×1242.545㎡）。综上，案涉房屋价值、孳息共计6828377.5元（556100元+282900元+296070元+5693307.5元）。
关于案涉房屋如何分割的问题。双方未提供证据证明对分割方式进行了约定，则本院结合双方在建房期间出资、管理及房屋竣工后使用、处分房屋等实际情况,按实物分割和变价现金分割相结合的方式进行分割。原告出资比例为27.34%（1168489.63元÷4273226.26元），被告出资比例为72.66%（3104736.63元÷4273226.26元），而案涉房屋价值（包括孳息）共计6828377.5元，则原告应分得的房屋价值为1866878.4元，被告应分得的房屋价值为4961499.1元。结合原、被告的出资比例、房屋建设情况及房屋价值等，本院酌定原、被告各自收取的房屋租金归各自所有，已售房屋的购房款全部归被告所有，另外，原告分得案涉房屋房产证上登记的第一层南面的店面（42㎡）、车库（18.55㎡）和两间柴间（3.6㎡+3.19㎡），夹层南面的阁楼（41㎡），第二层西面的一套住房（108.755㎡）和第四层的两套住房（217.51㎡）；案涉房屋剩余的店面、车库、阁楼、柴间、住房均归被告所有。综上，原告实际分得房屋的价值为1824032.5元，被告还应支付原告差额补偿款42845.9元（1866878.4元-1824032.5元）。被告主张原告未支付购地款，证据不足，本院不予采信。反诉原告要求确认案涉房屋全部归其所有，且要求反诉被告立即搬离房屋，理由不充分，本院不予支持。原告要求分得案涉房屋及孳息的50%，理由不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、位于赣州市南康区东山街道河边街房屋的房产证登记的第一层南面的店面、车库和两间柴间，夹层南面的阁楼，第二层西面的一套住房和第四层的两套住房归原告张太进、赵金兰所有；该栋房屋的其余店面、车库、柴间、阁楼及住房等归被告张太财、赖长英所有，已售房屋的购房款全部归被告所有；
二、原告张太进、赵金兰收取的房租17940元归原告所有，被告张太财、赖长英收取的房租276750元归被告所有；
三、由被告张太财、赖长英支付原告张太进、赵金兰房屋差额补偿款42845.9元；
四、履行期限：上述款项，限付款义务人于本判决生效后十日内付清；
五、驳回原告张太进、赵金兰的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告张太财、赖长英的反诉请求。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36326元，由原告负担18163元，由被告负担18163元；反诉费3650元，由被告负担；司法鉴定费28500元，由原告负担14250元，由被告负担14250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期届满后二年内申请执行。
审 判 长 李金峰
人民陪审员 傅声彪
人民陪审员 方冬梅
二〇一六年九月三十日
代理书记员 伍 卉