陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕08民终2727号
上诉人（原审第三人）：刘东平（又名刘东则），男，1962年12月9日出生，住佳县，白云山广场x号商品房实际承租人。
上诉人（原审第三人）：高锦秀，女，1962年1月3日出生，住佳县，白云山广场y号商品房实际承租人。
上诉人（原审第三人）：刘勇，男，1981年4月8日出生，住佳县，白云山广场z号商品房实际承租人。
被上诉人（原审原告）:佳县白云山风景名胜区管理委员会，住所地：佳县峪口行政服务中心任家畔村499号。
法定代表人：李汉先，系该管委会主任。
被上诉人（原审被告）：李世国，男，1950年5月13日出生，住佳县。
原审第三人：赵强峰，男，1976年2月6日出生，住佳县，白云山广场a号商品房实际承租人。
原审第三人：韩四耀，男，1965年2月16日出生，住佳县，白云山广场b号商品房实际承租人。
原审第三人：张建江，男，1978年2月26日出生，住佳县，白云山广场c号商品房实际承租人。
原审第三人：任建武，男，成年，住佳县，白云山广场d号商品房实际承租人。
原审第三人：高五海，男，成年，住佳县白云山广场*号商品房实际承租人。
原审第三人：申小鹏，男，住佳县，白云山广场f号商品房实际承租人。
原审第三人：李同庆，男，1959年12月17日出生,住佳县，白云山广场g号商品房实际承租人。
原审第三人：高彩林，女，成年，住佳县，白云山广场h号商品房实际承租人。
原审第三人：任雄伟，男，1981年1月7日出生，住佳县，白云山广场j号商品房实际承租人。
原审第三人：贺连平，男，1962年5月17日出生，住佳县，白云山广场k号商品房实际承租人。
原审第三人：康又又，男，成年，住佳县,白云山广场l号商品房实际承租人。
上诉人刘东平、高锦秀、刘勇因与被上诉人佳县白云山风景名胜区管理委员会（以下简称管委会）、李世国、原审第三人赵强峰、韩四耀、张建江、任建武、高五海、申小鹏、李同庆、高彩林、任雄伟、贺连平、康又又合同纠纷一案，不服陕西省佳县人民法院（2017）陕0828民初919号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘东平、高锦秀、刘勇上诉请求：1、撤销陕西省佳县人民法院（2017）陕0828民初919号民事判决，改判驳回管委会的一审诉讼请求；2、被上诉人承担二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人对诉争房屋拥有合法经营权，是合法的经营权人，而非承租人。1、诉争房屋系上诉人与管委会、峪口乡政府签订的《征地协议书》中确定的优惠条款给予的经营性商品房，并非从李世国处租赁的房屋。2、没有证据证明上诉人与李世国之间存在租赁关系。3、一审法院确认管委会与李世国签订的《垫资维修合同》，但并没有就上诉人与李世国之间是否存在租赁关系进行调查确认。二、一审法院适用法律错误，忽视了上诉人与管委会就诉争房屋形成的法律关系，将上诉人列为第三人明显不当。1、《征地协议书》约定，诉争房屋是管委会在征用上诉人土地后给予的优惠，上诉人拥有经营权，经营八年之后管委会也仅可收取摊点管理费，并不能收回经营权。2、诉争房屋经营权，是指管委会将诉争房屋所有权和使用权（经营权）有效分离，管委会拥有诉争房屋所有权，而将诉争房屋使用权（经营权）以固定年限作为优惠条件给予上诉人作为征地补偿，上诉人拥有固定年限内的商品门市使用权和经营权。上诉人有承接经营诉争房屋时仅需要在协议约定的八年期满后交纳摊位管理费即可。三、二被上诉人恶意串通，损害上诉人合法权益，一审判决在尚未查明事实真相的情况下，判决上诉人承担民事责任明显不当，属枉法裁判。
被上诉人佳县白云山风景名胜区管理委员会辩称：一、上诉人承认对所诉房屋有经营权而非所有权，也承认所有权属于管委会。既然是经营权，自然有经营期限和租金。事实上八年到期后，2012年上诉人与被上诉人曾签订租赁合同，并缴纳租金。二、上诉人承租期限届满时无理霸占房屋不还，管委会将其列为第三人并无不妥。
被上诉人李世国辩称：我替管委会维修房屋，管委会免费让我使用三年。我将房屋租赁给三上诉人，没有书面合同。房屋到期后，需要维修，三上诉人应将房屋交还给管委会。
原审第三人赵强峰、韩四耀、张建江、任建武、高五海、申小鹏、李同庆、高彩林、任雄伟、贺连平、康又又未作书面答辩。
佳县白云山风景名胜区管理委员会向一审法院起诉请求：1、被告李世国及第三人尽快归还原告所有的双龙阁白云山食府及相连的26间商品房。2、被告李世国补偿原告合同到期日至实际归还日期间的租金及违约金。3、被告李世国承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年6月20日，原、被告经协商签订了《垫资维修合同》，合同主要内容为：由乙方（李世国）垫资对双龙阁及商品房、公共卫生间房顶漏水进行维修，以及商品房内墙、门窗、电路、房屋地基进行维修处理，并新建储藏室一间，乙方维修需接受甲方（佳县白云山风景名胜区管理委员会）监督和审查验收。维修完成后，乙方有权免费使用该食府及商品房三年（从2014年6月20日起至2017年6月19日止）。合同签订后，被告依约履行了维修义务，同时将维修好的食府及商品房出租，商品房出租于第三人赵强峰等14户，按年度收取租金。2017年6月19日该商品房租期届满，原、被告均向第三人催促要求返还租赁物未果，诉来本院。
一审法院认为，原告管委员会与被告李世国所达成的《垫资维修合同》，属双方真实意思表示，且未违反有关法律规定，合同成立且已生效，应受法律保护。合同双方均应按照合同约定内容履行，垫资维修合同到期后被告李世国应按约定如期归还原告佳县白云山风景名胜区管理委员会所有物。第三人应按照诚实守信的原则，有义务及时将租赁的商品房归还于原告。庭审中，原告主动放弃要求被告支付逾期占用商品房的租金及违约金的请求，本院予以许可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告李世国及第三人赵强峰、刘东则、韩四耀、张建江、任建武、高锦秀、刘勇、高五海、申小鹏、李同庆、高彩林、任雄伟、贺连平、康又又将自己占有的白云山食府及商品房在本判决生效后二日内归还原告佳县白云山风景名胜区管理委员会。案件受理费100元，减半收取50元，由被告李世国负担。
在二审审理过程中，上诉人向法庭提交了佳县县长办公会议纪要一份，证明上诉人具有永久经营权。被上诉人管委会提交了租赁合同三份、收据三份，证明上诉人租赁管委会房屋。
对上诉人提交的证据，被上诉人管委会、李世国对真实性无异议，证明目的有异议，认为不存在永久经营权，无偿使用八年后，上诉人再无优惠经营权。对被上诉人管委会提交的证据，三上诉人对真实性无异议，证明目的有异议，认为其享有永久经营权，不是租赁权。
上诉人、被上诉人提交的证据，客观、真实，且对方无异议，依法予以确认。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点是：三上诉人与被上诉人属于何种法律关系，三上诉人对诉争房屋是否拥有永有经营权。
2002年7月17日，三上诉人与管委会、峪口乡政府签订的征地协议书载明：…二、新征地块面积和枣树的补偿，严格按照白云山旅游北线的补偿规定，一次性补偿（耕地面积确定为旱耕地）。三、甲方将为群众发展经济提供如下优惠政策。1、甲方将在新征地块修建商品门市。新修门市将按占地面积的多少提供被征地户经营门市，门市面积按照被征面积10-12平方米/亩分配给乙方，如有枣树将按照经济收入适当增加门市面积。门市面积分配由丙方负责协调解决。2、商品门市由甲方统一修建，乙方经营。从经营之日起连续八年甲方不得向乙方收取摊点管理费，八年后方可收取管理费。协议名为经营权，实质上符合租赁合同法律关系要件。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，管委会将商品门市分配给三上诉人，八年内不得向三上诉人收取管理费，八年后方可收取管理费，该管理费实质上就是租赁合同中的租金。且八年无偿使用期满后的2012年，三上诉人与管理会签订了租赁合同。租赁合同期满后，管委会先于2014年5月18日与李世国签订了租赁合同，后于2014年6月20日签订了垫资维修合同，均可证明三上诉人2014年前与管委会形成租赁合同关系，2014年后与李世国形成租赁合同关系。三上诉人称其与李世国不存在租赁关系，因其提交证据不足以证明该主张，故依法不予支持。至于三上诉人称商品门市系其征用土地换回来的，其拥有永久经营权。由征地协议第二条可知，其征用土地已一次性补偿，其使用门市系管委会给其的优惠政策。协议中并未载明三上诉人拥有永久经营权，法律中亦没有永久经营权之说。故三上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由刘东平、高锦秀、刘勇各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文龙
审 判 员 李 军
代理审判员 李佳悦
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 王 凯