湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第649号
上诉人（原审原告）中国人寿保险股份有限公司永州分公司。
负责人宇卫国，该公司总经理。
委托代理人易达，湖南湘律律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）管小华。
委托代理人廖江南，湖南君义律师事务所律师。
上诉人中国人寿保险股份有限公司永州分公司（以下简称人寿永州公司）因租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第1020号民事判决，于2015年11月3日向原审人民法院提交上诉状提起上诉，原审人民法院于2015年11月24日移送上诉状及案卷至本院。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月24日下午在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。上诉人中国人寿保险股份有限公司永州分公司的委托代理人易达，被上诉人管小华及其委托代理人廖江南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：管小华于2002年8月调入人寿永州公司，人寿永州公司将湘永路135号一栋2单元3号房分配给管小华居住，管小华在公司无房改房，该分配住房原已参与房改，房产证号为零地房字第0032**号，登记产权人为李靖安。后人寿永州公司于2010年4月9日下发《关于出售国寿投资公司留存住宅的通知》，确定管小华为该留存住宅的初定购买人。
原审认为：租赁是基于物权而产生。诉争房屋原已参加房改，登记产权人非本案人寿永州公司，人寿永州公司亦未提交充分证据证明双方存在租赁合同关系，故对人寿永州公司诉请依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回中国人寿保险股份有限公司永州分公司的诉讼请求。本案受理费112元，由中国人寿保险股份有限公司永州分公司负担。
宣判后，原审原告人寿永州公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定本案主要事实不清，缺乏证据和法律依据，判决结果错误。1、一审法院错误认定上诉人不是诉争房屋的产权人。被上诉人所住的涉案房屋按照房改政策在1990年代房改时已处置给李靖安，但李靖安对该房并不具有完全产权。1998年时，上诉人单位集资建房时，李靖安参加了集资建房，再次享有了上诉人的房改优惠政策。李靖安享受房改政策后，不仅将房屋退出来还给了上诉人，而且将房产证也交给了上诉人。因此，上诉人应为案涉房屋的产权人。2、一审法院错误认定上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁关系。为了解决被上诉人的临时住房，上诉人将该房租赁给被上诉人使用。上诉人按照《关于机关住房分配会议的纪要》精神，按每月每平方米1.2元的标准从被上诉人的工资中扣除其应缴的房屋租金。3、虽上诉人2010年4月份下发了《关于出售国寿投资公司留存住宅的通知》，但该通知没有经省公司批准，也没有实际实施，不具有法律效力，不能据此认定被上诉人购买了该房屋。被上诉人现仍居住在该房屋，其与上诉人形成了事实上的、不定期的房屋租赁关系。据此，上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人的房屋租赁关系成立，并由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。
被上诉人答辩称：1、被上诉人为上诉人单位的职工，享有参与单位房屋改制的权利。被上诉人管小华原在中国人寿双牌县公司工作期间，原可参加当时在双牌分公司的房屋改制，后因调入总公司工作，根据上诉人公司的要求放弃了双牌公司房屋改制权。被上诉人到上诉人公司工作后所分配的案涉房屋系改制房屋的延续而不是临时安排居住，故上诉人应当落实被上诉人的住房改制，而不是要求返还。2、2010年4月所下发的（2010）50号文件《关于出售国寿投资公司留存住宅的通知》中已明确约定被上诉人为所居住房屋的拟出售对象，且明确了房屋位置、地点、面积、原住房所有人、管理人、现居住人等各项信息，且该通知已经在ＸＸ分公司实际履行，而不是上诉人提出的未经省公司批准而未生效。3、上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系。上诉人没有提交任何证据证实其与被上诉人之间有租赁关系。上诉人所提交的《关于机关住房分配会议的纪要》约定的1.2元每平方米的租金，与被上诉人的房屋无关，而是由于当时产、寿险分家时，因尚没明确的情况下，对临时居住在原食堂和招待所之上的单间房屋规定的收费标准，并不是整个公司住房需要交纳租金。否则，这么多年来，上诉人不会也不可能不向被上诉人收取已约定的租金。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
上诉人在二审期间向本院提交了以下证据：
证据一、中国农业银行出具的证明一份，拟证明被上诉人配偶已在其所属公司享有房改政策，该《证明》载明：市人寿公司，原我行员工王跃进同志其爱人在贵公司工作。一九九七年王跃进在我行分有福利房一套，面积约为130平方米，楼层为三楼是实。落款单位：中国农业银行永州凤凰园支行，日期：2008年7月21日。
证据二、湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第1022号民事判决书，拟证明案涉房屋归上诉人公司所有。
证据三、职工公积金流水账，拟证明被上诉人享受单位的住房公积金。
被上诉人对上诉人提交的证据质证认为：上诉人提交的证据一、证据二都不属于新证据，证据一，不能证明被上诉人的配偶为王跃进；证据二，该判决书的当事人现已上诉，该判决书尚未生效，不能作为本案的证据；证据三，与本案无关。
本院对上诉人提交的证据审核后认为：证据一，中国农业银行出具的证明一份，该证据为复印件，其真实性无法核实，不能证明王跃进与被上诉人系夫妻关系，且与本案无关，本院不予采信。证据二，该一审判决书尚未生效，且与本案无关，本院不予采信。证据三，职工公积金流水账，只能证明上诉人为被上诉人缴纳了住房公积金，为职工缴纳住房公积金是用人单位的义务，与本案无关，本院不予采信。
被上诉人在二审期间未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为：本案双方争议的焦点为上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同法律关系是否成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”出租人应是出租房屋的所有人，承租人应向出租人支付租金。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案中，上诉人既并非案涉房屋的合法登记产权人，也未能提交与被上诉人签订的租赁合同及被上诉人按约缴纳租金的证据，上诉人主张成立租赁法律关系，既缺乏符合租赁法律关系的主体资格，也未能证明双方按约履行了租赁合同义务。因此，上诉人关于被上诉人与上诉人之间成立租赁合同法律关系的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费112元，由上诉人中国人寿保险股份有限公司永州分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴昭明
审 判 员 郑 霓
代理审判员 刘志军
二〇一五年十二月二十四日
代理书记员 张 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。