上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3419号
原告上海呈远鼎承投资管理有限公司。
法定代表人王立鹤。
委托代理人史厚元，上海市君悦律师事务所律师。
被告张云。
原告上海呈远鼎承投资管理有限公司（以下简称“呈远公司”）与被告张云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人史厚元、被告张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告呈远公司诉称：原、被告于2012年12月26日签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区茸梅路XXX号XXX幢XXX室房屋（以下简称“涉案房屋）出租给被告，房屋建筑面积为341平方米；租赁期限自2013年1月1日至2018年12月31日，房屋自交付之日起105天为免租期（自2013年1月1日至2013年4月15日）；房租第一年为每日每平方米1.5元（不含物业管理费）即月租金为15，558元，第二年每日每平方米为1.58元，之后逐年调整至第十年；每月每平方米物业管理费为3元即每月1，023元；租金为每三个月支付一次，先付后用，被告在已付租金到期当月15日前向原告支付下一期租金；签订合同当日支付相当于两个月租金及物业管理费金额的保证金即33，162元。合同签订后，原告将涉案房屋交给被告，被告交付租金及物业管理费至2013年7月14日，之后未再支付，经原告多次催讨未果。根据合同约定被告未交纳租金原告有权解除合同。故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付自2013年7月15日至合同解除之日的租金及物业管理费（2015年1月1日前按每月16，581元标准计算，其中租金每月15，558元，物业费为每月1，023元；2015年1月1日之日起按照每月17，411元标准计算，其中租金每月16，388元，物业费为每月1，023元）；3、被告于租赁合同解除后5日内向原告返还涉案房屋；4、被告向原告支付使用费，自从租赁合同解除后第六日起至涉案房屋实际返还之日止，按照日租金511.5元（1.5元／天×341平方米）的五倍即2，557.50元计算；5、被告向原告支付自从2014年8月至2014年10月拖欠的电费9，267元，水费2，367元；6、被告支付原告违约金49，164元（16，388元／月×3个月）。
被告张云辩称：一、对于解除合同及返还涉案房屋不予同意，被告是未按约支付租金及物业费，但是有原因的，首先原告将工业用地上的房屋改为商业用途有违相关规定；其次，原告有欺骗行为，原告在招商时承诺会培育涉案房屋所在的整个商业广场的市场，但是没有兑现，导致被告一直经营不好；最后，原告为了催讨房租曾在2014年7月3日带了十几个黑社会的人进行骚扰，导致被告无法正常经营。二、被告租金和物业费2013年7月14日全部交清，之后租金支付了一部分，物业费未再支付，具体为：2013年7月15日至10月14日这个季度优惠的的租金应是42，071元，被告在2013年9月现金支付了10，071元、11月现金支付了8，000元，尚有24，000元未再支付。对于欠付的租金及物业费同意支付，但是现在没有能力支付。三、对于使用费，原告主张的标准过高，要求调整，应按照合同约定的租金标准支付；四、关于原告主张的水电费属实，同意支付；五、关于违约金，被告不交纳租金有原因，不存在违约，故不同意支付违约金。
经审理查明：2012年12月26日，原告作为出租方与被告作为承租方签订《租赁合同》，合同第一条约定：原告将位于上海市松江区茸梅路XXX号XXX幢XXX室的房屋出租给被告，房屋建筑面积为341平方米，土地用途为工业；房屋平面图在本合同附件一；原告已向被告出示房产的业主确实拥有涉案房屋所有权和使用权的相应证明文件，原告保证被告可使用涉案房屋办理营业执照。第二条，被告租赁涉案房屋作为商业使用，开设重庆鱼庄。第三条，原告于2013年1月1日向被告交付涉案房屋，房屋租赁期限自从2013年1月1日至2018年12月31日；自房屋交付之日起，被告有105天的免租期（自2013年1月1日至2013年4月15日），免租期内被告无须向原告支付租金，但需按规定交纳免租期内的物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯、设备等因被告使用该房屋而产生的一切费用。第四条，第一年、第二年每日每平方米1.5元（月租金为15，558元），第三年、第四年每日每平方米1.58元，第五年、第六年每日每平方米1.65元，其中均不含物业费；物业费为每月每平方米3元，月物业管理费合计1，023元，物业管理费由被告承担并在每次支付租金的同时支付给原告；租金支付为每三个月支付一次，每期支付金额为三个月租金，被告应在已付租金到期当月15日前向原告支付下期租金，先付后用，如被告逾期支付租金，每逾期一日须按应付而未付租金金额的0.5%向原告支付租金逾期滞纳金。第五条，在原、被告签订房屋租赁合同当天，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金及物业管理费33，162元；租赁关系终止时，被告付清所有应付的租金和物业管理费及公用事业费，原告收取的房屋租赁保证金除支付合同中约定由被告承担的费用外，剩余部分原告应在30天内无息退还被告。第八条，除原告同意被告急需租赁涉案房屋外，被告应在本合同的租期届满后或本合同终止后5天内将涉案房屋归还给原告，未经原告同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的五倍向原告支付涉案房屋的占用期间的使用费。合同第十条，原、被告双方同意，有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按当期月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付对方损失的，还须赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（九）被告拖欠租金逾期超过15天的；（十）被告拖欠水、电、煤气等费用逾期超过15天的……。该合同补充条款第一条约定，自合同签订当日起即支付保证金、第一期租金、免租期内物业管理费共计86，486元（以上费用包含涉案房屋的保证金即2013年4月15日至2013年7月14日的租金和物业管理费即免租期内3个半月的物业管理费）；2013年7月14日前须支付第二期租金即物业管理费49，743元（2013年7月15日至2013年10月14日的租金及物业管理费），以后租金及物业管理费每三个月支付一次，先付后用。
合同签订后，原告将房屋交给被告，被告支付了保证金33，162元，2013年7月14日之前的租金及物业费已全部付清，2013年7月15日至2013年10月14日尚有24，000元未支付，之后未再支付过租金及物业费。
原告多次发函催讨租金，但未果，故原告涉讼。
另查明：位于上海市松江区茸梅路XXX号的房屋登记的权利人为上海施惠特投资管理有限公司，土地用途为工业，房屋建筑面积45，012.76平方米。2011年11月18日，上海施惠特投资管理有限公司出具转租授权书，载明同意原告对于茸梅路XXX号房屋进行转租。
审理中，本院于2014年11月14日，至涉案房屋进行了现场勘查，茸梅路XXX号房屋为群房，对外以呈远商业广场名义招商经营，涉案房屋位于该群房东南侧（现场未见编号），目前由被告经营“重庆渔庄”。
审理中，被告表示无力支付租金，本院就合同应予以解除予以了释明，并要求原、被告就合同解除以后的法律后果以书面形式向本院进行主张。原告坚持原来的诉讼请求，并同意被告交纳的保证金在欠付的费用中予以抵扣。被告在本院指定的期限内未向本院提出相关主张。
以上事实，由房地产权证、转租授权书、租赁合同、记账凭证、收据、催款通知函、快递单、照片以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。
被告无正当理由未按约支付的租金及物业管理费，违反合同约定，故原告现请求解除合同，有合同和法律依据，本院予以支持。关于被告拒付租金的抗辩意见难以成立，本院不予采纳。至于合同的解除日，由于原告并未在提起本次诉讼之前以书面形式通知被告解除合同，故本院以向被告送达诉状副本之日即2014年10月14日作为合同解除之日。
合同解除后，被告就缺乏了继续占有租赁物的合同依据，被告应当将租赁物返还原告，故原告要求被告返还租赁物的诉请，本院予以支持。被告还应按照合同约定的标准向原告支付欠付的租金及物业管理费，经计算其中租金为210，696元（具体计算方法：2013年7月15日至2013年10月14日尚欠24，000元，2013年10月15日至合同解除日2014年10月14日为15，558元／月×12个月=186，696元，两项相加为210，696元）；物业费为15，345元（2013年7月15日至2014年10月14日为1，023元／月×15个月＝15，345元）；租金及物业费合计为226，041元。因本案合同解除归责于被告，故按照合同第十条的约定支付违约金，但原告主张的违约金标准有误，本院认为按照合同约定应以解除合同时的月租金为标准计算三倍，即15，558元×3倍=46，674元。
关于合同解除以后的使用费，原告主张从租赁合同解除后第六日起至涉案房屋实际返还之日止，并无不当，本院予以支持，但对于原告主张的合同约定的日租金的标准五倍显属过高，本院酌情调整至日租金的1.3倍，即511.5元／天×1.3倍=665元。
关于原告主张的水电费，因被告予以认可，本院予以确认。
关于保证金，原告同意被告已付的保证金在上述欠付费用中予以抵扣，与法不悖，本院予以支持。
本案中，经本院释明，被告并未就合同解除的需要处理的后果提出书面请求。但经现场勘查，关于涉案房屋内的物品及未形成附合的装饰装修被告可在指定的返还房屋之日前自行拆除；对于尚存的已形成附合的装饰装修，鉴于本案合同系因被告违约而解除，且原告明确不同意利用，故被告可予以拆除，若被告不予拆除，原告亦可自行处理，且原告对已形成附合的装饰装修不予赔偿或补偿。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告上海呈远鼎承投资管理有限公司与被告张云之间的2012年12月26日的《租赁合同》于2014年10月14日解除；
二、被告张云于本判决生效之日起十日内将座落于上海市松江区茸梅路XXX号XXX幢XXX室“重庆渔庄”店铺（约341平方米）返还给原告上海呈远鼎承投资管理有限公司；
三、被告张云于本判决生效之日起十日内支付原告上海呈远鼎承投资管理有限公司至2014年10月14日的租金及物业管理费合计192，879元（其中已扣保证金33，162元）；
四、被告张云于本判决生效之日起十日内支付原告上海呈远鼎承投资管理有限公司2014年10月20日起至房屋实际返还之日止的使用费（按照每日665元计算）；
五、被告张云于本判决生效之日起十日内支付原告上海呈远鼎承投资管理有限公司2014年8月至2014年10月电费9，267元、水费2，367元，合计11，634元；
六、被告张云于本判决生效之日起十日内支付原告上海呈远鼎承投资有限公司违约金46，674元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，254元，减半收取4，127元，由原告上海呈远鼎承投资管理有限公司负担1，154元（已付），由被告张云负担2，973元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一五年一月七日
书 记 员 黄燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。