北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第07751号
原告李丰会，男，1980年2月2日出生。
委托代理人张茂东，北京徐凤明律师事务所律师。
委托代理人徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。
被告姜小军，女，1968年2月1日出生。
原告李丰会与被告姜小军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万会兵担任审判长，会同人民陪审员郭玲玲、王若组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李丰会及其委托代理人张茂东，被告姜小军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李丰会诉称：2011年3月12日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定自2011年3月15日至2016年4月30日，共计5年，由原告承租被告所有的坐落于北京市房山区××商业用房，其中2011年3月15日至2011年4月30日为免租金装修期，从2011年5月12日起开始正式计算租金，如乙方中途解除合同或违约需要补偿支付甲方免租期租金。合同签订后被告没有按照合同约定履行自己的义务。合同第7条规定，在甲方将房屋租赁前应保证上下水、燃气的附属设施处于正常使用状态。可实际情况是甲方既没有保障燃气管道正常通气，也不能使用，同时没有保障暖气的正常供应，致使乙方无法正常营业，被告已严重违约。尤其是在原被告签订的合同有效期内，被告方于2012年2月6日将该商业用房私自上锁，不准原告进入房内，造成原告在该房内的多种电器丢失或损坏。在合同有效的情况下，现被告将商业用房转租给他人，违反了合同约定。综上，被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失，为此诉至法院，请求判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同，被告返还保证金7万元、定金5万元，返还原告自2012年2月6日至同年5月1日的房屋租金46575元，赔偿我房屋装修费用10万元，支付我违约金36600元及赔偿广告牌及灯具费108486元。以上共计411661元。案件受理费由被告承担。
被告姜小军辩称：我同意解除合同，但我没有收到原告的保证金7万元，只收了2万元。定金5万元最后折成了房费，所以不存在定金了。2012年2月6日至5月1日的房屋租金没有给我，我怎么还给他，房屋装修费与我没有关系。2万元的保证金我也不同意给原告，因为原告违约了，所以应该将免租期的房租给我，共计25000元，保证金2万元还不够。我们合同约定2011年10月1日交下半年的房租10万元，但原告直到10月25日才给了我房租5万元，这是三个月的房租，后来原告锁门不营业了，我于2012年2月2日就挂了把锁，原告还贴了转让房屋的条，说转让成功后将房租给我补齐了，一个月期间原告也没有转让出去。转让期间即在2012年2月16日我就把我挂的锁撤了，当时我们约定是3月10日原告补齐我的房租，后来3月10日还是没有转让出去，也没有给我钱，我就找人把锁撬了，自己将房屋转租了。原告违反了租赁合同，我有权收回房屋，不存在违约金的问题。原告装修房屋的广告牌什么的和我没有关系，不同意承担诉讼费用。
经审理查明，姜小军（甲方）与李丰会（乙方）于2011年3月12日签订房屋租赁合同，约定由乙方承租甲方所有的坐落于北京市房山区××商业用房，面积为530平方米。合同第三条合同期限及装修免租条款：租赁期限自2011年3月15日至2016年4月30日，共计5年，其中2011年3月15日至2011年4月30日为免租金装修期，从2011年5月1日开始正式计算租金，如乙方中途解除合同或违约，需要补偿支付甲方免租装修期租金。甲方有权对乙方的装修进行监督，未经甲方许可，乙方不得擅自拆改房屋主体结构。在不改变和损坏房屋主体结构的前提下，甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰、添置新物品，但在装修时对房屋基础结构或基础设施造成损坏的，由乙方承担维修责任。当合同期满时，乙方添置其设备自行收回，乙方对房屋进行的装修部分在合同期满后归甲方所有。
合同第四条租金：租金标准为第一年人民币二十万元，每年递增一万元。租金支付方式为现金支付或者转账至甲方指定银行账户。租金第一年半年支付一次，乙方需提前30日支付下半年租金，本合同签订时，付清半年租金十万元整，2011年10月1日付下半年租金十万元整，第一年后每年租金支付时间分别为：2012年4月1日之前支付二十一万元整，2013年4月1日之前支付二十二万元整，2014年4月1日之前支付二十三万元整，2015年4月1日之前支付二十四万元整。甲方向乙方收取租金后应向乙方开具收款收据，乙方如需发票，税金由乙方支付。第五条费用及保证金事宜：乙方承担：供暖费、水费、污水处理费、电费、电话费、燃气费、网络费用等各种因乙方使用该房屋而发生的费用，并且保证按时缴纳。租赁期满时乙方保证所承担的费用应全部结清。乙方支付甲方五万元整（5万元）为房屋保证金，当合同期满后，如无任何违约责任，缴清所有应承担的费用一个月内，甲方将保证金退还乙方（第一年上半年交两万元，下半年交三万元）。
合同第六条交接：经双方甲方应于2011年3月15日与乙方进行交接，并将房屋钥匙移交乙方。合同期满后甲乙双方如不续签，乙方应于2016年5月1日之前迁出，将房屋移交甲方。第七条房屋的附属设施的维护：在甲方将房屋租赁前应保证上下水、电燃气暖气行装附属设施处于可正常使用的状态，如附属设施发生故障乙方应及时通知甲方修复。甲方对乙方的装修和改善增加设备的部分不承担维修义务。如在租期内乙方因不合理使用导致该房屋及附属设施发生损坏或者故障，乙方应负责维修或赔偿，费用由乙方承担。甲方房屋证明提供面积之外，乙方接改搭建的部分面积如因国家有关部门要求拆改时所造成的相应损失甲方不承担。第八条产权转移、转租及续租：乙方对此房屋没有转租，转让或部分转租，转让权（合同期内可以转让）。本合同租期期满二个月乙方以书面形式提出，经协商确认后，在本合同租期期满一个月续签新合同。租期届满后，乙在同等条件下的续租优先权，但乙方须无违反本合同规定的纪录（乙方已按合同规定承担了全部违约责任，且违约行为未影响本合同继续执行的除外）。续租的租金金额和条件，由甲、乙双方届时协商确定。
合同第九条合同的终止和解除：（一）经甲乙双方协商一致，可解除本合同。（三）甲方有下列情况之一的乙方有权单方终止合同，并视为甲方违约，并承担违约责任。1、不按约定时间交付该房屋达10日以上。2、交付房屋不符合合同约定严重影响使用。3、未按合同条款履行其它应由甲方履行的义务。乙方有下列情形的，甲方有权单方终止合同，视为乙方违约，乙方承担违约责任，合同自然终止。1、未按约定时间支付租金达七日以上，或未按时支付租金以外其它应由乙方承担的费用累计达5000元。2、擅自改变房屋用途或致使该房屋发生严重损毁的。3、利用底商从事违法活动。4、未按合同条款履行其它应由乙方履行的义务。第十条违约责任：除本合同第九条第四项约定之情形外，甲方无权提前解除或终止本合同。如果租赁期内甲方如提前终止合同，应提前二个月通知乙方，并支付乙方月租金200%的违约金并赔偿乙方装修损失。（二）如在租赁期内乙方提前终止合同，应提前两个月通知甲方，并支付甲方月租金200%的违约金。（三）若乙方未能按照合同规定的期限支付应付的租金及其它应由乙方承担的费用，除仍须履行上述付款义务外，还须向甲方支付上述款项自应付日起至实际日止的延迟利息，延迟利息按所欠款项每日0.5%计算。（四）若乙方在租期期满，或在租期内因严重违法使用使甲方权益受损，导致本合同无法继续履行时，乙方应立即迁出该房屋。若乙方逾期不迁，则从违约事实发生之日起，应按每日1000元向甲方支付房屋使用费用，直至乙方迁出为止。（五）乙方在使用该底商时，须遵守相关法律、管理规定，并承担因违反上述规定所产生的责任和后果，包括给甲方造成的连带责任。双方还对其他相关事项进行了约定。签订合同当天姜小军通过银行转账收到李丰会5万元，并且向李丰会出具了租金订金5万元的收款票据。
双方签订合同后，姜小军将房屋钥匙交与李丰会，李丰会即对租赁房屋进行了装修，2011年6月1日，李丰会经营的饭店开业。
2011年3月14日，李丰会通过银行转账向姜小军交纳房租5万元；2011年3月15日李丰会通过银行转账向姜小军交纳房屋保证金2万元，并出具了相应收据。当日，姜小军为李丰会出具收据，内容为：李丰会交来××房租（2011年5月1日至2011年11月1日）10万元整。2011年10月26日，姜小军收到李丰会自2011年11月1日至2012年1月31日止的房租5万元。因李丰会未交清剩余三个月的租金，双方产生矛盾，2012年2月2日姜小军将租赁房屋上了锁。2012年2月16日经协商，李丰会向姜小军出具欠条，内容：”今欠姜小军人民币拾万元整，如到2012年3月10号未付清××上所有物作抵押物品归姜小军所有，营业执照一同抵押，欠款交清后归还。拾万元包括2012年2月1日至5月1日房租5万元，保证金5万元。”遂后姜小军将锁打开。李丰会到2012年3月10日后未交清上述欠款，姜小军将租赁房屋门锁撬开，收回了房屋并张贴了招租广告。2012年3月27日姜小军将本案租赁房屋出租给他人。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、银行转账明细、收据、欠条、照片及庭审笔录等证据在案为证。
本院认为，李丰会与姜小军签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依诚实守信原则全面履行各自的义务。姜小军以李丰会未履行支付租金义务为由将涉案房屋收回并另行出租他人，双方的租赁合同实际上已经解除，故李丰会再要求解除双方租赁合同的请求，本院不予支持。关于租金订金一项，按照合同约定应在合同签订时交纳上半年租金10万元，李丰会在签订合同时仅给付姜小军租金订金5万元，3月14日又通过银行转账给付5万元，后于3月15日姜小军为李丰会出具收据证明其收到2011年5月1日至2011年11月1日的租金10万元，李丰会至此完成了给付2011年上半年租金的义务，现李丰会主张姜小军收取的租金订金5万元不包括在房租里应予返还，本院认为根据2012年2月16日欠条显示李丰会尚欠姜小军租金，在此情况下，该租金订金5万元应冲抵了上半年租金符合实际，如双方在约定保证金的情况下再另收取租金订金不符合常理，故对于该项请求，本院不予支持。关于违约金一项，因李丰会从事的是餐饮业，姜小军作为出租方理应按合同约定保障李丰会的燃气供应，租赁期间，姜小军始终没有接通燃气，且擅自将房屋上锁，违反合同约定，理应承担相应的违约责任。综合李丰会迟延支付租金的情况和姜小军违约性质，本院将酌情予以考虑。关于保证金一项，因双方在履行过程中产生矛盾，致使合同无法继续履行，故姜小军理应将收取的保证金退还李丰会。李丰会主张的保证金为7万元，经核实，李丰会于2011年3月15日交纳了2万元保证金，后在2012年2月16日约定的5万元保证金并未实际交付给姜小军，故本院对于返还2万元保证金的诉讼请求予以支持，关于5万元保证金的返还请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于返还2012年2月6日至2012年5月1日期间的租金一项，因李丰会并未实际履行2012年2月16日与姜小军约定的欠条义务，对于该期间的租金李丰会尚未交付姜小军，在此情况下，李丰会要求姜小军返还租金于法无据，本院不予支持。关于装修材料费和人工费及广告牌费及灯具费用一项，因本案争议房屋已由姜小军转租他人且已实际经营，同时姜小军对李丰会提供的相关协议和票据不予认可，经本院释明，李丰会不申请协议当事方出庭质证，故该项请求因缺乏充分有效证据佐证，本院不予支持。综上，李丰会诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告姜小军于本判决生效后十日内返还原告李丰会保证金二万元。
二、被告姜小军于本判决生效后十日内给付原告李丰会违约金三万元。
三、驳回原告李丰会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千七百三十八元，由原告李丰会负担二千六百八十八元（已交纳）；被告姜小军负担一千零五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期限届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 万会兵
人民陪审员 郭玲玲
人民陪审员 王 若
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 关 洁