重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酉法民初字第02682号
原告：王学斌，男，1970年2月27日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人。
委托代理人：陈伟，重庆汇润律师事务所律师。
原告：石金容，女，土家族，1979年9月13日生，重庆市酉阳土家族苗族自治县人。
被告：酉阳县龙城房产开发有限公司。
法定代表人：文洪，公司经理。
委托代理人：冉华宇，重庆百仁律师事务所律师。
第三人：重庆市酉阳县光达电气有限公司。
法定代表人：张红泰，公司经理。
委托代理人：冉景涛，重庆汇润律师事务所律师。
原告王学斌、石金容诉被告酉阳县龙城房产开发有限公司及第三人重庆市酉阳县光达电气有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员喻梅公开开庭进行了独任审理。原告王学斌、石金容的委托代理人陈伟、被告酉阳县龙城房产开发有限公司法定代表人文洪及委托代理人冉华宇、第三人重庆市酉阳县光达电气有限公司的委托代理人冉景涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月24日，原告与被告签订一份《重庆市商品房买卖合同》，原告在被告处购买位于酉阳县桃花源镇桃花源大道北路城北新区“龙泉小区”商品房一套，建筑面积为124.93平方米，总价款为338560元。合同签订当日，支付首付102560元，余款236000元已通过银行按揭支给被告，约定交房条件为：交房时间为2012年12月31日前；取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等。该房至今仍不符合约定交房条件。故诉至法院请求判令：被告支付逾期交房违约金：2013年1月1日至2013年12月31日，按照原告实际损失14800元支付；2014年1月1日起至符合约定交房条件之日止，按已付房款每日按万分之1.25计算；被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告第一项诉讼请求于法无据，不成立。原告第二项诉讼请求应由第三人承担责任。理由为：2011年6月22日，被告接管了第三人组建的酉阳县龙城房产开发有限公司修建的“龙泉小区”商品房项目，该项目在开发过程中，第三人对一些行政许可手续未办理完善，导致该房屋不符合约定交房条件。
第三人述称：第三人与原告之间无合同关系，第三人不承担责任。
经审理查明：二原告系夫妻关系。2011年8月24日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（简称：合同）及《补充协议》，合同约定原告在被告处购买位于酉阳县桃花源镇城北新区“龙泉小区”商品房一套，建筑面积为124.93平方米，总价款为338560元。合同第七条第一款（2）约定：“属预售商品房的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”，第七条第二款（1）约定“本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”；第八条约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”；第九条约定“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：2、逾期超过60日（与本条第1款第1项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5（该比率应不小于本条第1款第1项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。《补充协议》第八条（1）款约定，买卖双方的权利义务以合同和补充协议及其附件为准，其他形式及其在交易过程中口头表达的意向和信息，均不构成合同内容，不受其约束。
合同签订后，原告向被告支付首付款102560元，房屋余款236000元于2012年1月通过银行按揭支付给被告。至2012年12月31日止，该房屋未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告未提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，原告没有接房。2013年6月30日，龙城（龙泉）团购房小区业主协调组与被告、第三人进行协调，业主协调组提出交房时间2013年9月30日前交房，逾期交房违约金按周边的情况调整或重新约定每日万分之1.5。被告方相关工作人员提出于2013年7月10日前书面答复。2013年7月9日，被告作出：致团购房客户的函回复，函载明：根据2013年6月30日见面会上大家所关心的问题，经公司股东会慎重研究，现回复如下：一.我司将本着诚实信用的原则，严格按照国家法律的有关规定以及双方在《商品房销售合同》中的约定，承担延期交付的违约责任。二.龙泉小区二标段住房最迟于2013年12月31日前，达到合同附件中约定的客户的接房标准，客户可以接房，进场装修。并具备水，气，网络开通条件。三.对于2013年7月1日至2013年12月31日之间的延期交房赔偿，我公司承诺在承担《商品房销售合同》约定的违约责任的基础上，免去所有办理完毕购房手续的团购房客户自接房之日起一年的物业管理费。四.龙泉二标段住房，如果在2013年12月31日还未达到合同附件中约定的客户接钥匙的接房标准，再次延迟交房期间的违约金，在《商品房销售合同》约定的基础上提高150%。
另查明：2011年6月22日，第三人将持有的酉阳县龙城房产开发有限公司全部股权转让给重庆龙脊控股有限公司，包括本案“龙泉小区”商品房开发项目，酉阳县龙城房产开发有限公司具体实施该项目。
认定上述事实，有当事人的当庭陈述，被告公司基本情况、商品房买卖合同、按揭扣款清单、等证据在案佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为：原、被告间签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，其合同内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。2013年6月30日，原、被告、第三人及龙城（龙泉）团购房小区业主协调组的会谈中提出关于交房，违约金调整意见后，被告作出的《致团购房客户的函》，对会议提出的交房时间、逾期交房违约金的标准、方式、时间作出了变更，应为被告向原告发出的新的要约；原告以此主张权利，在诉讼中明确同意接受该函内容，原告已做出了承诺，且被告对已接房的团购业主，实际未收取一年的物管费，该函中部分内容已履行，故《致团购房客户的函》已产生法律效力。该函重新约定了交房时间，逾期交房违约金，对《重庆市商品房买卖合同》（简称：合同）及《补充协议》中原相应约定进行了变更。因而，双方均应按照《重庆市商品房买卖合同》（简称：合同）及《补充协议》、《致团购房客户的函》约定履行各自义务。被告应在2013年12月31日前将符合交房条件的房屋交给原告，但原告购买的房屋至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告未提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。被告的行为构成违约，应按双方约定内容承担逾期交房违约责任。原告提出2013年1月1日至2013年12月31日，按照原告房屋租金实际损失14800元支付逾期交房违约金的要求，既不符合法律规定又不符合双方约定、故不能以此计算该段时间的违约金。被告提出，本案违约责任，应由第三人承担的问题。依据《合同法》第一百二十一条之规定；“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。由此，第三人不承担本案违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告酉阳县龙城房产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告王学斌、石金容逾期交房违约金（2013年1月1日至2013年12月31日，基数为33856元，每日按万分之0.5计算，免去自接房之日起一年的物业管理费；2014年1月1日起至2015年11月2日止基数为33856元，每日按万分之1.25计算。）。
二、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费由原告预交805元，因适用简易程序减半收取402元，由原告负担25元，被告酉阳县龙城房产开发有限公司负担377元。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 喻 梅
二〇一五年十一月二日
书记员 王玮琪