安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第00988号
原告：合肥市文物管理处。
法定代表人：程红，处长。
委托代理人：计京旺，安徽安泰达律师事务所律师。
委托代理人：司开铭，安徽安泰达律师事务所律师。
被告：合肥微微食品厂。
负责人：陆小五，厂长。
被告：陆小五。
上述两被告共同委托代理人：史国华。
被告：曹庆。
原告合肥市文物管理处与被告合肥微微食品厂、陆小五、曹庆房屋租赁合同纠纷一案。本院于2014年3月3日受理，依法由审判员刘军适用简易程序于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告合肥市文物管理处委托代理人司开铭、被告合肥微微食品厂、陆小五共同委托代理人史国华及被告曹庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
合肥市文物管理处诉称：2010年3月3日，合肥市文物管理处与合肥微微食品厂签订《安徽省房屋租赁合同一份，约定合肥市文物管理处将位于合肥市庐阳区XX路XX号房屋租给合肥微微食品厂使用，租赁期限为3年，从2010年4月11日至2013年4月10日，年租金为121000元，若合肥微微食品厂将该房屋转租给第三方使用须事先征得合肥市文物管理处的同意并重新签订房屋租赁合同并约定了具体双方权利义务。合同期限届满后，合肥市文物管理处不再出租欲收回房屋，多次通过“通知”等方式告知合肥微微食品厂限期返还租赁房屋，但合肥微微食品厂一直不予返还且继续占有租赁房屋。2011年3月8日，合肥微微食品厂未经合肥市文物管理处同意擅自将涉案房屋转租给曹庆。2013年11月21日，合肥市文物管理处为妥善处理收回涉案房屋事宜，与合肥微微食品厂签订《协议书》一份，约定：合肥市文物管理处同意合肥微微食品厂使用涉案房屋至2014年2月15日止，并于期满次日交房；合肥微微食品厂于当日向合肥市文物管理处缴纳50000元行为保证金；若合肥微微食品厂未于房屋使用期限届满时将房屋返还合肥市文物管理处即视为违约，所交保证金50000元作为占有使用费赔偿合肥市文物管理处，不足部分，合肥市文物管理处有权要求合肥微微食品厂承担违约赔偿责任，继续追偿，占有使用费标准参照《安徽省房屋租赁合同》约定的租金执行。合同到期后，合肥市文物管理处多次通知两被告与曹庆要求返还房屋，但其拒不返还并占有使用至今，故合肥市文物管理处诉至法院，请求判令：1、合肥微微食品厂、陆小五、曹庆向合肥市文物管理处返还位于合肥市庐阳区XX路XX号的租赁房屋，并恢复原状；2、合肥微微食品厂、陆小五、曹庆支付合肥市文物管理处100833.33元（以年租金121000元，从2013年4月11日暂计算至2014年2月10日，之后顺延计算至返还全部租赁物并偿清所有款项时止）；3、合肥微微食品厂、陆小五、曹庆承担本案的诉讼费。
合肥微微食品厂及陆小五共同辩称：1、合肥微微食品厂确于2011年3月8日与曹庆签订《转租协议》一份，约定将涉案房屋转租给曹庆经营使用，但该转租行为是在合肥市文物管理处的协调下进行的，合肥市文物管理处对转租予以了认可，租金也一直由曹庆直接交给合肥市文物管理处，直至2013年4月10日双方都无任何异议。故合肥市文物管理处诉称合肥微微食品厂擅自转租、直至2013年11月21日才知晓转租情况与事实不符；2、合肥微微食品厂与合肥市文物管理处签订的租赁合同已于2013年4月10日到期，合同已履行结束，合肥市文物管理处于2013年11月21日与曹庆重新签订的《租赁协议书》与合肥微微食品厂及陆小五无关，也未告知合肥微微食品厂及陆小五，合肥市文物管理处要求合肥微微食品厂及陆小五承担基于其与曹庆签订的租赁合同而产生的违约责任无法律依据；3、根据法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故请求法院驳回合肥市文物管理处的诉讼请求，诉讼费用由合肥市文物管理处承担。
曹庆辩称：1、在承租的三年期间没有人告知曹庆只能承租三年，合同期限到期后曹庆曾向合肥市文物管理处询问有关租赁问题，合肥市文物管理处说可以续签，所以做了长期承租打算。合同到期后合肥市文物管理处通知曹庆搬走，但由于货物太多想减少损失就未搬走，合肥市文物管理处采取了停电、停水手段。之后，曹庆与合肥市文物管理处签订《协议书》并缴纳了50000元保证金；2、合肥市文物管理处应当知道该转租行为，2013年4月10日后的违约是由曹庆造成的，与合肥微微食品厂及陆小五无关。
经审理查明：2010年3月30日，合肥市文物管理处同合肥微微食品厂签订《安徽省房屋租赁合同》一份，合同约定：合肥市文物管理处将位于合肥市庐阳区XX路XX号房屋租给合肥微微食品厂使用，租赁期限自2010年4月11日至2013年4月10日，年租金为121000元，如合肥微微食品厂将该房屋转租给第三方使用须事先征得合肥市文物管理处的同意并重新签订房屋租。2011年3月8日，合肥微微食品厂同曹庆签订《转租协议》一份，协议约定合肥微微食品厂将合肥市文物管理处所有的涉案房屋转租给曹庆经营使用，租期自2011年3月8日至2013年4月10日，租金由曹庆直接交付给合肥市文物管理处。若拖欠房租，合肥微微食品厂有权直接收回房屋。2013年4月3日，合肥市文物管理处向涉案房屋送达通知要求在2013年4月10日合同期满后收回房屋，曹庆在该通知上签名。合同期限届满后，合肥微微食品厂及曹庆未将涉案房屋返还给合肥市文物管理处。2013年11月21日，合肥市文物管理处同曹庆签订《协议书》一份，协议约定：合肥市文物管理处与陆小五签订的房屋租赁合同早已届满，由于承租人尚有部分库存货物需处理，致使其继续占有涉案房屋不愿归还，其侵权行为严重损害了合肥市文物管理处的合法权益，双方达成如下协议：合肥市文物管理处同意曹庆使用涉案房屋至2014年2月15日，并于期满次日交房。曹庆须于本协议签订之日向合肥市文物管理处交纳50000元行为保证金，若曹庆依约将涉案房屋完好交还于合肥市文物管理处，合肥市文物管理处将免除曹庆所拖欠的房屋占有使用费，并于收到房屋后五日内如数返还保证金。若曹庆未依约返还涉案房屋即视为违约，曹庆同意将保证金作为占有使用费赔偿合肥市文物管理处，不足部分，合肥市文物管理处有权要求曹庆承担违约赔偿责任，继续追偿，占有使用费标准参照原《房屋租赁合同》约定的租金执行。协议约定后，曹庆交纳保证金50000元。2014年2月15日协议期满后，曹庆未归还涉案房屋。合肥市文物管理处诉至本院，要求判如所请。
另查明，合肥微微食品厂系个人独资企业，投资人为陆小五。
上述事实有安徽省房屋租赁合同、协议书、转租协议、通知、营业执照及当事人陈述予以证实。
本院认为：根据各方提供的证据及陈述可以认定合肥市文物管理处与合肥微微食品厂签订的租赁合同约定的租赁期限已届满，在租赁期限内合肥微微食品厂已将涉案房屋租赁给曹庆。在转租的情况下，合肥市文物管理处系出租人地位，合肥微微食品厂系承租人及转租的出租人地位，曹庆作为次承租人地位。本案争议焦点在于合肥市文物管理处与曹庆之间于2013年11月21日签订的协议书是否实质上改变了各方之间的主体地位？即合肥市文物管理处是否直接与曹庆之间发生房屋租赁关系？本院对于予以否认，具体分析理由如下：
（1）曹庆承租涉案房屋系基于其与合肥微微食品厂之间签订的租赁合同，并非自合肥市文物管理处租赁而来。虽然曹庆及合肥微微食品厂陈述合肥市文物管理处知晓并同意合肥微微食品厂与曹庆之间的租赁关系，但是否知晓仅影响到出租人即合肥市文物管理处是否同意转租，并不能改变三者之间的租赁关系；
（2）合肥市文物管理处与合肥微微食品厂之间的租赁期限已届满，承租人合肥微微食品厂根据法律规定在租赁期限届满后应当按约返还租赁房屋，合肥微微食品厂在合同约定的租赁期限届满后并未履行返还房屋的义务，合肥市文物管理处与合肥微微食品厂之间的租赁合同并未履行完毕。合肥微微食品厂以“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的法律规定为由予以抗辩，本院不予采信；
（3）合肥市文物管理处与曹庆于2013年11月21日签订的协议书并非重新签订租赁合同。根据协议内容应认定作为出租人的合肥市文物管理处为了让实际占有人曹庆返还房屋作出的约定，该约定的2014年2月15日前交房系基于曹庆尚有部分库存货物需要处理而给予的返还缓冲期限。另外，曹庆缴纳保证金50000元在合同签订时被认定为行为保证金，若按期交付房屋，则出租人合肥市文物管理处同意免除房屋占有使用费并返还保证金，若不按期返还房屋，则以保证金作为占有使用费予以赔偿，其目的是为了督促实际占有人曹庆能够及时按约履行交付房屋义务。该约定系出租人合肥市文物管理处为了及时收回房屋而做出的，并非为了赚取租金而重新签订房屋租赁协议。合肥微微食品厂抗辩认为在租赁期限届满后未通知或者征得其同意的情况下合肥市文物管理处与曹庆单独签订协议书应认定合肥市文物管理处与合肥微微食品厂之间的租赁协议已履行完毕，合肥微微食品厂不应承担返还房屋及支付占有使用费的义务。在房屋被转租且租赁期限届满的情况下，承租人及次承租人均有履行返还房屋的义务。房屋所有人要求次承租人返还房屋系基于物权保护的返还原物请求权，故合肥微微食品厂的抗辩意见，本院不予采信。
综上所述，由于合肥市文物管理处收取租金至2013年4月10日。由于曹庆未按时交房，故对于其缴纳的50000元保证金应冲抵2013年4月11日起的占有使用费。经核算，50000元保证金冲抵占有使用费至2013年9月11日。自2013年9月12日起合肥微微食品厂与曹庆向合肥市文物管理处支付占有使用费。因合肥微微食品厂系陆小五个人独资企业，不具备法人资格，故投资人陆小五应当与合肥微微食品厂共同承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告合肥微微食品厂、陆小五、曹庆于本判决生效之日起十日内将位于合肥市XX路XX号房屋恢复原状并返还给原告合肥市文物管理处；
二、被告合肥微微食品厂、陆小五、曹庆于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市文物管理处占有使用费（自2013年9月12日起按年租金121000元计算至房屋返还之日止）；
三、驳回原告合肥市文物管理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为1698元，由原告合肥市文物管理处负担200元，被告合肥微微食品厂、陆小五、曹庆负担1498元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 刘军
二〇一四年五月六日
书记员 梁静
附：本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国个人独资企业法》
第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。