湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第02573号
原告彭建斌。
委托代理人彭佳。
被告梁孟。
委托代理人李兵，湖南本义真元律师事务所律师。
委托代理人曾强，湖南本义真元律师事务所律师。
原告彭建斌(以下简称原告)诉被告梁孟（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘文涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭佳，被告委托代理人李兵、曾强出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月18日，原告与被告签订一份《租赁合同》，合同约定原告将长沙市雨花区人民中路390号房屋租赁给被告使用，租金为每月20000元，按每六个月缴纳一次，在合同签订之日交清租金。从2013年12月1日起，在上一年的租金递增的基础上每年递增5%的租金，以后应提前十天缴纳租金，若被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告按月租的10%支付违约金。被告有上述违约行为的，原告有权提前终止合同，收回房屋，并向乙方追缴一个季度的违约金。合同履行过程中，被告多次违反合同约定，拖欠房租。自2014年6月1日至今，被告拖欠租金258300元。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告诉至本院，请求判令：1、请求判令解除《租赁合同》；2、请求判令被告支付拖欠的两期共计十二个月房租，计258300元（第一期次六个月房租，计算期限从2014年6月1日起至2014年11月30日，房租共126000元；第二期次六个月房租，计算期限从2014年12月1日起至2015年5月31日，房租共132300元）；3、请求判令被告支付违约金，共计1022000元（第一次逾期缴纳房租违约金，计52000元，计算期限从2013年6月1日起至2013年6月26日，违约期共26天，月租20000元10%即2000元×26天；第二次逾期缴纳房租的违约金，计668000元，计算期限从2014年6月1日起至2015年4月30日，违约期共334天，即2000元×334天；第三次逾期缴纳房租的违约金，计302000元，计算期限从2014年12月1日起至2015年4月30日，违约期共151天，即2000元×151天。合同约定，拖欠租金，每逾期一日，违约金按月租10%每天支付给甲方）；4、请求判令被告支付拖欠的两个月水、电费（2014年3月9日至2014年5月9日），共1137元；5、本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、《租赁合同》已于2014年5月31日解除，被告无须支付后续租金及违约金。1、原告存在严重违约行为，致使合同目的不能实现。根据物权法的相关规定，住宅不得随意用于经营使用。而原告隐瞒房屋性质，将住宅用途的房屋作为经营性用房出租给被告，且事后也未取得相应业主的同意，既违法又违约；2、原告因与他人发生经济纠纷，导致租赁房屋被长沙市雨花区人民法院查封，严重影响了被告的正常经营，而原告一直未妥善处理上述事宜，致使被告的经营日趋恶化；3、因原告上述行为导致被告经营困难，被告欲按照合同的约定将所租房屋转让，但原告不仅不配合，反而采取多种措施阻挠被告转让门面。被告无奈之下于2013年8月份左右将商铺关门停业，而后通知原告前来收房，但原告一直未出面与被告协商。被告虽然停止营业，但仍支付房屋租金至2014年5月31日。但此后双方未能妥善解决问题；4、被告依法行使合同解除权，并通知原告，双方签订的《租赁合同》已于2014年5月31日解除。因租赁合同已无履行的必要，且又无法联系原告协商解除合同，被告依据合同法的相关规定，依法行使解除合同的权利，被告于2014年5月19日和2014年5月23日在经营的商铺门前张贴告示，通知原告解除合同；5、被告没有违约行为，不应承担违约责任。被告已依约支付2014年5月31日前的租金及水电费，不存在任何违约的情况。2014年5月31日之后，因合同已解除，双方的权利义务终止，被告自然不存在违约行为。因此，请求人民法院确认《租赁合同》已于2014年5月31日解除，原告应当退还被告支付的押金100000元及房屋转让金50000元。二、被告已支付2014年5月31日前的全部水电费，原告无权再要求被告支付。请求人民法院依法驳回原告的该项诉讼请求。综上，请求人民法院查明案件事实，依法判决，维护被告的合法权益。
经审理查明，2012年10月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：1、租赁房屋位于人民中路390号；2、租赁期限为5年，从2012年12月1日起至2017年11月30日止；3、租金为每月20000元，按每六个月缴纳一次，在该租赁合同签订之日交清租金，从2013年12月1日起，在上一年的租金递增的基础上每年递增5%的租金，以后每次缴纳租金�应提前十日；4、转让费应于进场前一次性支付给甲方；乙方应按时缴纳租金，如逾期缴纳租金，每逾期一日，则乙方违约金按月租10%每天支付给甲方，乙方有以上行为，甲方有权提前终止合同，收回房屋，并向乙方追缴一个季度的违约金；5、乙方向甲方预交50000元转让金后，可以在合同期限内转让门面，但房租及房屋押金在原基础上不低于10%，合同期满后，如续签，转让费另行协商，合同期满后未转让此款无条件退还；6、乙方需交押金100000元，在合同期满和此门面转让后，押金无条件退还；7、合同就房屋装修、房屋返还等内容进行了约定。同日，被告向原告支付押金100000元。次日，被告向原告支付转让权费50000元。而后，被告开始使用租赁的门面，并支付了2014年5月31日前的全部租金。
2013年5月24日，长沙市雨花区人民法院向被告下达一份《协助执行通知书》�协助事项如下：从即日起停止支付应当支付原告等人的场地租金以及其他费用，门店租金将按照租赁合同的约定由长沙市雨花区人民法院提取。经庭审核实，被告在收到上述《协助执行通知书》后，并未按照上述事宜执行，被告将2013年5月24日至2014年5月31日止的租金直接支付给原告本人。
在本案审理过程中，被告陈述因原告阻挠其转让，被告于2013年8月左右歇业，于2013年底腾空门面。2014年5月期间，被告通过张贴通知、电话联系等方式告知原告要求解除合同，因原告一直拒绝与被告处理上述事宜，被告最终确认合同解除的时间为2015年5月31日，被告无须再支付此后的租金。
另查明，本案被告所承租房屋登记的所有权人为原告，房屋用途为住宅。被告承租房屋期间一直以长沙市雨花区代杏干面粉馆的名义对外从事经营。
2014年9月5日，原告通过短信的形式告知被告应当支付2014年3月9日至2015年5月9日的水、电费用合计1137元。同日，被告回复短信表示已收到上述短信，且未对金额提出异议。
2015年5月18日，原告诉至本院，请求判如所请。
以上事实有《租赁合同》、两份收条、收据、《协助执行通知书》、房屋产权登记表及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止规定，合法有效。原告已按合同约定将租赁房屋交付给被告，被告应当按照合同约定支付房屋租金。经双方确认，被告已将2014年5月31日前的房屋租金支付完毕。现原告主张2014年6月1日起至2015年5月31日的房屋租金，而被告主张双方签订的《租赁合同》已于2014年5月31日解除，被告要求解除合同系因原告违约在先。被告是否享有依法解除合同的权利是本案应当予以确认的问题。被告主张原�存在其他违约行为致使《租赁合同》的合同目的无法实现，其一为原告隐瞒房屋真实情况，将住宅房屋作为经营性房屋出租给被告使用，双方约定的交租期限自2012年12月1日起，被告自2012年起已实际使用承租的房屋并一直用于经营，且此后被告的经营活动并未因承租房屋的性质而中断或无法进行，上述房屋的性质并未影响到被告的正常经营。与此同时，被告主张合同解除的时间为2014年5月31日，而被告在庭审过程中称在原告起诉之后才知道承租房屋的性质为住宅，此前并不知情，因此被告该项主张无事实依据，本院不予支持。其二为原告与他人发生经济纠纷，导致被告承租的房屋遭长沙市雨花区人民法院查封，严重影响了被告的正常经营。经核实，长沙市雨花区人民法院向被告下达了《协助执行通知书》，协助执行的内容并非要求被告停止经营，而只是要求被告将�当支付给被告的租金直接支付至长沙市雨花区人民法院，被告依约支付租金系其合同义务，支付对象的变更并不影响被告正常使用房屋，且被告也未按《协助执行通知书》的要求执行，故被告的主张与事实不符，本院不予支持。其三为原告刻意阻挠被告转让房屋，导致被告关门停业，现被告并未提交相应证据证明原告存在上述行为，故本院对被告的该项主张不予支持。被告提出原告存在其他违约行为致使合同目的无法实现的主张不能成立，被告通知原告要求解除合同的行为不符合《中华人民共和国合同法》规定的解除条件，不具备单方解除合同的效力。现原告因被告未支付到期租金而要求解除合同，被告亦表示不再履行合同义务，双方签订的《租赁合同》已无履行的可能，故《租赁合同》可以解除，解除的具体时间根据本案的具体情况以被告收到民事起诉状的时间即2015年6月11日解除。
关于租金计算问题。根据《租赁合同》的约定，自2013年12月1日起，在上一年的租金递增的基础上每年递增5%。2013年12月1日前的租金为每月20000元，2013年12月1日至2014年11月30日的租金为每月21000元（20000元/月+20000元/月×5%），2014年12月1日至2015年11月30日的租金为每月22050元（21000元/月+21000元/月×5%）。原告主张的租金时间段为2014年6月1日至2015年5月31日止，该时间段未超过本院确定的合同解除时间，本院予以确认。2014年6月1日至2014年11月30日的租金为126000元（21000元/月×6月），2014年12月1日至2015年5月31日的租金为每月132300元（22050元/月×6月），被告累计应当支付的租金为258300元，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金计算问题。虽然被告主张单方解除合同，但并不具备单方解除合同的效力，被告理应按照合同的约定金额及时间支付房屋租金。现被告未按约定支付房屋租金，应当承担违约责任。《租赁合同》约定租金按六个月缴纳一次，自2013年12月1日起，应提前十天缴纳。根据上述约定，2014年6月1日至2014年11月30日的租金，被告应在2014年5月22日之前支付，2014年12月1日至2015年5月31日的租金，被告应在2014年11月21日之前支付。与此同时，合同约定的违约金按所欠租金的10%每天支付，该标准明显过高，本院酌情按每日万分之五的标准进行计算。因此，2014年6月1日至2014年11月30日的租金126000元的违约金从2014年5月22日起按每日万分之五的标准计算至本金实际偿还之日止，2014年12月1日至2015年5月31日的租金132300元的违约金从2014年11月21日起按每日万分之五的标准计算至本金实际偿还之日止。另，被告在答辩意见中提出要求原告退还100000元保证金与50000元转让费，因被告未依法提起反诉，本案不予审理。
关于水、电费支付问题。原告通过手机短信的形式告知被告应当支付尚未支付的水、电费1137元，被告亦收到该短信，且未提出异议，本院予以确认。现被告未能提交相应证据证明其已支付该部分费用，故原告要求被告支付拖欠的水、电费1137元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告梁孟于本判决生效后十日内向原告彭建斌支付2014年6月1日至2015年5月31日的租金258300元；
二、被告梁孟于本判决生效后十日内向原告彭建斌支付逾期支付租金的违约金（2014年6月1日至2014年11月30日的租金126000元的违约金从2014年5月22日起按每日万分之五的标准计算至本金实际偿还之日止，2014年12月1日至2015年5月31日的租金132300元的违约金从2014年11月21日起按每日万分之五的标准计算至本金实际偿还之日止）；
三、被告梁孟于本判决生效后十日内向原告彭建斌支付拖欠的水、电费1137元；
四、驳回原告彭建斌的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16334元，因适用简易程序减半收取8167元，由被告梁孟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 刘文涛
二〇一五年七月二十四日
书记员 曹川川