四川省乐山市市中区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）川1102执异49号
案外人：易桂花，女，1948年7月25日出生，汉族，居民，住四川省井研县。
委托诉讼代理人：李水珍，女，1966年6月9日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。系案外人易桂花之女。
案外人：李水珍，女，1966年6月9日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
案外人：李其鹏，男，1968年10月22日出生，汉族，居民，住四川省井研县。
委托诉讼代理人：李孟，男，1973年12月28日出生，汉族，居民，住四川省井研县。系案外人李其鹏之弟。
案外人：李义，男，1971年4月26日出生，汉族，居民，住四川省井研县。
委托诉讼代理人：李孟，男，1973年12月28日出生，汉族，居民，住四川省井研县。系案外人李义之弟。
案外人：李孟，男，1973年12月28日出生，汉族，居民，住四川省井研县。
申请执行人：乐山三江农村商业银行股份有限公司。住所地：四川省乐山市市中区春华路南段506号。统一社会信用代码：91511100207057661H。
法定代表人：金宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈春萍，四川智凯律师事务所律师。
被执行人：周进生，男，1973年4月28日出生，汉族，居民，住四川省井研县。
被执行人：李德贵，男，1955年7月22日出生，汉族，居民，住四川省井研县。
在本院执行乐山三江农村商业银行股份有限公司与周进生、李德贵借款合同纠纷一案中，案外人易桂花、李水珍、李其鹏、李义、李孟于2018年5月24日对本院拍卖被执行人李德贵位于四川省井研县的房产（房权证号：井房权证监证字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人易桂花、李水珍、李其鹏、李义、李孟称：位于四川省井研县门市由李德贵与周进生共同开发。该门市于2011年修建完工后，偿还被继承人李云富（曾用名：李荣富），多出部分由李云富以5万元价格购得并于2011年下半年装修后搬入居住。该1号门市在开发前系李云富在1998年7月以5000元的价格从李德贵手中购得房子及土地的所有权。2010年，周进生、李德贵对该地段开发商品房时要拆迁李云富已经购得的房产，于是在村委会成员徐树斌、郝世文、李世文的见证下，李云富与周进生、李德贵签订协议，约定李云富所属的1号门市由周进生、李德贵开发修建完工后交还李云富，超出原面积部分由李云富以市场价格购买。故，四川省井研县门市的所有权属于李云富。被继承人李云富于2015年病故，案外人易桂花、李水珍、李其鹏、李义、李孟作为李云富的遗产继承人请求撤销（2018）川1102执恢143号执行裁定书，停止拍卖登记在被执行人李德贵名下位于四川省井研县（房权证号为：井房权证监证字第××号）的房产。
为证明其异议主张，案外人向本院提交了协议、收条、收款收据、居民死亡户籍注销证明、公证书、证明、老年人优待证、残疾人证、上岗证及照片等证据。
申请执行人乐山三江农村商业银行股份有限公司称，本案所涉执行标的所有权证、土地使用证登记在李德贵名下，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，应认定李德贵为案涉房产的权利人；案外人提交的购房协议中出卖人为周进生，而不是李德贵，不能证明周进生有权处分登记在李德贵名下的房产，购房协议效力待定；申请执行人对执行标的依法办理了抵押登记，且在办理抵押登记时房屋所有权证和土地使用证均显示案涉房产系李德贵单独所有，申请执行人基于对不动产登记公示效力的信任对李德贵提供的抵押物设立抵押权即是善意，故案外人的请求不能对抗申请执行人的优先受偿权，请求依法驳回案外人的异议。
本院查明：原告乐山三江农村商业银行股份有限公司与被告周进生、李德贵金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月29日作出（2016）川1102民初3038号民事判决：”一、被告周进生在本判决生效后十五日内偿还原告乐山三江农村商业银行股份有限公司贷款本金967368.06元及利息（截止2016年7月14日尚欠利息37008.40元、复利589.09元；从2016年7月15日起至本金付清之日止的逾期利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2.4倍计算；从2016年7月15日起的复利：以37008.40元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.6倍计算；如遇基准利率调整的，则自次年1月1日按浮动比例做相应的调整）；二、原告乐山三江农村商业银行股份有限公司对被告李德贵所有的位于乐山市井研县房产（房产证号分别为：井房权证监证字第××号、××号、××号、××号、××号）以折价、拍卖、变卖方式取得的价款在本判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权”。判决生效后，因被告周进生、李德贵未履行判决义务，申请执行人依据该生效判决于2017年2月9日向本院申请执行，本院予以受理，案号为（2017）川1102执196号。执行中，本院于2017年8月1日查封上述案涉房屋。2017年10月9日，经申请执行人同意，本院作出（2017）川1102执196号之一执行裁定，终结本次执行程序。2018年3月19日，申请执行人向本院申请恢复执行，本院予以受理，案号为（2018）川1102执恢143号。因被执行人未限期履行债务，本院于2018年3月23日作出（2018)川1102执恢143号执行裁定，裁定拍卖登记在被执行人李德贵名下位于四川省井研县房产（房权证号分别是：井房权证监证字第××号、××号、××号、××号、××5号），同时在案涉房产所在地张贴了拍卖公告。执行中，案外人以本院拍卖的位于四川省井研县房产（房权证号为：井房权证监证字第××号）的1号门市为被继承人李云富所有为由，向本院提出书面异议。
李德贵与申请执行人于2012年12月28日签订了《最高额抵押合同》，合同主要约定李德贵以其单独所有的位于井研县房产（房产证号分别为：井房权证监证字第××号、××号、××号、××号、××号）为周进生在原告处的上述借款债务提供最高额抵押担保。抵押担保最高额为200万元贷款，担保范围为主合同项下全部借款本息、复利、违约金、实现债权的费用和所有其他应付的费用。2012年12月28日，申请执行人、李德贵依法办理了抵押登记，申请执行人取得了编号为井房他证他权字第××号《房屋他项权证》。本院已生效的（2016）川1102民初3038号民事判决书对案涉房产的抵押权效力予以确认。
李德贵于2012年11月20日对位于井研县的房产办理了房屋所有权登记（房权证号：井房权证监证字第××号），房屋所有权证书载明该房产系李德贵单独所有。
案外人提供的证据展示，1998年7月15日，四川省井研县三江酒厂向李云富开具收到5000元的《收款收据》，”摘要栏”载明：”三江酒厂猪场修好医站二间小房和地费在内一次性付”，该《收款收据》上加盖了”四川省井研县三江酒厂”的印章，”收款人签名”处加盖了李德贵印章，”交款人签名”处填写的是”李荣富”。2013年8月2日，周进生出具《收条》，载明”今收到李荣富在华生小区门市原拆建20㎡，现有修建为43㎡，补差购买23㎡的现金款50000元（伍万元整），包括水、电户头费已全部付清。注：今后办理门市的国有土地使用证和产权证的税、交易费及门市土地证和产权证的工本费由李荣富另外付款。办理由周进生负责”，周进生在”收款人”处签字。
另查明，李云富于2015年2月12日死亡。（2016）井证字第064号《公证书》载明，李云富无遗嘱和遗赠扶养协议，其父母已先于其死亡。李云富配偶为易桂花，李云富与易桂花的婚生子女为：李水珍、李其鹏、李义、李孟。
2018年5月30日，井研县社区委员会出具证明”兹有井研县李云富，男，汉族，（该员于2015年2月12日因病死亡），与中华人民共和国残疾人证川乐井第××号李荣富系同一人，特此证明”，并加盖”井研县××社区委员会”印章。2018年5月31日，井研县××镇人民政府在该证明上加盖了公章，并载明”情况属实”。
以上事实,有（2016）川1102民初3038号民事判决书、（2017)川1102执196号之一执行裁定书、（2017)川1102执恢143号执行裁定书、执行卷宗材料以及当事人陈述、收款收据、公证书、收条、证明及照片等证据予以佐证。
本院认为，本案争议的焦点在于案外人提出的异议能否对抗申请执行人对执行标的享有的优先受偿权。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：”申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，本案中，申请执行人依据不动产登记公示效力与李德贵签订《最高额抵押合同》，并就李德贵提供的抵押物设立了抵押登记，且经本院（2016）川1102民初3038号生效判决确认申请执行人对该抵押物享有优先受偿权。故，案外人要对抗申请执行人的优先受偿权，须具有法律、司法解释另有规定的除外情形。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。本案中，案外人主张被继承人李云富于1996年以5000元的价格向李德贵购买二间房产，但其提供的收款收据上既加盖了四川省井研县三江酒厂的印章，也加盖了李德贵个人印章，现有证据无法确定四川省井研县三江酒厂、李德贵与案外人主张的房产之间有何关联；案外人主张周进生于2013年8月2日收到李云富补差购买23㎡的款项，但案涉房产于2012年11月20日登记在李德贵名下并为李德贵单独所有，在案证据无法确定该收条与李德贵有无法律意义上的关联，案外人也没有提交证据证明本案案涉房产未过户登记在被继承人李云富名下非因李云富自身原因造成，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。
关于案外人主张其购买的房产系商品房的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系专门针对被执行人系房地产开发企业而规定的特别条款。本案中，向被继承人李云富出具收条的是周进生，而非房地产开发企业；且案涉房产登记在李德贵名下，而非登记在具有商品房开发资质的房地产开发企业名下，案外人提交的证据尚不足以证明异议指向的标的物系房地产开发企业对外出售的商品房，故不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。
综上，基于担保物权性质上属于定限物权，优先于所有权。案外人提交的证据尚不足以证明其具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的”但书”情形，其对案涉房产提出排除执行的异议不能对抗申请执行人享有的优先受偿权。本院基于被执行人未履行生效判决确认的债务，对案涉房产作出裁定予以拍卖，并无不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人易桂花、李水珍、李其鹏、李义、李孟的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 ＸＸ辉
审判员 万 敏
审判员 王 涛
二〇一八年六月五日
书记员 王诗晴