广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1613号
上诉人（原审被告）：邓学梅，女，汉族，1977年12月16日出生，住四川省江安县。
委托代理人：吴瑞雪，广东百科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢炳灯，男，1951年2月17日出生，香港居民，现住广州市南沙区。
委托代理人：王季秋，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人邓学梅因与被上诉人卢炳灯房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2013）穗南法民三初字第356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月22日，卢炳灯（卖方，甲方）与邓学梅（买方，乙方）签订《房地产买卖合同》约定：甲方将自有的坐落于广州市南沙区南沙街环市大道西483号海韵路4号楼204房（房地产权证号：04××88）出售给乙方，该房建筑面积100.08平方米，套内面积83.34平方米，该房地产交易价格为500000元。同日，卢炳灯向邓学梅出具收据，收据内容为“今收到邓学梅交来购南沙区南沙街环市大道西483号海韵路4号楼204房楼款500000元正”；南沙开发区地方税务局第一税务分局开具销售建筑物、构筑物发票，发票内容为“付款方名称：邓学梅，收款方名称：卢炳灯，不动产项目名称：房屋转让，销售的不动产楼牌号：南沙区南沙街环市大道西483号海韵路4号楼204房，金额（元）：500000，款项性质：售房款，税额：40151.82元”。2012年11月30日，卢炳灯、邓学梅就上述房产办理过户登记手续，房地产权证号为45××93，产权人为邓学梅，房屋所有权取得方式为购买。
2013年5月2日，卢炳灯（乙方）、邓学梅（甲方）就涉案房屋签订《协议书》，内容为：乙方在2012年11月30日将名下位于南沙街环市大道西483号海韵路4号楼204房的一处房产产权过户到甲方名下，现因乙方身体不佳和经济出现危机。乙方要求将以上房产重新过户到乙方名下，甲方有义务配合乙方完成上述房产过户手续。并在过户未完成之前，甲方自愿一直陪同乙方直至完成所有过户手续。
为证实上述协议是邓学梅受卢炳灯胁迫所签订，邓学梅提交了编号为南沙（09）1004957的《报警回执》，并陈述报警时警察到现场要求双方自行协商解决，并未给双方做笔录。该回执显示：报警人为邓学梅，报警时间为2013年5月2日14时5分，处警民警警号为012539。
2013年6月28日，卢炳灯向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除其和邓学梅于2012年11月22日签订的《房屋买卖合同》；2、邓学梅将广州市南沙区南沙街环市大道西483号海韵路4号204房归还其并协助办理过户手续；3、本案诉讼费由邓学梅承担。
原审诉讼中，原审法院向广州市公安局南沙区分局金州派出所进行了调查取证，该所警察罗某（警号012539）在《调查笔录》中陈述：“我所在2013年5月2日14时5分接到报警，我是当天受派出所指派出警的警察罗某，我们出警到了鸿兴酒店，在该酒店大堂看到两男一女，其中女方说不让她走，我们询问他们是什么事由，一男子说‘现在这女子与卢生同居了几年，现卢生因生意不好，卢生在逸涛买了套房现登记在女方名下，而女方又将它卖给他人了，卢生跟该女子之间有协议，在卢生有生之年女方不得擅自处理该房产’。而女方说该房子登记在她名下，她有权处理。因双方陈述各有依据，我们无法判断其依据是否合法有效，所以建议他们通过诉讼方式解决，然后女方在男方拟好的一份协议上签了名。双方没有表示其他异议，因有其他公务要执行，我们就离开了酒店。大家也都离开了酒店。当时大家都坐在酒店大堂，现场可自由行动，未见有限制人身自由的行为，但男方有表示要把事情解决好，双方在整个过程中态度是平和的，未有争吵。当时因双方无异议，我们没有做进一步处理，所以未立案或有其他书面材料。”卢炳灯、邓学梅对该笔录真实性无异议，邓学梅认为不能排除有精神胁迫等行为，但未提交证据证明。
邓学梅当庭陈述500000元房款中400000元是通过现金方式给付、100000元是转账支付，并提交证据《个人业务凭证》证实，该凭证显示：“开户银行借方：中国工商银行，日期：2012-11-22，贷：户名：卢炳灯，借：户名：邓学梅，汇款金额：100000元。”卢炳灯对此均不予确认，并认为上述100000元是邓学梅偿还卢炳灯2012年8月左右的借款，并提交户名为邓学梅的广发银行广州南沙支行存折首页复印件予以证实，该存折首页显示：“户名：邓学梅，开户行所名称：广发行广州南沙支行，换折日期：2012年8月3日，换折前余额：10005元”。邓学梅质证认为该证据非原件，且卢炳灯、邓学梅无债务关系。
原审庭审中，卢炳灯、邓学梅共同确认上述《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，卢炳灯至今仍在涉案房屋居住，该房的水电费、物业管理费等仍由卢炳灯缴纳。
原审另查明，邓学梅在原审审理过程中曾提出反诉，请求法院判令：1、卢炳灯返还购房款500000元及税费40151.82元，并支付利息30000元；2、在卢炳灯清偿房款、税费及利息后，由邓学梅将涉案房屋过户给卢炳灯；3、卢炳灯承担涉案房屋过户的费用。2013年12月25日，邓学梅经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院裁定邓学梅的反诉请求按撤诉处理。
原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。卢炳灯、邓学梅签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。卢炳灯认为邓学梅未支付涉案购房款，但卢炳灯已向邓学梅出具了全部房价款的收款收据，其提交的证据不能证实卢炳灯、邓学梅之间存在其他债权债务关系，故原审法院对其认为邓学梅未付购房款的主张不予采纳。邓学梅证据不能证实其双方之间的《协议书》是受胁迫所签，故该协议是当事人真实意思表示，邓学梅同意将涉案房屋重新过户到卢炳灯，双方实际已解除了之前签订的《商品房买卖合同》，卢炳灯的诉请有合理有据，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2013年12月30日作出如下判决：一、解除卢炳灯与邓学梅于2012年11月22日签订《房地产买卖合同》；二、邓学梅于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助卢炳灯办理位于广州市南沙区南沙街环市大道西483号海韵路4号楼204房的产权过户手续。一审案件受理费200元，由邓学梅承担。
判后，邓学梅不服，上诉至本院称：一、我与卢炳灯之间的房屋买卖合同已经履行完毕，涉案房屋归我所有。1、涉案房屋买卖合同已经履行完毕，合同任何一方不再具备法定解除合同和约定解除合同的条件，原审在合同履行完毕的情况下判决卢炳灯单方解除合同是适用法律错误。按《合同法》第93条、第94条的规定，合同的解除权，是在合同生效后，合同未履行或合同履行完毕前，双方协商达成一个新的协议，解除原来的合同，或在合同中约定一方或双方具有解除合同的权利，或有法定的解除条件出现，行使解除权而使合同关系消灭。合同的解除权在合同履行完毕后不复存在。2、卢炳灯主张解除合同的事实与理由只有一条，即我没有支付购房款。卢炳灯提交的全部证据，包括《协议书》的唯一目的是想证明我没有支付购房款。除此之外，卢炳灯在诉讼中没有提出过任何其他解除合同的理由及依据，故本案的争议焦点只有一个，即我取得涉案房屋是否已支付了购房款。只要我支付了合同约定的购房款，卢炳灯的诉讼请求就没有依据，依法应予以驳回。原审判决一方面确认了我取得涉案房屋已支付了约定的购房款，另一方面又因卢炳灯为证明我没有付款的证据，而《协议书》中有“乙方要求甲方将房屋重新过户到乙方名下”的字眼，认定我同意解除合同。但该份《协议书》与已经履行完毕的房屋买卖合同无关，原审据此判决解除双方房屋买卖合同属于事实认定错误。二、2013年5月2日的《协议书》是卢炳灯胁迫我签订，应为无效。1、罗某警察在原审的《调查笔录》中称“所以建议他们通过诉讼方式解决，然后女方在男方拟好的一份协议上签了名。”的陈述与事实不符。事实上，我在2013年5月2日的上午9点被卢炳灯带着七、八个人控制在鸿兴酒店大堂，当日约12点被卢炳灯逼迫在拟好的多份协议书上签字。卢炳灯在当日还逼迫我立即去办理房产过户。在我说房产证不在身边时，卢炳灯又寻机让数人到我入住的房间搜查了我的箱包。在没有搜到房产证后，卢炳灯即要求我让朋友回四川把房产证带回广州来。卢炳灯在2013年5月2日逼迫我签字及办理房产过户期间，不让我与他人通电话，并安排人员贴身跟踪。我是利用上洗手间的时机在当天下午近2时拨打金州派出所电话报警的。罗某警察到场后，为了解情况向卢炳灯拿了我已签字的其中一份《协议书》并对我说该协议不是规范的合同，没有法律效力等。罗某警察向原审法院陈述说《协议书》是他在场时签字的，不知是记忆错误还是有意而为，该《协议书》并不是警察在场时所签的。2、原审法院在庭审中出示其向罗某警察所做《调查笔录》时并未提前告知当事人有该笔录需质证，且《调查笔录》属罗某警察的个人证人证言，根据证据规则应当由罗某警察出庭质证，但原审法院未通知罗警察到庭质证属于程序错误。我于2013年8月21日向原审法院提交了《关于原告当庭提交证据的质证意见》，该质证意见中已陈述了我在罗警察到来前已被迫在《协议书》上签字的事实。但原审法院在判决书中有意回避并未提及该质证意见。3、《协议书》的形成过程及约定的利益归属等内容均证明该协议是完全不利于我的协议，我当日报警处理也可证明存在胁迫的情形。罗某警察的证人证言也证明2013年5月2日的《协议书》是当天由卢炳灯已打印准备好的协议，没有正常签订协议的双方协商过程，我只有签还是不签的选择。卢炳灯带人胁迫我后，我已没有任何选择余地了。该《协议书》的形成过程已严重违反合同自愿签订的原则，属于无效合同。《协议书》中关于涉案房屋归属的重大利益的条款已由卢炳灯单方拟定，约定我放弃房屋的所有权。该协议的内容不公平、不对等。如果不是在卢炳灯胁迫的情况下，我没有任何理由签署完全不利于自己的协议。如果《协议书》是双方在正常状态下签署的，无论内容如何，正常人都不会在签订协议的当时报警处理。我利用上洗手间的时机报警处理，从侧面证明不是正常签订的协议。4、《协议书》中权利义务约定不对等，也没有约定权利义务如何实现，不是一份完善的协议书。该协议书能否履行及如何履行，应当由双方当事人另行协商完善。5、《协议书》不是双方房屋买卖合同的补充协议，属于另一个法律关系，其与本案卢炳灯以我没有支付房款为由，要求解除房屋买卖合同关系之间没有关联性。综上，原审法院认定事实错误，故我上诉请求撤销原审判决，驳回卢炳灯的原审诉讼请求。
被上诉人卢炳灯答辩称：我不同意邓学梅的上诉请求及事实和理由，具体理由如下：1、我与邓学梅签订房屋买卖合同后，邓学梅一直没有向我实际支付购房款，已经构成违约，我有权依法解除合同。邓学梅主张50万购房款中有40万是现金支付，原审法院责令邓学梅提供证据证明付款资金来源，但邓学梅没有提供充分证据予以证明，故邓学梅对于付款情况及资金来源存在证据不足或虚假陈述，邓学梅并没有实际支付购房款。2、双方于2013年5月2日签订的《协议书》是双方真实意思表示。该协议书可以印证邓学梅并没有实际支付款项，所以邓学梅才签订该协议书同意将涉案房屋无偿过户给我。虽然邓学梅称上述协议书是其受胁迫所签订，但原审法院已经向当时接警的公安机关调取有关笔录和警察陈述，证实并不存在邓学梅受胁迫的情况。原审法院向接警警察所作的调查笔录不是证人证言，警察没有出庭的义务，邓学梅认为原审中警察应当出庭作证的意见没有任何法律依据。3、退一步来说，即使法院认定邓学梅确实支付款项，但是根据双方事后达成的协议书，邓学梅仍然应该履行将涉案房屋过户到我名下的义务。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，卢炳灯、邓学梅均确认如下事实：1、关于涉案房屋的买卖交易，双方只签订了涉案的《房地产买卖合同》，没有签订其他合同；2、双方在上述合同中没有约定交楼时间；3、涉案房屋现由卢炳灯居住使用。对于交楼问题，邓学梅称由于其在签订上述合同之前已在涉案房屋居住，所以没有在合同中约定交楼时间，其认为签合同、支付房款并办理过户登记后视为房屋已交付；基于朋友关系，在房屋过户后仍由卢炳灯使用涉案房屋。卢炳灯对此予以否认，并表示涉案房屋一直由其居住使用至今，不存在交付房屋的事实。卢炳灯还向本院提交了购房资格证明，证明其具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。邓学梅在二审期间向本院提交了《证人出庭作证申请书》，申请罗某警察出庭作证。
二审期间，卢炳灯向本院提出诉讼保全申请，并提供了担保人广东汇盈融资担保有限公司出具的《担保函》信用担保，本院于2014年8月14日作出（2014）穗中法民五终字第1613号民事裁定书，裁定查封涉案房屋；查封期限从2014年8月15日至2016年8月14日止。卢炳灯为此向本院支付了诉讼保全费4842.84元。
本院认为，原审认定卢炳灯与邓学梅签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人对此均不持异议，本院予以确认。针对邓学梅的上诉，本院认定如下：
涉案房屋原登记在卢炳灯名下，虽然在邓学梅与卢炳灯签订上述《房地产买卖合同》后，双方已经办理了将涉案房屋过户登记至邓学梅名下的手续，但邓学梅与卢炳灯于2013年5月2日就涉案房屋又签订了一份《协议书》，明确约定卢炳灯要求将涉案房屋重新过户至其名下，邓学梅有义务配合卢炳灯完成上述房产过户手续，原审基于邓学梅不能举证证明上述协议书系受胁迫所签订，认定上述协议系双方当事人真实意思表示，且根据协议书上记载的邓学梅同意将涉案房屋重新过户至卢炳灯名下的内容，认定双方已解除了之前签订的《房地产买卖合同》，并据此判令支持了卢炳灯关于解除《房地产买卖合同》，以及要求邓学梅办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。邓学梅上诉主张上述协议书系受卢炳灯胁迫所签，为此向本院申请证人罗某出庭作证，但原审法院已经向广州市公安局南沙区分局金州派出所的罗某警察进行了调查取证，且根据罗某的陈述制作了《调查笔录》，邓学梅在原审中对该笔录的真实性予以确认，且未提供反证，现邓学梅在二审中申请罗某作为证人出庭作证没有依据，对其上述申请，本院不予准许。除此之外，邓学梅并未在二审中提供新证据以推翻原审的认定，故邓学梅关于涉案《协议书》无效的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。
综上，上诉人邓学梅的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，诉讼保全费4842.84元，均由上诉人邓学梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年一月三十日
书 记 员 党春婷