浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第442号
上诉人（原审原告）：张世斌。
委托代理人：叶颂韶。
委托代理人：孙俊杰。
被上诉人（原审被告）：象山华丰房地产有限责任公司。
法定代表人：王庆华。
委托代理人：李惠芳。
上诉人张世斌因与被上诉人象山华丰房地产有限责任公司（以下简称象山华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2013年5月16日作出的（2012）甬象民初字第1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月26日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月18日公开开庭进行了审理。上诉人张世斌及其委托代理人叶颂韶、被上诉人象山华丰公司的委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2009年11月25日，原、被告商签一份《商品房买卖合同》，合同约定由被告将获准预售的一套商品房（坐落象山县丹东街道桃花源A11幢2号别墅）售予原告，总价款为3410000元。付款方式及期限为本合同签订时付首付房价款1030000元，现付1000000元，余款30000元于2009年11月28日付清，尚余房价款2380000元于2009年11月25日前办理完银行按揭手续。房屋交付期限（即合同第八条）为出卖人应当在2011年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人。逾期交房的违约责任（即合同第九条）为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订的同时，被告将一份事先拟定的案涉承诺书，连同合同本身一并交予原告签署确认。原告签署上述合约文件后，于2009年10月21日、11月24日、11月26日及2010年1月7日分别支付房价款400000元、600000元、30000元、2380000元。之后，因被告未能依期交房，引起原告等购房户集团诉讼。集团诉讼审理期间，经象山县人民政府协调，原告等购房户已与被告达成交房协议。协议达成后，被告已于2012年12月21日通知原告等购房户，所售房屋定于同年12月22日至25日期间开始交房。之后，原告于此期间已事实接受交房。
原审原告张世斌于2012年9月24日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告在一定期限内向原审原告交付经验收合格的约定房屋；二、原审被告承担逾期交房违约金404085元（按已付房款3410000元的日万分之三，自2011年7月1日起算至2012年7月30日止，之后违约金按此标准算至实际交房之日）；三、本案诉讼费、保全费由原审被告承担。
原审法院经审理认为：原、被告商签的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，而被告在签约预售案涉在建商品房时，又已获准取得预售许可证，符合相关行政法规、规章规定的预售资格。因此，案涉合同依法有效，具有履行效力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付约定违约金等违约责任。
本案中，依合同第六条、第八条约定，原告负有先给付约定房价款的义务，被告负有后交付约定商品房的义务。依照我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，原告如要求被告给付迟延交房约定违约金，首需己方严格履行合同义务为前提。实际履约中，原告直至2010年1月7日才足额付清约定房价款系事实，故在该时间节点之前，依上法条规定精神，被告有权拒绝交房，不构成迟延交房的违约。
在原告于2010年1月7日足额付清约定房价款后，因被告不再具备上述法条规定的履行抗辩权，在排除双方于履约中对逾期交房另行作出免责约定外，被告应当依照合同约定的交房期限（2011年6月30日），将符合交房条件的商品房交付给原告，否则即构成逾期交房的违约，承担已付房价款自此之后的约定违约金。故判断本案被告应否及如何承担逾期交房违约责任，取决于履约中双方有无达成逾期交房免责约定及其效力认定。
本案中，原告于签约当日签署确认的承诺书明确载明：本人在2009年11月25日购桃花源A11#102号别墅一套，该幢房屋若发生规划方案调整或其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均有本人自负。该一承诺内容按其文义，系属原告对被告作出的免除其迟延交房等合同责任的承诺，指向对象为合同约定的房屋交期等违约事项，实质是对违约请求权的放弃。
鉴于合同当事人对违约请求权的放弃，属民事权利处分范畴，依照我国《民事诉讼法》第十三条规定，可按其意思予以处分。此种处分违约请求权的承诺，依照我国《合同法》第二十六条规定，自承诺到达相对人时生效。因此，原告不得依据合同约定的交房期（2011年6月30日），要求被告承担自此之后的逾期交房违约金。被告据此主张迟延交房免责，因与原告的上述承诺相合，于法有据，予以采纳。
据上，原告诉请被告给付迟延交房违约金，因与上述免责承诺不合，不予支持。
由于承诺书确认的违约免责，在免责事由上并非仅限于规划方案的调整，其他因素引起的也可免责，故原告以被告未提供拟售房屋因规划已作调整的证据为由，主张承诺书不能适用，理由不足，不予采纳。
虽然承诺书确系被告提供，且其内容又具有排除原告违约请求权，免除被告违约责任的法律特性。但原告不能据此援引我国《合同法》第四十条予以抗辩，主张承诺书无效。因为该法条适用的对象为格式条款（系指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款），单独签署的承诺书不具格式条款的法律特性，不在此限。因此，原告以此为据主张承诺书无效，于法不合，不予采纳。
现因被告开发建设的在建商品房，已经双方在审理期间达成协议后，原告已事实接受交付。因此，原告于本案提出的第一项诉请不复存在，无需处理。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二十六条之规定，作出如下判决：驳回原告张世斌诉讼请求。本案受理费7361元，按规定减半收取3680.5元，保全费3270元，合计6950.5元，由原告张世斌负担。
宣判后，原审原告张世斌不服，上诉至本院，称：一、《承诺书》是上诉人在不知情、存在重大误解和受被上诉人欺诈的情况下签署的，不是真实意思表示，属于可撤销条款。二、《承诺书》系格式条款，免除了被上诉人的全部责任，依法无效。一审法院认定不具有格式条款的法律特征，显属误读。三、涉案房屋逾期交付的主要原因是被上诉人违规建设，由此造成的后果不属上诉人弃权承诺范围。请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人象山华丰公司答辩称：一、《商品房买卖合同》上诉人是签名的，《承诺书》不但有签名，还盖手印，所以不可能混在《商品房买卖合同》当中。上诉人认为承诺书是在重大误解、不知情的情况下签署，与事实不符。二、桃花源小区并非不符合规划和质量验收的标准，而是部分业主集体投诉，导致政府部门不敢通过综合验收，因此在去年下半年，由象山县人民政府牵头进行协调，协调结果是被上诉人必须满足客户要求。业主向政府出具两份承诺书，已经从被上诉人公司拿到了质量规划赔偿款。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院，驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人提供如下证据：1.《国有土地使用权出让合同》及《土地使用权登记审批表》各一份，拟证明被上诉人开发的桃花源小区土地使用权设定抵押尚未撤销的事实。2.《华丰桃花源小区房屋买卖补充协议》，拟证明被上诉人承诺2013年4月30日前具备办理产权证条件但其违规开发至今未具备办证条件的事实。
被上诉人经质证，认为：对证据1，真实性不确定，桃花源小区的土地、规划都是在政府协调下进行的，如果上诉人对政府的协调认为不可以接受，就没有必要与被上诉人签订补充协议，也没有必要向政府部门出具同意规划、按现状交付的承诺书。对证据2，因未提供原件，真实性也难以确定。
本院经审查认为：上诉人提供的两份证据与本案争议的事实缺乏关联性，本院不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》和上诉人签署的《承诺书》，均系真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。被上诉人提供的《承诺书》不符合格式合同的法律特征，故上诉人以免除延迟交房的合同责任及交房期限的约定为由，主张《承诺书》无效，缺乏法律依据，本院难以采信。上诉人认为其是在不知情、存在重大误解和受被上诉人欺诈的情况下签署的《承诺书》，不是真实意思表示，属于可撤销条款，但未提供证据证明，本院亦难采信。因《承诺书》明确上诉人对涉案房屋因规划调整或者其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均由上诉人自负，故上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金，与其所作承诺相悖，原审法院不予支持，并无不当。
综上，原审法院认定事实基本清楚，判决得当。上诉人的上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7361元，由上诉人张世斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
审 判 员 黄永森
代理审判员 张颖璐
二〇一三年八月一日
代书 记员 潘芬芬