河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）承民再终字第43号
原审上诉人（一审原告）李英峰。
委托代理人王守军，河北决策律师事务所律师。
原审被上诉人（一审被告）闫宝洁。
委托代理人孟庆泉，河北榆州律师事务所律师。
原审上诉人李英峰与原审被上诉人闫宝洁房屋租赁合同纠纷一案，原由李英峰于2013年7月4日向平泉县人民法院提起诉讼，该院于2014年1月7日作出（2013）平民初字第2022号民事判决，李英峰不服，向本院提起上诉，本院于2014年5月6日作出（2014）承民终字第551号民事判决。李英峰不服生效判决，向我院申请再审。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误，于2014年5月30日作出（2014）承民申字第88号民事裁定，决定中止原判决的执行，对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，再审上诉人李英峰及其委托代理人王守军、原审被上诉人闫宝洁及其委托代理人孟庆泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
平泉县人民法院（2013）平民初字第2022号民事判决审理查明事实如下：座落于平泉县平泉镇金世纪嘉园底商S2-2和2-2A是里面相互贯通的两个门口，被告闫宝洁是楼房的产权人。2011年6月2日，原告李英峰与原承租人董再冉签订《协议书》，将董再冉在平泉县平泉镇金世纪嘉园底商S2-2经营的秀水阁洗浴中心转租给原告，所有设备（包括装修）转卖给原告，转让费26万元，其中包括到2012年3月31日的房租。《协议书》约定，如原告继续经营，则自己与房东直接签订房屋租赁协议。被告在协议书上签了“同意转租”字样，租期自2011年4月1日至2014年4月1日。2012年4月1日，被告为甲方，原告为乙方，签订《租赁合同》，被告将座落于平泉县平泉镇金世纪嘉园底商2-2A门一至三楼及负一层出租给甲方用作洗浴，出租期限五年，租期自2012年4月1日至2017年3月31日，年租金19万元。被告一次性收取原告水、电、物业、消防设施等费用押金3000.00元。合同签订后，原告将秀水阁洗浴中心更名为进源楼商务会馆，并使用男浴室内自打的水井经营洗浴项目。2013年4月20日，原告向被告交纳了2013年4月1日至2014年3月31日的房租费190000.00元。2013年6月15日平泉县水务局向闫宝洁和进源楼洗浴下达《责令停止违法行为通知》，责令停止违法行为，封闭已开凿的水井，拆除取水设施。2013年7月1日，被告根据平泉县水务局的通知，将原告经营的进源楼商务会馆负一层水井的水泵拉出并将井口封死。原告以被告违约为由，将洗浴中心停业，并要求被告赔偿损失。另查明，平泉县平泉镇金世纪嘉园底商S2-2和2-2A楼房自来水设施齐全。现该楼房仍由原告使用。
平泉县人民法院（2013）平民初字第2022号民事判决如下：一、解除原告李英峰与被告闫宝洁签订的《协议书》和《租赁合同》。原告李英峰于本判决生效后十日内腾出所租房屋，并依合同约定除房屋装修外其他附属设施予以带走。二、被告闫宝洁返还原告李英峰自房屋交付之日至2014年3月31日的房租费（按总金额190000.00元，每日租金520.55元计算）。三、驳回原告李英峰要求被告闫宝洁赔偿其他损失的诉讼请求。上述判决第二项待房屋交付后立即返还。
李英峰不服该判决，向本院上诉提出：一审判决其腾出所租房屋，并依合同约定除房屋装修外其他附属设施予以带走超出诉讼请求。请求撤销原判，改判由闫宝洁赔偿其损失。
本院（2014）承民终字第551号民事判决查明事实与平泉县人民法院（2013）平民初字第2022号民事判决认定的事实基本相同。
本院（2014）承民终字第551号民事判决认为，上诉人李英峰作为完全民事行为能力人，知道或应当知道在没有取得相关审批手续前，不能擅自打井取水。其无论是自己打井取水，还是承租时已知是无审批手续的水井还擅自使用都是违法行为，都应预见到该水井随时都有被封井甚至其经营的洗浴中心有被罚款的后果。且上诉人租用被上诉人的房屋自来水设备齐全，能够供应洗浴用水，上诉人更不能证明被上诉人闫宝洁遵照平泉县水务局的指令封闭上诉人经营的洗浴中心负一层地下水井，直接导致了上诉人停业及停业损失的发生。另，一审支持了上诉人李英峰主张的解除与被上诉人之间签署的房屋租赁合同，依据我国《合同法》相关规定及上诉人与被上诉人签的《租赁合同》第七条的约定，就必然会产生上诉人腾出房屋，带走装修外的其他附属设施的后续行为，故一审没有超出诉请。据此判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，原审上诉人李英锋主要称：在履行合同过程中其没有违约行为。原审被上诉人闫宝洁故意违约，封闭了用于洗浴的水井，导致合同无法继续履行，应当解除合同。出租房屋内的水井在闫宝洁出租给李英峰时已经存在。闫宝洁清楚房屋里面有井，擅自封井，应承担违约责任，赔偿李英峰因此受到的损失。请求撤销原一、二审判决，由闫宝洁赔偿各项损失计937398.28元。
本院再审过程中，原审被上诉人闫宝洁主要称：李英峰擅自在其房屋内打井取水违反水法的相关规定，也造成房屋基础沉陷，对房屋造成危害。平泉县水管部门发现李英锋违法行为后，向其送达了责令停止违法行为通知书。不论水管部门是否责令停止挖井取水，其作为房屋所有人有权制止他人在自己房里挖井取水。封闭水井不会给李英峰造成损失，也不应承担赔偿责任。请求维持原一、二审判决。
再审查明的事实与原一、二审认定的事实基本一致。另查明，平泉县法院依李英峰申请委托承德方兴资产评估公司对进源楼商务会馆的所有设备、牌匾、装修、物品（不含租房时房屋内原有设备）进行评估，并于2013年10月10日出具评估报告，评估值为382336.16元。
本院认为，原审上诉人李英峰与原审被上诉人闫宝洁（及原承租人董再冉）于2011年6月2日签订的《协议书》和原审上诉人李英峰与原审被上诉人闫宝洁于2012年4月1日签订的《租赁合同》合法有效，双方应依约履行。在合同履行过程中发生情势变更，李英峰要求解除租赁合同，应当允许。合同解除后，闫宝洁应退还李英峰已付房租停业后（自2013年7月1日至2014年3月31日）的部分款项。依据现有证据能够证实李英峰承租的洗浴中心内的水井在李英峰承租之前就已经存在。在承租期内，该水井不让使用，导致预期合同目的无法实现。闫宝洁将自己没有合法手续的水井供承租人李英峰经营使用，存在主要过错。李英峰在承租该房屋时对该井有无取得相关合法审批手续，没有尽到相应审查义务，亦有过错，双方应依各自过错承担相应责任。李英峰转租前承接及转租后为经营洗浴中心所购置的物品，从有利于实现物品价值最大化减少损失的角度出发，全部留给闫宝洁更为妥当。由闫宝洁补偿李英峰评估值382336.16元物品的70﹪为宜。原判决确有错误。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）承民终字第551号民事判决及平泉县人民法院（2013）平民初字第2022号民事判决；
二、解除原审上诉人李英峰与原审被上诉人闫宝洁签订的《协议书》和《租赁合同》；
三、由原审被上诉人闫宝洁补偿原审上诉人李英峰人民币267635.31元（382336.16元×70﹪）；
四、由原审被上诉人闫宝洁返还原审上诉人李英峰自2013年7月1日至2014年3月31日的房租费人民币142500.00元（按年租金190000.00元计算）；
五、驳回原审上诉人李英峰要求原审被上诉人闫宝洁赔偿其他损失的诉讼请求。
一审案件受理费15850.00元，二审案件受理费15850.00元，计31700元；由原审上诉人李英峰承担9510.00元，由原审被上诉人闫宝洁承担22190.00元。
本判决为终审判决。
审判长 金小雁
审判员 燕金玲
审判员 王丽丽
二〇一四年九月二十四日
书记员 刘明洋