彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）彭法民初字第01917号原告任煜，女，1968年7月23日出生，汉族，居民。委托代理人喻开渝，重庆合纵律师事务所律师（一般授权代理）。被告重庆市尧舜房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街138号，组织机构代码75623035-9。法定代表人龙兴顺，该公司董事长。委托代理人谢光寿，重庆中庸律师事务所律师（一般授权代理）。被告重庆升辉物业开发有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪镇新牌坊三路103号升辉雅舍1单元1-4号，组织机构代码20283999-8。法定代表人杨维，该公司董事长。委托代理人黄杰雄，重庆智韵律师事务所律师（一般授权代理）。第三人杨维，女，1964年12月29日出生，汉族，重庆升辉物业开发有限公司董事长。第三人任国卿，1940年5月27日出生，汉族，居民。原告任煜诉被告重庆市尧舜房地产开发有限公司（以下简称尧舜公司）、被告重庆升辉物业开发有限公司（以下简称升辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月24日立案受理后，于2014年12月11日依法作出（2014）彭法民初字第03008号民事判决，后原告任煜、被告升辉公司不服该判决，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，2015年3月23日，重庆市第四中级人民法院以当事人在二审中提出新的事实，导致该案漏列当事人为由，依法作出（2015）渝四中法民终字第00105号民事裁定，裁定发回重审。本院于2015年5月26日再次立案受理后，依法追加杨维、任国卿为本案的第三人，由审判员何长江担任审判长，与代理审判员张泷、人民陪审员冉建昌组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序于2015年7月21日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告任煜的委托代理人喻开渝，被告尧舜公司的委托代理人谢光寿，被告升辉公司的法定代表人杨维及委托代理人黄杰雄，第三人杨维，第三人任国卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任煜诉称：2012年10月27日，原告任煜（合同乙方）与被告尧舜公司（合同甲方）签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号为YS00087X5、YS00087X7、YS00087X8）及附属的《合同补充协议》（附件五），约定原告任煜一次性购买被告尧舜公司开发的位于XX县XX街49号金山佳园AB栋B-18-X号、B-16-X号、B-15-X号预售商品房，房屋建筑面积均为84.22平方米，房屋价格分别为312035元、310435元、309635元（共计932105元）。合同第十二条约定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案，提交相关资料，取得登记备案单。逾期60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定提交资料取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。合同第七条及合同补充协议第七条约定甲方应于2013年12月30日前将质量验收合格，取得《单位工程竣工验收记录》交付乙方。合同第九条约定：甲方逾期60日交房，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方自约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房款0.03‰的违约金。合同签订后，原告任煜以债权债务抵扣房款的方式支付了全部购房款，被告尧舜公司也出具了收据，并按规定对合同进行了网签。原告任煜也按约定准备并提交了预售商品房登记备案需要由乙方提供的资料。但是，合同签订后，虽然经原告任煜多次催促，被告尧舜公司却一直不履行合同义务，至今没有为原告任煜办理合同登记备案手续，更没有依约交付房屋，严重违反合同约定，侵害了原告任煜的合法权益。另得知，金山佳园项目系被告尧舜公司与被告升辉公司于2008年就开始合作开发的联建项目，合同中甲方虽然没有被告升辉公司，但依法应将升辉公司列为共同被告。另外，合同第九条约定逾期交房按日0.03‰计算违约金，原告任煜认为该计算标准明显过低，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求人民法院予以增加至日0.3‰。为维护自身权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条关于不动产纠纷由不动产所在地人民法院管辖的规定，原告任煜诉至人民法院，请求人民法院依法判决：一、确认原告任煜与被告尧舜公司签订的三份《商品房买卖合同》（编号分别为YS00087X7、YS00087X8、YS00087X5）合法有效，并继续履行合同；二、二被告立即为原告任煜办理三份《商品房买卖合同》（编号分别为YS00087X7、YS00087X8、YS00087X5）登记备案；三、二被告立即交付XX县XX街49号金山佳园AB栋B-18-X号、B-16-X号、B-15-X号房屋给原告任煜；四、二被告立即支付原告任煜自2012年11月18日起至实际取得土地登记机构出具的登记受理单之日止，以总房款932105元为基数，按日0.1‰计算逾期办理商品房买卖合同登记备案的违约金（暂时计算至2014年11月18日共计730天为68043元）；五、二被告立即支付原告任煜自2013年12月31日起至实际交付房屋之日止，以总房款932105元为基数，按日0.3‰计算逾期交房违约金（暂时计算至2014年11月18日共计322天为90040元），以上四、五两项金额共计158082元；六、案件受理费由二被告全部承担。被告尧舜公司辩称：一、被告尧舜公司已经将金山佳园项目转让给被告升辉公司，被告尧舜公司不是适格被告；二、本案第三人任国卿与升辉公司存在民间借贷关系，担心债权无法实现，于是与升辉公司签订了商品房预售合同，该合同具有担保性质，依法应当认定无效；三、本案原告任煜没有向被告尧舜公司支付任何款项，如法院认定合同有效，被告尧舜公司将另行提起解除合同之诉。被告升辉公司辩称：合同系无效合同，被告升辉公司未收到原告任煜的购房款。第三人杨维述称：合同系无效合同，被告升辉公司未收到原告任煜的购房款。第三人任国卿述称：开始我与升辉公司之间的确系民间借贷关系，2012年9月，我担心债权无法实现，就让升辉公司把金山佳园的房屋抵押给我，约定2012年10月15日之前我不能擅自处理房屋，如果2012年10月15日后升辉公司仍未还我钱，我就有权处分这些房屋。但2012年10月15日被告升辉公司还是没有还钱给我，我就开始处分这些房屋，然后由我指定的人与被告尧舜公司签订商品房买卖合同。经审理查明：2008年4月17日，被告尧舜公司作为甲方与升辉公司作为乙方签订了房地产开发项目股权转让协议，约定甲方将坐落于XX县XX街道渔塘社区的占地面积为5293平方米的土地使用权及与之相关的“金山佳园”项目的开发权全部转让给乙方，但至今未办理过户手续。被告尧舜公司于2013年6月18日登报公告声明：“尧舜公司的法定代表人龙兴顺于2008年4月17日签发授权委托书1份，委托升辉公司法定代表人杨维，全权办理金山佳园项目的施工销售及产权事宜，并雕刻了尧舜公司金山佳园工程项目部和工程项目部财务专用章各一枚。后因该项目对内对外所签发的各项合同及资料文件全用尧舜公司公章及财务专用章、合同专用章，为了维护双方的合法权益和企业正常化运作，经尧舜公司股东会决议，于2012年6月12日以‘渝尧房司（2012）16号’文件函告升辉公司，解除了对其法定代表人杨维的授权委托，废除了‘金山佳园’工程项目部专用章及工程项目部财务专用章。自此以后，以上述两个作废的项目专用章签订的金山佳园项目购房合同及其他合同、资料文件等，尧舜公司一概不予认可，由此产生的经济及法律责任，由升辉公司自行承担。”2012年前，被告升辉公司向第三人任国卿借款，后因被告升辉公司无力偿还，于2012年9月10日，第三人杨维与第三人任国卿形成了一份会议纪要，该会议纪要载明：“……一、借款方杨维承诺2012年10月15日之前一次性支付借款本金及利息伍佰伍拾万元给任国卿；二、（1）双方协商在2012年9月20日之前，先按房屋总价陆佰贰拾万元房产网签给任国卿作为借款保障；（2）房屋价格按市场价下浮5%作为优惠，房屋以每层签订，任国卿在2012年10月15日之前不能出售该批房屋；（3）在借款方将本金及利息还给任国卿后，任国卿主动配合解除该批房屋的网签，若无法解除所产生的所有税费由任国卿承担；（4）若2012年10月15日，借款方未能按时支付本金及利息给任国卿，则任国卿有权任意处理该批房屋，房屋收入归任国卿所有，之前杨维和重庆升辉物业开发有限公司出具给任国卿的所有借据、借款协议全部作废……”2012年10月27日，原告任煜作为买方（乙方）与被告尧舜公司作为卖方（甲方）签订了三份重庆市商品房买卖合同，合同编号分别为YS00087X7、YS00087X8、YS00087X5，约定乙方向甲方购买XX县XX街49号“金山佳园”AB栋的B-16-X号、B-15-X号、B-18-X号房屋，房屋价格分别为310435元、309635元、312035元，同时约定了预售资金监管银行为中国工商银行彭水支行及关于办理合同登记备案的约定：“1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理……”以上三份合同的甲方签章处均加盖有被告尧舜公司的合同专用章及被告尧舜公司法定代表人龙兴顺的私人印章。乙方签章处有原告任煜的签名及捺印。2013年10月23日，第三人杨维出具了一份备忘录，该备忘录载明：“一、该批房屋一方面抓紧备案，另一方面请金山佳园销售代表代卖。二、我公司组织人员配合销售，所有费用由我公司自行承担。三、升辉公司不收取管理费（按升辉公司规定给升辉公司销售人员按每套房屋的销售价格提取1.5％的提成费）。四、该批房屋的售价由周家焱等人自行定价。五、该批房屋的所有售房款由周家焱等人委派人员全权收取（该批房屋的按揭款由升辉公司代收，到升辉公司账上后立马划给周家焱）。”同日，被告杨维手书一份说明载明：“等法院下裁决书解除查封，时间约10天左右，即刻办理金山佳园周家焱等购房17套的相关手续。”庭审中，第三人任国卿称，其出借给升辉公司的借款系原告任煜、案外人王艳姝、案外人周家焱及第三人任国卿共同筹集的钱，由第三人任国卿以其个人的名义出借给被告升辉公司的。后因被告升辉公司未偿还借款，就形成会议纪要，用包括本案原告任煜起诉所涉及的三套房屋在内的共计十余套房屋通过签订合同并形成网签的方式作为对借款的保障。之后，第三人任国卿指定原告任煜、案外人周家焱、王艳姝等人与被告尧舜公司签订了商品房预售合同。合同签订后，被告升辉公司向第三人任国卿偿还了部分借款。以上事实有重庆市商品房买卖合同三份，收据三份，关于XX金山佳园周家焱等17套房屋代卖备忘录复印件一份，手书说明复印件一份，会议纪要复印件一份，第三人任国卿的说明一份，房地产开发项目股权转让协议复印件一份，（2010）渝四中法民初字第25号民事调解书复印件一份，报纸复印件一份及当事人的陈述在卷为证，足以认定。本院认为：本案是一起商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点在于：原、被告签订的商品房预售合同是否有效。根据庭审查明的事实，原告任煜与被告尧舜公司签订商品房预售合同，实际上并没有向被告尧舜公司支付购房款，而是基于第三人任国卿的指定，与被告尧舜公司签订商品房预售合同并形成网签，从而履行第三人任国卿与第三人杨维形成的会议纪要的约定，其签订的商品房预售合同的本质就是保障第三人任国卿的借款得以偿还，只能认定第三人任国卿与被告升辉公司的真实意思表示是借款法律关系。故原告任煜与被告尧舜公司签订的商品房预售合同实际上就是为第三人任国卿与被告升辉公司之间的借款协议提供担保，理论上称之为让与担保，也即非典型性担保方式。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”即所谓的“禁止流押（质）”。实践中，一般处于优势地位的抵（质）押权人，为了避免法律对流押的禁止性规定，会采取某些变通的做法。本案中，通过另一份买卖合同担保借款合同，其交易模式中，担保权的作用发挥根本上还是要通过不动产即商品房来实现，显然违反了禁止流质原则。因此，原告任煜与被告尧舜公司签订的三份《商品房买卖合同》（编号分别为YS00087X7、YS00087X8、YS00087X5）应属无效合同。鉴于合同系无效合同，因此，原告任煜的诉讼请求也就缺乏事实及法律依据。对于原告任煜对外出借的借款以及第三人任国卿对外出借的借款，可凭相关依据另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告任煜的诉讼请求。案件受理费3542元（原告任煜已预交3542元），由原告任煜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向重庆市第四中级人民法院预交上诉费。递交上诉状后期满七日内仍没有预交上诉费，又不提出缓交申请或提出申请未被批准同意的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  何长江代理审判员  张 泷人民陪审员  冉建昌二〇一五年八月十九日书 记 员  甘小红