广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终589号
上诉人（原审原告）：惠州大亚湾爱森家俬有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区响水河工业区板樟岭南面东西C路旁。
法定代表人：黄火胜
委托代理人：刘志平，广东惠天好律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王步江，男，汉族，1981年5月13日出生，住湖北省郧西县，
委托代理人：马瑞权，广东鹏浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州贝来福婴童用品有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区石化大道西龙山五路旁。
法定代表人：王步江
委托代理人：何志超，男，汉族，1978年10月7日出生，住址：湖北省襄阳市，系公司员工。
第三人（原审第三人）：惠州市大亚湾经济技术开发区西区街道办事处东联村民委员会社背村民小组。
负责人：刘伟明，该村民小组组长。
上诉人惠州大亚湾爱森家俬有限公司因与王步江、惠州贝来福婴童用品有限公司、惠州市大亚湾经济技术开发区西区街道办事处东联村民委员会社背村民小组房屋合同租赁纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告起诉称：2015年9月，被告王步江与原告签订厂房租赁合同，承租了原告在惠州市大亚湾西区石化大道西龙山五路的9539平方米厂房和宿舍，租期6年，约定租金为每月88235.75元。合同签订后，原告依约将厂房和宿舍交付被告使用，但被告自2016年1月起，一直没有按约向原告交纳租金。原告不得已，根据合同有关解除权行使条件的规定，于2016年3月9日向被告发出了解除合同通知。通知到达被告后，被告拒不搬离承租地，也不支付拖欠的租金和水电费。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决：1、解除原、被告之间的厂房租赁合同；2、判令被告按每月88235.75元的标准支付自2016年1月至被告搬离厂房实际交还场地之日止的租金；3、判令被告支付拖欠的水电费5681.41元。
原告惠州大亚湾爱森家俬有限公司为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、厂房租赁合同；2、解除合同通知书和快递单；3、国有土地使用证和土地租赁合同；4、现场照片；5、村小组证明。
被告王步江辩称：原告所诉的厂房租赁合同是我代表被告惠州贝来福婴童用品有限公司签订的，实际也是被告惠州贝来福婴童用品有限公司在履行合同，合同责任应当由被告惠州贝来福婴童用品有限公司承担。我只是合同承租方的法定代表人，不是合同当事人，无需对原告承担合同责任。
被告王步江为支持其答辩主张，依法向本院提交了下列证据：1、原告出具给被告王步江的保证金和租金收据；2、原告出具给被告惠州贝来福婴童用品有限公司的租金和水电费收据。
被告惠州贝来福婴童用品有限公司未予答辩和提交证据。
第三人惠州市大亚湾经济技术开发区西区街道办事处东联村民委员会社背村民小组未予陈述和提交证据。
原审法院查明的事实
经审理查明，被告王步江为被告惠州贝来福婴童用品有限公司的法定代表人。被告惠州贝来福婴童用品有限公司于2015年9月17日成立，有股东4名，被告王步江是其股东之一。
2007年8月，深圳市爱森家俬有限公司与第三人签订土地租赁合同，约定：由深圳市爱森家俬有限公司租赁第三人提供的位于惠州市大亚湾西区石化大道西龙山五路处33100平方米土地，由深圳市爱森家俬有限公司定期向第三人支付土地租金，租期40年；深圳市爱森家俬有限公司负责在土地上建设厂房和宿舍，厂房和宿舍建成后所有权归第三人，但深圳市爱森家俬有限公司在土地租赁期间有免租专属使用权。合同签订后，第三人依约将土地交付深圳市爱森家俬有限公司使用，深圳市爱森家俬有限公司在土地上建成了6600平方米的厂房及2939平方米的宿舍。2010年1月，深圳市爱森家俬有限公司与原告及第三人达成协议，由深圳市爱森家俬有限公司将上述土地租赁合同有关承租人的合同权利义务全部转让给了原告。
2015年9月8日，经第三人同意，原告作为出租方，被告王步江作为承租方，双方签订厂房租赁合同，约定：原告将位于惠州市大亚湾西区石化大道西龙山五路的9539平方米厂房及宿舍出租给被告王步江，用途为生产婴儿车，前三年租金为每月88235.75元，租期自2015年9月20日起至2021年9月19日止，前2个月为装修免租期；被告王步江应当在签订合同时，向原告交纳保证金176471.5元和第一个月的租金；被告所使用的水电费，由被告负担；租赁物院场地（围墙内），由被告免租使用；被告迟延2个月未付租金，则合同自动终止，由此造成的损失由被告负担；合同期内，任何一方违约，对方都有权解除本合同，由此造成的损失由违约方负责赔偿。
厂房租赁合同签订后，被告王步江依约向原告交纳了保证金176471.5元和第一个月的租金88235.75元，原告将厂房、宿舍及相关场地交付被告王步江、惠州贝来福婴童用品有限公司使用。2016年1月5日，被告惠州贝来福婴童用品有限公司向原告交纳了2015年12月21日至31日的厂房租金29412元，原告向被告惠州贝来福婴童用品有限公司开具了收到被告惠州贝来福婴童用品有限公司厂房租金的收款收据。因被告王步江、惠州贝来福婴童用品有限公司未按约交纳2016年1-3月的租金，原告于2016年3月9日向被告王步江发出了解除合同通知书，声称自即日起解除其与被告王步江的厂房租赁合同。
2016年4月11日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。同年5月25日，被告惠州贝来福婴童用品有限公司向原告交纳了所欠水电费5681.41元，原告向被告惠州贝来福婴童用品有限公司开具了收到被告惠州贝来福婴童用品有限公司水电费的收款收据，并注明：“水、电全付清”。
以上事实，根据原告惠州大亚湾爱森家俬有限公司和被告王步江的陈述及其提交的前述证据，经庭审质证核实，予以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告和被告王步江签订的厂房租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，为有效合同。双方应当按约全面履行自己的合同义务。
被告惠州贝来福婴童用品有限公司虽然没有在原告与被告王步江签订的厂房租赁合同上加盖公章，但作为租赁合同标的物的厂房和宿舍，事实上由被告惠州贝来福婴童用品有限公司使用。被告惠州贝来福婴童用品有限公司以承租人的名义履行合同义务，向原告交纳租金和水电使用费，而原告却予以接受并直接向被告惠州贝来福婴童用品有限公司开具相关收款收据，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，原告与被告惠州贝来福婴童用品有限公司的租赁合同关系成立，原告与被告王步江签订的厂房租赁合同效力及于被告惠州贝来福婴童用品有限公司。
被告王步江与原告签订的厂房租赁合同，虽然合同效力及于被告惠州贝来福婴童用品有限公司，但是被告王布江作为个人，仍然是合同的当事人一方。在被告王步江不能举证证明，其签约行为属于被告惠州贝来福婴童用品有限公司的代理行为的情况下，被告王步江应当作为共同承租人，与被告惠州贝来福婴童用品有限公司共同向原告承担合同责任，即承担连带责任。
两被告不能按约向原告交纳租金，构成违约，原告有权依照合同约定单方面决定解除合同。合同解除后，两被告应及时将所租用的厂房、宿舍及场地交还给原告。在两被告逾期交还厂房、宿舍及场地期间，应当按照合同租金数额赔偿原告损失。被告所交保证金，应当用于抵扣被告所欠原告的租金。原告要求被告支付所欠水电费的诉讼请求，因被告已经在庭审前支付给了原告，本院不再支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：
一、解除原告惠州大亚湾爱森家家俬有限公司与被告王步江、惠州贝来福婴童用品有限公司之间的厂房租赁合同；
二、被告王步江、惠州贝来福婴童用品有限公司于判决生效之日起10日将所租用的厂房、宿舍及占用场地退还给原告惠州大亚湾爱森家俬有限公司，并按每月88235.75元的租金标准，赔偿厂房、宿舍及场地占用期间的损失；
三、被告王步江、惠州贝来福婴童用品有限公司应当支付原告惠州大亚湾爱森家俬有限公司2016年1月1日至4月10日的租金294119元，此款扣除原告应退被告的保证金176471.5元，剩余117647.5元，由被告王步江、惠州贝来福婴童用品有限公司在判决生效之日起10日付清。
如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，属于给付金钱的，加倍支付迟延履行期间的债务利息，属于履行其他义务的，支付迟延履行金。
案件受理费5356元，由被告王步江、惠州贝来福婴童用品有限公司分担。
当事人二审的意见
惠州大亚湾爱森家俬有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、变更（2016）粤1391民初1128号民事判决第三项为：被上诉人王步江、贝来福公司应支付上诉人爱森家俬有限公司2016年1月1日至2016年5月25日租金共计426472.79元，被上诉人王步江缴纳的保证金176471.5元，上诉人无需退还。二、本案诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由是：一审法院认定事实有误。
l、被上诉人应支付上诉人租金时间应自2016年1月1月至2016年5月25日止而非一审法院认定的2016年1月1日至2016年4月10日。
上诉人、被上诉人王步江于2015年9月8日签订《厂房租赁合同》，合同约定被上诉人承租上诉人所有的位于大亚湾西区石化大道西龙山五路共6600平方米的厂房及宿舍，租期为六年，即自2015年9月20日至2021年9月19日止，前三年每月租金为88235.75元／月，上诉人给被上诉人二个月免租期。免租期间无需支付租金，免租期满后，被上诉人应在每月25日支付下月厂房租金。被上诉人承租并丁免租期满后仅按合同约定支付了一个半月租金，其自2016年1月1日开始拒绝支付租金及水电费，上诉人处工作人员多次打电话给被上诉人，要求被上诉人来上诉人处协商拖欠租金及后续合同履行事宜，被上诉人总是以在外地为由予以拖延，上诉人不得已于2016年3月9日以快递形式通知被上诉人，因被上诉人违约，双方租赁合同即日起解除，因被上诉人违约被上诉人缴纳的厂房保证金不予退还，并要求被上诉人收到通知后即来上诉人处搬离承租地并支付完拖欠的厂房租金及水电费月，但被上诉人对此置之不理，上诉人不得已向法院提起诉讼，后被上诉人才于2016年5月25日搬离承租场地。
上诉人认为，双方合同解除后，被上诉人仍占用承租场地拒绝搬离，被上诉人占用场地期仍需向上诉人支付租金。
2、被上诉人预交的保证金应作为违约金不予退还，也不应抵扣被上诉人拖欠的租金。
上诉人与被上诉人王步江在双方签订的《厂房租赁合同》中第二十条约定，如被上诉人违约造成本合同无法履行的，除赔偿上诉人损失外，被上诉人预交的保证金不予退还。上述约定是双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，上述约定也是违约方承担违约责任的约定，其实质是要求违约方除赔偿守约方损失外还应支付相应的违约金即不退还预交的保证金。上诉人作为守约方，实际损失即在合同履行起给予二个月免租期，损失两个月租金，2016年1月1日起占有上诉人场地未收到任何租金直至被诉人于2016年5月25日搬离，上述损失应由被上诉人承担,因被上诉人违约拒绝继续履行合同，为此，其除赔偿上诉人损失外还应按合同约定支付违约金即向上诉人预付的两个月保证金抵作违约金不予退还。
一审中被上诉人对上诉人没收被上诉人保证金未提出任何异议，其应清楚理解因其自身原因违约应承担的违约责任。为此，一审法院认定被上诉人违约但又不按双方合同约定要求被上诉人承担违约责任即判决被上诉人向上诉人支付的保证金不予退还被上诉人也不应将保证金抵扣拖欠租金。
王步江答辩称：1、当时王步江与爱森家俬签订合同的时候，惠州贝来福公司还没有成立，不具备签订合同的资格。当时王步江是作为贝来福公司的法定代表人来签订租赁合同，合同实际履行都是被贝来福公司履行，是贝来福公司缴纳租金、押金以及水电费。贝来福公司向爱森家俬缴纳费用的过程，且爱森家俬也接受了费用且开具了发票。我方认为三方以实际行动变更了合同，且贝来福公司继承了王步江与原审原告的合同权利及义务。故，王步江本人不需要对经过变更的合同承担相应权利及义务。2、被上诉人已经向原审原告缴纳了押金及一个月房租，相应费用应当在押金、厂租及水电费中予以扣除。
被上诉人惠州贝来福婴童用品有限公司答辩称：之前在跟爱森公司签订合同的时候，是因为公司手续正在办理中，故王步江代表公司签订了租赁合同。
王步江不服原审判决，向本院提出上诉。请求：撤销(2016)粤1391民初1128号民事判决，发回重审。
事实与理由：一审法院查明事实不清，认定事实错误。
上诉人是被上诉人惠州贝来福婴童用品有限公司的法定代表人，上诉人是代表惠州贝来福婴童用品有限公司与惠州大亚湾爱森家私有限公司签订租赁合同，惠州贝来福婴童用品有限公司是租赁合同的主体，也是实际承租人，权利义务应由其承受，与上诉人无关。在本案中，上诉人并没有承租惠州大亚湾爱森家私有限公司的房屋，惠州大亚湾爱森家私有限公司也没有为上诉人提供租赁的房屋，惠州大合同的约定对上诉人履行合同义务，上诉人无需向其支付租金。
综上所述，一审法院查明事实不清，认定事实错误。侵犯了上诉人的合法权益。
惠州大亚湾爱森家俬有限公司答辩称：依据合同相对性，我方与王步江签订合同后，并没有就合同主体另行变更，且合同一直有履行。贝来福公司成立后，向爱森家俬支付部分水电费及租金，在法律意义上属债的加入，并不是变更为由贝来福承担相应责任。
被上诉人惠州贝来福婴童用品有限公司答辩称：之前在跟爱森公司签订合同的时候，是因为公司手续正在办理中，故王步江代表公司签订了租赁合同。
原审第三人惠州市大亚湾经济技术开发区西区街道办事处东联村民委员会社背村民小组经本院合法传唤，未参与二审查询亦未提交书面的意见。
双方当事人二审未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点：一是王步江是否应当连带清偿本案租金等费用；二是房屋租金计算的截止时间应当如何认定；三是王步江预交的保证金是否应当予以抵扣租金。
关于王步江是否应当连带清偿本案租金的问题。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条之规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，经审理查明，上诉人王步江作为惠州贝来福公司的法定代表人，其以个人名义与爱森家俬公司签订涉案租赁合同时，惠州贝来福公司并没有成立，不具有对外签订合同的资格，按照上述法律规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，即使公司成立后承担合同责任，合同相对人依据可以依据合同的相对性原理主张请求相对人承担合同责任。据此，原审法院判决王步江承担支付责任，并无不妥，应予以维持。
关于房屋租金计算的截止时间应当如何认定的问题。上诉人爱森家俬公司认为，支付租金时间自2016年1月1日至2016年5月25日止而非原审法院认定的自2016年1月1日至2016年4月10日止。贝来福公司于2016年1月1日起未交租金，于2016年5月25日撤离涉案厂房，该事实双方当事人均没有异议，贝来福公司应当向爱森家俬公司支付该期间的租金或占用费。原审法院不仅判决王步江及贝来福公司支付2016年1月1日至4月10日的租金，同时还判决王步江、贝来福公司每月88235.75元的租金标准，赔偿占用期间损失。据此，原审法院的处理，已经充分保护了上诉人爱森家俬公司于2016年1月1日至2016年5月25日期间厂房租赁或者占用的实际损失，上诉人爱森家俬公司既主张同一时段的占用费又请求租金，属于重复请求对方责任，本院应当予以驳回。
关于王步江预交的保证金是否应当予以抵扣租金的问题。本案中，虽然双方当事人签订的《厂房租赁合同》中第二十条约定：“如被上诉人违约造成本合同无法履行的，除赔偿上诉人损失外，被上诉人预交的保证金不予退还。”但是，按照租赁合同的交习惯，保证金的目的就是保证租赁期间的租金，在承租人不及时缴纳租金时可用于冲抵应付租金或延迟利息，属于租赁押金。另一方面，爱森家俬公司主张的违约损失主要为贝来福公司占用涉案租赁的费用而未提交其除此之外还有其他损失的证据，且该损失原审法院已经判决支持，现爱森家俬公司又主张没收王步江预交的保证金，已经明显超出了其损失范围。据此，原审法院判决以保证金抵扣租金，处理并无不妥，应予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用10712元，由惠州大亚湾爱森家俬有限公司负担5356元，王步江负担5356元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年四月二十六日
法官助理 黄晓娜
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；