江苏省泰州市姜堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰姜民初字第01451号
原告：钱宏凤，男，1955年2月8日生，汉族。
委托代理人：陆韶华，江苏伟程律师事务所律师。
被告：王秀兰，女，1949年2月10日生，汉族。
被告：王天捷，男，1948年10月18日生，汉族，系被告王秀兰丈夫。
两被告共同委托代理人：姜本财，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律工作者。
第三人：江苏省姜堰第二中学，住所地：泰州市姜堰区淮海东路***号。
法定代表人：陈余根，该校校长。
委托代理人：常旭玲，江苏指明路律师事务所律师。
原告钱宏凤与被告王秀兰、王天捷及第三人江苏省姜堰第二中学（以下简称姜堰二中）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理。依法组成合议庭于同年9月17日公开开庭进行了审理。原告钱宏凤及其委托代理人陆韶华、两被告共同委托代理人姜本财、第三人姜堰二中委托代理人常旭玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱宏凤诉称：原告与被告王秀兰系第三人单位员工，两被告系夫妻关系。1997年原告向第三人申请购买旧套房，同年6月12日第三人向原告发出通知，同意原告购买两被告的原住房即原告现在所住泰州市姜堰区某地，并要求原告办理相关购房手续。1997年12月17日原告向第三人交房款35000元，第三人和被告王秀兰于1998年9月将房屋钥匙及房屋交付给原告，2008年5月第三人将房屋产权凭证交付给原告。多年来，原告若干次找第三人和被告要求办理房屋过户手续，但他们均拒绝办理，至今未能过户。被告的行为违背了诚实信用原则，损害了原告利益。为此，原告请求法院判令被告及第三人为原告办理坐落于泰州市姜堰区姜堰镇某地（原姜堰市姜堰镇某某地）房屋的过户手续，并由被告负担本案的诉讼费用。
被告王秀兰、王天捷辩称：1、王秀兰、王天捷不是本案适格的被告；2、两被告从未与原告发生过房屋的买卖行为；3、原告在诉状中已经肯定了将购房款交给第三人，应视为原告与第三人之间的买卖行为；4、王天捷所有的姜堰镇某地的房屋所有权属王天捷个人所有，与第三人和原告没有任何关系，且王天捷不是第三人的工作人员，其妻王秀兰虽然是第三人工作人员，但她无权处分王天捷所有的长沟东二村的房屋所有权。根据最高人民法院法发（1992）38号《》第的规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。本案即属于历史遗留落实政策性质的房地产纠纷，是单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房屋纠纷，不属于法院主管的工作范围，人民法院应依法驳回原告的起诉。
第三人姜堰二中述称：因原告要求办理过户的房屋原先属两被告所有，第三人在原、被告房屋买卖过程中只是中间人的身份，实际房屋买卖双方是原告与被告，故应由被告为原告办理房屋过户手续，第三人无此义务，请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。
经审理查明：原告钱宏凤系第三人姜堰二中食堂职工，被告王秀兰原系第三人姜堰二中初中部负责人。两被告系夫妻关系。被告王天捷系原姜堰市第二建筑安装工程公司职工，通过房改售房的方式取得诉争房屋（姜房证字第12990号、坐落于原姜堰市姜堰镇某某地即现泰州市姜堰区姜堰镇某地、建筑面积64.20平方米，系出让国有土地使用权）的所有权。1997年5月30日，第三人姜堰二中为调整、解决部分教职工住房问题，召开“校长.支委会”，会议纪要中决定对该校部分教职工的住房进行调配（共涉及10人），其中决定“钱宏凤住王秀兰旧房”。被告王秀兰作为时任校领导出席了该会议。1997年6月12日，第三人向原告发送通知书，载明：“钱宏凤同志，你申请购旧套房，经分房小组讨论、报学校批准，同意你购王秀兰同志的原住房。请接通知后于6月15日前到总务处办理购房手续。”1997年12月5日，在有被告王秀兰参加的第三人姜堰二中召开的“校长.支委会”会议纪要中，记载有“关于企业人员购旧套房一事：通知预缴人员钱宏凤等四人预缴建房款”。1997年12月17日，原告钱宏凤向第三人姜堰二中交纳“建房款”人民币35000元。1998年9月，原告通过第三人受领诉争房屋钥匙并入住。2008年，原告又通过第三人取得诉争房屋产权证书。
1997年12月31日，第三人书面通知被告王秀兰，通知内容为“王秀兰同志，经学校研究决定，校东宿舍区北叁层楼壹楼已出售给你。”之后，登记在被告王天捷名下的64.20平方米的房屋调配给原告钱宏凤后，第三人姜堰二中将该校集资楼房（系划拨国有土地使用权）原姜堰市姜堰镇A地（即现泰州市姜堰区姜堰镇B地，建筑面积119.26平方米）调配给被告王秀兰。调配方案是，第三人以相同面积置换被告王天捷名下的64.20平方米的房屋，超出部分两被告向第三人交纳23000元。1999年4月29日，被告王秀兰领取了该集资房的所有权证书，该证书中备注：1.本房是集资建房；2.原产权人是市二中，原证号是21900。
原告曾多次要求第三人通知被告协助办理诉争房屋的产权过户手续，被告不予配合，遂纠纷成讼。2014年6月5日，原告钱宏凤以姜堰二中为被告、以王秀兰和王天捷为第三人向本院提起房屋买卖合同纠纷一案，2014年7月22日向本院提出撤诉申请。后再次提起本案诉讼。
另查明，原告钱宏凤与被告王秀兰、王天捷平时均在姜堰城区居住、生活，两家居住较近。
以上事实，有当事人的陈述及第三人姜堰二中的“校长.支委会”会议纪要、房屋所有权证书、通知、缴款票据、本院（2014）泰姜民初字第1097号民事裁定书等证据证明，本院予以确认。
本院认为：首先，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。本案中，原、被告双方未就案涉房屋直接进行要约、承诺并签订合同，但1997年原告钱宏凤与被告王秀兰均为第三人姜堰二中的教职工，原告钱宏凤向单位提出购房，第三人姜堰二中以召开“校长.支委会”的形式告知被告王秀兰，客观上是原告通过第三人向被告王秀兰发出的购房要约；之后，被告王秀兰、王天捷将案涉房屋钥匙、产权证通过第三人交付原告，由此可以认定两被告通过行为作出承诺。至此，原、被告通过第三人传递完成了要约和承诺的交换，双方于事实上达成了房屋买卖合同的合意。
其次，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告钱宏凤受让案涉房屋后向单位支付了“建房款”人民币35000元，而第三人以其所建集资房“姜堰镇B地”相等面积置换了登记在被告王天捷名下的64.20平方米的房屋，该集资房建筑面积119.26平方米，被告仅对超出64.20平方米面积部分向第三人支付了23000元。由此可见，原告是有偿受让房屋，而被告利益并未因此受损，因为被告从第三人处受让的集资房中获取了对等利益。
再次，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案在第三人姜堰二中主导原、被告进行调配房屋时，原、被告并未提出异议，并按照调配方案实际履行。现无证据证明本案双方当事人在第三人姜堰二中主持调配房屋过程中产生纠纷，双方当事人已履行调配房屋居住多年。被告接受了调配后的房屋，原告也在调配后的房屋内居住使用了十余年，不存在占房、腾房的问题。原、被告并不是在调配房屋过程中发生的纠纷，而是在双方已实际履行调配方案后，因被告不履行协助办理房屋过户义务产生的纠纷，故不能适用最高人民法院法发（1992）38号《》第的规定。被告以此理由进行的抗辩，缺乏法律依据，本院不予支持。原告钱宏凤事实上早已取得了诉争房屋的全部产权，作为诉争房屋原产权人王天捷有义务协助钱宏凤办理产权证照的过户手续。第三人姜堰二中并非诉争房屋所有人，没有法律上的义务协助原告办理过户登记，且客观上也无法提供办理过户登记的有效手续。
最后，关于被告王天捷辩称诉争房屋不是两被告夫妻共同财产，根据庭审查明，诉争房屋系两被告在婚姻关系存续期间所得的财产，被告王天捷没有提交证据证明其与被告王秀兰婚姻关系存续期间所得的财产归属存在书面约定，且原、被告双方均已在调配后的房屋中居住十多年，在此期间双方均未对此提出异议，故原告有理由相信调配诉争房屋系两被告夫妻双方共同意思表示。因此诉争房屋应为两被告夫妻共同财产，被告王天捷上述辩称理由与事实不符，本院不予采信。
综上，原、被告双方房屋买卖合同是当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。当事人应履行合同义务，原告的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第二十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、《》第、第第一款、第、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、第十八条的规定，判决如下：
被告王天捷、王秀兰于本判决生效后十日内协助原告钱宏凤办理房屋（姜房证字第12990号、坐落于原姜堰市姜堰镇某某地、建筑面积64.20平方米）的过户登记手续。
案件受理费3510元，由原告负担1755元，被告王天捷、王秀兰负担1755元（原告同意其预交的案件受理费中剩余部分的1755元由被告向其直接支付，本院不再退还，被告王天捷、王秀兰于本判决生效后10日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该校预交上诉案件受理费3510元（上诉法院户名：泰州市财政局，开户行：农行，账号：201101040058888）。
审 判 长 褚靖娟
审 判 员 曹士平
人民陪审员 杭红梅
二〇一四年十一月七日
书 记 员 王海龙
本案法律条文附录：
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》
第十七条第关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
第十八条第所称“第三人知道该约定的”，夫妻一方对此负有举证责任。