苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）相商初字第0821号
原告中国银行股份有限公司苏州相城支行，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路618号。
负责人陆银海，行长。
委托代理人赵海燕，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人陈劼，江苏立泰律师事务所律师。
被告徐芳清。
被告谢朝进。
原告中国银行股份有限公司苏州相城支行与被告徐芳清、谢朝进金融借款合同纠纷一案，本院于2013年6月27日立案受理后，依法向被告徐芳清、谢朝进公告送达诉状副本、开庭传票等诉讼材料，组成由审判员施磊担任审判长并主审、审判员严林生和人民陪审员邱玉芳参加评议的合议庭，于2013年11月27日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司苏州相城支行的委托代理人赵海燕到庭参加诉讼。被告徐芳清、谢朝进经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司苏州相城支行诉称，2008年7月15日，二被告与原告签订《个人一手住房贷款合同》一份，合同约定二被告向原告借款人民币25万元用于购买位于御亭水岸花园17幢403室的房屋一套，贷款期限为20年。2008年7月15日，二被告与原告签订《个人贷款抵押合同》一份，合同约定二被告以其上述购买的房产为购房贷款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续。2008年7月15日，原告依约发放了贷款。然而，二被告未能履行合同约定义务。原告根据合同约定宣布贷款提前到期，并函告二被告要求归还全部贷款本息，但二被告未予理睬，原告遂诉至来院。现起诉，请求法院判令：1、二被告归还原告借款本金人民币211859.06元、欠息2832.64元（截至2013年5月24日，之后利息、罚息、复利按合同约定计算至本息还清之日止）；2、二被告承担原告为实现债权支付的律师费人民币8540元；3、二被告承担本案的诉讼费用和财产保全费用；4、原告就以上债权对二被告所抵押的房产享有优先受偿权。在庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：请求法院判令二被告归还原告借款本金人民币211859.06元、自2013年2月10日起至2013年5月24日的利息、复利2832.64元，并支付自2013年5月25日起以214646.06元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率7.83%下浮15%再上浮40%即9.3177%计算至判决生效之日止的逾期付款利息。
被告徐芳清、谢朝进均未答辩。
经审理查明，2008年7月15日，原告中国银行股份有限公司苏州相城支行（贷款人）与被告徐芳清、谢朝进（借款人）签订了《个人一手住房贷款合同》一份。该合同约定，原告向被告发放25万元的贷款，用于其购买位于御亭水岸花园17幢403室的房屋一套。借款期限20年，自2008年7月15日至2028年7月15日止。合同约定若借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。年利率是按照中国人民银行同期同档贷款基准利率7.83%下浮15%。还款方式为按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期共计240期，约定还款日为每月的10日。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%。按罚息利率计收利息的，计算公式为：利息=（本金＋应付未付利息）＊实际天数＊日罚息利率。同日，被告徐芳清、谢朝进与原告签订《个人贷款抵押合同》一份，合同约定，抵押人徐芳清、谢朝进以所购买位于御亭水岸花园17幢403室的房产提供抵押，抵押范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用。2008年7月15日，原告依约发放了贷款。2010年1月14日，徐芳清、谢朝进将上述房产进行了抵押登记，抵押权范围为25万元。原告于2010年10月21日向被告发放贷款146000元。合同签订后，被告按照约定归还贷款本金38140.94元，利息18231.49元。但从2013年2月10日起，被告连续多次未能按约归还贷款。原告催讨未着，遂诉讼来院。
另查，2013年6月8日，原告中国银行股份有限公司苏州相城支行与江苏立泰律师事务所签订聘请律师合同，律师费为8540元。
上述事实由原告提供的《个人一手住房贷款合同》一份、《个人贷款抵押合同》一份、房屋他项权利证明一份、借款借据一份、欠款清单一份、宣布贷款提前到期律师函和邮寄凭证各一份、律师聘用合同和律师费发票各一份及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告中国银行股份有限公司苏州相城支行与被告徐芳清、谢朝进签订的借款合同依法成立且合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。现原告按约履行了发放贷款的义务，但徐芳清、谢朝进连续多次未按合同约定履行按时还款义务，已构成违约。原告有权按合同约定宣布合同项下的贷款提前到期，并要求被告徐芳清、谢朝进立即归还全部本金及逾期付款利息。原告在2013年6月27日将被告起诉至法院，视为其已通知被告借款合同提前到期。因此，原告要求被告归还借款本金211859.06元和自2013年2月10日起至2013年5月24日的利息2787元、复利45.64元，并支付以214646.06元为基数自2013年5月25日起至判决生效之日止按年利率9.3177%计算的逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。同时，由于被告徐芳清、谢朝进未能履行还款义务，致使原告为实现该债权发生必要律师费用，按合同约定，被告理应承担上述费用。原告诉请被告支付律师费8540元，合法有据，本院予以支持。被告徐芳清、谢朝进作为房屋所有人将房屋抵押给原告作为借款的抵押担保，并办理了相关的登记手续，该抵押合法有效。原告请求以该抵押物（位于御亭水岸花园17幢403室的房屋）在25万元范围内享有优先受偿权的主张符合法律规定，本院予以支持。被告经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告徐芳清、谢朝进应于本判决生效十日内偿还原告中国银行股份有限公司苏州相城支行借款本金人民币211859.06元和利息2787元、复利45.64元，合计214691.7元，并承担以214646.06元为基数自2013年5月25日起按年利率9.3177%计算至判决生效之日止的逾期付款利息。
二、被告徐芳清、谢朝进应于本判决生效十日内支付原告中国银行股份有限公司苏州相城支行因实现债权支出的律师费人民币8540元。
三、被告徐芳清、谢朝进如不能履行上述债务，原告中国银行股份有限公司苏州相城支行有权以徐芳清、谢朝进提供的抵押物（位于御亭水岸花园17幢403室的房屋）折价或者拍卖、变卖的所得价款在25万元范围内优先受偿。
案件受理费4570元，公告费600元，合计诉讼费用人民币5170元，由被告徐芳清、谢朝进共同负担（此款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告）。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉案件受理费的数额由本院在收到上诉状之日起3日内，在区分财产类和非财产类案件并结合当事人上诉请求数额计算出应预交的上诉费用，并向上诉人催交）。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行园区支行苏州市中级人民法院，帐号10-550101040009599）。
审 判 长 施 磊
审 判 员 严林生
人民陪审员 邱玉芳
二〇一三年十一月二十七日
书 记 员 罗 蕾
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。