广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）粤高法民二破终字第33号
上诉人（原审原告）：杨振九，男，汉族，1956年7月25日出生，住广东省深圳市。
委托代理人：刘芳，广东百利孚律师事务所律师。
委托代理人：胡中亚，广东百利孚律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：深圳市国基房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市南山区。
法定代表人：许哲明，董事长。
委托代理人：赵健，广东鼎义律师事务所律师。
上诉人杨振九与被上诉人深圳市国基房地产开发有限公司（以下简称国基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称原审法院）（2013）深中法破初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员郑捷夫担任审判长、代理审判员麦晓婷、代理审判员杨靖参加的合议庭进行了审理，书记员彭欣薇担任记录。本案现已审理终结。
杨振九向原审法院提起诉讼称：一、2004年，杨振九与国基公司签订《房地产买卖合同》（预售），约定杨振九购买国基公司开发的楼盘漾日湾畔小区的房产。合同履行过程中，杨振九按约定履行了支付房款的义务，但国基公司却违反合同，没有按约定的期限交付房产，也没有按约定时间办妥《房地产证》。二、2006年2月14日，原审法院受理了国基公司破产还债一案，2012年9月20日原审法院裁定批准了国基公司的重整计划草案并裁定终止国基公司重整程序。《房地产买卖合同（预售）》第八条规定：“卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期一日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。”第十七条规定：“如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。”根据杨振九与国基公司约定的交房日期（详见附表），国基公司应向杨振九支付延期交房违约金。国基公司取得《建设工程竣工验收备案证明书》的日期为2004年9月27日，计算延期办理《房地产证》违约金的起始日期为2005年4月25日，终止日期为2006年9月14日（国基公司被宣告破产还债日），延期办证天数为505天，这也是国基公司破产案件中同类债权计算延期办证违约金的期间，国基公司应向杨振九支付延期办理《房地产证》违约金。三、按重整计划，债权金额不超过20万元的小额债权人的债权应获得100％清偿，该重整计划已经在2013年7月20日前执行完毕。《中华人民共和国企业破产法》第九十二条规定：“债权人未依照本法规定申报债权的，在重整计划执行期间不得行使权利；在重整计划执行完毕后，可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利”。依据此规定及重整计划，国基公司应对杨振九不超过20万元的债权全额赔偿。重整计划中“债权受偿方案”第4条规定：“对已申报未确认的债权以及尚未申报但可能受法律保护的债权，在法院批准本重整计划后，相关权利人可以向国基公司主张债权。在重整计划执行期间，由国基公司在管理人的监督下负责审核债权”。国基公司没有执行此规定，在重整计划执行期间，对债权人递交的债权申报材料及提出的赔偿请求置之不理。杨振九请求法院判令：1.国基公司向杨振九支付延期交房违约金及延期办理《房地产证》违约金及利息（详见附表）；2.诉讼费由国基公司承担。
国基公司答辩称：一、杨振九对国基公司主张的债权已超过诉讼时效。杨振九主张的债权为其向国基公司购买深圳市南山区漾日湾畔房产而产生的延期交房及延期办证违约金。杨振九与国基公司的房产买卖合同中，均明确约定了国基公司应该向杨振九履行交房义务的时间，且交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。杨振九合同中约定的交房期限为2004年6月30日，国基公司在2004年9月27日才完成漾日湾畔的竣工验收备案手续，期间确实存在一定期限的延期交房责任。国基公司在2004年9月24日至27日，通过邮递方式向杨振九发出入伙通知，告知杨振九2004年9月26日起可办理入伙，其后业主陆续办理了入伙。国基公司在约定的交房期限未履行交房义务，杨振九就应当知道自己权益受到侵害，延期交房违约金的诉讼时效应从合同约定的交房期限届满之日起算。杨振九在国基公司延期交房至今近十年的时间中，一直未采取有效措施对自己权利进行救济，至今才向国基公司提出延期交房违约金的诉讼请求，显然早已超过诉讼时效。漾日湾畔楼盘竣工后，因国基公司无力向税务机关支付应缴税款，无法办理房产证，直到国基公司被受理破产后，考虑到维护漾日湾畔小业主的权益，在市政府的主持下，经税务机关、中级法院、国土部门的共同协调，同意在国基公司欠税的情况下先行为小业主办理房产证，此后国基公司清算组开始陆续为小业主办理了房产证。根据双方买卖合同的约定，国基公司应在取得工程竣工验收证明之日起150日（即2005年2月24日）内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申报房地产转移登记。如因卖方原因造成买方不能在法定期限领取房产证的，国基公司从取得工程竣工验收证明之日的第210日起（即2005年4月25日），每日按总价款的万分之三支付违约金。即杨振九延期办证违约金的诉讼时效应从2005年4月25日起算。2006年2月14日，原审法院依法受理国基公司破产还债一案，并于2006年3月31日刊登公告，要求债权人在债权申报期内申报债权，2006年9月14日原审法院裁定宣告国基公司破产还债。根据破产法的相关规定，延期交房及延期办证违约金至多只能计算到国基公司破产宣告之日，杨振九在起诉时也是按照该标准计算。也就是说即使国基公司延期交房及延期办证处于一个持续状态，杨振九的延期交房及延期办证违约金至多也只能计算到2006年9月14日。杨振九对国基公司的诉讼时效，至迟应当从2006年9月14日起算，杨振九在国基公司破产程序期间，未主张过相应债权，且未存在其他诉讼时效中断、中止的情形，其主张的债权已在2008年9月14日超过诉讼时效。此前漾日湾畔已经有数百户业主及时地在诉讼时效内，或通过诉讼方式或通过债权申报方式确认其延期交房及延期办证违约金数额，并在国基公司重整程序中获得相应清偿。而杨振九怠于行使自己的权益，至今才向国基公司主张延期交房及延期办证违约金，早已超过两年的诉讼时效期间，不属于破产债权，不能按照重整计划中的同类债权享有相应权益。二、且杨振九未履行付清房款义务在先，其原本就无权向国基公司主张延期办证及延期交房违约金。我方在提交的证据中已经证明杨振九直到国基公司被裁定宣告破产还债之后方才付清全部房款，其未履行付清房款的义务在先，原审法院已经有类似生效判决确认，业主未履行付清房款义务在先的，国基公司可行使先履行抗辩权，拒绝业主提出的协助办理房地产转移登记手续的请求。综上，杨振九无权向国基公司主张延期办证及延期交房违约金。
原审法院经审理查明：杨振九、国基公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定杨振九购买国基公司开发的漾日湾畔商品房，并在合同中约定了房屋总价（合同签订时间、房号、价款详见附表）。合同第七条约定“卖方须于2004年6月30日前将本合同规定的房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效。卖方向买方交付房地产时，应发出书面通知，并由买方签收。书面通知应包括实际交付建筑面积的内容”；第八条约定：“卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期1日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。造成买方损失的，卖方除支付违约金外，还应当负赔偿责任”；第十六条约定“卖方应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记”；第十七条约定“如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止”。合同附表二中记载了购房款交付方式与交付时间（具体约定详见附表）。
关于购房款的实际支付情况（详见附表）。在庭审过程中，杨振九和国基公司均确认杨振九有部分房款系在国基公司被宣告破产之后才支付。杨振九主张由于国基公司和银行之间交接的原因，造成其购房款被银行退回，而国基公司清算组没有及时通知导致其延期交付房款，因此其没有违约，但杨振九对此没有提交证据证明，国基公司亦不予认可。
关于房产的交付情况。杨振九主张国基公司实际交房时间（详见附表）均已超过合同约定的时间，国基公司主张2004年9月24日至27日期间，其已向杨振九邮寄了入伙通知书，通知交房相关事项。为此，国基公司提交（2004）深南法民三初字第1756-1773、1775、1777-1779、1781-1787、1789-1799、1801-1811、1814-1823、1825-1834、1836-1850号民事判决书，该判决载明：“2004年9月24日至27日，被告通过深圳市邮递方式向原告发出入伙通知，称漾日湾畔楼盘已经验收合格，现已具备交房条件，从2004年9月26日起可以交付使用，并于当日开始办理入伙手续”。杨振九抗辩提出前述判决书中列明的原告不是杨振九，不能证明国基公司对杨振九也履行了通知入伙的义务。
关于房产的办证情况。2004年9月27日漾日湾畔商品房取得竣工验收备案回执。杨振九、国基公司双方在庭审过程中一致确认2006年9月14日国基公司被宣告破产还债后，涉案房产才办证至杨振九名下。国基公司抗辩称其曾于2006年7月17日通知杨振九办证，并提交（2007）深中法民五初字第224号生效判决，该判决载明：“2006年7月17日，国基公司向漾日湾畔业主发出《关于办理房地产证收件的通知》，内容为：我公司开发的‘漾日湾畔’楼盘，于2006年3月31日房产产权初始登记公示期届满，现已具备办理房地产产权证的条件，要求业主提交相关申请办证资料”。杨振九认为该判决仅认定国基公司通知了前述224号案的当事人办证，并不能证明国基公司也履行了通知杨振九办证的义务。
2006年2月14日，原审法院裁定受理国基公司破产还债一案。2006年9月14日，原审法院裁定宣告国基公司破产还债。2011年10月28日，原审法院裁定中止执行国基公司破产宣告裁定。2011年11月11日，原审法院裁定自2011年11月11日起对国基公司进行重整。2012年9月20日，原审法院裁定批准国基公司重整计划草案并终止国基公司重整程序。国基公司重整计划草案中载明：“454家债权金额不超过20万元的小额债权人，其债权将获得100%清偿；在法院批准重整计划草案的次日起2个月内，国基公司将以现金形式向小额债权人支付全部清偿款……对已申报未确认的债权以及尚未申报但可能受法律保护的债权，在法院裁定批准本重整计划后，相关权利人可以向国基公司主张债权……相关债权在经最终确认后，可依法按照本重整计划规定的同类债权的清偿比例获得清偿”。2013年8月1日，原审法院裁定确认国基公司重整计划执行完毕。2013年9月3日，原审法院裁定终结国基公司的破产程序。
杨振九明确其诉讼请求中的延期交房违约金的计算标准为自合同约定的交房次日起，按购房总价款的日万分之五计至实际交房之日止；延期办证违约金计算标准为自国基公司取得竣工验收之日的第210日起，按照房款总价的日万分之三计算至2006年9月14日国基公司被裁定破产还债之日止；杨振九主张的利息为违约金的利息，自2013年8月1日原审法院裁定确认国基公司的重整计划执行完毕之日起算，按照人民银行同期贷款利息计算至实际支付之日止。杨振九主张在国基公司违约后曾向国基公司主张权利，但均未提交证据。
原审法院认为：杨振九与国基公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行义务。
关于涉案房款的支付问题。杨振九主张延期交付房款是由于国基公司和银行交接的原因导致，但未提交证据证明，原审法院不予采信。杨振九应付购房款的时间应以《深圳市房地产买卖合同（预售）》中的约定为准，而实际杨振九在国基公司被宣告破产之后才陆续付清房款。
关于涉案房屋的交付问题。根据合同约定，国基公司应在2004年6月30日前（104号案应在2004年5月30日前）将房屋交付给杨振九使用。国基公司抗辩其在杨振九主张的实际交房日期前已书面通知涉案杨振九入伙，对此，国基公司负有举证责任。国基公司提交的南山法院的民事判决并未能证明国基公司已在其主张的期间内通知涉案杨振九入伙，对此国基公司应承担举证不能的不利后果。原审法院认定在杨振九主张的实际交房时间之前，国基公司尚未将涉案房产交付给杨振九。
关于涉案房屋的办证问题。《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定国基公司应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，即2005年2月24日前书面通知杨振九共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。国基公司主张其曾在2006年7月17日通知杨振九办证，但其提交的民事判决并未认定国基公司向杨振九发出了办证通知，国基公司该项抗辩理由不成立，原审法院不予采信。国基公司亦未能举证证明其在2006年9月14日被宣告破产之前履行了通知杨振九办证的合同义务。
关于杨振九是否有权向国基公司主张延期交房及延期办证违约金的问题。现杨振九向国基公司主张合同约定的交房次日起至实际交房之日止的延期交房违约金以及国基公司取得竣工验收之日的210日起至2006年9月14日的延期办证违约金，应审查国基公司未在上述时间内交付房屋和通知杨振九办证是否构成违约。从合同的约定看，杨振九支付全部购房款的义务在先，国基公司交付房屋及通知杨振九办证的义务在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”杨振九有部分房款在国基公司被宣告破产还债之后才全部支付完毕，在杨振九未完全履行其付款义务的情况下，国基公司有权拒绝履行交付房屋及通知办证的义务。因此，国基公司未在杨振九主张的实际交房时间之前交付房屋及未在2006年9月14日前通知杨振九办证，系国基公司依法行使先履行抗辩权的行为，并不构成违约。国基公司关于其未交付房屋及通知杨振九办证系行使先履行抗辩权的意见成立，原审法院予以采信。杨振九主张延期交房及延期办证违约金缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回杨振九的诉讼请求。
杨振九不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定杨振九有部分房款在国基公司被宣告破产之后才全部支付完毕，杨振九未完全履行付款义务，违约在先，该认定错误。杨振九提交了国基公司盖章确认的杨振九按期缴纳首期款的收据原件，该证据显示杨振九按合同约定付清了首期款。杨振九解释的是因自己与银行之间的问题导致所交房款被退回。国基公司未能举证证实在出具确认收到房款证明之后通知杨振九房款被退回的事实。国基公司先前出具的收款收据证明款项被退回与杨振九无关，国基公司没有及时通知杨振九是其自己的责任，杨振九没有违约。请求撤销原审判决，判令国基公司向杨振九支付延期交房及延期办证违约金及相应利息。一、二审诉讼费用由国基公司承担。
国基公司答辩称：根据国基公司提交的证据，杨振九在国基公司被宣告破产后才交清全部房款，在此之前国基公司有权行使先履行抗辩权，不通知杨振九办证并未违约，杨振九无权请求延期交房及延期办证违约金。且即使该权利曾经存在，也因未在合理时间内主张而消灭。请求驳回上诉，维持原判。
经审理，本院对原审审理查明的事实予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据杨振九与国基公司的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：杨振九是否有权请求国基公司支付延期交房及延期办证违约金。
杨振九与国基公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，杨振九支付全部购房款的义务在先，国基公司交付房屋及办证的义务在后。根据查明的事实，杨振九在国基公司被宣告破产后才全部支付完毕购房款。虽杨振九辩称自己曾向国基公司汇款，款项被退回，但未能举证款项被退回是国基公司的过错造成。国基公司虽未立即通知杨振九款项被退回的情况，但被退回的款项数额巨大，杨振九称自己不清楚被退款的事实的主张不符合常情常理，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在杨振九未交清房款前，国基公司不交付房屋及不通知杨振九办证并不构成违约，杨振九无权因此向国基公司主张延期交房及延期办证违约金。杨振九关于国基公司应支付延期交房及延期办证违约金的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，杨振九的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4054.18元由上诉人杨振九负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑捷夫
代理审判员 麦晓婷
代理审判员 杨 靖
二〇一四年六月二十日
书 记 员 彭欣薇
附表二审案号（一审案号）上诉人（原审原告）房号合同签订时间总价款合同约定的付款时间实际付款时间合同约定的交房时间上诉人主张的交房时间合同约定的办证时间上诉人主张的延期交房违约金（元）上诉人主张的延期办证违约金（元）案件受理费（元）33
（87）杨振九＊＊2004-5-18929613自签约日起1日内付全部楼款的20%（189613元），2004年4月20日前付全部楼价款的80%（740000元），或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款。2004年3月9日付15000元；3月12日付5000元；4月29日付169613元，2004年4月30日银行按揭付款740000元，2011年3月29日付169613元。2004-6-302004-10-82005-2-2446480140836一审4054.18
二审同上