浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第1213号
上诉人（原审原告）朱江。。。。。
委托代理人张昭庆。。。。。
委托代理人闫博慧。。。。。
被上诉人（原审被告）浙江文体袜业有限公司。
法定代表人赵汝芳。
委托代理人（特别授权代理）毛卫东。。
原审第三人诸暨市宝隆置业有限公司。
法定代表人赵汝芳。
委托代理人（特别授权代理）石勇。。
上诉人朱江因合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2014）绍诸民重第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月18日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人朱江及其委托代理人张昭庆、闫博慧，被上诉人浙江文体袜业有限公司的委托代理人毛卫东，原审第三人诸暨市宝隆置业有限公司的委托代理人石勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2010年7月26日，诸暨市国土资源局发布拍卖出让文件，对包括涉案的b1-03号地块在内的多块商业办公用地进行拍卖出让，该文件对竞买人的资格作出了相应的限制，并约定竞买人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容，诸暨市国土资源局同意在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，直接与新公司签订国有建设用地使用权出让合同。拍卖出让文件发布后，被告浙江文体袜业有限公司于2010年8月17日向诸暨市国土资源局提交了参与竞拍城东中心区块b1-03号地块的竞买申请书。与此同时，浙江文体袜业有限公司承诺在一个月内另行成立新公司进行开发建设，新公司的名称待定，法定代表人拟定为赵汝芳。同日，浙江文体袜业有限公司缴纳了保证金900万元。同年8月29日，浙江文体袜业有限公司以9400万元的价格竞得的城东中心区块b1-03号地块，该地块的建设用地面积为5433平方米。9月8日，按照拍卖出让文件的规定，浙江文体袜业有限公司的法定代表人赵汝芳等人出资成立了第三人诸暨市宝隆置业有限公司，该公司的法定代表人为赵汝芳。诸暨市宝隆置业有限公司于2010年9月17日、2011年4月21日分两次支付了9400万元的土地出让价款。2010年11月10日，诸暨市国土资源局发出成交确认书，明确由诸暨市宝隆置业有限公司竞得城东中心区块b1-03号地块，诸暨市宝隆置业有限公司可持成交确认书与其签订国有建设用地使用权出让合同。
2011年4月29日，诸暨市宝隆置业有限公司与诸暨市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。同年5月30日，诸暨市宝隆置业有限公司取得中标地块的国有土地使用权证。2011年4、5月份，被告浙江文体袜业有限公司（甲方）与原告朱江（乙方）签订了一份投资协议，其中约定：一、乙方向甲方投资人民币500万元，甲方以向开发单位定购浙江文体大厦第15层楼的办公楼，以每平方米8900元的价格出售给乙方作为回报，该层建筑面积预估为1309平方米（最终以房管会核准面积为准），计人民币11650100元；二、付款时间为在签订协议之日支付100万元，2011年4月25日前支付150万元，2011年5月25日前支付余款250万元；三、开发单位在2012年开盘时，甲方应及时通知乙方到开发单位办理房屋销售手续，并将乙方投资的500万元款项转入至销售单位，首付不足部分由乙方按规定向银行办理按揭或付清；四、甲方应当在市政府、市规划局、城东行政中心协调办公室规定的时间内按时、保质完成浙江文体大厦的建设，通过竣工验收；五、甲方应及时为乙方办理好产权手续；六、乙方应在规定时间内付清投资款，如不能按时付清，前期已缴的所有费用自动转为定金，甲方有权予以没收；七、甲方通知乙方到开发单位办理手续，履行了协议规定的投资义务后，本投资协议即自行解除。朱江于2011年4月8日付给浙江文体袜业有限公司款项100万元（收据上载明款项性质为投资款定金），于4月26日、5月25日分别支付投资款150万元、250万元。2012年6月，朱江诉讼来院，要求该院判如所请。
另查明，第三人诸暨市宝隆置业有限公司于2011年3月29日取得涉案的诸暨市城东中心区块b1-03号地块的建设用地规划许可证，同年11月15日取得建设工程规划许可证，次年7月13日取得建设工程施工许可证，2012年10月31日取得商品房预售证，该项目目前尚处于建设阶段，施工单位为广大建设集团有限公司。
原审判决认为：根据原、被告双方诉辩焦点，本案争议焦点在于原告朱江与被告浙江文体袜业有限公司签订的投资协议的性质和效力如何认定。
确认合同效力之前，首先需要明确合同的性质。当签约双方为合同性质发生争议时，应根据合同内容所涉法律关系，即合同主要条款对签约双方所设立权利义务关系进行全面理解和准确判定。就本案而言，原告朱江与被告浙江文体袜业有限公司于2012年4、5月份签订的投资协议，从名称来看，并不能直接界定合同的性质。结合该投资协议的主要条款展开分析，其中规定原告的合同义务为向被告浙江文体袜业有限公司支付投资款500万元，在浙江文体大厦开盘时再与开发单位办理房屋销售手续，付清余款或办理按揭手续，所享有的合同权利则为被告向开发单位定购浙江文体大厦第15层的房屋，保证开发单位以每平方米8900元的价格出售给原告，并尽到协助原告办理产权登记手续方面的配合义务；而被告的合同权利义务正好与之相反。很显然，从该投资协议的行文表述来看，开发单位另有其人，被告浙江文体袜业有限公司并非协议所指的开发单位，被告所享有的权利（被告支付的投资款500万元）最终需要让渡给开发单位，并不存在履行房屋交付的义务。也就是说，对于被告来说，签约的最终目的只是为了保证原告支付相应的对价向开发单位购买房屋。至于开发单位为何者，被告浙江文体袜业有限公司在竞标时递交的承诺书中已经明确需拟成立新公司进行开发建设。被告在竞得地块后，诸暨市宝隆置业有限公司也随之成立，由其负责开发中标地块。所以，从实际履行情况来看，投资协议中约定的开发单位当指第三人诸暨市宝隆置业有限公司。原告在庭审中主张开发单位系指被告浙江文体袜业有限公司，与事实不符，不予采信。结合原告朱江提供的文体大厦立面图分析，其中标注第22、23层为诸暨市宝隆置业有限公司总部，也足以说明诸暨市宝隆置业有限公司的开发单位身份在当时客观上已为原告朱江所知晓。
基于以上分析，可以说明原告朱江与被告浙江文体袜业有限公司之间并不存在房屋（商品房）买卖关系，双方签订的投资协议不能定性为商品房买卖合同，也难以归入到合同法所规定的15种有名合同之中，可认定为无名合同。关于投资协议是本约还是预约问题，学理上预约合同和本约合同是根据合同的订立是否以订立另一合同为内容这一标准进行划分的。预约合同，是约定将来订立相关联的另一个合同的合同；本约，则是为履行预约而订立的合同。本案中，原、被告之间所签订的投资协议目的是为了确保原告与第三人签订商品房预售合同，前后两份合同的主体并不相同，前一份合同的签约主体是原告和被告，之后的商品房预售合同则变更为原告和第三人，且两份合同的权利义务并不相同，只是内容上具有一定的承接性，故投资协议不应定性为预约，而是属于本约。
既然认定原告朱江与被告浙江文体袜业有限公司所签订的投资协议属于无名合同，而不是商品房买卖合同，也就不能要求被告需具有商品房预售资格。原告以被告无商品房预售资格为由，要求认定该投资协议无效，缺乏法律依据，不予采信。鉴于该投资协议出于双方当事人的真实意思表示，现行法律、行政法规对于该类合同的签订主体和内容并未作出禁止性规定，应认定该投资协议合法有效，双方当事人理应按照约定全面履行自己的义务。现原告以该投资协议无效为由起诉要求被告返还人民币500万元，并赔偿相应的利息损失，理由不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：驳回原告朱江的诉讼请求。案件诉讼费46800元，由原告朱江负担。
上诉人朱江上诉称：一、原审法院认定事实不清。原审认定投资协议中约定的开发单位指第三人诸暨市宝隆置业有限公司是错误的。首先，在协议中从未提过诸暨市宝隆置业有限公司，其次，协议总则中明确约定，开发单位就是被上诉人。第三，认定开发单位是第三人违反了合同法关于合同内容具体、明确的规定。二、原审法院适用法律错误。1.原审认定协议系无名合同法律适用错误。无名合同不是规避法律的借口。此份协议是针对“房屋买卖”这一特殊商品订立的协议，法律对其“主体资格”及“资质要求”有着特殊及严格的限制。2.《投资协议》主体明确，内容明确，依照《中华人民共和国合同法》第124条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”之规定，此《协议》系典型的商品房预售合同。从2012年10月31日诸暨市住房和城乡建设局向第三人颁发的售许字（12）第040号商品房预售证可以看出，诸暨市城东中心区b1-b3地块系商品房，故在这个地块上的房屋应依法确定为商品房。由于被上诉人既不具有商品房预售的资质，不具有房地产中介服务机构的资质，也不具有《城市房地产开发经营管理条例》第五条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七条的资质要求，不具有《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项及《商品房销售管理办法》第六条所要求的商品房预售许可证。故该投资协议应依法认定无效。3.当事人订立合同，应尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序。《投资协议》应在合法的前提下去考虑意思自治。综上，请求：1、撤销原判，依法改判；2、判令被上诉人浙江文体袜业有限公司返还上诉人购房款500万元及赔偿法定利息；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人浙江文体袜业有限公司答辩称：一、上诉人所谓的事实不清是认为投资协议当中所讲到的开发单位应是被上诉人而非第三人。《投资协议》第四条、第五条表明开发单位虽不明确，但并非本案被上诉人。原审法院认为在合同当中约定了一个开发单位，而且在招投标文件中也明确了被上诉人取得中标地块后可以自行开发，也可以另行设立项目公司进行开发。故被上诉人中标后设立了开发公司即原审第三人。二、关于适用法律的问题。本案系无名合同，故不能适用商品房买卖合同的法律，因此不存在适用法律法规错误的问题。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，而且程序得当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人诸暨市宝隆置业有限公司答辩称：同意被上诉人的答辩意见。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人朱江、被上诉人浙江文体袜业有限公司、原审第三人诸暨市宝隆置业有限公司在二审中均未提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人与被上诉人签订的《投资协议》的性质和效力如何认定。关于投资协议的性质，就本案而言，上诉人与被上诉人于2012年4、5月份签订的投资协议，从名称来看，并不能直接界定合同的性质。结合该投资协议的主要条款展开分析，其中约定上诉人的合同义务为向被上诉人支付500万元投资款，在浙江文体大厦开盘时再与开发单位办理房屋销售手续，付清余款或办理按揭手续，所享有的合同权利则为被上诉人向开发单位定购浙江文体大厦第15层的房屋，保证开发单位以每平方米8900元的价格出售给上诉人，并尽到协助上诉人办理产权登记手续方面的配合义务；而被上诉人的合同权利义务正好与之相反。从该投资协议的行文表述来看，被上诉人所享有的权利（上诉人支付的投资款500万元）最终需要让渡给开发单位，且被上诉人并不存在履行房屋交付的义务。也就是说，对于被上诉人来说，签约的最终目的只是为了保证上诉人支付相应的对价向开发单位购买房屋。至于开发单位为何者，被上诉人在竞标时递交的承诺书中已经明确需拟成立新公司进行开发建设。被上诉人在竞得地块后，诸暨市宝隆置业有限公司也随之成立，由其负责开发中标地块。所以，从实际履行情况来看，投资协议中约定的开发单位当指原审第三人。原审结合上诉人提供的文体大厦立面图分析，其中标注第22、23层为诸暨市宝隆置业有限公司总部，也足以说明诸暨市宝隆置业有限公司的开发单位身份在当时客观上已为上诉人所知晓。故上诉人认为开发单位即被上诉人的主张本院不予采信。综上，原审认定上诉人与被上诉人之间不存在买卖关系，进而认定《投资协议》为无名合同应属正确，本院予以认同。
关于投资协议是本约还是预约问题，学理上预约合同和本约合同是根据合同的订立是否以订立另一合同为内容这一标准进行划分的。预约合同，是约定将来订立相关联的另一个合同的合同；本约，则是为履行预约而订立的合同。本案中，上诉人、被上诉人之间签订的投资协议目的是为了确保上诉人与原审第三人签订商品房预售合同，前后两份合同的主体并不相同，前一份合同的签约主体是上诉人与被上诉人，之后的商品房预售合同则变更为上诉人和原审第三人，且两份合同的权利义务并不相同，只是内容上具有一定的承接性，故《投资协议》不应定性为预约，而是属于本约。
既然认定上诉人与被上诉人所签订的投资协议属于无名合同，而不是商品房买卖合同，也就不能要求被上诉人需具有商品房预售资格。上诉人以被上诉人无商品房预售资格要求认定该投资协议无效，缺乏法律依据，本院依法不予采信。《投资协议》主体适格，系双方当事人的真实意思表示，现行法律、行政法规对于该类合同的签订主体和内容并未作出禁止性规定，故原审认定该投资协议有效并无不当。依法成立的合同，对当事人具有约束力。双方当事人理应按照约定全面履行自己的义务。上诉人以该投资协议无效为由起诉要求被上诉人返还人民币500万元，并赔偿相应的利息损失，原审不予支持应属正确。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不成立，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46800元，由上诉人朱江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛振宇
审 判 员 吕景山
代理审判员 钟丽丹
二〇一四年十一月十日
书 记 员 余建维