成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0104民初385号
原告：成都乾豪置业有限公司，住所地四川省成都市锦江区东大街下东大街段199号1栋1单元7楼1号。
法定代表人：李明，董事长。
委托诉讼代理人：王娟，国浩律师（北京）事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宏达，国浩律师（北京）事务所律师。
被告：成都兆妩贸易有限公司，住所地成都高新区天府大道北段1700号2栋1单元10层1003号。
法定代表人：孙青锋，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陈晚云，德恒上海律师事务所律师。
被告：上海兆妩服饰科技有限公司，住所地上海市黄浦区皋兰路4号4号幢308室。
法定代表人：孙青锋，董事长。
委托诉讼代理人：陈晚云，德恒上海律师事务所律师。
成都乾豪置业有限公司（简称乾豪公司）与成都兆妩贸易有限公司（简称成都兆妩公司）、被告上海兆妩服饰科技有限公司（简称上海兆妩公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月21日、同年4月25日公开开庭进行了审理，原告乾豪公司的委托诉讼代理人王娟、被告成都兆妩公司和上海兆妩公司的共同委诉讼托代理人陈晚云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乾豪公司向本院提出诉讼请求：1、确认《租赁合同》已于2016年8月31日解除；2、二被告向原告支付拖欠的租金243577.29元、管理费25535.4元、电费1242.55元（计算至2016年8月31日）；3、二被告按照年利率24%的标准支付滞纳金自欠款发生之日起计至实际付清之日止（暂计算至2016年12月31日为36322.49元）；4、二被告支付2016年9月1日起至承租单元重新出租予新租户期间的基本租金和管理费178642.41元；5、二被告向原告赔偿店铺还原费21090元；6、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年10月12日，原告与上海兆妩公司签订《租赁合同》，约定：原告将位于成都市锦江区大慈寺片区地块（成都市大慈寺项目）内第二层F227号商铺出租给上海兆妩公司，租赁期36个月，起租日为2014年8月25日；上海兆妩公司应向原告支付租金、管理费及其他费用，租金由基本租金和提成租金构成；租赁期自第1个月起至第12个月止的基本租金为每月66000元，租赁期自第13个月起至第24个月止的基本租金为每月72600元，租赁期自第25个月起至第36个月止的基本租金为每月79860元，每月提成租金为上海兆妩公司当月营业总收入乘以18％后减去当月基本租金的差额；租赁期自第1个月起至2014年12月的管理费为每月6655元，自2015年1月起至2015年12月的管理费为每月7315元，自2016年1月起至2016年12月的管理费为每月8030元，自2017年1月起至2017年12月或租赁期届满之日（以较早者为准）的管理费为每月8855元；上海兆妩公司迟延支付租金、管理费或其他费用的，应按所欠款项总额的每日0.3％向原告支付滞纳金；上海兆妩公司擅自提前终止《租赁合同》的，除应向原告支付欠付的租金、管理费或其他费用外，尚需向原告支付违约金，违约金按自《租赁合同》终止至新租户承租期间的基本租金及管理费标准计算。2015年6月30日，原告与成都兆妩公司、上海兆妩公司签订《承租人变更三方协议》，约定：上海兆妩公司将《租赁合同》项下的权利义务一并转让给成都兆妩公司，上海兆妩公司为成都兆妩公司的履约行为承担连带保证责任。成都兆妩公司自2016年6月起开始拖欠租金、管理费及能源费，虽经原告多次催讨，成都兆妩公司仍不予理会。2016年8月18日，成都兆妩公司在未征得原告同意的情况下，擅自闭店停止运营。无奈之下，原告于2016年8月31日将解约通知送达成都兆妩公司，并自行收回了租赁房屋。截至当日，成都兆妩公司尚欠原告租金、管理费、能源费共计270355.24元。原告认为，双方签订的《租赁合同》合法有效，原告向被告提供了符合合同约定的房屋，被告理应依约及时、足额支付租金等款项。成都兆妩公司无正当理由拖延付款的行为已构成严重违约，原告有权解除《租赁合同》，并追究其违约责任。根据《承租人变更三方协议》，上海兆妩公司应对成都兆妩公司的债务承担连带责任。
被告成都兆妩公司辩称，1、成都兆妩公司已于2016年7月中旬向原告发出要求于2016年7月20日终止商铺租赁关系并完成退租交接的函，明确表示于2016年7月20日终止，成都兆妩公司认为《租赁合同》已于2016年7月20日终止；2、原告所谓拖欠的租金、管理费、电费与事实不符，2016年7月20日双方《租赁合同》终止后，原告不应再向成都兆妩公司主张租金、管理费、电费；3、原告主张的支付滞纳金的请求没有事实依据，原告至今有266145元的保证金未退还给成都兆妩公司，原告请求的费用即使成立也没有超出原告扣留成都兆妩公司的保证金金额；4、根据原告提供的证据材料，原告已经于2016年8月30日与第三方签署新的《租赁合同》，原告在签署新的《租赁合同》的情形下再要求成都兆妩公司支付2016年9月1日后的租金和管理费没有事实依据；5、成都兆妩公司无法核实涉案商铺的还原费，另鉴于在成都兆妩公司于2016年7月20日发出终止《租赁合同》通知后一直催促原告进行店铺交接，允许成都兆妩公司清理涉案商铺的物品和做相应的恢复，原告一直置之不理，并予以阻挠，因此相应的涉案商铺还原费应由原告自行承担；6、成都兆妩公司认为虽然《租赁合同》对违约责任作了不利于成都兆妩公司的约定，但依据合同法及其它相关法律的规定，即使认定成都兆妩公司违约成立，因约定的违约金高于原告的实际损失，成都兆妩公司请求法院按原告的实际损失来核定、调低违约金，而不应该支持原告对违约金的诉请；7、本案纠纷的发生主要源于原告在双方终止合同的协商中态度消极，不及时与被告商议及交接涉案商铺，造成损失的扩大，扩大损失部分应当由原告自行承担。
被告上海兆妩公司的辩称意见与被告成都兆妩公司的辩称意见一致，另上海兆妩公司仅在成都兆妩公司承担责任的范围内承担责任。
经审理查明，乾豪公司系涉案房屋的所有权人。2013年10月12日，乾豪公司（出租人）与上海兆妩公司（承租人）签订《租赁合同》，约定：乾豪公司将其所有的位于成都市锦江区大慈寺片区地块（成都市大慈寺项目）内第二层F227号商铺（面积约为55平方米）出租给上海兆妩公司使用，租赁期36个月，暂定起租日为2013年11月1日；上海兆妩公司向乾豪公司支付基本租金、提成租金、管理费及其他费用，在整个租赁期内，上海兆妩公司须于每个公历月的第25日前向乾豪公司预先缴付下一个月的基本租金及管理费及缴付上一个月的其他费用及提成租金（若有）；自承租单元开张营业之日或装修免租期届满之次日起至租赁期的第12个月止的基本租金为每月66000元，自租赁期的第13个月起至第24个月止的基本租金为每月72600元，自租赁期的第25个月起至第36个月止的基本租金为每月79860元，每月提成租金为上海兆妩公司当月营业总收入乘以18％后减去当月基本租金的差额；租赁期自第1个月起至2014年12月的管理费为每月6655元，自2015年1月起至2015年12月的管理费为每月7315元，自2016年1月起至2016年12月的管理费为每月8030元，自2017年1月起至2017年12月或租赁期届满之日（以较早者为准）的管理费为每月8855元；保证金为三个月的租金和管理费的总和266145元；基本租金、提成租金、管理费或其任何部分应由上海兆妩公司支付的款额在到期应付后十四日仍未支付，乾豪公司可以终止本合同，没收保证金及上海兆妩公司所缴付的其他押金，而无损乾豪公司根据本合同的规定作出扣减及为额外赔偿提出索赔的权利；上海兆妩公司迟延支付租金、管理费或其他费用的，则上海兆妩公司应按所欠缴付费用总额的0.3％按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起计算至实际还款日止；若上海兆妩公司未经乾豪公司事先书面同意而擅自在租赁期届满前终止本合同，在不影响乾豪公司根据本合同所享有的权利的情况下，上海兆妩公司须向乾豪公司支付在乾豪公司按照本合同第9条的约定终止本合同之日起至乾豪公司将承租单元重新出租予新租户前的该段期间内的所有基本租金及管理费作为违约金；若上海兆妩公司未按本规定的状态将承租单元返还予乾豪公司，乾豪公司有权自行对承租单元作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由上海兆妩公司负担，乾豪公司有权把该等开支及费用视作债项，向上海兆妩公司追讨。合同签订后，上海兆妩公司于2013年10月22日向乾豪公司支付保证金266145元。双方均确认上述《租赁合同》中租金、管理费均含5%的营业税。2015年5月26日，乾豪公司（出租人）与上海兆妩公司（承租人）签订《租赁合同补充协议》，约定：承租单元指该大厦内第二层2239号商铺，原编号为第二层F227号商铺，双方确认承租单元的起租日为2014年8月25日，承租单元的租赁面积为55平方米；自本补充协议签署之日起，如果增值税适用于提供货物、服务、权利或其他租赁合同包含的所有价格，除租赁合同价格以外，承租人同意向出租人支付基于租赁合同价格和适用增值税税率计算的增值税及附加税费，支付方式与租赁合同约定的相应费用的支付时间相同。2015年6月30日，乾豪公司（出租人）与上海兆妩公司（原承租人）、成都兆妩公司（新承租人）签订《承租人变更三方协议》，约定：本协议签署之日起，由新承租人取替原承租人成为租赁合同项下之承租人，租赁合同项下原承租人之所有权利义务（包括但不限于租赁合同项下原承租人已支付的保证金）均由新承租人概括承继；在不违背中华人民共和国相关法律法规的前提下，原承租人承诺为新承租人在租赁合同项下应向出租人履行及承担的所有义务及责任承担连带保证责任。
2016年8月29日，乾豪公司通过顺丰速运向成都兆妩公司、上海兆妩公司发出《解约通知》，主要内容为成都兆妩公司自2016年7月起开始拖欠电费，于2016年8月18日擅自闭店停止运营，成都兆妩公司有意提前终止《租赁合同》，但其未按约定将承租单元恢复原状返还给乾豪公司，成都兆妩公司的违约行为构成根本违约，合同约定的解约条件已成就，自本通知送达之日起，双方签订的《租赁合同》解除，成都兆妩公司将承租单元恢复至交接时的状态返还给乾豪公司，并要求成都兆妩公司支付租金、管理费及违约金，且其已支付的保证金不予退还；如果成都兆妩公司未在接到本解约通知当日将承租单元实际返还，则乾豪公司将采取强制措施自行收回承租单元，由此引起的一切损失及不利后果，均由成都兆妩公司自行承担；上海兆妩公司对成都兆妩公司的全部债务承担连带清偿责任。2016年8月31日，成都兆妩公司收到《解约通知》。
成都兆妩公司自2016年6月1日起未按约定支付租金及管理费。成都兆妩公司2016年8月25日未按约定支付7月份的电费1242.55元。
乾豪公司因实施涉案商铺复原工程，与四川众联建筑装饰工程有限责任公司签订了《成都远洋太古里2239店铺拆除还原工程合同书》，约定由四川众联建筑装饰工程有限责任公司对2239店铺进行复原施工，工期10天，自2016年10月1日起计算。乾豪公司向四川众联建筑装饰工程有限责任公司支付复原工程费用21090元。
2016年7月18日，成都兆妩公司通过顺丰速运向乾豪公司发出《关于要求于2016年7月20日终止成都远洋太古里商铺租赁关系并完成退租交接的函》，主要内容为根据当前实际情况，为防止损失进一步扩大，通知乾豪公司于2016年7月20日终止租赁关系，结算相关费用，办理清场及返还手续，并要求乾豪公司返还保证金。2016年8月22日，成都兆妩公司再次通过顺丰速运向乾豪公司发出函件，要求乾豪公司尽快办理退租交接手续，并处理2016年7月20日之前的账务结算事宜。2016年9月1日、同年10月10日，成都兆妩公司再次通过顺丰速运向乾豪公司发出函件，催促乾豪公司接收商铺钥匙，办理财务结算。
2016年8月，乾豪公司通过顺丰速运向成都兆妩公司发出《违约警告函》，主要内容为成都兆妩公司自2016年5月25日起开始拖欠基本租金及管理费，截至2016年8月18日，成都兆妩公司应当支付而未支付的款项共计270598.59元，且已产生滞纳金48365元，2016年8月18日擅自撤店，其行为已经严重违反了租赁合同的约定，要求成都兆妩公司在2016年8月25日前付清拖欠的所有款项，没收保证金，并要求赔偿造成的其他一切损失，乾豪公司将保留采取一切措施向成都兆妩公司追讨所有损失的权利。成都兆妩公司收到上述函件后向乾豪公司缴纳了2016年6月的电费。
2016年8月30日，乾豪公司与广州洲盈商贸有限公司签订《租赁合同》，合同约定乾豪公司将涉案商铺出租给广州洲盈商贸有限公司使用，暂定起租日为2016年9月26日。2016年10月26日，乾豪公司向广州洲盈商贸有限公司交付了涉案商铺。
以上事实，有原告乾豪公司提交的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《承租人变更三方协议》、《解约通知》及快递单、签收记录、《违约警告函》及快递单、用电量统计表、《成都远洋太古里2239店铺拆除还原工程合同书》及发票、乾豪公司与广州洲盈商贸有限公司签订的《租赁合同》、《承租单元交付表》，有被告成都兆妩公司、上海兆妩公司提交的函件四份及快递单、保证金收据及转账凭证及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，乾豪公司系涉案房屋的所有权人，将涉案房屋出租给上海兆妩公司，并与上海兆妩公司签订《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，以上合同的签订，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。合同签订后，乾豪公司将涉案房屋交上海兆妩公司使用，乾豪公司履行了出租人的义务，上海兆妩公司也向乾豪公司支付了保证金266145元。其后，上海兆妩公司退租，由成都兆妩公司承租涉案房屋，乾豪公司与上海兆妩公司、成都兆妩公司签订的《承租人变更三方协议》系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。
但成都兆妩公司从2016年5月25日起未向乾豪公司履行给租金、管理费和相关费用的义务，其行为违背诚实信用原则，依照《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《承租人变更三方协议》的约定和法律的规定，成都兆妩公司的行为属违约行为。本案中乾豪公司和成都兆妩公司对解除双方签订的《租赁合同》均无异议，对此本院予以确认。
关于乾豪公司与成都兆妩公司之间《租赁合同》解除时间的认定。2016年7月18日,成都兆妩公司以其为防止损失进一步扩大为由向乾豪公司发出《关于要求于2016年7月20日终止成都远洋太古里商铺租赁关系并完成退租交接的函》，乾豪公司于2016年7月20日收到该函件，但乾豪公司表明其对成都兆妩公司单方解除合同的行为不予认可。本案中成都兆妩公司以其为防止损失进一步扩大而提前终止双方签订的《租赁合同》，其过错责任在成都兆妩公司，成都兆妩公司以该理由主张解除合同，不符合合同解除的法定条件，故成都兆妩公司主张其发出的解除合同通知到达乾豪公司即解除的理由不能成立。根据《租赁合同》“基本租金、提成租金、管理费或其任何部分应由承租人支付的款额在到期应付后十四日仍未支付，出租人可以终止本合同，没收保证金及承租人所缴付的其他押金，而无损出租人根据本合同的规定作出扣减及为额外赔偿提出索赔的权利”的约定，成都兆妩公司在使用涉案商铺后，未按时向乾豪公司交纳租金、管理费、电费等相关费用，且成都兆妩公司擅自解除《租赁合同》，成都兆妩公司的行为违反《租赁合同》的约定，乾豪公司在成都兆妩公司违约的情况下，向成都兆妩公司发出了《解约通知》，成都兆妩公司于2016年8月31日收到，未提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院确认乾豪公司与成都兆妩公司签订的《租赁合同》已于2016年8月31日解除。
关于《租赁合同》解除前即2016年8月31日前的租金、管理费、2016年7月的电费和上述费用的滞纳金问题。1、关于租金，在庭审中，双方确认成都兆妩公司向乾豪公司支付租金的截止时间为2016年5月31日，且合同中的租金包含5%的营业税，从2016年6月1日起实行营业税改增值税，不动产租赁服务的增值税税率为11%，故成都兆妩公司还应向乾豪公司支付2016年6月1日起至2016年8月31日止(《租赁合同》解除之日)的租金（含增值税），共计3个月，根据《租赁合同》的“自租赁期的第13个月起至第24个月止的基本租金为每月72600元，自租赁期的第25个月起至第36个月止的基本租金为每月79860元”的约定，租金为231978.75元(72600元/月÷105%×111%×2个月﹢72600元/月÷105%×111%÷31天×24﹢79860元/月÷105%×111%÷31天×7)，此款成都兆妩公司应向乾豪公司支付。2、关于管理费。在庭审中，双方确认成都兆妩公司向乾豪公司支付管理费的截止时间为2016年5月31日，且合同中的管理费包含5%的营业税，从2016年6月1日起实行营业税改增值税，管理费的增值税税率为6%，成都兆妩公司应向乾豪公司支付2016年6月1日起至2016年8月31日止(《租赁合同》解除之日)的管理费（含增值税），共计3个月，根据《租赁合同》、《租赁合同补充协议》的约定，管理费为每月8030元，管理费应为24319.43元(8030元/月÷105%×106%×3个月)，此款成都兆妩公司应向乾豪公司支付。3、关于电费。成都兆妩公司对从2016年7月产生的电费1242.55元提出异议。乾豪公司向本院提交了电表抄表记录等，且根据《租赁合同》的约定，以上费用应由成都兆妩公司承担。4、关于以上费用的滞纳金。根据《租赁合同》“承租人迟延支付租金、管理费或其他费用的，则承租人应按所欠缴付费用总额的0.3％按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起计算至实际还款日止”的约定，成都兆妩公司在使用租赁商铺和占用租赁商铺期间，存在未全面履行给付租金、管理费、电费等义务，本院综合考虑双方合同履行情况，对该逾期付款滞纳金标准予以调整，酌情确定为以尚欠租金、管理费、电费为基数，自《租赁合同》解除之日（2016年8月31日）起计至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算。
关于空置期间（即从2016年9月1日起至2016年10月26日止）的基本租金和管理费损失。成都兆妩公司已按合同约定向乾豪公司支付了保证金266145元，根据《租赁合同》“基本租金、提成租金、管理费或其任何部分应由承租人支付的款额在到期应付后十四日仍未支付，出租人可以终止本合同，没收保证金及承租人所缴付的其他押金，而无损出租人根据本合同的规定作出扣减及为额外赔偿提出索赔的权利”的约定，该约定系对成都兆妩公司违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本案由于成都兆妩公司的违约行为导致《租赁合同》解除，本院综合考虑成都兆妩公司拖欠租金的违约程度，故酌定以成都兆妩公司交纳的保证金金额的70%，即186301.5元（266145元×70％）用以赔偿乾豪公司的损失，保证金余额79843.5元用以抵扣其余应由成都兆妩公司支付的租金等费用。乾豪公司要求的空置期损失，其实质也系违约责任的承担方式，我国违约金赔偿采取“补偿为主、惩罚为辅”的原则，且主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，在本院已支持乾豪公司对滞纳金的诉讼请求，且扣收保证金金额能够弥补因成都兆妩公司的违约行为给乾豪公司造成的损失，故乾豪公司再要求成都兆妩公司赔偿其空置期损失的诉讼请求，本院不予支持。
关于涉案商铺还原费。根据《租赁合同》“若承租人未按本规定的状态将承租单元返还予出租人，出租人有权自行对承租单元作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由承租人负担，出租人有权把该等开支及费用视作债项，向承租人追讨”的约定，在《租赁合同》解除后，成都兆妩公司未向乾豪公司交还涉案商铺，乾豪公司自行收回的涉案商铺但成都兆妩公司并未恢复原状，乾豪公司与第三方签订合同，由第三方进行施工恢复，为此乾豪公司向第三方支付了涉案商铺复原工程费21090元，该费用应由成都兆妩公司承担。
关于上海兆妩公司是否应当承担责任。根据《承租人变更三方协议》“原承租人承诺为新承租人在租赁合同项下应向出租人履行及承担的所有义务及责任承担连带保证责任”的约定，上海兆妩公司为成都兆妩公司的上述债务提供了连带保证责任，乾豪公司要求上海兆妩公司对成都兆妩公司的上述全部债务承担连带责任，符合《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本院予以支持。上海兆妩公司承担责任后，可以向成都兆妩公司追偿。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、原告成都乾豪置业有限公司与被告上海兆妩服饰科技有限公司签订的《租赁合同》已于2016年8月31日解除；
二、被告成都兆妩贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都乾豪置业有限公司支付尚欠2016年6月1日至2016年8月31日的租金231978.75元、管理费24319.43元，2016年7月的电费1242.55元，共计257540.73元；此款与保证金余额79843.5元品迭后，被告成都兆妩贸易有限公司还应向原告成都乾豪置业有限公司支付177697.23元；
三、被告成都兆妩贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都乾豪置业有限公司支付应付上述租金、管理费、电费的滞纳金（以177697.23元为计算基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算自2016年8月31日起计至付清欠费之日止)；
四、被告成都兆妩贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都乾豪置业有限公司支付商铺还原费21090元；
五、被告上海兆妩服饰科技有限公司对被告成都兆妩贸易有限公司的上述第一、二、三、四项债务向原告成都乾豪置业有限公司承担连带清偿责任；被告上海兆妩服饰科技有限公司承担保证责任后，有权向被告成都兆妩贸易有限公司追偿；
六、驳回原告成都乾豪置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14352元，减半收取计7176元，由被告成都兆妩贸易有限公司、上海兆妩服饰科技有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 叶 红
二〇一七年五月三十一日
书记员 敬昭芸
记录员 李玉珍