西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初3956号
原告刘刚，男，1991年11月21日出生，汉族，籍住陕西省延川县延水关镇高家畔行政村刘家畔村*组***号，现住陕西省西安市曲江新区。
委托代理人贾海亚，陕西维谨律师事务所律师。
委托代理人权伟，陕西维谨律师事务所律师。
被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区曲江池北路曲江·梧桐苑17号楼。
法定代表人李让平，该公司董事长。
委托代理人卢伟，陕西洪振（北京）律师事务所律师。
委托代理人王娜，陕西洪振律师事务所实习律师。
原告刘刚与被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司（以下简称“德盛和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘刚的委托代理人贾海亚、权伟、被告德盛和公司的委托代理人卢伟、王娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘刚诉称，2014年2月19日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的中国铁建·国际城4幢1单元12003号商品房，房屋建筑面积为102.09平方米，总价款632889元。合同第八条约定“出卖人（被告）应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第九条“逾期交房违约责任”约定“逾期超过60日后，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同订立后，原告及时缴纳首付款，并顺利办理银行按揭，被告已经收取房屋全部价款。但经原告了解，涉案的中国铁建·国际城4号楼直到2016年1月18日才在房管部门进行验收备案登记，才具备交付和使用资格。就上述问题，原告多次跟被告沟通，被告均置之不理。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告支付原告逾期交房违约金48352.72元（自2015年1月1日至2016年1月18日），并承担本案诉讼费。
被告德盛和公司辩称，首先，涉案房屋在合同约定的交付期限内已竣工验收，且具备合同约定的交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，商品房交付期限为2014年12月31日前，交付条件为房屋经验收合格，并未特别约定以取得工程质量备案为交付条件，而被告在交付房屋前于2014年12月23日组织施工方、监理方完成住宅建筑工程质量分户验收，因此，涉案房屋在交付期限即2014年12月31日前已经达到合同约定的交付条件。现原告主张以验收备案登记为交付和使用条件并无法律依据和合同依据，不应当得到支持。其次，被告严格按照《商品房买卖合同》约定的交付期限以邮政特快专递方式向向原告发出书面交房通知，如约履行了交房义务，并无逾期行为，不应当承担逾期交房的违约责任。
再次，被告通过多种渠道通知原告收房后，原告已收房并签署《收楼意见书》，实际接收了房屋，并实际使用。原告接收房屋视为对房屋交付条件的认可，现在接受房屋后又主张被告在2016年1月18日前没有向其交房，明显与其事实不符，其主张不应当得到法院支持。同时，原告已经实际占有、使用房屋，并未发生实际损失。此外，原告在房屋悬挂“退房”条幅，该行为应视为原告向被告发出了解除合同的通知，其行为与诉请存在矛盾。既然双方已经解除合同，原告又主张逾期违约金的诉请无法律与事实依据。综上所述，被告严格按照合同约定的期限和条件完成了房屋交付义务，并无逾期交房行为，原告的的主张无事实依据和法律依据，请求法院依法予以驳回原告的诉请。
经审理查明，2014年2月19日，原、被告双方签订合同登记号为Y14031349的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于西安市曲江新区曲江路以东、南三环以北中国铁建·国际城（一期）第4幢1单元20层12003室商品房（以下简称“涉案房屋”）一套，房屋建筑面积为102.09平方米，总房款为632889元。合同第六条“付款方式及期限”约定，首期202889元于2014年2月19日付清，余款430000元需于本合同签订之日起三十日内以银行按揭形式付清。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同附件六第五条约定，合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递、公告或双方约定的其他方式。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付全部购房款。2014年12月27日，被告通过邮政EMS向原告发出入伙通知书。2015年1月1日，原告收房。2016年1月18日，涉案房屋所在的4#楼取得竣工验收备案登记。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款还款计划表、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、华商报、收楼意见书、照片等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告已经履行了买受人的付款义务，被告作为出卖人应按期向原告交付符合条件的房屋。本案争议的焦点问题是被告交付的房屋是否符合交付条件及是否应向原告承担违约责任。本案中，双方在合同中约定，涉案房屋经验收合格后应当在2014年12月31日前交付买受人使用。而根据《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件”、《中华人民共和国消防法》第十三条”依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”等规定可以看出，商品房验收合格的证明文件应为取得竣工验收备案表。而涉案房屋在被告向原告发出通知时，尚未取得竣工验收备案表，未达到合同约定和法律规定的交付条件，被告在此期间构成逾期交房的违约行为。但是，原告又于2015年1月1日在被告处实际收房，其向被告主张此日之后的逾期交房违约金缺乏事实依据。故被告应承担自2015年1月1日至2015年1月1日期间的逾期交房违约金，因上述期间未超过60日，故被告应按照已付房价款632889元的日万分之1向原告支付逾期交房违约金63.29元。关于被告提出双方合同已经解除一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，原告并未向被告提出明确的退房理由并发出通知，而原告在涉案房屋窗户悬挂“退房”条幅针对的对象并不特定，故被告认为原告在涉案房屋张贴“退房”横幅应视为原告向被告发出了解除合同的通知，双方合同已经解除的辩称，不符合法律规定，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
一、被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘刚支付逾期交房违约金63.29元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告刘刚其余的诉讼请求。
案件受理费1009元，由被告承担504.5元，原告承担504.5元。因原告已预交，被告于支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 蒋万利
审 判 员 叱红梅
人民陪审员 赵 捷
二〇一七年六月十九日
书 记 员 袁龙龙
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