广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗黄法民三初字第222号
原告（反诉被告）：邝治平，住香港特别行政区，香港永久性居民身份证号码：P21056（）。
委托代理人：李靖维，广东威戈律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄耀辉，住广州市黄埔区。
委托代理人：郑晓旭、梁思充，分别系广东律成定邦律师事务所律师、实习人员。
原告邝治平诉被告黄耀辉、反诉原告黄耀辉诉反诉被告邝治平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李靖维，被告及其的委托代理人郑晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年6月27日签订《商铺租赁合同》，约定原告将广州市大沙东路9号首层101商铺租予被告使用，每月租金4万元，租赁期限从2014年7月20日至2017年8月31日止；乙方不能擅自改变房屋结构，如需要拆改、增添房屋设施，须先征得甲方书面同意，否则所造成的一切后果由乙方承担，甲方有权收回房屋使用权；乙方拖欠租金10日以上，甲方可解除合同，收回上述房屋。原告依约将房屋交予被告使用，但被告未经原告的书面同意下，擅自改变商铺结构，违反租赁合同的约定。且被告从2014年8月1日起一直没有向原告交纳租金。被告在租赁合同没有约定且未经原告同意的情况下，擅自将商铺转租给第三人使用，违反合同法的规定，对原告的合法权益造成严重侵害。故起诉要求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；被告向原告支付2014年8月1日至起诉之日止的租金（每月40000元）。
被告辩称，原告将房屋交付被告用后，被告为经营需要，聘请装修公司准备对房屋进行必要的装修，根本没有对房屋结构进行任何改动，且在装修才刚刚开始进行时，就因原告与物业管理方之间的矛盾未得到解决，遭到物业管理方停电而被迫停工，至原告发函解除合同时房屋也没有通电，被告始终无法正常使用房屋，何来改变房屋结构一说？因原告不及时解决其与物业管理方的矛盾，致使被告无法正常使用房屋，被告多次与原告交涉，原告均置之不理，其行为已构成违约；原告编造被告擅自改变房屋结构及将房屋转租第三人使用，违反商业交易中的诚实信用原则。原告已发函被告解除合同，被告对解除合同没有异议，合同解除效力已经成就，无须法院再裁决解除合同。另，该房屋所在楼盘丽港大厦因房屋质量问题造成的安全隐患未彻底解决，建设单位广州市黄埔区城市建设开发有限公司接国土和房屋管理局的整改通知后，于2014年5月10日向物业管理处发出通知，要求暂停丽港大厦房屋经营使用，原告作为建设单位的高级管理人员，显然清楚知道这个事实，但原告明知道该房屋被认定为危房，仍将房屋出租给被告，违反了广州市出租房相关管理规定，并导致物业管理处停电，原告的重大过错致使租赁合同无法实际履行，被告因原告的原因未能使用房屋，原告无权取得租金。
被告并反诉称，原、被告签订的《商铺租赁合同》约定原告应保证被告在合同期内时间的有效使用，否则原告应双倍赔偿被告保证金。被告向原告交纳了保证金105000元，为经营需要委托装修公司对房屋进行必要的装修，但由于原告与物业管理方的矛盾，造成物业管理方对房屋停电，导致被告无法正常使用房屋，装修合同也无法继续履行，导致被告向装修公司赔偿违约金10万元。原告不但不解决问题，反而发函被告通知解除合同，原告严重违约，不仅不赔偿被告面临的巨大损失，反而克扣被告的保证金，严重违背法律规定和诚实信用原则。且房屋于2014年5月已经被认定为危房，原告明知仍擅自将危房出租给被告，具有重大过错。故反诉要求原告双倍返还被告保证金210000元。
原告对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。涉案商铺租赁给被告符合相关法律，从被告提交的反诉状及证据看，不能认定商铺为危房，原、被告不属于新签订租赁合同的情况，是属于续租。原告提交的物业管理公司的《回复函》证明，房屋的停电并非原告原因，而是被告未申办装修备案手续就擅自装修，违反物业管理的有关规定，被物业公司停电。停电后至今，被告一直未联系过原告要求办理恢复用电等手续，原告向被告发出书面函，被告也未回复。原告并不构成违约，而是被告因擅自装修导致商铺被停电，故原告不同意返还保证金。
经审理查明，广州市黄埔区大沙地东路9号首层101商铺属于原告所有，建筑面积103.4平方米，规划用途为商业。2014年6月27日，原、被告分别作为甲方、乙方签订《商铺租赁合同》，其中约定甲方将上述101号商铺出租给乙方作为商业用途使用，合同期从2014年7月20日至2017年8月31日，2014年8月1日至2015年7月31日每月租金40000元，之后的月租金额每年递增6%；租金按月结算，乙方在每月8号前缴付给甲方；甲方同意上述物业在原合同即许小景，黄耀辉跟邝治平在2009年7月6日签订的合同，于2014年7月19号到期后，续租给乙方黄耀辉使用，并给予10日免租期作装修；乙方向甲方交纳105000的保证金，甲方应在租赁期满或合同解除之日无息将保证金退还乙方（原合同保证金105000元，自动转为本合同的保证金）；乙方不能擅自改变房屋结构，如需要拆改、增添房屋设施，须先征得甲方书面同意，否则所造成的一切后果由乙方自行承担，并甲方有权收回该房屋的使用权；乙方拖欠租金10日以上的，甲方可解除合同，收回房屋；甲方保证该合同是跟乙方签订的唯一出租合同，并保证给予乙方合同期内时间的有效使用，否则双倍保证金赔偿外，并赔偿乙方装修费用及其一切损失等。原告称在签订该合同之前，也是被告承租该房屋，由原告与许小景签订租赁合同，实际是被告转租给许小景。被告则称原告在该合同上打印的被告、许小景与原告在2009年7月6日签订合同，是笔误，被告在2014年7月20日之前没有使用过该商铺，是原承租人许小景不想承租房屋了，就介绍被告来承租。
上述合同签订后，被告于2014年6月27日向原告交纳保证金105000元，原告于同年7月19日将商铺交付被告。被告没有向商铺所在丽港大厦物业管理公司广州市黄埔区城市建设物业管理有限公司（以下简称城建物业管理公司）申报装修备案，便将该商铺交给李勇来于同年7月21日开始对商铺进行装修，城建物业管理公司已关闭了商铺的电源控制阀，李勇来等经城建物业管理公司的劝阻仍强行施工，在派出所及城管部门的监督下才停止施工。随后，李勇来曾前往物业管理处要求恢复用电及办理装修备案手续，物业管理处因其不能提供齐全物业建设单位取得的房屋安全鉴定书、大厦消防安全报告等相关所需资料而未予办理。该商铺因此闲置。同年9月24日，原告委托律师向被告发出《律师函》，称被告未征得原告同意便擅自改动房屋结构、并拖欠租金，违反了双方签订的《租赁合同》，原告根据《租赁合同》及合同法的规定，解除双方签订的《租赁合同》，限被告在收到该律师函5天内搬离上述商铺等。被告于同月收到该《律师函》，未向原告作出任何回应。原告于同年9月30日自行收回该商铺。被告与李勇来陈述，其二人是合伙经营关系，由被告提供上述租赁的商铺，李勇来负责出资及经营，收益各占50%，被告并每月固定收取合作保底收益金40000元。
2014年5月8日，国土资源和房屋管理部门向丽港大厦建设单位广州市黄埔区城市建设开发有限公司（以下简称城建开发公司）发出《催办房屋安全鉴定通知》，主要内容为，依据区建设局的函件及你司的报告，丽港大厦因房屋质量问题造成的安全隐患始终未能彻底解决，现通知你司于接到本通知之日起15日内对该大厦进行安全鉴定，并根据鉴定结果作出相关的处理。同年5月10日，城建开发公司向城建物业管理公司发出《关于暂停丽港大厦房屋经营使用的通知》，称丽港大厦由于房屋质量问题造成的安全隐患始终未能彻底解决，根据房屋可靠性鉴定报告的处理意见，房屋应作维修加固处理；为加快推动大厦维修加固问题的解决，减少和排除危险房屋带来的安全隐患，从2014年5月10日起至该大厦未加固维修鉴定合格前禁止大厦物业的新装修、经营、使用等。同年11月，原告委托律师向城建物业管理公司要求对上述101号商铺恢复供电，城建物业管理公司致函城建开发公司反映该事项，城建开发公司回函表示，其司已经下发《关于暂停丽港大厦房屋经营使用的通知》，该101铺业主原系其司高层职工，购买时与其司存在相关联交易或口头协议，该业主至今尚未履行相关义务，大厦的维修加固方案、资金落实、公共设施设备更新资金的分摊等事项需与该业主沟通协商；该大厦未加固维修及供电设备未进行维修或更新前，维持现状，不予通电、不同意该铺的新装修、经营、使用。
本院认为，原、被告自愿签订的《商铺租赁合同》内容和形式，均没有违反我国法律及行政法规的规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力。在合同履行期间，因商铺被停电、停止装修施工，导致合同未能继续履行，责任在于合同的哪一方，是本案原、被告争议的焦点。涉案商铺所在的丽港大厦的建设单位因该大厦房屋质量问题造成的安全隐患始终未能彻底解决，已于2014年5月10日向大厦的物业管理公司发出《关于暂停丽港大厦房屋经营使用的通知》，明确从2014年5月10日起至该大厦未加固维修鉴定合格前禁止大厦物业的新装修、经营、使用，原告作为该商铺的业主、建设单位原高层职员，理应知悉上述情况。其于同年6月27日与被告签订租赁合同之前，已知被告承租后需对商铺进行装修，应当如实告知被告上述情况及重新装修商铺将可能不获得批准的情形，但原告没有证据证明其当时向被告履行了上述告知义务。该商铺交付给被告之前一直在正常经营使用，被告确认事先是知道对商铺装修前需向物业管理公司申报装修备案的，但被告在接收商铺后，没有办理申报手续便擅自进行装修，导致商铺被停电、停工。可见，原、被告均有过错，应共同承担导致合同不能继续履行的责任，由此各自造成的损失应当各自承担。故原告要求被告支付租金是不合理的，本院不予支持。尤其是原告已经于2014年9月30日自行收回商铺，商铺至今不予通电是因为建设单位要求“该大厦未加固维修及供电设备未进行维修或更新前，维持现状，不予通电、不同意该铺的新装修、经营、使用”，原告却要求被告支付租金至其起诉之日2014年12月8日，更是无法律依据。原告于2014年9月24日向被告发出了解除合同的通知，被告确认在同月收到该通知后并无提出异议，在本案庭审中也明确对解除合同无异议，因此原告解除合同的通知在到达被告时生效。原、被告虽然都没有提供被告于2014年9月收到解除合同通知的具体日期，但双方的《商铺租赁合同》在被告于2014年9月收到原告的解除合同通知时已经解除，故本院对原告要求判令解除合同的诉讼请求不予支持。根据前述本院对导致合同不能继续履行的过错责任的认定，被告反诉要求原告双倍返还保证金也是无理的，本院不予支持。上述租赁合同约定原告应当在租赁期满或合同解除之日将保证金无息退还被告，因此原告应当将收取的保证金如数返还被告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百二十条的规定，判决如下：
1、驳回原告邝治平的全部诉讼请求。
2、反诉被告邝治平在本判决发生法律效力之日起5日内，返还反诉原告黄耀辉保证金105000元。
反诉被告邝治平如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3500（原告已预交）、反诉受理费2225元（被告已预交），由原告邝治平负担4612元，被告黄耀辉负担元1113。被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分1112元直接支付给被告。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起30日内，被告可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁 洁
审 判 员 刘丽娜
代理审判员 邓劭充
二〇一五年三月三十日
书 记 员 李春辉
附一：本判决主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
附二：申请执行期限
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。