湖南省衡阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蒸民二初字第269号
原告中国农业银行股份有限公司衡阳县支行。
负责人谢新平，该行行长。
委托代理人周洁，男，1970年6月24日出生，汉族。
委托代理人李芬，女，1985年6月2日出生，汉族。
被告曾卫军，男，1979年7月17日出生，汉族。
被告周珍花，女，1982年11月9日出生，汉族。
原告中国农业银行股份有限公司衡阳县支行（以下简称衡阳县农行）为与被告曾卫军、周珍花金融借款合同纠纷一案，于2015年5月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员刘柏丹适用简易程序独任审理。因该案被告周珍花下落不明，不宜适用简易程序审理，本院于2015年6月15日作出（2015）蒸民二初字第269－1号民事裁定，裁定该案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2015年10月8日公开开庭进行审理，原告衡阳县农行的委托代理人周洁、李芬到庭参加诉讼。被告曾卫军经本院传票传唤及被告周珍花经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告衡阳县农行诉称，2010年7月15日，曾卫军、周珍花向衡阳县农行申请个人房地产贷款100000元。2010年8月5日，借款人曾卫军、保证人衡阳永发置业有限公司、抵押人曾卫军、周珍花与贷款人衡阳县农行签订《个人购房担保借款合同》，约定曾卫军贷款100000元，借款年利率5.049%，逾期年利率8.91%，采取按月等额本息还款方式，2020年9月7日贷款到期。衡阳县农行依约向曾卫军发放贷款后，曾卫军没有履行按月等额本息还款义务。截至2015年4月2日止，曾卫军尚欠衡阳县农行贷款本金68845.56元，利息2635.50元。经衡阳县农行多次催收后，曾卫军仍未履行约定的偿还义务，为此，衡阳县农行向本院提起诉讼，要求曾卫军偿还借款本金68845.56元，利息2635.50元，对曾卫军、周珍花提供的抵押物享有优先受偿权。
为支持其诉讼请求，原告衡阳县农行提供以下证据：
证据1、曾卫军、周珍花的居民身份证、常住人口登记卡及结婚证复印件各1份，拟证明曾卫军、周珍花具有本案诉讼主体资格及曾卫军、周珍花系夫妻关系的事实；
证据2、《中国农业银行个人房地产贷款申请表》复印件1份，拟证明曾卫军向衡阳县农行申请个人房地产贷款100000元及抵押人曾卫军、周珍花在《中国农业银行个人房地产贷款申请表》上签名捺指印的事实；
证据3、《个人购房担保借款合同》复印件1份，拟证明2010年8月5日，贷款人衡阳县农行与借款人曾卫军、抵押人曾卫军、周珍花、保证人衡阳永发置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》，双方对借款用途、期限、还款方式、借款利率、违约责任、担保方式以及担保人的责任等进行了约定事实；
证据4、《预购商品房抵押合同》复印件1份，拟证明抵押人曾卫军、周珍花作为甲方与衡阳县农行为乙方签订的《预购商品房抵押合同》，双方约定对本合同所对应的合同为借款合同借款100000元，甲方履行债务的期限从2010年8月5日至2020年8月4日止；甲方己与衡阳永发置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定抵押期限从2010年8月5日至2020年8月4日；并对违约责任、生效条件等进行了约的事实；
证据5、《房屋预告登记》、《房屋他项权证》复印件各1份，拟证明2010年9月7日，曾卫军、周珍花将其座落在衡阳县西渡镇洪山北路以东聚丰景都2幢612室房产作为借款抵押的事实；
证据6、《中国农业银行个人借款凭证》复印件1份，拟证明2010年9月8日，衡阳县农行与曾卫军签订《中国农业银行个人借款凭证》，约定借款用途为购买住房，借款金额100000元，借款年利率5.049%，逾期年利率8.91%，借款到期日2020年9月7日，借款人曾卫军、衡阳县农行信贷员王飞燕，负责人王美华、杨荣分别在该借款凭证上签名捺指印及加盖衡阳县农行业务专用章的事实；
证据7、《个人自营常规贷款发放通知书》复印件1份，拟证明2010年9月8日，衡阳县农行向曾卫军履行了放款义务的事实；
证据8、《民事判决书》原件1份，拟证明2011年12月2日，衡阳县人民法院作出（2011）蒸民一初字第595号民事判决书，准许曾卫军与周珍花离婚，对曾卫军与周珍花在夫妻关系存续期间所共有的住房一套，在周珍花未出现之前亦不予分割的事实。
被告方曾卫军、周珍花未提出答辩，亦未提供证据。
对衡阳县农行提供的证据，经庭审质证，本院认为，证据1、2、3、4、5、6；7、8来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明，曾卫军、周珍花原系夫妻关系。2010年7月15日，曾卫军向衡阳县农行申请贷款100000元及抵押人曾卫军、周珍花在《中国农业银行个人房地产贷款申请表》上抵押栏内签名捺指印。2010年8月5日，曾卫军作为借款人，曾卫军、周珍花作为抵押人，衡阳永发置业有限公司作为保证人与衡阳县农行签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额；借款用途；借款人购买房产的具体情况购房合同等基本资料；借款期限；借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上浮或下浮一定的比例，执行约定的年利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、担保人；本合同记载的借款金额、借款期限、利率与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押人应于本合同签订之日起五日内到有关登记机构办理预告登记或抵押登记手续，抵押物的预告登记证明、他项权利证书、抵押登记文件或其他权利证书由贷款人持有；借款人以本合同项下所述房产作抵押；借款人、抵押人未按本合同约定期限归还借款应承担违约责任；本合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；借款金额100000元；借款用于购买住房；借款人购买的房产位于衡阳县西渡镇洪山北路聚丰景都第2幢6层612室，建筑面积106平方米；借款期限从2010年8月5日至2020年8月4日止；在中国人民银行同期同档次人民币贷款利率5.94%的基础上下浮15%，执行年利率5.049%；借款人应在贷款人处开立结算账户；本合同项下借款采用还本付息，分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共120周期，自借款发放后，每期月末的20日为还款日；借款人与贷款人商定采用等额本息还款法；抵押人同意以房产设定抵押，借款人曾卫军，贷款人衡阳县农行，保证人衡阳永发置业有限公司，抵押人曾卫军、周珍花分别在《个人购房担保借款合同》上签名和加盖印章。
2010年8月5日，抵押人曾卫军作为甲方、抵押权人衡阳县农行为乙方签订《预购商品房抵押合同》，约定本合同所对应的合同为《个人购房担保借款合同》，借款金额100000元，期限从2010年8月5日至2020年8月4日；甲方已与衡阳永发置业有限公司签订《商品房买卖合同》，其所购房座落在衡阳县西渡镇洪山北路以东聚丰景都2幢612室，并经房管部门备案；甲方在债务履行期限内连续三个月或累计六个月未能按约归还借款，乙方有权依法定程序处分上述商品房，并提前清偿上述借款；抵押合同备案期限：2010年8月5日至2020年8月4日，抵押权与债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭，抵押人曾卫军、周珍花、抵押权人衡阳县农行分别在《预购商品房抵押合同》上签名并加盖印章。2010年9月7日，被告曾卫军对其房产到衡阳县房产管理局产权股办理抵押预告登记，2011年3月25日，房屋所有权人周珍花将上述购买房产在衡阳县房产管理局产权股办理设立抵押。2010年9月8日，借款人曾卫军与贷款人衡阳县农行签订《中国农业银行个人借款凭证》，约定借款用途为购买住房，借款金额100000元，借款年利率5.049%，逾期年利率8.91%，2020年9月7日借款到期，借款人曾卫军、衡阳县农行信贷员王飞燕，负责人王美华、杨荣分别在《中国农业银行个人借款凭证》签名捺指印及加盖衡阳县农行业务专用章。2010年9月8日，衡阳县农行向曾卫军履行了放款义务。2011年8月9日，曾卫军诉周珍花离婚一案，本院受理后，周珍花下落不明，经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，于2011年12月2日作出（2011）蒸民一初字第595号民事判决书，判决准许曾卫军与周珍花离婚，对曾卫军与周珍花在夫妻关系存续期间共有住房一套，在周珍花未出现之前亦不予分割。截至2015年4月2日止，曾卫军尚欠衡阳县农行贷款本金68845.56元，利息2635.50元。经衡阳县农行多次催收后，曾卫军仍未履行约定的偿还义务，为此，衡阳县农行向本院提起诉讼，要求曾卫军偿还借款本金68845.56元，利息2635.50元，对曾卫军、周珍花提供的抵押物享有优先受偿权。本案在审理期间，曾卫军共偿还借款本金4221元，利息1879元，下欠借款本金64624.56元，利息756.50元（利息计算至2015年4月2日止，后段利息从2015年4月3日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上下浮动计算至清偿之日止。）。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。借款人曾卫军、保证人衡阳永发置业有限公司、抵押人曾卫军、周珍花与衡阳县农行签订的《个人购房担保借款合同》及曾卫军、周珍花与衡阳县农行签订的《预购商品房抵押合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律行政法规规定，是合法、有效的。衡阳县农行依约将贷款发放给曾卫军履行了向借款人提供贷款的义务，可曾卫军未依约履行按期在每月20日偿还等额本息还款，截至2015年4月2日止，拖欠借款本息71481.06元，其行为已构成违约，依约应承担立即偿还未到期借款本金的违约责任，由此引起纠纷，应负本案全部责任。周珍花与曾卫军共同向衡阳县农行申请借款时系夫妻关系，属于曾卫军与周珍花离婚前的共同债务，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”之规定，周珍花应与曾卫军共同偿还所欠衡阳县农行的借款本息。曾卫军、周珍花以其共有的座落在衡阳县西渡镇洪山北路以东聚丰景都2幢612室房屋设立抵押，作为曾卫军向衡阳县农行借款提供抵押担保，并与衡阳县农行签订《预购商品房抵押合同》，约定主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。故衡阳县农行对曾卫军、周珍花抵押的房屋享有优先受偿权。曾卫军、周珍花经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的抗辩权利和举证权利，由此造成的不利后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第二百零五条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告曾卫军、周珍花应共同偿还原告中国农业银行股份有限公司衡阳县支行借款本金64264.56元；
二、被告曾卫军、周珍花应共同支付原告中国农业银行股份有限公司衡阳县支行借款利息756.50元（利息计算至2015年4月2日止，后段利息从2015年4月3日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上下浮动计算至清偿之日止。）；
以上款项，限在本判决生效之日付清。
三、原告中国农业银行股份有限公司衡阳县支行享有对被告曾卫军、周珍花所有的座落于衡阳县西渡镇洪山北路以东聚丰景都2幢612室房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿，其价款超过曾卫军所欠借款本息的部分归曾卫军、周珍花所有，不足部分由曾卫军、周珍花清偿；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1587.03元，由被告曾卫军、周珍花共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 李优柏
审 判 员 刘柏丹
人民陪审员 蒋晓燕
二〇一五年十月八日
书 记 员 彭艳君
附：适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。