宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0502民初2370号
原告孙波，男，生于1975年8月17日，汉族，初中文化，个体工商户，住中卫市沙坡头区。
委托代理人张明成，代理权限为特别授权。
被告中卫市海得利商贸有限公司。住所地中卫市沙坡头区。
被告时忠祥，男，生于1964年7月5日，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
第三人宁夏中卫农村商业银行股份有限公司。住所地中卫市沙坡头区。
法定代表人张存瑞，该公司董事长。
委托代理人尹国强，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人白中华，系该公司城关支行行长，代理权限为特别授权。
原告孙波与被告中卫市海得利商贸有限公司（以下简称海得利公司）、时忠祥，第三人宁夏中卫农村商业银行股份有限公司（以下简称中卫农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙波及委托代理人张明成，第三人的委托代理人尹国强、白中华到庭参加了诉讼。被告海得利公司、时忠祥经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙波向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与二被告2015年7月9日签订的《商业房买卖合同》有效；2.判令二被告协助原告将位于中卫市文昌南街东侧美利花园南区1#楼101号（房产证号000198**）房屋登记、过户至原告名下，并确认原告对上述房屋依法享有所有权；3.判令二被告赔偿原告损失29575元（损失计算方法：以35万元为基数，按月利率5‰上浮30%，即月利率6.5‰计算，期限自2015年9月7日-2016年9月21日，共计13个月，之后损失按上述标准计算至二被告办理房屋产权过户止）；4.本案诉讼费由二被告承担。
事实与理由：2015年7月9日，被告海得利公司（甲方）的法定代表人时忠祥与原告（乙方）签订《商业房买卖合同》1份，约定：甲方海得利公司将位于中卫市沙坡头区文昌南街东侧美利城市花园南区1#楼101号房屋出售给乙方，房屋产权证号为000198**，单价为7000元/平方米，房屋总价款为70万元。付款方式为双方签订合同之日，乙方先行支付房屋总价款的50%即35万元，在乙方支付35万元价款后，甲方办理房屋过户评估报告，待评估报告办理完成将该房屋的产权证交予乙方，乙方将剩余房款35万元交付甲方。甲方协同乙方办理房产过户手续，过户费用按照国家相关规定各自承担。附加条款为甲、乙双方签订合同后2个月内办理产权登记过户，每逾期一天按总房款3‰支付违约金。合同签订后，原告通过银行转账方式向被告时忠祥支付价款35万元，被告将涉案房屋交付给原告。原告要求被告协助办理房屋产权过户登记时，被告推诿没有办理。经原告查询得知被告在2014年已将该房屋在第三人处办理了抵押贷款。2016年9月18日，原告到中卫市房屋产权交易中心查询，得知因被告的债务未清偿，该房屋被中卫市中级人民法院查封。原告认为，原告与二被告签订的《商业房买卖合同》合法有效，原告已按合同约定支付了购房款，被告应当按照约定履行其义务。被告不按照约定履行义务，应当承担违约责任。
被告海得利公司、时忠祥经本院合法传唤未到庭参加诉讼，没有提交书面答辩意见和证据。
第三人述称，该房屋在第三人处抵押属实。被告用该房屋在内的八套房屋，在第三人处抵押贷款400万元，至今本息未清偿。第三人将被告保证担保贷款起诉后，申请人民法院对该房屋予以保全查封。第三人对该房屋享有优先受偿权，原告在清偿抵押债权本息及实现债权费用后，第三人同意解除涉案房屋的抵押。利息计算以第三人系统计算的为准，计算至实际清偿之日。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告未到庭进行质证，本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据均系书证原件，来源合法，证据内容可以相互印证，内容客观真实，证据内容与本案有关联性，对其证明效力应予认定。第三人提交的房屋他项权证系书证原件，与原告陈述的事实可以相互印证，具有证明效力。业务凭证虽然是第三人单方计算的借款利息，但第三人是依据与被告签订的借款合同约定计算的，内容客观真实，具有证明效力。
本院经审理认定事实如下：2015年7月9日，被告海得利公司（甲方）的法定代表人时忠祥与原告（乙方）签订《商业房买卖合同》1份，约定：甲方海得利公司将位于中卫市沙坡头区文昌南街东侧美利城市花园南区1#楼101号房屋出售给乙方，房屋产权证号为000198**,单价为7000元/平方米，房屋总价款为70万元。付款方式为双方签订合同之日，乙方先行支付房屋总价款的50%即35万元，在乙方支付35万元价款后，甲方办理房屋过户评估报告，待评估报告办理完成将该房屋的产权证交予乙方，乙方将剩余房款35万元交付甲方。甲方协同乙方办理房产过户手续，过户费用按照国家相关规定各自承担。附加条款为甲、乙双方签订合同后2个月内办理产权登记过户，每逾期一天按总房款3‰支付违约金。合同签订后，原告通过银行转账方式向被告时忠祥支付价款35万元，被告将涉案房屋交付给原告。原告要求被告协助办理房屋产权过户登记时，被告推诿没有办理。
被告海得利公司于2014年3月17日将该房屋抵押给第三人办理了抵押贷款，抵押的债权金额为58万元，抵押终止日期为2017年3月16日。因被告海得利公司、时忠祥的其他债务，当事人申请财产保全，中卫市中级人民法院于2016年2月26日裁定查封了该房屋。本院于2016年4月20日裁定轮候查封了该房屋。中卫市中级人民法院在执行对涉案房屋的评估过程中，原告孙波以案外人身份提出执行异议，中卫市中级人民法院于2016年10月27日作出（2016）宁05执异21号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。
本案在开庭审理后，原告代抵押人向第三人清偿涉案房屋抵押的债权58万元及利息，第三人不接收原告代抵押人清偿的款项，原告向中卫市公证处申请对涉案房屋抵押的债权58万元及2016年11月30日的利息办理提存65.5万元，2016年12月1日，中卫市公证处给原告办理了提存公证，并依法通知第三人到中卫市公证处领取原告提存的款项。
本院认为，被告海得利公司的法定代表人时忠祥在与原告签订《商业房买卖合同》转让抵押给第三人的涉案房屋时，虽然没有向抵押权人通知，也未告知受让人，但原告作为受让人得知受让的房屋上有抵押权后，同意代抵押人清偿债务。因抵押权是以确保债务清偿为目的设立的物权，是依附于主债权而存在的从权利。主债权消灭，抵押权亦消灭。本案中虽然第三人作为抵押权人没有接收原告代抵押人清偿债务的款项，但原告对清偿债务的款项依法办理了提存，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（四）项”有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（四）债务人依法将标的物提存”的规定，因原告代抵押人清偿了债务，涉案房屋上的抵押权消灭，原告与被告海得利公司签订的《商业房买卖合同》有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定全部履行了付款义务，被告海得利公司作为出卖人应当按照合同约定履行协助原告办理涉案房屋产权过户登记的义务。原告要求被告海得利公司协助原告将涉案房屋的产权过户登记在原告名下的诉讼请求，符合合同约定和合法律规定，应予支持。
原告通过提存方式代抵押人清偿了涉案房屋抵押担保的债务，抵押人与抵押权人之间的抵押担保合同的权利义务终止，第三人应当到房屋产权登记部门办理解除涉案房屋抵押登记的相关手续。
关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求。原告与被告海得利公司在合同的附加条款中约定，甲、乙双方签订合同后2个月内办理产权登记过户，每逾期一天按总房款3‰支付违约金。因被告海得利公司在签订涉案房屋的买卖合同时，没有告知原告转让的房屋已经抵押的事实，且在合同签订后，没有按照合同约定在2015年9月9日履行义务，构成违约，应当承担违约责任。关于计算违约金的标准，合同约定每逾期一天按照总房款3‰支付违约金，原告主动减少违约金，提出按照月利率6.5‰计算已付房款利息的请求，符合法律规定。被告海得利公司应当支付逾期办理房屋产权过户登记的违约金34125元（35万元×6.5‰×15个月）。
被告时忠祥并不是涉案房屋的产权所有人，代表被告海得利公司签订合同是履行职务的行为，其履行职务的后果应当有被告海得利公司承担。所以原告要求被告时忠祥履行合同义务的请求，不符合合同约定，不予支持。
被告海得利公司、时忠祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法可缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告孙波与被告中卫市海得利商贸有限公司2015年7月9日签订的《商业房买卖合同》有效；
二、被告中卫市海得利商贸有限公司于本判决生效后30日内协助原告孙波将位于中卫市文昌南街东侧美利花园南区1#楼101号（房产证号000198**）房屋过户登记至原告孙波名下。办理房屋产权过户登记的税费按照国家相关规定由原告孙波和被告中卫市海得利商贸有限公司各自负担；
三、被告中卫市海得利商贸有限公司于本判决生效后30日内向原告孙波支付违约金34125元；
四、驳回原告孙波的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5623元，减半收取2811.50元，由被告中卫市海得利商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员 刘广胜
二〇一六年十二月六日
书记员 卢 瑾