北京市朝阳区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）朝行初字第155号
原告姜素贞，女，1958年5月18日出生。
委托代理人徐华宾，北京市宝盛律师事务所律师。
被告北京市朝阳区房屋管理局，住所地北京市朝阳区三里屯南56号。
法定代表人吴熙盛，局长。
委托代理人李毅丰，男。
委托代理人孟丽娜，北京市康达律师事务所律师。
原告姜素贞（以下称原告）不服被告北京市朝阳区房屋管理局（以下称被告）土地收益行政征收行为，向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告送达了应诉通知书及起诉状副本。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人徐华宾，被告委托代理人李毅丰、孟丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告下属的北京市朝阳区房屋权属登记中心（以下简称权属登记中心）于2012年10月23日向原告征收经济适用住房购房满5年上市补缴土地收益人民币152599元，同日向原告出具《北京市非税收入一般缴款书》。
在法定期限内，被告向本院提供了如下证据材料和规范性文件依据：
（一）证据材料：1、《已购经济适用住房上市出售通知单》，用以证明北京市朝阳区住房保障服务中心（以下简称朝阳区住房保障中心）于2012年10月15日同意王某某按照每平方米17000元的价格出售位于北京市朝阳区芍药居北里XXX号楼XX层XXXX号房屋（以下简称XXXX号房屋），不行使优先回购的权利。2、王某某与原告于2012年10月23日签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版），用以证明买卖双方在合同中约定成交价格为1456391元。3、《中华人民共和国契税完税证》，用以证明原告缴纳了契税17714.84元，计税金额为1771484.26元。4、《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》、《超标购买经济适用住房综合地价款缴款通知书》、《北京市国有土地有偿使用收费专用收据》、《北京市非税收入一般缴款书》，用以证明被告根据相关材料核定了应缴纳的土地收益的数额，原告实际缴纳了上述款项，被告向原告出具了《北京市非税收入一般缴款书》。5、《房屋所有权转移登记申请书》、王某某的《房屋所有权证》及身份证复印件、原告的身份证复印件、常住人口登记卡、《民事调解书》、《购房承诺书》、《家庭购房申请表》、核验结果打印页、《存量房交易结算资金自行划转声明》，用以证明原告与王某某向被告申请转移登记时提交的其他相关材料。6、到场人员现场照片两张、《房屋登记询问笔录》、《房屋登记受理通知书》、《房屋所有权转移登记审核意见》、《房屋权属证书领证凭证》，用以证明接到原告与王某某的所有权转移登记申请材料后，被告进行了审查并予以受理，经审核同意该二人提出的申请，并向原告颁发了新的《房屋所有权证》。
（二）规范性文件依据：1、经国务院同意、以建住房（2007）258号《建设部等部门关于印发﹤经济适用住房管理办法﹥的通知》印发、自2007年11月19日施行的《经济适用住房管理办法》；2、以京政发（2007）27号《北京市人民政府关于印发﹤北京市经济适用住房管理办法（试行）﹥的通知》印发、自2007年9月25日施行的《北京市经济适用住房管理办法（试行）》；3、经北京市人民政府批准、以京建住（2008）225号发布的《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》；4、以京国土房管住字（2001）721号发布的《北京市国土资源和房屋管理局、北京市财政局关于北京市城镇居民购买经济适用住房办理买卖交易、权属登记有关问题的通知》；5、以京财税（2011）418号发布的《北京市财政局、北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会关于加强存量房交易税收征管工作的通知》；6、以京建住（2004）546号《北京市建设委员会、北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市财政局关于核减、退还再上市经济适用住房超标部分地价款有关问题的通知》，被告以上述规范说明其具有征收土地收益的法定职权，其确定的征收基数、征收比例、征收数额等事项具有实体法律依据。
原告不服上述土地收益行政征收行为诉称，原告购买的XXXX号房屋是王某某拆迁补偿所得，该房屋建筑面积85.67平方米。王某某当时被批准购买的经济适用住房面积为29平方米，超出标准的面积为56平方米。王某某当时补交了该56平方米的综合地价款24549元，这说明XXXX号房屋仅剩下29平方米的面积没有交纳土地出让金。但被告在XXXX号房屋的交易过程中，强行收取该房屋全部面积85.67平方米的土地出让金，多收取103299元。被告多收取原告的款项没有法律依据，理应退还给原告。故现诉至法院，请求法院依法撤销权属登记中心于2012年10月23日征收原告上市补缴土地收益人民币152599元的行政行为。
在指定期限内，原告向本院提交了以下证据材料：1、原告名下的X京房权证朝字第XXXXX**号《房屋所有权证》，用以证明原告取得房屋所有权证的情况。2、购买XXXX号房屋的发票，用以证明原告购买XXXX号房屋的价格高于朝阳区住房保障中心确定的17000元的指导价格，故本案应当按照原告与王某某实际达成的17001元的价格补缴土地收益。
被告辩称，XXXX号房屋属于经济适用住房的性质，因该房屋出售价格低于指导价格，故以指导价格1771484.26元为基数，应补交价款合计177148元。虽然王某某于2006年就超标面积56平方米交纳过综合地价款24549元，但根据现行规定，需要在应补交价款中扣减24549元。权属登记中心收取152599元并不存在计算错误。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经庭审质证，本院对被告、原告提交的上述证据材料作如下确认：1、被告提交的证据材料具有和本案的关联性，符合证据的法定形式要件，本院依法予以采纳，被告以上述证据证明其征收土地收益并进行所有权转移登记的程序，以及确认征收基数、核定征收数额等事实基础情况，本院予以采信。2、原告提交的证据材料1能够证明其获得新的房屋所有权证的情况，本院予以采信；原告提交的证据材料2能够证明原告取得购房发票的情况，但该发票不能达到其主张的与王某某所成交的房屋价格高于市场指导价格的证明目的。
根据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院经审理查明，2006年9月6日，王某某向北京市城市建设综合开发办公室申请购买经济适用住房。后北京市城市建设综合开发办公室出具《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》予以核准，王某某即购买了XXXX号房屋。因该房屋超出王某某的最高购房面积56平方米，朝阳区房地产管理部门于2006年11月16日向王某某出具NO1030164号《超标购买经济适用住房综合地价款缴款通知书》，通知王某某在办理房屋立契过户手续前，向房屋所在地的房地部门补交综合地价款24549元。当日，王某某向权属登记中心缴纳了综合地价款24549元，取得了《北京市国有土地有偿使用收费专用收据》。同日，王某某取得了XXXX号房屋的京房权证朝私06字第XXX**号《房屋所有权证》，证书的“附记”中载明“准购经济适用住房面积29平方米，超标面积56平方米，已交土地出让金”。
2012年，王某某向朝阳区住房保障中心申请按市场价出售XXXX号房屋。2012年10月15日，朝阳区住房保障中心出具朝经适售2012第499号《已购经济适用住房上市出售通知单》，同意王某某按17000元的价格出售该房，并注明王某某出售房产价格低于上述价格的，该通知单无效。2012年10月23日，王某某与原告签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定王某某以1456391元的价格向原告出售XXXX号房屋，同时约定了应由原告承担契税、印花税、土地出让金或土地收益等内容。当日，原告向朝阳区地方税务局第六税务所缴纳了契税17714.84元并取得了《中华人民共和国契税完税证》，该证上载明的“计税金额”为1771484.26元。同日，原告向权属登记中心缴纳了经济适用住房购房满5年上市补缴土地收益152599元，并取得了《北京市非税收入一般缴款书》。
2012年10月25日，王某某与原告持上述《存量房屋买卖合同》（自行成交版）、《中华人民共和国契税完税证》、《北京市非税收入一般缴款书》、双方身份证、原房屋所有权证等材料向北京市住房和城乡建设委员会申请所有权转移登记。经审查，北京市住房和城乡建设委员会予以受理并进行了审核，最终同意王某某与原告的转移登记申请，于当日向原告颁发了X京房权证朝字第11728**号《房屋所有权证》，房屋性质登记为商品房。
本院认为，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五条的规定，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。本案中，被告下属的权属登记中心向原告收取经济适用住房购房满5年上市补缴土地收益人民币152599元的行为属于行政征收行为，故本院将从征收事项、征收主体、被征收主体、征收基数、征收比例、征收数额核定等几个方面对该征收行为是否合法进行审查。
关于征收事项。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年修正）（以下简称《房地产管理法》）第四十条第二款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《经济适用住房管理办法》第三十条第三款规定，购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购。根据上述规定，对经济适用住房购房满5年上市征收土地收益具有法律和规范性文件的依据。本案中被告对涉案事项征收土地收益符合法律规定，本院对此予以支持。
关于征收主体。《房地产管理法》第七条第二款规定，县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。《经济适用住房管理办法》第五条第一款中规定，县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房管理工作。《北京市经济适用住房管理办法（试行）》第四条中规定，各区县政府房屋行政主管部门负责本区县经济适用住房管理工作。根据上述法律、规范性文件的规定，本案中被告具有对其辖区内经济适用住房进行管理的法定职权，包括有权对经济适用住房购房满5年上市征收土地收益。权属登记中心是由被告管理的事业法人单位，该中心具体实施的向原告征收土地收益行为的法律后果，应由被告承担。
关于被征收主体。按照上述的《房地产管理法》）第四十条第二款和《经济适用住房管理办法》第三十条第三款的相应规定，系由房产的转让方缴纳上市土地收益。《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》第三条第一款第（二）项规定，本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。因此，按照上述规定，在对经济适用住房购房满5年上市征收土地收益时，转让方应作为被征收的主体，具体到本案，应由王某某作为缴纳土地收益的主体。但由于本案中被告下属的权属登记中心并未就被诉的行政征收行为作出书面决定或缴款通知书，且原告与王某某在涉案的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）中约定由原告承担交易所产生的土地收益等费用，本案实际上也确系由原告缴纳了涉案土地收益，因此本院对于权属登记中心通过出具《北京市非税收入一般缴款书》确定原告为“付款人”的做法不持异议。但需要指出的是，房产交易双方关于税费负担的约定并不当然羁束行政征收法律关系中行政机关对被征收主体的确定，被告应当在以后的行政执法工作中予以注意。
关于征收基数和征收比例。如上所述，《经济适用住房管理办法》第三十条第三款规定了应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定；《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》第三条第一款第（二）项中规定了产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款，出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。《北京市财政局、北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会关于加强存量房交易税收征管工作的通知》第二条中规定，在存量房交易税收征管工作中，对于纳税人报送资料齐全、符合受理条件的，主管税务机关受理后，对纳税人申报的存量房成交价格（以下简称“申报价格”）符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收税款；对于申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，有正当理由的，按申报价格征收税款。核定计税价格参照存量房交易价格评估值确定；第三条规定，存量房交易价格评估值由北京市财政局、北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会应用房地产批量估价技术确定，并根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新。本案中，原告缴纳契税的计税金额为1771484.26元，原告提供的购房发票上备注的XXXX号房屋的评估价亦为1771484.26元，故被告以1771484.26元作为基数征收土地收益符合上述规范性文件的规定，本院应予支持。原告提出应按朝阳区住房保障中心出具的《已购经济适用住房上市出售通知单》上确定的每平方米17000元的价格乘以29平方米作为征收基数，没有相应依据，对此本院不予支持。另，《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中确定了10％的土地收益征收比例，本院对被告以该比例向原告征收土地收益亦应予以支持。
关于征收数额的核定。这也是本案双方的主要争议焦点。在此前有关房地产管理部门向王某某出具的《超标购买经济适用住房综合地价款缴款通知书》中所引用的以京建开（2001）276号文发布的《北京市建设委员会、市发展计划委员会、市国土资源和房屋管理局、市财政局、市监察局关于北京市城镇居民购买经济适用住房程序的通知（试行）》第七条规定，购房家庭购买超过规定面积的经济适用住房，购房家庭须在办理立契过户手续前，到房地产管理部门暂按经济适用住房价格的10％补交综合地价款；上述住房按经济适用住房产权管理，其中超过规定面积购买部分在产权证中注记；再上市时，该部分不再补交土地出让金。该条对于超过规定面积购买部分缴纳土地出让金事项方面，实际上是确定了按面积核减的原则。但按照2004年9月16日发布的《北京市建设委员会、北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市财政局关于核减、退还再上市经济适用住房超标部分地价款有关问题的通知》第2条的规定，按市场价格出售已购经济适用住房的家庭，由核定缴纳综合地价款的部门，根据售房家庭提供的原购房时的《超标购买经济适用住房缴款通知书》回执，在应交综合地价款中直接予以核减。该条规定确定了应按金额核减的原则。按照法律适用的一般原理，同一机关制定的规范性文件，新的规定与旧的规定不一致的，应适用新的规定。故本案中被告适用《北京市建设委员会、北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市财政局关于核减、退还再上市经济适用住房超标部分地价款有关问题的通知》的相应规定，确定本案应按金额核减此前王某某已缴纳过的综合地价款并无不当。而且，我国对国有土地实行有偿使用制度，在划拨土地上的房屋因上市交易而产生收益，理应按照相关规定向国家上缴土地收益。被告适用按金额核减的原则核定原告应缴纳的土地收益，也是符合上述政策考量的。
综上，被告下属的权属登记中心作出的土地收益行政征收行为并无不当，原告要求撤销该行政征收行为，没有事实根据与法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告姜素贞的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告姜素贞负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 赵 世 奎
人民陪审员 席 久 义
人民陪审员 张 宝 荣
二〇一四年六月十二日
书 记 员 寇天功书记员骆芳菲