江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏民再108号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：江苏省扬中市烟草专卖局，住所地江苏省扬中市三茅街道扬子西路5号。
法定代表人：翟兆春，该局局长。
委托诉讼代理人：黄剑，江苏正新律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：顾兰梅。
委托诉讼代理人：戴鸣鹤，江苏朱方律师事务所律师。
一审第三人：祝启娥。
再审申请人江苏省扬中市烟草专卖局（以下简称扬中烟草局）因与被申请人顾兰梅、一审第三人祝启娥房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市中级人民法院（2015）镇民终字第01401号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月29日作出（2016）苏民申937号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人扬中烟草局的委托诉讼代理人黄剑、被申请人顾兰梅的委托诉讼代理人戴鸣鹤到庭参加诉讼。一审第三人祝启娥经本院传票传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。
扬中烟草局再审请求：撤销江苏省镇江市中级人民法院（2015）镇民终字第01401号民事判决和江苏省扬中市人民法院（2014）扬新民初字第166号民事判决，判令顾兰梅按每年45万元的标准赔偿扬中烟草局自2013年12月1日至2014年6月4日房屋空置期间6个月的直接房租损失。事实和理由如下：扬中烟草局和顾兰梅签订的租赁合同约定2013年11月30日租赁合同期满。在租赁期满之前，扬中烟草局已经多次书面通知顾兰梅到期以后搬离，但顾兰梅仍然予以拒绝，扬中烟草局于2013年12月5日采取停水、停电措施，既不违反约定，也不构成侵权，是在不损害他人利益前提下防止损失扩大的自力救济行为，没有过错，不应承担任何责任。顾兰梅应当赔偿租赁期满以后至2014年6月4日双方交接之前非法占有房屋的房租损失。
顾兰梅辩称,二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回扬中烟草局的再审请求，维持原审判决。顾兰梅主张优先承租权和善意附合装修损失的案件现在已经申请检察监督并被依法受理，本案应当中止审理等待另案处理结果。扬中烟草局没有考虑顾兰梅的合理搬迁时间，并采取停水、停电、锁门措施导致顾兰梅搬迁不能，顾兰梅不应当承担赔偿责任。
一审法院认定事实：2012年5月16日，扬中烟草局与顾兰梅签订房屋租赁合同一份，约定扬中烟草局将坐落于扬中市三茅街道前进南路80号的房屋2栋出租给顾兰梅，房屋用途为旅馆、超市及仓库；租赁期限自2012年6月1日至2013年11月30日止；年租金为16万元；退租时，除另有约定，顾兰梅应按原状恢复或者向扬中烟草局支付恢复原状所需费用；租赁期满后合同即终止，届时顾兰梅须将房屋退还扬中烟草局，如租赁期满该房屋继续对外租赁，在规范、公开、公平的前提下，考虑到经营的连续性，同等条件下顾兰梅有优先权。2013年8月30日，扬中烟草局向顾兰梅发送关于租房合同即将到期的通知，告知合同到期后扬中烟草局将对出租房另作他用，请顾兰梅做好准备。2013年11月7日，扬中市政府采购中心发布案涉房屋出租谈判公告，2013年11月20日通过评标后，发布案涉房屋出租预成交公告，公布成交人为祝启娥，成交金额为年租金45万元。2013年12月2日，扬中烟草局向顾兰梅发送通知，要求顾兰梅于2013年12月4日全部搬出。2013年12月23日，江苏民脉律师事务所律师张晓慧接受顾兰梅的委托向扬中烟草局发函，函中载明扬中烟草局于2013年12月5日对案涉房屋进行停水、停电，并要求扬中烟草局对情况予以核实，如有不实，请及时告知，否则，视为扬中烟草局认可上述事实。2013年12月25日，江苏正新律师事务所律师黄剑接受扬中烟草局委托回函，载明上述函中的事实经过基本属实，但认为所提出的要求和理由不能成立。
2014年2月24日，扬中烟草局诉至江苏省扬中市人民法院，请求判令顾兰梅立即搬离案涉房屋，并自2013年12月1日起至实际搬离之日止按每年45万元标准赔偿扬中烟草局损失。一审审理过程中，因扬中烟草局、顾兰梅于2014年6月4日办理交接手续顾兰梅搬离案涉房屋，扬中烟草局明确诉讼请求为：顾兰梅赔偿扬中烟草局租金损失232500元（从2013年12月1日起至2014年6月4日止按照每年45万元的标准计算）。扬中烟草局还向一审法院提交了其与祝启娥签订的房屋租赁合同，合同载明租赁期限为自2013年11月29日至2016年11月28日3年，每年租金为45万元。
一审法院认为，顾兰梅理应在2013年11月30日前搬离，但因扬中烟草局在2013年12月5日已对房屋采取了停水、停电，并锁大门的措施，致使顾兰梅无法营业，房屋处于闲置状态，扬中烟草局未及时采取措施致使损失扩大，故对该扩大的损失应由扬中烟草局自行承担。一审法院于2015年2月16日作出（2014）扬新民初字第166号判决：驳回扬中烟草局的诉讼请求。
扬中烟草局不服一审判决，上诉至江苏省镇江市中级人民法院，请求：撤销原判，依法改判或发回重审。二审法院于2015年9月23日作出（2015）镇民终字第01401号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：扬中烟草局、顾兰梅对一、二审法院查明的事实没有争议，本院予以确认。另查明，扬中烟草局于2013年12月5日同一天采取了停水、停电和锁门的措施。
经双方当事人一致确认，本案再审争议焦点为：顾兰梅未及时将案涉房屋交还扬中烟草局的损失如何确定、责任如何承担。
本院再审认为，扬中烟草局与顾兰梅签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按约履行各自的义务。双方租赁合同明确约定，2013年11月30日租赁期满合同终止，顾兰梅即须将案涉房屋退还扬中烟草局。扬中烟草局在租赁期满前、后又向顾兰梅发送通知要求及时搬离，顾兰梅在明知案涉房屋已经通过公告评标的方式另行出租给他人的情况下，仍未及时搬离案涉房屋，违反合同约定，造成了合同到期以后直至2014年6月4日顾兰梅搬离以前房屋空置的损失。扬中烟草局于2014年12月5日采取停水、停电和锁门措施，虽系自力救济行为，但自力救济亦应有合理限度。扬中烟草局虽然陈述加派保安随时可以开门，但未能提交证据予以证明。扬中烟草局锁门的行为造成了社会财富的浪费，对损失的扩大亦有责任。故，顾兰梅、扬中烟草局对合同到期以后直至顾兰梅搬离之前房屋空置的损失负有同等责任。
顾兰梅未实际搬离房屋的空置期间为租赁合同到期以后2013年12月1日至2014年6月4日双方交接之前，超过六个月，扬中烟草局在庭审中同意按整6个月计算租金损失，系对自身权利的处分，故空置期间按6个月计算。因扬中烟草局原已将案涉房屋从2013年11月29日开始按年租金45万元的标准出租给第三人祝启娥，故可确定案涉房屋6个月空置期间的直接损失为225000元。该损失，由顾兰梅、扬中烟草局各承担50%，故顾兰梅应赔偿扬中烟草局损失112500元。
综上所述，二审判决认定扬中烟草局未及时采取措施造成损失扩大自行承担全部损失不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条规定，判决如下：
一、撤销江苏省镇江市中级人民法院（2015）镇民终字第01401号民事判决及江苏省扬中市人民法院（2014）扬新民初字第166号民事判决；
二、顾兰梅于本判决生效之日起十日内赔偿江苏省扬中市烟草专卖局损失112500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4788元，由顾兰梅负担2394元、江苏省扬中市烟草专卖局负担2394元；二审案件受理费4788元，由顾兰梅负担2394元，江苏省扬中市烟草专卖局负担2394元。
审 判 长 刘悦梅
审 判 员 刘海平
代理审判员 张 霞
二〇一七年六月六日
书 记 员 徐 瑾