淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第01005号
原告孙彩云
委托代理人王海燕，江苏岸庆律师事务所律师
被告杨文田
委托代理人曹彩霞
被告杨志祥
被告杨志军
原告孙彩云诉被告杨文田、杨志祥、杨志军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理。依法由审判员程军适用简易程序，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告孙彩云及其委托代理人王海燕，被告杨文田及其委托代理人曹彩霞，被告杨志祥，被告杨志军到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告孙彩云诉称：2001年4月16日，经淮安市清河区长东法律服务所见证，三被告与陈树平签订了房屋买卖协议书，约定被告将位于淮安市清河区三层街80号房屋以4.7万元价格出卖给陈树平，陈树平付款后，被告交付房屋及移交房屋产权等手续，被告负责协助办理产权过户手续。当月，陈树平向被告付清全部购房款，被告也按约定交付房屋并移交房屋产权相关凭证。2004年12月8日，原告与其丈夫陈树平离婚一案，经清河区人民法院（2004）河民一初字第1123号民事调解书确认，位于淮安市清河区三层街80号房屋归原告所有。原告一直居住在该房屋至今，期间，原告多次要求三被告协助办理产权过户手续，三被告互相推诿拒绝配合办理。故原告诉至法院，要求判决三被告协助原告办理位于淮安市清河区三层街80号房屋产权过户手续。
被告杨志祥辩称：原告诉称房子是陈树平于2001年以4.7万元价格购买，原告应证明该购房款4.7万元是陈树平何时支付以及向谁付清的事实，还应提供当时房屋买卖协议和购房款收条的原件。另外，原告应说明其从何处取得房子的产权证件及钥匙。
被告杨文田辩称：房子产权过户拖延至今不是被告造成，而是原告未付清全部购房款，原告强行居住被告的房子，被告曾撵原告一家走，提出让原告退房，但原告以房子买贵了为由，拒不支付剩余购房款，并称房子产权已经过户，因此，房子产权过户拖延至今的责任应由原告承担，被告现不同意将房子卖给原告，要求解除买卖协议。
被告杨志军辩称：被告杨志军与原告之弟孙某系朋友关系，房子是通过这层关系才买卖的，被告杨志军对房子的后期买卖情况并不了解，都是由被告杨志祥负责联系。
经审理查明：被告杨文田与其妻子（1999年去世）婚生两子，长子系被告杨志祥（1966年10月22日生），次子系被告杨志军（1969年12月22日生）。位于淮安市清河区三层街80号房屋于1988年10月10日经原淮阴市房地产管理局产权登记（1993年3月18日验证），所有权人系被告杨文田，房屋状况为2间砖木结构（建筑面积为24.12平方米），混合结构各1间（建筑面积分别为15.86平方米和11.48平方米）。1989年8月30日，原淮阴市清河区土地管理局向被告杨文田发放国有土地使用权登记证明1份，内容为:“你个人申请登记坐落于三层街80号，用地为88.28平方米的土地使用权，根据你个人提供的证明材料，经初步审核，同意你个人暂按上述面积使用土地，特此证明。待地籍调查核准后，凭此证明换取《国有土地使用权证书》”。2000年10月19日，原淮阴市国土管理局向被告杨文田发放国有土地使用证，该证登记使用权面积为75.9平方米。2001年3月19日，原淮阴市清河区长西街道办事处引河居委会出具证明1份，内容为：“兹有我会三层街80号杨文田同志现有住房6间（坐南朝北4间，坐北朝南2间）产权归杨文田，特此证明”。
2001年4月16日，经淮安市清河区长东法律服务所见证，三被告（卖方）与原告丈夫陈树平（买方）签订了房屋买卖协议书1份，约定：1、位于淮安市清河区三层街80号坐北朝南2间砖木结构房屋及坐南朝北两层6间混合结构房屋，共计8间房屋系卖方父子共有，卖方父子决定出卖上述房屋，买方自愿购买。2、上述房屋售价为4.7万元。3、买方在本协议书签订当日以现金向卖方交清购房款，卖方收款后应出具收据给买方为凭。卖方应在买方付款后即将所卖房屋及房屋有关手续移交给买方。4、卖方出卖的上述房屋，保证产权无纠纷，负责卖方应承担一切责任，并负责处理。5、办理房屋过户手续由买卖双方共同办理，费用由买方承担。6、本协议经双方签字、司法见证部门见证后生效。本协议系双方自愿订立，保证信守不违。协议签订后，原告发现被告移交的房屋产权证件中国有土地使用权登记证明与国有土地使用证关于用地面积不一致，将国有土地使用证和国有土地使用权登记证明退还被告，要求被告就缩水面积找土管部门更正。2001年4月21日，被告杨志祥收取购房款4万元。2001年4月27日，被告杨志祥收取购房款3000元。因被告未能将缩水面积找土管部门更正，原告提出要求扣除部分购房款，被告不允，双方发生矛盾。后原告委托其弟孙某将购房款3300元交与被告杨志军，被告杨志军将此款转付杨志祥，原告将购房余款700元扣留拒绝支付，被告亦将土地使用权登记证明与国有土地使用证扣留，并拒绝协助办理房屋产权过户手续。后双方多次就产权过户事宜协商，因被告提出购房款加价导致未果。2015年3月12日，原告诉至本院，要求被告协助办理房屋产权过户手续，引起本案讼争。
另查：协议签订后，原告一家入住使用，后原告将房屋中混合结构坐南朝北4间（原一层3间，二层1间）扩建为6间（一层3间，二层3间），未办理有关审批手续。2004年12月8日，原告与其丈夫陈树平离婚纠纷一案经淮安市清河区人民法院审理并达成调解协议，约定双方同意离婚，位于淮安市清河区三层街80号房屋1套归原告所有。
以上事实，有原告提供的见证书、房屋买卖协议书、引河居委会出具的证明、房屋所有权证、购房款收条、房屋现状照片、民事调解书、证人孙某到庭证言，被告杨文田提供的土地使用权登记证明、国有土地使用证以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。
庭审中，被告当庭提出反诉，要求解除房屋买卖协议，经本院释明，涉案房屋买卖协议不具有法定解除事由，应当继续履行，被告可主张原告支付购房尾款700元并赔偿损失，被告表示放弃提出反诉，作为抗辩意见处理。
审理中，原告申请对淮安市清河区三层街80号房屋进行财产保全，并提供担保，经本院审查，原告申请符合法律规定，本院对上述房屋进行了查封。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋买卖协议中涉及的部分建筑物无建房手续，本院对该部分建筑物的买卖合同纠纷不予理涉；涉及的其他合法建筑物（2间砖木结构，建筑面积为24.12平方米及混合结构各1间，建筑面积分别为15.86平方米和11.48平方米）的买卖协议，是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当协议约定全面履行自己的义务。本案争议焦点在于原告未支付购房尾款700元是否构成合同根本违约，被告是否有权解除涉案房屋买卖协议。原告以土地使用权登记证明与国有土地使用证关于用地面积不符为由拒绝支付购房尾款700元，本院认为涉案房屋买卖协议签订时，原告作为买方，对涉案房屋状况包括用地面积应尽到审查义务，用地面积应以国有土地使用证为准，土地使用权登记证明亦载明待地籍调查核准后，凭此证明换取国有土地使用证，故原告以用地面积缩水为由拒付购房尾款700元，缺乏合同依据，属于违约行为，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，但涉案房屋已经交付使用十多年之久，未支付的购房尾款700元不足全部购房款4.7万元的1.5%，原告未付购房尾款700元不构成合同根本违约，被告抗辩解除涉案房屋买卖协议，于法无据，本院不予采纳，被告可另案主张原告逾期付款的违约责任。原告主张三被告继续履行合同，协助办理涉案房屋产权过户手续，符合法律规定，本院予以支持。关于本案诉讼费用的负担。本院认为原告未按约付清全部购房款，违约在先，后被告提出购房款加价作为协助过户条件，亦属于违约行为，双方对引起本案讼争均负有责任，因此，本案诉讼费用应由双方共同承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告杨文田、杨志祥、杨志军于本判决生效后3日内协助原告孙彩云办理位于淮安市清河区三层街80号房屋（2间砖木结构，建筑面积为24.12平方米及混合结构各1间，建筑面积分别为15.86平方米和11.48平方米）的产权过户手续。
案件受理费487元（已减半收取）、申请保全费490元，合计977元，由原告孙彩云负担586元，被告杨文田、杨志祥、杨志军负担391元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54)
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 程 军
二〇一五年六月四日
书记员 芮行花
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。