湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂09民终246号
上诉人（原审被告）：高羽冰，男，1963年8月26日出生，汉族，教师，住云梦县。
上诉人（原审被告）：张连堂，男，1958年10月17日出生，汉族，住云梦县。
上诉人（原审被告）：聂贵平，男，1962年8月21日出生，汉族，云梦县鑫光印刷有限公司经理，住云梦县。
三上诉人共同委托诉讼代理人：龚立华，湖北梦云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁金柏，男，1954年11月2日出生，汉族，住云梦县。
委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。
原审被告：孙元和，男，1964年2月8日出生，汉族，云梦三晴工贸有限公司法定代表人，住云梦县。
委托诉讼代理人：刘晶，湖北睡虎律师事务所律师。
原审第三人：江安心，男，1975年11月13日出生，汉族，经商，住云梦县。
原审第三人：袁琼瑶，女，1977年5月16日出生，汉族，中国农业银行云梦县支行员工，住云梦县，系江安心之妻。
上诉人高羽冰、张连堂、聂贵平因与被上诉人袁金柏、原审被告孙元和、原审第三人江安心、袁琼瑶执行异议之诉一案，不服湖北省云梦县人民法院（2016）鄂0923民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
高羽冰、张连堂、聂贵平上诉请求：1、撤销（2016）鄂0923民初867号民事判决；2、驳回袁金柏的全部诉讼请求；3、一、二审案件受理费均由袁金柏承担。事实和理由：一、一审判决认定袁金柏与江安心、袁琼瑶于2012年5月28日签订的房屋买卖合同有效，明显错误。1、一审法院在上诉人提出合理怀疑后，未对有关情况进行调查，武断地认为房屋转让协议真实有效，忽视房款收据有后期伪造的可能。2、一审判决认为双方转让的价格并未低于该房屋评估价格的70%，不能认定双方转让价格属于明显不合理低价转让，这一认定没有依据。3一审判决认为“各被告均未提交相关证据证明该协议系虚假”的观点不符合事实。二、一审法院认为诉争房屋已交付袁金柏占有并使用，明显错误。一审判决认定被上诉人已经占有并使用诉争房屋的唯一凭证就是云梦县坤泰小额贷款有限责任公司（以下简称坤泰公司）出具的记账明细等证据，但坤泰公司是被上诉人出资并管理的公司，与被上诉人之间明显存在重大利害关系，在没有其他证据进行佐证的情况下，坤泰公司的证据不应采信。该记账明细在全页上只记载了“付房租费”一项开支，明显弄虚作假，完全是为了诉讼所需，恶意伪造添加的。房屋所有权人袁琼瑶在2011年8月将房屋出租给坤泰公司使用后未收取任何房租。诉争房屋自2011年8月16日起便一直被坤泰公司租赁使用，所谓被上诉人占有并使用显然不是事实。三、一审判决认为袁金柏对诉争房屋未办理过户登记不存在过错，显然错误。1、在被上诉人提起执行异议及异议之诉时，被上诉人分别在执行异议申请书及原起诉状当中自认，其在有条件办理过户登记的情况下，因过户手续费用较高，故意不办理过户登记。由该事实看，被上诉人完全可以办理过户登记手续，但因避税自行不办理，其在办理过户登记上明显存在过错。2、一审判决认为2014年7月18日以后，江安心因外出所以未能协助办理过户，证据是袁琼瑶的陈述和熊芝兰的说明，由于袁琼瑶是被上诉人的侄女，存在恶意转移财产、逃避债务的可能，其陈述不能采信；熊芝兰未出庭作证，其说明的真实性无法确认，不能作为证据使用。3、外出未归与无法联系是截然不同的概念，若被上诉人能够与江安心取得联系，要求江安心回来，则办理过户登记并非难事。
袁金柏辩称，答辩人已提交充分证据证明争议之房屋买卖合同是有效的；房屋已实际交付，答辩人已举出大量证据证明房屋由答辩人占有使用；对于办证问题，答辩人是否有过错，应从一般普通人的角度来认定，答辩人并无过错。请求驳回上诉，维持原判。
孙元和述称，一审判决认定事实错误，一审判决认定2012年5月28日签订的房屋转让协议真实有效是错误的，认定坤泰公司支付袁金柏50000元租金的事实是虚假的，认定房屋未过户是由于江安心失踪是极其错误的。一审判决适用法律错误，一审法院受理袁金柏提起执行异议之诉是错误的。一审法院在审理民间借贷纠纷一案中采取财产保全措施，对争议之房屋实行轮候查封，案外人对轮候查封提起执行异议之诉，于法无据，根据相关法律规定，对此只能申请复议，而不能提起执行异议之诉。关于举证责任，根据民事诉讼法规定，本案举证责任应由袁金柏承担，袁金柏因提交的证据不能证明其是权利人，不能证明其未办理房屋过户登记无过错。关于房屋价格，争议之门面房屋价格远远低于住宅商品房价格，一审法院认定其不低于市场价是明显错误的，一审判决中适用无效且未质证的证据作为房屋价格适合的依据，是错误的。请求：撤销（2016）鄂0923民初867号民事判决；驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
江安心未向本院提交陈述意见。
袁琼瑶述称，争议之房屋早就卖给袁金柏，不属于本人的财产，不存在执行问题。江安心一直在外面，本人也不知道他在做什么，也不知道他是否欠别人的钱。
袁金柏向一审法院起诉请求：1、认定袁金柏与江安心、袁琼瑶之间签订的房屋转让协议有效；2、停止对位于云梦县楚王城大道312号房屋（登记所有权人为袁琼瑶，房产所有权证号：鄂云房权证城关字第××号）的执行，并解除查封；3、由高羽冰、张连堂、聂贵平、孙元和承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2001年10月24日，袁金柏之父袁明福以280000元的价款购买了云台投资建设有限公司开发的三层房屋一栋，随后袁明福将该房屋以赠与的形式转让给其孙女袁琼瑶。2011年8月16日，坤泰公司在成立时为办理工商登记的需要，公司副经理聂华柏以袁琼瑶的名义与公司签订了一份房屋租赁合同，袁琼瑶与公司并未签订任何租赁合同，公司也未向袁琼瑶支付过租金。2012年5月28日，袁金柏与江安心、袁琼瑶签订房屋转让协议一份，约定袁金柏以1000000元回购袁明福赠与其孙女袁琼瑶的三间三层房屋一栋，该房屋位于云梦县城关镇××大道××号，房屋登记所有权人为袁琼瑶，房产证号：鄂云房权证城关字第××号。袁金柏于当日通过银行转账方式支付第三人江安心1000000元。江安心、袁琼瑶即向其交付了房屋产权证。其后，坤泰公司与袁金柏达成了前述房屋租赁的口头协议，约定每年由公司支付房屋租金25000元。2014年9月1日，坤泰公司支付袁金柏妻子方焕兰两年房租50000元。2012年6月4日，袁明福、袁小明授权沈慧斌办理土地号为云国用（2001）字第12139-1、12139-2土地的出让、变更事项。2012年6月12日，袁明福、袁小明与袁琼瑶、江安心签订一份国有土地使用权转让合同，云梦县国土资源局在收取以袁明福、袁小明名义交纳的土地出让款61233元、税款4041.19元，以江安心、袁琼瑶名义交纳的契税2449.20元、查询费200元、服务费100元、工本费及测量费445元后，于2012年6月27日办理了土地变更登记，颁发字号为云国用（2012）第1000200160-1号土地证使用权人为江安心，字号为云国用（2012）第1000200160-2号土地证使用权人为袁琼瑶的土地使用权证，原土地使用权人为袁明福（土地号为云国用（2001）字第12139-1号）、袁小明（土地号为云国用（2001）字第2139-2号）的土地使用权证云梦县国土资源局并未依法收回并办理注销。2012年7月4日，沈慧斌因其所承接的云梦县民政局社会福利中心建设工程需周转资金，遂向云梦县倒店信用社申请贷款3200000元，并用其自己所有的房产及张青枝、张慧清、袁琼瑶名下的房产作抵押担保，江安心、袁琼瑶作为抵押担保人于2012年7月16日将登记为袁琼瑶所有的房产证号为鄂云房权证城关字第××号房屋办理了他项权证，为沈慧斌贷款提供抵押担保。2012年7月17日，经核定后倒店信用社为沈慧斌办理贷款2900000元。2014年7月18日，沈慧斌还清所借贷款后将袁琼瑶抵押的房产证、土地证取出交给了袁金柏。随后，袁金柏与袁琼瑶到云梦县住房保障和房屋管理局提出办理房屋过户登记，因江安心外出而搁置。
2014年8月27日，一审法院依据聂贵平于2014年8月22日提出的财产保全申请，作出（2014）鄂云梦民初字第00773号民事裁定书查封了袁琼瑶名下位于云梦县城关镇××大道（房屋所有权证号：A061602）的房屋。2014年11月10日，一审法院依据高羽冰、张连堂于2014年10月28日提出的财产保全申请，作出（2014）鄂云梦民初字第01300-01301号民事裁定书，轮候查封了袁琼瑶上述涉诉房屋；2015年元月12日，一审法院依据孙元和于当日提出的财产保全申请，作出（2015）鄂云梦民初字第00012-1号民事裁定书，再次轮候查封了袁琼瑶的该房屋。袁金柏知晓袁琼瑶所有的产权证号：A061602房屋被法院查封后，分别于2015年3月10日、2015年3月23日向一审法院提出异议，以其已购买该房产为由请求解除对该房屋的查封。一审法院对袁金柏提出的异议进行听证后，于2015年4月8日作出（2015）鄂云梦执异字第00003-00006号执行裁定书，裁定驳回了袁金柏的异议。2015年5月8日，袁金柏遂向一审法院提起执行异议之诉。
另查明，2014年10月28日，一审法院受理了高羽冰、张连堂诉江安心、袁琼瑶民间借贷纠纷一案。于2014年12月15日作出（2014）鄂云梦民初字第01300号、（2014）鄂云梦民初字第01301民事判决书，分别判决江安心、袁琼瑶自判决生效之日起三日内共同归还高羽冰借款本金760000元及利息319834元；自判决生效之日起三日内共同归还张连堂借款本金300000元及利息119900元。两案判决生效后，高羽冰、张连堂于2015年1月13日向一审法院申请执行，一审法院于同日立案执行。2012年3月，江安心、袁琼瑶因投资湖北昱明光电设备有限公司缺乏资金，遂向孙元和借款2000000元，孙元和预扣利息80000元后，先后支付借款1920000元。2013年7月，江安心偿还部分借款后便失去联系。2014年9月1日，袁琼瑶将江安心从外地找回云梦县，与孙元和协商将袁琼瑶名下的位于316国道旁的房产抵押给孙元和，并将一本房产证（房屋登记所有人为袁琼瑶，房产证号为鄂云房权证城关字第××号，后被云梦县住房保障和房屋管理局认定为假证）及二本土地使用权证（土地使用权人分别为袁小明、袁明福，该两本土地使用权证在变更登记后，未予收回并注销）交给孙元和，江安心、袁琼瑶授权委托王新谊（双方在云梦县公证处办理了委托公证）办理房产抵押登记手续未果。2014年12月22日，一审法院受理了原告孙元和诉被告江安心、袁琼瑶、王新谊、聂红军民间借贷纠纷一案，于2015年4月30日作出（2015）鄂云梦民初字第00012号民事判决书，判决江安心、袁琼瑶共同偿还孙元和借款本金1575545元，并支付利息。2014年6月25日，一审法院受理了聂贵平诉被告江安心、袁琼瑶、邓静、杨四平、聂凌云追偿权纠纷一案，于2014年12月10日作出（2014）鄂云梦民初字第00773号民事判决书，判决江安心、袁琼瑶于本判决生效之日起十日内给付聂贵平代偿的贷款本金138330元及利息。
一审法院认为，本案系案外人袁金柏对一审法院作出的执行异议裁定不服提起的执行异议之诉。本案当事人争议的主要焦点为：1、关于本案的诉讼主体是否适格的问题；2、关于袁金柏与第三人江安心、袁琼瑶签订的房屋转让协议是否真实有效的问题；3、关于袁金柏是否全部支付了购房价款及该价款是否合理的问题；4、关于转让房屋是否实际交付袁金柏占有的问题；5、关于该房屋未办理过户登记手续袁金柏是否有过错的问题。
关于本案的诉讼主体是否适格的问题。依据《民事诉讼法》第二百二十四条“发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行”及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三条“人民法院审理民事、行政案件中作出的财产保全和先予执行裁定，由审理案件的审判庭负责执行”的规定，认为财产保全裁定作出后即发生法律效力，属于发生法律效力的民事裁定，系执行程序中执行的范畴，故案外人在保全裁定执行中，可依据民诉法第二百二十七条规定，对执行的标的提出书面异议，故本案袁金柏认为因四被告申请财产保全的执行行为违反法律规定，且损害了案外人袁金柏的合法权益，故享有提出执行异议的权利，一审法院审查后裁定驳回了袁金柏的执行异议申请。袁金柏不服，依法提起执行异议之诉，一审法院经审查，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条的规定，已立案受理。再依最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告，被执行人不反对案外人异议的。可以列被执行人为第三人”，故本案当事人均符合法律的规定。
关于袁金柏与江安心、袁琼瑶签订的房屋转让协议是否真实有效的问题。袁金柏提交的房屋转让协议有转让人及购买人签名和盖章，且有袁琼瑶出具的收条及袁金柏向江安心转账的回单佐证，另袁琼瑶及袁金柏当庭已予以认可，四被告也不否认第三人江安心在协议上签名和盖章的事实，已足以认定双方达成了房屋买卖的合意和形成买卖房屋的事实。依照合同法第三十二条“当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”及第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，只要袁金柏与第三人江安心、袁琼瑶签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定；另外，法律、行政法规对公民之间的房屋买卖合同的成立和生效并无特别的规定，故该房屋转让协议应认定合法有效。四被告均辩称袁金柏与江安心、袁琼瑶恶意串通，在江安心、袁琼瑶发生债务危机的情况下以签订房屋转让协议的形式合法转移财产，损害其他债权人利益及该转让协议即使成立也是无效等抗辩理由，依据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承当不利后果”的规定，四被告庭审中未提供证据对该房屋转让协议予以反驳，对自已的其他抗辩理由均未提交相关证据予以证明，故对四被告的上述抗辩理由均不予采纳。
关于袁金柏是否全部支付了购房价款及该价款是否合理的问题。1、袁金柏是否全部支付了购房价款的问题。袁金柏提交的房屋转让协议、袁琼瑶出具的购房收条及袁金柏向江安心转账1000000元的银行回单及本院调取的该银行转账记录等证据已形成完整的证据链，足以证实袁金柏已全部支付了购房价款1000000元的事实。四被告均辩称袁金柏与江安心之间存在其他经济往来，袁金柏提交的付款凭证其实是另外的借款凭证，与购房无关等理由，均系四被告的分析，推测和判断，无任何事实依据，不予采信。2、袁金柏支付的购房价款是否合理的问题。分析判断袁金柏支付的购房价款是否合理的问题，应结合本案的实际情况综合予以考量：首先，该房屋系袁金柏之父袁明福以280000元的价格从云台投资建设有限公司购得，后赠与第三人袁琼瑶，再于2012年5月28日以1000000元的价格转售给袁金柏，袁琼瑶与袁金柏之间系亲叔侄女关系，他们之间的房屋转让应有别于常人之间的房屋交易，其售房价格只要不属明显不合理，且损害第三者的利益，应均在合理的考量范围之内。其次依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确定。转让价格达不到交易地指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”之规定，以该房屋于2012年7月16日抵押登记评估价为1389900元，其70%价格为972930元，双方转让的价格并未低于评估价格的70%，故不能认定双方转让的价格属于明显不合理低价。该房屋抵押登记评估价，是银行发放贷款，设定贷款抵押的内部参考依据，虽不具有房屋价值法定的认定依据，但也具一定的参考价值；另外，四被告主张该房屋价值三、四百万，但并未提供任何证据予以证明，且庭审中双方均未提供该房屋价值的其他参考依据，四被告也未书面提出对该房屋价值进行司法鉴定的申请，故对其主张该房屋以明显不合理的低价转让，损害第三者利益的理由本院不予采信。综上，一审法院综合考量该房屋初始购买价格，赠与的事实，后在叔侄女之间的转让，以及同期该房屋抵押登记评估价等因素，认定该房屋以略低于评估价格转让并非显失公平，系当事人对自身权利的处分，不属以明显不合理的低价转让房屋。
关于转让房屋是否实际交付袁金柏占有的问题。袁琼瑶在取得该房屋所有权后，坤泰公司在成立时为登记的需要，其副经理聂华柏于2011年8月16日以袁琼瑶的名义与公司签订了一份房屋租赁合同，公司一直并未向袁琼瑶支付过租金。该房屋于2012年5月28日转让给袁金柏后，云梦县坤泰公司也一直租赁使用该房屋，并于2014年9月1日向袁金柏之妻方焕兰给付租金50000元，依据合同法第二百一十五条规定“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，坤泰公司与袁金柏虽未签订租赁合同，但并不违反法律规定，且双方均已认可租赁的事实并已实际履行租赁合同，证明袁金柏以其家庭名义对该租赁物在行使收益权，同时，收益权是财产所有权的一项重要权能，能证明财产占有和使用的状况，故应认定该房屋已交付袁金柏占有使用。
关于该房屋未办理过户登记手续袁金柏是否有过错的问题。分析认定袁金柏在该房屋未办理过户登记手续中是否存在过错，应以是否归责于袁金柏的故意或过失造成该房屋未办理过户登记手续来评判。结合本案具体案情分析：首先，袁金柏与江安心、袁琼瑶于2012年5月28日签订房屋转让协议后，该房屋的土地使用权证于同年6月27日才由袁明福、袁小明名下变更登记为江安心、袁琼瑶名下（颁发字号为云国用（2012）第1000200160-1号土地证使用权人为江安心，字号为云国用（2012）第1000200160-2号土地证使用权人为袁琼瑶的土地使用权证），袁金柏的外甥沈慧斌于同年7月4日因承包工程急需贷款，遂找袁金柏与江安心、袁琼瑶要求以登记于袁琼瑶名下的上述房屋为其贷款提供担保，江安心、袁琼瑶作为抵押担保人于同年7月16日将袁琼瑶所有的上述房屋办理了他项权证。2014年7月18日，沈慧斌归还贷款后将房产证、土地证取出交付给袁金柏。上述事实中，沈慧斌作为与袁金柏、江安心、袁琼瑶均为亲属的身份，要求其帮助办理贷款抵押事宜，袁金柏以其已购买的房屋予以协助，符合常情，难以认定袁金柏存在故意或过失未办理房屋过户的情形，故不应苛责于袁金柏在协助办理贷款抵押而造成房屋不能过户中存在过错。其次，一审法院已生效（2015）鄂云梦民初字第00012号民事判决书中认定：2013年7月，江安心偿还部分借款后便失去联系。2014年9月1日，袁琼瑶将江安心从外地找回云梦县，与孙元和协商将袁琼瑶名下的位于316国道旁的房产抵押给孙元和，后因一审法院于2014年8月27日依据聂贵平提出的财产保全申请查封了上述房屋而未能办理抵押手续。综合上述案件事实分析，先因该讼争房屋设定抵押而造成自转让至2014年7月18日客观不能办理过户手续，后因江安心自2013年7月失去联系。2014年9月1日，袁琼瑶才将江安心从外地找回云梦县，其间袁金柏与袁琼瑶均陈述曾到云梦房管部门申请办理过户事宜，因江安心未回而致使过户事宜搁置。在此前同年8月27日，一审法院已首次对该房屋进行了查封，故袁金柏办理过户登记的条件一直不能成就。袁金柏非因本人的故意或过失而造成一直不能办理房产过户登记，其自身并无过错。
综上，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”江安心、袁琼瑶将其所有的需要办理过户登记的房屋出卖给袁金柏，袁金柏已经支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但袁金柏对此没有过错，故不得查封上述诉争的房屋。袁金柏请求确认与江安心、袁琼瑶之间签订的房屋买卖合同合法有效及停止对位于云梦县楚王城大道312号（登记所有权人为袁琼瑶，房产所有权证号为鄂云房权证城关字第××号）房屋的执行，并解除查封的诉讼请求，予以支持。判决：一、袁金柏与江安心、袁琼瑶之间签订的房屋买卖合同合法有效。二、停止对位于云梦县楚王城大道312号（登记所有权人为袁琼瑶，房屋所有权证号为鄂云房权证城关字第××号）房屋的执行，并解除查封。案件受理费100元，由高羽冰、张连堂、孙元和、聂贵平共同负担，限本判决生效之日交纳。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：袁金柏对本案争议之房屋主张排除执行是否符合法定情形。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。对照上述规定，本案中，其一，袁金柏于2012年5月28日与江安心、袁琼瑶签订房屋转让协议一份，约定袁金柏以1000000元回购袁明福赠与其孙女袁琼瑶的三间三层房屋一栋（位于云梦县城关镇××大道××号，房屋登记所有权人为袁琼瑶，房产证号：鄂云房权证城关字第××号）。该协议是当事人自愿签订，未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。该协议签订时间在人民法院对该房屋采取查封措施之前。其二，由于在签订房屋转让协议之前，原所有权人袁琼瑶已将房屋租赁给坤泰公司使用，而签订协议后继续由坤泰公司租赁使用至今，且坤泰公司已向袁金柏的妻子支付了转让后的房屋租金，应视为在房屋转让协议签订后，该房屋即已经交付，并实际由袁金柏合法占有。其三，袁金柏签订房屋转让协议的当日通过银行转账方式支付第三人江安心1000000元购房款，江安心、袁琼瑶向袁金柏交付了房屋产权证。其四，关于袁金柏未及时办理房屋权属过户登记是否因其自身原因所致问题。由于存在以下情形：一是袁金柏与江安心、袁琼瑶签订房屋转让协议时，该房屋所占用的土地尚未办理土地使用权出让手续，且土地使用权人并非袁琼瑶，直至同年6月27日才将土地使用权人由袁明福、袁小明变更登记为江安心、袁琼瑶。二是同年7月4日，袁金柏的外甥沈慧斌因承包工程急需贷款，找袁金柏与江安心、袁琼瑶要求以登记于袁琼瑶名下的上述房屋为其贷款提供担保。2012年7月16日，江安心、袁琼瑶作为抵押担保人将袁琼瑶所有的上述房屋办理了他项权证，直至2014年7月18日沈慧斌归还贷款后，将房产证、土地证取出交付给袁金柏。三是自2013年7月江安心便失去联系，该事实已经生效的判决确认。四是一审法院于2014年8月27日对该房屋进行了财产保全查封。在上述情形下，办理争议之房屋权属过户登记手续的条件一直不能成就，且上述情形非袁金柏过错造成，故不应认定为因买受人袁金柏的原因而造成该房屋未办理过户登记。综上，袁金柏对本案争议之房屋主张排除执行符合法定情形，对其主张应依法予以支持。高羽冰、张连堂、聂贵平上诉理由及孙元和的述称中提出，一审判决认定袁金柏与江安心、袁琼瑶于2012年5月28日签订的房屋买卖合同有效明显错误，认定诉争房屋已交付袁金柏占有并使用明显错误，认定袁金柏对诉争房屋未办理过户登记不存在过错显然错误等理由，因其未能举出充分的证据证明袁金柏与江安心、袁琼瑶签订的房屋转让协议存在伪造的事实，以及袁金柏支付购房款是虚假的、坤泰公司支付房屋租金是虚假的等事实，且未能举证证明江安心、袁琼瑶以明显不合理的低价转让财产，也未对此提出撤销之诉，上述主张均是根据分析而提出，缺乏证据证明，故本院均不予采信。
综上所述，高羽冰、张连堂、聂贵平的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人高羽冰、张连堂、聂贵平共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨忠东
审判员 戴 捷
审判员 鲍 龙
二〇一七年五月五日
书记员 刘依爽