南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺庆民初字第2258号
原告（反诉被告）张筱骐。
委托代理人谭俊林，四川兴恒平律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）蒋晓文，四川兴恒平律师事务所律师。
被告（反诉原告）黎江，男。
委托代理人董尚太，四川首力律师事务所律师。
原告张筱骐诉被告黎江、黎江反诉张筱骐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵霁担任审判长，与人民陪审员何正国，阳宁胜组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张筱骐的委托代理人谭俊林、蒋晓文，被告黎江的委托代理人董尚太均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称及反诉辩称：2011年2月19日，原告与陈某、蒋某签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁陈某、蒋某位于南充市顺庆区丝绸路59、61、63号房屋，租赁期限自2011年4月19日至2016年4月18日至。2011年4月19日，原告将房屋租赁于被告，所欠的10万元转让费在“房东陈某与乙方（即黎江）签订新的房屋租赁合同或陈某书面同意甲方（即张筱骐）将该房屋转租与乙方”之次日，由被告一次性支付给原告。合同签订后，被告实际占有承租房屋进行经营。2013年2月20日，陈某、蒋某出具了同意转租的书面意见。且被告方已将2013年4月19日至2014年4月18日的房屋租金485000元直接转账支付给陈某。原告多次要求被告按约定付清所欠款项，但被告未履行欠款义务，故要求被告立即给付原告人民币10万元及承租资金利息。被告主张的5万元押金包含在180万元租金内，目前房屋是被告在实际占有使用，被告要求退五万元押金不应得到支持。
为支持自己的主张，原告提交了如下证据：
1、原、被告身份证复印件，证明主体适格。
2、《房屋租赁合同》一份，《房屋转租合同》一份，证明180万元租金包括了押金5万元。
3、2013年2月18日由原告向陈某、蒋某发出的函告，陈某、蒋某的回复函告，证明陈某、蒋某同意原、被告的转让行为。
4、2013年5月6日的函告和快递单，是原告向被告发出，要求其支付10万元。
5、个人银行结算申请书，证明被告把2013年房屋租金485000元直接支付给了陈某。
被告辩称及反诉诉称：由于支付10万元的合同条件未达到，房屋所有人未明确同意转让给被告，故被告不应承担支付10万元的义务，并要求原告退还已支付的转租押金5万元。
为支持自己的主张，被告提交了如下证据：
1、转租合同，证明转租成立和交付。
2、收条，证明原告向被告出具的收条，该条不含五万元押金。
经审理查明，2011年2月19日，原告与陈某、蒋某签订了《房屋租赁合同》，合同约定陈某、蒋某将其所有的位于南充市顺庆区丝绸路59、61、63号房屋租赁给原告，期限为2011年4月19日至2016年4月18日止。合同第二条约定，房屋用途必须为合法的经营项目，在租赁期限之内，在保证合同各项�款不变的条件下，出租方同意，承租人将房屋转租给双方以外的第三者经营合法的项目。根据合同约定，原告向陈某、蒋某支付了房屋押金5万元，该5万元的押金在合同未解除前不得以任何理由收回。2011年4月19日，经原、被告协商一致，原告（甲方）将南充市顺庆区丝绸路59、61、63号房屋转租给被告（乙方），租赁期限自2011年4月19日至2016年4月18日止，双方签订了《房屋转租合同》。合同第二条约定：“转租价格180万元，该价款包含自2011年4月19日至2013年4月18日共计两年的租金玖拾万元整（甲方已一次性付与房东陈某）、押金伍万元整（甲方已付与陈某）、租赁权转让费（含房屋内不可移动的设施设备）捌拾伍万元整。本合同签订之日，乙方一次性向甲方支付伍仟壹佰柒拾万元整。所欠壹拾万元符合下列条件的项目向甲方一次性支付。经甲方协调，房东陈某与乙方�订房屋租赁合同或陈某书面同意甲方将该房屋转租与乙方”。转租合同签订后，原告将房屋交于了被告经营使用。2013年2月18日，张筱骐向陈某、蒋某去函，内容为“陈某、蒋某：我与你们于2011年2月19日签订的《房屋租赁合同》第二条明确约定：你们同意并配合我将承租房屋转租给双方以外的第三方经营合法的项目。因此我根据合同约定已于2011年4月19日将南充市丝绸路59、61、63号（含夹层）转租给了第三方黎江签订房屋转租合同后，我及时告知了你们，但黎江尚下欠我壹拾万元费用未给付。我曾多次口头要求你们履行相应配合义务，但你们未予办理。现特书面函告：望你们接函后三日内履行出具同意转租的书面意见等配合义务，否则，我将依法延迟履行相应合同义务，并由你们承担由此造成的一切责任。望你们珍惜双方前期良好的合作关系，避免双方更大的经济损失”。2013年2月20日陈某、蒋某函告张筱骐，内容为“你于2013年2月18日致我方的函告收悉，现回复如下：我方与你方于2011年2月19日签订的《房屋租赁合同》（以下统称《房屋租赁合同》）中第二条明确约定：‘该房屋用途必须为合法经营项目，在租赁期内，在保证本合同各项条款不变的条件下，甲方同意并配合乙方将承租房屋转租给双方以外的第三方经营合法的项目。’根据此条款约定，我方再次重申：在租赁期内，在保证《房屋租赁合同》各项条款不变的条件下，我方同意你方将承租房屋转租给双方以外的第三方经营合法的项目；同时我方未拒绝、未阻挠你方将承租房屋转租给双方以外的第三方经营合法项目，己属配合；我方无义务出具超出《房屋租赁合同》条款约定以外的任何书面意见，在此我方明确告知你方《房屋租赁合同》中的法律关系不可更改，且你方�须严格按照《房屋租赁合同》第五条执行，否则我方将依法履行合同权利，终止合同，并由你方承担由此造成的一切损失和责任。望你方珍惜双方前期良好的合作关系，避免双方经济损失。特此回函”。2013年2月26日，黎江向陈某支付了2013年的房租485000元。2013年5月6日，原告函告被告要求被告向其支付下欠的10万元。
本院认为，本案争议焦点为：1、被告向原告支付下欠的10万元费用的条件是否成就；2、被告支付的5万元押金是否含在180万元租金内。
首先，应当确定被告向原告支付下欠的10万元租金条件已成就。第一、原告于2011年就将房屋交与被告经营使用，被告经营使用该房屋已有两年多时间，其间也未提出关于租赁房屋的任何异议，且在经营期间，通过银行转账将租金直接支付于房主；第二被告在与原告签订转租房屋协议时是充分了解原告与房主的《房屋租赁合同》的所有内容，《房屋租赁合同》第二条明确地约定“房屋的用途必须合法的经营项目，在租赁期内，在保证合同各项条款不变的条件下，甲方同意并配合乙方将租赁房屋转租给合同外的第三方经营房屋的项目”，现房主也有书面意见，同意原告转租于合同外的第三方经营合法项目，且被告在经营使用房屋中原告未受到房主的任何干扰，原、被告之间的转租行为得到房主的认可；虽然，被告未与房主签订《房屋租赁合同》，但其正常的经营未受到任何的影响。综上，被告已实际使用租赁房屋2年的时间，亦得到房主认可其承租的书面意思表示，被告在租赁期内也直接将租金支付于房主，基于上述几种情况，被告的付款条件已成就，故被告应将下欠原告的10万元的租金费用予以支付原告。现租赁房屋由被告在使用，原告在签订《房屋转租合同》前已将房屋押金支付�房主，被告使用房屋时擅自改变房屋结构就应承担相应的责任，与被告签订合同的相对方是原告，故被告应将押金交予原告，原告收取后不应退还，在房屋期满后，再根据具体情况予以处理，被告的反诉主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务”、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿。......”的规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起十日内由被告（反诉原告）黎江向原告（反诉被告）张筱骐偿还欠款10万元。
二、驳回被告（反诉原告）黎江的反诉请求。
如未在判决书指定的期限内履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2300元，反诉受理费800元，由被告（反诉原告）黎江承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 赵 霁
人民陪审员 何正国
人民陪审员 阳宁胜
二〇一三年十一月三日
书 记 员 任 跃