新疆生产建设兵团第七师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵七民二初字第12号
原告奎屯金泰房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区奎屯市团结北街18-8号。
法定代表人张林平，该公司经理。
委托代理人ＸＸ建，该公司副总经理。
委托代理人苗园，新疆翰兴律师事务所律师。
被告董某。
法定代理人高素华，新疆银福投资管理有限责任公司法定代表人，现羁押于新疆生产建设兵团第七师看守所。
原告奎屯金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰公司）与被告董某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金泰公司的委托代理人ＸＸ建、苗园，被告董某的法定代理人高素华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金泰公司诉称，2014年8月21日，金泰公司与董某签订了一份《商品房预售合同》，董某依据合同约定向金泰公司支付了第一笔房款5924475元。后因董某无力按合同约定支付剩余房款，金泰公司与董某的法定代理人高素华于2014年11月16日达成解除《商品房预售合同》协议，同时，高素华因董某违约给金泰公司造成的损失也达成了一致意见。但董某在达成退房协议后，拒不履行解除协议应办理的相关手续并支付违约金。故金泰公司诉至法院，请求法院：1、依法确认退房申请有效；2、判令解除原、被告双方于2014年8月21日签订的《商品房预售合同》，合同编号为YS00041586；3、判令被告赔偿违约金3554685元；4、本案诉讼费、邮寄费由被告承担。
被告董某的法定代理人高素华辩称，退房申请是在双方都有需求的情况下签订的。金泰公司需要退房后重新签订购房合同时将交房日期延后几个月，高素华需要在重新签订合同时将买受人的名字改为李建新的名字。金泰公司要求如果退房成功后，不能将买受人改为李建新，必须向金泰公司赔偿30%的违约金。以上协议商定后，高素华才与金泰公司达成了退房协议。2014年12月1日，高素华向奎屯市房地产管理事业局递交双方签订的退房申请时，奎屯市房地产管理事业局称房屋已经被乌苏市人民法院查封，不能退房。2014年12月7日，高素华因涉嫌非法吸收公众存款罪被奎屯垦区公安局刑事拘留，所购房屋已被查封，高素华已经没有权利处理了，因此不同意退房。
原告金泰公司举证如下：
一、2014年8月21日双方签订的《商品房预售合同》一份、2014年10月24日金泰公司开具的收据一张，这两份证据拟证实高素华代董某实际支付房款5924475元，其余房款至今未付。同时该合同第七条第一款第二项约定逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。民事起诉状中诉称双方签订合同的时间为2014年8月1日以及支付房款数额为5928950元系笔误，现更正为双方签订合同的时间为2014年8月21日，支付房款数额为5924475元。
二、2014年4月2日高素华向金泰公司出具的建议书一份，拟证实高素华要求金泰公司按其要求将原写字间改为宾馆设计，给金泰公司增加了一部分费用。
三、2014年11月16日退房申请一份，拟证实双方已经对解除合同达成一致意见，并且高素华同意按照合同价款的30%向金泰公司赔偿违约金。
四、工程预算审查书一份，拟证实因高素华变更设计追加工程量2411138.92元。
五、2015年6月11日、2015年9月10日收据两张，拟证实高素华变更设计部分增加了两部电梯，费用为64万元。
六、2015年1月5日由石河子建筑规划设计研究院出具的收据一份，拟证实按照高素华要求变更设计，产生变更设计费用15万元。
七、2015年8月11日金泰公司与张房等六人签订的《商品房预售合同》一份，拟证实房屋到目前为止存在的价格损失是每平方米减少了1300元，解除合同后再卖给别人，因房地产市场低落，会造成损失3423030元（2633.1平方米×1300元／平方米）。
被告董某的法定代理人高素华质证意见为：
一、对《商品房预售合同》及收款收据的真实性、合法性、关联性均无异议。
二、建议书是高素华书写的，也是经过金泰公司同意的，但是给金泰公司造成的损失已经包括在4500元／平方米的房款中。
三、退房申请是根据金泰公司的意见起草的，高素华为了将买受人的名字改为李建新，不得已同意按合同价款的30%计算违约金，请求法院在依法查明事实的基础上撤销这份退房申请。
四、工程预算审查书不予认可。因为高素华于2014年4月向金泰公司提交房屋变更建议书时，金泰公司领导告知会产生设计变更费用20多万元，对此高素华也认可并且愿意承担，但是此部分费用已经包含在房款单价里。
五、对2015年6月11日、2015年9月10日两份收据的真实性没有异议，如果退房，电梯费用应由高素华承担，因为高素华要求变更设计，电梯延伸到地下室，如果不退房，费用不应由高素华承担。
六、对2015年1月5日由石河子建筑规划设计研究院出具的收款收据的真实性予以认可，当时金泰公司领导说可能会产生20万元，票据上是15万元，这15万元已经包含在房款单价中，退不退房该费用都不应由高素华承担。
七、2015年8月11日金泰公司与张房等六人签订的《商品房预售合同》与本案无关，这部分损失不应由高素华承担，这是由于市场价格变动导致的。
被告董某的法定代理人高素华未提供书面证据。
本院结合双方举证和质证，认证意见如下：对各方认可的证据予以采信；对各方提出异议的证据，因这些证据确与各方诉辩事实具有一定关联性，本院将结合其他证据以及当事人的陈述，运用逻辑推理和日常生活经验的基础上，在“本院认为”部分予以综合认定。
根据上述证据以及庭审笔录，本院依法确认以下法律事实：
一、2014年4月2日，高素华向金泰公司递交了一份建议，主要内容为：高素华在贵公司开发的商业楼所购物业（绿莹里29幢-41、29幢-42、29幢-45、29幢-46），根据贵公司提供的建筑图纸高素华已看过，现高素华建议29幢-41、29幢-42建筑图纸不变，29幢-45、29幢-46依据建筑图纸，建议取消图纸中公用卫生间，更改为宾馆房间建筑，给贵公司带来的不便之处敬请谅解。
二、2014年8月21日，董某（买受人）的母亲高素华以董某的名义与金泰公司（出卖人）签订了一份《商品房预售合同》，合同编号YS00041586。该合同的主要内容为：买受人购买出卖人位于奎屯市天北新区绿莹里-
团结北街第29幢1单元39号商品房一套，建筑面积2633.1平方米，每平方米4500元，总金额11848950元。签订合同时，买受人支付总房款的50%，即5928950元，2015年4月30日前付总房款的20%，即2369790元，2015年8月30日前付总房款的20%，即2369790元，余款10%，即1180420元在2015年11月30日前付清。出卖人于2015年5月30日前交付房屋。该合同第七条第二款约定：除因出卖人原因外，买受人于本合同订立后中途又要求退房的，须经出卖人同意，并按房价款的5%承担违约责任后，方可办理退房手续。第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件六约定：经买受人与出卖人协商，对合同第七条第二款作以下补充：此物业经出卖人与买受人协商，该物业为买受人专项定制建设产品，按照买受人意愿，此物业部分设施、规划、消防等均按照买受人设计变更修改。因此，除因出卖人原因外，买受人违约本合同条款或签订本合同后要求退房的，须经出卖人同意，并承担所有违约经济责任。
三、合同签订后，高素华代董某支付房款5924475元，其余房款均无力支付。2014年11月16日，高素华向奎屯市房地产管理事业局递交了一份退房申请，内容为：“兹有高素华和儿子董某共同购买奎屯金泰房地产开发有限责任公司开发建设的天北金泰广场29栋39及41商业房，由于本人及家庭资金原因现申请退房。由于该商业房按本人要求设计将原方案办公写字间改为宾馆，高素华本人同意因此所造成的水、电、暖、消防及内部建筑改造等费用达到合同价款的30%作为违约金支付给金泰房产公司。现申请注销其商品房预售合同，该房屋合同编号为YS00041586、YS00041163。”金泰公司在该退房申请中加盖了公章。2014年12月7日，高素华因涉嫌非法吸收公众存款罪被奎屯垦区公安局刑事拘留，致使该合同至今未解除。
四、2015年10月29日，新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院作出（2015）奎垦刑初字第23号刑事判决，该判决认定高素华向金泰公司交纳的购房款系非法吸收公众存款所得，判处高素华有期徒刑九年，并追缴高素华的财产退赔各存款人。高素华不服，提出上诉，本院于2016年1月6日作出（2015）兵七刑终字第10号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
综合本案案情、双方举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点主要在于：一、金泰公司与董某签订的《商品房预售合同》是否有效；二、金泰公司要求解除合同的条件是否成就；三、合同解除后董某应否支付违约金。
关于争议焦点一，本院认为，董某在上述合同签订时尚未满18周岁，系限制民事行为能力人，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款的规定，签订上述合同的民事行为与其年龄、智力不相适应，董某的法定代理人即其母亲高素华代理董某对外签订合同，符合上述法律规定。虽然高素华代董某向金泰公司交纳的房款来源系犯罪所得，但是金泰公司在与董某签订合同时，对此事并不知情，也不存在过错。因此，金泰公司与董某签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。
关于争议焦点二，本院认为，因高素华无力按合同约定代董某继续支付剩余房款，遂向金泰公司提交书面退房申请，金泰公司也已作出同意退房的意思表示。但由于高素华因非法吸收公众存款罪被公安机关刑事拘留，致使该合同至今未解除。庭审中，高素华以退房申请是为了将买受人的名字改为李建新，在不得已的情况下签订的，现在不同意退房，亦不同意按合同价款的30%赔偿违约金，认为退房申请应予以撤销。但由于高素华对上述辩称没有提供证据予以证实，加之这是高素华为了达到其不赔偿违约金的目的进行的恶意无效抗辩，因此本院对其辩称理由不予采信。本院对金泰公司要求确认退房申请有效的请求，予以支持。高素华虽然对解除合同反悔，但是因其非法吸收公众存款罪被判刑，负债累累，根本无法代董某继续支付房款，继续维持合同关系已无必要。因此，为保护金泰公司的利益，本院对金泰公司要求解除《商品房预售合同》的诉讼请求，予以支持。由于新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2015）奎垦刑初字第23号刑事判决中已对高素华向金泰公司交纳的购房款认定为非法吸收公众存款所得，并作出处理，因此本案对该笔购房款不再作处理。
关于争议焦点三，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”本案中，由于董某的根本违约行为，导致合同解除，根据金泰公司提供的证据可以证实，董某购买的房屋是按照高素华的意愿专项定制的建设产品，合同解除后给金泰公司造成了一定的经济损失。因此，金泰公司要求董某赔偿违约金的诉讼请求，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述法律规定，违约金过分高于或低于损失都可以调整。庭审中高素华虽然没有请求调整违约金，但是其认为违约金的赔偿比例是为了达到更改买受人名字的情况下不得已签订的，其意思亦是认为违约金过高。因此，本院结合金泰公司提供的具体损失数额的证据，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定按双方约定的合同价款的10%计算违约金较为适宜，即1184895元（11848950元×10%），故金泰公司主张的违约金本院支持的部分为1184895元，对超出部分不予支持。至于高素华辩称给金泰公司造成的损失已经包含在房款单价中的理由因无证据予以证实，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：
一、确认退房申请有效；
二、解除原告奎屯金泰房地产开发有限责任公司与被告董某签订的《商品房预售合同》，合同编号YS00041586；
三、被告董某赔偿原告奎屯金泰房地产开发有限责任公司违约金1184895元；
四、如被告董某无力赔偿，则由其法定代理人负责赔偿；
五、驳回原告奎屯金泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
以上款项于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35240元，由原告奎屯金泰房地产开发有限责任公司负担23494元，被告董某负担11746元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院。
审 判 长 敬 红
审 判 员 张 悦
代理审判员 刘志银
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 李 阳