辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00337号
上诉人（原审被告）：丹东嘉利房地产开发有限公司。
法定代表人：刘发增，董事长。
委托代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。
委托代理人：刘天阳，男。
被上诉人（原审原告）：耿冠有，男。
委托代理人：吴喜强，丹东市振兴区中心法律服务所法律工作者。
原审原告：肖红敏，女。
委托代理人：吴喜强，丹东市振兴区中心法律服务所法律工作者。
上诉人丹东嘉利房地产开发有限公司（以下简称嘉利公司）与被上诉人耿冠有、原审原告肖红敏房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2015年5月11日作出（2015）兴民二初字第00169号民事判决，上诉人嘉利公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人嘉利公司的委托代理人何晓东、刘天阳，被上诉人耿冠有及其委托代理人吴喜强、原审原告的委托代理人吴喜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
耿冠有、肖红敏（原审原告）在一审共同诉称，两名原告有XX房屋一处，面积147平方米，用于经营丹东市元宝区清泉水浴池，经营者为原告肖红敏。该浴池于2012年3月被被告拆迁，原、被告签订编号为LF-2003-0107号《城市房屋拆迁补偿安置协议》，被告承诺在2013年9月25日前为原告安置150平方米商业网点，可是至今被告未将房屋交付原告。原告诉至法院，请求判令被告按照丹东市人民政府《关于印发﹤丹东市国有土地上房屋征收与补偿标准（试行）﹥的通知》和《丹东市城市集中连片棚户区改造规定》的标准支付超过过渡期的临时安置费共计67500元（2013年9月26日至2014年12月25日），并按照约定的月标准4500元每月继续支付，直至房屋分配给原告为止。
嘉利公司（原审被告）在一审辩称，原告肖红敏不具备本案的主体资格，原告肖红敏不是房屋拆迁安置补偿协议书的当事人。原、被告是房屋拆迁安置法律关系，超过了约定的安置期限，应按照国家政策的相关规定处理。本案的实际情况是应当按户给原告耿冠有发放临时补助费，而不是按面积发放。因此，原告请求按照国有土地房屋征收补偿条例的标准计算延长过渡期限临时安置费没有法律依据；原告是住房而不是商业用房，故其请求按照《丹东市城市集中连片棚户区改造规定》的标准计算同样不符规定。
一审法院经审理查明，2012年3月25日，原告耿冠有与被告签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定甲方（被告）因丹东市棚户区改造，领取（丹）拆许字（2007）第31房《房屋拆迁许可证》，拆迁乙方（原告耿冠有）坐落于XX房屋一处，面积147平方米，该房屋设计用途为住宅（商用）。甲方将坐落于31中周边地段南区区域内的房屋（期房）作为产权调换房屋，设计用途为商业网点，面积为150平方米，超出面积3平方米代建费甲方减免。甲方保证在2013年9月25日前将符合国家有关规范、标准的上述产权调换房屋交付乙方。乙方自行解决过渡用房，超过过渡期，按国家相关政策执行。协议签订后，原告耿冠有依约履行了义务，但被告至今未将协议约定的安置房屋交付原告耿冠有。
另1.丹东市人民政府《关于印发﹤丹东市国有土地上房屋征收与补偿标准（试行）﹥的通知》第二十六条：《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，仍按原规定执行。《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年施行。《丹东市城市集中连片棚户区改造规定》五、拆迁安置补偿标准（一）产权调换的规定“7...因拆迁造成停产、停业的临时过渡补偿依据向社会保险机构缴纳养老保险金的企业职工人数和统计部门�布的上年企业职工平均工资计算；对出租的，按拆迁前的出租租金计算；对商业用房按每平米15元计算，并按季度发放。如双方达不成协议，也可由拆迁人为被拆迁人按被拆迁房屋面积租赁房屋进行临时过渡”。
一审法院经审理认为，原告耿冠有与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》并未违反相关法律规定，应确认有效。对于原告耿冠有要求被告支付超期回迁安置补偿费，因被告至今未将协议约定的安置房屋交付原告耿冠有，被告理应向原告耿冠有支付。对于支付标准，双方协议约定按国家相关政策执行。对于原告耿冠有要求被告按照丹东市人民政府《关于印发﹤丹东市国有土地上房屋征收与补偿标准（试行）﹥的通知》规定的标准计算，即每月每平米30元，每月超期回迁安置补偿费是4500元的主张，因本案涉及拆迁人为被告，其拆迁时获得（丹）�许字（2007）第31房《房屋拆迁许可证》，故超期回迁安置补偿费的计算并不适用丹东市人民政府《关于印发﹤丹东市国有土地上房屋征收与补偿标准（试行）﹥的通知》的规定，因原告耿冠有的房屋属住房（商用）的性质，故超期回迁安置补偿费的计算同时不适用《丹住建发（2010）159号﹤关于调整超期回迁临时安置补助费的通知﹥》的规定。对于原告耿冠有要求按照《丹东市城市集中连片棚户区改造规定》补偿其损失的主张予以支持，但该规定没有关于超期回迁安置补偿费标准的规定，结合本案的实际情况，酌定原告超期回迁安置补偿费标准适用《丹东市城市集中连片棚户区改造规定》中关于商业用房的临时过渡补偿标准，即“对商业用房按每平米15元计算，并按季度发放”，原告的补助面积应按照其实际面积即147平方米计算，故其主张的2013年9月26日至2014年12月25日的超期回迁安置补偿费应为33075元（147平方米×15元／平方米×15个月）。对于原告肖红敏，因其并非原告耿冠有与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中的被拆迁人，所以不是本案原告适格主体。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，判决如下：一、被告丹东嘉利房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告耿冠有2013年9月26日至2014年12月25日超期回迁安置补偿费33075元。二、被告丹东嘉利房地产开发有限公司自2014年12月26日起按照每季度6615元（147平方米×15元／平方米×3个月）标准给付原告耿冠有超期回迁安置补偿费，直至为原告耿冠有安置房屋完成时止。三、驳回原告耿冠有的其他诉讼请求。案件诉讼费1487元，由原告耿冠有负担元860元，被告丹东嘉利房地产开发有限公司负担627元。
上诉人嘉利公司不服一审判决，请求撤销（2015）兴民二初字第00169号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉理由是：1.涉案房屋性质是住宅，虽然被上诉人用作经营活动，但并没有改变涉案房屋的设计用途和房屋的市场价值。上诉人虽然同意安置商业用房，但本质上涉案房屋的性质未变，故由此产生的法律责任也应当按照涉案房屋性质确定标准；2.原审采用棚户区临时过渡补偿标准没有法律依据。
被上诉人耿冠有、原审原告肖红敏共同辩称，原判正确，应予维持。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案涉及两个争议焦点，其一，关于涉案房屋的性质。关于此节，上诉人主张涉案房屋权证上登记的是住宅，故应适用普通住宅标准。关于涉案房屋是住宅房屋还是商业性用房，应结合�屋的实际用途、使用价值等来综合衡量，不应单纯从形式上判断其性质。涉案房屋在拆迁前一直由被上诉人与原审原告用于经营浴池，故应视为商业性用房，且上诉人与被上诉人签订的城市房屋拆迁补偿安置协议中记载涉案房屋的设计用途为“住宅（商用）”，上诉人亦同意为被上诉人安置商业网点，故上诉人主张按住宅给付安置补偿费依据不足，本院不予支持。其二，关于超期回迁安置补偿费的标准，上诉人主张应适用《关于调整超期回迁临时安置补助费的通知》，该通知第二条规定“自拆迁公告规定的回迁之日起，超期临时过渡补助费由拆迁补偿协议约定的补助标准加倍支付”，但上诉人与被上诉人在拆迁补偿协议中并未明确约定补助标准，双方仅约定“超过过渡期，按国家相关政策执行”，对执行何政策，亦未做明确约定，故上诉人主张的按户200元，如果�超出每月增发100元缺乏法律依据，本院不予支持。另外，原审法院到丹东市住房和城乡建设委员会拆迁办了解，涉及到商业用房的不适用《关于调整超期回迁临时安置补助费的通知》，应按照《丹东市城市集中连片棚户区改造规定》相关规定处理，故结合住建办工作人员的意见以及双方签订的拆迁补偿安置协议第一条的约定“因丹东市棚户区改造（《丹东市集中连片棚户区改造规定》）项目建设需要，经审查批准……”，被上诉人的超期回迁安置补偿费适用《丹东市城市集中连片棚户区改造规定》较为适宜。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1487元，由上诉人丹东嘉利房地产开发有限公司承担。
本判决�终审判决。
审 判 长 张春霞
审 判 员 李存林
代理审判员 王 杨
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 张东明