河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民三终字第01599号
上诉人（原审被告）：牧林平。
委托代理人：刘晓锋，镇平县安字营镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：梁海龙，河南宛平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邓富平。
委托代理人：刘晓锋，镇平县安字营镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：梁海龙，河南宛平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李航。
委托代理人：张元亭，河南昊宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范会勤。
委托代理人：张元亭，河南昊宏律师事务所律师。
上诉人牧林平、邓富平与被上诉人李航、范会勤房屋买卖合同纠纷一案，李航、范会勤于2014年9月22日向镇平县人民法院提起诉讼，请求：判令解除双方签订的房屋买卖协议，牧林平、邓富平返还购房款220万元及双倍利息，并承担诉讼费用。镇平县人民法院于2014年10月22日作出（2014）镇民初字第1731号民事判决。牧林平、邓富平不服，向本院提起上诉，本院于2014年12月16日受理后，依法组成合议庭于2014年12月29日公开开庭审理了本案。牧林平、邓富平及其委托代理人刘晓锋、梁海龙，李航、范会勤及其委托代理人张元亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：当事人双方经中人侯洪岗（本案证人）介绍，初步达成房屋买卖意向，侯洪岗曾带李航、范会勤嫂嫂在房屋外边看过房子。当事人双方初步达成买卖意向后，李航、范会勤于2014年4月27日交付给牧林平购房定金5万元，牧林平出具了收条。2014年5月1日，李航、范会勤从镇平县农业银行以银行卡转账形式、以范会勤名义给牧林平转账100万元，牧林平出具了收条。2014年5月28日，双方签订了一份房屋买卖协议，并于当天在公证处进行了公证。协议约定：牧林平、邓富平自愿将属于其所有的、位于镇平县城校场路中段西侧房屋一座以价款220万元整卖给李航、范会勤。协议同时约定牧林平、邓富平保证上述房屋产权清楚，无他项权利设定或其他纠纷；若发生与牧林平、邓富平有关的产权纠纷或有抵押事项，概由牧林平、邓富平负责处理，并承担一切责任，因此给李航、范会勤造成的经济损失牧林平、邓富平负责赔偿。协议签订后，牧林平、邓富平将房屋的钥匙、房权证、土地使用证交与李航、范会勤；同日，李航、范会勤以李航名义从镇平县农业银行以银行卡转账形式给牧林平转账111万元，双方经结算，李航、范会勤又将剩余房款全部付清后，牧林平给李航、范会勤出具了收到购房款220万元（其中9万元为现金）收条。
另查明，2014年的6月22日下午、6月23日上午、7月25日中午，李航、范会勤及家人前去所购房屋开门，却遭到牧林平父亲及兄弟们的强力阻拦，说房屋是他们的。为此，李航向河南省镇平县公安局城关派出所三次报警，该所三次处警调处未果，建议争议双方到法院解决。其间，李航曾多次要求牧林平到场解决问题，牧林平均未到场；牧林平承认，房屋现由其弟牧林武占有使用，自己无法让牧林武搬出房屋。
原审法院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案中，当事人双方于2014年5月28日，自愿签订房屋买卖协议，双方当事人意思表示真实，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，双方签订的房屋买卖协议依法成立；但是，根据该法第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”及《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，由于双方对买卖的房屋没有办理产权过户登记，故双方所签订的房屋买卖协议并未生效。虽然双方签订房屋买卖协议前后，李航、范会勤向牧林平、邓富平支付了全部购房价款，牧林平、邓富平亦向李航、范会勤交付了所售房屋之房权证、土地使用证及房屋钥匙，但牧林平、邓富平并未向李航、范会勤实际有效地交付该宗房产，致使李航、范会勤到所购房产处占有、使用时遭到牧林平家人的严重阻拦。李航、范会勤在遭到阻拦要求牧林平到场排除干扰时，牧林平拒绝到场，事后李航、范会勤到牧林平家中寻求解决办法时，牧林平又表示没有办法解决这个问题，无法交付所售房屋，李航、范会勤至今不能真正占有、使用自己所购的房产，致使双方所签订的房屋买卖合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，李航、范会勤要求解除双方的房屋买卖协议的诉讼请求成立，原审法院予以支持，李航、范会勤应当返还牧林平、邓富平的房权证、土地证，牧林平、邓富平应当返还220万元售房价款，并支付自李航、范会勤起诉之日起的同期同类银行贷款利息，因李航、范会勤要求牧林平、邓富平双倍支付起诉后银行贷款利息的诉请，缺乏法律依据，对李航、范会勤诉请的超出部分，不予支持。对于牧林平、邓富平关于双方所签订的协议是双方意思的真实表示不违反法律规定，合同有效的辩称，因为在未经有关部门审核、批准并办理有关手续之前，双方签订的房屋买卖协议并不当然生效，故该项辩称不能成立，不予支持；对于牧林平、邓富平关于房屋四至清晰产权明确，不存在违约的辩称，由于作为房屋买卖合同出售方的牧林平、邓富平，对于合同的履行义务，并不只是房屋产权证照的“简易交付”，更重要的则是对房屋实物的实际交付及对公众的公示效力，李航、范会勤购房的目的不仅仅是得到房屋的产权证照及钥匙，更重要的则是通过售房方有效交付房产对公众的公示效力，完整、实际地得到作为自己所购标的物的房屋，由于本案中牧林平、邓富平至今没有将所售房屋向李航、范会勤进行公开、有效的交付，致使李航、范会勤至今无法实际得到所购房屋本身，合同目的无法实现，这不符合普通的房屋买卖交易规则，故该项辩称不能成立，不予支持；对于牧林平、邓富平关于李航、范会勤购房前已被告知，己方与家人的房屋纠纷已经得到妥善解决的辩称，由于牧林平、邓富平没有提供充分证据，证明已将其与家人因双方买卖房产的纠纷现状，如实告知了李航、范会勤，牧林平、邓富平亦无充分证据证明，李航、范会勤是在明知牧林平、邓富平与其家人因双方买卖标的物存在如此剧烈的矛盾且李航、范会勤在以普通人以平常办法无法得到房产的情况下仍要坚持购买该房屋，而普通人一般不会愿意采用自己出高价又以被迫与第三方激烈对抗的方式买卖房屋，即牧林平、邓富平没有充分证据证明自己尽到了合同标的物瑕疵的特别提示义务，故牧林平、邓富平的该项辩称不能成立，原审法院不予支持；对于牧林平、邓富平关于案外人侵权与己方无关、李航、范会勤可以通过法律途径解决的辩称，由于双方的房屋买卖协议中约定，牧林平、邓富平保证上述房屋无纠纷，若发生与牧林平、邓富平有关的产权纠纷，由牧林平、邓富平负责处理，并承担一切责任，因此给李航、范会勤造成的经济损失牧林平、邓富平负责赔偿，虽然该宗房产业经人民法院判决生效且经房地产主管机关办有产权证照，产权明晰，但牧林平、邓富平现与其家人因该房产出现矛盾冲突，牧林平、邓富平仍负有义务解决，现牧林平、邓富平不能协助解决，致使李航、范会勤不能实际得到所购房屋，构成根本违约；同时，根据我国物权法的规定，由于双方对买卖的房屋没有办理产权过户登记，双方买卖房屋的权属并不发生转移，对上述房屋产生的侵权之排除义务主体仍系牧林平、邓富平，李航、范会勤因尚未取得房屋的产权而无法通过法律途径解决，故牧林平、邓富平的该项辩称不能成立，原审法院不予支持。综上，对牧林平、邓富平关于李航、范会勤的诉请不符合合同法解除合同条件，要求驳回李航、范会勤诉讼请求的辩称，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，原审判决：一、解除李航、范会勤与牧林平、邓富平2014年5月28日所签订的房屋买卖协议。二、限牧林平、邓富平于判决生效后十日内返还李航、范会勤购房款220万元及其利息（利息自2014年9月22日始至本判决确定的履行期间届满之日止，利率按同期同类银行贷款利率计算）。三、限李航、范会勤于判决生效后十日内返还牧林平、邓富平房屋的钥匙及房屋所有权证（证号房权证字第000118**号）、国有土地使用证（证号国用第200902676号）。案件受理费24400元，由牧林平、邓富平负担。
牧林平、邓富平上诉称：一、原审判决认定部分事实错误。当事人双方签订的房屋买卖合同成立并生效，上诉人不存在违约，也不存在没有交付房屋；因对方管理不善遭受他人阻拦，与上诉人无关；原审判令解除合同不当。二、原审判决适用法律错误，本案应当适用《合同法》第32条、第44条第1款等规定，认定合同有效，不应解除合同。
李航、范会勤答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理适当，应予维持。
根据各方当事人的上诉、答辩、陈述情况，并经征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：原审判决认定事实是否清楚？适用法律是否适当？处理是否正确？
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：2014年5月28日，当事人双方签订房屋买卖协议，协议签订后，李航、范会勤向牧林平、邓富平支付了全部购房款，牧林平、邓富平向李航、范会勤交付了房权证、土地使用证及房屋钥匙，但当李航、范会勤占有使用该房屋时却遭到牧林平家人的阻拦。本案中，李航、范会勤所负的合同主要义务是及时支付购房款，牧林平、邓富平所负的合同主要义务则是交付房屋、协助办理过户手续，交付房屋不仅仅是交付房屋权证、钥匙，还负有对房屋实际有效的交付，况且，在双方签订的买卖协议第四条中明确规定：“甲方（指牧林平、邓富平）保证上述房屋产权清楚，无他项权利设定或其他纠纷。若发生与甲方有关的产权纠纷或有抵押事项，概由甲方负责处理，并承担一切责任，因此给乙方（指李航、范会勤）造成的经济损失，甲方负责赔偿。”在李航、范会勤交付购房款后，案涉房屋却被牧林平家人实际占用，李航、范会勤无法实际占用使用该房屋，合同目的无法实现，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除合同并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24400元，由牧林平、邓富平负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 峰
审判员 马 蕊
审判员 沈 飞
二〇一五年一月二十六日
书记员 张俊博