广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终4202号
上诉人（原审被告）：罗某某，男，汉族，1955年4月19日出生。
委托诉讼代理人：严达兴，广东金石行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李某某，男，汉族，1979年12月5日出生。
委托诉讼代理人：张峰明，广东国龙律师事务所律师。
上诉人罗某某因与被上诉人李某某租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，当事人未提出新的事实、证据或理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人罗某某提起上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回李某某的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由李某某承担。事实和理由：一、李某某并非承租人，无权主张合同权利。李某某在一审诉称，其与罗某某签订租赁合同，并称其一直在使用涉案厂房。但通过一审法庭调查查明，李某某签订的合同根本不是与罗某某签订，李某某也从未使用厂房，而涉案厂房一直由案外人叶某某使用，并用厂房登记注册公司。
二、案外人转让合同权利义务，未通知罗某某，更未征得罗某某的同意，其转让行为对罗某某不产生效力。虽然在一审诉讼中，案外人叶某某向一审法院说明，涉案厂房是其本人使用，并与罗某某签订租赁合同，并同意由李某某主张其全部权利。但是，根据《合同法》的规定，合同的转让，必须经合同另一方的同意。案外人在诉讼前未与罗某某协商此事，并一直在使用涉案厂房，却突然在诉讼中告知法院“转让给李某某”。这样的转让行为对租赁合同的相对方——罗某某而言，显然不产生效力。
三、一审法院违反不告不理的原则，对案外人与罗某某之间的合同效力问题进行审理认定。正如一审法院认定的，李某某与罗某某不存在关联。罗某某与案外人签订的合同是否有效于本案并无关联。
被上诉人李某某答辩称，1、罗某某认为李某某无权主张权利不是事实。根据一审查明的事实，叶某某也出庭做了笔录，说明钱是由李某某支付的，该事实清楚。2、涉案合同一是2013年7月9日叶某某与罗某某所签，涉案合同二虽然不是罗某某签名，是罗某某所签，李某某一直跟罗某某打交道，后经查询发现罗某某是涉案厂房的老板，是罗某某的丈夫。罗某某是佛山市南海某某有限公司的法人代表，所有款项都是打到罗某某的账户上的。合同效力十分明显，反而是罗某某无权出租涉案厂房。
李某某向一审法院起诉请求：1、确认双方于2015年4月21日签订的《厂房租赁合同》无效；2、罗某某立即向李某某返还定金350000元及支付以该款为本金从起诉日至实际清偿日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3、本案诉讼费由罗某某承担。
一审法院经审理查明：2013年7月9日，罗某某（甲方）与叶某某（乙方）签订《厂房租赁合同》（下称涉讼合同一），约定甲方将西樵某某厂房一座（含厂房面积5580平方米、办公楼600平方米、宿舍，其他办公地点，空地，下称涉讼租赁物）租给乙方使用；每月租金70488元；以上租金按每年递增3%计算；当甲方完全提供厂房给乙方使用，并提供所需办证的证件情况下，乙方需付给甲方350000元的定金作为违约金，如任何一方违约，双方必须承担相应赔偿；租用时间在证件齐全的情况下开始计算12年，从2013年8月1日开始计算至2025年7月底止。
李某某持有一份落款时间2015年4月21日的《厂房租赁合同》（下称涉讼合同二）原件，约定甲方为罗某某，乙方为李某某，内容基本与涉讼合同一一致，但每月租金为70838元，另注明“基于特殊情况，涉讼合同一无效，以此份合同为准”等内容。甲方落款处签署“罗某某”名字，乙方由李某某签名。
2013年7月10日，叶某某银行账户向罗某某银行账户付款350000元，注明该款为“12年租期押金”。叶某某于2015年11月23日作出《声明》，确认上述款项为李某某通过其账户支付给罗某某的租赁定金，确认该款属李某某所有。
2015年12月21日，叶某某在一审法院组织的询问笔录中确认针对涉讼合同二及涉讼租赁物，李某某为承租人，同意李某某主张该合同、租赁物中承租人的全部权利，同意李某某本案诉讼请求，并同意该请求由李某某主张。另叶某某称其与李某某于2004年结婚，2012年离婚，上述合同实际由李某某履行，涉讼租赁物实际由李某某使用，因离婚事宜及完善手续，故在原签订涉讼合同一基础上重新签订涉讼合同二。
诉讼中，一审法院指令李某某、罗某某双方在一定期限内提供罗某某身份材料，但逾期双方仍不能提供。一审法院根据现有证据无法核实罗某某身份，亦不能通知罗某某到庭核实身份及其与本案之间的关联情况。李某某在本案中经一审法院释明仍不向罗某某主张权利，坚持原诉讼请求。李某某庭审中主张涉讼合同二中“罗某某”签名为罗某某所签，罗某某不予确认，而双方在一审法院释明后仍不申请就涉讼合同二中甲方签名及指印进行司法鉴定。
就涉讼租赁物，罗某某不能提供房地产权证或规划、报建、验收手续的书面材料。
2016年1月29日，一审法院组织双方做询问笔录，向双方出示叶某某为被询问人的询问笔录。
一审法院认为，有关涉讼合同二效力问题。因该合同落款签名人为“罗某某”，罗某某否认该签名由其所签，则李某某应举证证明该签名人的真实身份及其与被告的关联，但李某某在一审法院指定期限内不能提供该签名人身份证明，一审法院根据现有证据亦无法核实该签名人身份，在此情况下，此合同签订主体可能涉及案外人，在案外人未参与本案的情况下，李某某亦不足以证明该合同与罗某某存在关联，故李某某在本案中请求确认该合同无效，一审法院不予支持。但不影响合同签订人之间另行清算或另案主张。
有关返还定金及其利息问题。根据本案现有证据可以认定罗某某根据涉讼合同一的约定，在2013年7月10日从叶某某账户中收取350000元作为定金（租赁押金）。因叶某某、叶某某均在本案中同意上述款项由李某某主张，故李某某主张该款主体适格。因针对涉讼租赁物未办妥权属证或规划、报建、验收手续，故罗某某作为出租人、涉讼租赁物为租赁标的物的租赁合同关系违反法律强制性规定而无效，则被告持有上述定金（租赁押金）缺乏法律依据，故一审法院对李某某请求罗某某返还上述350000元予以支持。至于该款利息，在2016年1月29日一审法院组织的询问笔录后，罗某某应知叶某某同意由李某某主张上述款项的内容，则该日起罗某某应退还上述款项予李某某，但逾期退还，应从该日起至退还该款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予李某某。至于该日前，因本案中主张返还上述款项的主体（李某某）与涉讼合同一中承租人（叶某某）不同，李某某、叶某某无足够证据证明其向罗某某主张返还上述款项并释明上述主张权利主体的情况，故罗某某尚未向李某某返还上述款项不应承担利息。李某某有关利息的请求在一审法院核定范围部分，一审法院予以支持；超出部分，不予支持。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、罗某某应于判决发生法律效力之日起十日内返还350000元予李某某；二、罗某某应于判决发生法律效力之日起十日内支付以上列第一项判决款项为本金从2016年1月29日起至上列第一项判决履行完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予李某某；三、驳回李某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因案件以简易方式结案，受理费减半收取3275元（李某某已预交），由李某某负担25元，罗某某负担3250元。罗某某负担的份额，应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予李某某，一审法院不另收退。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李某某、罗某某对一审判决认定的事实均无异议。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：罗某某是否应向李某某返还定金。经查，涉讼合同一约定叶某某需付给罗某某350000元的定金。合同签订后，叶某某受李某某指示代为支付了该35000元给罗某某。虽然上述合同的签订双方分别为叶某某和罗某某，但本案中，叶某某、叶某某均同意上述款项由李某某主张，故李某某提起本案诉讼的主体适格。《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案租赁物未办妥规划、报建、验收手续，故罗某某作为出租人、涉讼租赁物为租赁标的物的租赁合同关系违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，罗某某对所收取的定金350000元应予返还，一审法院已将叶某某及叶某某转移债权的意思表示通知罗某某，故该债权转让对罗某某具有效力。故一审法院对李某某请求罗某某返还上述350000元予以支持并无不当，本院予以维持。罗某某上诉主张李某某不是合同相对方且叶某某的债权转让行为无效理据不足，本院不予采纳。
综上，罗某某的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人罗某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 余珂珂
代理审判员 徐允贤
二〇一六年二〇一六年九月十九日
书 记 员 黎嘉鸿