沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）于民二初字第00449号
原告：何秀荣，女，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：谭起昌，男，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：谭宏，男，住址沈阳市皇姑区。
被告：裴洪凯，男，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：郭亚丽，女，住址沈阳市于洪区。
被告：李长英，男，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：吕晓杰，住址沈阳市于洪区。
第三人：辽宁红田房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区怒江北街18-3号。
法定代表人：赵继红，系该公司董事长。
委托代理人：赵忠岩，女，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：张桂琴，女，住址沈阳市于洪区。
原告何秀荣诉被告裴洪凯、李长英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法由本院审判员高聪担任审判长，与代理审判员周小蕊（主审），人民陪审员李晓彬组成合议庭，公开开庭进行了审理。根据案件审理需要，本院依职权追加辽宁红田房屋开发有限公司为本案第三人。原告何秀荣及委托代理人谭宏、谭起昌，被告裴洪凯及委托代理人郭亚丽，被告李长英的委托代理人吕晓杰，第三人辽宁红田房屋开发有限公司委托代理人张桂琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年7月7日，原告与二被告签订《房屋转让协议》，三方约定被告裴洪凯将位于于洪区怒江北街24-2号353号房屋产权转让给原告，房屋面积为61.12平方米，转让金额为220000元，因该房为二手回迁房，尚不能办理产权过户，双方约定原告先行向被告裴洪凯交付房款210000元，待房屋权属证书下来后，原告再向被告裴洪凯支付剩余10000元购房款。现依据2012年11月6日市房产局解遗文件12号，准许涉案房屋办理产权证，但被告一直不配合原告办理原产权证，并要求原告替被告补交原住房维修基金622元及被告裴洪凯入住涉案房屋时第三人退回给被告的阳台面积款318元。现原告已向被告裴洪凯支付购房款210000元，并已缴纳原住房维修基金622元及阳台面积款318元，但被告至今仍不配合原告办理房屋产权证书，现原告诉至法院，请求法院判令：一、确认原告为涉案房屋产权人；二、被告向原告退回原告缴纳的住房维修基金622元及阳台面积款318元；三、被告向原告退回房屋中介费10000元，并依据原、被告签订的购房协议第三项第四款赔偿违约责任；四、二被告共同承担原告不能报销的采暖费8556.8元；五、被告承担本案诉讼费用。2014年4月14日，原告申请放弃第四项诉讼请求。
被告裴洪凯辩称：我当时卖给原告的是房票，因为涉案房屋是回迁房，当时不能办理产权证。2013年9月份开发商开始给小区回迁房办理房产证，原告当时找过我，但我家里确实有事耽误了，之后我再找原告办理的时候，原告已经起诉了。至于住房维修基金，应当是谁受益谁承担，应由原告承担。我当时卖给原告的涉案房屋面积是61.12平方米，在办房证时经过测量，房屋实际面积为62.84平方米，增加1.72平方米，我要求原告按照每平方米7000元的价钱给我补偿12040元。
被告李长英辩称：原告要求我退中介费没有法律依据。
第三人述称：涉案房屋实际面积有增加，从61.12平方米增加到62.84平方米。涉案房屋套内面积为59.39平方米，总住宅面积为62.84平方米，相关部门有规定，阳台面积款由第三人收取，套内面积款由拆迁办收取。当时给被告裴洪凯退回318元是因为被告裴洪凯当时按照套内面积为60平方米交的阳台面积款，但实际套内面积为59.39平方米，因此318元是面积差款，按照每平方米520元收取的。
经审理查明：2002年9月30日，被告裴洪凯与辽宁中亚房屋开发有限公司签订房屋拆迁协议。2008年5月20日，沈阳市于洪区城市房屋拆迁办公室发布公房准住通知，载明涉案房屋套内面积为59.39平方米，实际面积增加到62.84平方米。2009年5月6日，沈阳市地方税务局于洪分局下发契税证，载明：权属承受者为被告裴洪凯，涉案房屋地址为沈阳市于洪区怒江北街24-2号353。2009年7月7日，原告与被告裴洪凯、李长英签订《房屋转让协议》，约定由被告裴洪凯将涉案房屋产权转让给原告，涉案房屋面积为61.12平方米，卖房金额为220000元包含中介费，并约定：“如卖房人未经房主同意，从中作弊造成的经济损失及法律责任由卖方人承担，退回全部收费，并处罚卖房款的百分之十给乙方（原告）作为赔偿以及中介费办理手续费用等，因此房未下房产证，待产权证下来之后交易剩余10000元给甲方（被告裴洪凯）。甲方（被告裴洪凯）和中介（被告李长英）无条件协助乙方（原告）办理更名过户手续，手续费由乙方（原告）支付。”2009年7月7日，被告裴洪凯向原告出具收条，载明：收到买房定金壹拾壹万元整。2009年7月16日，被告裴洪凯向原告出具收条，载明：收到卖房余款壹拾万元整，剩余壹万元办完手续一次性付清。
依据第三人在庭审中的陈述，涉案房屋的阳台面积款由第三人收取，套内面积款由拆迁办收取。涉案房屋实际套内面积为59.39平方米，当时记载的总面积为61.12平方米，但经测绘大队测绘后实际总面积为62.84平方米，阳台面积为3.45平方米（62.84-59.39）。被告当时向第三人交付的阳台面积款为900元，按照套内面积60平方米，每平方米520元的标准交付的，但涉案房屋实际套内面积为59.39平方米，被告多交付了0.61平方米的阳台面积款，所以第三人给被告退回了318元（实际为317.2元，按照318元退回）［（60-59.39）×520元／平方米］。但因后来房屋面积增加到62.84平方米，且有规定按照260元／平方米收取阳台面积款，所以涉案房屋应交付的阳台面积款为900元（实际为897元，按照900收取）［（62.84-59.39）×260元］，之前第三人给被告退回318元，剩余582元，如需补齐900元，还需再补交318元。
2008年11月5日，第三人向被告裴洪凯退回涉案房屋套内面积款318元，2013年9月29日，原告向第三人补交318元。2013年9月18日原告交存涉案房屋住宅专项维修基金共计622元。
2003年6月26日，沈阳市房产局、沈阳市财政局联合下发沈房发（2003）10号关于建立回迁房屋共用部位共用设施设备维修基金的通知，其中载明：“标准房屋套型内，交纳购房款或增加面积款的，其维修基金由被委托拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议时，从被拆迁人交纳的购房款或增加面积款中提取。私有房屋试行产权调换的部分，以及标准房屋套型外增加面积的部分，其维修基金由拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议时收取，拆迁人向被拆迁人开具维修基金专用收据，由被拆迁人到市房产局指定的维修基金收款银行交款”。
2012年11月6日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室发布《关于准予“红田美林居”项目房屋权属登记的通知》（沈房解遗（2012）12号），其中载明：“……准予对‘红田美林居’项目购房人办理房屋产权登记……”。
在庭审中，原、被告及第三人均表示涉案房屋现可以办理房屋产权登记证书。
另查明：被告李长英系沈阳市于洪区长英房产家政中介所经营者，被告裴洪凯通过该中介发布涉案房屋出售信息。
上述事实，有原告提供的房屋拆迁协议、公房准住通知、房屋转让协议书、收条、维修资金票据、收款收据、《关于建立回迁房屋共用部位共用设施设备维修基金的通知》、《关于准予红田美林居项目房屋权属登记的通知》及双方的陈述在卷佐证，经庭审质证及本院审查，可以认定。
本院认为：原、被告之间的房屋买卖关系真实存在，双方签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。
本案争议焦点为：一、被告应否退还原告交存的住宅专项维修资金622元及向第三人补交的318元；二、被告应否退回中介费10000元及承担违约赔偿责任。
关于被告应否退还原告交存的住宅专项维修资金问题。《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金……。”沈阳市房产局、沈阳市财政局2003年6月26日下发的《关于建立回迁房屋共用部位共用设施设备维修基金的通知》第二点“归集办法”中载明：“标准房屋套型内，交纳购房款或增加面积款的，其维修基金由被委托拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议时，从被拆迁人交纳的购房款或增加面积款中提取。私有房屋试行产权调换的部分，以及标准房屋套型外增加面积的部分，其维修基金由拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议时收取，拆迁人向被拆迁人开具维修基金专用收据，由被拆迁人到市房产局指定的维修基金收款银行交款”。从上述协议中可以得出被告在2002年9月30日与辽宁中亚房屋开发公司签订《房屋拆迁协议》后，房产局与财政局已联合下发通知，规定住房专项维修基金在被拆迁人签订拆迁协议时从被拆迁人缴纳的购房款或增加的面积款中提取，这说明该笔资金应在被告裴洪凯签订拆迁协议时收取，因其尚未交存，且原、被告于2009年7月7日签订的《房屋转让协议》对于住宅专项维修基金的交存尚未约定，由此本院认为，住宅专项维修基金应由被告裴洪凯交存，故对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。
关于被告应否退还原告补交的318元问题。该笔款项为第三人收取的因房屋面积增加而导致增加的阳台面积款。依据原、被告陈述，测绘大队重测面积发现房屋面积增加的事实发生在双方签订房屋转让协议之后，原、被告在签订房屋转让协议书时对该事实均不知情。原、被告双方在《房屋转让协议书》中约定“转让房屋面积为61.12平方米，转让房屋产权，卖房金额为贰拾贰万元含中介费”，双方并未约定房屋单价，由此可见，双方并非按照房屋每平方米的单价进行交易，而是针对整套房屋的价值进行“一口价”交易，即原、被告之间交易针对的是位于沈阳市于洪区怒江北街24-2号3-5-3号的该套房屋而并非房屋的具体面积61.12平方米，在整套房屋“一口价”交易后，本案房屋面积的增加导致的后续问题与被告无关，因此，该房屋后续面积的增加导致的阳台面积款的增加应由原告承担。
关于被告应否退还原告中介费10000元及应否承担因“作弊”给原告造成损失的违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告李长英应向原告退回中介费10000元，但该笔费用并非原告向其支付，而是由被告裴洪凯向被告李长英支付，故原告的该项主张于法无据，本院不予支持。原告主张被告依据双方签订的《房屋转让协议书》第三条第四款承担违约责任，因原告尚未举证证明被告存在上述条款所约定的“作弊”情形，该条款所约定的内容与本案事实并无关联，故对原告的该项主张本院不予支持。
关于被告裴洪凯提出的要求原告向其支付房屋面积增加款的反驳意见，因该事实与本案并非同一法律关系，故对被告裴洪凯的该项反驳意见不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认位于沈阳市于洪区怒江北街24-2号353室房屋所有权人为原告何秀荣，被告裴洪凯及第三人辽宁红田房屋开发有限公司在本判决生效之日起十五日内协助原告何秀荣办理房屋所有权变更登记手续；
二、被告裴洪凯于本判决生效之日起十五日内向原告何秀荣退回住宅专项维修资金622元；
三、驳回原告何秀荣其他诉讼请求。
如被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4464元，由被告裴洪凯承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内交纳上诉费，逾期不交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高 聪
代理审判员 周小蕊
人民陪审员 李晓彬
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 高 娜