广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第323号
原告（反诉被告）：深圳市家宜多实业有限公司，住所地深圳市龙岗区（办公地。
法定代表人：张金朋。
委托代理人：黎广华，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人：刘大来，北京市两高律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市锐奇贸易有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：王小娟。
委托代理人：李一鸣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：李宋銮，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）深圳市家宜多实业有限公司（以下统称原告）诉被告（反诉原告）广州市锐奇贸易有限公司（以下统称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理，诉讼中，被告提出反诉，本院审查后决定与本诉合并审理，并依法由代理审判员白一帆适用简易程序于2015年4月10日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案依法转为普通程序，本院组成合议庭于2015年8月4日公开开庭进行审理。原告、被告均有委托代理人到庭参加诉讼，诉讼中，双方当事人均申请60天的庭外调解期进行协商。调解期届满，双方当事人未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，由被告向原告承租位于广州市花都区狮岭镇雄狮东路5号，原告所经营的家某多百货商场第三层物业（面积为4000平方米），用作电脑城经营使用。该合同约定租赁期限由2011年12月1日至2017年5月30日，租金单价为15元／平方米／月计算，自2011年12月1日起至2013年6月30日期间每月租金为60000元；自2013年7月1日起至2016年6月30日期间每月租金为66000元；自2016年7月1日起至2017年5月30日期间每月租金为72000元。被告应于每月25号前将当月租金交付给原告。同时，该合同对租赁物业有关水电费、卫生费的负担及相关违约责任均作出明确约定（具体内容详见《房屋租赁合同》）。合同签订后，被告所经营的电脑城经营状况并不理想，原告考虑到被告的实际困难，于2012年11月1日起对被告所应支付的租金作出相应减免，自2012年11月1日起至2013年5月30日期间每月租金为55000元，自2013年6月起至2016年6月30日期间每月租金为60000元。合同履行初期，被告尚能依约履行合同，但之后，被告并未能按照合同约定履行义务，经常延期支付租金、水电费等费用。2014年9月16日，因被告严重违反合同约定，拖欠原告的租金、水电费等费用过多，在原告多次催缴下，被告与原告双方进行核对结算，截止至2014年9月30日止，被告应向原告支付的租金、水电费、卫生费、变压器增容费等费用共计人民币338000元，被告承诺对该部分费用分三期向原告支付，双方并于当日签订《协议书》。《协议书》签订后，被告仍未按该《协议书》的约定履行义务。在原告的多次催款后，被告仅向原告支付人民币150000元，剩余238000元的费用至今仍未支付给原告。自2014年10月1日起至2015年1月15日期间的租金、水电费、卫生费等费用，被告更是未向原告支付。原告曾多次向被告催款，但被告均拒付。由于被告违约在先，其行为已严重违反合同约定，导致合同无法履行，原告在万般无奈下，依据合同约定，向被告提出解除合同，并要求被告付清所拖欠的租金等各项费用。但被告只同意解除合同，对所拖欠的租金等各项费用却拒付。被告的上述行为已严重违反了《房屋租赁合同》的约定，属于根本违约，从而导致该合同无法继续履行，被告应负完全的过错责任。同时，被告的违约行为，已严重侵犯了原告的合法权益，合同虽已解除，但被告仍应向原告支付所拖欠的租金及其他费用，并承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付截止至2014年9月30日的租金、水电费、卫生费、变压器增容费等费用共计人民币238000元。2、被告向原告支付2014年10月1日至2015年1月16日期间租金共计人民币210000元及滞纳金10680元（滞纳金以每月租金60000元为基数，自2014年10月26日起每日按千分之一计算至付清款项日止，暂计至2015年1月16日为10680元）、水电费共计人民币25888元、电梯维护费2400元、卫生费共计人民币3000元。上述两项请求暂合计为人民币489968元。3、本案的诉讼费用由被告全部承担。
被告辩称：第一，对原告第一项诉请，租金、水电费、卫生费、变压器增容费等费用共计人民币238000元已经扣减被告向原告在2014年10月份之后支付的15万元，被告应支付的费用应该是176795元。第二，针对原告第二项诉请，2014年10月1日止被告无法继续使用承租房屋之日止应付的租金、水电费、电梯维护费、卫生费共计233370元；在233370元中应该扣减原告于2014年10月确认的房屋维修费8345元，应扣减因租赁合同无效退还租赁押金8万元，实际2014年10月1日至被告无法正常使用租赁房屋之日止的所有费用为145020元。第三，针对原告第三项诉请，因本诉与反诉合并审理，基于原告应向被告支付的费用以及赔偿的损失，见被告在反诉状及反诉证据，反诉总金额946779元。
被告反诉称：2012年2月17日，被告经介绍取代原承租人彭某、徐某祝地位，就承租原告位于广州市花都区狮岭镇联合村旧屋自编雄狮东路5号家宜多百货第三层房屋与原告签订《房屋租赁合同》。合同签订后，被告依约支付合同保证金80000元。根据合同约定，房屋建筑出现天面、外墙等房屋出现漏水、开裂等问题，被告多次催告原告处理，原告不是无故拖延就是置之不理，始终未解决漏水问题。租赁期间，原告不履行合同约定其他义务，例如电梯欠款无法正常运作，中央空调年久失修无法正常运作，夏天租赁三层像“蒸桑拿”、广告位不能依约正常提供使用、违反同业竞止约定另行出租房屋给被告相同经营范围的第三方等，2015年1月12日，原告更是切断商场电源，导致租赁三层整层全部瘫痪自此无法运营，2015年1月13日，被告向原告致发律师函解除双方租赁合同，原告于2015年1月14日签收。租赁期间原告只收取租金，却不履行合同义务，导致被告承租后不能正常经营，损失不断扩大，严重损害了被告的合法权益。后经了解租赁房屋未取得房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证，根据法律法规规定，双方签订《房屋租赁合同》为无效合同。为此，被告特诉至贵院，请求判令：1、原告立即向被告返还保证金人民币80000元，并按中国人民银行同期贷款利率计算自2012年12月5日起至付清上述款项支付之日止利息为11289元。2、原告立即向被告赔偿房屋维修人民币8350元、因房屋漏水造成的损失544000元、空调维修保养费49300元，广告牌制作安装费47600元，并按中国人民银行同期贷款利率计算自反诉之日起至实际支付之日止的利息。3、原告立即向被告支付观光电梯折价款206240元（按观光电梯原价即257800元八折计算）。4、由原告承担本案全部诉讼费用。
原告针对反诉辩称：第一、被告的反诉请求所依据的事实与实际不符，理由均不能成立。其一，被告要求返还合同保证金的理由不能成立。双方签订的《房屋租赁合同》第五条有明确约定：合同签订后三天内乙方须一次性交清合同保证金，此费用作为经营的合同保证，及其他费用未清部分的抵扣，含房屋恢复原貌，如无此问题，合同终止日起三个月，不计利息全额退还乙方；乙方须在每月25号前将当月租金交付给甲方。根据该条规定，现被告未按合同约定履行义务已经构成重大违约，不具备要求返还保证金的条件，故被告无权要求返还合同保证金。其二，被告要求原告赔偿房屋维修费8350元、因房屋漏水造成的损失544000元、空调维修保养费49300元的请求不能成立，没有事实依据。原告与被告签订了《房屋租赁合同》后，便依约履行合同义务，对房屋、空调都依据情况及时进行维修保养，即使因被告自己维修的，原告也予以报销，根本不存在还有原告应承担的维修费用，也不可能因房屋漏水造成高达544000元的损失。空调一直都正常使用，被告主张的高达49300元的半年空调维修保养费已经违反了基本的常识，这个金额基本可以换购一套全新的空调设施。被告主张的广告牌制作安装费47600元的请求更是明显不能成立。双方在合同第六条明确约定了被告的广告牌须按甲方同意的规格自行设计安装，房屋的装修及改造等相关费用均由被告自己承担。退一步说，即使双方未在合同约定这些费用由谁承担，但根据常理以及市场规律来说也应由被告自己承担。而且该费用明显超过市场价格，有虚假、夸大的成份。故被告的第二项反诉请求中的全部费用都不能成立。其三，被告要求原告支付观光电梯后折价款206240元反诉请求的理由不能成立。另外，该电梯不是原告要求购买安装的，而是被告私自安装的，双方也未就该电梯的安装和费用承担进行约定；原告自有的自动扶梯已经足够该房屋经营所需要，该电梯对原告没有任何使用价值，明显是多余的，而且影响整体美观；该电梯原告已经确认属于被告所有，在双方于2015年1月16日达成的解除协议中已经约定应由被告拆除。现被告未按该协议履行，原告有权利自行处理。第二，被告反诉状中例举的一些事实与实际不符，所列理由均不能成立。其一，被告主张的“房屋出现不同程度漏水问题，被告多次催告原告处理，原告不是无故拖延就是置之不理，始终未解决漏水问题。”明显与事实不符，从被告一方自己提交的证据材料以及原告提交的证据均可以证明这一事实不成立。其二，被告主张的“电梯欠款无法正常运行”明显与事实不符。从常识来说，如果原告的自动扶梯因欠款无法正常运作，不但会影响被告租赁的三层商铺的经营，也会影响二楼商铺的经营，故原告不存在电梯因欠费造成不能正常运作的问题，更不存在仅二楼扶梯正常运作而三楼扶梯不能正常运作的情形，原告将房屋出租给被告，也希望被告能够正常经营，合理合法赚取自己应得的利益，这对被告正常履行合同，对双方都是有好处的；从原告提交的证据可以证明，一直以来原告都对电梯进行维修保养，这不仅是被告经营需要，也是二楼其他租赁商户的经营需要。所以被告这一主张的事实与理由明显不能成立；被告主张“中央空调年久失修无法正常运作”这也是与事实不符的。首先，同样的常识问题，广州的夏季温度是众人皆知的，如果空调像被告所说的因年久失修不能正常运作，不但被告不能愿意，整个三层的租户都不会同意的，原告自己也无法在里面居住、工作。其次，从原告提交的证据来看，也可以证明原告的空调设施一直进行维护保养。其四，本案诉讼中涉及的房屋已经由原告和被告共同经营多年，如果真的存在被告主张的电梯与空调都不能正常运作的情况，被告以及一层和二层的商户也不会经营至今的。其五，被告主张的“广告位不能依约正常提供使用”明显也是与事实不符的，不但原告提供的证据可以证明，被告提供的证据也证明了这一主张与事实不符。其六，被告主张原告“违反同业竞止约定另行出租房屋给与被告相同经营范围的第三方等”也与事实不符。双方在合同第二条中的约定就可以证明原告是可以将房屋另行出租给他人经营手机相关产品的，而且该条同时证明在双方签订房屋租赁合同时已经有其他商户在经营手机和相关业务。故被告主张的这一事由明显不能成立。被告提供的证据十中的照片证明了原告并没有违反双方合同约定的行为。其七，被告自承租房屋后，多次存在拖欠租金的违约行为，原告在2014年7月就通知过被告及时缴纳房租否则应承担违约责任和相应的后果。故被告再一次拖欠房租的情况下已经达到合同约定的原告可以单方解除合同的条件了，所以，即使原告因其拒付房屋租金暂时停电，也是合法合理的。其八，被告提交的证据并不能证明其主张成立，而且证据与共主张的事实互相矛盾，并证明了被告自身的违约行为。其九，被告主张原告的房屋未取得房屋产权证和建设工程规划许可也是与事实不符的。本案中双方诉讼涉及的房屋属于当地农民集体经济组织的土地，该房屋建设时已经相关部门的规划许可并依法取得相关证件。退一步说，即使双方签订的合同无效，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被告也应该按照双方签订的合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用。综上所述，被告在反诉中所主张的事实与事由不成立，请法院依法判决驳回被告的反诉请求。
诉讼中，经本院释明，如果涉案合同无效是否变更诉讼请求及反诉请求，原告表示，如果涉案合同无效，其将诉讼请求中的租金变更为占有使用费，其他诉讼请求不变更。被告表示，如果涉案合同无效，其变更反诉请求为：1、原告立即向被告返还保证金人民币80000元，并按中国人民银行同期贷款利率计算自2012年12月5日起至付清上述款项支付之日止利息为11289元。2、原告立即向被告赔偿房屋维修人民币8350元、因房屋漏水造成的损失544000元、空调维修保养费49300元，广告牌制作安装费47600元，并按中国人民银行同期贷款利率计算自反诉之日起至实际支付之日止的利息。3、原告立即返还观光电梯给被告并配合被告办理电梯拆除工作。4、由原告承担本案全部诉讼费用。
针对被告变更后的反诉请求，原告辩称：电梯权属是被告，不存在我方返还问题，若被告需要拆除，可自行前往拆除，与我方无关，在被告拆除电梯后将我方房屋恢复原状，被告没有按照解除协议的约定逾期拆除应该承担赔偿责任。
经审理查明：涉案租赁物位于广州市花都区狮岭镇联合村旧屋经济社自编雄狮东路五号之一三楼。
2011年11月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方出租物业坐落于花都狮岭镇雄狮东路5号家某多百货第三层，整体建筑面积4000平方米，甲方将第三层整层租给乙方，租期由2011年12月1日至2017年5月30日止，租赁期内乙方有权将三楼分租给其他人经营，但不得将该房屋三楼整体转租给其他人。甲方收取乙方保证金80000元。甲方收取乙方租金15元／平方米／月，共4000平方米，合计60000元。以此租金为基础，合同租金递增一个档次，标准为：10%。即2011年12月1日至2013年6月30日租金为60000元／月，2013年7月1日至2016年6月30日租金为66000元／月，2016年7月1日至2017年5月30日租金为72000元／月。卫生费0.6元／平方米／月，共2400元／月，从2011年12月1日起计算。合同签订后三天内乙方须一次性交清合同保证金，此费用作为经营的合同保证，及其他费用未清部分的抵扣，含房屋恢复原貌，如无此问题，合同终止日起三个月，不计利息全额退还乙方；乙方须在每月25号前将当月租金交付给甲方。乙方的外观广告牌必须按甲方同意规格自行设计安装。租赁期内，因房屋建筑出现天面、外墙等房屋出现漏水，开裂等质量问题，由甲方负责维修，并应尽快实行，不得借故拖延，乙方应配合和协助甲方维修。因乙方管理不善造成房屋及其相连设施的损坏须及时维修，维修费用由乙方承担。乙方逾期交纳租金，甲方有权每天加收月租金1‰滞纳金。附：1、家某多同意在本合同租金的基础上每年减去24800元；2、此合同租金每三年递增10%。合同签订后，被告进入涉案场地进行经营，并于2014年12月4日向原告交纳了保证金80000元。原、被告双方一致确认变更上述合同约定的租金标准，变更后2013年7月1日至2016年6月30日的租金为每月60000元。
2014年9月16日，原、被告签订《协议书》，约定，一、双方同意，自承租之日起至2014年9月30日止，乙方应向甲方支付租金、水电费、卫生费、变压器增容费等合同约定所有乙方应付费用共计388000元整。二、双方同意分三期支付：第一期支付100000元整，自本协议签订之日起满1个月支付；第二期支付100000元整，自本协议签订之日起满2个月支付；第三期支付188000元整，字本协议签订之日起满3个月付清；三、本协议签订之日起，双方互不就租赁合同约定所有乙方应付费用追究责任。同日，原告出具《家某多应扣费用明细表》及《确认函》，《家某多应扣费用明细表》上载明合计金额为61205，该表空白处以手写体载明：此数据为2014年9月份之前锐奇公司应付家某多租金总额中应扣除的金额，即日扣除。《确认函》上载明：1、卫生费，租赁期内每月1000元。2、房屋维修费，8250元，由陈某先生核实后确认。3、观光电梯1台，所有权归广州市锐奇贸易有限公司所有。4、电费不执行8%分摊耗损，按供电局标准分摊。5、家某多公司或家某多公司狮岭三商场收到锐奇公司装修申请，及时协调解决租赁楼宇一楼、二楼同业经营问题。6、固定广告位，位于雄狮东路正大门左侧和右侧各一格（规格：长方形约30㎡）。关于2014年9月16日签订的《协议书》的履行情况，庭审中原、被告双方一致确认被告共支付了150000元，剩余款项并未支付。
2015年1月16日，原告与被告时任法定代表人熊某签订《解除合同协议》，约定，一、甲乙双方均同意解除双方于2011年11月30日签订《房屋租赁合同》，该合同于双方签订本协议书之日起正式解除。二、上述合同解除之日起，乙方承租的上述租赁房屋由甲方收回自行处分。三、乙方所拖欠甲方的租金及其他各项费用，双方另行协商解决，协商不成的，任意一方均可向广州市花都区人民法院提起诉讼解决。四、存放在租赁房屋内的所有属于乙方的物品（固定在租赁房屋内的不可移动、不可拆除设施除外），乙方自行于2015年1月20日22点前搬离出租赁房屋，如逾期，由甲方自行处理。
庭审中，原、被告双方关于涉案租赁合同的效力、截至2014年9月30日被告应向原告支付的租金、水电费、卫生费、变压器增容费等费用的数额、租金等费用计算的截止时间、被告是否应当向原告支付水电费、电梯维护费、卫生费以及上述费用的数额，原告是否应当向被告支付房屋维修费及因房屋漏水造成的损失等各执一词。关于租赁合同的效力，原告认为双方签订的租赁合同是有效的，涉案租赁房屋的建设经过花都区狮岭镇规划建设办公室批准，并提交图纸一张拟证明其上述主张，该图纸上有手写体载明同意报消防审批并由广州市花都区狮岭镇规划建设办公室盖章。被告认为涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证因此双方签订的租赁合同是无效的。
关于截至2014年9月30日被告应向原告支付的租金、水电费、卫生费、变压器增容费等费用的数额问题，原告认为双方于2014年9月16日签订的《协议书》已经对上述费用进行了结算，被告应当向原告支付的费用为388000元，该笔费用已经扣减了《家某多应扣费用明细表》中确定的61205元，如果先达成协议而未扣减应扣费用的话，付款金额也并非是协议书中约定的数额。从社会常识看，应该对相关费用进行清算后，双方才能达成结算协议，这是正常的交易手续，双方确认数额明细表后才能制定还款协议。被告认为2014年9月16日原、被告双方先签订《协议书》再签订《家某多应扣费用明细表》，《协议书》中约定的388000元是没有扣除《家某多应扣费用明细表》中的61205元的。
关于租金支付的截止时间，原告认为应当计算至原、被告双方签订《解除合同协议书》之日即2015年1月16日止，被告于2015年1月20日将涉案场地交付给原告。被告认为2015年1月12日原告擅自切断房屋电源房屋，导致被告无法正常使用租赁房屋，费用计算应该截至该日，被告并确认其于2015年1月20日基本退场。
关于2014年10月1日后被告使用涉案场地产生的水电费、电梯维护费及卫生费的问题。原告认为水电费为25888元、电梯维护费为2400元、卫生费为3000元，水电费是由原告每月进行抄表，被告使用的有单独的水表及电表，被告的负责人及原告进行抄表确认，有登记薄进行核对，原告先代为缴纳水电费，被告多通过现金方式与租金一起每月向原告缴纳。电梯维护费在合同第十二条中约定按实际面积分摊，具体分摊的标准原告现无法确认。原告并提交电脑城租金明细表、水电表度数登记薄、家某多商场三楼电脑城水电费表及发票拟证明其主张。第一次庭审中，被告答辩中陈述2014年10月1日至被告无法继续使用承租房屋之日止应付的租金、水电费、电梯维护费、卫生费共计233370元，于其后的庭审中陈述上述期间内的水电费为17970元，电梯维护费为2400元，卫生费为租赁期内每月1000元。对于原告提供的上述证据，被告对电脑城租金明细表的部分内容的真实性予以确认，主要是明细表内其他项标明-8345元，该款项是应当扣减的房屋维修费用，是双方都确认的费用，对于表中的水电费部分确认数额，但不确认具体年月份的时间。被告于某提交的代理词中陈述，根据交易习惯及客观事实，一般水电抄表及计费方式应为本月对上月读数进行抄表及计算，《电脑城租金明细表》中11月份的水电费实际发生于10月份，12月份的水电费实际发生于11月份，根据上述表显示，2014年10月份电费应为7048元，2014年11月份电费应为5560元，合计12608元，对电梯维护费不同意支付，对卫生费予以确认并同意支付。被告对诉讼过程中陈述不一的解释为第一次庭审中的陈述是参照之前每月水电费的数额计算得出的估算金额，并认为电梯由原告维护，但承租期间内电梯常有故障，原告没有尽到维护义务，电梯维护费是按年交纳的，双方关于电梯维护费也没有明确的计算依据，被告认为每年的电梯维护费是3800元。
关于房屋漏水及维修的问题，被告称漏水是因为房屋主体结构存在问题，没有证据提交。涉案房屋在承租期间从2012年2月25日开始陆续漏水，被告多次找原告的负责人，当时原告的负责人找人进行修补，但未能解决根本问题，最后原告处于不管状态，被告于2012年5月18日、2012年6月7日、2014年9月16日自行维修。原告称涉案房屋并不存在被告陈述的房屋主体结构漏水，原告租赁给被告的是没有漏水的房屋，但因被告装空调管、孔过大，导致在房屋墙壁渗水，而不是在天花板漏水，如果像被告称在其承租开始就漏水，被告不会与原告承租至今原告对被告的维修事实及维修费数额均不予认可。原告表示其同意支付维修费8345元，但原告同意支付该笔维修费并不是因为涉案房屋存在漏水等现象，原告对该笔费用的发生没有过错，即并非原告的原因造成要维修房屋，也不是因为房屋质量问题导致的渗水，而是被告自己使用房屋不当导致房屋渗水。
诉讼中，依照被告的申请，本院向广州市国土资源和房屋管理局发函查询涉案租赁物的权属情况及房屋占用范围内的土地权属及土地用途情况，该局向本院复函称：由于贵院来函中缺少广州市花都区狮岭镇联合村旧屋经济社自编雄狮东路五号之一三楼的具体坐标及用地红线等相关资料，我局暂无法协助查询，请提供该地块的准确坐标或用地红线，以便我局配合查询其准确信息。依照被告的申请，本院向广州市规划局花都分局发函询问涉案租赁物的规划报建情况，该局向本院复函称：来文所述建筑物在我分局未能查询到相关规划报建信息。
诉讼中，依照原告的诉讼保全申请，本院作出（2015）穗花法民三初字第323号民事裁定书，裁定如下：一、查封担保人张金朋所有的位于广州市花都区新华街兰花路3号锦尚名苑23栋504房（产权证号：C3××96）；二、冻结被告银行存款489968元或查封被告价值相当于489968元的财产。
本院认为：第一，关于原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力，原告称涉案租赁房屋的建设经过花都区狮岭镇规划建设办公室批准，但其提交的图纸无法证明其上述主张，且经广州市规划局花都区分局回复涉案建筑物未能查询到相关规划报建信息，本院对原告的陈述不予采信，因此，上述合同虽是双方的真实意思表示，但该租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，双方签订的上述合同应为无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因上述合同无效，本院依法向原、被告行使释明权，原、被告经本院释明变更了诉讼请求及反诉请求，本院予以准许。
第二、合同无效后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都没有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同无效，原告应当向被告返还其交纳的保证金80000元，因此被告反诉请求原告向其返还保证金80000元合理有据，本院予以支持。被告反诉请求原告支付保证金的利息，理据不足，本院不予支持。
关于2014年9月30日前的占有使用费等费用的问题。原、被告双方对此的主要分歧在于费用的数额，即双方2014年9月16日签订的《协议书》中约定被告应付费用388000元是否应当扣除《家某多应扣费用明细表》中的61205元。原、被告双方对于上述两份文件的签署顺序各执一词，被告陈述《协议书》签订在前《家某多应扣费用明细表》签订在后，但从《协议书》的内容来看，原、被告双方签订协议的目的是为了就截止到2014年9月30日的租金等所有被告应付的费用进行结算，若签订《协议书》之后双方重新发现应该扣减的费用，则应当在《家某多应扣费用明细表》上予以注明，因此，被告的主张不符合日常生活经验，原告陈述双方先就应扣减的费用进行清算才达成的结算协议，符合正常的交易程序，本院对原告的陈述予以采信，截至2014年9月30日，被告应向原告支付的租金等费用为388000元，原、被告双方一致确认被告已经支付了150000元，因此，原告请求被告支付截至2014年9月30日的占有使用费、水电费、卫生费、变压器增容费等费用共238000元合理有据，本院予以支持。
关于2014年10月1日至2015年1月16日期间的占有使用费问题。涉案合同虽然无效，但被告使用了涉案场地，因此，被告应当向原告支付其使用涉案场地期间的占有使用费。被告认为2015年1月12日原告切断租赁房屋的电源导致被告不能正常使用租赁房屋，上述费用应当计算至2015年1月12日，但原告对此予以否认且被告亦无其他证据予以佐证，本院不予采信。原、被告双方庭审中陈述被告2015年1月20日退场，因此，被告应当支付其退场之前的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，原告请求被告支付2014年10月1日至2015年1月16日的占有使用费210000元，合理有据，本院予以支持。原告请求被告按照日千分之一的标准向其支付滞纳金，依据不足，本院不予支持。
关于2014年10月1日至2015年1月16日的水电费、电梯维护费及卫生费的问题，首先，被告是否应当支付上述期间内的水电费、电梯维护费及卫生费，被告使用了涉案场地并同意支付水电费及卫生费，关于电梯维护费，被告表示其不同意支付，但被告确认使用涉案场地期间是由原告进行电梯维护，被告认为原告未尽到维护义务但对此并未提交证据证明，因此，本院对被告上述陈述不予采纳，被告亦应当向原告支付其使用涉案场地期间的电梯维护费。其次，被告在2014年10月1日至2015年1月16日产生的水电费、电梯维护费及卫生费的金额问题，原告认为原、被告双方每月在登记薄上抄表确认水电费的金额，但原告提交的登记薄并不能显示被告对水电费的金额进行了确认。被告第一次庭审中陈述上述期间内的水电费数额为17970元，电梯维护费为2400元，被告于某改变了上述陈述，但被告对其陈述前后不一并未给出合理解释，因此，本院对被告变更后的陈述不予采信，本院对被告第一次庭审中的陈述予以采纳，原告请求被告支付上述期间内的水电费17970元和电梯维护费2400元本院予以支持，原告诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。被告确认上述期间内的卫生费为3000元并同意支付，原告请求被告支付上述期间内的卫生费3000元，理据充分，本院予以支持。
关于被告反诉请求的房屋维修费、因房屋漏水造成的损失，被告认为因主体结构存在质量问题导致漏水，但被告提供的证据并不足以证明其主张且原告予以否认，本院对被告的上述陈述不予采信，虽被告未能证明原告对涉案房屋的漏水存在过错，但原告表示其同意支付房屋维修费8345元，因此，被告反诉请求原告支付房屋维修费8345元的部分，本院予以支持，被告反诉请求中的超出部分，本院不予支持。同理，因被告未能证明原告对涉案房屋漏水及因房屋漏水造成的损失有过错，因此，被告反诉请求原告支付房屋维修费利息、因房屋漏水造成的损失及其利息依据不足，本院不予支持。被告反诉请求原告向其支付空调维修保养费、广告牌制作安装费及其利息依据不足，本院不予支持。
关于观光电梯的拆除问题。观光电梯的权属人是被告，被告可自行处分观光电梯，原告对此亦予以确认并认为被告可自行前往拆除，因此，对于被告请求原告返还观光电梯并配合被告办理电梯拆除工作，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：
一、被告广州市锐奇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市家宜多实业有限公司支付截至2014年9月30日的占有使用费、水电费、卫生费、变压器增容费等费用238000元；
二、被告广州市锐奇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市家宜多实业有限公司支付2014年10月1日至2015年1月16日的占有使用费210000元；
三、被告广州市锐奇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市家宜多实业有限公司支付2014年10月1日至2015年1月16日的水电费17970元、电梯维护费2400元、卫生费3000元；
四、原告深圳市家宜多实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州市锐奇贸易有限公司返还保证金80000元；
五、原告深圳市家宜多实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州市锐奇贸易有限公司支付房屋维修费8345元；
六、驳回原告深圳市家宜多实业有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告广州市锐奇贸易有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8650元，由原告深圳市家宜多实业有限公司负担328元，由被告广州市锐奇贸易有限公司负担8322元。反诉案件受理费6634元，由原告深圳市家宜多实业有限公司负担619元，由被告广州市锐奇贸易有限公司负担6015元，财产保全费2970元，由原告深圳市家宜多实业有限公司负担113元，由被告广州市锐奇贸易有限公司负担2857元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 白一帆
人民陪审员 袁伟峰
人民陪审员 黄海珍
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 朱婷欣
黄丽雅