湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民一终字第209号
上诉人（原审原告）孙慧英。
上诉人（原审原告）吴舒伟。
两上诉人的共同委托代理人全建国，常德市洞庭法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）湖南文理学院。
法定代表人魏怡，该院院长。
委托代理人刘灿。
委托代理人李承芳。
上诉人吴舒伟、孙慧英因房�租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2012）武民初字第986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙慧英、上诉人孙慧英和吴舒伟的共同委托代理人全建国，被上诉人湖南文理学院的委托代理人刘灿、李承芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1、2010年6月20日，孙慧英（乙方）与湖南文理学院（甲方）签订了《白马湖门面租赁合同》。合同约定，甲方同意将白马湖医院旁第1楼18号、2楼13号-20号门面租赁给乙方使用，面积为1楼37.1平方米，2楼317平方米，房屋现已具备的附属设备如水、电、电源设备以及公共设施等亦提供给乙方使用；经营范围在不违反法律法规和学校规定的前提下合法经营，以及不得从事色情、赌博、洗脚按摩、传销、诊所、电子游戏、卡拉OK、舞厅；酒吧；网吧�项目的经营；经营期自2010年8月25日至2015年2月25日止；并对年租金的支付和押金缴纳，双方的权利义务，合同的变更、解除和终止；违约责任、免责条件补充协议，争议的解决等也作了相关约定。合同生效后，甲方按合同约定将租赁房屋交付给乙方经营。乙方承租门面后，孙慧英、吴舒伟对租赁的房屋进行了装修，于2010年9月9日，经过了消防安全检查，取得了消防部门颁发的营业许可，并于2010年9月22日在常德市工商行政管理局武陵分局登记注册，开办了武陵区狼堡中西餐厅。
湖南文理学院出租的综合服务大楼共二层，位于常德市武陵区三岔路办事处长家山社区滨湖路1805号，设计用途为商业用房，在楼房东侧、中间和西侧分别设有三个楼梯，因湖南文理学院已将二楼东西两侧先行出租给他人经营，故其与孙慧英、吴舒伟签订合同时，只有一个楼梯可供其使用。孙慧英和吴舒伟经营的武陵区狼堡中西餐厅开业经营后，常德市武陵区消防大队例行安全检查时发现其经营的武陵区狼堡中西餐厅设置在三级耐火等级建筑内，且建筑面积超过了200平方米，仅设置一个安全出口，消防设施不符合标准，要求孙慧英和吴舒伟进行限期整改。孙慧英和吴舒伟按消防大队的要求分别于2010年12月20日、2011年1月17日、4月8日、6月15日通过物业管理工作人员，四次向湖南文理学院书面反映情况，称原有的消防通道已被学校堵死，要求学校改建消防通道，但未获解决。2011年12月21日，常德市武陵区消防大队于当日对孙慧英和吴舒伟下达了责令改正通知书，责令该餐厅立即改正，但其仍未及时整改，后经该队集体研究认为，该餐厅的安全设施设置即疏散楼梯不符合《建筑设计防火规范》第5、3、2条之规定，且该场所作为公众聚集场所安全出口数量不足，严重威胁公共安全，符合《消防监督检查规定》第二十二条第一款（一）项关于实施临时查封的条件，应对该场所危险部位予以临时查封，故作出武公（消）决字（2011）第0165号公共行政处罚决定。吴舒伟和孙慧英对该行政处罚决定不服，于2012年1月10日向原审法院提起行政诉讼。经审理，于2012年3月9日作出（2012）武行初字第12号行政判决书，维持了消防大队的行政处罚决定。孙慧英和吴舒伟认为消防部门查封武陵区狼堡中西餐厅后，导致该餐厅停业，造成其资产投入、营业利润、原材料报废等各项损失647287元，而导致该损失产生的原因系湖南文理学院出租的房屋违反法律强制性规定，且经消防部门多次要求整改拒不履行整改义务，遂于2012年4月25日诉至原审法院，请求依法解除双方签订的《白马湖门面租赁合同》，并判决湖南文理学院赔偿孙慧英和吴舒伟各项损失共计647287元。
根据孙慧英和吴舒伟的申请，原审法院于2012年9月17日依法委托湖南里程资产评估有限责任公司、湖南里程有限责任会计师事务所常德分所分别对其经营的武陵区狼堡中西餐厅的涉案财产价值和收益进行司法鉴定。2012年10月23日，湖南里程资产评估有限责任公司作出（2012）湘里评鉴字第175号《涉案财产价值评估报告书》，其结论为：评估对象在评估基准日（2011年12月22日）的市场价值为338627元。同日，湖南里程有限责任会计师事务所作出湘里会（2012）鉴字1607号《武陵区狼堡中西餐厅收益测算报告》，其结论为：经测算，自2012年1月1日至2012年9月30日止，狼堡中西餐厅收益额为72731.79元。
此外，武陵区狼堡中西餐厅至今未恢复营业。
原审法院认为，本案的性质是房屋租赁合同纠纷，孙慧英、吴舒伟是房屋承租人，湖南文理学院是房屋出租人。争议的焦点为：1、本案是否具备解除合同的条件；2、湖南文理学院是否具有改建消防通道的义务和孙慧英、吴舒伟的经济损失应由谁承担？
本案是否具备解除合同的条件？孙慧英、吴舒伟认为，其与湖南文理学院签订的合同是双方真实意思表示，但合同中约定的租赁物违反了法律规定，应予解除。湖南文理学院认为，孙慧英和吴舒伟要求解除租赁合同的诉讼请求没有法律依据，依据合同法第九十四条，除当事人协商一致，或合同约定的解除合同的条件成就外，只有出现该条规定的5种情形，当事人才可主张解除合同。合议庭经评议认为，本案中，双方签订房屋租赁合同时，租赁房屋仅有一条消防通道，孙慧英和吴舒伟对此亦明知，其只能在此前提下选择决定租赁房屋的经营用途。其后的合同实际履行中，孙慧英和吴舒伟决定投资经营酒店，其作为经营者，应自行承担酒店经营�风险，该风险应包括但不限于所经营酒店符合消防要求。故孙慧英和吴舒伟所经营的“武陵区狼堡中西餐厅”被消防部门以消防不符合规定为由予以查封的过错在于其自身。湖南文理学院无违约行为，孙慧英和吴舒伟不享有合同解除权。对孙慧英和吴舒伟要求解除房屋租赁合同的诉讼请求不予支持。
湖南文理学院是否具有改建消防通道的义务和孙慧英、吴舒伟的经济损失应由谁承担？孙慧英和吴舒伟认为自己与湖南文理学院签订的《白马湖门面租赁合同》系双方真实意思的表示，但是在合同履行过程中，其发现二楼的其他楼梯无法使用，先后四次向湖南文理学院的后勤部门反映情况，要求其改建消防通道，湖南文理学院虽多次承诺改建，但一直没有履行整改义务，导致孙慧英和吴舒伟经营的武陵区狼堡中西餐厅被查封和停业，致使合同不能继续履行，湖南文理学�应当承担赔偿责任。湖南文理学院认为，本案所涉合同合法有效，其所建的劳动服务大楼不是为孙慧英和吴舒伟一家所建，孙慧英和吴舒伟开设一定规模的餐厅，其装修必须经过消防检查，否则不得办理营业执照、不得开业投入使用。孙慧英和吴舒伟未经法定审批程序，擅自装修、营业，违反相关法律规定的是孙慧英和吴舒伟自己而不是湖南文理学院，其后果应当自行承担。合议庭经评议认为，孙慧英和吴舒伟租赁湖南文理学院的房屋开设餐厅时，其装修业已经过消防主管部门验收合格，孙慧英和吴舒伟开办的餐厅正式营业后，消防主管部门以该餐厅的经营条件不符合消防安全规范的要求，并且在给予孙慧英和吴舒伟合理的整改期限后，其仍未能按照消防主管部门的要求完成整改任务为由予以查封。在整改期间，孙慧英和吴舒伟虽四次委托湖南文理学院的工作人�向学校领导转交书面申请，发出了要求湖南文理学院承担整改义务的要约，但是湖南文理学院对该要约并未进行书面承诺，双方对原租赁合同未达成补充协议，故湖南文理学院并不负有餐厅整改的合同义务，孙慧英和吴舒伟由此所产生的经济损失，应由其自行承担，其要求湖南文理学院赔偿的诉讼请求，没有事实和法律依据，对该请求不予支持。遂判决：驳回孙慧英、吴舒伟对湖南文理学院的诉讼请求。本案诉讼费10290元，由孙慧英、吴舒伟负担。
宣判后，孙慧英和吴舒伟不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判湖南文理学院赔偿其各项损失647287元。所持理由为：1、原审认定事实有误。双方对租赁物的通道并没有约定，被上诉人改变租赁房屋的设计结构，没有报送消防部门审核验收，也没有告知上诉人，上诉人对租赁物仅一条通道并不知情，且事后双方达成�由被上诉人增设一个通道的约定，原审未予认定；2、原审责任划分不公。被上诉人将存在安全隐患的租赁物交给上诉人从事商业活动，未向上诉人明示，有违诚信原则，属恶意欺诈，且被上诉人一直不配合上诉人的整改要求，故造成合同不能履行的责任在被上诉人；3、目前上诉人开办的餐厅被消防部门查封，合同目的难以实现，符合法定解除合同事由，应当改判双方合同解除，支持上诉人的原审诉求。
湖南文理学院辩称，请求驳回上诉，维持原判，所持理由为：1、湖南文理学院交付的租赁物没有违反合同的约定；2、孙慧英和吴舒伟租赁房屋后，自行开设餐厅，提高了租赁物的消防要求，消防部门要求其进行整改符合法律规定，应由孙慧英和吴舒伟负责整改。在孙慧英和吴舒伟拒绝整改导致租赁物被查封的情况下，损失应由其自行承担。
二审期间，孙慧英、吴舒伟和湖南文理学院均未向本院提交证据材料。
本院经审理查明的事实外，还查明，双方在《白马湖门面租赁合同中》第五条第5项约定，租赁有效期满或合同中止，孙慧英和吴舒伟可自行处理属于其添置可动产的设备和物品，对不动产包括装修部分及水电管线、卷闸门等必须在到期后的五个工作日内无条件、完好无损地交给湖南文理学院。房屋和不动产由湖南文理学院整体收回。
又查明，涉案门面的综合服务大楼原有三个通道，后被湖南文理学院隔断，出租给包括孙慧英、吴舒伟在内的三个不同的承租户进行经营。
另查明，根据孙慧英和吴舒伟的申请，原审法院依法委托湖南里程资产评估有限责任公司、湖南里程有限责任会计师事务所常德分所分别对其经营的武陵区狼堡中西餐厅停业后的涉案财产价值和餐厅收益进行司法鉴定。2012年10月23日，湖南里程资产评�有限责任公司作出（2012）湘里评鉴字第175号《涉案财产价值评估报告书》，其结论为：自2011年12月22日武陵区狼堡中西餐厅开始停业起，包括餐厅的装修、餐具、厨房用品、酒店用品、电器、家具、库存材料及其他投入财产的市场价值为338627元，其中餐具、厨房酒店用品、家具、电器等可继续使用的动产评估值为85946.97元。同日，湖南里程有限责任会计师事务所作出湘里会（2012）鉴字1607号《武陵区狼堡中西餐厅收益测算报告》，其结论为：经测算，自餐厅停业后2012年1月1日至2012年9月30日该所接受委托时止，狼堡中西餐厅收益额为72731.79元。
本院认为，本案是因孙慧英、吴舒伟承租了湖南文理学院的门面开设餐厅，后经消防验收不合格所引发的纷争，故案由应为房屋租赁合同纠纷。争议的焦点有二，一是双方的合同是否应解除；二是孙慧英、吴舒伟因餐厅被查封�成的损失应由谁承担。
关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，消防部门要求孙慧英和吴舒伟予以整改的原因是其经营的武陵区狼堡中西餐厅设置在三级耐火等级建筑内，且建筑面积超过了200平方米，仅设置一个安全出口，消防设施不符合标准。2011年12月23日，因整改不到位该餐厅被临时查封。虽然孙慧英和吴舒伟承租时知晓该门面仅有一个通道，但是该栋综合服务大楼原有三个消防通道，湖南文理学院将其隔成三部分分别租赁给了三个商户。孙慧英和吴舒伟租赁的门面一二层共计354.1平方米，已经达到公共聚集场所的标准，而双方在合同中约定该门面是用于商业经营，显然设置的安全出口无法满足该用途。孙慧英和吴舒伟在消防部门通知进行整改后，多次与湖南文理学院的相关负责人联系协商整改事宜，但一直未得到妥善处理。根据双方合同的约定，孙慧英和吴舒伟应在合同到期后无条件、完好无损地将门面交还给湖南文理学院，湖南文理学院对其不动产存在的消防隐患拖延整改，致孙慧英和吴舒伟无法继续经营，故对孙慧英和吴舒伟要求解除双方租赁合同的上诉请求予以支持。
关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，湖南文理学院将其所有的综合服务大楼改变原有设计结构，未向消防机构报验，提供的租赁物存在消防隐患，以致消防部门查封了孙慧英和吴舒伟开办的狼堡中西餐厅二楼。事后湖南文理学院并未按照孙慧英和吴舒伟的请求，对该�赁物进行有效整改，故湖南文理学院应当承担孙慧英、吴舒伟因餐厅查封所造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原审法院曾委托湖南里程资产评估有限责任公司、湖南里程有限责任会计师事务所常德分所分别对孙慧英和吴舒伟经营的武陵区狼堡中西餐厅停业后的涉案财产价值和收益进行了司法鉴定。孙慧英和吴舒伟对两份鉴定报告表示认可，未提交其他证据材料来证实其损失。湖南文理学院虽对两份报告书存有异议，但未提出重新鉴定的申请，本院对两份鉴定报告书依法采信。根据双方租赁合同的约定，合同解除或中止后，孙慧英和吴舒伟可自行处理餐厅的动产部分，故餐厅停业后的财产损失应当扣除其中可继续使用的动产部分。同时，因湖南文理学院的违约行为致使孙慧英和吴舒伟无法在合同期内正常经营餐厅，造成其可得利益损失，也应给予赔偿。综上，湖南文理学院违反合同约定，应当赔偿孙慧英、吴舒伟各项损失共计325411.82元（338627元＋72731.79元-85946.97元）。
综上所述，孙慧英、吴舒伟主张原审责任划分不当，法律适用有误的上诉理由，本院予以支持。原审适用法律和实体处理有误，依法应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2012）武民初字第986号民事判决；
二、解除上诉人孙慧英、吴舒伟与被上诉人湖南文理学院于2010年6月22日签订的《白马湖门面租赁合同》；
三、被上诉人湖南文理学院于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人孙慧英、吴舒伟因合同解除产生的各项损失325411.82元。
一审案件受理费10290元，二审案件受理费10290元，共计20580元，由上诉人孙慧英、吴舒伟负担10233.78元，由被上诉人湖南文理学院负担10346.22元。
本判决为终审判决。
审 判 长 关 飙
审 判 员 王道万
审 判 员 柳 萌
二〇一四年六月二十七日
代理书记员 向伟佳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（�）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正�理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。