中华人民共和国
福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第8270号
原告连莎（ShaLin），女，1958年4月27日出生，澳大利亚居民，住澳大利亚新南威尔士州车士活区。
原告许永顺（WingShunHui），男，1953年3月24日出生，澳大利亚居民，住澳大利亚新南威尔士州车士活区。
原告委托代理人苏秋斌、赵宸一，福建世礼律师事务所律师。
被告黄立森，男，1979年3月14日出生，汉族，住福建省漳浦县。
委托代理人柯华东、陈良华，北京大成（厦门）律师事务所律师。
第三人高月玲，女，1970年10月19日出生，住厦门市思明区。
原告连莎、许永顺与被告黄立森、第三人高月玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月3日受理，依法由审判员林晞吟担任审判长，与审判员冯军、人民陪审员江顺组成合议庭，适用普通程序，于2013年8月8日公开开庭进行了审理。原告连莎、许永顺委托代理人苏秋斌、赵宸一，被告黄立森及其代理人柯华东、陈良华，第三人高月玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连莎、许永顺诉称，二原告系夫妻关系，常年居住于澳大利亚，是位于厦门市思明区的三幢房屋（以下合称“诉争房屋”）的共有权人。2009年11月6日，二原告以连莎的名义通过代理人柯丽真与被告签署一份《房屋租赁合同》，约定将诉争房屋出租给被告作为旅馆住宿使用，租赁期限自2009年11月6日起至2017年11月5日止。该合同还同时约定：租赁期间，被告不得私自转租；被告在装修房屋时应取得原告的同意后方可自行改装，但不得损坏原有的建筑结构；被告应按国家有关规定申请相关经营所需执照及许可等事项。2012年8月期间，原告在国外突然得知被告自接收诉争房屋、开办旅馆住宿经营以来，一直未向有关部门办理相应的经营执照及许可，更在未征得原告同意的情况下，擅自大幅增加室内房间数量、拆除或增加原有隔墙、以及随意搭建户外露天楼梯，从而改变诉争房屋的主体结构并严重影响房屋的重力承受，已严重危及住宿旅客的生命安全。于是，原告于2012年8月26日书面通知被告，要求解除《房屋租赁合同》。该《通知书》经原告代理人柯丽真送达给被告，但被告拒绝予以签收，并对《通知书》所述要求不予理会。2013年3月13日，原告进一步得知，除上述违约行为外，被告还在2012年4月6日起便将诉争房屋转租给第三人进行经营，该行为再次违反了《房屋租赁合同》的约定。为此，2013年3月20日，原告再次发函给被告，明确告知被告《房屋租赁合同》自其签收函件之日起解除，并要求被告在签收函件之日起十个日历日内，将诉争房屋恢复原状并返还给原告。据查询，被告于2013年3月21日签收该函件，但至今未将诉争房屋恢复原状并返还给原告。原告认为，《房屋租赁合同》已于2013年3月21日解除，该合同系因被告的违约行为而解除，被告严重损坏了房屋原有面貌和植被环境，导致原告入住时要进行大范围的修缮，被告应立即按照原告的要求将诉争房屋腾空、恢复原状并返还给原告。被告至今未能履行相应的义务已严重侵害原告的合法权益，故现原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告于2009年11月6日签署的《房屋租赁合同》已于2013年3月21日解除；2、被告及第三人立即将位于厦门市思明区的三幢房屋腾空、恢复原状并返还给原告；3、被告立即向原告赔偿经济损失150000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告黄立森辩称，一、两原告要求确认房屋租赁合同解除并要求被告返还案涉房屋缺乏事实依据，应予以驳回。
1、答辩人并未将所承租的房屋转租，原告无权以此为由要求解除合同。根据答辩人向法庭提交的证据显示，被告承租了房屋后，仅仅将234号及案涉房屋的一部分及天权客栈部分承包给第三人进行经营。235号房屋近二分之一部分包括办公区部分、厦门市思明区部分仍由被告个人经营，被告不存在任何转租的行为。
2、答辩人并未擅自变动房屋建筑主体和承重结构，原告也未提出证据主张。被告建立的消防梯是案涉房屋作为旅馆使用必备的，且该户外消防梯并未变动房屋主体结构或重力承受。且原告并未提交任何证据证明被告改变了案涉房屋的主体结构并严重影响房屋的重力承受，原告无权以此为由解除合同。
3、被告并不存在未向有关部门办理相应的经营执照及许可的行为，原告无权以此为由要求解除合同。
二、本合同的约定和相关的法律规定，原告单方向被告发函要求解除合同的行为并不能成为合同解除的事由，原告的诉讼请求缺乏法律和合同依据，应予以驳回。
1、根据双方的约定，解除合同需要双方同意，原告在未取得被告同意的情况下要求解除合同不应予以支持。
2、被告以向原告发函要求解除合同已经超过三个月为由主张合同解除无法成立。
3、原告与被告因房屋租赁合同纠纷，一直在思明区人民法院进行诉讼，原告以被告签收函件超过三个月主张合同已经解除无法成立。
三、原告要求被告赔偿150000元的经济损失没有任何依据，应当予以驳回。
综上，被告并不存在任何违约行为，原告无权要求解除合同、无权要求被告返还案涉房屋并无权要求原告赔偿任何经济损失。原告单方向被告发函要求解除合同的行为并不能成为合同解除的事由，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
第三人高月玲述称，答辩人与被告之间为承包法律关系，理由如下：1、答辩人与被告于2012年3月30日签订了一份《天泉客栈承包合同》，该合同是由中介厦门新联洋房地产代理有限公司作为中介签订的，承包的部分为天泉客栈部分，咖啡屋部分及办公部分并没有承包；2、答辩人出具确认书的真实意思表示事实上为取得天泉客栈的经营权，因为本人不懂法，这份确认书是由叶青书写在他欺骗之下出具的，因为叶青说要长期住在天泉客栈，为了得到这笔生意，我根据他的授意写的这份确认书。综上所述，答辩人与被告黄立森之间事实上为承包合同关系，而非转租合同关系，因此，要求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，原告连莎、许永顺系夫妻关系，常年居住于澳大利亚，系厦门市思明区房屋的所有人，上述房屋结构均为混合。2009年11月6日，原告连莎、许永顺以连莎的名义通过代理人柯丽真与被告黄立森签署一份《房屋租赁合同》，约定：连莎把厦门市思明区房屋出租给被告作旅馆使用，建筑面积三栋共计1069平方米，空地面积750平方米；租赁用途为旅馆住宿；租赁期限自2009年11月6日起至2017年11月5日止；每月租金15000元；租金须在每三个月租期之首日以上期形式一次付款，即45000元整，被告每次向连莎缴纳租金以现金方式结算，业主或代理人收到租金应开出白条收据为证；押金为50000元，待合同期满被告结清租赁内所使用的水、电、煤气、电话、保险、物业管理费、工商营业税等费用后，连莎应将押金无息退还被告；租赁期间被告不得私自转租；租赁期间，双方不可借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前三个人通知对方，经双方同意，合同解除后，由提出解除合同一方支付100000元作为违约赔偿金；租赁期内，出租方提供房产，被告应爱惜，如因故意或过失造成租用房屋及其配套损坏，应负责恢复原状，并赔偿由此造成的经济损失；被告认为需要装修该房屋时，须取得出租方同意后方可自行改装，但不得损坏原有的建筑结构，待合同期满，被告因经营需要装修无需恢复原状；在租赁期间若设备损坏，由被告及时修复并自理费用，同时应做好防火、防盗和卫生清洁工作；租赁期间，被告应按国家有关规定自行申请营业执照，自行缴纳有关税赋等。合同签订后，柯丽真将讼争房交给被告。被告对讼争房进行了装修，增加一个消防梯，并将每层楼的一个客厅从中间切墙隔成了两个房间，墙体是12公分砖砌墙体。2010年6月10日被告将消防梯网上备案。
2012年8月27日原告寄两份《通知书》给柯丽真，其中一份给柯丽真的《通知书》内容为：由于黄立森先生违反租赁合同约定，没申请经营执照，从事非法经营活动，原告决定收回曾厝垵社235号、235号东幢、235号西北幢房屋，于2012年12月15日解除柯丽真与黄立森签订的上述房屋租赁合同；且认为黄立森违反合同约定，未征得出租方同意不顾房屋结构承受力，擅自在房屋内隔增加房间等改变房屋原状态，可能会危及到住宿旅客的生命安全，故要求黄立森自接到通知书之日起十五日内拆除上述变更，并恢复原状态，对于因擅自改变，使房屋遭受到破坏给予经营赔偿。原告另出具一份给黄立森的《通知书》，内容为要求解除合同，收回讼争房产，及将房屋恢复原状等。原告要求柯丽真将两份《通知书》交给黄立森签收。但被告称其并未受到该《通知书》。
2012年3月20日，被告与第三人签订《天泉客栈承包合同》，将天泉客栈经营业务（含住宿）承包给第三人，承包期自2012年4月5日至2016年4月4日，承包金每个月80000元，2013年1月1日前房租按每三个月付一次，2013年1月1日后房租按每六月付一次，第三人须支付给被告300000元作为承包押金，合同期满无条件退还；第三人有权依照法律及合同，自主经营天泉客栈，自行添加特种经营所需所有设备并自负盈亏，第三人在经营过程中发生的所有债权债务与被告无涉，因第三人原因导致被告对外承担债务，被告可在承担该债务后向第三人追偿；政府有关部门因第三人经营涉及或处罚的费用由第三人承担并交纳，承包期内所有发生的卫生、消防、治安、安全及影响周边居民正常生活等事项均由第三人自行解决；因国家、政府拆迁或不可抗力因素，致本合同无法履行的，本合同终止，承包费按第三人实际承包时间计算，多退少补，最后一期承包金按第三人实际承包时间计算，多退少补等。
2013年3月13日，第三人出具一份“确认书”：本人高月玲从2012年4月6日起从房东黄立森手上取得厦门市思明区（天泉客栈）的房屋使用权，届满时间至2016年4月6日。
原告委托代理人叶青于2013年3月20日发函给被告，因被告在接收三幢房屋之后，未经原告同意擅自改变房屋的建筑结构，导致房屋存在极其严重的安全隐患，且告知被告《房屋租赁合同》自其签收函件之日起解除，并要求被告在签收函件之日起十个日历日内，将三幢房屋恢复原状并返还给原告。原告将该函协同上述《通知书》通过邮递形式送达被告，并将邮寄的内容和单据进行了公证保全。被告于2013年3月21日签收该函件。该函声明原告已终止与柯丽真之间的委托代理关系。2013年6月5日原告委托代理人叶青向被告邮寄发出了《关于解除房屋租赁合同的补充说明函》：原告2013年3月20日发出的解除函件，被告已于3月21日签收；现再次告知被告，在被告签收上述函件之日起三个月后（即2013年6月21日），租赁合同将视为解除；请被告做好腾空房屋的准备。原告将邮寄的内容和单据进行了公证保全。被告于2013年6月7日签收该函件。柯丽真自2009年12月6日到2013年3月20日之间住在曾厝垵。
本案审理中，被告提供了柯丽真出具的收据及银行转账清单，拟证明被告向原告代理人交付房租、押金、管理费，且实际支付的租金为20000元／月（包含支付给原告代理人柯丽真的管理费5000元）。原告对收取的租赁押金50000元没有异议，但对管理费15000元的收据有异议，这是案外人与被告签订补充合同的收取的费用，这些证据和本案无关。
被告提供天泉客栈承包合同、天泉客栈财产移交清单、营业执照及税务登记证、个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、现场勘查意见书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证等，拟证明被告仅将讼争的235号部分承包给高月玲经营。原告认为被告与第三人签订的合同名称是承包合同，实际上是转租关系，被告的证据不能证明其主张。
以上事实，有原告提供的结婚证明书、集体土地建设用地使用证、福建省厦门市乡村房产契证、厦门市土地房屋权证、屋测量草图、照片、房屋租赁合同、通知书、邮寄凭证、确认书、公证书（关于解除房屋租赁合同的函）、邮件查询，被告提供的天泉客栈承包合同、房屋租赁合同、天泉客栈财产移交清单、营业执照及税务登记证、个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、现场勘查意见书、建筑工程竣工验收消防备案受理凭证、收据、银行转账清单、起诉状、裁定书及到庭当事人当庭陈述为证。
原、被告双方争议焦点：1、被告是否存在转租及擅自变动房屋建筑主体和承重结构问题的行为？2、原、被告之间的租赁合同是否已经解除？3、原告要求被告及第三人腾空恢复原状的诉求以及赔偿损失是否合理？
本院认为，1、关于转租：根据被告与第三人签订《天泉客栈承包合同》，双方在合同中既有承包金也有租金的表述，合同系承包或租赁性质应依合同内容予以确定；根据双方对第三人经营期间承担责任的方式作出的约定：第三人在经营过程中发生的所有债权债务与被告无涉，因第三人原因导致被告对外承担债务，被告可在承担该债务后向第三人追偿，从上述约定上看，第三人的“承包经营”方式是完全独立的经营，自负盈亏，对外的债权债务实际也由第三人承受，除“承包金”的约定外，被告对企业的利润、分成、盈亏、经营方式等涉及经营内容均不参与，该约定不符合承包的经营模式及承担责任方式，而与房屋租赁合同中出租人将租赁物交付承租人使用、收益，而对其经营管理均不负责任，承租人支付租金的方式一致。双方对合同提前终止的责任承担方式的约定：“承包费按第三人实际承包时间计算，多退少补”，该约定也证明双方的“承包经营合同”与经营无关，终止合同时也仅依使用租赁物的时间支付相应的对价即租金，被告与第三人签订的《天泉客栈承包合同》，名为承包实为房屋租赁，即被告将其承租的房屋部分转租给第三人经营使用，由第三人支付给被告租金。2、关于是否擅自变动房屋建筑主体和承重结构：被告在庭审中承认对讼争房进行了装修，增加一个消防梯，并将每层楼的一个客厅从中间切墙隔成了两个房间，墙体是12公分砖砌墙体。本院认为，讼争房为砖混结构，增加隔墙，势必增加楼板的承重，进而影响到墙体，被告的行为必然对房屋造成一定的损害，但是否影响到房屋建筑主体和承重结构，因原告未申请相关部分鉴定，故原告该项主张暂不予采信。3、关于合同是否已经解除：合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。解除权属于形成权，不需对方当事人的同意，只需解除权人的单方意思表示，即可发生解除合同的法律效果。根据合同法及相关司法解释的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以行使合同解除权，原告在知晓被告违反相关规定后通知被告解除双方之间签订的房屋租赁合同，该行为符合法律规定，被告在收到解除合同通知后未在合理期限内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，本院对被告提出的原告“单方向被告发函要求解除合同的行为并不能成为合同解除的事由”的主张不予采信，原告要求确认原、被告于2009年11月6日签订的《房屋租赁合同》已于其通知到达被告之日的2013年3月21日解除可予准许。4、关于原告要求被告及第三人立即将讼争房腾空、恢复原状并返还给原告：原、被告签订的《房屋租赁合同》既已解除，原告要求现讼争房的实际使用人被告及第三人将讼争房腾空及返还给原告可予准许，但《房屋租赁合同》的相对方是原告和被告，原告要求被告将房屋恢复原状可予准许，但要求第三人将讼争房恢复原状没有依据，不予支持。5、关于赔偿经济损失150000元：原告称被告严重损坏了房屋原有面貌和植被环境，导致原告入住时要进行大范围的修缮，故要求被告赔偿150000元的经济损失，但并未提供任何证据予以证明其损失及要求赔偿150000元的依据，故本院对原告该诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《?最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告连莎、许永顺与被告黄立森于2009年11月6日签订的《房屋租赁合同》于2013年3月21日解除；
二、被告黄立森及第三人高月玲应于本判决生效之日起十日内将其承租的厦门市思明区腾空返还给原告，被告黄立森并应当在返还前将上述租赁物恢复原状；
三、驳回原告连莎、许永顺其他的诉讼请求。
本案案件受理费3300元，由原告连莎、许永顺负担3200元，由被告黄立森负担100元。被告应负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告连莎、许永顺可在判决书送达之日起三十日内，被告黄立森、第三人高月玲可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林晞吟
审 判 员 冯 军
人民陪审员 江 顺
二〇一三年十一月九日
书 记 员 辛 鹏
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。