江西省乐平市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0281民初1798号
原告汪金秀，女，1965年10月9日出生，住乐平市。
原告王德全，男，1965年8月10日出生，住乐平市。
两原告的委托代理人万小荣，江西京天律师事务所律师（一般代理）。
两原告的委托代理人万世洋，江西京天律师事务所律师（一般代理）。
被告乐平华润置业有限公司，法定代表人：魏正根，系该公司董事长，住所地：乐平市。
委托代理人成新生，江西求正沃德律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人刘艳艳，江西求正沃德律师事务所律师（特别授权）。
原告汪金秀、王德全诉被告乐平华润置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王德全及汪金秀、王德全的共同委托代理人万小荣、万世洋，被告乐平华润置业有限公司的委托代理人成新生、刘艳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汪金秀、王德全诉称，被告于2012年开盘宣传出售位于乐平市××××南路北侧的翥山天城商业街店面，从其开始宣传时就一直声称华润万家以及20多家一线品牌将入驻该商业街，于是，原告以及诸多业主便基于华润万家以及20多家一线品牌的商业价值争相抢购被告出售的店面。2012年10月18日原告与被告签订了（xxx）号商品房买卖合同，约定该店面为22257.31元每平方米，总价为1606755元。但该合同签订后，华润万家及一线品牌一直未入驻该商业街，为此，原告及其他业主多次找到被告，询问华润万家何时入驻，被告均告知华润万家即将入驻。直到2017年1月，原告才得知，华润万家已经确定不会入驻该商业街，至此，原告才发现，被告登记公司名称时故意带有“华润”二字，但实际上华润置业公司与华润万家没有任何关系，被告一直在虚假宣传，欺诈广大群众争相抢购，目的就是利用华润万家以及20多家一线品牌的商业价值来扩大宣传其开发的商场的潜力，促成其商铺的高价格、快时间销售。为此，原告委托江西大信诚信资产评估有限责任公司对该店面进行资产评估，评估公司于2017年3月13日作出了赣诚信评字【2017】第36号资产评估报告书，评估结果为5516元每平方米，总评估值仅为398366元，显然该店面的实际价值远远低于交易价值1606755元，显失公平。综上，《合同法》第五十四条规定，显失公平以及一方欺诈的情况下订立的合同可予以撤销。为此，原告诉至法院请求支持其以下诉讼请求：1、撤销原、被告签订的（xxx）号商品房买卖合同，并归还原告购房款1606755元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告汪金秀、王德全为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1、视频资料，第一段视频是被告做店铺销售时提供给原告的，原告看到视频资料后，在没有签订合同的情况下，把购房款交给了被告，是促使原告购买商铺的原因之一；第二段视频资料，是我们到现场看了情况，两个视频资料鲜明的对比，每个人都可以看出里面的差异在哪里。2、宣传画册，原告购买商铺时，由被告提供给原告的，这是促成原告购房商铺的直接原因，也构成了欺诈。3、商品房买卖合同。4、评估报告书，证明被告并没有落实原规划，21家品牌并没有入驻，水幕电影也没有了。周贵民所购店铺价值18632元每平方米，合计1031068元，徐显兵所购店铺价值5858元，合计372911元，王德全所购店铺价值5516元每平方米，合计398366元。5、调查笔录8份，相关租赁协议。6、承诺书。
被告乐平华润置业有限公司辩称，一、原告与答辩人之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，已经履行完毕，不存在应当被撤销的法定情形。答辩人从未宣传过“华润万家”将入驻华润翥山天城商业街，宣传手册《华润翥山天城财富导航》宣传的内容为“华润万家”以及一线品牌商家将入驻华润翥山天城，华润翥山天城是被告所开发的项目整体，而非原告所述的入驻华润翥山天城商业街。且答辩人所进行的宣传并非虚假宣传，答辩人更无欺诈的意图及行为，原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》亦不存在显失公平的情形。原告撤销合同的主张既不符合情理，也不符合法理，不应被支持：1、答辩人与××货投资（××）有限公司就“华润万家”入驻华润翥山天城项目事宜签订《商品房预租协议》的时间为2012年9月18日，答辩人进行平面媒体宣传的时间在2012年9月18日后，所以答辩人在已经签订了《商品房预租协议》的情形下宣传“华润万家”即将入驻华润翥山天城的内容是真实的，不存在虚假宣传的情形。原告与答辩人签订《商品房买卖合同》的时间为2012年11月23日，此时，答辩人与××货投资（××）有限公司签订的《商品房预租协议》仍处于真实有效的状态，“华润万家”也确实准备入驻华润翥山天城，故答辩人在与原告签订合同时根本不存在欺诈的故意，也不存在实施欺诈的行为。答辩人的宣传手册《华润翥山天城财富导航》上明确载明：“本手册仅供参考，一切图文资料、规划设计均以政府最终批准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归属开发商”。答辩人的宣传手册内容不应当被视为要约和合同内容，广告和宣传资料均被排除在要约之外。而《商品房买卖合同》约定了“买卖双方之间的一切权利义务以合同及其附件为准”。2、原告认为合同显失公平的依据为《赣诚信评字【2017】第36号资产评估报告书》，但该评估书系原告单方委托评估机构进行评估得出的报告书，评估报告的内容及形式的效力均存疑，不能作为认定合同显失公平的依据。答辩人与原告签订的《合同补充协议》第八条明确约定：“买卖双方之间的一切权利义务以本合同及其附件为准”。双方的合同依法具有法律效力，合同中关于房屋价格的约定系合同双方真实意思表示，且原告签订合同时并未主张合同约定的房屋价款过高，所以合同中关于商铺价格的约定也应当是合法有效的。原告购买商铺是基于自身对华润翥山天城潜在商业价值的预估评价的投资行为。投资肯定是存在风险的，原告的合同预期利益属于原告购买商业街商铺这一投资行为所应承担的风险范围，故原、被告签订的合同根本不存在显失公平的情形。二、退而言之，即使原告与答辩人之间签订的《商品房买卖合同》存在被撤销的法定情形，原告行使撤销《商品房买卖合同》权利的期限已过，其无权再主张撤销与答辩人签订的合同。原告购买的商铺所位于的华润翥山天城商业街早于2013年10月1日就已经开业，若“原告与答辩人之间签订的《商品房买卖合同》存在被撤销的法定情形”这一假设成立，原告在知道或者应当知道撤销商品房买卖合同事由之日（2013年10月1日）起的一年内（至2014年10月1日）也并未经任何法律程序行使自己的权利。故原告撤销与答辩人签订的商品房买卖权利已经消灭，原告撤销合同的主张无事实及法律依据。
被告乐平华润置业有限公司为支持其辩称，向本院提交了以下证据：1、被告营业执照一份，证明被告的民事主体和诉讼主体均适格；2、2009年8月31日的《国有建设用地使用权出让合同》一份；3、2010年6月3日的《建设用地规划许可证》一份；4、2011年10月26日的《国有土地使用证》一份；5、2012年4月18日的《建设工程规划许可证》一份；6、2012年4月29日的《建筑工程施工许可证》一份；7、2012年9月19日的《商品房预售许可证》一份；8、2012年10月18日的《商品房买卖合同》；9、《工程竣工验收备案表》两份；10、房屋交付材料一份；11、房屋产权证复印件一份；12、店面租赁合同；证据2-12的证明内容：（1）被告依法开发建设本案所涉的华润翥山天城项目；（2）被告依法将其开发建设的本案所涉商品房出售给原告，双方依法订立了合同。该合同附件四：合同补充协议的第八条“关于合同以外资料的效力”中明确约定“售楼书及宣传广告为要约邀请，不构成合同要约，买卖双方之间的一切权利义务以合同及其附件为准，楼盘模型、宣传资料及销售广告均不能作为合同履行的依据”，该约定已经将合同内容之外的广告和宣传资料排除在要约之外；（3）该合同系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，也不具有其他合同无效的法定情形，该合同依法具有法律效力；（4）就该合同，原告已支付了购房款，被告已依约将房屋交付至原告，该房屋已办理了产权证书，双方均履行了合同，且早已履行完毕。13、《华润翥山天城财富导航》一份；14、品牌签约会邀约名单及意向合作协议书；15、被告与××货投资（××）有限公司签订的《房屋预租协议》一份；16、江西洪客隆百货投资有限公司企业信息一份；17、被告与××货投资（××）有限公司签订的《房屋租赁合同》一份；18、洪客隆百货投资（景德镇）有限公司与被告就《房屋租赁合同》事宜的来往信函邮件；19、翥山天城、万尚广场、城市经典合同备案表；证据13-19的证明内容：（1）《华润翥山天城财富导航》中宣传华润翥山天城集商业步行街、大型商超、高端住宅、星级酒店及精品公寓于一体，作为大型商超的“华润万家”将入驻华润?翥山天城项目，而非原告所述的将入驻华润翥山天城商业步行街；（2）原、被告双方已在《商品房买卖合同》中明确约定“合同内容之外的广告和宣传资料均排除在要约之外”，同时华润翥山天城财富导航也明确载明“本手册仅供参考，一切图文资料、规划设计均以政府最终批准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归属开发商”。简而言之，华润翥山天城财富导航等广告宣传资料均不应当视为要约和合同内容；（3）事实上，很多品牌商家均已参加大型主力店签约会且大部分商家与被告签订了《意向合作协议书》；（4）洪客隆百货投资（景德镇）有限公司于2012年9月18日与被告签订了《房屋预租协议》，协议约定华润万家在被告交付房屋后入驻华润翥山天城。被告在已经与××货投资（××）有限公司签订了《商品房预租协议》的情形下所进行的“华润万家”即将入驻华润翥山天城的宣传内容是真实的，完全不存在虚假宣传的情形；（5）被告与原告签订《商品房买卖合同》的时间2012年10月18日，显然《房屋预租协议》签订时间先于《商品房买卖合同》，被告在此情形下与原告签订《商品房买卖合同》，根本不存在欺诈的行为；（6）被告于2015年5月6日与××货投资（××）有限公司签订了《房屋租赁合同》，“华润万家”准备于2016年3月30日入驻华润翥山天城，后因客观原因导致《房屋租赁合同》未继续履行；（7）被告开发的翥山天城的商铺价格与其他地段商铺价格相比更具优势，《商品房买卖合同》根本不存在显失公平的情形。20、被告与聂鹤成、魏明亮签订的《房屋租赁意向合同书》一份；21、世纪华联开张照片1张；22、世纪华联与华润万家两家企业实力排名对比表一份；证据20-22的证明内容：（1）华润万家因故不能入驻，被告重新招商引进世纪华联入驻，并与聂鹤成、魏明亮签订了《房屋租赁意向合同书》，双方在合同中明确约定聂鹤成、魏明亮承租房屋中的二楼必须租赁给世纪华联用于超市经营，且合同双方也已按照合同履行；（2）世纪华联已按约入驻并开张营业；（3）华润万家与世纪华联均属大型超市，且世纪华联的销售排名、门店总数、加盟店数均位居华润万家之前。23、2013年10月1日华润翥山天城商业街开街照片5张；24、2014年业主闹事照片2张；证据22-23的证明内容：（1）早在2013年10月1日，原告购买商铺所位于的华润翥山天城商业街就已经开业。原告在华润翥山天城商业街主要商铺入驻营业时就应当知道“华润万家”已经不具备入驻商业街的客观条件了。但原告在知道或者应当知道撤销商品房买卖合同事由之日（2013年10月1日）起的一年内（至2014年10月1日）也并未经任何法律程序行使自己的权利；（2）商铺业主曾于2014年以打横幅的方式进行维权，说明原告早在3、4年前就已经知道“华润万家”等一线品牌商家已无法入驻华润翥山天城商业街，但原告却并未在其知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，现除斥期限已过，原告无权行使撤销权。
经审理查明，2012年10月18日原告汪金秀、王德全（作为买受人）与被告乐平华润置业有限公司（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》（预售合同编号：1218-269）1份，合同约定“买受人向出卖人购买位于乐平××翥××天城商业街××房的商铺，建筑面积为：72.19平方米，套内建筑面积为：59.200平方米，单价为每平方米22257.31元，总金额为1606755元”。当日，原、被告双方还签订了《合同补充协议》1份，协议第八条约定“关于合同以外资料的效力：出卖人的售楼书、售楼中资料、数据以政府主管部门的文件为准，如有变化恕不另行通知，售楼书及宣传广告为要约邀请，不构成合同要约，买卖双方之间的一切权利义务以本合同及其附件为准，楼盘模型、宣传资料及销售广告不能作为本合同履行的依据”。合同与补充协议签订后，双方按约履行了支付房款和交付商铺等合同义务。原告认为其购买被告开发的华润翥山天城商业街的商铺是基于被告宣传的“华润万家以及20多家一线品牌将入驻华润翥山天城”这一前提，而华润万家以及20多家一线品牌迟迟未入驻致其所购商铺的实际价值远远低于合同价格，后原告委托相关评估机构进行评估鉴定，江西大信诚信资产评估有限责任公司于2017年3月13日作出《赣诚信评字【2017】第36号资产评估报告书》，评估结果为“王德全（翥山天城商业街S6-225）72.22平方米，评估值398366元，5516元/平方米”。据此，原告认为被告作出的“华润万家以及20多家一线品牌将入驻华润翥山天城”系虚假宣传，属于欺诈行为，其购买的商铺实际价值远远低于合同价格，显失公平。为此，原告诉至法院，要求撤销双方签订的房屋买卖合同，引起本案诉讼。
另查明，2012年9月18日，被告乐平华润置业有限公司（作为甲方）与××货投资（××）有限公司（作为乙方）签订了《房屋预租协议书》1份，该协议书约定“甲方将其开发的位于乐平市迎宾东路与洎阳路交汇处的原市委A01、A03地块上建设房屋的地上一至三层出租给乙方开办超市使用，甲方承诺：1、甲方根据乙方开办商场的实际需要制定该物业的规划设计方案（以本协议书附件1的相关图纸和附件2《华润万家生活超市建设标准》为准）……3、该租赁物业的交付日期初步定为2014年12月31日……”。该协议书签订后，洪客隆百货投资（景德镇）有限公司向被告出具了1份500万元的工商银行保函作为履约的定金担保。2015年5月6日，被告乐平华润置业有限公司（作为甲方）与××货投资（××）有限公司（作为乙方）签订了《租赁合同》1份，该合同在《房屋预租协议》的基础上，将双方在租赁合同的权利、义务进一步作了明确约定。至今洪客隆百货投资（景德镇）有限公司未承租乐平华润置业有限公司开发完成的租赁物业，双方因租赁合同产生纠纷，致使华润万家最终未入驻华润翥山天城。
上述事实，有当事人的陈述，庭审材料，原、被告提交的证据为证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、被告是否进行过“华润万家以及20多家一线品牌将入驻华润翥山天城商业街”的宣传？2、被告关于华润万家将入驻华润翥山天城的宣传行为是否构成欺诈？3、原告所购商铺的评估价格远远低于合同交易价值是否足以认定双方签订的《商品房买卖合同》显失公平？
针对第1个争议焦点：被告的《华润翥山天城财富导航》在前言部分标明了“华润翥山天城集商业步行街、大型商超、高端住宅、星级酒店及精品公寓为一体”，其中并未发现有“华润万家以及20多家一线品牌将入驻华润翥山天城商业街”的文字及标识存在。且庭审时，原告明确表示其在诉状中所称的华润万家入驻的华润翥山天城商业街不能片面理解为商业街，而应扩大理解为华润翥山天城整个项目，故原告主张“被告从开始宣传时就一直声称华润万家以及20多家一线品牌将入驻华润翥山天城商业街”不符合事实，本院不予采信。
针对第2个争议焦点：首先，合同法意义上欺诈的构成要件为：1、行为人具有欺诈的故意；2、行为人具有欺诈行为；3、相对人陷于错误是基于行为人欺诈，即相对人并非因自己疏忽之故，而是因欺诈之故陷于错误；4、相对人因错误认识而为一定的意思表示。本案中，被告于2012年9月18日与××货投资（××）有限公司签订了《房屋预租协议》并约定被告按《华润万家生活超市建设标准》制定所租赁物业的规划设计方案（即被告为华润万家超市即将入驻华润翥山天城的标准需要建设该租赁物业）。根据在国家企业信用信息公示系统的查询显示：洪客隆百货投资（景德镇）有限公司的唯一股东为江西洪客隆百货投资有限公司，而江西洪客隆百货投资有限公司的唯一股东为华润万家（香港）有限公司，即洪客隆百货投资（景德镇）有限公司与华润万家（香港）有限公司是子公司和母公司的关系。结合华润万家（香港）有限公司是“华润万家”这一知名品牌所有者的情况，被告在与××货投资（××）有限公司签订《房屋预租协议》后将预租赁物业按华润万家超市建设标准进行建造，且洪客隆百货投资（景德镇）有限公司向被告出具了1份500万元银行保函以担保合同的履行。综合以上各前提，被告在销售其商铺进行广告推广时作出了“华润万家将入驻华润翥山天城”的宣传，不应认定有欺诈的故意和欺诈的行为。其次，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件4《合同补充协议》中第八条约定“关于合同以外资料的效力：出卖人的售楼书、售楼中资料、数据以政府主管部门的文件为准，如有变化恕不另行通知，售楼书及宣传广告为要约邀请，不构成合同要约，买卖双方之间的一切权利义务以本合同及其附件为准，楼盘模型、宣传资料及销售广告不能作为本合同履行的依据”。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，对于其自愿签订的合同协议有完全的理解能力，原告作为合同协议的签订一方，应依法受到其所签订合同协议的约束。双方明确约定了宣传资料及销售广告不能作为本合同履行的依据，故原告无权要求被告将宣传广告中的内容作为合同义务来履行实现。最后，原告主张被告一直在虚假宣传，欺诈广大群众争相抢购；如上所述，被告在作出“华润万家将入驻华润翥山天城”宣传时，其一直为华润万家的入驻作着积极的准备，并不存在故意欺诈广大业主的故意，而华润万家最终未如期入驻华润翥山天城的结果并不是被告可以预知的；原告作为一个谨慎的投资者，其购买被告开发的商铺系商业投资行为，应当明确投资本身具有风险，双方在《合同补充协议》中明确约定宣传资料及销售广告不能作为合同履行依据的情况下，原告应明确华润万家入驻华润翥山天城并非是合同的权利义务内容，其应预想存在着华润万家无法入驻的可能性，即商业投资行为存在着极大的风险性和不确定性。综上所述，被告关于华润万家将入驻华润翥山天城的宣传行为不构成欺诈。
针对第3个争议焦点：首先，显失公平的合同是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验，以订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项规定：在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者机构变更或者撤销。本案中，原告有能力花费上百万元的价格购买被告的商铺，表明原告具有较强的经济能力，具有较强经济能力行为人一般还具有较强的认知、决策、选择等其他社会能力。被告作为房产开发商，虽在房产开发方面具有相应的专业性和优势，但在房产销售方面，其与其他众多房产开发商一样，面临激烈的市场竞争和房产销售的压力。在原告决定是否购买案涉商铺、以何种价格购买案涉商铺之前，原告具有货比三家的自由选择权。虽然被告作出了“华润万家将入驻华润翥山天城”商业宣传，但双方并未将此宣传内容约定为合同的权利义务内容。原告理性、合理的预期应为：按合同价买下商铺的话，如华润万家入驻，市场实际价格将超过合同价格；如华润万家不入驻，市场实际价格将低于合同价格。最终，华润万家未能入驻华润翥山天城，导致原告的预期利益无法实现，反而所购商铺的评估价远远低于合同价。本案无证据显示双方在订立《商品房买卖合同》时存在着原告处于弱势地位、被告处于优势地位的情形，故案涉《商品房买卖合同》不存在一方当事人利用优势或对方缺乏经验的情形。其次，原告以其委托相关评估机构作出的案涉商铺的评估价格远远低于合同价格为由，认为双方签订的《商品房买卖合同》显失公平。对此，原告所提交的赣诚信评字【2017】第36号资产评估报告书的作出时间为2017年3月13日，本院对该份评估报告书的专业性、合理性、准确性不予置评，但该报告书作出时乐平市地区商业店铺价格恰处于低位时期（即整个地区的商业房产均处于低潮期），那么案涉商铺的低价是受到整个市场环境影响的（华润万家未入驻华润翥山天城的因素占比多少不得而知）。购置商铺的行为存在商业风险，商铺像任何一件商品一样，每天的价格都可能出现波动，买后涨了就赚、跌了就亏，双方签订合同时应对交易后的盈亏作出心里预期，并对选择此时、此价格交易的行为承担合同责任。合同签订后（交易完成后），商铺出卖人不得因商铺价格上涨以实际价格超过合同价格为由主张撤销买卖合同，商铺买受人亦不得因商铺价格下跌以实际价格低于合同价格为由主张撤销买卖合同，这是对“契约行为”的最基本的遵守。故原、被告签订的《商品房买卖合同》不属于显失公平的情形。
综上所述，本院认为，原告汪金秀、王德全与被告乐平华润置业有限公司所签订的商品房买卖合同存在欺诈和显失公平的情形。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告汪金秀、王德全的诉讼请求。
案件受理费19261元，决定由原告汪金秀、王德全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审判长 戴建华
审判员 徐国江
审判员 邵海寿
二〇一七年十一月十日
书记员 钱麓宇