四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2015）乐至民初字第02506号原告刘斌，男，生于1973年4月7日，汉族，四川省乐至县人，居民，住四川省乐至县。委托代理人廖健全，四川精略律师事务所律师。被告杨从付，男，生于1965年2月14日，汉族，四川省乐至县人，住四川省乐至县。委托代理人邓仕双，四川达平律师事务所律师。第三人杨汉忠，男，生于1964年2月2日，汉族，四川省乐至县人，村民，住四川省乐至县。第三人姚廷香（系杨汉忠之妻），女，生于1967年9月27日，汉族，四川省乐至县人，村民，住四川省乐至县。原告刘斌诉被告杨从付、杨汉忠，姚廷香案外人执行异议之诉一案，本院于2015年11月26日立案受理，依法组成合议庭于2015年12月29日公开开庭进行了审理。审理过程中，因被告杨汉忠、姚廷香不反对原告作为案外人的执行异议，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条之规定，将起诉时列为被告身份的杨汉忠，姚廷香变更列为第三人，并将相关情况告知原告。原告刘斌、被告杨从付及其委托代理人邓仕双、第三人杨汉忠及姚廷香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘斌诉称，乐至县人民法院作出了（2015）乐至执异字第8号执行裁定，驳回其作为案外人对乐至县人民法院2015年7月13日作出的（2015）乐至民保字第70-1号民事裁定书的执行异议，因该裁定查封了位于乐至县天池镇金穗路×号房屋，而该房屋早在2014年12月5日就由第三人杨汉忠、姚廷香夫妇变卖给了原告，双方通过房屋中介签订了房屋买卖合同，原告分次支付了全款，第三人将房产证、国土证交给原告，原告占有了房屋，并将房屋以自己名义出租给承租人唐宗林，但因第三人姚廷香外出务工，没有时间协助原告及时办理过户登记手续，故请求法院判决1、原告对被告杨从付申请执行杨汉忠案的查封标的物异议成立，并解除对乐至县天池镇金穗路×号门市的查封；2、确认原告与第三人杨汉忠、姚廷香所签合同有效并判令杨汉忠、姚廷香履行合同的协助过户义务。被告杨从付辩称，申请对本案所涉房屋进行查封符合法律规定，合法有效。本案原告与第三人杨汉忠、姚廷香签订的房屋买卖合同不成立，合同也未实际履行，且原告陈述因第三人姚廷香外出导致不能过户，无相关证据证实，是虚假理由。如果法院认定买卖合同成立，原告与第三人杨汉忠、姚廷香进行了委托公证，全权委托原告进行过户手续，原告未办理过户是其自身原因导致。不动产物权变动以登记为准，未登记不能发生物权效力，本案原告未办理过户系自身原因导致，应该承担相应的法律后果，请求驳回原告的诉讼请求。第三人杨汉忠、姚廷香述称，第三人与原告无任何关系，是经过中介认识而签订的房屋买卖合同，不存在串通损害被告杨从付的利益；原告交付房款后，两次要求第三人办理过户，但是这两次第三人姚廷香均外出，耽误了办理过户登记，后来法院查封了房屋，就无法过户了。原告刘斌为证实其主张，向本院提交以下证据：证据材料1：原被告双方身份信息各1份。拟证明当事人主体适格及第三人杨汉忠、姚廷香系夫妻关系；证据材料2：房屋买卖合同1份。拟证明原告与第三人杨汉忠、姚廷香通过中介，签订房屋买卖合同，双方买卖合同关系成立；证据材料3：房款收条3份、信用社业务凭证4份。拟证明本案原告已向第三人杨汉忠、姚廷香全额支付了购房款；证据材料4：公证书、交纳公证费票据、国有土地使用权证、房屋产权证各1份。拟证明原告与第三人杨汉忠、姚廷香到公证处办理了委托公证，第三人全权委托原告办理房屋过户、交纳税费等手续，原告已经占有该房屋，并有权对该房屋进行处置；证据材料5：租房协议1份。拟证明原告实际占有房屋，有权处置该房屋，并将该房屋出租给他人；证据材料6：（2015）乐至执异字第8号执行裁定书1份，拟证明原告于2015年11月4日向乐至县人民法院提出书面的执行异议申请，该法院裁定驳回原告的异议，原告不服裁定，于法定期间向法院提起诉讼，符合法律程序。被告杨从付对原告刘斌所举上述证据材料的质证意见为：对证据材料1三性无异议；对证据材料2、3的三性有异议，该房屋买卖合同签订的时间及收条载明的时间均不属实，房屋签订时间以及转款时间有可能是在房屋查封之后进行的；对证据材料4的三性均无异议；对证据材料5的真实性有异议；对证据材料6的三性无异议，但对裁定书中认定房屋买卖合同关系成立有异议，对裁定结果无异议。第三人杨汉忠、姚廷香对原告刘斌所举上述证据材料的质证意见为：对证据材料1-6均无异议，第三人与原告的房屋买卖合同关系成立，且已经实际履行，房屋应该归原告所有。被告杨从付为证实其主张，向本院提交证据材料7：（2015）乐至执异字第8号执行裁定书1份。拟证明原告的诉讼请求不成立，杨从付对标的房屋申请查封符合法律规定。原告刘斌对被告杨从付所举上述证据材料的质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对被告的证明目的有异议，该证据不能达到被告的证明目的。第三人对被告杨从付所举上述证据材料的质证意见与原告一致。第三人向本院出示证据材料8：房屋买卖合同1份。拟证明第三人所持房屋买卖合同与原告所举证据材料2一致，第三人杨汉忠、姚廷香与原告通过中介，签订房屋买卖合同，该买卖合同合法有效，双方房屋买卖合同关系成立。原告对第三人所举证据材料的三性均无异议。被告杨从付对第三人所举证据材料的质证意见为：该证据的签订时间可能不属实，对其真实性不予认可。本院对原被告所举上述证据材料认证意见为：原被告所举证据材料1-8均系原始书证，证据材料1系职能部门依法出具的书证，证据材料2、3、4系原告提供，房屋买卖合同、收条及经公正的委托书载明的时间一致，载明的房屋买卖事实一致，证据材料2与第三人提交的证据材料8一致，系原告与第三人分别持有，该四份证据相互印证，形成证据链，能够证明原告与第三人签订房屋买卖合同，原告支付购房款的事实，证据材料5系原告提供，来源合法，内容客观真实，证据材料6、7系本院作出的同一份生效裁定，原被告双方均向法庭出示并认可其真实性、合法性、关联性，故对上述证据材料1-8本院予以采信。经审理查明，2014年12月5日，原告与第三人通过中介机构签订房屋买卖合同，第三人将其所有的位于乐至县金穗路×号房屋以408000元的价格出卖于原告。原告分别于2014年12月5日、10日、11日向第三人支付了购买款10000元、390000元、8000元后，第三人将该房屋及该房屋的房权证、国土使用权证交与原告，并在2014年12月11日双方在乐至县公证处办理了委托公证，第三人全权委托原告将登记于杨汉忠名下的位于乐至县金穗路×号房屋转让他人，有权代为与买受人签订转让合同，收取房价款，办理过户手续及水电气光纤过户手续等。2015年4月20日，原告将上述房屋出租于唐宗林，并签订了租房协议。另查明，本院在办理被告杨从付诉第三人民间借贷纠纷一案中，根据被告杨从付的申请，本院于2015年7月13日作出（2015）乐至民保字第70-1号民事裁定书，查封了登记于第三人杨汉忠名下的位于乐至县金穗路×号房屋，该案经本院判决后经被告杨从付申请进入强制执行程序，2015年11月4日，原告对上述被查封的执行标的提出书面异议，本院依法组成合议庭经审查作出（2015）乐至执异字第8号执行裁定书，裁定驳回了原告作为案外人提出的执行异议，基于此裁定，原告诉至法院，请求支持其诉求。本院认为，案外人执行异议之诉，是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。其诉讼目的就是阻却执行，审理范围包括案外人是否有阻却执行的理由，就本案而言，即是原告刘斌是否对执行标的物（讼争房屋）具有足以排除强制执行的实体权利。同时，原告以其为房屋买受人为由提起执行异议之诉，而其也未完成房屋所有权转移登记手续，依据物权法之规定，其虽对执行标的物（讼争房屋）尚未取得所有权，但其享有合同履行请求权。原告基于此法律事实，在本案中同时提出确认合同效力之诉，符合法律及相关司法解释的规定。本案中，讼争房屋至今仍登记在本案第三人杨汉忠（被执行人）名下，原告刘斌请求判令对讼争房屋停止执行并解除查封能否得到支持，应当根据《最高人民法院》第二十八条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定进行判定，该条是出于保护善意买受人的需要，对符合特定条件的债权给予优先于强制执行请求权的保护。现原告请求对讼争房屋停止执行，依据上述法律规定，需同时满足上述四个条件，原告刘斌应对上述四个事实承担举证责任。依据本案查明的事实，原告与第三人签订的房屋买卖合同是双方在平等、自愿的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，签订时间系在本院查封讼争房屋之前，原告已按照约定付清了房款，第三人已按合同履行了交房的义务，且原告提交的证据可以证明其已实际占有房屋并于2015年4月出租于他人，上述事实满足前三个条件，对于第四个条件，买受人刘斌是否非因自身原因未办理过户登记，因2014年12月11日已经满足过户登记的条件，距法院于2015年7月13日查封讼争房屋有7个月时间，而讼争房屋仍登记于第三人杨汉忠名下，原告刘斌亦无证据证明在法院查封讼争房屋前其有向第三人要求办理讼争房屋的产权变更登记事宜，仅有原告与第三人的陈述，不足以证明其非因自身原因未办理过户，因此，原告刘斌存在怠于主张权利，而造成讼争房屋未及时办理过户登记。故，原告要求解除对执行标的物（讼争房屋）的查封的诉讼请求不成立，本院不予支持。原告要求确认其对执行标的物的异议成立的诉讼请求，不属本案解决范畴。双方的房屋买卖合同内容没有违反法律及行政法规的规定，该合同依法成立并具有法律效力，本院对该房屋买卖合同的真实性、合法性予以确认。原告因与第三人之间存在房屋买卖的合同关系，而对被执行标的物（讼争房屋）具有利益关系，亦基于买卖合同而对标的物享有请求权。故原告要求确认其与第三人之间签订位于乐至县天池镇金穗路×号房屋买卖合同有效的诉讼请求，事实清楚，证据充分，且符合法律规定，予以支持。原告要求第三人协助办理过户的诉讼请求，由于讼争房屋已被查封，且基于本案实际情况，本院认为不应停止执行讼争房屋，故原告要求第三人履行合同协助过户义务的诉讼请求已属履行不能，对此请求本院不予处理，原告可要求第三人采取补救措施或赔偿损失等方式另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院》第二十八条之规定，判决如下：一、确认原告刘斌与第三人杨汉忠、姚廷香于2014年12月5日签订的关于位于乐至县天池镇金穗路×号房屋的房屋买卖合同有效；二、驳回原告刘斌的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 长  薛建明审 判 员  陈 玲人民陪审员  任全祥二〇一五年十二月三十日书 记 员  李 丹