广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第3号
上诉人（原审原告、反诉被告）：祝万福，男，汉族，1979年2月21日出生，住河南省固始县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑永辉，男，汉族，1945年5月4日出生，住广东省汕头市潮南区陇田镇。
委托代理人：李玉麟，广东粤鑫（珠海）律师事务所律师。
祝万福诉郑永辉房屋租赁合同纠纷一案，珠海市香洲区人民法院于2013年9月5日作出（2013）珠香法民三初字第15号民事判决。祝万福不服上述判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，祝万福通过互联网查找到郑永辉有房屋出租。双方于2013年4月20日签订一份《房屋租赁合同》，约定：祝万福承租郑永辉出租的位于夏湾华达花园18栋103房，面积120平方米，月租金1700元，签约时收取一个月租金及按金1700元。合同租赁期5年，从2013年5月1日至2018年5月1日。合同第四条约定：“租住期间，乙方（祝万福）必须保护好该房产及室内设备，如有损坏须负责修复及赔偿。结构及间隔改动须经甲方及管理部门同意。归还时恢复原貌，入住以后所增加的低值设备，如窗廉头、水管件、零星电路插座开关等，乙方归还时不得拆除，冷气机、热水器等高值物品可拆除，但房产须恢复原状，电源变更及增加负荷须经甲方及管理部门同意”。合同签订后，祝万福向郑永辉交付押金1700元，郑永辉将房屋交付祝万福使用。
祝万福于2013年4月23日与金析霖签订一份《房屋装修工程合同》，将前述房屋交由金析霖装修间隔成六房六卫，工程造价30560元。金析霖亦于当日进场施工，装修内容主要是墙壁，间隔，窗帘，洗手间，刷墙，换门、配置等。
2013年4月28日，因祝万福拆墙动作太大，可能影响房屋的结构安全，引起了小区物业管理公司的注意，责令祝万福停止违法装修。经小区物业管理公司的介入和协调，祝万福于2013年4月28日书写了：“拆到30号晚上验收合格，合同取消，用水电费算钱”字样。
另查明，位于珠海市拱北港三路308号18栋103房产是郑永辉的女婿余耀桂及外孙余豪锋登记所有。由余耀桂委托郑永辉对外出租事宜。
原审法院认为，郑永辉经房屋所有人的授权取得房屋的使用出租权，因此，祝万福与郑永辉于2013年4月20日签订的《房屋租赁合同》成立生效，对合同双方均具约束力。
合同第四条约定：“租住期间，祝万福必须保护好该房产及室内设备，如有损坏须负责修复及赔偿。结构及间隔改动须经甲方及管理部门同意。归还时恢复原貌，入住以后所增加的低值设备，如窗廉头、水管件、零星电路插座开关等，祝万福归还时不得拆除，冷气机、热水器等高值物品可拆除，但房产须恢复原状，电源变更及增加负荷须经甲方及管理部门同意”。
合同签订后，祝万福外请了金析霖于当日进场施工，装修内容主要是墙壁，间隔，窗帘，洗手间，刷墙，换门、配置等。2013年4月28日，因祝万福拆墙动作太大，可能影响房屋的结构安全，引起了小区物业管理公司的注意，责令祝万福停止违法装修。后经小区物业管理公司的介入和协调，祝万福于2013年4月28日书写了：“拆到30号晚上验收合格，合同取消，用水电费算钱”字样。
从上述事实情况可见，祝万福的装修行为已违反了合同的约定，构成违约，在受到小区物业管理公司的责令后，便于2013年4月28日书写了：“拆到30号晚上验收合格，合同取消，用水电费算钱”，该书写内容亦能说明了祝万福提出同意解除双方的租赁合同，并对水电费进行结算。因此，祝万福因装修造成的经济损失应归责于自己。祝万福据此请求判令郑永辉赔偿违约金3400元；判令郑永辉因违约导致装修损失费用32000元的依据不足，原审法院不予支持。
关于反诉中郑永辉请求祝万福支付违约赔偿金（2013年5月侵占房屋租金1700元，收屋后恢复原水电费500元，门锁重配费450元）共2650元；支付维权律师费3000元问题。本案中，郑永辉在签订租赁合同交付房屋后，未对祝万福的装修行为进行动态监管，间接导致了祝万福继续装修造成的损失扩大，亦存在一定的过错。因此，郑永辉的部分损失应予自负。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百二十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回祝万福的诉讼请求；二、驳回郑永辉的反诉诉讼请求。一审受理费人民币393元及反诉费50元，由祝万福负担393元，由郑永辉负担50元。
上诉人祝万福不服原审判决，上诉请求：1、依法判令郑永辉赔偿违约金3400元；2、依法判令郑永辉赔偿因违约导致装修损失费用32000元。
其事实和理由是：2013年4月20日下午2时在郑永辉家中（上冲广富花园2栋2单元203房）双方达成租赁珠海市港昌中路夏湾华花园18栋103房合同，租金为1700元，租赁时间2013年4月20日至2018年5月1日止。租赁期间郑永辉同意祝万福房屋内部装修及间隔，合同期满恢复原状，而且装修期间给予10天期限。郑永辉于2013年4月28日上午11时，在祝万福施工即将完工之时，跑来施工现场终止施工，经过祝万福耐心沟通无济于事，下午郑永辉坚持毁约，并在家中强行要求祝万福写保证且要求2013年4月30日中午恢复原状，结果导致祝万福直接经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第七章违约责任，追偿郑永辉赔偿祝万福经济损失。
祝万福另当庭补充上诉意见：1、双方约定的租期为5年；2、郑永辉在祝万福不知情的情况下，开门进涉案房屋；3、祝万福与郑永辉的女儿私下协商时没有达成任何意见；4、合同约定郑永辉同意祝万福装修涉案房屋；5、郑永辉捏造事实，带祝万福看房子的时候是郑永辉，签合同也是郑永辉，合同是由郑永辉提供的，没有阐述合同的细节问题。
被上诉人郑永辉辩称：1、祝万福的陈述不属实，祝万福存在违约而造成了双方的租赁合同终止，过错在于祝万福一方，损害应由祝万福自行承担。2、对于双方自愿解除租赁合同之后，2013年5月1日至6月1日期间祝万福没有履行租赁合同约定的交租义务。3、租赁合同不是由郑永辉提供。本案中，郑永辉实际上是作为委托人出现，房屋是郑永辉的女儿和女婿名下的，郑永辉将近70岁是没有办法拟定合同的，合同是由祝万福拟定的。4、合同约定了房屋如要进行装修要经过郑永辉和相关部门同意，在本案中，祝万福对房屋自行更改为六房六卫，严重影响了原房屋的结构，相关的改装没有经过郑永辉的同意。事发之后，是由小区的物业管理发现了结构改装的问题，通知了郑永辉，郑永辉才知道的，所以不存在郑永辉同意祝万福装修房屋的事实。一审中相关的短信内容不是协商，而是勒索，也可以反映到祝万福并不是合法合理的租客，租赁涉案房屋不是为了正常居住，而是为了不法目的，一审前后，郑永辉及其女儿与祝万福协商，要求祝万福妥善解决，但是祝万福自始至终漫天要价。关于装修所谓的损害，祝万福要求我方赔偿三万多，一审中，祝万福没有提交任何证据，二审提交的证据也是祝万福捏造的，不能作为本案的定案依据。我方认为一审判决是正确的。
二审期间，上诉人祝万福向本院提交如下证据：1、金忻霖的证人证言，拟证明签约时合同是郑永辉的女儿提供的；2、席大根的证人证言，拟证明26日上午郑永辉同意祝万福装修涉案房屋，28日上午郑永辉要求终止装修且拆除；3、装修款收据，拟证明装修产生的费用。本院同时根据祝万福的申请，组织了证人席大根出庭作证。
被上诉人郑永辉对上述证据均不予认可，并认为已经超过法定举证期间。被上诉人郑永辉无证据向本院提交。
经审查，本院认为，对于证据1，由于金忻霖在一审中已经作为证人出庭作证，祝万福无须在二审中重复提交证人证言；证据2有证人出庭作证，本院对装修以及随后拆除的事实予以认定；证据3在一审前已经形成，应于一审中提交而未提交，本院不予采纳。
本院经审理查明，祝万福的一审诉讼请求为：1、郑永辉赔偿违约金3400元；2、郑永辉因违约赔偿祝万福装修损失费用32000元；3、郑永辉承担诉讼费。
二审庭审中，本院询问双方对《房屋租赁合同》第四条“结构及间隔改动须经甲方（郑永辉）和管理部门同意”如何理解，祝万福称是指郑永辉同意装修和间隔改动，管理部门是指管理处，由于郑永辉和管理处的主任是老乡，因此管理处也是会同意的。郑永辉表示该条款是指祝万福在间隔和改动时需经郑永辉和管理部门书面同意。祝万福确认对于涉案房屋的装修没有向管理处进行申请。
本院另查明，涉案房屋已经另行出租他人。
本院认为，根据祝万福于2013年4月28日书写的字条内容“拆到30号晚上验收合格，合同取消，用水电费算钱”可知，双方已于2013年4月28日对解除《房屋租赁合同》达成一致意见。至于祝万福主张的由于合同解除导致的装修损失应由郑永辉承担赔偿责任的问题，本院认为，本案的争议焦点应为到底由于何方原因导致涉案租赁合同解除。
《房屋租赁合同》第四点中约定“结构及间隔改动须经甲方（郑永辉）及管理部门同意”，祝万福主张在签订合同时已向郑永辉告知欲将涉案房屋装修间隔成六房六卫，并取得了郑永辉的同意。对此本院认为，首先，合同中约定涉案房屋的出租用途为“作公司使用”，这与祝万福主张的公司团队合租是不同的使用方式，二者的装修方式、装修效果也完全不同，并且《房屋租赁合同》中更没有约定装修成“六房六卫”；其次，金忻霖与席大根的证人证言仅能证明郑永辉同意装修的事实，但无法证明郑永辉同意装修间隔成六房六卫这一房屋重大改动的事实；再次，《房屋租赁合同》中对于结构及间隔改动，不仅要求取得郑永辉的同意，同时需要取得管理部门的同意，双方庭审中均确认管理部门即指涉案小区物业管理处，但是祝万福从未就装修事项向小区物业管理处进行过申请，因此本院认为，对于未能取得物业管理部门同意而擅自装修间隔造成的损失，应由祝万福自行承担。综上，《房屋租赁合同》的解除是由于祝万福擅自将涉案房屋装修成六房六卫造成的，违约方为祝万福，祝万福无权向郑永辉主张违约金、装修损失等，本院对其诉请不予支持。
另外，祝万福在一审中并未提出关于退还押金1700元的诉请，对于祝万福在二审庭审中提出的该项主张，本院不予审处。
综上所述，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。祝万福的上诉缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费786元，由祝万福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐艳红
代理审判员 王 芳
代理审判员 牟宏微
二〇一四年三月二十日
书 记 员 兰 冰
陈妙斯