重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0230民初2652号
原告：王晓林，女，1966年11月4日出生，汉族，居民，住丰都县。
委托诉讼代理人：杜超，重庆森吉律师事务所律师。
被告：张国祥，男，1960年2月21日出生，汉族，居民，住丰都县。
委托诉讼代理人：鲁宗英，重庆创辉律师事务所律师。
原告王晓林与被告张国祥民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓林及其委托诉讼代理人杜超，被告张国祥的委托诉讼代理人鲁宗英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王晓林向本院提出诉讼请求：判决张国祥偿还王晓林借款人民币20万元及利息（从2016年2月6日起至还清时止，按月利率2%计算）；判决王晓林对坐落于丰都县三合街道雪玉路599号5-1号房屋享有优先受偿权；张国祥承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月6日，张国祥因建设的“凤凰天下城”房地产项目缺乏流动资金，自愿以坐落于丰都县三合街道雪玉路599号5-1号房屋作抵押向王晓林借款人民币20万元，双方约定月息3分，实行按月结息，借款期限1年。王晓林遂于借条当日给付张国祥现金6000元，双方并于次日到丰都县房地产登记中心办理了房屋抵押登记后将余款194000元转账存入张国祥的账户。后因借款到期，张国祥无力偿还，张国祥于2016年3月22日向王晓林出具承诺书，确认2016年1月起的利息未支付，并承诺于同年5月30日归还借款本息。然而期限届满后张国祥仍然未履行偿还义务。
张国祥辩称，虽然王晓林与张国祥借款金额为20万元，但王晓林在支付借款时扣除了利息6000元，实际借款金额为194000元；双方约定月息3分违反了法律的规定，张国祥要求对超过法律允许部分的利息冲抵本金；本案涉案房屋在抵押之前已经出卖给第三人，且王晓林起诉时已经超过了6个月的担保期限，王晓林不能享有该房屋的优先受偿权；2016年3月22日张国祥出具的承诺书中的部分内容不完全是张国祥本人的真实意思，是在王晓林的胁迫下形成的。
本院经审理认定事实如下：王晓林经他人介绍与张国祥相识，张国祥因“凤凰天下城”项目房屋建筑工程需要资金周转向王晓林借款，王晓林同意借款给张国祥。2015年1月6日，张国祥给王晓林出具“承诺书”1份，载明：张国祥借王小玲（即王晓林）人民币20万元，每月按3%支付利息。如不按月支付，王小玲有权收回本金。（6000元）承诺人：张国祥。同日，张国祥还给王晓林出具“借条”1份，载明：今借到王小玲人民币20万元。借款人：张国祥。同年1月7日，王晓林与张国祥签订《重庆市房地产抵押合同》，约定：张国祥以其所有的坐落于丰都县三合街道雪玉路599号5-1号房屋（证号：XXXXXXXX）设定抵押权作为其向王晓林履行债务的担保；借款期限及抵押期限均为2015年1月6日至2016年1月6日，借款金额为20万元。该抵押在丰都县国土资源和房屋管理局进行了抵押权登记。当日，王晓林通过其账户向张国祥汇款194000元。
借款期限届满后，张国祥未偿还借款，经王晓林催收无果。2016年3月22日，张国祥又给王晓林出具“承诺书”1份，载明：张国祥于2015年1月6日借王小玲人民币20万元，此款于2016年5月30日归还本金及利息。如不归还本金和利息，张国祥用凤凰天下城的住房500元一个平方抵押计算本金和利息。1-5月份未支付利息，2号楼住房任选。承诺人：张国祥。承诺书载明的期限届满后，张国祥仍未偿还借款，故王晓林诉至本院。
另查明，张国祥在借款后向王晓林支付利息的情况：2015年2月7日支付利息6000元、同年4月3日支付利息12000元、同年7月1日支付利息6000元、同年7月2日支付利息4000元、同年8月29日支付利息5500元、同年9月25日支付利息12000元、同年12月31日支付利息20000元、2016年6月4日支付利息12000元。
上述事实，有当事人的陈述、2015年1月6日的承诺书及借条、汇款收据、房地产抵押合同、房地产权证、2016年3月22日的承诺书、汇款凭据等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。张国祥以其房屋建设工程需要资金周转为由向王晓林借款20万元，王晓林同意借款，张国祥给王晓林出具了借款承诺书及借条，王晓林通过银行汇款给张国祥借款194000元，履行了自己的义务，双方的借贷关系成立，债权、债务关系明确且有效。但对于借款本金的金额双方存在争议。王晓林诉称，借款时除汇款194000元，其以现金方式另支付张国祥借款6000元；张国祥辩称，王晓林在扣除1个月利息6000元后支付的借款金额为194000元。由于双方对借款的金额存在争议，王晓林应举证证明其另支付了现金6000元，而王晓林对此未举示证据予以证明。且从张国祥举示的支付利息相关凭据看，利息从2015年2月7日开始支付，基本上按月利率3%支付，支付了11个月，结合张国祥于2016年3月22日出具的承诺书，可以证明本案借款在2015年的利息已经支付，张国祥从2016年1月起未支付利息，那么可以认定2015年12个月的利息张国祥均已支付。张国祥于2016年6月4日支付的利息12000元应为支付2016年1月起的利息。根据上述分析，双方争议的6000元应为利息，故本案借款的本金应为194000元。张国祥借款后，在约定的借款期限届满后未依约偿还该借款，应当承担偿还王晓林借款的民事责任。
为担保本案债务的履行，张国祥提供了自己的房屋作为借款的抵押物，双方签订了抵押合同且办理了抵押登记，王晓林依法对张国祥的抵押房屋享有抵押权，在张国祥未偿还借款的情况下对抵押房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿的权利。张国祥辩称王晓林请求行使抵押权的期限超过了担保期限6个月，不再享有优先权。根据《中华人民共和国担保法》的规定，当事人对保证人的保证期限未作约定时，保证期限为6个月，由于本案系物的抵押担保而非人的保证，该辩解理由与法律规定不符，本院不予采纳。
对于本案利息如何计算的问题。张国祥借款后，分期支付了2015年11个月的借款利息65500元并在2016年6月4日又支付利息12000元。本案系自然人之间的民间借贷，自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。对于当事人已按月利率3%支付的利息属于当事人之间的自然债务，对于未支付的利息只能按照月利率2%计算。由于本案借款的本金应为194000元，应以194000元为基数计算月利息，张国祥支付的超出应付月利息金额部分抵扣本金。故本院以194000元为基数，按月利率3%计算张国祥应支付的利息，按每月已付利息减去应付利息，剩余部分抵扣本金。依此计算，张国祥从2015年2月7日起至2016年1月6日止的尚欠借款本金为191936元。张国祥在2016年6月4日支付的利息12000元，视为张国祥按月利率3%已经支付至2016年3月9日，从2016年3月10日开始按月利率2%计算利息。另外，张国祥还应支付王晓林2015年1月6日起借款第1个月的利息3880元（194000元×2%）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条之规定，判决如下：
一、被告张国祥在本判决发生法律效力后10日内偿还原告王晓林借款本金191936元及利息（按月利率2%，从2016年3月10日起计算至偿清本金之日止）；
二、被告张国祥在本判决发生法律效力后10日内支付原告王晓林借款利息3880元；
三、原告王晓林对登记为张国祥所有的坐落于丰都县三合街道雪玉路599号5-1号房屋（证号：XXXXXXXX）享有优先受偿的权利；
四、驳回原告王晓林的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告张国祥负担（原告已垫付，被告在履行判决书确定的给付义务时一并支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审判员 秦庆国
二〇一六年十月十日
书记员 谭秋红