北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第16084号
原告刘x，女，1975年2月23日出生。
原告董x，男，1973年10月3日出生。
委托代理人刘x（原告董x之妻）。
委托代理人刘辉，北京市隆安律师事务所律师。
被告乔x，女，1958年12月24日出生。
委托代理人申红军，北京市天安律师事务所律师。
原告刘x、董x诉被告乔x房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张若琳独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告董x的委托代理人刘辉、原告暨原告董x的委托代理人刘x，被告乔x及其委托代理人申红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘x、董x共同诉称：2006年12月24日，原告董x与北京顺开房地产开发有限公司（以下简称顺开公司）签订《北京市商品房预售合同》，全款购买了位于北京市xx区永xx号房屋（以下简称xx号房屋），合同约定：“出卖人应当在2009年5月21日前取得该商品房所在楼栋的权属证明”。2008年11月15日，我们与被告乔x签订《房屋买卖合同》，将xx号房屋出售给乔x。约定了首付款、余款的付款期限及违约责任。合同签订后，我们将xx号房屋交付给乔x居住使用。但至今，顺开公司仍然未办理xx号房屋所在楼栋的权属证明。我们因购买xx号房屋已在相关部门进行了购房备案，无能力另购房屋，致使我们全家至今仍无固定住处，不得不长期租房居住，为了维护我们的合法权益，故起诉至法院要求：1、解除我们与被告乔x于2008年11月15日签订的《房屋买卖合同》；2、被告乔x将xx号房屋腾退；3、本案诉讼费由被告乔x承担。
被告乔x辩称：我不同意原告的诉讼请求。1、我与二原告是在自愿、公平的基础上协商一致而签订的买卖合同，不存在合同无效的情况；2、我已经严格按照合同约定履行了付款义务，不存在违约行为，是二原告未按照合同约定时间办理房产证，二原告构成违约，应当承担违约责任；3、二原告要求解除合同的真实原因是因为房价上涨，其认为自身存在经济损失；4、合同签订后，我家祖孙三代一直居住在xx号房屋内，我也没有其他住房，没有办法腾退房屋。
经审理查明：2006年12月24日，原告董x作为买受人与顺开公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，董x购买顺开公司开发的xx号房屋。合同第二十条产权登记约定：（一）初始登记，出卖人应当在2009年5月21日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理，即1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用叁佰元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房所在楼栋的权属证明办理完毕之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付；在房屋产权办理过程中，买受人应保证随时提供相应文件及证明材料，并保证随时同出卖人前往房管部门办理相应手续；如因买受人原因致使出卖人办理产权证明延误的，买受人应按日计算向出卖人支付全部已付房款万分之一的违约金，办理产权证明的时间相应顺延。后董x支付了全部房款共计487552元。2008年8月14日，董x收到了《xx商品房交付暨入伙通知书》。2008年10月15日，董x办理xx号房屋入住手续。2008年11月15日，二原告（甲方）与被告乔x（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将xx号房屋出售给乙方，房屋交易价格为65万元。合同第三条约定：本合同签订之日，乙方向甲方支付首付款39万元（含定金1万元），余款26万元在该房产过户手续办理完毕，乙方取得建委发放的领取房产证通知单的同时一次性交付甲方。第五条约定：如由于不可抗力原因导致本合同不能履行，双方互不承担违约责任；如由于甲方原因（包括但不限于甲方反悔、因甲方原因被抵押、查封、冻结等）造成该房产不能过户、乙方合同目的不能实现的，甲方应当支付乙方违约金16万元；如由于乙方原因（包括但不限于乙方反悔、无力支付该房产余款等）造成甲方合同目的无法实现的，乙方应当支付甲方违约金16万元。合同签订当日，乔x通过转账方式向二原告支付购房款人民币39万元（含定金1万元）。董x为乔x出具收条一张。2008年11月18日，二原告将xx号房屋交付乔x，乔x对xx号房屋进行了装修，并一直居住至今。
另查：原告董x曾起诉顺开公司，主张逾期办证违约金，本院依法作出（2011）通民初字第8911号民事判决书及（2013）通民初字第5160号民事判决书，判决顺开公司给付董x自2009年5月22日起至2013年3月14日止的迟延办理楼宇权属证书违约金人民币67916元。现B6号楼尚未通过竣工验收，故仍未取得该楼宇房屋产权证书。
在案件审理过程中，二原告称因顺开公司未办理xx号楼楼宇权属证明，故无法办理xx号房屋的产权转移登记手续，此种情况属于不可抗力。故其无法为被告乔x办理xx号房屋的产权转移登记手续，被告乔x的合同目的不能实现，故其要求解除合同。被告乔x称其与二原告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且其按照合同约定已经履行了合同义务，其不存在违约的情况，二原告应当继续履行《房屋买卖合同》，且其同意现在将剩余购房款先行给付二原告。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《房屋买卖合同》、（2011）通民初字第8911号民事判决书、（2013）通民初字第5160号民事判决书、收条、居住证明、物业费和供暖费票据及双方当事人陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，原告董x、刘x与被告乔x签订《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且符合法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现二原告因xx号房屋的楼宇权属证书未办理完毕无法为乔x办理房屋产权转移登记手续为由认为，此种情形属于不可抗力，造成乔x的合同目的不能实现要求解除合同。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二原告与乔x签订《房屋买卖合同》时，xx号楼未取得该楼宇房屋产权证书，顺开公司未为董x办理xx号房屋的产权转移登记手续，此种情况在双方签订合同时已经存在，且董x已经通过诉讼要求顺开公司承担违约责任，故不属于不可抗力的情况。二原告与乔x签订《房屋买卖合同》，将xx号房屋出售给乔x，对于乔x一方，合同目的是取得房屋进行居住使用，对于董x、刘x一方，合同目的是取得购房款，现乔x已经按照合同约定给付了部分购房款，剩余房款的给付条件尚未成就，乔x亦表示同意给付剩余购房款，故董x、刘x的合同目的能够实现；乔x自2008年11月18日起居住在xx号房屋已达五年之久，已经实现了对于房屋的实际占有和使用，现因顺开公司的原因无法办理产权转移登记手续，如其认为合同目的不能实现，其可以作为原告进行起诉。现乔x明确表示不同意解除合同，故二原告要求乔x解除合同，并腾退房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告刘x、董x的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告董x负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张若琳
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 杨 晨