北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初7156号
原告北京永隆国际酒店物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇昊天北大街48号208号楼一层。
法定代表人马晔，董事长。
委托代理人杨海娥，女，1974年9月15日出生，该公司副总经理。
被告代联成，男，1977年6月28日出生。
原告北京永隆国际酒店物业管理有限公司（以下简称永隆物业公司）与被告代联成物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯淼独任审判，公开开庭进行了审理。原告永隆物业公司的委托代理人杨海娥和被告代联成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告永隆物业公司诉称，被告与北京日兴房地产发展有限公司（以下简称开发商）签订了北京市商品房预售合同，被告购买了位于北京市房山区长阳镇加州水郡小区×区×号楼×单元×室（房屋建筑面积为92.58平米），成为了加州水郡小区的业主。在被告与开发商签订的商品房预售合同中，约定了前期物业服务公司为北京永隆国际酒店物业管理有限公司。开发商按期交付了房屋，被告如期办理了入住手续，原告提供了物业管理服务。现被告以各种理由拒绝交纳物业服务费，为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求被告给付原告2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费1866.36元及滞纳金1105.82元，共计2972.18元。
被告代联成辩称：一、原、被告之间不存在合同关系。被告对原告在起诉状中所陈述的购房合同部分基本没有异议，其余事项与事实不符，并对原告与第三方所签订的《前期物业服务合同》表示知晓并了解。合同显示前期物业服务期限为三年，自2009年9月1日至2012年8月31日。但在被告与原告之间未签订任何正式合同的情况下无故成为《前期物业服务合同》的被告存在疑问，双方无法律效力的约可签，哪来违约，希望原告给出合理解释，以期让人信服。中国国务院《物业管理条例》第六十七条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。第67条其实已明确了“物业可以直接起诉小区欠费业主”的前提条件是：1、小区已成立了业委会；2、业委会已对物业公司的服务工作质量进行了验收并确认物业公司提供的服务完全符合合同约定的标准；3、业委会已明确督促业主“在一定期限内按业委会与物业公司所签合同约定的标准金额交纳物业费给物业公司”；根据国务院《物业管理条例》第六十七条，在业委会还没能成立起来之前，前期物业公司在业主委员会还没成立之前直接起诉单个业主，没有法律依据。前期物业管理合同是物业公司与开发商所签，且销售合同中的前期物业效力已过期，前期物业公司的直接起诉对象也应是开发商，不是被告。开发商承担责任后可依其与业主所签商品房买卖合同中相关约定要求业主分摊物业管理费用；但开发商也必须“对物业公司是否已按合同提供符合合同要求的服务进行验收审核工作”。
二、原告未履行保修责任。被告是2009年6月18日通过预售购买的该房屋。2011年11月收房。收房后房屋质量在保修期内出现问题，厨房瓷砖空洞、地板鼓包等，于2013年7月现场报修，此后多次现场催修和电话催修，物业公司一直未派人维修，由于实在无法忍受地板鼓包，在多次催修未果的情况下，被告自行购买更换了客厅地板，现厨房瓷砖还未处理，有随时掉下伤人的可能。原告未履约造成被告损失应由原告承担。
三、原告服务标准缺失，物业服务根本达不到其收费标准。原告在起诉状中称“被告办理了入住手续，原告提供了物业服务”。而事实是，在收房后的前几年，原告的服务还算过得去，但在2014年原告联合开发商为销售地下车位，在未与业主协商一致的情况下私自对地下租车位涨价，地下一层由2200元涨到5400元，地下二层由1800元涨到4800元，并且在地上路面和楼门口设置大量的路障，造成多数业主不满，并多次与原告发生冲突，最严重的一次是上千业主聚集讨说法，造成京周路拥堵2个多小时，最后政府出面协调才平息，从那以后物业服务质量严重下降，物业管理和服务严重不到位，根本达不到其所依据的标准。1、小区环境长期脏乱差，绿地得不到合理养护，喷泉池水恶臭，严重影响了业主的生活环境。2、单元楼道长期脏乱差，门禁设施从交房后一直处于无效状态，单元门设施损坏后长期不维修，且楼道和电梯厢脏乱，长期不打扫。3、楼门禁和监控设施基本失灵，送报、售卖、散发广告及其他闲杂人等均可以自由出入楼门，业主的安全得不到保障。4、为强制租售地库，在主要交通要道上设置路障，严重妨碍公共交通。且业主车辆在小区内被划、轮胎被扎等现象，屡有发生。
四、原告在起诉前并未履行“催缴”和“告知”义务。
原告在起诉状中称：“被告按期办理了入住手续，原告提供了物业服务，现被告以各种理由拒交物业服务费”，而事实是，被告在接到起诉状之前，从未接到过物业公司的书面的催缴通知，反而倒是被告对于物业公司所属范围内的一些服务不到位和房屋维修等问题多次电话到物业催问，一直没有解决，最后则不了了之。何来的拒交物业服务费，哪来的滞纳金，原告计算滞纳金的依据是什么，请出示。即使前期物业合同还有效，原告未按照合同要求提供相应的服务，应当首先承担违约责任，只有按照合同要求提供了相应的服务，被告才有支付物业费的义务。总之，对于原告提供的低标准高价格的物业服务，由于处于前期物业管理阶段，没有签订任何有效的合同，被告保留辩论、质疑、缓缴并提供其他业主作证的权利。目前绝大多数的所谓欠费业主，都并不是不想交的物业费的老赖，只是不甘心如此不明不白地按高标准交费给前期物业公司。
五、为维护原告及我的利益，我有几点意见：
首先，原告自动撤销起诉。其次，尽快和开发商一道支持包括开发商在内的业主们按政府的规定及时成立业主委员会，与业主代表大会签订物业服务合同，由业委会督促业主，让自己的起诉符合67条所限定的前提要件，彻底解决物业费难收的问题。最后，提升物业服务质量，任何服务合同的提供服务方，都是只有“自己确实已按合同要求提供了完全到位的服务”后，才有资格向合同对方“全额索要合同约定的相应服务报酬”的。单个业主无力验收物业公司的服务质量；业主委员会作为物业服务合同的签约主体，才有“验收物业公司的工作质量、审查物业管理费用的实际支付情况是否符合合同约定”的能力和责任。所以，67条才会“在特别授予物业公司对单个业主直接诉权的同时，又给物业公司的这一特定诉权”加上“物业公司所述业主欠费金额，必须经过业主委员会确认无误，并已经业主委员会督促限期交纳”这样一个适用的前提条件。
综上所述，被告对原告因物业纠纷所产生的各种问题，只能在公平、公正、对等的前提下进行讨论，并严格按照国务院《物业管理条例》及其他法律法规承担各自的责任。在此，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。
经审理查明，2009年6月18日被告与北京日兴房地产发展有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，被告购买了位于北京市房山区长阳镇加州水郡×区×号楼×单元×号房屋一套，房屋建筑面积92.58平方米。合同约定由原告作为前期物业服务的管理企业，物业服务收费价格为1.68元/月·平方米（建筑面积）。前期物业服务期限为三年，自2009年9月1日至2012年8月31日。前述物业服务期限届满后，原告继续为被告居住的小区提供物业服务至今。现因被告未给付2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费1866.36元，原告诉至本院。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的《北京市商品房预售合同》等在案为证。
本院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据本案查明的事实，原告在前期物业服务期限届满后继续为被告居住的小区提供物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。现原告要求被告支付2015年1月1日至2015年12月31日的物业费，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告以与原告间不存在合同关系，原告未履行保修责任、服务标准缺失，物业服务达不到其收费标准等为由拒绝缴纳物业费，依据不足，本院不予支持。但原告作为该小区的物业管理企业，应当针对业主提出的建议加以改进提高，同时加强与业主的沟通，取得业主对物业管理服务工作的理解。被告所辩房屋质量出现问题，瓷砖空洞、地板鼓包等，与本案不属同一法律关系，且可能涉及第三人，本案不宜处理，被告可另行解决。鉴于被告所述，被告非恶意拖欠物业费，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告代联成于本判决生效后七日内给付原告北京永隆国际酒店物业管理有限公司二○一五年一月一日至二○一五年十二月三十一日的物业费一千八百六十六元三角六分。
二、驳回原告北京永隆国际酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告代联成负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 冯 淼
二〇一六年六月二十一日
书记员 孙震颐