江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第1835号
原告江苏五爱拍卖有限公司，住所地无锡新区长江北路174-9号。
法定代表人马红娟，该公司董事长。
委托代理人丁红，该公司总经理。
委托代理人陈鹏宇，该公司法务。
被告无锡市佳业网吧，住所地无锡市新区梅村街道五洲国际广场*期*栋*楼*层。
投资人邱和其，该网吧业主。
委托代理人薛佳，江苏柯兰律师事务所律师。
原告江苏五爱拍卖有限公司（以下简称五爱公司）与被告无锡市佳业网吧（以下简称佳业网吧）租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月12日受理后，依法由代理审判员吴诗佳适用简易程序独任审判，于2014年1月7日公开开庭进行了审理。后又依法组成合议庭，于2014年4月9日公开开庭进行审理。原告五爱公司的委托代理人陈鹏宇，被告佳业网吧的委托代理人薛佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告五爱公司诉称，其系无锡市长江北路174-9号（以下简称174-9号）房屋产权人。2006年11月，其将该房租赁给徐卫东，由于徐卫东严重违约，法院于2008年3月判决解除双方之间的租赁合同，并且以公告形式要求该房屋内的商户不得向徐卫东及其控制下的无锡长江绿岛企业管理有限公司（以下简称管理公司）缴纳费用。2009年8月，法院判决管理公司将占用的174-9号房屋归还五爱公司。2011年8月，法院判决佳业网吧应迁出该房屋。后佳业网吧直至2012年8月底才迁出该房产，且从2011年6月至2012年8月始终未支付房屋使用费，故要求判决被告立即支付2011年6月至2012年8月期间的房屋使用费525000元；支付物业管理费78300元；由被告承担诉讼费用。
被告佳业网吧辩称，管理公司按五爱公司的授权将相关房屋出租给其使用，其按约定支付房租，故五爱公司无权令其迁让租赁房屋，要求驳回五爱公司的诉讼请求。
经审理查明：2006年11月10日，五爱公司与徐卫东签订租赁合同，约定五爱公司将其所有的174-9号房屋（建筑面积10004.46平方米）出租给徐卫东，租赁费标准为1元／日／平方米，年租金360万元，租赁期限为2006年12月25日至2021年12月24日。合同签订后，五爱公司向徐卫东交付了房屋。2007年3月27日，徐卫东、何忠会等三人出资设立了管理公司。2007年9月30日，徐卫东以该公司名义将其租赁的174-9号房屋（建筑面积1460平方米）转租给佳业网吧经营使用，双方约定：租赁标准为0.8元／日；每两年半调整一次，每次调整租金价格在原有价格基础上每平方米上涨0.10元／日，以此类推，租赁期限为2007年12月1日至2017年11月30日。2007年11月，因徐卫东拖欠租金，五爱公司向本院提起诉讼，诉讼过程中，五爱公司即在174-9号房屋内外张贴公告，通知该房屋内的其他经营户停止进行装饰装潢和其他活动，并与徐卫东妥善解决债权债务事宜。本院亦于2007年12月4日将诉讼保全裁定及协助执行通知书送达佳业网吧，要求其暂停向徐卫东（管理公司）支付租金。2008年3月17日，本院判决解除五爱公司与徐卫东于2006年11月10日签订的租赁合同。后因管理公司没有终止与佳业网吧的租赁合同，导致174-9号房屋继续被占用，2009年1月，五爱公司再次诉讼来院，要求判令管理公司归还174-9号房屋。本院于2009年8月判决管理公司从174号房屋内迁出并将该房屋归还五爱公司。管理公司不服该判决，提起上诉，无锡市中级人民法院于2009年11月作出终审判决，驳回管理公司上诉，维持原判。2010年12月五爱公司诉讼来院，要求佳业网吧迁出174-9号房屋。本院于2011年8月8日判决佳业网吧迁出174-9号房屋。佳业网吧不服该判决，提起上诉，无锡市中级人民法院于2011年11月10日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
上述事实，有租赁合同、（2007）新民一初字第1326号民事判决书、（2011）新民初字第00001号民事判决书、（2011）锡民终字第1048号民事判决书、房屋租赁合同及当事人陈述在卷佐证。
另查明，2011年5月前，佳业网吧付至本院的款项为29个月的租金共计1015000元。2012年12月18日，佳业网吧支付至本院150000元。上述费用已由五爱公司领取。
上述事实，有收据、（2011）新民初字第00001号民事判决书及当事人陈述等在卷佐证。
再查明，五爱公司与徐卫东签订的《租赁合同》第七条载明：徐卫东承租房屋后，……支付物业管理部门应收取的各项物业管理费用。徐卫东（管理公司）与佳业网吧签订的《房屋租赁合同》约定：在房屋租赁期间，物业管理费由佳业网吧支付。但佳业网吧自2007年12月1日至2011年9月30日（共计1399天）并未支付物业管理费。2011年5月13日，对174-9号房屋实施物业管理的物业公司诉至本院，要求判令五爱公司支付物业管理费，本院经审理判决：五爱公司自2007年3月16日至2011年9月30日（共计1659天）应向物业公司支付物业管理费540000元。
上述事实，有《租赁合同》、《房屋租赁合同》、（2011）新民初字第00529号民事判决书及当事人陈述在卷佐证。
诉讼中，佳业网吧辩称其于2012年3月份即停止营业，仅留有少量物品到同年8月份迁出，故无需支付全部的房屋使用费，但未提供证据予以佐证。五爱公司表示该迁让案件申请了法院强制执行，在执行过程中佳业网吧始终在使用该房屋，直至2012年8月份通过法院执行部门才将房屋交还，故对于该意见不予认可。为证明自己的观点，五爱公司申请调取了本院执行案卷，执行笔录载明佳业网吧于2012年8月承诺全部迁出174-9号房屋。佳业网吧表示对于笔录真实性无异议。
上述事实，有（2013）新执字第0028号执行案卷及当事人陈述等在卷佐证。
诉讼中，佳业网吧辩称其与徐卫东约定租金中已经包括了物业管理费，故不应当另行承担物业管理费，并认为合同中关于物业费负担条款是格式条款，与其真实意思不符，但佳业网吧均未提供证据予以证明。
诉讼中，佳业网吧辩称其与五爱公司协商一致以150000元一次性了结全部房屋使用费等费用，并已于2012年12月通过法院向五爱公司支付了该款，故其无需支付五爱公司任何费用，并提供现金交款单复印件1份予以佐证。五爱公司表示对于现金交款单的真实性没有异议，也认可收到该150000元，但认为该款只是佳业网吧交付的部分房屋使用费，双方并未达成其他协议，也不能证明其无需支付剩余房屋使用费及物业费。佳业网吧表示双方一次性了结的协议是由法院执行局协调的结果，但是没有证据提供。
本院认为，佳业网吧系从徐卫东（管理公司）处获得174-9号房屋的使用权，佳业网吧系次承租人，其享有房屋使用权的基础是徐卫东（管理公司）对该房子有承租权。五爱公司与徐卫东之间的租赁合同已解除的情况下，佳业网吧未另行与五爱公司签订租赁协议，则无权继续占有、使用该房屋。此后因佳业网吧仍继续使用该房屋，即应当支付房屋的实际使用费，故五爱公司主张按照每月35000元的标准计算房屋使用费，并未未超出原租赁合同租金标准，且不违反法律规定，本院予以支持。
佳业网吧关于其实际仅占有使用174-9号房屋至2012年3月以及已与五爱公司协商一致以150000元一次性了结全部费用的辩称意见，未提供证据予以佐证，故本院不予采信。五爱公司主张佳业网吧实际使用该房屋至2012年8月已提供执行笔录予以佐证，且佳业网吧亦认可至2012年8月才将全部物品从174-9号房屋中腾空，故本院对于五爱公司该主张予以支持，佳业网吧应支付五爱公司按每月35000元计算自2011年6月至2012年8月房屋使用费，共计525000元。因五爱公司认可佳业网吧已经支付房屋使用费150000元，故应将该款从中扣除，佳业网吧还应支付五爱公司房屋使用费375000元。
关于物业管理费，佳业网吧表示其与徐卫东签订的《房屋租赁协议》并非其真实意思表示，但未提供证据予以证明，故本院不予采信。该协议合法有效，故佳业网吧应按合同约定承担租赁期间的物业管理费。因佳业网吧未能提供证据证明其已经支付该项费用，而五爱公司经本院生效判决承担了涉案房屋的物业管理费，故其有权向实际使用房屋的佳业网吧追偿该部分费用。五爱公司主张按比例计算佳业网吧需支付的物业管理费并无不妥，本院予以支持，但是，在计算该费用时应将佳业网吧承租前的物业管理费予以扣除，故本院确认佳业网吧应支付五爱公司物业管理费1399／1659＊540000＊1460／10004.46=66454.48元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、国务院《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、佳业网吧应于本判决发生法律效力之日起十日内支付五爱公司自2011年6月至2012年8月的房屋使用费375000元。
二、佳业网吧应于本判决发生法律效力之日起十日内支付五爱公司自2007年12月1日至2011年9月30日的物业管理费66454.48元。
三、驳回五爱公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9833元（已由五爱公司预交），由五爱公司负担2655元，由佳业网吧负担7178元（五爱公司同意其预交的诉讼费由佳业网吧直接向其支付，本院不再退回，佳业网吧应于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的费用直接支付给五爱公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：农业银行无锡市中山支行，账号：630801040005190）。
审 判 长 王莉娜
代理审判员 吴诗佳
人民陪审员 胡静妹
二〇一四年四月十日
书 记 员 李烨明
本案援引法律条款
《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害支付，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。