湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第67号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）许望平，个体工商户。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）刘志军，个体工商户。
两上诉人的共同委托代理人欧阳冬青，湖南天朋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）刘园秋，居民。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）张芳芳，居民。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）陈希明，农民。
三被上诉人的共同委托代理人李律己，湖南湘杰律师事务所律师。
上诉人许望平、刘志军因与被上诉人刘园秋、张芳芳、陈希明房屋租赁合同纠纷一案，不服平江县人民法院（2014）平民初字第1503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘志军及上诉人许望平、刘志军的共同委托代理人欧阳冬青，被上诉人刘园秋及被上诉人刘园秋、张芳芳、陈希明的共同委托代理人李律己到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年5月22日，刘园秋、张芳芳、陈希明（甲方）与许望平、刘志军（乙方）签订了一份《场地租赁合同书》，合同主要约定：由乙方承租甲方位于平江县天岳大道平伍公路转盘处好风景家私城右侧的房屋整栋九层及地下室，用于宾馆酒店及配套性经营；租赁期限为10年，自2012年10月1日起至2022年10月1日止；租金起步价为每年人民币42万元，前三年保持不变，从第四年起每年递增6%至第十年；租金支付方式为每年支付一次，自起租日开始至次年当日的前一日为一个租赁年度，每个租赁年度的第一个月的第一日开始支付下年度租金，五个工作日内完成。在物业管理方面，双方约定：如遇市政建设封路、重大公共卫生事件或其他不可抗力事件导致停业半个月以上，甲方视实际情况减免或全免该时段内应交付的租金；凡涉及租赁场地的质量致外墙渗水及屋面漏水问题，在保修期两年内由甲方负责处理；双方约定，用电用水及在基建时未办理的消防手续由甲方承担10万元费用，其余全部开户及建设费用（含水电）全部由乙方承担；甲方应确保租赁标的物产权的合法性并手续齐全，因甲方产权手续不全造成乙方无法正常办证和营业，一切损失由甲方承担；乙方在正式营业之前应当按照法律法规规定以及行业主管部门的要求自行到政府相关职能部门办理工商、税务、旅游、公安、消防等与经营场地业务相关的行政许可和证照手续，取得相应经营主体资格，由此所需全部费用由乙方自行承担；乙方若将本合同标的物的经营权转让出租，需经得甲方同意；乙方未支付或不按约定足额支付租金累计超过90日，甲方有权单独解除合同，且合同解除后所产生的一切后果及损失由乙方承担。
合同签订后第二天，出租方将房屋交付给了承租方，双方口头约定出租方在一个月内装修好外墙。此后，承租方对承租的房屋进行装修，用于开办酒店，并于2012年5月30日以个体工商户许望平的名义办理了平江县铂度商务大酒店（以下简称铂度酒店）名称预先核准手续，同年9月19日办理了卫生许可证。2012年11月15日，铂度酒店没有取得营业执照即开业经营。
合同签订后，承租方陆续向出租方支付租金，双方在原审庭审中对以下租金支付情况无异议：2012年5月23日支付20万元，2013年3月12日支付2万元，出租方应承担费用10万元，承租方以该费用向出租方抵付房租10万元，2012至2013年度承租方共计支付租金32万元；2014年元月26日支付10万元，2014年2月14日支付2000元，2014年3月14日支付2000元，2014年5月10日支付20000元，2014年5月31日支付10000元，2013至2014年度承租方共计支付租金134000元。2013年12月26日，出租方向承租方发出通知书，向承租方催讨延迟支付的租金，通知书中记明承租方尚欠2012-2013年度租金7万余元。原审庭审中，承租方称，陈希明向承租方借款的3000元、许望平代为支付的施工图纸费15000元、承租方代出租方垫付的消防泵7000元，以抵付形式支付了2012-2013年度租金共计25000元，出租方对此不予认可。
另查明，因经营的铂度酒店未办理营业执照，2013年7月2日，平江县工商行政管理局对许望平作出行政处罚决定：一、停止无照经营活动；二、罚款20000元，上缴国库。同日，许望平上缴罚款20000元。因未办理《特种行业许可证》，平江县公安局分别于2013年12月25日、2014年5月18日两次向铂度酒店下达责令整改通知书。两次责令整改通知书载明整改的内容均为：要求铂度酒店停止经营，待办理特种行业许可证后方可营业。
2014年1月，许望平、刘志军向原审法院提起诉讼，请求判令刘园秋、张芳芳、陈希明三人提供租赁房屋基建时建设消防设计备案所需合法齐全的材料、并赔偿各项损失共计3万元。2014年4月25日，许望平、刘志军撤回起诉。
又查明，刘园秋、张芳芳、陈希明分别于2013年7月1日、8月27日取得租赁房屋的房产证和国有土地使用权证。2013年6月5日出租方取得《建设工程规划许可证》。2014年4月9日出租方取得《建筑房屋施工许可证》，许可其在平江县城关镇建造八层楼，建设规模为3350.16平方米。
2014年7月1日，铂度酒店取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，2014年7月16日取得《特种行业许可证》，2014年7月18日取得《个体工商户营业执照》。
许望平在办理铂度酒店上述证照过程中，花费施工图纸设计费17000元。为办理《特种行业许可证》，承租方进行了房屋安全鉴定，花费鉴定费4000元。2013年9月24日，刘园秋向承租方出具了一张条据，内容为：“今收到铂镀酒店人币叁万元整（代办消防手续费用），不抵房租款。”2014年3月15日，陈希明向承租方出具了一张借条，内容为：“今借到铂度商务酒店现金人币叁万元整（办建筑工程许可证）。”
还查明，许望平、刘志军对租赁房屋进行装修时，第九层进行了室内宾馆标双套间、走廊、电梯厅、梯间等装修，根据岳阳市珍信司法鉴定所鉴定，第九层装修建筑面积266.18平方米，九楼装饰工程、水电安装工程、消防安装工程、电梯安装工程、空调工程总造价为人民币341858.1元。刘园秋等三人将房屋出租给许望平、刘志军时，租赁房屋与他人共用一个消防池。后因该消防池验收未通过，承租方在租赁房屋的地下室重新修建了一个消防池，经岳阳市珍信司法鉴定所鉴定，铂度商务宾馆消防泵及消防水池系统造价60000元。承租方因此花费鉴定费12000元。
经现场勘验：铂度酒店第九层有房间6间，其中四间各有麻将机一台、两间为空房；六间房内部结构相同，靠窗墙壁高2.1米，房间内最高处高2.48米，装修前室内最高2.65米，走廊装修后最高处2.68米；第九层的窗户宽1.73米，高0.91米。一至八层的窗户宽1.76米，高1.75米；第九层入口现已由承租方自行封闭；屋顶部分地方进行了漏水维修。
再查明，2013年5月，承租方将租赁房屋中的二楼、一楼部分房屋转租给赖某，赖某于2013年5月13日以该房屋为经营场所向工商部门申请成立了平江县赖记大柴房餐馆，其工商登记的经营者为赖某，同时在房屋二楼外墙挂出了“大柴房”招牌。
原审法院经审理认为，本案争议的焦点为：一、本案租赁合同是否应解除、是否应顺延两年；二、租赁房屋第九层的装修费用、建造消防水池系统的费用及鉴定费用应如何承担，地下室是否应恢复原状；三、承租方要求不支付第一、二年度租金，并诉请核减第九层、地下室消防水池占用面积租金的反诉请求是否成立；四、承租方要求出租方支付施工图纸设计费40000元、房屋安全鉴定费4000元、刘园秋收取代办消防手续费30000元、陈希明借款30000元、房屋漏水维修费9400元等共计113400元的反诉请求能否得到支持。
一、关于涉案租赁合同是否应解除、是否应顺延两年的问题。出租方认为，承租方未按期足额支付租金，且擅自转租部分房屋，依据合同的约定及合同法的规定，出租方有权解除合同。承租方则抗辩认为合同签订后，出租方一直未提供办理消防手续所需的建设工程规划许可证、施工许可证等手续，致使宾馆一直未能通过消防验收，从而无法办理营业执照正常开业，根据《合同法》第六十七条的规定，承租方有权拒绝支付部分租金。故承租方没有违约，事实上是出租方违约，出租方无权单方解除合同。对此，结合双方的诉辩意见，评判如下：首先，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国建筑法》第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。根据上述法律规定，建设工程规划许可证、施工许可证系在城镇建造房屋时必须取得的合法手续。第二，从《场地租赁合同书》的约定来看，承租方缔约的目的是租赁出租方的房屋经营宾馆酒店。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因此，出租方负有保证租赁房屋具有使用条件的义务。出租方作为租赁房屋的建设主体和所有权人，在将房屋出租用于经营宾馆这一特种行业需经过有关行政许可或审批时，理应提供建造房屋时必须具备的合法手续，以完全履行其合同义务。第三，双方在物业管理方面约定：甲方应确保租赁标的物产权的合法性并手续齐全。这是由于承租方租赁房屋后用于开设经营宾馆，需要向当地公安消防部门申报消防安全检查时必须出具的证明材料。事实证明，由于一直到2014年4月9日出租方才完全取得租赁房屋建设的有关批准手续。在租赁期开始时，出租方根本无法向承租方履行提供其租赁房屋建设的相关批准手续的义务，导致承租方无法及时办理酒店的经营证照，出租方违反了合同约定和合同法的上述规定，应认定出租方构成违约。依照《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，在出租方未按合同履行义务的情况下，承租方拒绝支付部分租金，是其权利的正当行使，其行为不应认定为违约。第四，根据审理查明的事实，承租方于2013年5月将租赁房屋的二楼、一楼部分房屋转租，转租人以该房屋为场所经营餐馆，并于同年5月13日进行了工商登记，该餐馆营业执照登记的经营者为赖某，特别是转租人在房屋二楼外墙挂出了“大柴房”招牌，根据日常生活经验，可以推断出租方在赖记大柴房餐馆开业经营后就应当知道承租方转租了部分房屋。出租方于2014年7月31日起诉以承租方未经同意转租为由请求解除合同，因其未提供在六个月内提出了异议的证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对出租方提出的上述主张，不予支持。综合考虑以上四点因素，出租方以承租方未按期足额支付租金且未经同意转租为由要求解除合同的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。另外，关于合同是否应顺延两年的问题。原审法院认为，承租方在签订合同之初，即负有审慎审查义务，其在出租方未办理消防手续所需材料的情况下，仍与出租方签订租赁合同，自身应承担因此带来的迟延办理营业执照及开业的风险。同时，承租方并未提供证据证明合同签订后出租方存在恶意拖延提供上述材料的事实。因此，对承租方要求顺延合同两年的反诉请求，不予支持。
二、关于租赁房屋第九层的装修费用、建造消防水池系统的费用及鉴定费用应如何承担，地下室是否应恢复原状的问题。1.关于承租方主张出租方赔偿其第九层装修损失341858.1元的问题，承租方反诉认为出租方出租给其的九层房屋只有一至八层的合法手续，出租方一直未提供租赁房屋第九层的合法产权手续，致其装修了第九层后无法使用，出租方应赔偿其第九层装修损失341858.1元。出租方则认为承租方在签订合同之时明知第九层为隔热层，无法作为宾馆使用，且第九层不需要单独的合法产权手续，因此该笔费用应由承租方自行承担。原审法院认为，根据涉案租赁合同约定的租赁范围，本案租赁房屋为一个整体，第九层与一至八层不可分割，三位出租人共同共有，且已取得国土证和房产证，整栋房屋具有合法的产权手续。根据现场查看，租赁房屋一至八层每层的房间窗户宽1.76米、高1.75米，第九层房间窗户宽1.73米、高0.91米，承租方在签订合同之时已明知第九层的层高及窗户高度明显低于一至八层，出租方将整栋房屋作为一个整体租赁给承租方，承租方在合同签订之时并未提出异议，其作为准备从事经营宾馆的承租方，应当了解宾馆经营业的特殊要求，在对所租赁房屋进行装修之前，负有审查该房屋是否适合用于宾馆酒店经营的义务，应明确第九层房屋的合适用途和恰当的装修标准。承租方××目将第九层作为客房和棋牌室进行装修，后因该层房屋未能获得消防检查合格手续，依法不能作为公众聚集场所投入使用，导致其产生了装修损失，这是由于承租方自己的过错造成的损失，应当由其自行承担。因此，对其要求出租方赔偿第九层装修损失341858.1元的请求，不予支持。2.关于出租方诉请承租方赔偿其修建消防池费用86493.5元的问题，出租方主张合同签订之时已为承租方提供了一个消防水池，即与邻居共建的消防池，因承租方将其闲置，应赔偿出租方共建该消防池时花费的费用86493.5元。原审法院认为，出租方向承租方提供的与他人共用的消防池系出租方出租房屋给承租方时，附随房屋出租的部分，承租方在合同签订后并未利用该消防池，系其对权利的自由处分，出租方以承租方未使用该消防池为由要求承租方赔偿修建该消防池花费的86493.5元费用的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。3.关于出租方要求承租方将地下室恢复原状的请求，承租方在租赁房屋地下室重新修建的消防池，系因出租方提供的消防池无法满足承租方将租赁房屋作为宾馆酒店经营的需要，承租方在地下室修建消防池的行为系其经营宾馆酒店、实现合同目的的需要，且该消防池修建在其所租赁房屋的地下室，故应当认定承租方在地下室修建消防池的行为，是按合同约定的用途和方法使用租赁物。出租方请求承租方拆除消防池，将地下室恢复原状的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。4.关于承租方主张出租方支付修建消防水池费用60000元的问题，承租方认为出租方提供的消防池无法验收通过，其在消防大队的要求下重新修建了新的消防池，花费60000元，该笔费用应由出租方承担。原审法院认为，承租方作为宾馆酒店等公众聚集场所的企业开办经营者，修建符合验收要求的消防池系其本身经营特种行业应履行的义务，因此其新修建的消防池所产生的费用60000元，应由其自行承担。承租方主张出租方支付其修建消防水池费用60000元，缺乏合同和法律依据，不予支持。此外，承租方申请对第九层装修费用及重建消防系统费用进行鉴定，系其自身行为，其主张出租方支付其鉴定费12000元，缺乏法律依据，不予支持。
三、关于承租方要求不支付第一、二年度租金，并要求核减第九层、地下室消防水池占用面积租金的反诉请求能否成立的问题。关于承租方要求不支付第一、二年度租金的问题，依据本案事实，涉案租赁合同的租赁期限自2012年10月1日起开始计算，但出租方一直到2014年4月才提供齐租赁房屋的施工设计图纸、建设工程规划许可证、施工许可证等材料。由于上述材料是承租方租赁房屋后用于开设经营宾馆，需要向当地公安消防部门申报消防安全检查时必须出具的证明材料，出租方迟延提交，导致承租方无法及时办理酒店的经营证照。承租方因未办理营业执照及特种行业许可证分别被工商、公安部门处罚，并被责令停止无证照经营活动。考虑到出租方迟延履行提供其租赁房屋建设的相关批准手续的行为，致使承租方对涉案租赁房屋的前期使用、受益受到了一定的影响。根据合同法关于承租人可以要求减少或者不支付租金情形的精神，综合考虑本案的实际情况，酌定将第一、二年度即自2012年10月1日至2014年9月30日的租金减少100000元，但从2014年10月1日起仍按双方合同约定的租金标准计算支付。此外，承租方主张2013年6月1日至2013年12月30日平江县天岳大道封路施工六个月，给其营业造成损失，根据合同约定此时段的租金应当予以核减。出租方则抗辩认为，根据此时段内承租方的水电用量情况，其并不存在停业的行为。根据涉案合同约定：“遇市政建设封路………等不可抗力事件导致停业半个月以上，甲方（原告）视情况减免或者全免该时段内应付租金。”承租方并未提供确切的证据证明其在此时段内有停业的情形及具体停业时间，对其主张因证据不足，不予支持。
关于承租方主张租赁房屋第九层及地下消防水池占用面积的租金应当予以核减，前三年每年核减40000元，从第四年起每年递增6%核减的问题。结合前面关于第二个争议焦点的阐述，涉案租赁合同的租赁范围系整栋房屋，承租方在签订合同之时并未对第九层租金提出异议，地下消防水池现由承租方经营酒店使用，理应支付租金，至于第九层的合适用途是承租方租赁房屋开办酒店时应了解考虑的问题。因此，对其上述主张，不予支持。
关于承租方已付多少租金问题，根据审理查明的事实，双方当事人对承租方已支付2012-2013年度租金320000元、2013-2014年度租金134000元均无异议，予以确认。双方对2012-2013年度租金中是否已支付25000元存在争议，包括陈希明在许望平处借款3000元、许望平支付施工图纸费15000元、许望平支付消防泵7000元。承租方称上述三笔款项双方已确认抵付2012-2013年度租金，出租方认可上述三笔款项的真实性，但认为陈希明借款3000元属私人债务，施工图纸费15000元应由承租方承担，消防泵费用7000元确系承租方垫付，但上述三笔款项并未约定抵付租金。
根据出租方2013年12月26日向承租方发出的催款通知书的内容，承租方尚欠出租方2012-2013年度租金数额为7万余元，结合2012-2013年度租金为42万元的事实，可认定出租方已认可承租方将上述三笔款项共计25000元以抵付形式支付租金。因此，原审法院认定承租方已支付2012-2013年度租金345000元、2013-2014年度租金134000元，共计479000元。综上，合同约定2012-2014年度房屋租金共计84万元，扣除已支付的479000元、确定核减的租金100000元，承租方还应当支付出租方2012-2014年度租金261000元。对出租方主张出租方支付2012年10月1日起至房屋实际腾空之日止的房屋租金383000元及利息的请求，因合同并未解除，承租方应当向出租方支付第一、二年度（自2012年10月1日至2014年9月30日）尚欠的租金261000元，对出租方起诉主张租金的利息，不予支持。
四、关于承租方要求出租方支付施工图纸设计费40000元、房屋安全鉴定费4000元、刘园秋收取代办消防手续费30000元、陈希明借款30000元、房屋漏水维修费9400元等共计113400元的反诉请求能否得到支持的问题。1.关于出租方诉请的房屋建设工程施工图纸设计费40000元，承租方仅提供了支付17000元设计费的证明，其余部分并未提供任何证据证明，出租方仅认可其中15000元设计费用，租赁房屋的施工图纸设计费理应由房主承担，承租方诉请出租方支付其代垫的设计费，予以支持17000元。因其中15000元已在2012-2013年度出租方应支付的租金中抵付，因此出租方还应向承租方支付2000元施工图纸设计费。2.关于承租方诉请的刘园秋收取的代办消防手续30000元，出租方认为其进行变更规划及消防协调已花费18000元，剩余12000元，出租方并未提供证据证明其为承租方代办了消防手续，故承租方要求出租方返还该款项的理由成立。3.关于承租方诉请的陈希明借款30000元，根据陈希明出具的借条，该笔费用系陈希明向承租方借款办理建筑工程许可证。因办理建筑工程许可证系出租方的义务，费用应由其自行承担，陈希明向承租方借款30000元，应当予以归还。
4.关于承租方诉请的房屋安全鉴定费4000元，因房屋安全鉴定系承租方办理特种行业许可证所需的材料，系因经营宾馆的目的而产生，与出租方不具有关联性，该笔费用应由承租方自行承担，对承租方的这一主张，不予支持。
5.关于承租方诉请的房屋屋顶漏水维修费9400元，因承租方提供的证据不符合证据形式要件，不予采信，但经现场勘验，租赁房屋确实存在漏水维修的客观事实，出租方对该事实没有提出异议，酌情认定承租方花去漏水维修的费用为2000元。根据涉案租赁合同约定，保修期两年内屋顶漏水维修费用应由出租方承担。因此，酌情认定由出租方支付承租方漏水维修费2000元。虽然承租方反诉主张的部分款项，与本案审理的租赁合同关系并非同一法律关系，但因双方互负债务，该债务标的物均为金钱，为避免诉累，上述债务可以抵销。故对承租方要求出租方支付相关款项的反诉请求，在本案中一并审理。因此，出租方应支付承租方各种款项共计64000元（2000元＋30000元＋30000元＋2000元）。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十七条、第九十九条、第一百零九条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条之规定，判决：一、由许望平、刘志军支付刘园秋、张芳芳、陈希明第一、二年度（自2012年10月1日至2014年9月30日）房屋租赁金261000元；二、由刘园秋、张芳芳、陈希明支付许望平、刘志军64000元；三、驳回刘园秋、张芳芳、陈希明的其他诉讼请求；四、驳回许望平、刘志军的其他诉讼请求。上述一、二项给付义务相抵后，由许望平、刘志军支付原刘园秋、张芳芳、陈希明197000元，限判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8342元，由刘园秋、张芳芳、陈希明负担3342元，由许望平、刘志军负担5000元；反诉费21670元，由许望平、刘志军负担16670元，刘园秋、张芳芳、陈希明负担5000元。
宣判后，许望平、刘志军对上述判决不服，向本院上诉称：一、因三被上诉人违约未能依约向上诉人提供租赁房屋的建造审批手续及房屋产权证书，导致上诉人无法办理经营宾馆所必须的证照并无法营业，三被上诉人应当依法依约承担违约责任，赔偿由此给上诉人造成的租金损失、营业损失及利息，并相应顺延租赁合同期限。1、三被上诉人具有确保租赁房屋拥有全部合法建造手续及合法产权的法定义务；2、根据合同约定，三被上诉人具有确保租赁房屋的合法性，并确保租赁房屋具有法定审批手续的约定义务，如三被上诉人未能履行该义务则应当依照合同约定赔偿上诉人无法正常办证和营业所导致的一切损失；3、三被上诉人在本案中存在严重违约行为，其违约事实清楚，三被上诉人逾期两年向上诉人提供租赁房屋的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证导致上诉人无法办理消防验收备案及特种行业许可证，进而导致上诉人无法办理工商营业执照，以致上诉人宾馆装修完毕两年多时间里无法正常办证和营业；4、因三被上诉人的严重违约行为导致上诉人宾馆不能办证、不能营业，给上诉人造成了巨大损失，包括（1）经营损失、（2）资产摊销和折旧损失、（3）因市政道路施工导致的停业损失、（4）租金损失、（5）上诉人遭受的行政罚款损失、（6）利息损失。二、三被上诉人负有确保上诉人租赁房屋第一至第九层房屋具有完全合法产权和审批手续的法定和约定义务，被上诉人未能履行上述义务，构成严重违约，应当向上诉人赔偿第九层装修投入损失和鉴定费用。三、三被上诉人未能依法按照有关规定和标准修建和配备租赁物消防水池，上诉人按照公安消防部门的要求重新修建消防水池所垫付的6万元费用应当由三被上诉人承担。四、原审法院判定由上诉人向三被上诉人支付2012年10月1日至2014年9月30日期间的房屋租金，属超出被上诉人一审诉讼请求范围判决，违反法律规定，应予撤销。五、三被上诉人应当按照上诉人实际支出的数额即9400元承担房屋维修费用。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人刘园秋、张芳芳、陈希明共同答辩称：一、原审判决认定事实清楚、上诉人的上诉理由不能成立。1、上诉人称答辩人未能依约提供租赁房屋的建造审批手续及房屋产权证书，导致上诉人无法办理经营宾馆所必须的证照并无法营业……不是事实。首先，三答辩人合作建设的房屋是私人住宅，根据法律规定，应当取得建设用地使用权和建设工程规划许可，事实上，平江县城乡规划管理办公室于2011年7月19日已经许可，该办于同日放线，前述事实说明答辩人建房具有法定的审批手续，且规划审批结果是公开的，上诉人完全可以查到。其次，平江县至2014年10月为止对居民自建住宅在不影响公共安全的前提下并未实施建筑工程施工许可制度，只有当住宅改变为商业或其他公众聚集场所，涉及到公众安全时才补办建筑工程施工许可证，故没有建筑工程施工许可证并不影响房屋的合法性。第三，消防设计备案和消防竣工验收是针对人员密集类型的建筑而言，在本案中即是针对上诉人开办酒店宾馆业才需要进行开业前消防设计备案与消防竣工验收，相关法律并未明确要求答辩人自建住宅办理消防设计备案和消防竣工验收手续。第四、答辩人向法庭提交的证据充分证实了上诉人尽管没有取得证照，但其开业及营业用水、电均与领取证照后无明显差异，即其营业并未受到答辩人提供的资料的影响。2、上诉人主张答辩人赔偿第九层装修投入损失和鉴定费用无事实和法律依据。首先，双方合同已明确约定第九层为隔热层，不能用于经营活动。其次，截至2013年7月，答辩人已办好国有土地使用权证和房屋所有权证，对整栋建筑物拥有完全合法的所有权。第三，作为酒店业经营者，上诉人在明知层高不够而不能作为宾馆客房的情况下，未经相关部门批准执意私自装修，其后果应由上诉人承担。3、上诉人按照消防部门的要求重新修建消防水池花费的6万元不应由答辩人承担。二、原审判决适用法律并无不当。1、答辩人的本诉请求即为要求上诉人支付房租至合同解除之日，故原审判决上诉人支付房屋租金并未超出答辩人的诉讼请求。2、根据“谁主张、谁举证”的举证原则，上诉人既未通知答辩人房屋漏水要求维修，也未举证证明市政道路施工导致停业，故原审判决驳回其反诉请求并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人为支持其上诉请求，申请证人赖某出庭作证，赖某出庭陈述，在2013年6月至2013年12月期间，平江县天岳大道因进行道路升级改造，上诉人与三被上诉人曾为此协商过减免租金的事项，且达成了由三被上诉人减免上诉人三个月租金的口头协议。上诉人认为赖某的证人证言能够证实因道路施工的原因三被上诉人承诺减免上诉人三个月的租金，三被上诉人质证后认为，证人赖某与上诉人之间有利害关系，且证人并不认识张芳芳、陈希明，故证人赖某的证言不能够采信。
三被上诉人为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：1、平江县城区私人住宅建设工程规划申请表；2、建设工程报建指南。上述证据拟证实相关部门早已为被上诉人涉案房产办理了相关权证。上诉人质证后认为，上诉人提交的两份证据并非二审新证据，不予质证。
对上述证人证言及被上诉人所举证据，本院认证认为：上诉人申请的证人赖某的陈述虽然证实了双方就减免租金的事宜进行过协商，并达成了口头协议，但由于双方未达成书面意见，且赖某与本案上诉人之间确实存在利害关系，在没有其他证据印证的情况下仅凭赖某一人的证言不能认定三被上诉人同意减免上诉人的租金，故对赖某的证人证言不予采信。对三被上诉人提交的两份证据，只能证明三被上诉人申请办证的过程，但最终经有权部门批准颁发权证，还是只能以相关部门通过行政审批后颁证的时间为准，故对三被上诉人所举两份证据的证明目的不予采信。
本院二审审理查明的案件事实与与一审查明的事实一致，对一审查明的案件事实，予以确认。
本院认为，因各方对三被上诉人逾期向上诉人提供租赁房屋产权证照的事实并无异议，故本案二审争议的焦点为：一、原审判决认定上诉人的各项损失是否正确，上诉人主张的经营损失、资产摊销和折旧损失、市政道路施工导致的停业损失、租金损失、上诉人遭受的罚款损失、利息损失是否正确；二、三被上诉人是否应当赔偿第九层装修投入损失和鉴定费用；三、三被上诉人是否应当承担上诉人重新修建消防水池的花费；四、原审判决认定的房屋维修费用是否恰当；五、原审判决上诉人向三被上诉人支付的房屋维修费用是否恰当。
关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案上诉人与三被上诉人在实际履行《场地租赁合同书》的过程中，因被上诉人未在合理期限内向上诉人提供租赁物的产权手续，导致上诉人在较长的一段时间内因不能办理酒店的经营证照而无法正常经营，对上诉人因此造成的相应损失，三被上诉人依法应当承担相应的赔偿责任，但由于上诉人主张的经营损失、资产摊销和折旧损失、道路施工导致的停业损失、租金损失、行政罚款损失、利息损失中，除了行政罚款损失提供了被行政部门罚款的证据外，其他损失均未能提供确凿充分的证据证明，故原审法院根据上诉人提交的相关证据并综合考虑本案的实际情况，酌定由三被上诉人赔偿上诉人100000元的损失（即减少上诉人应支付三被上诉人的100000元租金）并无不当。上诉人称原审判决对三被上诉人应承担的违约责任处理有失公允的理由不能成立，本院不予采纳。
关于焦点二，由于双方在《场地租赁合同书》中对租赁范围明确约定为：整栋九层及地下室，同时在合同第5.1.3条也约定：三被上诉人应确保租赁标的物产权的合法性并手续齐全，因三被上诉人产权手续不全造成上诉人无法正常办证和营业，一切损失由三被上诉人承担。故本案中三被上诉人有义务向上诉人提供整栋租赁房屋（包括第九层）的产权手续，但三被上诉人签订租赁合同后办理的租赁物产权手续上载明租赁物的总层数均只有八层，三被上诉人一直未能提供租赁物第九层的产权手续。在双方签订房屋租赁合同后，上诉人基于合同的约定及对出租人的合理信赖，投入了大量的资金对租赁物的第九层进行了装修，因三被上诉人无法提供该第九层的产权证照导致第九层至今无法正常对外营业，给上诉人造成的损失客观存在。三被上诉人称上诉人明知该层为隔热层，无法作为宾馆使用且不需单独办理产权手续，故装修损失应全部由上诉人自负。因三被上诉人的辩称与事实上其在租赁合同中将该第九层纳入租赁范围收取租金并承诺办证的做法自相矛盾，根据权利义务相对等的原则，该答辩理由不能成立，本院不予采纳。但考虑到签订合同之时，上诉人就已经明知第九层与其他各层之间明显存在差异，其未经充分考察而××目装修的主观过错也显而易见。结合本案的客观情况，酌情认定由三被上诉人赔偿上诉人第九层装修投入损失100000元。原审法院将该部分损失全部判决由上诉人自负不当，应予纠正。上诉人称三被上诉人应当赔偿第九层装修投入损失的理由部分成立，本院予以部分采纳。
关于焦点三，关于上诉人主张三被上诉人支付修建消防水池费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，上诉人并未提供证据证明三被上诉人与第三人共建的消防水池不符合租赁物的约定用途，其为了自身经营的需要另行修建了消防水池，在双方未对该修建费用进行约定的情况下，上诉人作为修建水池利益的享受者，理应承担修建水池的费用，上诉人称另行修建消防水池所花费的60000元费用应当由三被上诉人承担的理由不能成立，本院不予采纳。
关于焦点四，关于上诉人主张的房屋维修费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合同期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，因承租房屋存在漏水现象，上诉人组织人员对房屋进行了维修的事实属实，但因上诉人提供的维修费证据形式存在瑕疵，故原审法院根据上诉人确实对房屋进行了维修的客观事实酌定由三被上诉人支付上诉人维修费用2000元并无不当，上诉人要求计算9400元维修费用的主张不能成立，本院不予采纳。
关于焦点五，原审判决是否超出当事人诉讼请求判决的问题。由于三被上诉人在向原审法院递交的民事诉状第二项提出的诉讼请求为：判令承租人支付从2012年10月1日起至房屋实际腾空之日止的房屋租金383000元及利息，该项诉讼请求明确具体，而原审在判决结果的第一项也明确判令由上诉人支付三被上诉人从2012年10月1日起至2014年9月30日止的租金261000元，即使原审判决未支持三被上诉人要求与上诉人解除合同的诉求，但该判项也不违背被上诉人在原审提出要求上诉人支付房租的诉求，故上诉人称原审判决超出当事人的诉求判决的理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但对上诉人租赁物装修损失的处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十七条、第九十九条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖南省平江县人民法院（2014）平民初字第1503号民事判决第一、二、三项；
二、由刘园秋、张芳芳、陈希明赔偿许望平、刘志军租赁标的物第九层的装修损失100000元；
三、驳回许望平、刘志军的其他诉讼请求。
上述一、二项给付义务相抵后，由许望平、刘志军支付刘园秋、张芳芳、陈希明97000元，限判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费8342元，由刘园秋、张芳芳、陈希明负担3342元，由许望平、刘志军负担5000元；反诉费21670元，由许望平、刘志军负担16670元，刘园秋、张芳芳、陈希明负担5000元。二审案件受理费10642元，由许望平、刘志军负担6642
元，刘园秋、张芳芳、陈希明负担4000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 磊
代理审判员 乔宝全
代理审判员 曹 维
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 邓振宇