上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1652号
上诉人（原审原告）上海甜益快餐有限公司。
法定代表人周雄。
委托代理人张冰，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海嘉水给排水工程有限公司。
法定代表人朱振兴。
委托代理人王海霞，上海市协力律师事务所律师。
上诉人上海甜益快餐有限公司（以下简称“甜益公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海嘉水给排水工程有限公司（以下简称“嘉水公司”）将其所有的位于嘉定区江桥镇华江路XXX号、建筑面积为1863平方米的厂房出租给案外人普冠公司使用，但普冠公司承租后即将上述厂房整体转租。2007年4月，嘉水公司和普冠公司达成补充协议，内容为：嘉水公司出租给普冠公司的厂房同意转租给甜益公司使用，原租赁合同期限从三年延长至五年（2007年5月24日起至2012年5月23日止），同时同意使用权人有权转租。同年5月，甜益公司将承租房屋中的782平方米厂房转租给案外人何某某，转租期限至2012年5月23日止。2008年，嘉水公司终止了与普冠公司的租赁合同，并于2008年3月1日与甜益公司就上述厂房签订了《厂房租赁合同》，合同约定租赁期限为2007年5月16日至2012年5月15日，年租金人民币（以下币种均为“人民币”）41万元，从2008年3月1日起算，一季度一付，每次提前一个月支付。该合同第二条第2款约定，租赁期满，嘉水公司有权收回出租厂房，甜益公司应如期归还，如需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向嘉水公司提出书面要求，经嘉水公司同意后重新签订租赁合同。上述合同签订后，甜益公司与嘉水公司均按约履行，甜益公司向嘉水公司支付了50，000元的保证金。2012年2月2日、4月27日，嘉水公司两次向甜益公司发出告知书称，到期后不再出租，并要求甜益公司及时搬迁。2012年10月19日，嘉水公司再次向甜益公司发出律师函，要求其搬迁。在此期间，甜益公司于2012年6月1日通过银行转账向嘉水公司支付81，030元。
因甜益公司认为其应享有承租人的合法权利，有权主张全部的拆迁补偿款，故起诉至原审法院，要求嘉水公司支付拆迁补偿款399，582元。
原审法院另查明，嘉水公司转租给案外人何某某的房屋中的357.86平方米厂房遇动拆迁，2011年5月拆迁人委托评估公司对该部分房屋进行了评估。经评估，涉动迁部分承租房屋内的各项损失为二次装潢214，435元、附属设施111，734元、实物资产搬迁补偿费73，413元，合计399，582元。2012年6月30日，嘉水公司与拆迁人就上述房屋动拆迁事宜达成《企业拆迁经济补偿包干协议书》。同一时间，甜益公司诉至原审法院要求案外人何某某搬离涉案厂房并支付拖欠的租金。法院以（2012）嘉民三（民）初字第702号案件立案受理，并于2012年12月28日判决案外人何某某搬离涉案房屋并支付拖欠的租金与房屋使用费等。2013年1月，嘉水公司又诉至法院要求甜益公司搬离并支付使用费。法院以（2013）嘉民三（民）初字第116号案件立案受理，并于2013年3月18日作出判决确认甜益公司与嘉水公司间租赁关系已于2012年5月合同到期后终止，并判令甜益公司搬离租赁房屋并支付占用期间的使用费等。上述两份判决生效后，甜益公司于2013年10月将租赁房屋中的自用部分返还嘉水公司。而转租部分房屋，经房屋所在地动迁办、村委会等部门协调，由嘉水公司一次性给予案外人今梦旅馆（何某某）搬迁费38万元后，案外人于2014年1月搬离。
原审审理中，甜益公司陈述目前为止案外人何某某未向其主张过动迁损失。但其认为，本案所涉357.86平方米厂房的动迁评估于2011年5月进行，尚在合同期内；其于2012年6月向嘉水公司转账支付的81，030元系承租房屋扣除上述拆迁面积后2012年6月至8月份的租金，由于合同到期后甜益公司仍在支付租金，故双方间租赁关系仍然存续，甜益公司作为承租人有权获取相应的动迁补偿。
原审法院认为，甜益公司与嘉水公司间租赁关系已经生效判决确认于2012年5月合同到期后终止，因此即便甜益公司此后仍占用房屋，并支付了一定费用，也不能作为双方租赁关系仍然存续的依据。况且甜益公司自述其所支付的费用中扣除了本案所涉拆迁面积。因此，对于甜益公司认为其在签订拆迁补偿协议时仍与嘉水公司就拆迁厂房部分存在租赁关系的意见法院不予采纳。此外，虽然动迁评估发生在合同履行期内，但评估房屋系案外人何某某使用，甜益公司从未向何某某支付过动迁损失，故甜益公司并未因本案所涉房屋的动迁而蒙受损失。综上，由于涉案房屋动迁协议签订的时间以及实际动迁的时间均在甜益公司与嘉水公司间租赁关系终止之后，甜益公司在租赁关系存续期间也并未因动迁而蒙受损失，故其主张获得动迁利益，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。至于嘉水公司在甜益公司与嘉水公司间租赁关系终止后自愿给予案外人何某某补偿，系其处分自身权利的行为，与本案无涉。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第二百三十五条之规定，判决如下：驳回上海甜益快餐有限公司的全部诉讼请求。本案受理费7，293元，减半收取3，646.5元，由上海甜益快餐有限公司负担。
甜益公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，本案所涉357.86平方米厂房的动迁评估是发生在甜益公司与嘉水公司的租赁合同存续期间，虽然嘉水公司是于2012年6月底签订补偿协议，但此协议也是基于该评估报告作出，原审法院以甜益公司与嘉水公司的租赁合同于2012年5月终止为由，剥夺甜益公司对拆迁补偿款的权利错误，嘉水公司向何某某支付38万元拆迁补偿款的行为可以证明嘉水公司认可承租人对本案所涉厂房拆迁补偿款的合法权利，原审法院认定甜益公司在租赁关系存续期间未因动迁而蒙受损失缺乏事实依据，原审法院认定事实错误，判决不公，要求撤销原审判决，依法改判支持甜益公司原审中的诉讼请求。
被上诉人嘉水公司辩称，其签订的补偿协议是协商的包干价，并没有按照评估报告结果获得补偿，嘉水公司支付给何某某的费用是在相关部门协调下出于人道主义支付的，并非嘉水公司负有支付该费用的法律义务，原审法院认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据生效判决确认，甜益公司与嘉水公司的租赁合同于2012年5月到期终止，甜益公司之后仍占用房屋并支付费用，不能作为双方租赁关系仍然存续的依据。虽然本案所涉厂房动迁评估系在甜益公司租赁期限内，但该厂房实际系何某某使用，且嘉水公司是于2012年6月才签订了补偿包干协议，另外甜益公司自认何某某未向甜益公司主张过动迁损失，甜益公司亦从未向何某某支付过动迁损失，原审法院根据上述事实认定甜益公司未因本案所涉厂房动迁而遭受损失，并对甜益公司要求获得动迁补偿款的诉讼请求不予支持，并无不妥。嘉水公司向何某某支付补偿款的事实，与甜益公司的主张无关联。甜益公司上诉称其因动迁而遭受损失，但未提供证据予以证明，现甜益公司依据评估报告要求嘉水公司支付拆迁补偿款，缺乏相应依据，本院不予支持。原审法院在查明事实的基础上所作判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7，293元，由上诉人上海甜益快餐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
代理审判员 张的日
代理审判员 高 胤
二〇一四年十一月十日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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