湖南省南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民一初字第863号
原告南县厂窖镇农业综合服务站。
法定代表人杨佑兵，该站站长。
委托代理人肖先忠，男，系厂窖镇原农机站退休干部。代理权限为代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或上诉，签收法律文书。
委托代理人张令羽，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。
被告黄应平，男。
被告郭辉蛟，男。
两被告的委托代理人吴超，南县正大法律服务所法律工作者，代理权限为一般诉讼代理。
第三人聂凤云，女。
第三人文波，男。
原告南县厂窖镇农业综合服务站（以下简称农业站）与被告黄应平、郭辉蛟返还原物纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理后，依被告黄应平、郭辉蛟的申请，依法追加聂凤云、文波为第三人参加诉讼，本案由审判员袁凯、付海鹰、李永忠组成的合议庭于2015年2月2日公开开庭进行了审理，书记员姚艳春担任庭审记录。原告农业站的委托代理人肖先忠、张令羽与被告黄应平、郭辉蛟以及二被告的委托代理人吴超到庭参加诉讼；第三人聂凤云、文波经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业站诉称，原告的房产被原告的原临时工刘志雅在未经主管部门批准及法人代表授权的情况下，私自卖给聂凤云，依据合同法的第四十八条、第五十二条第二款的规定，刘志雅的行为属无权代理行为，与聂凤云签订的房屋买卖合同当属无效。为此，2014年9月30日，原告与聂凤云签订解除房屋买卖合同的协议书，聂凤云将房产归还原告。现原告的房产被两被告占用，经多次协商，被告仍不归还，原告为维护集体不受损失，故诉至法院请求判令被告返还占用的原告的房产。
被告黄应平、郭辉蛟辩称，原告所述与事实不符，刘志雅系厂窖农机站支部书记，是农机站负责人，刘志雅并非临时工；当时两个门面卖出的原因是要买养老保险没钱，需要将门面卖掉筹资，并卖出房屋是经过厂窖农机站的职工代表大会讨论通过的，故并非刘志雅未经授权卖出；而且价格与当时的市场价格相符；原告的诉讼请求亦有不当，从原告诉状可见原告根本没有主张与聂凤云的合同无效，原告之所以没将聂凤云作为被告与提出合同无效，是因为原告的代理人与聂凤云恶意串通，要聂凤云隐瞒相关事实；另原告的诉求已过诉讼时效，返还财产是债权请求权，受2年诉讼时效限制，原告的房屋已经卖出，并被被告占有，原告不可能不知情；综上，原告基于房价上涨，进行恶意诉讼，意图侵占被告的合法财产，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人聂凤云、文波未到庭，未予答辩。
原告农业站就其诉讼主张向本院递交了如下证据：
1、事业单位法人证书复印件1份，以证明原告的诉讼主体资格；
2、国有土地使用证、房产证复印件各1份，以证明本案诉争的房屋系原告所有，原告具有所有权；
3、原告与聂凤云房屋买卖合同、解除房屋买卖合同协议书、聂风云调查笔录、文习章调查笔录、刘志雅调查笔录原件或复印件各1份，以证明原告与聂凤云所签订的买卖合同为无效合同，后原告和聂凤云通过协商，已经解除买卖合同；
4、关于收据与合同的说明（系文波出具）1份，以证明文波与聂荣英的买卖行为不是文波所为，500元钱也非文波所交。
被告黄应平、郭辉蛟对原告所举证据质证如下：证据1、2，真实性无异议，证明目的有异议，法人证书与房产证、国土证上注明主体的名称并不一致，是两个不同的主体，不能证明房屋归原告所有。证据3，房屋买卖合同无异议，属实；解除房屋买卖合同协议书有异议，该协议书无效，聂凤云在取得所有权之后，将一间房屋转卖给郭辉蛟，另一间是聂凤云与黄应平共买的应分给黄应平的，故聂凤云对诉争房屋已经没有所有权了，再解除合同，是无权处分，故对于该协议书合法性有异议；对聂凤云的调查笔录有异议，聂凤云是本案的当事人，与本案有利害关系，其所述部分不符合事实，聂凤云的笔录不能作为本案定案依据；对文习章的调查笔录有异议，文习章系聂凤云的爱人，其作为证人，应出庭接受质询，该笔录不能作为定案依据；对刘志雅的调查笔录有异议，部分反映的不是事实，“镇政府将其安排在农机站，没有编制，”这是事实，当时的站长是肖先忠，这也是事实，当时七站八所搞分流、搞改革，只有一两个留守人员，实际刘志雅就是留守人员之一，公章归他保管，恰证明刘志雅有权签合同，有权加盖公章，其他不属实；并按照证据规则的规定，刘志雅应当出庭接受质询，只认可其所述的真实部分。证据4，是与聂凤云签订的合同，的确不是文波签的字，但聂凤云系文波母亲，属于表见代理，合同是成立的。
第三人聂凤云、文波未到庭，未予质证。
经审查，本院对原告所举证据认证如下：证据1，符合证据的“三性”，对证据反映的原告名称系南县厂窖镇农业综合服务站的情况予以采信。证据2，符合证据的“三性”，对该证据反映的诉争房屋的权属登记人为南县厂窖镇农业机械管理站的情况予以采信。证据3，因聂凤云系农机站职工、文习章系聂凤云的丈夫、刘志雅系农机站的原留守人员，与本案有利害关系，并三人未到庭接受质询，故仅对该三份笔录反映的刘志雅原系全成村支书，后经镇政府安排在农机站工作，并未取得正式编制，该站的原法定代表人为肖先忠，因当时七站八所搞分流、搞改革，只有一两个留守人员，刘志雅作为留守人员之一并保管该站公章，后经刘志雅经办将诉争房屋卖与该站职工即第三人聂凤云，签订合同后由南县厂窖镇司法所加盖公章予以见证的情况予以采信；对房屋买卖合同与解除房屋买卖合同协议书的真实性予以采信。证据4，对该证据反映的文波与聂荣英2006年11月15日所签房屋买卖合同非文波亲笔署名的情况予以采信。
被告黄应平就其辩称向本院提供如下证据：
1、黄应平身份证复印件、黄应平与聂凤兰户口本复印件各1份，以证明被告黄应平身份信息以及被告黄应平与聂凤兰系夫妻关系；
2、聂凤兰与聂凤云通话录音资料1份，以证明聂凤兰以3.5万元与聂凤云共同购买诉争房屋，聂荣英以5.38万元向聂凤云购买了诉争房屋中的一间，厂窖农机站知晓买卖一事；
3、南县房产局交易管理费收据复印件1份，以证明黄应平购买的诉争房屋已出交易管理费。
原告农业站对被告黄应平所举证据质证如下：证据1，无异议。证据2，“三性”持有异议，无合同，不能证明聂凤兰出35000元给聂凤云购得门面一间。证据3，无异议。
被告郭辉蛟对被告黄应平所举证据质证无异议。
第三人聂凤云、文波未到庭，未予质证。
经审查，本院对被告黄应平所举证据认证如下：证据1，符合证据的”三性”，本院予以采信。证据2，因聂凤云未到庭，并其在农业站所提供的调查笔录中持有不同意见，故在本案中该证据不足以证明聂凤兰用35000元以聂凤云名义从原告处购得门面一间，故仅对该证据反映的聂凤云从聂凤兰处收取3万余元，从原告处购得诉争房屋，后将一间门面交由聂凤兰使用的情况予以采信。证据3，真实性予以采信，但该证据无法反映系为诉争房屋缴纳交易管理费。
被告郭辉蛟就其辩称向本院提供如下证据：
1、郭辉蛟身份证复印件、郭辉蛟与聂荣英结婚证复印件各1份，以证明被告郭辉蛟身份信息以及郭辉蛟与聂荣英系夫妻关系。
2、房屋买卖合同（聂荣英与文波签订，实际是聂凤云代文波一手操办）、南县房产局缴款书、聂凤云收取房款的收据、证明复印件或原件各1份，以证明郭辉蛟之妻聂荣英与聂凤云之子文波于2006年11月签订合同，聂凤云收取房款，聂荣英以5.38万元购买了诉争房屋中的一间；郭辉蛟基于买卖合同取得了房屋所有权，是对房屋的合法占有以及证明聂凤云与文波系母子关系。
3、房屋买卖协议书（诉争房屋旁的房屋买卖）复印件1份、收款收据复印件1份、房产证复印件1份、相片2张，以证明诉争房屋旁的房屋（均为农机站所建房屋）在2007年的卖价为3.5万元，郭辉蛟之妻聂荣英在2006年以5.38万元从第三人处买下诉争房屋中的一间，故当时原告以两间门面7万元的价格将诉争房屋出售给第三人聂凤云的价格是合理的，并非原告所称恶意串通，损害原告利益。
4、见证书复印件1份，以证明诉争房屋已于2003年卖给聂凤云，刘志雅为南县厂窖镇农机站负责人，并非无权代理。厂窖农机站在房屋买卖合同上盖章，合同已生效。卖房款7万元用于厂窖镇农机站公用（如购买养老保险等），且至今十余年，原告也应明知房屋被他人占有这一事实，原告提出的诉求为返还财产，该请求为债权请求权，已过诉讼时效。
原告农业站对被告郭辉蛟所举证据质证如下：证据1，无异议。证据2，房屋买卖合同（聂荣英与文波），该合同不是文波的所签名，缴费500元，真实性有异议，文波并未交该500元，文波与聂凤云母子关系无异议。证据3，有异议，与本案无关。证据4，见证书是不合法的，合同是03年11月签订的，由于文习章与厂窖镇司法所工作人员王禹雄的私交较好，故见证书也写在03年，其实是一年多以后才出具的见证手续。
被告黄应平对被告郭辉蛟所举证据质证无异议。
第三人聂凤云、文波未到庭，未予质证。
经审查，本院对被告郭辉蛟所举证据认证如下：证据1，符合证据的“三性”，本院予以采信。证据2，对该组证据反映的2006年11月15日第三人聂凤云以其子即第三人文波的名义将其从原告处购买的诉争房屋中门面一间和生活用房以53800元卖给被告郭辉蛟之妻聂荣英，并签订房屋买卖合同，由被告黄应平之妻聂凤兰作为见证人，文波的署名系第三人聂凤云所签，次日聂荣英付款，由聂凤云出具收条并附注2007年3月8日交房的情况予以采信。证据3，对该组证据反映的2007年3月21日被告黄应平之妻聂荣英从他人手中以35000元购得厂窖镇街道中心街门面一间（面积22.80平方米），2007年7月5日该门面过户至聂荣英名下，另诉争的门面一间为被告郭辉蛟使用经营日化用品超市，一间为被告黄应平使用经营男士服装店的情况予以采信。证据4，对该证据反映的农机站与第三人聂凤云签订房屋买卖合同后由南县厂窖镇司法所予以见证的情况予以采信。
第三人聂凤云、文波未到庭，未向本院提供证据。
根据以上采信的证据以及到庭结合原、被告在本案中所述，本院查明如下事实：2003年11月25日第三人聂凤云（作为乙方）与南县厂窖镇农业机械管理站（作为甲方，以下简称农机站）签订房屋买卖合同，合同中注明因甲方改组、人员下岗，需资金支付、补贴下岗职工的生活费、养老保险金及购买办公场所。经南县厂窖镇人民政府同意、站委会成员集体研究决定，将其所有的两间门面房产以柒万元的价格优先卖给下岗职工聂凤云。经双方商议，达成协议如下：一、甲方将坐落于南县厂窖镇中心街门面两间和生活用房、仓库两间卖给乙方为业（详见附图）。二、乙方于本合同签订之日一次性付清现金柒万元整给甲方作为购房款。乙方以甲方收据为凭。三、乙方支付购房款后，原甲方房屋产权即转移给乙方。与陈彩平门面连接的墙，东侧后面与宋立华房屋连接的墙，西侧与供销社连接的墙的所有权均为乙方所有。一楼楼梯间铁门内属乙方所有，铁门外属公用，甲方协助乙方办理有关产权转移的有关手续，其费用由乙方承担。四、乙方支付购房款后一个星期内，甲方将其公物搬走。其房屋内水电设施一并移交乙方所有。五、本合同自2003年11月25日发生法律效力。任何一方违约，都由违约方承担相应的损失赔偿责任。该协议由该站支部书记刘志雅作为负责人签名与加盖该站公章。后由南县司法局厂窖司法所作为见证。合同签订后，第三人聂凤云付款，该站转移该房占有于第三人聂凤云；第三人所付款项后用于该站购买保险等。
2006年11月15日，第三人聂凤云以其子名义即第三人文波将其从农机站购得一间门面和生活用房以53800元价格卖与被告郭辉蛟之妻聂荣英，并签订房屋买卖合同一份，由被告黄应平之妻聂凤兰作为见证人，该合同由聂荣英、聂凤云代其子文波签名。次日，聂荣英付款，由聂凤云出具收条，载明“今收到聂荣英现金伍万叁仟元整。（收回房屋出售款一次性已付清，2007年3月8日交房）。后第三人将合同所涉房屋交付与被告郭辉蛟之妻聂荣英。另第三人聂凤云从农机站处购得房屋后将其中一间门面交由被告黄应平使用。后农机站依相关政策与南县厂窖镇农技站合并为南县厂窖镇农业综合服务站。
2014年9月30日，原告农业站（作为甲方）与第三人聂凤云（作为乙方）签订解除房屋买卖合同协议书，其中约定“一、解除南县厂窖镇原农业机械管理站与乙方2003年11月25日签订的房屋买卖合同。二、本协议签订之日起生效，南县厂窖镇原农业机械管理站与乙方所签署的任何合同文件均作废，甲方与乙方相互免责，任何一方不再追究另一方的任何责任。三、解除房屋买卖合同协议后，收回房屋所产生的所有经济费用，由甲方承担全责。四、甲方与乙方在签订本协议后一次性退还乙方7万元人民币，乙方向甲方出具相应的收款凭证。五、本协议书是双方完全自愿签订，任何一方不得再以任何理由提起诉讼或仲裁”。2014年10月13日，原告诉至本院，诉求如前。
本院认为，南县厂窖镇农业机械管理站现已与其他单位合并为南县厂窖镇农业综合服务站，依法南县厂窖镇镇农业综合服务站应概括承受原南县厂窖镇农业机械管理站的相关权利与债务，本案诉争房屋尚仍登记在南县厂窖镇农业机械管理站名下，故南县厂窖镇农业综合服务站为本案诉争房屋的所有权人，对本案诉争房屋享有所有权，同时替代南县厂窖镇农业机械管理站成为与第三人聂凤云所签订的合同主体。
而原农机站与第三人聂凤云所签订的合同系合同双方的真实意思表示，虽原告农业站庭审中称该合同系合同经办人刘志雅与第三人聂凤云恶意串通，低价转让房产并损害国家利益，亦未经原农机站的法定代表人授权，并违反《行政事业单位国有资产处置管理实施办法》、《国有资产评估管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《关于国有资产流失查处工作若干问题的通知》中的关于国有资产转让应进行审批、评估，划拨土地转让应审批，转让房地产应签订书面合同与变更登记等的相关规定，依法应属无效，然本案中原农机站与第三人聂凤云所签订的买卖合同中明确注明“因甲方改组、人员下岗，需资金支付、补贴下岗职工的生活费、养老保险金及购买办公场所。经南县厂窖镇人民政府同意、站委会成员集体研究决定，将其所有的两间门面房产以柒万元的价格优先卖给下岗职工聂凤云。”，并合同签订后第三人聂凤云依合同向原农机站缴纳款项，原农机站不作否认表示，予以接受，亦向第三人聂凤云交付房屋与收取款项并用于购买保险等，并原告农业站所举证据不足以证明交易存在恶意低价转让，故对原告所称合同系合同经办人刘志雅与第三人聂凤云恶意串通，低价转让房产并损害国家利益，亦未经原农机站的法定代表人授权，应属无效的意见不予采纳；并原告农业站所指该合同违反的法律规定或已经被废止、或非法律与行政法规、或所涉内容非效力性强制性规定，故对该部分意见亦不予采纳，故原农机站与第三人聂凤云所签合同符合法律规定，为有效合同，二者应受该合同约束。
第三人聂凤云从原农机站购买、占有房屋后，以其子即第三人文波名义与被告郭辉蛟之妻聂荣英签订房屋买卖合同，并收取房款，腾出并向聂荣英交付门面和生活用房，而第三人文波不作否认表示，予以接受，故该合同系文波与聂荣英的真实意思表示，虽文波未取得门面和生活用房的所有权，但并不违反法律规定，该合同合法有效，被告郭辉蛟占有该门面和生活用房来源于合同，属于合法占有。
第三人聂凤云从原农机站购买、占有房屋后，将一间门面交由被告黄应平占有，第三人聂凤云虽未取得门面的所有权，但其从原农机站购买并占有门面屋，已享有所有权中的占有功能，有权将该房交由他人使用，故被告黄应平占有该门面来源于第三人聂凤云的意思表示，系合法占有。
而原告农业站在多年后于2014年9月30日与第三人聂凤云签定解除房屋买卖合同协议书，该协议书虽是双方意思的真实表示，但双方的解除合意纯出于双方的主观意志，该协议损害他人的合法利益如被告黄应平、郭辉蛟的合法利益，该协议亦违反诚实信用原则，该解除房屋买卖合同协议书依法应属无效，不产生效力，原告农业站与第三人聂凤云仍应受原房屋买卖合同的约束。
现原告农业站虽仍是诉争房屋的所有权人，但其已将房屋出售给第三人聂凤云并向聂凤云交付房屋，无法定事由（如合同被宣告无效或被解除后）不得再行使占有权利，并二被告的占有权利均来源于第三人聂凤云的意思表示，系合法占有，故对原告农业站要求二被告返还房产的诉求不予支持。
为此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十六条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告南县厂窖镇农业综合服务站的诉讼请求。
本案案件受理费500元，由原告南县厂窖镇农业综合服务站承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
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审判长 袁 凯
审判员 李永忠
审判员 付海鹰
二〇一五年二月十七日
书记员 姚艳春
附：本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国侵权责任法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
二、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十条当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。
三、《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
四、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
66、一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。
五、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
六、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
七、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。