安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民二终字第00069号
上诉人（原审被告）：严慧娟，女，1971年9月6日出生，汉族，住安徽省铜陵市。
委托代理人：陶然亭，安徽宪达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：倪宗萍，女，1969年5月17日出生，汉族，住安徽省。
委托代理人：陈爱民，铜官山区石城新村18栋604号。
上诉人严慧娟与被上诉人倪宗萍房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院于2014年4月18日作出的（2014）铜官民二初字第00004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭审理了本案。原审原告倪宗萍的委托代理人陈爱民，原审被告严慧娟、委托代理人陶然亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告倪宗萍一审诉讼请求：判令严慧娟因提前解除合同应向原告支付投资款396604元；严慧娟支付违约金100000元。并提供了房屋租赁合同、严慧娟收条、（2013）铜中民二终字第00212号民事判决书等证据予以佐证。
原审被告严慧娟一审辩称：1、倪宗萍主张的各项损失事实依据不足，即使有损失，根据法律规定，由于承租方违约导致租赁合同解除的，承租方的损失不予赔偿，本案租赁合同是因为倪宗萍的原因导致租赁合同解除，其相关的损失应由承租方自行承担；2、倪宗萍给前承租人100000元属实，但该款项系其补偿给前承租人的宾馆装修的投入，不是支付给严慧娟的；3、倪宗萍支付给严慧娟的30000元保证金，退还的条件是合同期满，没有给严慧娟造成损失，现租赁合同因倪宗萍的原因提前解除，而倪宗萍迟迟不搬出，给严慧娟造成了损失。因此，倪宗萍的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。
原审法院经审理查明：2009年5月1日，严慧娟与倪宗萍签订了明人苑宾馆的《租赁合同》，约定：房屋的租赁期为十年，自2009年5月1日至2019年4月30日止；倪宗萍须交30000元保证金，合同期满时，在不造成严慧娟损失的情况下，无息退还；严慧娟在执行合同时，不考虑倪宗萍装修，设施投资，倪宗萍自行维护、维修房屋和现有设施，合同期满后，倪宗萍移交严慧娟房屋、配套设施及物品数量及与移交清单相符，在不破坏宾馆装修情况下，自己添置的物品可以带走；2009年5月1日前明人苑宾馆各种债权、债务由严慧娟负责，在租赁期间的一切费用，债权、债务和任何法律责任与严慧娟无关；双方不得违约，否则违约方承担违约责任并赔偿违约金100000元整。合同还约定了其他一些事项。2009年4月26日，严慧娟收到倪宗萍交付的30000元保证金，并出具了收到“订金3万元”的收条。2012年10月29日，严慧娟与倪宗萍因履行租赁合同发生纠纷，严慧娟诉至本院，以倪宗萍违约为由，要求解除双方签订的租赁合同，倪宗萍支付租金和房屋占用费，并赔偿违约金等。案经终审判决认为，“倪宗萍的行为显然已构成违约”，据此作为解除当事人签订的合同倪宗萍给付租金和房屋占用费并承担违约责任等内容的终审判决。在本案审理过程中，倪宗萍于2014年1月28日向严慧娟交付了租赁物明人苑宾馆。另查明：2009年1月8日，严慧娟与前承租人吴金普就明人苑宾馆签订《租赁合同》一份，合同约定：合同的租赁期间自2009年1月8日至2012年1月8日止，共计三年。2009年4月30日，严慧娟收到倪宗萍交付的装修补偿费用100000元，并以“经手人”名义出具了收条一份，内容为：“今收到刘栋国（倪宗萍之夫）现金100000元，用于支付吴金普租赁宾馆时装修费用，由本人交付。此款为刘栋国自愿偿付”。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。倪宗萍与严慧娟于2009年5月1日签订的《租赁合同》，已经生效的（2013）铜中民二终字第00212号民事判决书判令解除，该生效判决确认倪宗萍的行为“显然已构成违约”，且倪宗萍“构成重大违约”的事实是判决解除合同的依据。没有证据证明严慧娟在履行合同的过程中存在违约行为，因此，倪宗萍要求严慧娟支付违约金100000元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于倪宗萍要求严慧娟赔偿因提前解除合同而损失的投资款396604元诉讼请求，经查，倪宗萍主张的投资款396604元实际上系保证金30000元、装修补偿款100000元以及倪宗萍为经营宾馆所投资的其他款项所构成。根据合同约定，履约保证金在合同期满时，在不造成出租方损失的情况下，出租方应当予以退还。综合合同的其他条款，本条款系对租赁合同结束时对出租人损失的专门保证条款，现租赁合同已结束，严慧娟既未主张也未举证证明其损失，根据约定，严慧娟应当对该保证金予以返还。装修补偿款系对前承租人的补偿，由于严慧娟与前承租人吴金普在签订合同后三个多月租赁关系即告结束，吴金普在租赁期间的装修及投入由出租人享有，且该债权债务发生在倪宗萍与严慧娟签订租赁合同之前，根据租赁合同约定，2009年5月1日前的明人苑宾馆各种债权、债务均由严慧娟负责，倪宗萍为租赁标的物同意偿付前承租人100000元的装修投入系基于十年租赁期间的预期，倪宗萍的偿付行为也经严慧娟同意并由其转交，现倪宗萍实际经营的期间略多于预期租期的三分之一左右，因此，对原告主张的该100000元装修补偿款，酌情支持65000元。关于倪宗萍主张的合同期内投资款266604元，系倪宗萍为经营所需而进行的投入，根据合同约定，承租人于2009年5月1日的装修、设施投资与出租人无关，在不破坏宾馆装修情况下，倪宗萍添置的物品可以带走，因此，倪宗萍的该项主张不能成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：一、严慧娟于本判决生效后五日内一次性返还倪宗萍履约保证金30000元；二、严慧娟于本判决生效后五日内一次性给付倪宗萍装修补偿款65000元；三、驳回倪宗萍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4374.5元，由严慧娟负担1374.5元，由倪宗萍负担3000元，于本判决生效后十五日内支付至铜官山区人民法院。
上诉人严慧娟不服一审判决，提出上诉称：1、本案中，被上诉人倪宗萍承租上诉人的房产用于自身的经营活动并进行投入，然后由于被上诉人自己违约导致房屋租赁合同提前解除。本案中，被上诉人倪宗萍支付的10万元是其从前承租人处受让承租权，给予前承租人装修的补偿，也实际上就是对该装修的购买对价，是属于对自身经营装修投入的一部分。这一转让行为必定要经过上诉人严慧娟同意，为何由上诉人退还呢？2、本案中，一审判决适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条是明显错误的。该条规定的情形是“租赁期间届满时……”，而本案是由于被上诉人的违约导致合同的提前解除，根本不是租赁期间届满，与本条规定的情形完全不是一种情形。一审判决同时适用了该解释的第十一条第（二）项，而该项规定的是因承租人违约导致合同解除，这两条规定是矛盾的。本案是由于被上诉人倪宗萍违约导致合同的提前解除，应当适用上述司法解释的第十一条第（二）项。根据该条规定，由于倪宗萍的违约行为，严慧娟不应该给予其任何补偿。因此，一审判决错误。请求二审法院撤销一审判决，驳回倪宗萍的诉讼请求；减少一审判决95000元；诉讼费用由倪宗萍承担。
被上诉人倪宗萍答辩称：上诉人提出上诉理由依法不能成立，房屋租赁合同为十年，到2019年10月30日，租金为每年13万元，到2012年时上诉人严慧娟称被上诉人倪宗萍违约，倪宗萍是否违约在一审阐述的很清楚。倪宗萍半年支付一次房租，（2013）铜中民二终字第00212号民事判决书，认定“倪宗萍的行为显然已构成违约”，这一认定的理由不成立。上诉人严慧娟收到被上诉人倪宗萍交付的装修金10万元，倪宗萍使用房屋不到三年，严慧娟就认为倪宗萍违约要求收回房屋，倪宗萍为经营十年的计划投入10万元的装修金，实际上只使用了二年五个月，另外还安装了防盗网等，请求驳回上诉人严慧娟的上诉，维持原判决。
当事人提供的证据同于一审，质证意见同于一审，本院认证意见亦同于一审。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方举证、质证及一、二审过程中的诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：1、保证金3万元应否退还；2、投资10万元应否退还。
本院认为：严慧娟与倪宗萍《租赁合同》中约定：“倪宗萍须交人民币3万元履约保证金，合同期满时，在不造成严慧娟损失的情况下，无息退还。”本案中，严慧娟与倪宗萍的租赁合同已解除，严慧娟未主张有损失的存在，故其应当依约退还给倪宗萍保证金3万元。关于应否退还投资款10万元的问题。倪宗萍上诉认为交纳的原宾馆装修费10万元，是用于支付前承租人吴金普（案外人）租赁宾馆时的装修费用。依据2009年5月1日严慧娟与倪宗萍的《租赁合同》中约定的：“2009年5月1日前明人苑宾馆各种债权、债务由甲方（严慧娟）负责。”上述装修费用由严慧娟负责。由于严慧娟提前解除合同，所以要求严慧娟退还该笔费用。本院认为，严慧娟提前解除合同的原因是倪宗萍从2012年11月1日到2013年10月31日未交纳房租，其行为构成违约。（2013）铜中民二终字第00212号民事判决认定了这一事实，并依法判令解除严慧娟与倪宗萍签订的租赁合同。倪宗萍因为自己的过错，导致合同提前解除。同时，倪宗萍并未提出严慧娟同意利用其房屋装修，也未举证证明这一事实。严慧娟当时出具的收条也载明：这10万元是用于支付吴金普租赁宾馆时装修费用，系其自愿偿付。严慧娟只是经手人。所以，倪宗萍提出退还投资款10万元的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人严慧娟的上诉理由部分成立，上诉请求依法部分予以支持。原审判决适用法律错误，故本院依法予以部分改判。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持铜官山区人民法院（2014）铜官民二初字第00004号民事判决第一项、第三项，即“被告严慧娟于本判决生效后五日内一次性返还原告倪宗萍履约保证金30000元”。“驳回原告倪宗萍的其他诉讼请求”。
二、撤销铜官山区人民法院（2014）铜官民二初字第00004号民事判决第二项，即“被告严慧娟于本判决生效后五日内一次性给付原告倪宗萍装修补偿款65000元”。
三、改判：驳回上诉人倪宗萍要求上诉人严慧娟给付原宾馆装修补偿款10万元的的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取4374.5元，由严慧娟负担264.2元，倪宗萍负担4110.3元。二审案件受理费2175元，由严慧娟负担687元，倪宗萍负担1488元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 骏
审 判 员 迟友林
代理审判员 方 彤
二〇一四年十二月五日
书 记 员 王 淼
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……