福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初458号原告厦门世纪桃源股份有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路299-309号主楼503室，组织机构代码26014590-0。法定代表人厉宗敏，董事长。委托代理人林阿妹，公司职员。被告刘婉尔，女，1970年8月1日出生，汉族，住厦门市。原告厦门世纪桃源股份有限公司与被告刘婉尔物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法由审判员庄慧林担任审判长，与代理审判员曹玲、人民陪审员王吕宏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林阿妹到庭参加诉讼，被告刘婉尔经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门世纪桃源股份有限公司诉称，2004年11月原告与厦门（香港）华年房地产投资有限公司签订《御景苑物业管理委托合同》，约定厦门（香港）华年房地产投资有限公司将“御景苑”项目全权委托原告实行物业管理。原告依约提供了服务，但被告作为厦门市湖滨南路4号C2栋8E的业主，拒交御景苑2012年9月至2015年8月的综合管理服务费5257.6元、房屋公共维修金1598.4元、自用水费1254.4元、公摊水费215.5元，原告多次催讨未果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了合同约定以及相关法律法规的规定，严重侵犯了与原告和其他业主的合法权益。原告现诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付拖欠的御景苑房产（厦门市湖滨南路4号C2栋8E）自2012年9月至2015年8月的综合管理服务费5257.6元、房屋公共维修金1598.4元、自用水费1254.4元、公摊水费215.5元，以上四项共计8325.9元；并支付违约金（以每两个月的物业管理费、公共维修金为基数，自第三个月的1号开始按照同期银行贷款利率分段计算至实际付清全部款项之日，暂计至2015年11月1日为640元），以上共合计8966元。2、被告向原告支付本案公告费300元。3、诉讼费由被告承担。被告刘婉尔未作答辩。经审理查明，2004年11月2日，原告与御景苑开发商厦门（香港）华年房地产投资有限公司签订了一份《“御景苑”物业管理委托合同》，约定由原告为坐落于湖滨南路与湖滨西路交叉口的御景苑小区提供物业管理服务；委托管理期限自2004年11月2日起至本项目业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止，如未选聘新的物业管理企业该合同继续延续；住宅物业管理费1.2元／月·㎡、房屋公共维修金0.25元／月·㎡，以上标准均以物价局批复标准向业主或物业使用人收取，如有冲突以物价局批复为准；从业主或非业主使用人入住之日起，每个月缴交一次综合管理费和房屋公共维修金，业主须于管理处发出通知后15日内向原告交纳各项应缴费用。2005年1月12日，厦门市物价局作出厦价房（2005）7号《关于“御景苑”物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复》，核准“御景苑”带电梯住宅管理服务费每平方米每月收费1.2元、房屋公共维修金（住宅、住宅改办公用的）每平方米每月收费0.25元，管理费不含公共水电费，公共水电费可按实际发生数合理分摊，并按期如实向业主或非业主使用人公布分摊情况。此后，厦门市物价局以厦价房（2007）94号、厦价房（2007）122号文批复“御景苑”小区的前期物业服务收费仍按照厦价房（2005）7号文核准的前期物业服务收费标准执行至2008年12月31日止。2008年10月27日，厦门市物价局作出厦价房（2008）153号文件，通知物业服务合同和收费文件在有效期内的，仍可继续执行。物业管理委托合同签订后，原告依约为“御景苑”小区提供物业管理服务至今，并自愿降低物业管理服务费收费标准，按0.8元／月·㎡的标准收取至2015年6月，后经公告告知于2015年7月起恢复物业管理服务费按1.2元／月·㎡收取。另查明，被告刘婉尔系厦门市思明区湖滨南路4号之五8E室的业主，房屋用途为住宅，建筑面积为177.62平方米。因被告未缴交2012年9月至2015年8月的物业管理服务费、房屋公共维修金、自用水费、公摊水费，原告催讨未果，遂于2016年1月7日诉至本院，并为此支付公告费300元。审理中，原告向本院申请撤回要求被告支付公摊水费的诉讼请求。上述事实，有原告厦门世纪桃源股份有限公司提供的业主档案卡、《“御景苑”物业管理委托合同》、厦门物价局厦价房（2005）7号、厦价房（2007）94号、厦价房（2007）122号、厦价房（2008）153号文件、关于御景苑小区物业管理费恢复原价的通告、欠费清单、律师函、快递单、刘婉尔户籍信息及其身份证复印件、土地房屋登记卡及本案庭审笔录为证。被告刘婉尔未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利，本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。审理过程中，原告另提供御景苑自用水费及公摊水费计算方案、厦门水务集团水费查询清单、2013年水表原始抄表数据及2012年9月-2015年8月份的收费通知单，拟证明原被告之间存在自用水费代收代缴事实，以及被告自用水的用水量及计算方式，要求被告支付自用水费。本院认为，原告与“御景苑”开发商厦门（香港）华年房地产投资有限公司签订的《“御景苑”物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。被告作为御景苑小区业主，接受原告提供的物业管理服务，应当支付物业管理相关费用和公共维修金。原告未按期支付物业管理费用的行为已构成违约，原告要求被告向其支付为实现债权而支出的费用公告费300元，于法有据，本院予以支持。现原告要求被告按0.8元／月·㎡支付自2012年9月至2015年6月、按1.2元／月·㎡支付自2015年7月至2015年8月的物业管理服务费，按0.25元／月·㎡支付自2012年9月至2015年8月的房屋公共维修金有事实和法律依据，本院予以支持；被告应支付上述期间的物业管理服务费5257.6元（0.8元／月·㎡×177.62㎡×34个月＋1.2元／月·㎡×177.62㎡×2个月）、房屋公共维修金1598.58元（0.25元／月·㎡×177.62㎡×36个月）。《御景苑物业管理委托合同》约定每个月缴交一次综合管理费和房屋公共维修金，业主须于管理处发出通知后15日内向乙方交纳各项应缴费用，但未约定违约责任承担形式，现原告主张以二个月为一缴费周期，本院予以准许；被告未按期支付物业管理服务费、房屋公共维修金已构成违约，原告现要求按银行同期贷款利率支付自逾期之日起至实际付清全部款项之日的违约金是合法的，应予支持。原告申请撤回要求被告支付公摊水费的诉讼请求，本院予以准许。水电费以实际发生并向水电部门缴纳为依据，原告主张被告拖欠2012年9月至2015年8月期间的自用水费1254.4元，但原告仅提供了其单方制作的2013年2月至2013年12月的C栋水表读数，讼争其他时段期被告实际发生的自用水量无法确定，原告亦未提供证据证明其代缴的水费中讼争期间自用水费和公摊水费的各自比例和交纳数额，故原告要求被告支付拖欠的2012年9月至2015年8月的自用水费的诉讼请求因证据不足本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘婉尔应于本判决生效之日起七日内向原告厦门世纪桃源股份有限公司支付厦门市思明区湖滨南路4号之五8E室房屋自2012年9月至2015年8月的物业管理服务费5257.6元，并按银行同期贷款利率支付自欠费的次月1日起至实际还款之日止的违约金（以二个月为一缴费周期）。二、被告刘婉尔应于本判决生效之日起七日内向原告厦门世纪桃源股份有限公司支付厦门市思明区湖滨南路4号之五8E室房屋自2012年9月至2015年8月的房屋公共维修金1598.4元，并按银行同期贷款利率支付自欠费的次月1日起至实际还款之日止的违约金（以二个月为一缴费周期）。三、被告刘婉尔应于本判决生效之日起七日内向原告厦门世纪桃源股份有限公司支付公告费300元。四、驳回原告厦门世纪桃源股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告厦门世纪桃源股份有限公司负担7元，由被告刘婉尔负担43元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 （    庄     慧     林    ）代理审判员 （      曹      玲      ）人民陪审员 （    王     吕     宏    ）二〇一六年七月十九日代书记员（ 翁凌思）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。