山东省莱州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莱州民初字第5034号
原告段晓冬，男，1969年11月9日出生，汉族，住招远市。
委托代理人李少青，莱州济世法律服务所法律工作者。
被告秦尚志，男，1967年11月26日出生，汉族，住招远市。
原告段晓冬与被告秦尚志房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段晓冬及委托代理人李少青、被告秦尚志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月24日，被告将其承租的招远市大鹏肥牛房屋租赁给原告，期限自2012年10月1日至2013年10月1日，年租金5万元，合同签订后，原告共交付被告租赁费4.8万元，但由于被告与原房东租赁合同到期（2013年1月31日）后拒交租赁费，致原房东与其终止了合同，2013年2月1日，原房东与原告重签合同，致原告损失32000元，协商不成。诉请法院判令被告退还房租费32000元并承担诉讼费。
被告辩称，原告所诉不是事实，1、我不欠原告的房租款，而原告欠我房租款37000元，我没有收到原告的房租款，我就给原告出具了收条？我只收到原告两笔房租款，一笔是5000元，一笔是8000元，这两笔款我给原告打的收条，余款原告一直没有付，2012年9月24日签订合同是事实，租赁期限正确，租金约定5万元。合同约定房租是55000元，那5000元是我在饭店的用餐费，那5000元我不要了，2、我与原房东彭殿坤至今未终止合同。
经审理查明，2012年2月，被告与曲红云签订“大鹏肥牛房屋租赁合同”1份，约定，甲方（指曲红云）将大鹏肥牛饭店三层小楼出租给乙方（指被告）经营，二、租赁期限：租期一年，自2012年2月1日至2013年1月31日；三、合作方式：甲方以三楼办公室及其内的办公设施等折价1万元作为原始股份参与饭店的经营和分红，期满一年后乙方给付甲方1万元现金，办公设施归乙方所有，2、乙方同意补偿甲方装修款5000元，乙方愿意全部接受甲方剩余的经营物资，均以成本价计算，以上款项自签订合同之日乙方一次付清，则甲方交出全部钥匙，乙方开始饭店的自主经营，3、乙方交清订金3万元，甲方将钥匙等全部交出，余款2万元在2月15日全部付清，否则视为放弃；四、租赁费用及付款方式：全年租赁费5万元，合同签订之日一次付清，甲方收款后应向乙方出具收款凭证，2012.1.18已付叁万元；五、双方责任：（二）甲方责任：---（3）合同到期后，甲方应保证在第三方同等条件下乙方优先得到该饭店的续租权力。
合同签订后，被告利用租赁房屋进行大鹏全羊饭店的经营。
2012年9月24日，原、被告签订“承包合同”1份，约定，1、甲方（指被告）将金城路原大鹏全羊酒店承包给乙方（指原告）经营；2、承包时间从2012年10月1日至2013年10月1日，年租金55000元，其中5000元作为甲方餐费使用；3、自承包之日起，饭店的水电费由乙方担负；4、原饭店内包括厨房用品，交由乙方使用；5、付款方式：（1）合同签订之日预交35000元，（2）2013年2月1日前甲方签订2013年房租合同后，乙方另交付15000元，（3）如签订下一年承包合同，则承包费用不变，乙方有优先使用权；6、不尽事宜由甲乙双方协商解决。该合同除第6条和签字系手写内容之外，其余均系打印内容，打印件当时系原告提供。
该合同签订后，原告利用租赁房屋进行铁锅炖鱼店经营。2012年11月22日，原告付给被告承包费5000元，2012年12月17日，原告又付给被告房租款8000元，被告均向原告出具了收条。双方均认可，上述两笔付款，是针对合同5（2）约定的履行。
2013年2月28日，原告与曲红云签订“大鹏肥牛房屋租赁合同”1份，约定，甲方（指曲红云）将大鹏肥牛饭店出租与乙方（指原告）经营，租期一年，自2013年2月1日至2014年1月31日，年租赁费5万元，每半年付一次，签订合同后付2.5万元，5月10日前将下半年房租付清。
庭审中，原告提供了上述其与被告签订的“承包合同”、其与曲红云签订的“大鹏肥牛房屋租赁合同”各1份及被告收条2份。
经质证，被告对真实性均无异议。被告提供了上述其与曲红云签订的“大鹏肥牛房屋租赁合同”复印件1份。经质证，原告对真实性无异议。
原告表示，其与被告签订的“承包合同”，实际为房屋租赁合同，对此被告予以认可。
原告主张，其与被告签订“承包合同”时，即预付给被告租金35000元，是先付款后签合同，该35000元，被告未出具收款手续，但“承包合同”第5条（1）对此已予以明确，后原告又分二次付给被告租金13000元，共计付给被告租金48000元，因被告原来与曲红云的租赁合同到期后，被告未向曲红云交付租金，双方未续签租赁合同，导致被告与曲红云的租赁合同终止，曲红云找到原告，要收回房屋，原告即与曲红云直接签订了租赁合同，原、被告的租赁合同实际履行到2013年1月31日，要求被告退还原告多交付的2013年2月1日至2013年10月1日的租金32000元（计算方法：已交租金48000元÷12个月×8个月）。
被告不认可原告主张的签订合同时预付款35000元的事实，亦不认可其与曲红云的租赁合同已终止。对此，原告表示，除了承包合同，无其他证据证实，其付35000元时孙正才在场。
被告主张，其与曲红云租赁合同2013年1月31日到期后，其与彭殿坤（系曲红云丈夫）口头协议由被告续租，租赁期限未约定，年租金5万元，由于其与曲红云有一笔账未算清，彭殿坤同意由被告一个月内付清，该款至今被告尚未给付。
原告对被告主张的被告与曲红云口头续签合同的事实不认可，对此，被告未能举证证实。
庭审中，被告主张原告欠其租金37000元，为此提供了孙正才、王金文的当庭证言。该二证人均表示与被告是朋友关系。孙正才证实的时间是2012年12月份，王金文证实的时间是2013年正月底，在涉案租赁房屋二楼被告办公室喝茶时，看见被告向原告索要房租费，具体索要多少房租费不清楚，王金文并证实，当时被告说无款，等有了再给，孙正才还证实，原、被告签订承包合同时，未看见原告给被告钱。
经质证，原告不认可，表示证人是被告的朋友，作伪证，不认可二证人证实的被告向原告索款事实。
原告又提供了以下证据：1、落款时间为2014年1月3日、证明人为曲红云的证明1份，2、落款时间为2013年6月13日、收款人为曲红云的收条1份，3、载明交通事故时间为2013年2月20日的道路交通事故认定书（原告为该事故当事人之一）1份，4、落款时间为2013年6月14日、被鉴定人为原告的烟台富运司法鉴定中心司法鉴定意见书1份，5、载明住院时间为2013年2月21日至2013年3月23日、患者为原告的招远市人民医院住院病案首页和出院记录各1份。
上述证据中，原告主张证据1、证据2证实被告与曲红云的原租赁合同已终止，原告与曲红云重新签订了租赁合同并向曲红云交纳了租赁费，证据3、证据4、证据5证实，2013年2月20日，原告发生交通事故受伤，2013年2月21日至2013年3月23日原告在招远市人民医院住院，伤情并经鉴定机构鉴定，被告所提供的证人孙正才、王金文所证实的所谓被告向原告索款时间，原告正在医院住院，证实了该二证人证言虚假。
经质证，被告对曲红云的证明认为，原告从来没有向被告说过被告与房东合同的事情，房东也从来没有告诉被告不让被告租赁了，被告让房东延迟了一个月交纳房租，证明载明的手机号、身份证号是曲红云的，但字不是曲红云书写；对收条真实性不认可，表示收条与曲红云的证词不一致；对其他三份证据的真实性表示无异议。
被告又提供了李文的当庭证言，李文证实，其开饭店时与被告认识，是一般朋友关系。2012年冬天的腊月，具体时间记不清了，证人在被告的办公室练字，当时办公室四五个人，被告在茶几旁边与一个东北口音的人谈租赁饭店的事情，证人问被告是否要把饭店租出去，被告说是，没有说房租多少钱，因为饭店的锅没有盘，先让段晓冬干着饭店，还没准备好开业的条件，证人对被告说，还不如让证人经营，当时除了原、被告外还有“小三”（姓孙）、“老考”在场，是否还有别人记不清了；后证人到被告的饭店拿借被告的衣服给工人用，拿衣服的时候与段晓冬发生了冲突，段晓冬不让拿，让与房东彭殿坤商量，证人说这是被告的宿舍，拿东西怎么了，随后就给彭殿坤打电话，让彭殿坤告诉段晓冬让证人将被告的东西拿走，彭殿坤说爱怎么拿就怎么拿，不让证人和段晓东一般见识，随后通过彭殿坤的关系证人才将衣服拿走。
经质证，被告表示，证人对后面发生的事情不太清楚，拿衣服的时间是2013年冬天，刚冷不久的时候，证人是为了给山上矿上的工人干活穿，不是段晓冬不让拿衣服，是一个女的不让拿，女的与段晓东什么关系不清楚，段晓东当时出去买菜去了，这个女的认为衣服是彭殿坤的，证人就给彭殿坤打电话，彭殿坤告诉那个女的说东西是秦尚志的，要拿就拿走吧。原告对该证人证言不认可，认为证人与被告是朋友关系，证人与原告发生过冲突，证人说的签订合同时间与原、被告说的不相符。
本院认为，原、被告均认可双方签订的“承包合同”实际系房屋租赁合同，租赁费为50000元，对此本院依法予以认定。
本案双方争议的焦点问题有两个：1、2013年1月31日，被告与曲红云原租赁合同到期后，被告与曲红云是否达成口头续租协议？2、双方签订合同时原告是否预付给被告35000元租金？
关于争议问题1，被告主张其与曲红云原租赁合同到期后，已与曲红云达成口头续租协议，原告不认可，对此，被告未能举证证实，本院依法不予认定。因被告在其与曲红云原租赁合同到期后并未续签租赁合同，而原告已和曲红云另行签订了租赁合同，被告在其与曲红云的原租赁合同期满后不应再向原告收取租金，被告在“承包合同”租期内（2012年10月1日至2013年1月31日）的租赁费应为1666.67元（5万元÷12个月×4个月）。
关于争议问题2，原告主张在与被告签订“承包合同”时已预付给被告租金35000元，双方租赁合同中虽未标注被告已收到该款，但原告主张“承包合同”中载明的“5、付款方式：（1）合同签订之日预交35000元，（2）2013年2月1日前甲方签订2013年房租合同后，乙方另交付15000元”内容对此可以证实，双方约定的履行顺序5（1）先于5（2），5（1）属于即时交付款项，5（2）属于将来交付款项，双方均认可原告提交的2份收款条载明的款项系交纳“承包合同”5（2）当中的款项，从市场交易习惯和常理分析，原告主张较为合理，被告对此虽不认可，但未提供充分的反驳证据予以证实，其提供的证人孙正才、王金文证言，原告不认可，原告提供的自己当时因交通事故受伤住院治疗的病历、事故认定书、司法鉴定书，能够反驳证人所证实的2013年正月底在被告饭店二楼办公室向原告索款的事实，且被告在得知原告另与曲红云签订租赁合同后，亦无提出相关异议的行为，故被告关于原告未付“承包合同”约定的预付款35000元的主张，本院依法不予采信。本院依法认定原告所主张的在与被告签订租赁合同时已预付给被告租金35000元的事实。
综上，原告主张已付给被告租金48000元（35000元＋13000元），本院予以认定，被告应退还其与曲红云原租赁合同届满之后多收原告的租金款31333.33元（48000元-16666.67元）。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款之规定，判决如下：
被告秦尚志返还原告段晓冬租金款31333.33元，限判决生效后十日内付清。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费600元，由原告负担17元，被告负担583元，原告已向本院交纳600元，被告将款583元直接付给原告，限判决生效后七日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判长 国树强
审判员 王培盛
审判员 李德强
二〇一四年五月二十八日
书记员 赵文君