广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第160号原告：罗倩梅，住广东省广州市增城区。委托代理人：姚佛佑，广东增泰律师事务所律师。被告：高旭，住广东省广州市增城区。第三人：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：单冠鹏。原告罗倩梅诉被告高旭、第三人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢艳晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告罗倩梅及其委托代理人姚佛佑到庭参加诉讼，被告高旭及第三人广州市保值房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告罗倩梅诉称：2014年8月30日，罗倩梅与高旭签订了《房地产买卖合同》，罗倩梅并于当日向高旭支付定金12万元，向保值公司支付了中介费5000元。2014年11月24日，罗倩梅向高旭支付了首期款10万元。罗倩梅向高旭支付购房款22万元的目的是给高旭向银行提前还清抵押贷款，赎回房产证。但高旭收取款项后，根本没有办理相关还贷手续。高旭的欺骗行为导致罗倩梅的购房目的不能实现，已构成了根本违约。为此，罗倩梅特向法院提起诉讼，请求判令，一、解除罗倩梅与高旭签署《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、高旭向罗倩梅返还购房款10万元；三、高旭向罗倩梅返还购房定金12万元，并返还一倍定金12万元；四、高旭赔偿罗倩梅直接损失5000元；五、本案诉讼费由高旭承担。被告高旭未答辩。第三人广州市保值房地产代理有限公司于庭审过后提交以下书面意见，2014年8月30日，罗倩梅与高旭在其公司签订一份关于买卖涉案房屋的《房地产买卖合同》，约定交易总价款为335000元，罗倩梅已按约定履行合同义务，但高旭没有协助罗倩梅办理房屋过户手续。详细过程如下，2014年8月30日，罗倩梅交付了10000元定金和5000元中介费；2014年9月1日，罗倩梅到银行柜台转账了11万元给高旭；交付完定金12万元后，等高旭拿到房产证，申请提前还贷，罗倩梅再交付第二笔款10万元。2014年11月11日早上，高旭打电话到其公司称刚拿到房产证，现到银行申请提前还贷，叮嘱其公司通知罗倩梅准备10万元。罗倩梅付清第二笔款10万元给高旭过后的七天，其公司打电话问高旭何时能拿办理涂销抵押及过户，高旭回复称不在增城，可能要迟几天或半个月才回。后来，其公司打了好几次电话给高旭，但高旭都以各种理由推搪。2014年12月29日，其公司得知另一客户向高旭购买的位于增城区荔城街观翠路21号2幢1606房的门口被银行张贴了催收函，为此，其公司知道高旭有经济问题，其公司到房管局查询高旭名下所有物业的相关情况时，发现高旭收到罗倩梅22万元后并未提前还贷，其公司遂多次电话联系高旭了解情况，但高旭经常不接电话，就算接听电话也是以没时间或出差等理由逃避。经审理查明：位于增城区荔城街半山御景花园半山十二街29号1203房的房屋的产权人为高旭，建筑面积46.17平方米，套内面积37.14平方米，权属登记日期为2014年11月11日，产权证号为粤房地权证穗字第××号。2014年8月30日，罗倩梅（买方）、高旭（卖方）与保值公司（经纪方）共同签订《房地产买卖合同》，合同约定“……买卖双方就买卖位于增城市荔城街半山御景花园半山十二街29号1203房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……二、买卖双方同意该物业的总楼价为人民币叁拾叁万伍仟元整（￥335000元）。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费等等）。有关付款方式详见附件或相关备注。……三、卖方合法持有商品房预售合同，号码为201208207087。卖方保证对上述该物业享有合法独立的所有权，如存在隐藏与该物业买卖有关的重要事实或者提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：1、逾期不超过10个工作日的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额与总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书；……七、……在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。……备注：如因卖方原因无法过户给买方，卖方须将所收房款人民币贰拾贰万元整（￥220000.00元）全额退回给买方；……附件：买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列第二种方式办理交易付款给卖方：……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币壹拾贰万元整（￥120000.00元）作为定金……2、买方应在卖方向银行申请提前还款后十天内将首期款人民币壹拾万元（￥100000.00元）支付给卖方。3、剩余楼价款人民币壹拾壹万伍仟元整（115000.00元）为按揭付款，……5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在取得房产证后十天内向银行申请提前还贷，成功还贷后卖方需在五个工作日内向房管部门申请注销抵押。……”。同日，罗倩梅向保值公司支付5000元中介费，保值公司出具《收款收据》给罗倩梅收执。2014年8月30日，罗倩梅向高旭支付了10000元；2014年9月1日，罗倩梅通过银行向高旭转账支付11万元；高旭收款后出具了《定金收据》给罗倩梅收执，确认收到罗倩梅支付的购房定金12万元。2014年11月24日，罗倩梅再次通过银行向高旭转账支付了10万元，高旭收款后出具了《首期收据》给罗倩梅收执。《首期收据》载明高旭收到罗倩梅交来的首期款（不含定金）10万元。另查明，一、涉案房屋于2014年11月11日抵押给中国农业银行股份有限公司增城市行，抵押状态为持证抵押，直至2015年6月15日，涉案房屋仍在抵押状态。二、2015年1月20日，涉案房屋被查封，查封期限至2017年1月19日。庭审过程中，一、罗倩梅主张已向保值公司支付了中介费5000元，依据《房地产买卖合同》第七条约定，其要求高旭赔偿该项损失；另依据合同第六条第2项约定，其有权要求高旭返还双倍定金12万元。二、罗倩梅陈述，签订《房地产买卖合同》时，其与保值公司通过开发商查询得知涉案房屋在2014年11月10日左右可以办妥产权证，在高旭取得涉案房屋产权证后，保值公司通知其预备好10万首期款支付给高旭；高旭收到其支付的10万元首期款后，经其多次联系被告，高旭拒听电话，至今高旭仍未按约定履行提前还贷义务，且涉案房屋于2015年1月20日已被法院查封，合同已无法继续履行，高旭的行为已构成违约。以上事实，除罗倩梅的当庭陈述外，还有罗倩梅提交的《房地产买卖合同》、《定金收据》、《首期收据》、《中国银行客户回单》、中介费《收款收据》、粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》、《广州市房地产产权情况》等证据予以证明。本院认为：罗倩梅与高旭、保值公司签署的《房地产买卖合同》是三方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据查明的事实，罗倩梅已按合同约如期履行了支付定金及首期款的义务，但直至2015年6月15日，涉案房屋仍在抵押状态，可见高旭并未按《房地产买卖合同》约定履行提前还贷款义务，由此表明，高旭的行为已构成违约。同时，结合涉案房屋在2015年1月20日被查封的事实，罗倩梅与高旭的房屋买卖关系在事实上已不能继续履行，现罗倩梅签订涉案合同的目的已不能实现，现罗倩梅要求解除双方的房屋买卖关系，于法有据，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，罗倩梅与高旭的房屋买卖关系解除后，高旭收取购房款22万元（含定金）应返还给罗倩梅。由于高旭存在违约行为，现罗倩梅有权依据《房地产买卖合同》第六条约定，要求高旭双倍返还定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不提超过主合同标的额的百分之二十。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”的规定，《房地产买卖合同》约定交易楼价款335000元的百分之二十为67000元，罗倩梅主张的定金12万元中超出67000元的部分按购房款处理。综上，罗倩梅要求高旭返还购房款153000元以及双倍返还定金134000元，于法有据，本院予以支持。至于罗倩梅主张的双倍定金超出134000的部分，于法不合，本院不予支持。罗倩梅已向保值公司支付中介费5000元，该事实有罗倩梅提供的《收款收据》佐证，本院予以确认。根据《房地产买卖合同》第七条约定“在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”的约定，由于高旭违约导致合同无法履行，罗倩梅要求高旭赔偿中介费损失5000元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。高旭经本院合法传唤无正当理由拒由不到庭，视为放弃诉讼抗辩及对罗倩梅提供证据质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告罗倩梅与被告高旭于2014年8月30日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、被告高旭应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗倩梅返还购房款153000元（不含定金）；三、被告高旭应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗倩梅双倍返还定金134000元给原告罗倩梅；四、被告高旭应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告罗倩梅中介费5000元；五、驳回原告罗倩梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由原告罗倩梅负担472元，被告高旭负担3628元。原告罗倩梅已预交受理费4100元，除原告罗倩梅负担的案件受理费472元外，其余的3628元本院不予退回，由被告高旭在履行上述判决义务时一并迳付给原告罗倩梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢艳晖二〇一五年六月二十三日书记员  赖冠宇附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。