上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第16078号
原告上海茂业投资有限公司。
法定代表人黎静。
委托代理人周德。
委托代理人张克俊。
被告上海南美水疗休闲俱乐部有限公司。
法定代表人隋长君。
被告上海美嘉美娱乐有限责任公司。
法定代表人孙占江。
委托代理人宫银书。
上列二被告共同委托代理人吴素元，上海磊天律师事务所律师。
原告上海茂业投资有限公司（以下简称茂业公司）诉被告上海南美水疗休闲俱乐部有限公司（以下简称南美公司）、被告上海美嘉美娱乐有限责任公司（以下简称美嘉美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案件审理需要转为普通程序进行审理。本案于2014年10月17日公开开庭进行了审理，原告茂业公司的委托代理人周德、张克俊，被告美嘉美公司的委托代理人宫银书、吴素元（兼任南美公司的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茂业公司诉称，原告与南美公司签订了《租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区沪南路北中路XXX号物业“上海茂业华美达广场酒店”3楼面积共计2，600平方米的场地（以下简称系争场地）出租给南美公司，租期从2012年11月1日起至2022年10月31日止，其中2012年11月1日起至2013年1月31日止为免租期；该场地第一租期即2012年11月1日起至2014年10月31日止，每月的租金为人民币（以下币种相同）138，840元；每月的中央空调分摊费为6.50万元；租金的支付方式为先付后用，且2013年7月1日后的租金由南美公司每半年支付一次，即每半年的第一个月10日前缴清该半年度租金和中央空调分摊费；南美公司应于每月5日以前缴纳上月的水电费，如当月5日为国家法定假期，则在该假期后的第一个工作日支付；如南美公司不按期缴纳租金、中央空调分摊费、水电费等费用，则每日须向原告支付拖欠费用的0.5%的违约金，所有违约金将根据南美公司拖欠的款项从应缴款项日起计算至实缴日止。《租赁合同》签订后，原告向南美公司交付了系争场地。但经原告多次催收，南美公司拒不支付租金、中央空调分摊费、水电费。另外，南美公司租赁系争场地后，在系争场地注册了美嘉美公司，并由美嘉美公司实际经营，美嘉美公司应对上述费用及违约金承担连带责任。原告起诉请求：1、判令美嘉美公司向原告支付租金、中央空调分摊费、水电费及其违约金［其中，应付从2013年7月1日起至2013年12月31日止欠付的租金333，040元（已经抵扣了50万元立项保证金），违约金以此为基数，标准为日千分之五，从2013年7月11日起计算至判决生效之日止；应付从2014年1月1日起至2014年6月30日止欠付的租金833，040元，违约金以此为基数，标准为日千分之五，从2014年1月11日起计算至判决生效之日止；应付从2013年7月1日起至2013年12月31日止欠付的中央空调分摊费39万，违约金以此为基数，标准为日千分之五，从2013年7月11日起计算至判决生效之日止；应付从2014年1月1日起至2014年6月30日止欠付的中央空调分摊费39万元，违约金以此为基数，标准为日千分之五，从2014年1月11日起计算至判决生效之日止；应付从2013年1月1日起至2014年3月31日止欠付的水电费13.90万元，违约金以此为基数，标准为日千分之五，从2014年4月1日起计算至判决生效之日止］；2、判令南美公司对上述义务承担连带责任；3、诉讼费由两被告承担。
被告南美公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2012年12月3日，原告与两被告签订了《担保承诺书》，确认被告南美公司的权利义务概括转让给了美嘉美公司。南美公司对美嘉美公司的债务承担连带责任，担保期限到美嘉美公司营业执照申请完成并正式营业之前。美嘉美公司实际于2013年8月27日注册成立，之后南美公司不再承担担保责任。
被告美嘉美公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告美嘉美公司未付租金的原因是对租金的应付数额存在异议。被告为原告垫付了酒店装修费用38万多元，应当在租金中扣除。因为原告的接待任务，导致被告进场装修迟延11天。装修期间，原告有宴会导致被告停工10天。另外，被告应原告方要求，对原告方的酒店进行改造，耽误了被告的施工时间，大致有3个月。因为是同一个施工队在施工，工程量增加了，施工人数没有变化，导致被告工期延长了三个月左右。被告延长工期期间，遇到春节放假，找不到工人，无法施工，为此耽误21天。上述因素导致装修竣工迟延，相应的租金及中央空调分摊费应当免除。装修期间，美嘉美公司没有使用空调，不应当承担中央空调分摊费。原告口头同意过增加5个月的免租期。截至2014年3月31日，水电费欠付原告13.90万元。另外，2013年开始因国家政策的原因，导致被告经营困难，美嘉美公司多次和原告协商租金的支付方式以及减租事宜，但是原告一直没有明确答复。
经审理查明，2012年，原告（甲方）与南美公司（乙方）签订了《租赁合同》。合同约定：甲方将系争场地出租给乙方；租期10年，从2012年11月1日起至2022年10月31日止，其中2012年11月1日至2013年1月31日为免租期；第一租期为2012年11月1日至2014年10月31日，每月的租金为138，840元；第二租期为2014年11月1日至2016年10月31日，每月的租金为147，732元……，中央空调分摊费每月为6.50万元；租金的支付方式为先付后用；合同签订后10个工作日内，乙方一次性支付给甲方100万元保证金和自2013年2月1日起至2013年6月30日止的全部租金及每月中央空调分摊费共计1，019，200元以及50万元的立项保证金（立项保证金在项目获得批准且装修完成开始营业后无息返还乙方）共计2，519，200元；以后租金每半年支付一次，即每半年第一个月10号前缴清该半年度租金及中央空调分摊费；每月五日以前缴纳上月水电气、通信、中央空调分摊费等相关费用，如当月五日为国家法定假日，则应当在该假期后的第一个工作日内缴付；如乙方不按期缴纳租金及水电气、通信、中央空调分摊费等相关费用，每日须支付甲方拖欠费用总额0.5%（千分之五）的违约金，乙方不得提出任何异议，所有违约金将根据乙方拖欠的款项自应缴日起计至实缴日止，如乙方缴交金额不足以同时支付违约金和拖欠费用的，甲方将先行收取违约金；甲方应于2012年11月1日将出租场地交付乙方；双方约定，水电气及通信等费用的保证金10，000元，装修保证金50，000元，乙方不得要求将上述保证金及合同约定的租赁保证金抵作拖欠的租金及管理费、水电费等费用；经甲、乙双方同意，本租赁合同免租期共计3个月，从2012年11月1日起至2013年1月31日止，于上述期间内的各项保证金、水电气费、中央空调分摊费及政府机构或其他有关机构收取因乙方使用该场地的一切费用均由乙方支付，甲、乙双方同意此免租期条款只属一次性的优惠，并不适用于任何续约或延长租约；本物业的营业执照完成后，再改换成独立法人的合同，则前合同作废。合同另对其他事项作了约定。
原告在合同签订后将系争房屋交付南美公司使用。2012年11月9日，美嘉美公司筹建办公室致函原告称，“我司租借的沪南路XXX号XXX楼即将开始装修施工，现将贵司要求的相关事项落实情况告知贵司，并申请2012年11月11日正式进场施工为感。”之后，系争房屋进行了装修。
2012年11月10日，原告（甲方）与美嘉美公司（乙方）签订《综合消费协议书》，约定乙方向甲方临时承租的房屋坐落于上海市浦东新区沪南路XXX号，该房屋位于酒店五楼，第1号会议室，总面积为35平方米，用途为办公，租期自2012年11月10日起至2013年4月9日止，共6个月；租金为每月2，394元；租金由乙方为甲方所做的酒店工程改造费用中扣除。当时，美嘉美公司尚未注册成立，乙方落款由授权代表曹学峰签字。
2012年12月3日，南美公司向原告出具《担保承诺书》，载明系争场地转由美嘉美公司经营，南美公司将其与原告租赁合同项下的全部权利义务概括转让给了关联企业美嘉美公司（当时尚未注册成立）；南美公司为美嘉美公司提供连带保证，如美嘉美公司在履行合同中有任何违约行为，原告可以径行向南美公司追究责任，南美公司的担保范围包括租金、管理费、水电费用等本金、违约金及实现债权的费用；南美公司的担保期限为美嘉美公司营业执照申请完成并正式营业前；待美嘉美公司营业执照办理完毕后，再和原告签订合同，权利义务条款不变。原告在承诺书上盖章确认。
2013年7月至2014年4月期间，美嘉美公司多次以自己的名义发函给原告。函件包含以下内容：1、美嘉美KTV商务会所装修工程于2013年7月6日全面竣工。美嘉美KTV商务会所已经进入试运营阶段，要求返还立项保证金。2、因原告公司酒店的接待任务，需要调整施工时间，时常停工；为完成原告酒店的装饰改造工程，原有的施工队伍优先为原告施工，延缓了为美嘉美公司进行的装修；酒店本身存在质量缺陷，不得不放缓该工程初期的拆除进度，以保障施工安全；由于酒店大楼多次改造，楼层隔音状况极差，为达到隔音要求，美嘉美公司选择了工艺复杂的隔音设计，使其整体施工难度加大，装修成本提高近300万元；上述原因导致装修工程期长达8个月之久。同时因酒店接待等因素，进场装修时间迟延了10天。美嘉美公司希望延长5个月装修免租期。3、美嘉美公司并非蓄意拖欠租金及其他费用，请求取消滞纳金。4、请求将租金支付方式由原来的半年预付调整为每月预付。5、2012年10月至2013年3月末，为原告代建产生工程款389，827.45元……
2013年12月至2014年4月，原告多次发函给美嘉美公司，要求支付就系争房屋拖欠的租金、水费、中央空调分摊费以及相应的滞纳金。
2014年4月底，原告起诉来院。
另查明，工商档案显示，美嘉美公司于2013年9月27日注册成立，营业期限为2013年9月27日至2033年9月26日。
审理中，原告及两被告均认可南美公司的权利义务概括转让给了美嘉美公司；不考虑立项保证金50万元的抵扣因素，租金及中央空调分摊费已经付到2013年6月30日。
南美公司主张按照时间先后顺序，用立项保证金50万元抵扣先后发生的租金及相关费用。
美嘉美公司同意立项保证金抵扣租金。
原告表示，关于2012年11月10日的《综合消费协议书》中约定的租金，本案中原告并未主张；装修期间，原告是有宴会安排，但是签订合同的时候被告就应当预见到原告会接待客户，承办宴会，并且被告也无证据证明原告承办宴会影响了装修的进行；被告装修期间，在其租赁范围之外替原告做过装修，目前原告签字认可的工程费只有9万多，工程没有结算过，工程款应当另案处理；被告帮原告做工程时并未提出要求顺延免租期。
美嘉美公司提交原告方的人员夏某与美嘉美公司人员易某之间的谈话录音二份，证明美嘉美公司为原告垫付工程款事宜以及谈好过增加免租期。录音中，易某提及：“关于工期的问题，我们不是已经谈好了，免租期是三至五个月时间，因为这个时间包括春节停工，酒店开户等，对不对。”夏某回答：“对”；易某提及“还有免租期5个月的时间，互相没有确认，我们都有理由的，你是很清楚的。”
原告否认录音证据的真实性，并表示夏某已经离职，无法核实真实性。原告认为即便录音是真实的，只能证明美嘉美公司提出过要求，但原告并未答应。
原告表示，关于2012年11月10日的《综合消费协议书》中约定的租金，本案中原告并未主张；原告认可租赁合同的承租人变更为美嘉美公司。
以上事实，由经庭审质证的《租赁合同》、《综合消费协议书》原告与被告之间的往来函件、宴会任务单、转账凭证、通话录音、《担保承诺书》等证据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与南美公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。之后，南美公司的权利义务概括转让给了美嘉美公司，经过各方同意，合法有效。（一）关于租金及中央空调分摊费的承担。美嘉美公司主张原告口头同意过增加5个月免租期，但现有证据不足以证明此节事实。但筹备中的美嘉美公司在装修期间根据原告要求安排施工人员替原告进行系争房屋之外的装修以及原告承办宴会等因素确实一定程度上会影响装修进度，导致免租期内难以完成装修，让美嘉美公司全额负担因装修期延长导致房屋无法正常使用期间的租金及中央空调分摊费，显然不合理。据此，根据诚实信用原则和公平原则，本院认为美嘉美公司可以减少支付2个月的租金及中央空调分摊费。原告及美嘉美公司均同意用立项保证金50万元抵扣租金，可以算出截至2014年6月30日，美嘉美公司欠付原告租金888，400元，美嘉美公司欠付原告中央空调分摊费65万元。（二）关于其他费用及违约金的承担。2013年1月1日至2014年3月31日欠付的水电费13.90万元，美嘉美公司予以认可，原告要求支付，本院予以支持。美嘉美公司欠付租金及其他费用系双方对装修期间租金是否应当减免、代建工程费的结算以及立项保证金退还等事宜存在争议，系事出有因，原告要求美嘉美公司支付逾期支付租金及其他费用的违约金，本院不予支持。（三）关于南美公司的担保责任。2012年12月3日南美公司出具的《担保承诺书》的真实意思应当理解为，南美公司对美嘉美公司营业执照申请完成并正式营业之前就筹备中的美嘉美公司租赁使用系争房屋产生的债务承担保证责任。从现有证据显示，美嘉美公司是先营业后办营业执照的，美嘉美公司是于2013年9月27日办出营业执照。租金、中央空调分摊费和水电费等相关主债务的履行期在2013年10月初届满。根据有关规定，“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”原告是在2014年4月底起诉，之前未要求南美公司承担保证责任，原告未在主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人（南美公司）承担保证责任。因此，南美公司的保证责任免除。另外，2013年7月装修完成后，原告应当按约退还立项保证金50万元，该保证金足以冲抵截至2013年9月27日筹备中的美嘉美公司当时应当承担的债务。综上，原告要求南美公司承担连带责任，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告上海美嘉美娱乐有限责任公司应于判决生效之日起十日内支付原告上海茂业投资有限公司截至2014年6月30日欠付的租金888，400元；
二、被告上海美嘉美娱乐有限责任公司应于判决生效之日起十日内支付原告上海茂业投资有限公司截至2014年6月30日欠付的中央空调分摊费65万元；
三、被告上海美嘉美娱乐有限责任公司应于判决生效之日起十日内支付原告上海茂业投资有限公司2013年1月1日至2014年3月31日欠付的水电费13.90万元；
四、驳回原告上海茂业投资有限公司的其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36，655元，由原告上海茂业投资有限公司负担16，759元，被告上海美嘉美娱乐有限责任公司负担19，896元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
代理审判员 杨立转
人民陪审员 黄文雅
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国担保法》
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。