中华人民共和国
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1594号
上诉人（原审原告）林英俊。
委托代理人吴颜生，上海市郑传本律师事务所律师。
委托代理人王心宇，上海市郑传本律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林至平。
委托代理人张建华。
上诉人林英俊因所有权确认纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第3356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，林英俊、林至平系兄妹关系，父亲林哲生、母亲李雪英。黄家宅XXX号房屋系林英俊、林至平父母的私房，在册人口有：户主林哲生（1982年12月19日报死亡）、妻子李雪英（林哲生过世后户主变更为李雪英），子林英俊、媳周玉凤、长孙林才渊、次孙林才力、女林至平、婿张建华、外孙ＸＸ。后因上述房屋动迁安置了两套房屋，分别为上海市铁岭路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋（以下简称系争房屋）及上海市杨浦区控江七村XXX号XXX室房屋。1984年9月1日，李雪英、林英俊、周玉凤、林才渊、林才力户籍迁入系争房屋，户主为林英俊。1984年11月2日，林至平、张建华、ＸＸ户籍迁入上海市杨浦区控江七村XXX号XXX室房屋，户主为林至平。1987年8月8日，林英俊至美国留学，户籍被注销。林英俊之妻周玉凤、次子林才力于1989年9月25日因美国探亲注销户籍。林英俊长子林才渊于1991年8月12日美国探亲注销户籍。系争房屋户主变更为母亲李雪英。1989年，林至平的儿子ＸＸ户籍迁入系争房屋内。1992年，林至平将户籍迁入系争房屋内，但系争房屋的《本户人员情况表》及《公房住户申请过户、更改户名报告》载明的林至平户籍迁入日期为1989年4月11日。
1994年11月，林至平向延吉房管所提交《变更房屋户名申请》，提出因母亲年老，长期卧病在床，为照料方便起见，1992年3月25日将户籍迁入铁岭路XXX弄XXX号XXX室房屋内，现要�将上海市杨浦区控江七村XXX号XXX室房屋租赁户名变更为丈夫张建平。1994年10月，上海延吉物业管理公司同意林至平的上述申请。
1994年10月10日，林至平向四平房管所提交《变更房屋户名申请》1份，载明铁岭路XXX弄XXX号XXX室房屋原承租人李雪英于1994年6月24日因病死亡，要求变更房屋租赁人为女儿林至平。《常住户名摘录资料》载明：户主林至平、1989年4月11日控江七村XXX号XXX室迁入；子ＸＸ，1989年8月5日控江七村XXX号XXX室迁入。1994年12月5日，林至平的上述申请被批准。
1994年12月21日，林至平与上海市房产管理局签订《公有住房买卖合同》1份，约定上海市房产管理局同意林至平购买上海市杨浦区四平街道铁岭路XXX弄XXX号202.3室房屋，房价款人民币17，837.03元，一次性付清房价款为人民币14，269.62元、首期维修基金人民币756.87元、其他手续费人民币210.15元，合计人民币15，236.64元。购买系争房屋时用了林至平23年工龄。购房当时的《本户人员情况表》载明的人员为承租人林至平、子ＸＸ。
1995年9月9日，经林英俊、林至平多次往来信函协商后，林英俊与林至平签订《协议书》1份，载明：“上海市铁岭路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积约55.94平方米，原屋主林英俊及其全家移居美国，母亲故世，此屋委托其妹林至平管理，此屋已于1994年12月买下，房屋以林至平的名字购得，此房屋产权归林英俊及其全家所有，所花费用人民币17，036.64元由林英俊支付，再则凡今后有关房屋的政府其他收费均由林英俊支付（凭政府所开收据为准）。此房在政府政策许可时，房主的名字改为林英俊或其家庭成员，更改房主的费用由林英俊承担。此房屋以后如果出卖，林至平有购买的优先权，若有其他协议与此协议不同，将以此协议为准，此协议签字和林至平�款后生效。”上述协议由林英俊于1995年6月20日签字，林至平与见证人林载熙于1995年9月9日签字。
1995年10月6日，林英俊向林至平汇款美金2，100元。
2000年5月24日，林英俊加入美国国籍。
目前，系争房屋产权登记在林至平名下并由林至平管理。林英俊如回沪则居住在系争房屋内。
原审法院另查明，1994年6月24日，林英俊写信给林至平，载明：“……关于房子之事，户主的名字由李雪英改为林英俊，如果可买下来，我们将买下来，房子由林至平保管，有关房子的情况，请了解情况告诉我。”
1994年7月15日，林英俊写信给林至平，载明：“……1、你将我给房管所的信交给房管所，听他们怎么处理。2、等以后买房子时，我将它买下来。3、委托林至平保管，此房子不能调动，不能将其他户口再迁进来。4、此房子是我们在上海的根，我们回来才能有落脚点……”
1994年10�24日，林至平写信给林英俊，载明“……双阳路、铁岭路同时开始买房，根据买房政策规定，夫妻双方只能购买一方，双阳路的房（长）是林至平，但没有户口簿，需更改户主后，将铁岭路的户口簿，加盖印章今后不能买房，才可以购买，双阳路房屋不买，这问题不大。主要是铁岭路，我户口迁进来未满三年，暂不能购房，我目的是尽量努力争取把铁岭路的房子购买下来，放弃双阳路购房机会，我与你兄妹两人，上海举目无亲，为了让铁岭路房子保住不没收是我们最终目的，根据户口、工龄、各项政策购买铁岭路房子的条件，只有以我名义争取购买，以我名义为你买房，如果你要买，先由你决定购买，我为你保管房屋，每月支付管理费一直到你回沪居住归你，如果你不考虑购买铁岭路房屋，那就我将此房屋购买下来，共计购房用款人民币30，000元，我现在不管你买�还是我买，关键是户口问题，时间至年底，我还有许多事要通过熟人才能办理，户口日期如果改不回来，就购房不成功，我和你两人的事可以协商，要做公证也无所谓，这一点请你放心，最关键是户口问题……”
1994年11月2日，林英俊写信给林至平，载明“……1、不应该放弃双阳路的住房，双阳路的住房由你们俩买为宜。2、这份提纲是按成本价购买的公有职工住房，我们不在范围之内。3、关于铁岭房子的有关政策，今后会下来，因为出国留学的人很多，一定会有新的文件来处理。4、你想更改迁户口的日期，不是好办法，我不赞成。5、如果你们买了铁岭路的房子，双阳路的房子就要放弃，这样绝对不合算……”
1995年1月5日，林至平写信给林英俊，载明“……铁岭路房子款已经于1994年12月底付清，购房合同已签，房屋产权证要两个月才能取得，基本已经手续办妥�房屋由我林至平名字购房，工龄23年，购房款人民币19，322元，另外用于请客送礼，包括两面派出所户口日期和四平房管所办事人员共计人民币1，700元，用于此次购房人民币21，022元。铁岭路买房后，我又到双阳路买房，我们夫妻双方按政策可以买75平方建筑面积，目前暂时不能买，上海此次买房只完成20%，还有80%没人买，从95年开始房租要提价，双阳路房子等下次政策再看，这次铁岭路买房以我名字为你买房，如果你一定要签订协议，请你将订的计划写信来。我对协议的态度是，此房我绝对不能上市买卖，一直保管到你们回沪交给你，目前每月交管理费二室户人民币4元，一切费用都由我负担，如果你放心的话，我立字据给你就可以。总的来讲铁岭路的房子总算可以保留下来，对共产党政策来讲是算保留下来，至于你我都是自己人好商量，一切一切都是为你优先，请绝对放心……”
1995年5月22日，林至平写信给林英俊，载明“……如果协议基本上你能同意，请你将此协议再印三份寄来，我与载熙都会签字的，签好后我再寄给你一份，你收到签字协议后，将钱汇来，我会开张收到购房款收据寄给你，你凭收据协议合并生效，现在每年收房屋管理费人民币48元……”。
现林英俊回国后了解到，其有资格购买系争房屋，多次要求林至平将系争房屋过户给林英俊，均未果，故诉至法院要求判令：1、确认系争房屋产权归林英俊所有；2、林至平将系争房屋产权过户至林英俊名下。
原审诉讼中，周玉凤、林才渊、林才力出具《声明书》，声明均同意系争房屋产权登记在林英俊名下，不主张权利。林英俊向法院表示，如系争房屋判归林英俊所有，自愿补偿林至平人民币150，000元，如系争房屋判归林至平所有，购房款、损失等不要求在本�中处理。林至平表示，如系争房屋判归林至平所有，则林至平自愿补偿林英俊人民币405，000元。
原审法院经审理后认为，林英俊之诉请能否成立，可从林至平购买系争房屋产权是否合法有效、系争房屋物权登记效力以及《协议书》能否成为系争房屋物权发生变更的原因行为几个方面分析之。
一、林至平购买系争房屋产权是否符合政策规定
法院认为，根据相关政策规定，公有住房的出售对象为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人。在该处不具有本市常住户口的人及同住未成年人均不能作为购房对象，购买公有住房产权。本案中，林英俊已于1987年注销户籍，林至平作为当时的承租人，在其他同住人未成年的情况下系唯一具有购买产权的资格人，其购买系争房屋产权并不需要经过林英俊的同意。林至平购买系争房屋产权并不违反法律、政策规定，合�有效。即便林至平购房时户籍迁入未满三年，亦不影响《公有住房买卖合同》的效力。综上，林英俊以不了解购房政策、林至平未经林英俊同意擅自购买系争房屋产权为由要求确认系争房屋产权归林英俊所有，并不成立。
二、系争房屋登记在林至平名下的物权登记效力
从林英俊、林至平双方在庭审中的陈述及往来信函均能反映出，林英俊、林至平就购买系争房屋产权并登记在林至平名下系明知并协商一致，同时也符合当时的购买公有住房的政策规定。物权登记自记载于登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，无其他原因行为，不发生物权变更。
三、《协议书》能否成为系争房屋物权发生变更的原因行为
系争房屋产权登记在林至平名下后，林英俊、林至平于1995年签订《协议书》，约定以林至平的名义购买房屋，产权人为林英俊或其家人，待政策许可时产权变更至林英俊名下。现林英俊以此为由要求确认系争房屋产权归林英俊所有并办理产权过户手续。法院认为，从该份《协议书》的内容来看，该份协议书并不具备房屋买卖合同的要件，其实质是针对出售公有住房政策出台后，林英俊、林至平就如何规避政策而进行协商的结果。公房出售政策允许本市具有常住户口的公有住房承租人和成年同住人购买公有住房产权，不仅是一种福利，也是为了解决居住问题。1994年购买公有住房时，林英俊已注销户籍，不具备购房资格，之后也加入了美国国籍，林英俊、林至平通过《协议书》的形式规避了相关政策规定，《协议书》并不能成为系争房屋物权变更的原因行为。综上，综合本案的客观情况，系争房屋产权宜判归林至平所有。林英俊要求确认其为系争房屋产权人并要求林至平协助办理过户手续之诉请，法院不予支持。诉讼中，林至平自愿补偿林英俊人民币405，000元，系林至平自行处分自己的合法权益，于法不悖，法院予以准许。
原审法院据此作出判决：一、林英俊要求确认其为上海市杨浦区铁岭路XXX弄XXX号202.3室房屋权利人，林至平协助将上述房屋产权登记在林英俊名下之诉请，不予支持；二、林至平于判决生效之日起十日内支付林英俊补偿款人民币405，000元。
原审判决后，上诉人林英俊不服，向本院提起上诉称：双方签订协议书合法有效，完全具备变更物权的效力。双方主体合法，意思表示真实。该协议内容并未违反政策、法律法规、社会公共利益。双方达成协议时，系争房屋已经登记在被上诉人的名下，被上诉人获得完整的所有权。被上诉人在协议书中约定，在政府政策许可时，房主的名字改为林英俊及其家庭成员。被上诉人违背协议约定，不承认房屋归属，�经侵犯上诉人的合法利益，故请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人林至平答辩称：被上诉人系根据94方案购买系争房屋，购买时上诉人户籍已经注销，上诉人没有资格购买。系争房屋是用被上诉人丈夫的工龄购买，属于共同财产。被上诉人签署协议时，没有其丈夫的签字盖章，协议应属无效。因此请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人已于1987年注销户籍，1994年被上诉人系系争房屋的承租人，原审法院认为在其他同住人未成年的情况下被上诉人系唯一具有购买产权的资格人，其购买系争房屋产权并不需要经过上诉人的同意，该意见并无不当。双方于1995年签订《协议书》，约定以被上诉人名义购买房屋，产权人为被上诉人或其家人，待政策许可时产权变更至上诉人名下。公房出售政策允许本市具有常住户口的公有住房承租人和成年同住人购买公有住房产权，不仅是一种福利，也是为了解决居住问题。因此双方的上述关于系争房屋产权的约定违反了法律法规的规定。从该份《协议书》的内容来看，并非等价有偿的双务合同，该份协议书并不具备房屋买卖合同的要件，基于双方对法律法规的误解抑或规避，所以在被上诉人撤销其过户的意思表示的情况下，原审法院对上诉人请求确认其是房屋产权人以及协助办理过户手续的诉请，不予支持，并无不当，可以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16，500元，由上诉人林英俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……