浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍民初字第757号
原告：周杏梅。
委托代理人：申铁旗、韩丽敏。
被告：绍兴县中国轻纺城联托运有限公司。
法定代表人：吴双云。
委托代理人：蔡炎炯。
原告周杏梅与被告绍兴县中国轻纺城联托运有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年2月25日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员任高翔公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员黄关水担任审判长，与代理审判员任高翔、人民陪审员朱先淼组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周杏梅及委托代理人申铁旗，被告绍兴县中国轻纺城联托运有限公司的委托代理人蔡炎炯到庭参加诉讼。诉讼期间双方申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告周杏梅诉称，原告与被告于2012年12月12日签订房屋租赁协议一份。协议签订后，原告依约支付了相应的租金，但被告未向原告交付房屋。故诉请：依法确认原、被告之间的房屋租赁协议对被告具有约束力；被告向原告交付营业房。（变更后的诉讼请求）
被告绍兴县中国轻纺城联托运有限公司辩称，原告提交的房屋租赁协议上没有被告的公章，也没有被告的法定代表人签字，所以该房屋租赁协议对被告没有法律约束力。被告没有授权行为人ＸＸ杰与原告签订房屋租赁协议，所以根据合同法第四十八条之规定，房屋租赁协议对被告不发生效力，应由行为人承担相应责任。被告的房子是不会租给原告的，被告认为原告与ＸＸ杰之间存在串通损害被告利益的嫌疑。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，提交了以下证据：1、原告与ＸＸ杰签订的房屋租赁协议一份，证明ＸＸ杰代表被告与原告签订了房屋租赁协议的事实，协议对租期、租金、押金等进行了约定，并且协议上有ＸＸ杰亲自书写的被告名称、帐号、开户银行；2、中信银行大额支付业务回单一份，证明原告于2013年1月25日向被告支付房屋租金18万元、押金2000元，合计182000元的事实；3、ＸＸ杰的名片一张，证明ＸＸ杰在被告处任总经理职务的事实；4、公司基本情况（在册）一份，证实ＸＸ杰在被告处任经理职务的事实；5、房屋租赁协议两份，甲方代表是吴国荣，乙方分别是郑小福、王晓峰，房屋坐落于中联大厦南侧8号营业房，西侧4号、5号营业房，根据原告了解，这两套房屋的租赁协议也是ＸＸ杰出面与第三人签订的；6、有限责任公司变更登记申请书及公司章程一份，根据公司章程第十八条规定，公司设经理，由股东会聘任、解聘，公司经理组织公司生产、经营、管理工作，证明ＸＸ杰在2012年12月7日之前是被告的法定代表人，在行使日常的生产、经营、管理工作，同时ＸＸ杰也对外与第三人签订房屋租赁协议的事实；7、ＸＸ杰的证言，证明ＸＸ杰对外签订租赁协议系履行职务行为；8、原告与叶信诚签订的房屋租赁协议一份，证明原告一直在市场上做生意的事实。
对于原告提供的证据被告质证认为：1、对租赁协议的真实性、合法性和关联性均有异议，理由如下：协议没有被告的公章或者被告的法定代表人签字，对被告不产生法律约束力；协议落款处原来日期看不清楚，农历日期进行了涂改，被告认为这部分是事后书写涂改的，不是在这一天签名的；2、对中信银行大额支付业务回单真实性没有异议，经被告核实，这笔款项确实存在，但需要说明的是这笔款项不是被告要求原告支付的；3、对ＸＸ杰的名片，真实性、合法性、关联性均有异议；4、对公司基本情况的真实性、合法性、关联性没有异议，但需要说明的是被告的法定代表人是吴双云，并不是ＸＸ杰，ＸＸ杰的职务仅限于经理；5、对租赁协议，房屋确实是“郑小福”、“王晓峰”在承租使用，当时说过让ＸＸ杰去协商，但被告不知道以ＸＸ杰的名义签的协议；6、对于绍兴县工商行政管理局调取的档案真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议，在签订合同的时候，ＸＸ杰已经不是被告的法定代表人了，他无权代表被告；至于ＸＸ杰到底有无权力按照公司法第五十条的规定行使职权对外签订合同，是由被告决定的，并不是ＸＸ杰决定的；7、对ＸＸ杰的证言，被告没有同意过，股东会也没有授权ＸＸ杰代表被告；通过证人证言可以反映，吴双云要求继续租赁，ＸＸ杰不同意继续租赁，被告的股东吴双云和ＸＸ杰之间就讼争房产租赁问题发生纠纷，这是被告公司的股东之间的内部矛盾。原告来看这个房子的时候，知道有人占有使用这个房子，具体是不是华辉公司可能不知道；8、对租赁协议的真实性无法确认，被告不是协议当事人；同时对关联性提出异议，该协议与本案讼争的租赁关系没有关联性。
本院对原告提交的证据认证认为，对证据1房屋租赁协议的真实性予以确认，该证据可以证明在农历2012年12月12日原告与ＸＸ杰签订房屋租赁协议一份的事实；对证据2中信银行大额支付业务回单的真实性予以确认，该证据可以证明2013年1月25日原告向被告汇款182000元的事实；对证据3名片的真实性无法确认；对证据4绍兴县工商行政管理局出具的公司基本情况的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明ＸＸ杰现在被告处任经理职务的事实；证据5两份房屋租赁协议涉及的房屋由他人占有使用；对证据6公司变更情况、公司章程的真实性予以确认，证明被告股权及法定代表人变更情况；证据7ＸＸ杰的证言可以证明ＸＸ杰与被告法定代表人吴双云对于公司房屋出租的事项存有争议，以及ＸＸ杰与原告签订房屋租赁协议的事实；对证据8租赁协议的关联性不予确认。
被告为证明其抗辩主张，提交了以下证据：9、2011年11月31日、2012年12月31日的租赁费发票，证明本案讼争房产在2011年和2012年都是出租给绍兴县华辉纺织品有限公司使用的事实；10、被告与绍兴县华辉纺织品有限公司签订的房屋租赁协议一份，签订时间是2012年12月29日；11、银行现金缴款单一份，证明2012年12月31日绍兴县华辉纺织品有限公司已经向被告支付32万元租金的事实；12、银行汇款单一份，证明被告已将18.2万元租金返还给原告的事实；13、房屋所有权证、土地证，证明讼争的房产属于被告所有的事实。
对于被告提供的证据，原告经质证认为：证据10租赁合同的公章是2013年3月28日刚盖上去的；证据11虽然显示有32万元进帐，但上面显示是仓储费，并不能表明是本案所讼争的营业房租金；绍兴县华辉纺织品有限公司也系被告法定代表人所开办，并且从两份房屋租赁协议上看，租赁的房屋一共有3、5、6、7四间，租赁期限是十年，租金是32万元，根据证据9被告所开具的前几年发票上看，金额只有2万元，和被告所称的32万元明显不符，可以看出确实是被告的法定代表人在损害公司的权益；证据10其中6、7字样存在事后添加的可能性，并且租金发票也只开了2万元，无法排除被告的法定代表人仅仅将5号营业房或其中的一间营业房租给自己开办的公司使用，只开了2万元的租费发票，所以这个真实性原告无法核实；证据12中的款项确实已经收到；证据13的真实性由法院审核。
本院对被告提交的证据认证认为：对证据9发票的真实性予以确认；对证据10房屋租赁协议的真实性予以确认，可以证明被告与绍兴县华辉纺织品有限公司于2012年12月29日签订房屋租赁协议的事实；对证据11缴款单的真实性予以确认；对证据12汇款单的真实性予以确认，可以证明被告于2013年6月20日将18.2万元返还原告的事实；对证据13房屋所有权证的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明讼争房屋属被告所有的事实。
综上，结合当事人在诉讼中的陈述，本院确认如下事实：ＸＸ杰原系被告的法定代表人，后吴双云入股被告，2012年12月7日，被告的法定代表人由ＸＸ杰变更为吴双云，ＸＸ杰任被告的经理。2012年12月29日，被告与绍兴县华辉纺织品有限公司签订房屋租赁协议一份，约定将其所有的位于绍兴县中联大厦南侧3号、5号、6号、7号营业房出租给绍兴县华辉纺织品有限公司使用，租期十年，租金为每年32万元。同年12月31日，绍兴县华辉纺织品有限公司支付给被告租金32万元。现该房屋由绍兴县华辉纺织品有限公司占有使用。农历2012年12月12日（公历2013年1月23日），原告与ＸＸ杰签订房屋租赁协议一份，约定将中联大厦南侧6号、7号营业房出租给原告使用，租期一年，租金为18万元，押金为2000元。2013年1月25日，原告向被告汇付了租金及押金合计182000元。2013年6月20日，被告将182000元汇还原告。
本院认为，原告与ＸＸ杰签订的房屋租赁协议是否对被告产生效力，争议焦点在于：第一、ＸＸ杰与原告签订房屋租赁协议是否属于行使职务行为？职务行为是指企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人的名义从事经营活动，法律后果由企业法人承担的一种民事法律行为。股权变更后，ＸＸ杰在被告处的职务是经理，已非法定代表人。对于法人工作人员的行为是否构成职务行为，应以行为人的外在表现为主要判断标准，即行为人有否取得法人的授权，其目的是否为实现法人的经济职能，同时相对人应当附有适当的确认义务。本案中，原告没有证据证明ＸＸ杰取得被告授权从而对外出租讼争的营业房。而原告在签订协议前仅仅是通过他人介绍，并未合理审查ＸＸ杰有无行使出租营业房的权限，也未在查看讼争营业房时作合理确认。并且，法人的工作人员行使职务行为，应以法人意志为行为目的，ＸＸ杰在诉讼中自认对于是否出租本案讼争的营业房其与被告的法定代表人存在争议，且ＸＸ杰在明知被告法定代表人不同意出租讼争营业房且该房屋被告已出租给绍兴县华辉纺织品有限公司的情况下仍与原告签订房屋租赁协议，其行为已不是为了体现法人意志和实现法人的经济职能而行使的，与职务行为无关。据此，ＸＸ杰与原告签订房屋租赁协议不属于行使职务行为。
第二、ＸＸ杰与原告签订房屋租赁协议是否构成表见代理？表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的构成要件为：1、行为人无代理权；2、行为人以本人名义行使民事法律行为；3、行为人客观上使相对人相信其有代理权；4、须相对人善意且无过失。本案中，原告与ＸＸ杰签订协议时，ＸＸ杰是被告的经理而不是法定代表人，客观上并没有足够的使原告相信其有代理权的正当理由。而原告也仅是通过他人介绍，认为ＸＸ杰有权出租营业房，且原告在签订协议之前也知道已有他人在使用本案讼争的房屋，其并未尽到充分的注意义务，存在过失。据此，ＸＸ杰与原告签订的房屋租赁协议不构成表见代理。
综上，ＸＸ杰与原告签订的房屋租赁协议不应对被告具有约束力，原告无权据此协议要求被告交付房屋。故原告的诉讼请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条之规定，判决如下：
驳回原告周杏梅的诉讼请求。
本案受理费3940元（已预交80元），由原告负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 黄关水
代理审判员 任高翔
人民陪审员 朱先淼
二〇一三年十月二十五日
书 记 员 骆俊斌