广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤06执复75号
申请复议人（案外人）：中国建设银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广东省广州市番禺区。
法定代表人王正刚，行长。
委托代理人魏伟强，广东允中律师事务所律师。
委托代理人罗默磁，广东允中律师事务所律师。
申请执行人冯沛，男，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人罗永洪，广东杰辉律师事务所律师。
委托代理人陶伟坤，广东杰辉律师事务所律师。
被执行人佛山市港佳贸易有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人梁健斌。
申请复议人中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称番禺建行）不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法执异字第387号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭于2016年4月21日公开召开听证会，申请复议人番禺建行的委托代理人魏伟强、被执行人冯沛的委托代理人罗永洪到庭参加听证，本案现已审查终结。
执行法院经审查查明：执行法院于2015年2月12日立案执行申请执行人冯沛与被执行人佛山市港佳贸易有限公司（以下简称港佳公司）民间借贷纠纷一案，案号为（2015）佛南法桂执字第222号，立案标的为10150000元，执行依据为执行法院作出的（2014）佛南法桂民一初字第596号民事判决。该判决认定了登记在被执行人名下的佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城2栋1801室、1802室、1803室及1814室（证号分别为：0200138451、0200138453、0200138452、0200138486；地号为：440605001002GB00009）已抵押给申请执行人的事实，并判决申请执行人对上述房产享有优先受偿权。
在执行过程中，执行法院于2015年3月6日查封案涉房产。后执行法院依法委托拍卖上述房产。2015年8月12日，申请执行人以最高价5460000元竞得案涉房产。2015年8月25日，执行法院作出（2015）佛南法桂执字第222-10号执行裁定，裁定案涉房产归申请执行人所有，并裁定解除对案涉房产的查封。2015年8月26日，执行法院将案涉房产过户的相关法律文书送达予房管部门。执行法院在向国土部门送达案涉房产附着土地使用权过户的相关法律文书时，发现土地使用权已被广州市番禺区人民法院（以下简称番禺法院）查封。后执行法院向番禺法院发出（2015）佛南法桂执字第222-11号函，函请该法院解除对案涉房产所在土地的查封。
另查明：异议人番禺建行于2014年8月19日向番禺法院申请对被执行人、案外人广州市腾航金属材料有限公司进行诉前财产保全。该法院审查后作出（2014）穗番法立保字第1516-1号民事裁定，裁定查封被执行人、广州市腾航金属材料有限公司所有的价值950万元的财产。据此，番禺法院于2014年9月17日查封了登记在被执行人名下的地号为440605001002GB00009的土地的使用权，即涉案房产所在土地的使用权。
执行法院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百八十六条规定：“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对银行存款等各类可以直接扣划的财产，人民法院的扣划裁定同时具有冻结的法律效力”。案涉房产登记在被执行人名下，已被执行法院查封，而且，申请执行人已取得其对案涉房产享有优先受偿权的生效法律文书，现执行法院依申请执行人的申请依法对案涉房产予以拍卖，有法律依据。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，现案涉房产已依法拍卖予申请执行人，案涉房产附着土地使用权依法律规定应一并转让。异议人认为其对被执行人享有债权的，应持生效法律文书依法申请参与分配。异议人以其已申请查封案涉房产土地使用权为由主张撤销拍卖，无法律依据。异议人主张终止执行法院在（2015）佛南法桂执字第222号一案的执行行为，亦无法律依据。本案所得执行款项，尚未进行分配，异议人主张申请执行人返还拍卖所得款，无事实依据。
综上，异议人的异议请求，无事实或法律依据，执行法院对其不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及第二百二十五条之规定，裁定驳回异议人番禺建行的异议。
申请复议人番禺建行称：执行法院事实查明不清和法律适用错误，理由如下：一、涉案房产已早被番禺法院查封，在番禺法院未解封的情况下，任何人对涉案房产均不得转让、拍卖或对房产作其他处分。番禺建行在2014年8月19向番禺法院对涉案房产进行诉前财产保全，番禺法院也在同年9月17日依法对涉案房产的土地使用权进行查封登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《城市房地产管理法（2009修正）》第三十二条规定可知，我国实行“房地一体”处分原则，既然番禺法院已查封了涉案房产的土地使用权，该查封效力必然及于地上建筑物，因此，涉案房产自2014年9月17日开始至今一直处于查封状态。同时根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条规定，诉讼参与人或其他人不得隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，由此可知，涉案房产在查封措施未被解除前，任何人都不得擅自处分涉案房产，否则均要承担法律责任。二、由于涉案房产属于无法处分的标的物，本案的拍卖行为因违反法律的强制性规定而应认定为无效，法院应立即撤销本案拍卖行为及相关裁定文书。1.《中华人民共和国拍卖法》第六条规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当拍卖中存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予以支持。”3.《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。结合上述法律规定和本文第一点分析，由于涉案房产一直处于查封状态，任何人对涉案房产都不得擅自处分，本案拍卖行为因违反法律的强制性规定而无效，法院应立即撤销本案拍卖行为及相关裁定文书。”三、番禺法院查封时未发现有任何抵押登记的记录情况，但执行法院（2014）佛南法桂民一初字596号民事判决认定涉案房产已抵押给冯沛，并判决其享有优先受偿权。该抵押权是不成立的，冯沛享有优先受偿权是错误的，判决没有查明何时办理抵押登记的事实。综上，请求撤销（2015）佛南法执异字第387号执行裁定书；终止（2015）佛南法桂执字第222号案的执行行为；撤销针对港佳公司所有的涉案房产的拍卖行为；停止向冯沛支付涉案房产的拍卖所得款，若已支付的，予以回收。
申请执行人冯沛辩称：一、番禺建行查封涉案土地的效力不能及于该地上建筑物。涉案房产所占用的土地使用权属于共同性质，不能单凭土地确认其地上建筑物，即可能出现同一土地上存在多处不同权属的上盖物的情形，该情形符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条中的“除外情形”。因此，就本案而言，执行法院的查封及处理行为合法。二、退而言之，即使法院认为番禺建行现已查封涉诉房产，但番禺建行的异议也缺乏事实与法律依据。具体为：1.冯沛是涉案房屋及土地的抵押权人，对抵押物享有优先受偿权。冯沛是港佳公司的债权人，港佳公司于2014年5月28日以其所有的涉案房屋设立抵押权，为其与冯沛的债务提供担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，港佳公司以建筑物作抵押的，其建筑物占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押。因此，冯沛是前述房屋及其建设土地使用权的抵押权人，有权就抵押物的拍卖款优先受偿。2.番禺法院就港佳公司的涉案房产申请诉前财产保全不能阻止冯沛实现抵押权。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百五十七条规定，冯沛作为涉案房屋土地的抵押权人，对抵押物享有优先受偿权，番禺建行就抵押物申请诉前财产保全不能够影响冯沛实现抵押权。3.冯沛实现抵押权没有损害番禺建行的利益。冯沛作为抵押权人，番禺建行与港佳公司之间债权的清偿顺序理应后于冯沛。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十八条规定，若抵押物拍卖款项超过冯沛的债权数额的，超出部分归港佳公司所有，番禺建行仍可实现其债权，其利益不会受损。4.涉案拍卖不具有依法可撤销的事由。执行过程，涉案的拍卖机构是法院依法选定，拍卖前已经按照法律规定进行评估以及公告，拍卖程序合法，不具有可撤销的事由，番禺建行要求撤销拍卖的请求没有事实和法律依据。5.番禺建行在2014年8月19日申请番禺法院进行诉前财产保全，不属于执行中的查封，截止涉案房产进行拍卖时，番禺建行与港佳公司一案仍未进入执行程序。为避免执行拖延，执行法院依法对涉案房产进行查封，并依法进行拍卖，符合相关法律规定。6.执行依据（2014）佛南法桂民一初字第596号民事判决书第4页最后一行已列明冯沛于2014年5月28日就涉案房产办理了抵押登记，抵押权人是冯沛，抵押权人抵押登记的时间是先于番禺法院查封的时间，庭审时冯沛向执行法院提交了《房地产他项权证》。综上所述，冯沛作为涉案房屋及土地的抵押权人，有权就抵押物优先受偿，番禺建行提出的复议请求不符合相关法律规定，恳请法院依法予以驳回。
被执行人港佳公司未作答辩。
申请复议人番禺建行、申请执行人冯沛、港佳公司均未向本院举证。
经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。
本院另查明，番禺建行已于2014年9月9日向番禺法院提起诉讼，番禺法院审理后于2015年9月7日作出（2014）穗番法民二初字第876号民事判决书。番禺建行于2016年3月3日向番禺法院申请执行，番禺法院于同日立案，案号为（2016）粤0113执1121号。
本院认为：首先，执行法院查封涉案房屋的效力问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”该规定第九条第二款又规定：“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”本案中，涉案房屋及其使用范围内的土地使用权的登记机关分别属于房管和国土两个部门，申请复议人番禺建行的查封物土地使用权在采取查封措施时并未按照上述法律规定一并向房管部门办理地上建筑物的查封登记手续，因此，该查封不得对抗执行法院查封涉案土地使用权地上建筑物的行为，即执行法院查封涉案房屋产生查封的效力。
其次，执行法院在处置涉案房屋过程中，一并对番禺法院查封涉案房屋使用范围内的土地使用权进行处置的合法性问题。一、番禺法院的查封行为是发生在番禺建行申请诉前保全阶段，番禺建行提起诉讼后，番禺法院于2015年9月7日作出判决，并于2016年3月3日进入执行阶段，而本案执行法院系于2015年2月12日立案执行，两个案件执行程序的启动时间相差超过一年，若本案等待（2016）粤0113执1121号案一并执行，必然不利于保护申请执行人冯沛的合法权益，为避免执行的拖延，执行法院应及时处置涉案房产。二、本案的执行依据（2014）佛南法桂民一初字第596号民事判决书已认定冯沛对涉案房产享有抵押权，并判决冯沛对涉案房产享有优先受偿权，由执行法院对抵押物进行处置可避免首查封法院处置查封物而发生无益拍卖的情形。三、执行法院及时处置涉案房产，可避免因冯沛债权的迟延履行导致利息增加而损害包括番禺建行在内的其他债权人和被执行人的合法权益。四、番禺建行提起诉讼和申请执行的最终目的是为了保障自己债权的实现，执行法院处置涉案房产后，在对优先债权清偿后，依法按照债权的清偿顺位分配执行款并不会对番禺建行的利益造成任何实质的损害。五、根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应一并处分。本案涉案房产的上盖物与土地使用权分别由执行法院和番禺法院查封，按照上述法律规定，涉案房产显然最终只能由其中一间法院进行处置。而执行法院先于番禺法院进入执行程序1年多，由执行法院处置涉案房产更能体现执行效率。结合上述两个案件的实际情况，执行法院对涉案房屋及番禺法院查封的涉案房屋使用范围内的土地使用权采取一并处置的执行行为并无不当。番禺建行以涉案房屋使用范围内的土地使用权已被番禺法院查封，执行法院不得处分查封物的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，执行法院作出的（2015）佛南法执异字第387号执行裁定书查明事实清楚，适用法律及处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回申请复议人中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的复议申请，维持广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法执异字第387号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 王滑明
审 判 员 李蔚婕
代理审判员 黄健超
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 劳健生