广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺八民二初字第358号
原告：杨涛，男，汉族。
委托代理人：周玉峰，广西颂诚律师事务所律师。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。
法定代表人：覃展敏，董事长。
委托代理人：欧海燕，广西灵丰律师事务所律师。
委托代理人：卢贞，广西灵丰律师事务所平桂分所律师
原告杨涛诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月17日公开开庭进行审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告签订了《商品房定向优惠销售协议》，约定原告购买由被告开发的位于贺州市鞍山西路83号的“贺州桂东·汇豪国际城”项目第7幢3单元2703号房产。定向协议对逾期交房违约责任等事项进行了约定，其中定向协议第四条约定如不能按期交房，逾期90日内按日万分之一计算，超过90日至180日内按日万分之二计算，超过180日按日万分之四计算违约金。后原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购房款248998元，其中第八条对交房条件和期限进行了约定。上述两份合同签订后，原告依约履行义务，但被告没有按合同约定交付房屋。根据双方约定被告应支付违约金，从2011年11月1日暂计至2014年9月30日共计违约1064日，按《商品房定向优惠销售协议》分段计算，被告应支付违约金为75000元。综上，请求法院判令：被告向原告支付计算暂计至2014年9月30日的逾期交房违约金75000元。
原告对其陈述事实向法院提供的证据有：
1、被告工商公示信息、原告居民身份证，证明原、被告主体资格。
2、《商品房买卖合同》及与被告的《商品房定向优惠销售协议》，证明原、被告确立商品房买卖合同关系及违约金的计算方式。
3、销售不动产统一发票、税收通用完税证、房屋所有权交易确认书，证明原告按约定履行了房屋买受人的付款及其他义务。
被告桂东公司辩称：对原告主张的违约金的计算标准没有异议，实际逾期交房天数应扣除施工顺延的天数390天（桩基延误82天，停电、停水、中高考、公务员考试、降雨延误359天）。
即从2011年11月1日计算至2014年4月5日，共887天，扣除390天后，实际逾期交房天数为497天（887天-390天）。
被告为其答辩向法院提交的证据有：
1、（2014）贺八民二初字第794号生效判决书，证明7号楼可扣除的逾期天数为390天。
2、房屋验收记录表，证明双方办理交房时间为2014年4月5日。
3、《建设工程质量竣工验收意见书》（7、8号楼）及《建设工程消防验收意见书》（1、9号楼），证明交房符合合同约定。
经开庭质证，被告对原告证据无异议。原告对被告证据1，认为与本案无关，不能作为本案的依据，对证据2有异议，认为被告在交付时隐瞒了当时房屋是否达到交付条件的情况，该证据只能证明被告向原告交付占有房屋，被告仍要承担2014年4月5日之后的逾期交房违约责任。对证据3的关联性有异议，认为7、8号楼没有消防验收，1、9号楼没有竣工验收，房屋没有达到交付条件。
本院对证据的分析与认证：对双方均无异议的证据，本院予以认定。被告证据1是本院生效判决，本院予以确认，被告的证据2可以证明原、被告办理房屋交接手续的时间，本院予以确认。被告证据3的真实性本院予以确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2008年2月21日，原告杨涛（乙方）与被告桂东公司（甲方）签订《商品房定向优惠销售协议》，约定桂东公司将贺州桂东·汇豪国际城的商品房定向销售给原告，协议约定：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后至逾期180日内，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日以上自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之四的违约金，合同继续履行。2011年5月21日，原告与被告桂东公司签订《商品房买卖合同》，约定：桂东公司将贺州市鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城第7栋3单元2703号房出卖给原告，房屋总价款248998元；第八条约定交房时间为2011年10月31日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按双方签订的《商品房定向优惠销售协议》有关约定处理。签订合同后，原告依约按时支付全部购房款。被告桂东公司于2014年4月5日将房屋交付给原告。2014年12月29日，施工、勘察、设计、监理、建设单位进行了竣工验收。
桂东公司在施工建设期中，因桩基塌陷、降雨、停水停电、中高考等因素可据实予以延期的天数为390天。
案经本院组织调解，双方未能达成调解协议。
本院认为：
一、关于商品房的验收。
首先，合同第八条约定的交房条件是将经施工、勘察、设计、监理、建设单位及消防单位验收合格的商品房交付买受人；其次，2014年12月29日的《建设工程质量竣工验收意见书》在形式上其系桂质监档表第19表并由广西区质检总站监制，从内容上表中所列的“施工、勘察、设计、监理、建设”五单位均签收了合格意见，据此，该意见书符合建设工程质量竣工验收的要素；第三，“消防单位验收”属政府有关部门的验收，存在提交政府有关部门接收后等待验收的时间除外的事实。综上情形，竣工意见书符合建设工程质量竣工验收的要素，符合交房条件。本案原告主张的是逾期交房的违约金，如原告认为被告交付的房屋不符合合同的约定，则不属本案处理范畴。
二、被告迟延履行交房事由及违约责任的确定。
原告与被告之间的《商品房定向优惠销售协议》以及《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约按时支付了全部房款，被告应依约按时交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告桂东公司应当承担相应的违约责任。
原、被告在签订合同时约定了被告桂东公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等，因此，被告桂东公司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。原告主张按照竣工验收意见书的竣工时间计算交房时间，本院认为，房屋竣工验收虽然在实际交房之后，但是原、被告已于2014年4月5日办理了房屋交接手续，原告实际受领了房屋，房屋交付已经完成，双方对交房达成合意，应以实际交房日期为标准计算。被告逾期交房天数为886天，扣除桂东公司可据实予以延期的390天，据此，桂东公司实际逾期交房的违约天数为496天（886天-390天）。依照《商品房买卖合同》第九条、《商品房定向优惠销售协议》第四条的约定，被告桂东公司应向原告支付逾期交房违约金为38196元（248998元×0.1‰×90天＋248998元×0.2‰×90天＋248998元×0.4‰×316天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告杨涛支付逾期交房违约金38196元。
本案受理费1675元（原告已预交），由原告杨涛负担800元，被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担875元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按本判决书确定的一审案件受理费同等金额预交上诉费，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 邓 媛
代理审判员 张媛月
人民陪审员 郭正雄
二〇一五年十二月一日
书 记 员 蒋 妍