河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1702民初3134号
原告驻马店市乐山商场生活广场有限公司。
法定代表人许秋敏，执行董事兼总经理。
委托代理人冯鹏，河南尚成律师事务所律师。
委托代理人鲁朝红，女，1976年12月25日出生，汉族，系该公司员工，住驻马店市驿城区。
被告河南祥大房地产有限公司。
法定代表人赵旭，执行董事兼总经理。
委托代理人周晓华，河南周晓华律师事务所律师。
委托代理人万红，女，1964年4月7日出生，回族，系该公司员工，住驻马店市驿城区。
原告驻马店市乐山商场生活广场有限公司（以下简称乐山生活广场）诉被告河南祥大房地产有限公司（以下简称祥大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐山生活广场的委托代理人冯鹏、鲁朝红到庭参加诉讼。被告祥大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告乐山生活广场诉称，2015年4月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定原告将坐落于驻马店市驿城区解放大道西段北侧（驿城区政府大门东侧）的临街楼房（乐山商场房屋自西往东一楼、二楼各三间约计637平方米）租赁给被告使用。房屋租赁期限为2015年4月16日至2018年5月20日。月租金为25000元，年租金合计30万元，按年度支付，合同签订三日内交付第一年度全年租金；当年最后一个月交付第二年度全年租金，以此类推。签订合同时交付押金2万元。还约定租用期内，被告出现无故拖欠房屋租金达20天等情形的，原告可终止合同，保证金没收，并收回使用权，被告需承担全部责任，并赔偿原告损失等。上述租赁房屋被告承租前，原告一直在用于经营超市。按照原、被告双方事先的约定，原告在租赁合同签订前已将柜台拆除、商品清场，于2015年4月15日将房屋腾空后供被告使用。然而，被告并未按合同约定交付押金和交付第一年度全年租金。经原告多次催要，被告仅于2015年5月下旬向原告交纳2万元保证金，但迟迟不予交纳租金。为此，原告于2015年7月6日向被告致函再次催促，被告于2015年7月9日复函，并在该函中保证如2015年7月31日前不能按时交纳租金，愿承担违约金为年租金叁拾万元的法律责任，以此赔偿乐山商场的损失，同时无任何理由终止合同等。直至2015年8月10日，被告仍未按其复函兑现承诺。原告为了最大限度地减少损失，于2015年8月16日将上述房屋重新装修后恢复正常营业。原告认为被告拒不交纳租金的行为严重违反了租赁合同的约定，应当承担违约责任并赔偿损失，另双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月1日终止。后原告多次催要未果，诉至法院。请求依法判令：1、被告向原告支付租金10万元（从2015年4月16日计至2015年8月16日止共4个月，每月租金25000元）。2、被告向原告支付违约金10万元。
被告祥大公司未到庭，亦未答辩。
经审理查明，2015年4月16日，原告乐山生活广场（出租方、甲方）与被告祥大公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、房屋基本情况。1、该房屋坐落于驻马店市驿城区解放大道西段北侧（驿城区政府大门东侧）。2、该房屋为临街楼房，本合同只涉及乐山商场房屋自西往东一楼、二楼各三间约计637平方米。二、租赁期限及其约定。1、房屋租赁计租日期自2015年5月21日至2018年5月20日（装修免租期为2015.4.16-2015.5.20），期限三年。2、租金，该房屋月租金为25000元，年租金计30万元。3、付款方式，按年度支付，合同签订三日内交付第一年度全年租金；当年最后一个月交付第二年度全年租金，以此类推；收到款项后，出租方按规定给承租方开具正规发票。4、签订合同时交付押金2万元，租房终止，甲方验收无误后，无息退还。5、租赁期内的保险、水、电、卫生、治安、物业管理、各类证照费及乙方在租赁期间室内配套设施、门窗维修维护等相关费用均由乙方自行承担。6、租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同。保证金没收、并收回房屋使用权，乙方需要承担全部责任，并赔偿甲方损失。（1）、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）、乙方利用承租房屋进行非法活动的；（3）、乙方无故拖欠房屋租金达20天的等条款。合同签订后，被告祥大公司于2015年5月底向原告交付20000元押金，一直未向原告交付租金。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
2015年7月6日，原告乐山生活广场向被告发出函一份，写明：“致：河南祥大房地产有限公司，今日发函，有关贵我双方2015年4月16日签订的《房屋租赁合同》的相关事宜，特函通告如下：一、《房屋租赁合同》第二项第六条第三款约定，‘乙方无故拖欠房屋租金达20天的，甲方可终止合同。保证金没收，并收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失’。贵公司应于2015年4月19日前应支付我公司第一年度租金叁拾万元整。但贵方至今未能落实履行合同的责任义务。二、按照合同约定你公司已违约，我公司要求贵公司在2015年7月10日前按合同规定时间的计租之日起支付给我公司第一年度租金，我公司将继续履行该合同。若贵公司不能如期支付租金，我公司将终止该合同。三、在我公司终止该合同的同时，贵公司原交付的20000元押金将作为抵补部分房租，下欠的46660元应补交。同时我公司将保留依法追诉贵公司的违约责任和经济赔偿权。四、望贵公司接函后，于2015年7月9日前给予我公司明确回复”。2015年7月9日，被告祥大公司向原告发出复函一份，写明：“贵公司于2015年7月6日的来函我公司已收悉。本公司对未能按时履约深表歉意。我公司保证于2015年7月31日前履行《房屋租赁合同》；如2015年7月31日前，我公司不能按时交纳房屋租金，愿承担违约金为年租金叁拾万元的法律责任，以此赔偿甲方损失，同时无任何理由终止合同”。
诉讼中，原告称①其于《房屋租赁合同》签订前一天即2015年4月15日将房屋腾出，合同签订后，因诉争房屋与原告经营的商场系相通的，被告需在诉争房屋与原告的商场之间垒墙隔开后再拿走钥匙，被告工作人员只是看了看场地一直未垒墙，钥匙也一直未从原告处拿走；②原告于2015年8月16日将诉争房屋收回重新装修后恢复为商场，并提交有照片四张。
上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《函》、《关于房屋租赁合同的复函》、照片四张等及原告陈述在卷为据。
本院认为，原告乐山生活广场将位于解放大道西段北侧临街楼房出租给被告祥大公司，双方并签订《房屋租赁合同》一份，原、被告之间系房屋租赁合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为有效。本案中，原告乐山生活广场已依约将房屋腾空提供给被告祥大公司租赁，被告未依约支付租金，并复函承诺保证于2015年7月31日履行合同义务，其后被告仍未交付租金，构成违约。根据原、被告之间的合同约定“租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同……乙方无故拖欠房屋租金达20天”，原告于2015年8月16日将房屋恢复原状后自用，系原告依据合同约定行使解除权，故原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2015年8月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一、现原告请求被告支付租金，于法有据，本院予以支持。依据合同约定“1、房屋租赁计租日期自2015年5月21日至2018年5月20日（装修免租期为2015.4.16-2015.5.20），期限三年。2、租金，该房屋月租金为25000元，年租金计30万元”。扣除装修免租期（2015年4月16日至2015年5月20日），再扣除被告已向原告支付的20000元押金，被告还应向原告支付自2015年5月21日至2015年8月16日期间的租金数额为50833元。原告请求超出该部分的数额，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于原告请求被告支付违约金10万。被告向原告的复函中写明：“本公司对未能按时履约深表歉意。我公司保证于2015年7月31日前履行《房屋租赁合同》；如2015年7月31日前，我公司不能按时交纳房屋租金，愿承担违约金为年租金叁拾万元的法律责任，以此赔偿甲方损失，同时无任何理由终止合同”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，依据被告的复函，被告应向原告支付300000元的违约金，双方约定的300000元违约金，明显过高，经综合考量，本院酌定被告向原告支付违约金10000元，原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告河南祥大房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告驻马店市乐山商场生活广场有限公司支付租金50833元。
二、限被告河南祥大房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告驻马店市乐山商场生活广场有限公司支付违约金10000元。
三、驳回原告驻马店市乐山商场生活广场有限公司的其他诉讼请求。
被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由原告驻马店市乐山商场生活广场有限公司负担1300元，由被告河南祥大房地产有限公司负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 刘亚楠
审 判 员 刘 林
人民陪审员 韩书霞
二〇一六年十一月七日
书 记 员 肖瑞瑞