安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）池民三终字第00051号
上诉人（原审被告）：池州市贵池区顺胜矿业有限公司，住所地安徽省池州市贵池区。
法定代表人：魏成行，该公司总经理。
委托代理人：何坤，安徽天贵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海贵池衣车实业有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：田万鸿，该公司董事长。
委托代理人：査贵玺，池州市贵池区里山街道法律服务所法律工作者。
上诉人池州市贵池区顺胜矿业有限公司（以下简称“顺胜矿业公司”）与因被上诉人上海贵池衣车实业有限公司（以下简称“贵池衣车公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2015）贵民一初字第00262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。上诉人顺胜矿业公司委托代理人何坤，被上诉人贵池衣车公司委托代理人查贵玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年8月1日，原告与被告签订了房屋租赁合同。合同约定：原告将位于贵池解放工厂土地及厂房租赁一部分给被告使用，租赁期限为十年，租金标准为：如被告三年一次性支付，为每年4万元，如每年一次性支付，则租金按5万元一年计算，租金按每三年递增5%的比例，收取房租。同时原、被告双方约定，房屋租金采取先付后用的原则，如被告超过一个月未付房租，原告有权收回租地。租赁合同签订后，原告按照合同约定将土地和厂房交付被告使用，但被告仅支付原告第一年租金47600元后，还欠2400元，之后2013年8月1日至2014年12月31日的租金70830元，共计73230元租金被告至今未付，现原告具状法院请求支持其诉请。
另查明：2006年7月12日，上海池工缝制机械有限公司与原池州市贵池区解放乡人民政府签订《关于购置解放乡水泥二厂资产及就地办厂协议书》一份，协议约定由上海池工缝制机械有限公司通过拍卖方式购置原解放水泥二厂资产，并约定该厂区内土地在五十年内租赁给上海池工缝制机械有限公司使用，在租赁期内，上海池工缝制机械有限公司可以转租。2008年8月30日上海池工缝制机械有限公司通过公司章程将公司名称变更为上海池工陶瓷技术有限公司。该公司委托上海贵池衣车实业有限公司以其自身的名义对上海池工陶瓷技术有限公司取得的原池州市贵池区解放第二水泥厂的房屋、建筑物及通过租赁方式取得厂区范围内50年土地使用权享有合法处分权。
原审法院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同的义务。原告依合同的约定交付了租赁物，被告应当履行支付租金的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》中关于“如乙方超过一个月未付房租，甲方有权收回租地”的约定，应视为双方约定的合同解除条件的意思表示。且原告已向被告送达了《解除合同通知书》，被告未提出异议。故现原告要求与被告解除租赁合同并归还所承租的土地使用权及房屋、主张被告给付尚欠租金的请求，本院予以支持，但租金应计算至本判决确定的履行期限届满之日止。上海池工陶瓷技术有限公司委托上海贵池衣车实业有限公司以其自身名义对该诉讼租赁物及土地使用权实施经营管理，故上海贵池衣车实业有限公司因接受委托而对上述标的物依法享有处分权，对被告辩称上海贵池衣车实业有限公司无权处分涉案标的，不是本案适格诉讼主体的主张不予采纳。上海池工缝制机械有限公司通过与原告池州市贵池区解放乡人民政府签订的《关于购置解放乡水泥二厂资产及就地办厂协议书》取得涉案土地的租赁权及转租权，故本院对被告辩称原告无权转租涉案土地使用权，且原、被告双方签订《房屋租赁合同》无效的主张不予采纳。被告未提供有效的证据证明被告维修了的房屋系租赁合同约定的租赁房屋，故被告要求因原告未及时维修房屋等造成的损失进行赔偿的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告上海贵池衣车实业有限公司与被告池州市贵池区顺胜矿业有限公司之间房屋租赁合同，被告池州市贵池区顺胜矿业有限公司于判决书生效后十五日内归还所承租的土地及房屋；二、池州市贵池区顺胜矿业有限公司于判决书生效之日起十日内给付上海贵池衣车实业有限公司2012年8月1日至2014年12月31日所欠租金73230元（2014年12月31日之后的租金按合同约定标准至本判决确定的履行期限届满之日止）。
一审宣判后，顺胜矿业公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人在一审中陈述将位于池州市贵池区解放乡的工厂土地及厂房租赁一部分给上诉人使用，但房屋使用权及所有权不属于被上诉人，厂房系上海池工缝制机械有限公司所有，与被上诉人及上海池工陶瓷技术有限公司无关。故双方签订的《房屋租赁合同》无效。一审判决认定，2008年8月3日上海池工缝制机械有限公司通过公司章程将公司名称变更为上海池工陶瓷技术有限公司，该公司委托被上诉人以其自身的名义对上海池工陶瓷技术有限公司取得的原池州市贵池区解放乡第二水泥厂的房屋、建筑物及通过租赁方式取得厂区范围内50年土地使用权享有合法处分权。但在一审中，被上诉人未提交任何证据证明该公司名称的变更，故被上诉人不具备诉讼主体资格。同时一审庭审中，被上诉人未提供证据证明上海池工陶瓷技术有限公司委托手续的真实性、合法性和关联性，故该证据不应予以认定。二、由于承租的房屋漏水，上诉人维修共花费36700元，对此一审法院未予认定不当。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
上诉人无新证据提交。
被上诉人贵池衣车公司在庭审中辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2008年8月4日上海池工缝制机械有限公司通过工商部门将其名称变更为上海池工陶瓷技术有限公司，上海池工陶瓷技术有限公司委托上海贵池衣车实业有限公司以自身名义对该诉讼租赁物及土地使用权实施经营管理，故上海贵池衣车实业有限公司因接受委托而对上述标的物依法享有处分权。二、公司名称变更及委托手续等证据具有真实性、合法性及关联性。三、上诉人主张维修费不能成立，一是双方租赁合同未明确约定关于房屋维修等方面内容；二是上诉人从未告知被上诉人房屋维修情况及协商事宜，不能证明房屋维修事实。即便上诉人采取房屋防水维修等措施，因房屋不动产一直被上诉人占有使用，相关费用也不应由被上诉人承担。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人为证明其观点，在二审中提交一份2014年8月22日被上诉人与池州市贵池区里山街道办事处签订的《回购协议》，证明被上诉人对其租赁的资产具有处分权。
上诉人的质证意见：该协议不属于新证据也达不到被上诉人的证明目的。本案涉及房屋和土地所有权应依据相应产权证明，而不是该协议，且该协议并没有实际履行。
经审查，本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以认定，但不属新证据。
二审庭审中，双方提交的其他证据及证明目的均同一审，相对方的质证意见亦与一审相同。本院认证意见与一审一致。
经二审庭审，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：2008年8月4日，经上海市工商行政管理局核准，上海池工缝制机械有限公司将其名称变更为上海池工陶瓷技术有限公司。上海池工陶瓷技术有限公司将其通过租赁取得的原池州市贵池区解放乡第二水泥厂的房屋使用权交与被上诉人管理使用，并允许被上诉人以其自己的名义对外租赁。故上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》系有效合同，上诉人关于合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审中，被上诉人提交了关于上海池工缝制机械有限公司企业名称变更及上海池工陶瓷技术有限公司委托被上诉人管理使用涉案房屋的证据，一审法院也于2015年5月6日通知上诉人进行了质证。故该证据的真实性、合法性及关联性应予以认定。上诉人关于被上诉人不具备诉讼主体资格及被上诉人提供的证据不应被认定的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人的证据不足以证明其对涉案房屋进行了维修，即使进行了维修，上诉人亦无证据证明其在维修之前向被上诉人履行了告知义务，故上诉人要求被上诉人承担房屋维修费36700元的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的各项上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1631元，由上诉人池州市贵池区顺胜矿业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 进
代理审判员 崔 烽
代理审判员 郭 玮
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 陈秋霞