吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民一初字第48号
原告：党刚，男，1972年2月1日生，汉族，住内蒙古自治区通辽市科尔沁区永清五委*组**号。
委托代理人：张海涛，内蒙古金利律师事务所律师。
被告：吉林省天富房地产开发集团有限公司，住所：长春市二道区岭东路与东盛大街交汇处。
法定代表人：马玉良，董事长。
委托代理人：岳克义，吉林维岳律师事务所律师。
第三人：长春市天船市场，住所：长春市二道区天富公馆**号楼***楼大厅。
投资人：魏强。
原告党刚与被告吉林省天富房地产开发集团有限公司（以下简称“天富公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告党刚的委托代理人张海涛、被告天富公司的委托代理人岳克义、第三人的投资人魏强到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告党刚诉称，2009年5月15日，天富公司与天船市场签订《地下室租赁协议》，约定将其自有的坐落于长春市二道区天富家园11#、12#、13#、22#楼的地下一层租赁给天船公司，允许其转租获利。2011年5月1日，经天富公司同意，天船市场将上述地下室转租给党刚开办超市（木吉他超市，经营者系党刚妻子齐琳），双方签订的《房屋租赁合同》约定租期为15年，至2026年5月1日止，年租金138万元，每年上打租方式交纳。原告缴纳10万元保证金，合同约定如一方擅自终止合同，应向对方支付相当于当年租金额的违约金，并赔偿守约方因此受到的一切损失。2012年，因该地下室漏水等一系列问题，原告被他人起诉至二道区法院并承担了赔偿责任。为相关善后问题，党刚与天船市场于2012年5月1日签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，约定天船市场应会同出租人等有关单位，尽快对该地下室予以修缮，并约定了其他的违约及赔偿责任。2013年4月5日，党刚、天富公司及天船市场共同签订了一份《天富家园地下室租赁权利义务转让协议》，约定从2013年5月1日起，天船市场将其与党刚签订的地下室出租协议中的权利义务一次性转让给天富公司，由天富公司替代天船市场继续履行与党刚的租赁合同，天船市场的权利义务由此全部撤销。2013年8月28日，天富公司作出“吉天集字2013第11号文件”，通知天船市场解除与其之间的租赁合同，并责令党刚的超市搬迁腾退地下室，否则强行查封地下商场的南北出入口。该通知抄送给了党刚，党刚接到通知后，责成工作人员多次与天富公司交涉，提示天富公司的该行为错误。党刚在履行租赁合同的过程中，从无违约行为，但天富公司强行封闭了地下室的南北通道，逼迫党刚撤出了该承租场所。2013年11月20日，党刚以天富公司为被告，起诉至法院，请求判决：一、天富公司赔偿因其违法解除租赁合同而给党刚造成的经济损失：1、装修损失300000元；2、搬迁损失30000元；3、人员工资损失78000元；4、逾期可得利益损失1380000元；5、设备损失150000元；6、积压商品损失710000元；二、天富公司退还党刚房屋租金1150000元；三、天富公司返还党刚保证金100000元；四、天富公司给付党刚违约金1380000元。
被告天富公司辩称，党刚与天富公司之间无直接租赁关系，天船市场与党刚形成转租关系，天船市场在履行房屋租赁过程中拖欠租金构成违约，党刚提供的三方协议未生效，也未实际履行，三方未为对转租协议进行实际交接，而且天船市场也未告知天富公司转租合同的内容与细节。天富公司未强行封闭党刚租赁地下室的南北通道，也没有逼迫其撤离地下室，是党刚自行撤离，因此党刚主张与天富公司形成租赁关系，并以天富公司封闭地下室为理由主张违约责任不成立，请求法院予以驳回。
第三人天船市场述称，现在的投资人魏强是从前投资人ＸＸ处转过来的天船市场，转来准备废业。魏强处只有一份三方协议，现在的天船市场是空壳，党刚与天富公司之间的许多问题天船市场不知情，仅知道天船市场转租的情况，对此无异议。
党刚为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：
证据1、《房屋租赁合同》。证明：天船市场将天富家园11、12、13、22号楼地下一层、面积8800平方米场地出租给党刚，每年租金138万元，同时约定了违约金的计算方法。
证据2、《房屋租赁合同补充协议》。证明：协议第三条约定了党刚所主张的装修、搬迁损失的计算方法，党刚的装修损失300000元；搬迁损失30000元；；人员工资损失130人，每日每人100元，约6个月，按照6天计算，共计80000元；预期可得利益按约定8970000元，党刚按照一年的租金主张1380000元。设备损失根据公证书主张150000元。以上共计1788000元。
证据3、《天富家园地下室租赁权利义务转让协议》，证明：天船市场及党刚、天富公司签订的协议，约定党刚与天船市场之间签订的协议权利义务全部由天富公司承接。
证据4、吉天集字（2013）第11号文件。证明：名义上发给天船市场，实际是发给党刚的解除租赁合同通知，由于天富公司违法解除合同，给党刚造成了损失。
证据5、补充协议三份。第一份协议是天船市场与党刚签订的，约定天船市场在交房前将天富公司的房屋转租协议书转交给党刚，协议没有时间，具体时间和本案没有太大关系；第二份补充协议是党刚和天船市场签订的，约定租期从2011年5月1日开始改变到2011年6月10日开始。第三份是天富公司与天船市场签订的，证明天富公司同意天船市场将房屋交给党刚。
证据6、交款收据6份。证明：党刚向天船市场缴纳了至2013年度的租金和100000元的保证金。是给天船市场交纳的。
证据7、抵扣款项证明。证明：天船市场减免了2013年5-9月份的物业费，共计400000元。
证据8、吉林天富集团公司《通知》。证明：天富公司违反租赁合同，与证据4时间不同。
证据9、情况说明，天船市场在2012年8月17日向党刚预支了2013年租金350000元。
证据10、公证书及光盘。证明：公证书证明设备损失及商品损失，光盘证明天富公司锁门的情况。
证据11、交付定金协议书。证明：党刚向天船市场交付定金300000元。
天富公司针对党刚提供的上述证据，发表质证意见：对证据1的真实性无异议，但认为党刚与天船市场签订的协议与天富公司无关。认为证据2中约定的损失天富公司不清楚，并未告知过天富公司。天船公司与党刚签订的合同原件应交给天富公司备存，但是没有，同时补充协议约定的损失不是实际损失，实际损失不能以约定为准。认为证据3并未生效，天富公司认为党刚的字是后签的，同时三方协议并没有约定清楚，只是概况性的文件，继续履行租赁合同。对证据4的真实性无异议，对证明的问题有异议，通知是发给天船市场的，不是解除与党刚的经营合同，发出通知时天船市场与党刚签订的权利义务转让协议并未生效。党刚与天富公司未成立租赁关系，故天富公司没有违约。对证据5中的第1份补充协议因没有签订时间，不发表质证意见，对第2份、第3份的真实性认可，但认为与天富公司是否应承担违约责任无关。对证据6、证据7、证据9不发表质证意见。对证据8的真实性无异议，但证明不了党刚主张的事项，这份通知是基于上一份天富公司发出的文件发出的，时间在其后，是天富公司作为房屋产权人行使自身权利，不构成解除原告和第三人之间的合同。认为证据10中的公证书能证明物品多少，但不能证明物品损失或灭失，公证书不成立。光盘中的内容不能证明是天富公司的人去锁的门，不能证明天富公司违约。认为证据11与天富公司无关。
天船市场针对党刚提供的上述证据，发表质证意见：对证据1、2、3、5、6、7、9、11无异议，因未见过证据4，不知道是由谁签收的，故对证据4无法发表质证意见，对证据8、证据10的内容不清楚。
天富公司为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：
证据1、天富公司和天船市场签订的房屋租赁合同。证明：天船市场与天富公司形成租赁关系，与党刚无关。
证据2、补充协议。证明：天船市场与天富公司形成租赁关系，与党刚无关。
证据3、缴纳租金175万元票据三张。证明：天船市场向天富公司缴纳租金，截止到2013年8月31日，天船市场尚欠天富公司839748元，已经扣除十个半月租金。
证据4、缴费通知及回执。证明：天富公司向天船市场催缴租金的事实及过程，交给了天船市场的实际经营者贺连升。
证据5、《关于解除与天船市场房屋租赁合同的通知》。证明：经过多次催要租金未能支付，故天富公司依法通知天船市场解除合同。
证据6、证人贺连生的证人证言。证明：党刚并没在协议上签字，而是事后签订的。天富公司催缴租金了，是贺连生签收过。
党刚针对天富公司提供上述证据，发表质证意见：对证据1、证据2的证明问题有异议，认为后期三方签订的权利转让协议能证明党刚与天富公司就是租赁关系。认为证据3、证据4与党刚无关。证据5是在2013年8月28日发送的，此前三方已经达成权利转让协议，故天富公司的通知无效。证据6的证人自始至终没有证明与天船市场有合作关系，也称没有权利代表天船市场对外转租，亦没有证据证明党刚是否拖欠租金，只能证明党刚在2013年4月和天船市场解除租赁关系。
天船市场针对天富公司提供的上述证据，发表质证意见：对证据1、证据2的真实性没有异议，天船市场从天富公司处租的房子，后来将房子转租给党刚，签了补充协议，之后就与天船市场无关了。对证据3的真实性无异议，但天船市场的投资人发生过变更，租金是否交了现在无法确认。对证据4、证据5表示不知情。
第三人天船市场未向法庭提供任何证据。
对于党刚所举证据1，证据5中的第2份、第3份协议因天富公司与天船市场对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。党刚所举证据2，证据5中的第1份协议，虽然天富公司表示不清楚或不发表质证意见，但天船市场对其无异议，由于该份证据系党刚与天船市场所签，反应了双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定以上合同成立并生效。本院对该份证据予以采信。党刚所举证据3，虽然天富公司提出对党刚的签字时间进行鉴定，但鉴定结论为：无法判断签名的形成时间。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，因天富公司没有证据支持其关于签字时间的主张，故本院对该份证据予以采信。党刚所举证据6、证据7、证据11，系发生在天船市场与党刚之间的经济往来，且双方对此表示认可，故本院予以采信。党刚所举证据4、证据8，是由天富公司作出的，天富公司对其真实性无异议，虽然天船市场未发表质证意见，但原因系其不了解情况，无法否定该份证据的真实性，故本院对上述两份证据予以采信。党刚所举证据9，虽然天富公司不发表质证意见，但该份情况说明系天船市场出具，且天船市场对自身出具的该份说明无异议，故本院对该份证据予以采信。党刚所举证据10，系由公证机关出具的公证书，对其真实性本院予以采信，但该份公证书仅对当时的现场情况及超市物品情况进行了公证，并没有对党刚的物品损失情况及系由天富公司人员封锁超市大门进行公证，故本院对于公证书载明内容予以采信，但对党刚欲证明的内容不予采信。
对于天富公司所举证据1、证据2，党刚与天船市场对真实性均无异议，故本院予以采信。证据3是有税务机关统一出具的地税发票，本院对其真实性予以采信。天富公司所举证据4，系由天富公司所发通知，对其真实性本院予以确认，但该份证据是向天船市场发出的，对于党刚并不产生任何法律后果。并且该份证据的签收人贺连生在其出庭作证时称：其与天船市场系合作关系，故对于该通知是否能证明天富公司向天船市场催缴租金的事实及过程，在本案中不予审理。天富公司所举证据5，本院对其真实性予以采信，但该通知是在2013年8月28日作出的，而在2013年4月5日，根据三方当事人签订的《天富家园地下室租赁权利义务转让协议》约定，已经达成权利转让协议，实际的出租人与承租人为天富公司与党刚。天富公司依据其向天船市场发送的解除租赁合同通知，不能解除其与党刚之间的租赁关系。天富公司所举证据6，由于证人贺连生不是签订《天富家园地下室租赁权利义务转让协议》的任何一方当事人，也没有证据证明其参与了签订天富家园地下室租赁权利义务转让协议的过程，故对其关于党刚是否在协议上签字，以及何时签字的证言本院不予采信，其自认签收天富公司催缴租金通知，与天富公司所举证据5中的签字相互印证，本院予以采信。
根据原、被告双方的举证、质证及本院认证，本院认定的案件事实如下：
2009年4月30日，天富公司与天船市场签订《房屋租赁合同》一份，约定天富公司将所有的坐落于长春市二道区天富家园11#、12#、13#、22#楼的地下一层，建筑面积8800平方米的房屋租赁给天船市场。2009年6月9日，天富公司与天船市场签订《补充协议》一份，经天富公司同意，天船市场将其租赁房屋转租给恒客隆超市。2011年1月24日，天富公司与天船市场再次签订《补充协议》一份，约定：由于天船市场与恒客隆解除了租赁合同，同时又与党刚签订了一份租赁合同，经天富公司与天船市场协商，达成补充协议如下：1、天富公司同意天船市场与恒客隆解除租赁协议，并同意将房屋租赁给党刚。2、天船市场同意将2024年2025年的租金交给甲方，共计135万元，其中包含应交税金和10万元中介费。3、双方其他权利义务不变。2011年5月1日，天船市场将上述房屋转租给党刚开办超市（木吉他超市，经营者系党刚妻子齐琳），双方签订了《房屋租赁合同》，约定：租期为15年，自2011年5月1日至2026年5月1日止，年租金138万元，每年上打租方式交纳。自合同签订后三日内，党刚向天船市场交纳保证金10万元。合同期满后，如党刚无欠费及违约，10日内天船市场如数返还给党刚。合同第五条第3款约定：双方经协商并共同签订书面文件，才可以提前解除合同。否则如任何一方擅自终止合同的，违约方应向守约方支付相当于当年租金金额的违约金，并赔偿守约方因此而受到的一切损失。2012年5月1日，天船市场与党刚又签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，该协议第三条约定：租赁期内，如天船市场强行解除合同或出租人未经党刚同意欲解除合同收回房屋，天船市场除按原租赁合同第五条第3款的规定承担违约责任外，应对党刚承担如下赔偿责任：1、赔偿党刚装饰装修的损失计：300000元；2、赔偿党刚搬迁的损失计：30000元；3、按照党刚实际从业人员的人数：130人，按每人每日壹佰元，合计为六个月，赔偿党刚从业人员的误工损失；4、按照届时党刚零售价收购党刚本营业场所内积压的所有货品；5、按照年租金50%的标准，乘以未履行的剩余年限，作为对党刚预期可得收益的赔偿。
经党刚、天富公司及天船市场共同协商，三方于2013年4月签订了一份《天富家园地下室租赁权利义务转让协议》，约定从2013年5月1日起，天船市场将其与党刚签订的地下室出租协议中的全部权利和义务一次性转让给天富公司。继续履行天船市场与党刚的租赁合同，租金由天富公司直接收缴，天船市场由此撤销全部权利义务。在三方签订《天富家园地下室租赁权利义务转让协议》前，党刚向天船市场支付租金至2014年6月10日。有收款收据、《抵扣款项证明》及《情况说明》为凭。庭审中，天船市场的投资人魏强对党刚支付租金至2014年6月10日没有异议，对于天船公司在其接手前是否将转租后的租金交付天富公司表示不清楚。天富公司称：天船市场及党刚欠付房屋租金，故作出“吉天集字2013第11号文件”，通知天船市场解除与其的租赁合同，并责令党刚于2013年9月20日上午8时前搬出超市，移交房屋，否则停止房屋供水、供电，封锁进出通道。2013年9月15日，党刚从天富出租的房屋中搬出。2013年11月20日，党刚以天富公司为被告，起诉至法院，请求判决：一、天富公司赔偿因其违法解除租赁合同而给党刚造成的经济损失：1、装修损失30万；2、搬迁损失3万元；3、人员工资损失7.8万元；4、逾期可得利益损失138万元；5、设备损失15万元；6、积压商品损失71万元；二、天富公司退还党刚房屋租金115万元；三、天富公司返还党刚保证金10万元；四、天富公司给付党刚违约金138万元。
本院认为：天富公司与天船市场签订的《房屋租赁合同》、天船市场与党刚签订的《房屋租赁合同》以及党刚、天富公司及天船市场三方共同签订的《天富家园地下室租赁权利义务转让协议》，均系各方当事人对于房屋租赁相关权利义务处分的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定以上合同合法有效。自三方当事人于2013年4月签订《天富家园地下室租赁权利义务转让协议》约定从2013年5月1日天船市场将其与党刚签订的地下室出租协议中的全部权利和义务一次性转让给天富公司之时起，天富公司已经取代天船市场成为房屋租赁合同相对人，应当继续依照天船市场与党刚之间的租赁合同履行相应的权利义务，天船市场由此免除其与党刚之间合同约定的全部权利义务。自此，党刚与天富公司基于合同的概括转让形成了新的房屋租赁关系。虽然天富公司未直接收取党刚2013年5月1日至2013年8月28日期间的房屋租金，但党刚已经于三方当事人签订《天富家园地下室租赁权利义务转让协议》前向天船市场支付租金至2014年6月10日，天富公司应当履行向党刚提供租赁房屋的相应义务。而天富公司在承继天船市场的权利义务后，于2013年8月28日作出“吉天集字2013第11号文件”，通知天船市场解除与其的租赁合同，并责令党刚于2013年9月20日上午8时前搬出超市，移交房屋，否则停止房屋供水、供电，封锁进出通道。该行为违反了合同约定的义务，天富公司应承担相应的违约责任。
党刚与天船市场于2012年5月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》第三条约定租赁期内出租人欲强行解除合同或未经党刚同意欲解除合同收回房屋，出租方除按原租赁合同第五条3款的规定承担违约责任外，应对党刚承担其他赔偿责任。对于补充协议约定的损失数额及损失赔偿计算方式，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，以上赔偿数额及损失赔偿计算方式的约定合法有效，党刚依此主张天富公司进行赔偿的请求应当予以支持。依据补充协议约定，天富公司应当赔偿党刚装修的损失300000元，赔偿搬迁的损失30000元。对于以上两项损失请求本院予以支持。关于从业人员的误工损失，按照130人，每人每日壹佰元，合计六个月计算，金额为2340000元，但庭审中，党刚表示仅主张78000元，放弃剩余部分误工损失，故本院按78000元误工损失予以保护。关于预期利益损失，补充协议约定按年租金50%的标准，乘以未履行的剩余年限计算。未履行的剩余年限为12年，但党刚仅以两年剩余年限主张预期利益损失1380000元，放弃剩余部分的预期利益损失，故本院按1380000元保护预期利益损失。关于党刚主张的设备损失及积压商品损失，虽然党刚提供了一份由吉林省长春市信维公证处出具的公证书，证明2013年9月12日公证人员对木吉他超市设备及商品的盘点情况，但该公证书证明的是超市中物品的种类、数量及单价，并不能证明物品已经受到损失或已灭失，党刚在迁出本案争议房屋后，对超市中的设备可以继续使用，对于商品亦可继续出售，故对于党刚主张的设备损失及商品损失，本院不予保护。关于党刚主张天富公司退还房屋租金1150000元的问题。因天富公司责令党刚于2013年9月20日上午8时前搬出超市，移交房屋，而党刚支付房租至2014年6月10日，故天富公司应当返还党刚2013年9月20日至2014年6月10日期间的租金，共计999397元（1380000／12＊8＋1380000／365＊21）。关于党刚主张天富公司退还保证金100000元的问题。2010年12月20日，党刚已经向天船市场支付保证金100000元，并且在《房屋租赁合同》第二条第2款约定：本合同期满后，如党刚无欠费及违约，10日内如数返还。2013年5月1日，天船市场将其与党刚签订的地下室出租协议中的全部权利和义务一次性转让给天富公司，其后天富公司违反约定，解除与党刚之间的租赁合同，故天富公司应将100000元保证金返还党刚。关于党刚主张的1380000元违约金的问题。由于党刚已经请求法院判决天富公司向其支付损失赔偿金，而合同法确定的违约责任制度明确了其补偿性，本案中，党刚不论是请求天富公司承担违约金还是赔偿金，其目的均在于补偿党刚的实际损失，并且党刚与天船市场约定的违约金也具有预定赔偿金的性质，因此，本案中党刚既主张赔偿金又主张违约金的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告吉林省天富房地产开发集团有限公司于判决生效后立即赔偿原告党刚经济损失1788000元。（其中装修的损失300000元；赔偿搬迁的损失30000元；从业人员的误工损失78000元；预期利益损失1380000元。）
二、被告吉林省天富房地产开发集团有限公司于判决生效后立即退还原告党刚房屋租金999397元。
三、被告吉林省天富房地产开发集团有限公司于判决生效后立即返还原告党刚保证金100000元。
四、驳回原告党刚的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48750元，由被告吉林省天富房地产开发集团有限公司负担26669元，由原告党刚负担22081元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 郭 智
代理审判员 丁立伟
代理审判员 张新华
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 胡 亮