广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第253、254号
上诉人（原审原告）：徐玉芳。
委托代理人：许文浩，广东鹏翔律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市太古广场物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区深南大道汇景花园裙楼3层海典阁南侧，组织机构代码：74516287-2。
法定代表人：林嘉青，董事长。
委托代理人：范艳霞，广东前海律师事务所律师。
委托代理人：肖添辉，广东前海律师事务所实习律师。
上诉人徐玉芳、深圳市太古广场物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷两案，均不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第485、486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本两案进行了审理。本两案现已审理终结。
原审法院查明：位于深圳市南山区深南西路北侧的汇景花园裙楼T3L107号、T3L108号商铺的建筑面积均为4.06平方米，登记用途均为商铺，涉案商铺的房地产证附记栏均载明：“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用。”
2002年12月23日，徐玉芳（出租方，甲方）与深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称太古公司）（承租方，乙方）签订了两份《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止；涉案商铺的年租金均为10748元，月租金均为896元，乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金；租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.02%；及其他内容。
2013年1月14日，太古公司向涉案楼盘汇景花园裙楼业主发出《通知》，内容为：太古公司因经营需要，决定合同期满终止后，不再继续承租各业主位于汇景花园裙楼的铺位，相关事宜请各业主与太古公司联系办理。2013年2月27日，太古公司在《深圳商报》上刊登《关于解除租赁合同的通知》，内容为：上次太古公司发出解除租赁通知之后，迄今为止仍有部分业主未办理相关手续，为此太古公司再次通知各业主，太古公司向商铺业主承租的商铺合同于2013年2月28日到期，现太古公司决定不再租赁上述场地，租赁关系解除；请各位业主见此通知后到管理处办理相关手续。2013年4月28日，太古公司再次在报纸上刊登《深圳市太古物业管理有限公司公告》，内容为：兹因尚有部分业主与本公司就汇景花园裙楼的承租合同未结清，现通知未结清的各业主于2013年5月2日至2013年5月31日期间，携带房产证、身份证、银行对账单、合同等资料原件及复印件亲临太古物业管理处办理账目核对及结清手续；郑重提示，请上述未结清的业主务必在公告通知的2013年5月31日前办理好手续，否则，由此导致的一切后果由业主自行承担。
关于《租赁合同》到期后涉案房屋的使用状况，徐玉芳称涉案商铺被作为3D魔幻展的展区使用至今；太古公司则表示涉案商铺在2013年9月10日至2014年1月4日期间曾被出租作为3D画展展区，其余期间均一直空置。
太古公司支付租金至2013年2月28日。
原审法院另查，根据2013年深圳市南山区指导租金标准，涉案商铺所在楼盘商业高层一楼标准为74元／月／平方米，二楼以上未确定标准。
徐玉芳向原审法院提起本案诉讼，请求：1、太古公司支付徐玉芳合同到期后继续使用涉案商铺的租金、加倍滞纳金及租金加倍赔偿金共计每案13511.68元（自2013年3月1日起暂计至起诉之日止，并继续计算至判决之日止）；2、诉讼费用由太古公司承担。
原审法院认为：徐玉芳与太古公司签订的《租赁合同》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。
《租赁合同》约定租赁期限至2013年2月28日止，《租赁合同》期满后，太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，太古公司虽然张贴了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，而《租赁合同》中记载了徐玉芳的地址和电话，且从太古公司可以向徐玉芳支付租金的情形可以推定太古公司知悉徐玉芳的联系方式，在此情况下，太古公司并未举证证明直接通知徐玉芳本人而迳行以张贴、登报等方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力。而徐玉芳作为涉案商铺的产权人在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，徐玉芳未能积极履行收回商铺的义务也存在过错。因此，双方对于涉案商铺未能交还和收回均有过错。徐玉芳虽主张太古公司实际一直在使用涉案商铺，但太古公司对涉案商铺所在裙楼对外发出招租广告并不能证明其对涉案商铺具有实际使用行为，对于徐玉芳的上述主张，原审法院不予采纳。在徐玉芳未能举证证明涉案商铺使用状况的情况下，原审法院采纳太古公司主张。对于涉案商铺空置期间的损失，因徐玉芳、太古公司对涉案商铺空置均有过错，原审法院酌定双方参照指导租金标准对从《租赁合同》到期后至第一次庭审之日期间产生的房屋空置损失各承担一半的责任。因2013年9月10日至2014年1月4日期间涉案商铺已实际出租使用，且太古公司已支付租金至2013年2月28日，故2013年3月1日至2013年9月9日期间以及2014年1月5日至第一次庭审之日（即2014年8月13日）期间涉案商铺一直空置，对于上述期间的空置损失，徐玉芳、太古公司应各承担一半的责任。深圳市南山区2013年和2014年指导租金中并未确定高层二楼以上的标准，因此原审法院采用一楼的指导租金标准，即74元／月／平方米，太古公司应向徐玉芳支付2013年3月1日至2013年9月9日和2014年1月5日至2014年8月13日期间的空置损失每案2041.54元［74元／月／平方米×4.06平方米×（6＋9／30＋27／31＋6＋13／31）个月×50%）］。而2013年9月10日至2014年1月4日期间因涉案商铺已实际使用，徐玉芳对此未提出异议，徐玉芳、太古公司亦未举证证明已对租金另行协商，故太古公司应参照原《租赁合同》约定的租金标准向徐玉芳支付2013年9月10日至2014年1月4日期间的使用费每案3430.81元［896元／月×（21／30＋3＋4／31）个月）］。
对于徐玉芳要求太古公司支付的滞纳金，徐玉芳诉请的商铺空置期间的滞纳金不属于损失的范畴，对该部分请求，原审法院不予支持；而2013年9月10日至2014年1月4日期间涉案商铺虽被实际使用，但徐玉芳要求太古公司支付商铺使用费的滞纳金亦于法无据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、太古公司于判决生效之日起十日内向徐玉芳支付2013年9月10日至2014年1月4日期间涉案商铺的使用费每案3430.81元，合计6861.62元；二、太古公司于判决生效之日起十日内向徐玉芳支付2013年3月1日至2013年9月9日和2014年1月5日至2014年8月13日期间涉案商铺的空置损失每案2041.54元，合计4083.08元；三、驳回徐玉芳其它的诉讼请求。案件受理费每案137.79元，由徐玉芳负担81.64元，太古公司负担56.15元。
上诉人徐玉芳不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原租赁合同到期后，导致徐玉芳铺位无法收回的原因在太古公司，因此，一审法院认为徐玉芳与太古公司对涉案商铺空置均有过错的判定，是“忽略整体看个体”的事实认定错误。太古公司管理的商场（科技园文化广场）只要在营业，则必然在使用徐玉芳的铺位，应当按照原合同支付租金。首先，徐玉芳与开发商签订的《房地产买卖合同》中第16、17页约定“商铺性质，统一经营；产权交付后由太古公司长期物业管理”。且徐玉芳铺位的《房产证》上亦有“统一经营管理”的权利限定说明。由于该铺位的特殊性，徐玉芳无法独立行使包括收回铺位的权利，而需要太古公司主动归还。其次，徐玉芳在双方《租赁合同》到期后，已经将不再续约的意思表示告知太古公司。但太古公司却对徐玉芳要求返还商铺的请求置之不理，更是对外发布整体招商广告，太古公司更将其他相连铺位转租出去。这使得徐玉芳在收回商铺上更加困难。由此导致的结果是，徐玉芳的物权权利被束缚，且被太古公司凌驾，无法自由行使物的权利，包括出租、收益权利。涉案铺位的表现形式，并非独立的、封闭的、可区分的，而是在地上用线条划分成格子的、成片或彼此相连的形式，共同组成了开放式的、互相通联的商场模式，这样的模式，是作为“长期物业管理人”和“承租人”身份的太古公司在该商场成立之时就已经决定了的状态。太古公司因该商场再转租进行营业而获取利益，那么该商场只要在开放营业，则必然是整体开放营业，必然在使用着徐玉芳的铺位，这样的整体性质，是不能因徐玉芳拥有单个铺位的所有权而割裂开来区分别论！一审认定徐玉芳的铺位“2013年3月1日至2013年9月9日、2014年1月5日至庭审之日（2014年8月13日）期间为空置”，是“忽略整体看个体”的事实认定错误，导致了错误的判决。再次，在原《租赁合同》到期后，太古公司并未尽到合理通知的义务。在双方签订的《租赁合同》上，明确载有徐玉芳的联系方式，但太古公司却未通过合同上的方式联系徐玉芳。综上所述，由于太古公司作为“长期物业管理人”、“统一经营管理人”的身份，徐玉芳必然不能独立行使对外出租的措施，徐玉芳存在弱势地位，不存在过错责任。太古公司应对徐玉芳的商铺在《租赁合同》到期后未能收回承担所有责任，继续支付租金，一审法院认为徐玉芳承担50%的判定有误，应依法改判。
二、一审法院判定太古公司按深圳市南山区2013年一楼的指导租金标准支付徐玉芳2013年3月1日至庭审之日止期间的损失有误，应按照原《租赁合同》约定的标准支付。徐玉芳与太古公司的《租赁合同》虽于2013年2月28日到期，但太古公司并未如期将商铺归还徐玉芳。太古公司的继续对外招租、出租其他铺位的行为，实质上使得双方的租赁关系延续。在太古公司与徐玉芳未对租金达成新的合意之前，对徐玉芳2013年3月1日至庭审之日止期间的损失的计算标准，应按照原《租赁合同》的约定确定，一审法院按照按深圳市南山区2013年一楼的指导租金标准进行计算有误，应予以改判。
三、一审法院驳回徐玉芳滞纳金的请求有误。太古公司拒绝归还徐玉芳商铺的行为使得双方的租赁关系在原《租赁合同》到期后延续，双方的权利义务应按照原《租赁合同》行使及履行。在原《租赁合同》中第二十条明确规定，“乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月金的千分之0.2”，结合太古公司在原《租赁合同》到期后再未支付过徐玉芳任何租金的事实，太古公司应支付徐玉芳拖欠租金的滞纳金。因此，一审法院驳回徐玉芳滞纳金的判决有误，应依法改判。
为维护徐玉芳合法的民事权益，请求：一、撤销原审判决第二项，并依法改判太古公司支付徐玉芳合同到期后继续使用南山区深南大道汇景花园裙楼铺位租金、滞纳金共计每案13511.68元（自2013年3月1日至起诉之日，并继续计至二审判决之日）；商铺租金：896元／月×14月=12544元，滞纳金：483.84元×2倍=967.68元；二、依法判令太古公司承担本案全部诉讼费用。
上诉人太古公司答辩称：一、租赁合同期满后涉案商铺未收回的原因是由徐玉芳造成的，涉案商铺的空置损失应该由徐玉芳自行承担。太古公司已履行通知义务。
二、太古公司已经履行完交付手续，涉案商铺符合交付条件。徐玉芳主张未收回商铺，是因其拒绝收回商铺所导致的，与太古公司无关。
三、徐玉芳故意拒绝收回商铺，其损失应该由其自行承担。一审法院认定酌定参照租赁合同约定租金标准支付房屋使用费，在认定事实上存在严重错误。徐玉芳与太古公司租赁合同已于2013年2月28日终止，双方租赁关系解除。且在2014年6月30日之前一直处于空置状态，在租赁合同终止一年多后，双方也无新的约定，在此情况下，一审法院仍依据租赁合同约定的租金标准判决太古公司向业主支付房屋使用费，该判决严重违背客观事实，认定事实错误。
上诉人太古公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定事实不清。在本案中，原审判决在认定太古公司与徐玉芳之间的房屋租赁合同关系时，认为太古公司对于涉案商铺在《租赁合同》到期后未能交还和收回存有过错。太古公司认为原审判决上述内容存在认定事实不清的情形：1、正如原审判决认定，太古公司在原《租赁合同》到期前已经向徐玉芳表示不再续租的情况，太古公司系通过在办公场所张贴公告、登报等形式向徐玉芳表示不再续租：（1）虽然太古公司与徐玉芳之间《租赁合同》约定了有关徐玉芳的地址和电话，但是由于该等联系方式是在十年前约定，在太古公司发布通知时，该等联系方式很有可能早就已经失效。（2）由于涉案商铺所在的科技园购物中心存在类似纠纷或租赁合同到期的业主众多，如果太古公司一一通知存在较大困难，而且由于涉案商铺可能存在的所有权变更之情况，太古公司并无法完全掌握涉案商铺的真实产权情况，只有在徐玉芳向太古公司收铺时，太古公司才能准确、真实了解涉案商品的产权状况。（3）事实上，在其他类似案件中，众多业主也已经认可太古公司曾经在办公场所张贴不续租的通知，并提供了当时太古公司张贴通知的照片加以证明。太古公司认为，虽然太古公司与徐玉芳之间的《租赁合同》并未约定张贴通知或者登报的送达方式，但是从法律规定的基本精神以及本案的实际情况，张贴通知或者登报并不致侵害徐玉芳的合法权益，而且完全能够达到依法通知、送达徐玉芳的效果。（4）在贵院受理的其他类似案件中，部分业主也曾登报向太古公司提出过权利主张，因此太古公司认为对于登报通知的方式，类似徐玉芳的业主们是可以接受而且亦认可其效果的。2、徐玉芳作为涉案商铺的权利人应当履行如期收房的义务。根据我国现有法律、法规的规定及太古公司及徐玉芳之间的约定，徐玉芳如期收房房系其权利，更系其不可推卸的责任。在太古公司明确表示不再续租涉案商铺，且徐玉芳已经知晓的情况下，徐玉芳须自行承担未如期收房的后果。综上，太古公司认为原审法院关于涉案商铺租期届满后未能交还和收回的责任认定存在错误。在太古公司已经采取了尽可能的通知方式告知徐玉芳不再续租的事实，徐玉芳未能履行应尽的收铺义务；理应承担由此产生的一切后果与责任，而不应当认定太古公司存在部分过错。
二、涉案商铺原《租赁合同》租金畸高，而且存在其特定历史背景：1、根据深圳市有关政府部门公布的数额，涉案商铺2013年的指导一楼租金价格为62元左右，而原《租赁合同》约定的租金为该指导价格数倍，明显属于畸高。2、原《租赁合同》之所以约定如此高的租金价格，主要是开发商为了吸引业主买房。而且，经过最近几年房地产业的发展，涉案商品的价格也得到了较大提高，可以说徐玉芳实现了双赢的目的。综上，太古公司认为，在原《租赁合同》到期后，仍然酌定按照畸高的价格要求太古公司向徐玉芳支付涉案商铺的租金，显然已经违反了《合同法》公正公平的基本原则，也侵害了太古公司的合法权益。
三、太古公司实质上只是涉案商铺所在物业的管理方，而非转租牟利方。虽然根据徐玉芳提供的证据显示，太古公司自徐玉芳处承租了涉案商铺，并转租给他人。但是，实际上太古公司只是涉案商铺所在物业的管理方。1、由于涉案商铺所在物业分别属于数百的业主，如果由各自业主转租或利用，势必无法发挥该等商铺的价值，更可能危害所在物业的整体利益。因此，为了保障业主的权益，太古公司之前便自业主处以租赁的名义承接了涉案商铺所在物业，并进行统一招商和利用。2、原《租赁合同》期间内，涉案商铺所在物业经常存在无法转租出去的情况，但是为了保障业主的权益，太古公司自行承担该租金的损失，仍然按照《租赁合同》的约定支付给了业主。同时，正是考虑到这一情况，在原《租赁合同》即将到期的情况下，太古公司便表示不再续租，除非有关业主与太古公司另行协商租金并另行订立租赁合同。
四、原审判决适用法律、法规错误。关于太古公司表示将涉案商铺自2013年9月10日至2014年1月4日出租给他人，原审法院酌定参照原《租赁合同》向徐玉芳支付房屋使用费。太古公司认为原审法院上述处理，实属明显的适用法律、法规错误：1、根据本案已经查明的事实，太古公司在与徐玉芳之间的《租赁合同》到期前，已经通过多种方式表示不再续租的事实，同时太古公司与徐玉芳并未再就涉案商铺的续租达成一致，只是由于徐玉芳未能履行收铺义务导致涉案商品未能即使办理交铺手续，但是这并不能改变《租赁合同》已经于2013年2月28日到期终止的事实。2、2013年9月10日至2014年1月4日，太古公司在未取得徐玉芳许可的情况下，擅自将涉案商铺出租给了第三方，太古公司认为即使太古公司上述行为侵犯了徐玉芳的相应权益，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，在此种情况下，即使太古公司需要向徐玉芳承担相应的赔偿责任，也只能在太古公司自第三处收取租金的范围内承担。综上，太古公司认为原审判决参照原《租赁合同》约定的租金标准判令太古公司向徐玉芳支付自2013年9月10日至2014年1月4日的房屋使用费，变相认为原《租赁合同》延续，属于适用法律、法规错误，对于太古公司亦不公平。
综上所述，太古公司认为原审认定事实不清，适用法律、法规错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，恳请贵院：1、撤销原审判决；2、依法改判，驳回徐玉芳的全部诉讼请求：3、徐玉芳承担本案一审及二审案件受理费。
上诉人徐玉芳答辩称：答辩意见与上诉意见一致。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本两案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条的规定，太古公司作为承租人在租赁期限届满后负有及时返还租赁物的义务，而徐玉芳作为涉案房屋的所有人及出租人，依诚实信用原则在租赁期满后亦负有及时收回房屋的附随义务。根据两审已查明的事实，太古公司未尽到通知徐玉芳取回房屋的合同及附随义务，导致就涉案房屋产生空置损失，原审法院认定太古公司应承担相应的赔偿责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，本院对此予以确认。而另一方面，徐玉芳亦未能举证证明其曾及时向太古公司主张收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于当事人应及时采取止损措施的规定，徐玉芳就空置损失的扩大发生具有过错，依法不得就扩大的损失要求赔偿。据此，原审法院依照政府指导租金标准计算商铺空置期间的损失数额，并根据双方当事人的过错程度酌定由当事人各按50%的标准分担损失，符合本案事实及前述法律规定，实体处理基本公平妥当，本院予以确认。至于太古公司自认自2013年9月10日起至2014年1月4日期间对涉案商铺已实际出租使用，徐玉芳未提出异议，双方亦无举证证明已对租金另行协商，故太古公司应参照原《租赁合同》约定的租金标准支付实际使用期间的占有使用费，原审处理结果并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本两案二审案件受理费1102.32元，由徐玉芳负担551.16元，深圳市太古广场物业管理有限公司负担551.16元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年三月十一日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。