黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）外民二初字第1075号
原告刘松滨，1956年2月18日出生（份证号码：×××），哈尔滨市松滨文体批发部个体业主，住哈尔滨市道里区。
被告王英，1961年11月9日出生（份证号码：×××），住哈尔滨市道外区。
委托代理人张涛，黑龙江日晟律师事务所律师。
原告刘松滨与被告王英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘松滨、被告王英及其委托代理人张涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘松滨诉称，2012年8月27日，原告购买了案外人王智位于哈尔滨市道外区地灵街25号4栋14单元5楼4号公产房住宅，未更名。2013年8月6日，原告将该房经房屋中介哈尔滨市长春房屋信息服务部居�介绍，卖给了被告并签订了《卖、兑房协议书》，约定了此房出兑价格为23.5万元以及其它事项。协议签订后，被告向原告支付了1万元定金，18万元购房首付款，共计19万元，剩余购房款4.5万元待该房更名过户后由被告向原告一次性付清。被告并于2013年9月6日向原告出具了购房款4.5万元的欠条。2013年12月31日，房屋中介公司协助原、被告办理了该公产房的更名过户手续，将原承租权人王智更名为被告，至此原告已经全面履行了《卖、兑房协议书》的合同义务，被告应按约定给付购房尾款4.5万元，但被告一直以各种理由推脱。诉讼请求：1、判令被告继续履行《卖、兑房协议书》给付购房尾款4.5万元及利息（2013年12月31日至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算）；2、案件受理费由被告承担。对被告反诉请求的意见是：协议有效，不同意反诉请求。
被告王�辩称，2013年8月6日，被告与原告经哈尔滨市长春房屋信息服务部居间介绍，签订了《卖、兑房协议书》，约定由答辩人出资23.5万购买位于哈尔滨市道外区地灵街25号4栋14单元5楼4号公产房。合同签订后，被告向原告支付了共计19万元的房款，余4.5万元未付。合同签订后，在合同中特别注明：要求该房屋承租人王智签订补充协议以确认。但原告却未按合同约定履行，至今案外人王智也没有签订协议。被告认为，因涉案房屋的房主系案外人王智，而非原告，原告对涉案房屋没有处分权能，其无权买卖此房，事后也没有案外人王智的追认，故被告认为，双方签订的房屋买卖合同系无效合同，请贵院给予确认。据被告事后了解，涉案房屋系台胞小区的房屋，其开发商早已不复存在，根本办不下来房屋承租证。所以，被告认为，原告提供给被告的房屋承租证真伪存在问题。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提供如下证据：
证据一、黑龙江省台胞房地产综合开发公司证明，其中包括原房主身份证复印件、新房主身份证复印件、更名申请、台胞小区房屋欠费统计表、原承租证退回，证明争议房产已经由承租权人王智更名为被告。
证据二、案外人王智与原告签订的房屋买卖协议，证明原告有权处理争议房屋。
证据三、收条，证明原告将房款给付了案外人王智。
证据四、欠条，证明被告欠原告购房款4.5万元，并约定房证办理完时房主交房证，被告一次性付清房款。
证据五、《卖、兑房协议书》一份、更名费票据一份，证明原告将争议房产卖给被告，原告交纳了8729元更名费，房产已经变更到被告名下。
证据六、购电发票，证明被告已经入住了争议房屋。
被告为证明其主张的事实成立，向本院提供如下证据：
证据一、《卖、兑房协议书》，证明原告同意王智回来后补签合同，但一直没有与被告补签，从而证明原告没有履行合同义务。
证据二、交费票据3张（包烧费1，147.55元、水费280元、卫生费288元），证明上述费用应当由原告进行结算，但因原告未结算，上述费用是被告替原告交纳的，应当由原告承担。
证据三、涉案房屋的信息，证明原房主系案外人王智。
庭审中，原、被告对对方提交的证据进行了当庭质证，并发表如下质证意见：被告对原告提供的证据一、三、四、五、六均无异议；对原告提供的证据二的质证意见为：真实性无异议，证明问题有异议，协议虽然存在，但承租证没有更名，原告没有权处理争议房屋。原告对被告提供的证据一的质证意见为：有异议，原告只是同意，并不是要求必须去做，这句话是中介写的，与原告无关。对被告提供的证据二的质证意见为：与原告无关，但费用应由中介进行结算，费用原告已经交给中介了；对被告提供的证据三无异议。
通过对上述证据的分析，合议庭认证如下：原告提供的证据一、三、四、五、六来源合法，内容客观真实，与本案诉争事实具有关联性，且被告均无异议，予以采信；原告提供的证据二与证据三互相印证，且被告对其真实性也无异议，可证明原告与案外人王智签订购房合同的事实；被告提供的证据一，与原告提供的证据五中的《卖、兑房协议书》合同相同，房屋档案中原房主已确认，房屋的承租人已变更到被告名下，不能证明被告主张的原告违约行为真实存在，故按照原告与被告签订《卖、兑房协议书》予以采信。被告提供的证据二为被告交纳相关费用的票据，�证明被告入住涉案房屋后交纳了包烧费等费用，但不能证明是原告欠付的费用，不予采信；被告提供的证据三，原告无异议，予以采信。
通过对上述证据的分析与认定及庭审中当事人的陈述，认定事实如下：2012年8月27日，原告在与案外人王智签订购买位于哈尔滨市道外区地灵街25号4栋14单元5楼4号房屋的协议后，向王智支付了全部购房款18万元，但未到房屋出租单位办理更名手续。2013年8月6日，原告以案外人王智代理人的名义，与被告签订《卖、兑房协议书》，将位于哈尔滨市道外区地灵街25号4栋14单元5楼4号房屋，出兑给被告，协议约定房屋出兑价格为23.5万元。协议签订后，被告向原告支付了19万元，剩余款4.5万元未付。2013年9月6日，被告给原告出具欠条，欠条上写明欠原告4.5万元购买台胞小区4栋14单元504室房屋购房款，房证办完时房主交房证被告一次性付清此款。2013年12月31日黑龙江省台胞房地产综合开发公司，在原房主王智到场，出具了自愿转让房屋给被告的申请（被告亦在申请上按捺指印）并将原承租证退回后，为被告办理了该房屋的承租手续。但被告未按约定给付原告兑房尾款4.5万元。
另查明，被告于2014年10月21日向本院提出反诉，但在提出反诉及开庭时告知被告限期交缴反诉费后，被告未交缴反诉费。
本院认为，原告与案外人王智签订的房屋交易合同，因该房屋属承租性质，承租方转移其合同权利和义务，应当取得产权单位的同意，即除原告与案外人王智达成一致外，还应取得产权单位的同意。原告在与案外人王智交易房屋后，未在产权单位办理更名手续，尚未取得房屋承租方的权利，其再行出兑房屋，应取得产权单位和承租方王智的同意。原告与被告订立房屋出兑合同后，在原�和被告到黑龙江省台胞房地产综合开发公司办理房屋更名手续时，房屋承租人王智到场，出具了自愿转让房屋给被告的申请，黑龙江省台胞房地产综合开发公司办理了由被告承租房屋的手续，故原告向被告转让房屋已取得了产权单位、承租方同意，原告与被告之间的兑房合同有效，双方应按照约定履行合同。被告在房屋承租手续办理完毕后，不履行支付出兑房款义务，系违约行为，依法应承担继续履行和赔偿损失的民事责任。被告辩称交缴包烧费1，147.55元、水费280元、卫生费288元，交费票据日期均为房屋更名之后，被告已入住，不能证明是原告的欠费，以上费用应由被告承担，被告的抗辩，不予支持。
被告未交缴反诉案件受理费，反诉请求按自动撤诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、本判决发生法律效力后，被告王英立即给付原告刘松滨房款45，000.00元；
二、本判决发生法律效力后，被告王英立即给付逾期支付原告刘松滨房款45，000.00元的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年12月31日起至本判决生效之日止）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按照本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。
案件受理费925元（原告已预交），由被告王英负担，待本判决发生法律效力后，被告王英立即将上述款项给付原告刘松滨。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 吴 旭
代理审判员 张梦瑜
人民陪审员 冯丽霞
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 张紫祎