广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1260号
上诉人（原审被告）：深圳市华升富士达电梯有限公司。
法定代表人：胡克。
委托代理人：傅祥鹏，广东淳锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏海燕。
委托代理人：刘光，广东钧霆律师事务所律师。
委托代理人：黄伟，广东钧霆律师事务所实习律师。
上诉人深圳市华升富士达电梯有限公司（以下简称华升公司）与被上诉人魏海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1106号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
魏海燕在原审中的诉讼请求为：1、解除双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其补充合同；2、华升公司向魏海燕支付2013年7月租金24447元及滞纳金（滞纳金以月租金24447元为基数，从2013年7月6日起按日千分之三的标准计算至华升公司实际支付之日止）；3、魏海燕不予退还华升公司支付的租赁保证金46450元；4、华升公司向魏海燕支付代垫的物业管理费、专项维修基金、电费、空调维护费及滞纳金共125761.53元及利息；5、华升公司向魏海燕支付房屋租赁管理费2616元、租赁发票税2917.53元；6、本案诉讼费用由华升公司承担。
原审法院审理查明：一、魏海燕是位于深圳市罗湖区深南中路与和平路交汇处某广场B座XX、XX房产的业主，房屋用途为办公，房产建筑面积分别为122.89平方米、121.58平方米。2011年7月11日，魏海燕与华升公司签订《﹤深圳市房屋租赁合同书﹥补充合同》，约定魏海燕将某广场B座XX、XX房产出租给华升公司使用，租赁期限自2011年7月12日至2014年7月11日；华升公司向魏海燕交付相当于二个月租金的租赁保证金46450元，租赁期满后，如华升公司无违约行为并缴清相关费用，魏海燕将租赁保证金不计利息退还给华升公司；2011年9月12日至2013年7月11日，月租金为23225元，2013年7月12日至2014年9月11日，月租金为24447元，每月5日前支付；物业服务费、空调费、水电费等其它费用，由华升公司单独与案外人一签署相关协议并按相关内容按时缴纳；租赁合同如需办理备案登记，相关租赁税、费均由华升公司承担；合同期限内，除本补充合同另有约定外，任何一方不得擅自解除合同，若华升公司擅自解除合同，魏海燕所交租赁保证金不予退还；如华升公司不支付或者不按照约定支付租金或其他费用（包括但不限于物业服务费、水、电、空调费等费用）达10日的，魏海燕有权单方面解除合同。双方的租赁合同办理了租赁备案登记手续。
上述合同签订后，魏海燕依约涉案房产交付华升公司，华升公司依约向魏海燕支付租赁保证金46450元，但华升公司却因自身经营计划调整从未使用涉案房产。
二、2013年6月11日，由于华升公司拖欠物业管理费，魏海燕向华升公司发出《关于解除﹤深圳市房屋租赁合同书﹥及其补充合同》称：贵方自租赁物业开始就未按时缴纳物业管理费，截止2013年6月11日，贵方所拖欠的物业管理费共计113552.57元。如贵公司交清所欠物业管理费及并承诺后续准时缴纳物业管理费，本人同意继续履行此合同及其补充合同，否则为维护本人的合法权益，现本人特函告贵方，我方按照《租赁合同》第十一条第（四）项的约定解除贵我双方所签署的《租赁合同》，并没收贵司已缴纳的租赁保证金46450元，同时收回租赁物业，请贵司在收到本函件后三日内支付所拖欠物业管理费，否则，我司将通过法律途径向贵司追讨所欠付的款项及违约所产生的滞纳金。
2013年6月21日，华升公司向魏海燕发出复函称：您本人2013年6月11日的来函已收悉，在我司一直按约定支付租金的情况下，我公司对您以物业管理费为缘由提出有条件地履行贵我双方于2011年7月11日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其《补充合同》不能认同。经贵我双方在2013年6月13日，17日，19日的多次电话沟通，贵方已同意收回上述来函并同意继续履行上述租赁合同，我司对此表示感谢！但贵方同意另行发出确认继续履行租赁合同的函件一直尚未收到，我司请求贵方尽快来函加以确认。我公司至今尚未使用上述租赁合同标的，主要原因是我司内部正在办理增资扩股等工商变更手续，近两年的闲置给我司也造成不小损失，如您现在突然收回该物业，我司将蒙受更大经济损失，此时我司更需要您的理解与支持！关于物业管理费，我司将在入伙后与物业公司签订物业管理合同并依约支付。入伙时间方面，我司一定尽快理顺股权关系，尽早迁入上述标的办公。
2013年7月11日，华升公司再次向魏海燕发出《关于终止﹤深圳市房屋租赁合同书﹥及其补充合同的同意书》称：就贵方2013年6月11日的来函，要求我公司于收函三日内缴纳上述物业管理费否则解除贵我双方一直正常履约的租赁合同一事，我司已于2013年6月21日正式回函诚恳表明态度，但双方反复沟通未果。经我司董事会研究决定，同意即日起立即终止贵我双方于2011年7月11日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其补充合同，请贵方于本月内派员来我司处理善后事宜。
三、2013年8月，魏海燕向涉案房产的物业管理单位案外人一缴纳了某广场B座XX、XX房产在2011年7月12日至2013年7月31日期间的管理费、专项维修资金、空调维护费、电费及滞纳金，合计125761.53元。案外人一的物业管理费用收费标准经深圳市市场监督管理局价格监督检查分局监管并公示。
四、魏海燕在庭审明确，其于2013年8月20日自行收回了涉案房产。其诉讼请求第2项的租金，为2013年7月12日至2013年8月11日期间的租金。
原审法院认为，双方签订的《﹤深圳市房屋租赁合同书﹥补充合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。魏海燕诉请解除租赁合同，华升公司虽表示租赁合同早已解除，但对合同解除问题并无异议，因此，对魏海燕该项诉讼请求，原审法院予以支持。魏海燕虽于2013年6月11日向华升公司发出《关于解除﹤深圳市房屋租赁合同书﹥及其补充合同》，该通知内容主要是向华升公司催缴所拖欠的物业管理费用，并非要求即时解除租赁合同，且华升公司2013年6月21日的复函亦自认魏海燕同意继续履行租赁合同，因此，双方租赁合同不因魏海燕于2013年6月11日向华升公司发出该通知而解除。华升公司拖欠物业管理费构成违约，其作为违约方无权单方面要求解除合同，因此，其于2013年7月11日向魏海燕发出《关于终止﹤深圳市房屋租赁合同书﹥及其补充合同的同意书》，不发生合同解除的法律效力。魏海燕于2013年8月20日自行收回租赁房产，魏海燕诉请华升公司支付2013年7月12日至2013年8月11日期间的租金24447元的诉讼请求，原审法院予以支持。魏海燕诉请不予退还租赁保证金46450元，具有合同依据和法律依据，原审法院予以支持。魏海燕诉请华升公司支付房屋租赁管理费2616元，符合合同约定，华升公司亦不持异议，原审法院予以支持。魏海燕提交的租赁发票税证据为复印件，华升公司对其真实性不予确认，魏海燕应承担举证不能的法律后果，对魏海燕要求华升公司支付租赁发票税2917.53元的诉讼请求，原审法院不予支持。华升公司虽未单独与案外人一签署相关物业管理协议，但魏海燕代华升公司向案外人一缴纳了涉案房产在2011年7月12日至2013年7月31日期间的管理费、专项维修资金、空调维护费、电费及滞纳金，合计125761.53元，魏海燕诉请华升公司偿还该款项具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。由于华升公司已于2013年7月11日向魏海燕要求解除租赁合同，魏海燕未及时就租赁合同问题与华升公司协商导致涉案房产迟至2013年8月20日才收回，魏海燕对此亦有一定过错，因此，其要求华升公司支付租金滞纳金及物业管理费利息的诉讼请求，原审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除魏海燕与华升公司签订的租赁合同；二、确认魏海燕无需向华升公司退还租赁保证金46450元；三、华升公司应于判决生效之日起十日内向魏海燕支付自2013年7月12日至2013年8月11日期间的租金24447元；四、华升公司应于判决生效之日起十日内向魏海燕支付代垫的物业管理费、专项维修基金、电费、空调维护费、滞纳金合计125761.53元；五、华升公司应于判决生效之日起十日内向魏海燕支付房屋租赁管理费2616元；六、驳回魏海燕的其他诉讼请求。案件受理费4382元，由魏海燕承担100元，由华升公司承担4282元。
上诉人华升公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法改判，驳回被上诉人的大部分诉讼请求。事实与理由：一、华升公司从来没有入住涉案房屋，也没有交给他人使用涉案房屋，这一点一审法院正确认定。但一审法院并没有在此事实基础上，分析论证此事实与物业管理费的关系。魏海燕称2013年8月20日收回房屋，对此上诉人华升公司不予认可，被上诉人也没有提供任何证据，一审法院竟然直接采信。二、华升公司不应支付物业服务费（含物业管理费、专项维修基金、电费、空调维护赞），原审法院认定事实错误、适用法律错误。本案被上诉人所谓“代缴纳”的物业管理费，华升公司根本不应缴纳，因为《深圳市房屋租赁合同书》应当由华升公司与物业管理公司签订合同后缴纳，而实际上物业管理合同根本未签订。另外，根据《深圳经济特区物业管理条例》物业服务费依法只能由建设单位或业主承担。该房屋没有入住、没有使用。至于被上诉人“代缴纳”的事实，仅看到收款票据，没有看到付款凭证，所谓“代缴纳”实际上未能证实。这里提醒法庭注意，被上诉人虽然表面上是个人，实际上是代表案外人一持有、管理物业，与案外人一有非常紧密的业务关系，以至于被上诉人代理律师在法庭上都出现“我公司”之类的说法。本案被上诉人未经华升公司授权，擅自违反双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》补充合同第五条“其他费用”（一）“物业服务费、空调费、水电费等其他费用，由乙方单独与案外人一签署相关协议并按相关协议内容按时缴纳”的约定，擅自“代缴纳”物业管理费。至今，华升公司没有入住涉案房屋，也没有单独与案外人一签署相关协议，华升公司根本不应当缴纳物业管理费。同时，被上诉人对于物业管理费仅举证案外人一《催款通知单》和票据，并没有举证证实物业管理公司是否合法管理？是否由依法成立的业主大会授权管理？业主大会如果有批准物业服务合同，则合同内容及收费标准是什么？最后还要证实涉案物业是否应当缴纳物业管理费？对此必须证实的种种前提，被上诉人未能举证，应当承担败诉的责任。被上诉人主张的物业管理费（125761.53元及利息），完全没有举证证实涉案房屋应当支付物业管理费（具体包括物业服务费应当由谁缴纳、缴纳物业服务费的前提条件、是否依法成立业主大会、业主大会是否依法聘请了物业管理公司、物业管理公司的管理行为是否合法、物业服务费标准等），被上诉人应承担举证不能的不利后果。三、被上诉人无权主张物业管理费，主体资格不符，证据不足。对此，原审法院没有予以审查、也未进行论证。1、物业管理费理论上只能由物业管理公司主张。双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》补充合同第五条“其他费用”（一）“物业服务费、空调费、水电费等其他费用，由乙方单独与案外人一签署相关协议并按相关协议内容按时缴纳”，因此，被上诉人物权主张本案物业服务费，理论上只可能由物业管理公司主张此费用。2、如前所述，华升公司没有入住该公司，华升公司不应当支付物业管理费。3、被上诉人是否垫付物业管理费无证据证实。被上诉人仅有所谓“代缴纳”物业管理费的票据，却未能提供支付款项的银行单据。由于被上诉人与物业管理公司是利益相关者、甚至是同一主体，仅凭物业管理公司的单据不能证实存在支付行为。4、被上诉人没有合法依据垫付物业管理费，假设存在垫付当属无效行为应由被上诉人自行向物业管理公司追索。四、华升公司没有拖欠租金。本案华升公司没有拖欠被上诉人的租金，被上诉人来函要求2013年6月11日解除租赁合同，华升公司已经支付了2013年6月30日前的租金。实际多支付了半个多月的租金，被上诉人应当予以返还。被上诉人自行改变原起诉状，居然要求2013年7月到8月的租金，是完全违背事实的。因为被上诉人先作出解除租赁合同的意思表示，华升公司在2013年7月11日同意，达成合意，当然立即发生解除租赁关系的法律效力，对此，原审法院理解适用法律错误。一审法院支持被上诉人2013年7月到8月的租金要求完全错误。五、被上诉人应当返还租赁押金。如上分析，华升公司并未拖欠租金，不存在违约行为。本案属于被上诉人主张解除租赁合同，其借口是华升公司拖欠物业管理费这一不成立的理由。华升公司原本不同意，后被迫同意。按照法律规定，属于被上诉人违约，被上诉人必须返还华升公司的租赁押金46450元。综上所述，华升公司在本案中并没有拖欠租金，而是被上诉人借口华升公司拖欠原本并不应当缴纳的物业管理费（即使缴纳根据租赁合同也与被上诉人无关），逼迫华升公司解除租赁合同，华升公司被迫同意。被上诉人无理主张的一系列诉讼请求，仅有租赁管理费2616元华升公司同意承担，其他均不能成立，被上诉人反而应当退还租赁押金，被上诉人还应当返还此前多承担的费用给华升公司。
被上诉人魏海燕答辩称，一、上诉人应该向被上诉人支付房屋租金，上诉人与被上诉人之间签订的合同合法有效，上诉人基于自身的原因没有使用涉案房屋，这点上诉人在一审庭审中予以确认，依据合同的约定，被上诉人提供房屋的情况下上诉人应当履行自己的义务缴纳租金及相应的费用，同时依据深圳市经济特区房屋租赁管理条例第三十六条的规定，上诉人没有使用出租房屋的不免除其缴纳租金的义务。二、关于物业管理费的问题，双方合同明确约定在被上诉人替上诉人垫交了管理费，上诉人应当返还被上诉人。三、上诉人应当支付被上诉人7、8月份租金，因为上诉人单方解除合同，在双方租赁协议中有明确约定的。作为违约方上诉人没有单方解除合同的权利，故租金应当支付到7、8月份。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的涉案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。原审法院对魏海燕请求的租金滞纳金及物业管理费利息未予支持，魏海燕对此未提出上诉，视为其服从原审判决的认定，本院予以确认。
关于华升公司应否支付涉案房屋的物业管理费问题，涉案合同约定涉案房屋的物业服务费、空调费、水电费等费用由华升公司向物业管理公司缴纳，魏海燕提供的物业管理费发票可以证明其已向物业管理公司缴纳了2011年7月12日至2013年7月31日期间的管理费、专项维修资金、空调维护费、电费及滞纳金等费用，华升公司对此不予认可，但未提供证据证明其已向物业管理公司缴纳了物业管理费等费用或魏海燕主张的上述代缴纳费用实际未发生，原审法院认定魏海燕代缴纳的2011年7月12日至2013年7月31日期间的管理费、专项维修资金、空调维护费、电费及滞纳金等费用由华升公司承担有事实和合同依据，本院予以确认。华升公司主张其不应支付物业管理费及魏海燕无权主张上述费用理据不足，本院不予支持。
关于魏海燕是否有权不予退还租赁保证金的问题，由于华升公司未按时支付物业管理费用，根据合同约定，华升公司已构成违约并达到合同约定的解除条件，其要求返还租赁保证金缺乏事实和合同依据，原审法院认定魏海燕无需返还租赁保证金正确，本院予以确认。
关于华升公司是否拖欠租金的问题，由于华升公司为违约方，其于2013年7月11日发出的要求解除合同的函件不能发生解除合同的效果，华升公司未提供证据其何时将涉案房屋交还魏海燕，原审法院采信魏海燕的主张确认涉案房屋返还的时间为2013年8月20日并据此支持魏海燕要求华升公司支付2013年7月12日至2013年8月11日期间的租金24447元的诉讼请求并无不当，本院予以确认。华升公司主张其不用支付2013年7月11日之后的租金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，华升公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7056元，由上诉人华升公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 王丹妮（兼）
相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。