河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第393号
上诉人（原审原告）周艳敏，女，汉族，1958年4月21日出生。
委托代理人周跃，河南三融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贾云鹏，男，汉族，1970年3月18日出生。
上诉人周艳敏因与被上诉人贾云鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第4196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理里，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周艳敏及其委托代理人周跃、被上诉人贾云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年5月6日，周艳敏、贾云鹏双方签订房屋租赁合同一份，其主要内容为：贾云鹏将位于河南省郑州市郑东新区黄河路“盛世年华”门面十五号楼2层，建筑面积900平方米，有偿租给周艳敏作为经营场地使用。租赁期限共10年即自2010年5月6日至2020年5月6日止。周艳敏承诺租赁该房屋仅作为自身经营使用，未经贾云鹏书面同意，周艳敏不得改变房屋使用用途和擅自将该房屋转租。该房屋第一年和第二年租金均为32万元，周艳敏同意租赁房屋应先交租金后使用，租金每季度支付一次，起租日从2010年8月6日开始。租赁期间因贾云鹏原因提前解除合同时，贾云鹏赔付周艳敏三个月的房屋租金作为违约金，因周艳敏原因提前解除合同时，赔付贾云鹏三个月的房屋租金作为违约金。
2011年12月10日，周艳敏与河南省佛教协会签订房屋租赁合同一份，将其所租赁贾云鹏的房屋转租，其主要内容为：租赁期限自2011年12月1日至2016年12月1日止；房屋租金为每年40万元。周艳敏于2011年12月1日、2012年6月28日共收到河南省佛教协会房租40万元。
2012年3月10日，周艳敏、贾云鹏及河南省佛教协会赵长欣签订关于使用周艳敏房子事宜“负款方式”一份，载明：“房租金一年60万，上半年负30万元月1号负，下半年6月30号负30万，2013年以后按期执行。60万房屋租金负周艳敏5万元。周艳敏已同意：2014年12月小贾参与签订补充合同”。周艳敏、贾云鹏及赵长欣均签名捺印。
2012年7月14日，贾云鹏与河南省佛教协会签订房屋租赁协议一份，其主要内容为：贾云鹏将位于郑州市兴荣街与万安街交叉口的盛世年华15号楼底商与二层房屋租给河南省佛教协会使用，租赁面积共计1000平方米（实际面积1100平方米）；租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，月租金为5万元，房屋租金每六个月支付一次。
2013年6月20日，周艳敏出具委托书一份，载明：“本人周艳敏因身体原因特委托合伙人之一江嘉立同志全权解决与河南省佛教协会及贾云鹏产生的租房经济纠纷，遵守法律程序，维护我们的合法权益。”该协议书下方有原告签字并捺印。2013年6月28日，江嘉立向贾云鹏出具收到条一份，载明：“今收到贾云鹏现金壹拾陆万元正，我和周艳敏所有事解决无疑议。”
2012年3月12日、2012年7月17日、2013年1月3日，贾云鹏先后分别收到河南省佛教协会房屋租金各30万元，共计90万元；2011年12月1日、2012年6月28日周艳敏分别收到河南省佛教协会房屋租金10万元、30万元，共计40万元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。2010年5月6日，周艳敏、贾云鹏双方所签订的房屋租赁合同中明确约定，未经贾云鹏书面同意周艳敏不得擅自将该房屋进行转租，故2011年12月10日周艳敏与河南省佛教协会签订的房屋租赁合同因没有贾云鹏的书面同意，贾云鹏不予认可。2012年3月10日，周艳敏、贾云鹏及承租人河南省佛教协会三方达成的“负款方式”协议，约定由贾云鹏收取房租60万元，贾云鹏从收取房租中支付周艳敏5万元，实质上系周艳敏、贾云鹏对其所签订的房屋租赁合同的协商解除。2012年7月14日，贾云鹏与河南省佛教协会再次签订房屋租赁合同，且租赁期限自2012年1月1日始，贾云鹏与河南省佛教协会形成新的房屋租赁关系。故周艳敏诉请贾云鹏继续履行双方所签订的房屋租赁合同没有事实及法律依据，该院院不予支持。
周艳敏以贾云鹏名义从河南省佛教协会收取租金30万元，贾云鹏承诺不再追究；周艳敏委托其合伙人与贾云鹏协商因该房屋租赁与贾云鹏及河南省佛教协会产生的经济纠纷，其合伙人在收到条中明确已收到贾云鹏支付的16万元，所有事项解决无疑议，应视为周艳敏与贾云鹏之间纠纷已全部解决。故周艳敏诉请贾云鹏赔偿其损失18.5万元，没有事实及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十四条第二款、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回周艳敏的诉讼请求。案件受理费四千元，减半收取二千元，由周艳敏负担。
宣判后，周艳敏不服原审法院判决，向本院上诉称，1、原审法院对该案证据认定有错误，周艳敏转租房屋是获得了贾云鹏的授权的，周艳敏与贾云鹏及佛教协会于2012年3月10日签订协议，就周艳敏转租房屋事宜作出补充约定，同意周艳敏将房屋转租给佛教协会，并就付款方式做出约定，一审法院认定该协议是周艳敏与贾云鹏解除租赁合同的协议是不符合事实的。2、原审法院对于上诉人的合伙人江嘉立向贾云鹏出具的收条的认定是错误的。周艳敏与贾云鹏因房屋租赁出现纠纷后，周艳敏因该事生病住院，并委托合伙人江嘉立与贾云鹏协商有关租赁事宜，但却没有授权江嘉立代表周艳敏向贾云鹏出具收条。该行为是江嘉立无权代理的行为，不应当由周艳敏承担法律责任。并且，江嘉立在收条中明确表示是其与周艳敏的纠纷解决，而不是周艳敏与贾云鹏的纠纷解决，故一审法院违背事实对该证据做出的认定是错误的。综上请求二审法院判令撤销原审判决，并依法改判。本案一、二审诉讼费用由贾云鹏负担。
被上诉人贾云鹏答辩称，原审判决正确。贾云鹏与周艳敏之间租赁合同没有问题和纠纷。房屋转租给佛教协会必须和我签订合同。三方约定每年房租60万元，贾云鹏在这60万元中每年给周艳敏5万元，周艳敏冒充贾云鹏的名义领走30万元，周艳敏背着贾云鹏与佛教协会签订合同，江嘉立的儿子和贾云鹏洽谈租赁事宜，周艳敏是江嘉立儿子的干妈。在合同期内周艳敏多次违约。请求二审法院依法驳回周艳敏上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为，本案争议的焦点是贾云鹏与周艳敏之间的房屋租赁合同是否已经解除，周艳敏要求贾云鹏赔偿损失能否得到支持。围绕本案争议焦点，综合双方提交的证据分析，2011年12月10日周艳敏与河南省佛教协会签订了《房屋租赁合同》，但周艳敏并未提供该转租行为已得到贾云鹏许可的书面证据，故周艳敏的转租行为明显违背其与贾云鹏之间《房屋租赁合同》第三条关于“承租房屋仅作为自身经营使用，未经甲方（贾云鹏）书面同意，乙方（周艳敏）不得改变房屋使用用途和擅自将该房屋进行转租”的约定。依据2013年6月20日周艳敏向江嘉立出具的《委托书》及2013年6月28日受托人江嘉立向贾云鹏出具的《收到条》分析，江嘉立代理周艳敏从事的民事行为，已经解决了周艳敏与贾云鹏之间的纠纷，系一种终结行为。周艳敏上诉称，《收到条》显示的内容解决的是其与江嘉立之间的纠纷，而非与贾云鹏之间的纠纷。本院认为，江嘉立并非本案当事人，其与周艳敏之间是否存在民事纠纷，即使存在民事纠纷，无需其在《收到条》中向贾云鹏予以阐述，故江嘉立的阐述应当作出不利于周艳敏的解释，即周艳敏与贾云鹏之间的纠纷业已终结。综上，周艳敏请求继续履行合同及要求损失赔偿的请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4000元，由周艳敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 魏 飞
审判员 杨成国
二〇一四年五月十三日
书记员 周 龙