广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0102民初362号原告：南宁房铁建筑安装工程有限责任公司，住所地：南宁市民族大道168号翡翠园蓝青庭负一楼商铺1-6轴，统一社会信用代码：91450100198466905E。法定代表人：徐军，该公司总经理。委托代理人：黎雪梅，北京大成（南宁）律师事务所律师。委托代理人：凌通，北京大成（南宁）律师事务所律师。被告：广西百桂投资集团有限公司，住所地：南宁市青秀区竹溪大道36号青湖中心1609号，统一社会信用代码：914501005667549361。法定代表人：潘昌新，该公司董事长。委托代理人：张鹏飞，男，1988年12月1日出生，汉族，住南宁市青秀区，委托代理人：黄永阳，广西方园律师事务所律师。第三人：南宁达胜房地产开发有限公司，住所地：南宁市西乡塘区明秀东路145号明秀小区37栋3单元407号。法定代表人：黄勇，该公司执行董事。第三人：南宁昊壮房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市英华路5号，统一社会信用代码：91450100729782342D。法定代表人：钟春雷，该公司总经理。委托代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。委托代理人：农双羽，广西金桂北斗律师事务所实习律师。原告南宁房铁建筑安装工程有限责任公司（以下简称房铁公司）与被告广西百桂投资集团有限公司（以下简称百桂公司）、第三人南宁达胜房地产开发有限公司（以下简称达胜公司）、第三人南宁昊壮房地产开发有限责任公司（以下简称昊壮公司）所有权确认纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房铁公司的委托代理人黎雪梅、凌通，被告百桂公司的委托代理人张鹏飞、黄永阳，原告昊壮公司的委托代理人彭佩妮、农双羽，第三人达胜公司的法定代表人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房铁公司向本院提起诉讼请求：１、确认位于南宁市兴宁区平等商厦地下694.33平方米的房屋（桂房证字第××号）归原告所有；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1992年10月1日，原告房铁公司（原名为南宁市中房建筑工程公司）与第三人昊壮公司（改制前为南宁市住宅建筑房屋开发公司）订立了《旧城改造联营协议书》，共同对西关路3号、高峰路96号、98号、100号进行旧城改造、房地产开发，并设立不具有独立法人资格的平等街旧城改造开发部。在开发建设中因资金困难，于1994年1月31日引入第三人达胜公司共同进行开发建设。1996年10月29日，达胜公司与改造开发部共同书面确认，明确将平等商厦地下商场的1420.8平方米的房屋分配给原告和住宅公司。原告获得其中694.33平方米的房屋，并于1997年4月25日进行了产权登记，获取了房产证。原告使用、占有、收益该房产至今。2013年11月7日，第三人达胜公司隐瞒了原告已经获取房屋所有权的事实，以申请房屋初始登记的方式将包括原告所有的房产在内的2076.22平方米房产所有权登记到其名下，造成原告所有的房产“一房两证”。第三人达胜公司违法获取房产证后，于2014年1月16日以极其不合理的低价将房产转让给了被告。2014年10月13日，被告获取了房屋产权证书。原告通过合作开发建设、实物分配的合法民事行为获取了房屋所有权，并办理了房屋所有权证，原告对该房产的物权已经发生法律效力。第三人违法将原告所有的房产重复登记到其名下，已严重侵犯了原告的合法权益。而被告与第三人以不合理的价格、不同寻常的交易方式处分原告所有的房产，亦侵害了原告的合法权益。被告百桂公司辩称：房铁公司的房产是南宁市西关路3号，高峰路96号、98号、100号，百桂公司的房屋是西关路3号平等商厦地下一层，是两个不同的物权，因此原告的诉请没有事实和法律依据。所有权纠纷的基础是针对同一的标的物存在争议，然而本案两处房产根本无法确定为同一房产。根据现场调查及地图搜索，西关路3号与高峰路96号、98号、100号实为四个不同的地点且高峰路96号与西关路3号为两栋不同的建筑物。对比两个房产物的平面图可以看出，二者的房屋产权证号、坐落地址、房屋尺寸、房屋结构等存在根本的区别。房铁公司、昊壮公司面积之和仅为1401.54平米，百桂公司房产面积为2076.22平米。房铁公司没有提供证据证明西关路3号与高峰路96号、98号、100号为同一地点，综上原告诉请没有事实基础，且理由自相矛盾，应予以驳回。第三人达胜公司述称：达胜公司从没有与原告房铁公司（包括第三人昊壮公司）就西关路3号平等商厦地下一层房屋所有权签订过买卖或转让合同，也没有出具过办理该房屋所有权登记证明文件。原告房铁公司与第三人昊壮公司没有依法取得西关路3号、高峰路96、98、100号土地使用权。西关路3号、高峰路96、98、100号土地上的平等商厦商住楼也不是原告房铁公司与第三人昊壮公司自建，现原告房铁公司与第三人昊壮公司所持房产证系通过违法手段骗取得来的，不应收法律保护。第三人昊壮公司针述称：同意原告的诉请，诉争的房产应归原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1997年，南宁市住房保障和房产管理局向原告房铁公司的前身南宁中房建筑工程承包公司核发了桂房证字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权证记载房产坐落为：西关路3号，高峰路96号98号100号，建筑面积为694.33平方米，并附有房屋平面图。2001年5月14日，南宁中房建筑工程承包公司并更为南宁中房建筑安装工程公司。2015年2月4日，南宁中房建筑安装工程公司改制，变更企业名称为南宁房铁建筑安装工程有限责任公司。2013年11月7日，第三人达胜公司持预售证及相关办证材料申请将西关路3号平等商厦地下1层房屋登记到其名下，南宁市住房保障和房产管理局为其核发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权证记载房产坐落为：西关路3号平等商厦地下一层。2014年1月16日，第三人达胜公司将平等商厦地下1层出售给被告百桂公司，双方持房屋买卖合同等相关材料申请上述房产的转移登记手续。南宁市住房保障和房产管理局于2014年10月13日为被告百桂公司核发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权证记载房产坐落为：西关路3号平等商厦地下一层，建筑面积为2076.22平方米，套内建筑面积1387.43平方米，并附有房屋平面图。后房铁公司与百桂公司因房屋权属发生争议，遂诉至法院，提出上述诉讼请求。庭审过程中，原告房铁公司明确本案诉争所涉的、其主张享有所有权且实际掌握使用并交由广西建凯物业服务有限公司承包经营的房产位于南宁市西关路3号平等商厦地下一层的694.33平方米房屋，具体方位、范围即为桂房证字第××号《房屋所有权证》所附房屋平面图所示。被告百桂公司表示自己所有的房产被原告房铁公司与第三人昊壮公司出租给案外人使用。另查明，1992年，原告房铁公司的前身南宁中房建筑工程承包公司与第三人昊壮公司的前身南宁市住宅建筑房屋开发公司对西关路3号、高峰路96号、98号、100号联合进行旧城改造，南宁中房建筑工程承包公司与南宁市住宅建筑房屋开发公司作为甲方于1992年10月将该项目交给住宅建设公司旧城改造经营部（以下简称住宅公司经营部）进行开发建设，项目定名为“平等商厦”。后住宅公司经营部与第三人达胜公司于1994年1月31日签订了《建设项目合作合同》；于1996年6月28日签订《平等商厦合作项目终结方案》对合作项目进行结算，该方案第五条约定：“合作项目上缴给发包方市住宅建设房屋开发公司和中房公司8.5%管理费，双方同意以商厦地下室全部商场抵作管理费，另付给现金70万元（含已付20万元）······”；于1996年10月29日签订《合同》，载明：“现拨给南宁市住宅建筑房屋开发公司旧城改造经营部用平等商厦底层，建筑面积1420.88㎡和人民币70万元（已支付）现金，作为南宁市住宅建筑房屋开发公司旧城改造经营部开发平等商厦项目上缴8.5%管理费”。后南宁市住房保障和房产管理局于1997年分别为住宅公司和中房公司办理了《房屋所有权证》，房屋所有权证记载房产坐落为：西关路3号，高峰路96号、98号、100号，所有权证号分别为：桂房证字第01146194号、桂房证字第××号。南宁中房建筑工程承包公司、南宁市住宅建筑房屋开发公司分别更名为房铁公司（原告）、昊壮公司（第三人）后，上述房屋由两公司分别继续持有。自2005年起，广西建凯物业服务有限公司分别向中房公司、昊壮公司承包经营西关路3号平等商厦地下一层并向外出租。在原告房铁公司、第三人昊壮公司的前身南宁中房建筑工程承包公司、南宁市住宅建筑房屋开发公司分别取得房屋所有权证后，第三人达胜公司与南宁市住宅建筑房屋开发公司因房地产开发合作合同发生纠纷，广西壮族自治区高级人民法院于1999年3月19日作出（1998）桂民监字第33号民事判决；达胜公司与中房公司、昊壮公司因房屋买卖合同发生纠纷，南宁市中级人民法院于2007年4月2日作出（2007）南市民一终字第144号民事判决；上述生效判决均确认住宅公司经营部与达胜公司1994年1月31日签订的《建设项目合作合同》及1996年6月28日签订的《平等商厦合作项目终结方案》合法有效，但没有直接确定本案房屋的权属。还查明，第三人达胜公司将房屋出售给被告百桂公司的经过如下：2014年1月16日，第三人达胜公司与被告百桂公司签订《存量房买卖合同》，约定：达胜公司将位于南宁市兴宁区平等商厦地下1层（房屋建筑总面积：2076.22平方米）出售给百桂公司，总成交价900万元，分三期付款，第一期400万元作为定金（其中200万元于合同签订后付清，余下200万元在达胜公司缴纳各项税务费用完毕并向百桂公司提供税票后付清），第二期付300万元在办理过户完毕并取得房产证后付清，第三期200万元在土地使用证办理完毕且百桂公司取得土地使用证后付清。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，百桂公司向“黄刚毅”（《存量房买卖合同》中第三人达胜公司签订合同的代理人）名下账户分别于2014年1月16日转入200万元、2014年8月7日转入100万元；向“黄勇”（《存量房买卖合同》中标注的第三人达胜公司法定代表人）名下账户分别于2014年2月27日转入10万元、2014年10月14日转入285万元，向达胜公司名下账户分别于2014年3月20日转入5万元，2014年8月18日转入100万元。第三人达胜公司出具收据确认已收到购房款700万元。被告百桂公司向第三人达胜公司购房前在南宁市住房保障和房产管理局查询了涉案房屋的权属情况，但对于该涉案房屋的实际使用情况及现状方面均系听信第三人达胜公司的陈述，没有去涉案房屋实地核实。本院认为：一、关于涉案房屋所有权来源的问题。根据本案查明的事实，原告要求确权的房屋坐落可确定为：南宁市西关路3号平等商厦地下一层，建筑面积为694.33平方米，具体范围如桂房证字第××号《房屋所有权证》所附房屋平面图所示。该694.33平方米房屋位于邕房权证字第××号《房屋所有权证》所记载的南宁市西关路3号平等商厦地下一层建筑面积为2076.22平方米的房屋范围内。房产管理部门已核实桂房证字第××号《房屋所有权证》确为其核发，故对于被告百桂公司申请本院就该诉争标的物进行勘验的申请不予准许。住宅公司经营部与第三人达胜公司于1994年1月31日签订了《建设项目合作合同》、于1996年6月28日签订的《平等商厦合作项目终结方案》、于1996年10月29日签订的《合同》，系住宅公司经营部与第三人达胜公司真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，其效力也已得到法院生效判决的确认，双方均应按照上述协议履行相关权利义务。结合前述各合同和方案的约定内容，第三人达胜公司与住宅公司经营部就以平等商厦底层（即现平等商厦负一层）中建筑面积1420.88㎡的房屋和70万元抵作住宅公司及中房公司已负担的管理费达成了合意。对于“抵作”处理的性质，当事人之间存在争议，原告房铁公司、第三人昊壮公司认为系所有权抵作管理费，被告百桂公司、第三人达胜公司认为系使用权抵作管理费。根据前述所签订的协议、合同、方案的内容，本院认为，应理解为所有权的转移，理由是：首先，不动产所有权的占有、使用、收益、处分四项权能是一个整体，如无特别约定，应做统一理解，而上述协议、合同、方案的内容并未特别指出用于抵偿的只是“使用权”；其次，在明确“抵作管理费”后，并无对房屋使用期限的限制性约定，且在《平等商厦合作项目终结方案》中更明确约定，该方案所列分配结束后，《建设项目合作合同》终止，各方不再对对方承担合同责任。因此，对“抵作”的理解应为由南宁中房建筑工程承包公司、南宁市住宅建筑房屋开发公司取得所有权，而非是使用权。此后，相应的房产亦由实际所有权人的南宁中房建筑工程承包公司、南宁市住宅建筑房屋开发公司实际进行占用、使用、收益，南宁中房建筑工程承包公司随后也向房产行政管理部门申请办理及取得了现平等商厦负一层694.33平方米房屋的《房屋所有权证》（桂房证字第××号），房铁公司据此取得前述房屋的所有权。而达胜公司在1996年6月28日签订《平等商厦合作项目终结方案》后即已按约定的方式将前述房屋所有权转移，不再对前述694.33平方米的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，第三人达胜公司对此应当是明知的。第三人达胜公司以合同方式将房屋转让给原告且原告已取得房屋所有权证近16年后，于2013年11月7日才持预售证及相关办证材料将西关路3号平等商厦地下1层房屋登记到其名下并办理了《房屋所有权证》（邕房权证字第××号），根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释》（一）第二条的规定，不能据此取得享有前述694.33平方米房屋的所有权。故在本案中，2014年1月16日第三人达胜公司与百桂公司签订《存量房买卖合同》，将位于南宁市兴宁区平等商厦地下1层（房屋总建筑面积：2076.22平方米）出售给百桂公司，涉及房铁公司享有所有权的694.33平方米部分，达胜公司属于无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，受让人被告百桂公司在符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条，构成善意取得的情况下，才能够取得诉争所涉房屋的所有权，故本案的另一个争议焦点即被告百桂公司是否构成善意取得的问题。二、关于被告百桂公司是否构成善意取得的问题。善意取得系法律在物权保护与交易安全之间的一种平衡制度，是对诚信之人的一种特殊保护，而法律上的诚信之人不仅应该无恶意，而且首先应当是一个尽到合理审慎义务的人。本案中，被告百桂公司在房产管理部门查询了标的房产的权属登记情况，但其没有对买卖的房屋进行实地查看即与第三人达胜公司签订房屋买卖合同。而事实上，原告房铁公司及该房屋管理人一直持续对该房屋进行占有、使用，被告百桂公司对于转让人即本案第三人达胜公司是否有权占有、使用、收益、处分房屋这一影响房屋权属完整性的重大事实明显缺乏必要的交易谨慎和注意态度，处于放任的状态，对交易安全的预防存在疏忽。不动产具有固定的特性，对其占有外观进行考察只需要很低的成本，这一成本与标的物的价值或者交易风险成本相比微不足道。在该不动产非由登记权利人即第三人达胜公司占有时，已足以引发被告百桂公司对第三人达胜公司处分权的合理怀疑时，被告百桂公司就应当要求第三人达胜公司加以解释，但被告百桂公司并未核实，故被告百桂公司对此存在重大过失。其次，被告百桂公司与第三人达胜公司虽约定购房款为900万元，但至今购房款尚有200万元未支付给第三人达胜公司，交易对价尚未付清。第三，诉争房屋始终由原告房铁公司占有、使用，第三人达胜公司一直未能将房屋实际交付给被告百桂公司，百桂公司未对房屋实际取得、控制权。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第十五条的规定，本院认定被告百桂公司就本案诉争房屋所涉694.33平方米房屋不构成善意取得。三、关于涉案房屋所有权的归属。如上所述，因原告房铁公司取得房屋所有权在先，而在第三人达胜公司的无权处分行为中，被告百桂公司就本案诉争所涉694.33平方米房屋不构成善意取得，故本案诉争所涉南宁市西关路3号平等商厦地下一层建筑面积为694.33平方米的房屋（具体范围如桂房证字第××号《房屋所有权证》所附房屋平面图所示）所有权应由原告房铁公司享有。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第一条、第二条、第十五条、第十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：南宁市兴宁区平等商厦地下1层694.33平方米的房屋（具体范围如桂房证字第××号《房屋所有权证》所附房屋平面图所示）归原告南宁房铁建筑安装工程有限责任公司所有。案件受理费60403元，由被告广西百桂投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 寒人民陪审员 张 华人民陪审员 高丹丹二〇一七年九月八日书 记 员 黄丁鸣附法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的。二）以合理的价格转让。（三）转让的不动产或（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释》（一）第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；。（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项。（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误。（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。