山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第903号原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司，住所地济南市。代表人李心颖，经理。委托代理人王辉，山东豪才律师事务所律师。委托代理人王术慧，山东豪才律师事务所律师。被告山东丰润置业有限公司，住所地济南市。法定代表人李雷，执行董事。委托代理人刁士刚，男，该公司法务部职员，住济南市。委托代理人安宗林，男，该公司法务部职员，住济南市。原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司与被告山东丰润置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司代表人李心颖及其委托代理人王辉、王术慧，被告山东丰润置业有限公司法定代表人李雷的委托代理人刁士刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司（以下简称新天物业济南分公司）诉称：2009年1月12日，原告与被告签订《丰润怡邻居项目前期物业管理服务委托合同》。2010年8月16日，原告开始为丰润怡邻居小区提供物业服务，至2013年9月30日，被告共欠付原告物业服务费83911.69元。自2011年7月1日至2013年9月30日，被告欠付原告地下车位秩序服务费共计71206.67元。原告多次催要，被告至今未予支付，被告的拖欠行为已严重影响原告的正常经营，侵犯了原告的合法权益，给原告造成极大经济损失。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决被告向原告支付2010年8月16日至2013年9月30日的物业服务费83911.69元及利息（以83911.69元为基数，按照银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）；判决被告向原告支付自2011年7月1日至2013年9月30日的地下车位秩序服务费71206.67元及利息（以71206.67元为基数，按银行同期贷款利率计算至判决生效之日止），本案诉讼费用由被告负担。被告山东丰润置业有限公司（以下简称丰润置业公司）辩称：原告所诉与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。1、原告诉请被告支付2010年8月16日至2013年9月30日的物业服务费及利息没有任何依据。根据双方签订的《前期物业管理服务委托合同》第13条：“住宅用房未出售部分的物业管理费由甲方按空置量70%缴纳，商业用房未出售部分的物业管理费由甲方按空置量70%缴纳。”第14条约定：“本合同第九条约定的物业管理服务费用自办理入住手续起，由乙方每半年向业主和物业使用人及本物业受益人收取。”而原告提供的证据表明，被告早已将原告所列的房屋售出，原告所诉请求的物业服务费也是发生在业主收房之前，不符合双方合同第13条、第14条交纳物业服务费的约定。2、原告诉请要求被告支付2011年7月1日至2013年9月30日的地下车位秩序服务费及利息没有任何依据，原、被告双方在合同中并未约定车辆停放秩序服务费由被告承担，根据一般生活常识，服务费应由被服务的对象支付，而不是由被告方承担。结合本案，车辆停放秩序服务费应由购买车位、停放车辆的业主承担，与被告方无关。综上，请求法院依法驳回原告新天物业济南分公司对我公司的诉讼请求。经审理查明：2009年1月12日，原告新天物业济南分公司与被告丰润置业公司签订《丰润·怡邻居项目前期物业管理服务委托合同》一份，约定被告丰润置业公司委托原告为其开发建设的丰润·怡邻居小区提供前期物业服务，期限为自双方签订合同之日起至业主委员会成立签订物业管理服务委托合同时止。约定的物业服务费收费标准为：“1、高层住宅：1.18元∕月∕建筑平方米；2、小高层住宅：1.18元∕月∕建筑平方米；3、商铺：2.50元∕月∕建筑平方米；4、其他非住宅物业管理服务收费标准比照商铺价格收取。”合同第五条中约定由原告新天物业济南分公司负责与业主及物业买受人签订物业管理合同并参与房屋交付工作。合同中双方还约定：“第十条装修垃圾清理外运费、区内车辆停放秩序管理服务费等其他相关物业管理服务费用依照济南市相关规定执行。有偿、特约服务费用由乙方（原告新天物业济南分公司）与委托人协商确定。第十一条对已办理入住手续但未入住的业主，经乙方确认，其物业服务费按收费标准70%缴纳。……第十三条住宅用房未出售部分的物业管理费由甲方（被告丰润置业公司）按空置量70%缴纳，商业用房未出售部分的物业管理费由甲方按空置量70%缴纳。……第十五条机动车、非机动车车辆停放秩序服务费的收取，根据济南市相关规定及车辆停放服务协议的约定执行。”合同中约定交纳物业服务费的时间及方式为自业主办理入住手续起每半年由原告新天物业济南分公司向业主和物业使用人及本物业受益人收取，但未约定已出售未办理入住手续的房屋所产生物业服务费的负担和收取比例问题。合同落款处，甲方由被告丰润置业公司加盖公章及经办人姜伟签名、乙方由原告新天物业济南分公司加盖公章及经办人段朝波签名予以确认；另济南市房产管理局也加盖了“招第2009012号物业管理服务合同备案”章予以确认。2012年12月，丰润·怡邻居小区召开了业主大会，选举了首届业主委员会成员，并表决通过选聘原告新天物业济南分公司为物业服务企业的决议，授权业主委员会与原告签订期限为5年的《物业管理服务委托合同》。2010年8月16日，原告新天物业济南分公司进驻小区，并与丰润·怡邻居小区1号楼2单元704室业主王哲办理了房屋交接手续，签订了《物业管理服务委托合同》，开始为该小区进行物业服务。其与王哲所签订合同中约定物业服务费的收费标准与原、被告之间所签订的《前期物业服务委托合同》中约定的标准一致。因被告未向原告支付业主交房前物业服务费及原告在服务期间空置车位的车辆停放服务费，原告新天物业济南分公司诉至法院，要求法院判令被告丰润置业公司向其支付2010年8月16日至2013年9月30日期间的未出售及未办理交接的房屋产生的物业服务费83911.69元及按照同期银行贷款利率的标准计算的利息；判令被告丰润置业公司向其支付此期间产生的73个车位的车辆秩序服务费71206.67元及按照同期银行贷款利率的标准计算的利息；由被告承担本案的诉讼费用。另查明，原告要求被告支付车辆秩序服务费的标准为每个车位每月100元，依据是《济南市物业服务收费管理实施办法》，即市物价局（2004）168号文件的规定。再查明，原告新天物业济南分公司向法院提交了物业服务费欠费明细表，该表中记载了在其入驻小区开始服务后、与业主在办理入住手续前，所有未与业主办理交接手续房屋所产生的物业服务费用及金额，其中大部分为自2010年8月16日至2010年9月30日前产生的费用，1号楼1-104室房屋为未出售房屋，拖欠物业服务费计算至2013年9月30日；被告方陈述所有房屋均已售出，不存在未出售房屋的情况。被告丰润置业公司对原告提交的欠费明细表中载明的业主、房屋信息和房屋交接时间均无异议，但对原告方计算物业服务费的方法及计算标准有异议，认为此费用无合同约定，不应由被告方承担，且即使应由被告方负担，也应按照70%的标准计算。本案审理期间，被告丰润置业公司未提交任何书面证据。以上事实，由企业信息、前期物业管理服务委托合同及附件、业主委员会成立备案材料、物业费欠费明细表、物业服务管理委托合同、车辆秩序服务费欠费明细及原、被告双方的陈述等证据予以证实。本院认为，根据我国相关法律规定，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原告新天物业济南分公司与被告丰润置业公司签订的《丰润·怡邻居项目前期物业管理服务委托合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。本案中，原、被告所产生的争议涉及两个焦点问题，第一是在原告新天物业济南分公司入驻小区进行物业服务后，与业主们实际办理交接前所产生的物业服务费的负担及收取标准问题。第二是原告要求被告支付车辆秩序服务费的依据是否符合双方的约定和相关法律规定的问题。对此，本院认为，原告新天物业济南分公司在2010年8月16日与小区第一位业主办理了房屋交接手续并签订了《物业服务合同》，说明原告已正式入驻小区开始为整个小区提供物业服务，开始履行与被告所签订的《前期物业服务委托合同》，原告要求以此时间点为计算收取物业服务费的起始时间符合客观情况，并无不当。对于在原告入驻开始服务后至业主办理交接手续前这段期间所产生的物业服务费的负担，因业主尚未入住，不符合合同中约定的由业主交纳物业服务费的条件，故不应当由业主承担；虽合同中未明确约定该费用由被告方承担还是原告方免除相关义务人在此期间的交费义务，但国务院《物业管理条例》中的相关规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。庭审中，被告方也当庭表示对原告方提交的物业欠费明细表中载明的面积、业主及交房信息等均无异议，只是对是否应由被告方承担此期间产生的物业服务费有争议。参照《物业管理条例》上述规定，此期间的物业服务费用应由本案被告负担；因上述房屋在未办理交接手续前属于空置状态，故应参照原、被告双方在合同中约定的空置房70%的标准交纳为宜；原告方所诉请的拖欠物业服务费的金额为83911.69元，70%应为58738.18元。关于利息损失问题，因双方在合同中没有约定此期间所产生物业服务费用的交纳义务人，原告也未提供证据证实其曾对被告进行过有效的催交，故对原告要求被告向其支付利息的诉讼请求，本院不予支持。对于车辆秩序服务费的负担，本院认为，该费用应由车位的实际占有使用人支付，因原告所诉金额已扣除业主交纳的车位费，故其现诉求的73个车位应为空置车位产生的费用，在没有车辆停放的情况下，原告收取车辆秩序服务费没有事实依据，且此费用的负担，原、被告双方在合同中并无约定，故原告此项诉讼请求，没有事实和合同依据，不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，判决如下：一、被告山东丰润置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司支付2010年8月16日至2013年9月30日期间的未交接房屋的物业服务费58738.18元（以83911.69元为基数，按照70%的标准计算）。二、驳回原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司负担2040元，被告山东丰润置业有限公司负担1360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 江代理审判员  陈园青人民陪审员  乔永欣二〇一四年十二月十七日代理书记员  商玉莹