阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳城法民一初字第68号
原告（反诉被告）：叶建民，男，汉族。
委托代理人：莫开鉴，男，汉族。
被告（反诉原告）：冯清亮，男，汉族。
委托代理人：周家泉，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
委托代理人：何晓星，广东一粤（阳江）律师事务所实习律师。
原告叶建民（反诉被告）诉被告冯清亮（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶建民及其委托代理人莫开鉴，被告冯清亮及其委托代理人周家泉、何晓星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶建民诉称：原告因经营汽车漆总代理、汽车喷漆及居住等需要，于2012年9月1日向被告承租其所有的坐落于阳江市江城区高凉路＊＊＊号房屋一幢，租期至2015年9月1日止，双方签订有承租合同，原告承租后按时向被告交纳租金。2013年9月，被告突然提出要求收回该房屋，并拒收原告交纳的租金，无奈原告只好通过银行将租金存入被告的账户。被告提出收屋期间多次对原告承租的房屋断水电，无奈原告只好自行修复，但每修复一次，被告就剪一次。致使水电至今都未恢复，被告的行为严重影响原告承租房屋的经营及居住，出租给其他租户的住房都被退房。原告一直要求与被告协商，但被告一直置之不理，只强行性要求分文不赔偿下要求原告退租。对此，被告的行为违反了双方之间所签订租房合同第七条的约定，对于因此而造成原告的一切损失应由被告承担赔偿责任。原告的损失有：1、装修费60000元；2、经营损失53000元（每天经营利润为1000元，从2013年10月1日开始计算至11月22日，后期另行计算至双方解除合同止）；3、房屋出租损失每月3600元（时间从2013年10月1日开始计，先期计算1个月，后期计算至双方解除合同日止）；4、购置床等物品2000元；5、电线安装费1000元；6、原告于2013年9月后期交纳的租金10000元；7、原告承租后交纳的5000元押金；8、租地赔偿金4450元，即原告租用相邻土地的损失每月650元，从2013年9月至2014年3月，共7个月。原告上述损失合计139150元。现起诉请求：一、判令原、被告解除合同；二、判令被告赔偿原告损失139150元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告冯清亮辩称并反诉称：被告与原告于2012年9月1日签订了一份房屋租赁合同协议，合同约定被告将坐落于阳江市江城区高凉路＊＊＊号房屋一栋租赁给原告，租金为每月5000元，原告预交5000元作为履行合同的押金。合同签订后被告即交付房屋给原告经营使用，合同履行过程中，原告严重违反合同约定，构成严重违约，故双方已按法律规定、合同约定终止合同。理由如下：一、原告于2013年10月开始违反合同的约定不支付租金，经被告多次催收，但原告拒绝支付，被告于2013年11月10日以书面形式通知被告解除双方租房合同；二、原告未经被告同意将房屋转租给他人使用；三、原告承租房屋后，未经被告同意，擅自改变该房屋的房体结构，造成房屋损毁。为此，为维护自身合法权益，特提起反诉，反诉请求：一、判令确认被告与原告双方签订的位于阳江市江城区高凉路＊＊＊号房屋租赁合同解除；二、判令原告支付拖欠被告的租金（计至11月份，共10000元）；三、判令原告支付房屋占用费每月5000元给被告，共25000元（从2013年9月计至2014年4月）；四、判令原告赔偿被告其他损失共计5000元；五、本案诉讼费由原告承担。
原告叶建民对被告冯清亮的反诉答辩称：被告提出的反诉请求均没有理据，请法院依法驳回，其坚持解除合同，应赔偿造成原告的全部损失。首先，《合同》第三点约定装修期1个月，装修期满后或乙方正式经营时开始计算租金；第五点约定原告在租用房屋后，可在不影响房屋结构的情况下对房屋进行装修，依该约定，原告是可以装修，装修并没有影响房屋的结构，被告称装修损毁其房屋没有理据。其次，原告将房屋转租他人一事属实，但《合同》并无约定不准转租他人的条款，而且之前的承租人已把多余的房间租赁他人，原告依常规将多余的房间转租他人是合理合法的，而且转租的第三人是经过被告介绍给原告的，应认定同意转租，所谓原告拒付租金一事更是胡编乱造。综上所述，被告的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明：2008年1月5日，被告冯清亮向案外人雷就成购买了位于阳江市江城区高凉路＊＊＊号的房屋一套，该房屋未领取房屋产权证、未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。2012年9月1日，被告冯清亮作为甲方、原告叶建民作为乙方经协商一致后签订《租房合同》，被告将上述房屋出租给原告使用，双方约定承租期限为3年，从2012年9月1日起至2015年9月1日止，租金为每月5000元，其他由于乙方经营所产生费用由乙方负责缴交，但合同中对于原告应在每月的那一天前缴交房租没有载明。另，《租房合同》中的第三条、第五条、第七条还约定：“三、租金及押金：乙方承租该房屋每月租金为（￥5000元），定于每月（未填写内容）日前缴交，如乙方不按时缴交，甲方有权单方面终止合同，押金不退；乙方在合同签订后预交一个月房租5000元作为押金，该押金在租赁期满后由甲方退回给乙方；甲方提供乙方装修期限为1个月，装修期满后或乙方正式经营时开始计算租金。五、乙方在租用甲方房屋后，可在不影响房屋结构的情况下对房屋进行装修，未经甲方同意，乙方不得擅自改建、改装或拆除房屋内设施；租赁期满后，乙方不得拆除房屋内的固定装修物。七、甲方不得无故终止合同，如因甲方无故终止合同造成乙方财产损失，则由甲方负责全额赔偿给乙方；如因不可抗力造成双方确需终止合同，甲乙双方共同协商解决。”原告叶建民与被告冯清亮分别在《租房合同》上签名。签订《租房合同》后，原告叶建民支付了押金5000元给被告冯清亮。被告冯清亮交付了房屋给原告，原告随即对该房屋进行了装修。此后，原告一直通过汇款到被告名下的账户的方式支付租金至2013年9月。原告主张由于被告于2013年9月突然提出要求收回房屋，并拒收房租的行为违反了双方签订的《租房合同》第七条约定，其与被告多次协商无果，遂诉至本院，请求如诉称。被告对此表示异议，认为原告于2013年10月开始违反合同的约定不支付租金，已构成违约，且原告未经被告同意将房屋转租给他人使用及擅自改变房屋结构，造成房屋损毁，已侵犯了被告的合法权益，故提起反诉，反诉请求如反诉称。案件审理过程中，原、被告确认原告于2013年11月15日通过无卡存款方式将10000元存入被告名下账号为6228451160058443414的中国农业银行账户。但双方对原告存入被告账户的10000元的用途持各执一词。原告称，其存入被告账户的款项是用于缴交2013年10月、11月的房屋租金；被告则辩称原告将10000元存入其账户后并没有告知其，所以其并不清楚原告存入上述款项的具体用途。
原告自认：一、在租赁期间，其将所承租的房屋内多余房间转租给他人使用，并称其转租行为已得到被告的同意，但原告未能证据予以证明，被告对此亦予以否认；二、其没有缴交所承租房屋的2013年12月份的电费565.38元；三、其尚未将其所有的物品搬出承租的房屋，但已停止在该房屋内进行经营活动，现仍有租客在房屋内居住；四、装修时安装的物品均不可以拆除。
庭审中，原告叶建民申请证人孙创出庭作证。孙创在庭上陈述的主要内容如下：原告叶建民于2012年9月初雇请其为高凉路房屋进行装修，包括安装排气扇、挖地沟、房间装修、水电安装，一共工作了20多日，费用共52000元，装修时安装的物品均不可以拆除，都是用水泥固定的。孙创于2012年9月15日出具收据一张交原告收执，收据载明：今收到叶建民交来位于高凉路99号房屋装修、排气、和挖、装抽风机及每个间房的水电安装及高凉路＊＊＊号房屋侧空地挖地沟共计材料费及人工费52000元。被告主张其缴纳了2013年12月的电费565.38元，并提供《客户抄表结算复核单》拟以证明。被告提交水费簿及水费单2份，拟证明其于2013年10月29日、12月6日分别缴交了承租房屋的水费760.8元和683.3元；原告也提供水费簿，但该水费簿并没有2013年12月6日的缴费内容，而有2013年10月29日的缴费内容。
诉讼中，原告主张上述房屋的装饰装修物（包括原告请求被告赔偿其购置床及用品的损失2000元）的现值为20000元，被告对此予以认可。对于原告装修时形成的装饰装修物，被告表示不同意利用，由原告自行拆除带走；同时，被告主张其请求原告赔偿的其他损失5000元包括了其为原告支付的2000多元水电费及清退、打扫、重新装修房屋等费用。
以上事实，有原、被告提供的身份证、《租房合同》、《告知书》、水费簿、相片、《通告》、装修费用收据、《房屋租赁协议书》10份、《租地协议书》、经营收入登记本、《房屋转让协议》、销售不动产统一发票、《客户抄表结算复核单》、水费簿、水费单2份为证，结合本案各方当事人在庭审中的陈述，经本院综合分析，足以认定。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。作为本案租赁物的房屋未领取房屋产权证、未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。”之规定，本院认定原告与被告所签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告因合同取得的财产应返还给原告，原告亦应从承租的房屋内腾迁出。现原告叶建民起诉请求被告冯清亮返还预交的押金5000元，于法有据，予以支持。
对于原告的损失如何认定及赔偿的问题。原告请求的损失分三部分，一是未形成附合的装饰装修物，有其购置的床及用品的损失2000元；二是已形成附合的装饰装修物及劳动成果，装修费60000元及电线安装费1000元，共61000元，原告及负责装修房屋的证人孙创均表示装修房屋时所添加的装修物不可拆除，被告则表示对原告在装修时添加的装修物不同意利用；三是原告请求被告赔偿其经营损失53000元、租地赔偿金4450元、房屋出租损失每月3600元。
对于原告的第一、二部分损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，由于原告购置的床及用品属未形成附合的装饰装修物，应继续归原告所有，并由原告将该部分物品搬出承租的房屋。原告请求被告赔偿该部分损失，本院不予支持。原告主张该房屋的装饰装修物（包括原告购置床及用品的损失2000元）的现值共为20000元，被告予以认可。对于已形成附合的装饰装修物，其现值应为18000元（20000元-2000元），由于被告表示对上述物品不同意利用，原、被告依法应按导致合同无效的过错分担损失。至于原、被告的过错如何划分的问题，由于被告作为出租人，明知自己所出租的房屋未领取房屋产权证、未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设而出租，且在签订《租房合同》时没有主动向原告说明该情况，使作为承租人的原告因此信任被告，被告应承担主要责任，承担70%的责任。原告作为承租一方，在与被告签订租赁合同时，未审查房屋是否有合法的手续而承租，亦应承担次要责任，承担30%的责任。因此，被告应赔偿12600元（18000元×70%）给原告。该部分已形成附合的装饰装修物，原告不能拆除、损毁，在返还承租房屋给被告时应保持租赁时使用的状态。对于原告的第三部分损失，由于原、被告签订的租赁合同为无效合同，对双方均不能产生约束力，因此原告主张根据《租房合同》第七条约定，请求被告赔偿其经营损失53000元、租地赔偿金4450元、房屋出租损失每月3600元，缺乏事实依据，本院不予支持。
对于被告的损失如何认定及赔偿的问题。被告请求原告赔偿的损失有两部分：一是房屋的占用费35000元（从2013年10月起计至2014年4月，共7个月），二是其支付的水电费2009.48元及清退、打扫、重新装修房屋等费用，共5000元。对于被告的第一部分损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，由于原、被告在签订合同时约定承租房屋每月的租金为5000元，而原告到目前为止一直占有使用该房屋，现被告请求原告支付从2013年10月起至2014年4月的房屋占有使用费共35000元，本院予以支持。原告已支付10000元给被告，并主张作为2013年10月、11月租金支付，被告确认收到该10000元，但主张不清楚该款用途。由于被告未能证明该10000元是原告支付作其他款项用途，故本院对原告主张的支付租金一事予以认定，该已付的租金10000元可从原告应付的占有使用费中扣减，扣减后，为25000元。对于被告的第二部分损失，首先，被告主张其缴纳了2013年12月份电费565.38元，并提供了《客户抄表结算复核单》拟以证明；原告自认其没有缴交所承租房屋的2013年12月份的电费，也未能证明上述电费并非由被告缴交，故本院认定被告缴纳了2013年12月份电费565.38元。其次，被告主张其于2013年10月29日、12月6日缴交了水费760.8元、683.3元，并提供了水费簿及水费单2份拟以证明；原告则表示其每月按时缴纳水费，并提供水费簿拟以证明，但其提供的水费簿并没有2013年12月6日的缴费记录。因原、被告所提供的水费簿均载有2013年10月29日的缴费记录，仅凭上述记录内容不能证明被告缴交了2013年10月29日的水费760.8元，而被告未能提供其他证据予以证明，故被告请求原告赔偿其于2013年10月29日缴交的水费损失760.8元，理据不足，本院不予支持；至于被告主张其在2013年12月6日缴交的水费683.3元，因被告提供的水费簿中载有2013年12月6日的缴费记录，该记录内容与水费单上反映的实收金额及收款日期等内容亦相互吻合，而原告未能提供足以反驳的相反证据，故本院认定被告于2013年12月6日缴交了水费683.3元。原告在占有使用上述房屋期间，作为房屋的实际使用人的原告理应负担其占有使用该房屋期间所产生的水电费用，故被告请求原告赔偿其缴交的水电费损失1248.68元（565.38元＋683.3元），本院予以支持。至于被告请求原告赔偿清退、打扫、重新装修房屋等费用的损失，由于上述费用尚未产生，金额无法确定，故被告的该项主张，理据不足，本院不予支持。综上，被告应返还原告预交的押金5000元给原告；同时，被告应赔偿原告损失12600元，上述费用共17600元。原告应支付从2013年10月起至2014年4月的房屋占有使用费共25000元以及水电费1248.68元给被告，上述费用共26248.68元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、确认原告叶建民与被告冯清亮于2012年9月1日签订的《租房合同》无效；
二、限原告叶建民于本判决发生法律效力之日起十日内腾迁出阳江市江城区高凉路＊＊＊号房屋，将房屋返还给被告冯清亮；
三、限被告冯清亮在本判决发生法律效力之日起十日内支付17600元给原告叶建民；
四、限原告叶建民在本判决发生法律效力之日起十日内支付26248.68元给被告冯清亮；
五、驳回原告叶建明的其他诉讼请求；
六、驳回被告冯清亮的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3085元由原告叶建民负担2805元，被告负担280元（该款原告已预交）；反诉费400元，由原告叶建民负担350元，被告冯清亮负担50元（该款被告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 徐英涛
代理审判员 蔡晓东
人民陪审员 陈永宪
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 陈蕴东