黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2014）香民二初字第48号原告刘仁辉，男，1973年6月5日出生，汉族，哈尔滨工业大学教授，户籍地哈尔滨市南岗区，住哈尔滨市香坊区。委托代理人张弛（系原告配偶），女，1974年5月1日出生，汉族，中国建设银行哈尔滨工大支行职员，户籍地哈尔滨市香坊区，住哈尔滨市香坊区。被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区亚麻街**。法定代表人李锡江，男，该公司董事长。委托代理人蔺丽秋，女，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。原告刘仁辉诉被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告刘仁辉的委托代理人张弛，被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司的委托代理人蔺丽秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2010年1月23日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路94号四季上东小区X号楼X单元X室房屋，建筑面积170.03平方米，房屋总价款为1491075元。原告按合同约定交付了全部房款，但被告未按照合同的约定提供该房屋的产权登记手续。根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款的规定：“如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房地产权属证书的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金”。自合同约定的交付房屋的最后日期2010年12月31日的次日起计算，被告应当于2012年6月24日前办理完房屋产权登记手续。由于被告的原因，原告至今未取得房屋产权证，被告逾期办证的行为损害了原告的合法权益，应当承担违约责任。综上，原告起诉至人民法院，要求：1、被告给付原告2012年6月24日至2013年12月31日期间逾期办理产权证的违约金82904元，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付之日止；2、案件受理费由被告负担。被告辩称：第一、办理房屋产权的问题，被告的义务是完成备案工作而不是为原告办理产权证。原、被告签订的《商品房买卖合同书》第十五条关于产权登记的约定，清楚写明出卖人负有的合同义务是在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。而不是为原告人办理产权证。第二、违约金的计算期间问题，应自房屋交付使用次日起计算至2013年9月29日被告取得《商品房销售许可证》时止。理由如下：1、起始日期：按照《商品房买卖合同书》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。按照此约定，计算逾期完成备案的违约金的起始时间应当自房屋交付使用次日起计算540日。被告交付房屋的日期是2011年1月29日，此日期的次日，即2011年1月30日才是计算违约金的起始期限。2、截止日期：《补充协议》第五条第二款明确约定关于产权登记的违约金的支付终止时间为“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止”。在此前的开庭过程中，被告曾申请法院到哈尔滨市住房保障局商品房销售管理处调查取证，该部门负责人证明被告取得《商品房销售许可证》就完成了合同中约定的“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的工作。2013年9月29日，被告取得了四季上东一期项目的《商品房销售许可证》，所以违约金计算的终止日期就应当是2013年9月29日。本案中原被告双方除签署《哈尔滨市商品房买卖合同书》之外，还签署了合同的补充协议，此补充协议的目的就是要解决购房者的个性化需求，解决格式合同中无法解决的问题，是就格式合同没有约定或约定不足的问题在双方当事人协商一致的基础上自愿签署的，不存在不能协商的问题，所以此补充协议并非格式条款，不能够适用关于格式合同的法律规定。原告所言对《补充协议》第五条应适用《合同法》第41条是不正确的，《补充协议》第五条对出卖人因其原因导致买受人在约定期限内不能取得房屋所有权证的违约金支付方式做了清楚、明确的约定，对此条款的理解不存在两种以上解释，也就不存在应当作出不利于被告的解释的问题。第三、合同约定违约金数额过分高于实际损失，人民法院应当依法予以减少。原告依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条意欲说明关于违约金的约定不存在过高的问题，但这一条款恰恰能够驳斥原告的观点。1、此条明确规定90日并不是法律强制性规定的日期，当事人对此日期是可以自由约定的。2、此条规定的违约金的计算方式是在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的前提下才能适用的。在本案当中，原被告房屋买卖合同明确约定承担违约责任的前提是出卖人应当在商品房交付使用后540日内完成报备工作，对违约金的计算方式有明确约定、逾期完成报备工作没有给买受人造成任何损失。所以，解释的第18条在本案中不能适用。原告为证明其诉讼主张的事实成立，在举证期限内向本院提供证据如下：证据一、商品房买卖合同书一份。证明被告应当于2010年12月31日前将房屋交付原告，并按照该期限计算违约金给付的起始日期以及被告应当在交付房屋后的540内将办理产权证所需的材料报产权处备案，从而完成购房人无需借助卖方可自行办理产权登记之义务。证据二、合同补充协议一份。证明违约金的起算时间应当按照合同约定的2010年12月31日交付房屋后的540日，即从2012年6月24日开始按日万分之一的标准计算，计算至产权登记至原告名下之日止，或被告履行了可以办理产权证应由其提供给产权处的全部备案手续之日止。证据三、原告购买争议房屋的购房款收据一份。证实原告已按合同约定履行了付款义务。证据四、2013年12月17日“关于：四季上东一期项目办理产权证相关手续的通知”及2014年1月3日“关于产权办理程序的温馨提示”各一份。证明被告从2014年1月3日才开始向所有业主换取发票，开具发票是原告取得产权证的必备条件之一。经庭审质证，对原告提供的证据一，被告对该证据的真实性和合法性没有异议，但对该证据的证明问题有异议，被告并不存在逾期交付房产的事实，被告已经在合同约定的交付期限前实现了房屋交付的条件，且按原、被告签订的补充协议的约定完成了相关资料的报备义务，此义务并非是指办理产权证的义务。对原告提供的证据二，被告对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明问题有异议，认为根据该补充协议的约定，被告仅需履行完报备义务即完成合同义务。对原告提供的证据三，被告对该证据无异议。对原告提供的证据四，被告认为该证据为复印件，且本案争议的问题为违约金的起止时间，开具发票的时间问题，与本案无关。被告为证明其反驳主张的事实成立，在举证期限届满前向本院提供证据如下：证据一、《哈尔滨市商品房买卖合同书》及补充协议各一份。证明原、被告之间的房屋买卖关系合法有效，按照合同约定被告给付违约金的期限应当自实际进户之日起的540日后计算至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止。证据二、业主入住手续一套。证明被告交付给原告商品房的时间为2011年1月29日。证据三、申请法院调取证据的笔录一份。证明被告取得《商品房销售许可证》即证明其已经完成了合同约定的“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案工作”。购买和开具发票不属于报备环节。证据四、《商品房销售许可证》一份。证明被告于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，完成了合同约定的持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案工作。经庭审质证，对被告提供的证据一，原告对该证据的真实性无异议，但认为被告应当于2010年12月31日前将房屋交付原告，并按照该期限计算违约金给付的起始日期以及被告应当在交付房屋540日内将办理产权证书的资料报产权处备案，从而完成购房人无需借助卖方可自行办理产权登记之义务，以及违约金的起算时间应当按照合同约定的2010年12月31日交付房屋后的540日，即2012年6月24日开始按日万分之一的标准计算，计算至产权登记至原告名下之日止，或被告履行了将办理产权证应由其提供给产权处的全部手续备案日止。对被告提供的证据二，原告对该证据无异议，但认为该证据虽然能证明原告是2011年1月份入住，而实际交房日期是由于等待被告的排号和通知的情况下才于2011年1月29日办理的入户手续，所以违约金的起算时间应从合同约定最晚交付日期起算。对被告提供的证据三，原告对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为原、被告签订的补充协议中关于报备义务没有明确约定，该合同系格式条款，通过对该合同的整体分析，原、被告订立该条款的目的是为了使原告在不需要借助被告力量的情况下仍然可以办理房屋产权证。且该工作人员，其不具有对合同条款进行解释的权利，故该证据不能证实被告取得了销售许可证即完成了报备义务。对被告提供的证据四，对真实性无异议，对证明问题有异议，取得《商品房销售许可证》即完成报备义务是被告的单方解释，没有法律规定，同时也违背了诚实信用原则和公平原则。对被告提供的证据五，原告对该证据的真实性无异议，但认为被告先后出具了三份意见，每一份均不相同，且关于返还利息的标准原告认为不合理，故原告不同意被告的处理意见。经审理查明：原、被告于2010年1月23日签订了《商品房买卖合同书》及《补充协议》，合同主要内容为：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路94号X号楼X单元X室房屋，建筑面积170.03平方米，总价款为1491075元。《补充协议》第一条第四款第二项中约定：“在买受人按约履行己方义务的情况下，出卖人承诺自房屋交付日起540日内，将买受人房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕。如出卖人或其指定代办机构未能按前述期限，将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕时，出卖人自逾期之日起按房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕时止”。合同签订之日，原告通过银行按揭的方式向被告交付了全部房屋价款。另查明，该房屋于2010年12月31日之前已具备了房屋交付条件，原告于2011年1月29日办理的进户手续。再查明，被告于2013年9月29日已经完成了到产权登记机关的报备义务，并取得了该房屋的《商品房销售许可证》。本院认为，原、被告于2010年1月23日签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法有效。原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。合同签订后，原告通过银行按揭贷款的方式向被告交付了全部购房款1491075元，被告于2011年1月29日为原告办理了进户手续，实际向原告交付了房屋。按照合同的约定被告应当自2011年1月1日起540日内将房屋产权登记证书及银行抵押登记办理完毕。关于原告诉请的要求被告给付2012年6月24日至2013年12月31日期间逾期办理产权证的违约金82904元，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付之日止的诉讼请求，根据原、被告签订的补充协议第一条第四款第二项的约定，违约金的起算日期应按合同约定的房屋交付时间2010年12月31日的次日起计算540日。即被告应自2011年1月1日起的540日内按合同约定为原告办理房屋产权登记和银行抵押登记，故本案中违约金的起算时间应当为2012年6月25日。关于被告辩称应当按实际入户时间计算违约金起始时间的诉讼主张，本院认为原、被告在合同中约定的房屋最晚交付时间为2010年12月31日，况且原告已经交付了全额的购房款，延迟进户的责任不应当由原告承担，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。关于违约金的截止日期问题，因原告尚未取得房屋产权登记证书和银行抵押登记，对于违约金的截止日期及金额均无法确定，故该违约金的截止日期可暂计算至原告起诉时止，即计算至2014年1月6日，之后的违约金待日期确定后，原告可另行主张权利。综上，原告诉请的违约金应当自2012年6月25日起按总房款的日万分之一的标准计算至2014年1月6日止（共计561天），故被告应当给付原告违约金为83649.31元（1491075元×1／10000×561天）。关于被告辩称因原告未能提供实际损失的证据，故要求适当降低违约金的诉讼主张，本院认为违约金的标准系原、被告在补充协议中明确约定的，且系双方真实意思表示，被告按照约定承担违约责任并无不当，该违约金的约定并未违反法律的禁止性规定，且被告对于违约金过高的主张亦未提供相关的证据予以证明，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告刘仁辉违约金83649.31元；二、驳回原告刘仁辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1873元（原告已预交3170元），由被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担，与上款一并给付原告刘仁辉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  宋志明人民陪审员  冯 新人民陪审员  李春英二〇一四年九月三日书 记 员  张文曦