河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终11466号
上诉人（原审被告）赵桂英，女，汉族，1936年10月8日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人刘振威、杨文擂，河南铭高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王琳琳，女，汉族，1979年9月23日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人马涛，河南鲲之鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人马璐璐，河南鲲之鹏律师事务所实习律师。
原审第三人河南我爱我家房产中介有限公司郑州第三十八分公司，住所地郑州市金水区文化路92号院一号楼一层临街门面附1号。
负责人赵亚杰，总经理。
委托诉讼代理人闫利品，女，汉族，1980年7月16日，住河南省汝州市。系该公司员工。
上诉人赵桂英因与被上诉人王琳琳及原审第三人河南我爱我家房产中介有限公司郑州第三十八分公司（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初29977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
赵桂英上诉请求：1.请求撤销郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初29977号民事判决，依法改判驳回王琳琳全部诉讼请求；2.由王琳琳承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1.原审判决认定涉案《房屋买卖合同》合法有效，适用法律错误。签订合同时双方明知涉案房屋为房改房，房屋虽然登记在赵桂英名下，但房屋为赵桂英与丈夫共同共有。赵桂英丈夫去世后，房屋的一半产权应由法定继承人共同继承，该房屋并未予以继承分割，属于赵桂英与两个儿子的共同共有财产。赵桂英私自转让无权处分的房屋，没有经过其他共有人的追认，处分行为无效，《房屋买卖合同》为无效合同。2.赵桂英一直积极履行合同，没有丝毫怠于履行合同的行为，更没有恶意涨价。原审法院认定赵桂英怠于履行合同，恶意涨价违约，没有任何证据证明，认定事实错误。赵桂英不知道该房屋需要办理公证，中介公司在签订合同时也没有告知赵桂英需要公证等事项。合同约定双方在合同签订后10个工作日内将办理该房屋过户、贷款的全部手续及材料准备齐全，直至合同签订后第十日中介公司才告知赵桂英需公证等事项，中介公司的严重过错导致赵桂英不能在合同约定的期限内准备齐全过户手续需要的材料。合同约定如因银行、公证处、房管局等原因或其他不可抗力因素而导致延迟，则时间相应顺延。在得知房屋过户需公证后，赵桂英积极履行义务，在2016年11月份准备好公证所需一切手续材料，而公证处以赵桂英不能提供配偶父母死亡的准确时间为由拒绝办理公证。原审法院认定赵桂英仅仅在9月份对公证需要的材料进行咨询，没有向公证处提交符合条件的材料与事实严重不符。3.退一步讲，即使本案《房屋买卖合同》合法有效，赵桂英亦不存在违约情形。原审法院在没有查清事实的情况下，径直认定赵桂英恶意加价违约，判决赵桂英承担30万元违约金严重错误，显失公平。
王琳琳辩称：1.涉案房屋买卖合同合法有效。涉案房屋登记在赵桂英名下，而且在签订合同时赵桂英明确表示房屋是她一个人的，从而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持，上诉人主张涉案合同无效没有任何依据，也不符合法律规定。2.赵桂英对涉案房屋拥有完全的所有权，不存在无权处分的情形，在一审卷中的第48页明确显示涉案房屋的所有权人就是赵桂英，从而根据《物权法》第9条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，因此，本案中不存在无权处分的情形。3.一审法院认定上诉人在2016年9月份对公证需要的材料进行咨询，是基于上诉人自己提供的证据，根据一审卷中第57页这份证据赵桂英未能办理公证的原因，就是因为其提供的材料不能满足其公证条件，因此，一审法院认定事实清楚。4.赵桂英认为其一直在办理公证，但是未提交任何证据，因此，其上诉请求没依据。5.涉案的合同签订于2016年8月28日，合同签订之后郑州市房屋价格疯涨，在此情况下，一审对事实的认定完全正确。
中介公司述称，接受一审判决。
王琳琳向一审法院起诉请求：2016年8月28日，王琳琳、赵桂英在中介公司的撮合下，签订合同编号为0××××4的《房屋买卖合同》一份。约定由王琳琳以150万元的价格，购买赵桂英所有的位于郑州市××区××路××院××楼××单元××号的房屋。由王琳琳先行支付定金人民币5万元，交由中介公司保管；王琳琳、赵桂英双方在合同签订后10个工作日内，将办理房屋过户、贷款的全部手续及材料准备齐全；若王琳琳、赵桂英任一方在履行合同中有违约行为，应承担上述合同约定价款20%的违约金。合同签订后，王琳琳积极履行自己的义务，向中介公司交付了全部定金。但是在随后的合同履行过程中，赵桂英开始以种种理由，推脱不予履行自己的合同义务。王琳琳认为，依法成立的合同，对双方均具有约束力，双方应当按照合同约定履行。现赵桂英不予履行合同的行为，已经构成违约，应由赵桂英在继续履行涉案合同的同时，承担赔偿王琳琳违约金及各种损失的责任。为此，王琳琳诉至法院，请求判令：一、赵桂英继续履行同王琳琳签订的《房屋买卖合同》，在限定期限内将涉案房屋过户至王琳琳名下；二、赵桂英在限定期限内将涉案房屋名下户口全部迁出；三、赵桂英支付王琳琳违约金及各种损失共计人民币40万元；四、本案诉讼费、保全费等全部费用由赵桂英承担。
一审法院认定事实：2016年8月28日，王琳琳、赵桂英在中介公司处签订合同编号为0××××4的《房屋买卖合同》一份，主要约定由王琳琳以150万元的价格，购买赵桂英名下位于××区××路××院××楼××单元××号的房屋，王琳琳需在合同签订时，支付定金人民币5万元，王琳琳、赵桂英同意该定金在立契前暂时由中介公司代为保管。王琳琳、赵桂英需在合同签署后10个工作日内将办理该房屋过户、贷款的全部手续和材料准备齐全，付款方式为一次性，双方约定于75前办理该房屋过户手续；如因银行、公证处、房管局等原因或其他不可抗力因素而导致延迟，则时间相应顺延。赵桂英须保证涉案房屋权属无争议，若发生与赵桂英有关的权属纠纷或债务纠纷或法院查封、拆改等，由赵桂英负责解决并承担一切后果及违约责任。违约责任：如双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，定金双倍。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且中介公司收取的中介服务费一律不予退还（以上系打印）。双方协商一致如一方不买、不卖或涨价属违约，违约方将承担房价20%、定金三倍、中介费两倍（以上系手写）。上述合同签订当日，王琳琳即将5万元定金及中介费15000元交由中介公司，中介公司给王琳琳出具收据二份。同日，赵桂英将上述定金中的3万元领走，并向王琳琳出具收条一份，写明：今收到王琳琳购买××区××路××院××楼××单元××号的房产定金3万元，充当部分房款。2017年4月18日，河南省郑州市黄河公证处出具情况说明一份，写明：申请人赵桂英于2016年9月中旬向我处咨询如何办理继承其已故配偶名下的房产继承公证事宜，并向我处提供死亡证明、家庭关系证明、房产证等证明材料，我处公证员初步审查了上述材料并就相关情况询问了赵桂英，之后对赵桂英提供的证明材料初步审查，在对其提供的其配偶的家庭关系证明进行审查时，开具证明的单位无法对该证明中死亡人父母的死亡时间给予确认，当时材料不能满足公证条件。因此本处未予办理。涉案《房屋买卖合同》至今未能履行，遂产生本案纠纷。另查明，关于如何支付房款，中介公司在庭审中陈述：其中办理网签时支付50万元，房管局受理过户时支付50万元，户口迁出并前往不动产登记中心办理手续时支付49.5万元，剩余5000元作为物业交割保证金，由中介公司进行保管，并在交接房子当日结清水电的情况下，由中介公司将该款项支付给赵桂英。王琳琳对中介公司以上陈述予以认可，赵桂英认为当时中介公司说房款一个月左右一次性给其，然后办理过户。
一审法院认为，涉案《房屋买卖合同》为王琳琳、赵桂英真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同生效后，各方当事人均应按照合同约定，行使权利、履行义务。故对王琳琳要求赵桂英继续履行涉案《房屋买卖合同》、将涉案房屋过户至王琳琳名下的诉讼请求，予以支持。但王琳琳要求赵桂英将涉案房屋名下户口迁出的诉讼请求，不属于人民法院受案范围，故对该项诉请，不予支持。关于王琳琳诉请的违约金及各项损失，因赵桂英在合同履行过程中，未能提供涉案房屋办理过户所需的公证手续，并自2016年9月中旬之后，一直怠于履行合同义务，最终导致涉案《房屋买卖合同》未能履行，对此，赵桂英具有过错，应当根据涉案《房屋买卖合同》第12条第3款的约定，承担相应的违约责任。虽然赵桂英辩称其在合同签订后，一直在为涉案房屋办理相应的公证手续、继续履行涉案合同，并提交河南省郑州市黄河公证处出具的《情况说明》进行证明。但是，根据该《情况说明》中的表述，赵桂英仅在2016年9月中旬前往黄河公证处咨询办理房产继承公证事宜，且因赵桂英“当时材料不能满足公证条件”，黄河公证处对其申请未予办理。由此，该《情况说明》系黄河公证处对2016年9月中旬时，赵桂英前往该公证处办理公证事宜时的情况描述，并未提及赵桂英之后是否向该公证处提交符合条件的材料，也不能证明赵桂英一直在履行涉案合同。赵桂英的该项答辩意见，与事实不符，不予采纳。对于王琳琳主张其他各种损失10万元的诉请，因其未提交相应的证据，对该部分诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、赵桂英继续履行同王琳琳2016年8月28日签订的《房屋买卖合同》，并于判决生效后十五日内将位于××区××路××院××楼××单元××号房屋（产权证号：99××85）过户至王琳琳名下，王琳琳于赵桂英过户当日支付其剩余房款145万元。二、赵桂英于判决生效后十日内向王琳琳支付违约金300000元。三、驳回王琳琳的其他诉讼请求。案件受理费21900元，保全费5000元，由王琳琳负担1153元，赵桂英负担25747元。
本院二审期间，上诉人赵桂英围绕上诉请求依法提交了新证据：1.2017年7月4日河南省郑州市黄河公证处出具的补充说明一份，拟证明赵桂英在咨询黄河公证处如何办理房屋公证事宜后，积极向黄河公证处提供证明材料，积极履行合同。一审判决认定赵桂英仅仅咨询没有提交材料，没有履行合同，认定事实错误。2.2016年11月16日《大河报》AI09版，拟证明造成房屋过户拖延是由于房屋需要公证，非赵桂英主观因素造成。3.河南省外贸学校证明、保定市粮食局证明、郑州市殡仪馆火化证明各一份，拟证明赵桂英丈夫师守愚2005年5月12日死亡，二人育有二子。涉案房屋为夫妻共有财产，师守愚去世后，该房屋为赵桂英与两个儿子共同共有，赵桂英对该房屋无处分权。一审判决遗漏必须参加共同诉讼的当事人，程序严重违法，非法剥夺了第三人的财产权益。王琳琳对第一份证据真实性无异议，但认为达不到赵桂英的证明目的，该情况说明中，明确显示赵桂英是因为无法提供相应材料，黄河公证处才对其申请事项不予受理。第二份证据大河报的版面真实性无异议，但达不到对方证明目的，该证据中的大部分内容都是根据赵桂英陈述得出，不予认可；同时，该报纸明确显示赵桂英的两个儿子已经做了放弃继承的公证，这个说法也是赵桂英自认的，与王琳琳在调解过程中得知的情况相符合。第三份证据，不属于二审新证据，同时也达不到对方的证明目的，既然赵桂英自认两个孩子已经放弃了继承，一审判决不存在遗漏当事人之错。赵亚杰称报纸上所说两个儿子放弃继承由其提出，但这件事情并不影响公证，主要是赵桂英公公的墓碑无法提供导致无法公证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵桂英为办理公证准备了部分材料，但因其材料不齐，最终无法办理公证。
本院认为，涉案《房屋买卖合同》为王琳琳、赵桂英真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定，赵桂英须保证涉案房屋权属无争议，若发生与赵桂英有关的权属纠纷或债务纠纷或法院查封、拆改等，由赵桂英负责解决并承担一切后果及违约责任；且依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，赵桂英以在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效，不应予以支持。合同生效后，各方当事人均应按照合同约定，行使权利、履行义务。赵桂英虽准备了部分材料，但因其不能提供配偶父母的死亡的相关材料，致使公证无法办理，赵桂英提供的证据亦不能证明其为提供上述材料所做的工作。该情形不属于不可抗力，不能据此免除赵桂英责任。赵桂英的行为实质上属于拒绝履行合同。原判依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决双方继续履行合同，并无不当；赵桂英应当根据涉案《房屋买卖合同》第七条第3款的约定，承担相应的违约责任。原判根据涉案《房屋买卖合同》第12条第3款的约定，由赵桂英承担相应的违约责任，缺少充分的事实和法律依据，予以纠正。综上所述，赵桂英的部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初29977号民事判决第一项、第三项，即赵桂英继续履行同王琳琳2016年8月28日签订的《房屋买卖合同》，并于判决生效后十五日内将位于××区××路××院××楼××单元××号房屋（产权证号：99××85）过户至王琳琳名下，王琳琳于赵桂英过户当日支付其剩余房款145万元。驳回王琳琳的其他诉讼请求。
二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初29977号民事判决第二项，为赵桂英于判决生效后十日内向王琳琳支付违约金150000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审、二审案件受理费43800元，保全费5000元，由王琳琳负担2882元，赵桂英负担45918元。
本判决为终审判决。
审判长 崔航微
审判员 董正方
审判员 王 冰
二〇一七年十一月七日
书记员 时颖杰