北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9990号
上诉人（原审被告）：尧丹，女，1982年6月30日出生。
委托诉讼代理人：李玉刚，男，1974年4月7日出生。
委托诉讼代理人：吴立宏，北京康普律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王爱荣，女，1974年8月11日出生。
被上诉人（原审原告）：庞常友，男，1973年5月16日出生。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：倪长利，北京市国典律师事务所律师。
上诉人尧丹因与被上诉人王爱荣、庞常友房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初10708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尧丹之委托诉讼代理人李玉刚、吴立宏，被上诉人王爱荣、庞常友及其委托诉讼代理人倪长利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尧丹上诉请求：一、撤销一审判决：1.改判尧丹无需履行与王爱荣、庞常友于2015年12月30日签订的存量房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件1；2.改判尧丹无需协助办理房屋所有权转移登记手续及缴纳税费的手续；3.改判尧丹无需将房屋腾退给王爱荣、庞常友；4.改判尧丹无需支付延期办理过户手续违约金329800元；5.改判王爱荣、庞常友无需将首付款74万元退还给尧丹，合同解除；6.改判王爱荣、庞常友无需通过公积金贷款方式支付剩余房款96万元；二、王爱荣、庞常友负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决基本事实认定错误、适用法律不当，违约金判定不公，同时，程序违法。一、合同解除的时间与问题：王爱荣、庞常友回复尧丹要求继续履行合同，尧丹的代理人明确告知如无法接受合同履行中的不可抗力因素，只能终止合同，随后履行承诺将首付款退还，一审判决以王爱荣、庞常友起诉在先进行抗辩，理由不充分：王爱荣、庞常友在面谈失败后第三天提起诉讼，此时尧丹并不知情；王爱荣、庞常友在一审第二次开庭时才增加返还首付款74万元的诉讼请求，说明其已同意接受该退款。双方之间一系列的买卖合同已于2016年3月20日全部解除，应依约确定双方各自应承担的过错责任，而非一审判决认定的合同有效；二、过户时间问题的理解与认定：3月8日批贷下来后，尧丹表明因两会无法请假，因此双方沟通在3月16日重新确认过户时间。3月16日双方进行面谈，尧丹表明涉案房屋存在诉讼，将在4月开庭宣判，存在不可抗力，要求在4月宣判生效后进行过户，该要求正当合理。王爱荣、庞常友断然中止面谈，第二天即提起诉讼，未依法履行催告程序，书面告知并重新给予尧丹合理的过户期限进行配合过户；尧丹本意待法院确定新的履行期间再继续履行，无任何恶意与过错。至今没有过户是双方第二次约定不清，王爱荣、庞常友自身存在过错；三、违约责任的认定与适用：3月16日双方已共同变更批贷后三日内过户的原约定；本案存在不可抗力，尧丹要求在4月宣判生效后进行过户，符合常理，并无不可；王爱荣、庞常友未依法催告，存在过错；王爱荣、庞常友收到退款后未明确表示其要求继续履行合同并及时退款，通过微信可见王爱荣、庞常友意图“继续履行合同”时再退款，存在恶意；一审判决继续履行合同，王爱荣、庞常友的权利得到保护，亦没有遭受损失（例如房价上涨的价差损失），一审判决的违约金明显过高，依法应予调整；四、一审程序错误与影响：一审适用简易程序已开庭审理完毕，一审法院因其自身原因超期未判，为规避审限问题，强行转入普通程序，存在以下程序错误：没有说明变更审判程序的理由；未依法宣读相关权利义务；王爱荣、庞常友当庭变更诉讼请求，一审法院未依法释明答辩期、举证期，强制尧丹当庭答辩，剥夺尧丹的答辩权、举证权以及反诉权；王爱荣、庞常友提供证人到庭未依照法定程序提前通知尧丹；对违约金过高问题未予释明。
王爱荣、庞常友辩称，同意一审判决，不同意尧丹的上诉请求。
王爱荣、庞常友向一审法院起诉请求：1.判决继续履行双方于2015年12月30日签订的存量房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件，协助办理房屋所有权转移登记手续及缴纳税费的手续；2.王爱荣、庞常友将首付款74万元退还给尧丹，并通过公积金贷款方式支付剩余房款96万元；3.尧丹于房屋所有权转移登记手续完成之日起7日内将房屋腾退并交付给王爱荣、庞常友；4.尧丹赔偿王爱荣、庞常友延期办理过户手续违约金329800元（自2016年1月1日起至2016年7月14日止，每逾期一日按照总房款0.1%标准计算）；5.尧丹负担本案一审诉讼费用。
一审法院认定事实：王爱荣与庞常友系夫妻，尧丹系北京市通州区云景东里×号房屋（以下简称×号房屋）的所有权人。2015年12月30日，尧丹（出卖人）与王爱荣、庞常友（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定尧丹将其名下的×号房屋（建筑面积61.75平方米，未设定抵押）以170万元的价格出售给王爱荣、庞常友，其中房屋成交价格为120万元，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价50万元。买受人应于签订合同当日支付定金17万元，买受人申办购房按揭贷款，拟贷款金额为100万元，双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清首付款（或除拟贷款金额外的购房款）。合同第五条房屋权属转移登记约定，买卖双方同意，出卖人与买受人应于2016年3月30日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续（注：此处填写的日期应与补充协议的约定一致；如不一致，则以补充协议为准）。合同第六条税、费相关约定，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的有关规定缴纳各项税、费，交易过程中所产生的税费均由买受人承担。合同第八条房屋产权及具体状况的承诺约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续/或该房屋产权转移登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。买卖合同同时还约定了其他内容。
同日，尧丹（出卖人，甲方）与王爱荣、庞常友（买受人，乙方）、满懿（上海）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）北京分公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方同意交易房屋的总价款为170万元，此价格不含税。乙方于2015年12月30日向甲方支付定金17万元。甲乙双方一致确认交易房屋无抵押，甲方无需办理还款解押事宜。除定金以外的购房款的支付，甲乙双方应于2016年2月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。乙方应于2016年2月20日前，将除贷款外的第一笔购房款70万元（含定金）自行支付给甲方。甲乙双方同意，双方应于乙方批贷后3个工作日共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。甲乙双方同意，双方应于产权转移前3个工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意不留存物业交割保证金，且同意放弃爱屋吉屋物业交割保障服务，与物业交割相关的事宜由甲乙双方自行协商处理。第三条税费负担约定，甲乙双方同意本次房屋交易涉及的税费金额以税务机关最终核算的金额为准，税费全部由乙方承担。第四条约定了违约责任。合同同时还约定了其他条款。
同日，尧丹（甲方）与王爱荣、庞常友（乙方）签订《补充协议附件1》，约定甲方承诺此房是满五年唯一住房，交易过程中，如乙方未按合同约定履行义务，甲方收取乙方的定金不予退还。另甲乙任意一方提出终止合同或未按合同约定执行，变相以各种理由终止合同，应向守约方支付违约赔偿金，赔偿金分为交易违约赔偿以及延期违约赔偿，交易终止违约赔偿的比例为已交纳首付款的双倍核定，因违约而造成的延期违约赔偿金比例为自签约之日起，至违约方实际支付赔偿款之日止，每日为总房款0.1%的比例。乙方同意甲方收到尾款30天内给腾房，甲方在2015年12月31日收到乙方定金此合同生效。尧丹的账号：×××中国银行，王爱荣的账号×××中国工商银行。
2015年12月31日，王爱荣、庞常友向尧丹支付购房定金17万元，尧丹向王爱荣、庞常友出具了定金收据。其后，尧丹与王爱荣通过微信协商确定：2016年2月19日王爱荣、庞常友支付首付，双方共同办理网签。2016年2月19日，王爱荣、庞常友向尧丹支付首付款74万元，尧丹向王爱荣、庞常友出具《首付款收到证明》，确认已收到王爱荣、庞常友支付购房首付款74万元。双方于当日办理了涉案合同的网签备案手续。2016年3月8日，王爱荣取得《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款担保中心连带责任保证担保贷款承诺书》，内容为：按照《北京住房公积金贷款办法》的规定，我中心经对王爱荣的住房公积金贷款申请及其他证明材料进行了审查，在借款申请人提交的材料真实的前提下，初步确认该借款申请人符合贷款条件。如果我中心复核合格，并且担保中心同意为该笔贷款提供连带责任保证担保，我中心承诺为该借款申请人提供住房公积金贷款。本贷款承诺书有效期为3个月，从2016年3月8日起至2016年6月8日止。承诺贷款金额为96万元。
2016年3月8日，王爱荣通过微信告知尧丹：我的住房公积金批贷函已经下来了，可以办理房屋所有权转移登记手续了，你哪天有时间？尧丹回复：好的知道了，我最近没有时间两会忙着，过些时间联系你。王爱荣回复尧丹：根据合同中的约定：双方应于乙方批贷后3个工作日内去办理房屋所有权转移登记手续，不管有什么事咱们都应该按合同办。尧丹回复王爱荣：根据合同规定说了哪天批贷了么？告诉你了这些天忙，你这贷款什么时候下来我怎么知道呢，我这些天确实忙。同日，此次双方交易的满懿公司的经纪人魏星花向尧丹发送微信，将王爱荣、庞常友的公积金批贷函照片通过微信发送给尧丹，尧丹表示：我们现在不管市场因素，过户是说好的按原来的约定进行四月底，我们是要协商延期到六月。最近的市场太让人崩溃了，买不到房，都哭了三回了，看好了就没有了。魏星花回复尧丹：你也别着急这段时间市场确实比较变态，有什么事情再商量，我也给你看看。尧丹回复魏星花：好，我这个房子她们买到就赚了几十万，就别着急这点过户时间。我卖房的时候痛快，你们也考虑一下我的处境，大家互相体谅，最近我们真的太烦恼了。本来也说的四月底协商过户的事，我们尽量，不行的话要跟她们协商延后两三个月，你是中介，当初给你这单生意你就要担当照顾两边的利益，不能回回都来催我这边，催急了对大家都没有好处，魏姐，我相信你能协商好。魏星花回复尧丹：我得提醒你，你不过户就没资格买房，还要耽误时间。尧丹回复魏星花：都是同时进行，你不用担心。魏星花回复尧丹：不能同时进行，只能过户腾出名额你能有资格。尧丹回复魏星花：知道，我的意思是我的安排会同时两边兼顾，你明白了吗？魏星花回复尧丹：我明白，但是告诉你批贷函下来了有时间限制，还有得先过户再复审，复审完了，才放款这差不最迟4月份全款到位。尧丹回复魏星花：都不说现在这么（个）原因，本来应该四月底说过户的事情，那下月再说。我的意思都表达清楚了，你协商嘛。魏星花将双方签订的补充协议发送给尧丹，并提示尧丹：下面第3条写的是双方应于乙方批贷后3个工作日共同前往……尧丹回复魏星花：你怎么又让客户来问我了？我不是都给你说清楚了吗？下月再说，你在中间到底起什么作用的？你逼急了对大家都没有好处。魏星花回复尧丹：批贷下来我都得告诉买卖双方呀，要不就是我的责任，批贷下来了就得过户，合同里的内容我也给发你过去了。尧丹回复魏星花：好的知道了，她这个下来的太突然我最近没时间，等过几天联系，我也会跟王爱荣联系，这下你踏实了吧。
2016年3月10日、3月11日，王爱荣通过邮政特快专递方式向尧丹寄送《催促房屋过户通知》，督促尧丹办理房屋过户登记手续。2016年3月12日，尧丹通过微信告知王爱荣：你这两天总是让快递给我送什么东西是么？我现在不住在通州，最近单位的事情给我弄的焦头烂额，上次短信也好，电话也好，我都已经跟你说了，我这段时间很忙，得过些时间才能继续咱们的事情，你这还总在按照你的理解催促，我能说的没必要再重复了真的把我弄烦了，我感觉你现在的做法又再次复制了几个月前那个买房人的举动，如果你现在的行为已经是为了打官司做准备了！在搜集你的证据材料了，那很抱歉，我对我们的交易持悲观态度。接下来有任何事情请你与李玉刚先生联络，他可以全权代表我。我之所以给你发信息，也是我态度的明确，请你自行斟酌。接下来你愿意选择等待，那非常感谢，如果你已经迫不及待，那你也可以选择放弃我们的交易，我也欣然接受。王爱荣回复尧丹：如果你有诚意继续履行合同的话，就请你告诉我一个准确的去过户的时间。如果你只是强调自己忙、没时间，那我们就只能走法律程序了。尧丹回复王爱荣：我现在的时间没法跟你说死，因为我这边有我的具体情况，如果您想谈，就和李玉刚先生约时间具体谈一下，如果你现在已经在维权准备走司法途径，那么最后的结果很可能是合同终止，无非就是按合同约定怎么赔付的问题了，你要是觉得你想要房子呢，那就请您等待，如果您想要赔偿呢，那您就走司法途径解决，孰轻孰重您自己定夺，作为我来说，这个房子已经给我弄的心力憔悴了，我对后面的事情不做任何展望了，怎样我都能接受，我这不在（再）多说什么，对于您的这种正告，我表示理解，（到）我的苦衷只有我自己承受，我不想多说什么，不知道什么话是该说的还是不该说的，您找李玉刚先生可以见面约谈。2016年3月13日，尧丹通过微信告知王爱荣：刚才李玉刚先生告诉我说，他主动给你打电话了，因为我本想你们约好时间面谈，看您也没有回复说明是否接受，所以他就直接给您打电话说明了我现在面临的情况，目前的状况就是这样，上一个买房的人又在纠缠这件事了，我要是现在就给你去过户，您是彻底踏实了，可我就把自己变成彻底违约了，真就把自己给逼的无路可退的地步了，先前我一直很配合我们之间房子的交易，每一步都按合同约定进行。但现在面临这种进退两难的状况，您能理解么？如果您准备等待我这边最终的结果出来后再进行我们的事，但时间我实在没法明确的告诉您，因为这不是我能控制的事情，那您就明确的告诉我，我们就期待最终结果出来。如果您真的等不了，那我也没有更好的办法了，我们就只能坐下来协商解约的事情了，我能力有限，但会积极的解决问题，不愿意再为这件事伤神了。以上不管您选择哪个，今天怎么着都给我个准确的答复吧，我也好知道下面怎么办，实在不好意思了，这事谁也没想弄成这样。
2016年3月14日，尧丹通过微信告知王爱荣：昨天给您打电话，您老是挂断电话，我们之间的事情没法正常沟通，我现在提议，希望在本周三（3月16日）晚上20：00以后约在爱屋吉屋我们签约的地方见面谈一下，有中介在场当面说明，希望我们之间能达成共识，我本人希望我们之间的交易能顺利完成，如果您不接受面谈，那我也没办法了，我能做的事情必定是有限的，我希望积极主动的与您沟通就是我交易诚意的表现，您怎么选择全在自己了。我们去爱屋吉屋谈过之后，我希望把交流内容记录下来，作为我们之间合同的附件，也好作为下一步的执行依据。请您给我回个准确的答复。解决问题最终还得靠我们的合作。同日，尧丹再次通过微信告知王爱荣：我现在邀请您在本周三晚上20：00（2016年3月16日）到我们双方签约的中介公司爱屋吉屋通州万达办公室，商讨关于现阶段房屋过户的具体事宜，以及相关情况通报，请您务必准时出席（如不能出席，请短信说明，并且明确您认可的时间，最晚不得超过2016年3月18日，见面时间只能是每日晚20：00以后的时段，受工作限制，无法在此时段之前会面，见谅！如不回复短信息明确，我视同您已认可我提出的时间），我将在约定时间准时到达。如届时您不能如约到达面谈，由此而产生的交易过程中断，我本人将不承担责任，请务必谨慎对待。本邀约也同时发给中介机构联络人魏星花。由第三方进行见证。同日，王爱荣回复尧丹：我同意你提出的关于本周三（2016年3月16日）晚20：00到中介公司爱屋吉屋通州万达办公室去商量确定有关房屋过户时间的问题。尧丹同时向魏星花发送微信，表示：我和王爱荣房子买卖的事情，已经进行了先期的各步骤，目前出现一些状况，原有预计的交易节奏需要调整，需要和王爱荣进行面谈，希望你能约王爱荣在本周三（3月16日）晚上20：00以后，在你们公司办公室（我们初次签约的地点）进行咱们三方的面对面交谈，届时我需要你们作为第三方在场进行协助，我会把目前的状况作出说明，我们的交谈过程整理出个交谈记录，以书面方式固定下来，成为合同附件，作为下一步的执行依据，希望你们公司的经理到时候也一同参与一下，我是很有诚意交易的，请你安排一下，我等你回信。尧丹同时告知魏星花：同时我也给王爱荣本人发去这个希望见面交谈的信息，请你协助安排一下。
2016年3月16日晚，王爱荣、庞常友、许佳云（庞常友之表姐）与尧丹、李玉刚等人在爱屋吉屋通州万达办公室进行了商谈，爱屋吉屋中介人员宴春、魏星花参与了商谈。李玉刚代表尧丹发言称：我们无心终止合同，但现在我们面临两面夹击，二审时需要向法院提交房产证，来证明目前状态，对方觉得亏了，愿意赔钱成交，他变更了诉讼请求，他赔钱我也不会和他成交，所以咱们约来说明一下，她（尧丹）忙归忙，也不至于抽不出时间去过户，但如果我和你去过户，我本来有理的事就没理了。许佳云询问一审打的什么，李玉刚回复称：对方要求终止合同，要回定金，还要百分之二十的赔偿。我应诉，我们主张要百分之二十的违约金，法院没有支持我们。许佳云询问是谁进行的上诉，李玉刚回复称系尧丹先进行的上诉，后对方也上诉了。宴春询问李玉刚这个周期大约需要多长时间，李玉刚回复称：预计在90天左右，二审需要三个月，所以我和你们协商需要延期100天。庞常友回复称：你今天没拿一审的判决书，二审的起诉书也没拿，我们无法判定你说的真假，再有我们之间签订的购房合同是合法的，我们是无过错方。李玉刚回复称：今天我们协商的前提是我们还愿意履约，如果你们觉得不满意，你们可以提出来，我们可以解约。庞常友、王爱荣回复表示要求继续履行合同，李玉刚回复称：你们要是这样的话，那我们就只能去终止合同了。
2016年3月20日，尧丹通过银行汇款（中国建设银行，卡号×××）转账方式将王爱荣、庞常友支付的购房首付款74万元退还给王爱荣，并将汇款账号×××予以挂失销户，同时尧丹将补充协议附件1中预留的中国银行账号×××亦予以挂失销户。
2016年3月21日，尧丹通过微信告知王爱荣：我们在2016年3月16日晚20：00的约谈，没有谈出任何结果的结束了，我确实没想到，您的权利共有人庞常友先生能以自行离场的方式终止了我们的约谈，您的权利共有人庞常友先生对于协商过户具体时间问题态度显得很极端，一再坚持按合同办，正是因为出现影响合同进展的特殊状况，我才需要和您进行协商，确立双方实际认可的明确过户时间。本以为我们之间的交易不会因为这样的意外因素而产生过多影响，但我目前能清晰的感觉到，您的权利共有人已经放弃了认真沟通与相互理解的意愿，只强调按合同办，那么这在我看来，无外乎就是想得到赔偿罢了。既然您这方面目前已经是以获得赔偿为履约的基础了，我们之间能够商讨和交流的大门已经被您关闭了。我确实挺失望的，这真不是我想象中的事态。那么我现在只能十分遗憾的通知您，为了避免我们双方不必要的损失发生扩发，为了您交易资金安全，我已经于昨天2016年3月20日下午将您已经支付的全部款项退还到您合同中约定的工商银行：×××付款账户中，总计74万元。款项全部退还后，我们的合同事实处于中止状态，接下来我们可能得换一种沟通和解决问题的方式了，我的表态很清晰，我是出于真诚的态度与你们签约售房的，并愿意忠实履约，我相信您本人可能也是如此，但由于我这边出了些状况，希望得到您的理解与配合，共同解决现实问题，并将交易完成。也许中介机构在与您的协作与沟通中给了您相应的利好信息，鼓噪您如何的得到更多实惠，给了您足够的维权信心，使得原本有着充裕的协商空间的事物，变得紧张对立而不可收拾。您及其您的共有人希望利用合同条款而获取赔偿为目的进行我们的交易，我本人认为，我们之间的信任基础关系已经遭到破坏了，我确实对我们的合作不抱有希望了。接下来我将依照合同中赋予的相应权利来进行下一阶段行为，也请您见谅，我至此仍旧为没能合作成功表示遗憾和真诚的歉意。也许我们之间的缘分没那么深厚吧，最终可能无缘达成一致。但大家也没必要搞得很紧张，很对立，根本上讲这也就是个交易，买卖成与否仁义都还得在，我对我的问题已经向您表示过歉意，就不再多说了。希望接下来我们之间的问题能顺利依法解决。同日，王爱荣回复尧丹：3月16日晚上的约谈是前面短信沟通好的，基于要商量一个准确的过户时间，我们才去的。但你并没有给我们一个准确的答复，所以约谈没有取得实质性的结果。你既然与我们签订了卖房合同，现在又不能保证房子能顺利过户，为什么要我们替你承担你遇到的问题？你口口声声说是基于真诚的态度签约售房，并愿意忠实履约，但现实是我方批贷后你迟迟不肯去过户，你单方阻止了合同的继续进行，提出种种理由要终止或解除合同，退钱也并不代表合同的终止。我已起诉，等待法院公正的裁决吧！尧丹同时向满懿公司的经纪人魏星花发送微信，表示：我与王爱荣以及庞常友的房屋买卖合同签订后一直处于正常履约状态，但由于我这边出现一些棘手状况，约定王爱荣与庞常友进行协商，但我们的约见根本没有产生任何实际进展，王爱荣和庞常友根本就没谈，听完我这边的情况说明后直接离场，导致我们的会面没有产生任何实质意义，对于中介而言，在这次会晤中也没有起到什么实质的中和作用。我昨天已经把王爱荣汇来的总计74万元，一并汇还给王爱荣了，我们的交易就此处于中止状态，接下来双方都有权选择自己认为合法的方式来解决问题，我已经一再表示我的成交意愿以及履约诚意，并且愿意真诚的协商解决问题，但对方目前已经在希望利用合同条款来获得更多的丰厚收益了，那么我本人明确表态，我已退还已收款项，从而实际减少各方不必要的损失。请你转达给王爱荣，不顾实际状况的过度维权，可能会让维权者自己也受到损失，我既然选择了以现在的方式来进行下一步行为，就已做好了各种准备，希望你们中介机构能谨慎你们的言行，没必要过度鼓噪客户的激进行为与过度维权主张，因为最终，这样的纷争没有赢家，交易双方两败俱伤。也许赢的只有你们吧！
2016年4月25日，王爱荣、庞常友将尧丹退回的74万元首付款又通过银行汇款方式汇至尧丹在买卖合同中预留的账户，后王爱荣通过微信告知尧丹：前一段时间我们一直比较忙，而且我们一直想继续履行合同，所以今天我把你退回的74万元的首付款打入你合同中约定的建设银行×××的账号中，请你查收。但因尧丹将中国建设银行及中国银行的两个挂失注销，因此该笔款项又退回给王爱荣、庞常友。
一审另查，2015年6月20日，在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的居间服务下，尧丹与王志伟签订《北京市存量房买卖合同》，约定尧丹将涉案出售给王志伟。2015年王志伟将尧丹起诉至法院，以尧丹不配合进行网签构成违约为由，要求解除双方签订的《北京市存量房房屋买卖合同》，尧丹支付违约金307600元，尧丹返还购房定金5万元、赔偿中介费33836元、履约服务费1537元及公证费1210元。尧丹提起反诉，以王志伟违约为由，反诉要求解除双方签订的买卖合同，并要求王志伟支付违约金307600元。法院经审理于2015年12月15日作出（2015）通民初字第19535号民事判决，判决解除双方签订的买卖合同及补充协议，驳回王志伟的其他诉讼请求，驳回尧丹的其他反诉请求。尧丹不服上述一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理于2016年4月作出（2016）京03民终5342号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
本案一审审理过程中，魏星花作为证人到庭就案件事实进行了陈述，并接受了双方当事人的质询。魏星花称双方在签约前看房时，尧丹已经将与王志伟的一审判决书向满懿公司通州万达店的店长出示了，尧丹并称其房子没有问题，判决书已经对此明确了，满懿公司通州万达店的店长阅看了判决书，也说房屋可以交易，因此双方就到满懿公司通州万达店签订了买卖合同及补充协议。2016年2月19日双方进行了首付款交割，并办理了网签和公积金贷款的面签。2016年3月8日王爱荣、庞常友的公积金批贷函下来了，魏星花通过微信将王爱荣、庞常友的批贷函发给了尧丹，并与尧丹约过户的时间，尧丹称其要购买的房屋不是涨价了就是让别人购买了，一直以忙为由推脱过户的时间，魏星花称其后多次与尧丹及李玉刚联系，尧丹及李玉刚均以忙为由拒绝明确过户时间。2016年3月16日双方在满懿公司通州万达店进行了约谈，尧丹在谈话中称其之前的诉讼没有处理完毕，需要时间处理之前的诉讼，王爱荣、庞常友要求尧丹明确过户时间，但尧丹最终也没有明确过户时间，双方的约谈没有结果。尧丹在与魏星花的对质中询问魏星花首付款及贷款额度变化的问题，魏星花表示合同约定的首付款是70万元，公积金贷款是100万元，但因网签合同的交易价格为120万元，公积金贷款额度只能为网签价格的80%即96万元，因此王爱荣、庞常友将首付款提高到74万元，对此尧丹也是知情并同意的。王爱荣、庞常友在与魏星花的对质中询问魏星花在2016年3月16日双方约谈前尧丹是否提到因为之前的诉讼没有处理完毕，因此无法商谈过户时间的问题，魏星花表示尧丹之前并未提及到此问题；王爱荣、庞常友询问魏星花双方补充协议附件1中约定的违约金标准是谁提出来的，魏星花称补充协议附件1中约定的违约金标准是尧丹提出来的并写进补充协议附件1中。
本案一审审理过程中，一审法院向北京住房公积金管理中心发出《协助函》，内容为：我院受理王爱荣、庞常友诉尧丹房屋买卖合同纠纷一案，买受人王爱荣向贵中心申请了住房公积金贷款96万元，用于支付涉案房屋（北京市通州区云景东里12号楼2层×号房屋）的购房款，贵中心对王爱荣的住房公积金贷款申请及其他证明材料进行了审查，初步确认借款人王爱荣的贷款申请符合贷款条件。出卖人尧丹将留存在北京住房公积金管理中心的收款账户予以注销，因此尧丹无法接收贵中心的放款。若法院判决双方应当继续履行买卖合同，在出卖人尧丹不配合提供收款账户的情况下，法院建议由贵中心将王爱荣的住房公积金贷款96万元支付至通州区人民法院开立的账户，请贵中心对该建议的可行性予以回复！北京住房公积金管理中心针对法院的上述协助函出具《关于借款人王爱荣、庞常友贷款情况的复函》，内容为：经查，主借款人王爱荣（身份证号码：×××）共同借款人庞常友（身份证号码：×××）住房贷款房产地址为通州区云景东里12号楼×号，贷款金额960000元，如法院判决双方应当继续履行买卖合同，在出卖人尧丹不配合提供收款账户的情况下，我管理中心同意贵院的建议，将借款人王爱荣、庞常友的公积金贷款支付至北京市通州区人民法院开立的账户，需贵院提供已生效判决书及贵院账户的开户行户名、开户银行名称及开户行账号。
另一审中，王爱荣、庞常友要求将首付款74万元退还给尧丹，并已将首付款74万元交纳至法院。尧丹于2016年3月20日（将首付款退回给王爱荣、庞常友当日）以房屋买卖合同案由，将王爱荣、庞常友、第三人满懿公司北京分公司起诉至法院，要求判令双方依法解除合同，撤销房屋买卖网签合同。2016年4月15日，尧丹撤回了起诉。
一审法院认为：本案中王爱荣、庞常友与尧丹在满懿公司的居间服务下签订了买卖合同、补充协议及补充协议附件1，由王爱荣、庞常友购买尧丹所有的涉案×号房屋，上述合同、补充协议及补充协议附件1系有效合同。根据合同及补充协议的约定，双方应于买受人批贷后3个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。王爱荣、庞常友的公积金贷款初审通过，但尧丹作为出卖人始终推脱过户的时间，王爱荣、庞常友多次催促，尧丹仍不按照合同约定履行办理过户的义务，构成违约，应当按照合同、补充协议及补充协议附件1的约定承担相应的违约责任。
尧丹将首付款退回给王爱荣、庞常友的时间在王爱荣、庞常友提起本案诉讼之后，尧丹在未经与王爱荣、庞常友协商一致的情况下单方将首付款退给王爱荣、庞常友，并不发生合同解除的后果，故对尧丹的该项辩解意见，该院不予采信。
王爱荣、庞常友作为买受人，要求出卖人尧丹继续履行买卖合同、补充协议及补充协议附件1的诉讼请求，有充分的事实、合同及法律依据，该院对此予以支持。尧丹作为出卖人逾期办理过户的行为构成了违约，仍负有继续履行办理过户的义务。因双方明确约定过户的税费由王爱荣、庞常友负担，而办理过户手续时交纳税费应当由尧丹提供必要配合和协助。按照补充协议约定，双方应当在产权转移前的3个工作日内办理物业交割，故王爱荣、庞常友要求尧丹腾退并交付涉案房屋，应予支持。尧丹将王爱荣、庞常友支付的首付款予以退回，在双方的合同继续履行的情况下，王爱荣、庞常友要求将首付款退给尧丹，应予支持。王爱荣、庞常友已将首付款74万元交至该院，尧丹可从该院将该笔首付款取回。王爱荣、庞常友的96万元公积金贷款已经初审通过，因公积金贷款的放款等需要尧丹提供必要协助，但尧丹不提供协助，北京住房公积金管理中心表示可以将公积金贷款支付至该院账户，因此王爱荣、庞常友具备以公积金贷款支付剩余房款的能力和条件，尧丹应对以公积金贷款支付房款提供必要协助。
尧丹未按照补充协议的约定，在王爱荣、庞常友的批贷后3个工作日内办理涉案房屋的产权转移登记手续构成了违约，应当按照补充协议附件1的约定，向王爱荣、庞常友支付延期办理过户手续的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、尧丹继续履行双方于2015年12月30日签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件1；二、尧丹协助王爱荣、庞常友办理涉案房屋（北京市通州区云景东里12号楼2层×号）的产权转移登记手续及交易税费的交纳，于判决生效之日起10日内执行清；三、尧丹于涉案房屋产权转移登记手续完成之日起10日内，将涉案房屋腾退并交付给王爱荣、庞常友；四、尧丹支付王爱荣、庞常友延期办理过户手续违约金329800元，于判决生效之日起10日内执行清；五、王爱荣、庞常友将首付款74万元退回给尧丹（王爱荣、庞常友已将首付款支付至一审法院账户，尧丹可自该院领取该笔首付款）；六、王爱荣、庞常友通过公积金贷款方式支付尧丹剩余房款96万元，尧丹提供必要协助，于判决生效之日起30日内执行清；七、驳回王爱荣、庞常友的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，尧丹围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对尧丹在二审中提交的单位证明，王爱荣、庞常友对真实性及证明目的均不予认可。尧丹庭后提交证据原件，王爱荣、庞常友放弃核对原件的权利，该证据应予采信。该证据载明：2016年3月5日至15日期间全国两会，尧丹所在工作单位要求其值班待岗。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。尧丹与王爱荣、庞常友之间签订的房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件1，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应恪守履行。
尧丹将其名下的×号房屋出卖给王爱荣、庞常友，王爱荣、庞常友支付了购房定金以及首付款，双方亦办理了涉案合同的网签备案手续。王爱荣符合住房公积金贷款条件，贷款金额为96万元。此后，因办理房屋过户登记手续事宜双方产生争议。依据双方当事人的上诉意见及答辩意见，本案的上诉争议焦点有三个：第一，出卖人尧丹是否存在违约行为；第二，合同约定的违约金是否过高；第三，一审是否存在程序问题。
关于第一个争议焦点。王爱荣、庞常友主张尧丹的违约行为表现为未依照合同约定办理过户登记手续。尧丹不予认可，辩称存在不可抗力，理由为其因全国两会无时间办理过户事宜，亦因涉案房屋存在另案诉讼，过户时间双方未协商一致；此外，其已将王爱荣、庞常友给付的首付款退还，合同已经解除。本院认为，关于尧丹主张的不可抗力的两个理由，其一，李玉刚作为尧丹的代理人在双方2016年3月16日的商谈中明确表述“忙归忙，也不至于抽不出时间去过户”；其二，涉案房屋的另案诉讼为尧丹与案外人之间解除合同以及支付违约金、赔偿损失等款项的诉讼，对本案涉及的办理房屋过户手续不构成法律上的障碍，亦与王爱荣、庞常友无关，均不构成不可抗力。故，尧丹以不可抗力为由主张其有权延期办理过户手续，无事实及法律依据，本院不予采信。
尧丹主张其将首付款退还，合同已经解除。王爱荣、庞常友不予认可，辩称其不同意解除合同，并已将该首付款以汇款方式退回，但因尧丹将银行卡注销退回未果。依据本案查明的事实，王爱荣、庞常友于2016年3月18日提起本案诉讼，要求继续履行合同。尧丹于同月20日通过汇款方式退还首付款，未提前通知王爱荣、庞常友，次日告知王爱荣。王爱荣于同日回复尧丹不同意终止合同，亦告知其起诉事宜。上述事实说明双方就解除合同事宜未协商一致。尧丹主张依据补充协议附件1的约定“甲乙任意一方提出终止合同或未按合同约定执行，变相以各种理由终止合同，应向守约方支付违约赔偿金，赔偿金分为交易违约赔偿以及延期违约赔偿，交易终止违约赔偿的比例为已交纳首付款的双倍核定”，其有权解除合同，王爱荣、庞常友不予认可，本院认为，该约定系对违约金种类的约定，而非任意解除合同的约定，故尧丹以此为由主张其有权解除合同，事实及法律依据不足，本院不予采信。尧丹的上述行为构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。
关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”；第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方在补充协议附件1中明确约定：“甲乙任意一方提出终止合同或未按合同约定执行，变相以各种理由终止合同，应向守约方支付违约赔偿金，赔偿金分为交易违约赔偿以及延期违约赔偿，交易终止违约赔偿的比例为已交纳首付款的双倍核定，因违约而造成的延期违约赔偿金比例为自签约之日起，至违约方实际支付赔偿款之日止，每日为总房款0.1%的比例”，一审法院据此判决尧丹承担自2016年1月1日起至7月14日止的违约金329800元。尧丹在一审庭审中当庭主张违约金明显过高，王爱荣、庞常友主张其损失为中介费、贷款服务费、租房损失、律师费、误工损失等，未能提交充足证据证明，依据上述法律规定，约定违约金“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，违约金标准系尧丹主动提出，且在合同履行中尧丹单方将其在买卖合同中预留的账户予以销户，对合同履行产生不利影响，但经判定，合同继续履行，涉案房屋的产权转移登记手续以及房款的支付等继续进行，且从签订合同2015年12月30日到2016年3月批贷完成期间，尧丹并无违约行为。结合上述事实，以王爱荣、庞常友的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、尧丹的过错程度以及王爱荣、庞常友的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定尧丹支付延期办理过户手续违约金103700元。一审判决尧丹支付违约金329800元的过高部分，不符合法律规定，本院予以纠正。
关于第三个争议焦点。一审法院将本案转入普通程序审理，不违反法律规定，尧丹主张一审法院强行转入普通程序，没有予以说明，属于程序违法，没有法律依据，本院不予采信。王爱荣、庞常友当庭变更诉讼请求，尧丹进行了答辩，同时针对王爱荣、庞常友增加的诉讼请求进行了二次答辩，并在一审法院释明下明确不提起反诉；一审法院亦进行了举证、质证程序，故尧丹主张一审法院强制其当庭答辩、剥夺其答辩权，与事实不符；一审法院未释明答辩期、举证期，王爱荣、庞常友提供证人到庭未提前通知尧丹，亦不属于法律规定的严重违反法定程序的情形；关于对违约金过高的释明问题，依据一审庭审笔录的记载，尧丹在一审庭审中已明确提出，其主张一审未予释明程序错误，本院不予采信。
另，尧丹与王爱荣、庞常友、满懿公司北京分公司签订《补充协议》，一审判决主文第一项中表述的双方签订的补充协议即为该协议，本院予以确认。
综上所述，尧丹的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2016）京0112民初10708号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2016）京0112民初10708号民事判决第四项、第七项；
三、尧丹于本判决生效之日起十日内支付王爱荣、庞常友延期办理过户手续违约金103700元；
四、驳回王爱荣、庞常友的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费23038元，由王爱荣、庞常友负担2534元（已交纳），尧丹负担20504元（于本判决生效之日起7日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费23038元，由尧丹负担20504元（已交纳），王爱荣、庞常友负担2534元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 杨 路
审判员 赵 霞
审判员 贾 旭
二〇一六年九月二十九日
书记员 陆九阳