徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云商初字第0664号
原告中国工商银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市云龙区大同街31号。
负责人李明星，该行行长。
委托代理人龚文。
委托代理人梁成。
被告李笠娅。
被告潘峰。
被告徐州天龙房地产开发有限公司，住所地徐州市淮海食品城内。
法定代表人赵顺河，该公司董事长。
委托代理人韦广来，江苏金铎律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司徐州分行与被告李笠娅、潘峰、徐州天龙房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2014年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚文、梁成到庭参加诉讼，被告李笠娅、潘峰、徐州天龙房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司徐州分行诉称：被告李笠娅、潘峰于2004年3月为购买徐州天龙房地产开发有限公司开发的位于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场93号商用房时，在我行办理商用房按揭贷款11万元，同时所购买的房产抵押给我行，在产权部门办理了抵押登记手续，保证人也提供了担保，公证处也对上述行为进行了公证。但我行依合同约定放款后，被告并未按月履行还款义务。截至2014年2月12日，被告已连续违约，共计125132.37元（本金78931.11元、利息46201.26元）。�经我行多次催收，被告仍未如约还款，已经构成根本性违约，担保人亦未履行担保责任。为维护我行合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告李笠娅、潘峰偿还我行借款本金78931.11元、利息46201.26元（利息计算至2014年2月12日），此后利息仍需清偿，直至本息清偿完毕。二、被告徐州天龙房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。三、我行对抵押物享有优先受偿权。
被告李笠娅、潘峰未行使抗辩权。
被告徐州天龙房地产开发有限公司庭前向本院提交书面答辩状，辩称：一、公证档案中的《个人购房借款合同》约定：借贷双方均同意本合同办理具有强制执行效力的债权文书公证书，借款方违约时，贷款方有权依法直接向有管辖权的人民法院申请强制执行。2004年3月15日，徐州市泉山区公证处做出的（2004）徐泉证经内字第153号《具有强制执行效力�债权文书公证书》，根据民事诉讼法的规定，原告可以依据公证书请公证处制作执行书，不应到法院再行诉讼。原告的起诉程序错误。二、按揭购房贷款形式上是合法的，事实上是违法的，原告有过错，应承担相应的责任。原告与被告于2004年3月2日签订《个人购房借款合同》和《徐州市房地产抵押合同》，是原告为了达到放贷的目的，我公司缺少建设资金为了达到获取建设资金目的而为。实际上李笠娅、潘峰未购买我公司的房屋，我公司也未向李笠娅、潘峰交付房屋，李笠娅、潘峰也未交付首付款，原告将款打入李笠娅的账户，款项被我公司取走使用，李笠娅未获得原告的一分借款，反而落得征信不良的记录。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。
经审理查明：2004年3月2日，原告的原下属机构中国工商银行徐州市分行营业部（贷款人）与被告李笠娅（借款人）、徐州天龙房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款合同》一份，约定李笠娅因购买坐落于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场93#住房向贷款人借款11万元，月利率为4.8‰，贷款期限为十年，自2004年3月2日起至2014年3月2日止。实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款分一次划入售房者天龙房地产开发有限公司在贷款人处开立的账户。借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.1罚息。保证人自愿为借款人提供连带责任保证。保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同第九条规定计收的复利）、罚息以及实现债权的费用。保证担�期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。上述三方当事人于同日签订《徐州市房地产抵押合同》，约定李笠娅将其所有的位于徐州市淮海食品城南北干货市场93#房产抵押给中国工商银行徐州分行营业部，并就抵押房产办理了他项权证，权利价值为11万元。
2004年3月18日，中国工商银行徐州分行营业部将11万元发放给李笠娅，《个人住房贷款凭证》上载明贷款到期日为2014年3月18日。
截止至2014年2月12日，被告李笠娅共欠原告借款本金78931.11元、利息46201.26元。
另查明，被告李笠娅、潘峰系夫妻关系，该借款发生在其夫妻关系存续期间。
本院认为：中国工商银行徐州分行营业部作为原告中国工商银行股份有限公司徐州分行改制前的分支机构，原告有权提起本次诉讼。中国工商银行徐州分行营业部与被告李笠娅、徐州天龙房地产开发有限公司签订的《个人购房借款�同》、《徐州市房地产抵押合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，当事人均应依约履行义务。原告已依约履行发放贷款的义务，被告李笠娅作为借款人，被告徐州天龙房地产开发有限公司作为担保人均未全面履行合同义务。根据法律规定，人民法院执行的其他法律文书，包括公正债权文书。这是赋予了当事人可以就公正债权文书申请法院强制执行的权利，但并未剥夺当事人的诉讼权利。被告徐州天龙房地产开发有限公司辩称原告不应进行诉讼的观点无法律依据，本院不予采信。借款合同上借款人处有李笠娅的签字捺印，且根据房屋他项权证的记载，房屋所有权人为李笠娅，被告徐州天龙房地产开发有限公司辩称的李笠娅并未购买房屋的观点无事实依据，本院不予采信。至于被告徐州天龙房地产开发有限公司辩称的其未将房屋实际交付给李笠娅，属于徐州天龙房地产开发有限公司与李笠娅之间房屋买卖纠纷，不属于本案涉及的借款合同纠纷。因此，原告要求被告李笠娅、潘峰承担偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持，但利息应计算至本院判决确定的给付之日止。被告徐州天龙房地产开发有限公司作为该笔贷款的连带责任保证人，应承担连带偿还责任。因双方就抵押房产已经办理了他项权证，因此，原告就位于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场93#房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告李笠娅、潘峰偿还原告中国工商银行股份有限公司徐州分行借款本金78931.11元、利息46201.26元，并自2014年2月13日起至本判决确定的还款之日止按照合同约定给付原告利息。
二、被告徐州天龙房地产开发有限公司对被告李笠娅、潘峰的上述债务向原告承担连带偿还责任。
三、如被告未按上述第一、二项履行还款义务，原告就位于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场93#房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，权利价值为11万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2800元，公告费800元，合计3600元，由三被告负担（因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32×××02。）
审 判 长 王蓓蓓
人民陪审员 张 惠
人民陪审员 路 伟
二〇一四年九月三日
书 记 员 刘明珠