重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03438号
上诉人（原审被告）荣昌县五洲物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号，组织机构代码59923228-8。
法定代表人舒策张，董事长。
委托代理人张广建，男，1981年7月15日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）刘军强，男，1975年2月13日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）何金玉，女，1964年12月21日出生，汉族。
委托代理人刘纪林（系何金玉的丈夫），男，1954年3月9日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）荣昌县五洲五金装饰城有限公司，住所地重庆市荣昌县板桥工业园区迎宾大道，组织机构代码56162562-5。
法定代表人舒策丸，董事长。
上诉人荣昌县五洲物业管理有限公司（以下简称五洲物管公司）因与被上诉人刘军强、何金玉、荣昌县五洲五金装饰城有限公司（以下简称五洲装饰城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市荣昌县人民法院（2014）荣法民初字第00297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年3月26日，荣昌县五洲物业管理有限公司（筹备组）出具授权委托书，委托五洲装饰城公司代为对荣昌县五洲国际商贸城的商业管理。委托书载明授权范围为：代为收取商户租赁费及管理费。委托期限至五洲物管公司取得工商注册登记之日止。
2012年4月，刘军强、何金玉（二人系合伙关系）与五洲装饰城公司达成由其二人认租重庆.荣昌五洲国际商贸城中的七间商铺的意向，4月11日，五洲装饰城公司收取刘军强、何金玉定金14000元。同时，五洲装饰城公司交给刘军强、何金玉一份《无锡五洲国际商业运营有限公司荣昌分公司重庆.荣昌五洲国际商贸城（荣昌）项目合同审批单》，该审批单中载明的内容为：负责人：刘军强、何金玉；合同编号：WZRC（2012）001；合作方式：租赁；签约商铺号：21栋1-16～1-18（三间商铺）、1-19～1-22（四间商铺）；商铺面积：575.00m²；经营业态／品牌：墙地砖／冠珠或十大品牌之一；合同年限：三年2012.9.28-2015.9.27；付款方式：叁年，付10个月用36个月；合同主要条款：租金单价20元／m²／月（叁年内）优惠，保证金2000元／间×7间=14000元／间（叁年内），物业费1.2F3元m²／月，2F减半1.5元m²／月等，该审批单有五洲装饰城公司工作人员（包括招商经办人、商管公司招商运营负责人、集团招商中心审核意见�）签字，无单位印章。
2012年9月28日，因工程建设方面的原因，商铺未能交付给刘军强、何金玉，至2013年4月，工程全面完工。2013年8月，五洲物管公司将争议标的即该七间商铺另租他人，双方因此发生纠纷。刘军强、何金玉遂诉至法院，请求：五洲装饰城公司、五洲物管公司双倍退还定金28000元并赔偿损失8000元。
上述事实，有当事人当庭陈述、合同审批单、定金收据、授权委托书、营业执照、组织机构代码证等证据予以证实。
一审法院认为，五洲装饰城公司接受五洲物管公司（筹备组）的委托进行招商，在工程尚未竣工时就与刘军强、何金玉就商铺租赁事宜进行商谈，刘军强、何金玉出示的有五洲装饰城公司多名工作人员签字审批的合同审批单显示出：双方对租赁商铺的主要条款（标的、租金、付款方式、租赁期限、租赁用途等）均有明确约定，但因该合同审�单上并无五洲装饰城公司签章，缺乏合同成立的要件，一审法院认为双方就租赁商铺达成的是意向协议，当日五洲装饰城公司即收取刘军强、何金玉定金14000元，可见，该定金应是双方约定为订立租赁合同而支付的担保金。本案中，双方对合同何时签订说法不一，庭审过程中，双方均没有提交证据证明关于合同订立时间的约定。但从意向协议（即合同审批单）反映出双方口头约定的租赁期间开始时（即2012年9月28日），五洲装饰城公司并未将房屋修建成为达到交付使用的条件，且工程竣工达到交付使用条件前（2013年4月）双方对租赁合同何时订立或是否订立也没有明确的约定。此种状态一直持续到双方纠纷发生。从前述事实可以认定，刘军强、何金玉向五洲装饰城公司缴纳的定金14000元仍然具有担保主合同订立的法律效力。刘军强、何金玉虽称缴纳定金时就已经签订正式租赁合同，支付的定金系为履行合同的担保，但其并没有充分的证据证明租赁合同已经订立，一审法院对刘军强、何金玉关于租赁合同已经成立的观点不予采信。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。五洲物管公司应当在商铺达到使用条件后积极与刘军强、何金玉订立租赁合同，但五洲物管公司未按照定金合同的约定与刘军强、何金玉签订租赁合同，反而将刘军强、何金玉认租的商铺另租他人，违反了定金合同的约定，依法应当承担双倍返还定金的法律责任，刘军强、何金玉要求五洲物管公司双倍返还定金，符合法律规定，应依法予以支持。�五洲物管公司关于已于2013年7月通知刘军强、何金玉前来办理签订租赁合同的相关手续，刘军强、何金玉未按期签订租赁合同，双方的认租合同已经解除的辩解意见，因五洲物管公司并无充分证据证明将通知送达到刘军强、何金玉，且五洲物管公司对邮寄信函与其在庭审中举示的通知为同一内容尚无法证实，因此，一审法院对五洲物管公司的此辩解意见不予采信。
五洲装饰城公司接受委托履行代理行为，其代理行为应由被代理人承担民事责任。因此，五洲装饰城公司在本案中不具备权利、义务主体资格。故对刘军强、何金玉要求该公司承担民事责任的诉讼请求不予支持。刘军强、何金玉要求赔偿损失8000元，因其无充分证据证明其损失产生的合理性及与本案的关联性，因此，对刘军强、何金玉的此项请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》六十三�第二款和《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：“一、被告荣昌县五洲物业管理有限公司于本判决生效后15日内双倍返还原告刘军强、何金玉28000元。二、驳回原告刘军强、何金玉的其他诉讼请求。如果被告荣昌县五洲物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费700元，减半收取350元，由被告荣昌县五洲物业管理有限公司承担。”
五洲物管公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判五洲物管公司不承担双倍返还的责任。事实及理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审中刘军强、何金玉举示的合同审批单只是公司的内�审批程序单，没有双方的签字或盖章，不具有合同的性质和特征，不对外产生法律效力，故不能按照《中华人民共和国合同法》等相关法律判决五洲物管公司双倍返还刘军强、何金玉交纳的费用。2.五洲物管公司在2013年7月23日以书面形式通知并告知刘军强、何金玉，要求其在期限内签订合同、交纳租金。刘军强、何金玉收到通知后仍不来签订合同。一审中五洲物管公司已举示告知函、寄件单、查询单、询问笔录等证据证实公司尽到了告知义务。3.刘军强、何金玉不与五洲物管公司签订合同的原因是其对五洲是否能够形成市场犹豫不决，五洲物管公司将房屋另租他人租金还有所降低，并未从中谋取更大利益，一审判决五洲物管公司双倍返还定金显失公平。
刘军强、何金玉答辩称：双方之间的合同是否成立由法院依法认定；刘军强、何金玉未收到过五洲物管公司的任�通知；交的14000元是定金，应该双倍返还。一审判决正确，请求维持原判。
五洲装饰城公司答辩称：对一审法院认定五洲装饰城公司在本案中不具备权利、义务主体资格这一事实无异议；五洲物管公司对刘军强、何金玉已尽到了告知义务。同意五洲物管公司的上诉请求及理由。
二审中，五洲物管公司举示2013年6至8月期间向案外人发出的通知及寄件单各7份，以证实该公司均是采用书面信件的方式通知商户签订租赁合同。刘军强、何金玉不认可前述证据的真实性。本院认为，五洲物管公司在二审中举示的证据与本案缺乏关联性，故不予采信。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。
针对双方在二审中的主要争议，本院具体评析如下：
关于五洲物管公司与刘军强、何金玉之间的租赁合同关系是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定“�诺生效时合同成立。”第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中，虽然刘军强、何金玉举示的合同审批单显示，双方对租赁商铺的主要条款（标的、租金、付款方式、租赁期限、租赁用途等）有明确约定，但该合同审批单上并无五洲装饰城公司签章，缺乏合同成立的要件。本院认为，一审法院认定五洲物管公司与刘军强、何金玉之间的租赁合同关系不成立正确，双方之间仅仅是就订立租赁合同达成了意向。
关于五洲物管公司应否承担双倍返还定金的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条的规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，五洲装饰城公司在收取刘军强、何金玉14000元现金时出具的收据即载明“收款事由”为“租赁定金”，因此一审法院将14000元的性质认定为双方为订立租赁合同而支付的担保金正确。五洲物管公司在一、二审举示的证据不足以证实其采用书面方式通知了刘军强、何金玉前来签订租赁合同，且五洲物管公司最终将涉案房屋另租他人使用。一审法院据此认定五洲物管公司应向刘军强、何金玉承担双倍返还定金的责任并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。五洲物管公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由荣昌县五洲物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效�后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长 张雪方
审判员 秦 敏
审判员 段晓玲
二〇一四年八月二十八日
书记员 张远馨