江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连东民初字第01631号
原告孙振东。
原告孙啸虎。
二原告委托代理人赵良，东海县牛山镇西双湖法律服务所法律工作者。
被告丁利红。
原告孙振东、孙啸虎与被告丁利红房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年10月15日向本院起诉，本院于2014年12月10日依法作出判决，原告孙振东、孙啸虎不服该判决上诉于连云港市中级人民法院，该院于2015年6月16日以原审违反法定程序发回重审。本院于2015年8月4日受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙振东及二原告的共同委托代理人赵良、被告丁利红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙振东、孙啸虎诉称，原被告于2010年6月12日补签了一份房屋租赁合同，对双方自2006年起房屋租赁事宜作了明确约定，其中对实际租赁期间至签订合同之前的租金8万元约定了履行期限，对签订合同后的租金及履行期限也作了明确约定。然而被告在2012年6月交付租金后就未再支付。根据合同第六条第二项之规定，原告可解除合同。鉴于被告身份的特殊性（原告孙啸虎之母），原告也给予其充分时间。虽然原告孙啸虎已超过18周岁，但其尚未独立生活，原告孙振东作为其实际抚养义务人帮助其管理房屋系符合所有人利益行为，且该行为也得到了孙啸虎的认可。因此，请求法院判令解除原被告签订的租赁合同，被告给付三年半租金并承担诉讼费用。
被告丁利红辩称，租赁协议是在我头脑不清晰的情况下写的，离婚后我和原告孙振东继续生活在一起，当时我整天都睡不着觉，原告孙振东就买了安眠药给我吃，趁我迷糊的状态拿我的手签订了这份协议，第二天我想起来要报警，后来考虑到儿子需要原告孙振东照顾，就没有报警，我们还有口头协议，当时在分财产的时候原告孙振东答应我继续使用这个房屋，直到儿子需要这个房子结婚时候为止，并且答应我不用交任何费用，我才同意把财产都给原告。
为证明所诉事实，原告提供如下证据：1、房屋租赁合同复印件，证明原被告双方在2010年6月12日签订了租赁合同。2、离婚协议书，证明原告孙振东与被告丁利红协议离婚并将涉案房产赠与原告孙啸虎。3、涉案房产土地使用证，证明涉案房产有合法的土地使用权。4、农村信用社的存单2份，户名是原告孙啸虎，证明被告丁利红按合同约定连续履行了2010年及2011年的租金共计5万元。5、（2014）连东民初字第00759号民事判决书，证明涉案房产被告曾起诉原告，涉案房产仍归原告孙啸虎所有，在诉讼过程中被告丁利红承认孙啸虎要过房子和租金。6、（2014）连东民初字第00759号案件的民事诉状，证明原告在2013年10月之前向被告要过房屋和租金。
被告丁利红质证称，这个钱是给孩子的抚养费，不是房租，如果按照协议是每年5万元而不是2.5万元。这个房子是我做生意盖起来的，是我赠与给孙啸虎的，但是没有说明给孙啸虎就不给我住了，况且我还要用这个房子去抚养孙二虎，孙二虎是我和孙振东离婚后生的，孙振东没有支付过抚养费，所以我用这个房屋来做生意抚养孩子合情合理。孙啸虎每逢周末寒暑假都到我处住，我尽了一个母亲的责任，孙啸虎也有赡养我的义务，母亲住儿子的房屋没有签订房屋租赁协议的理由，而且这个协议是原告孙振东伪造出来的，即使要签订协议也是我和孙啸虎签订。
被告丁利红举证有孙啸虎写的书信一封，证明孙啸虎没有向丁利红索要涉案房屋。
原告质证称，从书信内容看，孙啸虎受胁迫，被告逼迫孙啸虎放弃房产。即使按被告所陈述其书信时间为2013年，本案房屋租赁合同纠纷起诉时间是2014年9月20日，之前的行为不能代表本案孙啸虎起诉时的意思表示。
经审理查明，2004年8月26日，原告孙振东与被告丁利红在民政部门办理了协议离婚手续，双方对子女抚养、财产分割、债权债务等达成了协议。双方约定涉案房屋归原告孙啸虎所有；孙啸虎由父亲孙振东抚养，抚养费自理，自孙啸虎上初中起，母亲丁利红每年付五千元抚养费，至其学业结束止。
2010年6月12日，原告孙振东与被告丁利红签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，涉案三间房屋出租给被告开化妆品店使用，租赁期限自2010年1月1日至2018年12月31日，房屋租金5万元（孙啸虎2.5万元，孙二虎2.5万元），按年结算。每年阴历1月20日前，被告丁利红向原告孙振东支付全年租金。孙振东收到租金以孙啸虎名字存入银行，密码由丁利红设置，存单由孙振东保管。租赁期满后，被告无条件将房屋交给原告孙振东，由孙振东交给孙啸虎。在房屋租赁期间如丁利红有让外人入住或使用房屋、未按时交纳租金、转租转借房屋等行为，孙振东有权解除合同，收回出租房屋。2006年至2010年共5年的租金计8万元，在孙啸虎结婚时由被告一次性以现金形式交给孙啸虎。合同还就其他事项进行了相应的约定。
另查明，2011年4月16日，被告丁利红以原告孙啸虎的名义在江苏省农村信用社存入25011.81元，存期一年，到期自动转存。2012年3月25日，被告丁利红以原告孙啸虎的名义在江苏省农村信用社存入25013.19元，存期三年，到期自动转存。
又查明，离婚协议中涉案房产位于东海县青湖镇青华路北侧，于2002年9月30日颁发国有土地使用证，土地使用证登记在被告孙振东名下，涉案房屋没有办理房产证。
再查明，2013年9月，孙振东诉至本院，请求判令丁利红履行离婚协议中约定的义务，请求丁利红给付孙振东离婚协议中约定的10万元，后经本院审理判决支持孙振东的诉讼请求，后丁利红不服该判决，上诉至连云港市中级人民法院，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。2014年3月，丁利红诉至本院，请求撤销对孙啸虎的房产赠与并依法分割房产，后经本院审理判决驳回其诉讼请求。2014年10月，原告孙振东、孙啸虎诉至本院，请求解除原被告签订的租赁合同，被告补齐租金5万元并退回租赁房屋，经本院判决被告丁利红给付原告孙振东租金5万元，驳回其他诉讼请求。后原告孙振东、孙啸虎不服该判决，上诉至连云港中级人民法院，二审法院裁定撤销（2014）连东民初字第02922号民事判决。2015年11月27日，原告孙啸虎到本院证实，向被告丁利红索要租金及解除租赁合同是其本人真实意思表示。
上述事实有离婚协议书、涉案房屋国有土地使用证、租赁合同、两张银行存单、（2013）东民初字第2737号民事判决书、（2014）连民终字第0326号民事判决书、（2014）连东民初字第0759号民事判决书、（2014）连东民初字第02922号民事判决书、（2015）连民终字第00574号民事裁定书、谈话笔录、原被告当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，在受理本案时，原告孙啸虎已年满十八周岁，做为涉案房屋的所有人有权独立处置个人财产并行使诉讼权利，故对原告孙振东的诉讼请求本院不予理涉。
2010年孙振东作为孙啸虎的监护人为了孙啸虎的利益与丁利红签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且不损害孙啸虎的利益，被告辩称租赁合同是孙振东在被告无意识的状态下签订的，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。该合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，各方均应当按照协议履行相应的义务。原告孙啸虎将涉案房屋交付于被告开店使用，已履行了合同约定的义务，被告丁利红应当按照合同约定支付租金，但其自2010年度起只支付了两年租金，系违约行为。被告分别在2011年、2012年以原告孙啸虎的名字在银行存入25011.81元、25013.19元，租金支付时间和支付方式与合同约定的相吻合，故对于被告称此款为抚养费的辩论意见，本院不予认可。根据相关法律规定，经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持。当事人在主张解除合同时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中被告丁利红长期拖欠租金，原告孙啸虎可以在不违反法律禁止性规定，不侵害第三人利益的前提下，采取合适的方式行使解除权。原告孙啸虎于2014年10月15日起诉被告丁利红要求支付租金并解除合同，应视为以诉讼方式通知对方要求解除合同，故该合同符合法定解除条件，应予解除。综上，对原告孙啸虎的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告孙啸虎与被告丁利红的房屋租赁合同。
二、被告丁利红于本判决生效之日起十日内给付原告孙啸虎租金87500元。
三、驳回原告孙振东的诉讼请求。
给付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由被告丁利红负担（已由原告垫付，被告在给付上述款项时一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1050元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 李明哲
代理审判员 曹 凯
人民陪审员 马长宜
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 汪 泉
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