新疆维吾尔自治区
阿克苏地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿中民再终字第9号
抗诉机关：新疆维吾尔自治区人民检察院。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：新疆金普润房地产开发有限公司。住所地：乌鲁木齐市。
法定代表人：王春萍，该公司董事长。
委托代理人：孙涛，新疆忠和勤律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：姜社平，男，汉族，1959年2月13日出生，陕西省洛南县人，无固定职业，现住库车县。
委托代理人：贾焕英，新疆浩翔律师事务所律师。
原审被告（二审上诉人）：新疆金普润房地产开发有限公司库车县分公司。住所地：库车县。
负责人：周洁，该公司员工。
委托代理人：孙涛，新疆忠和勤律师事务所律师。
申请再审人新疆金普润房地产开发有限公司与被申请人姜社平、原审被告新疆金普润房地产开发有限公司库车县分公司房屋买卖合同纠纷一案，库车县人民法院于2013年1月23日作出（2012）库民初字第1526号民事判决。新疆金普润房地产开发有限公司不服向本院提出上诉，本院于2013年4月9日作出（2013）阿中民一终字第197号民事判决。新疆金普润房地产开发有限公司及其库车县分公司不服向自治区高院申请再审，自治区高院于2013年11月27日作出（2013）新民申字第1000号民事裁定，驳回了新疆金普润房地产开发有限公司及其库车县分公司的再审申请。新疆金普润房地产开发有限公司不服，向自治区人民检察院申诉，自治区检察院于2014年6月27日作出新检民监（2014）28号民事抗诉书，向自治区高院提出抗诉。自治区高院于2014年8月19日作出（2014）新民抗字第29号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭审理了本案，申请再审人新疆金普润房地产开发有限公司及其库车县分公司的委托代理人孙涛，被申请人姜社平及其委托代理人贾焕英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年11月7日，原告与被告公司售房部主任杜录平签订杏花餐饮、娱乐商业街房屋认购计划书，约定：原告以178万元购买库车县杏花商业步行街二期“库车餐饮娱乐商业街”A座一层31号、32号，面积132.49平方米；2层6号、7号，面积456.43平房米的门面房。于同年12月15日，原告向被告交纳房款60万元，剩余房款118万元，于2003年12月底前结清。房屋认购计划书签订后，原告按约向被告支付购房款60万元，同年12月25日，被告公司售房部主任杜录平在房屋计划认购书中注明：“118万元，其中100万元由张学礼还，18万元由姜社民偿还，以上二人欠条以收到，房款结清。”被告金普润房地产开发公司库车分公司负责人兼出纳周洁注明：“张学礼欠条壹佰万元整已收到，姜社民欠条壹拾捌万元整。”当场，张学礼出具欠被告现金100万元的欠条。2005年被告向原告交付了该门面房，2007年12月22日，被告向原告出具了800000元的购房发票。后原告多次找被告办理A座一层31号、32号、2层6号、7号门面房房屋产权证遭拒，原告遂诉至本院。
本案在原审审理过程中，2013年1月5日、8日，被告两次向原告发出解除认购合同通知书，以姜社平未履行合同义务交纳合同款为由，通知解除与原告在2003年11月7日签订的购房认购合同，原告对该解除通知不认可。
一审法院认为，杜录平作为被告公司的售房部主任，其与原告签订的杏花餐饮、娱乐商业街房屋认购计划书的行为，系被告公司的职务行为，依法应由公司承担相应的民事责任。因被告金普润房地产开发公司库车分公司系被告金普润房地产开发公司的分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由被告金普润房地产开发公司承担。该房屋认购计划书系原告与被告金普润房地产开发公司之间的真实意思表示一致而达成的协议。原告为获得房屋所有权，已依约按该计划书中约定的期限和方式履行了支付购房款的义务，且认购计划书中约定了所购房屋房号、位置、面积、单价、总购房款及支付购房款期限等属商品房买卖合同的主要内容，被告公司依此计划书也已向原告交付了该房屋，故房屋认购计划书合法有效，据此可以确认为原、被告双方之间的商品房买卖合同，原告有权要求被告依此约定继续履行商品房买卖合同。被告公司售房部主任杜录平在房屋认购计划书中注明：“100万元由张学礼还，18万元由姜社民偿还，以上二人欠条以收到，房款结清”，此约定系还款的一种方式，即以收到欠条即视为履行了购房款义务，房款结清，该约定不违反法律规定，据此原告姜社平已向被告按约履行了支付购房款的合同义务，被告依法应向原告出具购房发票，故原告要求被告提供98万元的购房发票合法有据，本院予以支持。被告辩称原告未履行支付购房款100万元的意见，因杜录平在房屋认购计划书上的备注行为并非债的转移，而是一种支付购房款的还款方式，且标明房款结清，故对被告的意见，本院不予采信。被告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，称其已与原告解除该房屋认购书的意见，因该解除行为系被告单方行为，且与事实不符，故被告该解除合同的单方行为不发生效力。因被告作为房屋开发商，其负有向原告提供房屋平面测绘图的义务，故原告要求被告向其提供房屋平面测绘图的诉讼请求合法有据，本院亦予以支持。被告当庭陈述其公司负责办理库车县杏花商业步行街二期“库车餐饮娱乐商业街”门面房的房屋产权证，故原告要求被告负责办理库车县杏花商业步行街二期“库车餐饮娱乐商业街”A座一层31号、32号，二层6号、7号门面房的房屋产权证的诉讼请求，本院亦予以支持，由原告予以协助。
原审法院判决：一、由被告新疆金普润房地产开发有限公司向原告姜社平提供A座一层31号、32号，二层6号、7号的门面房98万元的购房发票、房屋平面测绘图。二、由被告新疆金普润房地产开发有限公司于本判决生效后二个月内向原告负责办理库车县杏花商业步行街二期“库车餐饮娱乐商业街”A座一层31号、32号，二层6号、7号门面房的房屋产权证，原告姜社平予以协助。
宣判后，新疆金普润房地产开发有限公司及其库车分公司不服一审判决，上诉称：1、一审法院程序违法，一审法院认为，房屋认购书中注明：“100万由张学礼还，18万由姜社民偿还，以上二人欠条已收到，房款结清。”此约定系还款的一种方式，该约定不违反法律规定。被上诉人的欠款100万由张学礼还，张学礼为代还款人，应列为共同诉讼第三人，而不是证人。证人属于非诉讼主体，不是民事诉讼的当事人，二审应予纠正；2、一审法院程序违法，该案一审法院不应适用简易程序；3、一审法院认为杜录平在“房屋认购书”的备注行为并非债的转移而是一种支付购房款的还款方式错误；4、一审判决上诉人应提供给被上诉人98万元的购房发票，上诉人认为无法律依据支持，属适用法律错误；5、上诉人与被上诉人签订的认购书没有约定商品房销售管理办法中规定的相关内容，因此，此认购书不符合最高人民法院的相关司法解释，应驳回被上诉人主张办理房产证的请求；6、一审法院认为，上诉人依法解除与被上诉人签订的认购书的行为无效错误。请求二审依法撤销库车人民法院（2012）库民初字第1526号民事判决，驳回被上诉人一审上诉请求或将本案发回重审。
被上诉人姜社平答辩称，1、本案中，张学礼不是商品房买卖合同的当事人，本案审理的结果与其也没有关系，一审法院未将其列为本案的当事人正确；2、上诉人认为本案应当适用普通程序，在一审中经过三次法庭调查，上诉人均未就适用简易程序提出异议，本案的事实很清楚，上诉人应当履行合同的附随义务给我方办理房产证等手续，因此本案的案情是比较简单的，一审适用简易程序并无错误；3、2003年11月25日上诉人已经接受了张学礼的欠条，并注明房款已经付清，被上诉人已经履行完付款义务，且上诉人已经将该房屋于2005年交付给被上诉人使用，被上诉人已经使用该房屋至今，这是上诉人履行商品房买卖合同主义务的行为，上诉人说我们后来又交了2万元，说明我们没有交清房款，但我们已经全部付清了房款，而不是只付了80万；4、本案不适用合同法第65条，本案不是债权转让行为，而是是否履行商品房买卖合同的问题，在认购书中上诉人的售房部主任杜录平的标注不仅仅是由张学礼给付100万的问题，而是由张学礼出具的欠条，上诉人接受了，房款结清说明被上诉人已经履行了付款义务，双方就房款问题已经不存在债权债务，也就不存在债权转让问题，上诉人接受了张学礼的欠条就和张学礼之间形成了新的法律关系与被上诉人无关，张学礼未向上诉人还款，上诉人应当持欠条向张学礼主张权利，在8年的时间中上诉人并未向张学礼或者我方索要欠款直至我方起诉；5、上诉人的上诉状第四条和第五条相互矛盾，第四条中上诉人认为该认购书不是商品房买卖合同，而第五条又说要解除合同，既然合同没有成立又何来解除呢？一审认定该认购书是房屋买卖合同，上诉人已经将房屋交付给被上诉人且我方已经使用了8年，上诉人现在要求解除合同是完全没有理由的，我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院二审认为，该“房屋认购计划书”系上诉人金普润房地产开发有限公司与被上诉人之间的真实意思表示一致而达成的协议，该协议合法有效。杜录平作为上诉人公司的售房部主任，其与被上诉人签订的杏花餐饮、娱乐商业街房屋认购计划书的行为，系上诉人公司的职务行为，依法应由公司承担相应的民事责任。因上诉人金普润房地产开发公司库车分公司系被告金普润房地产开发公司的分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由上诉人金普润房地产开发公司承担。被上诉人为获得房屋所有权，已依约按该计划书中约定的期限和方式履行了支付购房款的义务，且认购计划书中约定了所购房屋房号、位置、面积、单价、总购房款及支付购房款期限等属商品房买卖合同的主要内容，上诉人公司依此计划书也已向被上诉人交付了该房屋，故房屋认购计划书合法有效，据此可以确认该认购书为当事人双方之间的商品房买卖合同，被上诉人有权要求上诉人依此约定继续履行商品房买卖合同。上诉人公司售房部主任杜录平在房屋认购计划书中注明：“100万元由张学礼还，18万元由姜社民偿还，以上二人欠条以收到，房款结清”，同时上诉人出纳周洁也在该认购书上注明，“张学礼欠款100万元整已收到。姜社民欠条18万元整。”此约定系还款的一种方式，即以收到欠条即视为被上诉人履行了支付购房款的义务，房款结清，该约定不违反法律规定，据此被上诉人姜社平已向上诉人按约履行了支付购房款的合同义务，上诉人依法应向被上诉人出具购房发票，故被上诉人要求上诉人提供98万元的购房发票合法有据，本院予以支持。上诉人辩称被上诉人未履行支付购房款100万元的意见，因杜录平在房屋认购计划书上的备注行为并非债的转移，而是一种支付购房款的还款方式，且标明房款结清，故对上诉人的意见，本院不予采信。上诉人根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，称其“已与被上诉人解除该房屋认购书的意见”，要求与被上诉人解除该协议。本院认为该房屋已由上诉人交付被上诉人使用8年之久，现在提出解除合同，无法律依据。因该解除行为并非双方当事人协商确定，系上诉人单方行为，且与事实不符，故上诉人提出解除合同的单方行为不发生效力。上诉人提出一审程序违法，该案一审法院不应适用简易程序，在一审中经过三次法庭调查，上诉人均未就适用简易程序提出异议，本案的事实清楚，案情比较简单，一审适用简易程序并无错误。因上诉人作为房屋开发商，其负有向被上诉人提供房屋平面测绘图的义务，故被上诉人要求上诉人向其提供房屋平面测绘图的诉讼请求合法有据，本院亦予以支持。上诉人当庭陈述其公司负责办理库车县杏花商业步行街二期“库车餐饮娱乐商业街”门面房的房屋产权证，故被上诉人要求上诉人为其办理库车县杏花商业步行街二期“库车餐饮娱乐商业街”A座一层31号、32号，二层6号、7号门面房的房屋产权证的诉讼请求，本院亦予以支持，由被上诉人予以协助。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。
金普润公司及其库车分公司不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审称，一、一二审法院审理本案中程序违法。一审适用简易程序审理不当，且均未通知张学礼参加本案诉讼，程序有误；二、我公司已向姜社平发出了解除合同通知，姜社平并未提出异议，原审法院对此未予认定不当；三、办理房产证及开具发票均是行政管理机关的行政行为，原审判决判令我公司履行此义务无法律依据。请求撤销原审判决，依法改判。
姜社平答辩称，一、案件审理时，金普润公司及其库车分公司对审理程序并未提出异议，原一、二审审理程序合法。张学礼并非本案当事人，其不应当参加本案诉讼；二、金普润公司及其库车分公司向我发的解除合同通知并未经我同意，不具人法律效力；三、办理房产证及开具发票是房产公司的合同义务，金普润公司及其库车分公司有义务办理和出具。原审判决正确，请求依法维持原判。驳回金普润公司及其库车分公司的再审申请。
新疆维吾尔自治区高级人民法院再审认为，一、原一审法院审理本案中，依法适用了简易程序，对此金普润公司及其库车分公司在一审中并不持异议。且适用何程序系人民法院依据案件情况酌情适用的职权行为，一审法院根据本案具体情况，决定适用简易程序审理本案并无不当。本案系姜社平诉请金普润公司及其库车分公司依约履行其卖方合同义务，与张学礼无关，张学礼并非合同相对人或与本案处理结果有关联的义务主体，原审法院未追加张学礼参加本案诉讼亦无不妥。二、金普润库车分公司与姜社平所签房屋认购计划书内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自的合同义务。在房屋交付数年后，金普润公司及其库车分公司单方向姜社平发出解除合同通知书的行为，系其单方重新为合同相对人设定法律义务的行为，姜社平对此亦不予认可，金普润公司及其库车分公司单方所为的该解除行为依法不对姜社平产生法律约束力。金普润公司及其库车分公司要求据此认定双方合同已解除的理由依法不能成立。三、房屋为不动产，应以办理房产证而非以交付作为所有权转移的凭据及卖方给付义务的法律完成，作为开发及销售方，办理房产过户手续，应为卖方房产公司的合同附随义务。金普润公司及其库车分公司作为房屋销售方，理应为买方姜社平办理房产证并在姜社平履行付款义务后开具相应发票。金普润公司及其库车分公司称该义务系行政机关的行政行为与其无关，缺乏法律依据。原审判决判令其履行该附随义务亦无不妥。裁定驳回金普润公司及其库车分公司的再审申请。
新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉认为，1、本案争议焦点是：杜录平备注的“118万元，其中100万元由张学礼还，18万元由姜社民偿还，以上二人欠条以收到，房款结清。”中的“房款结清”这四个字，法院以此认定金普润公司收到欠条即视为姜社平履行了支付购房款的义务，而不顾实际并未付清房款的事实，既与事实不符又与公司约定付清房款的义务相悖，有违双方合同约定和公平原则。2、“房屋认购计划书”中该公司售房部主任杜录平和出纳周洁和备注行为法院认定不是债的转移，而是一种支付购房款的还款方式。但对这种还款方式是何种法律性质没有界定，只是讲该约定不违反法律规定。从签订合同情况看张学礼、姜社民不是案件当事人，是代姜平归还欠款的第三人。依据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。为此，张学礼不归还欠款的责任依法应当由姜社平负责。3、从房屋认购计划书的约定看，金普润公司出售给姜社平的房屋可视为系保留所有权的房屋买卖合同。2005年金普润公司虽然将房屋交给姜社平使用，但姜社平只是取得了房屋的使用权，其所有权没有发生转移，法院在姜社平未交清房款的情况下判决金普润公司给姜社平开具购房发票，并负责给姜社平办理房屋产权证是错误的。
新疆维吾尔自治区高级人民法院根据新疆维吾尔自治区人民检察院的抗诉作出指令本院再审的裁定。
本院再审查明，2003年11月7日，被申请人姜社平与金普润公司售房部主任杜录平签订杏花餐饮、娱乐商业街房屋认购计划书，约定：姜社平以178万元购买库车县杏花商业步行街二期“库车餐饮娱乐商业街”A座一层31号、32号，面积132.49平方米；2层6号、7号，面积456.43平房米的门面房。于同年12月15日，姜社平向金普润公司交纳房款60万元，剩余房款118万元，于2003年12月底前结清。房屋认购计划书签订后，姜社平按约向金普润公司支付购房款60万元。同年12月25日，金普润公司售房部主任杜录平在房屋计划认购书中注明：“118万元，其中100万元由张学礼还，18万元由姜社民偿还，以上二人欠条以收到，房款结清。”金普润公司库车分公司负责人兼出纳周洁注明：“张学礼欠条壹佰万元整已收到，姜社民欠条壹拾捌万元整。”当场，张学礼出具欠金普润公司现金100万元的欠条。张学礼之前曾借姜社平的100万元用于金普润公司的一期工程作为其入股资金。2005年金普润公司向姜社平交付了该门面房，2007年12月22日，金普润公司向姜社平出具了800000元的购房发票。后姜社民向金普润公司支付18万元，张学礼未向金普润公司支付100万元。姜社平多次找金普润公司办理A座一层31号、32号、2层6号、7号门面房房屋产权证遭拒，姜社平遂诉至本院。
本案在原审审理过程中，2013年1月5日、8日，金普润公司两次向姜社平发出解除认购合同通知书，以姜社平未履行合同义务交纳合同款为由，通知解除与姜社平在2003年11月7日签订的购房认购合同，姜社平对该解除通知不认可。
金普润公司申请再审称，申请人与被申请人之间未签订正式的商品房买卖合同，被申请人必须支付购房款，签订正式的合同，并在房管部门备案才可以办理产权证书。被申请人姜社平未履行付款义务，申请人就不应当开具发票和办理产权证书。第三人的行为属于第三人代付的行为，第三人未实际履行付款义务，被申请人姜社平应当承担未付款的违约责任。被申请人姜社平未履行付款义务，构成根本性违约，申请人有权行使解除权。原审法院认定事实不清，适用法律不当，应当予以纠正。
被申请人姜社平答辩称，双方于2003年11月7日签订房屋认购计划书，约定了付款时间和付款方式，此后于2003年12月25日，金普润公司的杜鲁平在房屋认购计划书上注明：“118万元房款其中100万元由张学礼还，18万元由姜社民还，以上二人欠条已收到，房款结清。”视为姜社平已经履行了缴纳房款的义务，并由金普润公司确认。金普润公司接受张学礼的欠条，是对张学礼的债权凭证，而不是对姜社平的债权凭证，金普润公司不再对姜社平享有债权。由张学礼直接向金普润公司归还，而不是代为归还，并不是约定由第三人向债权人履行债务。张学礼之所以出具欠条，是因为其与金普润公司之间存在账目结算及债权债务关系。同时，金普润公司于2004年底向姜社平交付了房屋，这之后未向姜社平催告过房款。姜社平已取得了房屋的所有权。如果申请人认为姜社平确实未支付100万元的房款，应当另案诉讼主张债权，而不是交付房屋10年却不予办理房产证。检察机关的抗诉没有事实依据。因此，请求依法驳回申请人的再审申请，维持原判。
本院再审认为：姜社平与金普润公司签订的“杏花餐饮、娱乐商业街房屋认购计划书”系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。双方均应按约履行各自的合同义务。金普润公司售房部主任杜录平在房屋认购计划书中注明：“100万元由张学礼还，18万元由姜社民偿还，以上二人欠条以收到，房款结清”，同时金普润公司出纳周洁也在该认购书上注明，“张学礼欠款100万元整已收到。姜社民欠条18万元整。”此约定系还款的一种方式，即以收到欠条视为姜社平履行了支付购房款的义务，房款结清，该约定不违反法律规定。协议签订后，该房屋已由金普润公司交付姜社平使用10年之久，且已办理了相关房产手续。作为卖方金普润公司的合同附随义务已完成。若申请人金普润公司认为被申请人姜社平的100万元购房款未付，可采取另行主张的方式解决。检察机关的抗诉意见不成立，本院不予支持。原二审判决正确，本院予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回申请再审人新疆金普润房地产开发有限公司的再审申请，维持本院（2013）阿中民一终字第197号民事判决（即一、由新疆金普润房地产开发有限公司向姜社平提供A座一层31号、32号，二层6号、7号的门面房98万元的购房发票、房屋平面测绘图。二、由新疆金普润房地产开发有限公司负责办理库车县杏花商业步行街二期“库车餐饮娱乐商业街”A座一层31号、32号，二层6号、7号门面房的房屋产权证，姜社平予以协助。）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 文 江
审 判 员 海尔尼沙·麦麦提
代理审判员 高 静
二〇一五年九月十一日
书 记 员 陈 晓 萍