北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初17667号
原告：黄桢，女，1979年5月4日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：任俊峰，北京任俊峰律师事务所律师。
被告：宋会月，男，1960年10月5日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王东栋，北京市大嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王燕霞，女，被告之妻。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：王达，女，该公司法务，住公司宿舍。
原告黄桢诉被告宋会月、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄桢的委托诉讼代理人任俊峰，被告宋会月的委托诉讼代理人王东栋、王燕霞，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄桢向本院提出诉讼请求，要求判令：1、解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及与之相关的《补充协议》、《装修款补充协议》；2、被告返还原告已支付的款项500000元，并按日万分之五的标准承担逾期返还违约金，从法院判决解除合同之日起至支付完毕之日；3、因被告拒不履行合同，请求法院判令被告承担合同总金额20%的违约金1292000元；4、被告承担在房屋交易过程中给原告造成的各项费用损失169200元；5、被告承担原告购买同类房屋需要增加的款项，我方以评估结果减去当时的购买价再减去我方主张的违约金，计860937元，我认为本项主张与违约金是补充关系，并判令被告承担评估费用19226元（依据合同第六条）；6、由被告承担本案的全部诉讼费用与保全费。事实与理由：2016年1月29日，原告与被告经北京我爱我家公司、北京伟嘉安捷投资担保有限公司提供居间服务，签订购买位于北京市海淀区中关村东大院x号楼x层x门x号房屋（以下简称涉案房屋）的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及与之相关的《补充协议》、《装修款补充协议》、《居间服务合同》、《履约服务合同》等合同。被告保证所提供的涉及涉案房屋及其交易的全部资料真实、有效，除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对涉案房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍原告取得房屋所有权的情况。各方约定从2016年5月15日起再开始办理该合同的所有流程及手续。之后原告支付10万元定金，服务佣金129200元；应被告要求，提前支付首付款项40万元。2016年5月15日原告与房屋中介公司开始办理合同的所有流程手续前后准备期间，发现本案房屋存在妨碍原告取得房屋所有权的情况。然而，经原告及中介公司多次联系被告，被告均恶意不予解决，不履行合同义务，被告之行为已侵犯了原告的合法权益。根据原被告于2016年1月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第十一条第（二）项约定，因被告违约原因，致使房屋买卖合同无法履行，原告有权单方解除合同，同时要求被告将其已经收取的全部付款返还给我，且每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向申请人支付违约金。被告应按照房屋成交总价的20%支付违约金，并承担在房屋交易过程中给申请人造成的各项费用和其他损失，包括且不限于中介费、立案费、律师费、交通费等。根据房屋买卖合同第六条第（一）项，被告违反该条约定除了退还累计已收全部房款，向申请人承担房屋成交总价的20%违约责任外，还包括全部赔偿责任，包含且不限于申请人购买同类房屋需要增加支付的款项（房价差价损失）。
被告宋会月辩称，我方同意解除合同，对于原告主张的违约金存在重复计算的问题。违约金的性质是以实际损失为计算标准，所以不同意原告主张的违约金。我方认为原告主张的违约金金额过高，要求法院酌减，因为双方之间的买卖合同无法履行是不可预料的突发事件导致，房屋是在2016年2月19日被查封，因为第三方恶意诉讼，在山东威海法院存在民间借贷的诉讼，诉讼过程中对涉案房屋进行了保全。双方在1月29日签订的合同，当时涉案房屋是没有被查封的，并且双方在中介的带领下对房屋进行了核验，房屋具备完整的过户条件，案外人对我方的诉讼是在合同签订之后的，是我方不可预测的，该案件未审结，一审已经判决，法院支持了原告，该案现在在二审审理中。我方不是恶意违约。涉案房屋被查封以后，我方积极告知原告，也积极和原告沟通处理问题，后续扩大的损失不应该由我方承担。原告向被告支付的定金、房款总计50万元，涉案房屋约定的是600余万元，不及总价的十分之一，我方认为原告主张的损失不能以房屋总价的升值来计算，对我方是不公平的。涉案房屋被查封完全是案外人恶意诉讼所导致，超出了被告的预料范围，我方没有主观恶意。根据合同法及相关司法解释，判断违约方及损失大小除考虑实际损失外还要以诚实信用原则和多方面考虑，我方没有在明知房屋被查封后跟原告签订合同。
第三人我爱我家公司述称，因为原被告同意解除合同，我方不持异议，对于原告所主张的其他请求，服从法院判决，原告所支付的中介费用应由违约方支付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年1月29日，黄桢（买受方、乙方）与宋会月（出售方、甲方）签署《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定黄桢购买涉案房屋，建筑面积80.5平方米，房屋成交总价646万元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金10万元，于网签后3日内支付127万元，于过户前1日支付141万元，于户口迁出当日支付41万元，乙方商业贷款327万元，该房屋已经设定抵押，抵押权人为商业银行，抵押金额360万元，甲方应在网签前3日办理抵押注销手续。该合同第六条第一款约定“甲方已如实陈述该房屋权属状况……除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况，因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。”第九条第二款约定“因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定……”。第十一条第二款约定“如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五每日向乙方支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担，另解除合同后须配合乙方办理网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。”同日，双方签订《装修款补充协议》，约定甲方出售给乙方的房屋总价款646万元，包括房屋配套设施折价款178万元，因此房屋合同价格为468万元。同日，双方与我爱我家公司签订《补充协议》，约定因甲乙双方愿意要求签订前述合同后从2016年5月15日起再开始办理该合同的所有流程及手续。同日，黄桢向宋会月支付定金10万元，并向我爱我家公司支付中介费129200元。2016年2月2日，我爱我家公司为涉案房屋做了房源核验，于2月19日通过核验。2016年2月27日，黄桢向宋会月支付首付款40万元。2016年5月13日，我爱我家公司提交买房人资质核验，于2016年5月26日通过审核。
另查，案外人杨滨在山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院起诉宋会月、案外人王燕霞民间借贷纠纷一案，并申请财产保全，该法院于2016年2月19日查封涉案房屋。后宋会月、王燕霞向该法院提出书面异议，要求解除涉案房屋的查封，该法院于2017年1月18日裁定驳回其提出的异议。
2016年4月中旬，我爱我家公司查到涉案房屋被查封，故通知黄桢与宋会月，各方于2016年4月到我爱我家公司商谈，当时黄桢希望继续履行合同，宋会月称自己寻找一下解封的办法。2016年5、6月份的时候，宋会月表示无法解封，各方又于2016年7月再次到我爱我家公司处商谈，当时主要谈的房屋无法解封，合同无法继续履行，双方就赔偿事宜进行商谈，但协商未果。2016年5月19日，黄桢将宋会月、我爱我家公司诉至法院，要求继续履行合同，之后变更诉讼请求，要求解除合同。
黄桢提交《催告函》、邮单及光盘，欲证明其在2016年5月18日给宋会月发函及在门上张贴该函，要求宋会月继续履行合同，宋会月称其并未收到该函。宋会月提交《解约函》、邮单，其称在2016年6月28日函告黄桢要求解约，黄桢称未收到邮件。
诉讼中，黄桢申请对涉案房屋的现价值进行鉴定，本院依法委托北京京城捷信房地产评估有限公司进行评估，该公司于2017年7月18日出具《估价报告书》，以估价时点2017年6月20日，估价结果为涉案房屋市场价值8612937元，黄桢花费鉴定费19226元。宋会月认为该评估报告价格过高，应当以其2016年6月28日向黄桢发《解约函》的日期确定房屋价值。
黄桢要求宋会月支付违约金1292000元，理由是房屋存在查封导致合同无法继续履行，其称如果再购买同类型的房屋，至少需要支付861万元，涉案房屋当时房价为646万元，存在差价损失，此外，还存在中介费用的损失以及律师费的损失。黄桢要求宋会月赔偿各项费用损失169200元，具体包括中介费和律师费损失，其称如果再购买房屋的话需要支付中介费。黄桢要求宋会月赔偿购买同类房屋需要增加的款项860937元，其称依据评估报告的价格减去当时的购买价646万元，再减去其主张的违约金1292000元，黄桢还应赔偿差价款860937元。
本院认为，黄桢与宋会月依法建立房屋买卖合同法律关系，双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，因涉案房屋被查封，致使合同无法继续履行，黄桢要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《装修款补充协议》，宋会月同意解除上述合同，本院依法判令双方签署的上述合同解除。合同解除后，宋会月理应退还黄桢已付款50万元，黄桢要求支付逾期返还50万元的违约金，无事实与法律依据，本院依法不予支持。
宋会月的行为显属违约，其理应承担合同解除之后的违约责任。现黄桢向宋会月主张违约金1292000元及购买同类房屋增加的款项860937元，其称存在房屋差价损失及中介费用、律师费的损失；宋会月要求法院对违约金进行酌减。按照法律规定，房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。故本院依据查明的事实，综合酌定宋会月向黄桢赔偿违约损失100万元。黄桢另要求宋会月赔偿各项费用的损失169200元，其称包括律师费及另行购房可能产生的中介费，无事实与法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除黄桢与宋会月签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《装修补充协议》，解除黄桢、宋会月与北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；
二、宋会月于本判决生效后十日内，返还黄桢已付房款50万元；
三、宋会月于本判决生效后十日内，向黄桢赔偿违约损失100万元；
四、驳回黄桢的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费5000元（原告已预交），由宋会月负担，于本判决生效后七日内交纳。
评估费19226元（原告已预交），由宋会月负担，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费29530元（原告已预交），由黄桢负担11230元；由宋会月负担18300元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 卢 秋
人民陪审员 李孟超
人民陪审员 刘 民
二〇一七年十一月九日
书 记 员 刘 波