大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民初字第2591号
原告回毅松，男，1963年12月16日生。
委托代理人杨雪辉，系北京市融商律师事务所大连分所律师。
委托代理人程默，系北京市融商律师事务所大连分所律师。
被告大连市第八十中学。
法定代表人丛滨，系该中学校长。
委托代理人唐漪，系辽宁唐大律师事务所律师。
委托代理人姚合香，系辽宁唐大律师事务所律师。
原告回毅松与被告大连市第八十中学租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告回毅松及其委托代理人杨雪辉、被告委托代理人唐漪、姚合香到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告回毅松诉称，2012年7月12日，原告与被告签订《体育馆租赁合同》，约定被告将学校二楼体育馆和一楼乒乓球培训中心租给原告使用，租期为2012年8月1日至2015年7月31日，原、被告按照约定履行合同。2012年12月31日，被告未与原告协商，擅自在案涉体育馆门上张贴《紧急通知》，载明自2013年1月1日起被告将对体育馆设施进行改造，装修期间不对外开馆，同日，被告将案涉体育馆收回。原告为减少损失，无奈在附近另外租赁场地继续对原体育馆和培训中心的办卡人员和顾客开放。因被告违约，给原告造成了损失，故原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告新旧租赁场地租金差额共计216，970元。2、被告赔偿原告租赁被告场地装修及设施折旧残值50，000元。3、被告赔偿原告新租赁场地装修及设施费30，000元。
被告大连市第八十中学辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，依据法律规定，原告赔偿之诉只适用于过错责任原则。事实证明无法继续履行合同不属于任何一方的过错，显然无法规归责于被告。在双方签订的合同中也有关于不可抗力因素的约定，被告认为政府禁令也应属不可抗力范畴，因此而导致的合同解除，合同双方均不应承担赔偿责任。其次，关于新旧场地租金差额的问题，原告提供的证据显示原告新租赁场地的物业费远远高于租赁费，对此原告解释是用于避税，被告认为原告的证据是不真实的，所以不能采信。再次，关于旧场地装修及设施残值部分，经过鉴定部门程序的鉴定，已经退卷，说明原告对此损失的主张没有事实的根据，应当承担举证不能的法律后果，故对该诉讼请求应予以驳回。另对于新租赁场地装修费用的主张，被告认为那是原告在结束与被告的租赁关系之后，出于自己经营考虑而作出的决定，其装修奢华或简陋，均与被告无关，且原告在始终没有经营资格的前提下，要求被告承担用于经营性质的装修费用，毫无依据可言。原告在被告处保管的窗帘、太阳能热水器可以取回。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年7月20日，原告回毅松（乙方）与被告大连市第八十中学（甲方）签订《体育馆租赁合同》，约定甲方将学校二楼体育馆（约800平方米）和一楼乒乓球培训中心（约430平方米，包括馆内11个乒乓球台和80个挡板）租给乙方用于羽毛球和乒乓球训练，主要约定如下：租期为2012年8月1日至2015年7月31日；租金为每年45，000元；交款方式为每年分两次交付；对合同双方的权利和义务进行约定；如遇不可抗拒因素（如地震、火灾水灾等自然灾害），甲乙双方应无条件解除合同。落款处有原、被告的签章确认。
2013年1月1日，被告将租赁给原告的体育馆及乒乓球培训中心收回。被告称依据的是大连市甘井子区教育局的通知，并提供了大连市甘井子区教育局办公室于2012年12月15日作出的《大连市甘井子区教育局办公会议纪要》和通知各一份。
2013年3月1日至2015年2月28日，原告的妻子刘玉秋从大连富佳物业管理有限公司处承租位于大连市甘井子区促进路125号府佳名都物业楼四楼的场地，面积为675平方米，用途为乒羽俱乐部，租金为每年24，638元，并由刘玉秋承担物业费用。刘玉秋分两次缴纳了2013年3月1日至2014年2月28日期间的租金24，638元、物业费105，362元，2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金24，638元、物业费111，862元，大连富佳物业管理有限公司均为其出具了发票。
2014年10月22日，本院根据原告的申请经大连市中级人民法院委托由辽宁宏信资产评估有限公司对案涉体育馆的装修及物品残值部分进行鉴定，2014年11月19日，评估机构退卷并出具《退卷说明》，原因为对案涉体育馆的残值无法鉴定。
本院所确认的上述事实有《体育馆租赁合同》、《房屋租赁合同》、发票联、《大连市甘井子区教育局办公会议纪要》、《退卷说明》及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告对双方签订的《体育馆租赁合同》的效力、被告提前收回体育馆的事实均无异议，双方争议的焦点是被告依据甘井子区教育局的会议决定作出的收回体育馆的行为是否属于租赁合同中约定的不可抗力的范畴，从而确定被告是否应当承担违约责任及如何认定原告的损失。
关于被告是否应当承担违约责任。被告的行为显然已构成预期违约，但是否承担违约责任则取决于其行为的做出是否基于不可抗力。“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，主要包括自然灾害、政府行为和社会异常事件，其中政府行为应指具有行政规章制定权、实施权的政府部门颁布新的法律、政策、行政措施等行为，本案中大连市甘井子区教育局召开会议下发的通知不应属“不可抗力”之范畴，故被告不能因此免除承担违约责任，即被告应对其违约行为给原告造成的损失承担赔偿责任。
关于原告主张的新旧场地租金差额损失部分。被告违约导致原告需要租赁新场地用于维持经营及满足会员卡的继续使用，原告新租赁的场地与大连市第八十中学较近，且面积小于原租赁面积，考虑上述情况，本院认为原告提出的新旧场地的租金差价损失部分应予支持。关于租金差价的数额，根据原告陈述及提供的发票联能够确认原告已为新租赁场地缴纳了2013年3月1日至2015年2月28日的租金及物业费总计266，000元，按照案涉《体育馆租赁合同》约定的租金计算对应期间的租金总额应为90，000元，则此期间的租金差额176，000元应为被告违约导致原告发生的实际损失，应由被告赔偿给原告。对于原告主张的2015年3月1日至2015年7月31日之间的租金差额损失部分，因该部分尚未发生，故本案不予处理，待实际发生后，原告另行主张。对于被告提出的物业费明显高于租金不合理，故不应采信的抗辩意见，本院认为，原告提供了税务部门的正规发票证明该部分损失，应予采信。
关于原告主张的旧场地装修及物品残值损失50，000元，鉴定机构未能对该部分作出鉴定结论，即原告未能提供充分的证据证明该部分损失，故对该诉讼请求予以驳回，如原告有新证据证明，可另行诉讼。
关于原告主张的新场地装修及设施费用30，000元，因原、被告签订的《体育场租赁合同》中约定合同到期后，场地装修及物品归被告所有，则原告用于新租赁场地的装修及设施等不应属原告遭受的损失范围，故对该部分不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告大连市第八十中学自本判决生效之日起十日内赔偿原告回毅松经济损失176，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。
二、驳回原告回毅松的其他诉讼请求。
案件受理费人民币6，920元，补缴诉讼费1，426元，其他诉讼费50元，合计8，396元（原告已预付），由原告负担5，038元，被告负担3，358元，被告负担部分于上述期限内一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审判长 赵廷山
审判员 王 菲
审判员 林 茹
二〇一四年十二月十五日
书记员 矫文艳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。