安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）蜀民一初字第02377号
原告：屠秋雁，女，1965年10月11日出生，汉族，上海威尔讯纺织服饰有限公司合肥职业服分公司职员。
委托代理人：王泽平，安徽徽达律师事务所律师。
被告：吕淑萍，女，1970年7月18日出生，汉族，无业。
委托代理人：李林，（吕淑萍丈夫），男，汉族。
第三人：袁伟，男，1989年7月13日出生，汉族，无业。
委托代理人：汤大东（袁伟父亲），男。
第三人：卢仕群，女，1990年3月11日出生，汉族。
原告屠秋雁与被告吕淑萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月15日作出（2011）蜀民一初字第01389号民事判决，宣判后吕淑萍不服本院判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级人民法院作出（2012）合民一终字第01589号民事裁定书，发回重审。重审中，原告屠秋雁申请追加袁伟、卢仕群为本案第三人，本院为查事实，通知袁伟、卢仕群作为第三人参加诉讼。本院另行组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。原告屠秋雁及委托代理人王泽平，被告吕淑萍及委托代理人李林、第三人袁伟委托代理人汤大东到庭参加诉讼；第三人卢仕群经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告屠秋雁诉称：2009年11月29日，原告和被告签订《房屋使用权租赁合同》，原告承租被告所有的位于合肥市的广利花园16幢103室门面房一处，租赁期限为2009年11月29日至2014年11月29日，甲方赠送乙方一个月的装潢期。合同签订后，在征得被告的同意后，原告对所承租的房屋进行了装修，花费装修费211680元。2010年7月1日，在征得被告的同意后，原告将其承租的房屋中的部分转租给袁伟。2011年1月1日，在征得被告同意后，原告将其承租的房屋中的部分转租给卢仕群。2011年1月，未经原告同意，被告通过协议取得袁伟在承租的147平方米房屋经营的“梅之韵”棋牌室的经营权并承诺后续事宜由被告自己承租，得知上述情况后，原告要求被告按照原告和袁伟签订的租赁合同履行，但被告予以拒绝，被告明确表示将违约收回出租给原告的房屋。原告继续履行合同，2011年3月10日，原告向被告发出通知，要求被告于2011年3月20日到出租房屋处收取房租，但被告届时未到。2011年7月上旬，被告未经原告同意将其中的147平方米的部分出租给第三人，现该房屋正在装修。2011年7月21日，被告未经原告同意将其中的23平方米的部分出租给第三人。原告认为，被告的行为已构成根本违约，被告的违约行为给原告造成了经济损失，被告依法应予赔偿。故原告请求判令：1、解除原告和被告的租赁合同关系；2、被告退还原告一个月装潢期的租金4600元，赔偿原告经济损失178136元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告明确经济损失178136元的构成为：2011年4月1日至2013年6月30日房租差价损失52020元；2013年7月1日至2014年11月30日房租差损失66140元；房屋装潢损失为211680元／60个月×17个月=59976元。
依据原告申请，本院为查明案件事实，依法追加袁伟、卢仕群为本案第三人参加诉讼。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原、被告签订的《房屋使用权租赁合同》三份，证明原、被告签订房屋租赁合同情况。2、装修协议书，证明被告同意原告装修，原告对该房屋进行装修的事实。3、房租收据，证明原告依约履行合同，被告没有按照合同约定给予原告一个月免租期。4、转让同意书，证明原告在承租房屋期间获被告同意有权转租房屋获取收益的事实，同时证明因被告的违约行为导致原告产生损失的事实。5、《房屋使用权租赁合同》（原告与袁伟、卢仕群签订），证明原告在被告的同意下将房屋转租给第三人并获取收益的事实，同时证明因被告的行为致原告有损失的事实。6、EMS详情单及通知，证明原告催告被告履行合同，但被告予以拒绝的事实。7、汤大东与被告的协议三份，证明被告通过协议取得袁伟在所租房屋上开办的“梅之韵”棋牌室之经营权的事实，也证明被告应代袁伟履行其与原告间的租赁合同。8、录音光盘及文字整理，证明被告根本违约的事实。9、短信内容，证明被告根本违约的事实。10、物品明细、装修清单、装潢收据、照片，证明原告装修及添置物品情况。11、录音光盘及文字整理，证明被告未经原告同意将其中23平方米房屋出租给另一第三人获取收益的事实。12、EMS详情单及通知（2011年7月9日），证明被告未经原告同意将其中147平方米房屋出租给另一第三人获取收益且第三人正在装修的事实。13、民事裁定书，证明原告曾起诉被告后经法院同意后撤诉的事实。14、庭审笔录，证明被告多收了原告4600元租金。15、合同二份，证明被告通过违约行为获得了收益。
被告吕淑萍辩称：原告所谓的赔偿，主张对象是错误，主张对象应是与原告签约的袁伟等人。2011年1月28日，被告一次性付给袁伟等人106000元转让费，被告取得该房屋内的装潢和设施。被告租给原告的是裸房，后期应是含装潢和设施的房屋，理应先解约后再洽谈续约之程序。3、关于时间约定：原、被告之间合同约定，如需要解约，提前2个月通知对方。2011年3月6日被告通知原告要求提前解约。2011年5月原告起诉至蜀山法院，要求解除合同。2011年1月28日至2011年7月1日，被告未与其他人签订任何合同。期间原告也未缴纳房租给被告，直到原告要求解除合同后，被告才把房屋（大、小门面）权利收回并出租给他人。从时间上说被告解约行为符合时间约定。原告2011年3月通知并用快递的方式要求解除与袁伟的合同。以上说明原告明确要求解除合同，不想继续履约的意愿。同时也就放弃了原告认为的所谓“预期收益”。对于预期，有“预期收益”还有“预期持平”、“预期亏损”等，未来都是无法把握和预知的。预期能确定，就不会有原告与袁等多次转让行为，让原本明确的房租变得不确定。更何况袁伟等转让后是什么状况，原房东是否同意原告再次转让都是待定的（因为每次转让都须得到原房东的同意），故原告计算的预期收益系理想状态，不应得到支持。综上，被告认为，双方已没有合作的基础，双方均明确意愿解除合同，根据合同约定被告应承担原告一个月的4600元的租金作为提前解约违约金。请求依法驳回原告的诉讼请求。求原告赔付。
被告为支持其辩称主张，向本院提交以下证据：1、合伙协议书，证明原告实际投资、装修的费用为130000元。2、收条三张，证明原告收取袁伟的转让费130000元，实际装修没有损失。3、房屋使用权租赁合同、收条，证明原告将23平方米的小门面房转让给卢仕群，盛海（原告屠秋雁的丈夫）收取卢仕群装修费8000元。4、照片，证明原告在没有得到被告原房主的同意，私自同意袁伟将门面房二次装修，给被告的门面房造成了损害的事实，原告没有按照合同的约定，首先违约的事实。5、房屋装修协议书，证明原告在进行第一次装修后，就没有提供竣工验收报告，更没有被告签字认可，有违约的事实。6、房产证，证明被告是涉案房屋的产权人。
第三人袁伟陈述：原告要求被告退还一个月装潢期的租金与袁伟没有任何关系，租金不是袁伟收的。2、根据原、被告提供的合伙协议，可以看出原告与孙涛合伙经营贵池路广利花园的足浴店实际投资130000元，而原告转让给袁伟时的转让费也是130000元，原告经济损失178136元没有事实依据，更与袁伟无关。真正损失的是袁伟。3、原告既然已将原足浴店的所有设备及物品以130000元转让给了袁伟，说明店内的一切设施及所有物品已与原告无关，由于原告本身已不再继续经营，原房东收回房屋系天经地义。4、原告转让给袁伟是棋牌室的经营权，不是房屋的承租权，房屋系房东收回，不是袁伟转租，所以本案与袁伟无关，被告在收回房屋时与袁伟约定，承诺后续事情由被告负责，袁伟才同意以转让方式让原房东把房子收回。袁伟在转让“梅之韵”棋牌室中只有损失，没有任何过错。原告这么多年没找袁伟主张权利，说明对袁伟转让行为已认可。
第三人卢仕群陈述：1、卢仕群于2011年元月1日租赁位于广利花园沿街16幢103室其中30平方米用于花店经营，月租金1500元／月，2011年合同签订后，一次性付9000元租金，合半年租金。2、合同签订时，卢仕群并不知道原告不是房主，2011年2月底，卢仕群办理营业执照需要房产证复印件时，才知道原告不是房主。后原告从卢仕群处拿回租赁合同，换了一份有吕淑萍签字的租赁合同复印件。3、2011年6月底，是约定交付房租的时间，卢仕群准备将下半年的租金交付给屠秋雁，但始终不见屠秋雁来收取租金。4、2011年7月初，吕淑萍、李林夫妇多次来要求我方将房租交付给他们。我方多次与屠秋雁电话联系，但一直联系不上。5、卢仕群在万般无奈的情况下于2011年7月14日交付李林租金3900元。6、2011年7月21日，我方由于门面位置、经营不景气等原因，在李林在场的情况下，将此门面转让给他人继续经营。综上，卢仕群与屠秋雁租赁关系明确，未拖欠房租款。
第三人卢仕群为证明自己的主张提交证据1、房屋使用权租赁合同，证据2、屠秋雁及其丈夫出具的收条2张。
本院对原告所举证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、12、13、14、15及被告所举证据1、2、3、6及卢仕群所举证据的真实性、合法性及关联性予以确认，对其证明目的予以认定；对原、被告所举其他证据的证明效力不予认定。
经审理查明：2009年11月29日，原、被告签订了一份《房屋使用权租赁合同》，约定乙方（原告）承租甲方（被告）位于合肥市广利花园16幢103室门面房，建筑面积170平方米。合同第三条“租期、租金与保证金”约定：租期自2009年11月29日至2014年11月29日。A、4600元／月，此价格为2年不变，2年期满后按逐年5%递增房租，如遇到较大经济变化则按市场价变动协商房租价格。B、乙方按季支付一次租金，每季提前一个月向甲方付款。C、甲乙双方商定合同于2009年11月29日生效。D、甲方赠送乙方一个月的装潢期，如乙方能成功将房屋地面全面降低20cm以上则甲方赠送二个月的装潢期。第五条“其他”中第2项约定租期内甲、乙双方不得提前退租；若乙方提前退租则赔偿甲方相当于一个月的租金；同样，若甲方提出解约，需提前两个月书面通知乙方须赔偿一个月的租金，并退还保证金。第5项约定：承租方转让，须原房主签字认可。
为便于原告对外经营，原、被告同意将出租房分割成147平方和23平方米，分别在2009年11月29日又签订了两份合同。其中147平方米约定的月租金为4600元，23平方米的月租金为1元，其他内容与原合同一致。双方实际执行的为原租赁合同。
合同签订后，原告将其承租的房屋中的147平方米房屋进行装潢后经营“纤纤美健足堂”，将23平方米的房屋转租他人。
2010年5月13日，被告向原告出具《转让同意书》称：1、广利花园16幢103室门面房业主吕淑萍同意屠秋雁转租（让）此门面。2、其他条款均按原租赁合同为准执行，合同到期为2014年12月1日；在承租期间若转租必须得到原房主和屠秋雁双方认可同意，在承租期间不得经营违法违规的经营活动。签署任何转让协议必须有原业主签字认可。
2010年7月6日，原告与袁伟签订《房屋使用权租赁合同》，约定原告将其从被告处承租170平方米房屋中的147平方米的房屋转租给袁伟经营“梅之韵”棋牌室，租期自2010年7月1日至2013年6月30日，月租金为5000元，此价格为1年内不变，一年期满后按10%逐年递增房租（2010.7.1-2011.6.30每月房租5000元，2011.7.1-2012.6.30每月房租5500元，2012.7.1-2013.6.30每月房租6050元），如遇较大经济变化则按市场价变动协商房租价格。被告于同日在该合同上签名，并注明：“同意屠秋雁转让，袁伟（承租方）所经营的一切活动及其它事务与原房东吕淑萍无关。”
2011年1月1日，原告与卢仕群签订《房屋使用权租赁合同》，约定原告将其从被告处承租的170平方米房屋中的23平方米房屋转租卢仕群从事花店经营，租期自2011年1月1日至2012年12月31日，每月租金1500元，此价格一年不变，第二年房租每月1600元，如遇较大经济变化则按市场价变动协商房租价格。被告在该合同上签名。合同签订后，卢仕群向原告缴纳房租至2011年7月1日。
2011年1月27日，袁伟授权汤大东、吴万成与被告签订《协议书》将“梅之韵”棋牌室转让被告，被告支付原告装让非106000元。协议签订后，被告实际占有房屋，并于2011年3月告知原告解除合同收回147平方米房屋。原告自2011年4月1日起无法向袁伟收取房租。
原告向被告缴纳房租至2011年2月底。
2011年7月1日，被告将出租房中的23平方米委托李林租赁给洪超，并签订《房屋使用权租赁合同》，约定月租金为1500元，合同期自2011年7月1日至2012年6月30日。2011年7月4日，被告委托李林将出租房中的147平方米部分租赁给赵敏慧，并签订《房屋使用权租赁合同》，约定月租金为6000元，此后每年增加600元，合同期自2011年7月1日至2014年7月1日。
原告提供证据证明被告于2009年11月29日收取原告三个月租金13000元，被告认可该租金为2009年12月及2010年1月、2月的租金，被告称其应原告要求按合同约定退还原告一个月租金，但未能提供证据证明。
被告称原告存在违约事实，但未能提供确凿证据证明。
另查明：原告曾于2011年5月20日向本院起诉要求解除与被告之间的租赁合同。袁伟支付147平方米的房屋租金至2011年3月底，卢仕群支付租金至2011年6月底。原告确认被告将房屋收回后，袁伟及卢仕群均未按约交纳租金，其与袁伟及卢仕群的房屋租赁合同已解除。
原告主张装潢147平方米房屋的费用为211680元，被告不予认可。2010年5月15日，原告与孙涛签订合伙协议一份，该协议第一条约定：甲乙双方自愿合伙经营贵池路广利花园门面的足浴店，总投资为壹拾叁万元，甲出资陆万伍仟元，乙出资陆万伍仟元，各占投资总额的50%。店面由合伙人孙涛暂时管理，管理时按纯利润的20%收取管理报酬。
上述事实，除本院认定的证据外，尚有原、被告的陈述在卷佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告与被告签订房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应受法律保护。原告承租被告的房屋后，经被告书面同意将所租房屋转租他人，原告与第三人签订的转租合同合法、有效。但被告在与原告签订的房屋租赁协议未到期前，通过转让方式从原告转租的袁伟处取得“梅之韵”棋牌室，导致原告2011年4月1日起无法收取转租租赁费，且被告于2011年3月向原告提出解除租赁合同，收回出租房屋，表明被告系通过解除合同收回房屋，而非系作为屠秋雁与袁伟房屋租赁合同的次承租人取得出租房屋，致使原、被告之间的147平方米的房屋租赁合同无法继续履行。2011年7月1日被告又将租赁给原告的23平方米的房屋收回，并于同日委托李林将回收的该23平方米出租房租赁给洪超，并导致原、被告之间的23平方米的房屋租赁合同无法履行。被告的上述行为显已构成根本违约，现原、被告双方均同意解除解除合同，本院予以准许。依据双方签订的房屋租赁合同，被告提前解除合同仅赔偿一个月的租金，该约定明显低于原告的损失，原告要求被告赔偿因违约造成原告的损失，本院予以支持。被告分别在原告与袁伟、卢仕群所签订的房屋转租合同上签名，证明被告应当预见到的因违反合同可能给被告造成的损失，故原告要求被告赔偿原告与袁伟、卢仕群所签订合同与原、被告之间所签订合同的租金差额的请求，本院予以支持。袁伟、卢仕群签订的合同到期后，至原、被告所签合同到期前，被告是否同意原告转租房屋处于不确定状态，故原告主张该部分房屋租金差额非确定必然发生的利益，故原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。按照原、被告签订的《房屋使用权租赁合同》的约定，自2011年4月1日至2013年6月30日，原告应缴纳被告租金合计为129780元；按照原告与袁伟签订的《房屋使用权租赁合同》约定，自2011年4月1日至2013年6月30日，原告应得租金为153600元，租金差额为23820元；按照原告与卢仕群签订《房屋使用权租赁合同》约定，自2011年7月1日至2012年12月31日，原告应得租金为28200元，被告应支付原告租金差额为52020元。对于原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。
依据合同约定被告应赠送原告一个月的装潢期，被告应退还原告一个月的房租4600元，被告称已退还该房租，但未能提供证据证明，本院不予采信。
原告对承租房屋进行装潢后与孙涛签订的合伙协议中明确足浴店的总投资为130000元，故原告提出其对承租房屋进行装潢的费用为211680元主张，本院不予采信。因原告已收取袁伟转让费130000元，其要求被告赔偿装潢损失59976元的诉讼请求，本院不予支持。
被告称原告存在违约事实，但未能提供确凿证据证明，本院不予认定。
案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除屠秋雁与吕淑萍签订的有关合肥市广利花园16幢103室门面房的《房屋使用权租赁合同》；
二、吕淑萍于本判决生效之日起10日内一次性支付屠秋雁违约损失52020元；
三、吕淑萍于本判决生效之日起10日内一次性退还屠秋雁一个月房租4600元；
四、驳回屠秋雁其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6456元，由吕淑萍负担1100元，屠秋雁负担5356元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。
审判长 谢静筠
审判员 韩 琼
审判员 毛志德
二〇一三年十月二十四日
书记员 崔 艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款、第二款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。