四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安岳民初字第3333号
原告姜永华，汉族，装修工人。
委托代理人姜涛，系姜永华之子，汉族，农民。
原告文付碧，姜永华之妻，汉族，家政服务员。
被告四川省安岳县齐腾房地产开发公司，住所地安岳县岳阳镇奎星路。
法定代表人杨前明，经理。
委托代理人，王毅，系安岳县奇腾房地产建设开发公司员工。
委托代理人许珂，四川强德律师事务所律师。
原告姜永华、文付碧诉被告四川省安岳县齐腾房地产开发公司商品房买卖合同纠纷一案，于2014年4月23日向本院起诉，依法由审判员唐永卫适用简易程序，于6月16日公开开庭进行了审理。7月27日依法裁定驳回原告姜永华、文付碧的起诉。姜永华、文付碧不服，向资阳市中级人民法院提起上诉。资阳市中级人民法院于2014年9月28日裁定：一、撤销安岳县人民法院（2014）安岳民初字1699号民事裁定书；二、指令安岳县人民法院继续审理。本院于2014年10月13日重新立案受理。依法由审判员樊宗华适用简易程序，于11月14日、26日两次公开开庭进行了审理。原告姜永华及其委托代理人姜涛、文付碧和被告四川省安岳县齐腾房地产开发公司法定代表人杨前明的委托代理人王毅、许珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜永华、文付碧诉称，原被告于2011年3月31日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“怡人居”商品房一套，合同中对原被告的权利义务进行了详细的约定。2011年2月15日将首付款162753交付给被告，并从2012年2月17日起每月向被告指定账户支付2600元房款。原告完全履行了购房人的付款义务。根据合同第九条约定，该商品房应于2013年6月30日前验收合格并交付使用，但由于被告没有依照国务院《建筑工程管理条例》第五十八条的规定及合同第九条、第十六条约定合法取得《商品房准许交付使用证》，导致原告至今不能入住。请求人民法院依法判令被告：1、继续履行合同，限期交付房屋并承担已付房款每日万分之六的违约金，至交付房屋之日止；2、依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，承担因违约造成的损失50000元；3、因交房延期产生的银行同期贷款利息20000元；4、承担本案诉讼费在内的一切相关费用，包括诉讼费，住宿费、交通费等合理费用68000元、租房费用32000元。违约金及损失共计234385元，后期的违约金计算至实际交付房屋之日止。
被告四川省安岳县齐腾房地产开发公司辩称，原被告签订《商品房买卖合同》，原告陈述的交付购房款属实。被告开发的“怡人居”小区4号楼工程，经建设、设计、施工、监理等单位进行了竣工验收，结论均为“同意验收”，附属设施也达到交付约定的条件，同小区的其他业主，也如期接房。因此，奇腾公司的行为符合《商品房买卖合同》第九条、第十条的约定，2013年6月30日前该讼争房屋达到了合同约定的“具备验收合格条件”的交付条件。至于原告主张的竣工验收备案表才能证明讼争房屋验收合格问题，因备案只是“验收合格”之后的一个行政内部监管程序，不是“交付使用”的必备条件，且竣工验收备案表亦不是双方合同约定的交付条件，故奇腾公司是否办理竣工验收备案登记，并不影响奇腾公司向原告交付房屋。原告因自己的错误认识由此产生的逾期接房责任，应由原告自行承担。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告是经工商机关注册登记的房地产开发企业，2010年8月19日获得了安岳县城普州大道北段怡人居商住楼开发项目，该工程于2011年12月14日获得了商品房预售许可证。2011年2月15日，原被告签订《怡人居商品房贵宾诚意认定协议》。2011年12月14日，原被告签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：二原告购买被告开发的安岳县城普州大道北段怡人居商住楼4幢1单元5层7号房屋，用途为住宅、预测建筑面积115.11平方米、单价为每平方米3138元、总价款为361215元；其中第五条付款方式及期限条款中约定，买受人采取按揭付款（2011年2月15日已将首付款162753交付给被告），余款向中国建设银行安岳支行借款支付；第九条交付条件条款中约定：（一）、出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）、该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。第十条市政基础设施和其他设施的承诺中约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件。1、市政基础设施：（1）上水、下水：2013年6月30日达到室内预埋管道；（2）电：2013年6月30日达到室内预埋管道；（3）燃气：按照安岳县天然气公司要求实施安装；第十一条逾期交房责任：除不可抗力，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在15日内［该时限应当不小于第八条第（1）项中的时限］，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金［该违约金比率应当不小于第八条第（1）项中的比率］，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；第十三条交接手续：（一）、该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，电话通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，并满足第九条约定的其它条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第九条约定的其它条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。（二）、验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：买受人逾期超过30日后，出卖人有权将其所购房屋另行出售，并由买受人向出卖人支付总房款的10%的违约金；第十六条产权登记：出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。因出卖人的责任未能在本条款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。第十九条争议解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的提交成都（安岳接待室）仲裁委员会仲裁；合同中双方还约定了其他事项。合同签订后原告向银行办理了按揭贷款手续，并从2012年2月17日起每月向被告指定账户支付2600元按揭贷款。2011年10月31日原告购买房屋所在楼栋办理了房屋产权证（总证），产权证号为201107328号，产权所有人为被告。
2011年7月10日，安岳县沼气建设工程公司出具《安岳县净化沼气池工程竣工验收报告》；2010年8月5日，设计、施工、检测、勘察、开发单位对该工程进行了地基与基础工程质量验收，并出具了《地基与基础工程质量验收报告》，但监理单位于2011年3月5日才签署意见，“质量合格，同意进入下一道程序施工”。2011年4月29日设计、施工、开发单位对该工程进行了主体结构部分工程质量验收，并出具了《主体结构部分工程质量验收报告》，但监理单位于2011年5月29日才签署意见，“质量合格，同意进入下一道程序施工”。2013年3月20日安岳县顺发天然气有限责任公司与被告签订《关于怡人居4幢天然气安装竣工移交协议》，将该建筑工程的各项完工天然气设施交付给被告。2013年10月20日，资阳市公安消防支队受理被告申请的建设工程消防验收申请，10月24日出具资阳市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》确认消防设施合格，可以投入使用。2013年5月30日，该小区宽带接入工程完工，6月5日经验收合格，投入使用。2013年4月30日建设、施工、监理单位对原告购买的安岳县怡人居4号楼1单元5楼7号进行了住宅工程分户验收，验收结论为合格。2014年1月17日，安岳县建设工程质量安全监督站对“怡人居”1、2、3、4号楼抽查验收，发现了需要整改的问题（如部分预留口未抹灰、安全标识破损等问题），经整改后于2014年5月6日安岳县建设工程质量安全监督站工作人员现场查勘确认已基本整改。2012年1月11日，安岳县诚信房地产测绘有限公司根据被告的委托对原告购买的“怡人居小区”4号楼1单元5层7号房屋进行了测绘，确认其建筑面积为115.71平方米，套内面积为97平方米，分摊面积为18.71平方米。2011年4月20日，被告向安岳县房地产管理局发出《四川省安岳县奇腾开发有限公司关于怡人居选聘前期物业管理企业的请示》，2011年7月11日，安岳县房地产管理局批复同意怡人居协议选聘前期物业服务企业。安岳县瑞物物业管理有限公司于2013年4月10日在怡人居小区张贴通知和通过电话告知了各购房户，通知各业主于2013年6月30日前来办理房屋交接手续，该小区部分业主陆续办理了商品房交接手续。2013年7月12日原告前往被告处办理交接房屋手续时，因原告要求被告出具该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》，被告提出该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表不是交付使用的必备条件，竣工验收备案表只是验收合格后的行政内部监督程序，为此双方发生纠纷。
另查明，原告文付碧在重庆从事家政服务，月收入1500元，原告姜永华在重庆从事装修工作，由姜永华书写并由重庆日辉装饰工程有限公司加盖公司印章的误工证明复印件证明姜永华因商品房买卖合同纠纷一案误工23天，公司扣除本人实际误工费9200元。二原告之子姜涛亦在重庆市务工，原告文付碧于2013年4月8日在重庆市与彭德文签订房屋租赁合同，租期从2013年4月10日起至2014年4月10日，年租金14400元，其子姜涛于2014年4月1日在重庆市与张玉蓉签订房屋租赁合同，租期从2014年4月1日起至2016年4月1日，年租金11400元。原告因接收房屋及诉讼产生车费，向本院提交车票65张，车费4027元；提交住宿费收据4张，住宿费970元；提交通信费发票3张200元。原告还提交了情况说明一份，说明怡人居商住楼项目至2014年7月17日安岳奇腾房地产开发有限公司未竣工验收备案。建工股签署意见：经核实该项目未竣工验收备案。安岳县住房和城乡建设规划局加盖印章。原被告因房屋交接发生纠纷后，经双方协商未果，致形成本案诉讼。
上述事实，有原被告的身份信息、商品房买卖合同、首付款发票及原告银行还款明细单、情况说明、怡人居房屋验收记录表、建设银行签订的贷款合同及贷款凭证2张、继续审理案件陈述、安岳县怡人居商住楼环境污染治理沼气工程竣工验收鉴定书复印件、安岳县沼气建设工程公司向安岳县住建局递交的关于安岳县沼气建设工程公司承建沼气资料备案的申请复印件、安岳县沼气建设公司向安岳县凯发建筑公司递交的安岳县净化沼气池工程竣工验收报告复印件、检测单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位、建设单位填报的地基与基础分部工程质量验收报告复印件、施工单位、监理单位、设计单位、建设单位填报的主体机构分部工程质量验收报告复印件、监理单位、设计单位、建设单位填报的（水）子分部工程质量验收报告复印件、四川安岳供电有限公司填报的（电）竣工验收报告复印件、安岳县顺发天然气公司与齐腾公司签订的关于怡人居4幢天然气安装竣工移交的协议、告知用户对接单复印件、资阳市公安消防支队向齐腾公司发出的建设工程消防验收申请受理凭证复印件、资阳市公安消防支队向齐腾公司发出的建设工程消防验收意见书复印件、资阳市公安消防支队向齐腾公司发出的建设工程消防验收申请受理凭证复印件、安岳县顺发天然气公司与齐腾公司签订的关于怡人居4幢天然气安装竣工移交的协议、告知用户对接单复印件、建设单位、施工单位填报的（光纤）完工报告含附件复印件、施工单位、监理单位、建设单位填报的住宅工程质量分户验收记录表2、记录表4和验收结果表复印件、施工单位、监理单位、建设单位向安岳县建设工程质量监督站填报的整改回复初验复印件、安岳县诚信房地产测绘公司向齐腾公司出具的怡人居4号楼房地产测绘报告复印件、安岳县瑞物物业公司向怡人居项目购房业主发出的2013年6月30日接房通知复印件、接房通知的照片复印件、齐腾公司向安岳县房地产管理局报送的关于怡人居选聘前期物业企业的请示复印件、安岳县房管局向齐腾公司下发关于同意怡人居小区协议选聘前期物业服务企业的批复复印件、怡人居小区部分购房业主接房与齐腾公司签订的怡人居房屋验收记录表复印件、安岳县房管局颁发的怡人居4号楼房产证（总证）、《致开发商函》和原被告当庭陈述等证据予以证实。原告提供的房屋租赁协议两份及租房收据、误工证明2份、车票65张、住宿费发票4张，通信费发票3张因与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院认为，原告姜永华、文付碧与被告四川省安岳县齐腾房地产开发公司间的商品房买卖合同符合国家法律规定，其商品房买卖合同关系成立。二原告向被告履行了交清购房款的合同义务，被告应当按照合同约定的交房条件如期向原告交付原告购买被告开发的安岳县城普州大道北段怡人居商住楼4幢1单元5层7号房屋。2013年7月12日，原告前往被告处办理交接房屋手续时，因原告要求被告出具该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》，因被告未能向原告出示建筑工程竣工验收备案表等文件原告拒绝接受房屋。按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，被告应具备双方约定的交房条件，但其中的建筑工程竣工验收备案表至今仍未取得，致使原告拒绝接收房屋，被告构成违约。被告提出《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件中“（二）、该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”的第1、2项不是双方约定的交房条件，其交付条件应为该条的第3、4项的辩解理由不能成立。因被告向原告提供的《商品房买卖合同》属格式合同，在该合同的说明中并未载明有下划线的是合同约定的交付条件，没有下划线的不是合同约定的交付条件，而且双方签约时未对该第1、2项划去，也未进行选择。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故对《商品房买卖合同》第九条交付条件应当认定为该条款的全部内容。因被告向原告交房时不具备合同约定的交付条件，违背了双方合同约定，应当按照该合同第十一条逾期交房责任的约定承担从2013年7月1日起至符合交房条件时，每日按361215元×0.6‰计算承担违约责任。原告的该项诉讼请求，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张要求被告承担因违约造成的损失50000元、被告因交房延期产生的银行同期贷款利息20000元、被告承担住宿费、交通费、通讯费等费用68000元、租房费用32000元的诉讼请求，在双方签订的《商品房买卖合同》中没有约定，原告也未举证证明其已造成了损失50000元，且被告赔偿违约金后足以弥补该损失；二原告及其子在重庆务工，租房居住是其在重庆务工期间生活所需，由此产生的房租费用不应作为商品房买卖合同中的经济损失；由于接房发生纠纷原告产生的住宿费、交通费、通讯费亦不属于合同约定承担违约责任的范畴，而且也不属于在订立合同时被告能预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故二原告要求被告承担上述损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、限被告四川省安岳县齐腾房地产开发公司于本判决生效后三十日内向原告姜永华、文付碧交付满足商品房买卖合同第九条交付条件的安岳县城普州大道北段怡人居商住楼4幢1单元5层7号房屋；
二、被告四川省安岳县齐腾房地产开发公司于本判决生效后三十日内向原告姜永华、文付碧支付违约金（违约金从2013年7月1日起至本院确定的交付之日止按每日361215元×0.6‰的标准计算）；
三、驳回原告姜永华、文付碧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2408元，由原告姜永华、文付碧承担1000元，被告四川省安岳县齐腾房地产开发公司承担1408元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 樊宗华
二〇一四年十二月二十六日
书记员 王 永