山东省莱芜市莱城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱城民初字第1358号
原告：孔凡鹏，山东出入境检验检疫局职工。
被告：莱芜名嘉置业有限公司，住所地：莱芜市高新区大桥南路006号。
法定代表人：谢杰涌，系公司经理。
委托代理人：郑永红，山东鲁浩律师事务所律师。
委托代理人：王君泽，系莱芜名嘉置业有限公司职工。
原告孔凡鹏与被告莱芜名嘉置业有限公司（以下简称名嘉置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孔凡鹏、被告名嘉置业的委托代理人郑永红、王君泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔凡鹏诉称，根据我与名嘉置业于2011年1月23日所签合同编号为YS0004042购买商铺的合同，合同第九条约定，该商铺应于2012年6月30日前具备两项条件（1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、该商品房取得面积实测技术报告书）的商品房交付买受人，但至今未交房。合同第十条第一款第二项约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的1%向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，该合同约定的赔偿1%，明显低于签订合同至今的损失（以银行存款利息计算）。2011年1月23日，我与莱芜名嘉城市广场经营管理有限公司签订了合同编号为莱名商第000401号的《经营管理合同》，将以上商铺交给其管理，合同期为2012年6月30日至2018年6月29日，但该商铺一直未交房，也就无从管理。由于被告迟迟不交房，且多次承诺的交房日期均未实现，致使原告从外地赶往莱芜处理此事，请求解除2011年1月23日所签合同编号为YS0004042，房屋代码为79963的商品房预售合同，退回购房款112746元，赔偿违约金1127.46元和由此带来的损失，解除与莱芜名嘉城市广场经营管理有限公司所签的《经营管理合同》，诉讼费由被告支付。
被告名嘉置业辩称，一、原告要求解除《商品房预售合同》并要求退还房款的请求不符合法律规定，其诉请不应支持。理由为：按照《商品房预售合同》第十条1.（2）的规定，我方未按照规定的期限将商品房交付原告，“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”，按《商品房预售合同》第九条规定，交付日期为2012年6月24日前，超过180日的日期为2012年12月30日，也就是原告有权行使合同解除权的日期为2012年12月30日起，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，原告应在2013年12月30日前行使合同解除权，但原告在2015年6月才提起诉讼要求解除合同，此时原告的合同解除权已经丧失，因此，原告的要求解除合同并退还房款的诉请不应得到支持。二、关于违约金的支付，合同中有明确约定，应该按合同执行。三、《经营管理合同》是原告与莱芜名嘉城市广场经营管理有限公司签订的，应该与该公司解除合同，原告诉我方属于主体错误。
经审理查明，2011年1月23日原、被告签订编号为YS0004042、房屋代码为79963的《商品房预售合同》一份，《商品房预售合同》第三条约定，被告向原告出售位于莱芜名嘉广场第10幢30380号房，房屋代码为79963。《商品房预售合同》第六条约定，原告将总房款112746元于2011年1月23日一次性付清。《商品房预售合同》第九条约定，被告应当自2012年6月30日前将商品房交付给原告使用。《商品房预售合同》第十条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用且逾期超过180日后，原告有权解除合同。《商品房预售合同》还约定了其他事项。同日，原告与莱芜名嘉城市广场经营管理有限公司签订《经营管理合同》一份，约定原告自愿将其购买的莱芜名嘉广场第10幢30380号房委托给莱芜名嘉城市广场经营管理有限公司经营二十年。《经营管理合同》还约定了其他事项。截至合同签订当日，原告分三次向被告缴纳购房款共计112746元。截至庭审时，原告购买的莱芜名嘉广场第10幢30380号房尚未交付。
以上事实，由《商品房预售合同》一份、《经营管理合同》一份、收款收据三张、庭审笔录及当事人陈述等证据在案予以证实。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告自愿签订《商品房预售合同》，双方意思表示真实，不违反法律规定，合同合法有效。解除权系形成权，具有基于单方的意思表示即可产生合同解除后果的效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”因此，解除权须在合理的期限内行使。对于解除权行使的期限，有约定的从约定，无约定的从法律规定，法律没有明确规定的，应按照同样情况同样处理的原则合理确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定，或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的行使合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。该条虽系基于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，但法定解除权与约定解除权在效力上并无差别，双方在商品房买卖合同中约定的因逾期交付房屋所产生的解除权，应参照该解释的规定，在一年内行使。本案中，双方当事人约定的交付房屋的时间为2012年6月30日前，故按照合同约定，自2012年12月28日起，原告孔凡鹏即享有合同约定的解除权，原告孔凡鹏直至2015年5月18日向法院提出起诉，已经超过合理的期限，而原告亦未提供证据证明还存在其他导致合同解除的情形存在，故原告请求解除《商品房预售合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付相关款项的诉讼请求系建立在合同解除的基础上，故原告要求被告退回购房款、赔偿违约金及其他损失的诉讼请求，亦不予支持。《经营管理合同》系原告与莱芜名嘉城市广场经营管理有限公司签订，本案被告名嘉置业并非合同相对方，因此，原告要求解除《经营管理合同》的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告孔凡鹏的诉讼请求。
案件受理费2577元，由原告孔凡鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审 判 长 刘 伟
人民陪审员 孙玉娥
人民陪审员 周长欣
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 李传钰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。存在