上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1049号
原告上海鑫峰物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人郁志俊，职务董事长。
委托代理人章天德。
委托代理人伍猛潮，上海市广益律师事务所律师。
被告上海韦胜商务咨询有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人陈健佳，职务总经理。
委托代理人张丽达。
第三人上海市闸北区金峰大厦小区业主委员会，地址上海市闸�区。
负责人叶曦。
原告上海鑫峰物业管理有限公司与被告上海韦胜商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理。审理中，本院依法追加上海市闸北区金峰大厦小区业主委员会（以下简称金峰业委会）作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年11月7日公开开庭进行了审理。原告上海鑫峰物业管理有限公司（以下简称鑫峰物业）的委托代理人章天德、伍猛潮、被告上海韦胜商务咨询有限公司（以下简称韦胜公司）的委托代理人张丽达、第三人金峰业委会的负责人叶曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫峰物业诉称，2011年1月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为，原告将其所有的上海市闸北区恒丰路XXX号金峰大厦101室（以下简称101室）部分房屋（以下简称109室）出租给被告使用，租赁期限三年，至2011年1月11日至2014年1月10日止。租金为每年人民币15，600元（以下币种均为人民币），付款方式为每季度支付一次，先付后用。被告应于每季度第一个月10日前将下三个月的租金3，900元支付给原告。租房押金为1，300元。双方还特别约定违约责任，如被告逾期交付房屋租金的，每逾期一天被告按每月租金全额的0.5%支付违约金，经原告催收未于5日内付清的，本合同自行解除，原告收回房屋，押金没收。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁的房屋，被告也使用了该房屋。但是，被告自2011年10月11日起至今拖欠房屋租金。原告多次向被告催收租金，被告至今未付分文。原告认为，支付租赁房屋的租金系合同义务，被告拒付租金，已违反合同约定。为维护原告的合法权益，故起诉要求：1、确认于2014年1月10日终止原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告立即向原告归还109室；3、被告向原告支付自2011年10月11日至2014年1月10日期间的房屋租金35，100元，自2014年1月11日至归还房屋之日（每月租金1，300元）期间的房屋使用费，及逾期付款违约金自2011年10月11日开始，每逾期一天按月租金0.5%的计算；4、被告支付的押金1，300元归原告所有。
被告韦胜公司辩称，第三人曾经出具关于109室的函，让被告不要和原告签合同，且要求被告将租金交到第三人。付给原告的租金付至2011年9月30日，之后的租金都直接交付给第三人，按月结算。故不同意原告的诉讼请求
第三人金峰业委会述称，根据房屋属性，109室是搭建在公共通道上的，所以109室的收益应该属于全体业主。2011年9月29日业委会确实向被告发出了109室的回收函，要求被告将租金交至业委会，被告从2011年10月以后的租金都是付给了第三人。
经审理查明，2011年1月8日，出租方鑫峰物业（甲方）与承租方韦胜公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》载明，甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市闸北区恒丰路XXX号金峰大厦101室部分（俗称109室）；房屋租赁期三年，至2011年1月11日起至2014年1月10日止；该房屋租金为每年15，600元；房屋租金每季度（三个月）支付一次，先付后用。乙方应于每季度第一个月10日前将下三个月的租金交付给甲方。首期租金应于本合同签订当日一次付清；乙方同意向甲方支付租房押金，押金为一个月的房屋租金，计1，300元。押金于本合同签订时支付，甲方在收到租房押金后应予书面签收。合同到期乙方完好归还房屋，付清应付费用，双方无争议的，甲方将租房押金（不计利息）全额退还乙方。如乙方有违约情况的，违约赔偿金以及有关欠费从�金中扣除。押金不足以支付违约赔偿和有关欠费的，由乙方另行补足差额；乙方应按合同的规定按时足额支付房屋租金及有关各项应付费用。逾期交付房屋租金的，每逾期一天，由乙方按每月租金管理费全额的0.5%支付违约金。若乙方拖欠租金逾一个月，经甲方催款未于五日之内付清的，本租赁合同自行解除，甲方收回出租房屋，租金押金没收。
《上海市房地产权证》载明：权利人上海鑫峰物业管理有限公司，房屋座落恒丰路XXX号101室，建筑面积80平方米。
2011年9月29日，上海市闸北区金峰大厦小区业主委员会出具的《关于金峰大厦109室房屋收回函》载明：金峰大厦109室是金峰大厦消防通道架空阁楼，属金峰大厦全体业主所有。上海鑫峰物业管理有限公司自2006年1月起终止对金峰大厦物业服务。关于109室出租房屋租金收缴自2011年9月起终止，2011年10月起由上海市闸北区金峰大厦小区业主委员会收取租金，并委托现任物业管理企业上海佳具物业有限责任公司代收代付并进入业主委员会公共收益。
被告提供的《收据》七张载明：缴款单位109，收款事由代收租金，其中2012年9月12日交款金额为11，700元，2012年10月22日交款金额为3，900元，2012年12月12日交款金额为3，900元，2013年4月1日交款金额为3，900元，2013年6月24日交款金额为3，900元，2013年9月10日交款金额为3，900元，2014年3月12日交款金额为3，900元。上述收据上均有上海佳具物业有限责任公司加盖发票专用章。
另查明，本院调取的2001年7月25日《上海市房地产买卖合同》载明：周美华与上海鑫峰物业管理有限公司签订房屋买卖合同，约定房产座落在上海市闸北区恒丰路XXX号101室，房屋建筑面积80平方米，房地产转让价为贰拾壹万壹仟元。
审理中，被告提供了租房押金1，000元的收据，原告、被告均确认原来租金为每月1，000元，故押金也为1，000元，后来租金调整至1，300元后，押金并未补缴。
本院向上海市城市建设档案馆调取了109室所在楼底层的竣工图纸，竣工图纸显示101室内规划有公共通道。原告认为图纸与本案无关，其持法院调查令调取的图纸与法院调取的一致，只是法院调取的图纸未加盖档案部门的印章。被告及第三人对于竣工图纸无异议。
本院曾向施子龙询问有关情况，施子龙称，其曾经在鑫峰物业工作过，现在上海佳具物业有限责任公司担任金峰大厦小区经理。鑫峰物业与开发商是同一个法人，鑫峰物业是金峰大厦的前期物业，从1997年即开始管理直至2006年。109室应该是鑫峰物业于1999年搭建的。金峰大厦一楼只有109室楼下一个消防通道。109室的租金原来是交给鑫�物业的，之后业委会认为109室系公共通道上的搭建，其收益应归全体业主所有，因此，被告从2011年9月业委会发函后就将租金交给了业委会。原告认为，施子龙曾系原告的员工，后来至新的物业公司工作，在办理交接手续的时候，即代表原告，又代表新的物业公司，所以其与本案是有利害关系的，证言应不予采纳。被告及第三人对施子龙所述无异议。
原告表示，原告与被告是签订过租赁合同的，在没有否定合同效力之前，双方就应该要按约履行。如果被告认为合同无效，被告应出示相关证据。原告与开发商是一个系统、两个不同的公司。系争小区是1997年建成的，原告是前期物业，管理系争小区到2005年底左右撤出小区。109室是原告通过买卖取得，当时房屋全部都是原告的。但系争小区建成，消防验收一直没有通过，后来消防验收的时候有人提出109室所在大楼没有消防通道，要改建出消防通道，原告就在109室内改建出了消防通道，原告认为消防通道原来是属于原告的产权部分，当时改建的时候也没有签订过协议，改建后就一直让出来作为通道使用了。原告不认可消防通道之上的部分应该归全体业主所有，因为原告系有对价买入的。原告、被告及第三人确实曾经就109室的租赁事宜进行过协商，但是原告不同意由物业代收租金。最后协商也没有达成一致。原告不清楚109室搭建的时间。2012年原告、被告、第三人曾经协商过两次，因为从2011年第四季度被告房租就没付。协商时原告拒绝由业委会先代收的做法，被告把租金付给业委会的情况，原告是在本次诉讼中才得知的。被告租金一直未付，原告都是通过打电话催讨的，被告在电话里没有说已经把房租付给业委会。在竣工图上的公共走道确系登记在原告的产证面积中，原告购买101室时，是将上、下一起购买的，当时是一个食堂，后开发商和原告协商，要通过消防验收，增加一条消防通道，就开了这条通道，买下以后，就按照使用现状使用至今。109室的使用面积大约30-40平方米，109室与消防通道部分重合，有将近不到一半的地方是在消防通道外面的。在消防通道上的面积只有50%多一点。
被告表示，被告签订租赁合同后，一直都是正常履行的，直到业委会向被告发函。后来将租金交至物业公司代管是2012年三方协商的结果，当时还有房办的人员参加，当时协商的结果是租金先由业委会暂时代收，原告与第三人协商后再决定租金由谁收取。之后原告也从未打电话向被告催讨过租金。2011年9月30日开始，其与上海佳具物业有限责任公司（金峰大厦管理处）签订临时租赁协议，约定临时租赁期限自2011年10月1日至2014年1月10日。2014年1�1日，其与上海佳具物业有限责任公司（金峰大厦管理处）签订临时租赁协议，约定临时租赁期限自2014年1月11日至2016年1月30日。109室的使用面积大约30-40平方米，109室与消防通道重合部分的比例同意由法院酌定。
第三人表示，109室在1999年时就存在了。为109室的租赁事宜，三方开过协调会，当时达成了口头协议，原告的代理人章天德同意由物业代收租金，最终待其请示后再答复，但是之后其一直没有答复第三人。租金确实是由物业公司代收的，2014年1月份之后，由物业公司代收的租金都转入了业委会的公共收益账户。消防通道在1995年开发商出售楼盘的时候就已经确定了，原告与开发商是一个系统的，原告作为前期物业管理至2005年。109室的使用面积大约30-40平方米，109室与消防通道部分重合，应该是在消防通道上的面积少一点，外面的面积多一点，所占比例同意由法院酌定。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同，被告提供的函、租金凭证，本院调取的竣工图纸、房屋买卖合同以及各方当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上海市房地产权证的记载，原告为101室的产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但109室系在101室中搭建形成，将原有的一层房屋搭建成为二层房屋，109室并无合法的房地产权证或建设工程规划许可证，实为违章建筑，就109室形成的租赁关系依法应为无效。根据109室所在楼层竣工图纸的记载，公共通道明确规划于现在的101室的产权面积中，原告认为公共通道系其买受109室后改建产生的，但该主张与竣工图纸的记载明显不符，本院不予采纳。而且原告、被告及第三人均表示，2012年各方曾就109室的租赁事宜进行过协调。被告及第三人认为，当时协调的结果是各方同意将租金先交至物业代管，具体分配待原告请示后再行协商；原告则认为，当时协调时原告就不同意由物业代收租金，最后协商也没有达成一致。由于目前并无证据证明原告自2012年协调会后曾向被告催讨过租金，故被告及第三人关于协调会上各方达成一致意见的陈述更具有高度盖然性，本院予以采信。根据被告、第三人的陈述及被告提供的收据，自2011年10月开始，被告已按照2012年各方协调会的精神，将租金交至物业代管，原告在就租金分配未进行协商的情况下，要求被告再行支付租金的诉讼请求于法无据，故原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院难以支持。因租赁合同无效，原告要求没收押金及要求被告支付逾期付款违约�的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于押金的返还，被告可依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告上海鑫峰物业管理有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费1，133.8元，由原告上海鑫峰物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二
中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 吴晓婕
人民陪审员 吴妮娜
二〇一五年二月十三日
书 记 员 潘 瑾
附：相关法律条文
一、《中�人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。