宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民商初字第364号
原告银川昌昊轿车工贸有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人张东城，该公司总经理。
委托代理人冯和平，宁夏方和圆律师事务所律师。
委托代理人陈军，宁夏方和圆律师事务所律师。
被告银川通和汽车城有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人刘晓春，该公司总经理。
委托代理人谈帮瑞，宁夏综义律师事务所律师。
委托代理人曹婧，宁夏综义律师事务所律师。
原告银川昌昊轿车工贸有限责任公司与被告银川通和汽车城有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理，由代理审判员吴楠适用简易程序于2014年4月25日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭于2014年8月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯和平、陈军，被告委托代理人谈帮瑞、曹婧到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称，2009年1月15日，原、被告签订《4S展厅租赁合同》一份，约定被告将位于银川市汽车城内展厅某号楼1、2、3号展厅及中间夹层共计540平米的展厅租赁给原告使用，租赁期为15年，自2009年5月1日起至2024年4月30日止。租赁费每平米每月30元，逐年租金在本年度租金期满前两个月付清全年租金。合同同时约定，若原告无故拖欠租金累计超过1个月，被告有权解除合同。同日，双方又签订了《土地租赁合同》，约定被告将该号楼1、2、3号展厅后东西长40米，南北宽18米，共计720平米的土地租赁给原告使用，租赁期限为15年，自2009年5月1日起至2024年4月30日止，租金采取分期支付的方式，每5年向被告支付租金432000元。合同签订后，原告按约向被告支付租金，截止2013年7月15日，原告已向被告支付合同项下2009年5月1日至2013年4月30日的展厅、土地租金及保证金共计1215600元。另外，经原、被告对账，原告也于2013年7月15日将水费、采暖费207666元支付给了被告。至此，原告已按双方合同约定履行了承租人的合同义务，不存在拖欠租金的情况。正当原告按合同约定向被告支付2013年5月1日至2014年4月30日《4S展厅租赁合同》租赁费时，原告于2014年3月18日收到被告的《解除合同通知书》。该通知称原告拖欠被告租金199400元，要求解除与原告签订的《4S展厅租赁合同》，并要求原告于2014年3月27日前腾空房屋。后原告按约将2013年5月1日至2014年4月30日《4S展厅租赁合同》的租赁费支付给被告，但被告仍然要求解除合同，故诉至法院，请求判令：1、确认被告于2014年3月18日向原告送达的《解除合同通知书》无效；2、原、被告双方继续履行2009年1月15日签订的《4S展厅租赁合同》；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告撤回了要求确认被告于2014年3月18日向原告送达的《解除合同通知书》无效的诉请。
原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：
证据一、《解除合同通知书》一份，证明依照法律规定，原告对于《解除合同通知书》有异议的，可以依法向人民法院提起诉讼。被告对此无异议。
证据二、《4S展厅租赁合同》、《土地租赁合同》、《土地租赁合同变更补充协议》各一份，证明原、被告签订的合同合法有效；原告系《土地租赁合同》的履行主体，原告不存在违约情形，被告无权单方解除合同。被告认为合同的原意是指租金提前支付，原告存在违约情形。
证据三、付款凭证三十份，证明截止2014年3月31日，原告通过现金、转账、汽车抵顶等方式向被告支付4S展厅租金、土地租金、物业费、采暖费、水费等共计2054706元。按照合同约定，截止到2014年3月31日，原告应当向被告支付4S展厅的租金为972000元，展厅后土地租金为864000元，共计1836000元。扣除2013年7月15日双方核对确认后，原告应当承担的物业费、水费、采暖费、租金等共计207666元后，原告已超额支付租金11040元。被告以原告拖欠租金为由要求单方面解除合同，没有事实依据和法律依据。被告对付款时间及金额认可，但称原告存在违约情形，被告解除合同有事实依据。
证据五、发票三十四份，证明截止2014年4月1日，被告分34次向原告开具4S展厅及土地租金发票共计面额1404000元的，尚欠原告650706元的发票。被告称如果确实缺少部分发票同意补开。
被告辩称，原告所诉的与事实不符。两份租赁合同是在2009年1月15日订立的，但是原告没有按照合同约定交纳租金，截止2013年7月15日被告支付两份合同的租金是1209600元，而非原告所说的1215600元。被告于2014年3月18日发出解除通知书后原告并没有与被告商议此事，并于4月14日未经被告许可将194400元转账至被告账户。被告认为原告违约的事实清楚，被告有权解除《4S展厅租赁合同》，本案不涉及《土地租赁合同》。
被告向本院提交以下证据：
证据一、《4S展厅租赁合同》一份，证明原、被告确立了合同约定的权利义务关系。原告对此无异议。
证据二、《土地租赁合同》一份，证明原、被告确立了合同约定的权利义务关系。原告对此无异议。
证据三、付款单据、明细表三十一张，证明原告违反合同约定迟延支付租金。原告称其不存在违约的情形。
经审理查明，2009年1月15日，原告与被告签订《4S展厅租赁合同》一份，约定被告将位于银川市兴庆区汽车城内展厅某号楼1、2、3展厅（规格为6×24×=432㎡）及中间夹层面积108㎡租赁给原告使用，租赁期限自2009年5月1日至2024年4月30日，期限为15年。租金收取及付款方式为该展厅月租金30元／㎡，该租金分为一年一付，首次支付一年租金194400元；原告须在合同签订之日一次性付清第一年租金，以后逐年租金须在本年度租金期满前两个月付清全年租金；原告未按约定时间支付租金或擅自转租的，除如数缴纳租金外，每违约一天应按年度房租总额的千分之五缴纳违约金。原告拖欠租金累计达一个月，被告可以单方解除合同，收回展厅。同日，被告与宁夏京福通汽车贸易有限公司签订《土地租赁合同》一份，约定被告将该号楼1、2、3号4S厅后土地租赁给原告使用，租赁期限自2009年5月1日至2024年4月30日。租金收取方式为租金采取分期支付的方式，每五年为一计租缴费期，费用均为一次性缴清，原告首次支付5年的租金，从2009年5月1日2014年4月30日止的租金，计432000元。第二个计租缴费期在2014年4月1日前缴清2014年5月1日至2019年4月30日的租金，计432000元，第三个计租缴费期在2019年4月1日缴清2019年5月1日至2024年4月30日的租金，计432000元。2010年8月26日，原、被告签订《土地租赁合同变更补充协议》一份，约定宁夏京福通汽车贸易有限公司是原告的子公司，且法定代表人相同，双方同意变更《土地租赁合同》，合同相对方变更为原告，原宁夏京福通汽车贸易有限公司所有债权债务均由原告承担。以上租赁合同签订后，原告与被告于2009年1月21日签订抵车协议，原告以汽车抵顶了被告租金283600元。2009年7月13日，原告向被告支付租金50000元（未注明是展厅租金还是土地租金）、2010年5月12日，原告通过转账的方式向被告支付租金50000元（注明为房租）、7月9日支付50000元（房租费）、8月16日支付50000元（租金）、10月14日支付44400元（展厅租金）、12月3日支付50000元（场地费）、12月7日支付58000元（房屋租金）、2011年1月10日支付50000元（土地租金）、4月11日支付40000元（场地费）、5月27日支付50000元（租赁费）、9月13日支付50000元（展厅租金）、11月14日支付50000元（展厅租金）、12月9日支付50000元（土地租赁费）、12月29日支付44400元（展厅租赁费）、2012年11月21日支付50000元（展厅租赁费）、2013年1月28日支付50000元（房租费），3月27日支付50000元（租赁费）。综上，2009年1月21日至2010年4月30日原告支付被告租金333600元；2010年5月1日至2011年4月30日，原告向被告支付4S展厅租金202400元、土地租金50000元、场地费90000元以及无法区分展厅或土地租金100000元，共计442400元；2011年5月1日至2012年4月30日，原告向被告支付4S展厅租金144400元、土地租金50000元以及无法区分展厅或土地租金50000元，共计244400元；2012年5月1日至2013年4月30日，原告向被告支付4S展厅租金100000元以及无法区分展厅或土地租金50000元；2013年5月10日原告支付被告租赁费44400元、7月16日支付土地房租44800元。2014年3月17日，被告向原告出具《解除合同通知书》一份，内容：“根据2009年1月15日贵公司与我公司订立的《4S展厅租赁合同》，贵公司承租了我公司的位于汽车城展厅某号楼1、2、3号展厅。现贵公司拖欠我公司租金合计19.94万余元未付，已严重损害我公司利益。现根据相关规定，郑重通知如下：1、自本通知送达贵公司处后，解除与你公司2009年1月15日订立的《4S展厅租赁合同》。2、请贵公司在2014年3月27日之前腾空房屋，并与我公司办理交接手续。3、请贵公司三日内支付拖欠全部租金”。该通知发出后，原告于2014年3月21日支付被告场地租赁费194400元、3月31日支付被告土地租赁费432000元。
本院认定的上述事实，有原告提交的《解除合同通知书》、《4S展厅租赁合同》、《土地租赁合同》、《土地租赁合同变更补充协议》、付款凭证，被告提交的《4S展厅租赁合同》、《土地租赁合同》、付款凭证及庭审中原被告的相关陈述为证，以上证据经庭审核实，符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信。
本院认为，原告与被告签订的《4S展厅租赁合同》、《土地租赁合同》、《土地租赁合同变更补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同条款严格履行。《4S展厅租赁合同》约定付款方式为原告在合同签订之日一次性付清第一年租金，以后逐年租金须在本年度租金期满前两个月付清全年租金。按合同约定，原告应于2009年1月15日支付4S展厅租金194400元，原被告协商原告以车辆抵顶租金283600元，原告已超付89200元；第二年度原告支付租金442400元，超付248000元；第三年度原告支付租金244400元，超付50000元；第四年度原告于2013年5月10日前支付4S展厅租金194400元；2014年3月21日原告支付第五年度展厅租金194400元。因此，自2009年5月1日至2013年7月16日，扣除4S展厅租金，原告超付租金432000元。《土地租赁合同》约定，租金每五年为一计租缴费期，费用均为一次性缴清，但原、被告对第一个五年的租金并未约定具体支付时间，故原告于首期计租缴费期满前付清全部租金既视为已完全履行支付土地租金的义务。故原告超付上述432000元租金系支付被告第一个五年期的土地租金。2014年3月31日，原告支付的土地租赁费432000元应为下一五年期的土地租金。因此，原告已履行了其付款义务，并未出现根本违约，故被告辩被告拖欠租金要求解除合同，缺乏事实依据，本院不予采纳。对原告要求被告继续履行双方于2009年1月15日签订的《4S展厅租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：
被告银川通和汽车城有限公司继续履行与原告银川昌昊轿车工贸有限责任公司于2009年1月15日签订的《4S展厅租赁合同》。
案件受理费200元，由被告银川通和汽车城有限公司负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 吴 楠
人民陪审员 陈玉波
人民陪审员 董 颖
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 李金玉
附：适用相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。