舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）舟定民初字第830号
原告舟山中昌实业发展有限公司。
法定代表人缪岳忠。
委托代理人徐舟波。
被告柴泽伍。
原告舟山中昌实业发展有限公司（以下简称中昌公司）诉被告柴泽伍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理，依法由代理审判员马钧钧适用简易程序进行审理。审理过程中，因发现案件不宜适用简易程序，经批准转换为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中昌公司的委托代理人徐舟波到庭参加诉讼，被告柴泽伍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告中昌公司诉称：2012年4月26日，原、被告双方签订了房屋租赁合同一份，约定原告（甲方）将其坐落于舟山市定海区解放西路225号千岛大厦7－8楼的房屋租赁给被告（乙方），租赁期限自2012年5月3日至2020年7月2日，免租期2个月；首年租金416635元，之后每年递增10%，租金六个月支付一次，先付后用，首期租金支付时间为2012年4月28日，之后须在每一支付期开始前7天内全额付清；乙方逾期支付租金超过15天的，甲方有权提前解除合同，同时不予返还乙方已支付的履约保证金，并要求乙方支付租金、赔偿损失；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额5‰的违约金；租赁期满或合同终止后，如乙方逾期搬出，每逾期一天，乙方应向甲方支付三倍日租金金额的房屋占有使用费；合同还约定了其他事项。合同签订后，被告按约支付了首期租金，原告也按约交付了租赁物。被告应于2012年12月25日前支付第二期租金208318元，经原告多次催讨，该款至今未付。2013年8月17日，原告向被告发函，要求解除合同。原告认为，被告未按约支付租金，已违约，原告依合同有权单方解除合同并要求其承担违约责任，故诉至法院，要求：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2013年8月18日解除；2.被告向原告支付至解除日止尚欠的租金（按2013年8月18日解除计算为266076.23元）；3.被告立即腾退其所承租的房屋，并向原告支付合同解除日至腾退日的房屋占用费（按租金标准计算）；4.被告向原告支付违约金313894.90元（计算至2013年8月18日）。
被告柴泽伍未答辩。
经审理查明：2012年4月26日，原告中昌公司（甲方）与被告柴泽伍（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份（合同编号：ZFS2012-015），约定：1.甲方将其所有的坐落于舟山市定海区千岛大厦7－8楼（解放西路225号）的房屋租赁给乙方。2.房屋租赁期限为8年2个月，自2012年5月3日至2020年7月2日，其中装修免租期为2个月，自2012年5月3日至2012年7月2日。因乙方原因提前终止合同的，不享有免租期优惠，甲方可从保证金中直接扣除，不足的由乙方补缴。3.首年租金为416635元，之后每年递增10%（第二年租金为458299元）。租金按6个月为一个支付期，先付后用，首期租金支付时间为2012年4月28日，金额为208318元，以后乙方必须在每一支付期开始前7天内全额付清。若因乙方的原因需提前终止本合同且甲方同意终止合同的，租赁不满15天（含15天）租金按半个月计算，超过15天，租金按一个月计算。4.乙方于签订本合同的同时支付甲方30000元，作为乙方履行本合同义务的保证金。5.乙方逾期支付租金超过15天，甲方有权提前解除本合同，收回物业，同时甲方有权不予返还乙方已支付的履约保证金，并要求乙方支付租金、赔偿损失。6.乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额5‰的违约金。租赁期满或本合同终止后，如乙方逾期搬出或拒不搬出该物业的，每逾期一天，乙方应向甲方支付三倍日租金金额的房屋占有使用费。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告按约支付了首期租金208318元和保证金30000元，之后租金未付。2013年8月17日，原告通过邮寄方式向被告致函，通知其解除合同，但该邮件未妥投。原告诉至本院，本院于2014年1月12日向被告送达了起诉状副本。
上述事实，由原告举证的产权证书、房屋租赁合同、舟山市大众物业管理有限公司出具的证明、银行付款凭证、解除合同通知书、邮寄单据及原告陈述等证据予以证实。原告还提交了：1.催告函及邮寄单据，拟证明原告曾向被告催讨租金的事实。2.照片（复印件），拟证明2013年7－8月份讼争房屋的情况。对证据1，因邮寄单据中没有对所寄物品的记载，原告也无其他证据可证明相关催告函已送达被告，故该证据对其拟证事项证明力不足，本院不予认定。对证据2，因无法确认照片的拍摄时间和拍摄对象，其真实性无法确认，本院不予认定。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。原告按约将涉案房屋交付给被告使用，被告有按约支付租金的义务。根据合同约定，被告应于2012年12月27日至2013年1月2日间支付第二期租金，因逾期15日未付，原告依合同约定于2013年1月18日取得单方解除合同的权利。但除了具备解除权外，依照法律规定，合同的解除还需有解除行为，即解除合同的通知到达对方。由于原告于2013年8月17日向被告发出的解除合同通知未妥投，其依此主张的合同解除时间本院不予支持。原告在起诉状中明确提出了解除合同的诉请，故合同解除的时间应确定为起诉状副本送达被告之日，即2014年1月12日。
合同解除后，双方的权利义务终止，对被告应付的租金、房屋占用费、违约金认定如下：
1.尚欠的租金。因合同系因被告未按约支付租金而解除，故其不享有免租期优惠，应向原告支付免租期租金69439.16元。被告已交纳保证金30000元，于合同解除之日直接抵扣免租期租金，故原告尚应支付的免租期租金数额为39439.16元。2013年1月3日至2014年1月12日的租金依合同约定计算为450022.64元（2013年1月3日至2013年7月2日为208317元，2013年7月3日至2014年1月2日为229149.50元，2014年1月3日至2014年1月12日为12556.14元（458299元÷365×10）］，被告应向原告支付。双方虽有租金“未满15日，按半个月计算”的约定，但原告已主张合同解除后的房屋占用费，为避免重复计算，本院以截至合同解除日的实际租赁期间计算应付租金。综上，被告应向原告支付尚欠租金合计489461.80元。虽然原告主张的尚欠租金数额为266076.23元，但该租金系计算至原告认为的合同解除之日，即2013年8月18日，该日之后原告主张了房屋占用费，由于原告主张的合同解除日与本院认定的不一致，导致2013年8月18日至本院认定的合同解除日，原告主张为房屋占用费，本院则认定为租金，故本院认定被告尚欠原告租金合计489461.80元未超出原告诉讼请求。
2.房屋占用费。合同解除后，被告应返还承租的房屋。对原告要求被告立即腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告在合同解除后仍继续占用租赁房屋，原告据此主张房屋占用费，本院予以支持，但起算时间应为合同解除日的次日，即2014年1月13日。关于房屋占用费的计算标准，合同中有“三倍日租金金额”的约定，原告要求按租金标准计算，未超出合同约定范围，该主张合理，本院予以支持。
3.违约金。合同中关于逾期违约金按应付款总额5‰逐日计算的约定合法有效，原告主张违约金313894.90元，未超出合同约定范围，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告舟山中昌实业发展有限公司与被告柴泽伍之间签订的《房屋租赁合同》（合同编号：ZFS2012-015）于2014年1月12日解除；
二、被告柴泽伍于本判决生效之日起十日内向原告舟山中昌实业发展有限公司支付尚欠的租金489461.80元；
三、被告柴泽伍于本判决生效之日起十日内将坐落于舟山市定海区解放西路225号千岛大厦7－8楼的房屋腾退给原告舟山中昌实业发展有限公司，并向原告舟山中昌实业发展有限公司支付自2014年1月13日至本判决确定的腾退之日的房屋占有使用费（按双方租赁合同中约定的租金标准支付）；
四、被告柴泽伍于本判决生效之日起十日内向原告舟山中昌实业发展有限公司支付违约金313894.90元；
五、驳回原告舟山中昌实业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9600元，由原告舟山中昌实业发展有限公司负担300元，被告柴泽伍负担9300元；公告费600元，由被告柴泽伍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 马钧钧
人民陪审员 密素梅
人民陪审员 庄世伏
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 陈 洁