湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0302民初2319号原告：湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区迎宾东路180号1单元2楼2号。法定代表人文玉平，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐浩，湖南湘晋律师事务所律师。被告：刘文斌，男，1972年12月21日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司（以下简称宏大物业公司）与被告刘文斌物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告宏大物业公司的委托诉讼代理人唐浩、被告刘文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏大物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2012年6月1日起至2015年6月30日止的物业管理费3081元，并支付逾期违约金5400元；2.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年6月1日，原告与湘潭市沁园小区业主委员会签订了《沁园小区物业服务委托合同》，合同约定由原告对该小区进行物业管理，物业服务费按每月0.6元/平方米收取，如逾期缴纳，按每日千分之五收取违约金。合同签订后，原告依约全面履行了义务。被告从2012年6月1日起未再缴纳任何物业服务费，共拖欠物业费3081元、违约金5400元。原告曾多次向被告催交物业管理费，被告均未予理睬。故原告诉至本院。被告刘文斌辩称，自来水公司4栋宿舍虽然与沁园小区同进同出，但多年来该4栋只采取收卫生费240元/年的形式管理。2012年原告宏大物业公司进入沁园小区后，自来水公司4栋宿舍仍独立于沁园小区，沁园小区业主委员会与原告宏大物业公司签订的物业服务合同没有该4栋业主的参与，故该物业服务合同对自来水公司4栋宿舍没有约束力。2013年以后根据政府的政策，自来水公司4栋宿舍并入沁园小区统一的物业管理，当时也推选了被告进入业主委员会，在协商物业管理费收费标准时，业主与原告宏大物业公司有很大分歧，自来水公司4栋宿舍业主要求按原来的标准收取，并签订补充协议，原告宏大物业公司没有同意，自来水公司4栋宿舍业主也没有认可原告宏大物业公司的收费标准。因此该4栋业主在交纳物业管理费时存在拖延现象，但该责任不在业主，因此不存在支付违约金。被告也没有拖欠原告主张的这么长时间的物业管理费，原告宏大物业公司在代办国有土地使用证时要求业主交纳物业管理费才能领取国有土地使用证，被告在没办法的情况下交纳了物业管理费，但没有保留凭证。本院经审理认定事实如下：2001年3月16日，被告刘文斌与原湘潭市自来水公司（后变更为湘潭中环水务有限公司）签订《湘潭市自来水公司经济适用房买卖合同》，向后者购买了湘潭市雨湖区窑湾街道宝庆路原自来水公司一水厂新厂内宿舍*栋*单元*层*号房屋一套，建筑面积为137.79平方米（房屋所有权证登记房屋坐落在湘潭市雨湖区窑湾街道宝庆路*号*栋*单元*楼*号，建筑面积为138.8平方米）。另外，《湘潭市自来水公司经济适用房买卖合同》第四条约定“乙方（即购买住宅个人）应无条件地服从自来水公司的物业管理机构所实施的物业管理”。2004年12月20日，湘潭中环水务有限公司（以下简称中环水务公司）与湘潭市晨辉房地产开发有限责任公司（乙方，以下简称晨辉公司）签订《土地转让协议》，约定中环水务公司将位于宝庆路新一水厂宿舍以北用于住宅建设的土地转让给乙方（即晨辉公司），该宗土地的四至范围：东起新一水厂宿舍围墙，西至龙牌酱油公司晒酱坪围墙，南跟水厂宿舍13.5米，北至沁园小区交界围墙。同时双方还约定“该宗土地上的杂物间和围墙，……新建住宅竣工后围墙由乙方负责拆除”、“原职工宿舍和拟建住宅的物业管理均按市场化方式统一交物业公司管理，甲方（即中环水务公司）协助做好职工的协调工作”。后晨辉公司对该地块进行住宅开发，整体称为沁园小区。原自来水公司一水厂新厂内4栋宿舍也位于该沁园小区围墙内，与沁园小区共用进出大门。2012年6月1日，原告宏大物业公司与湘潭市沁园小区业主委员会签订了《沁园小区物业服务委托合同》，合同期限自2012年6月1日起至2015年5月31日止（原告宏大物业公司实际在沁园小区提供物业服务至2015年6月30日）。合同中约定，物业服务费住宅按每月每平方米0.6元收取，签订合同后，从第一个月20日后开始向业主收取六个月的物业管理服务费，每年分两次收取。业主逾期不缴纳物业管理服务费和其他合法费用的，乙方（即宏大物业公司）有权进行张榜公告，直至提起法律诉讼，依法追缴，并收取每日0.5%的滞纳金。2012年12月11日，中环水务公司向沁园小区原自来水公司宿舍各住户发出“关于规范沁园小区原公司职工住房物业管理的通知”，要求宿舍各住户积极配合，搞好小区的物业管理。2013年7月3日，中环水务公司向沁园小区原自来水公司4栋宿舍住户发出“关于沁园小区原公司职工四栋住户交纳物业服务费的通知”，告知“公司与宏大物业公司就沁园小区业主委员会多次协调，最终采取阶段优惠的收费方式。即0.4-0.5-0.6元的方案（2012年6月至2013年5月按0.4元/m2;2013年6月至2014年5月按0.5元/m2；2014年6月至2015年5月按0.6元/m2收取）。请沁园小区原公司职工四栋住户见此通知后，积极配合宏大物业公司交纳物业服务费用……否则，宏大物业公司将按违约收取违约金”。被告刘文斌自2012年6月1日起未向原告宏大物业公司缴纳物业管理费，故原告诉至法院。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”沁园小区业主委员会与原告签订的《沁园小区物业服务委托合同》是各方真实的意思表示，合法有效。即便原自来水公司4栋宿舍是在《沁园小区物业服务委托合同》签订后才并入沁园小区这一物业管理区域、签订《沁园小区物业服务委托合同》的沁园小区业主委员会并无该4栋宿舍业主的代表，但被告与原湘潭市自来水公司签订的《经济适用房买卖合同》第四条有约定“乙方（即购买住宅个人）应无条件地服从自来水公司的物业管理机构所实施的物业管理”、中环水务公司与晨辉公司签订的土地转让协议中也有约定“原职工宿舍和拟建住宅的物业管理均按市场化方式统一交物业公司管理，甲方（即中环水务公司）协助做好职工的协调工作”，中环水务公司也先后发出通知要求原自来水公司4栋宿舍的住户交纳物业管理费，应视为原自来水公司4栋宿舍的物业服务已经移交给原告管理，4栋宿舍住户已实际享受到了原告的物业管理服务。因此《沁园小区物业服务委托合同》对被告具有约束力，中环水务公司与原告宏大物业公司协商的原自来水公司4栋宿舍物业管理费按阶段优惠系特别约定，对被告而言也更为有利，故物业管理费收费标准应按此特别约定计算，而不适用《沁园小区物业服务委托合同》的收费标准。被告刘文斌提出其已交纳部分物业管理费，但未提供证据证明，本院不予支持。从本案来看，被告不愿交纳物业管理费的主要原因在于被告认为其所购房屋系原自来水公司的宿舍，其房屋不属于沁园小区范围，不应与沁园小区其他业主一同对待。本案纠纷的形成确实有一定的客观原因，且被告也表示愿意协商解决。结合本案的实际情况，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，本院对原告宏大物业公司的诉讼请求部分予以支持，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第三项、第五项、第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：一、由被告刘文斌在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司物业管理服务费2581.68元[138.8㎡×0.4元/月/㎡×12个月（2012年6月1日—2013年5月31日）+138.8㎡×0.5元/月/㎡×12个月（2013年6月1日—2014年5月31日）+138.8㎡×0.6元/月/㎡×13个月（2014年6月1日—2015年6月30日）]；二、驳回原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘文斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  苏刚二〇一七年十月十一日代理书记员  李维附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。