北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00237号
上诉人（原审原告）赵宝现，男，1990年9月22日出生。
委托代理人李世清，男，1954年12月15日出生。
上诉人（原审被告）付有德，男，1963年4月8日出生。
委托代理人刘连厂，北京市京国律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈国辉，男，1959年2月11日出生。
委托代理人刘连厂，北京市京国律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京嘉乐年华科技有限公司，住所地北京市朝阳区团结湖北三条1号楼地下室1号房。
法定代表人裴曦光，总经理。
原审第三人许文川，男，1973年1月26日出生。
上诉人赵宝现因与上诉人付有德、陈国辉、北京嘉乐年华科技有限公司（以下简称嘉乐年华公司）及原审第三人许文川房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第06884号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年1月，赵宝现起诉至原审法院称：我与付有德、陈国辉于2010年1月30日签订《房屋租赁协议书》，租赁位于北京市朝阳区芳草地北巷东大桥×号楼底商用于经营桂林米粉，租赁期间为2010年2月1日至2013年1月31日。合同签订后我向付有德、陈国辉交纳了房租。2011年4月，付有德、陈国辉称房屋需要进行为期五个月的抗震加固，要求我腾退，并保证我在加固后返还原场地经营。后，我如期腾空场地。2011年5月10日，我与付有德、陈国辉签署协议，约定若不能让我返回原场地经营，则赔偿我装修费。抗震加固工程结束后，我发现餐厅大门已经被封死，无法继续经营，且二楼已经由他人使用。为此，我诉至法院要求：1.确认我与付有德、陈国辉签订的《房屋租赁协议书》于2011年5月10日解除；2.付有德、陈国辉、嘉乐年华公司赔偿我转让费150000元、装修损失100000元、自2011年4月18日起一次性停业损失200000元。
付有德、陈国辉辩称：我们同意确认与赵宝现签订的《房屋租赁协议书》于2011年5月10日解除。赵宝现主张的转让费中包括部分房屋租金应当予以扣除，而且我们已经给付赵宝现10000元的装修保证金，我们不同意赵宝现该项诉讼请求。
嘉乐年华公司辩称：赵宝现主张的解除《房屋租赁协议书》及赔偿转让费与我公司无关。我公司与付有德、陈国辉发生合同关系，与赵宝现没有关系。关于装修损失等已经有朝阳法院的生效判决书，我公司也已经赔偿给付有德、陈国辉，其中就包括赵宝现的部分。我公司不同意赵宝现的诉讼请求。
许文川未到庭参加诉讼。
原审法院经审理确认：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
赵宝现、许文川与付有德等人签订《房屋租赁协议书》后，赵宝现与许文川协商达成一致意见，成为诉争房屋的唯一承租人和上述合同的权利义务承受人。该合同因陈经纶中学进行抗震加固工程而无法持续履行，继而工程基本完工后，因房屋结构恢复原状，赵宝现亦无法按照约定继续使用该房屋。现赵宝现要求解除双方所签合同，付有德、陈国辉亦表示同意，法院不持异议。
赵宝现通过与许文川协商、支付“转让费”，取得经营门店内的设备设施。《房屋租赁协议》的解除，势必为赵宝现造成转让费支出损失，但赵宝现主张的150000元转让费中，应当扣除2011年3月5日至2011年7月30日期间的房屋租金58000元。而且，因赵宝现提供的现有证据无法证明转让费用中各分项的具体金额，且转让设施中会有部分物品不因《房屋租赁协议》终止履行而影响实际价值，故对于赵宝现主张的转让费损失，法院将考虑上述因素酌情判处具体数额。
2011年5月10日，嘉乐年华公司与付有德、陈国辉及赵宝现签订《补充协议》。约定，赵宝现应当在2011年5月11日上午10时腾空场地、交还钥匙。付有德、陈国辉及嘉乐年华公司并未对赵宝现进行其他补偿承诺。但是，2011年6月23日，付有德、嘉乐年华公司人员张浩签署《保证书》，保证加固工程完工后将赵宝现承租房屋恢复原状，否则赔偿装修损失100000元，付有德还向赵宝现支付了“房屋修复保证金”10000元。至此，嘉乐年华公司参与了诉争房屋的部分腾退工作，并与赵宝现发生直接的法律关系。该“保证”在该案中应为付有德、陈国辉及嘉乐年华公司就赵宝现房屋装修损失问题处理的承诺。嘉乐年华公司主张该款项应当包括在其公司对付有德、陈国辉的装修补偿款500000元中依据不足，法院不予采信。付有德、陈国辉及嘉乐年华公司应当共同对赵宝现承担补偿义务，并可扣除已经支付的“房屋修复保证金”。付有德、陈国辉及嘉乐年华公司间责任分担问题可另行处理。
该案中，赵宝现并未提供其合法经营资质，亦未提供证据证明其实际经营损失情况，考虑到双方《房屋租赁协议书》解除后赵宝现无正常合法经营，确会产生一定损失，对此法院酌情予以判处。许文川经法院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。
据此，原审法院于2013年8月判决如下：一、赵宝现、许文川与付有德于二○一○年一月三十日所签《房屋租赁协议书》于二○一一年五月十日解除；二、付有德、陈国辉、嘉乐年华公司于判决生效后七日内连带赔偿赵宝现转让费损失八万元、装修损失九万元、停业损失五万元；三、驳回赵宝现其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，赵宝现、付有德、陈国辉、嘉乐年华公司均不服，上诉至本院。赵宝现认为原判确认的转让费数额及停业损失过低，要求撤销原判第二项，改判支持其关于转让费及停业损失的诉讼请求。付有德、陈国辉要求撤销原判，改判由嘉乐年华公司承担对赵宝现的赔偿责任。付有德、陈国辉认为：1.许文川与赵宝现系合伙关系，二人可能存在恶意串通将转让费定为15万元，系扩大损失；2.赵宝现没有营业执照及合法经营手续，没有营业，原判不应酌定停业损失5万；3.嘉乐年华公司在《补充协议》及《保证书》上均有签字，且约定补充协议与原协议具有同等法律效力，因此嘉乐年华公司与赵宝现形成了直接的合同关系，且因嘉乐年华公司的原因导致协议无法履行，因此，嘉乐年华公司应单独承担赔偿责任。嘉乐年华公司要求撤销原判，改判不对赵宝现转让费、装修损失及停业损失承担赔偿责任，理由是：1.《保证书》并未改变合同的相对性；2.嘉乐年华公司赔偿付有德之装修损失中包括了对赵宝现的赔偿。许文川未提出上诉。
经审理查明：位于北京市朝阳区东大桥小学西侧楼房为北京市陈经纶中学管理使用。2005年9月1日，北京市陈经纶中学将上述房屋的使用权、经营权、物业管理权委托北京东朝基业投资管理有限公司（以下称东朝基业公司），并同意该公司对外出租该房屋。2009年12月7日，东朝基业公司将该房屋出租给嘉乐年华公司。嘉乐年华公司将该房屋出租给付有德、陈国辉。
2010年1月30日，付有德与赵宝现及许文川签订《房屋租赁协议书》。双方约定，付有德为许文川及赵宝现二人提供经营办公场所，经营地址位于东大桥×号楼底商，经营面积60平方米；期限为2010年2月1日至2013年1月31日；许文川及赵宝现每年支付144000元整；每半年一付；在租赁期内，如遇国家或当地政府占地，重建房屋或者企业拆迁或认为不可抗拒因素之情形，许文川及赵宝现在接到付有德通知15日内无条件对房屋进行腾退，付有德按整体面积的分租面积进行补偿等。
2011年3月5日，赵宝现与许文川协商一致，将上述底商店面转让给赵宝现经营，转让费150000元，该款项包括店内所有设施及截止至2011年7月30日期间的房屋租金；约定2011年3月6日前许文川在经营中所产生的债权债务与赵宝现无关。许文川签字确认。
2011年4月16日，付有德、陈国辉与嘉乐年华公司签订《承诺书》。双方确认：因教委抗震加固房屋，付有德、陈国辉须腾空所租房屋；抗震加固工程结束后，嘉乐年华公司保证付有德、陈国辉搬回原场地；届时嘉乐年华公司不保证付有德、陈国辉搬回原场地的，愿赔偿付有德、陈国辉人民币500000元；因付有德、陈国辉原因不搬回原场地则赔偿嘉乐年华公司500000元；场地腾空后，嘉乐年华公司退还付有德、陈国辉自腾空之日至2011年8月14日期间的房屋租金等。
2011年4月17日，付有德、陈国辉与嘉乐年华公司签订《补充协议》。双方约定，因学校抗震加固工程，导致付有德、陈国辉无法正常经营。现付有德、陈国辉须在2011年4月18日前腾空嘉乐年华公司所有房屋。工程预计五个月左右。2011年4月18日至2011年9月17日，此期间免去付有德、陈国辉房屋租金，并保证在加固工程完毕后，搬回原地址等。
2011年5月10日，付有德、陈国辉、嘉乐年华公司与赵宝现及案外人“周×”、“孙×”签订《补充协议》，约定：因场地抗震加固，赵宝现与付有德、陈国辉应在2011年5月11日上午10时腾空场地；待抗震加固后，如嘉乐年华公司原因付有德、陈国辉不能回原场地经营，则由嘉乐年华公司赔偿付有德、陈国辉装修费人民币500000元；抗震加固期间的租金免收，租金不变、租期顺延，并在抗震加固后享受免租期一个月；如付有德、陈国辉及赵宝现等人在签字后于2011年5月11日上午10时未搬空场地，钥匙未交回，将赔偿嘉乐年华公司10000元；付有德、陈国辉在抗震加固后回到原场地五日时，须付嘉乐年华公司租金160000元等。当日，付有德退还赵宝现租金和押金56000元，另20000元于次日退还赵宝现。
2011年6月23日，嘉乐年华公司与付有德、陈国辉及赵宝现签订《保证书》。三方约定，嘉乐年华公司保证在抗震加固后，付有德、陈国辉及赵宝现回原场地经营；如抗震加固后嘉乐年华公司不能让付有德、陈国辉及赵宝现回原场地，则赔偿付有德、陈国辉装修费100000元；嘉乐年华公司保证原场地修复并保证付有德、陈国辉及赵宝现在抗震加固后正常经营；付有德、陈国辉给予赵宝现10000元作为房屋修复保证金。
现涉诉房屋抗震加固已完工，涉诉房屋恢复为原建筑结构，房屋原有出入门已改为窗户。赵宝现无法继续原经营，遂诉至本院。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁协议书》、《承诺书》、《补充协议》、《保证书》等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵宝现与付有德、许文川签订《房屋租赁协议书》，后赵宝现与许文川协商一致，由赵宝现给付许文川转让费，许文川不再经营诉争房屋。现付有德、陈国辉及赵宝现同意解除上述协议，本院不持异议。
根据赵宝现与许文川关于转让诉争房屋之约定，转让费包括店内所有设施及截止至2011年7月30日的租金，但并未分项列明。因付有德、陈国辉已将截止2011年7月30日的租金退还，故原判将此款在转让费中予以扣除并无不当。考虑到店内部分设施不会因《房屋租赁协议》的终止而影响实际价值，原判对赵宝现主张之转让费损失予以酌定亦无不妥。赵宝现上诉要求付有德、陈国辉、嘉乐年华公司全额赔偿转让费，依据不足，本院不予支持。付有德、陈国辉上诉主张转让费系赵宝现与许文川恶意串通扩大损失，但并未就此提供证据证实，本院不予采纳。
关于停业损失，《房屋租赁协议书》明确约定赵宝现租赁诉争房屋系经营使用，且付有德、陈国辉认可赵宝现在此地经营，嘉乐年华公司与付有德、陈国辉、赵宝现等所签《补充协议》及《保证书》亦约定如抗震加固后，不能让赵宝现回原地经营则赔偿相应损失。因此，付有德、陈国辉上诉主张赵宝现没有经营，缺乏依据，本院不予采纳。现因诉争房屋抗震加固，房屋结构恢复原状，赵宝现无法继续经营，必然会给其造成一定的经营损失。但赵宝现未提供其合法经营资质，亦未就实际的停业损失提供证据，故原判对停业损失予以酌定并无不当。赵宝现上诉要求给付停业损失200000元，缺乏依据，本院不予支持。
就诉争房屋因抗震加固腾房及补偿事宜，嘉乐年华公司与付有德、陈国辉、赵宝现等签订了《补充协议》，并与付有德、赵宝现订立了《保证书》，嘉乐年华公司作为转租方参与了诉争房屋的部分腾退工作，与赵宝现发生了直接的法律关系，故嘉乐年华公司上诉请求不承担赔偿责任，依据不足，本院不予支持。嘉乐年华公司上诉主张其赔偿付有德、陈国辉的装修损失已经包括赵宝现的装修损失，因嘉乐年华公司与付有德、陈国辉所签《补充协议》系对嘉乐年华公司与付有德、陈国辉之间权利义务关系的约定，嘉乐年华公司未提供证据证实该协议项下的装修赔偿款包括赵宝现的装修损失，且嘉乐年华公司与付有德、陈国辉、赵宝现签订的《保证书》亦未提及上述协议的装修赔偿款包括了对赵宝现的赔偿，故嘉乐年华公司的该项上诉主张，依据不足，本院不予采纳。
付有德、陈国辉上诉主张嘉乐年华公司与赵宝现发生了直接的法律关系，且因嘉乐年华公司的原因致使协议无法履行，请求由嘉乐年华公司单独赔偿赵宝现的损失。因嘉乐年华公司与赵宝现之间发生直接的法律关系，并不排除付有德、陈国辉与赵宝现的租赁合同关系，付有德、陈国辉应当根据《房屋租赁协议书》赔偿赵宝现的损失。付有德、陈国辉就此提出上诉，缺乏依据，本院不予支持。
综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审公告费560元，由赵宝现负担50元（已交纳），由付有德、陈国辉、北京嘉乐年华科技有限公司负担510元（赵宝现已预交，付有德、陈国辉、北京嘉乐年华科技有限公司于本判决生效之日起7日内各给付赵宝现170元）；二审公告费200元，由赵宝现负担20元（已交纳），由付有德、陈国辉、北京嘉乐年华科技有限公司负担180元（赵宝现已预交，付有德、陈国辉、北京嘉乐年华科技有限公司于本判决生效之日起7日内各给付赵宝现60元）。
一审案件受理费8050元，由赵宝现负担3430元（已交纳），由付有德、陈国辉、北京嘉乐年华科技有限公司负担4620元（赵宝现已预交，付有德、陈国辉、北京嘉乐年华科技有限公司于本判决生效之日起7日内各给付赵宝现1540元）。二审案件受理费13950元，由赵宝现负担4750元（于本判决生效之日起7日内交纳），由付有德、陈国辉负担4600元（已交纳），北京嘉乐年华科技有限公司负担4600元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫慧
代理审判员 薛妍
代理审判员 贾旭
二〇一四年五月二十日
书 记 员 张弘