福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汀民初字第1065号
原告ＸＸＸ，男，1975年5月8日生，汉族，住福建省长汀县。
委托代理人李旭东，福建矩圆律师事务所律师。
被告陈菊香，女，1958年8月27日生，汉族，住福建省长汀县。
被告张锦昌，男，1954年8月27日生，汉族，住福建省长汀县。
被告俞如明，男，1978年4月6日生，汉族，住福建省长汀县。
被告陈锴文，女，1985年2月11日生，汉族，住福建省长汀县。
被告陈建坤，男，1984年4月12日生，汉族，住福建省长汀县。
被告俞如明、陈锴文、陈建坤的委托代理人饶如清，长汀县大同法律服务所法律服务工作者。
原告ＸＸＸ与被告张锦昌、陈菊香、俞如明、陈锴文、陈建坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理。依法由审判员曾桂英适用简易程序公开开庭进行了审理。原告ＸＸＸ及其委托代理人李旭东、被告陈建坤及被告俞如明、陈锴文、陈建坤的委托代理人饶如清到庭参加诉讼，被告张锦昌、陈菊香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告张锦昌、陈菊香系夫妻。被告俞如明、陈锴文也系夫妻。2013年9月23日，被告张锦昌、陈菊香将坐落于长汀县车队新村二路30号房屋以债权数额600000元抵押给被告俞如明、陈锴文，并办理了房他证汀建字第2013023**号抵押登记。被告俞如明、陈锴文为实现抵押权，于2013年12月6日向长汀县鸿鑫荣房地产信息咨询服务有限公司进行上述房屋出售信息登记，原告通过该公司了解到上述房屋出售信息后，于2014年1月29日与被告张锦昌、陈菊香、俞如明签订《定金收条》，达成了上述房屋的买卖意向并支付了定金100000元。同日，被告俞如明、张锦昌向原告出具《同意书》。同年2月11日，被告张锦昌、陈菊香与原告签订《房地产买卖合同书》，合同书约定原告以1250000元分期付款的方式购买上述房地产，合同还约定了违约责任等八项内容。期间，原告如约向被告俞如明、陈建坤支付了购房全款，并由被告张锦昌、陈菊香、俞如明、陈建坤向原告出具收条。原告负担了中介费7500元。同年3月7日，被告张锦昌、陈菊香向原告出具《承诺函》，承诺在原告付清购房款后于当日将上述房地产交付给原告，并承诺在原告于同年4月9日前将上述房地产产权手续交付给原告名下。否则，在2个工作日内全额一次性退还所有购房款。然而，由于被告张锦昌与他人民间借贷纠纷，上述房地产被法院保全，该房地产无法过户到原告名下。原告与被告张锦昌、陈菊香、俞如明、陈锴文、陈建坤多次就此事协商未果，各被告也未将原告支付的购房款返还。综上，判决：1、解除原告与被告张锦昌、陈菊香于2014年2月11日签订的《房地产买卖合同书》；2、判令被告张锦昌、陈菊香、俞如明、陈锴文、陈建坤返还原告购房款1250000元，并自起诉之日起按银行同期同类贷款月利率支付款项利息，利随本清；3、被告张锦昌、陈菊香、俞如明、陈锴文、陈建坤向原告支付违约金、中介费382500元；4、案件受理费由被告负担。在案件审理过程中，原告申请变更诉讼请求，要求判令：1、确认原告与被告张锦昌、陈菊香于2014年2月11日签订的《房地产买卖合同书》合法有效；2、被告张锦昌、陈菊香协助原告办理涉案房屋的土地、房屋过户登记手续；3、被告张锦昌、陈菊香、俞如明、陈锴文、陈建坤向原告支付违约金375000元；4、案件受理费由被告负担。
被告张锦昌、陈菊香辩称，答辩人通过中介将房屋出卖给原告，同时也将房屋房产证、土地证、房屋钥匙均一并交给了原告，原告也已接受了该房屋。在双方一起到长汀县行政中心办理过户手续时，答辩人才得知房屋已被法院保全。所以答辩人在办理房屋过户上是有诚意的，不存在欺诈行为，不应支付违约金。综上，请求驳回原告要求答辩人支付违约金的诉请，也不承担本案诉讼费用。
被告俞如明、陈锴文、陈建坤辩称：1、答辩人并非签订本案《房地产买卖合同》的当事人。依据合同相对性原则，原告如因合同履行与被告张锦昌、陈菊香发生纠纷，应当向合同相对方即被告张锦昌、陈菊香主张权利。答辩人俞如明、陈锴文、陈建坤并非合同相对人，不是适格被告。2、本案系原告与被告张锦昌、陈菊香之间发生房屋买卖合同法律关系，与答辩人没有发生任何法律关系。原告根据被告张锦昌、陈菊香的授意将购房款通过不同的方式支付并转至答辩人的银行帐户，系被告张锦昌用于偿还向答辩人所借的欠款。3、原告向被告张锦昌、陈菊香购买房屋无法过户也与答辩人无关，是因为被告张锦昌与他人民间借贷纠纷，导致其房产被法院保全而无法过户。而答辩人在收到张锦昌偿还的借款后，答辩人就将房屋他项权证书和房屋所有权证、土地使用权证全部交还给债务人张锦昌，并向长汀县城乡规划建设局申请解除张锦昌的房产抵押。综上，请求法院依法驳回原告对答辩人俞如明、陈锴文、陈建坤的诉请。
经审理查明，被告张锦昌、陈菊香系夫妻。2013年9月23日，被告张锦昌、陈菊香将其所有的坐落于福建省长汀县某某镇某某村车队新村二路30号房屋以债权数额600000元抵押给被告俞如明、陈锴文，并到长汀县住房和城乡规划建设局办理了房他证汀建字第2013023**号抵押登记。2013年12月6日，被告俞如明以抵押权人身份（持有抵押房屋房产证和土地证）将被告张锦昌、陈菊香所有的前述房屋在中介长汀县鸿鑫荣房地产信息咨询服务有限公司以被告张锦昌、陈菊香的名义进行出售登记。原告通过该中介公司了解到前述房屋欲出售信息后，在中介公司长汀县鸿鑫荣房地产信息咨询服务有限公司及俞如明的见证下，于2014年1月29日与被告张锦昌、陈菊香签订《定金收条》一份，双方达成了上述房屋的买卖意向并于当日支付了定金100000元（其中含中介费7500元）。同日，被告张锦昌、陈菊香就其所欠被告俞如明等的借款和房屋抵押款，在被告俞如明事先书写的《还款协议》上签名捺印，该协议的主要内容是“本人张锦昌、陈菊香自愿把名下位于车队新村二路30号的房屋以人民币125万元卖给ＸＸＸ，此房屋卖得款用于还清所向俞如明、陈建坤的借款和房屋抵押款，本人张锦昌、陈菊香同意由ＸＸＸ将房屋款125万元直接交给俞如明、陈建坤，本人张锦昌、陈菊香自己负责将车队新村二路30号的房、地产权完全过户给ＸＸＸ”。同日，被告俞如明作为抵押权人向原告出具《同意书》一份，其主要内容为“车队新村二路30号栋房，系张锦昌所有产权，因张锦昌欠本人债务已将上述房地产抵押给本人，现本人同意张锦昌将上述房地产卖给ＸＸＸ，成交价为125万元整，本人在双方成交后如数收到购房款125万元（含中介方保管25万元）后，即时至房产交易所取消上述房产抵押权，并及时配合买方ＸＸＸ上述产权过户。并承担相应的法律责任。”被告张锦昌以“原房主”的身份在《同意书》上签名捺印。2014年2月10日，原告将购房款50万元转入中介公司工作人员康成荣账户。同日，康成荣将前述50万元款项支取给付俞如明。同月11日，原告与被告张锦昌、陈菊香签订《房地产买卖合同书》一份，约定：被告张锦昌、陈菊香自愿将其所有的坐落于长汀县车队新村二路30号幢房{房产证号为汀房证私字第112**号、土地证号为汀国用（97）字第820号}以人民币1**万元转让给原告永远管业。原告于双方签订正式合同时，将购房款50万元支付给卖方，同时卖方将房、地产权证交给中介方保管。2014年3月30日前买方将购房款40万元支付给卖方，同时，卖方将出卖房屋的使用权交给买方并在三天内无偿配合买方房、地产权过户。另25万元购房款于同日交由中介方代为保管，待买方办完过户签名手续后再由中介方一次性付给卖方。卖方保证上述房产权属清楚，双方签定合同后若发生与卖方签定合同前有关的产权纠纷或债权债务，概由卖方负责清理，因此给买方造成的经济损失，卖方负责赔偿，并承担民事诉讼责任。双方如有一方违反合同约定，违约方在保持本以上房产市场价值的基础上还需向对方赔偿以上购房总价款的百分之三十的违约金等等。同日，被告张锦昌、陈菊香、俞如明向原告出具收到50万元的收条一张。同年3月18日，原告向被告俞如明工商银行账户存入人民币567000元，并就尚欠购房款8.3万元原告向被告俞如明出具了一张借条。同日，被告张锦昌、陈菊香、俞如明将产权证明、他项权证等交付给原告ＸＸＸ。随后，原告与被告张锦昌、陈菊香、俞如明、陈锴文一同去长汀县住房和城乡规划建设局办理房屋过户登记及解除抵押登记手续时，方才得知被告张锦昌、陈菊香的房屋已被法院依法查封。同月30日，被告张锦昌、陈菊香、陈建坤出具收到原告支付的购房款25万元和40万元的收条二张。期间，被告张锦昌、陈菊香向原告签署了一份落款时间为2014年3月7日《承诺函》一份，其主要内容是买方必须按合同约定在2014年3月30日前付清剩余购房款65万元，卖方于当日将上述房地产交付给原告，并于同年4月9日16时前将上述房地产产权手续变更给原告名下。否则，在2个工作日内全额一次性退还所有购房款。
另查明，2014年3月13日，因被告张锦昌为张媛向康丽华借款进行担保，康丽华向本院提出财产保全的申请，要求查封登记所有权人为张锦昌的座落于福建省长汀县某某镇西门车队新村二路30号房屋。同日，本院根据康丽华的申请依法对该房屋进行了查封。同年5月30日凌晨4时多，被告张锦昌从讼争房屋内搬运了部份生活用品。次日下午，原告ＸＸＸ欲将被告张锦昌、陈菊香在讼争房内物品腾空并占有该房屋时，因康丽华的阻止而未成。
上述事实，有原告提供的《房地产买卖合同书》、《房屋所有权证》及《国有土地使用证》、房他证汀建字第2013023**号《他项权证书》、定金收条、同意书、银行转账凭证4张及收条3张、长汀县鸿鑫荣房地产信息咨询服务有限公司出具的证明（2份）和收款收据、《承诺函》、《同意书》、被告张锦昌、陈菊香的《结婚证》复印件及身份证复印件、被告俞如明的身份证复印件，被告俞如明、陈锴文、陈建坤提供的《还款协议》、《解除抵押登记申请书》、《收款收据》复印件、《借条》复印件及原告ＸＸＸ、被告俞如明、陈锴文、陈建坤的当庭陈述等证据在卷予以证实。
本院认为，原、被告张锦昌、陈菊香之间签订的《房地产买卖合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。且其转让行为也获得抵押权人即被告俞如明、陈锴文的认可，原告也按被告张锦昌、陈菊香的要求向被告俞如明、陈建坤支付绝大部分购房款的义务，故对原告请求确认原、被告之间签订的《房地产买卖合同书》合法有效的诉请，本院予以支持。根据合同约定，讼争房屋属于不动产，其物权的设立、转让、变更和消灭须经依法登记方发生效力。据此，被告张锦昌、陈菊香负有按约定履行转让物权登记的协助义务。但是房屋出卖人履行协助办理”过户”登记义务的前提是转让物不存在查封、抵押物权等阻碍物权转让登记的阻碍事由，否则就存在履行不能的可能。本案讼争房屋已设立抵押登记和被法院依法查封，存在阻碍物权转让登记的障碍，在未被依法解除查封和消灭抵押物权前，被告属于履行不能，故原告要求被告协助办理讼争房屋”过户”登记手续的主张，本院不予支持。原告可将在查封、抵押等阻碍物权转让登记事由解除后另行主张。对原告要求被告张锦昌、陈菊香、俞如明、陈锴文、陈建坤向原告支付违约金375000元的诉请。本院认为，原告已按合同约定如期向被告张锦昌、陈菊香支付绝大部分购房款，而被告张锦昌、陈菊香却因替他人担保使得讼争房屋被法院查封，导致无法按约在2014年3月30日前办理房屋过户手续，属违约行为，依法应按合同约定的标准向原告支付违约金。故原告要求被告张锦昌、陈菊香按购房总价款的30%支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。而被告俞如明、陈锴文并非房屋买卖合同相对人，且其也明确表示在收到被告张锦昌、陈菊香的全部还款后，愿意配合原告去办理解除抵押手续，故原告要求被告俞如明、陈锴文、陈建坤支付违约金的诉请，本院不予支持。原告自愿变更诉讼请求，不违反法律的规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告ＸＸＸ与被告张锦昌、陈菊香于2014年2月11日所签订的长汀县某某镇某某村车队新村二路30号房屋的《房地产买卖合同书》合法有效。
二、被告张锦昌、陈菊香应于本判决生效之日起三日内向原告ＸＸＸ支付违约金375000元（按购房款30%计算）。
三、驳回原告ＸＸＸ的其他诉讼请求。
案件受理费人民币19493元，减半收取9746.5元，由原告负担3245元，被告张锦昌、陈菊香负担6497.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审判员 曾桂英
二〇一四年十二月十六日
书记员 陈 吉
附注：本案所引用的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国物权法》
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条：原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第一百三十条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、执行申请提示
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。