大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第5245号
原告：张晓萍，女，1968年2月17日生，汉族。
委托代理人：孙权，辽宁博学律师事务所律师。
被告：大连翱鹏房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区红梅小区81栋1—22—4号。
法定代表人：齐志勇，总经理。
委托代理人：乔双鹏，辽宁竞业律师事务所律师。
原告张晓萍诉被告大连翱鹏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员姜晓旭独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙权、被告的委托代理人乔双鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年3月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于大连开发区金石滩的红堡山海园第x号房（地上三层、地下一层），建筑面积244.6平方米，房屋总价款为385万元（第四条）；交房屋期限及条件为：2010年9月30日前，该商品房经验收合格（第八条），交房时水电正常运行，供暖设施正常运行，有线电视、电话接口入户，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按出卖人逾期交房的违约条款处理（第十四条）；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人要求继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（第九条）。上述合同签订后，原告按约付清全部房款，原告于2010年9月30日到现场，发现小区内道路等根本没有完工，隧要求被告出示商品房竣工验收合格证明及竣工验收备案表，以及水、电、有线电视、电话正常运行的相关证明，但是被告均未能出具，很显然，当时该商品房并不具备交付使用条件，因此，原告拒绝接收房屋，而被告自始至终未向原告发出交房通知。后原告曾主动找被告协商交房事宜，但被告不但不支付逾期交房违约金相反却要求原告补交2010年9月30日以来的物业费才能交房，对于被告的无理要求原告实在无法接受，因此，被告又以原告拒交物业费为由拒绝交付房屋，被告的行为构成严重违约，应当依合同承担违约责任，现原告自愿降低违约金计算标准，按日万分之二点三计算，截至2015年9月30日的违约金为160万元。原告付清全部房款后，被告至今未向原告开具正规的销售发票，致使该房屋的产权证至今无法办理，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被告应当根据购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告赔偿损失，按最低的年利率5%的标准计算，截至2015年9月30日的损失为100万元，原告现只主张50万元，请求法院判令被告交付房屋并支付至房屋交付日止的逾期交房违约金，按日万分之二计算，自2010年10月1日至实际交付之日止，暂计算至2015年9月30日违约金为160万元；被告赔偿原告逾期办理产权证损失50万元；诉讼费由被告承担。
被告辩称，2010年12月31日，被告开发的红堡山海园项目经验收合格，截止到2011年6月16日，被告的水电等配套手续全部齐全完全已经具备交付条件。经被告和被告委托的物业公司催告，原告迟迟不办入住手续，对2011年6月16日之后的逾期交房金，被告不应承担任何责任。2011年1月24日，被告取得竣工验收备案后，房屋就已经具备办证条件，原告不办理入住，不办理产权登记，应自行承担责任。即使被告应承担违约金，原告的主张已经超过法定的诉讼时效，只能保护2年。依据当前司法实践，当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。逾期交房的违约金按日计算，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，因此，即使存在违约金，也应当以向法院起诉之日起向前推算二年，仅保护二年期间的违约金请求权。逾期办证违约金同理。即使保护其2年诉讼时效，被告也请求违约金过高而依据商品房买卖合同纠纷司法解释第16条予以降低。
经审理查明，2010年3月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大连开发区金石滩红堡山海园第x号房屋，总价385万元。合同第八条约定，被告应当在2010年9月30日前，原告已交清全部款项，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，自原告接到通知之日起视为房屋已经交付，则相关风险与物业管理费等相关费用由原告自行承担。合同第十四条约定，被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房时水电正常运行，供暖设施正常运行；2.有线电视、电话接口入户。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：按被告逾期交房的违约条款处理。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由被告协助办理。补充协议第四条约定原告的送达地址为哈尔滨市南岗区黄河路137号，任何由专人送去或已按以上地址邮寄、电传、传真电报的通知都视为买受人收到。第五条约定，买受人应按约定时间到出卖人售楼处领取房屋钥匙并办理交房手续，出卖人不再另行通知。逾期领取，按第十一条第二款规定责任。合同签订后，原告已付清全部房款。2010年9月16日，被告以国内特快专递邮件的形式向原告发出入住通知书，但未提交该邮件签收的回执。原告于2015年10月12日，诉至本院。2015年11月26日，本案庭审过程中，被告表示不需补缴物业费即可交房。
另查，被告于2010年9月6日取得案涉工程建设工程竣工规划验收合格证，于2010年12月31日房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收合格，于2011年1月24日在大连经济技术开发区建设工程备案管理办公室备案。2011年6月3日，案涉小区具备供水条件。2011年6月16日，电力部门正式向案涉小区供电。
本院所确认的上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》，被告提交的《辽宁省建设工程竣工规划验收合格证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅工程供水设施接收意见书》、《低压供用电合同》、国内特快专递邮件详情单及当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。案涉房屋现已具备交房条件，被告同意向原告交付案涉房屋，故原告要求被告交付案涉房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。案涉工程2010年12月31日竣工验收合格，2011年6月具备供水供电条件，可见案涉房屋在2010年9月30前不具备合同约定的交付条件。被告在约定时间未能将符合条件的房屋向原告交付，构成违约。在房屋具备交付条件后，被告应当承担向原告及时发出交房通知的义务，但被告并无证据证明其向原告发出交房通知及出示竣工验收报告，由此产生的逾期交房责任由被告承担。关于逾期交房违约金的计算标准，原告系在合同约定的基础上自行下浮调整，计算标准兼顾了违约金的补偿与惩罚性质，本院予以确认，被告再次要求下浮调整，不予支持。原告于2015年10月12日向本院提起诉讼，2010年10月1日至2013年10月12日期间的逾期交房违约金已经超过二年的诉讼时效，该期间的违约金本院不予支持。被告庭审过程中向原告出示竣工验收文件，又承诺不需补交物业费即可交房，故2015年11月26日即是违约金的截止日，被告应当向原告给付违约金596750元（385万×775天×2‱）。原告主张的逾期办证损失，因案涉房屋尚未交付，原告请求不符合合同第十五条约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告大连翱鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张晓萍交付位于大连经济技术开发区金石滩红堡山海园第16幢2号房屋；
二、被告大连翱鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张晓萍逾期交房违约金596750元；
三、驳回原告张晓萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11800元，由原告负担8447元，被告负担3353元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 姜晓旭
二〇一五年十二月十七日
书记员 韩 芳
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。