湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂民商初字第00536号
原告程桂云。
委托代理人沈震东，湖北山河律师事务所律师，一般授权。
被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司，住所地武汉市黄陂区滠口汉口北大道上68号。
法定代表人郑应存，执行董事。
委托代理人胡钦勇、邓思思，湖北法辉律师事务所律师，特别授权。
第三人招商银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市汉口建设大道518号。
负责人文行赤，该支分行长。
委托代理人袁光汉、张江，该行工作人员，一般授权。
原告程桂云诉被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司（以下简称信和农贸公司）、第三人招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称招行武汉分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘静独任审判，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告程桂云委托代理人沈震东，被告信和农贸公司的委托代理人邓思思、胡钦勇，第三人招商银行股份有限公司武汉分行委托代理人张江、袁光汉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程桂云诉称：2011年12月20日，原、被告双方签订《武汉市商品房买卖合同》一份。合同约定：原告购买被告位于武汉市黄陂区滠口街滠口村的冻品展示交易厅2层A4-220号房，购房款282827元，合同约定被告应当在2012年12月31日前将符合条件的房屋交付买受人使用，并约定逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。合同签订后，原告支付了购房款首付款142827元。2012年4月27日，原告及其配偶甘宏与招行武汉分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定原告向招行武汉分行借款140000元。2012年5月28日，招行武汉分行将140000元支付给被告。但至今被告未能履行合同义务，未能完成交房，原告有权解除该商品房买卖合同，据此，原告诉至法院请求判令：解除原被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同（合同编号：黄113224397）》；2、判令被告返还原告已付购房款282827元；3、判令被告支赔偿原告自2012年6月28日至全部付清之日止的实际损失，其中截止到2015年7月28日为27230.82元；4、判令被告赔偿原告资金占用损失（已140000元为本金，按人民银行2011年7月7日发布的贷款利率6.9为基础至全部付清之日止，其中截止到2015年7月28日为68671.31元）；5、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告信和农贸公司辩称：1、原告起诉解除合同已经超过1年除斥期间。2、原告要求返还购房款没有依据，全部购房款中有部分属于贷款，即使双方解除合同也是由我公司分别向原告返还首付款，向第三人返还贷款及本金。3、原告要求赔偿利息损失没有依据，应该在贷款合同解除之后我公司才承担返还义务。4、资金占用损失，按银行利息计算没有依据。原告与我公司签订的合同中第11条第2款有约定，原告要求解除合同我公司按照原告支付购房款的2%向其支付违约金，按照约定优先的原则，应以该约定为依据，另原告在我公司发生违约行为之后，其一直未行使该债权请求权，因此即使原告可能存在一定的损失，也属于她自身原因，应该由其自身承担。5、本案诉讼费应该由原告承担。
第三人招行武汉分行述称：1、我行与原告程桂云的丈夫甘宏签订的《个人购房借款及担保合同》是合法有效的；2、原、被告的民事纠纷不能影响我行对原告的债权以及对涉案房屋的抵押权，如直接接触我行与甘宏签订的《个人购房借款及担保合同》，将使答辩人对涉案房屋的抵押权得不到任何保护，故只有在原告对我行的所有债务结清后，我行才同意解除《个人购房借款及担保合同》。
经审理查明：2011年12月14日，原、被告双方签订《武汉市商品房买卖合同》一份。合同约定：合同约定：原告购买被告位于武汉市黄陂区滠口街滠口村的冻品展示交易厅2层A4-220号房；建筑面积为34.13平方米；房款为282827元；交房时间为2012年12月31日前。合同同时约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还对交接等事项进行了约定。2011年12月14日，原告支付了购房款首付款142827元。2012年4月27日，原告配偶甘宏与第三人签订《个人购房借款担保合同》，该合同约定甘宏向第三人贷款仅限于购买商业用房用途，涉及购房合同编号为黄113224397，贷款金额为14万元，贷款期限为120个月；原告以武汉市黄陂区滠口街滠口村的冻品展示交易厅2层A4-220号作为抵押，被告信和农贸公司作为保证人。第三人将14万元转入被告信和农贸公司账户。至今被告未能交付房屋。2015年8月31日，原告诉至本院提出前述诉讼请求。
本院认为：原告程桂云与被告信和农贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，合法有效。根据双方签定的《商品房买卖合同》第九条规定，被告于2012年12月31日前应将符合条件的商品房交付给原告使用，但实际上被告至今仍未履行该项义务，逾期交房已近三年，被告仍无法给予交房的明确时间，购房的目的无法实现，故原告享有法定解除权，其主张解除《商品房买卖合同》并返还购房款的诉求，本院依法支持。被告辩称原告的请求已过除斥期间，原告已丧失了解除合同的权利的意见，本院不予采纳。为购买案涉房屋，原告配偶向银行申请按揭贷款，并委托按揭银行将取得的按揭贷款全部一次性转付被告指定的账户。原、被告之间商品房买卖合同解除后，被告应将全部购房款返还给原告，原告与第三人之间的借贷关系属于另一法律关系，因此被告称合同解除后应分别向原告返还首付款，向第三人返还贷款及本金的理由，本院不予采纳。被告在逾期交房超过60日后，原告可按照合同约定书面向被告主张解除商品房买卖合同，然而原告怠于行使权力，直到2015年8月31日，才向诉至法院要求解除商品房买卖合同，故对原告要被告承担实际损失以及资金占用损失的诉求，本院不予支持。被告应承担的违约责任，可参照合同约定计算。经核算，被告应向原告支付违约金5656.54元（282827元×2%=5656.54元）。经法院释明，第三人不愿终止与原告之间的贷款担保合同，本院仅处理商品房买卖合同纠纷，故被告应将房屋价款返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告程桂云与被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司签订的合同编号为黄113224397的《武汉市商品房买卖合同》；
二、被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司返还原告程桂云购房款282827元；
三、被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司支付原告程桂云违约金5656.54元；
四、驳回原告程桂云的其他诉讼请求。
上述应付款项于本判决书生效之日起十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3490元，由武汉汉口北信和农贸市场有限公司负担2815元，程桂云负担675元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
代理审判员 刘 静
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 宋潘红