云南省芒市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芒民二初字第54号
原告杨在象，男，汉族，1982年7月3日生，芒市人。
委托代理人杨晓明，云南春晖律师事务所律师，一般授权。
委托代理人杨荣龙，云南春晖律师事务所律师，一般授权。
被告杨贵，女，傣族，1972年6月25日生，初中文化。
委托代理人何顺生，云南和序律师事务所律师，特别授权（未到庭）。
委托代理人洪兴荣，云南和序律师事务所律师，特别授权。
原告杨在象诉被告杨贵土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭进行了审理，原告杨在象及其委托代理人杨晓明、杨荣龙、被告杨贵及其委托代理人洪兴荣到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告杨在象诉称：原告为建盖饭店，于2012年2月20日与被告签订了《土地租赁使用合同》，合同约定，被告将自己种植的10亩土地租给原告使用，租期为十年，租金为每年3万元。原告在签订合同当天向被告支付5000元订金。因地上种植的玉米尚未收割，原告同意被告在2012年5月1日之前将土地交付给原告。合同签订后，原告为建盖饭店做积极准备，到江东采购木材、竹子等材料，并请人搬运，总共花费88200元；2012年4月28日，原告与潞西市四方广告装潢有限公司签订《农家乐整体规划设计协议书》，原告支付给该公司144800元设计费；设计好之后，2012年5月16日，原告又与潞西市四方广告装潢有限公司签订了《松树寨农家乐餐厅施工协议》，原告按照协议预付给该公司人民币464000元工程款。在全部的工作准备就绪之后，原告在租用地上进行了破土仪式，花费1666元。但被告却没有在约定的时间内将土地交付原告使用，后经原告多次催促，被告均未履行租地协议。原告认为，双方签订了租地协议后，应当按照合同履行义务，原告为了如期建盖饭店，已经做了很多准备工作，但是，被告却没有能按照合同的约定履行交付土地的义务，使原告无法继续建盖房屋，已经购买的材料、设计图等均已经无法使用，被告的行为已经给原告造成了严重的经济损失。因此，被告应当根据合同的约定，向原告支付违约金并赔偿原告受到的经济损失。原告据此向法院起诉，请求判令被告赔偿原告各项经济损失人民币698666元，违约金人民币60000（300000×20%）元，两项合计人民币758666元；被告承担本案诉讼费用。
被告杨贵辩称：被答辩人诉称，其于2012年2月20日与答辩人签订《土地租赁使用合同》欲建盖农家乐，约定同年5月1日交付租赁物后，便着手购买竹子、木材，进行工程设计、举行破土仪式、支付工程款等。因答辩人违约未交付租赁物，造成其各项损失共计698666元，诉请要求答辩人赔偿各项损失并承担违约金60000元及负担本案诉讼费用。对此，答辩人认为：虽然被答辩人与答辩人签订《土地租赁使用合同》是事实，但是被答辩人诉称：“后其着手购买竹子、木材，进行工程设计、举行破土仪式、支付款项698666元”并非客观事实。其诉称理由“因答辩人违约未交付租赁物，造成其各项损失共计698666元”也不成立。理由如下：一、被答辩人诉称”其购买竹子、木材。共支付了88200元“不是事实，理由是：（一）所谓2012年3月份杨发文等人卖竹子、木材的八份金额共计为88200元的《收条》不具备证据的真实性、合法性、关联性，依法不能作为本案定案的证据。理由是：1、上列收条均一致声明，因杨在象要在芒市松树寨建盖餐馆……该多此一举的雕琢不符合常理，实在令人费解；2、从笔迹上看，全部收条均出自一人之手不符合常理，实在令人费解；3、杨发文等人是否真实存在没有证据印证；4、杨发文等人是否有竹子、木材可卖没有证据印证；5、杨发文等人是否确实收到卖竹子、木材款项没有证据印证；6、竹子、木材实物去向不明，跟本案是否关联没有证据印证。（二）被答辩人购买竹子、木材与被答辩人提交法庭的书证《松树寨农家乐餐厅施工协议》中包工包料的约定矛盾。（三）被答辩人因本案于2012年3月购买竹子、木材与被答辩人提交法庭的未注明日期的《付款及情况说明》书证中“2013年3月购买竹子、木材”时间上相矛盾。（四）被答辩人因本案于2012年3月买竹子、木材不符合常理。理由是：双方签订的《土地租赁使用合同》约定“甲方于2012年5月1日前将租赁物交付给乙方”。在答辩人将租赁土地交付前，被答辩人就为租赁合同提前2个月买竹子、木材不符合常理。二、被答辩人诉称“其与芒市四方广告装潢有限公司签订的《农家乐整体规划设计协议书》及《松树寨农家乐餐厅施工协议》，支付设计费、工程款共计608800元”并非客观事实。理由是：（一）被答辩人提交法庭的《农家乐整体规划设计协议书》、《松树寨农家乐餐厅施工协议》、《工程项目投标书》及所谓的《设计图》不具备证据的真实性、合法性、关联性，依法不能作为本案定案的证据。理由是：上列材料违反常理、违反相关法律法规规定，相互之间矛盾冲突之处很多，说明上列材料是被答辩人编造的。具体表现为以下几点：1、芒市四方广告装潢有限公司的工商登记信息表明，该公司行业代码为广告业，业务范围为设计、制作、发布、代理各类国内外广告业务及厨具加工销售，无资质经营工程规划、设计及施工，其对外签订的类似合同无效，自始至终无法律效力及约束力，被答辩人与其签订设计及施工合同明显违反常理、违反相关法律法规规定。2、《农家乐整体规划设计协议书》第4条、第5条、第7条分别约定，设计费25元／m2共144800元且一次性付清不得退费，也不留质保金及交图形式为A4纸打印件——设计费按行业规范m2仅3—5元，而付款方式及不得退费的约定既有失公平且背离常规；以A4纸交稿更为荒唐，按建筑行业规范，所谓交稿是指交施工蓝图而并非几页A4纸。3、工程设计图仅是外观效果草图，其以cm作为设计计量单位更是闻所未闻，按行业规范必须精准到mm以上；且根据该工程外观效果草图无法施工、无法据此作预算、无法编制制作清单等。4、在没有招标相关文件及招标邀请函的情况下，不知《工程项目招标书》是如何炮制出来的，且根据行业规范，投标书及其制作清单均应加盖注册造价员的印章，该所谓投标书不但没有，还首创性地将墙面以m3作为计量单位。5、《松树寨农家乐餐厅施工协议》第3条、第4条、第7条及补充条款分别约定，该工程由施工方包工包料，施工中的水电费由建设方承担，合同签订当日即支付工程款664000元且已实际支付了464000元，余款一年内付清且不留质保金并不得退款，既然约定包工包料，又哪来的建设方自行采购价值88200元的原材料？按行业规范，建设方只提供三通一平，哪来的由建设方承担施工过程中的水电费？在施工方尚未做任何施工准备的情况下，建设方便慷慨支付巨额工程款且约定不得要求退款，这些既有悖公平更显得极不正常。6、相互之间矛盾之处很多。表现为：（1）面积方面。租赁合同约定的土地总面积为10亩6666m2，《农家乐整体规划设计协议书》中变更为5792.2m2，而《松树寨农家乐餐厅施工协议》再变更为9.51亩即6333m2，同一标的物面积前后严重不符。（2）建设项目内容方面：从工程项目分项看，总平面规划图为停车场1个，干道两条、门卫室1格、接待室1格、展厅1个、卫生间1个、水上餐厅1个、普通小包间7个、人造景观1个、厨房1个、中包间6个，但设计图纸中去掉诸多分项工程如停车场、干道、厨房、普通小包间7个等，又增加了酒吧、茶室、娱乐室、儿童游乐室、健身房、大包间、标准间等，而投标书增减分项工程后又增加了4个豪华包间、大小亭子各1个及卫生间增至3处等。（3）建设物标准方面：以大厅为例，《松树寨农家乐餐厅施工协议》约定：柱脚预埋件基坑为26个，但所谓平面图中仅为20个，且结构图中又变为18个；再以被答辩人的合同目的及总平面规划图为例，被答辩人称其目的是要建盖农家乐，且总平面规划图中也有厨房，但无论设计协议、工程图纸还是规划设计协议都没有餐厅一项——这是什么性质的农家乐？（4）建筑用材方面：以空心砖为例，《松树寨农家乐餐厅施工协议》约定：2个卫生间的墙用空心砖。而《投标书》却要用5万多元的空心砖，明显相互矛盾。（二）、被答辩人诉称“支付了设计费及工程款608800元”是虚假的。理由是：1、所谓三份《收据》不是合法有效的凭证，是被答辩人编造的。2、没有任何支付凭证或者银行对账单来印证被答辩人支付了上述款项。3、支付该款项不符合常理和行业惯例。任何正常的设计和施工合同均不会约定：“设计费25元／m2共144800元且一次性付清不得退费，也不留质保金”及“合同签订当日即支付工程款664000元且已实际支付了464000元，余款一年内付清且不留质保金并不得退款。”三、被答辩人诉称“因答辩人违约未交付租赁物，造成其各项损失共计698666元”理由不成立。理由是：（一）答辩人未能交付土地与被答辩人的所谓损失没有法律责任上的因果关系，其所谓虚假的损失是其故意放弃自己在相关合同中应享有的权利而编造的假象。（二）“答辩人于2012年3月初，村社干找到答辩人说明国家要征收这块土地的情况后即电话告知被答辩人合同无法履行并主动退还其5000元定金，被答辩人当即表示不接受且于次日亲自前往答辩人家表明不接受该事实。后答辩人又先后多次电话联系被答辩人声明合同不能履行的原因，但被答辩人对此漠然置之”的事实足以说明：被答辩人编造的所谓损失是被答辩人自己事后故意导致的，与答辩人无关，按照相关法律及司法解释，答辩人不应承担该责任。四、答辩人未能交付租赁土地是不可抗力的政府征收行为导致的，依法、依合同约定不应承担被答辩人编造的所谓损失。理由是：（一）答辩人于2012年3月初，从社干找到答辩人说“因国家市政建设配套需要，国家须征收答辩人承包的土地加油站”才得知该快土地国家要征收，在相关部门反复做思想工作的情况下，答辩人同意国家征收。对答辩人而言，这是答辩人无法预见、无法避免的、无法克服的事件，是不可抗力，按照法律规定，应免责。（二）根据《土地租赁使用合同》第10条约定“如因政府依法征用该土地，甲方（即答辩人）退还所剩租金，对建筑物的补偿归乙方（即被答辩人），对土地的补偿归甲方”——根据该规定，答辩人遇到国家征收土地这种情况，只承担退还所剩租金，将建筑物的补偿支付被答辩人的义务，不承担其他责任。而本案客观实际情况是：被答辩人没有支付租金，在该土地上也无任何建筑物，故答辩人须返还被答辩人支付的5000元款项外，不用承担其他任何责任。故答辩人依合同约定也不应承担被答辩人编造的所谓损失。五、双方的《土地租赁使用合同》已经于2012年3月初解除了。理由是：在答辩人得知国家要征收该块土地并及时通知被答辩人：答辩人无法履行《土地租赁使用合同》，《土地租赁使用合同》目的无法实现之日起，双方的《土地租赁使用合同》就已经解除了。综上所述，请求支持答辩人的答辩请求。
综合双方当事人的诉辩主张，归纳本案的争议焦点如下：1、原、被告于2012年2月20日签订的《土地租赁使用合同》是否合法有效？若该合同是合法有效的合同，合同是否已经解除？2、被告在履行合同过程中是否违反合同约定，是否应当向原告支付违约金人民币60000元？原告所诉各项损失人民币698666元是否真实、合法？被告是否应当赔偿原告损失人民币698666元？
原告针对争议焦点及其主张，向本院提交了以下证据：
第一组：身份证复印件一份，欲证明原告具备诉讼主体资格。
第二组：土地租赁使用合同复印件一份，欲证明1、原被告签订了租赁合同；2、被告应当于2012年5月1日将土地交付给原告；3、原被告约定的租金每年3万元；4、原被告约定违约金为合同总租金的200%；5、被告违约，应退还原告所支付的订金。
第三组：收条复印件一份，欲证明被告于2012年2月20日收到原告支付的订金5000元。
第四组：收据及领条复印件八份，证明复印件五份，欲证明原告在签订合同后购买了木材并支付木材费88200元。
第五组：1、农家乐整体规划设计协议书复印件一份；2、收据复印件三份，欲证明1、原告与四方广告装潢公司签订了规划设计书；2、原告向四方广告装潢公司支付设计费144800元。
第六组：1、松树寨农家乐餐厅施工协议复印件一份；2、工程项目投标书复印件一份；3、松树寨农家乐设计方案复印件一份，欲证明1、原告与四方广告装潢有限公司签订了施工协议；2、施工费用为1660000元，原告已经支付464000元。
经质证，被告对原告向本院提交的第一组证据无异议；对第二组证据真实性无异议，但不认可合法性、关联性及证明目的，认为合同的土地性质使用不合法，合同第十条明确了遇征收退租金，在土地交付前原告就做了大量工作很奇怪，合同在2012年3月就已经解除；对第三组证据真实性无异议，不认可合法性、关联性及证明目的；对第四组证据三性及证明目的均不认可，认为付款说明时间冲突，八份收条是此地无银三百两，笔迹是一人所为，这些人是否真实存在有异议，那么多竹子在哪里，这些票据及证人证言均不具有合法性；对第五组证据的三性及证明目的均不认可，认为协议第2条与范围、项目有冲突，也没有餐厅，收款支付方式很奇怪，审稿由原告审也不符合行业规范，用A4纸打印作为交稿很奇怪，占地面积也不符合实际，工程款十万元以上要有银行对账单；对第六组证据的三性及证明内容不认可，认为不是施工图，无法施工，无法投标制作清单，无招标就出现了投标书不符合行业规范，几套材料不对，工程范围自相矛盾，设计规范应是毫米、平方，柱子数量也不对，施工费支付了464000元，工程没有做就付款不合常理。
本院认为，对第一组证据采信；对第二组证据真实性、合法性采信，对证明内容予以部分采信；第三组证据真实、合法，与本案具有关联，予以采信；第四组、第五组、第六组证据为复印件，原告未向法庭提交证据原件，且被告对三性不认可，故对该三组证据的真实性、合法性、关联性均不予采信。
被告针对争议焦点及其辩解，向本院提交了以下证据：
第一组：被告身份证复印件，欲证明被告身份情况及主体资格。
第二组：被告的《土地承包经营权证书》复印件一份，欲证明该土地性质为农用地，建盖建筑违法。
第三组：宗地图复印件一份，欲证明该土地的基本概况。
第四组：松树寨村民小组《证明》复印件两份，欲证明该村民小组对土地租赁不知情也不认可；另，2012年3月份中石油公司找社干表示要征杨贵的承包地，社干协助做了大量工作等，杨贵才同意征地。
第五组：征收土地的相关资料复印件（文件7份、勘测定界图1份、征地协议1份、征地补偿花名册1份），欲证明杨贵的承包地中有5亩被国家依法征收，征地自2011年就开始了，被告对征地无法预见，属不可抗力。
第六组：和序律师事务所咨询函及浩鑫公司回复函复印件，欲证明咨询、回复相关专业问题。
第七组：《私营企业登记基本信息》复印件，欲证明芒市四方广告装潢有限公司的行业代码为广告业，其经营业务范围为设计、制作、发布、代理国内外各类广告及厨具加工销售，合同是虚假的。
经质证，原告对被告提交的第一组证据无异议；对第二组证据认为不真实、不合法，农用地是家庭承包，也没证明土地有多少亩，与本案所涉土地是不是一块无法得知，经营承包人除杨贵外还有别人，原告租用的地已经不是农用地，已经是个鱼塘还建盖了房屋，权证书上也未写明是农用地；对第三组证据真实性认可，对证明目的不认可，认为租地时地上就已建盖房屋；对第四组证据不认可，认为证人应当出庭，村干不是合同相对方，恰证明被告已知土地要被征收还与原告签订租地合同；对第五组证据认为征地补偿原告也有权享受，征收了5亩土地，被告还有5亩土地可以交付但未交付，征地的相关资料与本案无关，原告租地在前，征地在后，也不属于公益性征地，被告为了更大的利益要解除与原告的合同；对第六组证据不认可，认为对方未提供资质证明，咨询函和回复函自问自答，字也打错，另一个公司无权证明四方公司无资质，且该公司本身不是评估机构，无资质；对第七组证据不认可证明内容，认为四方公司具有平面设计的资质。
本院认为，对被告提交的第一组、第三组证据采信；对第二组证据真实性、合法性采信，对证明内容予以部分采信；对第四组证据真实性采信，对合法性及证明内容不采信；对第五组证据真实性、合法性采信，对证明内容不采信；对第六组证据不具证据的三性，不予采信；对第七组证据真实性、合法性采信，对证明内容予以部分采信。
经被告申请，本院同意并通知证人万丽萍到庭作证如下：“去年三月份杨贵说要退给原告5000元租金，我在旁边听见她打电话，时间是三月底，在杨贵家，用杨贵的手机打电话，是对方打过来的，杨贵和租地的人说要退租金给他，要他来拿，杨贵说退5000元租金，时间是去年。”
经质证，原告认为证人万丽萍的证言不真实、不合法，是伪证，时间不真实，本案所涉是定金而不是租金；被告对证人万丽萍出庭作证证言中所涉时间不认可，对其余内容认可。
本院认为，对证人万丽萍出庭作证证言予以部分采信。
经被告申请，本院于2014年5月13日到中国农业银行股份有限公司德宏分行调取芒市四方广告装璜有限公司2012年4月至5月银行账户流水账，欲证明原告于2012年4月28日支付四方公司的工程设计款144800元，于2012年5月16日支付四方公司的工程款264000元，于2012年5月21日支付四方公司的工程款200000元，该三笔收、支款系虚假收、支。
经质证，原告对法院调取的证据的三性无异议，但不认可证明目的，认为原告支付的是现金，四方公司没有用过这个账号，四方公司是私营企业，这些钱如何使用都可以，四方公司收的是现金也可能用于了其他地方，是否及时存入或存入其他账号不得而知；被告对法院调取的证据的三性无异议，认为被告的损失是不存在的。
本院认为，对被告申请调取的芒市四方广告装璜有限公司2012年4月至5月中国农业银行股份有限公司德宏分行银行账户流水账的真实性、合法性采信，对关联性及证明内容不予采信。
根据庭审和举证、质证，本院确认本案如下法律事实：
2012年2月20日，原告杨在象与被告杨贵签订《土地租赁使用合同》，被告将家庭承包经营芒市松树寨村民委员会第二村民小组10亩土地的使用权租赁予原告，租金每年人民币30000元，租期10年，自2012年6月1日起至2022年7月1日，并约定被告于2012年5月1日将土地交付予原告，原告于签订合同当日向被告支付订金5000元。合同签订后，芒市镇人民政府征收了被告杨贵承包的5亩水田，被告于2013年4月25日领取了征地补偿款人民币406390元。因被告未将租赁土地交付原告，原告据此向法院起诉，请求判令解除合同；被告赔偿原告各项经济损失人民币698666元，其中包括原告为建盖经营农家乐餐馆到江东采购木材、竹子等材料费及搬运费88200元，支付芒市四方广告装璜有限公司设计费144800元及工程款464000元，破土仪式费用1666元；被告支付违约金人民币60000元（300000元×20%），两项合计人民币758666元。
本院认为，原告与被告于2012年2月20日签订的《土地租赁使用合同》系双方真实意思表示，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应按照合同的约定履行各自的义务。合同约定：“甲方需在2012年5月1日将土地交付乙方，逾期未交将视为甲方违约，甲方需承担违约责任。”，合同签订后，被告至今仍未向原告交付土地，已违反了双方合同的约定，构成违约，《土地租赁合同》第十二条约定：“违约方需赔偿守约方合同期总租金200%的违约金及所有经济损失。”，对原告主张被告支付违约金人民币60000元（300000元×20%）的请求，本院予以支持。对原告主张被告支付损失610466元的请求，其中包括：芒市四方广告装璜有限公司设计费144800元及工程款464000元，破土仪式费用1666元，无事实依据，不予支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”对原告主张解除2012年2月20日签订的《土地租赁使用合同》的主张，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四条的规定，判决如下：
一、解除原告杨在象与被告杨贵于2012年2月20日签订的《土地租赁使用合同》。
二、由被告杨贵于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付原告杨在象违约金人民币60000元。
三、驳回原告杨在象的其他诉讼请求。
案件受理费人民币11386元，原告已预交，由原告杨在象承担人民币10486元，被告杨贵承担人民币900元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判长 胡力元
审判员 李 玥
审判员 刘正楼
二〇一四年八月二十二日
书记员 金道诺