北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1007号
上诉人（原审被告）：北京鸿坤国际大酒店有限公司，住所地北京市丰台区广安路1号。
法定代表人：李付来，总经理。
委托诉讼代理人：宋玉，北京市汉韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨利卫，北京市汉韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京丰泽嘉业投资管理有限公司，住所地北京市丰台区广安路1号鸿坤国际大酒店八层。
法定代表人：江文圳，董事长。
委托诉讼代理人：陈榕金，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄诗怡，北京市中银律师事务所律师。
上诉人北京鸿坤国际大酒店有限公司（以下简称鸿坤酒店）因与被上诉人北京丰泽嘉业投资管理有限公司（以下简称丰泽嘉业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初18390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鸿坤酒店上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案房屋属于北京泰丰房地产开发有限公司，其已经进入重整程序，与破产企业相关的诉讼也应当中止；2.被上诉人要求我方支付违约金没有法律和事实的依据，在（2016）京02民初280号判决中，北京市第二中级人民法院驳回了北京城建集团关于涉案房屋的取回权请求；3.一审法院遗漏了北京泰丰房地产开发有限公司；4.被上诉人违约，双方的《房屋租赁合同》已经解除。我方补充如下：一审认定事实不清，关于被上诉人是否拖欠空调费和租金是否构成违约，我方能否解除房屋租赁合同一审法院并未查明。城建集团不享有房屋所有权，城建集团并未实际占有涉案房屋，城建集团和泰丰房地产仅仅是债权债务关系，不享有任何物权。关于一审法院审判程序问题，一审程序未追加泰丰房地产和城建集团作为当事人，泰丰房地产是所有权人，城建集团是所谓的占有使用权人，因此城建集团和泰丰房地产与本案有实际关系，影响本案的审理结果，一审并未追加或发裁定驳回，因此审判程序违法。本案的房产属于泰丰名下，现在还没有处理完毕，本案应等待另案处理结果，应该中止审理。
丰泽嘉业公司辩称，本案是房屋租赁合同纠纷，合同具有相对性，只对上诉人和被上诉人具有法律约束力，对合同关系以外的人泰丰公司不具有法律约束力，本案不必中止审理。北京市丰台区人民法院以及北京市第二中级人民法院的生效判决确认了上诉人对鸿坤国际大酒店第六层也就是电梯层第七层的合法经营权所以其将房屋租赁给被上诉人是无权出租，其应承担违约责任。城建集团和泰丰的房屋取回权判决尚未生效而且与本案无关。上诉人第六层也就是电梯层第七层房屋也有生效判决认定城建集团接收占有。上诉人无权行使合同解除权。我方有权要求继续履行合同。目前已有生效判决确认第六层未取得合法经营权，上诉人租给我方是无权出租。对方应该继续履行合同，一审判决支持被上诉人的请求都存在合同依据。一审已经酌情把违约金从400万元调整为80万元，是酌情处理。上诉人未履行空调的维修义务，双方在2016年1月份签过一份补充协议，明确了上诉人没有应该在2016年1月1日之前被上诉人所有租赁面积内的空调确保制冷供暖，虽然签署了补充协议，但是从未履行修复义务，在此情况下被上诉人有权不支付中央空调费。6、8层对方提到有部分面积由我方占有，但是从2016年7月份，上诉人拒绝向被上诉人占有的房屋供电至今，被上诉人完全有权不支付6、8层的租金。故我方不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
丰泽嘉业公司向一审法院起诉请求判令：1、鸿坤酒店继续履行合同；2、鸿坤酒店向丰泽嘉业公司交付鸿坤国际大酒店电梯层第八层（实际为第七层）房屋（建筑面积2113平方米）并在交接后给予丰泽嘉业公司3个月期限的装修免租期；3、鸿坤酒店向丰泽嘉业公司支付鸿坤国际大酒店电梯层第七层房屋（实际为第六层）的装修费及损失补偿款100万元；4、判令鸿坤酒店向丰泽嘉业公司支付无权出租鸿坤国际大酒店电梯层第七层房屋（实际为第六层）的违约金400万元。
一审法院认定事实：2010年12月9日，喜德睿龙（北京）商务有限公司（乙方，以下简称喜德睿龙公司）与鸿坤酒店（甲方）签订《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》，约定甲方将鸿坤国际大酒店（原中国企业大厦）八层（除现在的会议室，游泳池，健身房，台球室，乒乓球室，棋牌室，模拟高尔夫项目区域），建筑面积2600平方米租赁给喜德睿龙公司经营用，租金每年80万元。如甲方无权出租租赁房屋的，应向乙方赔偿5年的租金。后双方于2010年12月16日签订《补充协议》，2011年1月6日签订《承诺书》，2011年1月28日签定《补充协议2》。2011年3月26日，鸿坤酒店（甲方）、喜德睿龙公司（乙方）与丰泽嘉业公司（丙方）签订《协议书》，约定喜德睿龙公司将上述《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》、《补充协议2》中的全部权利义务概括转移给丰泽嘉业公司。2011年3月26日，鸿坤酒店（甲方）与丰泽嘉业公司（乙方）签订《补充协议》。约定由于甲方在8层能提供给乙方的面积不够，故将7层使用面积95平米的写字间做为八层租赁面积的补充提供给乙方使用和经营。另外在7层以第一年3万元第二年至合同期结束每年5万提供使用面积95平米的房间给乙方使用和经营。
2011年5月16日，鸿坤酒店（甲方）与丰泽嘉业公司（乙方）《协议书》，约定甲方将位于北京市丰台区广安路1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）六、七层的部分房屋及八层美容美发厅及养生馆共计建筑面积2600平方米的房屋提供给乙方进行租赁经营。在甲方不能保持乙方对鸿坤国际大酒店调整后的租赁面积内房屋正常租赁经营、使用、收益之时起3日内，甲方应将鸿坤国际大酒店八层房屋交付给乙方进行租赁经营、使用、收益并补齐原合同内的租赁面积；同时在交接后给予乙方3个月期限的装修免租期；同时甲方补偿乙方对鸿坤国际大酒店七层房屋的装修费及损失补偿100万元（该款可以冲抵租金），并由甲方承担提前收回客户（租户）租赁房屋所产生的后果，赔偿乙方客户（租户）的损失。甲方保证新调换给乙方的房屋乙方有权转租经营；同时，甲方明确对该面积有租赁经营权且该面积无债权债务纠纷。2014年，北京城建集团有限责任公司（以下简称城建集团）以排除妨害纠纷为由，将北京中铁新业投资顾问有限公司、丰泽嘉业公司、鸿坤酒店、北京泰丰房地产开发有限公司（以下简称泰丰公司）诉至法院要求丰泽嘉业公司腾退房屋。法院于2015年6月19日作出（2014）丰民初字第06969号民事判决书，判决丰泽嘉业公司于判决生效后十日内腾退位于北京市丰合区广安路1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）六层（电梯层七层）769室、770室、771室、772室、773室、775室。丰泽嘉业公司不服判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2016年6月16日作出（2016）京02民终2014号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2012年8月10日，丰泽嘉业公司与北京金同泰科技有限公司（以下简称金同泰公司）签订《房屋租借合同》，约定金同泰公司租赁1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）七层766室。2014年，城建集团以排除妨害纠纷为由，将金同泰公司、丰泽嘉业公司、鸿坤酒店、泰丰公司诉至法院要求金同泰公司腾退房屋。法院于2015年6月19日作出（2014）丰民初字第06966号民事判决书，判决金同泰公司于判决生效后十日内腾退位于北京市丰合区广安路1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）六层（电梯层七层）766室。金同泰公司不服判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2015年10月22日作出（2015）二民终字第10430号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年8月3日，丰泽嘉业公司向鸿坤酒店发函《关于要求交付鸿坤国际大酒店电梯层第八层房屋并支付赔偿款项等事项的函》。2016年8月23日，鸿坤酒店向丰泽嘉业公司发出解约通知，称丰泽嘉业公司拒绝支付中央空调费，2016年7月14日拒绝支付新一年度的租金，故通知解除合同。2016年8月25日，丰泽嘉业公司向鸿坤酒店复函称鸿坤酒店拒绝履行维修中央空调义务，部分房屋不能享受中央空调。双方认可丰泽嘉业公司交付租金至2016年8月15日。现丰泽嘉业公司使用628房间300平米、656房间25平米，806房间161.53平方米，共计486.53平方米。关于酒店八楼目前使用情况，大会议室（香港厅）建筑面积888.08平方米，高尔夫球室92.11平方米。乒乓球室129.81平方米，棋牌室126.76平方米、台球室82.61平方米，健身房117.29平方米。
一审法院认为，2011年3月26日，鸿坤酒店、喜德睿龙公司与丰泽嘉业公司签订《协议书》，约定喜德睿龙公司将2010年12月9日其与鸿坤酒店签订的《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》、《补充协议2》中的全部权利义务概括转移给丰泽嘉业公司。2011年3月26日，鸿坤酒店与丰泽嘉业公司签订《补充协议》。2011年5月16日，双方又签订《协议书》，约定将鸿坤国际大酒店六、七层的部分房屋及八层美容美发厅及养生馆共计建筑面积2600平方米的房屋提供给乙方进行租赁经营。上述协议系双方真实意思表示，且不违背法律行政法规强制性规定，双方均应依约履行，丰泽嘉业公司要求鸿坤酒店继续履行合同，法院应予支持。北京市第二中级人民法院2016年6月16日作出（2016）京02民终2014号民事判决书，判决丰泽嘉业公司腾退占有使用的七层房屋，丰泽嘉业公司难以向鸿坤酒店继续交付租金，鸿坤酒店向丰泽嘉业公司发出通知解除合同，法院难以支持。根据协议约定，鸿坤酒店应明确对调整后的六、七层租赁面积有租赁经营权且该面积无债权债务纠纷。如不能保持正常租赁经营，应将鸿坤国际大酒店八层房屋交付给乙方进行租赁经营，补齐原合同内的租赁面积；同时给予乙方3个月期限的装修免租期，补偿对七层房屋的装修费及损失补偿100万元。如甲方无权出租租赁房屋的，应向乙方赔偿5年的租金。根据生效判决，丰泽嘉业公司腾退位于北京市丰台区广安路1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）六层（电梯层七层）769室、770室、771室、772室、773室、775室。金同泰公司腾退766室，鸿坤酒店违反合同约定，应承担相应的违约责任。根据合同约定，鸿坤酒店不能保证丰泽嘉业公司在七层正常租赁经营，应将鸿坤酒店八层房屋交付租赁经营，现酒店八楼属于鸿坤酒店占有使用的包括大会议室（香港厅）建筑面积888.08平方米，高尔夫球室92.11平方米。乒乓球室129.81平方米，棋牌室126.76平方米、台球室82.61平方米，健身房117.29平方米。合计1436.66平方米。鸿坤酒店应将上述房屋交付丰泽嘉业公司使用，并自交付之日起给予丰泽嘉业公司3个月期限的装修免租期。因上述面积加上丰泽嘉业公司现占有使用的房屋面积不足合同约定2600平方米，合同租金应根据实际面积予以调整。关于装修损失，合同约定，鸿坤酒店应赔偿100万，法院予以支持。关于违约金，丰泽嘉业公司主张过高，法院酌情支持80万元。综上所述，一审判决如下：一、北京鸿坤国际大酒店有限公司继续履行与北京丰泽嘉业投资管理有限公司于2011年12月9日至2011年5月16日签订的《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》、《补充协议2》、《协议书》；二、北京鸿坤国际大酒店有限公司于判决生效之日起三十日内交付北京丰泽嘉业投资管理有限公司位于北京市丰台区广安路1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）七层（电梯层八）的大会议室（香港厅）建筑面积888.08平方米、高尔夫球室92.11平方米、乒乓球室129.81平方米、棋牌室126.76平方米、台球室82.61平方米、健身房117.29平方米，并自交付之日起给北京丰泽嘉业投资管理有限公司3个月的装修免租期；三、北京鸿坤国际大酒店有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京丰泽嘉业投资管理有限公司装修损失100万元；四、北京鸿坤国际大酒店有限公司于判决生效之日起七日内给付北京丰泽嘉业投资管理有限公司违约金80万元；五、驳回北京丰泽嘉业投资管理有限公司其他诉讼请求。
本院认定的事实与一审无异。
本院认为，根据查明的事实，2011年3月26日，鸿坤酒店、喜德睿龙公司与丰泽嘉业公司签订《协议书》，约定喜德睿龙公司将2010年12月9日其与鸿坤酒店签订的《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》、《补充协议2》中的全部权利义务概括转移给丰泽嘉业公司。2011年3月26日，鸿坤酒店与丰泽嘉业公司签订《补充协议》。2011年5月16日，双方又签订《协议书》，约定将鸿坤国际大酒店六、七层的部分房屋及八层美容美发厅及养生馆共计建筑面积2600平方米的房屋提供给乙方进行租赁经营。经查，上述协议系双方真实意思表示，且不违背法律行政法规强制性规定，双方均应依约履行，故原审法院据此支持了丰泽嘉业公司要求鸿坤酒店继续履行合同的诉讼请求。该认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。同时，双方协议亦约定，鸿坤酒店应明确对调整后的六、七层租赁面积有租赁经营权且该面积无债权债务纠纷。如不能保持正常租赁经营，应将鸿坤国际大酒店八层房屋交付给乙方进行租赁经营，补齐原合同内的租赁面积；同时给予乙方3个月期限的装修免租期，补偿对七层房屋的装修费及损失补偿100万元。如甲方无权出租租赁房屋的，应向乙方赔偿5年的租金。故原审法院依据上述约定判决鸿坤酒店将鸿坤酒店八层房屋交付丰泽嘉业公司使用，并判决鸿坤酒店给予丰泽嘉业公司3个月的装修免租期、装修损失100万元及酌定了违约金80万元。经查，原审法院的处理符合双方合同约定及法律规定，并无不当。
关于鸿坤酒店上诉所提丰泽嘉业公司违约，双方的《房屋租赁合同》已经解除的主张，经查，原审法院根据生效判决判令丰泽嘉业公司腾退占有使用的七层房屋的情形，认定丰泽嘉业公司难以向鸿坤酒店继续交付租金，故对鸿坤酒店所提丰泽嘉业公司违约，双方的《房屋租赁合同》已经解除的主张未予采信。经查，原审法院的认定符合本案的实际情况，并无不当。鸿坤酒店该项上诉主张缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。
关于鸿坤酒店上诉所提原审法院遗漏诉讼主体的主张，经查，本案系房屋租赁合同纠纷，原审法院据此所确定的诉讼主体符合法律规定，并无不当。鸿坤酒店该主张缺乏法律依据，本院不予采信。
综上所述，鸿坤酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费99800元，由北京鸿坤国际大酒店有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
审 判 员 王 平
审 判 员 何江恒
二〇一八年三月十九日
法官助理 张增彬
书 记 员 张 雯