广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1410号
原告：广州市越秀区人民政府大东街道办事处，住所地广州市越秀区。
法定代表人：杨智华，职务主任。
委托代理人：饶先文，广东广大律师事务所律师。
被告：仇海清，户籍地址广州市越秀区。
原告广州市越秀区人民政府大东街道办事处诉被告仇海清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人饶先文、被告仇海清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告自1997年开始一直租住属于原告所有的位于广州市越秀区东华西路元运街52号401房。2000年7月1日，原告根据《关于调整广州市住宅房屋租金的通知》（穗国房字（2001）1**号）将上述房屋租金调整为每月人民币375.25元。自原告调整租金后，被告一直拖欠租金至今。期间，原告于2012年1月17日向广州市越秀区人民法院提起诉讼向被告追讨租金，并要求被告搬离返还涉案房屋。该案最终二审作出（2013）穗中法民五终字第391号民事判决，该判决于2013年5月24日生效。根据该生效判决，被告应当在判决书送达之日起10日内一次性支付2001年7月至该判决生效之日止即2013年5月24日止的租金给原告，但被告一直没有履行，故原告于2014年5月29日向越秀区人民法院申请执行该案。鉴于被告一直租住房屋不予支付租金，原告委托律师于2014年5月22日向被告发出《律师函》，追讨2013年6月至今的租金，但被告拒收该《律师函》。被告一直拒绝与原告签订书面租赁合同，故根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告与被告之间的合同为不定期租赁关系，被告有逾期支付租金的行为，原告有权随时解除租赁关系。原告为维护自身合法权益，请求判决：1.解除原告与被告之间的租赁关系，判决被告向原告返还广州市越秀区东华西路元运街52号401房；2.被告向原告支付自2013年6月至2014年6月的租金4878.25元及违约金（按照银行同期贷款利率6.15%计算，自2013年7月1日起计算至2014年6月10日）133.54元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原告要求按照穗国房字（2001）174号文件的规定调高租金，但该文件不适用于本案涉诉的合作建房。涉案的房屋的所有权和使用权都是被告的，依据被告与原东山区延安三街革委会的合作建房协议，经原东山区革委会批准同意，1977年11月20日签订合作建房的《协议书》及补充协议，约定将涉案房屋拨予被告使用。按照当时的历史条件，协议合作建房后的“拨与”的意思就是“划拨给”的意思，就是给予房屋所有权的意思。所谓租金是固定的名义上的租金，并与东山区延安三街革委会应当承担的房屋维修保养义务是不可分割的约定条件。在1976年原广州市东山区延安三街革委会在广州市延安三路元运街54号兴建一栋6层楼房，因为缺乏建筑材料而停工待建。原延安三街革委会党委书记黄大同、主任黄某通过原广州市东山区革委会副主任张某安排和仇某（仇海清之父），被告仇海清协商合作建房事宜，经过多次协商一致，原广州市东山区延安三街革委会作为乙方与作为甲方的被告以及甲方经办人仇某于1977年11月20日签订合作建房协议，约定：乙方党委研究并经请示东山区革委会批准同意，在延安三路元运街54号新建楼房一栋，由甲方提供钢筋40吨。房屋建成后，乙方将第四层全层建筑面积219平方米拨予甲方安排使用。1.上址投资、征地、施工完全由乙方负责。2.甲方提供乙方钢筋40吨，在广州交货，全部价款按广州市价格包括运杂费，由乙方支付，其他一切材料由乙方自行解决。3.上址房屋建成后，乙方拨出第四层全层建筑面积219平方米给甲方使用，甲方有权调换使用对象。4.甲方使用房屋的租金，与乙方职工享受同等的租金标准，乙方需发给甲方所安排的住户之租簿。5.乙方拨与甲方使用房屋的维修保养由乙方负责。合作建房协议签订后，甲方、被告按照合作建房协议约定分别于1977年12月至1978年1月，甲方仇某、被告提供了40吨钢筋给乙方。至此，甲方已经履行完毕了合作建房协议约定的义务。之后乙方黄某主任和张某向甲方仇某、被告再三表示，由于其他建房材料无法解决导致建楼进度受影响，并言明如果甲方能够增加提供建房材料如水泥、木材、玻璃等，楼房建好之后参照合作建房协议条款，拨与该新建楼房的两层全层房屋给被告甲方及仇某安排使用，及增补甲方和被告相关权益。于是仇某和仇海清在前述基础上又增加提供了23吨钢筋钢材和500吨建筑水泥、30立方的木材、25大箱压花玻璃、6吨镀锌钢管、铜芯电线、铸铁管等大批量建房材料给乙方，乙方对全部材料只是支付了三分之一的材料费。乙方利用上述材料在元运街和大东街顺利建成了两栋楼房，而上址元运街54号楼房的建成实际仅用了21吨钢筋。上述房屋建好后，1979年7月，乙方依照合作建房协议约定将上址楼房第四层全层219平方米所有权无条件拨与给仇某、被告安排使用，其房屋的使用权、住户调换权及处分权归甲方被告所有，作为履行合作建房的交换对价。1979年9月8日乙方又与甲方约定，上址401房使用面积102.97平方米，每月租金15.15元，402房使用面积80.96平方米每月租金11.61元，实际是作为乙方和原告负责每月维修保养房屋的对价，是原告负责必须承担的责任，而与房屋的使用权处分权无关，原告接受了该租金就必须每月对房屋履行维修保养的义务。乙方与甲方的关系，绝对不是原告所认为的简单的租赁关系。该房屋的所有权属性的产权和使用权处分权已经分离，该房屋的永久使用权、处分权已经归属被告所有。房屋的产权归属存在争议。原告承认被告的安排以及调换或使用房屋，同一住户或调换的住户，可以继续使用房屋，租期不受限制。1992年10月13日广州市东山区人民法院作出的（1992）东法民字第358号民事判决书第二项判项中已经明确了。原告在2012年单方面提高租金属于无理要求。二、由于乙方当初只是支付了三分之一的材料钱，根据等价有偿、公平分配原则，被告与原告对元运街54号、52号等该栋全部楼房共同享有所有权权益，其中被告作为甲方应当占有三分之二的份额。乙方当初只是支付了10%的材料费，其应当只能享有新建楼房10%的所有权份额。广州市中级人民法院作出的（86）穗越法民字第192号民事判决书及其二审判决（86）粤法民上字第32号民事判决书认定，401房（使用面积102.97平方米）、402房（使用面积80.96平方米）的月租金分别是15.15元和11.61元。判决生效后，被告向广州市中级人民法院申请强制执行，被告才得以顺利交付相关租金给原东山区东华西街道办事处，但其不对房屋进行保养维修。1992年国家开始推动房改房政策，原东山区东华西街道办事处起诉至法院要求收回401、402号房，东山区人民法院作出（1992）东法民字第358号民事判决书及其二审广州市中级人民法院作出（1992）穗法房复字第1213号民事判决书，判决驳回原告的诉求。三、关于2000年6月16日被告支付房改房预付款25000元，原告已经收取。但是原告却违反国家政策规定，没有为被告办得房改房。原告收取该款后，私自将该款项的用途填写记录为交纳租金，与事实不符，有违当初双方约定。关于房改房，国家实行的是老人老政策，新人新政策，被告自1970年参加工作，是拥有全名所有制编制的职工，依法应当享受国家实行的房改政策，但原告一直拖着不按照政策办理被告的房改购房手续，导致2000年年底广州结束房改房政策时，401房、402房变成历史遗留问题。原告无权要求被告返还涉案房屋。四、被告没有履行房屋的维修保养义务，其相应也丧失了依照协议约定收取租金的权利。原告所谓的新租金标准，不符合合作建房协议的约定，也不符合法院前述的生效判决的认定。因此，原告要求被告支付租金没有依据。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。
被告于庭审法庭辩论终结之后提出反诉申请，本院向其释明其申请超过法定期限。
经审理查明：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，广州市越秀区东华西路元运街52号401房，建筑面积126.18平方米，产权登记属于原告单独所有，规划用途为住宅，2009年12月30日登记。
广州市东川路元运街52号大楼系1978年由东华西街办事处自筹资金兴建的房产。1977年11月20日，贵州省毕节地区物资管理局（以下简称毕节物资管理局）委托仇某、仇海清（甲方）与东华西街办事处（乙方）签订了建房租房《协议书》，约定：甲方支援钢材建房，乙方将第四层全层给甲方使用，甲方有权调换适用对象（但只限于做宿舍用）。1979年8月，仇海清入住元运街52号401房（使用面积102.97平方米），仇某（仇海清之父）入住402房（使用面积80.96平方米）、东华西街办事处分别发给他们房屋租簿，每月租金分别为15.15和11.61元。1992年4月，东华西街办事处以毕节物资管理局从没有使用过房屋，401房实际由仇海清占住为由，402房仇某长期空挂户口，还转让他人使用为由，向广州市东山区人民法院起诉，要求毕节物资管理局立即将401房、402房交还东华西街办事处管业，并责令仇海清和仇某清交欠租。案经广州市东山区人民法院审理后，于1992年12月13日以（1992）东法民字第358号民事判决书作出判决：1、驳回原告东华西街办事处要求收回本市东川路元运街52号401房和402房自用的诉讼请求。二、被告仇海清自本判决发生法律效力之日起，继续租住本市东川路元运街52号401房（每月租金按20.14元计）；原告广州市东华西街办事处应在本判决发生法律效力之日起10天内与上述各租户分别重新订立租赁合约，该租赁合约在租期上可不受限制；上述各租户应分别按上述租金标准按月缴纳房屋租金给原告。案经广州市中级人民法院终审判决，驳回广州市东山区东华西街道办事处的上诉，维持原判。之后，随着机构调整，原东华西街、东华东街等街合并为现在的大东街，故该上述协议中东华西街办事处的权利义务由原告广州市越秀区人民政府大东街道办事处承接，原、被告之间形成租赁法律关系。
以上事实，有已于2013年5月24日生效的（2013）穗中法民五终字第391号民事判决书为据。
另查明：自（1992）东某字第358号民事判决书做出后，东华西街办事处与被告并无订立书面租赁合同。且在1998年机构调整原告承接东华西街办事处的权利义务后，原、被告也一直未签订书面租赁合同。
被告向本院提交了广东省高级人民法院作出的（86）粤法民上字第32号民事判决书、广州市中级人民法院作出的（1992）穗法房复字第1213号民事判决书及原东山区人民法院作出的（1992）东法民字第358号民事判决书，证明其按照前述《协议书》的约定履行了交付建筑材料的义务，确认了其对涉案房屋享有无限期使用权。其中，（1992）东法民字第358号民事判决书判令原东华西街办事处应在该判决生效之日起10日内与包括被告在内的各租户分别重新签订租赁合约，该租赁合约在租期上可不受限制等。原告对该358号民事判决书的真实性、合法性没有异议，但认为该判决书所确定的租金标准只是当时的标准，后来原、被告双方对租金标准已经进行了调整。原告对前述其他裁判文书的三性均无异议。
庭审中，原告陈述称，（2013）穗中法民五终字第391号民事判决书判决被告应当按照同期同类公房租金标准向原告支付2001年7月至该判决生效之日的租金，但被告一直没有履行，原告已经申请了强制执行。被告承认其未履行该判决，并称其已经针对该判决申请了抗诉。原、被告还一致确认自该判决之后至今，被告也一直没有支付涉案房屋的租金。庭审中，被告明确表示其拒绝按照前述法院生效判决支付租金。
本院认为：根据前述查明的事实，并依据原、被告双方提供的有效证据，1977年11月20日，毕节物资管理局委托仇某、仇海清（甲方）与东华西街办事处（乙方）签订了建房租房的《协议书》，原、被告之间形成了房屋租赁法律关系。虽然（1992）东法民字第358号民事判决书判令东华西街办事处应与被告签订租赁合约，该租赁合约在租期上可不受限制。但是根据前述查明事实，该判决生效之后东华西街办事处与被告之间并未依照该判决签订书面租赁合同，双方也未依照该判决对租赁期限进行约定，导致双方之间租赁期限无约定的状态一直持续至今，双方相关权利义务关系一直处于不明确、不稳定的状态。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条、第二条之规定精神，在《中华人民共和国共和国合同法》颁布实施以后，为明确原、被告之间的权利义务关系，维护社会经济法律秩序的稳定，应当适用该法的相关规定。依照《中华人民共和国共和国合同法》第六十一条、第二百一十四条的有关规定，在原、被告双方至今未能签订书面租赁合同也未对租赁期限进行约定的情形下，双方之间的租赁关系依法转化为不定期租赁，原告在给予被告合理缓租期后有权随时解除租赁关系。同时，在房屋租赁法律关系中，出租人交付房屋供承租人使用和收益，承租人支付租金是彼此之间应负的主要权利义务，出租人收取房屋租金是其订立租赁关系的主要目的。虽然该《协议书》约定“乙方拨与甲方使用房屋的维修保养由乙方负责”，原告有义务依照约定对房屋进行维修保养，但是被告未提供任何证据证明涉案房屋需要维修保养，其以原告未履行房屋维修保养义务为由抗辩履行交付租金的义务没有事实和法律依据。在法院已经做出前述生效判决判令被告支付租金的情形下，被告仍然拒绝支付租金，且在本案庭审中也明确表示拒绝订立书面租赁合同并支付租金，被告的行为已经构成恶意拖欠租金。被告恶意拖欠租金的行为导致出租人依法享有收取租金的合法权益长期遭受侵害，使得出租人订立租赁关系的主要目的无法得以实现，被告的行为已经构成根本违约。被告恶意拖欠租金，原告有权要求解除双方之间的租赁关系。综上，原告请求解除与被告之间的租赁关系并要求收回租赁房屋的诉请合法合理，本院予以支持。被告认为法院已有判决认定租赁关系在租期上不受限制因而原告无权要求解除租赁关系的抗辩主张，违反了双方当初签订协议的主要目的，造成原告合法权益长期遭受侵害，违反了现行法律的相关规定，也有违诚实信用原则，本院不予支持。
关于租赁关系存续期间涉案房屋的租金标准问题，该《协议书》明确约定“甲方使用的房屋的租金，与乙方职工享受同等的租金标准”，在租赁关系存续期间，如果原告职工租金标准根据有关规定进行了调整，被告也应当根据协议的约定就租金标准进行相应的调整而不能一成不变。已生效的（2013）穗中法民五终字第391号民事判决书对涉案房屋的租金标准的问题已经进行了处理，本案在此不再重复处理。根据该判决，涉案房屋的租金标准为按照所欠租金期间的同期公房租金标准计算，但租金标准不超过原告所主张的375.25元／月为限。由于原、被告双方没有约定租金的交付期限，也没有就逾期交付租金约定违约金，故本院对原告要求被告支付租金违约金的诉请不予支持。原告起诉要求租金暂计至2014年6月，为避免诉累，本院酌定2014年7月及以后至被告实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费按照前述生效判决确定的租金标准逐月支付。至于房屋的维修保养及相应赔偿问题，被告并没有在法定期间内提出反诉申请，其可以另案起诉予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条、第二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起，解除原告广州市越秀区人民政府大东街道办事处与被告仇海清之间关于广州市越秀区东华西路元运街52号401房的房屋租赁关系；
二、被告仇海清及其同住人员自本判决生效之日起九十日内搬离广州市越秀区东华西路元运街52号401房并将其腾空返还给原告广州市越秀区人民政府大东街道办事处；
三、被告仇海清自本判决生效之日起十日之内一次向原告广州市越秀区人民政府大东街办事处支付广州市越秀区东华西路元运街52号401房自2013年6月至2014年6月的租金（以该房屋的登记建筑面积为基数，按照有资质单位评定的同期同类公房租金标准计付，以不超过原告广州市越秀区人民政府大东街办事处所主张的372.25元∕月为限）；自2014年7月及其以后至被告仇海清及其同住人员实际腾空交房之日止的房屋使用费，由被告仇海清按照前述标准逐月支付给原告广州市越秀区人民政府大东街办事处；
四、驳回原告广州市越秀区人民政府大东街办事处其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费用100元，由被告仇海清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梅林勇
人民陪审员 任 红
人民陪审员 陈 燕
二〇一五年二月十一日
书 记 员 郭丽群