广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0204民初1240号
原告：邓国生，男，汉族，住韶关市武江区。
委托代理人：邓文龙，男，汉族，住韶关市武江区，系原告的儿子。
被告：韶关市兴润市场服务管理有限公司，地址：韶关市浈江区。
法定代表人：郑康中。
委托代理人：谭斌，韶关市武江区西联法律服务所法律工作者。
原告邓国生诉被告韶关市兴润市场服务管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员黄伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓国生及其委托代理人邓文龙，被告韶关市兴润市场服务管理有限公司的委托代理人谭斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓国生诉称：2011年09年30日韶关市浈江区新韶镇黄金村经济联合社和韶关市浈江区君强市场服务有限公司签订《黄金村综合市场承包合同》,租期25年。2011年11月19日原告和君强公司签订《房屋租赁合同》,君强公司将自己在租地上建造的仓库出租给原告使用，租金4908.00元/月，租金五年递增一次，每次递增百分之十。2015年09月09日，被告经过黄金村联合社和君强公司的同意，取得黄金村综合市场承包经营权的转让权，以及取得君强公司在其承包市场期间投资或与他人投资的市场范围内物业的转让权。2015年09月11日黄金村联合社按原来与君强公司签订的《黄金村综合市场承包合同》的合同约定，与被告签订《黄金村综合市场承包合同》。合同签订后，被告继承君强公司的合同，代替君强公司的地位。2016年02月25日被告对原告下达通知书，要求调整原告的租金，租金由原来的4908元，调整为8460元。原告在使用租赁物的过程中，符合合同约定，从未出现违约行为。被告作为债权的受让人取得君强公司的债权，应当受到原债权的约束。被告继承君强公司的承包合同，应当继承其合同约定，继续履行原告的租赁合同，不得随意加租。《合同法》第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告的《房屋租赁合同》应当适用“买卖不破租赁”，原告对于租赁物的使用权，不会因为该租赁物的买卖而受影响，租赁合同对新所有权人依然有效。被告作为租赁物的受让人，应当受租赁合同的约束，继续履行原告的租赁合同，不得随意加租。综上所述，请求法院判令：一、被告继续履行原告与韶关市浈江区君强市场服务有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告韶关市兴润市场服务管理有限公司辩称：一、原告诉讼的依据是和韶关市浈江区君强公司签订的合同，根据合同相对性原则本案与被告无关。二、原告与君强公司签订的租赁合同显失公平，答辩人不是合同的相对人，有权不履行，也非君强公司的义务承接人，没有义务履行。原告与君强公司签订的租赁合同不知出于何种原因，君强公司以业主方韶关市浈江区新韶镇黄金村经济联合社承包市场铺面每平方米每月是20元起，空地每平方米2元，三年递增10%,承包期25年，经营过程中采取一次性收取租户租金的性质（40平方左右的铺面一次性收取租户10万元，给予25年的租期，为每平方米不足10元，连承包款的一半都没有，如何支付纳承包款，导致几年时间拖欠发包方几百万元承包款，该情况在贵院多个租户诉讼案件中有反映）或明显低于承包款的方式收取租户租金，也是直接导致君强公司经济恶化，无力支付市场承包款，最终公司倒闭，法定代表人曹某涉嫌诈骗已被公安机关刑事立案，根据《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，答辩人通过按照原君强公司承包条件重新取得市场的承包权，根据与发包方签订的承包款约定，对原君强公司签订的显失公平的租赁合同依法不予承认和履行，况且答辩人不是直接从君强公司承包过来的，也没有法定义务承包该合同的权利义务。退一步讲如果答辩人还是按照君强公司的租金收费标准管理市场，最终结果也和君强公司一样倒闭，这显然对答辩人和业主方不公平的。三、原告在答辩人取得市场承包期经营权后已按照答辩人的要求履行了义务，应视为同意答辩人的租金变更（也就是合同条款变更）的要求。答辩人取得市场承包经营权后，重新审查了君强公司原来租赁合同的条款，根据与承包方的承包方案以及当地周边商铺租金的平均价格，从公平原则角度出发，将原告的租金适当调整，原告当时也接受了答辩人的租金调解方案，并已支付租金给答辩人，应视为同意答辩人的租金变更（也就是合同条款变更）的要求。综上所述，原告诉求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告对答辩人的诉求。
经审理查明：2011年9月30日，韶关市浈江区新韶镇黄金村股份合作经济社（甲方）与韶关市浈江区君强市场服务有限公司（乙方）签订《黄金村综合市场承包合同》，约定：甲方将黄金村综合市场主市场一楼、东面铺面一楼、西面铺面一楼、主市场楼面、主市场后面空坪约18000㎡及公共道路、主市场两边门坪、等承包给乙方使用。主市场楼面以上、主市场后面空坪约18000㎡，乙方按甲方要求出资建设。年租金为1288800元。合同承包期为2012年10月1日起至2037年9月30日止。之后，韶关市浈江区君强市场服务有限公司出资对主市场楼面以上、主市场后面约18000㎡的空坪进行建设并投入使用。
2011年11月19日，原告与韶关市浈江区君强市场服务有限公司签订一份《房屋租赁合同》，租赁韶关市浈江区黄金村综合市场内第二期仓储中心建筑面积约416㎡的房屋及约200㎡的空地，根据约定，房屋建筑租金按9元/㎡/月，租地租金3元/㎡/月，租金每五年递增一次，每次递增百分之十。租赁期限为2012年1月1日起至2036年12月31日止。
因韶关市浈江区君强市场服务有限公司拖欠租金，韶关市浈江区新韶镇黄金村股份合作经济社于2015年5月22日向本院提起诉讼。
2015年9月9日，韶关市浈江区新韶镇黄金村经济联合社（甲方）与韶关市浈江区君强市场服务有限公司（乙方）以及韶关市兴润市场服务管理有限公司的法定代表人郑康中（丙方）签订一份《协议书》，三方约定，因乙方拖欠甲方的承包费及电费无力偿还，甲乙双方同意将黄金村综合市场承包经营权转让给丙方，由丙方代乙方支付拖欠甲方的承包费及电费，作为市场承包经营权的受让款。乙方将其所有在承包市场期间投资或与他人投资的市场范围内物业的使用和收益权转让给丙方。甲乙双方解除在2011年9月30日签订的《黄金村综合市场承包合同》，甲方重新按照原来与乙方签订《黄金村综合市场承包合同》同等条件与丙方签订承包合同，原乙方交纳的市场承包保证金叁拾万元归丙方所有，并按原来甲方与乙方承包时交付市场的状况将市场交付丙方。
2015年9月11日，韶关市浈江区新韶镇黄金村股份经济联合社与韶关市浈江区君强市场服务有限公司在本院达成调解协议，同意于2015年9月9日起解除双方在2011年9月30签订的《黄金村综合市场承包合同》。
2015年9月11日，郑康中与韶关市浈江区新韶镇黄金村经济联合社签订《黄金村综合市场承包合同书》，并于2015年11月12日成立韶关市兴润市场服务管理有限公司，正式接管黄金村综合市场。
2016年2月5日，被告向原告发出通知，要求原告与被告重新签订租赁合同并调整租金，双方因此产生纠纷。原告于2016年6月24日向本院提起诉讼，要求被告继续履行原告与韶关市浈江区君强市场服务有限公司签订的《房屋租赁合同》。
上述事实，有原告提交的身份证、黄金村综合市场承包合同、房屋租赁合同、协议书、黄金村综合市场承包合同书、通知，被告提交的营业执照、法人身份证明、市场承包合同、协议书、收据、民事判决书、民事调解书及庭审笔录等材料在案予以证实。
本院认为：本案系基于房屋租赁引发的纠纷，属房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点在于：一、关于原告与韶关市浈江区君强市场服务有限公司于2011年11月19日签订的《房屋租赁合同》的效力问题；二、被告是否应继续履行原告与韶关市浈江区君强市场服务有限公司于2011年11月19日签订的《房屋租赁合同》。针对上述焦点问题，本院作如下分析：一、关于原告与韶关市浈江区君强市场服务有限公司于2011年11月19日签订的《房屋租赁合同》的效力问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，关于原告与韶关市浈江区君强市场服务有限公司于2011年11月19日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为2012年1月1日起至2036年12月31日止，其租赁期限超过了法定的二十年的期限，超过部分应属无效，但当事人在二十年期限届满后续签租赁合同除外。二、关于被告是否应继续履行原告与韶关市浈江区君强市场服务有限公司于2011年11月19日签订的《房屋租赁合同》的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”对原告与韶关市浈江区君强市场服务有限公司于2011年11月19日签订的《房屋租赁合同》的效力问题，本院上面已作论述。虽然韶关市浈江区君强市场服务有限公司因拖欠租金，于2015年9月9日解除与韶关市浈江区新韶镇黄金村经济联合社在2011年9月30签订的《黄金村综合市场承包合同》，之后将黄金村综合市场市场承包经营权转让给被告，但依据上述法律规定，在合同有效期内，被告应继续履行原告与韶关市浈江区君强市场服务有限公司于2011年11月19日签订的《房屋租赁合同》。对被告抗辩称答辩人不是合同的相对人，有权不履行，该抗辩理由明显违反法律规定，本院不予采纳；对被告辩称原告与君强公司签订的租赁合同显失公平的问题，由于被告未向本院提交充分证据证明其抗辩观点，故本院对其该抗辩观点不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告韶关市兴润市场服务管理有限公司继续履行原告邓国生于2011年11月19日与韶关市浈江区君强市场服务有限公司签订的《房屋租赁合同》。
案件受理费减半收取50元，由被告韶关市兴润市场服务管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉广东省韶关市中级人民法院。
审判员 黄 伟
二〇一六年八月二十四日
书记员 谭志音