连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第00798号
原告张加强。
委托代理人林福玉，江苏致祥律师事务所律师。
被告连云港市富园房地产开发有限公司。
法定代表人姜道志，该公司董事长。
委托代理人鲁晓利，该公司职员。
委托代理人孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。
原告张加强与被告连云港市富园房地产开发有限公司（以下简称富园房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，灌云县人民法院受理后，因原告申请该院回避，连云港市中级人民法院指定，由本院为本案的民事一审管辖法院。本院于2015年1月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张加强的委托代理人林福玉、被告富园房地产公司的委托代理人鲁晓利、孙万金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张加强诉称，2007年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的富园广场小区的第2幢1单元401室房屋，并约定了权属证书办理期限及违约条款。原告按约定履行了义务，被告却没有按合同的约定为原告办理产权登记手续。现要求：1、被告赔偿违约损失92856.5元（以购房款196512元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2008年11月1日至2014年6月30日）；2、诉讼费用由被告负担。
被告富园房地产公司辩称，一、原告未能及时取得房屋所有权证书的责任是政府不作为造成的，对此被告不应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条第三款的约定，因政府原因及不可抗力的因素导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免予承担责任。被告已经按照合同约定的时间交付房屋，并按期向行政机关提交办理房屋所有权证所需要的相关资料，本案所涉房屋早已具备办理房屋产权证的条件，但由于以下几方面因素，政府迟迟不给办理：1、被告在2007年还以出让方取得2007-6号地块使用权（即电信局地块），面积为8732平方米。该地块为毛地，地上建筑物尚未拆迁，主要是电信局建筑设施，由于省电信局干预，直到2012年底也未能拆迁，县政府要求富园公司将电信局地块一起动工建设，提升城市化建设的品味，电信局地块不开工建设，对富园广场小区建设就不给予综合验收，不综合验收就办不到产权证，但电信局拆迁工作又无法进行。2009年2月份小区已建的楼栋全部交付使用，但政府就是不给予综合验收。最后县政府协调未果，未达成拆迁协议，最终与富园公司解除电信局地块的出让合同，重新挂牌出让；2、由于富园广场北侧在规划中没有规划与公共绿地的隔离围墙，县政府要求富园公司在小区北侧建设隔离围墙，但小区业主极力反对，县政府带领相关部门出面协调处理却未能处理好，最后县政府要求富园广场小区业主签订一份“承诺书”，承诺山前河南岸的沿河绿地为市政公用绿地，小区原有围墙拆除和重新建设时不得干涉，在承诺基础上才能给予办理房产证，故逾期办证的原因是县政府的诸多因素对富园广场小区能办而不给予办证；二、即使被告负有责任，也只能参照双方合同中关于违约金的条款，并依据公平原则给付违约金，原告主张的标准没有法律依据。
经审理查明，2007年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的位于灌云县伊山中路西侧富园广场的第2幢1单元401室的商品房，商品房总金额196512元；合同第八条交付期限：出卖人应当在2008年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经分期综合验收合格；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、甲方无偿为乙方提供办理权属登记服务，办理期限根据灌云县当地实际办理情况为准。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。
合同签订后，原告向被告交纳了代理办证的相关费用，商品房建好后，被告将商品房交付给原告。2013年3月7日，被告为原告所居住的富园广场的第2幢楼房向灌云县房地产管理处办理了商品房初始登记。
另查明，2012年11月27日，灌云县人民政府召开政府常务会议，其中关于富园广场项目竣工规划核实认定及产权登记相关情况汇报：为切实解决建设部门提出的开发商擅建围墙、占用公共绿地等问题，会议决定的第（一）项：以富园房地产公司拆迁专户80万元作为开发单位拆除擅建围墙、打通公共绿地的保证金，该款项转到建设局账户；第（四）项：山前河南岸绿地为公共绿地，富园广场小区业主须签订承诺书，承诺不干涉政府将公共绿地与小区分隔，房产部门方可办理产权登记，如违背承诺，该小区业主在办理房产抵押、转移时，房产部门不予办理。此后，被告要求富园广场小区的业主签订《承诺书》一份，内容为：本人系灌云县伊山镇富园广场小区幢单元室业主，由于该小区建设时，开发企业将山前河南岸的公共绿地围入小区园内，小区建成后开发企业多次组织拆除违建围墙均遭到部分业主阻挠，导致小区房屋无法进行核实认定，房产登记无法进行，现本人申请办理产权登记，并慎重承诺：1、承认山前河南岸按规划建设的沿河绿地为市政公用绿地，不属于富园广场小区；2、因实施规划而对小区原有围墙拆除和重新建设时，本人不以任何理由干涉；3、如果本人违背该承诺，在处分该房产时，房管部门可以不予办理。有部分业主在《承诺书》上签字，有部分业主没有签字。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、购买储藏室收据、维修基金收据、办证费收据、契税收据、上房通知书，被告提供的常务会议纪要、《承诺书》、商品房初始登记证明等证据予以证实。
本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。原告已经按照合同的约定履行了付款义务，被告已经履行了交房义务，被告还应当在合同约定的期间内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权登记手续，而被告没有按期履行义务，应当承担违约责任。对于被告所辩称的原告未能及时取得房屋所有权证书的责任是政府不作为造成的，其不应当承担违约责任，本院不予支持。因为被告提供的常务会议纪要、《承诺书》两份证据可以相互印证，证明被告在开发建设富园广场小区时，擅建围墙、占用公共绿地，政府部门才要求富园广场小区业主承诺不干涉将公共绿地与小区分隔，故造成逾期办理房屋权属登记的责任，不是由于政府的原因，而是由开发商即被告造成。
对于原告主张的按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约损失，因为原、被告双方在《商品房买卖合同》明确约定了逾期办证违约金的计算方法，故对于原告主张的标准不予支持。但因该约定明显偏低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定应当增加违约金的数额，本院调整为按原告所交购房款的每日万分之零点五计算。从双方约定交房时间之后的90日即2008年11月1日开始计算，到被告办理了商品房初始登记即2013年3月7日时止，为15593.23元。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
被告连云港市富园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张加强支付违约金15593.23元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2120元（原告已预交）由原、被告各负担一半，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费2120元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 胡 明
代理审判员 高增圣
人民陪审员 张刘霞
二〇一五年六月二日
书 记 员 朱 彤
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：440301040009094开户行：连云港市农业银行苍梧支行