广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3307号
上诉人（原审被告）：黄灏，男，1983年10月26日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：幸超英，女，1958年6月16日出生，汉族，住址。
两上诉人的共同委托代理人：麦佳耀，广东合邦律师事务所律师。
两上诉人的共同委托代理人：谢晓梅，广东合邦律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：广州市金濠城物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：曹天来，职务经理。
委托代理人：陈秋人，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：徐锡林，广东环球经纬律师事务所律师助理。
上诉人黄灏、幸超英因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市金濠城物业管理有限公司（下称“金濠城公司”）是具有三级资质等级的物业管理公司。黄灏、幸超英是位于广州市白云区松柏东街17号2266号铺（下称“涉案商铺”）的产权人，涉案商铺建筑面积为16.31平方米。2005年12月20日，广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会（甲方，下称“第三届业主委员会”）与金濠城公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为位于广州市白云区松柏东街17-21号的金濠城包装广场（原景泰名苑名店城，下称“涉案商场”）提供物业管理服务；物业服务内容包括：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等；物业服务费由乙方按20元／平方米／月向业主收取；委托管理期限为3年，从2005年12月20日起至2008年12月19日止；因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同；业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金等。2007年4月12日，第三届业主委员会（甲方）与金濠城公司（乙方）签订《补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2005年12月20日共同签订的物业管理合同，甲乙双方经友好协商并达成以下补充修改协议：原合同的期限为2005年12月20日至2008年12月19日止共三年，现合同期限变更为从2005年12月20日至2015年12月19日止共计10年；原合同其他条款不变；等。2008年1月12日，广州市白云区景泰名苑第四届名店城业主委员会（甲方，下称“第四届业主委员会”）与金濠城公司（乙方）签订《补充协议》，约定：现根据乙方与第三届业主委员会签订的《物业服务合同》补充修改以下条款：将原《物业服务合同》第四条第13项第（1）点，物业管理费由建筑面积20元／平方米调整为40元／平方米；原《物业服务合同》的其他条款维持不变；本补充协议经甲乙双方签订后生效，新的物业管理费标准从2008年2月1日起开始执行。上述合同签订后，金濠城公司一直为涉案商场提供物业服务。
黄灏、幸超英至今未向金濠城公司支付2011年4月至2012年7月间的物业服务费。
原审法院曾于2012年11月21日下午组织涉案商场内的部分业主到现场勘查，金濠城公司工作人员曹天来在场，查证：涉案商场共两层，涉案商铺位于商场二楼，二楼有一“龙宫休闲会所”在经营。进入涉案商铺须经过龙宫休闲会所，商铺已被拆除。金濠城公司对涉案商铺被拆除的情况表示知情，但表示该问题已在相关的侵权判决中查明事实，且不清楚当时对拆除涉案商铺采取过何种措施。
2009年5月26日，黄灏、幸超英曾就涉案商铺被广东龙宫休闲服务有限公司（下称“龙宫公司”，即龙宫休闲会所）围蔽的纠纷在原审法院起诉广州市龙汇企业经营管理有限公司（下称“龙汇企业”）、龙宫公司等，要求恢复涉案商铺的原状和赔偿租金损失。2011年2月21日，原审法院作出（2009）云法民四初字第866号民事判决书，认为“龙汇公司作为讼争景泰名店城商场的经营者，在未经金濠城公司的同意下，擅自对讼争商铺进行分拆装修，并将商铺交付龙宫公司经营使用，侵犯了金濠城公司对商铺的正常使用和收益，应承担相应的法律责任。而龙宫公司是讼争商铺的实际使用人，也是侵权一方，理应承担本案责任。考虑不少业主让龙汇公司整体经营，龙宫公司已承租该场地整体统一利用的实际情况，如恢复商场原状成本比较高，不利于目前商场的整体利用，根据目前实际情况，本案暂不宜按恢复原状处理，金濠城公司的损失可通过经济补偿方式实现。关于损失标准问题，因考虑讼争商铺已被分拆整体经营使用，金濠城公司已无法经营使用，且龙汇公司、龙宫公司存在过错，故损失赔偿标准可参照原审法院委托的评估机构评估的租金标准再适当上调30%、自2010年6月起的租金损失参照本院委托的评估机构评估的租金标准再适当上调30%、自2010年6月起的租金损失参照房管部门公布的同地段同类租金标准适当上调30%计算”。遂判决：在判决生效之日起5日内，龙宫公司、龙汇企业赔偿黄灏、幸超英2007年5月起至判决生效之日止的租金损失（计算标准按商铺建筑面积16.31平方米，自2007年5月至2010年5月的租金按90元／月／平方米标准计算、自2010年6月至本判决生效之日止的租金按房管部门公布的同地段同类房屋租金标准上调30%计算并以90元／月／平方米为限）。上述判决经广州市中级人民法院于2011年9月5日作出（2011）穗中法民五终字第2060号民事判决书判决维持原判。该判决于2011年9月7日生效。
2010年12月23日，涉案商场的部分业主曾就涉案商铺被广东龙宫休闲服务有限公司（下称“龙宫公司”，即龙宫休闲会所）围蔽的纠纷在原审法院起诉广州市龙汇企业经营管理有限公司、龙宫公司等。2011年6月20日，原审法院作出（2011）云法民四初字第55号民事判决书，查明“2006年6月26日，金濠城公司与潘树开签订《租赁合同》，约定金濠城公司将位于广州市松柏东街17-21号的广州金濠城百货二层全层（涉案商铺等18间商铺除外）出租给潘树开（龙宫公司的法定代表人）作为经营桑拿、沐足等使用，租赁期限从2006年7月1日至2014年6月30日止。
此外，2011年4月2日，金濠城公司曾就黄灏、幸超英拖欠涉案商铺2006年1月至2011年3月的物业管理费问题在原审法院起诉。经审理，原审法院作出（2011）穗白法民四初字第656号民事判决书，认为作为具有物业管理资质的企业，金濠城公司接受涉案小区业主委员会的委托对涉案商铺实施的物业管理行为合法有效，据此，金濠城公司要求黄灏、幸超英支付拖欠的2006年1月1日至2011年3月31日的物业管理费理据充分。但金濠城公司无提供证据证明其曾向黄灏、幸超英主张过清偿上述欠费的权利，故金濠城公司现要求黄灏、幸超英支付自起诉之日倒推两年以前（即2009年4月2日前）的物业管理费已超过法律规定的两年诉讼时效，依法不受法律保护。金濠城公司要求黄灏、幸超英支付从2009年4月2日起至2011年3月31日止的物业管理费15636元合理合法，予以支持。遂判决：于本判决生效之日起三日内，黄灏、幸超英支付金濠城公司从2009年4月2日起至2011年3月31日止的物业管理费15636元。上述判决经广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第1940号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。在该二审判决中，对金濠城公司要求黄灏、幸超英支付物业管理费的主张是否成立的问题上认为“幸超英、黄灏未能举证证实其与商铺的实际使用人之间就物业服务费用的缴纳曾作出由实际使用人缴纳的约定，且从（2011）穗中法民五终字第2060号生效民事判决关于考虑到黄灏、幸超英还需承担物业管理费的因素，原审酌定租金损失参照评估机构评估的租金标准及房管部门公布的同地段同类房屋租金标准适当上调30%计算的认定来看，该案的处理对黄灏、幸超英的租金损失主张的支持已考虑了幸超英、黄灏需缴纳物业服务费的因素，因此，幸超英、黄灏要求金濠城公司、曹平昌、龙汇企业等承担物业管理费的依据不足。”
涉案商场的部分业主曾于2009年就业主委员会与金濠城公司签订的《物业服务合同》和《补充协议》的效力问题向原审法院提起过诉讼。原审法院作出（2009）云法民四初字第1170号和（2009）云法民四初字第1586号民事判决书。上述判决书认为，“《物业服务合同》订立后，过半数业主履行了上述合同，金濠城公司已提供了相应的物业管理服务，故应视为过半数的业主追认金濠城公司和业主委员会签订的《物业服务合同》的行为，因此，上述《物业服务合同》应属有效。关于《补充协议》的问题，由于金濠城公司未举证证实物业管理费超过市场价格，且过半数的业主亦通过龙汇公司履行了该协议，故金濠城公司请求确认上述《补充协议》无效的诉讼请求无事实依据”。（2009）云法民四初字第1586号案经二审判决维持了原判。
以上事实，有物业服务合同、补充协议、资质证书、房地产产权情况表、生效法律文书、现场勘验笔录、照片以及双方当事人陈述等证据证实。
2012年9月3日，金濠城公司以其已依约提供了物业管理服务，黄灏、幸超英理应支付物业管理费为由，向原审法院起诉，请求判令：黄灏、幸超英向金濠城公司支付广州市白云区广园中路松柏东街17号2266铺2011年4月至2012年7月的物业管理费10438.4元及滞纳金798.5元（以每月管理费为基数，从2011年4月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂计至2012年7月31日）。一审诉讼费由黄灏、幸超英承担。
黄灏、幸超英原审辩称：不同意金濠城公司的诉讼请求。第一，金濠城公司没有按照物业服务合同约定履行义务，提供物业服务，金濠城公司勾结他人围敝涉案商场通道，还将涉案商铺所在二楼全部拆除围敝，并在未经我们同意的情况下由金濠城公司出租给他人，商场至今处在无人管理的状态，现场环境脏乱差，我方不需要向金濠城公司缴纳物业管理费；第二，既然我方无需向金濠城公司支付物业管理费，且我方不缴纳物业管理费是金濠城公司违约在先，故我方不应该向金濠城公司支付滞纳金；第三，金濠城公司私下提高物业管理费，在没有经过业主委员会开会同意的情况下，由20元提高至40元，作为广大业主也是不同意的，金濠城公司收取40元每平米的管理费依据不足。综上，金濠城公司的诉讼请求没有事实与法律的依据，请求法院驳回。
原审法院认为：涉案商场的第三届业主委员会、第四届业主委员会与金濠城公司签订的《物业服务合同》和《补充协议》经生效法律文书判定合法有效，故对小区的全体业主均有约束力。金濠城公司、黄灏、幸超英此前已经诉讼确认黄灏、幸超英负有支付2009年4月至2011年3月物业管理费的义务。现金濠城公司就2011年4月至2012年7月的物业管理费继续提起诉讼，故首先要审查前后两案之事实是否存在区别。
首先，对于2011年4月至2011年9月7日的物业管理费问题。虽然针对黄灏、幸超英曾就涉案商铺被围蔽、拆除的情况，提起过诉讼，但因（2011）穗中法民五终字第2060号案已驳回涉案商铺恢复原状的请求，此外，由于上述判决书中已在侵权人向黄灏、幸超英赔偿2011年4月至2011年9月7日的租金损失问题上考虑了黄灏、幸超英缴交物业管理费的因素而将赔偿标准在房管部门公布的同地段同类房屋租金标准或原审法院委托的评估机构评估的租金标准基础上适当上调了30%。故涉案商铺上述时间段的物业管理费，已经通过上述侵权判决得到补偿，故在本案中对2011年4月至2011年9月7日的物业管理费不再予以调整。
其次，对于2011年9月8日至2012年7月的物业管理费问题。在之前的（2012）穗中法民五终字第1940号判决中，虽然支持了黄灏、幸超英2009年4月至2011年3月31日按40元／平方米支付物业管理费，但在上述判决中也明确了黄灏、幸超英承担全部物业管理费之所以成立，也包括在（2011）穗中法民五终字第2060号民事判决书中已考虑黄灏、幸超英缴纳物业管理费的因素而将租金赔偿的标准适当上调了30%的因素。而根据查明，金濠城公司在前案诉讼时及黄灏、幸超英起诉其和龙宫公司侵权诉讼中，黄灏、幸超英已明确对金濠城公司提供的物业服务质量（即受到金濠城公司的租户侵权）以诉讼抗辩的形式提出异议，作为物业服务相对方，金濠城公司负有积极采取应对措施的义务，即使金濠城公司不是侵权责任方，但不代表其可免除物业服务合同上的责任，而且金濠城公司是龙宫公司的出租方，金濠城公司完全有物业管理服务上的义务及可能去协助黄灏、幸超英处理龙宫公司对黄灏、幸超英商铺使用的影响，但金濠城公司没有证据证明其对解决或起码是减轻涉案商铺被龙宫公司侵权的问题实施过任何积极义务，且放任至今。故金濠城公司向黄灏、幸超英提供物业管理未完全履行合同义务，黄灏、幸超英抗辩不同意交纳物业管理费的理由部分成立，金濠城公司所主张的物业管理费标准应予调整。从公平原则考虑，原审法院将2011年9月8日至2012年7月的物业管理费标准调整为按每月约定的40元／平方米物业管理费下调50%，以20元／平方米计算。
关于金濠城公司主张黄灏、幸超英支付滞纳金的问题，由于黄灏、幸超英抗辩金濠城公司未按合同约定履行物业管理职责的部分理由部分成立，黄灏、幸超英至今未向金濠城公司支付2011年4月至2012年7月的物业管理费亦不能仅归责于黄灏、幸超英，故对于金濠城公司主张的滞纳金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准有失公平，应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从每月5日起计至实际支付之日止计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2013年10月17日作出如下判决：一、在本判决生效之日起十日内，黄灏、幸超英向金濠城公司支付2011年4月至2012年7月的物业服务费及滞纳金（2011年4月至2011年9月7日的物业服务费以40元／平方米计算；2011年9月8日至2012年7月的物业管理费以20元／平方米计算；滞纳金以每月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从每月5日起计至实际支付之日止，以每月应缴款为限）；二、驳回金濠城公司的其他诉讼请求。一审受理费80元，由金濠城公司负担30元，黄灏、幸超英负担50元。
判后，上诉人黄灏、幸超英不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决事实不清、适用法律错误，金濠城公司根本未履行《物业服务合同》义务，未提供物业服务，其勾结广东龙宫休闲服务有限公司、广州市龙汇企业经营管理有限公司、曹平昌等人堵塞商场通道，侵害黄灏、幸超英的权益，其已构成根本违约，黄灏、幸超英无需向其支付物业管理费。因此，黄灏、幸超英请求法院判令：一、撤销原审判决；二、驳回金濠城公司的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由金濠城公司承担。
被上诉人金濠城公司答辩称：不同意黄灏、幸超英的上诉请求，黄灏、幸超英的上诉请求没有事实依据，我方已经依约履行义务，黄灏、幸超英应向我方支付物业管理费。原审判决关于判决黄灏、幸超英缴纳服务费的判决是正确的，但将服务费从40元减低至20元没有事实依据，我方对此不服，但由于我方没有缴纳上诉费，故另循途径解决。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题是：黄灏、幸超英是否有权抗辩拒交案涉物业的全部物业管理费。金濠城公司是具有三级资质等级的物业管理公司，依据与第三届业主委员会和第四届业主委员会签订的《物业服务合同》和《补充协议》对金濠城商场进行物业管理，其要求黄灏、幸超英支付物业管理费合法合理，原审认定正确，本院予以支持。但鉴于金濠城公司在管理上没有尽到合理的管理义务，履行合同不完全，致使金濠城商场的管理存在混乱，理应为此承担相应责任，原审法院依据公平原则将物业管理费的标准适当予以调整，并无不妥，本院予以维持。现黄灏、幸超英上诉认为因金濠城公司根本未履行物业服务合同义务，勾结个别公司和人员堵塞商场通道，故其无需向金濠城公司支付物业管理费。对此，因物业管理服务是一个由多项物业服务项目及内容所组成的综合性服务，因此，在黄灏、幸超英未能提供证据证明金濠城公司不履行全部物业服务项目的情况下，其抗辩主张拒交案涉物业的全部物业管理费，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人黄灏、幸超英的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人黄灏、幸超英承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一四年十月十六日
书 记 员 张辉