吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民一终字第137号
上诉人（一审原告）：姜维俊，男，1961年6月3日生，汉族，吉林市金地房地产开发有限公司经理，住吉林省吉林市。
委托代理人：陈士忠，北京锋锐律师事务所律师。
委托代理人：李琦，北京锋锐律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：ＸＸＸ，男，1965年6月7日生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。
被上诉人（一审被告）：国映红，男，1977年2月17日生，汉族，吉林省大和房地产开发有限公司经理，住吉林省永吉县。
被上诉人（一审被告）：吉林省大和房地产开发有限公司，住所：吉林省长春市朝阳区。
法定代表人：任志刚，该公司总经理。
被上诉人（一审被告）：吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司，住所：吉林省永吉县。
负责人：宋爱丽，该公司经理。
上诉人姜维俊因与被上诉人ＸＸＸ、国映红、吉林省大和房地产开发有限公司（简称大和公司）、吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司（简称国泰分公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2013）吉中民一初字第115号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
姜维俊一审诉称：姜维俊与大和公司、国泰分公司、国映红民间借贷纠纷一案，因姜维俊申请财产保全，吉林市中级人民法院于2012年11月23日作出（2012）吉中民二初字第98-3号民事裁定书，查封了国泰分公司开发的永吉县口前镇阳光丽景小区的18个车库。吉林市中级人民法院于2013年1月23日作出（2012）吉中民二初字第98号调解书。姜维俊申请执行，ＸＸＸ提出执行异议，吉林市中级人民法院裁定支持异议申请。姜维俊认为，法院对涉案房屋进行查封时，国泰分公司开发的3号楼并未竣工，未交付ＸＸＸ实际占有、使用，也没有办理任何登记，该车库仍属被执行人国泰分公司所有，案外人ＸＸＸ对讼争房屋不享有实体权利，不能阻却法院执行。请求：1.许可对吉林省永吉县口前镇阳光丽景小区3号楼3号、6号车库继续执行。2.ＸＸＸ承担诉讼费用。
ＸＸＸ一审辩称：姜维俊应直接起诉大和公司，不应起诉ＸＸＸ。国泰阳光丽景小区3号楼于2011年11月10日办理了预售许可证，可以出售。2011年9月21日，ＸＸＸ与国泰分公司签订了《认购协议书》二份。2012年10月8日，分别办理了入户结算单、商品房证照代办预收费用清单以及物业公司管理费收据，证明ＸＸＸ已经享有房产实体权利，并实际占有使用。
国映红、大和公司、国泰分公司一审时未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
一审法院查明：姜维俊与大和公司、国泰分公司、国映红民间借贷纠纷一案，因姜维俊申请诉讼财产保全，吉林市中级人民法院于2012年11月23日作出（2012）吉中民二初字第98-3号民事裁定书，查封了国泰分公司开发的永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区包括涉案车库在内的部分车库。后经该院主持调解，姜维俊与大和公司、国泰分公司、国映红就民间借贷纠纷一案达成调解协议，该院于2013年1月23日作出（2012）吉中民二初字第98号民事调解书，确认姜维俊对大和公司、国泰分公司享有债权，国映红对其中部分债权承担连带给付责任。在该调解书生效后，大和公司、国泰分公司未能履行调解书确定的还款义务，姜维俊向该院申请执行。因ＸＸＸ提出执行异议申请，该院作出（2013）吉中执外异字第73号执行裁定书，裁定中止对涉案车库的执行。姜维俊不服，向该院提起诉讼。
2012年9月21日，ＸＸＸ与国泰分公司签订《认购协议书》两份，协议书记载：ＸＸＸ向国泰分公司认购阳光丽景小区3号楼3号、6号车库，单价5800元，每套车库面积33.72平方米、房款195576元，在2012年9月21日前缴清，签订日期为2012年9月21日。国泰分公司向ＸＸＸ出具购房款收据两份，收据记载：入账日期2012年9月21日，交款单位ＸＸＸ，收款方式为现金，金额195576元，收款事由为购阳光丽景小区3号楼3号、6号车库房款。国泰分公司向ＸＸＸ出具入户费用结算单两份，结算单记载：ＸＸＸ交纳3号楼3号、6号车库物业专用维修基金每套1619元，日期2012年10月8日。国泰分公司向ＸＸＸ出具商品房（证照）代办预收费用清单两份，清单记载：国泰分公司向ＸＸＸ分别代收3号楼3号、6号车库查档费50元、产权证工本费72元、产权交易费3716元、契税9779元、土地证代办费150元，费用合计13767元，日期为2012年10月8日。国泰分公司向ＸＸＸ出具物业费收据一张，收据记载：2012年10月8日，ＸＸＸ交纳3号楼3号车库、6号车库2013年的物业费566元。2013年12月26日，ＸＸＸ向永吉县大华实业有限公司补交了涉案3号楼3号、6号车库2012年、2013年的供热费。
另查明：2011年10月10日，永吉县人民政府房地产管理处向国泰分公司颁发了永吉房预字第20110074号《商品房预售许可证》，该份许可证记载：预售单位国泰分公司，预售楼宇名称国泰阳光丽景3号楼，预售面积住宅40套3045.20平方米、网点8套765.99平方米、车库7套236.99平方米。
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款或部分价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，ＸＸＸ所举证据证明其在2012年9月21日就涉案3号楼3号、6号车库与国泰分公司签订了《认购协议书》并交纳了购房款，国泰分公司为ＸＸＸ办理入户手续是在2012年10月8日，即法院查封之前。2013年12月26日，ＸＸＸ又向永吉县大华实业有限公司补交了涉案3号楼3号、6号车库2012年、2013年的供热费，可以认定ＸＸＸ对涉案房屋已经实际占有。至于涉案阳光丽景小区3号楼3号、6号车库至今未办理产权过户手续，ＸＸＸ并无过错。综上，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回姜维俊的诉讼请求。案件受理费100元，由姜维俊负担。
姜维俊上诉称：1.ＸＸＸ出示的《商品房买卖合同》及收款收据不是合法有效的证据，其没有提供其他证据及第三方证据证明其实际向国泰分公司交付了购房款。ＸＸＸ未说明以何种方式支付的购房款，一审法院对此亦没有审查。2.ＸＸＸ提交的认购协议并不是《商品房买卖合同》，仅具有预约性质，无法证明其购买了涉案车库，主要证据存疑，在没有其他证据证明的情况下，ＸＸＸ应承担举证不能的不利后果。另外，其他证据不能证明ＸＸＸ购买房屋的真实性、合法性及实际占有使用的时间。3.永吉县城建管理部门的《情况说明》证明涉案工程没有竣工验收，依照建筑法61条，该车库不得交付使用，ＸＸＸ主张2012年10月就实际占有使用不可能。4.ＸＸＸ不具备《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的三个条件，不能对抗法院执行。综上，ＸＸＸ所出示的证据不足以说明其购买涉案房屋的真实性，请求二审法院改判许可对吉林省永吉县口前镇阳光丽景小区3号楼3号、6号车库继续执行。
ＸＸＸ答辩称：ＸＸＸ将购车库款交给了大和公司会计，2012年10月8日开始使用了涉案的车库，用作仓库。
二审审理过程中，姜维俊向法庭出示了2014年9月19日吉林市永吉县城建建设局档案馆出具的《情况说明》，该《情况说明》记载“经查询，吉林市永吉县口前镇阳光丽景小区3号楼、5号楼、6号楼、13号楼，至今尚未在我单位办理竣工验收备案登记”。证明涉案车库所在楼房至今未竣工，更未办理竣工验收备案登记，不具备交付使用条件，依照建筑法、城市房地产管理法关于未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的规定，ＸＸＸ与国泰分公司所签署及办理的各项缴费、入户等手续违法了法律禁止性规定，应为非法的无效手续。
ＸＸＸ对这份证据的真实性、关联性、合法性均提出异议，认为永吉县城乡建设档案馆不能查明确定建设工程的实际情况，档案馆无权确认事实并出具证明，证据没有证人签字，工程虽没有竣工验收，但已经实际使用，应视为已经验收。
本院经审理查明：购房户、回迁户等已经入住涉诉的国泰阳光丽景小区，使用相关房屋。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：本案的核心问题是能否适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款或部分价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，认定ＸＸＸ所主张的权利足以阻却对涉案车库的执行。
ＸＸＸ与国泰分公司虽然签订的是《认购协议书》，但该协议具备商品房买卖合同的主要内容，国泰分公司已经为其开具了购房款收据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备＜商品房销售管理办法＞第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方已经成立合同关系。ＸＸＸ在庭审中主张其通过现金方式支付车库款，与国泰分公司2012年9月21日开具的收款收据中收款方式为“现金”是一致的。姜维俊提供的证据不足以证明ＸＸＸ购买车库的行为虚假。国泰分公司为ＸＸＸ开具的入户费用结算单、商品房（证照）代办预收费用清单、物业费收据、供热费收据可以证明ＸＸＸ在查封之前已经结算款项并办理入住，对涉案车库进行实际占有。因涉案车库所在的阳光丽景小区3号楼、5号楼、6号楼、13号楼均未办理竣工验收备案登记，无法办理产权登记，故ＸＸＸ对此没有过错。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人姜维俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
审 判 员 吴 梅
代理审判员 刘 阳
代理审判员 王 亮
代理审判员 杜 鹃
二〇一四年十月十七日
书 记 员 李 镇