辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘中民二终字第00075号
上诉人（原审原告）：申思明，男，1990年7月1日出生，汉族，北海舰队现役义务兵，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托代理人：刘晓燕，辽宁向海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：盘锦嘉鼎置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。
法定代表人：梁伟康，该公司董事长。
委托代理人：朱江，男，1972年12月2日出生，汉族，盘锦嘉鼎职业有限公司法务员，现住辽宁省沈阳市皇姑区。
原审原告申思明与原审被告盘锦嘉鼎置业有限公司（简称嘉鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，盘锦市兴隆台区人民法院于2014年12月14日作出（2014）兴民一初字第00853号民事判决，申思明不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人申思明委托代理人刘晓燕，被上诉人嘉鼎公司委托代理人朱江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申思明一审诉称：1、要求被告嘉鼎公司给付延期交房违约金22802.96元（自2013年10月1日至2014年8月28日止，332天，686836元×0.0001×332天﹦22802.96元）；2、退还正式收房前的“物业费”、“电梯费”4064.4元。理由：2012年7月13日，原告交全款686836元预购被告开发建设的“盘锦恒大华府”10号楼2单元26层2601号商品房，2012年10月9日，签订了《商品房买卖合同》，依据该合同第八条约定：被告应当在2013年9月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定：如果不能按期交付房屋，被告按照原告交付的购房款每日万分之一的比率支付延期交房违约金。时至今日，被告仍然没有将符合合同约定的房屋交付给原告。
被告嘉鼎公司一审庭审辩称：1、原告已于2013年10月25日领取了房屋钥匙，实现了对房屋的转移占有，交付行为已经完成，其领取钥匙的行为应视为对合同交付的变更，故，其主张收房之后延期交房违约金没有事实和法律依据；2、盘锦市住房和城乡建设委员会于2013年8月23日以会议纪要的形式临时变更供暖企业，由盘锦广田热力有限公司变更为盘锦润电热力有限公司，变更后的盘锦润电热力有限公司因管网施工延期，造成供暖延期至2013年12月28日才陆续给小区供暖，此情形应适用商品房买卖合同附件四补充协议第五条最后一项：“遇到政府部门对验收及市政配套安装延误，出卖人可据实顺延交房期限”，因此，本案原告收房日期前不应视为被告逾期交房。3、物业费、电梯费是交给第三人盘锦金碧物业公司，是依据原告与第三人的物业服务合同收取，与本案不是同一法律关系，应予以驳回。
一审法院审理查明：2012年10月9日，原告与被告签订合同编号为201210090016的《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的恒大华府第10#幢2单元26层2-2601号房，房屋建筑面积为149.36平方米，总房款为686836元，约定的付款方式为一次性付款。合同签订后原告向被告付清了全部购房款。双方所签订合同第八条对交付期限进行了约定：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格、3、该商品房经分期验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金）或者依法向政府有关部门缴交的款项（包括但不限于税费、物业维修基金等）。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。合同第十一条关于交接进行了约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。双方所签订补充合同第五条对原合同第八条进行了补充，补充内容为“该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（及按揭款未划入监控账户），交楼期限顺延。遇到政府部门对验收及市政配套、安装之延误，出卖人可据实顺延交房期限。”
2013年10月25日，原告领取购买房屋的钥匙，并签收了《恒大华府商品房交接／入住文件目录》，该目录载明被告在2013年11月9日向原告交付的材料为《防火责任书》、《易燃易爆物品防火管理规定》、《温馨提示》、《业主手册》、《装修手册》、《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》、《入住房屋验收表》、《业主入住提示函》等。
另查：2013年8月23日，盘锦市住房和城乡建设委员会主任会议决定将盘锦嘉鼎置业有限公司建设的恒大华府项目的供热公司由盘锦广田热力有限公司变更为盘锦润电热力有限公司，致使原先所铺设的管网线路需要重新铺设。同年10月30日，盘锦润电热力有限公司向恒大华府各热用户下发了《致广大热用户一封信》，通知恒大华府的用户已变更供热公司，因需重新铺设管线，供暖期需延迟。
再查：2013年8月8日，该房屋经施工监理、勘察、设计、建设单位验收合格取得竣工验收报告。楼宇内的《电梯使用标志》中载明电梯下次检验日期为2014年9月，即该楼宇的电梯现已交付使用。2014年9月25日，被告取得了消防主管部门做出的消防验收合格的意见书。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，双方应按约定全面履行各自的义务，原告以被告在2014年9月25日取得消防验收合格证为由，认为被告在2013年10月25日向其交付的房屋不符合合同约定，因此，主张由被告给付自合同约定的交房期限起至2014年8月28日止的违约金22802.96元。由于本案诉争房屋系民用住宅，不属于应当验收才可投入使用的建设工程，承建诉争房屋建设工程项目的辽宁鑫业消防工程有限公司已将经消防施工单位和监理单位验收合格的诉争房屋所在楼栋的消防工程报送消防主管部门进行检验，该行为可以认定诉争房屋所在楼栋的消防工程已经报送公安消防机构进行备案。被告向本院提供的房屋建筑工程竣工验收报告中能够证明被告在2013年8月8日已经施工、监理、勘察、设计、建设单位验收合格，符合合同约定的交付条件，可以按合同约定的2013年9月30日前向原告交付使用，并且原告已于2013年10月25日实际领取房屋钥匙，已经实现了对诉争房屋的转移占有。本案在审理过程中被告自愿给付自2013年10月1日起至2013年12月31日止的补偿款6318.56元（92天×686836元×0.0001）。该补偿行为并不违反法律规定，本院予以支持。对于原告主张被告返还已经交付的物业费、电梯费、取暖费的请求，因是金碧物业公司收取和本案被告不是同一法人，且不是同一法律关系，故，应另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，据此判决：一、被告盘锦嘉鼎置业有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告申思明6318.56元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费472元，减半收取236元，由原告承担186元，由被告承担50元。
一审宣判后，原审原告不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：要求被上诉人承担违约金22802.96元。请求二审法院依法改判。
被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司服从原审判决。
本案争议的焦点：被上诉人应否支付上诉人违约金22802.96元。
围绕本案争议的问题，上诉人认为，上诉人所购买的房屋于2014年9月25日消防验收合格，被上诉人应支付逾期交房违约金。
围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司认为，虽然2014年9月25日取得的诉争房屋消防验收合格，但本案上诉人在2013年10月25日就已经实际占有房屋，实现对房屋占有之后的期间，上诉人是不能主张逾期交房的违约责任，如果说延期取得消防验收给上诉人造成了实际损失，依据合同法被上诉人是要承担相应的赔偿责任，但该损失并不存在。
本院经审理查明事实与原审查明事实一致。
本院认为：对是否应支付延期交房违约金22802.96元（即应否算至2014年8月28日止）的认定。房屋买卖合同是指房屋购买人支付价款给出卖人，由出卖人将房屋所有权转移给房屋购买人的合同。由于被上诉人已按约定的期限取得了房屋竣工验收合格手续，因此，该房屋已按合同约定具备了交付上诉人使用的条件，且上诉人已于2013年10月25日办理了收房，领取了房屋钥匙，实现了对房屋的转移占有。对于合同中约定的消防验收期限，被上诉人已于约定的交房日期前即2013年9月25日向消防部门申报了消防报验资料，消防部门也已受理了该申报，而消防部门分别作出整改及验收合格意见书时间是2014年1月13日、2014年6月26日。因此，由于消防验收时间上的原因导致未在约定期限取得消防验收合格手续，该约定期限不应作为承担违约责任的主要原因。况且，被上诉人已实际取得消防险收合格手续，该消防验收合格手续的取得时间对上诉人实际取得的房屋不受影响，未必给上诉人购房造成损害。因此，被上诉人未在约定期限内办理完消防验收手续，不应作为上诉人承担违约责任的主要原因。综合以上情形，对上诉人的上诉请求不予以支持。原审判决正确，应予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费472元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宝明
审 判 员 李 野
代理审判员 孙继晨
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 邢晓雪