巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴州民初字第2128号
原告：杨敏，男，生于1982年，汉族，高中文化，居民，现住巴中市巴州区。
原告：文春艳（暨杨敏之特别授权委托代理人），女，生于1982年，汉族，高中文化，个体，现住巴中市巴州区。
委托（特别授权）代理人：孙金龙，四川九朝律师事务所律师。
被告：四川省巴中市东兴房地产开发有限公司
法定代表人：侯俊国，系该公司总经理。
委托代理人：陈刚，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。
原告杨敏、文春艳诉被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称“巴中市东兴房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理，依法由审判员杨青适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨敏、文春艳及其委托代理人孙金龙，被告巴中市东兴房产公司的委托代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2009年7月11日，我们与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为（2009）0700＊＊＊，房屋建筑面积100.95平方米，总价201900.00元。该合同“第二十条（一）初始登记：出卖人应在2011年3月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1条方式处理：1、买受人有权退房。……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”出卖人即本案被告至今都没有把权属证明办交予买受人即本案原告。从2011年3月1日至今，已违约超出约定日期四年又四个月又二十天，共计1600天。因此，被告应当向原告支付每日违约金为201900.00元×0.0003=60.57元，被告违约1600天，故应当赔偿原告60.57天×1600天=96912.00元。为维护原告权益，现诉至法院，请求判令被告赔偿原告违约金96912.00元；由被告赔偿原告误工费、车船费共500元；要求被告迅速为原告办理所在楼栋房屋的权属证。
被告巴中市东兴房产公司辩称：一是，原、被告签订的合同合法有效。二是，涉及到原告所购房屋的国有土地使用权证无法办理，非我司责任。我公司已想尽办法为各购房户办理了房屋所有权证书，我司不应承担责任。三是，原告的起诉已超过诉讼时效。从起诉的事实和合同表明，诉讼时效应从2011年11月23日计算，该案诉讼时效为2年，无中止和中断的情形，原告的起诉明显超过诉讼时效。四是，假定本案被告有责任，原告主张的违约金明显过高，违约金为相关损失，原告只是土地使用权证未办理，无相关损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2005年9月9日，四川省巴中市市政工程有限责任公司与巴中市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让金为壹亿贰仟贰佰玖拾万。2008年3月26日，四川省巴中市市政工程有限责任公司、四川东泉投资有限公司与巴中市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同补充协议》、《国有建设用地使用权移交协议》，并约定巴中市国土资源局于2005年9月30日将桑园坝100960平方米国有土地建设使用权现场移交给四川省巴中市市政工程有限责任公司、四川东泉投资有限公司。庭审中，被告巴中市东兴房产公司陈述其公司于2008年9月加入“蓝湾国际”项目合作开发。
2008年5月7日，巴中市市政工程有限责任公司、四川东泉投资有限公司、巴中市东兴房地产开发有限公司取得巴州区桑园坝的《建设工程规划许可证》。2008年12月8日，三公司取得巴州区桑园坝的《建筑工程施工许可证》。2010年7月29日，被告巴中市东兴房产公司取得了（2010）房预售证第22号《商品房预售许可证》。
2009年2月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。该合同载明：“第十一条交付条件（一）出卖人应当在2010年3月1前向买受人交付该商品房……第二十条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2011年3月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、双方另行协商约定。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托四川省巴中市东兴房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费为……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）双方另行协商约定。”
2010年5月19日，原告作为甲方与被告公司作为乙方签订《谅解备忘录》，约定原告不再追究被告公司的违约责任，另行约定于2010年5月19日交房，自接房之日起18个月内办理权属证明。2010年5月19日，被告公司作为甲方与原告作为乙方签订《四川省巴中市东兴房地产开发有限公司“蓝湾国际”A区房屋交接结算单》。2014年被告公司统一为购房户办理了房屋产权证，二原告也取得了所购房屋的房屋所有权证。后因被告巴中市东兴房产公司至今未取得巴中市巴州区桑园坝蓝湾国际A2幢三单元六楼一号房屋所在楼栋的国有土地使用权证，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因双方分歧大，致使调解未果。
上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原告的身份证明复印件、被告巴中市东兴房产公司的工商登记档案，《商品房买卖合同》，购房款发票，房屋交接结算单，房屋所有权证，《国有土地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、《国有建设用地使用权移交协议》，《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《协议书》等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。
本院认为，“蓝湾国际”项目虽由巴中市市政工程有限责任公司、四川东泉投资有限公司、巴中市东兴房地产开发有限公司合作开发，但与原告签订《商品房买卖合同》的相对方系被告巴中市东兴房产公司，故被告辩称本案漏列诉讼主体的辩称理由，本院不予采信。庭审中，被告并未举证证明其与巴中市市政工程有限责任公司、四川东泉投资有限公司合作开发的“蓝湾国际”项目所涉及的桑园坝片区土地的出让金已足额向巴中市国土资源局缴纳，故其辩称未办理楼栋权属证明不是其责任的理由不成立，本院不予采信。原告与被告约定的未取得楼栋权属证明产生纠纷的处理方式为“双方另行协商约定”，而二原告于2013年8月15日取得了房屋所有权证书，现仅未取得所购房屋的国有土地使用权证书，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”之规定，二原告在取得房屋所有权证书后两年内有权向被告主张未办理国有土地使用权证书的权利，故被告辩称诉讼时效已过的理由不成立，本院不予采信。二原告所购房屋楼栋的权属证明应由被告取得初始登记。根据合同约定，商品房交付后二原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告辩称二原告未委托其办理国有土地使用权证书的理由不成立，本院不予采信。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告在其签订的《商品房买卖合同》中约定了产权登记的违约处理方式即不论是初始登记还是转移登记都明确约定为“双方另行协商约定”。庭审中，原、被告均未提供证据证明在原告取得所购房屋的房屋所有权证书后，原、被告双方就未办理国有土地使用权证书的问题进行过协商。原告主张被告为其办理所购房屋所在楼栋国有土地使用权证书的诉请属于转移登记，双方在转移登记中属于委托关系。因被告巴中市东兴房产公司未取得原告所购房屋所在楼栋国有土地使用权证书的初始登记，故原告诉请被告尽快为其办理转移登记的诉请目前明显不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”之规定，被告应当承担未取得原告所购房屋所在楼栋国有土地使用权证书初始登记致使无法为二原告办理转移登记的违约责任。原、被告双方对违约金未明确约定，而原告又未向本院提供其具体损失的数额，庭审中，被告认为原告主张的违约金计算过高请求人民法院适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院酌定原告主张的违约金以购房款总价201900元的10%确定计币为20190元。因原告未提供误工费、车船费的相关证据，故对该项诉请本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨敏、文春艳违约金20190元。
二、驳回原告杨敏、文春艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2200元，由被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 杨 青
二〇一五年十二月四日
书记员 赵海燕