浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终3297号
上诉人（原审被告）：许康富，男，1958年7月9日出生，汉族，住杭州市西湖区。
被上诉人（原审原告）：张琦，女，1988年8月25日出生，汉族，住杭州市余杭区。
上诉人许康富因与被上诉人张琦房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2015年2月26日，张琦（乙方）与许康富（甲方）签订房屋租赁合同，约定如下：“一、甲方愿将坐落在杭州市余杭区临平镇××路×号营业房，上下两层，出租给乙方。二、上述房屋租期为壹年，租赁期限自2015年2月26日至2016年2月25日止。年租金34000元，保证金3000元，协议履毕归还。（如果乙方违约保证金不得退回，并将赔偿损失）。三、房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任：……2、按时交纳水、电、物业管理费，负责门前三包，交纳因营业所需交纳的费用。……4、如果需要续租，应提前2个月通知甲方，双方另签租房合同”。原审另查明，许康富系涉案房屋的所有权人。张琦、许康富于2014年2月20日曾签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2014年2月26日至2015年2月25日。2014年2月26日，张琦交付3000元保证金给许康富。张琦、许康富均认可在第一年租赁期限届满后上述保证金转为第二年新签订的房屋租赁合同中的保证金。2016年2月25日，张琦搬离涉案房屋。至今张琦未缴纳2016年2月电费33.93元。现张琦起诉至原审法院，要求判决：1、许康富退还保证金3000元；2、本案诉讼费用由许康富承担。
原审法院认为，张琦、许康富签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，张琦按约支付了房屋租金及保证金，许康富亦按约交付了房屋的使用权。本案系双方就是否应当退还保证金产生的纠纷。原审法院认为，张琦、许康富在合同到期前曾就是否续租以及房屋租金问题进行多次协商，但最终张琦不予续租，并不违反合同中续租应当提前2个月通知许康富的约定，故许康富以张琦未提前2个月告知不续租为由拒不予退还保证金的抗辩意见，原审法院不予采信。对于涉案房屋2016年2月的电费，双方当事人对数额均无异议，张琦称未交上述费用是由于其搬离涉案房屋时尚未收到缴款通知所致，且同意在保证金中予以扣除，故对于张琦要求许康富退还3000元保证金的诉讼请求，原审法院扣除2016年2月电费后支持2966元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、许康富于判决生效之日起十日内退还张琦保证金2966元；二、驳回张琦其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由许康富负担，于判决生效后七日内付清。
宣判后，许康富不服，向本院提起上诉称：根据双方签订的租赁合同的约定，张琦若不续租需提前2个月通知许康富，但张琦在租期届满前一会儿说续租，一会儿又变卦不再续租，导致许康富未能及时招租而产生损失，张琦的行为明显存在违约行为。同时张琦未能采取妥善的方式交接案涉租赁房屋，故意拖延时间，也导致许康富产生开锁等费用损失。原审判决仅在案涉保证金中抵扣了水电费，未将2016年1-2月份的物业费进行抵扣，是错误的，原审法院在处理该问题上存在工作不负责任的情形。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判：1、在案涉保证金中抵扣2016年1-2月的物业费118.65元；2、在案涉保证金中抵扣200元开锁费用；3、在保证金中抵扣因张琦故意拖延时间而对案涉房屋另行招租之前20余天的损失1888元；4、本案诉讼费用由张琦承担。
被上诉人张琦在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：在案涉合同签订后两个月许康富就要求张琦腾退房屋，因许康富未能赔偿张琦提前腾房的损失而最终未果，但该事实可以说明许康富欲解除租赁关系的意愿。张琦并不存在未提前2个月通知是否续租的违约行为。关于物业费，张琦已经支付了租期内两年的物业费，不存在仍需支付额外物业费的事实。关于开锁费用，许康富通知张琦交房的时间恰逢张琦在外有事，第二天张琦即通知许康富交房，但许康富拒绝，故产生开锁费用的责任并不在张琦。综上，原审判决正确，请求二审依法驳回许康富上诉，维持原判。
上诉人许康富在二审期间提交以下新的证据：1、一审询问笔录、诉讼费缴纳通知书，欲证明原审法院工作态度不认真。张琦对该证据的真实性无异议。本院经审查后认为该证据与本案二审内容缺乏关联性，且无法达到许康富的证明目的，故对该证据的证明效力，不予确认。2、物业费清单，欲证明张琦未支付2016年1-2月份的物业费。张琦认为其已经交足2年租期内的物业费，无须再行承担物业费。本院结合双方当事人的陈述，对张琦未支付2016年1-2月份物业费的事实予以确认，能否在案涉保证金中予以抵扣，在本院认为部分加以阐述。3、收款收据，欲证明开锁费用200元。张琦对该证据的真实性无法确认，且认为该费用产生的责任并不在张琦。本院经审查后对该证据的真实性予以确认。
被上诉人张琦在二审期间提交以下新的证据：1、物业费收款收据两份，欲证明张琦支付了2014年1-12月、2015年1-12月的物业费，两年租期内的物业费其已经全部支付，其中包括2014年1-2月份未在租期内的物业费也是由张琦支付的。许康富对该证据的真实性无异议，但认为2014年1-2月的物业费系张琦替前承租人缴纳，与许康富无关，张琦应缴纳其租期内的全部物业费。本院经审查后对该证据的真实性予以确认，与本案的关联性在本院认为部分加以阐述。2、2016年2月初电话清单，欲证明张琦并未接到许康富的电话。许康富对该证据的真实性无法确认。本院经审查后认为该证据系打印件，不符合有效证据的形式要件，故对该证据的证明效力，不予确认。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院另查明，张琦支付了案涉房屋在2014年1-12月、2015年1-12月期间的全部物业费，未支付2016年1-2月期间的物业费118.65元。
本院认为，本案系双方当事人之间的租赁关系终止后关于保证金的返还纠纷，故许康富提出的要求张琦赔偿案涉房屋空置20余天的房租损失1888元的上诉请求，不属于法律规定的可以在租赁保证金中抵扣的范围，许康富应在本案一审期间提出反诉加以解决，现许康富在原审法院经释明后仍表示不提起反诉，原审法院未予处理，并无不当。关于许康富提出的开锁损失200元的问题，本院经审查后认为，根据双方当事人的陈述可以认定，张琦并非故意拖延或者拒绝交付房屋，而是双方当事人沟通不畅导致未能顺利交接房屋，责任不能完全归结于张琦。同时，许康富在一审审理期间并未提出该抵扣请求，该请求不属于二审的审理范围。故许康富的该项请求，依据不足，本院不予支持。关于许康富提出的要求在案涉3000元保证金中抵扣2016年1-2月份物业费118.65元的问题，根据审理查明，张琦确未缴纳2016年1-2月份租期内的该笔物业费，但张琦根据物业公司的要求，承担了2014年1-2月份不在其租赁期内的物业费118.65元的事实亦是清楚的，许康富虽主张张琦系自愿替前房屋承租人缴纳该笔物业费，但缺乏证据证明，本院不予采纳，故张琦已经足额支付了其两年租期内的物业费。故许康富要求张琦再行承担2016年1-2月份的物业费118.65元，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人许康富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 吴梦姣