广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第22号
上诉人（原审原告）：陈永雄，住广东省江门市新会区。
委托代理人：谭文正，广东圭峰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江门穗联包装制品有限公司，住所地：广东省江门市新会区（车间）。
法定代表人：魏志才，该公司总经理。
委托代理人：高育红。
委托代理人：梁耀南，广东华卓律师事务所律师。
上诉人陈永雄、江门穗联包装制品有限公司（以下简称穗联公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省江门市新会区人民法院（2013）江新法民一初字第926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年7月2日，陈永雄向原审法院提起诉讼，请求判令：1、穗联公司赔偿涉案厂房修复费用280379.69元给陈永雄；2、穗联公司修复好电房，将电房交回给陈永雄；3、穗联公司赔偿至修复厂房地面下陷期间的租金损失332190元；4、本案鉴定费及评估费用合共33920元由穗联公司承担；5、本案的一切诉讼费用由穗联公司承担。主要事实和理由是：2008年7月8日，陈永雄与穗联公司签订一份《厂房租赁协议》，该协议约定：由穗联公司租用陈永雄座落于新会区七堡大桥开发区的自建厂房，租期从2008年7月8日至2013年7月8日止，每月租金为19290元；在租赁期间，如穗联公司损坏租用房屋和设备的，应负恢复房屋原状并承担经济损失责任；在租赁期满后或穗联公司中途解除合同的，一切装修设施无偿归陈永雄所有，穗联公司不得拆除。协议签定后，现还有6日就到期，但穗联公司损坏租用厂房的墙体、地面和电柜，拆除了部分装修设施，造成陈永雄无法使用租赁厂房。
由于陈永雄的高压配电房除了供给陈永雄原出租给穗联公司的厂房使用外，还需要供给陈永雄的其他厂房使用，另外，有客户想租用陈永雄原出租给穗联公司的厂房使用，所以从2013年8月份开始，陈永雄已口头多次通过法院要求穗联公司修复和接通高压电房，但穗联公司不予理睬陈永雄。无奈，陈永雄在2013年10月10日，申请法院代为书面通知穗联公司，要求穗联公司立即修复和接通高压电房，但穗联公司拖延到2013年12月25日才找供电部门过来检查，经检查后发现高压电房确实存在很多缺陷损坏的问题需要整改修复。由于高压电房存在问题，穗联公司未能移交给陈永雄，加上厂房地面损坏，即使陈永雄收回厂房，客户都明确不租用，最基本要等到厂房通电才租用，所以陈永雄才未接受穗联公司转交给法院的厂房锁匙，即使陈永雄收回厂房亦无法出租或使用，因此在穗联公司移交高压电房给陈永雄之前，穗联公司应赔偿厂房租金损失给陈永雄。另外，由于穗联公司未能移交高压电房给陈永雄，还导致陈永雄无法使用自己的其他厂房或将自己的其他厂房出租，导致陈永雄损失惨重。虽然陈永雄在2014年1月3日取回租赁厂房锁匙，但至2014年7月前法院还对租赁厂房进行修复损坏费用评估，陈永雄根本无法对租赁厂房进行使用，这从2014年4月29日下午陈永雄、穗联公司、鹤山市伟信工程造价咨询有限公司的评估人员和法院法官看租赁厂房现场时陈永雄还空着租赁厂房的事实可印证。另外，因地面损坏严重，陈永雄大约需要2个月时间才能完成修复。还有，虽然穗联公司修复了配电房，但没有找具有相应资质的检测机构对修复好的配电房进行检测，并交付给陈永雄使用。因而陈永雄想使用租赁厂房也无法使用。最后，在审理过程中，陈永雄垫付了两次评估费合共33920元，这两次评估费用均应由穗联公司承担。
穗联公司辩称：陈永雄主张穗联公司修复厂房损坏部分和恢复被拆除的装修设施没有事实根据和法律依据。2008年7月8日，陈永雄和穗联公司签订了《厂房租赁协议》，双方约定：陈永雄将位于江门市新会区大桥开发区的自建厂房分租给穗联公司，初定租期为五年，即2008年7月8日起租，至2013年7月8日止；租赁期间，穗联公司不得擅自改变房屋的结构和用途，穗联公司因故意或过失造成租赁房屋和设备的损坏，应负恢复房屋原状并承担经济损失责任。租赁期间，穗联公司根据经营需要，在不影响产业结构安全的前提下，可对产业进行装修；承租期满后或穗联公司中途解除合同，一切装修设施无偿归陈永雄所有，穗联公司不得拆除；租约期满，穗联公司须迅速搬走全部机器物品，不得借故阻滞时间，若租约期满三天后，穗联公司物品仍未搬出，则陈永雄有权自行处理。合同签订后，穗联公司根据经营需要对租赁房屋进行了装修（在租赁房屋内搭建了生产车间），按合同约定的用途合理、正常使用租赁房屋。穗联公司从来没有故意或过失损坏租赁房屋和设备，陈永雄主张穗联公司损坏租用厂房的墙体、地面和电柜不是事实，陈永雄要求穗联公司修复厂房损坏部分没有事实根据和法律依据。租赁期间，穗联公司根据经营需要，在不影响产业结构的前提下，对生产车间进行装修符合双方的约定：租赁期满后，穗联公司只搬走属于自己的机器设备和物品，并没有拆除租赁厂房的任何装修设施，何来陈永雄主张的恢复被拆除的装修设施？租赁期满后，穗联公司依约撤离租赁厂房并要求陈永雄办理交接手续，陈永雄一直予以拖延（注：穗联公司租赁陈永雄宿舍、卫生间等于2013年6月14日期满，陈永雄一直故意不办理交接手续，直到穗联公司通过公证方式送达交接文件后，陈永雄才办理了交接手续）。可见，陈永雄故意不办理交接手续并借此达到没收穗联公司机器物品和扣押穗联公司押金的目的（注：陈永雄至今尚未返还押金给穗联公司）。综上所述，无论是租赁过程中或租赁期满后，穗联公司均不存在违约行为，不存在任何过错和侵权行为。关于赔偿损失，根据鉴定结论涉案厂房下陷原因由于该房屋场地为软弱土，属于高压缩性土，厂房地面未采取有效的防变形措施，地面承载能力低，是陈永雄自身原因造成的，与穗联公司无关；涉案电房是根据穗联公司自身的生产需要由穗联公司投资安装，所有权归属陈永雄，租赁期间穗联公司使用，租赁期满后，穗联公司搬离涉案厂房，不存在不交付使用问题，穗联公司应陈永雄多次无理要求，由圭峰电气公司在2014年3月27日出具了检测报告，证实涉案电房符合使用标准。是否使用电房是陈永雄自己的需要和原因，由此引发的责任与穗联公司无关；穗联公司在租赁期满后，根据合同约定撤离，没有使用涉案厂房是因陈永雄采取证据保全和鉴定，是陈永雄自身的原因，与穗联公司无关。陈永雄的起诉是无理的，请法院查明事实，依法驳回陈永雄的全部诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2008年7月8日，陈永雄与穗联公司签订一份《厂房租赁协议》，该协议约定：陈永雄将位于江门市新会区七堡大桥开发区的2572平方米自建厂房租给穗联公司经营公司，租期从2008年7月8日至2013年7月8日止，租金每月按每平方米7.5元为19290元；因陈永雄没有充足电力供应，穗联公司先投资申请报装630千伏安以应需要，陈永雄同意分担一半费用（按实际报装费结算），其款项作为租金按金待租约期满后退回（不带任何利息）。租赁期间，穗联公司不得擅自改变房屋的结构和用途，穗联公司因故意或过失造成租用房屋和设备的损坏，应负恢复房屋原状并承担经济损失责任。承租期内，穗联公司根据经营需要，在不影响产业结构安全的前提下，可对产业进行装修，装修费用穗联公司自理。承租期满后或穗联公司中途解除合同，一切装修设施无偿归陈永雄所有，穗联公司不得拆除。租约期满，穗联公司须迅速搬走全部机器物品，不得借故阻滞时间，若租约期满三天后，穗联公司物品仍未搬出，则陈永雄有权自行处理。签订合同后，陈永雄将涉案租赁厂房现状的图片通过电子邮件发给穗联公司，根据陈永雄提供的图片显示，厂房内没有间墙，中间屋梁均匀分布有柱子。穗联公司于2008年7月21日回复邮件，内容为“看到了，没问题，你让我们的供应商开始装修吧。”此后，穗联公司根据经营需要在涉案厂房内进行间墙，搭建生产车间和装修，用作生产经营塑料器皿、塑料制品及相关模具，并依约向陈永雄支付每期租金。2011年9月6日，穗联公司与深圳市东桥节能设备有限公司签订《购销合同》，穗联公司以305000元购买一台型号为EB-
SF-630的瓶胚系统配套节能制柜。穗联公司将该节能制柜安装在涉案厂房的配电房内使用。生产经营期间，穗联公司曾放置2台吹瓶机和2台瓶胚机在厂房内使用。从2013年5月开始，穗联公司将涉案厂房内放置的机器搬迁到现在位于新会区双水镇小冈华兴工业园的新厂房。2013年6月28日，穗联公司向广东电网公司江门新会供电局申请停用涉案厂房内的630千伏变压器。陈永雄认为穗联公司在租赁期快到时，损坏厂房墙体、地面和电柜，拆除了部分装修设施，遂于2013年7月2日起诉至原审法院，请求穗联公司予以修复和赔偿损失。
陈永雄在起诉同时提出对出租厂房进行证据保全的申请。2013年7月8日，穗联公司因派人到涉案厂房搬运上述节能制柜与陈永雄方人员当场发生争执，某某派出所接到报警后，赶到现场制止，并同意将节能制柜暂放到某某派出所内保管。2013年7月9日，穗联公司收到原审法院的应诉的材料的同时，将涉案厂房的44条锁匙交由原审法院转交给陈永雄，但陈永雄以厂房未修复为由不愿接收厂房锁匙。2013年7月11日，陈永雄又增加申请对电房电箱等设施的证据保全。2013年7月11日，原审法院组织双方到涉案厂房，并依法对厂房现状进行拍照保全。之后，原审法院于2013年7月23日对存放在某某派出所的节能制柜进行查封和扣押。2014年5月19日，穗联公司提供现金100000元担保申请解除对节能制柜的查封、扣押。原审法院于2014年5月27日解除对该节能制柜的查封和扣押。
另查明，2008年6月26日，江门市某某电力设计有限公司出具穗联公司配电工程预算书，预算其配电工程的工程造价为570606.22元。2008年9月15日，以陈永雄为发包单位与江门市某某电气工程有限公司签订《电气工程施工合同》，约定由江门市某某电气工程有限公司承包穗联公司配电工程，确认工程承包价为542100元。2013年10月10日，陈永雄申请要求穗联公司修复电房和接电。2013年12月6日，陈永雄又提出穗联公司在修复后要提供由维修部门出具的检验报告以及供电部门的检测报告。2013年12月25日，新会供电局七堡营业所的工作人员到涉案厂房的电房进行用电检查，确认在电力使用上存在六点问题。同日，原审法院将电房锁匙交穗联公司，由穗联公司联系进行电房整改修复。之后，穗联公司委托江门市某某电气工程有限公司对电房进行整改，该公司于2014年3月27日出具一份《配电工程竣工检验资料》，认为配电工程合格。穗联公司在电房检测后，认为已符合供电要求，将电房锁匙交给供电部门，由陈永雄自行申请恢复供电。由于陈永雄认为上述检测部门没有资质，一直拒绝接收电房锁匙。
再查明，2013年8月8日，陈永雄向原审法院提交《地面下陷原因鉴定申请书》，申请对涉案厂房的车间地面和车间外通道地面下陷原因进行鉴定。原审法院依法于2013年9月16日委托广州某某房屋安全鉴定有限公司对陈永雄上述申请内容进行鉴定。广州某某房屋安全鉴定有限公司接受原审法院委托后，分别于2013年10月23日和2013年11月14日到现场进行勘查鉴定，并于2013年12月3日作出仲某字（2013）第SW0610号《房屋安全鉴定报告》，鉴定涉案厂房地面下陷原因为：该房屋的场地为软弱土，属于高压缩性土，厂房地面未采取有效的防变形措施，地面承载能力低，穗联公司在其地面上使用设备及生产过程中产生的重压，超出地面的承载能力，造成地面产生变形下陷现象。2014年1月3日，原审法院将涉案厂房除电房外的41条锁匙交回陈永雄保管。2014年1月6日，陈永雄向原审法院提交《鉴定损失申请书》，申请对涉案厂房有开裂的墙体、下陷的下水道、下陷的厂房地面以原设计的15份蓝图为准进行修复的费用和拆除厂房一侧穗联公司加建的危房费用进行评估。原审法院于2014年3月19日依法委托鹤山市某某工程造价咨询有限公司对陈永雄上述申请内容进行评估，该公司于2014年4月29日进行现场勘验，并于2014年6月24日作出《工程造价鉴定意见书》，该意见书评估涉案厂房需修复的工程费用共280379.69元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。陈永雄与穗联公司签订的《厂房租赁协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，为有效合同，双方应切实履行。合同的履行期限已届满，现陈永雄以穗联公司损坏厂房地面、墙体、装修和设施为由主张赔偿。本案的争议焦点为：1.穗联公司租赁涉案厂房期间是否存在损坏厂房装修和设施的行为？2.穗联公司对陈永雄主张厂房地面和外墙损坏是否存在过错？3.如穗联公司需承担赔偿责任，陈永雄主张的损失是否合法有据？
首先，涉案厂房在最初交付穗联公司使用时内部是没有间墙和装修，是由穗联公司租赁后根据经营需要而进行间墙和装修的。租赁合同也约定穗联公司在不影响产业结构安全的前提下可对产业进行装修，也就是穗联公司在租赁期间可根据需要在保证房屋安全的情况下改变间墙和装修。穗联公司为方便其机器设备的使用，对间墙进行拆装，并不违反合同的约定。对于电房设施，陈永雄主张穗联公司拆走的节能制柜属于陈永雄所有。查看穗联公司提供的《配电工程预算书》，630千伏配电工程并没有包含该套节能制柜，而该套节能制柜也是穗联公司在租赁3年后才购买添置的，并不属于租赁合同中约定的属陈永雄所有的630千伏配电工程的一部分。而且该套节能制柜属于瓶胚系统配套的节能设备，应视为穗联公司的机器设备，穗联公司可根据合同约定在租约期满前搬走，故原审法院对陈永雄主张其享有所有权不予支持。因此，原审法院认为穗联公司没有损坏内部装修和设施的故意，不应对此承担赔偿责任。
对于厂房地面和外墙的损坏问题。陈永雄、穗联公司双方对原审法院委托的机构所作的地面下陷原因的鉴定报告均无异议，根据该报告的鉴定结论，陈永雄厂房地面未采取有效的防变形措施，地面承载能力低是原因之一，而穗联公司在厂房地面上使用设备及生产过程中产生的重压，超出地面的承载能力也是原因之一。但原审法院认为地面本身的承载能力应为主要原因。因此，陈永雄在出租厂房时应清楚穗联公司的经营范围，必然要放置较重的机器设备用作生产，其未对地面采取有效的防变形措施才予出租，存在较大的过错。而穗联公司在放置较重机器设备进行生产前也应注意所租赁厂房的承载能力，穗联公司也存在一定过错。原审法院认为，穗联公司对涉案厂房地面和外墙的损坏应承担四成的赔偿责任。
对于陈永雄主张的损失问题。陈永雄、穗联公司双方对原审法院委托的机构所作的《工程造价鉴定意见书》的真实性、合法性均没有异议，只是穗联公司认为其中厂房外地面修复和厂房14轴外加建部分拆除及地面修复此两项与涉案厂房无关。因厂房周边地面也属于穗联公司租赁的使用范围，加建的房屋是由穗联公司租赁后自行加建的，与原厂房一齐使用，其所占土地的使用权属于陈永雄，故该两项也与涉案厂房有关。因此，原审法院确认陈永雄因修复涉案厂房的工程费用损失为280379.69元，故按上述穗联公司应承担的责任，穗联公司应赔偿陈永雄112152元。至于租金损失问题，因涉案厂房在租赁期满穗联公司退出时已申请停电，在涉案厂房的电房存在问题需修复的情况下，电房未能正常使用并恢复供电，从而导致陈永雄未能正常使用涉案厂房或用予出租他人，存在租金损失。本案由于厂房的鉴定和修复问题，陈永雄至2014年1月3日才愿意接收厂房锁匙。而至2014年3月27日，穗联公司认为电房已经检测可通电使用，只是陈永雄不认可检测，但陈永雄未能举证证明其无法申请恢复供电，故原审法院认为在穗联公司经原装电部门修复电房并检测后，厂房已可通电并使用，即使厂房需修复也是局部进行，并不影响其厂房整体使用，故陈永雄的租金损失应从租赁合同期满后的2013年7月9日开始计算9个月即173610元。而原、穗联公司对厂房一直未能交付使用双方均存在一定责任，纵观陈永雄、穗联公司在诉讼期间对交付的态度和行为，原审法院认为陈永雄应负主要责任，穗联公司对此租金损失应承担三成责任，即穗联公司应赔偿陈永雄租金损失52083元。
对于陈永雄修复电房的请求，因穗联公司已委托原装电部门进行修复并通过检测，故原审法院对陈永雄该请求不予支持。对于鉴定费和评估费，原审法院根据原、穗联公司对地面下陷原因的责任分成，应由穗联公司分担四成费用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决如下：
一、穗联公司应自本判决发生法律效力之日起十日赔偿厂房修复费用112152元和租金损失52083元，合共164235元给陈永雄；
二、驳回陈永雄的其他诉讼请求。
如果穗联公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，案件受理费减半收取6329元，证据保全费5000元，由陈永雄负担8496元，穗联公司负担2833元。本案鉴定费及评估费用合共33920元，由陈永雄负担20352元，穗联公司负担13568元。
当事人二审的意见
陈永雄不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判原审判决第一项为：穗联公司向陈永雄赔偿厂房修复费用280379.69元和赔偿租金损失332190元。2、撤销原审判决第二项。3、判决本案鉴定费及评估费用合共33920元、受理费6329元、保全费5000元，全部由穗联公司承担。主要事实和理由是：一、原审判决认为穗联公司对涉案厂房地面和外墙的损坏仅承担四成的赔偿责任是颠倒责任的分配，穗联公司理应对涉案厂房地面和外墙的损坏承担全部的赔偿责任。陈永雄出租厂房的设计是排架结构，采用天然基础，地面不需采取防变形措施。陈永雄建成厂房后经过相关部门的验收，并取得房产证。地面承载能力低是排架结构厂房的特点，不是厂房地面存在瑕疵，陈永雄对此不存在过错。这可从《地面损坏情况鉴定报告》中的第7项“车间地面混凝土抗压强度检测结果”表测试车间地面混凝土抗压强度实测值全部满足规范要求的结果印证。陈永雄在出租给穗联公司使用前已将出租厂房的产权证复印件交给穗联公司，并告知出租厂房是排架结构，承载能力较一般厂房低。而穗联公司使用至2012年7月份前都没有问题，但自从穗联公司在2012年7月3日重新购置了超大型机投入生产后就出现了放置超大型机械设备的地方凹陷，凹陷原因很明显是穗联公司在厂房地面上使用超大型机械设备及生产过程中产生的重压超出陈永雄厂房设计的地面70Kpa承载能力造成的。而穗联公司在安装使用超大型机械设备时应注意陈永雄出租厂房是排架结构、地面承载能力低的特点，但穗联公司却没有注意，在没有增强厂房地面的承载能力就直接安装机械设备生产，才造成陈永雄出租厂房地面凹陷，穗联公司明显存在严重疏忽大意，理应承担全部的赔偿责任，并非原审判决所认为穗联公司放置较重的机器设备进行生产前也应注意所租赁厂房的承载能力，穗联公司仅存在一部分过错，判决穗联公司承担四成责任。
另外，原审判决认为陈永雄在出租时应清楚穗联公司的经营范围，必然要放置较重的机器设备用作生产，其未对地面采取有效的防变形措施才予出租，存在较大的过错。这是完全没有道理的。因为：首先，陈永雄出租厂房的设计是排架结构，采用天然基础，地面不需采取防变形措施。陈永雄建成厂房后经过相关部门的验收，并取得房产证。地面承载能力低是排架结构厂房的特点，不是厂房地面存在瑕疵，陈永雄对此不存在过错。其次，陈永雄与穗联公司签定租赁合同时根本不知道穗联公司的经营范围。即使知道穗联公司的经营范围，但从穗联公司的经营范围也不能看到穗联公司要放置较重的机器设备用作生产，是否放较重或较轻的机械设备生产只有穗联公司自己才知道。所以穗联公司租赁陈永雄厂房时一定要注意陈永雄的厂房结构、地面承载能力是否符合他的机械设备生产要求，如果不符合就不要租赁陈永雄的厂房使用。
二、穗联公司在租赁过程中违章加建厂房在租赁合同到期时己属于危房，不能使用，必须要拆除。拆除费用是36224.98元（详见《工程造价鉴定意见书》单位工程量清单计价汇总表第l页序号1.6“厂房14轴外加建部分拆除及地面修复”）当然由穗联公司全部承担，不可能只由穗联公司承担四成。
三、原审判决只认可陈永雄的租金损失为租赁合同期满后9个月（到2014年3月8日）止的173610元，并只认为穗联公司仅需赔偿三成即52083元给陈永雄是毫无道理的。（一）陈永雄的租金损失至少应计算到2014年9月8日租赁合同期满后15个月止的332190元。因为：（1）在2014年7月份之前，穗联公司虽然一直在修复电房，但一直未能经有资质的供电部门验收证明可通电。即使穗联公司在2014年4月份提交给法院由江门市某某电气工程有限公司出具的《配电工程竣工检验资料》也不能证明穗联公司在2014年3月27日可通电，因为是否可以通电是由江门市新会区供电部门大光明负责检测，不是由没有用电检验资质江门市某某电气工程有限公司出具。事实上，电房在2014年7月份才经有资质的供电部门验收合格可以通电，陈永雄才收回电房锁匙，才恢复电房通电。通电后，在2014年8月份陈永雄才对厂房进行全面维修。另外，原审法院在2014年7月22日《工程造价鉴定意见书》送给陈永雄，之前，厂房一直在进行鉴定评估，陈永雄也不能对厂房进行使用，如果使用就会影响鉴定评估的准确性。（2）陈永雄修复厂房不是局部进行，而是整个车间大面积大规模进行，并且是立体式维修，从天面瓦、房顶大梁、天棚吊顶、间墙、墙身、窗户、地面、到地下大梁，维修的项目共为43项。其中拆除间壁墙面积1469.01平方米（占整个车间），拆除天棚吊顶面积1368.5平方米（履盖差不多整个1740平方米的厂房），拆除地面重做面积为954平方米（有正面外下沉变形拆除122.4平方米，背面外下沉变形拆除122.4平方米，厂房内下沉变形拆除面积709.2平方米），占出租厂房地面面积1740平方米一半以上。上述这样大面积大规模的维修，并不是局部进行，必然影响厂房的整体使用。（3）因厂房地面损坏严重，需要维修的项目达到43项之多，特别拆除基础梁、地面、房顶瓦面重做，需要的时间非常多，完成所有的维修项目至少需要1个多月的时间。所以，陈永雄的租金损失至少应计算到2014年9月8日租赁合同期满后15个月止的332190元。（二）穗联公司应向陈永雄赔偿全部的租金损失332190元。因为：从第一点理由可知，穗联公司理应对涉案厂房地面和外墙的损坏承担全部的赔偿责任，那么，因厂房地面、外墙的损坏和电房的损坏造成陈永雄的租金损失，穗联公司理所当然也需承担全部的赔偿责任，原审法院不可能以陈永雄与穗联公司在诉讼期间对交付的态度和行为主观地作出穗联公司仅承担陈永雄租金损失的三成。
四、至于陈永雄垫付的评估费33920元，是由于穗联公司损坏陈永雄的厂房，造成陈永雄进行评估，所以穗联公司应全额向陈永雄赔偿评估费损失33920元。
穗联公司针对陈永雄的上诉答辩称：答辩意见与上诉状内容一致。
陈永雄在二审期间提供以下证据：证据1、核准设立登记通知书；证据2、指定代表或委托代理人证明；证据3、租赁合同；证据4、无偿提供场地运输；证据5、房产证复印件；证据6、土建设计蓝图。以上证据证明陈永雄在厂房出租前已将房产证和土建设计蓝图等相关材料交给穗联公司，土建蓝图证明厂房地面承受压力是70KN／MM。
穗联公司对陈永雄二审期间提供的证据认为，上述证据不属于新证据，不发表意见。
穗联公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回陈永雄的诉讼请求；2、由陈永雄承担本案的一、二审诉讼费用。主要事实和理由是：一、原审判决认定“穗联公司在放置较重机器设备进行生产前也应注意所租赁厂房的承载能力，穗联公司也存在一定的过错”是错误的。穗联公司在租赁过程中不存在任何过错，对陈永雄涉案厂房地面和外墙的损坏依法不承担赔偿责任。（一）2013年12月3日，原审法院委托的广州市仲恒房屋安全鉴定有限公司出具《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：厂房地面下陷原因为该房屋的场地为软弱土，属于高压缩性土，厂房地面未采取有效的防变形措施，地面承载能力低，穗联公司在其地面上使用设备及生产过程中产生的重压，超出地面的承载能力，造成地面产生变形下陷现象。根据该鉴定结论，涉案厂房地面未采取有效的防变形措施，地面承载能力低是造成厂房变形下陷的原因。换而言之，若涉案厂房地面采取了有效的防变形措施或厂房地面承载能力正常，符合出租要求，则根本不会出现穗联公司在其地面上使用设备及生产过程中产生的重压，超出地面的承载能力的情况。原审判决认定穗联公司在其地面上使用设备及生产过程中产生的重压，超出地面的承载能力也是原因之一，是对该鉴定结论的错误理解。（二）《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据穗联公司和陈永雄双方签订的租赁合同，陈永雄将涉案厂房租赁给穗联公司经营，穗联公司作为一间生产经营塑料器皿、塑料制品及相关模具的企业，因产生经营需要在租赁期间放置、使用设备，进行生产是符合《租赁合同》的约定和自身的经营范围，也是理所当然的事情。陈永雄在出租厂房时也清楚穗联公司的经营范围，必然要放置较重的机器设备用作生产。况且，穗联公司自始至终不清楚涉案厂房地面承载能力低，不符合约定的用途，否则，穗联公司一开始也不会租赁涉案厂房进行生产经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”的规定，即使穗联公司在厂房地面上使用设备及生产过程中产生的重压超出地面的承载能力，穗联公司依法也不承担赔偿责任。原审判决既然认定穗联公司必然要放置较重机器设备用作生产，而另一方面却认定“穗联公司在放置较重机器设备进行生产前也应注意所租赁厂房的承载能力，穗联公司也存在一定的过错”显属不当。按此原审判决，所有的承租人（企业、个人）在租赁前都需要委托专门资质的机构对租赁物的性质进行评估、鉴定后才能进行租赁，否则承租方都存在过错，这显然是不可行的。穗联公司按合同约定的用途，合理、正常使用租赁厂房，不存在任何过错和违约，原审判决认定穗联公司对涉案厂房地面和外墙的损坏应承担四成的赔偿责任明显是适用法律错误。
二、原审判决认定“而陈永雄、穗联公司对厂房一直未能交付使用双方均存在一定责任……穗联公司对此租金损失应承担三成责任，即穗联公司应赔偿陈永雄租金损失52083元”是错误的。穗联公司对涉案厂房的交付不存在任何过错，对租金损失无须承担赔偿责任。（一）穗联公司在租赁合同期满后，依约撤离涉案厂房，没有使用涉案厂房。因涉案电房登记在穗联公司名下，若不申请停电，必然令穗联公司会产生相关费用，穗联公司在租赁期满退出时向供电部门申请停电是无可厚非的，也是符合供电习惯的。（二）涉案电房是应穗联公司自身的生产需要由穗联公司投资安装的，所有权归陈永雄，穗联公司没有交付义务。况且，租赁期满后，穗联公司已撤离租赁厂房，没有再使用涉案电房，根本不存在没有交付的问题。（三）陈永雄因申请证据保全和申请鉴定而自行停止使用和出租涉案厂房，是陈永雄自身的原因造成，与穗联公司无关。可见，陈永雄因自身的原因拖延使用或出租涉案厂房，所造成的租金损失与穗联公司无关，原审判决认定穗联公司对此租金损失应承担三成责任，即穗联公司应赔偿陈永雄租金损失52083元是错误的。
三、对于鉴定费和评估费，穗联公司无须承担任何责任，应由陈永雄自行承担。
陈永雄针对穗联公司的上诉答辩称：一、陈永雄的厂房经验收合格并取得房产证的厂房，是完全符合出租要求。二、穗联公司认为陈永雄出租厂房时清楚穗联公司的经营范围就知道其必然放置较重的机器设备生产是不成立的。因为穗联公司是一间生产塑料器皿、塑料制品的企业，穗联公司需要装什么样的机械设备只有穗联公司才知道，陈永雄不能从穗联公司的经营范围就能知道其必然放置较重的机器设备生产。三、穗联公司上诉认为其自始至终不清楚涉案厂房地面承载能力低，是不成立的。因为陈永雄在与穗联公司签定合同时就将房产证、土建蓝图、土地证给穗联公司办理营业执照、消防、环保等开办企业的一切手续，穗联公司可以从陈永雄交给其的房产证、土建蓝图、土地证可以看到陈永雄出租厂房所承受的压力为70KN／MM。即使穗联公司可能是自始至终不清楚涉案厂房地面承载能力低的特点，但这是其疏忽大意的过错造成，不是陈永雄故意隐瞒造成的。四、穗联公司认为其对厂房交付没有过错，其对租金损失无须承担赔偿责任是不成的。因为穗联公司租赁期间确实损坏了电房不能使用，其在2014年3月27日才整改修复电房，电房才有可能供电使用。有电使用后，陈永雄才可对厂房进行维修。维修后，陈永雄才可以对厂房使用或出租给他人。穗联公司理所当然要对租金损失承担全部的赔偿责任，并非一审法院所认为的三成。五、厂房和电房是穗联公司损坏的，陈永雄为保护自身的合法权益所申请的鉴定和评估是合情合理又合法，鉴定费和评估费应由穗联公司全部承担。鉴于上述理由，陈永雄恳请贵院依法驳回穗联公司的无理上诉。
穗联公司在二审期间没有提供新的证据。
经审查，陈永雄二审期间提供的证据不属新的证据，本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、造成厂房变形下陷的原因及责任；二、加建厂房部分的拆除费用由谁承担；三、租金损失起算期间如何确定，造成租金损失的责任如何分担；四、评估费如何分担。
关于造成厂房变形下陷的原因及责任问题。陈永雄上诉称其对厂房地面和外墙损坏不存在过错，穗联公司应承担全部赔偿责任。穗联公司上诉称其在租赁过程中不存在过错，不应承担损害赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，出租人应严格履行对租赁物的瑕疵担保义务。根据双方当事人《厂房租赁协议》的约定，陈永雄将厂房出租给穗联公司作为生产之用，陈永雄有义务保证出租的厂房能正常使用。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的《房屋安全鉴定报告》显示，涉案厂房地面下陷原因为：该房屋的场地为软弱土，属于高压缩性土，厂房地面未采取有效的防变形措施，地面承载能力低，穗联公司在其地面上使用设备及生产过程中产生的重压，超出地面的承载能力，造成地面产生变形下陷现象。陈永雄自建厂房出租营利，其作为出租方，理应清楚知道其所出租房屋的地面状况包括地面的承载能力，其应保证所出租的厂房在一般情况下能安全放置及使用机器设备，为承租方提供符合租赁协议约定的场地条件。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，承租人也应当履行妥善保管租赁物的义务。穗联公司使用厂房需要放置较重的机器设备，应预计到生产过程中产生的重压对地面会造成一定的影响，其有义务采取有效的措施避免损害租赁物。因此，双方当事人在本案租赁物损害的事件中均有过错，原审法院确定陈永雄承担六成责任、穗联公司承担四成责任，并无不当，本院予以维持。
关于加建厂房部分的拆除费用由谁承担的问题。陈永雄上诉称穗联公司违章加建厂房，合同期满应由其拆除并承担拆除费用。根据《厂房租赁协议》的约定，虽然双方当事人对厂房加建部分并没有具体约定，但参照该协议第6条的约定，穗联公司根据经营需要，在不影响产业结构安全的前提下，可对产业进行装修，装修费用穗联公司自理；承租期满后或穗联公司中途解除合同，一切装修设施无偿归陈永雄所有，穗联公司不得拆除。因为穗联公司加建厂房，陈永雄在其租赁期间并没有提出异议，租赁期满后，该加建厂房部分可视为装修物予以处理。鉴于双方当事人各自的责任造成地面下陷、厂房损坏，陈永雄无法在租赁期满后继续使用加建厂房部分，双方对拆除费用应按前述责任分担。原审法院对此认定事实清楚，处理恰当，本院予以维持。
关于租金损失起算期间如何确定，造成租金损失的责任如何分担的问题。陈永雄上诉称其租金损失应计算至2014年9月8日租赁期满后15个月，并且穗联公司承担全部赔偿责任。穗联公司上诉称其租赁期满后依约撤离厂房，对租金损失不应承担赔偿责任。根据本案事实，穗联公司在租赁期满后已撤离厂房，双方就厂房损坏问题发生纠纷并且诉讼至法院，双方当事人本应共同协商、妥善解决争议，但双方均不配合，也没有及时进行厂房交接，导致损失的扩大。对此，双方当事人均负有一定责任。因此，原审法院认定本案租金损失计算为9个月，并认定陈永雄承担七成责任、穗联公司承担三成责任，依据充分，处理恰当，本院予以维持。
关于评估费如何分担的问题。陈永雄上诉称因穗联公司损坏厂房，为此需要评估，穗联公司应赔偿全部评估费用。穗联公司上诉称因其不需承担任何责任，鉴定费、评估费应由陈永雄自行承担。根据双方当事人对厂房损坏的责任分担，由此造成的鉴定费、评估费也应按照该责任分担比例进行确定。原审法院对此处理正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11610元，由陈永雄负担8025元，由穗联公司负担3585元。
本判决为终审判决。
审判长 谢敏忠
审判员 曹富荣
审判员 柯小梅
二〇一五年三月二十日
书记员 冯雪莹