安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民三终字第00168号
上诉人（原审被告）：马鞍山顺诚置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区。
法定代表人：武建平，该公司董事长。
委托代理人：翟春宝，安徽国伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王衍军，男，1974年4月24日出生，汉族，农民，住安徽省马鞍山市博望区。
委托代理人：袁贤广，安徽铭心律师事务所律师。
原审被告：博望区博望社区居民委员会，住所地安徽省马鞍山市博望区。
法定代表人：邰圣龙，该居委会主任。
上诉人马鞍山顺诚置业有限公司（以下简称顺诚公司）因与被上诉人王衍军、原审被告博望区博望社区居民委员会（以下简称博望社区）商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市博望区人民法院（2015）博民一初字第00264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王衍军在一审中诉称：2007年，马鞍山市博望区博望镇政府与博望社区签订一份《旧城改造项目小区开发协议书》，委托博望社区对协议书约定范围的土地进行国有土地使用权开发。据此，博望社区与顺诚公司于2008年10月30日签订了《中河水岸、中河名街合作开发协议书》。2009年2月8日，顺诚公司出具《委托书》，委托博望社区代收购房人购房款，用于中河水岸项目的所有费用支出。2011年1月12日，博望社区出具收条1份，确认收到其中河水岸两间购房金30万元，并注明正式签订合同时，价格、位置等不合适要求退款，根据当地银行存款利息一次性付清。后博望社区、顺诚公司既未与其签订正式购房合同，也未交付房屋给其，给其造成巨大经济损失。其诉至一审法院，请求判令：一、博望社区、顺诚公司共同返还其购房定金30万元及利息（以30万元为本金，以2011年1月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至给付之日止）；二、案件诉讼费用由博望社区、顺诚公司承担。
博望社区在一审中辩称：王衍军所称其收到王衍军购房定金30万元用于购房等情况属实，同意王衍军诉请其与顺诚公司共同返还购房定金30万元的诉讼请求。双方约定是按存款利率计息返还，王衍军诉请按银行同期贷款利率计算利息过高，请求法院公平公正判决。
顺诚公司在一审中未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
一审法院查明：2007年11月30日，马鞍山市博望区博望镇政府与博望社区签订《旧城改造项目小区开发协议书》一份，决定对博望老街实施区域综合开发，约定：项目规划选址用地范围内的所有建筑物、构筑物及附着物的拆迁均由博望社区负责，拆迁补偿安置费用由博望社区承担；项目建设期限为分两年完成，即从2008年至2009年；博望社区有权按国家相关规定自行选择具有相应资质的勘测、设计、施工单位开展相关业务，自主开发、自主经营、自负盈亏，并负责道路以及整个项目开发中的拆迁安置工作，被拆迁对象的安置房一并纳入开发项目的总体规划当中。
2008年10月30日，博望社区与顺诚公司签订《中河水岸、中河名街合作开发协议书》一份，约定：双方合作开发位于博望镇的中河水岸、中河名街项目；该项目为博望镇旧城改造项目，博望社区确保当涂县国土资源局已经认可对上述地块的用地开发权利，顺诚公司完成安置房的建设和该项目的开发建设销售；博望社区保证在本协议生效后的三个月内，协助顺诚公司取得中河水岸小区、商业步行街开发地块的国有土地（商住楼）使用权证，并以净地形式交给顺诚公司；项目用地范围为东至街道社区柴巷，西至博望河河堤，南至博望老街，北至未建的府前路，约34.13亩（其中安置用地面积暂定6亩，开发用地面积暂定28.13亩），具体范围和面积以县建设行政主管部门确认的规划红线图及计算结果为准；开发用地的净地（安置房用地面积除外）价格为每亩430万元，由博望社区实施包干；安置由博望社区按有关规定进行产权调换安置，安置房全部手续均由博望社区负责（建筑工程税费、拆迁户水、电开户费由顺诚公司承担，博望社区负责各部门的协调，并承担其他一切费用）；多层安置房由顺诚公司建设，博望社区在拆迁时将进行拆一还一的原则，所有车库及阁楼由顺诚公司自主订价、自行销售；超过安置面积的门市房和住宅房按销售价格出售，由博望社区代收后每月结算一次给顺诚公司；博望社区负责该合作开发项目的立项工作，在取得土地使用权证后的一个月内，负责协助顺诚公司取得建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证；博望社区应协助顺诚公司取得建设工程施工许可证、预销售证及销售许可证，发生的费用由顺诚公司承担；博望社区保证开发项目将会得到相关政府主管部门的合法审批，如因非顺诚公司原因导致该项目流产，则博望社区应按顺诚公司已投入给博望社区的（以据为准）承担违约责任，赔偿按国家相关政策进行；顺诚公司负责该项目的资金筹集和运作，保证资金专款专用，负责该项目的建筑施工，保证质量达到合格标准，并全权负责该项目的销售及服务工作。
2009年2月8日，顺诚公司向博望社区出具《委托书》一份，载明：“因中河水岸开发项目资金暂时还没到账户，现在我公司急需资金支付拆迁、征地土地、挂牌等费用，资金周转有些困难。现委托博望社区代收部分关系户认购房款，此款一律由我公司支付中河水岸项目的所有费用。”同日，顺诚公司另出具《委托书》一份，载明：“因中河水岸开发项目资金暂时还没到账户，现在我公司急需资金支付拆迁、征地土地、挂牌等费用，资金周转有些困难。现委托博望社区代收部分关系户认购房款，此款由我公司王治安同志负责协调博望社区盛伟同志处理中河水岸项目的所有拆迁安置补偿费用。”
2011年1月12日，王衍军与原博望社区负责人约定订购顺诚公司开发的中河水岸门面房两间，后向博望社区交纳购房定金30万元，博望社区向其出具了收条一份，载明“今收到王衍军同志购房款定金叁拾万元整（￥300000元），条件是中河水岸门面房两间，注到正式签订合同时，位置、价格、造型等不满意要求退款时，按照当地银行存款利息一次性付清。经办：盛伟”，并在落款处加盖了“当涂县博望镇博望社区居民委员会”公章。王衍军交款后，博望社区及顺诚公司均未履行协议，王衍军遂诉至一审法院。
一审法院另查明：王衍军不是拆迁安置户。盛伟时任博望社区民兵营长。2011年1月12日，银行3-5年期贷款年利率为6.22%。
一审法院再查明：博望社区的名称变更情况为：2006年11月前名称为“当涂县博望镇街道居民委员会”，2006年12月-2009年5月根据当民（2006）102号文件变更为“当涂县博望镇街道社区居民委员会”，2009年6月-2012年9月因村级规模调整变更为“当涂县博望镇博望社区居民委员会”，2012年10月-2013年8月因行政区划调整变更为“博望区博望镇博望社区居民委员会”，2013年9月至今因由镇管改为区直管变更为“博望区博望社区居民委员会”。2012年马鞍山行政区划调整后，原“当涂县博望镇人民政府”变更为“博望区博望镇人民政府”。2013年9月前博望社区主管单位是博望镇政府。
一审法院认为：王衍军与原博望社区负责人约定订购中河水岸项目门面房两间，以期将来签订正式商品房买卖合同并取得商品房，该协议的法律性质属商品房预约合同。博望社区作为基层群众性自治组织，无商品房开发、缔约或预售资格，无权对外签订商品房买卖合同或预售商品房。顺诚公司委托博望社区代收房款，并未委托其代为缔约或预售商品房，故博望社区与王衍军的商品房口头预约合同，因违反了法律的强制性规定而无效。博望社区收取王衍军的购房定金，依法应予返还。故王衍军要求博望社区返还购房定金30万元主张成立，予以支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在缔约及收取购房定金过程中，博望社区明知本单位没有商品房缔约及预售资格，却与王衍军口头缔约并收取购房定金，对王衍军的损失应承担主要赔偿责任。王衍军订购商品房不去合法规范的商品房销售单位，对于博望社区有无商品房缔约及预售资格，不进行必要的审查即缔约并交付定金，主观上具有过错，对由此造成的损失应自行承担次要责任。一审法院酌定博望社区与王衍军具体承担比例为80%和20%。王衍军损失可以其交款额为基数，参照交款时银行同期贷款年利率6.22%计算利息确定。王衍军主张按照银行同期贷款利率赔偿利息损失，部分予以支持。盛伟等人作为当时博望社区负责人，以社区名义对外收取购房款，并向购房人出具加盖有社区公章的条据，其行为对外显系职务行为，相应责任应由博望社区承担。博望社区前后名称的变更，不影响实体责任的承担。博望社区认为应按约定存款利率计算利息损失的主张与法相悖，不予支持。对于博望社区代收房款的行为，顺诚公司作为委托人依法应承担相应责任。顺诚公司在委托博望社区代收款行为中，对于代收款的期间、代收方式、代收哪些具体房屋款项等授权不明，依据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款的规定，代理人应与被代理人承担连带责任，故博望社区和顺诚公司应向王衍军承担连带还款责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、三款、第六十五条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2015年5月20日作出如下判决：博望社区与顺诚公司于判决生效后十日内连带偿付王衍军购房定金30万元及利息（以30万元为本金，从2011年4月13日起按年利率6.22%×80%，计算至实际给付之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元（减半收取），由博望社区与顺诚公司共同负担。
顺诚公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定2009年2月8日顺诚公司授权博望社区代收认购房款，是错误的。顺诚公司并未授权博望社区代收认购房款，即使授权了，王衍军交款给博望社区时，也无从知晓此授权，王衍军在交纳款项时，只认可博望社区是房屋认购相对人。即使王衍军交款给博望社区时知道此授权，王衍军也是应当在与顺诚公司签订认购协议后交款，否则，王衍军交款给博望社区，是与博望社区单独发生的民事法律关系。另外，从委托书载明的内容来看，涉及到拆迁费、征地费以及挂牌费用支付事宜，而这些都是博望社区承担的义务，并非顺诚公司的义务。二、一审法院认定2011年1月12日王衍军与原博望社区负责人约定订购顺诚公司开发的中河水案门面房两间，后向博望社区交纳购房款30万元，是错误的。一审法院对王衍军交纳的30万元没有查明出处，也没有查明入的是什么账。王衍军交纳的30万元，是认购步行街门面房定金，而不是中河水案门面房定金。顺诚公司与博望社区经对账确认，王衍军交纳的30万元，不在博望社区代收的顺诚公司开发的中河水案门面房房款明细之内，王衍军交纳的30万元，与顺诚公司无关。三、2011年9月13日，王衍军曾经与顺诚公司签订了一份《认购书》，并交纳定金2万元，后王衍军于2013年12月11日申请退房，顺诚公司于2013年12月16日将2万元定金退给了王衍军。在此过程中，王衍军从未就2011年1月12日的30万元定金事宜向顺诚公司主张过。顺诚公司对王衍军向博望社区交纳30万元概不知情。四、一审程序违法，适用法律错误。王衍军提交的证据4、5、6，均为复印件，一审法院在没有当庭核实原件的基础上，对其三性均作出了认定，违反了我国民事诉讼法及其司法解释的规定，另外，该案案情复杂，在马鞍山市博望区行政区域内属于有重大影响的案件，一审法院应当组成合议庭进行审理。综上，顺诚公司请求二审法院依法改判驳回王衍军对其的诉讼请求。
王衍军辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审过程中，顺诚公司向本院提交以下证据：一、营业执照、组织机构代码证，证明其诉讼主体资格；二、申请书，证明王衍军所交付的30万元购房款定金并非预购中河水岸项目地块房产；三、收房款明细，证明目的同上；四、认购书等合同，证明目的同上；五、（2014）博民一初字第00360号判决书一份，证明目的同上。
王衍军经质证认为：对第一组证据无异议；对第二组证据的真实性没有异议，但不能达到顺诚公司的证明目的；对第三组证据，是博望社区原书记、主任等人涉嫌犯罪被采取强制措施后，博望镇政府要求对他们收取的购房款进行统计，博望社区自己制作了统计表，没有与购房户进行核实，统计表记载的内容是不准确的；对第四组证据，不能达到顺诚公司的证明目的；对第五组证据，与本案不具有关联性。
王衍军向本院提交了以下证据：一、王衍军的身份证复印件，证明其诉讼主体资格；二、收条原件1份，证明王衍军于2011年1月12日交纳购房定金30万元的事实；三、博望社区组织机构代码复印件1份，证明博望社区的诉讼主体资格；四、《旧城改造项目小区开发协议书》、《说明》复印件各1份，证明顺诚公司受博望政府委托参与旧城改造，旧城改造项目包括中河水岸项目；五、《中河水岸、中河名街合作开发协议书》及《补充协议》复印件各1份，证明博望社区、顺诚公司合作共同开发中河水岸项目；六、《委托书》复印件2份，证明顺诚公司委托博望社区代收购房款的事实；七、（2014）博民一初字第00361号民事判决书复印件1份，证明类似的案件已经被马鞍山市博望区人民法院审理并判决博望社区与顺诚公司共同返还购房款及承担利息。
顺诚公司经质证认为：对第一组证据没有异议；对第二组证据，2011元月12日博望社区收款的事实顺诚公司当时是不清楚的，王衍军起诉以后，顺诚公司才知道，根据顺诚公司在博望社区的了解，借条不是当时出具的，是事后补的，既然博望社区认可了收条的真实性，对收条的真实性没有异议，但是一审法院没有查明博望社区将该款项是算作中河水岸的购房款，还是算作步行街门面房的购房款，据了解，该款项没有放入中河水岸工程；对第三组证据没有异议；对第四组证据旧城小区开发协议书的具体内容不清楚，但对旧城改造的事实没有异议，这个是博望镇政府和博望社区之间的事情，对《说明》的真实性无异议；对第五组证据，与本案不具有关联性；对第六组证据，《委托书》上面所盖公章和顺诚公司现在的公章不是同一枚公章，不知道该公章是谁盖的，上面也没有人签字，该《委托书》没有原件，不能作为认定案件事实的依据，从该《委托书》的内容来看，博望社区旧城改造，涉及拆迁安置，这个与客观事实有矛盾之处，该《委托书》上所称的拆迁费与商品房购房款不是一回事，对该两份《委托书》的真实性、合法性、关联性均有异议；达不到王衍军的证明目的；对第七组证据，对判决书的真实性没有异议，但达不到王衍军的证明目的，反而能够证明售房登记表的真实性及与本案的关联性。
本院对顺诚公司所举的证据认证如下：顺诚公司所举的第一组证据，具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，作为定案依据；顺诚公司所举的第二组、第三组、第四组、第五组证据，与本案不具有关联性，不作为定案依据。
本院对王衍军所举的证据认证意见同一审。
经二审查明的案件基本事实与一审一致。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点为：顺诚公司对王衍军的30万元购房定金及相应利息应否承担连带清偿责任。从本案已经查明的事实来看，王衍军与博望社区签订的商品房预约合同系无效合同，博望社区收取王衍军的30万元购房定金，依法应予返还。顺诚公司委托博望社区代收购房款，但代收购房款的期间、代收购房款的方式、代收哪些具体房屋款项等均授权不明，故一审法院判决顺诚公司与博望社区连带向王衍军承担还款责任，并无不当。至于顺诚公司上诉称，王衍军交款给博望社区时，无从知晓顺诚公司曾授权博望社区收取购房款，王衍军是与博望社区单独发生的民事法律关系，与顺诚公司无关，因顺诚公司授权委托博望社区代收购房款，基于顺诚公司的授权委托，博望社区收取了王衍军的30万元购房定金，王衍军与顺诚公司之间即产生了法律关系，该法律关系的产生，不是以王衍军是否知晓顺诚公司曾授权博望社区收取购房款为前提条件的，而是以三方所实施的民事法律行为是否存在某种内在逻辑关系来界定的，故顺诚公司的这一上诉理由不能成立。顺诚公司还上诉称，王衍军交纳的30万元购房款，不在博望社区代收的顺诚公司开发的中河水案门面房房款明细之内，与顺诚公司无关，因博望社区向王衍军出具的收条明确注明该款是中河水岸项目两间门面房的款项，博望社区出具收条代理行为所产生的法律后果，应由顺诚公司承担。至于博望社区收款后将该款用于何处，系博望社区与顺诚公司之间发生的法律关系，不影响王衍军与顺诚公司之间所产生的法律关系，故顺诚公司的这一上诉理由也不能成立。顺诚公司认为王衍军向一审法院提交的证据4、5、6均为复印件，一审法院在没有当庭核实原件的基础上，对其三性均作出了认定，是违法的，因王衍军向一审法院提交的证据4、5、6虽然为复印件，但该三组证据已在生效的一审法院（2014）博民一初字第00361号民事判决中作出认定，故一审法院根据该判决的认定对该三组证据作出认定，并无不妥。一审法院适用简易程序审理该案，也无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人马鞍山顺诚置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹悝元
代理审判员 周永龙
代理审判员 华慧敏
二〇一五年九月十六日
书 记 员 何小华
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。