湖南省株洲市芦淞区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0203执异15号
案外人：郭米平，女，1966年10月15日出生，湖南省益阳市人，汉族，户籍地湖南省益阳市，现住湖南省株洲市芦淞区。
申请执行人：招商银行股份有限公司株洲车站路支行，住所地湖南省株洲市芦淞区车站路61号中鸿时尚新天地一、四楼。
负责人:刘永芳，该行行长。
委托诉讼代理人：黄村华，湖南湘鼎律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为参加听证会、签收法律文书等。
被执行人：李小红，男，1963年4月4日出生，湖南省邵阳市人，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
被执行人：袁晓梅，女，1976年11月16日出生，湖北省石首市人，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
在本院执行申请执行人招商银行股份有限公司株洲车站路支行与被执行人李小红、袁晓梅金融借贷合同纠纷一案中，案外人郭米平对执行李小红、袁晓梅位于株洲市芦淞区中国城服装市场205号商铺提出书面异议，本院依法组成合议庭进行了审查，被执行人李小红、袁晓梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加听证。现已审查终结。
案外人郭米平称，她与李小红于2008年4月1日签订柜台出租协议，租赁李小红、袁晓梅中国城市场柜台，租期为2008年4月1日起至2009年3月30日止，她在203号和205号商铺经营服装。合同期满后她与李小红、袁晓梅没有签订书面租赁合同但从2009年4月到2015年4月1日继续使用该商铺做生意，并于2010年4月1日至4月8日之间一次性支付了28万元的租金给袁晓梅。2014年12月8日她与袁晓梅签订柜台出租协议，租期为2015年4月1日起至2021年4月1日止，协议年租金7.5万元，约定卖的话优先她。她已于2014年4月1日支付租金5万元，2015年1月10日支付租金20万元，2015年12月支付租金10万元，共计35万元。2015年3月知道涉案房产已抵押给银行后少付了10万元，租期改为2020年4月1日止。2017年6月23日，袁晓梅给她出具了一份书面证明要求她递交给法院，证明内容为：“2014年12月8日续签租赁合同35万元，中途没签合同都按合同履行2020年4月14日，银行流水记录。”。2016年2月3日她与ＸＸ签订了柜台出租协议将该商铺转租给ＸＸ，租期为2016年4月1日起至2020年4月1日止。如与原老板发生纠纷由郭米平负责。现涉案房产是ＸＸ在使用。她一直以袁晓梅为纳税人缴纳增值税，2016年转租给ＸＸ后以她丈夫成建国为纳税人缴纳地税。她继续使用到租期满，如果拍卖，要求申请执行人赔偿损失。故请求本院暂停对中国城2005号商铺的拍卖。
申请执行人招商银行股份有限公司株洲车站路支行称，李小红、袁晓梅所有的株洲市芦淞区中国城服装市场205号商铺已于2013年2月6日抵押给了招商银行株洲市车站路支行，并且办理了他项权证。2013年1月24日李小红填写的贷款申请表没有提及租赁收入，说明该商铺没有租赁。案外人提供的租赁合同是否真实证据不足。即使按照案外人所陈述的情况，案外人的租赁合同是2008年签订了一次，2014年签订了一次，也就是说，第二次合同时该商铺抵押给招商银行之后才重新签订的，根据《物权法》第190条以及《最高人民法院关于适用担保法若干问题解释》第60条规定，案外人与李小红、袁晓梅的租赁关系不得对抗招商银行的抵押权。因此案外人提出暂停拍卖没有法律依据，即使案外人是承租人也没有权利暂停拍卖，要求招商银行赔偿其损失也没有法律依据。请求法院依法驳回案外人异议。
李小红、袁晓梅未到庭参加听证，也未向本庭递交证据材料。
本院查明，招商银行股份有限公司株洲车站路支行诉李小红、袁晓梅金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月31日作出（2015）芦法民二初字第44号民事判决书，判决主文第四项判令：如被告李小红、袁晓梅未按上述判决第二、三项履行给付金钱义务，原告有权对被告所提供的抵押物即座落在株洲市芦淞区商铺折价或者以拍卖、变卖该财产的所有价款在被告李小红、袁晓梅届时所负债务范围内优先受偿。判决生效后，被执行人李小红、袁晓梅未履行生效判决义务，申请执行人于2016年1月12日向本院申请强制执行，本院于2016年8月10日作出（2016）湘0203执46号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人李小红、袁晓梅共同共有的位于株洲市芦淞区，本院于2016年11月10日委托湖南信达拍卖有限公司对该商铺进行拍卖。
芦淞区市府路中国城服装市场商铺套内面积27.14平方米，系李小红、袁晓梅夫妇共同共有。2013年2月6日以该房屋设定最高额抵押，抵押权人系申请执行人招商银行股份有限公司株洲车站路支行。本院于2015年3月9日至2017年3月8日查封该房屋，株洲市天元区人民法院于2015年7月31日轮候查封，本院又于2017年5月8日查封该房屋。因本院执行的是抵押权担保的债权是优先债权，本院已商情株洲市天元区人民法院移送执行。
另查明，郭米平于2008年4月至2016年3月在中国城服装市场商铺从事服装经营，物业管理费系郭米平缴纳。2016年3月郭米平将该涉案房产转租。涉案房产在株洲市芦淞区国家税务局缴纳税款的纳税人为袁晓梅，2017年1月至4月中国城服装市场在芦淞区地方税务局纳税人为成建国。
本院认为，本案争议焦点为本院能否继续拍卖被执行人李小红、袁晓梅共同共有的位于株洲市芦淞区市府路中国城服装市场商铺，郭米平能否继续使用涉案房产到2020年4月1日止，拍卖后郭米平不能继续使用涉案房产造成的损失能否要求申请执行人赔偿。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本院作出的生效判决书判决了申请执行人有权对涉案房产拍卖所得价款有优先受偿权。为实现申请执行人的优先债权，本院可以对查封的涉案房产进行拍卖。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即买卖不破租赁的适用需要有合法有效的书面合同并占有使用该不动产。郭米平自2009年3月31日至2014年12月8日未与李小红、袁晓梅签订书面租赁合同。2014年12月8日郭米平与袁晓梅签订柜台出租协议，协议袁晓梅将中国城市场柜台出租给郭米平，租期2015年4月1日至2021年4月1日，年租金45万元，此款于12月30日付清。协议中的“柜台”与涉案房产系两个不同概念，涉案房产所在地为中国城服装市场，郭米平未提供证据证明柜台出租协议的租赁物就是涉案房产。李小红、袁晓梅未对该份协议予以确认。故视为郭米平占有使用涉案房产经营与李小红、袁晓梅均未签订合法有效的书面租赁合同。故对郭米平要求因涉案房产拍卖所有权发生转移的情况下继续占有使用涉案房产本院不予支持。
即使该柜台出租协议是租赁涉案房产的书面合同，签订合同时间是在设立抵押权之后。涉案房产查封之后郭米平将涉案房产于2016年3月转租给他人。另外郭米平提供的证明其支付租金的银行卡交易明细，该银行卡的户主不详，明细中2014年12月15日转入5万，2015年1月10日转入20万，不清楚郭米平是借方还是贷方。不能证明郭米平交付租金的情况。郭米平提供的落款人为袁晓梅的二份收条：“收到中国城租金2010年-2013年租金28万元。袁晓梅”，“收到中国城租金2010年-2013年租金28万元。袁晓梅”。收条没有落款时间，亦没有证明是收到郭米平交付的租金，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。故对郭米平要求因涉案房产拍卖所有权发生转移的情况下继续占有使用涉案房产本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故郭米平因涉案房产拍卖所有权发生转移而不能继续占有使用涉案房产不能要求申请执行人承担损失赔偿责任，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，案外人郭米平可以向被执行人主张权利。故本院对涉案房产进行拍卖符合法律的规定。案外人郭米平提出异议的理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：
驳回郭米平的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 唐春艳
人民陪审员 陈兰君
人民陪审员 唐丽娜
二〇一七年六月三十日
书 记 员 杨 名