上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第1011号
原告陈中华。
委托代理人石峰，上海市四方律师事务所律师。
被告青浦区徐泾镇徐泾居民委员会。
法定代表人曹春华。
委托代理人王苏青，上海市雄风律师事务所律师。
第三人高二奎。
第三人王永良。
第三人沈宝华。
原告陈中华诉被告青浦区徐泾镇徐泾居民委员会确认合同无效纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后依法由审判员王美芳独任审判。本案于2014年4月8日第一次公开开庭进行了审理。原告陈中华及其委托代理人石峰、被告青浦区徐泾镇徐泾居民委员会的委托代理人王苏青到庭参加诉讼。因高二奎、王永良、沈宝华与本案处理结果存在法律上的利害关系，本院于2014年6月9日依法通知上述人员为第三人参加诉讼。2014年6月23日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告陈中华及其委托代理人石峰、被告青浦区徐泾镇徐泾居民委员会的委托代理人王苏青、第三人王永良、沈宝华到庭参加诉讼。第三人高二奎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈中华诉称：被告以徐泾村第十三生产队的名义与原告于2012年12月15日就原告租赁东靠某公司围墙、南靠骑龙江石坝、西靠农民住宅房、北靠徐泾经济城围墙的一块土地一事签署了租赁协议，约定租期为2012年12月1日至2027年11月30日，租金为每年人民币1万元，双方还约定了其他条款。2013年3月因该地块要筹建水闸，双方就相关经济赔偿进行多次沟通。2013年8月26日，徐泾镇人民政府发出告知书，原告此时方才知道该地块早在2006年即出让给上海艾尼维尔有限公司，被告根本无权出租该地块。原告认为被告在明知无权处分涉案土地的情况下仍与原告签订租赁协议，侵害了原告的合法权益，应该承担由此造成的损失。为此，原告诉于本院，要求：1、判令原、被告2012年12月15日所签的租赁协议无效；2、判令被告赔偿原告损失18万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告青浦区徐泾镇徐泾居民委员会辩称：所谓的原、被告所签的协议不成立，理由为：原告是与被告名下所辖的第十三生产队签订了土地租赁协议，该协议不成立，系争土地为集体土地，其租赁的权利应由居委会行使，如第十三生产队有权出租土地的，那么承担相应权利义务的也应是第十三生产队。另根据合同先付后用的约定，被告从未收取过原告任何钱款，该协议也不成立，如存在其他人员收取了原告的钱款而未上交被告，则是诈骗行为，应追究其刑事责任。事实上，系争土地已经被征用，被告无权出租该土地，如有其他人通过欺诈方式与原告签订协议而获取利益，应追究其刑事责任。基于上述理由，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人高二奎未作述称。
第三人王永良述称：其对原、被告之间的情况不清楚。
第三人沈宝华述称：对于土地已经出让的情况其不清楚，按照土地法规定，土地出让应该净地出让，但是现在系争土地上还有房屋，还有人居住，故其认为政府部门在出让土地的时候存在问题。另对于原告主张的18万元的构成要求原告予以说明。
经开庭审理查明：2012年12月15日，原告（乙方）与甲方青浦区徐泾村第十三生产队（蔬菜队）（以下称第十三生产队）签订租赁协议，约定甲方将东靠某公司围墙、南靠骑龙江石坝、西靠农民住宅房、北靠徐泾经济城围墙的一块土地租赁给乙方使用，租赁期限自2012年12月1日起至2027年11月30日止，共计15年；租金每年1万元，先付后用，逾期一个月交纳租金视为违约，本协议自然终止；该地块上的清理善后工作由乙方自行处理，甲方应配合其职能，所产生的费用由乙方负责。协议还约定了其他条款。协议落款甲方栏加盖青浦县徐泾人民公社徐泾生产大队蔬菜队管理委员会章，并签有沈宝华、姜秀英的名字。协议签订后，原告未支付过租金于被告。
另查明，2013年3月16日，原告与案外人杨某某签订出租协议书，由原告将东靠某公司围墙、南靠骑龙江石坝、西靠农民住宅房、北靠徐泾经济城围墙的一块土地租赁给杨某某使用，实际面积合计约4亩，租赁期限自2013年3月22日起至2018年3月21日止，共计5年，每年租金24万元。2013年12月17日，案外人杨某某向本院提起诉讼，要求终止该出租协议书及要求本案原告予以赔偿。在该案审理中，本院依法追加本案被告为第三人参加诉讼。2014年1月10日，本案被告即该案第三人未到庭参加诉讼，本案原告与案外人杨某某达成调解协议，本院将该案第三人退出该案诉讼，并制作（2013）青民三（民）初字第5060号民事调解书，调解内容为：一、终止杨某某与陈中华签订的出租协议书；二、陈中华于2014年4月10日前赔偿杨某某损失18万元；三、双方无其他争议；四、案件受理费2，090元由双方各半负担。在该案审理中，杨某某提某其与上饶市消烦物流有限公司签订的机械设备运输合同两份及付款凭证两份，其中于2013年3月28日签订的合同中运输货物为履带吊两台，运输费97，000元，运输期限自2013年3月28日至2013年3月30日，自安徽定远至上海；签订时间为2013年3月30日的合同中运输货物为履带吊两台，运输费97，000元，包括全部车辆等待及另转离场地费用，运输时间为2013年3月30日至2013年3月31日自上海到上海。付款凭证中包括2013年3月28日支付97，000元的收款收据一份及2013年3月30日的付款金额为97，000元的付款凭单一份。2014年2月22日，陈中华通过银行转账的方式向杨某某支付18万元。在该案中杨某某的代理人为本案原告代理人。
还查明，2011年10月25日，第三人高二奎（乙方）与甲方青浦区徐泾村第十三生产队（蔬菜队）签订租赁协议，约定甲方将东靠某宅基房小屋、南靠骑龙江石坝、西靠华徐路朝东150米处、北靠宅基房渣土南边约300平方米的土地租赁给乙方使用，租赁期限自2011年12月31日起至2026年12月30日止，共计15年；租金每年2，000元。协议落款甲方栏加盖青浦县徐泾人民公社徐泾生产大队蔬菜队管理委员会章，并签有沈宝华、姜秀英的名字。2012年3月，被告出具上海市农村集体经济组织统一收据，付款人为高二奎，款项为2012年1月至12月二块土地租金12，000元。收据加盖被告财务章。2012年12月5日，第三人高二奎作为退租申请人向第十三生产队提出将东靠某公司围墙、南靠骑龙江石坝、西靠农民住宅房、北靠徐泾经济城围墙的土地和东靠某宅基房小屋、南靠骑龙江石坝、西靠华徐路朝东150米处、北靠宅基房渣土南边约300平方米的土地退租的申请，终止该两块土地的租赁协议。2012年3月14日，原告与第三人高二奎签订转让协议书，约定第三人高二奎将东靠某公司围墙、南靠骑龙江石坝、西靠农民住宅房、北靠徐泾经济城围墙的一块土地租赁给原告使用，实际面积3亩及东靠某宅基房小屋、南靠骑龙江石坝、西靠华徐路朝东150米处、北靠宅基房渣土南边约300平方米的土地租赁给原告使用，租赁期限自2011年12月31日起至2026年12月30日止，共计15年。原告交付高二奎的上述地块转让费38万元；高二奎需要把产权人（徐泾村第十三生产队蔬菜队）出租方、承租方受益人（陈某某等人）三方在场，签订上述地块三亩土地租用期十五年合同，未正式签订生效时，原告付5万元押金于第三人高二奎；合同生效前第三人高二奎把该土地住宅户清空、房屋拆除、恢复平地交给原告，然后再付转让费292，000元。第三人高二奎保证上述地块三亩土地转让给原告，使用期内权属清楚。第三人高二奎要配合原告尽一切职能把原告厂房建造好，原告将余款一次性付清。2012年11月，黄永成出具收条，收到搬迁费5万元。2012年12月3日，原告和第三人高二奎作为一方当事人与黄永成签订搬迁协议，由原告和第三人高二奎支付黄永成5万元，黄永成于2013年10月1日前搬离。2012年11月19日，第三人王永良作为担保人出具收条，收到原告转入其私人帐户25万元。
2012年12月5日，第三人高二奎在付款凭单上签名，受款人为高二奎，支付业务中介费（2012年1月至2012年12月底）342，000元。
又查明，2002年，上海市青浦区人民政府办公室关于徐泾行政村区划调整实施方案的批复中载明撤销徐泾村的行政建制，归属徐泾居委会管理。2011年10月10日，被告出具证明，内容为青浦县徐泾人民公社徐泾生产大队蔬菜队管理委员会管理的公章，因三级改为二级集体所有制后，此章仍无变动，故所产生的一切事宜盖章仍具有法律效力。
再查明，2006年，青浦区人民政府批准上海艾尼维尔环境科技有限公司有偿使用已经批准征转的国有建设用地。2007年2月，上海艾尼维尔环境科技有限公司（下称上海艾尼维尔公司）与上海市青浦区房屋土地管理局签订上海市国有土地使用权出让合同。2013年8月26日，上海市青浦区徐泾镇人民政府出具告知书，告知利益各方当事人：根据区十二五规划及防汛抗洪要求，在徐泾镇骑龙江东侧筹建水闸，但在建闸施工过程中，有涉及该区域部分利益各方当事人反映该工程侵害其利益。徐泾镇人民政府知情后，及时责成相关职能部门组成联合调查协调组，经查该土地于2006年出让于上海艾尼维尔有限公司，故你方之后签订的所谓出租、转让等协议均应视为无效协议，不受法律保护。各方提出经济补偿的要求无法律依据，镇政府无法律义务进行补偿，徐泾镇政府建议各利益相关人员尽快通过法律诉讼途径解决利益相关当事人间的协议纠纷。
以上事实，有原、被告、第三人的陈述、租赁协议、2011年10月10日证明、告知书、原告与杨某某签订的出租协议书、机械设备运输合同、民事调解书、杨某某出具的收条、汇款凭证、收据、退租申请、原告与高二奎的转让协议、搬迁协议、国有土地使用权出让合同、沪青府土（2006）433号文、青府办发（2002）82号文等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：2012年年底原告多次联系第三人沈宝华要缴纳租金，但沈宝华不愿收取，沈宝华告诉原告不能建房，租金缓一缓再交。对于转租给杨某某一事，原告未告诉生产队及被告。2014年3月底案外人杨某某的吊车想进入土地停放时，遇到施工队进入土地对水闸进行施工，所以吊车停在路边。杨某某联系了原告，原告当天没有到场。原告第二天打电话给沈宝华，其表示对该情况不清楚。大概是事情发生后的第三天，原告就去找被告。杨某某支付了24万元。但原告未提某杨某某支付租金、退租的凭证。
被告表示：在三级管理改为两级管理时，因有些登记工作需要原生产队配合，故原生产队的印章交由居民小组管理，但被告未授予生产队签订租赁合同的权利，租赁合同本身不成立。被告已向相关人员询问过，从未看到过这么大型的塔吊运输至现场，原告与杨某某之间根本不存在所谓的转租及损失。原告也未找过居委会。
第三人沈宝华表示：其不是十三队的人员，是十三队队长委托其与原告签订合同。签订租赁协议后原告没有支付租金，所以土地没有交付给原告。春节过后原告确实多次与其电话联系，但其表示暂时不能收取租金，因为土地不能建房，如果原告一定要交，要求原告联系蒋队长。水闸施工是4月10日左右，原告找到第三人时是在4月20日之后，原告称土地不能用，第三人与队长即赶到现场，当时现场有人在围篱笆，第三人向施工人员表示土地是属于生产队的，未经同意不能擅自动工。后来施工单位补办了施工手续。第三人在现场没有看到塔吊，只有施工队的水泥、黄沙，原告联系第三人时也只是说涉案土地有人在用，并没有说塔吊不能进入土地停放的事情。
根据庭审查明的事实，本院认为：原告与青浦区徐泾村第十三生产队（蔬菜队）签订的租赁协议，因该土地已由案外人上海艾尼维尔公司受让，青浦区徐泾村第十三生产队（蔬菜队）未有证据证明其对该土地有合法的承租权，故租赁协议无效。对于无效合同，青浦区徐泾村第十三生产队（蔬菜队）应承担主要过错责任，原告在签订合同时对该土地性质应进行必要的审查义务，其也应承担次要责任。青浦区徐泾村第十三生产队（蔬菜队）属被告管理，其不具备承担责任的能力，故租赁协议的合同相对方应认定为原告与被告，并由被告承担合同的权利义务。合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在签订协议后原告未支付被告租金，对于租赁物的使用，双方存在争议，原告认为其与原承租人高二奎有转租关系，故租赁物已由原告使用，而被告认为其未将租赁土地交付原告使用。因土地所有权或使用权原已不属于被告，原告对该土地未有投入，也未有财产、设施留于该土地上，且该土地已由案外人进行施工，被告也未要求原告腾退土地，故对于土地的腾退本案中不予处理。原告主张在其租赁期间已与案外人杨某某建立转租关系，因被告的原因导致次承租人损失。被告对转租及次承租人的损失不予确认，并认为该事实不存在。本院认为，原告将系争土地转租于案外人一事未经得被告同意。案外人杨某某向本院提出诉讼，要求本案原告承担责任，双方经法院组织调解，原告确认案外人杨某某的损失。在该案中本案被告未对原告与案外人提某的证据进行质证。调解书所约定的内容是原告与案外人间自愿达成，其对案外人提某的证据、陈述的事实的认可属其本人意思表示，该事实和损失未经法定裁决，现本案原告将该调解书中其承担的费用作为损失向被告追索，其须提某该损失客观存在、标准合理、被告对该损失的成立存在过错的证据。根据原告提某的证据，本院认为尚不能充分证明该损失的成立及被告应承担责任，故对于原告该请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：
一、原告陈中华与被告青浦区徐泾镇徐泾居民委员会于2012年12月15日签订的租赁协议无效；
二、原告陈中华的其他诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币6，250元，减半收取计人民币3，125元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王美芳
二〇一四年九月九日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。