中华人民共和国
上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第41983号
原告杨轶鋮。
原告王蔚绮。
上列两原告的共同委托代理人孙晏旻，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告余守军。
第三人陈荣初。
第三人俞维妹。
上列两第三人的共同委托代理人马�达。
第三人陈忠杰。
第三人颜甲。
法定代表人颜乙。
委托代理人车勇胜，上海中城世纪律师事务所律师。
原告杨轶鋮、王蔚绮诉被告余守军、第三人陈荣初、俞维妹、陈忠杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月27日立案受理后，依法适用普通程序，于8月1日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人孙晏旻，被告余守军，第三人陈荣初、俞维妹的委托代理人马利达均到庭参加了诉讼，第三人陈忠杰、颜乙、颜甲未到庭进行陈述，本案现已审理终结。
原告杨轶鋮、王蔚绮诉称，被告于2012年12月20日，经奉贤区公证处公证作为委托人陈明的代理人，代为办理陈明名下浦东新区潍坊二村XXX号XXX室房屋抵押登记、注销抵押登记、签署房屋买卖合同、领取房屋转让价款等一系列手续，委托期限为2013年1月20日至2014年1月19日。陈明于2013年1月29日死亡。2013年7月16日，原、被告签署购买上述房屋买卖合同，并于此后陆续支付购房款65万元。被告在收到购房款之后没有依约解除抵押，致使该房屋买卖进程被搁置。两原告多次与被告磋商要求其继续履行合同或者返还该房款，均无果。然而，该房屋买卖合同签订之时陈明已经死亡，原告认为被告与陈明之间的委托手续自陈明死亡之日起已经自然终止，被告无权处分该房屋。故原告起诉要求判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；判令被告返还购房款65万元；判令被告支付违约金26万元（总房价130万元×20%=26万元）。审理中，原告还称，在2013年5月底，被告与案外人周某某签订本案系争买卖合同前交付给原告的委托书中注明了系争房屋的房地产权证编号为沪房地浦字（2010）第026237号，当时，原告提出该委托书中载明的产权证号与系争房屋的产权证号不一致，原告不认可该委托书，之后周�某被告在场的情况下于2013年6月下旬又向原告提交了一份委托书复印件，该委托书中未列明系争房屋的产权证号。
被告余守军辩称，其接受陈明的委托与原告签订房屋买卖合同，至于委托书中的产权证编号是如何发生变化的，其并不知情，但委托书中明确载明了委托出售的系争房屋。被告正是基于该委托书收取房款，所有行为均发生在陈明委托期限内，且上述委托合法有效，其行为均代表陈明。其与陈明系朋友关系，当时陈明处于对其信任作出了委托，陈明死亡其根本不知情，其与陈明家属也不认识，故没人告知其陈明死亡的事实，事实上，被告在签订合同后就联系不到陈明，直至原告起诉后才得知该事实。况且原告尚有5万元房款未按约支付，导致系争房屋无法办理注销抵押登记，原告在履行合同过程中存在违约。被告收取的65万元也均分多次直接归还给陈明的�权人了。现其认为该案与被告无关，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人陈荣初、俞维妹述称，他们系陈明的父母，对陈明委托被告出售房屋、被告代表陈明出售房屋的事实均不知情。且被告与原告签订合同时，陈明已经死亡，即使陈明与被告的委托关系存在，也在陈明死亡后自然终止，他们作为陈明的继承人不再对被告进行授权，对被告出售房屋的行为也不认可。
第三人颜甲述称，其为陈明的女儿，其放弃对陈明的相应继承权利，也不承担陈明的任何债务。
经审理查明，上海市浦东新区潍坊二村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）登记的权利人为陈明，该房屋上设有两个抵押，其中一个为抵押权人郎明宽，抵押设定时间为2012年4月24日，债权数额为50万元；另一个抵押权人为徐金慧，抵押设定时间为2013年2月8日，债权数额为60万元。
2012年12月20日，陈明作为委托人出具《委托书》，载明：受托人为被告，其全权委托被告代为办理陈明名下系争房屋（上海市房地产权证编号：沪房地浦字（2010）第026237号）的相关事宜，包括：一、代为办理该房屋抵押登记手续；二、代为办理该房屋提前还贷、注销抵押登记手续或转按揭手续，签署相关文件、合同；三、代为向保险公司办理退保事宜及领取退保费；四、代为办理该房屋的原始资料调阅；五、代为签订上述房地产的买卖合同（房地产转让价款不低于80万元）及撤销买卖合同、领取房地产转让价款及银行贷款，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续；六、代为办理房地产的转移登记；……十、代为办理与上述委托事项相关的其他一切事宜。受托人在上述权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切文件，委托人均予承认，所产生的权利和义务委托人均予享受和承担；受托人无�委托权；本委托书的期限自2013年1月20日至2014年1月19日止。上述委托书于2013年1月7日经上海市奉贤公证处公证。
2013年1月29日，陈明死亡。
2013年6月13日，被告出具《收款收据》，确认收到原告杨轶鋮10万元，并备注：“其中支付款项方式是分两笔，1万元以现金形式支付给收款人，9万元以转账形式支付给收款人。”
2013年7月16日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋卖售人为甲方，即陈明；买受人为乙方，即两原告；乙方受让系争房屋，房地产权证号为浦XXXXXXXXXX，转让价款为130万元；甲方于2013年7月16日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知书之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志（合同第四条）；双方确认，在2013年9月10日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过�手续（合同第六条）；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付20日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起3日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三“付款协议”约定：1、签订合同之前，乙方支付甲方定金10万元，签订本合同后2日内，乙方应自行支付给甲方部分房价款5万元，乙方于2013年7月24日前自行支付给甲方部分房价款19万元，乙方于2013年8月5日前自行支付给甲方部分房价款5万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款39万元。乙方于2013年8月31日前自行支付给甲方第二期房价款31万元，该第二期房价款包含房价尾款5万元由上海中原暂为保管；2、甲方应于收到乙方的首期房价款后7日内，且于抵押权人许可的最短时限内用该款项全部还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额（首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足），并取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证、结清证明等相关材料交由上海中原；3、签订本合同后3日内，乙方应依据上海市限售政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。同时办理房产税申报相关手续；4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请60万元贷款的形式支付第三期房价款，甲方须配合乙方把贷款做好。乙方于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需�后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应予本协议第5条所述送件当日将其补足并支付给甲方；5、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，甲方还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销抵押材料且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后5个工作日内，双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海中原收执收件收据。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后3个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第三期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；6、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第三期房价款支付至甲方指定账户后3日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或上海中原代为转付给甲方房价尾款（若有）计5万元。当日，两原告与被告还签订《补充协议》，约定，系争房屋价款130万元为甲方净到手价格，甲方承诺此房是满5年唯一住房。
2013年7月16日，被告出具《收款收据》，言明收到原告杨轶鋮5万元。同年8月13日，被告又出具《收款收据》，言明已收到原告杨轶鋮首付39万元房款（包括之前收到的5万元）。9月2日原告向被告账户支付房款26万元，以上原告共向被告支付房款65万元。
另查明，第三人陈荣初、俞维妹系陈明的父母，第三人陈忠杰系陈明与吴秀丽的婚生子，陈明与吴秀丽与2000年12月20日协议离婚。2007年6月7日，陈明与颜乙登记结婚，颜甲系陈明与颜乙所生女儿，2008年3月11日，陈明与颜乙协议离婚。
证明上述事实的证据有：上海市房地产登记簿、委托书及公证书、陈明身份资料及居民死亡推断书、上海市房地产买卖合同、收款收据及汇款业务回单、自愿离婚协议书和庭审笔录。
审理中，原告明确本案系基于房屋买卖合同提起的诉讼，因被告对系争房屋无处分权，致其合同目的无法实现，故要求被告承担合同项下的违约责任，并明确在本案中并不要求第三人承担民事责任。
本院认为，陈明于2012年12月20日向被告出具的《委托书》系陈明真实意思表示，该委托书中所记载的系争房屋的产权证编号虽与实际并不一致，但委托书所指向的房屋权利人及地址明确具体，该房屋即为系争房屋，故该委托�并未违反法律规定，合法有效。该委托书中还明确了授权范围和期限，现被告在上述授权范围和期限内与原告签订的《上海市房地产买卖合同》及收款等一系列法律行为均基于上述授权而作出，系被告以被代理人的利益而代为办理被代理人的行为，故被告的上述代理行为的效果归属于被代理人即陈明。虽陈明早在签订《上海市房地产买卖合同》前已经死亡，但被代理人的死亡，相应的委托代理关系并不当然终止，从被告实施上述行为的时间看，均在授权期间内，签订买卖合同、收取房款的代理行为也未超出代理权限，被告对陈明的死亡又不知情，原告和第三人在本案中也未能举证证明在上述代理行为发生时被告已经知晓陈明死亡的事实，被告的上述代理行为依法有效，系争房屋买卖合同的权利、义务的相对方为陈明，故原告认为陈明死亡后，与被告的委托关系自然终止，并要求被告承担上述合同项下的违约责任的主张，无事实和法律依据，本院难以支持。原告认为在签订系争买卖合同之前因被告提交的《委托书》中所记载的房地产权证编号因与实际房产证编号不一致，曾提出异议，故被告曾提交一份未注明房地产权证编号的《委托书》复印件给原告，但被告对此不予认可，且该证据本身不符合形式要件，又无其他证据印证该事实的发生，故本院难以采信。至于原告还认为被告没有证据证明其向原告收取的65万元款项的去向，因被告收取款项系基于与陈明的代理关系项下所实施的行为，即使被告未将上述钱款交付陈明，也系代理关系项下的权利义务关系，该事实与本案并无直接关联性。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第82条第（1）项，《�华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条的规定，判决如下：
驳回原告杨轶铖、王蔚绮的诉讼请求。
案件受理费12，900元，由原告杨轶鋮、王蔚绮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
人民陪审员 曹 璐
人民陪审员 张孝贤
二〇一四年九月十六日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见
82、被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（1）代理人不知道被代理人死亡的；……
四、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。