北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第06679号
原告北京信科物业管理有限公司，�所地北京市朝阳区朝阳公园路19号1幢1501内1511室。
法定代表人马彦臣，总经理。
委托代理人庆启，男，1975年1月28日出生。
被告林晓新，男，1958年1月6日出生。
委托代理人张丽娟，女，1959年9月7日出生。
原告北京信科物业管理有限公司（以下简称信科物业公司）与被告林晓新物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信科物业公司的委托代理人庆启，被告林晓新及其委托代理人张丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告信科物业公司诉称：被告购买了昌平区xx小区x号房屋一套，并于2004年3月27日与原告办理了上述房屋的交接手续并入住。被告在领受房屋并入住后即享受到了原告为该小区提供的物业管理服务，但被告自2005年以来，一直拖欠物业费。被告非但不主动履行交纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。现原告为维护其合法权益以及该小区的物业管理正常工作、经营秩序，起诉至法院，请求：1、判令被告交纳物业服务等各项费用13249元；2、诉讼费由被告承担。
被告林晓新辩称：一、我于2004年3月12日购买了昌平区xx小区x号房屋一套，同日与原告及北京佳隆房地产开发有限公司（以下简称佳隆公司）签署了三方承诺书、管理公约、住户手册、北京市居住小区物业管理服务标准等文件，后于2004年3月27日与原告签订了物业管理服务协议。我已交纳了2004年4月至12月的各项费用。2004年4月，在办理了装修手续后开始装修。到7月3日，装修工程完工准备验收，7月4日早上�始下雨，到上午9点室内顺五、六楼梯往下淌水，水很多，并且从楼板流到四楼住户。当时向原告报告了房屋漏雨情况，同时报告给佳隆公司，要求佳隆公司尽快解决房屋严重漏雨问题，并对所造成的损失给予赔偿。当日上午，原告派人到我家查看了漏水情况，物业人员和屋面防水施工方人员对漏水原因做了初步的勘察。同年7月5日，由原被告双方、装修人员、施工方对漏水原因做了调查，记入事故现场记录。因为屋面防水保修期为5年，所以我坚持要求佳隆公司来解决漏水及赔偿问题，但原告方的刘景华经理说他代表开发商和物业公司来处理此事，开发商委托他全权处理。漏水事故的结论为下水管口堵塞，天沟积水，从墙的顶端瓦与墙的连接处流入室内。由于木楼梯经过水长时间浸泡，已经发生严重变形、开裂，油漆脱落，墙面、屋面涂料层严重破坏，我要求必须�换木楼梯，赔偿因漏水所造成的损失。原告测算更换楼梯需18000元，坚持不予更换楼梯，并承诺一定把楼梯修好，恢复原状。原告找来的家装公司开始修复楼梯，至同年8月14日楼梯修复完工。经验收楼梯主梁扭曲变形未能修复，只是用原子油、腻子等把开裂处填平重新喷漆。至同年8月17日，楼梯修复的漆面开始开裂、脱落，我再次找到原告方刘景华经理，刘景华和装饰公司人员现场检查后认为是楼梯木材未干造成的，要求装修公司用大功率灯烤干楼梯再进行刷漆。至同年9月5日，第二次修复完工交付。9月中旬，楼梯第三次发生漆面开裂脱落现象，我又一次找到原告物业经理，其检查后要求装修公司必须给修好，否则不给工程款，装修老板说只能修这样了，在不更换楼梯材料的情况下，空气湿度大，返潮油漆就会开裂脱落，装修公司拒绝继续修复。为此，我多次找到原告要求解决，但是损失赔偿问题一直没有解决，导致我迟迟不能入住。最后万般无奈下，我找到原告物业经理，告知如不把楼梯修好赔偿损失，我就从2005年开始不交纳物业费，直到问题解决为止。从2005年开始，物业公司从来没有找我要求交纳物业费，直到2014年物业公司在小区做完全面屋顶防水后，电话通知了我，但也没有催缴物业费。综上，从2005年至2014年，房屋每年都发生漏水，最要重的两次漏水，水流到了四楼，是四楼的住户通知原告的。每次漏水原告都是应付了事，不认真查找真正漏水原因，并说漏水是房屋工程质量问题，推脱责任，尤其是屋面防水超过保修期后。现已查明的漏水原因只有一个，就是天沟下水口堵塞，水溢出天沟从墙体和屋面瓦之间流进屋里。这些年漏水一直是从楼梯流出，和第一次漏水情况完全一样。屋顶天沟属于公共部位，由于原�不按规定进行检查，不及时清理天沟中的树叶等污物，天沟下水口经常堵塞，排水不畅，造成房屋漏水。房屋的防水工程质量没有问题，至今没有因防水层问题造成的漏雨。由于房屋漏雨问题一直得不到解决，每年雨季都漏水，已经把我家房屋墙体、床、床垫、家具等反复浸泡，屋内发霉、潮湿，无法正常居住。房屋的取暖燃气炉等设备也因长时间不使用已经损坏不能用了。原告长期严重违反物业管理服务协议以及物业服务标准，未按照管理服务协议约定的内容提供物业服务，对给我造成的损失也一直不予解决，致使我至今不能正常居住和使用房屋，给我造成了严重的损失；二、原告还存在其他违约问题和责任。1、房屋及小区公用部位共用设施设备日常维护严重缺失；2、绿化达不到市园林局规定的《二级养护标准》，草坪已不复存在；3、保洁未按管理服务标准执行，小区长期脏乱；4、小区正常管理严重缺失，私搭乱建现象严重，公共绿地也成了菜地；5、公共部分的出租收入从未向业主公示，更不知道资金去向，严重损害了业主的合法权益。因原告违约在先，严重违反双方签订的物业服务协议的主要内容，没能履行物业管理责任和义务，对给被告造成的经济损失负有全部责任。在原告按照协议赔偿我的经济损失之前，我拒绝支付拖欠的物业费，本案诉讼费也由原告承担。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求，并赔偿给原告造成的直接经济损失等共计558000元。
经审理查明：被告系昌平区xx小区x号房屋的业主，房屋建筑面积为138.31平方米。北京安佳物业管理有限责任公司（甲方）与被告林晓新（乙方）签订《物业管理服务协议》，协议约定，甲方负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费用不含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用；乙方交费时间为每年12月31日前交纳次年的物业管理服务费用；甲方违反协议，未达到管理服务约定内容的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交纳费用3‰交纳违约金。协议签订后，原告为被告提供了物业管理服务，被告未向原告交纳2005年1月1日之后的物业费。
庭审中，双方各出示一份2004年8月14日的协议书，出落款部分外内容一致，载明涉案房屋因屋面漏雨水造成木楼梯侧板及装饰板被水浸湿起皮受损，就此问题由北京安佳物业管理有限责任公司委托顺达装饰公司进行了�复，经三方协商达成协议：木楼梯受损部分（右侧板及下方装饰板）经修复，现表面光整，无裂痕并已具备使用功能；修复后的楼梯北京安佳物业管理有限责任公司承诺，按建筑工程（木楼梯）部分的质量标准（开裂、变形）予以保修两年。
另查，2005年9月16日，经北京市工商行政管理局核准，北京安佳物业管理有限责任公司名称变更为北京信科物业管理有限公司。
另经本院核实，2008年原告曾因故撤出xx小区2个月零8天，期间未为该小区提供物业服务。
上述事实，有当事人的陈述及提交的物业管理服务协议、业主资料卡、承诺书、发票、物业管理公约、住户手册、协议书等证据材料在案佐证。
本院认为：北京安佳物业管理有限责任公司经工商机关核准将名称变更为信科物业公司，故北京安佳物业管理有限责任公司与信科物业�司实际为同一主体。原告与被告签订的物业管理服务协议，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告依约提供了物业服务，被告作为小区内的业主，应按照收费标准向原告交纳原告提供物业服务期间的物业费。但需指出，原告未为被告提供物业服务期间的物业服务费用原告不应收取。被告林晓新提出因原告未及时检查、清理天沟内的树叶等污物，导致天沟下水口经堵塞，排水不畅，水溢出天沟从墙体和屋面瓦之间流进屋内，造成房屋漏水，并造成屋内楼梯损坏等损失。原告对于被告的上述辩解意见不予认可，被告亦未提交充分有效的证据证明其主张。原告另提出如果是落水管堵塞，可以很快的进行清理；另因开发商给了原告一定的维修资金，原告当时系协助开发商找专业公司对被告的楼梯进行维修，且从2004年8月14日�协议书来看，已经维修完毕。本院认为，对于被告提出的上述原告未尽维修维护义务的辩解意见，应当根据具体的情况予以处理，区别是否属于物业服务合同中明确约定的原告的服务范围，即使是属于原告有义务处理的问题，被告也应当以要求原告履行义务的方式解决，而不宜以不交或少交物业费的方式解决，被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。被告提出的赔偿问题，可通过其他途径另行解决。被告另提出小区内的其他部分物业服务不达标，本院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但没有证据证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告的该项辩解意见，本院不予采信。
另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现原告起诉，要求被告给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对于合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告林晓新给付原告北京信科物业管理有限公司二○○五年一月一日至二○一五年十二月三十一日期间的物业服务费一万三千二百一十八元九角七分，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告北京信科物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百三十一元，由原告北京信科物业管理有限公司负担一元，已交纳；由被告林晓新负担一百三十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 娟
人民陪审员 韩玉林
人民陪审员 王秋华
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 张思维