乌兰察布市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌民终字第271号
上诉人（原审被告）兴和县明兴房地产开发有限公司（以下简称明兴公司），住所地兴和县新城区兴和大道南侧。
法定代表人尹朝晖，该公司总经理。
委托代理人苏文辉，天津德唯律师事务所律师。
委托代理人黄旭强，天津德唯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高彩云，现住兴和县。
被上诉人（原审原告）王叶，现住兴和县。
被上诉人（原审原告）于池，现住兴和县。
被上诉人（原审原告）王万云，现住兴和县。
被上诉人（原审原告）王霞，现住兴和县。
被上诉人（原审原告）刘建军等111人（详见当事人自然情况明细表）
被上诉人的诉讼代表人苏凤军，现住兴和县。
被上诉人的诉讼代表人翟福瑞，现住兴和县。
被上诉人的诉讼代表人温三喜，现住兴和县。
以上116名被上诉人（原审原告）委托代理人温一起，内蒙古同声律师事务所律师。
上诉人明兴公司因不当得利纠纷一案，不服兴和县人民法院（2013）兴民初字第1209号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年6月17日公开开庭审理了本案，上诉人明兴公司的法定代表人尹朝晖及委托代理人苏文辉、黄旭强，被上诉人的诉讼代表人苏凤军、翟福瑞、温三喜，被上诉人的委托代理人温一起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年8月份，明兴房地产开盘以来，原告高彩云、王叶等五人，原告刘建军、王广清等109人，原告张艾兰的丈夫董某某，原告乔万军现有房屋的原购房人杜某某先后与被告明兴房地产公司签订了商品房买卖合同。双方就商品房的基本情况、所购房建筑面积、该商品房单价、付款方式及期限、双方违约责任等进行约定。2010年2月25日，乌兰察布市建设委员会出台乌建房字（2010）26号文件“关于进一步规范全市商品房销售管理的通知”规定：商品房销售合同价格应为商品房总价包括施工图设计中的全部工程内容。房地产开发企业不得在交付用户时另行收取水表费、电表费、供热分户计表费。燃气管道初装费等费用。本通知从3月15日起执行。同年5月11日兴和县建设局出台兴建字（2010）46号文件：“关于新城区用户水电暖安装智能表的通知”。规定：1、凡新建建筑供水、供热、供电设施必须安装智能表，否则不予供水、供电、供热。2、凡已开工但未交付使用的建筑，尽快与设计单位联系，将原设计普通供水、供热、供电设施改为智能供水、供热、供电设施。3、智能化水表、热力表、电表由供水、供热、供电公司统一订购、统一安装。4、水表、热力表、电表费由开发商或用户负担。2011年2月份开始被告交付业主房屋时，与众原告各收取智能水表费550元（包括50元安装费）、暖气表费1000元（包括150元安装费）（以上两项简称卡表费）、以及其他费用并出具收费项目清单及房屋交接验收单。双方签字认交。被告将每户收取的智能水表费500元、智能卡（暖气表费）850元交内蒙古兴和丰华自来水有限责任公司、兴和县光宇热力有限责任公司购买智能水表、智能卡、予以安装。另查明：原告张艾兰与董某某系夫妻关系，董某某与被告购买商品房，并于2011年5月18日交纳供水、供热表费1550元。董某某现已去世。再查明：杜某某与被告购买商品房并交纳卡表费1550元。2011年4月5日将所购房屋卖与原告乔万军。乔万军与被告签订了商品房买卖合同。再查明：原告高彩云等5人、原告王飞、冯永生等25人从交纳卡表费的时间至第一次提起诉讼的时间已满二年。（具体人员花名及交费时间附后）。
原审法院认为，原告方要求被告退还在商品房买卖中多收取的费用。双方基于合同关系引发纠纷属于民事诉讼调整的范畴。本案原告人数众多，其诉讼标的是同一种类，当事人同意合并审理，为共同诉讼。当事人可以推选代表人进行诉讼。原告张艾兰为董某某的法定继承人，继承董某某与被告购买的商品房即享有该财产的商品房转卖给原告乔万军并明确权利、义务一并转让。且被告与原告乔万军补签商品房买卖合同，认可其转让行为。故乔万军系本案适格主体。原告高彩云等5人、原告王飞、冯永生等25人作为买受人根据开发商的要求，为了入住所购买的商品房交纳卡表费、对该费用是否应当交纳、是否属于开发商违规收费，无从知晓。权利是否被侵害可视为不可能知道。所以诉讼时效不能从交费时算起。被告主张超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予支持。根据中华人共和国建设部发布的《商品房销售管理办法》的相关规定，商品房销售时，房地产开发企业与买受人订立的商品房合同应当明确供水、供电、供热及配套基础设施的相关内容。同时该配套设施必须具备交付使用条件。因此开发企业在交付买受人房屋时，供水、供电、供热及配套设施水表、电表、热力表等应验收合格一并交付买受人。而本案被告违反该规定在《商品房买卖合同》中没有约定，且根据被告辩称，售楼前已接到兴和县政府的通知，统一更换智能卡表，已达到合同约定的条件。虽然价款不能确定，但也可以约定收取办法。同时被告在售楼期间，乌兰察布市建设委员会乌建房字（2010）26号文件精神明令禁止房地产开发企业不得在交付用户房屋是另行收取水表费、电表费、供热分户计表等费用。另外，更换智能卡表有利于开发企业在物业上的管理，因此配套设施应当由开发企业承担。而被告却在交付买受人房屋时没有合法根据与买受人收取卡表费。将在应由自己承担的费用转嫁给买受人降低建设成本，获取利益，使买受人遭受损失，构成不当得利，应将收取的卡表费（包括安装费）退还给买受人。诉讼中被告提供几组证据形成一个完整的证据链证明，房价中不包括卡表费，自己所收取的费用系代收行为，并告知买受人且经买受人同意。但是这一系列做法与法律、政策相悖，故其抗辩理由本院不予支持。综上：根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十三条、第一百一十九条规定，判决如下：被告兴明房地产开发有限公司退还高彩云、王叶、于池、王万云、王霞，原告刘建军、苏凤军等111人每人智能水表费550元、暖气表费1000元共计1550元。合计退款179800元。（款在判决生效后一个月内给付）；案件受理费3790元由被告兴和县明兴房地产开发有限公司承担。
上诉人明兴公司不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定事实不全面，导致其适用法律错误。一审法院认定“被告证据形成了完整的证据链，证明房价中不包括卡表费，被告收取的费用系代收行为，并告知众原告且原告同意”。上诉人认为，上诉人提交的证据既然形成了完整的证据链，那么一审法院就应弄清全部案件事实。1、在2009年7月上诉人接到兴和县建设局口头通知，要求必须统一安装智能表，因未接到正式文件，所以上诉人在售楼时，在售楼处多处张贴公告，因智能卡表价格尚未确定，所以房价中既不能包含普通表的相关费用，也不能包含智能表的相关费，只能作为补充合同的内容另行约定，对此，116个被上诉人也签字进行了书面确认。2、本案116个被上诉人中，有30人超过诉讼时效，其诉应当判决驳回。3、乌建房字（2010）26号文件颁布于2010年2月，在上诉人2009年8月开盘，依据法不朔及既往的原则，因此该文件不能作为确定当事人权利义务的依据。4、本案智能表的费用问题属双方补充合同范畴，系双方当事人权利义务的依据。4、本案智能表的费用问题属双方补充合同范畴，系双方当事人真实意思表示，而且已经实际履行完毕。二、一审证据不足，程序违法。1、一审法院认定张艾兰为董某某法定继承人，享有董某某财产的任何权利，但是，此种认定系在张艾兰未提供证明的情况作出的，属对诉讼主体资格审查不严，程序违法。2、涉案116个被上诉人与上诉人之间不同时间、以不同价格签订购房合同，于不同时间交纳智能表的费用，故不属于同一法律关系，不应作为同一诉讼中的共同原告。此举明显违法。3、一审将（2013）兴民初字第1209号和（2013）兴民初字第1210号两个案件合并作出一个判决，此种做法属天下奇闻。综上所述，依法提起上诉，望贵院能够查明事实、依法判决。
二审庭审中，被上诉人作了原审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持的答辩。
经本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同前已接到兴和县建设局的通知，要求统一更换智能卡表。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；”，因此，属于用户公共设施、设备建设配套费用（包括供水、供电、供气等），应包含在商品房价格中，但本案上诉人在与被上诉人订立合同时并未明确这些内容，故上诉人存在违约行为。现上诉人提出已张贴公告通知其将向购房者另行统一收取智能卡表费，只有接受此条件，才能与其签订《商品房买卖合同》，这项约定属强制性规定，显失公平。上诉人交付房屋时，这些配套设施应全部验收合格，且上诉人在售楼期间，兴和县建设局文件中只规定水表、热力表、电表费用由各开发商或用户负担，并没有明确规定这些表费用由用户承担，且乌兰察布市建设委员会文件明确禁止房地产开发企业不得在交付用户房屋时另行收取水表费、电表费、供热分户计表费等费用，故上诉人向被上诉人收取智能卡表费无正当理由。针对上诉人提出本案116名被上诉人不能作为共同诉讼主体的主张，因本案116名被上诉人是同一小区业主，向上诉人主张权利是基于相同的事实与理由，诉讼标的是同一种类，一审法院作为共同诉讼进行合并审理并无不当；但一审法院将分别立案的两件共同诉讼案件合一作出判决不妥，但因本案事实清楚，权利义务明确，且该程序瑕疵并不影响当事人诉讼权利的行使以及实体判决，故该上诉理由本院不予支持。另外，对于上诉人主张有30名被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效，其认为诉讼时效期间应从交费时起算，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”因诉争的30名被上诉人在交纳智能卡表费时并不知道其权利被侵害，故上诉人主张30名被上诉人的诉讼时效期间应从交费时起算缺乏事实与法律依据，本院不予支持，综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3790元，由上诉人兴和县明兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 华
审 判 员 王凤兰
代理审判员 朱晓霞
二〇一四年七月一日
书 记 员 闫文静