广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第165号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄小宝。
上诉人（原审原告、反诉被告）：何卫珍。
上列上诉人共同的委托代理人：廖志球，广东正肯律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：清新新亚房地产开发有限公司。
法定代表人：陈恩，董事长。
委托代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：赖晓静，广东中肯律师事务所律师。
上诉人黄小宝、何卫珍因与上诉人清新新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：黄小宝、何卫珍与新亚公司诉争的房屋是由新亚公司开发并销售。2009年2月25日，何卫珍与新亚公司签订《新亚时代城临时预约书》，约定由何卫珍预约登记新亚公司开发的新亚时代城***单位，单价为3275元/㎡(按建筑面积计算)，建筑面积139.54㎡，应交预约金20000元，何卫珍已预交人民币5000元，剩余15000元黄小宝、何卫珍保证在2月26日补齐。否则，新亚公司有权将所预定的单位另行出售，所交纳临时预约金不予退还。
2009年2月26日，何卫珍与新亚公司签订《新亚时代城预约登记协议书》，约定由何卫珍预约购买新亚公司开发的新亚时代城***单位，该商品房建筑面积为139.54㎡，套内面积为120.84㎡，实际面积以房管局核实面积为准。该商品房原总价为456994元，优惠折扣原单价减50元/㎡，再总价97折，折后总价格为436516元；预约登记协议书一经签订，预约方拥有该商品房的购买权。
2009年4月13日，黄小宝、何卫珍与新亚公司就购买预售商品房达成一致，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定黄小宝、何卫珍购买新亚公司位于清远市清新区太和镇清新大道12号新亚时代城***号房为预售商品房；预售商品房批准机关为清远市清新区环保和建设局，商品房预售许可证号为2009005；预售商品房建筑面积共139.54㎡，套内面积为120.84㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.70㎡（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；计价方式与价款：该商品房属预售房，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为3612.35元/㎡，总金额为436516元；面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。计算方式：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积*100%；付款方式及期限为分期付款：买受人首期购房款236516元于2009年4月13日付清，余款200000元于2009年5月13日前付清。合同附件一为房屋平面图；合同附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：分摊建筑面积=套内建筑面积*分摊系数。
2010年3月31日，清远市清新区地方税务局城区分局开具《销售不动产统一发票》，发票记载：付款方为黄小宝、何卫珍，收款方为清新新亚房地产开发有限公司，销售的不动产为住宅，建筑面积为139.54㎡，单价为3128.25元/㎡，金额为436516元。款项性质为购房款。涉案房屋完成建设，并取得建设工程竣工验收备案表，新亚公司将涉案商品房交付给黄小宝、何卫珍使用。
2012年3月27日，清远市清新区住房和城乡规划建设局对讼争房屋进行登记，并出具了房地产权证。房地产权证记载：房地产权属人为黄小宝、何卫珍，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为136.46㎡，套内建筑面积为113.96㎡。
2012年11月26日，广东中原地产代理有限公司出具《证明函》，证明：“我公司为清新新亚房地产开发有限公司代理策划或销售新亚时代城1-7栋商品房：1、我司代理策划、销售该项目，是按商品房的建筑面积确定其销售价格。2、我司代理策划、销售该项目，与购房客户看房、洽谈价格、给予折扣优惠、签署认购书等，均按照商品房的建筑面积计算。”
2012年11月27日，清远市清新区住房和城乡规划建设局出具复函，说明：“1、我县商品房买卖必须签订广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的《广东省商品房买卖合同》（以下简称格式合同），只有签订格式合同才能办理产权登记。格式合同第四条关于商品房预售按套（单元）出售的，只有按套内建筑面积计价的约定，没有其他选项。2、清新新亚房地产开发有限公司销售新亚时代城的房屋时，与购房者按建筑面积单位签订了《新亚时代城认购书》、《新亚时代城预约登记协议》等情况，要求按建筑面积单价签订买卖合同。但由于格式合同中商品房预售按套（单元）出售的，没有按建筑面积单价填写的选项，我局的计算机系统也不能录入建筑面积单价，买卖双方只能按建筑面积单价计算出总价再换算成套内建筑面积单价填写。此外，我局房屋登记档案中的完税证、销售不动产统一发票填写的均是建筑面积及建筑面积单价。”
2012年9月14日，新亚公司退还多收房价款9635元给黄小宝、何卫珍。
庭审中，新亚公司认为黄小宝、何卫珍请求赔偿利息损失没有依据，而黄小宝、何卫珍无法提供证据证明其何时付清所有房款，其认为应当以税收证明的时间作为支付房款的时间。
原审中，黄小宝、何卫珍的诉讼请求为：1、判令新亚公司向黄小宝、何卫珍退还多收房价款24852.9元和利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从合同签订日计至还清日为止）；2、本案诉讼费用由新亚公司承担。新亚公司的反诉请求为：判令撤销黄小宝、何卫珍和新亚公司签订的《商品房买卖合同》第四条，将该条变更为“该商品房按建筑面积单价3128.25元/㎡计价，总金额436516元。
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。黄小宝、何卫珍和新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。
1、关于黄小宝、何卫珍和新亚公司讼争房屋的计价方式。黄小宝、何卫珍和新亚公司在《广东省商品房买卖合同》约定以套内建筑面积计价。诉讼中，新亚公司请求撤销《广东省商品房买卖合同》约定的以套内建筑面积计价，变更为按建筑面积计价，是对《广东省商品房买卖合同》约定计价方式的变更。(1)、黄小宝、何卫珍和新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》明确约定涉案商品房“按套出售，按套内建筑面积计算，单价为3612.35元/㎡，总金额为436516元”。虽然黄小宝、何卫珍和新亚公司签订的《新亚时代城临时预约书》、《新亚时代城预约登记协议书》约定按建筑面积计算房屋总价，但《广东省商品房买卖合同》是在黄小宝、何卫珍和新亚公司签订《新亚时代城临时预约书》、《新亚时代城预约登记协议书》之后签订的，可视为是黄小宝、何卫珍和新亚公司对原约定的变更，且《广东省商品房买卖合同》是经房管部门备案的唯一合同，故应认定涉案商品房是约定按套内建筑面积计算总价的；(2)、本案黄小宝、何卫珍和新亚公司签订的合同是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局监制并下发的示范合同文本，对主要条款进行了设置。合同的内容不违反法律的相关规定，不损害他人合法的利益和社会公共利益，无法定理由不得擅自变更或解除合同。新亚公司请求变更《广东省商品房买卖合同》约定以套内面积（套内建筑面积）计价，但其并无证据证明签订合同时存在重大误解或显失公平的情形。新亚公司认为套内建筑面积单价纯粹是为了填写合同而按建筑面积计算出的总价换算出来的，不是真实的交易单价，该理由是不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，故黄小宝、何卫珍和新亚公司签订《广东省商品房买卖合同》的计价条款不存在撤销或变更的法定情形。综上所述，新亚公司请求变更《广东省商品房买卖合同》第四条约定的“以套内建筑面积计价”为“以建筑面积计价”，无理无据，原审法院不予支持。
2、关于房屋面积差异问题。涉案房屋约定面积与房地产行政主管部门确认的面积相比较，套内建筑面积减少了6.88㎡，面积差异百分比为5.693%，公摊面积增大了3.80㎡。新亚公司违反合同约定向黄小宝、何卫珍交付了套内建筑面积不足的商品房，显属违约，现有证据亦无法证明新亚公司存在合理免责事由，依法应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定及《广东省商品房买卖合同》第五条的约定，房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少6.88㎡，应按合同约定套内建筑面积单价3612.35元/㎡计算，新亚公司应向黄小宝、何卫珍返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款24852.97元（3612.35×6.88）；对公摊面积增大3.80㎡，黄小宝、何卫珍应补偿新亚公司，公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算，公摊面积单价为3612.35×50%=1806.18元/㎡，即黄小宝、何卫珍应补缴公摊面积房款6863.47元（3612.35×50%×3.80）。两项对比，新亚公司退还黄小宝、何卫珍多支付房款17989.50元，再扣除新亚公司已退还给黄小宝、何卫珍的9635元，新亚公司应退还黄小宝、何卫珍多支付房款8354.50元（17989.50-9635=8354.50）。关于黄小宝、何卫珍请求新亚公司赔偿多收房款的利息问题，因黄小宝、何卫珍未能提供证据证实其何时付清房款，故利息的计算应从税务部门开具正式购房款发票之日（即2010年3月31日）起，以多收的购房款8354.50元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定履行之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原审法院作出如下判决：一、新亚公司应于判决生效之日起十日内向黄小宝、何卫珍支付多收的购房款8354.50元及利息（利息以8354.50元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2010年3月31日起算至本判决确定履行之日止）。二、驳回黄小宝、何卫珍的其他诉讼请求。三、驳回新亚公司的反诉请求。案件受理费586元，反诉费100元，共计686元，由黄小宝、何卫珍负担430元，由新亚公司负担256元。
宣判后，黄小宝、何卫珍、新亚公司均不服原审判决，分别向本院提起上诉。
黄小宝、何卫珍上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判新亚公司向黄小宝、何卫珍返还多收的购房款24852.97元及利息；2、一、二审诉讼费用由新亚公司承担。主要事实和理由是：新亚公司交付给黄小宝、何卫珍的房屋套内建筑面积少了6.88㎡，新亚公司多收了黄小宝、何卫珍房款24852.97元。上述事实已经原审判决认定，但原审同时判决黄小宝、何卫珍向新亚公司补偿增加的3.8㎡公摊面积的房款，此节判决既不符合双方合同的约定，也不符合法律的规定，且其所谓“公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算”的认定，也没有事实和法律依据。首先，黄小宝、何卫珍与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定是按套内建筑面积120.84㎡、每㎡套内建筑面积单价3612.35元计算房价和成交的，故应按照新亚公司交付使用的套内建筑面积113.96㎡计算涉案商品房的面积差异，公摊面积的差异并不对购房款产生影响。其次，面积差异的处理原则是有约定的按约定，没有约定的按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。本案《广东省商品房买卖合同》对面积差异有具体的约定，黄小宝、何卫珍要求新亚公司返还多收的24852.97元房款，符合合同约定和法律规定，理应得到法院的支持。因此，原审判决黄小宝、何卫珍向新亚公司补偿增加的3.8㎡公摊面积的房款，不符合黄小宝、何卫珍与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》关于面积差异处理的约定，既违背了当事人意思自治原则，也违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。
新亚公司上诉请求：撤销原审判决，驳回黄小宝、何卫珍全部诉讼请求。主要事实和理由是：新亚公司和黄小宝、何卫珍买卖涉案房屋时，一直按建筑面积和建筑面积单价洽谈、计价、成交。在知悉面积差异后，经协商确定按建筑面积差异对购房款进行退补处理，黄小宝、何卫珍于2012年9月14日收到退款9635元，并在《时代城建筑面积差异退款表》中签名，至此，双方对面积差异退补已经处理完毕。原审法院认定事实不清，实体判决错误。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，2012年9月14日，黄小宝、何卫珍在《时代城建筑面积差异退款表》上签名领取了新亚公司因房屋面积差异退回的房款9635元。该款为建筑面积差异值与建筑面积单价的乘积。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕黄小宝、何卫珍和新亚公司上诉请求的范围进行审理。
依据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”及第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”之规定，本案中，涉案房屋产权登记的房屋面积与双方约定的面积不一致，黄小宝、何卫珍与新亚公司就此问题进行协商，协商后黄小宝、何卫珍于2012年9月14日领取了新亚公司退回的房款9635元，该款为建筑面积差异值与建筑面积单价的乘积。据此，可认定黄小宝、何卫珍与新亚公司已就房屋面积差异问题达成一致意见，双方按建筑面积及建筑面积单价进行退补，并且已实际履行完毕，此为双方当事人的真实意思表示，本院对此予以确认。黄小宝、何卫珍现就同一问题再次向新亚公司主张权利，但没有提供证据证明其作出上述意思表示是出于重大误解或该补偿方案显失公平，故对其要求改按套内建筑面积与套内建筑面积单价对房屋面积差异进行退补的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，黄小宝、何卫珍的上诉理由不成立，本院不予采纳。新亚公司的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第146号民事判决第三项；
二、撤销清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第146号民事判决第一项、第二项；
三、驳回黄小宝、何卫珍的诉讼请求。
一审案件受理费586元、反诉费100元，由黄小宝、何卫珍负担586元，清新新亚房地产开发有限公司负担100元；二审案件受理费50元，由黄小宝、何卫珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一四年十月十日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。