上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第1800号
原告上海星吉物业管理有限公司。
法定代表人郭海贵。
委托代理人江栋。
委托代理人郭红刚。
被告上海市黄浦区总工会。
法定代表人陈琪。
委托代理人李楠，上海市君志律师事务所律师。
原告上海星吉物业管理有限公司（以下简称“星吉物业公司”）与被告上海市黄浦区总工会（以下简称“黄浦区总工会”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告星吉物业公司的委托代理人江栋、郭红刚，被告黄浦区总工会的委托代理人李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星吉物业公司诉称：原告与上海市黄浦区瑞金新苑小区业主委员会签订《物业服务临时合同》，成为瑞金新苑小区的物业管理单位，被告系该小区业主。依据合同原告原定于2014年1月1日入驻小区，但因前物业公司提前撤离，原告提前至2013年11月1日入驻小区。自2013年11月1日至2014年5月31日，被告拖欠物业管理费，原告多次催缴未果，故诉至法院，请求判令被告支付自2013年11月1日至2014年5月31日止的物业管理费人民币（以下均为同种货币）170683.60元及上述欠款的滞纳金20208.90元。
原告星吉物业公司提供下列证据：
1.《物业服务临时合同》；2.《关于要求上海星吉物业管理有限公司立即进驻瑞金新苑小区承担物业管理服务的通知》；3.证明；4.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；5.《关于同意设立上海市卢湾区瑞金新苑房屋业主管理委员会的批复》、《业主委员会成立登记申请表》；6.上海市黄浦区瑞金新苑业主大会关于选聘物业服务企业方案的表决票、瑞金新苑选聘物业服务企业方案表决票签收；7.关于召开2013年度第一次业主大会的通告、2013年度第一次业主大会表决结果的公告（三）、2013年度第一次业主大会表决票、会议记录、2013年度第一次业主大会决议（三）；8.上海住宅物业网网上维修资金帐目查询单。
被告黄浦区总工会答辩称：根据被告房屋建造的相关批复，被告与瑞金新苑小区是相互独立的，被告不是瑞金新苑小区的业主，不是本案适格的被告，原告诉讼对象错误，被告没有向原告支付物业管理费的责任；根据被告与之前管理瑞金新苑小区的物业公司的协议，被告房屋不属于瑞金新苑小区物业管理的范围；被告与瑞金新苑前后四家物业公司都没有发生过法律关系，从未向任何一家物业公司支付过物业管理费，原告也从未向被告提供过实质性的服务，门前的绿化、保洁和停车都是被告自己管理的；原告与瑞金新苑小区业委会签订的《物业服务临时合同》对被告没有法律约束力，原告与瑞金新苑业委会无权设定第三人的义务；瑞金新苑之前的物业公司曾与被告签订协议，明确被告不属于物业管理范围，因被告与瑞金新苑共用一套水泵，所以被告补贴物业公司部分费用作为水泵运行费和消防费用，被告愿意就这部分费用与原告协商，不同意支付合同约定的物业管理费。
被告黄浦区总工会提供下列证据：
1.关于卢湾区徐家汇路XXX号项目选址意见书的申请报告；2.关于核发徐家汇路XXX号商住俱乐部工程建设用地规划许可证的通知；3、关于申请卢湾区工人俱乐部装修经费的函；4.卢湾区计经委、财政局《关于卢湾区工人俱乐部迁建立项的报告》；5.规划图；6.《协议书》及补充协议六份（1996年9月28日—2000年3月23日）；7.《协议》（2000年3月13日）；8.《协议》（2008年6月1日）；9.上海市计划委员会文件；10.上海市市容环境责任区责任人告知书；11.“黄浦区徐家汇路378、388号瑞金新苑业委会”寄给被告的信封；12.建设用地批准表；13.《给上海市卢湾区房产管理部门的公函》；14.《建设工程规划许可证》；15.《土地使用状况》；16.《卢湾区房地产交易中心税费通知单》。
经质证，被告黄浦区总工会对原告星吉物业公司提供的证据1真实性无异议，但认为徐家汇路XXX号不属于瑞金新苑小区，这份合同的签订未经被告同意，侵犯了被告的合法权益；对证据2、3不清楚，且与本案无关；对证据4真实性无异议；对证据5真实性无异议，但《关于同意设立上海市卢湾区瑞金新苑房屋业主管理委员会的批复》把徐家汇路XXX号列入瑞金新苑是不对的，被告一直是独立于瑞金新苑的，登记申请表等材料真实性无异议，对证明内容有异议，被告的员工成为业主委员会委员需要被告的授权和委托书，登记表上的王强明只是被告下属单位的员工不是被告的员工；对证据6真实性不予认可，被告没有委托人去表决和开会，表决票签收人员不是被告员工；证据7中1、2、4、5真实性无异议，但与本案无关，表决票中夏子平三个字是其本人所写，他只写了要对小区的消防设施（泵房）的维修进行公投，下面打勾不是他自己勾的；证据8真实性不予认可。原告星吉物业公司对被告黄浦区总工会提供的证据1－4真实性无异议，但认为与本案无关，仅证明被告房屋是与瑞金新苑连在一起的；对证据5真实性无异议，被告的房屋是属于瑞金新苑红线范围内的，消防通道也是相连的，2－4楼的电梯是可以停靠的，被告不使用电梯是他们自己的问题，物业管理费是不包括电梯水泵运行费的；证据6真实性无异议，但与本案无关；证据7真实性无异议，这是开发商交房之前与被告达成的协议，瑞金新苑业主委员会成立后前期物业服务合同就终止了，与本案无关；对证据8、9真实性无异议，但不能证明被告不属于瑞金新苑小区；对证据10真实性无异议，不是原告不管理，是被告拒绝移交导致原告无法管理；对证据11真实性有异议，信封上的字何人所写不清楚，如果是业主委员会应该加盖公章；对证据12－16真实性无异议，但不能证明被告的房屋不属于瑞金新苑小区，被告应该按照非住宅物业的标准支付物业管理费。
经审理查明，1996年9月28日，上海申新房地产开发有限公司（以下简称“申新公司”）与原上海市卢湾区总工会（现上海市黄浦区总工会，即本案被告，社团法人）签订《协议书》，就开发徐家汇路XXX号地块同时建造卢湾区工人俱乐部（系事业单位法人，经费来源差额拨款，以下简称“工人俱乐部”）一事达成协议，申新公司同意徐家汇路XXX号地块建造裙房中的约4300平方米建筑面积为工人俱乐部用房，为便于今后使用和管理，主楼和俱乐部用房应达到互不干扰的使用功能。
1996年10月3日，申新公司、上海申鹏置业有限公司（以下简称“申鹏公司”）、被告向上海市卢湾区规划土地管理局联合发出《关于卢湾区徐家汇路XXX号项目选址意见书的申请报告》，申请对徐家汇路XXX号基地进行联合开发，基地拟建商品住宅高层2幢，其中一幢设裙房四层，建筑面积约5000平方米，其中4000平方米作对外开放的工人俱乐部用房以及商场；本选址申请主要考虑工人俱乐部用房属社会公益性建筑。1996年11月18日，上海市计划委员会作出《关于在徐家汇路XXX号地块建造商住综合楼项目可行性研究报告的批复》，同意申新公司、申鹏公司、被告在徐家汇路XXX号地块建造商品住宅楼、商业裙房和工人俱乐部（建筑面积4300平方米）。
1996年12月10日，原上海市卢湾区规划土地管理局向申新公司、申鹏公司、被告发出《卢湾区规划土地管理局关于核发徐家汇路XXX号商住俱乐部工程建设用地规划许可证的通知》，同意就上述申报事项发放《建设用地规划许可证》，建设工程名称为“瑞金广场、卢湾区工人俱乐部”，建筑面积29009平方米，其中4300平方米为工人俱乐部，1080平方米为商业，23629平方米为住宅。
1997年8月20日核发的《建设用地批准书》［（1997）沪府土书字第227号）中记载：“建设项目名称：瑞金新苑、卢湾区工人俱乐部”。
1997年11月24日，被告向原上海市卢湾区财政局申请工人俱乐部内部装修经费。同年12月，原上海市卢湾区计划经济委员会、原上海市卢湾区财政局给予区政府《卢湾区计划经济委员会、卢湾区财政局关于卢湾区工人俱乐部迁建立项的报告》，该报告中指出鉴于区总工会及下属事业单位是市财政核定的预算差补单位，建议工人俱乐部运转走经营开发道路，由区总工会寻找合作伙伴，区总工会向市总工会申请部分经费，工人俱乐部从营业收入结余中自筹部分经费，区财政给予适当补贴。
1998年11月30日，原上海市卢湾区规划土地管理局核发《建设工程规划许可证》，其中记载：“瑞金新苑加层的建设单位为上海申新房地产、申鹏置业公司、卢总工会”。
申新公司、申鹏公司、被告取得相关许可后对徐家汇路XXX号地块进行开发建造，在房屋建设过程中，申新公司与被告陆续签订四份补充协议，约定按工人俱乐部配32只车位申报，但车位产权及使用权归申新公司所有，申新公司向被告提供免费车位1只和优惠车位3只；裙房东侧道路由被告使用管理，须时时保证特种车辆进出畅通；西北角楼梯由被告使用管理，并由北面开门进出，楼梯出口的道路须时时保持畅通；被告取得徐家汇路XXX号102室、201室、301室、401室共4837.97平方米的裙房产权作为工人俱乐部用房，该面积包含裙房中1-4层的电梯和A楼梯所占的面积约100平方米，但被告不拥有处置权，不使用也不向申新公司收取使用费。
1999年8月17日，被告取得徐家汇路XXX号102室、201室、301室、401室共4837.97平方米的裙房产权，由工人俱乐部实际使用。上述房屋产权人至今仍登记为上海市卢湾区总工会，被告未作变更登记。
2000年3月13日，工人俱乐部与申鹏公司签订《协议》，约定：双方在尊重历史，面对现实的基础上，就申鹏公司管理的上海市徐家汇路XXX号、XXX号、XXX号瑞金新苑住宅（建筑面积31732平方米）与工人俱乐部使用与管理的上海市徐家汇路XXX号（建筑面积4738平方米）相互间不可分割部分的管理达成如下协议，即：1、工人俱乐部在处置上海市徐家汇路XXX号涉及共用部位时需与申鹏公司协商解决，其他由工人俱乐部自行管理；2、上海市徐家汇路XXX号东侧道路由工人俱乐部使用和管理，此范围内的治安、消防、清洁、绿化由被告工人俱乐部负责管理；3、工人俱乐部楼内的消防及设施由工人俱乐部负责管理，申鹏公司部分由申鹏公司负责管理，共用部分的维修、检测费等按双方既定比例分摊；4、对于申鹏公司负责的设备维修保养费、日常协调、垃圾清运管理费（一桶）、污水处理电费、东侧道路照明电费，工人俱乐部每月支付申鹏公司1，500元（未含税费）；共用设施设备的即时付费部分如消防报警系统、消防喷淋系统、消防栓系统等修理、变频泵及相关共用设施修理，除消防和变频泵外俱乐部之设备、设备修理由工人俱乐部按照比例支付；协议有效期为2年，自签订之日起生效。
上海市黄浦区瑞金新苑业主委员会在2001年6月向原上海市卢湾区房屋土地管理局提交的《业主委员会成立登记申请表》记载徐家汇路XXX号工人俱乐部的王强明为业主委员会委员，其中的《业主委员会委员登记表》要求法人业主须附法人代表委托书，原告提供的证据未见委托书。
2001年7月，原上海市卢湾区房屋土地管理局作出《关于同意设立上海市卢湾区瑞金新苑房屋业主管理委员会的批复》，同意设立瑞金新苑房屋业主管理委员会，住宅区域范围为徐家汇路XXX号、368号、378号、388号。
2008年6月15日，工人俱乐部与申鹏公司再次签订《协议》，前三点约定内容与2000年双方签订的《协议》内容基本相同，工人俱乐部付给申鹏公司的管理费变更为每月3500元，申鹏公司负责工人俱乐部的污水处理及运行电费、配电间运行维护、消防泵运行维护、垃圾清运管理费（一桶）、东侧道路照明电费，监控、管理“火灾自动报警系统”及相关公共设施，发现问题及时通报并解决，维修保养被告工人俱乐部的供水设施（变频水泵和变频控制柜等），发现问题及时通报并会同被告工人俱乐部解决，保证工人俱乐部正常用水，维修工人俱乐部及途径工人俱乐部四楼顶的下水管漏水，管内接口渗水（小修小补）由申鹏公司解决，管外渗水由申鹏公司协调解决，即时付费部分仍按原约定比例承担；协议有效期为1年，自签订之日起生效。
2013年7月2日，上海市黄浦区瑞金新苑2013年度第一次业主大会决议（三）授权业主委员会依据2012年2月24日通过的选聘物业服务企业的服务标准与现托管的物业管理有限公司签订物业服务合同，收费标准：住宅物业按建筑面积每平方米1.68元，住宅物业进行经营活动的按非住宅物业建筑面积每平方米5.04元标准统一收取。
2013年9月29日，原告与上海市黄浦区瑞金新苑业主委员会（以下简称“瑞金新苑业主委员会”）签订《物业服务临时合同》，约定：原告对上海市徐家汇路XXX号－388号瑞金新苑小区高层住宅、非住宅楼提供物业服务（总建筑面积40549.54平方米，其中住宅建筑面积为35110.47平方米，非住宅建筑面积为5439.07平方米），物业服务期限自2014年1月1日起至业主大会签订正式《物业管理服务合同》止，2014年1月1日前，如果现瑞金新苑物业管理单位提前退出，或者因特殊情况业主委员会要求原告提前进驻小区，原告必须在24小时内承担全面接管小区物业服务管理的责任；高层住宅物业的物业管理费标准为每月每平方米1.68元（含电梯、水泵运行费每月每平方米0.55元）、非住宅物业的物业管理费为每月每平方米5.04元；本合同生效当月起的物业管理费，由业主按照本合同约定的标准向原告缴纳；物业管理费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度次月15日前履行交纳义务，逾期交纳的，按照欠款金额的每日千分之三加收滞纳金；原告提供物业服务的事项包括物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备及场所的使用管理及维修养护，电梯、水泵等房屋设备的运行服务，365天24小时受理住户房屋、设备、设施的报修，供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理，物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务、虫害灭杀、生活垃圾收集清运等环境卫生维护工作，物业管理区域内的绿化、景观的养护、运行及管理；物业管理区域内365天24小时门岗、监控、公共区域安全巡视和公共秩序维护，物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放管理，物业管理区域内的消防安全宣传和防范，物业管理区域内突发事件的处置，365天住户服务需求及投诉受理，物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用、综合管理费收入、房屋设备运行费及物业经营收入等的财务管理等十六项内容。《物业服务临时合同》及附件列明了各项服务内容的服务标准，未列明各项服务的具体收费标准。
2013年10月31日，瑞金新苑业主委员会向原告发出《关于要求上海星吉物业管理有限公司立即进驻瑞金新苑小区承担物业管理服务的通知》，该通知载明：因瑞金新苑业主委员会已解除与上海城锦物业管理有限公司有关物业管理的全部委托协议，上海城锦物业管理有限公司对瑞金新苑小区的管理服务终止，为稳定小区正常秩序，临时委托原告在业主大会正式选聘物业管理服务企业之前对瑞金新苑小区进行临时管理，要求原告提前于2013年11月1日起进驻小区，承担对瑞金新苑的全面管理、服务职能，并最迟于2013年11月15日完成与前物业管理单位上海城锦物业管理有限公司的物业管理交接。
2013年11月1日，原告正式进入瑞金新苑小区服务。
2014年7月29日，原告诉至本院，请求判如诉请。
审理中，本院召集原、被告双方至上海市徐家汇路XXX号、368号、378号、388号现场查看并拍照。原、被告确认：工人俱乐部使用的徐家汇路XXX号房屋与瑞金新苑小区住宅分门进出，大楼电梯在大楼的二至四层不停；工人俱乐部裙房门前原告未设置保安人员，裙房使用部位门前及旁边通向小区内部的通道的绿化、保安、保洁、停车均由被告自行管理，原告未提供服务；大楼的消防设施、总水泵与工人俱乐部共用。对此，原告称进驻小区后，已经告知被告一个小区只能有一个物业公司进行物业管理，被告应该将保安、保洁、停车管理的工作移交给原告，但被告拒绝移交，所以原告无法管理，被告也未向原告支付水泵运行费，这是物业管理费的一部分，应该一并支付；被告则称自从房屋建成之日就与小区第一家物业公司签订协议，被告的房屋与瑞金新苑分开，由被告自行管理，原告与瑞金新苑业主委员会的决议不能约束被告，被告房屋与瑞金新苑小区共用一套水泵和消防设备，被告此前与物业公司签订过协议，也按照协议支付了水泵运行费和消防的费用，原、被告之间未就该笔费用达成一致就发生了诉讼，所以这部分费用不知道如何支付，希望法院对这部分费用予以认定。
本院认为，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，一个物业管理区域成立一个业主大会。根据本院查明的事实，上海市徐家汇路XXX号、368号、378号、388号房屋的规划立项和建造均属于同一建设项目，建设单位是申新公司、申鹏公司、被告，被告所有的上海市徐家汇路XXX号102室、201室、301室、401室房屋与瑞金新苑小区其他房屋存在共用设施设备等因素，且原上海市卢湾区房屋土地管理局作出的《关于同意设立上海市卢湾区瑞金新苑房屋业主管理委员会的批复》中也明确同意上海市徐家汇路XXX号、368号、378号、388号设立瑞金新苑房屋业主委员会，并未排除被告所有的上述房屋，因此，被告属于瑞金新苑小区的业主。业主大会制度是房屋产权主体多元化形式下业主实行自我管理的实现形式，业主大会作为小区物业管理的权力机构，具有制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会，选聘和解聘物业服务公司，筹集和使用专项维修资金等有关小区共有和共同管理事务的决定权等，业主大会或者其授权的业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同，对同一物业管理区域的全体业主均具有约束力。原告作为瑞金新苑小区的物业服务公司，已对瑞金新苑小区提供了相应的物业服务，当然有权按照其与瑞金新苑业主委员会签订的《物业服务临时合同》的约定向小区业主收取物业管理费。现原告向作为业主的被告主张物业管理费的权利，于法有据，本院应予支持。根据有关规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则。虽然非居住用房的物业管理费标准高于居住用房的物业管理费标准，瑞金新苑小区并非特例，但考虑到系争房屋长期以来形成的历史状况、“主楼与俱乐部用房互不干扰”的使用功能、原告实际提供服务的情况和被告实际享受的服务内容，本院认为原告要求被告按照每月每平方米建筑面积5.04元的标准支付物业管理费有失公允，本院酌情予以调整。结合“主楼与俱乐部用房互不干扰”的使用功能、被告长期以来自行管理的现实、消防设施设备和水泵等共用的状况、原告提供物业服务的情况、被告实际享受的服务内容、被告向申鹏公司付费的情况、物价指数的上涨、人工成本的增加等因素，本着实事求是、公平合理的原则，本院酌定原告应支付的系争房屋的物业管理费标准为每月每平方米建筑面积1.69元。至于滞纳金，鉴于双方是因物业管理费的收费标准发生争议，该收费标准对被告并不合理，且被告表示愿意按与申鹏公司约定的标准或与原告协商的标准支付费用，故本院对于原告滞纳金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告上海市黄浦区总工会应在本判决生效之日起十日内支付原告上海星吉物业管理有限公司自2013年11月1日起至2014年5月31日止的物业管理费人民币57233.19元；
二、原告上海星吉物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4117.85元，由原告上海星吉物业管理有限公司负担人民币2745.25元，被告上海市黄浦区总工会负担人民币1372.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄利民
审 判 员 常彩玲
人民陪审员 石志仁
二〇一五年二月十三日
书 记 员 ＸＸ妹
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。