广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3701号
上诉人（原审被告）：广东珠江纺织博览中心有限公司。
法定代表人：黄海涛，该公司总经理。
委托代理人：覃国宇、孙赛男，均为该公司职员。
被上诉人（原审原告）：马秀兰，女，1971年3月27日出生，汉族。
委托代理人：张明金、肖大伟，均为国信信扬律师事务所律师。
上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称珠江纺织公司）因与马秀兰商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年11月12日，马秀兰（认购方、乙方）与珠江纺织公司（发展方、甲方）签订《广州珠江国际纺织城写字楼认购书》，约定乙方向甲方认购珠江国际纺织城A1栋珠江针织大厦［自然层15］1505写字楼，建筑面积143.687平方米，套内建筑面积116.19平方米，公摊面积27.497平方米（最终以产权登记部门实测面积为准），该房屋优惠后总房价为2873740元；等。
2011年6月8日，马秀兰（乙方、买方）与珠江纺织公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段珠江国际纺织城（自编GJ-3、A1）第自编A1栋幢15层1505号房，房屋地址海珠区合纺街3号（自编A1栋）1505房；该商品房合同约定建筑面积共137.11平方米，其中，套内建筑面积104.79平方米，共有分摊面积为32.16平方米；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27381.99元，总金额2873740元；合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方；（附件七第4条）甲乙双方同意将本合同第四条第四款约定的该商品房面积变更为：该商品房合同约定建筑面积共143.687平方米，其中套内建筑面积116.19平方米，共有分摊面积为27.497平方米；双方同意将本合同第七条约定的计价方式和价款变更为：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米24733.11元，总金额2873740元；即甲方双方确认本条约定的该商品房总价款与本合同原第七条约定的价款总金额相同……该商品房的最终总价款按实测面积、本条约定的单价计算；等。合同签订后，马秀兰向珠江纺织公司支付合同约定的全部购房款，并于2013年4月17日向珠江纺织公司支付了套内面积差异款3611元。
据房管部门向马秀兰核发的《房地产权证》记载，涉案房屋的建筑面积为140.93平方米，套内建筑面积为116.34平方米；等。
因向珠江纺织公司主张返还面积差异款未果，马秀兰向原审法院提起本案诉讼，请求判令珠江纺织公司向马秀兰支付面积差异款58140元{计算方法为：合同约定的总房价款2873740元÷合同约定的建筑面积143.687平方米×分摊建筑面积差异数2.907平方米【以合同约定的分摊面积27.497平方米-24.59平方米（房产证登记的建筑面积140.93平方米-
房产证登记的套内面积116.34平方米）】}，并由珠江纺织公司承担本案的诉讼费用。
原审诉讼中，马秀兰、珠江纺织公司均确认：1、涉案《房产证》所记载的面积就是合同所约定的涉案房屋的实测面积，就此得出，涉案房屋的实测套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积大0.146平方米，分摊建筑面积比合同约定的分摊建筑面积减少2.907平方米；2、涉案房屋的套内建筑面积的误差比在3%以内，双方当事人已就涉案房屋的套内建筑面积差异进行结算；3、涉案房屋已交付给马秀兰使用。
原审法院认为，马秀兰、珠江纺织公司签订《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，涉案房屋的面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；等。现马秀兰、珠江纺织公司均确认涉案房屋的实测套内建筑面积面积比合同约定的大0.146平方米，实测的分摊建筑面积比合同约定的分摊建筑面积少2.907平方米，故原审法院对该事实予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持……”，涉案房屋的面积差异在3%以内，双方应按照合同约定的价格据实结算。马秀兰已向珠江纺织公司支付了套内面积差异款，现马秀兰要求珠江纺织公司向其支付面积差异款58140元（按合同约定的总房价款2873740元÷合同约定的建筑面积143.687平方米×分摊建筑面积差异2.907平方米）的诉请请求合理合法，原审法院予以支持。珠江纺织公司以涉案房屋是按套内建筑面积结算且双方实际已进行套内建筑面积结算为由而认为该房屋不应再进行面积差异款的结算的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年7月11日作出如下判决：珠江纺织公司在本判决生效之日起10日内，向马秀兰支付面积差异款58140元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1254元由珠江纺织公司负担。上述受理费已经由马秀兰预交，马秀兰同意由珠江纺织公司在履行本判决时，将其应承担部分直接支付给马秀兰。
判后，珠江纺织公司不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判驳回马秀兰原审诉讼请求；并由马秀兰承担本案一、二审诉讼费用。理由如下：1、按常理，同一标的买卖合同只能有一个确定的价格，但原审法院既在判决中确认涉案房屋面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准并按照合同约定的价格（套内建筑面积单价）据实结算房价款，并认可马秀兰应向珠江纺织公司支付套内建筑面积差异款，又以实测的分摊建筑面积比合同约定的分摊建筑面积少为由判决珠江纺织公司支付公摊建筑面积差异款，前后矛盾，且按照原审判决的逻辑，同一涉案房屋会在事实上形成“一房两价”的结果，即按照套内建筑面积计算的总房价，以及按照公摊建筑面积补差后的总房价，违背常理，属于认定事实不清。2、认购书及商品房买卖合同都约定以套内建筑面积计价，公摊建筑面积不计价，其变化不影响总房价。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。按上述规定，处理面积差异应以合同约定作为依据。双方当事人在签订的认购书中约定了涉案房屋的建筑面积、套内建筑面积和公摊建筑面积，并标明每平方米单价和房屋总价。虽然认购书中没有明确每平方米单价是套内建筑面积的单价，但该单价等于总价除以套内建筑面积，表明认购书约定的是以套内建筑面积计价。双方当事人在签订的《广州市商品房买卖合同》第十八条、附件七补充协议第四条、第八条进一步确认了前述按照套内建筑面积及套内建筑面积的单价计价并结算的方式，与认购书约定一致，充分表明按套内建筑面积计价是双方的真实意思表示，认购书及合同均没有违反法律及行政法规的强制性规定，按套内面积计价的约定合法有效，双方当事人都应当按约定执行。虽然双方当事人在合同中约定了公共分摊建筑面积，但并未约定公共分摊建筑面积的价格，也未约定实测公共分摊建筑面积与约定面积存在差异时双方应进行退补差价，结合双方仅约定就面积补差最终按照测绘报告以套内建筑面积及套内建筑面积单价据实结算，表明仅在套内建筑面积发生变化时才退补面积差价，公摊面积不计价，无论其增加或减少都不能影响房价。原审法院要求珠江纺织公司支付公摊建筑面积差异款并无合同约定及法定依据。3、我司对于原审判决的计算方式有异议。即使法院认定我司需要对房屋建筑面积补差，也应根据2012年本省民事工作会议纪要第8条列明的计算公式来计算面积差异房款，即应按套内面积补差后的总房价（即实际已付总房款）除以房产证上记载的建筑面积，再乘以减少的分摊建筑面积。
被上诉人马秀兰答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回珠江纺织公司全部上诉请求，维持原判。具体理由如下：1、原审判决认为套内面积和分摊面积有差异均应结算是正确的，即套内面积增大要补差价，分摊面积减少要退房款。珠江纺织公司对原审理解有误，并不存在一房两价的情况。2、珠江纺织公司上诉所主张的事实不属实，理由不成立。虽然购房合同中只约定了套内面积的单价，但该单价实际上是将分摊面积的单价计算到套内面积中换算出来的，且认购书和购房款发票均可以证明涉案房屋是按建筑面积计价，故不存在分摊面积不计价的情形。3、珠江纺织公司认为购房合同中没有明确约定分摊面积差异的处理，既然如此，当存在分摊面积差异时应根据相关司法解释处理，原审判决依据正确、公平合理。4、我方认为2012年本省民事会议纪要中关于面积差的计算公式中，总房价、套内面积、分摊面积均是指合同约定的，并不是珠江纺织公司所主张的计算方式。如果按照珠江纺织公司上诉主张的计算公式计算的话，该司应退还的房款金额高于原审判决金额。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，原审法院对于涉案《商品房预售合同》的效力认定准确，论理清晰，本院不再赘述。关于双方争议的面积差异问题，本院认定如下：
虽然上述合同约定以套内建筑面积计价，但该合同对分摊建筑面积亦作了明确约定。现珠江纺织公司实际交付的涉案房屋的分摊建筑面积少于合同约定，已构成违约。而珠江纺织公司对于共有分摊面积不足的原因未举证证明其免责，且分摊面积的减少必然会在一定程序上损害买方马秀兰的利益，故珠江纺织公司应承担违约责任，即计算实差价款返还给马秀兰。由于涉案合同中仅约定了套内面积出现差异时的处理方案，并未约定分摊面积的差异处理，而根据《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，现涉案房屋的面积差异在3%以内，故双方应按合同约定的价格据实结算。基于马秀兰已向珠江纺织公司支付了套内面积差异款，故原审据此判令珠江纺织公司按照合同约定的总房价÷合同约定的建筑面积×分摊建筑面积差异的计算方式向马秀兰支付分摊面积差异款合法合理。对于珠江纺织公司上诉称其无需返还因分摊建筑面积减少而产生的面积差价款，以及即使需返还面积差房款，也应按实付总房价÷房产证记载的建筑面积×分摊建筑面积差异的计算方式来计算的意见，缺乏理据，本院不予支持。
综上，广东珠江纺织博览中心有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1254元，由上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一四年十月十五日
书 记 员 党春婷