呼和浩特市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）内01民终289号 上诉人（原审原告）：康耀武，男，1972年11月29日出生，汉族，中国人民武装警察总队政治部办公室研究员，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：陈瑞，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭文静，北京策略（呼和浩特）律师事务所实习律师。 上诉人（原审原告）：陈朦，女，1973年11月23日出生，汉族，武警指挥学院教员，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：陈瑞，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭文静，北京策略（呼和浩特）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：王三文，男，1966年9月24日出生，汉族，内蒙古法制办公务员，住呼和浩特市新城区。 委托诉讼代理人：高巍，内蒙古庆胜律师事务所律师。 上诉人康耀武、陈朦因与被上诉人王三文房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00653号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康耀武、陈朦及其共同委托诉讼代理人陈瑞、彭文静，被上诉人王三文及其委托诉讼代理人高巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 康耀武与陈朦上诉请求：1、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00653号民事判决，依法改判支持康耀武与陈朦的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由王三文承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，导致判决错误，应予以改判。（一）本案诉争房屋不属于总后勤部（1999）后营字第530号《军队现有住房出售管理办法》所规范定义的军产房屋。依据《军队现有住房出售管理办法》第二条“本办法所称军队现有住房，是指产权属于军队，由个人租住，可以出售的家属住房。”上述规定界定了军产房的内涵：一是“产权属于军队”，二是“个人租住”，三是“可以出售的家属住房”。（二）一审法院将康耀武、陈朦与王三文之间的房屋买卖交易界定为效力待定状态违反法律规定，是严重错误。本案中，作为相对人在合同行为发生后的法定期间内未行使催告权，作为土地所有权利人的国家、土地使用权利人的军队均未对转让合同予以追认，相反康耀武原所在单位武警内蒙古区域训练基地因军队政策调整已明确要求其退还上述房屋。因此，诉争房屋买卖合同效力不是待定，是确定的无效合同。可见，一审法院认定合同效力待定严重错误。（三）康耀武、陈朦与王三文签订的房屋买卖《协议书》因《合同法》、《城市房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》、《中国人民解放军房地产管理条例》等相关法律法规定而无效。依据如下：1、康耀武、陈朦与王三文之间签订的房屋买卖《协议书》依《中华人民共和国合同法》规定无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3)以合法形式掩盖非法目的；（4)损害社会公共利益；（5)违反法律、行政法规的强制性规定。二、康耀武、陈朦请求法院依法确认双方2009年4月27日签订房屋买卖《协议书》合同无效，返还诉争房屋的一审诉讼请求依据充分、符合法律规定，应予以支持。康耀武、陈朦将诉争房屋及土地使用权转让给王三文是无权处分行为，未经权利人武警内蒙古区域训练基地追认，也未取得市相关土地管理部门的批准并办理土地使用证，交付土地使用权出让金。因此，康耀武、陈朦与王三文双方签订的房屋买卖《协议书》是无效合同。综上，一审法院适用法律错误，康耀武、陈朦请求二审法院依法改判，支持康耀武、陈朦的上诉请求。 王三文辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、康耀武、陈朦是对法条做的扩大解释，不应适用本案。二、关于本案的诉争房屋的性质，王三文认为不是经济适用房，而是划拨土地上的单位集资建房，不能认定为无效。三、王三文购买房屋是善意取得，应当认定为合同有效。 康耀武与陈朦向一审法院起诉请求：1、请求判决确认康耀武、陈朦与王三文于2009年4月27日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、请求王三文将武警内蒙古训练基地（原武警呼和浩特指挥学院）武警小区高层住宅楼中单元五层502号房屋退还康耀武、陈朦；3、本案的诉讼费用由王三文承担。 一审法院认定事实：2006年10月，康耀武从原工作单位武警呼和浩特指挥学院分配到位于呼和浩特市新城区赛马场防风林南武警小区1号楼中单元五层502号房屋一套，康耀武支付了购房款275357元，管理费2000元。2009年4月27日，康耀武与王三文签订协议书一份，内容为：经甲、乙双方协商，甲方（康耀武、陈朦）将其位于武警指挥学院高层住宅楼中单元五层502号（147.14平方米）住宅一套出售给乙方王三文，房价共计36万元，房款一次付清。关于办理房屋住宅各种手续证件等都由乙方负责，费用由乙方直接缴纳，甲方可协助乙方协调关系办理房屋产权证。双方签字后生效。见证人郭永丹、陈勇在该协议上签字。协议签订后，王三文按约定给付康耀武、陈朦购房款36万元，康耀武、陈朦将房屋交付王三文居住使用至今。一审法院认为，康耀武与王三文签订协议，康耀武、陈朦将诉争房屋卖与王三文。现康耀武、陈朦以该房屋系经济适用房，双方所签卖房协议为无效合同为由，要求王三文将房屋退还康耀武、陈朦。针对军产住房上市交易问题，总后勤部（1999）后营字第530号《军队现有住房出售管理办法》规定，按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有军产住房，购买者拥有全部产权；要求上市交易的，实行准入制度。鉴于本案诉争的房屋上市准入制度尚未建立，目前暂无法完成全部交易手续，康耀武、陈朦与王三文之间的房屋买卖交易属于效力待定状态，故康耀武、陈朦请求确认房屋买卖协议书无效的诉讼请求不予支持。本案诉争房屋系康耀武、陈朦自愿有偿转让给王三文的，王三文已支付了双方约定的36万元对价且已经实际使用房屋达六年之久。故在该房屋未办理完上市准入手续之前，王三文对该房屋享有占有使用的合法权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回康耀武、陈朦的诉讼请求。 本院二审期间，康耀武和陈朦提交了一份书面新证据和申请了一位证人出庭作证，书面证据即部队领导人讲话及相关文件，拟证明涉案房屋的交易行为违反了部队相关规定，按照政策应当进行回收，王三文对该证据真实性予以认可，拟证明问题不予认可；证人证言为内蒙古武警训练基地保障处处长李玉龙出庭作证，拟证明涉案房屋为武警指挥学院分配的经济适用房，系违规住房，王三文对该证人证言真实性不予认可。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为双方所签订的《协议书》效力应当如何认定问题。本案中，康耀武与陈朦主张涉案房屋系经济适用住房，并以此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、五款的规定，认为以涉案房屋为合同标的的《协议书》因合同双方恶意串通，且同时违反了法律法规的强制性规定而无效。故本院将依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、五款的规定，综合具体案情，认定涉案《协议书》效力。 关于涉案协议书是否因恶意串通而为无效合同的问题，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。据此，若认定涉案协议符合上述法律规定而无效，须同时具备协议签订时当事人主观上恶意串通和客观上实际损害了他人利益两方面因素。具体到本案中，康耀武、陈朦与王三文签订的涉案协议均系双方真实性意思表示，主观上均为期待协议目的能够实现的善意，且在中立第三人见证下签订该协议的行为亦表明了双方签订协议时的公开性，并非私下恶意串通。同时，康耀武、陈朦将涉案房屋出售给王三文时价格较其向原单位购买时价格有较大溢价，且建房单位一直向王三文收取物业费的行为亦表明认可了王三文的购买行为，并未侵犯建房单位的的利益。故本院认定该协议签订时双方当事人主观方面并非恶意串通，客观上亦未损害国家利益，康耀武与陈朦该上诉理由未能成立。 关于涉案协议是否违反了法律法规的强制性规定而为无效合同问题，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》和《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》的相关规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，且违反的法律法规须为效力性强制性规定。本案中，康耀武与陈朦主张涉案协议违反的《经济适用住房管理办法》系由国务院下设相关部委出台的行政规章，并非前述全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，且其主张涉案协议违反的《划拨土地使用权管理暂行办法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定均系为规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，确保税收征管的一种管理型法律规定，而非对订立设定所有权转移义务的转让协议的禁止性、效力性规定。故本院对康耀武与陈朦的该上诉理由不予支持。 需要强调的是，康耀武、陈朦庭后提交了一份武警内蒙古总队营房处出具的康耀武违规住房清理证明，该证明载明了涉案房屋被部队清理原因系康耀武已在其现任职地北京武警总队购买了经济适用房，根据军委和武警部队的有关政策规定应当将原任职地住房腾退。本院认为，康耀武通过溢价出售涉案房屋这一市场交易行为已获得了较大收益，其作为既得利益者理应承担相应的交易风险，并应当在部队开始清理涉案房屋后在保障王三文合法权益的前提下积极协商处理，而康耀武诉请确认其本人真实意思表示的《协议书》为无效合同的行为系其主观态度消极的表现，将本应自负的交易风险径直转嫁于善意购买人王三文，违背了诚实信用原则，本院对此作否定性评价。 如上所述，涉案《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。据此，本院认定涉案《协议书》自2009年4月27日双方当事人签字时即成立生效，故为合法有效合同，一审法院认定该协议为效力待定合同属适用法律不当，本院予以变更。 综上，一审判决虽适用法律不当，但裁判结果正确，康耀武与陈朦的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6700元，由上诉人康耀武、陈朦负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴铁刚 审判员  苏 毅 审判员  杨蔚堃 二〇一六年十月十七日 书记员  唐 瑶