江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终0593号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）常州世茂房地产有限公司，住所地常州市新北区太湖东路9号。
法定代表人汤沸，该公司董事长。
委托代理人卞俊文，江苏中吴律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）高建良。
委托代理人步兵，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人刘训峰，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人常州世茂房地产有限公司（以下简称世贸房产公司）因与被上诉人高建良商品房销售合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院作出的（2015）新民初字第3377号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审情况：
高建良诉称，经世茂房产公司多次宣传推荐和沙盘演示，双方于2013年5月31日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：19-02）。该合同约定高建良购买世茂房产公司开发并预售的施工编号为世茂香槟湖苑3.2期19幢102号的沿湖别墅，建筑面积611.25平方米，单价为每平方米28662.58元，总价款为1752万元，并约定首付为526万元（合同签订当日支付），余款1226万元通过银行贷款方式支付。世贸房产公司同时特别承诺：1902院子不少于523平方米，不足523平方米，增加院子的费用由开发商支付。后高建良按约定支付了上述房款。2015年9月20日，世茂房产公司向高建良发出《房屋交付通知书》，通知高建良于2015年9月30日之前办理房屋交付手续。但高建良发现没有世茂房产公司所承诺的不少于523平方米的院子。经向规划部门了解，世贸房产公司目前交付的院子包含作为小区公共面积的区域，明显违反规划要求，根本不能合法使用。至此高建良发现世茂房产公司一直在欺诈其本人，因与世茂房产公司协商未果，遂诉至法院，请求：1、判令撤销双方于2013年5月31日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：19-02）；2、判令世贸房产公司向高建良返还已经支付的房款1752万元并自购房款支付之日起至世贸房产公司实际返还之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息。
世茂房产公司辩称，19幢102号的沿湖别墅周边有用绿篱隔开的相对独立空间，也就是院子。院子面积达到了736.73平方米，远远超过当时我们在平面示意图上标注的平面523平方米。高建良与世贸房产公司在签订商品房买卖合同的补充条款中对高建良所享有的权利和应当承担的义务约定的非常清楚，没有欺诈行为，所以世贸房产公司预交付的房屋完全符合双方约定，世贸房产公司根本不存在欺诈而使对方在违背真实意思的情况下订立合同。另外，双方签订的合同并未约定保证高建良享有院子的独立使用权，我们的合同没有将“院子”包含在内，而是交付别墅本身，我方已经完成了该义务。我们认为高建良的主张没有事实和法律依据，请求驳回高建良的诉请。
世贸房产公司反诉诉称，双方签订了《商品房买卖合同》后，我方已经按照合同约定通知对方接受具备交房条件并经常州市新北区城市建设与管理局备案的房屋，高建良未按照通知要求于2015年9月30日之前来办理交接手续，该行为严重违约，我方有权要求高建良按照违约条款支付已付房款3%的违约金，并且保留继续追偿的权利。现诉请：1、判令高建良支付世贸房产公司违约金525600元；2、本案诉讼费由高建良承担。
高建良反诉辩称，1、反诉状中陈述的反诉请求依据的商品房买卖合同是基于世贸房产公司对高建良的欺诈所建立的，所以商品房买卖合同本身是可以依法撤销的合同。高建良已经在本诉中提起撤销商品房买卖合同的请求，所以世贸房产公司的诉请不应得到支持；2、高建良之所以拒收房屋是因为世贸房产公司在向高建良发出交付通知书后发现世贸房产公司实际上一直隐瞒了合同订立中的重要事实，即本案中世贸房产公司向高建良承诺的院子，所以高建良是有权拒收的。从本案所涉的房屋之前规划的情况以及法庭调查的有关房屋竣工验收的对比材料来看，项目规划从未发生过变化，而世贸房产公司恰恰隐瞒了双方之所以能签订合同的这一重要事实，其所作承诺纯粹是欺诈。综上，世贸房产公司的诉讼请求均应予以驳回。
原审法院经审理查明，高建良与世贸房产公司于2013年5月31日签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：19-02。该合同约定高建良向世贸房产公司购买其开发的预售施工编号为世茂香槟湖苑3.2期19幢102号的沿湖别墅，建筑面积611.25平方米，单价为每平方米28662.58元，总价款为1752万元，并约定首付为526万元（合同签订当日支付），余款1226万元通过银行贷款方式支付。双方在该合同附件中的平面示意图上标注：1902院子不少于523平方米，不足523平方米，增加院子的费用由开发商支付。世茂房产公司对此文字承诺盖章确认。高建良按约全额支付了上述房款，其中526万元首付由其本人支付，余款1226万元系2013年9月30日通过银行贷款方式支付，贷款合同约定的贷款利率为月利率千分之4.9125。2015年9月20日，世茂房产公司向高建良发出《房屋交付通知书》，通知高建良于2015年9月30日之前办理房屋交付手续。高建良经勘查房产并至规划部门了解相关情况后发现不存在面积不少于523平方米的独立使用的院子，故拒绝接受该房产，并在双方协商未果后提起诉讼要求判如所请。世茂房产公司在应诉后提起反诉，亦要求法院支持其反诉请求。
原审另查明，世茂房产公司自行委托常州市建筑科学研究院股份有限公司对所谓常州世茂香槟湖苑项目3.2期19幢102室的户外绿地进行测算，测算边线等坐标均由世茂房产公司单方提供，按照上述坐标该机构所测面积西面测至湖面水涯线，得出结论为草坪面积为736.73平方米。世茂房产公司以此证明其在合同所附平面图所承诺面积已经超额交付。同时，世茂房产公司当庭出示售楼处之沙盘照片，欲证明其向高建良交付之“院子”和沙盘展示之格局一样，沿南北围墙线向西延伸至湖面，从而证明其并未违约。
原审再查明，根据常州市规划局新北分局留档的世茂香槟湖项目三期项目建设工程设计方案总平面图显示，高建良所购别墅西面独享绿地面积并非延伸至湖面水涯线，别墅独享绿地之围墙控制线与湖涯线之间有明显的公共绿地部分。另根据该分局出具的竣工图，规划主管部门在项目验收时审核通过的平面图纸显示高建良购买之别墅所带绿地面积有限，并非延伸至湖面水涯线，别墅与西临湖面中间有公共绿地和公共通道。根据该分局验收之现场照片显示，在该项目接受规划部门验收时，高建良所购别墅西侧为公共绿地和通道，湖面水涯线往东之绿地主要部分为公共区域。
原审还查明，高建良所购之临湖别墅与其周边紧邻之非临湖别墅相比，房屋均价高出一倍左右。
原审法院经审理后认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，世茂房产公司对其开发的房屋之相关设施“院子”作了具体的说明和允诺，即“1902院子不少于523平方米，不足523平方米，增加院子的费用由开发商支付”。该承诺应当视为合同内容，如违反则应承担违约责任。按照日常生活经验法则，开发商承诺之“院子”应当为购房人独占使用之面积，绝不应为公共绿地或通道。现根据案涉小区之规划，明确看出高建良所购之别墅按照规划之围墙线内独享绿地面积根本无法达到523平方米。世茂房产公司变更其通过规划验收时之绿地规划布局，将公共绿地及通道纳入交付范围的做法违反了法律法规，不发生法律效力。环湖别墅的配套绿地面积应当为高建良订立合同之重要考量因素，从其所购别墅之房价与相邻别墅的价格亦可明显看出世茂房产公司将临湖及绿地面积之承诺作为卖点而定位了相对“高价”，由此，别墅是否能够真正临湖并获得承诺的绿地面积应当视为双方订立合同之根本。世茂房产公司严重违反诚信原则，明知小区规划情况而向高建良作出“院子不少于523平方米”之无法兑现的承诺，该行为构成了欺诈，高建良据此要求解除合同并由世茂房产公司承担相应责任符合法律规定，法院对高建良要求解除合同并返还购房款的诉讼请求予以支持。关于利息损失，高建良主张首付526万元从付款之日（2013年5月31日）起算，标准为银行同期贷款利率；贷款部分1226万元从贷款之日（2013年9月30日）起算，标准为实际贷款利率即月千分之4.9125；上述利息计算至实际清偿之日止。世茂房产公司为合同解除之过错方，应当赔偿高建良损失，高建良的上述计算标准符合法律规定，法院予以支持。关于反诉，法院认为，世茂房产公司欺诈在先，合同应当根据高建良的申请而解除，高建良不存在违约情形，故不应承担违约责任，故对于反诉之诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，作出如下判决：一、撤销双方于2013年5月31日签订的预售施工编号为世茂香槟湖苑3.2期19幢102号房的《商品房买卖合同》（合同编号19-02）；二、世贸房产公司于判决生效之日起十日内归还高建良购房款1752万元，并支付其中526万元从2013年5月31日起算按银行同期贷款利率计算的利息损失及1226万元从2013年9月30日起算按月利率千分之4.9125计算的利息损失，该损失计算至实际返还之日；三、驳回世贸房产公司反诉中的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取70521.5元，由世贸房产公司负担。反诉案件受理费减半收取4528元，由世贸房产公司负担。
上诉人世贸房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称，第一，原审法院认定事实不清。1、根据《商品房买卖合同》，世贸房产公司应交付给高建良的是房屋，平面图所示面积523平方米是交付房屋后，因房屋临湖而可享受的绿地面积，不存在“交付”问题。2、《商品房买卖合同》以及房屋平面图等没有“别墅独享绿地”、“别墅所带绿地”的说法。3、对“院子”的理解，由于双方没有具体的文字说明，只能够也应该根据订立合同时沙盘演示为准。4、高建良所购房屋符合双方签订的合同和补充协议的约定，房屋周围现状也与售楼处沙盘演示一致。高建良对其所购房屋周围绿地的权利和义务在补充协议的第17条有明确的约定。第二，本案合同是世贸房产公司与高建良的真实意思表示，高建良未提交证据证明世贸房产公司在签订合同时有欺诈行为，其撤销合同的诉请没有事实和法律依据，理应驳回。原审判决解除双方的合同超越了高建良的诉讼请求，理应撤销。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或驳回高建良的原审本诉诉请，由高建良向世贸房产公司支付违约金525600元，一、二审诉讼费由高建良承担。
被上诉人高建良答辩称，一、一审法院已全面查明了世贸房产公司欺诈高建良的客观事实。世贸房产公司在向高建良销售房屋时，提供了平面图作为买卖合同的附件，其中特别表明1902的院子不少于523平方米，如不足523平米，增加院子的费用由开发商支付。因此，高建良才以28000多元的高价购买了配有院子的别墅，院子并非可有可无，而是世贸房产公司高价销售的卖点，也是双方确定交易的基础和前提。在高建良一审举证的基础上，一审法院一方面到现场进行了勘察，还去常州市规划局新北分局调取了竣工验收的档案，查明了高建良购买的别墅的西面有围墙控制线，在围墙控制线和西面水涯线之间有明显的公共绿地部分，规划验收时的平面图纸和现场照片也显示高建良所购别墅与西临湖面中间有公共绿地和公共通道，湖面水涯线往东之绿地主要部分为公共区域。这与上诉人在销售场所展示的沙盘明显不同。综上，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
二审中查明的案件事实与原审相一致。
二审中，经查阅原审卷宗查明，世贸房产公司与高建良签订的《商品房买卖合同》补充协议17条约定，买受人所购商品房为底层或顶层时，应承担相应范围内（如绿化、花园、天台等，若有）的卫生、防腐的管理、维护责任及相关费用，享有该范围的使用权。买受人对于小区内其他买受人拥有与其房屋相邻绿地、花园、天台等（若有，以出卖人划定范围为准）的独立使用权无异议。负责对该等范围进行管理的买受人，未经物业共有人书面同意，无权更改与该范围有关的设施或者建造其它任何形式的建筑以及挪作他用。
二审中，世贸房产公司明确表示无法将涉案院子的土地使用权证办理至高建良名下。
本院认为，世贸房产公司在与高建良签订《商品房买卖合同》时，明确承诺向高建良提供不少于523平方米的院子，虽然双方对院子是否应当办理产权登记手续未作约定，但根据院子的属性区分，院子属于不动产范畴。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，故本案院子的买卖、交付在未作特别约定的情况下应当办理产权变更登记手续。世贸房产公司认为国家自2006年起即禁止别墅类房地产的开发，故高建良不可能指望得到独门独院的别墅，但目前我国法律并未禁止带院子的商品房的买卖，世贸房产公司的该抗辩理由不能成立。世贸房产公司认为高建良对其所购房屋周围绿地的权利和义务在补充协议的第17条有明确约定，但该条款内容并未对涉案院子的产权性质作约定，与本案争议焦点并无关联。世贸房产公司认为目前涉案房屋周围状况与售楼处沙盘演示的一致，故其交付的房屋符合合同约定，但根据世贸房产公司提供的售楼处沙盘图片及实样显示，其对院子的产权性质及交付并未作出特别释明，故世贸房产公司仍应按照法律规定及通常标准交付房地产。综上情况，世贸房产公司自签订合同时就明知其所作的提供不少于523平方米的院子的承诺无法兑现，其对院子的产权性质所作的解释及将涉案房屋周边公共绿地交付高建良独立使用的行为均不符合法律规定，原审法院据此判决支持高建良的原审诉请符合法律规定，世贸房产公司的上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150099元，由上诉人世贸房产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 袁海燕
代理审判员 是飞烨
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 朱 赤