广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3265号
上诉人（原审被告）：邓某珍。
被上诉人（原审原告）：广州维维中介物业管理有限公司。
法定代表人：雷海宁，总经理。
委托代理人：黄海鸥、庞锦秀，均为该公司职员，联系地址。
上诉人邓某珍因与被上诉人广州维维中介物业管理有限公司（以下简称维维物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：维维物业公司是1995年11月17日经广州市工商行政管理局核准登记从事物业管理等经营的企业法人，并取得企业法人营业执照。经营范围包括房地产信息咨询、水电维修、物业管理等。
邓某珍于1994年12月18日与广州市地下铁道总公司签订《房屋拆迁安置协议》，回迁至天平花苑云山阁C梯702房（现门牌地址为广州市天河区沙泰路牛利岗东路74号706房，以下简称“涉案房屋”），《房屋拆迁安置协议》中注明涉案房屋面积为20.62平方米，居住面积以实地丈量为准。
2003年2月17日，广州市天河区兴华街市容环境卫生管理站出具《委托书》，委托天平花园物业管理处代收该小区业主的垃圾处理费。
2008年4月15日，涉案房屋所在小区天平花苑业主委员会（甲方）与维维物业公司（乙方）签订《物业管理服务委托合同》，约定：甲方将天河区天平花苑委托乙方实行物业管理，委托期限自2008年4月1日起至2011年3月31日止；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、车位使用费、代缴代收水费及代收城市垃圾处理费每户每月5元；住宅物业管理收费标准为0.52元／平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起二个月后按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。
维维物业公司因物业服务合同纠纷于2010年起诉邓某珍，原审法院于2011年2月20日作出（2010）天法民四初字第1178号民事判决，经审理查明：“原广州市地铁指挥部东山区拆迁办公室与邓某珍于1994年12月18日签订并经公证了的房屋拆迁安置协议，安置房号为天平花苑云山阁C梯702房，现产权证（穗房地证字第08××68号），地址为天河区牛利岗东路74号706房。另原协议为20.62平方米居住面积，现套内面积为38.568平方米，单元总建筑面积44.1806平方米。穗房地证字第08××68号房产证注明天河区牛利岗东路74号706房是广州市地下铁道总公司名下的房屋。”
2011年3月31日，天平花苑业主委员会与维维物业公司签订《天平花苑物业服务合同》，委托期限为2011年4月1日起至2016年3月31日止；住宅物业管理收费标准调整为0.65元／平方米，其余条款与《物业管理服务委托合同》一致。
2011年4月2日，维维物业公司及天平花苑管理处公布天平花苑2010年维修基金支出项目明细，云山楼二次供水户需分摊的费用为10.18元／户。
2012年2月2日，维维物业公司及天平花苑管理处公布天平花苑2011年维修基金支出项目明细，云山楼二次供水户需分摊的费用为20.91元／户。
2012年6月8日，天平花苑管理处向云山C梯住户发出紧急通知，要求收取地下段排污主管道施工的费用，每户分摊费用为76.9元。
2012年12月28日，维维物业公司向天平花苑业主及住户发出《关于2012年度催收费用的通告》，在小区的社区宣传栏张贴，并申请广州公证处对公示的行为进行证据保全，广州公证处于2013年1月21日作出（2012）粤广广州第330092号《公证书》。
2013年5月1日，天平花苑业主委员会与维维物业公司签订《天平花苑物业管理服务补充协议》，住宅物业管理费收费标准调整为0.75元／平方米／月，收费标准由2013年5月1日开始实施。
为证明邓某珍欠缴电费，维维物业公司提交电费发票及自制的明细表予以证明，并表示诉请的452.77元电费中有一期为邓某珍自用的电费318元（安装一户一表之前产生），但并未提交此项代垫费用的发票及收据，其余均是按梯灯、抽水泵的用电量再按户数分摊，对此邓某珍不予确认，并表示在安装一户一表时已缴纳了之前的电费，且梯灯用电量并非维维物业公司主张的数额，但未提交证据证明已缴纳上述费用。
为证明邓某珍欠缴垃圾处理费，维维物业公司提交广州市天河区兴华街市容环境卫生管理站开具的发票（付款单位为广州维维中介物业管理有限公司）予以证明，并表示天平花苑实际上按2.5元／户／月收取垃圾处理费。
维维物业公司2013年9月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、邓某珍支付从2010年5月至2013年7月的物业管理费1070.04元、2010年5月至2013年6月的电费452.77元、2010年7月至2012年8月的维修分摊费112.46元（每年分摊一次）、2010年5月至2013年7月的垃圾处理费97.50元；物业管理费滞纳金从欠费之日起合计1704.03元，共计3436.80元（每两个月为一期，按每日千分之三的标准，自逾期两个月后1日起计至2013年7月止）；2、本案诉讼费由邓某珍承担。
庭审中，维维物业公司、邓某珍双方确认物业管理费的计费周期为两个月一期，每两个月缴纳一次，双月月底前缴纳上两个月的管理费，维维物业公司诉请要求物业管理费的滞纳金以之前两个月的物业管理费总额为本金，自逾期之日起两个月后开始起算（即2010年11月、12月的物业管理费滞纳金，以2010年11月、12月的物业管理费总额为本金，自2011年3月1日开始起算），按每日千分之三的标准计算。
庭审中，邓某珍确认没有向维维物业公司支付2010年5月至2013年7月的物业管理费、电费、维修分摊费及垃圾处理费，并抗辩称《房屋拆迁安置协议》确定涉案房屋的面积为20.62平方米，同意按20.62平方米向维维物业公司支付2011年9月至2013年9月的物业管理费，按照每平方米0.65元计算，并认为维维物业公司要求2011年之前的费用已超出诉讼时效，对于维维物业公司诉请的电费、维修分摊费及垃圾处理费表示不同意支付，认为维维物业公司两次提升物业管理费并未得到业主同意，并提交天平花苑全体业主签名表予以证明。
原审法院认为，维维物业公司是依法成立的企业法人，具有从事物业管理服务的资格，涉案房屋所在小区天平花苑已成立业主委员会，业主委员会选聘维维物业公司作为天平花苑的物业服务企业并与其签订了《物业管理服务委托合同》及《天平花苑物业服务合同》，该两份合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。邓某珍作为涉案房屋的使用权人，接受维维物业公司提供的物业管理服务，应按合同约定向维维物业公司交纳相关费用。
维维物业公司在2013年9月26日提起本案诉讼，诉讼时效应向前推算两年，即从2011年9月27日起计，但维维物业公司在2012年12月28日向天平花苑欠费业主及住户发出《关于2012年度催收费用的通告》并经公证证据保全，诉讼时效发生中断，本案的诉讼时效应从2012年12月28日向前推算两年，即从2010年12月29日起计，邓某珍抗辩称维维物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效于法有据，予以支持。维维物业公司诉请主张2010年5月至2013年7月期间产生的欠费，其中发生在2010年5月至2010年12月28日的欠费已超出诉讼时效，丧失胜诉权。
《物业管理服务委托合同》、《天平花苑物业服务合同》对于物业管理费的交纳时间并未约定，对此维维物业公司表示物业管理费两个月收取一次，在双月月底收取上两个月的物业管理费，因此维维物业公司主张的2010年5月至10月的物业管理费已超出诉讼时效（2010年11月、12月的物业管理费应在2010年12月底缴纳，并未超出诉讼时效），丧失胜诉权。邓某珍应向维维物业公司交纳2010年11月至2013年7月的物业管理费。维维物业公司系与天平花苑业主委员会签订《物业管理服务委托合同》、《天平花苑物业服务合同》及《天平花苑物业管理服务补充协议》，邓某珍认为维维物业公司提升物业管理费标准未经业主同意的抗辩不予采纳。根据《物业管理服务委托合同》、《天平花苑物业服务合同》及《天平花苑物业管理服务补充协议》，2010年11月至2011年3月的物业管理费标准为0.52元／平方米，2011年4月至2013年4月的物业管理费标准为0.65元／平方米，2013年5月至2013年7月的物业管理费标准为0.75元／平方米。邓某珍抗辩称涉案房屋的面积应为《房屋拆迁安置协议》上显示的20.62平方米，但根据（2010）天法民四初字第1178号民事判决查清的事实，涉案房屋的面积应为《证明》上显示的44.1806平方米，维维物业公司诉请要求按照44.18平方米计算物业管理费，属于其对权利的自主处分，予以照准。邓某珍对于涉案房屋面积的抗辩缺乏事实依据，对此不予采纳。经计算，2010年11月至2011年3月止的物业管理费为22.97元／月，2011年4月至2013年4月止的物业管理费为28.72元／月，2013年5月至2013年7月止的物业管理费为33.14元／月。
关于滞纳金，根据《物业管理服务委托合同》、《天平花苑物业服务合同》约定，从逾期之日起二个月后按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金，维维物业公司的诉讼请求具有合同依据，予以支持。维维物业公司诉请要求滞纳金以之前两个月的物业管理费总额为本金，自逾期之日起两个月后开始起算属其对权利的自主处分，予以照准。邓某珍应以之前两个月的管理费总额为本金，按每日千分之三的标准，自逾期之日起第三个月的1日起计至清偿之日止（即2010年11月、12月的滞纳金，以2010年11月、12月的物业管理费总额为本金，自2011年3月1日开始起算，其后依次计算），但从公平角度，每期滞纳金以不超过本金为限。
维维物业公司及天平花苑物业管理处于2011年4月2日、2012年2月2日及2012年6月8日三次向住户发出通知要求收取维修分摊费，共计107.99元（10.18＋20.91＋76.9）。邓某珍应向维维物业公司支付的维修分摊费为107.99元，维维物业公司诉请的超出部分，不予支持，予以驳回。
《物业管理服务委托合同》及《天平花苑物业服务合同》约定垃圾处理费为每月5元，维维物业公司表示天平花苑按2.5元／户／月收取垃圾处理费属其对权利的自主处分，予以照准。2010年5月至2013年7月的垃圾处理费为97.5元（2.5元／户／月×39个月）。因维维物业公司并非垃圾处理费的收费单位，只是进行代收代缴，对此不适用诉讼时效，邓某珍应向维维物业公司支付上述费用。
关于维维物业公司诉请要求邓某珍支付452.77元电费的诉讼请求，维维物业公司表示其中316元为邓某珍在安装电表之前产生的自用的电费，但邓某珍对此表示否认并抗辩称在安装一户一表时已交纳了之前的电费，维维物业公司对此项代缴费用并未举证证明，对此不予支持，予以驳回。邓某珍所用的2010年5月至2013年7月期间的公摊电费为136.77元。因维维物业公司并非电费的收费单位，只是进行代收代缴，对此不适用诉讼时效，邓某珍应向维维物业公司支付上述费用。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年6月20日作出判决：一、邓某珍于本判决发生法律效力之日起十五日内，向维维物业公司支付自2010年11月至2013年7月止的物业管理费（2010年11月至2011年3月的物业管理费为22.97元／月，2011年4月至2013年4月的物业管理费为28.72元／月，2013年5月至2013年7月的物业管理费为33.14元／月）。及迟延支付上述管理费期间的滞纳金（每期滞纳金以之前两个月拖欠的管理费总额为本金，按每日千分之三的标准，分别自逾期之日起第三个月的1日起计至清偿之日止，每期滞纳金以本金为限）。二、邓某珍于本判决发生法律效力之日起十五日内，向维维物业公司支付维修分摊费107.99元。三、邓某珍于本判决发生法律效力之日起十五日内，向维维物业公司支付垃圾处理费97.5元。四、邓某珍于本判决发生法律效力之日起十五日内，向维维物业公司支付公摊电费136.77元。五、驳回维维物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由维维物业公司负担10元，邓某珍负担40元。
判后，邓某珍不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）关于交纳物业管理费和滞纳金的问题。邓某珍同意缴纳管理费给维维物业公司（以下简称维维物业公司），但维维物业公司要求电费、维修分摊等费用一起收取。邓某珍居住的涉案房屋是公租房，维维物业公司按照房屋建筑面积计算物业管理费不合理，房管部门表示公租房按照使用面积收取物业管理费，邓某珍仅同意按照使用面积35.35平方米计付物业管理费，且超出两年诉讼时效的部分不同意缴纳。（二）关于电费分摊的问题。邓某珍对分摊金额有异议，电费分摊包括水泵和梯灯，其中开单日期是2012年6月9日金额为2891.4元的电费发票不属于电费分摊，邓某珍认为电费分摊应为78.97元。（三）关于物业管理费调整的问题。1、维维物业公司提升物业管理费没有经过法律程序，且服务也没有提升。2、天平花苑业委会与维维物业公司签订《天平花苑物业管理服务补充协议》是在2013年5月1日，天平花苑业委会在召开业主大会后没有查验业主投票的意见是否同意提价，就已经同意提高物业管理费标准。3、天平花苑业主代表起诉原业委会，主张原业委会与维维物业公司签订的《天平花苑物业服务合同》没有公开、透明。（四）关于垃圾费的问题。原审判决垃圾费的金额不正确，应当按照环卫部门收取的垃圾处理费来计算分摊垃圾费，每个月是1.43元。如果按照2.5元计算交垃圾费给维维物业公司，维维物业公司每个月就贪污了一部分款项。（五）关于分摊费用的问题。邓某珍曾于1995年缴纳了700元给维维物业公司，其中500元是维修分摊押金，还有200元是水电费押金，至今20年未退还给邓某珍，此外还包括自行车押金18元。维维物业公司将500元维修基金花在何处，有否单据证据，也没有告诉业主们，为何现在又要邓某珍重新缴纳分摊费用。综上，上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决第1-4项，改判驳回维维物业公司的全部诉讼请求。2、维维物业公司承担本案诉讼费用。
被上诉人维维物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。针对邓某珍上诉理由，法律已经明确规定物业管理费是按照房屋建筑面积计算的，且维维物业公司已经提交了相应的证据材料。
经审理，除上述《房屋拆迁安置协议》约定邓某珍永迁至天平花苑云山阁C梯702房（现门牌地址为广州市天河区沙泰路牛利岗东路74号706房）外，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审诉讼期间，维维物业公司确认开单日期是2012年6月9日金额为2891.4元的电费发票不属于水泵电费分摊，表示原审提交的电费分摊发票有误，但发票对应时段（2012.3.30-2012.5.30）的动力水泵产生的电费分摊明细正确，为此补充提交了该时段的水泵电费发票（金额为225.09元）和该时段的电费分摊明细表。经质证，邓某珍确认该时段水泵电费发票金额与其他时段发票金额基本一致。
本院认为，维维物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其与广州市天河区天平花苑业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》及《天平花苑物业服务合同》是合同签订主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。邓某珍作为天平花苑涉案房屋的使用权人，已实际接受维维物业公司提供的物业管理服务，故应按上述合同约定向维维物业公司交纳相关费用。现维维物业公司要求邓某珍按照合同约定支付欠缴的物业管理费、维修分摊费、垃圾处理费、公摊电费及欠缴物业管理费的滞纳金，合法有理，本院予以支持。邓某珍上诉要求按涉案房屋使用面积35.35平方米计算物业管理费，于法无据。关于邓某珍上诉认为天平花苑原业委会未征得小区业主同意，擅自与维维物业公司签订补充协议以提高物业管理费标准的问题，其可另寻法律途径解决。维维物业公司出于管理方便，与天平花苑业委会约定向小区业主和物业使用人代收城市垃圾处理费，每月每户具体费用已经双方协商作出统筹分摊约定，价格相对合理，不存在过高问题，原审判决邓某珍按每月2.5元标准向维维物业公司支付垃圾处理费并无不当。虽然维维物业公司原审提交的2012年3月至5月期间的水泵电费发票有误，但经核对维维物业公司二审补充提交的该时段正确的水泵电费发票和电费分摊明细表，原审判决邓某珍应向维维物业公司支付2010年5月至2013年7月期间公摊电费136.77元并无不当。邓某珍认为电费分摊应为78.97元，依据不足。关于邓某珍提到维修基金和水电费押金的退还问题，可另循途径解决，本院不予调处。
综上所述，邓某珍的上诉请求，因不具有充分的事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律和处理结果并无不当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人邓某珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 张汉华
审判员 张振中
审判员 邹迎晖
二〇一四年十一月二十六日
书记员 杨仁义