山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终3940号
上诉人（原审第三人）：王长征，男，1967年8月30日出生，汉族，农民，住济南市。
委托诉讼代理人：方政，山东乐和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晓庆，山东乐和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：济南市历城区唐王镇第二小学，住所地济南市。
法定代表人：郝云建，校长。
委托诉讼代理人：刘修福，男，1960年2月19日出生，汉族，该校办公室主任，住济南市。
原审被告：李延常，男，1962年11月1日出生，汉族，农民，住济南市。
上诉人王长征因与被上诉人济南市历城区唐王镇第二小学（以下简称唐王二小）、原审被告李延常返还原物纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初4923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王长征上诉请求:1、依法撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初4923号民事判决第一项至第四项，并依法改判或将案件发回重审。2、本案诉讼费用全部由唐王二小承担。事实与理由：一、一审法院未能查明案件事实，认定案件事实错误。本案系返还原物纠纷，李延常于1996年6月1日与济南市历城区唐王镇唐王中学（即唐王二小的前身）签订《关于唐王中学出赁土地建房协议书》一份，该协议中针对土地所有权、土地租赁期限、土地使用范围、地上建筑物建筑费、租赁期限届满后地上建筑物的折价以及权属等方面均作出明确约定，且双方达成合意并签字盖章。一审法院经审查后，认定该协议真实、合法、有效，并对该份协议书的内容均予以认定。王长征基于上述事实，主张李延常于2004年将该宗土地以及地上建筑物转让给王长征进行餐饮经营，并在原协议空白处予以注明与转让相关的事项。自2004年由王长征成为新租赁合同的权利义务主体，开始取代李延常向唐王二小缴纳土地使用费。王长征在取得该涉案土地以及地上建筑物使用权后，在自己原有地上建筑物的基础上修建了一楼通往二楼的楼梯。一审法院经审查后，明确认定原协议真实合法有效，没有对王长征与李延常之间的转让关系予以认定，认定王长征是在李延常地上建筑物基础上修建一条楼梯。一审法院认定的事实与案件实际情况并不相符。李延常缺席一审法院审理就能说明其对涉案土地以及地上建筑的情况毫不关心，间接证明了其已经不再是涉案土地与地上建筑物的实际使用权人。而且，一审法院在未能查明唐王二小与王长征对于本案地上建筑物建筑费、建筑物折价以及修建楼梯的问题的争议焦点，却对于唐王二小针对李延常所作出的违反原协议第三条的两份通知直接予以认定并支持的做法存在明显的逻辑错误，一审法院未能查明涉案土地使用权实际权属问题，直接作出让李延常限期清理地上建筑物的判决，也直接侵害了王长征对修建楼梯部分的实体权利。二、一审法院违反法律程序，未能向王长征依法履行告知义务，没有告知王长征有权依法对涉案地上建筑物加盖部分价值进行评估。1、在本案审理过程中，李延常缺席庭审，王长征与唐王二小围绕对涉案地上建筑物以及加盖楼梯部分折价问题发生争议后，一审法院应当向每一位当事人履行告知义务，告知案件当事人有权自行委托鉴定或向人民法院提出《鉴定（评估）申请书》，申请法院委托专业鉴定（评估）机构对相关涉案地上建筑物价值进行评估，以作为案件审理依据。然而，一审法院未能告知王长征对涉案地上建筑物加盖楼梯部分价值进行委托评估，还以三方未达成合意，地上物均无建筑手续和产权证明为由直接判决王长征自行清理加盖的楼梯部分。但事实上，基于该宗土地性质为教育用地，王长征和李延常均无法以个人名义取得该宗土地以及地上房屋的产权证明。其次，没有建筑手续和房屋产权证明的地上建筑物并非无法评估，由专业的鉴定（评估）机构采用“成本价值加折旧”的方法即可对该类建筑物进行评估。而且一审法院作出判决后，王长征才得知可以通过自行委托专业鉴定（评估）机构采用此种方法对涉案地上加盖楼梯的价值进行了评估。因此，一审法院未依法履行告知王长征有权申请评估的行为严重违反法律程序，侵害王长征的合法权益。2、即使王长征在原建筑物基础上又修建了楼梯，但原协议对此既没有约定也没有明确禁止。王长征认为对于加盖楼梯部分，与唐王二小也应参照适用原协议第三条的约定，对此加盖部分的成本价值进行折价补偿。而一审法院直接作出让王长征将加盖楼梯部分自行拆除清理的判决，明显偏袒维护唐王二小，严重侵犯了王长征的合法权益。综上所述，一审法院不仅未查明案件事实，判决内容明显违反公平、公正的司法精神；而且未履行告知义务，存在严重程序违法的现象。王长征请求依法撤销原判第一项至第四项，依法改判或将案件发回重审，以维护王长征的合法权益。
唐王二小辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李延常述称，按照协议的约定，到期后土地和地上物全部归还学校，与自己没关系了。
唐王二小向一审法院起诉请求：判令王长征立即停止侵权，立即返还非法占用的1996年6月1日唐王二小与李延常双方协议中约定的东西长6米、南北宽8米的土地及地上物。
一审法院认定事实：座落于济南市历城区唐王镇唐东村东首、东张村西首的土地以教育用地的地类原由济南市历城区唐王镇唐王中学占有使用。后因教育部门校舍合并，该宗土地于2011年7月14日转由唐王二小占有使用。1996年6月1日，济南市历城区唐王镇唐王中学与李延常签订建房协议书一份，约定将位于该校北侧东西长6米、南北宽8米的土地租赁给李延常，租期为自1996年6月1日至2016年6月1日，土地使用费为720元/年，交费日期为每年的6月1日。在租赁土地范围内建筑地上物商品房1座、小宿舍1个，建筑费14000元，由李延常交纳给建安二队进行施工，2016年6月1日建筑物折价归学校所有。此后，李延常按协议书约定向唐王二小交纳每年的土地使用费。2004年，王长征接手李延常的涉案房屋，在涉案房屋基础上修建了一楼通往二楼的楼梯，并在涉案房屋内从事酒店业经营至今。建房协议书约定的租赁期限届满后，唐王二小要求李延常及王长征归还土地，王长征以唐王二小应支付地上物折价补偿款为由拒绝归还涉案土地。2016年3月22日，唐王二小向李延常发出告知书1份，其中记载土地租赁期限于2016年6月1日届满，希望李延常停止经营，撤出租赁场所，对土地上的建筑物及地上物处理：1、以自行进行拆除、清理；2、唐王二小与李延常共同协商处理；3、若协商不成，双方均可委托会计师事务所或审计师事务所评估后进行处理。逾期所产生的不良后果由李延常承担。李延常收到上述告知书后，未与唐王二小协商处理，亦未委托鉴定机构对地上物进行评估。双方协商未果，引起诉讼。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，济南市历城区唐王镇唐王中学将涉案土地租赁给李延常，李延常按约定支付租金，双方对租赁期限进行了约定。租赁期限届满后，承继涉案土地使用权的唐王二小要求李延常及王长征在一定期限内交还土地，符合法律规定，李延常及王长征理应在合理期限内搬离涉案土地。故对唐王二小要求李延常、王长征返还涉案土地的诉讼请求，一审法院予以支持。关于涉案土地上的地上物，李延常与王长征均未与唐王二小达成一致意见，双方诉争的地上物现均无建筑手续及房屋产权证明，无法确定其价值，对地上物的处理，一审法院确定由李延常及王长征对自己修建的部分自行清理。王长征主张涉案土地使用权及地上物，李延常已转让给王长征，唐王二小对此不予认可，王长征亦未提供证据证实其主张，故对王长征的辩解理由一审法院不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决：一、济南市历城区唐王镇唐王中学与李延常于1996年6月1日签订的《出赁土地建房协议书》于2016年6月1日终止。二、限李延常于判决生效之日起三十日内对租赁土地上修建的商品房1座、小宿舍1个自行清理。三、限王长征于判决生效之日起三十日内对租赁土地上修建的一楼通往二楼的楼梯自行清理。四、限王长征于判决生效之日起三十五日内返还济南市历城区唐王镇第二小学由李延常租赁的学校北侧东西长6米、南北宽8米的土地一宗。五、驳回济南市历城区唐王镇第二小学的其他诉讼请求。案件受理费100元，由李延常与王长征负担。
四、对事实和证据的分析与认定
二审中，王长征提交了房地产评估报告。以证明：1、一审法院以涉案地上物没有房产证不能做评估为由拒绝王长征的评估申请，但事实可以做评估，并且王长征也找到有资质的评估单位给做了。2、给折价赔偿提供依据。唐王二小质证称，对评估不予认可。一审时双方在场已经抽了一家评估公司，但评估公司将评估材料都退回了。
唐王二小提交了《关于拆除唐王二小沿街房的通知》1份，内容为：----业户：您所租赁的唐王二小沿街房，因影响教学秩序等原因多次被举报，且严重影响学校发展规划。经该校上报，并经镇拆违拆临领导小组研究同意，已将该处沿街房列入全市第三期(第2批)拆违拆临台账，请务必在2017年6月10日前自行搬离，并于2017年6月15日前自行组织拆除清理。如逾期不搬离，镇政府将联合城管、公安等执法部门进行强制拆除，所产生的机械、人员等费用由您户承担，所造成的一切法律后果均由当事人承担，该处拆除后将用于建绿透绿，优化校园环境。唐王镇拆违拆临领导小组（盖章）二〇一七年五月十三日。王长征质证称，涉案的地上房屋是否是违建与本案无关，我们所要讨论的是对地上物是否折价赔偿的问题。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，济南市历城区唐王镇唐王中学将涉案土地租赁给李延常。租赁期限届满后，承继涉案土地使用权的唐王二小要求李延常及王长征交还土地，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。关于涉案土地的地上物，因王长征自行修建的楼梯无建设工程规划许可证，且无证据证明经唐王二小同意，其要求补偿于法无据，本院不予支持。因涉案土地上的房屋已于2017年6月28日拆除,一审判决第二项、第三项内容无需再判。
综上所述，王长征的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
1、维持济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初4923号民事判决第一项、第四项；
2、撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初4923号民事判决第二项、第三项、第五项；
3、驳回济南市历城区唐王镇第二小学的其他诉讼请求。
二审案件受理费100元，由王长征负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 陈 勇
二〇一七年七月五日
书记员 吴颖颖