天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0853号
原告李凤英。
委托代理人张志，天津宏丰律师事务所律师。
被告顾艳艳。
原告李凤英与被告顾艳艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月11日受理后，依法由代理审判员祝芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李凤英诉称，2013年3月19日，通过案外人创世融辉天津投资咨询有限公司介绍，原告委托其女婿杨大鹏与被告签订《房屋租赁合同》，原告将其名下本市和平区×室（建筑面积46.26平方米）租给被告办公使用，租赁期限自2013年3月25日至2014年3月24日，共计12个月。租赁合同第七条约定，“该房屋租赁期间乙方（被告）应支付下列费用：水电费、煤气费、宽带网络费、暖气费、电话费”。但是天津瑞景置业有限公司证实被告在租赁期间并没有交纳采暖费及冷气费。合同第七条第1项约定“未经甲方（原告）同意擅自拆改房内结构，损害该房屋或改变该房屋用途，甲方（原告）有权要求乙方（被告）赔偿”。案外人杨大鹏已与原告女儿离婚，于2014年7月因涉嫌走私罪被逮捕。经查被告在租赁期间擅自进行改造，把原有设备不同程度损坏，应当予以赔偿。原告为了妥善解决上述纠纷，曾亲自到被告处本着互谅的精神进行协商，但被告强词夺理，甚至对原告进行围攻，根本没有解决的诚意。为维护自己的合法权益，现原告当庭陈述诉讼请求要求被告：1、给付2013年11月15日至2014年3月15日拖欠的采暖费2777元，冷气费1069元，共计3846元；2、赔偿因损坏诉争房屋踢脚板，及被告在大门门框上打孔的修复损失共计2500元。3、本案诉讼费由被告承担。为支持自己的主张，原告向本院提交商品房买卖合同、房屋租赁合同、说明2份、照片若干、定房协议、客户通话详情单、暖气费票据、冷气费票据及申请证人1人出庭作证。
被告顾艳艳辩称，被告于2013年3月25日租赁诉争房屋，每月租金3500元，原告明知被告租房用作英语辅导，环境需要安静，但是诉争房屋为新建大厦，每天有大量新业主施工、搬家，不适合被告办公。被告于2013年9月14日预付了2013年10月至12月的租金，并通知案外人杨大鹏协商解除合同。后杨大鹏通知被告他不是诉争房屋所有权人。2013年10月初，原、被告对诉争房屋进行交接，原告只退还被告押金3500元。因双方已于2013年10月终止合同，未到采暖期，被告不同意支付采暖费。关于原告主张的冷气费，被告已经交纳完毕。被告并未损坏踢脚板，也未损坏大门门框。不同意原告的诉讼请求。为支持自己的主张，被告向本院提交房屋租赁合同、定房协议、收费明细表及申请证人1人出庭作证。
经审理查明，诉争房屋为本市和平区×号原告作为买受人购买的私产房屋，房屋所有权证至今尚未取得。2013年3月19日，案外人杨大鹏与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租诉争房屋，每月租金3500元，租赁期限自2013年3月25日至2014年3月24日。同日，被告给付案外人杨大鹏房屋保证金3500元。
庭审中，原、被告对于诉争房屋已经交接完毕，交接时原告并未提出赔偿，并已退还被告房屋保证金3500元的事实并无异议。但双方对于办理交接的时间意见不一，原告表示于2014年3月27日办理的交接手续，被告表示于2014年10月初办理的交接手续。为此，原告申请证人梁××出庭作证，梁××陈述：我于2014年3月27日来承租诉争房屋，当天上午，原告也到了但没有诉争房屋的钥匙，后来被告来了并带来了钥匙，进入诉争房屋内，原、被告在诉争房屋内开始验房，发现屋内踢脚板断了，大门框上有几个小眼，门口线有一个木板条翘起来了，被告称物业公司可以修复。我看到他们在诉争房屋内交接钱，具体什么钱不清楚。被告申请证人王××出庭作证，王××陈述：其于2014年3月1日报名英语培训，2014年3月至4月期间每天下午1：30至6：00在创展大厦由被告为其授课。根据原、被告的证人陈述，原告方的证人梁××证实于2014年3月27日上午办理诉争房屋交接手续，而被告方证人王××陈述2014年3月至4月期间每天下午1：30至6：00在创展大厦由被告为其授课的事实，无法证明原、被告双方于2014年3月27日上午是否办理交接手续。
双方办理房屋交接完毕后，原告发现2013年6月至9月冷气费及2013年11月15日至2014年3月15日采暖费被告没有交纳。经本院向诉争房屋的物业公司天津市港联物业管理有限公司调查，诉争房屋2013年6月至9月冷气费为42元。由于被告已经交纳完毕，故原告提出撤销要求被告给付2013年6月至9月冷气费1069元的请求。另外，本院向诉争房屋开发商天津瑞景置业有限公司调查，诉争房屋2013年11月15日至2014年3月15日采暖费为2777元。现原告已经交纳2013年11月15日至2014年3月15日采暖费2777元。
再查，本院向诉争房屋的物业公司天津市港联物业管理有限公司调查，该公司职工杨惠潼陈述：在被告顾艳艳承租期间，原告曾经给我打电话告诉我，因与她女婿闹矛盾，让我去看看诉争房屋中的租户，之后我在大厅里遇见被告，将原告的联系方式告诉了被告，并告诉被告将以后的租金交给原告。原、被告对此均无异议。
上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提交的证据，本院调查、勘验现场材料，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，公民的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。虽然案外人杨大鹏与被告签订《天津市房屋租赁合同》，但诉争房屋购买人为原告，案外人杨大鹏原系原告女婿，原告亦表示其委托杨大鹏对外出租诉争房屋，并且，在租赁合同履行期间被告知晓此事后，并未对原告主体资格提出异议，原、被告继续按照《天津市房屋租赁合同》的约定履行，并办理了房屋交接手续，因此，对于原告与被告之间的租赁关系，本院予以确认。根据原告方的证人梁××的陈述，证实于2014年3月27日上午办理诉争房屋交接手续，而被告方证人王××陈述，2014年3月至4月期间每天下午1：30至6：00在创展大厦由被告为其授课的事实，无法证明原、被告双方于2014年3月27日上午是否办理交接手续，并且被告对于其主张的2013年10月初办理交接手续并未提交充分证据证实，被告应承担举证不能的法律后果，因此，本院认定原、被告于2014年3月27日上午办理的交接手续，2013年11月15日至2014年3月15日采暖费2777元系被告租赁期间产生。现原告已经交纳2013年11月15日至2014年3月15日采暖费2777元，故原告起诉要求被告支付2013年11月15日至2014年3月15日采暖费2777元的请求，本院予以支持。鉴于原、被告办理诉争房屋交接时，原告发现屋内踢脚板及大门框损坏后并未提出赔偿，并且已退还被告房屋保证金3500元，因此，对于原告提出要求被告赔偿2500元修复损失的请求，本院不予支持。由于被告已经交纳完毕2013年6月至9月冷气费，故原告提出撤销要求被告给付2013年6月至9月冷气费1069元的请求，本院予以照准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告2013年11月15日至2014年3月15日采暖费为2777元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费50元，减半收取25元，由原、被告各负担12.5元（本判决生效之日起十日内被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 祝芳
二〇一五年一月九日
书 记 员 王琳
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。