广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2014）深宝法民三初字第643号原告（反诉被告）王莹，女，汉族委托代理人缪雅鲁，广东瀚宇律师事务所律师。被告（反诉原告）邱秋娜，女，汉族，委托代理人陆慧，广东君言律师事务所律师。委托代理人杨闯。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址，组织机构代码×××8-5。法定代表人吴军强，执行董事。委托代理人时姗姗，女，汉族委托代理人肖洪林，男，汉族原告王莹与被告邱秋娜、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告邱秋娜在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人缪雅鲁，被告委托代理人陆慧、杨闯，第三人委托代理人时姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月5日，经第三人居间介绍，原、被告双方签订了编号为8190385的《房地产买卖合同》，约定：被告以人民币1,650,000元的价格将其所有的建筑面积为65．68平方米的深圳市宝安区xx栋2单元x室转让给原告。合同签订当天，原告便向被告支付了定金人民币50,000元。然而，签订合同后不久，原告便得知皓月花园小区旁边要建设110千伏变电站，皓月花园居民已多次召开业主大会并集体上访要求停建，而被告的房屋与准备修建的变电站仅一墙之隔，受到的影响较大，被告出售其房屋正是担心变电站产生的电磁辐射会影响健康，但被告在与原告签订合同时隐瞒了这一事实。考虑到原告准备生育，而变电站的电磁辐射对人体的危害相当大，尤其是存在造成胎儿畸形，致儿童体内细胞发生癌变，引起白血病等可能性，原告不能购买被告的房屋，故与被告协商解除合同并要求被告退还定金，但被告虽同意解除合同但不同意退还原告定金。原告认为，被告在与原告签订合同时，故意隐瞒了皓月花园小区旁将建造110千伏变压站并曾引发过群体性事件，且其转让的房屋与拟修建的变电站距离较近，遭受的影响较大等重大事实，致使原告因对情况不了解而作出了错误意思表示而与之签订了《房地产买卖合同》，原告提出撤销上述合同符合“一方故意隐瞒重大事实，致使另一方作出错误意思表示的，该另一方有权撤销合同”的法律规定。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还定金人民币50,000元；2、由被告负担本案全部诉讼费用。针对原告的本诉，被告答辩称，1、被告并无故意隐瞒皓月花园小区旁建设110千伏变电站的事实。相关部门在皓月花园旁建设110千伏变电工程一事，在2013年初已经报纸、网络等媒体大量报道，建设110千伏变电站的相关的事实已广为人知，被告在出售房产的时候并不需要也无法隐瞒这一事实。另外原告提交的证据材料也反映，政府相关部门于2013年4月9日承诺在与居民没有达成共识前，该项目无限期停工。被告在挂牌出售房产以及签订《房地产买卖合同》时并不知道该变电站项目已经恢复开工建设。2、原告对皓月花园附近建设110千伏变电站是知情的，只不过是原告不想购买涉案房产的借口而已。原告与被告签订《房地产买卖合同》前，原告就居住在皓月花园附近，从其居住的地方到皓月花园坐公交车也不过两三站的距离，而建设110千伏变电站的事情在皓月花园附近尽为皆知，且该项目经媒体广泛报道，原告不可能不知晓。另外，据被告所知，原告早有亲戚居住在皓月花园小区内。3、原告并非因皓月花园附近要建变电站而决定不再购买涉案房产，真正的原因是因近期房产价格下跌所致。被告与原告签订《房地产买卖合同》后不久，原告曾多次致电被告及被告的丈夫，称被告出售的房屋价格过高，其不想再购买该房产，要求被告退还其交付的购房定金。被告明确拒绝其要求后，原告称皓月花园及附近小区类似的房产的挂牌价格才人民币1,500,000元左右，即使被告不退还原告的定金，原告购买其他的房产，在价格方面也比购买被告的房产划算的多。4、原告要求撤销双方签订《房地产买卖合同》缺乏事实和法律依据。首先，涉案房产本身无任何质量瑕疵，涉案房产也非原告声称的与准备修建的变电站仅一墙之隔，实际上，涉案房产与建设变电站围栏之间还有两栋住宅楼，根据被告测量，变电站与被告的房产之间相隔约300米；其次，政府部门决定在皓月花园旁建设110千伏沙园埔变电工程后，广东电网公司深圳供电局委托中国水电顾问集团华东勘测设计研究院对建设110千伏变电站进行了环境影响评估，并出具了权威的《建设项目环境影响报告表》，该环评报告的结论认为110千伏沙园埔变电工程符合国家标准和行业标准，不会对附近居民的身体健康造成危害；最后，原告对建设110千伏变电工程是知晓的。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，被告因资金周转困难，急需用钱，故决定转让被告所有的位于深圳市宝安区xx栋2单元x室房屋。2014年4月5日，在第三人的居间下，被告与原告签订了《房地产买卖合同》（合同编号：8190385），约定如下：被告以人民币1,650,000元的价格将其所有的位于深圳市宝安区x2单元x室转让给原告；原告应于合同签订之日起2日内向被告支付定金人民币50,000元，并于合同签订之日起20日内支付首期房款人民币445,000元（不含定金）。但原告在支付定金后，并未依约向被告支付首期房款。2014年4月24日，原告向被告发函撤销双方签订的《房地产买卖合同》。原告的上述行为，已经构成根本性违约。为了维护被告的合法权益，故被告提起反诉，请求判令：1、解除被告与原告签订的《房地产买卖合同》；2、原告向被告支付违约金人民币330,000元；3、原告承担本案的全部诉讼费。针对被告的反诉，原告答辩称，1、双方所签订的《房地产买卖合同》已被原告于2014年4月24日所发《关于撤销编号8190385函》所撤销，故被告主张的违约金既无合同依据亦无法律依据。2、由于双方均已确认涉案《房地产买卖合同》已被撤销，就不能再要求法院予以解除。被告如果对撤销《房地产买卖合同》有异议，可以要求法院对撤销合同的效力进行确认，而不能提出解除合同的诉讼请求。3、根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故被告根据合同所取得的定金人民币50,000元定金应当返还给原告，然后按照过错责任原则各自承担相应的责任。综上，被告的反诉请求应当予以全部驳回。针对本诉和反诉，第三人答辩称，1、原告确实有亲戚居住在涉案小区，当时看房的时候亲戚也有陪同，至于他亲戚有没有说变电站的事情第三人不知晓，且因为变电站的事情是众所周知的事情，第三人没有故意隐瞒，也没有特意强调过，因为没有强调的必要。2、原、被告签订的《房地产买卖合同》就是因为变电站的事情没有履行，原告自行给被告发出撤销合同的通知书。经审理查明：2014年4月5日，原、被告签订了一份编号为8190385号的《房地产买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区x街道三联居委会x栋2单元x房（房产证号码：深房地字第××号）转让给原告，转让成交价为人民币1,650,000元；2、定金为第一部分房款，支付方式如下：原告在签订本合同之日起2日（含当日）向被告支付定金人民币50,000元，该定金交由居间方或银行监管，原告在合同约定期限内将定金存入监管账号，即视为被告收讫；3、第二部分房款为人民币1,600,000元，付款方式为银行按揭付款，首期房款由双方指定的银行监管。原告应于签署本合同之日起20日（含当日）内付清首期房款约人民币445,000元（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后3个工作日内，原告须按银行承诺贷款的金额，多退少补应付的首期房款，被告应无条件配合办理相关手续），原告应于约定的应付首期房款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，被告须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由被告提交签署的资料如提交款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。如原告无法取得银行贷款承诺函或者银行贷款承诺函不足以支付房款余额的，则原告应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款。如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，原告应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款；4、该房产有抵押，被告应在签署本合同之日起10日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，并与担保公司签署担保合同；5、任何一方逾期履行义务超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金。原告、被告及第三人确认：原告于2014年4月5日以转账方式向被告支付定金人民币50,000元，现该定金均在被告处。2014年4月8日，被告办理了公证委托赎楼手续。原告、被告及第三人确认涉案合同未再继续履行。2014年4月24日，原告以特快专递的形式向被告寄送了《关于撤销编号8190385的函》，告知被告:双方签订合同后，原告看到了南方都市报刊登的《龙华皓月花园小区旁要建变电站遭居民反对停工》的新闻，才得知涉案房产小区旁要建110千伏变电站的情况，但被告在签订合同时隐瞒了上述重大事实，致使原告不了解情况而做出了错误的意思表示与被告签订了《房地产买卖合同》，故原告现提出撤销双方签订的编号为8190385的《房地产买卖合同》，并请被告将定金人民币50,000元退还至原告账户。被告于2014年4月25日收到该函。原告主张其撤销双方签订的《房地产买卖合同》后，被告未向其退还定金人民币50,000元，故原告诉至法院，请求被告向其返还定金人民币50,000元。被告主张原告未履行支付首期款的义务，且原告已经以发出撤销函的行为明确表示拒绝履行涉案合同，故原告的行为已经构成根本性违约，故被告提起反诉，请求解除涉案合同，并请求原告按购房款的20%向被告支付违约金。另查，1、涉案小区附件的110千伏沙园埔变电站是深圳电网“十一五”规划的项目，原计划在2011年左右投产，但由于包括涉案小区在内的周边社区居民的反对，迟迟无法动工。2014年4月9日，110千伏沙园埔变电站正式开始动工建设。2、被告和第三人主张原告有亲戚住在涉案小区，涉案原告的亲戚一起和原告看过房屋；原告主张其表姐夫的小姨住在涉案小区。3、原告主张其在深圳市龙岗区布吉居住。4、原告主张因要建110千伏沙园埔变电站，故其于2014年4月10日就与被告协商不再履行涉案合同；被告和第三人主张原告于2014年4月中旬曾表示约定的购房款过高，要求被告降低购房款，否则要求解除合同。5、原告在庭审时提出被告主张的违约金标准过高。以上事实，有房地产买卖合同、收款收据、关于撤销编号8190385《房地产买卖合同》的函、快递详情单、委托书、产权信息查询单等证据和庭审笔录、笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。首先，涉案小区附近的110千伏沙园埔变电站是深圳电网“十一五”规划的项目，且今年以来由于包括涉案小区在内的周边社区居民的反对，迟迟无法动工，由此可知涉案小区附近的110千伏沙园埔变电站的拟建情况为众所周知的事实。原告作为涉案房产的买方，原告亦主张其表姐夫的小姨住在涉案小区，故原告在购买涉案房产时，应当对涉案房产的基本情况具备一定的知悉程度；其次，原告未提交充分有效证据证明110千伏沙园埔变电站的建设和使用足以对其居住和使用产生重大影响。综上，原告以其签订合同时被告未向其告知110千伏沙园埔变电站的相关事宜，致使原告作出错误的意思表示为由，向被告主张撤销双方签订的《房地产买卖合同》，缺乏事实和法律依据，即原告无权撤销涉案合同。本案中，原告未依约履行支付首期款以及办理资金监管的义务，且原告已经于2014年4月24日以向被告邮寄《关于撤销编号8190385的函》的方式明确表示不继续履行涉案合同，原告的上述行为已经构成根本性违约。关于合同的解除时间，原、被告签订的《房地产买卖合同》应当自被告向原告主张解除合同之日，即本院2014年6月24日将反诉状送达至原告之日解除。关于违约金的标准，被告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，原告主张违约金过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为原告应当按转让成交价百分之五支付违约金，即原告应当向被告支付违约金人民币82,500元（1,650,000×5%），被告的超额反诉请求，本院不予支持。根据本案查明的事实，原告向被告支付了定金人民币50,000元，涉案合同解除后，根据解除合同的处理原则，被告应当向原告返回定金人民币50,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王莹和被告邱秋娜于2014年4月5日签订的编号为8190385的《房地产买卖合同》于2014年6月24日解除；二、原告王莹应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告邱秋娜支付违约金人民币82,500元；三、被告邱秋娜应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王莹返还定金人民币50,000元；四、驳回被告邱秋娜的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币525元，由被告负担；本案反诉受理费人民币1,563元，由原告负担人民币391元，由被告负担人民币1,172元。本案本诉受理费原告已预交，反诉受理费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 莹二〇一四年七月十六日书记员 刘 婷书记员 李婷霞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据