海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9003民初3147号原告：海南安居乐物业服务有限公司，住所地海南省儋州市XX镇XX路XX号。法定代表人:唐某，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈某彬，该公司职员。委托诉讼代理人:林某啸，该公司职员。被告：何某丹，女，1969年5月19日出生，汉族，现住海南省儋州市XXX小区X栋XXX房，身份证号码：46002919690519XXXX。原告海南安居乐物业服务有限公司与被告何某丹物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案，适用简易程序于2016年10月27日公开开庭审理。原告海南安居乐物业服务有限公司委托诉讼代理人林某啸到庭参加诉讼，被告何某丹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付截止2016年5月28日的物业管理费4526.61元、公摊费509.6元及滞纳金136元，合计5172元。事实与理由：2013年4月28日，原告与海南晋发房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“儋州亚澜湾”进行前期物业管理，并对物业服务内容及收费标准等进行了约定。被告购买了海南晋发房地产有限公司开发的亚澜湾小区7栋201房。原告与被告签订了《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》，对物业服务内容及收费标准等进行了约定，其中第十条约定被告每逾期一天按应交物业服务费的千分之一支付违约金。被告作为业主享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，被告自2013年12月28日至2016年5月28日累计欠物业服务费4526.61元、公摊费509.6元及违约金136元。被告书面答辩称，原告主张没有事实根据和法律依据。一、原告主体不适格。被告是与儋州安居乐物业服务有限公司签订的《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》，与原告无关。二、2016年1月21日，亚澜湾业主委员会与儋州三鑫物业管理有限公司签订《亚澜湾小区物业服务合同》，涉案亚澜湾《前期物业服务合同》及《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》已经终止，儋州市人民法院（2016）琼9003民初729号民事判决也已确认。三、被告已经按照约定交纳物业服务费，原告没有提供证据证明其主张，其请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《物业费催缴律师函》，被告对其三性不予认可。原告没有证据证明其已送达给被告，不能作为认定本案事实的依据。2、对被告提交的（2016）琼9003民初729号民事判决书，原告提交海南省第二中级人民法院（2016）琼97民终933号民事裁定书已撤销该判决，不能作为本案定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月6日，被告与儋州晋发房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司建设的儋州亚澜湾小区7幢201号房，建筑面积103.47平方米。2013年4月1日，海南晋发房地产有限公司与儋州安居乐物业服务有限公司（2014年4月9日经工商部门核准更名为海南安居乐物业服务有限公司）签订《前期物业服务合同》，约定儋州安居乐物业服务有限公司对儋州亚澜湾小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主根据其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅1.5元/月．平方米，业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用。2013年4月28日，被告与儋州安居乐物业服务有限公司签订《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》，约定儋州安居乐物业服务有限公司为被告提供物业管理服务，物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅面积多层及高层住宅1.5元/平方米收取，物业服务费不包括公摊水电费。被告在收楼时预交6个月物业服务费，自收楼起第七个月在每月30日前履行交纳义务，逾期交纳物业服务费及共用水电费等分摊费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一支付滞纳金。该协议第十一条第一项约定，本协议期限自《商品房买卖合同》约定的交房期限之日起有效，但在本合同期限内，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同生效时，本合同自动终止。协议签订后，原告依约提供了相应的物业服务，被告未依约交纳物业管理费。自2013年12月28日起至2016年5月28日止，被告累计欠缴物业管理费4526.61元、公摊费509.6元及滞纳金136元。另查明，2015年9月7日，儋州市住房和城乡建设局对儋州市亚澜湾业主委员会进行了备案登记。2015年11月25日，儋州市亚澜湾业主委员会向原告发出《关于重新商谈收费标准及移交亚澜湾业主财物通知》，一是要求原告与业委会重新商谈小区的收费标准；二是要求原告移交业主财物。2016年1月21日，儋州市亚澜湾业主委员会与儋州三鑫物业管理有限公司签订《亚澜湾小区物业服务合同》，约定由儋州三鑫物业管理有限公司对亚澜湾小区住宅、商业提供物业管理服务。原告未向儋州市亚澜湾业主委员会移交亚澜湾小区物业，现仍由原告对亚澜湾小区提供物业管理服务。再查明，2016年3月14日，亚澜湾业主委员会起诉原告请求确认涉案《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》已经终止并要求原告撤出。本院于2016年5月17日作出（2016）琼9003民初729号民事判决书，判决原告退出亚澜湾小区。原告不服提起上诉，海南省第二中级人民法院于2016年9月5日作出（2016）琼97民终933号民事裁定，以亚澜湾业主委员会没有得到亚澜湾业主大会授权即起诉为由，撤销本院一审判决，驳回亚澜湾业主委员会的起诉。本院认为,本案当事人争议焦点为:1.海南安居乐物业服务有限公司是否本案适格原告；2.原告与海南晋发房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》和原、被告签订的《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》是否已经终止；3.被告应否支付物业服务费给原告。一、关于海南安居乐物业服务有限公司是否本案适格原告的问题。被告认为与其签订《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》的是儋州安居乐物业服务有限公司，并非海南安居乐物业服务有限公司，故原告主体不适格。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第七十六条的规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。据此，合同当事人名称的变更不影响合同的权利义务，由变更后的当事人享有合同权利并履行合同义务。本案中，儋州安居乐物业服务有限公司已于2014年4月9日经工商部门核准更名为海南安居乐物业服务有限公司，依照上述法律规定，海南安居乐物业服务有限公司是《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》权利义务的承受人，有权依据该协议主张权利。故海南安居乐物业服务有限公司具有本案原告主体资格。被告此项抗辩理由不能成立，本院不予支持。二、关于原告与海南晋发房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》和原、被告签订的《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》是否已经终止的问题。本院认为，根据上述二份合同约定，由原告对亚澜湾小区进行前期物业管理服务。该二份合同系双方作出的一致意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。根据该二份合同约定，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告提出本院（2016）琼9003民初729号民事判决书已认定亚澜湾业委会与儋州三鑫物业管理有限公司签订的《亚澜湾小区物业服务合同》合法有效，但该一审判决已被生效二审裁定撤销，不产生既判力的效力，对本案没有拘束力。故被告抗辩亚澜湾业委会与儋州三鑫物业管理有限公司签订的《亚澜湾小区物业服务合同》已经生效，证据不足。综上，被告抗辩原告与海南晋发房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》和原、被告签订的《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》已经终止，证据不足，本院不予支持。三、关于被告应否支付物业服务费的问题。本院认为，原告依约提供了相应的物业服务，被告作为涉案房屋的业主及物业服务的接受者，按照双方合同约定应及时支付物业服务费及公摊费。但被告截止2016年5月28日，累计欠缴物业管理费4526.61元、公摊费509.6元，已构成违约。根据双方协议约定，被告应于每月30日前交纳物业管理费等费用，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一向被告收取滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条及第一百一十四条第一款的规定，原告主张被告支付所欠物业管理费、公摊费及滞纳金合计5172元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称其未拖欠相关费用，但其未能提供证据证明，应承担不利法律后果，故对其该项辩解意见，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告何某丹于本判决生效之日起十日内向原告海南安居乐物业服务有限公司支付截止2016年5月28日的物业管理费、公摊费及滞纳金共计5172元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告何某丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员  李润红二〇一六年十月三十日70vnh9wbyumqqzty1b案件唯一码书记员万祖莉附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。审核：李润红撰稿：李润红校对：万祖莉海南省儋州市人民法院2016年10月31日印制（共印11份）