镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）京民初字第70号
原告（反诉被告）李梅。
原告（反诉被告）吕成洪。
委托代理人李梅，系原告吕成洪妻子。
被告（反诉原告）郭根庆。
原告（反诉被告）李梅、吕成洪与被告（反诉原告）郭根庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理，依法由代理审判员尹星懿独任审判，于2015年3月10日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，于2015年3月25日转为普通程序，依法组成合议庭于2015年4月30日公开开庭进行了审理。李梅（同时作为吕成洪的委托代理人）、郭根庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李梅、吕成洪诉称：原、被告于2011年7月签订房屋租赁协议一份，约定将位于本市桃花坞新村×区×号×室的房屋租给被告，租期三年至2014年7月7日，被告一次性付清三年房租共46250元。租赁期满后，原告向被告提出收回房屋，被告要求续租，原告本不同意，后经双方协商，原告同意续租，并在原协议书上写出续租协议，约定租赁时间从2014年7月8日至2015年3月底，租金不增不减每月1284元，每三个月付一次，由被告头一个月初打到原告指定银行卡上，到期被告搬出并交清水、电、气等费用。后被告仅付清了2014年7至9月份的租金。自2014年10月份起，被告拒不支付租金，理由是2011年刚租房时被告存放在租赁房屋车库内的电动自行车被盗，要求原告赔偿。原告以赔偿理由不充分而拒绝，并多次索要房租，被告总以电动车被盗为由拒付。2014年12月3日晚原告至租赁房屋处索要房租，被告拒不开门，并关灯休息，原告拨打110报警后，民警到现场敲门被告也拒不开门。后来原告多次致电被告约谈，被告总以各种理由拒不见面。故原告于2014年12月8日自行将该房屋停水停电。被告在租房期间损坏原告电视机一台，价值1299元。被告的行为已构成根本违约，故原告诉至法院，要求：1、解除房屋租赁契约；2、郭根庆给付自2014年10月8日至2015年3月31日的房租7404.4元并支付违约金2568元；3、郭根庆赔付损坏电视机的费用1299元；4、郭根庆给付煤气费48.9元。
为支持其诉讼请求，原告（反诉被告）李梅、吕成洪提供证据材料如下：
1、李梅与郭根庆签订的房地产租赁契约1份，以证明双方于2011年7月签订房地产租赁契约，双方存在租赁合同关系。
2、房屋所有权证1份，以证明本案所涉房屋为李梅、吕成洪共同所有。
3、煤气费发票1份，金额为48.9元，以证明郭根庆使用产生的煤气费用已由李梅、吕成洪垫付。
4、电视机发票1份，金额为1299元，以证明电视机的价格。
被告（反诉原告）郭根庆对原告（反诉被告）李梅、吕成洪提供的上述四份证据的真实性均无异议，其辩称：1、其与原告之间的房屋租赁契约已解除，该房屋已于2015年3月31日实际交还原告；2、不同意支付原告房租及违约金，理由为（1）2011年10月其停放在租赁房屋车库内的电动自行车被盗，被盗的原因在于原告答应换锁而没有更换，原告已违约；（2）电动自行车被盗后，其致电原告告知其被盗情况，原告称你想继续租就租，不租拉倒，其认为原告已构成口头违约，且原告在双方续租时也讲过这句话，虽然其后来还是续租了；（3）原告租房时提供的电视机在2013年12月3日损坏，但原告没有按合同约定进行维修，原告已违约；（4）2014年9、10月份左右，租赁房屋北面房间顶部漏水，但原告未予处理，被告自行联系四楼邻居，过了一个星期才修好，但这期间影响了被告对北面房间的使用；3、被告不同意赔付电视机的费用，因为电视机在刚交付的时候就不是好的，而且电视机是自然损坏，不是其人为损坏的。4、同意支付煤气费。
同时被告（反诉原告）郭根庆提出反诉，反诉诉称：租房时，原告答应郭根庆将车库的门锁进行更换，但其未更换，导致被告放在车库内的电动车被盗；2013年12月3日，租赁房屋内的电视机损坏，被告及时告知原告，但原告不回短信，不接电话，构成违约，应当支付违约金，同时给被告造成了精神上的损失，也使得其订购的网络电视服务无法使用，给被告造成了损失；2014年9、10月份左右租赁房屋漏水一个星期，原告对此不理不睬，没有维修，给被告造成了损失；原告于2014年12月8日在没有通知被告的情况下给租赁房屋断水断电，给被告的生活造成极大困难。故郭根庆反诉要求：1、解除双方的房屋租赁合同；2、李梅、吕成洪赔偿被盗电动车费用2700元；3、李梅、吕成洪赔偿因停水停电给郭根庆造成的损失2300元（自2014年12月8日至2014年12月31日）；4、李梅、吕成洪赔偿网络电视费用1460元及精神损失费24000元；5、李梅、吕成洪支付因电视机损坏未维修而产生的违约金2568元；6、李梅、吕成洪赔偿因房屋漏水造成的损失700元。
为支持其抗辩理由及反诉主张，被告（反诉原告）郭根庆提供证据如下：
1、李梅与郭根庆签订的房地产租赁契约1份，以证明双方于2011年7月签订房地产租赁契约，双方存在租赁合同关系；
2、健康路派出所出具的情况说明1份，以证明郭根庆的电动车于2011年10月23日在李梅、吕成洪的车库中被偷；
3、2013年12月3日郭根庆发给吕成洪的手机短信2条，以证明郭根庆于当天告知吕成洪电视机损坏，但吕成洪没有回复也没有修理电视机；
4、照片4张，以证明2014年9、10月份时租赁房屋漏水，影响了郭根庆对房屋的使用；
5、松下电动车送货单1份，以证明电动车的价格；
6、户口本及家庭宽带订购情况各1份，以证明郭根庆交纳的宽带及网络电视费用；
7、吕成洪出具的收条1份，以证明郭根庆于2014年8月18日向吕成洪支付2014年7月8日至10月7日的房租。
原告（反诉被告）李梅、吕成洪对被告（反诉原告）郭根庆提供的证据1真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据3，吕成洪未看到该短信；对证据4无异议；对证据5及证据6均不予认可；对证据7无异议。同时原告（反诉被告）李梅、吕成洪针对反诉辩称：1、双方租赁合同已解除；2、原告从未答应更换车库锁，因车库锁在交付时可以正常使用，如车库锁坏了，应由被告自行更换，电动车被盗系郭根庆自身保管不善；3、因被告拖欠房租，原告才停水停电，被告违约在先，原告不需支付停电停水给被告造成的损失；4、被告曾说他家孩子上高中不需要看网络电视，所以原告取消了网络电视，被告未经过原告同意自行安装了网络电视，原告不同意赔偿网络电视费用及精神损失费；5、未维修电视不构成违约，原告不需赔偿违约金；6、是原告找到漏水的原因并安排人修好的，因此原告不同意支付房屋漏水损失。
经审理查明：桃花坞新村×区×号×室房屋的所有权人为李梅、吕成洪。2011年7月，李梅作为出租方与作为承租方的郭根庆签订房地产租赁契约一份，约定出租方将上述房屋出租给承租方使用，租赁期限自2011年7月8日至2014年7月7日止，三年租金共计46250元，一次性付清，三年合同期内房租不变。同时合同中约定，任何一方未能履行本契约规定的条款，给对方造成损失的由违约方在十日内负责赔偿，同时支付对方两个月房租的违约金。2011年7月5日，李梅向郭根庆出具了金额为46250元的租金收条一张。2014年8月9日，李梅与郭根庆达成续租协议一份，约定郭根庆可续租本案所涉房屋，续租时间为2014年7月8日至2015年3月底，到期后郭根庆必须搬出，租金为每月1284元，付款方式为每三个月付一次款，第一个月的月初郭根庆付款至李梅指定银行卡，郭根庆在搬出前应交清水、电、气等费用，同时吕成洪在原合同上“固定产：电视机一台”处进行删除，并标注“收回”。郭根庆于2014年8月18日向吕成洪支付2014年7月8日至10月7日的租金，并由吕成洪出具收条一张，收条中注明该租金扣除维修款587元。因郭根庆自2014年10月8日起未付房租，李梅、吕成洪于2014年12月8日自行将本案所涉房屋停水停电，至2014年12月31日，郭根庆仍在该房屋内居住。
另查明，郭根庆于2011年10月23日报警称其停放在租赁房屋楼下车库内的电动车被盗，车库门锁未被破坏，有口香糖粘在锁口。2013年12月3日，郭根庆通过手机发短信给吕成洪，告知其电视机坏了，李梅、吕成洪未对电视机进行修理或更换。在郭根庆租赁房屋期间，该房屋北面房门上方漏水一个星期。李梅、吕成洪已缴纳了租赁房屋2015年1月的燃气费用48.9元。
案件审理过程中，原、被告双方于2015年3月31日在本案所涉房屋桃花坞新村×区×号×室办理了房屋交接手续。后本诉原告放弃了要求解除房屋租赁契约的诉讼请求。
上述事实，有房地产租赁契约、房屋所有权证、燃气费发票、情况说明、手机短信、照片、收条、现场笔录、当事人陈述等证据证明。
本院认为：原告系本案所涉房屋的所有权人，原、被告所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自义务，否则应当根据合同约定以及法律规定，承担相应的责任。
本案房屋租赁合同已于2015年3月31日届满，且双方已于当日办理了交接手续，因此郭根庆于2015年4月2日提起反诉要求解除房屋租赁合同的诉请，本院不再处理。
郭根庆所称的电动车丢失，与李梅、吕成洪无因果关系，其要求李梅、吕成洪赔偿电动车的反诉请求于法无据，本院不予支持。本案合同系房屋租赁合同，电视机并非该租赁合同的主标的物，且出租人未对租赁房屋内家电进行维修时，承租人可以自行维修，维修费用可向出租人主张。本案中，郭根庆在续租房屋缴纳租金时，已向吕成洪主张了587元的维修款，即郭根庆已自行修理了该房屋内的其他设施。同时，双方续租时吕成洪在合同上标注收回电视且房屋租金未发生变动。综上，出租人未修理电视机的行为不构成违约，郭根庆据此要求李梅、吕成洪支付违约金的反诉请求，本院不予支持。郭根庆要求李梅、吕成洪赔偿其由于电视机损害而造成的网络电视费用损失及精神损失费于法无据，本院不予支持。
本案所涉房屋在租赁期间漏水，但郭根庆未能提供证据证明其因此遭受的损失，因此，郭根庆对因房屋漏水造成损失的反诉请求，本院不予支持。但考虑到该漏水确实影响了郭根庆对该房屋的使用，因此，这七天的租金本院酌情扣减50元。李梅、吕成洪在租赁合同期内擅自将租赁房屋断水断电，使得郭根庆无法正常使用租赁房屋，该行为已构成违约，但郭根庆未能提供证据证明其因此遭受的损失，故郭根庆对因停水停电造成损失的反诉请求，本院不予支持。但考虑到租赁房屋自2014年12月8日至2015年3月31日无法正常使用，本院酌情将该期间的租金调整为2400元。对于2014年10月8日至2014年12月7日的租金2568元，郭根庆应当全额给付李梅、吕成洪。
郭根庆作为承租人，应当按照合同约定给付租金，其未按约给付的行为已构成违约，应当按约向李梅、吕成洪支付违约金。
李梅、吕成洪认为郭根庆损坏了电视机，但未能提供证据证明电视机已损坏的事实及损坏的原因，因此，对于其要求郭根庆赔偿电视机费用的诉讼请求，本院不予支持。合同中双方约定燃气费由郭根庆支付，故李梅、吕成洪为郭根庆垫付的煤气费用，应当由郭根庆承担。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郭根庆应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）李梅、吕成洪自2014年10月8日至2015年3月31日的租金4918元；
二、被告（反诉原告）郭根庆应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）李梅、吕成洪违约金2568元；
三、被告（反诉原告）郭根庆应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）李梅、吕成洪燃气费用48.9元；
四、驳回原告（反诉被告）李梅、吕成洪的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）郭根庆的反诉请求。
如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费83元，反诉案件受理费322元，合计405元，由李梅、吕成洪负担60元，郭根庆负担345元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号1XXXX）
审 判 长 尹星懿
人民陪审员 贾 明
人民陪审员 蒋雪敏
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 魏晓虹
（附：上诉须知、法律条文）
附实体法法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。