成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第3689号
原告成都万达广场商业管理有限公司。住所地：成都市锦江区锦华路一段**号万达广场*楼。
法定代表人曲德君，成都万达广场商业管理有限公司经理。
委托代理人胡磊，四川迪扬律师事务所律师。
委托代理人连蛟，男，1988年7月8日出生，汉族，住四川省蒲江县，系成都万达广场商业管理有�公司员工。
被告康建明，男，1978年5月17日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人康必钊，男，1948年5月26日出生，汉族，住四川省岳池县。
原告成都万达广场商业管理有限公司与被告康建明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法由代理审判员詹茜适用简易程序于2014年9月23日公开开庭进行了审理。原告成都万达广场商业管理有限公司的委托代理人胡磊、连蛟，被告康建明的委托代理人康必钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成都万达广场商业管理有限公司诉称，原告于2007年与成都万达广场的开发商成都万达商业广场投资有限公司签订《成都万达广场前期物业服务合同》，约定由原告向成都万达广场全体业主和物业使用人提供物业服务，2009年，原告与成都万达广场投资有限公司续签了物业合�。被告是成都万达广场小区的业主，但自2012年7月1日起开始拒不交纳物业服务费，截至2014年6月，被告已经拖欠原告物业服务费5780.64元。故原告起诉请求判令被告支付物业服务费5780.64（庭审中陈述为2012年7月1日起至2014年6月30日共24个月，按每月240.86元计算）及滞纳金1989.329元（庭审中明确即违约金，以每季度欠缴费用为基数按银行同期贷款利率四倍分段计算）。本案诉讼费由被告承担。
被告康建明辩称，对原告主张的物业服务费5780.64元的金额无异议。被告不交纳物业服务费是有原因的，原告居住的房屋存在漏水情况，但原告至今没有妥善修理，被告要求房屋漏水修好后才交纳物业费。原告也没有尽到物业管理公司的安全保障义务，因原告聘请的安保人员不尽责，被告房屋物品被盗产生了损失。被告不愿意承担违约金。如果被告房屋漏水的问题得到解决，被告愿意交纳物业服务费。
经审理查明，2007年5月17日，原告与成都万达商业广场投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向成都万达商业广场投资有限公司购买成都万达广场1栋10单元15楼1501号房屋、测绘建筑面积119.91平方米的房屋，并约定原告为成都万达商业广场投资有限公司聘选的物业管理企业，买受人同意由出卖人选聘的物业管理企业提供前期物业服务。前期物业管理期间，物业费按照《前期物业服务合同》约定。物业服务费按照季度收取，买受人应当分别在每年的1月15日前、4月15日前、7月15日前、10月15日前交费。
2007年1月20日，原告与成都万达商业广场投资有限公司签订《成都万达广场前期物业服务合同》，约定原告为成都万达广场小区提供前期物业管理服务。物业服务费为交房之日起两年内为1.8元／月／平方米，超过两年则自动转为2元／月／平方米，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的15日前交纳本季度物业服务费，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠交金额每日千分之三的标准向原告支付违约金。成都万达商业广场投资有限公司违反合同第十三条约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行委托原告修复，修复费用及造成的其他损失由成都万达广场商业管理有限公司承担。合同期限自2007年1月20日至2010年1月19日至，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2009年12月18日，原告与成都万达商业广场投资有限公司签订《成都万达广场前期物业服务合同补充协议》，协议约定：鉴于双方于2007年1月20日签订的《成都万达广场前期物业服务合同》将于2010年1月19日到期，双方达成补充协议，若2010年1月19日之前，成都万达锦华城仍未成立业主委员会并选聘新的物业服务公司，在成都万达广场（成都万达锦华城）业主委员会未成立时，双方签订的《成都万达广场前期物业服务合同》有效期延长至万达锦华城业主委员会重新选聘物业服务企业时止，本协议未约定事宜，按照《成都万达广场前期物业服务合同》约定执行。
被告至今尚欠2012年7月至2014年6月的物业服务费未交纳。
以上事实的认定，有原告提交的原告的有原告提交原告的《企业法人营业执照》复印件、《组织机构代码证》复印件、被告《身份证》复印件及《常住人口详细信息》、《商品房买卖合同》复印件、《成都万达广场前期物业服务合同》、《成都万达广场前期物业服务合同补充协议》、《证明》、《缴费查询》以及原、被告双方的陈述在案为证。被告提交照片打印件，缺乏民事证据要件，本院不予采纳。
本院认为，被告作为成都万达广场小区的业主，原告作为担任成都万达广场小区的物业管理公司向包括被告在内的成都万达广场业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系。被告与成都万达商业广场投资有限公司签订的《商品房买卖合同》确定原告为成都万达广场小区提供前期物业管理，原、被告双方已形成物业管理服务关系。被告作为物业管理服务的对象，负有交纳物业服务费的义务。庭审中，被告对其尚欠2012年7月1日至2014年6月30日期间的物业服务费5780.64元未交纳的事实予以确认。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，故对原告要求被告支付2012年7月1日至2014年6月30日拖欠的物业服务费5780.64元的主张�本院予以支持。被告关于房屋漏水问题的抗辩理由，与本案无关，不予采纳。被告可收集证据另行诉讼解决或协商进行处理。
关于违约金的数额。被告在诉讼中明确其不愿意支付违约金，因此，可以认定被告的该项主张具有其不应当承担违约金的抗辩并具有调整违约金的意思表示，故依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案对被告应当承担的违约金予以适当调减，对原告要求被告支付违约金的主张，予以部分支持，酌情确定以每月欠付的物业服务费为基数，从2012年7月15日�，按每日万分之二分段计算至拖欠的物业服务费付清之日止，以原告起诉的1989.32元为限。。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告康建明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成都万达广场商业管理有限公司物业服务费5780.64元。
二、被告康建明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成都万达广场商业管理有限公司违约金（以每季度欠付的物业服务费为基数，从2012年7月15日起，按每日万分之二分段计算至拖欠的物业服务费付清之日止，以原告成都万达广场商业管理有限公司起诉的1989.32元为限）。
三、驳回原告成都万达广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告康建明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 詹茜
二〇一四年十月九日
书 记 员 向娟
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯�行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
遵守业主公约、业主大会议事规则；
遵守物业管理区域内物业共有部位和共用设施设备
的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
按照国家有关规定交纳专项维修资金；
按时交纳物业服务费用；
法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的�定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十五条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。