浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第173号
上诉人（原审原告）袁凤珠。
上诉人（原审原告）钱金娟。
上诉人（原审原告）钱秋学。
上诉人（原审原告）钱湘亚。
上述四上诉人之共同委托代理人（特别授权代理）吴长征。
被上诉人（原审被告）钱九妹。
被上诉人（原审被告）刘秀芬。
被上诉人（原审被告）刘亚芬。
上述三被上诉人之共同委托代理人（特别授权代理）姚建明。
被上诉人（原审被告）钱业华。
上诉人袁凤珠、钱金娟、钱秋学、钱湘亚因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2013）绍嵊长民初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月26日立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月20日公开开庭进行了审理。上诉人钱秋学及上诉人袁凤珠、钱金娟、钱秋学、钱湘亚之共同委托代理人吴长征，被上诉人刘秀芬、刘亚芬及被上诉人钱九妹、刘秀芬、刘亚芬之共同委托代理人姚建明，被上诉人钱业华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，钱岩永生前在嵊州市长乐镇寺塘头村建造了房屋，并在2004年1月办理了地号为8-23-0-32的集体土地使用证，使用权面积为159.4平方米，该房屋东边与钱九妹房屋的中堂剖中为界。钱岩永与袁凤珠婚后生育了女儿钱金娟、钱秋学、钱湘亚及儿子钱业华。2009年10月钱岩永死亡，后其法定继承人未对上述房屋进行分割。2013年3月16日，钱九妹女儿刘秀芬、刘亚芬受其母亲委托与钱业华在寺塘头村村书记家里签订协议书1份，载明兹有长乐镇寺塘头村钱九妹与袁凤珠（儿子钱业华）房子纠纷事件，经村委会协商协议如下：1、总共五间房子，其中三间归袁凤珠所有，�余二间让钱九妹成方圆，买卖后归钱九妹所有。2、堂前半间作价600元卖于钱九妹，双方付清钱之后归钱九妹所有，以上协议经双方协商同意后，不得反悔，如不遵守一切后果由反悔方自负。钱业华、刘秀芬、刘亚芬在双方一栏签字并捺手印，由王位波、史棋芳（该村村主任）、王力平在作证人一栏签字。协议书签订后，被告钱九妹在堂前房屋与原告袁凤珠所有房屋的界限间砌筑了墙壁。袁凤珠等人所有的三间房屋现已被拆除，并重新进行了建造，在建造过程中因原告方、第一被告与钱九妹发生矛盾，故原告方以被告钱业华未经房屋其他共有人同意为由，要求确认买卖半间堂前房屋的合同无效。
原审法院审理认为，钱岩永生前建造的房屋首先应当确定为钱岩永与其妻子袁凤珠的共同财产，在2009年钱岩永死亡后，应当先将该共有财产的一半分出为袁凤珠所有，其余�半为被继承人钱岩永的遗产，由法定继承人袁凤珠、钱金娟、钱秋学、钱湘亚、钱业华共同继承，由于法定继承人对遗产尚未分割，因此该房屋应当认定为原告方与被告钱业华间的共有财产。在2013年3月16日被告钱业华将房屋中的中堂出卖给他人，应当经房屋共有人的同意，在未经共有人同意情形下而将房产进行转让，属擅自处分共有财产，其行为一般应认定为无效，但在协议签订后，原告方与被告钱业华共有的房屋按照协议书确定的界限被拆除，并重新进行了建造施工，被告钱九妹亦按照协议书确定的界限砌筑了墙体并支付了价款，可见签约主体均按照协议书进行了履行。其次，该协议书是在房屋所在村的村支部书记家书写，又由该村村主任在协议书上签了名字，据此村集体经济组织对协议书的内容也已明知。综上，可以确定被告钱九妹是善意有偿取得了半间房�，即使在原告方对被告钱业华的转让行为尚不知情的情形下，也应由擅自处分共有财产的人向原告方赔偿损失，故原告方要求确认协议书无效的请求，不予支持。同时2013年3月16日的协议书虽由刘秀芬和刘亚芬签署，但在协议书中明确载明房屋是卖给钱九妹，刘秀芬和刘亚芬又提供证据证明其是受钱九妹委托而签订协议的，故应当确认房屋受让方的主体是钱九妹，原告方主张协议签订的主体是钱九妹、刘秀芬、刘亚芬，明显不当，应予驳回。依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第八十九条的规定，判决：驳回袁凤珠、钱金娟、钱秋学、钱湘亚的诉讼请求。案件受理费80元，由原告方负担。
原审判决作出后，上诉人袁凤珠、钱金娟、钱秋学、钱湘亚不服，提起上诉称：一审法院事实认定不清，法律关系适用错误。理由如下：一、一审法院以被告系善意取得财产为由认定房屋买卖协议有效错误。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中房屋出卖人钱业华只占有该房屋八分之一的共有份额，他的处分行为明显违反了法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定属于违反法律强制性规定，应属于无效合同。对于无效行为的处理，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，无效合同因该合同取得的财产，应当予以返还。二、一审法院对法律概念理解错误。本案被上诉人并非善意取得的第三人。善意取得是指无权处分他人动产的占有人，不法将动产转让给第三人后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可以依法取得对该动产的�有权，受让人在取得动产所有权后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。根据善意取得的概念，适用的是动产买卖，而本案的标的物系房屋，是典型的不动产。三、一审法院以村主任知道买卖这件事情认定该买卖有效错误。四、一审法院对买卖双方的主体认定错误。钱九妹目前拥有的房屋系三被上诉人共同所有，与钱业华所购买的中堂是用于钱九妹目前所住房屋成方圆所用，且购买协议也有各被上诉人签字。所以，三被上诉人系本案的共同被上诉人。请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人钱九妹、刘秀芬、刘亚芬答辩称：基本同意一审判决认定的事实和判决结果，希望邻里能和睦相处。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人钱业华答辩称：同意上诉人袁凤珠、钱金娟、钱秋学、钱湘亚的上诉请求。
各方当事人在二审中均未提供新的证据。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：2013年3月16日签订的关于嵊州市长乐镇寺塘头村讼争房屋买卖的协议书是否有效。上诉人袁凤珠、钱金娟、钱秋学、钱湘亚主张上述讼争房屋系四上诉人与被上诉人钱业华的共有财产，且被上诉人钱业华仅享有八分之一份额，故其处分该房屋的行为因未征得其他共有人即四上诉人的同意而无效。本院认为，讼争房屋买卖协议书在当时应视为双方真实意思的表示，亦未违反法律法规的禁止性规定，合同依法成立。合同成立后，双方亦按照协议书的约定均进行了履行且已履行完毕。该协议书虽未经四上诉人签字确认，但四上诉人对讼争房屋系其与被上诉人钱业华共有财产的事实清楚，其在协议书签订后对被上诉人钱九妹以房屋所有人身份支配使用讼争房屋的一系列行为也未提出异议，被上诉人钱九妹有理由相信讼争房屋买卖系四上诉人与被上诉人钱业华的共同意思表示，另根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，讼争房屋买卖协议书应认定合法有效。故本院对四上诉人提出的讼争房屋买卖协议书无效的主张不予支持。上诉人袁凤珠、钱金娟、钱秋学、钱湘亚还提出原审法院对房屋买卖双方的主体认定错误之上诉理由，经审查，讼争房屋买卖协议书虽由被上诉人刘秀芬、刘亚芬签署，但其又提供了委托书证明其两人系受被上诉人钱九妹委托而签订协议书，协议书中亦显示讼争房屋的买方为被上诉人钱九妹，根据《中华�民共和国合同法》第九条“当事人依法可以委托代理人订立合同”之规定，原审法院据此确认讼争房屋受让方主体是被上诉人钱九妹并无不当，故本院对四上诉人的该项上诉理由亦不予采信。
综上，四上诉人的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求依法不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人袁凤珠、钱金娟、钱秋学、钱湘亚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 艳
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 姚 瑶
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 叶 婷