广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第806号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘少潮。
委托代理人：雷雨，广东瑞丰律师事务所律师。
委托代理人：黄伟荣，广东云商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：何财德。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：卢鸿龙，男。
两被上诉人共同委托代理人：黎永绿，广东晟典律师事务所律师。
上诉人因与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第1066号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2008年1月22日，刘少潮与何财德、卢鸿龙签订《房屋租赁合同》，约定：刘少潮将位于深圳市龙华民治某园综合楼（酒店3楼）物业出租给何财德、卢鸿龙作为酒吧或卡拉OK夜总会使用；租赁期限从2008年2月1日至2020年1月31日止，租金为每月人民币45000元，第四年起每年按4%比例递增，在递增基础上，每三年（每年）递增另加1%；何财德、卢鸿龙应于当月前三日交租金。何财德、卢鸿龙经营实际发生的水电费用由何财德、卢鸿龙承担；何财德、卢鸿龙应向刘少潮支付人民币135000元作为履约金。
2009年4月15日，刘少潮与何财德、卢鸿龙签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：刘少潮将位于深圳市龙华民治某园综合楼（酒店2楼北面约700平方米）物业出租给何财德、卢鸿龙作为酒吧或卡拉OK夜总会使用；租金为每月人民币26000元，2009年7月1日起租，其他条款和租金递增问题按2008年1月22日签订的《房屋租赁合同》执行，现刘少潮已办理好有关证照及批文手续等交给何财德、卢鸿龙正常营业，以后有关批文等一事与刘少潮无关。
上述合同及协议签订后，何财德、卢鸿龙向刘少潮支付了租赁押金共计217600元。何财德、卢鸿龙对涉案房屋进行了装修。庭审中何财德、卢鸿龙明确表示不申请对涉案房屋装修现值进行评估鉴定。
2012年10月12日，刘少潮委托律师致函何财德、卢鸿龙称，由于何财德、卢鸿龙拖欠租金、水电费，通知何财德、卢鸿龙于2012年10月13日起解除租赁合同。
另查，何财德、卢鸿龙拖欠刘少潮2012年8月份水电费73048元、2012年9月份水电费27467元、2012年7月份租金51017元、2012年8月份租金79294元、2012年9月份租金79294元及9月份以后的租金未支付。
再查，庭审中何财德、卢鸿龙称经营至2012年9月18日，刘少潮称何财德、卢鸿龙经营至2012年10月19日。
刘少潮一审诉讼请求为：1、何财德、卢鸿龙连带支付刘少潮拖欠水电费人民币100515元；2、何财德、卢鸿龙连带支付刘少潮拖欠租金人民币829064元；3、何财德、卢鸿龙按每日2746元支付2013年5月20日至何财德、卢鸿龙归还房屋之日期间租金损失；4、何财德、卢鸿龙按每日229元支付刘少潮2013年5月20日至判决确定付款日期间违约付款损失；5、要求何财德、卢鸿龙返还租赁房屋。
何财德、卢鸿龙一审反诉请求为：1、刘少潮赔偿何财德、卢鸿龙租赁场地装修款损失人民币60万元；2、刘少潮赔偿何财德、卢鸿龙租赁场地设备损失费人民币7万元；3、刘少潮赔偿何财德、卢鸿龙员工误工费损失13.5万元；4、刘少潮双倍返还何财德、卢鸿龙履约金人民币435200元；5、由刘少潮承担反诉费用。
原审法院认为，刘少潮与何财德、卢鸿龙双方均未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案刘少潮与何财德、卢鸿龙签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则。何财德、卢鸿龙应将涉案房屋返还给刘少潮，刘少潮应将履约金217600元返还给何财德、卢鸿龙。何财德、卢鸿龙要求双倍返还履约金的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。何财德、卢鸿龙使用涉案房屋期间的水电费应由何财德、卢鸿龙承担，刘少潮主张何财德、卢鸿龙欠付水电费100515元，虽然何财德、卢鸿龙对金额不予认可，但何财德、卢鸿龙未提供证据予以反驳，故对刘少潮要求何财德、卢鸿龙支付水电费100515元的诉讼请求原审法院予以支持。庭审中何财德、卢鸿龙称经营至2012年9月18日，对此何财德、卢鸿龙未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，故原审法院依据刘少潮的陈述确定刘少潮经营至2012年10月19日。何财德、卢鸿龙使用涉案房屋进行经营期间的租金应支付给刘少潮，经计算至2012年10月19日何财德、卢鸿龙应向刘少潮支付的租金为258204.55元（其中2012年7月份租金51017元、2012年8月份租金79294元、2012年9月份租金79294元、2012年10月份租金48599.55元）。2012年10月19日以后何财德、卢鸿龙虽占用了涉案房屋，但并未实际使用涉案房屋进行经营，故2012年10月19日以后的租金应作为房屋空置损失由双方按过错程度分担。自2012年10月20日起计至刘少潮起诉之日即2013年5月22日租金共计为562731.61元（79294元×7个月＋79294元×3天÷31天）。对于上述损失，刘少潮与何财德、卢鸿龙双方均有过错，刘少潮未及时收回房屋造成空置损失应承担主要过错责任，何财德、卢鸿龙承担次要过错责任，根据刘少潮与何财德、卢鸿龙双方在本案中的过错程度，应确定由刘少潮承担全部损失的60%即人民币337638.97元，何财德、卢鸿龙承担全部损失的40%即人民币225092.64元。故何财德、卢鸿龙应向刘少潮支付2012年10月20日至2013年5月22日期间的租金共计225092.64元。2013年5月22日以后的租金刘少潮可另行主张。因合同无效，刘少潮要求何财德、卢鸿龙支付违约付款损失的诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。
对于装修损失，原审法院认为，根据相关法律规定，合同无效的应按双方各自的过错分担装修现值损失。对于合同无效，刘少潮与何财德、卢鸿龙双方均有过错，刘少潮应承担主要过错责任，何财德、卢鸿龙承担次要过错责任。由于何财德、卢鸿龙明确表示不申请对涉案房屋进行评估，原审法院无法确定涉案房屋装修的现值，故原审法院根据本案的实际情况酌情确定刘少潮赔偿何财德、卢鸿龙装修损失20万元。对于涉案房屋内属于何财德、卢鸿龙的动产何财德、卢鸿龙可搬离另行使用，故对何财德、卢鸿龙要求刘少潮赔偿设备损失的诉讼请求原审法院不予支持。何财德、卢鸿龙要求刘少潮赔偿员工误工费损失的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘少潮与何财德、卢鸿龙签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》为无效合同；二、何财德、卢鸿龙于本判决生效之日起三日内将涉案房屋返还给刘少潮；三、何财德、卢鸿龙于本判决生效之日起三日内向刘少潮支付水电费100515元；四、何财德、卢鸿龙于本判决生效之日起三日内向刘少潮支付至2012年10月19日的租金258204.55元；五、何财德、卢鸿龙于本判决生效之日起三日内向刘少潮支付2012年10月20日至2013年5月22日期间的租金225092.64元；六、刘少潮于本判决生效之日起三日内向何财德、卢鸿龙返还履约金217600元；七、刘少潮于本判决生效之日起三日内向何财德、卢鸿龙赔偿装修损失20万元；八、驳回刘少潮其他诉讼请求。九、驳回何财德、卢鸿龙其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费人民币13096元，由何财德、卢鸿龙负担。受理费刘少潮已预交。反诉受理费人民币7980元，由刘少潮负担。反诉受理费何财德、卢鸿龙已预交。
上诉人不服原审判决，向本院提出上诉，请求：依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：上诉人因房屋租赁合同纠纷向宝安区人民法院提起诉讼请求判令二被上诉人连带支付拖欠水电费人民币100515元整；连带支付拖欠租金人民币829064元整；按每日2746元连带支付2013年5月20日至判决确定付款日期间租金损失；按每日229元连带支付2013年5月20日至判决确定付款日期间违约付款损失，可确定请求数额合计929579元整元整。上诉人诉讼请求符合法律有充分的事实和证据支持，但是一审判决却认定双方租赁合同无效，一审的无效认定完全是违背事实没有法律依据的错误认定，请求二审予以纠正并支持上诉人的诉讼请求。需要说明的是一审判决还有多处违背事实违反了法律内容，如一审判决上诉人返还被上诉人217600元押金，首先押金数额错误，并且上述押金已经折抵了被上诉人的拖欠租金不存在返还问题。另外，一审判决上诉人承担20万装修损失及承担60%损失责任更是违背事实违反了法律和基本的公平诚信原则。总之，一审判决违背事实违反了法律和基本的公平诚信原则，请求依法改判支持上诉人一审诉讼请求维护上诉人合法权益。
被上诉人口头答辩称：1、刚才审判员已明确上诉人对上诉状有无变更，而上诉人已经明确了对其上诉状没有变更，我方认为根据上诉人的上诉状的诉讼请求，请求为依法改判支持上诉人一审诉讼请求，并没有对被上诉人的反诉的诉讼请求提出主张，因此，被上诉人认为根据不告不理的原则，视为上诉人对一审判决被上诉人的反诉请求没有异议，也没有对一审判决支持被上诉人的反诉请求的部分提出上诉请求。2、我方认为一审判决是在尊重本案的客观事实的基础之上作出的，尽管被上诉人认为一审判决部分内容对被上诉人也存在不公平的地方，被上诉人基于息事宁人的原则没有提起上诉，因此我方认为一审认定事实，适用法律是正确的，上诉人的上诉事实和理由不能成立，希望二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审查明：上诉人二审提交了涉案房屋的《建设用地规划许可证》、《兴建住宅用地批准通知书》、《建筑许可证》、《深圳市房屋建筑工程竣工验收报告》等证据，用以证明涉案房屋有报批报建手续。被上诉人的主要质证意见是：颁发主体不合法、未按照建设工程规划许可证的规定建设、建筑面积超出国家规划批准的标准等。
一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本院认为，对于新的证据，应当结合当事人未在举证期限提供证据、是否存在故意或者重大过失的情形进行认定。在本案中，并无证据证明上诉人存在故意或者重大过失而未在举证期限内提供证据，且不审理上述证据可能导致裁判明显不公，上诉人二审提供的证据系新的证据，本院予以采纳。根据涉案房屋的《建设用地规划许可证》、《兴建住宅用地批准通知书》、《建筑许可证》、《深圳市房屋建筑工程竣工验收报告》等证据，足以认定涉案房屋系经主管部门批准建设。由于上述证据中并无建设工程规划许可证，被上诉人主张颁发主体不合法、未按照建设工程规划许可证的规定建设等，本院不予采纳。即使存在部分建筑面积超出国家规划批准的标准，但被上诉人亦无证据证明涉案租赁标的物属于超面积部分的范围，故本院认为，涉案房屋虽未取得相应的建设工程规划许可证，但系经相关部门批准建设，不应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定涉案租赁合同无效。涉案合同系有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。被上诉人拖欠租金，已经构成违约。应当承担相应的违约责任。根据涉案租赁合同的约定，被上诉人违约，其支付的履约金不予退还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项的规定，因承租方违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。在本案中，系被上诉人违约导致涉案租赁合同解除，被上诉人主张的装修费赔偿诉讼请求，本院不予支持。
根据涉案《房屋租赁合同补充协议》的约定内容，上诉人已经办理好有关证照及批文等交给被上诉人正常营业，以后有关批文等事与上诉人无关。被上诉人主张系上诉人的原因无法提供涉案场地的消防结构验收、导致涉案合同目的无法实现，但上诉人并未就此提供充分的证据予以证明，且该主张与上述补充协议的相应约定不符，该主张依据不足，本院不予采纳。被上诉人未能提供充分的证据证明上诉人对于涉案合同、补充协议的解除有过错，其反诉请求本院不予支持。被上诉人拖欠租金，已达到涉案合同、补充协议约定的解除条件，本院确认涉案合同、补充协议于2012年10月13日解除。被上诉人在2012年10月19日停止营业、未有证据证明其已经搬离房屋，被上诉人应当继续支付相应的租金。上诉人没收被上诉人支付的217600元履约金已弥补上诉人一定的损失，上诉人作为出租方在被上诉人已经停业的情况下未及时收回房屋，一审认定造成房屋空置损失由上诉人承担60%比例的处理结果本院予以维持。
上诉人二审提交深圳市地方税务局第二稽查局《关于刘少潮举报信办理情况的回复》，用以证明被上诉人一审提供的相关360万元装修款票据虚假。该回复中载明：案外人一未与涉案深圳市金帝国际俱乐部有限公司签订过装饰工程合同，未收取深圳市金帝国际俱乐部有限公司工程款。上诉人二审确认案外人一已经明确说明相应公章不是其公司的，上诉人已就该问题通过其他法律途径处理。本院认为，基于本院前述理由，该问题并不影响本案的处理结果，相关当事人可另循法律途径解决。
综上所述，上诉人部分上诉理由成立，该部分上诉请求本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第1066号民事判决第二、三、四、五项；
二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第1066号民事判决第一、六、七、八、九项；
三、确认刘少潮与何财德、卢鸿龙签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2012年10月13日解除；
四、驳回上诉人的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费人民币13096元，由刘少潮负担3929元，何财德、卢鸿龙负担9167元。反诉受理费7980元，由何财德、卢鸿龙负担。二审案件受理费11433元由刘少潮负担3430元，何财德、卢鸿龙负担8003元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一四年十月十三日
书 记 员 王丹妮