广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江蓬法民四初字第36号
原告：林桁峰，男，1957年12月2日出生，香港居民，国内住所江门市。
委托代理人：梁永锋，系广东法道行律师事务所律师。
委托代理人：林胜强，系广东法道行律师事务所实习律师。
被告：严建文，男，1978年7月18日出生，汉族，住江门市蓬江区。
被告：黄厚芝，女，1968年10月3日出生，汉族，住江门市蓬江区。
被告：胡艳嫦，女，1977年1月10日出生，汉族，住江门市蓬江区。
被告：严英昌，男，1946年10月21日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托代理人：严建文，系严英昌儿子。
第三人：缪小红，女，1984年10月11日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：梁永锋，系广东法道行律师事务所律师。
委托代理人：林胜强，系广东法道行律师事务所实习律师。
原告林桁峰诉被告严建文、黄厚芝、胡艳嫦、严昌英、第三人缪小红民间借贷纠纷一案，本院于2013年10月21日受理后，依法组成合议庭，并于2014年6月13日公开开庭进行了审理。林桁峰及缪小红的委托代理人梁永锋、林胜强到庭参加诉讼，严建文、黄厚芝、胡艳嫦、严英昌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院缺席审判，本案现已审理终结。
原告林桁峰诉称：严建文以合作投资房屋为由向原告借款618000元（人民币，下同）。经原告多次追讨，严建文于2013年1月9日定下还款计划并签订《还款承诺书》，约定“截至2013年1月9日止，拖欠林桁峰的欠款本金618000元及利息49842.70元，合计为667842.70元”。之后，严建文只是偿还了利息及部分欠款合计340000元，余款327842.70元至今未付。另，黄厚芝、胡艳嫦、严英昌对严建文拖欠原告的欠款承担保证责任，故应承担连带清偿责任。另，严建文自愿用其名下房屋作担保，并办理了抵押手续到原告指定的第三人缪小红名下。原告因此起诉，诉讼请求为：1、判令被告严建文立即清偿欠款本金327842.70元及利息（从2013年1月10日起按年利率24%计算，计至清偿欠款之日止）；逾期还款违约金180000元。2、判令被告黄厚芝、胡艳嫦、严英昌对严建文的上述欠款承担连带清偿责任。3、判令原告对被告严建文名下房屋享有优先受偿权。4、诉讼费用由四被告承担。
原告林桁峰向本院提供的证据有：证据1.原告身份证、通行证各1份，证明原告的主体资格。证据2.四被告身份证、户口本共4份，证明四被告的主体资格。证据3.《还款承诺书》1份，证明被告严建文偿还原告欠款的计划，及约定逾期违约责任，黄厚芝、胡艳嫦、严英昌承担保证责任等权利义务。证据4.第三人缪小红身份证、房地产他项权证、公证书各1份，证明被告严建文房屋已办理他项权登记到第三人名下的事实。
被告严建文、黄厚芝、胡艳嫦、严英昌无答辩，也没有向本院提供证据。
第三人缪小红述称：我方申请作为本案原告参加诉讼，理由如下：涉案借款是我方与林桁峰共同共有，严建文在签订《还款承诺书》时，严建文自愿将房屋抵押给林桁峰作还款担保，因为当时林桁峰在国外，不在中国内地，经双方协议，遂将房屋办理抵押手续到我方名下。
第三人缪小红没有向本院提交证据。
经开庭审理，本院查明：2012年4月12日、2012年5月21日、2012年5月22日、2012年6月8日，林桁峰先后借款7000元、20000元、280000元、310000元给严建文，合共借款617000元。
2013年1月9日，严建文向林桁峰出具《还款承诺书》，承诺书上并由黄厚芝、胡艳嫦、严英昌签名作保证。严建文确认截至2013年1月9日止拖欠林桁峰本金618000元及利息49842.70元，之后的利息按月利率1.5%计算到还清之日止，全部款项定于2013年6月30日前还清。严建文用其房屋作还款抵押，并以缪小红为他项权利人办理抵押登记。如严建文违约，需要支付违约金18万元，并且以实际欠款为基数，自2013年1月10日起按年利率24%付息计算至还清款项之日止。黄厚芝、胡艳嫦、严英昌承诺对上述欠款承担保证责任，但没有约定保证方式及保证期间。
为办理抵押登记手续，2013年1月11日，缪小红与严建文签订《借款抵押合同》，约定严建文向缪小红借款30万元，借款期限为2013年1月11日至2013年6月30日，用途为偿还拖欠林桁峰的部分款项。双方约定由严建文将房屋抵押给缪小红，权利价值为30万元。上述合同，于同日在江门市江门公证处办理了公证。
2013年1月16日，上述房屋办理了抵押登记手续，他项权利人为缪小红。
诉讼中，林桁峰、缪小红确认本案涉诉借款系两人共同共有，林桁峰同意缪小红共同主张权利。
本院认为：本案系民间借贷纠纷。林桁峰为香港居民，本案属涉港民商事纠纷。本案被告严建文、胡艳嫦等人住所地在本院辖区，故本院享有管辖权。最能体现本案借款特征的一方当事人经常居所地法律或者与该借款、保证行为有最密切联系的法律为中华人民共和国法律，故应适用中华人民共和国内地法律处理本案。
严建文借款后，于2013年1月9日出具《还款承诺书》给林桁峰，确认截至2013年1月9日欠款本金618000元及利息49842.70元。诉讼中，林桁峰、缪小红自认严建文于起诉前偿还了340000元，尚欠327842.70元，该自认行为减少了严建文的债务，属于对严建文有利对林桁峰、缪小红不利的陈述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，本院予以确认。诉讼中，林桁峰、缪小红确认借款是两人共同共有，共同出借，因此，严建文应当偿还给林桁峰、缪小红。
关于林桁峰、缪小红诉请按年利率24%计算利息，且要求计付违约金18万元能否一并支持的问题。按照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”的规定，由于双方当事人之间系民间借贷关系，双方约定的违约金与其他利益之和折算后的数额同样不能超过银行同类贷款利率的四倍，超过四倍的，不受法律保护。林桁峰、缪小红诉请的年利率24%已经相当于同类贷款利率的四倍，再要求计付违约金18万元，综合折算后远超银行同类贷款利率的四倍。故此，本院认定严建文只应支付银行同类贷款四倍利息，对于林桁峰、缪小红超额部分的诉求，本院不予支持。
关于抵押物优先受偿权的问题。诉讼中，林桁峰、缪小红均确认借款是共同共有，且约定的抵押物房屋办理了抵押登记，他项权利人为缪小红，故本院认定林桁峰、缪小红对抵押物享有优先受偿权，但担保范围应依双方当事人约定在权利价值30万元的范围之内。
关于黄厚芝、胡艳嫦、严英昌的担保责任问题。黄厚芝、胡艳嫦、严英昌在《还款承诺书》上签名保证，没有约定保证方式，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”故应认定黄厚芝、胡艳嫦、严英昌对严建文的欠款承担连带保证责任。涉案的保证行为没有约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款的规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”严建文应于2013年6月30日前还清欠款给林桁峰，也即保证期间截至2013年12月30日止，林桁峰在2013年10月21日提起诉讼，保证期间尚未逾期，黄厚芝、胡艳嫦、严英昌依法应对严建文的上述债务承担连带清偿责任。此外，因林桁峰与严建文、黄厚芝、胡艳嫦、严英昌之间没有约定实现担抵押权与承担连带保证责任的先后顺序，因抵押物是由债务人严建文自已提供，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，林桁峰应就物的担保先行实现债权，不足部分，再由其他保证人承担保证责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告严建文应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款人民币本金327842.70元及利息给原告林桁峰、第三人缪小红（利息自2013年1月10日起计至本判决确定还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）。
二、如被告严建文不履行第一项判决，则原告林桁峰、第三人缪小红对被告严建文提供的抵押物拍卖、变卖所得价款在30万元的债务范围内享有优先受偿权。
三、被告黄厚芝、胡艳嫦、严英昌对上述欠款在抵押物价值不足清偿的范围内承担连带清偿责任。
四、驳回原告林桁峰、第三人缪小红其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11063元，诉讼保全费3520元，合计14583元，由被告严建文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费等。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 肖 剑
人民陪审员 余素琳
人民陪审员 黄珍好
二〇一四年六月十三日
书 记 员 蔡诗欣