广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）穗中法行终字第238号
上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：广东省广州市越秀区。
委托代理人：张峰、刘伯权，均系广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局的工作人员。
被上诉人（原审原告）：吉英贤，女，1968年12月1日出生，汉族，住陕西省合阳县。
委托代理人：万莉莉，广东银德律师事务所律师。
委托代理人：吴静屏，广东银德律师事务所实习律师。
原审第三人：廖永太，男，1969年9月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
原审第三人：广东中盈盛达融资担保投资股份有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。
法定代表人：吴列进，职务：董事长。
委托代理人：王维，该公司职员。
委托代理人：张清，该公司职员。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局因房屋登记纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法行初字第86号行政判决，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
案经原审法院审理查明，2007年10月29日，市国土房管局核发了粤房地证字第C5××12号房地产权证，确认吉英贤是涉案房产的权属人。2010年8月30日，吉英贤在广东省广州市南方公证处办理公证委托，2010年8月31日，广东省广州市南方公证处出具（2010）南公证内字第31388号公证书，内容为吉英贤委托朱美兰等人为其合法代理人，全权代表吉英贤执行和处理涉案房产的有关事项，其中包括代为出售与转让涉案房产、签订房屋买卖合同、办理房产的产权登记。2011年8月16日，吉英贤到广东省广州市南方公证处终止了上述公证委托，2011年8月17日，广东省广州市南方公证处出具了（2011）南公证内字第35387号公证书。2011年10月27日，朱美兰与廖永太以房屋买卖为由向市国土房管局下属番禺区分局申请办理涉案房产的转移登记，并提交了广州市房地产转移登记申请书、吉英贤的身份证复印件、廖永太的身份证、朱美兰的身份证、（2010）南公证内字第31388号公证书、粤房地证字第C5××12号房地产权证、广州市房屋买卖合同、房地产权情况证明、房地产分户图、宗地图、契税完税证和税收转账专用完税证等材料。市国土房管局经审核，于2011年11月2日核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证，将涉案房产转移登记到廖永太名下。2013年10月8日，廖永太将涉案房产抵押给第三人中盈盛达公司，并办理了抵押登记。现吉英贤不服，提起诉讼。
原审法院认为：《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”市国土房管局作为广州市的房地产行政主管部门，具备核发房地产权证的职权。
《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”《广州市城镇房地产登记办法》第十四条规定：“当事人可以委托代理人申请房地产登记。委托代理人申请房地产登记的，应当向房地产行政主管部门提交授权委托书、被代理人和代理人的身份证明。不能提交被代理人身份证明的，委托书应当经过公证。……”2011年10月27日，朱美兰与廖永太以房屋买卖为由向市国土房管局下属番禺区分局申请办理涉案房产的转移登记，并提交了广州市房地产转移登记申请书、吉英贤的身份证复印件、廖永太的身份证、朱美兰的身份证、（2010）南公证内字第31388号公证书、粤房地证字第C5××12号房地产权证、广州市房屋买卖合同、房地产权情况证明、房地产分户图、宗地图、契税完税证和税收转账专用完税证等材料。市国土房管局根据上述规定受理转移登记申请并于2011年11月2日向廖永太核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证。鉴于吉英贤已于2011年8月16日终止对朱美兰等人的委托事项，朱美兰的代理权也已同时终止，故市国土房管局于2011年10月27日受理本案房屋过户登记申请时，朱美兰已不具有代理吉英贤办理涉案房产转移登记的权利，市国土房管局依据上述已被终止的授权委托书作出涉案房产的转移登记，缺乏民事基础，主要证据不足。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”鉴于涉案房产已抵押给第三人中盈盛达公司，依据上述规定，吉英贤请求撤销涉案房产证并责令市国土房管局重新依法确认其对涉案房屋具有合法的使用权和所有权，并为其办理该房地产所有权证，原审法院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：一、确认被告广州市国土资源和房屋管理局于2011年11月2日向第三人廖永太核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证违法；二、驳回原告吉英贤的其余诉讼请求。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局不服原审判决，上诉至本院称：一、上诉人发证的事实和法律依据充分。一审法院认为上诉人做出涉案房产的转移登记缺乏民事基础，主要证据不足乃认定事实不清，缺乏相应的法律依据。2011年10月27日，被上诉人的委托代理人朱美兰和原审第三人廖永太就涉案房屋向上诉人申请房地产权转移登记，提交了《广州市房地产转移登记申请书》、被上诉人及其代理人的居民身份证、原审第三人廖永太的居民身份证、授权委托书的《公证书》、粤房地证字第C5××12号《房地产权证》、《广州市存量房买卖合同》、《房地产分户图》、《宗地图》、《契税完税证》和《税收转账专用完税证》材料。根据《广州市城镇房地产登记办法》第14条、第31条的规定，申请人双方提交的房地产权转移登记的材料齐备，符合法定形式，上诉人据此完成审核程序，在法定期限内向原审第三人廖永太核发涉案房地产权证。由此可知，上诉人发证的事实和法律依据充分。至于相关的授权委托书已被终止，属于民事法律关系的范畴，与本案的行政法律关系无关，不属于本案的审理范围，不影响涉案房产转移登记行为的合法性。二、上诉人作为房地产行政主管部门，已经严格依法按照《房屋登记办法》、《广东省城镇房地产权登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》等相关法规要求进行审核审查，不存在违法情节和行政过错，不应被确认违法。上诉人作为房地产行政主管部门，除严格依照现有法律法规履行法定审核职责之外，还额外附加审慎审查的义务，专门制作《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》，就“登记申请提交的所有材料的原件或复印件及内容是否真实、合法、有效？”、“若隐瞒事实或提供虚假材料获取登记，给他人造成损失的，应当承担赔偿责任”等问题询问了被上诉人的委托代理人朱美兰和原审第三人廖永太，询问结果也由双方签名加盖指模予以确认。此外，被上诉人在终止委托后没有收回原公证委托书及其名下的房地产权证，更没有将委托终止的声明告知上诉人，而上诉人依法通过南方公证处公证书鉴别系统核查了（2010）南公证内字第31388号《公证书》的真实性，根据常理也不可能获知该份委托书后来被撤销的情况。总之，上诉人尽到了合理审慎责任，没有违法情节，不存在行政过错，不应被确认违法。综上所述，上诉人核发涉案房产证的依据充分，不存在行政过错，不应被确认违法。一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，上诉请求法院：一、撤销（2014）穗番法行初字第86号行政判决第一项；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人吉英贤答辩同意一审判决，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院予以维持。
原审第三人廖永太答辩称不同意一审判决，认为本案起因于自己享有对被上诉人吉英贤的债权，系被上诉人将涉案房屋转让给自己。
原审第三人广东中盈盛达融资担保投资股份有限公司答辩认为其为善意第三人，不应撤销涉案房产登记，作为善意第三人在房屋抵押登记中也进行了审核。
经审理查明，原审判决认定事实清楚且有相应证据证实，本院予以确认。
本院认为：《广州市城镇房地产登记办法》第二条规定：“本市行政区域国有土地范围内的房地产登记适用本办法。”第三条规定：“本办法所称房地产登记，是指房地产行政主管部门依当事人的申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。”第十四条规定：“当事人可以委托代理人申请房地产登记。委托代理人申请房地产登记的，应当向房地产行政主管部门提交授权委托书、被代理人和代理人的身份证明。不能提交被代理人身份证明的，委托书应当经过公证。……”第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”本案中，2011年10月27日，原审第三人廖永太与朱美兰向上诉人广州市国土资源和房屋管理局申请涉案房地产权转移登记时，提交的吉英贤委托朱美兰办理涉案房屋转移登记事项的公证书已于2011年8月17日被终止，因此朱美兰在办理涉案房屋登记时已不具有合法代理的权限。上诉人对涉案的房地产权进行转移登记欠缺民事基础，违反了上述规章的规定，理应予以撤销。但鉴于涉案房地产权已为原审第三人广东中盈盛达融资担保投资股份有限公司取得抵押物权，原审判决遂根据相关法律法规的规定确认上诉人核发涉案房地产权证的行为违法，并驳回被上诉人的其他诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人广州市国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 琳
审 判 员 肖晓丽
代理审判员 姚 伟
二〇一五年三月十八日
书 记 员 甘尚钊