西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00508号
上诉人（原审被告）姚伟，无业。
委托代理人牛小广，陕西菲儿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陕西红旗置业有限公司，住所西安市灞桥区纺织城纺南路。
法定代表人雍宏昌，该公司经理。
委托代理人林显春，陕西大唐律师事务所律师。
委托代理人任妮，陕西大唐律师事务所律师。
上诉人姚伟因与被上诉人陕西红旗置业有限公司（以下简称：红旗置业公司）排除妨害纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2012）灞民初字第00223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姚伟及其委托代理人牛小广，被上诉人红旗置业公司的委托代理人林显春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
红旗置业公司向原审法院诉称，本案涉及的14间房屋原系“陕西省红旗水泥制品总厂”（国有企业）的财产，该厂通过西安市中级人民法院依法破产后，红旗置业公司于2009年3月26日通过西安产权交易中心电子竞价方式，从西安工业资产经营公司购买了该破产企业原占有的土地、地上附着物、设备、厂房等所有现存物资。依据西安工业资产经营公司提供的《固定资产一房屋建筑物清查评估明细表》，姚伟现占有使用的“红旗总厂门口以西14间房屋，面积339.12平方米”系红旗置业公司合法购买，姚伟理应依法在2009年4月1日移交资产时立即腾空所有房屋并交付给红旗置业公司。但姚伟总是借故拖延交房，不与红旗置业公司签订新的租赁合同，拒不缴纳非法占用房屋期间给红旗置业公司造成的租金损失。为了服从西安市政府建设国际化大都市的规划要求，服从灞桥区委、区政府关于“2010年12月30日前做到三通一平，2011年1月1日展开整体性商业开发”的市政大局，红旗置业公司于2009年起陆续关停、拆除了自有的盈利项目。2010年10月28日红旗置业公司第四次、提前两个月书面通知姚伟务必于20l0年12月31日前腾房并办完所有房屋移交手续，但姚伟占有房屋至今。现要求姚伟立即向红旗置业公司移交“位于西安市灞桥区纺织城纺南路红旗总厂门口以西14间、面积339.12平方米的房屋”；要求姚伟向红旗置业公司支付占房期间给红旗置业公司造成的房屋损失146666元（2009年4月1日至2011年11月31日，32个月×55000元÷12=146666元。）姚伟承担本案诉讼费、保全费。
姚伟答辩称，争议的房屋属非经营性资产，红旗置业公司并未合法取得房屋所有权。姚伟本人并未占用该14间房屋，不同意红旗置业公司移交房屋的诉讼请求。姚伟与红旗置业公司就争议房屋有合法租赁关系，红旗置业公司拒收房租，应视为红旗置业公司已放弃了房租的债权，不同意红旗置业公司赔偿损失的诉讼请求；不同意承担诉讼费、保全费。
原审法院经审理查明，红旗置业公司、姚伟争议的位于原陕西省红旗水泥制品总厂北大门以西的14间房屋（建筑面积339.12平方米），系西安富通光电生物研究所开发部、姚伟2003年10月28日从陕西省红旗水泥制品总厂物业公司处因租赁而行使使用权。取得使用权后，姚伟以个人名义向陕西省红旗水泥制品总厂交清了前三年的房租，陕西省红旗水泥制品总厂出具的收据记载的房租交款单位为姚伟。2005年以后，姚伟先后将房屋转租他人使用。2008年12月5日，西安市中级人民法院作出（2008）西民四破字第08-15号民事裁定：一、宣告陕西省红旗水泥制品总厂破产清算程序终结；二、陕西省红旗水泥制品总厂未受偿债权人的债权不再清偿。陕西省红旗水泥制品总厂的财产交由西安工业资产经营公司接收管理。2009年3月26日，陕西东大石油化工有限公司从西安产权交易中心以电子竞价拍卖取得原陕西省红旗水泥制品总厂的财产后，于2009年5月11日在工商部门注册登记成立全资子公司陕西红旗水泥制品有限公司（后更名为陕西红旗置业有限公司），并向西安工业资产经营公司申请将买受人名称变更为陕西红旗水泥制品有限公司，西安工业资产经营公司于2009年5月15日复函同意。2009年8月5陕西红旗水泥制品有限公司与西安工业资产经营公司签订《产权转让合同》，同年9月11日签订《破产资产拍卖标的交割协议》。2009年l2月3日，陕西红旗水泥制品有限公司在工商部门更名为陕西红旗置业有限公司。上述合同、协议签订后，陕西红旗水泥制品有限公司及其经营部先后于2009年9月16日、同年9月29日、2010年2月4日给姚伟发告知函、通知共三份，要求姚伟与其重新签订租赁合同，但姚伟未予理睬。2009年11月，姚伟提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求继续履行合同。2010年7月，姚伟因起诉主体有误，申请撤回起诉。2010年1O月28日红旗置业公司给姚伟发通知一份，要求姚伟于2010年12月31日前腾房清费，否则自2011年元月1日起，公司将停水停电，所造成的损失由姚伟本人自负。但姚伟对上述通知依然置之不理。2011年3月，姚伟就争议的14间房屋提起房屋租赁合同纠纷的诉讼。2011年4月，红旗置业公司对涉案的14间房屋的二层进行拆除，从姚伟处租住其中13间房屋的商户陆续搬离，剩余一间房屋姚伟及家人至今仍在占用。2011年11月，红旗置业公司提起本次排除妨害诉讼。诉讼中，姚伟因争议的14间房的租赁合同纠纷案件尚未审结，申请中止本案审理。该案遂于20l2年3月22日中止审理。
2011年12月14日，西安市灞桥区人民法院对上述房屋租赁合同纠纷案作出（2011）灞民初字第1395号民事判决：“驳回姚伟要求解除与被告陕西红旗置业有限公司房屋租赁合同及要求陕西红旗置业有限公司赔偿其合同损失230万元的诉讼请求。”姚伟不服提起上诉。2012年3月26日，本院做出（2012）西民一终字第00389号民事裁定：“撤销西安市灞桥区人民法院（2011）灞民初字第1395号民事判决，发回西安市灞桥区人民法院重审。”2013年6月21日，西安市灞桥区人民法院重审后作出（2012）灞民初字第02006号民事判决，即“驳回原告姚伟要求解除与被告陕西红旗置业有限公司之间的房屋租赁合同并赔偿其经济损失230万元的诉讼请求。”姚伟不服提起上诉，2013年12月16日本院作出（20l3）西民一终字第01106号民事判决，该判决载明“根据破产法规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的视为解除合同。本案中，红旗厂因资不抵债，于2008年6月申请破产，2008年l2月5日破产清算程序终结。在人民法院受理红旗厂破产申请之日起两个月内，管理人未通知姚伟继续履行合同，故红旗厂物业公司与姚伟签订的《房屋租赁合同》已经解除，姚伟要求陕西红旗置业有限公司继续履行上述租赁合同没有法律依据。2009年4月20日，陕西红旗水泥制品有限公司向姚伟发出未加盖公章的书面通知：对各租赁户租用房屋维持现状（即租赁者不变，租赁价格不变），按月交纳租金、水电费，每月25日前交次月租金。该通知可视为陕西红旗水泥制品有限公司与姚伟之间建立了一种新的租赁合同关系，该通知并未约定房屋的租赁期限，应视为不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。陕西红旗置业有限公司于2010年10月28日向姚伟发出要求其于2010年12月31日前搬迁的通知，已对姚伟履行了解除不定期租赁合同的告知义务，该不定期租赁合同业已解除。姚伟认为陕西红旗置业有限公司同意履行原陕西省红旗水泥制品总厂物业公司与其个人签订的房屋租赁合同，并要求解除该合同、赔偿损失之意见，因无事实根据和法律依据，依法不予采信。综上，原审判决并无不当，应予维持，姚伟之上诉请求，依法应予驳回。”遂判决：“驳回上诉，维持原判。”2014年，因上述租赁合同纠纷案件审理终结，西安市灞桥区人民法院恢复了本案的审理。上述租赁纠纷案件还查明，红旗置业公司、姚伟争议的14间房屋属于破产财产。西安富通光电生物研究所于1997年11月25日在西安市工商行政管理局新城分局注册登记并领取了《企业法人营业执照》，后来因未进行工商年检被西安市工商行政管理局新城分局作出“工商新处字（2005）第1189号行政处罚决定书”，吊销了西安富通光电生物研究所的营业执照。西安富通光电生物研究所法定代表人张静晨系姚伟之妻张静文胞兄，姚伟称张静晨已失踪多年。姚伟实际使用所租赁的房屋并向陕西省红旗水泥制品总厂交纳房租。
原审法院经审理认为，争议房屋的原所有人陕西省红旗水泥制品总厂经法院宣布破产后，姚伟作为争议房屋的实际使用人与原陕西省红旗水泥制品总厂物业公司签订的《房屋租赁合同》已经依法解除。红旗置业公司通过电子竞价在西安产权交易中心竞拍取得含争议的14间房屋在内的部分破产资产后，基于2009年4月20日未加盖公章的书面通知与姚伟形成的新的租赁合同关系，经法院（2013）西民一终字第01106号民事判决已于2010年12月31日解除。2011年11月，红旗置业公司诉请姚伟腾房，于法有据，应予支持。由于姚伟及家人占用其中一间至今，故姚伟应将该一间房屋移交给红旗置业公司，下余13间房屋因红旗置业公司于2011年4月拆除了争议14间房屋的二层，导致承租其中l3间房屋的商户先后搬离，故该13间房屋不存在移交问题。红旗置业公司要求姚伟赔偿占用上述房屋自2009年4月1日至2011年11月31日期间的损失，因本案系排除妨害纠纷，与经法院认定的2009年4月20日至2010年12月31日期间的不定期租赁纠纷不属同一法律关系，故对红旗置业公司请求的取得产权后至2010年12月31日之前的损失，红旗置业公司可另行主张，本案不予涉及。对红旗置业公司请求的2011年1月1日至2011年11月30日姚伟及家人占用其中一间房屋的损失3601元（参照年租金55000元计算）及下余l3间房2011年1月1日至2011年4月30日之间的损失17023.8元（参照年租金55000元计算），予以支持。红旗置业公司请求给付该13间房屋2011年5月至2011年11月31日之间的损失，不予支持。姚伟以法院生效判决认定的事实即红旗置业公司拒收房租的事实为据，认为红旗置业公司的给付损失的诉讼时效已过，因2009年4月以来，红旗置业公司一直以要求姚伟重签房屋租赁合同、腾房清费的方式主张自己的权利，故姚伟的抗辩，理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百三十四条第一款第二项、第七项的规定，判决：一、姚伟在本判决生效后10日内将原陕西省红旗水泥制品总厂北门以西其家人占用的一间房屋腾交给陕西红旗置业有限公司。二、姚伟在本判决生效后10日赔偿陕西红旗置业有限公司占房期间的损失20624.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3334元、保全费l050元共计4384元，陕西红旗置业有限公司已预交，由陕西红旗置业有限公司承担3621元，由姚伟承担763元并连同上述应付之款一并给付陕西红旗置业有限公司。
宣判后，姚伟不服，向本院提起上诉称，红旗置业公司没有合法取得陕西省红旗水泥制品厂国有资产，争议房屋“西单身楼改造”是非经营性资产，不是破产财产。红旗置业公司与西安市资产公司串通涉嫌国有资产流失。如果红旗置业公司系合法取得“西单身楼改造”，则姚伟与红旗置业公司具有租赁关系。原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求：撤销原审判决，改判驳回红旗置业公司的诉讼请求；诉讼费由红旗置业公司承担。
红旗置业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋系红旗置业公司在公开市场竞价购买，已经支付了对价并进行了交接，不存在任何违法手续。涉案房屋属于破产财产。红旗置业公司属于新办企业，和姚伟没有时间和区域上的联系。表示不同意姚伟的上诉请求。
本院经审理查明，2008年4月25日，西安兴国有限责任会计师事务所（以下简称：兴国所）接受原陕西省红旗水泥制品总厂机关委托对原陕西省红旗水泥制品总厂机关破产前的2008年3月31日的资产负债表进行了专项审计作出西兴会审字（2008）080-1号审计报告，该报告将“西单身楼改造”审计为非经营性资产。2008年6月，陕西省红旗水泥制品总厂依据该报告向本院申请破产。2008年6月27日本院依据该报告做出（2008）西民四破字第08-01号民事裁定书，裁定：1、受理申请人陕西省红旗水泥制品总厂的破产清算申请。2、指定陕西省红旗水泥制品总厂破产清算组为管理人。陕西省红旗水泥制品总厂破产清算管理人遂委托西安正衡资产评估有限责任公司（以下简称：正衡所）对陕西省红旗水泥制品总厂破产清算所涉及的股东全部权益进行了评估工作，并作出西正衡评字（2008）127号评估报告，该报告将“西单身楼改造”审计为经营性资产。后经市国资委核准评估价值为87862500.00元。再之后陕西誉恒拍卖有限公司经委托对破产企业全部破产财产进行了公开拍卖，西安工业资产经营公司以高价应价买受了陕西省红旗水泥制品总厂的全部破产财产，成交价为87800000.00元。2008年12月5日本院做出（2008）西民四破字第08-15号民事裁定书，裁定：一、宣告陕西省红旗水泥制品总厂破产清算程序终结。二、陕西省红旗水泥制品总厂未受偿债权人的债权不再清偿。审理中，姚伟称本案涉案房屋名称叫“西单身楼改造”，红旗置业公司对此认可。二审审理中，姚伟向本院提交红旗置业公司于2011年1月12日给各租赁户的通知，内容为：“各租赁户：鉴于我公司早已于三个月前通知你们搬离撤出，但你们至今未予撤出，仍在非法占用和使用我公司门面房，根据纺织城综合开发办的整体规划需要，公司定于2011年元月17日起关闭并堵、封、拆除你所占用的门面房，现书面再次正式通知你立刻搬离，到期不能搬离撤出所造成的一切损失和后果由你本人（单位）完全负责。特此通知。陕西红旗置业有限公司，二零一一年元月十二日。”该通知落款加盖陕西红旗置业有限公司印章。其余事实原审判决查明属实。
本院认为，本案主要焦点问题为：1、“西单身楼改造”是否为破产财产。2、如果“西单身楼改造”被纳入破产财产范围，红旗置业公司是否买受了该房产。本院认为，涉案房屋原系陕西省红旗水泥制品总厂的资产，陕西省红旗水泥制品总厂于2008年6月向本院申请破产。本院受理陕西省红旗水泥制品总厂的破产申请后，并指定了陕西省红旗水泥制品总厂破产清算组为管理人。之后陕西省红旗水泥制品总厂破产清算管理人委托正衡所对陕西省红旗水泥制品总厂的破产所涉及的资产及负债进行评估，正衡所于2008年11月10日作出西正衡评报字（2008）127号评估报告，该报告将“西单身楼改造”房屋审计为经营性资产。西安工业资产经营公司通过竞拍买受了全部破产财产。“西单身楼改造”在本次破产财产清算中，被列为破产财产，并由西安工业资产经营公司买受。姚伟主张陕西省红旗水泥制品总厂在破产前自行委托兴国所做出的西兴会审字（2008）080-1号审计报告，该报告将“西单身楼改造”审计为非经营性资产，故“西单身楼改造”非破产财产一节，因兴国所做出的西兴会审字（2008）080-1号审计报告系陕西省红旗水泥制品总厂在破产案件受理前自行委托所做，西正衡评字（2008）127号评估报告系陕西省红旗水泥制品总厂在破产案件受理后，由人民法院指定破产清算管理人，由管理人委托所做，且西正衡评字（2008）127号评估报告经过西安市人民政府国有资产监督管理委员会认可，该报告的证明力大于兴国所做出的西兴会审字（2008）080-1号审计报告。故姚伟以西兴会审字（2008）080-1号审计报告为依据主张“西单身楼改造”为非经营性资产，不是破产财产的事实，本院不予采纳。西安工业资产经营有限公司通过竞拍买受了陕西省红旗水泥制品总厂的全部破产财产。红旗置业公司通过竞拍，从西安工业资产经营有限公司买受了部分破产财产。红旗置业公司提交了《产权交易确认书》、《产权转让合同》、《破产资产拍卖交割协议》、2010年7月7日灞桥区人民法院法官的《追记笔录》、西正衡评字（2008）127号评估报告中部分清单、市国资发（2008）328号文件、西灞国用（2007）第904号土地登记证、西灞国用（2009）第131号土地登记证、西纺国用（2010出）第01号土地登记证等及本院到西安工业资产经营公司的调查笔录，充分证明红旗置业公司依法取得“西单身楼改造”房屋的所有权。
《中华人民共和国破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十内未答复的，视为解除合同。”按照该法律规定，在人民法院受理陕西省红旗水泥制品总厂破产申请之日起两个月内，陕西省红旗水泥制品总厂破产清算管理人未通知姚伟继续履行合同，故陕西省红旗水泥制品总厂物业公司与姚伟签订的《房屋租赁合同》解除。另外，在姚伟诉红旗置业公司租赁合同纠纷一案中，本院作出（2013）西民一终字第01106号民事判决，该生效民事判决认定红旗置业公司已经解除了其与姚伟新形成的不定期租赁关系。故红旗置业公司现要求姚伟移交涉案房屋，符合法律规定。因原审查明涉案房屋中的13间商户已先后搬离，不存在移交问题，双方对此没有异议，本院对此予以确认。故姚伟应当将其及家人所占有使用的一间房屋移交返还给红旗置业公司。红旗置业公司要求姚伟支付租金损失一节，原审判决认为红旗置业公司要求姚伟支付14间房屋自2009年4月1日至2010年12月31日期间的损失与姚伟与红旗置业公司之间的不定期租赁纠纷不属同一法律关系，让红旗置业另行主张。对此，红旗置业公司没有提起上诉，本院依法予以支持。二审审理期间，姚伟提供红旗置业公司2011年1月12日给各租赁户的通知，证明“西单身楼改造”二层被红旗置业公司拆除的时间为2011年1月17日，红旗置业公司主张系2011年4月份拆除，但没有提供充分证据证明。对此本院对于姚伟主张的2011年1月17日拆除“西单身楼改造”二层的事实，予以采信。因房屋拆除后，除姚伟及家人所占用的一间房屋外13间房屋租赁户都搬离，故红旗置业公司主张姚伟支付另外13间房屋从2011年1月1日至2011年11月31日的租金损失，本院仅支持2011年1月1日至房屋被拆除之日的租金损失，房屋被拆除之日至2011年11月31日之间的租金，本院依法不予支持。参照年租金55000元计算13间房屋租金损失即，55000元÷14×13÷12÷30×16＝2270元，姚伟应当向红旗置业公司支付。红旗置业公司主张姚伟及其家人占用的一间房屋从2011年1月1日至2011年11月31日的租金损失，因姚伟及家人一直占用使用该一间房屋，参照年租金55000元计算，55000元÷14÷12×11＝3601元，该款项姚伟应当向红旗置业公司支付。综上，原审判决应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市灞桥区人民法院（2012）灞民初字第00223号民事判决第一项。即：“姚伟在本判决生效后10日内将原陕西省红旗水泥制品总厂北门以西其家人占用的一间房屋腾交给陕西红旗置业有限公司。”
二、变更西安市灞桥区人民法院（2012）灞民初字第00223号民事判决第二项为：本判决生效后10日内，姚伟向陕西红旗置业有限公司赔偿占房期间的损失5871元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3334元、保全费l050元共计4384元，陕西红旗置业有限公司已预交，由陕西红旗置业有限公司承担3621元，由姚伟承担763元并连同上述应付之款一并给付陕西红旗置业有限公司。
二审案件受理费3334元，由上诉人姚伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 易少波
审 判 员 周建平
代理审判员 朱筱滢
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 张欢欢