湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永冷民初字第1005号
原告唐顺义，女，1987年7月15日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
委托代理人聂绍武，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别代理。
被告永州市银海房地产开发有限公司。
法定代表人谭显明，该公司董事长。
委托代理人杨楚雄，男，1988年8月11日出生，汉族，永州市冷水滩区人，该公司法律顾问，代理权限为特别代理。
原告唐顺义与被告永州市银海房地产开发有限公司（以下简称银海房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年7月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序审理，组成由审判员成向阳担任审判长，审判员周湘荣、审判员匡琼参加的合议庭，公开开庭进行了审理，代理�记员唐莉担任庭审记录。原告唐顺义的委托代理人聂绍武、被告银海房地产公司的委托代理人杨楚雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唐顺义诉称，2010年2月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告位于冷水滩区凤凰园湘跃路的翰林苑海林居7-8号房。合同约定被告应在2010年9月30日前将房屋交付给原告使用，并约定被告在房屋交付后360个工作日内将房屋产权证和土地使用证办好给原告，逾期未办理的，被告应按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部的购房款154711元，但被告至2011年5月6日为原告办理了房产权证，土地使用证至2012年12月11日才交付原告，根据合同的规定，被告办妥并交付土地使用证的日期应至2011年9月5日止，而被告实际交付土地使用证逾期462天，被告应依约支付违约金35738.2元给原告。�被告已构成违约，特诉请法院判令：1、被告支付违约金35738.2元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证实原、被告之间存在合同关系，合同合法有效，合同约定了违约责任和违约金的计算方法；
证据二、销售不动产统一发票一张，拟证实原告支付购房款，原告已经完全履行合同义务；
证据三、收据一张，拟证实被告收取原告办理房屋产权证的费用；
证据四、原告的房屋所有权证一份，拟证实被告已经为原告办理房产权证；
证据五、业主抗议书，拟证实原告和其他业主因被告拖延办理土地证与被告交涉；
证据六、业主代表向政府反映的书面发言，拟证实原告委托业主代表向政府部门反映被告拖延办理房产证、土地使用权证违约的问题；
证据七、永州市房产局的回复，拟证实永州市房产局在红网上回复原告等人，对开发商合同违约的问题可以向法院提起诉讼；
证据八、调查笔录，拟证实原告多次找被告主张权利。
被告银海房地产公司对原告唐顺义提交证据的质证意见为：
对证据一、二、三、四无异议，但予以说明的是原告没有及时向被告提交相应办证手续，导致无法为其在约定期限内办理土地使用权证；证据五、六系原告单方面出具的，内容与本案无关；证据七是网络帖子，对其真实性有异议，且没有证据效力；证据八证人应当出庭，且无法证实李立武是被告小区的业主，其证言不具备法律效力。
被告银海房地产公司辩称：本案已过诉讼时效，未能办理房屋产权证及土地使用证其过错责任应由原告承担；产权证书的权属确认应以法律规定为准；原告的诉请没有任何事实和法律依据，被告请求人民法院依法驳回�告的诉讼请求。
被告银海房地产公司为支持自己的辩称主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证实被告已履行合同的约定、没有侵害原告权益的事实；
证据二、永州市万家人和房地产营销策划有限公司的证明，拟证实原告于2012年8月13日才将办理土地使用权证的手续交付给被告，被告没有违反合同约定，没有违约的事实；
证据三、办理房产证、土地使用证的授权委托书，拟证实被告的产权证办理手续是委托永州市万家人和房地产营销策划有限公司办理的，该公司的证明合法有效。
原告唐顺义对被告提交证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但不能证实被告已经完全履行合同的事实；对证据二、三的真实性均有异议，该委托书没有日期，且被告与万家人和之间有利害关系。
经庭审质证，本院对证据作如下�认：原告提交的证据一、二、三、四和被告提交的证据一，双方对其真实性均无异议，且均与本案相关联，应认定为有效证据；原告提交的证据五、六，内容主要是反映物业管理方面的问题，与本案并无关联，且李立武与原告同为业主，在本案中其证据的效力低，本院不予采信；原告提交的证据七，系永州市房产局于2014年2月12日在网上的回复内容，该回复内容系永州市委网宣办统一发布的内容，其中提到了银海花园的业主认为开发商违反合同条款、准备团体起诉的事项，与本案有一定的关联性，可认定为有效证据；原告提交的证据八，系原告代理人的调查笔录，该笔录没有其身份证明予以辅证，其所陈述的内容不能单独做为定案的依据，本院对此证据不予采纳。被告提交的证据二，系永州市万家人和房地产营销策划有限公司的证明，该证明没有其公司的营业执照�以辅证，且根据被告所述该公司系被告办证的委托代理人，仅凭该公司的证明不能证实原告缴纳办证资料的时间是2012年8月13日，本院对此证据不予采纳；被告提交的证据三，此与本案无关，本院不予采信。
本院依据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，确认以下案件事实：
2010年2月26日，原告唐顺义与被告银海房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于冷水滩区凤凰园湘跃路段银海花园翰林苑海林栋2单元7-8号房屋一套，其建筑面积为98.92平方米，购房款的总金额为人民币154711元，采用一次性方式付款；同时约定被告应在2010年3月31日前将房屋交付给原告；原告的房屋产权证和土地使用权证，由被告在交房之日起360个工作日内向当地的产权登记部门申请登记并发放给原告，办理证件所需的税、费均由原告承担，逾期未办理�原告的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同签订后，原告按合同规定的时间于2010年6月19日前向被告支付了全部的购房款154711元，且原告在2010年6月9日向被告交纳了产权登记所需的相关税、费；被告也按合同的规定于2010年3月31日将该房屋交付给原告使用。2011年5月，被告为原告办妥了其房屋所有权证，其证号为永冷房权证字第7110067**号。2012年12月11日永州市国土部门为原告该处房屋的土地进行了登记发证，其证号为永冷国用2012第001306-6号，被告并将该土地使用权证交给原告。根据合同的规定，被告应在2010年3月31日之后的360个工作日内即2011年9月5日前将土地使用权证交给原告，被告在2012年12月11日交付土地使用权证时已逾期462天，依约计算的违约金为35738.2元。在2014年2月12日之前不久，银海花园小区的业主就该小区物业管理方面的问题和被告�反合同条款并要求被告赔偿的事项向永州市房产局进行了反映，永州市房产局于2014年2月12日通过永州市委网宣办在网络上就有关问题进行了回复。2014年7月21日，原告以被告逾期办理土地使用权证并要求被告支付违约金为由，向本院提起诉讼。
本院认为：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告在合同签订后按约定向被告交付了购房款，被告也按约定在2010年3月31日将该房屋交付给原告使用，但被告至2012年12月11日才将土地使用权证交付给原告，违反了“在交房后360个工作日内办理出并交付土地使用权证的约定”，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告提出被告未能按合同的约定办妥其土地使用权证的过错责任在于原告本身、原告向被告交纳�理土地使用权证所需相关文件的时间是在2013年7月10日、被告为原告办理土地使用权证的360个工作日的期限应从2013年7月10日开始计算、被告没有违约等观点，证据不足，其理由依法不能成立，本院不予采纳。
二、原告主张被告应承担自2011年9月5日至2012年12月11日期间逾期办证的违约金35738.2元；本案被告应在合同约定的交房后360个工作日内即2012年9月5日前将土地使用权证交给原告，但被告没有依约履行，根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，被告应向原告承担的违约金为35738.2元，综合考虑到原告未提供有效证据证实被告逾期办证给其造成了实际的损失、且该违约金过高。根据相关法律的规定，当事人约定的违约金过分高于其实际损失的，当事人可以请求人民法院调低其违约金，故本院在本案中对此违约金依法予以核减。因本案被告逾期办证的时间较长，有违诚实信用的原则，根据违约金兼顾惩罚性质的立法原则，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定由被告向原告支付违约金10000元。
三、关于本案诉讼时效的问题。根据合同的规定和本案的案情，被告应当在2011年9月5日前将土地使用权证交给原告，原告在2011年9月5日即知道其合同中的权益受到侵害。根据我国法律的规定，一般诉讼时效的时间为二年，原告主张其权利的诉讼时效应截止至2013年9月5日。原告向本院提起诉讼的时间虽为2014年7月21日，但原告之前就被告合同违约之事向有关部门主张过权利，有关部门在2014年2月12日也通过网络平台给予了回复，此依法可认定为诉讼时效中断，故原告在2014年7月21日就本案向本院提起诉讼并没超过诉讼时效。
综上，原告的诉讼请求，本院依法予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告永州市银海房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告唐顺义支付违约金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费693元，由被告永州市银海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方�绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 成向阳
审 判 员 周湘荣
审审员匡琼
二〇一四年十一月二十日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违�金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼�》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。