浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬余马民初字第136号
原告：宁波格莱特休闲用品有限公司。
法定代表人：王华军。
委托代理人：张琳，上海市锦天城律师事务所律师。
被告：宁波璟月湾旅游置业有限公司。
法定代表人：虞国锋。
委托代理人：赵四海，浙江南雷律师事务所律师。
委托代理人：何迪，浙江南雷律师事务所律师。
原告宁波格莱特休闲用品有限公司（以下简称格莱特公司）诉被告宁波璟月湾旅游置业有限公司（以下简称璟月湾公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年2月16日向本院起诉，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，征得原告同意后先行调解。根据原告的申请，本院依法对被告璟月湾公司采取了财产保全措施。因调解不成，本院立案受理了本案，并依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告格莱特公司的委托代理人张琳，被告璟月湾公司的委托代理人赵四海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告格莱特公司起诉称：被告在余姚市牟山镇青港村开发建设旅游度假产品——璟月湾项目（以下简称项目或该项目），并对外宣传该项目占地3000亩，拥有九大配套，具体如下：建造中的1721亩世界级果岭体育公园、白金五星级度假酒店、18亩的日式天然温泉、SPA奢华别墅酒店、国际健康管理中心；规划中的国际化学校、300亩的国际有机生态农场、4.5亩欧式主题步行街；筹建中的社团文化发展中心。原告为被告的宣传深深打动，分别于2014年6月20日和2014年7月9日与被告签订了编号为20131100820、20140700065的两份《商品房买卖合同》（以下简称合同或该合同），购买了被告开发的该项目幢号为17的总价2200万元和幢号为2的总价1800万元，即两套总价为4000万元的期房别墅（以下简称物业或该物业）。迄今，原告已支付了3600万元的购房款。2014年12月31日是合同约定的物业交付日，但被告没有如约交付物业。为此，原告于2015年1月16日向被告发出征询函，要求被告对逾期交房、九大配套的建成及运营时间以及拖欠相关方工程款导致民工集体上访之事宜给予明确回复，但被告未作回复。2015年1月23日原告委托律师向被告发出了律师函，告知被告已经构成了欺诈销售和预期违约，并要求被告及时与原告联系，以求妥善解决但被告仍旧没有回复。据查：1、该项目现已停建，所建物业均未取得竣工备案资格，且被告拖欠了大量的工程款；2、被告名下只有总计659.718亩的住宅和餐饮用地。该项目根本没有3000亩的占地；3、被告宣传中在建的五大配套，只有其中之一的五星级度假酒店取得了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，由此可知所谓的其他四大配套根本未经规划审批，更没有开建。据上，原告认为：1.被告虚假宣传、欺诈售房的事实构成了根本违约。据此，原告可以要求退房、返还已付购房款并赔偿损失。根据合同第十七条的规定：凡符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款第五项规定的退房条件是“小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，但因国家建筑需要致使规划改变的除外。”第二十八条第三款：“根据本条第一款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还货款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。”又，根据《中华人民共和国合同法》第十五条第二款“商业广告的内容符合要约规定，视为要约”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重要影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，占地3000亩拥有在建中的五大配套是被告所做的具体确定的说明和允诺，并对期房买卖合同的订立以及购房价格的确定有重要影响，应当视为要约。而作为构成要约的商业广告即是被告的承诺。现在承诺与实际情况不符，被告构成了根本违约。原告有权要求退房，退还已付购房款并赔偿损失。2、被告丧失继续履约的能力和不可能在延迟交付日前交房的事实构成了预期违约。据此，原告可以要求退房、返还已付购房款并赔偿损失。合同约定的交房日期即2014年12月31日已过，但被告并没有如约交房，也没有对交房逾期问题给予任何解释。事实上，该项目已经停建，被告拖欠了大量工程款，并导致群众上访。因此，原告认为被告已无继续履约的能力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。”本案中被告以逾期交付、停建和拖欠大量工程款的行为表明其不能履行在迟延交付日即2015年3月31日前交房的义务，构成了预期违约。原告有权要求解除合同，并按合同第十条的约定退还全部已付购房款，并按已付款的10%支付违约金。综上，不管是标的物与被告承诺不符还是被告无力继续履约，均构成了根本违约。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判令：1.解除原、被告双方签订的编号为20131100820、20140700065的两份《商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款3600万元；3.被告赔偿原告损失360万元；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告璟月湾公司答辩称：1.该房产在开发中因国家宏观调控政策、银行及为其他贷款承担担保责任，影响了后期的开发。2.原告说的房屋停建不是客观情况，原告购买的是一期房产，这个在年前已经基本完工，二期和三期确实是停建了，所以原告说欺诈销售是不存在的，其他配套的都是房产公司的宣传行为，是否是要约行为先不说，但确实是在进行中。由于进行中出现资金欠缺导致暂时停工，主题公园是在规划中，3000亩也是成立的，我们并没有欺诈行为。另外，去年九月份向余姚市政府要求帮办，特别成立一个帮扶小组。现在我们有一个破产重整的规划，最后会向法院申请破产重整。
为证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据，经质证，本院作出如下认定：
1．宣传资料1份，拟证明被告为了欺骗原告购买房屋做了虚假宣传的事实。被告对该证据的真实性无异议，对原告要证明的内容有异议，占地3000亩属实，600亩是在建工程，其他土地是向当地农村租赁的，温泉酒店也是设计在建，都是在规划建设中的，不存在欺诈宣传。温泉项目不是国土资源局备案的，而是在其他部门备案。经审查，本院对该证据予以采信。
2.商品房买卖合同1份，拟证明原告购买了被告开发的项目幢号为17的总价为2200万元和幢号为2的总价为1800万元，即两套总价为4000万元的期房别墅，且合同约定交付日为2014年12月31日的事实。被告对该证据无异议。本院对该证据予以采信。
3.付款清单及凭证1份，拟证明原告已经支付了3600万元购房款的事实。被告对该证据无异议。本院对该证据予以采信。
4.征询函1份，拟证明原告征询被告对逾期交付、九大配套的建成及运营时间、拖欠相关方工程款导致民工集体上访事宜给予明确回复的事实。被告对该证据真实性无异议，征询函已做回复，另外，该函不能证明被告拖欠相关方工程款导致民工集体上访的事实。本院对该证据予以采信。
5.律师函及邮寄凭证1份，拟证明2015年1月23日原告委托律师向被告发出律师函的事实。被告对证据的真实性无异议。本院对该证据予以采信。
6.停建现场照片1组，拟证明整个工程已经停建的事实。被告对该证据的关联性有异议。该照片不清楚是什么时候拍的，也不能证明我们已经停建，另外，一期我们没有停建，二期三期是已经停建了。本院认为，根据被告庭审陈述，可以确认被告开发的璟月湾项目已暂停施工建设的事实。故对该证据予以采信。
7.余姚市国土资源局政府信息公开告知书、国有土地使用权出让合同1份，拟证明被告名下只有659.718亩土地，与其宣传的3000亩土地不符的事实。被告对该证据的关联性有异议，被告项目实际占地面积有3000亩。本院对该证据予以采信。
8.余姚市规划局政府信息依申请公开答复书、建设工程规划许可证及规划条件1份，拟证明九大配套只有五星级酒店取得了规划许可证，其余配套根本没有经过规划审批的事实，更不可能取得开建资格。被告对该证据的质证意见与证据1一致。经审查，本院对该证据予以采信。
9.建设工程施工许可证1份，拟证明五大配套工程中只有五星级酒店在建的事实，其余配套工程根本未取得开建资格。被告对该证据的质证意见与证据1一致。经审查，本院对该证据的予以采信。
被告未提交证据。
经审理本院查明：原告格莱特公司于2014年6月20日与被告璟月湾公司签订了编号为20131100820的《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买璟月湾17幢别墅一套，价格22000000元，交房日期为2014年12月31日前，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。2014年7月9日，原、被告又签订了20140700065号的《商品房买卖合同》，原告再次向被告购买璟月湾2幢别墅一套，价格18000000元，交房期限及逾期交房的约定与第一份合同一致。自2012年10月起，原告陆续支付购房款，截止2014年8月1日，原告已累计向被告支付购房款3600万元。2014年12月31日，被告未按合同约定向原告交付房屋。2015年1月16日，原告向被告发出询问函，就所购房屋何时交付、配套工程何时建成及被告能否继续履行合同问题提出质询，并要求书面答复未果。2015年1月23日，原告向被告发出律师函。被告至今未能按合同约定向原告交付房屋。原告为维护自身合法权益，故诉至本院。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，双方均应按约履行。被告未按本合同约定的期限将房屋交付原告，且逾期已超过90日，按照双方合同约定，原告有权要求退房。原告要求解除原、被告双方签订的编号为20131100820、20140700065的两份《商品房买卖合同》，要求被告返还原告购房款36000000元，并按合同约定支付原告已付购房款360000000元的10%计3600000元之违约金的请求，合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原、被告双方签订的编号为20131100820的《商品房买卖合同》和编号为20140700065的《商品房买卖合同》；
二、被告宁波璟月湾旅游置业有限公司返还原告宁波格莱特休闲用品有限公司购房款36000000元，并支付原告违约金3600000元，计39600000元，款限于本判决发生法律效力之日起三十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费239800元，保全费5000元，合计244800元，由被告宁波璟月湾旅游置业有限公司负担，限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入我院账号（账号户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，开户银行：中国农业银行余姚市支行），并注明案号。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 施佰军
审 判 员 韩家娓
人民陪审员 刘晓方
二〇一五年六月十一日
代书 记员 瞿 鑫