福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第280号
上诉人（原审被告）建阳亿力房地产开发有限公司。
法定代表人吴家来，董事长。
委托代理人张丹虹，福建大潭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨梅，女，1978年7月29日出生，汉族。
委托代理人黄腾，福建武夷律师事务所律师。
委托代理人林倩倩，福建武夷律师事务所律师。
上诉人建阳亿力房地产开发有限公司（以下简称亿力公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服建阳市人民法院（2013）潭民初字第1642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人亿力公司的委托代理人张丹虹、被上诉人杨梅的委托代理人黄腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨梅原审诉请，请求判令亿力公司承担逾期办理房产证的违约责任，并向杨梅支付违约金70540.5元；判令亿力公司自判决之日起60日内将国有土地使用证交付杨梅，逾期则每日按已付购房款的0.1％支付违约金直至国有土地使用证交付之日止。
原审法院查明，杨梅与亿力公司于2009年6月25日签订编号为0105751的《商品房买卖合同》，合同约定：1.杨梅向亿力公司购买其开发的亿力豪庭大厦4单元10408号房，建筑面积71.71平方米，房屋总价款为227553元。2.付款方式及期限：杨梅应于2009年6月25日支付购房款人民币47553元整，余款180000元整向银行申请按揭贷款，用于支付购房款。3.亿力公司应在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付杨梅使用。4.亿力公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由亿力公司提供的资料交付杨梅。如因亿力公司原因，杨梅不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）杨梅退房，亿力公司在杨梅书面提出退房要求之日起30日内将杨梅已付款退还给杨梅，并按人民银行同期存款利率付给利息，同时按已付款的0.1%赔偿杨梅损失。（2）杨梅不退房，亿力公司自逾期之日起每日按杨梅已付款的0.1%向杨梅支付违约金。经杨梅书面委托，亿力公司可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。此外合同还就杨梅逾期付款的违约责任、亿力公司逾期交房的违约责任等内容作了约定。合同补充协议第四条就产权登记作了约定：若杨梅选择按揭贷款的付款方式，杨梅应在亿力公司通知办理产权证60日内至亿力公司处领取产权登记手续提供的相关资料，并于亿力公司通知办理产权证之日起60日完成办理产权登记手续。若杨梅逾期办理产权登记手续，亿力公司有权每日按购房款的0.03%标准向杨梅收取违约金（不做累加）。若杨梅逾期60日并导致亿力公司为杨梅的按揭贷款而设立的担保责任无法解除，杨梅须向亿力公司支付相当于总房款的1%违约金。合同签订后，杨梅于2009年6月25日向亿力公司支付购房首付款47553元及住宅专项维修资金1000元，购房余款180000元向中国工商银行股份有限公司建阳水南支行（以下简称工行建阳水南支行）贷款用于支付，该款工行建阳水南支行于2009年10月12日发放，贷款执行利率为4.585%。亿力公司收到款项后，于2011年3月21日将商品房交付杨梅使用。2010年1月18日建阳市地方税务局城区分局向杨梅开具（20092）闽地契免：NO.00117200契税免税证。
另查明，亿力公司于2011年2月3日委托福建建阳同济测绘有限公司进行测绘，福建建阳同济测绘有限公司于同年3月16日出具房产测绘报告，同年3月17日作出房产测绘结果一览表，同年6月22日该测绘成果获建阳房地产管理处审核通过。同年8月1日亿力公司向建阳市房地产管理处提交商品房初始登记申请书，并一并递交了分户办证申请表、授权委托书、受托人身份证复印件、共有建筑物及物业用房配置的相关说明、营业执照、企业资质等级证书复印件、法定代表人身份证明复印件、国有土地使用证复印件、房屋竣工相关证明原件及复印件、竣工图、测绘报告及其他相关材料。2011年8月5日获审批通过。建阳市房地产管理处于2011年9月2日完成房屋初始预登记，亿力公司于2011年9月22日到建阳市房地产管理处领取了房屋权属证号为20112842-29**，20112931-3010号房屋初始登记权属证书。之后亿力公司向建阳市地方税务局童游分局申请尾盘结算，建阳市地方税务局童游分局于2011年12月21日向亿力公司开具票号为00060565的发票。2012年4月10日杨梅将购房合同、身份证、税票交给亿力公司，同年4月12日杨梅、亿力公司签订售房结算单。同日，杨梅、亿力公司到建阳市房地产管理处递交房屋所有权登记申请书、房屋初始登记所有权证书（证号为20112877号）、购房合同、结算单、完税凭证、身份证明等相关材料。2012年4月26日建阳市房地产管理处完成房屋所有权转移登记，杨梅取得证号为潭房权证建阳字第××号房屋所有权证书。2013年8月15日亿力公司向建阳市童游国土资源所提交申请办理土地使用证分户的报告，在2013年9月17日前将潭国用（2006）第00448号国有土地使用证、营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件、法人身份证明、建阳市（2007）国字第067号建设用地批准书、潭规验字（2011）4号建阳市单位（个人）建设项目竣工规划验收合格意见、房产测绘报告书、房产测绘一览表、各用户的商品房买卖合同复印件、房产证复印件、身份证复印件、申请分户报告、建设用地规划许可证（0804）复印件递交给建阳市童游国土资源所，2013年9月27日建阳市人民政府土地登记审批发证机关同意予以登记。
又查明，2011年7月中国人民银行公布的壹年期贷款利率为6.56%。
原审法院认为，杨梅与亿力公司订立的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容合法，为有效合同，对双方当事人均有约束力，双方均应按上述合同约定履行。本案双方争议的焦点为：该案是否超过诉讼时效；杨梅逾期办理产权证书是否因亿力公司的原因所致，亿力公司应承担违约责任的天数；杨梅主张违约金按已付购房款的0.1%计算，违约金是否过分高于造成的损失；亿力公司是否负有向杨梅交付国有土地使用证的义务。
对于第一个争议焦点，原审法院认为，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起算，并且诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。商品房买卖合同对逾期办证违约金支付日期有约定的，诉讼时效从约定的次日起算。本案中，双方合同中有约定：如因亿力公司原因，导致杨梅不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，亿力公司从逾期之日起每日按杨梅已付款的0.1%向杨梅支付违约金，而本案亿力公司于2011年3月21日将商品房交付杨梅，按约定，杨梅应在90日内即2011年6月19日前取得房屋权属证书，故诉讼时效应从2011年6月20日起算。因双方合同约定按日计算违约金，故诉讼时效应当分别每一日单独计算，由于普通诉讼时效为两年，杨梅于2013年7月25日才向法院起诉要求亿力公司支付违约金，因杨梅未提供证据证明有引起诉讼时效中断的事由存在，因此，从2011年6月20日至2011年7月25日之间的诉讼时效已超过，对杨梅主张该段期间的违约金，原审法院不予支持。
对于第二个争议焦点，原审法院认为，合同双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，亿力公司于2011年3月21日将房屋交付给杨梅，按约定，亿力公司应当在2011年5月20日之前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但亿力公司却于2011年8月1日才向建阳市房地产管理处提交商品房初始登记申请书等相关材料，同年9月22日才领取房屋初始登记权属证书，12月21日才向建阳市地方税务局童游分局申请尾盘结算，2012年4月12日才同杨梅进行结算。亿力公司在办理完房屋所有权初始预登记后，并未将办理权属登记需由亿力公司提交的资料交付杨梅，也未提供证据证明其有通知杨梅前来领取，直至2012年4月12日才同杨梅一起到房管部门申请办理房屋所有权证，并提交相关材料，致使杨梅未能及时申请办理房屋所有权证，亿力公司应当承担由此产生的逾期办证的违约责任，亿力公司应承担的违约天数应为296天（即合同约定亿力公司应承担违约责任之日起计算至杨梅知道或应当知道亿力公司完成报送资料义务之日止，也就是从2011年6月20日算至2012年4月12日止）。但由于2011年6月20日至2011年7月25日这段期间已超过诉讼时效，应扣除36天，亿力公司应承担的违约天数为260天。故对杨梅主张亿力公司原因导致逾期办理房屋权属证书天数为310天，原审法院予以支持260天，超出天数不予支持；对亿力公司辩解违约天数为40天不予支持。
对于第三个争议焦点，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，杨梅为购买亿力豪庭大厦4单元10408号房屋，已向银行申请了抵押贷款，亿力公司举证证明杨梅的损失为银行贷款的利息损失，杨梅未举证证明还有其他损失。因此，亿力公司逾期办理权属证书给杨梅造成的损失可认定为由于亿力公司的逾期行为给杨梅造成的购房款的利息损失。结合中国人民银行同期贷款利率、工行建阳水南支行发放给杨梅180000元的贷款利率及亿力公司应承担的逾期办证天数，确定杨梅的损失为47553元×6.56%÷365天×260天＋180000元×4.585%÷365天×260天＝8100.94元。杨梅主张的违约金为227.55元／天×310天=70540.5元，明显超过造成损失的30%即8100.94元＋8100.94元×30%=10531.22元。因此，杨梅主张的违约金过分高于杨梅的损失，应以违约金超过造成的损失30%为标准予以减少。故对杨梅提出亿力公司支付逾期办理房屋权属证书违约金70540.5元的主张，原审法院予以支持10531.22元，超出部分不予支持；对亿力公司辩解违约金按金融机构向杨梅发放贷款利率计算的利息予以支付不予支持。
对于第四个争议焦点，原审法院认为，依据合同的约定，亿力公司负有在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由亿力公司提供的资料交付杨梅的义务，若亿力公司未履行上述义务导致杨梅未能在房屋交付之日起90日内取得房屋权属证书，亿力公司应承担相应的违约责任。另补充协议约定，若杨梅选择按揭贷款的方式付款，杨梅应在亿力公司通知办理产权证60日内至亿力公司处领取产权登记相关资料，并于亿力公司通知办理产权证之日起60日完成办理产权登记手续。由以上约定可见，亿力公司仅承担协助办证的义务，不承担交付房屋权属证书给杨梅的义务。故对杨梅的该项请求，原审法院不予支持。
综上，对杨梅主张亿力公司支付逾期办理房屋权属证书违约金70540.5元，原审法院予以支持10531.22元，超出部分不予支持。对杨梅主张亿力公司于判决之日起60日内向杨梅交付国有土地使用证，逾期则每日按杨梅已付购房款的0.1％支付违约金直至国有土地使用证交付之日止，缺乏依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，
javascript：SLC（45673，0）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第
javascript：SLC（45673，18）十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、亿力公司应于判决生效之日起十日内支付杨梅逾期办理房屋所有权证违约金10531.22元。二、驳回杨梅的其他诉讼请求。
上诉人亿力公司上诉称，一、诉争商品房转移登记的主体是杨梅而不是亿力公司，造成逾期办证是杨梅的责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。杨梅在2011年3月21日接收商品房后，一直未要求亿力公司提供资料办证，也未委托亿力公司办证，可见由于杨梅对办证事宜持消极态度导致了逾期办证，二审不应支持杨梅的诉请。二、亿力公司向建阳市房地产管理处提交商品房初始登记申请书的时间为2011年8月1日，此时亿力公司即已为购房者提供了办理房产证的前置条件，之后何时办证主动权在于购房者。因此，即便认定亿力公司违约，违约天数也应截止至2011年8月1日，而不是原审认定的建阳市房地产管理处受理杨梅房屋产权登记的2012年4月12日。三、亿力公司已于2011年2月3日委托了建阳同济测绘公司对诉争房地产进行测绘，但测绘成果却于2011年6月22日才通过建阳市房地产管理处的审批，测绘机关、房产登记机关的迟延导致亿力公司申请房产初始预登记时间的迟延，将该迟延造成的后果完全由亿力公司来承担，明显不公。综上，请求二审撤销原判，改判驳回杨梅的诉讼请求。
被上诉人杨梅答辩称，无论亿力公司是否是办证的主体都不能推翻其一再违约的事实，逾期三个月交房，逾期3-4个月办理商品房初始预登记，之后又逾期十几个月办理房产证。在此期间，亿力公司未按照双方合同的约定向杨梅交付办证资料，也没有以任何形式通知杨梅领取相关办证资料，亿力公司应当承担因其违约导致杨梅迟延办证的违约责任。且从本案房产登记所提供的各项资料可以证实亿力公司是事实上的办证主体。原审判决亿力公司违约并承担违约责任正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。本案中，杨梅与亿力公司在《商品房买卖合同》明确约定办理房屋所有权登记的期限为房屋交付使用之日起90日内。因此，若杨梅未能在约定的期限内取得房屋权属证书，且未取得房屋权属证书系由于亿力公司的原因造成的，则亿力公司应当承担违约责任。
对于诉争商品房权属证书的办理事项，诉争双方在《商品房买卖合同》以及该合同附件六中作了明确的约定：一是亿力公司应当在商品房交付使用后60日内，向房管部门办理房屋所有权初始预登记，之后将相关资料交付给杨梅；二是若杨梅选择按揭贷款的付款方式，亿力公司应在通知其办理房屋产权证的60日内，由杨梅到亿力公司处领取产权登记手续应提供的相关资料。但是，本案诉争房屋于2011年3月21日交付给杨梅后，亿力公司迟至2011年8月1日才向房管部门提交办理房屋所有权初始预登记的申请材料，已构成违约。亿力公司提出系由于测绘公司作出的测绘成果迟延，以及房管部门审核该成果的迟延，才导致其申请办理房屋所有权初始预登记的申请时间迟延，该上诉理由显然不能用以对抗合同相对方杨梅，对此，本院不予支持。按照诉争双方的合同约定，杨梅选择了按揭贷款的付款购房方式，亿力公司应当在相关办证资料齐备后，通知杨梅到该公司领取。但亿力公司在本案中并未提供证据证实其已经履行了双方合同约定的通知义务，事实是直至2012年4月10日，亿力公司接收了杨梅提交的购房合同、身份证、税票等办证资料，之后双方于2012年4月12日一起到房管部门申请办理房屋所有权证。综上事实，本案造成杨梅未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的原因在于亿力公司，其应当承担相应的违约责任。亿力公司提出其已于2011年8月1日向房管部门提交办理房屋所有权初始预登记的申请材料，此时即已为杨梅提供了办理房产证的前置条件，应以该时间作为其违约天数的截止计算时间；以及其不是办证主体，造成逾期办证的责任在于杨梅，亿力公司不应承担违约责任的上诉理由。该上诉理由与双方合同中约定的亿力公司所应履行的办证义务不符，亦不能改变系由于亿力公司的原因才造成直至2012年4月12日申请办证的事实。原审认定系亿力公司的原因导致逾期办证，以及违约天数从2011年6月20日起算至2012年4月12日止是正确的。对亿力公司提出的上诉理由，本院均不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1664元，由上诉人亿力公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
审 判 员 乐 芳
代理审判员 余观贵
二〇一四年四月十日
书 记 员 刘冬龙
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。