中华人民共和国
广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江开法民四初字第615号
原告麦森灿。
委托代理人胡伟宁，广东星辉律师事务所律师。
委托代理人麦福相，系原告的父亲。
被告谭铭炽。
委托代理人梁永锋，广东法道行律师事务所律师。
委托代理人林胜强，广东法道行律师事务所律师。
第三人开平市水口镇海燕村民委员会。
原告麦森灿诉被告谭铭炽、第三人开平市水口镇海燕村民委员会建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2014年9月30日立案受理后，依法由审判员邓新萍担任审判长，与审判员孙光辉、代理审判员黄安民组成合议庭进行审理，后因工作调动，由审判员孙光辉担任审判长，与代理审判员黄安民、人民陪审员张荫星重新组成合议庭，并于2014年12月26日公开开庭进行了审理。原告麦森灿的委托代理人胡伟宁、麦福相、被告谭铭炽及其委托代理人梁永锋、林胜强到庭参加诉讼。第三人开平市水口镇海燕村民委员会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告麦森灿诉称：2014年6月6日，原告与被告签订《土地转让协议书》，约定：由被告将位于XX市XX路XX号，土地面积为6698.3平方米的一块空地（以下简称涉案土地）转让给原告；转让总金额为750万元，预付款100万元，一个月内再付200万元，10月份前付350万元，余款需在过户前付清；本协议签字后过户前因政策改变或不可抗力的原因导致本地块无法过户或无法报建，原告有权终止本协议，被告必须将原告所付的所有款项退回给原告。合同签订后，原告于2014年6月6日支付了100万元购地款给被告。随后，被告将涉案土地的《集体土地使用证》【XX号】交给原告去办理《建设用地规划许可证》。2014年7月7日，原告又支付了200万元购地款给被告。随后，原告是到开平市国土资源局办理涉案土地的过户手续，但被告知涉案土地是空地，按照现行政策不能办理过户手续。由于政策原因导致涉案土地无法过户给原告，因此原告多次要求被告退回购地款项，均遭到被告的无理拒绝。原告认为，涉案土地是集体用地，所有权人是第三人，而被告仅仅是使用权人，被告无权将涉案土地转让给原告，因此双方于2014年6月6日签订的《土地转让协议书》是无效合同。根据《中国人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还……。”的规定，被告应将其收取原告的300万元购地款返还给原告。另外，由于政策的原因导致涉案土地无法过户给原告，履行合同的目的无法实现，根据《土地转让协议》第4条：“本协议签字后过户前如因政策改变或不可抗力的原因导致本地块无法过户或无法报建，原告有权终止本协议，被告必须将原告所附的所有款项退回给原告……”的约定，被告也应将其收取原告的300万元购地款返还给原告。综上所述，为维护原告之合法权益，诉至贵院，请求：一、判决确认原告与被告于2014年6月6日签订的《土地转让协议书》无效，应予撤销；二、判决被告返还土地转让款300万元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至上述欠款全部清偿之日止）给原告；三、判决被告赔偿4306元办证费用给原告；四、本案诉讼费由被告承担。
原告在举证期间提供了以下证据：
1、原告身份证、被告港澳居民来往内地通行证、第三人组织机构代码证复印件各一份，证明原、被告、第三人的主体资格；
2、土地转让协议书原件一份（原件已退回，留复印件存案），拟证明被告将位于XX市XX路XX号的一块集体土地转让给原告；
3、转账单原件两张、中国农业银行业务回单原件一张、收据原件两张（原件均已退回，留复印件存案）、《证明》原件一张，拟证明被告收取原告300万元购地款；
4、集体土地使用证原件一本（原件已退回，留复印件存案），拟证明涉案土地是集体土地，所有权人是第三人，被告是使用权人；
5、建设用地规划许可证原件一本、现金缴款单原件一张、发票原件两张（原件均已退回，留复印件存案），拟证明原告因办证产生的费用；
6、照片打印件8张，拟证明涉案土地的现状。
被告辩称：一、被告与原告麦森灿于2014年6月6日所签订的《土地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，自双方签订之日起即发生法律效力。1、被告与原告2014年6月6日所签订的《土地转让协议书》的双方均是具有完全民事行为能力的主体，双方主体适格。同时转让的标的为被告名下位于XX市XX路XX号的土地使用权转让。根据法律规定，土地的所有权是国家或集体，个人所拥有的是土地的使用权。因此，转让土地的权利只限于转让其使用权。从涉案土地的土地证反映（使用权人：谭铭炽；土地用途：综合；使用权类型：出让），被告合法拥有涉案土地的使用权，涉案土地的使用权出让符合法律规定。2、1995年1月1日开始施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，该条款不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”。所以，《土地转让协议书》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同的情形。故双方签订的《土地转让协议书》合法有效。二、《土地转让协议书》是合法有效的，原告应继续按双方的签订履行其义务。1、如前所述，《土地转让协议书》依法是有效的，被告已经依约将土地及土地使用证原件移交给原告，被告已按约定履行义务。事实上原告在签订《土地转让协议书》前已对涉案土地作充分了解，并向相关部门进行咨询。原告及被告均清楚知道，目前法律规定，涉案的土地在处于空地的情况下不能办理过户手续，需要在涉案土地上按规划许可规定的开发25%以上才能办理过户手续。故双方约定由原告出资对上述地块进行开发建设待开发建设超过25%以上，原告才凭相关的手续办理更名手续。其后原告在支付预付款100万元后，即按双方的约定到开平市城乡规划局办理涉案土地的《建设用地规划许可证》（证号：XX号），用地性质：B1商业用地。即原告只要按规划约定开发超过25%以上就能办理过户手续。2、原告在得到相关部门确认后再向被告支付了第二期款项。双方当时考虑到开发建设25%的期限很难确定，故双方约定转让款100万元约定在过户前付清，只要原告按约定开发超过25%以上就能办理过户手续，同时应向被告付清款项。三、《中华人民共和国城市房地产管理法》于1995年已开始施行，即在签订《土地转让协议书》前已存在，并不属于“因政策改变”的原因而导致无法过户。本案不存在双方签订《土地转让协议书》第4条“本协议签字后过户前如因政策改变或不可抗力的原因导致本地块无法过户或无法报建”的情形。因此，并不存在原告单方终止的情形。同时因原告逾期付款且已严重违反双方的约定，原告的行为是违反诚实信用原则，依法应向被告支付违约金300万元。
四、双方签订《土地转让协议书》是合法有效的，而《土地转让协议书》中第二条已经明确约定，过户所有费用由原告方支付。因此，办证费用应由原告方承担。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告在举证期限内提供了以下证据：
被告身份证原件一个（原件已退回，留复印件存案），证明被告的主体资格；
第三人没有答辩，在举证期限内也没有证据提交。
本院依原告申请调取的证据：
关于XX市XX路XX号的复函、广东省开平市人民法院协助查询国有土地使用权通知书（回执）原件各一份。
第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。被告对原告提交的所有证据均没有异议，本院予以确认。
本院查明：2007年，被告依法取得位于XX市XX路XX号面积为6698.3平方米集体土地使用权，并办理了XX号集体土地使用权证。2014年6月6日，原、被告签订《土地转让协议书》，约定被告将XX市XX路XX号面积为6698.3平方米土地（以下简称涉案土地）的使用权以总价格为750万元转让给原告，双方就付款时间、过户费用的承担等作了约定。协议签订后，原告依约于2014年6月6日支付被告预付款100万元，后原告以被告的名义于2014年7月7日到开平市城乡规划局申办建设用地规划许可证，次日原告再付被告土地款200万元，开平市城乡规划局于2014年7月14日出具《建设用地规划许可证》。后因原告主张双方签订的协议无效，引发本诉。
另查明，涉案土地的权属人为开平市水口镇海燕村民委员会，截止2014年12月15日涉案土地使用权登记情况：类型为出让，该地为集体建设用地。
本院认为：本案属建设用地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条“在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定。”及第二十一条“对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。”的规定，被告的住所地在开平市辖区内，因此本院对本案依法享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律。”的规定，涉案土地在中国，因此，本案应当适用中国法律。
根据原、被告的诉辩，本案争议的焦点在于原、被告双方于2014年6月6日签订的《土地转让协议书》是否有效。首先，原告认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”的规定，涉案集体土地未依法征收转为国有土地，而进行转让的，其转让合同无效。对此，本院认为，被告转让集体土地使用权时是否依法征收转为国有土地，并不必然导致转让合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。”，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定“当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为用地的，不影响合同的效力。”，第14条规定“当事人将经依法批准给其使用的集体建设用地出让、转让、出租而签订的合同，虽不具有上列第6-13条所述可认定合同有效的情形，但经县级以上人民政府土地行政主管部门批准的，可认定合同有效。”，本案被告已经开平市国土局批准并办理了土地使用权证，且双方于签订转让农村集体土地合同时，所涉集体土地已经依法批准为建设用地，其转让应当认定有效；其次，原告主张涉案土地是空地，根据相关法律规定必须建设25%或以上的建筑物方可办理过户手续，现无法过户，履行合同的目的无法实现，其转让合同无效。对此，本院认为，《城市房地产管理法》关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物瑕疵，并不直接影响本案合同的效力。同时，根据《物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”。本案中，从原告于2014年7月7日以被告名义到规划部门办理建设用地规划许可证到次日再给被告汇款200万元等事实可知，双方当事人在签订转让协议时，均已充分认识到了签约当时转让土地尚未开发建设的事实，原告对自行签订的协议，又自行主张协议无效，不仅不符合《合同法》关于合同无效的规定，也违反诚实信用的民法基本原则。综上，双方签订的土地转让协议均为双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的效力性强制性规定，应当确认有效。原告请求确认双方于2014年6月6日签订的土地转让协议无效及返还土地转让款300万元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。另根据双方协议的约定，过户所有费用由原告方支付，因此本院对原告请求被告赔偿4306元办证费的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条及《物权法》第十五条的规定，判决如下：
驳回原告麦森灿的诉讼请求。
本案受理费64330元，由原告承担。此款原告已预交。
如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起十五日内，被告可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 孙光辉
代理审判员 黄安民
人民陪审员 张荫星
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 林鸿辉