北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第09845号
原告（反诉被告）陈晓忠，男，1975年11月29日出生。
委托代理人陈兴华（原告之父），男，1942年1月5日出生。
被告特莱沃达国际投资（北京）有限公司（反诉原告），注册地北京市海淀区厢黄旗2号楼2层X06-137室。
法定代表人相朝晖，总经理。
委托代理人夏鹏，北京市富程律师事务所律师。
原告陈晓忠与被告特莱沃达国际投资（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理，被告特莱沃达国际投资（北京）有限公司经本院公告传唤，在公告期间内应诉，并提起了反诉。本院适用普通程序，公开合并开庭进行了审理。原告陈晓忠的委托代理人陈兴华、被告特莱沃达国际投资（北京）有限公司的法定代表人相朝晖与委托代理人夏鹏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈晓忠诉称，2013年12月，原、被告订立了房屋租赁合同，约定被告向原告承租位于北京市东城区×街×号×层×号房屋（以下简称涉案房屋）。最初，被告尚能按期缴纳租金。但2014年10月18日被告理应支付第四季的房租，经催促表示请求延期，原告方当时同意了。但是之后被告第四季租金分两次共支付了12000元，并不足额。2015年1月18日，被告理应支付下一季的房租，但被告并未支付。2015年2月12日，原告收回涉案房屋，双方经协商签署了房屋交接说明，被告承诺所有欠款在2015年3月15日前至少支付一半，在2015年5月15日前全部付清，但被告未能履行上述承诺，在2015年4月1日支付了23000元，在2015年5月16日支付了58916元。原告认为，被告的行为构成违约，故要求被告支付2014年10月28日至2015年2月27日期间的租金、违约金共计102084元，要求被告赔偿维修费300元，并要求被告支付相当于一个月租金的房屋空置费24500元。
被告（反诉原告）特莱沃达国际投资（北京）有限公司辩称，原告所述双方订立合同的情况、已交纳租金的数额属实。被告已经将全部租金付清，不再欠付，因此不同意再支付租金和违约金。被告同意向原告支付维修费300元，不同意支付房屋空置费。此外，被告认为其存放在涉案房屋内的一台液晶电视损坏，八把椅子和四个玻璃柜丢失，故反诉要求原告折价赔偿19400元。
针对被告特莱沃达国际投资（北京）有限公司的反诉，原告陈晓忠辩称，认可物品损坏和丢失情况，双方在房屋交接说明中约定，物品只保留到2015年3月15日，而原告处理这些物品是在2015年3月底。因此原告不同意被告的反诉请求。
经审理查明，原告是涉案房屋的产权人。2013年12月4日，原、被告订立房屋租赁合同，约定被告向原告承租涉案房屋，期限自2014年1月28日至2016年1月27日，每月租金24500元，付三押一，被告应提前10日支付下一个季度的租金。合同约定，乙方（被告）不按照规定支付租金达15日的，甲方（原告）有权单方解除合同收回房屋，乙方还应按月租金的100%向甲方支付违约金。
自2014年10月18日起，被告出现不能按时支付租金的情况。2014年11月7日被告支付原告6000元。11月16日，被告向原告出具第四季度支付房租说明，称流动资金发生困难，第四季度租金将采取分期支付的方式。11月26日，被告又支付了6000元。2015年2月13日，原、被告签署了房屋交接说明，载明由于被告未能按合同规定付房租、拖欠时间过长，原告于2015年2月12日收回涉案房屋，被告的法定代表人承诺在2015年3月15日前至少付欠款的50%，最晚5月15日前付清全部欠房租（2014年10月18日-2015年2月12日）。同时，双方约定在付清所欠房款前被告方不能搬走涉案房屋内任何物品，原告方只保留房内物品至2015年3月15日，付清后方可搬走屋内物品。被告方在2015年3、4月间数次向原告方发送短信，提出搬走留存在涉案房屋内的全部或部分物品。2015年3月18日，原告方向被告方发送短信称“付房租拖太久了，发短信问你晚几天，告个具体日期未见回答。另承诺房内东西帮你们‘保留至3月15日’我们已免费储存任务已完成。房屋最近将出租了，将自行处理了，特此告你们。”3月24日，原告方再次向被告方发送短信称“……屋内物品宽限至15日，影响房子出租，已搁置一个多月……再多三天，否则我们就处理了！”3月28日，原告方向被告方发送短信称“……为做到仁至义尽，若今天能付清所欠房租，还可搬你的屋内东西，过时不候。”
2015年4月1日，被告向原告支付了23000元。2015年5月16日，被告又向原告支付了58916元。
诉讼中，本院对被告留存在涉案房屋处的物品进行了清点，被告于2015年11月18日、11月24日，被告分两次将上述物品拉走。双方均认可，相比于2月12日房屋交接之日，缺少了一台液晶电视、八把椅子和四个玻璃柜，其中电视为损坏，椅子和玻璃柜为丢失。另，经询，原、被告均不申请对上述物品的价值进行评估。又，原告同意将收取的押金退还被告。
以上事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、第四季度支付房租说明、房屋交接说明、短信记录、清点笔录等在案佐证。
本院认为，房屋租赁合同系原、被告的真实意思表示，合法有效。被告作为承租方，理应按照合同约定，按期足额向原告支付房屋租金。被告在合同履行过程中，存在拖欠租金的情况，且时间较长，因此原告要求被告按照合同约定支付违约金，理由正当，本院予以支持。但关于违约金的数额，双方在合同中约定了标准为月租金的100%，故原告要求被告按照四个月租金的标准支付违约金，依据不足，本院不予采信。因双方已经在2015年2月12日对涉案房屋办理了交接，原告收回了涉案房屋，根据合同约定的租金标准，被告业已交纳的93916元足以支付2014年10月28日至2015年2月12日期间的房屋租金，因此，原告再要求被告支付租金，并要求被告赔偿房屋空置费，理由不足，本院不予支持。关于维修费一节，被告同意向原告支付，对此本院照准。关于押金，原告表示同意退还，对此本院不持异议。关于被告反诉的物品损失一节，原、被告在房屋交接说明中约定了被告支付欠付租金的日期，并且约定原告保留物品至2015年3月15日。之后被告未能在上述约定的日期支付租金，原告遂将部分物品进行了处理，并在此过程中损坏一台电视、丢失八把椅子和四个玻璃柜。应当指出，被告未能按时支付租金的行为属于严重违约，在此情况下，原告保留物品已超过房屋交接说明中约定的3月15日，之后原告对物品的处理并无过错，因此，被告反诉要求原告赔偿物品损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）特莱沃达国际投资（北京）有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）陈晓忠违约金二万四千五百元、维修费三百元；
二、原告（反诉被告）陈晓忠于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）特莱沃达国际投资（北京）有限公司押金二万四千五百元；
三、驳回原告（反诉被告）陈晓忠的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）特莱沃达国际投资（北京）有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2838元，由原告（反诉被告）陈晓忠负担2283元（已交纳），由被告（反诉原告）特莱沃达国际投资（北京）有限公司负担555元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费143元，由被告（反诉原告）特莱沃达国际投资（北京）有限公司负担（已交纳）。公告费260元，由被告（反诉原告）特莱沃达国际投资（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
代理审判员 杨志彤
人民陪审员 石淑萍
二〇一五年十二月十日
书 记 员 康 婧