山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第31号
上诉人（原审原告、反诉被告）山东万银投资有限公司。
法定代表人徐宝贞，董事长。
委托代理人石凤友。
被上诉人（原审被告、反诉原告）山东怡和置业有限公司。
法定代表人曹立红，总经理。
委托代理人高茂起，山东求是和信律师事务所律师。
上诉人山东万银投资有限公司（以下简称万银公司）因与被上诉人山东怡和置业有限公司（以下简称怡和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2013）奎民一初字第355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万银公司的法定代理人徐宝贞及其委托代理人石凤友，被上诉人怡和公司的委托代理人高茂起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年2月23日，万银公司与怡和公司签订了房屋租赁合同一份，约定万银公司租用怡和公司所有的位于潍坊市胜利东街4130号怡和·星国际小区D楼商业网点南一号门头房一、二、三层，建筑面积690平方米；租赁期限自2011年3月1日至2012年2月28日；万银公司必须于2013年1月28日前与怡和公司签订续租合同，否则视为放弃续租，怡和公司有权将此房屋租给别人；租金为300000元，半年一交（上半年租金150000元于2011年2月28日前支付，下半年租金150000元于2012年7月31日前支付）；同时约定合同签订之日万银公司需缴纳保证金50000元，合同到期后，万银公司无违约行为无息退还，否则将扣除作为违约金。关于违约责任，双方约定：（一）万银公司至缴纳租金期限延期7日以上（含7日）的，怡和公司可以终止合同，收回房屋，不退还万银公司剩余房租及已缴纳各种费用，并且万银公司承担违约金50000元；（二）怡和公司迟延交付出租房屋30天以上的，万银公司有权顺延租期或解除本合同。另约定：合同到期，万银公司在拆除装修前，应书面通知怡和公司，双方研究拆除装修、恢复结构及原装修，否则视为违约，保证金不退换。后怡和公司依约缴纳了2011年上半年的租金，并于2011年2月24日缴纳了50000元保证金，2011年8月22日万银公司缴纳了2011年下半年房租。该合同到期后，怡和公司未退还万银公司保证金。2012年2月23日，万银公司、怡和公司双方又续签了房屋租赁合同，内容与第一份合同相同，仅租赁期限及缴纳租金时间分别延后一年。2012年3月7日，万银公司缴纳了2012年上半年房租。2012年9月14日，万银公司缴纳了2012年下半年房租。2013年3月3日，万银公司以EMS邮政特快专递方式（单号为1047755593001）向怡和公司送达了的书面通知一份，主要内容为：要求怡和公司在两日内，派人与万银公司研究拆除装修的方案或给予折价补偿，该邮件由怡和公司职工朱训白签收。2013年3月7日，怡和公司向万银公司发出EMS特快专递（邮寄单号为EF023196209SD），该邮件因万银公司拒收被退回。原审庭审中，怡和公司提交此被退回且未开启的邮件，经万银公司、怡和公司核实后，当庭开启了该邮件，内容为：万银公司未在合同约定的2013年1月28日前与怡和公司签订续租合同，怡和公司有权收回房屋另行处置，要求万银公司在2013年3月15日前将房屋交付怡和公司，到期后怡和公司将强行收回此房屋，相关损失全部由万银公司承担。2013年3月11日，怡和公司通过公证送达的方式，向在涉案租赁房屋处工作人员邵慧圆送达了以上通知，潍坊市潍城公证处出具（2013）潍潍城证民字第329号公证书对该送达事实予以了公证。
诉讼中，万银公司称向怡和公司送达协商拆除装修通知后，多次到怡和公司协商，但怡和公司拒绝协商。怡和公司对此不予认可。
2013年4月10日，原审法院诉前调解中心组织双方当事人到现场进行了勘验，将双方确定保留及需要拆除的项目作了勘验笔录，其中：“一楼拆除铜大门、保留内大门；拆除迎门沙岩壁画墙、吊灯四个；保留地面木地板；拆除壁画墙两侧圆立柱；其他方形立柱保留；厕所门保留两扇；空调两台拆除。二楼拆除吊灯六个、空调两台；地板及其他内装饰保留。三楼现有暖气片六组大片，一组小片，其他不锈钢护栏八根，木门两扇”。万银公司员工邵慧圆、怡和公司员工朱训白均在勘验笔录中签字认可。
该案在原审法院诉前调解中心调解未果。2013年5月20日，该案移送立案庭。2013年6月13日，怡和公司当庭提出反诉，要求万银公司支付2013年3月1日起的房租。
2013年7月12日，原审法院再次组织双方到现场进行了勘验，万银公司法定代表人徐宝贞，怡和公司委托代理人高茂起、怡和公司员工朱训白到场。双方对现场情况及需拆除搬走物品进行了核查：其中，一楼铜大门、迎门沙岩壁画墙、壁画墙两侧圆立柱已拆除；大门外铁艺护栏、吊灯四个、空调两台、窗帘、装饰画尚需拆除；方形立柱装饰、厕所门、吊顶、壁纸、地板、窗框不需拆除；沙盘、家具、吧台需搬走。二楼空调两台、窗帘、吊灯、家具、装饰画需拆除；吊顶、壁纸、地板、门、窗框、隔板、立柱装饰不需拆除。三楼万银公司未装修，除暖气片六组大片、一组小片、不锈钢护栏八根之外，其余物品万银公司需搬走。万银公司针对以上不需拆除的装修项目主张折价款100000元，怡和公司表示需协商后确定。原审法院明确要求双方最迟于2013年7月18日前就是否同意折价补偿装修问题提出最终处理意见。
万银公司主张在2011年签订的房屋租赁合同到期之后，怡和公司未按照合同约定退还保证金50000元，应退还万银公司保证金50000元及逾期利息。万银公司另有装饰装修部分，不申请评估价格，要求怡和公司折价赔偿100000元。
怡和公司主张万银公司在缴纳2011年下半年、2012年上半年及下半年房租时分别逾期七日以上，按照合同约定，应承担违约金50000元，与万银公司缴纳的保证金折抵，怡和公司不应再退还万银公司50000元保证金。怡和公司另主张由于万银公司占用标的房屋，应支付2013年3月1日起至2013年6月13日止的房租共计87500元。万银公司认为由于怡和公司不配合协商装修拆除事宜，且停水停电，致万银公司无法进行拆除工作，因此万银公司占用期间的房租损失，应由怡和公司自行承担。
以上事实，有房屋租赁合同、保证金收款收据、中国人民银行支付系统专用凭证、房租收款收据、1047755593001邮政特快专递、EF023196209SD邮政特快专递、（2013）潍潍城证民字第329号公证书及当事人陈述在案为证。
原审法院认为，万银公司与怡和公司签订的房屋租赁合同，经双方盖章认可，系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，双方应按约履行。万银公司向怡和公司交纳的50000元保证金，在2012年续租合同中亦有约定，怡和公司在2011年合同履行完毕后未返还，怡和公司主张万银公司延迟交纳租金7日以上，保证金应与违约金折抵，万银公司对此不予认可。万银公司虽逾期交纳租金7日以上，出现了合同中约定的违约行为，但怡和公司并未中止合同、收回房屋，而是继续履行租赁合同，视为怡和公司对延期交付租赁费的事实予以认可，因此万银公司不需再承担违约责任。现租期已满，双方均无续约意向，怡和公司应返还万银公司保证金50000元。由于怡和公司未在2013年2月28日合同到期之日后返还万银公司保证金，因此还应支付万银公司逾期利息，自2013年3月1日始至本判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算。由于合同中并未约定装修折价事项，且怡和公司表示不需保留装饰装修，要求按约履行，因此万银公司应按照合同约定恢复房屋结构及原状，万银公司要求怡和公司支付装修折价赔偿的主张，不予支持。房屋租赁合同已经期满，且双方均无继续履约的意思表示，应视为该房屋租赁合同已期满终止。怡和公司主张万银公司支付自2013年3月1日至实际搬出之日的房租，万银公司不予认可，认为不能搬出系怡和公司不与万银公司协商拆除装修及停水停电造成。万银公司于2013年3月3日向怡和公司送达了协商拆除装修的通知，能够证明万银公司按约书面通知怡和公司研究拆除装修。怡和公司于2013年3月7日向万银公司邮寄了收回房屋及协商拆除装修的通知，万银公司拒收后，怡和公司又于2013年3月11日通过公证方式将该通知送达至涉案租赁房屋处的工作人员邵慧圆处。万银公司对邵慧圆是否为万银公司处职工并未作出明示，由于当时该租赁房屋并未更换租赁者，且该房屋的钥匙至今仍在万银公司处，因此应认定该通知书已送达至万银公司处，怡和公司也已按约与万银公司进行了书面协商。其后万银公司以已到法院起诉为由，未再与怡和公司进行协商拆除装修事宜，另主张怡和公司停水停电，致使万银公司不能进行拆除及搬迁，亦无其他证据证明该主张。进入诉讼程序并非双方不能进行协商的理由，万银公司主张的停水停电也没有其他证据予以证明，且万银公司已无意继续租赁涉案房屋，却未及时将房屋内家具等能够搬走的物品及时清理，并长期实际占有使用该房屋，应支付怡和公司占有使用该房屋期间的费用。由于装修拆除需要一定的时间，应从2013年3月11日怡和公司送达给万银公司要求搬出房屋通知之日起，扣除万银公司合理的拆除装修时间一个月，因此万银公司应自2013年4月11日起至实际搬出之日止，按照前期房屋租赁费标准（每年300000元）支付怡和公司未搬出涉案房屋导致的占有使用费。由于万银公司现实际占有涉案房屋，因此应在判决生效后一个月内从涉案房屋搬出并将涉案房屋交付怡和公司。综上，依照《中华人民共和国民法通则》一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条及相关法律法规之规定，判决如下：一、怡和公司返还万银公司保证金50000元及利息（自2013年3月1日起至本判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算），于判决生效后十日内付清；二、万银公司自判决生效后一个月内从租赁房屋搬出，并交付给怡和公司；三、万银公司支付怡和公司房屋占有使用费（从2013年4月11日起至本判决生效时日止，按照前期房屋租赁费标准300000元／年计算），于判决生效后十日内付清；四、驳回万银公司的其他诉讼请求；五、驳回怡和公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由山东怡和置业有限公司负担；反诉案件受理费994元，由山东万银投资有限公司负担。
宣判后，万银公司不服原审判决，向本院提起上诉称：第一，涉案合同到期日为2013年2月28日，上诉人在合同到期前曾多次找到被上诉人要求协商解决装修事宜，但被上诉人为将装修据为己有一直拒绝协商装修事宜。2013年4月10日，在法院调解过程中，双方到现场就需要拆除的项目进行了勘验，后因被上诉人停水停电致上诉人无法拆除和恢复原状，不得已上诉人起诉。原审法院立案审理后，庭审中，被上诉人又提出要求保留装修并同意折价补偿，于是原审法院于2013年7月12日组织了第二次现场勘验，对保留项目再次作了确认。因被上诉人停水停电，装修至今未能拆除，责任全在被上诉人，故房屋占用期间的损失应由被上诉人自己承担。第二，2012年2月28日，合同到期后，被上诉人一直未返还保证金，故保证金利息损失应自2012年3月1日起算，原审判决上诉人自2013年3月1日起支付保证金利息错误。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人怡和公司以原审判决正确为由进行了答辩。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行。双方在2011年2月23日签订的租赁合同到期后，双方又于2012年2月23日续签了合同，续签的租赁合同中亦有交纳保证金的约定，且在合同实际履行过程中，上诉人既未在原合同到期后向被上诉人要求返还保证金，亦未按续签合同的约定重新交纳保证金，故根据合同履行情况及交易习惯，应认定双方已认可以此前交纳的保证金转为续签合同的保证金，故上诉人要求被上诉人在2011年的租赁合同到期后即自2012年2月份为起算点计算保证金利息，理由不当，本院不予支持。原审判决对保证金利息起算点认定正确，应予维持。虽然被上诉人在收到上诉人发出的“协商拆除装修通知”后，亦向上诉人发出了书面通知，但被上诉人在该通知中并未就上诉人提出的“协商拆除装修”事宜作出明确的指示，且合同中明确约定了“合同到期，乙方在拆除装修前，应书面通知甲方，双方研究拆除装修，恢复结构及原装修，否则视为违约，保证金不退还”，故谨慎起见，上诉人在未得到被上诉人的具体答复前暂不单方拆除装修并无不当，但此协商期限不宜过长，考虑本案实际，可截止到2013年3月31日。上诉人除对涉案房屋进行了装修，根据现场勘验情况，上诉人尚有部分家具存放在房屋内，且上诉人在合同期满后亦未及时向被上诉人交付房屋钥匙，上诉人主张系被上诉人停水停电致其无法拆除装修亦未提供证据证明，故上诉人占有涉案房屋期间应支付占用费，具体标准可参照租金标准计算。在原审法院给予的最后协商期限届满前，即2013年7月18日前，双方仍未达成一致意见，被上诉人作为从事经济活动的营利性单位，应意识到此时应积极采取措施，减少损失、防范风险。涉案合同已到期，上诉人已明确表示不再继续租赁房屋，原审法院也对现场进行了勘验，制作了勘验笔录，上述情况表明自2013年7月18日之后，是否拆除装修及补偿价值等问题均不足以影响被上诉人对涉案房屋的处分，包括行使租赁权。相应的，2013年7月18日之后的房屋占用费不应由上诉人承担。上诉人占用涉案房屋的使用费可自2013年4月1日计算至2013年7月18日。综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决结果处理不当之处，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省潍坊市奎文区人民法院（2013）奎民一初字第355号民事判决第一、二、四、五项，即“一、怡和公司返还万银公司保证金50000元及利息（自2013年3月1日起至本判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算），于判决生效后十日内付清；二、万银公司自本判决生效后一个月内从租赁房屋搬出，并交付给怡和公司”；四、驳回万银公司的其他诉讼请求；五、驳回怡和公司的其他反诉请求”；
二、变更山东省潍坊市奎文区人民法院（2013）奎民一初字第355号民事判决第三项，即“三、万银公司支付怡和公司房屋占有使用费（从2013年4月11日起至本判决生效时日止，按照前期房屋租赁费标准300000元／年计算），于判决生效后十日内付清”为：山东万银投资有限公司支付山东怡和置业有限公司2013年4月1日至2013年7月18日的房屋使用费88767元（使用费标准参照房屋租赁费标准300000元／年计算），于本判决之日起十日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2044元，由上诉人万银投资有限公司负担1161元，由被上诉人山东怡和置业有限公司负担883元；二审案件受理费2044元，由上诉人万银投资有限公司负担1161元，由被上诉人山东怡和置业有限公司负担883元。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 贾元胜
代理审判员 张 敏
二〇一四年六月二日
书 记 员 张瑞丰