云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5302民初343号
原告：罗坤南，男，汉族，1977年11月4日出生，住云浮市云安县。
委托代理人：黄庆强，广东言阳律师事务所律师。
被告：覃杰文，男，汉族，1971年3月30日出生，住云浮市云城区。
委托代理人：陈天成，广东翔浩律师事务所律师。
原告罗坤南诉被告覃杰文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法由审判员林燕独任审理，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告罗坤南的委托代理人黄庆强、被告覃杰文的委托代理人陈天成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗坤南诉称：原、被告于2012年3月2日签订了房屋租赁合同，并于2013年5月31日在广东言阳律师事务所办理了见证手续。合同约定，覃杰文将位于云浮市区河滨南路共8层楼房租赁给罗坤南使用10年，租金共20万元。罗坤南于2013年5月31日一次性支付定金20万元给覃杰文，覃杰文收款后立下一张收据给罗坤南收执，并约定该定金可作为每月租金抵减。合同生效后，覃杰文未按约定将房屋交付给罗坤南使用。罗坤南经多次催促未果。经（2014)云城法民二初字第230号民事判决书、（2015)云中民二终字第446号民事判决书确认房屋租赁合同合法有效，且被告存在着无法如期交付房屋给原告的违约事实。据此，罗坤南请求：1、判令被告覃杰文双倍返还原告罗坤南定金人民币400000元，并支付定金利息损失（从2013年8月2日起按同期银行贷款利率双倍支付逾期利息，以20万元为本金暂计至2016年3月20日为61195元）。2、本案诉讼费由被告覃杰文承担。
原告罗坤南为证明其主张，向本院提供以下证据：1、罗坤南身
份证，证明其主体资格。2、覃杰文身份证，证明其主体资格。3、房产租赁合同，证明双方签订了房产租赁合同。4、房产证，证明覃杰文有出租权。5、房产租赁合同律师见证书，证明双方就房产租赁合同办理了见证手续。6、收据，证明罗坤南已依约履行了付款义务，租赁合同生效。7、（2014）云城法民二初字第230号民事判决书、（2015）云中民二终字第446号民事判决书，证明房产租赁合同被一、二审法院确认合法有效，且被告违约的事实。
8、承诺书，证明原告于2013年11月28日催促被告交楼，被告立下承诺书，被告母亲刘少群作为见证人签名。
被告覃杰文辩称：1、对于租赁合同不予确认，被告覃杰文从来没有收过原告罗坤南的款项。2、按照担保法规定，定金的数额由当事人约定，不能超过合同标的20%，假如被告覃杰文收取原告罗坤南20万元，按法律规定定金只能按照20万元的20%计算，所以原告诉求双倍返还40万元依法无据。3、原告罗坤南已实际霸占被告覃杰文一、二楼至今达14个月，属于非法侵占，被告覃杰文已向云城分局兴云派出所报案，有派出所出具的回执证实。4、本案的租赁合同，是在原告罗坤南胁迫的情况下签订的，该合同无效。
被告覃杰文为证明其主张，向本院提供一份报警回执，证明原告侵占被告的房屋，已由公安机关介入处理。
经审理查明：2012年3月2日，原告罗坤南（出租方、甲方）与被告覃杰文（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，该合同约定：一、甲方将位于云浮市市区河滨南路（证号：粤房地证字第C0159763号）共捌层楼房租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。四、租赁期十年，自2013年8月1日起至2023年7月31日止。五、合同有效年度租金共计为贰万元正。八、乙方一次性支付给甲方定金贰拾万元正，该定金可作为每月租金抵减。该定金定于2013年5月31日支付。十一、甲、乙双方签订的房屋租赁合同。乙方已交纳定金后，甲方未能按期完好如数向乙方移交出租房屋及设备，属于甲方违约。甲方必须双倍返还乙方定金，并按剩余租期租金计算支付给乙方作为甲方违约行为的惩罚金。十四、本合同经甲、乙双方签字后生效，即具有法律效力。合同还对双方的其他权利义务作了详细约定。双方分别在合同上签名捺印确认。
合同签订后，原告罗坤南按约定于2013年5月31日支付现金20万元给被告覃杰文。2013年5月31日，双方对上述《租赁合同》委托广东言阳律师事务所进行见证。之后，被告覃杰文未按约定将涉案房屋交付给原告罗坤南使用。2013年7月25日，被告覃杰文以450万元的价格将涉案房地产转让给案外人古喜泉，但双方至今未办理房地产权属变更登记手续，被告覃杰文也未将房屋交付给古喜泉使用。2015年1月4日起，原告罗坤南实际占用涉案房屋的一、二层，其余楼房由被告覃杰文继续居住使用。原告罗坤南认为，同意抵减其占用一、二层房屋期间的租金，平均每层租金为208元/月（20000元/年÷12个月÷8层），一层按平均租金的4倍计算为832元/月（208元/月4）、二层按平均租金208元/月计算，一、二层租金合计为1040元/月。被告覃杰文认为，不同意按照合同约定方式计算租金，租金应当按照市场价格支付，现市场价格一、二层房屋约为7000元/月。
2014年4月，原告罗坤南向本院起诉覃杰文、古喜泉，请求确认双方签订的租赁合同合法有效并继续履行，请求判令古喜泉继续履行原租赁合同，协助覃杰文把房屋交付给罗坤南使用。本院于2015年1月23日作出（2014）云城法民二初字第230号民事判决，认定原告罗坤南与被告覃杰文于2012年3月2日签订的《租赁合同》合法有效，但涉案租赁物在约定交付的期限前已经转让给古喜泉，古喜泉对涉案《租赁合同》并不知情，被告覃杰文也未实际将租赁物交付给原告罗坤南使用，因此，该案并不符合买卖不破租赁的条件。鉴于《租赁合同》的目的已不能实现，该合同应予解除，故原告罗坤南请求继续履行《租赁合同》不予支持，遂判决驳回原告罗坤南的诉讼请求。原告罗坤南不服，向云浮市中级人民法院提出上诉，云浮市中级人民法院于2016年1月25日作出（2015）云中法民二终字第446号民事判决，驳回其上诉，维持原判。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本院作出的（2014）云城法民二初字第230号民事判决以及云浮市中级人民法院作出的（2015）云中民二终字第446号民事判决，已确认原告罗坤南与被告覃杰文于2012年3月2日签订的《租赁合同》合法有效，但涉案租赁物在约定交付的期限前已经转让给古喜泉，古喜泉对涉案《租赁合同》并不知情，被告覃杰文也未实际将租赁物交付给原告罗坤南使用，因此，不符合买卖不破租赁的条件，双方签订的《租赁合同》目的已不能实现，该合同应予解除。被告覃杰文抗辩认为《租赁合同》是在胁迫情形下签订的且没有收到原告罗坤南支付的200000元，理由不成立，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，应当终止履行；已经履行的，应当根据履行情况采取其他补救措施。结合本案实际情况，合同解除后，原告罗坤南应将占用的一、二层房屋交还给被告覃杰文，被告覃杰文应将多收取的租金退回给原告罗坤南。同时，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”由于被告覃杰文未能按约定将租赁房屋的三至八层交付给原告罗坤南使用，故其应双倍返还该部分定金给原告罗坤南。本案中，租赁合同标的额为200000元，双方约定定金数额为200000元，该约定已违反了上述关于定金数额不得超过主合同标的额20%的规定，因此，定金数额本院酌定为40000元（200000元20%），其中未交付使用的三至八层房屋定金数额应为30000元【（40000元÷8层）6层】。原告罗坤南合共支付了租金200000元给被告覃杰文，其从2015年1月4日起实际占用一、二层房屋期间的租金应予抵减。关于一、二层房屋租金的计算，原告罗坤南主张一层按每层平均租金的4倍即832元/月计算、二层按每层平均租金208元/月计算（一、二层租金合计为1040元/月），合情合理，本院予以采纳。被告覃杰文抗辩认为应当按照市场价格支付租金，由于双方签订的《租赁合同》合法有效，合同已明确约定了租金金额，该约定是双方的真实意思表示，本院尊重当事人的意思自治，故被告覃杰文要求按照现市场价格计算租金，理由不成立，本院不予采纳。故房屋一、二层租金从2015年1月4日起暂计至2016年6月3日止为17680元（1040元/月17个月），从2016年6月4日起至原告罗坤南交还房屋之日止按1040元/月计算。综上，被告覃杰文应将多收的租金（暂计至2016年6月3日止）及未能履行部分的双倍定金合共212320元【（200000元-17680元）+30000元】返还给原告罗坤南。故原告罗坤南请求被告覃杰文双倍返还定金400000元，其合理部分即212320元本院予以支持，超出部分不予采纳。被告覃杰文抗辩认为本案定金200000元过高，本院予以采纳。原告罗坤南请求被告覃杰文支付200000元的利息损失，鉴于被告覃杰文双倍返还定金已对原告罗坤南的损失作出赔偿，且原告罗坤南亦未能证实其实际损失高于此，故该请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告覃杰文应于本判决发生法律效力之日起十日内返还212320元（该款暂计至2016年6月3日止，原告罗坤南占用一、二层房屋期间的租金应予扣减，具体扣减方法：从2016年6月4日起至原告罗坤南交还房屋之日止按1040元/月计算）给原告罗坤南。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8218元，适用简易程序审理，减半收取4109元（该款原告罗坤南已预付），由原告罗坤南负担1866元，被告覃杰文负担2243元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 林 燕
二〇一六年六月十七日
书记员 李欣怡