北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第13837号
原告徐X，女，1986年8月29日出生。
委托代理人张X，男，1984年1月15日出生。
被告北京XX沙河建设发展有限公司
法定代表人李X，董事长。
委托代理人樊X，男，1979年9月5日出生。
原告徐X与被告北京XX沙河建设发展有限公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐X的委托代理人张x、被告xx公司的委托代理人樊x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐X诉称：原告于2012年10月20日在被告处完成收房手续，房屋位置坐落于昌平区沙河镇北街家园一区，购房预售合同中规定被告应在商品房交付之日起720天内取得房屋所有权证书，延期按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。由于被告未能按期办理所有权证，导致原告因此不能出售该房产。原告给孩子换学区房在即，如另外购买，二套契税将多付2%，而且资金严重缺乏。被告的侵权行为给原告造成了严重的经济损失。自2014年10月起，原告数次与被告沟通协商无果。被告至今尚未按照合同办理原告房屋所有权证书及赔付原告房屋所有权证书的违约金。根据《北京市商品房预售合同》第二十七条争议解决方式中相关内容规定，现依法提起诉讼，请求法院判令：1.被告于2015年12月31日前将徐X房屋所有权证办至原告名下。2.被告按日计算向原告支付全部已付款即1361919元万分之一的违约金，从2014年10月11日（即合同约定的开发商办理产权转移登记期限届满之次日）计算至原告实际取得房屋所有权证书之日止，暂计算至起诉之日2015年8月10日为40857.57元。3.本案诉讼费由被告承担。
被告xx公司辩称：首先我公司同意将北街家园房屋的房屋所有权证办理至原告名下，我公司目前正在积极的办理过程中。原告主张支付逾期办理转移登记违约金的诉讼请求不符合预售合同约定，我公司暂不同意支付。原告与我公司签订的《北京市商品房预售合同》第二十一条对逾期办理转移登记违约金的支付条件进行了明确约定：“自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”目前，原告尚未实际取得房屋所有权证书，我公司向其支付违约金的条件还未成就，所以我公司暂不同意向原告支付违约金。其次，如果我公司以上支付违约金的条件尚未成就的抗辩未予采纳，我公司请求法院对预售合同约定的转移登记逾期办理违约金予以减少，理由如下：第一，事实方面，被告按合同约定交付房屋，原告已经完全占有了房屋，完全实现了合同目的，原告没有因房屋转移登记逾期造成任何损失。我公司交付房屋后，原告无论是自住、出租、转让商品房，均已完全占有了商品房，并享有了商品房的所有权益，被告迟延办理权属转移登记的行为并未给原告造成任何实际损失，相反，在此期间，随着被告对沙河高教园区配套设施建设的逐步完善，原告的房屋价值已经翻番，原告获得了巨大收益，没有任何损失。第二，法律和司法解释方面，根据《合同法》第114条，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另外，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时法律条文强调违约金的数额应以实际损失为基础，而本案原告无任何实际损失，故请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。被告的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，被告几无获利。被告近年累计上缴税收约7亿元，并承担了日益上涨的拆迁成本，给昌平区沙河镇及其村民带来了良好收益和巨大的社会效益，为拆迁顺利进行解决了大量闲散人员的就业。被告在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化被告的财产状况，使被告丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。综上，原告完全占有使用该房屋，享有收益并获巨大增值，尽管我公司房屋权属转移登记办理有所缓慢，但原告并未因此造成任何损失，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据被告的过错程度、获得利润情况，对原告过高的违约金予以减少。
经审理查明：
2011年7月2日，徐X与xx公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定，徐X购买xx公司开发的位于昌平区北街家园房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（二）转移登记：1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元人民币；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
合同签订后，徐X依约定向xx公司支付了全部购房款。2012年10月20日，徐X与xx公司办理了房屋交付手续，xx公司逾期交房50天，向徐X支付了逾期交房违约金19612元。另，根据合同约定，徐X应当在商品房实际交付720日内，即2014年10月10日之前取得所购房屋所有权证书。但至起诉日止，徐X仍未取得所购房屋所有权证书。
经询问，截至目前，涉案房屋所在楼栋正在办理初始登记手续，待初始登记手续办理完毕之后才能办理涉案房屋的产权登记手续。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋交付验收表、房款发票、逾期交房违约金收据以及当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：
徐X与xx公司签订的《北京市商品房预售合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。
本案中，依据现有的证据，涉案房屋所在楼栋未完成初始登记，涉案房屋暂不具备进行产权登记的条件，故徐X要求xx公司为其办理并交付涉案房屋的房屋所有权证书的请求，本院不予支持。
本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理房屋所有权转移登记的违约责任，而被告xx公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向原告徐X承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于原告现有证据未能证明被告xx公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对原告徐X造成实际损失，且xx公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定xx公司支付徐X逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额，具体逾期时间暂时计算至起诉之日2015年8月10日止。
被告之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告北京xx沙河建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐X逾期办理房屋所有权转移登记的违约金八千一百七十一元五角一分，计算至二〇一五年八月十日止；
二、驳回原告徐X的其他诉讼请求。
案件受理费四百一十一元由原告徐X负担三百二十八（已交纳），由被告北京xx沙河建设发展有限公司负担八十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 孙 伟
二〇一五年十二月十日
书 记 员 王婷婷