广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂06民终231号
上诉人（一审原告）李跃成。
委托代理人周健，广西鼎颂律师事务所律师。
上诉人（一审被告）广西信和房地产开发有限公司。
法定代表人林盛涛，该公司执行董事兼经理。
委托代理人何祖龙，广西精一律师事务所律师。
上诉人李跃成与上诉人广西信和房地产开发有限公司（以下简称信和公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服防城港市港口区人民法院（2015）港民初字第1362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人李跃成的委托代理人周健、上诉人信和公司的委托代理人何祖龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年5月16日，李跃成与信和公司签订《商品房买卖合同》，约定李跃成购买信和公司开发的防城港市行政中心区滨海大道南侧“欧景蓝湾”7号楼17B1号房，建筑面积95.16平方米，总价款409188元，采用银行按揭付款（合同签订当日李跃成交纳占总价款30%的首付款123188元，余款由李跃成向银行申请按揭），信和公司应在2013年9月16日前交房。合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由信和公司向防城港市住房和城乡建设委员会申请登记备案。李跃成于2013年4月20日向信和公司支付购房款30000元、代付燃气管道安装费2200元，于2013年5月2日向信和公司支付购房款93188元，于2014年4月24日向信和公司支付购房款20000元。李跃成还向信和公司支付代办银行按揭费用1600元，为办理银行按揭还支出保险费、代办个人贷款服务手续费共计2042元。至2014年10月21日，涉案房屋仍属于在建工程抵押登记编号20123605号范围内。
一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，信和公司并未举证证明签订《商品房买卖合同》时，已告知李跃成讼争房屋已设定抵押，信和公司的上述行为对李跃成构成欺诈。现李跃成诉请撤销双方于2013年5月16日签订的《商品房买卖合同》，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。信和公司隐瞒所售房屋已抵押的事实，李跃成有权主张信和公司返还已付购房款及其利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）、赔偿损失，并可以请求信和公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。李跃成主张除支付购房款143188元（30000元＋93188元＋20000元）外还通过向案外人刘显军转账的方式向信和公司支付购房款81362元，但信和公司对此不予认可，李跃成亦无证据证实刘显军与信和公司的关系或刘显军确已将该笔费用交付信和公司，李跃成应承担举证不能之法律后果，一审法院对李跃成的该项主张不予支持。李跃成诉请信和公司支付其为办理银行按揭所支出的3642元（1600元＋2042元），符合法律规定，予以支持。关于李跃成诉请信和公司赔偿多次往南宁、防城港贷款签字的费用18562元，因李跃成提供的证据无法证明其关联性，一审法院对该笔费用不予支持。关于李跃成诉请信和公司赔偿已付购房款一倍的损失，考虑到信和公司的过错和给李跃成造成的损失，一审法院酌情认定信和公司承担已付购房款30%的赔偿责任，即143188元×30%=42956.40元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，判决：一、撤销李跃成与信和公司于2013年5月16日签订的《商品房买卖合同》；二、信和公司返还李跃成购房款30000元及利息（利息以30000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年4月20日起分段计至付清时止）；三、信和公司返还李跃成购房款93188元及利息（利息以93188元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年5月2日起分段计至付清时止）；四、信和公司返还李跃成购房款20000元及利息（利息以20000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年4月24日起分段计至付清时止）；五、信和公司赔偿李跃成办理银行按揭费用3642元；六、信和公司赔偿李跃成40956.40元；七、驳回李跃成的其他诉讼请求。案件受理费8404元，减半收取4202元，由李跃成负担2202元，由信和公司负担2000元。上诉人李跃成不服一审判决，上诉并针对上诉人信和公司的上诉辩称，一、李跃成已提供证据证明其转账至刘显军账户的81362元系支付给信和公司的购房款，一审法院未予认定错误。李跃成提供的证据可证明，信和公司已向与李跃成一起向信和公司购买涉案小区商品房的于宁，就于宁汇入刘显军账户的80410元开具了收款收据，加盖公章并进行了确认，且李跃成提交的汇给刘显军的转账凭证上，也已注明该款的用途系李跃成购房款，因此李跃成汇入刘显军账户的81362元应当认定为李跃成支付给信和公司的购房款。二、信和公司应赔偿李跃成为购房所支出的费用18562元。李跃成居住在辽宁省海城市，至广西买房必然会发生交通费、食宿费等费用。上诉人提供证据证明该18562元系往返机票、住宿费、交通费等费用，且支出时间与合同签订、办理购房手续的时间相符，已充分说明该费用系李跃成为购房所支出的费用。因信和公司故意隐瞒商品房已抵押的事实，致使合同被撤销，故信和公司应赔偿该费用给李跃成。三、信和公司应按照购房款的一倍赔偿李跃成。李跃成已提供证据证明信和公司在双方签订《商品房买卖合同》前即已将涉案商品房抵押给他人，即信和公司在签订合同时故意隐瞒涉案商品房已抵押的事实，构成欺诈。信和公司的行为系恶意欺诈，并非一审法院认定的过错。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，我国法律对合同欺诈与一般合同违约行为的赔偿责任的处理原则是不一样的。而一审法院以信和公司所谓过错行为，酌情按购房款的30%承担赔偿责任，是对合同欺诈实施者的一种放纵，降低其违法成本，不利于我国诚信体制的建立。综上，信和公司的上诉无事实和法律依据，一审判决部分错误，请求二审法院：一、撤销一审判决第六项，改判信和公司赔偿李跃成224550元；二、改判信和公司返还李跃成购房款81362元及利息；三、改判信和公司赔偿李跃成为购房所支出的费用18562元、燃气管道初装费2200元；四、一审和二审诉讼费由信和公司承担。上诉人信和公司不服一审判决，上诉并针对上诉人李跃成的上诉辩称：一、一审法院认定信和公司的行为构成欺诈并撤销涉案《商品房买卖合同》错误。在建工程抵押不会损害李跃成的利益，信和公司不存在欺诈，撤销涉案《商品房买卖合同》无法律依据。最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第六点第（三）项第39小点规定：“取得了房屋预售许可证或销售许可证的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款后，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”。涉案商品房虽然存在在建工程抵押，但李跃成已与信和公司签订了购房合同并支付了部分房款，银行不能主张抵押权，相反，李跃成对涉案房屋的权利优先于银行的抵押权。且涉案房屋已于2012年9月达到交付条件并于2014年5月9日达到办证条件，信和公司可随时解除在建工程抵押并在约定时间内将产权证办理至李跃成名下，因此，在建工程抵押不会损害李跃成的利益，不影响李跃成对房屋的使用及其他权利，不影响合同目的的实现，不存在信和公司故意隐瞒房屋已抵押的必要，一审法院认定信和公司欺诈错误。二、一审法院认定信和公司赔偿李跃成已付房款30%的责任属法律适用错误，应予纠正。李跃成已支付了部分房款，其权利优先于银行的抵押权，不影响办理产权证，信和公司可在约定时间内将产权证办理至李跃成名下不影响合同目的的实现，不存在信和公司故意隐瞒房屋已抵押的必要，信和公司并没有违约，更不存在欺诈，不具备解除合同并要求赔偿损失的事实和法律依据。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决信和公司承担赔偿责任，适用法律错误。三、李跃成的上诉无事实和法律依据。信和公司没有收到李跃成主张的购房款81362元，信和公司无义务返还该笔款项。李跃成主张购房支出的相关费用18562元无事实和法律依据，其要求信和公司支付该款项无依据。信和公司没有构成欺诈，一审法院判决信和公司承担已付购房款30%的赔偿责任错误、李跃成主张要求赔偿224550元均无事实和法律依据。李跃成当庭提出的增加赔偿燃气管道安装费用的上诉请求，因已超过举证期限，信和公司不予认可。综上，李跃成上诉理由不成立，且一审法院判决错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回李跃成的诉讼请求，一审、二审案件诉讼费用由李跃成承担。上诉人李跃成与上诉人信和公司在二审期间均未向本院提供新证据。
双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明，涉案《商品房买卖合同》第二十三条约定，该合同自双方签订之日起生效。2012年10月23日，防城港市房产管理局出具《在建工程抵押登记证明》（编号：20123605），记载信和公司开发的涉案小区“欧景蓝湾”商住楼6、7、8号楼（共121套房）设定在建工程抵押。
综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、李跃成主张撤销涉案合同有无事实和法律依据；二、李跃成要求信和公司返还购房款224550元及利息、返还代收代付燃气管道安装费2200元、赔偿办理银行按揭贷款费用3642元、购房交通住宿费等费用18562元并赔偿已付房款一倍224550元有无事实和法律依据。
本院认为，一、关于第一个争议焦点问题。李跃成以信和公司在签订合同时未告知其涉案房屋已处于抵押状态存在欺诈为由，主张撤销涉案《商品房买卖合同》。本院认为，所谓欺诈，就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。信和公司未能提供证据证明其在与李跃成签订《商品房买卖合同》时，已明确告知李跃成涉案房屋已处于抵押状态的真实情况，致使李跃成陷入错误、在违背其真实意思的情况下与信和公司签订合同并支付30%的购房款，故信和公司已构成欺诈。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，李跃成诉请撤销涉案《商品房买卖合同》，一审法院予以支持正确，本院予以维持。信和公司上诉主张其不存在欺诈，与事实不符，本院不予支持。信和公司上诉主张涉案房屋存在在建工程抵押，不影响李跃成的使用权及其他权利，不应撤销合同。本院认为，信和公司在与李跃成签订涉案《商品房买卖合同》时存在欺诈行为，无论在建工程抵押是否可解除，均不影响李跃成依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款主张撤销合同，故本院对信和公司该项上诉主张亦不予支持。
二、关于第二个争议焦点问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。如上所述，信和公司存在欺诈行为，李跃成基于撤销涉案合同的前提，有权主张信和公司返还已付购房款及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）、赔偿损失，并可以请求信和公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。信和公司上诉主张不应返还购房款及利息、赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，与法律规定不符，且信和公司至今尚未提供证据证明其已就涉案房屋解除抵押，故本院不予支持。
关于信和公司应返还的购房款数额的问题。双方对李跃成已支付购房款143188元部分（30000元＋93188元＋20000元）均无异议，一审法院支持李跃成主张信和公司返还该143188元正确，本院予以维持。李跃成还主张其以向案外人刘显军转账的方式向信和公司支付购房款81362元，但李跃成提供的案外人于宁购房发票等证据不足以证明信和公司已收到涉案81362元，其亦不能举证证明刘显军与信和公司之间存在委托代理销售关系等信和公司应承担法律责任的关系，且信和公司亦不认可其已收到该81362元，故李跃成应承担举证不能之法律后果，一审法院对李跃成主张信和公司返还该81362元款项不予支持并无不当，本院予以维持。
关于李跃成主张信和公司赔偿损失的问题。李跃成诉请信和公司支付其为办理银行按揭所支出的3642元，符合法律规定，一审法院予以支持正确，本院予以维持。关于李跃成诉请信和公司赔偿其多次为购房往南宁、防城港支出的费用18562元，因李跃成提供的证据不足以证明其因签订涉案合同、购买涉案房屋发生的必然费用及其数额，故一审法院对该笔费用不予支持并无不当，本院予以维持。李跃成在二审庭审时主张信和公司还应赔偿其代付燃气管道安装费2200元，但其并未在上诉期限内提出该主张，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院对该主张不予审查。
关于李跃成主张信和公司应赔偿已付购房款一倍224550元的问题。李跃成上诉主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，信和公司应赔偿224550元。本院认为，李跃成提供的证据仅能证明信和公司已收取其购房款为143188元，一审法院综合考虑信和公司的过错和给李跃成造成的损失，酌情认定信和公司承担已付购房款143188元的30%即42956.40元的赔偿责任并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8404元（上诉人李跃成、上诉人广西信和房地产开发有限公司均已预交），由上诉人李跃成、上诉人广西信和房地产开发有限公司各负担4202元。本院多收上诉人李跃成、上诉人广西信和房地产开发有限公司预交的二审案件受理费共8404元，由本院分别退回给上诉人李跃成、上诉人广西信和房地产开发有限公司各4202元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 静
审 判 员 何丽敏
代理审判员 李丽抒
二〇一六年七月十二日
书 记 员 廖 兰
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。