湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第05266号
原告刘国庆。
原告刘兴。
法定代理人刘国庆。
以上两原告共同委托代理人段雨村。
被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司。
法定代表人聂西安。
委托代理人肖萍。
委托代理人李亚。
原告刘国庆、刘兴诉被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司（以下简称“海林地产公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法由审判员郭庆栋适用简易程序于2014年9月23日公开开庭进行了审理，书记员易游担任庭审记录。原告刘国庆（原告刘兴的法定代理人）及其委托代理人段雨村，被告海林地产公司的委托代理人肖萍、李亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘国庆、刘兴诉称：原告刘国庆为了给女儿即原告刘兴买一套住房，看到被告在为位于长沙市咸嘉湖西路148号馨香雅苑的在建商品房做开盘促销宣传，就于2014年6月21日到被告处，以原告刘国庆、刘兴的名义与被告签订了一份《（海林.馨香雅苑）定房协议》，向被告交纳定金人民币2万元，订购被告的（海林.馨香雅苑）第8栋907号房。协议还约定在协议签定二十天内与被告签订正式商品房买卖合同。原告依约于二十天内到被告处签正式商品房买卖合同时，发现被告对所售商品住宅土地使用权年限过份少于正常七十年期限等事项从未做说明，极不诚信，如是要求退还2万元定金，但被告以协商处理等种种理由，拒不返还。为了维护自己的合法权益，两原告特诉至法院，请求判令：1.被告立即双倍返还原告购房定金4万元；2.被告承担本案的一切诉讼费用。
被告海林地产公司辩称：一、关于定房协议的效力问题。定房协议系双方当事人真实意思表示，属合法有效，原告未在约定时间内履行定房协议约定的义务，故原告无权要求被告返还定金。二、原告提交的证据不能证明原告在签定定房协议前或者签定定房协议时自己不知道被告所开发建设的馨香雅苑的土地使用权期限，也不能证明答辩人未告知或未说明馨香雅苑的土地使用权期限，因此原告应当承当举证不能的法律后果。三、关于答辩人就土地使用权期限是否未做说明的问题。首先，被告已在开盘仪式上公示了土地使用权证；其次，原告2012年2月14日已与被告签订过商品房买卖合同，该合同中明确载明了土地使用年限。由此可见，被告就土地使用年限情况已履行了告知义务，不存在故意隐瞒或虚假陈述。四、关于土地使用权期限是否过分少于70年的问题：1.无论现房还是期房，房屋销售时的土地使用权期限少于70年乃是遵循法律规定的必然结果。2.涉案房屋的土地使用权期限在定房协议签订时还剩62年，该期限符合房地产开发建设的客观规律，也属正常合理的范围之内，并不过分少于70年。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明：2014年6月21日，被告海林地产公司（甲方）与原告刘国庆、刘兴（乙方）签订了《（海林.馨香雅苑）定房协议》（以下简称“定房协议”），内容有：“……一、定购物业：（海林.馨香雅苑）第8栋907号房（以下简称‘该商品房’），建筑面积为：83.07㎡。二、该商品房销售单价为人民币6680元／㎡，总房价为人民币554908元整。三、其他约定：1.乙方签署此协议时自愿向甲方交纳购房定金人民币贰万元整，签定正式购房合同时抵购房款。2.乙方应当在签定本协议起二十日内与甲方签定《商品房买卖合同》，任何形式的逾期均视为乙方自愿放弃购买本协议所约定的房屋及相应权利，甲方有权将该商品房另行出售，乙方所缴定金不予退还。……”定房协议签定后，原告向被告支付了定金2万元。后，原告以被告所售商品房土地使用年限过分少于正常70年期限，且以从未做说明为由，未与被告签订《商品房买卖合同》。
另查明，2012年2月14日原告刘国庆与被告签定编号为XD1003691806的《商品房买卖合同》，约定由原告刘国庆购买被告开发的海林.馨香雅苑第5栋18层1806号房屋；其中该合同约定的土地使用年限为2006年1月5日至2076年1月6日。
上述事实有当事人陈述，原告提交并经庭审质证的《（海林.馨香雅苑）定房协议》（被告也作为证据予以了提交）、编号为XD1003691806的《商品房买卖合同》（被告也作为证据予以了提交）、《长沙市商品房户室信息表》，被告提交并经庭审质证的《国有土地使用权证》、开盘仪式现场照片、《长沙市商品房买卖合同》、《预售款监管证明》、《长沙市在建工程抵押注销登记申请书》、《长沙市预购商品房预告登记申请书》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告所签订的《（海林.馨香雅苑）定房协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应秉承诚信原则，严格按约履行签订《商品房买卖合同》等义务。现原告以被告存在极不诚信行为为由，不与被告签订《商品房买卖合同》，并要求被告双倍返还购房定金，其主要理由之主张为：一、被告所售商品房土地使用年限过分少于70年，且未告知原告；二、被告所售房屋存在工程抵押情况，且未告知原告。对此，本院将结合原、被告的诉辩主张，并根据已查明的案件事实，对原告的上述理由之主张作如下评判：
一、关于被告所售商品房土地使用年限是否过分少于70年，且未告知原告的问题。首先，众所周知，房地产开发建设之前须取得国有土地使用权证，并按照相关法律法规之规定办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关手续，方可进行建设开发。同时，只有在达到一定的开发建设规模等条件后，才能取得商品房销售（预售）许可证，并对外销售（预售）房屋。因此，房地产开发企业从取得国有土地使用权证到销售（预售）房屋之间，必然有一段时间差，则必将出现销售（预售）房屋时土地使用权期限少于70年。其次，据以查明的事实，海林.馨香雅苑项目的土地使用权期限为2006年至2076年，涉案项目开盘时，相较于70年的期限而言相差8年，并非过分少于正常之期限，扣除房产开发过程中报建等手续及施工时间，亦在合理范围之内。其三，庭审中被告提供的开盘现场照片显示，被告开盘时已经对外公示了土地使用权证在内的五证；加之原告已于2012年2月14日购买了被告所开发的同一楼盘的房屋，在该份《长沙市商品房买卖合同》中对土地使用年限也有约定，原告对同一楼盘土地使用年限之情况，应是知晓的。综上，原告的此项主张理由，理据不足，本院不予采纳。
二、关于被告所售房屋存在工程抵押情况且未告知原告的问题。首先，在建工程抵押属工程建设、房产开发的行业惯例，并不违反法律规定，且目前并未有法律强制规定开发商在销售（预售）商品房时，必须将工程抵押情况告知购房者。其次，被告提供的证据《长沙市商品房买卖合同》、《预售款监管证明》、《长沙市在建工程抵押注销登记申请书》、《长沙市预购商品房预告登记申请书》能形成完整的证据链，证明被告在销售房屋过程中，能与案外抵押权人办理相关手续，解除出售房屋抵押的指令，以保障被告与购房者能够顺利办理网签、商品房买卖合同面签及预告登记备案等手续，并不会影响购房者之权益。退一步而言，即便在建工程抵押情况无法解除，也只会影响商品房买卖合同之履约情况，原告届时可依据商品房买卖合同向被告主张违约责任，而不能以此为由违反《（海林.馨香雅苑）定房协议》的约定，拒绝签订《商品房买卖合同》。
综上，原告以被告所售商品房土地使用年限过分少于70年、存在建设工程抵押情况，并未告知原告相关情况为由，拒绝按照《（海林.馨香雅苑）定房协议》的约定签订商品房买卖合同，要求被告双倍返还定金，理据不足，本院不予支持。相反，导致商品房买卖合同无法签订，并酿致本案纠纷的原因在原告方，被告依据《（海林.馨香雅苑）定房协议》之约定不退还定金，合法有据。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第八十九之规定，判决如下：
驳回原告刘国庆、刘兴的诉讼请求。
本案受理费减半收取400元，由原告刘国庆、刘兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 郭庆栋
二〇一四年十月二十三日
书记员 易 游