北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11131号
上诉人（原审被告）北京奇乐佳商贸有限责任公司，住所地北京市丰台区成寿寺中路18号1号楼1层商业4。
法定代表人王铁鑫，总经理。
委托代理人肖疆，北京市昆泰律师事务所律师。
委托代理人张媛媛，北京市昆泰律师事务所实习律师。
被上�人（原审原告）李海玉，男，1961年5月14日出生。
被上诉人（原审原告）刘新平，男，1967年1月6日出生。
上列二被上诉人之共同委托代理人何琨，北京安济律师事务所律师。
上诉人北京奇乐佳商贸有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第02951号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月，李海玉、刘新平起诉至原审法院称：2012年7月18日，我们通过姜建师（已给付姜建师中介费16万元）的介绍与北京奇乐佳商贸有限责任公司（下称奇乐佳公司）签订房屋租赁合同，按照合同约定，我们承租位于北京市大兴区×镇×市场第×层总计建筑面积4840平方米的房屋（下称涉案房屋）作为公寓房、办公用房以及商业性用房，年租金为125万元，支付方式为年付，租赁期限为五年，自2012年8月1日至2017年10月31日。同日，我们与奇乐佳公司签订协商文件，协商文件中将原租赁合同中的租赁期限实际改为6年，并改变租金支付期限为半年付。2012年7月28日，我们交纳半年租金62.50万元。之后奇乐佳公司称将上述房屋的第二层也租赁给我们使用，并收取了定金15万元。租赁上述房屋后，我们开始对涉案房屋进行装修，支付装修费20万元，并花费定做木门费用8万元。2012年10月，奇乐佳公司负责人穆齐告知我们，涉案房屋已整体卖与第三人所有，并且告知上述房屋不让我们使用。故诉至法院，请求判令：1、解除我们与奇乐佳公司签订的房屋租赁合同、协商文件；2、奇乐佳公司给付我们租金62.50万元及利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，自2012年8月15日起至实际给付之日止）；3、奇乐佳公司双倍返还我们定金30万元；4、奇乐佳公司给付我们装修费28万元；5、�乐佳公司赔偿我们中介费16万元；6、奇乐佳公司给付违约金50万元。
奇乐佳公司辩称：第一，我公司与李海玉、刘新平签订的房屋租赁合同系无效合同，因为涉案房屋没有准建手续；第二，李海玉、刘新平主张的10万元定金，我公司没有收到，因合同无效，所以不存在违约金的问题，且李海玉、刘新平的诉讼请求中不能既主张定金罚则，又主张违约金；第三，李海玉、刘新平对涉案房屋的装修没有经过我公司的同意；李海玉、刘新平虽对涉案房屋进行了装修，但没有装修完毕，所以不清楚具体的费用；第四，关于已收取的租金，我公司是在合同签订后三个月的时候告知李海玉、刘新平不再出租房屋的，因此李海玉、刘新平实际占用了三个月的时间，我公司应收取31.25万元租金，余款同意退还；第五，中介费与本案无关；第六，导致相互返还的原因是合同无效，因此�同意赔偿损失；综上，不同意李海玉、刘新平的诉讼请求。
原审法院经审理确认：李海玉、刘新平与奇乐佳公司签订的房屋租赁合同、协商文件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的权利义务。在装修过程中，奇乐佳公司告知李海玉、刘新平不能继续履行租赁合同，现租赁房屋已另行转租他人，合同目的不能实现，对李海玉、刘新平主张解除签订的房屋租赁合同、协商文件的诉讼请求，法院予以支持。房屋租赁合同、协商文件解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行地，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。奇乐佳公司辩称李海玉、刘新平已实际使用租赁房屋三个月，应扣除三个月租金后将剩余租金返还给李海玉、刘新平，根据房屋租赁合同和协商文件的约定，2012年8月1日起至2012年10月31日止为装修期间，且李海玉、刘新平尚未实际使用租赁房屋，故奇乐佳公司应将李海玉、刘新平交纳的半年租金62.50万元予以退还。李海玉、刘新平承租房屋后进行装修，并无不当，根据李海玉、刘新平提供的证据可以证明其为装修房屋支出20万元装修费，为购买木门支出8万元定金，李海玉、刘新平在租赁房屋装修期间得知不能继续租赁房屋，奇乐佳公司的行为已构成违约，因此奇乐佳公司应赔偿李海玉、刘新平已支付的装修费损失和木门定金损失共计28万元；奇乐佳公司的违约行为给李海玉、刘新平造成损失，故对李海玉、刘新平主张的利息损失，法院予以支持，但房屋租赁合同和协商文件中未约定违约金，因此对李海玉、刘新平主张的50万元违约金，法院不予支持。对李海玉、刘新平主张的中介费损失，�证据不足，法院不予支持。对李海玉、刘新平主张租赁×综合市场第×层定金问题，通过转账记录可以看出，李海玉向奇乐佳公司法定代表人穆楷元账户转账10万元，但不能确定是定金性质，穆楷元收款的行为系代表奇乐佳公司的行为，因此，奇乐佳公司应将该10万元返还给李海玉、刘新平。李海玉、刘新平另主张的5万元定金，因证据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2014年9月12日判决：一、解除李海玉、刘新平与北京奇乐佳商贸有限责任公司签订的房屋租赁合同、协商文件；二、判决生效后十日内，北京奇乐佳商贸有限责任公司退还李海玉、刘新平房屋租金六十二万五千元；三、判决生效后十日内，北京奇乐佳商贸有限责任公司赔偿李海玉、刘新平房屋装修损失二十八万元；四、判决生效后十日内，北京奇乐佳商贸有限责任公司给付李海玉、刘新平房屋租金�十二万五千元的利息损失（自二○一二年十一月一日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、判决生效后十日内，北京奇乐佳商贸有限责任公司退还李海玉、刘新平十万元；六、驳回李海玉、刘新平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，奇乐佳公司不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，同意原判第五项，要求撤销原判第一、二、三、四、六项，改判驳回李海玉、刘新平其他诉讼请求。李海玉、刘新平同意原判。
经审理查明：2012年6月10日，案外人尹九与奇乐佳公司签订协议，约定：尹九将涉案房屋出租给奇乐佳公司，承租期五年，奇乐佳公司有权转租第三方；承租期满后，奇乐佳公司可以续租五年，价格�行协商。
2012年7月18日，奇乐佳公司作为出租方与李海玉、刘新平作为承租方签订房屋租赁合同，约定：李海玉、刘新平租赁涉案房屋，房屋总建筑面积4840平方米；租赁期限为5年，自2012年8月1日起至2017年10月31日止，年租金为125万元，租金为年付；奇乐佳公司同意李海玉、刘新平自主装修但应按奇乐佳公司统一要求进行施工，在保证房屋主体结构不被破坏的情况下可与相邻房屋连通，装修费用由李海玉、刘新平承担。同日，双方签订协商文件，协商文件约定：合同期限为5年，续租一年，装修期限为8月1日至10月31日，租金六年不递增，租金按半年付，提前一个月付下半年租金，装修期间，奇乐佳公司提供优惠条件。关于赔偿问题，此拆迁标准所对房屋装修部分归李海玉、刘新平所有。
2012年7月26日，李海玉与案外人张永红签订装修协议，张永红负责李海玉承租场地的水电改造工程、墙体改造、墙体拆除、墙面及地面拆除、地砖、瓷砖铺贴、吊顶安装、门窗拆除、包水管、顶面、墙面涂料、厨具、洁具、灯具安装，隔断制作，搬运工程等其他装修工程中应包含的所有工程，总价款为130万元（装修进度50%时，支付20万元，工程竣工，验收合格后，支付90万元，剩余20万元作为质量保证款，入住三个月内支付），工期自2012年8月1日起至2012年10月1日止。合同签订后，张永红进行装修施工。
2012年7月28日，李海玉、刘新平交纳半年租金62.50万元，奇乐佳公司员工穆齐为李海玉、刘新平出具收条。
2012年8月30日，李海玉、刘新平给付张永红施工款20万元。2012年8月10日，李海玉、刘新平支付木门定金8万元。在房屋装修期间，奇乐佳公司员工穆齐告知李海玉、刘新平不能再继续涉案房屋使用。现涉案房屋已用于经营万源吉庆农副产品市场。经查，涉案房屋所涉土地为集体建设用地。
2012年8月13日，李海玉通过转账的形式给付奇乐佳公司法定代表人穆楷元10万元。李海玉、刘新平称该款项为租赁吉庆庄德贤信诚综合市场第二层的定金。审理中，李海玉、刘新平称为签订合同，给付案外人姜建师中介费16万元。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、协商文件、装修协议、收据、转账单等证据材料在案证实。
本院认为：李海玉、刘新平与奇乐佳公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应当按照合同约定履行。本案中，奇乐佳公司告知李海玉、刘新平不能继续履行租赁合同，且现涉案房屋已另行转租他人使用，奇乐佳公司与李海玉、刘新平签订租赁合同目的已无法实现，故对李海玉、刘新平要求解除租赁合同、�商文件的诉讼请求，本院予以支持。因奇乐佳公司原因导致租赁合同解除，故奇乐佳公司应对李海玉、刘新平承担违约责任。双方约定2012年8月1日至2012年10月31日为装修期间，且李海玉、刘新平确实际在装修涉案房屋中，并未实际开始使用涉案房屋，故对李海玉、刘新平要求退还全部已交纳的半年租金62.50万元的诉讼请求，本院予以支持。奇乐佳公司主张退还三个月租金的抗辩意见，缺乏依据，本院不予支持。
关于装修费用，李海玉、刘新平提供了装修协议、装修费收条、木门定金支出收据证明其已支付了装修及木门定金款共计28万元，虽奇乐佳公司对此不予认可，但未提交相反证据予以否认，故对李海玉、刘新平的主张的装修损失28万元的诉讼请求，本院亦予以支持。
关于房屋租金利息问题，原审法院考虑到奇乐佳公司的违约行为导致合同解除的原因，判决奇乐佳公司给付租金利息，并无不妥。
综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11420元，由李海玉、刘新平负担5696元（已交纳），由北京奇乐佳商贸有限责任公司负担5724元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费11420元，由北京奇乐佳商贸有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖荣远
审 判 员 王宗魁
代理审判员 刘苑薇
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 雷 洋