湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂咸宁中民初字第108号
原告冯小龙，男，汉族，湖北省咸宁市人。
委托代理人冯兴发，嘉鱼县法律援助中心律师。
被告李增长，男，汉族，湖北省通山县人。
委托代理人徐维佳，湖北佳强律师事务所律师。
被告白棕腱，男，汉族。
被告王佐祥，男，汉族，湖北省咸宁市人，湖北咸宁宝塔麻业有限公司总经理。
被告朱锋，男，汉族，湖北咸宁奥鹏装饰公司董事长。
原告冯小龙因与被告李增长、白棕腱、王佐祥、朱锋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案。原告委托代理人冯兴发及被告李增长委托代理人徐维佳、被告王佐祥、被告朱锋到庭参加了诉讼。被告白棕腱经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯小龙诉称，2014年4月1日，原告与李增长签订《房屋土地转让协议书》，约定将咸宁潜山路门面七间和喜相逢宾馆转让给李增长，总价1500万元，签订合同时给付定金100万元，协议签订七日内付清款项，否则承担违约金300万元。李增长要求将门面和宾馆登记到白棕腱名下，转让款由李增长偿还，由白棕腱负连带责任。后被告王佐祥和朱锋又联名出具担保书，要求担保以码洋抵付，否则由王佐祥和朱锋以个人和公司名下的资产兑现担保。协议签订后李增长、白棕腱共计付款580万元，尚有920万元未付。原告遂诉至本院，请求判令李增长偿付购买原告宾馆和门面转让款920万元并承担违约责任（含违约金及逾期付款利息损失），由被告白棕腱、王佐祥、朱锋负连带偿还责任，并承担本案诉讼费用。
被告李增长答辩称，1、目前答辩人因涉嫌合同诈骗被山西大同市人民检察院提起公诉，案件尚未开庭，暂时无法亲自参与诉讼，只能委托徐维佳律师代为处理本案。2、答辩人在本案中仅与冯小龙签订合同，未实际履行合同，房款亦非答辩人支付，对于合同签订后发生的事情也不知情。答辩人鉴于目前状况已无力承担本案剩余款项的履行，因此请求退出本合同，关于本合同是否继续履行、如何继续履行，答辩人认为为避免损失扩大，减少流转过程中产生的重复税费，建议原买卖合同由其他被告与被答辩人对买卖合同进行协商处理。3、由于双方协商是支付筹码，因此原告要求答辩人支付现金，也与合同约定不符。
被告白棕腱未提交答辩状，亦未到庭参加诉讼。
被告王佐祥答辩称，买卖合同是李增长、白棕腱与原告签订的，答辩人之所以担保，是因为如果促成这笔生意做成之后，冯小龙的父亲冯贵洲答应拿出1000万元与答辩人、朱锋合伙成立公司做生意，这是答辩人做担保的前提。且李增长与白棕腱有一个承担连带责任的说明，李增长也出具了一个欠条及该款项如何支付的方案，这个欠条和方案是李增长口述之后由答辩人执笔书写，最后由李增长签字的。关于付款的问题，李增长支付的筹码应是600万元，并支付了130万元现金。因为李增长与白棕腱之间存在连带责任关系，因此答辩人不应承担担保责任。
被告朱锋的答辩意见与被告王佐祥的答辩意见一致。
原告为了支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：
1.房屋土地转让协议书。拟证明原告与李增长之间转让土地使用权及房屋约定，证明转让价款、欠款及违约责任。
2.欠条。拟证明李增长的欠款金额及王佐祥的担保责任。
3.授权委托、担保书。拟证明原告按李增长的指定将转让标的登记到白棕腱名下，系李增长的意思表示，且白棕腱有连带偿还转让款的义务。
4.担保书。拟证明王佐祥、朱锋应承担还款担保责任。
5.交易交费记录。拟证明原告履行了义务，各被告均失信给原告造成了损失。
6.民事调解书。拟证明被告迟延还款给原告造成的利息损失。
被告李增长对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、5的真实性均无异议。对证据4担保书的情况不清楚。对证据6，认为是原告与他人之间的借贷关系，与本案无关。
被告王佐祥、朱锋对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的证据真实性无异议，但认为本案的法律责任应由李增长承担，与本人无关。
被告李增长、白棕腱、王佐祥、朱锋均未提交证据。
本院认为，被告对原告所提交证据的真实性均予以认可，本院可以作为认定事实的依据。被告李增长针对证据4担保书认为不清楚，本院认为，担保书上有王佐祥、朱锋的签名，内容与本案争议事由相关联，王佐祥、朱锋亦认可其真实性，因此，本院认为担保书可作为本案事实认定的依据。被告李增长针对证据6民事调解书认为与本案无关联，本院认为，民事调解书的当事人非本案原告，且其内容与本案争议事由亦无关联性，被告李增长的异议成立，本院予以支持。
根据上述举证、质证明、认证明情况，并结合当事人陈述，本院确认以下事实：
2014年3月31日，冯小龙与冯贵洲就冯小龙名下九处房产处置的委托权问题在湖北省咸宁市公证处进行了公证，冯小龙作为房屋所有权人，全权委托冯贵洲为其合法代理人，可对房产进行出售、签订合同、办理房屋过户登记等处置行为。冯贵洲与冯小龙系父子关系。2014年4月1日，冯贵洲（甲方）与李增长（乙方）签订了《房屋土地转让协议书》，协议书第一条约定，甲方将自有的位于咸宁市潜山路门面和喜相逢宾馆转让给乙方；第三条第1款约定，甲方转让土地和房屋给乙方的门面面积310平方米，喜相逢宾馆996平方米，乙方支付给甲方土地和房屋转让价款为人民币1500万元整（其中乙方承担契税30万元整，总金额为1530万元，且该转让价款为包干价）；第三条第2款约定，本协议签订之日起七日内，乙方必须向甲方支付100万元作定金，并向甲方指定银行账户支付余下转让土地房屋价款1400万元；第七条第1款约定，任何一方构成违约或给另一方造成重大损失，赔偿违约金为人民币300万元整，任何一方不得以该违约金过高而要求调整。第十一条第3款约定，本协议自双方签字或盖章之日成立，并于乙方向甲方办理支付税费定金100万元，其中乙方承担税费30万元，共计人民币130万元付清之日生效（定金签订本协议当日交付，在土地和房屋总额转让款冲抵）。双方在协议中对各自其他的权利和义务均作了约定，并在协议书的每一页签署了名字。同日，李增长与白棕腱签订了一份《授权委托、担保书》，李增长为委托人、白棕腱为受委托人，双方约定委托事项：授权指定冯小龙位于咸宁市潜山路A栋门面和喜相逢宾馆房屋土地转让白棕腱名下。A栋门面和喜相逢宾馆共计人民币壹仟伍佰叁拾万元整（含税所有过户税费）。所有门面和喜相逢宾馆房屋款由李增长负责偿还。白棕腱负连带责任。2014年5月4日，李增长出具一份欠条，欠条内容为：“今欠到购冯贵洲喜相逢宾馆和柒个门面（具体面积见证为准）共计人民币壹仟伍佰叁拾万元整，已付人民币壹佰叁拾万元，余款壹仟肆佰万元。此款壹仟肆佰万元只能支付筹码（人民币和港币按当日汇率计算），所出筹码保证不低于捌佰万元整，如出现筹码不能按期兑现，所有责任（包括法律责任）全部由李增长个人承担。欠款人李增长担保人王佐祥”。之后，白棕腱向冯贵洲支付了130万元现金（其中30万元为房屋过户手续费）、600万元筹码（折合人民币480万元）。
同时查明，2014年3月12日，王佐祥与朱锋作为担保人签署了一份《担保书》，担保书约定，冯小龙转让给白棕腱咸宁潜山路门面和喜相逢宾馆房屋所有权和土地使用权合同交易，担保人提供担保，保证交易支付给冯贵洲的筹码按时足额出码，且保证出码交给冯贵洲；担保人公司名下的房产权、土地使用权、设备或资金及担保人个人财产均可作为兑现担保财产；担保受益人可凭担保书向任一担保人要求其兑现担保责任。王佐祥和朱锋均在担保人栏签署了个人签名。
另查明，冯贵洲与李增长所签订的《房屋土地转让协议书》中所涉房产于2014年4月9日均已过户至白棕腱名下。
本院认为，本案争议焦点为：一、冯小龙与李增长签订的《房屋土地转让协议书》中房产剩余价款应以何种方式支付的问题；二、本案当事人违约责任、保证责任的承担及违约金如何承担的问题。
冯贵洲与冯小龙系父子关系，冯贵洲接受冯小龙委托对冯小龙名下九处房产进行出售、签订合同等处置行为。冯小龙的委托经公证处公证，合法有效。冯贵洲与李增长签订的《房屋土地转让协议书》，系冯贵洲在其代理权限内实施的民事法律行为，冯小龙作为原产权人予以认可，李增长对协议书的效力亦未提出异议，因此该协议书合法有效，双方构成买卖合同关系，均应按合同约定履行各自的权利与义务。
一、关于冯小龙与李增长签订的《房屋土地转让协议书》中房产剩余价款应以何种方式支付的问题。
本院认为，冯小龙与李增长签订《房屋土地转让协议书》的同时，李增长与白棕腱之间签订了一份《授权委托、担保书》，双方约定，李增长向冯小龙所购买的房产所有权登记于白棕腱名下，房产价款由李增长承担偿还之责，白棕腱承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定，当事人约定易货交易、转移标的物所有权的，参照买卖合同的有关规定。出卖人冯小龙已按买受人李增长的指令将协议书中的房产过户至白棕腱名下，已实际履行了其给付标的物的义务，李增长则应承担全额支付房产价款的责任。虽然李增长向冯小龙出具的欠条上注明所欠款项只能支付筹码，但双方签订的协议中所约定的房屋价款为人民币1530万元，结算单位为人民币。筹码支付系双方在履行过程中自行协商的履行方式。但一旦双方发生纠纷并进入到诉讼程序后，筹码支付便成为法律上或者事实上不能履行和执行的方式，则应以双方正式签订的合同作为履行依据，且冯小龙亦请求李增长支付剩余价款应按协议约定以人民币作为结算单位。因此，本院认为，被告李增长、王佐祥、朱锋认为价款支付应以支付筹码作为履行方式的辩称缺乏法律依据，不予支持。冯小龙自认已支付房产价款580万元，下余房产价款920万元应由李增长承担支付责任。
二、关于本案当事人违约责任、保证责任的承担及违约金如何承担问题。
本院认为，李增长作为买受人未能按期支付房产价款，构成违约，应承担继续支付剩余房产价款的责任。根据白棕腱与李增长之间的《授权委托、担保书》的约定，白棕腱负有连带责任，且白棕腱已实际取得本案所涉房产的所有权，应承担连带偿还之责。王佐祥、朱锋于协议书签订之前已出具了《担保书》，明确表示对冯小龙转让给白棕腱的房产合同交易提供担保，王佐祥并在李增长出具的欠条上作为担保人签署了名字。王佐祥、朱锋作为完全民事行为能力人，意思表示真实，对其所作出的民事行为应依法承担相应的法律责任。因此王佐祥、朱锋应承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十六条、第十九条规定，保证的方式分一般保证和连带责任保证；当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。王佐祥、朱锋的担保书中对于担保方式没有明确约定，王佐祥、朱锋依法应承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，白棕腱、王佐祥、朱锋承担连带保证责任后，可依法向李增长追偿。
针对原告冯小龙提出四被告应承担300万元违约金及逾期付款利息损失的诉讼请求。本院认为，（1）冯贵洲与李增长在协议中约定，任何一方构成违约或给另一方造成重大损失，赔偿违约金人民币300万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失。现李增长、王佐祥、朱锋在本案诉讼中提出双方所约定的违约金过高并请求人民法院依法调整。对此，本院认为，李增长迟延付款行为构成违约，应当向冯小龙支付违约金。但双方约定300万元违约金明显过高，被告方请求本院予以适当调整，本院根据本案具体情况，参照当事人双方约定，确定违约金以双方约定违约金金额的30%为限，即李增长应向冯小龙支付违约金90万元，白棕腱、王佐祥、朱锋承担连带保证责任。（2）根据冯小龙与李增长的协议第三条第2款约定，李增长应于协议签订之日起七日内向冯小龙支付房产价款1400万元。双方签订协议时间为2013年4月1日，则李增长应于2014年4月8日前支付房产价款。现李增长未按期支付房产价款，其迟延付款行为给冯小龙造成的直接经济损失即是通常意义上的存款利息收入，因此本院对冯小龙主张李增长支付逾期付款利息损失的诉讼请求予以支持，逾期付款的利息按中国人民银行一年期同期贷款利率的标准计算。白棕腱、王佐祥、朱锋对此款项承担连带保证责任。
综上，冯贵洲与李增长签订《房屋土地转让协议书》，没有违反法律法规强制性规定，合法有效。冯贵洲的代理行为合法有效，协议书所涉及的法律责任和后果依法应由冯小龙承担，冯小龙为主张权利主体符合法律规定。李增长未能按协议书的约定履行支付价款的义务，构成违约，应承担支付剩余房产价款、违约金及逾期付款利息损失的责任，白棕腱、王佐祥、朱锋承担连带保证责任。白棕腱、王佐祥、朱锋承担连带保证责任后，可依法有权向李增长追偿。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十六条、第十九条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由李增长于本判决生效后十日内向冯小龙支付《房屋土地转让协议书》中的房产剩余价款人民币920万元，支付违约金90万元，支付逾期付款利息损失（自2014年4月9日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行一年期同期贷款利率的标准计算）。
二、白棕腱、王佐祥、朱锋对李增长应付款项承担连带保证责任。
三、驳回冯小龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费76200元、诉讼保全费5000元由李增长承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院，上诉人提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第二十二条第二款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院。湖北省高级人民法院的开户行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 赵 斌
审判员 王凯群
审判员 夏昌筠
二〇一五年四月十日
书记员 程鹏翔
附：相关法律法规条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第九条第二款当事人依法可以委托代理人订立合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百七十五条当事人约定易货交易、转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国担保法》
第十六条保证的方式有：
（一）一般保证；
（二）连带责任保证。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。