江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终718号
上诉人（原审被告）：钱德学，男，1975年5月23日生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审原告）：海安县锦源休闲娱乐城，住所地海安县。
经营者：秦德平，男，1953年1月8日生，汉族，住海安县。
上诉人钱德学因与被上诉人海安县锦源休闲娱乐城（以下简称娱乐城）租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2017）苏0621民初3739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人钱德学上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审，驳回被上诉人的诉讼请求。理由如下：一、娱乐城的诉讼请求为给付租金29000元。一审法院除支持诉讼请求外，还判决钱德学拆除、搬走物品等义务，超出了娱乐城的诉讼请求。二、一审法院直接认定部分装修归娱乐城所有，违背法律规定。三、原审法院未查明案涉营业执照及卫生许可证的有效期，未查明因仁桥大桥施工造成无法营业的事实，认定事实不清。
被上诉人娱乐城答辩称，钱德学不讲诚信。扩大损失，导致浴室至今无法直接�营。一审法院判决钱德学拆除、搬走部分物品，是合同后的后续处理，不能视为超过诉讼请求。钱德学未提供证据证明因娱乐城的原因无法经营，反而在一审时强调继续履行，故意拖延时间。请求驳回上诉，维持原判。
娱乐城向一审法院起诉请求：判令钱德学立即支付租金29000元。
一审法院查明事实如下：2015年10月1日，娱乐城的经营者秦德平与钱德学签订浴室“承租”协议书，约定秦德平将位于海安高新区仁桥街道办事处祖师庙村振兴路23号锦源休闲娱乐城的经营场所及经营设施出租给钱德学经营；钱德学租赁终止后完好无偿交给秦德平（浴室外库房内物资钱德学需帮助秦德平保管好，不可自行处置）；期限从2015年9月28日至2020年10月8日止，租金每年2.9万元；合同签订先缴2015年9月28日至2016年9月28日的租金2.9万元，以后每年的9月8日缴下一年租金；如不承租，所缴租金不需秦德平退回，视为违约（金）；秦德平以现状（房屋、设备用具）交给钱德学，如需改造装修，在不影响房屋结构、设施和安全的基础上，经秦德平同意可安排装修，费用由钱德学自行承担；合同终止时，钱德学完好的交付给秦德平，秦德平不承担任何费用；承租期内由钱德学引起的债权债务钱德学自行承担，与秦德平无关；水路、电路、有线电视等现状完好交钱德学接管，所有费用钱德学必须按时缴纳，如因拖欠影响营业，责任钱德学自负，秦德平不承担任何责任；营业执照、卫生许可证等相关证件齐全，如需年检等，钱德学自行办理，秦德平协助，费用由钱德学承担。
协议签订后，钱德学对浴室进行了整理并装修，并按约缴纳了第一年租金29000元。2016年9月8日前，钱德学未交缴下一年的租金29000元。
协议在履行过�中，因环保部门不允许使用锅炉，双方经协商，钱德学不用锅炉、增设水箱。对此双方约定“……将锅炉改为水箱，秦德平支付6000元，在2016年房租期间扣除陆仟圆整。合同终止，产权归秦德平”。
2016年10月5日，钱德学到浴室拆除其装修的设施，秦德平到场阻止并报警，海安县公安局城西派出所到场进行了处警。
第一次庭审中，钱德学陈述，派出所干警到场处警后，双方口头协议由秦德平出钱买下钱德学一些设施；同时已把浴室的钥匙交给了秦德平。秦德平称，9月31日看见钱德学把车开进去一个多小时才出来；10月5日上午，钱德学在浴室把门、管等东西拆除并装在车上，问什么意思？钱德学说不弄了，要把投资的东西拿走；后来就报警了；派出所来人后说不要搞事，合同如何解决相互协商；后来下午钱德学又拆东西，经报警后派出所又来了；�德学说他还有几万元的东西在这，要求秦德平贴钱；派出所的干警要求第二天到派出所处理，派出所的协警当场说让秦德平贴20000元给钱德学，钱德学投入的所有设施归秦德平所有；秦德平说在贴钱的问题上要问一下儿子，具体第二天到派出所再说；第二天秦德平去了派出所，钱德学没去；派出所电话联系钱德学，钱德学在电话中问秦德平有没有带钱去，派出所的干警说没有带钱去，所以秦德平也没有到派出所去。
钱德学为了证明已将浴室的钥匙交给娱乐城的经营者秦德平，申请证人王某到庭作证。王某称她是在钱德学浴室帮忙的人；2016年10月5日，双方协商的结果是由秦德平给钱德学20000元，结束租赁合同；谈妥后，钱德学把两套钥匙交给了秦德平，秦德平还买了链子锁把里面的门锁起来了。对此，秦德平称，钱德学并没有将钥匙交给他，是派出所的人�他买的链子锁，但是链子锁挂在门上，钥匙也在上面，到现在也没有锁。当娱乐城的代理人询问钱德学案涉租赁协议是否继续履行时，钱德学称要求继续履行。
钱德学为了证明秦德平擅自断电，申请证人袁某到庭作证。袁某称钱德学接手浴室后，里面的水电都是他做的，当浴室的卷帘门不好开时，钱德学请他去修的，他来修的时候发现是线路被剪断了，但是谁剪的不清楚。对此经营部的经营者秦德平称线路被剪断不能证明是秦德平所为，该证人证言不能达到证明目的。
钱德学还提出由于浴室的卫生许可证已经过期，钱德学协助办理未果，造成其无法经营，但其又认可无任何行政主管部门向被告作出书面责令停业整顿的通知；对此秦德平称卫生防疫部门要到现场查看后才在许可证上盖章，但卫生部门一直没有来。
在第二次庭审中，钱德学明确表示案涉协议不再履行，要求解除案涉租赁协议。秦德平亦同意解除租赁协议。
审理中，法院至进行了现场勘查：浴室共两层。钱德学更换了一层进户玻璃门（含门套）、门口铺设9块地面砖，电动门已被钱德学卸下。整个浴室内外墙全部提白，电路重新进行了布置。女浴室有3个衣柜（其中1个可移动，还有2个嵌在墙内）、重新安装了防水灯2只，对水龙头进行了维修，新添擦背床1张。钱德学更换了男浴室进户门的门套、更衣镜上的窗套；更换了灯具、水管、两张换衣凳上的皮；整理了男浴室更衣室过道及更衣室内的吊顶；男浴室新添擦背凳2张、更换了灯具及吊顶、洗澡池地面进行铺设（大约4.8平方米）。二层大厅整个吊顶全部进行更换，安装了2盏灯具、4个排气扇、地面砖更换64块、更换了2个门套、安装摄像头1只；对11间休息室内的电路、墙板重�进行了更换；大小垃圾桶24只、塑料椅子2只、水瓶1只、洗衣机1台以及嵌在墙里的小柜子1只。通往仓库的过道新增2个门套、安装从大门到锅炉房的水管（已有部分水管被被告拆除放在地上）、厨房安装了玻璃门、封堵了隔墙门；安装2块广告牌。
一审法院认为，本案中，双方当事人协商由钱德学借用营业执照及设施经营浴室，双方之间签订名为租赁实为承包经营合同，且协议是双方协商一致而形成的，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，故承包经营合同合法有效，双方均应依照合同的规定履行义务。
关于合同的解除时间及应付承包金数额。钱德学主张曾在2016年10月6日协商解除过合同，但其主张并无足够证据证明，加之秦德平否认解除的事实且钱德学在第一次庭审中又要求继续履行合同，可见双方的合同并未经协商一致而解除。钱德学继续承包经营，依法应当支付约定的承包金。第二次庭审中钱德学要求解除合同，娱乐城同意解除协议，故案涉协议因双方同意而自2017年11月22日起解除。娱乐城诉请要求钱德学交纳承包金29000元的诉讼请求应予以支持。按照双方的约定，钱德学改造后的水箱在合同终止后归娱乐城所有，娱乐城补贴给钱德学6000元，该款应从钱德学应交纳的承包金中予以扣减，钱德学尚应缴纳的承包金为23000元。
关于房屋装修与添置设备。协议第二条约定，秦德平以现状（房屋、设备用具）交给钱德学接收使用。如需改造装修，在不影响房屋结构、设施和安全的基础上，经秦德平同意的情况下，钱德学可安排装修，费用由钱德学自行承担。合同终止时，钱德学完好的交付给秦德平，秦德平不承担任何费用。由于合同并非娱乐城的原因而提前终止�故案涉合同终止后，装饰装潢的部分归娱乐城所有。对于钱德学添置的玻璃门1扇、电动门1扇（已拆）、擦背床3张、洗衣机1台、大小垃圾桶24只、塑料椅2张、水瓶1只，衣柜1张、摄像头1只、广告牌2块、从大门到锅炉房之间的水管，未与房屋完全结合在一起，可以与房屋分离，应归钱德学所有，由钱德学在不破坏房屋现状的情况下自行搬走；钱德学在接手浴室后安装的吊顶、门套、窗套，墙壁的提白、铺设的地面砖以及镶嵌在墙壁上的衣柜、小柜子、隔墙板、更换的线路等已与房屋结合，可以认定这部分装修物与房屋形成附合，非毁损不能分离，该部分设施在合同终止后，应归娱乐城所有。
对于钱德学辩称娱乐城的卫生许可证过期、娱乐城擅自断电干预其经营，给其造成了损失，因其在本案中未能提供充分证据证明，钱德学可凭相关证据另行诉讼。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、钱德学于判决发生法律效力后10日内给付娱乐城承包金23000元。二、钱德学于判决发生法律效力后10日内自行将玻璃门1扇、电动门1扇（已拆）、擦背床3张、洗衣机1台、大小垃圾桶24只、塑料椅2张、水瓶1只，衣柜1张、摄像头1只、广告牌2块以及从大门到锅炉房之间的水管拆、搬走，但不得破坏房屋的现状。三、驳回娱乐城的其他诉讼请求。案件受理费525元，由娱乐城负担150元，钱德学负担375元。
二审中，钱德学提供了照片、仁桥大桥的维修公告、卫生许可证申请表等，证明因维修大桥浴室无法经营，浴室漏水�德平未及时处理，卫生许可证已到期等事实。本院审查证据认为，以上证据与本案不具有关联性，本院不予认定。
经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。
本院另查明，2016年10月5日海安县公安局城西派出所的出警记录记载：15时10份，双方因协商未达成一致意见，钱德学继续拆东西，秦德平再次报警，处警人员到场后，双方协商由秦德平出钱买下钱德学一些设备，双方口头达成协议。2017年9月21日，原审法院对出警人员调查，海安县公安局城西派出所的工作人员证实双方达成口头协议，由秦德平出钱购买钱德学的部分设备的事实。
本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查经结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。钱德学主张，在2016年10月5日双方已达成口头协�，终止合同，并已将房屋交付秦德平。对此事实，有公安机关的出警记录，出警人员的调查笔录以及钱德学申请出庭的证人予以证明。上述证据能够相互印证，具有较高的证明力。结合秦德平在一审中陈述的，派出所的人员让他去买锁，他买来链子锁，放在门上，现在还没有锁。该事实已可反映双方已达成解除合同的协议，否则警察让秦德平买锁，秦德平买锁后放到门上均无法合理解释。合同既有书面形式也可采用口头形式。钱德学与秦德平在2016年10月5日达成的解除合同的口头协议亦具有法律效力，双方的租赁合同自此解除。合同解除后，未履行的部分不再履行。娱乐城起诉要求钱德学支付2017年度的全部租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但自2016年9月28日至2016年10月5日的租金635.62元（29000÷365×8），钱德学应当支付。合同解除后，对装修的补偿问题，可�当事人另行处理。
另需说明的是，公安机关出警人员在部分细节上与当事人的陈述不一致，但不能因记忆的些许误差而否定其陈述的主要事实的真实性。钱德学在一审庭审时曾在回答娱乐城代理人提问时表示继续履行该协议。因该协议已被解除，钱德学表示继续履行合同不具有法律意义。况且，娱乐城代理人提问的方式存在瑕疵，“这份协议是否继续履行？”的前提是协议没有解除，无论回答是或者否，均认可了协议没有解除的事实。这与本案查明的事实和钱德学本人的主张相矛盾。原审法院以此作为合同未协商解除的依据，等同于直接认可了合同未解除的事实。原审法院第二次庭审中，钱德学的代理人在发表补充答辩意见时表示“同意解除租赁合同”，意思表达含糊不清，因为娱乐城的诉讼请求中并无要求解除合同的主张。钱德学在原审法院第一次庭审中一直强调合同已在2016年10月5日解除，将“同意解除租赁合同”理解为要求解除租赁合同，无疑与钱德学的主张相矛盾。在“同意解除租赁合同”意见后，钱德学的代理人继续答辩称，“被告浴室内的设备双方已口头协商，把浴室内的设施给原告，原告补偿我15000元”，并提供接处警记录证明双方口头解除合同的事实。可见，钱德学仍坚持主张2016年10月5日双方达成口头协议的事实。因此，所谓“同意解除租赁合同”只能理解为钱德学对第一次庭审中所陈述的继续履行租赁协议的否定，而不能理解为钱德学提出解除合同的主张。原审法院认定双方在第二次庭审中协商一致解除合同，不符合事实，本院予以纠正。
案涉协议中，钱德学借用营业执照及卫生许可证的内容不具有合法性，原审法院以此认为本案系承包经营合同纠纷不当，本案的案由应为租赁合同�纷。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销海安县人民法院（2017）苏0621民初3739号民事判决。
二、钱德学于本判决生效后十日内给付海安县锦源休闲娱乐城租金635.62元。
三、驳回海安县锦源休闲娱乐城的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费525元，二审案件受理费525元，均由被上诉人海安县锦源休闲娱乐城负担。
本判决为终审判决。
审判长 季建波
审判员 罗 勇
审判员 杨 盛
二〇一八年四月二十三日
书记员 施惠惠