云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第73号
上诉人（原审原告，反诉被告）李绍勤，男，1979年12月31日生，汉族，居民。
委托代理人尚渠，云南睿信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告，反诉原告）玉溪鑫浩投资有限公司。
法定代表人李旭雄，执行董事。
委托代理人陈新国，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人李绍勤与被上诉人玉溪鑫浩投资有限公司（以下简称鑫浩公司）租赁合同纠纷一案，前由云南省玉溪市红塔区人民法院作出（2013）玉红民一初字第1303号民事判决，李绍勤不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，上诉人李绍勤及其委托代理人尚渠，被上诉人鑫浩公司的委托代理人陈新国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年7月14日，李绍勤与鑫浩公司签订《商铺租赁合同》，约定：“第一条甲方（鑫浩公司）将座落于玉溪市红塔区玉带路街道办事处冯井一组小独树滇中万商汇9栋1号商铺，合同约定面积149.59㎡的商铺出租给乙方（李绍勤），租赁期限20年，自2013年9月28日至2033年9月27日止；第二条商铺租金和管理费租金为人民币238766元，管理费为人民币540000元，并在签订合同之时一次性支付伍仟元作为本合同的履约保证金；第三条乙方采取以下（2）方式支付租金和管理费：1、一次性支付。乙方须于2013年＿月＿日前一次性支付给甲方。2、通过银行贷款方式付清。乙方应于签订本合同之日支付租金和管理费总价30%的首付款，并在该期限内将贷款所需资料准备完毕，根据甲方要求需在7个工作日内到银行办理银行贷款手续，并支付剩余款项。第四条甲方的权利义务……第五条乙方的权利义务……第六条乙方同意将商铺交由甲方统一经营管理，并与（甲方）签订《委托经营管理合同》，遵守该合同约定。乙方不得将商铺擅自出租或委托给第三方，若乙方确需出租或委托第三方，则需经甲方书面同意，否则甲方有权提前终止本合同，并不需退还乙方交纳的任何费用。若乙方自己使用经营该商铺，则需遵守甲方及委托经营管理方制定的规章制度等各类管理办法，所经营的产品必须符合滇中万商汇的统一规划等规定。……第九条合同的解除及违约责任（一）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回商铺，并乙方应按照租金和管理费的30%标准支付违约金：……6、乙方选择通过银行贷款支付租金及管理费的，若乙方有一期未按照银行规定逾期7天还贷的。7、乙方选择通过银行贷款支付租金及管理费的，乙方提供虚假资料及相关文件的。（二）若乙方有其他违约情况，应按租金及管理费总价的30%标准支付违约金。……”《商铺租赁合同》签订当天，双方还签订了《补充协议》，约定：“乙方（李绍勤）采取银行贷款的方式支付租金和管理费。乙方应在签订本协议时，支付《商铺租赁合同》中租金和管理费的30.66%，计238766元，剩余69.34%的租金和管理费540000元，由乙方向银行申请贷款支付。乙方在签订本协议时应按银行要求提供贷款所需资料，如乙方不予到银行进行贷款时，乙方应以其他方式在7个工作日内向甲方（鑫浩公司）支付剩余租金及管理费。如乙方未能按时支付剩余租金和管理费（不进行贷款或不采取其他方式支付），则为乙方违约，甲方可单方面解除双方签订的《商铺租赁合同》，乙方所支付的款项甲方不给予退还。”《商铺租赁合同》及《补充协议》签订后，李绍勤于2013年7月27日支付首付款238766元，鑫浩公司出具了收款收据。2013年8月9日，鑫浩公司将该铺面租给王建成。2013年10月14日，李绍勤起诉至原审法院，请求：1、判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、由鑫浩公司返还其已缴纳的款项238766元；3、由鑫浩公司承担相应的违约责任即从2013年7月27日起到立案之日的资金占用费4000元。诉讼中，鑫浩公司提起反诉，请求：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、由李绍勤向其公司支付违约金233639.8元。
原审认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。李绍勤与鑫浩公司签订房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，李绍勤未按合同约定的时间交付租金应承担违约责任，李绍勤要鑫浩公司支付资金占用费的请求无事实根据和法律依据，不予支持，鑫浩公司反诉要求解除合同的请求有事实根据和法律依据，予以支持。虽然李绍勤未按约定时间交付租金，鑫浩公司有权解除合同，但鑫浩公司未通过合理的方式通知李绍勤解除合同也有一定责任，且双方约定的违约金过高，故鑫浩公司反诉要求李绍勤支付违约金238766元的请求作部分支持。遂判决：“一、解除原、被告于2013年7月14日签订的商铺租赁合同；二、由被告（反诉原告）玉溪鑫浩投资有限公司退还原告（反诉被告）李绍勤租金238766元；三、由原告（反诉被告）李绍勤支付被告（反诉原告）玉溪鑫浩投资有限公司违约金116814.9元（按租金和管理费的15%计算）；四、驳回原告（反诉被告）李绍勤的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）玉溪鑫浩投资有限公司的其他诉讼请求。”
原审宣判后，李绍勤不服，向本院提起上诉，请求二审撤销原判第三、四项，改判上诉人不存在违约行为，驳回被上诉人对上诉人的反诉请求，并改判支持上诉人要求被上诉人支付资金占用费的诉讼请求。理由为：1、原判认定上诉人未按照合同约定的时间交付租金（30%的租金）错误。上诉人于2013年7月14日（开盘前几天）去被上诉人处签订一次性租赁20年的《商铺租赁合同》，当时被上诉人提供两种付款方式，一种是现金支付首付30%，签订合同之日预付租金5万元，余款在2013年7月31日之内付清，另一种是签订合同之日预付5万元现金，然后2013年7月31日前支付总额的30%（含5万元在内），剩余70%由被上诉人提供的银行担保，上诉人去贷款支付。但是双方没有明确约定贷款时间，一审庭审中，被上诉人提供的证人证言也证实将首付30%推迟到2013年7月31日付清即可，上诉人已按约定于2013年7月27日履行了付款义务。不存在违约；2、原判认定上诉人未进行贷款错误。上诉人一审已提交了贷款需要的银行流水，说明上诉人已经向银行申请贷款事宜，但在上诉人向银行咨询贷款过程中被上诉人在未通知也未与上诉人协商的情况下，于2013年8月9日将铺面出租给第三方，上诉人前去追问，被上诉人说帮上诉人租了是好事，并道歉说《委托经营管理合同》理好了就与上诉人签订，过了一个多月被上诉人拿出《委托经营管理合同》让上诉人签字，但合同很多内容都是霸王条款，无法达成一致，故上诉人才起诉要求解除合同，显然导致上诉人没有贷款的原因系被上诉人的严重违约所导致；3、原判遗漏认定上诉人未支付剩余租金和管理费的原因。因被上诉人将铺面转租给了第三人，双方交涉无果，上诉人才未交纳剩余租金及管理费；4、一审错误认定和遗漏事实，导致适用法律也存在错误。
被上诉人鑫浩公司答辩同意原判。
二审中，李绍勤提交通话记录一份，主张该记录系一审庭审后其与一审中被上诉人申请出庭作证的证人邓永宝通话的记录，其之前联系时邓永宝的名字是张勇，实际上他们是同一个人，欲证实被上诉人已经同意其前期支付的租金和管理费延期到7月31日。经质证，鑫浩公司对该证据不予认可。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方对解除合同均无异议，本院予以确认。现争议的是导致合同目的不能够实现而解除属哪方违约及原判判令李绍勤支付鑫浩公司违约金116814.9元是否正确和李绍勤上诉要求鑫浩公司支付其资金占用费4000元的主张是否成立。经审查，李绍勤与鑫浩公司于2013年7月14日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方在《商铺租赁合同》中约定了租赁期限、租金及管理费、支付方式等。对于李绍勤选择的支付方式，双方是在《补充协议》中具体约定，但该协议中约定由李绍勤向银行申请贷款支付，李绍勤在签订本协议时应按银行要求提供贷款所需资料，如李绍勤不予到银行进行贷款时，李绍勤应以其他方式在7个工作日内向鑫浩公司支付剩余租金及管理费，对于如需要办理贷款，款项何时支付并未明确；加之，双方所签《商铺租赁合同》中对于李绍勤承租铺面后如何经营约定了委托经营管理模式，但双方签订《商铺租赁合同》时并未同时签订委托经营管理合同，《商铺租赁合同》中虽同时约定了承租人可以自行经营管理，但又对经营的产品等均作了限制，且对可以经营产品的种类、档次等又未作明确约定。结合查明的案件事实，鑫浩公司于2013年7月27日在收取李绍勤的首付款238766元后，对于李绍勤未支付的尾款，并未进行催收，即又于2013年8月9日将该铺面重新租给第三人王建成。现合同目的已不能够实现，《商铺租赁合同》应予解除。因导致合同不能履行并解除系双方约定不明，故不应认定双方存在违约行为，鑫浩公司及李绍勤要求对方支付违约金的主张不成立，原判认定李绍勤违约并判决由李绍勤支付鑫浩公司一定的违约金错误，本院予以纠正。原判判令解除双方所签商铺租赁合同并由鑫浩公司退还李绍勤租金238766元正确，但在退还租金的判项中未明确履行期限不当，本院予以纠正。李绍勤上诉要求鑫浩公司支付资金占用费的主张也不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、维持云南省玉溪市红塔区人民法院（2013）玉红民一初字第1303号民事判决第一项。
二、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2013）玉红民一初字第1303号民事判决第二、三、四、五项。
三、由玉溪鑫浩投资有限公司于判决生效后十日内退还李绍勤租金238766元。
四、驳回李绍勤的其他诉讼请求。
五、驳回玉溪鑫浩投资有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2684元，由李绍勤负担100元，由玉溪鑫浩投资有限公司负担2584元；反诉案件受理费2402元，由玉溪鑫浩投资有限公司负担。
二审案件受理费2716元，由李绍勤负担100元，由玉溪鑫浩投资有限公司负担2616元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 燕
审 判 员 荆 燕
代理审判员 温衍飞
二〇一四年四月十八日
书 记 员 李潇涵