浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终2186号
上诉人（原审原告）杭州钱塘物业管理有限公司，住所地杭州市下城区朝晖路12号一层119室。
法定代表人丁宪章，总经理。
委托代理人张荣根，公司员工。
被上诉人（原审被告）杭州市下城区城市建设发展有限公司，住所地杭州市下城区白石巷202号。
法定代表人王跃平，总经理。
委托代理人王健，公司员工。
上诉人杭州钱塘物业管理有限公司（以下简称钱塘公司）因与被上诉人杭州市下城区城市建设发展有限公司（以下简称城建公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第2916号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年9月25日，钱塘公司与城建公司签订了《天盛居前期物业管理合同》，合同约定：城建公司选聘钱塘公司对天盛居小区提供前期物业管理服务事宜，委托管理期限为二年，自2010年10月30日至业主委员会与物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止；物业管理费由业主按其拥有物业的产权面积缴纳，多高层住宅1元/平方米/月、商业用房1.5元/平方米/月；未销售的空置房由钱塘公司暂保管，城建公司协助钱塘公司加快安置入户，地下室收费人员由城建公司自己委派，工资由城建公司承担，其他管理由钱塘公司负责；等等。上述合同签订后钱塘公司依约为该小区提供物业服务。2013年1月1日至2014年12月31日期间，城建公司未向钱塘公司缴纳空置商铺、空置房物业管理费，经双方协商未果，钱塘公司于2015年12月诉至原审法院，请求判令：城建公司支付钱塘公司空置商铺、空置房物业费102595.94元、违约金10000元，邮寄费用20元并承担本案诉讼费。另查明，城建公司已经向钱塘公司缴纳2012年度的空置商铺及空置房物业费23730元。
原审法院认为，钱塘公司与城建公司之间签订的《前期物业管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。双方应当恪守合同约定履行各自义务。《前期物业管理合同》约定空置房由钱塘公司暂时保管，且钱塘公司实际使用了部分空置房，但合同未明确约定城建公司需向钱塘公司支付空置房物业管理费。就城建公司已经缴纳的2012年度空置房物业费23730元，双方认可系依据《前期物业管理合同》约定的业主所应缴纳物业费标准的4折计算，故可视为双方就空置房物业费的支付和缴纳标准作出了新的约定。现钱塘公司主张按照其单方制作的结算清单上的标准计算空置房物业费，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。钱塘公司亦未能举证证明其所主张的2013年、2014年空置房及商铺面积，城建公司当庭认可2013年、2014年与2012年相比空置面积基本未发生变化，同意按照已缴纳的2012年空置物业费23730元/年标准支付，原审法院予以确认。钱塘公司主张违约金及邮寄费，没有合同及法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、城建公司于判决生效之日起十日内向钱塘公司杭州钱塘物业管理有限公司支付空置商铺、空置房物业服务费47460元。二、驳回钱塘公司的其他诉讼请求。如果城建公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2552元，因适用简易程序减半收取1276元，由钱塘公司负担289元，城建公司负担987元。
宣判后，钱塘公司不服，向本院提起上诉称：一、原审认定“《前期物业管理合同》约定空置房由钱塘公司暂时保管，且钱塘公司实际使用了部分空置房，但合同未明确约定城建公司需向钱塘公司支付空置房物业管理费”，但2002年2月1日起施行的《杭州市物业管理条例》第四十三第一款对空置房收费标准价格作出明确的规定，原审该项认定忽略地方性法规，缺乏法律基本知识。二、原审认定“就城建公司已经缴纳的2012年度空置房物业费23730元，双方认可系依据《前期物业管理合同》约定的业主所应缴纳物业费标准的4折计算，故可视为双方就空置房物业费的支付和缴纳标准作出了新的约定”，因2012年度被上诉人的空置房90%是上诉人在使用，上诉人给被上诉人给予物业管理费的优惠合情合法，并非作出新的约定，而2013年1月开始被上诉人全部收回空置房，上诉人有权不给被上诉人空置房的优惠，也符合《杭州市物业管理条例》的规定，原审该项认定没有法律依据。三、原审认为“证据2邮政特快专递详情单上未载明所邮寄的文件就是证据3，故对该两份证据，本院均不作确认”，违反了相关规定，依据此认证意见原审应当不予受理，而原审已作出判决，证明对证据2、3的确认，存在前后矛盾。四、被上诉人的一审委托代理人不是被上诉人的员工，是“天盛居”建设项目承包人的员工，原审给予认可，没有事实根据。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，改判物业费金额增加31554.02元（2013年度物业费增加19229.68元，2014年度物业费增加12254.34元）。
被上诉人城建公司答辩称：同意一审判决。
二审中，上诉人钱塘公司向本院提交下列证据材料：1、邮件查询记录两份（复印件），作为其一审提交的证据二即邮政速递两张的补强证据，欲证明上诉人通过邮件向被上诉人催讨物业费，并已经签收；2、回复函一份，欲证明被上诉人已经收到催交函，并认可催交函的金额。被上诉人城建公司质证认为：证据1，系复印件，对真实性有异议，且与本案没有关联性，也不能证明上诉人所要证明的内容，无法反映邮寄的材料；证据2，对真实性没有异议，但无法达到其证明目的，从函的内容上看并没有认可上诉人主张的10万元物业费。本院认为，证据1，系复印件，真实性无法确认，故不予采信；证据2，真实性予以认定。
被上诉人城建公司向本院提交上诉人开具给被上诉人2013年度空置房物业费发票一份，欲证明2012、2013年双方都是按照20730元的标准结算物业费。上诉人钱塘公司质证认为：对真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，2013年被上诉人已将空置房收回，盖章发票开具后其也没有实际缴纳过物业费，上诉人要求被上诉人在该发票基础上补交物业费。本院对该证据的真实性予以认定。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，钱塘公司于2015年5月21日向城建公司开具的发票载明2013年度空置房物业费金额为23730元。
本院认为：根据《物业管理条例》的规定，建设单位应缴纳尚未出售或尚未交付给物业买受人的物业的物业费，案涉《前期物业管理合同》亦未免除城建公司交纳物业费的义务，虽合同未约定交费标准，但结合双方均认可城建公司已交纳的2012年空置房物业费23730元系依据《前期物业管理合同》约定的业主所应交纳物业费标准的四折进行计算，原审法院据此认为双方就空置房物业费的支付和交纳标准作出约定并无不当。钱塘公司虽主张城建公司从2013年1月开始全部收回空置房，但其并未提供有效证据予以佐证，亦与其一审诉请中从2014年起才增加计算交还城建公司的空置房部分的物业费不符，故对其该项主张，本院不予采信。考虑到双方未达成新的约定，且城建公司认可2013年、2014年与2012年相比空置面积基本未发生变化，钱塘公司在2013年、2014年为空置房提供的物业服务并未发生实际变化，钱塘公司在2015年向城建公司开具的发票所载的2013年的空置房物业费金额亦与2012年相同，故原审法院判令城建公司向钱塘公司支付2013年至2014年的空置商铺、空置房物业费47460元应属合理。至于钱塘公司就城建公司的一审委托代理人身份所提的异议，经审查，城建公司一审中已提交该委托代理人的劳动合同反映其身份情况，授权委托手续符合法律规定，故钱塘公司的该项上诉理由不能成立。另，原审法院因邮件特快专递详情单上未载明所邮寄的文件而对相关证据未予认定，并未违反法律规定，且根据二审新证据回复函的相关记载，钱塘公司已向城建公司进行过书面催缴，故原审法院的证据认证意见不影响本案的实体处理。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费588.85元，由杭州钱塘物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 亮
审 判 员 韩 昱
代理审判员 韩圣超
二〇一六年七月五日
书 记 员 徐亚萍