安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0203民初1292号原告：芜湖商品交易博览城商业物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区弋江南路1号，统一社会信用代码91340200695706797C（1-1）。法定代表人：叶盛，董事长。委托代理人：周余浩，安徽宇浩律师事务所律师。委托代理人：武自强，安徽宇浩律师事务所律师。被告：姚欣，男，1981年9月15日出生，汉族，高中文化、个体经营户，住安徽省芜湖市弋江区。委托代理人：卜荣华，安徽剑凌律师事务所律师。原告芜湖商品交易博览城商业物业管理有限公司（下称博览城管理公司）诉被告姚欣合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理，依法由审判员朱顺旺独任于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告博览城管理公司委托代理人武自强到庭参加了诉讼，被告姚欣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2016年8月16日，本案转为普通程序审理，并于2017年1月22日公开开庭进行了审理，原告博览城管理公司委托代理人武自强、被告姚欣及其委托代理人卜荣华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告博览城管理公司诉称：2013年7月3日，原告及安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司（下称瑞丰投资公司）与被告三方签订了《中国芜湖商品交易博览城商铺租赁、管理合同》一份，约定瑞丰投资公司将位于芜湖瑞丰商品交易博览城C区7幢一层107号、125号两间商铺出租给被告从事物流经营使用，期限为16个月，自2013年8月1日起，至2014年11月30日止；经营管理服务费20000元、物业费800元。该合同第十三条约定：乙方（承租人）未按约定的时间缴纳租金、市场管理费、保证金，每逾期一日，按年协议总金额的1%支付违约金，经书面催告后在七日内仍未交纳的，甲方（出租方）有权解除合同并追究乙方的违约责任；本协议期满，乙方必须按时退还甲方商铺，未按时退还商铺的，每占用一天乙方双倍支付租金及市场管理费。在被告承租经营期间，根据合同约定，原告为其提供经营管理服务和物业服务至今。但自2014年12月1日起，被告未再缴纳经营管理服务费、物业费。因被告违约，原告现请求法院判令：1、被告立即支付经营管理服务费21500元[自2014年12月1日起，暂计算至2016年4月30日止，516天，20000/（16×30）×516=21500元]及实际支付日止；逾期付款违约金10320元（自2014年12月1日起，暂计算至2016年4月30日止，516天，每日按年经营管理服务费1‰计算，20000×1‰×516=10320元）及实际支付日止；物业费800元（从2014年12月1日起暂计算至2016年5月1日，17个月）及实际支付日止；2、诉讼费用由被告承担。被告姚欣辩称：被告于2015年1月13日、2015年4月8日分两次向原告工作人员姚勇交付了2014年12月1日至2016年3月1日期间的经营管理服务费20000元、物业费800元。2016年3月1日之后的费用，被告愿意交付。对原告其余诉请，请求法院予以驳回。经审理查明：2013年7月3日，博览城管理公司及瑞丰投资公司与姚欣三方续签了《中国芜湖商品交易博览城商铺租赁、管理合同》一份，约定瑞丰投资公司将位于芜湖瑞丰商品交易博览城C区7幢一层107号、125号两间商铺出租给姚欣从事物流经营使用，期限为16个月，自2013年8月1日起，至2014年11月30日止；两间商铺租金为30000元，经营管理服务费20000元、物业费800元。该合同第十三条约定：乙方（承租人）未按约定的时间缴纳租金、市场管理费、保证金，每逾期一日，按协议总金额的1%支付违约金，经书面催告后在七日内仍未交纳的，甲方（出租方）有权解除合同并追究乙方的违约责任；本协议期满，乙方必须按时退还甲方商铺，未按时退还商铺的，每占用一天乙方双倍支付租金及市场管理费等。合同签订后，姚欣继续使用该两间商铺并交付了2013年8月1日至2014年11月30日期间商铺租金30000元、经营管理服务费20000元、物业费800元。2014年12月1日起至今三方未再续签书面合同，姚欣也未将涉案商铺退还瑞丰投资公司。此后，博览城管理公司向姚欣催要经营管理服务费、物业费，姚欣称其合伙人赵龙于2015年1月13日至2015年4月8日期间分五次向博览城管理公司市场部物流区负责人姚勇支付了C区7幢一层107号、125号两间商铺、M区3幢119号、140号两间商铺（由赵龙承租）2014年度合同到期后下一年度的房屋租赁费、管理费、物业费、物流保证金、停车费共计141600元（出具了五份收条），博览城管理公司称一直未收到此款，且姚勇已于2015年4月自动离职，现下落不明。2016年5月17日，博览城管理公司诉至本院，要求判如所请。同日，瑞丰投资公司也诉至本院，要求解除与姚欣签订的《中国芜湖商品交易博览城商铺租赁、管理合同》，并要求姚欣退还承租房屋、支付租金等。庭审中，博览城管理公司委托代理人称博览城管理公司未授权姚勇收取房屋租赁费、管理费、物业费、物流保证金、停车费，对载明出具人为姚勇的五份收条的真实性、客观性均不予认可。上述事实有原告向本院提交营业执照、被告身份证复印件、《中国芜湖商品交易博览城商铺租赁、管理合同》、经营服务费、物业费发票、被告提交的工商注册信息、姚勇工作证、身份信息、社保记录、收条（五份）及原告委托代理人、被告及其委托代理人当庭陈述等证据在卷证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原、被告及瑞丰投资公司于2013年7月3日签订的《中国芜湖商品交易博览城商铺租赁、管理合同》约定的租赁期限已届满，因三方未再续签书面合同，故被告继续占用涉案房屋已无合法根据。被告至今未退还房屋，根据合同约定，应当双倍支付租金及经营管理服务费。被告并未提供证据证明原告已授权其市场部物流区负责人姚勇代为收取房屋租赁费、管理费、物业费、物流保证金、停车费等费用，故即便被告所举载明出具人为姚勇的五份收条客观真实，也与原告无关，即本院对被告关于已交付了2014年12月1日至2016年3月1日期间的经营管理服务费20000元、物业费800元的抗辩意见不予采信。原告要求被告支付上述合同到期后的经营管理服务费、物业费符合合同约定，因原告主张的经营管理服务费逾期支付违约金过高，本院酌定原告主张的合同到期后的经营管理服务费及逾期支付违约金合计按合同约定的每日经营管理服务费的120%即每日50元[20000元/（16×30）×120%]支付，物业费按原标准即每日1.67元[800元/（16×30）]支付。综上，本院为保护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告姚欣自2014年12月1日起按每日50元的标准向原告芜湖商品交易博览城商业物业管理有限公司支付经营管理服务费及逾期支付违约金至芜湖瑞丰商品交易博览城C区7幢一层107号、125号两间商铺实际退还安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司之日；二、被告姚欣自2014年12月1日起按每日1.67元的标准向原告芜湖商品交易博览城商业物业管理有限公司支付物业费至芜湖瑞丰商品交易博览城C区7幢一层107号、125号两间商铺实际退还安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司之日；三、驳回原告芜湖商品交易博览城商业物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间之债务利息。案件受理费716元，由被告姚欣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  朱顺旺人民陪审员  黄 英人民陪审员  鲍小龙二〇一七年九月二十一日书 记 员  陈 新附本案适用的法律规定或条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。