山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第1945号
上诉人（原审原告）招京祥，男。
委托代理人招作坤，男，系招京祥之子。
被上诉人（原审被告）招京乡，男。
委托代理人招作宇，男，系招京乡之子。
被上诉人（原审被告）孟玉萍，女。
委托代理人万德寿，山东海乐普律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈秀珍，女，系孟玉萍之母。
委托代理人万德寿，山东海乐普律师事务所律师。
上诉人招京祥因与被上诉人招京乡、孟玉萍、陈秀珍物权保护纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2013）城民重初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员侯娜担任本案主审，与代理审判员高仁青共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人招京祥的委托代理人招作坤，被上诉人招京乡的委托代理人招作宇，被上诉人孟玉萍、陈秀珍的共同委托代理人万德寿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
招京祥在一审中诉称，1952年1月19日，招京祥办理了青岛市城阳区丹山村×××号房屋的土地房产所有证。1975年10月17日，招京祥与招京乡同时接受了丹山村×××号房屋，其父母留下的房屋遗产契约：正房四间，（遗产契约为证）即招京祥两间招京乡两间。因招京祥念及与招京乡的兄弟之情，在招京乡当时又没有房屋居住的情况下，招京祥将属于自己的两间房屋让给招京乡居住，但不得买卖。后招京祥得知，招京乡未告知且未经其同意，擅自将招京祥的两间房屋买卖并过户到孟玉萍名下。为维护招京祥合法权益，诉至法院，请求依法判令招京乡返还丹山村×××号房屋的一半归招京祥所有（面积73.6平方，价值约4万元）；确认招京乡与孟玉萍的房屋买卖无效；诉讼费由招京乡全部承担。
招京乡在一审中辩称：招京祥诉请无事实和法律依据，应依法予以驳回。招京祥诉状中的签名与诉状书写人系同一笔迹，招京乡认为本次起诉非招京祥本人的真实意思表示，且本案诉状中所述标的物不明确，招京祥起诉的房子与招京乡所有的城阳区丹山村796号房屋无关，该房屋系招京乡夫妻自己所建，与招京祥主张的不是同一房屋。招京乡与孟玉萍间的房屋买卖是否有效与本案无关。并请求判令诉讼费由招京祥本人自己承担。
孟玉萍在一审中辩称：招京祥所称房屋买卖并过户到孟玉萍的名下，与事实不符，该房屋从未登记在孟玉萍名下。孟玉萍与招京乡从未签订过任何房屋买卖协议，因此其与本案无关，不应承担任何责任。招京祥起诉已超过诉讼时效，请求依法驳回招京祥的诉讼请求。
陈秀珍在一审中辩称：位于丹山村×××号房屋的集体土地使用证及该房屋买卖印契证均登记在案外人孟文良名下，按法律规定该房屋应归孟文良所有。因此，招京祥的诉请无依据，且超过诉讼时效，应依法予以驳回。
原审法院查明和认定的基本事实是，招京祥与招京乡系兄弟关系。两人于1975年10月17日订立如下遗产契约：招京祥、招京乡接受父母百年遗产，正房四间，长兄京祥情愿将房子让于其弟京乡永远居住。以下子女及任何人不得干涉，口恕无凭，立字为证。长兄招京祥弟招京乡证明人招作财招京岳招京央招京密招京朋招作金立字人招京君。
另查明，2011年5月11日，城阳区夏庄街道丹山社区居委会证实：原丹山村村民招京乡，男，与招京香二名字同属一人。同年6月14日，该社区居委会还证实：我社区×××号房屋的地籍管理档案材料（地籍号685）为招京香名下。
又查明，招京乡于1991年10月1日进行土地登记申请。1991年10月20日，编号为40727的地籍调查表证实坐落在崂山区夏庄镇丹山村（因行政区划现为城阳区夏庄街道丹山社区）预编地籍号为I7-17-727宗地四至为东至自己山招京央墙外根，南至墙中邻招京桂，西至自己山墙外根邻胡同，北至后院1.30米墙中邻招京宗的土地使用者为招京乡。同年12月1日，崂山区人民政府的土地登记审批表证实，编号为40727的土地，坐落于崂山区夏庄镇丹山村地号为I7-17-727宗地四至为东至自己山招京央墙外根，南至墙中邻招京桂，西至墙外根邻胡同，北至后院墙中邻招京宗的土地使用者为招京乡。
还查明，1992年5月1日，招京乡与陈秀珍签订“立契约”一份，内容如下：招京乡老房四间门窗具全，坐落在丹山村街南，亲自说允，情愿卖与陈秀珍名下，永远为业。言定卖价捌佰元整（800元），当交不欠，恐后无凭，立契约为证。四至东至招京央，南至招吉平换至招京桂，西至胡同，北至招京宗。面积依房证为证。证明人招京央，卖方人招京乡，立字人招京岳，买房人陈秀珍。崂集建（92）字第40727号集体土地建设用地使用证，地号为I7-17-727宗地四至为东至自己山邻招京央墙外根，南至墙中邻招京桂，西至墙外根邻胡同，北至后院墙中邻招京宗的土地使用者为孟文良（系陈秀珍之夫、孟玉萍之父，已于2003年5月去世），该证变更记事一栏载明：因买卖房屋转孟文良名下97.3.25并加盖青岛市城阳区夏庄镇土地管理所印章。
再查明，1997年3月26日，青城字第NO0014629号印契显示丹山村平房四间由招京乡卖于孟文良，卖价为2000元，当天孟文良向崂山区夏庄镇财政所缴纳了10元工本费和120元契税。
原审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原审案件中，招京祥请求确认招京乡与孟玉萍、陈秀珍的房屋买卖无效的前提应当是招京祥对争议房屋享有物权，招京祥与招京乡于1975年10月17日订立遗产契约约定，招京祥情愿将房子让于招京乡永远居住。招京祥虽称招京乡只有居住权，没有所有权，但根据订立契约时在场的立字人招京君及证明人招作金的证言均证实，情愿将房子让于招京乡永远居住就是将房屋给了招京乡，招京祥虽认为原审案件是重审，证人应到庭，前面证人所说的证词无效，但招京君、招作金在原审法院（2011）城民初字第1726号一案庭审中已出庭作证，其证言已经经过双方质证，证言已经固定，结合招京乡提交的其他证据，原审法院认为，证人招京君、招作金作为当时的见证者，其证言具有较高的可信度，原审法院对该两份证言予以采信。1975年10月17日招京祥与招京乡所立的遗产契约是双方当事人的真实意思表示，因此原审法院依法确认该份遗产契约中所约定的“长兄京祥情愿将房子让于其弟京乡永远居住”，即为招京祥将自己所继承的房屋物权自愿转让给招京乡，因招京祥对争议房屋不享有物权，其请求确认招京乡与孟玉萍、陈秀珍的房屋买卖无效的诉讼请求，没有合法依据，原审法院不予支持。既然招京祥对争议房屋不享有物权，其要求招京乡返还原丹山村×××号房屋一半归招京祥所有的诉讼请求，依法亦不予支持。另外，原审案件中，遗产契约订立于1975年10月17日，继承事由发生距今已30余年，远超过20年的最长诉讼时效的保护期限，招京乡、孟玉萍、陈秀珍也对招京祥诉讼时效已过进行了抗辩，因此引起的诉讼纠纷原审人民法院不予保护。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国继承法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回招京祥的诉讼请求。案件受理费800元，由招京祥负担。宣判后，招京祥不服，上诉至本院。
上诉人招京祥上诉称：一审违反法定程序，认定事实错误，请求二审依法改判或发回重审。其主要上诉理由是：1、一审认定招京祥系将房屋所有权自愿转让给招京乡的证据系证人证言，但某证人未依法出庭作证，系违反法定程序；2、一审法院采纳丹山村居委会出具的证明，认定“招京乡”与“招京香”属同一人错误；3、一审认定招京乡与陈秀珍签订的房屋买卖合同合法错误；4、本案房屋买卖合同是由招京乡与陈秀珍签订的，因此请求撤回对孟玉萍的诉讼请求。
被上诉人招京乡未作书面答辩，口头辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
被上诉人陈秀珍答辩称，1、招京乡与招京祥作为继承人于1975年就继承问题达成协议，现招京祥起诉已超过法律规定的最长诉讼时效；2、涉案房屋已经登记在陈秀珍的丈夫孟文良名下，招京祥的主张于法无据，孟玉萍并没有与招京乡签订涉案房屋的买卖协议，因此孟玉萍在本案中不应承担责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。
被上诉人孟玉萍答辩称：其答辩意见同陈秀珍的答辩意见。
经审理查明，二审法院查明的事实与一审法院查明事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案争议的焦点问题在于：1、招京祥请求确认招京乡与陈秀珍签订的房屋买卖合同无效的理由是否成立；2、招京祥请求招京乡返还涉案房屋的一半归招京祥所有，理由是否成立。
关于本案争议的第一个焦点问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，依法成立的合同，自成立时生效。本案审理中，上诉人招京祥并未提交证据证明招京乡与陈秀珍签订的房屋买卖合同存在上述应为无效的法定情形。因此，其主张合同无效，无事实与法律依据，本院不予支持。
关于本案争议的第二个焦点问题，上诉人招京祥主张遗产契约明确约定“招京祥情愿将房子让于招京乡永远居住”，故招京乡对涉案房屋只有居住权，没有处分权，且原审所依据的证人证言因证人未出庭作证，应不予采信。对此，本院认为，第一，关于证人证言的效力问题。本案系发回重审案件，而两位证人在原审法院（2011）城民初字第1726号一案庭审中已出庭作证，其证言已经经过双方质证，符合法定形式，并无不当。因此，根据该证人证言并结合招京乡提交的其他证据，可以认定招京祥已将自己所继承的份额自愿转让给招京乡所有，其对涉案房屋已不享有相应权益，在此情形下，招京祥请求确认招京乡与陈秀珍所签订的房屋买卖合同无效，无事实和法律依据，本院不予采信。第二，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。因此，退一步讲，即使招京祥主张招京乡擅自处分其房屋构成无权处分，但因陈秀珍购买涉案房屋已据此支付相应对价，且依法办理了过户，并在此居住二十余年，招京祥亦未提交其他证据证明陈秀珍购买涉案房屋时存在恶意，故陈秀珍亦应依照上述法律规定构成善意取得，取得涉案房屋的所有权，故招京祥起诉请求招京乡返还房屋应不予支持。
另外，招京祥主张招京乡与招京香并非一人，本院认为，招京乡原为该丹山村村民，青岛市城阳区夏庄街道丹山社区居委会也已证实招京乡与招京香名字同属一人，招京祥亦未就其主张提交其他有效证据证明，故本院对招京祥的主张不予采信。
综上，上诉人招京祥的上诉理由不成立，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人招京祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 侯 娜
代理审判员 高仁青
二〇一三年十二月五日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 姜青秀