北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第05954号
原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。
负责人陈耀忠，总经理。
委托代理人王建业，男，1982年8月12日出生。
被告唐明，男，1969年1月8日出生。
原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）与被告唐明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛恩同独任审判，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托代理人王建业、被告唐明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长城物业公司诉称：被告为原告管理服务的XX小区X号楼X单元X室的业主，原被告于2007年7月1日签订《XX小区前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为每平方米每月2.8元，首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；如违反协议，不按协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，原告有权要求补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。被告明知上述约定，并经原告多次以电话、发送催费通知单和律师函的方式向被告催缴所欠物业服务费的情况下，时至今日仍未履行应尽的交费义务。综上所述，原告与被告签订物业服务协议合法有效，原告按约提供服务，并垫资经营，被告的欠费行为不但损害了原告的合法权益，也损害了广大业主的利益。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令被告支付2011年、2012年、2015年上半年的物业服务费16057.45元；2、判令被告支付违约金1000元；3、判令被告支付生活垃圾清运费和生活垃圾处理费165元；4、诉讼费用由被告承担。
被告唐明辩称：一、原告诉状中所述“未履行应尽缴费义务”与事实严重背离。我自2007年6月收房入住北京XX小区以来，一直忠实履行2006年3月18日与北京置信华安房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》及其《前期物业服务合同》，始终按约足额支付各项费用，从未亏欠原告任何费用。自2007年入住后，每年雨季即发现7层的阁楼、6层的两间北房均出现大面积漏雨现象，而之前收房时、装修时、雨季后与物业公司共同实施了3-4次闭水试验，均显示露台装修防水没有问题。物业公司当时判断为房屋建造施工问题所致，应有开发商一起查漏维修。后我多次要求原告维修房屋漏雨问题，2007、2008年原告均派人前来做了屋面维修，然而漏雨问题始终没有得到解决。到2009年及以后原告均告知我们无力修复，要找开发商。原告以维修费用高为由拖延时机和拒绝向业主提供必要服务，是原告违约在先。从收房开始，物业就明确规定不允许业主自行封闭露台、阳台。小区内与我们有相同漏雨处境的住户不少，顶层业主大体上都采取封闭露台的措施，二原告出台露台封闭标准也是出于这些住户维修屋顶漏雨这个正当的要求。2011年底我们处于无奈，在征得原告同意的情况下，完全封闭了露台。2011年4季度原告公司与我们协商当年物业费一事，本人要求原告承担与维修屋顶漏雨支出相当的费用，其费用冲抵部分当年度物业费。原告接待人员说上报上级，最后未置可否。我们与2012年6月5日向昌平法院东小口法庭提交诉状，状告开发商负有修理、重作、更换的责任。而在苦苦等候数月后，法院说被告找不到，并书面通知不予审理。本人再次与原告协商2011、2012年物业费与维修费抵消的事情，原告没有明确反对。我认为原告是默认接受此意见，故我于2013年1月起继续足额履行交费义务。二、原告诉状中称“原告按约提供服务并垫资经营”与事实不符，原告未按约定履行合同，其众多行为已造成事实上的违约。原告没有按照约定每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，没有协助组建业主委员会并配合其运作，也没有与业主签订更为全面和详细的物业管理服务协议。小区市政供水、供暖系统每年都出现甚至同一位置断裂或同一住户停暖的管网事故，仅2014年生活用水累计断供5次以上。小区部分楼道墙面污损、残破至今从未修补粉刷，多个楼道弱电箱残破有失修缮，损害了业主的利益。小区每年供暖都达不到平均18摄氏度这个标准温度，一到冬季一些业主北房温度只有几度，打电话让原告维修，原告派人仅放放水就了事，而且为节省费用还经常私自停开部分锅炉。原告员工经常攀折小区公共绿地的花卉、枝条和果实。小区入口常年放任行人出入而不采取任何有效措施加以改善和制止，致使小区连续发生多起夜间入室盗窃案件。三、综上所述，原告未能完整、及时、充分地履行合同义务，放任损害业主物业品质和安全的行为持续发生，也构成违约。在此，要求法院制止原告的侵害行为，要求其纠正行为，提高物业管理水平，对被告的相应财产损失予以赔偿，并承担全部诉讼费用。
经审理查明：被告唐明系北京市昌平区XX小区X号楼X单元X室的业主，房屋建筑面积为191.16平方米。2007年7月1日，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司北京XX管理处（乙方）与唐明（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为2.80元／月／平方米；首次入伙时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；受有关部门或单位委托，乙方提供部分代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按政府有关规定执行；乙方违反协议未达到管理服务质量约定标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金；协议期限从签订之日起至本物业业主委员会与乙方签订的《物业管理服务合同》生效时止。除物业管理服务费用外，其它收费为代收垃圾处理费、垃圾消纳费66元／年／户。被告唐明未交纳2011年1月1日至2012年12月31日、2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费16057.45元及代收垃圾处理费、垃圾消纳费165元，共计16222.45元。
另查，2009年7月20日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司名称变更为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及前期物业管理服务协议、名称变更通知、商品房预售合同、验房单、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：
原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告在接受该服务后，应当按照约定如期向原告交纳相关费用。关于被告提出的房屋漏水的问题，因涉及房屋质量问题属于另一法律关系，对于房屋维修以及由此引发的损失赔偿问题被告应当通过其他途径另行解决，被告以上述问题未解决为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予采信。被告提出原告提供的物业服务不到位的主张，本院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故此原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持；但没有证据证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见本院不予采信。被告唐明辩称原告曾同意其维修屋顶漏雨支出的费用与其欠交的2011、2012年物业费相互抵消，对此原告在庭审中予以否认，且被告唐明并未能提供证据予以证明，故本院对此不予采信。
另指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。现原告起诉，要求被告支付物业服务费和垃圾处理费、垃圾消纳费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告唐明给付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二〇一一年一月一日至二〇一二年十二月三十一日、二〇一五年一月一日至二〇一五年六月三十日期间的物业服务费及垃圾处理费、垃圾消纳费共计一万六千二百二十二元四角五分，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百一十五元，由原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担十元（已交纳）；由被告唐明负担一百零五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 薛恩同
二〇一五年七月六日
书记员 索 焱