湖南省永顺县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘3127民初1205号原告瞿继宁，男，1952年10月26日出生，土家族。原告瞿继佳，男，1955年2月23日出生，汉族。二原告共同委托代理人瞿汉文，男，1938年12月3日出生，土家族。被告李宗政，男，1948年5月8日出生，土家族。第三人张金阳，男，1973年4月16日出生，土家族。委托代理人张春阳，男，1970年2月7日出生，土家族。原告瞿继宁、瞿继佳与被告李宗政及第三人张金阳确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2016年5月20日作出（2016）湘3127民初360号民事判决，二原告不服判决，向湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉，湘西土家族苗族自治州中级人民法院经审理后认为原判程序违法，以（2016）湘31民终687号民事裁定书裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告瞿继宁、瞿继佳、被告李宗政、第三人张金阳的委托代理人张春阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瞿继宁、瞿继佳诉称，原告兄弟二人原籍永顺县XX镇XX村X组，自参加工作以后，二人均落户吉首市，其父母留在老家居住，没有随二原告迁居。父母亲于1986年修建了两间砖房（约53平方米），并办理了土地使用证。母亲去世后，父亲一直一人居住此房屋，直到2011年3月25日病故后，面临房屋需要有人帮忙看守的情况下，原告二兄弟商议，其姐已去世多年，还留下有一姐夫，靠近老业居住，就请他看守。二兄弟也给其姐夫即被告李宗政讲过，叫其把祖业看好，二兄弟回来给祖坟送亮、挂清也有个住处，这样就托被告李宗政看管此房屋。2012年10月12日，二原告发现被告李宗政私自将委托被告看守的砖房卖给了第三人张金阳，二原告便立即写了通知：“你只有保管看守责任，不能强行卖我的屋。”该通知已送至被告手中，亦将该通知送给了塔卧镇司法所，同时将砖房上了锁。2015年清明节，二原告回家扫墓时发现砖房已经被第三人张金阳挖坑养了鸡。2016年3月7日，二原告电话通知第三人张金阳，此砖房并没有卖，更不能拆，第三人张金阳说砖房是从李宗政手中买的，他只听李宗政的话。被告李宗政未经二原告同意强行将二原告父母的砖房卖给第三人张金阳的行为违反了《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，现二原告特诉至法院，请求法院确认被告李宗政与第三人张金阳签订的房屋买卖合同无效。二原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：《私建宅基地证》一份，拟证明二原告父母的砖房只是交给被告看守，并未赠与被告；《契约》一份，拟证明被告李宗政与第三人张金阳签订房屋买卖合同，将二原告父母生前的房屋强行卖给第三人张金阳的情况；XX镇XX村村委会证明一份，拟证明二原告系房屋所有人瞿某1之子；户口注销证明，拟证明二原告的父亲瞿某1于2011年3月24日去世，二原告的姐姐瞿某2于2009年去世并已注销户口的事实。《通知》一份，用以证明二原告于2012年10月15日已取消了被告管理房屋的权利；证人瞿某3的证言，用以证明二原告没有同意被告卖房屋；证人瞿某4的证言，证明自己不懂法，原来给被告李宗政出示的证据内容予以收回；证人瞿绍圭的证言，用以证明自己没有表态把瞿某1的房屋送给被告李宗政；照片7张，用以证明房屋的损毁程度。被告李宗政辩称，岳父瞿某1原系卡棚煤矿职工，岳母易某某系农民。1981年责任制到户时，岳母某某分得了田土、山林，而当时二原告在吉首工作，无力照顾二老，在那时二老一直都是被告在照顾。十年前，岳母去世，2011年岳父去世，生前岳父虽未立下书面遗嘱，但去世前曾说过岳父母的房屋、田土、山林皆由被告管理。岳父下葬当日，原告瞿继宁曾当众表态把岳父母的房屋田土皆赠与被告李宗政。次日，岳叔父瞿绍圭亦说房屋田土皆由被告管业和处理。被告为安排岳父后事花费近8000多元。原告瞿继宁拿走了岳父遗留的近三万元现金，在土改时分给岳父的一间大木房亦被原告瞿继宁卖了，这两笔钱被告均未参与分割。岳父在修建砖房时，被告帮助挑砖、做工，岳父说过把房屋送给被告，岳父死了以后，被告又花钱将房屋进行了粉刷，现二原告反悔，被告拒绝调解。被告李宗政为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、证人瞿某4证言一份，拟证明二原告父亲去世后，二原告答应将父母留下来的砖房送给被告的事实；2、证人李某1、李某2、李某3等五人证言一份，拟证明二原告父亲去世后二原告及其伯父答应将二原告父母留下来的砖房及田、土送给被告的事实；3、录音资料一份，拟证明被告在将房子卖给第三人张金阳的时候与原告瞿继宁及其妻电话联系，并将卖屋的情况告知了原告瞿继宁，原告瞿继宁及其妻在电话中明确表示了同意被告将屋卖给第三人张金阳的事实。第三人张金阳辩称，买屋的当天，被告李宗政曾给原告瞿继宁及原告瞿继宁妻子电话联系沟通过卖屋的事，当时在电话中原告瞿继宁及原告瞿继宁妻子同意被告李宗政将砖房卖给张金阳，但提出卖房三年后才能拆除砖房重修，后被告瞿继宁反悔不同意卖房并向相关部门申请处理解决但没有结果。考虑到二原告与被告之间存在纠纷，张金阳从李宗政手上购买的房屋仍未拆除，但已入住管理。现二原告要求确认被告与第三人所签房屋买卖合同无效，因第三人从被告李宗政手上买屋时候被告李宗政给原告瞿继宁及原告瞿继宁妻子电话告知过，且原告瞿继宁及其妻明确同意了被告李宗政将房子卖给第三人张金阳，同时原告瞿继佳在庭审过程中对原告瞿继宁的行为是认可的，故请人民法院驳回二原告要求确认买卖合同无效的诉讼请求。第三人张金阳为支持其主张，向本院提供了如下证据。1、证人张某的证言，用以证明被告及第三人买卖房屋的过程；2、李某1、李某2等人证言，用以证明房屋已送给了被告李宗政。庭审质证中，被告及第三人对原告提供的证据1、2、3、4、未提出异议；对原告提供的证据5，被告提出二原告无权取消被告对该房屋的管理权，因为被告出钱出力赡养了岳父，应当有房屋的使用权，第三人提出不清楚此事；对原告提供的证据6，被告及第三人提出自己有录音证实该证据是假的；对原告提供的证据7，被告及第三人提出该份证据是受原告方的威胁才做出的证言；对原告提供的证据8，被告提出该证言不实，第三人提出不清楚此事；对原告提供的证据9，被告及第三人未提出异议。对被告提供的证据1，原告提出不是证人本人所写，第三人未提出异议；对被告提供的证据2，原告提出不是事实，第三人未提出异议；对被告提供的证据3，原告提出是自己与被告李宗政的通话记录，但自己说的是屋里面的东西被告怎么处理都好，房子不要动，三年后才能粉刷，才能动房屋。第三人未提出异议。对第三人提供的证据1，原告提出自己没有将房屋赠与给被告，如果赠送了，被告应提供房屋产权转移的相关证据，应当办理过户登记，打电话同意卖屋不是事实，被告未提出异议；对第三人提供的证据2，原告方提出该证据不是证人本人所写，出具的时间与契约相互矛盾，被告未提出异议。经庭审质证，原告提供的证据1、2、3、4、9，对方均未提出异议，该证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信；原告提供的证据5中，二原告决定收回房屋管理权的时间是2012年10月15日，该时间在房屋买卖时间（2012年农历正月二十六日）以后，不能证明该房屋买卖以前二原告就收回了房屋管理使用权，故二原告凭此通知证明被告买卖房屋无效，本院不予采信；原告提供的证据6的客观真实性无法确认，本院不予采信，证人瞿继涵向原、被告出具的证言均相互矛盾，故原告提供的证据7及被告提供的证据1均不具有客观真实性，本院不予采信；原告提供的证据8属于遗产继承问题，与本案确认合同无效不具有关联性，本院不予采信。被告提供的证据2不符合证据的形式要件，本院不予采信；被告提供的证据3即通话记录中，双方除了谈论房屋买卖事宜外，原告方还询问了被告的生活情况，语气和谐，无任何争吵情况，说明了当时的通话内容是双方当事人的真实意思表示，故该证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。第三人提供的证据1、2的真实性无法确认，本院不予采信。根据本院采信的证据及三方当事人的陈述，可以认定以下法律事实：原告瞿继宁、瞿继佳与被告李宗政的妻子瞿某2系兄弟姊妹关系。瞿继宁、瞿继佳自参加工作后，一直居住在湘西州吉首市，瞿继爱与被告李宗政婚后一直居住XX镇XX村。三兄妹的父母亲瞿某1、易某某于1986年以易某某的名义在永顺县XX镇XX村登记有私建宅基地证一份，并在该宅基地上建有两间砖房。易某某于1993年去世，瞿某2于2009年去世，瞿某1于2011年3月24日去世。瞿某1、易某某夫妇在世时，对其所有的两间砖房未作处理。瞿某1、易某某相继去世后，被告李宗政认为自己曾经常照顾二老，且瞿某1在世时已经说过将两间房屋送给被告李宗政，便认为自己对该房屋有处理权，故准备将该房屋卖给第三人张金阳。2012年农历正月26日，第三人张金阳要求被告李宗政给原告瞿继宁打电话，目的是为了确认房屋的相关情况。被告李宗政当即与原告瞿继宁电话联系，把欲将房屋卖给第三人张金阳的情况告知瞿继宁夫妻二人，瞿继宁夫妻二人电话中明确表示：“我们讲话算话……你准备多少钱卖?……”等谈话内容已明确同意李宗政将房屋卖给第三人张金阳，同时瞿继宁在电话中还问了被告李宗政的生活情况。得到瞿继宁同意后，被告李宗政便与第三人张金阳签订房屋买卖《契约》，以26000元的价格将两间砖房卖给第三人张金阳，但没有到相关部门办理产权过户登记。2012年10月中旬，原告瞿继宁认为被告李宗政未经原告同意，强行将原告父母生前留下的两间砖房卖给了第三人张金阳系不合法的，要求张金阳退回房屋未果，遂申请塔卧镇司法所解决亦无明确处理结果，二原告便诉至本院。本案在审理过程中，原告瞿继佳当庭对其兄瞿继宁处理父母房屋的行为表示认同。本案的争议焦点为：一、被告李宗政是否享有房屋的份额？二、被告李宗政是否对该房屋有处分权？本院认为：一、本合同纠纷中涉及的两间砖房系瞿继宁、瞿继佳、瞿某2父母去世后遗留的财产。三姐弟的母亲易某某最先去世，瞿某2于易某某之后去世，瞿某1在其妻易某某及其女瞿某2亡故后去世。易某某、瞿某2、瞿某1生前均未留下遗嘱，故易某某、瞿某2、瞿某1生前留下的遗产不能按遗嘱继承处理。瞿继宁、瞿继佳、瞿某2作为瞿某1、易某某夫妇的子女对瞿某1、易某某留下的两间砖房享有继承权。《最高人民法院于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第52条规定：“继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。”本案中，由于瞿某2在其父瞿某1之前亡故，瞿某2应当继承父母的财产份额应由其法定继承人李宗政继承，故本案涉及的两间砖房应由原告瞿继宁、瞿继佳及被告李宗政共同享有继承权，该两间砖房应由瞿继宁、瞿继佳及李宗政共同所有。二、关于被告李宗政对此房屋是否有处分权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，被告李宗政处分该房屋时，已通过电话与原告瞿继宁夫妇沟通，当时电话中原告瞿继宁同意了被告李宗政把房屋卖给第三人张金阳，且附加了三年内不得拆除房屋的条件。按照上述法律规定，被告李宗政处分共同享有的房屋给他人的时候已经取得其他共有权人即二原告的同意，具有合法性。李宗政将房屋卖给第三人张金阳的时候，虽未与原告瞿继佳沟通，但原告瞿继佳对原告瞿继宁的行为均表示认可，应认定为原告瞿继佳对原告瞿继宁行为的事后追认。同时，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”本案中，第三人张金阳买受瞿继佳、瞿继宁、李宗政共有的两间砖房时付出了合理的价格，还告知了瞿继宁，张金阳买房屋无任何欺诈行为，是一种善意的取得。该房屋虽未进行过户登记，但已经交付使用给第三人，即使在原告提出反悔前未过户，也是因为买卖双方有三年后才能收拾房子的约定，故第三人张金阳取得诉争房屋所有权的途径是善意的，并已实际交付使用，其买卖行为应认定合法、有效。事后瞿继宁反悔，不同意李宗政把房屋卖给第三人张金阳的行为有失《中华人民共和国民法通则》规定的诚实、信用原则。综上所述，二原告认为被告李宗政强行将诉争房屋卖给第三人张金阳系无效行为的理由不充分，证据不扎实，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第五十二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告瞿继宁、瞿继佳要求确认被告李宗政与第三人张金阳签订的《买卖房屋及基地契约》无效的诉讼请求。案件受理费100元，由原告瞿继宁、瞿继佳负担。如不服判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  向仍超审 判 员  高昌明人民陪审员  谭忠俊二〇一七年三月二十日代理书记员  向小雨附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》52、继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。