四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第1644号
上诉人（原审被告）唐益林，男，汉族，1951年7月19日出生，住四川省南充市。
被上诉人（原审原告）南充蜀成物业管理有限责任公司。住所地：四川省南充市顺庆区延安路***号。
法定代表人谯宏，执行董事。
委托代理人郁忠，男，汉族，住四川省南充市。
委托代理人张桥，男，汉族，生于1970年1月17日，公司员工。
上诉人唐益林因与被上诉人南充蜀成物业管理有限责任公司（以下简称蜀成物业）物业服务合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第1930号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2006年7月12日，蜀成物业与顺庆区延安路“香榭春天”小区开发商南充金宇房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，蜀成物业接受委托为“香榭春天”小区提供物业管理服务，期限为自2006年7月12日起至该小区业主委员会成立时止，合同约定住宅的物业管理服务费按建筑面积为每平方米0.65元／月。2012年7月，“香榭春天”小区业主委员会成立；但直至2013年4月15日，“香榭春天”小区业主委员会才与蜀成物业签订了物业服务合同。合同签订前，蜀成物业仍然在为小区提供物业管理服务，“香榭春天”小区业主委员会与蜀成物业签订的合同期限为2013年4月15日至2016年4月15日，约定物业服务费收费按物业的建筑面积交纳，其中小区1－25栋按0.60元／㎡、26－30栋按0.4元／㎡收取，每月交纳服务费；每户每月缴纳垃圾处理费6.5元，由物业公司代收。在两份合同中均约定了业主逾期未缴纳物业服务费应当按照欠费总额每日1‰的标准承担滞纳金。
另查明，唐益林于2007年3月29日从蜀成物业处领取了其“香榭春天”4幢4单元6层1号房屋的钥匙，房屋建筑面积187.55平方米；唐益林向蜀成物业缴纳了2007年3月29日至2007年12月29日的物业服务费。蜀成物业曾多次以公告、横幅形式向唐益林催收物业服务费，并将催收通知张贴于唐益林所购买的房屋门上。
蜀成物业的一审诉讼请求为：1.判令唐益林支付物业服务费10，278元、垃圾清运费532元，合计10，810元和从起诉之日起计算拖欠的物业服务费的利息及其他损失费用。2.唐益林负担本案受理费。
原审认为，蜀成物业与“香榭春天”小区的建设单位南充金宇房地产开发有限公司所签订的前期物业管理服务合同及蜀成物业与“香榭春天”小区业主委员会签订的物业服务合同，均系合同双方的真实意思表示，合同依法成立并有效，对蜀成物业及该小区业主具有约束力，蜀成物业和唐益林应按照合同履行自己的义务。蜀成物业在前期物业管理服务合同签订后实际提供了物业服务，唐益林亦应按合同的约定向蜀成物业支付物业服务费及垃圾清运费。对于唐益林辩称蜀成物业与开发商系关联企业，但相关法律法规并没有房地产开发与物业管理必须分离的强制性规定，故对被告的辩称，不予采纳。唐益林辩称蜀成物业收取得的物业费标准过高，其作为三级资质的物业服务企业所收取的物业费标准远高于《南充市物业服务管理实施细则》及《南充市物业收费管理指导标准》中规定的三级资质物业企业政府指导价的最高标准，原审法院认为该政府指导价是以物业管理服务等级为标准而不是以物业企业的资质等级为标准，且唐益林亦未提交充分的证据证明蜀成物业提供的物业服务与合同约定的物业管理服务质量存在显著差距，对蜀成物业的主张予以反驳，且唐益林辩称的房屋质量问题，应由唐益林向开发商另行主张权利，故唐益林拒交物业管理费的抗辩理由不充分，不予采纳。唐益林对垃圾清运费无异议，故对蜀成物业主张的自2008年1月起至2015年2月的垃圾清运费532元予以确认。对于蜀成物业提出支付逾期交费利息的诉讼请求，虽在两份合同中均约定按日1‰计付违约金，但该违约金的约定明显过高，蜀成物业在庭审调查时自愿以银行同期贷款利率计算利息，在庭审后自愿放弃在提起诉讼之前唐益林逾期交费的利息，予以准许。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、唐益林应在本判决生效后十日内向南充蜀成物业管理有限公司支付2009年12月29日起至2014年4月29日期间的物业服务费7，802元、2014年4月29日起至2015年2月28日期间的物业服务费2，475.66元、自2008年1月起至2015年2月的垃圾清运费532元，以上合计10，809.66元。二、唐益林在本判决生效后十日内向南充蜀成物业管理有限公司支付逾期缴纳物业费的利息（利息计算方式为：以10，277.66元为基数，自2015年3月23日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由唐益林负担。
宣判后唐益林不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判按每平方米每月0.45元的标准计付2007年12月29日－2013年4月29日期间的物业费并由蜀成物业负担本案一、二审案件受理费。事实和理由，物业管理费收费标准没有经过招投标，而是蜀成物业和开发商议的，蜀成物业的服务等级为三级，其应按政府指导价每月0.35－0.55元∕㎡的标准执行，按每月0.65元∕㎡属违规收费；二是服务质量与收费不对等。2013年5月1日前，物业管理不到位，服务质量差，经常发生财物被盗事件，根据服务质量收取每月0.45元∕㎡才符合价质对等原则。
蜀成物业答辩认为即使按合同约定每月0.65元／㎡的标准收取物管费，物业公司也要亏本。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回唐益林上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致。另查明，南充市房地产管理局南房（2006）116号的文件中载明，蜀成公司2006已取得叁级资质。经历年检后，蜀成公司现持有的资质证书的颁证时间为2014年6月。南充市政府对三级服务企业收费的指导标准为每平方每月0.35元至0.55元，对二级服务企业收费的指导标准为每平方米每月0.55元至0.85元。
本院认为，关于蜀成物业能否按照每月0.65元／㎡收取物管费的问题。因南充市房地产管理局南房（2006）116号的文件中载明，蜀成物业2006年已取得叁级资质，经历每年年检后，蜀成物业现持有的资质证书颁证时间为2014年6月，故蜀成物业提供的资质证书，能够认定蜀成物业的资质等级为叁级。虽然《前期物业管理委托合同》约定每平方米每月收费0.65元，但该标准已超过南充市物业服务收费管理指导标准规定的企业服务三级的收费标准，达到二级标准。蜀成物业未提供证据证明其提供的物业服务达到了企业服务二级标准，故应将蜀成物业的物业收费标准从每月每平方米收费0.65元下调为0.55元，即2007年12月29日起至2013年4月30日止的物业服务费为64个月×0.55元／平方米.月×187.55平方米=6，601.76元。因2013年4月15日，蜀成物业与“香榭春天”业主委员会订立了物业服务合同，该合同约定了物业服务费的收费标准是每平方米每月0.60元，该合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，故从2013年4月30至2015年2月期间的收费标准应按约定执行。
综上所述，唐益林的部分上诉请求和理由成立。原判认定事实不清，依法应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第1930号民事判决；
二、唐益林在本判决生效后十日内向南充蜀成物业管理有限公司支付2007年12月29日起至2013年4月29日期间的物业服务费6，601.76元、2013年4月30日起至2015年2月28日期间的物业服务费2，475.66元、自2008年1月起至2015年2月的垃圾清运费532元，以上合计9，609.42元。
二、唐益林在本判决生效后十日内向南充蜀成物业管理有限公司支付逾期缴纳物业费的利息（利息计算方式为：以9，609.42元为基数，自2015年3月5日起至给付之日止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元由唐益林负担；二审案件受理费35元，由唐益林负担25元，南充蜀成物业管理有限公司负担10元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
代理审判员 任雅莉
代理审判员 王婵轶
二〇一五年十二月八日
书 记 员 范云荣