广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第357号
上诉人（原审被告）：余桂娇，女，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。身份证号码：×××1782。
委托代理人：赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市富新达物业管理有限公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：廖晓丹，总经理。
委托代理人：陈峰，男，汉族，××年××月××日出生，住。身份证号码：×××0050。系该××员工。
委托代理人：陈细妹，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××0940。系该××员工。
上诉人余桂娇与被上诉人珠海市富新达物业管理有限公司（以下简称富新达公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人余桂娇不服珠海市金湾区人民法院（2015）珠金法民三初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明：余桂娇于2010年左右开始租住在富新达公司管理的美达花园B座，期间租住的房屋有变动，未签订房屋租赁合同，租金为人民币400元／月，交给富新达公司的委托代理人陈细妹，交至2012年3月，此后未交过占有使用费。
涉案房产登记在珠海经济特区珠达工贸实业公司金海岸房产部名下。根据珠海市中级人民法院珠中法执（1995）第158号、158-2号民事裁定书，涉案房产的所有权变更为中国农业银行信托投资公司。1997年1月3日，中国农业银行信托投资公司变更名称登记为中国长城信托投资公司。2000年11月30日，根据中国人民银行银发（2000）364号《关于撤销中国长城信托投资公司的决定》，中国长城信托投资公司撤销，由中国农业银行牵头成立清算组，负责组织原中国长城信托投资公司的清算工作，清算期间，清算组行使公司管理权，清算组组长行使公司的法定代表人职权。
2014年10月20日，中国长城信托投资公司清算组作为甲方与富新达公司作为乙方签署《房产委托管理协议》，协议约定，甲方委托乙方管理包括涉案房产在内的美达花园48套住宅及商铺、商业用房各一处。在委托管理期限内乙方有权以乙方的名义对外出租上述房产并收取租赁收益，乙方不得无偿出租上述房产，乙方才管理上述房产期间，发生的与上述房产法相关的各项费用由乙方承担或由乙方负责向承租人收取，甲方不承担。
以上事实有房屋委托管理协议、中国长城信托投资公司工商查询基本信息、中国长城信托投资公司变更信息、富新达物业公司金海岸房屋明细表、房屋产权登记表、珠海经济特区珠达工贸实业公司金海岸房产部委托书（2012年4月25日）、函件（2012年4月27日）、关于撤销委托的说明（2012年4月27日）、通知、中国人民银行银发（2000）364号《关于撤销中国长城信托投资公司的决定》、授权委托书、中国人民银行银复（1996）406号、珠中法执（1995）第158号民事裁定书及协助执行通知书、珠中法执（1995）第158-2号民事裁定书及协助执行通知书、当事人当庭陈述在卷佐证。
富新达公司在一审中的诉讼请求为：1、余桂娇立即交还占用的金湾区金海岸美都新村美达花园B座304房给富新达公司；2、余桂娇向富新达公司支付房屋占有使用费（按市价400元／月计算）从2013年1月至2014年12月的占有使用费9600元；3、余桂娇承担全部诉讼费用。
一审法院认为，一、关于涉案房产的权属。根据珠海市中级人民法院珠中法执（1995）第158号、158-2号民事裁定书，涉案房产的所有权变更为中国农业银行信托投资公司。1997年1月3日，中国农业银行信托投资公司变更名称登记为中国长城信托投资公司。2000年11月30日，根据中国人民银行银发（2000）364号《关于撤销中国长城信托投资公司的决定》，中国长城信托投资公司撤销，由中国农业银行牵头成立清算组，负责组织原中国长城信托投资公司的清算工作，清算期间，清算组行使公司管理权，清算组组长行使公司的法定代表人职权。因此，中国长城信托投资公司对涉案房产拥有所有权，中国长城信托投资公司清算组行使公司管理权，其与富新达公司于2014年10月20日签订的《房产委托管理协议》有效。
二、富新达公司是否有权管理涉案房产、收取租金。根据富新达公司与中国长城信托投资公司清算组于2014年10月20日签订的《房产委托管理协议》约定，富新达公司有权从该协议生效之日起对涉案房产进行管理，收取租金。余桂娇至今仍居住于涉案房产中，富新达公司、余桂娇双方未签订《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五的规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。余桂娇将房屋租金交至2012年3月，富新达公司请求余桂娇支付2013年1月至2014年12月的租金，但富新达公司取得中国长城信托投资公司清算组委托管理、收取租金的权利始于2014年10月20日，富新达公司请求余桂娇支付该日期以前的租金无法律和事实依据，一审法院不予支持。
三、关于收取租金的标准。富新达公司请求按每月400元计算，符合市场标准，一审法院予以认可。余桂娇需向富新达公司支付自2014年10月20日至2014年12月31日的租金933元。另，由于富新达公司、余桂娇双方未签订书面的房屋租赁合同，应视为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十五条的规定，不定期租赁合同可以随时解除，余桂娇应当返还租赁物。因此，富新达公司请求余桂娇交还其占有的金湾区金海岸美都新村美达花园B座304房，一审法院予以准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条、二百三十五条之规定，判决如下：一、余桂娇于判决生效之日起十日内交还珠海市金湾区金海岸美都新村美达花园B座304房给富新达公司；二、余桂娇向富新达公司支付2014年10月20日至2014年10月31日的租金人民币933元。如果未按判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审受理费人民币75元，由余桂娇负担。
上诉人余桂娇不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求二审法院撤销原审判决第一、二项，改判驳回富新达公司一审诉求。二、本案的一、二审诉讼费用由富新达公司承担。事实与理由如下：原审法院认定事实错误、适用法律不正确。一、余桂娇在本案中不是适格的原告主体。一审法院在中国长城信托投资公司清算组是否真实存在及富新达公司是否真的取得了涉案房产的管理权上未查明清楚，认定富新达公司有房屋管理权属于事实错误。1、富新达公司并没有取得涉案房产的管理权，涉案房产所有权人系中国农业银行信托投资公司，只有其才有权利主张他人是否有侵占行为，收取租金或委托第三人收取租金权利也只有其享有。2、即便中国农业银行信托投资公司已变更为中国长城信托投资公司，中国长城信托投资公司不但已被吊销，而且在2000年11月28日已被中国人民银行撤销，所以涉案房产的租金应由中国长城信托投资公司的债权人或其委托人收取。3、即便中国长城信托投资公司成立了清算组，但清算组早已解散。从本案富新达公司提供的中国人民银行文件《关于撤销中国长城信托投资公司的决定》可看出，在二000年十一月二十八日前清算组已经成立，富新达公司出示的房产委托管理协议签订时间是2014年10月20日，中国长城信托投资公司清算组是临时组织，在中国长城信托投资公司破产程序终结后便告解散，一个破产企业的清算组不可能会存在长达十四年的时间。一审中，余桂娇强烈要求一审法院查明这个本案最关键的事实，但一审仅以富新达公司出具的一份《房产委托管理协议》就认定了清算组的存在，没有依法查明清算组是否在2014年10月20日还真实存在，也没有查明《房产委托管理协议》上的公章是否是真实有效的，导致事实认定错误。二、一审遗漏当事人，程序上错误。本案中国长城信托投资公司是房屋的所有权人，即便清算组还真实存在，一审应当也将清算组追加为本案第三人才能查明本案是否有侵权的事实及余桂娇是否有管理权，本案审理与清算组有法律上的利害关系，是本案中必须的当事人，但一审却遗漏必须的当事人，程序上错误。三、涉案房产系国有资产，不能让国有资产的收益流失，不能让富新达公司侵吞国有资产的行为得逞。退一步讲，即便中国长城信托投资公司清算组的委托有效，曾经有委托富新达公司管理出租的事实，中国长城信托投资公司清算组也明确租金系保障房屋管理的费用，即应及时维护、修缮房产，保证房屋不受毁坏，富新达公司收取租金与负维修义务是捆绑在一起的，富新达公司是在保证房产的维护修缮管理后，才取得房产的出租经营权，富新达公司并没有将空置房出租后自己占为已有收益的权利。与本案同样性质的房产有48套，富新达公司在管理小区、收取空置房租金的十多年间，从未对小区设施及48套房屋进行维护修缮，小区公用设施落后、偷盗现象猖獗，下水道断裂，污水横流，房屋墙壁脱落、门窗损坏，一到雨季小区臭气熏天，住户们处在恶劣的生活环境中，多次要求富新达公司修缮设施，但富新达公司以修缮设施是开发商的事予以推脱，不负一点维护、修缮的责任，既然富新达公司不负维修义务，自然也就无收租的权利。四、余桂娇没有任何的侵权行为，也不存在拖欠租金的事实，一审判决余桂娇支付租金属事实认定错误。2012年6月6日，因富新达公司退出了小区的管理，并以通知的方式告知小区各租户，可以免费租住，从此之后，富新达公司从来没有人向余桂娇主张过租金，在无证据证实其已通知余桂娇交租金的情况下，主张要2014年10月20至12月21的租金无事实及法律依据。五、基于涉案房产的特殊情况，即便要交纳租金，租金也应交给小区业委会保管，作为小区及涉案房产的维修基金，用作维护、修缮房产的费用，保障国有资产不受损害及增值，而不是全部进入了富新达公司的腰包，这才是中国农业银行信托投资公司的房屋能得到妥善保管的保证，与中国农业银行信托投资公司的初衷也是一致的。综上所述，一审法院在事实认定上错误，适用法律错误，程序错误，导致判决错误。为了维护余桂娇的合法权益，现依法提起上诉，请二审法院在查明事实基础上予以纠正，依法改判原审判决。
被上诉人富新达公司答辩称：第一，富新达公司接受涉案房屋产权人清算组委托，对48套房屋以用商铺、商业用房有完全出租收益权。富新达公司收租金是合法正当的。第二，余桂娇上诉无理，不应支持。第三，富新达公司是合法诉讼主体。根据中国人民银行的文件，清算组行使公司管理权，清算组组长行使公司法定代表人职权。富新达公司合法接受中国长城信托公司清算组委托，对涉案房屋进行管理，有权以富新达公司名义收租。第四，业委会无权收租金。清算组从未委托小区业委会管理或出租房屋，因此，业委会无权对房屋主张任何要求。第五，余桂娇拒交房屋使用费的行为已经构成非法侵占，应当返还房屋并支付房屋使用费。请二审法院维持原判。
双方二审中未提供新的证据。
本院经审理查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，本院依上诉人的申请，向珠海市房地产登记中心金湾分中心发函调查涉案房屋可能性登记情况，以及本院（1995）珠法执字第158号之二民事裁定及协助执行通知送达后，涉案房产未过户的原因。珠海市房地产登记中心金湾分中心复函称，涉案房屋登记在珠海经济特区珠达工贸实业公司金海岸房产部名下，有查封登记，查封登记为将房产裁定过户归中国农业银行信托投资公司名下，根据《珠海市房地产登记条例》第十条，因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定或者调解取得房地产权利的登记，当事人可以单独申请，该分中心暂未受理珠中法执（1995）第158－2号民事裁定书涉及的房地产协助执行登记的申请。
本院认为，本案是租赁合同纠纷，租赁物所有权人享有将房屋出租获得收益的权利。根据本院珠中法执（1995）第158－2号民事裁定书的认定，涉案房产所有权变更为中国农业银行信托投资公司。1997年1月3日，中国农业银行信托投资公司更名为中国长城信托投资公司，2000年11月30日，该公司被撤销，依照中国人民银行《关于撤销中国长城信托投资公司的决定》，由中国农业银行成立了清算组，对该公司行使管理权。经本院二审查明，涉案房产之所以未办理过户至中国长城信托投资公司名下，是因为该公司未按规定申请过户。因此，原审判决认定中国长城信托投资公司对涉案房产享有所有权，该公司清算组与富新达公司签订的《房产委托管理协议》有效，认定事实清楚，适用法律正确。富新达公司有权根据《房产委托管理协议》约定，对涉案房产进行管理、收取租金。上诉人主张富新达公司不是原案适格主体，没有法律依据，本院不予采信。中国长城信托投资公司清算组系委托富新达公司收取租金，并未与上诉人直接签订租赁合同，上诉人主张原审法院应追加中国长城信托投资公司清算组为第三人，没有事实和法律依据。上诉人还主张中国长城信托投资公司清算组及《房产委托管理协议》真实性存疑，但未提供证据证明，本院对此不予采信。至于上诉人主张的为防止“国有资产流失”将租金交给业主委员会，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。
原审法院根据上诉人租用房产的事实，按双方2012年确定的租金标准判令余桂娇支付租金，适用法律正确。因双方未签书面租赁合同，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条的规定，认定房屋租赁合同解除，承租人应返还租赁物，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币150元，由上诉人余桂娇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一五年十二月二日
书 记 员 陈妙斯