辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2826号
上诉人（原审被告）：王庆会，男，1934年3月6日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：王恒，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：王天革，男，1967年2月11日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：张维范，女，1936年12月29日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：王恒，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵广奇，男，1963年12月20日出生，汉族，住址：沈阳市沈北新区。
委托代理人：赵帅，女，1986年11月1日出生，锡伯族，系原告女儿。
被上诉人（原审第三人）：赵爱红，女，1967年4月24日出生，满族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：刘岩，系辽宁越佳律师事务所律师。
上诉人王庆会、张维范因与被上诉人赵广奇、赵爱红所有权确认纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第114号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭对本案进行了审理，上诉人王庆会、张维范的委托代理人王恒、王天革，被上诉人赵广奇及其委托代理人赵帅，被上诉人赵爱红的委托代理人刘岩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵广奇原审诉称：2013年8月27日，原、被告双方依法签订了房屋买卖合同，二被告将坐落于沈阳市和平区三好街61-1号1-4-2、建筑面积65.63平方米的房屋出售给原告。本案第三人赵爱红系二被告儿媳妇，在原告购买争议房屋前，一直在此房屋居住，后原告支付了全部购房款后，被告及其儿媳妇将房屋交付原告使用，后不知何故二被告违反合同的约定，不继续履行合同协助原告取得该房屋的所有权证。根据《物权法》第十四条之相关规定，该房屋的物权属原告所有。综上，上述房屋属于原告的合法财产，请法院依法查清案件事实，保护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、确认坐落于沈阳市和平区三好街61-1号1-4-2、建筑面积65.63平方米的房屋归原告所有；2、判令二被告履行协助原告办理房屋更名过户义务；3、诉讼费由被告承担。
王庆会、张维范原审辩称：二被告享有该房屋所有权，二被告从来没有指示过任何人与原告签订合同，不存在出售房屋的事宜。
赵爱红述称：第三人同意原告的诉讼请求。第三人爱人叫王天革，本案的二被告是第三人的公婆，诉争房屋出售前是第三人夫妻在居住，公婆均同意该房屋出售并委托有关人员办理卖房事宜，到公证处办理了相应手续。所以说原告与被告之间房屋买卖合法有效。
原审法院经审理查明：2013年1月23日，二被告向案外人宋丽丽出具授权委托书一份，委托其办理沈阳市和平区三好街61-1号142房产的有关下列事宜：“……13、签署《房屋买卖合同》及相关法律文件；……17、办理资金监管、解冻手续，签署资金监管确认书及有关文件；18、办理上述房产更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关法律文件；……23、交纳上述过程应缴相关税费；24、协助买受人办理银行贷款、贷款落户等全部贷款手续并办理包括代收贷款等一切与银行有关事务；……26、办理其他与出售上述房产有关事宜。受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予同意。本项授权为委托人真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由委托人承担。委托期限：贰年（2013年1月23日至2015年1月22日）。受托人有转委托权。……”。该授权委托书当日经辽宁省公证处进行了公证，公证书编号为（2013）辽证民字第1984号。
2013年4月25日，二被告、第三人和案外人王天革就涉诉房屋签订买卖协议书一份，该协议书卖方为二被告，买方一栏为空白，在该协议底部有“此合同至签定之日后三个月生效（宋丽丽）”字样。
2013年8月27日，案外人宋丽丽向案外人刘雨德出具转委托书一份，将上述（2013）辽证民字第1984号公证委托书中二被告委托事项中的第6项至26项转委托给案外人刘雨德，该委托书当日经辽宁省公证处进行了公证，公证书编号为（2013）辽证民字第23923号。同日，案外人刘雨德与原告签订了存量房买卖合同一份，约定将涉诉房屋以500，000元的价格出售给原告。同日，第三人以被告王庆会代理人的名义与原告签订房产买卖合同一份，约定将涉诉房屋出售给原告，售价410，000元，合同签订当日支付370，000元，房证下发后再支付剩余40，000元。同日，原告按照案外人宋丽丽的指示将353，000元购房款转账支付给案外人何立平，将37，000元现金交给第三人赵爱红。第三人赵爱红出具收条一份，写明“收到赵广奇购房款叁拾玖万元整（39000）。购房地址和平区三好街61-1号142号”。
第三人已将涉诉房屋交付原告占有使用。涉诉房屋正在办理所有权变更手续，房产管理部门对此下发了房地产登记受理凭证，通知原告2013年9月20日取证，后因被告在其他案件中提出诉讼保全查封涉诉房屋而中止办理。
另查明，2013年1月23日，二被告和第三人、案外人王天革向案外人何立平出具借条一张，写明“今从何立平手中借款叁拾万元整，月息1.5分，期限12个月，自2013年1月23日至2014年1月22日止”。2013年1月24日，案外人宋丽丽以二被告的名义与案外人何立平签订借款合同一份，约定被告王庆会向案外人何立平借款叁拾万元，债务履行期限为12个月，自2013年1月24日至2014年1月23日止，被告王庆会以自己私有房产作抵押。同日，案外人宋丽丽又以二被告的名义与案外人何立平签订抵押合同一份，约定被告王庆会向案外人何立平借款叁拾万元，并自愿将涉诉房屋作为抵押担保，债务履行期为12个月，自2013年1月24日至2014年1月23日止。同日，涉诉房屋办理了他项权利登记，权利人为被告何立平。2013年8月27日，案外人刘雨德与原告签订存量房买卖合同时，以二被告代理人名义与案外人何立平办理了房屋抵押权注销登记。
再查明，二被告系夫妻关系，案外人王天革系二被告的儿子，第三人与案外人王天革系夫妻关系。
原审法院认为：二被告与案外人宋丽丽办理了授权委托，就涉诉房屋的买卖合同及相关法律文件的签署、办理更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关法律文件等事项对其进行了授权，并授权了案外人宋丽丽享有转委托权，案外人宋丽丽依据上述授权委托书对案外人刘雨德进行了转委托，因此原告购买涉诉房屋时与宋丽丽、刘雨德交涉即为与二被告交涉，买卖过程是双方当事人的真实意思表示，二被告所称“从来没有指示过任何人与原告签订合同”的抗辩意见本院不予采信。原告依据授权委托书与受托人进行交涉，且与二被告的儿媳即第三人亦进行了交涉，已经尽到谨慎审查的义务，就原告而言，其有理由相信受托人有权利对诉争房屋进行处分。原告已支付大部分对价，并实际入住涉诉诉争房屋至今，而且受托人刘雨德已协助原告办理了涉诉房屋的所有权变更登记，因此，本案涉诉房屋归原告所有。因二被告提出诉讼保全导致所有权变更登记中止办理，原告有权要求二被告协助办理更名过户手续，将涉诉房屋登记在原告名下。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：一、确认坐落于沈阳市和平区三好街61-1号1-4-2、建筑面积65.63平方米的房屋归原告赵广奇所有；二、被告王庆会、张维范于本判决生效后十日内协助原告赵广奇办理房屋过户登记手续，使沈阳市和平区三好街61-1号1-4-2、建筑面积65.63平方米的房屋登记在原告赵广奇名下。案件受理费5，238元（原告已预交），由被告王庆会、张维范承担。
宣判后，王庆会、张维范不服，上诉至本院。理由：1、一审法院认定事实不清。上诉人委托案外人宋丽丽办理出售抵押手续，而未委托其销售房屋；与被上诉人赵广奇交易的主体是被上诉人赵爱红，而非宋丽丽、刘雨德；一审法院未查清房屋价格也未查清被上诉人赵广奇是否支付购房款；2、关于本案涉及的买卖合同，上诉人已另案提起合同效力确认之诉，至今尚未有生效判决；3、一审法院适用法律错误。本案为所有权确认纠纷，在房屋更名过户前，房屋所有权人为房屋所有权证记载的权利人，买受人只享有依据买卖合同形成的债权，而非物权。请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人赵广奇辩称：上诉人的上诉请求不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人赵爱红辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方的陈述及其提供的房屋买卖协议书、房产买卖合同、存量房买卖合同、公证书、银行交易查询单、收条、房屋所有权证、借款合同、抵押合同、房屋抵押注销登记申请表、房地产登记受理凭证等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
本案双方当事人的诉争焦点为被上诉人赵广奇与案外人刘雨德所签订的存量房买卖合同的效力应如何认定，即该合同是否为有效合同。
关于二上诉人提出没有委托案外人宋丽丽销售房屋，授权委托书记载的授权为办理出售抵押手续，而不是出售房屋的上诉主张，本院认为，因经公证的授权委托书就授权事项有明确记载，即办理涉案房产的更名、过户、出售手续，收取全额售房款并签署相关文件等事宜，故上诉人的该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于二上诉人提出与赵广奇交易的主体是被上诉人赵爱红，而非宋丽丽、刘雨德，故原审判决错误的上诉主张，本院认为，首先，二上诉人为宋丽丽办理公证授权委托书后，宋丽丽依二上诉人的授权，又将二上诉人的委托事项转委托给刘雨德。而事后，与赵广奇签订案涉买卖合同的是刘雨德，而非赵爱红。因此，刘雨德的代理行为属于委托书授予权限的范围，应对二上诉人产生约束力；其次，从涉案合同的履行情况来看，合同签订后，赵广奇按照案外人宋丽丽的指示将353，000元购房款转账支付给案外人何立平，将37，000元现金交给二上诉人儿媳即本案第三人赵爱红，履行了合同约定的义务。且赵爱红向赵广奇交付了涉案房屋，并由赵广奇居住至今。同时，房产部门亦向赵广奇下发了房产登记受理通知凭证；第三，二上诉人作为原告诉赵广奇、刘雨德、宋丽丽、赵爱红、何立平确认合同无效纠纷一案，业已经沈阳市和平区人民法院作出了（2014）沈和民二初字第555号民事判决书，该判决驳回了二上诉人的诉讼请求。后二上诉人上诉，本院亦作出（2015）沈中民二终字第2427号民事判决书，维持原判。且在该判决书中已确认二上诉人公证委托案外人宋丽丽的行为合法有效。综上，被上诉人赵广奇与案外人刘雨德所签订的存量房买卖合同应为有效合同。本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，238元，由上诉人王庆会、张维范负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年一月六日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；