上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民二（商）初字第2007号
原告上海日用化学工业开发有限公司，住所地上海市金山区山阳镇松卫南路998号2号楼二楼。
法定代表人翁丽珠，系董事长。
委托代理人王抗成，系上海市恒谊律师事务所律师。
被告上海轨道交通十三号线发展有限公司，住所地上海市沪闵路8075号309、310室。
法定代表人蔡蔚，系董事长。
委托代理人张亭。
委托代理人雷士国，系上海市金钟律师事务所律师。
第三人上海豪特之星旅馆经营有限公司，住所地上海市宝山区同济路60弄48号794室。
法定代表人郁某，系总经理。
委托代理人周惠敏。
原告上海日用化学工业开发有限公司诉被告上海轨道交通十三号线发展有限公司、第三人上海豪特之星旅馆经营有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年12月16日受理后，依法由审判员杨阳独任审判，于2014年1月10日、1月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王抗成，被告委托代理人张亭、雷士国，第三人法定代表人郁某及委托代理人周惠敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海日用化学工业开发有限公司诉称，2005年11月18日，其与第三人签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于本市某路某号的房屋出租给第三人，房屋建筑面积为671.31平方米，租赁期限自2005年12月1日至2016年11月30日。第三人将承租的房屋用于好心情宾馆的营业场所。2011年8月，因地铁13号线隧道施工对上述房屋造成了损坏，施工单位中铁十七局上海十三号线五标项目部委托上海房屋质量检测站对受损房屋进行检测，检测报告最终确认被检测房屋受损。之后被告作为建设方与原告和第三人均直接协调过赔偿事宜，但因房屋修复费用及第三人的装修物损和经营损失未经确认，三方难以达成赔偿协议。为尽快解决赔偿问题，使第三人能早日恢复正常经营，原告曾打算单独与被告先行签订赔偿协议，但因第三人的竭力阻止及其提出的赔偿要求难以被实际量化，甚至涉及到延长租赁期限等要求，而原、被告的双边协议又难以将第三人的所有诉求涵盖其中，因此三方至今未能达成赔偿协议，房屋也未予以修复。鉴于被告无意直接介入房屋修复工作，第三人在未实际取得赔偿时又不愿腾空受损房屋交付维修，而受损房屋的确存在安全隐患，故原告诉至法院，请求判令被告赔偿：1、房屋损害及其他损失合计人民币（以下币种相同）717，990元；2、第三人遭受的经营损失。同时原告表示在第三人向被告主张经营损失的情况下，其不再就第二项诉讼请求向被告进行主张。
第三人上海豪特之星旅馆经营有限公司诉称，由于被告的施工行为给其经营的“好心情宾馆”造成了严重的损坏，宾馆被迫中止营业。而该宾馆系由第三人在原告“仓库堆栈”的基础上全额投资改扩建和装修而成，因此宾馆遭受的损失完全是第三人的财产损失。其次，2012年1月20日“好心情宾馆”被迫停业，在普陀区人民政府“重大办”的牵头下，在原告的口头全权委托的承诺下，第三人与被告于同年7月开始进行理赔事宜的协商，并于同年10月达成口头协议，包括当年的经营损失912，010元，财产损失717，990元在内，总赔偿金额合计163万元，普陀区政府重大办的有关领导也见证了达成协议的过程，但最终由于原告的反悔，理赔过程被迫中断，宾馆修缮工作也无法得到落实，因而第三人被迫继续停业，经营损失继续扩大，故第三人要求根据上一年与被告协商的金额基础上延续追加经营损失的赔偿金额。第三，由于被告的施工还造成宾馆电梯房严重漏雨，引起第三人包括电梯变频器烧毁抢修费用10，220元，太阳能温控器烧毁价值700元，屋顶水箱供水泵及阀门开裂更换金额992元，地下排污管道被压塌堵塞两年间的疏通费2，057元在内的损失。故第三人在本案中要求被告赔偿：1、财产损失717，990元；2、经营损失1，824，020元；3、抢修垫付的费用13，949元。
被告上海轨道交通十三号线发展有限公司辩称，承认其施工行为给房屋带来了损害，但由于房屋的产权人为原告，第三人与原告仅是租赁关系，故认可有关房屋的损失717，990元应赔偿给原告。关于经营损失，认可与第三人在2012年12月10日曾经协商一致，同意赔偿给第三人912，010元，现仍坚持该意见。至于第三人主张的在此之后继续发生的经营损失，因当时原告与第三人均同意相关的赔偿金额，只是其相互之间无法就赔偿金额的分配达成一致，致使理赔进程中断，故被告对此无任何主观过错，即使之后发生扩大损失，也与被告无关。至于第三人主张的抢修费用，因当时协商确认的717，990元的财产损失中已包含全部抢修费用，故不同意该项诉讼请求。
经审理查明，位于本市某路某号某幢房屋的产权人为原告，在产权证中记录的建筑类型为“仓库堆栈”，用途为仓储。2005年11月18日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于本市某路某号的三层框架结构租赁给第三人，租期自2005年12月1日至2016年11月30日，年租金为20万元。考虑到第三人的基建改造工程比较大，原告给予其五个月的免租期。合同约定，在租赁期内因市政动迁须终止合同履行的，应按有关规定对第三人在基础设施改造、装潢和设备上的投资以及受动迁影响的经营给予适当补偿，但第三人同意在经营五年后自动放弃对基础设施投资补偿的要求。2011年12月15日，案外人上海云怡防水堵漏工程有限公司制作《上海好心情宾馆修复工程预算书》，确认总造价为535，077元。2012年2月21日，上海市普陀区重大工程建设领导小组制作《关于好心情宾馆房屋沉降开裂矛盾处理备忘录》，确认同日召集原、被告及第三人等单位召开专题会议，最终确认由原告商请一家具有资质的房屋检测单位，对好心情宾馆受损房屋进行检测，形成检测报告，同时请该检测单位根据检测情况设计房屋维修方案，制定工程预算。之后房屋维修方案和工程预算交13号线投资监理核审，经双方共同确认后，方可组织施工。而对宾馆的经营性损失，下一步再次召开会议进行研究。同年6月12日，上海房屋质量检测站接受中铁十七局上海十三号线五标项目部的委托，出具检测报告，确认：1、本案系争房屋经现场检测，主要存在电梯井墙体渗水、屋面渗漏水、墙面粉刷发霉、墙体局部开裂、墙体阴角裂缝、粉刷开裂、门窗变形、室外地坪下沉开裂等损坏现象。2、……各测点倾斜率均小于《危险房屋鉴定标准》规定的限制10‰。3、截至2012年4月22日，房屋测点累计沉降介于29.9mm-49.3mm，最近一个月房屋各测点沉降速率介于0.054mm／d-0.132mm／d，测点沉降速率较小。4、从被检测房屋损坏部位、损坏程度和损坏特征进行分析，地铁十三号线区间盾构施工时造成被检测房屋的地基土体扰动变形，对被检测房屋主体结构产生一定影响。该幢房屋的主体承重构件基本完好，故房屋主体仍可安全使用，但室外楼梯和辅房局部区域墙体存在严重开裂现象，需要进行修复。5、目前轨道交通十三号线大渡河路站与真北路站的区间主体结构已竣工，后续施工对被检测房屋的影响已基本消除，建议请有资质施工单位对房屋出现的损坏现象进行修缮施工，并出具了具体的处理意见：1、对房屋电梯井基础部分进行抗渗处理；2、裂缝宽度小于0.3mm时，建议采用弹性腻子批嵌裂缝；裂缝宽度大于0.3mm时，建议铲除墙体裂缝处粉刷、裂缝处化学灌浆后，采用包钢板网外粉水泥砂浆面层方式修复；3、墙面粉刷裂缝：采用弹性腻子批嵌裂缝；4、地砖及墙面瓷砖空鼓、开裂等损坏现象进行瓷砖拆换；5、地坪下沉、开裂：翻修地坪，同时修复下水道、明沟；6、重做屋面防水层；7、对房屋其他的损坏进行对症维修。同年7月24日，上海云怡防水堵漏工程有限公司制作《上海好心情宾馆修复工程预算书》，确认总造价为717，990元，其中包括人工费293，187元、材料费316，923元（包括塑钢窗及太阳能集热器安装）、机械费8，610元，合计直接费618，719元。同年12月，第三人致函被告，称：1、物损70万元认同的依据：好心情宾馆去年底做的一份物损修复预算53万元的基础上增加了消防设施修复、热水供水系统修复、电梯故障修复（其中包括已经发生的修理费用1.8万元）、逃生楼梯修复、塑钢窗、门的更新以及空调的修复等“预算”中没有列入的项目。2、经营损失计算依据：按照好心情宾馆客房数及挂牌售价，以2012年365天营业额打折后得到93万元，若因原告原因造成拖延至2013年，则2013年经营损失应由原告承担。3、以上两项合计163万元的理赔因为技术处理需要一并按“好心情宾馆修复总预算”并通过投资监理认同后支付，需要签约方配合……5、并称由于好心情宾馆情况特殊，原告与第三人彼此委托对方一家与项目组签约和发生理赔关系，因此无论何方都必须出具委托对方的委托书，委托书中必须表明，不再向项目组主张索求的文字表述，并建议理赔过程由普陀区政府重大办见证和监督。同年12月13日，第三人致函原告，称将于2013年1月1日暂停支付房租，直至宾馆重新开业，自2013年1月1日起宾馆因停业造成的经济损失亦由原告补偿至宾馆重新开业为止，并保留向原告追索2012年停业期间经济损失的权利；并称因不受委托，其退出与有关方面的索赔谈判，之前谈判承诺无效。2013年1月21日，被告致函原告，称前期上海好心情宾馆有限公司代表原告就房屋修缮方案以及修复费用、经营损失的补偿等与其达成了一致意见，总计163万元。但被告于2013年1月18日收到上海好心情宾馆有限公司《声明》及律师函，强烈要求因原告与其租赁双方存在矛盾纠纷，在原告未与其达成一致意见前，被告不宜与原告签订有关房屋修缮的协议。被告鉴于此情况，建议原告尽快与上海好心情宾馆有限公司达成一致意见，最终彻底化解矛盾。同年4月8日，第三人致函原告，称根据相关法律法规，原告作为出租方提供安全合格至少是能正常使用的房屋是其义务，房屋因第三方原因导致损坏时，对外索赔并予以修复的责任亦在原告。因此建议原告尽快处理此事，修复房屋并力争解决第三人停业损失赔偿的问题。
审理中，被告向本院提交了一份《情况说明》，称普陀区重大办在2012年12月最终在13号线真北路站中铁十七局现场召开会议，原、被告及第三人均到会，明确真北路-
大渡河路站区间盾构施工过程中对位于某路某号房屋受损矛盾化解的最终一揽子费用为163万元，待原告与第三人在费用分割上达成一致意见后与13号线项目公司签订协议，此方案和费用不随着时间的推移而改变，与会者均认可，未发表不同意见。因此事最终未就签约主体达成一致意见，故未能以会议纪要的形式记录。上海市普陀区重大工程建设领导小组办公室对此盖章确认。就此，原、被告表示，当时原告主张其中717，990元的结构损失应由被告赔偿给其，而第三人不认可，赔偿事宜因此予以搁置。第三人则表示163万元总赔偿金额中未区分结构损失和经营损失。
审理中，第三人提交：1、原告原法定代表人顾某某出具的书面证词，称第三人经原告认可，全资投资建设了好心情宾馆，在建设工程中增加的楼层、电梯、户外钢结构楼梯、屋顶水箱、上下水排污管道、电量扩容等固定资产设备均系第三人所为，原告未在建设中投资，仅作为租赁关系按合同收取租金。2、原告委托经办人张某某的书面证词及当时原告出具给张某某负责处理房屋修缮和损失赔偿的委托书，证词称当时的谈判事宜均由第三人与被告谈判，其本人没有参加过具体的赔偿细节。对该两组书面证词，原、被告均以证人未到庭为由表示无法质证，但认可张某某的身份，同时表示在其他证据中可以显示张某某代表原告参与了有关的协商谈判，此人现已从原告处离职。第三人还提交包括2011年7、8月间关于“变频器”8，000元、更换马达1，400元、更换材料800元的收据，2013年包括“抽化粪池”600元、“太阳能全自动温控仪”700元、“通下水道”300元的收据，及金额共计2，149元的付款凭单，以证实其第三项诉讼请求。第三人对此表示，由于房屋始终在沉降，在2013年有关房屋受损的后果予以了爆发，故要求被告继续予以赔偿，但表示无相应证据证实被告侵权行为的后果仍然在延续，且拒绝进行相关鉴定。原告对此不予确认，被告则表示在2012年12月商定的717，990元已包括所有可能已发生的抢修费用，至于2013年发生的费用，第三人仅提交了收据和付款凭单，且无证据证实与被告有关。
另查，原告的名称于2010年8月由上海日用化学工业开发公司变更为上海日用化学工业开发有限公司。同时三方确认“上海好心情宾馆有限公司”为独立法人，注册地在本市某路某号，法定代表人亦为郁某，但由于与原告签订合同的是本案第三人，且之后参与协商谈判的也均是第三人，故三方认可本案中有关“好心情宾馆”的权利义务均由第三人予以主张、承受。上海好心情宾馆有限公司在本院审理过程中致函本院，同意当事人以上陈述。
以上事实，有《房屋租赁合同》、检测报告、函件、当事人的陈述等证据证实。
本院认为，被告对其施工行为给原告所有的房屋造成损失的一节事实予以确认，且原、被告及第三人均确认，在2012年12月各方经过口头协商，确认对系争房屋受损矛盾化解的最终一揽子费用为163万元；而根据有关修复工程预算书显示，房屋修复的造价为717，990元，原、被告均予以确认，并认同余款为经营损失，而第三人在有关信函中亦确认此节事实，故本院对截至2012年12月基于被告的行为造成的损失，各方均确认为163万元的事实予以确认。因此本案的争议焦点为：1、717，990元的房屋损失赔偿主张的主体？2、第三人主张的912，010元以外的经营损失是否合法有据？3、第三人主张的13，949元抢修垫付费用是否合法有据？
对争议焦点1，本院认为，本案系争房屋的所有权人为原告，因此有关房屋受损的主张主体理应为原告。虽然第三人主张房屋内部所有的改造均由其完成，原告仅是向其交付了框架结构，但按照其与原告签订的租赁合同约定，第三人同意在经营五年后自动放弃对基础设施投资补偿的要求，且由于717，990元损失产生的依据为《上海好心情宾馆修复工程预算书》，而其中确认的717，990元总造价的组成部分基本为基础设施，故第三人的该主张本院不予采信，因此本院确认该笔款项应由被告向原告予以给付，但需要指出的是，该笔金额应为对系争房屋进行修复的专款。鉴于原告与第三人签订了《房屋租赁合同》，因此作为出租人的原告之后应当根据租赁合同及预算书中确定的内容履行房屋的维修义务，否则第三人可根据合同约定及法律规定向原告主张相关权利。
对于争议焦点2，本院认为，在本案中，原告的房屋受损后，被告即采取了物损评估、召开协调会等方式，积极与原告及第三人协商相关赔偿事宜，且各方均确认形成了截至2012年12月、金额为163万元的一揽子总赔偿金额的方案，仅因为原告与第三人的原因，造成被告至今未予理赔；另根据上海房屋质量检测站于2012年6月出具的检测报告确认，系争房屋在当时的沉降速率已趋小，有关的后续施工对被检测房屋的影响已基本消除，且第三人也明确拒绝对房屋受损结果持续发生的一节事实予以举证，故本院认为被告对第三人主张的2012年12月之后的经营损失不具有任何主观过错，故被告仅需向作为经营者的第三人赔偿912，010元的经营损失。
对于争议焦点3，本院认为，在当事人主张的抢修费用中，部分发生于2012年的费用，根据现有证据显示，理应已包含在163万元的一揽子赔偿金额中，而对于部分发生于2013年的费用，因前文阐述之理由，故对该诉请本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告上海轨道交通十三号线发展有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告上海日用化学工业开发有限公司款项717，990元；
二、被告上海轨道交通十三号线发展有限公司应于本判决生效后十日内赔偿第三人上海豪特之星旅馆经营有限公司经营损失912，010元；
三、第三人上海豪特之星旅馆经营有限公司其余诉讼请求不予支持。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19，058.04元（原告预缴5，490元，第三人预缴13，568.04元），由被告负担10，332元，第三人自行负担8，726.04元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨阳
二〇一四年三月十一日
书记员 姚颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
……
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
……
（六）赔偿损失；
……
二、《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。