广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1515号
上诉人（原审被告）佛山市顺德区乐从镇小布村资产管理办公室，住所地，组织机构代码×××9-8。
负责人何自强。
委托代理人张惠全，广东创誉律师事务所律师。
委托代理人黎润芬。
被上诉人（原审原告）佛山市顺德区乐从镇广和贸易有限公司，住所地，�织机构代码×××6-4。
法定代表人刘广铭，该公司董事长。
委托代理人赵竹茵，广东鲲翔律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区乐从镇小布村资产管理办公室（以下简称“小布资产办”）因与被上诉人佛山市顺德区乐从镇广和贸易有限公司（以下简称“广和公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第1228号判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、广和公司与小布资产办于2008年12月9日签订的五份《小布商铺场地合同书》和于2009年12月1日签订的一份《小布村商铺场地租赁合同》自2013年12月11日起解除；二、小布资产办应于本判决发生法律效力之日起一个月内向广和公司退回保证金60000元；三、小布资产办应于本判决发生法律效力之日起一个月内向广和公司退回租金227070元和垃圾处理费300元、治安管理费2000元；四、驳回广和公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审受理费减半收取为2820.28元，由小布资产办负担。
上诉人小布资产办上诉提出：一、小布资产办与广和公司签订的租赁合同是合法有效的，具有法律上的约束力；货车限行并非合同约定和法定的解除条件，是正常的地方政策变化，故一审法院判决解除双方签订的租赁合同是适用法�错误。根据合同自由和依合同履行义务的原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，小布资产办与广和公司经过充分协商，就租赁期限、租金和租金交付的时间和违约责任等进行了约定，并且签订了书面的租赁合同。合同签订后，小布资产办依约向广和公司交付了租赁物，广和公司也交付了租金，双方之间依法成立合法有效的租赁合同关系。租赁合同上并未约定货车限行作为广和公司解除合同的条件，货车限行也并非法律上规定的不可抗力，故广和公司不具有约定和法定的合同解除权。合同的履行应当本着诚实信用原则，在我国经济飞速发展的今天，城市升级、产业结构转变等，市场各个因素、国家、地�政策等也时刻变化，货车限行只不过是其中的一种。小布资产办依约交付了符合约定的租赁物，恪守合同约定，信守承诺；广和公司就因为地方政策变化，其在未与小布资产办进行协商和未经过法定程序解除的情况下，单方面退租终止合同，明显违反诚实信用原则，是对于守约者（小布资产办）的不公。现实生活中影响合同履行的各因素时常变化，若因某些因素影响了合同的履行，合同一方就可随意解除的，这将影响法律的稳定性和市场秩序。同时，从事钢铁贸易的种类繁多，形式多样，限行通告对经营钢铁贸易没有必然的影响，钢材经营行为仍可进行。至今涉案场地仍有从事钢铁贸易的经营者，限行并没有对其造成影响。因此，禁止货车限行并非导致广和公司租赁场地的根本目的无法实现的理由，广和公司无权要求提前解除合同。故一审法院判决解除小布资产办与广和公司签订的租赁合同是错误，依法应予以改判。
二、广和公司未经法定程序请求法院解除合同，单方面中途退租，租赁物也未交还小布资产办，租赁物在末交还前一直处于广和公司占有状态，故广和公司应当支付该期间的租金。退一万步来说，即使本案存在“情事变更”情形的，广和公司理应提前通知小布资产办和及时办理相关的场地交接手续，返还租赁物。根据《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”可见，租赁合同关系中，出租人将租赁物占有、使用等权利让渡给承租人，承租人支付该期间的租金，租赁关系始于租赁物的交付，终于租赁物的返还。在合同被解除前，涉案租赁物均未交还，仍然由广和公司占有和�用，小布资产办在该期间无法通过租赁物获取租金收益，故广和公司依法应当依约支付合同解除前该期间的租金。并且，广和公司擅自中途退租，其并未充分预留小布资产办寻找下一任承租人的时间，也未及时交还租赁物，从而导致小布资产办这段时间的租金及费用损失，依法应由广和公司承担。小布资产办为忠实的守约者，在本起纠纷中并无任何过错，人民法院判决解除合同，不应归责小布资产办原因，故一审法院判令小布资产办应向广和公司退还租金、垃圾处理费、治安管理费等费用没有法律上的依据，不符合公平原则。
三、根据双方签订的《小布村商铺场地租赁合同》第六条关于交付租金的时间约定，广和公司应在2012年12月10日向小布资产办缴纳2013年全年租金，但广和公司实际在2012年12月19、20日缴纳，已经违反该约定，根据上述合同第十二条，小布资产办有权没收广和公司缴纳的保证金。
上诉请求：一、撤销佛山市顺德区人民法院作出的（2013）佛顺法乐民初字第1228号民事判决，依法改判：（1）小布资产办与广和公司签订的一份《小布村商铺场地租赁合同》和五份《小布商铺场地合同书》合法有效，广和公司应依约履行；（2）小布资产办无需退还广和公司已缴纳的租金、垃圾处理费、治安管理费、保证金；二、由广和公司承担本案一审、二审的诉讼费用。
被上诉人广和公司答辩称：一、一审认定事实清楚。小布资产办虽说提起上诉，但是对于一审判决认定的事实，并未作反驳，据此可以认定小布资产办确认了一审判决所查明的事实。
二、一审适用法律正确。对于一审判决的法律适用，上诉状提出的《合同法》第二百一十二条、第二百三十五条规定，是属于合同正常履行，中途没有发生不可抗力或者非不可抗力引起的重大变化的法条适用。而本案所涉及的租赁合同，在合同履行过程中，政府出台了“禁限货车通行”这一重大变化，不能适用《合同法》第二百一十条、第二百三十五条的规定而应当适用“情势变更”原则或者是“不可抗力”的解除合同规定。适用“情势变更”和“不可抗力”的法律规定，本案当事人签订的租赁合同全部应予以解除。（一）适用“情势变更”原则解除合同的依据根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否�更或者解除。”本案中，双方在签订合同时无法预见政府于2013年7月1日实施货车限行政策，而该政策导致租赁场地不再符合签订合同时候所具有的使用功能，已不能实现合同目的，继续履行合同显失公平。并且，广和公司已被迫于2013年7月31日全面搬离涉案租赁场地（2013年8月1日佛山日报已对乐从钢铁市场全部搬离作出报道）。本案中政府作出的“禁限货车通行”可以理解为“非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，依据上述司法解释的规定，合同应当予以解除，小布资产办应当返还没有实际提供场地期间的租金。（二）依据“不可抗力”解除合同的依据本案中当事人在签订合同时，均不能预见2013年7月1日政府会实施货车限行政策，而广和公司经营的是钢铁贸易，运输钢材需要大型货车，货车限行政策的实施，这对于广和公司来说属于不可抗力即不能预见�不能避免、并且不能克服的客观情况。政府的货车限行行为于何时出台？其影响程度如何？作为不特定的单位和个人是无法预见、无法避免、不能并且也不允许克服。即使本案不适用“情势变更”原则，也应当根据《中华人民共和国合同法》的第九十四条、九十六条的规定解除合同。第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的情形，当事人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
三、小布资产办应返还租金的理由。本案中，无论是根据不可抗力还是情势变更原则，广和公司与小布资产办签订的租赁合同均已合法解除。关于广和公司从租赁场地的搬离时间，佛山日报的报导中可以证明小布钢材市场的租户在2013年8月1日已全面搬离。鉴于小布资产办在合同是由于特殊原因不能继续提供场地，所以广和公司在原审起诉中未追究小布资产办的违约责任，而仅仅要求其返还不能提供场地期间的租赁费用。小布资产办在不能提供场地合同且已经解除的情况下，继续占有广和公司的租金不予返还，已经没有任何法定或者约定的理由，属于《民法通则》规定的不当得利。《民法通则》第九十二条的规定：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。在租赁合同已经解除的情况下，如果小布资产办继续占有保证金，则小布资产办的行为已经依据该法条的规定构成不当得利。
四、关于保证金。首先，保证金不是一个惩罚性的金额约定。具体到本案，在续签旧合同时保证金全部是由旧合同的转过来的，意味着小布资产办对于广�公司缴纳保证金的事实是已经确认的。既然这样，在小布资产办提出的日期前小布资产办已经实际占有了广和公司的保证金。所以本案不存在延期缴纳保证金的问题。其次，即使按照本案合同约定，租金是属于提前预交的，即缴纳保证金时租赁期尚未开始，在租赁合同尚未履行之前，广和公司已经足额支付租金，小布资产办继续将出租场地交付给广和公司使用，说明小布资产办已默认租金的支付时间。再次，即使存在延期支付租金的情况，也仅仅是延期几天，如果没收全部保证金则显失公平，不应支持。
除此之外，在涉案土地征收过程中，政府已经对小布资产办在该租赁期间的损失作出了相应的补偿，因此小布资产办应无条件退回广和公司预交的2013年8月份至2013年12月份的租金。综上所述，广和公司认为：小布资产办的上诉理由不能成立，请法院驳回其上诉请求�
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案二审期间的争议焦点在于：1.本地政府作出的禁限货车通行措施是否构成情势变更事由？2.小布村资产办应否退回保证金？3.小布村资产办应否退回部分租金、垃圾处理费、治安管理费？
关于第一个争议焦点，小布资产办上诉认为2013年7月1日起实施的禁限货车通行措施属于正常的地方政策变化，并非合同约定和法定的解除条件。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或�解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，于2013年6月5日发布并于同年7月1日正式实施的禁限货车通行措施属政府部门行使行政职权的行政行为，该行为的实施是双方当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并且客观上造成了日常需要使用大型货运车辆的钢铁贸易市场的承租户无法正常进行经营活动，因而继续履行合同对承租户一方明显不公，而造成该事实又不能归咎于合同双方当事人。因此，自2013年7月1日起，该禁限货车通行措施符合上述司法解释规定的情势变更情形。小布资产办的前述理由不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。由于涉案租赁合同因情势变更而解除，广和公司对此没有过错，故小布村资产办应退回保证金。小布村资产办主张广和公司逾�交租，根据合同约定其有权没收保证金。经审查，双方所签合同第四条约定：“……如乙方中途自行退租或违反本合同任一条款的，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回乙方租赁上述铺位的使用权……”第五条约定：“2013年1月1日至2013年12月31日的租金在2012年12月10日前缴交给甲方……乙方有任何一期未能按上述规定时间及数额向甲方缴交租金的，超过十天的，视为乙方自动放弃租用上述商铺场地权利，本合同则自动终止，甲方有权收回该商铺场地，甲方所收取的履行本合同的保证金不予退回。”根据上述合同条款，在承租人逾期交租超过十天的情况下，出租人有权没收保证金的前提条件是出租人请求解除合同及收回租赁物。本案中，广和公司于2012年12月19、20日交纳2013年租金，未超过约定时间十天，故小布资产办以逾期交租为由要求没收保证金，理据不足，本院不予支持。
关于第三个争议焦点，本案因情势变更而解除合同，广和公司于2013年7月底搬离，由于其在搬离之后没有实际使用租赁物，根据公平原则，小布村资产办应退回未实际使用部分的租金及相关垃圾处理费、治安管理费。原审的处理并无不当，本院予以维持。二审期间，小布村资产办主张合同被解除前涉案租赁物仍由广和公司占有使用。对此，首先，小布村资产办在一审期间并没有出庭对该事实提出抗辩，其应承担由此产生的法律后果；其次，禁限货车通行措施公布后，承租人在合理时间内搬离租赁场地，从而避免或减少相应经济损失，合情合理。小布村资产办并未能提供证据证明广和公司在2013年7月底后仍然使用涉案租赁物，故本院对广和公司陈述的搬离时间予以采信，对小布村资产办的该异议主张不予采纳。
综上，小布资产办的上诉理由�成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5640.56元，由上诉人佛山市顺德区乐从镇小布村资产管理办公室负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年六月二十日
书 记 员 杨雅静