江苏省泰州市姜堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰姜张商初字第0005号
原告：泰州市姜堰区张甸镇经济服务中心，住所地：泰州市张甸镇人民政府办公大楼内。
法定代表人：李伯群，该中心主任。
委托代理人：单照榴、朱玉芹，泰州市姜堰区张甸法律服务所法律工作者。
被告：泰州市顺天机械厂，住所地：泰州市姜堰区张甸镇梅垛村，企业注册号：32128400002168。
投资人：胡国平，该厂厂长。
委托代理人：李继，江苏中虑律师事务所律师。
委托代理人：刘家和。
原告泰州市姜堰区张甸镇经济服务中心与被告泰州市顺天机械厂租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理。被告在提交答辩状期间内向本院提出管辖权异议，经审查，本院依法作出裁定，驳回被告提出的管辖权异议，被告不服提起上诉，江苏省泰州市中级人民法院于同年4月1日作出（2014）泰中商辖终字第0054号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。审理中，被告向本院提起反诉，因其未依法缴纳反诉案件受理费，本院依法作出裁定，按自动撤回反诉处理。依法由审判员徐军适用简易程序公开进行了审理，发现案情复杂转为普通程序，并依法组成合议庭于同年5月27日、6月5日、8月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人单照榴、朱玉芹，被告委托代理人李继到庭参加了诉讼，被告另一位委托代理人刘家和到庭参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年1月1日，原姜堰市张甸镇企业服务站（出租方）与原姜堰市顺天机械厂（承租方）签订协议书一份，约定：出租方将位于原姜堰市张甸镇梅垛村的厂房、设备租赁给承租方使用，租期五年，至2013年12月31日期满；年租金35000元，于每年年初和六月各给付50%；如承租方未按期缴纳租金，出租方有权单方终止协议；协议期满后，承租方应将租赁的厂房、设备交还出租方，如有损坏应予修复或赔偿等。后因承租方未按期缴纳2012年下半年的租金，原告于同年12月8日书面通知承租方解除租赁协议，并要求其在60日内撤出租赁场所、交还租赁物，且告知被告因机构改革，原姜堰市张甸镇企业服务站已合并为姜堰市张甸镇经济服务中心。被告接到通知后，于当月底补交了2012年下半年的租金，原告同意继续履行协议。2013年，因行政区划调整，姜堰市张甸镇经济服务中心变更为泰州市姜堰区张甸镇经济服务中心，姜堰市顺天机械厂变更为泰州市顺天机械厂。现租期已届满，被告不仅拖欠2013年度的租金，且拒绝撤出租赁场所。请求判令被告从其厂区搬出，交还租赁房屋；被告支付拖欠的租金35000元；被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：1、原、被告之间是招商引资合作关系，不是租赁合同关系。2、被告已按2009年1月1日双方签订的协议第三条约定，在2012年12月29日交清了2012年的房租；2013年1月4日，缴纳了2013年至2015年共三年的房租100000元，双方的租赁关系仍然存在。3、承租期内原告在未告知被告的情况下，将承租的厂房和土地转让给案外人林胜勇，违反了租赁协议的约定，侵害了被告的优先购买权。4、被告基于对原告的信任和租赁协议的信赖进行环保设备改造、生产设备投入、厂区环境改造等，花费近16000000元。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明：1、2009年1月1日，原姜堰市张甸镇企业服务站（甲方：朱平清作为甲方代表签字）与原姜堰市顺天机械厂（乙方：姜堰市顺天机械厂加盖印章）签订《协议书》一份，约定：甲方将原梅垛钢窗厂的房屋出租给乙方从事生产，乙方负责维修；出租期限自2009年1月1日至2013年12月31日止，计五年；租金标准、支付方法：年租金为35000元，于每年年初交款50%，六月底交50%结清当年租金，租金均以现金支付，不得拖延或以货抵款；甲方的权利和义务：在每年12月31日前，乙方交清房租等；协议另约定，在协议期满后乙方应将承租厂房交还给甲方，如损坏则予以修复或赔偿等。协议签订后，甲方将租赁的房屋交乙方使用，乙方支付了前期房屋租金，于2012年6月26日乙方支付2012年上半年租金17500元；2012年12月8日，原姜堰市张甸镇经济服务中心向原姜堰市顺天机械厂催要2012年下半年租金17500元，同年12月29日原姜堰市顺天机械厂支付房屋租金17500元（收款人：姜堰市财政局非税收入专户、账户：3212843901201000028347、开户银行：江苏姜堰农村商业银行通达支行）。
2、2013年1月4日，原姜堰市顺天机械厂向账户3212843901201000028347汇款100000元（缴款人：姜堰市顺于机械厂，收款人：姜堰市财政局非税收入专户，开户银行：江苏姜堰农村商业银行通达支行）。
3、2013年1月25日，江苏省非税收入一般缴款书（姜堰市）（回单）备注栏载明，原姜堰市顺天机械厂缴纳的100000元为赞助款。
4、2014年7月19日，本院组织原、被告对现泰州市顺天机械厂内的房屋进行现场勘验，并制作了现场勘验图。双方质证后认为：现泰州市顺天机械厂内的锅炉房、与锅炉房南北相邻的厕所及两间宿舍、东侧相邻钢化棚、刨光车间、污水处理间及排污口、与排污口东侧相邻废弃房屋、钢结构棚均是被告在租赁期间新建。现位于泰州市顺天机械厂中心位置一车间以及大门东侧的门卫房均是被告在拆除原告原两车间以及原门卫房后翻建。租赁期间，被告对与污水处理间东侧相邻车间的屋面（含大梁）、窗户进行了维修。现场勘验图中其余的房屋均为被告所租赁（该图中标注的未租赁房屋除外）。
5、被告在承租期间新建、翻建房屋时未取得有关部门的批准手续，被告维修房屋经原告同意。
另查明：1、因机构改革，原姜堰市张甸镇企业服务站与其他单位合并为原姜堰市张甸镇经济服务中心，后因姜堰撤市设区，原姜堰市张甸镇经济服务中心变更为泰州市姜堰区张甸镇经济服务中心。
2、2013年4月26日，原姜堰市顺天机械厂依法变更为泰州市顺天机械厂。
3、泰县（姜堰市）金属门窗厂（原梅垛钢窗厂）于1987年11月13日开业，住所地：泰州市姜堰区张甸镇梅垛村（原姜堰市梅垛乡家梅村），经济性质：集体所有制，股东：原姜堰市梅垛乡人民政府（已合并为原姜堰市张甸镇人民政府，现泰州市张甸镇人民政府），2002年11月12日，被工商行政管理部门吊销营业执照。
以上事实，有原告提交的2009年1月1日《协议书》、姜编（2010）3号关于印发《姜堰市镇事业单位机构设置、职能配置和编制核定的规定》的通知、被告企业登记资料查询表、2012年12月8日通知书、国内挂号信函收据及查单、2012年10月10日、12月29日、2013年1月25日江苏省非税收入一般缴款书（姜堰市）、被告提交的2012年6月26日江苏省非税收入一般缴款书（姜堰市）、2013年1月4日现金缴款单、本院依法调取的泰县（姜堰市）金属门窗厂的工商登记档案、依法制作现场勘验图、勘验笔录以及原、被告的陈述等证据予以证明。
本案的争议焦点：1、原、被告之间是招商引资合作关系还是租赁合同关系；2、双方签订的《协议书》是否继续有效；3、原告要求被告从其厂区搬出，交还承租房屋、支付租金35000元的诉讼请求有无事实和法律的依据。
关于争议焦点1，本院认为：我国合同法规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2009年1月1日，双方签订的《协议书》明确约定，原姜堰市张甸镇企业服务站将原梅垛钢窗厂（姜堰市金属门窗厂）的房屋租赁给原姜堰市顺天机械厂使用，该协议对租赁物、租赁期间，租金给付金额、时间，租赁物的维修等均进行约定，双方之间的关系符合租赁合同的特征，应为租赁合同关系。被告对此项的辩称理由，本院不予采信。
关于争议焦点2，被告认为，双方口头约定，原姜堰市顺天机械厂于2013年1月4日向被告汇款100000元缴纳了2013年至2015年三年的房屋租金，租赁协议继续有效。原告于2013年1月25日开具江苏省非税收入一般缴款书（姜堰市）时自行将款项用途由租金改为赞助款。
原告则认为，原姜堰市顺天机械厂所汇100000元是赞助款，并非2013年至2015年（共三年）的租金，按《协议书》约定，三年租金应为105000元（3年＊35000元／年），被告辩称不符合逻辑。现租赁期限已届满，租赁协议应终止履行。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告对其辩称理由，提交的2013年1月4日现金缴款单中款项来源未注明是房屋租金，对该笔款项对应的江苏省非税收入一般缴款书备注栏注明是赞助款。被告辩称其支付的100000元是2013年至2015年三年租金，亦与合同约定的三年租金数额不符。被告对其辩称理由未提交足够证据予以证明，本院难以采信。现租赁期限已届满，双方的租赁关系依法终止。
关于争议焦点3，原告要求被告从其厂区搬出，交还承租房屋；被告支付租金35000元的诉讼请求有无事实和法律的依据。
本院认为：根据我国合同法的规定，租赁期间承租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。在租赁期间届满，租赁关系终止后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告将原梅垛钢窗厂的房屋租赁给被告从事生产，现租赁期间届满，原、被告之间的租赁关系终止，原告依法可要求被告返还租赁物。对于在租赁期间，被告对部分租赁房屋进行了维修，根据租赁《协议书》的约定，房屋的维修由被告自行负责，该部分费用由被告负担。对于被告在租赁期间新建、翻建，其未能提交证据证明经原告同意、已办理相关的批准手续，原告可要求被告恢复原状或者赔偿损失，但原告未主张，本院不予理涉。另根据法律规定承租人应按照约定的期限支付租金。根据2009年1月1日《协议书》的约定，房屋年租金35000元，被告未按约定支付2013年的租金。原告要求被告支付拖欠的租金35000元，符合法律规定，应予以支持。
综上所述，本院认为：原、被告双方约定的租赁期限已届满，租赁协议已终止，原告要求被告从其厂区搬出，同时将承租的房屋交还原告，支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其于2013年1月4日汇给原告100000元，原告认为是赞助款，不属于本案处理范围，不予理涉。另外，被告认为在承租期间原告未告知被告，而将承租的厂房等转让给案外人，构成违约，以及被告承租期间投入大量资金、改造设备等，因被告提起反诉后，又自动撤回，本案亦不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告泰州市顺天机械厂于本判决生效后二个月内从其厂区搬出，并将承租的房屋交还原告泰州市姜堰区张甸镇经济服务中心。
二、被告于本判决生效后十日内支付原告租金35000元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费756元，由被告泰州市顺天机械厂负担（原告同意其预交的案件受理费756元，由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内直接向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费756元（户名：泰州市财政局，开户行：农行，账号：20×××88）。
审 判 长 郁 峰
审 判 员 徐 军
人民陪审员 杨雨荣
二〇一四年九月十日
书 记 员 姚志强