河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第2548号
上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳中央百货大楼有限公司。住所地：洛阳市西工区中州中路***号。
法定代表人：祝义才，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：张继承，河南大进律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙丽娅。
委托代理人（特别授权）：李嘉诚，河南焦点律师事务所律师。
上诉人洛阳中央百货大楼有限公司（以下简称洛百大楼）与被上诉人孙丽娅租赁合同纠纷一案，洛百大楼于2010年3月15日向洛阳市西工区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除洛百大楼与孙丽娅2006年10月18日签订的房屋租赁合同和2007年8月26日洛百大楼与洛阳市西工区金川美食城签订的房屋租赁补充合同，并立即按照租赁前的原状返还承租房屋；2、孙丽娅支付截止到2010年2月28日之前拖欠洛百大楼的租金及水电费共计295916.40元。合同解除后的租金仍然按照原补充合同约定履行，直至孙丽娅交还租赁房屋之日止；3、孙丽娅承担违约金，所欠租金每延期一天1%计算（截止到2010年2月28日共计487400元），直至孙丽娅付清所欠租金之日止；4、孙丽娅承担本案诉讼费。孙丽娅于2010年5月7日提起反诉，请求判令：1、洛百大楼赔偿孙丽娅各项资产损失共计1621783.33元及利息；2、洛百大楼赔偿孙丽娅其他损失71000元及利息；3、洛百大楼返还孙丽娅合同保证金10000元及利息；4、洛百大楼返还孙丽娅价款为15万元的餐费及利息；5、洛百大楼承担本案诉讼费。原审法院于2012年9月24日作出（2010）西民初字第925号民事判决，洛百大楼不服该判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月12日作出（2013）洛民终字第2046号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。原审法院于2015年6月23日作出（2014）西民监初字第13号民事判决，洛百大楼不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。上诉人洛百大楼的委托代理人张继承，被上诉人孙丽娅的委托代理人李嘉诚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年10月18日，洛百大楼与孙丽娅签订房屋租赁合同，该合同主要约定：一、甲方（洛阳中央百货大楼有限公司）有偿在七楼将总面积2000平方米出租给乙方（金川美食城）供乙方经营餐饮、娱乐使用。二、租赁期共五年，甲方从2007年1月1日起将出租场地交付乙方使用至2011年12月31日。三、根据甲方经营楼层、面积、设置方位和经营类别，每平方米月租金确定为20元，月平均租金为40000元，从第4年租金递增10%，乙方每月25日前将下月租金足额上缴甲方，逾期不交则按应缴租金额每天加收滞纳金1%，超过5天不交按自动放弃经营权处理。四、乙方在甲方签订合同时，需缴纳10000元保证金，合同期满甲、乙双方在办理解除合同手续三个月后，退还乙方保证金。五、租赁场地的内部装潢、顶部地面的装修和维修由乙方承担。六、甲方无偿提供乙方中央空调和电梯。甲、乙双方同意按电表、水表实际发生费用收取，每月25日前上缴甲方，逾期不交则甲方有权采取停止供电、供水等措施。七、合同变更或终止时，乙方应向甲方清偿各种欠费，若乙方拒不支付，甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除。合同签订后，洛百大楼按约将自己大楼7楼约2000平方米的房屋交给了孙丽娅，由其用于餐饮经营，孙丽娅在其场地内进行了改造装修，对外部发布广告及招商等相关工作。2007年8月26日，经双方协商又对租期和租金等事项进行了修改和补充，签订了《补充协议》，该协议主要约定：一、乙方租赁甲方七楼场地年限为五年，租赁起止时间修改为2007年5月3日至2012年5月2日。二、乙方月租金缴纳修改为：前三年起止时间从2007年5月3日至2010年5月2日止，每平方米按5元计算租金，月租金为1万元，后二年起止时间从2010年5月3日至2012年5月2日止，每平米按10元计算租金，月租金为2万元。乙方月租金缴纳时间修改为每月2日前交给甲方。否则按原租赁合同约定执行。三、《租赁合同》第四条第四款修改为乙方用电、用水按实际使用，甲方抄表数额为准缴费（甲方水电费标准按洛阳市商业用电水及合理损耗规定执行）。缴费时间为每月2日前随月租金同时交给甲方，否则按《租赁合同》约定执行。四、双方协商一致甲方员工在乙方购物卡消费凭工作证、会员卡享受九折优惠待遇，费用由乙方承担（各部集体购买）。五、《租赁合同》条款其他不变，此补充协议与《租赁协议》具有同等法律效力，甲、乙双方应共同遵守。合同签订后，在履行过程中，孙丽娅交押金10000元，并对该房进行了改造装修，增补了部分设备、原料等，组织了一批饮食服务行业个体户进行经营。在经营过程中，孙丽娅拖欠洛百大楼2007年9月至2008年2月水电费及租金共计51053.50元整，后因孙丽娅未能按照还款计划按时还款。2008年5月因部分租金及水电费问题发生争议，洛百大楼于5月30日中午经营高峰时单方强行停电，导致电梯停运、金川美食城内停业、食物变质、租赁客户流失，经营环境恶化。孙丽娅补缴部分费用之后，洛百大楼恢复供电，因5月30日停电问题造成被告部分损失，孙丽娅所组织的个体经营人员全部撤出，合同无法履行，孙丽娅在同年6月3日公告停业。金川美食城停止营业后，双方就赔偿数额问题进行多次协商，孙丽娅委托河南盛达资产评估有限公司对其资产进行评估，于2008年6月22日得出结论为：其存货价值为250019.33元，固定资产价值为1371764.00元（其中折旧后机械设备部分：243532元，装修部分：1128232元，共计1621783.33元）。因赔偿数额较大，双方多次协商未果。另查明：1、该租赁房营业大厅确实存在严重漏雨现象。2、洛百大楼认为孙丽娅一直拖欠其租金及水电费共计295916.40元，且至今为止孙丽娅一直未向其交付房屋，要求孙丽娅按每天1%支付违约金。而孙丽娅则认为：双方实际租赁的起止时间为2007年5月3日至2008年5月30日，共13个月（双方所争议的租赁房洛百大楼已经使用），已在2008年5月30日截止，租金结清，其后因租金多次与洛百大楼协商，洛百大楼未接收，故租金不应由孙丽娅承担。且房屋钥匙也于2008年6月3日交付给了洛百大楼的赵书记，洛百大楼领导予以接收，要求：（1）洛百大楼支付孙丽娅各项资产损失共计1621783.33元及利息；（2）其他损失71000元及利息；（3）返还合同保证金10000元及利息；（4）返还价款为150000元的餐费及利息；（5）承担本案诉讼费。引起本案纠纷，起诉来院。3、法院在审理过程中，因双方争议较大，洛百大楼提出书面申请，将装修部分委托洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司进行评估，得出的结论为资产折旧后总额共计507092.00元。金川美食城属于饮食服务范畴，其经营模式为整体租赁洛百大楼七层约2000平方米，经过改造、装修，购置部分资产后，把各个摊位承租给下属的租赁户。4、孙丽娅于2008年3月20日向洛百大楼出具还款计划一份，欠条一张，写明欠洛百大楼68053.5元，而孙丽娅所提交的证据仅能证明其后归还欠款17000元，尚欠51053.50元；关于2008年3-7月水电费问题，2008年3月水电费总额为8113.05元，4月的水电费为10747.8元，5月水电费为8060.85元，6-7月水电费总额为4802.40元，共计31724.1元，其中4月水电费孙丽娅已经结清，尚欠20976.3元，共欠72029.8元。关于150000元餐费的问题，洛百大楼承认办理餐卡事实存在，洛百大楼提交了4570.35元的付餐卡余款的收据证明已付餐卡费4570.35元，其余费用洛百大楼没有提交相应证据，而孙丽娅也没有提交相应证据证明餐费未结清。
原审法院认为：洛百大楼与孙丽娅双方于2006年10月18日签订的房屋租赁合同及2007年8月26日签订的补充合同不违反法律规定，应确认有效，但双方在履行合同过程中均有违约行为，且合同已实际中止，不具备再履行的条件，故该两份合同约定的权利义务终止，双方所签房屋租赁合同及补充合同解除。因洛百大楼已实际收回该房屋并已经再次租赁出去，故对洛百大楼要求孙丽娅返还承租房屋该项诉求，不再予以支持。洛百大楼与孙丽娅双方在合同签订后，孙丽娅拖欠洛百大楼租金及水、电费，孙丽娅违约事实存在，存在过错，应承担违约责任。孙丽娅应支付拖欠洛百大楼2008年3月之前的租金及水电费共计为51053.5元以及2008年3月至7月的水电费20976.3元，合计72029.8元。同时2008年4月至6月这一期间的3个月的租金共计30000元均由孙丽娅承担返还责任。洛百大楼与孙丽娅双方所签合同的最后终止期限为2012年5月，但实际双方于2008年7月就已经无法再继续履行合同了，且该房屋一直空闲，直到2011年8月以后才由洛百大楼承租出去。洛百大楼要求孙丽娅支付2010年2月第一次起诉前拖欠洛百大楼的租金及水电费及合同解除后仍按照原补充合同约定履行期限的租金，原审法院认为，因2008年7月合同就已经无法再继续履行，且洛百大楼于2011年7月后就已经收回该房屋，要求孙丽娅全部履行这一期间的租金并不合适，但是由于孙丽娅对于合同的无法履行也负有责任，应承担20%的返还责任，故应就2008年7月至洛百大楼已将房屋承租出去的2011年8月这一期间的38个月的租金承担20%共计76000元的返还责任。由于双方均有责任，对于洛百大楼要求孙丽娅支付违约金这一诉求，原审法院不予支持。本案洛百大楼在合同履行过程中，明知孙丽娅为租赁经营已投资数百万元，但仅为数万元租赁费就停水停电，未考虑其后果，严重影响孙丽娅的经营，致使孙丽娅无法经营停业。再次从时间上看，孙丽娅于2008年6月3号在洛百大楼强行停电后，租赁户撤离，仅3天就发布停业公告，当月做出了鉴定结论。洛百大楼对此应该明知的，长达两年多未采取任何措施致使损失扩大，基于以上原因，可以认定洛百大楼存在过错。关于损失的问题：洛百大楼对第一次鉴定不认可，孙丽娅对第二次鉴定不认可，双方争议很大。根据公平原则，第一次鉴定评估结论从理论上比较接近当时实际情况，折旧后为1621783.33元（注：它的来源大概分为三大块一块为装修及辅助设备部分1128232元，一块为食品存货存料部分250019.33元，一块为机械设备财产等为243532元）。第二次评估其中部分未评估装修部分为507092元。这是其他方面也无法鉴定情况下作出的，所以原审法院认为应酌情参照第二次装修鉴定评估部分507092元，第一次评估机诫设备部分为243532元，故孙丽娅的直接损失为750624元，由于造成损失洛百大楼、孙丽娅双方均有过错，洛百大楼应承担80%的赔偿责任，故洛百大楼应向孙丽娅赔偿600499.2元（750624元×80%＝600499.2元），同时洛百大楼返回孙丽娅10000元押金款。孙丽娅遗留在洛百大楼的物品由孙丽娅自行搬走处理，如在规定时间内不予搬走，视为孙丽娅对遗留物品自动放弃，则由洛百大楼自行处理。孙丽娅的其他反诉请求因证据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十九条、第一百二十条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除洛百大楼与孙丽娅于2006年10月18日签订的房屋租赁合同及2007年8月26日签订的补充合同，该两份合同约定的权利义务终止。二、孙丽娅于判决生效后十日内支付洛百大楼2008年3月之前的租金及水电费51053.5元。三、孙丽娅于判决生效后十日内支付洛百大楼2008年3月至7月的水电费20976.3元。四、孙丽娅于判决生效后十日内支付洛百大楼2008年4月至6月这一期间的租金30000元。五、孙丽娅于判决生效后十日内支付洛百大楼2008年7月至2011年8月这一期间的租金的20%计为76000元。六、洛百大楼于判决生效后十日内支付孙丽娅80%的损失计为600499.2元。七、洛百大楼于判决生效后十日内支付孙丽娅押金款10000元。八、孙丽娅于判决生效后三十日内将遗留在洛百大楼的物品自行搬走处理，否则将由洛百大楼自行处理。九、驳回洛百大楼的其他诉讼请求。十、驳回孙丽娅的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费11540元，由洛百大楼承担4540元，孙丽娅承担7000元。反诉费21480元，由洛百大楼承担12000元，孙丽娅承担9480元。（以上诉讼费用待执行时一并清结）
宣判后，洛百大楼不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院判决孙丽娅支付洛百大楼2008年7月至2011年8月期间租金损失的20%即76000元是错误的。洛百大楼实际收回出租房屋的日期为2011年5月30日，再次出租的日期为2011年9月1日，孙丽娅应全额支付2008年7月至2011年8月期间租金损失。孙丽娅经营的美食城关门停业无法履行合同的根本原因是其经营不善造成的，洛百大楼没有过错，不应承担过错责任。孙丽娅与洛百大楼签订租赁合同后，孙丽娅因为装修投资及经营困难等与洛百大楼又签订补充合同，将租金由每月40000元调减为每月10000元。之后孙丽娅在美食城经营过程中多次拖欠租金及水电费。由于孙丽娅经营不善，导致美食城关门停业并注销工商登记。洛百大楼采取停电措施是在孙丽娅多次拖欠租金和水电费后按照双方合同的约定行使合同权利，且停电时间仅有2-3个小时，不可能造成无法正常营业的严重后果。且洛百大楼出租的房屋不存在漏雨现象，原审法院查看现场时房屋漏雨是因为房屋已经闲置三年造成的。孙丽娅在关门停业后一直占据房屋没有移交，洛百大楼无法进入，在此期间，洛百大楼一直与孙丽娅就租金与装修物作价补偿进行协商，原审法院认定洛百大楼未采取任何措施致使损失扩大没有事实依据。2、原审判决认定了孙丽娅拖欠租金、水电费的违约事实存在，但是没有判决孙丽娅承担违约金，于法无据。3、原审判决洛百大楼支付孙丽娅资产损失的80%即600499.2元是错误的，洛百大楼对于美食城停业没有过错，不应该承担赔偿责任。本案第一次评估的机器设备243532元属于动产，洛百大楼没有接收该部分机器设备，原审法院判决该部分机器设备的损失由洛百大楼赔偿没有事实和法律依据，且第一次评估是由孙丽娅单方委托，洛百公司不认可，第二次评估是经过双方同意后法院委托的鉴定，孙丽娅的损失应按照第二次评估来认定并由其自身来承担。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求依法改判。
孙丽娅答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本案已经经过三次开庭审理，洛百大楼的停电行为持续一天，造成孙丽娅经营的美食城无法营业，冰箱食物变坏，顾客无法乘坐电梯，美食城房屋漏雨，洛百大楼没有进行维修，洛百大楼对美食城的停业存在过错，应驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审判决认定事实基本一致。
本院认为：洛百大楼与孙丽娅于2006年10月18日签订的房屋租赁合同及2007年8月26日签订的补充合同不违法法律法规的强制性规定，应为合法有效，现合同已经实际中止，洛百大楼收回房屋，合同不具备继续履行的条件，双方所签的房屋租赁合同及补充合同应当解除。
关于洛百大楼2008年7月至2011年8月期间的租金损失应如何承担的问题。洛百大楼上诉称其对于孙丽娅经营的美食城关门停业没有过错责任，该期间的租金损失应由孙丽娅全额承担，本院认为，从本案已经查明的事实可以看出，2008年5月30日洛百大楼对该美食城强制停电后，孙丽娅于2008年6月3日公告停业，该房屋一直空闲，直到2011年8月后才由洛百大楼将该房屋承租出去。洛百大楼在房屋租赁合同无法履行后，没有采取有效措施收回出租房屋致使损失扩大，对在此期间的租赁费损失负有部分责任。孙丽娅作为房屋的承租人，在洛百大楼停电后，单方停业，未积极与洛百大楼协商租赁房屋处置等问题，导致洛百大楼与孙丽娅之间租赁合同关系存在、房屋闲置的后果，故孙丽娅对房屋租赁损失具有部分责任。综上，孙丽娅与洛百大楼对在此期间的房租损失均有责任，根据双方的过错程度、所造成的后果及本案的实际案情等因素综合考虑，本院酌定洛百大楼与孙丽娅各承担在此期间房屋租金损失的50%。经计算，在此期间租金损失为380000元，由洛百大楼与孙丽娅各承担190000元。原审判决洛百大楼承担在此期间房屋租金损失的80%、孙丽娅承担在此期间租金损失的20%，显失公平，本院予以纠正。
关于洛百大楼主张的违约金是否应该支持的问题。洛百大楼上诉主张孙丽娅拖欠洛百大楼租金及水电费的违约事实存在，应按照双方签订的租赁合同约定承担相应违约金。本院认为，洛百大楼与孙丽娅在履行租赁合同的过程中均存在违约行为，原审法院结合本案的实际案情对于该违约金损失不予支持，并无不当。
关于孙丽娅主张的美食城资产损失应如何承担的问题。洛百大楼上诉称其对于美食城的停业没有过错，不应该承担该部分损失，且该部分损失应按照法院委托的评估价值507092元来计算，本院认为，关于该部分损失的问题，洛百大楼对于第一次鉴定不认可，孙丽娅对第二次鉴定不认可，双方争议很大，结合本案的具体情况，原审法院酌情参照第二次装修鉴定评估损失507092元及第一次评估机械设备财产损失243532元，综合认定该部分资产损失为750624元，较为符合客观实际，本院予以认定。关于该部分损失应由谁承担的问题，本院认为，由于洛百大楼和孙丽娅对于合同的无法继续履行及损失的扩大均有不可推卸的责任，本院酌定洛百大楼与孙丽娅各承担美食城资产损失的50%即375312元，原审判决洛百大楼承担美食城资产损失的80%、孙丽娅承担损失的20%，显失公平，本院予以纠正。
综上，洛百大楼的部分上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。原审判决在涉案房屋租金及资产损失的责任比例划分上显失公平，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市西工区人民法院（2014）西民监初字第13号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项、第八项、第九项、第十项。
二、变更洛阳市西工区人民法院（2014）西民监初字第13号民事判决第五项为：“孙丽娅于判决生效后十日内支付洛百大楼2008年7月至2011年8月这一期间的租金的50%计为190000元”。
三、变更洛阳市西工区人民法院（2014）西民监初字第13号民事判决第六项为：“洛百大楼于判决生效后十日内支付孙丽娅50%的损失计为375312元”。
本案一审案件受理费11540元，由洛百大楼负担6000元，孙丽娅负担5540元，一审案件反诉费21480元，由洛百大楼负担10000元，孙丽娅负担11480元。二审案件受理费17115元，由洛百大楼负担8115元，孙丽娅负担9000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵广云
审 判 员 邱平平
代理审判员 杨献民
二〇一六年一月八日
书 记 员 任 君