四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川15民再14号再审上诉人(再审申请人、原审被告)郑建模，男，生于1967年9月，汉族，四川省长宁县人，住四川省长宁县。委托诉讼代理人余常荣，四川勤证律师事务所律师。委托诉讼代理人吴志明，四川勤证律师事务昕律师。被上诉人(被申请人、原审原告)周雪刚，男，生于1971年12月，汉族，四川省宜宾县人，住四川省宜宾县。原审第三人尹学峰，男，生于1968年12月，汉族，四川省长宁县人，住四川省长宁县。再审申请人郑建模因与被申请人周雪刚及第三人尹学峰返还原物纠纷一案，长宁县人民法院于2012年11月12日作出(2012)长民初字第283号民事判决。郑建模不服，向长宁县人民法院申请再审。长宁县人民法院于2015年9月24日作出(2015)长民监字第5号民事裁定，再审本案。长宁县人民法院于2016年7月4日作出(2016)长民再初字第5号民事判决。宣判后，郑建模不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人郑建模及其委托代理人余常荣、吴志明、被上诉人周雪刚到庭参加了诉讼，第三人尹学峰经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。再审申请人郑建模再审称，一、程序严重违法；二、适用法律错误。该争议房子是自己2001年购买，已经居住10多年，房子应当判决归再审申请人，被申请人的损失应当向第三人尹学峰主张权利。被申请人周雪刚辩称，自己依法登记享有房屋所有权和使用权，当然可以请求法院判决被告搬离房屋，原审判决事实认定正确，适用法律正确，仅程序存在瑕疵，再审应纠正程序后维持原判。第三人尹学峰没有答辩。周雪刚于2012年2月22日向长宁县人民法院诉称，我在长宁县梅硐镇街村的房屋是依法办理了房产证，郑建模以曾在该处居住多年并已购买为由，无理侵占原告合法取得的该处房屋。原告多次要求被告撤离，被告均不予理睬。周雪刚起诉到长宁县人民法院。要求郑建模立即搬离位于长宁县梅硐镇街村的房屋以及赔偿损失52000元。长宁县人民法院原审查明，第三人尹德先与尹学峰系父子关系。第三人尹德先与被告郑建模系亲戚关系。2001年3月8日，第三人尹德先与被告郑建模签订《购房合同》。出售方尹学丰（称甲方），购房方郑建模（称乙方）。合同约定：甲方将自己房产的南宅，瓦屋，砖木结构一共四间，出售给乙方。经双方共商达成合同如下：1、四界：东本人瓦屋滴水；南未定清房边小路；西公路边；北甲方砖房墙。2、房价折人民币壹万元，10000.00元。3、付款办法：一次性付清。4、双方不得违约，共同信守。甲方尹德先，乙方郑建模。在场人：房产纠纷由尹德先负责，尹富祥、郑建模、郑建平。2011年9月，第三人尹学峰将自己所有位于长宁县梅硐镇街村四界为;东公路；南马坪一组田；西马坪一组天；北马坪一组的土地702.20平方米及起房屋出售给原告。2011年9月19日，长宁县房产管理处向原告发放了长宁县房权证梅硐镇字第20×18号、第20×19号房屋所有权证。同日，长宁县国土资源局向原告发放了长宁国用（2011）第×23号土地使用权属证明。2011年11月，原、被告均发现该房屋已卖给他人。经长宁县梅硐镇人民政府有关人员协调，双方未达成一致意见。2011年12月2日，原告向被告发出《通知》，要求被告于2011年12月8日前搬离该房屋未果。原告起诉来院要求被告搬离该房屋。原审法院认为，不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记薄事发生法律效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第三人尹学峰将自己所有的房屋转让给原告周雪刚并且已经经过办理过户登记，应当受到法律保护。至于被告郑建模与第三人的房屋买卖，未办理产权登记，不能对抗已经办理房屋过户登记的原告周雪刚。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，本案被告郑建模应当将房屋交给原告周雪刚，在交还给原告周雪刚后，可以向本案第三人另行主张权利。判决一、被告郑建模于本判决生效后两个月内搬离位于长宁县梅硐镇街道属于原告周雪刚的房屋，返还给原告周雪刚；二、驳回原告周雪刚的其他诉讼请求。案件受理费100元，由第三人尹学峰、尹德先承担。判决生效后，郑建模提出申诉。认为本案争议房屋2001年自己购买，请求法院判决归其所有。长宁县人民法院裁定进入再审。再审开庭审理后原审第三人尹德先于2016年6月9日因病死亡，其继承人均表示不参加本案诉讼。长宁县人民法院再审查明：本案基本事实与原审查明一致，再审另查明，再审第三人尹德先代再审第三人尹学峰与再审被告郑建模签订《购房合同》，该合同中两名签字的在场人分别是尹学峰之弟尹富祥(已死)和当时村干部郑建平(外出务工)。《购房合同》签订几天后原审被告入住该房2014年本院强制拆迁，房屋产权过户登记一直未办理。2012年12月5日，原审第三人尹学峰夫妇签名的情况说明，该情况说明称，“郑建模争议房是其2001年购买不属实，本人没有与郑建模签订过《买卖合同》，也未委托其他人办理过卖房事宜，也未收过郑建模任何款项”。但该情况说明落笔时间在原审判决2012年11月12日之后。原审郑建模提供知情人证明，原审第三人尹学峰在原审第三人尹德先出售房屋时近2—3年的时间一直居住在当地，且《购房合同》约定房价10000元符合当时价格。2011年6月原审第三人尹学峰向当地政府有关调解部门提出申请，要求调解2001年《购房合同》发生的纠纷，在调解过程中原审第三人尹学峰同意将争议房屋划分两间半给予原审被告郑建模，原审被告郑建模要求划分三间，因双方划分房屋间数有分歧未达成一致意见。2011年9月8日原审第三人尹学峰将自己所有位于长宁县梅硐街村四界为：东公路；南马坪一组田；西马坪一组田：北马坪一组的土地702.20平方米及其房屋连同2001年尹德先代其签字出售予原审被告郑建模的4间房屋以房价96万元售予本案原审原告周雪刚。2011年9月16日原审原告与原审第三人尹学峰签订的在长宁县房产管理处备案合同第八条内容约定：乙方应当于2011年9月20目前将上述房地产交付予买方，在交付房屋时，应当履行．．．．．买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收……2011年9月19日，长宁县房产管理部门办理了长宁县房权证梅硐镇字第20×18号、第20×19号《房屋所有权证》产权人为周雪刚；同日，长宁县国土资源局也办理了长宁国用(2011)第×23号土地使用权属证明，使用人为周雪刚。长宁县人民法院再审过程中，原审被告郑建模向本院提起反诉称，本案争议房屋2001年自己购买，且一直居住使用至长宁县人民法院强制拆迁。请求判决：原审原告周雪刚与原审第三人尹学峰签订的《房屋买卖合同》无效。因原审被告提起反诉的被告除了本诉原审原告外，还增加了原审被告申请追加的第三人尹学峰，反诉的对象超越本诉当事人范围，不符合法律规定，且反诉请求原审原告与原审第三人尹学峰签订的《房屋买卖合同》无效是合同纠纷，与本诉返还原物纠纷在法律关系上亦不相同。故本院依法作出(2015)长民再初字第5-l号裁定书，对再审被告郑建模的反诉，本院不予受理。原审被告不服裁定，提起上诉。二审驳回上诉，维持原裁定。长宁县人民法院再审认为，原审原告再审主张，自己依法登记享有房屋所有权和使用权，当然可以请求法院判决被告搬离房屋，原审判决事实认定正确，适用法律正确，仅程序存在瑕疵，再审应纠正程序后维持原判。原审被告再审主张，房子是自己购买，已经居住10多年，房子应当判决归原审被告，原审原告的损失应当向第三人尹学峰主张权利。长宁县人民法院再审认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》的十二条的规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。原审第三人尹学峰虽称没有委托其父尹德先为其办理卖房事宜，但郑建模在与尹德先签订房屋买卖合同后一直居住在该房屋，卖房的几年期间尹学峰也生活在当地，其应当知道该房屋已经卖予郑建模，并默认许可，且合同义务已经履行，故应视为尹学峰对该合同的认可。被告郑建模基于与第三人签订的合同占有后住该房屋，属于合同之债，第三人尹学峰将自己所有的房屋转让给原审原告周雪刚并且已经办理过户登记，周雪刚已获得该房屋的物权，郑建模享有的债权不能对抗已经办理房屋过户登记的物权效力，故物权所有人可以请求退还原物。因此，原审原告的诉讼请求成立，本院予以支持。原审第三人尹学峰在与原审被告郑建模签订买卖合同后，再次将房屋卖子原审原告周雪刚，已形成一房二卖的事实，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十五条，第三人尹学峰就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同预定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。因此，长宁县人民法院认为，未享有物权的一方可向出卖人主张违约责任。原审原告要求原审被告赔偿损失，因未提供相应的证据和法律依据，本院不予支持。本案再审审理过程中第三人尹德先因病死亡，原审原、被告在该案中均未向尹德先主张权利，因此尹德先的继承人表示不参加诉讼，本院认为，不影响本案的审理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，因原审程序存在瑕疵，再审应当纠正程序，依法作出判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款之规定，判决如下：维持本院(2012)长民初字第283号民事判决。长宁县人民法院再审宣判后，郑建模不服，向本院上诉称，一、尹学峰与周雪刚签订的房屋买卖合同是恶意串通其买卖合同应属无效；二、一审法院认定事实不清，证据不足；三、适用法律错误。请求二审法院纠正一审法院的错误，维护上诉人的合法权利。周雪刚答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。对程序不合法的部分已予以纠正。请求二审法院维持原判。尹学峰未作答辩。本院二审查明事实与长宁县人民法院再审查明事实一致。并确认以下事实，本案争议原房屋是第三人尹学峰所有。2001年3月8日，第三人尹德先（尹学峰之父已故）与郑建模签订《购房合同》将尹学峰的部分房屋出售与郑建模。《购房合同》签订几天后郑建模入住该房直至2014年长宁县人民法院强制拆迁，房屋产权过户登记一直未办理。第三人尹学峰虽然没有委托其父亲办理房屋买卖事宜，但知道郑建模买房并居住在该争议房屋。2011年6月第三人尹学峰向当地政府有关调解部门提出申请，要求调解2001年《购房合同》发生的纠纷，在调解过程中第三人尹学峰同意将争议房屋划分两间半给予郑建模，郑建模要求划分三间，因双方划分房屋间数有分歧未达成一致意见。2011年9月8日第三人尹学峰将自己所有位于长宁县梅硐街村四界为：东公路；南马坪一组田；西马坪一组田：北马坪一组的土地702.20平方米及其房屋连同2001年尹德先代其签字出售与郑建模的4间房屋以房价96万元售与周雪刚。2016年4月12日长宁县房产管理处向长宁县法院提供该争议房屋产权证明。2011年9月19日，长宁县房产管理部门办理了长宁县房权证梅硐镇字第20×18号、第20×19号《房屋所有权证》产权人为周雪刚；同日，长宁县国土资源局也办理了长宁国用(2011)第×23号土地使用权属证明，使用人为周雪刚。本院认为，第三人尹学峰虽称没有委托其父尹德先为其办理卖房事宜，但郑建模在与尹德先签订房屋买卖合同后一直居住在该房屋，卖房的几年期间尹学峰也生活在当地，其应当知道该房屋已经卖予郑建模，并默认许可，且合同义务已经履行，故应视为尹学峰对该房屋买卖合同的认可，即买卖合同有效。郑建模购房合同在先并享有该房屋办理产权的债权，由于郑建模与尹学峰的各种原因在长达十余年的时间未能办理房屋产权过户登记而使得该房屋的物权未真正发生变更。尹学峰再次出售该房屋与周雪刚的行为是有权处分并与周雪刚及时办理了房屋登记过户手续，房屋所有权转移给了周雪刚。由于物权法规定不动产物权变更以登记为准，郑建模买房在先并未办理登记过户手续，对该争议房屋不享有所有权，仅享有债权。尹学峰将自己所有的房屋转让给周雪刚并且已经办理过户登记，周雪刚已获得该房屋的物权，郑建模享有的债权不能对抗已经办理房屋过户登记的物权效力，故物权所有人周雪刚可以请求退还原物。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十五条，尹学峰就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同预定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。因此，郑建模可以向出卖人尹学峰主张违约责任赔偿损失。郑建模再审上诉称尹学峰与周雪刚签订的《房屋买卖合同》是恶意串通其买卖合同应属无效。因在一审再审过程中郑建模就合同无效提起反诉，一审裁定不予受理，郑建模不服裁定，向本院提起上诉。本院裁定驳回上诉，维持原裁定。对尹学峰与周雪刚签订的《房屋买卖合同》是否有效问题不是本案审理范围。故再审上诉人郑建模的上诉理由不成立。综上。原判认定事实清楚，适用法律正确。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原审案件受理费100元，由尹学峰负担。二审案件受理费50元，由郑建模负担。本判决为终审判决。审判长 陈 静审判员 谢晓宏审判员 骆 萍二〇一六年十一月一日书记员 刘夕豫