河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫15民终1053号
上诉人（原审原告）：王琳，女，1969年2月10日出生，汉族，住址：河南省息县。
上诉人（原审原告）：张卫国，男，1966年7月13日生，汉族，住址同上。
二上诉人的委托诉讼代理人：赵庆红，河南息州律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：河南嘉成房地产开发有限公司，地址：息县东环路中段（地方税务局），注册号：411500000005638。
法定代表人：房停，该公司经理。
委托诉讼代理人：邢波，息县法律援助中心律师。
上诉人王琳、张卫国与被上诉人河南嘉成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省息县人民法院（2017）豫1528民初2431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王琳及二上诉人的委托诉讼代理人赵庆红、被上诉人河南嘉成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邢波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王琳、张卫国上诉请求：1、依法撤销原审判决并改判支持上诉人的一审诉求；2、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院没有考虑到案件背后的真实交易情况，违背合同“交付期限”和“交接条件”的相关约定，作出的判决是错误的。本案商品房买卖合同已经对交楼条件和标准作出明确的约定，应当从约定处理。上诉人认为，商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如果开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。2、一审法院适用法律错误。本案房屋不具备法定交付条件，诉讼时效应当以房屋交付符合法定条件之日起计算。此外，根据新法优于旧法原则，本案应当适用《民法总则》第一百八十八条之规定，按三年诉讼时效计算。3、一审法院程序违法。一审法院在不存在特殊情况和履行延长申请手续的情况下，未能在立案之日起六个月内审结，属于程序违法，侵犯了上诉人的合法权益。
被上诉人嘉成公司答辩称：答辩人已经履行了交房义务，争议房屋现在上诉人的控制中。迟延交付房屋的主要原因是遭遇“不可抗力”应免除相应的责任。原审认定事实清楚、证据确实充分，并站在考量客观事实的情况下，作出公平、公正的判决。何霞的身份和本案没有任何联系，她不是诉讼参与人，其信访与否和王琳房屋交付的事实、违约与否无关，王琳一案属于超过了诉讼时效。请求二审查明事实，在确保交易安全，保障经济发展的过渡作出公正，公平，合理的处理，实现法律效果与社会效果的有效统一。
王琳、张卫国向一审法院起诉请求：1、确认合同有效并继续履行合同交房义务；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金69108元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年原告王琳、张卫国与被告河南嘉成房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的息县嘉成一品小区第2幢第4层402房屋一套，价款为389999元，2014年6月19日原告支付首付款129999元，2014年12月5日中国建设银行将二原告贷款260000元支付给被告。2016年4月3日原告与被告公司签订先期交房协议书进行实际交房。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2016年4月3日原告与被告公司签订先期交房协议书进行实际交房。二原告于2017年6月13日起诉来院，要求被告继续履行交房义务，支付逾期交房违约金。
一审法院认为,依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订房屋买卖合同的行为，是双方真实意思表示，该格式合同对双方的权利义务都作出了明确约定，双方均应按照合同的内容履行各自义务。二原告起诉要求被告履行交房义务，而被告公司已于2016年4月3日向二原告实际交付了房屋，故对二原告的此项诉求，本院予以驳回。被告关于起诉超过诉讼时效二年的抗辩，予以采纳。按照合同约定，被告应当在2015年5月31日前向二原告交付房屋，被告在2016年4月3日才实际交付房屋给二原告，已构成违约，应当承担违约责任。对此，二原告有权根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，选择解除合同或继续履行合同，并由被告按照约定向其支付违约金。现二原告已接受了被告交付的房屋，即实际上选择了继续履行合同。根据法律规定，诉讼时效应当从知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。被告的违约行为一经发生，其侵害二原告合法权益的事实即已确定，而违约金无论是按日计算还是按次计算，都只是对如何确定违约方应当承担的违约金数额的标准或计算方法的约定，并不是因为有这种约定而产生了新的债务。被告未在《商品房买卖合同》约定的2015年5月31日前交付房屋，从2015年6月1日起其侵害买受人合法权益的事实即已确定，此时，二原告就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开绐计算，其应在二年内主张自已的权利。二原告直至2017年6月13日才向法院起诉，其请求权已超过二年的诉讼时效，由此，二原告丧失胜诉权。《民法总则》于2017年10月1日起施行，依据民法通则关于诉讼时效的规定，本案二年诉讼时效在《民法总则》施行前已届满，从诉讼时效作为消灭时效的性质来看，此时请求权人的时效利益事实上已享受完毕，诉讼时效已因此而归于消灭，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告王琳、张卫国的诉讼请求。本诉案件受理费1491元，由原告王琳、张卫国承担。
本院二审期间，上诉人围绕诉讼时效提交了证据，欲证明其诉讼时效因信访行为中断。证据一：信访事项处理意见书，证明：张衡于2017年3月15日、何霞于2017年1月23日向息县住房和城乡规划建设局信访反映其为息县嘉成一品开发商违约，要求其赔偿违约金。证据二：信访事项不予受理告知书，证明：信阳市人民群众来访接待中心于2017年1月23日告知何霞反映的嘉成公司违约问题不予受理。证据三：信访事项实体性受理告知书，证明：2016年12月5日，息县住房和城乡规划建设局对何霞反映嘉成公司违约行为事项受理。本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定如下：上诉人提供的以上证据并不能证明其参与信访，引起诉讼时效中断。二审查明的事实与一审判决认定的事实相同，予以确认。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，均应该按照合同的约定履行各自的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2016年4月3日，被上诉已经将房屋交付给上诉人，上诉人装修后于2016年10月入住，应视为上诉人对房屋交付行为的认可，其再以房屋不符合法定和约定交付条件为由主张房屋未实际交付，于法无据。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护一般民事权利的诉讼时效期间为2年。从2015年6月1日起，上诉人就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开绐计算，其应在2年内（即2017年5月31日前）主张自已的权利。2017年6月13日，上诉人向息县人民法院起诉主张权利时，2年诉讼时效已经届满。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，上诉人的时效利益在该法实施前已消灭，不因新法实施重新“激活”，否则，不符合诉讼时效制度促使权利人及时行使权力、稳定现存社会秩序的制度本意。一审于2017年6月13日立案，2017年12月6日做出判决，2017年12月12日宣判，在法定的期间内审结。综上所述，上诉人王琳、张卫国的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1491元由上诉人王琳、张卫国承担。
本判决为终审判决。
审判长 吕树利
审判员 陈 钢
审判员 张 伟
二〇一八年四月二十六日
书记员 段凤娇