辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第723号
上诉人（原审原告）：孙志强。
被上诉人（原审被告）：孙年发。
被上诉人（原审被告）：钟万明。
原审原告孙志强与原审被告孙年发、原审被告钟万明房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省普兰店市人民法院于2014年2月25日作出（2014）普民初字第263号民事判决，孙志强不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人孙志强、被上诉人孙年发、被上诉人钟万明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙志强一审诉称，原告与被告孙年发系同父异母兄弟关系。2006年11月份，被告孙年发在其父母去世后，原告不知情的情况下，将父母遗留的五间平房私自卖给被告钟万明，其行为侵犯了原告的合法权益，故请求人民法院依法判令二被告所签订的房屋买卖协议无效，并返还房屋。
被告孙年发一审辩称，父亲孙庆礼在去世之前，即2004年6月份，已将父母所有的五间平房作了处理，并和孙年发及三弟孙志杰、四弟孙志涛签订了书面协议，约定该房屋由孙年发全权处理，孙年发是按协议规定处理，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告钟万明一审辩称，钟万明与被告孙年发之间签订的房屋买卖合同系合法有效，且房屋已交付给钟万明，故不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明，原告孙志强与被告孙年发系同父异母兄弟关系；其父孙庆礼与原配夫人王氏生育一子即被告孙年发。1965年孙庆礼与孙淑斌再婚，生育四子，即长子孙志俊、次子孙志杰、三子孙志涛、四子孙志强。1976年左右，孙庆礼与孙淑斌在婚姻关系存续期间在城子坦镇碧流河村崖底屯盖了三间平房。1980年左右在原三间平房的基础上又加盖二间，共合计五间。1994年7月1日，有关部门对该房屋颁发了房屋执照，产权人姓名为孙庆礼，建筑面积为87平方米，共有人数为6人。1988年4月29日，原告母亲孙淑斌死亡，该房屋一直由孙庆礼在此居住生活。2003年12月份，因孙庆礼身体有病，行动不便，被告孙年发与其弟孙志杰将孙庆礼接至大连开发区临时租住的房屋内并负责照料老人日常生活。2004年6月18日，孙庆礼与孙年发、孙志杰、孙志涛共同达成书面协议。协议主要内容为：孙庆礼今后一切吃、住、用、治疗及后事由孙年发一人负责，其母遗留的老房五间由孙年发全权处理，在场的孙庆礼、孙年发、孙志杰、孙志涛均署名签字。2005年2月2日，孙庆礼死亡后，案涉房屋一直闲置，无人居住，已经倒塌。2006年11月14日，被告孙年发与钟万明签订了房屋买卖协议，约定将案涉房屋卖给被告钟万明。另查，原告孙志强于2002年9月至2006年11月间在盘锦监狱服刑。
一审法院认为，公民的合法财产受法律保护，任何组织和个人均不得随意侵犯。本案中，坐落于普兰店市城子坦镇碧流河村崖底屯的案涉87平方米房屋系原告父母在婚姻存续期间取得，应为其二人生前共同财产，原告母亲孙淑斌在1988年4月29日死亡后，孙淑斌所占案涉房屋中份额应由第一顺序继承人孙庆礼、孙年发、孙志俊、孙志涛、孙志杰、孙志强继承。2005年2月2日孙庆礼死亡，案涉房屋中孙庆礼所占份额（含继承孙淑斌的份额）应由第一顺序继承人孙年发、孙志俊、孙志杰、孙志涛、孙志强继承。因案涉房屋作为遗产尚未分割，故案涉房屋此时应属上述五人共同共有。根据《最高人民法院贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，孙淑斌死亡后，孙庆礼未经其他共有人全体同意，无权将案涉房屋指定被告孙年发全权处理。被告孙年发同样无权在未经其他全体共有人同意的情况下将案涉房屋出卖给本案另一被告钟万明，被告孙年发于2006年11月14日将房屋私自卖给钟万明的行为侵犯了原告孙志强的合法权益，但是被告钟万明购买案涉房屋时系善意且已支付合理购房款，并占有了该房屋，从保护善意相对人及市场交易安全角度出发，该买卖合同应为合法有效。原告孙志强的损失应由擅自处分共有财产的人予以赔偿，本案中不予调整。故原告孙志强请求判令二被告之间签订的房屋买卖协议无效并返还房屋的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第九条之规定，一审法院据此判决：驳回原告孙志强的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告承担。
孙志强上诉的理由及请求是：撤销原审判决，依法改判案涉房屋买卖合同无效，不再主张其在一审期间提出的返回案涉房屋的诉讼请求。原审法院认定钟万明属善意取得案涉房屋于法无据，应当予以纠正。1、钟万明取得案涉房屋主观上并不是善意。钟万明与孙志强系同一村村民，其对案涉房屋情况及所有人的相互关系很清楚，在其明知孙年发提供的2004年6月18日协议中无孙志强签字同意且事后亦无追认的情况下，原审判决认定钟万明系善意无事实依据，不符合善意取得的主观要件。2、案涉房产的转让价格不合理。根据案涉房屋的状况及当时的市场价格，其转让价格明显低于合理价格，所以认定钟万明善意取得亦不符合该条件。3、案涉房产转让后，至今未履行产权过户登记手续。综上，钟万明取得案涉房屋不符合善意取得的条件。
孙年发二审答辩认为，不同意上诉请求，同意一审判决。
钟万明二审答辩认为，上诉请求与之无关，钟万明系从孙年发处购买案涉房屋，并非从孙志强处购买。
本院经审理查明，一审判决中认定的除“其母遗留的老房五间由孙年发全权处理”外的事实属实。
本院另查明，案涉房屋为农村宅基地房屋，1994年案涉房屋执照上载明共有人6人，该6人为孙庆礼、孙淑斌、孙志俊、孙志杰、孙志涛和孙志强。孙志俊于1997年1月31日至2001年1月31日在沈阳监狱服刑。孙志强于2006年11月24日刑满释放。2004年6月18日，孙庆礼、孙年发、孙志杰和孙志涛达成的协议书中约定，今日有老人（孙庆礼）和我们哥三（孙年发、孙志杰和孙志涛）一起商议老人今后之事，特协议如下，老人今后之事由老大孙年发一手主管，老人今后吃住用和住院、后事全步（部）由孙年发一人管，我和老三不参入一切事务，关于老家五间房和地一切事也由老大孙年发全全（权）处理，特此协议书一份，由老人和我们哥三签字。2006年11月14日，孙年发协议以4，500元的价格将案涉房屋出售给钟万明。由于村镇合并，案涉房屋原所在碧流河村现更名为东老滩村，孙志强与钟万明均系该村村民。
本院再查明，在本案一审庭审期间，孙志强自认其是在2007年春节前知道孙年发将案涉房屋卖给钟万明，在2014年1月6日提起本案诉讼之前，孙志强从未找过孙年发和钟万明，只是在2007年找过案涉契约的执笔人孙德禄。
本院所查明的上述事实有孙年发提供的协议书、房屋买卖协议及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经庭审质证和审查，应予采信。
本院认为，结合本案中各方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为案涉房屋买卖协议的效力问题。合同的效力应依据相关法律规定进行认定。本案中，买受人钟万明系案涉房屋所在的村集体经济组织成员，孙年发与钟万明签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，应为有效。至于孙志强主张孙年发出售案涉房屋时未经其本人同意，故案涉房屋买卖合同无效一节，本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”由此规定可以看出，无权处分并非合同无效的法定理由，仅因出卖人的无权处分行为并不当然导致买卖合同无效，故孙志强仅以孙年发无权处分案涉房屋为由主张合同无效缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。此外，孙志强于2006年11月24日刑满释放，一审庭审中其表示在2007年就知道孙年发将案涉房屋转让给钟万明，在此之后七年多的时间里从未找过孙年发和钟万明，而后于2014年才提起本案诉讼，据此从维护已有的正常交易秩序的角度出发，原审认定案涉房屋买卖合同合法有效亦无不妥，本院予以确认。
至于孙志强在原审期间要求返还案涉房屋的诉讼请求一节，因孙志强在二审期间明确表示不再主张该项诉讼请求，该行为系当事人对自己权利的处分，本院予以照准。至于孙志强主张原审判决错误认定钟万明善意取得案涉房屋一节，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。善意取得系所有权取得的一种特别制度，而本案的争议焦点为案涉房屋买卖协议的效力问题。基于此，本案一、二审亦是主要围绕案涉房屋买卖协议的效力问题进行审理，而且原审判决基于钟万明购买案涉房屋时系善意且已支付合理购房款，并占有了该房屋，从保护善意相对人及市场交易安全角度出发认定案涉房屋买卖合同有效，原审判决并未认定钟万明系善意取得案涉房屋，故孙志强的该项主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。至于孙志强主张钟万明未支付合理对价一节，本院认为，孙年发于2006年11月14日与钟万明签订案涉房屋买卖协议，转让价款为4，500元，虽然孙志强主张该价款明显低于合理价格，但未提供相关证据证明其主张，对此应由孙志强承担举证不能的不利后果，故原审判决认定钟万明已支付合理购房款并无不妥。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（孙志强已预交），由孙志强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 周燕雁
代理审判员 阁成宝
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 夏丽娜