湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘08民终419号
上诉人（原审原告）：张和清，男，1929年12月21日出生，汉族，农民。
委托诉讼代理人：杨阳，湖南风云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张仁健，男，1971年7月12日出生，土家族。
被上诉人（原审被告）：刘爱军，女，1973年5月8日出生，土家族。
被上诉人（原审被告）：杨某某，男，2000年3月4日出生，土家族。
法定代理人：刘爱军（被上诉人杨某某之母），女。
被上诉人（原审被告）：刘某，男，2002年9月29日出生，土家族。
法定代理人：刘爱军（被上诉人刘某之母），女。
被上诉人（原审第三人）：张月友，女，1967年4月28日出生，土家族。
委托诉讼代理人：唐光季（系被上诉人张月友之夫）。
被上诉人（原审第三人）：向江南，男，1991年5月9日出生，土家族。
被上诉人（原审第三人）：张秋芳，女，1988年8月28日出生，汉族。
委托诉讼代理人：陶胜军，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。
上诉人张和清因与被上诉人张仁健、刘爱军、杨某某、刘某、张月友、张秋芳、向江南房屋买卖合同纠纷一案，不服张家界市永定区人民法院（2015）张定民一初字第2170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，当事人没有新的事实、证据和理由，合议庭对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
张和清上诉请求：依法撤销一审判决第二项并改判支持上诉人要求返还房屋的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人享有本案所涉房屋宅基地的使用权，《房屋土地买卖协议书》无效，对上诉人返还房屋的诉求，应予以支持。
张仁健辩称，因为对杨永贵的欠款，张仁健将房子抵给杨永贵六个月并签订了《房屋土地买卖协议书》，张和清在协议上签了字。
张月友辩称，张月友出卖本案所涉房屋时曾通知张仁健的哥哥，要其购回房屋，张仁健的哥哥放弃购买。
张秋芳、向江南辩称，张秋芳通过与张月友签订买卖协议，合法取得本案所涉房屋，而且张秋芳在本案诉讼之前并不知晓该房屋的买卖过程，即使张月友无权处分，张秋芳也构成善意取得。
张和清向一审法院起诉请求：判决张仁健与杨永贵于2009年6月30日签订的《房屋土地买卖协议书》无效；判决第三人张秋芳、向江南将现使用的房屋返还给张和清；诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告张和清与被告张仁健系父子关系，张仁健户籍为张家界市永定区沅沽坪镇镇直十三组。2002年下半年至2003年上半年，张和清在张家界市永定区沙堤乡朱家峪村张家台组修建两层砖瓦房一栋，其间张仁健给张和清28000元用于建房及家庭生活费和小孩学费等开支。2009年6月30日张仁健因欠债与杨永贵（原为被告刘爱军的丈夫，现已亡）签订了一份《房屋土地买卖协议书》，协议书载明：“甲方：张仁健，张家界市永区沅沽坪镇直十三组…。乙方：杨永贵，张家界市永定区三家馆乡云盘塔村刘家傍组…。现甲方有一栋二层楼房，面积约150平方米左右，此房屋在张家界市永定区沙堤乡朱家峪村张家台组麻科所处，现甲方自愿以四万元的价格卖给乙方。屋前以水沟为界，屋左以张仁社的菜园为界，屋右8米的田地为乙方所有，屋后以屋后的公路边线为界，并且屋周围的树木为乙方所有…。”张和清在协议书最后一栏当事人处签了名。协议签订之后，杨永贵在同日又与第三人张月友签订了《房屋土地买卖协议书》，其内容除价格为四万五千元外，其他相同。第三人张月友与杨永贵按协议履行后，2012年4月9日，第三人张月友又与第三人张秋芳、向江南签订了《房屋土地买卖协议书》，价格为六万九千元，其他内容与前面的协议相同。同年8月2日，第三人张秋芳与向江南协商将共同受让的房屋及土地（使用权）和树木作价十万元，商定由向江南再转让给张秋芳，并签订了《房屋土地买卖协议书》。双方按协议履行后，第三人张秋芳居住使用房屋至今。房屋在多次转让中均未经过乡、村、组集体经济组织同意，也未办理相关审批手续。张和清知道第三人张秋芳受让后，找第三人张秋芳退回房屋未果。
一审法院认为，一、关于原告张和清是否本案适格主体及其在房屋转让过程中的行为性质的问题。依据本案采信的证据及庭审当事人陈述质证材料，可以认定本案涉诉房屋系张和清修建，同时可认定被告张仁健在张和清房屋建设过程中投入了资金，两人就涉诉房屋系共有关系。张仁健因欠债在征得张和清同意后将共有房屋出让，张和清也在协议上签了字，应视为张仁健系代理张和清共同（以张仁健名义对外）出让房屋的行为。因此，张和清的原告主体适格。
二、本案中几份《房屋土地买卖协议书》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村的土地属于农民集体所有。农村房屋转让与城市房屋转让具有不同的特性和要求，农村房屋转让涉及到农村集体土地使用权的专属性，只能在同一经济组织内部成员之间转让，且受农村经济组织内部成员是否有多处宅基地的限制，还要经过相关审批程序方能有效。本案多个房屋受让方均不是张和清宅基地所属的同一经济组织内部成员，而且均未经过土地所有者集体经济组织同意，也未办理相关审批手续，本案的多次房屋及土地转让行为系无效。
三、张和清请求退回房屋是否得到支持的问题。对于无效合同的处理一般应各自返还所得的利益，但本案农村房屋买卖有其特殊性，一方面，张和清请求返还房屋违反了交易诚信原则，且时间已过多年，已超过行使撤销权的请求期间，客观上也不利于社会稳定。另一方面，农村居民宅基地使用权系依附房屋形成的一项地权，农村房屋出让后，房屋所有权人即丧失了房屋所占有土地的使用权，宅基地合法使用人失去使用权后的土地使用权仍应归原集体经济组织所享有，故张和清在已失去宅基地使用权的情况下再要求返还房屋缺乏依据。第三人张秋芳，虽没有合法取得土地（宅基地）使用权，但对房屋的取得并未违法，认定合同无效的理由并非因买卖房屋部分无效，而是因土地不能私下转让而无效。虽第三人张秋芳对涉诉房屋享有权利，但没有合法取得土地（宅基地）使用权，《房屋土地买卖协议书》中的土地使用权应由所属经济组织处置。综上，张和清请求确认《房屋土地买卖协议书》无效的事实清楚，理由充分，予以支持，张和清请求返还房屋的主张事实法律依据不足，对该主张不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张仁健与杨永贵于2009年6月30日签订的《房屋土地买卖协议书》无效；二、驳回原告张和清主张第三人张秋芳、向江南返还位于张家界市永定区沙堤乡朱家峪组麻科所处房屋的诉讼请求。案件受理费2300元，经本院院长批准予以免交。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人张和清主张其在被胁迫的情形下在2009年6月30日的《房屋土地买卖协议书》上签字，但并未提交证据予以证实，故对张和清所主张的上述事实，本院不予认定。本院二审查明，杨永贵已死亡，其常住户口于2015年2月2日注销。当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院二审予以确认。
本院认为，本案中，上诉人张和清2009年就通过与他人订立合同的形式将其修建的房屋出卖，该房屋几经转让，于2012年，由被上诉人张秋芳购买，占有、使用至今。张和清以及其后的几个受让人均未依法取得该房屋所占用土地的使用权，亦未对该房屋办理相关权属证书，但张秋芳通过支付对价受让、使用该房屋，并未损害张和清的合法利益，张和清作为完全民事行为能力人，自愿在《房屋土地买卖协议书》上签字，虽时隔多年，亦应继续秉承诚信。
综上所述，上诉人张和清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，予以免收。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 肖昌全
审 判 员 盖景阳
代理审判员 陈劲兵
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 李苹源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。