广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第751号
上诉人（原审原告）：汤干英。
委托代理人：张世成。
委托代理人：谢日胜。
上诉人（原审被告）：曾令华。
委托代理人：陆福平。
上诉人汤干英因与上诉人曾令华租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年年7月14日受理后，依法组成合议庭，并于2014年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人汤干英及其委托代理人张世成、谢日胜，上诉人曾令华的委托代理人陆福平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年7月12日，汤干英与曾令华就租赁南宁市青秀区盘古路西五巷×号房屋事宜签订一份《租房定金协议书》，载明：“今收到广西南宁市宝宝第一幼儿园汤干英交来租房定金人民币壹万伍仟元整（15000元）。双方约定：如汤干英对此定金反悔，此定金不退。如仙葫大道盘古路西五巷×号房主曾令华反悔，约定定金双倍叁万元人民币返还汤干英（30000元正）。备注：双方约定年租金捌万捌仟元整（88000元正）。约定租期为壹拾伍年整（15年）。”。汤干英向曾令华支付了15000元定金。
另查明：曾令华提交的《建设用地规划许可证》（编号：仙葫×）上载明曾屋二队安置区25号宅地的用地单位为曾令华；《建设用地批准书》（×）上载明用地位置为仙葫开发区那舅社区曾屋二队安置宅地×号、姓名曾令华。另，南宁市公安局仙葫派出所于2010年3月2日出具一份《门牌证明》，其上载明：兹有居民曾令华，其房屋座落南宁市仙葫经济开发区曾屋二队安置区×号；现经仙葫派出所、流动人口管理办（计生局）、市政管理局核发的房屋门牌号为南宁市青秀区盘古路西五巷×号。
一审法院认为：本案《租房定金协议书》系汤干英、曾令华双方真实意思表示，内容未悖法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，汤干英主张涉案房屋是在宅基地上建的农村违章建筑，根据曾令华提交的《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》及《门牌证明》，即涉案房屋取得了相关的建设工程规划许可证，汤干英该项主张无相应事实证据支持，故在无其他相反证据的情况下，不予采信。对于该定金协议的性质，汤干英与曾令华认定不一，汤干英主张系正式的租赁合同，曾令华则辩称仅系定金协议，但从内容上看，前述协议主要约定了租房定金的数额及相关罚则，其虽在尾部备注有年租金的数额及租期，关于房屋交付时间、租期起止期限等对房屋租赁合同来说必不可少的事项却未有涉及，约定的内容并不完整，应认定其仅系确保双方签订正式租赁合同的定金协议书而非租赁合同，故对汤干英关于《租房定金协议书》系正式租赁合同的主张，不予采信。综合本案证据及双方的陈述，双方在签订前述协议后并未就租赁事宜最终达成协商一致，即并未签订正式的租赁合同，汤干英请求解除定金协议，曾令华亦表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，对汤干英该项诉请，予以支持，汤干英、曾令华于2013年7月12日签订的《租房定金协议书》经双方协商一致于本案第一次开庭之日即2013年11月4日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，汤干英有权要求曾令华恢复原状即返还其已支付的定金，曾令华辩称因汤干英反悔在先故不应退还，但未提交相应证据予以佐证，故对其该项抗辩，不予采信，对汤干英该部分诉讼请求，予以支持，曾令华应向汤干英返还已支付的定金15000元，至于汤干英请求曾令华返还的超出部分定金，因其所提交的证据不足以证明曾令华存在反悔行为导致双方未签订正式的租赁合同，故不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、汤干英与曾令华签订的《租房定金协议书》于2013年11月4日解除；二、曾令华应向汤干英返还定金15000元；三、驳回汤干英的其他诉讼请求。本案受理费275元，由汤干英负担137.5元，曾令华负担137.5元。
上诉人汤干英上诉称：其与曾令华签订的《租房定金协议书》中包括了合同几大要素，即租赁标的、租金、租期、违约责任等内容，虽然内容不完整，但这并不影响其是一份正式的租赁协议，在协议履行过程中，曾令华无故要求提高租赁条件，违反了双方的约定，导致协议无法履行，因此，曾令华构成违约，应承担违约责任，一审不予支持错误。请求二审法院撤销一审判决第二、三项，改判曾令华双倍返还定金30000元。
上诉人曾令华上诉称：2013汤干英想租曾令华所有的房屋，双方即订立定金协议，汤干英交付定金15000元作为担保。之后，汤干英提出该屋租金递增比和租金太高等理由，不同意原定方案，称需等她答复。此后，曾令华的房屋一直空房等待，至2013年9月，突然收到汤干英的起诉状，一审第一次开庭时，考虑到汤干英明确表示不愿履行原协议，所以自己才同意解除合同，但曾令华明确表示，不返还定金，因为是汤干英一方违约造成合同不能履行，并使曾令华的房屋空置许久，造成很大经济损失。一审认为合同是双方协商一致解除，判决曾令华返还汤干英的定金没有依据。请求二审法院撤销一审判决第二项，改判曾令华不返还汤干英定金15000元。
当事人争议焦点是：上诉人曾令华应否返还上诉人汤干英定金，如应返还，是应单倍返还还是双倍返还？
双方当事人二审期间均未提交新证据，对一审查明事实，双方亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。
本院另查明：汤干英二审中认可，双方签订《租房定金协议书》之后，曾令华要提高租金和增加押金数额，汤干英不同意，双方没有继续签订合同。曾令华亦认可，《租房定金协议书》签订后，因曾令华要求租金每三年增加5%，并要求汤干英交付押金20万元，汤干英不同意，双方因此没有签订合同。
本院认为：曾令华与汤干英签订的《租房定金协议书》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效。关于双方签订的《租房定金协议书》是否是正式的租赁合同的问题。双方签订的协议约定，曾令华收到汤干英交来租房定金15000元，并约定汤干英对此定金返悔，此定金不退，曾令华反悔，则双倍返还汤干英定金。虽然双方在该协议下方备注中写明，双方约定年租金88000元，约定租期为15年，但双方并未对租赁起止时间，房屋何时交付，租金何时起算及租金交付方式等房屋租赁合同的重要事项进行约定，且双方均认可《租房定金协议书》签订后，曾令华要求增加租金和押金，双方因协商不成并未另行签订合同。故双方达成的《租房定金协议书》仅系确保双方签订正式租赁合同的定金协议，并非正式租赁合同。双方之后因租金及押金问题存在争议，未能达成一致，故双方未能签订正式的租赁合同不能归责任何一方，汤干英请求解除定金协议，曾令华亦表示同意，一审判决解除双方签订的《租房定金协议书》并判令曾令华返还汤干英定金15000元，并无不当，本院予以维持。汤干英主张双方签订的《租房定金协议书》就是正式的租赁合同理由不成立，本院不予采纳。汤干英主张系曾令华违约，要求曾令华双倍返还定金理由亦不成立，本院不予支持。曾令华主张系汤干英违约，主张其不应返还定金，亦无依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。汤干英、曾令华上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人汤干英负担375元，由上诉人曾令华负担175元，汤干英与曾令华分别预交二审案件受理费550元、175元，对汤干英多预交的175元，由本院退回汤干英；一审案件受理费的负担按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
代理审判员 陈 杨
代理审判员 李常增
二〇一四年十月十五日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。