广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4756号
上诉人（原审被告）：广州市雅基置业有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：刘明芳，该公司执行董事。
委托代理人：区智杰，广东德良律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市溢盈物业管理服务有限公司，住所地广东省广州市花都区。
法定代表人：沈洲，该公司董事长。
委托代理人：曾旭慧，广东正平天成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：edswellnessholdingslimited，住所地香港。
法定代表人：于镇华，该公司主席、执行董事。
委托代理人：肖潇，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市雅基置业有限公司（以下简称雅基公司）因与被上诉人广州市溢盈物业管理服务有限公司（以下简称溢盈公司）、edswellnessholdingslimited（以下简称eds公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理�明：溢盈公司是具有三级资质的物业服务管理公司。eds公司是香港联交所上市公司，原名称为富丽花·谱控股有限公司（bluspaholdingslimited），于2010年2月1日更名为中国金丰集团控股有限公司（chinaaugroupholdingslimited）（以下简称金丰公司），于2013年4月18日变更为现名称。2010年1月8日，案外人佳业公司作为甲方与雅基公司作为乙方签订一份购房及物业管理服务协议，约定：甲方同意将甲方名下位于广州市花都区，建筑面积约1550平方米的“溢盈商务公寓”按栋整栋合计作价4969488元售予乙方，该栋物业之建筑面积以房产证核载为准，且最终核载面积不影响上述交易总价；乙方承诺同意接受甲方委托的溢盈公司对该栋物业进行物业管理服务，物业管理费收费标准为15元／平方米／月（不含水电费用与中央空调等费用），每月10日前缴交上月管理费及水电杂费，逾期按欠费金额1‰／天标准计违约金；鉴于该栋物业前期已由甲方分割为39间单个公寓，故双方经协商同意由双方按办证需要就单个公寓另行签署经房管局认可的商品房买卖合同，惟这些商品房买卖合同不得影响本协议的执行。购房及物业管理服务协议签订后，佳业公司与雅基公司就案涉39间公寓分别签订了广东省商品房买卖合同。溢盈公司向原审法院提交了佳业公司（甲方）与雅基公司（乙方）于2011年5月11日签订的案涉溢盈商务公寓101、102号房的广东省商品房买卖合同（一手房现售）各一份。其中，两份合同第五条物业管理均约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的溢盈公司物业管理企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业管理服务合同。服务合同期限20年，物业服务费为每月每平方米15元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。上述合同的附件五为物业服务协议，约定：一、管理服务范围：1、房屋管理以及小区公共设施的维护。2、小区卫生保洁。3、安全防范和公共秩序的管理和服务。4、环境绿化、美化。二、管理责任：1、小区提供24小时门卫和巡逻服务。2、定时检查公共设施并及时组织维修保养。3、清扫小区楼梯和道路，每天清运生活垃圾。4、指挥本物业区域内车辆有序行驶和停放，不承担车辆及财物的保险及保险义务。5、做好防火宣传，落实防火措施，防止火灾发生。6、业主在装修前，应到管理处办理手续，并交纳住宅装修保证金，装修完毕，经物业管理公司确认符合物业管理公司的装修管理规定后再无息退还装修保证金给业主。三、收费标准：参照花都区收费标准并结合本小区实际情况，综合管理费为15元／平方米／月（不含水电费用与中央空调机�用）。四、业主在收楼时须预交三个月物业管理费。业主必须按时交纳物业管理费，交纳时间为每月10号前，逾期未交物业管理费按欠费金额3‰／天计收违约金。五、同意接受由佳业公司委托的溢盈公司进行物业管理服务。详细说明见《溢盈湖畔小区前期服务协议》及《临时管理规约》内容的约定。佳业公司与雅基公司分别在上述前期物业管理服务合同中加盖公章。溢盈公司与雅基公司未提供双方签订的前期物业管理服务协议及临时管理规约。合同签订后，现案涉房产的所有权已变更登记在雅基公司名下。2010年11月26日，佳业公司（甲方）、雅基公司（乙方）、金丰公司（丙方）与溢盈公司（丁方）签订一份确认书，约定：根据甲方与乙方签署的商品房买卖合同约定，乙方向甲方购置了甲方位于广州市花都区狮岭镇蒙地卡罗山庄内的“蒙地卡罗商场”及“溢盈商务�寓”两栋物业，甲方并已按合同约定于2010年8月27日将上述物业交付给乙方，丁方亦自其时起即已开始正常履行物业管理的相关义务，对此，甲、乙、丙、丁四方在此予以确认。同时，应乙、丙双方经营操作需要，乙、丙、丁三方在此确认，自本文书签订之日起，原乙方在商品房买卖合同中对上述两楼宇的有关物业管理的应履行义务，转由丙方承接履行，即由丙方与丁方建立物业管理关系。乙、丙、丁三方均同意按此办法操作。本文件一式四份，经甲、乙、丙、丁四方签订后即时生效，由各方各执一份，具有同等法律效力。甲、乙、丙、丁四方分别在该确认书上盖章并由各自代表签名，其中乙方雅基公司及丙方金丰公司的代表签名处均为“谭庆仙”的签名。溢盈公司及雅基公司认为谭庆仙是金丰公司的代理人，有权代表金丰公司与各方签订确认书，为此，溢盈公司�原审中提供由金丰公司于2010年11月16日出具的授权书一份，授权书的内容为：“现我司授权谭庆仙办理交接有关蒙地卡罗商场和溢盈商务公寓等物业移交手续及交接房地产证事宜。”该授权书上有被授权人谭庆仙的签名、授权人金丰公司的印章及一英文签名。eds公司确认上述授权书是金丰公司时任主席张俊轩签署，确认书上的印章是金丰公司的印章，但认为该圆形公章只是公司内部用于交接文件所使用的印章，而非金丰公司专门用于对外签署合同的印章。另，授权书明确限定了谭庆仙的代理权限，即只能办理物业移交手续、交接房地产证，且授权是供将来使用，而使用条件从未成就。而且，谭庆仙并非金丰公司的法定代表人或职员，谭庆仙同时代表利益冲突的乙、丙双方签订确认书，签约各方应尽善良注意义务。时任金丰公司的执行董事、公司主席张俊轩、副主席姜惠芬、首席执行官陈彩霞均声明从未见过、签署该确认书，也从未授权及知悉他人代表公司签署该确认书。因此，谭庆仙在确认书上签字及加盖印章的行为是超越代理权的无权处分行为，对eds公司不发生法律效力。溢盈公司认为，谭庆仙是金丰公司派来的代表，因雅基公司与金丰公司之间存在股权转让，因此谭庆仙是作为金丰公司和雅基公司的代表。谭庆仙有金丰公司盖章的授权书，且当时谭庆仙带着金丰公司的公章，溢盈公司有合理的理由相信其有权代表金丰公司和雅基公司签订确认书。另，谭庆仙是代表金丰公司、雅基公司来交接物业的，交接物业中的一个重要的义务就是支付管理费及其他相关费用，在交接过程中，张俊轩也承诺了向溢盈公司支付物业管理费并出具了承诺书，因此溢盈公司有理由相信谭庆仙有权签署确认书，且之后金丰公司也安排支付了物业管理费130多万元。前前后后的证据形成了完整的证据链证明了上述事实。雅基公司认为金丰公司在收购雅基公司交易过程中，谭庆仙手中有雅基公司的公章，并有金丰公司主席张俊轩的授权来交接物业，谭庆仙是金丰公司派来接管雅基公司及其物业的，因此谭庆仙持有雅基公司和金丰公司的公章。谭庆仙在物业交接时代表了雅基公司和金丰公司。
关于缴纳物业管理费的问题。溢盈公司提交雅基公司于2012年5月14日出具证明一份（证明的主要内容：兹有我司为蒙地卡罗商场及溢盈商务公寓的业主，现向溢盈公司支付管理费，预缴3个月的管理费和2010年9月1日至2012年1月31日的管理费共计1328931.2元）及发票一张，拟证明2012年2月前的物业管理费已由金丰公司代雅基公司缴纳。雅基公司认为“证明”所述的管理费不是雅基公司缴交的，而是由当时的金丰公司按8元／平方米�标准缴交的，且溢盈公司一直没有向其追收过物业管理费，并明确表示管理费不用雅基公司承担，是由金丰公司承担。eds公司认为其在更名之前即金丰公司没有向溢盈公司缴纳过物业管理费，溢盈公司及雅基公司的现有证据、陈述也无法证明金丰公司曾向溢盈公司缴纳过物业管理费。而且溢盈公司关于管理费缴纳主体的陈述也是矛盾的，起诉状称是雅基公司缴纳的，庭审中又称是金丰公司缴纳的。针对是谁向溢盈公司支付了上述物业管理费的问题，溢盈公司出示以下证据：1.永亨银行有限公司的支票（复印件）一张，溢盈公司认为该支票是由高富民投资有限公司（以下简称高富民公司）的ivy出具的，ivy也是eds公司的董事。2.沈洋的永隆银行账户结单（原件）、存款单（复印件），证明沈洋在2012年2月17日通过票据的方式收到了2974191.74元港币，该款与前述永亨银行支票的金额相符。上述证据拟证明金丰公司代雅基公司向溢盈公司支付了物业管理费1328931.20元。雅基公司对溢盈公司提供的上述三份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，认为证明金丰公司代雅基公司支付过案涉房产的管理费。雅基公司另提供以下证据证明上述事实：1.eds公司主要股东及公司资料（打印件），证明eds公司与高富民公司的主席、执行董事兼董事总经理均为于镇华（前名：于树权），两公司是关联企业，支票的出具人是高富民公司而非金丰公司，是因为高富民公司的实际控股人与eds公司的主席是同一人，均为于镇华，高富民公司是当时金丰公司的重组方及资金提供方，结合溢盈公司的补充证据永亨银行支票，足以证明高富民公司代eds公司支付了物业管理费。2.雅基公司中国银行对账单（复印件），证明雅基公司未对物业管理费的支付发生转账的事实。eds公司认为溢盈公司提交的上述证据都是形成在境外，溢盈公司没有提供公证转递的手续，不能证明该证据的真实性，同时溢盈公司当庭没有提供支票及存款单的原件，账户结单也只是打印在一张只有永隆银行信头的a4纸上，没有任何签字或盖章，因此对该三份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。理由如下：1.永亨银行支票的复印件没有出现eds公司或金丰公司的字样。2.高富民公司的公司注册材料在香港法下只能是香港公司注册处出具的公司注册证书或周年申报表，溢盈公司或雅基公司都没有提供相关文件证明高富民公司与eds公司之间的关联关系。雅基公司称高富民公司的主席、执行董事兼董事总经理为于镇华，应提供证据证明。3.目前没有证据证明在支票开具当天，即2012年2月17日，高富民公司和eds公司存在任何股权牵连关系，因此二者从来就不是关联公司。4.即使高富民公司与eds公司之间存在人员任职或股权关联的关系，在香港法下，二者都是独立的法人，如果eds公司要求高富民公司代为支付一审案件物业管理费，溢盈公司应提供eds公司作出此项代付要求的付款请示函或申请书，无论溢盈公司或雅基公司提供的证据都没有显示eds公司代付款项的意思表示。另，eds公司对雅基公司提交的证据1认为是网页截图，其真实性由法庭核查，对其关联性不予确认，根据eds公司上述对溢盈公司证据的质证意见，雅基公司的该证据也不能证明是eds公司代付物业管理费的事实，没有双方意思表示的合意，也没有代付款指示的文件，更没有eds公司相关人员的签名或盖章。对雅基公司的证据2的真实性不予确认，认为该证据不能证明雅基公司所要证明的内容。2012年2月1日后案涉房产的物业管理费一直没有缴纳。2013年11月19日，溢盈公司向雅基�司发出蒙地卡罗商场及溢盈商务公寓-
欠缴管理费及水电杂费表，由雅基公司的工作人员江绮雯签收并加盖雅基公司的公章。雅基公司确认收到上述欠费明细表，但认为只是代收该通知，不代表溢盈公司向其追收物业管理费。雅基公司认为溢盈公司一直没有向其主张过物业管理费，从其提供的证据结算表中可以证明物业管理费结算的公司为富丽花公司，邮件是发给富丽花公司的法人张俊轩的，从结算表可看出是富丽花公司支付了物业管理费。溢盈公司称根据雅基公司提供的证据（邮件），可以证明2013年8月19日溢盈公司以邮件方式向eds公司催收物业管理费。eds公司认为结算表和邮件均在举证期满后才提交，邮件经过多次转发，且雅基公司提供的打印件只截取了部分内容，雅基公司并非该邮件的收件人，雅基公司称该邮件是发给富丽花公司的，但邮件上并没有涉及富丽花公司、金丰公司及eds公司，该邮件附件结算表左上角有“to沈生”字眼，说明该结算表是发给沈生的，与eds公司无关。
2014年1月26日，溢盈公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.雅基公司、eds公司立即向溢盈公司连带支付欠交的自2012年2月起计至2014年1月的管理费536702.70元，及其至实际清偿之日止的违约金（按3‰／天暂计至2014年1月31日止，为575508.64元），合计1073405.40元。2.雅基公司、eds公司立即向溢盈公司连带支付欠交的自2012年2月起计至2014年1月的水电杂费2417.50元，及其至实际清偿之日止的利息损失（按中国人民银行贷款利率计算，暂计至2014年1月31日止为294元），合计2711.50元。3.本案申请财产保全的担保物评估费7500元及诉讼费用全部由雅基公司、eds公司连带承担。原审诉讼中，雅基公司对案涉房产由溢盈公司提供物业管理服务表示认可，但称没有缴�物业管理费的原因是溢盈公司告知其物业管理费由金丰公司缴交，不需雅基公司承担，溢盈公司也一直未向雅基公司追索物业管理费。另雅基公司认为溢盈公司没有提供主要的物业管理服务，且溢盈公司只是具备三级物业管理资质，按15元／平方米／月收取物业费过高，最高只能按别墅的物业收费标准收取。违约金按3‰／天标准计算过高，最高只能按银行同期贷款利率的四倍计算，但因溢盈公司一直未通知雅基公司缴纳管理费，因此雅基公司不应承担违约金。eds公司关于物业管理费标准问题同意雅基公司的意见。但认为违约金应从溢盈公司实际主张权利之日起算，而溢盈公司没有证据证明本案起诉前向雅基公司、eds公司主张过物业管理费及违约金，因此违约金应从本案起诉时计算，违约金的标准应按银行同期贷款利率计算。根据溢盈公司提供的佳业公司与溢盈公司和案涉房产所在小区蒙地卡罗山庄其他业主（洋房和别墅）所签订的前期物业服务合同及缴纳管理费的收据显示，溢盈公司收取蒙地卡罗山庄其他业主洋房的物业管理费为2元／平方米／月，别墅的物业管理费为3元／平方米／月。溢盈公司认为商业性质的公寓及商铺在案涉房产所在的小区只有案涉两栋楼房，而非住宅物业管理费实行市场调节价，由双方当事人协商确定，无须按照政府部门的指导价。原审法院另查明，在签署确认书即2010年11月26日，沈洋是佳业公司、雅基公司及溢盈公司的100%控股人，也是佳业公司、雅基公司的法定代表人及溢盈公司的副董事长。2011年7月1日雅基公司的法定代表人由沈洋变更为张俊轩，2012年7月18日雅基公司的法定代表人由张俊轩变更为龙有慧，2012年12月28日雅基公司的法定代表人由龙有慧变更为庾瑞钊，2013年10月25日雅基公司的法定代表人由庾瑞钊变更为刘明芳。2011年7月19日，张俊轩出具承诺书，代表雅基公司及其股东向该公司原法定代表人沈洋及沈洋的关联公司承诺：自2011年7月1起，由张俊轩接任本公司法定代表人、公司经理、执行董事职务，全面负责本公司所有经营动作，因本公司经营动作等引致、发生、承担的一切法律关系及法律责任均由以法定代表人张俊轩为代表的本公司及其股东承担，概与沈洋及沈洋关联公司无关。本公司新旧法人交接，所涉本公司财务处理方式：截至2011年7月18日，本公司应付佳业公司775647.64元，应付溢盈公司867818.58元，对此，以张俊轩为代表的本公司及其股东在接收本公司新的营业执照时，必须分别对应支付结清上述应付款给两公司。张俊轩于2008年8月1日至2010年12月24日期间任金丰公司主席及执行董事，2010年12月24日至2011年3月8日期间任金丰公司主席及非执行董�，2011年3月8日至2012年2月13日期间任金丰公司副主席及非执行董事。陈彩霞于2007年9月7日至2008年8月1日期间任金丰公司主席、首席执行官及执行董事，2008年8月1日至2012年3月7日期间任金丰公司副主席及执行董事。现案涉房产登记在雅基公司名下，雅基公司称其一直没有使用案涉房产，也没有出租。eds公司称其及下属公司从未使用、占有过涉案房产，也从未成为过涉案房产的权利人。原审诉讼中，溢盈公司向原审法院提出财产保全申请，要求查封雅基公司价值316万元的财产，并由担保人利伟炉提供了担保，原审法院于2014年3月28日作出（2014）穗花法民三初字第518号民事裁定，裁定冻结雅基公司银行存款316万元或查封等值的其他财产及溢盈公司的担保人利伟炉提供的财产。
原审法院认为：佳业公司与雅基公司签订的购房及物业管理服务协议、商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述协议及合同约定了由溢盈公司为雅基公司所有的案涉房产提供物业管理服务，雅基公司对此亦表示确认，因此雅基公司应向溢盈公司支付案涉房产的物业管理费及水电杂费。但因雅基公司与溢盈公司、金丰公司和佳业公司四方签订了确认书，约定案涉房产的物业管理雅基公司应履行的义务由金丰公司承接履行。因此，该案的争议焦点是谭庆仙代理金丰公司和雅基公司与佳业公司、溢盈公司签订的确认书对eds公司是否具有法律效力？案涉房产的物业管理费应由雅基公司缴纳还是应由eds公司缴纳？或是由雅基公司、eds公司连带缴纳？（一）谭庆仙签订确认书时并非金丰公司的法定代表人，也非职员，谭庆仙取得了金丰公司的授权书，授权书的授权范围明确，授权谭庆仙办理交接有关蒙地卡罗商�和溢盈商务公寓等物业移交手续及交接房地产证事宜。并无授权谭庆仙签订确认书等权限。因此，谭庆仙代表金丰公司签订确认书的行为属于超越代理权的无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，构成表见代理应同时具备行为人具有代理权的客观表象和相对人善意无过失两个方面的要件。原审案件中，溢盈公司和雅基公司在庭审中均以授权书作为证据，并提供授权书的原件拟证明谭庆仙有权代表金丰公司签订确认书，由此可见，溢盈公司和雅基公司在签订确认书时知悉金丰公司出具的授权书，对谭庆仙获得的授权范围是明确知道的。谭庆仙虽手持金丰公司的公章，但溢盈公司和雅基公司在明知谭庆仙越权代�的情况下仍与其签订确认书，而且谭庆仙代表了债务转让与受让的雅基公司和金丰公司。另，谭庆仙代理案涉房产的交接是建立在沈洋（当时佳业公司、溢盈公司、雅基公司的100%控股人）与金丰公司的子公司富丽花公司发生股权交易的基础上的，但因该股权交易因故终止，在该股权交易期间及终止后至今，案涉房产的权属及使用权自始至终没有发生转移变更，因此，谭庆仙代理金丰公司签订确认书即使有代理权的客观表象，但溢盈公司和雅基公司在明知谭庆仙的代理行为具有明显重大瑕疵的情况下仍与其签订确认书，溢盈公司和雅基公司不具有相对人善意无过失的要件，故谭庆仙的越权代理行为不能构成表见代理。（二）金丰公司或eds公司对该确认书是否追认或以实际行动按确认书履行，也是证明确认书是否对eds公司产生法律效力的依据。1.关于金丰公司或eds公司对确认书是否追认的问题。如谭庆仙代理金丰公司签订确认书时仅签名，事后再由金丰公司加盖公章确认的，可视为金丰公司对谭庆仙代理行为的追认。但庭审中，溢盈公司和雅基公司均称签订确认书时谭庆仙是手持金丰公司和雅基公司的公章的，因此不产生金丰公司事后加盖公章追认的情形。而eds公司在庭审中表示自始至终未见过确认书，也不予追认谭庆仙签订确认书的代理行为，溢盈公司和雅基公司也没有举证证明eds公司事后追认确认书，因此，eds公司不存在追认确认书的意思表示。2.关于金丰公司或eds公司是否有履行确认书的问题，即确认书签订后，金丰公司或eds公司有否代雅基公司向溢盈公司支付过物业管理费。溢盈公司在本案起诉状中称“雅基公司于2012年5月14日就上述全部物业以及另案的溢盈公寓物业一并支付了至2012年1月31日期间的管理费，共计1328931.2元”，并提供雅基公司出具的证明一份，证明雅基公司已支付上述管理费。但庭审中，溢盈公司又称上述管理费是eds公司代雅基公司支付的，并出示了永亨银行的支票（复印件）一张、沈洋的永隆银行账户结单（原件）、存款单（复印件）予以证明，而雅基公司也称上述管理费并非其向溢盈公司支付，是案外人高富民公司代eds公司向溢盈公司支付的。高富民公司是eds公司的关联公司，因此代eds公司向溢盈公司支付上述款项。雅基公司为此提供了eds公司主要股东及公司资料（打印件）和雅基公司中国银行对账单（复印件）予以证明。eds公司对溢盈公司和雅基公司出示的上述证据均不予认可。原审法院认为，溢盈公司和雅基公司提供的证据
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永亨银行的支票、永隆银行账户结单、存款单以及eds公司主要股东及公司资料、结算单、邮件，均是在香港形成，溢盈公司和雅基公司应履行相关的证明手续。而纵观溢盈公司和雅基公司提供的证据，均没有显示金丰公司或eds公司曾向溢盈公司支付了案涉房产的管理费。溢盈公司称张俊轩在事后也承诺了向原告支付物业管理费并出具了承诺书。而溢盈公司所指张俊轩出具的承诺书是雅基公司出示的证据
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承诺书，该承诺书是张俊轩代表雅基公司及其股东向该公司原法定代表人沈洋及沈洋的关联公司所作的承诺，并非代表金丰公司向溢盈公司所作的承诺。因此，溢盈公司和雅基公司认为高富民公司是代eds公司向溢盈公司支付了管理费，证据不足，原审法院不予采信。综上，谭庆仙代理金丰公司签订确认书，不构成表见代理，eds公司对此也不予追认，溢盈公司和雅基公司也没有证据证明eds公司已开始履行确认书的义务，因此，确认书对eds公司不具有法律效力，eds公司不应按确认书的约定承担案涉�产的管理费。故溢盈公司要求eds公司与雅基公司连带支付欠交的管理费及违约金、水电杂费及违约金证据不足，原审法院不予支持。根据上述理由，雅基公司购买案涉房产后应按约定向溢盈公司支付物业管理费等费用。案涉房产为商铺，即非住宅物业，根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第七条、第九条的规定，非住宅物业的服务收费实行市场调节价，实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。购房及物业管理服务协议、商品房买卖合同约定物业管理费收费标准为15元／平方米／月，是双方当事人的真实意思表示，雅基公司认为该收费标准过高，要求调整为按别墅收费标准，没有法律依据，原审法院不予支持。因案涉房产已向溢盈公司支付了3个月的预交管理费和2010年9月1日至2012年1月31日的管理�，至2014年1月31日雅基公司共欠缴21个月的物业管理费，故雅基公司应向溢盈公司支付的物业管理费为490032.9元（1555.66平方米×15元／平方米／月×21月）。溢盈公司要求支付水电杂费2417.5元及利息损失，只提交了其自行制作的蒙地卡罗商场及溢盈商务公寓-
欠缴水电杂费明细表证明，雅基公司对此不予确认，且认为从未实际使用过案涉商铺，因此不可能存在水电费。对此，溢盈公司没有提供其他证据予以证明，因此，溢盈公司的该请求证据不足，原审法院不予支持。关于管理费违约金计算时间及计算标准的问题。按照溢盈公司的说法，其认为四方签订的确认书有效，那么根据确认书的约定，雅基公司对案涉房产的有关物业管理的应履行义务转由金丰公司承接履行，即由溢盈公司和金丰公司建立物业管理关系，管理费应由金丰公司直接向溢盈公司缴纳，雅基公司无须缴纳。因此，雅基公司称溢盈公司一直未要求其缴纳管理费，溢盈公司对此未予否认，溢盈公司认为根据雅基公司提供的邮件可以证明其于2013年8月19日以邮件方式向金丰公司催收管理费，溢盈公司并于2013年11月19日向雅基公司送达了蒙地卡罗商场及溢盈商务公寓-
欠缴管理费及水电杂费明细表。据此，可认定溢盈公司在2013年11月19日前一直未向雅基公司催收管理费。因此，欠缴管理费的违约金应从2013年11月19日起分段计算。雅基公司抗辩认为违约金按3‰／天计算过高，应按银行同期贷款利率的四倍计算合理，原审法院予以采纳。溢盈公司要求雅基公司和eds公司承担其在本案中申请财产保全的担保物的评估费7500元，没有法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，于2014年9月19日作出如下判决：一、广州市雅基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市溢盈物业管理服务有限公司支付物业管理费490032.9元；二、广州市雅基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市溢盈物业管理服务有限公司支付违约金，违约金自2013年11月19日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍分段计算［分段计算的方式为：从2013年11月19日起以2013年11月前（包括11月份）产生的物业费金额为基数，计至2013年12月10日；从2013年12月11日起以2013年12月前（包括12月份）产生的物业费金额为基数，计至2014年1月10日，从2014年1月11日起以2014年1月前（包括1月份）产生的物业费金额�基数，计至付清款日止。］；三、驳回广州市溢盈物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14553元，由广州市溢盈物业管理服务有限公司负担7626元，广州市雅基置业有限公司负担6927元。财产保全费5000元，由广州市雅基置业有限公司负担。
上诉人广州市雅基置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求驳回被上诉人溢盈公司的诉讼请求。理由：一、原审认定上诉人支付管理费及违约金错误。1、谭庆仙的代理行为是否表见代理原审法院认定不实。本案中，谭庆仙作为金丰公司（eds公司前身）的代理人，是合法取得金丰公司的授权的，而且谭庆仙作为金丰公司的合法代理人，是在讼争物业转让给�丰公司后，金丰公司才委托谭庆仙处理物业交接事宜的，因此金丰公司在诉讼中称从未见过委托书的陈述是虚假的。而且在事后金丰公司的主席张俊轩也成为了雅基公司的法定代表人，即金丰公司也是确认了谭庆仙确认已经交接上述物业后，金丰公司正式通过股权转让方式接收雅基公司，从而达到接收上述物业的事实。所以从整个物业的购买过程来说，谭庆仙代理金丰公司收楼并非属于表见代理，而是合同履行的必然发展经过。再者，谭庆仙的授权书明确约定其代理事项是：办理交接有关蒙地卡罗商场和溢盈商务公寓等物业移交手续及交接房地产证事宜。其中，有关物业移交手续必然包括确认由谁交纳物业管理费一事，这应该是生活在当今商业社会所应有的常识。一般商品房的买卖，无论物业是否已办理变更房地产登记手续，在收楼时都是由原业主或开发商与物�管理单位和买家三方进行交接，继而确认后续由买家向物业管理单位缴纳物业管理费。因此，物业移交手续必然包括确认物业管理费由买家金丰公司缴纳一事。2、确认书对eds公司是否具有法律效力原审法院认定错误。原审中，eds公司确认：“确认书上所盖章为金丰公司公章，授权书亦为当时金丰公司主席张俊轩所签署”。而本案涉及的确认书既有金丰公司盖章，并有金丰公司授权代理人的签名，根据《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”由此可见，确认书于盖章时即生效。除非eds公司有证据证明该公章属假冒或被代理人所盗取使用，否则不能认定该确认书对其不具有法律效力。因此，确认书真实有效，被上诉人eds公司应按照确认书执行，遵守其支付涉案物业管理费的约定。而且被上诉人溢盈公司在庭审中出示的证据证明，金丰公司之前是通过高富民公司出具了一张2974191．74元的永隆银行支票给溢盈公司，其中包含了物业1328931．20元管理费的事实。其亦明确确认该笔费用，是金丰公司支付的。充分说明了金丰公司不但确定谭庆仙所签订的确认书，而且还实际履行了上述确定书的约定。虽说上述证据均在境外完成，但完全掩盖不了事实的真相。基于上述理由，上诉人认为：金丰公司已经履行了确认书的内容，因此确认书对公司是具有法律效力的。故，原审不应以此推翻eds公司应承担物管费和违约金的责任，错误认定上诉人需承担涉案物管费和违约金。二、原审认定物业管理费标准错误，涉案物管费标准应予降低。据原审法院查明所载（判决书15页第二段）：“在签署确认书即2010年11月26日，沈洋是佳业公司、雅基公司及溢盈公司的100％控股人，也是佳业公司、雅基公司的法定代表人及溢盈公司的副董事长。”而涉案物业的交易，及与溢盈公司签署《购房及物业管理服务协议》均由沈洋一手操办。沈洋从设立雅基公司开始，就是为了要继续出售涉案物业而转移佳业公司的财产（当时佳业公司因为无力建设而导致涉案物业所在楼盘烂尾，并遭到小业主的连番起诉及查封财产），所以通过另行设立公司，将涉案物业转移到雅基公司名下，并签署高标准物业管理费，以保持其在出售涉案物业后由溢盈公司这个主体继续收取高额利益。而后，雅基公司实际已经过了多次易手，现在的雅基公司完全不知道存在涉案的《购房及物业管理服务协议》，公司手上并没有该协议原件，在现任法定代表人接手时，亦曾问及物业管理费事宜，溢盈公司亦称不需要雅基公司支付，物管费是由金丰公司承担。本案的出现，实在让雅基公司无所适从。因此�原审要求雅基公司承担如此高标准的物管费对雅基公司十分不公。再说，现在的雅基公司对涉案物业并无经营，一直空置，溢盈公司并无提供任何物业服务，虽说涉案物业属于商业性质，但收取如此高标准的物管费十分不合理。原审法院根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第七条、第九条的规定，认为诉争物业属于非住宅物业，实行市场调节价。但溢盈公司提交了其管理的同一小区里别墅的价格也是3元／平方米，同样不受政府指导价限制，也属于非住宅物业。但其管理的别墅与涉案物业的物管费标准相差达5倍，差距实在太大，让人难以信服。因此，上诉人认为涉案物业管理费标准严重过高，应予降低。综上所述，本案有其一定的历史渊源，并不能按照一般的物业服务管理合同纠纷处理，上诉人是这过程中的受害者。恳请二审法院实事求是，比较双方的证据，重新对本案作出认定，维护上诉人的合法权益。
被上诉人广州市溢盈物业管理服务有限公司辩称：一、雅基公司与案外人广州市花都佳业房地产开发有限公司签署的《购房及物业管理服务协议》以及《广东省商品房买卖合同》的附件《前期物业管理服务合同》合法有效，各方均无争议，雅基公司应依据履行缴纳物业服务费的合同义务。二、雅基公司作为涉案商铺的所有权人，向溢盈公司缴纳涉案商铺的物业服务费是不能免除的法定义务。三、依据《购房及物业管理服务协议》以及《广东省商品房买卖合同》的附件《前期物业管理服务合同》经双方协商一致约定收费标准合同法有效，而且涉案商铺非住宅物业，其物业服务收费实行市场调节价，故雅基公司应当按照约定按照每平方每月15元标准缴纳物业管理费。
被上诉人edswellnessholdingslimited辩称：eds公司对确认书不应当承担责任，谭庆仙签署确认书的行为也不构成表见代理。一、本案确认书的外在形式和签署行为以及本案交易构成没有构成符合法律规定的表见代理的关于行为具有代理权的客观表象和相对人的善意，从客观表象上看，确认书仅仅在外在形式方面就已经出现了多处与当时交易不符的、有瑕疵的情形，包括在确认书上所加盖的eds的收件章，不是惯常的eds公司签署合同的公章，以及确认书在签署上，溢盈公司和雅基公司已经取得授权书，授权书对谭庆仙的授权范围是明确的，只是负责交接物业，不包括对外承担债务的内容，另外本案的案涉房产的交易是建立在与eds持股50%的子公司的股权交易基础上的，股权交易早在2012年4月5日终止，案涉物业从那时开始，就没有与eds的子公司存在关系，按理也不应当由eds公司承担责任。关于主观上的过错，2010年10月26日，确认书签署当天，案外人沈洋是确认书签署中的三方主体，也就是雅基公司、佳业公司、溢盈公司的百分百控制人，同时担任雅基公司、佳业公司的法人代表，溢盈公司的副董事长，沈洋也是和富丽花公司股权交易的相对方，确认书实际上是在由沈洋控制下与eds公司签订的，eds公司与股权交易无关，故雅基公司与溢盈公司都不是善意相对方。二、eds从未在确认书签署后追认过，也没有履行，溢盈公司和雅基公司提供的证据都不能证明eds公司支付过任何物业管理费，谭庆仙代表eds公司签署确认书不构成表见代理，eds公司对此也不予追认，故确认书对eds没有法律效力，原审判决正确，请二审维持。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，雅基公司作为涉案物业的产权人负有缴纳物业费用的法定义务。本案证据中有一份由谭庆�同时代理金丰公司和雅基公司确认雅基公司交纳物业费用的义务转由金丰公司承接内容的确认书，该确认书为金丰公司设置债务，但是与金丰公司给予谭庆仙的授权代理权限并不一致。而且该确认书内容反映的雅基公司物业移交予金丰公司，与现今案件事实并不一致。根据权利与义务相一致的法律原则，溢盈公司要求金丰公司，即现今被上诉人eds公司承担物业费用的偿还义务，缺乏依据。上诉人雅基公司二审坚持依据上述确认书免却义务，但是未能说明该确认书得到实际履行，雅基公司并未持有涉案物业，也没有享受相关的物业服务。因此，上诉人雅基公司不同意支付物业费用的理由，缺乏依据，本院不予采纳。至于物业管理费收费标准的争议，涉案物业的物业管理费标准已经由合同定价，雅基公司认为该收费标准过高，应经当事人协商变更。上诉人雅基公司坚�认为物业管理费应予调低，但又未经双方协商，缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6927元，由上诉人广州市雅基置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年一月十四日
书 记 员 阮志雄
陈迪