江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2015)扬广民初字第298号原告（反诉被告）扬州拓扬机械工程有限公司，住所地在扬州市东花园联谊路58号。法定代表人李建农，董事长。委托代理人马双林，江苏擎天柱律师事务所律师。委托代理人万李。被告（反诉原告）宋相强。委托代理人吴升，江苏华朋律师事务所律师。原告（反诉被告）扬州拓扬机械工程有限公司（以下简称拓扬公司）与被告（反诉原告）宋相强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，由审判员谈文荣独任审判，后又依法组成合议庭，并于2015年3月27日、6月8日公开开庭进行了审理。拓扬公司法定代表人的委托代理人马双林、万李，宋相强及其委托代理人吴升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告诉称：2012年9月13日、2013年9月2日，双方签订房屋租赁合同各一份并约定：宋相强租用拓扬公司厂内小车间东面300平方米房屋用于仓储；租赁期限分别为2012年9月2日至2013年9月1日、2013年9月2日至2014年9月2日；年租金分别为43200元、50400元，一次性交付房租，先交后用；水电费自付，原告提供水电线路的方便；承租期间房屋的安全、防火等由宋相强负责；租赁期间不得改变房屋结构及附属设施现状，如需改变附属设施现状需征得拓扬公司同意；违约责任约定为违约方按照年租金的30%支付违约金。上述合同签订后，宋相强虽然按约交付租金，但擅自在租赁物旁搭建简易棚并将拓扬公司厂内暂未使用的茶炉拆卸变卖。鉴于此情况，合同期满后，双方未再续订合同，拓扬公司要求宋相强交还租赁物、拆除私自搭建的简易棚并赔偿茶炉损失。宋相强以拓扬公司未及时修复租赁房屋，致使其物品因漏雨造成损失为由，予以拒绝。拓扬公司为维护自身合法权益，于2014年8月25日、9月15日向宋相强送达限期交还租赁房屋的通知，但遭到其拒绝。拓扬公司请求：1.宋相强支付房屋实际使用费17780元（按50400÷12÷30×127，暂计算至2015年1月7日，以后顺延），支付违约金15120元，支付小型茶炉及配套工具损失费8000元；2.交还租赁房屋；3.拆除私自搭建的披屋。其提供的证据主要有：1.房屋租赁合同；2.房屋所有权证；3.2014年3月18日承诺；4.拓扬公司工商登记资料。本诉被告辩称：双方最后一次的租赁合同于2014年9月1日期限届满，拓扬公司于2014年8月25日通知宋相强租赁期满后不再续租，此后拓扬公司不再让宋相强使用租赁房屋并将房屋上锁，因租赁房屋在拓扬公司厂内，宋相强进出应及时到拓扬公司管理人员的限制，更是不允许存放、提取货物。鉴于租赁合同到期后已经终止，事实上拓扬公司已经收回房屋，宋相强未再使用。早在2013年8月因租赁房屋严重漏雨，宋相强就未再使用。2014年2月拓扬公司已经将租赁房屋中的三间出租给案外人。租赁合同履行过程中，宋相强均依照租赁合同缴纳租金，无违约行为。故拓扬公司要求宋相强交换租赁房屋、支付房屋实际使用费及违约金，无事实和法律依据。自2012年9月13日双方签订租赁合同后至2014年9月2日，租赁房屋仍然是原样。除了拓扬公司在租赁房屋东侧搭建二层楼房造成租赁房屋严重漏水外，没有其他变化。拓扬公司也没有向宋相强交付过小型茶炉及配套工具。关于茶炉，早在2010年9月2日就已经不存在。之前双方因租赁房屋漏雨问题发生纠纷，2010年9月2日双方达成一致意见，由宋相强对租赁房屋南边过道和茶炉房自己搭建使用并享有所有权。故拓扬公司要求宋相强支付小型茶炉及配套工具损失费、拆除搭建的披屋，也无事实和法律依据。反诉原告诉称：2010年9月2日之前，双方已经存在租赁关系，有拓扬公司租赁给宋相强的房屋严重漏雨，造成宋相强经济损失30余万元。作为赔偿，拓扬公司将租赁房屋南边过道和茶炉房提供给宋相强搭建简易房，所有权属于宋相强，约定期限至拆迁，双方不得反悔。此后，宋相强完全按照租赁合同履行，但由于拓扬公司在租赁房屋东侧搭建二层楼房，又造成租赁房屋严重漏雨，拓扬公司的违约行为将宋相强存放在租赁房屋内的干货食品被雨水浇坏，造成干货食品成废物，原价值54万元左右（可以现场确认），为此宋相强多次要求拓扬公司予以赔偿，但未果。宋相强要求拓扬公司支付违约金151200元并赔偿损失540000元。其提供的证据主要有：2010年9月2日租赁协议复印件。反诉被告辩称：宋相强要求支付违约金的请求不能成立，双方在此之前的租赁协议履行过程中，宋相强就该违约金没有向拓扬公司提出过，如果该损失是之前的损失，该违约行为是之前的违约行为，那么在以往的合同履行过程中应当提出，在后续签订合同时也应当提出，但是宋相强直到本案诉讼中才提出该请求，也就是说拓扬公司要求其腾让房屋了，其以此为对抗的理由，如果以前有损失有违约，那么在签订下一年度合同时就应当提出来，而宋相强并没有提出，并且续订新的合同，说明拓扬公司不存在违约的事实。宋相强认为出租的房屋存在瑕疵造成其损失54万元，没有任何事实和法律依据，首先拓扬公司没有违约，其次出租房屋漏雨没有事实依据，而且该损失仅是宋相强的估算没有任何的法律依据。其提供的证据主要有：出租房屋现场照片。经审理查明：2012年9月13日、2013年9月2日，双方签订房屋租赁合同各一份。合同约定：宋相强租用拓扬公司厂内小车间东面300平方米房屋用于仓储；租赁期限分别为2012年9月2日至2013年9月1日、2013年9月2日至2014年9月2日；年租金分别为43200元、50400元，合同签订时宋相强一次性付清一年房租；宋相强承诺维护拓扬公司财产的完整、安全，合理使用财产，租期届满完好返还给拓扬公司；租赁期间，宋相强不得改变房屋结构及附属设施现状，如需更改附属设施现状，需征得拓扬公司同意；承租期间房屋的防火、保洁等由宋相强负责；合同履行中，一方如违约应承担违约责任，违约方需向守约方支付年租金的30%（2012年9月13日合同）、300%（2013年9月2日合同）支付违约金，并赔偿经济损失。上述合同签订后，宋相强按约交付租金，并使用承租的房屋存放海带等食品。合同期满后，双方未再续订合同。拓扬公司于2014年8月25日、9月15日向宋相强送达限期交还租赁房屋的通知，但宋相强至今仍占有租赁房屋。另查，2013年9月2日租赁合同中300平方米房屋计八间，宋相强于2014年3月18日退出其中三间，拓扬公司应退还租金11025元。诉讼中，宋相强提供自认为原件的2010年9月2日的租赁协议，但该协议未见拓扬公司红色公章。拓扬公司对此租赁协议真实性予以否认。上述租赁协议约定：宋相强租赁拓扬公司内小车间西端约300平方米左右厂房使用，另加南边过道和茶炉房自己搭建使用，由宋相强本人所得，作为赔偿，原因是房屋多次大面积漏雨，损失不小（注租赁期间拆迁为止，双方不得反悔）；租赁期限一年（2010年9月2日至2011年9月1日）；年租金25000元，合同签订时宋相强一次性付清一年房租；本协议双方各执一份。宋相强以此协议证明双方租赁关系早就存在，房屋存在漏雨事实，搭建披屋是拓扬公司允许的，且该披屋归宋相强所有。关于房屋漏雨问题：拓扬公司承认在末次租赁合同签订前（2013年8月左右）存在过漏雨事实，拓扬公司已经修复。宋相强对此认可，但在末次租赁合同履行过程中，租赁房屋仍然存在漏雨事实，并造成食品受潮霉变损失。对此，拓扬公司予以否认，宋相强未提供证据证明漏雨事实存在，也未提供证据证明其所受损失的证据。拓扬公司陈述在合同履行过程中，宋相强将其暂未使用的岔路设备予以变卖，但未提供证据证明。宋相强对此也予以否认。拓扬公司请求：1.宋相强支付房屋实际使用费17780元（按50400÷12÷30×127，暂计算至2015年1月7日，以后顺延），支付违约金15120元，支付小型茶炉及配套工具损失费8000元；2.交还租赁房屋；3.拆除私自搭建的披屋。宋相强请求：拓扬公司支付违约金151200元并赔偿损失540000元。本院认为：拓扬公司与宋相强签订的末次房屋租赁合同于2014年9月1日期限届满后，双方未再续订合同，宋相强应当按约将租赁房屋及时交还给拓扬公司。宋相强继续占有租赁房屋，属无权占有，依法应当支付相应的使用费，其标准可以参照末次租赁合同约定，但应当扣除宋相强已退出部分房屋的使用费。双方在末次房屋租赁合同期限届满后未再续订合同，拓扬公司请求宋相强按末次租赁合同年租金的30%支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。小型茶炉及配套工具损失，拓扬公司未提供证据证明，即使存在宋相强私自变卖行为，此也是租赁合同履行过程中的侵权行为，故对此损失，本案不予处理。宋相强提供的2010年9月2日的租赁协议未见拓扬公司红色公章，拓扬公司对此协议真实性予以否认，宋相强也未提供其他证据佐证该协议的真实性，故本院对该协议的真实性不予认可。关于租赁物南边的披屋，宋相强提供的证据不能证明系征得拓扬公司同意搭建，该披屋也未经有权部门批准建设，故宋相强在交还租赁物时应一并予以拆除。宋相强以租赁物存在瑕疵请求拓扬公司按末次租赁合同约定支付违约金，因其未提供证据证明拓扬公司存在违约行为，本院对此请求不予支持。宋相强以租赁房屋漏雨请求拓扬公司赔偿损失，因其既未提供证据证明租赁房屋存在漏雨的事实，也未提供证据证明证明其损失的构成，本院对此请求也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款、第二百三十五条的规定，判决如下：一、宋相强于本判决生效之日起十五日内将2013年9月2日房屋租赁合同项下房屋腾空让今后交拓扬公司执管；二、宋相强于本判决生效之日起十五日内将2013年9月2日房屋租赁合同项下房屋南边的披屋自行拆除；三、宋相强于本判决生效之日起十五日内向拓扬公司支付使用费（自2014年9月2日起至实际交付之日止按每日107.88元计算）；四、驳回拓扬公司的其他诉讼请求；五、驳回宋相强的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费822元，减半为411元（拓扬公司已预交），由拓扬公司负担151元、宋相强负担260元（宋相强应负担之款于本判决生效之日起十五日内直接交付给拓扬公司）。反诉案件受理费10712元，减半为5356元（宋相强已预交），由宋相强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5767元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  谈文荣人民陪审员  盛爱平人民陪审员  林永荣二〇一五年七月六日书 记 员  付丹娜