辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2440号
上诉人（原审原告）：倪晓明，女，1988年7月18日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
委托代理人：乔媛园，辽宁铭星律师事务所律师。
委托代理人：赵星奇，辽宁铭星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵雨楠，女，1986年7月19日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
上诉人倪晓明因与被上诉人赵雨楠房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第07830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
倪晓明一审诉称，诉讼请求：请求判令赵雨楠给付倪晓明房屋租金15万元；2、请求赵雨楠给付倪晓明逾期付款违约金5万元（从2013年4月11日计算至倪晓明起诉之日）；3、请求判令赵雨楠给付倪晓明15万元利息（从倪晓明起诉之日计算至赵雨楠实际给付之日，按照人民银行同期贷款利率四倍计算）；4、诉讼费由赵雨楠承担。事实和理由是：2012年3月2日，倪晓明、赵雨楠签订房屋租赁合同约定，倪晓明租赁赵雨楠位于沈阳市铁西区沈辽东路14号6门3-4层房屋，合同签订后，赵雨楠按照约定给付第一年房屋租金15万元，按照约定，赵雨楠应于2013年4月10日交付涉案房屋第二年租金，但赵雨楠拖延至今未向倪晓明交付租金，违反合同约定。本案争议的3、4层租赁协议与补充协议中的1、2层租赁协议是独立的。不能将其结合在一起。倪晓明没有隐瞒事实，倪晓明与案外人的纠纷没有影响赵雨楠行使权利。是赵雨楠自身原因导致无法经营，与倪晓明无关。
赵雨楠一审辩称，倪晓明在签订租赁合同当时隐瞒了诉争房屋权属存在争议的事实，赵雨楠不应承担支付倪晓明租金的义务。不是赵雨楠存在违约行为，该协议因意思表示不真实能否成立尚不确定。倪晓明与案外人对诉争房屋存在权属争议导致赵雨楠无法使用诉争房屋，只是赵雨楠无法行使合同权利，赵雨楠不存在违约行为。赵雨楠无法使用租赁房屋的原因在于案外人在使用1、2层房屋时与倪晓明存在房屋公用部分的权属争议，不让3、4层用，但是涉案房屋只有唯一的楼梯，因该楼梯是通往3、4层的唯一通道，导致诉争房屋无法使用的原因是案外人与倪晓明之间对房屋权属存在争议，与赵雨楠教育机构能否经营等无关。本案的争议问题在于赵雨楠承租的用于经营的场地能否如约使用。
原审法院审理查明，2012年3月2日，倪晓明与赵雨楠签订了房屋租赁合同，约定将位于沈阳市铁西区沈辽东路14号6门3-4层租赁给赵雨楠，租赁期限10年，自2012年5月1日起至2022年4月30日止。2012年5月1日至2015年4月30日年租金为每年十五万元整，2015年5月1日至2018年4月30日年租金为每年二十四万元整。2012年4月2日与5月28日，倪晓明、赵雨楠又签订补充协议，约定倪晓明将位于沈阳市铁西区沈辽东路14号6门1-2层租赁给赵雨楠使用。赵雨楠已交纳三、四层一年租金15万元，一、二层租金20万元。案外人乔荷系一、二层房屋所有权人，经与赵雨楠交涉，赵雨楠于2012年11月不再实际占有一、二层房屋。2013年1月至2013年7、8月，通往三、四层的室内楼梯出现多次封堵、楼道不通情况。现该房屋已经由倪晓明收回。
原审法院认为，倪晓明作为出租人，有义务保持出租房屋在租赁期间的正常使用。在承租人的使用、收益受到妨害或者妨害之虞时，出租人都有除去或者防止妨害的义务，而不论妨害是基于可归责于出租人的事由还是基于第三人的行为发生的，也不问其为事实上的妨害还是权利的妨害。本案中，通往三、四楼的共用楼梯出现堵塞、不通情况，影响了赵雨楠房屋的正常使用，倪晓明也未能及时予以解决，因此倪晓明要求赵雨楠交纳租金及承担违约责任的诉讼请求，原审法院不能支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十一条之规定，原审法院判决：驳回原告倪晓明的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告承担。公告费400元，由被告承担。
宣判后，上诉人倪晓明不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销原审判决，依法支持上诉人诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由：1、上诉人认为沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第07830号民事判决书事实不清，证据不足，应当依法改判。上诉人与被上诉人于2012年3月2日（租赁三、四层）、2012年4月2日（租赁一、二层）分别签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》。该两份合同是为了不同的合同目的所进行的两个不同的租赁行为。涉案房屋三、四层是为了开办教育培训中心，后签订的《补充协议》租赁涉案房屋一、二层的合同目的是为了经营浴池。两个不同的租赁标的、不同的合同目的决定了这是两个不同的房屋租赁法律行为，这两个法律行为互不干扰、互不关联，一个法律行为无效并不引起另一个法律行为的无效。2、上诉人认为沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第07830号民事判决书的判决适用法律错误，应该予以改判。法院依照《合同法》第二百一十六条、第二百二十条以及第二百三十一条的规定驳回上诉人的请求不合法。以上规定的是出租人在出租期间要保证租赁物实现合同目的，而上诉人与被上诉人订立的租赁合同真实有效，在租赁合同中没有约定租赁物的用途，按照法律的规定未约定的视为没有约定，因此，被上诉人作为承租人对于租赁物的实际用途不在合同约定的范围内。被上诉人从2013年4月11日至今一直占有并使用该租赁物，实现了合同的目的，但是被上诉人没有按照合同的约定缴纳租金，构成违约。3、被上诉人在一审的起诉事实及理由没有任何事实及法律依据。原审判决不符合《合同法》第五十四条的规定，没有法律依据。本案中，不存在《合同法》第五十四条规定的合同撤销的情形，且被上诉人一直在使用此房屋。
被上诉人赵雨楠辩称：我虽与上诉人曾签订过《房屋租赁合同》，并向其支付了2012年6月1日至2013年5月31日的一年租金15万元，但上述合同履行过程中，因上诉人恶意隐瞒事实，致使我无法正常使用租赁房屋，双方的租赁合同因上诉人过错自始解除，上诉人无权向我索取租金。上述事实有法院的判决予以证明。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明，赵雨楠起诉倪晓明解除双方签订的一至四层房屋租赁合同，并退还房租35万元，要求倪晓明赔偿装修损失95万元、停业损失30万元的案件，经沈阳市铁西区人民法院审理作出（2013）沈铁西民二初字第1374号民事判决及我院（2013）沈中民二终字第1306号民事判决后，辽宁省高级人民法院作出（2014）辽审一民申字第113号民事裁定，指令我院再审。我院作出（2014）沈中审民终再字第111号民事裁定，裁定撤销（2013）沈中民二终字第1306号民事判决书及（2013）沈铁西民二初字第1374号民事判决书，将案件发回重审。发回后，沈阳市铁西区人民法院于2015年7月17日作出（2015）沈铁西民二初字第0220号民事判决，判决：一、确认原告赵雨楠与被告倪晓明于2012年4月2日签订的《补充协议》无效；二、2012年3月2日原告赵雨楠与被告倪晓明签订的《房屋租赁合同》于2013年3月8日解除；三、被告倪晓明于本判决发生法律效力后10日内返还原告赵雨楠房屋租金25万元。四、驳回原告的其他诉讼请求。倪晓明上诉后，我院于2016年4月21日作出（2015）沈中民再终字第72号民事判决书，判决查明事实：“从2013年1月下旬至2013年7、8月份通往三、四层的室内楼梯出现多次封堵、楼道不通的情况。”判决认定：“涉案房屋在一、二层不被倪晓明实际占有使用情况下，导致一、二楼通往三、四楼梯封堵，倪晓明于庭审中承认三、四层房屋在赵雨楠承租时能供暖，但没有与一、二层分户，三、四层的供暖关系于2014年10月房屋出租给案外人，应案外人要求安装管线并开栓的，导致三、四层无法独立使用，赵雨楠承租三、四层房屋的租赁目的无法实现，其承租三、四层房屋租赁合同具备解除条件，原审判决解除三、四层房屋租赁合同并无不当，倪晓明要求继续履行三、四层租赁合同的上诉请求不予支持。……赵雨楠已交付涉案房屋三、四层一年租金15万元至2013年5月31日，合同解除后，未履行部分的租金应当予以返还，即3个月房租37，500元。同时从2013年1月下旬发生楼梯封堵至合同解除前因赵雨楠无法正常使用涉案三、四层房屋，该期间的租金亦应当予以返还，即1个月房租12，500元。”判决：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第0220号民事判决第一、二、三项；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第0220号民事判决第四项；三、倪晓明于判决发生法律效力后10日内赔偿赵雨楠1-4层房屋装修损失200，000万元；四、驳回赵雨楠、倪晓明其他诉讼请求。
上述事实，有倪晓明提供房屋租赁合同复印件、（2013）沈铁西民二初字第1374号民事判决书、（2013）沈中民二终字第1306号民事判决书、补充协议复印件、赵雨楠提供的补充协议复印件、收条复印件、房屋所有权证、契证、审查意见书复印件、报警情况登记表复印件、（2014）辽审一民申字第113号民事裁定书复印件、（2015）沈铁西民二初字第0220号民事判决、（2015）沈中民再终字第72号民事判决书等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：依据生效的（2015）沈中民再终字第72号民事判决书，判决书认定赵雨楠承租三、四层房屋的租赁目的无法实现，并判决确认2012年3月2日赵雨楠与倪晓明签订的《租赁合同》于2013年3月8日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）
合同解除。本案中，2012年3月2日租赁合同已被生效判决确认于2013年3月8日解除，且生效判决已判决倪晓明返还赵雨楠已交付的部分租金，故倪晓明依据该协议诉请赵雨楠给付2013年5月1日至2015年4月30日的租金及违约金、利息并无事实及法律依据，原审法院驳回倪晓明的诉讼请求并无不当。对倪晓明的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人倪晓明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。