福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0102民初2208号
原告：中国工商银行股份有限公司福州东街口支行，住所地福州市鼓楼区东街43号。
负责人：林威，行长。
委托诉讼代理人：陈文婷，女，该行员工。
委托诉讼代理人：薛玢页，国浩律师（福州）事务所律师。
被告：吴凤花，女，1973年2月26日出生，汉族，住福建省平潭县。
被告：陈名银，男，1970年11月30日，汉族，住福建省平潭县。
被告：福州东兴龙居房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇九一六西侧建行大厦七层。
法定代表人：卓新荣，董事长。
委托诉讼代理人：钟彬，北京大成（福州）律师事务所。
委托诉讼代理人：金麟，北京大成（福州）律师事务所。
原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行与被告吴凤花、被告陈名银、被告福州东兴龙居房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛玢页、被告福州东兴龙居房地产有限公司委托诉讼代理人金麟、钟彬到庭参加诉讼，被告吴凤花、被告陈名银经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告吴凤花、被告陈名银、被告福州东兴龙居房地产有限公司签订的编号A：［闽］字［营业部］行［东街口］支行2012年一手房贷0174号《个人购房借款／担保合同》；2、依法判令被告吴凤花、被告陈名银立即向原告偿还全部借款本金690765.07元；3、依法判令被告吴凤花、被告陈名银支付借款利息、罚息、复息至其还清全部借款本息之日止（暂计至2015年12月21日，利息、罚息、复息共计3542.96元）；4、依法判令原告有权以被告吴凤花、被告陈名银提供的抵押物（平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景四期）第8号楼202室）折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；5、依法判令被告福州东兴龙居房地产有限公司对被告吴凤花、被告陈名银上述债务承担连带保证责任；6、本案全部诉讼费用由三被告承担。
原告诉称，2012年12月9日，原告与被告吴凤花、被告陈名银签署《个人购房借款／担保合同》（编号A：［闽］字［营业部］行［东街口］支行2012年一手房贷0174号），约定原告向被告吴凤花提供贷款75万元用于购置房屋，贷款期限为20年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。合同第四条约定：“贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。”第九条约定：“借款人（即被告一）未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人（即原告）有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。”同时合同第十四条还约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同”，第十七条约定：“由于借款人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权及担保权利而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担”。被告吴凤花、被告陈名银系夫妻关系，被告陈名银于2012年11月28日签署共同还款确认书。
为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行，被告吴凤花、被告陈名银以其位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景四期）第8号楼202室房产为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的相关费用和被告吴凤花所有其他应付费用提供抵押担保，并于2012年12月10日办理了预购商品房贷款抵押登记手续。
为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行，被告福州东兴龙居房地产有限公司自愿向原告提供连带责任保证。合同约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。
上述合同签订后，原告依约于2012年12月19日发放了贷款75万元，借款到期日为2032年12月19日，贷款利率为年利率6.55﹪。
但被告吴凤花违反合同约定，累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，经催收仍不偿还，被告陈名银未履行共同还款责任，被告福州东兴龙居房地产有限公司亦未履行连带保证责任，已构成违约。三被告的违约行为已经严重侵害原告合法权利，故诉至本院。
被告吴凤花、被告陈名银未作答辩。
被告福州东兴龙居房地产有限公司辩称：一、原告应当先就涉案抵押房产实现债权根据《个人购房借款／担保合同》之约定，被告吴凤花、被告陈名银为本案债权提供了涉案房产抵押担保。根据《物权法》第176条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”之规定，本案债务人吴凤花、陈名银已提供了物的担保的，原告应当先就该物的担保实现债权，原告直接起诉被告福州东兴龙居房地产有限公司在法律程序上是错误的。二、被告福州东兴龙居房地产有限公司不应对本案债权全额承担担保责任况且，根据《担保法》第28条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”，被告福州东兴龙居房地产有限公司承担保证责任的范围为涉案房产以外的债权，而不对债权全额承担担保责任。综上所述，原告应先就涉案抵押房产实现债权，且被告福州东兴龙居房地产有限公司不应对本案债权全额承担担保责任，应依法驳回原告的诉讼请求，以维护法律的公正和被告福州东兴龙居房地产有限公司的合法权益。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告吴凤花、被告陈名银经本院送达证据、开庭传票等材料，未到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见及提交证据，视为放弃抗辩权利。被告福州东兴龙居房地产有限公司对原告提交的证据A1-A4的真实性无异议，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。原告对被告福州东兴龙居房地产有限公司的证据B2无异议，本院对该证据予以确认并在卷佐证，被告福州东兴龙居房地产有限公司提交的证据B1、《“东兴龙居.华侨城”交房通知书》、《房屋验收交接表》、《交房流转单》、《世界城四期业主签收单》、《【世界城四期】业主基本情况登记表》与本案无关，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：
2012年12月9日，原告与被告吴凤花、被告陈名银、被告福州东兴龙居房地产有限公司签署编号A：［闽］字［营业部］行［东街口］支行2012年一手房贷0174号《个人购房借款／担保合同》，约定：原告向被告吴凤花提供贷款75万元用于购置房屋，贷款期限为20年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。该合同还约定：借款人（即被告吴凤花）未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人（即原告）有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权及担保权利而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；被告吴凤花与被告陈名银系夫妻关系，被告陈名银于2012年11月28日签署共同还款确认书。合同还约定主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先物的担保实现债权或先要求保证人承担保证责任，或者要求物的担保人与保证人同时承担抵押担保责任。
为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行，被告吴凤花、被告陈名银以其位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景四期）第8号楼202室房产为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的相关费用和被告吴凤花所有其他应付费用提供抵押担保，并于2012年12月10日办理了预购商品房贷款抵押登记手续。
为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行，被告福州东兴龙居房地产有限公司自愿向原告提供连带责任保证。合同约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。
上述合同签订后，原告依约于2012年12月19日发放了贷款75万元，借款到期日为2032年12月19日，贷款利率为年利率6.55﹪。被告吴凤花违反合同约定，累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，截止至2015年12月19日，被告吴凤花尚欠借款本金690765.07元及相应利息，经催收仍不偿还，被告陈名银未履行共同还款责任，被告福州东兴龙居房地产有限公司亦未履行担保责任。
另查，在本案讼争合同履行过程中，截止至2016年6月20日止，被告福州东兴龙居房地产有限公司为被告吴凤花代偿款项共计73522.89元，被告吴凤花尚欠本金675798.23元，利息已偿还。
本院认为，2012年12月9日，原告与三被告签订的《个人购房借款／担保合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告依约发放贷款，被告吴凤花未能按约还款，被告陈名银未承担共同还款责任，被告福州东兴龙居房地产有限公司亦未履行担保责任，三被告的行为均属违约行为，依法应承担违约责任。因此原告要求解除《个人购房借款／担保合同》并要求被告吴凤花、被告陈名银共同返还借款本金及相应利息、罚息、复利的诉请，本院予以支持。
被告吴凤花、陈名银共同提供位于福建省平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景四期）第8号楼202室房产为本案借款合同项下的债务设定抵押担保，并办理了抵押登记手续，因此，抵押合同依法有效。据此，原告请求判令原告对本案抵押物享有优先受偿权合法，本院予以支持
原告要求被告福州东兴龙居房地产有限公司对被告吴凤花的上述债务承担连带清偿责任合法，本院予以支持。被告福州东兴龙居房地产有限公司在实际承担责任后，有权向被告吴凤花、被告陈名银追偿。另被告福州东兴龙居房地产有限公司作为保证人，已为被告吴凤花代偿款项73522.89元亦有权向被告吴凤花、被告陈名银追偿。
本案《个人购房借款／担保合同》约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先物的担保实现债权或先要求保证人承担保证责任，或者要求物的担保人与保证人同时承担抵押担保责任。据此，被告福州东兴龙居房地产有限公司提出的原告应先抵押物实现债权后不足部分再要求其承担保证责任的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告吴凤花、被告陈名银经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行与被告吴凤花、被告陈名银、被告福州东兴龙居房地产有限公司签署编号A：［闽］字［营业部］行［东街口］支行2012年一手房贷0174号《个人购房借款／担保合同》；
二、被告吴凤花、被告陈名银共同于本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行借款本金675798.23元及相应利息、罚息、复利（2016年6月20日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利依合同约定计付）；
三、原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行有权以本案抵押物即被告吴凤花、陈名银共同所有的坐落于福建省平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景四期）第8号楼202室房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、被告福州东兴龙居房地产有限公司对上述第二项确定的债务承担连带清偿责任。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费10707元，三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院，并向福州市中级人民法院预交上诉案件受理费10707元。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：兴业银行福州分行营业部；账号：11×××02；户名：福州市财政局）。
审 判 长 张莉珍
人民陪审员 伍 缄
人民陪审员 朱小英
二〇一六年九月九日
书 记 员 江 威
一、附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或未将缴款凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报福州市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。
户名：福州市财政局
账号：11×××02
开户行：兴业银行福州分行营业部