湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武东开民一初字第00885号原告：杨诗成。委托代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。被告：武汉市江夏区土地综合开发利用总公司，住所地：武汉市江夏区纸坊街军民巷4号。法定代表人：何传平，该公司总经理。委托代理人：谷胜桥，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：武汉诚翔房地产开发有限责任公司，住所地：武汉市汉南区纱帽正街106号。法定代表人：童卫，该公司执行董事。委托代理人：李娟，该公司员工。原告杨诗成诉被告武汉市江夏区土地综合开发利用总公司（以下简称：江夏土地公司）、武汉诚翔房地产开发有限责任公司（以下简称：诚翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年9月29日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员蔡丽红担任审判长，与代理审判员王友、人民陪审员李红英组成合议庭进行审理。因无法向被告江夏土地公司、诚翔公司有效送达，本院依法公告送达。公告期满后，本院于2014年5月26日公开开庭审理了本案，原告杨诗成的委托代理人童长春，被告江夏土地公司的委托代理人谷胜桥，被告诚翔公司的委托代理人李娟均到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限四个月。在审理过程中，各方当事人向本院申请庭外和解，期限六个月，本院予以准许，后因各方意见分歧较大，无法达成调解协议。本案现已审理终结。原告杨诗成诉称：2010年2月5日，原告杨诗成与被告江夏土地公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买由被告江夏土地公司开发的位于武汉东湖新技术开发区清水源小区第11幢4层02号房屋；原告杨诗成依约向被告诚翔公司支付了购房款，全面履行了合同约定的义务。依照该合同第九条约定：出卖人应当在2010年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。被告江夏土地公司一直未符合交房条件。但出于自身实际需要，原告杨诗成于2011年2月20日与被告江夏土地公司办理了房屋验收交接手续并正式入住装修。原告杨诗成办理收房手续后，一直催促被告江夏土地公司按照合同约定早日办理房地产初始登记，但被告江夏土地公司直至今日，仍未到房管部门办理，导致原告杨诗成至今无法办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》，被告江夏土地公司的延期交房以及延期办理房地产初始登记的行为，已严重违反合同约定，应承担相应的违约责任。另被告江夏土地公司向原告杨诗成承诺：在房屋交付使用前将原告杨诗成所购买房屋的土地使用年限由50年延长至70年，但至今未延长，按照合同附件六约定，应承担相应的违约责任。现原告杨诗成诉至法院，请求：1、判令被告江夏土地公司、诚翔公司向原告杨诗成支付逾期交房违约金5019元（从2011年1月1日起计算至2011年2月20日）；2、判令增加被告江夏土地公司、诚翔公司逾期办理房地产初始登记所应支付的违约金，按其逾期办理房地产初始登记的实际天数，以原告杨诗成已付购房款为本金，按同期中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。被告江夏土地公司、诚翔公司向原告杨诗成支付逾期办证违约金87056元（从2011年5月19日起计算至起诉日2013年9月15日）；3、判令被告江夏土地公司、诚翔公司向原告杨诗成支付逾期办证违约金（从2013年9月16日起计算至被告办理完毕初始登记之日止）；4、判令被告江夏土地公司、诚翔公司向原告杨诗成支付延长土地使用年限违约金1430元；5、判令本案全部诉讼费用由被告江夏土地公司、诚翔公司承担。被告江夏土地公司辩称：1、关于本案的事实。被告江夏土地公司开发的清水源三期商品房建设工程于2010年完工后，依法依规向相关验收部门提交了竣工验收申请，相关验收部门办理竣工验收手续达两年之久，致使该项目于2012年10月才完成竣工验收工作。现清水源三期商品房已符合办理“两证”的条件，原告杨诗成可以委托被告江夏土地公司代办或自行办理其所购房屋的“两证”手续，以实现自己的权利。由于相关验收部门不依法履行其职责，在经济上以及企业声誉上均给被告江夏土地公司造成了巨大损失，被告江夏土地公司也是本案的受害者，故被告江夏土地公司恳请法院在判定本案事实时，根据我国相关法律所适用的过错与责任相适应的原则，综合考虑导致本案纠纷的主要原因是相关验收部门的行政不作为，本案的责任不在被告江夏土地公司，对本案作出公正的裁判。2、原告杨诗成于2011年2月20日收房，我公司逾期交房50天，按合同约定，应按日向原告杨诗成支付已付房价款万分之一的违约金，但原告杨诗成提出的要求被告江夏土地公司支付逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效期限，依法不应受到法律保护。3、被告江夏土地公司与原告杨诗成就逾期交房、逾期办证问题进行了变更约定，该约定合法有效，应当作为认定本案事实的依据。4、原告杨诗成要求增加被告江夏土地公司逾期办理房地产初始登记所支付的违约金，并提出要求被告江夏土地公司支付逾期办证较高的违约金，该诉请没有事实依据及法律依据，不能成立，即使应承担该项违约责任，也应依据合同约定的标准计算。5、原告杨诗成提出的第四项诉请已过诉讼时效，应予驳回。综上，原告杨诗成提出的全部诉讼请求依法不能成立，请法庭予以驳回。被告诚翔公司辩称：原告杨诗成将被告诚翔公司列为本案的共同被告，无事实及法律依据，不能成立，请法院依法裁定驳回原告杨诗成对我公司的起诉或驳回原告杨诗成的全部诉讼请求。原告杨诗成为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一：《武汉市商品房买卖合同》，拟证明原告杨诗成与被告江夏土地公司签订了买卖合同，约定了逾期交房与办证的违约责任；证据二：购房发票，拟证明原告杨诗成已依据合同约定向被告江夏土地公司付清房款；证据三：收楼书，拟证明原告杨诗成与被告江夏土地公司办理了房屋交接手续的时间，也是计算原告杨诗成诉请的起止时间；证据四：银行借款合同，拟证明：1、原告杨诗成依照合同约定办理了银行借款手续；2、被告诚翔公司是购房的实际收款方；证据五：原告杨诗成的还贷明细单，拟证明因被告江夏土地公司逾期办证的违约行为，导致原告杨诗成发生部分还贷利息损失，该损失是原告杨诗成损失中的一部分，因被告江夏土地公司逾期办证的违约行为造成原告杨诗成的损失已经大于合同约定的0.5%的违约金；证据六：承诺书（复印件）、关于卡迪亚公馆不能办理两证的情况说明（复印件），拟证明被告江夏土地公司承诺于2011年3月31日前办理完毕延长土地使用年限手续，其并未按合同约定的期限办理，构成违约；原告杨诗成等业主针对被告江夏土地公司的违约行为多次向政府部门投诉、上访，本案并未超过诉讼时效；证据七：卡迪亚公馆（清水源二期、三期）宣传册、物业费减免卡，拟证明该楼盘的开发商和投资商均为被告诚翔公司；证据八、录音材料，拟证明被告江夏土地公司称目前可以办理房屋产权证，但其人为设置障碍，导致原告杨诗成至今仍无法办理房屋产权两证；被告江夏土地公司为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：证据一：《武汉市商品房买卖合同》，拟证明被告江夏土地公司与原告杨诗成签订《武汉市商品房买卖合同》，合同对双方的权利、义务、违约金的承担及计算方式进行了明确约定；证据二：《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》两份（编号分别为：08-12-0409、08-12-0410），拟证明2012年10月24日，被告江夏土地公司开发的清水源三期商品房已达到交房条件；证据三：《商品房初始登记（权属证明书）收件单》复印件（原件交于房地局备案），拟证明被告江夏土地公司开发的清水源三期商品房于2013年8月办理了商品房初始登记；证据四：《土地使用权证》，拟证明被告江夏土地公司已将清水源三期商品房所涉土地的使用年限延长至2070年5月27日；证据五：《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》（证书编号：武房开备字（2013）058号）、武汉市住房保障和房屋管理局文件《市房管局关于进一步完善优化商品房预售相关工作流程的通知》（武房发（2012）169号），拟证明由于2012年8月武汉市住房保障和房屋管理局发布该文件，要求项目竣工验收后须到房管局办理竣工交付使用备案证，然后方能办理初始登记，因为政府政策的变化，导致商品房初始登记于2013年8月才办理完毕，被告江夏土地公司不应承担违约责任；证据六：违法建设案件结案呈批表，拟证明政府相关部门的不作为导致本案商品房项目验收延迟，逾期交房非由我公司的过错所造成，我公司不应承担违约责任。被告诚翔公司未向本院提交证据。经庭审举证，被告江夏土地公司对原告杨诗成提交的证据发表以下质证意见：对证据一至证据三均无异议；对证据四真实性无异议，购房款由被告诚翔公司收取，但被告江夏土地公司向原告杨诗成出具的销售发票，实际收款人为被告江夏土地公司；对证据五真实性无异议，但与本案无关，是原告杨诗成与银行之间的关系，亦不认可原告杨诗成的证明目的；对证据六的真实性有异议，均为复印件，不予认可，该承诺书并不是针对本案的原告杨诗成所作；对证据七的真实性有异议，该宣传册不真实，因为本案的项目是被告江夏土地公司的，非被告诚翔公司，对物业费减免卡的真实性不清楚，不是我公司制作；对证据八的真实性、合法性均有异议，该录音形式不合法，未告知对方，也不清楚录音中与业主交涉的对方是否为我公司的办证人员，且从谈话内容看，被告江夏土地公司并未拒绝为业主办证，不认可原告杨诗成的证明目的。被告诚翔公司对原告杨诗成提交的证据发表以下质证意见：同被告江夏土地公司的质证意见一致，补充：对证据六中的情况说明，证据形式要件不合法，原告杨诗成并未以书面信件、数据电文等形式向被告江夏土地公司主张权利，而是向政府部门主张，不能证明诉讼时效中断；对证据七的真实性无法认定，不是我公司制作，该证据上无被告诚翔公司的公章，也与本案无关。原告杨诗成对被告江夏土地公司提交的证据发表以下质证意见：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，对举证目的有异议，1、取得竣工验收备案证明书并不等同即符合合同约定的所有交房条件，只能证明交房条件中的工程质量已经完成专项验收；2、即使如被告江夏土地公司所述具备了交房条件，但被告江夏土地公司未按合同约定履行书面通知义务，仍需承担逾期交房的违约责任；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，按合同约定，被告江夏土地公司应办理完房地产初始登记，该收件单只能说明被告江夏土地公司已将相关材料交至主管部门，只有取得权属证明书和土地分割转让证明，才能证明被告江夏土地公司已办理完毕房地产初始登记；对证据四真实性无异议，对证明目的有异议，被告江夏土地公司未在合同约定的2010年12月31日交房时将土地使用年限延长至70年，仍构成违约；对证据五真实性无异议，对证明目的有异议，该证据作为合同约定的交付条件之一，被告江夏土地公司应办理竣工交付使用备案证，政府的政策变化不能成为被告江夏土地公司免除违约责任的事由；对证据六真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明相关单位的行政不作为，从该证据的内容可以看出正因被告江夏土地公司未经同意擅自变更规划产生的违法行为，导致相关部门无法验收批准，不能成为被告江夏土地公司的免责事由，同时，根据合同的相对性，应由被告江夏土地公司承担相应的责任。被告诚翔公司对被告江夏土地公司的证据均无异议。本院对原、被告提供的证据作如下认定：被告江夏土地公司、被告诚翔公司对原告杨诗成提交的证据一至证据五的真实性无异议，其质证意见属于法律适用问题，不影响证据证明案件事实的效力，本院对原告杨诗成提交的上述证据的证明效力予以认定。对原告杨诗成提供的证据六、证据七、证据八，本院将结合案件查明的相关事实综合认定。原告杨诗成对被告江夏土地公司提供的证据一至证据六的真实性均无异议，其质证意见属于法律适用问题，不影响证据证明案件事实的效力，本院对被告江夏土地公司提交的上述证据的证明效力予以认定。经审理查明，2010年2月5日，原告杨诗成与被告江夏土地公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，约定内容如下：1、原告杨诗成购买被告江夏土地公司开发的位于武汉东湖新技术开发区清水源三期第11幢4层02号房屋（建筑面积104.09平方米，占地面积7.15平方米），总购房款509063元；2、被告江夏土地公司应当在2010年12月31日前将符合下列条件的商品房交付原告杨诗成使用，（1）完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续；（5）供电：房屋交付时总表下的一户一表，户内设置配电箱；（6）给水：房屋交付时，设一个给水入户；因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。逾期交付超过60日，被告江夏土地公司从合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；2、被告江夏土地公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。逾期办理，被告江夏土地公司按已付房价款的0.5%向原告杨诗成支付违约金；3、被告江夏土地公司承诺在本合同约定的交房期限内，将合同约定的土地使用年限50年（即至2050年5月27日止）延长为70年（即至2070年5月27日止），若被告江夏土地公司不能在约定的期限内延长土地使用年限，按原告杨诗成所购房屋实际占有土地面积以每平方米200元予以补偿，该款项应在交房时一次性付清。合同签订后，原告杨诗成依约向被告江夏土地公司支付了房款512095元（以上述房屋实测建筑面积104.71平方米计算），上述购买款由被告诚翔公司收取，被告江夏土地公司向原告杨诗成出具了购房发票。2011年2月20日，原告杨诗成办理了上述房屋的收房手续。另查明，2010年12月22日，案涉商品房用户内部用水设施（工程）质量验收合格。2011年3月，被告江夏土地公司与案外人湖北省电力公司武汉供电公司签订《新建住宅供电配套工程委托建设合同》，由案外人湖北省电力公司武汉供电公司建设清水源三期住宅的供电配套工程。2011年4月20日，案涉商品房办理燃气热力工程竣工验收备案证。2012年5月16日，经武汉市公安消防局现场检查，案涉商品房消防检查合格。2012年6月15日，经武汉市环境保护局现场检查，清水源三期住宅楼污水可以进入市政污水管网，基本达到环评报告及环评批复的要求，可按环评批复的功能投入使用。因被告江夏土地公司未经规划行政主管部门许可擅自将清水源三期住宅小区10、11号楼底部一层裙楼增加一层及观光电梯、门廊未按建设工程规划许可证规定内容进行施工，属违法建设，武汉市江夏区国土资源和规划局对被告江夏土地公司作出行政处罚，2012年8月30日，被告江夏土地公司按行政处罚内容缴纳了罚款。2012年10月24日，被告江夏土地公司取得案涉商品房的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2012年8月20日，武汉市住房保障和房屋管理局颁布《市房管局关于进一步完善优化商品房预售相关工作流程的通知》，该通知第七条规定：自2012年6月1日起，我市房地产开发项目竣工，在交付前应申请办理竣工交付使用备案手续，并取得《房地产项目竣工交付使用备案证》。未办理备案手续的，不得办理商品房项目初始登记。2013年4月24日，被告江夏土地公司取得案涉商品房的《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。2013年8月28日，被告江夏土地公司将办理商品房初始登记（权属证明）所需资料提交政府主管部门。在审理过程中，本院依法到武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市江夏区城乡建设局（建管站、招投标办）、武汉东湖新技术开发区规划局、房屋管理局调取了如下材料：商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程施工合同、建设工程规划验收合格证、完税发票、划拨国有土地使用权出让合同、被告江夏土地公司与被告诚翔公司之间的协议书、资信证明、资质证书、证明、说明、受理通知书、招标备案登记表、清水湾小区住宅楼招标代理协议书、土地登记审批表房屋登记申请书（初始登记）、缴费凭证、说明、建设工程规划验收合格证（电梯扩建及商铺加层）、建设工程竣工验收图、商品房初始登记收件单（收件日期：2013年11月8日）、实地查看表及照片、武汉市房产测丈表，上述材料显示，1、案涉清水源项目，被告江夏土地公司为开发商，被告诚翔公司为投资方，被告江夏土地公司将原有土地80亩全部转让给被告诚翔公司进行项目开发，全部由被告诚翔公司投资兴建，该项目的投资主体为被告诚翔公司，被告诚翔公司一次性收购该项目1600万元，办公楼300万元，共计1900万元，该项目已建成小区的物业管理全部移交给被告诚翔公司统一管理，配套及绿化工作由被告诚翔公司负责；2、2011年5月，被告江夏土地公司办理完毕延长土地使用年限手续，将案涉清水源项目的土地使用年限延长至2070年5月27日；3、2013年11月5日，被告江夏土地公司取得清水源三期观光电梯扩建及商铺加层的建设工程规划验收合格证；4、被告江夏土地公司虽于2013年8月28日提交资料申请办理商品房初始登记，后又于2013年11月8日再次向政府主管部门申请办理商品房初始登记，于2013年12月3日被核准登记。本院认为，原告杨诗成与被告江夏土地公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。原告杨诗成、被告江夏土地公司均应按照合同履行各自的义务。按合同约定，被告江夏土地公司应于2010年12月31日交房，但其于2011-2012年期间尚完成消防、燃气等专项验收，于2012年10月24日取得案涉商品房的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，直至2013年4月24日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，至此，被告江夏土地公司达到《武汉市商品房买卖合同》中约定的“完成商品房竣工交付使用相关手续”的交房条件，其逾期交房已构成违约，且逾期交房超过60日，应承担相应的违约责任。原告杨诗成于2011年2月20日收房，其主张被告江夏土地公司应承担自2011年1月1日至2011年2月20日期间逾期交房的违约责任，符合规定，本院予以准许。被告江夏土地公司应承担逾期交房的违约金为5223元（51天×512095元×0.0002），原告杨诗成主张该项违约金5019元，系其自行处分权利，本院予以照准。被告江夏土地公司辩称逾期交房系因相关行政主管部门不及时组织验收，故不应由其承担逾期交房的违约责任的意见，无事实依据，亦不符合法律规定，故本院不予采信。对被告江夏土地公司提出关于逾期交房的违约责任已过两年诉讼时效的抗辩主张，被告江夏土地公司于2013年4月24日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，案涉商品房达到合同约定的“完成商品房竣工交付使用相关手续”的交房条件，被告江夏土地公司逾期交房的违约行为一直持续至该日，原告杨诗成于2013年9月29日向本院起诉，未超过两年诉讼时效，故本院对被告江夏土地公司的上述抗辩主张不予支持。被告江夏土地公司应于商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，其于2013年4月24日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，达到交房条件，但其于2013年12月3日办理完商品房初始登记，超出约定期限，构成违约，亦应承担违约责任。被告江夏土地公司应承担逾期办理房地产初始登记的违约金为2560元（512095元×0.5%）。对于原告杨诗成要求按照逾期办理房地产初始登记的实际天数，以同期中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的请求，被告江夏土地公司逾期办理房地产初始登记与原告杨诗成偿还按揭贷款并无逻辑关系，同时，基于合同自由原则下的合同优先规则，有约定从约定，无约定方适用法定，故应适用原、被告约定的标准计算该项违约金，本院对原告杨诗成要求高于合同标准计算违约金的请求不予支持。被告江夏土地公司辩称，与原告杨诗成就逾期交房、逾期办理房地产初始登记进行了变更约定，但未向本院提交相应证据，故本院不予采信。被告江夏土地公司应于2010年12月31日前将清水源项目的土地使用年限延长至70年，但其于2011年5月完成，亦违反合同约定，被告江夏土地公司应承担的该项违约金为1430元（7.15平方米×200元／平方米）。对被告江夏土地公司辩称原告杨诗成主张该项违约金已过两年诉讼时效的意见，被告江夏土地公司未提交证据证实其在办理完毕延长土地使用年限手续后告知于原告杨诗成，且原告杨诗成等业主对被告江夏土地公司的违约行为在起诉前多次向有关部门反映、投诉，并未怠于主张权利，故本院对被告江夏土地公司的上述抗辩主张不予支持。本案中，原告杨诗成与被告江夏土地公司签订《武汉市商品房买卖合同》，后由被告诚翔公司收取购房款，另根据本院到相关部门调取的资料及原告杨诗成提交的楼盘宣传册、物业费减免卡等，显示被告江夏土地公司与被告诚翔公司就开发案涉清水源项目达成合作协议，被告诚翔公司应与被告江夏土地公司就案涉清水源项目的违约行为共同向原告杨诗成承担违约责任。对被告江夏土地公司与被告诚翔公司共同辩称，案涉清水源项目的开发商为被告江夏土地公司，与被告诚翔公司无关，被告诚翔公司不应作为本案被告的意见，与事实相悖，本院不予采信。对原告杨诗成要求被告江夏土地公司与被告诚翔公司共同承担违约责任的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百七十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告武汉市江夏区土地综合开发利用总公司、被告武汉诚翔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同向原告杨诗成支付逾期交房违约金5019元、逾期办理房地产初始登记违约金2560元、逾期办理延长土地使用年限违约金1430元，共计9009元；二、驳回原告杨诗成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2138元、公告费260元，共计2398元，由原告杨诗成承担2088元，由被告武汉市江夏区土地综合开发利用总公司、被告武汉诚翔房地产开发有限责任公司共同承担310元（此款原告杨诗成已先行垫付，被告武汉市江夏区土地综合开发利用总公司、被告武汉诚翔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给原告杨诗成）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送达上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不符本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长蔡丽红代理审判员王友人民陪审员李红英二〇一五年四月十五日书记员赵倩