台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第1038号
原告：陶秀勇。
委托代理人：郭健卫，浙江多联律师事务所律师。
被告：戴开国。
委托代理人：马雪平。
被告：潘春凤。
被告：戴苗苗。
原告陶秀勇为与被告戴开国、潘春凤、戴苗苗房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序审理。因原告陶秀勇提出财产保全申请，本院于2015年5月6日作出裁定，查封坐落于台州市东方明苑43幢5号房屋。本院于2015年5月16日公开开庭审理了本案。原告陶秀勇的委托代理人郭健卫，被告戴开国及其委托代理人马雪平，被告潘春凤到庭参加诉讼。被告戴苗苗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。后因原告陶秀勇的申请，本院委托台州市银合房地产评估有限公司（以下简称银合公司）对位于台州市铂晶国际花园2幢2单元601室住宅（以下简称601室房屋）及2-10号自行车房的房地产市场价值进行司法鉴定。鉴定结束后，本院于2015年10月14日再次公开开庭审理了本案。原告陶秀勇的委托代理人郭健卫，被告戴开国及其委托代理人马雪平，被告潘春凤、戴苗苗到庭参加诉讼。原、被告曾申请庭外和解，未果。本案现已审理终结。
原告陶秀勇起诉称：2004年1月15日，原告和被告戴开国签订套房转让协议书，约定，被告戴将其在台州市椒江区葭沚街道东方村（以下简称东方村）的一间拆建安置房（包括自行车房以及小区内所有享受的权利）转让给原告，转让价格为335800元，分三期支付，第一期在签订协议之日支付235800元，第二期在接好三通后付50000元，第三期在办好房产证和土地使用权证过户手续后付清50000元等内容。原告在合同签订后按约支付了第一期的购房款235800元，于2008年7月24日支付了25000元。2010年2月1日，原告与被告戴开国、潘春凤达成付款协议，确认剩余购房款75000元由原告在房屋转户之日一次性支付给被告潘春凤。现台州开发区拆迁办和东方村委会通知被告可以公证抓阄确定房号并交房，但被告因房价上涨、要求原告加价不能达成一致意见，怠于行使自己的义务，其行为已构成违约。为此，原告曾起诉要求被告进行公证抓阄，被裁定驳回起诉。被告戴开国、潘春凤应按约履行义务，被告戴苗苗在签合同时未成年，但其父亲作为其法定代理人签订协议，对其具有拘束力。故请求判令：解除原、被告之间签订的套房转让协议书，被告立即返还购房款260800元，并赔偿损失1100000元（暂定，具体以房屋评估价为准）。
审理中，原告陶秀勇明确要求赔偿的损失金额为1148200元。
被告戴开国、潘春凤、戴苗苗答辩称：套房转让协议为原告与被告戴开国所签，损害了其他共有人的权益，而且，签订套房转让协议书时，套房并未落实具体位置、面积，只确定套房位于东方村东方家园区的高层楼群内，标的物不存在，同时，东方村东方家园区的高层楼群的土地归集体所有，原告也不符合购买宅基地的条件，因此套房转让协议书无效。由于协议无效，被告方收取的260800元为不当得利。被告方取得款项是在原、被告协商一致的情况下取得，只需归还款项，无需支付利息。如果双方签订的套房转让协议书有效，原告单方起诉要求解除，被告不同意解除，即使法院认定原告可以解除，也属于原告违约。被告方一直努力促成房屋买卖，履行协议，被告方按约扣除违约金200000元后返款原告已支付的房款。故请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理，认定本案事实如下：被告戴开国户因拆迁可安置套房一套。2004年1月15日，原告陶秀勇与被告戴开国签订套房转让协议书，约定，被告戴开国将其拆建安置套房包括自行车房及小区内所有应享受的权利转让给原告陶秀勇，转让价格为335800元，于协议签订之日付235800元，接好三通后付50000元，办好房产证及土地使用证过户手续后付50000元，以及违约责任等其他内容。2004年1月15日、2008年7月24日，被告戴开国分别收取转让费235800元、25000元，并出具收条。2010年2月1日，原告陶秀勇与被告戴开国、潘春凤签订房屋买卖付款协议，约定，被告戴开国、潘春凤出售给原告陶秀勇的东方村高层套房的剩余房款75000元归被告潘春凤所有，由原告陶秀勇于房屋转户之日一次性支付给被告潘春凤，等等。被告戴开国户未参与东方村安置户安置套房的抽签活动。原告陶秀勇曾起诉要求被告方立即办理公证抓阄手续，本院裁定驳回其起诉。至今为止，东方村尚有包括被告戴开国户在内的6户未参与安置套房的抽签，剩余的6套房屋均坐落于台州开发区铂晶国际花园内，包括2号楼2单元602室、701室、1101室，2号楼3单元301室，3号楼1单元1101室，3号楼2单元1001室。安置套房的建筑面积约132平方米、地下室约20平方米。安置的套房因楼层、灿头差异存在价格调整，其中层次差计算以六层为标准。601室房屋既不位于东灿头，也不位于西灿头。诉讼中，银合公司接受本院委托，对601室房屋及自行车房在2015年4月17日的房地产市场价值进行了评估，确定价值为1484000元。原告陶秀勇支付了鉴定费1180元。
上述事实，有原告陶秀勇提供的套房转让协议书、收条、房屋买卖付款协议、（2015）台椒民初字第147-1号民事裁定书、台州市椒江区葭沚街道东方村民委员会于2015年4月3日、5月20日分别出具的证明，银合公司出具的房地产估价报告、鉴定费发票以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：原告陶秀勇与被告戴开国签订的套房转让协议书，意思表示真实，且买卖标的物可随安置程序的开展而明确，应为有效。被告潘春凤在套房转让协议签订之后与原告、被告戴开国就房屋余款等事宜进行约定，说明被告潘春凤知晓、同意被告戴开国转让房屋，并通过重新约定了尾款的支付方式，成为套房转让协议的当事人。故涉案套房转让协议的合同当事人应为原告陶秀勇与被告戴开国、潘春凤。被告戴开国、潘春凤至今未取得房屋所有权或处分权，致使原告陶秀勇不能实现合同目的，原告陶秀勇有权解除合同。被告戴开国、潘春凤应承担合同解除后的责任。被告戴苗苗并非套房转让协议的当事人，原告陶秀勇要求被告戴苗苗承担责任，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，被告戴开国、潘春凤已收取的购房款260800应予返还，还应赔偿损失。虽然被告戴开国户至今尚未安置套房、房屋具体位置不清晰，但东方村目前可安置的套房剩余6套，即使被告戴开国户符合安置条件，也只能在该6套房屋中进行安置，且东方村安置套房的建筑面积、自行车房面积相类似，仅因楼层、灿头差异存在价格差异，在此情况下，可参照6套房屋的平均市场价值来确定涉案房屋的市场价值。考虑到6套房屋中的5套房屋层次在六层或以上，601室房屋位于六层、不是灿头位置，6套房屋的平均市场价值应不低于601室房屋价值1484000元，现原告陶秀勇以1484000元扣减套房让协议书约定的房地产转让价335800元计算其可得利益损失合理。故对原告陶秀勇要求被告戴开国、潘春凤赔偿损失1148200元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告陶秀勇与被告戴开国、潘春凤之间2004年1月15日的套房转让协议书和2010年2月1日的房屋买卖付款协议；
二、被告戴开国、潘春凤于本判决生效后十日内返还给原告陶秀勇购房款260800元；
三、被告戴开国、潘春凤于本判决生效后十日内赔偿给原告陶秀勇损失1148200元；
四、驳回原告陶秀勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8740元（已减半收取，原告陶秀勇已预付），由被告戴开国、潘春凤负担；保全费5000元（原告陶秀勇已预付），由被告戴开国、潘春凤负担；鉴定费1180元（原告陶秀勇已预付），由被告戴开国、潘春凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请本院执行的期间为二年，上述期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 陈静
二〇一五年十月三十日
代书记员 王婷
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。