湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初1453号原告湖南新楚物业服务有限公司，住所地长沙市芙蓉区长岛路1号。法定代表人文卉明，总经理。委托代理人郑周全，湖南湘博律师事务所律师。委托代理人汪慧，湖南湘博律师事务所实习律师。被告魏XX。原告湖南新楚物业服务有限公司（以下简称“新楚物业”）诉被告魏XX物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理后，依法由审判员黎春林适用小额诉讼程序于2016年3月18日公开开庭进行了审理，书记员高嘉佳担任记录。原告新楚物业的委托代理人郑周全、被告魏XX到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告新楚物业诉称：被告为长沙市岳麓区白沙液街84、85号新楚·麓山才苑XXX房的业主,房屋面积为146.28平方米。被告与原告及湖南新楚置业有限公司2007年10月签订了《新楚·麓山才苑前期物业服务合同》,约定原告为长沙市岳麓区白沙液街84、85号新楚麓山才苑提供物业服务至小区业主委员会成立。《新楚·麓山才苑前期物业服务合同》签订后,原告积极履行合同约定的义务,对被告居住的小区实施规范化物业管理,为被告提供了物业服务,因小区至今未成立业主委员会,原告在新楚·麓山才苑小区一直服务至今,被告2012年7月到2013年6月期间与2014年4月至今,没有缴纳物业管理费,根据合同约定,业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的,从逾期之日起每天按应交物业费总额的百分之三交纳违约金。截至2015年12月31日,被告共计欠缴物业管理费6085.25元。原告出于人性化考虑自愿按欠缴物业管理费的20%收取违约金1217元,其余部分原告自愿放弃。经原告多次催缴,被告拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定,诉至人民法院,请求依法判决：1、被告立即向原告支付长沙市岳麓区白沙液街84、85号新楚麓山才苑XXX房物业管理费6085.25元,逾期违约金1217元(物业管理费20%),合计人民币7302.3元。(物业费暂计至2015年12月31日,此后物业费按合同约定的标准计算至付清之日止);2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。在本案审理过程中，原告要求被告支付欠缴物业管理费金额计算到2016年3月止共计6845.65元，违约金1369.13元，合计8214.78元。被告魏XX辩称：一、原告服务范畴是:共用部位和共用设施设备的日常运行、维护保养、更新和改造;公共区域内的公共清洁卫生;公共区域内的安全防范和秩序维护;建立健全各项物业管理制度。以下所见原告并未按照物业服务合同履行服务、管理职能,存在重大过错,应当承担违约责任,被告作为业主,可以行使抗辩权,要求减免物业费,依法减少,原告要求被告全额支付拖欠的物业费及滞纳金的要求依法不能成立。原告诉讼与事实不符,故诉讼请求不成立。（一）1、新楚物业公司在安全防范和秩序维护管理方面很不到位。在E栋楼道内、车库里消防管道旁堆放杂物及易燃易爆物品、电源电线随意搭建随处可见,电表箱下堆放较高杂物等,造成严重的消防过道堵塞,带来人身财产安全等潜在性的未知严重性后果和危害性。且地下一层车库无任何消防设施设备,最基本的灭火器都没有一个，完全将业主生死置之身外。2015年7月被告居住的车库起火冒浓烟都没人知晓且消防警报、灭火器都没有一个,最后还是E栋业主下楼取车发现并报警。根据《中华人民共和国消防法》机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责:(1)落实消防安全责任制,制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程,制定灭火和应急疏散预案;(2)按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材,设置消防安全标志,井定期组织检验、维修,确保完好有效；(3)对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测,确保完好有效,检测记录应当完整准确,存档备查；(4)保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通,保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准;(5)组织防火检查,及时消除火灾隐患；(6)组织进行有针对性的消防演练；（7)法律、法规规定的其他消防安全职责。被告及其他业主多次反馈到新楚物业公司,但成效不尽人意。根据《中华人民共和国物业管理法》第四章物业管理服务第36条物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。严重违反《物业服务合同》中第二十条中第5点:不得在新楚麓山才苑的楼梯通道或其他共用部位堆放或留置箱、物、家具、垃圾以及单车摩托车,不得妨碍这些地方通行;第7点规定:不得堵塞防火通道及门窗,不得封闭消火栓,不得任意破损一切消防设施设备。2、从2013年起到至今,被告到新楚物业公司购买水费400元、电费10840元,不但不开具正规发票给被告,并在被告提出需要发票时,给到的答复是没有发票,白纸条就是收据。有部分收据上甚至连最基本的收款专用章都没有盖章，严重触及偷税漏税行为。甚至在2012年2月1日至2013年2月1日开具电费发票上出具的章印是:长沙棋升能源科技有限公司的发票专用章,涉及金额达5479元，被告未得到缴费后的合法权益。根据《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定,销售商品、提供服务以及从事其他经营的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票;所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营支付款项,应当向收款方取得发票。取得发票时,不得要求变更品名和金额。提供增值税应税货物的物业管理公司应为贵公司开具发票。第36条规定,违反发票管理法规的(3)未按照法规开具发票的；(4)未按照法规取得发票的行为的单位和个人,由税务机关责令限期改正,没收非法所得可以并处1万元以下的罚款。3、新楚物业公司动用大笔维修基金,E栋动用85921.98元,没有任何使用明细公示告知被告及所有业主。在《中华人民共和国物权法》第79条明文规定建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。消费者权益保护法里明文规定业主有知情权。4、在物业服务合同中的安全防范和秩序维护新楚物业公司也是做的一塌糊涂。保安岗亭任何人可以随意进出,也没有登记,闲杂人等随时出入。不但给被告及全体业主造成嘈杂和不安全因素，甚至在2015年11月23日被告同住的小区家中被盗高额现金及重大财产,损失惨重。让被告及全体业主整日住在没有安全的惶恐之中小区里。根据《中华人民共和国物业管理法》第四章物业管理服务第36条规定，物业管理企业应当依法承担相应的法律责任。47条规定物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。以上1、4点完全体现出来新楚物业公司并没有做到。5、①新楚物业公司在公共受损部位维修后不但没有复原受损墙体,反而形成脏乱差形象,卫生清洁工作严重不到位。严重影响业主住得不舒适及小区美观。②被告出行受到严重影响,2015年7月左右二楼业主将住房更改成商业用途,且从二楼不断有脏臭水渗透到该栋业主出进的单元门口,甚至有时滴到头发和身体上,多次反馈新楚物业公司,没有任何结果。使被告及整栋业主生活受到颇大影响。③在ABCD栋区域公共部分有少数业主将公共用地部分私自划为菜地,圈作私人用地,让其他业主没有过多的活动锻炼场地，被告及其他业主从2008年起反馈到新楚物业公司至今一直未做出整改。根据《中华人民共和国物业管理法》第五章物业的使用与维护中50条,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。④多处住房成为托管之家,托管孩子不但无安全保障,托管无正当经营权限,还使被告及全体业主深受吵闹环境及电梯等财产受到损坏及使用寿命减短。作为被告及其他业主并未享受到新楚物业公司提供的舒适服务,反而置被告住在水深火热不安全的小区里。⑤新楚物业公司对新楚置业有限公司(即开发商)改变物业管理用房用途的行为,未对业主进行告知。新楚置业有限公司将原属于物管用房的126、127、128三个门面的所有权以欺骗手段违规变更为新楚置业有限公司(开发商)所有并将其出租,新楚物业公司作为物业管理用房的使用人以及开发商的子公司,应该对此事实是知情的,但却没有对业主告知,所租得费用也不知用处，损害了被告在内的全体业主的权利。根据《中华人民共和国物业管理法》第66条之规定,新楚物业公司应将违法所得收益用于物业共用部位及共用设施的维护,剩余部分按照业主大会的决定使用。（二）《中华人民共和国物业管理法》第三章前期物业管理及第29条指出物业在办理承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交系列资料。第四章物业管理服务第36条规定，物业管理企业应当依法承担相应的法律责任。新楚物业公司对被告家房屋渗水导致财产人身受到损伤损害，才导致被告拖欠其物业管理费。其一，2007年购房,2008年入住,副卧室就发现房屋存在质量问题,并在房屋验收单上已有注明。其二，主卧室衣柜靠外墙与主卫的背板在收房不到五年时间进水,严重起泡发霉,严重影响业主居住,整日处在霉气味的房间里呼吸睡觉。被告多次要求新楚物业公司协调处理,然并未有结果,且在2012年6月18日再次起冲突并报警,新楚物业公司拒绝让被告买水电,协商后只允许买50元水电，此行为属于严重侵权行为,侵犯了居民的正常居住权，此做法也严重触犯《中华人民共和国物业管理法》《中华人民共和国物权法》中若干条规。综上所述,原告新楚物业公司存在一系列的严重过错和不作为行为,严重损害了被告的权益,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。因此,原告新楚物业公司没有按照物业服务合同的约定提供相应的物业服务,存在明显的违约行为,被告可以行使抗辩权,要求减少物业服务费,并赔偿2处因房屋外墙渗水等造成的损失。二、原告新楚物业公司要求被告缴纳滞纳金的行为没有法律依据。由于原告管理不到位,被告有充分的证据证明物业服务确实没有达到物业服务合同约定标准,因此被告拒交物业费是合法行使抗辩权的行为,不构成违约,更谈不上缴纳滞纳金。相反,被告作为业主有权追究原告新楚物业公司的违约责任。经审理查明：2007年10月，原告新楚物业（甲方）与被告魏XX（乙方）签订《新楚·麓山才苑前期物业服务合同》一份。该协议对服务范围、物业服务费用、双方的责任等内容做了约定。第五条规定：根据新楚·麓山才苑物业管理服务收支的测算。物业服务费用分摊的原则为：各部分的费用支出，由全体业主和物业使用人按建筑面积比例分担。物业服务费住宅：1.30元/㎡；办公用房：2元/㎡；商业、裙楼：2元/㎡。1、水、电等费用，按照相关部门规定的价格，甲方接受业主委托后，代收代付，燃气、通信、有线、网络等开通及使用费由业主自行向服务提供商缴纳。第七条规定：业主和物业使用人签定本合同之日起预先缴付三个月物业服务费，并在以后每季5日前将该月之物业费按甲方要求交至管理处或甲方指定的地点。定期交纳各项的费用，包括但不限于每季度定期交纳的物业服务费用，单元内水、电或政府部门需收取之开通费用，如电话线号和空截费。第十七条规定：业主应按照本合同规定按期如数向管理处缴付各项管理费用，如逾期交纳，甲方将向业主按百分之零点三（0.3%）每日的标准收取滞纳金。协议签订后，被告自2012年7月1日起至2013年6月30日止、2014年4月1日起至2016年3月31日止未按合同约定交纳物业管理服务费，被告所购房屋E栋1101房，面积为146.28平方米，系住宅，应每月交纳物业管理服务费190.16元（146.28平方米1.3元/㎡/月），截止至2016年3月31日，被告共欠缴物业管理服务费6845.65元（190.16元/月36个月）。经原告催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《新楚·麓山才苑前期物业服务合同》、欠费清单等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《新楚·麓山才苑前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2012年7月1日起至2013年6月30日止、2014年4月1日起至2016年3月31日止，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，被告应交纳物业管理服务费6845.65元（190.16元/月36个月）,本院予以确认。对于被告主张其家中房屋渗水要求原告承担赔偿责任，因被告的主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，对于被告因房屋漏渗水造成的损失，被告可另行向责任主体主张权利。对于被告主张原告存在的其他物业服务问题，因未提交充分证据证实，故本院不予采信，如物业公司确实存在物业服务瑕疵，损害业主权益，被告可另行主张权利。对于原告要求被告承担违约金1369.13元的诉讼请求，被告以原告的物业服务不到位为由拒交物业费的行为虽不妥当，但被告并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，本院对原告的该项诉请部分予以支持，酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业费的违约金684.6元。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告魏XX在本判决生效之日起十日内支付原告湖南新楚物业服务有限公司2012年7月1日起至2013年6月30日止、2014年4月1日起至2016年3月31日止的物业管理服务费6845.65元，违约金684.6元,共计7530.25元。二、驳回原告湖南新楚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告魏XX负担。本判决为终审判决。审判员  黎春林二〇一六年四月一日书记员  高嘉佳