青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民二初字第168号
原告：青海陇商投资发展有限公司，住所地：西宁市。
法人代表人：云存义，该公司董事长。
委托代理人：赵永智，青海君剑律师事务所律师。
被告：青海禾木房地产开发有限公司，住所地：西宁市。
法定代表人：韩建清，该公司董事长。
原告青海陇商投资发展有限公司为与被告青海禾木房地产开发有限公司合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告青海陇商投资发展有限公司（以下简称陇商公司）的法定代表人云存义、委托代理人赵永智，被告青海禾木房地产开发有限公司（以下简称禾木公司）的法定代表人韩建清到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告陇商公司诉称，2014年1月18日，陇商公司、禾木公司签订《公司借款合同书》，陇商公司给禾木公司出借人民币10000000元，期限从2014年1月14日至2014年4月13日止，合同同时约定，如禾木公司逾期3个月未偿还借款，双方签订的泰和祥小区商铺认购协议生效，借款关系解除，陇商公司借给禾木公司的10000000元作为其向禾木公司购买商铺的价款。上述《公司借款合同书》签订后，陇商公司向禾木公司发放了借款，但陇商公司未按约定偿还借款，按合同约定双方签订的泰和祥小区商铺认购协议书即生效，借款合同解除，双方之间商品房买卖关系成立。陇商公司按借款合同书中的“特别约定”己向禾木公司交付了商铺1492．75平方米，但禾木公司未按约协助陇商公司办理房产登记，请求1.依法确认《公司借款合同书》中关于商铺买卖的“特别约定”条款及“泰和祥”小区商铺认购协议有效；2.判令禾木公司协助陇商公司办理泰和祥小区商铺房产登记手续；3.判令禾木公司承担本案诉讼费用。为支持其诉求陇商公司提交了1.《公司借款合同书》，证明合同出借人为陇商公司，借款人为禾木公司，合同有禾木公司法定代表人王国仲签字，另有王国文签字。第二十条至第二十六条约定借款10000000元期限三月，若借款人没按约还款，超过三月则将借款作为购买商铺房款，7月14日则认购协议生效。2.收款凭据；3.银行转款凭证，证明已支付10000000元。4.李海霞身份证复印件一份，有被告签章，注明用于陇商公司借款。5.介绍信一份，有禾木公司法定代表人签名及公章，证明该公司授权李海霞办理与陇商公司的借款事宜。6.2014.1.23日签订的泰和祥小区商铺认购协议。证明与禾木公司有认购协议，认购面积约定1492.7平方米。
被告禾木公司口头辩称，现在公司原法定代表人已经被刑事拘留达半年，原公司借款是否属实无法确定，所有相关资料都在公安机关，无法落实事实，无法表态。商铺买卖不清楚，不认可陇商公司的诉求。对陇商公司提交的证据质证认为，《公司借款合同书》的真实性有异议，王国文的签字不是本人签的，公章是合同专用章，是假的。业务申请书、收款凭证的真实性没有异议，但是钱是否打到公司的账上不清楚，李海霞是公司的出纳，但不认可公司对李海霞的授权。介绍信的真实性不好表态。对泰和祥小区商铺认购协议的真实性有异议，公章不确定真假，内容没有异议。并表示无证据提交。
经审理查明：2014年1月18日，陇商公司与禾木公司签订合同编号为KSJ2014001的公司借款合同书，合同约定陇商公司向禾木公司借款10000000元，期限从2014年1月14日至2014年4月13日止，借款资金管理费按3‰的标准收取300000元。合同同时约定，借款采取房产及土地认购方式，将黄河路13号“泰和祥”花园小区面积3502.3平方米土地和1492.75平方米商铺作为抵押物。如禾木公司逾期3个月未偿还借款，借款合同解除，陇商公司借给禾木公司的10000000元作为其向禾木公司购买泰和祥小区商铺的购房款，认购协议在2014年7月14日生效，禾木公司有协助陇商公司办理房产证的义务，陇商公司购买禾木公司商铺建筑面积约1500平方米，单价每平方米6667元，认购协议生效后，所确认的商铺视为已交付给陇商公司，双方不再办理商铺交接手续，认购协议生效后三个月内双方签订《商品房买卖合同》并办理房产证，如未签订商品房买卖合同或未办理房产证均不影响双方商品房买卖关系的成立和效力，同时，禾木公司负有协助陇商公司办理房产证的义务。该合同分别由陇商公司、云存义以及禾木公司、王国仲在放款人和借款人处签字并加盖了各自公司的公章，在合同落款处，禾木公司及王国仲还在抵押人处签字盖章。2014年1月23日，禾木公司与陇商公司签订“泰和祥”小区商铺认购协议,协议约定陇商公司向禾木公司认购西宁市城西区黄河路13号的泰和祥花园小区房号为3-001至3-040，3-100至3-118，3-180、3-181的商铺，面积1492.75平方米，该商铺认购协议加盖了禾木公司和陇商公司公章，并由王国文、王国仲、云存义分别代表各自公司签字。2014年1月24日，陇商公司向禾木公司授权的李海霞个人账户转入10000000元。当日，禾木公司向陇商公司返还1200000元，余款禾木公司支付了工程款、欠款等应付款。后因禾木公司未如约还款，陇商公司要求确认并履行商铺认购协议，致纠纷产生。
上述事实有《公司借款合同书》、收款凭据、银行转款凭证、李海霞身份证复印件一份、介绍信一份、泰和祥小区商铺认购协议、对王国仲、李海霞的调查笔录及庭审笔录在案佐证。
根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为商铺认购协议是否真实有效，禾木公司是否应协助陇商公司办理该商铺的房产登记手续。
原告陇商公司主张，双方之间的《公司借款合同书》签订后，陇商公司向禾木公司发放了借款，但陇商公司未按约定偿还借款，根据约定，借款合同解除，双方签订的泰和祥小区商铺认购协议书即生效，双方之间商品房买卖关系成立，故商铺认购协议真实有效。
被告禾木公司认为，因其原法定代表人被刑事拘留，公司借款是否属实无法确定。商铺买卖的问题不清楚，对泰和祥小区商铺认购协议的真实性有异议，公章不确定真假，内容没有异议。并表示无证据提交。
本院认为，陇商公司不具备从事信贷业务的主体资格和相应的金融业务范围，其签订借款合同并发放借款的行为，因违反了国家对金融业务特许经营的法律规定，破坏了正常的金融秩序而无效。担保合同是借款合同为主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。故双方虽有以房产、土地作借款抵押的意思表示，亦无效。根据本院对时任禾木公司法定代表人王国仲和禾木公司出纳李海霞的调查，禾木公司确已取得并实际使用了上述款项。但，借款合同中双方约定，禾木公司未如期还款，陇商公司的已付款转变为商铺购房款，还约定双方应在三个月内签订商品房买卖合同并办理房产证，如未签订商品房买卖合同或未办理房产证，不影响双方商品房买卖关系的成立和效力，并就所购房屋面积和单价进行了约定。上述约定的内容与借款无关，是双方对商品房买卖的约定，该约定不违反法律规定，应属有效。2014年1月23日，双方签订了“泰和祥”小区商铺认购协议,该协议中双方再次就泰和祥花园小区1492.75平方米商铺的买卖问题形成合意，该协议加盖了禾木公司和陇商公司公章，并有各自法定代表人签字，形式真实有效；企业之间买卖商铺不违反法律规定，内容合法有效，当事人依据该买卖合同产生的权利义务应受法律保护。故陇商公司要求确认《公司借款合同书》中关于商铺买卖的“特别约定”条款有效和“泰和祥”小区商铺认购协议有效的主张能够成立，应予支持。因陇商公司未向禾木公司付清购房款，故禾木公司应在收到全部购房款后协助陇商公司办理该商铺的房产登记手续。陇商公司要求禾木公司协助其办理商铺房产登记手续的诉讼请求依法成立，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第五条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认2014年1月18日原告青海陇商投资发展有限公司与被告青海禾木房地产开发有限公司签订的《公司借款合同书》中关于商铺买卖的“特别约定”和2014年1月23日原告青海陇商投资发展有限公司与被告青海禾木房地产开发有限公司签订的“泰和祥”小区商铺认购协议有效；
二、被告青海禾木房地产开发有限公司收到全部购房款后在2014年1月23日与原告青海陇商投资发展有限公司签订的“泰和祥”小区商铺认购协议确定的范围内协助原告青海陇商投资发展有限公司办理房产登记手续。
本案诉讼费81800元，由被告青海禾木房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 高海霞
人民陪审员 马天娥
二〇一五年七月八日
书 记 员 李春香
附：本判决适用的法律
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国担保法》
第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。