甘肃省金昌市金川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民一初字第782号
原告甘肃中牧山丹马场总场一场锦川饭店。
法定代表人赵国军，职务经理。
被告翟俊英，女，汉族。
委托代理人张积春，男，汉族。
原告甘肃中牧山丹马场总场一场锦川饭店与被告翟俊英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李春慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人赵国军、被告及其委托代理人张积春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月1日，原告与被告签订房屋租赁合同。租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日止，租期2年；租金为28800元／年。2015年1月1日，原告草拟了房屋租赁合同后续事宜协议交由被告，告知被告因金昌市城市规划委员会于2014年3月6日开会将锦川饭店地块列为旧城改造项目，原告不再与被告签订房屋租赁合同。原告在协议中提出自2015年1月1日起被告于每月初向原告交纳3000元房租费，被告口头提出按原合同2400元／月交纳，原告同意。被告支付了2015年1月1日至2015年1月31日期间的房租2400元。对原告草拟的房屋租赁合同后续事宜协议双方未正式签订。自2015年2月开始至2015年5月15日，被告未按约定向原告支付房屋租金、水电费，构成根本违约，严重损害了原告合法权益，原告多次催要后，于2015年5月16日向被告送达了催缴通知书，被告在限定时间内，仍未支付拖欠费用。现请求判令：一、被告解除房屋租赁合同、返还租赁房屋；二、被告给付2015年2月1日至2015年5月31日期间房租9600元（2400元／月×4个月）；三、被告给付2015年2月1日至2015年5月31日期间活动板房场地使用费1250元；四、被告给付2015年2月1日至2015年5月31日期间迟延支付租金违约金6912元；五、被告给付2015年2月1日至2015年4月30日期间电费50元；六、被告给付自2015年6月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋租金、活动板房使用费、迟延支付租金违约金及自2015年5月1日起至实际返还房屋之日止的电费；七、被告返还房屋时，将自建的活动板房拆除。
被告辩称，关于涉案房屋租赁合同最早是原告和被告儿子张煜德签订的，签订时间是2013年5月，并非2013年1月1日。原告持有的这份合同是2014年上半年，原告以房屋拆迁为由，要求被告重新签订的一份合同，该份合同签订后，原告收走了2013年签订的房屋租赁合同。被告租赁涉案房屋是2013年5月，房屋租金应从2013年5月开始计算。租赁涉案房屋时，原告称因房屋一直空置，财务无法做账，要求被告先预交22000元租金（其中2000元是押金），在被告租赁期内折抵租金。被告向原告缴纳了22000元款。但该款一直没有折抵租金，合同期内租金被告一直按时向原告交清。被告于2015年2月1日后再未向原告交纳租金及活动板房场地使用费属实，2015年2月1日后租金及活动板房使用费应以被告预交的22000元款折抵。按被告已预交费用，被告可以将房屋使用到2015年10月份，故被告不欠原告租金及活动板房使用费。原告要求被告承担违约金没有依据。被告将电费缴纳到了2015年1月31日，其后电费未缴纳，以实际产生费用为准，被告愿意缴纳。另外，从2014年12月开始，原告因锅炉损坏，无法供暖，应向被告退还未供暖期间暖气费。
经审理查明，2013年1月1日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订房屋租赁合同一份，约定“甲方将坐落于金昌市建设路门面房一间出租给乙方使用，用途为开办画廊。租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日止。租金2400元／月，年租金为28800元。乙方于合同签订之日向甲方交纳6个月房租14400元，于2013年7月1日向甲方交纳6个月房租14400元。第二年房租缴纳时间、金额与2013年缴纳时间、金额相同。乙方未按合同约定时间交纳房租，逾期一日，甲方有权按年租金的2‰向乙方加收滞纳金。乙方于合同签订当日向甲方交纳房屋押金2000元，合同履行期满后如无房屋纠纷甲方退还被告，不计利息。房屋取暖费为1500元／年，在开始供暖日乙方向甲方一次性交清。房屋水电费每月末甲方按实际用量向乙方收取。如遇拆迁该房屋，本合同自行终止，甲方已收当月的房租费折扣乙方使用房屋天数后，余额如数返还乙方。乙方承担的20000元前期费用（以住房费用名义支付，甲方已开具住宿发票），按两年天数计，每天为27.40元；拆迁时，扣除乙方使用房屋天数后，余额如数返还乙方。拆迁时，所涉及的补偿费等款项与乙方无关。”。合同还约定了其他事项。该份合同签订后，被告将双方约定的20000元前期费用向原告交付，其中10000元系被告之子张煜德向原告交纳，原告于2013年1月23日以住宿费的名义向张煜德出具了发票。另外10000元系被告向原告交纳，原告于2014年5月5日以住宿费名义向被告出具了发票。2013年5月4日，被告向原告交纳2000元押金。被告按2400元／月向原告交付了2013年1月1日至2014年12月31日合同期内的租金及水、电等费用。合同到期后，原、被告口头约定被告继续租赁涉案房屋，房屋租赁费2400元／月。被告向原告交纳了2015年1月1日至2015年1月31日期间租金2400元及电费46元。其后租金及电费再未交纳。
另查明，2013年4月1日，原告作为甲方、被告作为乙方签订房屋租赁合同补充协议一份，约定“乙方在所租赁房屋后面自建活动板房一间（占地面积17平方米），自建活动板房费用由乙方自负，乙方每年向甲方缴纳上述活动板房占地费用3000元。房屋租赁合同期满后，乙方不再租赁该房屋，或者其他原因乙方不再租赁该房屋时，上述自建活动板房由乙方在一个月内自行拆除，否则将有甲方雇佣人员拆除，拆除费用由乙方支付”。合同签订后，2013年5月15日，被告按约定自建活动板房开始使用。被告向原告交付了2年的场地使用费6000元。
还查明，涉案房屋系由原告自行供暖，2014年12月开始，因原告供暖设备故障，对涉案房屋停止供暖。被告已将2014-2015年度暖气费1500元向原告交纳。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议，被告提交的发票、押金收据、电费收据，以及原、被告陈述予以证实，应予认定。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。原、被告约定租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日，被告提供金昌市新永兴商贸有限公司证明一份欲证实租赁期限是自2013年5月至2014年12月31日，因该份证据无法证实双方对租赁期限进行了变更，且被告亦已按合同约定2400元／月将2013年1月1日至2014年12月31日期间租金交清，故对被告租赁期限是自2013年5月至2014年12月31日的辩解本院不予采信。2014年12月31日房屋租赁合同期限届满后，原、被告口头约定被告继续租赁涉案房屋，但未约定租赁期限，视为不定期租赁，对于该不定期租赁合同双方均有权随时解除。故对原告要求解除租赁合同并返还租赁房屋的诉讼请求本院予以支持。房屋租赁合同解除前的租金及电费被告应当向原告给付。被告认可于2015年2月1日起再未向原告交纳房屋租金，故对原告要求被告给付2015年2月1日起至2015年5月31日止期间的房屋租金9600元的诉讼请求本院予以支持。被告还应按2400元／月向原告给付自2015年6月1日起至判决解除房屋租赁合同之日即2015年7月31日止的房屋租金，并承担房屋租赁合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。对于2015年2月1日起的电费金额，原告未提供证据证实，对该请求本院不予支持，可待有证据证实金额后另行起诉。房屋租赁合同期限届满后，原、被告口头约定被告按2400元／月继续租赁涉案房屋，但未约定租金支付期限，原告要求被告承担迟延支付租金的违约金没有依据，对该诉讼请求本院不予支持。根据原、被告签订的房屋租赁合同补充协议，被告返还房屋时应当将自建活动板房拆除，对原告要求被告拆除自建活动板房的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租赁合同补充协议中约定的场地使用费，因原、被告未约定场地使用期限，应从实际使用开始起算，原、被告均认可从2013年5月15日开始使用场地，故被告场地使用费应从2013年5月15日开始起算。被告已缴纳2年的场地使用费6000元，可将场地使用至2015年5月14日。对于2015年5月15日起至活动板房拆除之日止的场地使用费被告应当按250元／月（3000元／年÷12个月）向原告给付。关于被告向原告交纳的20000元款，双方在合同中明确进行了约定，双方签订的房屋租赁合同已于2014年12月31日履行完毕，按照合同约定，该费用原告不应向被告返还。被告关于20000元款折抵租金的抗辩理由不能成立。被告交纳的2000元押金，现双方租赁合同解除，原告应向被告退还，被告关于2000元押金折抵租金的抗辩理由成立。关于被告向原告交纳的2014年-2015年度暖气费，原告认可自2014年12月开始即未供应暖气，故2014年12月1日-2015年3月31日期间的供暖费用原告应当向被告返还，该费用计算为1200元（1500元÷5个月×4个月）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、二百三十六条之规定，判决如下：
一、原、被告之间的房屋租赁合同及补充协议解除，被告向原告返还位于本区建设路门面房一间；
二、被告给付原告2015年2月1日至2015年5月31日期间房屋租赁费9600元（折抵押金2000元、暖气费1200元后，被告实际给付6400元），并按2400元／月承担自2015年6月1日起至2015年7月31日止的房屋租金、自2015年8月1日起实际返还之日止的房屋占有使用费；
三、被告按250元／月给付原告2015年5月15日起至实际拆除活动板房之日止的场地使用费；
上述一、二、三项限于本判决生效后十五日内履行。
四、被告将位于本区建设路自建活动板房拆除，限于本判决生效后十五日内履行；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费245元，减半收取122.5元，由原告承担56.5元，被告承担66元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。
代理审判员 李春慧
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 魏 嘉