江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚民三终字第17号
上诉人（原审被告）抚州君悦皇冠国际酒店有限公司（以下简称君悦公司），住所地江西省抚州市赣东大道783号。
法定代表人姜振，董事长。
委托代理人付斌，江西澍正律师事务所律师。
委托代理人付博纬，江西澍正律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）王芬。
委托代理人黄志耀、李珊玲，江西利群律师事务所律师。
上诉人君悦公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2013）临民初字第2485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被上诉人君悦公司的委托代理人付斌、付博纬、上诉人王芬及其委托代理人李珊玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明以下事实：王芬承租陈国福所有的位于抚州市临川区赣东大道（华洋裙楼）第四层写字楼房屋用于开办舞蹈学校，双方于2012年5月20日签订一份房屋租赁协议书，部分内容为陈国福（以下称甲方）同意将办公楼其中的四间房屋共计360平方米租赁给王芬（以下称乙方）经营使用，租赁时间为2012年6月1日至2014年5月30日止，付款方式为甲方按每月人民币16元／平米计算（不含税），乙方按季度交纳，每季必须在季末二十日之前交下季度租金付给甲方，如乙方违约，甲方可即终止协议。甲方确保水电到位，水费每月按50元计算，电费按实际结算，物业管理费每月按1.5元／平米由乙方承担，与房租一并按季度缴纳。乙方必须按设施完好地交付给甲方，如乙方续租，在同等条件下，乙方享有优先权。协议签订后，王芬对其承租的房屋重新进行装修后营业，按协议约定交纳了租金、水电费、物业管理费等费用。
2013年4月，与王芬所承租的华洋裙楼写字楼相邻的君悦公司对其酒店外墙进行装修，装修中产生的水泥、碎砖等建筑垃圾掉落到华洋裙楼写字楼顶，堆积在楼顶伸缩缝位置的天沟里，且破坏了原防水层，致楼顶积存大量雨水，积水从楼顶渗入王芬所承租房屋内，扎破房屋石膏吊顶滴落地板上，部分积水经侧面墙渗漏至室内，引起地板大面积积水、并破坏室内装修及设备。事发后，王芬多次找君悦公司主管人员交涉维修、赔偿等相关事宜，君悦公司只清理了楼顶的建筑垃圾，对楼顶防水层做了部分修补，但对王芬承租房屋内受损的装修、设备未予维修，也未作相应赔偿，王芬因交涉未果遂诉至原审法院。
在原审审理本案过程中，王芬向原审法院申请对赣东大道华洋裙楼四楼的房屋因漏水造成的装修和设备损失依法进行鉴定。君悦公司于2014年4月向原审法院提交其同意修复王芬受损房屋的报告，因双方协商未果，原审法院委托抚州市建申造价工程师事务所进行司法鉴定，鉴定过程中，抚州市建筑勘察设计院出具屋面及墙面渗漏处理设计方案，其中现场勘查情况：1、靠在现君悦皇冠国际酒店侧墙面多处楼顶存在渗漏点，有粉刷材料脱落霉变现象。2、天棚吊顶多处变形，且有装修材料脱落现象。3、楼面地板存在有装修材料脱落霉变现象。对于以上存在的现象，采用以下措施予以实施处理：1、清理天沟里的建筑垃圾。2、对原天沟被破坏的防水层全部更新修补。3、对吊顶、楼面木地板、墙面粉刷全部更新修补。抚州市建申造价工程师事务所根据司法鉴定委托书、案卷材料、现场勘查记录、抚州市建筑勘察设计院出具屋面及墙面渗漏处理设计方案、抚州市造价信息（2014年第四期）、双方征询意见稿的异议等资料，于2014年5月31日出具司法技术鉴定书，其中鉴定工程情况：渗漏房屋位于四楼，长13.95米，宽8.86米，吊顶高度2.91米，楼面为复合木地板，墙面内墙乳胶漆，天棚600×600成品吊顶。靠现君悦皇冠国际酒店屋面铁质天沟，此面舞蹈练功镜木线条围边。吊顶内崁11只600×600格珊灯，设备损失未提供资料。鉴定结论为：根据现有鉴定资料和计算过程，鉴定位于赣东大道华洋酒店裙楼四楼的房屋因漏水造成的装修费用为38777.48元；设备损失因无资料暂不计算。王芬垫付了设计费2500元，鉴定费3500元。
王芬按协议约定于2013年1月1日以转账方式向陈国福交纳了2013年1月至同年6月30日租金、物业管理费等34980元，于2013年7月1日交纳了2013年7月1日至同年9月31日租金、物业管理费等17490元，于2014年1月12日交纳了2013年10月1日至同年12月30日租金、物业管理费等17490元，交纳了2014年1月1日至同年6月30日租金、物业管理费等34980元，陈国福向王芬出具了收据。
以上事实，原审法院以王芬、君悦公司陈述、王芬身份证、君悦公司企业信息、组织机构代码、房屋租赁协议书、陈国福房屋所有权证、交纳租金、物业管理费等收据、现场照片、司法技术鉴定书、设计费、鉴定费发票、证人傅X、曾XX证言等经庭审质证证据，予以认定。
据此，原审法院认为，君悦公司对其酒店外墙进行装修，装修中产生的水泥、碎砖等建筑垃圾掉落并堆积在王芬所承租的华洋裙楼四楼写字楼的楼顶伸缩缝位置的天沟里，且破坏了原防水层，致楼顶积水渗入四楼房屋内，并破坏室内装修及设备，以上事实，有现场照片、证人证言、司法技术鉴定书等证据在卷，君悦公司在庭审中亦未持异议，应予认定。君悦公司的侵权行为是造成王芬所承租房屋内装修、设备损失的直接原因，君悦公司应对王芬的经济损失承担过错赔偿责任。关于王芬的装修、设备损失，本院根据王芬申请，经双方共同选择，委托具有资质的鉴定机构对赣东大道华洋裙楼四楼的房屋因漏水造成的装修和设备损失依法进行鉴定，鉴定程序合法。鉴定过程中，抚州市建筑勘察设计院出具屋面及墙面渗漏处理设计方案，对于房屋内装修受损现状提出的处理措施为：对吊顶、楼面木地板、墙面粉刷全部更新修补。鉴定机构据此设计方案并结合当事人提供的证据、现场勘查记录、抚州市造价信息（2014年第四期）、双方征询意见稿的异议等资料作出王芬所承租房屋因漏水造成装修费用为38777.48元，设备损失因无资料暂不计算的鉴定结论，具有客观性，该鉴定结论应予采纳。君悦公司提出房屋内受损并非全部，无需全部拆除和装修的意见未提供确实证据予以证实，且君悦公司的侵权行为致王芬所承租的房屋内装修、设备造成损害，房屋无法继续经营使用，君悦公司作为侵权人对被侵权人王芬所造成的损害有责任恢复原状，而根据现场勘查情况，房屋内多处渗漏、多处装修材料脱落霉变，需全部更新修补，故仅部分拆除和装修难以恢复原状，无法达到经营使用的目的，故对君悦公司的该辩解意见原审法院不予支持。关于租金、物业管理费等损失，因君悦公司的侵权行为致王芬所承租的房屋内装修、设备造成损害，房屋无法继续经营使用，王芬另租房屋经营，但其按约定必须支付原承租房屋的租金、物业管理费，且其已按约定实际支付了租金、物业管理费，在审理本案过程中，君悦公司于2014年4月向原审法院提交其同意修复王芬受损房屋的报告，后因双方协商未果，鉴定机构出具了鉴定报告，故对王芬租金等费用损失计算期限从受损时的2013年4月1日酌情计算至2014年3月30日止。根据王芬提供房屋租赁协议书、交纳租金、物业管理费等收据证实其与出租人约定房屋租金按每月16元／平方米计算、物业管理费每月按1.5元／平米计算，司法技术鉴定书鉴定渗漏房屋面积长13.95米，宽8.86米计123.6平方米，据此计算君悦公司的侵权行为给王芬造成的租金、物业管理费损失（16元／平方米＋1.5元／平方米）×123.6平方米×12个月为25956元。因水电费未实际产生，该项费用不予计算在王芬损失中。据此，原审法院根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条之规定，判决：一、君悦公司赔偿王芬装修费38777.48元、设计费、鉴定费6000元、租金、物业管理费25956元合计70733.48元，此款限君悦公司在本判决生效后三日内付清。二、驳回王芬其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1568元，由君悦公司负担。
原审宣判后，上诉人君悦公司不服，向本院提起上诉称，（1）原审依据司法技术鉴定书认定38777.48元装修费由上诉人君悦公司承担的事实错误，于法无据。首先，2013年4月，上诉人君悦公司对其酒店外墙进行装修过程中产生水泥、碎砖等建筑垃圾掉落到被上诉人承租的华洋裙楼顶，破坏了防水层，楼顶积水经侧面墙渗漏至室内，导致被上诉人王芬承租房内产生积水，部分装修材料损坏。上诉人发现情况后，以积极的态度承担责任，立即对楼顶进行清理，修补防水层，修复被上诉人王芬承租的房屋，将其恢复原状，以减少被上诉人王芬遭受的损失。诉讼期间，上诉人君悦公司多次提出对被上诉人王芬受损房屋进行维修恢复，并于2014年3月18日书面请求原审法院从中协调被上诉人王芬配合上诉人君悦公司进行恢复受损房屋原状，但被上诉人王芬不同意上诉人君悦公司对房屋内装修造成的损失进行维修，放任损失扩大，其中包括受损范围面积的扩大、受损程度的加深以及房屋能够立即修复好而拒绝修复导致无法继续经营使用的租金损失。评估鉴定的损失是远超出受损时的损失。被上诉人王芬因上诉人君悦公司的侵权行为受到损失后，应当及时采取适当的措施防止损失的扩大，且立即采取维修措施能够完全防止损失持续扩大，但被上诉人王芬没有及时采取适当措施致使损失扩大，无权就扩大的损失请求赔偿，而被上诉人王芬不理会上诉人君悦公司主动恢复受损房屋的请求径行向原审法院申请损失鉴定，这种放任房屋损失持续扩大态度导致的结果不能得到支持，原审法院认定上诉人君悦公司承担全部损失是没有任何法律依据的。其次，原审期间，鉴定机构对涉案房屋的损失进行现场勘察鉴定时，已经离该房屋漏水时间过了近一年的时间，现场受损部分已风干，对于实际因上诉人君悦公司侵权造成的损失无法做出确切的认定，而在司法鉴定书中对房屋地面与墙面进行全部定损，认定涉案房屋因漏水造成的装修费用为38777.48元是不符合客观事实的。鉴定机构出具的鉴定意见是明显存在缺陷的，没有客观地反映出上诉人君悦公司侵权造成被上诉人王芬的损失。再次，被上诉人王芬承租房屋的租赁期限为2012年6月1日至2014年5月30日，被上诉人王芬在承租时基于利益最大化的考虑对房屋进行装修，当房屋租赁合同期满正常终止后，承租人就不再享有装修的利益。在房屋受损时，被上诉人王芬已经承租了十个月的时间，房屋的装修本身有了部分损耗，应进行相应的折旧计算，被上诉人王芬不应要求上诉人赔偿足以恢复其承租时房屋装修原样的装修费用。在租赁期满后，装修物的权益应归属于出租方，被上诉人王芬只有对装修物在租赁房屋装修完毕后两年租赁期内的使用权，在承租了十个月后对其享有的装修利益应进行相应的折抵，原审法院没有对客观事实进行全面分析，简单按照鉴定意见判决上诉人君悦公司承担全部装修费用是有失公正的。（2）原审判决上诉人君悦公司赔偿被上诉人租金、物业管理费25956元明显过高，缺乏事实根据和法律依据。首先，被上诉人王芬在原审期间提供房东的涉案房屋房产证内容为坐落于赣东大道（华洋裙楼）四楼，建筑面积为1816.56㎡，并没有直接反映被上诉人王芬承租的房屋，涉案房屋是否存在合法的产权证存在质疑。根据现场勘察，被上诉人王芬所承租的房屋没有独立的主体结构，其天花板及隔热层搭在上诉人君悦公司的外墙上，对连接外墙上采取简单的防水措施，系违章搭建而成的，属于不符合安全工程建设强制性标准的房屋。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条之规定，涉案房屋不得对外出租。则被上诉人王芬不享有因上诉人君悦公司的侵权行为造成房屋受损进行追偿的民事权利，原审法院在没有查清基本事实的前提下判决上诉人君悦公司承担责任缺乏法律依据。其次，原审中被上诉人王芬提供的《房屋租赁协议书》及《收据》证明其按每月16元／平方米计算、物业管理费按每月1.5元／平方米计算是缺乏真实性的。按照相关法律规定，出租人收取承租人的租金时，应向承租人出具正式发票，并缴纳营业税等相关税费。再次，被上诉人王芬承租的房屋用于开办舞蹈学校，客观上房屋内天花板及地面受水待风干后是不会影响舞蹈教学的。自2013年4月受损后，被上诉人王芬没有证据证明其于何时停止经营舞蹈教学，没有证据证明不能继续使用涉案房屋。原审判决要求上诉人君悦公司承担自2013年4月1日至2014年3月30日的租金等费用，有失公正。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法作出公正裁判。
被上诉人王芬答辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
经审理查明，二审中，双方当事人均未提供新的证据。
对原审查明的事实，被上诉人王芬无异议；上诉人君悦公司对其中被上诉人王芬与陈国福签订《房屋租赁协议书》以及租金及物业费管理费的缴纳真实性提出异议，对其他事实无异议。经审查，本院认为，被上诉人王芬提供的房屋租赁合同及收款收据等证据足以证实其租赁房屋以及缴纳租金、物业管理费等事实。至于上诉人君悦公司提出的收取租金应出具发票、出租人应缴纳营业税等问题并不会影响租赁房屋事实的存在。同时，上诉人君悦公司提出该租赁租金等缺乏真实性的主张，并无证据证实。因而，对上诉人君悦公司对原审查明事实提出的异议，本院不予支持。故对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人王芬租赁出租人依法享有所有权的房屋使用，其对该租赁房屋依法享有占有、使用和收益的权利。对于上诉人君悦公司提出该租赁房屋为违章搭建，不得对外出租的主张，由于其未提供证据证实，本院不予支持。被上诉人王芬在使用涉案房屋的过程中，由于上诉人君悦公司的行为造成房屋内部出现积水，内部装修及设备遭受破坏等，上诉人君悦公司的行为构成侵权，应承担相应的赔偿损失等侵权责任。
关于上诉人君悦公司是否应赔偿被上诉人王芬装修费用38777.48元的问题。由于上诉人君悦公司的侵权行为导致被上诉人王芬所租赁房屋的装修等遭受破坏，被上诉人王芬为继续使用该租赁房屋，必须对受损房屋装修进行修复。在被上诉人王芬要求上诉人君悦公司对被损装修修复未果的情况下，要求上诉人君悦公司承担装修损失并无不当。根据鉴定机构出具的鉴定意见，涉案房屋因漏水造成的装修费用为38777.48元，则对于该装修费用，上诉人君悦公司应予以赔偿。关于上诉人君悦公司提出被上诉人王芬存在不同意上诉人君悦公司对房屋内装修进行维修，放任损失扩大的问题，从而对于扩大的损失其可以不予赔偿的主张。由于在2013年4月事发后，上诉人君悦公司一直未对被损房屋装修进行修复，也未进行赔偿，直到原审在对受损房屋装修等进行鉴定期间其才书面同意进行修复。则房屋装修受损有进一步扩大的情况，也是由于上诉人君悦公司自身行为所造成，被上诉人王芬对此并无过错。故上诉人君悦公司该主张，并无事实依据，本院不予支持。关于上诉人君悦公司提出鉴定机构鉴定时已离事发时间近一年，对于实际因上诉人君悦公司侵权造成的损失并不能做出确切认定，鉴定对房屋地面和墙面进行全部定损不符合客观事实的主张。由于该鉴定意见是根据房屋渗漏情况对房屋内装修进行修复所需要的费用，上诉人君悦公司承担的亦是该部分修复费用，该费用是因上诉人君悦公司侵权行为所造成的，而并非上诉人君悦公司侵权时直接造成的损失，与离事发时间长短并无关系。故上诉人君悦公司该主张，无法律依据，本院不予支持。关于上诉人君悦公司提出房屋租赁期满后，被上诉人王芬则不再享有装修利益的主张。由于被上诉人王芬在房屋租赁期内向法院提起本案诉讼，其作为承租人有权要求上诉人君悦公司承担装修费用，该费用并非装修利益，而是修复装修的费用，因而不存在装修折旧或是租赁期满后的归属等问题，但被上诉人王芬获得该费用后应根据鉴定意见对涉案房屋的装修负责。故上诉人君悦公司该主张，无法律依据，本院不予支持。因而，原审根据鉴定意见，判决上诉人君悦公司赔偿被上诉人王芬装修费用38777.48元正确，本院予以维持。
关于上诉人君悦公司赔偿被上诉人王芬租金、物业管理费的问题。由于上诉人君悦公司的侵权行为导致被上诉人王芬租赁房屋装修以及设备遭受损坏，被上诉人王芬不能继续正常使用房屋，但期间的房屋租赁费用及物业管理费用仍在支付，则对于该部分损失，应由上诉人君悦公司予以赔付。上诉人君悦公司提出被上诉人王芬并未提供证据证实其停止使用房屋的时间。由于上诉人君悦公司对于因其侵权行为导致损坏的涉案房屋装修及设备等并未进行修复，从司法鉴定意见中亦能反映出房屋不能使用状况，而上诉人君悦公司也未能提供证据证实该房屋受损后仍在正常使用，故原审认定被上诉人王芬损失从受损时开始计算并无不当，本院予以维持。同时，原审根据本案情况酌情确定损失计算至上诉人君悦公司同意修复时并无不当，本院予以维持。至于上诉人君悦公司提出被上诉人王芬支付的租金及物业管理费缺乏真实性的主张，并无证据证实，本院不予支持。
综上，上诉人君悦公司的上诉缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。原审根据上诉人君悦公司的侵权行为，判决其赔偿被上诉人王芬装修费、租金、物业管理费等损失正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1568元，由上诉人君悦公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邱 益 淋
审判员 万 燕 飞
审判员 雷 智
二〇一五年四月三日
书记员 徐平利娜