荆门市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）鄂荆门行终字第00025号
上诉人（原审原告）胡少刚，男，1984年6月18日出生，汉族，京山县人。
委托代理人陈生兵，湖北慧中律师事务所律师。
上诉人（原审被告）京山县房地产管理局，住所地京山县新市镇城中路87号。
法定代表人严月华，男，局长。
委托代理人伍清平，湖北惠山律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）夏先忠，男，1968年9月16日出生，汉族，京山县人。
委托代理人周山，湖北京源律师事务所律师。
原审第三人赵建立，男，1969年2月8日出生，汉族，京山县人。
委托代理人彭兰平，湖北京源律师事务所律师。
原审第三人夏勤勤，男，1983年9月20日出生，汉族，京山县人。系夏先忠之子。
委托代理人刘先华，女，1960年8月2日出生，汉族。系夏勤勤之母。
原审原告胡少刚诉原审被告京山县房地产管理局及原审第三人夏先忠、赵建立、夏勤勤房屋行政登记一案，已由京山县人民法院于2014年1月12日作出（2013）鄂京山行初字第00012号行政判决。原审原告胡少刚、原审被告京山县房地产管理局、原审第三人夏先忠不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人胡少刚及其委托代理人陈生兵、上诉人京山县房地产管理局的委托代理人伍清平、上诉人夏先忠及其委托代理人周山、原审第三人赵建立及其委托代理人彭兰平、原审第三人夏勤勤的委托代理人刘先华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2003年原告胡少刚及父亲胡平安、第三人夏先忠及儿子夏勤勤在京山县新市镇城中路共同承建六层房屋一栋，总建筑面积为862.8平方米，其中一楼为门面房、二至六楼为住宅。2004年6月1日，第三人夏先忠、夏勤勤及原告胡少刚以家庭成员的身份向被告京山县房地产管理局申请该房屋共有权初始登记。在登记资料中，第三人夏先忠向被告提交了京山县新市镇幸福路社区居民委员会出具的第三人夏先忠为父亲、第三人夏勤勤为长子、原告为次子的家庭成员证明，被告为第三人夏先忠办理了新市镇字第00029367号的房屋所有权总证（总建筑面积为862.80平方米），并分别为共有人夏勤勤、胡少刚办理了房屋共有权证，其中原告、第三人夏勤勤各占有该房屋25%份额的产权。2004年6月7日，被告依第三人夏先忠的申请将该栋房屋一楼面积为66.5平方米的门面，为其办理了新市镇字第00029493号房屋所有权证。2004年7月，第三人夏先忠以第三人夏勤勤的授权委托书及京山县新市镇幸福路社区居民委员会出具的原告为第三人夏先忠的次子、时年十岁的证明为依据，将证号为00029367号的房屋产权中二至六楼出售给五户案外人，并办理了转移登记。2005年3月10日，第三人夏先忠用上述同样的第三人夏勤勤的授权委托书及京山县新市镇幸福路社区居民委员会出具的证明等材料向被告申请要求将一楼门面（面积为65.68平方米）登记至本人名下，被告为其办理了新市镇字第00032342号房屋所有权证。第三人夏先忠在办理上述转移、变更登记中，将新市镇字第00029367号的初始证及原告、第三人夏勤勤的房屋共有证交由被告处注销。2005年12月16日，第三人夏先忠、赵建立签订协议一份，约定第三人夏先忠将证号为新市镇字第00029493号、00032342号的三间门面产权作价32万元出售给第三人赵建立（第三人赵建立实际给付30万元，另2006年度诉争房屋租金由第三人夏先忠收取）。2006年6月13日，被告为第三人赵建立颁发了证号为00036725号的房屋所有权证。
原审法院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款规定“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作”，被告京山县房地产管理局依法享有对本行政区域内的房屋权属进行登记、管理的行政职权。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第二、三款规定“权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请”、第十三条规定“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”、第十七条规定“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”被告应严格按照《城市房屋权属登记管理办法》规定的程序进行房屋登记。被告为第三人夏先忠办理新市镇字第00032342号房屋产权登记所依据的第三人夏先忠提交的京山县新市镇幸福路社区居民委员会出具的第三人夏先忠与原告胡少刚系父子关系、原告时年十岁的证明材料，内容不真实，房屋登记行政行为所依据的主要证据虚假，被告未尽到实质审核职责，被告为第三人夏先忠颁发的该房屋所有权证违法。虽然被告为第三人夏先忠办理该房屋产权登记行为违法，但依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一、二款之规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”第三人赵建立与第三人夏先忠签订房屋买卖协议，并且已支付了房款，房屋也已交付第三人赵建立占有、使用，且房屋转移登记行为也已完成，第三人赵建立属善意取得。第三人赵建立善意取得的权益依法应予保护，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记”，不宜撤销被告为第三人赵建立颁发的房屋所有权证。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”，该案适用20年起诉期限，原告的起诉并未超过法定起诉期限。本院对被告辩称原告的起诉超过了起诉期之意见不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一、二款、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条、第五十七条第一款、第二款第（二）项的规定，判决如下：一、确认被告京山县房地产管理局于2005年3月10日为第三人夏先忠的房屋颁发的新市镇字第00032342号房屋所有权证的登记行政行为违法。二、确认被告京山县房地产管理局为第三人赵建立颁发的新市镇字第00036725号的房屋所有权证的行政行为合法。三、驳回原告胡少刚其他的诉讼请求。案件受理费50元，由原告胡少刚和被告京山县房地产管理局各负担25元。
上诉人（原审原告）胡少刚上诉称：一、原审认定案件事实不清。原审法院需要对被上诉人实施被诉具体行政行为的合法性进行审理，需要查明被上诉人是如何具体实施转移登记行为的；需要审查转移登记申请人提供的转移登记资料是否符合《城市房屋权属登记管理办法》和《湖北省城市房屋权属登记管理实施细则》的规定；需要审查被上诉人实施被诉具体行政行为是否经过了法定程序等。但原审法院对这些需要查清的事实完全没有审查。二、被上诉人2005年3月10日为夏先忠办理的新市镇字第00032342号房屋产权登记的具体行政行为以及2006年6月13日为赵建立办理的新市镇字第00036725号房屋产权登记的具体行政行为均是违法的，应予以撤销。首先，按照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十二条的规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。但被上诉人在原审中，提供的仅仅是登记资料，而登记资料中缺乏夏先忠的申请书、契证、房屋交易管理部门的监证证件，违反了《湖北省城市房屋权属登记管理实施细则》第十二条第三项“交验原权属证件、契证、买卖或转让契约、房屋交易管理部门的监证证件”的规定，被上诉人依法应按照《湖北省城市房屋权属登记管理实施细则》第十四条的规定作出暂缓登记的决定；其次，按照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第一条的规定，被上诉人应当在收到起诉状副本之日起十日内，提供据以作出被诉具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件，被告不提供或者无正当理由逾期提供证据的，视为被诉具体行政行为没有相应的证据。本案被上诉人至今没有提交当初作出具体行政行为所依据的规范性文件，依法应视为被上诉人没有相应的依据。第三，被上诉人为赵建立办理转移登记所依据的房屋权属依据已经丧失。原审已经认定被上诉人首次为夏先忠办理转移登记行为违法，那么，夏先忠的房屋权属来源就不合法，其对诉争房屋就没有所有权，属于无权处分，被上诉人没有按照《城市房屋权属登记管理办法》第十条第二项的规定进行权属审核。第四，对于转移登记所依据的合同，标明转让价格12万元，经荆门市衡胜房地产估价有限公司评估，该房屋在2006年的市场价格为63.45万元，赵建立申报价格明显不实，被上诉人疏于审查。因此，被上诉人2006年6月13日为赵建立办理的新市镇字第00036725号房屋产权登记的具体行政行为是违法的。三、原审法院程序违法。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。本案上诉人提起诉讼，正是基于第三人夏先忠无权处分诉争房屋而提起的诉讼，这直接涉及夏先忠与第三人赵建立房屋买卖合同的效力问题，涉及作为登记基础的买卖关系的效力或是否应当撤销的问题，原审法院理应告知上诉人先行解决民事争议，裁定中止本案的诉讼，但原审法院不仅不告知上诉人先行解决民事争议，反而越俎代庖，对本应由民事法庭审理的争议直接在行政诉讼中予以审理。特别是赵建立明知夏先忠以非法手段欺骗房屋登记机构将其与上诉人共有的房屋登记为其个人所有，仍然以明显的低价购买诉争房产，还不按照法律规定提交登记资料，其本身就是恶意的，原审居然认定为“善意”。四、原审判决不当。上诉人对被上诉人的首次转移登记行为和后续转移登记行为一并提起诉讼，且两次转移登记行为均违法，依法应予撤销，但原审法院判决确认首次转移登记违法，确认后续转移登记合法，并驳回上诉人的其他诉讼请求，完全违背了《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条“有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：（一）起诉被告不作为理由不能成立的；（二）被诉具体行政行为合法但存在合理性问题的；（三）被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。”和第五十七条“人民法院认为被诉具体行政行为合法，但不适宜判决维持或者驳回诉讼请求的，可以作出确认其合法或者有效的判决。有下列情形之一的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决：（一）被告不履行法定职责，但判决责令其履行法定职责已无实际意义的；（二）被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（三）被诉具体行政行为依法不成立或者无效”的规定。综上，原审认定事实不清，程序违法，判决不当，请二审法院判决：1、撤销湖北省京山县人民法院（2013）鄂京山行初字第00012号行政判决书；2、撤销京山县房地产管理局2005年3月10日为夏先忠办理的新市镇字第00032342号房屋产权登记的具体行政行为；3、撤销京山县房地产管理局2006年6月13日为赵建立办理的新市镇字第00036725号房屋产权登记的具体行政行为；4、责令京山县房地产管理局立即将位于京山县新市镇城中路一栋建筑面积为862.8平方米的房屋所有权中25%的份额（原房权证总证号为新市镇字第00029367号，共有权证号为新市镇字第0000131号、0000132号）恢复登记至上诉人名下。
上诉人（原审被告）京山县房地产管理局上诉称：一、本案被上诉人胡少刚起诉超过法定起诉期限，依法应该裁定驳回起诉，原审以实体进行判决属程序违法。本案诉争的整栋房屋从初始登记到所有住房、门面的转移登记，均以新市镇幸福路居委会的《证明》为办证基础，该《证明》证实第三人夏先忠系被上诉人胡少刚的父亲，且登记时被上诉人胡少刚为未成年人，期间所涉住房转移登记五套（人）、门面转移登记三次，均以该形式办理，被上诉人胡少刚从未提出过异议。即使从本案诉讼的门面转移情况来看，也先后发生了二次转移登记，一次是2004年6月7日将胡少刚、夏先忠、夏勤勤三人共有的一间半门面产权证转移登记至夏先忠名下，一次是2005年3月10日将另一间半门面转移登记至夏先忠名下。而被上诉人对2004年6月7日办理的转移登记并没有提出任何异议，本案诉讼也是在夏先忠将门面转让给赵建立7年之久、门面价格大幅度提升方才提起诉讼。即使胡少刚不认可其知道，也应依法认定其应当知道。被上诉人胡少刚自称为门面的所有人，门面转让七年之久，其所有权、管理权、收益权已经早在他人的掌控之中，不论是从客观事实还是法律规定，都应该认定被上诉人对夏先忠对门面的处分行为是明知的，也是认可的。因此，被上诉人的起诉已经远远超过了起诉期限。二、被上诉人胡少刚清楚申报的信息，对于京山县房管局提交的办证资料是认可的，不认可的只是资料是虚假的，原告在一审中提交的证据中有胡少刚的签名及手印，在办理初始登记的时候胡少刚是清楚他作为夏先忠的次子的，就算不真实，责任也应该由胡少刚承担。三、一审法院认定京山县房管局对胡少刚的产权转移登记至夏先忠名下未尽实质性审查职责。我们认为我们没有实质审查的义务。夏先忠向京山县房管局提交的胡少刚的身份情况来源于居委会，我们对胡少刚的身份进行了审查。四、对于赵建立的判项，我们认为是正确的，应予维持，但我们认为适用法律错误，本案不应该适用善意取得，而应该适用合法取得。请求二审法院依法撤销原判，裁定驳回起诉。
上诉人（原审第三人）夏先忠上诉称：一、原审判决认定原审第三人赵建立受让上诉人房屋的行为为善意取得属于错误认定。1、根据善意取得的法律构成要件，善意取得应符合以下几个方面，即受让人受让财产时为善意，并支付合理的价格。本案中，原审第三人赵建立取得上诉人交付的房屋时，在明知上诉人是通过向被上诉人京山县房地产管理局提供虚假材料而取得三间门面房的产权证的情况下，依然受让该房屋，明显不属于善意行为。2、上诉人已经充分举证证实原审第三人赵建立在2006年以32万元取得诉争的三间门面房时的价格明显低于当时的市场价格。而原审法院认为上述评估报告与案件无关联性，从而全部不予采信。上诉人认为上述评估报告与该案有直接的关联，并足以认定原审第三人赵建立系非善意取得，原审法院对上述证据不予采信的做法对上诉人来说是不公平的。二、上诉人与原审第三人赵建立签订的房屋买卖合同不是双方真实意思表示，双方为了办理房屋过户而签订了虚假房屋买卖合同，被上诉人京山县房地产管理局依据该虚假该合同作出的变更登记行为，未尽到审查义务，属于违法行为，应予撤销。三、原审法院适用法律错误。上诉人房屋转移登记行为发生在2006年，而《物权法》及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》分别于2007年、2010年才生效。原审法院依据上述法律相关规定作为裁判的依据，明显属于适用法律错误。综上所述，上诉人认为原审判决存在认定事实和适用法律错误。请求二审法院依法判决撤销京山县人民法院（2013）鄂京山行初字第00012号行政判决书，改判确认被上诉人京山县房地产管理局为原审第三人赵建立颁发的新市镇字第00036725号的房屋所有权证的行政行为违法，并将新市镇字第00036725号房屋所有权证予以撤销。
对上诉人胡少刚的上诉，京山县房地产管理局答辩称：对于胡少刚的第四个上诉请求，这是新的诉请，在一审中没有提出，我们认为这不属于二审的审理范围。一审法院对本案事实部分的审理是比较清楚的，京山县房管局也向一审法院提供了办理房屋登记的全部资料。关于具体行政行为违法性的问题，夏先忠向京山县房管局提交的胡少刚与夏先忠之间身份关系的材料，上诉人胡少刚是清楚的。其行政诉状中有明确记载，他是知道的，产权登记资料、申报资料上面也是清楚的。胡少刚在上面还加按了手印。在房屋登记表上也表述的很清楚，他是作为夏先忠的儿子参与登记，当事人能够提供刘先华、夏先忠的户籍证明。我们京山县房地产管理局对资料履行了审查义务。一审认定京山县房地产管理局登记违法缺乏法律依据。关于一审程序违法的问题，我们同意胡少刚的意见。对于赵建立与夏先忠合同的效力评判和善意取得的问题，应该是民事审查的范围。我们认为一审法院判决不当。请求驳回胡少刚的上诉，维持京山县房管局作出的两个具体行政行为。
对上诉人夏先忠的上诉，京山县房地产管理局答辩称：本案不适用善意取得，应该适用合法取得。对于赵建立来讲，他进行这个交易，本身就是善意的一方当事人，按合同支付了对价，并办理了房屋登记。行政机关无权干预民事行为，这不在行政诉讼审查范围内。上诉人的上诉请求依法不能成立，请求依法驳回。
对上诉人京山县房地产管理局的上诉，胡少刚答辩称：我们起诉没有超过法定期限，本案中胡少刚知道他的房屋被处理的时间就是从夏先忠处得知时间2013年4月。在此前都是夏先忠在经营这个房屋，收取租金，然后再转交给胡少刚，在2013年以前夏先忠都将租金交给胡少刚，胡少刚没有理由怀疑房屋被处理。京山县房管局补充的三个观点都是错误的。当时胡少刚是没有申请的，也没有提交房屋买卖的契约，没有契约如何进行转移登记。原审判决错误，第二次转移登记是违法的。
原审第三人赵建立发表参诉意见称：本案原审被告京山县房地产管理局于2005年3月10日将诉争房屋登记在夏先忠名下的登记行为并不违法。原审原告没有提供证据证明一楼房产属于原告。从共有权可以看出其有25%的产权，但不是一定会分得一楼。原审被告没有为申请人分割房产的义务，只能依申请进行登记，其房产总证和分证是需要经申请进行登记的。一审法院调查时也承认，夏先忠办理证件时是将共有权收回注销了的，原审原告认为侵犯了其共有权，早在8年前就知道或应当知道，据此可以看出其在夏先忠办理一楼房产登记时并没有提出异议。原审被告于2005年3月10日将房屋登记在夏先忠的名下，于2006年6月13日为第三人赵建立颁发的房屋产权证符合法律规定，并无不当，没有理由撤销，也没有理由恢复产权证。本案第三人赵建立在办理房屋转移登记时提交了第三人的身份证复印件及证明、签订的房屋买卖协议。房屋的价格，房产部门不需要调查，评估机构是以市场价格收取的，当时也是凭评估价来收税的。双方签订的协议的价格并不影响房屋登记行为。房产部门的收费也是按面积收取。本案在办理房产转移登记时，夏先忠提供了资料，在工作人员面前签订了协议。本案一审原告的起诉超过了法定期限，一审法院调查查明第三人夏先忠在2005年3月办理一楼房屋变更登记时，是将原告的共有权证收回了的。
原审第三人夏勤勤发表参诉意见称：在1997年我父亲夏先忠和我母亲刘先华就已离婚，我母亲刘先华为我买了房子，交由我父亲夏先忠开发。在2006年夏先忠将我们的房子搞得不翼而飞了，2014年我们才知道。以前我们找赵建立，他都不承认。我相信法律是公平公正的，我们要拿回门面。
上诉人（原审原告）胡少刚向原审法院提交了下列证据：1、原告胡少刚的身份证、户口卡复印件。证明原告出生1984年，在办理房屋登记时已经成年，原告与第三人夏先忠无亲属关系。2、建设项目选址审批表、建筑工程规划许可证、土地使用权证。证明原告与第三人夏勤勤联合建房。3、原告父亲和第三人夏先忠签订的联合建房及房产分割协议书。证明原告拥有该房屋一楼门面64.8平方米的产权。4、原告与第三人夏先忠、夏勤勤共有的房产证。证明原告拥有该房屋25%的产权。5、原告父亲和第三人夏先忠共同出租门面的租赁合同。证明原告父亲作为出租人取得该房屋的租赁收益。6、第三人夏先忠向原告出具的欠付租金的凭证。证明第三人夏先忠欺瞒原告，一直自觉支付租金给原告父亲的事实及原告截止2013年4月才知道自己的房屋所有权遭到侵害。7、2013年4月1日，第三人赵建立和裴某泽签订的租赁合同一份。证明原告此时知道自己的房屋所有权被侵害。8、被告为第三人夏先忠办理的变更登记资料。证明由于被告的违法登记行为导致原告25%房产权利丧失的事实。9、被告出具的房屋登记簿一份。证明由于被告第一次的违法登记导致该门面所有权转移至第三人赵建立的事实。
上诉人（原审被告）京山县房地产管理局向原审法院提交了下列证据：1、2005年3月10日，被告将原告胡少刚、第三人夏先忠、夏勤勤共有的新市镇字第00029367号房权证中65.68m2的门面产权变更登记为第三人夏先忠的相关资料。证明被告为第三人夏先忠办理产权变更登记的资料完备、登记行为合法。2、2006年6月13日，被告将所有权人第三人夏先忠的门面产权（证号为新市镇字第00029493号、00032342号）转移登记为第三人赵建立的相关资料。证明被告为第三人赵建立办理产权转移登记的资料完备，登记行为合法。3、2004年6月1日，被告为原告胡少刚、第三人夏先忠、夏勤勤办理的坐落在京山县新市镇城中路的一栋建筑面积为862.8平方米的共有房屋初始登记（证号为新市镇字第00029367号）的相关资料。证明原告当时知道并认可被告为其办理总证即初始登记的行为，说明原告对第三人夏先忠提交的京山县新市镇幸福路社区居民委员会证明、并以原告父亲的身份办理相关产权登记的行为是明知和认可的，原告的起诉超过了起诉期限。4、2004年7月，被告将总证（证号为新市镇字第00029367号）中的二至六层住房产权转移登记为阮某伦、陈某九、黄某明、曾某英、彭某忠的相关资料。证明原告知道并认可被告将总证中的住房产权转移登记为上述5人，说明原告对第三人夏先忠提交京山县新市镇幸福路社区居民委员会证明、并以原告父亲的身份办理相关产权登记的行为是明知和认可的，原告的起诉超过了起诉期限。
上诉人（原审第三人）夏先忠向原审法院提交了下列证据：1、门面资产价值评估征求意见函。证明该门面含装修评估总价值487015元。2、2004年6月2日，京山某房地产价格评估事务所出具的抵押估价结果报告。证明该门面总价值206150元，单价每平方米3000元。3、2013年7月9日，荆门市某房地产估价有限公司出具的地产估价报告书。证明该门面总价为63.45万元。4、案外人宋某年和王某俊签订的买卖合同一份。证明该地段房产转让价为每平方米6400元。5、第三人夏先忠与赵建立签订的买卖合同一份。证明该房屋的转让价明显低于市场价，合同中的条款不是双方真实意思的表示，而是共同投资建房，第三人夏先忠以过户的形式对其投资进行担保。6、建设用地批准书。证明第三人夏先忠在八里途建房用地130平方米，系与第三人赵建立等人共同建房。7、证人周某文、周某生的书面证言。证明第三人夏先忠与赵建立约定共同建房赵建立出资50万元给夏先忠，夏先忠用其门面进行抵押。
原审第三人赵建立向原审法院提交了下列证据：1、房屋购买合同。证明第三人夏先忠将诉讼中所称的门面以32万元的价格卖给第三人赵建立。2、京山县三阳镇太阳寺村民委员会证明一份。证明赵建立曾用名赵俊立。3、房屋所有权登记申请审批资料。证明第三人赵建立购买该门面是合法的、善意的。4、房屋产权证。证明第三人赵建立拥有该诉争门面的房屋所有权，产权登记号为新市镇字第00036725号。5、租金收条及说明。证明第三人赵建立将该房屋出租他人收取租金已有六年。
原审第三人夏勤勤向原审法院提交了如下证据：夏勤勤的土地使用证一份，证明被告的房屋转移登记行为违反了法律规定。
以上证据均随案移送本院并经庭审质证。本院对本案证据的认定意见与原审法院认定意见一致。对本案事实的认定与原审法院认定的事实无异。
本院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款的规定，上诉人（原审被告）京山县房地产管理局具有负责本行政区域内房屋权属登记管理工作的职权。本案中，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十三条“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书”、第十七条“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”的规定，在进行房屋登记时，当事人负有提交真实有效登记资料的义务，同时，房屋登记机关应尽合理审慎审查职责。本案中，胡少刚与夏先忠的房屋变更登记过程中，夏先忠提交了京山县新市镇幸福路社区居民委员会出具的夏先忠与胡少刚系父子关系、胡少刚时年十岁的虚假登记资料，京山县房地产管理局未进行严格审查，根据该虚假资料进行了变更登记，该房屋所有权变更登记行为依法应予撤销。但本案诉争房屋已再次转移登记至赵建立名下，原诉争房屋所有权证已注销，已无可撤销内容，故应确认该颁证行为违法。同时，根据国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发（2005）89号）第六条“市、县房地产管理部门在办理房地产权属登记时，应严格按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，要求出具完税（或减免）凭证；对于未出具完税（或减免）凭证的，房地产管理部门不得办理权属登记”的规定，京山县房地产管理局在当事人未出具完税（或减免）凭证的情况下，即为赵建立颁发了新市镇字第00036725号房屋所有权证，违反了上述规定，依法应予撤销。
关于上诉人胡少刚提出的责令京山县房地产管理局将位于京山县新市镇城中路一栋建筑面积为862.8平方米的房屋所有权中25%的份额（原房权证总证号为新市镇字第00029367号，共有权证号为新市镇字第0000131号、0000132号）恢复登记至胡少刚名下的诉讼请求。本院认为，因本案诉争房屋已由夏先忠转让至赵建立并进行了房屋登记，虽然该登记行为违法应予撤销，但夏先忠与赵建立之间签有房屋买卖合同，若当事人对该房屋买卖合同的效力存有质疑，需各方当事人先行解决该民事争议，以确定房屋的权属。故对上诉人胡少刚的此项诉请，本院不予支持。
关于上诉人胡少刚起诉是否超过起诉期限的问题。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”、第四十二条“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理”及《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款“被告认为原告起诉超过起诉期限的，由被告承担举证责任”的规定，本案中，京山县房地产管理局没有充分确凿证据证明胡少刚的起诉已超过起诉期限，且根据本案有效证据，胡少刚知道具体行政行为之日应为2013年4月1日，其提起行政诉讼之日为2013年8月12日，并未超过《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定的2年起诉期限，故上诉人胡少刚起诉未超过起诉期限。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、维持京山县人民法院（2013）鄂京山行初字第00012号行政判决第一项，即“确认被告京山县房地产管理局于2005年3月10日为第三人夏先忠的房屋颁发的新市镇字第00032342号房屋所有权证的登记行政行为违法”；
二、撤销京山县人民法院（2013）鄂京山行初字第00012号行政判决第二项、第三项，即“确认被告京山县房地产管理局为第三人赵建立颁发的新市镇字第00036725号的房屋所有权证的行政行为合法”、“驳回原告胡少刚其他的诉讼请求”；
三、撤销上诉人京山县房地产管理局为原审第三人赵建立办理新市镇字第00036725号房屋所有权证的房屋行政登记行为；
四、驳回上诉人京山县房地产管理局的上诉请求，驳回上诉人胡少刚、夏先忠的其他上诉请求。
本案二审案件受理费50元，由上诉人京山县房地产管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 缪 锟
审 判 员 鲁琼丽
代理审判员 朱瑞强
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 曾 靖