浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1630号
上诉人（原审被告）：郑道成，男，1957年8月6日出生，汉族，住乐清市。
委托诉讼代理人：黄雪巨，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乐清市柳市镇日升饭摊，经营地址乐清市柳市镇七里港大道*****号。
经营者：朱昌盛，男，1980年12月13日出生，汉族，住瑞安市。
委托诉讼代理人：范恩明，乐清市人民法律服务所法律工作者。
上诉人郑道成因租赁合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2016）浙0382民初字10715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郑道成上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回乐清市柳市镇日升饭摊的诉讼请求。事实与理由：一、合同解除条件不成立。1、郑道成无任何违约行为。郑道成已履行《租赁协议书》所约定的各项义务，不存在任何迟延履行等违约情形。《租赁协议书》第六条第7项约定“四邻关系乙方自行处理好”，明确约定做餐饮经营的四邻纠纷协调处理的义务方为朱昌盛。2、本案不存在合同目的不能实现的情形。朱昌盛签订本协议的目的是为开办餐饮行业，其已经办理了工商登记，可见租赁物是具备经营条件的。邻居郑道财与郑道成存在纠纷只能通过合法途径解决，不能成为其阻挠承租人装修的正当理由。二、解除合同的处理方式违法。原审判决认定解除合同时间点错误，其将解除合同的时间点认定为2016年5月30日，该时间为郑道财等人第一次阻挠被上诉人装修的时点。而实际上，朱昌盛于2016年9月22日向郑道成邮寄《解除合同通知书》，其解除合同的意思表示在2016年9月22日才形成。即使合同解除，租赁物一直由承租人占有，也产生占有使用费。自2016年5月25日上诉人交付涉案租赁物至今，已经产生水电费等费用。按照合同约定，均应当由承租人负担。根据《合同法》第97条规定，合同解除之前的租金、其他费用应当由承租人负担，一审判决郑道成返还全部租金11万元，将承租人占有期间的租金损失全部交由郑道成承担，属适用法律错误。
乐清市柳市镇日升饭摊辩称：一、一审法院适用法律正确。本案符合《合同法》第94条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中郑道成与隔壁的郑道财之前因邻里纠纷存在过节，致使郑道财夫妇多次对被上诉人装修进行谩骂、阻挠。郑道财夫妇对多次阻挠答辩人进行装修予以承认，并明确表示此举并非针对乐清市柳市镇日升饭摊，而是针对郑道成，欲通过此方式迫使郑道成出面解决矛盾。二、原《租赁协议书》第6条约定的“乙方若中止房屋租赁，应提前二个月告知甲方。”这里约定的是中止房屋租赁，是暂时性中止，而乐清市柳市镇日升饭摊提出的是解除双方的合同，是永久性终止双方的房屋租赁，故此可以不受该二个月的约束。另外，本案合同解除的真正原因在于郑道成，也不应受该约定的二个月的约束。三、《租赁协议书》关于因邻里纠纷应由朱昌盛自行处理好的约定，该约定针对的是因乐清市柳市镇日升饭摊自身原因引起的邻里纠纷如顾客吵闹、油烟排放、环境污染等，而本案系郑道成之前的邻里纠纷，不应由乐清市柳市镇日升饭摊自行解决。四、本案中，郑道成没有履行自己的附随义务，应承担相应的法律责任。至于郑道成提出的场地占有使用费是建立在租赁合同无效后承租人实际占有使用租赁物应支付的费用，而本案中的租赁合同是有效的，是因郑道成的过错导致合同无法履行，乐清市柳市镇日升饭摊也没有使用该租赁物产生收益。综上，求驳回上诉，维持原判。
乐清市柳市镇日升饭摊向原审法院起诉，请求：1、依法解除郑道成与朱昌盛于2016年5月25日签订的《租赁协议书》；2、郑道成返还租金110000元及赔偿利息损失（自2016年5月26日以本金110000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定履行之日止）。
一审法院认定事实：2016年5月25日，朱昌盛与郑道成签订《租赁协议书》，约定郑道成将自有的坐落于七里港七东村七里港大道41-47号的四间门面房出租给朱昌盛用作经营餐饮的场地，租赁期限自2016年6月12日起算共五年，租金一年一付，前三年租金110000元，后二年租金按市场价由双方议定，在其他事项中列明“若朱昌盛中止租赁应提前二个月告知郑道成”以及“四邻关系朱昌盛自行处理好”。之后，朱昌盛分批向被告支付了首年租金合计110000元，并组织开展对门面房进行装修。2016年6月6日，乐清市柳市镇日升饭摊核准登记在册，登记的个体经营者为朱昌盛。乐清市柳市镇日升饭摊在对上述租赁门面房进行装修过程中，遭到了居住在七里港大道××号××郑道财夫妇的多番阻扰，致使装修无法继续进行。期间，七里港派出所接警后有组织展开协调，因郑道成不予理会而无果。2016年9月22日，朱昌盛向郑道成邮寄解除合同通知书，以合同目的不能实现为由要求解除《租赁协议书》，郑道成于次日签收。一审法院于诉讼过程中欲主持双方进行调解，因郑道成不同意而作罢。一审法院于2017年1月9日对郑道财进行调查取证，其对多次阻扰乐清市柳市镇日升饭摊进行装修予以认可，并明确表示此举并非针对乐清市柳市镇日升饭摊；其称与郑道成存在邻里纠纷长期未解决，欲通过阻扰乐清市柳市镇日升饭摊装修的方式迫使郑道成出面解决矛盾，无奈郑道成避而不见，此外其表示只要和郑道成的纠纷未解决便会永远不让乐清市柳市镇日升饭摊进行装修。同日，一审法院对涉案租赁门面房进行实地勘查，其中一间门面房的玻璃大门被部分拆除，仅用木质门板将室内、外进行隔断。
一审法院认为，郑道成与朱昌盛签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故协议书合法、有效，对双方均具有约束力。朱昌盛依约向郑道成支付首年租金，郑道成亦交付了产权清晰的涉案租赁门面房给朱昌盛，双方均已按约履行各自的义务。在履行合同过程中，因郑道成自身原因引起的邻里纠纷致使乐清市柳市镇日升饭摊无法正常开展装修、继而导致朱昌盛从事经营餐饮业的合同目的无法实现，故而符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除之情形。郑道成以无论谁的原因引起的四邻纠纷均与其无关进行抗辩，明显有违社会公序良俗，不予采纳。郑道成辩称乐清市柳市镇日升饭摊应提前二个月通知中止租赁事宜，自其收到解除合同通知书至本案受理之日未满二个月，故乐清市柳市镇日升饭摊有违合同约定及诚信。虽然乐清市柳市镇日升饭摊在提起本案诉讼时距离其发出解除合同通知书未满二个月，但本案开庭审理之日即2016年11月30日已符合前述时间条件，在一审法院查实郑道成与郑道财存在邻里纠纷的情况下郑道成仍矢口否认，且拒不履行朱昌盛要求其出面协调解决邻里纠纷的应尽义务的行为，在朱昌盛合同目的无法实现的情况下，其援引协议书约定的时间条件进行抗辩并要求继续履行合同，与事实和法律不符，不予支持。合同解除后，郑道成已收取朱昌盛的租金应当予以返还，故而乐清市柳市镇日升饭摊诉请郑道成返还租金110000元，予以支持，但鉴于郑道成在签订《租赁协议书》时并不明知郑道财夫妇会进行阻扰，故乐清市柳市镇日升饭摊诉请郑道成赔偿利息损失的主张不予支持。关于郑道成辩称的不返还已履行期间的租金的意见，经一审法院向七里港派出所调取的接处警详情单显示的接处警时间是2016年5月30日，朱昌盛在占用涉案门面房期间无法实现合同目的的状态一直延续，故对郑道成该辩解不予支持。郑道成要求乐清市柳市镇日升饭摊赔偿合同解除后的空置损失，根据前文分析非因乐清市柳市镇日升饭摊过错造成合同解除的后果，故对郑道成该主张不予支持。对于乐清市柳市镇日升饭摊拆除的门面房大门，郑道成表示保留另行主张的权利，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除乐清市柳市镇日升饭摊（朱昌盛）与郑道成于2016年5月25日签订的《租赁协议书》。二、郑道成应于本判决生效之日起十五日内返还乐清市柳市镇日升饭摊租金110000元。款交一审法院转付。三、驳回乐清市柳市镇日升饭摊的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2500元，减半收取1250元，由郑道成负担。
二审期间，乐清市柳市镇日升饭摊未提供新的证据。郑道成提供了以下证据：1、温州市中级人民法院（2016）浙03行终278号行政判决书，证明郑道成与郑道财的纠纷已经法院判决处理；2、郑道成与王金林签订的租赁期限为2011年4月1日至2013年3月31日的《租赁协议书》，证明涉案房屋可以正常营业；3、郑道成与柳学建签订的《房屋租赁协议书》，证明涉案房屋可以正常营业；4、郑道成与叶利洁签订的租赁期限为2012年5月30日至2018年5月30日的《房屋租赁协议书》，证明涉案房屋二楼可以正常营业；5、黄玉香与郑志飞签订的租赁期限为2012年3月10日至2016年3月10日的《房屋租赁协议书》，证明涉案房屋三楼可以正常使用。乐清市柳市镇日升饭摊对上述证据质证意见是：上述证据均不属二审中新证据，其中证据1不能证明郑道成与邻居不存在纠纷或者纠纷已经解决，证据2-5的真实性无法确定，且与本案没有关联性。经审查本院认为，乐清市柳市镇日升饭摊的质证意见成立，对郑道成提供的上述证据本院不予确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，涉案《租赁协议书》系朱昌盛与郑道成的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认其为合法、有效，是正确的。
涉案《租赁协议书》履行过程中，因郑道财等人阻扰，乐清市柳市镇日升饭摊无法进场装修，导致其合同目的无法实现。此后，朱昌盛于2016年9月22日向郑道成邮寄解除合同通知书，乐清市柳市镇日升饭摊又于2016年11月4日向一审法院起诉要求解除合同，以实际行动表明其不愿继续租赁涉案房屋。考虑到租赁行为客观上无法强制，涉案房屋租赁合同实际已无法继续履行，且涉案房屋租赁合同租期直至2017年6月12日方届满，如要求双方继续履行合同，将导致当事人之间利益的失衡，在此情况下，一审法院对乐清市柳市镇日升饭摊要求解除合同的诉讼请求予以支持，并无不当。考虑到减少诉累和乐清市柳市镇日升饭摊没有实际使用涉案房屋，一审判决郑道成向其返还租金，并无明显不当。
综上，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由郑道成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一七年五月五日
书 记 员 姜岳良