北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第02093号
原告（反诉被告）王来兴，男，1966年10月11日出生。
委托代理人郁有振，北京市双强律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京盛世方图文化传媒有限公司，住所北京市东城区板桥南巷7号（平房18号）。
法定代表人王坤，董事长。
委托代理人梁小川，重庆元炳律师事务所北京分所律师。
原告（反诉被告）王来兴（以下称王来兴）与被告（反诉原告）北京盛世方图文化传媒有限公司（以下称盛世方图）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员高峰独任审判，公开开庭进行了审理。王来兴及其委托代理人郁有振，盛世方图委托代理人梁小川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王来兴诉称：2013年8月9日，我与盛世方图签订《房屋租赁合同》。合同约定被告将位于北京市朝阳区望京＊＊＊＊**，建筑面积为2626平方米的房屋租赁给我，用途为经营宾馆，年租金2700000元等。合同签订当天下午，我以银行转账的方式向盛世方图支付订金（押金）225000元。合同签订后的8月18日，我带领施工人员到涉诉房屋进行丈量，发现房屋建筑面积与合同约定的建筑面积差额较大，且盛世方图的租房代表宋涛告知楼内相关房间为物业使用，该部分房间不能出租给我使用。因此，盛世方图所能交付的房屋面积与合同约定的面积相差300多平方米。由于租赁房屋面积与合同约定的面积相差太多，无法达到我经营宾馆的预期规模，且经营期间的预期效益也会相差太多。于是我找到盛世方图协商解除合同并要求退还订金（押金）。8月22日，我还向盛世方图发出解除合同的《告知函》。8月27日，我再次与盛世方图协商合同解除事宜，但对方不同意我的请求。为此，我诉至法院要求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、盛世方图返还房屋租赁订金（押金）225000元；3、盛世方图向我支付违约金225000元（违约金的依据为《房屋租赁合同》第九条第一款）。
盛世方图辩称并反诉称：王来兴与我方签订房屋租赁合同后，我方为履行合同做了大量准备工作，将在涉诉房屋内正在营业的足疗店关闭并遣散员工。8月22日，我方收到王来兴要求解除合同的《告知函》。我方认为，王来兴签订合同后无故解除的行为违背了双方约定，应当承担违约责任以及缔约过失责任。因此，我方不同意王来兴的诉讼请求，并且反诉要求王来兴向我方支付违约金225000元。
王来兴对盛世方图的反诉辩称：盛世方图主张的违约及缔约过失责任是不同的责任。签订合同的时候盛世方图承诺建筑面积为2626平方米，且合同约定签订之日向我方出具产权人同意出租的承诺书。合同现在出现的问题都是盛世方图导致的，对方应该承担相应责任。我方在发现房屋面积与合同约定不符时及时向对方发出告知函，要求解除合同并支付违约金并不存在过错。综上，我方不同意对方反诉请求。
经审理查明：2013年8月9日，王来兴与盛世方图法定代表人王坤签订《房屋租赁合同》。审理中，双方认可盛世方图为本案适格被告主体，王来兴当庭撤回在本案曾对王坤个人的起诉。该合同第一条“租赁房屋基本情况”第一款：“房屋坐落于北京市朝阳区望京＊＊＊＊**，建筑面积2626平方米，具体位置及面积见双方共同确认图纸”。第二款：“房屋权属状况：甲方（盛世方图）持有与房屋产权人（所有人）的租赁合同，且甲方承诺享有对该房屋的转租权，本合同签订之日甲方会向乙方（王来兴）出具有房屋产权人（所有人）签字（盖章）同意转租的书面承诺”。合同还约定房屋租赁用途为“用于宾馆使用”；租赁期限为2013年12月1日至2022年12月31日。“该期限未超过甲方与房屋产权人所签订合同的租赁期限。甲方应于2013年8月31日前将房屋按约定条件交付给乙方”等。2013年9月1日至2013年11月31日期间为免租期。租金标准为2700000元每年，递增率为每三年5%，租金半年一付，首期租金支付标准为本合同签订后10个工作日内，首次需一次性付清1350000元租金。房屋租赁押金为225000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由王来兴承担的费用、租金，以及王来兴应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。
合同第八条“合同解除”第一款约定：经双方协商一致，可以解除本合同。该条第二款约定：租赁期内，盛世方图需提前收回房屋的，或王来兴需提前退租的，应提前90日通知对方，盛世方图退还剩余期相应的租金。该条第四款约定：盛世方图存在迟延交付房屋达30日、交付的房屋严重不符合约定或影响王来兴安全、健康的等情形之一时，王来兴有权单方解除合同。该条第五款约定：王来兴存在不按照约定支付租金达30日、欠缴各项费用达二十万元等情形之一时，盛世方图有权单方解除合同。
第九条“违约责任”约定：盛世方图有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向王来兴支付违约金；王来兴有第八条第五款约定的情形之一的，应按月租金的100%向盛世方图支付违约金。双方任何一方违背第八条第二款约定的，违约方应按照年租金的200%向对方支付违约金。
王来兴提交时间为2013年8月9日、金额为225000元的收据一张，该收据盖有盛世方图财务专用章，并手书有“订金（望京项目）”的字样。盛世方图认可收到王来兴225000元。
王来兴称，涉诉建筑内有三百多平方米租赁给物业，地上一层、地下一层都有，每层占了一百多平方米。双方签订合同并没有中介提供居间服务，是其自己去现场看的。第一次到现场是2013年8月1日，当时询问了尚在经营着的足疗店服务员，没有看到物业人员，盛世方图也没有提及有物业的情况。当时就是认为以图纸为准，因为涉诉建筑内的足疗店还在经营，没法每个房间进去看，所以就在外面看了看。盛世方图一方说得赶紧签订合同，不然别人就签走了，所以当时签订合同也比较草率。对于合同中双方共同确认的图纸其从来没有见过，也没有见过房产证。盛世方图称，其带王来兴看过涉诉房屋，并告知其物业占地的事实；王来兴签订合同导致盛世方图将原来经营的足疗店关门并遣散员工；双方共同确认的图纸就是房产证中的图纸，并提交土地使用证（附宗地平面图）、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证。王来兴以前述图纸为复印件为由，不认可其真实性。但双方认可涉诉房屋是盛世方图提交的国有土地使用证附图上的“02待建”楼。
2013年8月22日，王来兴向盛世方图邮寄送达“告知函”一份，称合同签订后，王来兴对涉诉房屋实际面积进行测量，发现与合同约定面积严重不符，相差300多平方米，导致王来兴无法正常使用。另外，合同签订当日，盛世方图并未依约向王来兴出具产权人同意转租的书面承诺，为日后履行合同造成较大隐患。鉴于上述事实，王来兴通知盛世方图解除双方签订的《房屋租赁合同》，并返还其交纳的定金22.5万元。盛世方图认可收到该通知函，但表示产权人同意转租证明确实有，但因签订合同时产权人的经办人在外地，后王来兴同意签订合同之后补交。后因王来兴不再承租涉诉房屋，故该转租证明已经交给房屋现承租人。王来兴表示，其一直向盛世方图索要产权人同意出售证明，但盛世方图始终未提供。
王来兴提交视频及录音证据，盛世方图对该证据无异议。王来兴称视频中“王总”是王坤的弟弟。视频中，“王总”表示“有多少面积就算多少面积”，王来兴表示因为“不能成规模，没法使用”。“王总”另称王来兴交完定金那天，盛世方图将当时的员工全部遣退。王来兴坚持以“平米数不够”为由，表示不再承租涉诉房屋。
盛世方图提交其与案外人北京天乙贵人健康科技有限公司之间签订的《转让协议》，及其与案外人北京求梦实商贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》。前述证据显示盛世方图于2013年5月20日接受北京天乙贵人健康科技有限公司原在涉诉房屋经营的“广州扶元堂”；盛世方图向北京求梦实商贸有限责任公司承租涉诉房屋，租赁期限自2013年6月15日至2022年12月31日，经营用途为足浴经营等，建筑面积2626平方米，具体位置及面积见双方共同确认图纸，租金标准240万元每年等。王来兴不认可前述证据真实性，并表示北京求梦实商贸有限责任公司并非盛世方图提供的产权证上的产权人。
2013年10月17日的审理中，被告表示同意解除合同。双方认可盛世方图与王来兴之间并未实际交付涉诉房屋。
以上事实，有房屋租赁合同、收据、转账凭证、告知函、视频光盘、转让协议、国有土地使用证及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
涉诉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。
本案争议焦点在于合同履行过程中违约问题以及解除权问题。双方签订的租赁合同载有涉诉房屋坐落以及建筑面积，但同时约定“具体位置及面积见双方共同确认图纸”。从目前查明的事实看，双方未就租赁合同项下的房屋面积应为多少进行确认。因此，双方对涉诉租赁合同项下承租面积尚未约定一致。但从王来兴提供的告知函可知，王来兴于2013年8月22日以房屋面积不符为由向盛世方图提出解除合同。王来兴自述，涉诉房屋面积比2626平方米相差300多平方米。一方面，合同并未就涉诉房屋实际面积进行约定，故王来兴提出的“面积不够”缺乏事实依据。另一方面，即使退一步讲，300多平方米就涉诉2626平方米而言只占很少比例，王来兴仅因该比例的面积问题即提出合同无法履行显然并非合理。王来兴自述经营宾馆有规模要求，但其没有全面查验涉诉房屋面积并与盛世方图明确具体承租面积的情况下，即与盛世方图签订租赁合同。作为理性的成年人，王来兴的行为不符合常理，真实性存疑。即使王来兴所述属实，其行为显然非常冒失，相应后果理应自负。而且，双方未将承租面积不符及无同意转租书面承诺作为合同解除的条件。综上所述，王来兴单方提出的解除合同的行为缺乏事实及合同依据，其行为已构成违约并应承担违约责任。同理，王来兴依据合同第九条第一款主张盛世方图赔付违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。由于盛世方图在2013年10月17日本案审理时表示同意解除合同，对此本院不持异议。
王来兴在合同解除前逾期支付租金达30日以上且金额超过20万元，故依据合同约定盛世方图有权要求王来兴按月租金的100%赔付违约金。考虑到盛世方图签订租赁合同后理应开始准备向王来兴交付房屋，由此必然产生一定房屋空置损失。结合合同签订时间及解除时间，本院认为双方约定的违约金数额并不畸高。但是，盛世方图在合同签订当天未能依约向王来兴出具房屋产权人同意转租的书面承诺，该行为构成违约。基于该情节，本院对王来兴应承担的违约金数额进行酌减。王来兴提供收据名目虽为“订金”，但依据合同约定其实质应为押金。合同约定押金应抵扣违约赔偿金等后返还，故抵扣违约金剩余的押金盛世方图应向王来兴返还。盛世方图主张的违约金问题已在本诉中处理，故盛世方图反诉主张的违约金本院不再支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十条之规定判决如下：
一、原告（反诉被告）王来兴与被告（反诉原告）北京盛世方图文化传媒有限公司于二〇一三年八月九日签订的《房屋租赁合同》于二〇一三年十月十七日解除。
二、被告（反诉原告）北京盛世方图文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王来兴返还房屋租赁押金七万五千元。
三、驳回原告（反诉被告）王来兴其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京盛世方图文化传媒有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4025元，由原告（反诉被告）王来兴负担3399元（已交纳），被告（反诉原告）北京盛世方图文化传媒有限公司负担626元［于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王来兴支付］。
反诉案件受理费2338元，由被告（反诉原告）北京盛世方图文化传媒有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 高 峰
二〇一四年二月十四日
书 记 员 魏慧彪