西安铁路运输中级法院
行 政 裁 定 书
（2016）陕71行终262号
上诉人（原审原告）西安市雁塔区鱼化寨街道办事处3507社区业主委员会，住所地西安市昆明路3507社区综合办公楼。
负责人杨荣让，该业主委员会主任。
委托代理人张建会，西安市雁塔区鱼化寨街道办事处3507社区业主委员会委员。
委托代理人陆淑娟，陕西大瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西安市雁塔区住房保障局，住所地西安市翠华南路146号。
法定代表人冯海俊，该局局长。
委托代理人郭权，西安市雁塔区住房保障局物业监督管理所所长。
委托代理人马小方，陕西云德律师事务所律师。
上诉人西安市雁塔区鱼化寨街道办事处3507社区业主委员会（以下简称3507业委会）因与被上诉人西安市雁塔区住房保障局行政登记一案，不服西安铁路运输法院（2016）陕7102行初546号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人3507业委会一审诉称，3507业委会是在西安市雁塔区住房保障局已经登记备案的业主委员会，并于2016年1月9日召开业主大会，大会决议选聘新的物业公司。2016年4月1日，3507业委会与西安铁新物业管理有限公司之间达成合作意向，并在2016年4月10日与其签订了《物业管理服务合同》。2016年4月18日，3507业委会依法向西安市雁塔区住房保障局提交了《物业管理服务合同书》的备案申请。根据《西安市物业管理条例》第53条规定西安市雁塔区住房保障局应当在15日对物业合同进行备案，但是其自收到申请后，以对合同内容审查，需要在小区公示，需要征询意见等理由不给3507业委会办理备案登记手续。并于2016年5月5日出具的公示文书。西安市雁塔区住房保障局提出以上程序无明确法律、法规依据，且超过规定的15日备案期限，属于行政行为错误。现请求法院撤销西安市雁塔区住房保障局作出的要求3507业委会在物业合同备案前进行公示、征询意见的行政行为，请求西安市雁塔区住房保障局作出新的行政行为，为3507业委会办理物业合同备案登记。
原审法院经审理认为，公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，应当符合法定起诉条件；起诉不符合法定条件的，人民法院应当裁定驳回起诉。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，同时该条款对业主委员会履行的职责作出明确规定，其中第（五）项规定，业主委员会履行业主大会赋予的其他职责。本案中，3507业委会并未提交证据证明业主或业主大会授权其以自己的名义代表该小区业主提起本案诉讼，其以自己的名义代表小区全体业主提起的本案诉讼不符合法定起诉条件，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告西安市雁塔区鱼化寨街道办事处3507社区业主委员会的起诉。案件受理费50元，退还原告西安市雁塔区鱼化寨街道办事处3507社区业主委员会。
3507业委会不服一审判决上诉称，一、上诉人是申请物业服务合同备案的权利主体，其诉讼行为不需要业主授权，一审法院认定上诉人的诉讼需要经业主授权属于认定事实错误。《物业管理条例》第十一条规定了需要由业主共同决定范围是指有关业主共有和共同管理权利的重大事项，而本案中的物业服务管理合同的备案登记仅涉及到合同双方主体，合同的备案登记与业主无任何法律关系，合同的备案与否对业主的权利不产生任何实际影响，更不属于涉及影响业主共用和共同管理的事项，故一审法院认定上诉人关于本案的诉讼需要经过业主大会的授权属于认定事实错误，并违反了相关法律规定。二、本案中西安市雁塔区住房保障局所作出的回复均是针对上诉人，上诉人作为本案的权利相关人是合法的诉讼主体。上诉人与西安铁新物业管理有限公司之间签订了《物业管理服务合同》后，在法定的时间内同时向被上诉人提交了备案申请。被上诉人于2015年6月7日就备案登记申请做了《回复》，其回复针对的主体是上诉人，而非业主，故就雁塔区住房保障局行政行为错误一案上诉人作为行政行为相对人而提起诉讼不需要经过业主授权。三、一审法院适用《物业管理条例》第十五条的规定，属于适用法律错误。《物业管理条例》第十五条规定业主委员会执行业主大会决定的事项，并在第十一条中规定了业主大会管理的范围。业主委员会是业主大会的执行机构，但是业主大会的授权管理范围在《物业管理条例》第十一条中作了明确规定。本案是因《物业服务合同》的备案登记引起的行政诉讼，申请备案登记的主体是物业服务合同的签订主体，而非业主，申请备案属于法律赋予的权利，并非由业主大会授权，也不属于业主大会的管理范围。故上诉人就备案问题提出行政诉讼属于合法的诉讼主体。同时，上诉人提起行政诉讼是代表业主委员会，而非一审法院认定的以自己的名义代表全体小区权利业主提起的诉讼。业主无权直接向雁塔区住房保障局申请进行备案登记，仅有权对物业管理公司的选聘召开物业大会并作出决定，故一审法院就本案因备案登记引起的行政诉讼要求上诉人取得业主大会的授权，属于适用法律错误，直接超越了第十一条规定的业主大会的授权范围。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院判令撤销一审判决，发回重审。
被上诉人西安市雁塔区住房保障局答辩称，一、物业服务合同和物业服务合同备案属于两个不同的法律关系，备案与物业服务合同生效没有法律联系。物业服务合同是业主委员会根据业主大会决议，代表业主大会与业主大会选聘的物业服务企业签订的合同，物业服务合同的主体是业主委员会与物业服务企业。物业服务合同备案是物业服务企业将物业服务合同报物业管理行政主管部门备案。法律关系的主体为物业管理行政主管部门和物业服务企业。物业服务合同备案的目的是物业管理行政主管部门对物业服务企业进行监管。二、被答辩人因任何事由起诉第三方，均需业主大会授权。《物权法第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意丢弃垃圾……等行为可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，由此可见，物权法并未授予业主委员会的单独诉权。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（五）业主大会赋予的其他职责”。《业主大会和业主委员会指导规则》第三条规定：“业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督”。诉讼属于业主共同管理权利的重大事项，被答辩人因任何事由起诉第三方，均需业主大会授权。《3507社区业主大会与业主委员会议事规则》第十一条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，同时该条款对业主委员会的职责作出明确规定，并未授权被答辩人起诉第三方的权利。被答辩人作为业主委员会应履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项。因此，被答辩人未经业主大会共同决定，无权提起诉讼。同理，被答辩人在没有业主大会授权的情况下，亦无权提起上诉。三、被答辩人向答辩人提出物业服务合同备案的申请，属于申请主体错误。《陕西省物业管理条例》第六十条规定：“物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门备案。”被答辩人2016年4月6日与西安铁新物业管理有限公司签订物业服务合同，依法应由西安铁新物业管理有限公司履行备案职责，并由西安铁新物业管理有限公司承担与答辩人的各项行政监管服务衔接事宜，对行政监管不服的，应由西安新铁物业管理有限公司与答辩人沟通、协商、复议、诉讼等，故本案中，被答辩人无权单独以自己名义就本案一审裁定提出上诉。综上，一审法院裁定认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人提起上诉的事实和理由不能成立，请求贵院依法驳回上诉，维持原裁定。
本院认为，本案系上诉人3507业委会就其与西安铁新物业管理有限公司签订的物业服务合同向被上诉人申请备案，因被上诉人要求合同备案前需在小区公示、征询意见，上诉人认为此要求无依据，该行政行为应予撤销，被上诉人应为其办理物业服务合同备案登记而引起的诉讼。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：“……；（四）选聘和解聘物业服务企业；……；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行以下职责：……；（五）业主大会赋予的其他职责。”《西安市物业管理条例》第三十条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。”经查，2016年1月9日3507社区召开业主代表大会，由实到的38位代表表决，代表1970户业主，决议选聘新的物业服务企业和修改业委会任期由三年改为五年。2016年2月16日，3507业委会张贴业委会公告，公告内容是依据3507社区业主代表大会决议选聘物业和业委会任期由三年改为五年的决议，业委会向所有2087户业主发出了征询意见书，据不完全统计，赞同意见为1491户，赞同率高达71%，弃权5户，反对5户，因出租、住院、探亲等未能联系上的有586户。2016年4月1日，3507业委会召开业委会专题会议，讨论业委会与西安铁新物业管理有限公司签订合同草本事宜，在应聘的3家物业服务企业两家退出竞聘，只剩西安铁新物业管理有限公司一家的情形下，经实地考察，3507业委会决定与西安铁新物业管理有限公司签订物业服务合同，并于同年4月18日正式签订了物业服务合同。合同签订后，3507业委会与西安铁新物业管理有限公司共同向被上诉人递交了物业服务合同备案申请，被上诉人于同年5月5日就该物业服务合同在3507社区进行了备案公示。同年5月27日被上诉人向上诉人回复，指出物业服务合同在社区公示后，社区800名业主就合同备案提出质疑，认为采用书面征求意见不是自己的真实意见，被上诉人还指出上诉人采取书面征求意见的形式召开业主大会，就选聘物业公司征求意见时，没有按照规定接受3507社区居委会全程指导和监督，要求上诉人严格按照相关规定组织召开业主大会解聘选聘物业服务企业，确保真实全面反映广大业主的意愿。据此，本院认为，上诉人申请备案登记的物业服务合同，涉及到物业服务企业的选聘是否符合法律法规规定的程序和条件，是否代表3507社区业主的真实意愿，故在此情形下，在上诉人未能提交证据证明3507社区业主或业主大会授权其以自己的名义代表该社区业主提起本案诉讼时，其以自己的名义提起本案诉讼不符合法定起诉条件，一审法院裁定驳回其起诉并无不当，且按照《陕西省物业管理条例》第六十条规定，物业服务合同的备案申请是由物业服务企业提出，故本院对被上诉人提出的上诉人向其提出物业服务合同备案的申请，属于申请主体错误的答辩意见予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人3507业委会的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 胡 雁
审 判 员 刘宇红
代理审判员 曹 鹏
二〇一六年十二月九日
书 记 员 王玉荣