北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02097号
上诉人（原审被告）王怀星，男，1972年9月5日出生。
委托代理人樊志强，北京市中友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）樊庆利，男，1962年2月22日出生。
委托代理人王秋萍（樊庆利之妻），1960年9月14日出生。
委托代理人赵峰，北京任忠义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）樊京，男，1985年1月11日出生。
上诉人王怀星因确认合同无效纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第9083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年7月，樊庆利诉至原审法院称：我与樊京系父子。在我不知情的情况下，樊京于2012年7月6日与王怀星签订了一份《债务抵偿协议》，约定樊京愿用一套自有院落抵偿其欠付王怀星的100万欠款。但实际上，《债务抵偿协议》约定的院落属于我所有，樊京无处分权，而且，王怀星是河南人，其并非北京市大兴区青云店镇寺上村村民，无权买卖该院落。综上，王怀星与樊京的《债务抵偿协议》严重侵犯了我的合法权益，故我起诉请求判决确认樊京与王怀星签订的《债务抵偿协议》无效，诉讼费用由樊京、王怀星承担。
王怀星辩称：《债务抵偿协议》系我与樊京签订，诉争房产在签订协议前属于樊京所有，此有北京市大兴区青云店镇寺上村村民委员会所出具证明为证，所以樊庆利无权提起诉讼，其并非本案适格原告，即使进行诉讼，也应由樊京作为原告起诉。我已依据《债务抵偿协议》支付了对价，且已实际占有诉争房屋，据我了解，诉争房屋所在地面临拆迁，诉争房屋的被拆迁人会获得巨大的利益，樊庆利与樊京系恶意串通，其意图通过诉讼将诉争房屋的产权人确定为樊庆利，这样即使拆迁也将由樊庆利领取拆迁款，我将遭受欠款无法获得偿还的巨大损失。综上，我不同意樊庆利的诉讼请求。
樊京辩称：樊庆利所陈述的事实均是正确的，我同意樊庆利的诉讼请求，《债务抵偿协议》应当是无效的。我不认可我与王怀星签订的《债务抵偿协议》，该协议是在王怀星的威逼下签订的，其实际上是房屋买卖合同，王怀星的行为是诈骗行为，而且诈骗金额较大。
原审法院经审理认为：对于中国共产党北京市大兴区青云店镇寺上村支部委员会所出具证明，因党支部的管理事项不涉及房屋及宅基地，党支部并非出具证明房屋及宅基地权属证明的合法单位，故法院不予采信；对于北京市大兴区青云店镇寺上村村民委员会出具证明，该村委会负责人并未签名或盖章，而是仅加盖单位印章，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第77条：“依照民事诉讼法第六十五条由有关单位向人民法院提出的证明文书，应由单位负责人签名或盖章，并加盖单位印章”，该村委会证明形式并非完全合法，但是，综合参酌该村委会证明及证人证言，樊庆利与本案诉争房屋存在利害关系，其有权作为原告起诉。农村集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让；农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为；涉农村房屋合同依赖于宅基地使用权的有效转让。王怀星不是北京市大兴区青云店镇寺上村村民，其与樊京通过订立《债务抵偿协议》而转让诉争房屋所有权的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止转让的规定，当属无效。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第77条之规定，原审法院于2013年10月判决：王怀星与樊京于二○一二年七月六日签订的债务抵偿协议无效。
原审法院判决后，王怀星不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回樊庆利的起诉。王怀星的主要上诉理由为：原审判决认定樊庆利与本案有利害关系不符合事实，原审法院以王怀星所提交证据加盖的印章为中国共产党北京市大兴区青云店镇寺上村支部委员会、党支部的管理事项不涉及房屋及宅基地为由，对该证据不予采信，同时法院将蔺江山的身份标注为党支部书记，而事实上，蔺江山的身份是北京市大兴区青云店镇寺上村村主任兼党支部书记，故王怀星提交的证据应当是经过党支部和村委会两个部门认定的；原审法院认定樊庆利提交的证据证明形式不完全合法，而在未找到蔺江山核实的情况下，又认定樊庆利和本案存在利害关系，认为樊庆利有权作为原告起诉，显然是自相矛盾等等。樊庆利、樊京均同意原审判决。
经审理查明：樊庆利与樊京系父子，二人户籍所在地均为北京市大兴区青云店镇寺上村。王怀星的户籍所在地为河南省民权县林七乡杨庄村委魏庄。
2012年7月6日，王怀星（甲方、债权人）与樊京（乙方、债务人）签订一份《债务抵偿协议》，该协议载明：“甲方来北京多年，从事建筑行业，乙方经人介绍，多次从甲方处借款，截止至2012年6月30日，总计借款壹佰万元整（100万元）。乙方无力偿还借款，经双方多次协商，乙方自愿用自有房屋，抵偿所欠债务，在自愿合法的基础上，双方达成以下协议：一、乙方自有的院落一处，位于北京市大兴区青云店镇寺上村，现有房屋八间，建筑面积200平方米，土地使用面积296平方米，南北长14米，东西宽14米。南至街道，北至街道，东至张鹤，西至顿永信（注：原文存在笔误，东西位置应调换）；二、乙方用上述房屋的所有权及房屋和院落所占用的土地的使用权，抵偿借款；三、乙方保证该房屋及土地使用权在本协议签订之前，不存在任何权属争议，也不存在任何形式的抵押担保；四、协议签订之日，乙方即刻交付房屋，房屋所有权及土地使用权均归甲方所有，从此乙方不得以任何形式，对甲方行使权利造成妨碍；五、从此基于房屋所有权和土地使用权所产生的一切权利均归甲方所有，包括但不限于房屋的出租权、拆迁补偿等，乙方有义务保障甲方权利的行使，如果今后该处房屋拆迁，乙方要协助甲方取得全部拆迁补偿款，且不得截留；六、协议签订后，双方不得违反协议约定，甲方违约，除了返还房屋以外，另行支付违约金20万元，乙方违约，除了返还欠款以外，另行支付违约金20万元，如果造成甲方其他损失，还要赔偿经济损失。”《债务抵偿协议》下方的甲方签字处有“王怀星”字样，乙方签字处有“樊京”、“樊庆利”、“田海红”字样，见证人一栏处加盖有印文为“中国共产党北京市大兴区青云店镇寺上村支部委员会”的公章，并有“蔺江山”的签字。
2012年7月6日，王怀星、樊京针对《债务抵偿协议》签订《附加协议》，该《附加协议》手写部分载明：“本协议签字人家父樊庆利签字必须属实，如不属实，一切后果由樊京承担一切后果。证明人樊京。”樊京对该部分内容签字确认。
上述协议签订后，樊京将诉争房屋及院落交付给王怀星，王怀星在诉争房屋及院落内居住使用至今。
诉讼中，经询，《债务抵偿协议》上“王怀星”、“樊京”、“田海红”的签字均系本人所写，田海红系樊京之妻。对于《债务抵偿协议》上所签“樊庆利”字样，樊庆利否认系其本人签字，并称其对签订《债务抵偿协议》一事不知情，樊京称“樊庆利”的签字系其代签并按手印，王怀星称签订《债务抵偿协议》时樊庆利并未在场、樊京向其保证事后会让樊庆利签字。
樊庆利、樊京确认诉争房屋及院落无宅基地使用权证和建房审批手续，但二人均称诉争房屋及院落原归樊庆利所有，就该项主张，樊庆利提交了北京市大兴区青云店镇寺上村民委员会于2013年7月9日出具的《证明》（加盖公章，负责人未签字），该《证明》载明：“我村村民樊庆利在村东南建房一处，东至：顿永信，西至：张鹤，南至：街道，北至：街道，使用面积198平方米。”樊京申请证人李×出庭作证，李×述称诉争房屋系樊庆利及其妻子所建造，宅基地亦是批给樊庆利的。王怀星对上述《证明》以及证人证言的真实性均不予认可。王怀星主张诉争房屋及院落原归樊京所有，并提交中国共产党北京市大兴区青云店镇寺上村支部委员会于2012年6月18日出具的《证明》（加盖公章，并有支部书记蔺江山的签字），该《证明》载明“寺上村东是樊京房基地”，并绘有宅基地平面图（东西长14米，南北长14.2米，东至顿永信、西至张鹤、南至街道、北至街道）。樊庆利、樊京认可王怀星所提交《证明》的真实性，但不认可王怀星的证明目的，称当时村里出具该《证明》系为办理电表所用。
另，樊京主张《债务抵偿协议》实为房屋买卖合同，其并未向王怀星借款100万元，《债务抵偿协议》系在王怀星的逼迫下所签订的，其在签订《债务抵偿协议》当日收取了王怀星30万元购房款。王怀星对此不予认可，并坚持《债务抵偿协议》上载明的事实。
上述事实，有《债务抵偿协议》、《附加协议》、北京市大兴区青云店镇寺上村村民委员会《证明》、中国共产党北京市大兴区青云店镇寺上村支部委员会《证明》、常住人口登记卡、证人证言以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案证据显示，王怀星与樊京达成的《债务抵偿协议》上的甲方处为“王怀星”签字，乙方处为“樊庆利”、“樊京”、“田海红”签字，由此可知，樊京在转让诉争房屋时已向王怀星披露了樊庆利作为诉争房屋权利人之一的事实，且之后王怀星与樊京又通过签订《附加协议》试图确认《债务抵偿协议》上“樊庆利”签字的效力，故王怀星对樊庆利作为《债务抵偿协议》中约定的权利义务承受方之一并无异议。现樊庆利起诉要求确认《债务抵偿协议》无效，其作为原告的诉讼主体地位符合法律规定。王怀星称樊庆利与本案不存在利害关系、樊庆利非本案适格原告的上诉主张不成立，本院不予采信。
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，双方签订的《债务抵偿协议》涉及到诉争房屋所有权及诉争房屋所占用土地使用权的转让，法院应依法对该转让行为的合法性进行审查。诉争房屋及院落位于北京市大兴区青云店镇寺上村集体土地上，王怀星并非该村集体经济组织成员，不享有对该村宅基地上房屋使用的权利，故双方在《债务抵偿协议》中约定转让诉争房屋及院落的内容违反了法律的强制性规定，应属无效。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由王怀星负担17元（于本判决生效后七日内交纳），由樊京负担18元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由王怀星负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 馨
代理审判员 张 洁
代理审判员 李俊晔
二〇一四年三月十八日
书 记 员 张 璐