北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第6663号
原告陈镔，男，1989年8月25日出生。
委托代理人朱倩，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人郑仕凡，北京市炜衡律师事务所实习律师。
被告李红日，男，1994年12月29日出生。
被告王琳琳，女，1988年1月15日出生。
原告陈镔与被告李红日、王琳琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈镔之委托代理人朱倩、郑仕凡，被告李红日、王琳琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈镔诉称，2013年6月16日，我与王琳琳签订房屋租赁合同，约定我承租位于北京市xx区xx北里x号楼1112号房屋（以下简称涉案房屋）的主卧，租期一年，月租金2750元，支付方式为押一付六。我依约支付了2013年6月16日至2013年12月15日的房屋租金、押金、物业费、电视信号费、上网费共计20330元。然而在合同履行过程中，李红日、王琳琳违反合同约定将客厅的阳台出租给他人居住，给我的生活带来极大不便；且其在房屋内的床铺、马桶、淋浴花洒存在损坏的情况下，拒不履行维修义务，给我对房屋的居住使用造成了很大的影响，故我诉至法院，要求王琳琳、李红日返还我房屋租金、押金及物业费、网费、电视信号费共计6430元并向我支付违约金5500元。本案诉讼费由王琳琳、李红日承担。
被告李红日、王琳琳共同辩称，支付房租与陈镔所述相符，但客厅的阳台并没有出租，也没有自住；床与室内设施一直都是好的，从未听陈镔提过此事；原房东同意我们把房子转租出去，房东从未上门催缴房租；我们从未听到陈镔要退租的消息，包括其偷偷搬走也不清楚。我们不同意陈镔的全部诉讼请求。陈镔从来没有和王琳琳解除合同，合同至今应该正常履行，陈镔搬走后我方联系不上陈镔，王琳琳未将陈镔租住的房屋另行出租，从2013年11月16日至2014年3月25日共计4个月零9天。室内床、空调、床头柜等设施损坏至今未修。故我方提出反诉，请求判令陈镔向我们支付2013年11月16日至2014年3月25日的房屋租金11825元并赔偿室内设施损坏的损失5000元。陈镔承担本案全部诉讼费用。
原告陈镔对被告王琳琳、李红日的反诉辩称，一、双方的房屋租赁合同已经解除；二、王琳琳、李红日要求的2013年11月16日至2014年3月25日未出租房屋的损失我方不同意支付，因为我已经通知他们解除合同了，他们就应当采取积极的措施寻找租户以避免损失的扩大，但其没有，故对于这部分损失我方不同意承担；三、屋内的床等物品的损坏并不是由我方造成的，是我入住的时候就已经损坏了；四、我在搬出房屋以后多次要求对方二人返还房租及押金，一直遭到拒绝，我从来没有拒绝接听电话和未回复短信的情形。
经审理查明，2012年6月6日，李红日、王琳琳二人以王琳琳的名义与与胡x签订房屋租赁合同，承租涉案房屋，租期自2012年6月6日至2014年6月6日。2013年6月16日，王琳琳（出租方、甲方）与陈镔（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定甲方承租位于北京市xx区xx北里x号楼1112室主卧，房屋权属状况为甲方持有与房东的租赁合同，租赁期限自2013年6月16日至2014年6月5日，月租金2750元，押金2750元，押一付六；租赁期内的供暖费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担；第八条合同解除一节载明，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达3日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达3日的；2、欠缴各项费用达200元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理适用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的......。第九条违约责任一节载明，甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
陈镔向王琳琳、李红日支付了2013年6月16日至2013年12月15日的房屋租金16500元、押金2750元、物业及有线费720元。陈镔居住使用涉案房屋至2013年11月16日搬离。
陈镔主张李红日、王琳琳存在违约行为，但其就李红日、王琳琳未能提供可供正常使用的阳台而构成违约及存在拒不维修室内设施的行为，举证均不足；陈镔就其向李红日、王琳琳交纳网费未提供相应证据；李红日、王琳琳反诉请求陈镔赔偿室内设施损失，但其就室内设施系由陈镔损坏未提交相应证据。
上述事实，有双方当事人陈述及陈镔提供的《北京市房屋租赁合同》、照片、录音光盘等证据，李红日、王琳琳提供的照片等证据在案佐证。
本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，陈镔与王琳琳签订《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。双方履约过程中，因租赁房屋的阳台使用问题产生纠纷，双方未能协商一致解决，现陈镔已搬离涉案房屋，将房屋腾退交还李红日、王琳琳，涉案合同已无继续履行之可能和必要，故应予解除；涉案合同解除后，李红日、王琳琳收取陈镔的未实际居住使用涉案房屋期间的房租、押金、物业费、有线电视费应予返还。陈镔主张其于2013年11月16日搬离涉案房屋，李红日、王琳琳虽对此不予认可，然未提交相反证据，根据李红日、王琳琳反诉状中的陈述及陈镔提交的录音光盘内容，本院认定，陈镔搬离涉案房屋的日期为2013年11月16日。
陈镔就李红日、王琳琳未能提供可供其正常使用的阳台而构成合同约定的违约情形，举证不足，就李红日、王琳琳存在拒不承担室内设施的维修义务，举证亦不足，故对陈镔提出的要求李红日、王琳琳支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；陈镔腾退涉案房屋后，自2013年11月16日至2014年3月25日期间并未实际居住使用涉案房屋，涉案合同已无法继续履行，李红日、王琳琳要求陈镔支付该期间的房屋租金的反诉请求，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持；李红日、王琳琳就室内设施系由陈镔损坏的事实主张，未提交相应证据予以证明，故本院对其提出的要求陈镔赔偿室内设施损坏的损失的反诉请求，亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、李红日、王琳琳于本判决生效后三日内退还陈镔房屋租金两千七百五十元、押金两千七百五十元、物业费和有线费四百二十元，共计五千九百二十元。
二、驳回陈镔其他诉讼请求。
三、驳回李红日、王琳琳的全部反诉请求。
如果李红日、王琳琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九十八元（陈镔已预交四十九元），由陈镔负担四十九元（已交纳）；由王琳琳、李红日负担四十九元，于本判决生效后七日内向本院交纳。
反诉费二百二十二元，由李红日、王琳琳负担，已交纳一百一十一元，余款于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹 力
人民陪审员 梁铭全
人民陪审员 刘卫星
二〇一四年六月四日
书 记 员 徐 斌