安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六金民二初字第01075号
原告:吴纯益，男，1964年7月出生，汉族，初中文化，浙江省温州市人，住浙江省温州市鹿城区。
委托代理人（特别授权）：欧义华，安徽皋城律师事务所律师。
被告:张承勇，男，1975年5月出生，汉族，初中文化，安徽省六安市人，住六安市裕安区。
委托代理人（特别授权）：王顺谟，安徽天爱律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：张锐，安徽天爱律师事务所律师。
原告吴纯益与被告张承勇租赁合同纠纷一案，于2015年6月15日起诉来院。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员吴玉锋独任审判，并于2015年8月6日公开开庭进行了审理原告吴纯益的委托代理人欧义华，被告张承勇及其委托代理人王顺谟、张锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴纯益诉称：2013年9月24日，原、被告之间签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于六安市XX路XX中心XX号楼XX铺，及XX号楼-
XX、XX、XX、XX室房屋，经营婚纱摄影业务。合同约定了租赁期限、租金支付等，还约定了擅自转租的，应支付违约金50000元。被告和原告于2015年4月12日解除了租赁合同，被告将房屋返还给原告，后原告发现被告将房屋转租。但被告却没有将承租的房屋恢复原状，没有足额支付租金，没有返还垫付的电费，没有支付违约金。原告曾多次找被告协商相关事宜，被告不予解决。诉讼请求：1、依法判决被告将承租的房屋恢复原状；2、支付租金74594.4元，返还电费3000元；3、被告承担违约金50000元；4、承担本案的诉讼等费用。
原告为证明其主张，提交证据如下：
证据一、原被告身份证复印件，证明原、被告身份情况及主体资格；
证据二、商铺租赁合同，证明原、被告房屋租赁合同关系，合同约定年租金为449440元，合同第七条约定，被告转租应承担违约金5万元；
证据三、被告承诺书，证明被告转租的事实，证明被告应返还电费3000元。
被告张承勇辩称：1、原告诉称不是事实，答辩人不存在违约情况。答辩人因经营与王谊于2012年7月22日签订租赁商铺合同，租赁XX中心商铺，期限至2017年，2013年8月将部分房屋转租，后原告又以自己是房主为由，要求同被答辩人重新签订租赁合同，双方于2013年9月24日重新签订租赁合同，此时答辩人转租的房屋正在装修中，原告对此事实也予以认可。此后原告为增加租金又以答辩人转租为由，委托律师重新签订租赁合同，缩短租赁期限。此后双方关于租赁事宜，原告均委托律师代为处理。2015年初双方就合同解除事宜，在律师办公室进行协商并签订协议，答辩人按约定返还房屋；2、双方解除合同时已就租金等事项达成协议并履行完毕，原告又要求支付租金无依据；3、双方租赁约定：合同解除，乙方必须将一切设施与固定装修部分完整无损交付甲方，不得拆除与破坏，否则，乙方要修复至原状或作经济赔偿。答辩人按约定交还房屋，且经原告验收，原告现又要求恢复原状无任何证据。
被告张承勇为支持其辩解向本院提交证据如下：
证据一、被告张承勇身份证复印件，证明当事人的身份信息；
证据二、商铺租赁合同两份、租房协议，证明被告与王谊2012年7月3日签订租赁商铺合同，租赁期限至2017年，2013年9月24日原告又同被告重新签订租赁合同的事实，在原告重新签订合同之前，被告已将部分房屋转租第三人，原告对此知道并默认的事实，租赁约定合同解除，乙方必须将一切设施与固定装修部分完整无损交付甲方，不得拆除与破坏，否则，乙方要修复至原状或作经济赔偿；
证据三、补充协议，证明原告在2013年又委托律师同被告就房屋租赁签订了补充协议，对转租进行了确认并缩短了租赁期限的事实，被告不存在违约，也没有给原告造成任何损害和损失；
证据四、转租凭证、押金条，证明被告支付租金28万元的事实，押金2万元，承租期限至2015年3月23日后的事实。
被告张承勇对原告吴纯益所举证据当庭质证如下：1、对证据一的三性不持异议；2、对证据二的真实性不持异议，但证明目的不予认可，在原、被告签订该份协议前，该商铺已经转租，原告是知道的并予以认可，其后在签订此合同后原告又委托律师，同被告重新签订了一份补充协议，对转租的事实予以了认可，因此原告要求再主张被告承担违约金5万元，不符合法律规定；3、对证据三的真实性不持异议，但原告支付租金日期是到2015年3月23日，已经支付了8个月租金。
原告吴纯益对被告张承勇所举证据当庭质证如下：对证据一的三性不持异议。对证据二里的两份商铺租赁合同真实性无异议，但对证明目的有异议，原告在签订合同之前不知道被告转租的事宜，并且也没有默认原告转租，从被告证明目的三中可以看出，恰恰是被告的义务，应当将房屋恢复原状，但实际情况是被告没有将房屋恢复原状。对租房协议的三性及证明目的均有异议，原告不知道也没有默认被告转租，但通过该份租房协议恰恰证明了被告转租的事实。对证据三补充协议的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，补充协议书中添加的部分原告不认可，系被告单方添加，虽然原告在签订补充协议时，知道被告违约的事情，但并没有认可被告转租，更没有放弃追究被告的违约责任。对证据四三性均有异议，原告没有收到2万元，并在租赁合同中已明确约定相关款项汇到原告提供的账户，对28万元的转账凭证原告予以认可，但其中说明的是租金25万元，押金3万元，合计28万元。
经庭审举证、质证，结合当事人当庭陈述，核查原被告提交的证据与原件一致，本院依法对原被告提交的证据三性予以认定。据此，本院经审理查明：原告吴纯益与被告给张承勇的委托人王谊于2012年7月22日签订《商铺租赁合同》一份，约定原告吴纯益将其所有的六安市XX路XX中心XX号楼XX铺以及XX号楼XX、XX、XX、XX租赁被告张承勇。主要条款为:租赁期限5年，自2012年7月23日至2017年7月22日，租金每年400000元，从第2年起租金按每年百分之六递增，如将房屋转租需经原告书面同意，擅自转租，支付违约金5万元。2012年8月30日王谊收取被告押金20000元。2013年9月24日原告吴纯益与被告张承勇又签订《商铺租赁合同》一份，主要条款及违约责任、违约金同原告吴纯益与被告张承勇的委托人王谊签订的《商铺租赁合同》。2014年3月17日原告吴纯益又委托晏宗武与被告张承勇签订补充协议一份，主要内容因涉违约转租，经协商，将租赁期限5年，变更为3年，自2012年7月23日至2015年7月22日，下期租金449440元，于2014年7月22日前给付。被告张承勇分别于2014年7月24日、7月28日汇入原告账户200000元，80000元，合计280000元。
另查明：2013年8月30日，被告张承勇将承租原告的房屋部分转租给他人经营。2014年12月16日原被告就解除租赁合同，被告单方作出承诺，主要内容为2015年2月8日前搬迁，中国旅行社房屋租约自行处理，物业费、电费、水费不能欠费，有预存3000元电费查清后给付。2015年3月23日被告将房屋交付给原告。
本院认为：本案原被告之间的房屋租赁关系的事实清楚。1、关于原告主张房屋租金74594.4元问题，未将原告的押金比除，同时认为房租应计算到被告将房屋交付原告的时间即2015年4月12日，对此原告未提供证据证明被告交房的时间，被告当庭认可交房日期为2015年3月23日，故原被告之间解除租赁关系，被告将房屋交付原告的时间为2015年3月23日。原告在解除合同之前已收取被告300000元（其中20000押金），被告同意以押金直接抵付租金，按双方认可的租金计算方式，2014年7月22日至2015年7月22日，租金449440元，原告给付的300000元，可计算到2015年3月23日【300000元÷（449440元÷12个月）】。故原告主张租金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。2、关于原告主张违约金问题，被告张承勇在租赁原告吴纯益房屋期间，未经原告同意，将其中的部分房屋转租给他人，根据双方租赁合同的约定，已经构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告支付50000元违约金，考虑到双方起诉前已解除租赁关系，且该转租行为未给原告造成实际经济损失，可减轻被告违约责任，本院酌定被告支付原告违约金20000元。被告辩解转租行为，原告早就知道，已默认，不应承担违约责任及违约金。但原被告之间的租赁合同约定，如转租第三方使用，必须事先书面向原告申请，由第三方书面确认，征得原告书面同意。现被告无证据证明，原告同意其转租行为，对此辩解，本院不予采纳。3、原告要求被告将承租的房屋恢复原状、返还电费3000元的诉讼请求，原告未举证加以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
被告张承勇于本判决生效之日起五日内一次性支付原告吴纯益违约金20000元；
二、驳回原告吴纯益其他诉讼请求。
案件受理费2960元，减半收取1480元，由原告吴纯益承担480元，被告张承勇1000元承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 吴玉锋
二〇一五年八月十七日
书记员 张皋丰
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。