广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2583号
上诉人（原审原告）广州市卓汇物业管理有限公司，住所地。
法定代表人曾乐民，职务总经理。
委托代理人袁国清、饶荣胜，均为该司职员。
被上诉人（原审被告）吴美云，女，1959年6月17日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人冯嘉耀，系被上诉人儿子，联系地址。
原审第三人广州市建筑置业有限公司（原广州市建筑置业公司），住所地。
法定代表人陈朝平，职务董事长。
委托代理人蔡勇常，该司职员。
上诉人广州市卓汇物业管理有限公司因与吴美云、广州市建筑置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：包括海珠区石岗路侯王庙街9号301房在内的海珠区石岗路侯王庙街9-15号的产权人是广州市建筑置业有限公司。
2000年8月16日，广州市卓汇物业管理有限公司（出租人、甲方）与吴美云（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将海珠区石岗路猴王庙街9号301部位的房地产出租给乙方作住宅使用，使用面积为37.57平方米；租赁期限自1996年1月至2012年12月31日……2010年5月1日至2012年12月31日的月租金额为202元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；租赁期内，乙方负责承担下列责任：1、依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；如果逾期90日，甲方有权解除合同，收回房屋……违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费；双方约定按市房管局政策调整租金；等。各方当事人均确认由于广州市建筑置业有限公司拆迁吴美云原承租的房屋，故广州市建筑置业有限公司从1996年起将涉案房屋安置给吴美云使用。吴美云按上述合同约定的租金标准向广州市建筑置业有限公司支付截至2013年4月的租金。
2013年11月1日，广州市建筑置业有限公司向广州市卓汇物业管理有限公司发出《关于限期签订新租约的通知》，主要内容为要求将涉案房屋的租金调整为按建筑面积计算、20元／平方米，要求吴美云缴纳2013年5月至2013年10月的租金5880元并在2013年11月15日前按租金标准与广州市卓汇物业管理有限公司签订新租约，否则视同你户自动放弃该房屋的承租权；等。2013年11月16日，广州市建筑置业有限公司向广州市卓汇物业管理有限公司发出《关于终止租赁合同收回房屋的通知》，主要内容为由于约定的签订新租赁合同已过，你户仍未与广州市卓汇物业管理有限公司签订新租赁合同且逾半年未缴交租金，根据物业租赁相关法律法规的规定，你户已无权继续承租该物业，为此，其司终止与你户就涉案物业的租赁协议，按规定收回上述房屋，请你户于2013年11月20日前搬离上述房屋，将该房屋交还给其司并向广州市卓汇物业管理有限公司缴交2013年5月至11月租金共计6860元；等。吴美云表示其已收到上述通知，但其不同意升租，多次上门找广州市卓汇物业管理有限公司协商，要求按原标准交租，但广州市卓汇物业管理有限公司不同意，其从来没有主动不交租的行为。
另查，2005年6月7日，吴美云（乙方）与广州市建筑置业有限公司（甲方）签订《委托管理物业协议》，约定甲方将名下所有物业移交给乙方管理，由乙方负责日常管理，甲方为日常管理提供必要的协调和配合；乙方负责委托管理物业日常管理包括：1、出租、收租，对空置物业及时出租，已租物业及时收租，每月代收的租金按时与甲方结算……等。同日，广州市建筑置业有限公司向各有关单位及租户、住户发出《关于将物业管理经营业务转交广州市卓汇物业管理有限公司负责办理的通知》，主要内容为鉴于该公司内设机构工作调整，决定凡属该公司的物业管理经营业务统一转交本公司属下的广州市卓汇物业管理有限公司负责办理，今后该公司有关物业管理、物业租赁等有关事宜均由卓汇物业管理有限公司受理，请各有关单位及租户、住户予以配合。
广州市卓汇物业管理有限公司于2014年1月15日提起本案诉讼，请求：1、判令解除广州市卓汇物业管理有限公司与吴美云间关于广州市海珠区石岗路侯王庙街9号301房的租赁关系；2、吴美云迁出广州市海珠区石岗路侯王庙街9号301房，并将该屋交回广州市卓汇物业管理有限公司管业；3、吴美云向广州市卓汇物业管理有限公司支付2013年5月1日至实际交付房屋之日止的租金，暂计至2013年12月31日的租金为7840元（按每月每平方米20元×建筑面积49平方米=980元的标准计算）及逾期支付2013年5月1日至2013年12月31日期间的房租的违约金16797.2元（从2013年5月11日起计至实际支付之日止，每日以每月租金980元的1%的标准计算）、滞纳金5879.02元（从2013年11月27日起计至实际支付本金及违约金之日止，每日按违约金总额16797.2元的1%的标准计算）。
原审诉讼中，各方当事人均确认：1、涉案房屋的现址为广州市海珠区石岗路侯王庙街9号301房，该房屋的建筑面积为48.9957平方米；2、吴美云接收涉案房屋时，该房屋只有基本的装修，吴美云入住后没有对该房屋进行装修或增加固定镶嵌物；3、涉案房屋目前由吴美云一人使用；4假如吴美云需交付涉案房屋的话，各方均同意吴美云将涉案房屋腾空交付给广州市卓汇物业管理有限公司；5、吴美云自2013年5月起没有向广州市卓汇物业管理有限公司或吴美云交租，是因为双方对租金标准不能达成一致意见。广州市卓汇物业管理有限公司表示其主张的租金标准是根据2013年公共租赁住房明细表所写的与涉案房屋同地段房屋（工业大道福南新街5号和梅园南路12号）的租金标准而确定。
吴美云为证明原承租的房屋属于公房主张，还提交了其与广州市建筑置业有限公司签订的《房屋拆迁安置协议》，其中约定广州市建筑置业有限公司经批准拆除中山六路285号房屋，吴美云是该房屋的使用人；广州市建筑置业有限公司应于1995年6月30日前，将在河南石岗路侯王庙街自编5-11号第三层、产权属于公有的301房、使用面积30平方米的房屋安置给吴美云回迁居住；等。吴美云和广州市建筑置业有限公司均确认该证据的真实性、合法性和关联性，确认吴美云原承租的房屋为公房。
原审法院认为：广州市卓汇物业管理有限公司和吴美云签订《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。广州市建筑置业有限公司是涉案房屋的产权人，现其委托广州市卓汇物业管理有限公司对涉案房屋进行管理经营，并同意由广州市卓汇物业管理有限公司在本案中向吴美云主张相关权利，故广州市卓汇物业管理有限公司在本案中有权向吴美云主张权利。
上述合同约定，广州市卓汇物业管理有限公司、吴美云协定的租赁期限至2012年12月31日，租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为广州市卓汇物业管理有限公司对吴美云继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租期为不定期，在新的租赁期间，双方仍须按规定缴纳有关税费。故，在上述合同租赁期限届满后，广州市卓汇物业管理有限公司、吴美云仍延续租赁关系，吴美云可继续使用涉案房屋。各方当事人均确认上述合同约定的租赁期限届满后，吴美云是由于与广州市卓汇物业管理有限公司和广州市建筑置业有限公司对涉案房屋的租金标准未能达成一致意见而自2013年5月起没有缴纳租金的，而吴美云在原审庭审中也表示其是愿意缴纳租金的，故广州市卓汇物业管理有限公司以吴美云未按每月980元的标准缴纳向其缴纳租金为由而要求解除广州市卓汇物业管理有限公司、吴美云的租赁关系、要求吴美云搬出并向其交付涉案房屋以及要求吴美云向其支付逾期交租的违约金和滞纳金的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。现各方当事人均确认涉案房屋由吴美云使用，吴美云自2013年5月1日起至今未向广州市卓汇物业管理有限公司或广州市建筑置业有限公司支付租金，故原审法院对于该事实予以确认。据此，吴美云应向广州市卓汇物业管理有限公司支付从2013年5月1日至原审判决生效之日止的租金，至于原审判决生效之后的租金的事实尚未发生，故原审法院对此不予处理。至于涉案房屋的租金标准，由于各方当事人对此无法达成一致意见，故宜按有资质的评估公司评定的公房租金标准计算为妥。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年4月2日作出如下判决：一、吴美云在原审判决生效之日起10日内，按有资质的评估机构评定与广州市海珠区石岗路侯王庙街9号301房同地段、同类型房屋的公房租金参考价的标准向广州市卓汇物业管理有限公司支付从2013年5月1日至原审判决生效之日止的租金，每月租金以广州市卓汇物业管理有限公司主张的980元为限；二、驳回广州市卓汇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费381元，由广州市卓汇物业管理有限公司负担331元，吴美云负担50元。上述受理费已经由广州市卓汇物业管理有限公司预交，广州市卓汇物业管理有限公司同意由吴美云在履行原审判决时，将其应承担部分直接支付给广州市卓汇物业管理有限公司。
上诉人广州市卓汇物业管理有限公司因不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原判决第一项内容；改判为吴美云按广州市海珠区石岗路侯王庙街9号301房相近地段、同类型房屋的公共租赁住房计租标准，即租金为20元／平方米，按建筑面积收租金，计算出每月租金为980元的标准向广州市卓汇物业管理有限公司支付从2013年5月1日至判决生效之日止的租金。2、吴美云承担本案的一二审诉讼费用。事实和理由：广州市卓汇物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服2014年4月2日广州市海珠区人民法院作出的（2014）穗海法民三初字第173号民事判决书，现提出上诉。涉案房屋是广州市建筑置业有限公司（以下称广州市建筑置业有限公司）的自有产权物业，不属于政府部门的直管公房，原判决错误认定其性质为公房，这与事实严重不符。同时，一审判决要求吴美云在一审判决生效之日起10天内，按有资质的评估机构评定同地段、同类型的公房租金参考价的标准向广州市卓汇物业管理有限公司支付涉案房屋的租金，该判词中有关“公房”的表述不清淅，容易产生歧义，既可以理解为房管局的直管公房，也可以理解为公共租赁住房，二者性质完全不同。一、涉案房屋产权人为广州市建筑置业有限公司，为广州市建筑置业有限公司自有产权物业，并非房管局的直管公房。广州市建筑置业有限公司原为广州市建筑置业公司，国有企业，于2005年6月依法改制为民营企业，名称改为广州市建筑置业有限公司，以下统称为广州市建筑置业有限公司。涉案房屋产权人为广州市建筑置业有限公司，吴美云与广州市建筑置业有限公司之间签订《房屋拆迁安置协议》，约定将吴美云回迁至河南石岗路侯王庙街白编5-11号第三层，产权属于公有的301房。这里所指“产权属于公有”，是因为在吴美云签订该协议时，广州市建筑置业有限公司还是国有企业，故涉案房屋属性为“公有”。但该房屋为广州市建筑置业有限公司的自有产权物业，而不是房管局的直管公房物业。广州市卓汇物业管理有限公司只确认吴美云之前承租的中山六路285号房屋为越秀区房管局直管公房，并不是确认吴美云承租的海珠区石岗路侯王庙街9号301房为房管局的直管公房。广州市卓汇物业管理有限公司与吴美云签订的《广州市房地产租赁合同》中也并未约定吴美云承租的房屋为公房。因此，一审判决认定涉案物业为公房属性是与事实严重不符的。二、吴美云自拆迁安置入住涉案物业，与广州市卓汇物业管理有限公司签订《广州市房地产租赁合同》之日起就不再属于直管公房租户，广州市建筑置业有限公司完全有权依据《租赁合同》的约定调整涉案物业的租金吴美云被拆迁安置前承租的中山六路285号房屋为越秀区房管局直管公房，后广州市建筑置业有限公司依法拆除上述房屋。广州市建筑置业有限公司已经依照拆迁安置相关政策的规定足额移交给越秀区房管局对应的拆迁安置面积。吴美云属于拆迁安置膨胀租户，其承租的房屋面积为拆迁安置膨胀面积，该部分物业属广州市建筑置业有限公司自有产权物业。在吴美云同意入住涉案物业，并与广州市卓汇物业管理有限公司签订《广州市房地产租赁合同》那一刻起，吴美云就改变了其作为直管公房租户的身份，而变成了广州市建筑置业有限公司自有产权物业租户。广州市卓汇物业管理有限公司与吴美云签订的《广州市房地产租赁合同》，是双方真实意愿的表现，合同是真实有效的，这在一审时双方均无异议。同时，拆迁安置后，直至2013年4月，吴美云一直向广州市卓汇物业管理有限公司缴交涉案物业的租金，而不是向房管部门缴交租金，表明吴美云接受其作为广州市建筑置业有限公司物业承租户身份，而不再是直管公房租户身份。广州市卓汇物业管理有限公司与吴美云签订《广州市房地产租赁合同》时，双方在合同中约定“按市房管局政策调整租金”，而不是约定按照直管公房租金标准调整而调整。在签订《广州市房地产租赁合同》时，当时房管部门相应的租金标准只有直管公房一项租金标准，因此直到2013年4月，租金的调整都是参照直管公房租金的相关标准而调整。但从2013年5月开始，房管部门另行颁布实施了公租房政策，有了公租房的计租标准。这样，根据合同中有关租金调整的相关约定，在广州市卓汇物业管理有限公司与吴美云所签订的租赁合同期限已到的前提下，广州市建筑置业有限公司完全有权参照公租房相关计租标准重新核定涉案物业的租金，而不必要再参照直管公房租金标准核定新租金，这是完全符合《租赁合同》中相关的约定。新租金标准的确定、执行时间都是完全按照房管部门相关政策调整来执行的，并不是广州市卓汇物业管理有限公司或广州市建筑置业有限公司单方面的决定，是完全合理合法的，应当受到法律法规的保护。同时，根据公租房实施办法的规定，如果承租户有实际困难，依据相关标准，可向政府部门申请租金补贴，以帮助解决其实际困难。因此，广州市卓汇物业管理有限公司与广州市建筑置业有限公司参照公租房计租标准计收吴美云新租金是合情、合理、合法的。三、广州市卓汇物业管理有限公司及广州市建筑置业有限公司确定的新计租标准为每平方米20元，是根据房管部门2013年公共租赁住房租金标准明细表中、分散房源接近地段同类型物业租金标准参考而得来的，不是广州市卓汇物业管理有限公司或广州市建筑置业有限公司主观创造出来的，是符合广州市卓汇物业管理有限公司与吴美云所签订的《广州市房地产租赁合同》相关约定，是有依有据的，而不存在要重新评估。四、广州市卓汇物业管理有限公司按直管公房标准计收的租金过低与其承担过高的义务不对等，参照公租房计租标准计收租金能较好地体现公平公正的原则，自拆迁安置以来，直到2013年4月，广州市卓汇物业管理有限公司都是严格按租赁合同约定，参照房管部门有关直管公房租金标准计收租金，每月收到的租金连正常的物业维护开支都不够，更谈不上支付广州市卓汇物业管理有限公司及广州市建筑置业有限公司还需承担涉案物业大中修费用、安全使用维护费用等，更不用说物业的保值增值了。因此，物业的价值与收益严重背离，这是严重违背《民法通则》和《合同法》等法律所规定的公平、公正原则和权利义务一致原则的。广州市卓汇物业管理有限公司与广州市建筑置业有限公司并没有按照市场租金收租。仅仅根据公租房计租标准计收租金，既可一定程度缓解物业收益与价值的矛盾，有利于弥补广州市卓汇物业管理有限公司与广州市建筑置业有限公司的损失，又同时对租户进行一定的让步和照顾，困难租户又可以向政府部门申请租金补贴，又可以最大限度保障困难租户的利益。因此，涉案物业参照公租房计租标准计收租金，是广州市卓汇物业管理有限公司及广州市建筑置业有限公司严格履行《租赁合同》中相关条款的约定，又能较好地体现公平与公正的原则，有利于维护各方面的合法利益，应当得到法律的支持。五、本案中租金不应按照直管公房的标准计收。首先，广州市卓汇物业管理有限公司管理的广州市建筑置业有限公司的房产是私产，其日常管理维修不享受任何财政补贴。而直管公房是产权属于房管部门的公房，且该房屋的管理维护有财政补贴的。其次，广州市卓汇物业管理有限公司与《广州市房地产租赁合同》签订的租赁合同明确约定按照房管部门的政策调整而调整租金。根据《住房城乡建设部财政部国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》的规定：“从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。”广州市卓汇物业管理有限公司也是根据上述政策的变化和合同的约定进行的公平、合理的租金调整。因此，从房产的性质、合同约定及现在政策规定的方面来讲，本案中租金不应按照直管公房的租金标准，应参照公共租赁住房（即公租房）的租金标准计算。综上所述，原判决认定事实错误，判决不明，广州市卓汇物业管理有限公司要求对一审判决作出合理改判，支持广州市卓汇物业管理有限公司的合理请求。
被上诉人辩称：一审法院的审判程序合法，判决的依据和认定的事实清楚，真实有效。适用法律法规正确，判词表述明晰，判决公平、公正，据此，吴美云要求驳回广州市卓汇物业管理有限公司的上诉请求，维持原判。事实和理由：吴美云于1994年以前便居住广州市中山六路285号房屋，属广州市越秀区房管局公房。由于广州市地铁一号线的拆迁改建，由有关国家单位部门为主导，广州市建筑置业有限公司，为拆迁单位进行拆迁。因此签订了《房屋拆迁安置协议》约定回迁办法：由甲方在海珠区石岗路猴王庙9号301房，产权属于公有的房屋安置乙方回迁居住。使用面积30平方米。甲方如果不按照协议规定的房屋面积安排乙方回迁，乙方可依照法律程序请求人民法院保护，在属于甲方所有的房屋中选择同等面积的房屋进行回迁。按照拆迁规定：拆迁人必须以原公房性质和公房租金为基本。并根据异地安置地域差别，给与吴美云补偿使用面积作为异地永迁安置。一、涉案房屋产权属于国有，为国家资产。广州市卓汇物业管理有限公司在一审庭上承认涉案房屋是公房。公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位出资兴建、销售的住宅，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。广州市卓汇物业管理有限公司在一审庭上曾承认该涉案房屋是公房（一审笔录亦有记载）。而且该房屋产权属于公有，任何私人单位无权侵占国有土地和资产。广州市建筑置业有限公司拆除了吴美云原居住的公房，所以就有义务安置吴美云回迁公房。房屋拆迁当事人之间的法律地位平等，应符合拆迁权利与安置义务和对等原则。故根据房屋性质、吴美云的居住历史和有关的合法资料，吴美云具有该涉案房屋作为公房的居住权，而且应当得到一切关于公房的政策保护。二、广州市建筑置业有限公司拆迁行为已损害吴美云的个人权益，该涉案房屋具有补偿性质，更应得到法律保障。为配合政府公共利益建设，吴美云由广州市中心地区迁往偏远的海珠区，出行困难且周边居住环境亦大不如前。吴美云原居住的中山六路285号，1楼为临街商铺，吴美云领有营业执照进行经营。亦因拆迁，商铺回迁至商业环境并不理想的地区致无法经营。商铺的拆迁和回迁工作由广州市建筑置业有限公司执行，该商铺属于公有财产。商铺回迁后归由房管部门管理，日常亦在房管部门缴纳租金。同样是吴美云的名下承租的公有财产，一间依然是房管部门进行管理，而涉案房屋却成为广州市建筑置业有限公司的“私人”财产。据近年来实际拆迁情况：一般代建单位为有关政府部门进行拆迁工作，代建单位安置住户后，公有房屋应交回房管部门统一管理。显然广州市建筑置业有限公司并没有将应当原属于由房管部门管理的公房住户交换给房管部门进行管理。广州市建筑置业有限公司于2005年6月改制为民营企业后，并没有管理和处分国有财产的权利。广州市建筑置业有限公司应当将原为房管部门管理的公有住房交还有关单位管理。吴美云当初个人权益损害迁就于公共利益，现吴美云的权益再一次遭受损害。在法律上应当到有力的保护和支持，从而体现法律公平性原则。三、因该涉案房屋而与广州市卓汇物业管理有限公司签订的《广州市房地产租赁合同》只存在双方交纳公房租金的权利和义务。广州市卓汇物业管理有限公司提出：吴美云与广州市卓汇物业管理有限公司签订《广州市房地产租赁合同》之日起就改变了其公房租户身份，而变成了广州市建筑置业有限公司自有产权物业租户。吴美云不予认同，理由如下：公房租赁的实质是国家与个人签订的长久有效的租赁合同。主体是国家和个人，除了主体双方任何人也不得破坏其租赁关系。该租赁关系受法律法规保护。所以吴美云承租公房和居住公房的权益不受广州市建筑置业有限公司约束和破坏。吴美云会放弃广州市居住条件俱佳的公房永久承租权，从而高价承租广州市建筑置业有限公司短期合同的“私人”产业于情于理，吴美云不可能在任何情况下承认该涉案房屋为广州市建筑置业有限公司“私人”产业，亦不可能为此放弃公房承租人的身份。公房属于国家资产，该涉案房屋所在土地范围亦属于国有财产，吴美云亦是该涉案公房的合法居住人。根据合同法精神：订立合同双方一方不得以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；不得恶意串通，损害国家、集体或者广州市建筑置业有限公司利益。在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。吴美云与广州市卓汇物业管理有限公司签订的《广州市房地产租赁合同》第十八条，双方约定其他事项：按市房管局政策调整租金。广州市卓汇物业管理有限公司多次声称该涉案房屋为“私人”产业，为何加入此条款且吴美云拆迁后承租了涉案房屋十八年之久，租金价格一直以房管部门公房价格为基准。显然，该涉案房屋是公房，但广州市建筑置业有限公司避讳该条款的法律效力，便以公共租赁房的政策掩盖其条款从而违法提高租金。故广州市建筑置业有限公司的在该合同的论点损害国家利益和吴美云利益，且违背合同法的公平原则下，吴美云与广州市卓汇物业管理有限公司签订的《广州市房地产租赁合同》只存在吴美云交纳公房租金的义务和广州市建筑置业有限公司收取公房租金的权利。四、广州市卓汇物业管理有限公司不具备提升公房租金的主体资格。公房为国家资产，为国家政策性房屋。公房租金的提升是由物价部门和国土局房地产管理局提出经市政府同意才能执行。然而广州市建筑置业有限公司作为私人企业，并不符合主体要求。《广州市国土房地产管理局物价局文件》穗国房字（2001）174号文，该文件是吴美云根据一审法院判决要求，审核该涉案公房的价格，于2014年4月18号凭法院判决书和吴美云身份证和有关资料到海珠区房管局接受检查和核对资料、身份后提供的。文件明确指出公房租金价格为每平方米使用面积月租金3.50元。广州市卓汇物业管理有限公司主张提升租金是根据房管部门公共租赁房的相关标准而调整。然而公共租赁住房是由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有。广州市建筑置业有限公司作为私人企业无权拥有公共租赁房，更无国家职能任意认定该涉案房屋为公共租赁房。《公共租赁住房管理办法》第84次部常务会议审议通过，自2012年7月15日起才施行。广州市首批公共租赁住房第一批房源摇号分配结果与2014年3月30号才公布。公共租赁房的概念近年来才被提出，且由房管部门兴建，房屋资料完全公示。然而涉案房屋起建于二十年前，在广州市建筑置业有限公司作为私人企业的为提升租金和侵占公有财产下成为了“公共租赁房”。近日，广州市卓汇物业管理有限公司接受广州市建筑置业有限公司人所属分公司的委托，对原属广州市建筑置业有限公司分公司的公房住户收取租金。广州市卓汇物业管理有限公司收取公房住户人2014年1月至12月租金，根据公房住户的平方数以及价格，完全符合《广州市国土房地产管理局物价局文件》穗国房子（2001）174号文，公房每平方米使用面积月租金3.50元的价格。同样是拆迁公房，同样也是广州市建筑置业有限公司所负责拆迁安置的住户，而且和涉案房屋在同一小区。显然，广州市建筑置业有限公司所声称的“私人”产业子虚乌有。而且更加有力证明该涉案房屋为公房，广州市卓汇物业管理有限公司只能按照《广州市国土房地产管理局物价局文件》穗国房子（2001）174号文公布的公房价格收取吴美云公房的租金。据此，广州市建筑置业有限公司并无任何法律法规来提供提升租金的依据，广州市建筑置业有限公司纯粹为规避吴美云与广州市卓汇物业管理有限公司签订的《广州市房地产租赁合同》第十八条，双方约定其他事项：按市房管局政策调整租金的法律效力。从而规避该涉案房屋为公房，应按照房管部门的公房租金价格收取租金的真实性。五、广州市卓汇物业管理有限公司并没因按公房标准收取的租金从而承担过高的义务广州市建筑置业有限公司与广州市卓汇物业管理有限公司签订的《委托管理物业协议》中，广州市建筑置业有限公司每年向广州市卓汇物业管理有限公司支付委托管理物业费用为五十五万元。广州市卓汇物业管理有限公司负责管理物业日常管理出租、收租，日常维护等。但实际上，吴美云居住的涉案单位所在小区，由起建至今，电路铺垫，日常用水设备更换和维护，大楼清洁，垃圾回收，委员会组成甚至保安队组建事无大小全部由住户自行解决。多年来广州市卓汇物业管理有限公司只负责在涉案房屋小区内收取租金，更甚原本按照吴美云与广州市卓汇物业管理有限公司签订的《广州市房地产租赁合同》租金交纳方式为银行转账，近年来却要求住户自行前往广州市卓汇物业管理有限公司公司交纳。广州市卓汇物业管理有限公司日常在于该涉案房屋所在小区耗损资源极少，亦同时背负极少义务。根据经济基本原则，广州市建筑置业有限公司完全可以自行管理该涉案房屋所在小区的一切事项，所减少的委托费用收益远远大于广州市建筑置业有限公司无理提升的租金。但广州市建筑置业有限公司却将高价委托费责任放在吴美云及其住户身上于理不合。而且该涉案房屋为公房，广州市建筑置业有限公司可根据当初拆迁资料将涉案公房和其他大量公房归还房管部门进行管理，从而规避广州市卓汇物业管理有限公司和广州市建筑置业有限公司所称的“过高的义务”。六、此案件的社会影响性广州市建筑置业有限公司肆无忌惮在司法机构上公然宣称作为私人企业拥有海珠区石岗路候王庙街9-15号建筑面积达5339.93平方米的国有土地，不损害吴美云的个人利益，更损害国家利益。广州市建筑置业有限公司和广州市卓汇物业管理有限公司曾要求吴美云签署一份新的《广州市房地产租赁合同》里面标明，要求吴美云承认该涉案房屋为广州市建筑置业有限公司的私人财产，且每年一签，租金价格由广州市建筑置业有限公司订立。广州市建筑置业有限公司作为一间由国企转制为私人企业的法人，目的只为吴美云一户提升租金后多出的数百元利润吗不然，如吴美云签署了广州市建筑置业有限公司提供的违法合同，广州市建筑置业有限公司和广州市卓汇物业管理有限公司可以肆无忌惮提升租金，然后借此逼走公房住户，从而霸占国有资产。仅仅涉案房屋小区内就有数十户当初由广州市建筑置业有限公司拆迁的公有住房，中山六路和解放路因拆迁回迁至西场路、纸行路过百户的公有住房同样是由广州市建筑置业有限公司拆迁安置的，亦由广州市建筑置业有限公司代管。此案件所涉及的并不止吴美云一户合法公房居住人，广州市建筑置业有限公司会以同样违法行为侵害其他合法公房居住人的权益，从而达到广州市建筑置业有限公司的目的。根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。广州市建筑置业有限公司作为房屋征收实施单位，不仅违法提升公房租金赚取利润，更想将国有资产、公有房屋据为己有，严重违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。房管部门作为委托拆迁方，亦对广州市建筑置业有限公司的行为负有监督责任并对其行为后果承担法律责任。为了保障包括吴美云在内过百户合法公房居住人权益不受侵害，国家资产不被攫取，法院应当制止广州市建筑置业有限公司和广州市卓汇物业管理有限公司的违法行为。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的宗旨在于规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。吴美云作为一个奉公守法的公民，在此案件中，吴美云并无任何过错。吴美云如同上述的过百户合法公房居住人一样，牺牲个人利益成就广州市的公共利益，成就了国家利益。现吴美云权益受损，望法院保障吴美云和其他合法公房居住人的权益。综上，恳请二审法院驳回广州市卓汇物业管理有限公司的诉讼请求。
本院经庭询调查，确认原审判决认定事实。
本院认为，本案的主要争议在于涉案房屋是否应以公房租金标准确认租金额。对于被上诉人是拆迁安置而使用现有涉案房屋，原审第三人对被上诉人原租用房屋拆迁前，被上诉人是以公房标准租用被拆迁房屋等事实，双方当事人均无异议。应当指出，基于上述被上诉人租用公房的历史事实，其相关权益不应该因原审第三人拆迁行为自行消失或被剥夺。在上诉人与原审第三人并无合同约定改以私房标准收取租金的情况下，上诉人作为原审第三人的权益受托方，以安置房屋不属直管公房为由，主张涉案房屋租金不以公房标准交付，不符合公平对等原则，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州市卓汇物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年十一月十三日
书记员 阮志雄