四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双流民初字第737号
原告四川锦江宾馆有限责任公司。
法定代表人曹兰剑。
委托代理人唐杰、刘真含。
被告张继刚。
原告四川锦江宾馆有限责任公司（以下简称“锦江宾馆”）诉被告张继刚房屋租赁合同纠纷一案，依�由代理审判员孙毅于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告锦江宾馆的委托代理人唐杰、被告张继刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦江宾馆公司诉称，原、被告于2010年11月30日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于航空港长江路2段16号的商业用房1-2层用于餐饮经营，租期为2011年1月1日至2015年12月31日，租金为每月49000元，并自2013年1月开始，租金在上一年房屋租金总价基础上每年不低于5%的上浮，并根据市场因素双方协商租金增幅调价比例；租金每半年支付一次，付款期限为每年12月15日前支付下一年度1月1日至6月30日租金，每年6月15日前支付当年度7月1日至12月31日的租金。被告逾期支付租金的，每逾期一天，则需按逾期支付租金的5%支付违约金；被告逾期支付租金、水、电、煤气、物业等费用的，每逾期一日，按应付未付费用的10%支付滞纳金。�被告不交付或不按合同约定交付租金，或有拖欠各种费用情形的，原告有权解除合同。综上，被告应于2013年6月15日前向原告支付2013年7月1日至2013年12月31日的租金共计308700元以及水电费14870元，但被告拒不支付。原告于2013年11月31日向被告出具《解除合同通知书》，但被告至今未交还承租物业。为维护原告合法权益，诉至法院请求：1、判令确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年1月1日解除；2、判令被告向原告支付2013年7月1日至2013年12月31日止的房屋租金308700元；3、判令被告向原告支付2013年10月26日至2014年1月6日期间拖欠的水电气等费用14870元；4、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金61740元；5、判令被告向原告支付逾期支付水电气等费用的违约金8922元；6、判令被告向原告支付逾期交还房屋的违约金15435元；7、判令被告立即向原告交还位于航空港�江路2段16号商业用房1-2层的承租物业。
被告张继刚辩称，对原、被告签订《房屋租赁合同》的事实无异议，未按时交纳租金是因为租赁物楼上原告的空调漏水，严重影响租赁物使用。原告未经其允许，强制关闭了经营场所并擅自处理了租赁房屋租赁中的设施。
经审理查明，原、被告于2010年11月30日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于航空港长江路2段16号办公楼1-2层房屋。租期期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止。租金前两年（2011年1月1日-2012年12月31日）租赁房每月租金单价49000元，从2013年1月开始，租赁房租金在上一年房屋租金总价基础上每年度不低于5%的上浮，并根据市场因素双方协商租金增幅调价比例。租金每半年支付一次，被告应于本合同生效之日向原告支付前半年租金（扣除装修期租金）共计147000元，后半年租金294000元应在2011年6月15日前支付。以后每年被告向原告支付租金付款期为：每年12月15日前和6月15日前两次付款。被告如拖欠租金，每逾期一天，则被告需按逾期支付租金的5%支付违约金。被告逾期一日不支付租金或滞纳金，原告有权解除合同；第五条、除上述租金和保证金外，被告每月负责支付租赁房屋的以下费用，如果被告延期付款，应当承担违约责任并赔偿因此给原告带来的一切损失：（一）水、电费（二）煤气费（三）电话费（四）优先电视费（五）卫生费（六）物业管理费；在租赁期间内，如果发生其他政府有关部门征收的，本合同未列出的但与使用该房屋有关的项目费用，均由被告支付。上述费用以物业管理公司及有关部门的单据为准，由被告直接交付物业管理公司或有关部门。房屋用途为：餐饮。第九条、合同解除的条件。有下列情形之一，原告有权解除合同：（一）被告不交付或不按约定交付租金；（二）被告有拖欠各种费用的情形；（三）……若原告根据本合同约定单方面解除合同的，本合同自原告发出合同解除通知书之日起解除，被告应当在原告发出合同解除通知书之日起15日内交还房屋，并结清租金及其他费用。否则，原告有权采取下列一种或数种方式（1）停止供应水、电及停止提供物业配套服务等方式强制被告搬离。……第十二条违约责任：（一）被告的违约责任。1、在租赁期内，被告有下列行为之一的，原告有权解除本合同，由此造成原告损失的，被告应予以赔偿；……d.拖欠租金以及其他费用；3、在租赁期限内，被告逾期交付租金、水、电、煤气及电话等费用，每逾期一日，按上述费用的10%支付滞纳金。逾期达5日以上的，原告有停止供应或禁止使用的权利，因此造成的一切后果由被告自行承担�……5、租赁期满或合同解除，被告必须按时搬出全部物件。租赁期满或合同解除后，如房屋内仍有余物视为放弃所有权，由原告处理。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告已将2013年6月30日前的租金支付完毕，2013年6月30日后的租金至今未付。被告在承租期间的水电费收取方式为由案外人四川锦致邻家酒店股份有限公司空港店分公司代收代付，该公司于2014年出具《关于和记酒楼拖欠水电费的说明》载明被告截止到2013年12月25日未付两个月的水电费共计12565.8元。2013年12月31日，原告通过快递方式向被告发出《解除合同通知书》，被告于2014年1月1日签收该邮件。
另查明，在庭审过程中，原告自愿撤回了第七项诉讼请求，即请求判令被告立即向原告交还位于航空港长江路2段16号商业用房1-2层的承租物业。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供�经庭审质证的身份证复印件、房屋租赁合同、解除合同通知书、房屋所有权证、全国邮政特快专递回执等证据予以证明。
本院认为，原、被告于2010年11月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同并不违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效。合同签订后，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。关于原告提出要求确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年1月1日解除的主张，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告向被告发出《解除合同通知书》，被告于2014年1月1日签收该邮件且未要求法院或者仲裁机构确认�除合同的效力，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年1月1日解除。故，本院对原告的该项主张予以支持。
关于原告提出的要求被告支付2013年7月1日至2013年12月31日期间房屋租金308700元的主张，本院认为双方签订的《房屋租赁合同》已对房屋租金的标准及付款期限和方式进行了明确的约定，现被告未在约定的期限内向原告交付租金已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
关于原告提出的要求被告支付2013年10月26日至2014年1月6日期间水、电、气等费用14870元的诉讼主张，本院认为双方签订的《房屋租赁合同》第五条已对水、电、气等费用的承担方式进行了明确的约定，根据案外人四川锦致邻家酒店股份有限公司空港店分公司出具的《关于和记酒楼拖欠水电费的说明》，本院对该说明中所载明的金额12565.80元部分予以支持，超出部分不予支持。
关于原告提出的要求被告支付逾期支付租金、水、电、气等费用和逾期交还房屋的违约金61740元、8922元和15435元的主张，本院认为双方签订的《房屋租赁合同》已对违约责任进行了明确的约定，被告未按约定支付租金和水、电、气等费用应承担相应的违约责任。在庭审过程中，被告提出违约金过高，要求调整的主张，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，该项费用本院酌情调整为10000元。
关于被告提出租赁物楼上原告的空调漏水，严重影响租赁物使用的抗辩，本院认为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告认为原告交付的租赁物不符合约定的用途应当提交相关证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的�由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院对被告的该项抗辩不予认可。
关于被告提出原告擅自关闭其经营场所，处理其经营设施的抗辩，本院认为双方签订的《房屋租赁合同》已就合同解除后的相关事宜进行了明确的约定，被告认为原告的行为侵害了其合法权益，对其造成了损失应另案予以主张，本案不予审查。
原告在诉讼过程中撤回第七项诉讼请求的行为，并不违反法律规定，本院予以准许。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告四川锦江宾馆有限责任公司与被告张继刚于2010年11月30日签订的《房屋租赁合同》已于2014年1月1日解除；
二、被告张继刚于本判决生�之日起十日内向原告四川锦江宾馆有限责任公司支付租金308700元；
三、被告张继刚于本判决生效之日起十日内向原告四川锦江宾馆有限责任公司支付水、电费12565.80元；
四、被告张继刚于本判决生效之日起十日内向原告四川锦江宾馆有限责任公司支付违约金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2568元，由被告张继刚负担（诉讼费原告已预缴，被告在履行本判决义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 孙毅
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 刘丹