云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云高民一终字第365号
上诉人（原审被告、反诉原告）：西双版纳妙行房地产开发有限公司。
法定代表人袁方，总经理。
委托代理人宋奇薇，云南法泽律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆市南岳建筑工程有限公司。
法定代表人杨建康，董事长。
委托代理人邹国斌、王家元，云南博仲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人西双版纳妙行房地产开发有限公司（以下简称妙行公司）与被上诉人重庆市南岳建筑工程有限公司（以下简称南岳公司）建设工程施工合同纠纷一案，云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院于2013年11月12日作出（2012）西民二初字第45号民事判决书，妙行公司不服，上诉至本院，本院于2014年9月2日作出（2014）云高民一终字第206号民事裁定书，认为一审判决认定基本事实不清，裁定撤销（2012）西民二初字第45号民事判决书，发回重审。重审后，一审法院作出（2014）西民二初字第90号民事判决，现妙行公司不服，向本院提出上诉。本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月9日对本案进行公开开庭审理。上诉人妙行公司的法定代表人袁方及其委托代理人宋奇薇，被上诉人南岳公司的委托代理人邹国兵、王家元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理确认如下事实：2011年5月17日至2011年6月18日，经过招投标程序，南岳公司确定为西丽仰一期工程的中标人，招标范围为按设计图纸范围内的建筑及水电安装工程（西丽仰一期工程总建筑面积10844.47平方米2幢6层含1幢半地下室，剪力墙结构）。2011年6月18日，南岳公司（甲方）与妙行公司（乙方）签订了《建设工程施工合同》，第一部分协议书约定：妙行公司将其开发的“西双版纳嘎栋西丽仰花园小区一期工程”发包给南岳公司；承包范围为施工设计图范围内的建筑及水电安装工程；合同工期为2011年6月20日至2012年6月20日；质量标准为国家质量验收标准一次性验收合格；合同价款为11712527.54元。第二部分通用条款约定：32.2、发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28天内组织有关单位验收，并在验收后14天内给予认可或提出修改意见。承包人按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用；32.3、发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或验收后14天内不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可；32.4、工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。工程按发包人要求修改后通过竣工验收的，实际竣工验收日期为承包人修改后提请发包人验收的日期；32.5、发包人收到承包人竣工验收报告后28天不组织验收，从第29天起承担工程保管及一切意外责任。第三部分专用条款约定：4.1、监理单位委派的工程师为邹学新，职务为监理；5、项目经理为陈祖平，职务为项目经理；12.1、本合同价款采用可调价格合同方式确定；15、双方约定的工程款（进度款）支付的方式和时间为，银行转账支付。发包人核实承包人月报表已完成工程量后，按确认已完工工程量支付工程进度款。工程竣工验收前，工程款支付累计不超过工程总价款80%，工程竣工验收结算后10天内支付到结算后总价的17%，留3%为本工程的保修金。28、补充条款：甲、乙双方按2011年6月18日签订的补充协议为准执行。甲乙现场不委派工程师，由甲方负责人赵国栋处理一切事务。
2011年6月8日、2011年6月18日南岳公司（乙方）、妙行公司（甲方）分别签订两份内容相同的《补充协议》，其中约定：五、乙方的承包方式为包工包料；六、承包范围以施工设计图范围内的建筑及水电安装工程为准；八、开工时间为2011年5月10日，竣工时间为2012年6月10日，总工期为13个月；十、合同总价暂定11712527.54元，工程竣工后按实际结算（甲乙双方以实际结算额下浮3%作为工程结算总价款）。十二、工程款支付，二层封顶完成甲方支付乙方总合同价款的30%，四层封顶完成甲方支付乙方总合同价款的20%，装饰及水电安装工程完成甲方支付乙方总合同价款的20%，工程竣工验收后甲方支付乙方总合同价款的15%，余款5%作保修金，在保修期满后，若无保修问题，甲方一次性付给乙方。以工程竣工验收之日起计算，涉案工程的保修期为一年。
合同签订后，南岳公司组织人员进行了施工。2011年7月9日二层封顶；2011年8月2日四层封顶；2011年10月26日主体完成；2012年4月22日装饰及水电安装完成。在施工过程中，云南省公路工程监理咨询公司（以下简称监理公司）为监理单位，以发监理工程师通知的形式对施工中的问题进行了监督和整改审核，其中关于涉案工程1栋、2栋二至三层部分隔墙不符设计要求的问题，监理单位在2011年10月26日的监理工程师通知中发现并要求南岳公司返工整改。2011年10月28日的监理工程师通知回复单中，南岳公司回复已按要求返工整改，监理单位复查意见为符合规范要求。2012年7月3日，南岳公司、妙行公司及监理公司出具了一份《西双版纳嘎栋西丽仰花园小区住宅楼初验会议纪要》，并附有三方参加会议人员签名表。会议纪要载明：南岳公司、妙行公司及监理公司经对现场检查发现存在以下需要整改的问题：1、住宅区主供水管道、供电线路未接通；2、外墙面个别部位有开裂、空鼓、起壳及颜色不一现象；3、一层外窗框与沾有涂料未清除干净；4、屋面落水管道未安装防护罩；5、屋面供水管道未进行垫平加固和防晒处理；6、1栋4单元楼梯间内墙面涂料有少部分需补刷；7、各进户门框卫生未打扫干净。三方认为没有存在大的质量安全问题，监理方要求施工方2012年7月10日前完成整改，水电未通由建设方协调相关部门解决，三方一致同意通过初验，请州质监站进行检测和终验。对初验存在的问题，南岳公司进行了整改，2012年7月12日，经监理公司复验认为，1项因各种原因未安装（住宅区主供水管道、供电线路未接通，属妙行公司与相关部门协调问题），其他已基本整改完善，在未终验前必须对现场成品保护好。
2012年7月9日，南岳公司将《房屋建筑工程竣工验收基本程序》送给监理公司，监理公司在《房屋建筑工程竣工验收基本程序》上盖章确认，并注明“此套复印件与2012年7月9日送予妙行公司（原件）与监理公司（复印件）内容一致”，同一天，在南岳公司的发文簿上亦有收到“关于竣工验收有关问题具体解决办法”的相关材料竣工验收报告一份、竣工结算报告一份，由妙行公司赵国栋签收。南岳公司将竣工资料和工程竣工结算报告送交妙行公司后，妙行公司没有按合同约定的期限组织相关部门进行验收，亦不对工程竣工结算报告进行审核。涉案工程的室外附属工程尚未完工。2012年8月至2015年2月7日涉案工地产生电费18375.31元、水费1171.30元，共计19546.61元。2012年8月至2015年3月期间南岳公司看守工地、保管建筑物支出工人工资325500元（3人×3500元／月×31月）。在施工过程中，妙行公司陆续向南岳公司支付工程款854万元。
本案发回重审前，南岳公司向一审法院申请对涉案工程造价鉴定，云南云达司法鉴定所于2013年6月9日出具的云达司鉴所（2013）鉴字第4号工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见为：涉案工程总造价金额为12621634.25元。为此，南岳公司预付鉴定费189300元。〖HT3，4〗南岳公司和妙行公司对涉案工程的造价为12621634.25元予以认可。〖HT〗
一审中，经涉案工程的设计单位昆明兰德设计有限公司（以下简称设计单位）对涉案工程质量进行复核，2015年2月2日兰德公司出具《西双版纳嘎栋西丽仰花园小区1栋和2栋的复核报告》（以下简称《复核报告》），指出“涉案工程未经设计变更，使用了不满足设计要求的墙体材料，1栋和2栋相关部位均存在少数控制指标不满足规范要求的情况。考虑地震作用的基本组合下，部分连梁抗剪超限，抗剪承载力不满足规范要求；部分主梁计算配筋结果大于原设计配筋结果；部分次梁由于其所承担的墙体荷载增加，导致截面尺寸不满足抗剪要求，同时原设计的梁配筋结果小于计算配筋结果，这也是墙体材料修改后结构存在的主要问题。”针对设计单位《复核报告》指出的质量问题，妙行公司和南岳公司一致同意整改费用预算价为295188.96元。
景洪市人民法院（2014）景民二初字第617号、第624-634号生效民事判决确定：因妙行公司未按合同约定于2012年9月30日前将经建设单位组织验收合格、并符合合同约定的商品房交付购房者使用，妙行公司支付西丽仰小区12户购房者2012年10月1日-2014年5月31日止的延期交房违约金218880元，2014年6月1日后所产生的违约金按30元／天计算至判决确定的履行期限届满为止。本案双方当事人因履行合同发生争议，南岳公司诉至法院请求判令：1、妙行公司支付工程款4081643.25元；2、请求确认南岳公司对拖欠工程款享有优先受偿权；3、妙行公司向南岳公司支付逾期付款利息648913.87元（暂计算至2015年3月31日，利息计算至判决生效日止）；4、妙行公司向南岳公司支付2012年8月7日-2015年3月31日期间保管建筑物看守人员工资624000元；5、妙行公司向南岳公司支付2012年8月7日至2015年3月31日期间工地产生的水电费19546.61元；6、妙行公司向南岳公司支付工程结算鉴定费189300元；7、解除双方签订的施工合同；8、妙行公司向南岳公司支付逾期付款造成的停工损失100000元。妙行公司反诉请求法院判令：1、确认涉案工程的实际结算款为12242985.25元；2、南岳公司对涉案工程的质量问题进行整改，并承担整改费用295188.96元；3、南岳公司承担逾期交付工程的违约责任，赔偿妙行公司多支付的人工工资893479.68元及逾期交房所应赔偿给114户的违约金每户18240元（暂计算至2014年5月31日，2014年6月1日起以每天30元计算到交房之日）。
关于涉案工程价款如何认定的问题。南岳公司主张按涉案工程实际造价金额结算，妙行公司主张按《补充协议》第十条的约定结算，以实际造价金额下浮3%作为涉案工程结算价款。一审法院认为，应按《补充协议》第十条的约定结算，理由如下：《补充协议》具备双方的真实签章，合法有效。南岳公司主张《补充协议》第十条因违反《中华人民共和国招投标法》第四十六条“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”规定而无效，一审法院认为，《中华人民共和国招标投标法》第四十六条属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，《补充协议》第十条为有效约定，对南岳公司的该项主张，不予采纳。因南岳公司和妙行公司均认可（2013）鉴字第4号工程造价司法鉴定意见书的鉴定意见，即涉案工程的实际造价为12621634.25元，所以根据《补充协议》第十条的约定，以实际结算额下浮3%作为涉案工程结算价款，涉案工程价款应认定为12242985.24元（12621634.25元-12621634.25元×3%），对妙行公司提出确认涉案工程的实际结算款为12242985.25元的诉讼请求，予以支持。
关于涉案工程是否通过竣工验收的问题。根据初验会议纪要和2012年7月12日监理工程师回复单可证明，南岳公司承建的工程已完工，存在的工程质量问题已按监理公司的要求返工，并复验达到了工程质量要求，工程初验合格。南岳公司在2012年7月9日向妙行公司提交工程竣工验收报告和结算书后，直至南岳公司提起本案诉讼之前，妙行公司一直没有组织相关单位对涉案工程进行验收，也没有对涉案工程提出相关的质量整改意见，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：……（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；”和《建设工程施工合同》第二部分通用条款第：“32.3条、发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或验收后14天内不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可”；第32.4条：“工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。工程按发包人要求修改后通过竣工验收的，实际竣工验收日期为承包人修改后提请发包人验收的日期”的约定，妙行公司怠于履行组织验收的义务，由其承担法律规定和合同约定的不利后果，涉案工程于南岳公司在向妙行公司提交工程竣工验收报告和结算书之日，即2012年7月9日竣工验收。妙行公司主张涉案工程存在质量问题，导致涉案工程不能通过竣工验收。一审法院认为，在合同约定的组织工程竣工验收期间，妙行公司并未提出涉案工程存在质量问题，妙行公司在诉讼中提出的质量问题，是工程验收后发现的质量问题，不影响涉案工程竣工验收时间。对妙行公司提出涉案工程存在质量问题，导致涉案工程未竣工验收的主张，不予采纳。
关于妙行公司是否应向南岳公司支付工程款的问题。一审法院认为，涉案工程款的支付条件和比例，在双方签订的《建设工程施工合同》和《补充协议》中均有不同约定，根据《建设工程施工合同》第三部分专用条款第28条的约定：“甲、乙双方按2011年6月18日签订的补充协议为准执行。”双方应按《补充协议》的约定支付工程款，即《补充协议》第十二条的约定：“二层封顶完成甲方支付乙方总合同价款的30%，四层封顶完成甲方支付乙方总合同价款的20%，装饰及水电安装工程完成甲方支付乙方总合同价款的20%，工程竣工验收后甲方支付乙方总合同价款的15%，余款5%作保修金，在保修期满后，若无保修问题，甲方一次性付给乙方。”结合本案认定的事实，涉案工程于2012年7月9日竣工验收，保修期至2013年7月9日届满，合同约定的付款条件已成就，妙行公司应于2013年7月9日支付保修金12242985.25元×5%=612149元，于2012年7月9日支付工程尾款3090836.25元（总结算金额12242985.25元-已付工程款8540000元-工程保修金612149元）。妙行公司至今未向南岳公司支付工程尾款和保修金的行为已构成违约，应承担继续履行的违约责任，南岳公司要求妙行公司支付涉案工程款4081643.25元的诉讼请求予以部分支持3702985.25元。
关于妙行公司是否应向南岳公司支付逾期付款利息的问题。一审法院认为，双方签订的《建设工程施工合同》和《补充协议》中均未约定工程进度款的逾期付款利息，因此对南岳公司要求妙行公司支付已付款8540000元的逾期付款利息，无合同和法律依据，不予支持。对于欠付工程款3090836.25元及保修金612149元的逾期付款利息，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”妙行公司应按银行同期同类贷款利率计息向南岳公司支付利息，根据《补充协议》第十二条关于工程款支付时间的约定，工程款3090836.25元的利息起算点为2012年7月10日，保修金612149元的利息起算点为2013年7月10日。
关于涉案工程质量问题的整改费用的负担问题。一审法院认为，诉讼中，南岳公司和妙行公司已认可2015年2月2日兰德公司出具《复核报告》中的质量问题并认可该质量问题的整改费用为295188.96元。根据《复核报告》指出的问题“涉案工程未经设计变更，使用了不满足设计要求的墙体材料，1栋和2栋相关部位均存在少数控制指标不满足规范要求的情况。考虑地震作用的基本组合下，部分连梁抗剪超限，抗剪承载力不满足规范要求；部分主梁计算配筋结果大于原设计配筋结果；部分次梁由于其所承担的墙体荷载增加，导致截面尺寸不满足抗剪要求，同时原设计的梁配筋结果小于计算配筋结果，这也是墙体材料修改后结构存在的主要问题。”一审法院认为，南岳公司未按设计图纸施工，使用不满足设计要求的墙体材料，造成涉案工程存在质量问题，应承担该质量问题的整改修复责任。对南岳公司提出部分隔墙使用红砖与设计图纸确定的水泥空心砖不符，实际是妙行公司指定使用，因此该质量问题导致的整改费用应由妙行公司负担的主张，无事实和法律依据，不予采纳。鉴于诉讼双方目前失去良好的合作关系，由南岳公司进场施工整改缺乏可行性，故妙行公司可委托第三方进行整改修复，整改费用295188.96元由南岳公司负担。对妙行公司要求南岳公司对涉案工程质量进行整改并承担整改费用295188.96元的诉讼请求，予以部分支持。
关于妙行公司是否应向南岳公司赔偿相关损失的问题。一审法院认为，根据《建设工程施工合同》第二部分通用条款第32.5条：“发包人收到承包人竣工验收报告后28天不组织验收，从第29天起承担工程保管及一切意外责任。”妙行公司于2012年7月9日收到竣工验收报告后一直未组织相关单位验收，妙行公司应按约定自2012年8月7日起承担涉案工程的保管责任，一审法院认为南岳公司在2012年8月7日-2015年3月31日期间对涉案工程支出的看守工地工人工资和工地水电费系代妙行公司承担保管责任的支出，妙行公司按约应当向南岳公司支付。但鉴于南岳公司提出的工人工资支付标准高于景洪市当地的标准，一审法院在合理范围内部分采信看守工地工人工资为325500元（3人×3500元／月×31月）。综上，对南岳公司要求妙行公司支付保管建筑物看守人员工资624000元，一审法院部分支持325500元，对南岳公司要求妙行公司支付水电费19546.61元的诉讼请求予以支持。对南岳公司要求妙行公司支付逾期付款造成的停工损失100000元，南岳公司无任何证据支持其损失金额，故对该项诉讼请求不予支持。
关于南岳公司是否有逾期交付工程的违约行为问题。一审法院认为，涉案工程的开竣工时间，《建设工程施工合同》和《补充协议》中分别作了不同的约定，经一审法院审查《补充协议》约定的开工日期为2011年5月10日，而《建设工程施工合同》和《补充协议》的签订日期是2011年6月18日，可见《补充协议》约定的开工日期早于合同签订日期，明显与涉案工程的实际开工日期不符，因此一审法院以《建设工程施工合同》约定的竣工日期为准，南岳公司未提交相关证据证明工期顺延的情况下，涉案工程应于2012年6月20日竣工。根据本院的认定，涉案工程实际于2012年7月9日竣工，因此涉案工程延期交付19天。南岳公司存在延期交付工程的违约行为，依法应承担赔偿相关损失的违约责任，因此对于妙行公司主张南岳公司赔偿延期交房的损失，根据南岳公司延期交付工程的天数和（2014）景民二初字第617号、第624号-634号生效判决意见，部分支持6840元（12户×30元／天×19天）。对于妙行公司要求南岳公司〖HT3，4〗承担妙行公司多支付的人工工资893479.68元的诉讼请求，〖HT〗依法不予支持。
关于南岳公司对其承建的工程是否享有优先受偿权的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”的规定，妙行公司作为发包人在工程竣工验收后，未按合同约定支付工程款，南岳公司依法对涉案工程款享有优先受偿权。
关于南岳公司是否有权解除《建设工程施工合同》的问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：（一）未按约定支付工程价款的；（二）提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的；（三）不履行合同约定的协助义务的”和《建设工程施工合同》第44.2条：“发生本通用条款26.4款情况，停止施工超过56天，发包人仍不支付工程款（进度款），承包人有权解除合同。”第44.4条（2）“因一方违约（包括因发包人原因造成工程停建或缓建）致使合同无法履行”，可见法定的或约定的解除权行使的条件为违约行为致使合同无法履行，结合本案事实，涉案工程已完工，南岳公司的基本合同义务已经履行完毕，因此南岳公司要求解除合同没有必要，也没有法律依据，一审法院对其要求解除建设工程施工合同的诉讼请求不予支持。
综上，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、被告（反诉原告）西双版纳妙行房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆市南岳建筑工程有限公司支付工程款3702985.25元，并按银行同期同类贷款利率计息支付该工程款利息至款项付清之日止（工程款3090836.25元的利息起算时间为2012年7月10日，保修金612149元的利息起算时间为2013年7月10日）；二、被告（反诉原告）西双版纳妙行房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆市南岳建筑工程有限公司支付2012年8月7日-2015年3月31日期间保管建筑物看守人员工资325500元及工地产生的水电费19546.61元；三、原告（反诉被告）重庆南岳建筑工程有限公司在3702985.25元范围内对其承建的西双版纳嘎栋西丽仰花园小区一期工程享有优先受偿权；四、确认西双版纳嘎栋西丽仰花园小区一期工程的实际结算款为12242985.25元；五、原告（反诉被告）重庆市南岳建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西双版纳妙行房地产开发有限公司支付整改费用295188.96元，逾期交付工程造成的损失6840元；六、驳回原告（反诉被告）重庆南岳建筑工程有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）西双版纳妙行房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费58310元，保全费5000元，工程结算鉴定费189300元，共计252610元，由被告（反诉原告）〖HT3，4〗西双版纳妙行房地产开发有限公司负担212192.40元，〖HT〗由原告（反诉被告）重庆市南岳建筑工程有限公司负担40417.60元。反诉案件受理费17600元，由被告（反诉原告）西双版纳妙行房地产开发有限公司负担16368元，由原告（反诉被告）重庆南岳建筑工程有限公司负担1232元。”
一审判决宣判后，妙行公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项、第二项和第七项。2、改判南岳公司赔偿逾期交付合格工程给妙行公司造成的损失，〖HT3，4〗即多支付人工工资893479.68元〖HT〗和已经产生的违约赔偿302880元。理由如下：1、工程至今尚未进行竣工验收，因而施工方至今尚未向发包方交付合格工程，一审判决支持南岳公司支付工程款和逾期利息没有法律依据。竣工验收合格是进行工程结算的前提条件，南岳公司虽然于2012年7月初提交了“工程竣工验收报告和结算书”，但2012年7月3日的“初验会议纪要”提出的质量问题实际上并未整改，7月12日监理工程师关于整改的回复意见单是虚假制作，且该会议纪要已经明确“请州质量监督站决定进行检测和终验”，但是终验至今未通过。一审判决认为妙行公司怠于履行组织验收义务，并将2012年7月9日作为竣工验收时间不当。2、工程至今未交付妙行公司以及工程质量存在严重问题且必须整改的事实足以证明工程质量不合格，不可能通过验收。南岳公司提交的所谓“工程竣工验收报告”是一份缺乏勘察、设计单位签署质量合格文件、没有工程保修书等不符合形式和实质要件的一份报告。事实上，妙行公司确已多次组织验收，皆因质量存在问题而没有验收结果。诉讼过程中，双方确认了本案工程所存在的质量问题和整改费用，已证明本案工程质量不合格。3、因南岳公司未交付合格工程，导致妙行公司对购房者逾期交房，妙行公司也不得不继续留用销售员工负责客户的借贷、咨询、解释、资料保管等工作；且有部分购房户起诉，目前景洪市人民法院已经判决了妙行公司赔偿16户共计302880元违约金，但一审判决只认定了南岳公司逾期19天交房，赔偿妙行公司一小部分损失。
南岳公司答辩称：1、关于工程款及利息。工程款是在双方当事人认可的工程造价鉴定基础上下浮3%计算得出，符合事实和双方意见，合法有效。关于利息，双方当事人签订的《补充协议》第十二条约定，按工程进度支付工程款，至工程竣工验收后支付95%，余款5%作为保修金。2012年7月9日，南岳公司向妙行公司送交了《竣工验收报告》和《结算书》，妙行公司没有按照合同约定在28天内组织验收。妙行公司2014年7月3日向设计单位发出的《建设工程初步验收通知书》，证明其未履行合同义务。依据相关司法解释的规定，涉案工程的竣工验收时间为提交验收报告的时间，即2012年7月9日。2、关于保管建筑物看守人员工资及水电费。依据双方签订的《建设工程施工合同》第二部分通用条款第32.5条约定：“发包人收到承包人竣工验收报告后28天不组织验收，从第29天起承担工程保管及一切意外责任”，妙行公司2012年7月9日收到竣工验收报告后未按合同约定组织相关单位验收，应当自2012年8月7日起承担涉案工程的保管责任。3、关于妙行公司主张的多支付的人员员工工资、逾期交房赔偿购房户的损失问题。妙行公司发放的员工工资是其作为用人单位与劳动者之间的关系，与本案不具有关联性。逾期交房赔偿购房户损失，是其作为开发商，违反与购房者签订的商品房购销合同的约定所致，应由合同当事人承担责任。且妙行公司开发的小区目前没有完成的是室外道路、绿化、水电等工程，导致严重不具备商品房交房条件，才被购房者追究合同责任。4、关于工程整改问题。双方就设计单位的复核报告提出的质量问题，双方已确认整改费用为295188.96元，一审已判决由南岳公司承担，妙行公司可委托第三方进行整改修复。5、南岳公司虽没提出上诉，但认为一审判决部分处理意见不当，如工程保管费、整改费、工程款下浮3%、逾期交房损失承担等方面，但疲于诉累、无力承担上诉费用而未上诉。
二审审理中，经征询双方当事人对一审认定事实的意见，妙行公司提出以下异议：1、对于2012年7月3日双方当事人以及监理公司签署的《西双版纳嘎栋西丽仰花园小区住宅楼初验会议纪要》提出的质量问题，一审事实认定南岳公司进行了整改有误，实际并未整改。2、南岳公司将竣工资料及工程竣工结算报告送交妙行公司后，一审事实认定妙行公司没有按合同约定的期限组织相关部门进行验收有误，妙行公司组织了验收，但相关部门不来参与验收。3、一审认定已付款为854万元有误，应为894万元。
南岳公司提出以下异议：1、一审认定2011年6月8日、2011年6月18日双方签订了两份内容相同的《补充协议》有误，两份《补充协议》的签订时间均为2011年6月18日。2、2012年8月至2015年3月期间，南岳公司看守工地、保管建筑物支出的工人工资为62400元，一审认定为325500元有误。
本院认为，对于妙行公司所提异议1，因2012年7月12日《监理工程师通知回复单》中，对2012年7月3日的初验会议纪要提出的问题已整改的情况进行了确认，故一审确认南岳公司进行了整改并无不当。妙行公司主张上述《监理工程师通知回复单》系虚假制作，因其没有证据证明，故本院不予采信。关于异议2、3，本院将在后文评述。关于南岳公司所提异议1，因双方当事人各自提交的内容相同的《补充协议》的签订时间分别为2011年6月8日、2011年6月18日，且均有双方当事人的签字盖章，故南岳公司所提异议不成立。关于异议2，该项异议属于双方当事人的争议事项，即2012年8月至2015年3月期间，南岳公司看守工地、保管建筑物支出的看守人员工资如何计算以及应由谁承担问题，故一审判决作为无争议事实予以确认有所不当，本院予以纠正。因南岳公司主张支出人员工资62400元系其单方主张，故该项异议不成立。
妙行公司二审提交以下证据：1、设计单位、普洱市建筑勘察设计院出具的《证明》一份，证明妙行公司已经履行了组织验收的义务，但验收未通过。
2、云南省景洪市法院（2014）景民二初字第789号、（2014）景民二初字第792号、（2014）景民二初字第793号、（2014）景民二初字第794号《民事判决书》，证明除一审确认的12份判决外，还有4户购房者提起相同的诉讼，法院已判决妙行公司承担违约责任。
经质证，关于证据1，南岳公司认为，一审妙行公司主张向设计单位发出《建设工程初步验收通知书》的时间是2014年7月3日，而二审提交的《证明》中，妙行公司又提出是2013年1月邀请设计单位参加竣工验收，因此该证明系虚假出具。关于证据2，南岳公司认为不属于二审新证据，且上述四份民事判决书与本案没有关联性，此外妙行公司对购房者构成违约，系妙行公司各项违约行为导致，如至今未完成室外道路、绿化、水电等，导致不具备商品房交付条件。
本院认为，关于妙行公司提交的证据1，涉及能否证明妙行公司未怠于履行组织验收义务的问题，本文将在后文评述。关于证据2，因该4份判决系购房户针对妙行公司延期交房违约而做出，与本案中南岳公司是否承担延误工期的违约责任具有关联性，故本院予以采信。
南岳公司二审无新证据提交。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、工程款支付条件是否成就。2、工程款欠付金额为多少。3、工程欠款逾期利息应否计算。4、南岳公司诉请的看守人员工资、工地水电费应否支持。5、妙行公司主张的多支付人工工资和向购房者赔偿的违约金应否支持。
一、关于工程款支付条件是否成就问题。妙行公司主张因涉案工程质量不合格，且工程未经竣工验收，工程款支付条件不成就。本院认为，按照合同约定，发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收的，视为竣工验收报告已被认可。南岳公司已于2012年7月9日提交了竣工验收报告，但妙行公司不能就其已按合同约定28天内组织验收提交证据予以证明，故南岳公司提交的竣工验收报告已被认可，南岳公司有权主张工程竣工结算，并按结算价格请求支付欠付工程款。关于妙行公司二审提交的勘察单位、设计单位出具的《证明》中，载明的妙行公司通知验收的时间为2013年1月中旬，也已超过合同约定的组织验收期限，故妙行公司关于其并未怠于履行组织验收义务的主张本院不予采信。另外，2015年2月2日设计单位就涉案工程存在质量问题出具的《复核报告》产生于竣工验收报告认可之后，故不影响工程款支付条件已成就的事实，且关于该部分质量问题的整改费用295188.96元已判令由南岳公司承担，至于妙行公司提出的还存在其他质量问题，因妙行公司无证据予以证实，故就妙行公司主张工程存在质量问题，工程款支付条件不成就的主张本院亦不予采信。
二、工程款欠付金额为多少。妙行公司主张因一审确认的已付款854万元有误，少计算40万元，应为894万元，故工程款欠付金额为3302985.25元。本院认为，妙行公司提交的证明少计算已付款的4张共计40万元的《收条》中，明确载明系收到“室外附属工程款”，但本案工程的承包范围不包含室外附属工程，故妙行公司关于已付款应为894万元的主张本院不予采信。因涉案工程结算价款为12242985.25元，减去已付款854万元，〖HT3，4〗工程款欠款金额应为3702985.25元，其中保修金为612149元（12242985.25元×5%）。〖HT〗
三、关于工程欠款逾期利息应否计算问题。本院认为，双方签订的《建设工程施工合同》通用条款第33.3条约定，“发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。”因涉案工程款的支付条件已成就，南岳公司已于2012年7月9日提交了竣工验收报告和竣工结算报告，故按照上述约定，妙行公司应当于2012年8月7日起按银行同期同类贷款利率计算欠付工程价款（扣除保修金）的利息。一审判决从2012年7月10日起计算欠付工程款3090836.25元的利息有误，本院予以纠正。保修金因工程竣工之日起届满一年之后需支付，故一审判决认定保修金612149元从2013年7月10日起算利息并无不当，本院予以维持。
四、关于南岳公司诉请的看守人员工资、工地水电费应否支持问题。本院认为，《建设工程施工合同》通用条款第32.5条已约定发包人收到承包人竣工验收报告后28天内不组织验收，从第29天起承担工程保管责任。由于妙行公司未按合同约定组织验收，南岳公司因看守涉案工程产生的看守人员工资和水电费，从2012年8月7日起应由妙行公司承担。关于妙行公司认为工程只需1人看守，一审判决以3人计算过高的问题，本院认为，一审法院综合客观事实，酌情以3人计算看守人员工资并无不当，本院予以维持，即妙行公司应向南岳公司支付保管工程看守人员工资325500元。关于水电费，因系保管工程而产生的费用，亦应由妙行公司承担。
五、妙行公司主张的因工期延误多支付人工工资和向购房者赔偿的违约金应否支持问题。关于多支付人工工资问题，妙行公司提交了2013年1月至12月、2014年1月至6月的员工工资表。本院认为，涉案工程已于2012年7月9日视为竣工，妙行公司需承担因其怠于履行组织验收义务而产生的损失，故其主张多支付的人工工资本院不予支持。关于向购房者赔偿的违约金问题，妙行公司主张一审判决按《建设工程施工合同》约定的竣工日期2012年6月20日作为合同约定的竣工日期有误，应按《补充协议》约定的竣工日期2012年6月10日为准；一审判决以2012年7月9日作为实际竣工日期有误，工程至今尚未竣工验收，故南岳公司应承担114户购房者违约金。本院认为，关于延误工期的天数，一审以2012年7月9日作为涉案工程实际竣工日期符合事实和法律依据，理由前文已述。关于合同约定的竣工日期，本院认为，应以经过招投标程序而签订的《建设工程施工合同》中约定的2012年6月20日作为竣工日期，故本院维持一审判决认定的延误工期为19天。关于南岳公司如何承担工期延误19天的违约责任，因合同未就工期延误违约金如何计算问题作出约定，故一审判决参照妙行公司按30元／天赔偿购房户违约金的标准计算南岳公司应承担的损失并无不当。关于赔偿户数，妙行公司主张赔偿全部购房户114户，因其诉讼期间只提交了16户购房户诉其延期交房违约责任的判决，故本院按16户计算南岳公司应承担的损失，即9120元（30元／天×19天×16户）。
综上所述，一审判决对工程款3090836.25元的逾期利息起算时间有误，本院予以更正；对南岳公司承担的妙行公司向购房者赔偿的违约金损失部分，本院在一审判决的基础上，增加4户计算损失。除上述问题外，妙行公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院（2014）西民二初字第90号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项、第七项，即“二、被告（反诉原告）西双版纳妙行房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆市南岳建筑工程有限公司支付2012年8月7日-2015年3月31日期间保管建筑物看守人员工资325500元及工地产生的水电费19546.61元”、“三、原告（反诉被告）重庆南岳建筑工程有限公司在3702985.25元范围内对其承建的西双版纳嘎栋西丽仰花园小区一期工程享有优先受偿权”、“四、确认西双版纳嘎栋西丽仰花园小区一期工程的实际结算款为12242985.25元”、“六、驳回原告（反诉被告）重庆南岳建筑工程有限公司的其他诉讼请求”、“七、驳回被告（反诉原告）西双版纳妙行房地产开发有限公司的其他诉讼请求”。
二、撤销云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院（2014）西民二初字第90号民事判决第一项、第五项，即“一、被告（反诉原告）西双版纳妙行房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆市南岳建筑工程有限公司支付工程款3702985.25元，并按银行同期同类贷款利率计息支付该工程款利息至款项付清之日止（工程款3090836.25元的利息起算时间为2012年7月10日，保修金612149元的利息起算时间为2013年7月10日）”、“五、原告（反诉被告）重庆市南岳建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西双版纳妙行房地产开发有限公司支付整改费用295188.96元，逾期交付工程造成的损失6840元”。
三、西双版纳妙行房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆市南岳建筑工程有限公司支付工程款3702985.25元，并按银行同期同类贷款利率计息支付该工程款利息至款项付清之日止（工程款3090836.25元的利息起算时间为2012年8月7日，保修金612149元的利息起算时间为2013年7月10日）。
四、重庆市南岳建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向向西双版纳妙行〖HT3，4〗房地产开发有限公司支付整改费用295188.96元，〖HT〗逾期交付工程造成的损失9120元。
一审本诉案件受理费58310元，保全费5000元，工程结算鉴定费189300元，共计252610元，由西双版纳妙行房地产开发有限公司负担212000元，由重庆市南岳建筑工程有限公司负担40610元。反诉案件受理费17600元，由西双版纳妙行房地产开发有限公司负担16300元，由重庆南岳建筑工程有限公司负担1300元。
二审案件受理费46478元，由重庆南岳建筑工程有限公司负担167元，妙行公司负担46311元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。重庆南岳建筑工程有限公司、西双版纳妙行房地产开发有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若重庆南岳建筑工程有限公司、西双版纳妙行房地产开发有限公司不自动履行本判决，重庆南岳建筑工程有限公司、西双版纳妙行房地产开发有限公司可在本判决履行期限届满后两年内向云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院申请执行。
审 判 长 王 颖
代理审判员 张 萍
代理审判员 刘学斌
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 范 蕊