上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一（民）初字第32号
原告上海招商局广场置业有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人陈明刚，董事长。
委托代理人卢刚毅，上海市申中律师事务所律师。
委托代理人徐恩泽，上海市申中律师事务所律师。
被告上海静安丽池商务酒店有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人刘达，执行董事。
委托代理人朱为平。
委托代理人周富毅，北京市京都律师事务所上海分所律师。
第三人丽池东方会（上海）酒店管理有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人张扬。
原告上海招商局广场置业有限公司诉被告上海静安丽池商务酒店有限公司、第三人丽池东方会（上海）酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘志宏独任审判。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海招商局广场置业有限公司的委托代理人卢刚毅、徐恩泽到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告上海招商局广场置业有限公司诉称，2013年10月31日，被告与原告签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定，被告租用原告所有的上海市静安区成都北路XXX号北楼704室房屋（以下简称系争房屋）用于办公，租期自2013年11月1日起至2015年10月31日，月租金为人民币（以下币种均为人民币）14，100.60元。同年11月20日，被告将系争房屋转租给第三人，并于2014年1月2日书面申请原告同意其转租。原告于2014年1月7日回函表示同意被告转租，但明确被告必须承担因转租所产生的一切费用及责任。自2014年9月起，被告未按约支付租金，原告经多次催讨无着，遂于2014年11月4日发出律师函，要求被告于2014年11月10日前付清所欠全部租金及违约金，因被告未履行义务，原告诉至法院，要求判令：1、原告与被告签订的上海市静安区成都北路XXX号704室的《上海市房屋租赁合同》于本诉状副本送达被告之日解除；2、被告向原告支付未付租金，按每月141，00.60元标准自2014年9月起计至租赁合同解除之日，暂计至2014年11月30日为42，301.80元；3、被告向原告支付逾期支付房租的违约金，以每逾期一日按日租金的9%计算，自2014年9月6日起至租赁合同解除之日，暂计至2014年11月30日为6，967.61元；4、被告向原告支付合同解除违约金42，301.80元；5、被告、第三人自租赁合同解除的次日从租赁房屋搬离，并同时将租赁房屋交还原告。若逾期交还，每逾期一日被告按927.16元（以租赁面积89.15m2乘以10.4元／m2为标准）向原告支付占用房屋期间的使用费，直至房屋交还之日止。
被告上海静安丽池商务酒店有限公司辩称，同意与原告之间的租赁合同于2015年1月9日诉状副本送达被告之日解除，对欠付原告租金的数额无异议，愿意用租赁押金折抵；原告主张的逾期付款违约金、合同解约违约金及房屋使用费过高，要求法院予以调整。
第三人未到庭应诉。
经审理查明，2013年10月31日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定，原告将其所有的系争房屋（建筑面积89.15平方米）出租给被告用于办公，房屋租赁期自2013年11月1日至2015年10月31日；月租金14，100.60元，租期内租金不变；2013年11月1日至20日为免租装修期，被告自2013年11月21日起支付租金，并应于每月5日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的9%支付违约金；双方约定，原告交付系争房屋时，被告应向原告支付相当于三个月租金的租赁保证金计42，301.80元，租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；被告应在本合同的租期届满后的次日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按10.4元／平方米向原告支付该房屋占用期间的使用费；被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同，被告应向原告按月租金的三倍支付违约金。合同签订后，被告支付了租赁保证金42，301.80元。
2013年11月20日，被告与第三人就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定，被告将系争房屋出租给第三人，租赁期限为两年，自2013年11月1日至2015年10月31日止；年租金14，100.6万元，收一押一。2014年1月2日，被告向原告书面申请要求原告同意其将系争房屋转租给第三人作注册公司之用，并承诺履行租户的一切责任和义务。同年1月7日，原告回函被告，同意被告的上述申请，并明确被告须承担由转租所产生的一切费用和后果。自2014年9月1日起，被告未按合同约定支付租金。原告经催讨无着，于同年11月4日通过律师发函被告，要求被告于2014年11月10日付清全部租金及违约金。因被告未履约，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。
又查，截止2014年11月30日，被告欠原告租金42，301.80元。
以上事实，由原告提供的《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、房屋转租申请、有关转租申请的回函、律师函以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。支付租金是承租人基本的合同义务。被告自2014年9月起未按约支付租金，至2014年11月30日，已经欠付原告租金42，301.80元，构成根本性违约，原告有权解除租赁合同，但应当通知被告。双方一致同意租赁合同于2015年1月9日本案诉状副本送达被告之日解除，于法无悖，本院予以确认。被告未按合同约定支付租金，原告要求被告支付欠租，合法有据，本院予以支持，故被告应支付原告2014年9月至2015年1月9日的欠租60，574.60元（42，301.80元＋14，100.60元＋14，100.60元×12÷365×9）。被告自2014年9月起未按约付清当月租金，构成违约，应按合同约定按日租金的9%支付逾期付款违约金，原告请求被告自2014年9月6日起计算逾期付款违约金，本院予以支持。因被告违约致合同提前解除，被告应当承担提前解约的违约责任，原告据此向被告主张提前解约的违约金42，301.80元，本院予以支持。虽然被告将系争房屋转租他人，但其作为合同相对方仍应恪守与原告之间的约定，在合同解除后，负有及时搬离租赁房屋，并将房屋交还原告的责任。第三人继续占有使用系争房屋已没有合法依据，也负有将系争房屋返还给原告的责任，至于第三人在系争房屋内可能存在的权益，可根据合同相对性原则，向与其签订租赁合同的当事人主张，在本案中不作处理。由于被告继续占用系争房屋，造成原告经济损失，被告应当支付原告自2015年1月10日起至实际搬离之日止的房屋使用费。原告要求被告按每日927.16元（10.4元／平方米×89.15平方米）支付房屋使用费，符合合同约定，本院也予以支持。被告辩称原告主张的逾期付款违约金及合同解约违约金过高，与事实不符，本院不予采信。原告收取的租赁保证金42，301.80元应于合同届满后返还被告，该款与被告应支付原告的费用相抵。被告及第三人经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
一、原告上海招商局广场置业有限公司与被告上海静安丽池商务酒店有限公司就上海市静安区成都北路XXX号北楼704室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年1月9日起解除；
二、被告上海静安丽池商务酒店有限公司、第三人丽池东方会（上海）酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市静安区成都北路XXX号北楼704室房屋，并将上述房屋交还给原告上海招商局广场置业有限公司；
三、被告上海静安丽池商务酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海招商局广场置业有限公司租金60，574.60元，并自2015年1月10日起按每日927.16元支付原告上海招商局广场置业有限公司房屋使用费至原告实际收回上述房屋之日止；
四、被告上海静安丽池商务酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内按照日租金的9%支付原告上海招商局广场置业有限公司自2014年9月6日起至清偿止的逾期付款违约金；
五、被告上海静安丽池商务酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海招商局广场置业有限公司提前解约违约金42，301.80元（与被告支付的租赁保证金42，301.80元折抵）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2，089.20元，由被告上海静安丽池商务酒店有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 陈国英
二〇一五年八月四日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。