浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民一二终字第403号
上诉人（原审原告）：叶发达，无固定职业。
上诉人（原审原告）：陈亚波，无固定职业。
上述两位上诉人共同的委托代理人：郑勇，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘友仁，个体经营。
委托代理人：王娟梨，浙江铭生律师事务所律师。
原审第三人：何福昌，无固定职业。
上诉人叶发达、陈亚波因与被上诉人刘友仁、原审第三人何福昌排除妨害�纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2015年4月23日作出的（2015）甬鄞姜民初字第21号民事判决，于2015年5月5日向本院提起上诉。本院于2015年5月13日立案受理后,依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：位于宁波市某区某镇市场内北第1号楼西起第一间房屋原所有权人是何福昌。2011年底前，该房屋出租给案外人周国江作店面房用于商业经营。2011年年底，周国江房屋租赁期到期。2011年11月28日，刘友仁与房东何福昌签订《租房协议》一份，合同由何福昌起草，双方约定：租金为肆万元一年，租房为1-3楼，租期一年；如续租，再签订租房协议；租房时水564吨；等等。刘友仁承租该房屋后，用于商业经营。2012年12月9日，刘友仁（乙方）又与房东何福昌（甲方）签订《房屋出租合同》一份，该合同也由何福昌起草，双方约定：“第一条甲方将坐落于宁波市某区某镇某路10号的房屋中一至三楼和四楼南间，出租给乙方使用；第二条租赁期五年，甲方从2013年1月1日起将此房屋交付乙方使用，至2017年12月31日止；第三条甲乙双方议定年租金50000元/年，计人民币（大写）伍万元整每年，交纳方式为2013年租金中的叁万元于2012年12月31日付清，剩余2013年的租金于2013年5月31日之前付清。以后每年租金一年付一次，先付后用；第五条租赁双方的变更：1.如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；2.乙方在租赁期内不得转让。第六条乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，按时交纳水、电费、电视、电话、卫生及物管等费用。乙方的民事纠纷均自行负责。水底数564吨；第七条甲方收乙方押金2000元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金2000元；第八条租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金20000元；第十一条合同中途终止或到期，所有乙方已建项目归甲方所有，四间店门和雨棚破损修补乙方自负；第十二条本合同一式2份，甲乙方各执1份，从签字之日起生效，到期自动作废。”合同签订后，刘友仁根据合同约定分期向房东何福昌支付租金，2013年底时支付了2014年12月31日前的租金。本案纠纷发生后，该合同由刘友仁提交。
2014年3月16日，通过宁波市某房产中介所，叶发达、陈亚波与何福昌签订了上述房产的《房屋买卖合同》一份，约定叶发达、陈亚波以1880000元的价格向何福昌购得上述房屋。同年4月，何福昌向该中介服务人员董某及陈亚波出示《房屋出租合同》一份，该房屋出租合同甲方为何福昌，乙�为刘友仁，有刘友仁的签名，签订落款时间也为2012年12月9日。该合同与上述刘友仁提交的合同在第五条、第六条及第十一条有差别外，其他内容基本相同。其中第五条约定：如果甲方在租房期房屋出售，按付租金到期日终止协议；第六条中水的底数为900吨（系何福昌用圆珠笔书写）；第十一条内容未变，但从手写改为打印。何福昌将该合同交给房产中介人员董某后，陈亚波、何福昌、房产中介人员董某及姜山镇房管所工作人员一起到刘友仁店里对房屋进行现场勘验。董某向刘友仁出示了何福昌交付的《房屋出租合同》，向刘友仁释明了其作为承租人对该房屋有优先购买权，在刘友仁表示其不想购买该房屋的情况下，董某让刘友仁在该《房屋出租合同》复印件上写了“放弃购买”，并签字确认。当月，何福昌协助叶发达、陈亚波办理了房屋产权过户登记手续。
叶发达、陈亚波买受涉案房屋后，想根据何福昌交付的该份合同第五条的约定按所付租金到期日（即2014年12月31日）终止协议。为此，在叶发达、陈亚波向刘友仁收取水电费过程中，双方为上涨租金及终止合同等问题两次发生争吵，后通过姜山派出所协调但未果。在此过程中，水电费由刘友仁自行向有关部门缴纳。2015年1月9日，叶发达、陈亚波向法院起诉，认为刘友仁与何福昌之间的房屋出租合同已终止，要求刘友仁腾退房屋并赔偿租金损失。刘友仁认为合同要到2017年12月31日才终止，故不同意腾退房屋。本案审理过程中，刘友仁于2015年4月8日向叶发达的银行账户汇款50000元，表示用于支付2015年一年的房屋租金。
叶发达、陈亚波于2015年1月9日向原审法院起诉称：何福昌与刘友仁于2012年12月9日签订《房屋出租合同》，如果何福昌在租房期间房屋出售，按付租金到期日终止协议。后何福昌将涉案房屋出卖给叶发达、陈亚波。因刘友仁房租支付到2014年12月31日，叶发达、陈亚波通知刘友仁2014年12月31日终止租赁协议，但刘友仁拒绝。刘友仁在承租期间经常乱放物品，并非法转租和扰民。请求判决：一、刘友仁腾退承租的位于宁波市某区某镇市场内北第1号楼西起第一间房屋；二、刘友仁向叶发达、陈亚波赔偿自2015年1月1日起至实际腾退之日止的租金损失（按每天450元的标准计算）。
刘友仁在原审中辩称：刘友仁与何福昌于2012年12月9日签署了一份《房屋出租合同》，该合同签订时间晚于叶发达、陈亚波提交的《房屋出租合同》。根据刘友仁提交的该份合同第五条，如何福昌将涉案房产转让给第三方，本合同对新的房产所有者继续有效。该份合同履行期限至2017年12月31日止，故刘友仁占有使用该房屋是合法的。至于房屋租金，刘友仁同意支付，但应另案处理。请求法院依法驳回叶发达、陈亚波的全部诉请。
何福昌在原审中辩称：刘友仁提交的合同签订时间是2012年12月9日，2013年年底时，何福昌到刘友仁处收水费，双方重新确定了用水量，为此双方重新签订了合同，即叶发达、陈亚波提交的合同。本案应按照叶发达、陈亚波提交的合同来确定履行期限。
原审法院审理认为：本案审理过程中叶发达、陈亚波及刘友仁分别提交了一份《房屋出租合同》，该两份合同均由刘友仁与何福昌签订，合同落款时间均为2012年12月9日。各方当事人对刘友仁提交的该份合同签订时间为2012年12月9日的事实没有争议，但对叶发达、陈亚波提交的合同签订时间有争议。原审法院认为，该两份合同中的哪一份应作为本案各方履行的依据，不但应考虑合同签订的时间，更应考虑合同签订时双方的合意进行分析认定。刘友仁陈�，叶发达、陈亚波提交的合同签订时间是2012年12月9日上午，刘友仁签字后发现第五条和第十一条对自己不利，于是要求何福昌予以修改，何福昌进行修改后当日下午双方重新签订了一份合同（即刘友仁提交的合同），但上午签订的合同没有收回作废，且上午签订的合同水的度数这一栏系空白，“900”这个数字是何福昌事后加上去的。何福昌则陈述，叶发达、陈亚波提交的合同实际签订时间是2013年年底，合同也由其提供，是因为水的吨数发生了变化才重新签订合同，水900吨确实是他加上的，但是是在合同签订时加上的；该份合同签订时双方并没有对其他条款进行重新协商，其也未将合同第五条条款已经发生变化告知刘友仁。根据刘友仁及何福昌的上述陈述，原审法院认为，首先，关于合同签订的时间先后问题。刘友仁与何福昌对此各执一词，但相较之下，刘友仁的�述更符合客观常理。两份合同落款时间为同一天即2012年12月9日；两份合同均是何福昌起草，刘友仁发现第一份合同中部分内容对自己不利，遂提出异议并要求何福昌进行修改的做法合理；经何福昌修改后双方当天重新签订了一份合同，且刘友仁手中的合同就是这份修改后的合同，故刘友仁未将其签过字的第一份合同收回作废也属于正常；2011年、2012年，刘友仁与何福昌两次签订合同就水的吨数进行约定时，水底数即为刘友仁开始租赁房屋时水的吨数564吨，第二次签订合同时并未增加，故租赁期间双方通过重新签订合同的方式单就水的吨数进行重新约定不符合租赁惯例。何福昌对叶发达、陈亚波提交的该份合同为何实际签订时间为2013年年底，但落款时间仍为2012年12月9日及租赁期限起算时间仍为2013年1月1日等问题未作出一个合理的解释；水900吨系何福昌自己填写，并非刘友仁填写，且何福昌何时填写无法认定。故原审法院认为，叶发达、陈亚波及何福昌提出叶发达、陈亚波提交的合同晚于刘友仁提交的合同一年后才签订，依据不足，难以采信。其次，关于刘友仁与何福昌签订合同的合意问题。刘友仁与何福昌在签订刘友仁提交的该份合同时，双方就租赁期内如房屋所有权转移给他人的情况下租赁合同是否终止问题进行过协商，并在第五条明确约定该合同对新的房产所有人继续有效，该约定应视为双方当事人真实的意思表示。而叶发达、陈亚波提交的合同，即使确如何福昌所陈述是在2013年年底重新签订，因何福昌承认该合同系因水的吨数发生变化而签订，双方并未就合同其他条款重新进行协商，何福昌也未将合同第五条内容已变更的情况明确告知刘友仁，故该合同并非刘友仁真实的意思表示，也非双方共同达成的合意。综上，原审法院认为，叶发达、陈亚波提交的合同晚于刘友仁提交的合同签订依据不足，即使叶发达、陈亚波提交的合同确实晚于刘友仁提交的合同签订，因该合同内容并非合同双方当事人真实的意思表示，故叶发达、陈亚波提交的该份合同不应作为本案认定的依据。刘友仁提交的合同系双方的真实意思表示及达成的共同合意，应作为双方履行的依据。叶发达、陈亚波在庭审结束后提交申请，要求对两份合同签订时间进行笔迹鉴定，原审法院认为，叶发达、陈亚波提交申请鉴定时间已过举证期限，且根据上述分析，对两份合同进行笔迹鉴定已无必要，故对叶发达、陈亚波的上述申请不予准许。叶发达、陈亚波还提出刘友仁在其提交的《房屋出租合同》复印件上已签字“放弃购买”，说明刘友仁认可该合同的内容。原审法院认为，刘友仁在合同复印件上签字只是其对作为承�人放弃优先购买权的意思表示，并不能理解为其对合同内容的再次确认，且根据刘友仁及证人董某的陈述，刘友仁在该合同复印件上签字时并未仔细将该合同内容与自己的合同进行比对，故刘友仁误认为该合同与自己手中的合同一致也在情理之中。故叶发达、陈亚波提出刘友仁在合同复印件上签字认可了该合同内容的诉辩意见，法院难以采信。根据刘友仁提交的合同第五条的约定，如甲方（即何福昌）按法定程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效。该约定符合我国合同法的相关规定，叶发达、陈亚波作为涉案房屋买受人，应按照该合同约定继续履行。现刘友仁房屋租赁期尚未届满，其有权占有、使用该房产，叶发达、陈亚波要求刘友仁腾退房屋，依据不足，不予支持。刘友仁已在本案审理期间按照合同约定将2015�的房屋租金50000元汇入叶发达的银行账户，叶发达、陈亚波要求刘友仁按450元/天赔偿租金损失，依据不足，法院也不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回叶发达、陈亚波的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由叶发达、陈亚波负担。
宣判后，叶发达、陈亚波不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定叶发达、陈亚波提供的合同签订时间早于刘友仁提供的合同不当。叶发达、陈亚波所提供的合同水表度数为900吨，刘友仁提供的合同中水表度数是564吨，说明叶发达、陈亚波的合同是后签订的。叶发达、陈亚波的合同中，900吨水系蓝色圆珠笔书写，刘友仁的签名也是用蓝色圆珠笔，应当是同一支笔。刘友仁在原审调解过程中与庭审过程中的陈述不一致。叶发达、陈亚波在原审要求对两份合同的形成时间进行鉴定，原审法院未予理会不当。二、叶发达、陈亚波购买房屋前，已将所持合同让刘友仁确认，当时中介、房管部门工作人员都在场，刘友仁确认无异后才签字放弃购买，如果刘友仁当时就提出异议，叶发达、陈亚波也不会购买房屋。纠纷发生后，在姜山派出所已将叶发达、陈亚波持有的合同读给刘友仁听，刘友仁并无异议。原审法院认为刘友仁未对叶发达、陈亚波持有的合同进行确认，与事实不符。
刘友仁辩称：叶发达、陈亚波提供的合同是在2012年12月9日上午签订的，刘友仁提供的合同是当天下午签订的，应以刘友仁提供的合同为准。合同约定租赁期限到2017年12月31日截止，刘友仁占有租赁房屋是合法的。请求二审法院驳回上诉，�持原判。
何福昌辩称：房屋已经卖给叶发达、陈亚波了，对于一审判决是否正确不清楚。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
根据本案各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是，叶发达、陈亚波所提供的《房屋出租合同》与刘友仁提供的《房屋出租合同》效力如何认定。对此，本院作分析如下：
第一，这两份《房屋出租合同》均系涉案房屋的原所有权人何福昌与刘友仁签订，租期均为五年，从2013年1月1日至2017年12月31日，而且落款时间均为2012年12月9日，所不同的是关于租期到期日的约定及用水量，叶发达、陈亚波提供的合同中写明“如在租房期房屋出售，按付租金到期日终止协议”、水900吨，刘友仁提供的合同中写明“如房屋出售，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效”、水564吨。
第二，叶发达、陈亚波认为其所持合同签订在后�依据，是该合同写明用水量为900吨，而刘友仁所持合同的用水量为564吨。何福昌陈述，因用水量发生了变化，才重新签订了合同。但何福昌陈述的2013年12月底用水量是900吨仅有其本人陈述，缺乏其他证据相印证，并且何福昌在之前与刘友仁签订的合同中，均写明刘友仁租房时用水量为564吨，而刘友仁所持2012年12月9日所签合同中用水量仍写为564吨，说明564吨并非2012年12月9日的实际用水量，而是刘友仁开始租赁房屋时的用水量。何福昌所述仅因用水量发生变化而于2013年12月底重新签订合同，并且落款仍写为2012年12月9日，明显不符合常理，且未能作出合理解释，本院难以采纳。
第三，叶发达、陈亚波主张刘友仁放弃优先购买权时，各方当事人、中介均在场，何福昌还读了一遍合同内容，刘友仁对该份合同内容进行确认后才写明放弃购买权。何福昌主张当时两份合同都�中介拿给刘友仁，并且跟刘友仁说了两份合同不一样。刘友仁则主张当时只有一份合同，其并未认真查看，未发现该合同与自己所持合同内容不一致。经审查，叶发达、陈亚波在原审申请中介董某出庭作证，其陈述何福昌只给了一份合同，并未把合同内容读给刘友仁听，刘友仁也没有拿自己的合同进行比对。由此，何福昌所述当时已将涉案的两份合同都拿给刘友仁看，并指出其中不同，以及叶发达、陈亚波所述已将其所持有的合同内容读给刘友仁听的事实，显然依据不足。因此，叶发达、陈亚波以刘友仁在该份合同中写下“放弃购买”为由，主张刘友仁所持合同已不具有法律效力，依据并不充分。
综上，本院认为，叶发达、陈亚波要求刘友仁腾退出租房屋，应当对刘友仁的租赁期限届满承担举证责任，但叶发达、陈亚波提供的合同，只能证明刘友仁与何福昌签订过该合同，及刘友仁在该份合同中写明“放弃购买”，却不能说明该份合同系刘友仁与何福昌最终的意思表示，也不能说明刘友仁所持合同已失去法律效力。虽然何福昌作为第三人参加诉讼，并认可叶发达、陈亚波的主张，但何福昌与本案存在利害关系，其陈述缺乏其他证据相印证，且存在明显不合理之处，与证人证言也存在明显矛盾，本院难以采信。叶发达、陈亚波在二审中要求对两份合同的形成时间进行鉴定，本院不予准许。叶发达、陈亚波要求以其所持合同确定租赁终止期限，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人叶发达、陈亚波之上诉，理由不能成立，本院不予支持。原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由叶发达、陈亚波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阎亚春
审 判 员 张 华
审 判 员 王 慧
二〇一五年七月九日
代书记员 沈 妍