上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第2973号
原告（反诉被告）上海太平洋石材有限公司。
法定代表人雷宝筠，董事长。
委托代理人王家宝，上海市大明律师事务所律师。
委托代理人杜昱舟，上海市大明律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海鑫良石业制造有限公司。
法定代表人林家良，经理。
委托代理人董元友，上海华荣律师事务所律师。
原告上海太平洋石材有限公司起诉被告上海鑫良石业制造有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理后依法由审判员邵霞、孙佑正、人民陪审员戴明珠组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2013年8月28日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人王家宝、杜昱舟，被告原委托代理人梅全生到庭参加诉讼。被告提出反诉，本院经审查依法于2013年12月9日予以受理。因工作调动，本院依法变更合议庭组成人员为审判员邵霞、孙佑正、人民陪审员俞逸辉。本案于2014年1月27日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人王家宝、杜昱舟，被告原委托代理人梅全生到庭参加诉讼。因工作调动，本院依法变更合议庭组成人员，由审判员邵霞、代理审判员段美玲、人民陪审员俞逸辉组成合议庭进行审理。本案于2014年4月4日第三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人王家宝，被告原委托代理人梅全生到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法于2014年6月9日通知潘蔚作为第三人参加诉讼，后于2014年8月10日退出诉讼。本案现已审理终结。
原告上海太平洋石材有限公司诉称：2010年9月，原告经中介公司介绍，与被告、中介公司分别签订委托合同、定金合同、厂房买卖合同和设备转让协议等关联合同，打包将位于青浦区香花桥镇厂房（包含有证和无证房屋）、地面设施和设备以人民币2，600万元（税后价格）的价格出让给被告，原告在2010年9月30日将上述厂房、设施设备等交付被告使用至今，被告在支付1，400万元转让款（包含付清的420万元的设备转让款）后，便以“原告转让的部分厂房没有房产证”为由拒绝支付剩余转让款1，200万元。原告在2012年2月20日分两案起诉被告，要求确认所有关联合同无效，被告返还厂房设施等并支付房屋和土地使用费。2013年3月22日，法院判决确认前述全部事实并驳回原告全部诉讼请求。原告认为判决书认定转让厂房及设施等行为有效，被告依法取得上述厂房及设施的所有权和使用权，因此被告也应按照约定足额支付2，600万元。原告曾在2011年12月14日向被告催款，但被告在2011年12月22日回函拒绝付款，原告要求被告自2011年12月22日负担未付款的利息损失应属合理。因此，原告起诉被告，要求判令：1、被告支付剩余转让款1，200万元；2、被告偿付原告利息损失1，197，000元（以1，200万元为本金，从2011年12月22日起算，按中国人民银行公布的金融机构人民币同期贷款基准年利率6.65%暂计，计算到判决生效之日止）。本案受理费由被告负担。审理中，原告增加诉求，要求被告支付税金69，608.02元。
被告上海鑫良石业制造有限公司辩称：1，200万元的转让款需在两个产证过户到被告名下后方能支付，原告在产证未过户时要求支付余款不合约定，也不存在利息损失。原告诉求的税金实为港澳台和外商投资企业城镇土地使用税，原告未履行过户手续系违约，不应由被告承担该笔费用。合同约定原告应在2010年10月30日前协助被告办理房产过户手续，原告逾期交付自逾期之日起按日承担房屋价款的0.1%的违约金。被告履行了全部义务，但原告未按合同约定办理过户手续，使得被告购买的房屋不能有效转化成正常经营且不能用于办理银行正常抵押贷款，被告被迫借高利贷用于资金周转，买卖经营效益降低，故被告提出反诉，要求判令：1、反诉被告办理厂房买卖合同项下的房屋过户手续；2、反诉被告支付逾期办理过户手续的违约金16，311，846元（2，180万元为本金，从2010年11月31日计算到判决生效之日止，按中国人民银行同期人民币贷款利率的4倍计算）。反诉受理费由反诉被告负担。
原告对被告的反诉辩称：不同意反诉请求。经生效判决认定合同是有效的，所以物业所有权已归属被告，原告同意协助被告办理过户手续，但客观上无法为被告办理过户手续。不同意赔偿逾期办理过户登记的违约金，厂房买卖合同中的交易金额仅有500多万，被告援引承担违约金的约定是针对物业未交付的情况，但本案物业已交付被告实际使用，所以并不适用该约定。服务咨询合同系中介公司和被告签订，原告不是合同相对人，不受条款约束。
经开庭审理查明，原、被告及中介公司签订《定金合同》（落款时间为2010年9月），约定被告了解原告转让资产的相关情况如下：1、两张房地产权证号为沪房地青字（1998）第001514号及沪房地青字（2001）第0013**号，2、该资产中房屋通过产权交易过户给被告，土地为集体土地，原告解除与香花桥金星村的土地使用协议，由被告直接与金星村签署土地使用协议，3、原告厂区内的生产设备（清单附后）与地面的相关配套设施及辅助材料；原告和被告协商一致确认以上资产转让的总金额为26，000，000元（注原告不再承担其他费用）。
原、被告及中介公司签订《厂房买卖合同》（落款时间为2011年8月2日），约定原告同意出售本区香花桥镇的厂房及地面设施给被告，房屋建筑面积为2，073平方米、3，140.60平方米，房产证号为沪房地青字（1998）第001514号及沪房地青字（2001）第0013**号，原告保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，被告对原告所出售的房屋充分了解，愿意购买上述房屋，成交价格为5，213，600元（单价为每平方米1，000元）；被告在签订本合同之日起十个工作日内支付2，606，800元，剩余房款至双方到交易中心签署过户手续时被告开本票给原告；由中介公司代办过户手续；2010年11月30日前交付房产给被告。
原告和中介公司签订《委托合同》（落款时间为2010年9月25日），约定主要委托事项包括员工解聘补偿事宜及促成委托人与第三方订立上海市青浦区北青公路地上建筑物及集体土地使用权转让合同并协助办理相关过户手续；委托方实际获得的房屋、集体土地使用权转让款17，086，400元，其中50万为受托方应得服务费等。该合同未约定付款时间。
被告与中介公司签订《咨询服务合同》（落款时间为2010年9月25日），约定咨询费用为17，086，400元，合同签订十个工作日内支付6，443，200元，日期同厂房买卖合同第一次付款日期，剩余付款额日期同厂房买卖合同的最后款项付款日期。
原告和上海绥闽建筑装饰工程有限公司签订《设备转让协议》（落款时间为2010年9月25日），约定转让款为420万元。
原告和中介公司签订《备忘录》（落款时间为2011年8月2日），约定三方在2010年9月曾签厂房买卖合同、设备转让协议和委托合同等，上述文件签署后，原告已将工厂及设备交被告及上海绥闽建筑装饰工程有限公司，该两公司已支付部分价款，再补充确认原告委托中介向被告转让的有产证房屋、设备和无证建筑物厂房及土地之上的场地使用权益等，合计应收价款为2，600万元（税后）等。
中介公司于2010年10月31日转账支付原告72万元、473，200元，被告于2010年10月18日支付原告500万元、2010年10月13日支付100万元、2010年10月31日支付5，806，800元、2011年8月19日支付原告100万元。原、被告与多个原告债权人分别签订《结款协议》，被告按约共计代替原告向其债权人支付1，996，661.82元欠款。因此，原告实际已取得15，996，661.82元转让款，双方确认其中包括420万元的设备转让款。
另查明，原告于1998年6月12日取得沪青字（1998）第001514号产权证，登记的土地性质为集体性质，建筑面积为2，073平方米，房屋共5幢。原告于2001年3月13日取得沪青字（2001）第001313号产权证，登记的土地性质为集体土地，建筑面积为3，140.6平方米，房屋共2幢。2000年因修建同三国道，原告被拆除的房屋面积为2，664平方米，拆除后原告自行建造厂房，当时有关部门确定可以先行办理动迁返征地手续等，但原告一直未办理相关建房用地及办理产证的手续。原、被告达成交易合意后，原告于2010年9月25日将其使用的所有厂房及设备移交被告，被告装修后使用至今。上海立信资产评估有限公司于2011年7月5日出具《资产评估报告》，载明沪房青字（1998）第001514号房地产权证上记载的1、2、3、4号均已拆除，建筑面积为2，003平方米，剩余一栋房屋，建筑面积为70平方米；沪房地青字（2001）第001313号房地产权证上记载的东西厂房两栋还在，建筑面积共计3，140.60平方米；沪房地青字（2001）第001313号房产证上记载的土地上还建有“厕所”、“配电房1”、“配电房2”等3幢房屋，沪房青字（1998）第001514号房地产权证记载的土地上建有“南厂房”、“东厂区厂房”、“东门卫”等3幢房屋，该6幢房屋（总面积为2，827.88平方米）均未办理房地产权证，也未委托房地产测绘部门进行测绘。
原告于2011年12月发函被告，就部分资产无法转让到被告名下的问题提出解决方案，并要求被告尽快支付尾款。被告回函表示需在房产过户后才支付尾款，要求在三至六个月延缓期内办理过户手续。原告要求被告支付剩余转让款无果致讼。
还查明，原告曾于2012年2月起诉被告及案外人上海绥闽建筑装饰工程有限公司，要求确认双方签订的《定金合同》和《厂房买卖合同》无效，本院立（2012）青民三（民）初字第402号案件进行审理并判决原告要求确认其和被告签订的《定金合同》、《买卖合同》为无效合同的诉讼请求不予支持。该判决于2013年4月8日生效。
又查明，原告于2012年10月缴纳了2011年的土地使用税69，608.02元。审理中，被告表示其代为支付的员工代通工资、补偿金及工伤款总计343，399元将另案主张。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的（2012）青民三（民）初字第402号民事判决书、《委托合同》、《定金合同》、《厂房买卖合同》、《设备转让协议》、《备忘录》、函件、税金缴纳单，被告提供的《结款协议》、收据、银行电子回单、《资产评估报告》等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
双方当事人存在以下争议及本院意见：
一、剩余转让款的金额
原告认为，原告自行解聘员工并支付工资及补偿金，也未要求被告加工石材，故对被告提出的代替支付的工人工资、加工石材及吊装费不予认可。为此，原告提供多份《解除劳动合同注明》予以证实。
被告认为，代替原告支付了2010年9月份员工工资1，360，140元、加工石材及吊装费993，682.42元，两笔款项应抵扣转让款。为此，被告提供了多份《2010年9月原告员工工资表》、《为太平洋公司加工石材汇总表》、《加工销售单明细列表一、表二》、《加工协议书、销售单、付款通知单、出门单》予以证实。
本院认为，对照原、被告各自提供的证据材料，被告提供的员工工资表上增加的员工因未得到原告的身份确认，被告未能证实这些人员系原告员工，因此，本院对被告要求将其支付给上述人员2010年9月份工资从转让款中抵扣的意见不予采信。
其余原告确认身份的员工2010年9月的工资，原、被告双方表示无法联系到这些人员，双方对对方提供的上述材料上的签字均表示异议，结合原告和中介公司的委托合同的约定看，中介公司负责员工解聘事宜，因此，员工的解聘工作依照约定应该是由中介公司处理，原告或被告直接处理都与约定不符。因此，本院对被告仅以签收单确认被告支付了上述人员2010年9月份工资并要求从转让款中抵扣的意见不予采信。
被告提出代为加工的石材及吊装费要求抵扣剩余转让款，被告未提供充分证据证实原告留下剩余石材加工业务并要求被告代为加工，即使确有相关业务由被告代为履行完毕，但双方未就此进行结算，被告提出加工费抵扣转让款的方式并未得到双方事前或事后的认可，因此，本院对被告的该项主张不予采信，相应款项不应在转让款中抵扣。被告若认为确实存在前述业务，可另行向原告主张。
综上，本院认为剩余转让款为10，003，338.18元。
二、剩余转让款的支付时间
原告认为，被告已经实际取得交易房产，原告要求确认协议无效的请求被法院驳回并已生效，原告只能协助被告办理过户手续，因此，被告应把剩余转让款一次性支付给原告。
被告表示，剩余转让款应在房产过户登记到被告名下后支付给原告，目前房产未登记到被告名下，因此剩余转让款的支付条件尚未成就。
本院认为，根据原告和中介公司签订的委托合同、被告和中介公司签订的咨询服务合同及原被告签订的厂房买卖合同的约定，可以确定被告在咨询服务合同的剩余房款6，443，200元和厂房买卖合同中的剩余房款2，606，800元均应在交易房产过户后支付，但未约定办理产证过户的具体时间。因此，原告应先行履行转移过户手续。
三、是否可以办理转移过户登记
本院认为，原、被告签订的《厂房买卖合同》中明确记载了原告做出交易房产权利无瑕疵的承诺及被告对交易房产进行充分了解的意见，而涉案房产的产权证与实际房屋状况的问题在双方达成合意前已客观存在，原告应明知部分产证登记上的房产被拆除的问题，被告对交易房产是否与产证登记一致也未尽审慎注意义务，目前交易房产办理转移登记过户存在障碍，因此，本院对被告的该项诉求不予支持。待该障碍消除之后，原告应及时协助被告将产证变更登记到被告名下。本院也注意到两张房产证中编号为沪房地青字（2001）第001313号房产证登记的房产并未受到影响，过户当属无障碍，因此，原告可先行将该房产证上登记的房屋转移登记到被告名下。被告应根据约定负担过户所产生的费用。
四、办理产证后需要支付的转让款
本院虽确定房产过户后被告支付剩余转让款，但基于一份产证可先行过户的实际情况，本院确认被告应在该份房产证过户后再支付部分转让款。已付转让款15，996，661.82元中扣除双方一致确认的设备转让款420万元，余额为11，796，661.82元。《厂房买卖合同》和《咨询服务合同》两份合同中转让款的一半为915万元，显然，被告已经按照约定在房产过户前足额支付了两份合同约定的一半转让款。根据两份房产证的面积比例，结合前述两份合同的约定及合同的实际履行情况，本院酌情确定被告在一份产证过户后先行支付原告285万元。
五、逾期付款的违约金及逾期办证的违约金
本院认为，根据《厂房买卖合同》、《咨询服务合同》、《委托合同》中的约定，剩余转让款被告可在办理过户后支付，目前产证尚未过户至被告名下，因此，原告诉求被告支付逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。而合同中并未就逾期办理产证约定违约责任承担方式，被告以合同中逾期交付房产实物时的违约责任承担方式主张违约金，依据不足，本院不予支持。
六、土地使用税的负担主体
本院认为，原告主张的该项税种应由在城市、县城等使用土地的单位和个人纳税。因目前房屋登记在原告名下，故由原告直接向相关税务部门缴纳税金。双方未在协议中约定该部分费用的承担主体，事后也未达成一致的处理方案，但要求非实际使用方的原告实际负担费用，显失公平。原告主张2，600万元为净所得而要求被告负担该部分费用，但土地使用税并非因交易房产而产生，而根据本案实际情况，原告据以缴纳税金的土地应为现有的产权证登记下的土地，被告实际使用并非完全是该部分土地，因此，以被告实际使用土地要求被告负担该部分税金，依据不足。综上，本院对原告要求被告负担该笔费用的诉求不予支持。
综上所述，本院认为，本院生效民事判决书中已认定原、被告签订的合同并非无效，根据客观情况，双方交易宜继续履行。原告所有的房产在交易前因故被拆除又重建，原告应采取积极有效措施尽快解决剩余房产的产证问题，以便原、被告间的交易尽快履行完毕。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海鑫良石业制造有限公司应于原告上海太平洋石材有限公司将沪房地青字（2001）第001313号房产证下的房产过户登记到被告名下之日起十日内支付原告转让款285万元；
二、原告上海太平洋石材有限公司要求被告上海鑫良石业制造有限公司支付逾期付款的利息损失的诉讼请求不予支持；
三、原告上海太平洋石材有限公司要求被告上海鑫良石业制造有限公司支付土地使用税69，608.02元的诉讼请求不予支持；
四、反诉被告上海太平洋石材有限公司应于本判决生效之日起十日内将沪房地青字（2001）第001313号房产证下的房产过户登记到反诉原告上海鑫良石业制造有限公司名下（过户所产生的费用由反诉原告负担）；
五、反诉原告上海鑫良石业制造有限公司要求反诉被告上海太平洋石材有限公司支付逾期办证的违约金的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费101，399.64元，原告负担71，799.64元，被告负担29，600元；反诉受理费25，647.40元，反诉原告负担25，607.40元，反诉被告负担40元。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 段美玲
人民陪审员 俞逸辉
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，，应当按照本条例的规定缴纳土地使用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其它单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。