湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂孝感中民再终字第00009号上诉人（原审被告、再审被申请人）：张安学。委托代理人：鲁以顺，男，1958年1月12日出生，汉族。被上诉人（原审原告、再审申请人）：陈德秀，1949年12月8日出口生。被上诉人（原审原告、再审申请人）：陈俊伟，系陈德秀之长子。被上诉人（原审原告、再审申请人）：陈俊强，系陈德秀之次子。、上列三被上诉人的委托代理人：彭建、聂繁，湖北峰鼎律师事务所律师。上诉人张安学与被上诉人陈德秀、陈俊伟、陈俊强房屋买卖合同纠纷一案，孝感市孝南区人民法院于2010年4月16日作出（2010）孝南民初字第757号民事调解书。因本案与另一案的调解内容相冲突，经该院院长发现，于2012年8月2日作出（2012）鄂孝南民监字第00003号民事裁定书，将本案立案再审。2013年10月23日，孝感市孝南区人民法院作出（2012）鄂孝南民再初字第00003号民事判决书，上诉人张安学不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。孝感市孝南区人民法院（2012）孝南民再初字第00003号民事判决书认定：2009年4月28日，原审被告张安学与案外人张星签订了一份《房屋出让合同书》，双方约定张安学将其所有的位于孝感市文质路11号房屋（房屋所有权证号：．00061534）出让给张星，房屋价格为88万元。付款方式为支付50万元，为其还贷款15万元，剩余部分待房屋过户后一次性付清。于2009年5月28日前将出让的房屋移交给张星。合同签订后，张星向张安学支付了购房款5O万元。但张安学未能按合同约定移交房屋。2010年元月14日，张安学又同原审原告陈俊伟签定一份房屋买卖协议，约定张安学将其位于孝感市文质路11号（房产证号为00××61，土地证号为0303200**），建筑面积为324m2的房屋出售给原审原告陈德秀、陈俊伟、陈俊强，房屋售价为75万元。协议签定后，陈德秀、陈俊伟、陈俊强付清了购房款75万元，张安学向其移交了房屋。2010年4月16日陈德秀、陈俊伟、陈俊强以张安学不协助办理过户手续为由，向孝感市孝南区人民法院提起诉讼。请求法院依法确认《房屋买卖协议》有效，判令张安学协助办理房屋过户手续。同日，经孝感市孝南区人民法院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、陈德秀、陈俊伟、陈俊强、张安学双方于2010年元月14日签订的关于张安学所有的位于孝感市文质路11号﹤房产证号：孝房字第××号；土地证号：孝城国用（2006）第0303200**﹥房屋的买卖协议有效。二、张安学于2010年4月20日前协助办理房地产转让过户手续，过户给陈德秀、陈俊伟、陈俊强。过户费用由被上诉人陈德秀、陈俊伟、陈俊强承担。逾期张安学不协助办理房地产转让过户手续，由人民法院依法处理。并制作了（2010）孝南民初字第757号民事调解书。2011年1月24日，张星以张安学未按合同约定移交房屋为由，向孝感市孝南区人民法院提起诉讼。孝感市孝南区人民法院受理后，于同日作出（2011）孝南民初字第370-1号民事裁定书，将张安学在孝感市文质路11号建筑面积324平方米的房屋（房屋所有权证号：00061534）予以查封。2011年4月27日制作了（2011）孝南民初字第370号民事调解书，张星与张安学自愿达成如下协议：一、张星与张安学于2009年4月28日签订的关于张安学所有的位于孝感市文质路11号（房屋产权证号00××34号，土地证号0303200**号）的房屋出让协议合法有效，继续履行。二、张安学于2011年5月5日前协助办理房屋所有权转让过户手续，过户费用由张星负担。三、房屋过户手续完毕后由张星在五日内将购房款380000元付给张安学。孝感市孝南区人民法院（2012）孝南民再初字第00003号民事判决认为，再审被申请人张安学先后与再审申请人陈德秀、陈俊伟、陈俊强和张星签订的二份房屋买卖合同，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍末办理批准手续的，或者仍未办理批准登记等手续的，人民法院应当认定该合同无效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”的规定，再审申请人陈德秀、陈俊伟、陈俊强和张星在签订合同后均未按规定办理房屋过户手续，该二份房屋买卖合同均当事人的真实意思表示。因张安学已将标的房屋实际交付给被上诉人陈德秀、陈俊伟、陈俊强使用，且陈德秀、陈俊伟、陈俊强已到房屋管理部门备案，体现了卖房人履行合同的真实意愿。故对陈德秀、陈俊伟、陈俊强与张安学签订的房屋买卖合同予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第9条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、再审被申请人张安学与再审申请人陈德秀、陈俊伟、陈俊强于2010年元月14日签订的关于上诉人张安学所有的位于孝感市文质路11号﹤房产证号为：孝房字第××号；土地权证号为：孝城国用（2006）第030320042号﹥房屋的买卖协议有效。二、再审被申请人张安学于本判决书生效后三个月份内协助办理房屋过户手续。案件受理费11380元由张安学负担。上诉人张安学不服判决，向本院提出上诉，认为一审法院认定事实不清，没体现公平、公正的法律原则，判决时有意偏袒被上诉人。本案中，被上诉人不讲信义，在上诉人经济困难，急需工程款周转的时候，在明知上诉人已经将房屋转让给张星的情况下，诱使上诉人上当，应不属法律意义上的第三人，而在只支付了部分房屋价款和没有办理过户手续的情况下，就强行占据该房屋至今并收取租金。因此一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。请求二审法院撤销该判决，依法改判或将本案发回重审。被上诉人陈德秀、陈俊伟、陈俊强答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。本院经二审查明事实与原判认定的事实相同。另查明，案外人张星诉张安学房屋买卖合同纠纷一案于2011年4月27日所制作的（2011）孝南民初字第370号民事调解书，已经孝感市孝南区人民法院院长发现，于2012年8月2日作出（2012）鄂孝南民监字第00007号民事裁定书，将此案立案再审。本院认为：上诉人张安学就位于孝感市文质路11号其所有的房屋先后与张星和被上诉人陈德秀、陈俊伟、陈俊强签订房屋买卖合同及均未过户给任何一方的事实清楚成立。在这两次买卖均未办理过户登记的情况下，房屋所有权仍为上诉人张安学享有，张星和被上诉人陈德秀、陈俊伟、陈俊强作为买受人只能通过债权保护方法来保护自己的权益。基于先后房屋买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故张星和被上诉人陈德秀、陈俊伟、陈俊强均得随时向上诉人张安学请求履行债务。而房屋买卖合同买受人的重要权利之一，同时也是履行合同的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先履行合同的权利。在本案中，被上诉人陈德秀、陈俊伟、陈俊强向上诉人张安学支付了全部购房款，并接收了上诉人张安学位于孝感市文质路11号的涉案房屋，进而使用、出租、收益。同时，被上诉人陈德秀、陈俊伟、陈俊强已向房产部门交纳了测绘、评估、交易等费用，先于张星提出了房屋所有权过户登记申请，且房产部门已受理了上诉人张安学和被上诉人陈德秀、陈俊伟、陈俊强共同提交的房屋所有权过户登记申请。因此，本案所涉房屋应优先过户给被上诉人陈德秀、陈俊伟、陈俊强。而张星与上诉人张安学签订房屋买卖合同不可能重复履行，因而丧失了优先履行合同的权利。综上，本院认为，孝感市孝南区人民法院作出的（2012）孝南民再初字第00003号民事判决认定事实清楚、适用法律正确.上诉人张安学所称被上诉人陈德秀、陈俊伟、陈俊强胁迫其签订房屋买卖合同并未支付全部房款一事，查无实据，本院不予支持。据此，经合议庭评议并报本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费11380元，二审案件受理费11380元，均由上诉人张安学负担。本判决为终审判决审判长陈俊伟审判员汪育华审判员王华二〇一五年八月二十八日书记员刘轶晟