广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅中法民二终字第18号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司梅州分行，地址：梅州市梅江区彬芳大道中48号。
负责人：严国新，该行行长。
委托代理人：胡继宏，广东客都律师事务所律师。
委托代理人：张志群，广东客都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：夏明忠。
被上诉人（原审被告）：蔡满娥。
被上诉人（原审被告）：梅县华慧苑房地产开发公司，地址：梅州市梅县区嘉应西桥华慧苑。
法定代表人：陈明慧，该公司总经理。
上诉人中国农业银行股份有限公司梅州分行（下简称农行梅州分行）因与被上诉人夏明忠、蔡满娥、梅县华慧苑房地产开发公司（下简称华慧苑房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2013）梅江法民三初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人农行梅州分行的委托代理人胡继宏、张志群到庭参加诉讼。被上诉人华慧苑房地产公司、经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。被上诉人夏明忠、蔡满娥经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，夏明忠、蔡满娥系夫妻关系。2003年7月4日，农行梅州分行作为贷款人，夏明忠作为借款人，夏明忠、蔡满娥作为抵押人，华慧苑房地产公司作为保证担保人签订了《购房（商铺）担保借款合同》（合同编号为农银梅州个房借字2003年第0226号）。该借款合同约定：借款人夏明忠因购房需要，向农行梅州分行贷款人民币10万元，贷款期限自2003年7月7起至2013年7月20日，货款利率按月利率4.20‰，利息按月计付，合同期内如遇国家调整利率，贷款人将按国家利率规定进行调整，还款方式为每月等额还本付息，借款人每月归还本息人民币1062.61元等内容。保证担保人梅县华慧苑房地产开发公司在该借款合同上盖章，为本合同项下贷款本金和利息（包括逾期利息复利、罚息）以及合同规定由借款人缴付的一切有关费用和因本合同引起的有关法律费用提供连带责任保证。抵押人夏明忠、蔡满娥自愿以位于梅县新城办程江乖子渡华慧苑III区华慧园D栋701号房及杂间（商品房预购销合同编号为：华慧2003.021）作为抵押物，为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、复利、违约金等提供抵押担保，并出具一份抵押声明书。农行梅州分行、夏明忠于2003年6月30日在梅县房产管理局办理了商品房预售抵押备案。梅县房产管理局出具的商品房预售抵押备案证明中注明：本证明在取得房地产权证后30天内换发他项权证。直至本案诉讼，未换发他项权证。2003年7月7日，农行梅州分行按约将贷款10万元发放至借款人账户44-180401100102377内。借款发放后，开始均能按月还款，但自2006年后未能按约还款，至2012年5月14日止，夏明忠拖欠农行梅州分行本金45556.41元，利息及罚息等7793.77元，合计53350.18元。因债权未得到清偿，农行梅州分行遂于2012年6月向梅县人民法院提起诉讼，请求判令1、夏明忠夫妻归还到期积欠农行梅州分行住房按揭贷款人民币本金45556.41元，利息及罚息等7793.77元，合计53350.18元（利息计至2012年5月14日，以后至贷款还清之日的利息按中国人民银行规定的逾期利率计付）；2、华慧苑房地产公司依照合同约定承担连带保证责任；3、农行梅州分行有权依法处置夏明忠已在其抵押担保的房屋，并对处置金额有优先受偿权；4、本案诉讼费由夏明忠夫妻、华慧苑房地产公司承担。后因无权管辖，梅县人民法院将该案移送梅州市梅江区人民法院处理。在一审诉讼中，农行梅州分行变更诉讼请求第1项为：夏明忠归还到期积欠农行梅州分行住房按揭贷款人民币本金45556.41元，利息及罚息等7793.77元，合计53350.18元（利息计至2012年5月14日，以后至贷款还清之日的利息按人民银行规定的逾期利率计付）；变更诉讼请求第3项为：农行梅州分行有权依法处置夏明忠、蔡满娥抵押担保的房屋，并对处置金额有优先受偿权。一审诉讼中，夏明忠、蔡满娥未到庭，亦未提出答辩。华慧苑房地产公司对夏明忠、蔡满娥签订的合同及其抵押的事实的真实性无异议，愿意为夏明忠、蔡满娥拖欠农行梅州分行的债务承担清偿责任。
夏明忠、蔡满娥自签订《购房（商铺）担保借款合同》后，未占有使用其向华慧苑房地产公司所购买用于向农行梅州分行借款抵押的座落于梅县新城办程江乖子渡华慧苑Ⅲ区华慧园D栋701号房及杂间。另查明，梅县新城办程江乖子渡华慧苑Ⅲ区华慧园D栋701号房及杂间已于2007年5月19日被华慧苑房地产公司出售给案外人，并于2007年10月8日办理了土地使用权人为案外人的国有土地使用证［证号为梅府国（2007）第3811号］。现案外人占有使用该房产。
原审法院经审理认为，原告与被告夏明忠、梅县华慧苑房地产开发公司签订的《购房（商铺）担保借款合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效。被告夏明忠借款后未按约偿还借款的行为，属违约行为。现原告请求被告夏明忠偿还仍欠借款本金45556.41元、利息7793.77元（利息计至2012年5月14日止），合计人民币53350.18元，有原告提交的《购房（商铺）担保借款合同》、借款凭证、欠款欠息清单、催收公告等证据证实，本院依法予以支持。原告要求被告夏明忠支付从2012年5月15日起，至还清贷款之日止，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付利息的请求，符合法律规定，予以支持。原告要求被告梅县华慧苑房地产开发公司对被告夏明忠的欠款承担连带清偿责任，有原告提交的《购房（商铺）担保借款合同》中第九条第一款第一项约定：回购保证范围为本合同项下贷款本金和利息以及合同规定由借款人缴付的一切有关费用和因本合同引起的有关法律费用；第九条第二款第六项约定：保证人在本合同的回购保证责任是独立和绝对的，只要借款人违约，贷款人即有权要求保证人履行其在本合同项下的回购保证责任等，及原告与被告梅县华慧苑房地产开发公司庭审陈述予以证实，对原告诉请予以支持。对原告要求依法处置夏明忠、蔡满娥抵押担保的房屋，并对处置金额有优先受偿权的诉请，根据《中华人民共和国担保法》第三十四条第一款“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物”，及第三十七条第一款“下列财产不可以抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产”规定，因本案抵押物的所有权登记不明，且抵押物在有关部门并无登记，该抵押物还不能确认是被告夏明忠、蔡满娥所有，所以抵押担保合同不成立，对原告诉请不予支持。被告夏明忠、蔡满娥经法院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃对原告的诉请及提交证据的抗辩权利，依法可作缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第二十条、第三十七条第（四）项，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、被告夏明忠应在本判决生效之日起5日内偿还欠款人民币本金45556.41元、利息及罚息等7793.77元（利息计至2012年5月14日止），合计人民币53350.18元，给原告中国农业银行股份有限公司梅州分行；二、被告夏明忠应从2012年5月15日起至还清欠款之日止，按实欠本金数，以中国人民银行规定的逾期贷款利率规定计付利息给原告中国农业银行股份有限公司梅州分行；三、被告梅县华慧苑房地产开发公司对被告夏明忠的上述贷款本金及利息承担连带清偿责任；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1134元，由被告负担。
宣判后，农行梅州分行不服，上诉认为：原审法院认定事实不清。原审法院认为，本案抵押物（梅县新城办程江乖子渡华慧苑III区华慧园D栋701号房及杂间）的产权登记资料及抵押人在梅县住房和城乡规划局都无记录，不能确认是被上诉人夏明忠、蔡满娥的房产。上诉人认为，该房产在梅县建设局和梅县房产管理局都有登记记录，一是该房产2001年4月16日、经梅县建设局审批并取得了商品房预售许可证（编号梅建预字2001-022号），说明该房产在梅县建设局有登记记录。二是该房产2003年6月30日在梅县房产管理局依法办理了商品房预售抵押备案并取得了商品房预售抵押备案证明书，说明抵押登记合法有效，该抵押备案证明中注明在取得房地产权证后30天内换发他项权证，由于梅州市梅县新城办程江乖子渡华慧苑III区华慧园D栋701号房及杂间一直没有取得产权证，因此该抵押备案一直具有抵押权效力。综上所述，原审法院认定事实不清，请求二审法院判决：上诉人拥有座落在梅州市梅县新城办程江乖子渡华慧苑III区华慧园D栋701号房及杂间抵押权，并对处置该房产及杂物间所得享有优先受偿权，本案的上诉费用由被上诉人承担。
本院认为，本案争议的焦点是：上诉人农行梅州分行对作为个人住房按揭（抵押）借款的抵押物即座落于梅州市梅县新城办程江乖子渡华慧苑III区华慧园D栋701号房及杂间是否拥有抵押权并对其处置所得价款享有优先受偿权。经审查，夏明忠、蔡满娥与华慧苑房地产公司并未实际发生房屋买卖合同关系。虽然夏明忠、蔡满娥与农行梅州分行、华慧苑房地产公司签订的《购房（商铺）担保借款合同》约定将上述房产用作夏明忠借款抵押物并办理商品房预售抵押备案，但该抵押登记仅是备案并不是正式登记。该房产权人华慧苑房地产公司已于2007年将该D栋701号房及杂间出售给案外人，案外人亦已办理了该房屋及杂间的国有土地使用证。夏明忠、蔡满娥对该房产无权处分。故农行梅州分行主张其对上述房产拥有抵押权并对其处置所得价款享有优先受偿权，没有事实和法律依据。农行梅州分行的上诉无理，不予支持。原审认定事实基本清楚，处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1134元，由上诉人中国农业银行股份有限公司梅州分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 琼
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 刘 琴