江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5408号
上诉人（原审原告、反诉被告）李艳，女，1975年10月21日生，汉族，无业。
委托代理人章力，男，1969年9月12日生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨海良，男，1965年7月31日生，汉族，某公司江苏分公司水电工。
上诉人李艳因与被上诉人杨海良房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第224号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年12月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月30日公开开庭审理了本案。上诉人李艳及其委托代理人章力，被上诉人杨海良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李艳原审诉称，2012年11月22日，李艳与杨海良签订《房屋租赁合同》，杨海良将位于南京市玄武区仙居华庭39幢2单元303室（以下简称39幢303室）房屋出租给李艳，约定装修免租期为15天，房屋租赁期限自2012年12月4日至2017年12月3日，月租金为1200元，按季支付租金，违约责任为按年度向对方交纳三个月租金违约金。该房屋系毛坯房，李艳承租房屋后，对房屋进行装修，3个月才完成装修。2013年6月，李艳因工作原因需要到外地，委托朋友看管房屋，同时将一间房间租给他人使用。2013年8月27日，杨海良先让李艳交纳了下一季度的房租，后又以李艳将房屋转租为由，要求终止合同。为了息事宁人，李艳解除了与他人的租赁合同。2013年9月2日，双方见面后，李艳向杨海良进行解释，并表示愿意继续履行合同，但杨海良态度强硬，坚决要求无条件终止合同并要求李艳搬出。李艳提出几种解决方案，杨海良均予以拒绝，对李艳的装修损失视而不见，要求李艳将房屋恢复原状，否则停水停电直到李艳搬出。2013年9月16日，杨海良电话通知李艳搬出房屋，李艳无法同意，杨海良采取了停水停电的极端方式。李艳无法在该房屋正常生活，只得搬出，并按杨海良要求拆除了部分装修，恢复原状。现要求杨海良退还未使用期间房租3200元及押金1200元，支付违约金14400元，合计18800元。
杨海良原审辩称并反诉称，双方签订房屋租赁合同属实，杨海良将39幢303室房屋出租给李艳，租期5年，月租金1200元，租赁期间水电气、有线电视等费用由李艳承担，违约方应按年度向对方缴纳三个月的租金作为违约金。合同签订后，李艳在杨海良不知情的情况下擅自将承租房屋的主卧室、次卧室及客厅的小房间分别出租给三户人家使用，因此李艳转租行为系违法行为，杨海良可以要求解除合同，但李艳直到2013年10月底才搬出，搬出时也不通知杨海良，2013年12月4日杨海良才将房屋门锁更换接管房屋，故杨海良不应退还李艳房租，不应支付违约金。李艳在房屋恢复原状过程中，将马桶、厨房门、厨房和客厅的墙面、地面、水管等全部损坏，垃圾遍地，也不退还水电气卡，杨海良只得重新装修房屋，直到2014年4月才将房屋出租。故反诉请求李艳赔偿马桶、厨房门、卫生间墙面等损失共计4000元，支付拖欠的水电费、有线电视费等共计653元，迟延租房损失5000元（按1200元／月自2013年12月3日至2014年4月15日），支付违约金14400元，合计24053元。
李艳原审反诉辩称，杨海良反诉不符合客观事实。1、双方在订立合同时从未约定房屋不得转租他人，相反李艳在签订合同时告知杨海良房屋有可能转租。39幢303室房屋系毛坯房，需要装修后使用，如果李艳一个人居住，李艳没有必要对该房屋两间房间都进行装修，双方还在租赁合同中约定房屋用途为租赁，所以李艳将房屋部分转租，不违反合同约定，李艳没有违约行为。2、在履行合同中，李艳将一间房间出租给邓朝琳，因杨海良要求不得转租房屋，李艳与邓朝琳解除了租赁合同，但杨海良仍坚决要求与李艳解除合同，不同意任何协商方案。如果双方对合同理解有偏差，完全可以协商解决，而且在李艳解除与邓朝琳之间的租赁合同后，本应继续履行合同，但杨海良于2013年9月16日采取停水停电极端方式，迫使李艳搬出房屋，故水电费缴纳应计算至2013年9月16日。2013年8月27日，李艳将有线电视费200元交给杨海良，杨海良未出具收据，李艳不欠有线电视费。3、李艳装修房屋时，将厨房门拆除，放置在储藏室，李艳本想双方协商解决装修问题，但杨海良要求李艳恢复原状，李艳无奈拆除房屋装修，并未损坏房屋设施。综上，李艳仅愿意承担2013年9月16日前水电费，不同意承担违约金及其它费用。
原审法院经审理查明，2012年11月22日，李艳（承租方、乙方）与杨海良（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，杨海良将39幢303室及一楼地下储藏室一间出租给李艳，双方约定：1、房屋用途为租赁住房，租赁期限自2012年12月4日至2017年12月3日，月租金1200元，租赁期间，前两年出租方不得上浮租金，第三年起，如遇物价涨浮、政策调整等原因，双方协商每年调整租金标准一次，且租金上浮标准不得超过上一年度的10%；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。乙方按季支付租金给甲方。乙方支付甲方1200元为押金。2、甲方应给予乙方十五天的房屋装修，实际起租日为2012年12月4日。3、在房屋租赁期间，水电费、煤气费、有线电视费由乙方支付。4、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁；如甲方未明确表示不续租的，则视为同意乙方继续承租。租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前一个月告知甲方，甲方应退还乙方已支付的房租及押金。5、租赁期限内双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。双方还就维修养护、出租方中途卖房等事项进行了约定。李艳于2012年11月21日缴纳三个月租金及押金共计4800元。此后，李艳对房屋进行装修入住，并按合同约定缴纳房屋租金。2013年8月28日，李艳缴纳了2013年9月3日至2013年12月3日期间房屋租金3600元。
2013年6月10日，李艳与案外人邓朝琳签订房屋租赁合同，李艳将39幢303室主卧室出租给邓朝琳，租赁期限自2013年6月10日至2013年12月9日，月租金为1000元。2013年8月29日，邓朝琳与李艳对房租、押金、水电费进行结算，双方解除租赁合同。
原审法院审理中，李艳与杨海良均认可双方已解除《房屋租赁合同》，李艳搬离出租房屋时，双方未办理房屋交接手续。2014年5月26日，本案第一次开庭审理过程中，李艳将水、电、气卡交付给杨海良。
本案当事人争议焦点：1、双方租赁合同何时解除？
李艳称，2013年9月16日，杨海良强行停水停电，李艳无法正常居住，被迫搬离房屋。因杨海良要求李艳将房屋恢复原状，李艳遂拆除房屋装修。2013年10月12日，李艳发短信给杨海良，通知房屋可以交接了，但杨海良不回复。2013年11月8日，李艳在律师的陪同下到出租房屋找杨海良，发现杨海良已将房屋门锁更换，当时杨海良就在出租房中进行装修，但不愿意开门与李艳协商解决问题。综上，双方于2013年9月16日实际解除了房屋租赁合同。
杨海良称，2013年9月16日的停水停电，是因李艳拖欠水电费造成的，不是杨海良强行停水停电。2013年10月12日，杨海良确实收到李艳的短信通知，但杨海良没时间，直至2013年10月底才到出租房屋查看，发现房屋损坏严重，要求李艳将房屋清理后交接，但李艳未将房屋钥匙交给杨海良，杨海良于2013年12月4日更换了房屋门锁，并对房屋进行重新装修。李艳是2013年12月份在律师的陪同下去出租房屋的，不是2013年11月8日。因此，双方于2013年12月才解除租赁合同。
2、解除房屋租赁合同的违约责任如何承担？
李艳称，双方签订的房屋租赁合同期限为五年，而杨海良违反合同约定，无故提前解除合同，杨海良系违约方，应按合同约定支付违约金14400元。
杨海良称，李艳将房屋转租给他人，违反了双方口头约定，杨海良有权要求解除合同，违约方系李艳，李艳应按合同约定支付杨海良违约金14400元。
3、涉案房屋是否有损失？李艳欠缴水电费、有线电视费数额？
杨海良称，李艳将马桶、厨房门、卫生间墙面损坏，杨海良只能将房屋维修后才出租给他人使用，直至2014年4月15日才将房屋出租，要求李艳赔偿房屋损失4000元，赔偿自2013年12月3日至2014年4月15日迟延租房损失5000元（按1200元／月计算）。李艳租房期间，拖欠电费146元、水费242元、有线电视费265元。杨海良提交了照片证明房屋损坏情况；发票，证明杨海良于2013年10月20日缴纳电费132元（2013年10月抄表）、2013年12月4日缴纳电费14元（2013年12月1日抄表），2013年10月30日分别缴纳水费95元（2013年7月9日抄表）、水费103元（2013年9月4日抄表）、2013年12月21日缴纳水费22元（2013年11月7日抄表）；有线电视用户证，证明2014年4月18日缴纳2013年有线电视费265元；房屋租赁合同，证明杨海良于2014年4月15日将涉案房屋出租。
李艳称，因为杨海良要求李艳将房屋恢复原状，李艳拆除了原有的装修，并未损坏涉案房屋。双方已于2013年9月16日解除合同，杨海良无证据证明损失存在，对杨海良要求李艳赔偿房屋损失4000元及迟延租房损失5000元不予认可。李艳同意支付杨海良于2013年10月20日缴纳电费132元、2013年10月30日分别缴纳水费198元，其他水电费系双方解除合同之后发生的，李艳不应承担；李艳将有线电视费200元缴纳给杨海良，李艳并未拖欠有线电视费。
因双方各持诉、辩意见，本案调解未果。
以上事实有双方签订的房屋租赁合同及收条、李艳与邓朝琳签订的房屋租赁合同及声明一份、水电费发票以及当事人陈述予以证实。
原审法院认为，李艳与杨海良自愿签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行义务。在租赁合同履行过程中，双方当事人可以协商解除合同，也可以依法解除合同。
关于争议焦点一。李艳与杨海良均确认双方房屋租赁合同已解除，仅对合同解除的时间存在争议。原审法院认为，李艳于2013年10月12日以短信通知杨海良办理房屋交接手续，但杨海良在接到李艳通知后，未及时与李艳办理房屋交接手续，因此，2013年10月12日，杨海良明确要求解除房屋租赁合同后，李艳在合理期限内通知杨海良办理房屋交接手续，杨海良因个人原因未能及时办理交接亦未及时提出不予交接的原因，故2013年10月12日应视为双方解除了房屋租赁合同。李艳认为合同于2013年9月16日解除，杨海良却认为合同于2013年12月初解除，双方均对对方的观点不予认可，也无证据证明各自观点，故原审法院对双方上述观点，均不予采纳，原审法院依法确认双方合同解除时间应以李艳短信通知时间较为适宜。因双方已解除房屋租赁合同，杨海良收取的房屋押金1200元，应退还李艳。因李艳已缴纳了2013年9月3日至2013年12月3日期间房租3600元，故2013年10月12日前的房屋租金应由李艳承担，李艳已缴纳2013年10月13日起至2013年12月3日止的房屋租金2000元，杨海良应退还给李艳。
关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，李艳未经杨海良同意，将出租房屋部分转租，杨海良要求解除房屋租赁合同，法律依据充分，李艳对合同的解除具有过错，应承担相应的违约责任。因此，对李艳本诉要求杨海良承担违约金14400元的诉讼请求，原审法院不予支持；对杨海良反诉要求李艳承担违约金14400元的反诉请求，原审法院予以支持。
关于争议焦点三。李艳承租房屋时，涉案房屋系毛坯房，李艳装修后入住，双方解除合同时，李艳拆除房屋装修并无不当，杨海良主张李艳损坏房屋，未提供证据证明，亦未提供证据证明实际损失，故杨海良要求李艳赔偿房屋损失4000元，原审法院不予支持。李艳与杨海良约定合同租赁期限为五年，因李艳擅自转租，双方解除合同，且在合同解除过程中，又因李艳拆除房屋装修等情况，致使杨海良未能及时出租房屋，造成杨海良相应的利益损失。杨海良在主张违约金的同时，又向李艳主张房屋出租损失，因违约金足以弥补杨海良实际损失，故杨海良要求李艳赔偿延迟出租房屋租金损失5000元，原审法院不予支持。房屋租赁合同中明确约定李艳应承担房屋租赁期间的水电费、有线电视费，故2013年10月12日之前的水电费、有线电视费应由李艳承担。结合杨海良提供的水电费发票，李艳应承担的水电费共计为330元（其中电费为132元，水费为198元）。李艳认为有线电视费已交给杨海良，杨海良未予认可，李艳亦未能提供证据予以证明，故杨海良要求李艳支付有线电视费265元，原审法院予以支持。
综上，本诉请求中，李艳要求杨海良退还房屋租金2000元及押金1200元，予以支持；对李艳的其它诉讼请求，原审法院不予支持。反诉请求中，杨海良要求李艳承担违约金14400元、支付拖欠的水电费330元、有线电视费265元的反诉请求，原审法院予以支持；对杨海良的其它反诉请求，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、杨海良退还李艳房租费2000元及房屋押金1200元，合计3200元。二、李艳支付杨海良违约金14400元，支付拖欠的水电费330元、有线电视费265元，合计14995元。以上一、二项合并后，李艳于判决生效之日起十日内给付杨海良11795元。三、驳回李艳及杨海良其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费270元，由李艳负担220元，杨海良负担50元。反诉案件受理费276元，由杨海良负担101元，李艳负担175元。（本诉案件受理费270元由李艳预缴，反诉案件受理费276元由杨海良预缴，李艳、杨海良负担的本诉案件受理费、反诉案件受理费相抵，李艳应支付杨海良125元，李艳在支付上述判决款项时加付125元给杨海良）。
上诉人李艳不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定房屋租赁合同解除的时间为2013年10月12日是错误的，被上诉人2013年9月16日发短信通知停水停电，并停水停电拒绝履行合同的主要义务，导致上诉人无法使用该房屋，因此解除合同的时间应为2013年9月16日。二、原审认定由上诉人承担违约责任是错误的。合同中约定房屋的用途为租赁住房，也就是说该房屋是可以转租的，否则上诉人也不会去对房屋进行装修。被上诉人无正当理由单方面解除合同，故应当由被上诉人承担相应的违约责任。三、原审认定双方的损失数额和违约责任有误。由于被上诉人解除合同要求房屋恢复原状，致使上诉人的装修和添置的设施都报废了，损失超2万余元，但为了节约诉讼成本，只主张了违约金。被上诉人在本案中并无任何损失，也未提供证据证明其损失的存在。综上，上诉人请求撤销原审判决，依法改判被上诉人退还上诉人房租3200元及押金1200元，并支付违约金14400元，合计18800元。
被上诉人杨海良答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人李艳与被上诉人杨海良签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规定等强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。在租赁合同履行过程中，因上诉人未经被上诉人同意擅自将其承租的房屋部分转租他人，故被上诉人有权解除双方的租赁合同。关于合同何时解除的问题，本院认为，2013年9月16日仅是被上诉人发短信通知上诉人要停水停电的时间，上诉人并无证据证明被上诉人要求其搬出涉案房屋，而上诉人于2013年10月12日以短信通知被上诉人要求办理房屋交接手续，因被上诉人未能及时办理交接手续，故原审法院计算上诉人的租金至2013年10月12日止并认定此日为合同解除之日，并无不当。关于违约责任的问题，本院认为，因租赁合同未能继续履行，系上诉人违约所导致，故被上诉人要求上诉人承担违约责任予以支持。按照合同约定，租赁承包期间，任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金，故原审法院根据合同约定认定上诉人承担违约金14400元，有事实与法律依据，应予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费270元，由上诉人李艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 罗程允