吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终2080号上诉人（原审原告）：长春市先隆达生物医学科技发展有限公司,住所地长春净月高新技术产业开发区博学路复地净月国际3.2期（A区1期）A1幢0单元806室。法定代表人：曹凤臣，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：刘玉波，男，1956年5月9日出生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：李朝盖，吉林吉良律师事务所律师。上诉人长春市先隆达生物医学科技发展有限公司（以下简称先隆达公司）因与被上诉人刘玉波房屋租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。先隆达公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持先隆达公司的诉讼请求，案件诉讼费用由刘玉波承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.《房屋租赁合同书》没有约定先隆达公司未及时支付租金时，刘玉波可以解除合同，而是约定按日万分之五支付违约金。事实上，双方曾有约定，在先隆达公司投入大量资金对房屋进行修缮而迟延支付租金的，刘玉波不得解除合同。2.刘玉波将案涉房屋上锁，并不能说明刘玉波想解除合同，刘玉波也从未向先隆达公司作出解除合同的意思表示，所以应认定为对先隆达公司的破坏侵权行为。3.先隆达公司提供的证据足以证实刘玉波给先隆达公司造成的损失。二、一审法院适用法律不当。本案中刘玉波私自将出租的房屋换锁并居住属于侵权行为，根据《侵权责任法》，应当停止侵权并赔偿损失。另根据《合同法》96条的规定，刘玉波未催告也未通知先隆达公司解除合同，故刘玉波应当继续履行合同。刘玉波辩称：由于上诉人拖欠两期一年应付房租，经我方起诉，法院判决支付租金后仍不支付，构成根本违约，被上诉人依法行使法定解除权，于2017年8月20日解除合同，上诉人上诉请求无事实法律依据，请求驳回，要求维持原判。先隆达公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同书》有效，并继续履行合同；2、被告赔偿原告因其违约行为给原告造成的经济损失60000元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月4日，曹凤臣与被告刘玉波签订《房屋租赁协议》，被告将其位于长春净月高新技术产业开发区新立城镇齐家村下齐家屯的房屋租给曹凤臣用于生产经营，租期从2015年10月10日起至2019年1月10日止，租金共计65000元，每半年支付，后双方进一步约定2015年10月10日至2016年1月10日为免租装修期。2017年6月2日，被告刘玉波（甲方）与原告先隆达公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，被告将案涉房屋租给原告用于生产经营，租期更改为从2017年8月4日起至房屋被拆迁时止，双方确认租金为每年21667元，上打房租，每半年支付，合同第八条约定：“乙方享有利用租赁房屋与他人合作经营，转租、转借等权利”。2017年8月20日，因曹凤臣未支付被告租金，被告将案涉房屋换锁。原告提供的《房屋转租赁合同书》、收款收据等证明：2017年8月6日，原告与北京大华正视生物医学科技研究院（以下简称大华生物）签订《房屋转租赁合同书》，原告将案涉房屋转租给大华生物，用于中药原材料中转仓库，租期从2017年8月6日起至2022年8月6日止，年租金120000元，大华生物先交付原告定金30000元，原告自合同签订之日起一个月内将房屋交付大华生物使用，如原告违约，则赔偿大华生物60000元。2017年8月9日，原告与大华生物就案涉房屋内的固定资产进行盘底、清查，原告于当日收到大华生物租金定金30000元。2017年9月至10月，因原告未能向大华生物按照双方约定交付房屋，原告向其返还了双倍定金60000元。另查明，关于刘玉波诉曹凤臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日作出（2017）吉0194民初1145号民事判决，判决曹凤臣于该判决生效后十日内向刘玉波支付2017年1月10日至7月9日期间的租金10833元。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。原、被告于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律规定，该合同合法有效，对双方均有法律约束力；因《房屋租赁合同书》已约定租期从2017年8月4日起至房屋被拆迁时止，双方确认租金为每年21667元，上打房租，每半年支付，但原告尚未支付被告从2017年8月4日起的租金，被告可以解除合同；因原告未按照合同约定按时缴纳租金，被告已于2017年8月20日将案涉房屋换锁，致使原告不能进入，原告从2017年8月20日起已实际上不能占有该房屋，故应认定双方于2017年8月20日起解除《房屋租赁合同书》。关于原告提出的被告应赔偿因其违约行为造成的经济损失60000元的诉讼请求，经查，原告提供的《房屋转租赁合同书》、收款收据等证据不足以证明其转租及发生经济损失事实的存在，其该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告长春市先隆达生物医学科技发展有限公司的诉讼请求。案件受理费1883元，向原告长春市先隆达生物医学科技发展有限公司退回941.5元，由原告长春市先隆达生物医学科技发展有限公司负担941.5元。本院二审查明事实与一审查明事实相同。另查明，先隆达公司于2017年5月23日出具《对房屋租赁合同重新签订的说明》载明：长春市先隆达生物医学科技发展有限公司，从2014年-2016年不同时间与房主签订房屋租赁合同。合同签订的时间分散管理起来不规范，我方工作人员利用合同混乱的状况进行犯罪活动，给公司造成损失，给各出租户带来不便。为规范上述合同，以便于管理，我该公司聘请吉林明达伟业律师事务所律师，为常年法律顾问—成立法务部。在尊重原有合同约定的情况下，从语言文字上进行统一整理，统一合同签订时间。原有合同与统一后合同的时间差，我公司补齐租赁费。对我公司逾期给付租赁费的，按日万分之五对出租户给予补偿…。《房屋租赁合同补交费用统计表新立城镇-齐家村-第1家-刘玉波家》载明：应付（欠付）金额一项中，日期为2017.1.11日-2017.7.10日，金额为11666元。违约金额一项中，日期为2017.1.11日-2017.6.2日，违约金额为818元。合同统一补齐金额（补齐租赁费用）一项中，合同统一截止日期为2017.8.3日，未截止到此日期的，将统一补齐至此日期。本院认为：先隆达公司的法定代表人曹凤臣与刘玉波签订了《房屋租赁协议》，2017年1月11日起曹凤臣未再依约向刘玉波支付租金，构成逾期。2017年5月23日先隆达公司出具《对房屋租赁合同重新签订的说明》载明“在尊重原有合同约定的情况下，从语言文字上进行统一整理，统一合同签订时间。原有合同与统一后合同的时间差，我公司补齐租赁费。对我公司逾期给付租赁费的，按日万分之五对出租户给予补偿…”并与刘玉波对欠付租金数额及违约金数额等进行了核算，应当认定先隆达公司承接了其法定代表人曹凤臣与刘玉波签订的《房屋租赁协议》约定合同权利义务，先隆达公司对于其已经构成逾期支付租金一事也已认可。先隆达公司与刘玉波签订《房屋租赁合同书》后，先隆达公司应于2017年8月4日向刘玉波支付租金及欠付的租金违约金等费用，但先隆达公司未能如期支付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，先隆达公司欠付租金后，与刘玉波达成支付期限的合意，又未能如期支付，刘玉波享有解除权。刘玉波于2017年8月20日将案涉房屋换锁后先隆达公司已经丧失了对案涉房屋的占有，故一审法院认定双方于2017年8月20日解除《房屋租赁合同书》并无不当。先隆达公司虽主张其在2017年8月4日未能如期支付房租系因刘玉波的儿子要求与其重新签订合同，其无法确定合同能够履行所致，但因先隆达公司未能提供充分证据予以证实，对此主张本院不予支持。至于先隆达公司6万元经济损失的主张，双方签订的《房屋租赁合同书》因先隆达公司违约解除，且先隆达公司未能提供充分证据证实损失实际发生，故对此主张本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1863元，由上诉人长春市先隆达生物医学科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  张新华代理审判员  贺银婷二〇一八年七月十八日书 记 员  陈 钢