辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民初93号
原告：中国工商银行股份有限公司大连星海支行。住所地：大连市沙河口区中山路***号。
负责人：李娜，该支行行长。
委托诉讼代理人：时洪武，辽宁瑾宸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡英，辽宁瑾宸律师事务所律师。
被告：大连寰海房地产开发有限公司。住所地：大连市中山区向阳街**号。
法定代表人：谭兴国,该公司总经理。
委托诉讼代理人：杜美业，住黑龙江省鸡西市。
原告中国工商银行股份有限公司大连星海支行诉被告大连寰海房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司大连星海支行的委托诉讼代理人胡莹，被告大连寰海房地产开发有限公司委托诉讼代理人杜美业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月17日，原告与被告签订《房地产借款合同》，合同约定，借款用途为归还碧海尚城项目建设借款及支付碧海尚城项目后期改造维修费用，借款金额为143000000.00元，借款期限为15年，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，基准利率为5.94%，浮动幅度为上浮5%，合同期限内浮动幅度保持不变。本合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收30%，借款人须按约定比例偿还借款。同日，原告与被告签订《最高额抵押合同》，合同约定，被告以自有的商用房、车库及土地使用权作为抵押物在人民币14300万元的最高余额内为上述借款提供最高额抵押担保，担保主债权自2010年5月17日至2025年5月16日，最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用，该最高额抵押担保办理了抵押权登记手续。合同签订后，原告于2010年5月21日向被告发放了全部借款。
2010年6月4日，原告与被告签订《房地产借款合同》，合同约定，借款用途为归还碧海尚城项目建设借款及支付碧海尚城项目后期改造维修费用，借款金额为42000000.00元，借款期限为15年，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，基准利率为5.94%，浮动幅度为上浮5%，合同期限内浮动幅度保持不变。本合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收30%确定，借款人须按约定比例偿还借款。同日，原告与被告签订《最高额抵押合同》，合同约定，被告以自有的公建、住宅及土地使用权作为抵押物在人民币4200万元的最高余额内为上述借款提供最高额抵押担保，担保主债权自2010年6月4日至2024年12月31日，最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用，该最高额抵押担保办理了抵押权登记手续。合同签订后，原告于2010年6月25日向被告发放了全部借款。
2015年3月10日，原告同被告签订了两份质押合同，被告以自有的位于金州区滨海尚城0-A号1层1号和20-1951号-1层的地下车库两部分租金收入为欠款16300万元债权额提供质押担保，质押担保的范围包括主债权的本金、利息、复利、罚息、违约金等，以及实现质权的费用。截止到2015年12月31日，被告仅偿还本金2200万元，被告自2015年6月21日起至今未按期偿还借款本金和利息，被告已经构成严重违约。原告故诉至法院，请求判令：1、被告立即偿还原告借款本金人民币163000000.00元及利息、罚息、复利合计人民币4835222.09元(2015年6月21日起至2015年12月20日)；2、被告按照合同约定偿还自2015年12月21日起至还清欠款之日止的借款利息、罚息及复利；三、请求确认原告的抵押权合法有效，原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权；四、请求确认原告的质押权合法有效，原告对被告提供的质押物享有优先受偿权。五、诉讼费及保全费由被告承担。
被告大连寰海房地产开发有限公司答辩称，认可原告主张的借款及担保事实，但案涉两个借款合同的借款期限为15年，被告不同意解除案涉两份借款合同，以及偿还全部借款本金及利息。
本院经审理查明，2010年5月17日，原告与被告签订《房地产借款合同》，合同编号为2010年工银大星拓房字第0**号，双方约定原告向被告提供人民币14300万元借款，借款期限为15年，期限自2010年5月21日至2024年12月31日。借款利率以基准利率加浮动幅度确定，基准利率为5.94%，浮动幅度为上浮5%，合同期限内浮动幅度保持不变。本合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收30%。借款人须按约定比例偿还借款，具体如下：2010年2、3、4每季末前分别偿还300万元；2011年每季末前分别偿还225万元；2012年、2013年、2014年每季末分别偿还250万元；2015年每季末前分别偿还300万元；2016年每季末前分别偿还275万元；2017年每季末前分别偿还300万元；2018年每季末前分别偿还325万元；2019、2020年每季末前分别偿还350万元；2021年每季末前分别偿还375万元；2022、2023年每季末前分别偿还400万元；2024年每季末前分别偿还350万元。双方还约定，借款人未按约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，构成借款人违约。借款人违约，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回偿还款项。借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。
2010年5月17日，原告与被告签订《最高额抵押合同》，编号为2010年工银大星拓抵字008号。合同约定，被告以其所有的位于大连市金州区中长街道体育路20号一宗国有土地使用权（产权证号为金国用2005第0623015号）、金州区中长街道碧海尚城0-A号1层1号房屋（产权证号为大房权证金单字第20070121**号）以及金州区中长街道碧海尚城20-1951号-1层房屋（大房权证金单字第产权证号为2007011597号）作为抵押物，在最高余额内为其上述人民币14300万元主债权提供最高额抵押担保，担保主债权期间自2010年5月17日至2025年5月16日，最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用。上述抵押物均办理了抵押登记。
2010年5月21日，原告向被告发放了人民币14300万元借款。
2010年6月4日，原告与被告签订《房地产借款合同》，合同编号为2010年工银大星拓房字第0**号，双方约定原告向被告提供人民币4200万元借款，借款期限为15年，期限自2010年6月25日至2024年12月31日。借款利率以基准利率加浮动幅度确定，基准利率为5.94%，浮动幅度为上浮5%，合同期限内浮动幅度保持不变。本合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收30%。借款人须按约定比例偿还借款，具体如下：按计划还款，2010年2、3、4每季末前分别偿还300万元；2011年每季末前分别偿还225万元；2012年、2013年、2014年每季末分别偿还250万元；2015年每季末前分别偿还300万元；2016年每季末前分别偿还275万元；2017年每季末前分别偿还300万元；2018年每季末前分别偿还325万元；2019、2020年每季末前分别偿还350万元；2021年每季末前分别偿还375万元；2022、2023年每季末前分别偿还400万元；2024年每季末前分别偿还350万元。双方还约定，借款人未按约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，构成借款人违约。借款人违约，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回偿还款项。借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。
2010年6月4日，原告与被告签订《最高额抵押合同》，编号为2010年工银大星拓抵字009号。合同约定，被告以其所有的位于大连市金州区中长街道体育路20号一宗国有土地使用权（产权证号为金国用2005第0623015号）、金州区中长街道碧海尚城1号1-5层房屋（产权证号为大房权证金单字第20070118**号）、金州区中长街道碧海尚城4号1-5层房屋（产权证号为大房权证金单字第20070118**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元27层5号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元29层1号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元26层5号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元25层2号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元28层2号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元28层5号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元29层2号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元28层4号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元29层4号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元30层1号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元27层4号房屋（产权证号为大房权证金单字第产权证号为2010008449号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元29层5号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元26层4号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元30层5号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元26层1号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）作为抵押物，在最高余额内为其上述人民币4200万元主债权提供最高额抵押担保，担保主债权期间自2010年6月4日至2024年12月31日，最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用。上述抵押物均办理了抵押登记。
2010年6月25日，原告向被告发放了人民币4200万元借款。2010年7月29日，被告向原告偿还借款本金300万元，2010年9月29日，被告向原告偿还借款本金300万元，2011年3月21日，被告向原告偿还借款本金600万元，2013年2月5日，被告向原告偿还借款本金1000万元，共计偿还借款本金2200万元。
2015年3月10日，原告同被告签订了两份《质押合同》，编号分别为工银大星质字2015年第003号和工银大星质字2015年第004号，均约定被告将其所有的位于金州区碧海尚城0-A号1层1号商场租金收入和金州区碧海尚城20-1951号-1层部分地下车库租金收入为被告与原告签订的2010年工银大星拓房字第0**号和2010年工银大星拓房字第0**号两份《房地产借款合同》提供质押担保，质押担保的范围包括主债权的本金、利息、复利、罚息、违约金，以及实现质权的费用。2015年4月7日，原告在中国人民银行征信中心分别办理了两份应收账款质押登记，动产权属统一登记——初始登记的编号分别为×××和02004166000243337948，被告均将其所有的大连金州区碧海尚城项目1.8万平公建及4110平方米地下车库租金收入质押给原告，担保的主合同编号为2010年工银大星拓房字第0**号和2010年工银大星拓房字第0**号，担保的主合同金额分别为4200万元和14300万元。质押财产价值为286,000,000.00元。登记期限均为15年，登记到期日均为2030年4月6日。被告自2015年6月21日起欠息。
上述事实，有《房地产借款合同》、《最高额抵押合同》、《质押合同》、他项权证、借款凭证、中国人民银行征信中心动产权属统一登记表、利息清单以及双方当事人陈述在卷为凭，且业经质证和审查，可以采信。
本院认为，原告与被告签订的两份《房地产借款合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。原告依约向被告发放了总计18500万元借款本金，被告除已累计偿还了2200万元借款本金外，未依双方约定的还款计划偿还剩余
借款本金及利息，并自2015年6月21日起未按时给付利息，已构成违约。依据双方约定，原告有权要求被告立即偿还全部借款本金及利息。故原告主张被告偿还借款本金16300万元的诉讼请求，本院予以支持。
关于利息、复利一节，原告主张自2015年6月21日起至2015年12月20日，被告尚欠利息4835222.09元。自2015年12月21日起至被告实际付清日止，按基准利率5.94%上浮5%计算借款期限内利息，逾期罚息按上述利率加收30%计收，对不能按时支付的利息按上述利率计算复利，有合同和法律依据，对原告的利息以及复利的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告诉请确认其对被告提供的抵押物以及质押给原告的应收账款享有优先受偿权一节，原告与被告签订的两份《最高额抵押合同》以及《质押合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。案涉抵押物已办理了抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，该抵押有效，原告对被告提供抵押的案涉房产以及土地使用权享有抵押权，并有权就案涉抵押物拍卖、变卖价款在案涉《最高额抵押合同》范围内享有优先受偿权。2015年4月7日，原告已将被告所有的大连金州区碧海尚城项目1.8万平公建及4110平方米地下车库租金收入进行应收账款质押登记，符合《中华人民共和国物权法》第二百二十八条关于设立应收账款质押的相关规定，该质权已依法设立,应为有效。原告主张对被告所有的大连金州区碧海尚城项目1.8万平公建及4110平方米地下车库租金收入享有优先受偿权，于法有据，应予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第二百二十三条、第二百二十八条之规定，判决如下：
一、被告大连寰海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连星海支行借款本金16300万元人民币及利息4835222.09元；
二、被告大连寰海房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司大连星海支行支付自2015年12月21日起至本判决确定的给付之日止的利息、罚息和复利（分别以借款本金和未按时支付的利息为基数，按基准年利率5.94%上浮5%的基础上，上浮30%计算）；
如果未按本判决指定的期间履行上述第一项和第二项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
三、原告中国工商银行股份有限公司大连星海支行对被告大连寰海房地产开发有限公司所有的位于大连市金州区中长街道体育路20号国有土地使用权（产权证号为金国用2005第0623015号）、金州区中长街道碧海尚城0-A号1层1号房屋（产权证号为大房权证金单字第20070121**号）、金州区中长街道碧海尚城20-1951号-1层房屋（产权证号为大房权证金单字第20070115**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1-5层房屋（产权证号为大房权证金单字第20070118**号）、金州区中长街道碧海尚城4号1-5层房屋（产权证号为大房权证金单字第20070118**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元27层5号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元29层1号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元26层5号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元25层2号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元28层2号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元28层5号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元29层2号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元28层4号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元29层4号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元30层1号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元27层4号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元29层5号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元26层4号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元30层5号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）、金州区中长街道碧海尚城1号1单元26层1号房屋（产权证号为大房权证金单字第20100084**号）享有抵押权，并有权就抵押物拍卖、变卖价款在《最高额抵押合同》范围内优先受偿；
四、原告中国工商银行股份有限公司大连星海支行对被告大连寰海房地产开发有限公司质押的大连金州区碧海尚城项目1.8万平公建及4110平方米地下车库租金收入享有优先受偿权。
案件受理费880976元，保全费5000元，合计885976元（原告已预交），由被告大连寰海房地产开发有限公司负担，给付时间同上。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长 于长浩
审判员 王 迪
审判员 崔耀天
二〇一六年八月十二日
书记员 黄月妍
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
（一）汇票、支票、本票；
（二）债券、存款单；
（三）仓单、提单；
（四）可以转让的基金份额、股权；
（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
（六）应收账款；
（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
第二百二十八条以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。