河南省虞城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虞民初字第84号
原告孙云英，女，1980年11月出生。
委托代理人刘颖新，河南福聚律师事务所律师。
委托代理人高嘉伟，河南福聚律师事务所实习律师。
被告虞城县嘉和置业有限公司，住所地虞城县。
法定代表人代文亮，总经理。
原告孙云英与被告虞城县嘉和置业有限公司（以下简称虞城嘉和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，分别向原、被告送达了相关法律文书。本院依法组成合议庭，于2015年3月18日在本院公开开庭进行了审理。原告孙云英的委托代理人刘颖新、高嘉伟，被告虞城嘉和公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙云英诉称，2012年度，原告购买了被告位于虞城县嵩山路北侧房屋中第17幢3单元501号房，总面积87.82平方米，价款为228947元。约定交房日期为2013年3月1日，逾期交房，出卖方应按日向买受人支付价款万分之一的违约金。原告按约定付清了房款，但直到2014年2月7日才领到钥匙。被告行为已构成违约，故提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金7716元。
被告虞城嘉和公司在答辩期内提交书面答辩意见为：1、被告在施工过程中，因电力改造致3个月无法施工，属于不可抗力，应予扣除；2、被告于2013年5月16日公告送达交房手续，要求于2013年6月2日办理收楼手续，那么据补充协议约定，应视为房屋已经于2013年6月2日交付；3、原告主张违约金无事实和法律依据。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：被告是否存在逾期交房的违约情形？违约金计算的起止时间是什么？
原告为支持其主张，向本院提交的证据材料有：一、《商品房买卖合同》1份，证明双方存在房屋买卖的事实，合同约定的交房期限为2013年3月1日，交付方式为书面通知，被告逾期交房要承担违约责任。二、销售不动产统一发票1张，证明原告于2012年6月18日支付被告购房款138947元。三、《个人购房担保借款合同》及借据各1份，证明原告购房所办房贷已获批，且银行已于2013年1月7日将剩余购房款90000元支付给被告。
被告虞城嘉和公司庭审缺席，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。
被告在举证期限内提交的证据材料有：第一组、营业执照、机构代码、代文亮身份证各1份，证明被告身份和主体资格。第二组、《商品房买卖合同》，证明合同第11条约定，原告在被告公告通知交房后15日内，仍未办理交付手续，视为商品房已经交付。补充协议第四条约定如在出卖人通知的办理交房手续期间，买受人没有到场，也没有委托代理人到场，则视为房屋已经交付，并约定补充协议与合同不一致的，以补充协议为准。第三组、虞城县电视台广告文艺部证明、交房公告、“珠江豪庭”二期开盘时间及电视公告业主证明各1份，证明因被告已经公告公示通知原告交房，根据补充协议第四条的规定，应视为房屋已经交付。第四组、工程竣工验收备案表1份，涉案商品房符合交付条件。第五组、虞城县豫中电力安装公司通知2份，证明施工中，因电力改造致3个月无法施工，属不可抗力，应从被告违约期限中扣除。
原告对被告证据质证认为，对其第一组证据无异议。对其第二组证据无异议，但认为公告通知不符合合同约定。对第三组证据有异议，认为1、被告在无书面通知买受人的情况下，直接公告违反合同约定，且被告在虞城电视台及在售楼部公告影响范围较小，形式不当；2、对二期开盘时间真实性无法核实，且与被告逾期交房的日期无关联性，部分业主知道交房时间不能说明原告知道这一事实。对第四组证据无异议，但不能说明被告是否逾期交房，交房应提供三书一证。对第五组证据有异议，认为电力改造不属于法律规定的不可抗力情形，被告不能以此免责，即使属于不可抗力，按照法律规定，被告也应将因不可抗力需延期交付的情形告知原告。
本院对原告证据经审查分析，认为其符合证据的三性原则，予以采信。
对被告证据作如下分析认证：对原告无异议的被告证据予以采信；对被告第三组证据，可以证明被告使用了公告方式通知交房，但是否符合合同约定需结合其他证据作出分析认定；对被告第五组证据，本院认为该证据不足以证明电力改造对被告施工实际造成的影响，不属于不可抗力，不能作为被告以此免责的事由。
本院根据当事人陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原、被告于2012年6月18日签订的《商品房买卖合同约定：原告购买被告开发的位于虞城县嵩山路北侧“珠江豪庭”小区17号楼3单元501号商品房，价款228947元，被告于2013年3月1日前向原告交付经验收合格的商品房。该合同第九条约定，逾期（交房）超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续…。原告于合同签订日交清首付款138947元，剩余欠款90000元作按揭贷款于2013年1月7日通过银行打入被告账户。现原告以被告未按期交房为由诉讼来院，要求被告支付逾期交房违约金7716元。
另查明，被告提交的（珠江豪庭17号楼）工程竣工验收备案表载明：该工程的竣工验收备案文件已于2013年6月28日收讫，准予备案。落款时间为2013年6月29日。原告领取商品房钥匙的时间为2014年2月7日。
本院认为，原、被告之间自愿签订的《商品房买卖合同》，不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案原告按约交清了房款，被告逾期交房，应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。
关于违约金计算。双方合同约定的商品房最后交付期限为2013年3月1日，交付条件为验收合格，但涉案商品房所在“珠江豪庭”小区17号楼于2013年6月29日才完成竣工验收备案，被告公告通知交房时尚不符合交付条件，况且据涉案合同第十一条规定，被告应书面通知办理交付手续，其以公告方式通知不符合该条约定，没有完成约定的通知义务。故从2013年3月2日至2013年6月28日的119天应计入被告逾期交房的天数。2013年6月29日之后，由于公告不属于合同约定的书面通知方式，被告采用电视台广告及在售楼部张贴公告的方式通知对个别业主是不充分的，不能作为交房的有效通知，被告的书面通知义务并不因曾发出公告而得以免除，故其仍应承担违约责任。原告作为买受人应关注所购房屋按期或逾期交房的情况，即便不知情，在合同约定的交付期满后，也应主动了解情况，防止损失扩大化，这不仅是原告作为买受人的权利，同时也是买受人在行使权利时应承担的相应附属义务。况且，被告在2013年6月29日商品房符合交付条件后，没有理由拒绝交房，书面通知的内容也不仅仅局限于交付的时间，还包括交付的程序告知，原告不应仅等待书面通知的到来，故原告对涉案商品房的延期交付也有一定责任。根据诚实信用和公平原则，本院酌定从2013年6月29日起再计算违约天数90天，合计209天，故违约金计算为228947元×0.0001×209天=4784.99元，取整数为4785元，被告应予支付。对于被告提出根据补充协议的约定，至公告交房日视为交付的主张，本院结合合同其他条款认为，该补充协议并未改变合同约定的书面通知方式，公告通知应在由于买受人原因致书面通知不能的情况下进行，且前提是按约定日期交付经验收合格的商品房，被告不能证明其穷尽了其他通知方式，抗辩不能成立。至于被告所称因电力改造至3个月不能施工，属不可抗力应予扣除的主张，本院认为该事由不属于不可抗力，被告不能因此免责，故对其该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告虞城县嘉和置业有限公司于判决生效之日起五日内支付原告孙云英逾期交房违约金4785元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告虞城县嘉和置业有限公司负担31元，原告负担19元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
上诉人应从递交上诉状之日起7日内向河南省商丘市中级人民法院交纳上诉费50元。户名：商丘市财政局；账号：1716020419200113331；开户行：中国工商银行商丘分行营业部；汇款用途：上诉费，并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王 勇
审 判 员 梁培勤
代理审判员 梁大红
二〇一五年四月十三日
书 记 员 赵晓慧