广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民二终字第188号
上诉人（一审被告）：谢碧琴，居民。
被上诉人（一审原告）：桂林市中联置业房产经纪有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区。
法定代表人：郑芝，该公司总经理。
委托代理人：雷鸿鸣，该公司员工。
一审第三人：胡小荣，兴业银行职员。
上诉人谢碧琴因与被上诉人桂林市中联置业房产经纪有限公司（以下简称“中联公司”）、一审第三人胡小荣居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第1200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日立案受理后，依法组成由审判员何华担任审判长，审判员高艳明、周秋莹参加的合议庭，于2015年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人谢碧琴，被上诉人中联公司的委托代理人雷鸿鸣，一审第三人胡小荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2015年2月份，通过原告中联公司居间介绍，被告谢碧琴与第三人胡小荣就桂林市象山区苗圃路15号四季花城4栋153号房屋达成买卖意向，2015年2月10日，第三人胡小荣作为甲方（卖方）、被告谢碧琴作为乙方（买方）、原告中联公司作为丙方，三方签订了一份《房地产买卖协议》，协议约定：房屋成交价格为92.6万元；在合同签订时，乙方支付甲方购房定金1万元，定金交由甲方保管，在第一期付款时冲抵房款；购房款份三期支付，第一期购房款乙方于2015年3月30日前支付给甲方……本次房产交易，丙方收取中介费人民币34000元，由乙方在2015年3月30日前支付给丙方，如支付方未按时支付，逾期按应付额的双倍支付给丙方违约金，如中途毁约，丙方收取的中介费不退还，未收取中介费由毁约方支付；乙方中途违约甲方有权按照下列步骤处理该房产：甲方暂时保留该房十日，等候乙方付款，保留期内乙方应每天按应付款项的千分之五支付延期利息，由乙方支付甲方，保留期届满乙方仍延期未付应付款项，即视为自动放弃购置……等。合同签订后，在合同约定的第一期房款支付时间届满时，被告未按照约定向第三人支付购房款，第三人胡小荣暂时保留该房十日等候被告支付房款，十天期满后，被告要求第三人再给予宽限期，第三人拒绝并将该房另行出售。原告认为，由于被告违约给其造成损失，故诉至该院。
一审法院审理认为：原告中联公司与被告谢碧琴、第三人胡小荣均为民事平等主体，三方在平等、自愿基础上签订的《房地产买卖协议》合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行其应尽的合同义务。该合同附加了居间合同条款，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”、第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，原告依约履行了居间介绍义务，促成了被告和第三人之间买卖合同的成立，即可要求被告支付中介费，合同履行与居间合同无关。同时本案系由于被告违反合同约定未按时支付购房款给第三人，导致其与第三人的房屋买卖合同无法履行，原告也无法正常履行该合同的后续义务，原告有权依照约定要求被告承担相应责任。原告要求被告支付其中介费34000元的诉讼请求，合法有据，予以支持；对其要求被告支付违约金34000元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，违约金的功能主要在于填补守约方所受的损失，本案中即使被告和第三人成功达成房屋买卖交易，原告根据合同所获得的利益仍然是34000元的中介费，由于被告违约致使被告和第三人的房屋买卖合同未履行完毕，只是减少了原告的后续义务，并未给原告造成任何损失，其要求被告支付34000元违约金的请求无事实依据，况且，作为房屋买卖合同的双方，被告仅向第三人支付10000元的违约金，向原告支付34000元的违约金也明显有失公平，故对其此项请求不予支持。据此判决：一、被告谢碧琴支付原告桂林市中联置业房产经纪有限公司房屋中介费人民币34000元；二、驳回原告桂林市中联置业房产经纪有限公司的其他诉讼请求。
上诉人谢碧琴不服一审判决，上诉称：本案中的居间合同条款以实现交易为目标，因为中介费中包含了房屋过户的税费及提供过户服务的劳务费用。合同中，被上诉人约定了收取中介的条件是交易，交易不成，无权要求收取中介费。因此，一审判决以《房地产买卖协议》中附加的居间合同条款为纯粹的居间合同条款，适用《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条作为判决依据，属适用法律错误。请求撤销一审判决，依法发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人中联公司答辩称：涉案的《房地产买卖协议》包含了房屋买卖合同和居间合同两个合同。涉及居间合同的交易已经完成，只是因上诉人的过错，自行放弃了享受后续服务的机会。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持一审判决，依法驳回上诉人的上诉请求。
一审第三人胡小荣庭审中陈述称：对一审判决没有异议，希望双方当事人能够调解。
经本院审理查明，上诉人、被上诉人及一审第三人均对一审判决认定的事实无异议亦未提交新的证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院补充查明：庭审中，被上诉人认可按照行业规定，中介机构收取的中介服务居间费佣金是基于房屋总价的2%-3%收取，本案《房地产买卖协议》约定的房屋成交价格为926000元，以此规定，涉案房屋中介服务居间佣金为18520元-27780元之间（926000×2%=18520元、926000×3%=27780元）。
根据当事人上诉与答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：被上诉人要求上诉人给付居间报酬34000元是否予以支持。
本院认为：上诉人谢碧琴、被上诉人中联公司、一审第三人胡小荣之间签订的《房地产买卖协议》，系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规禁止性规定，应依法确认有效。由于上诉人违约，导致该合同未履行，上诉人也因此向一审第三人承担了相应的违约责任，其所交付的定金10000元不予退还。虽然《房地产买卖协议》中约定了购买方即上诉人如中途违约，中介方即被上诉人已收取的中介服务居间费不退还，未收中介服务费由违约方支付。但协议约定的中介服务居间费34000元超过该行业规定的佣金总额度为房屋总价的2%-3%的规定。同时，协议第三条第四项约定上诉人支付给被上诉人的34000元居间费用中还包含了被上诉人应承担房产过户的所有税费。尽管涉案《房地产买卖协议》未发生实际交易，上诉人的解约行为致使被上诉人未能履行后续相关义务的过错不在于被上诉人，但亦未给被上诉人造成过多的损失，为此，被上诉人要求按《房地产买卖协议》的约定收取中介服务居间费用34000元过高。被上诉人在相关居间业务中履行了一定的义务，根据权利义务对等原则，本院按该行业规定的佣金总额度为房屋总价的2%确定上诉人应当支付的居间报酬金额为18520元。上诉人以涉案《房地产买卖协议》未实际交易为由拒付被上诉人居间报酬的上诉理由不成立，其应遵守诚实信用原则，按本院确定的居间报酬金额18520元承担给付义务。
综上，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，但实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第1200号民事判决第二项；
二、变更广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第1200号民事判决第一项“被告谢碧琴支付原告桂林市中联置业房产经纪有限公司房屋中介费人民币34000元”为：“上诉人谢碧琴支付被上诉人桂林市中联置业房产经纪有限公司居间报酬人民币18520元”。
本案二审受理费650元，由上诉人谢碧琴承担。
上述债务，义务人应于本案生效判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向广西壮族自治区桂林市象山区人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 何 华
审判员 周秋莹
审判员 高艳明
二〇一五年十二月二十二日
书记员 周 红