济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商初字第638号
原告（反诉被告）陈善强，男，1983年出生，汉族，住山东省肥城市。
委托代理人张鲁鹏，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人左龙梅，山东豪才律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）邓盛红，女，1980年出生，汉族，无业，住山东省莘县。
委托代理人孙明启（系邓盛红之夫），男，1977年出生，汉族，住山东省聊城市。
原告（反诉被告）陈善强与被告（反诉原告）邓盛红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈善强及其委托代理人张鲁鹏、左龙梅，被告（反诉原告）邓盛红的委托代理人孙明启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈善强诉称，2013年7月29日，陈善强与邓盛红签订《房屋买卖合同》，购买邓盛红所有的位于历下区泺河小区某室。合同约定房屋总价款为34万元，首付20万元，剩余14万元待房屋办理所有权转移手续后，由陈善强从银行贷款支付，陈善强已如约向邓盛红支付首付款20万元。现因上述房屋无法办理所有权转移手续，合同目的已无法实现，双方无法就合同解除事宜达成一致，陈善强为维护自身的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，要求法院判令解除陈善强与邓盛红签订《房屋买卖合同》，判令邓盛红返还购房款20万元。
被告邓盛红辩称，一、陈善强与邓盛红在2013年7月29日就济南市历下区泺河小区某室签署的《房屋买卖合同》是双方自愿的情况下，在具有合法房地产中介机构监督审核和协助下办理的。该合同应为有效合同。二、邓盛红自始至终本着诚意和积极的态度协助陈善强过户，邓盛红不存在任何违法行为：1、按照上述合同，邓盛红在签合同的当时就把房产证原件交于中介“某某不动产”保管；2、在收到陈善强交付的定金和首付款后，于2013年7月31日到原抵押贷款银行（某支行）办理了房屋解押手续，以保证该房屋可以过户交易；3、2013年8月2日应陈善强要求，邓盛红在工商银行开立了银行放贷款专用银行卡，并签注了相关以本案提及的房产为抵押物的贷款手续等，待陈善强履行完相应责任后以便过户。在2013年8月10日经陈善强和中介方同意，邓盛红为打理北海生意特授权委托惠某某全权代办房产过户签字等手续。4、邓盛红按照上述合同，于2013年8月11日搬离所涉房屋，举家前往北海，未出现耽误交易的行为。三、2013年9月1日，陈善强无视邓盛红已委托他人协助办理后期手续，告诉邓盛红自己已经办妥一切应办手续，再三要求邓盛红回济南亲自办理房产过户。邓盛红在经济并不富裕的情况下，按照陈善强的要求，从北海飞回济南并在济南住着酒店协助陈善强履行合同办理过户，直至2013年9月26日等来的是陈善强没有办妥自己应办手续无法过户。四、鉴于合同于2013年9月30日已经到期。因为陈善强的原因造成合同不能如期履行，所以邓盛红不同意解除合同，要求驳回陈善强的诉讼请求。
反诉原告邓盛红反诉称，1、陈善强与邓盛红签约时隐瞒了自己不具备购买上述房屋的资格，就与邓盛红、房地产中介于2013年7月29日在泺河小区签订了《房屋买卖合同》。2、陈善强于2013年9月1日通知邓盛红自己已经具备办理房屋过户手续条件并要求邓盛红回到济南亲自办理相关过户手续。邓盛红为配合陈善强顺利办理房产过户工作，于2013年9月4日从北海乘飞机经上海飞回济南。但陈善强让邓盛红在济南空等22天无果。陈善强应该承担因此给邓盛红造成的损失。3、涉案房屋是邓盛红全家的唯一房产，为了能够去北海开拓事业，才忍痛出售，以换回在北海购房的首付款和生意周转资金。当时邓盛红在北海购房已交纳房屋定金1万元，房价为3500元／平方米。按照合同约定，邓盛红最迟在2013年9月30日前应收到陈善强的后期购房款14万元。但是自从济南回到北海直至2013年11月也未收到后续14万元款项。从而导致邓盛红无法支付在北海的购房资金，最后放弃购买北海的房产，并因此损失1万元的购房定价。4、因为北海房屋价格上涨飞快，为了避免更大损失，邓盛红与丈夫孙明启在2013年11月14日经过找高利贷借款，并以4400元／平方米的价格买下北海某房屋。截至目前，因陈善强的原因导致邓盛红仅仅在北海购房这一项损失就高达61654元。5、在2013年12月1日，陈善强不仅不按合同履行违约责任反而在涉案房屋大门上贴大字报诋毁邓盛红及家人名声，给邓盛红造成难以衡量的名誉损失和精神伤害。据上述事实，现提起反诉，请求依法判决陈善强按原签订合同履行违约责任；依法判决陈善强赔偿邓盛红一切经济损失和为配合陈善强办理房产手续及本次诉讼产生的费用总计71702元；依法判决陈善强承担整个诉讼过程中的一切诉讼费和邓盛红的差旅费；依法判决陈善强在报纸上向邓盛红公开道歉。
反诉被告陈善强辩称，一、对于本合同无法履行双方均存在过错。邓盛红明知陈善强不具备购房条件，仍同意与陈善强签订买卖合同，应该对本合同签订及履行过程中可能出现的风险有预先估计。虽然陈善强不符合购房条件，但是陈善强一直积极履行合同义务，想方设法促成合同履行，主观过错较小，责任应当减轻。二、邓盛红主张的损失缺乏法定或约定的依据。对于邓盛红主张的按合同约定承担违约责任，陈善强认为，双方对于合同的签订、履行均存在过错，邓盛红明知合同存在陈善强没有购买资格的风险，仍然同意签订合同，应视为对于因陈善强不具备购买资格风险所导致合同不能履行追究责任的一种放弃或者说豁免；对于邓盛红主张的在北海购房产生的系列费用（定金、购房差价），即使损失存在，也系邓盛红自身投资经营不善、乱举恶债产生的亏损，与本案争议事实无关，邓盛红无权就该费用向陈善强提出主张；对于邓盛红主张的房屋空置损失，根据双方签订买卖合同第十一条之约定，邓盛红在陈善强付清全部房款后才会将房屋交付给陈善强，至今涉案房屋仍由邓盛红占有，邓盛红主张自己占有的房屋存在空置，系对自己财产的处置，与陈善强无关，损失亦应由邓盛红自已承担。另据陈善强了解，邓盛红房屋一直由亲戚居住使用，根本也不存在空置一事。对于邓盛红主张的差旅费用损失，邓盛红要求陈善强承担机票、住宿费等差旅费用没有任何法定或约定的依据，且陈善强、邓盛红双方均系外地户籍，为履行买卖济南房屋的合同事宜，陈善强也产生了大量的差旅费用，双方为了履行合同所产生的无依据费用应由各自自行承担。对于邓盛红主张由陈善强承担诉讼费用，陈善强认为，双方对于合同的履行均存在过错，应当按比例平均承担诉讼费用。三、对于邓盛红要求陈善强登报道歉的主张，陈善强认为，陈善强并未对邓盛红进行过任何邓盛红所称的诋毁行为，邓盛红要求陈善强登报道歉没有任何法律依据。四、邓盛红主张不返还定金，没有事实和法律依据，本案不适用定金罚则。从双方的履行情况及市场上的房屋交易习惯来看，双方约定定金是对签订合同以及陈善强按时支付首付款的保证。本案中，陈善强支付的2万元定金，保障目的已经达到，陈善强已经依合同约定支付了首付款，定金也已转换合并计入首付款中，已经不存在定金的性质，不应当再适用定金罚则。综上所述，陈善强、邓盛红双方对于合同的签订及履行均存在过错，陈善强在合同签订后一直积极履行合同义务并努力促成交易的完成，除了不具有购房资格的过错外，并无其他违约行为，所以本案应以邓盛红的实际损失为准，兼顾合同的履行情况，结合双方当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则赔偿邓盛红的损失。
陈善强为证明自己主张，向本院提供了以下证据：
证据1、《房屋买卖合同》一份，证明陈善强与邓盛红之间的房屋买卖关系及双方对于房屋交易的相关约定；
证据2、定金收条一份，首付款收条一份，证明陈善强按照合同约定，交纳了定金2万元及首付款18万元，定金已转化为首付款。
邓盛红为证明自己主张，向本院提供了以下证据：
证据1、《定金协议》、《商品房买卖合同》、购房发票，证明由于陈善强未按时付款导致邓盛红在北海没有买成房屋，因此造成的损失为61654元；
证据2、机票是三张及住宿费收款收据，证明为配合陈善强办理房产过户手续，往返济南的费用共计11046元；
证据3、机票一张，证明从乌鲁木齐到济南领取起诉状花费差旅费852元。
综合分析上述证据，结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：
2013年7月29日，陈善强与邓盛红签订《房屋买卖合同》，陈善强购买邓盛红所有的位于济南市历下区泺河小区某室，建筑面积39.2平方米，所有权证书号：济房权证历字某号。合同约定房屋总价款为34万元，其中首付20万元，剩余14万元在银行发放贷款之日由银行向邓盛红直接支付。当日陈善强依约支付了2万元定金，同日邓盛红将涉案房屋房产证原件交于合同居间方某某不动产。31日，陈善强向邓盛红交纳了18万元首付款，前述2万元定金转为首付款。
另查明，一、陈善强户籍所在地山东省肥城市；二、陈善强在济南没有累计缴纳一年以上个人所得税或社会保险费，根据《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》第一条之规定，陈善强不具有在济购房资格。
因陈善强不具有在济购房资格导致无法办理所有权转移手续，邓盛红于2013年8月11日乘飞机返回北海，购买机票花费2620元。2013年9月4日，邓盛红为配合陈善强办理房屋所有权转移手续，再次乘飞机前往济南，又因陈善强仍不具有购房资格无法办理房屋所有权转移手续，于9月26日乘飞机返回北海，邓盛红因此花费机票费4730元。
邓盛红为主张陈善强未按时付款导致邓盛红在北海没有买成房屋，因此造成的损失为61654元，向法庭提交的《定金协议》、《商品房买卖合同》，购房发票三项证据均系复印件，庭后亦未提交原件。
本院认为，陈善强与邓盛红于2013年7月29日签订《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，无违反强制法规定，合同合法有效。由于2011年1月21日，济南市人民政府发布《济南市人民政府关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场健康平稳发展的通知》，济南实行限购政策，根据《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》第一条之规定，陈善强不具有在济购房资格，涉案房屋无法办理所有权转移手续，合同继续履行存在障碍，合同目的已无法实现。
根据《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条以及《2011年山东省高院民事审判工作会议纪要》中关于因限购政策导致商品房买卖不能发生物权效力的处理问题的意见，陈善强请求依法解除《房屋买卖合同》并返还购房款，本院予以支持。
因限购政策致使无法办理房屋所有权转移手续，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，邓盛红反诉请求陈善强承担违约责任以及在本诉答辩中要求适用定金罚则，本院不予支持。但陈善强在明知自己不具有购房资格的情况下，仍与邓盛红签订《房屋买卖合同》，给邓盛红造成较大经济损失，依据公平原则、诚实信用原则，应赔偿邓盛红因此所受的损失。
邓盛红反诉请求陈善强赔偿其在北海购房所交定金1万元以及在两次购房差价51654元，已超出合同签订时一方所能预见到或应当预见到违反合同所造成的损失，且未提供证据原件，本院不予支持。邓盛红反诉请求房屋空置损失5500元，未提供证据，本院亦不予支持。邓盛红反诉请求为配合陈善强办理所有权转移手续所花费住宿费3696元，提供的证据是收据，而非发票，且无法证实该费用的合理性，本院不予认定。邓盛红反诉请求为配合陈善强办理所有权转移手续所花费机票7350元，并提供机票3张，结合庭审笔录，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、原告陈善强与被告邓盛红于2013年7月29日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；
二、被告邓盛红于本判决生效之日起十日内返还原告陈善强购房首付款20万元；
三、反诉被告陈善强于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告邓盛红机票损失7350元；
四、驳回反诉原告邓盛红的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4400元，财产保全费1520元，由原告陈善强负担2960元，被告邓盛红负担2960元；反诉案件受理费1590元，由反诉原告邓盛红负担1430元，反诉被告陈善强负担160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 闫 勇
审 判 员 王永革
人民陪审员 梁 颖
二〇一四年九月五日
书 记 员 吴志远