上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第392号
上诉人（原审被告）上海川行百货有限公司。
法定代表人蔡梅。
委托代理人宋仲春，上海市建纬律师事务所律师。
委托代理人郑漪波，上海市建纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐岗。
被上诉人（原审原告）徐律衡。
法定代理人徐岗。
两被上诉人共同委托代理人唐静兰。
上诉人上海川行百货有限公司（以下简称川行百货）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第1754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人川行百货的委托代理人郑漪波、被上诉人徐岗、徐律衡的共同委托代理人唐静兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年3月15日，徐岗方（甲方）与川行百货（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市普陀区武宁路227、231号一楼（1123商铺）。合同第三条支付日期和租赁费用1、租赁期限自2011年10月8日起至2017年10月31日止。第四条约定2012年10月8日至2013年10月7日的租金为人民币（以下币种均为人民币）3，500元。第五条保证金及其他费用1、为确保该房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于本合同签订同时支付给甲方1，840元作为乙方履行本合同义务的保证金。2、甲方应于双方终止（解除）租赁关系，且乙方已按约定交还房屋，并付清所有应付费用后3个工作日内先行将保证金金额的一半无息返还给乙方，乙方按本合同第八条第5项约定向甲方提供书面文件后的3个工作日内，甲方的保证金余额无息返还给乙方。第十条违约责任1、租赁期限内，甲乙任何一方无法定或约定之理由解除本合同，甲方出现前述违约的，甲方应向乙方支付相当于当月租金2倍的违约金，并退还乙方已付押金和剩余租金；乙方出现前述违约的，应向甲方支付相当于当月租金2倍的违约金……。合同签订后，双方依照合同的约定履行各自的义务。川行百货支付徐岗方租金至2013年1月6日。徐岗方多次向川行百货催讨租金无着后，遂诉至原审法院，请求：终止双方签订的房屋租赁合同，川行百货退还所租借的商铺，并支付自2013年1月6日至其实际交付房屋之日止的租金，按每月3，500元计及按合同约定支付违约金7，000元。
原审法院另查明：2006年9月13日，徐岗方和上海川行鞋业有限公司（以下简称川行鞋业）签订系争商铺的《房屋租赁合同》，租期为2006年10月8日至2011年10月7日。合同签订后，川行鞋业支付徐岗方保证金1，840元。川行鞋业现已被注销。
原审庭审中，川行百货称租赁合同提前解除已书面通知和公告各个业主，但未提供证据加以印证。徐岗方表示未收到租金后曾去现场察看，才知商铺被清空。川行百货亦不知去向。2013年11月，徐岗方才将系争商铺另行出租。为此徐岗方申请撤回了要求川行百货返还系争商铺的诉讼请求。
川行百货愿承担提前解除租赁合同的违约责任，给付徐岗方2倍的月租金计3，680元。徐岗方则认为，川行百货给付违约金的标准是依照徐岗方和川行鞋业的约定，但双方续签了合同，租金应以现付的数额为准即3，500元／月，违约金应为7，000元。徐岗方同意保证金冲抵违约金。
徐岗方称，川行百货应支付2013年1月6日至2013年10月底的租金，按每月3，500元计。川行百货仅愿支付2013年1月19日之前的欠租。川行百货称徐岗方在2013年上半年曾将系争商铺出租，由此可印证系争商铺已由徐岗方控制，川行百货可不予支付租金。徐岗方称系争商铺空置后由川行百货出租过一段时间，各业主还和使用人发生过纠纷，当时其他商铺的业主报过警。
原审法院认为：徐岗方和川行百货签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应为有效，签约方均应恪守履行。川行百货认为徐岗方的系争商铺实为一块空地，川行百货无法实际办理系争商铺交接手续，由于房屋租赁合同有约定“房屋返还甲方时，甲乙双方应办理交接手续，经甲方验收认可”，因此在川行百货未提供证据证明双方已办理过系争商铺交接手续的情况下，对其主张，不予采纳。同时川行百货亦未提供证据证明系争商铺曾由徐岗方出租，因此对川行百货称系争商铺实际由徐岗方控制的主张，亦无法采纳。川行百货虽于2013年1月19日清空系争商铺，但未与徐岗方办理系争商铺的交接手续，亦未提供证据印证其已将租赁合同解除通知函送达至徐岗方。因此川行百货认为双方的租赁合同于2013年1月19日解除的主张，无事实依据，无法采纳。现徐岗方于2013年11月1日将系争商铺另行出租，以避免经济损失的扩大，因此双方的房屋租赁合同实际解除日应为2013年10月31日。现徐岗方要求川行百货支付2013年1月6日至10月31日的租金，无不妥，应予支持。租金应按合同约定的3，500元／月支付。川行百货自认提前解除房屋租赁合同存在违约，愿承担违约责任支付违约金。合同约定违约金相当于2倍的月租金，因此川行百货应依照现租金的标准支付徐岗方违约金计7，000元。川行百货要求将保证金冲抵违约金，徐岗方亦同意，为此川行百货应支付徐岗方违约金5，160元。
原审法院审理后，作出判决如下：一、原告徐岗、徐津衡与被告上海川行百货有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年10月31日解除；二、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告徐岗、徐津衡2013年1月6日至2013年10月31日止的租金，按每月人民币3，500元的标准支付；三、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告徐岗、徐津衡违约金人民币5，160元。
上诉人川行百货不服原审判决，向本院提起上诉称：2012年12月18日，川行百货已书面通知徐岗方解除房屋租赁合同。2013年1月18日，川行百货将系争商铺清空，并于2013年1月19日正式通知徐岗方合同解除。双方签订的租赁合同应于2013年1月19日解除，原审法院认定租赁合同于2013年10月底解除，显属认定事实不清。故请求二审法院撤销原判第一、二项，改判双方的租赁合同于2013年1月19日解除，川行百货愿意支付2013年1月6日至2013年1月19日的租金。
被上诉人徐岗、徐律衡共同辩称：川行百货并未提供证据证明其已书面告知解除租赁合同，川行百货有义务分别通知全体业主。川行百货未按合同约定履行交还系争商铺的手续及义务。故不同意川行百货的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审判决书中将“徐律衡”的名字误写为“徐津衡”，本院在此予以更正。原审查明的其余事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，徐岗方与川行百货签订的房屋租赁合同，已依法成立，双方应认真履行合同的各项义务，否则应承担相应的违约责任。现川行百货并无法定或约定的理由提出解除合同，且其以此为由拒付租金，已违反合同约定，构成违约。鉴于川行百货主张解除合同，并未取得徐岗方的同意，故川行百货上诉认为其于2013年1月19日正式通知徐岗方合同解除，双方的租赁合同即于该日解除，该项上诉主张明显缺乏合同依据，本院不予采信。因川行百货的行为已构成违约，徐岗方于2013年11月将系争商铺另行出租，原审法院据此认定双方的租赁合同于2013年10月底解除，并无不当。原审法院根据合同约定，对于川行百货违约后应承担的各项民事责任予以认定，所作的处理也无不妥，本院均予以维持。
综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币840元，由上诉人上海川行百货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞恒龄
代理审判员 王 兵
代理审判员 周 一
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 赵晓明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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