浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第1178号
上诉人（原审被告）王月忠。
上诉人（原审被告）许星良。
上诉人（原审被告）吴建校。
上述三上诉人之共同委托代理人（特别授权代理）孔天熹、陈慧红，浙江杰扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）浙江远东新聚酯有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区滨海工业区。
法定代表人周吉元，总经理。
委托代理人（特别授权代理）王贤，浙江鉴湖律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）徐雯。
上诉人王月忠、许星良、吴建校因房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯民初字第787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年12月，经原绍兴县国土资源局挂牌出让，绍兴县远东房地产开发有限公司取得位于绍兴市柯桥区镜水路以东、以西两侧j-06、j-07、j-08、j-09、j-11等五幅地块的国有土地使用权。2009年，原绍兴县国土资源局向土地使用权人绍兴县远东房地产开发有限公司颁发7本国有土地使用权证，证号分别为绍兴县国用（2009）字第3-21号（面积26592平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-172号（面积24410平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-156号（面积12733平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-160号（面积10658平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-20号（面积47749平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-159号（面积40180平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-155号（面积47344平方米）。上述7本土地使用证所载土地原由浙江远东化纤集团有限公司使用，该公司搬迁后，现场遗留公司搬迁后的原有诸多废旧建筑物。绍兴县远东房地产开发有限公司取得了上述7宗土地的使用证后，按用地规划要求，应开发绿洲花苑、远东花苑一期、远东花苑二期、远东花苑三期房地产项目。但绍兴县远东房地产开发有限公司未予房产开发，也未对土地进行平整，而是将该7宗土地全部交由原告全权管理，其管理的授权内容包括出租。2009年7月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同》，约定出租场地位于绍兴市柯东高新技术园区甲方厂区的其中2个大仓库（镜水路以东，租赁范围详见平面示意图标注）、甲方所属的南面1个停车场（镜水路以西）以及专家楼北面1个空余场地（绿洲路与镜水路交叉口），仓库面积约7060平方米，停车场和空余场地面积约12000平方米；租期1年，自2009年7月22日起至2010年7月21日止；仓库总租金计340000元，停车场和空余场地总租金320000元，合计660000元，乙方应于2009年7月22日前向甲方缴清场地1年的租金；租赁期间，乙方不得再转租给第三方，并严格控制在租赁的范围内使用，否则甲方有权收回出租场地；租赁期间，乙方因需要搭建临时建筑，由乙方按有关规定自行办理相关手续；租赁期满或合同解除，乙方必须按时、无条件退出出租场地等。合同订立后，被告向原告陆续付清截止2013年10月31日的租金。原告则将涉案租赁物（包括场地及地上原有废旧建筑物）交付给被告使用。经现场勘查，被告现实际使用的租赁物位于镜水路东侧，面积约15000平方米，其土地包含在绍兴县国用（2009）字第3-20号、绍兴县国用（2009）字第3-159号、绍兴县国用（2009）字第3-155号土地使用证所载的土地范围之内。租赁合同约定的停车场及空余场地面积（合计约12000平方米），被告实际因故未能租赁使用。在承租期间，被告对原有废旧建筑物进行了修缮分隔，又实施了新建临时建筑的行为，并将建筑物分割出租给诸多次承租人。
原审法院认为：原、被告就涉案租赁物签订租赁合同的事实清楚，可以认定。根据当事人的诉辩情况，本案的焦点在于：一、本案原告主体是否适格；二、涉案租赁物的认定以及涉案租赁合同的效力问题；三、原告主张腾空并退还涉案租赁物是否应予以支持；四、原告主张的涉案租赁物占有使用费如何认定处理。关于焦点一，本案原告提起租赁合同纠纷，该合同的相对人经查实为原、被告。据此，原告应为本案合同纠纷的适格主体，被告辩称原告主体不适格，与事实不符，该院不予采纳。关于焦点二，根据该院现场勘查的情况，被告实际承租使用的涉案租赁物所在位置位于浙江远东化纤集团有限公司搬迁所遗留的场地，该搬迁场地所在的土地使用权后由绍兴县远东房地产开发有限公司取得，因该公司在取得土地使用权之后并未进行房产开发，故该场地上仍保留原有废旧建筑物，这也正是涉案租赁合同将涉案租赁物描述为“出租的场地位于绍兴市柯东高新技术园区甲方厂区的其中2个大仓库等”的原因所在。从被告签约的目的来看，其是为了从出租人原告处取得原有旧建筑物及相关场地的占有使用权，同时在其所占有场地的基础上再建造临时建筑用于经营使用。据此分析，涉案租赁物应为被告在该院勘查时实际承租使用的场地及其地上的建筑物。从图示分析还可知，涉案租赁物现位于绍兴县国用（2009）字第3-20号、绍兴县国用（2009）字第3-159号、绍兴县国用（2009）字第3-155号土地使用证所载的土地范围之内。被告主张全部涉案租赁物为一块场地，与事实不符，该院不予采纳。针对涉案租赁合同的效力问题，原、被告均认为无效。该院认为，绍兴县远东房地产开发有限公司在取得前述3宗土地之后，未对土地进行投资开发，而是委托原告进行出租利用，该行为违反了行政法规的强制性规定，双方当事人关于涉案租赁合同应认定为无效合同的意见，该院予以采信。关于焦点三，根据我国合同法第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，现涉案租赁合同为无效合同，故原告主张返还涉案租赁物的诉求，符合上述法律规定，该院应予支持。被告辩称请求法院驳回原告的该项诉求，其事实与法律依据均不充分，该院不予采纳。关于焦点四，该院认为，虽涉案租赁合同为无效合同，但被告依据双方间的租赁关系占有使用涉案承租物，依据民事活动应遵守等价有偿、公平合理的原则，被告应向原告支付相应的使用费对价作为补偿。被告迄今已付清截止2013年10月31日的租金，故而原告要求被告支付自2013年11月1日起至租赁物返还之日止的占有使用费，该院予以支持。关于占有使用费的具体标准，由于双方当事人未提供该费用的标准供参照，故该费用的标准可以参照租赁合同约定的内容及当事人的陈述进行合理确定。原告主张涉案租赁合同约定的总租金为660000元，将其折算成日租金1808元作为占有使用费的标准。该院认为，被告实际使用租赁物的面积约15000平方米，其还认可按合同约定的仓库租金标准计付，故折算后的日租金约1979元，故原告主张的占有使用费属于合理范围，该院依法予以采信。被告辩称该标准过高，缺乏充分理由，该院不予采纳。被告另主张将通过另诉的方式向原告索赔因其搭建临时建筑等而产生的相关经济损失，故该院在本案中对此不作理涉。综上，该院对原告的诉求依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告王月忠、许星良、吴建校应将其在绍兴县国用（2009）字第3-20号、绍兴县国用（2009）字第3-159号、绍兴县国用（2009）字第3-155号国有土地使用权证所载的土地范围之内实际承租使用的场地及地上的建筑物全部腾空并返还给原告浙江远东新聚酯有限公司，限于判决生效后三十日内履行完毕。二、被告王月忠、许星良、吴建校向原告浙江远东新聚酯有限公司支付自2013年11月1日起至本判决主文第一项确定的履行完毕之日止按每日1808元标准计算的租赁物占有使用费，限于判决生效后三十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4322元，由被告王月忠、许星良、吴建校共同负担，限判决生效后十日内向该院交纳。
上诉人王月忠、许星良、吴建校不服原审判决，提出上诉称：一、原审法院对被上诉人未按合同约定交付停车场及空余场地（面积合计约12000平方米）而多收取的租金320000元未予处理，显然不当。《租赁合同》签订后，上诉人按约于2009年7月22日前向上诉人缴清了租赁场地一年的租金人民币660000元，但被上诉人实际只交付给上诉人合同约定的“仓库”，至于合同约定的停车场及空余场地（面积合计约12000平方米），被上诉人未实际交付给上诉人。之后，被上诉人也未将停车场及空余场地的租金人民币320000元退还给上诉人。2010年，被上诉人另行交付给上诉人面积约7940平方米的场地，对该7940平方米的场地及合同约定的“仓库”的租金，上诉人一直按时支付给被上诉人。因此，被上诉人应退还上诉人多收取的租金人民币320000元。原审法院对此节事实既未认定，也未进行处理，显然不当。二、原审判令上诉人在判决生效后三十日内将实际承租使用的场地及地上的建筑物全部腾空并返还给被上诉人，不具有合理性，且原审未通知次承租人参加诉讼，在程序上存在瑕疵。在租赁期间，上诉人征得被上诉人同意后，在承租的场地上建造了临时建筑并分割出租给三十多家次承租人。上诉人与诸多次承租人的租赁合同期限尚未届满，上诉人在过短的履行期限内腾空场地及地上建筑物，并将该场地返还给被上诉人存在现实的困难。同时，次承租人与涉案租赁物有直接利害关系，次承租人参与诉讼将有利于原审法院查明本案事实。综上，请求：1、撤销绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯民初字第787号民事判决，发回重审或依法予以改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人浙江远东新聚酯有限公司答辩称：三上诉人主张被上诉人应返还其第一年多付的租金，被上诉人认为，三上诉人已支付了三年的租金，如果其真认为第一年租金多付了，在第二年支付时其就应该提出，而三上诉人在长达近五年的时间里，从未提出异议，因此其现提出要求返还2009年的租金320000元没有事实和法律依据。从合同相对性原则讲，三上诉人作为被上诉人签订租赁合同的相对人，被上诉人要求三上诉人腾退场地是符合合同约定的。对于腾退时间，原审法院对此已予以考虑，但三上诉人至今仍无腾退的迹象，因此三上诉人提出腾退时间太短，是不符合实际情况的。请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，上诉人王月忠、许星良、吴建校主张被上诉人浙江远东新聚酯有限公司应返还其多支付的租金320000元，然经本院审查，根据三上诉人在原审庭审及上诉状中所作陈述，讼争的320000元系属三上诉人向被上诉人缴纳的2009年7月22日至2010年7月21日止的租期的租金范畴，三上诉人现主张因被上诉人在该期间未依约交付停车场及空余场地，故讼争租金应予以返还，本院认为，三上诉人提出的该上诉理由系属独立诉请，而三上诉人在原审审理过程中并未就此提出反诉，故不属于二审审理范围，本院不予理涉。上诉人王月忠、许星良、吴建校主张原审法院未追加次承租人参加诉讼，程序不当，根据本案现有证据，本案所涉租赁合同的签订主体系三上诉人与被上诉人，根据合同相对性原则，现被上诉人向三上诉人主张权利，符合法律规定，三上诉人对此提出的异议，本院不予采纳。综上，上诉人提出的上诉理由不能成立，故本院对上诉人提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4322元，由上诉人王月忠、许星良、吴建校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 夏 鸿
二〇一四年十月十四日
书 记 员 陆琪瑜