北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第23342号
原告张逸轩，男，1990年9月21日出生。
委托代理人李白，北京市商安律师事务所律师。
被告韩艳秋，女，1970年11月13日出生。
委托代理人陈少北，北京德恒律师事务所律师。
被告李玉刚，男，1974年4月7日出生。
委托代理人陈少北，北京德恒律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人胡帅，男，1988年12月22日出生。
原告张逸轩与被告韩艳秋、李玉刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京我爱我家房地产经纪有限公司为本案第三人（以下简称第三人），并组成合议庭，公开开庭进行了审理。张逸轩及其委托代理人李白，李玉刚及李玉刚、韩艳秋共同委托代理人陈少北，第三人委托代理人胡帅均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
张逸轩诉称：2013年9月6日，我与韩艳秋、李玉刚通过第三人签订了两份《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号分别为Ｍ13061031、Ｍ13061032）及相关《补充协议》，约定我向韩艳秋、李玉刚购买位于北京市朝阳区小营北路23号院3号楼4层x房屋，总价为405万元（贷款140万元）。因Ｍ13061031合同成交价按韩艳秋、李玉刚的要求临时增加5万元而造成修改，故又签订了内容相同的Ｍ13061032合同。此后，我陆续于2013年11月25日前付清了全部房款。在合同履行过程中，韩艳秋、李玉刚不予以配合我办理贷款，我为了守约，通过亲属所有的房产向我爱我家的经纪公司伟嘉安捷抵押借款100万元，并为此支付了5万余元的利息，我本可以在合同约定的付款时间2013年11月22日前付清全款，但因为韩艳秋、李玉刚不配合，导致我未能及时转款，但也经韩艳秋、李玉刚同意后于2013年11月25日上午付清了最后一笔房款。但韩艳秋、李玉刚现在拒不给我办理权属转移登记，还无故向我索要60万元违约金。现诉至法院要求：1、判令韩艳秋、李玉刚继续履行我们双方于2013年9月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号为M13061032），将位于北京市朝阳区小营北路23号院3号楼4层x房屋由韩艳秋、李玉刚名下过户至我名下；2、判令韩艳秋、李玉刚按照上述房屋买卖合同连带向我支付违约金81万元；3、判令韩艳秋、李玉刚连带向我支付未能完成权属转移登记的违约金（计算标准为违约金每日为2025元，计算日期为我方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日即2013年12月6日至房屋所有权办至我方名下之日止）；4、判令韩艳秋、李玉刚连带向我支付因其不履行合同义务而致使守约方即我方所实际经济损失5万元整（抵押贷款利息）。
韩艳秋、李玉刚答辩并反诉称：不同意张逸轩的全部诉讼请求。一、2013年9月6日，双方还签订了补充协议，其中明确约定剩余房款应在2013年11月22日前支付给我们，但张逸轩实际将剩余房款给付给我们的时间是2013年11月25日，显然违约。二、我们双方就违约金的数额一直在协商，按约定违约金应为60万元，张逸轩也认可这个数额，但希望能减少，我们当时也表示可以商量，但双方一直未能达成一致意见。三、我们双方均同意即使张逸轩在2013年11月22日前付清了全部房款405万元，双方也暂时不办理产权过户手续，双方也同意终止双方的房屋买卖交易，双方正在就新的购房款进行协商。2013年11月21日，双方进行了近40分钟的通话，2013年11月25日�方又进行了面谈，2013年12月11日双方以及第三人又进行了面谈。这几次沟通中，我们都明确声明终止房屋买卖交易，承诺可以就新的购房价款协商，张逸轩也表示同意。四、2013年9月16日，张逸轩说想对房屋测量，做装修的准备工作，我们出于善意，把水电气三卡都连同装修钥匙交给了张逸轩。但2014年3月15日，我们发现锁具已经让张逸轩换掉了，2014年6月3日，我们再次去诉争房屋时，发现了张逸轩的装修队已经开始装修，将室内物品全部转移了，我们随即报警，民警到达后进行了调查取证。张逸轩的行为让我们彻底丧失了对他的信任，我们用短信方式告知张逸轩，因他的严重侵权行为，双方的房屋买卖交易正式终止。现我们提出反诉，要求：1、判令解除双方于2013年9月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、判令张逸轩向韩艳秋�李玉刚支付违约金60万元（按照2013年9月6日签订的《补充协议》）；3、判令张逸轩向韩艳秋、李玉刚支付5700元按揭款。
张逸轩就韩艳秋、李玉刚的反诉请求答辩称：1、双方签订的编号尾号为31、32的两份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》均为双方真实意思表示，内容一致，合法有效，截止2013年11月25日我已将全部房款付清，韩艳秋、李玉刚已收到该房款，根据双方的真实表示及合同的实际履行情况，不同意解除合同的反诉请求，希望判决继续履行合同；2、关于违约金60万元，根据双方签订合同第七条违约责任第（二）项的约定，双方约定的2013年11月22日付款，打入李玉刚民生银行账户，我已经准备好了100万元存入交通银行账户准备给韩艳秋、李玉刚付款，但因为当日是周五银行不支持跨行转账，我联系李玉刚但无法联系上，我就告知了第三人的工作人员，但第三人也联系不上李玉刚，我就没有付款，到了11月23日清晨，韩艳秋给我提供了一个李玉刚的新电话我才联系上李玉刚，我说因为周末无法办理转账到周一再转账，到了周一即11月25日我即通过交通银行将100万元转入李玉刚民生银行账户。11月22日因为无法支付上述款项，我担心产生违约金就联系中介，中介让我不用担心，即使有违约金也是日万分之五。我方于11月25日付款，且韩艳秋、李玉刚同意我方于11月25日付款，即使韩艳秋、李玉刚现在不认可其同意11月25日付款，也应按照该条约定支付违约金，11月25日时双方见了一次面，我带来违约金但二被告不认可并称违约金应该是60万元，双方就此没有谈妥；3、第三项反诉请求，我方认为与合同无关，不应由我支付。
第三人述称：我公司没有意见，请法院核实事实依法判决。
经审理查明：2013年9月6日，张逸轩与韩�秋、李玉刚通过第三人签订了两份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号分别为Ｍ13061031、Ｍ13061032）及《补充协议》，约定张逸轩向韩艳秋、李玉刚购买位于北京市朝阳区小营北路23号院3号楼4层x房屋，房屋成交价为405万元；张逸轩应在签订合同当日支付10万元定金，于2013年9月14日前将房屋定金60万元支付给韩艳秋、李玉刚，剩余房款在2013年11月22日前支付给韩艳秋、李玉刚；若张逸轩未在约定时间或满足约定条件时将首付款支付韩艳秋、李玉刚，则视为张逸轩违约，应按照买卖合同及保障合同的违约条款承担违约责任；逾期付款在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受方按日计算向出售方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出售方支付违约金，合同继续履行；双方同意在�同签订之日起九十日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。此后，张逸轩于2013年9月6日转账支付李玉刚定金10万元，2013年9月16日张逸轩又转账50万元至韩艳秋的名下，2013年11月14日张逸轩又转账130万元至李玉刚的名下，11月21日张逸轩又转账给李玉刚60万元，11月22日张逸轩又转账55万元到李玉刚的账户，11月25日张逸轩又转账100万元到李玉刚的账户。现张逸轩已将全部购房款405万元给付了韩艳秋、李玉刚。
庭审中，就签订合同的过程及履行经过，张逸轩表示，2013年9月6日我与韩艳秋、李玉刚签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，当时主合同的编号是M13061031，当时都是韩艳秋、李玉刚本人来的，合同上的签字也都是本人签的，约定的合同总价款是405万元，开始我们约定的成交价是400万元，第三人也把400万元的成交�写在了合同上，但是由于我们现场协商付款方式的变化，最开始韩艳秋、李玉刚要求的是全款，而我要求部分要商业贷款，经第三人的协调，韩艳秋、李玉刚同意部分商业贷款，但是要求总价变为405万元，我也同意了，所以中介就把400万元的成交价划掉，写上了405万元，约定我当天交10万元定金，贷款为140万元，其他都是首付款，补充协议中约定9月14日前我们应将定金60万元（含已付的10万元定金）交给韩艳秋、李玉刚，其他首付款于2013年11月22日前给付给韩艳秋、李玉刚，贷款是由第三人来办理的，没约定具体的时间；双方签约之日90日内给我们办理过户，过户后10日内交房。当天《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一共三份，只有一份合同成交价写错划掉了，另两份写的是405万元。当天我就按约定转账10万元到李玉刚名下，当时付款给韩艳秋、李玉刚我们�是口头约定给二人任何一个人都可以，合同上没具体写。2013年9月16日我又转账50万元至韩艳秋的名下。2013年11月14日我又转账130万元至李玉刚的名下，11月21日我又通过几家银行转账给李玉刚60万元，11月22日又转账55万元到李玉刚的账户，11月25日又转账100万元到李玉刚的账户，全部款项我们都已经转账给了对方。当时本来约定的是有140万元办贷款，从2013年11月我一直问第三人韩艳秋、李玉刚是否能配合办理贷款，第三人表示韩艳秋、李玉刚一直没有回复，后来韩艳秋、李玉刚就告诉我他们不配合办理贷款，第三人让我按约定付款，贷款的事他去跟韩艳秋、李玉刚协商，11月21日我与李玉刚电话沟通，对方明确表示让我一次性付清全款，并表示其根本就不知道贷款的事，如果超过22日不付款就要追究我方的违约责任，我方无奈只能去借钱把这个款项给韩艳秋、李玉刚了，22日我就凑齐了全部尾款，但我当天想与韩艳秋、李玉刚确认一下后续事宜，但是我汇款55万元之后，就无法联系上韩艳秋、李玉刚了，第三人也联系不上了，所以剩下的100万元我当天就没有敢打给韩艳秋、李玉刚，当时第三人也一直跟我在一起，23日早上韩艳秋给我打电话告知李玉刚的另一个电话，我与李玉刚通话协调此事，李玉刚说昨天手机丢了，我和李玉刚说钱已经准备好了，但周末银行不能跨行转账，等周一马上给对方转账，李玉刚表示同意，我又提出过户的问题，李玉刚让我找韩艳秋商量此事，25日我就把钱打过去了。后来对方一直没给我办过户，说我晚打款了，要违约金60万元，中介给我们协商此事，但是没成功，此后我们就起诉了。诉争房屋对方是9月16日交给我的，当时把钥匙、水卡、电卡也都给我了，现在房屋我已经重新装修了，锁也都换了，现在在我控制之下，当时就是为了让我装修方便，所以交付给我。此外，因为当时《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》有一份有划掉的痕迹，第三人说不能存档，让我们重新签了三份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同编号变为M13061032，合同内容都一致，《补充协议》也重新签了，内容增加了关于贷款的约定，即增加了一个第五条，新签的这些合同都是9月16日，当时是在物业进行交割，第三人拿着新合同分别给我们签订的。
韩艳秋、李玉刚表示，2013年9月6日张逸轩与我们签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，当时主合同的编号是M13061031，补充协议中并没有贷款的约定，付完定金60万元后11月22日前张逸轩应付清其余款项，当时主合同第四条第（三）项是划掉的，并没有填任何数字。当时我们在第三人挂的是400万元�但是这是一次性付清的价格，张逸轩表示需要两个半月才能付清，我们提出要405万元，张逸轩也表示同意了，最后合同确定的是405万元。至于张逸轩说第三人写成400后来划掉改成405，我们当时并没有看到，只是后来第三人说写错了成交价，让我们配合一下重新签一下合同，2013年9月23日第三人让我们过去重新签合同，韩艳秋过去签了，李玉刚没去但也表示同意，韩艳秋过去签字，但是只签了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同编号为M13061032，补充协议并没有重新签订，32主合同上李玉刚本人并没有签字，是韩艳秋或卢宁涛代签的，李玉刚对这个代签认可。至于32合同上是否有关于贷款的约定，我们不清楚，但是当时第三人的卢宁涛已经给我们写了承诺，除了编号有变化其余内容没有变化。当时9月6日签合同那天我们确实认可付款付给李玉刚或者韩艳秋�可以，当天张逸轩就支付了10万元定金。后来张逸轩分数笔一共给了韩艳秋、李玉刚405万元，付款的时间、金额、对象、方式都如张逸轩所述，这点我们认可，交房情况也跟张逸轩说的一样，但我们当时并没有同意他装修，只是让他进行准备，里面还有我的东西，后来张逸轩擅自把我们的东西清理了。十一月十几日的时候韩艳秋从第三人拿回了主合同和补充协议，但是我发现这份补充协议和原来的补充协议不一样，我当时就没承诺贷款的事，而且这份补充协议韩艳秋和李玉刚的签字都不是我们所签，我们就向第三人提出了，第三人说这签字就是我们签的，所以11月21日李玉刚给张逸轩打电话让对方及时付款，并按原合同履行，张逸轩同意把钱给我，22日我和韩艳秋都在处理工作上的事务，我的手机还落在客户那里，23日张逸轩是联系过我，但我并没有同意他延期付款�只是表示我现在有事让他去联系韩艳秋，25日张逸轩付完款后，我们当天下午就来协商此事，当时我只是说违约金60万元是上限，具体他怎么赔还可以谈。后来协商不成他就起诉了。
第三人表示，签合同的经过和张逸轩说的一致，新的32合同和新的补充协议都是韩艳秋本人以及她代李玉刚签的字，合同31和32的合同内容贷款的部分都已经填写好了，是中介填的，和张逸轩说的一致，新的补充协议确实也增加了一段话。按合同约定是可以贷款的，而且合同成交价由400到405也是由于全款变为贷款，后期办理网签、面签我们都和双方进行过沟通，双方也都认可，后来为何张逸轩把尾款都给被告了我们就不清楚了，他们都有对方的联系方式，是自行沟通的，后来他们产生争议就是因为对延期两日付款的后果存在争议。具体的意见我们同意公司员工侯雪楠上次说的。
庭审中，�逸轩向本院提交了如下证据：1、北京市存量房屋买卖合同（编号是M13061031）；2、北京市存量房屋买卖合同（编号是M13061032）；3、诉争房屋的房产证；4、定金收条；5、银行转账单（8张，支付房款记录）；6、银行转账单（3张）；7、张逸轩与李玉刚手机通话记录及手机短信（含光盘）；8、张逸轩与韩艳秋手机通话记录及手机短信；9、书面证人证言1份（侯雪楠亦出庭作证）；10、存折，证明当初我方已经准备好了超过三天付款的违约金；11、房屋买卖定金协议；12、出售方声明；13、房屋交易保障服务合同；14、居间服务合同；15、存量房屋买卖合同；16、公证书，附借款抵押合同；17、公证书发票。李玉刚、韩艳秋表示，1、真实性认可，但当时第四条关于贷款的约定是空的，当时没有贷款的约定，字都是我们各自签的；2、真实性认可，韩艳秋的签字是她自己签的，�玉刚的是韩艳秋或者卢宁涛代签的，代签我当时授权他们了，但是合同应当是没有改变的，贷款内容是被人擅自添加的；3、认可；4、认可；5、认可；6、不认可；7、不认可，不能证明是当时的全部通话；8、不认可，不能证明是当时的全部通话；9、不认可，侯雪楠不具备证人资格；10、与我们无关；11、12、13、14认可；15、不认可，我们不知道做过网签；16、17与我方无关。第三人表示，1、2、3、4、5、6、认可；7、8与我方无关，不发表意见；9、10认可；11至17均认可。
韩艳秋、李玉刚向本院提交了如下证据：1、补充协议2份，写了“作废”两字的是真的，另一份是假的，真的那份李玉刚是本人签的字，当时韩艳秋也在，但是第三人表示我们俩有一个人签字就可以，我们就同意了，假的那份签字韩艳秋、李玉刚都不是我们签的，第三条的内容有修改，第五条是增加出来的；2、李玉刚与张逸轩的通话记录；3、韩艳秋与张逸轩的通话记录；4、双方2013年11月25日会谈纪要录音；5、双方及第三人的工作人员2013年12月11日会谈纪要录音；6、李玉刚与张逸轩部分短信内容；7、李玉刚与侯雪楠部分短信内容。张逸轩表示，1、两份补充协议都认可，他们说的那份假的补充协议上面我方的签字也不是张逸轩本人签的，但是张逸轩对协议内容认可，这些都是说好的，只是第三人换签协议的时候替我们签的，对方认可真的那份补充协议，甲方签字处只有李玉刚的签字，所以我们有理由相信韩艳秋或者李玉刚均可以代表他们两个人的意见，这份补充协议是根据31主合同签定的，所以承认了31主合同的内容，所有的约定都应该以该补充协议为准，60万的定金按合同约定也并不是作为违约金的数额，按约定我们并没有任何的违约行为，根据31补充协议的约定，也没有明确的履行方式的限制；2、3、4、5、6、7确实发生过，但是对方总结的内容我们不认可，这些内容不符合合同要求，与本案无关。第三人表示，1至7真实性均认可。
另查，位于北京市朝阳区小营北路23号院3号楼4层x房屋现登记在李玉刚、韩艳秋名下，为二人按份共有，每人占50%。该房屋现在张逸轩控制之下。
上述事实，有张逸轩、韩艳秋、李玉刚、第三人当庭陈述、证人证言以及相关书证等证据在案佐证。
本院认为：2013年9月6日，张逸轩与韩艳秋、李玉刚签订了两份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号分别为Ｍ13061031、Ｍ13061032）及有关的《补充协议》，各方均应按约履行各自的义务。本案中双方争议的焦点之一为补充协议出现了两份，韩艳秋、李玉刚认为有六条的一份补充协议为假的，上面的签字并非其所签，且两份《北京市存量�屋买卖合同（经纪成交版）》中就关于贷款的约定是空的，故双方间并没有贷款的约定。本院对此认为，首先，经本院示明后，韩艳秋、李玉刚就其否认的补充协议上的签字是否是其所签表示放弃笔迹鉴定。其次，张逸轩已付清了全部购房款405万元。故是否有贷款条款的问题已并非本案的核心问题，根据双方均认可的合同条款本院即可判断合同是否应继续履行。本案中，张逸轩已支付了全部购房款，但按约定剩余房款应在2013年11月22日前付清，但张逸轩有100万元确实于2013年11月25日才给付给韩艳秋、李玉刚，合同约定“逾期付款在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受方按日计算向出售方支付逾期应付款万分之五的违约金”，张逸轩逾期付款的行为显属在十日之内，张逸轩对此应向韩艳秋、李玉刚给付逾期付款违约金1500元，合�仍应继续履行。综上，张逸轩的第一项诉讼请求，于法有据，本院予以支持，其其他诉讼请求，均缺乏依据，本院均不予支持。韩艳秋、李玉刚的反诉请求，如上所述，除张逸轩应支付逾期付款违约金1500元外，其他均缺乏依据，本院均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）韩艳秋、被告（反诉原告）李玉刚于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）张逸轩办理位于北京市朝阳区小营北路23号院3号楼4层x房屋（现在被告（反诉原告）韩艳秋、被告（反诉原告）李玉刚名下）的过户手续，将该房屋过户至原告（反诉被告）张逸轩名下。
二、驳回原告（反诉被告）张逸轩的其他诉讼请求。
三、原告（反诉被告）张逸轩于本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）韩艳秋、被告（反诉原告）李玉刚逾期付款违约金一千五百元。
四、驳回被告（反诉原告）韩艳秋、被告（反诉原告）李玉刚的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千二百元，由原告（反诉被告）张逸轩（已交纳）。反诉案件受理费九千八百五十七元，由被告（反诉原告）韩艳秋、被告（反诉原告）李玉刚负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 袁 冲
代理审判员 穆 兰
代理审判员 付瑞洁
二〇一五年一月七日
书 记 员 秦雅维