重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第10885号
原告赵均，女，1973年9月18日生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托代理人康扬会，重庆中渡律师事务所律师。
被告重庆宏帆实业有限公司，住所地重庆市江北区宏帆路28号，组织机构代码74534622-5。
法定代表人王义昭，董事长。
委托代理人张杨，重庆华问律师事务所律师。
委托代理人李峻峰，重庆华问律师事务所律师。
原告赵均与被告重庆宏帆实业有限公司（下称宏帆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员肖明明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵均的委托代理人康扬会、被告宏帆公司的委托代理人张杨，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵均诉称，原告与被告于2011年1月27日签订重庆市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的凤凰湾X幢X单元X-
X商品房一套，坐落于重庆市江北区宏帆路X号。合同第七条约定商品房的交付时间为2012年6月30日前。原告购买的房屋属于端头洋房，房屋除与电梯间有共用墙体外，不与其他任何房屋有共用墙体，既保证了房屋的私密性，又保证了房屋视线及景致。2013年10月左右，原告到凤凰湾小区现场看房时房屋外观与约定的一致，外墙体并无任何建筑或其他设施。2014年6月，原告再次到现场看到的房屋状况与买卖合同约定的房屋状况截然不同，原告随即要求被告整改。被告在所售的凤凰湾X幢X单元的一楼墙体外，加建了永久性建筑即车库风机房和配电箱。经无数次沟通，被告先是口头答应整改，后又反悔，其后又给出安装防盗网和监控摄像头的方案。被告所建风机房位于原告所购房屋的两侧，高度几乎与一楼齐平，非常适合攀爬；且风机房的几个排气口均在原告房屋窗下，噪音严重；通过房屋的几侧窗户均可见该风机房及配电箱，端头房屋的景致严重受损。电箱本身也会产生噪音和电流磁场，均会给房屋居住人的身心健康造成影响。
2015年4月原告起诉要求被告拆除风机房和配电箱，在诉讼过程中，被告已经移除配电箱，但拒绝拆除风机房。原告到小区实地考察，发现小区里面有多个排风口；且这些排风口距离建筑物均有一定距离，既不影响居住安全又不影响美观和房屋景致；原告希望被告将风机房的排风口按照其他排风口一样改造，遭到被告拒绝。原告所购房屋现在状态与当初附件所示平面图及房屋沙盘完全不符，且不论从安全角度、健康角度还是景观角度考虑，均大大降低了房屋本身的品质。风机房作为原告所购房屋的屋外相关设施，是与X栋楼形成整体的永久性建筑，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，被告在出售房屋时应当予以告知；而被告并未告知原告，且其附属图纸及沙盘均没有标注该设施，隐瞒了相关事实。前述情况属于被告的违约行为，但因原告所购房屋的产权证已实际办理，按揭款也已支付多期，在无法解除合同的情况下，原告要求减少房屋价款。综上，起诉请求：判令被告减少重庆市江北区宏帆路X号凤凰湾X幢X单元X-
X商品房价款，减少金额为20万元。本案诉讼费由被告承担。
被告宏帆公司辩称，销售沙盘只是展示性的，基于材料限制，不能完全展示所有内容。合同补充协议第九条约定了楼盘模型和沙盘展示的平面图的法律性质，其仅作为项目推广使用，不作为合同内容。被告是严格按照规划图纸建设，也未向原告承诺过房屋墙下无任何物体，被告不存在违约行为。原告所称风机房出入口的性质仅是小区设施设备的保护物，是按照规划方案建设，其与涉讼房屋所在的X栋不是整体建筑；因此，土地使用权证及房产证附图中未标注风机房也很正常。被告销售的商品房范围内肯定会有共用设施设备，且每个业主对小区要求不同，开发商不可能将所有内容一一告知；被告的义务是如实对房屋状况进行陈述，不进行虚假宣传。原告不应以被告未告知存在风机房为由要求减少价款，被告没有违约行为；且房屋销售价款是双方真实意思表示，真实有效。
经审理查明，2011年1月27日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发预售的位于重庆市江北区宏帆路X号X幢X单元X-
X号清水商品房；该房建筑面积140.66平方米，总成交金额为1480522元；被告应于2012年6月30日前将已通过竣工验收备案登记并取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付原告使用。该合同附件五商品房买卖合同补充协议第九条第1款约定，双方均同意以主合同及其附件所约定之内容为确定双方权利义务之最终唯一有效依据；双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束；在商品房宣传资料、销售手册、楼盘模型、广告、样板房以及其它与该商品房有关的资料仅作为项目推广之用，不构成明确具体的合同内容，双方不受其约束；被告所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在合同中单独进行约定的以书面约定为准。另，该补充协议首部“特别提示”载明：为确保原告充分理解合同条款，被告特别提示在签订前详细阅读并充分理解《重庆市商品房买卖合同》及相关补充条款、附件等内容；本补充协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制被告责任、限制原告权利的条款，已采用加粗字体、加下划线等方式特别提醒原告注意，且被告已按原告要求做了合理说明，原告充分理解并接受。前述第九条第1款约定据此采用了加粗字体和下划线提示。
2012年6月29日，涉讼房屋取得建设工程竣工验收备案登记证。2013年1月7日，原告取得涉讼房屋的房地产权证。
2015年4月3日，原告曾向本院提起诉讼，要求被告拆除修建在江北区宏帆路X号凤凰湾X幢X单元外墙体的附加建筑物风机房和配电箱。本院于2015年7月17日作出（2015）江法民初字第05673号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。该生效判决书查明被告在本案涉讼房屋楼下的X-
X号房卧室外墙一侧修建了高约2米的建筑物（即双方争议的风机房），并认定该风机房系小区备用发电机房的附属进排风设施，且其建造与规划相符。
庭审中，双方当事人对于补充协议第九条的性质和效力问题存在争议。原告认为，该条约定属于格式条款，是无效的；且被告不能依据该条约定免除其对存在风机房这一永久性建筑的事实的告知义务。被告认为，双方签订的商品房买卖合同并非格式合同，即便按格式合同理解，补充协议第九条也非格式条款；因为该条并不存在排除原告权利或加重其义务的情形，相关约定是有效的。
以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《房地产权证》、《建设工程规划许可证》、规划图纸、照片、民事判决书及当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》应系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。本案的争议焦点在于，被告是否存在隐瞒相关附属设施（风机房）等事实的行为，以及该行为是否构成足以减少合同价款的违约行为。
《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。前述条款主要为当事人违反先合同义务时产生的缔约过失责任的相关规定。本案中，原告认为被告在订立合同时未告知其拟交易房屋外规划有附属建筑设施，其实质应是在主张被告存在违反相关先合同义务的行为；如该事实成立且原告因此遭受了损失，则应据此主张被告承担缔约过失责任，而非在合同成立并有效履行的情况下主张以减少价款为形式的违约责任。而从合同履行的角度，双方交易的标的物为协商选定的房屋，被告的履行义务则主要为按期交付符合约定质量标准等条件的特定房屋；从本案现有证据判断，被告并不存在违反合同约定义务的行为。因此，原告以被告出售房屋时未告知或隐瞒存在风机房等事实为由要求其减少房屋价款的请求缺乏法律依据，并且原告亦未举示证据证明该风机房的存在对其房屋及利益的影响或损害程度，其主张减少20万元价款的请求亦缺乏事实依据，故本院不予支持。另一方面，原告认为风机房的修建对其房屋的安全、景观以及业主身心健康等造成了影响；对此本院认为，鉴于该风机房是按照规划图纸修建，原告不能据此要求被告承担减少房屋价款的违约责任，但被告作为商品房出卖方仍应采取相应措施避免或消除客观存在的不利影响。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告赵均的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取2150元，由原告赵均负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 肖明明
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 杨凌燕