福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）集民初字第142号
原告药朝霞，女，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人刘娟，福建远大联盟律师事务所律师。
委托代理人张永荣，福建远大联盟律师事务所律师。
被告厦门市寿石山老年公寓开发建设有限公司，住所地福建省厦门市思明区金榜南二路58号402室。
法定代表人江宝金，董事长。
原告药朝霞与被告厦门市寿石山老年公寓开发建设有限公司（以下简称“寿石山公司”）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序由审判长詹锦林、代理审判员钟乾华、人民陪审员梁忠阳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告药朝霞委托代理人刘娟、张永荣到庭参加诉讼，被告寿石山公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告药朝霞诉称，2008年5月8日，药朝霞与被告寿石山公司签订了《房屋使用权转让协议书》1份，协议约定：寿石山公司将其开发建设的位于厦门市集美区后溪镇的寿石山老年公寓B79单元的房屋转让给药朝霞，房屋转让总价为843960元，药朝霞应在签订协议时向寿石山公司支付30%的首期款253188元，余款按约分期支付。协议签署当日，药朝霞即向寿石山公司支付了253188元的首期购房款，但寿石山公司至今未能履行其在协议中的承诺和义务。近期，药朝霞了解到，寿石山公司开发的老年公寓是建设在农村集体土地上的房地产项目，该项目至今未取得政府部门核发的商品房预售批文。寿石山公司将集体土地上建设的房屋以使用权房名义对外出售的行为，已违反相关法律规定，原被告双方所签订的《房屋使用权转让协议书》应属无效协议，寿石山公司应将所收取的购房款本金全部退还给药朝霞，并应向药朝霞赔偿利息损失。为维护药朝霞合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认药朝霞与寿石山公司签订的《房屋使用权转让协议书》无效；2、寿石山公司向药朝霞返还购房款本金253188元，并赔偿利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率，自寿石山公司收款之日计算至本案判决生效之日止）；3、本案诉讼费由寿石山公司承担。
被告寿石山公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2008年5月8日，原告药朝霞与被告寿石山公司签订一份《房屋使用权转让协议书》，合同约定：药朝霞受让一套位于厦门市集美区后溪镇寿石山老年公寓具有使用权的房屋，该使用权房系编号为B79单元公寓，占地面积58.18平方米，建筑面积134.66平方米，单价为6000元／平方米，车库／车位建筑面积为12平方米，单价为3000元／平方米，花园绿地面积116.36-174.54平方米（赠送），总价为843960元；建筑物层数为地上3层，地下1层，房屋为框架结构，使用年限70年，自2007年6月25日至2077年6月24日。在上述期间内如遇国家建设征用土地，拆迁补偿归药朝霞所有。购房款首期于协议签订当天支付总价款的30%为253188元，剩余款项分期支付。寿石山公司应于2009年12月31日前交付房屋。《房屋使用权转让协议书》签订当天，药朝霞支付寿石山公司首期购房款253188元。
2006年12月26日，厦门市民政局发出厦民（2006）178号文件，文件主要内容为：同意厦门市集美区合发林果场在集美区后溪镇岩内村寿石山筹建“厦门市寿石山老年公寓”，其性质为营利性民办社会福利机构，为退休的老干部、老职工及港、澳、台和海内外侨胞提供服务，项目建设用地及基建按照各级土地、规划部门的有关规定和意见办理。2007年1月30日，案外人陈坤明出具《确认书》一份，内容为陈坤明确认将“厦集土证后溪字第980289号”集体土地使用权证上登记的245平米宅基地全部权益转让给了江宝金。陈坤明在确认书上签名、捺印，经过厦门市公证处公证。江宝金系寿石山公司的法定代表人。
上述事实有原告药朝霞提交的《房屋使用权转让协议书》、《收款收据》、工商登记档案、《承诺书》，本院调取的（2014）集民初字159号案件中的证据厦民（2006）178号文件、（2007）厦经证第5334号《公证书》、厦集土证后溪字第980289号《厦门市集体土地使用权证》，以及本案庭审笔录予以佐证，本院予以确认。
本院认为，本案系原被告双方因买卖建设在农村集体土地上房屋而产生的合同纠纷。本案焦点之一：原被告于2008年5月8日签订的《房屋使用权转让协议书》是否有效。原告药朝霞认为被告寿石山公司开发建设的老年公寓项目，实质是利用集体土地开发房地产，且该房地产项目至今未取得预售许可，寿石山公司行为违反法律规定，故双方签订的《房屋使用权转让协议书》依法应认定无效。本院认为，原被告双方所签订的《房屋使用权转让协议书》约定寿石山公司将寿石山老年公寓B79单元公寓70年使用权转让给药朝霞，虽然寿石山公司已获得厦门市民政局批复同意其筹建“厦门市寿石山老年公寓”，但该批复同时要求“项目建设用地及基建按照各级土地、规划部门的有关规定和意见办理”，而寿石山公司建设用地来源于其法定代表人江宝金通过与当地村民签订《确认书》而受让的宅基地，但宅基地与寿石山公司所建设的“厦门市寿石山老年公寓”用地性质完全不同，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”即建设用地必须依法申请国有土地，即使是集体所有的土地也必须经依法批准，现寿石山公司的用地建设未经土地、规划部门的批准或同意，因而寿石山公司所转让的房屋系违法建设，进而原被告双方所签订《房屋使用权转让协议书》违反法律规定，应依法确认无效。焦点之二：药朝霞所主张的返还购房款253188元及利息损失是否有依据的问题。原被告双方签订的《房屋使用权转让协议书》因违反国家法律法规强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现药朝霞请求寿石山公司返还购房款253188元的主张，事实清楚，于法有据，本院予以支持。至于利息损失问题，本案中讼争合同明确载明了涉案房屋的位置、建设用地等基本情况，原被告均应知道购买的使用权房系位于厦门市集美区后溪镇岩内村，属于农村集体土地上建设的房屋，购买使用权房的行为将违反法律强制性规定，故应认定双方具有同等过错，对药朝霞主张因合同无效产生的利息损失，应由双方各承担50%，故对于药朝霞主张的利息损失的合理部分应予支持，超过部分于法无据，不予支持。寿石山公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已查明事实，可依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告药朝霞与被告厦门市寿石山老年公寓开发建设有限公司于2008年5月8日签订的《房屋使用权转让协议书》无效；
二、被告厦门市寿石山老年公寓开发建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告药朝霞返还购房款253188元及利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率50%标准，自2008年5月8日起计算至本判决生效之日止）；
三、驳回原告药朝霞的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6452元，由被告厦门市寿石山老年公寓开发建设有限公司负担，该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。
审 判 长 詹锦林
代理审判员 钟乾华
人民陪审员 梁忠阳
二〇一四年六月十七日
代书 记员 孙晓梅
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条第一款任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”