北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民初字第11571号
原告北京岳恒房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路12号8号平房。
法定代表人唐岳，董事长。
委托代理人冀红梅，北京市川泽律师事务所律师。
委托代理人宋雪梅，北京市川泽律师事务所律师。
被告北京百键开发建设有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路12号（和平街北口）。
法定代理人曹献芳，董事长。
委托代理人梁占甲，男，1971年4月8日出生。
委托代理人张立，男，1976年11月12日出生。
原告北京岳恒房地产开发有限公司与被告北京百键开发建设有限公司项目转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京岳恒房地产开发有限公司委托代理人冀红梅、宋雪梅，被告北京百键开发建设有限公司委托代理人梁占甲、张立到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年2月26日就被告名下的本市朝阳区×基地1幢、5幢、6幢、7幢、8幢房产及所附属的土地使用权的转让事宜，签署了《房屋和土地转让协议》。转让协议中被告保证持有该房产的房屋所有权证及土地所有权证，并承诺土地所有权及房屋所有权均不存在瑕疵，也不存在抵押、查封和第三人主张权利等瑕疵。转让协议中约定了转让房产的价格和价款支付程序及违约责任等。协议签署后，原告依约定向被告支付了全部的转让价款，被告也配合原告办理了新的土地使用权证和房屋所有权证，但转让的部分房屋被告一直占用，原告至今未能完全取得该房产。根据合同法的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。原告认为，被告的行为已经构成违约，故诉至法院，请求1.被告依合同约定向原告完整交付转让的房屋和土地；2.被告给付自2011年1月13日至生效判决确定的被告应向原告交付房屋和土地之日止的违约金，按已付转让款的日万分之五标准计算；3.案件受理费由被告承担。
被告辩称，被告对原告的主张不予认可。房屋和土地已于2009年6月交付原告，且被告配合原告办理了过户手续，原告对房屋已进行了拆除，被告不存在违约行为，不应给付违约金。
经审理查明：原、被告于2009年2月26日签订《房屋及土地转让协议》，内容为：一、甲方（被告）于2008年3月18日取得了编号为×京房权证朝其字第×号《房屋所有权证》，取得了位于朝阳区×基地1幢、5幢、6幢、7幢、8幢的房屋所有权，登记建筑面积为11136.9平方米；二、甲方于2008年1月16日取得编号为京朝国用（2008出）第×号《国有土地使用证》，使用权面积为10722.17平方米；三、甲方保证该房产所有权及土地使用权权属不存在争议，不存在抵押、查封、第三人主张权利等权利瑕疵，并且该处房产及该宗土地不存在任何违反法律、法规及其它政府文件的问题。双方就土地转让事宜达成协议如下：1.该处房产及该宗土地目前概况：该处房产位于朝阳区×基地，产别为其他房产，建筑面积合计11136.9平方米。该宗土地位于朝阳区×区，土地面积为10722.17平方米。现该宗土地的用途为工业用地，出让年限为50年；2.转让方式：甲方保证于本协议签订之日起将办理过户手续所需的全部文件交予乙方（原告），全力协助乙方取得使用权人为乙方的土地使用权证及地上物的房屋产权证。房屋及土地的转让总价为柒仟万元［价款中已包括并不限于级差地租、市政配套费、开发补偿费、青苗补偿费、空中或地下的管线（水、电、通讯等）迁移费和土地管理费等］。本合同签订前，乙方已向甲方付款合计24318689.03元。房屋所有权以及土地使用权转让过程中发生的全部费用由乙方垫付，按照实际发生的数额在依本协议第3.3条付款时相应扣除；3.转让价款的支付：乙方已付款，人民币贰仟肆佰叁拾壹万捌仟陆佰捌拾玖元零叁分。第二期，人民币壹仟伍佰陆拾捌万壹仟叁佰壹拾元玖角柒分，在取得使用权人为乙方的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》后三日内、扣除办理过户过程中实际发生的费用后向甲方支付。第三期，剩余转让款人民币叁仟万元乙方于取得所有权人为乙方的全部房屋、土地权属证明后三年内向甲方支付。甲方亦同意乙方以该地块上新建项目2727平方米建筑面积折抵上述叁仟万元转让款。4.声明及保证：有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担。因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方向乙方支付违约金人民币3000万元。甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之五向乙方支付违约金；5.保密条款；6.通知：根据本协议需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起三日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任；7.合同变更：本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出五天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担；8.合同的转让：除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。9.争议的处理：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，提交北京市仲裁委员会仲裁；10.不可抗力；11.合同的解释；12.补充与附件：本合同标的房产、土地所涉拆迁补偿、安置等事宜由甲方负责，相应费用的承担双方另行签订补充协议；13.附则。
合同签订后，原告分别于2009年6月1日和8月7日取得涉案房产及土地的房屋所有权证和国有土地使用证，并于2011年1月12日前向被告付清了全部转让款7000万元。2012年，双方再次签订《补充协议》，变更合同中争议处理为有管辖权的人民法院管辖。2013年10月或11月，原告委托拆迁公司将涉案房产中第5、8幢楼房予以拆除。现涉案房产中第1幢为传达室，由被告控制，6、7幢中有13户居民居住，其中部分为被告职工，部分为与被告解除劳动关系的原职工。原、被告至今未办理涉案不动产的移交手续。现原告认为被告未履行合同义务，已构成违约，故诉至本院，诉如所请。庭审中，被告认为涉案房屋及土地已交付，且其已对住户进行了积极清理。
本案审理过程中，本院对涉案房屋进行了现场勘查，位于本市朝阳区×基地内，现有两栋6层红砖楼，该楼少部分被拆除，院内其余房屋被拆除。院门口有传达室1间，由被告人员管理。
上述事实，有房屋及土地转让协议、补充协议、房屋所有权证、国有土地使用证、收据、人员居住表、调查笔录、勘验笔录、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实，原、被告签订的《房屋及土地转让协议》及补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。在本案中，原告已按约定给付了被告转让款并办理了涉案不动产的所有权和使用权的权属转移登记，但因涉案房产和土地尚在被告控制范围内，部分房屋被与被告有关联的人员占有使用，且双方至今未办理房产和土地的移交手续，故本院不能认定被告已按合同约定履行了相关义务，被告迟延履行的行为已构成违约。其理应按合同约定交付涉案房屋和土地，并向原告承担相应的违约责任，本院对原告诉讼请求，予以支持。但因涉案部分房屋由被告安置的案外人居住，故被告仍负有清退上述人员的义务；如被告消极履行义务，则原告有权另行起诉占有房屋的案外人，被告对此还应承担相应的连带责任。对于被告给付违约金的起算时间和给付标准，因双方在合同中并未约定不动产移交的时间，结合本案的实际情况，原告可以在其义务履行完毕后随时请求被告履行，但应给予被告相应的准备时间，本院对此酌情确定为三个月。另因被告在诉讼中进行了免责抗辩，且双方约定的违约金日万分之五的计算标准过高，故本院酌情予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：
一、被告北京百键开发建设有限公司于本判决生效后七日内将位于本市朝阳区（×基地）内的房屋和土地交付原告北京岳恒房地产开发有限公司；
二、被告北京百键开发建设有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京岳恒房地产开发有限公司自二Ｏ一一年四月十三日至本判决确定的上述房屋和土地交付之日止的违约金（以七千万元为基数，按日万分之二点五的标准计算）；
三、驳回原告北京岳恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费270525元，由原告北京岳恒房地产开发有限公司负担113575元（已交纳），被告北京百键开发建设有限公司负担156950元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 亓培冰
审 判 员 王 朔
代理审判员 申峻屹
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 肖 斌