河北省赵县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赵民初字第00047号
原告：李某某，男，汉族，1968年8月22日生。
委托代理人：张某某，河北长征律师事务所律师。
被告：某某房地产开发有限公司。
法定代表人：李某某，该公司董事长。
原告李某某与被告某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员高志远独任审判，公开开庭进行了审理，原告方委托代理人及被告方委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年1月11日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于某地房一套，房屋总价款为428086元，原告已履行给付房款义务。按照合同第八条约定：被告应于2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，符合本合同约定的房屋交付给原告使用。可是被告违反约定，时至今日未将经验收合格的房屋交付给原告使用，应承担违约责任。按合同第十五条约定：供水、供电应于2012年10月1日达到使用条件；供暖管道应于2012年11月15日达到使用条件。可是被告违背承诺的时间，至今水、电、暖仍未达到使用条件，构成违约，侵害了原告的合法权益。根据《合同法》107条之规定，被告应承担履行合同义务不符合约定的违约责任，赔偿原告15622元。2012年10月29日，被告收取原告天然气初装费2900元，没有合法根据，且不符合《石家庄市关于天然气初装费用的规定》第1条之规定，该费用已计入开发成本中，被告不应再向原告收取天然气配套费。为此，根据《民法通则》92条规定，被告应依法返还收取原告的天然气初装费用2900元。请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。
被告某某房地产开发有限公司辩称，一，原告提出该诉讼请求的理由是我公司至今未将验收合格的房屋交付给其使用，供水、供电、供暖未达到使用条件，所以要求我公司承担违约责任，但原告的这些理由是不能成立的。一是房屋的交付，双方约定的是第一种交付条件。被告并未违反合同约定的条件交房，而且根据原告在诉状中注明的地址，原告已经入住所购买的房屋，因此被告并未违约。二是供水、供电，在交付给原告房屋时，水电都能使用，并且水质也是经过质检部门检测合格的，怎能说没有达到使用条件呢？并且在合同中对于此部分的解决方式为用“双方协商按实际情况限期解决”的方式处理，并不是按违约金计算，所以原告的这一理由不能成立。三是供暖，供暖未能提供并非被告责任。首先，由于市政设施的载荷问题，小区的供暖不能解决。鉴于此情况，在供暖前为了能让小区业主今冬不受冻，被告自己垫钱为居民修建天然气锅炉进行取暖。但是此做法受到了部分业主的阻挠导致不能施工。后来在县政府的协调下，在相关部门及领导的主持下召开了有业主参加的协调会，并形成会议纪要，由我公司给予50%的用电补贴，每户发放一台电暖气，（实际发放100多台，后应业主要求，并按县政府指示改为500元补助）其中包括原告，补助均已支取，所以原告依此为由再主张我公司给付违约金也不能成立。二，原告提出第二个诉讼请求的理由是天然气初装费已计入了开发成本中，不应再行收取，所收费用为不当得利，应返还给原告，原告的该主张不能成立。一是原告不知晓该小区的设计预算情况，该项目小区是由河北建筑设计院有限责任公司设立论证的，在预算造价时根本不包括天然气设施一项，开发成本中不包含天然气费用，所以销售房屋时另行收取是应当的，收取的费用转交到了天然气公司，我公司并未获利，让我公司返还不恰当。二是我公司与原告在合同中有约定，天然气配套费由买受人交纳，我公司与原告签订的合同不违反法律和法规的强制性规定，属于合法有效的合同，在合同未被确认无效或部分无效的情况下，双方应按合同履行，所以我公司代收取天然气费用的行为合法、合约，原告要求返还，并将其界定为不当得利的理由不能成立。综上，原告两个诉讼请求的理由均不能成立，人民法院应依法驳回其诉求。
原告为证明其主张提出如下证据：
1、2011年1月11日原被告双方签订的商品房买卖合同（合同号＊＊）。
2、收款收据，2012年10月30日收到天然气开户费2900元，加盖河某某物业服务有限公司财务专用章。
3、行政处罚决定书（复印件）石赵住房罚字（2013）第＊号。发出日期2013年12月11日。处罚决定书载明，如不服本处罚决定，可在接到本处罚决定书之日起，60日内向本级人民政府或上一级主管部门申请行政复议，或在3个月内向人民法院起诉。
被告方对以上证据发表质证意见为：对双方签订的合同的真实性无异议，该合同合法有效。对行政处罚决定书不认可，称该决定书是一个复印件，该决定书的内容中，是这个小区未经综合验收，而合同中第八条约定为该商品房是经验收合格而不是综合验收；该决定书作出的主体错误，作出的主体是赵县住房保障局稽查科，他无权作出行政处罚，所以该处罚书的主体是无效的。关于收取原告天然气初装费的问题，被告方质证认为收取该费用的主体是河北森都物业有限公司，与被告是两个主体；收取该费用是商品房补充协议第2条双方约定的，约定由原告承担，所以收取该费用是有合法根据的，不是不当得利。
被告方提交如下证据：
1、石家庄市建设工程竣工验收报告。2011年12月12日。证明各项工程已经竣工验收合格。
2、赵县疾病预防控制中心检验报告。2012年5月31日。证明某某城提交来生活饮用水合格。
3、赵县住房和城乡建设局文件，2013年12月13日会议纪要。主要证明经政府有关北门协调，与业主最终达成补偿协议，第一每户发放500元购买电暖气一台，二，开发商给今冬居住在小区的业主每户按实际发生用电量给予50%的补贴。
4、附表两份，主要证明原告已经支取500元补助，并按协议报销电费两个月。证明供暖补偿协议已经履行开始。
5、某某花城住宅小区项目简介。主要证明天然气成本不在实际计算成本范围。
原告方对以上证据发表质证意见为：认为验收报告的程序不合法，不是政府部门组织验收的，不能说明被告交付的房屋是验收合格的房屋；对生活饮用水的检验报告认为鉴定机构是否有鉴定资质，提取水样是否合法没有说明；会议纪要及领取补贴的情况与本案无关；根据有关规定认为造价预算应该包括天然气费用。
经审理查明如下事实，原、被告于2011年1月11日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于某地某号房一套，房屋总价款为428086元，原告已履行给付房款义务。商品房买卖合同号＊＊。合同相关条款主要约定，出卖人某某房地产开发有限公司；买受人李某某。合同第八条规定，出卖人应当在2012年10月1日前在该商品房经验收合格交付买受人使用。第九条规定出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交房日期第二天起至交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十二条规定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十五条规定出卖人承诺供水、供电于2012年10月1日达到使用条件；供暖管道于2012年11月15日达到使用条件；如果再规定日期未达到使用和条件，双方同意协商按实际情况限期解决。合同附件四第二条规定，办理房产本和他项证的办证费，商业过户费、公用设施维修基金、契税和天然气配套等相关费用，买受人需在交付房屋当日一并交清（上述费用为代收代缴费用）。2011年12月12日。开发商组织对争议各项工程组织有关单位进行了竣工验收。2012年5月31日，赵县疾病预防控制中心作出检验报告，证明某某城提交来自备井供水生活饮用水合格。2012年10月29日原告交付给物业公司天然气开口费2900元。现在原告已经入驻房屋，关于房屋交付日期原告方称是2013年5月1日并主张违约责任是从2012年5月1日至2013年5月1日依据合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任计算的违约金15622元，对此被告方不认可，称原告计算方式有依据，但索赔数额无根据，但均未提供相关证据材料。关于过冬暖气。经政府部门组织召开有业主代表参加的协调会，形成2013年12月13日会议纪要。主要证明经政府有关部门协调，与业主最终达成补偿协议，第一、每户发放500元购买电暖气一台，第二、开发商给今冬居住在小区的业主每户按实际发生用电量给予50%的补贴。后该协议已开始实际履行至今。
本院认为，原、被告双方商品房买卖合同是双方真实意思表示，无违反法律规定，应认定有效。合同签订后，原告依合同约定向被告履行了付款义务；原告已经入住房屋。现原告主张被告至今未将经验收合格的房屋交付给原告使用，且水、电、暖仍未达到使用条件，已构成违约，应承担违约责任。原告提供的行政处罚决定书中是该商品房未经综合验收合格。但合同第八条约定选择的是经验收合格而不是经综合验收合格。关于原告居住的12#楼房是否经验收合格的问题，被告方提交了石家庄市建设工程竣工验收报告，该报告盖有所涉相关单位的公章，结论为合格。关于供水、供电、供暖等基础设施、公共配套建筑的问题，合同第十五条约定若未达到使用条件，双方同意按实际情况限期解决。但对供水、供电、供暖事宜并未约定应承担违约金。关于供水、供电是否达到使用条件的问题，原告并未提供相关证据材料，而被告方则称房屋交付期限前水、电均已接通，且提供了森都花城生活饮用水的检测报告，结论为合格。关于供暖问题，根据合同经协商双方已达成补偿协议，且已实际履行，原告亦支取了供暖补贴。今后被告方应当积极采取其他措施，从根本上解决业主冬季供暖问题。供水、供电、供暖是居民居住生活的基本配套条件，开发商应当及时履行好合同义务及合同后义务，此类义务的履行对于市场形象的树立，具有很大作用；鉴于双方约定了此类违约协商机制，故原告请求被告承担违约金的违约责任，无法予以支持。关于原告是否应交付天然气配套费2900元的问题，该费用收取单位为某某物业服务有限公司，而非被告，原告主张返还天然气初装费的相对人不适格；依据合同附件补充协议第二条约定，天然气配套费应是由原告承担的，补充协议是双方所签合同的组成部分，故依约定由原告交付天然气配套费并无不妥，不违反法律和行政法规的强制性规定，故原告认为收取该费用属不当得利不能成立。关于原告主张被告应支付的违约金数额15622元的问题，该主张计算依据是合同第九条约定的逾期交房的违约金的计算方法，但原告方并未提供相关证据材料证实具体交房时间，故无法确定该数额是否属实。故应当按照“谁主张、谁举证”的原则承担举证责任，原告应当向法院提交清楚、有效地证据证明其所主张的具体时间，从而证明所主张违约金的真实性和合法性。从原告已提交的证据来看，显然无法确定被告逾期交房具体时间这一事实。综上，原告的诉讼请求，理据不足，缺乏证据支持，本院无法采信。经调解双方不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李某某的诉讼请求。
案件受理费263元由原告李某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。
审判员 高志远
二〇一四年三月七日
书记员 陈建力