四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川14民终304号
上诉人（原审原告）成都兴融鑫投资管理有限公司。
法定代表人邓淑英，董事长。
委托代理人张映洁，女，汉族，1976年2月5日出生，系公司员工。
委托代理人李燕红，四川洪运律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）游丽华，女，汉族，1963年12月17日出生。
被上诉人（原审被告）于长岭，男，汉族，1954年8月14日出生。
被上诉人（原审被告）四川锦地房地产开发有限公司。
法定代表人熊剑，董事长。
委托代理人徐璐，四川乐嘉律师事务所眉山分所律师。
委托代理人江发平，四川乐嘉律师事务所眉山分所律师。
上诉人成都兴融鑫投资管理有限公司（以下简称兴融鑫公司）因与被上诉人游丽华、于长岭、四川锦地房地产开发有限公司（以下简称锦地公司）民间借贷纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2015）眉东民初字第3505号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭审理本案。上诉人兴融鑫公司的委托代理人张映洁、李燕红，被上诉人于长岭，被上诉人锦地公司的委托代理人徐璐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2012年10月7日，游丽华、于长岭向兴融鑫公司出具借款借据一张，载明借款现金人民币151323元，定于2012年11月6日前归还，违约金按借款总金额的20%收取。2012年10月24日，兴融鑫公司作为甲方与乙方游丽华、于长岭签订《借款合同》一份，载明：借款金额为人民币500万元用于乙方资金周转；借款期限为6个月，借款期间从2012年10月24日至2013年4月24日；借款利率月利率2%；甲乙双方均以双方签署的《借款借据》作为资金收付凭证；乙方如违反合同中债务履行的相关条款，乙方应按本合同约定偿还金额的20%向甲方支付违约金，并承担甲方实现债权的全部费用。后兴融鑫公司向游丽华、于长岭转款，2012年9月7日100万，2012年9月8日转款160万，2012年10月25日50万，2012年10月25日转款1万、100万、738677元，共计转账4848677元。2012年10月24日，兴融鑫公司与游丽华、于长岭签订《房屋买卖协议》及《商品房买卖摘要》，载明：甲方游丽华、于长岭将位于锦地上城预售房27套出售给乙方，首付款为500万元。同日，锦地公司向兴融鑫公司出具《确认函》及《承诺函》，载明：“将锦地上城预售房27套作价工程款向长岭公司转移了所有权及附属权利，并承诺对该27套房无条件为兴融鑫公司办理过户、出售等相关手续”。眉山市中级人民法院（2014）眉东民初字第138号民事判决书载明：“经眉山市中级法院调查，该19套房屋均为签约状态，即由锦地公司在与房管局联网的系统中将房屋状态登记为与兴融鑫公司签约，但并未办理备案登记。原审认为，兴融鑫公司向游丽华支付的500万元款项实为向游丽华、于长岭支付的借款，双方之间真实的法律关系是借贷关系。案涉《房屋买卖协议》的真实目的应如游丽华、于长岭所述为其向兴融鑫公司借款提供的担保，而此种担保因涉及不动产但未依法办理登记而未形成抵押权。”四川省高级人民法院（2015）川民终字第652号民事判决书载明：“兴融鑫公司就案涉房屋既与游丽华、于长岭签订房屋买卖协议又与锦地公司进行网上预售签约，且并未向锦地公司实际支付购房款，因此，兴融鑫公司与锦地公司网签合同仅表明限制案涉房屋再转让，并不表明兴融鑫公司与锦地公司已完成商品房预售合同登记备案”。原审法院依职权向眉山市房地产管理局进行了调查，经查询，该19套房屋现已被查封，查封前已由开发商网上签约，但未向房管局提供开发商房屋买卖范本合同，未到房管局确认为有效，即未完成登记备案手续。后因游丽华、于长岭未履行借款合同，兴融鑫公司委托四川洪运律师事务所代理本案诉讼，产生代理费36万元。
另查明，案涉房屋19套开发商及所有权主体为锦地公司。兴融鑫公司以锦地公司为被告、游丽华、于长岭为第三人以房屋买卖合同纠纷一案于2014年7月18日向眉山市中级人民法院起诉，2015年4月8日被眉山中级人民法院（2014）眉民初字第138号民事判决书判决驳回诉讼请求。后兴融鑫公司上诉，于2015年10月14日被四川省高级人民法院（2015）川民终字第652号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，兴融鑫公司认可游丽华、于长岭转账给俞岚的还款金额4321351元（明细如下：2012.11.2636000元、2012.12.53900元、2012.12.2436000元、2013.1.639000元、2013.1.2436000元、2013.2.139000元、2013.2.2536000元、2013.3.1739000元、2013.3.2636000元、2013.4.739000元、2013.4.26100万元、2013.4.29140万元、2013.5.675000元、2013.6.894300元、2013.7.994300元、2013.8.9269300元、2014.2.1020万元、2014.2.1738万元、2014.3.2130万元、2014.3.24133451元）；认为2012年9月8日转账给蒋春晓的143000元与兴融鑫公司无关，本案《借款合同》签订时间为2012年10月24日，尚未借款就还款于理不符，同时兴融鑫公司与游丽华、于长岭所有资金往来均通过会计俞岚收入与支出。
原判认为，合法的借贷关系受法律保护。兴融鑫公司提交了游丽华、于长岭出具的《借款合同》作为主张还款的依据，游丽华及于长岭委托代理人庭审中认可二人在债务人处签字属实，故兴融鑫公司与游丽华、于长岭之间借贷关系合法有效。
兴融鑫公司主张锦地公司以网签的房屋承担担保责任，原审认为，首先，兴融鑫公司提供的《房屋买卖协议》签订的主体为兴融鑫公司与游丽华、于长岭，眉山市中级人民法院民事判决书已确认案涉《房屋买卖协议》的真实目的系游丽华、于长岭为其向兴融鑫公司借款提供的担保，而此种担保因涉及不动产但未依法办理登记而未形成抵押权；其次，兴融鑫公司提供的《确认函》、《承诺函》，仅载明锦地公司将案涉房屋27套作价工程款向长岭公司转移了所有权及附属权利，并承诺对该27套房无条件为兴融鑫公司办理过户、出售等相关手续，这只是一个承诺，锦地公司并未作为合同主体与兴融鑫公司签订《房屋买卖合同》或担保合同。再次，四川省高级人民法院民事判决书载明兴融鑫公司与锦地公司网签合同仅表明限制案涉房屋再转让，并不表明兴融鑫公司与锦地公司已完成商品房预售合同登记备案；同时调查表明双方未持开发商房屋买卖范本合同到房管局确认网签有效，未完成登记备案手续，故案涉房屋的网签行为并未完成商品房预售合同登记备案，并不具有物权公示效力。综上，本案兴融鑫公司主张锦地公司承担连带责任的理由不成立，依法不予支持。
庭审中针对借款、还款金额。兴融鑫公司认可游丽华、于长岭转账给俞岚的还款金额4321351元。游丽华、于长岭主张151323元属于预先扣除的利息及转账给蒋春晓的143000元系还本案借款，原审认为151323元有2012年10月7日双方签订的《借款合同》、借款借据及转账凭证予以证实，同时本案借款500万元《借款合同》签订时间为2012年10月24日，双方转账金额为4848677元，加上之前的该笔借款151323元，金额共计为500万元，应视为双方重新对账后签订的借款合同，原审认为该款属于借款500万元项下借款；另143000元是2012年9月8日转账给蒋春晓个人账户，本案审理的《借款合同》签订时间为2012年10月24日及151323元签订时间为2012年10月7日，143000元还款时间早于合同签订时间一月有余，原审认为该笔款项与本案借款无关。兴融鑫公司借款金额500万元，应予确认；游丽华、于长岭还款金额4321351元，应予确认。原审法院根据该确认金额，以合同约定的月利率2%，以先还利息后还本金的原则进行计算，得出截止2014年3月24日未付借款本金为1959721元。三方对该计算方式表示认可。
关于兴融鑫公司主张违约金100万元，双方约定利率为年利率24%，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定利息、违约金或者其他费用，总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。据此，兴融鑫公司该主张超过规定限制，不予支持。兴融鑫公司主张律师费，因双方在借款合同中约定了借款人违反本合同中债务履行的相关条款，借款人应承担实现债权的全部费用其中包括律师费，兴融鑫公司主张律师费36万元，根据《四川省律师服务收费项目及标准》关于代理民事诉讼案件，涉及财产关系按标的额比例收费的最高标准的规定，参照兴融鑫公司主张被支持的比例，酌情调整为10万元。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百条、第二百零七条、第二百一十条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定判决：一、由游丽华、于长岭于本判决生效之日起三十日内偿还兴融鑫公司借款本金1959721元及利息、律师费10万元（利息计算方式：以本金1959721元为基数，从2014年3月25日起计算至本判决确定的本金给付之日止，以年利率24%为标准进行计算。若游丽华、于长岭未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；二、驳回兴融鑫公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39500元，兴融鑫公司负担19750元、游丽华、于长岭负担19750元。
兴融鑫公司上诉称，一、原判对担保事实认定错误。游丽华签订借款合同，锦地公司出具收据，锦地公司对收据的解释为“之所以出具该收据是因游丽华、于长岭以案涉房屋作为向兴融鑫公司借款的担保”。锦地公司出具了确认函和承诺函，锦地公司对此解释是“用诉争房屋为游丽华、于长岭向兴融鑫公司借款提供担保”。终审判决认定是“该承诺只是锦地公司为抵消自身债务作出的保证”。（2015）川民终字第652号民事判决认定“兴融鑫公司与游丽华、于长岭之间的《房屋买卖协议》实为游丽华、于长岭以其对案涉房屋的债权作为担保与兴融鑫公司建立的借款担保关系”。本案中确实存在担保关系，本案只有三方当事人，出借人是兴融鑫公司，借款人是游丽华、于长岭，担保人只能是锦地公司。二、原判对担保种类判断错误。终审判决认定了“该承诺只是锦地公司为抵消自身债务作出的保证”，而一审仅围绕抵押进行说理，最终得出抵押不成立，担保就不成立的结论，该结论错误。兴融鑫公司从未主张抵押，一直主张的是保证。三、一审判决金额错误。一审中，于长岭书面确认了欠本金4505877元，欠利息金额为1946539元，共计6542416元。一审另算了一份账“游丽华与蒋春晓、俞岚间欠款金额表”，因蒋春晓、俞岚不是当事人，故该表不能作为认定本案事实的依据。请求二审改判游丽华、于长岭偿还借款本息6542416元，锦地公司承担连带责任。
于长岭答辩称，对6542416元的结算表格，出具当时是附条件的，该借款我既不清楚也未使用，要求兴融鑫公司最后与游丽华算；借款当时确实想把房屋抵给兴融鑫公司。请求二审依法判决。
锦地公司答辩称，其未参与借贷，对双方之间的债权债务不清楚，但一审中游丽华已出示多笔还款依据，且对尚欠的本息进行了结算，双方对此认可，于长岭答辩看出其出具的结算表格是附有条件的，且未经游丽华确认，故尚欠的借款本息应以一审判决认定的为准。锦地公司未与兴融鑫公司签订房屋买卖合同、担保合同，兴融鑫公司所称的担保是基于其与游丽华所签的房屋买卖协议，其以此主张保证无法律依据。且此担保涉及不动产，但双方未签订抵押合同并办理抵押登记，抵押关系也不成立。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，兴融鑫公司提交了于长岭签字的游丽华借款本息计算表，截止2015年12月31日，计算本金为6542416元，其中自2012年9月7日至2013年5月16日，兴融鑫公司支付游丽华本金7145622元；自2012年9月8日至2014年3月24日，游丽华付款共计4464351元；自2012年9月8日至2015年12月31日，计算利息3770695元。于长岭对该借款本息计算表格上的本人签名予以认可，但主张该表格应由游丽华本人刑满后核定。锦地公司主张该表格不真实。经审核，该表格借款计算系复利计算得出。且一审中兴融鑫公司主张双方之间的借款为500万元，其向游丽华以6次转账支付4848677元、其余151323元是以现金交付。一审庭审中合议庭将本案兴融鑫公司借款本金确定为500万元，游丽华及于长岭还款金额确定为4321351元，按月息2分且先息后本方式计算得出截止2014年3月24日未付借款本金为1959721元，三方当事人对此计算方式及金额均予认可。
关于案涉房产，锦地公司陈述现在均被保全，这些房产由锦地公司内部抵游丽华的工程款，锦地公司向兴融鑫公司出具确认函、承诺函是因为锦地公司与长岭公司之间有内部协议用房产抵偿游丽华的工程款；抵偿后因锦地公司为游丽华垫付了很多工程款，游丽华现在欠锦地公司大量款项。
四川省高级人民法院（2015）川民终字第652号民事判决认为，锦地公司向兴融鑫公司出具确认函，确认“我公司已经于2012年10月23日将以上楼盘作为支付长岭公司工程款转移了全部所有权及附属权利”，并向兴融鑫公司承诺“将无条件协助你公司办理过户出售等相关手续”，均表明锦地公司自认与长岭公司就案涉房屋工程建设存在债权债务关系，即锦地公司负有向长岭公司支付工程款义务而长岭公司享有收取该工程款的权利，但至今案涉房屋所有权及附属权利并未转移至长岭公司名下，长岭公司对案涉房屋仅享有债权权利而非物权权利，锦地公司的确认及承诺表明其认可长岭公司该债权权利由游丽华、于长岭行使，该承诺只是锦地公司为抵消自身债务作出的保证。本案兴融鑫公司与游丽华、于长岭之间的《房屋买卖协议》实为游丽华、于长岭以其对案涉房屋所享有的债权作为担保与兴融鑫公司建立的借款担保关系。
本案一审中，兴融鑫公司主张其与游丽华、于长岭借款关系中，锦地公司是保证人，并以此请求锦地公司承担连带责任。
其余事实，与原判认定一致。
以上事实，有营业执照、组织机构代码证、借款合同、借款借据、汇款凭证、网银电子回单、银行详单、房屋买卖协议、确认函、承诺函、收据、商品房买卖合同摘要、委托代理合同、四川省律师服务收费项目及标准、发票、本院（2014）眉民终字第138号民事判决书及庭审笔录、四川省高级人民法院（2015）川民终字第652号民事判决书、询问笔录以及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，本案争议焦点为兴融鑫公司与游丽华、于长岭之间的债权债务应当如何确定；锦地公司对该债务是否应承担保证担保责任。
一、关于兴融鑫公司与游丽华、于长岭之间的债权债务应当如何确定的问题
二审中，兴融鑫公司主张双方之间债权债务应以于长岭签名的游丽华借款本息计算表上的金额6542416元为准，虽于长岭对本息计算表上其签名表示认可，但主张该表格应由游丽华本人刑满后核定，锦地公司主张该表格计算的金额不真实。经审核，该借款本息计算表中借款计算系复利计算得出，且一审中兴融鑫公司主张其与游丽华、于长岭的借款为500万元，一审庭审中合议庭将本案兴融鑫公司借款本金确定为500万元，游丽华及于长岭还款金额确定为4321351元，按月息2分且先息后本方式计算得出截止2014年3月24日未付借款本金为1959721元，三方当事人对此计算方式及金额均予认可。故兴融鑫公司主张其与游丽华、于长岭之间存在6542416元的债权债务不能成立，本院不予支持。双方之间的债权债务为原审双方认可且被一审判决确认的1953721元。
二、关于锦地公司对游丽华及于长岭该债务是否应承担保证担保责任的问题
本院认为，四川省高级人民法院在对兴融鑫公司与锦地公司房屋买卖合同纠纷一案所作出的终审判决中，认为“本案兴融鑫公司与游丽华、于长岭之间的《房屋买卖协议》实为游丽华、于长岭以其对案涉房屋所享有的债权作为担保与兴融鑫公司建立的借款担保关系”，同时还认为“锦地公司向兴融鑫公司出具确认函，确认'我公司已经于2012年10月23日将以上楼盘作为支付长岭公司工程款转移了全部所有权及附属权利'，并向兴融鑫公司承诺'将无条件协助你公司办理过户出售等相关手续'，均表明锦地公司自认与长岭公司就案涉房屋工程建设存在债权债务关系，即锦地公司负有向长岭公司支付工程款义务而长岭公司享有收取该工程款的权利，但至今案涉房屋所有权及附属权利并未转移至长岭公司名下，长岭公司对案涉房屋仅享有债权权利而非物权权利，锦地公司的确认及承诺表明其认可长岭公司该债权权利由游丽华、于长岭行使，该承诺只是锦地公司为抵消自身债务作出的保证”。该保证担保行为虽不属于担保法所规定的典型保证行为，但系兴融鑫公司与锦地公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故本院认为本案中锦地公司为担保人，在债务人游丽华、于长岭不履行债务时，其应向兴融鑫公司在案涉房产价值范围内承担保证的担保责任，且该保证责任为连带责任保证责任。兴融鑫公司主张锦地公司承担保证担保的理由成立，本院予以支持。原判以案涉房产未办理抵押登记及锦地公司未与兴融鑫公司签订担保合同为由，判决锦地公司不承担担保责任错误，本院二审对此依法予以纠正。
综上，原判认定事实清楚，但部分法律适用不当，兴融鑫公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持眉山市东坡区人民法院（2015）眉东民初字第3505号民事判决第一项、第二项，即“由游丽华、于长岭于本判决生效之日起三十日内偿还成都兴融鑫投资管理有限公司借款本金1959721元及利息、律师费10万元（利息计算方式：以本金1959721元为基数，从2014年3月25日起计算至本判决确定的本金给付之日止，以年利率24%为标准进行计算。若游丽华、于长岭未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）”、“驳回成都兴融鑫投资管理有限公司的其他诉讼请求”。
二、四川锦地房地产开发有限公司对第一项判决所确定的游丽华、于长岭的给付义务在案涉房产价值范围内承担连带责任保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费39500元，成都兴融鑫投资管理有限公司负担19750元、游丽华、于长岭、四川锦地房地产开发有限公司负担19750元；二审案件受理费23278元，成都兴融鑫投资管理有限公司负担11639元、游丽华、于长岭、四川锦地房地产开发有限公司负担11639元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗卫平
审 判 员 王 敏
代理审判员 李 瑾
二〇一六年九月六日
书 记 员 刘慧彬