南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）建商初字第527号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行。
负责人顾生，该行行长。
委托代理人詹琍，该行职员。
委托代理人娄家华，江苏联勤律师事务所律师。
被告李树强，男，汉族，1982年11月14日生。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交通银行）诉被告李树强金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪湖滨、人民陪审员宋捷、周敬青组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行代理人詹琍、娄家华到庭参加诉讼。被告李树强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告交通银行诉称：2006年2月27日，原告与被告及南京盈嘉恒升实业有限公司（以下简称盈嘉恒升公司）签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，合同约定被告李树强以购房向原告抵押贷款，贷款金额为5.8万元，贷款期限为10年，贷款利率为月利率千分之四点五九，该利率随中国人民银行基准利率调整而调整，还款方式为等额本息法，盈嘉恒升公司承担连带保证责任，该保证责任在他项权证取得后解除等。该合同还约定了债务提前到期和诉讼管辖条款。2006年4月2日，原告与被告李树强及盈嘉恒升公司签订了《南京市房地产抵押合同》一份，该合同约定被告李树强的抵押担保责任，也约定了盈嘉恒升公司阶段性保证担保责任，该合同签订后即向南京市江宁区房产局申请了预售商品房贷款抵押预告登记，并于2007年10月26日取得他项权证。2006年4月20日，原告向被告李树强交付了贷款5.8万元。被告李树强已有多起贷款逾期未还，经原告多次催要，被告拒不偿还。原告为维护自身合法权益，根据合同约定及法律规定，请求法院判令被告立即偿还借款本金12782.46元及利息（计算至2014年9月20日利息188.35元、罚息11.91元，并按合同约定继续支付自2014年9月21日至实际给付之日止的利息、罚息、复利）；判令原告有权对被告李树强所有的位于南京市江宁区禄口镇来凤路3号颐家名苑21幢1-201室房屋进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；由被告承担本案全部诉讼费及公告费。
本案被告李树强经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2006年2月27日，原、被告及盈嘉恒升公司签订编号为2006320580001100354的《个人住房抵押贷款合同》一份，合同载明甲方（借款人即抵押人）为李树强，乙方（贷款人即抵押权人）为交通银行南京分行，丙方（保证人）为南京盈嘉恒升实业有限公司。合同第二条约定：“贷款金额为5.8万元，期限为120个月，自2006年4月20日至2016年4月20日止。”合同第三条约定利率为4.59‰。合同第五条约定还款方式为“等额本息还款法，即，贷款期限内每月以相等的额度偿还贷款本息”，并写明了月还款额计算公式。合同第十六条约定了贷款提前到期条款，其中该条第二项约定“甲方（李树强）违反本合同的约定，乙方（交通银行南京分行）有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息”。合同第二十一条约定了争议解决的方式，即“向乙方（交通银行南京分行）所在地有管辖权的法院起诉”。
2006年4月2日，原、被告及盈嘉恒升公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，合同中写明抵押人（借款人、甲方）为李树强，抵押权人（贷款人、乙方）为交通银行江宁支行，担保人（开发商、丙方）为南京盈嘉恒升实业有限公司。合同第一条约定：“本合同所对应担保的主债合同为《个人住房抵押贷款合同》，以上借款合计人民币58000元。”合同第二条约定抵押房屋座落于江宁区禄口镇来凤路3号颐家名苑XX幢1-201室，合同第三条约定抵押担保范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金和实现抵押权费用。该合同签订后原告即向南京市江宁区房产局申请了预售商品房贷款抵押预告登记。2006年4月20日，原告向被告李树强交付了贷款5.8万元，并出具了借款凭证。2006年4月20日至2014年6月20日期间，被告李树强均依照合同正常还款。自2014年7月20日开始，被告出现逾期还款情形，直至2014年9月28日，被告尚有本金12782.46元及利息未予偿还。
另查明，原告交通银行于2007年10月26日取得江宁房东山他字第JA004466号《房屋他项权证》。房屋他项权人为交通银行股份有限公司南京江宁支行，房屋所有权人为李树强，房屋所有权证号东山JN00048036，房屋坐落于江宁区禄口镇来凤路3号颐家名苑，权利种类为按揭，权利价值58000元，幢号XX，房号201，建筑面积41.89平方米，设定日期为2006年4月20日，约定期限为2016年4月20日，发证机关为南京市江宁区房产管理局。
又查明，根据《中国银行业监督委员会江苏监管局苏银监复（2005）178号文件》，交通银行南京分行于2005年8月12日名称变更为交通银行股份有限公司南京分行。其中序号32项下，交通银行南京分行江宁支行名称变更为交通银行股份有限公司南京江宁支行。包括交通银行股份有限公司南京江宁支行等79家分支机构为交通银行股份有限公司南京分行的下属分支机构。2009年1月5日南京市工商行政管理局出具编号为（01000089）分公司变更（2009）第01050001号《江苏省南京市工商行政管理局分公司准予变更登记通知书》，确认“交通银行股份有限公司南京分行”名称变更为“交通银行股份有限公司江苏省分行”。
上述事实有原告交通银行提交的李树强身份证及户口本复印件，编号为2006320580001100354号《个人住房抵押贷款合同》一份，《南京市江宁区房地产抵押合同》一份，江宁房东山他字第JA004466号《房屋他项权证》，2006年4月20日交通银行借款凭证，2014年9月28日从原告电脑系统打印的贷款详细信息查询，中国银行业监督委员会江苏监管局苏银监复（2005）178号文件，（01000089）分公司变更（2009）第01050001号《江苏省南京市工商行政管理局分公司准予变更登记通知书》，本案的庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，原告交通银行与被告李树强签订的住房抵押贷款合同及房地产抵押合同双方意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法确认有效。被告李树强未能按照合同约定，按时归还已到期贷款已构成违约。原告交通银行依据抵押贷款合同约定诉请提前收回贷款，由被告支付逾期付款利息、罚息及复利符合双方合同约定与法律规定。在被告李树强未能按约向交通银行归还借款本金和利息的情形下，原告交通银行有权根据与被告签订的《南京市江宁区房地产抵押合同》，对被告李树强已抵押给原告的房屋折价或者拍卖、变卖后的价款，在贷款本金及利息金额内行使优先受偿权。
关于原告主体的问题，借款合同是交通银行南京分行与李树强签订，由于交通银行南京分行名称变更为交通银行股份有限公司江苏省分行，因此原告对涉案贷款合同享有权利并承担相应的义务。《南京市江宁区房地产抵押合同》是交通银行股份有限公司南京江宁支行与李树强之间签订，且交通银行股份有限公司南京江宁支行取得抵押物权，由于交通银行股份有限公司南京江宁支行是原告的下属分支机构，且不具有法人资格，其权利与义务归属于上级分支机构即原告行使，因此原告在本案中诉讼主体符合法律规定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告李树强于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司江苏省分行偿还贷款本金12782.46元。
被告李树强于本判决生效之日起十日内，向原告交通银行股份有限公司江苏省分行给付逾期还款产生的罚息、复利（自2014年9月21日起至实际给付之日止，按照双方借款合同约定的罚息、复利约定方式计收）。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行对被告李树强所有的位于南京市江宁区禄口镇来凤路3号颐家名苑XX幢1-201室房屋进行折价或以拍卖、变卖所得的价款在抵押权金额58000元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费148元、公告费600元，合计748元，由被告李树强负担（该款原告已向本院预缴，本院不再退还原告，由被告在本判决生效日起十日内向原告给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院的开户银行是农业银行鼓楼分理处，帐号：10×××76）。
审 判 长 倪湖滨
人民陪审员 宋 捷
人民陪审员 周敬青
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 陈 慧