重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0119民初548号
原告：重庆金易物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道义学路2号金易都会1幢7-商1，统一社会信用代码915001126689223126。
法定代表人：周简，职务总经理。
委托代理人：张莉，重庆春意律师事务所律师。
被告：姚伦均，男，1962年9月17日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆金易物业服务有限公司（以下简称金易物业公司）与被告姚伦均物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，依法由审判员骆云伟独任审判，适用小额诉讼程序于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告金易物业公司的委托代理人张莉、被告姚伦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金易物业公司诉称，2008年2月19日原告与重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告负责管理XX小区。被告系该�区XX号房屋的业主，从2013年11月至2015年12月期间一直未按时向原告交纳物管费，截止2015年12月止，被告共欠原告物管费3773.99元。经原告多次催收未果。现请求判令被告支付物管费3773.99元，并从2013年11月起至付款之日止按未按期交纳物业管理费总额的3‰向原告支付违约金。
被告姚伦均辩称，1、如果被告不起诉我，我都不知道没有交物管费的事情，之前的承租人在去年就没有在门面了连我的租金都没有交完，我也不清楚两年多没有缴纳物管费时什么原因；2、以前的承租人说过漏水问题，我们也找过原告，当时原告认为是楼上住户更改了房屋结构造成漏水，就没有解决，可能承租人就是因为这个原因未交物管费；3、我不居住在该小区，即使原告张贴了催缴通知，我也不可能知道两年过未交物管费，原告一直未联系并通知我交纳物管费。
经审理查�，2008年2月19日，南川区XX小区的建设单位重庆金易房地产开发（集团）有限公司（甲方）与原告重庆金易物业管理有限公司（乙方，2011年变更登记为重庆金易物业服务有限公司）签订了《金易•城市花园前期物业服务合同》，由原告对XX小区进行前期物业管理服务。合同第六条第一款约定物业服务费用标准为：（1）电梯住宅（3F及以上）0.80元/建筑平方米∙月（含电梯费），（2）非电梯住宅及2F及以下电梯住宅0.50元/建筑平方米∙月，（3）商业门面1.00元/建筑平方米∙月；第八条第三款约定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起通知乙方”；第四款约定“物业服务费应当按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履�交纳义务”；第二十六条约定“本合同期限为叁年，自2008年2月20日起至2011年2月20日止，如因建设周期延长，则本合同期限从一期工程交房之日起自动顺延。如合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，则本合同终止业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止”；第三十三条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。合同签订后，原告金易物业公司为该小区提供物业服务。2011年2月20日合同到期后，由于XXXXXX小区未选聘新的物业管理企业，原告继续为该小区提供物业服务，直到2015年12月31日。在物业服务期间，原告提出要求提高物业服务费的收费标准，因该小区未成立业主大会和选举产生业主委员会，该小区所在地的南川区XX街道XX社区居民委员会于2013年8月起就该小区物业服务费调整标准（其中：多层住宅由0.50元/建筑平方米∙月拟调整为0.8元/建筑平方米∙月，高层建筑由0.80元/建筑平方米∙月拟调整为1.20元/建筑平方米∙月，门市由1.00元/建筑平方米∙月拟调整为2.50元/建筑平方米∙月，公共能耗3元/户∙月拟调整为10元/户∙月）向小区业主征求意见。2013年10月15日，南川区XX街道XX社区居民委员会作出调查结果统计表，其调查统计结果为：同意的为299户，占小区建筑面积40.5%；不同意的为211户，占小区建筑面积28.6%；随大多数意见的为16户，占小区建筑面积2.2%；同意上调0.1-0.2元的为115户，占小区建筑面积15.6%；拒签及无法联系的97户，占小区建筑面积13.1%。2016年10月16日，南川区XX街道XX社区居民委员会、重庆金易物业服务有限公司作出《关于XXXXXX上调物业服务费的公告》（该公告上的业主代表签名处有一个业主的签名），该公告载明XXXXXX物业服务及相关费用从2013年11月1日起按以下标准执行：多层住宅为0.75元/建筑平方米∙月，高层建筑为1.15元/建筑平方米∙月（含电梯费），门市为1.8元/建筑平方米∙月，公共能耗为10元/户∙月。该公告在小区进行了张贴。随后原告从2013年11月起物业费按照调整后的标准收取，公共能耗按8元/户∙月收取。部分业主亦按照该标准交纳物业费。
被告姚伦均系该小区XX号门市房屋的业主，房屋建筑面积为80.67平方米。诉讼中，被告陈述在2012年左右就一直将门市房屋出租给杨同梅（音）使用，杨同梅在解除合同后走了，现找不到杨同梅。原告一直未通知被告交纳从2013年11月起至2015年12月期间的物管费用。
上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、备案证明、资质证书、工商�记变更通知书、调查结果统计表、《关于XXXXXX上调物业服务费的公告》、照片、房屋登记信息、物业服务费调整征求意见及原、被告的陈述证明在案，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。
本院认为，重庆金易房地产开发（集团）有限公司与原告金易物业公司签订的《前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当合法有效，对本案原、被告双方均具有约束力。物业服务合同期限届满后，由于该小区未选聘新的物业服务企业，原告自愿继续提供物业服务，因此该物业服务合同自动延续到2015年12月31日即原告退出该小区之日。原告金易物业公司为该小区提供物业管理服务后，依法享有收取物业费用的权利。对于2013年11月起执行的物业费收费标准，该物业费收费标准系该小区所在地的金佛社区居民委员会在该小区未成立业主大会并选举产生业主委员会的情况下征求该小区业主意见的基础上形成的，并在该小区进行公告告知，小区部分业主也按照调整后的收费标准向原告交纳了相关物业费用，同时小区业主在知晓收费标准调整一事后，直到原告退出该小区物业服务前，并未依法主张权利请求撤销，因此被告应当按照调整后的收费标准交纳物业费用。按照物业费调整后的收费标准，被告姚伦均在2013年11月起2015年12月期间每月应交纳物业费145.2元（80.67平方米×1.8元），因此被告从2013年11月1日至2015年12月31日期间的物业费合计为3775.2元（145.2元×26个月）。由于原告在本案中主张该期间的物业费为3773.99元，未超过被告下欠的物业费用，本院予以支持，其余部分1.21元视为原告对自己权利的放弃。虽然被告已将房屋出租给承租人，但由于被告在本案中不能提供承租�的基本情况，因此该下欠的物业费依法应当由被告承担，被告承担后可依照物业合同约定向承租人主张权利。对于原告主张的违约金问题，被告未交纳物业费系原告在承租人未交纳物管费的情况下未尽对被告及时催告的责任所导致，其服务行为具有瑕疵，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告姚伦均在本判决生效之日起十日内向原告重庆金易物业服务有限公司支付从2013年11月1日至2015年12月31日期间的物业服务费用3773.99元。
二、驳回原告重庆金易物业服务有限公司的其他诉讼�求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告姚伦均负担。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 骆云伟
二〇一七年三月十七日
书记员 王 娟