北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09045号
上诉人（原审被告）京诚业投资管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区南三环西路16号2号楼2007。
法定代表人王春果，董事长。
被上诉人（原审原告）石凡青，男，1973年2月14日出生。
委托代理人马廷德，北京市国联律师事务所律师。
上诉人京诚业投资管理（北京）有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第00200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，石凡青起诉至原审法院称：2011年3月17日，我与京诚业投资管理（北京）有限公司（下称京诚业公司）签订《北京市房屋租赁合同》约定，我将位于北京市×××2-2007室出租给京诚业公司使用，建筑面积77.39平方米，租金为每天每建筑平米3.5元，租金每年为97500元，押金7061元，租赁期自2011年3月17日至2012年3月16日。2012年3月9日，我与京诚业公司就上述房屋续签《北京市房屋租赁合同》约定，租金为每天每建筑平米3.5元，租金每年为97500元，押金7061元，租赁期自2012年3月17日至2013年3月16日。2013年3月，双方口头约定续租半年至2013年9月16日，租金为每天每建筑平米4.5元。因京诚业公司自2013年9月17日起未支付租金，我多次催促京诚业公司搬离租赁房屋，京诚业公司至今未搬离。我于2013年11月7日、2013年12月4日两次通过EMS向京诚业公司发函，要求京诚业公司立即搬离租赁房屋并支付相关费用，但京诚业公司不予理睬，继续使用租赁房屋。依据合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现诉至法院，要求京诚业公司腾退返还北京市×××2007室房屋，支付自2013年9月17日起至2014年1月13日的房屋租金34381.3元（按每天每建筑平米4.5元计算，共计119天，扣除押金7061元），承担诉讼费用。
京诚业公司辩称：我公司与石凡青于2010年3月16日签订租赁合同，一直租用至今，期间一直向石凡青的委托人王丽支付房租。2012年4月，我公司名称由京诚信用担保（北京）有限公司变更为京诚业公司。2013年3月王丽在江西九江有事，说回来以后再签署2013年至2014年的租赁合同。2013年3月7日，2013年4月10日我公司向石凡青支付2013年3月17日至2013年9月16日的租金62640元。2013年6月王丽称其在租赁房屋设立的北京奥瑞特科技发展有限公司未能年检，让我公司协助其年检。2013年8月王丽电话告知我公司称年检已通过，我公司不用搬走了，等2014年3月16日以后再说。2013年11月5日，我公司与石凡青见面沟通租赁事宜，石凡青称与我公司签订租赁合同之前已在租赁房屋注册北京奥瑞特科技发展有限公司。2013年9月，我公司本应向石凡青支付2013年9月17日至2014年3月16日的租金，但石凡青是将已注册使用的房屋出租给我，我公司认为石凡青有承担房租的义务，应当减免我公司的房租。我公司与石凡青沟通要求减免半年房租，石凡青认为减免数额较多，未予同意。北京奥瑞特科技发展有限公司在利用租赁房屋经营期间再出资375万元设立北京同安元消防设备有限公司。故我公司不同意支付2013年9月17日至2014年3月16日的房租，至少这部分房租应由石凡青承担。
原审法院经审理确认：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的书面租赁合同到期后，双方没有续签书面租赁合同，京诚业公司继续使用涉诉房屋，石凡青向京诚业公司收取租金，双方形成不定期的租赁关系。出租人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，石凡青于2013年11月7日、2013年12月4日向京诚业公司发出解除合同及限期腾房通知，京诚业公司于2013年11月7日、2013年12月5日收到上述通知，结合现有证据及本案实际情况，石凡青已履行了在合理期限之前的通知义务，双方的租赁合同应于2013年12月5日解除。合同解除后，石凡青要求京诚业公司交还涉诉房屋，理由正当，应予支持。京诚业公司称石凡青口头同意租赁期限至2014年3月16日，但对此未提交相应证据加以佐证，法院无法采信。京诚业公司自2013年9月17日至2014年1月13日20时实际使用涉诉房屋，故京诚业公司应当交纳实际使用涉诉房屋期间的租金及房屋使用费，双方均认可2013年3月17日之后房屋租金标准按每天每建筑平米4.5元计算，法院对上述期间的租金及房屋使用费合并计算。关于押金7061元，双方均同意抵扣京诚业公司应当支付的房屋租金及房屋使用费，法院予以准许。因京诚业公司在涉诉房屋注册营业执照并实际使用涉诉房屋，且京诚业公司未提交相应证据证明石凡青实际使用涉诉房屋、石凡青在涉诉房屋悬挂营业执照的具体时间及因石凡青悬挂营业执照对其造成的实际损失，故对于京诚业公司称因石凡青于2013年6月下旬至2013年11月上旬在涉诉房屋悬挂石凡青公司营业执照，其不应负担2013年9月17日之后房屋租金及房屋使用费的抗辩意见，无事实及法律依据，法院不予采信。据此，原审法院于2014年7月判决：一、京诚业投资管理（北京）有限公司于判决生效后十日内将位于北京市×××2007室房屋腾退返还给石凡青。二、京诚业投资管理（北京）有限公司于判决生效后十日内向石凡青支付自二〇一三年九月十七日至二〇一四年一月十三日的房屋租金及房屋使用费共计三万四千三百八十一元三角。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，京诚业公司不服，向本院提出上诉称，石凡青将已注册公司的房屋出租给我，事实上与我共同使用涉诉房屋，应承担房租，我要求撤销原判，依法改判驳回石凡青的诉讼请求并由石凡青承担本案诉讼费用。石凡青同意原判。
经审理查明：2011年3月17日，石凡青与京诚业公司签订《北京市房屋租赁合同》约定，石凡青将其所有的北京市×××2007室房屋出租给京诚业公司使用，建筑面积77.39平方米，租赁期自2011年3月17日至2012年3月16日，租金标准为每天每建筑平米3.5元，租金每年为97500元，押金7061元；租金支付方式为京诚业公司每6个月向石凡青支付一次租金，租赁期内，京诚业公司须于上一次租金到期日前15日向石凡青支付下一次租金，逾期超过十日，仍未付租金及违约金，且未征得石凡青的书面同意，石凡青有权单方解除合同。2012年3月9日，双方就涉诉房屋续签《北京市房屋租赁合同》，租赁期自2012年3月17日至2013年3月16日，押金数额、租金标准及支付方式不变。合同签订后，石凡青将涉诉房屋交付给京诚业公司使用，京诚业公司支付押金7061元。2013年3月，双方口头协商续租事宜，未签订书面合同，约定租金标准为每天每建筑平米4.5元。京诚业公司向石凡青支付2013年3月17日至2013年9月16日的房屋租金62640元。
庭审中，石凡青提交《限期腾房通知》、《通知书》、EMS快递单及查询结果，以证明石凡青于2013年11月7日、2013年12月4日向京诚业公司发出解除合同及限期腾房通知，京诚业公司于2013年11月7日、2013年12月5日收到上述通知，双方的租赁合同应于2013年12月5日解除。京诚业公司认可于2013年11月7日、2013年12月5日收到上述通知，但不认可上述通知的内容，其认为租赁合同期限应到2014年3月16日止，故不同意限期腾房，希望与石凡青协商解决此事。
京诚业公司提交中国移动通信客户语音通信详单，以证明2013年8月石凡青称年检已通过，同意其租赁到2014年3月16日，但因其未留存石凡青拨入号码，故无法确定通话具体时间。石凡青对上述证据真实性和证明目的均不予认可。
京诚业公司提交北京奥瑞特科技发展有限公司及北京同安元消防设备有限公司的工商登记注册基本信息查询结果，以证明石凡青在涉诉房屋注册登记北京奥瑞特科技发展有限公司，2013年3月25日北京奥瑞特科技发展有限公司在顺义区出资成立北京同安元消防设备有限公司，石凡青以涉诉房屋为住所地注册登记公司之后又将涉诉房屋出租给京诚业公司使用，故石凡青应承担相应的房屋使用费。石凡青认可上述证据的真实性，不认可证明目的，京诚业公司签订合同时已知晓北京奥瑞特科技发展有限公司的注册地在涉诉房屋，租赁期内涉诉房屋由京诚业公司单独使用，故京诚业公司应交纳房屋租金。
京诚业公司提交2013年6月25日北京市工商行政管理局丰台分局向其送达的《责令改正通知书》一份，以证明其配合石凡青办理工商手续，协助石凡青通过年检。石凡青认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。庭审中，双方均认可京诚业公司住所地未实际迁出涉诉房屋，也没有因此受到行政处罚。
庭审中，京诚业公司申请其公司内勤张离川以证人身×出庭作证，张离川称：我于2010年开始在京诚业公司工作，没有签订劳动合同；2013年6月下旬，石凡青将其营业执照悬挂在京诚业公司办公室内，一直挂到2013年11月下旬，2013年9月左右工商局进行过一次检查；2013年8月，石凡青给王春果打电话，我听到石凡青说其年检已通过，我们不用着急搬走，可以继续使用涉诉房屋；2013年6月下旬至2013年11月下旬，石凡青只前往涉诉房屋两次，一次是悬挂营业执照，一次是取走营业执照，其他时间石凡青及其工作人员未前往涉诉房屋，这期间我们一直在营业。京诚业公司另申请王建昌以证人身×出庭作证，王建昌称：我于2013年5月1日开始在京诚业公司工作，2014年5月1日离职，未与京诚业公司签订劳动合同；2013年6月下旬至2013年11月上旬石凡青将其营业执照悬挂在京诚业公司办公室内，这期间为了配合石凡青年检我们和工商局工作人员称是石凡青公司在涉诉房屋办公，实际上这期间是京诚业公司在涉诉房屋营业。石凡青不认可上述证人证言的真实性，认为其虽在涉诉房屋悬挂过自己的营业执照一两天，但没有影响京诚业公司实际经营和使用涉诉房屋。
双方均认可2014年1月13日20时，石凡青将涉诉房屋锁门。本院在审理过程中多次调解和释明双方在诉讼过程中不应采取锁门等过激措施，尽快协商处理房屋交接事宜，双方表示可以商量，关于锁门之后的相关问题另行解决，不在本案中处理。
另查，京诚信用担保（北京）有限公司于2012年4月13日经北京市工商行政管理局核准，名称变更为京诚业公司，住所地不变，仍为北京市×××2007，法定代表人不变，仍为王春果。
上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市房屋租赁合同》、房屋所有权证书等相关证据在案佐证。
本院认为：石凡青与京诚业公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照协议约定履行义务。书面租赁合同到期后，双方口头约定续租，未签订书面合同，京诚业公司向石凡青支付了2013年3月17日至2013年9月16日的房屋租金。2013年9月17日起，京诚业公司未支付房屋租金。石凡青于2013年11月7日、2013年12月4日向京诚业公司发出解除合同及限期腾房通知，京诚业公司于2013年11月7日、2013年12月5日收到上述通知，结合现有证据及本案实际情况，石凡青要求解除双方租赁合同的诉讼请求，系依法行使其法定的解除权，本院予以支持。双方的租赁合同应于2013年12月5日解除。合同解除后，石凡青要求京诚业公司交还涉诉房屋，理由正当，应予支持。
京诚业公司上诉主张石凡青以涉诉房屋为住所地注册登记公司之后又将涉诉房屋出租给京诚业公司，并曾在房屋内悬挂营业执照，应承担相应的房屋使用费。因京诚业公司在涉诉房屋注册营业执照并实际使用涉诉房屋，且京诚业公司未提交相应证据证明石凡青实际使用涉诉房屋、石凡青在涉诉房屋悬挂营业执照的具体时间及因石凡青悬挂营业执照对其造成的实际损失。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故京诚业公司应承担举证不能的法律后果，对于京诚业公司的上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费660元，由石凡青负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费660元，由京诚业投资管理（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一四年十月十五日
书 记 员 贯志然