山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第1476号
原告济南国美电器有限公司，住所地济南市。
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人丁峰，女，该公司员工，住济南市。
委托代理人毕超，男，该公司员工，住青岛市。
被告济南艾尚市场管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人曲志浩，经理。
原告济南国美电器有限公司（以下简称济南国美公司）与被告济南艾尚市场管理有限公司（以下简称济南艾尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员申红旗独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南国美公司法定代表人黄秀虹的委托代理人毕超，被告济南艾尚公司法定代表人曲志浩到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告济南国美公司法定代表人黄秀虹的委托代理人毕超，被告济南艾尚公司法定代表人曲志浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南国美公司诉称，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于济南市历山路101号一层1578平方米房屋租赁给被告使用。合同约定租赁期限为8年（2012年7月15日起至2020年7月14日止），每年租赁费用1770177元，租金支付方式每三个月为一期支付租赁费用，被告应于每期期满前10日支付下一期的租赁费用，被告不得以任何理由扣减和抵消租赁费用，首期租赁费用计算时间为2012年8月29日至2012年11月28日。合同签订后原告依据合同约定向被告交付了房屋，但被告未按照合同约定向原告支付租赁费用，导致原告无法实现合同目的。根据合同约定：“如被告拖欠根据本合同应支付原告的任何款项超过15日，原告有权解除合同，被告须向原告支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还。”被告未按照约定支付租赁费用，属于根本违约行为，应根据合同约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法确认原、被告就租赁济南市历山路101号一层1578平方米房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年2月28日解除；判令被告支付拖欠原告的租赁费用（2013年11月29日起至2014年2月28日止）人民币442544.25元；支付迟延付款违约金人民币45139.08元（自2013年11月19日起至2014年2月28日止，共计102天，按迟延付款金额442544.25元每日千分之一计算）；支付合同解约违约金人民币442544.25元；支付房屋使用费228647.94元（自2014年3月1日起至2014年3月31日止，按合同约定每日租赁费用标准的150%即每日7375.74元计算），以上费用共计1158875.52元。
被告济南艾尚公司辩称，对原告起诉的事实有异议，合同签署的用途为商业，而被告接收租赁场地后，所实施的项目被原告的房东所制止。双方签订的租赁合同存在重大瑕疵，被告多次向原告发函，要求调整，但原告均未履行合同规定的相应责任和义务，致使被告承租房屋后无法开展正常的经营行为，无法实现合同目的。原告签订合同存在欺瞒行为，要求判令此合同无效，并要求原告退还保证金及经营过程中支付的租金。另外签订合同后，被告陆续向原告支付了相应款项，但原告未开具相应的发票，致使被告承担着巨大的税务风险。
经审理查明，济南市发展计划委员会于2001年9月26日作出批复，同意济南市公共交通总公司建设解放桥综合公交停车场工程，所需资金由建设单位自筹解决。济南市公共交通总公司与济南新惠德实业有限公司就联合实施济南市历山路101号公交停车场改造及建设项目事宜于2002年3月28日签订《合作协议书》并经济南市市中区公证处进行了公证，双方约定济南新惠德实业有限公司提供所需的工程建设资金及工程建设，建成后的建筑物产权、所有权归济南市公共交通总公司所有，其中，公交停车场由济南市公共交通总公司使用，超级市场及所属的配套设施由济南新惠德实业有限公司按约定的期限（自工程竣工之日起30年）和条件使用。济南新惠德实业有限公司于2004年2月7日出具证明，同意山东齐鲁远大住房设备有限公司将其承租的位于济南市历山路101号建筑物内地上一层的全部（建筑面积约3300平方米）出租给济南国美电器有限公司使用，租赁期限为18年，自2005年3月24日至2023年3月23日，济南新惠德实业有限公司同意不会因与济南市公共交通总公司或与山东齐鲁远大住房设备有限公司之间的纠纷影响济南国美电器有限公司对其承租建筑的使用。原、被告均认可本案所涉租赁房屋至今未办理所有权证。本院依法到济南市规划局就本案所涉事项进行调查，该局答复上述济南市发展计划委员会的批复确为主管部门有效批复，可据此办理后续手续并开工建设，济南市公共交通总公司于2003年向该局申办历山路101号服务综合楼的建设工程规划许可手续，但该单位未领取该项目建设工程规划许可证。
山东齐鲁远大住房设备有限公司与济南国美电器有限公司就济南市历山路101号建筑物一层于2005年2月7日签订房屋租赁合同，双方约定本租赁房屋的用途为商用，建筑面积3300平方米，租赁费用计算标准为每天每平方米3.15元，总计为每月288970.5元，每年3467646元，每六年递增5%，即自2005年5月8日起至2011年5月7日止，每年租金为3467646元，自2011年5月8日起至2017年5月7日止，每年租金为3641028.3元，租赁期限18年，自2005年3月24日起至2023年3月23日止。后双方签订补充协议约定：“山东齐鲁远大住房设备有限公司同意济南国美电器有限公司将该房屋租赁合同项下的租赁房屋对外整体转租，前述租赁房屋对外整体转租后，济南国美电器有限公司继续按照该房屋租赁合同约定，享有相应权利，承担对应义务，并确保不因转租后实际承租方原因影响山东齐鲁远大住房设备有限公司房屋租赁合同项下权利的行使及权益的获得。”
原、被告就济南市历山路101号建筑物一层租赁事宜于2012年7月15日签订房屋租赁合同，该租赁合同约定：“租赁房屋建筑面积1578平方米，本合同项下出租房屋的计租面积1370平方米。租赁房屋用途仅限于商业用途，而不作任何其他用途，且本租赁房屋不得用于经营家用电器、音像制品、通讯器材等产品的零售及批发。本合同租赁期限为8年，从2012年7月15日起至2020年7月14日届满。本合同所述租赁费用包括租金、物业管理费。本合同所述租赁费用计算标准为：前四年按单价每天每平方米3.54元，即自2012年8月29日起至2016年8月28日止，租赁费用为每季度442544.25元，每年1770177元；第五年至第八年递增7%，即自2016年8月29日起至2020年7月14日止，租赁费用为每季度473522.35元，每年1894089.39元，上述租赁费用均以人民币计量。在租赁期限内，按每三个月为一期支付租金，被告于每期期满前10日支付下一期的租赁费用，被告不得以任何理由扣减和抵消租赁费用。本合同签订之日，被告应支付首期租赁费用给原告，即人民币442544.25元，首期租赁费用的计算期为2012年8月29日至2012年11月28日。在签署本合同之日，被告应向原告交付相当于2个月租赁费用的保证金，作为被告忠实履行本合同各项条款的保证，保证金总额为人民币295029.5元。在承租期内的任何时候、任何情况下，被告均不得以保证金折抵被告应付租赁费用及其他应付费用。当本合同期限届满，若被告完全履行本合同项下义务，结清所有费用，原告应当在被告按本合同之约定归还原告租赁房屋十四个工作日后将保证金（不包括利息）本金退还给被告。原告已经对租赁房屋及其周边环境对被告进行了解释，被告已经对租赁房屋的现状及其周边环境有了充分的了解，被告同意按照房屋的现状来接收房屋，并对房屋及其周边状况无权再提出异议。原告应于2012年7月15日前将租赁房屋交付给被告。交付时，双方签署房屋交接清单。被告在出现下列任何一种情况时，原告有权单方面终止或解除本合同，而无需向被告作出任何赔偿。4、逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过15日。如因被告的原因导致本合同被解除，原告有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他被告应付的一切费用，并且原告有权不退还保证金。被告对本合同项下任何义务之违反均为违约行为，被告应在原告指出其违约行为之日起三日内向原告支付相当于三个月租赁费用的违约金，具体数额由原告根据被告的违约程度予以确定，并且，原告可以用被告所缴纳的保证金抵偿由于被告违约行为造成的原告损失以及被告应支付给原告违约金。当被告所缴纳的保证金不足以抵偿上述损失及违约金时，被告应在接到原告通知之日起三日予以补足；并且，原告扣除保证金后，被告须在接到通知后七天内将保证金补足。如被告拖欠根据本合同应支付原告的任何款项，每逾期一日，原告有权向被告收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至被告付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。此违约金将不影响于本合同项下原告任何其他权利和补救措施。如被告拖欠根据本合同应支付原告的任何款项超过15日，原告有权解除合同，被告须向原告支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还。被告未经原告同意擅自改变租赁房屋的用途或经营家用电器、音像制品、通讯器材等产品的零售及批发，原告有权要求被告在15日内改正。若其不按照原告的要求改正，原告有权解除本合同，并向原告支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还。本合同期满或提前终止，如被告未按合同约定的时间及方式向原告归还租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的150%支付使用费，并赔偿原告因此而遭受的全部损失。原告为被告提供45天免费装修期，时间为2012年7月15日至2012年8月28日止。原告在收取租赁费用后向被告开具房屋租赁费发票。如被告未按期支付房屋租赁费用、水费、电费、空调费超过15日，则原告有权采取断水、断电、封门等强制措施催收欠费，并有权按照本合同约定要求被告承担违约责任。”原、被告均认可双方约定本案所涉租赁房屋的用途为商业使用。双方签订上述房屋租赁合同后，被告济南艾尚公司随即以银行转账方式向原告济南国美公司交纳保证金295029.5元。
原告济南国美公司于2012年7月15日将本案所涉租赁房屋交付给被告济南艾尚公司经营商场，主要是卖服装。
原告济南国美公司于2014年2月24日向被告济南艾尚公司发出解约函，被告济南艾尚公司于同日收到该解约函。在本院于2014年8月1日开庭审理本案时，原、被告均认可已于2014年2月28日解除双方签订的上述房屋租赁合同，并于2014年5月13日办理房屋交接手续，被告济南艾尚公司将本案所涉租赁房屋返还给原告济南国美公司。原、被告解除上述房屋租赁合同后，未就解约责任、后续问题等相关事项作出明确约定。
被告济南艾尚公司自2012年7月15日至2013年11月28日共计向原告济南国美公司交纳房租1917691.75元。被告济南艾尚公司自2013年11月29日开始拖欠房租至双方解除合同之日即2014年2月28日。原、被告均认可租赁合同前四年每个季度即三个月的租金为442544.25元。原、被告均认可2013年11月29日至2014年2月28日期间的租金为442544.25元。
被告济南艾尚公司主张除首季度租金开具发票以外，原告济南国美公司未向其开具所支付的剩余租金发票，其曾多次发函要求原告开具发票，但没有结果。原告济南国美公司对此不予认可，并主张被告济南艾尚公司在收取首季度租金发票后，拒收其余各期的发票，原因是原告向被告开具历下区发票，被告说不能用，若被告需要原告可随时开具，但未收到被告发的函。被告济南艾尚公司对此也不予认可，并主张季度所得税当季度结算，现在开具发票对其公司已无用。原、被告对其上述主张均未提供相应证据予以证明。
被告济南艾尚公司在法定期限内就本案提起反诉，但未在本院指定期限内交纳反诉案件受理费26870元，本院按撤回反诉处理。
以上事实，由济南市发展计划委员会批复、合作协议书、公证书、同意出租证明、房屋租赁合同两份、补充合同、解约函及原、被告的陈述等证据予以证实。
本案原、被告争议的焦点问题有四个，一是双方签订房屋租赁合同的效力问题。二是导致房屋租赁合同解除的责任在哪一方。三是原告济南国美公司同时主张不退还保证金及要求支付迟延付款违约金、合同解约违约金有无法律依据。四是原告济南国美公司要求被告济南艾尚公司支付房屋使用费及计算标准有无法律依据。
关于第一个焦点问题，双方签订的房屋租赁合同的效力问题。原告济南国美公司主张双方签订的房屋租赁合同有效，因为其拥有合法的出租权，且不违反有关法律规定。被告济南艾尚公司主张无效，理由如下：“我公司与原告签订合同中约定的用途无法实现，我公司本来想经营餐饮，但被第一手出租人济南新惠德实业有限公司制止，不让我公司经营餐饮，原告也置之不理，我公司没有办法，只好经营商场那点服装，房租也交不上，大部分面积空置着。我公司实际也是将租赁房屋用作商业使用，一开始做服装、鞋帽、饰品的零售，后来生意不好，因二楼大面积漏水，将一楼的商品浸泡，我公司向原告交涉过，原告一直未处理。2013年年初我公司向原告表达了改为经营餐饮的要求，原告一直未书面回复，应视为原告默认同意，但是我公司在办理相关物业改造和工商手续的时候，遭到实际物业管理人济南新惠德实业有限公司的明确反对，致使我公司租赁的场地大面积空置，无法得到实际使用，给我公司造成巨大的经济损失。原告济南国美公司对被告济南艾尚公司的上述主张不予认可。被告济南艾尚公司对其上述主张未提供相应证据予以证明。
本院认为，被告济南艾尚公司主张租赁房屋后想经营餐饮，原告济南国美公司一直未书面回复，应视为默认同意，但被济南新惠德实业有限公司制止，致使合同目的无法实现，但双方在租赁合同中未就该事项作出明确约定而仅约定限于商业用途，且原告济南国美公司对被告济南艾尚公司的上述主张不予认可，被告济南艾尚公司也自认其公司实际也是将租赁房屋用作商业使用，因此，被告济南艾尚公司的该项主张没有事实依据，本院不予采信。被告济南艾尚公司主张因二楼大面积漏水，将一楼的商品浸泡，向原告济南国美公司交涉过，一直未处理，原告济南国美公司对此不予认可，被告济南艾尚公司未提供相应证据予以证明，对其该项主张，本院不予采信。
济南市公共交通总公司与济南新惠德实业有限公司联合实施济南市历山路101号公交停车场改造及建设项目系经过其主管部门济南市发展计划委员会批复后进行建设；济南新惠德实业有限公司对本案所涉租赁房屋拥有使用权，按照相关司法解释的规定，其与山东齐鲁远大住房设备有限公司签订的房屋租赁合同应为有效合同。济南新惠德实业有限公司同意山东齐鲁远大住房设备有限公司将其承租的本案所涉房屋转租给原告济南国美公司，山东齐鲁远大住房设备有限公司亦同意原告济南国美公司将其承租的本案所涉房屋转租给被告济南艾尚公司，因此，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，对此，本院予以确认。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。被告济南艾尚公司主张本案所涉房屋租赁合同应为无效，没有事实和法律依据，本院不予采信。
关于第二个焦点问题，导致房屋租赁合同解除的责任在哪一方。原告济南国美公司主张其不存在任何违约行为，本案房屋租赁合同解除的责任在被告济南艾尚公司，因为被告济南艾尚公司未按合同约定期限按时交纳租金，经催收后仍拒付租金，属于恶意欠租，导致其无法实现合同目的，被告济南艾尚公司已构成根本违约。被告济南艾尚公司对此不予认可，并主张本案房屋租赁合同解除的责任在原告济南国美公司，因为原告济南国美公司未尽到租赁合同约定的允许被告济南艾尚公司将租赁房屋用作商业用途的义务，导致被告无法实现合同目的，且造成巨大的经济损失，所以被告拒付租金。原告济南国美公司对被告济南艾尚公司的上述主张不予认可。被告济南艾尚公司对其上述主张未提供相应证据予以证明。
本院认为，被告济南艾尚公司上述关于拒付租金的理由，原告济南国美公司不予认可，被告济南艾尚公司未提供相应证据予以证明，且在上述第一个焦点问题中已对此进行分析认定，因此，被告拒付租金的理由不成立。被告济南艾尚公司未按合同约定期限按时交纳租金，经催收后仍拒付租金，导致原告济南国美公司无法实现合同目的，被告济南艾尚公司已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于第三个焦点问题，原告济南国美公司同时主张不退还保证金及要求支付迟延付款违约金、合同解约违约金有无法律依据。
原告济南国美公司主张原、被告签订的房屋租赁合同已对被告构成违约的情况下应支付迟延付款违约金、合同解约违约金并不退还保证金分别作出了明确约定，系双方合意，且互不影响，不存在重复主张问题，被告应向原告支付迟延付款违约金、合同解约违约金并不退还保证金。原告主张不退还保证金系被告因根本违约致使原告合同目的无法实现，从而导致合同解除而应承担的一种违约责任。原告主张因被告违约给其造成的实际损失主要是租金损失，因原告是从山东齐鲁远大住房设备有限公司租赁的房屋，并按约定向该公司交纳租金，有租金成本。
被告济南艾尚公司对原告济南国美公司的上述主张不予认可，并认为原告在同一份租赁合同中约定三种违约责任不合理，且标准均过高，应予降低，因为原告向山东齐鲁远大住房设备有限公司交纳租金的标准远远低于被告向原告交纳租金的标准，只要被告按约定标准向原告交纳租金，原告就不存在实际损失。
本院认为，按照各自签订房屋租赁合同的约定，原告济南国美公司向山东齐鲁远大住房设备有限公司交纳租金的标准低于被告向原告交纳租金的标准，因此，原告济南国美公司据此主张租金损失并作为其实际损失，没有事实依据。在原告济南国美公司未提供相应证据证明其实际损失的情况下，同时主张迟延付款违约金、合同解约违约金并不退还保证金，没有法律依据，且被告济南艾尚公司主张三种违约责任标准均过高，应予降低。原、被告解除租赁合同前，被告济南艾尚公司所欠原告济南国美公司租金期间为2013年11月29日至2014年2月28日，而按约定该费用应于2013年11月19日前交纳。因此，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告济南艾尚公司应向原告济南国美公司支付自2013年11月19日起至本判决生效之日止，以442544.25元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算的违约金。同时，原告济南国美公司应按合同约定的时间将已交纳的保证金295029.5元退还给被告济南艾尚公司。
关于第四个焦点问题，原告济南国美公司要求被告济南艾尚公司支付房屋使用费及计算标准有无法律依据。
原告济南国美公司主张双方在租赁合同第五十六条中对此已进行了明确约定，被告济南艾尚公司理应按约定支付。被告济南艾尚公司主张虽然双方房屋租赁合同第五十六条对此进行了约定，但没有约定具体时间及方式，且双方解除合同后，原告济南国美公司自2014年2月底即对经营场地进行限水、限电、封门，致使被告济南艾尚公司无法经营，亦不再对租赁房屋实际占用，原告济南国美公司主张仍实际占用不成立，被告济南艾尚公司不应承担占有使用费，且占有使用费约定标准过高，应予降低。原告济南国美公司对被告济南艾尚公司的上述主张不予认可。被告济南艾尚公司对其上述主张未提供相应证据予以证明。
本院认为，被告济南艾尚公司主张原告济南国美公司自2014年2月底即对经营场地进行限水、限电、封门，致使其公司无法经营，亦不再对租赁房屋实际占用，但原告济南国美公司对此不予认可，被告济南艾尚公司亦未提供相应证据予以证明，对其该项主张，本院不予采信。原、被告在租赁期间解除合同视为提前终止合同，被告济南艾尚公司应当返还租赁物，但其直到2014年5月13日才将租赁房屋返还给原告济南国美公司，应按不定期租赁支付相应租金。原告济南国美公司上述主张的使用费应为租金，且被告济南艾尚公司主张约定标准过高，应予降低，结合对第三个争议焦点问题的分析，本院酌定按本案所涉租赁合同约定每月租金147514.75元计算。因此，原告济南国美公司要求被告济南艾尚公司支付2014年3月1日至2014年3月31日期间的租金147514.75元，理由正当，本院予以支持，对超出该数额部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上，本院已认定被告济南艾尚公司未按合同约定按时交纳租金已构成违约，因此，原告济南国美公司据此解除租赁合同并无不当，因原、被告均认可解除租赁合同的时间为2014年2月28日，本院对此予以确认。原告济南国美公司要求被告支付自2013年11月29日起至2014年2月28日止的租金442544.25元，事实清楚，理由正当，本院予以支持。关于被告济南艾尚公司主张的原告济南国美公司未开具相应发票问题，不属于本院处理范畴，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告济南国美电器有限公司与被告济南艾尚市场管理有限公司就济南市历山路101号建筑物一层2012年7月15日签订的房屋租赁合同于2014年2月28日解除。
二、被告济南艾尚市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付给原告济南国美电器有限公司自2013年11月29日至2014年2月28日期间的租金442544.25元。
三、被告济南艾尚市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付给原告济南国美电器有限公司自2014年3月1日至2014年3月31日期间的租金147514.75元。
四、被告济南艾尚市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告济南国美电器有限公司支付违约金（自2013年11月19日起至本判决生效之日止，以442544.25元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算）。
五、驳回原告济南国美电器有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15230元，原告济南国美电器有限公司负担7080元；被告济南艾尚市场管理有限公司负担8150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 申红旗
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 尹翠美
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 吕 娜