上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2358号
原告刘梦。
委托代理人李海波，上海远闻律师事务所律师。
被告楚天姿。
委托代理人刘冰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
原告刘梦与被告楚天姿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月20日立案受理，本院受理后依法适用简易程序于2014年3月11日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭于2014年5月19�公开开庭进行审理。原告的委托代理人李海波（变更前的委托代理人王莺），被告的委托代理人刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘梦诉称，原告由于改善居住情况的目的，经上海江正营销策划有限公司居间，在2013年7月28日，与被告就上海市闵行区××路××弄××号××室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》。根据双方签订的买卖合同约定，原被告双方应于2013年10月28日共同前往房地产交易中心能办理转让过户手续，但被告于2013年10月24日口头拒绝办理过户。经原告催告，被告于10月28日仍未在房地产交易中心出现办理过户。此后，原告因与他人的债务纠纷，导致系争房屋被上海市黄浦区人民法院查封。现被告违约导致房屋未能过户，故起诉至法院，请求判令：1、被告继续履行买卖合同，配合原告办理过户手续并交付房屋；2、被告支�违约金100万元。
本案诉讼过程中，因系争房屋被查封无法办理过户，原告变更诉讼请求为，请求判令：1、解除双方签订的买卖合同；2、被告返还房款人民币（币种下同）308万元；3、被告支付违约金161万元。
被告楚天姿辩称，不同意原告的诉讼请求。1、系争房屋未能办理过户的原因在于原告，原告在签订合同前曾看过房屋，当时系争房屋内有租客，原告同意共同解决租赁问题，故双方在附件五中未写明房屋的租赁情况。合同签订后，租客不愿意提前解除合同，当时原告同意由原告继续履行租赁合同，故双方找到租客一起变更租赁合同，但租客与其妻子发生矛盾称不再支付租金，故原告反悔不愿共同解决租赁问题。又过户前被告提出解决租赁问题，不要因为租赁问题导致交房上的违约，但原告不同意。故被告认为原告违背了双方共同解决租赁问题的合意，违反诚实信用原则；2、按照双方合同约定，原告应将银行贷款审核证明向被告出示，若贷款不足应以现金方式补足，在未见贷款审核证明的情况下，被告有权拒绝过户；3、现在系争房屋上存在查封，已无法过户，被告同意解除该买卖合同；4、即使被告违约，原告主张的不履行违约金与逾期履行违约金不可并用，且约定的违约金标准过高。
经审理查明，上海市闵行区××路××弄××号××室房屋的产权人为被告楚天姿。
2013年7月18日，原告刘梦经上海江正营销策划有限公司居间介绍，与被告楚天姿就上海市闵行区××路××弄××号××室房屋买卖达成一致，并签订《房地产买卖居间协议》一份。双方约定房屋转让价格为578万元，双方于2013年7月28日签订《上海市房地产买卖合同》等。该合同签订当日，原告向被告支付定金10万元。
2013年7月28日，被告楚天姿（卖售人、签约甲方）与原告刘梦（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲乙双方通过上海江正营销策划有限公司居间介绍，甲方向乙方出售位于上海市闵行区××路××弄××号××室房屋，房屋建筑面积为278.42平方米，另有地下附属面积214.55平方米，转让价款500万元；乙方于2013年7月28日支付90万元、于2013年8月10日前支付60万元、于2013年8月15日前支付80万元，乙方通过向银行贷款方式申请265万元，由银行在见他证、新产证后直接房款给甲方账户，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方；物业交割当日乙方一次性支付甲方5万元作为房屋尾款；甲乙双方同意，甲方于2013年10月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认在2013年10月28日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按约定期限交接房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同并书面通知甲方，自收到通知之日起7日内甲方未提出异议，合同自行解除，甲方除应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至合同解除之日止）外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿；甲乙双方税费全部由乙方支付；甲方承诺该房屋产权完成清晰以签订本合同时的房产状况向乙方交房，所列之该房屋内附属设施、设备均能正常使用，室内装饰与签订本合同之日的状况相符，上下水道通畅；甲、乙双方约定于乙方新产证出来3个工作日内办理物业交割手续，到物业管理处办妥物业过户及维修基金的更名手续，并对水、电、煤气、电话（若有）、宽带（若有）、有线电视的户名进行更名；由于一方没有履行本合同约定的义务而导致产权过户手续及后续该房屋交割手续无法正常进行的，则视为该方违约，由违约方支付给守约方违约金总房价的20%计100万元，本合同继续履行等。合同还对其他内容进行约定。同日，被告楚天姿（签约甲方）与原告刘梦（签约乙方）签订《装修补偿协议》一份，约定：××路××弄××号××室房屋的实际成交价为578万元（甲方该价格为到手价，在该物业二手房交易当中甲方所产生的正常税费及中介费均由乙方承担支付）该价格由该房屋买卖合同成交价和搬迁补偿款、装修费用等共同组成；经甲乙双方协商一致将《上海市房地产买卖合同�的价格订为500万元，乙方于2013年7月28日支付90万元、于2013年8月10日前支付60万元、于2013年8月15日前支付80万元，乙方通过向银行贷款方式申请265万元，由银行在见他证、新产证后直接房款给甲方账户，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方；乙方于2013年8月20日之前一次性支付甲方78万元作为搬迁补偿费、装修费用，物业交割当日乙方一次性支付甲方5万元作为房屋尾款；双方确认无论该房屋目前现状如何，均以上述补偿价由乙方支付甲方，乙方共计支付甲方总房款578万元；本协议是《上海市房地产买卖合同》的补充协议，和双方签订的《上海市房地产买卖合同》具有同等效力，二者有冲突的地方以本协议为准。签约当日，原告向被告支付�款80万元。此后原告于2013年8月10日向被告支付房款60万元，于2013年8月22日向被告支付房款80万元及装修补偿款78万元，原告并向银行申请贷款。
2013年10月28日，原告至上海市闵行区房地产交易中心准备办理系争房屋的过户手续，但被告并未前往办理。
另查明，原告向中介方上海江正营销策划有限公司支付中介服务费53，000元，于办理贷款手续时向上海乐智房地产市场研究咨询有限公司支付评估咨询费5，000元。系争房屋上现有上海银行股份有限公司福民支行抵押登记，债权数额为343万元，期限自2009年11月26日至2039年11月26日，及（2014）黄浦民保字第11号司法查封，期限自2014年1月20日至2016年1月20日。
又查明，被告与案外人郝某就系争房屋于2012年8月6日签订《房屋租赁合同》一份，被告将系争房屋出租给郝某居住使用，租赁期限自2012年8月15日至2014年8月14日。
上述事�，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议》、定金收据、付款凭证4份、上海市房地产登记簿，由被告提供的《房屋租赁合同》、（2014）黄浦民一（民）初字第1131号案件应诉通知书及诉状、上海市房地产登记簿等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。现双方当事人均主张解除该合同，本案的争议焦点为合同解除的责任在谁。对于此原告认为系因被告拒绝履行，且恶意涉讼导致系争房屋查封，合同已无法继续履行，被告则认为因双方对于租客问题未能协商一致，且系争房屋被查封实际已�法履行。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从双方签署的居间协议、买卖协议及补偿协议来看，均未对系争房屋原存租赁问题作出约定，原告主张曾就租赁事宜达成一致的意见本院难以采信。又即使系争房屋上存在租赁，也并不必然导致该买卖合同无法继续履行，现导致该买卖合同履行障碍的系房屋上的司法查封。被告楚天姿作为系争房屋的产权人，应于房屋交易过程中承担瑕疵担保责任，即保证房屋不存在影响交易的限制，现房屋因司法查封限制而无法按约交易过户，被告楚天姿已属违约，原告要求解除买卖合同的主张本院予以支持。同时，依据合同法规定，当事人主张解除合同的应当�知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2014年5月19日庭审中明确要求解除合同，故本院认定双方签订的买卖合同应于2014年5月19日解除。合同解除后，被告应将已收房款308万元返还原告。至于原告主张的违约金，被告认为过高应予以调整，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定被告支付违约金50万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告刘梦与被告楚天姿就上海市闵行区××路××弄××号××室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》于2014年5月19日解除；
二、被告楚天姿于本判决生效之日起十日内向原告刘梦返还房款308万元；
三、被告楚天姿于本判决生效之日起十日内向原告刘梦支付违约金50万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费44，368元，财产保全费5，000元，二项合计49，368元，由被告楚天姿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 邓红霞
二〇一四年六月二十日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文