济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第1638号
原告徐泽远，男，汉族，住山东省济南市。
委托代理人徐冰（系徐泽远之父），男，汉族，住山东省济南市。
委托代理人高玲（系徐泽远之母），女，汉族，住山东省济南市。
被告山东省直机关住宅建设发展有限责任公司（以下简称省直机关住宅建设公司），住所地济南市。
法定代表人孙国栋，董事长。
委托代理人李海平，男，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
第三人山东浩岳建设工程有限公司（以下简称山东浩岳建设公司），住所地济南市，办公地址济南市高新区齐鲁文化创意基地8号楼。
法定代表人徐成胜，董事长。
委托代理人王国胜，男，山东泉舜律师事务所律师。
委托代理人张承坤，男，该单位职工，住济南市。
原告徐泽远诉被告山东省直机关住宅建设�展有限责任公司、第三人山东浩岳建设工程有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭进行了审理，原告委托代理人徐冰和高玲、被告委托代理人李海平和第三人委托代理人王国胜、张承坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐泽远诉称，2010年9月30日，原告购买了被告开发的房产—东华园居住组团5号楼1单元601室的房产一处及车位一个，并于项目现场签署了《济南市商品房买卖合同》，交齐了所有房款费用。2011年4月11日交房当天，发现房屋漏水，即会同验房人员在《房屋验收签认表》上记录：1，客厅顶子有漏水现象；1，南卧室顶子有漏水现象，窗户处有墙皮脱落；3，卫生间墙砖多处有裂缝，瓷砖坏。当时，开发商委派的验房人员杨金国答应尽快修复解决。
2011年5月，原告方装修人员开始入驻该毛坯房施工装修。�修过程中，卫生间天花板、南卧室天花板出现了渗漏水现象。继而渗漏发展成哗哗的流水，水很大，泡了原告方已装修好的房门等室内物品，装修被迫停止。原告方不断找被告及其委托的物业反映问题，被告答复修复，但迟迟没有结果。2012年春节后，我方再次启动装修工程。期间南卧室、客厅天花板及客厅跟南卧室的隔墙都有渗水，最危险的是水迹围绕南卧室吊灯，顺着灯泡滴水。我们不得不再次停工找被告及其物业。就这样，从2012年6月份开始，我们不得不一周几个电话找开发商的张育才经理，三番五次跑物业管理办公室催问解决漏水问题。期间，上述漏水处时干时漏，开发商、施工单位、物业、我们也碰面协商了多次，问题始终没有解决，至今被告无法明确告诉我方漏水原因。
为此，我方几次停止装修，造成了装修费用损失6000余元，房屋原本已签合同租给他人，不能按时交房，给我方造成了租金损失61600元。
综上所述，由于被告出售的房屋质量存在问题，且处于连续状态，几经交涉，被告不能兑现解决承诺，给原告造成了不应有的损失。根据《合同法》《民法通则》《民诉法》以及最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，请求法院判令：1、被告维修房屋；2、被告承担给原告造成的装修损失6000元；3、被告承担给原告造成的房屋租赁损失61600元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、原告与被告签订的济南市商品房买卖合同及补充协议各一份。
2、房屋验收签认表一份，房屋漏水部分实拍图片一组。
3、房屋租赁合同两份，合同解除证明一份。
被告省直机关住宅建设公司辩称，关于原告要求我方维修房屋的请求，本案第三人山东浩岳建设工程有限公司已经对涉案房屋进行了维修。对于原告主张的装修损失，没有任何证据支持，同时，依据合同法第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施，防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在发现房屋漏水后，完全可以先自行维修，相关费用由我方承担。但据原告诉状中所称其在验房时已经发现房屋漏水情况，而在明知漏水情况下的一个月后，仍无视漏水的事实，而进行装修，且在装修过程中一直有漏水现象，原告仍未对漏水现象采取措施。因此，我方对原告所谓的装修损失不应承担赔偿责任。
原告主张的房屋租赁损失既无法律规定，也没有相关证据支持，根据合同法的规定，原告请求的赔偿不得超过原告订立合同时预见或应预见的因违反合同可能造成的损失。我方与原告签订�南市商品房买卖合同时，无法预见原告所谓的房屋租赁行为，更无法预见原告在房屋漏水的情况下签订所谓的租赁合同行为。其次，即便存在原告所称的房屋租赁，原告明知房屋漏水，而仍将其房屋出租，也符合上述合同法第一百一十九条未采取适当措施，防止损失扩大的情况。原告对其所主张的房屋租赁损失未提交任何证据证明。
我方不是不给原告进行维修，事实上原告多次协调与第三人到原告处查找漏水原因，并试图维修，但原告与楼上住户一直未协调好，第三人的维修均被原告楼上邻居所制止，最终我方与第三人与楼上住户协商后才维修完毕。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
在本案诉讼活动中，被告以山东浩岳建设公司为涉案房屋所在小区的承包人与本案诉讼存在直接利害关系为由，申请人民法院追加其作为本案的第三人参与本案诉讼。并提交建�工程质量保修书一份。
第三人山东浩岳建设公司辩称，1、本案为买卖合同纠纷，第三人不是商品房买卖合同利害关系人，不应作为第三人参加本案诉讼。2、5号楼工程于2010年1月25日竣工验收完毕，第三人于2012年10月15日接到本案被告维修通知，根据被告与第三人签订的质量保修书约定的管线安装工程保质期为二年。在超过质保期限的情况下，考虑到业主与被告之间的关系，我方仍然根据被告要求对于原告房屋进行维修，但漏水原因据我方施工人员了解，与7楼业主装修改造破坏管线安装有一定关系。原告房屋于2013年7月份维修完毕。综合以上情况，对原告房屋造成的质量问题，已超出我公司的质保期限，对原告要求的损失与我方无关。
经审理查明，2010年9月30日，原告购买被告省直机关住宅建设公司开发的房产东华园居住组团5号楼1单元601室房屋一套及车位一个，�交付全部购房款，该房于2011年4月11日交房。原被告双方于交房验房时发现房屋存在房顶局部漏水、墙皮有脱落及砖墙裂缝瓷砖损坏现象，并详细记录在房屋验收签认表备注栏内，有双方代表人员签字。原告要求被告予以修复，被告因种种原因未能履行修复承诺。原告于交房后当年5月份开始装修该房屋，装修期间，因漏水问题施工一度停工。之后于2011年6月26日签订房屋出租合同一份将该房屋出租给他人使用，月租金2800元，出租期限一年，因漏水状态持续，无法正常居住，随即撤销了该房屋租赁合同。原、被告双方对房屋维修及损害赔偿事宜协商未果，原告于2012年7月18日诉来本院，要求被告维修房屋，并承担因此给原告造成的经济损失。以上事实有原、被告签订的济南市商品房买卖合同及补充协议各一份、房屋验收签认表一份、房屋漏水部分实拍图片一组、房屋租�合同两份及合同解除证明一份在案佐证，本院予以认定。
另查明，诉讼期间，第三人山东浩岳建设公司经多方协调，查找漏水原因，于2013年7月份对涉案房屋维修完毕。庭审中，经原告、被告、第三人诉辩确认该事实后，原告当庭撤回对被告的房屋维修诉讼请求。以上事实有庭审笔录中当事人各方陈述在案佐证，本院予以认可。
本院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，主体适格，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条和第一百一十二条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违反合同的赔�责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。本案被告交付的房屋存在质量瑕疵，影响原告的正常使用，本应有义务积极主动地尽快解决房屋的维修事项，以防止原告的损失进一步扩大。在本案查明事实中，自2011年4月确定知道有原告争议的质量瑕疵存在，被告虽经多次维修，但直到2013年7月份才完全修复该房屋质量瑕疵，与原告就修复该房屋质量瑕疵达成一致意见，应该对原告承担违约责任，赔偿原告在此期间因该质量瑕疵造成的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案第三人作为涉案房屋所在小区的施工人，与原告所诉纠纷没有直接法律关系，对原告不承担违约责任。其与本案被告之间的合同关�不属本案审理范围。本案中第三人自愿修复涉案房屋使原告撤回对被告的该项诉讼请求，本院予以准许，对该项请求不再审理。对原告第二项诉讼请求，原告没有提交具体证据证明其具体损失，被告不予认可，本院不予支持。对原告第三项诉讼请求，原告提交房屋租赁合同两份和解除租赁合同证明一份。其中证据一为原告作为出租方于2011年6月26日签订协议将涉案房屋以月租金2800元的价格租给承租方李花三，租期一年，解约证明一份。证据二为另一份房屋租赁合同为同路段房屋阁楼的房屋租赁协议，月租金2900元，作为市价参考。被告对证据一真实性有异义，认为证据二与本案无关。本院认为，原告出租自有房屋是自身权利的正常行使，且在确认房屋因局部漏水而影响正常使用情况下，为防止损失扩大及时解除了该房屋租赁合同。该部分事实清楚，证据充分，因该租赁合同未实际实施即协议解除，原告方请求的房租损失为预期收入，而不是实际财产损害。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原告诉请被告赔偿因房屋漏水导致的房租收入2800／月×22个月，共计61600元，本院经审理认为本案原告在发现所购房屋存在质量瑕疵而被告没有及时给予修复情况下，选择了等待被告履行维修义务，而没有采取自行维修让被告承担维修费用以防止损失继续扩大的措施，因而在处理该项房屋买卖合同纠纷中的行为亦有不当之处，本院对原告该项诉讼请求不予全部支持。综合分析上述证据，结合庭审中双方当事人及第三人的陈述，被告应酌情赔偿原告因房屋质量瑕疵造成的损失30000元整。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条和第一百一十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十十二条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告山东省直机关住宅建设发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐泽远30000元。
二、驳回原告徐泽远其他诉讼请求。
案件受理费人民币1500元，由被告山东省直机关住宅建设发展有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判�长钟红梅
人民陪审员 顾建金
人民陪审员 于平吉
二〇一四年一月十六日
书 记 员 娄本燕