南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）下民初字第789号原告（反诉被告）上海铁路局，住所地上海市天目东路**。法定代表人郭竹学，局长。委托代理人陈伯武。委托代理人沈荣明。被告（反诉原告）南京天信龙化工贸易有限公司，，住所地南京市鼓楼区幕府西路**法定代表人姜家信，董事长。委托代理人方勤成，江苏紫金律师事务所律师。原告（反诉被告）上海铁路局与被告（反诉原告）南京天信龙化工贸易有限公司（以下简称天信龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人陈伯武、沈荣明，被告（反诉原告）法定代表人姜家信及其委托代理人方勤成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告上海铁路局诉称：2011年上海铁路局下属单位上海铁路车辆工贸有限公司南京分公司与被告天信龙公司签订房屋租赁合同，将南京市鼓楼区幕府西路134号内的场地房屋（约80平方米）租赁给被告使用，租期为2011年1月1日至2011年12月31日，租金为9600元／年。合同约定租赁期满后除另行订立书面合同外，被告应及时按承租时的原状返还租赁物。2011年9月，因铁路多元化经营管理体制的变化，租赁合同的出租方变更为上海铁路局南京东车辆段，其权利义务由上海铁路局南京东车辆段承继，并经被告书面确认。合同期满后，被告继续占用租赁物至今，经原告多次口头及书面通知，被告拒绝迁出租赁场地。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告立即返还租赁物并搬出该场地，支付逾期返还租赁物的房屋使用费计9600元（2012年1月1日起至2012年12月31日止）。本诉被告天信龙公司辩称：其从1999年开始租赁涉案房屋，开始租赁合同是几年一签，近几年改为一年一签，当时原告交由被告租赁的房屋是毛坯房，被告投入大量资金进行装修，双方如解除合同，原告应对被告的巨大投入进行补偿。原告租赁的房屋没有产权证，法院不应受理原告的起诉。反诉原告天信龙公司诉称：1999年，反诉原告开始承租反诉被告房屋，至今已近15年，在此期间反诉原告投入20多万元资金对承租房屋进行装修。现得知反诉被告无出租房屋的合法建筑手续，并导致双方合同无效，根据相关法律规定，反诉被告对合同无效承担全部或主要责任。故请求判令：反诉被告赔偿反诉原告经济损失20万元。反诉被告上海铁路局辩称：双方的合同已履行完毕。作为承租方，以出租方没有房屋所有权证为由主张合同无效，没有依据，且反诉原告没有提供房屋装修的证据，故反诉原告的诉讼请求应予驳回。经审理查明，坐落于本市鼓楼区幕府西路**（原为水关桥**）的国有土地使用权人为上海铁路局。天信龙公司从1999年开始租赁本区幕府西路134号中的房屋，开始租赁合同是几年一签，2006年后改为一年一签。2011年上海铁路车辆工贸有限公司南京分公司与天信龙公司签订了房屋租赁合同，合同约定租期是2011年1月1日至2011年12月31日，租金是每年9600元，租赁期满后，除非另行订立书面合同，双方不得将合同自动顺延，或者以其他理由继续执行合同的权利义务。天信龙公司应及时按承租时的原状返还租赁物，天信龙公司对房屋装修所增加的财产或增添的设备设施，对于可拆移的，由天信龙公司拆移，对不可拆移的，则归上海铁路局所有。2011年9月，因铁路多元化经营管理体制的变化，租赁合同的出租方变更为上海铁路局南京东车辆段，其权利义务由上海铁路局南京东车辆段承继，并经天信龙公司书面确认。上海铁路局南京东车辆段系上海铁路局下辖的基层站段，属非法人分支机构，依授权可以对外签订合同。合同期满后，双方没有续签新的租赁合同，天信龙公司继续占用租赁物至今。2012年2月16日，上海铁路局南京东车辆段书面通知天信龙公司终止租赁关系，要求天信龙公司于2012年5月16日前搬出租赁房屋及场地。另查明，天信龙公司租赁的房屋包括厂区西侧营业房和厂区内仓库三间，其中营业房没有产权证和合法建设手续，仓库有房屋所有权证。为了经营需要，天信龙公司对营业房和仓库进行了装修，并在营业房旁边搭建一处房屋，上海铁路局称该搭建行为并未取得其同意。审理中，天信龙公司申请对其装修和增建房屋费用进行评估，本院委托江苏华信资产评估有限公司进行评估，天信龙公司预交评估费4000元。江苏华信资产评估有限公司出具资产评估报告，截止评估基准日2014年3月14日，营业房装修现值为15996元，仓库装修及维修费用现值为25080元，营业房旁搭建小房费用为11524元。天信龙公司主张因租赁合同无效导致其经营损失近20万元，但未提供证据予以证明。上述事实，由上海铁路局提供的房屋租赁合同、房屋场地租赁主体变更协议、返还租赁房屋场地的通知、土地证、房产证，天信龙公司提供的八份租赁合同和照片，评估报告及发票以及当事人的陈述等证据为证，足以证实。本院认为，所有权人对于自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上海铁路局南京东车辆段系上海铁路局非法人分支机构，对上海铁路局南京东车辆段作出的民事法律行为，上海铁路局依法享有权利并承担义务，故上海铁路局以自己的名义起诉，并无不当。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。上海铁路局与天信龙公司租赁合同中，营业房没有合法的建设手续，故租赁合同中关于该营业房部分的约定系无效的；但合同中关于仓库的出租系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该部分系有效约定。合同部分无效的，不影响合同其他部分的效力，双方已实际履行合同。因此双方之间的房屋租赁合同并未因营业房部分的租赁无效而全部归于无效，关于仓库部分的租赁仍然有效。房屋租赁合同无效或租赁合同到期后承租人继续占用租赁房屋的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对上海铁路要求天信龙公司按原合同约定的租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。营业房部分合同无效，仓库部分租赁期间已届满，承租人应当返还租赁物。现上海铁路局主张天信龙公司返还租赁物并搬离场地的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于天信龙公司损失问题。1999年上海铁路局出租给天信龙公司的场地及租赁物较为简陋，天信龙公司为了经营需要，在租赁期间内对租赁房屋进行了多次整修以及扩建，上海铁路局明知天信龙公司的装修扩建行为而未提异议，应视为上海铁路局同意天信龙公司的装修及扩建行为。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已经形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。租赁期间中对租赁房屋上海铁路局明知营业房没有合法建设手续，而出租给天信龙公司使用，应对营业房部分的租赁无效导致天信龙公司损失承担相应责任；天信龙公司签订租赁合同时，疏于审核租赁房屋的合法建设手续，亦应承担相应责任。考虑到双方在导致合同营业房部分无效中的过错，本院酌定就营业房现值损失，由上海铁路局负担9598元（15996×60%），天信龙公司负担6398元（15996×40%）。双方关于仓库部分的出租系有效的，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。双方租赁期限已届满，故对天信龙公司要求上海铁路局承担仓库的装饰装修费用的诉讼请求，本院不予支持。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。天信龙公司在营业房旁搭建的小房没有合法的建设手续，故该部分的扩建费用应由双方按过错分担。考虑到双方的过错情况，对该部分的扩建费用，本院酌定为双方各承担5762元。对于天信龙公司经营利润损失的诉讼请求，天信龙公司没有提供证据予以证明，且上海铁路局对此不予认可，故对天信龙公司的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条、第五条、第九条、第十二条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条的规定，判决如下：一、南京天信龙化工贸易有限公司于本判决生效之日起二十日内迁出鼓楼区幕府西路134号中的房屋，将房屋及场地交还给上海铁路局。二、南京天信龙化工贸易有限公司支付上海铁路局房屋使用费9600元。三、上海铁路局支付南京天信龙化工贸易有限公司现值损失及扩建费用15360元。四、上述第二、三项相互折抵后，上海铁路局于本判决生效后十日内给付南京天信龙化工贸易有限公司5760元。五、驳回南京天信龙化工贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费130元，反诉案件受理费2150元，评估费4000元，合计6280元，由上海铁路局负担3000元，南京天信龙化工贸易有限公司负担3280元。（上海铁路局已预交130元，南京天信龙化工贸易有限公司已预交6150元。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李义军代理审判员  张广鲁人民陪审员  高海峰二〇一四年九月二日见习书记员  李 璐