延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终420号
上诉人（原审被告）：王义伟，住吉林省龙井市。
委托诉讼代理人：张云芝，延吉市依兰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张伟，个体户，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：高伟伟，吉林海兰江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜瑞，住吉林省延吉市。
上诉人王义伟因与被上诉人张伟、姜瑞执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初6291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，因二审无新事实，不开庭进行了审理。上诉人王义伟的委托诉讼代理人张云芝、被上诉人张伟的委托诉讼代理人高伟伟、被上诉人姜瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王义伟上诉请求：撤销一审判决，驳回张伟的诉讼请求，并判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月1日，王义伟与姜瑞签订房屋买卖合同，约定王义伟购买姜瑞的房屋，价款为21万元。同日，王义伟向姜瑞支付1万元订金，姜瑞将房屋交付王义伟；次日，王义伟向姜瑞支付20万元房款，姜瑞给王义伟出具授权委托书，委托案外人王桂芳办理诉争房屋的产权变更手续，并在公证处对该委托手续进行了公证。2016年11月8日，王义伟与姜瑞的受托人到龙井市房产局办理房屋过户手续，因未能提供姜瑞本人身份证，导致未能办理过户。诉争房屋未过户责任不在王义伟，张伟申请保全诉争房屋没有事实和法律依据，其债权不能对抗物权。
张伟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。事实与理由：1.王义伟从2013年开始从事房产中介工作，应具有丰富的办理房屋过户经验，熟悉当地办理房产过户的流程及材料要求。姜瑞在与王义伟签订合同并收受房款后，将诉争房屋的所有材料原件都交给了王义伟，并办理了委托书公证手续。2.诉争房屋未过户的责任在于王义伟自身。上诉人购买房屋后未积极办理过户手续的原因是未找到合适的买家，而非出卖人姜瑞不配合。
姜瑞辩称：不同意上诉人的主张。在委托公证的过程中我按照上诉人的要求提供了所有材料，也包括我的身份证原件和复印件，房屋未过户不是我的过错。对方陈述多次联系我要求过户但我不接电话不属实。
张伟向一审法院起诉请求：1.请求准许对姜瑞名下位于龙井市龙门街、建筑面积87.27平方米房屋（产权证号0XX**）的执行；2.本案诉讼费4450元及公证费800元，由姜瑞和王义伟负担。事实与理由：2017年10月10日，张伟收到（2017）吉2401执异149号执行裁定书，裁定解除诉争房屋的冻结措施。我方认为该裁定缺乏事实和法律依据。王义伟虽然已经与姜瑞签订了购房合同，且支付了全部房款，但因二人未办理房屋所有权变更登记手续，因此二人之间系债权关系。该房屋的权属证书上登记的依然是姜瑞。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，姜瑞仍是房屋的所有人。关于未办理过户登记问题，认为系王义伟自身原因。另外，姜瑞并未真实入住该房屋。根据案涉房屋的电费显示，王义伟仅对房屋进行了装修，而并未在此居住。王义伟自与姜瑞签订购房合同以及支付完全部房款后，迟迟未办理变更登记的原因系王义伟根本未联系姜瑞，并非其所说姜瑞不接听电话。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》有关规定，认为法院作出的（2017）吉2401执异149号执行裁定缺乏事实和法律依据，故提起诉讼。
一审法院认定事实：2016年11月1日，姜瑞（出卖人）与王义伟（买受人）签订一份购房合同，主要约定：姜瑞自愿将其名下的房屋（产权证号0XX**）出售给王义伟，总价款为210000元，先付房款定金10000元，剩余房款200000元，办理手续后全部付清。该房屋交易日之前的一切欠费及其他事宜由姜瑞负责，更名过户费用由王义伟负责。签订合同当日，王义伟支付房款10000元，又于2016年11月4日通过银行转账方式支付剩余房款200000元。王义伟支付全部购房款后，姜瑞将房屋钥匙以及房屋产权证、国有土地使用证的原件交给王义伟。此后，由王义伟占有使用该房屋。另外，2016年11月2日，姜瑞按王义伟的要求，向王桂芳（王义伟称系其姐姐）出具一份委托书，内容为“现我全权委托王桂芳办理位于龙井市龙门街、房权证号为龙字第0XX**号、建筑面积为87.27平方米房屋的买卖、过户等相关一切事宜。受托人在其权限范围内依法所签署的上述文件，我均予承认，并对委托书内容承担相关法律责任。受托人无转委托权。委托期限：三年，2016年11月2日至2019年11月2日”。经查，该委托书已办理公证手续。王义伟购房后，至今未办理房屋所有权变更登记手续。此外，从2016年12月18日至2017年7月21日期间，王义伟通过其所在的龙井市天安房产经济有限公司，在网上共发布28条出售诉争房屋的信息，价款在270000元到300000元之间不等。张伟的委托诉讼代理人为保证上述售房信息的真实性，向延吉市至诚公证处申请公证，为此支付公证费800元。另查，2013年3月，龙井市天安房产经济有限公司在龙井市注册成立，法定代表人系王义伟，但在2017年11月27日后，其不再是法定代表人，也不再是公司的股东。该公司经营范围为：房产信息咨询，楼盘营销代理，委托代办房产相关手续，室内外装修设计，室内装修监督验收委托代理，发布国内各类广告，经营和发布固定形式印刷品广告（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。再查，2017年2月17日，本院受理原告张伟与被告姜瑞之间买卖合同纠纷一案后，依据张伟的申请，本院于2017年2月28日作出（2017）吉2401执保109号民事裁定，冻结姜瑞名下的位于龙井市龙门街、产权证号0XXXX、建筑面积87.27平方米房屋的产籍手续，冻结期限为三年。2017年4月6日，本院作出（2017）吉2401民初1195号民事调解，调解事项为：一、被告姜瑞于本调解书生效后分两次偿还原告张伟350000元。2017年4月21日之前，被告偿还原告190000元，剩余160000元，于2017年12月31日之前一次性付清；二、案件受理费、保全费由原告张伟自行负担。该调解生效后，目前为止，张伟未向本院申请强制执行。之后，案外人王义伟对保全房屋提出书面异议，本院于2017年9月30日作出（2017）吉2401执异149号执行裁定书，以案外人王义伟在本院查封房屋之前，与姜瑞签订合同，且将全部房款支付给姜瑞，未及时过户的过错也不在于王义伟，至此案外人王义伟的异议请求符合有关法律规定为由，裁定解除对诉争房屋的冻结措施。张伟签收该执行裁定书后，于2017年10月24日向本院提起执行异议之诉。
一审法院认为，关于王义伟在答辩时提出因民事案件未进入执行程序，故提起执行异议之诉不当的抗辩主张，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”的规定，张伟的本次诉讼符合上述规定，故对王义伟的该抗辩主张不予支持。另外，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，能够确认姜瑞与王义伟在法院查封之前订立的购房合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。此外，王义伟已给付全部购房款并在法院查封之前合法占有房屋。但关于王义伟主张未办理房屋过户登记非其自身原因的问题，令本院难以形成内心确信。主要考虑如下情况：一、关于购房合同中为何不约定办证期限的问题，王义伟称当时没想那么多，但依据其职业身份，其应当认识到房屋买卖中应约定办证期限的重要事宜；二、在签订合同的第二天，双方为何不补充约定办证期限，而要求出卖人姜瑞向其姐姐出具委托书，且委托书中为何包括全权委托办理诉争房屋的买卖事宜，及约定委托期限为三年；三、王义伟在2016年12月18日至2017年7月21日期间，为何在网上发布28条出售诉争房屋的信息。通过上述情况，不能排除王义伟实际上是通过转卖房屋而获取利益的可能性，本案中其未办理房屋过户登记，认为系因自身原因造成。至此，依据上述第二十八条规定，不能认定王义伟对诉争房屋享有足以排除执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下：准许对位于龙井市龙门街、建筑面积87.27平方米房屋（产权证号0XX**）的冻结措施。案件受理费4450元，公证费800元，以上共计5250元（原告已预交5250元），由被告姜瑞负担4100元，被告王义伟负担1150元。
二审中，王义伟向本院提交如下证据：
证据一，2017年12月26日龙井市房屋产权管理中心出具的证明一份，证明王义伟等人于2016年11月上旬，到该中心办理产权人为姜瑞的房屋过户手续，因当事人所带的材料不齐全未予受理。
证据二，诉争房屋所在楼四位住户给龙井市龙门社区写的申请书，证明因诉争房屋楼下为麻将厅太吵，不适合老人居住，王义伟才想出售房屋的。
本院认为，证据一的证明内容不能证明房屋未过户的原因在于哪一方，证据二与本案缺乏关联性，且张伟、姜瑞对二份证据均不认可，本院认为该二份证据不属于二审中的新证据，本院不予采纳。
张伟、姜瑞均未向本院提交新的证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为：在人民法院采取保全措施之前，王义伟与姜瑞就买卖诉争房屋签订了合法有效的书面合同，合法占有了诉争房屋并支付了全部购房款，但尚未办理房屋过户登记。姜瑞作为出卖人，收取全部房款后将房屋产权证书及土地使用证原件交付给王义伟，并按照王义伟的要求办理了公证手续，委托王义伟指定的人办理诉争房屋过户手续。王义伟主张因缺少出卖人身份资料而不能办理过户，缺乏事实和法律依据。王义伟不能举证证明其积极主张过户而姜瑞有故意躲避或不配合的行为导致诉争房屋未能办理登记手续，一审判决认定诉争房屋未办理过户登记系因王义伟自身原因造成并无不当。二审中，王义伟主张因诉争房屋购房款为家人共同筹措需确定登记产权人，故未在交付房款后办理过户手续，该原因亦属王义伟自身原因。诉争房屋满足登记条件，系因王义伟未积极主张权利而未办理过户登记，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。
综上，王义伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由王义伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘景秋
审判员 池东波
审判员 林 美
二〇一八年三月二十八日
书记员 张晨光