西安市临潼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0115民初3391号
原告:李巧巧，女，1988年7月7日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人:刘双田，西安市临潼区骊山法律服务所法律工作者。
被告:西安久远置业有限公司。
法定代表人:马素铭，该公司董事长。
委托诉讼代理人:窦江鹏，男，1982年1月9日出生，汉族，该公司员工。
原告李巧巧与被告西安久远置业有限公司（以下简称久远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李巧巧的委托诉讼代理人刘双田、被告久远公司的委托诉讼代理人窦江鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李巧巧向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付自2011年11月1日起至2011年12月29日止的迟延交房违约金1438元，2、请求依法判令被告支付自2012年5月1日起至2013年1月6日止的天然气逾期违约金1611元,3、请求依法判令被告支付逾期办证违约金2630元。事实与理由：2010年4月17日，其以131493元购买被告久远公司开发的位于临潼区人民西路花漾青城小区商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，其按照合同约定履行了义务，久远公司未按合同约定日期交付房屋、接通天然气。同时，在双方合同约定的期限内，久远公司办理房产登记的义务也未履行。久远公司的行为明显构成违约，应依法向其承担违约责任。虽然双方合同约定久远公司承担违约责任的标准每日万分之0.5，但该标准过分低于久远公司违约给其造成的损失，故久远公司承担违约责任的标准应予以调整。
被告久远公司辩称，原告要求支付迟延交房违约金1438元已超过实际损失。迟延交房损失应按同类地区同类房屋租金计算，原告购买房屋面积为43.31平方米，月租金不超过800元，两个月不超过1600元，原告要求支付迟延交房59天违约金1438元，明显超过实际损失。天燃气已在合同约定期限内达到使用条件，不存在违约，合同约定天然气在交房4个月内达到使用条件，天然气工程在交房后4个月内竣工并验收，具备使用条件，其在2012年3月已经完成天然气工程，且已验收合格，具备使用条件，是否通气是天然气公司的事，其不存在违约。按照合同附件六的约定，原告委托办理房产证，应提供办证所需的全部资料，原告未委托其办证，也未向其提供办证所需资料，其在2013年12月11日完成初始登记，原告实际收房2012年1月2日，按合同约定，办证在实际收房至合同约定的两年内完成，其为原告留足了办证时间，没有办证不是其责任所致，原告既未缴纳契税及大修基金，也未在具备办证时申请，责任在原告。原告的诉讼请求已超过诉讼时效，迟延交房发生在2011年10月至2011年12月20日，天然气在2012年3月已经竣工并通过验收合格，2013年1月6日已通气，已经具备登记条件，原告于2017年8月向法院提起诉讼，已超过诉讼时效。
经审理查明，2010年4月19日，原、被告签订商品房预售合同。合同约定，由原告购买被告开发的位于西安市临潼区文化西路花漾青城小区2幢4单元26层03号房屋一套，建筑面积43.31平方米，单价每平方米3036.09元，总价款131493元，原告于2010年4月17日付清首付款31493元，余款10万元以银行按揭方式支付。合同还约定，出卖人于2011年10月31日前将具备经开发单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格的商品房交付买受人使用，逾期交房不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件。房屋交付后，天然气按国家规定缴纳入户费后4个月达到使用条件，如未按期达到使用条件，除不可抗力和非出卖人过错影响施工的情况下，出卖人若未能按期交付，按出卖人逾期交房的违约责任处理。出卖人应该在商品房交付90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。买受人自愿委托出卖人办理本合同项下的房屋权属转移登记的，在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人需向出卖人提交资料和税费，出卖人在买受人交清全部资料、税费及专项维修基金，并办理完房屋面积补差手续后的365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。2010年4月20日，西安市临潼区房地产管理所对该买卖合同进行网签备案，2012年1月2日被告向原告交付了房屋。2013年7月18日，被告向西安市临潼区房地产管理所缴纳花漾青城2号楼住宅物业保修金100万。2012年3月18日，由施工单位陕西省市政建筑工程公司临潼分公司，监理单位咸阳宏业工程监理有限公司及被告对花漾青城2号楼燃气工程进行交工鉴定和检查评定。2013年1月6日，检测后天然气达到使用条件。2013年12月11日，被告办理初始登记。审理中，原告申请证人霍鹏鹏出庭作证，证明其曾于2013年1月10日，2013年8月，2015年5月12日，2016年5、6月分别以口头和微信方式代原告就逾期交房、天然气逾期、逾期办证的赔偿与被告进行交涉。其于2013年9月向本院提起诉讼要求被告承担逾期交房等违约责任，后经调解而撤诉。
上述事实，有原、被告陈述、证人证言、商品房预售合同、交房验收表、本院（2016）陕0115民初258号民事判决书、陕西省西安市中级人民法院（2017）陕01民终3614号民事判决书等证据载卷，足以认定。
本院认为，原、被告签订的商品房预售合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法、有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定在向被告交付了购房款后，被告应当按照合同约定的期限交付房屋，被告未按时交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。因合同约定的逾期交房违约金低于造成的实际损失，应按实际损失予以调整，具体调整应参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率来计付。被告关于违约金调整的理由缺乏法律依据，依法不予采纳。合同约定房屋交付后，天然气按国家规定缴纳入户费后4个月达到使用条件，但被告并未提供证据证明其已按合同约定使天然气达到使用条件，故应当承担违约责任。因被告在合同约定的业主取得房产证的两年期限即将届满时，才办理完毕房屋初始登记，后又未将初始登记办理完毕的情况及时告知业主，导致业主未能在合同约定的期限内取得房产证，责任在被告方，故被告应承担迟延办理房产证的违约责任。鉴于已发生法律效力的本院（2016）陕0115民初258号民事判决书、陕西省西安市中级人民法院（2017）陕01民终3614号民事判决书对相同的事实和理由已作出认定，故依法应参照该判决来处理本案。原告请求依法判令被告支付自2011年11月1日起至2011年12月29日止的迟延交房违约金；请求依法判令被告支付自2012年5月1日起至2013年1月6日止的天然气逾期违约金；请求依法判令被告支付逾期办证违约金。庭审中，原告申请证人霍鹏鹏出庭作证，以证明其口头委托霍鹏鹏代其向被告主张权利，霍鹏鹏虽出庭作证，证明其曾于2013年1月10日，2013年8月，2015年5月12日，2016年5、6月分别以口头和微信方式向被告主张权利，但原告并未提供授权委托书或其他相关证据以证实委托霍鹏鹏代其主张权利的证据，且亦未提供证据证明霍鹏鹏代其向被告主张权利的事实，同时，也未提供微信主张权利的记录。鉴于霍鹏鹏关于其在主张权利时是否向被告明确表明受原告委托以及主张权利的内容无其他证据相印证，故对霍鹏鹏的证言不予采纳。原告并未提供充分的证据证明其在诉讼时效期间内向被告主张过权利，原告要求被告支付逾期交房违约金、天然气逾期违约金、逾期办证违约金的诉讼请求均已超过诉讼时效期间，故依法应驳回其诉讼请求。被告关于诉讼时效逾期的抗辩理由成立，依法应予采纳。为了维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款规定，判决如下：
驳回李巧巧的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告李巧巧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王晓峰
人民陪审员 黄彦成
人民陪审员 韩小权
二〇一七年十二月四日
书 记 员 王 平