江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0424民初2585号
原告修水县恒源实业有限公司，住所地江西省修水县矿产资源管理局七楼。
法定代表人李俊锋，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人赖淼泉，该公司职工。
委托代理人陈心欢，江西东太律师事务所律师。
被告周电波，男，1972年2月15日出生，汉族，住湖南省南县。
被告修水县周鱼记柴灶鱼餐馆，住所地江西省修水县城南新区修河天街*号楼附楼（经营者周电波，男，1972年2月15日出生，汉族，住湖南省南县，身份证号×××0014）。
原告修水县恒源实业有限公司与被告周电波、修水县周鱼记柴灶鱼餐馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告修水县恒源实业有限公司的委托代理人赖淼泉、陈心欢到庭参加诉讼，被告周电波、修水县周鱼记柴灶鱼餐馆经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年11月13日，原告与被告周电波签订一份《房屋租赁经营合同》，约定被告（乙方）租赁原告（甲方）在修水县城南新区开发建设的修河天街8号楼第一、二层101－102、201－203铺面；用途为餐饮；租赁期限自2015年12月1日起至2020年11月30日止，并约定开始的6个月免租，如乙方责任解除合同的，该6个月的租金需按第一个年度标准补交；免租期届满后第一个年度租金每月10160.64元，年121927.7元，每满一个年底后租金均在上一年度基础上上浮5%；合同生效时乙方交付履约保证金30500元，租金按先付后用、三个月一付的规则支付。乙方应按2元/平方米﹒月向甲方交纳物业管理费，每年一次性交清。关于合同解除条件约定，乙方如拖欠租金累计达2个月时，甲方有权解除合同和收回铺面；拖欠租金按每日欠付租金金额的1%收取违约金。合同签订当日，被告周电波交付了履约保证金30500元。2016年1月8日，被告修水县周鱼记柴灶鱼餐馆登记成立。2016年6月25日，被告“周鱼记（周电波）”交付了2016年6月1日至8月31日的租金计30482元。此后，被告经营一段时间就关门，原告联系被告周电波，其表示自己已经回老家湖南，餐馆不来经营了，也不管了，原告可依法处理。至2017年8月31日，被告拖欠和应当补交的租金为：1、2015年12月1日至2016年5月31日租金10160.64*6＝60963.84元；2、2016年9月1日至2017年5月31日的租金10160.64*9＝91445.76元；3、2017年6月1日至2017年8月31日的租金10668.67*3＝32006.01元，合计184415.61元。对被告拖欠租金的违约金，原告仅要求按月利率2%计算，至2017年8月31日止为：1、10160.64*3*2%*12＝7681.44元；2、10160.64*3*2%*9＝5486.74元；3、10160.64*3*2%*6＝3657.83元；4、32006.01*2%*3＝1920.36元，合计18746.37元。此外，被告还拖欠了2017年6月1日起至2017年8月31日期间的物业管理费2643.84元（440.64*2%*3）。同时，原告对解除合同后被告的铺面装修不需利用，对装修残值不予任何补偿。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告周电波之间签订的《房屋租赁经营合同》，并归还向原告承租的铺面；2、被告向原告支付截止2017年8月31日的拖欠租金184415.61元(后续租金按租赁合同约定的标准计算至被告实际腾退铺面时止)，支付逾期违约金按月利率2%计算至2017年8月31日止为18746.37元（后续违约金按租月利率2%的标准计算至被告租金清偿日止）；3、被告向原告支付截至2017年8月31日止欠缴的物业管理费2643.84元，并按面积440.64平方米，每平方2元计付物业管理费至被告实际腾退铺面时止；4、本案诉讼费由两被告承担。
被告周电波辩称，其于2015年12月1日与原告签订了房屋租赁合同，此前已交了30500元房屋押金。其于2015年筹集资金对该房屋进行装修，总投资成本50多万元，于2016年1月23日开业。经营一段时间后，发现该房屋三楼严重漏水至二楼的包厢，二楼漏水至一楼，水滴在顾客的身上和菜盘中时有发生。因此事其多次找原告的李总、王总和物业的赖总，但均没有解决，导致顾客陆续减少，但其还是于2016年6月25日交了三个月的房租至2016年8月31日。此后，更为严重的是因消防管道发生爆破将其房屋内装修损坏，吓跑顾客。该事也找过原告，但未得到任何答复，综合多方因素，其经营的店无法继续营业下去，投入的50多万元也血本无归，被迫关门停业，暂回湖南再想办法。不久，原告打来电话询问情况，我已告知，在我未重新开业之前，原告可另租给他人。当时，根据当地原在我店用过餐的朋友打电话告知我，甲方已将我的铺面上了锁。随后我即去了修水，证实原告已将我租赁的房屋上了锁，该行为表示原告以收回门面。因此，我也无法再组织资金重新开业，我原交的房租押金也不要了，房屋装修50多万的剩余价值转让费也要不到了。时过快一年，现在原告向法院起诉我，没有任何道理，因为依据合同上约定“乙方拖欠租金累计达2个月以上，甲方可终止合同收回房屋”，从原告将我租赁的房屋上锁封门之日起，实际甲方已单方强行收回了房屋，终止了合同，况且我有房屋押金及装修和购置的空调、餐饮用具等物品的剩余转让价值，远不止抵偿我停止营业至甲方锁门期间的房租。我被迫停业与原告提供房屋漏水的消防管道发生爆破减少顾客有一定的关系。请求法院依法驳回原告对其的诉讼请求。
被告修水县周渔计柴灶鱼餐馆未作答辩。
经审理查明，2015年12月1日，被告周电波以“周渔记柴灶鱼（周电波）”的名义（乙方）与原告修水县恒源实业有限公司（甲方）签订了一份《房屋租赁经营合同》，约定：乙方方承租甲方所有的坐落于修水县城南城新区修河天街8号楼第一、二层101－102和201－203号铺面，租用面积共计324平方米，其中一楼租用面积129.6平方米，二楼租用面积194.4平方米，阁楼租用面积116.64平方米；租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日止；租金标准在租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准，除此之外，双方不得以任何理由任意调整租金，具体租金：第一年（自2016年6月1日至2017年5月31日）全年总租金合计10160.64元/月×12月＝121927.7元，第二年（2017年6月1日至2018年5月31日）全年总租金合计10668.67元/月×12月＝128024元，第三年（2018年6月1日至2019年5月31日）全年总租金合计11202.1元/月×12月＝134425.2元，第四年（2019年6月1日至2020年5月31日）全年总租金合计11762.2元/月×12月＝141146.4元，第五年（2020年6月1日至2020年11月30日）总租金12350.3元/月×6月＝74101.8元；付款方式乙方本合同生效之日向甲方一次性转账或现金支付履约保证金30500元（即三个月的所租房屋月租金），作为乙方遵守和履行本合同所有义务和规定的保障（租赁期满无违约责任全额无利息退还）。租金采取“先付后用”、“每三个月一付”的原则，合同生效日起，免租期满前十五个工作日内由乙方一次性向甲方支会三个月租金，后续租金均应于前三个月月租金期满的前十五内交付给甲方；物业管理费乙方按每平方2元/月向甲方交纳，每年一次性交清；关于合同终止的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的，2、利用承租房屋进行违法活动的，3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋承租用途的，4、拖欠租金累计达2个月，5、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，6、故意损坏承租房屋的；违约责任条款约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，应按照乙方向甲方交纳的年度租金的100%作为违约金。乙方逾期未交纳租金的，每逾期一日，甲方有权按租金的1%向乙方加收滞纳金。直至乙方全数付清其所应付的租金（包括滞纳金）之日止。乙方如果提前终止合同，保证金不退并收取免租期内已占用期间的房租（装修期和免租内按第一年租金标准收取）。该合同同时还对其它相关事项作出了约定。在签订本合同前的2015年11月13日，被告周电波已向原告交纳保证金30500元。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告周电波使用，被告周电波并于2016年6月25日向原告交付了2016年6月1日至2016年8月31日租金30482元。2017年9月18日，原告以被告拖欠其租金为由，遂提起本案诉讼。
另查查，被告修水县周鱼记灶鱼餐馆于2016年1月8日在修水县市场质量和监督管理局登记注册成立，该店的经营者为被告周电波，为个体工商户。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同、收款收据等为证，且经庭审核实，本院予以认定。
本院认为，原告修水县恒源实业有限公司与被告周电波签订的房屋租赁经营合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，本院予以确认。租赁合同签订后对双方当事人均具有法律约束力。原告把租赁物交给被告周电波后，被告周电波为了经营餐饮生意，对所租赁物进行了装修，被告周电波在合同期内只向原告支付了履约保证金30500元及3个月房屋租金30482元，其行为已构成违约。庭审后被告周电波向本院邮寄的答辩状也表示愿意解除租赁合同，故原告要求解除原告与被告周电波于2015年12月1日签订的《房屋租赁经营合同》以及要求被告周电波支付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时被告周电波在答辩状中亦同意将交付的押金30500元并将其所承租原告铺面所装修购置的空调、餐饮用具等物品剩余转让价值抵偿所欠原告租金，在本院征询原告意见后，原告表示考虑到被告周电波已无力再继续经营所承租铺面，本着和气生财的理念，为了化解矛盾，解决问题的态度，对被告周电波的答辩要求表示同意，该意思系原、被告真实意思表示，本院予以确认。
综上所述，综合考虑本案合同履行情况、当事人过错程度等因素，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告修水县恒源实业有限公司与被告周电波2015年12月1日签订的《房屋租赁经营合同》。
二、被告周电波于本判决生效之日起五日内将位于修水县城南新区修河天街8号楼第一、二层101－102和201－203铺面交付给原告修水县恒源实业有限公司。
三、被告周电波已交付的履约保证金30500元及其所租赁原告修水县恒源实业有限公司所有的位于修水县城南新区修河天街8号楼第一、二层101－102和201－203铺面的装修及其购置的空调、餐饮用具和店内物品剩余价值抵偿所尚欠原告修水县恒源实业有限公司的租金和物业管理费。
四、驳回原告修水县恒源实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费9796元，减半收取4898无，由原告修水县恒源实业有限公司和被告周电波分别负担2449元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判员 苏家发
二〇一七年十月二十四日
书记员 朱婷娓
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求
承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。