北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第07521号
原告（反诉被告）林朝远，男，1987年2月11日出生。
委托代理人史孟超，北京市达奥律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑小琼，男，1970年10月26日出生，北京源湘福超市经营者。
委托代理人刘瑞庭，北京王鸿飞律师事务所律师。
原告林朝远与被告郑小琼租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孔范宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告林朝远及其委托代理人史孟超，被告郑小琼及其委托代理人刘瑞庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林朝远诉称：2010年10月16日，原被告签订了《房屋出租合同》，该合同约定：原告将自有位于北京市通州区张家湾镇里二泗村X号5间北房及院落300平方米出租给被告开办超市使用；租赁期限为五年，自2010年10月16日至2015年10月16日止；前两年租金为每年5万元，自第三年至第五年租金6万元。该合同特别约定：因乙方原因造成房屋损坏由乙方即被告负责修复或按照市场价赔偿。此合同还对其他事项作了约定。2014年10月23日原被告再次就上述房屋及院落签订《房屋出租合同》，该协议约定，租赁期限为三年，自2015年10月16日至2018年10月16日止；第一年租金7万元，第二、三年租金7.5万元。此合同尚未履行。被告租金已交纳至2015年10月16日。2015年1月17日5时3分，被告经营的位于租赁地址的北京市源湘福超市即被告经营的物廉美超市发生火灾，过火面积100平方米，无人员伤亡。此火灾事故经北京市通州区公安消防支队认定：火灾起火部位位于该超市西南侧酒类库房处，起火原因排除雷击，小孩玩火，自燃等因素，不排除外来火源，电气故障引发火灾的因素。整个院落及房屋全部毁损。事故发生后，被告曾同意为原告恢复原状并且赔偿损失，但是，被告又多次反悔。现原告诉至法院，1、判决被告赔偿原告房屋损失201955元；2、鉴定费10000元及诉讼费由被告承担。针对被告的第一项反诉请求，原告同意返还租金4.5万元，起止时间从2015年1月17日至2015年10月16日。被告在反诉状中陈述租金也是交到2015年10月16日。不同意被告的第二项反诉请求，损失是由其自身原因造成的，由其自行承担。
被告郑小琼辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律上的依据，请求法院予以驳回。第一，起火的原因，起火点是在租赁范围以外，并非租赁范围以里着的火。着火被告无法预见、无法避免，起火原因本案被告不存在任何过错。第二，原告的房屋其建筑面积是84.5平米，超出84.5平米所有的建筑都是违建。第三，原告向被告出租房屋未提供相应的防火安全设施，造成被告所有货品烧毁，原告存在过错。第四，原告出租的房屋是在1997年左右建的，存在线路老化问题。第五，着完火以后报警，因为原告私搭乱建，将通道租给姓范的卖水果，影响救火车辆现场进行施救，原告在此次火灾中存在过错。本案被告的价值损失远远大于原告的损失，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。提出反诉，反诉请求：一、请求原告返还房屋租金5万元，起止时间从着火之日起，即2015年1月17至2015年11月16日；二、原告赔偿被告火灾损失40万元。
经审理查明，2010年10月16日，甲方：（出租房）林朝远与乙方：（承租方）郑小琼签订《房屋出租合同》一份，约定：“1、甲方将里二泗银行西侧门市房和宅院租给乙方用于经营超市。租赁日期从2010年10月16日起到2015年10月16止，租赁期限为五年。前二年每年租金伍万元整，从第三年起至第五年租金陆万元整。11、因乙方原因造成房屋损坏由乙方负责修复或按市价赔偿。14、如与其他特殊情况双方可平等协商解决，超市门前两侧与墙对齐归乙方使用。（如乙方占道经营后果自负）。”双方还对其余事项进行了约定。2014年10月23日，甲方：（出租方）林朝远与乙方：（承租方）郑小琼再次签订《房屋出租合同》一份，约定：“甲方将里二泗银行西侧门市房和宅院租给乙方用于经营超市。租赁日期从2015年10月16日起到2018年10月16日止，租赁期限为三年。第一年租金柒万元，第二年、第三年租金每年柒万伍仟元。11、因乙方原因造成房屋损坏由乙方负责修复或按市价赔偿。14、如遇其他特殊情况双方可平等协商解决，超市门前两侧与墙对齐归乙方使用，如乙方占道经营，后果自负。”双方还对其余事项进行了约定。林朝远、郑小琼双方均表示房屋租赁费已经交纳至2015年10月16日，2015年房租为60000元。
另查，2015年2月9日，北京市通州区公安消防支队出具通公消火认字（2015）第0009号火灾事故认定书，载明：“火灾事故基本情况：2015年1月17日5时3分，位于北京市通州区张家湾镇里二泗村X号北京市源湘福超市（郑小琼经营的物廉美超市）发生火灾，过火面积100平方米，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：此起火灾起火部位位于该超市西南侧酒类库房处，起火原因排除雷击、小孩玩火、自燃等因素，不排除外来火源、电气故障引发火灾的因素。”经林朝远申请，本院摇号确定鉴定机构对坐落于北京市通州区张家湾镇里二泗村X号因火灾导致房屋受损的价值进行评估，2015年6月30日，北京科正资产评估有限责任公司出具评估报告书，位于北京市通州区张家湾镇里二泗村X号的因火灾导致房屋受损的评估值为：201955.00元。林朝远花费评估费10000元。
本案审理过程中，郑小琼于2015年7月29日申请对北京市通州区张家湾镇里二泗村197号院因火灾导致其经营的超市内货品受损价值进行评估。2016年1月20日，郑小琼申请撤回该鉴定申请。
上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋出租合同》、收据、火灾事故认定书、评估报告书、发票等证据在案佐证。
本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。根据查明的事实，林朝远与郑小琼签订的两份《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示且不违反相关法律、法规的规定，应属合法有效，现林朝远、郑小琼均要求解除该两份《房屋出租合同》，本院对此不持异议；承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损的，应当承担损害赔偿责任。根据本案查明的事实，郑小琼在其承租林朝远出租的房屋期间，郑小琼所承租的房屋发生火灾，现对于林朝远主张的房屋因火灾造成的损失201955元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；对于林朝远主张的鉴定费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院亦予以支持；对于郑小琼主张的返还房屋租金，因其2015年房屋租金交纳至2015年10月16日，故林朝远应返还其2015年1月17日至2015年10月16日的租金45000元，请求过高部分本院不予支持；对于郑小琼主张的货物损失400000元，因其提供的证据未能证明其主张，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起七日内，被告郑小琼支付原告林朝远因火灾造成的房屋损失人民币二十万一千九百五十五元；
二、本判决生效之日起七日内，原告林朝远返还被告郑小琼房屋租金人民币四万五千元；
三、驳回被告郑小琼的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费一万元，由被告郑小琼负担，于本判决生效后七日内交纳。
本诉案件受理费二千九百元，由被告郑小琼负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费四千零二十五元，由原告林朝远负担四百零二元五角，于本判决生效后七日内交纳；由被告郑小琼负担三千六百二十二元五角（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 孔范宇
二〇一六年二月一日
书 记 员 赵冬雪