山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2080号
上诉人（原审被告，反诉原告）邹美香。
被上诉人（原审原告，反诉被告）张所民。
上诉人邹美香与被上诉人张所民房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2015）西民初字第616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙琦担任审判长并主审本案、代理审判员陈明明、甘玉军参加评议的合议庭审理本案。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，由本院组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人邹美香与被上诉人张所民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张所民在原审中诉辩称，2013年3月22日，张所民、邹美香双方签订《房屋购房合同》一份，张所民购买邹美香座落于莱西市月湖小区房屋一处，张所民于当日交给邹美香购房定金1万元。但邹美香违约，又将此房屋卖给他人，按照法律规定，邹美香应当双倍返还定金。张所民多次找邹美香协商，邹美香置之不理，请求依法判解除与邹美香签订的《房屋购房合同》并双倍返还定金计2万元，诉讼费由邹美香负担。对邹美香的反诉主张，张所民认为，张所民没有任何责任，差价与张所民没有任何关系。
邹美香在原审中辩诉称，双方的定金合同是中介书写的，申请法院依职权追加中介新联房产为第三人。原审诉讼过程中，邹美香提起反诉称，2013年3月22日，邹美香将其所有的涉案房屋以41.2万元的价格卖给张所民，约定1个月内付款，并办理相关手续，但张所民未按约定给付清房款，明显属于违约。由于张所民的时间耽搁，邹美香的房屋以37万元的价格卖出，差额4.2万元应由张所民承担，因张所民已支付定金1万元，要求依法判令张所民赔偿损失3.2万元，反诉费用由张所民承担。
张所民在原审中出示的证据及原审法院认证的情况如下：
定金合同，证明月湖小区3号楼三单元东户房屋并不是邹美香的，张所民交的定金1万元是被骗的，要求邹美香返还。
邹美香在原审中质证称，对定金合同的真实性没有异议。定金合同的书写者是中介新联房产，且邹美香也陪同张所民、中介多次看过邹美香的房屋，对房屋是没有异议的。邹美香的房屋实际是西户，中介书写错误。根据合同约定，张所民1个月内一次性付清房款，但张所民并未按照约定履行。
原审法院认为，张所民出示的上述证据真实，合法有效，予以确认。
邹美香在原审中出示的证据及原审法院认证的情况如下：
房产认购合同、结婚证，邹美香于2014年5月28日将该房屋出售给案外人赵萍萍，房款为37万元，证明该房屋是在张所民违约后邹美香才出售的。根据两份合同，邹美香的损失即卖房时的差价4.2万元，该损失是张所民造成的，签订合同时出售方是徐兆勇，徐兆勇是邹美香的对象。
张所民在原审中质证称，与本案无关，邹美香卖的别的房屋并不是所签的协议的房屋。
原审法院认为，张所民出示的上述证据真实，合法有效，予以确认。
原审经审理查明，2013年3月22日，张所民、邹美香签订房屋买卖定金合同，张所民购买邹美香座落于月湖小区×号楼×单元×户房屋一套，房屋总价款41.2万元，张所民支付邹美香1万元作为购房定金。合同约定，合同签订后双方不得违约，若邹美香违约则双倍返还定金；若张所民违约，定金不退。合同同时约定，邹美香交钥匙同时算清水电费、物业费，张所民、邹美香于一个月内办理公证手续，同时一次性付清房款，证够5年再办理过户手续。张所民、邹美香在定金合同中签字确认。后张所民、邹美香曾到邹美香的房屋中进行查看，邹美香的房屋实际是月湖小区×号楼×单元×户，之后张所民以双方所签合同的房屋不是邹美香所有为由，不支付房款并要求邹美香返还定金1万元。2014年5月28日，邹美香将房屋以37万元的价格出售给他人，现反诉要求扣除定金1万元后，张所民赔偿邹美香卖房差价3.2万元。
原审认为，张所民、邹美香双方为房屋买卖签订的定金合同中记载的房层并非邹美香所有，故张所民、邹美香签订的定金合同无效。对此，邹美香作为房屋所有人对合同的记载未尽到审查义务；张所民到房屋实地勘验过，签订定金合同时，对房屋的座落亦未提出异议，因此，张所民、邹美香双方在签订合同时均有过错，均应承担缔约过失责任，张所民付给邹美香定金1万元，邹美香应当返还，张所民要求邹美香双倍返还，理由不当，原审法院不予支持。邹美香要求张所民赔偿卖房差价，于法无据，原审法院不予支持。邹美香的反诉请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原审判决：一、邹美香于判决生效之日起10内返还张所民定金1万元；二、驳回邹美香的诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费300元、速递费60元，共计360元，由邹美香负担210元、张所民负担150元，反诉费300元，由邹美香负担。
宣判后，上诉人邹美香不服原审判决，向本院提起上诉称，双方对购买上诉人位于月湖小区的房屋均无异议，且被上诉人张所民交付定金前多次到过涉案房屋，对上诉人所卖房屋的位置是无异议的。中介在定金合同上的笔误不能成为被上诉人退房退款的理由，当时上诉人名下就此一套房屋。真正原因是因为当时房价高，随后几个月房价降了，被上诉人不愿购买了。被上诉人在1年多以后，在涉案房屋卖出后，才起诉要求返还定金。实际系被上诉人违约，导致上诉人房屋降价售出，差额是上诉人的实际损失，应当得到法院的支持。上诉人上诉请求：1、依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、上诉费由被上诉人负担。
被上诉人张所民答辩称，上诉人的上诉主张不成立，涉案房屋的产权不属于上诉人。
本院二审查明，上诉人与被上诉人交易的房屋系所在单元西户，与该单元东户户型不同。二审庭审中，双方当事人均认可：1、涉案的定金合同系中介书写；2、双方交易的房屋从南面院子进入，不易分清东户和西户。二审庭审中，被上诉人对其双方进行交易的房屋进行了绘图，并在图上签字。后组织双方当事人到现场进行了勘验，由被上诉人指引对交易房屋进行了实地勘验。经勘验，双方指认的交易房屋与被上诉人当庭所画布局一致，与该房屋所在单元东户户型不同。双方于2013年3月22日签订定金合同，约定一个月内办理公证手续并一次性付清房款，被上诉人于2014年12月30日至法院提起本案诉讼。本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，综合被上诉人的绘图、现场勘验情况，以及双方当事人的陈述情况，可以认定上诉人与被上诉人进行交易的房屋系真实存在且唯一明确的，双方当事人对于该房屋实物本身并不存在错误认识或其他误解，交易双方对实际进行交易的标的物认识是同一的、无分歧的。双方当事人亦均认可，对房屋是位于所在单元东户还是西户不易分辨，且定金合同系中介书写，故可以认定该合同中将交易房屋位于所在单元的西户写成东户，系笔误，上诉人对此不存在欺骗。虽然由于疏忽致使笔误未被及时纠正，但这并不影响交易的继续进行，不影响房屋的交付与相关手续的办理。为维护交易的稳定性，交易双方应当遵循诚实信用的原则，在后续的履行过程中，对笔误予以修正，并如约履行定金合同的相关约定。但被上诉人却以此为由，拒绝继续履行相关约定，有违诚实信用原则。被上诉人原审起诉，以上诉人将房屋出卖给第三人导致双方交易无法继续为由，主张上诉人违约应双倍返还定金，二审中又称系因定金合同存在瑕疵，所记载房屋非上诉人所有，致其拒绝继续进行交易，被上诉人对双方交易终止原因的主张前后不一，而根据被上诉人二审的主张，其在发现定金合同错误、拒绝继续交易后20余月才进行起诉，亦有违常理。被上诉人对交易房屋的描述、认知与客观实物并无二致，被上诉人仅仅因为定金合同存在笔误而拒绝履行后续约定，有违诚实信用原则，其主张双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，对此不应予以支持。原审认为定金合同所载房屋并非上诉人所有，双方定金合同无效，适用法律错误，本院对此予以纠正。原审法院基于此认定双方均担缔约过失责任，与客观事实相悖。上诉人对于定金合同的履行并无违约，原审判令上诉人返还被上诉人1万元定金，缺乏法律依据，本院对此予以纠正。此外，对于上诉人主张的房屋差价损失，因该损失数额超出了被上诉人在签订定金合同时所能够预见的，故本院对此不予支持。综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省莱西市人民法院（2015）西民初字第616号民事判决第二项。
二、变更山东省莱西市人民法院（2015）西民初字第616号民事判决第一项为：驳回被上诉人张所民的诉讼请求。
一审案件受理费300元，速递费60元，由被上诉人张所民负担；反诉费300元，由上诉人邹美香负担；二审案件受理费600元，由上诉人邹美香、被上诉人张所民均担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 琦
代理审判员 陈明明
代理审判员 甘玉军
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 于国英