上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第781号
原告（反诉被告）王胜，男，汉族，住湖北省。
委托代理人段海峰，湖北元初律师事务所律师。
被告（反诉原告）张超，男，汉族，住上海市。
被告张建全，男，汉族，住上海市。
被告百库实业（上海）有限公司，住所地上海市。
法定代表人张建全，职务总经理。
上列三被告共同委托代理人张林立，北京长安（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）王胜诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）张超、张建全、百库实业（上海）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员顾鸣香独任审判。根据原告王胜的申请，本院于2015年5月13日依法裁定查封、扣押、冻结被告张超、张建全、百库实业（上海）有限公司名下价值人民币（下同）8，040，000元的财产，并于2015年6月23日进行证据交换。审理中，被告张超提起反诉，本院受理后依法合并审理，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。原告王胜的委托代理人段海峰、被告张超、张建全、百库实业（上海）有限公司的共同委托代理人张林立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王胜诉称：2013年10月30日，原告至上海樱花置业有限公司复地御西郊项目售楼部咨询购房事宜，经工作人员介绍与被告张建全认识，其愿意转让已经购买的本市长宁区金浜路188弄某号101室房屋（以下简称“涉讼房屋”），该房屋系被告张建全以其子张超名义购买，已支付房款6，858，076元，尚未办理产权证。原告即与被告张建全签订房屋转让协议，约定被告张超将涉讼房屋转让给原告，价款为17，700，000元，付款方式为：2013年10月31日前支付定金500，000元，同年11月7日前支付4，500，000元，同年12月7日前支付2，000，000元，2014年1月30日前支付3，860，000元，剩余的6，840，000元由原告直接支付给开发商，过户费用由原告承担。双方另约定，被告张超应于收到首付款后向开发商申请更名，于2014年6月30日前完成更名；三个工作日内随同原告至交易中心将自有产权物业抵押给原告，不履行协议约定转让更名成功的，视为违约，被告张超应无条件退还已付款项，并支付违约金4，000，000元。上述协议签订当日，被告张建全、百库实业（上海）有限公司提供书面担保函，愿意为被告张超名下的全部合同责任提供担保。
上述协议签订后，原告按约定分批次履行付款义务，累计支付8，040，000元，但被告张超并未按协议约定在收到首付款后三个工作日内将产权物业抵押给原告，也未按约定于2014年6月30日将房屋更名至原告名下，原告多次与被告张建全联系均未果。同时，原告近期获知，上海市人民政府2011年1月31日下发《关于本市贯彻﹤国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知﹥实施意见的通知》（以下简称“限购政策”），对于无法提供自购房之日起算前两年内在上海市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非上海市户籍居民，暂停向其售房，不予办理房地产登记。根据上述规定，涉讼房屋无法登记至原告名下，原告的合同目的无法实现。为此，原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告张超签订的《房屋转让协议》；2、被告张超返还原告购房款8，040，000元；3、被告张建全、百库实业（上海）有限公司对被告张超的上述返还义务承担连带清偿责任。
被告张超、张建全、百库实业（上海）有限公司辩称：1、原告所称限购政策施行于2011年，原告对此是明知的，涉讼房屋是期房，原告可以先在本市缴纳一年以上的个人所得税或社会保险，再与开发商签订买卖合同并办理过户，双方签订的房屋转让协议合法有效，可以继续履行，不应解除。2、虽然转让协议约定要将被告张超名下的产权物业抵押给原告，但因签约当日原告急于离开上海，提出将担保方式由抵押变更为由被告张建全、百库实业（上海）有限公司提供保证，履行过程中原告从未对没有办理抵押权提出异议，应当认为担保方式发生变更。3、被告张建全出具担保函仅保证张建全代张超与原告签订转让协议的有效性，不是《担保法》上的保证；即使构成《担保法》上的保证，根据《担保法》第二十五条、第二十六条的规定，没有约定保证期间的，则保证期间为主债务履行期限届满之日起6个月内，张超在《房屋转让协议》中主债务履行期为2014年6月30日将涉讼房屋过户至原告名下，因此张建全的保证期间应为2014年6月30日至2014年12月31日，原告未在上述期间主张保证责任，张建全的保证责任免除。4、被告百库实业（上海）有限公司的保证是一般保证，担保的范围是张超的违约责任，不包括返还房款的责任，且已超出保证责任期间，保证责任免除。5、原告支付的最后三笔共18万元，系经协商确定的逾期付款的利息，不是购房款；根据转让协议，原告应于2014年1月30日将所有款项支付完毕，但原告因资金困难并未按约付款，导致无法办理更名手续，已构成违约，根据转让协议第二条B款、C款，原告应承担违约责任。为此，被告张超提起反诉，请求判令原告支付逾期付款的违约金4，000，000元，计算方法为，以总房款17，700，000元为本金，按日万分之五，自2014年1月31日暂计至2015年6月23日，约为4，500，000元，被告张超自行调整至4，000，000元。
原告王胜针对反诉请求答辩称：转让协议无法继续履行的原因在于限购政策导致合同目的无法实现，原告不存在违约，无需承担违约责任，即使要承担责任，也是缔约过失责任。因此，原告不同意被告张超的反诉请求。
经审理查明，被告张建全系被告张超的父亲，被告百库实业（上海）有限公司的法定代表人。被告张超目前在加拿大就读。
2012年10月30日，上海樱花置业有限公司（甲方）与张超（乙方）签订《复地·御西郊·购买协议》，约定乙方向甲方购买涉讼房屋，暂定建筑面积295.63平方米，转让价款13698076元。甲方计划于2014年6月30日前取得该房屋产权证（最终以相关政府部门核发产证的时间为准），并通知乙方签署《房屋买卖合同》，乙方应在收到通知之日起15日内，前来与甲方签署《房屋买卖合同》。补充条款第一条约定，甲方同意在签署正式房屋买卖合同时，乙方可将购买主体更换为其指定的第三方，但需提前向甲方提出书面申请；第五条约定，乙方应自觉遵守上海市有关房屋调控政策并承担可能由此产生的后果。
2013年10月31日，张超（甲方）与王胜（乙方）签订《房屋转让协议》，主要内容为：甲方将涉讼房屋以总价17，700，000元转让给乙方，甲方已向开发商支付房款6858076元，剩余房款6，840，000元由乙方支付给开发商。乙方的付款方式为：2013年10月31日支付定金500，000元，2013年11月7日支付4，500，000元，2013年12月7日支付2，000，000元，2014年1月30日支付3，860，000元。甲方在收到乙方首次房款后向开发商申请更名手续，并在2014年6月30日完成更名，更名为王胜，乙方需无条件配合更名事宜。甲方应在2013年10月31日收到乙方支付的首笔房款后，应将与该房地产有关的包括协议合同、全额房款发票收据等一切相关材料原件交乙方暂时保管。甲方同意于签订协议收到首笔房款后三个工作日内即随同乙方前往房地产交易中心将其名下有房屋产权的物业抵押给乙方，在协议签署后甲方不能将该房屋再次转让给第三方，且甲方不履行协议约定转让更名成功的，视甲方违约，甲方应无条件退还乙方已付款项，并支付给乙方违约金4，000，000元。若乙方迟延支付约定款项，按成交总价的每日万分之五支付违约赔偿金给甲方，如逾期30日的，甲方有权解除协议，乙方应支付给甲方违约金4，000，000元。自签署协议后，甲、乙任何一方违约，都将承担违约责任，支付违约金4，000，000元。协议还对其他权利义务作出约定。
上述协议签订当日，被告张建全向原告出具担保函，内容为：本人张建全今代替张超与王胜签订房屋转让协议，本人承诺愿意承担一切相关法律责任。同时，被告百库实业（上海）有限公司向原告出具担保函，内容为：鉴于张超与王胜于2013年10月31日签订的房屋转让协议，为确保主合同的切实履行，我司愿意为“张超”的责任向王胜提供担保。如不能按时办理转让过户手续，本公司承担全部相关违约责任。
原告分别于2013年10月31日、2013年11月5日、2013年12月10日、2013年12月12日、2014年1月30日向被告张建全转账支付500，000元、4，500，000元、1，000，000元、1，000，000元、860，000元，共计7，860，000元。其中，前两次转账凭证附加信息及用途为“借款”，其余为“购房款”。被告张建全对前四笔款项出具了购房款的收条。2014年3月31日、2014年5月5日、2014年6月3日，原告向被告张建全转账共计支付180，000元，转账凭证附加信息及用途为“往来”、“还款”。
另查明，个人社会保险查询系统显示，2012年10月至2015年4月，原告的工作单位为黄石市西塞山区钜源小额贷款有限公司，2015年5月开始，原告的工作单位为湖北江天建设集团有限公司。《房屋转让协议》签订后，被告张建全已将《复地·御西郊·购买协议》原件及相关单据交原告保管。
以上事实，原告提供的证据包括《复地·御西郊·购买协议》、《房屋转让协议》、担保函两份、湖北银行个人业务委托书、中国建设银行客户回单、收据、个人社会保险查询系统信息，三被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。
审理中，被告张建全确认《复地·御西郊·购买协议》上“张超”的签字系其本人代签，《房屋转让协议》上“张超”的签字系百库实业（上海）有限公司的财务人员代签。被告另提供上海樱花置业有限公司出具的《情况说明》一份，表示张超已委托张建全提出口头更名申请，告知将房屋的权利义务转让给王胜，并在王胜付清款项后再办理正式的书面更名申请。原告认为该情况说明属证人证言，未到庭陈述，不具有证明力。
经本院释明，被告张超坚持请求判令原告支付逾期付款违约金的反诉请求。
因当事人各执己见，致本案调解不成。
本案的争议焦点有：一、原告系不能提供两年内在本市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民，涉讼房屋根据限购政策无法过户登记至原告名下，是否构成原告解除《房屋转让协议》的法定事由？二、原告2014年3-6月分三次支付的180，000元的性质如何认定？三、《房屋转让协议》的担保方式如何认定？四、被告张建全和百库实业公司担保责任的性质和范围如何认定？
关于争议焦点一，原告认为根据限购政策，原告属于限购对象，不能办理涉讼房屋产权登记，导致其购买涉诉房屋的合同目的不能实现，因此原告依法解除《房屋转让协议》；被告认为，《房屋转让协议》签订前，上述限购政策已经公布实施，原告应当知晓，该政策不属于不可抗力、不可预见，原告可在办理产权登记前通过缴纳个人所得税或社会保险的方式满足购房政策，《房屋转让协议》应当继续履行。
本院认为，原告与被告张超就涉讼房屋签订的《房屋转让协议》，虽非张超本人签字，但张超对此予以认可，意思表示的法律效果应归属于张超，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。虽然被告张超向开发商购买涉讼房屋并签订了购买协议，但涉讼房屋尚未登记至张超名下，《房屋转让协议》转让的标的应为张超在《复地·御西郊·购买协议》中的权利义务，合同目的是张超获得转让价款，原告获得买受人的地位，与开发商签订买卖合同，并最终获得涉讼房屋产权。我国《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。原告是非本市户籍居民，个人所得税、社会保险均不在本市缴纳，根据本市的购房政策，原告确实不具有购房资格，涉讼房屋无法通过买卖方式过户登记至原告名下。因此，《房屋转让协议》的履行存在法律上的障碍，原告的购房目的无法实现，应予解除。被告主张原告可在过户前通过缴纳个人所得税或社会保险的方式满足购房政策，但原告工作、生活均不在本市，被告的主张违背了限购政策保障基本居住、保障市民消费的原则，也影响了原告的自主就业的权利，本院不予认可。同时，本市限购政策施行于2011年，原告作为非本市户籍居民，对此负有比被告更高的注意义务，且被告交给原告保管的购买协议中亦有关于限购政策的条款，被告的相关抗辩意见，本院予以采信。合同责任在性质上属严格责任，限购政策不构成不可抗力的免责事由，原告因自身未尽合理注意义务不能履行《房屋转让协议》，构成违约，应承担解除合同的违约责任。经本院释明，被告张超坚持认为《房屋转让协议》应当继续履行，并要求原告承担逾期付款的违约责任，此系继续履行合同情况下的违约责任，与解除合同的违约责任在性质、计算方法上均有差异，故对被告张超的反诉请求，本院予以驳回，被告张超可另行向原告主张解除合同的违约责任。
关于争议焦点二，原告认为，其已支付的最后三笔180，000元系根据《房屋转让协议》支付的款项；被告认为，因原告未能按时支付剩余的3，000，000元，经双方协商，原告支付利息180，000元。本院认为，当事人对其主张的事实负有举证责任，被告虽提出上述主张，但未证据予以证明，从双方往来的单据看，“借款”、“还款”、“购房款”等不一而足，也不足以证明被告的主张。因此，原告的上述意见，本院予以采纳。原告已支付的购房款8，040，000元，被告张超应予返还。
关于争议焦点三，原告认为，《房屋转让协议》约定以被告张超名下产权房作抵押，但该约定未履行，构成违约；被告认为，原告因签约当日要离开上海，故经协商将约定的抵押担保变更为被告张建全和百库实业（上海）有限公司提供担保，原告对此未提出异议并且支付大部分款项，因此应当视为担保方式已经发生变更，不构成违约。
本院认为，抵押合同虽然是从合同，但也具有合同的一般属性，标的物应当具体、明确。《房屋转让协议》虽然约定需以被告张超名下的产权房作抵押，但该抵押条款未明确抵押物的具体座落，事后双方也未再行协商确定，而是由被告张建全和百库实业（上海）有限公司另行提供担保，原告对此未持异议，也未继续要求被告张超提供抵押担保，且按约定支付款项，应当认为双方以各自的行为变更了担保方式，被告的上述抗辩意见，本院予以采信。
关于争议焦点四，原告认为，被告张建全和百库实业（上海）有限公司对被告张超的返还义务应承担连带保证责任；被告则认为张建全所出具的担保函不是法律意义上的保证法律关系，百库实业（上海）有限公司的担保在性质上属于一般保证，保证的范围限于被告张超不能办理转让过户手续而应当承担的违约责任，且两被告的保证责任均因保证期间届满而免除。本院认为，《房屋转让协议》中所约定的抵押，是在被告张超无法退还房款及支付违约金的情况下，确保原告有权处理抵押物，在未办理抵押登记的情况下，由张建全、百库实业（上海）有限公司出具担保函，该担保函在性质和功能上，与原先约定的抵押具有替代性，在内容上也是对被告张超法律责任的承担，因此均构成保证法律关系。从涉讼房屋的购买协议及《房屋转让协议》看，被告张超因在加拿大就读，由其父即被告张建全代为办理购买、转让事宜，原告所支付的转让款8，040，000元也是由张建全收取并出具收据，由被告张建全承担保证责任，符合常理，亦符合公平原则。因此，被告主张的被告张建全的担保函不构成保证法律关系的抗辩，本院不予采信。在保证的方式和范围上，被告张建全系“承诺愿意承担一切相关法律责任”，没有约定保证方式，也未限定保证的范围，应为连带责任保证，对于原告要求被告张建全对被告张超返还购房款承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。《房屋转让协议》解除后，被告张超的义务由原先约定的将涉讼房屋买受人的权利义务转让给原告变更为向原告返还购房款，该返还义务的履行期经判决生效后方可起算，关于被告张建全提出的保证责任因保证期间届满而免除的抗辩意见，本院不予采纳。
被告百库实业（上海）有限公司出具的担保函明确“如不能按时办理转让过户手续，本公司承担全部相关违约责任”，现因原告的原因导致合同解除，被告张超无违约行为，亦无相关违约责任，被告张超返还购房款系合同解除的后果，不属违约责任，因此不在保证范围内，原告针对被告百库实业（上海）有限公司的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条，第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条之规定，判决如下：
解除原告（反诉被告）王胜与被告（反诉原告）张超就本市长宁区金浜路188弄19号101室签订的《房屋转让协议》；
被告（反诉原告）张超应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王胜人民币8，040，000元；
被告张建全对被告张超（反诉原告）的上述返还义务承担连带责任；
驳回原告（反诉被告）王胜的其余本诉请求；
驳回被告（反诉原告）张超的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
司法保全费人民币5，000元，由原告（反诉被告）王胜负担。
本诉案件受理费人民币68，080元，因适用简易程序，减半收取计人民币34，040元，由被告（反诉原告）张超、张建全负担。反诉案件受理费人民币19，400元，由被告（反诉原告）张超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 顾鸣香
二〇一五年九月十一日
书记员 刘彬华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
……
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。