河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宛民初字第1611号原告马庆林，男，1960年5月30日出生，汉族，住南阳市南召县。委托代理人薛从海，河南省南召县法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。委托代理人王健，河南豫宛律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告贺友民，男，l954年6月10日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托代理人冯延全，南阳市宛城区汉冶法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原告马庆林与被告贺友民案外人执行异议诉讼纠纷一案，原告于2014年1月10日向本院提交民事起诉状，本院于2014年7月8日作出受理决定。于8月18日向被告送达了相关应诉手续，于10月15日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人王健、薛从海，被告贺友民及委托代理人冯延全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马庆林诉称，原告在2010年同河南恒贤居置业有限公司签订房屋买卖合同，购买其位于南阳市南召县××新村房产××套。原告已经将全部房款交于恒贤居公司并对房产进行了装修入住至今。但宛城区法院于2013年6月作出（2012）宛法执字第（550、551）-1号执行裁定书，查封了原告房产，2013年11月5日原告向宛城区法院提出执行异议，12月31日宛城区法院作出（2012）宛法执字第（550、551）-2号裁定书驳回了原告的异议。现请判令解除南阳市宛城区人民法院作出的（2012）宛法执字第（550、551）-1号执行裁定书对原告房产的查封，并停止执行原告房产。被告贺友民辩称，1、原告所述不实，在宛城区法院查封争议房产时，原告并未入住。2、原告所说的恒贤居公司并未取得相应的房地产开发资质，其营业执照也于2009年被工商机关吊销，且原被告所争议的房屋系建设在集体土地上的移民安置房，原告不具有购买该房的资格，双方签订的商品房买卖合同是无效的。因此宛城区法院的查封合乎法律规定，应驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己主张提交如下证据，原告身份证复印件、购房人为马庆林，售房人为恒贤居公司的商品房买卖合同一份、南召县南河店镇漆树园村民委员会证明、证人王某证言、马某出具的原告装修房屋时装修款收据一份。对上述证据被告质证认为，对原告身份证的复印件没有异议。购房合同上没有恒贤居公司的印章，也不能确定李恒志的签名是其本人所签。合同上甲方和乙方的签字不是同一日所签。不能证明其支付了全部购房款。该购房合同为无效合同。合同上的房产也同执行中查封的房产无关。对南召县南河店漆树园村民委员会的证明，被告认为该证明应当属于证人证言，按照法律规定证人应当出庭作证。而村委会是一级组织，不具备作证资格，对其证明内容不应当采信。对证人王某证言，被告认为该证人证言没有证明力，其证言前后矛盾，不能证明原告在争议房产居住。对证人马某证言，由于证人同原告马庆林具有亲属关系，同本案存在利害关系，且其记不清相关事实，不能陈述自己的意思，书面证据也有改动，对其证言不应当予以采信。桑乐太阳能提供的收据加盖的是发票专用印章，但是没有营业执照印证该单位真实存在，且发票专用章加盖在收据上也是不合法的。从收据内容显示该证据也明显是伪证。该收据编号为0013442，开具日期为2010年7月5号，但是和马庆林一并起诉被告的马得提供的桑乐太阳能出具的收据也是同一商家出具，编号为0013441，开具时间却为2010年7月30日，这两张收据开具日期在先的编号却在后，明显是伪证。原告为支持自己主张还提交了第二组证据。1、南召县南河店镇政府证明一份。2、南河店镇政府工作人员郭文才证明一份。3、恒贤居公司股东马苋证明一份。4、恒贤居公司会计曾祥玲证明一份。5、南河店村民于某证言一份。6、河南豫宛律师事务所律师王健、黄飞对马苋和曾祥玲的询问笔录各一份。对上述证据被告质证认为，南河店镇政府的证明没有任何人在上面签名，不符合证据的要件。而郭文才、马苋、曾祥玲、于某均未到庭作证，不能证明证言的真伪，不应当采信。律师事务所对证人的询问笔录从内容上看应当是证言的一种，按照法律规定证人应当出庭接受质询，现证人未到庭，其陈述不应当予以采信。被告为支持自己的主张提交如下证据：1、法院查封房产时所拍照的照片5张，证明查封时房屋大门紧闭，门前杂草丛生，根本没有人居住。2、被查封房产在房管部门的存根三份。证明所查封房产的所有权人为被执行人恒贤居公司。3、出售人为恒贤居公司的空白商品房买卖合同两份，该合同为于某提供。证明原告是向于某购得的房产，而非在恒贤居公司处购得，恒贤居公司并未直接同原告签订合同，原告也未向恒贤居公司缴纳购房款。于某持空白合同向原告售房，并非是恒贤居公司行为。4、南河店镇政府同恒贤居公司签订的补充协议一份。证明法院查封的房产是移民安置房，原告不具备购房资格，所持的购房合同是无效的。对被告举证原告质证认为，照片所显示的房产的位置是否是原告所购房屋位置看不清楚。而房门紧闭也不表明房屋没有人居住。其提供的房屋所有权存根，也没有加盖房管局印章，该证据来源不清楚。两份商品房合同是复印件，是否真实无法确认。南河店镇政府同恒贤居公司的补充协议也是复印件，真实性无法查明。对原被告双方举证，本院认为，原告提交的商品房买卖合同被告对其效力提出异议，对其真实性未持异议，综合本案其他证据对商品房买卖合同的真实性本院予以确认。对村委会证明，被告仅对证明效力提出异议，对证据本身的真实性并无异议，故对其真实性本院予以确认。对马某的证言，马某到庭作证称，装修款收据是其出具，对该证据本院予以确认。南召县南河店政府工作人员郭文才出具的证言，因郭文才未到庭作证，对其证言本院不予采纳。证人于某虽未当庭作证，但在庭后到庭说明情况，称证言是其本人出具，并对恒贤居公司以房抵债情况和此后卖房给原告的情况作出了说明，对该份证言本院予以认可。南召县南河店镇政府的证明被告仅对证明效力提出异议，对证据本身的真实性并无异议，故其真实性本院予以确认。对曾祥玲和马苋的证言及律师对二人的询问笔录，二者内容可以相互印证，对其证言本院予以确认。对被告所提交的证据本院认为，被告提交的照片是法院查封房产时的照片，对该照片真实性，本院予以确认。对其提交的房产所有权存根以及空白合同书和补充协议书，均没有原件相印证，对该部分证据本院不予采纳。根据庭审举证及双方当事人陈述，本院确认以下事实：因贺友民同恒贤居公司有债务纠纷，经宛城区法院于2011年判决后，贺友民申请宛城区人民法院执行。2013年6月20日宛城区法院作出（2012）宛法执字第（550、551）-1号民事裁定书，查封了恒贤居公司位于南阳市××××新村房产一处。房产证号为：召房权证南河店镇字第××号。幢号：03#，面积657.87平方米。房屋系南召县南河店镇政府开发的移民易地扶贫安置项目，所占用土地属集体土地。原告在房产被查封后即作为案外人和一并被查封房产的马得、王太安一起向宛城区法院提出执行异议，请求解除查封。2013年12月23日宛城法院进行了执行异议听证，于12月31日作出执行裁定书，驳回了原告作为案外人的异议。裁定书查明“三异议人均与河南恒贤居置业有限公司签订了房屋买卖合同，并交了房款且入住，但未办理产权过户手续。”但裁定书同时认为：“依照我国《物权法》的有关规定，不动产的权属应当以登记公示为原则，因此，在民事执行程序中，不动产的权属登记公示应当是人民法院甄别执行标的物权归属的基本依据。本案所查封的南阳市××××新村房产至今仍然登记在被执行人河南恒贤居置业有限公司名下，从2010年至今，案外人马得、马庆林、王太安一直未办理房产过户登记手续，且未提供证据证明其对此没有过错。且案外人马得、马庆林二人支付价款低于合同价，案外人王太安虽已超过买卖合同价款，但三案外人均不能证实全额向河南恒贤居置业有限公司支付了全部价款。综上，案外人马得、马庆林、王太安的异议不能成立。”裁定下发后原告即向宛城区法院提起案外人执行异议诉讼。经本次审理查明，2010年恒贤居公司在建设南召县南河店镇幸福新村房产过程中因拖欠施工款，便以所承建的四套房产抵给于某，筹集资金40万元。后因无力偿还于某该笔借款，便由恒贤居公司给于某出具四份售房合同，由其出售所得房款来抵偿借款。恒贤居公司法定代表人李恒志，及相关人王东生、马苋在合同上签字。合同填写价款为18.75万元，落款日期为2010年7月1日。2010年11月原告马庆林自于某处以18.5万元价格购得宛城法院查封房产自西向东数第三、四两间。原告购房后即入住至今。因恒贤居公司法定代表人李恒志死亡，致使房产未办理过户手续。本院认为，争议房产系于某在恒贤居公司抵账所得，因此于某在出售房产时的售房对象不受该房产项目移民安置对象的约束，原告马庆林在于某处签订购房合同购得抵账房屋的买卖行为并未违反法律规定，属有效行为，马庆林作为购房人的权利应当得到保护。原告签订合同后支付房款并已入住，房屋已经交付，虽然在办理过户手续之前物权并未发生变动，但是房产未办理过户是由于恒贤居公司法定代表人李恒志死亡造成，原告对此并无过错，因此在购房合同有效成立房屋并已经交付原告实际占有的情况下，原告拥有所购房产的合法实体权利。至于被告提出的支付房款低于合同约定价格的问题，实际上合同约定的价格为恒贤居公司将房产抵偿给于某时填写的价格，并非于某卖房时的实际价格，对于所原告支付的房款数额，于某表示认可，应当视为原告已经足额支付了全部价款。综上所述，原告异议成立，应当停止对争议房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，并报本院审判委员会讨论决定现判决如下：1、停止对房产证号为：召房权证南河店镇字第××号，幢号03#，面积657.87平方米中原告马庆林所购的自西向东数第三、四两间房屋的执行。2、驳回原告马庆林其他诉讼请求。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  王鹏飞审判员  吴国恩审判员  苏 珂二〇一四年十二月五日书记员  沈宗善