上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3189号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙华青，＊生，汉族，。
上诉人（原审被告、反诉原告）杨天华，＊生，汉族，。
委托代理人杨＊＊（系杨天华之子），。
上诉人孙华青、杨天华因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第22231号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2014年11月18日受理后，依法组成合议庭于2014年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人孙华青，上诉人杨天华的委托代理人杨＊＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市浦东新区南泉北路系争房屋（以下简称系争房屋）系孙华青所有。2008年12月25日起，孙华青（出租人、甲方）与杨天华（承租人、乙方）就系争房屋建立长期的租赁关系。双方最后一份租赁合同签订于2013年6月24日，约定租期从2013年6月25日至2014年6月24日止；月租金（人民币，下同）3，000元，房屋押金3，000元；居住人口共五人；乙方负责支付租赁期房屋的水、电、煤气、有线、卫生、治安、物业的相关费用；乙方租期承担房屋、设备、家具的保养，维修，更新的全部费用（甲方已在房租费内减除相关费用）；房屋内的设施：1.5匹空调、25寸彩电、热水器、家具（床两只、椅子、柜子等、风扇、抽油烟机）；未经甲方同意的，乙方擅自改变原装修或改变出租房屋用途的，或将房屋转租他人的，或部分转租他人的，或违反合同超过约定人数的，均作严重违约处理；乙方因未按规范使用电和燃气而引起人身伤害，损坏设施，由乙方承担全部责任。
合同签订后，双方按约履行。杨天华承租房屋后一家五口居住使用并支付给孙华青保证金3，000元，支付租金至2014年3月24日。
2014年2月26日，系争房屋发生火灾，当晚，杨天华一家即另寻住所，未再入住系争房屋。当晚，杨天华的儿子杨＊＊在潍坊派出所的询问笔录中陈述：起火点在屋子大厅里的货架上，一直都只有这个货架在烧，货架上是要准备送出去的衣服，货架下面有电源插座。杨＊＊和家里人住在系争房屋的天井改造的卧室，另外还有一个小半间租给了一个房客。原审庭审中，杨＊＊表示，杨天华自行安置一个拖线板插在货架下面的电源插座处，起火原因可能在此插座处。
2014年2月27日，杨＊＊在潍坊派出所的第二次询问笔录中，民警询问：这起火灾你有责任吗？杨＊＊答：有的，我愿意自己承担责任。同日，孙华青在潍坊派出所的询问笔录中陈述：房屋内就留了两张单人床，其他都是房客自己买的，电器设施都是房客后来自己买了安装的。
2014年2月28日，上海市浦东新区公安消防支队出具《火灾事故简易调查认定书》，认定：“该起火点排除人为纵火、遗留火种、雷击、自燃等因素，无法排除电气故障引发火灾的可能。”2014年8月14日，上海市浦东新区人民法院向上海市浦东新区公安消防大队一支队调查核实，该队向法院反映，火灾起火点在货物架，货物架上堆满了杨天华的衣物。《火灾事故简易调查认定书》中“无法排除电气故障引发火灾的可能”的含义是，对于火灾的简易调查，一般有两种陈述方式，排除法和直接固定法。若对于起火原因有明确认定，则使用直接固定法；若对于起火原因并非明确认定，则使用排除法，排除明显非起火原因的因素。
火灾发生后，孙华青与居委会及其他业主就火灾给周围邻居和公共部位造成的损失赔偿达成协议，包括：支付系争房屋所在＊号楼的大门锁芯90元；支付＊号楼101、102和103室业主暂住旅馆费用589元；支付＊号楼103室业主各项经济损失800元。2014年6月11日，孙华青收到潍坊街道火灾保险费赔偿共计23，765元。同日，孙华青支付潍坊街道火烧房修理费8，300元。
2014年3月3日，杨天华发短信给孙华青，表示房屋收拾得差不多了，要求协商解决此事，孙华青未予回应。2014年3月19日，孙华青在系争房屋内张贴公告，要求杨天华在十天内搬清屋内全部物品。2014年5月，系争房屋已经由孙华青另行出售他人并交付使用。
孙华青起诉至法院要求：1、解除其和杨天华的租赁合同；2、杨天华赔偿其房屋损毁、财物损失以及欠费共计39，971.10元。原审庭审中，其将诉请二变更为：要求杨天华赔偿其各项损失及欠费共计29，892.30元。具体包括：其支付邻居及居委会的相关费用1，479元，其已将系争房屋转让给下家少收的房款3万元，杨天华拖欠的水、电、煤气及有线电视费共计1，408.30元，其向物业交付的走廊楼道维修费8，300元，风扇170元，家具2，000元，清理燃烧残物费2，000元，再扣除其已获得保险费15，465元，共计29，892.30元。
杨天华辩称，同意解除合同，同意支付拖欠水电煤及有线电视费共计1，408.30元，其他费用均不同意支付。房屋发生火灾并非其的冰箱自燃所致，而系电线老化所致，故不同意赔偿孙华青的各项损失并提起反诉认为，系争房屋发生火灾后经公安消防部门认定为排除人为纵火，无法排除由电气电路故障引发火灾。由于孙华青未提供安全的房屋设施致其一方财物遭受损失，故应由孙华青承担赔偿责任。另外，其的房租交至2014年3月26日（笔误，实际为2014年3月24日），火灾发生后，孙华青既不和其协商处理善后事宜又不安置其居住，也不退还房屋押金和租金，其于2014年3月8日另行租赁房屋居住。故要求判令孙华青：1、赔偿财物损失共计63，678.10元；2、赔偿被其另外租房的损失2，760元；3、返还一个月的租金3，000元及退回押金3，000元。
孙华青辩称不同意杨天华的反诉请求，起火的原因是杨天华造成的。
原审庭审中，孙华青表示：其并未对系争房屋进行过修复，而是直接卖给下家，后由下家修复了系争房屋，孙华青与下家协商从购房款中扣除了三万元抵扣修复费用。另外，系争房屋中的家具家电大部分系2006年安置，后在杨天华承租的过程中，由杨天华承担维修及更新的义务。孙华青诉请中风扇170元及家具（床2只、椅子6把、餐桌、柜子等）2，000元，价值的确定是孙华青自行按照目前市场上同类型电器的最低报价确定的。杨天华表示，孙华青与下家协商的价格为扣减一万元，并非孙华青陈述的三万元。另外，系争房屋内没有任何家具是孙华青留下的，全部系杨天华自行购买。
关于杨天华搬离的时间，杨天华在原审第一次庭审中陈述火灾发生后所有东西都烧毁了，没有东西可以搬走，杨天华在2014年3月1日打扫完系争房屋后，就等于搬走。在原审第二次庭审中，杨天华陈述，杨天华家人虽然搬走，但房屋内物品都没有搬走，是孙华青在2014年4至5月将房屋内物品变卖。另外，系争房屋不需要钥匙，可以直接进去搬物品，但由于孙华青对于解决此事一直没有表态，故杨天华一直未前去搬物品。孙华青表示，2014年3月19日到系争房屋张贴公告时，发现未烧毁的物品已经被杨天华搬走，剩下都是烧坏的残留物、垃圾。直到2014年4月26日，孙华青清理现场，故杨天华交付的押金应抵扣最后一个月的房屋使用费。
原审认为，系争租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效。现系争房屋先因火灾无法实际入住，后因变更产权人，无法实际履行，且庭审中，孙华青和杨天华双方均同意解除合同，于法不悖，予以准许。本案的争议焦点是系争租赁房屋因火灾而产生的损失应由谁承担责任。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。法律同时规定承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。系争租赁合同是由孙华青与杨天华签订，杨天华作为承租人，长期占有使用租赁房屋，有义务在租赁期间对租赁物予以妥善保管。且双方《房屋租赁合同》第十一条第5款约定：乙方因未按规范使用电和燃气而引起人身伤害、损坏设施，由乙方承担全部责任。现系争房屋因发生火灾而造成损失，根据消防部门对火灾事故作出的认定、起火原因分析以及杨天华在潍坊派出所的调查笔录和原审庭审中杨天华关于起火点的陈述，可以排除租赁物由于出租方的原因造成受损。因此，杨天华作为承租人，应承担租赁物毁损的赔偿责任。杨天华在原审中反诉要求孙华青承担其因火灾所致各项物品损失及另外租房损失，无法律依据，不予支持。
关于孙华青主张的各项损失赔偿，首先，孙华青自述转让下家少收的房款3万元，没有证据予以佐证，杨天华亦不予认可，仅认可孙华青与下家磋商少收房款为1万元，原审据此采纳杨天华自认的数额作为孙华青因火灾遭受的损失，但由于孙华青自述已获得总计23，765元的保险赔偿，此数额足以弥补孙华青的损失，再另行要求杨天华赔偿无依据；其次，孙华青支付给邻居及居委的相关费用1，479元、孙华青向物业交付的走廊楼道维修费8，300元、清理燃烧残物费2，000元，属于孙华青因火灾遭受的损失，该部分损失在孙华青所获保险赔偿中亦足以弥补，再另行要求杨天华赔偿无依据；再次，孙华青要求杨天华赔偿遗失的风扇和家具的费用，虽然双方合同中对于系争房屋配备的家具有明确的约定，但杨天华全部不予认可，且孙华青在2014年2月27日潍坊派出所的调查笔录中陈述：“房屋内就留了两张单人床，其他都是房客自己买的，电器设施都是房客后来自己买了安装的”。即便确实存在孙华青所述风扇和家具的灭失，考虑到租期长久，物品折旧等因素，孙华青所获得的保险赔偿也可以弥补上述损失，无需另行主张；最后，杨天华拖欠的水、电、煤气及有线电视费共计1，408.30元，杨天华同意支付，不违反法律规定，予以准许。
关于杨天华反诉要求孙华青退还一个月租金3，000元和退回押金3，000元的主张，孙华青抗辩称，虽然杨天华人已搬走，但物品残留在系争房屋内，直至2014年4月26日，孙华青请人清理，故认为上述费用应抵扣租金。对此，原审认为，在原审第二次庭审中，杨天华自述物品仍在房屋内未搬走，且系争房屋没有钥匙可自行进入。本案系杨天华未妥善使用房屋引发火灾，杨天华有能力自行搬离物品却未搬离，实际上给孙华青的再次使用房屋造成严重影响，现孙华青认为剩余一个月租金和押金应抵扣欠付租金，不应返还，具有法律依据，据此驳回杨天华此项反诉请求。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条之规定，于二○一四年十月十日作出判决：一、解除孙华青与杨天华于2013年6月24日签订的《房屋租赁合同》；二、杨天华于判决生效之日起十日内支付孙华青各项水、电、煤气和有线电视费共计1，408.30元；三、驳回孙华青的其他诉讼请求；四、驳回杨天华全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费799元，减半收取399.50元，由孙华青负担374.50元，杨天华负担25元，反诉案件受理费减半收取805元，由杨天华负担。
判决后，孙华青、杨天华均不服，分别向本院提起上诉。
孙华青上诉称，其认为本案与系争房屋的买卖事宜无关，故原审审理中孙华青没有准备相应的证据材料，只是据实告知因火灾导致其少收了下家房款3万元，现提供买卖合同中的付款协议，可以证明上述主张。而关于房屋内的设施，双方在租赁合同中明确约定杨天华应承担房屋设备家具的保养、维修、更新费用，租赁期满，杨天华应保证设施完好，故孙华青要求杨天华归还单人床、彩电、燃气灶、风扇、机顶盒、餐台、五斗柜、写字台、靠背椅子、方凳等家具，或者按金钱赔偿。综上，要求二审法院撤销原判第三项，改判杨天华赔偿孙华青实际损失和偿还水电煤欠费共计23，582.30元。
杨天华上诉称，公安消防支队的事故调查书不能得出系因杨天华的责任导致火灾。孙华青在火灾责任没有确定的情况下要求其赔偿没有依据。而且，孙华青擅自将杨天华在房屋内的物品变卖处理，存在侵权行为。综上，其认为本案火灾系因孙华青的原因导致，请求二审法院撤销原判第四项，改判支持杨天华原审中的反诉请求。
双方当事人均坚持自己的上诉请求，互不同意对方的上诉所请。
二审庭审中，孙华青向本院提交其与案外人刘＊、邱＊＊就系争房屋签订的买卖合同付款协议以及房屋交接协议书一份，欲证明火灾导致孙华青少收了下家房款3万元。杨天华对该证据效力不予认可。
本院审核该证据后认为，从该房屋交接书记载的时间来看，该份证据形成于本案一审诉讼之前，并非二审新证据。并且本案一审第一次庭审时，在原审中向孙华青就争议3万元抵扣的事实进行询问时，孙华青明确回答没有证据，在之后的第二次庭审中，孙华青就此也没有提供任何证据。现孙华青于上诉期间提交该房屋交接协议书，未能说明合理理由，在未有其他事实予以佐证的情况下，本院对该房屋交接协议书的真实性不予认可，对其证明效力不予采信。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是系争房屋发生火灾的原因及因此产生的损失应如何承担。根据原审法院所查明的事实，虽然消防部门就火灾事故的认定书中对起火原因并未有明确认定，但原审法院通过对消防部门的调查核实，结合杨天华之子杨＊＊于火灾发生后在派出所所作的相关陈述，以及杨天华对起火点在原审庭审中的自认，认定本案因火灾发生的租赁物损害应由作为承租人的杨天华承担赔偿责任，具有相应的事实依据，本院予以支持。杨天华主张火灾系出于出租方的原因造成，缺乏依据，其另主张孙华青擅自将房屋内的物品变卖处理，亦未能提供证据予以证明，故本院对其提出的反诉请求无法支持。
孙华青主张的各项损失中，双方主要的争议在于孙华青因火灾减少的出售房屋房款的数额。孙华青虽于二审审理期间就其主张提供了证据，但该证据本院不予采信，此前文已作了阐述，不再赘述。故本院仍以原审法院认定的1万元数额为准。至于孙华青主张的其他若干家具、家电损失，本院认为，杨天华自2008年起就开始承租使用系争房屋，即使该些家具、家电尚未灭失更换，其折旧后的残值也应能由孙华青所获得的保险金予以弥补，故孙华青的相关赔偿请求本院不予支持。
综上，原审法院依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。上诉人孙华青、杨天华的上诉请求，均缺乏事实依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，194.55元，由上诉人孙华青负担389.55元，上诉人杨天华负担805元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年一月十六日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；