广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第1100号
原告吴景。
原告卢琦。
委托代理人吴景。
被告深圳市世外桃源物业管理有限公司桃源居管理处（以下简称桃源居管理处）。
负责人徐松南。
委托代理人陈建凯，广东明轩律师事务所律师。
被告深圳市世外桃源物业管理有限公司（以下简称桃源物业公司）。
法定代表人LIZHOU。
委托代理人陈建凯，广东明轩律师事务所律师。
被告深圳航空城（东部）实业有限公司（以下简称航空城公司）。
法定代表人李爱君，董事长。
委托代理人张文。
上述当事人物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈平独任审理，公开开庭进行了审理。原告吴景（亦为原告卢琦委托代理人），被告桃源居管理处、桃源物业公司委托代理人陈建凯，被告航空城公司委托代理人张文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2002年6月15日与被告航空城公司签订了桃源居14区9A-X房的预售楼合同，合同之十五条规定了由被告桃源物业公司负责物业的管理，管理费为1.50元／平方米，无时间期限，并规定了业委会成立后可续聘或选聘物业管理公司。但三被告却无视合同条款，在无任何相关法律手续的情况下，不知会原告，就在原告入伙的第一个月起按1.80元／平方米收取，并擅自从原告的银行账户中扣取。直至2009年9月，原告在被告航空城公司的售楼处索回预售合同查阅时才发现三被告已长期违约。在与被告桃源居管理处交涉退款一直不答复，于是原告于2010年4月起开始停交管理费，直至2010年9月。2012年10月被告桃源居管理处在没有对第一份合同的违约作出妥善处理的情况下，又一次在不具备完整的法律手续（原告至今未见合同文本，不知合同内容，未在合同上签名）的情况下强行涨价。直至2012年10月。在此期间原告与被告桃源居管理处一直对管理费的退款事宜进行交涉，被告桃源居管理处不但不予退还，还采取各种手段（威胁停水停电，不定时的打电话及保安上门催讨，在原告住宅大门上粘贴催款通知书）催讨违法所得，严重扰乱了原告的正常生活习惯并损害了原告名誉。无奈，原告于2012年10月出售了该物业，11月在被告桃源居管理处交清了所有非法涨价的管理费，完成了过户。此后，原告一直与被告桃源居管理处交涉退费事宜，但被告桃源居管理处却推三阻四，寻找各种理由不予退费。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、三被告退还原告自2002年12月入伙至2010年9月多收的管理费3，682.07元；2、确认被告桃源居管理处单方面违法涨价，被告桃源居管理处退还原告自2010年10月至2012年10月多收的管理费2，284.98元；3、被告承担本案的诉讼费；4、被告在小区公告栏作出书面道歉。
庭审中，原告明确第2项诉讼请求所涉及的物业管理费的收取标准应为1.50元／平方米／月，但被告实际收取标准为2.20元／平方米／月。
被告桃源物业公司和桃源居管理处答辩称，1、原告诉求退还2002年12月入伙至2010年9月多收取的管理费3682.07元属实，但原告在知道退费事宜的情况下，仍于2012年11月按1.80元／平方米补交了2010年7月至9月期间的物业管理费，原告的该项诉讼请求已经超过了两年的诉讼时效。2、关于2010年10月调涨管理费，桃源居业主委员会根据业主大会的表决结果与被告桃源物业公司签订有《物业管理服务合同》，该《物业管理服务合同》依法对原告具有约束力。根据《深圳市宝安区桃源居社区物业管理服务合同》的约定，桃源居1-5、7、9、10-14区1-3期按2009年12月2日公示的标准进行调整和统一物业管理费，从2010年10月1日起执行新的物业管理费标准。被告桃源物业公司根据合同约定提供物业管理服务并收取物业服务费用符合规定。
被告航空城公司答辩称，被告航空城公司是本案涉案房产的开发建设单位，与原告没有物业服务合同关系，不是本案适格被告，请求驳回原告对被告航空城公司的诉讼请求。
经审理查明，2002年6月15日，原告卢琦与被告航空城公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，原告卢琦购买深圳市桃源居14区9A栋X号房地产（12层以下带电梯小高层），建筑面积130.57平方米，用途为住宅，并于2002年12月16日办理了房地产证。上述合同第十五条约定在房地产移交后，业主委员会聘请物业管理机构之前由被告桃源物业公司负责物业管理，物业管理费为1.50元／平方米。业主委员会成立后，可续聘或另选聘物业管理公司，管理费由业主委员会与物业管理公司协商确定。
2010年9月10日，被告桃源物业公司与深圳市宝安区桃源居住宅区业主委员会签订了《深圳市宝安区桃源居社区物业管理服务合同》，约定由被告桃源物业公司为涉案物业所在的桃源居小区提供物业服务，物业服务期限为四年，自2010年9月19日至2014年9月18日。合同第五条约定带电梯小高层（12层以下，含12层）住宅物业管理费标准统一按2.20元／平方米／月收取，业主应在每月十日之前按月交纳物业服务费。
2002年12月，原告卢琦入伙，被告桃源物业公司和桃源居管理处按1.80元／平方米／月的标准收取物业管理费，合计多收取原告卢琦2002年12月至2010年9月物业管理费3，682.07元。被告桃源物业公司和桃源居管理处对此事实均予认可。
2010年3月，原告发现被告存在多收取物业管理费的情形，遂于2010年4月起开始停交物业管理费。2012年9月16日，原告卢琦与案外人周海霞签订了《房地产买卖合同》，约定原告卢琦将涉案房地产出售给案外人周海霞。2012年11月7日，原告卢琦按2.20元／平方米／月标准向被告桃源居管理处交纳了2010年4月至2012年10月的物业管理费8，591.43元。
另查，被告深圳市世外桃源物业管理有限公司具备法定的物业服务企业资格，被告深圳市世外桃源物业管理有限公司桃源居管理处为被告深圳市世外桃源物业管理有限公司分公司。
上述事实，有当事人庭审陈述及原告提供《深圳市宝安区桃源居社区物业管理服务合同》等证据、被告提供的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、发票、《房地产买卖合同》等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告卢琦与被告航空城公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及深圳市宝安区桃源居住宅区业主委员会与被告桃源物业公司签订的《深圳市宝安区桃源居社区物业管理服务合同》均系各方的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。
根据上述合同约定，被告桃源物业公司和桃源居管理处与作为桃源居小区业主的原告卢琦存在物业服务合同关系，均应当按照上述合同约定履行义务。原告吴景并非涉案房地产的所有权人，亦非合同主体，其不是本案的适格原告。被告航空城公司并非本案物业服务合同的主体，亦未收取物业管理费，不是本案的适格被告，原告请求被告航空城公司承担责任没有依据，本院不予支持。
关于原告卢琦主张要求退还多收取的2002年12月至2010年9月物业管理费3，682.07元的诉讼请求。庭审中，被告桃源物业公司和桃源居管理处对此事实均予认可，但认为原告的该项诉讼请求已超过诉讼时效。本院认为，原告卢琦于2010年3月发现被告桃源物业公司和桃源居管理处存在多收取物业管理费的行为，并自2010年4月起停交物业管理费，直至2012年11月7日方才交清上述2010年4月至2012年10月期间的物业管理费。原告卢琦上述停交物业管理费的行为即是其以实际行为向被告桃源物业公司和桃源居管理处主张退还多收取的物业管理费的权利，引起诉讼时效中断，应当从2012年11月8日起重新计算诉讼时效，原告卢琦的该项诉讼请求并未超过诉讼时效。被告桃源物业公司和桃源居管理处应当将多收取的2002年12月至2010年9月物业管理费3，682.07元退还给原告卢琦。
关于原告卢琦主张确认被告桃源居管理处单方面违法涨价，并要求被告桃源居管理处退还原告自2010年10月至2012年10月多收取的物业管理费2，284.98元的诉讼请求。原告卢琦作为桃源居小区的业主，应当按照深圳市宝安区桃源居住宅区业主委员会与被告桃源物业公司签订的《深圳市宝安区桃源居社区物业管理服务合同》的约定履行义务，上述物业管理服务合同约定的物业管理费收取标准为2.20元／平方米／月，被告桃源物业公司和桃源居管理处按照上述约定收费标准收据物业管理费符合合同约定。原告卢琦的该项诉讼请求没有法律和事实依据，本院不予支持。原告卢琦要求被告在小区公告栏作出书面道歉的诉讼请求没有法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告深圳市世外桃源物业管理有限公司、深圳市世外桃源物业管理有限公司桃源居管理处应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告卢琦退还多收取的2002年12月至2010年9月多收取的物业管理费3，682.07元；
二、驳回原告卢琦的诉讼请求；
三、驳回原告吴景的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告深圳市世外桃源物业管理有限公司、深圳市世外桃源物业管理有限公司桃源居管理处负担15元，原告负担10元，该费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈 平
二〇一四年二月十一日
书记员 罗乐瑜
书记员 王菲菲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。