河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张商初字第19号
原告张家口市商业银行股份有限公司万全县支行，住所地河北省万全县。
负责人姚力余，该支行行长。
委托代理人李莉，河北震河律师事务所律师
被告岳志刚。
被告张家口坤源房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市万全县。
法定代表人郭平，该公司总经理。
委托代理人金建军，河北华研律师事务所律师。
委托代理人贾振强，河北华研律师事务所实习律师。
原告张家口市商业银行股份有限公司万全县支行（以下简称商行万全支行）与被告岳志刚、张家口坤源房地产开发有限公司（以下简称坤源公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，经询问坤源公司法定代表人郭平，其不同意原告商行万全支行对涉案标的物的执行申请，本院依职权通知坤源公司为本案共同被告参加诉讼后，公开开庭进行了审理。原告商行万全支行的委托代理人李莉，被告岳志刚，被告坤源公司的委托代理人金建军、贾振强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告商行万全支行诉称，本案诉求的执行标的位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区8号楼4单元402室，是原告贷款给坤源公司时，坤源公司将该套房屋作为贷款抵押物抵押给原告的，并办理了抵押登记手续。当时抵押登记机关是张家口市产业集聚区房产管理所，登记时间为2011年5月l0日。被告作为案外人向贵院提出执行异议称：2011年7月27日，其购买了上述房屋，请求解除对该房屋的执行。贵院经审理，作出了（2014）张法执异字第82号执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行。原告认为，本案争议的执行标的，己于被告购买前办理了抵押登记，坤源公司于抵押登记之时已丧失了处分该房屋的权利。因此，被告与坤源公司对该套房屋的买卖行为是无效的。特请求判令：1、对位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区8号楼4单元402室许可执行。2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告岳志刚辩称，涉案房屋是我给坤源公司安装太阳能，因坤源公司给不了工程款抵顶的，2011年4月12日签订施工合同，双方口头约定给不了工程款就用房屋抵顶，收据是2011年4月12日出具的，因收据丢失，坤源公司于2011年7月27日补开的收据。同日签订了购房协议，并且我以该房贷了款。我已交了四年取暖费。现在还交着分期付款。我手续齐全，原告所述情况我不知情。我们的房屋是归万全县房管所管，不归产业集聚区管。契税款都交给了坤源公司，坤源公司交没交给房管所不清楚。我在2011年4月12日已购买该套房屋，已交房款10万元，有收据能证实。请求查明事实，判决房屋归我所有。
被告坤源公司辩称，业主为购房与我公司签订的购房合同是真实有效的，希望业主能得到自己购买的房屋。我公司与商行万全支行的借款是事实，形成的判决合法，确定的数额我方认可。业主把购房款交了，我公司将房屋也交付了。对于欠商行万全支行的贷款我们努力归还。业主的房屋应交还房主。
原告商行万全支行为证实其主张，提交了六份证据：证据一、借款合同一份，证明坤源公司于2011年7月11日向我行借款2000万元。证据二、抵押合同一份，证明对于借款行为我行要求抵押，设定的抵押金额是4010万元。证据三、抵押清单二份，作为借款合同的附件，证明当时抵押的是鸿福苑小区未出售的房屋共计163套，总面积19562.43平米，议定价格4010万元。证据四、张家口市中级人民法院（2013）张商初字第190号民事判决书一份，证明就被告坤源公司违约未还款作出了判决。证据五、在建工程抵押登记证明二份、抵押清单总汇一份，证明于2011年5月坤源公司已将未出售的163套房屋抵押给原告，并于2011年5月10日办理他项权证，又于2012年6月10日因贷款展期办理第二份他项权证，抵押物品未变更，没有解封的约定。证据六、张家口市中级人民法院（2014）张法执异字第82号裁定书一份，证明购房行为在抵押行为以后，购房房间号在抵押权163套之内。被告岳志刚对证1借款合同、证2抵押合同、证3抵押清单的真实、合法性不发表质证意见，认为自己非合同当事人，但合同编号为36021100000014的抵押清单没有抵押日期，明确的是鸿福园小区，与诉争的鸿福苑不是一个名字，不能认定自己购买的房屋在163套之内。自己购买房屋是2011年4月。对第二份清单的真实、合法性不作判断，因自己不是合同当事人。抵押时间是2011年7月9日，晚于自己购买房屋时间。对证4判决书的真实、合法性无异议，但与本案没有关联性。对证5在建工程抵押登记证明，因是复印件，对其真实性不予认可，2011年第001号是2011年5月10日登记，登记事项与争诉的标的没有关联性。对2012年第001号抵押登记证真实性无异议，与本案争诉的房产无关联性，不能证实就是争诉的房产。两份登记证债权数额不一致，无法认定是展期。抵押清单总汇真实性无法判定，清单汇总没有抵押形成时间。对证6的真实、合法性和关联性无异议，裁定书明确载明诉争房屋是否包括在抵押范围内无法查清，我们购买房屋过程中无过错，是合法购买。被告坤源公司对六份证据的真实、合法性和关联性均无异议。
被告岳志刚为证实其主张，提交了六份证据：证据一、太阳能热水器安装合同2份，2011年4月12日合同证明我给坤源公司开发的鸿福苑住宅小区6、7号楼安装热水器，工程款263340元。2011年6月8日合同证明我给坤源公司开发的鸿福苑住宅小区2、8号楼安装太阳能热水器，工程款175560元。两份合同总价款438900元。证据二、2011年7月27日收据5张，分别为首付款10万元、房款197589元、维修基金等13947元、太阳能热水阀等7914元、物业费及垃圾清理费179元。其中10万元收据是2011年4月12日开的，因我丢失了，又在2011年7月27日补开了一张。五张收据证明我已交清了购房款。证据三、宏昊物业公司住户手册一份，证明坤源公司已将房屋交付我，属于我所有。证据四、商品房买卖合同一份，证明在2011年7月27日房屋已经属于我所有了。证据五、个人住房借款合同一份，证明2012年7月3日用我购买的鸿福苑小区8号楼4单元402室抵押贷款19.5万元，期限20年。证据六、供热收费专用收据1份，证明房屋我一直居住。证据七、（2014）张法执异字第82号裁定书，证明房屋归我所有，法院让解封。原告对证1两份合同的真实性有异议，认为安装人均为北京英豪之星太阳能热水器有限公司，岳志刚只是经办人，不能认定是其与坤源公司签订，合同中也未涉及岳志刚所称抵顶问题。与本案没有关联性。对证4购房协议的真实、合法性均有异议，双方没有签字盖章，只填了相关内容，最终双方没有签订。对证2收据五张真实性、合法性不认可，均为2011年7月27日宏昊物业公司收取，没有写明是哪套房，没有注明收的什么款，如果购房交款，应由坤源公司出具统一的不动产销售发票。对证5贷款合同，从商品房买卖合同上来看，房屋总价278933元，岳志刚提交的五份收据证明其已付完毕购房款，既然交完了为什么又有贷款，贷款约定合同编号与被告提交的房屋买卖合同编号不符，提交的只是建行的合同，建行贷款是否给付坤源公司不得而知，被告所举证据相互矛盾，不能达到其证明目的。对证6的真实性无异议，只能证明交暖气费，不能反驳我们主张的诉求。对证7裁定的真实、合法性认可，对于裁定内容不认可。对证3住户手册的真实、合法性没有异议，但不能达到其证明目的，不能证明先于我方抵押购买了房屋。被告坤源公司对七份证据的真实、合法性和关联性均没有异议。
被告坤源公司没有证据向法庭提交。
经审理查明，2011年7月9日，原告与被告坤源公司签订合同编号为36021100000014的《固定资产借款合同》，约定被告坤源公司向原告借款2000万元用于支付工程款及材料费，月利率9.9‰，分两笔发放，2011年7月11日发放1000万元，借款期限自2011年7月11日至2012年7月11日；2011年8月22日发放1000万元，借款期限自2011年8月22日至2012年7月11日。同日，双方还签订了合同编号为36021100000014的《抵押合同》，被告坤源公司以其开发的“鸿福园”小区1-8号未售房屋163套作价4010万元进行抵押。原告按约定足额发放了贷款后，被告坤源公司分四次共归还了原告400万元，还有1600万元未还。双方于2012年7月3日签订了《贷款展期协议》，对1600万元的贷款展期至2013年6月10日。但截至2013年12月18日，被告坤源公司仍欠原告借款本金1600万元，利息131.34万元未还。为此，原告将坤源公司、郭平诉至本院，本院于2014年3月12日作出（2013）张商初字190号民事判决书，判决被告坤源公司十日内，偿还原告商行万全支行借款本金1600万元和截至2013年12月18日的利息131.34万元及为实现债权支出的合理费用12万元；郭平承担连带清偿责任。判决生效后，被告坤源公司、郭平未履行还款义务，原告申请本院强制执行被保全的，被告坤源公司开发的位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区未出售的101套房屋。在本院于2014年6月6日张贴了（2014）张执字第75号公告，责令被执行人坤源公司、郭平在5日内履行生效法律文书确定的义务，逾期将依法拍卖被查封的财产后，被告岳志刚于2014年11月17日向本院提出书面执行异议，称其于2011年7月27日购买了坤源公司开发的位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区8号楼4单元402室，双方签订了商品房买卖合同，己支付购房款。请求解除对该楼房的查封。本院经审查后认为，从形式上，案外人岳志刚所购买坤源公司开发的位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区8号楼4单元402室房屋，双方签订了购买合同。现无证据证实在房屋买卖交易过程中岳志刚存在过错，且岳志刚已支付购房款，故案外人岳志刚提出的异议成立。遂作出（2014）张法执异字第82号执行裁定，中止对万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区8号楼4单元402房屋的执行。商行万全支行不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。
原告提交的编号为DY3602111的《房地产抵押清单》上载明：抵押物名称为：房产，房产证号为：张产集字××号，抵押面积为：19562.43㎡，暂作价4010万元，本清单为合同编号36021100000014抵押合同的组成部分；提交的《抵押清单》上载明：本清单为抵押合同组成部分，合同编号36021100000014，抵押物为房屋，为该公司开发的“鸿福园”小区1-8号楼未售房屋，共163套，房屋坐落在西山产业集聚区［土地证编号为：万国用（2010）第290号，万国用（2010）第291号］，规划用途为住宅，建筑面积19562.43㎡，议定价格4010万元；提交的《房他证张产集字第0**号他项权证》复印件载明：抵押房屋坐落于张家口市产业集聚区西外环南，他项权利种类为抵押，债权数额为4010万元，登记时间为2011年5月10日；提交的《房建张产集字第2012001号在建工程抵押登记证》载明：在建工程坐落于张家口市产业集聚区西外环南，债权数额3559万元，登记时间2012年6月10日。同时提交的《抵押清单总汇》载明：楼房共计163套（附记了具体楼房号、面积、单价和金额），议定价为4010万元。但未载明：日期、合同编号、为抵押合同组成部分等内容，不能区分该《抵押清单总汇》上所列163套房屋是在2011年还是2012年办理的抵押登记或者没有办理抵押登记。
被告岳志刚作为北京英豪之星太阳能热水器有限公司驻工地的代表，于2011年4月12日与坤源公司签订《太阳能热水器安装合同》一份，为坤源公司开发的鸿福苑住宅小区6、7号楼安装热水器，工程款263340元。2011年6月8日为2、8号楼安装太阳能热水器，双方又签订了一份与前述合同内容相同的合同，工程款为175560元。两份合同总价款438900元。岳志刚自述坤源公司给不了工程款用其开发的位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区8号楼4单元402屋抵顶工程款。出具了于2011年7月27日向宏昊物业公司缴纳房款296188元及契税、公共维修基金等各种费用的收据，双方签订的《商品房买卖合同》，该合同没有填写编号、付款方式、合同签订时间等内容，没有出卖人的签章和买受人的签名。同时还出具了于2012年7月3日与中国建设银行股份有限公司张家口分行签订的《个人住房借款合同》，该合同约定，岳志刚以位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区8号楼4单元402室作为抵押物（成交价278933元）向中国建设银行股份有限公司张家口分行贷款19.5万元。期限自2012年7月3日至2032年7月3日。抵押房屋是与坤源公司签订的2012年第028号购房合同所涉及的房产，在借款人向售房人支付首付款83933元前提下，贷款人将款项一次划入借款人指定的户名为张家口坤源房地产开发有限公司的帐户，在合同签订时的贷款利率水平下，借款人每月归还贷款本息为1535.92元。岳志刚自述该笔贷款自己使用了。
被告坤源公司在庭审中自认已将涉案房屋交付与岳志刚。岳志刚从宏昊物业公司领取了《住户手册》，交纳了2013年度的暖气费。
上述事实，有原、被告提交的证据，当事人的当庭陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案是因案外人岳志刚认为申请执行人商行万全支行申请本院对位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区8号楼4单元402屋进行强制执行侵害了其实体权益，请求解除对该执行标的的执行。在本院作出（2014）张法执异字第82号执行裁定中止对执行标的的执行后，申请执行人商行万全支行对该裁定不服，认为案外人岳志刚不享有足以排除强制执行的权利，请求继续对该执行标的进行执行引起的诉讼。被告坤源公司在开发位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧的“鸿福苑”小区时，为支付工程款及材料费，与原告签订借款合同的同时，签订了抵押合同，以其开发的“鸿福园”小区1-8号未售房屋进行抵押，双方办理了抵押登记。原告依法应自登记日起，享有对该抵押的“鸿福园”小区1-8号未售房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿的权利。但原告提交的《抵押清单总汇》未记载该“总汇”形成的日期、主合同的编号、是否为涉案抵押合同的组成部分等内容，不能证明是《抵押合同》的附件，不能与《抵押合同》形成完整的证据链来证明该“总汇”上所列163套房屋是在2011年5月10日办理抵押登记时的房屋。原告现有证据不能证明在办理抵押登记时已对包括被告岳志刚所购涉案房屋在内的163套房屋进行了抵押登记。故原告对被告岳志刚所购涉案房屋不享有优先受偿权。对买受人的权利与抵押权孰优的问题，最高人民法院“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据此批复，已交付购买商品房的全部或者大部分款项后的买受人的权利优先于抵押权。现有证据证实岳志刚在2011年7月27日已付清了全部购房款296188元及契税、公共维修基金等各种费用，在购买涉案房屋时不存在过错，且该房屋已交付被告岳志刚使用。故被告岳志刚的权利亦优先于原告的抵押权，享有对涉案房屋排除强制执行的权利。原告请求的理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，依据《最高人民法院适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零六条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费4300元，由张家口市商业银行股份有限公司万全县支行负担。
如不服本判决，可于收到判决之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至河北省高级人民法院，开户行：河北银行高新支行，帐号：64×××51）。
审判长 成 进
审判员 牟 键
审判员 韩建新
二〇一五年六月二十九日
书记员 王立军
附：案件涉及法律相关条文
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释第三百零六条申请执行人提起的执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五内提起。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
最高人民法院“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”