辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第203号
原告：金英子，女，1963年1月22日出生，朝鲜族，无职业。
委托代理人：王石，沈阳市沈河区中天法律服务所法律工作者。
委托代理人：吴丽萍，沈阳市沈河区中天法律服务所法律工作者。
被告：张家林，男，1979年5月17日出生，汉族，个体业主。
委托代理人：扈博，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。
原告金英子与被告张家林租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月21日受理后，依法由审判员祝仰宝独任审判，公开开庭进行了审理。原告金英子及其委托代理人王石、吴丽萍，被告张家林及其委托代理人扈博均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金英子诉称，原、被告于2013年1月25日签订一份房屋租赁协议，协议约定由原告将坐落在沈河区东顺城街96号楼1单元1号门市房租给被告，租期一年租金人民币85000元，现租房合同到期，被告应该交房，但被告拒不交房，故诉至法院，要求法院解除房屋租赁合同，被告立即腾房并给付占房费从2014年1月25日到2014年3月25日共计人民币21252元，诉讼费由被告承担。
被告张家林辩称，1、原告的行为构成违约，应承担违约责任，给付被告违约金人民币42500元。2013年7月中旬被告与庞慧军协商旅社出兑事宜，以人民币10万元价格出兑，双方协商一致之后共同见房主，此时原告拒绝拿房证，不让出兑，并说如果出兑就不租你房子了。第二次一位姓吴的老板，与被告协商兑旅店，结果相同。原告多次打砸旅店，致使被告不能出兑旅店，根据协议甲方责任的第5条约定，原告应承担租金一半的损失，赔偿被告人民币42500元。2、原告打砸旅店物品、吵闹被告母亲，摔坏被告母亲手机，致使被告母亲住院20多天，花费医药费人民币1万余元，此笔费用原告应该承担。3、被告房租交至2014年1月25日，如果被告腾房，原告给被告母亲造成的损失也应赔偿。
经审理查明，诉争房屋坐落于沈阳市沈河区东顺城内街96号94幢1-2层35-38轴，W-A1轴，登记产权人为原告。
2013年1月25日，原告作为出租方（甲方），被告作为租用方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定原告将诉争房屋出租给被告使用，租期自2013年1月25日至2014年1月25日止，年租金人民币85000元，其中甲方责任约定如下：1、必须给乙方在租用期间的正常居住和使用权。2、租用协议达成后，甲方不得另加其他租用条件。3、甲方负责交房产局的房产费和冬季取暖费。4、如租期未到或遇其他特殊情况，不能继续租给乙方，必须提前30天通知乙方，征得乙方同意后再解除协议。5、如果租门市或网点，在合同没有到期，甲方违约不租或加钱应承担年租金的一半。乙方责任约定如下：1、乙方负责自己租期内的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带网费、有线（数字电视）费用，并承担因乙方原因造成房屋发水、漏电、漏气、失火、下水道堵塞而发生的一切费用，并提前30天交纳下期房租。2、乙方必须精心维护甲方房屋和物品，造成损坏按价赔偿；未经甲方同意，乙方在装修时，不得擅自改变房屋主体结构，否则后果自负。3、乙方不得中途将房屋转租他人，更不能在出租房内制假、贩假、传销、聚众赌博或从事其他违法犯罪活动，否则，一切后果自负。4、租赁期限已到或与乙方联系不上，甲方有权自行收回房屋及对房屋的处理。5、出租房屋如有电话、水、电、煤气、室内物品需乙方留押金，租用期满后多退少补。6、如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方，征得甲方同意后，再解除或续签协议，如果乙方不续租此房，必须配合甲方看房。同时合同其他约定事项：一切费用都由乙方承担，乙方在租房期内可以出兑，如果没有出兑，房租到期后甲方自动收回房屋。
被告租用诉争房屋经营旅社，并向原告交纳了2014年1月25日之前的房屋租金，2014年1月25日房屋租赁期限届满后，双方未续签合同，但被告继续占有诉争房屋，原告起诉来院，要求解除双方签订的租赁合同，被告腾空房屋并支付2014年1月25日到2014年3月25日的房屋租金共计人民币21252元。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁协议》、录音材料等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告签订的房屋租赁协议期限已于2014年1月25日届满，双方未续签租赁合同，故被告应将租赁房屋腾空，交还原告。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”故在被告腾空租赁房屋过程中，应以此规定执行，其对诉争房屋未形成附合的装饰装修物，可由其自行拆除。因拆除造成房屋毁损的，其应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，归原告所有。
被告在租赁期限届满后，继续占有使用租赁房屋，应当支付占有期间的房屋使用费，房屋使用费标准应当依照原租赁协议计算，每月人民币7083.33元（人民币85000元÷12个月），故被告应向原告支付自2014年1月26日至2014年3月25日的房屋使用费人民币14166.66元，原告诉请被告支付人民币21252元，缺乏依据，本院对其合理部分予以支持。
关于被告提出的原告打砸旅店物品、吵闹被告母亲，摔坏被告母亲手机，致使被告母亲住院20多天，花费医药费人民币1万余元的问题。因于本案不属同一法律关系，本院不予合并处理。
关于被告提出的原告违约，阻止其出兑旅店的问题。虽然在双方的租赁协议中约定被告在租房期内可以出兑，但并未约定被告出兑后的房屋租金问题，原告作为房主有权在被告出兑后，与新的承兑人签订租房协议时上涨房屋租金。通过双方的通话记录，能够看出原告曾经数次协助被告将旅店出兑，仅是因出兑金及房屋租金未能达成一致而没有出兑成功。同时，根据被告申请出庭作证的证人陈述，亦无法直接认定原告阻止被告出兑旅店，虽被告申请出庭的证人陈述曾听到过原告与被告母亲吵架、说过不让被告出兑，但对双方吵架的原因，双方商谈的过程却无从了解，故被告此项抗辩，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张家林于本判决生效之日起15日内腾空沈阳市沈河区东顺城内街96号94幢1-2层35-38轴，W-A1轴房屋（具体位置、面积以双方签订的房屋租赁协议为准），交还原告金英子。被告张家林在履行该项义务过程中，其对房屋未形成附合的装饰装修物，可由其自行拆除。因拆除造成房屋毁损的，其应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，归原告金英子所有；
二、被告张家林于本判决生效之日起15日内给付原告金英子2014年1月26日至2014年3月25日的房屋使用费人民币14166.66元；
三、驳回原告金英子的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1330元，减半收取人民币665元，由被告张家林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 祝仰宝
二〇一四年四月十六日
书记员 徐 佳
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。