江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1091号
上诉人（原审被告）蒋建康，男，1968年3月14日生，汉族，系无锡市滨湖区马山思渔楼酒家业主。
委托代理人章浩、许大椿，江苏逸鹤远闻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）轻工无锡休养院，住所地无锡市滨湖区马山万浪堤天远桥。
法定代表人刘祝林，该院院长。
委托代理人姚正山，江苏东林律师事务所律师。
上诉人蒋建康因与被上诉人轻工无锡休养院（以下简称轻工休养院）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨马民初字第0384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月9日受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
轻工休养院一审诉称：2007年9月8日，其休养院与无锡市滨湖区马山思渔楼酒家（以下简称思渔楼酒家）签订房屋租赁协议1份，根据该协议书的约定，自2007年9月8日至2009年3月8日，思渔楼酒家应给付租金12万元；自2009年3月9日至2013年11月8日止，思渔楼酒家应给付租金70万元，合计结欠租金为82万元。截止2013年11月12日，其休养院为思渔楼酒家垫付的电费为301359.4元、水费为86925元，故思渔楼酒家结欠租金、水电费共计1208284.4元。另外，双方曾口头约定，其休养院在思渔楼酒家就餐的餐费抵扣租金，故扣除其休养院在思渔楼酒家的餐费等费用，思渔楼酒家尚欠其休养院72433.4元。关于其休养院于2008年11月14日、2009年12月30日、2010年9月8日、2011年11月29日、2012年12月31日分别发生的费用4万元，合计20万元，系蒋建康向其休养院结算的借款利息、并非餐费，且双方对利息的计算还存在争议，故不同意在租金中抵扣。现其要求蒋建康立即支付房屋租金（计算至起诉时止）、水电费（计算至2013年11月12日止）共计72433.4元；终止双方订立的租赁协议；本案诉讼费由蒋建康承担。
蒋建康一审辩称：其不欠轻工休养院的租金。轻工休养院在思渔楼酒家消费、并向其借款，合计1406432元，扣除其应当支付的租金、水电费1208284.4元，轻工休养院尚应给付其198148元；根据双方签订的《协议书》约定，房屋租赁期限自2007年至新会所建成，现新会所尚未建成，且中央有八项规定，目前不允许建会所，故租赁协议的期限未届满，其不同意终止租赁协议，现其要求驳回轻工休养院的诉讼请求。
原审法院经审理查明：
2007年9月8日，轻工休养院与思渔楼酒家签订《协议书》1份，约定：一、轻工休养院同意把其所有的四号楼部分房屋租给思渔楼酒家，租期一年半，租金共计12万元，年终结算，不满一年半，轻工休养院按思渔楼酒家租期内日平均营业额税票数承担剩余日的30%赔偿，超出一年半，租金按每年15万元计算。二、思渔楼酒家承诺租用轻工休养院四号楼主要用于对外餐饮服务，外来就餐车辆收费凭票由思渔楼酒家结算，院内用餐按75%结算。……四、思渔楼酒家承诺所有用于或与此项目有关的装修费用思渔楼酒家自己承担，并对装修期间的安全事宜负责，保证对外营业的所有条件和手续合法有效。五、租用时间于2007年至新会所建成，并书面通知可以进入装修后二个月止，会所建成招租，思渔楼酒家应以书面要求约定，同等条件思渔楼酒家优先。……八、思渔楼酒家同意租用终止时，思渔楼酒家已投入的任何费用，思渔楼酒家自己承担，轻工休养院不承担补偿责任。《协议书》订立后，思渔楼酒家遂承租轻工休养院的上述四号楼用于餐饮经营至今。在庭审中，双方当事人一致确认：双方曾约定，轻工休养院在思渔楼酒家就餐，菜金打七五折，酒水不打折，餐费抵扣房屋租金。在庭审中，轻工休养院对有其单位工作人员签字的餐费均认可，对没有其单位工作人员签字的餐费不予认可，现双方当事人一致确认：有轻工休养院工作人员签字的餐费总计为1135851元；2008年11月14日、2009年12月30日、2010年9月8日、2011年11月29日、2012年12月31日合计发生的费用20万元，系蒋建康结算的借款利息、并非轻工休养院的餐费。
自2007年9月8日至2009年3月8日，思渔楼酒家应付房屋租金12万元；自2009年3月9日起至2013年11月8日止，租金按每年15万计算，思渔楼酒家应付房屋租金70万元，合计结欠轻工休养院房屋租金82万元。截止2013年11月12日，思渔楼酒家经营期间发生的电费为301359.4元、水费为86925元，已由轻工休养院垫付，故思渔楼酒家共计结欠轻工休养院的租金、水电费合计1208284.4元。
坐落于无锡市滨湖区马山马圩东大堤的四号楼等房屋的所有权人为轻工休养院。思渔楼酒家系个体工商户，其经营者为蒋建康。
2012年12月11日，轻工休养院向蒋建康发出书面函件，通知蒋建康终止双方的租赁协议，并要求蒋建康于2013年3月20日之前搬离四号楼的经营场所。
上述事实，有《协议书》、餐费单据、房产证、通知函及当事人的陈述等在卷佐证。
原审法院认为：
思渔楼酒家系个体工商户，在本案诉讼中，应以营业执照登记的经营者蒋建康为诉讼当事人。轻工休养院与思渔楼酒家于2007年9月8日自愿签订了租赁轻工休养院四号楼的《协议书》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，故该《协议书》合法有效。根据该《协议书》的相关内容，双方当事人对租赁期限约定不明确，故轻工休养院随时可以解除合同，但是解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2012年12月11日，轻工休养院向蒋建康发出了书面函件，通知蒋建康终止双方的租赁协议，并要求蒋建康于2013年3月20日之前搬离四号楼的经营场所，故轻工休养院已经在合理期限之前履行了通知义务，因此有权解除双方订立的《协议书》。关于租金，因双方当事人曾约定，轻工休养院在思渔楼酒家就餐的餐费抵扣房屋租金，故思渔楼已经发生的租金（计算至起诉时止）、水电费（计算至2013年11月12日止）合计1208284.4元，扣除轻工休养院的餐费1135851元，尚结欠72433.4元，因此，轻工休养院要求蒋建康立即支付房屋租金、水电费计72433.4元、终止双方订立的租赁协议的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。另外，根据双方订立的《协议书》中“思渔楼酒家承诺所有用于或与此项目有关的装修费用思渔楼酒家自己承担”等约定，现轻工休养院解除租赁合同时，有关的装修费用由思渔楼酒家自行承担，轻工休养院不需要再作补偿。至于2008年11月14日、2009年12月30日、2010年9月8日、2011年11月29日、2012年12月31日合计发生的费用20万元，因双方一致确认系借款利息、并非轻工休养院的餐费，故与本案不是同一法律关系，法院不予理涉，双方如有争议，可另行处理。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第六十一条、第九十七条、第九十一条第（二）项、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十六条第一款之规定，判决如下：一、解除轻工休养院与无锡市滨湖区马山思渔楼酒家（经营者为蒋建康）于2007年9月8日订立的《协议书》。二、蒋建康于判决发生法律效力之日起十五日内迁出坐落于无锡市滨湖区马山马圩东大堤的轻工休养院的四号楼。三、蒋建康于判决发生法律效力之日起十五日内给付轻工休养院72433.4元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1611元，由蒋建康负担。
蒋建康不服原审判决，向本院提起上诉称：2009年9月8日上诉人与被上诉人订立租赁协议，约定上诉人租赁使用被上诉人房屋用于酒家经营，租赁时间为“至被上诉人新会所建成，并书面通知可以进入装修后二个月止”。该约定应视为附条件的租赁期限约定，即约定的条件成就时，租赁期限届满，双方可以解除租赁协议，如条件未成就，则租赁协议不能解除，双方应继续履行租赁协议。因此，上诉人与被上诉人所订立租赁协议不存在租赁期限不明确。现被上诉人的新会所并未建成，按协议约定的附条件并未成就，租赁协议不能解除。请求二审依法予以改判被上诉人与上诉人继续履行租赁协议。
轻工休养院辩称：上诉人与其所订立的租赁协议并未明确新会所的建成时间。因此，租赁协议的租赁期限并不明确，其可以解除租赁协议。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本案的争议焦点是：轻工休养院是否因租赁期限约定不明而有权解除与蒋建康订立的租赁协议？
本院认为：
当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，蒋建康与轻工休养院订立的租赁协议，约定租用时间于2007年至新会所建成，并书面通知可以进入装修后二个月止。该约定应认定为双方对租赁期限的约定，属附条件的租赁期限约定。由于双方对新会所的建成时间并未约定明确，因此，附条件的租赁期限约定也不明确。故本院确认，蒋建康与轻工休养院订立的租赁协议，对租赁期限约定不明确，轻工休养院有权因租赁期限约定不明，而解除与蒋建康订立的租赁协议。因此，上诉人蒋建康要求继续履行租赁协议的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1611元，由上诉人蒋建康负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 陈丽芳
二〇一四年九月二日
书记员 唐广征