湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民三终字第244号
上诉人（原审原告）秦伟波
被上诉人（原审被告）陈黑生
被上诉人（原审被告）陈水清
被上诉人陈黑生、陈水清共同委托代理人蒋荣荣，湖南湘南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）彭少华
被上诉人（原审被告）唐检花
被上诉人彭少华、唐检花共同委托代理人唐崇云，湖南新星律师事务所律师。
上诉人秦伟波因房屋买卖合同纠纷一案，不服永州市冷水滩区人民法院（2013）永冷民初字第1646号民事判决，通过原审法院向本院提起上诉，本院于2014年7月31日收到上诉案卷，同年8月4日受理后，依法组成由审判员彭样平担任审判长，审判员李飞、代理审判员唐英虎参加的合议庭，于2014年8月28日上午在第十审判庭公开开庭对本案进行审理。代理书记员吴雪芳担任法庭记录。上诉人秦伟波、被上诉人陈水清及委托代理人蒋荣荣、被上诉人彭少华、唐检花及委托代理人唐崇云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：陈黑生与陈水清系夫妻关系，肖平飞（已故）与唐检花系夫妻关系。被告陈黑生有座落在冷水滩区双洲路的房屋一栋，土地使用面积96.9平方米，使用权证号为永（冷）国用（2008）第780号。后因该房屋翻建，陈黑生、陈水清与彭少华、肖平飞商定合作开发，并于2009年3月27日签订了《合作建房合同》。2009年12月28日，被告彭少华与肖平飞将分得的一套四楼住房出售给原告秦伟波，双方并签订了一份以肖平飞为卖方（甲方）、以秦伟波为买方（乙方）的《房屋预售合同》。合同主要约定：1.房屋面积约127平方米，住房总售价115，800元；2.甲方负责办理水电开户、房产证过户和土地证过户，一切税费由乙方负责，但过户的土地面积为96.9平方米，过户的土地证按七层分割；3.签订合同之日乙方需给付甲方购房款95，800元，余款20，000元在房产证、土地使用证过户时一次性付清；4、本房屋一定要是出让土地，如不是出让地，甲方负责办理出让土地，费用由甲方自负。合同签订后，原告按合同约定向肖平飞、彭少华支付了全部购房款。2010年9月21日，被告彭少华、肖平飞为原告办理出了房屋所有权证（权证号为永房权证冷字第7100107**号，登记建筑面积为128.33平方米、套内建筑面积为110.37平方米）。由于被告至今未为原告办理土地使用权证，遂酿成本案纠纷。
原审另查明，被告陈黑生有座落在冷水滩区双洲路房屋一栋，土地使用面积96.9平方米，使用权证号为：永（冷）国用（2008）第780号。后因该房屋翻建，陈黑生于2009年5月13日向永州市规划建设局申请了建设工程规划许可，许可证载明：建设项目名称为危房翻建、建设性质为住宅、栋数一栋、建设层数为一层、建筑高度为4米、建设底层面积83.74平方米，建设总面积为83.74平方米。但事后该房翻建成七层，每层建筑面积为128.33平方米。
原审认定，被告陈黑生拥有土地使用面积96.9平方米，后因该土地的房屋翻建，虽到相关职能部门办理了规划建设手续。但陈黑生、陈水清与彭少华、肖平飞合作开发过程中，违反建设规划，超层超面积建设，现在虽然办出了房产证，但国土部门相关手续到现在为止并没有办理或补办，仍属违章建筑，原、被告双方就上述房屋签订的《房屋预售合同》虽然是双方的真实意思表示，但属于以合法形式掩盖非法目的，该房屋预售合同应属无效。无效的合同不受法律的保护。故对原告的诉请，法院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款之规定，判决：驳回原告秦伟波的诉讼请求。本案受理费600元，由原告秦伟波负担。
宣判后，秦伟波不服，向本院提起上诉。
上诉人秦伟波的主要上诉理由为：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋预售合同》合法有效，一审法院认定双方签订的《房屋预售合同》无效是错误的；2、被上诉人应为上诉人办理土地使用权证和水电分户；3、被上诉人是否应该返还上诉人为办理房屋所有权证支付的相关12，000元税费；4、被上诉人在合同约定期限内未为上诉人办理土地使用权证已经违约，被上诉人应赔偿上诉人20，000元违约金。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉请。
被上诉人彭少华、唐检花答辩称：1、一审法院认定事实清楚，证据充分，二审法院应予以维持；2、答辩人已履行合同义务，没有办理土地使用权证是因为上诉人不愿意缴纳办理土地使用权证的相关费用；3、上诉人要求被上诉人支付违约金20，000元缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈黑生、陈水清答辩称：被上诉人陈黑生、陈水清与上诉人没有签订《房屋预售合同》，按照合同相对性原则二审法院应驳回上诉人对其的诉请。彭少华、肖平飞与其有合作建房协议，但彭建华、肖平飞没有完全履行合同义务，是另外一种法律关系，不应在本案处理。
二审期间双方当事人未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争执焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋预售合同》是否有效；2、若合同有效，被上诉人彭少华、唐俭花是否应为上诉人办理土地使用权分户手续；3、被上诉人彭少华、唐俭花是否应支付上诉人违约金20，000元。
一、本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人秦伟波与被上诉人肖平飞、彭少华于2009年12月28日签订的《房屋预售合同》是双方真实意思表示且不存在《合同法》第五十二条规定的情形。因此，双方签订的《房屋预售合同》是有效的。虽然，建房人在建房时违反建设工程规划许可，超规划建房，但并不能对抗房屋买卖合同的效力。综上，上诉人提出的“双方签订《房屋预售合同》是合法有效的”上诉理由，本院予以支持。
二、被上诉人彭少华、唐检花应为上诉人秦伟波办理土地使用权证和水电分户。被上诉人肖平飞、彭少华与上诉人秦伟波签订的《房屋预售合同》第四条约定了双方在签订合同后6个月以内，被上诉人彭少华、唐检花为上诉人秦伟波办理土地使用权证，办证费用由被上诉人承担。双方签订合同后，上诉人与被上诉人应按合同约定全面履行自己的义务，由于被上诉人已为上诉人办理了房屋所有权证，被上诉人还应为上诉人办理土地使用权证和水电分户。签订《房屋预售合同》的当事人是上诉人秦伟波与被上诉人彭少华、肖平飞，根据合同相对性原则，被上诉人陈黑生、陈水清不是本案的当事人，因此，上诉人将陈黑生、陈水清列为本案的被上诉人是错误的。综上，上诉人提出的“被上诉人彭少华、唐检花为其办理土地使用权证”的上诉理由，本院予以支持。
三、《房屋预售合同》约定了“彭少华负责为上诉人办理房屋所有权证、土地使用权证和水电分户，办证费用由上诉人承担”。因此，上诉人为办理房屋所有权证缴纳的12，000元税费是上诉人按照合同约定履行自己义务的行为，上诉人要求被上诉人返还办证的相关税费与合同约定不符。因此，上诉人提出的“被上诉人返还上诉人为办理房屋所有权证支付的相关税费”的上诉理由，本院不予采纳。
四、《房屋预售合同》虽然约定了被上诉人为上诉人办理房屋所有权证、土地使用权证和水电分户，相关费用由上诉人承担，但双方没有约定是先办证还是先交办证费用。没有办理土地使用权证是因为上诉人与被上诉人是先办证还是先交纳办理土地使用权费用发生了分歧，根据交易习惯，应先由上诉人交纳办证费用，然后被上诉人再办理相关证件。因此，上诉人提出的“被上诉人因支付上诉人20，000元违约金的上诉理由，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2013）永冷民初字第1650号民事判决；
二、限被上诉人彭少华、唐检花在本判决生效后六十日内为上诉人秦伟波办理土地使用权证和水电分户，相关费用由上诉人秦伟波负担；
三、驳回上诉人秦伟波的其他上诉请求。
一审诉讼费600元，由被上诉人彭少华、唐检花负担，二审诉讼费600元，由上诉人秦伟波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭样平
审 判 员 李 飞
代理审判员 唐英虎
、二○一四年十月十日
代理书记员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。