广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终12412号
上诉人（原审原告）：邬秀芳.
委托代理人：周崇杰，男，汉族，1939年12月28日出生，住所地：深圳市南山区侨新路豪园*栋501，身份证号码：5221011939********，系邬秀芳配偶。
被上诉人（原审被告）：深圳市永晋盈投资有限公司.
法定代表人：钟彩霞，总经理。
委托代理人：刘梅兴，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人：黄文娟，广东宝城律师事务所律师。
上诉人邬秀芳因与被上诉人深圳市永晋盈投资有限公司（以下简称永晋盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2392号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
邬秀芳上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判支持邬秀芳的诉讼请求；2、由永晋盈公司承担本案一、二审诉讼费。上诉理由：一、永晋盈公司并未履行交楼义务，依法应该承担延迟交楼的违约责任。根据邬秀芳和永晋盈公司之间签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，永晋盈公司应该于2014年10月31日前将邬秀芳向永晋盈公司购买的位于深圳市龙华新区清泉路与建设路交汇处的“幸福城润园”第一栋A单元24层2402号房交于邬秀芳。但永晋盈公司至今未向邬秀芳履行交楼义务，依法应该承担延迟交楼的违约责任。一审判决认定永晋盈公司已经于2014年9月13日履行交楼手续，并据此认定永晋盈公司已经履行完毕交楼义务，该认定事实不清，适用法律错误。（一）永晋盈公司未于2014年9月13日履行交楼手续。1、根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第9条约定“交付时间和办法”，出卖人应该于2014年10月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应该取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》。永晋盈公司直至2015年1月才向邬秀芳发出《入伙通知书》，实际交楼时间�可能在2015年1月之后。事实上，永晋盈公司至今未向邬秀芳交付所购买的物业。永晋盈公司于2015年1月29日前从未会同邬秀芳办理所购房屋的收楼，也从未通知邬秀芳所购房屋已经办理收楼手续，直至本案一审开庭之日（2015年12月10日），永晋盈公司才告知邬秀芳所购房屋已经办理收楼手续。如果已经办理收楼手续，永晋盈公司不应一年多之久不通知邬秀芳。2、根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第27条约定，“通知与送达”：本合同中的通知应采取书面形式，并选择以下第2种方式送达：邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内，在邮件发出之日起第三日视为送达。若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为通知日。永晋盈公司曾于2014年9月10日通知邬秀芳�齐《交款收据》、《入伙通知书》、身份证明等资料于2014年9月17日至2014年9月22日办理收楼手续，但因永晋盈公司原因未能收楼。永晋盈公司另于2014年9月15日在《深圳特区报》刊登公告，通知“幸福城润园”一期的买受人于2014年9月17日至2014年9月22日办理收楼手续，并另于2015年1月通知邬秀芳办理收楼并会同邬秀芳对所购买的楼宇进行验收，并对除卫生间外其他区域已经按照邬秀芳的意见进行部分整改。3、按照永晋盈公司作出的《交付收楼须知》载明，委托他人办理收楼的，须提交《交付通知书》、《收款收据》、《业主登记表》、《业主身份证（复印件）》及照片和经公证的委托书并办理物业管理费、水费和电费的银行代缴协议。未带齐前述资料的，永晋盈公司不予办理收楼手续。4、永晋盈公司主张，其已经向邬秀芳的受托人台州东源建筑劳务有限公司深圳分公司（以下简称东源深圳公司）完成交楼手续。而邬秀芳从未办理委托东源深圳公司代理收楼的公证，也从未向东源公司交付《交付收楼须知》载明的收楼材料。邬秀芳委托东源深圳公司的权限仅限于对所购买的物业进行工程改造，并不包括收楼的授权。按照东源深圳公司于2015年1月10日向物业公司提交的《工作联系函》载明：其已经完成业主的改造工程。邬秀芳向东源深圳公司签发的《授权委托书》明确载明：《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议中约定的其他毛坯入伙相关资料及手续由委托人（即邬秀芳）另行签署及办理。另外，邬秀芳对东源深圳公司的委托是在永晋盈公司主导下建立的，是基于东源深圳公司作为项目施工单位等便利条件的考量，是基于对永晋盈公司和东源深圳公司关于所购房屋“室内架空层补板”施工的合理信赖，并非是对其就预售合同约定的收楼事宜进行授权。东源深圳公司领取所购房屋的钥匙，只是为了进入该房屋进行“室内架空层补板”施工。在施工完成后，将该房屋的钥匙交由永晋盈公司或其委聘的物业公司，由永晋盈公司或其委聘的物业公司会同邬秀芳另行办理收楼手续。由此可见，邬秀芳对东源深圳公司的授权事项仅限于对物业的改造工程，并不包括预售合同约定的交付和验收。这也与永晋盈公司在改造工程完成后再行通知邬秀芳于2015年1月29日进行收楼并验收的客观事实相印证。5、本案所涉的建设工程的总包单位、土建承建单位、设备安装承建单位、装修承建单位均为浙江东源建设有限公司，而东源深圳公司系浙江东源建设有限公司的关联企业（浙江东源建设有限公司是台州东源建筑劳务有限公司的全资法人股东，持有台州东源建筑劳务有限公司百分之百的股份。台州东源建�劳务有限公司深圳分公司是台州东源建筑劳务有限公司的分公司），也是该建筑工程的实际施工单位和验收单位（注：《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》载明的验收人员厉高夏即是东源深圳公司的负责人）。邬秀芳之所以委托东源深圳公司完全是处于对东源深圳公司作为该建设工程劳务分包人的既有条件的考虑。众所周知，楼宇验收是买受人的重要权利，也是技术含量相对比较高的工作，而东源深圳公司作为建筑工程劳务公司并不具备楼宇验收的资质和相应的技术、设备等条件，不能切实实现和保障邬秀芳关于房屋验收的权利。邬秀芳不可能将对所购房屋的验收权利委托给完全不具备资质和条件的东源深圳公司行使，东源深圳公司也不可能在未收取邬秀芳费用的情况下承担楼宇验收这一项工作量如此之大且可能产生重大纠纷的工作。综上所述，永晋盈公司主张其于2014年9月13日已将涉案物业交付给东源深圳公司，且完成楼宇交付手续是不属实的。如果该主张属实的话，永晋盈公司不会分别于2014年9月10日、2014年9月15日和2015年1月分别以报纸公告和邮政快递的形式送达《入伙通知书》，也不会与邬秀芳于2015年1月30日对涉案物业进行验收并按照邬秀芳的意见进行部分整改。东源深圳公司又为何在“室内架空层补板”施工完工后将钥匙交回给永晋盈公司，而不是交给邬秀芳呢？如果东源深圳公司代理邬秀芳收楼，由于涉及所购房屋风险的转移，应该将钥匙交给邬秀芳，由邬秀芳实际控制该房屋。另外，一审庭审已经查明，该房屋实际目前控制权在永晋盈公司及其委聘的物业公司。由此可见，东源深圳公司并非是代理邬秀芳收楼，只是为了满足改造工程的需要，领取钥匙。另外，楼宇验收是一项工作量非常大的工作，耗时耗�，根据合同约定，房屋验收从初验、提出整改意见、整改至复验，一般在20天左右。东源深圳公司不可能在2014年9月13日当日就能够完成该楼盘一期491套物业的验收。很显然，永晋盈公司完全是和东源深圳公司恶意串通，伪造2014年9月13日至16日的收楼和整改资料。因此，永晋盈公司主张其于2014年9月13日完成交楼手续是不成立的。（二）永晋盈公司未按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定向邬秀芳交付符合装修装饰条件的楼宇。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件三“装置、装修、装饰标准”约定，下沉式卫生间不回填。另根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九、十、十一条的约定，永晋盈公司应该向邬秀芳交付符合合同约定的物业。永晋盈公司主张向邬秀芳交付的物业的卫生间和合同约定不符。因此，永晋盈公司并未按照合同约定将符合交付条件的物业交付给邬秀芳。众所周知，房屋作为具有综合功能的整体，包括居住、卫生间、厨房等多重功能，对房屋的验收是对房屋整体的验收。房屋部分功能的不符合条件即属于房屋整体不符合交付条件。一审判决明确认定，永晋盈公司未按照约定标准交付卫生间的行为构成违约，应该承担相应的违约责任。因此，即使永晋盈公司曾向邬秀芳要求交付所购房屋，其所准备交付的房屋也是不符合装置和装修标准的，其也未及时、客观、全面地履行楼宇交付义务。二、一审判决关于邬秀芳对永晋盈公司未按照约定交付符合条件的卫生间应该承担的违约责任由邬秀芳另寻法律途径解决的认定不当。根据民事诉讼法的规定，民事诉讼证据仅限于书证、物证、鉴定结论等特定形式的材料，不符合民事诉讼证据形式要件的不能作为民事诉讼证据采纳。一审判决依据的是其向�圳市清华苑建筑设计有限公司询问的回复，认定涉案物业的卫生间整改可能破坏建筑的主体结构，不建议将卫生间整改为下沉式卫生间。首先，该回复仅为一般的公文往来，并非按照法定的调取证据的程序进行的，其所作出的《回复》并不属于鉴定结论。鉴定结论必须是在具备法定资质的鉴定机构工作或执业的具有法定资格的工作人员作出的结论。本案一审判决采信的《回复》很显然并不属于鉴定结论，不具有证明效力。其次，该回复仅就卫生间整改为下沉式卫生间这一基本事实所作出的认定，并未对房屋进行实地考察，其所作出的“不建议整改”不具有客观性。再次，卫生间仅是房屋整体结构中很小的部分，对房屋受重和结构的影响非常小，不存在改造卫生间对房屋整体结构破坏的情形。即使卫生间改造可能对房屋有影响，该影响的后果和费用及法律责任也应�永晋盈公司承担。现永晋盈公司置其承诺和法定义务于不顾，片面强调实际改造的困难，对其应承担的义务只字不提，完全有违诚信原则。另外，关于卫生间是否能够按照约定的“下沉式卫生间”改造、如何改造、改造的费用等专业问题，人民法院应该按照法定的程序经有资质的机构现场考察并鉴定之后才能确定。人民法院如果认定卫生间无法改造，从节约司法资源和减少诉累的角度出发，完全可以也应该对改造方案和改造的费用及可能给邬秀芳造成的损失进行评估，并进而判定永晋盈公司应承担的违约责任以弥补。最后，一审判决已经认定，永晋盈公司对其交付的卫生间应该承担违约责任。本次诉讼正是由于永晋盈公司的违约造成的，邬秀芳对此毫无责任。另外，卫生间无法改造是一审判决才认定的，并非是在合同约定的交楼之初即无法改造的。而客观事实是，卫生间在交楼之初是完全可以改造的，只是因为永晋盈公司怠于行使合同约定的义务导致无法改造并进而导致损失的扩大，导致邬秀芳至今未能使用所购房屋，给邬秀芳造成了较大的损失。因此，本案的诉讼费当然应该由永晋盈公司承担。三、邬秀芳的诉讼请求有充分的事实和法律依据。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条“出卖人逾期交付的违约责任”约定，逾期交付在90日以内的，自约定的交付期限届满日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款的万分之四的违约金。本案，按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，永晋盈公司应该于2014年10月31日前交付所购房屋，至今未交付，已经延迟交付超过90日，应该按照每日购房总价款的万分之四即每日违约金为1170元。另外，因永晋盈公司延期交房，导致邬秀芳可能遭受的物业管理费损失也应由永晋盈公司承担。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法改判，支持邬秀芳的上诉请求。
二审庭审中，邬秀芳补充如下上诉意见：一审时，一审法院开始认为要追加东源深圳公司，但不知为何后来并未追加。2013年6月29日，双方签订了认购合同，永晋盈公司提出要加板，我方说要自己加，开发商说要统一加，所以和东源深圳公司签订了工程合同，签订了合同后，又签订了一份提前装修申请及承诺书，提前装修就要签授权委托书，委托书是委托给东源深圳公司拿钥匙进去装修。三份合同是格式合同，所有业主签的都是一样的，�方目前都没有见过到东源深圳公司，我方认为提供的是格式合同，应按格式合同进行解释。授权委托书上的授权不明，授权受托人办理房屋改造工程，但是第二款特别强调了深圳市房地产买卖合同（预售）、补充协议中的相关事项由委托人另行办理，并未委托受托人全权办理房屋验收。
永晋盈公司答辩称：一、邬秀芳已经以委托收楼的方式在合同约定的期限内与永晋盈公司办理了交付涉案房地产的相关手续，邬秀芳主张永晋盈公司逾期交楼，缺乏事实和法律依据。（一）依照双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条规定的交付时间和办法，出卖人应当于2014年10月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应当取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应当发出《入伙通知书》。买受人对出卖人所交付的房地产无�议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应当对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为房地产交付的凭据。（二）永晋盈公司根据上述合同约定履行房地产交付的情况如下：于2014年7月18日取得了涉案房地产的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。于2014年9月6日向原告发出《入伙通知书》；并于2014年9月15日在《深圳特区报》刊登《幸福城润园一期入伙公告》。东源深圳公司根据邬秀芳的委托，于2014年9月13日到《入伙通知书》指定地点收楼，收取了涉案房地产的相关交付文件及钥匙等，并签署了《收条》，并于2014年9月16日完成全部收楼手续。至此，双方已经按《房地产买卖合同》第九条约定履行完毕了涉案房地产的交付。（三）东源深圳公司的代理收楼行为合法有效。邬秀芳具备完全民事行为能力，其书面委托东源深圳公司代表办理涉�房地产的入伙验收和签收手续，是邬秀芳的真实意思表示，具有法律效力。自委托之日至东源深圳公司代其办理收楼手续之时，邬秀芳也未就此代理权限进行任何的变更与撤销。永晋盈公司已于2016年9月6日向邬秀芳发出《入伙通知书》通知邬秀芳收楼，邬秀芳在收到《入伙通知书》后，未在指定时间内亲自办理收楼手续，未对东源深圳公司的收楼行为提出任何异议，亦证明邬秀芳事实上是认可东源深圳公司的代理收楼行为。邬秀芳在2014年9月初收到入伙通知书后一直到2015年1月底期间，没有向永晋盈公司提出过任何关于房地产验收和交付的异议，按照合同约定视为同意接收房地产。浙江东源建设有限公司、东源深圳公司均具有独立法人资格，独立承担民事责任。在本案整个房地产买卖交易过程中，从邬秀芳签署《认购书》至东源深圳公司代理收楼，一年多的时间，永晋盈公司均按照法律规定和合同约定的要求公示了相关信息，没有任何隐瞒行为，邬秀芳对整个交易过程具有完全的选择权、知情权、决定权，永晋盈公司与东源深圳公司不存在恶意串通，东源深圳公司的代理收楼行为合法有效。（四）2015年1月的《交付通知书》《交付收楼须知》均由深圳市润新物业管理有限公司（下称润新物业公司）发出，属于邬秀芳委托其他公司进行改造后的交付手续，与永晋盈公司无关。永晋盈公司已按合同约定向邬秀芳履行了交付楼宇的义务，邬秀芳所称的至今未使用涉案房地产的责任在于邬秀芳，与永晋盈公司无关。二、邬秀芳主张将卫生间按照合同约定整改为下沉式卫生间，没有事实和法律依据。（一）涉案房地产的卫生间完全按照政府主管部门批准的建筑设计图纸进行施工，并且满足使用要求，永晋盈公司客观上无法将卫生间改�“下沉式卫生间”。1、根据《房地产买卖合同（预售）》第十九条约定和相关法律规定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划和设计。永晋盈公司交付给邬秀芳的涉案房地产的卫生间，实际结构标高为H-0.100M，与涉案房地产所在楼层平面图的标高完全一致，该平面图系经政府主管部门批准的建筑设计图纸，施工单位完全按照设计图纸施工未作任何变更和改动。按照《深圳市房地产预售许可证》特别提示，该图纸已经在销售现场明示。2、永晋盈公司实际交付的涉案房地产的卫生间，与楼盘毛坯样板房完全一致，按照惯例，买受人认购房地产前均会查看样板房，邬秀芳在查看样板房时未就卫生间情况提出异议。3、永晋盈公司实际交付的涉案房地产的卫生间，功能满足使用需要，不影响邬秀芳正常使用房地产，不影响邬秀芳实现合同目的，不�害邬秀芳的正当权益。《建筑工程竣工验收报告》的验收结论和房地产实物均可以客观反映。4、《房地产买卖合同（预售）》附件三第6条：“下沉式卫生间不回填”，该条款的本意应当解释为“下沉10CM的卫生间不回填”。从合同条款结构来看，该条款属于约定的是“装置、装修、装饰标准”，装置、装修、装饰标准可以由合同当事人协商确定。而卫生间的结构标高，即卫生间是下沉式的还是非下沉式的，属于建筑工程主体的范畴，应当按照经政府主管部门批准的建筑设计图纸进行施工。从合同的实际履行过程来看，在买受人签署《房地产买卖合同（预售）》之前，无论是销售现场公示的经政府主管部门批准的建筑设计图纸，还是毛坯样板房，涉案房地产的卫生间都是结构标高为H-0.100M的卫生间。因此，涉案房地产的卫生间已经按照建筑设计图纸完成施工，并已经竣工验收备案，无法改为“下沉式卫生间”，如果更改，会破坏其建筑主体结构，建筑的安全性可能会受到影响。（二）退一步讲，即使认定永晋盈公司应对其交付的卫生间不符合约定承担违约责任，但一审时邬秀芳仅要求将卫生间整改为“下沉式”，未主张违约损失，根据“不告不理”原则，一审法院适用法律正确。综上，永晋盈公司已经按照合同约定和法律规定，履行了向邬秀芳交付房地产的义务，邬秀芳上诉所称永晋盈公司构成延期交付及卫生间交付不符合合同约定等问题，没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回邬秀芳的全部上诉请求。三、关于邬秀芳的补充上诉意见。委托书约定的委托事项很明确，是委托办理毛坯房验收和钥匙签收相关手续，并且对验房的结果是予以认可的，是办理房地产买卖合同约定的入伙手续，包括了验收和签收。关于格式文�的问题，委托书是由邬秀芳向永晋盈公司单方出具的，并不是双方协议的，不存在格式文本或格式合同的问题。委托书中约定的内容，并没有加重邬秀芳的责任，或者是免除永晋盈公司的义务，对本案房地产买卖合同的合同目的、双方的权利义务没有实质影响，不影响双方之间合同的效力。
邬秀芳的一审诉讼请求：1、永晋盈公司向邬秀芳支付延期交房违约金421000元及逾期交房期间邬秀芳承担的物业管理费4428元；2、永晋盈公司将卫生间按照合同约定整改为下沉式卫生间；3、永晋盈公司将卫生间、厨房的地漏及下水管道整改完善，以便于抽水马桶的安装。一审庭审中，邬秀芳撤回了第三项诉讼请求。
一审法院查明：2013年5月7日，永晋盈公司取得了位于深圳市龙华新区幸福城润园项目的深房许字（2013）龙华008号《深圳市房地产预售许可证》。
2013年6月29日，邬秀芳作为买方与卖方即永晋盈公司签订了《深圳市房地产认购书》，约定买方自愿认购涉案房产，且双方对购房价款、房屋面积、付款方式等进行了约定，且正式的买卖合同一旦签订，该认购书的效力即行终止。另，该认购书的首页“特别提示”部分第二点载明“签署认购书前，买方应当认真查阅并理解以下文件，卖方应提供查阅便利并解答：1、土地使用权出让合同书及其补充协议或《房地产证》；2、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》；3、《房地产预售许可证》；4、主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图；5、卖方与物业管理企业签订的《前期物业管理服务合同》；6、《临时业主公约》；7、正式的房地产买卖合同文本及其补充协议；8、一手楼购房指引”。另，永晋盈公司提交行政�管部门备案的楼层平面图中卫生间设计图纸的结构标高为H-0.100M，即为非下沉式卫生间。
同日，邬秀芳作为委托人，与作为受托人的东源深圳公司签订了《收楼授权委托书》，约定邬秀芳委托东源深圳公司办理涉案房产毛坯入伙验收及钥匙签收等相关手续，邬秀芳对东源深圳公司的验房结果予以认可；《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议约定的其他毛坯入伙相关资料及手续由委托人另行签署和办理。
签订上述《收楼授权委托书》当日，邬秀芳在《提前装修申请及承诺书》中签字确认，该申请及承诺书内容如下：为了交付后充分利用该房屋，邬秀芳拟在工程竣工验收合格后、不影响其他施工单位正常作业及房屋结构安全的情况下，委托东源深圳公司对该房屋进行部分改动（包括非承重墙的拆改等），鉴于上述改动行为势必会造成该�屋某些部位与双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及相关协议约定的交房标准不一致（包括但不限于户型、空间尺寸等发生变化），邬秀芳承诺知悉并认可上述改动行为的法律后果，改动部位不作为永晋盈公司的交付标准，邬秀芳同意按改动后的现状收房，永晋盈公司无需对此承担任何责任。当日，邬秀芳作为委托方，东源深圳公司作为受托方，双方签订了《幸福城润园工程委托协议》，约定邬秀芳委托东源深圳公司按照邬秀芳签字确认相关的图纸进行施工。
2013年8月31日，邬秀芳作为买受人，与出卖人即永晋盈公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定如下：邬秀芳向永晋盈公司购买位于深圳市龙华新区清泉路与建设路交汇处的幸福城润园的房屋第1栋A单元24层2402房，双方对建筑面积和转让价款进行了约定；出卖人应当于2014年10月31日前将上述房地产交付给买受人，交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案回执》；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对房地产进行验收，如有异议应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人收到买受人异议后应当在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的视为买受人异议成立，该房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理�见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对该房地产重新验收，买受人重新验收没有异议的，该房地产视为已按重新验收期限交付；逾期交付在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；合同附件三中关于装置、装修、装饰标准中约定卫生间为下沉式卫生间不回填。
2014年7月18日，永晋盈公司取得了涉案小区的编号为2014066的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。
2014年9月初，永晋盈公司向邬秀芳发出《[幸福城润园]一期入伙通知书》，通�邬秀芳在2014年9月17日至2014年9月22日期间办理入伙手续。
2014年9月15日，永晋盈公司在《深圳特区报》刊登《幸福城润园一期入伙公告》，刊登内容如下：涉案小区已经通过有关部门竣工验收合格并取得相关备案证明，已经具备入伙条件，永晋盈公司已经将《入伙通知书》以特快专递的方式邮寄给各业主，请各位业主于2014年9月17日至2014年9月22日期间备齐相关资料办理入伙手续。
2014年9月13日，东源深圳公司以邬秀芳代理人的名义在《收条》中签字确认，确认收到深圳市房屋建筑面积测绘报告（预售测绘和竣工测绘）复印件、深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执复印件、房屋使用说明书、房屋质量保证书、收楼意见书、业主临时管理规约、物业公有部位接管验收清单复印件、物业共用设施设备接管验收清单复印件，且确认涉案物业已经�府相关部门验收合格，依据双方签订的《房地产买卖合同（预售）》和交楼标准，并收取房屋钥匙。签收上述《收条》当日，东源深圳公司以邬秀芳代理人的名义在《收楼意见书》中签字确认，根据《收楼意见书》以及永晋盈公司提交的《工程维修单》、《工程维修反馈表》、《钥匙回执》所载明的内容，永晋盈公司对东源深圳公司提出的整改意见进行整改后，东源深圳公司进行复验后，于2014年9月16日确认已经符合约定标准。
2014年9月25日，永晋盈公司作为甲方（交付方），东源深圳公司作为乙方（接收方），双方签订了《幸福城润园一期物业交付确认书》，双方确认内容如下：幸福城润园一期（1、2、3栋）共492套商品房，竣工建筑面积共计61,680.45平方米，竣工套内建筑面积共46,178.25平方米，已经取得政府相关部门出具的竣工验收备案证明（回执），具�交付条件，甲方已经于2014年9月25日前向乙方交付共492套商品房，乙方验收合格，上述房产的入伙交付手续已经办理完毕。
2015年1月10日，东源深圳公司向润新物业公司发出《工作联系函》，表明其已经完成业主的改造工程，应于2015年1月30日前向业主交付钥匙及房屋相关资料。
润新物业公司向邬秀芳发出《交付通知书》，通知邬秀芳于2015年1月29日按照《交付收楼须知》的说明办理房屋交付手续。永晋盈公司主张上述《交付通知书》仅为物业管理公司即润新公司向业主交付房产，并非永晋盈公司履行交楼义务，永晋盈公司的交楼日期是2014年9月初永晋盈公司向邬秀芳发出的《[幸福城润园]一期入伙通知书》中通知的日期。
2015年1月31日，邬秀芳向永晋盈公司提交收楼意见书，说明卫生间非下沉式，与合同约定不符等一系列问题，要求永晋�公司整改。
2015年3月11日，永晋盈公司向业主作出《关于幸福城一期卫生间情况的说明》，表明项目从设计、报建、施工到竣工验收，整个过程卫生间的标准均为“标高-0.10米”，且2011年1月取得的《建设用地规划许可证》、2012年3月取得的《建设工程规划许可证》、2012年4月取得的《施工许可证》以及2013年5月取得的《房地产预售许可证》等政府相关部门的批准文件中，卫生间的结构设计和审批均为“标高-0.10米”，永晋盈公司也是严格按照审批通过的报建图纸进行建设，现场与备案的施工图一致，并且已经通过建设部门和规划部门的竣工验收，永晋盈公司只能按照报建审批图纸中卫生间“标高-0.10米”的标准进行交付。关于部分业主反应卫生间局部不好使用的问题，永晋盈公司同意为业主进行优化功能改造，方案如下：1、业主如果改造成蹲厕，业主提出具体位置和方案后，永晋盈公司将根据合理的设计方案，为业主将洗手间抬高20-30公分，达到蹲厕使用要求；2、业主如需要改变马桶下水管预留位置，以优化房屋使用功能的，也可通过出具书面申请方案的方式，提出需要调整的位置，在审查移动位置的可行性后予以办理。业主应当在本说明公布之日起十个自然日内向物业管理处提出书面申请方案，永晋盈公司将集中优化改造。
2015年9月13日，邬秀芳向永晋盈公司发出《关于幸福城润园1期第1栋单元2402号房房屋质量问题的函》，表明涉案房产存在三个问题：1、卫生间非下沉式、与合同约定“下沉式卫生间不回填”不符；2、抽水马桶位置距墙体太近，导致其无法安装；厨房墙面存在空鼓，卧室、主卫生间墙面存在裂缝。并称上述问题已在《收楼意见书》中说明且明确表示“目前该房屋暂不具备交房条件，请开�商及时整改”，但截至发函日，永晋盈公司对上述第一、二项问题仍未整改，并通过物业公司告知该两项问题无法整改，为此邬秀芳再次提出质量异议，要求永晋盈公司按照合同预定及相关要求及时整改，待上述所有问题整改完毕后再行通知邬秀芳收楼。
经一审法院询问，深圳市清华苑建筑设计有限公司回复内容为：“一、《住宅设计规范》GB50096-2011（2012年8月1日起实施）第8.2.8规定，污废水排水横管宜设置在本层套内；当敷设于下一层的套内空间时，其清扫口应设置在本层，并应进行夏季管道外壁结露验算和采取相应的防止结露的措施，污废水排水立管的检查口宜每层设置。根据以上规定，在2012年8月1日以后设计及施工的住宅卫生间，首选下沉式卫生间；如采用非下沉式卫生间，应满足本条的相关要求。二、如采用下沉式卫生间，则《深圳市建筑防水工程技术规范SJG19-2010》（2010年4月1日实施）第7.2.5条规定：下沉式卫生间应分为下防水层和上防水层两部分：下防水层以柔性涂料为主，上防水层以聚合物水泥防水砂浆为主。下沉式卫生间应在沉箱底部设置泄水池”。深圳市联合创艺建筑设计有限公司回复内容如下：“一、关于下沉式卫生间同非下沉式卫生间的主要区别和使用过程中各自的优缺点。所谓下沉式卫生间，指在主体建造时将卫生间结构层局部或整体下沉离相应楼面一定高度（大于或等于350mm），以使卫生间的水平排水立管道埋入其中，然后用轻质材料回填，结构面只需设一个洞口作排水立管通过使用。（1）下沉式优点：1、洁具位置在二次装修时可以灵活摆放；2、安装、维修在本层作业，不涉及楼下。缺点：1、存在漏水隐患，因为中间填充的砂石层时间长了可能会逐渐下沉，上面的找平层、防水层会�裂缝，污水渗漏到回填层，因为回填层下面有防水层，水漏不出去就积在回填层。回填层长期积水，可能腐蚀底部防水层，防水层间的粘帖被破坏造成渗漏，积水继续下渗到其他楼层，对建筑结构造成影响；2、维修比较麻烦，下沉式卫生间的管道被封在回填层中，如发生管道严重堵塞或者渗漏，维修时必须打掉地板挖开回填层，工程量较大。（2）非下沉式优点：1、非下沉式卫生间室内净度较高；2、由于其排水管道未填埋，检查、维修较为方便。缺点：1、由于其排水管道在房屋施工时已经按照施工图纸先期固定，洁具位置在二次装修时不宜随意调整；2、如后期使用期间发生管道渗漏需要维修，需进到下层住户。二、下沉式卫生间同非下沉式卫生间只是两种工程设计的选择方向，均符合住宅建筑设计规范的要求。三、下沉式卫生间同非下沉式卫生间均不影响其使�，只是非下沉式卫生间在使用过程中发生渗漏，有可能需要进入下层住户进行维修施工。另外就是在二次装修时，洁具的摆放位置不宜随意调整。四、将非下沉式卫生间整改为下沉式卫生间，我司认为会破坏其建筑的主体结构，建筑的安全性可能也会受到影响，我司不建议按此方式进行整改；但可以在业主二次装修时，如业主不满意原设计图纸中的洁具摆放位置，可根据其装修设计的图纸要求，将卫生间中的排水管位置调整到位”。
一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。邬秀芳、永晋盈公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于涉案房屋的交付。首先，根据民法通则的规定，代理人在代理权限内，以代理人的名义实施民事法�行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，邬秀芳作为具备完全民事行为能力的委托人，已经以出具《收楼授权委托书》的方式，委托东源深圳公司办理涉案房产毛坯入伙验收及钥匙签收等相关手续，且明确表示对东源深圳公司的验房结果予以认可。根据一审法院查明的事实，在永晋盈公司发出《[幸福城润园]一期入伙通知书》后，东源深圳公司以邬秀芳代理人的名义办理了房屋交付手续并在《收条》、《收楼意见书》中签字确认，一审法院认为在无证据证明上述委托代理权限存在变更、撤销等法定事由的情况下，可以视为邬秀芳已经委托东源深圳公司在2014年9月16日办理完毕涉案房屋的交付手续。邬秀芳主张东源公司与永晋盈公司系关联企业，并提交了两家公司的工商登记信息证实其主张，一审法院认为，邬秀芳没有证据证明其委托东源公司收楼的委托书是在受胁迫或其他违背其本人意志的情况下签订的，在合同履行过程中，邬秀芳亦没有任何变更、撤销委托的意思表示，故东源公司是否与永晋盈公司存在关联关系，不影响邬秀芳对东源公司出具委托书的效力。其次，邬秀芳主张其曾经于2015年1月21日向永晋盈公司提交了《收楼意见书》，告知永晋盈公司涉案房屋存在交付的卫生间与约定不符等其他情况，且要求永晋盈公司整改，并于2015年9月13日再次向永晋盈公司发出关于幸福城润园1期第1栋单元2402号房房屋质量问题的函，强调洗手间与约定不符，以及排水管道不合理等情况，再次要求永晋盈公司整改，故至今没有完成交楼手续。永晋盈公司对上述两项证据均提出了异议，主张上述证据均是在永晋盈公司于2014年9月16日与东源公司完成合同约定的交楼手续后，邬秀芳针对东源公司完成邬秀芳委托的房屋改�工程后由东源公司和物业管理公司一起将涉案房产交付给邬秀芳时才发生的，不能证明在2014年9月16日履行交楼手续时邬秀芳提出过异议。据谁主张谁举证原则，因邬秀芳未能提供充分有效证据证明其曾经改变或撤销委托东源公司收房的授权委托，故一审法院对东源公司完成交楼手续后，邬秀芳又主张其本人至今没有收房不予支持。最后，根据一审法院查明的事实，一审法院认为，邬秀芳已经以委托收楼的方式在合同约定的期限内办理了交付涉案房屋的相关手续，邬秀芳关于延期交付房屋违约金的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于卫生间的交付。虽然邬秀芳、永晋盈公司签订的《深圳市房地产认购书》中约定买方应当认真查阅并理解包括主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图在内的文件，而行政主管部门备案的楼层平面图中�生间设计图纸的结构标高为H-0.100M，即为非下沉式卫生间，但邬秀芳、永晋盈公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》关于装饰标准中约定卫生间为下沉式卫生间不回填。一审法院认为《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订在后，在出现不一致的情况下，应当以《深圳市房地产买卖合同（预售）》的相关约定为准。本案中，永晋盈公司向邬秀芳交付的为非下沉式卫生间，与双方约定的下沉式卫生间不一致，虽然双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，备案登记的图纸以及施工现状均已经为非下沉式卫生间，但根据诚实信用原则，在永晋盈公司未能提交充分有效证据证明其在签订合同时已经充分向邬秀芳告知过涉案房屋实际是非下沉式卫生间的情况下，一审法院认为永晋盈公司未按约定标准交付卫生间的行为构成违约，邬秀芳有权向永晋盈公司主张�约责任。关于卫生间的整改。涉案房屋卫生间已经按非下沉式卫生间的标准通过了竣工验收，且根据涉案房屋的情况，将非下沉式卫生间整改为下沉式的卫生间缺乏现实可行性。依据一审法院向深圳市清华苑建筑设计有限公司询问的结果，将非下沉式卫生间整改为下沉式卫生间，会破坏其建筑的主体结构，建筑的安全性可能也会受到影响。因此，对邬秀芳主张要求永晋盈公司将非下沉式卫生间整改为下沉式卫生间的主张缺乏可行性，一审法院不予支持。因永晋盈公司没有按照合同约定交付下沉式卫生间的违约行为给邬秀芳造成的损失，邬秀芳可另寻法律途径解决。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回邬秀芳的全部诉讼请求。本案一审案件受理费3841元（邬秀芳已预交），由邬秀芳负担。
二审法院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。邬秀芳与永晋盈公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，本院予以确认。
关于邬秀芳上诉提出的永晋盈公司延期交付房产应当支付延期交房违约金及该期间物业管理费的主张。本院认为，根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》之约定，永晋盈公司基于房屋买卖合同产生的房产交付义务的内容包括：于2014年10月31日之前交付；交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案回执》；卖方发出书面通知，买方接到书面通知后及时对房地产进行验收，同意收楼的，交付时间为卖方交付房地产的钥匙之日；如有异议，应当在接到《入伙�知书》之日起5日内提出，逾期不提出，视为同意收楼。根据本案已查明的情况，永晋盈公司于2014年7月18日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，并于2014年9月以邮寄和公告的方式向上诉人发出《入伙通知书》，要求上诉人办理入伙手续。此后，上诉人委托的代理人东源深圳公司在2014年9月22日前收取了涉案房产的文件、钥匙，并确认涉案房产已经符合约定标准。因此，根据双方合同约定，涉案房产已具备法定的交付条件，且上诉人同意收楼，永晋盈公司已按合同约定履行了交付房产的义务。针对邬秀芳的上诉理由中涉及的问题。首先，关于永晋盈公司交付的卫生间不符合合同约定是否构成延期交付的问题。永晋盈公司交付的卫生间为非下沉式卫生间，与合同约定的下沉式卫生间并不相符，但是邬秀芳的委托代理人在收楼时并未对此提出异议，并且下沉式与非下沉式卫生间的区别仅是两种不同的设计方式，并不影响使用，更不属于涉案房产主体结构方面的质量问题，因此，邬秀芳在同意收楼后又以此作为主张永晋盈公司延期交付涉案房产的理由不能成立，本院不予支持，但永晋盈公司因交付的卫生间不符合约定，应当承担修复或赔偿的责任。其次，关于东源深圳公司的收楼行为是否有效的问题。邬秀芳以永晋盈公司、东源深圳公司、浙江东源、润新物业公司存在利害关系、恶意串通主张东源深圳公司收楼行为无效。本院认为，东源深圳公司、浙江东源、永晋盈公司等均为独立的法人单位，邬秀芳仅以存在个别人员的交叉即认为各方存在利害关系依据不足；并且，邬秀芳不仅与东源深圳公司签订了《收楼授权委托书》委托其收楼，还与其签订了《幸福城润园工程委托协议》，委托其对涉案房产进行部分改�施工，因此，邬秀芳作为完全民事行为能力人对其委托行为应是明知的。在邬秀芳不能提供证据证明东源深圳公司、浙江东源、永晋盈公司之间存在恶意串通的情况下，其主张东源深圳公司收楼行为无效，本院不予采纳。综上，邬秀芳主张永晋盈公司存在延期交付房产的理由不成立，其据此提出的支付延期交房违约金及延期交房期间物业管理费的主张，本院不予支持。
关于邬秀芳提出的要求永晋盈公司按约定将现有卫生间整改为下沉式卫生间的主张。本院认为，虽然永晋盈公司交付的卫生间与合同约定不符，但涉案房产已按非下沉式卫生间报建、审批及竣工验收，现已无整改为下沉式卫生间的现实可能性。原审法院已就非下沉式卫生间与下沉式卫生间的优劣及非下沉式卫生间能否整改为下沉式卫生间等问题向有资质的设计单位进行了询问。根据回复结果，涉案房产卫生间在事实上已缺乏整改为下沉式卫生间的可能性。一审法院驳回邬秀芳要求将现有卫生间整改为下沉式卫生间的诉讼请求，并无不当。因邬秀芳在一审并未起诉要求赔偿其因永晋盈公司交付的卫生间不符合约定而遭受的损失，邬秀芳可另循法律途径主张权利。
综上，上诉人邬秀芳的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费7682元，由上诉人邬秀芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月十四日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。