绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0603民初3691号
原告：茅文尧，男，1972年12月11日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人：胡海娟，浙江明显律师事务所律师。
被告：应伟莲，女，1983年11月7日出生，汉族，住嵊州市。
委托诉讼代理人：骆孝龙，浙江越光律师事务所律师。
原告茅文尧与被告应伟莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员高颖蕾独任审判。诉讼中，应伟莲提出管辖权异议，要求将本案移送至嵊州市人民法院审理，本院经审查后依法裁定予以驳回，应伟莲不服该裁定，上诉于绍兴市中级人民法院，该院裁定驳回上诉维持原裁定。本院于2016年9月14日、10月22日两次公开开庭进行了审理。原告茅文尧的委托诉讼代理人胡海娟、被告应伟莲的委托诉讼代理人骆孝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茅文尧向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金438000元；2.判令被告立即支付原告已垫付的水费、电费（含违约金）、物业费等合计人民币40000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月15日，原、被告签订营业用房租赁合同一份，约定被告向原告租赁位于柯桥城区鉴湖路1148、1150、1152、1154、1156号营业房五间，租期从2015年3月15日起至2016年3月15日止，租金438000元。同时约定，水费、电费、治安费、卫生费、物业管理费等均由被告自负。然被告未依约支付房租，也未支付部分水费、电费、物业管理费等，原告多次催讨未果，遂成讼。
被告应伟莲辩称，被告在签订租赁合同之前已支付租金450000元，且2015年4月15日至8月20日期间涉案房屋为原告自己使用经营，后因双方争议原告于2016年1月15日强制关停收回营业房，故被告仅实际使用该房屋约6个月。此外，被告与原告间存在多笔款项往来，原告尚欠被告借款，不存在被告拖欠原告租金的事实。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2015年3月15日，原告与被告签订《营业用房租赁合同》一份，约定：原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方）；乙方愿意向甲方承租位于柯桥城区鉴湖路1148、1150、1152、1154、1156#伍间营业房；租赁期限自2015年3月15日至2016年3月15日止，共计壹年；上述租赁期限内，每年租金为438000元，每年度租金的付款日期为当年的2月15日；水费、电费、治安费、卫生费、物业管理费等经营相关费用均由乙方自负；合同还对其他相关事项作了约定。2016年1月14日，原告向绍兴柯桥供水有限公司申请暂停涉案营业房内的用水，同月21日，绍兴电力局柯桥供电分局依原告申请暂停涉案房屋内编号为1703003705号电表的供电，另一编号为1703003700号的电表未停用。现原告已垫付涉案房屋内2015年12月2日-2016年2月5日的水费1450.40元、2016年1月-2016年3月4日的电费13467.16元（含违约金405.40元）、2015年12月-2016年1月的天然气费用10593.05元，共计25510.61元。
另查明，2014年12月27日，案外人陈浩远通过其个人账户向原告账户汇款450000元，陈浩远自认该款系受被告委托向原告支付。被告认可与原告间存在其他款项往来，原告与陈浩远母亲应桂琴间亦存在款项往来。
以上事实，由原告茅文尧提供的营业用房租赁合同、电费发票、水费发票、天然气发票、个体工商户情况表、绍兴日月潭房地产开发有限公司出具的证明、照片、用电变更申请手续费发票、绍兴柯桥供水有限公司大厅业务办理申请单，被告应伟莲提供的陈浩远账户分户明细对账单、陈浩远所作的情况说明和证人证言，以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。
本院认为：原告茅文尧与被告应伟莲签订的《营业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反我国法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效。依法生效的合同受法律保护，当事人理应按约全面履行。本案中，双方的争议焦点有二，其一为原告向被告主张438000元的租金及40000元的水费、电费、物业费等费用是否合理，其二为被告主张通过陈浩远支付的450000元是否为预付的租金。
对争议焦点一，被告主张仅实际使用6个月不应全额支付租金，但其并未提供相应依据，然原告于2016年1月14日即申请暂停涉案房屋的用水、同月21日暂停部分用电，该行为对营业用房的实际使用造成较大影响，故全额支付整年租金显失公平，综合考虑停水停电对经营造成的影响，本院酌定被告应支付的租金总额为380000元。同时，根据原告提供的票据，其垫付的水、电、天然气费用数额为25510.61元，依照双方签订的租赁合同约定，前述费用应由被告缴纳，故原告要求被告支付前述费用，本院予以支持。此外，对于原告主张的物业费，因该笔费用尚未实际支付，且物业费应由物业公司收取而非原告，故对原告该项诉求，本院不予支持。
对争议焦点二，被告主张已依照合同约定通过陈浩远向原告预先支付租金450000元，本院认为，该主张无法成立，理由如下：第一，依照现有证据无法确认该笔款项性质为预付的租金。依照陈浩远的陈述，该笔款项来源于其母亲应桂琴及舅舅，其汇款时被告并未告知该笔款项的用途，在汇款时亦未备注款项性质，结合原告与被告、应桂琴间尚存在多笔其他款项往来的事实，在原告明确否认该笔款项系租金、被告又无其他证据佐证的情况下，无法确定该450000元即为预付的租金。第二，被告主张合同系汇付租金后补签，本院认为，该主张与常理不符，若租金确已预先支付，则在合同签订之时即可注明租金已预付，而不必再另行约定付款日期。第三，即便该笔款项并非租金，被告是否可以主张债务抵消？本院认为，债务抵消的前提为双方互负债务、互享债权，且债务均已届清偿期，然被告自认与原告间尚有其他经济纠葛尚未理清，意即被告实际享有的债权数额尚未明确、归还日期更未确定，本案中的该笔450000元是否确为被告应享有的债权、何时归还尚未可知，故债务抵消的主张亦无法成立。
综上，对原告诉请中的合理部分本院予以支持，被告尚应支付原告房屋租金380000元、垫付费用25510.61元，对原告诉请中的其他不合理部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告应伟莲在本判决生效之日起十日内支付原告茅文尧房屋租金380000元、垫付费用25510.61元；
二、驳回原告茅文尧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8470元，减半收取4235元，财产保全费2920元，合计7155元，由原告茅文尧负担1255元，被告应伟莲负担5900元，被告应伟莲负担部分限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 高颖蕾
二〇一六年十一月三日
代书 记员 陈 萍
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。