北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第13688号
原告三河市洁神餐饮有限公司，住所地河北省三河市京哈公路44号。
法定代表人王立新，董事长。
委托代理人裴宇琼，北京市博友律师事务所律师。
委托代理人赵畅。
被告北京市昌宁机电科技有限公司，住所地丰台区科学城星火路1号（园区）。
法定代表人石山麟，董事长。
委托代理人吴瑞海，河北朝鼎律师事务所律师。
委托代理人吴月文。
原告三河市洁神餐饮有限公司（以下简称洁神公司）与被告北京市昌宁机电科技有限公司（以下简称昌宁公司）租赁合同纠纷（洁神公司主张为缔约过失责任纠纷）一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洁神公司委托代理人裴宇琼、赵畅，被告昌宁公司委托代理人吴瑞海、吴月文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洁神公司诉称：2010年6月7日，我公司与被告签订《昌宁大厦租赁合同》（以下简称《租赁合同》），我公司承租位于丰台区209房间，租期自2010年7月20日至2013年7月19日。依据《租赁合同》第六条第13款，我公司在约定的时间内多次向被告提出续租事宜，被告亦口头同意，但始终没有实际行动。2013年7月15日，被告突然告知原告已在2013年5月与案外人签订新的租赁合同，并要求我公司在7月19日24时前腾退房屋。7月21日，被告强行拆除餐厅设备，我公司无奈只得报警。后，被告同意暂不拆除和搬运诉争房屋内物品。不曾想，被告于7月22日再次拆卸诉争房屋内的设备设施。我公司认为，被告与案外人恶意磋商、恶意解约，给我公司造成极大经济损失。综上，我公司要求被告：1、返还押金31500元；2、给付装修损失95000元；3、给付物品损失50380元；4、给付经营损失60000元；5、给付经济补偿金86250元。
被告昌宁公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我公司在合同履行过程中不存在违约行为。依据合同约定，原告行使优先续租权应在2013年3月20日至4月19日期间提出，但原告在上述期间并未提出。2、原告在未经我公司同意的情况下，与他人共用诉争房屋，属于违约行为。
经审理查明：2010年6月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，原告承租位于丰台区209号房屋，租期自2010年7月20日至2013年7月19日，最后一个租赁年度租金为每月11000元。合同第三条约定“5、履行本合同期间，乙方违反本合同，给甲方造成经济损失，甲方有权从乙方的押金中扣除相应数额予以补偿甲方的损失，乙方的押金不足以抵偿相应的损失，甲方有权继续向乙方追偿损失。同时，乙方在收到甲方向其发出扣除乙方押金的通知书后五个工作日内将押金予以补齐。6、租赁期满时，乙方向甲方完整交还租房、缴清租金、缴清损失赔偿费以及缴清乙方必须缴纳的其他费用之后五个工作日内，甲方将乙方的全部押金按原缴纳金额退还给乙方。乙方未能缴清租金、损失赔偿费以及乙方应缴纳的其他费用，甲方有权从乙方的押金中扣除相应数额后，押金余款退还给乙方”；第五条约定“7、本合同期满或提前终止、解除之后一日内，乙方自有财产仍然没有全部或部分搬出该房，则认定乙方放弃对该财产的所有权，甲方可以处理乙方的上述财产，并无须向乙方发通知，也无须给乙方任何补偿”；第六条约定“6、乙方不得将该房作住宿和非法之用，也不得将该房屋的全部或部分转租、转借其他单位和个人使用，也不得以其他形式交给他人使用或与他人共用。12、租赁期满，乙方将自有财产与自置设备搬出该房，将清洁整齐、状态完好的该房交还给甲方……乙方在租赁期满前对房内的各种硬伤、划痕、损坏和弄脏部位予以恢复原样。如果乙方在租赁期满之日不能恢复原样，则视为乙方违约。乙方所交押金全部作为违约金处理，归甲方所有，甲方不予返还乙方。13、租赁期满前四个月至租赁期满前三个月内，乙方可与甲方签订续租合同。租赁价格随从市场行情而定。并且在此期间内，乙方在同等条件下有权优先获签下一期该房的租赁合同”。签订合同后，被告将诉争房屋交付原告，原告足额给付了截止至2013年7月19日的租金以及押金31500元。
2013年5月9日，被告与北京食尚来餐饮管理有限公司（以下简称食尚来公司）签订租赁合同，租期自2013年7月20日至2014年7月19日，每月租金11000元。
原告主张其按照《租赁合同》约定，多次向被告提出续租事宜。虽然被告口头表示同意，但却与食尚来公司私下签订了合同。原告主张被告的行为属于恶意磋商，应当承担缔约过失责任，赔偿损失。原告对上述主张申请证人徐×（原告经理）、李×出庭作证。证言大意为原告多次向被告经理王玉潮提出续租事宜。被告对证人证言不予认可。被告主张原告并未在《租赁合同》约定的时间内提出续租，且原告法定代表人还在上述期间发布转让公司的信息，因此根本不可能来谈续约的事情。
原告要求被告返还押金31500元。被告称依据合同第三条押金应在缴清相关费用后结算。原告认为被告与食尚来公司属于恶意磋商，应当赔偿原告损失。损失包括装修损失、物品损失、经营损失、经济补偿金。物品损失是指部分物品损坏、丢失的损失，经营损失是指合同到期后三个月的损失，经济补偿金是指因被告不再出租诉争房屋，造成原告无法经营，提前解除了部分员工所发生的费用。原告对上述主张提交装修合同、采购合同、劳动合同、补偿金发放清单等证据予以佐证。经核实，上述合同的相对方均非原告。原告解释称上述公司都是原告的法定代表人王立新的公司。被告表示上述证据与本案无关，不同意赔偿损失。
另查，本案被告另案起诉本案原告要求赔偿逾期腾退房屋的经济损失。
上述事实，有原、被告当庭陈述以及相应证据在案佐证。
本院认为：《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。依据合同约定“租赁期满前四个月至租赁期满前三个月内，乙方可与甲方签订续租合同”，但仅凭徐×、李×的证言不足以证明原告在该期间要求续租。另外，该条款并未约定只要原告提出续租被告就必须续签合同。再者，该条款约定“在此期间内，乙方在同等条件下有权优先获签下一期该房的租赁合同”，而被告与食尚来公司所签合同并非在该时段。因此，本院无法认定被告在续约问题上存在违约行为，更无法认定被告存在原告所称的恶意磋商、恶意解约的情形。《租赁合同》于2013年7月19日到期终止。
依据法律规定，合同期满后被告作为出租人无须对原告的装修进行补偿。依据合同第三条第7款，原告在2013年7月20日尚未搬出的物品，被告有权对其进行处理，且原告亦未提交证据充分证明被告存在破坏装修、损坏物品的情形，故本院对原告要求被告给付装修损失、物品损失的诉讼请求，不予支持。因被告并不存在违约以及恶意磋商的情形，故原告要求被告给付经济补偿金以及合同到期后三个月的经营损失，本院亦不予支持。因被告已经另案起诉要求原告赔偿其损失，且现有证据不足以充分证明原告存在《租赁合同》第六条第12款等其他扣除押金的情形，故被告应当返还原告押金31500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、北京市昌宁机电科技有限公司于本判决书生效之日起十日内返还三河市洁神餐饮有限公司押金三万一千五百元。
二、驳回三河市洁神餐饮有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
受理费6147元，由三河市洁神餐饮有限公司负担5548元（已交纳），由北京市昌宁机电科技有限公司负担599元（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 付 强
人民陪审员 董 荣
人民陪审员 肖进华
二〇一四年一月八日
书 记 员 卢晓芳