江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终1676号
上诉人（原审原告）：刘一纬，男，汉族。
委托诉讼代理人：王翠红、张军，江苏连大律师事务所律师。
被上诉人：孟敏，女，，汉族。
原审第三人：李乔银，男，汉族。
原审第三人：高云，女，汉族。
两原审第三人共同委托诉讼代理人：祝井千，江苏润唐律师事务所。
上诉人刘一纬因与被上诉人孟敏、原审第三人李乔银、高云案外人执行异议之诉一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初9043号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘一纬上诉请求：撤销原审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人孟敏承担。事实与理由：第一，被上诉人与第三人设立的抵押权不具备善意取得的构成要件。上诉人与第三人于2010年12月5日签订房屋买卖合同，合同约定第三人将其所有的房屋出让给上诉人，上诉人给付房款。第三人在收到房款后即时交付了房屋给上诉人。现双方除因第三人以各种借口拖延尚未办理过户手续外，其余合同内容均予以履行。后第三人与被上诉人背着上诉人又签订借款合同，同时为此办理了公证及房屋他项权登记。本案是房屋买卖合同签订在前，房屋抵押权登记在后。而在此前执行异议听证会上，被上诉人明确承认签订借款合同前到涉案房屋去看过，而上诉人自从购买涉案房屋后，一直在此居住。也就是说被上诉人明知上诉人在涉案房屋中居住，仍然与第三人签订借款合同，不能认定其不知情。被上诉人涉嫌与第三人恶意串通，损害上诉人的合法权益，其抵押权登记应当撤销。同时第三人还意欲达到占有上诉人钱财的目的，其行为涉嫌刑事犯罪，应移送侦查机关处理。第二，原审法院适用法律不当。最高人民法院规定，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已按合同约定支付款项等，其请求应当得到支持。而上诉人已经实际获得涉案房屋的所有权，并居住多年，法院应该不予查封及强制执行。
被上诉人孟敏答辩称：一审判决正确，李乔银和高云向我借钱，用涉案房屋作抵押，走公证处进行了公证。
原审第三人李乔银、高云共同述称：一审判决正确，请求二审法院予以维持。
刘一纬向原审法院起诉请求：1.请求依法确认第三人所有的房屋归刘一纬所有；2.停止对位于新浦区巨龙北路63号楼505房屋的执行；3.本案诉讼费由孟敏承担。
原审法院经审理查明：孟敏（出借人乙方）与李乔银、高云（借款人甲方）、李乔兵（担保人丙方）于2014年12月16日签订借款合同一份，内容为:甲方因做生意需要向乙方借款40万元，借款期限自2014年12月16日起，期限12个月，月利息为1.8%，为担保还款，甲方以坐落于本市××区巨龙北路××楼××室的房屋（丘号：01671052-17）提供抵押。同日，江苏省连云港市连云港公证处出具（2014）连港证民内字第2860号具有强制执行效力的债权文书公证书。2014年12月17日在连云港市房屋产权管理中心办理连房他证新字第××号他项权登记，将该房屋抵押登记在乙方孟敏名下。2016年5月31日，江苏省连云港市连云港公证处出具（2016）连港证执字第93号执行证书。孟敏于2016年6月13日向原审法院申请强制执行，原审法院立案执行后，于2016年9月29日张贴（2016）苏0706执2075号执行公告，要求被执行人履行给付金钱义务，逾期原审法院将依法对李乔银、高云抵押的位于新浦区巨龙北路63号楼505室的房屋予以评估、拍卖，后刘一纬向原审法院提出执行异议申请，认为涉案房屋系其于2010年购买，并实际居住使用至今，原审法院于2016年12月7日作出（2016）苏0706执异302号执行裁定书，驳回刘一纬提出的执行异议申请。
一审审理过程中，刘一纬提供《房屋买卖合同》一份及《收条》两份，该合同的主要内容为：甲方（出卖人）李乔银、高云、乙方（买受人）刘一纬，甲方所售房屋位于连云港市××区巨龙北路××楼××室,房屋所有权证号X00213841,房屋总价为38万元，付款方式，乙方于2010年12月5日支付房价款予甲方25万元，余款在房屋产权及土地使用权转移过户后支付。甲、乙双方定于2010年12月5日正式交付该房屋，同年12月15日前办理更名。李乔银、高云在甲方处签字，刘一纬在乙方处签字，案外人李玉超在担保人处签字，签约日期2010年12月5日。两份收条分别载明：今收到田春华的购房款25万元，收款人李乔银，2010年12月5日。高云在收条下方注明，款已打在李玉超卡上；今收到田春华房屋款50000元，经办李玉超，代李乔银，2010.12.9。但一审庭审中，刘一纬陈述房屋买卖合同上刘一纬的签名系2015年后补签，其系委托田春华购买涉案房屋并代缴款项，田春华与第三人洽谈好后将三份没有刘一纬签名的合同交给刘一纬，刘一纬签好一份后让田春华转交给第三人，剩余的两份合同直至2015年才补签名。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案刘一纬虽提供房屋买卖合同一份，但未办理过户手续，其对涉案房屋尚不享有物权，故刘一纬要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，原审法院不予支持。因未经依法登记，不发生物权变动效力，不得对抗善意第三人。本案中，并无相关证据显示孟敏在办理抵押登记时知道或者应当知道涉案房屋买卖的情况，孟敏在不知情的情况下与第三人签订借款合同及抵押合同，并对涉案房屋进行了抵押登记，孟敏对涉案房屋设立的抵押权符合善意取得的构成要件。抵押权自登记时已设立，孟敏取得的抵押权构成对抵押财产所有权的负担和限制，依据物权优先于债权的一般原则，刘一纬所谓的房屋买卖合同并不影响抵押权的实现，故刘一纬要求停止强制执行的诉讼请求，无相关法律依据，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，原审法院作出如下判决：驳回刘一纬的诉讼请求。案件受理费5050元（刘一纬已预交），由刘一纬负担。
经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。被上诉人孟敏陈述出借款项及涉案房屋办理担保的经过时称：其和李乔银认识，李乔银拿房产证给她看了以后，她就走楼下转了一圈，知道了房子的具体位置，实际房子里是什么人在住，有什么装修，她也不清楚，没进去看过，她也不认识刘一纬。原审第三人认可涉案房屋的购房款30万是田春华通过中间人李玉超给付的，之后田春华没有将余款付清且他们无法找到田春华，所以将30万元购房款退还给了李玉超。而李玉超在执行异议听证中认可第三人将30万元购房款退给了自己，他也找不到田春华，故30万元购房款仍在李玉超处保存。
二审期间，本案的争议焦点为：第一，涉案房屋的实际购买人是刘一纬还是田玉春；第二，如果购买人是刘一纬，其是否享有排除本案房屋被强制执行的权利。
关于第一个争议焦点，本院认为，涉案房屋的实际购买人是刘一纬，理由如下：二审庭审中，第三人李乔银、高云称房屋的实际购买人是田春华，不是刘一纬，而刘一纬主张是自己本人购房，双方虽然主张的实际购房人不同，但均认可第三人曾经出售房屋且收到30万元购房款的事实，可以佐证刘一纬在一审中提供的《房屋买卖合同》的真实性，该合同载明2010年12月5日买卖双方交接房屋，结合本案一审期间刘一纬提供的物业收费票据（载明交款单位：刘一纬D1-505）、连云港市公安局海州分局市东派出所接处警工作登记表（载明2012年12月11日刘一纬报警称其停放于日月花园63号楼下电动车被盗）、万润社区居委会出具的证明（载明刘一纬自2010年12月5日至今居住在日月花园D1-505室）以及田春华的证明（载明代刘一纬交付卖房款30万给卖房人李乔银），可以看出刘一纬是涉案房屋的实际购买人，且自2010年12月5日起一直居住在涉案房屋中，其在原审法院拍卖涉案房屋后才在房屋买卖合同的空白处署名系属对房屋买卖合同的确认，不影响其作为房屋实际购买人的认定。
关于第二个争议焦点，本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如前所述，要停止本案的执行，必须同时符合四个条件，即在人民法院查封前已签订合法有效的合同、且合法占有该不动产，同时已经支付全部价款或能按照人民法院要求交付执行合同约定的剩余价款，非因购买人自身原因未办理过户登记。本案中，刘一纬虽与李乔银、高云在原审法院查封前签订了合法有效的房屋买卖协议，且合法占有了涉案房屋、实际在其中居住，但双方合同约定房屋总价款为38万元，首付25万元，余款在过户后缴清。双方在实际履行过程中因种种原因未办理过户手续，刘一纬也没有缴清剩余购房款，不符合前述法律规定足额支付购房款的情况，且本案目前不具备按照法院要求交付剩余房款以备执行的条件，故上诉人刘一纬的上诉理由不能成立。刘一纬与李乔银、高云之间因房屋买卖合同实际无法履行产生的纠纷可以另案诉讼。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元（刘一纬已预交），由上诉人刘一纬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 淼
审 判 员 王学明
代理审判员 程 艳
二〇一七年九月四日
书 记 员 许伟伟
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。