广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法狮民三初字第64号
原告（反诉被告）周礼崇，男，汉族，1946年9月27日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人邓雅枝，广东沥雄律师事务所律师。
委托代理人彭志明，广东沥雄律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）周暖福，男，汉族，1943年1月22日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人张伯权，广东国慧律师事务所律师。
委托代理人李妙玲，广东国慧律师事务所律师。
原告周礼崇诉被告周暖福所有权确认纠纷一案，本院于2014年9月10日受理后，被告提出反诉，本院决定合并审理。本案依法由审判员张文炎独任审判，适用简易程序，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告及其的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告同是南海区狮山镇横岗横一村村民。2002年5月29日，原、被告就房屋互易事宜达成协议，双方签订《证明》，约定原告将其位于南海区狮山镇横一新村面积为80.86平方米的房屋（以下简称横一村房屋）与被告位于南海区狮山镇横一新村xxx号房屋（以下简称xxx号房屋）进行交换，被告支付差价32000元，于2003年8月份将房屋交给原告使用。在签订《证明》之前，原告已将其房屋的土地使用证过户至被告名下，并将房屋交付给被告，但被告却迟迟不肯将xxx号房屋过户给原告，也不将房屋交付给原告，而是一直在该房屋居住。原告一家为此多次与被告协商，但被告却想将两间房屋据为己有，村委会多次介入调解都无效。现具状起诉，请求判令：1、原、被告于2002年5月29日签订的《证明》有效；2、被告将xxx号房屋交付给原告，并协助将房屋过户到原告名下；3、被告向原告支付房屋占用费198000元（按每月1500元，自2003年9月起算至被告实际交付房屋之日止，暂计至2014年8月）；4、本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称，一、双方于2002年5月29日签订的《证明》合法有效，被告自始至终均同意将xxx号的房屋过户给原告。
被告与原告就房屋交换一事协商一致后，双方儿子于2002年5月29日签订书面《证明》，该《证明》是原告与被告的真实意思表示，属合法有效的协议。在该《证明》签订之日，被告已向原告支付房屋交换差价32000元，此后又将xxx号房屋的《集体土地使用权证》与《房屋所有权证》交付给原告。由此可知，被告自始至终均同意将xxx号的房屋过户给原告，即便双方如今因房屋交换一事而对簿公堂，被告仍愿意履行房屋过户的义务。
二、由于原告先行违约，被告才继续住在xxx号的房屋内而未将该房屋过户给原告，被告对此不存在过错，依法无需向原告支付所谓的房屋占用费。
原告与被告协商换房时，由于被告名下仅有xxx号的房屋，而原告用于交换的横一村房屋自始至终仅为毛坯房，此前未曾有任何人入住，因此，双方签订的《证明》明确约定：“周暖福在证明生效至明年8月份左右要将交换后的新屋装修好，然后搬出房屋交给周礼崇使用。”根据该约定可知，原告有义务先行将其房屋交付给被告装修。在被告的催促下，原告于2002年办理了横一村房屋的土地使用权过户手续。然而，就在被告准备对横一村房屋进行装修时，原告由于对原约定的交换条件不满，认为按原约定的条件换房致其吃亏，因此拒绝交房并赤裸裸地撕毁双方原先的约定：原告的妻子多次声称要在横一村的房屋内自残自杀，以此威胁并阻止被告对房屋进行装修，并擅自将被告存放于屋内准备用于房屋装修的瓷砖等装修材料毁坏丢弃。此后，为彻底阻止被告进入该房屋，原告甚至自行搭建木栅栏，并在房屋内铺设床铺及蚊帐，以此作为霸占该房的标记。
因原告长期拒绝交房致被告根本无法进行装修，无法办到房产证，也无法实际使用该房屋，无奈之下，被告才在原自有的xxx号的房屋内居住至今。
关于上述事实，被告有录像视频、录像视频谈话文字对照、照片等为证。其中，视频中的前三段以及照片均可证明原告用于交换的横一村房屋目前仍为毛坯房，没有任何装修的痕迹，且屋内凌乱不堪，根本无法供人居住，而视频的后三段可证明原告妻子张水好擅自毁坏并丢弃被告原打算用于装修的瓷砖并对被告儿子恶言辱骂的事实。
此外，就双方因换房一事所产生的纠纷，狮山派出所及横岗社区居民委员会曾对双方进行调解。其中，在横岗社区居民委员会组织的一次调解过程中，原告曾明确提出，称其愿意补偿10万元给被告，被告向其返还横一村的土地使用权。
以上种种事实，足以证明原告自始至终都没有履行先行交房的义务，原告在诉状中声称其已将房屋交付给被告显然并非属实。正是由于原告先行违约，被告才继续住在xxx号房屋内而未将该房屋过户给原告。由此可知，被告对于逾期交房以及过户不存在过错，依法无需向原告支付所谓的房屋占用费。原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求依法应予驳回。
综上，被告同意将xxx号房屋交付并过户给原告，但是，被告逾期交付及过户是由原告先行违约导致的，被告对此不存在过错，依法无需向其支付所谓的房屋占用费，请求一审法院查明事实，采纳上述答辩意见，并对本案依法作出判决，以维护被告的合法权益。
被告反诉称，原告所诉换房一事属实，且双方约定应各自办理《土地使用证》、《房屋所有权证》的过户登记手续。协商一致后，被告已向原告支付了房屋差价32000元。2002年7月，原告办理了横一村房屋的土地使用权过户手续。根据房管部门的要求，该房屋的房产证须待门窗装修完毕方能办理。然而，自土地过户后，原告立即反悔，其妻子不仅以自残自杀等方式威胁被告，阻止被告对房屋进行装修，甚至拒绝搬离该屋，并擅自将被告存放于屋内用于装修的瓷砖等装修材料毁坏丢弃，赤裸裸地撕毁双方约定。正是由于原告的先行违约行为，致被告在长达十几年的时间里既未能办理横一村房屋的房产证，亦未能实际使用该房屋，被告才一直住在xxx号房屋中，而未将该屋过户给原告。被告一直试图解决双方之间的纠纷，却遭原告恶人先告状。被告提起反诉，请求判令：1、原告向被告交付横一村房屋；2、原告协助被告办理横一村房屋的房产登记手续；3、原告赔偿被告装修材料损失1万元；4、原告向被告支付逾期交房的损失220500元（按每月1500元，自2002年8月起算至实际交付日止，暂计至反诉日为220500元）；5、反诉费用由原告负担。
原告针对反诉答辩称，一、原告已将房屋交付给被告，被告在反诉状中也已承认已将装修材料堆放在屋内即被告已经在实际使用房屋。二、原告已经把土地使用证过户到被告名下，被告只要将房屋装修好就可以办理房屋登记，无需原告协助。三、原告方只是将被告的装修材料搬出房子，没有丢弃，被告所谓的装修材料损失1万元无证据证明。四、原告已实际交付房屋给被告，不存在延迟交付房屋的损失。五、现在两处房子都在被告名下，其中一间由被告居住，一间由其堆放杂物，实际都在被其使用，被告的反诉无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告的身份证复印件、被告人口信息查询表复印件，证明双方的诉讼主体资格。
2、证明（原件），证明原、被告双方于2002年5月29日签订协议，对房屋的交换作了具体的约定。
3、南集建96字第xxx号集体土地建设用地使用证、粤房字第××号房屋所有权证（原件），证明双方签订协议，原告履行过户义务之后，被告一直未办理过户手续，xxx号的房产仍在被告的名下，还在由被告居住。
4、土地登记卡（原件），证明位于横岗横一村的房产是原告新建的房屋，后原告将该房屋的土地使用权证过户到被告的名下。
5、南集建92字第0xxx号集体土地建设用地使用证、粤房字第××号房屋所有权证（原件），证明原告家人一直居住在该房屋内，并没有在其新建的横一村房产居住。
6、照片，证明被告一直占有使用着涉案的两栋房产。
经质证，被告对证据1无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，但是提请法庭注意《证明》倒数第3行明确约定了周暖福交房的时间。对证据3的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，该组证据无法证明被告不履行过户义务，相反被告已经将集体土地使用证和房产权证交付原告，已经积极配合履行过户义务，该证件原件在原告手中。对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，该份土地登记卡并未显示任何关于过户信息，该证据与本案无关。对证据5的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，该两本证件的时间是1992年和1995年，在双方协商换房时，原告实际拥有两处以上的住所，而被告只拥有一处住所，也正因为如此，双方在签订协议时才明确约定被告要将交付的住房装修好才搬出原有的房屋并交付给原告，否则被告是没有其他住所居住的。对证据6的真实性无异议，对证明内容有异议，从房屋的外观来看，该房屋外墙无任何装修的痕迹，也未安装门窗，不可能供任何人生活或生产使用，照片显示屋内的情况凌乱不堪，里面有原告堆放的杂物，也有部分是被告堆放进去，因为被告一直在履行换房的义务，另外一张照片显示“暖福食品经营”字样的招牌，该招牌目前仍存放在该毛坯房的二楼，如果被告实际使用了该房，该招牌是不可能存放在二楼的，原告所称被告一直在使用该房的说法与事实不符。
被告举证如下：
7、录像视频（共6段）、录像视频谈话文字对照，证明：①视频的前三段（即MV1－MV3）证明原告用于交换的横一村房屋目前仍为毛坯房，没有任何装修的迹象，且屋内凌乱不堪，根本无法供人居住；②视频的后三段（即MV4－MV6）证明原告妻子张水好擅自毁坏并丢弃被告原打算用于装修的瓷砖并对被告儿子周学文恶言辱骂，周学文无奈之下只能报警的事实。
8、照片，证明：①照片1反映了原告用于交换的横一村房屋的整体外观，该房屋是一幢两层半的毛坯房，至今仍未装修；②照片2至7证明原告为阻被告进入该房屋，自行搭建了木栅栏，并在房屋内铺设床铺及蚊帐，以此作为霸占房屋的标记；③照片8至10证明该房屋没有任何装修的痕迹，且屋内凌乱不堪，根本无法供人居住。
9、报警回执（原件），证明由于原告妻子蛮横无理地阻止被告进行装修且将被告用于装修的材料毁坏丢弃，被告儿子周学文多次报警求助，双方的纠纷曾由狮山派出所进行调处。
原告对证据7的真实性无异议，对证明内容有异议，根据双方签订的约定，房屋是要由被告装修，被告不装修房屋导致屋内凌乱无法居住的责任在被告，从视频和对话中可以显示在房内堆放的是被告打算用于装修的瓷砖和其他材料，二楼堆放的是招牌和其他财物，如果原告没有将房屋交付给被告，被告如何将东西堆放在房屋内？房屋的使用不限于居住，堆放杂物也是在使用房屋。对证明8的真实性无异议，对证明内容有异议，质证意见与证据7一致，另外在2014年6月底、7月初，原告的妻子与被告儿子就房屋的问题再次发生争议，因为双方在争执中，被告儿子言语不当，原告妻子很生气，所以在该毛坯房搭建了木板床，睡了一个星期，但是后来被被告拆除，拆除后原告再将床搭起，但是并未在里面睡，而且木板床所占的空间外其他地方都是被告堆放的东西。对证据9的真实性无异议，但是报警回执只能证明周学文于2014年6月27日、7月11日报警，不能证明被告欲证明的内容。
本院经审查认为：对原、被告提交的证据材料6、7、8由本院结合其他证据材料综合认定，原、被告提交的其他证据材料均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。证据2中虽然签名人为原、被告的儿子，但原、被告均确认是由各自儿子代签，故本院认定协议主体是原、被告。
经审理查明：原告周礼崇在佛山市南海区狮山镇横岗横一村拥有一块宅基地的使用权，宗地面积为80.5平方米，并领取了建设用地使用权证。原告在该土地上兴建了两层半楼房一座（即横一村房屋），该房屋至今仍为毛坯状态，未安装门窗，未领取房屋所有权证。被告周暖福在横岗横一村xxx号建有两层半楼房一座（即xxx号房屋），领取了集体土地建设用地使用证【南集建（96）字第xxx号，地籍号04xxxx3，用地面积70平方米】及房屋所有权证（粤房字第××号）。2002年5月29日，原、被告签订一份《证明》，约定：原、被告将各自所有的横一村房屋与xxx号房屋进行交换，被告补给原告房屋差价32000元，款项已于当日付清；双方各自办理交换后房屋的过户手续，包括土地使用证和房屋所有权证，过户费用平均分摊；被告在证明生效至明年8月份左右要将交换后的新屋装修好，然后搬出将房屋交给原告使用；本证明自即日起生效等。
原告已将横一村房屋的土地使用权过户给了被告，被告亦将xxx号房屋的土地使用证和房屋所有权证原件交给了原告持有，但未办理过户登记手续。
被告一直未对横一村房屋进行装修。被告将其在别处兴建房屋后用剩的一些建筑材料及经营用品搬进横一村房屋存放。2014年6、7月间，原、被告因房屋问题发生纠纷，原告妻子曾在横一村房屋里摆放床铺等物品，并阻挠被告家人进入。
本院认为：原、被告系同村村民，其之间关于交换房屋的协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。
本案在审理过程中，原、被告均认为对方构成违约。对此，本院分析如下：
根据查明的事实，双方达成换房协议后，原告已将横一村房屋的土地使用权过户给了被告，可见原告是遵照协议履行的；被告虽将其房屋的土地使用证和房屋所有权证原件交给了原告持有，但由于未到主管机关办理过户登记手续，依法并未完成权属变更手续。办理过户登记是变更不动产产权的重要程序，一般情况下，原告作为新的权利人，故意不去办理的可能性极小（特别是在其已将横一村房屋的土地使用权证变更到被告名下之后）；而被告作为原权利人，应积极协助原告办理变更登记手续，本院认定系被告怠于履行协助义务。同时，双方协议还约定，被告应在2003年8月要将交换后的新屋（即横一村房屋）装修好，然后搬出将房屋（即xxx号房屋）交给原告使用，但被告并未履行这一承诺。被告称原告反悔，阻挠其装修，未能举证证实，本院不予采信；被告将装修材料及经营用品存放在横一村房屋，说明其已对该房屋行使了占有、使用权；双方签订协议在2002年，而原告妻子在该房屋内放置床铺只是发生在2014年6、7月份，故被告称原告未将横一村房屋交付给其不能成立。综上，本院认定被告违约，应承担民事责任。但原告在长达十多年时间里一直未通过有效途径要求被告履行过户登记义务及交付房屋义务，对其权利长期受损的状况亦应承担一定责任。
对双方本诉和反诉请求的处理。首先，被告应将xxx号房屋的土地使用权证和房屋所有权证过户到原告名下，并于过户手续办理完毕后将房屋交付给原告；原告虽已将横一村房屋交付给被告，但其在该房屋内放置的床铺等物品，影响了被告的占有、使用，应予清理，至于该房屋的所有权登记，则应由被告在符合权属登记条件时自行办理，同时由于该房屋系原告兴建，故如有必要原告应提供协助，若原告应当协助而拒绝协助，被告可另行主张，本案不作处理；被告要求原告赔偿其装修材料损失1万元，依据不足，本院不予支持。对双方请求对方支付的房屋占用费（或逾期交房损失），根据以上分析，原告不存在逾期交房的情形，被告要求原告赔偿逾期交房的损失无依据，本院不予支持；被告违约不交付房屋，应向原告支付占用房屋的费用，本院酌定为5万元，原告超出部分的请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告周礼崇与被告周暖福于2002年5月29日签订的《证明》合法有效。
二、被告周暖福应于本判决发生法律效力后十日内协助原告周礼崇办理将佛山市南海区狮山镇横岗横一村xxx号房屋的集体土地建设用地使用证【南集建（96）字第xxx号】的使用权人和房屋所有权证（粤房字第××号）的所有权人变更为原告周礼崇的手续，并应于变更手续办理完毕后十日内将该房屋交付给原告周礼崇。
三、原告周礼崇应于本判决发生法律效力后十日内搬走其放置在佛山市南海区狮山镇横岗横一村房屋内的床铺等物品。
四、被告周暖福应于本判决发生法律效力后十日内支付原告周礼崇房屋使用费5万元。
五、驳回原告周礼崇的其他诉讼请求。
六、驳回被告周暖福的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案以简易程序结案，本诉受理费减半收取2130元（原告已预交），由被告负担并于履行上述判决第四项时迳付给原告，本院不再作收退；反诉受理费2378.75元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张文炎
二〇一四年十一月二十日
书记员 余美娟