吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白民二终字第65号
上诉人（原审原告）赵淑梅，女，汉族，1960年12月13日生，个体工商户，现住镇赉县。
委托代理人：高军，系吉林高军律师事务所律师。
被上诉人（再审申诉人、原审被告）王志江，男，汉族，1968年1月27日生，个体工商户，现住镇赉县。
被上诉人（原审被告）镇赉来福房地产开发有限公司（以下简称来福公司）。
法定代表人：冯来福，系董事长。
委托代理人：蒋福铭，系吉林镜鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）吉林融正房地产开发有限公司（以下简称融正公司）
法定代表人：王铁，系经理。
被上诉人（再审申诉人、原审第三人）谭立臣，男，汉族，1973年6月22日生。
被上诉人（再审申诉人、原审第三人）孙国柱，男，汉族，1969年4月15日生。
被上诉人（再审申诉人、原审第三人）吴琦，女，汉族，1969年10月29日生。
三名原审第三人委托代理人：刘凤林，系莫莫格乡法律服务所法律工作者。
上诉人赵淑梅与被上诉人王志江、来福公司、融正公司、谭立臣、孙国柱、吴琦房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服白城市洮北区人民法院（2013）白洮民再字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人赵淑梅及委托代理人高军。被上诉人来福公司法定代表人冯来福及委托代理人蒋福铭、被上诉人谭立臣、孙国柱、吴琦到庭参加诉讼。被上诉人王志江、融正公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院再审查明：2007年6月10日甲方为王志江与乙方为冯来福签订协议书一份，内容如下：经甲乙双方协商同意，甲方在镇赉县供电局北侧，站前街西侧兴建综合楼一栋。建筑面积为5941㎡，甲方使用乙方的房地产开发资质其费用为叁万元整，所使用时间为此项工程竣工后，办完一切手续为准。在此期间乙方不得延误甲方所开竣工办理的一切手续，无权干涉甲方工程的一切事项，乙方不承担甲方各种税费，如甲方不交税，乙方有权扣押楼房抵税款。甲方独资经营，所发生的一切债权债务都由甲方自行承担，土地和房屋使用权归甲方所有，乙方为甲方提供公司印章和授权委托书，此项工程办完开工手续后，支付给乙方开发资质费用叁万元整。同年6月13日来福公司给王志江签发授权委托书：本授权委托书声明：我冯来福系来福公司的法人代表，现授权委托来福公司的王志江为我公司代理人，以本公司的名义参加新竹小区综合楼的投标活动。代理人在开标、评标、合同谈判过程中所署的一切文件和处理之有关的一切事务，我均予以承认。代理人无转委托。6月14日来福公司以申请人的名义向镇赉县政府申请房屋建设工程立项：镇赉县政府：为了发展城市建设，加快旧城区改造，繁荣市场经济，改善居民居住条件，我公司与贵县第二中学达成“闲置土地有偿出让，房地产独资开发建设协议书”约定，并经贵县政府批准，决定在二中东侧，供电局北侧站前街西侧建一栋5941㎡的综合楼一栋（六层）。一层门市建筑面积1184㎡，二至六层为住宅，建筑面积为4757㎡，总投资肆佰多万元人民币，此项工程的建成会对贵县站前街市容形象有更加改善。建筑资金来源全部由我公司自筹。工期：2007年全部开竣工，当年投入使用。同年6月20日甲方为赵淑梅与乙方为王志江签订的房屋动迁协议书，内容如下：位于二中东大门的商服房屋所有权，房主赵淑梅因乙方决定要占用甲方赵淑梅的商服房屋6间，故此经双方协商决定如下：乙方同意甲方〔（按原面积144㎡）注：此段话是手写后添的〕回迁给越层楼上、楼下6个门，〔（其中楼上三个门面积按售一楼价付给乙方房款。）注：此段话是手写后添的〕楼下三个门总面积215平方米〔（超出面积按售楼价付给乙方楼房款，竣工前付清。）注：此段话是手写后添的〕楼上、楼下三个门各建楼梯通道，一楼三个房屋办理商服楼照，竣工后6个月办理完毕。甲方要求楼下建卫生间，厨房。靠楼房一侧后面开一个门，楼下三个门分别安装双层门。要求一楼〔（二楼六）注：此段话是手写后添的〕各房屋地面铺油（釉）面砖，各楼梯通道安装不锈钢钢管楼梯扶手。若乙方违约按房屋价的5%赔偿给甲方，若乙方建房超过工期，按购楼总造价1‰（月）计算。甲方将房屋产权证交付乙方，如果有不同意回迁此合同作废，乙方将房照交还给甲方，动迁日期由乙方决定。此协议一式两份，甲、乙双方各持一份，签字后生效。落款处甲方赵淑梅名字、乙方王志江名字。（注：该房屋动迁协议书是王志江向法庭提供的，对此，赵淑梅则强调手写上的，都是王志江后添的，本人不在场，同时称该协议已经被双方于7月19日签订的房屋动迁协议（共2页）所取代，对此，王志江也提供一份双方于7月19日签订的房屋回迁补充协议（共2页）复印件，该两份协议书均是机打的，第一页内容明显不同，第二页内容完全一致。双方互相说对方的第一页都是伪造的）。赵淑梅提供的2007年7月19日签订的房屋动迁协议第一页的内容如下：甲方赵淑梅、乙方王志江，经甲、乙双方共同协商达成如下动迁协议：一、甲方赵淑梅原有商品房150㎡，原门牌号为501、533、535，座（坐）落在镇赉二中东大门南侧，供电局北侧，站前街西侧，乙方同意将新建的镇赉二中东大门大楼的一楼北数第二门68.50㎡与楼上83.41㎡越层，第三门68.50㎡与楼上75.50㎡越层，第五门80.00㎡与楼上75.50㎡越层，一楼三个楼座子面积为217㎡与二楼北数第二门83.41㎡回迁，甲、乙双方扯平，互不找价。二、二楼北数第三门75.50㎡，第四门75.50㎡，由甲方购买，购楼价为壹拾贰万元整，无利息，十年还齐。三、一楼北数第三门68.50㎡，第五门80.00㎡，两楼座回迁包括建立两楼座的两个地下室，建台阶和扶手并拉电，地面铺油面砖，互不找价。四、楼房竣工后六个月内由乙方王志江办理一楼三个楼座子，总面积为217㎡的商服房照，二楼总面积234.41㎡，办理宅房照，办理房照的一切费用由乙方王志江承担。五、乙方负责给甲方一楼三个楼座子建成三个大门，大门安装第一层为白钢门，第二层为铝合金拉门，在一楼第五门80.00㎡的楼座后墙建一个进户门，一个防盗门，二（注：以下内容为第二页）楼三个主门安装为防盗门，二楼全部建三室一厅，三套越层楼各建楼梯通道，钢管扶手。六、所有楼房全部建一个卫生间，包括坐便、洗手池、每座楼房建一个厨房。包括建大理石灶台、洗碗池、洗手池，一律瓷砖到顶，设备齐全，所有房间地面铺大块油面砖，门窗全部安装防盗设施，各门窗安装完好。七、各房间建立地面供暖，安装暖气控制阀，墙面刮大白，乙方负责安装水表、电话、宽带、闭路、各线位齐全，负责安装水表、自来水。八、乙方必须保证竣工后，验收楼房总面积足数。每少一平米乙方补偿给甲方3000元，若多出面积每平方米2000元补偿给乙方。各项要求若有一项不达标，按此项金额100%补偿给甲方，若乙方建楼超过工期，每天按1%计算赔偿给甲方。九、若乙方违约按楼房总面积、总价值的5%补偿给甲方。十、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。王志江提供的2007年7月19日签订的房屋回迁补充协议第一页的内容如下：甲方赵淑梅、乙方来福公司，根据2007年6月20日双方签订的房屋动迁协议书的约定，现就有关问题补充如下：一、甲方赵淑梅回迁面积按144㎡+6㎡计算。其中按图纸设计面积参照150㎡总面积分别分配回迁套房和面积。如图纸设计和实际面积与分配回迁的套面积总和有差别，每平方米按实际发生的差额面积另行计算。二、甲方要求购买乙方其他房屋，按竣工前乙方售楼价格的实际价格另签规范的售楼合同，但是甲方应在二个月内向乙方交付购房预付款/定金，价格再优惠，具体面议，逾期视为放弃。三、办理房照土地使用证发生的费用按类别分别有甲乙各自承担，按相关法律规定及收税费部门的规定执行，期限按发证单位及规定执行。四、甲方应向乙方提供办证中的身份证，共有人的身份证，户口簿并按约定到指定机关亲笔签字确认，如果甲方共有人成员不承认赵淑梅为权利人或与法律规定相矛盾，以及法律限制的事由出现包括动迁协议中约定的事项显失公平，此协议与主协议相矛盾按2007年6月20日的协议执行。五、甲方还应承担设计图纸以外变更设计后实体结构发生的材料，费用差价值购房，乙方负责为甲方一楼三个房屋办理商服楼照大门为白钢，楼下三个楼为大门二（注：以下为第二页内容与赵淑梅提供的房屋动迁协议书第二页内容完全一致，内容略）落款处甲方赵淑梅名字、乙方王志江名字。2007年7月19日王志江给赵淑梅书面协议一份，内容为楼竣工后王志江负责给赵淑梅商服房安装3个卷帘门。2007年7月9日镇赉县发展和改革局以镇发改综字【2007】91号镇赉县发展和改革局文件下发关于来福公司新建综合楼（毛坯楼）项目的批复：来福公司：你公司报来的《关于新建综合楼（毛坯楼）项目的请示》已收悉，经研究同意列入2007年基本建设计划，项目计划总投资390万元，建筑面积5158㎡，其中商服楼面积1158㎡，住宅面积4000㎡。资金来源为自筹。工程建设年限为2007年-2008年，望抓紧组织实施。同年8月14日镇赉县建设局签发了地字第20070203号用地单位为融正公司、用地面积1144㎡（建筑5340㎡）中华人民共和国建设用地规划许可证。11月5日正融公司签出盖有公章的授权委托书，本授权委托书声明：王志江为我公司住（驻）镇赉房地产开发项目部经理，全权独立负责镇赉房地产开发各项事情、投标、开标、评标、合同谈判过程中所署的一切文件和处理有关事务。我公司均予承认。代理人无转委托，特此委托。2008年2月25日镇赉县发展和改革局以镇发改综字【2008】21号镇赉县发展和改革局文件下发关于来福公司新建综合楼（毛坯楼）变更投资主体的批复：正融公司：经来福公司变更投资主体申请。现将发改综字【2007】91号文件中投资主体《来福公司》变更为《正融公司》。2008年3月27日由镇赉县人民政府颁发的土地使用权人为正融公司、使用权面积为1458.09㎡由来福公司转让的土地使用权证。2008年3月31日融正公司以招标人的身份开始进行公开招标，同年5月6日镇赉县建设工程招投标办公室作出镇建招中字zjz（2008）gz02吉林省建设工程中标通知书，中标单位长春市吉程建筑有限公司、中标工程名称正融公司综合楼、中标工期自2008年5月9日开工，2009年8月1日竣工。2008年5月16日镇赉县建设局颁发了建设单位为正融公司、施工单位为长春市吉程建筑有限责任公司的中华人民共和国建筑工程施工许可证。2008年7月1日正融公司申请公司名称变更为融正公司，同年7月10日吉林省工商行政管理局核发了企业名称为融正公司的企业法人营业执照。2008年7月25日甲方为正融公司与乙方（未标明）签订的承包开发协议一份，内容如下：一、经协商甲方同意乙方以承包方式在镇赉县承包开发综合住宅楼2栋，其公建800㎡，住宅5200㎡。二、开发建设期间，由乙方自行筹措资金，自行报建，组织建设及销售，开发税后利润归乙方。三、开发项目建成后，甲方按总面积乘以销售单价的总销售额1%收取管理费。四、建设和销售期间，乙方必须严格遵守国家各项政策和法规，如有违犯，由承包方独自承担全部责任。五、严格遵守国家税收政策，按规定纳税，如纳税出现问题，由乙方自行处理，或补交各种税费，甲方不承担任何责任。六、甲方全力配合乙方工作，不得以任何理由影响乙方承包项目的开展，如因不配合乙方造成损失，由甲方承担。落款处甲方为融正公司法定代表人王铁的名字、乙方为王志江名字。原审中，经原告赵淑梅的申请，要求对第二层铝合金门（3个）、后面进户门（1个）、楼梯通道（3个）、钢管扶手（3个）、卫生间坐便（6个，经评估价格为1200元）、卫生间洗手池（6个，经评估价格为300元）、厨房大理石台（6个，经评估价格为749元）、厨房洗碗池（6个，经评估价格为480元）、厨房洗手池（6个，经评估价格为720元）、厨房瓷砖（6个屋，经评估价格为11777元）、地面釉面砖（6个屋，经评估价格为13054元）、窗防盗设施（6个，经评估价格为1531元）、卷帘门（3个）予以评估。法院委托吉林经纬资产评估有限责任公司白城分公司评估为59210元。
另查明：2007年6月18日谭立臣作为购楼方（乙方）与售楼方（甲方）为来福公司签订一份商品房买卖合同：…乙方以人民币壹拾玖万零捌拾元以分期付款方式购买建筑面积为86.4㎡的商服楼房，但未标明具体位置…。合同落款处甲方有公章和王志江个人名章，乙方为谭立臣名字。当日谭立臣交付购楼款6万元，王志江出示收据写明今收到谭立臣预交楼款（新竹小区）（北第三门）。2008年8月1日申诉人谭立臣作为购楼方（乙方）又与售楼方（甲方）为王志江签订一份商品房买卖合同：…乙方以人民币壹拾玖万零捌拾元以分期付款方式购买建筑面积为86.4㎡的商服楼房，购楼方所购商品房位于壹层北门3门…。合同落款处甲方有正融公司公章和王志江个人名章，乙方为谭立臣名字。有正融公司公章和王志江个人名章的收据10张，还有收据2张无公章，房款金额共计人民币190080元。2008年10月13日孙国柱之妻李秀娟作为购楼方（乙方）与售楼方（甲方）为王志江签订一份商品房买卖合同：…乙方以人民币捌万壹仟捌佰元以分期付款方式购买建筑面积为74.43㎡的住宅楼房，购楼方所购商品房位于二单元二层201号房…。合同落款处甲方有融正公司公章，乙方为李秀娟名字。有融正公司公章和王志江个人名章的收据4张，还有收据2张无公章，房款金额共计人民币81800元。2008年5月5日申诉人吴琦作为购楼方（乙方）与售楼方（甲方）为王志江签订一份商品房买卖合同：…乙方以人民币玖万陆仟玖佰元以分期付款方式购买建筑面积为70.22㎡的住宅楼房，购楼方所购商品房位于2单元2层202号房…。合同落款处甲方有融正公司公章和王志江个人名章，乙方为吴琦名字。有融正公司公章和王志江个人名章的收据16张，还有收据3张无公章，房款金额共计人民币96900元。谭立臣、孙国柱、吴琦分别购买了新竹小区一楼商服北数第3门、二楼住宅北数第3门（2单元201室）、二楼住宅北数第4门（2单元202室），并已实际入住。与赵淑梅提供的2007年7月19日签订的房屋动迁协议第一页的内容中的回迁一楼北数第三门68.50㎡和购买的二楼北数第三门75.50㎡，第四门75.50㎡的房屋位置相同。庭审中，被申诉人自认北数2门78㎡的1楼现在由其占有使用，其他的楼房都让王志江卖了，其购买的二楼北数第三门75.50㎡，第四门75.50㎡楼房款未给付。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（四）项的规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品”，王志江向法庭提供的双方于2007年7月19日签订的房屋回迁补充协议复印件，因王志江到目前也未提供原件，使法庭无法核对，故该复印件不能单独作为认定案件事实的依据。此外，王志江还向法庭提供的同年6月20日甲方为赵淑梅与乙方为王志江签订的房屋动迁协议书上有一些主要的内容涉及房屋的价值和面积是王志江后添手写的，赵淑梅不予认可，且没有其他证据佐证后添手写的内容是经双方协商同意的，因此，该协议中王志江后添手写的内容本庭不予认定。虽然王志江对赵淑梅提供的双方于2007年7月19日签订的房屋动迁协议中的第一页内容认为是伪造的，但其没有证据予以反驳，且该房屋动迁协议书第一页内容与第二页的内容相互衔接，也与6月20日双方签订的房屋动迁协议书中未改动的内容意思部分吻合，本庭对赵淑梅提供的双方于2007年7月19日签订的房屋动迁协议予以确认。
原审法院再审认为：从2007年6月10日申诉人王志江与原审被告来福公司签订的协议书内容和2008年7月25日原审第三人融正公司与申诉人王志江签订的承包开发协议内容上看是申诉人王志江个人在镇赉县开发综合住宅楼2栋，自行筹措资金，自行报建，组织建设及销售。而且按照约定都是有偿使用原审被告来福公司和原审第三人融正公司的房地产开发资质。申诉人王志江以原审被告来福公司房地产开发资质名义开发综合住宅楼，并与被拆迁人赵淑梅签订了《房屋动迁协议》，虽然未取得房屋拆迁许可证，违反了《城市房屋拆迁管理条例》第六条关于拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁的规定，但并未违反法律的强制性规定。所以，双方之间签订的关于房屋拆迁安置部分的协议内容是有效的。至于双方在《房屋动迁协议》第二款中约定赵淑梅以价值为壹拾贰万元购买二楼北数第三门75.50㎡，第四门75.50㎡楼房的买卖协议不是房屋拆迁安置协议的内容，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持的规定，该两户楼房分别已经被申诉人孙国柱以房款人民币81800元和申诉人吴琦以人民币96900元购买并已经实际入住，况且被申诉人赵淑梅自认购楼款尚未给付申诉人王志江。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”由此可以认定申诉人孙国柱和申诉人吴琦分别对该房屋享有所有权，被申诉人赵淑梅与申诉人王志江在《房屋动迁协议》第二款中约定的楼房买卖协议是无效的，被申诉人赵淑梅即未占有楼房，也未交纳楼房款，因此，双方之间不存在相互返还款物之义务。2007年6月18日申诉人谭立臣以房款人民币190080元采取分期付款方式购买建筑面积为86.4㎡的北数三门楼房，并且当即交付楼房款6万元，不仅是在被申诉人赵淑梅与申诉人王志江于2007年7月19日签订的房屋动迁协议之前，况且申诉人谭立臣所购买楼房的建筑面积为86.4㎡，与被申诉人赵淑梅和申诉人王志江签订的《房屋动迁协议》中安置补偿的房屋面积为68.5㎡不符，现申诉人谭立臣已经实际入住。符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款关于对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外的规定，申诉人谭立臣对该房屋享有所有权。所以，申诉人王志江已经无权交付该楼房，依法应予按照现行同类房屋评估价值予以赔偿（房屋面积按照房屋动迁协议一楼北数第二门68.50㎡计算）。此外，从被申诉人赵淑梅提供的2007年7月19日签订的房屋动迁协议中关于第五门楼上75.50㎡的楼房，即不是拆迁补偿安置的房屋，也不是被申诉人赵淑梅购买的，没有取得的事实根据。因此，应认定该房屋所有权仍然是申诉人王志江的。此点，申诉人王志江未主张，本院不予与本案合并审理。申诉人王志江依照房屋动迁协议应该交付被申诉人赵淑梅拆迁补偿安置的房屋有北数第二门一楼、第三门一楼、第五门一楼和第二门二楼。该4户楼房中，现第二门一楼已经由赵淑梅实际入住，无需交付，另外第三门一楼已经由申诉人谭立臣购买并实际入住享有所有权。因此，申诉人王志江应交付被申诉人赵淑梅拆迁补偿安置的房屋北数第三门一楼和第二门二楼。同时，根据《房屋动迁协议》的约定各项要求若有一项不达标，按此项金额100%补偿给赵淑梅。申诉人王志江还应该赔偿和补偿未达标缺少物资损失价值。被申诉人赵淑梅申请要求对第二层铝合金门等缺少物品的损失评估，经评估价格为59210元。该评估价格中包括申诉人孙国柱和申诉人吴琦的房屋中缺少的物品损失，应予扣除损失为9936.96元〔（卫生间坐便400元（1200元÷6×2）、卫生间洗手池100元（300元÷6×2）、厨房大理石台2**.66元（749元÷6×2）、厨房洗碗池160元（480元÷6×2）、厨房洗手池240元（720元÷6×2）、厨房瓷砖3925.66元（11777元÷6×2）、地面釉面砖4351.32元（13054元÷6×2）、窗防盗设施510.32元（1531元÷6×2）〕，赵淑梅申请要求对第二层铝合金门等缺少物品的损失评估应该是35160.04元。按照《房屋动迁协议》约定王志江承建一楼北数第三门、第五门楼座的两个地下室，然而申诉人王志江却未履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，申诉人王志江依法应予赔偿。由于双方未明确约定承建两个地下室的面积，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定的或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，参照另一被拆迁人张晓东与申诉人王志江签订的房屋动迁协议中关于承建地下室面积50㎡，被申诉人赵淑梅要求王志江赔偿50㎡的诉讼请求合理合法，因此应赔偿赵淑梅该项损失15万元（按照《房屋动迁协议》约定王志江必须保证竣工后，验收楼房总面积足数。每少一平米王志江补偿给赵淑梅3000元）。按照《房屋动迁协议》约定若多出面积每平方米2000元补偿给王志江。按照《房屋动迁协议》约定一楼北数第二门68.50㎡，而被申诉人赵淑梅自认一楼北数第二门面积为78㎡，多出9.5㎡，依约被申诉人赵淑梅应补偿给申诉人王志江1.9万元。此点，申诉人王志江未反诉，本院不予与本案合并审理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，按照2007年6月20日《房屋动迁协议》约定若王志江建房超过工期，按购楼总造价1‰（月）计算。由于双方未明确约定具体竣工时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定的或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，参照另一被拆迁人张晓东与申诉人王志江签订的房屋动迁协议中关于竣工日期是2008年8月1日，被申诉人赵淑梅要求申诉人王志江赔偿从2008年8月1日至2009年3月16日期间的迟延交付楼房的违约金应依法保护。但从双方所签订的《房屋动迁协议》上看被申诉人赵淑梅选择房屋产权调换。所以，关于按购楼总造价1‰（月）计算违约金，而购楼总造价没有标准，使本院无法保护。按照《房屋动迁协议》约定楼房竣工后六个月内由王志江办理一楼三个楼座子，总面积为217㎡的商服房照，二楼总面积234.41㎡，办理宅房照，办理房照的一切费用由王志江承担。被申诉人赵淑梅要求申诉人王志江交付迟延办理违约金（按同期人民银行贷款利率计算），因双方在协议中未约定，不予支持。
申诉人王志江借用原审被告来福公司开发资质后，便以原审被告来福公司名义申请立项、建设用地、建设项目选址。以后，又经申诉人王志江运作将该开发项目投资主体由原来的原审被告来福公司变更为原审第三人融正公司，并且已经得到政府有关部门的认可和确认。原审第三人融正公司也为其出具了授权委托书等相关法律手续，并表示认可。此时以原审被告来福公司名义开发的综合住宅楼的项目已转让给了原审第三人融正公司。此后，申诉人王志江便以原审第三人融正公司名义申请办理建设用地规划许可证、土地使用权人为融正公司的土地使用权证、招标、建筑工程施工许可证。2008年7月10日吉林省工商行政管理局核发了经融正公司申请公司变更企业名称为融正公司的企业法人营业执照。融正公司仅是企业名称的变更，并不是成立的新公司企业法人。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。”所以，原审第三人融正公司作为受让人，应当对被申诉人赵淑梅的诉讼请求承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项的规定：“有下列情形之一的，合同的权利和义务终止：法律规定或者当事人的约定终止的其他情形。”原审被告来福公司对被申诉人赵淑梅的尚未完成拆迁补偿安置的权利和义务已经终止，所以原审被告来福公司对被申诉人赵淑梅的诉讼请求不承担民事责任。综上，白城市人民检察院抗诉理由成立。镇赉县人民法院（2009）镇民重字第31号民事判决在事实认定和适用法律上确有错误，依法应予纠正。
原审法院再审判决：
一、撤销镇赉县人民法院（2009）镇民重字第31号民事判决；
二、被申诉人赵淑梅与申诉人王志江签订的《房屋动迁协议》有效，第三人融正公司和申诉人王志江于本判决生效后将回迁协议中北数第2门2楼，第5门1楼交付给被申诉人赵淑梅。
三、原审第三人融正公司和申诉人王志江应赔偿缺少地下室面积损失15万元；赔偿一楼北数第二门房屋面积68.5㎡的房屋损失，按照现行同类房屋评估价值计算；赔偿被申诉人赵淑梅缺少物品损失35160.04元和补偿被申诉人赵淑梅缺少物品损失35160.04元。第三人融正公司和申诉人王志江于本判决生效后给付。
四、原审第三人融正公司和申诉人王志江于本判决生效后将被申诉人赵淑梅的北数第2门1楼，第5门1楼房办理商服房照，北数第2门2楼房办理住宅房照。否则原审第三人融正公司和申诉人王志江应承担办理以上房照的费用，并协助办理。
五、原审被告来福公司不承担民事责任。
六、申诉人谭立臣与原审被告来福公司签订的合同、申诉人孙国柱与原审第三人融正公司签订合同和申诉人吴琦与原审第三人正融公司签订的合同有效。
七、驳回被申诉人赵淑梅的其他诉讼请求。
案件受理费22327元、保全费5000元和公告费900元，由原审第三人融正公司和申诉人王志江负担。
原审宣判后，赵淑梅不服提出上诉，主要理由仍然是坚持按照房屋动迁协议执行并给付赔偿。
来福公司认为原审判决合理，应维持原判。
谭立臣、孙国柱、吴琦亦认为原审判决合理。
王志江、融正公司未出庭，亦未答辩。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
经二审查明：2007年6月被上诉人王志江以被上诉人来福公司名义（挂靠来福公司）在镇赉县二中东大门开发楼房，需要动迁上诉人居住的房屋。经来福公司委托王志江处理开发的相关一切事物。2007年7月19日被上诉人王志江与上诉人赵淑梅在双方协商的基础上，达成了房屋动迁协议。协议对上诉人动迁位置、面积、差价、回迁房屋的设施等均作了约定。在筹建过程中，来福公司撤出该项目工程的施工，改为被上诉人融正公司为该项目的实际开发人，具体施工人仍为王志江。来福公司将其权利义务转移给融正公司。
本院认为：上诉人赵淑梅与被上诉人王志江签订的动迁协议，应是合法有效的，双方应按协议履行，被上诉人融正公司、王志江没有按协议履行，系违约行为。协议中第二条“二楼北数第三门75.50㎡，第四门75.50㎡，由上诉人购买，购楼价为12万元，无利息，十年还齐”。属于房屋买卖关系，不属于回迁范围。上诉人可另行诉讼。其协议中约定的回迁其他楼房应属回迁范围。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人的位置用途特定的房屋时对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。由此可见，一旦拆迁人与被拆迁人达成的以“房屋所有权调换形式进行拆迁安置的协议”，即意味着拆迁人以其异地或者原地再建，购买的房屋与被拆迁人的被拆除房屋的产权进行调换，被拆迁人失去了被拆除房屋的所有权。转而有了调换所得房屋的所有权。故无论拆迁人及第三人出于善意还是恶意，也无论第三人是否已办理该房屋的所有权登记手续。领取权利证书，被拆迁人均可追回该拆迁补偿安置房屋。本案中上诉人请求被上诉人融正公司，王志江交付双方协议约定的回迁补偿安置的房屋应予支持。
关于上诉人请求因拆迁补偿损失问题，因被上诉人融正公司、王志江已明显违约，应按约定赔偿上诉人的损失。但现在有损失按照约定，不可能完成，应折价赔偿，房屋缺少物品的损失评估报告为准（59210.00元）、地下室的损失参照其他人地下室价格为准，定150000.00元并无不当。违约金上诉人请求明显过高，应以回迁楼房价值30%为宜。回迁楼的总价参考融正公司、王志江售楼价格计算为580784.00元的30%，即174235.20元为违约金。被上诉人来福公司虽在开发到期以其名义开发，但后期将其权利义务转移给融正公司，不应再负其责，上诉人请求的其他损失因无依据可循，待有证据后可另行主张权利。被上诉人谭立臣可向融正公司、王志江另案主张其权利。
综上：原审判决认定事实不清，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销白城市洮北区人民法院（2013）白洮民再字第1号民事判决。
二、上诉人赵淑梅与王志江签订的房屋动迁协议有效。被上诉人融正公司、王志江于本判决生效后将回迁房屋交付赵淑梅。（该楼北数二门一楼68.50㎡、三门一楼68.50㎡、五门一楼80.00㎡、二楼北数第一门83.41㎡）
三、被告融正公司、王志江于本判决生效后将上诉人的回迁楼房协助办理产权手续。
四、被上诉人融正公司、王志江于本判决生效后赔偿上诉人赵淑梅缺少物品损失及两个地下室损失共计200921.00元。
五、被上诉人融正公司、王志江于本判决生效后给付上诉人赵淑梅违约金174235.20元。
六、驳回上诉人的其他诉讼请求。
上诉费22377元，邮寄公告费1250元由融正公司、王志江承担。
一审案件受理费50.00元，二审案件受理费100.00元，合计150.00元由被上诉人赵淑梅承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 暴志东
审 判 员 李玉良
代理审判员 曹宝明
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 倪继迎