甘肃省华池县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）华民初字第112号
原告张建苗，男，汉族。（未到庭）。
委托代理人崔方，女，汉族，系原告妻子。
委托代理人王孝忠，男，甘肃振华律师事务所律师。
被告张武勋，男，汉族。
被告张武虎，男，汉族。
原告张建苗与被告张武勋、张武虎房屋土地租赁合同纠纷一案，原告张建苗于2013年3月4日提起诉讼，本院2013年9月13日作出（2013）华民初字第189号民事判决书，原告张建苗不服，提出上诉，庆阳市中级人民法院于2013年12月13日作出（2013）庆中民终字第543号民事裁定书，中院认为，1、因本案所诉争议土地的权属性质涉及到张建苗和张武勋签订的房屋土地租赁合同效力的认定，一审法院未能查明涉案土地属性变更原因及是否合法的情况下，认定张建苗与张武勋签订的宅基地、土地租赁协议为有效协议欠妥；2、一审法院判决驳回张建苗请求解除其与张武勋签订的宅基地、土地租赁合同及由张武勋返还承租的房屋及土地诉讼请求的同时，对合同期限及价款进行了限定，超出了当事人诉讼请求判决，违反法律规定。故裁定撤销原判，发回华池县人民法院重审。本院于2014年1月21日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张建苗未到庭，其委托代理人崔方、王孝忠，被告张武勋、张武虎到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告代理人诉称，2002年6月24日，原告张建苗与被告张武勋签订了房屋土地租赁合同，被告以每年4000元的租金将张建苗家位于华池县柔远镇张川行政村张湾自然组的原承包土地，后审批为宅基地包括地面上的附着物承租修建液化气站。该合同为不定期合同，在租赁期间，被告张武勋在原告张建苗未知情的情况下，又将该液化气站转租给被告张武虎。2009年，张建苗多次要求被告张武虎交回租赁物，被告张武虎拒绝交回，又不重新签订租赁合同，非法占有至今。现请求判决撤销原告张建苗与被告张武勋签订的房屋土地租赁合同并返还承租的房屋土地。
被告张武勋辩称，他遵照合同约定，按期交纳房租，给张武虎出让液化气站时，原告是知情的，他没有非法占有原告房屋及土地，租赁合同可以变更，但不能撤销，不同意返还房屋及土地。
被告张武虎辩称，他虽然没有与张建苗签订合同，但张建苗与张武勋签订合同时，明知张武勋要在土地上建液化气站，这种设施投资大，搬迁难度更大，故约定除政策性拆迁外，只有张武勋才可以提出终止合同，在张武勋未提出退地基之前，张建苗无权收回土地，就意味着张建苗无权终止合同。同时，合同也约定张武勋有出让的权利，所以，张武勋向他出让是有效的，他享有合同约定的张武勋应有的权利，且在他经营过程中，原告两次涨租金，他都如数交纳，履行了给付租金的义务。现在原告要求撤销合同并返还土地，他不同意。
法庭出示原审卷宗内的证据：
（一）原告代理人提交的证据
“房屋土地租赁合同书”一份，证明张建苗与张武勋于2002年6月24日签订了房屋土地租赁合同，约定张建苗将自己的宅基地及地面附着物，以年租金4000元出租给张武勋，租赁期限：自合同签订之日起，除政策性拆迁外，由乙方张武勋提出终止合同时为止。且乙方张武勋有出让经营权的权利。
（二）被告张武勋提交的证据
“液化气站出让协议”一份，证明张武勋于2008年4月23日将他修建在张建苗宅基地上的液化气站以36万元出让给被告张武虎，每年租金4000元。
（三）被告张武虎向法庭提交的证据
1、“建设项目选址意见书”、“建设项目规划许可证”各一份，证明张武勋修建液化气站的地址是经过原华池县城乡建设局许可的；
2、“集体土地建设用地使用证”一份，证明原告张建苗出租的土地性质属集体所有，华池县国土资源局于2000年9月11日，向张建苗颁发的华集建（2000）字第012236号集体土地建设用地使用证，用途是建住宅。
3、“华国用（2002）字第222号国有土地使用证”一份，证明被告张武勋为修建液化气站，申办液化气“气瓶充装许可证”，而将张建苗的集体土地建设用地使用证，以自己的名义在华池县国土资源局变换为国有土地，用途是“商服”，用地面积587㎡，使用期限为两年（2002年8月14日至2004年8月13日），其性质为“临时国有土地使用证”。
4、交纳租金的收条2张，证明原告张建苗的妻子崔方于2009年向张武虎收取租金5000元，2010年至2013年，每年收取租金9000元计27000元。
本院质证、认证如下：
（一）原告代理人对其提交的“房屋土地租赁合同书”解释为：1、原告张建苗与被告张武勋签订的合同最后一项约定“本合同从公证之日起生效”。合同至今没有公证，所以，该合同是无效合同；2、签订合同的前提是违法的，所以，该合同是没有法律效力，也是无效的。被告张武勋、张武虎对原告代理人提交的“房屋土地租赁合同”，均认为是合法的，双方应按合同履行各自的义务。
（二）原告代理人对被告张武勋提交的证据及被告张武虎提交的第1、2、4组证据的真实性未提出异议；对第3组证据提出：1、被告张武勋办理国有土地使用证时，没有和张建苗协商，其私自将集体土地转换为国有土地的程序违法；2、如果该土地是集体土地，则合同无效，如果该土地是国有土地，临时国有土地使用期限只有2年，该合同早已到期，被告张武虎现在是违法使用土地。
经审理查明，2002年6月24日，原告张建苗与被告张武勋协议，张武勋以每年4000元的租金租赁张建苗位于华池县柔远镇张川村张湾村小组的承包地（后审批为宅基地）【集体土地建设使用证号为“华建（2000）字第012236号”。用地面积198.80㎡，（其中，石窑三孔，建筑面积105㎡），用途是住宅，四至为东至石窑边腿，南至墙外皮，西至石窑边腿，北至石窑后背。使用期限：长期】，承建“宏图”液化气充装站。双方签订房屋土地租赁合同，合同签订后，张武勋将该地块进行了平整。2002年8月13日，经华池县柔远镇人民政府同意，当日，华池县城乡建设局给张武勋颁发了（2002）18号建设项目选址意见书，建设项目名称：“宏图”液化气充装站（后更名为“红枫叶”液化气充装站，以下简称“液化气站”），建设单位名称：华池县柔远镇人民政府，建设项目依据：柔政发（2002）38号，建设规模：占地1000㎡，设备投资14万元，总投资20万元，建设单位拟选位置：县城东关街（张建苗承包地内）。在申办液化气“气瓶充装许可证”时，审批部门要求建“液化气站”的用地需是国有土地。2002年8月14日，被告张武勋为了能顺利取得液化气“气瓶充装许可证”，便以自己的名义在华池县国土资源局将张建苗的“集体土地建设使用证”变换为（2002）华国用字第222号土地使用证，登记内容为“土地使用者：张武勋，用途：商服，期限：两年，四至为东至土坎外沿，南至土坎外沿，西至石窑边腿，北至石窑后背、土坎内沿，用地面积587㎡”，即“临时国有土地使用证”（经查，华池县国土资源局因该证的使用年限只有两年，对当初办理的手续已注销）。同年8月16日，华池县城乡建设局又颁发了华建工许字（2002）47号建设工程规划许可证，建设单位：华池县柔远镇人民政府，建设项目名称：液化气站，建设位置：县城东关街（张建苗承包地内），建设规模：建一个占地1000㎡液化气站1处，总投资20万元。
“液化气站”建成后，张武勋经营至2008年4月，按年租金4000元交清租金后，于2008年4月23日，以36万元将该“液化气站”转让出售给被告张武虎，双方签订了“液化气站出让协议”。2009年，原告张建苗的妻子崔方向张武虎收取租金5000元，2010年7月18日崔方又一次性向张武虎收取2010年2月16日至2013年2月三年的租金27000元，即年租金以每年9000元计算。后因原告张建苗双目失明，委托妻子崔方与被告张武虎协商补签合同，重新商定租期及租金等事宜，被告张武虎要求按原协议执行永久性租赁，不同意补签协议。原告张建苗遂于2013年3月4日，向本院提起诉讼，要求撤销张建苗与张武勋所签租赁合同，由张武勋、张武虎返还房屋土地。本院于2013年9月13日作出（2013）华民初字第189号民事判决：一、驳回原告要求撤销与被告张武勋签订的房屋租赁合同归还租赁土地的诉讼请求；二、撤销原告张建苗与被告张武勋签订的租赁协议中关于租赁期限的约定，该合同的租赁期限为2002年6月24日至2022年6月23日（遇国家性征用及政策性拆迁除外）；三、被告张武虎应向原告张建苗履行合同义务，按9000元／年给付租金，租赁期限的终止时间为2022年6月23日。宣判后，原告张建苗提起上诉。庆阳市中级人民法院于2013年12月13日作出（2013）庆中民终字第543号民事裁定书，裁定撤销原判，发回华池县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，重新开庭审理，在审理中，原告坚决要求撤销合同，由二被告归还租赁的土地房屋。被告张武虎提出要签协议就要从原告起诉之日起再签二十年，原告不同意，未达成协议。
本院认为：1、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“土地法”）第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；《中华人民共和国土地承包法》（以下简称“土地承包法”）第十七条规定承包方承担下列义务：“维持土地的农业用途，不得用于非农建设”。原告张建苗与被告张武勋明知张建苗的宅基地属农民集体所有的农用地，却签订“房屋土地租赁协议”由被告张武勋在此土地上修建液化气站，从事商业经营，用于非农业建设，改变了土地用途，二人均违反了上述强制性规定，应承担过错责任。
2、《土地法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的必须依法申请使用国有土地，前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”；第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”；第五十三条“经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准”。被告张武勋与原告张建苗签订房屋土地租赁合同后，在承建“液化气站”过程中，因涉及农用地转为建设用地，张武勋未按照上述规定，依法申请使用国有土地或申请国家征收的土地，也未办理农用地转用审批手续，提出建设用地申请，而是私自以自己的名义，在华池县国土资源局办理了“临时国有土地使用证”，取得液化气“气瓶充装许可证”，将所租赁的集体所有的农用地，转变为商业服务用地，改变了土地用途和属性。
3、《土地法》第五十七条规定“……在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过两年。”被告张武勋利用“临时国有土地使用证”取得经营“液化气站”的证件后，未与土地主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会重新签定订“临时使用土地合同”，未支付临时使用土地补偿费，而是在原签订的“房屋土地租赁合同”的基础上继续违法使用土地，并修建永久性建筑物“液化气站”。在持有的“临时国有土地使用证”期限届满，失去法律效力的情况下，继续违法使用土地。
4、被告张武虎明知原告张建苗与被告张武勋所签的“房屋土地租赁协议”改变了农用地的使用性质，又明知张武勋所办理的“国有土地使用证”两年期限已满，却与张武勋签订“液化气站出让协议”继续经营，亦属违法行为，应承担过错责任。
综上所述，原告张建苗将自用的宅基地出租给被告张武勋承建液化气充装站，二人均违反了《土地法》及《土地承包法》关于农用地未经申请不得用于非农业建设的禁止性规定，应承担过错责任；被告张武勋未与原告张建苗协商，也未履行合法的申请登记、报批建设用地程序，私自以自己的名义，将承租的属于集体性质的农用地，变换为“临时国有土地”的行为违法，又在“临时国有土地证”失去法律效力的情况下，未申请补办继续临时使用土地的相关手续，继续使用该土地，违反了《土地法》关于建设用地或临时用地的规定，也应承担过错责任。故原告张建苗与被告张武勋签订的“房屋土地租赁合同”属无效合同。无效合同自始没有法律效力。被告张武勋与被告张武虎依据该无效合同签订的液化气站出让协议也属无效，原告张建苗与张武勋、张武勋与张武虎在签订合同时均有重大过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告张武勋、张武虎租用原告张建苗的农用地，经营液化气站，用于非农业建设，使用十年之久，取得了一定的收益，故原告张建苗已收取被告张武勋、张武虎的租金可不予返还，被告张武勋、张武虎应搬离液化气站及设备，双方的其余损失均各自承担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条（五）项及《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第五十三条、第五十七条、第六十三条之规定，判决如下：
一、原告张建苗与被告张武勋签订的房屋土地租赁合同无效。
二、被告张武勋、张武虎应在本判决生效后30日内搬离在原告张建苗宅基地上修建的液化气站及设备，并归还房屋土地。
案件受理费100元，原告张建苗担20元，被告张武勋、张武虎各负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 方智军
代理审判员 任小惠
人民陪审员 赵志宏
二〇一四年七月七日
书 记 员 赵 娜
附：本案适用的法律规定、
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、迫胁的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的必须依法申请使用国有土地，前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
第五十三条经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过两年。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
第八十一条擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让、出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第三十五条在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
4、《中华人民共和国土地承包法》
第十七条承包方承担下列义务：维持土地的农业用途，不得用于非农建设。
第六十条承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。