辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第131号
上诉人（原审被告）大连虹润房地产开发有限公司，住所地普兰店市皮口镇草市街（万发16#-3-1-2）。
法定代表人董毅文，董事长。
委托代理人王学军，男，该公司职员。
被上诉人（原审原告）张增有，男，无职业。
上诉人大连虹润房地产开发有限公司（以下简称虹润房地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服普兰店市人民法院作出的（2013）普民初字第4419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人虹润房地产公司的委托代理人王学军，被上诉人张增有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张增有诉称，原告于2011年1月14日到被告位于普兰店市皮口镇的售楼处看房，被告的销售负责人周艳辉负责接待原告。原告以儿子张永臣的名义向被告交纳定金1万元认购xx号房屋，被告向原告出具收款收据。原告于2011年1月28日交纳购房款249228.00元，被告向原告出具收款收据。房款交付后，被告迟迟没有交付房屋，现请求解除合同，要求被告返还购房款249228.00元，并双倍返还定金，合计269228.00元。
原审被告虹润房地产公司辩称，被告同意原数返还原告交纳的1万元认购金。不同意原告的其他诉讼请求，因为原告交纳的249228.00元房款并没有进入被告的账户。周艳辉在售楼处的行为属个人诈骗行为不应由被告承担民事责任。
普兰店市人民法院一审查明，原告与张永臣系父子关系。2011年1月14日，原告至被告位于普兰店市皮口镇的“邑嘉海景”售楼处以张永臣名义交纳1万元认购金认购XX号房屋，被告向原告出具收款收据。2011年1月28日，原告将249228.00元房款存到被告工作人员薛丹指定的被告账户中，其工作人员口头承诺于2011年11月30日前交房并向原告出具了收款收据。至今，被告未向原告交付房屋或返还房款。另查，周艳辉、薛丹系被告雇佣销售公司的工作人员，周艳辉系该销售公司的负责人，被告授权销售公司负责“邑嘉海景”项目的销售工作。2012年7月5日，周艳辉因诈骗罪被判处刑罚。（2012）普刑初字第156号刑事判决书认定“2011年1月28日，被告人周艳辉联系购房者张增有，谎称售楼处开始收取首付款，并以伪造的财务专用章为其开具收据，以此取得被害人张增有的信任，骗取其购房款人民币249228.00元”“被告人周艳辉用伪造大连虹润房地产公司印章收取张增有249228.00元……的事实”以及“被告人周艳辉让薛丹、薛飞收取张增有……购房款的事实”。
再查，2011年9月15日，被告向原告出具说明书（张永臣的名义），该说明书载明“张永臣：就你购买虹润.邑嘉海景XX号房屋，原认购约定依然有效，因你交付的购房款被周艳辉非法占有而涉嫌犯罪，故你应当积极配合普兰店市公安机关侦查，待最终具体数额经公安机关侦查确定后，虹润公司认可上述数额，再行与你签订《商品房买卖合同》。该合同最迟在交付房屋之前签订。特此说明。”
普兰店市人民法院一审认为，依法成立的合同，受法律保护。行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，对方当事人有权解除合同。原告向被告订购房屋并交纳认购金，被告向原告开具收款收据。双方成立房屋认购关系。被告雇佣的人员向原告谎称开始交纳房款并伪造被告公司印章收取原告房款的行为，应视为“表见代理”，该行为应由被告承担责任。理由如下：一、被告售楼处的销售人员是被告雇佣的销售公司的工作人员，其与被告形成委托代理关系。所谓委托代理关系，是指代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为，其效力直接归属于被代理人。被告委托销售公司进行楼盘销售，销售人员进行的与销售有关的行为的法律后果均应由被告承担。二、销售人员与被告系代理人与被代理人之间的关系。被告称未授权销售公司收款，但未举出证据证明，即便有证据证明二者有特别授权，也无法对抗原告，原告作为善意第三人无从得知代理人与被告之间的具体授权，也不应当得知。且原告曾在被告的售楼处交纳认购金认购房屋，被告也向原告出具了收款收据。由此，原告完全有理由相信售楼处的销售人员称可以交纳房款签订正式商品房销售合同是被代理人即被告的意志，完全有理由相信销售人员的行为是经过被告授权的，是代表被告的。故销售人员的代理行为亦应由被告承担民事责任。也就是说，被告的销售人员收取原告房款的行为由被告承担法律后果。三、案件发生后，被告曾向张永臣出具说明书，表明被告认可张永臣在被告处认购房屋的事实且房款被周艳辉非法占有，被告愿意在侦查机关确定具体的数额后再行签订商品房买卖合同。该说明书应视为被告对其销售人员代理行为的追认。庭审中被告表示认可原告以张永臣名义交认购金的事实，那么可认定1万元认购金由原告交纳。故原、被告之间形成事实上的商品房买卖合同关系，且该买卖合同关系合法有效，被告未按承诺的时间交付房屋，也不同意继续履行合同义务，属违约。被告的违约行为导致原告无法实现买房的目的，原告有权要求解除合同关系并索要所交房款。故一审法院对于原告的诉讼请求予以支持。原告要求被告双倍返还定金的请求于法无据，不予支持。因原告在认购房屋时向被告交纳的是认购金而非定金，认购金是买卖合同一方为表明自己的签约意向而向对方交纳的，如没有特别约定无法适用双倍返还的定金罚则。被告表示愿意将原告交纳的认购金原数返还，符合法律规定，予以确认。至于被告辩称的因原告交纳的房款没有进入被告的账户而不应由被告承担责任的主张，不予采纳。被告应对原告承担民事责任是因为其委托代理人实施了让原告有理由相信是经被告授权的代理行为，而不是以被告是否收到原告交纳的房款为应否承担责任的标准。被告如有证据证明其代理人是超越权限实施的代理行为给自己造成了经济损失，被告可另案诉讼。综上，一审法院对于原告合理部分的诉讼请求予以支持，对于被告合理部分的辩解意见予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条第四项之规定，作出如下判决：一、解除原告张增有与被告大连虹润房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系，被告大连虹润房地产开发有限公司自判决生效之日起十五日内向原告张增有返还认购金及房款合计259228.00元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5340元，减半收取2670元，由被告负担2570元，由原告负担100元。
宣判后，虹润房地产公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。其主要上诉理由为：被上诉人的购房款交给了周艳辉，现已有生效刑事判决认定周艳辉是诈骗行为，因此应由周艳辉个人承担责任，我公司不应成为责任人。
被上诉人张增有表示服从原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，被上诉人在上诉人的售楼处购买房屋，售楼处的工作人员与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人向售楼处的工作人员交纳了认购金和首付款合计15万元，售楼处的负责人周艳辉将其中的249228元通过伪造上诉人的印章方式据为已有。一审法院认定售楼处工作人员与上诉人之间系代理与被代理关系，上诉人应当承担返还被上诉人购房款的民事责任。上诉人不服提起上诉，认为周艳辉收取房款系诈骗行为，应当由周艳辉个人承担责任。故本案二审的审理焦点是：返还被上诉人购房款的责任主体是上诉人还是案外人周艳辉。
上诉人对其公司开发建设的案涉楼盘授权周艳辉的销售公司对外销售，双方之间存在委托代理关系。上诉人作为被代理人应当对销售公司的代理销售房屋的行为对外承担民事责任。被上诉人到上诉人的“邑嘉海景”售楼处购买房屋，交纳了认购金和首付款，履行了合同的主要义务，售楼处开具了盖有上诉人印章的收款收据，故上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系依法成立。被上诉人与周艳辉之间不存在法律关系，上诉人主张应由周艳辉个人承担返还购房款的责任，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5340元（上诉人预交），由上诉人大连虹润房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 霍 宏
审判员 石玉宏
审判员 贾青钢
二〇一四年三月二十五日
书记员 耿 艳