北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第31655号
原告（反诉被告）周晓妮，女，1978年5月19日出生。
委托代理人高树勋，北京德和衡律师事务所律师。
委托代理人张振宇，男，1977年10月22日出生。
被告（反诉原告）李佩芬，女，1932年12月7日出生。
被告（反诉原告）李霈，男，1967年7月21日出生。
被告（反诉原告）李阿红，女，1974年8月28日出生。
三被告（反诉原告）委托代理人晏望明，北京盈科（天津）律师事务所律师。
原告（反诉被告）周晓妮（以下简称原告）与被告（反诉原告）李佩芬、李霈、李阿红（以下简称姓名，一并提及时称三被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、李阿红及三被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月8日，我与三被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由我购买三被告出售的北京市朝阳区利泽西园＊号楼＊号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋总价款为236万元，部分款项由我申请公积金贷款支付。合同签订当日我向三被告支付了购房款2万元，2013年3月13日我又支付了28万元。合同履行过程中，因国家政策发生变化，导致我家庭不具备公积金贷款资格，进而影响合同履行。然而三被告既不与我协商，也无诚意解决合同履行过程中的困难，还要求我承担本应由三被告负担的个人所得税。故我诉至法院，要求：1、确认我与三被告之间就涉诉房屋订立的房屋买卖合同关系于2013年5月8日解除；2、三被告返还已付款30万元，并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，支付自2013年5月9日至判决给付之日止的逾期还款利息。
三被告答辩并反诉称：原告所述与我们签订合同的情况属实，根据合同约定，原告应于2013年3月27日支付首付款20万元，于2013年3月31日支付106万元，剩余房款80万元由其通过银行贷款直接支付给我们指定的银行账户。合同签订后，原告未按期支付首付款，故系原告违约在先。针对原告的请求，我们同意解除合同，其已支付的房款30万元应自其应当承担的违约金中扣除，因系原告违约，我们不同意支付利息。同时，我们提出反诉，要求：1、确认我们与原告之间就涉诉房屋订立的房屋买卖合同关系于2013年5月8日解除；2、原告支付违约金47.2万元。
原告就三被告反诉辩称：我同意三被告的第1项反诉请求，其第2项反诉请求没有事实和法律依据，即便我有违约行为，违约金标准也是合同价款的10%，应以补充协议约定为准。
经审理查明：2013年3月8日，原告与三被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由原告购买三被告出售的涉诉房屋，成交价格为236万元，原告可以在签订本合同的同时支付定金2万元；原告向公积金管理中心申办抵押贷款，因其自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意原告继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由原告自行负担；原告未按约定时间付款逾期超过十日后，三被告有权解除合同；三被告解除合同应当以书面通知的方式告知原告，至书面通知到达原告之日起合同解除；合同解除，原告应于通知送达之日起三日内按累计逾期应付款的20%向三被告支付违约金；本合同履行过程中，双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金；本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由原告缴纳。
合同签订当日，原告向三被告支付定金2万元。2013年3月13日，原告向三被告支付部分首付款28万元。
2013年3月15日，原告、三被告及见证方北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下称伟嘉公司）签订《补充协议》，约定经三方友好协商同意，任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现；三方不存在也不认可口头约定或承诺；同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《保障合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合；如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约；若原告、三被告有一方违约，则双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金；若伟嘉公司违约，则原告、三被告有权要求该公司退还全部已支付的代理费；各期房款支付时间为：2013年3月8日支付定金2万元；2013年3月13日支付首付款28万元；2013年3月27日支付首付款20万元；2013年3月31日前支付剩余首付款106万元；剩余尾款80万元，由原告公积金贷款银行直接支付到三被告所指定银行账户。
庭审中，原告提交一组网页打印材料，用以证明自2013年3月25日起，北京市公积金贷款已严格执行“认房又认贷”政策，即除了名下房产出售后再次申请公积金贷款将被认定为二套房外，申请人若曾使用贷款在外地购买过房产，即使是首次在北京买房，仍将被认定为二套房。三被告表示此份证据仅为网页打印材料，并非政府部门发布的相关政策，对此不予认可。原告提交一组房屋买卖合同、借款合同，用以证明其及配偶张振宇均曾以贷款方式购房，三被告表示此组证据与本案无关。原告提交一组短信及通话记录，主要内容为原告与李霈于2013年3月27日至5月24日期间多次短信沟通，原告告知李霈称公积金贷款开始执行“认房又认贷”政策，希望解除合同并退款，李霈表示应当先处理赔偿事宜，并多次要求原告按照合同约定的时间付款。三被告对短信及通话记录不持异议。
原告提交一份自行整理的通话记录文字摘要，用以证明因政策调整其无法办理公积金贷款，并非恶意违约，且在沟通过程中自中介公司了解到，三被告不同意负担20%的个人所得税。三被告表示此份证据为原告自行制作，对此不予认可。原告提交一组中介公司房产广告信息，用以证明涉诉房屋价格在合同签订后上涨，从而说明三被告没有实际损失，其反诉主张的违约金没有依据，三被告对此份证据不予认可。原告提交其与中介公司经纪人“赵占兵”、客服人员“张然”的通话录音，主要内容为“赵占兵”表示三被告不负担20%的个人所得税，“张然”表示合同履行过程中遇到问题，可以暂时不付款，最好的办法是坐下来协商解决。三被告认可“赵占兵”的身份以及录音的真实性，但表示录音时间系在原告违约之后，且存在原告诱导“赵占兵”的情况，对“张然”的录音不予认可。
三被告提交其与原告、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）签订的《补充协议（贷款）》，载明原告承诺，如其所申请的购房贷款未获批准或未能足额获得批准，原告将依照三方之间签署的有关合同／协议的约定，在约定时间内以现金形式或者其他方式缴纳或者补足，如有违反，按照相关约定承担违约责任。此《补充协议（贷款）》落款处，买受人签名为“周晓妮张振宇代”，各方的签署日期均为2013年3月8日，但我爱我家公司公章旁又手写注明了2013年4月8日。针对此份证据，原告对真实性不持异议，但表示系张振宇代原告签字，原告并不知情，且我爱我家公司盖章的时间应为2013年4月8日，故此份《补充协议（贷款）》应自2013年4月8日起生效。
三被告提交一份解除合同通知及快递回单，用以证明其于2013年5月7日通过书面形式通知原告解除《北京市存量房屋买卖合同》，并要求原告按照该合同的约定支付违约金。原告对此份证据的真实性不持异议，亦认可收到了该份邮件。三被告提交一组快递回单，用于证明其向原告多个地址邮寄快递，催促原告履行合同义务，原告对此组证据不予认可。三被告提交“购房家庭填报信息”打印件，用以证明原告购买涉诉房屋时婚姻状况为离异，且名下没有房产，符合相关贷款政策，原告对此不予认可。
经原告申请，本院向北京住房公积金管理中心调查取证，对方表示，北京住房公积金贷款一直按照国家的相关规定，执行调查借款申请人家庭住房登记记录和个人住房贷款记录的有关政策，2013年3月25日前后没有出台新的规定，只是对各贷款经办部门重申了这一政策，要求严格执行。三被告表示，《北京市存量房屋买卖合同》的签订时间是2013年3月8日，3月25日前后的政策变化与本案无关，且原告即便丧失了公积金贷款资格，按照合同约定，也应继续申请贷款至贷款批准，或者以现金形式或其他方式交纳，并不丧失购房资格。
经询，原告及三被告均认可双方之间的房屋买卖合同关系于2013年5月8日解除。原告表示，公积金贷款问题确实对合同履行有所影响，但其要求解除合同的根本原因系被告不同意负担20%的个人所得税，而根据合同约定，履行过程中新产生的税款应由政策规定的缴纳方即三被告缴纳。三被告认可20%个人所得税确为合同履行过程中产生的新税费，但表示未曾表示过拒绝负担该笔税费，合同解除的原因系原告迟延付款。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（贷款）》、函件、快递回单及当事人陈述等相关证据在案为证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，双方所签《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（贷款）》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。现原告及三被告均认可双方之间就涉诉房屋订立的房屋买卖合同关系于2013年5月8日解除，本院不持异议。
关于合同解除的原因，原告主张有两点理由，一是合同履行过程中贷款政策发生了变化，二是三被告不同意负担合同履行过程中新增的20%的个人所得税。对于原告的上述理由，本院均不予采纳，理由如下：首先，根据本院向北京住房公积金管理中心调查取证的结果，2013年3月25日前后没有出台新的规定，北京市一直执行调查借款申请人家庭住房登记记录和个人住房贷款记录的有关政策，只是重申要求严格执行。其次，即便合同履行过程中公积金贷款政策发生了变化，影响到原告的贷款资格或贷款数额，《北京市存量房屋买卖合同》中也就此作出了明确的约定，原告应当继续申请其他银行贷款直至批准，这一点并不足以导致合同解除。再次，双方均认可20%个人所得税系合同履行过程中新增的税费，《北京市存量房屋买卖合同》就新增税费的负担亦有约定，双方并无必要就此另行协商或达成补充协议，即便不协商，合同依然具备可履行的条件。最后，原告的证据不足以证明其曾要求与三被告就新增税费的负担进行协商，而三被告明确表示不同意负担该笔税费。基于上述原因，本院不认定三被告存在违约行为。
三被告解除合同的理由系原告逾期付款，关于付款时间《补充协议》中已有明确约定，根据查明的事实原告仅支付了首付款30万元，其余款项并未按时支付，而其中止付款的行为亦缺乏合理合法的事由，故对于三被告此项主张，本院予以支持，并认定合同解除系由于原告违约。
在此基础上，对于三被告要求原告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的数额，因《补充协议》签订在后，且原告的违约行为也能够适用《补充协议》的约定，故本院认定应按合同金额的10%计算违约金，即23.6万元。三被告收到的30万元已付款中的剩余6.4万元，应当退还原告。因系原告违约导致合同解除，对其关于利息的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）周晓妮与被告（反诉原告）李佩芬、李霈、李阿红就北京市朝阳区利泽西园＊号楼＊号房屋订立的房屋买卖合同关系于二○一三年五月八日解除。
二、被告（反诉原告）李佩芬、李霈、李阿红于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）周晓妮已付款六万四千元。
三、驳回原告（反诉被告）周晓妮其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）李佩芬、李霈、李阿红其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由原告（反诉被告）周晓妮负担4400元（已交纳），由被告（反诉原告）李佩芬、李霈、李阿红负担1400元（于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）周晓妮）。反诉案件受理费4190元，由被告（反诉原告）李佩芬、李霈、李阿红负担1770元（已交纳），由原告（反诉被告）周晓妮负担2420元（于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）李佩芬、李霈、李阿红）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 余 昉
人民陪审员 王京玉
人民陪审员 朱 蓓
二〇一四年六月四日
书 记 员 魏慧彪