广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3734号
上诉人（原审被告、反诉原告）靳玉宏，女
委托代理人陈腾斌，系靳玉宏丈夫。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈腾斌，男，
被上诉人（原审原告、反诉被告）广东合富房地产置业有限公司，住所地。
法定代表人扶伟聪，职务董事长。
委托代理人廖艳芳，该公司工作人员。
上诉人靳玉宏、陈腾斌因居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）是从事房地产中介服务、物业出租的企业法人。位于广州市番禺区大石街朝阳东路425号银湾大街4座3梯1509房的权属人为靳玉宏。
2013年3月27日，陈腾斌、靳玉宏作为甲方（卖方），与詹丽薇作为乙方（卖方）以及合富公司作为丙方（经纪方）共同签订了一份合同编号为NO.G2022106的《存量房买卖合同》。其中合同第一条约定：买卖之房屋地址为广州市番禺区大石街朝阳路425号银湾大街4座3梯1509，房地产权证号码02××11，建筑面积为43.71平方米；合同第二条约定：该房地产按整套出售并计价，总金额人民币740000元；合同第四条约定：甲方与乙方约定按以下第2种方式办理产权转移登记：2、丙方协助办理。丙方应当于2012年5月15日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方未办理产权转移登记需要提供的证件材料。甲乙双方应当在收到丙方书面通知后伍个工作日内（2013年5月5日前）向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料。合同第六条约定：1、丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于2013年5月15日前向丙方支付中介服务费，其中（1）甲方应向丙方支付中介服务费人民币5000元整；2、甲乙双方或一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介费的0.05%的标准向丙方支付违约金；4、其他约定：签按揭当天支付一半佣金。签订合同当日，陈腾斌向合富公司交付佣金2500元，合富公司亦确认收到。2013年3月27日，詹丽薇签订《购房资格确认书》，载明：本人詹丽薇于2013年3月27日签署编号为2022106的《存量房买卖合同》，承购位于广州市番禺区大石街朝阳东路425号银湾大街9座3梯1509之物业。本人知悉并承诺执行广州市商品住房限购政策，并确认如下第（2）向条款，保证符合限购政策的承购资格：2、购买方是非本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女），在本市没有住房，并能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。本人保证上述提供的情况属实，如有虚假，自愿承担相关法律责任。后靳玉宏作为卖方与詹丽薇、陈泽彬作为买方签订《更名具结书》，约定：买卖双方于2013年3月27日就买卖位于广州市番禺区大石街朝阳东路425号银湾大街9座3梯1509之物业一事签订编号为G2022106的《房屋买卖合约》。买卖双方买卖双方均知悉并同意将该物业过户到下列买受人名下：姓名广州市源荣贸易有限公司，营业执照号码：25113006999。上述买受人同意按照合约约定的程序办理有关本次交易的所有手续，并承担在该合约中全部有关买方的权利和义务，直至交易完成时止。本协议自签订之日起生效，作为该合约之附件，经纪方知悉此事，与该合约具同等法律效力。卖方：靳玉宏买方：陈泽彬买受人：陈荣源。上述卖方靳玉宏在该《更名具结书》上捺有指模，买受人处上盖广州市源荣贸易有限公司。注：买、卖双方签署人必须与《房屋买卖合约》的签署人一致。
2013年6月8日，陈腾斌向合富公司邮寄编号为EE489759855GD《关于敦促履行广州市番禺区大石街朝阳东路425号银湾大街4座3梯1509、1510房合同的函》，要求合富公司协助办理产权转移登记手续，合富公司亦确认收到。
后因靳玉宏、陈腾斌未向合富公司支付余下中介代理费，合富公司于2013年10月30日向陈腾斌发出《知会函》，要求靳玉宏、陈腾斌按合同约定支付中介服务费2500元。
2014年5月28日，合富公司以靳玉宏、陈腾斌拖欠中介代理费为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令靳玉宏、陈腾斌向合富公司支付中介服务费￥2500元及滞纳金（自2013年3月27日至实际支付之日止，每日按0.05%计算，以本金为限）；2、本案诉讼费用由靳玉宏、陈腾斌承担。
在一审审理过程中，靳玉宏、陈腾斌于2014年6月16日以合富公司没有在约定的时间内促成涉案房屋过户，没有按照约定履行自己的义务为由向原审法院提起反诉，请求：1、判令合富公司退回靳玉宏、陈腾斌已支付的中介代理费￥2500元；2、判令合富公司向靳玉宏、陈腾斌支付违约损失20000元；3、判令合富公司承担本诉及反诉的全部诉讼费。
在一审庭审过程中，合富公司称涉案房屋已于2013年7月8日办理了过户手续，并实际过户至案外人广州市源荣贸易有限公司名下，并提供了《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》一份予以佐证，该回执上显示2013年7月8日星期一已受理申报者广州市源荣贸易有限公司的二手房交易过户业务。另，靳玉宏与陈腾斌为夫妻关系。
原审法院认为，本案争议焦点在于编号为G2022106的《存量房买卖合同》及《更名具结书》的效力问题。靳玉宏、陈腾斌抗辩称由于《存量房买卖合同》的买方与《更名具结书》的买方不一致，实际过户的人与《存量房买卖合同》的买方也不一致，所以该两份材料无效。对此，原审法院认为，首先，靳玉宏及案外人广州市源荣贸易有限公司均在该《更名具结书》上签名或盖章确认对原《存量房买卖合同》中有关买受人部分做了变更及补充，为当事人对自身权利的自由处分，是双方的真实意思表示。其次，《更名具结书》上虽然仅有案外人陈泽彬的签名，但合富公司主张陈泽彬与詹丽薇为夫妻关系，涉案房屋最终也已实际过户至《更名具结书》上的买受人广州市源荣贸易有限公司名下，《更名具结书》上的瑕疵并不影响该合同的履行。综上，原审法院认为，编号为G2022106《存量房买卖合同》及《更名具结书》合法有效，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，对签订各方均具有法律约束力。对靳玉宏、陈腾斌该抗辩，原审法院不予采纳。因此，合富公司与靳玉宏、陈腾斌之间所建立的居间合同关系合法有效，合富公司作为居间人已向靳玉宏、陈腾斌提供订立房屋买卖合同的机会，促成买卖双方签订了《存量房买卖合同》，并在涉诉房屋交易过程中为交易的完成提供了必要的协助服务，应视为合富公司已履行了自己的居间义务，居间合同目的已经成就，靳玉宏、陈腾斌应按合同约定向合富公司支付中介费5000元。由于靳玉宏、陈腾斌已支付2500元，合富公司亦予以确认，故靳玉宏、陈腾斌应向合富公司支付余下的中介代理费2500元。关于靳玉宏、陈腾斌以合富公司刻意隐瞒买方詹丽薇不具备同时购买两套房产的事实导致买卖双方没有在约定的时间内完成涉案房屋过户为由要求合富公司返还中介费2500元及支付违约损失20000元的主张，由于靳玉宏、陈腾斌并未提供证据证明合富公司有刻意隐瞒的事实，合富公司对此亦不认可，并进一步提供了经詹丽薇本人确认的《购房资格确认书》及《存量房买卖合同》中重要提示4对限购限贷政策作出了特别注明予以佐证，以证明其尽到了对案外人詹丽薇购房资格的审查义务，故对靳玉宏、陈腾斌该主张，原审法院不予支持。
合富公司另主张因靳玉宏、陈腾斌逾期支付上述费用，故应以2500元为本金，自签订合同当天即2013年3月27日起至实际支付之日止按每日0.05%的标准计算滞纳金。原审法院认为，虽然双方签订的《存量房买卖合同》约定给付居间费用的期限为2013年5月15日，但由于涉案房屋在2013年7月8日才完成递件，在此期间双方亦就交易事宜有过沟通与协商，靳玉宏、陈腾斌未按时给付居间费用事出有因，故原审法院酌定滞纳金应自2013年7月9日起算。同时，由于上述滞纳金标准过高，且合富公司未举证证明靳玉宏、陈腾斌逾期支付中介代理费给其造成的实际损失，原审法院结合本案房屋买卖合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考虑，酌情确定滞纳金应以2500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2014年7月9日起至实际支付之日止计算。关于合富公司要求靳玉宏、陈腾斌对上述款项承担连带清偿责任的问题，由于签订《存量房买卖合同》的卖方为靳玉宏、陈腾斌，且靳玉宏、陈腾斌对此亦无异议，故原审法院予以支持。合富公司的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。靳玉宏、陈腾斌的全部诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，原审法院予以驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2014年7月21日作出如下判决：一、靳玉宏、陈腾斌应于本判决发生法律效力之日起七日内向广东合富房地产置业有限公司连带支付中介代理费2500元及滞纳金（滞纳金以2500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2013年7月9日起至实际支付之日止计算，以不超过2500元本金为限）；二、驳回广东合富房地产置业有限公司的其余诉讼请求；三、驳回靳玉宏、陈腾斌的全部诉讼请求。本诉案件受理费25元，由靳玉宏、陈腾斌负担20元，由东合富房地产置业有限公司负担5元；反诉案件受理费181元，由靳玉宏、陈腾斌负担。
判后，上诉人靳玉宏、陈腾斌不服原审判决，向本院提起上诉称：1、根据涉案合同的约定，合富公司应当于2013年5月15日前到房地产登记机构协助合同买卖双方办妥产权转移登记手续，而事实上直到2013年7月8日才办理过户手续，故合富公司未按照合同的约定履行义务，明显违约，不能获得相应的居间报酬。2、因合富公司的隐瞒行为，致使合同无法履行，导致我方向第三方支付高额的违约金。靳玉宏、陈腾斌上诉请求：撤销原审判决第一、三项，改判支持我方的诉讼请求。
被上诉人合富公司二审答辩称：同意原审判决，不同意靳玉宏、陈腾斌的上诉请求和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审查，《存量房买卖合同》第四条约定：丙方（合富公司应当于2012年5月15日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。结合合同签订于2013年3月27日以及双方的陈述，本院确认上述合同中约定“2012年5月15日”，合同各方的真实意思表示应为：“2013年5月15日”。原审查明的其他事实无误，本院二审予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为合富公司主张靳玉宏、陈腾斌支付中介代理费以及靳玉宏、陈腾斌要求合富公司支付违约损失20000元能否成立的问题。经本案查明的事实，合富公司作为居间方，已经促成了案外人詹丽薇与靳玉宏、陈腾斌签订涉案房屋的买卖合同。合同约定，合富公司依法促成甲乙双方当事人签订合同后，靳玉宏、陈腾斌应于2013年5月15日向合富公司支付中介服务费。因此，依照《中华人民共和国合同法》四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，靳玉宏、陈腾斌应按照约定向合富公司支付中介代理费，故原审判处靳玉宏、陈腾斌向合富公司支付未付的中介代理费，并无不当，本院予以维持。
至于靳玉宏、陈腾斌提出合富公司未能按照约定于2013年5月15日前到房地产登记机构协助合同买卖双方办妥产权转移登记手续的上诉意见，由于案外人詹丽薇已签署《购房资格确认书》，保证其符合限购政策的承购资格，且涉案房屋已由买卖双方协议变更买受人，并在2013年7月8日实际过户至案外人的名下，靳玉宏、陈腾斌作为出卖人，其合同目的已经实现，靳玉宏、陈腾斌亦未能提供证据证明由于未能于2013年5月15日办理过户手续导致其损失，故原审认定涉案房屋未能按时过户的原因不在于合富公司一方，并驳回靳玉宏、陈腾斌要求合富公司支付违约损失20000元的请求，并无不当。靳玉宏、陈腾斌以此拒绝支付合同约定的中介服务费，缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，靳玉宏、陈腾斌的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案