重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）山法民初字第01913号
原告龙云安，男，1947年12月14日生，汉族，无固定职业。
被告巫山县供销合作社联合社，住所地重庆市巫山县高唐街道高塘街3号，组织机构代码73655699-2。
法定代表人蔡巍，主任。
委托代理人徐波（系特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。
原告龙云安与被告巫山县供销合作社联合社（以下简称“巫山县供销社”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法由审判员徐家雪独任审判，适用简易程序分别于2014年8月27日、9月25日公开开庭进行了审理。原告龙云安，被告巫山县供销社法定代表人蔡巍的委托代理人徐波到庭参加诉讼。因案情复杂，转为普通程序进行审理。由审判员徐家雪担任审判长，与人民陪审员毛正林、黄远海组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序并于2014年11月28日、2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告龙云安，被告巫山县供销社法定代表人蔡巍的委托代理人徐波均到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原告龙云安诉称，2008年3月11日，原告与被告共同签订了《房屋买卖合同》，双方约定将原巫山县福田镇供销合作社坐落于某某镇某某村某某组的烂石混结构房屋楼上三大间、楼下三小间，建筑面积200平方米出售给原告（原退堂跨屋面积归原告使用和所有），并约定了房屋的四界、价款、付款方式及违约责任等内容。原告依照合同约定支付了房屋价款，但被告一直没有将房屋交付给原告使用。被告将房屋出售给原告之前，原告将购买的房屋中的一间出租给他人，每年1200元，被告将房屋出售给原告之后，因为没有楼梯间和通往房屋后面厕所的通道，原来出租的房屋也没有人租赁了，因此自原、被告签订房屋买卖合同至今，原告从未使用过购买的房屋。原、被告所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同成立并生效，但因被告至今未将该房屋交付给原告使用，导致原告的合法利益受损。现起诉要求解除原、被告双方于2008年3月11日所签订的《房屋买买合同》；判令被告返还原告房屋价款35000元，并从2008年5月11日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率的四倍计算资金利息；判令被告支付原告违约金，违约金从2008年5月10日起至本判决生效之日止，每日按照105元计算；本案诉讼费用由被告承担。
原告龙云安为证明其所主张的事实，在举证期间内向本院提交了如下证据：
第一组：原告龙云安的身份证复印件，用于证明原告的基本情况。
第二组：《房屋买卖合同》复印件、《收据》复印件，用于证明原告与巫山县福田供销合作社关闭清算组购买了位于某某镇某某村某某组的烂石混合结构房屋（楼上三大间、楼下三小间），原告于签订合同当日支付了35000元购房费的事实。
第三组：《关于福田饮食店房产处理意见》复印件，用于证明原告购买该处房产是经过了被告开会同意的，会议有被告当时的主任曾某某、被告当时的副主任石某某、原福田供销合作社关闭清算组组长夏某甲和原告四人在场，并签订了该份处理意见。被告作为本案被告是适格主体。
第四组：《房屋所有权证》、《土地使用证》，用于证明本案争议房产登记的所有权人是福田饮食店，因为原告购买的房屋数量比较多，所以原福田供销合作社关闭清算组组长夏某甲就把《房屋所有权证》和《土地使用证》交给原告了，之后原告准备去办理产权过户手续，但因为房屋没有处理清楚，原告无法办理房屋产权证。
被告巫山县供销社辩称，本案属于历史遗留问题，相关资料比较难以查找。根据巫山县劳动仲裁委员会于2003年8月8日作出的山劳仲案字（2003）32号仲裁裁决书查明的事实，福田饮食店由巫山县供销社业务主管，福田供销社代管，独立经营，自负盈亏，有在册正式职工1人，退休职工2人，临时工3人，工资由饮食店自行支付。1986年9月8日，该店退休职工夏某乙、陶某某因该店效益差，退休金不能保障，便将该店250平方米的房屋遗赠给福田区供销社，对其生养死葬，并经巫山县公证处公证。但其后，福田区供销社并未能接管该房屋，而是一直被饮食店职工占有。2003年，原告的妻子罗某某（饮食店职工）申请相关劳动待遇仲裁案件中，供销社明确提出：若裁决罗某某等饮食店职工与供销社存在劳动关系，则房屋由供销社处理，全部用于把饮食店的职工按平，但不足部分由职工个人承担。山劳仲案字（2003）32号仲裁裁决书裁决：“1、申诉人（罗某某）应视为原福田供销社职工；2、申诉人（罗某某）必须将占用的福田饮食店财产（房屋等）交被诉人依法公开拍卖，所得资金用于支付该店退休职工生活费和安葬费以及1993年5月1日该店在册的临时工的经济补偿。其余用于支付申诉人的社会养老保险费等内容。该仲裁裁决书已经发生法律效力。
2008年，福田区供销社关闭清算组处理饮食店房屋时，饮食店的房屋由原告的妻子罗某某等人占据，福田区供销社关闭清算组与原告签订的《房屋买卖合同》中的楼上三大间、楼下两小间（一间门市套一间小房屋）以及卖给夏某丙的一小间房屋均被原告的妻子罗某某占据。卖给原告的只有楼下一间几个平方米的小屋被其他员工占据，没有交付给原告（当时原告称他们自己可以谈好）。原告将楼下两小间房屋（一间门市套一间小房屋）从2008年至2012年期间出租给翁某某使用，原告还将占据的福田供销社关闭清算组已经出卖给夏某丙的一间房屋出租给一个姓梁的人使用。福田区供销社关闭清算组与原告签订的《房屋买卖合同》中约定的房款35000元，原告实际上只交了5000元，其余30000元抵偿了原告妻子罗某某的相关补偿款项。交的5000元，福田区供销社关闭清算组用于支付饮食店员工何某某。被告根据生效的仲裁裁决，将原告妻子罗某某占据的房屋卖给原告，卖房款主要用于解决原告妻子的补偿，且被告承担该补偿责任后就有卖房屋的权利，否则，也不应当承担补偿责任。本案《房屋买卖合同》有效，且应视为已交付，同时本案已经超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。如果法院认为被告存在违约行为，需要承担违约责任，被告认为原告主张的违约金过高，违约金不能超过原告损失的30%，而原告的损失应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，且应当扣除原告将本案房屋出租出去所得的租金收入。
被告巫山县供销社为证明其所主张的事实，在举证期间内向本院提交了如下证据：
第一组：组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书，用于证明被告的基本情况。
第二组：山劳仲案字（2003）32号仲裁裁决书，用于证明1、本案买卖的房屋原属于福田饮食店；2、福田饮食店由原福田区供销社代管，但有独立的主体资格；3、1986年9月8日，福田饮食店退休职工将250平方米房屋遗赠给福田供销社，并经巫山县公证处公证，公证号是（86）山证字第81号；4、巫山县福田供销合作社关闭清算组在仲裁中已明确提出，若饮食店的员工与供销社存在劳动关系，则其房屋由供销社处理用于对员工进行补偿等；5、原告之妻罗某某占据有福田饮食店的财产；6、裁决结果是：罗某某必须将占用的福田饮食店财产交巫山县福田供销合作社关闭清算组依法公开拍卖，所得资金用于支付该店退休职工生活费和安葬费以及一九九三年五月一日该店在册的临时工的经济补偿。其余用于支付罗某某的社会养老保险费，不足部分（含个人部分）由罗某某按照社会养老保险规定计算向巫山县福田供销合作社关闭清算组缴纳，再由巫山县福田供销合作社关闭清算组向县社会养老保险经办机构代为缴纳。
第三组：《关于福田饮食店房产处理意见》复印件，用于证明原告与福田供销合作社关闭清算组签订《房屋买卖合同》前，被告派人参与并研究了房产处理的会议的。
第四组：《房屋买卖合同》复印件，用于证明原告与福田供销合作社关闭清算组签订《房屋买卖合同》的事实，被告处保管的合同第五条中关于交付房屋的时间是空起的，没有填写具体时间。因为当时房屋是罗某某照看着，就没有约定交付时间。
第五组：《房屋所有权证》，用于证明本案争议房产的登记权利人是福田饮食店。
第六组：领条和收条，用于证明原告龙云安交的35000元中，有5000元是现金，剩余30000元抵扣了应支付给罗某某的社会保险费等费用。
第七组：证人夏某甲出庭作证的证言，用于证明福田供销合作社关闭清算组与原告签订《房屋买卖合同》的经过、交付房屋情况及原告出租门市的情况。
第八组：《关于对福田供销社关闭清算组终结、撤销关闭程序的请示》、《巫山县供销社产权制度改革领导小组关于对福田供销社关闭程序终结、撤销关闭清算组的批复》，用于证明福田供销社关闭清算组已经不存在了的事实。
本院为查明事实，依职权询问林某某、石某某并制作询问笔录各一份，向夏某甲调取的巫山县福田供销合作社关闭清算组分别与夏某丙、黄某某签订的《房屋买卖合同》及《收条》照片四张，2015年1月7日制作的本案争议房屋的现场草图两张。
经庭审举证、质证，本院作如下认证：
原告出示的第一组证据，被告无异议，本院认为该证据来源、形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
原告出示的第二组证据，被告辩称被告处保管的《房屋买卖合同》第五条未约定交房时间，对原告提供的《房屋买卖合同》其他部分内容无异议。对原告提交的收据的意见是，事实上原告只交付了5000元，剩余30000元是抵充了原巫山县福田供销合作社关闭清算组应当支付给原告的妻子罗某某的社会保险等费用，视为原告共支付了35000元的购房费。原告提交的收据，本院认为该证据来源、形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认其证据效力。对于原告提交的《房屋买卖合同》，原告在庭审中认可合同第五条中关于交房时间的20天是他自己书写的，关于该部分事实，结合后面的证据再行认定。
原告出示的第三组证据，被告对证据的真实性无异议。但认为该份证据不能证明被告是卖房主体。本院认为该证据来源、形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
原告出示的第四组证据，被告无异议。本院认为该证据来源、形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
被告出示第一组证据，被告无异议。本院认为该证据来源、形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
被告出示的第二组证据，原告对其真实性无异议，但认为该仲裁裁决书中提到的“占据”不是事实，原告的妻子罗某某是饮食店的职工，自从承包该饮食店开始就一直在照看着饮食店的部分房屋。2008年3月11日，原告与巫山县福田供销合作社关闭清算组签订房屋买卖合同后，就将以前照看的房屋购买了过来，没有购买的房屋一直是由他人占用的，只是一个通道，该通道可以通往原告房屋后面。因为该通道被他人占用，导致原告无法使用后面的房屋，只能使用前面的十几个平方米的门市，租出去两年，但因为后来变成了危房，这十几个平方米的门市，原告就没有再使用了。本院认为该证据来源、形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认其证据效力。被告出示的第三组证据，原告对其真实性无异议，对其关联性有异议。本院认为该证据来源、形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
被告出示的第三组、第四组、第五组、第六组、第七组证据，原告无异议。本院认为该五组证据来源、形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
被告出示的第八组证据，被告对证据的关联性有异议。本院认为该证据系复印件，其内容的真实性无法确认，且与本案缺乏关联性，本院不予采信。
本院依职权调查的证据，原告无异议，被告对两份询问笔录、现场草图无异议，对巫山县福田供销合作社关闭清算组分别与夏某丙、黄某某签订的《房屋买卖合同》及《收条》照片有异议，表示不清楚。本院对两份询问笔录及两张现场草图予以采信，对在夏某甲处调取的福田供销社关闭清算组分别与夏某丙、黄某某签订的《房屋买卖合同》及《收条》，因被告未予确认，其真实性和客观性本案不宜评判，不予采信。
根据当事人的举证及陈述，对本案事实确认如下：
原告龙云安的妻子罗某某原在福田饮食店工作，该饮食店属巫山县供销社业务主管，福田供销社代管，独立经营，自负盈亏。1986年9月8日，福田饮食店退休职工夏某乙、陶某某因该店效益差，退休金不能保障，便将该店250平方米的房屋遗赠给福田供销社，由福田供销社对其生养死葬，并经巫山县公证处公证。但其后，因福田供销社并未能接管该房屋，而是被包括原告妻子罗某某在内的饮食店职工占用。1993年4月20日，巫山县福田饮食书面向福田供销社、巫山县供销社提出《关于福田饮食解体申请》，同年5月1日，巫山县供销社针对该店解体申请，同意便行文《关于解体福田饮食店合作商店的批复》（山供发（1993）字第89号），福田供销社和福田饮食店未执行此文件。2003年8月4日罗某某向巫山县劳动仲裁委员会提出申请，要求裁定罗某某与福田供销社存在劳动关系，缴纳养老保险费。巫山县劳动仲裁委员会于2003年8月8日作出的山劳仲案字（2003）32号仲裁裁决书，裁决罗某某应视为原福田供销社职工；罗某某必须将占用的福田饮食店财产交巫山县福田供销合作社关闭清算组依法公开拍卖，所得资金用于支付福田饮食店职工生活费和安葬费以及一九九三年五月一日该店在册的临时工的经济补偿。其余用于支付罗某某的社会养老保险费，不足部分（含个人部分）由罗某某按照社会养老保险规定计算向巫山县福田供销合作社关闭清算组缴纳，再由巫山县福田供销合作社关闭清算组向县社会养老保险经办机构代为缴纳……。
2005年12月10日，巫山县福田供销合作社关闭清算组向巫山县供销社产权制度改革领导小组提交《关于对福田供销社关闭程序终结、撤销关闭清算组的请示》，巫山县供销社产权制度改革领导小组于2005年12月20日作出供改发（2005）11号《关于对福田供销社关闭程序终结、撤销关闭清算组的批复》文件，批复内容为：“一、同意巫山县福田供销社从二〇〇五年十二月二十日起关闭程序终结，未得到清偿债权的不再清偿，关闭清算组从即日起撤销。二、关闭清算组应及时到工商行政管理部门和技术监督局注销营业执照和相关代码。三、关闭清算组成员要负责做好企业各种档案资料的搜集和整理，并按照破关企业必备文书的要求，送巫山县供销社产权制度改革领导小组（改制办）备案”。但因有部分资产未处理完毕，巫山县福田供销合作社关闭清算组实际并未完全终结。
2008年2月28日，原告龙云安代表罗某某与被告以及巫山县福田供销合作社关闭清算组的夏某甲共同研究关于福田饮食店房产处理的有关问题，并达成一致意见：一、经研究委托夏某甲全权处理该房产。二、严格公开公平对该资产进行处置。三、严格按照山劳仲案字（2003）32号仲裁裁决书妥善安置有关人员，经研究同意优先安置罗某某的社保、医保、菜篮子费，但必须交出所用房子。四、该处理意见研究人员共同签字方可执行。后参会人员龙云安、曾某某、石某某、夏某甲均在处理意见上签字确认。2008年3月11日，龙云安（乙方）与巫山县福田供销合作社关闭清算组（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：“一、甲方自愿将自有坐落于某某镇某某村某某组烂石混合结构房屋楼上三大间、楼下三小间，建筑面积200平方米售卖给乙方（原退堂垮屋面积归乙方使用和所有）。二、甲方出售给乙方的房屋东至夏某丙共墙直立，南至张远寿屋墙根直立，西至粮站沟坎直立，北至本屋墙外根直立（附四至平面图一张）。三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币叁点伍万元，由甲方售卖给乙方。四、房屋价款由乙方在签订本买卖合同时一次性付给甲方。五、甲方应自本合同签订之日起（空白）天内将房屋腾空，点交给乙方。六、本合同签订后，甲乙双方应按有关政策法规及时到有关部门办理有关手续，并各自缴纳应缴纳税、费。七、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，逾期超过一个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，每逾期一天按房价总额的3‰计算违约金付给乙方。……”原告与巫山县福田供销合作社关闭清算组口头约定交付房屋的时间是签订合同之日起十日。合同签订后，龙云安实际支付购房款5000元，余下30000元用于抵充支付罗某某的菜篮子补助、补发工资、退休工本费、养老保险、医疗保险等费用。原告购买该房屋前，其购买的楼上三大间和楼下两小间原系龙云安及其家人使用，楼下三小间房屋中靠里面的剩余一小间被另外一家人占用，至原告起诉前仍被他人占用，被告没有交付给原告使用。本案第四次庭审中，被告表示已经具备交付条件，可以随时交付该房屋。现原告以被告未将其购买的房屋交付为由要求解除合同、退还购房款并支付违约金和损失。
另查明，本案争议房屋所有权证书登记的所有权人系福田饮食合作商店。
本案争议焦点：一、本案是否超过诉讼时效；二、原告对本案争议的《房屋买卖合同》是否享有解除权。
关于争议焦点一，本院认为民事权利从行使方式上分，可以分为请求权、支配权及形成权，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，可以看出诉讼时效仅适用于请求权，不适用于支配权和形成权。合同解除权应当属于形成权而不属于请求权和支配权，故合同解除权不应当适用诉讼时效，被告辩称原告的诉讼请求超过诉讼时效的理由，本院不予采信。
关于争议焦点二，本院认为根据山劳仲案字（2003）32号仲裁裁决书，巫山县福田镇供销合作社关闭清算组和本案被告对本案争议房屋均享有处分权，巫山县福田供销合作社关闭清算组与原告签订《房屋买卖合同》时经过了被告的同意的，且被告现在对该份合同仍然予以确认，故原告与巫山县福田镇供销合作社关闭清算组签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，应当确认有效。原告与巫山县福田镇供销合作社关闭清算组签订的《房屋卖卖合同》第七条约定，“甲方如不按合同规定的日期交付房屋，逾期超过一个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，每逾期一天按房价总额的3‰计算违约金付给乙方。”逾期交房是乙方即原告享有解除权的成就条件，但是此处的“逾期交房”是指逾期交付全部房屋还是逾期交付部分房屋未作明确约定。解除合同的前提应当是根本性违约，即无法达到原、被告签订合同的目的。原告与巫山县福田镇供销合作社关闭清算组签订《房屋卖卖合同》之前，除了被案外人占用的一小间房间外，其他房屋均由原告照看管理，即由原告实际使用，故签订《房屋卖卖合同》之日，视为巫山县福田镇供销合作社关闭清算组已经将原告购买的房屋（除被案外人占用的一小间房屋外）交付给原告，且本案一审辩论终结前，被告明确表示可以随时交付房屋，故被告的违约行为不构成根本性违约，原告以被告未交付房屋为由要求解除合同的诉讼请求，不符合客观事实，不应得到支持。故原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的退还房款及支付违约金，均基于解除合同之诉，因为原告要求解除合同的诉讼主张无法得到支持，故原告的其他诉讼请求，本院不再评定，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条之规定，判决如下：
驳回原告龙云安的诉讼请求。
本案案件受理费5424元，由原告龙云安负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 徐家雪
人民陪审员 黄远海
人民陪审员 毛正林
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 艾星君
刘力