湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂随州中民二终字第00122号
上诉人（原审原告）随州经济开发区程力小额贷款有限公司。
法定代表人程阿罗，董事长。
委托代理人余勇建（代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，参加诉讼、调解等），该公司业务经理。
委托代理人章村（代理权限：代为承认、变更诉讼请求，参加诉讼、调解等），湖北楚峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）随州市南烟墩生态旅游山庄。
负责人陈仁义，该山庄投资人。
被上诉人（原审被告）随州市晨意物资通融批发站。
负责人陈仁义，该物资批发站投资人。
被上诉人（原审被告）陈仁义，男，1952年5月25日出生，汉族，随州市南烟墩生态旅游山庄和随州市晨意物资通融批发站投资人，户籍地随州市南郊建材厂，现因犯罪服刑于湖北省襄阳监狱。
原审第三人随州市曾都区南郊南烟墩村民委员会。
法定代表人谢国训，该村委会主任。
上诉人随州经济开发区程力小额贷款有限公司（以下简称程力小额贷款公司）为与被上诉人随州市南烟墩生态旅游山庄（以下简称南烟墩山庄）、随州市晨意物资通融批发站（以下简称晨意物资批发站）、陈仁义，原审第三人随州市曾都区南郊南烟墩村民委员会（以下简称南烟墩村委会）借款合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第00615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月8日受理后，依法组成由审判员程朝晖担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员孙峻参加的合议庭，于2014年8月22日公开开庭进行了审理。上诉人程力小额贷款公司的委托代理人余勇建，被上诉人陈仁义，被上诉人南烟墩山庄、晨意物资批发站的负责人陈仁义，原审第三人南烟墩村委会的法定代表人谢国训到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告程力小额贷款公司诉称：2011年10月14日，被告南烟墩山庄向原告借款100万元，约定借款期限一年，借款用于南烟墩山庄的经营。当日，被告晨意物资批发站及被告陈仁义与原告签订了保证合同，对上述借款提供保证担保，第三人南烟墩村委会以位于该村的土地使用权为上述借款提供抵押担保，并办理了他项权证。借款到期后，被告南烟墩山庄经原告多次催收未履行还款义务，据此，请求判令：1、被告南烟墩山庄偿还借款本金100万元及利息、逾期还款的罚息；2、被告陈仁义、晨意物资批发站对该借款本息承担连带清偿责任；3、原告对第三人南烟墩村委会提供抵押的土地使用权享有优先受偿权；4、诉讼费用由各被告承担。
原审被告南烟墩山庄辩称：借款100万元属实，借款本金未还，借款时仅扣除了部分利息。
原审被告晨意物资批发站辩称：为被告南烟墩山庄借款100万元提供担保属实。
原审被告陈仁义辩称：我为南烟墩山庄借款100万元作担保属实。我以30万元的价格购买了南烟墩村委会的土地使用权（面积11646.08㎡），该土地的使用权人仍为南烟墩村委会，办理土地使用证的费用是我支付的。
第三人南烟墩村委会述称：1、被告南烟墩山庄在村委会不知情的情况下，以《南烟墩土地使用权转让协议》在原告处借款100万元；2、在签订《南烟墩土地使用权转让协议》之前，未召开村民代表大会，更未经村民代表大会讨论和决策，未经村民代表签字认可，亦未向相关部门申报审批；3、村委会转让划拨的国有土地不具备主体资格，故我村与被告南烟墩山庄签订的《南烟墩土地使用权转让协议书》属无效协议，请求人民法院对该协议予以撤销。
原审查明：2011年10月14日，被告南烟墩山庄以经营山庄为由在原告程力小额贷款公司处借款100万元，双方签订《借款合同》一份。该合同对借款期限、利率、还款方式及违约责任等进行了约定。同日，被告陈仁义、晨意物资批发站与原告程力小额贷款公司签订《保证合同》二份为该笔借款提供担保。该保证合同对陈仁义、晨意物资批发站的保证期限、保证方式及保证义务等进行了约定。同日，被告南烟墩山庄与原告程力小额贷款公司签订《抵押合同》及《抵押物清单》各一份。该抵押合同中抵押人为被告南烟墩山庄、抵押权人为原告程力小额贷款公司、抵押物为土地。抵押物清单中抵押人为被告南烟墩山庄，经办人为被告陈仁义、抵押权人为原告程力小额贷款公司、抵押物名称为土地，土地面积为11646.08㎡、评估价值204.06万元、权利证书及编号随国用（2011B）第2604号、土地存放地点为随州市南郊南烟墩村一组。同日，原告程力小额贷款公司按照借款合同的约定将100万元支付给被告南烟墩山庄。2011年7月21日，被告南烟墩山庄将随国用（2011B）第2604号土地使用权证在随州市国土资源局城区分局办理了随他项（2011）第339号他项权证。他项权证中土地他项权利人为原告程力小额贷款公司、义务人为第三人南烟墩村委会。设定日期2011年7月21日，存续期限至2013年7月5日止。他项权证中载明：该宗土地的权属性质为国有、地类用途为教育、使用权类型为划拨。经查，第三人南烟墩村委会未到随州市国土资源局城区分局办理该宗土地抵押登记手续。2011年10月13日，第三人南烟墩村委会向原告程力小额贷款公司出具承诺函一份，该承诺函虽有第三人南烟墩村委会的公章，但无时任村委会主任吴登清的签字确认。借款逾期后，被告南烟墩山庄及担保人陈仁义、晨义物资批发站未按借款合同约定的期限偿还借款本息，由此成诉。
另查明，2011年4月25日，被告南烟墩山庄与第三人南烟墩村委会签订了《南烟墩土地使用权转让协议书》一份。其中，甲方为第三人南烟墩村委会、乙方为被告南烟墩山庄。甲方将原随州市南郊凉亭乡中学（原西湾中学）的土地转让给乙方。
还查明，2011年7月1日，随州市人民政府颁发随国用（2011B）第2604号土地使用权证。该证载明：土地使用权人南烟墩村委会，地类（用途）教育，使用权类型划拨，使用权面积11648.08㎡。
原审法院认为：原告程力小额贷款公司与被告南烟墩山庄签订的借款合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反有关法律法规的强制性规定，该借款合同合法有效。原告程力小额贷款公司已按借款合同的约定向被告南烟墩山庄提供了借款，被告南烟墩山庄应当按照借款合同约定的期限偿还原告程力小额贷款公司的借款本金100万元及利息。被告陈仁义、晨义物资批发站自愿为该笔借款提供担保，依照有关法律的规定，其应对该借款承担连带清偿责任。原告程力小额贷款公司请求判令第三人南烟墩村委会抵押给该公司的土地使用权享有优先受偿权。一、原告程力小额贷款公司（抵押权人）与被告南烟墩山庄（抵押人）之间签订的抵押合同中的抵押物为“土地”，属于不动产。抵押物清单载明，抵押的土地使用权证书为随国用（2011B）第2604号，该土地的使用权人为第三人南烟墩村委会。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律的规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。国务院发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物及附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效”。根据上述法律、法规的规定，土地所有权、使用权的转让，只有经过变更登记才发生法律效力。二、抵押合同中的抵押人为被告南烟墩山庄、抵押物为“土地”，该土地使用权人为第三人南烟墩村委会，土地权属为国有。《中华人民共和国担保法》第三十四条规定“下列财产可以抵押：（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物”。根据该条法律规定，被告南烟墩山庄将其不具有使用权、处分权的第三人南烟墩村委会的土地与原告程力小额贷款公司签订的抵押合同，违反了以上法律的规定，应当认定原告程力小额贷款公司与被告南烟墩山庄之间签订的抵押合同无效。三、抵押合同中的抵押人为被告南烟墩山庄与随他项（2011）第339号他项权证中抵押人为第三人南烟墩村委会不符，且第三人南烟墩村委会又未对原告程力小额贷款公司与被告南烟墩山庄之间的借款提供担保、保证，应视为随他项（2011）第339号他项权证中无抵押人，原告程力小额贷款公司与被告南烟墩山庄对抵押物未依法进行抵押登记，其抵押权未生效。四、原告程力小额贷款公司办理抵押登记在先，与被告南烟墩山庄签订的《借款合同》、《保证合同》、《抵押合同》在后，其程序不符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。综上事实和依据上述有关法律法规的规定，原告程力小额贷款公司与被告南烟墩山庄签订的《抵押合同》无效，原告程力小额贷款公司的该项请求依法不能成立，法院不予支持。第三人南烟墩村委会述称要求撤销与被告南烟墩山庄签订的《土地使用权转让协议》，因该案系借款合同纠纷，其请求不属于本案审理的范围，应另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第五条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十四条第（三）项、国务院发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款、之规定，判决：一、被告随州市南烟墩生态旅游山庄于判决生效之日起十日内偿还原告随州经济开发区程力小额贷款有限公司借款本金1000000元及利息（自借款之日起至判决指定的履行期间届满之日止，按双方约定的利率13.38‰计算）；二、被告陈仁义、随州市晨意物资通融批发站对上述借款承担连带清偿责任；三、原告随州经济开发区程力小额贷款有限公司与被告随州市南烟墩生态旅游山庄签订的《抵押合同》无效；四、驳回原告随州经济开发区程力小额贷款有限公司对第三人随州市曾都区南郊南烟墩村民委员会抵押的土地使用权享有优先受偿权的诉讼请求。案件受理费14600元，由被告随州市南烟墩生态旅游山庄、陈仁义、随州市晨意物资通融批发站共同负担。
上诉人程力小额贷款公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：原审第三项判决上诉人与被上诉人南烟墩山庄签订的抵押合同无效，超出了上诉人的原审诉讼请求，违反了民事诉讼法的不诉不理原则，且无论该抵押合同是否有效，因从原审第三人南烟墩村委会自2011年7月委托评估机构对涉案土地使用权进行估价，并协助办理该土地使用权的抵押登记，到2011年10月13日出具承诺书，同意以该土地使用权作抵押贷款100万元，同时还证明该土地使用权人是南烟墩山庄，并承诺处置土地使用权时予以配合等上述行为看，原审第三人的抵押行为是其真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故上诉人取得涉案土地使用权的抵押权是合法有效的，故原审判决第四项亦错误。综上，请求：1、维持原判第一项和第二项；2、撤销原判第三项；撤销原判第四项，并改判：原审第三人南烟墩村委会自愿将涉案土地使用权抵押给上诉人用于对被上诉人南烟墩山庄的借款100万元的抵押担保行为有效，上诉人对已办理土地使用权抵押登记的该土地使用权享有抵押权，享有优先受偿权。
被上诉人南烟墩山庄、晨意物资批发站、陈仁义对上诉人的上诉请求无异议。
原审第三人南烟墩村委会辩称：本案抵押无效，我村委会应不承担责任。
上诉人程力小额贷款公司为支持其上诉请求和理由，向本院提交了一组证据：从国土部门调取的2011年7月原审第三人南烟墩村委会协助办理本案涉案土地使用权抵押登记的部分文件影印件，用以证明本案涉案土地使用权办理了抵押登记，且原审第三人同意抵押。因该组证据仅系影印件，且资料不全，本院又向随州市国土资源局城区分局调取了全部涉案土地使用权抵押登记资料，主要内容为：2011年7月13日，程力小额贷款公司和南烟墩村委会向随州市国土资源局城区分局申请办理涉案土地使用权抵押登记，并附有申请书，2011年7月11日程力小额贷款公司与南烟墩村委会签订的抵押合同、与陈仁义签订的借款合同，2011年7月13日南烟墩村委会出具的愿以涉案土地使用权为南烟墩山庄的借款作抵押担保的担保书、证明及委托饶才荣办理土地抵押贷款业务手续的委托书等文件。
经庭审质证，上诉人程力小额贷款公司、被上诉人南烟墩山庄、晨意物资批发站、陈仁义对上述本院调取的证据均无异议，原审第三人南烟墩村委会有异议，认为证据材料上的印章均不是村委会加盖的，对此陈仁义解释称相关手续是其办理，但涉及村委会加盖印章的材料均系其找村委会加盖的，另针对为何出现2011年7月11日和2011年10月14日两份借款合同的问题，程力小额贷款公司和陈仁义均称只有一次借款行为，程力小额贷款公司并称2011年7月11日的一份借款合同系应抵押登记部门需要而签订，2011年10月14日的借款合同是该公司发放贷款存档需要而签订。
对上述有异议的证据，本院认为：一、关于该组证据的真实性。原审第三人南烟墩村委会虽对加盖印章的事实提出异议，但未申请鉴定，也未提供相反证据证明，本院对该组证据的真实性予以确认。二、关于上诉人程力小额贷款公司的证明目的。本案分别存在两份借款合同和抵押合同，即2011年7月11日陈仁义作为借款人、南烟墩村委会作为抵押人分别与程力小额贷款公司签订的借款合同和抵押合同（以下简称第一份借款合同和抵押合同），该份抵押合同并办理了抵押登记，和2011年10月14日南烟墩山庄作为借款人和抵押人分别与程力小额贷款公司签订的借款合同和抵押合同（以下简称第二份借款合同和抵押合同），程力小额贷款公司依据该份借款合同向南烟墩山庄发放借款100万元，现依据该份借款合同主张债权。第一份抵押合同虽然办理了抵押登记，但该份抵押合同系第一份借款合同的从合同，而第一份借款合同与第二份借款合同，不仅借款时间不一致，甚至作为债务人的借款主体也不同一，不足以认定第一份抵押合同系为本案诉争的第二份借款合同提供的抵押担保，故无论第一份抵押合同及抵押登记行为是否生效，均不构成对本案诉争的第二份借款合同的抵押担保效力。综上，程力小额贷款公司的证明目的不能成立，本院不予支持。
经审理查明：原判除认定2011年7月21日，由南烟墩山庄办理他项权证的内容不清外，认定的其他事实属实。
另查明：2011年7月11日，程力小额贷款公司（贷款人）与陈仁义（借款人）签订了100万元的借款合同，约定借款期限自2011年7月5日至2013年7月5日。同日，程力小额贷款公司（抵押权人）又与南烟墩村委会（抵押人）签订了抵押合同，约定南烟墩村委会以自有11646.08平方米的土地为上述陈仁义的100万元借款提供抵押担保。2011年7月13日，陈仁义安排人员持上述借款合同、抵押合同及相关手续到随州市国土资源局城区分局申请办理抵押登记手续，同年7月21日，随州市国土资源局城区分局核发了他项权证［证号为：随他项（2011）第33号］。
本院认为：本案争议的焦点为：本案抵押合同及抵押登记的效力，以及上诉人程力小额贷款公司是否享有对本案涉案抵押土地使用权优先受偿权？
首先，本案分别存在两份借款合同和抵押合同，因第一份借款合同的借款人为陈仁义，第二份借款合同的借款人为南烟墩山庄，第一份抵押合同虽然办理了抵押登记，但其作为第一份借款合同的从合同，仅为第一份借款合同项下的债权提供担保，故无论第一份抵押合同及抵押登记行为是否生效，均不构成对本案诉争的第二份借款合同的抵押担保效力，上诉人程力小额贷款公司依据该份抵押合同及抵押登记，对涉案抵押土地使用权主张优先受偿本案诉争的第二份借款合同项下的债权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；其次，本案虽签订有第二份抵押合同，但该抵押合同未经依法登记，且抵押人南烟墩山庄对涉案抵押土地使用权没有处分权，故该抵押合同无效。上诉人程力小额贷款公司依据该份抵押合同，对涉案抵押土地使用权主张优先受偿权亦不能成立，本院不予支持；第三，关于2011年10月13日南烟墩村委会出具的承诺函效力问题。因南烟墩村委会出具该承诺函的前提是认为本案涉案土地使用权已转让给南烟墩山庄，表示愿意配合办理土地抵押他项权证，并无与程力小额贷款公司成立抵押合同关系的意思表示，亦未经抵押登记，故不发生抵押担保的效力，程力小额贷款公司据此主张对涉案抵押土地使用权享有优先受偿权亦不能成立，本院不予支持；第四，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第（三）项“下列财产不得抵押：（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”的规定，因本案涉案土地使用权性质为国有划拨教育用地，在该土地使用权上设定的抵押权亦无效。综上，上诉人程力小额贷款公司上诉提出对本案涉案土地使用权享有抵押优先受偿权的理由不能成立，其上诉请求确认本案抵押担保行为有效，其对涉案土地使用权享有抵押权和优先受偿权，本院不予支持。上诉人程力小额贷款公司上诉还提出原审第三项判决超出其诉讼请求范围的理由，因涉案土地使用权抵押合同系上诉人程力小额贷款公司原审诉请对本案涉案土地使用权享有抵押优先受偿权的依据，原判对该土地使用权抵押合同的效力进行认定，并未超出本案的审理范围，故该上诉理由亦不能成立。综上，原判认定基本事实清楚，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人随州经济开发区程力小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程朝晖
审 判 员 吕丹丹
代理审判员 孙 峻
二〇一四年九月十五日
书 记 员 李国才