广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第667号
原告：李仕平，住广东省化州市。
原告：曾莉雯，住广省东龙川县。
两原告共同委托代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。
被告：曾剑辉，住广州市花都区。
第三人：中国工商银行股份有限公司广州花都支行，住所地广州市花都区。
负责人：钟志刚，该行行长。
委托代理人：梁城，住广州市越秀区，系该公司职员。
第三人：广州市永泽房地产代理有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：骆洪钊。
原告李仕平、曾莉雯诉被告曾剑辉，第三人中国工商银行股份有限公司广州花都支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，两原告申请追加广州市永泽房地产代理有限公司作为第三人参加诉讼，本院予以准许，后本院依法组成合议庭适用普通程序于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告李仕平、曾莉雯的共同委托代理人杜健君，第三人中国工商银行股份有限公司广州花都支行的委托代理人梁城到庭参加诉讼，被告曾剑辉及第三人广州市永泽房地产代理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年6月22日，两原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定：被告将位于广州市花都区新华街宝华路29号之十802号房的房屋转让给两原告，转让价格为43万元，交易税费由买方承担，定金2万元及首期款10万元由两原告支付给被告，由于涉案房屋存在银行按揭贷款，涉案房屋的交易尾款以银行实际欠款为准，并由两原告直接向银行偿还。同日，原告李仕平向被告支付定金2万元，被告就此出具收款收据。2014年6月24日，原告李仕平向被告支付了首期款10万元，被告就此出具收款收据。同日，被告及其妻子莫某与原告签�了《委托合同》，被告全权委托原告曾莉雯办理涉案房屋的提前还贷、涂销抵押登记、变更权属登记等全部手续，双方就《委托合同》办理了公证手续。2014年6月30日，原告李仕平向被告支付了剩余楼款66993元，被告就此出具了收款收据，虽然2014年6月30日被告出具的收据是收到原告66993元，但是我方认为当时实际上是向被告支付了67000元。2014年7月，被告将涉案房屋的钥匙及房屋交付给原告。2015年1月，原告持《委托合同》公证书到第三人处申请办理涉案房屋的提前还贷手续，第三人告知原告，因被告曾剑辉告知第三人其没有做过任何委托手续，故第三人无法为原告办理涉案房屋的提前还贷手续。其后，原告就该事宜多次联系被告，但被告拒绝接电话，故原告到起诉之日都未能办理涉案房屋的提前还贷手续。亦无法办理涉案房屋的过户手续。因此我方向被告支付的房款为67000元加上之前支付的20000元及100000元，共支付了187000元。原告代替被告直接向工行还款的情况：其中原告曾莉雯的丈夫骆永丰在2014年7月至12月每月向被告的账户转账2453元，共转了6个月，合计14718元；从2015年1月开始，工行直接从曾莉雯账户扣划了涉案房屋每月应还的按揭贷款，分别为2015年1月扣划的是2437.69元，2015年2月扣划的是2403.63元，2015年3月扣划的是2403.63元，2015年4月扣划的是2411.67元，2015年5月扣划的是2403.63元，2015年6月扣划的是2403.63元、7月扣划的是2405.43元，2015年1月至7月期间原告代被告扣划贷款合计16869.31元。截止至2015年7月15日原告共向被告支付房款218587.31元。虽然根据合同430000元的房价，扣除我方已支付的房款218587.31元，我方只应向被告支付剩余的房款为211412.69元。为维护自身的合法权益，原告请求法院判令：1、确认两原告与被告于2014年6月22日签订�《房屋买卖合同》有效。2、被告继续履行《房屋买卖合同》，要求被告配合两原告到中国工商银行股份有限公司广州花都支行办理、完成位于广州市花都区新华街宝华路29号之十802房的房屋贷款提前还款手续，要求被告配合两原告到房屋管理部门办理、完成前述房屋的涂销抵押手续和房屋所有权转移登记手续。3、被告向两原告支付违约金43000元。4、被告承担本案全部诉讼费用。
诉讼中，两原告变更其诉讼请求为：1、确认两原告与被告于2014年6月22日签订的《房屋买卖合同》有效。2、被告收取两原告购房余款211412.69元，并且以该款代被告提前清偿欠第三人中国工商银行广州花都支行的按揭贷款。3、被告和第三人中国工商银行广州花都支行涂销关于广州市花都区新华街宝华路29号之十802房的抵押登记。4、被告办理广州市花都区新华街宝华路29号之十802房所�权的过户登记手续，将该房过户登记到两原告名下。5、被告向两原告支付违约金43000元。6、被告向两原告支付律师费14000元。7、本案诉讼费用由被告承担。
第三人中国工商银行股份有限公司广州花都支行述称：在2014年某个月我方发现被告没有偿还贷款，我方联系过被告，但联系不上，后来上门通过涉案房屋的物业找到了原告，在2015年1月，原告来到我行，要求代被告就涉案房屋提前还贷并办理关联划扣，因为在2014年7月至12月期间，原告曾莉雯的丈夫向被告每个月还贷的账户转账，但有一个月被被告提走了，然后原告为了资金安全，因此到工行处办理关联划扣，直接扣划涉案房屋每月的贷款。经我方查询，在2015年1月至6月均由原告曾莉雯的账户扣划涉案房屋的贷款。在2015年1月原告申请提前还贷时，我方核实过原告持有的经过公证的委托书是真实的，但是当时基于被告打电话给我方说被告并没有做过委托原告办理提前还贷的公证，因此我方告知原告说提前还款可以，但关于涂销抵押后的他项权证并不能由原告取走，后来原告就没有提前还贷了。我方一直都同意原告代被告清偿涉案房屋的贷款本息，但关于涂销抵押登记的话，由法院判令，我方才同意协助办理。关于2015年1月至7月期间涉案房屋每月扣划的款项与原告陈述的一致。截止至2015年8月10日涉案房屋尚欠的贷款本金为227697.47元，利息为1166.95元。
被告没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。
第三人广州市永泽房地产代理有限公司没有到庭应诉，庭审之前向本院提交情况说明一份，载明两原告与被告关于涉案房屋买卖的交易情况。
原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证�反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。
经审理查明：2014年6月22日，两原告作为买方、被告作为卖方与第三人中介公司作为经纪方签订《房屋买卖合同》，约定卖方将位于广州市花都区新华街宝华路29号之十802号房出售给买方，成交价为430000元，交易税费由买方负担，卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天，合同第十条约定：卖方逾期支付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。合同第十七条约定：三方约定的其他事项：经双方协商产生以下条件：1、因为交易房屋还欠银行一部分钱，所以实际尾款以查到银行欠款为准。2、由物业业主以全权委托的形式出售给买方，公证时间为4年，如果在公证期间内此物业因卖方个人因素导致查封或其他使买方无法正常办理过户手续的因素后果由业主承担。3、由于此物业以公证形式交易银行尾款由客户转供，但业主要求客户不得造成拖欠或逾期楼款，如因客户拖欠或逾期所造成对业主损失由客户承担。合同附件约定付款方式，采用一次性付款：（1）签订本合同时支付人民币20000元作为定金。（2）首期楼价款（已包含定金）共计人民币120000元，在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续并取房地产交易中心收缴证件收据当天支付。（3）于交易过户完成当天（以付清双方交易税费为准）付清楼价余款共计人民币310000元。交易手续需在2014年5月30日完成，如因房管局原因导致延迟，则时间相应顺延。合同还就其他权利义务进行了约定。
合同签订后，两原告分别于2014年6月22日、2014年6月24日、2014年6月30日、2014年7月7日向被告支付房款20000元、100000元、60000元、7000元，合计187000元，对此第三人中介公司在其情况说明中予以确认。
两原告表示，因被告购买涉案房屋尚未满五年，为了减少税费，2014年6月24日，被告及其妻子莫某与原告曾莉雯签订《委托合同》一份，约定被告及其妻子委托原告曾莉雯办理提前清偿因上述房屋按揭贷款所欠的贷款本息手续，领取还款资料、他项权证等手续；清偿完上述贷款本息后，代为办理领取房地产权证、他项权证等文件；向房管部门办理上述房屋的注销抵押登记手续，领取相关文件等。该《委托合同》于2014年6月25日在广州市花都公证处进行了公证。
被告于2014年7月7日将涉案房屋交付给两原告使用，两原告占有使用涉案房屋至今。
两原告表示因涉案房屋买卖合同约定涉案房屋的尾款转为由两原告还款，因此原告曾莉雯的丈夫在2014年7月至12月期间每月向被告的账户转账2453元用于偿还涉案房屋每月的贷款，后由于被告在2014年12月将该月的款项转走而未偿还贷款，于是原告曾莉雯在2015年1月持公证委托合同到中国工商银行股份有限公司广州花都支行要求办理提前还贷以及从原告曾莉雯账户扣划涉案房屋每月的按揭贷款，但中国工商银行股份有限公司广州花都支行表示其与被告核实情况时，被告曾致电称其未与原告办理过委托办理提前还贷的公证手续，因此银行只同意两原告提前还贷，但不会涂销涉案房屋的抵押亦不同意将他项权证交给两原告，于是两原告就未办理提前还贷手续。后两原告从2015年1月起代被告偿还涉案房屋的按揭贷款，在2015年1月至7月期间共偿还涉案房屋的按揭贷款16869.31元，对此提交银行流水予�证明，第三人中国工商银行股份有限公司广州花都支行对此予以确认。
另查，涉案房屋的权属人为被告，被告因购买涉案房屋在中国工商银行股份有限公司广州花都支行办理银行按揭，将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司广州花都支行，中国工商银行股份有限公司广州花都支行作为贷款人（即抵押权人）借给被告（即抵押人）280000元。中国工商银行股份有限公司广州花都支行作为抵押权人对涉案房屋设定抵押权，权利价值为280000元，设定日期为2011年6月30日。两原告在与被告签订房屋买卖合同时并没有通知中国工商银行股份有限公司广州花都支行。庭审中，经征询中国工商银行股份有限公司广州花都支行的意见，其表示同意由两原告代被告偿还涉案房屋的贷款本息。
第三人中国工商银行股份有限公司广州花都支行表示，截止至2015年8月10日，被告在该行涉案房屋尚欠的贷款本金为227697.47元，利息为1166.95元，即被告共需向银行偿还228864.42元。诉讼中，两原告向本院提存229697.47元用于支付涉案房屋余款，并同意用该款代被告偿还涉案房屋的贷款本息。两原告表示关于其支付的房款多于合同约定的款项其另行向被告主张。
诉讼中，两原告表示被告未能按时履行合同约定的义务，遂要求被告支付涉案房屋成交价10%的违约金即43000元，以及按合同约定由被告作为违约方向两原告支付律师费14000元，为此提交代理合同及律师发票予以证明。
另查明，根据房管部门出具的证明，两原告具备广州市住房限购区域内住房购买资格。两原告表示其在2015年1月无法办理涉案房屋的提前还贷后一直联系被告，被告开始拒绝配合办理涉案房屋的涂销抵押及过户手续，直至后来无法联系被告，两原告为维护其自身利益，遂诉至本院成讼。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，被告将涉案房屋出卖给两原告时未征得抵押权人第三人中国工商银行股份有限公司广州花都支行同意，但作为该房屋的买受人两原告在诉讼中依据其与被告签订的房屋买卖合同的约定将229697.47元向本院提存，而第三人工商银行表示截至2015年8月10日被告所欠涉案房屋的贷款本息仅为228864.42元，两原告向本院提存的金额足以支付被告所欠银行贷款本息，并不损害抵押权人的合法权益，且第三人工商银行亦同意两原告代被告偿还贷款，故两原告与被告于2014年6月22日签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。
因涉案房屋已在2014年7月交付两原告使用并居住至今，两原告已向被告支付了房款187000元，并在2014年7月-12月期间共向被告的账户转账14718元用于偿还涉案房屋的按揭贷款，亦在2015年1月至7月期间从原告曾莉雯的账户直接扣划涉案房屋的按揭贷款合计16869.31元，现被告已向本院提存用于提前还贷的房款229697.47元，综上，两原告支付的房款已超过合同约定的成交价430000元，因此两原告要求被告收取剩余房款及要求第三人中国工商银行股份有限公司广州花都支行协助办理涂销抵押登记，并将涉案房屋过户至两原告名下，理据充分，本院予以支持。
被告未按与原告曾莉雯签订的委托合同的约定配合两原告办理涉案房屋的提前还贷及涂销抵押等手续，对此第三人中国工商银行股份有限公司广州花都支行在庭审中亦�以确认，本院予以采信，因此被告的行为违反合同约定，依约应承担相应的违约责任。现两原告要求继续履行房屋买卖合同，根据合同约定，两原告可要求被告按物业成交价430000元从2015年1月起每日千分之一的标准支付违约金，现两原告仅要求被告支付违约金43000元，是原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以确认，因此两原告要求被告支付迟延履行合同的违约金43000元，合理有据，本院予以支持。另外，本案两原告为维护其自身权益提起本案的诉讼，并为此支付律师费14000元，根据合同约定违约方负责支付对方的律师费用，因此两原告要求被告支付律师费14000元，合理有据，本院亦予以支持。
被告及第三人广州市永泽房地产代理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告李仕平、曾莉雯与被告曾剑辉于2014年6月22日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、原告李仕平、曾莉雯在本判决生效之日起十日内代被告曾剑辉向第三人中国工商银行股份有限公司广州花都支行归还被告曾剑辉尚欠的关于广州市花都区新华街宝华路29号之十802房的抵押贷款本息（含违约金、罚息等）；
三、被告曾剑辉及第三人中国工商银行股份有限公司广州花都支行在原告李仕平、曾莉雯履行完毕本判决主文第二项确定的义务之日起三十日内，协同原告李仕平、曾莉雯办理广州市花都区新华街宝华路29号之十802房的涂销抵押登记手续；
四、被告曾剑辉在上述房屋的涂销抵押登记手续办理完毕之日起十五日内协助原告李仕平、曾莉雯办理上述房屋的交易过户手续，将上述房屋过户至原告李仕平、曾莉雯名下；
五、被告曾剑辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李仕平、曾莉雯支付违约金43000元；
六、被告曾剑辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李仕平、曾莉雯支付律师费14000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8605元，均由被告曾剑辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力�
审 判 长 吴海萍
人民陪审员 袁伟峰
人民陪审员 谢广平
二〇一五年八月十八日
书 记 员 陈家欣