重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南川法民初字第00204号
原告重庆薪贸物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道红黄路152号樱花俪舍负一楼，组织机构代码75623608-0。
法定代表人陈小江，系重庆薪贸物业管理有限公司总经理。
委托代理人吴祥海，系重庆华升律师事务所律师。
被告贺先平，男，1964年1月10日出生，汉族，个体工商户。
原告重庆薪贸物业管理有限公司诉被告贺先平物业服务合同纠纷，本院于2014年1月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄訸独任审判，并于2014年1月26日公开开庭进行了审理。原告重庆薪贸物业管理有限公司的委托代理人吴祥海，被告贺先平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆薪贸物业管理有限公司诉称，原告依法对南川区银杉豪庭小区从事物业服务管理。被告系银杉豪庭小区业主。原、被告依法成立物业服务合同关系，被告应当按照约定支付物业服务费用。而被告从2012年10月起拒付物业服务费用，损害了原告和小区其他业主的合法权益。被告住房建筑面积141.08平方米，2012年10月至12月每月74.50元，合计223.50元。2013年1月至12月每月89.50元，合计1074元，共计欠费1297.50元。现原告起诉请求人民法院判决被告立即支付下欠的物业服务费用1297.5元，并从2012年10月起至2013年12月拖欠的全部物业服务费用付清之日为止按每日千分之三支付违约金。
被告贺先平辩称，原告诉称属实，被告欠交物业费的原因是原告的服务质量太差了，卫生特别差，灯和可视电话等设施坏了不修，监控设施不完善经常发生盗窃事件，收费不公示，原告签订《物业服务合同》没有召开业主大会。被告向原告反映，原告说费用高修不起。所以被告拒交物业费。
经审理查明，2010年1月1日，原告重庆薪贸物业管理有限公司（合同乙方）和南川区银杉豪庭业主代表大会（合同甲方）签订《物业服务合同》，约定：由原告为银杉豪庭提供物业管理服务，“……第六条本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式。……双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积算）：⑴住宅：高层、小高层0.60元／月·平方米，多层0.50元／月·平方米；⑵电梯运行费：以第三层25元为基数，逐层递增0.90元／月·户；⑶商业物业：1.00元／月·平方米；⑷二次供水电费：按实际用水量在正常标准的基础上增加0.50元／吨。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取4.00元／月·户方式向业主分摊计收。第八条业主应于每月25日前缴纳物业服务费用或物业服务资金。……第二十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……”
2013年1月1日，原告重庆薪贸物业管理有限公司（合同乙方）和南川区银杉豪庭业主代表大会（合同甲方）签订《物业服务合同》，约定：由原告继续为银杉豪庭提供物业管理服务，“……第六条本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式。……双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积算）：⑴住宅：高层、小高层0.72元／月·平方米，多层0.60元／月·平方米；⑵电梯运行费：以第三层25元为基数，逐层递增0.90元／月·户；⑶商业物业：1.20元／月·平方米；⑷二次供水电费：按实际用水量在正常标准的基础上增加0.50元／吨。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取4.80元／月·户方式向业主分摊计收。第八条业主应于每月25日前缴纳物业服务费用或物业服务资金。……第二十五条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……”
被告贺先平系银杉豪庭小区某号楼某号楼某楼某号住宅的业主。该住宅建筑面积为141.08平方米，系多层住宅，被告不需支付二次供水费和电梯运行费。被告自2012年10月至2013年12月期间未支付原告物业服务费和能源分摊费。
以上事实，有原、被告当庭陈述和2010年《物业服务合同》、2013年《物业服务合同》在案佐证，并进庭审举证质证具有证明效力，本院予以确认。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告称原告于2013年1月1日签订的《物业服务合同》未经业主大会通过，但实际上原告至今已实际履行该《物业服务合同》1年有余，且业主大会并未对该合同的效力提出异议，所以2010年《物业服务合同》和2013年《物业服务合同》均为合法有效的，原、被告均应受其约束。
原告提供了相应的物业管理服务。被告应当按照《物业服务合同》的约定按时足额向原告支付物业服务费用。被告从2012年10月起至2013年2月期间一直未支付物业服务费，其所欠费用按照两份《物业服务合同》的约定计算为：1、2012年10月至12月期间，每月物业服务费为70.54元（141.08平方米×0.50元／平方米）和能源分摊费为4元，每月费用合计为74.54元，3个月共计223.62元；2、2013年1月至12月期间，每月物业服务费为84.65元（141.08平方米×0.60元／平方米）和能源分摊费为4.80元，每月费用合计为89.45元，12个月共计1073.4元。以上两笔共计1297.02元。
被告主张其欠缴物业服务费用的理由主要是认为原告卫生打扫、设备安装维护、安保等工作做得不好。但未能提供证据证明其主张，本院对该主张不予确认。同时，本院认为，物业服务是一项长期的系统的工作，为了维护小区环境，促进物业服务水平提高，业主应当以积极的方式督促物业公司履行义务，而不应采取拒绝交费的消极方式。本案中《物业服务合同》约定的收费标准是符合本地一般物业服务费用水平的，原告公司也提供了符合一般行业标准的物业服务。所以被告的抗辩理由不成立。
关于原告主张违约金的诉讼请求，本院认为，被告无合法理由欠物业服务费，是明显的违约行为，应当承担相应违约责任，但是《物业服务合同》中约定的每日千分之三的违约金计算标准明显过高，本院酌情确定为每日万分之三较适宜。
故，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告贺先平于本判决生效后10日内向原告重庆薪贸物业管理有限公司支付其下欠的2012年10月至2013年12月期间的物业服务费和能源分摊费共计1297.02元；并就2012年10月至12月期间，以每月物业服务费和能源分摊费合计74.54元为基数从当月26日起至付清之日止按每日万分之三计付违约金，就2013年1月至12月期间，以每月物业服务费和能源分摊费合计89.45元为基数从当月26日起至付清之日止按每日万分之三计付违约金。
二、驳回原告重庆薪贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告贺先平负担。被告负担之金额限于本判决生效后10日内迳付原告重庆薪贸物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黄 訸
二〇一四年三月十八日
书记员 龚婉莹