江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终774号
上诉人（原审被告）：青岛中南物业管理有限公司盐城分公司，住所地在盐城市盐都区新都街道办事处华夏绿城A9幢401室。
负责人：陈锦石，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘忠华，男，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：朱银付，男，1984年3月13日生，汉族，东方悦达起亚汽车有限公司职工，住盐城市。
上诉人青岛中南物业管理有限公司盐城分公司（以下简称中南物业公司）因与被上诉人朱银付财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省盐都区人民法院（2016）苏0903民初1428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人中南物业公司委托诉讼代理人刘忠华、被上诉人朱银付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中南物业公司上诉请求：1.请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，导致判决错误。1.一审法院对残值的认定与处理自相矛盾。司法鉴定报告确认被上诉人的损失包括了财产损失及恢复原状所需人工费用，但上诉人认为，只有在被上诉人交付全部鉴定的残值实物基础上，上诉人才支付被上诉人损失款项。若按照一审判决确认的扣除残值价款后给付损失价款，本身对上诉人不公平，亦与一审判决互相矛盾。上诉人自行处理残值部分，其系建立在被上诉人交付全部鉴定残值实物基础之上。若被上诉人不能交付全部鉴定残值实物，就无法保障上诉人的残值处分权。2.一审判决认定的损失基础是鉴定报告，但该鉴定报告明显偏袒被上诉人，导致所出具的司法鉴定报告错误。该鉴定报告并未能客观公正的反映出受损财物的客观价值，故该鉴定报告并不能作为本案的损失定案依据。
朱银付辩称：1.上诉人所称的系恢复原状费用，但被上诉人主张的是财产损失，而并非恢复原状；2.上诉人要求被上诉人先行提供残值，然后再给被上诉人费用，该要求对被上诉人不公平；3.鉴定报告的出具程序是公正的，应当作为定案依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
朱银付向一审法院起诉请求：1.判令中南物业公司赔偿朱银付木地板更换费用及其他（墙体涂料角线等）报废更换费用造成的经济损失合计72598元；2.本案的诉讼费、5000元鉴定费由中南物业公司承担。
一审法院认定事实：朱银付家住中南物业公司管理的中南世纪城御城二期1幢1203室。2016年1月24日上午10时35分许，朱银付因家中阳台地漏向上冒水向中南物业公司报告要求修理。中南物业公司派员查看后，未前来作相应处理。2016年1月27日凌晨5时许，朱银付发现家中地面被淹。经查看后，发现仍然是因阳台地漏向上冒水所致。嗣后，朱银付因家中被水浸后的损失多次向中南物业公司索赔未果，遂诉讼至一审法院。
一审审理中，经朱银付申请，一审法院依法委托盐城大恒价格评估有限公司对朱银付家中的浸水损失进行了价格评估，该评估机构出具大恒评估[2016]51号“盐城中南世纪城2期1203室财产损失价格评估结论书”，摘要：“……标的概况朱银付居住的盐城中南世纪城2期1203室因前阳台地漏反水造成住房全部泡水，实木地板、电视背景墙、软包、房门门套脚线衣柜都已泡水发霉无法使用。……价格评估结论：盐城中南世纪城2期1203室的财产损失合计为72598元。”后根据一审法院委托，该评估机构又对财产损失的残值部分进行了补充评估，该财产损失残值部分合计为1200元。为此，朱银付支付评估费5000元。
一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋的物业系由中南物业公司管理，双方之间依法形成物业管理合同关系，均应按约定履行各自的合同义务。本案中，中南物业公司作为物业管理者对房屋外的管道有管理、维护和修理的管理责任。案涉房屋阳台地漏反水情况在发生浸水之前三天，就已经发生过一次，朱银付已通知中南物业公司，但中南物业公司未能及时修理，造成朱银付房屋再次被浸水。对此，中南物业公司应承担损失的全部赔偿责任。对于本案是否属于不可抗力或朱银付存在自身过错等免责事由所致问题，一审法院认为，虽然事发时天气恶劣，但朱银付在此之前已向中南物业公司反映阳台地漏反水情况，而中南物业公司未能及时处理，以致三天后阳台地漏再次反水而发生事故，朱银付亦及时向中南物业公司反映，故由造成的损失应由中南物业公司承担赔偿责任。对于残值部分，中南物业公司在庭审中要求自行处理，一审法院认为，中南物业公司的要求应予以准许。据此，一审判决中南物业公司于判决生效后十日内赔偿朱银付72598元（如朱银付不能交付残值，中南物业公司可扣除残值部分的价款1200元）。案件受理费1615元，评估费5000元，合计6615元，由中南物业公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审相同；对一审查明的事实，本院予以确认。
二审另查明下列情况：
1.中南物业公司御城二期管理服务承诺（内容摘要）：“共用配套设施完好：室外共用管线统一入地与公共管道，无碍观瞻；排水、排污管道畅通，无堵塞外溢现象；……”
2.2016年1月28日，中南物业公司所属的物业管理处向朱银付出具“关于御城二期1栋1203业主诉求服务情况说明”一份，载明（摘要）：“2016年1月24日上午约10：35分，业主致电客服中心，反映家中南阳台反水。由于反水量小，且逐渐不再反水，物业（管理人员）离开业主家，物业公司发通知与电话告知楼上业主不要使用南阳台排水。事后，24/25/26日未出现问题。2016年1月27日凌晨约5点，业主来电反映家中到处是水，原因是南阳台反水造成。早上8点15分项目经理接到电话赶往业主家中，看到业主家中客厅有水渍，南阳台还有很多水，房间木地板下积水比较多。我司采用了吸尘、水设备、切割机等工具，直至夜间11（点）多才结束。”
本案二审争议焦点：案涉财产损失价格评估结论书能否作为本案定案依据。
本院认为，根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，朱银付与中南物业公司之间就案涉房屋的管理形成物业服务合同关系。基于此，中南物业公司作为物业管理者对案涉房屋外的公共管道负有维修、养护等管理职责。现朱银付所有的房屋阳台地漏部分往室内溢水，该情形首次发生在案涉财产受损前三日，朱银付亦已将物业存在的损害隐患通知中南物业公司，其已尽到合理的告知义务。但中南物业公司疏于管理，以致于造成朱银付房屋再次被浸水并产生财物损害。对此，中南物业公司应承担赔偿损失的违约责任。根据当事人申请，一审法院依法定程序委托盐城大恒价格评估有限公司对案涉房屋浸水产生的各项损失进行了价格评估。该鉴定机构接受委托后，委派专业价格评估人员并成立价格评估工作小组，制定价格评估作业方案，通过实物勘查和市场调查，结合价格评估目的，对案涉房屋内设施损失采用市场价格扣除实际损耗等费用，最终评估损失数额为72598元。案涉财产损失价格评估结论书列明的损失范围亦得到了中南物业公司所属的物业管理处于2016年1月28日向朱银付出具的“关于御城二期1栋1203业主诉求服务情况说明”中的受损范围所印证，故其结论应当作为本案定案依据。根据一审法院委托，该评估机构对财产损失的残值部分又进行了补充评估，残值部分合计1200元。至于是在损失评估值中直接扣减残值损失，还是由朱银付向中南物业公司交付受损财物问题，因中南物业公司系违约方，也是过错方，故该选择决定权取决于业主朱银付，一审判决结果正确。
综上所述，中南物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6615元，由上诉人中南物业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞静云
代理审判员 杨汉勇
代理审判员 张海静
二〇一七年五月十五日
书 记 员 李华英