四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第5074号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐木清，女，汉族，1953年7月7日出生，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人（原审被告、反诉原告）吴学琪，男，汉族，1951年2月7日出生，住贵州省贵阳市南明区。
二上诉人委托代理人徐术清，男，汉族，1953年12月16日出生，住四川省邛崃市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）佐加茹，女，汉族，1963年4月2日出生，住四川省邛崃市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）高玉祥，男，汉族，1963年2月6日出生，住四川省邛崃市。
二被上诉人委托代理人高全明，男，汉族，1984年10月20日出生，住四川省邛崃市。
二被上诉人委托代理人古芝贵，邛崃市临邛地区法律服务所法律工作者。
原审第三人徐术清，男，汉族，1953年12月16日出生，住四川省邛崃市。
上诉人徐木清、吴学琪因与被上诉人佐加茹、高玉祥，原审第三人徐术清房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2013）邛崃民初字第2162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，佐加茹与高玉祥系夫妻关系，徐木清与吴学琪亦系夫妻关系。现徐术清居住在邛崃市临邛镇西广场路65号房屋内。2012年2月26日，徐术清代表徐木清、吴学琪将座落于邛崃市临邛镇广场西路65号的房屋以100万元的价格出售给佐加茹与高玉祥。相隔二日后，2月28日，双方达成《房屋买卖口头协议》，徐木清、吴学琪自愿以65号房屋相同的价格将位于邛崃市临邛镇广场西路西街63号房屋一并出售给佐加茹、高玉祥。佐加茹、高玉祥先交购房定金200000元，余款后续付清。当日，佐加茹、高玉祥按约定当即支付徐木清、吴学琪购房定金200000元。徐术清代徐木清、吴学琪收款后，向佐加茹、高玉祥出具收条一张。该收条清楚载明：“今收到佐加茹西街63号定金200000元。此据收款人徐术清2012年2月28日。”事后，双方对房屋买卖的履行期限及付款方式、签约等事宜各持己见，未达成一致，也未签订书面的房屋买卖合同。
2013年9月29日，佐加茹、高玉祥诉至原审法院，请求判令解除佐加茹、高玉祥与徐木清、吴学琪的定金合同，由徐木清、吴学琪双倍返还定金400000元。诉讼中徐木清、吴学琪提起反诉，请求判令佐加茹、高玉祥赔偿损失75000元。
原审法院认定以上事实有当事人的陈述、收条一份、佐加茹、高玉祥的代理人高全明与徐术清的短信记录，证人徐贵尧的证言、63号房屋的经营照片在案佐证。
原审法院认为，案涉当事人均同意解除定金合同，原审法院予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律有关定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能签订的，出卖人应当将定金返还买受人”，本案中，买卖双方在签订定金合同后，客观情况发生了当事人在签订定金合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平的情形。因此，佐加茹、高玉祥要求双倍返还定金，不符合前述司法解释的规定，原审法院不予支持。徐木清、吴学琪应当按前述司法解释的规定返还定金200000元。徐木清、吴学琪要求佐加茹、高玉祥赔偿损失75000元，因未能提供证据证明，原审法院不予支持。为此，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第4条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除佐加茹、高玉祥与徐木清、吴学琪的定金合同；二、徐木清、吴学琪在判决生效后10日内返还佐加茹、高玉祥定金200000元；三、驳回佐加茹、高玉祥的其他诉讼请求；四、驳回徐木清、吴学琪的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，反诉案件受理费1675元，合计8975元，由佐加茹、高玉祥负担3650元，由徐木清、吴学琪负担5325元。现佐加茹、高玉祥已为其垫交，徐木清、吴学琪在给付上述借款时一并给付佐加茹、高玉祥。
宣判后，徐木清、吴学琪不服向本院提起上诉，其主要上诉理由是：案涉双方达成口头协议，将位于临邛镇广场路西街63号房屋以100万元出售给佐加茹、高玉祥，双方口头约定上午交购房定金200000元，余款在当日下午付清，即时付款交房。若佐加茹、高玉祥在当日内未付清房款，则视同其放弃定金，并失去购房权。徐术清代收了定金后，佐加茹、高玉祥因其存款不足，不能在当日支付购房款，随后徐木清、吴学琪、徐术清多次上门、电话、短信通知佐加茹、高玉祥前来付清余款，但佐加茹、高玉祥都以各种理由拒绝和无故拖延。根据合同法的相关规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，因此原审法院判令徐木清、吴学琪返还定金属于认定事实不清，判决错误。原审法院对徐木清、吴学琪的反诉请求没有进行审理，对徐木清、吴学琪提供的证据也没有采纳，原审法院此行为属于程序违法，应当予以依法改判。请求二审法院撤销原判，改判驳回佐加茹、高玉祥的诉讼请求，判决佐加茹、高玉祥赔偿徐木清、吴学琪出租房屋损失75000元。
被上诉人佐加茹、高玉祥的主要答辩意见为：原审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，徐木清、吴学琪的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人徐术清的陈述意见为：同意徐木清、吴学琪的上诉意见。同时，三年来房屋没有出租，房屋也没有用于自己经营，造成了实际损失。
二审审理中，三方当事人均未向法院提供新证据。
经本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实基本一致。
本院另查明，2012年11月29日，原审法院作出了（2012）邛崃民初字第2110号民事判决，该案原告为佐加茹、高玉祥，被告为徐木清、吴学琪，徐术清仍然作为第三人，佐加茹、高玉祥在该案中的诉讼请求为，确认2012年2月28日其与徐木清、吴学琪签订的房屋买卖定金合同及房屋买卖口头协议合法有效，判令徐木清、吴学琪继续履行房屋买卖合同，立即交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记。原审法院在该判决中查明：“2012年2月26日，第三人（徐术清）代表二被告（徐木清、吴学琪）将座落于邛崃市临邛镇广场西路65号的房屋以100万元的价格出售给原告（佐加茹、高玉祥）相隔二日后，2月28日，原、被告双方达成《房屋买卖口头协议》，二被告自愿以65号房屋相同的价格将位于邛崃市临邛镇广场西路西街63号房屋一并出售给二原告，二原告先交购房定金200000元，余款后续付清。当日，二原告按约定当即支付二被告购房定金200000元。第三人代二被告收款后，向二原告出具收条一张”。原审法院认为双方没有签订63号房屋的买卖合同，对何时订立房屋买卖合同没有约定，对履约时间、地点、履约期限双方均未向法院提供证据，故认定双方无约定，双方均未举证证明如何履行约定债务，故双方对履行房屋买卖合同未达成一致意见，原审法院判决确认佐加茹、高玉祥与吴学琪、徐木清于2012年2月28日签订的关于邛崃市临邛镇广场西路西街63号的房屋买卖定金合同合法有效，并且判决驳回了佐加茹、高玉祥的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
本院认为，佐加茹、高玉祥与徐木清、吴学琪口头协商买房，佐加茹、高玉祥向徐木清、吴学琪交了200000元购房定金后，双方没有及时就购房事宜达成进一步协议。佐加茹、高玉祥诉请确认合同有效，要求徐木清、吴学琪交付房屋、办理房屋产权变更手续的诉讼请求被原审法院驳回后，双方也未达成明确协议。因双方对主合同的签订时间等事项事前未做明确约定，其后也没有达成一致意见，导致房屋买卖未能实现，其原因不可归责于交易的任何一方。原审法院根据佐加茹、高玉祥的诉讼请求，判决解除定金合同，判令徐木清、吴学琪返还200000元定金符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》的规定，应当予以维持。由于不能达成协议非归责于双方的原因，同时案涉房屋并未交付佐加茹、高玉祥，因此徐木清、吴学琪反诉主张案涉房屋的租金损失，原审法院不予支持并无不当。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担方式执行，二审案件受理费8975元，由徐木清、吴学琪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 王 果
代理审判员 赵 锋
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 李 丹