广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉区法民初字第2405号
原告海南新成海物业综合管理有限公司，地址：海南省海口市海甸三东路25号秦园别墅A－2幢。
法定代表人：林奇勇，董事长。
委托代理人吴昭传，广西桂南律师事务所律师。（特别授权）。
被告刘寒松。
原告海南新成海物业综合管理有限公司与被告刘寒松物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理，依法组成由审判员苏东良担任审判长，代理审判员梁波、人民陪审员钟范林参加的合议庭，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。书记员文燕婷担任法庭记录。原告海南新成海物业综合管理有限公司委托代理人吴昭传与被告刘寒松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告海南新成海物业综合管理有限公司诉称，原告是玉林市江南大道华商国际E区的物业服务企业。被告是该小区9幢C单元103号房屋的业主。该房屋在二楼（一楼是杂物房），西、南、北三面是一个与被告房屋相连的属于该幢楼业主共有的露天平台，建有平台栏墙。被告购得该房屋后，在未与原告办理任何装修手续的情况下，自2008年11月份起断断续续地对该房屋进行装修。2009年12月中旬，被告不顾原告劝阻，强行在该房屋南、北两面露天平台搭建了雨阳蓬，雨阳蓬分别长7.5米，高2.1米，安装有防盗网，顶部飘出平台栏墙约0.5米，南面雨阳蓬飘出部分处于该幢楼门口主通道上方，挡住了部分光线。该雨阳蓬严重改变了该楼外立面形象，破坏了楼房外貌的美观，雨天还发出巨大的噪音影响其他业主的作息。该单元其他业主对此表示强烈不满，强烈要求被告拆除该雨阳蓬。为此，2010年8月6日，原告曾向贵院提起诉讼要求被告拆除上述雨阳蓬，恢复原状，后因被告承诺自己出面做好有关业主的工作，否则自己拆除该雨阳蓬，原告遂撤回对被告的起诉。但被告至今既没有做好有关业主的工作（有关业主现在仍然对被告安装雨阳蓬表示强烈不满），同时被告亦没有拆除该雨阳蓬。此外，被告作为玉林市江南大道华商国际E区9幢C单元103号房屋的业主，截止到2014年7月31日，累计拖欠原告物业服务费1776.92元以及相关滞纳金2398.84元、公摊水电费、化粪池清理费等费用合计216.43元。原告认为，被告上述搭建雨阳蓬的行为违反了《物权法》第七十一条、第八十三条，《物业管理条例》第七条第（一）、第（二）项、建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》第六条第（一）、第（二）项、第十三条、第十六条等的规定，违反了《商品房买卖合同》第十八条第三款，《业主临时公约》第七条、第十条，《住宅使用说明书》第四点第3、4小点以及前期物业服务合同的有关约定，妨碍了原告对华商国际E区的服务与管理，损害了有关业主的合法权益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，原告有权请求被告拆除上述违章搭建的雨阳蓬，恢复原状。同时，被告拖欠原告物业服务费等费用的行为亦构成违约，依法应支付拖欠的物业服务费及相关滞纳金，公摊水电费、化粪池清理费等费用给原告。为维护相关业主以及原告的合法权益，履行原告作为物业服务企业的职责，特具状。请求法院判令：1、被告刘寒松拆除其在玉林市江南大道华商国际E区9幢C单元二楼露天平台搭建的雨阳蓬，恢复原状。2、被告刘寒松支付物业服务费1776.92元给原告海南新成海物业综合管理有限公司。3、被告刘寒松支付滞纳金给原告海南新成海物业综合管理有限公司（滞纳金计算方法：以被告刘寒松拖欠的物业服务费为基数，自2012年2月1日起分段计算，每拖欠一日按3‰计算，暂计至2014年7月31日为2398.84元，以后续计）。4、被告刘寒松支付公摊水电费130.50元、化粪池清理费59.53元、更换垃圾桶费14.00元、更换道闸电路板费0.60元以及公共设施维护费11.80元共216.43元给原告海南新成海物业综合管理有限公司。5、本案诉讼费用由被告刘寒松承担。
原告为证明其主张提供了以下证据：1、企业法人营业执照；用于证实原告具备合法的诉讼主体资格；2、资质证书，证明原告具有合法的物业管理服务资质；3、商品房屋买卖合同，证明被告是玉林市江南大道华商国际E区9幢C单元103号房屋的业主，被告承诺遵守该小区的物业管理规定；原告提供的该证据存放在玉林市世纪华商房地产有限公司；4、房屋交接单、住宅质量保证书、住宅使用说明书，证明出卖人玉林市世纪华商房地产有限公司于2008年6月30日将华商国际E区9幢C单元103号房屋及住宅质量保证书、住宅使用说明书交付给被，住宅使用说明书第3、4小点规定业主不得改变楼宇立面形象，装修前应先到物业公司办理有关手续，被告违反了该规定；原告提供的该证据存放在玉林市世纪华商房地产有限公司；5、业主临时公约，证明公约规定业主不得妨碍其他业主正常使用物业，装修前应先到物业公司办理有关手续，禁止破坏房屋外貌、占用房屋共用部位、擅自在房屋外墙安装遮蓬等，被告违反了该公约。原告提供的该证据存放在玉林市世纪华商房地产有限公司；6、前期物业服务合同，证明原告是华商国际E区的物业服务企业，被告搭建雨阳蓬的行为违反了物业服务合同的有关约定；7、照片，证明被告搭建雨阳蓬的具体位置及现状；8、玉林市城市管理行政执法支队责令限期清理、拆除整改通知书，证明玉林市城市管理行政执法支队于2010年4月19日责令被告于2010年4月27日前自行将其搭建的雨阳蓬清理、拆除；9、华商国际E区9幢C单元103号擅自搭建的雨阳蓬相关投诉，证明有关业主对被告搭建雨阳蓬表示强烈不满并强烈要求拆除；10、刘寒松拖欠物业费明细表，证明被告尚欠原告物业服务费、滞纳金等的计算明细；11、玉林市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票记账联、玉林地方税务局通用机打发票，证明玉林市江南大道华商国际E区的开发商向原告支付物业费情况，佐证原告已履行了有关合同义务；被告已支付了2009年至2011年的物业服务费给原告；2014年3月7日原告垫支了25650元化粪池清理费的事实；12、收费通知单，证明原告曾多次发函给被告，要求被告支付其所欠本案涉及的物业服务费、滞纳金等费用；14、营业执照，证明海南新成海物业综合管理有限公司玉林分公司的工商登记情况；15、国家税务局通用手工发票《发票联》共11张，证明2012年9月7日原告垫支了10945元更换垃圾桶费的事实；16、红门智能科技股份有限公司《收款收据》，证明2012年6月27日原告垫支了800元更换道闸电路板费的事实；17、建筑业统一发票（代开）《发票联》，证明2013年11月14日原告垫支了9603.6元公共设施维护费的事实。
被告刘寒松辩称，其是搭建了雨阳蓬，是因原告的物业管理很差，保安在楼下都有外人进入其的房屋住，没有安全性，楼上住户经常往下丢垃圾，丢在其房屋的窗前、门前，跟楼上住户反映后丢垃圾还在出现，物业也没有去劝告楼上业主，物业并没有履行管理职责，在其忍无可忍的情况下才搭建雨阳蓬的。搭建雨阳蓬不只是其一个，全小区都有搭建雨阳蓬，物业也没有去劝告、责令限期清理、拆除其他搭建的雨阳蓬。其认为只起诉其清理、拆除雨阳蓬不合理。物业服务不规范，其不愿意支付物业费，滞纳金就更不用说，原告一直都没有通知其，其房屋的门也不好用，物业不适合收取该费用。公摊水电费其可以支付，但物业从来没有通知过其交费。根据本小区的实际情况，全小区都有搭建雨阳蓬，也没有干预过任何每户，政府部门也从来没有干预过任何每户。故其不同意拆除。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告刘寒松为证明其主张提供了以下证据：1、身份证，证明被告的身份情况。2、照片，证明原告物业服务不规范，物业并没有履行管理职责。
经庭审质证，被告刘寒松对原告的证据质证认为，对证据1、2真实性和证明内容有异议，因原告的工商执照是在海南对此不认可。对证据3、4的真实性无异议；对证明内容及关联性有异议，其办理了有关手续，其并没有违反有关规定；对证据5真实性没有异议，对证明的内容有异议，其没有破坏房屋，搭建雨阳蓬是防盗防楼上住户垃圾，并不占用房屋共同部分；对证据6被告没有与原告签订前期物业合同；对证据7照片的真实性无异议。对证据8的真实性无异议，但其没有收到该责令限期清理、拆除整改通知书，对证据9有异议，业主签字不真实；对证据10不认可，物业从来未通知其交纳物业费，同意交物业费，不存在违约，不同意交滞纳金；恰恰证明被告已支付了2009年至2011年的物业服务费，并不是被告不交物业服务费，而是原告不通知被告交纳；对证据11没有原告的任何公章，均未能证明是原告方的发票；对证据12不认可，被告从来不收到任何通知交物业服务费；对证据13原告没有检验营业执照，对证据14没有异议；对证据15至17不清楚。
经庭审质证，原告对被告的证据1的真实性及证明的内容无异议，对证据2的真实性有异议，被告提供的照片是静止状态，原告按合同约定每天清洁一次。
综合本案当事人的诉辩情况，本院对原、被告提供的证据认证如下：对原、被告确认的证据予以采信，有证明力，作为定案事实根据；对原、被告提出异议的证据，因原、被告提出异议的证据与本案有关联性，本院予以采信，有证明力，作为定案事实根据；对被告提出其没有破坏房屋，搭建雨阳蓬是防盗防楼上住户垃圾，并不占用房屋共同部分不予采纳。
综合本案证据和庭审事实综合分析，本院确认案件法律事实如下：玉林市江南大道华商国际E区（悉尼城住宅小区）系玉林市世纪华商房地产有限公司开发的小区，玉林市世纪华商房地产有限公司于2007年10月8日与被告刘寒松签订《商品房买卖合同》，将华商国际E区9幢C单元103号房屋出卖给被告刘寒松。合同约定：“第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于玉林市江南区江南路编号为B0200380013的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】玉国用（2005）第B0200380013号。该地块土地面积为8042.87㎡，规划用途为商业、住宅，土地使用年限自2005年3月10日至2075年3月10日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】华商国际E区。建设工程规划许可证号为2807-049，其中8#～9#商品房及其正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑工程，以下简称为E区三期工程，该工程施工许可证号为450901200707030101。第二条：商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为玉林市房产管理局，商品房预售许可证号为玉房预售证第2007-37号。第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第9【幢】C【单元】103号房。该商品房的用途为【住宅】，属【砖混】结构，层高为3米，建筑层数地上7层，地下＿层。该商品房阳台是【非封闭式】。该商品房【合同约定】建筑面积共114.64平方米，其中，套内建筑面积103.47平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.17平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）……。第八条：交付期限。出卖人应当在2008年6月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。第十八条：买受人的房屋仅作【住宅】使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。买受人在使用该物业期间，承诺遵守小区物业公司的管理规定，服从小区物业公司的管理……”。原告海南新成海物业综合管理有限公司是玉林市江南大道华商国际E区（悉尼城住宅小区）的物业服务企业，其的经营范围：代理主体公司联系物业管理、旅游基础设施开发业务；五金交电，钢材，装饰材料，空调设备的销售。原告海南新成海物业综合管理有限公司（玉林市分公司）于2006年9月22日与玉林市世纪华商房地产有限公司签订《悉尼城住宅小区前期物业服务合同》、《业主临时公约》均约定：“由玉林市世纪华商房地产有限公司选聘海南新成海物业综合管理有限公司对悉尼城住宅小区前期物业管理服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，该面积以房产局最终核定的房屋建筑面积为准，以玉林市物价局核定每平方米收费为准。该悉尼城住宅小区多层住宅按每平方米0.5元／月收取，高层公寓楼按每平方米0.7元／月收取。对拖欠物业服务费等相关费用长达15天以上的业主加收其拖欠费用总额千分之三的滞纳金。”开始为悉尼城住宅小区的业主提供物业管理服务，虽未与该小区的全体业主单独签订书面的物业服务合同，但是原告已经实际为该小区的全体业主提供了物业管理服务。被告购得该华商国际E区9幢C单元103号房屋后，自2008年11月份起断断续续地对该房屋进行装修。2009年12月中旬，被告不顾原告劝阻，强行在该房屋南、北两面露天平台搭建了雨阳蓬，雨阳蓬分别长7.5米，高2.1米，安装有防盗网，顶部飘出平台栏墙约0.5米，南面雨阳蓬飘出部分处于该幢楼门口主通道上方，挡住了部分光线。该雨阳蓬严重改变了该楼外立面形象，破坏了楼房外貌的美观，雨天还发出巨大的噪音影响其他业主的作息。该单元其他业主对此表示强烈不满，强烈要求被告拆除该雨阳蓬。为此引起了纠纷。案经玉林市城市管理行政执法支队发出责令限期清理、拆除整改通知书，责令被告于2010年4月27日前自行将其搭建的雨阳蓬清理、拆除，但被告至今未清理、拆除其搭建的雨阳蓬。原告遂提起诉讼。另查明，被告已支付了2009年至2011年12月31日的物业服务费给原告，之后被告认为其未与原告签订物业管理服务合同，不存在合同关系，且原告收费不合同不合法，不能维护小区秩序、治安，导致盗窃、抢袭案件频发，拒绝交纳2012年1月1日起至2014年7月31日止，被告累计拖欠原告物业服务费（114.64平方米×0.5元／月×31个月=1776.92元），被告累计拖欠原告公摊水电费130.50元、化粪池清理费59.53元、更换垃圾桶费14.00元、更换道闸电路板费0.60元以及公共设施维护费11.80元，合计共216.43元。
本院认为，当事人作为民事行为应当遵守诚实信用原则，玉林市世纪华商房地产有限公司与被告刘寒松签订《商品房买卖合同》是双方在平等自愿，协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规和损害他人的利益，属有效合同。双方均应恪守协议条款，根据双方的约定：“第十八条：买受人的房屋仅作【住宅】使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。买受人在使用该物业期间，承诺遵守小区物业公司的管理规定”。本案中，2009年12月中旬，被告强行在该房屋南、北两面露天平台搭建了雨阳蓬，雨阳蓬分别长7.5米，高2.1米，安装有防盗网，顶部飘出平台栏墙约0.5米，南面雨阳蓬飘出部分处于该幢楼门口主通道上方，挡住了部分光线。该雨阳蓬严重改变了该楼外立面形象，破坏了楼房外貌的美观，雨天还发出巨大的噪音影响其他业主的作息，被告这一行为欠妥。因此原告要求被告拆除雨阳蓬应予支持。关于原告收取物业费的请求，其收取的物业费是根据与玉林市世纪华商房地产有限公司签订《悉尼城住宅小区前期物业服务合同》及对全体业主的标准是一致的，被告应当按照该合同收费标准向原告支付尚欠的物业费。即2012年1月1日起至2014年7月31日止，被告累计拖欠原告物业服务费（114.64平方米×0.5元／月×31个月=1776.92元），本院予以确认。但原告请求按《业主临时公约》约定，每拖欠一日按3‰计算违约金过高，应按双方约定的拖欠费用总额千分之三计付即5.30元（1776.92×3‰）为宜。对被告累计拖欠原告公摊水电费130.50元、化粪池清理费59.53元、更换垃圾桶费14.00元、更换道闸电路板费0.60元以及公共设施维护费11.80元，合计共216.43元。被告表示认可，亦表示同意支付，本院予以采纳。被告辩称：其并没有与原告签订物业管理服务合同，其是搭建了雨阳蓬，是因原告的物业管理很差，根据本小区的实际情况，全小区都有搭建雨阳蓬，也没有干预过任何每户，政府部门也从来没有干预过任何每户。故其不同意拆除。更不同意支付尚欠的物业费。被告对其的辩称缺乏法律与事实依据，依法不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十三条和《物业管理条例》第七条、《物业服务收费管理办法》第十一条、第十五条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、被告刘寒松拆除其房屋南、北两面露天平台搭建的雨阳蓬，恢复原状；
二、被告刘寒松向原告海南新成海物业综合管理有限公司支付2012年1月1日起至2014年7月31日止的物业费1776.92元；
三、被告刘寒松应支付违约金5.30元给原告海南新成海物业综合管理有限公司；
四、被告刘寒松支付公摊水电费130.50元、化粪池清理费59.53元、更换垃圾桶费14.00元、更换道闸电路板费0.60元以及公共设施维护费11.80元共216.43元给原告海南新成海物业综合管理有限公司。
本案受理费100元，由被告刘寒松负担。
上述判决之义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如逾期履行，权利人可在本院生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限界满之日起七日内预交案件受理费100元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20×××07，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交，缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苏东良
代理陪审员 梁 波
人民陪审员 钟范林
二〇一四年十一月三十日
书 记 员 文燕婷