上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第829号
原告张凯。
委托代理人ＸＸ之，上海瑞富律师事务所律师。
被告黄克强。
被告黄凯达。
被告贺晓黎。
委托代理人吴灿江，湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托代理人沈锡平。
原告张凯与被告黄克强、黄凯达房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，诉讼中，原告张凯向本院申请追加案外人贺晓黎为本案被告，本院予以准许。后因被告黄克强、黄凯达下落不明，本案转为适用普通程序，并于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告张凯及其委托代理人ＸＸ之、被告贺晓黎的委托代理人吴灿江、沈锡平到庭参加诉讼。被告黄克强、黄凯达经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张凯诉称：2010年9月14日，原告与被告黄克强、黄凯达经上海顺昌房地产经纪事务所（以下简称“顺昌房产事务所”）介绍，签署了《房地产买卖合同》一份，约定黄克强、黄凯达将上海市松江区新家园路XXX弄XXX号XXX室安置房（以下简称“系争房屋”）以74万元的价格转让给原告，双方还对于付款方式、付款时间、房屋交付、产证办理等进行了约定。后原告于2010年7月26日支付了6万元，于2010年9月14日支付16万元，于2010年9月16日支付8万元，于2010年12月4日支付5万元，于2011年3月5日支付1万元，2011年3月18日支付5.4万元，合计支付414，000元。被告黄克强、黄凯达于2010年12月将房屋交付原告，后原告装修入住至今。被告黄克强、黄凯达于收取最后一笔房款后失联，原告事后发出的律师函亦被退回。后经原告查实，被告黄克强、黄凯达早于2011年4月8日办妥了产证，又于2011年4月28日恶意设定了抵押，登记抵押权人为被告贺晓黎。原告曾于2012年提起（2012）松民三（民）初字第555号诉讼，要求继续履行，后申请撤诉，再于2013年提起（2013）松民三（民）初字第245号诉讼，要求确认合同有效，并申请将系争房屋查封。系争房屋系被告黄克强、黄凯达的拆迁安置房，三年内不得转让。现限制交易期限届满，原告认为系争房屋所设定的抵押无效。其一，被告黄克强在已经和原告签署房屋买卖合同且交付原告，原告装修入住的情况下，和被告贺晓黎以该房屋作价182万元借款担保给被告贺晓黎，被告黄克强不是房屋所有权人，被告黄克强是利用过户时间差，向交易中心刻意隐瞒房屋权属，违反了担保法37条的规定。其二，设定抵押依据的基础事实是借款合同。被告黄克强和被告贺晓黎实际无真实的借款关系，无真实的债权。即本案的抵押关系的基础事实借款合同关系不存在，被告贺晓黎取得抵押权是采取了欺骗的手段。其三，退一步讲，即便被告贺晓黎和被告黄克强的买卖合同关系存在，被告贺晓黎知道或者应当知道被告黄克强将房屋出售给原告的事实。被告贺晓黎和被告黄克强之间存在恶意串通的极大可能性。被告贺晓黎在购买系争房屋整个过程中从未看房，没有向物业管理处了解房屋真实情况，在被告贺晓黎明知房屋市场价格只有90万元的情况下，办理了182万元的抵押，且在房屋出售的情况下，又签订了买卖合同，被告贺晓黎的恶意已经很明显了。原告认为抵押合同无论是交易中心登记的基础事实，还是买卖合同关系，主合同无效，从合同也无效，抵押应该撤销。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告贺晓黎协助被告黄克强注销新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋中所设抵押；2、被告黄克强继续履行《房地产买卖合同》，将上述房屋过户给原告。
被告黄克强、黄凯达未作答辩。
被告贺晓黎辩称：被告黄克强和贺晓黎之间无恶意抵押。双方签订了借款合同，有真实的资金提供，并经上海市房地产管理局审核有真实的意思表示后，办理了抵押登记，真实有效。被告贺晓黎对被告黄克强有真实的债权；房地产价值超过债权价值并进行抵押，是实践中通行的做法，也正是因为抵押房屋不具备过户条件才设定的抵押，原告认为抵押价格超过房屋价值，就是恶意抵押，与事实和常理不符；被告黄克强和原告何时签订买卖合同被告贺晓黎不知晓，且房屋买卖合同签订，不代表房屋权属的转变，不动产登记是权属的证明，原告混淆了物权和债权的关系；即便是被告贺晓黎与被告黄克强之间所办理的抵押实质上是针对贺晓黎购房权益保障的抵押，黄克强提供的抵押物价值低于所担保的债权，也不能否定该抵押登记的效力。故诉争抵押合法有效，应该驳回原告诉请。
经审理查明：2010年9月14日，原告张凯与被告黄克强、黄凯达签订《房地产买卖合同》一份，约定黄克强、黄凯达将系争房屋以740，000元的价格出售给原告，房屋暂测面积为90.59平方米；合同约定于签署协议当日原告支付被告60，000元，2010年9月15日之前支付240，000元，待被告黄克强、黄凯达的产证办出后三日内支付300，000元，被告黄克强、黄凯达收到第三期房价款的同时，应会同原告及中介到上海市房地产交易中心将全额的房产抵押给原告作为交房担保，同时会同原告至公证处做房屋买卖权利转移公证；原告于2013年8月30日前支付80，000元，办理房屋产权过户当日支付尾款60，000元；被告黄克强、黄凯达应于2010年12月30日将系争房屋实际交付给原告，被告黄克强、黄凯达取得以其为权利人的该房地产权证后交由原告或居间方代为保管，待被告黄克强、黄凯达的产权证能交易过户时，双方应积极配合，办好过户手续，取得以原告为权利人的该房地产之产权证。该合同还对房地产买卖的其它事宜进行了约定。
合同签订后，原告于2010年7月26日向被告黄克强支付了60，000元，于2010年9月14日向被告黄克强支付了160，000元，于2010年9月16日向被告黄克强支付了80，000元，于2010年12月4日向被告黄克强支付了50，000元，于2011年3月18日向被告黄凯达支付了54，000元。2011年3月5日，案外人杭某某代被告黄克强收取了原告支付的10，000元购房款。2011年10月9日，原告向黄克强、黄凯达发出律师函，催促黄克强、黄凯达办理房地产抵押登记及权利转移公证手续，但由于“原址查无此人”、“拒收”等原因未能送达。现系争房屋登记的权利人为黄克强，房地产权信息核准日期为2011年4月8日，系争房屋的性质为动迁安置房，自登记之日起3年内不得转让或者出租。杭某某系被告黄克强的妻子。2012年7月13日，本院出具（2012）松民三（民）初字第555号民事裁定书，裁定准许张凯对与黄克强房屋买卖合同纠纷一案撤回起诉。2013年1月22日，本院受理了张凯起诉黄克强、黄凯达的（2013）松民三（民）初字第245号房屋买卖合同纠纷案件，本院于2013年6月17日作出一审判决，判令：确认张凯与黄克强、黄凯达于2010年9月14日就上海市松江区泗泾镇新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《房地产买卖合同》有效。现上述一审判决已生效，本院依据原告张凯的申请，依法查封了系争房屋，原告在系争房屋处居住使用。
另查明，2011年4月28日，经居间，被告黄凯达以被告黄克强委托代理人名义（甲方）与贺晓黎（乙方）签订《房地产居间协议》一份。该协议约定，甲方将上述房屋以910，000元售予乙方；上述房屋属于动迁房，3年内不能过户，双方约定于2011年5月10日前至松江区房地产交易中心以双倍抵押形式给乙方；作抵押前，乙方给付甲方房屋款项300，000元（含定金5，000元）；抵押登记之日起30日内，乙方支付甲方房价款600，000元；待上述房屋产证满3年过户时，乙方支付甲方10，000元等。同日，被告黄凯达出具承诺书一份，承诺其与被告黄克强系父子关系，被告黄克强因病不能到现场签字，如因家庭原因发生任何违约事件，其愿承担所有法律责任及赔偿。同日，被告黄凯达以其本人及被告黄克强的名义又出具承诺书一份，载明“黄克强承诺”自抵押登记之日起4个月内将上述房屋交付贺晓黎，如不按时交房自第5个月始按每月5，000元交付贺晓黎罚金。案外人“杭某某”在上述承诺书中签名。同日，被告黄凯达以其本人及被告黄克强的名义出具保证书一份，载明经家庭同意将上述房屋抵押给贺晓黎，可过户之日起10天内过户给贺晓黎，如不履行此协议，愿承担所有法律责任及赔偿补偿双倍房款。案外人“杭某某”在上述保证书亦签名。
2011年4月27日，被告黄凯达以黄克强名义出具收到贺晓黎支付定金5，000元收据一份。2011年4月28日，贺晓黎以转账方式汇入收款方户名为“杭某某”的账户295，000元，案外人“杭某某”以其本人及被告黄克强的名义出具收到贺晓黎300，000元（含定金）收条一份。2011年5月24日，贺晓黎又以转账方式汇入收款方户名为“杭某某”的账户100，000元。2011年6月16日，贺晓黎以转账方式汇入收款方户名为被告黄凯达的账户500，000元，被告黄凯达以其本人及被告黄克强名义与案外人“杭某某”出具收到贺晓黎500，000元，房款结清，还余10，000元的收条一份。
2011年4月28日，贺晓黎与被告黄克强签订抵押借款合同一份。该合同约定，被告黄克强以上述房屋为抵押物，向贺晓黎设定借款金额为1，820，000元的抵押担保等。据此，贺晓黎于2011年5月6日取得登记证明号为松XXXXXXXXXXXX的上海市房地产登记证明抵押权登记，载明的债权数额为1，820，000元。
2013年7月9日，本院受理了贺晓黎起诉黄克强、黄凯达的（2013）松民三（民）初字第1646号房屋买卖合同纠纷案件，贺晓黎起诉称：2011年4月28日，贺晓黎与黄克强、黄凯达经居间签订房地产居间协议并附带保证书，约定黄克强、黄凯达以910，000元将位于本区新家园路XXX弄XXX号XXX室动迁房出让给贺晓黎，后贺晓黎按约向黄克强、黄凯达支付购房款900，000元，因上述房屋为动迁房，为确保贺晓黎权益，双方还办理了抵押登记，同时，双方对上述房屋的过户、交付以及违约责任作了约定。然，黄克强、黄凯达未按约履行，且将上述房屋出租他人，故贺晓黎向法院起诉。本院于2013年12月20日作出一审判决，判令：1、贺晓黎与黄克强之间于2011年4月28日签订的房地产居间协议于2013年9月30日解除；2、黄克强、黄凯达于判决生效之日起十日内返还贺晓黎购房款900，000元；3、黄克强、黄凯达于判决生效之日起十日内支付贺晓黎利息113，198.60元；4、驳回贺晓黎的其余诉讼请求。现上述一审判决已生效，贺晓黎向本院申请强制执行，本院于2014年5月8日向贺晓黎发出了执行情况告知书，告知贺晓黎系争房屋被黄克强、黄凯达出卖给原告，房屋也由原告在实际使用，因本案正在审理过程中，故该房屋目前无法处置，而被告经查实也无其他可供执行的财产，本院通知贺晓黎提供黄克强、黄凯达的其他财产线索。2014年5月19日，本院出具执行裁定书，裁定贺晓黎与黄克强、黄凯达房屋买卖合同纠纷一案的本次执行程序终结。
诉讼中，原告表示其愿意将剩余的购房款326，000元支付到本院，除了剩余购房款326，000元可以想办法一次性支付外，无力支付其余款项，也不同意支付，事情已经拖了好几年了，希望房屋能够尽快过户。被告贺晓黎则表示自己的抵押权合法设立，如果原告能够将购房本金90万元及相应的利息支付给自己，贺晓黎也同意在收到上述款项后配合注销抵押权，否则不同意。
以上事实，有房地产买卖合同、二手房房款收据、律师函及邮件查询单、上海市房地产登记簿、民事判决书、民事裁定书、抵押借款合同、上海市房地产登记证明、房地产居间协议、收条、转账凭证、执行情况告知书、执行裁定书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告张凯与被告黄克强、黄凯达签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。根据上述合同约定，被告黄克强、黄凯达取得以其为权利人的该房地产权证后交由原告或居间方代为保管，待被告黄克强、黄凯达的产权证能交易过户时，双方应积极配合，办好过户手续，取得以原告为权利人的该房地产之产权证，故协助原告将系争房屋产权过户至原告名下属被告黄克强、黄凯达的合同义务，被告应予履行。现系争房屋已符合上市交易的条件，原告亦同意支付剩余的购房款326，000元，故对于原告要求被告黄克强协助将系争房屋过户给原告的诉讼请求，本院予以支持。其次，被告黄克强在取得系争房屋的产权证后，不仅未能按约将产证交原告等保管，并与原告一起办理抵押、公证手续，反而将系争房屋另行出售给被告贺晓黎，并与贺晓黎办理了抵押登记手续，违约程度明显，应承担相应的违约责任。因系争房屋尚有抵押登记未注销，故被告黄克强应先清偿抵押贷款、注销抵押登记，再协助原告办理产权过户手续。至于原告主张的被告黄克强与贺晓黎无真实的借款关系，存在恶意串通，采取欺骗手段设立的抵押无效的意见，本院认为，本案涉案房屋为动迁安置房，签订合同至办理产权过户的周期较长，被告贺晓黎为确保其购房安全在系争房屋上设定的抵押，其基础法律关系应是房屋买卖合同关系，借款合同仅是为了满足设定抵押的要求而签订，并非双方的真实意思表示，原告的证据并不足以证明贺晓黎与被告黄克强、黄凯达存在恶意串通，损害原告利益的情形，故原告主张的贺晓黎协助被告黄克强注销系争房屋上所设抵押的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黄克强于本判决生效之日起三十日内注销坐落于上海市松江区新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记；
二、被告黄克强于上述房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告张凯将上述房屋产权变更至原告张凯名下；
三、原告张凯于上述房屋由被告黄克强名下变更至张凯名下之日支付被告黄克强、黄凯达购房款326，000元；
四、驳回原告张凯的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告黄克强、黄凯达负担（于判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
人民陪审员 黄坤生
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年十二月五日
书 记 员 梁峙涛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。