上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民三（民）初字第529号
原告（反诉被告）上海某投资有限公司（下统称原告）诉被告（反诉原告）胡某某（下统称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2013年3月11日公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理；后转为普通程序，于2014年5月29日再次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告委托代理人沈某某、被告胡某某及其委托代理人施某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年9月27日签订《某厂房销售合同》。约定：被告购买由原告开发建设的某厂房，房屋总价款为人民币（以下币种相同）4，906，200元。付款方式：合同签订当日支付首付款490，620元；2011年10月25日支付981，240元；2012年3月25日支付981，240元；剩余房款2，453，100元，被告以银行按揭方式支付，并于2012年4月30日前完成银行放贷，如于该日期内按贷款未到原告指定账户的，则付款方式变更为工期内付款，即签约时首付10%，2011年10月25日前（动工前）付至30%，2012年3月25日（封顶时）付至60%，2012年10月15日（建筑竣工具备进场装修或使用条件时）付至90%，2013年2月25日（竣工验收完成）付清剩余10%。合同第六条约定买受人逾期支付购房款90日内的，每日按未付款的万分之三向出卖人支付违约金；逾期90日以上的，出卖人有权解除合同，如出卖人解除合同的，买受人应按累计逾期应付款的10%向出卖人支付违约金。被告自2011年10月25日起均一直拖延履行各期付款义务，剩余购房款2，453，100元，因银行不予贷款，更是至今拒不按合同约定履行付款义务。原告多次催款无果，致使该笔交易处于悬置状态。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2011年9月27日签订《某厂房销售合同》；2、被告支付延期付款违约金342，796元（2011年10月25日起至2013年12月25日止）；3、被告支付合同解除违约金245，310元。
被告答辩并反诉称，同意解除合同。因涉案房屋证照不齐而无法办理抵押贷款应归责于原告方。涉案房屋不具备交付条件，交房时间一拖再拖，原告履行合同不能，已构成违约；在无法办理按揭贷款的情况下，原告为规避风险而没有继续支付本应由银行按揭贷款支付的剩余购房款，属正当行使不安抗辩权。因此，表示不同意原告要求支付延期付款及解除合同的违约金；同时提起反诉，请求判令：1、解除双方于2011年9月27日签订《某厂房销售合同》；2、原告返还被告购房款2，453，100元；3、原告支付逾期交房违约金66，233.70元（审理中自愿撤回该请求）；4、原告支付解除合同违约金245，310元。
原告针对被告反诉辩称，同意解除合同。被告已付购房款金额正确，对其主张返还无异议。被告未按合同约定支付购房款，其应承担解除合同的违约责任，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2011年9月27日，原、被告签订《某厂房销售合同》，原告购买由被告开发建设的上海金山某工业厂房，用于研发生产，总价款为4，906，200元。合同第五条约定了付款方式及期限约定，买受人采取其它付款方式：双方签订合同时支付498，240元；2011年10月25日、2012年3月25日各支付981，240元；2012年4月30日前完成按揭放款，如由于买受人的资信原因则要求买受人选择的现有其他方式付款，即工期内付款。合同第六条约定了买受人逾期付款的违约责任：一次逾期在90日内的，买受人向出卖人支付逾期应付款日万分之三的违约金；一次逾期超过90日以上的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金。合同第七条约定了出卖人应当在2013年3月25日前，将具备条件、经验收合格并符合本合同约定的厂房交付买受人使用。合同第八条对出卖人逾期交房违约责任作了约定：逾期超过90日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。合同第十一条、第十九条及附件三约定，出卖人交房同时交付上下水、电，电容标准配置为100kva，对装饰和设备标准等亦予明确约定。被告于2011年9月24日、11月16日及2012年4月27日共计向原告支付购房款2，453，100元。2013年3月23日，原告向被告邮寄《催款通知函》。2014年1月3日，某产业综合体一期工程取得《建设工程竣工验收备案证书》。
审理中原告称，在被告履行付款义务的前提下，原告可以满足合同约定的交付条件；2013年3月25日合同约定交房时，虽水电配置不存在，但可提供临时水电，不影响交付；至今年2月底，已具备合同约定的配电及供水。办理银行贷款的义务在于被告，原告仅为协助义务。
审理中被告称，在办理银行贷款的过程中，多次与银行沟通，因涉案房屋无法办理小产证而导致无法办理银行贷款。被告多次去涉案房屋现场查看，在交房日期临近时，尚无水电配套设施，毫无交付迹象，其为资金安全而未付款；涉案房屋仍时至现今仍未配备工业用电。
以上事实，由原、被告均提供的《某厂房销售合同》，原告提供的双方当事人基本信息、《建设工程竣工验收备案证书》、催款通知函及邮寄相关凭证，被告提供的收据、照片，以及双方当事人所作陈述等证据证实。
本院认为，双方所签建设中的标准厂房买卖合同系当事人的真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应自成立时生效，对当事人具有法律约束力，各方应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，现双方对于解除合同均无异议，本院当予确认。
本案双方争议在于解除合同的责任归属。首先是未能订立担保贷款合同的归责问题。合同约定了分期付款的方式，被告未付款项应通过银行按揭贷款进行支付，即买受人以担保贷款方式付款。对于未能订立担保贷款合同双方均予确认；在原告未能提供证据证明是由于被告资信原因所致，即不可归责于被告一方的原因，合同约定的工期内付款无适用余地。通称的银行按揭放款亦即担保贷款，涉案厂房直至2014年1月3日才办理竣工备案登记的事实，足以说明合同约定的时间点涉案厂房尚未形成物权意义上的担保物，未能订立担保贷款合同应归责于原告原因。在此情形下，原告再向被告发函催款已不具法律意义，双方就该款项如何支付问题应当另行协商解决。其次是涉案房屋是否具备合同约定的交付条件。合同约定了即除经验收合格之外，尚应交付与该房屋正常使用直接关联的上下水、电等等基础设施，以及附件三约定设备标准。显然，被告在合同约定的交付时间乃至现在均不能证明可以交付，故本院确认涉案厂房不具备交付条件。综上，未付购房款不可归责于被告，原告要求被告承担逾期付款违约责任缺乏事实依据；至于被告已付购房款也存在逾期支付情形，事实确实存在，但原告早已接收被告付款，在双方一致确认解除合同的情况下，原告仍主张逾期付款违约金已失基础，于情于理也实难得到本院支持。原告逾期交房已构成违约，被告在超过90日后可行使单方解除权，合同解除责任在于原告，其应承担合同约定的违约责任，即除应退还已付购房款外，还应支付已付款的10%违约金。
为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海某投资有限公司与被告（反诉原告）胡某某于2011年9月27日签订的《某厂房销售合同》解除；
二、驳回本诉原告上海某投资有限公司的其他诉讼请求；
三、反诉被告上海某投资有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告胡某某购房款人民币2，453，100元；
四、反诉被告上海某投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告胡某某违约金人民币245，310元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币9，680元，由本诉原告上海某投资有限公司负担；反诉案件受理费减半收取人民币14，459元，由反诉原告胡某某负担人民币346元，反诉被告上海某投资有限公司负担人民币14，113元。反诉被告上海某投资有限公司所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李 菁
代理审判员 金志荣
人民陪审员 袁贞康
二〇一四年六月三十日
书 记 员 张 辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。