上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1855号
原告甘宜锋。
委托代理人葛萍萍，上海丰兆律师事务所律师。
被告上海东门建材市场经营管理有限公司。
法定代表人崔文兰。
委托代理人杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
委托代理人何煦，上海龙元律师事务所律师。
原告甘宜锋与被告上海东门建材市场经营管理有限公司（以下简称东门建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院分别于2014年6月30日、7月25日公开开庭进行了审理。原告甘宜锋及其委托代理人葛萍萍，被告东门建材公司的委托代理人杨生泉均到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告甘宜锋诉称：原告自2008年开始租赁被告的房屋从事经营，最后一份租赁协议的租期自2012年12月16日至2013年12月16日。2013年10月12日19时51分许，原告的经营场所发生火灾。上海市松江区公安消防支队（以下简称松江消防支队）出具的沪松公消火认字（2013）第0028号《火灾事故认定书》认定，火灾过火面积约400平方米，烧毁烧损原告店铺内生产、生活等用品。经调查，对起火原因认定如下：起火部位位于上海市松江区北松公路XXX号的东门建材公司第四栋建筑的6号店铺靠西侧隔间内。起火原因可以排除自燃、雷击、使用明火不慎、遗留火种引发火灾的可能，未发现放火证据，无法排除电气线路故障引发火灾的可能性。其次，被告将未经过消防验收的房屋租赁给原告，系造成该次火灾的根本原因。另外，该次火灾给原告造成了较大的经济损失，被告已经对其他租户进行了赔付，即说明被告自认在此次火灾中存在过错，因原、被告之间多次谈判无果，故起诉至法院，要求判令被告支付原告火灾造成的损失合计人民币（以下币种同）1，046，620元（含物品损失778，620元，营业损失140，000元，人工费损失128，000元）。
被告东门建材公司辩称：第一、原告提起本案诉讼是基于双方签订的租赁合同，但是被告在履行合同过程中，没有违约或者过失的情形；相反，原告在承租房屋期间，擅自改变房屋用途，将营业用房改为生产加工用房，并且在使用过程中大量用电，导致用电超过负荷，因此原告在使用承租房屋过程中存在严重过错。第二、火灾造成的损失，不是由于被告的原因造成的，是由于第四栋建筑的6号与第三栋建筑的6号之间私自拉架电线造成电线超过负荷引发火灾，因此责任不在被告，原告的损失不应由被告承担。综上，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月16日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《上海松江东门建材市场进场经营租房协议》。该协议第一条约定，出租方将座落于松江区北松公路XXX号东门建材公司的第四幢7-9号共叁间营业房合计84平方米租借给承租方作为经营建材用房。第二条约定，租赁期限共壹年，出租时间从2012年12月16日开始，至2013年12月15日收回。第三条约定，租金为每年每间11，500元，年租金共计34，500元，营业房租采用先付后租，在签订本协议时付清当年度全年租金。第七条约定，出租方负有对市场自主管理的职能，并提供卫生、安全等有关服务。第八条约定，承租方进场租房经营，须向出租方交纳市场管理费，每间门面每年500元，在收取租金中一并支付。该协议另对其他事项进行了约定。
审理中，原、被告确认，双方从2008年起就建立了租赁关系，上述租房协议系双方之间签订的最后一份书面租赁协议。
另查明，2013年12月3日，松江消防支队出具沪松公消火认字（2013）第0028号《火灾事故认定书》，该认定书载明“火灾事故基本情况：2013年10月12日19时51分许，上海市应急联动中心接警，称位于松江区北松公路XXX号的上海东门建材市场经营管理有限公司发生火灾，火灾过火面积约400平方米，烧毁烧损上海东门建材市场经营管理有限公司第四栋建筑及2至16号店铺内生产、生活等物品，无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火部位位于上海市松江区北松公路XXX号的上海东门建材市场经营管理有限公司第四栋建筑的6号店铺靠西侧隔间内。起火原因可以排除自燃、雷击、使用明火不慎、遗留火种引发火灾的可能，未发现放火证据，无法排除电气线路故障引发火灾的可能性。”
又查明：原告甘宜锋系案外人上海派崇贸易有限公司（以下简称派崇公司）的法定代表人。2014年4月1日，派崇公司以与本案相同的事实及理由将被告诉至本院，要求被告赔偿本案诉请所列损失，该案案号为（2014）松民三（民）初字第1049号，该案中，被告认为系争的租赁协议系甘宜锋以个人名义所签，故只认可被告与甘宜锋个人之间建立了租赁关系，派崇公司以租赁关系中被告存在过错为由要求赔偿的，存在诉讼主体不适格的问题，要求本院裁定驳回。鉴于此，派崇公司自愿撤回该案诉讼。迅即，作为派崇公司法人代表的甘宜锋提出本案诉讼，审理中，派崇公司表示本案租赁协议系甘宜锋代表公司所签，属于职务行为，本案所提赔偿亦是代表派崇公司主张，派崇公司不再另外主张损失赔偿。但被告认为，原告虽是租赁合同关系的主体，但租赁房屋实际上由派崇公司使用，其对原告代表派崇公司主张权利仍持异议。
审理中，原告为证明火灾造成的损失，提供了财产损失统计表、照片、宝玉石鉴证书、报税证明单、增值税发票、设备及进货证明、刀模图纸、订货单、订购合同、人工损失单、因火灾被迫与客户签订的终止合同、派崇公司营业执照、文物收藏会员证等证据，对此被告分别认为，关于财产损失统计表、人工损失单等，均是由原告单方面制作的，不能证明上述财产是在此次火灾中的直接损失；关于报税证明单、增值税发票、设备及进货证明、刀模图纸、订货单、订购合同、因火灾被迫与客户签订的终止合同等，多数无法判明真实性，即便属实，一则原告无法证明上述物品确在火灾现场被毁，二则上述材料亦无法证明原告灾前客户较多，火灾致其损失惨重；三则即使存在上述订单或订购合同，原告亦可采取其他补救措施，由于原告没有采取补救措施而造成的扩大损失，应由原告自行承担责任。关于宝玉石鉴证书、文物收藏会员证等，因缺乏权威认证，故对其真实性不予认可。
另，审理中，原告为证明火灾造成的损失及被告应承担责任，还申请苗某某、孔某某作为证人到庭。证人苗某某陈述：其为原告店铺的员工，火灾发生时其在市场第三栋建筑的第12-13号店铺内借住，见证了事发过程，火灾烧掉了原告所租店铺中的机器、冲压机、切割机、线动机、混胶机、封口机、打磨机、抛光机、电焊机、风枪、胶枪、电锯、变压器，还有锯片、办公用品、原材料、古董、花瓶字画玉器等。火灾前，市场内没有设专门的电工，火灾后才配备到岗。火灾后被告进行了线路改造，改造的具体时间记不清了。另火灾发生之初还没烧到原告所租店铺时，因市场内消防栓取不出水，故消防人员只能到河边取水，耽误了时间。证人孔某某陈述：其也是东门建材市场租户，与原告是邻居，经常到原告店铺串门。火灾时在现场，看到原告店铺里的机器、原料、办公用品和古董被烧。火灾发生前，市场内电线线路就有故障，事故发生后，被告改造了电线、安置了消防栓并对涉火区域进行了重建。另外，火灾发生时，消防栓内并没有水。对于上述证人证言，被告认为证人或在原告店铺打工，或与原告是同乡，存在利害关系，故证人证言不应采信。对于消防设施是否可有效使用的问题，被告认为应当以消防部门的证明为准。
审理中，原告称火灾发生后，被告已经对其他涉灾租赁户进行了赔偿，但因与原告未达成一致意见，故未进行赔偿。为证明该说法，原告提交了被告与案外人曹某某（系第四栋建筑的4号店铺业主）签订的《火灾物损赔协议》，载明“赔偿金额为肆万伍仟元，另补偿房租期柒个月，时间从2013年12月26日始—2014年7月25日止”；另，原告还提交了一份被告与案外人贺某某签订的《上海东门建材市场经营房租赁合同》以及被告出具给案外人陆某某的《承诺书》，并称贺某某为第四栋建筑的5号店铺业主、陆某某为第四栋建筑的17、18号店铺业主，二人均获被告赔偿，听说贺某某获赔12万元、而陆某某的具体获赔数额不清楚。此外，原告还称第四栋建筑的6号业主上海尔黎精密机械厂也于不久前与被告达成了和解协议，获赔现金5，000元及免费使用一个铺位一年时间。
被告对原告提交的上述《火灾物损赔协议》、《上海东门建材市场经营房租赁合同》及《承诺书》真实性无异议。但其解释称火灾事故涉及的业主共有11家，其中包括上海尔黎精密机械厂在内的9家业主，均同意与被告就火灾赔偿问题协商解决，该9家业主也已获得不同程度的赔偿，最高赔偿金额为5万元。同时，被告称该赔偿或者补偿属被告自愿行为，不代表被告应当对火灾事故承担相应责任。庭审中，本院询问被告是否愿意基于相同因素考量对本案原告予以赔偿或补偿，被告称其可基于人道主义考虑补偿原告6万元。
审理中，本院至松江消防支队就火灾发生原因进行了询问并调取了该支队在事故处理中制作的相关询问笔录。关于火灾原因，该支队经办人员韩刚称，根据对火灾现场的实际排查以及调查取证，只能排除自燃、雷击、使用明火不慎、遗留火种引发火灾的可能，也未发现放火证据，但无法排除电气线路故障引发火灾的可能性，由于没有更多的证据支撑，故无法得出更进一步的原因认定，遂作出了上述火灾事故认定书。另，在2013年10月15日该支队对被告法定代表人崔文兰所做的询问笔录中，针对“松江东门建材市场经营管理有限公司有无消防批文”的问询，崔文兰称：“开业时有消防申报，但是没有消防机构的法律文书和批文。”在问及如何进行日常管理时，崔文兰称，市场是招租形式，和业主一年签一次租赁合同，被告负责提供房屋、水电还有日常安全管理。对于管理制度及相关落实情况，崔文兰称，被告和每户业主签署租赁合同、安全条约。市场配备主管兼出纳一人、保安兼电工一人、卫生一人、会计一人，约定每户不准做饭、不准三合一住人，但实际上有业主违反这些规定，无法完全杜绝。关于市场内的电气线路铺设，崔文兰称，被告负责将电线铺设到每户业主门口，有电表和电箱、漏电保护器，电线电压为220伏，业主店铺的电路由他们根据各自需要自行铺设，模具加工的和大理石加工的还有380伏电路，被告方负责将电线拉到店铺门外，由业主自行购买材料和电表，再由被告公司电工将电线接入店铺。对于市场内的消防设施和器材情况，崔文兰的回答是，市场内有室外消火栓3个，室内消火栓没有，灭火器每户业主都有2个。
此外，松江消防支队经办人韩刚还称，火灾事故发生后，该支队又对现场进行了日常的监督检查，发现东门建材市场消防设施不够健全，就对被告进行了罚款等处罚，但该处罚跟火灾事故无关联性。
审理中，原告称火灾事故发生时，因租赁房屋所在市场内消火栓无水导致施救迟延，进而导致损失扩大，对此被告不予认可。为此，本院再次至松江消防支队询问火灾事故时消火栓的相关情况，参与火灾救援的该支队人员吕中华称，因火灾现场离水源比较近，消防救援人员赶赴现场后直接取河浜水及通过北松公路旁边的一个市政消防栓取水营救，并未用及市场内的消火栓，且一般情况下，市场内的消火栓也不适于开展大火营救。另其称，对火灾发生时租赁房屋所在市场内消防设施是否健全并不清楚。
审理中，本院查明，被告出租的房屋系从上海市松江区车墩镇东门村村民委员会租赁而来，该房屋土地为集体建设用地，批准用途为工厂，该房屋没有产证，也未办理过建设工程规划许可证。基于此，本院就涉案合同效力予以了释明，并要求原、被告在本院指定的期限内就合同无效后需要处理的法律后果向本院提出书面主张，逾期视为双方在本案中不提出相关主张。此后，原告在本院指定期限内未变更诉讼请求，被告在本院指定的期限内亦未提出任何主张。
以上事实，由《上海松江东门建材市场进场经营租房协议》、《火灾事故认定书》、松江消防支队制作的询问笔录、本院制作的询问笔录、续租协议、（2014）松民三（民）初字第1049号案件庭审笔录及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因被告出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准而建设，故原、被告之间于2012年签订的《上海松江东门建材市场进场经营租房协议》应属无效。鉴于原、被告双方均未对该协议无效的法律后果提出主张，本院在本案中对该部分不予处理。而本案的争议焦点为：一、对于火灾造成的损失，被告是否应当承担赔偿责任？二、如需赔偿，具体数额如何确定？
关于争议焦点一，本院认为，根据原、被告双方签订的《上海松江东门建材市场进场经营租房协议》，原告承租房屋的用途为经营建材营业用房；被告应当提供安全等服务。本次火灾发生后，松江消防支队出具了沪松公消火认字（2013）第0028号《火灾事故认定书》，根据该认定书的记载，消防机关在认定起火原因时排除了自燃、雷击、使用明火不慎、遗留火种引发火灾的可能，亦未发现放火证据，但没有排除电气线路故障引发火灾的可能性。本案中，虽然原告在租赁期间，违反协议约定，擅自将营业用房改为生产用房，存在一定过错，但是无相应证据证明与引发火灾有关系。而被告法定代表人崔文兰在松江消防支队调查过程中明确承认无消防机构的法律文书和批文，无室内消火栓。因此，被告的消防设施并不符合消防要求，对于消防管理亦存在一定的疏漏，并未根据协议提供适当的安全服务，其理应对火灾的发生承担相应的责任，对火灾造成原告的损失进行赔偿。
关于争议焦点二，本院认为，虽然原告对火灾造成的损失进行了主张，但是一则，火灾中受损的财产种类、数量、价值本就存在一定的私密性，难以确定，而原告又未提供充分的证据证明，因此实际造成损失的具体数额无法确定；二则，即便损失的数额可以确定，该损失赔偿责任的承担也难以全部归咎于被告。故原告要求被告赔偿火灾所造成全部损失的诉请本院难以支持，但考虑到被告作为出租方，没有提供适当的安全服务，因此被告理应分担相应的责任，本院酌定其对原告赔偿100，000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告上海东门建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告甘宜锋100，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14，220元，减半收取7，110元，由原告甘宜锋负担5，960元（已付），由被告上海东门建材市场经营管理有限公司负担1，150元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 姚洪涛
二〇一四年八月七日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。