海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第46号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：海南佐泰自驾车租赁有限公司海口汽车维修中心。
负责人：王民政，厂长。
委托代理人：陈居宁，男，1976年10月29日出生，汉族，系该中心职工。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：袁发明，男，1960年3月31日出生，汉族。
委托代理人：雷斌，北京大成（海口）律师事务所律师。
原审第三人：中国人民解放军91669部队。
负责人：李书元。
上诉人海南佐泰自驾车租赁有限公司海口汽车维修中心（以下简称佐泰公司维修中心）因与上诉人袁发明、原审第三人中国人民解放军91669部队（以下简称91669部队）租赁合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日立案受理后，依法组成由审判员符玉梅担任审判长，审判员庹军、代理审判员杜蕾参加的合议庭对案件进行审理，并于2014年2月27日公开开庭进行了审理，上诉人佐泰公司维修中心的委托代理人陈居宁，上诉人袁发明及其委托代理人雷斌到庭参加了诉讼。原审第三人91669部队经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：佐泰公司维修中心与袁发明于2011年5月24日签订一份《场地租赁合同》，合同约定：甲方（袁发明）将所租位于海口市大英山国兴西三路东侧地块之部分共2200平方米，转租给乙方（佐泰公司维修中心）用于经营汽车维修等项目。甲方须于本合同签订后三个月内向乙方出示土地来源依据；甲方确保租赁期内该场地的正常使用（不可抗力除外，如自然灾害、军事需要），如因不可抗力造成的损失，双方互不承担责任。甲方负责提供三相主电源，乙方自行安装到户线路；租赁费用：前三年按照每月每平米捌元整（8.00元／月.m2）计算，租赁费用自2011年7月1日起计算，租金每季度（三个月）结算一次，提前支付，乙方须于每季首月1号前向甲方缴付当月1号起三个月的租金，乙方每逾期壹天须向甲方支付所需缴纳费用的千分之五的滞纳金，乙方如逾期壹拾天未向甲方如数缴付上列费用，则被视作违约。合同押金：乙方向甲方缴付合同押金伍万贰仟捌佰元整（52800元）作为本合同生效的必要条件。本合同终止后拾日内乙方撤回场地后，甲方向乙方无息退还该押金；违约责任：任一方违反本合同任一条款，则视作违约。任一方违约，则本合同中止，乙方于拾日内撤出该场地，违约方须向对方支付违约金伍万贰仟捌佰元整（人民币52800元）。如甲方未能按合同约定第二条确保租赁期内该场地的正常使用，则甲方须于七天内按该场地内建筑面积每平方米贰佰叁拾元（230元／m2）向乙方做违约责任，乙方收到上列赔偿后于七天内撤出场地；本合同自2011年7月1日至2016年6月30日止。同年12月29日，双方签订了《补充协议》，约定：从2012年7月1日起，甲方租用给乙方的土地面积为2100平方米，土地租金为每月每平方米柒元整（7.00／m2）计算。从2012年7月1日至2017年6月30日，甲方不得以任何理由涨价租地，除部队涨价外，由乙方承担。乙方给甲方的贰仟元（2000元）水电费押金从2012年7月的土地租金中扣除。甲方不得以任何理由（除土地租金外）收取乙方的其他费用，任何行为影响到乙方的正常营业，不准违规停电，如停电，则视为违规，负责赔偿乙方的一切经济损失。2012年1月1日，91669部队与袁发明签订了《军队房地产租赁合同》，91669部队将位于海口市琼山区勋亭路131号场地出租给袁发明，租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日。2013年1月1日，91669部队与袁发明续签了《军队房地产租赁合同》，租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日。《场地租赁合同》签订当日，佐泰公司维修中心开始使用租赁场地至今。租赁期间，佐泰公司维修中心向袁发明交纳合同押金人民币52800元、2011年第三季度租金人民币52800元、2011年第四季度租金人民币50400元、2012年第一季度部分租金人民币25000元。佐泰公司维修中心向翁宇平交纳电费押金人民币2000元，经查，翁宇平为袁发明的合作伙伴。2012年2月底，袁发明对佐泰公司维修中心停止供电。另查明，《场地租赁合同》与《军队房地产租赁合同》中的标的物即租赁场地虽然名称不一致，但确属同一块地。91669部队明知袁发明将租赁物转租给佐泰公司维修中心而未提出异议。庭审过程中，经询问佐泰公司维修中心，其明确诉讼请求第三项主张违约金人民币52800的依据是袁发明停止为其供电。袁发明明确反诉请求第四项主张违约金人民币52800元的依据是佐泰公司维修中心迟延交付租金。双方当事人一致认可：合同中约定的“正常使用”是指场地租赁期间的使用不受部队或其他第三方的权利干涉。佐泰公司维修中心与袁发明双方均同意解除合同。
佐泰公司维修中心原审诉讼请求为：1、确认佐泰公司维修中心与袁发明按双方于2011年5月24日签订的《场地租赁合同》的有效期间为2012年1月1日起到2012年12月31日止；2、袁发明退还佐泰公司维修中心合同押金52800元，电费押金2000元；3、袁发明向佐泰公司维修中心支付违约金52800元；4、袁发明向佐泰公司维修中心支付违约赔偿金506000元（按照建筑面积2200平方米、每平方米230元计算）；5、本案诉讼费用由袁发明承担。
袁发明原审反诉请求为：1、确认袁发明与佐泰公司维修中心2011年5月24日签订的《场地租赁合同》及其《补充协议》合法有效，佐泰公司维修中心严重违约，应解除合同，自行拆除建筑物，撤离场地；2、佐泰公司维修中心支付袁发明2012年第一季度所欠租金25400元、电费1700元；第二季度租金50400元；第三季度租金50400元；第四季度租金50400元，以上共计178300元；3、佐泰公司维修中心支付袁发明第一季度所欠租金25400元、电费1700元的逾期滞纳金44715元、第二季度所欠租金50400元的逾期滞纳金60480元、第三季度所欠租金50400元的逾期滞纳金37800元、第四季度所欠租金50400元逾期滞纳金22680元，以上共计165675元；4、佐泰公司维修中心支付袁发明违约解除合同赔偿金52800元；5、本案诉讼费用由佐泰公司维修中心承担。
原审法院认为：一、佐泰公司维修中心与袁发明双方于2011年5月24日签订的《场地租赁合同》，系当事人的真实意思表示，除租赁期间之外的合同条款没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。佐泰公司维修中心与袁发明双方约定的租赁期间为2011年7月1日至2017年6月30日，袁发明与91669部队签订《军地房地产租赁合同》约定的租赁期间为2012年1月1日至2013年12月31日，且91669部队明知袁发明的转租行为而未提出异议，应认定为91669部队同意袁发明将租赁物转租给佐泰公司维修中心，故《场地租赁合同》的有效期间为2012年1月1日至2013年12月31日。截止2012年12月31日前，佐泰公司维修中心并没有解除与袁发明的租赁合同。因此，佐泰公司维修中心要求确认双方签订的《场地租赁合同》的有效期间为2012年1月1日起至2012年12月31日止的诉讼请求不成立，原审法院不予支持。关于佐泰公司维修中心要求袁发明退还合同押金人民币52800元、电费押金人民币2000元的诉讼请求。《场地租赁合同》约定“合同押金：乙方向甲方缴付合同押金伍万贰仟捌佰元（52800元）作为本合同生效的必要条件。本合同终止后拾日内乙方撤出场地后，甲方向乙方无息退还该押金。”合同签订后，佐泰公司维修中心已向袁发明交纳合同押金人民币52800元。故佐泰公司维修中心要求袁发明退还合同押金人民币52800元符合事实和法律规定，原审法院予以支持。佐泰公司维修中心出示的电费押金收据上经手人为翁宇平，袁发明辩称其合作伙伴翁宇平未将该电费押金人民币2000元交付其本人，但双方的《补充协议》约定：“乙方给甲方的贰仟元（2000元）水电费押金从2012年7月的土地租金中扣除。”据此认定袁发明已经收到了电费押金，故袁发明的辩解意见不能成立。因此，佐泰公司维修中心要求袁发明退还电费押金人民币2000元的诉讼请求具有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于佐泰公司维修中心要求袁发明向其支付违约金人民币52800元的诉讼额请求。其主张的依据是袁发明停止为其供电。根据合同第二条第二款约定：“甲方负责提供三相主电源，乙方自行安装到户线路。”第五条第一款约定：“任一方违反本合同任一条款，则视作违约。任一方违约，则本合同中止，乙方于拾日内撤出该场地，违约方须向对方支付违约金伍万贰仟捌佰元整（人民币52800元）。”2012年2月底，袁发明对佐泰公司维修中心停止供电，违反该约定。同时，第一条约定：“甲方须于本合同签订后三个月内向乙方出示土地来源依据。”佐泰公司维修中心与袁发明双方的《场地租赁合同》签订时间是2011年5月24日，袁发明与91669部队之间的《军队房地产租赁合同》签订时间是2012年1月1日，故袁发明不可能在《场地租赁合同》签订后三个月内向佐泰公司维修中心出示土地来源依据即《军队房地产租赁合同》，袁发明也违反了该约定。故佐泰公司维修中心要求袁发明向其支付违约金人民币52800元的诉讼请求符合合同的约定，原审法院予以支持，关于佐泰公司维修中心要求袁发明向其支付违约赔偿金人民币506000元的诉讼请求。合同第五条第二项约定：“如甲方未能按合同约定第二条确保租赁期内该场地的正常使用，则甲方须于七天内按该场地内建筑面积每平方米贰佰叁拾元（230元／m2）向乙方做违约责任，乙方收到上列赔偿后于七天内撤出场地。”合同第二条第一款约定：“甲方确保租赁其内该场地的正常使用（不可抗力除外，如自然灾害、军事需要），如因不可抗力造成的损失，双方互不承担责任。”庭审过程中，双方当事人一致认可：合同中约定的“正常使用”是指场地租赁期间的使用不受部队或其他第三方的权利干涉。现该场地的使用并未受到部队或其他第三方的权利干涉，因此，佐泰公司维修中心该项诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
二、关于袁发明要求解除《场地租赁合同》的反诉请求。袁发明认为佐泰公司维修中心拖欠租金已构成严重违约故要求解除合同，佐泰公司维修中心拖欠租金是因为袁发明先构成违约，却未构成根本违约。故袁发明请求因佐泰公司维修中心违约而解除合同原审法院不予支持。但现佐泰公司维修中心与袁发明一致同意解除合同，请求符合事实和法律规定，原审法院予以照准。关于袁发明要求佐泰公司维修中心支付2012年第一季度所欠租金人民币25400元、电费人民币1700元，第二季度租金人民币54000元、第三季度租金人民币50400元，第四季度租金人民币50400元、合计人民币178300元的反诉请求。合同约定：“租赁费用：前三年按照每月每平米捌元整（8.00元／月.m2）计算，租赁费用自2011年7月1日起计算，租金每季度（三个月）结算一次。”《补充协议》约定：“从2012年7月1日起，甲方租用给乙方的土地面积为2100平方米，土地租金为每月每平方米柒元整（7.00／m2）计算。”佐泰公司维修中心租赁并实际占用场地，应当向袁发明支付租金。佐泰公司维修中心未支付2012年第一季度所欠租金人民币25400元（8元／m2.月×2100m×3个月-25000元），第二季度租金人民币50400元（8元／m2.月×2100m2×3个月）、第三季度租金人民币44100元（7元／m2.月×2100m2×3个月）、第四季度租金人民币44100元（7元／m2.月×2100m2×3个月），合计人民币164000元。另外，佐泰公司维修中心支付给袁发明的电费押金人民币2000元应从2012年7月的租金中扣除。故佐泰公司维修中心应向袁发明支付租金人民币162000元。袁发明要求佐泰公司维修中心支付电费人民币1700元的反诉请求没有相关证据证明，原审法院不予支持。关于袁发明要求佐泰公司维修中心支付所欠租金的逾期滞纳金人民币165675元和违约金人民币52800元的反诉请求。合同第三条第三款约定：“乙方每逾期壹天须向甲方支付所需缴纳费用的千分之五的滞纳金。”第五条第一款约定：“任一方违反本合同任一条款，则视作违约。任一方违约，则本合同中止，乙方于拾日内撤出该场地，违约方须向对方支付违约金伍万贰仟捌佰元整（人民币52800元）。”合同对于佐泰公司维修中心迟延交付租金的违约行为应适用合同第五条第一款违约金人民币52800元的约定。但佐泰公司维修中心迟延支付租金是因为袁发明没有依据合同约定在合同签订后三个月内向其出示土地来源依据的，使其产生不安定因素，袁发明违约在先，故袁发明要求佐泰公司维修中心支付所欠租金的逾期滞纳金人民币165675元及违约金52800元的反诉请求不具有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，原审法院判决：一、解除佐泰公司维修中心、袁发明双方于2011年5月24日签订的《场地租赁合同》，限佐泰公司维修中心于本判决发生法律效力之日起三十日内自行拆除建筑物，撤离场地；二、袁发明向佐泰公司维修中心退还合同押金人民币52800元；三、袁发明向佐泰公司维修中心支付违约金人民币52800元；四、佐泰公司维修中心向袁发明支付租金共计人民币162000元；以上判决第二、三、四项抵消后，佐泰公司维修中心应于本判决发生法律效力之日起十日内向袁发明支付人民币56400元；五、驳回佐泰公司维修中心的其他诉讼请求和袁发明的其他反诉请求。案件本诉受理费人民币9936元，由佐泰公司维修中心负担人民币8226元，袁发明负担1710元；反诉案件受理费3626元，由佐泰公司维修中心负担人民币1877元，袁发明负担1749元。
上诉人佐泰公司维修中心不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判决袁发明向佐泰公司维修中心支付违约赔偿金506000元；2、请求维持原审判决第一至第四项，变更第五项为“驳回袁发明的其他反诉请求。”；3、佐泰公司维修中心承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：
原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是，原审判决未能对袁发明违反《场地租赁合同》第五条第二款的约定所产生的违约责任作出处理和判决，依法应予补正。从原审判决认定的佐泰公司维修中心与袁发明签订合同的时间以及袁发明与原审第三人91669部队合同签订的时间及内容等事实可见，袁发明并无履行《场地租赁合同》的能力。依据《场地租赁合同》第五条第二款的约定，袁发明未能按照合同约定确保租赁期内（即2011年7月1日至2016年6月30日止）佐泰公司维修中心对租赁场地的使用，应当按照该项约定，向佐泰公司维修中心支付违约赔偿金506000元。
综上所述，原审判决认定袁发明违反《场地租赁合同》第五条第二项约定的事实，但是没有对袁发明的违约行为进行处理，也没有依法判决袁发明承担违约责任，应予以补正。
袁发明针对佐泰公司维修中心的上诉答辩称：一、双方签订的《场地租赁合同》是双方的真实意思表示，不存在欺诈的事实。二、袁发明已经按照合同约定履行了自己的义务，不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任。袁发明出租该场地，尽管该场地属于原审第三人91669部队所有，但是袁发明已经与原审第三人达成口头协议，同意袁发明出租该场地。所以袁发明转租该场地给佐泰公司汽车维修中心是属于有权处分。另外，袁发明与佐泰公司汽车维修中心签订合同以后，已经及时将该土地来源证明资料给佐泰公司汽车维修中心，合同签订当日，土地测绘院廖峰工程师也到现场为佐泰公司汽车维修中心进行场地使用规划，这是有力的证明。另外佐泰公司汽车维修中心在2011年7月4日到海口市工商局办理年检，也是根据双方的合同及土地有关证明材料办理工商年检的，所以佐泰公司汽车维修中心辩称袁发明未在三个月内提交土地来源证明材料与事实不符。再有，袁发明停电是由于佐泰公司汽车维修中心故意拖欠场地租金及电费，在袁发明多次口头催告不付的情况下，经请示91669部队才不得不采取停电措施，目的是促使佐泰公司汽车维修中心及时付清所欠租金和电费。所以袁发明停电从法律上来说是一种自救行为，不属于违约行为，因此袁发明的行为不属于违约行为，不应承担违约责任。佐泰公司汽车维修中心上诉要求支付违约金52800元和赔偿金506000元的上诉请求是不能成立的。
上诉人袁发明亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持原审判决第一项、第二项；2、撤销原审判决第三项；3、变更原审判决内容第四项，即删除“以上判决第二、三、四项抵销后……支付人民币56400元”；4、变更原审判决内容第五项为“驳回佐泰公司维修中心的其他诉讼请求”，判决佐泰公司维修中心支付租金逾期滞纳金165675元、违约赔偿金52800元给袁发明。5、一、二审诉讼费用由佐泰公司维修中心承担。事实和理由如下：
一、原审法院错误认定以下事实：1、错误认定袁发明没有按合同约定期限提供土地来源证明材料和2012年2月底停止供电给佐泰公司，构成违法在先。袁发明已按合同约定期限提供土地来源证明材料给佐泰公司维修中心，2012年2月底停止供电，也是佐泰公司维修中心故意拖欠租金25400元构成违约在先，并且已超过合同约定的10日期限，袁发明可以采取停止供电，避免扩大损失，不构成违约。2，错误认定佐泰公司维修中心不构成违约。根据合同约定，佐泰公司必须于每季度首月1号前向袁发明付三个月的租金，逾期10天即视为违约，本合同即终止，撤出场地，据此，佐泰公司维修中心拖欠2012年第一季度的部分租金25400元，已明显构成违约，原审判决不予认定是错误的。3、错误认定袁发明主张判决佐泰公司维修中心支付所欠租金的逾期滞纳金165675元和违约金52800元的反诉请求没有事实和法律依据。双方签订的合同第三条第三款、第五条第一款对滞纳金和违约金已有明确的约定，这是有事实根据的，同时《合同法》也有相应的法律规定，原审判决对此认定是错误的。二、原审判决适用法律错误。1、错误适用《合同法》第五十一条规定。袁发明将争议土地出租给佐泰公司维修中心，是事先得到第三人的同意，不属于无权处分行为。2、错误适用《合同法》第九十三条第一款。原审判决认为袁发明反诉请求解除合同的理由不能成立，但佐泰公司维修中心也同意解除，故判决准予解除。佐泰公司维修中心拖欠租金已逾期10天，袁发明有权解除本合同，根据《合同法》第九十三条第二款规定可以要求解除合同。
综上所述，原审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院依法改判，作出公正的判决。
佐泰公司维修中心答辩称袁发明的上诉没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
二审期间，双方当事人均无新证据提交。
佐泰公司维修中心在二审庭审中明确表示对袁发明与原审第三人91669部队之间的《军队房地产租赁合同》为每年一签这一情况是清楚知道的。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、袁发明是否应向佐泰公司维修中心支付违约金52800元；2、袁发明是否应向佐泰公司维修中心支付《场地租赁合同》第五条第二项所约定的违约赔偿金506000元；3、佐泰公司维修中心是否应向袁发明支付租金逾期滞纳金165675元及违约解除合同赔偿金52800元。
关于袁发明是否应向佐泰公司维修中心支付违约金52800元的问题。袁发明在庭审中陈述其已依约向佐泰公司维修中心出示土地来源依据，但并未提供证据证明其主张成立，本院对其陈述不予采信。袁发明未能在《场地租赁合同》约定的时间内向佐泰公司维修中心出示土地来源依据，佐泰公司维修中心在履行合同过程中因存在不安因素并迟延交纳租金，而袁发明因此又于2012年2月底对佐泰公司维修中心停止供电，确属袁发明在合同履行中已违约在先，原审法院认定袁发明存在违约并判令其向佐泰公司维修中心支付52800元违约金并无不妥，本院予以维持。袁发明就此问题的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于袁发明是否应向佐泰公司维修中心支付违约赔偿金506000元的问题。佐泰公司维修中心主张袁发明应向该中心支付506000元违约赔偿金的合同依据是《场地租赁合同》第五条第二项的约定。但《场地租赁合同》履行至诉讼时止并未发生土地的使用受到部队或其他第三方的权利干涉的情况，不存在袁发明依该条合同约定应向佐泰公司维修中心支付506000元违约赔偿金的事实基础。另佐泰公司维修中心对袁发明与原审第三人91669部队之间的合同是每年一签这一事实是明知的，且在合同履行中未发生任何合同约定的应予支付违约赔偿金的事实，佐泰公司维修中心主张袁发明支付其506000元违约赔偿金缺乏事实和合同依据，本院不予支持。
关于佐泰公司维修中心是否应向袁发明支付租金逾期滞纳金165675元及违约解除合同赔偿金52800元的问题。佐泰公司维修中心逾期交纳租金是因为袁发明没有依据合同约定在合同签订后三个月内向该中心出示土地来源依据，致使佐泰公司维修中心在履行合同过程中因存在不安因素并迟延交纳租金，应认定为袁发明违约在先，本院对其主张逾期支付租金的滞纳金165675元的上诉请求不予支持。原审中系袁发明主张解除《场地租赁合同》，原审法院系在佐泰公司维修中心同意解除合同的情况下予以照准，并不存在佐泰公司维修中心违约解除合同的情形，袁发明以佐泰公司维修中心违约解除合同并据此主张赔偿金52800元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17451元，由上诉人海南佐泰自驾车租赁有限公司海口汽车维修中心负担8860元，上诉人袁发明负担8591元。
本判决为终审判决。
审 判 长 符玉梅
审 判 员 庹 军
代理审判员 杜 蕾
二〇一四年三月十四日
书 记 员 韩青妮