吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第1296号
原告：延边大洲房地产开发有限公司。
法定代表人：安承龙，该公司董事长。
委托代理人：康汉杰，该公司资产管理部经理。
委托代理人：安爱淑，延边大洲房地产开发有限公司大洲酒店董事长。
被告：包蕾，男。
委托代理人：赵廷发，吉林华烁律师事务所律师。
原告延边大洲房地产开发有限公司诉被告包蕾之间租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年4月15日、2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人康汉杰、安爱淑，被告委托代理人赵廷发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月15日，原、被告签订商铺租赁合同，约定租赁期限自2012年10月1日起至2017年9月30日止，租金每年10月15日之前一次性支付，取暖费由被告承担。被告分五次交纳19万元租金后，拖欠租金、取暖费及违约金，严重违约。经原告催收，被告拒不支付。故原告诉至法院，要求被告立即支付租金501200元及自欠缴租赁费之日至2015年7月31日止的租金违约金292618元，取暖费77747.23元及取暖费违约金36647.27元，并承担诉讼费用。
被告辩称：1.原告计算租金的方式有误，原告诉求的租金中未扣除被告已交纳的19万元；2.双方之间约定的违约金过高，且原告先行违约，造成本次诉讼的发生；3.取暖费违约金的产生并非由被告造成，被告不应承担；4.原告的诉讼请求，根据民法通则第一百三十六条第三款之规定已超过诉讼时效。
本院在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1.原告企业法人营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明原告诉讼主体资格。
经庭审质证，被告无异议，本院予以采信。
证据2.大洲运动城商铺租赁合同复印件一份，证明原、被告于2012年6月15日签订合同，约定原告将其所有的大洲运动城6楼西侧、建筑面积约640平方米的房屋租给被告，租赁期限为5年（自2012年10月1日至2017年9月30日），租金为每月30元／平方米，租金每年10月15日之前一次性支付。租赁税、取暖费、水电费等一切税费由被告自行缴纳。若被告未按合同规定的日期缴纳租赁费，每逾期一日缴纳所欠租赁费的日千分之一违约金。
经庭审质证，被告对真实性无异议，证明目的有异议，提出年租金为230400元，租金起算时间为2012年10月1日，起诉状日期为2015年2月4日，期间为28个月零4天，应付租金为537600元，扣除已付的19万元，尚欠347600元；双方约定的违约金过高，被告不交纳违约金是因原告违约在先。本院认为，该合同系双方当事人真实意思表示，故本院予以采信。
证据3.取暖费分配明细一份，证明被告拖欠取暖费77747.23元、违约金36647.27元，共计114394.5元。
经庭审质证，被告对取暖费数额无异议，对取暖费违约金数额有异议，认为违约金的产生不是由被告造成的，不应由被告承担。本院认为，取暖费违约金因原告并未实际交纳，数额尚未确定，故对取暖费数额予以确认。
被告包蕾向本院提交的证据有：
证据1.收据复印件五份，证明被告分别于2012年6月29日交5万元，2012年10月31日交8万元，2012年12月27日交2万元，2013年3月20日交2万元，2013年6月4日交2万元，共计向原告交纳19万租金的事实。
经庭审质证，原告无异议，本院予以采信。
证据2.收据复印件一份，证明2012年6月15日，被告向原告交纳保证金10万元。
经庭审质证，原告无异议，本院予以采信。
证据3.照片25张，证明原告的房屋漏雨、漏风，漏雨、漏风的位置墙体已受潮霉变，玻璃大面积透风，严重影响健身环境，且此种情况系工程质量问题引起的。
经庭审质证，原告认为与本案无关。本院认为，该照片仅能反映拍照时的情形，故对该证据真实性予以采信。
证据4.被告经营的延吉爱尚健身中心退卡明细一份，证明因被告租赁的房屋存在工程质量问题，致使健身房室内夏季漏雨，冬季透风，室内温度达不到健身要求，最终导致大部分会员退卡，给被告造成了营业损失。
经庭审质证，原告认为与本案无关，提出原告交付房屋时房屋完好，后出现漏雨、漏风现象属维修项目，原告已告知被告交齐租赁费，原告予以维修或由被告先行维修，维修费在租赁费中扣除，但被告既未交租赁费也未维修。本院认为，该明细系由被告制作，故对该证据不予采信。
证据5.证人赵岩当庭陈述的证言，证明被告经营的延吉爱尚健身中心健身环境差，不适宜健身。
经庭审质证，原告认为证人未能说明其办卡、退卡的时间，室内温度凭证人感觉测量没有道理，且证人未看到下雨、漏雨现象，与本案无关。本院认为，证人赵岩虽系被告朋友，但结合证人汪欣欣的证言，能够互相印证室内温度不适宜健身，故对该证人证言真实性予以采信。
证据6.汪欣欣当庭陈述的证言，证明被告经营的延吉爱尚健身中心健身环境差，不适宜健身。
经庭审质证，原告认为证人未能说明其办卡、退卡的时间，原告不予认可，证人也不知室内温度，与本案无关。本院认为，该证人与原、被告均无利害关系，故其所述证言能够证明室内温度不适宜健身，故对该证人证言真实性予以采信。
本院经庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：
2012年6月15日，原、被告签订《大洲运动城租赁合同》，约定：原告将其所有的大洲运动城6楼西侧、建筑面积约640平方米、房屋产权证号为延房权证字第X号的房屋出租给被告，租赁期限为5年，租金自2012年10月1日起至2017年9月30日止，租金为每月30元／平方米,年租金为230400元。2012年10月1日起开始缴纳租金，租金每年10月15日前一次性支付一年租金。保证金为10万元，合同到期后若没有续签，原告需将全部保证金还给被告。租赁税、取暖费、水电费等一切税费由被告自行缴纳。若被告未按合同规定的日期缴纳租赁费，每逾期一天缴纳所欠租赁费的日千分之一违约金。同日，被告向原告交纳10万元保证金。合同签订后，被告于2012年6月29日交纳租金5万元，2012年10月31日交纳8万元，2012年12月27日交纳2万元，2013年3月20日交纳2万元，2013年6月4日交纳2万元，共计交纳租金19万元，并占有使用该房屋至今。
本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。原告已按照合同约定向被告交付房屋，被告应按合同约定履行交纳租金及各项税费的义务。现因被告违约，原告要求解除租赁合同，被告亦表示同意解除，故对其主张，本院予以支持。
一、关于合同租金及违约金问题。对原告提出被告交付租金501200元的主张，因双方约定房屋租金自2012年10月1日起计算，截至2015年8月17日，共计34.5个月，房屋租金应为662400元（30元／平方米*640平方米*34.5个月），扣除被告已交付的19万元，被告应交纳租金472400元，因被告已交纳10万元保证金，原告同意在所欠租金中予以扣除，故被告应补交租金372400元。被告主张，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，因被告一直占有使用该房屋，故对其主张，本院不予支持。对原告提出的要求被告支付租金违约金292618元（所欠租金*违约天数*1‰，自应交租金日期计算至2015年7月31日）的主张，被告提出原告主张的违约金过高，故本院酌情调整为按月利率2%的标准计算。2012年10月31日交纳的8万元租金，违约金为1804元（2012年10月16日至同年10月31日，共15天，15*（230400-50000）*24%÷360=1804元；2012年12月27日交纳2万元租金，违约金为4819元（2012年10月16日至同年12月27日，共72天，72*（230400-130000）*24%÷360=4819元）；2013年3月20日交纳2万元租金，违约金为8308元（2012年10月16日至2013年3月20日，共155天，155*（230400-150000）*24%÷360=8308元）；2013年6月4日交纳2万元租金，违约金为9221元（2012年10月16日至2013年6月4日，共229天，229*（230400-170000）*24%÷360=9221元；尚欠租金40400元，自2012年10月16日至2015年7月31日，共1014天，1014*40400*24%÷360=27310元；2013年10月15日应交纳2013年10月至2014年9月期间的租赁费230400元，未予交纳，产生违约金99840元（2013年10月16日至2015年7月31日，共650天，650*230400*24%÷360=99840）；2014年10月15日应交纳2014年10月至本判决解除合同之日即2015年8月17日止的租赁费，租金共计201600元（30元／平方米*640平方米*10.5个月），未予交纳，产生违约金38304元（2014年10月16日至2015年7月31日，共285天，285*201600*24%÷360=38304元），违约金共计189642元（1804+4819+8308+9221+27310+99840+38340）。故本院支持原告主张违约金中的189642元。
二、关于取暖费及违约金的问题。对原告提出要求被告交付取暖费77747.23元的主张，现原告虽未向供热公司缴纳，但供热公司已向原告主张取暖费并诉至本院，供热公司与原告已达成调解。且被告对数额无异议，故对其主张，本院予以支持。关于取暖费违约金的数额问题，因原告尚未与供热公司达成一致意见，故原告在实际履行缴纳取暖费违约金义务后可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告延边大洲房地产开发有限公司与被告包蕾于2012年6月15日签订的《大洲运动城租赁合同》；
二、被告包蕾于本判决发生法律效力后立即向原告延边大洲房地产开发有限公司支付租赁费372400元及违约金189642元；
三、被告包蕾于本判决发生法律效力后立即向原告延边大洲房地产开发有限公司支付取暖费77747.23元；
四、驳回原告延边大洲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12882元（原告已办理缓交手续）、保全费3388元，共计16270元，由原告延边大洲房地产开发有限公司负担2684.11元，由被告包蕾负担13585.89元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 张妍妍
审判员 朴龙贺
审判员 崔海兰
二〇一五年八月十七日
书记员 刘继鸿