西藏自治区山南地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）藏22民终26号
上诉人（原审原告）：胡文荣，男，1983年10月9日出生，汉族，江苏省淮安市人，经商，现住西藏山南地区。
被上诉人（原审被告）：蔡建清，男，1974年8月16日出生，汉族，四川省人，经商，现住西藏山南地区。
上诉人胡文荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区乃东县人民法院（2016）藏2221民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡文荣及被上诉人蔡建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人胡文荣上诉称，本案涉及的《房屋租赁合同》第四条明确规定了被上诉人仅在业主认可的情况下享有转租权，而不享有转让权。本案被上诉人却私自将涉案房屋予以转让，并收取转让费，被上诉人的行为属于明显的民事违法行为，且被上诉人确实收取上诉人20000.00元转让费。一审法院在开庭审理前进行过两次调解，在两次调解过程中，被上诉人均承认收取过上诉人20000.00元转让费的事实，而一审法院罔顾案件事实，一味认定上诉人自行承担举证不利的法律后果，明显违反法院民事活动的法定规则和程序，请求二审法院改判或发回重审。
上诉人胡文荣为了证明被上诉人蔡建清收取过20000.00元转让费，向我院申请证人杨某某、索某某出庭作证。证人杨某某没有出庭作证。证人索某某在庭审中证明其听到过被上诉人蔡建清承认收取过上诉人胡文荣的20000.00元转让费一事，经质证，被上诉人蔡建清并不承认该事实，结合本案的情况，上诉人胡文荣与被上诉人蔡建清并不是亲戚朋友，只是房屋转租的双方，按照生活常识，上诉人胡文荣支付了20000.00元转让费，理应让被上诉人蔡建清开具收条，但上诉人胡文荣并不能提供支付款项的凭条，且被上诉人蔡建清并不承认收取过20000.00元转让费，光凭证人索某的证言，没有其他相应证据相互印证的情况下，上诉人胡文荣向被上诉人蔡建清支付20000.00元转让费的事实，无法确认。
被上诉人蔡建清辩称，其与案外人杨某就位于乃东县泽当镇乃东居委会松赞路新二高对面的房屋签订了一份《房屋租赁合同》，约定租期为2014年3月8日至2019年3月8日，一年房租为15000.00元。2015年，其将房屋租赁权转让给上诉人胡文荣，约定租金为18000.00元，该转租事实案外人杨某也知道。后来，上诉人胡文荣直接与案外人杨某签订了《房屋租赁合同》，约定租期为2015年3月8日至2019年3月8日，一年房租为18000.00元。其转让房屋租赁权的主要目的是每年能赚取3000.00元房租费，同时，其没有从上诉人胡文荣处收取过20000.00元转让费。
一审中原告胡文荣诉称,2014年，我向被告蔡建清支付了店面转让定金5000.00元。2014年12月份，我与被告蔡建清口头达成店面转让协议，由被告蔡建清将位于山南地区第二高级中学对面的川邑超市转让给我，我向被告蔡建清支付20000.00元转让费，店内设施及货物的折价款另算。2015年3月10日我向被告蔡建清支付了15000.00元转让费。经双方当事人核算后店内设施及货物的折价款为12000.00元左右，但因资金短缺，我未能及时支付店内设施及货物的折价款，故我与被告蔡建清协商一致后约定一个月后付清该款，现已付清店内设施及货物的折价款12000.00元。我与被告蔡建清协商店面转让事宜时房东杨玲玲因回家过年未在现场，但当时我向房东杨某某的弟弟杨占伟支付了一年的租金18000.00元。2015年3月8日我与房东杨玲玲签订了《房屋租赁合同》，租赁期满一年后房东杨玲玲向我索要转让费20000.00元，此时我才意识到被告蔡建清无权转让该店面。故诉至法院要求被告蔡建清退还店面转让费20000.00元。
一审中被告蔡建清辩称，原告胡文荣所述事实不属实，原告胡文荣从未向我支付过转让费。2014年，原告胡文荣向我支付的定金是2000.00元而不是5000.00元。同时原告胡文荣需向我支付店内设施及货物的折价款13800.00元。
一审人民法院认定，2014年3月8日，案外人杨玲玲与被告蔡建清签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定案外人杨玲玲将位于山南地区第二高级中学对面的房屋（两间房子）出租给被告蔡建清，租赁期限自2014年3月8日至2019年3月8日。2014年，原告胡文荣与被告蔡建清口头达成店面转让协议，由被告蔡建清将位于山南地区第二高级中学对面的房屋（两间房子）转让给原告胡文荣，由原告胡文荣向被告蔡建清支付定金、店内设施及货物的折价费。2015年1月份被告蔡建清将涉案租赁物交付给原告胡文荣占有、使用、收益。
一审人民法院另查明，2015年3月8日案外人杨玲玲与原告胡文荣签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定案外人杨玲玲将位于山南地区第二高级中学对面的房屋（两间房子）出租给原告胡文荣，租赁期限自2015年3月8日至2019年3月8日。
一审人民法院认为，原告胡文荣与被告蔡建清口头达成店面转让协议，由被告蔡建清将涉案租赁物交付给原告胡文荣占有、使用、收益，由原告胡文荣向被告蔡建清支付定金、店内设施及货物的折价费。该协议系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。2015年3月8日原告胡文荣与案外人杨玲玲签订了《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限自2015年3月8日至2019年3月8日止。至此，原告胡文荣就双方达成的店面转让协议的合同目的已实现。现原告胡文荣以被告蔡建清无权转让店面且房东杨玲玲向其索要转让费20000.00元为由，要求被告蔡建清退还店面转让费20000.00元，根据《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告胡文荣应当承担举证不能的法律后果。故对原告胡文荣要求被告蔡建清退还店面转让费20000.00元的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决驳回原告胡文荣的全部诉讼请求。案件受理费300.00元，减半收取即150.00元由原告胡文荣承担。
经本院审理查明，被上诉人蔡建清租用了案外人杨玲玲位于乃东县泽当镇乃东居委会松赞路新二高对面的房屋，并且签订了一份《房屋租赁合同》，约定租期为2014年3月8日至2019年3月8日，一年房租为15000.00元。2015年，被上诉人蔡建清又将该房屋转租给上诉人胡文荣，约定一年租金为18000.00元，双方未签订书面合同。后来，上诉人胡文荣直接与案外人杨玲玲签订了《房屋租赁合同》，约定租期为2015年3月8日至2019年3月8日，一年房租为18000.00元。上诉人胡文荣与被上诉人蔡建清之间就租赁房屋问题从转租行为变为房屋租赁权的转让行为。
本院认为，蔡建清对租赁房屋有无转让权是本案的争议焦点。
胡文荣与蔡建清口头约定，蔡建清将位于山南地区第二高级中学对面的案外人杨玲玲租给自己的房子转租给胡文荣。胡文荣接手该租赁房屋后，又与案外人杨玲玲签了租赁合同，至此，胡文荣与蔡建清之间就租赁房屋转租关系变更为房屋租赁权的转让关系，且该行为得到了案外人杨玲玲的认可，胡文荣与蔡建清口头约定房屋转租事项后，实际履行租赁房屋转让行为是房屋租赁权转让行为，且双方当事人意思表示真实，并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，也不存在欺诈、胁迫情形，应当认定合法有效。在本案中蔡建清与胡文荣之间实施了房屋租赁权的转让行为，且案外人杨玲玲与胡文荣签订租赁合同证明了案外人杨玲玲认可该转让行为，因此，蔡建清具有转让权，即转让房屋租赁权的权利。在转让过程中，蔡建清即便收取了胡文荣的20000.00元转让费，也无需退还。故，胡文荣提出的蔡建清不享有对租赁房屋的转让权及收取转让费的权利，蔡建清的行为属于明显的民事违法行为，请求退还20000.00元转让费的主张，本院不予支持。胡文荣提出一审法院在开庭审理前进行过两次调解，在两次调解过程中，蔡建清均予以承认收取过其20000.00元转让费的事实，而一审法院罔顾案件事实，一味认定其自行承担举证不利的法律后果，明显违反法院民事活动的法定规则和程序，请求，二审法院改判或发回重审。对此，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据”的规定，一审法院对该事实的认定，并无不妥。故，对胡文荣的上述主张，本院不予支持。
综上，胡文荣的上诉理由依据不足，本院不予支持。一审法院基于本案的实际情况和双方纠纷产生的缘由，就本案所作处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300.00元，由上诉人胡文荣承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洛桑顿珠
代理审判员 格桑多吉
代理审判员 旺 珍
二〇一六年九月八日
书 记 员 周 利 波