杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富商外初字第6号
原告：马贞灵。
原告：吴香凤。
二原告委托代理人：方佳晶，浙江天和天律师事务所律师。
被告：富景房地产开发（富阳）有限公司。
法定代表人：陈国邦。
委托代理人：王景、王军，浙江六和律师事务所律师。
原告马贞灵、吴香凤诉被告富景房地产开发（富阳）有限公司定金合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告马�灵及二原告委托代理人方佳晶、被告委托代理人王景、王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年5月14日，二原告欲购买被告开发的九龙仓世纪华府商品房，双方签订1份《九龙仓世纪华府商品房定购协议》，约定二原告预购房号为7-1305号商品房，预测建筑面积为160.17平方米，房屋单价为8996元／平方米，总价为1440892元，并约定二原告支付20000元定金，购房合同于该定购协议签订之日后10日内签订。二原告当场支付20000元定金。嗣后，10日期限届满，因被告原因导致原告无法签订购房合同，被告已构成违约。为此，原告诉至本院，请求判令：一、解除原、被告签订的《九龙仓世纪华府商品房定购协议》；二、被告双倍返还定金40000元，支付从起诉日起至款付清日止的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、本案诉讼费由被告承担�
二原告为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供了下列证据：
1、九龙仓世纪华府商品房定购协议1份。用以证明双方签订定购协议的事实及双方约定的房屋价格、定金、签订正式购房合同的时间等条款。
2、收据1份、中国农业银行持卡人存根1份。用以证明原告支付20000元定金的事实。
3、短信照片3份（打印件）。用以证明原、被告未按时签订正式购房合同系被告违约所致。
4、录音资料1份（光盘当庭播放）。用以证明原告提交的短信是包成芳发给原告。
被告答辩称：一、原告所述与事实不符。1、根据原、被告间所签订的《九龙仓世纪华府商品房定购协议》第5条的约定，原告应当在该协议签订后10日内携带该协议、定金收据等资料前往九龙仓世纪华府3销售展示中心（富阳市迎宾北路181号）签订购�合同。但事实上，原告并未按期前往上述地点和被告签订相应的购房合同。因原告未按期前往指定地点而导致购房合同未签订，系属于原告单方的违约行为，因此，被告有权罚没原告已缴纳的立约定金。2、被告作为项目公司及出卖人，其最根本的目的是出售房屋并回笼资金，在原告已签订定购协议的基础之上，被告没有理由亦没有必要不签订购房合同。同时，该房屋所涉项目的房价并未增长，反而出现一定的下调，在此情况之下，若被告出现不签订购房合同的行为与常理不符。因此，被告已严格根据协议约定及法律规定履行了相应的合同义务且并不存在任何违约情形。3、因原告未能按期前往售楼处签订购房合同，被告多次通知联系原告要求其及时前往售楼处进行签约付款。同时，2014年7月29日，被告向原告寄发1份《签约催告函》并书面通知原告，其已违反了协议约定，同时要求原告在两日内前往售楼处签订购房合同，否则被告将根据协议约定没收其已缴纳的定金。二、原告要求退还购房预约定金无事实和法律依据。1、根据《担保法》第八十九条的约定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，根据原、被告所签订的定购协议第5条及第6条的相关约定，对于原告而言，该订购协议约定其应履行的债务为按期签订购房合同，所缴纳的定金属于立约定金性质，即若其未在约定期限内前往售楼处签订购房合同，即属于其违约，被告有权罚没其已缴纳的定金。而对于被告而言，根据定购协议的约定，被告所应履行的债务为在约定期限内不得未�原告的同意即将房屋另售第三方，属于违约定金性质，即若被告违反定购协议之约定将房屋另售于第三人，则原告有权要求被告双倍返还其已缴纳的定金。但在本案当中，被告在约定期限内并未将该房屋另售给第三人，故原告要求返还定金的诉请无事实依据和法律依据。2、原告在起诉状中陈述，因网签限制导致购房合同无法签订。但事实情况并非如此，原、被告所签订的订购协议中对于购房合同的签订并未约定网签等相关事宜。其次，众所周知，根据法律的相关规定，合同的生效要件一般为合同成立及生效，即自双方当事人签订之日起即刻生效，除非相应的合同中约定了其他合同生效要件，但从被告公示的购房合同内容中看，并未约定合同的其他生效要件，而是以当事人双方签字、盖章为生效要件，并不违反法律、法规的强制性规定。同时，我国的相关法律、法�当中，亦未规定购房合同必须以办理网签为生效要件，故对于本案来说，被告是否被相关行政部门限制网签，并不影响原、被告间签订正式的购房合同，原告以此为由拒不前往约定地点签订购房合同，系属于原告的单方违约行为，其无权要求被告返还定金。3、根据《担保法》司法解释第一百二十二条的约定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。”即使法院最终认定网签限制是购房合同的生效要件或者构成当事人无法签订购房合同的因素，但网签限制系属于相关行政部门的具体行政行为，即为政府行为，应当划归为法律上的“不可抗力”或“意外事件”，并非为被告的单方原因，被告亦不存在任何过错行为。根�前述法律的相关规定，应当不适用于定金罚则，亦即原告无权要求被告双倍返还其已缴纳的立约定金。退一步来说，即使法院认定系属于合同关系以外第三人（即相关行政部门）的原因，致使双方无法签订备案后的购房合同的，则根据协议约定，按期签订购房合同的义务系由原告承担并由原告承担相应的定金罚没的后果，而被告在也仅在约定期限内另行向第三人出售协议所涉房屋的情况下，适用定金罚则，须双倍向原告返还缴纳定金。三、原告要求被告支付相关利息无事实和法律依据。原、被告所签订的定购协议系双方的真实意思表示，签订定购协议的行为属于民事行为，应当以意思自治为主。但纵观原、被告所签的定购协议的内容，根本未涉及有关利息的事宜，同时我国相关法律法规对定金合同的相关规定当中，亦不存在相关利息的法律条款，故原告要求被告�付其利息的诉请无事实和法律依据。四、本案的全部诉讼费用应当由原告全部承担。
被告为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、九龙仓世纪华府商品房定购协议1份（复印件）。用以证明双方权利义务关系及定金性质为立约定金，原告应在签订协议后10日内到原被告处签订购房合同。
2、签约催告函1份、快递详情单1份（均系复印件）。用以证明2014年7月22日，被告向原告发送签约催告函，要求二原告在签收后两日内前往售楼处签订购房合同，否则被告将根据协议约定没收其已缴纳的定金。
原、被告双方提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
二原告提供的证据1，被告质证后对真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议。本院经审查后结合二原告的证明目的，对该证据予以认定；证据2�被告质证后对真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以认定；证据3，被告质证后对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为被告从未授权下面工作人员以短信方式联系业主，通知都是以书面方式进行的，且该“小包”不能证明就是被告公司工作人员包成芳。本院经审查后结合原告提供的证据4，对该证据的真实性予以认定；证据4，被告质证后认为原告的举证已超过举证期限，即使未过举证期，该证据也不能证明通话人系包成芳，且包成芳在通话时已离开被告公司，包成芳所述不符合客观事实。本院经审查后认为，原告提供该证据并未过举证期，原告提供的该证据系用于佐证证据3，被告的异议理由不成立，对该证据予以认定。
被告提供的证据1，二原告质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为系因被告原因导致原告无法到�告处签约。本院经审查后对该证据的真实性、合法性予以认定；证据2，二原告质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为原告于2014年7月收到该签约催告函，但双方应于2014年5月24日前签订购房合同，后被告发短信给原告导致原告不能如约签约，不能证明系原告违约，而是被告违约。本院经审查后对该证据的真实性、合法性予以认定。
本院经审理，认定事实如下：
一、2014年5月14日，二原告与被告签订《九龙仓世纪华府商品房定购协议》1份，约定二原告向被告定购7-1305、建筑面积为160.17㎡的房屋，房屋单价为8996元／平方米，总价为1440892元，定金为20000元。协议特别约定：1、出卖人、买受人双方在签订本定购协议前，出卖人已向买受人明示了《商品房买卖合同》样本及国家规定需要公示的文件，买受人已了解并确认无异议。2、买�人知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定，买受人在签订本定购单时保证其本人符合富阳市有关限购房屋的规定，并同意承担承诺不实所产生的后果。若买受人暂不符合在富阳购房的资格条件，买受人自愿承担因此不能办理合同备案、商品房预售登记、房屋产权登记的后果，如买受人因此提出解除本协议，出卖人有权没收定金。3、在签订本定购单的同时，买受人已知晓目前银行按揭政策和自身的信贷能力，并充分了解当前按揭方面的有关规定的不确定性以及相应的风险，并承诺承担因任何因素导致的无法办理按揭手续的风险和违约责任。4、买受人在签订本定购单时，对所购房屋（包括位置、楼层、朝向、价格等）均已了解并认可。5、买受人应于本协议签订之日后10日内携本定购协议、买受人身份证、印章、定金收据及签约应付款至九龙仓世纪华府销售展示中心（富阳市迎宾北路181号）签订购房合同（采用银行按揭者须携带办理贷款所需全部资料）；逾期未签署《商品房买卖合同》即视作买受人违约，出卖人可不经催告，本协议即告终止。出卖人有权将该房屋自行处置，买受人无权以任何理由要求出卖人返还已收取的立约定金。在协议签订之日后10日内出卖人若未经买受人同意将该房屋另售第三方的，买受人有权要求出卖人双倍返还定金。6、买受人已支付的立约定金作为对出卖人、买受人双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订商品房买卖合同后，买受支付的立约定金转为房款，本协议约定价格仅限房屋自身价款，不含附属用房、车位、相关税费等价款。未在规定时间内签署《商品房买卖合同》，此房源另行出售，20000元定金不退还。7、买受人实际支付的立约定金以出卖人开具的定金收据为准。8、本协议的买受人应为《商品房买卖合同》的购买人或购房共有人，否则本协议自动作废，立约定金不予退还。9、本协议有效期到买卖双方签订《商品房买卖合同》为止，今后一切条款以《商品房买卖合同》为准。10、出卖人对买受人的任何通知，以买受人填写的联络地址和联络电话为准。如买受人更改上述联络地址或联络电话，以出卖人收到买受人的书面通知之日为变更生效之日。在出卖人收到联络地址或联络电话变更通知之前，买受人因其联络地址或联络电话变更而未收到出卖人通知的，不视为出卖人违约，买受人应承担因此产生的一切后果。同时，双方还在备注中约定“按时签约方可享受99折”。该协议由置业顾问包成芳签字，并加盖了被告公司公章。协议签订当日，二原告向被告交付了定金20000元。2014年6月26日，包成芳通过手机短信向原告发送信息，具体内容为：“亲爱的九�仓业主，您好！首先非常感谢您一直以来对我们工作的支持和理解，因前期政府限制网签给各位带来的不便，在此深表歉意！昨天九龙仓网签已经正式打开，近期应该很快会安排大家签约！到时需要大家准备如下一些资料（1、身份证、户口本2、单身的提供单身证明2份，结婚的提供结婚证原件3、房屋查档记录2份4、征信报告各1份5、收入证明各2份）备注：涉及公积金的单身证明需准备3份。收入证明需我方提供统一版本。详情可见微信！@您的置业顾问小包186××××7345。”2014年6月28日，包成芳通过手机短信向原告发送信息，具体内容为：“尊敬的世纪华府业主，您好！明日（周日）开始签约，签约基础资料请携带1、夫妻双方或（单身）本人身份证原件2、双方或（单身）户口本，结婚证原件3、定单及收据4、首付款（银行卡）。如本次银行按揭需办理请带上按揭资料�也可资料齐了之后再办理）。明日会到约定时间及地点专车接送各位，有任何疑问可联系我@九龙仓小包186××××7345。”2014年7月22日，被告向二原告邮寄《签约催告函（一次）》1份，载明：“尊敬的马贞灵、吴香凤先生／女士：您好！您定购了我司开发的九龙仓世纪华府项目7号楼座1305号房屋，并定于2014年5月14日在九龙仓世纪华府项目售楼处（以下简称售楼处）与我司签署了《商品房定购协议》（以下简称协议）。根据协议约定，您应于2014年7月9日之前来售楼处与我公司签订《商品房买卖合同》。但是至我公司向您发函之日止，您已经逾期签约已达15天，仍未按协议约定来与我司签订《商品房买卖合同》。现我司郑重函告，协议约定的您的签约时间已经严重逾期，请您在收到本函后两日内与我司签订《商品房买卖合同》。否则，我司将根据协议约定没收您已经缴纳�定金，并将上述房屋另行出售。本函的发出和签约日期的延期，不意味着我公司放弃追索您违约责任的权利，我司将依法保留行使上述权利的权利。特此函告！”二原告确认收到该催告函。2014年10月8日，包成芳通过手机短信向原告发送信息，具体内容为：“九龙仓那边有没有打电话你们阿，这几天应该有回复的关于定金的，报告不知道没有批下来，能退最好，不能退我也没有办法了，我已经交接完了，我现在换了个公司。”
二、协议签订后，原、被告之间至今未签订正式的商品房买卖合同。关于未签订的原因，原告认为，由于被告的原因导致原告无法签订，未签订合同的责任在被告方；被告则认为，二原告在协议约定的期限内即2014年5月24日前未前往被告售楼处要求签订合同，故未签订合同的责任在原告方。关于包成芳的身份，原告认为其系被告公司的�工，被告则认为包成芳并非被告公司的员工，其系被告公司的销售代理公司的员工，但被告对此并未进行举证。
本院认为：原告马贞灵、吴香凤与被告富景房地产开发（富阳）有限公司于2014年5月14日签订的《九龙仓世纪华府商品房定购协议》系双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按该约定履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条约定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”协议签订当日，二原告向被告交付定金20000元，故协议中的定金条款也已生效。原、被告双方在协议中约定“买受人应于本协议签订之日后10日内携本定购协议、买受人身份证、印章、定金收据及签约应付款至九龙仓世纪华府销售展示中心（富阳市迎宾北路181号）签订购房合同（采用银行按揭者须携带办理贷款所需全部资料）；逾期未签署《商品房买卖合同》即视作买受人违约，出卖人可不经催告，本协议即告终止。出卖人有权将该房屋自行处置，买受人无权以任何理由要求出卖人返还已收取的立约定金。在协议签订之日后10日内出卖人若未经买受人同意将该房屋另售第三方的，买受人有权要求出卖人双倍返还定金。”根据上述约定可知，20000元定金，针对二原告，属立约定金，针对被告，属违约定金。虽然协议中约定的二原告义务为“应于本协议签订之日后10日内携本定购协议、买受人身份证、印章、定�收据及签约应付款至九龙仓世纪华府销售展示中心签订购房合同”，但鉴于缔约过程非一方所能完成，故上述约定应理解为“原告应在协议签订后10日内向被告提出要求签订商品房买卖合同”。现原告虽无直接证据证明其已于协议签订后10日内即在2014年5月24日前要求与被告签订商品房买卖合同，但根据包成芳于2014年6月26日发给原告的短信内容“因前期政府限制网签给各位带来的不便，在此深表歉意！昨天九龙仓网签已经正式打开，近期应该很快会安排大家签约！”及包成芳于2014年6月28日发给原告的短信内容“尊敬的世纪华府业主，您好！明日（周日）开始签约”可知，从2014年5月14日至2014年6月28日期间尚无法正式签约，故协议中关于“买受人应于本协议签订之日后10日内携本定购协议、买受人身份证、印章、定金收据及签约应付款至九龙仓世纪华府销售展示中心签订购房合同”这一主要条款无法实际履行，二原告诉请要求解除该协议，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于本案实际情况，被告应将已收取的定金20000元返还给二原告。二原告诉请要求被告双倍返还定金40000元并支付相应利息，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告马贞灵、吴香凤与被告富景房地产开发（富阳）有限公司于2014年5月14日签订的《九龙仓世纪华府商品房定购协议》；
二、被告富景房地产开发（富阳）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马贞灵、吴香凤定金20000元；
三、驳回原告马贞灵、吴香凤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由原告马贞灵、吴香凤负担400元，被告富景房地产开发（富阳）有限公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68］。
审 判 长 吴 贤 祥
人民陪审员 �戚利达
人民陪审员 郑 跃 龙
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 王 杭 君