上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第12588号
原告王亚军。
委托代理人王禄锦。
被告姚治国。
被告上海金禹投资有限公司。
法定代表人付晋军。
委托代理人王展，上海联业律师事务所律师。
原告王亚军与被告姚治国、上海金禹投资有限公司（以下简称金禹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2014年6月9日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序，于2014年9月23日公开开�进行了审理。原告委托代理人王禄锦、被告姚治国、被告金禹公司委托代理人王展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王亚军诉称，2011年，被告金禹公司因资金困难向原告借款。2012年10月，经原告与被告金禹公司协商，被告金禹公司将其坐落于上海市浦东新区金X路XXX弄XXX号一层店铺（以下简称21号店铺）转让给原告，店铺建筑面积为140.78平方米，并于2012年10月24日签订了《上海市房地产买卖合同》。同年11月7日，双方至房地产交易中心办理了21号店铺房屋的产权变更手续。在上述房屋转让前，两被告曾签订一份房屋租赁合同，约定被告姚治国向被告金禹公司租赁21号店铺及上海市浦东新区金X路XXX弄XXX号一层店铺（以下简称23号店铺）。现原告认为，被告金禹公司已将21号店铺出售给原告的情况下，应将擅自收取的租金返还给原告，被告姚治国在原告明确告知其�屋所有权转移的情况下仍继续向原房屋产权人支付租金，违反法律规定。故原告诉至法院，要求两被告向原告支付自2012年10月24日起至2014年10月底的租金，按每月人民币（以下币种相同）18，576.50元计算，两被告支付保证金37，153元，并承担本案诉讼费。庭审中，原告表示，如果法院认定被告姚治国租金已支付至2015年10月31日，要求两被告向原告支付姚治国已付租金金额的一半。
被告姚治国辩称，其已向金禹公司付清房租，原告无理由向其主张房租。
被告金禹公司辩称，其并非租赁合同承租人，非本案适格被告；其与原告的买卖合同并未履行完毕，原告没有履行付款义务，其也没有交付系争房屋；其未收取过原告主张的租金，原告是于2014年4月3日起诉，租金的诉讼时效是一年，故2013年4月3日之前的租金已过诉讼时效。
经审理查明，21号店铺原权利人为金禹公司。2012年10月24日，原告与金禹公司签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定金禹公司将21号店铺转让给原告，转让价为6，109，105元。此后，双方办理了房地产转让过户手续，原告取得了沪房地浦字（2012）第056114号房地产权证（登记日为2012年11月7日）。
另查明，2011年11月15日，金禹公司（出租方、甲方）与姚治国（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定金禹公司将21号店铺、23号店铺出租给姚治国，租赁期限自2011年11月15日起至2015年12月31日止，租赁房屋建筑面积为271.44平方米，用于经营快餐厅。租金计算方式为按建筑面积计算，第一阶段（2011年11月15日至2012年4月30日）免交租金；第二阶段（2012年5月1日至2013年12月31日）月租金为37，153元；第三、第四阶段每年按第二阶段月租金逐年环比递增5%计算，第三阶段（2014年1月1日至2014年12月31日）月租金为39011元；第四阶段（2015年1月1日至2015年12月31日）月租金为40，962元；租金按每两个月一付款，首期租金于本合同签订当日内交清，除首期租金外，每期租金在该期开始的前5日交清。租赁合同另约定保证金为74，306元，乙方应在签订合同当日向甲方支付。双方还对其他权利义务及违约责任等作了约定。
房屋租赁合同签订后，姚治国交付了保证金74，306元，金禹公司将21号店铺、23号店铺交付给姚治国，之后，姚治国将21号店铺、23号店铺打通装修，用于经营上海申之味餐饮管理有限公司（以下简称申之味公司），现系争房屋由申之味公司使用。
另查明，姚治国原系申之味公司法定代表人，现公司法定代表人变更。
再查明，2013年11月4日，原告曾以（2013）浦民一（民）初字第38560号案件向本院起诉本案两被告，因未按规定预交案件受理费而被本院裁定按撤诉处理。
审理中，姚治�向法庭提供了盖有金禹公司财务专用章的收据四份，收款日期分别为2013年1月3日、1月5日、1月8日、1月10日，金额分别为50万元、20万元、30万元、263，202元，内容为收取申之味公司2013年1月2日至2015年10月31日房租1，263，202元。姚治国另向法庭出具了盖有金禹公司发票专用章的发票十三张，开票日期为2013年2月27日，内容为收取申之味公司2013年1月2日至2015年10月31日房租，金额为1，263，202元。金禹公司对上述发票及收据上金禹公司印章的真实性不予认可，但未提供相应证据，经本院释明后，亦不申请鉴定。
以上事实，由《房屋租赁合同》、《上海市房地产买卖合同》、21号店铺房地产权证、23号店铺房地产权证、金禹公司营业执照、工商登记资料、姚治国提供的收据、发票等及原、被告的陈述在案佐证。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合�的效力。两被告之间的房屋租赁合同合法有效。租赁期间，21号店铺的房屋所有权变更为原告后，房屋租赁合同的效力直接约束原告，原告成为新的出租人，继续履行房屋租赁合同。现根据被告姚治国举证的租金收据、发票等，其已向被告金禹公司支付了2013年1月2日起至2015年10月31日的房屋租金共计1，263，202元，虽被告金禹公司否认收款事实，但未提供相应证据，根据《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》的相应规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。鉴于被告对收据、发票上印章的真实性未予鉴定，经本院释明后仍坚持已见，由其承担举证不能的后果，故本院对姚治国举证的收据、发票真实性予以确认，本院认定姚治国已向金禹公司支付了至2015年10月31日止的房屋租金，现21号店铺房屋产权发生转移的情形下，金禹公司应将已经收取的相应部分的保证金和产权变更后的租金（包括提前收取的租金）返还给原告。在被告姚治国已履行支付保证金及租金义务的情形下，原告要求姚治国共同支付租金及保证金，于法无据，本院不予支持。现原告向金禹公司主张返还租赁合同约定的一半保证金和每月租金中的一半即每月18，576.50元，根据21号店铺的房屋建筑面积在整个租赁合同约定的出租面积中的比例，本院可予准许。租金返还的起算日期应以产权变更日期即房地产权证载明的登记日2012年11月7日为准。至于金禹公司主张2013年4月3日前租金已过诉讼时效的辩解意见，本院认为，原告曾于2013年11月4日就本案提起诉讼，虽因其未预交诉讼费而被裁定按撤诉处理，但表明其未怠于行使权利，已向被告进行了主张，故原告主张的租金未过诉讼时效，本院对金禹公司的辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：
被告上海金禹投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王亚军已收的保证金37，153元及2012年11月7日至2015年10月31日的租金（按每月18，576.50元）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，812元，由被告上海金禹投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
代理审判员 周 箐
人民陪审员 马顺山
二〇一四年十月十七日
书 记 员 秦 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。