江苏省泰州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）泰中民申字第00036号再审申请人（原审原告）：马锡青。被申请人（原审被告）：靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。法定代表人：杨文杰，该公司经理。再审申请人马锡青与被申请人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房买卖合同纠纷一案，靖江市人民法院于2015年2月16日作出（2014）泰靖民初字第2266号民事判决，已经发生法律效力。马锡青不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。原审查明：碧桂园公司系泰州市碧桂园房地产开发有限公司投资10000万元人民币于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司，其在靖江市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月5日、10月18日碧桂园公司对包括本案所涉靖江碧桂园14幢2－902室房屋（以下简称902室）在内的待售房屋的销售价格至靖�市物价局进行了备案，2013年9月18日取得了《商品房预售许可证》。碧桂园公司在宣传彩页广告上称“精装洋房惠后均价7380元／㎡”、“约95-142㎡电梯精装洋房，82%得房率”等。2013年10月19日，上述楼盘开盘，碧桂园公司以“按揭原价”及“惠后价”的两种标价方式，对所有销售房屋价格进行了公示，其中公示的902室“按揭原价”为825025元、“惠后价”为676737元，“备案价”820600元未公示。当日，马锡青与碧桂园公司签订《靖江碧桂园认购书》，对马锡青拟向碧桂园公司购买的具体房号、建筑总面积、套内面积、公摊面积、房屋单价、总价、付款时间及方式、签订合同时间等进行了约定，马锡青向碧桂园公司支付定金1万元。2013年10月31日，马锡青按认购书约定与碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》，约定：马锡青购买902室，建筑面积95.72平方米、套内面积72.91平方米、房屋价款计676737元。2014年1月18日前马锡青按约付清了房款，其中400000元系贷款。2014年9月17日，泰州市靖江工商行政管理局认为：碧桂园公司在对外宣传中使用“3小时狂销14亿”、“中国房地产10强”进行不真实的宣传，直接影射其企业的资质以及开发楼盘的热销程度，误导公众，扰乱了市场竞争秩序，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定，属虚假宣传；其在广告宣传中使用“中国驰名商标”字样，违反了《中华人民共和国商标法》关于“生产、经营者不得将‘驰名商标’字样用于商品、商品包装或者容器上，或者用于广告宣传、展览以及其他商业活动中”的规定，属将“驰名商标”字样用于广告宣传的行为；在宣传中使用“10分钟便捷生活圈”广告内容违反了《房地产广告发布暂行规定》关于“房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离”的规定，属未按规定发布广告的行为。据此，责令碧桂园公司消除影响并改正，合并处以13万元罚款。2014年9月23日，靖江市物价局认定：碧桂园公司6幢、11幢楼的备案批复时间为2013年10月18日，于2013年10月19日开盘对外销售；在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格，部分房源标示的“按揭原价”的价格高于申报备案价格，并依此“按揭原价”为基础进行打折销售。碧桂园公司上述行为违反了《江苏省商品房销�明码标价实施细则》关于“已取得新建商品住房预（销）售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售”、“商品房经营者不得使用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈”的规定，属于“利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”、违反《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第五条规定的行为，对碧桂园公司处以罚款15万元的行政处罚。另查明：2013年8月至2014月3月间，“靖江碧桂园”周边楼盘毛坯房的备案价为7140元／㎡-7744.31元／㎡，精装房的备案价为9375元／㎡-9988元／㎡。原审认为：我国合同法规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因欺诈导致合同被撤销需具备下列条件：一是欺诈方具有欺诈的故意。所谓欺诈的故意，是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识，而希望或放任这种结果的发生；二是欺诈方实施欺诈行为，即故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的认识；三是被欺诈的一方因欺诈陷入错误认识后作出了违背其真实意思的表示。本案争议的主要焦点是：碧桂园公司与马锡青签订商品房买卖合同中是否实施了欺诈，从而导致马锡青陷入错误认识，在违背其真实意思的情况下作出了签订商品房买卖合同的意思表示。首先，碧桂园公司广告宣称“千亿房企”、“中国房地产10强”、“中国驰名商标”、“约10分钟车程可到上海城、天一广场”、“3小时狂销14亿”等，虽然违反了相关法律�部门规章的规定，且该夸大宣传对购房者的购买意向有一定程度的影响，但购房者作出是否购房的真实意思表示的主要决定因素并不在于是否属于“中国房地产10强”、“中国驰名商标”“千亿房企”等，而在于所购商品房的地理位置、结构、质量和价格等等。其次，碧桂园公司销售房屋时明码标示了全部房源的“按揭原价”、“惠后价”，其虽未按《江苏省商品房销售明码标价实施细则》规定的“在正式销售5日前”公开及“按照申报备案价格明码标价对外销售”，但事实上“惠后价”均低于“备案价”，部分房源的“按揭原价”亦低于“备案价”。碧桂园公司并未对马锡青等购房者宣称该“按揭原价”即是“备案价”，也未曾允诺在“备案价”基础上打折优惠，我国法律、行政�规对此亦无强制性规定。故马锡青主张应以“备案价”为打折基数没有事实和法律依据。再次，碧桂园公司虽然宣称得房率82%，但在双方签订的《靖江碧桂园认购书》中即明确载明了马锡青购买的房屋的建筑总面积、套内面积，故碧桂园公司并未故意隐瞒真实得房率，也不存在因此多收马锡青购房款。综合上述分析及因欺诈导致合同被撤销应具备的要件，不能认定马锡青主张的其因碧桂园公司的虚假原价、虚假折扣、虚假优惠、虚假宣传等而陷入了错误认识，从而作出了违背其真实意思表示的事实。马锡青以碧桂园公司对其实施了“广告欺诈”、“主体欺诈”、“价格欺诈”等为由，要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，判决：驳回马锡青要求撤销其与碧桂园公司�2013年10月31日订立的《商品房买卖合同》、碧桂园公司返还其购房款及赔偿利息损失的诉讼请求。本案受理费10970元，由马锡青负担。马锡青申请再审称：1、原审另查明的靖江碧桂园周边楼盘备案价未经庭审质证。2、对于碧桂园公司是否实施欺诈，原审判决故意规避。碧桂园公司实施的虚假宣传、价格欺诈等一系列违法行为客观存在，根据民事诉讼法司法解释第108条、第109条有关盖然性、排除合理怀疑规则要求，应认定碧桂园公司故意实施欺诈的事实存在。3、碧桂园公司的“千亿房企”、“中国房地产10强”等虚假宣传具有要约性质，对马锡青决定与谁交易产生巨大影响。碧桂园公司在销售房屋时采用的非法标价方式，已构成价格欺诈。由于碧桂园公司故意实施虚假宣传、价格欺诈等违法行为，使马锡青对交易主体、主体资质、热销程度、得房率、�格优惠等方面的内容产生了错误认识，并在此基础上与碧桂园公司分别签订了认购书、合同，该商品房买卖合同系效力待定合同。综上，原审判决程序违法、认定事实错误、适用法律不当，请求撤销原审判决，改判支持马锡青的诉讼请求。本院认为：当事人之间签订房屋买卖合同，应当遵守法律规定，本着诚实信用的原则进行交易。碧桂园公司在房屋销售过程中实施的广告宣传和价格公示行为已经行政管理部门依法认定为违法行为并作出了相应行政处罚，且对于马锡青的购房意向有一定程度的影响和误导，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，应认定为欺诈行为。然而对于合同撤销的问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。上述法律规定虽赋予了相对方撤销合同的权利，但并非意味着凡是一方当事人存在欺诈行为，相对方一律可主张予以撤销合同。相对方只有在因为欺诈产生错误认识并基于错误认识作出非真实意思表示的情形下，才有权主张撤销或变更合同。影响订立合同与否的因素有很多种，判定欺诈行为是否符合撤销合同的条件，要根据欺诈行为的程度、欺诈对另一方真实意思表示作用力的大小、受损害方的损害程度等综合因素进行考量。本案中，首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地�、环境、生活配套设施、交通等关键性方面进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。虽然碧桂园公司在广告宣传、价格公示上有欺诈行为，对马锡青购房意向有一定影响，但并非唯一或直接影响马锡青决定是否购买的关键性因素；其次，案涉合同中对与马锡青签订合同的出卖方为碧桂园公司是明确的，对马锡青所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等关键内容也是明确的，且系双方平等协商后达成的，也无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，碧桂园公司的上述行为并未使马锡青对其所购房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。因此，原审对马锡青要求撤销合同、返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求未予支持，并无不当。此外，靖江碧桂园周边楼盘备案价并非原审作出判决所依据的主要证据，马锡青提出的该证据未经质证的再审申请理由不符合法律规定的应当再审的情形。综上，马锡青的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回马锡青的再审申请。审判长  王军强审判员  孟玉祥审判员  徐 华二〇一五年六月十一日书记员  陈 鹂