湖南省郴州市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2016）湘10民终2368号	上诉人（原审被告）：郴州市富城房地产开发有限公司，住所地：郴州市北湖区龙泉路湘南风情康居园8栋105—106号。	法定代表人：罗长城，该公司董事长。	委托诉讼代理人：李昌希，男，该公司法律顾问。	委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所律师。	被上诉人（原审原告）：张仁，男，1983年4月7日生，汉族，湖南省安仁县人。	被上诉人（原审原告）：尹秀梅，女，1984年2月19日生，汉族，湖南省安仁县人。	上诉人郴州市富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）与被上诉人张仁、尹秀梅商品房预售合同纠纷一案，不服原审判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人李昌希、李兴，被上诉人张仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	上诉人富城公司向本院上诉请求：撤销安仁县人民法院（2016）湘1028民初878号民事判决书。事实和理由：按照上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》的约定，被上诉人应交清全部房款后上诉人才交房，但被上诉人至今尚有10%的房款未交清，因此是由于被上诉人违约在先，未及时交清房款才导致上诉人未按合同约定的期限交付房屋，过错在被上诉人一方，上诉人不应承担责任。祥龙商业广场所售商品房绝大多数购房户已经拿到钥匙并入住，被上诉人称上诉人未及时通知其交房与客观事实不符。	被上诉人张仁、尹秀梅答辩称：一、一审时富城公司代表张润清在庭上明确表述未办理《竣工验收报告》，未为任何业主提供《房屋测绘报告》、《房屋竣工验收报告》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》，即安仁县祥龙广场尚未达到法定的竣工交楼条件。二、答辩人尚有10%的尾款未支付，系当时合同约定交楼时支付，而被上诉人至今未能依法定程序和要求交楼。少数业主入住是业主个人原因及被上诉人违规交楼。上诉人称系由于答辩人未支付10%尾款而导致未交楼，系颠倒黑白。	张仁、尹秀梅向一审法院起诉请求：判令富城公司：1、支付逾期超过6个月验收合格并依约装饰交房总房价款的10%违约金33,082元；2、支付延期交楼的月利率1%的违约利息44,660元（暂从2014年12月29日计算至2016年4月18日止，应按约定计算至实际交房之日止）；3、支付因延期交房造成的租金损失10,500元（暂从2014年12月29日计至2016年4月18日，应按700元/月计算至实际交房之日止）；4、支付因诉讼保全发生的担保品费用441元。5、承担本案诉讼费用。	一审法院查明：2013年6月16日，张仁、尹秀梅与富城公司签订《商品房预售合同》，约定张仁、尹秀梅向富城公司购买其开发的祥龙商业广场第A1栋2005号住房，面积为107.71平方米，总房款为330,820元。合同约定了房价、房款支付时间、交房时间、延期付款违约金、延期交房违约金等情况，且合同约定张仁、尹秀梅应于2014年12月28日前支付全部房款的10%，即33,080元，富城公司须于2014年12月28日前将竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的该商品房交付张仁、尹秀梅使用。如遇下列特殊原因，富城公司可据实予以延长，不须承担违约责任：1、人力不可抗拒的火灾，水灾、地震等自然灾害。2、非富城公司原因造成的延期。2013年6月15日张仁、尹秀梅支付定金5000元，2013年6月16日支付购房款187,448元，2014年1月23日支付购房款105,290元，合计297,738元，还剩10%的房款未在合同约定的2014年12月28日前支付。现张仁、尹秀梅以被告未在合同约定的2014年12月28日前将竣工验收合格的商铺交给原告使用诉至法院，要求被告支付房价款10%的违约金33,082元，延期交房月利率1%的违约利息44,660元（暂计算至2016年4月18日止）及担保品使用费441元及延期交房造成的租房租金损失10,075元，合计88,258元。同时查明，涉案楼盘的勘查、设计、监理、建设单位均已签署了竣工验收意见，被告已报请相关机构竣工验收。	一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点为富城公司延期交房是否构成违约，是否需要承担延期交房违约金及利息。张仁、尹秀梅与富城公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。按照合同约定，张仁、尹秀梅应该在2014年12月28日前将10%的余款付清，富城公司应该在2014年12月28日前将竣工验收合格的房屋交付张仁、尹秀梅使用。张仁、尹秀梅延期支付余款不影响富城公司按合同约定交房。现富城公司未按时交房，已构成违约。张仁、尹秀梅要求按房价款的10%支付违约金33,082元，按月利率1%支付违约利息44,660元（暂计算至2016年4月18日止）及担保品费用441元，富城公司认为违约金过高，应当予以减少。合同约定违约金的目的在于弥补守约方的损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。张仁、尹秀梅的损失是富城公司延期交房期间张仁、尹秀梅所花费的租房租金，根据市场行情，同地段同档次的房屋租金为650元每月。故张仁、尹秀梅的损失为自2014年12月29日起按月租金650元的标准计算。违约金按损失的130%计算，即每月违约金为845元，算至实际交房之日止。张仁、尹秀梅要求的支付租房租金损失10,075元，该项请求非既得利益损失，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，作出如下判决：“一、被告郴州市富城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告延期交房违约金（违约金计算方法为2014年12月29日起按月845元计算至实际交房之日止）；二、驳回被告张仁、尹秀梅的其他诉讼请求。案件受理费2016元，减半收取1008元，财产保全费300元，合计1308元，由原告张仁、尹秀梅负担978元，被告郴州市富城房地产开发有限公司负担330元。”	二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。	本院认为，本案争议的焦点系富城公司是否构成履行抗辩。根据合同约定，张仁、尹秀梅应在2014年12月28日前交付剩余房款，富城公司应在2014年12月28日前将竣工验收合格的房屋交付给张仁、尹秀梅。但根据已查明的事实，张仁、尹秀梅购买的房产在2014年12月28日前并未达到交房的条件，在张仁、尹秀梅已履行大部分付款义务，且富城公司不能依合同约定交付所购买房屋的情况下，张仁、尹秀梅暂停支付剩余款项构成同时履行抗辩，不构成违约。富城公司未能按合同约定交付所购房屋，构成违约，理应支付违约金。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：	驳回上诉，维持原判。	二审案件受理费2016元，由上诉人郴州市富城房地产开发有限公司负担。	本判决为终审判决。	审 判 长  李敦先	审 判 员  刘殳扬	代理审判员  龙旭力	二〇一七年三月十六日	书 记 员  何佳娴		附相关法律条文：	《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：	（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；	（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；	（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；	（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。	原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。