广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第1510号
原告：南宁市远鹏物业服务有限责任公司，住所地：南宁市人民东路。
法定代表人：廖肖蓉，该公司总经理。
委托代理人：李朝林。
被告：王连英。
被告：韦日忠。
原告南宁市远鹏物业服务有限责任公司（以下简称：远鹏物业公司）与被告王连英、韦日忠物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法由审判员农慧兰适用简易程序，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。书记员熊梓言担任记录。原告远鹏物业公司的委托代理人李朝林，被告韦日忠有到庭参加诉讼。被告王连英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺�审理。本案现已审理终结。
原告远鹏物业公司诉称：原告是南宁市兴宁区人民东路广场的物业服务企业，两被告是母子关系。被告于2007年4月交接房屋，并与原告签订《广场小区前期物业管理服务协议》，开始享受原告提供的物业服务。根据原、被告双方签订的协议以及南宁市物价局相关物业费批复文件，从2010年11月1日起，物业费为0.66元／㎡，公共维修资金0.2元／㎡，生活垃圾清运费每户每月8元。虽然水电费属于代收代缴费用，但是由于涉及电梯、路灯、二次加压供水等公共问题，存在水电公摊费用。但被告于2013年7月起至今一直拒绝交纳物业费等其他费用，却无偿享受原告提供的各种物业服务。为维护原告的合法权益，原告向本院起诉，请求法院依法判决：一、被告韦日忠支付物业服务费、公共维修金、生活垃圾清运费、公摊水电费、代收水费，截至2014年10�拖欠的费用共计2106.61元，实际拖欠费用计至被告支付全部拖欠款项之日；二、被告韦日忠支付拖欠费用产生的违约金，违约金计算为以拖欠费用总额为基数，按每天3‰计至被告支付全部拖欠款项之日；三、本案诉讼费由被告韦日忠承担。
被告王连英未到庭，但提交了答辩状，被告王连英、韦日忠辩称：1、原告未按合同约定提供物业服务，没有履行治安、环保、物业公共部位维修等义务，故被告有权拒交物业费。原告未尽到合同义务的表现有：小区门口无保安维持秩序，人员可随意出入，造成小区产生安全隐患，小区保安亭24小时无人值班，停车场摄像头不清晰，导致业主车辆经常被盗；电梯故障率高，经常有业主被困电梯；收取物业费只开收据不开发票；原告在2013年7月擅自在空中花园安装冷却塔，并用铁栅栏围住，冷却塔距离被告的住所不足20米，冷却塔作业�严重影响附近业主的休息，被告王连英年事已高，因此使其身体健康状况受影响，住院治疗产生医疗费2万余元。2、原告原本只按一户的标准收取垃圾清理费，从2013年7月起却开始按两户的标准计收垃圾清理费，故原告的收取方式没有依据。
经审理查明：南宁市人民东路的两套房由被告王莲英购买。被告王莲英、韦日忠系母子。两套房由被告王莲英、韦日忠共同居住。2006年8月8日，南宁市远鹏物业管理有限责任公司与南宁房地产有限公司签订了《物业管理服务合同》及补充协议，约定由南宁市远鹏物业管理有限责任公司对广场小区进行前期物业管理，委托期限直至广场小区成立业主委员会时止，其中，公共维修资金收费标准为每月0.2元／㎡。2007年4月23日，南宁市远鹏物业管理有限责任公司（乙方）与被告王连英（甲方）签订《前期物业管理协议》，约定：甲方支�房地产公司所选聘的物业管理企业，依照有关物业管理的文件和合同进行服务，明确乙方按照南宁市三级标准进行物业管理服务工作，乙方的收费标准须报物价局批准后执行：甲方在每月初1-10日按时到小区办公室缴纳各项费用，甲方未按时缴费，乙方可以停止包括水电供应在内的服务，所产生的损失，甲方自行承担。甲方恶意拖欠费用时，每拖欠一天，乙方增收总金额的3‰作为滞纳金。甲方的物业无论是自用、空置、出租，业主（物业使用人）必须每月按照规定时间交纳当月应当缴纳的各项全额费用。乙方出具服务发票收取物业服务费、垃圾费、水电费，水电费收费单价以水电供应公司所标注的单价为准，各单位路灯费以本单位实际入住户公摊。该合同还对其他事项进行了约定。同日，被告王莲英接收了广场两套房。经南宁市房产管理部门测绘，广场两套房的建筑面积分别为27.76㎡、29.65㎡。广场小区至今尚未成立业主委员会。原告在提供物业服务期间为该小区业主向水电部门和南宁市环境卫生管理处代交了水费、电费和垃圾处理费。
南宁市物价局于2010年11月1日在《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》中批复准许同意原告远鹏物业公司三级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：无电梯0.66元／㎡，有电梯0.99元／㎡。备案后，原告按每月0.66元／㎡的标准收取物业服务费。
被告于2013年7月至2014年11月期间欠交301号房的公摊电费437.2元、公摊水费96元，物业服务费311元、公共维修资金94.4元、生活垃圾费136元、水费205.4元；欠交302号房的物业服务费332元、公共维修资金100.8元、生活垃圾费136元、水费256.2元。原告经向被告催缴未果，遂向本院起诉，诉请如前。原告表示，被告的公摊水、电费按一户的标准收取，生活垃圾费经向环卫部门申请后，也可按一户收取，故变更诉讼请求主张两套房的生活垃圾费不再重复收取。被告韦日忠表示在负担给付义务时，其原意单独承担两套房的物业服务费等各项费用，原告对被告韦日忠主张的责任承担方式无异议。
另查明，原告于2014年7月3日起诉甘某某、罗某某，形成另物业服务合同纠纷，在上述案件中本院查明，2013年11月17日广西《新闻在线》报道广场小区长期存在消防通道及架空层被堵死、小区无人值班看守等问题。
以上事实，有《前期物业管理协议》、交楼书、买卖合同登记备案证明、《建筑面积计算结果》、《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》、缴费通知单、新闻报道光盘及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证�权利，本案被告王连英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。
一、关于原、被告之间是否形成合法有效的物业服务合同关系。
根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”原告作为物业服务企业与被告王连英自愿签订《前期物业管理协议》，约定在广场小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，由原告对小区进行前期物业服务，上述合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，故原告与被告王连英之间形成合法有效的物业服务合同关系。在诉讼过程中，被告韦日忠表示愿意承担王连英在《前期物业管理协议》中应负的支付义务，原告对此无异议，故被告韦日忠对原告主张的各项费用负有支付义务。
二、关于原告主张的各项费用是否合理的问题。
1、物业服务费。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告依据其与被告签订的《前期物业管理协议》，负有对广场小区实行物业管理的合同义务，而被告作为该小区的业主，亦负有基于该合同向原告交纳物业管理服务费的义务。至于物业管理服务费应以何标准计算的问题。本案中，原告于2010年11月1日将物业管理服务费调整至0.66元／平方米·月，得到了南宁市物价部门的核批，而被告亦按0.66元／平方米·月的标准向原告交纳物业管理服务费至2013年7月，由此可知，被告已经以实际履行合同的方式同意按新标准交纳物业管理�务费，故2013年7月至2014年11月期间的物业管理服务费计算为：0.66元／平方米·月×（27.76＋29.65）平方米×17个月=644元。至于被告以原告提供的物业服务不到位存在违约行为为由拒缴物业管理服务费的问题，当事人对其主张的事实负有举证责任，在原告起诉置地小区其他业主的案件中，其他业主提交的新闻报道光盘记录了广西《新闻在线》报道有关广场小区存在消防通道被堵死、小区长期无人看守等问题，而原告提交的证据不足以证明其在主张的物业服务期间全面履行了《前期物业管理协议》约定的合同义务，故本院对被告关于原告未完全按物业服务合同约定提供物业服务的抗辩予以采信，但由于原告已提供了物业服务，被告仅以服务质量存在瑕疵为由拒交全部物业服务费，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规�，本院不予支持。至于被告抗辩主张原告擅自搭建冷却塔，影响到被告王莲英身体健康，并以此拒缴物业服务费的问题，由于现有证据无法证实冷却塔与被告王莲英的身体损害之间有直接关联，本院对被告的主张不予采纳。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，由于原告提供的物业服务质量存在瑕疵，被告对此亦提出了异议，故应酌情扣减被告应交的物业服务费，综合本案实际情况，本院酌情将被告应交的物业服务费调整为515元。
2、公共维修资金。公共维修资金用于小区房屋共用部位、公共设施的维修和更换，原告收取公共维修资金的行为是为了小区全体业主的利益，原告与开发商签订的《物业管理服务合同》中约定原告向业主收取的公共维修资金标准为每月0.2元／㎡，原告主张按0.2元／㎡收取公共维修资金，符合法律规定，故2013年7月至2014年11月期间公共维修资金为195元（0.2元／㎡×（27.76＋29.65）平方米×17个月）。原告主张的公共维修资金数额与缴费通知单记载不符，本院对原告主张超出部分不予支持。
3、生活垃圾费。《前期物业管理协议》记载原告负有对公共环境的清洁卫生、垃圾收集等，原告在提供物业服务期间亦向环卫部门代交了垃圾处理费，故在广场小区成立业主委员会确定其他可代收垃圾处理费的具体对象之前，原告依据《前期物业管理协议》代收垃圾费具有合理性。原告主张生活垃圾费按8元／月，未超出南宁市物价部门核定的城镇生活垃圾处理费的标准，庭审后，原告表示被告的垃圾处理费可按一户收取，故垃圾处理费应为136元（8元／月×17个月）。
4、水费。《前期物业管理协议》约定水费由原告代收代缴，原告在提供物业服务期间亦向水电部门代交了水费，故原告有权向被告收取水费。原告主张2013年7月至2014年11月期间被告共计欠缴两套房的水费461.6元，被告对该数额未提出异议，本院对原告主张的水费数额予以支持。
5、公摊电费、公摊水费。《前期物业管理协议》约定为保证公共设施、设备正常运行所产生的正常损耗费用，按户据实分摊，由小区全体业主共同承担，原告在为该小区提供物业服务期间亦已为该小区业主向供电部门代交小区共用建筑部分的水、电费后，有权向业主要求支付相应的公摊水、电费。现原告诉请被告支付欠缴2013年7月至2014年11月的公摊电费437.2元、公摊水费96元，符合法律规定及双方约定，本院�以支持。
6、关于违约金。原、被告双方签订的《前期物业管理协议》约定，被告欠缴费用时，应每日向原告支付拖欠金额的3‰作为滞纳金。本案中，被告未依约履行业主按期交纳公共维修资金、水费、生活垃圾费等各项费用的义务，违反了该协议的约定，应承担支付违约金的责任。由于被告欠交费用，对于原告而言，其损失实为利息，原告未举证证实除利息损失还产生了其他的损失及损失的数额，而且，在本案中原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院结合被告拖欠费用的数额、时间及本案合同的履行情况，对该违约金予以调低，酌情认定被告支付原告违约金50元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告韦日忠向原告南宁市远鹏物业服务有限责任公司支付2013年7月至2014年11月期间的物业服务费515元、生活垃圾处理费136元、公共维修资金195元、水费461.6元、公摊电费437.2元、公摊水费96元，共计1840.8元；
二、被告韦日忠支付原告南宁市远鹏物业服务有限责任公司违约金50元。
案件受理费25元，由原告南宁市远鹏物业服务有限责任公司负担10元，被告韦日忠负担15元。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所�地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 农慧兰
二〇一五年一月十五日
书记员 熊梓言
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法�若干问题的解释》
第五条第一款物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。