广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13924号上诉人（原审原告、反诉被告）：王洁，女，1982年9月14日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：杨捷，广东合慧益律师事务所律师。委托诉讼代理人：林振业，广东合慧益律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赖志辉，男，1965年11月3日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：胡文洲，广州市花都区狮岭镇法律服务所法律服务工作者。原审第三人：广东中原地产代理有限公司。住所地：广州市越秀区东风路*******号*层全层。法定代表人：李耀智，华南总裁。委托诉讼代理人：何恺鹏，男，该公司职员。委托诉讼代理人：关怡钧，男，该公司职员。上诉人王洁因与被上诉人赖志辉、原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：案涉房屋位于广州市花都区新华街三东大道89号第10栋2203房，权属人原为赖志辉。2016年1月21日，王洁（买方、乙方）与赖志辉（卖方、甲方）在中原公司的居间下签订《存量房买卖合同》，对案涉房屋的买卖事宜作出约定，赖志辉的联系地址为广州市花都区赤坭镇广源东路25号，成交价3500000元，乙方一次性付款并办理交易手续，签订本合同时支付20000元作为定金，于交易过户完成当天付清楼价余款3480000元，交易过户手续需在本合同签订后30天内完成。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。甲方如未能按本合同约定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。本合同首页记载的双方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。甲乙双方同意委托中原公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。乙方知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当天，王洁向赖志辉支付了定金20000元。王洁称其向赖志辉发送律师函，要求赖志辉按照合同约定履行合同，王洁并提交律师函及其向广州市花都区赤坭镇广源东路25号发送邮件的EMS投递证明拟证明其上述主张，其中EMS投递证明显示，该邮件因无人认领而退回。2017年1月24日，赖志辉与案外人吴贵东签订《房屋买卖合同》，就案涉房屋的买卖事宜进行约定，约定案涉房屋的成交价为3400000元，交易手续需在2017年4月30日前完成。赖志辉称王洁从签订合同后，不履行合同也不提交购房资格证明，其通过钟毅贤约王洁到中原地产解除合同，但王洁也一直不出现，签订合同后，赖志辉一年还没有收到房款，又急需用钱，因此，赖志辉将案涉房屋另售他人。双方在签订合同后加了微信，双方一直以微信沟通，赖志辉多次通过微信催促王洁履行合同，后王洁将赖志辉拉黑，赖志辉无法恢复，所以无法提交微信聊天记录。赖志辉也有多次通过中原公司催促。2017年3月底将案涉房屋过户给吴贵东。2017年2月17日，王洁向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除王洁与赖志辉之间的房屋买卖合同；2.赖志辉向王洁支付违约金350000元；3.本案诉讼费由赖志辉承担。一审庭审中，王洁变更诉讼请求为：1.赖志辉返还20000元定金；2.解除王洁与赖志辉之间的房屋买卖合同；3.赖志辉向王洁支付违约金350000元；4.本案诉讼费由赖志辉承担。一审诉讼中，赖志辉向一审法院提出反诉请求：1.王洁向赖志辉支付违约金350000元，赖志辉依法罚没王洁定金20000元，合计370000元；2.王洁承担本案的所有案件受理费。一审庭审中，赖志辉变更反诉请求为：1.王洁向赖志辉支付违约金350000元；2.王洁承担本案的所有案件受理费。另查明，王洁户籍地为甘肃省，2015年10月份开始在广州市缴纳社保，王洁称其通过查询社保缴纳记录才得知签订合同时不具备购房资格，之前对广州市的限购政策不知情，现在才得知广州市限购政策。一审法院认为：王洁与赖志辉签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，因此，双方均应恪守合同约定。王洁与赖志辉关于合同未能继续履行可归责于何方各执一词，王洁认为是赖志辉没有及时办理过户手续，其作为外地户籍人士不清楚广州市限购政策，赖志辉将房屋另行出售导致合同无法继续履行。赖志辉认为是王洁没有提交购房资格证明导致合同无法继续履行，其通过中介公司人员约王洁解除合同，王洁一直不出现，签订合同一年后还没有收到房款又急需用钱才将案涉房屋出售。一审法院分析如下，双方签订的《存量房买卖合同》中载明了王洁知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续，王洁与赖志辉的合同签订于2016年1月21日，按照合同约定应当在一个月内完成交易过户，王洁为非广州市户籍人士，从2015年10月份开始在广州市交纳社保，按照广州市的购房政策，截至本案法庭辩论终结（2017年4月20日），王洁仍然不具备广州市的购房资格，合同仍然无法继续履行，赖志辉与案外人吴贵东的房屋买卖合同签订于2017年1月24日，且结合中原公司的陈述，赖志辉在履行合同的过程中陈述可以随时配合过户，因此，一审法院对王洁的陈述不予采纳，对赖志辉的陈述予以采信，案涉合同现已无法继续履行，因此，王洁请求解除合同，一审法院予以支持。案涉合同因王洁不具备购房资格无法继续履行，王洁存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，至于王洁认为违约金过高，若案涉合同能继续履行下去，赖志辉应当于2016年2月21日收到房价款350万元，房价款350万元及其从2016年2月22日起算的利息是赖志辉因合同履行可获得的利益，现合同无法继续履行，赖志辉因此遭受到损失，因此，王洁认为违约金过高要求调整依据不足，一审法院不予采纳，赖志辉要求王洁按照合同约定支付违约金350000元，合理有据，一审法院予以支持，同理，王洁要求赖志辉支付违约金350000元，一审法院不予支持。至于定金20000元是否应当返还，违约金350000元已经足以弥补赖志辉的损失，因此，王洁请求赖志辉返还定金20000元，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条的规定，于2017年5月10日作出一审判决：一、解除王洁与赖志辉于2016年1月21日签订的《存量房买卖合同》；二、赖志辉于本判决发生法律效力之日起十日内向王洁返还定金20000元；三、王洁于本判决发生法律效力之日起十日内向赖志辉支付违约金350000元；四、驳回王洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费17400元，由王洁负担，反诉案件受理费3425元，由王洁负担。判后，王洁不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误，上诉人并不存在过错和违约行为。首先，上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》无法继续履行的根本原因在于被上诉人于2017年1月24日将案涉房屋出让给案外人时，上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》并未解除，故就算上诉人具备广州市购房资格，案涉房屋的交易合同也无法继续履行。其次，《存量房买卖合同》中约定支付违约金的条件并未成就，根据合同的约定，上诉人不能按本合同约定买入该房地产才应支付违约金，上诉人已与被上诉人签订购房合同，且按合同约定支付定金，买入案涉房屋，但因被上诉人和第三人迟迟不履行合同义务，且被上诉人将案涉房屋转售他人，故上诉人并未违约。再次，被上诉人、第三人并未联系或通知上诉人何时办理过户手续，也没有告知到行政机关办理过户时需要提交什么材料，上诉人亦无法联系被上诉人。一审庭审中，第三人确认其跟进上诉人与被上诉人房屋买卖合同交易的员工已于2016年4月份离职，第三人也不清楚具体交易过程，且第三人在居间合同中与上诉人存在利害关系，故其陈述不应采信，另被上诉人并未提供证据证明其已联系上诉人配合过户的事实，故一审法院采纳被上诉人陈述，认定被上诉人可以随时配合过户系认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。关于本案违约金的问题。假设本案违约事实成立，关于本案的违约金支付应考虑合同的履行情况和双方过错程度确定。首先，根据行政机关的相关规定，办理房屋过户登记手续应由买卖双方共同办理，且根据上诉人与被上诉人签订《存量房买卖合同》约定，剩余购房款于交易过户完成当天支付。因被上诉人在合同履行过程中并未履行通知协助义务，上诉人一直联系不了被上诉人，也根本不清楚广州限购政策，且合同的履行过程中因行政机关的原因导致迟延登记过户也是常有之事，故一审法院认定被上诉人应当于2016年2月21日收到房价款并以此认定被上诉人可得利益受到损失，对上诉人主张的调整或不予支持违约金的请求不予支持，属于适用法律错误。其次，上诉人是甘肃省人，甘肃省并未实施购房的限购政策。上诉人于2015年10月份到广州花都工作，购房目的是为了自住，上诉人与被上诉人素不相识，签订的《存量房买卖合同》时，上诉人根本不清楚广州的购房政策。如果上诉人明知在广州购买需要购房资格，否则不能过户，还要承担高额的违约责任，就不会签订购房合同。上诉人是打工一族，购房的资金全由父母资助，如果因此承担巨额的违约金，对于一个80后的女孩，无疑是巨大的打击，上诉人也不会去签订一个需要支付巨额违约金的合同。如《存量房买卖合同》系第三人提供的格式条款，签订合同时，第三人也没有告知广州的购房政策，也没有审查上诉人的购房资格。因此，合同不能履行的原因在于被上诉人和第三人，一审法院将合同不能继续履行的责任归咎于上诉人，有违公平原则。综上，上诉人请求二审法院：1、撤销一审判决第三判项，并依法改判；2、案件受理费由被上诉人承担。被上诉人赖志辉二审答辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。原审第三人中原公司未发表意见。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：2016年1月26日，赖志辉（甲方、卖方）、王洁（乙方、买方）、中原公司（丙方、经纪方）还签订有《中介服务三方协议》，该协议第一条第2点约定“乙方知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明等）以办理过户及贷款手续。”《存量房买卖合同》第八条关于“交易不成的违约责任”约定内容为，“甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。”二审诉讼中，中原公司表示，涉案《存量房买卖合同》签订之时，广州市房地产调控政策要求购房人在五年以内需提供连续缴纳三年以上个人所得税缴纳证明或社保缴纳证明，现在的政策则要求连续五年纳税或缴纳社保。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人应否向被上诉人支付违约金以及违约金数额的确定。涉案《存量房买卖合同》、《中介服务三方协议》均载明，上诉人知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明等）以办网签、贷款、交易过户手续。作为完全民事行为能力人，上诉人当应对其所签合同的内容予以了解并承担相应后果。上诉人本案主张其对广州限购政策不知情，一审法院不予采信，本院予以维持。上诉人从2015年10月份才开始在广州市交纳社保，事实上不可能为涉案房屋交易提供符合购房资格的纳税证明或社保缴纳证明，一审法院认定涉案《存量房买卖合同》因上诉人不具备购房资格无法继续履行，上诉人存在违约行为，并无不当。本案上诉人未提供证据证明，被上诉人、原审第三人的通知和协助义务与上诉人购房资格文件的取得、交易过户存在因果关系。上诉人以《存量房买卖合同》无法继续履行的根本原因在于2017年1月24日被上诉人将案涉房屋出让给了案外人的主张，本院不予采纳。需要指出的是，本案《存量房买卖合同》并无交房时间的约定，与交易习惯有异；事实上买卖双方并未在签订合同后30天完成交易和过户手续，合同履行停滞状态达一年之久，但没有证据显示双方当事人为此采取积极有效的应对措施；被上诉人于2017年1月24日将涉案房屋另卖他人，此前未对所签《存量房买卖合同》终止履行向上诉人予以告知并善后，被上诉人对本案纠纷的形成也有一定责任。鉴于本案的具体情况，本院对上诉人支付的违约金数额予以调整，酌定为20万元。综上所述，王洁的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1660号民事判决第一、二、四项；二、变更广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1660号民事判决第三项为：王洁于本判决发生法律效力之日起十日内向赖志辉支付违约金200000元；三、驳回赖志辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费17400元，由王洁负担17000元，赖志辉负担400元；反诉案件受理费3425元，由王洁负担1952元，赖志辉负担1473元。二审案件受理费6550元，由王洁负担3733元，赖志辉负担2817元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  姚伟华审判员  黄 嵩二〇一七年九月二十五日书记员  马婷婷