安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一初字第01228号
原告（反诉被告）：王飞燕，女，1972年3月10日生，汉族，下岗职工，住安徽省宿松县。
原告（反诉被告）：刘向东，男，1969年7月12日生，汉族，农民，住安徽省宿松县。
上述二位原告(反诉被告)共同的委托代理人：夏耘，安徽松圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安庆市宿松互益房产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉中路185号。
法定代表人：陈新光，公司董事长。
委托代理人：芮松，安庆市迎江区华中法律事务所法律工作者。
委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
原告王飞燕、刘向东诉被告安庆市宿松互益房产开发有限公司（以下简称互益房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理。被告互益房产公司于11月12日提起反诉，本院予以受理，依法由代理审判员汪淳适用简易程序，于2014年12月2日、2015年6月16日两次公开开庭进行了审理，第一次开庭时原告王飞燕、刘向东的共同委托代理人夏耘，被告互益房产公司的委托代理人芮松到庭参加诉讼，第二次开庭时原告王飞燕、刘向东的共同委托代理人夏耘，被告互益房产公司的委托代理人黄松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王飞燕、刘向东诉称：二原告系夫妻关系。被告系宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区开发商。2012年1月20日，双方签订《商品房预售合同》，约定二原告购买被告位于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区第XX幢XXX室，预测建筑面积共117.51平方米，房屋总价款为399021元，约定当日原告支付首付款129021元，余下房款申请银行按揭，原告已按约定履行了全部付款义务。合同约定交房日期为2012年12月30日前，且约定了被告每逾期交房一日向原告支付总房款日万分之三的违约金至交房之日。然而至2014年5月，二原告所购房屋才达到交付条件。被告将房屋交付二原告后，却对逾期交房的违约责任只字不提。原告遂起诉来院要求：1、判令被告按总房款的日万分之三向原告支付违约金至交房之日即2014年2月21日，违约金共计50034.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。
互益房产公司辩称并反诉称：（一）1、二原告诉称与被告签订购房合同属实；2、二原告支付首付款并通过银行按揭方式给付购房款亦是事实；3、二原告给付首付款是事实，但银行按揭的具体时间暂不清楚；4、被告向二原告交付房屋的时间是2014年2月14日，如果法院支持二原告诉请的逾期交房违约金计算至实际交房之日，应按实际交房时间计算；5、二原告称合同约定有三个方面的交付条件，但根据国务院相关规定验收报告合格属无效条款；6、基于被告在建设“互益金都”小区房屋时遇到的各种因素，被告已于2013年6月7日在小区门口张贴公告，通知延期交房，亦包含二原告所购房屋，但二原告并未就此提出异议；7、2014年9月29日，被告开发的该小区经相关部门验收合格，并送质检站备案；8、2014年2月14日被告第二次通知二原告交付房屋，后二原告在物业管理处领取钥匙并入住；9、2013年3月29日，被告曾以短信群发的形式通知二原告收房。（二）1、基于二原告已实际接受房屋并入住，被告认为二原告以实际行为同意变更交付条件，其在实际接受房屋后，再以延期交房起诉违约，不符合安徽省高级人民法院的指导意见；2、二原告接受房屋与约定交房的时间仅一年之隔，并没有造成实际损失，根据最高人民法院指导意见，二原告主张违约金5万余元没有事实依据。因此被告在第(一)点意见的基础上，建议法庭如果支持原告诉求，需查明原告的实际损失，从而对违约金按租金标准进行调整。综上，请法庭驳回二原告的诉讼请求。另被告认为二原告购买的房屋已经竣工，并短信通知原告前来交房，原告不及时交接房屋也构成违约，应承担责任。现被告提出如下反诉请求：1、要求判令解除原、被告双方签订的编号为YS0002069号《商品房预售合同》并返还房屋；2、要求反诉被告向反诉原告支付违约金39900元并承担本案诉讼费用。
针对互益房产公司的反诉，王飞燕、刘向东辩称：1、原、被告签订合同的时间是2012年1月20日，且原、被告签订的合同没有编号；2、被告反诉要求解除合同没有法律依据，因为二原告没有违约；3、二原告于2014年2月就领取了钥匙，并没有迟延接受房屋，请法庭驳回被告的反诉诉讼请求。
王飞燕、刘向东为证明其主张的事实，向本院举出如下证据：
1、二原告的身份证，证明原告主体适格。
2、原、被告签订的商品房预售合同1份，证明原、被告订立商品房预售合同，原告购买被告开发的“互益金都”小区第XX栋XXX室，房屋总价款为399021元，约定被告于2012年12月30日前将具备取得建筑工程竣工验收等条件的商品房交付原告；并约定被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年12月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。
3、购房发票1份，证明二原告之前已给付首付款129021元。
4、对账单1份，证明二原告已在宿松建设银行办理房屋按揭贷款，并如期还贷。
5、票据2份及承诺书1份，证明二原告在2014年2月21日已领取房屋钥匙并装修房屋。
6、二原告的共同委托代理人对“互益金都”小区X幢XXX室业主王亚群的谈话笔录1份，证明是在二原告多次要求下，被告才向二原告交付房屋的。
互益房产公司为证明其辩解及反诉，提交了下列证据，其内容及证明目的如下：
1、互益房产公司营业执照、组织机构代码证各1份，证明被告身份情况。
2、视听资料、照片1组及向宿松县有关部门的报告及人防工程变更及电力增容材料各1份，证明房屋未按时交付存在客观原因，被告已就延迟交付房屋事宜通知购房户。
3、竣工验收报告、竣工验收备案登记表各1份，证明被告开发的房屋已经达到法定交付条件，原告已实际验收房屋并装修入住，被告不应承担迟延交付房屋的违约责任。
4、通知接受房屋的短信息材料1份，证明二原告存在双方约定的解除合同条件并应承担违约责任。
5、《评估报告书》1份及安徽省宿松县人民法院（2005）松民一初字第192、202号民事判决书各1份，证明本案房屋租金损失为每年89.96元／平方米，每天的损失为28.96元；宿松县人民法院对迟延交付商品房的违约金曾有参照房屋租金损失的判决。
6、互益房产公司迟延交房所产生的违约金金额明细说明，证明被告因迟延交房按合同约定产生的违约金金额共计2518万元，违约金明显过高。
庭审中，原、被告对对方所举证据进行了质证：（一）被告对二原告所举证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性及关联性没有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，但请求法庭要求二原告明确起诉逾期交房的原因，并说明被告违约的原因；对证据3的真实性、合法性及关联性没有异议；对证据4的真实性没有异议，但不能达到二原告已向银行交付按揭款的证明目的，与本案没有关联性；对证据5的真实性没有异议，二原告确实在2014年2月21日接受房屋，并实际入住，二原告在接受房屋时并没有就被告迟延交付房屋和房屋验收不符合交付条件提出异议，由此可以推定二原告同意变更交付条件；对证据6的真实性有异议，证人的身份不明确，且没有出庭作证；（二）二原告对被告所举证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性及关联性没有异议。对证据2中照片的真实性有异议，不能作为证据使用，且照片中的公告是被告自行打印张贴的，并未通知二原告，不符合合同的约定，另张贴的时间也过了合同约定的交房时间，不能达到被告的证明目的。对被告向县有关部门所打的报告的真实性没有异议，但该报告出具的时间及要求电力增容的时间均是在合同约定的交房时间之后，不能成为被告所谓逾期交房的不可抗力的理由。对证据3的真实性没有异议，但不能达到被告的证明目的，合同约定的交房时间为2012年12月30日前，本案诉争房屋2014年9月29日才达到交付条件，不能免除被告迟延交付房屋的违约责任。对证据4的真实性、合法性及关联性均有异议，不能作为定案依据，且该通知时间没有具体年份。对证据5的真实性没有异议，但被告申请评估超过了举证期限，评估申请不合法。租金评估不属于对证据的来源、形式等方面的瑕疵补正，本案不应再确定举证期限。所以我方认为人民法院准予被告提出的对房屋租金进行评估不符合法律规定。原、被告双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，人民法院应依据该合同约定予以判决。证据6系被告单方制作的，对其真实性无法认定，但即使被告按合同约定因逾期交房需赔付给所有业主的违约金共计有2518万元，也不能说明合同约定的违约金标准过高，而是被告违约的时间长造成的，所以不能达到被告的证明目的。
本院对原、被告所举证据审查认为：（一）二原告所举证据1、2、3、4、5真实、合法，且被告对其真实性均无异议，本院予以采信。二原告所举证据6因证人未出庭接受质询，不能单独认定，但结合证据5，可认定二原告接受房屋的时间是2014年2月21日。（二）被告所举证据1真实、合法，且二原告无异议，予以采信。被告所举证据2不能证明增加人防工程、电力增容等原因对被告工程施工产生影响系不可抗力，不能作为延期交房的抗辩理由，本院不予采信，被告即使在小区门口张贴迟延交付房屋公告也不能成为其免责或减轻责任的事由。被告所举证据3真实、合法，二原告对其真实性亦无异议，但不能证明被告房屋在约定的交房时间内就达到交付条件，二原告实际收房并入住并不表示不追究被告逾期交房的违约责任，所以对被告的证明目的不予采信。被告所举证据4不是合同约定的书面形式通知，本院不予采信。被告所举证据5真实，二原告对其真实性亦无异议。本院认为申请评估是当事人的权利，且被告在第一次开庭就已提出，并及时提交了书面申请，且根据新的民事诉讼法司法解释的精神，逾期提交证据并非证据不合法的原因，该证据并无其他不合法事由，所以该证据是合法的。至于能否达到被告的证明目的即依照房屋租金标准计算逾期交房违约金在说理部分予以论述。被告所举证据6系被告站在其立场单方制作的，因或许有业主对被告逾期交房的违约责任不予追究，故对被告逾期交房应承担的所有违约金的具体金额无法确定，所以能否依据被告承担的总体违约金数额过高来确定本案违约金标准明显过高，在说理部分一并论述。
综合以上采信证据及当事人陈述，本院查明：
王飞燕、刘向东系夫妻关系。互益房产公司系宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区开发商。2012年1月20日，双方签订《商品房预售合同》，约定王飞燕、刘向东购买互益房产公司位于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区第XX幢XXX室，预测建筑面积共117.51平方米，房屋总价款为399021元，约定当日王飞燕、刘向东支付首付款129021元，余下房款申请银行按揭。双方在合同中另约定：出卖人应当在2012年12月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收的房屋交付给买受人；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；逾期交房，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，由于买受人原因逾期一个月仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款0.1%收取买受人违约金。王飞燕、刘向东履行了全部付款义务，并于2014年2月21日受领互益房产公司交付的房屋并已入住。而合同约定的交房时间是2012年12月30日前，故原告起诉来院要求判如所请，被告亦提起反诉，要求判如所请。2014年12月2日，互益房产公司庭审时口头申请对二原告所购买房屋的租金标准予以评估，并于2014年12月5日提交书面申请。后安徽省安庆市中级人民法院委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司进行评估，评估结论为：宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区XX幢XXX室房屋年租金评估值为每平方米89.96元。互益房产公司自愿承担评估费用。
本院认为：本案中二原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同，双方均应履行。王飞燕、刘向东依约履行了支付全部购房款的义务后，互益房产公司应按《商品房买卖合同》的约定于2012年12月30日前向王飞燕、刘向东履行交付取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收的房屋义务，但互益房产公司于2014年2月21日才向王飞燕、刘向东交付房屋，互益房产公司应依合同约定承担逾期交房的违约责任。互益房产公司逾期交房的违约期间为2012年12月31日至2014年2月21日，共逾期418天。按照《商品房买卖合同》第九条的规定逾期超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期之日起出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。故王飞燕、刘向东要求互益房产公司从逾期之日支付违约金至交房之日的请求，予以支持。对互益房产公司以约定的违约金过高为由请求减少，要求按照房屋年租金标准计算违约金的请求，亦予以支持。关于本案调减违约金其理由是：根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”；互益房产公司迟延交房给王飞燕、刘向东造成的损失主要是不能使用讼争房屋的损失以及迟延装修房屋的损失，因王飞燕、刘向东未举证其实际损失，故将该房屋租金作为互益房产公司逾期交房给王飞燕、刘向东造成的损失赔偿额的依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。逾期交房违约金如果依据年租金标准计算，本案违约金为每日28.96元，共计418天×28.96元=12105.28元；如果依合同约定的总房款的日万分之三计算，本案违约金为每日119.71元，共计418天×119.71元=50037.23元，明显超过租金损失的百分之三十。故对于二原告起诉要求被告按房屋总价款的日万分之三计算违约金的诉求，本院予以调减为该讼争房屋租金损失的130%，即违约金共计为15738.06元（12105.28+12105.28×30%）。对王飞燕、刘向东的相关诉讼请求予以支持，超出部分予以驳回。互益房产公司称施工期间因增加人防工程、电力增容及周围居民不配合导致影响施工进度，但上述情形均不属于合同约定和法定的免责事由，因此，互益房产公司欲以此观点免责不予采纳。互益房产公司以王飞燕、刘向东逾期收房超过一个月为由反诉要求解除双方的商品房买卖合同并要求王飞燕、刘向东支付逾期收房违约金的请求，因该房屋在交房时尚未通过综合验收，不符合交付条件，因此，王飞燕、刘向东不接受房屋不构成违约，故对于被告的上述反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告安庆市宿松互益房产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告王飞燕、刘向东逾期交房违约金15738.06元；
二、驳回原告王飞燕、刘向东的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）安庆市宿松互益房产开发有限公司的反诉诉讼请求。
如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由原告王飞燕、刘向东共同负担225元，被告安庆市宿松互益房产开发有限公司负担300元；反诉案件受理费400元，评估费2000元，合计2400元，由被告安庆市宿松互益房产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
代理审判员 汪 淳
二〇一五年七月三日
书 记 员 贺书唯
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。