福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芗民初字第3659号
原告苏茂树，男，1962年5月18日出生，汉族，住漳州市芗�区。
原告苏素惠，女，1953年1月3日出生，汉族，住漳州市芗城区。
原告苏素莲，女，1955年12月9日出生，汉族，住漳州市芗城区。
原告林凤娇，女，1944年4月20日出生，汉族，住漳州市芗城区。
原告苏茂寅，男，1950年6月7日出生，汉族，住漳州市芗城区。
上述原告的委托代理人林松勇、柯志斌，福建衡评律师事务所律师。
被告悦华新房产集团有限公司，住所地漳州市芗城区。
法定代表人宋宇铭，董事长。
委托代理人张怀恩，福建方圆人律师事务所律师。
被告苏茂林，男，1942年1月24日出生，汉族，住漳州市芗城区。
原告苏茂树、苏素惠、苏素莲、林凤娇、苏茂寅与被告悦华新房产集团有限公司（以下简称悦华公司）、苏茂林房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受�后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏茂树及原告的委托代理人林松勇、柯志斌，被告悦华新公司的委托代理人张怀恩到庭参加诉讼。被告苏茂林经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被拆迁的漳州市芗城区盐鱼市110号房屋，房产证登记所有人为苏登福。原告和被告苏茂林及苏素莲、苏茂源等7人均是苏登福的子女，都享有该房屋的继承权。苏登福过世后，该房屋还未被各继承人分割，被告苏茂林并未取得该被拆迁房屋的所有权。根据《合同法》有关规定，被告苏茂林在未取得所有权的情形下，与被告悦华新公司签订的征用房屋协议及拆迁安置房合同书无效。因此，请求判令征用房屋协议书及拆迁安置房合同书无效；本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，2000年3月13日，漳州市房地产管理局签发《关�“东一号路两侧一期工程”建设用地房屋拆迁公告》并登载于《闽南日报》，确认根据国务院（1991）第78号令及市政府授权，政府因建设东一号路两侧配套及安置工程建设所需，决定对东一号路两侧一期工程开发范围片区进行改造建设。本期房屋拆迁由漳州市东一号路两侧旧城改造建设工程指挥部（以下简称“拆迁指挥部”）及漳州市悦华房地产发展有限公司组织实施，被拆迁人联系拆迁事宜，可到拆迁指挥部联系。根据拆迁公告所列，本案所涉的盐鱼市110号房屋在本期拆迁范围内。2000年9月18日，拆迁指挥部及被告悦华公司派员共同对盐鱼市110号房屋进行现场勘察，并制作了现场查勘表，根据该表记载，盐鱼市110号房屋为砖混结构，共两层，第一层49.91m2，第二层27.68m2，合计77.59m2。2000年9月22日，苏茂林持霞东居民委员会出具的《证明》、《拆迁安排登记表》；石�镇寮里村民委员会出具的《证明》；并携带房屋所有权证（复印件）前来办理房屋拆迁安置补偿手续。产权证载明：盐鱼市110号房屋所有权人为苏登福，产权来源为1986年登记产权，地号列东北段2198号，砖木结构，平屋，建筑面积48m2，为住宅用途。霞东居民委员会证明苏茂林、林水粉，胡和顺、苏和兴、苏和国五人长期居住于盐鱼市110号。寮里村民委员会证明盐鱼市110号房屋是苏登福分给苏茂林继承，原房产证失落。2000年9月22日，拆迁指挥部与苏茂林及其儿子苏和国签具《确认书》确认，盐鱼市110号房屋的业主为苏登福，建筑面积77.59m2，第二层部分27.68m2属违章建筑，其余49.91m2属原建。经苏茂林请求，拆迁指挥部对违章建筑部份同意按面积的60%予以赔偿（27.68m2×60%=16.61m2）。2000年9月23日，拆迁指挥部、苏茂林及漳州市悦华房地产发展有限公司三方经协商后签署《征用房屋协议书》，主要内容有：拆除盐鱼市110号房屋66.52m2.（49.91m2＋16.61m2）安置于东南商贸城安置区一套2房建筑面积约78平方米进行产权交换，新旧房屋对抵后的面积在交房时应补齐差价，超面积房屋价格待安置房竣工后按实结算，安置时须提供产权证或有关合法产权手续。同日，拆迁双方还签订了《搬迁封房验收单》、《拆迁房屋奖励及搬迁补贴表》，确认苏茂林、苏和国于2000年9月23日封房时房屋用水用电等的状态；确认被拆迁人拆迁期间自找过渡房，由拆迁人给予支付过渡费（暂付壹年）、搬迁费、相关奖励等事实。2004年12月6日，苏茂林与拆迁人签署《拆迁房屋奖励及搬迁补贴表》，向拆迁人领取了第二期的过渡费3300元及附属物补偿费510元。漳州市房地产管理局签发拆迁公告后，在公告规定的期间内，本案各原告均未向拆迁人提出要求，主张拆迁安置补偿权利。2004年12月6日，苏茂林与福建悦华集团有限公司签订《拆迁安置房合同书》、《拆迁安置结算清单》、《商品房买卖合同》、《买卖补充合同书》等合同文件，确认盐鱼市110号房屋所有权人为苏登福，代表为苏茂林，拆迁后安置于东南商贸城文华园2幢311号，安置房的总面积72.11m2，等面积安置66.52m2，超面积5.59m2以900元／m2的单价由苏茂林出资购买。同日，苏茂林支付相关款项后，悦华公司通知物业管理处将双方约定的安置房文华园2幢311室房屋交付苏茂林执掌，苏茂林向答辩人领取了商品房买卖合同（3份）、拆迁安置房合同（2份）、商品房产权登记证明书（2份）等资料。至此，双方签订安置合同文件已实际履行完毕。拆迁后至安置期间，各原告均未向悦华公司提出异议。悦华公司认为：本案拆迁法律事实发生后，在政府发布拆迁公告后直至安置房交付期间，原告从未向悦华公司提交合法有效的财产权属证书或财产继承文件主张权利。拆迁时苏茂林持有居民委员、村民委员会出具的证明材料，证明其系被拆迁房屋的使用人、与所有权人苏登福系父子关系的事实。苏茂林做为房屋的使用人，所有权人苏登福的继承人，与悦华公司签订房屋拆迁安置补偿合同文件符合我国《城市房屋拆迁管理条例》（国务院（1991）第78号令发布，1991年6月1日起施行）第三条第二款、第十二条的规定。答辩人与苏茂林签订拆迁合同文件时，已确认被拆迁房屋等面积部份的所有权属苏登福所有，至今安置房等面积部份仍属于苏登福的合法财产，拆迁合同文件并未将苏登福财产所有权转移给苏茂林。双方签订的房屋拆迁合同文件的内容确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规范，合同合法有效。原告以“苏茂林未取得被拆迁�屋所有权”为由，主张本案所涉的拆迁安置房合同书无效与《城市房屋拆迁管理条例》第三条第二款、第十二条规定不符。
经审理查明，2000年3月13日，漳州市房地产管理局发布“关于对东一号路两侧一期工程”建设用地房屋拆迁公告，政府决定对漳州市东一号路两侧一期工程开发范围片区进行改造建设，本期房屋拆迁由漳州市东一号路两侧旧城改造建设工程指挥部及漳州市悦华房地产发展有限公司组织实施及拆迁范围。本案讼争漳州市盐鱼市110号房屋在拆迁范围内。讼争盐鱼市110号房屋所有权人为苏登福，产权来源为1986年登记产权，地号列东北段2198号，砖木结构，平屋，建筑面积48m2，为住宅用途。霞东居民委员会证明苏茂林、林水粉，胡和顺、苏和兴、苏和国五人长期居住于盐鱼市110号。2000年9月18日，拆迁指挥部及被告悦华公司派员共同对盐鱼市110�房屋进行现场勘察，并制作了现场查勘表，2000年9月22日，拆迁指挥部与苏茂林及其儿子苏和国签具《确认书》确认，盐鱼市110号房屋的业主为苏登福，建筑面积77.59m2，第二层部分27.68m2属违章建筑，其余49.91m2属原建。2000年9月23日，被告与苏茂林与被告悦华公司签订了《征用房屋协议书》，主要内容有：拆除盐鱼市110号房屋66.52m2.（49.91m2＋16.61m2）安置于东南商贸城安置区一套2房建筑面积约78平方米进行产权交换，新旧房屋对抵后的面积在交房时应补齐差价，超面积房屋价格待安置房竣工后按实结算，安置时须提供产权证或有关合法产权手续。协议签订后，被告苏茂林将讼争房屋移交给被告拆除并依约定向被告悦华公司领取了过渡费附属物补偿费等。2004年12月6日，被告苏茂林与悦华公司签订《拆迁安置房合同书》，确认盐鱼市110号房屋所有权人为苏登福，代表为苏�林，拆迁后安置于东南商贸城文华园2幢311号，安置房的总面积72.11m2，等面积安置66.52m2，超面积5.59m2以900元／m2的单价由苏茂林出资购买。同日，悦华公司将安置房文华园2幢311室房屋交付苏茂林执掌。
本院认为，本案讼争漳州市盐鱼市110号房屋在2000年3月已列入拆迁范围内，被告苏茂林与被告悦华公司双方于2000年9月23日签订了有关本市盐鱼市110号房屋的《征用房屋协议书》。判断被告苏茂林与悦华公司所订立的征用房屋协议是否有效，应当根据当时法律法规的规定。《城市房屋拆迁管理条例》是于1991年3月22日由国务院发布的，在2001年6月国务院修订后于自2001年11月1日起施行。在2001年11月1日前，应适用1991年3月22日国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》。1991年3月22日国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》第三条规定，本条例所称拆迁人是指取得房屋�迁许可证的建设单位或者个人；本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。被告苏茂林作为苏登福的合法继承人之一，且系长期居住于盐鱼市110号房屋，其应属上述条例规定的被拆迁人。另有关城市房屋拆迁安置补偿过程中，特别是进行房屋产权调换的，除了在房屋交付拆除时双方签订的拆迁安置补偿协议，在选房安置时所订立的选房或安置房协议，亦是城市房屋拆迁安置补偿协议的补充部分。因此，本案被告苏茂林与悦华公司双方所签订的《征用房屋协议书》、《拆迁安置房合同书》，并未违反相关法律法规的规定，均是双方真实意思表示，并且双方已依约履行，故上述《征用房屋协议书》、《拆迁安置房合同书》应为合法有效。故本案原告要求确认征用房屋协议书及拆迁安置房合同书无效的诉讼请求，本院依法不予支持。被告苏茂林经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《城市房屋拆迁管理条例》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告苏茂树、苏素惠、苏素莲、林凤娇、苏茂寅请求判令征用房屋协议书及拆迁安置房合同书无效的诉讼请求。
本案受理费5735元，减半收取2867.5元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 郑解民
二〇一四年十月十六日
书记员 陈瑞芳
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条、依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《城市房屋拆迁管理条例》
第三条、本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。
本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条、被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。