江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆巴民初字第0222号
原告昆山华德宝通力扶梯设备有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇长江北路欧美工业园。
法定代表人于颖，该公司董事长。
委托代理人丁亮亮，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人曹春雨，江苏六典律师事务所律师。
被告杨武。
委托代理人杨易。
委托代理人杨彬。
被告张艳梅。
委托代理人杨冲。
原告昆山华德宝通力扶梯设备有限公司与被告杨武借款合同纠纷一案，本院于2015年4月7日受理后，依法由代理审判员欧平独任审判。答辩期内，被告提起反诉要求购买原告的车库，本院告知其基于的事实理由及请求不符合反诉受理条件，本院不受理其反诉。审理过程中，原告申请追加被告杨武的配偶张艳梅作为被告参加诉讼，本院于2015年4月30日、2015年6月3日、2015年6月26日公开开庭审理了本案。后本院组成合议庭并于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁亮亮参加前三次庭审，原告的委托代理人曹春雨参加第二、四次庭审、被告杨武四次均参加庭审，被告杨武的委托代理人杨彬参加第一、三、四次庭审，被告杨武的委托代理人杨易参加第二次庭审，被告张艳梅及其委托代理人杨冲参加第四次庭审。本案现已审理终结。
原告昆山华德宝通力扶梯设备有限公司诉称：2007年9月，为了帮助员工解决住房问题，我公司与昆山阳澄湖房产有限公司协商并签订买卖协议，我公司作为买受方统一购买两栋商品房，然后由公司内部员工认购，而且公司为了减轻员工购房负担，公司以借款的形式为购房的员工支付一定数额的房款作为首付，该款项是以公司的名义直接支付给昆山阳澄湖房产有限公司，然后由房产公司根据公司提供的人员名单，抵扣到认购人员的房款首付中。当时很多人在公司的帮助下购买了房屋，其中被告所购昆山市巴城镇石牌凤栖园XX幢XXX室就是其中之一。2008年12月，公司以借款的形式，为被告支付人民币21600元整的首付款，并签订借款协议。根据协议内容，若被告自协议签订之日起，在公司工作满五年，则上述借款将赠与被告，不用被告归还；若被告在公司工作不满五年，则被告愿意无条件将其所购房屋由原告指定的人员或单位按照市场价格的85%回购。
2012年7月25日，被告因严重违反公司规章制度被公司依法解除劳动合同，鉴于被告在我公司工作不满五年，按照协议约定，被告必须将通过公司所购买的房屋由原告指定的人员或者单位按照市场价格的85%回购。另我公司郑重承诺，收回这套房屋的目的是为新进员工提供居住条件，绝不在市场上进行销售，也不赚取差价。为此请求法院判令：1、两被告履行协议约定的义务，将昆山市巴城镇凤栖园XX号楼XXX室也就是协议所约定的XX幢XXX室房屋由原告按照市场价格的85%回购，并配合办理过户手续；2、两被告返还原告赠与的购房首付款21600元；3、两被告因未配合办理回购房屋所产生的违约金，按照市场价格的50%标准支付给原告；4、诉讼费用由被告承担。
被告杨武辩称：1、协议无效，违反相关法律规定。劳动法严格限制企业对劳动者设立服务期，根据劳动法第二十五条规定，除该法第二十二条、二十三条规定的情形外，用人单位不得与劳动者约定由劳动者承担违约金，本协议既不属于用人单位提供专项培训，也不属于用人单位与劳动者可以在劳动过程中约定的保守用人单位的商业秘密与知识产权相关的保密事项，所以本协议无效，不具有法律效力，更不存在违约金。本协议属于格式条款，霸王条款，违背法律法规，其显失公正，如协议中的三、四、五、六、九、十条，首先性质概念混淆，原告口口句句都说是他的房子，实质他既不是开发商无权对外卖房，也不是二手房。2、购房合同是与房产公司签订的，与原告无关。3、非本人愿意解除劳动合同，不是我不履行协议，而是公司找各种理由把我辞退的。4、是与原告签订了协议，2012年是与公司解除了劳动合同，不同意公司按照市场价85%回购。当初签订合同约定房屋是XX栋XXX室，但实际并没有拿到这个房子，并且我付了首付款58460元给公司。5、公司要求我返还21600元不同意。6、按市场价格的50%标准支付给原告不存在也不同意。
被告张艳梅辩称：我们买的XX栋XXX室的房屋是从开发商买的，有一套完整的合法手续，与原告无任何关系。被告杨武与原告签订的XX号楼XXX室至今没拿到房屋，并且首付了58460元交付给了公司。我与原告没有任何关系，我也没有在原告公司上过班，没有任何关系，所以原告不应该起诉我。
经审理查明：两被告系夫妻关系。
2007年7月19日，杨武进原告公司工作。因杨武违反公司员工手册规定，2012年7月25日，原告合法解除与其劳动合同关系。
2007年，原告及相关公司与昆山市阳澄湖房产有限公司达成协议，由原告组织职工向昆山市阳澄湖房产有限公司认购房屋。
2008年12月11日，原告公司法定代表人于颍作为甲方与被告作为乙方签订《协议》，该协议载明：甲方系昆山华德宝通力扶梯设备有限公司董事局主席及主要股东，为稳定员工队伍，令员工们安居乐业，因此对原告购房自住的，以先借款后补助的形式帮助员工支付首期付款。鉴于乙方拟购昆山市巴城镇石牌凤栖园XX幢XXX室住宅，计131.28平方米，房屋总价262560元，经乙方提出，向甲方借款，现经双方协商，达成如下具体协议：1、乙方借款金额为21600元；2、甲方支付该借款的方式为将款汇至昆山市阳澄湖房产有限责任公司。汇款方式可以直接以甲方名义汇款，也可以华德宝通力扶梯设备有限公司的名义汇款。借款的金额以汇款凭证为准，乙方不再向甲方出具借条。甲方汇款凭证即视为借条。3、如果乙方为华德宝通力扶梯设备有限公司工作满五年或五年以上，则甲方表示愿意将上述借款赠与乙方，即乙方不再需要归还借款。乙方不需要归还借款所需要的时间应该与乙方向银行贷款的时间相同，但不低于五年。该房五年以后可以自由买卖，但如果买房非本系统员工，则乙方应归还甲方的全部赠款。4、如果乙方在华德宝通力扶梯设备有限公司工作时间不满五年，则乙方愿意无条件将其所购房屋由甲方（含甲方指定人员或单位，下同）按85%市场价格优先回购。甲方回购房屋的目的为给新来员工提供居住条件，不在市场进行销售，也不赚取差价。甲方支付给乙方的回购房款为：乙方本人直接支付给开发商的首期款、缴纳的办证税费和通过银行的还贷款项。上述款项为甲方向乙方回购时付给乙方的全部款项。为保证乙方利益，该款项在乙方腾空房屋后七天内通过甲方律师楼向乙方支付。乙方此前居住期间的水电煤气等费用由乙方自行结算清楚。5、五年的工作时间自购房屋首付款之日起计算。凡在购买前已在华德宝工作满一年计算半年，但上限是不超过一年。不满五年的时间的计算方式：首付款之日起至乙方自动离职或华德宝通力扶梯设备有限公司与乙方提前依法解除合同之日。6、如果乙方在华德宝通力扶梯设备有限公司工作不满五年，又不愿意办理甲方的优先回购手续，则乙方应向甲方承担违约责任，支付违约金。同时甲方有权通过在华德宝通力扶梯设备有限公司所在地进行诉讼的方式确认甲方的优先购买权。7、乙方可以出租房屋，但必须事先书面告知甲方，并服从甲方的统一管理，否则视为违约。8、房地产证由乙方保管。9、乙方如需向银行贷款，同意将贷款情况告知甲方或授权甲方直接向银行询问。如提前还贷，同意如此，且应在办理还贷手续前书面告知甲方。如不告知甲方，径行将房屋转让，则应向甲方支付违约金，并归还向甲方所借款本金及累计利息，利息按年利率8%计算。10、违约金为房屋市场价格的50%。11、为确保员工利益，甲方将严格执行《劳动法》及华德宝通力扶梯设备有限公司的《劳动手册》，并将其作为本协议的附件，确保不随便与乙方解除劳动关系，让乙方安心工作。甲方于颍签字，乙方杨武签字，原告公司在第三方处加盖公章。审理中，于颖个人发表声明表示其当时系以法定代表人身份签订协议，系履行职务行为。
2009年1月16日，杨武与昆山市阳澄湖房产有限责任公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定由杨武购买凤栖园第XX幢X单元XXX室，面积131.28平方米（上方手书面积为130.9平方米），付款方式为首付80060元，按揭186000元。2009年2月27日，昆山市阳澄湖房产有限公司出具收据载明：收凤栖园XX号XXX室房款（抵华德宝公司预收款）21600元。2010年8月5日，昆山市巴城镇凤栖园XX号楼XXX室房屋办理了产权登记，所有权人登记为杨武及配偶张艳梅共同共有。
另查明：凤栖园小区施工时使用施工编号，后使用公安编号。凤栖园（施工编号）XX幢XXX室对应现在的凤栖园XX幢XXX室（公安编号）。
审理中，经原告申请，本院摇号确定苏州市国信房地产土地评估咨询有限公司对昆山市巴城镇凤栖园XX号楼XXX室的市场价格进行评估，该房屋于估价时2015年7月2日的市场价格为53万元。原告为此支出评估费4900元。
以上事实由原告提供的（2013）苏中民终字第1392号判决书、（2013）苏审二民申字第807号、协议、证明、《商品房买卖协议》、收据、《声明》、评估报告，被告提供的房屋产权证及双方当事人陈述予以证实。
本院认为：本案争议焦点为：一、协议书的性质。二、现昆山市巴城镇凤栖园XX号楼XXX室与协议中昆山市巴城镇凤栖园XX号楼XXX室的关系。三、原告回购本案所涉房屋之主张能否成立。四、原告主张被告返还21600元并按房屋市场价格的50%计算违约金之主张能否成立。
一、双方签订的《协议》性质。1、关于协议的主体。该协议书，于颍虽然作为甲方签字，但于颍个人发表声明表示其系履行职务行为，相关权利归属于公司。原告亦表示出借款项及与阳澄湖房产公司签订的总体框架协议均是公司行为，被告也表示当时开会说的都是公司，由公司与员工签订协议，公司出小部分款项以借款形式给员工支付首付款，明确说的是公司出借款项；且从阳澄湖房产出具的收据来看，冲抵的也是原告公司所付款项。故本案中协议的主体应认定为原被告双方之间的协议，由原告公司主张权利，并无不妥。2、关于协议的性质。原告认为该协议属于附条件的赠与合同，在被告工作满五年时，原告将21600元赠与被告，被告工作不满五年，则可按约定收回房屋；被告认为该协议属于劳动协议，违反了劳动法关于违约责任的约定，应属于无效，且该协议显失公平。本院认为，协议的定性，应以协议的主要内容为依据。劳动合同系指劳动者与用人单位确定劳动关系，明确双方权利和义务的协议，其主要内容应围绕用工主体、工作时间、薪资待遇等内容展开。附条件的赠与是指当事人对赠与约定一定的条件，把条件的成就与否作为赠与行为的效力发生或者消灭的前提。本案中的协议显然不属于劳动合同也非典型的附条件赠与协议。本案中的协议既涉及到借款、原告赠与款项、涉案房屋事宜，也围绕员工工作年限进行了约定。协议开篇载明以借款形式帮助支付首付款，后续内容紧紧围绕借款的归还及无需归还等相关情况进行约定，故本院将本案案由定为借款合同纠纷。
二、现昆山市巴城镇凤栖园XX号楼XXX室与协议中昆山市巴城镇凤栖园XX号楼XXX室的关系。关于该争议，本院认为，协议约定的XX号楼XXX室房屋面积与《昆山市商品房购销合同》机打面积相同，施工编号为XX号楼XXX室的房屋对应现在公安编号为XX号楼XXX室的房屋，2009年2月27日昆山市阳澄湖房产公司的收据载明收到杨武房款21600元，并注明收款事由为收凤栖园XX号楼XXX室房款（抵华德宝公司预收款）；庭后本院向昆山市阳澄湖房产公司核实情况，昆山市阳澄湖房产公司陈述其与华德宝公司购房协议书中凤栖园XX号、XX号楼即对应现在的凤栖园XX号、XX号楼，XX号楼XXX室（即现在XX号楼XXX室房屋21600元缴款收据原件在其公司）。本院认为，上述情况足以认定协议中所载明的凤栖园XX号楼XXX室与现公安编号为XX号楼XXX室的房屋为同一房屋。
三、原告回购本案所涉房屋之主张能否成立。原告依据协议中约定的“如杨武为公司工作不满五年，则愿意无条件的将其所购房屋由公司按85%市场价格优先回购；如工作不满五年，又不愿意办理优先回购手续，则应当支付违约金，同时公司方有优先购买权”要求回购被告的房屋。本院认为，原告该回购主张不成立。理由为：1、本案基础法律关系为借款关系，双方附属约定以工作是否满五年作为是否需要偿还借款，随之递延出工作不满五年产生房屋回购的问题。涉案凤栖园XX号楼XXX室房屋虽然系杨武通过原告组织向昆山市阳澄湖房产有限公司购买，但该房屋产权系两被告所有。原告通过借款21600元给被告，并约定在一定条件下优先回购，行使优先回购权。回购房屋是指出售人在一定条件下将买受人向其购买的房屋买回，涉案房屋系杨武向昆山市阳澄湖房产有限公司购买，初始产权并非原告所有，因此协议中的回购并非真正意义上的回购，行使优先回购权因双方并未约定同等条件及需被告有出售意愿时方能行使，相反还约定了按市场价格的85%计算，故综合协议内容，究其实际意思应指原告出借21600元给杨武后，杨武在公司工作不满五年，则杨武同意将其向昆山市阳澄湖房产有限公司购买的房屋按市场价格的85%转让给原告。该约定一定条件下的房屋转让，实质上系借款合同延伸出的债之担保，以房屋买卖之合同担保借款之协议，虽然该协议并非明确约定原告出借款项给被告，被告在其公司工作不满五年，则涉案房屋归属原告，但实际上，该条款仍属于非典型担保，违反我国担保物权法定的基本原则，该条款应认定为无效。2、本案协议虽渊源于借款，但对借款的所有限制性条件均为被告是否在原告公司工作满五年。按债之通义，原告出借款项给被告享有的权利应该是请求被告还本付息，而不应以被告是否在其公司工作满五年作为条件进而享有强制购买被告房屋的权利。按照协议中的逻辑，渊源于21600元借款，最终以被告在原告公司工作是否满五年作为是否强制购买被告的房屋，其中心桥接为被告工作年限问题，一旦工作不满五年，则被告承受房屋被强制购买的责任。本案协议虽然不属于劳动合同，但关于工作年限的约定产生的违约责任，显然违反我国劳动合同法关于劳动者择业自由及劳动合同法关于劳动者违约责任的规定，该条款仍应认定为无效。故本院对原告请求回购涉案房屋之主张不予支持。
四、关于原告主张被告返还21600元并按房屋市场价格的50%计算违约金之主张。本院认为，关于原告出借21600元给被告用于购房之事实，结合双方签订的协议，被告的购房合同、21600元的付款收据及昆山市阳澄湖房产公司的出具的房屋编号对应表及相关证据，足以认定。原告出借款项旨在稳定员工队伍提升员工积极性，只有被告在员工公司按照约定方式计算工作满五年，该21600元被告才不需要归还。现按照双方约定的计算方式，被告在原告公司工作不满五年，并且非因原告原因解除劳动合同，不符合原告将借款赠与被告的条件，故被告理应将21600元借款归还原告。关于原告主张的违约金，本院认为，该违约金的基础是被告不履行回购手续，而本院已认定关于回购条款无效，故违约金条款缺乏适用基础。但被告确实未在原告处工作未满五年，亦未归还借款，给原告造成损失已属必然，被告应当赔付原告的损失。本院充分考虑杨武在原告处工作时间按照双方约定的计算方式接近五年之事实，并参照协议中约定的利率8%标准，酌情认定杨武应赔付原告的损失按照年利率8%标准自2012年7月26日（原告与杨武解除劳动合同次日）起计算至实际还款之日止。
综上，上述借款发生在两被告夫妻关系存续期间，并用于购买家庭所居住的房屋，两被告应归还原告借款21600元并偿付损失（以21600元为基数，按照年利率8%标准从2012年7月26日起计算至实际还款之日止）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国劳动合同法》第二十五条之规定，判决如下：
一、被告杨武、张艳梅在本判决生效之日起十日内归还原告昆山华德宝通力扶梯设备有限公司借款21600元并偿付损失（计算方式：以21600元为基数，按照年利率8%标准从2012年7月26日起计算至实际还款之日止）。
二、驳回原告昆山华德宝通力扶梯设备有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费5328元，房屋评估费4900元，合计10228元，由原告承担9128元，两被告承担1100元。两被告应承担的1100元，于本判决生效后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。
审 判 长 汤海鹏
代理审判员 欧 平
人民陪审员 俞金妹
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 高美娟
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
二、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
三、《中华人民共和国劳动合同法》第二十五条除本法第二十二条和第二十三条规定的情形外，用人单位不得与劳动者约定由劳动者承担违约金。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。