常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钟民初字第0648号
原告郑XX。
原告石XX。
被告常州XXXX置业发展有限公司。
法定代表人刘X，该公司董事长。
委托代理人郑XX，该公司员工。
原告郑XX、石XX与被告常州XXXX置业发展有限公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月28日、12月1日公开开庭进行了审理。原告郑XX、石XX、被告XX公司委托代理人郑XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2011年8月4日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买XX七棠花园2-乙-XXX室房屋，交付时间为2013年5月1日，同日双方签订《七棠花园装修协议书》，约定由被告为原告进行精装修。2013年5月3日，双方办理商品房交付手续，但交房后原告发现该商品房存在大量的装修质量问题，多次维修后仍有很多问题无法解决。后原告发函要求被告进行整改，但仍未能完成维修。原告提出自行找人维修，由被告支付费用，但被告拒绝原告的请求。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求依法判令：一、被告支付原告维修费用以及相关损失85038元；二、诉讼费由被告承担。
被告XX公司辩称，原告的损失应当通过相关鉴定评估确定，该原告造成损失的是施工单位深圳广田装饰公司，我方也多次催促要求广田公司维修，但未有结果。
本院经审理查明，2011年8月4日，两原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告（买受人）向被告XX公司（出卖人）购买施工编号为七棠花园2幢乙单元XXX室房屋，建筑面积为148.45平方米；房价总金额为2167370元，于2011年9月12日前支付。同日，原告与被告签订了一份《七棠花园装修协议书》，该协议书约定：两原告（乙方）购买XX公司（甲方）七棠花园2幢乙单元XXX室房屋，现乙方委托甲方对该房屋进行装修，甲方应于2013年5月1日前完成房屋装修并交付乙方，装修保修期从交付之日起计算，有防水要求的卫生间等房间的防渗漏为5年，供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期，电气系统、给排水管道、设备安装为2年，装修工程为2年，其余为1年，合同还对硬装配置标准进行了约定。2013年5月3日，被告交付房屋给原告使用，房屋交付验收表上载明：内卫坐便器不畅，外卫门石板缺省小点需补，进门前地板松动，洗衣机水嘴滴漏现象，水斗下有积水等；2014年2月18日的房屋交付验收表载明：室内地板起鼓，多处踢脚线与墙面不齐，内卫台盆石材松动下沉内卫台盆水龙头元垫圈松动，二个卫生间马桶下水需要检查。2014年2月20日，原告石XX发函给XX七棠花园物业，要求对其购买房屋的装修问题进行修理。
另查明，2013年5月3日，原告就其所购买的七棠花园2幢乙单元XXX室房屋向常州德恒行物业服务有限公司交纳2013年5月1日至2014年4月30日期间的物业费3519.3元、电梯运营费803.9元，合计4323.2元；2014年10月26日，原告交纳2014年5月1日至2015年4月30日期间物业费、电梯运营费共计4323.18元。
本案在审理过程中，两原告就其购买的七棠花园2幢乙单元XXX室房屋向本院申请评估鉴定，评估鉴定内容为：对装修质量问题及问题成因、责任人进行鉴定，对装修所需的维修费用进行评估。受本院委托，常州市建筑科学研究院股份有限公司对房屋质量问题进行鉴定，并出具检测鉴定报告一份，经鉴定，涉案房屋质量问题结论为：一、楼面。1、实木复合地板铺设及基层质量：主卧室、次卧室、客卧室、储藏室、客厅及过道内实木复合地板均局部存在松动现象，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50292-2010第7.3.1条规定要求。经局部打开楼面木地板后检查，细石混凝土找平层（基层）表面坚硬、无起砂等现象，但基层上水泥碎屑及墙脚处腻子粉末未清理干净，表面不洁净，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50292-2010第7.1.5条规定要求。2、大理石面层空鼓：玄关楼面大理石面层空鼓面积约24600cm2，空鼓率为36.1%，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50292-2010第6.3.6条规定要求。3、阳台楼面地砖接缝及防水胶：客厅南阳台、客卧南阳台、厨房北阳台地砖接缝均局部存在不平整、不密实（有孔洞）、表面毛糙等现象，观感质量较差，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50292-2010第6.2.8条规定要求。客厅南阳台、客卧南阳台楼面四周仅局部施打防水胶密封，且防水胶观感质量较差。二、墙面。1、墙面基层质量：该房主卧室、客卧室、次卧室、客厅、餐厅、储藏室、过道墙面立面垂直度、表面平整度、阴阳角方正均不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第11.1.5-5条、第4.2.11条、第13.0.4-2条的规定要求，墙面基层质量评定为不合格。2、面砖粘贴质量。空鼓：该房厨房、次卫生间、主卫生间墙砖空鼓面积为102939cm2～212294cm2，空鼓率为11%～54%，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第8.3.5的规定要求。接缝外观质量：该房厨房、次卫生间、主卫生间墙面饰面砖局部接缝不密实、不连续、有孔洞，局部接缝宽度不一致、开裂，表面毛糙，观感质量差，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第8.3.9的规定要求。3、壁纸粘贴外观质量：该房客厅、玄关、餐厅、次卧室、走道、主卧室、客卧室壁纸局部存在空鼓、翘边、色泽不一致、显缝等现象，部分阴角处存在拼接缝，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第11.2.4条、第11.2.5条、第11.2.6条及第11.2.10条条文说明的规定要求。4、踢脚线：该房客厅、玄关、餐厅、次卧室、走道、主卧室、客卧室局部踢脚线与墙面结合不平，有缝隙，不符合《住宅装饰质量标准》DB32／381-2000第6.3条规定要求。三、吊顶。1、石膏板面层外观质量：该房客厅、玄关、餐厅、客厅南阳台顶、储藏室石膏板吊顶局部存在表面粗糙、不光滑、局部脱胶或接缝处开裂等现象，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第6.2.7条的规定要求；主卧室、次卧室、客卧室石膏板吊顶外观较好，符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第6.2.7条的规定要求。2、石膏板表面平整度：经批量检测，房屋次卧室、过道、客卧室、主卧室、客厅、餐厅、玄关与客厅顶、厨房石膏板吊顶表面平整度符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第13.0.4-2条的规定要求。四、其他。1、客厅南阳台顶装饰铝板：该房客厅南阳台顶装饰铝板与封口梁间未封闭，存在缝隙，且有一块铝板出现明显变形，应采取措施进行处理。2、客厅南阳台玻璃：客厅南阳台软玻璃与阳台栏杆局部连接不紧密，有缝隙，应采取措施进行处理。3、内卫门套垂直度：该房内卫门套正、侧面垂直度偏差符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001表第12.4.6项次1规定要求。4、厨房入口处门套：该房厨房入口处门套与墙面间有空隙（缝宽约10mm），未处理，外观质量差，应进行整改。5、内卫浴缸、台盆防水胶：外观完好，未发现有明显起皮、发霉现象。6、室内玻璃：客卧室窗户玻璃、次卧室移门玻璃、客厅移门玻璃、餐厅北窗玻璃、厨房北窗玻璃表面有划痕现象，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001表第5.6.3条规定要求。受本院委托，常州中信造价咨询有限公司对房屋装饰修复费用进行造价鉴定，并出具鉴定报告一份，经鉴定，涉案房屋装饰工程修复造价为113634.29元。原告支出评估鉴定费35400元。
庭审中，原告变更其诉讼请求为要求被告支付：1、修复费用113634.29元；2、鉴定评估费35400元；3、物业费（含电梯费）8646.36元；4、房屋不能入住损失即租金损失2000元／月，计算24个月，即48000元，以上合计205680.65元。
2014年11月10日，本院前往涉案房屋所在小区附近的房屋买卖、租赁中介机构就涉案房屋的租金情况进行调查，本院询问了三家房屋租赁中介机构，形成笔录一份，三家房屋中介机构的负责人员向本院陈述与本案所涉房屋同档次的房屋租金约为2500元／月，但该价格仅是大致的价格，实际租金会因房屋装修的程度、设备新旧而有所不同。
以上事实，由商品房买卖合同、装修协议书、房屋交付验收表、鉴定报告书以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，两原告向被告购买XX七棠花园2-乙-XXX室房屋，并约定由被告对该房屋进行装修。被告XX公司应按照合同约定履行装修义务并将房屋交付原告。因装修协议并未约定装修的质量标准，故被告应根据合同法的规定按照国家标准、行业标准履行装修义务。经常州市建筑科学研究院股份有限公司对房屋质量问题进行鉴定，涉案房屋的装修多处不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》、《建筑装饰装修工程质量验收规范》的规定要求，存在多处质量问题，故XX公司应承担修复义务，未尽到修复义务则应承担修复费用，并承担原告因房屋装修质量问题而产生的损失。关于修复费用，经常州中信造价咨询有限公司对房屋装饰修复费用进行造价鉴定，涉案房屋装饰工程修复造价为113634.29元，该费用应由XX公司承担。关于原告主张的物业费（含电梯费）8646.36元，原告因装修质量问题而未实际居住房屋，未能享有相应的物业服务，故其支出的物业费（含电梯费）损失亦应由XX公司承担。关于原告主张的租金损失，原告因装修存在质量问题而不能及时入住房屋，居住权益收到损害，原告主张租金损失于法有据，本院予以支持。关于租金损失的标准，原告主张为2000元／月，根据本院前往涉案房屋小区附近的中介机构的调查结果来看，原告主张的标准不高于同地段同类房屋租金标准，本院予以确认；关于租金损失的期限，至庭审时原告的房屋仍处于装修状态，距合同约定交付的时间大约为19个月，原告实际产生的租金损失期间为19个月，故本院认定原告的租金损失为38000元（2000元／月＊19）。
综上，被告XX公司因未按照合同约定交付符合质量标准的房屋，应承担修复费用并赔偿原告的损失，上述费用共计160280.65元。因调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十二条第一款、第一百五十四条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告常州XXXX置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑XX、石XX房屋修复费用及损失共计160280.65元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币4386元、鉴定费35400元，合计39786元（原告已预缴），由原告负担216元，被告常州XXXX置业发展有限公司负担39570元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
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审 判 长 王海岸
人民陪审员 李仲成
人民陪审员 金仁兴
二〇一四年十二月五日
书 记 员 张益彬