江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1083号
上诉人（原审被告）安诗权。
委托代理人丁伟，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州风景园林投资发展集团有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区公园路263号，组织机构代码13771264-X。
委托代理人王伟，江苏易天律师事务所律师。
委托代理人黄艳苓，江苏易天律师事务所律师。
原审被告金文洪。
委托代理人施秋荣，江苏五洲信友律师事务所律师。
委托代理人吴维贤，江苏五洲信友律师事务所律师。
上诉人安诗权因与被上诉人苏州风景园林投资发展集团有限公司（以下简称风景园林公司）、原审被告金文洪房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0493号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审经审理查明：原审原告风景园林公司系苏州市海涌坊300号101室房屋（建筑面积为589.99平方米）所有权人。
2007年3月30日，风景园林公司与金文洪签订租赁合同一份，合同约定：风景园林公司将苏州市海涌坊300号101、102室房屋（房屋面积1179.98平方米）出租给金文洪，租赁期限6年，自2007年7月1日至2013年6月30日，租金382万元，租赁期满，租赁物的改善或增设的物品全部归风景园林公司所有，金文洪不得索取任何补偿或拆除。
2010年5月1日，金文洪委托代理人金洪涛与安诗权签订房地产租赁合同一份，合同约定：金文洪将苏州市海涌坊300号101室第103号商业用房（建筑面积为120.6平方米）出租给安诗权，租赁期限为2010年5月1日至2013年6月30日，其中2013年5月1日起至2013年6月30日止的租金为33994元。租赁期满，安诗权应于租赁期届满前交还物业，所有装修、装饰、改建及其他投入无偿归金文洪所有，金文洪不作任何赔偿或补偿。如安诗权逾期归还，除支付房屋使用费外，则每逾期一天应向金文洪另行支付原日租金1倍的违约金。
2013年6月30日租期届满后，各方当事人均未就续租事宜达成任何合意。现海涌坊300号101室第103号商业用房仍由安诗权占有使用。
上述事实，由原审原告提交的房屋所有权证、租赁合同、房地产租赁合同及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告风景园林公司的诉讼请求为：1、判令金文洪、安诗权立即搬出、返还租赁的房屋（苏州市海涌坊300号101室第103号商业用房）；2、判令金文洪、安诗权支付房屋使用费69068元（暂计算至2013年8月31日，请求法院按照两倍租金标准判决至金文洪、安诗权实际搬出、返还房屋时止）。原审审理中，风景园林公司表示其第二项诉请变更为：判令安诗权支付自2013年7月1日起至安诗权实际搬出、返还房屋时止的房屋使用费（按租金557元／日的两倍，即1114元／日计算）。
原审法院认为，风景园林公司与金文洪于2007年3月30日签订的租赁合同、金文洪与安诗权于2010年5月1日签订的房地产租赁合同即转租合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。
根据合同法规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现因上述两份合同均于2013年6月30日租期届满，故作为承租人的金文洪、次承租人的安诗权均有义务将承租房屋腾空、返还出租人风景园林公司，故对风景园林公司主张要求金文洪、安诗权腾空、返还本市海涌坊300号101室第103号商业用房的诉讼请求，予以支持。关于安诗权抗辩称风景园林公司与其无法律关系，不同意搬离，缺乏事实和法律依据，不予采信。
关于风景园林公司主张的房屋使用费。相关司法解释规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人有权要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房期间的房屋使用费。本案中，租赁合同、转租合同租期届满后，次承租人安诗权负有腾房的义务，然安诗权继续占用租赁房屋使用至今，故风景园林公司向安诗权主张支付逾期腾房期间的房屋使用费的诉讼请求，于法有据，予以支持。风景园林公司主张房屋使用费按照转租合同约定租金标准两倍计算，缺乏合同依据，且风景园林公司在审理中亦陈述称其实际损失为租金损失，故房屋使用费的计算应作调整。原审法院认为，房屋使用费可参照转租合同约定的最后一期租金标准计算，即每日557元（33994元÷61≈557元）。故安诗权应按上述标准支付给风景园林公司2013年7月1日起至实际腾让房屋之日止的房屋使用费。
综上，依照第《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、金文洪、安诗权于判决生效之日起30日内将苏州市海涌坊300号101室第103号商业用房（建筑面积为120.6平方米）腾空、返还苏州风景园林投资发展集团有限公司。二、安诗权于判决生效之日起30日内支付苏州风景园林投资发展集团有限公司房屋使用费（自2013年7月1日计算至实际腾让房屋之日止，按每日557元的标准计算）。案件受理费1606元，减半收取803元，由金文洪负担402元，由安诗权负担401元。
上诉人安诗权不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋实际使用人并非安诗权，其于2013年4月即撤出涉案房屋。一审判决要求安诗权腾空并返还房屋给风景园林公司，安诗权无法履行。2、一审法院按照557元／天判决房屋使用费过高，风景园林公司将涉案房屋出租给金文洪的房屋租金为每月45元／平方米，现风景园林公司主张房屋使用费，系其对房屋租金损失的经济补偿，应参照风景园林公司与金文洪租赁合同约定的租金标准计算，应为180.9元／天。3、金文洪未经风景园林公司同意而非法转租，转租合同无效，现风景园林公司追认金文洪转租行为有效，目的是为争取不当利益，严重损害安诗权利益。4、安诗权与风景园林公司并无合同关系，现风景园林公司以安诗权为被告，法律关系混乱，一审判决有误。综上，请求二审法院撤销原判。
被上诉人风景园林公司答辩称：一、风景园林公司于2007年将涉案房屋及土地出租给金文洪，同意其转租，并未提出过任何异议；二、风景园林公司是涉案土地的合法使用权人，涉案房屋的合法所有权人，截止2013年6月30日风景园林公司与金文洪、金文洪与安诗权间的租赁合同均已到期，且已经通知过金文洪、安诗权，风景园林公司作为权利人依法享有要求其迁让并支付逾期腾房期间的房屋使用费；三、关于逾期腾房期间的房屋使用费，应按金文洪向安诗权转租时的租金标准计取；四、一审过程中安诗权认可涉案房屋及土地由其实际占有使用，现其上诉仅为拖延时间，妨碍诉讼程序。综上，请二审法院维持原判。
原审被告金文洪答辩称：对于各方当事人一审中未达成调解表示遗憾，但从法律的角度来讲，安诗权上诉状中观点均缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，安诗权向本院提交其与李想的转让协议（转让协议上乙方处均载明为“李想”）、李响身份证复印件（身份证上载明为“李响”）各一份，据此主张2013年4月8日其已将海涌坊300号101室第103号安诗歌婚纱礼服店转让给李响，涉案房屋实际使用人为李响。风景园林公司不认可转让协议的真实性，主张该协议与安诗权一审陈述相互矛盾，且转让协议上的“李想”与身份证中的“李响”并非同一人，安诗权所述无事实依据。金文洪不认可转让协议的真实性，主张该协议系店铺内资产转让，与本案的租赁关系无关，安诗权一审庭审中已明确涉案房屋由其占有使用，其法律责任难以逃脱，李响身份证不能作为证据使用。
二审另查明，2013年9月26日庭审笔录载明，风景园林公司向原审法院提交安诗权与金文洪之间的房屋租赁合同一份，安诗权对合同真实性无异议，并确认涉案房屋由其实际占有使用。
上述事实，有转让协议、身份证复印件、原审庭审笔录及当事人陈述等在案佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：原审判决将安诗权作为共同被告，诉讼主体是否正确；金文洪转租行为效力；涉案房屋使用费的标准。
一、原审判决将安诗权作为共同被告，诉讼主体是否正确。
安诗权作为完全民事行为能力人，其于2013年9月26日一审庭审中陈述涉案房屋还由其占有使用，本院予以确认。现安诗权二审中主张2013年4月8日已将涉案房屋交由李响占有使用，如确是其所主张，则其于2013年9月26日时对该使用情况应早已明知，但却陈述涉案房屋还由其占有使用，相互矛盾，不合常理，本院不予采纳。虽然风景园林公司和安诗权之间没有租赁合同关系，但是风景园林公司系房屋的所有权人且租赁合同约定的租赁期限已到期，其有权基于所有权直接向占有使用其房屋的主体即安诗权提出返还房屋及支付使用费的主张。原审法院将安诗权作为共同被告并无不当。
二、金文洪转租行为效力。
安诗权主张金文洪转租行为无效，无法律依据。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，风景园林公司已确认其对金文洪转租行为予以认可，且金文洪向风景园林公司承租期限至2013年6月30日，安诗权次承租期限亦至2013年6月30日，金文洪与安诗权约定的转租期限并未超过金文洪与风景园林公司约定的剩余租赁期限，故安诗权主张金文洪转租行为无效，无法律依据，本院不予支持。
三、涉案房屋使用费的标准。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。安诗权占有使用风景园林公司的房屋，其所应支付的使用费系风景园林公司的租金损失，该租金的标准应是按占用房屋期间涉案房屋对外出租的市场价确定的租金。风景园林公司与金文洪的租赁合同在2007年即已签订，且系大面积整体出租，安诗权主张按该租赁合同租金标准确定房屋使用费依据不足。金文洪与安诗权2010年针对涉案房屋约定的租金标准更能体现该房屋的市场租金及风景园林公司的实际损失，原审法院据此计算房屋使用费并无不当。
综上，上诉人安诗权的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1606元，由上诉人安诗权负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 沈军芳
二〇一四年七月一日
书 记 员 闻 艺