广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终990号
上诉人（原审被告）：清远市安贤房地产开发有限公司，住所地清远市清城区。
法定代表人：黄聪诚，该公司董事长。
委托代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：方思华，广东明典律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李灿杰，男汉族，住清远市清新区。
委托代理人：陈福，广东正肯律师事务所律师。
委托代理人：朱文权，广东正肯律师事务所律师。
上诉人清远市安贤房地产开发有限公司（以下简称安贤公司）因与上诉人李灿杰房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第944号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年8月7日，李灿杰、安贤公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定安贤公司将清远市清城区城北二路西13座×××号房屋出售给李灿杰，建筑面积为92.53平方米，总房价款为340510元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经质量监督验收合格和规划验收合格。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，李灿杰付清了全部房屋价款。2013年8月16日，安贤公司向李灿杰交付了涉案房屋。
另查明，2013年10月10日，涉案房屋所在的万怡大厦经清远市城乡规划局规划验收合格。2014年1月10日，该大厦经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格。至此，涉案房屋符合合同约定的交付条件。2014年6月16日，安贤公司取得清远市住房和城乡建设局办理万怡大厦的商品房初始登记确权的收件收据。粤房地权登清字第0100051980号初始登记告知书显示万怡大厦的登记时间为2014年6月19日。2014年12月30日，涉案房屋取得清远市房产登记收件收据，现已核发了房地产权证。
诉讼中，李灿杰认为办证期限的起算日期为实际的交楼日期，由于安贤公司逾期办证的违约行为造成其损失主要表现为不能完全行使对所购商品房的占有、使用、收益和处分的权利，但未能提供相应依据。对此，安贤公司抗辩办证期限的起算日期为约定的交楼日期，而其于2014年6月16日取得万怡大厦的商品房初始登记确权的收件收据即完成了办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。
原审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。李灿杰、安贤公司双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。本案的争议焦点是安贤公司是否存在逾期协助办证的违约行为及所约定的违约金是否应当调高。
李灿杰已按约定向安贤公司付清购房款，按约定安贤公司应于2013年12月31日前将具备经质监部门验收合格及规划验收合格条件的商品房交付给李灿杰，并于其后90天内即于2014年3月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。李灿杰主张办证期限应从李灿杰实际收楼之日即2013年8月16日起计算90天，而李灿杰、安贤公司签订《商品房买卖合同》时所预期的办证日期是2014年3月31日前，双方对此已经有了合意。购房人提前收楼并不意味着李灿杰、安贤公司双方对于办证期限作出变更，故对李灿杰的该主张，原审法院不予采纳。因此，办证期限起算日期应为约定的交楼日期，具体到本案中为2014年3月31日前。
关于安贤公司提出其取得万怡大厦的商品房初始登记确权的收件收据即为完成了办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务的意见。开发商办妥商品房的初始登记是为买方办理房产证的前提条件。本案中，万怡大厦的初始登记时间为2014年6月19日，此时才具备办证条件。此后，安贤公司应向业主发出办证通知并要求缴纳相关办证费用。办证程序阶段中，开发商的协助办证义务还包括在购房人申请办证时，提供测绘、权属登记文件，为实现登记办证，应当由开发商配合或履行的其他事项。因此，对安贤公司提出的本节抗辩意见，原审法院不予采纳。
涉案房屋到2014年12月30日才完成了房产登记收件手续，安贤公司迟延履行办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，致使李灿杰未能在约定期限内领取房地产权属权证，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，李灿杰认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，由于安贤公司迟延协助李灿杰办理房屋产权证的违约行为导致李灿杰不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然李灿杰无举证证明其实际损失的数额，但在损失难以确定的情形下，双方约定的逾期办证违约金为李灿杰已付房价款的0.01%，是不变的金额，仅为34.05元，安贤公司违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。即使安贤公司长期不履行义务，该违约金本身也难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对于李灿杰的损失原审法院确定按照中国人民银行规定的金融机构同期1年期贷款基准利率的标准予以计算。对于逾期办证违约金的计算时间，从双方约定的协助办证期限届满的次日即从2014年4月1日起计至安贤公司将办理涉案房屋房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日即2014年12月30日止。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：限清远市安贤房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向李灿杰支付逾期办证违约金（该违约金从2014年4月1日起以总购房款340510元为基数按中国人民银行规定的金融机构同期1年期贷款基准利率计算至2014年12月30日止）。案件受理费192元，由李灿杰负担92元，清远市安贤房地产开发有限公司负担100元。
宣判后，安贤公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，驳回被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金的请求。主要事实和理由是：（一）原审判决认定上诉人逾期办证，缺乏事实和法律依据。依照合同的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案。按照上述约定，上诉人已将办证的全部资料提交给产权登记机关，并已经取得初始登记通知。上诉人已经完成了合同约定的提交办证资料的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，之后的办理土地使用权变更和房屋所有权登记的义务人为被上诉人，而上诉人只是协助办证的义务。此外，上诉人并未收取被上诉人的办证费用，合同也没有约定上诉人有代办义务，故上诉人没有代被上诉人办证的义务。（二）关于应否调整违约金的问题。被上诉人认为上诉人逾期办证影响其权利的行使。但根据合同的约定，被上诉人采用按揭贷款的形式购房，该房屋已经办理了抵押，在被上诉人还清银行贷款前，产权证也是由银行掌控，不存在影响被上诉人的任何权利。被上诉人对于其认为损失并未提交证据证明，故其无权主张调整违约金。原审判决认为该违约金条款不符合公平原则，对于显失公平的合同，需由当事人申请法院变更或撤销，而本案当事人并未在法定期限内主张变更和撤销，故原审判决调整违约金没有依据。
李灿杰亦不服原审判决，上诉认为逾期办证违约金应当从实际交房之日起90日后起算。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人李灿杰的代理人于2016年5月5日签收传票后，未到庭参加诉讼。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。上诉人李灿杰经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院按其自动撤回上诉处理，对其上诉请求本院不予审查。结合双方的意见，本案争议的焦点可归纳为：1、合同约定的违约金是否过低，应否调整；2、违约金计算的截止日期如何认定。
关于违约金应否调整的问题。从双方合同约定的内容来看，双方约定的逾期办证违约金为已付房款的0.01%，该违约金为不变金额，在出卖人长期不履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，无法保障买受人的合法权益，违约金明显过低。另一方面，买受人已经依约足额支付了全部购房款，而出卖人逾期履行协助办证义务，导致买受人未能如期取得房地产权证，违反诚信原则。买受人以违约金过低为由请求法院予以调整，符合法律规定，原审法院将该违约金调整为按中国人民银行规定的金融机构1年期贷款基准利率计算，并无不当，本院予以维持。
关于违约金计算的截止日期问题。根据涉案合同第十五条“出卖人应当对在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意案下列第2项处理……”的约定，出卖人的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，只有在买受人不能按时取得房地产权证的责任在出卖人时，出卖人才需要承担违约责任。根据出卖人提交的证据，其于2014年6月16日向清远市住房和城乡建设局提交了十三份办证资料，住建局出具的收件收据上显示申请人为出卖人安贤公司。同年6月19日，出卖人取得初始登记告知书。同年12月30日，出卖人再次向清远市住建局提交十二份办证资料，住建局出具的收件收据上显示申请人为买受人李灿杰。根据上述提交办证资料的流程可知，截至2014年6月19日出卖人取得初始登记告知书，出卖人应当提交的办证资料已经提交，在买受人没有特别委托出卖人代为办证的情况下，其后应当由买受人向产权登记机关提出申请并提交相应的办证资料，出卖人只是协助的义务。故出卖人逾期办证的违约金应当计算至出卖人取得初始登记告知书之日，即2014年6月19日。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以采纳。原审判决认定事实部分不清，导致实体处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第944号民事判决为：限清远市安贤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李灿杰支付逾期办证违约金（该违约金从2014年4月1日起以总购房款340510元为基数按中国人民银行规定的金融机构同期一年期贷款基准利率计算至2014年6月19日止）。
一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费768元，由上诉人清远市安贤房地产开发有限公司负担384元，由李灿杰负担384元。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何昭敏
代理审判员 何 燕
二〇一六年八月十二日
书 记 员 张丽萍
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。