苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第1665号
原告中城泰信（苏州）科技发展有限公司，住所地苏州工业园区东平街288号第6层603室。
法定代表人郁建林，经理。
委托代理人张玉山，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
委托代理人陈冬花。
被告苏州国华科技有限公司，住所地苏州工业园区星湖街328号。
法定代表人陈丽琴，总经理。
委托代理人吴丕峰，江苏卓华律师事务所律师。
原告中城泰信（苏州）科技发展有限公司（以下简称“中城公司”）诉被告苏州国华科技有限公司（以下简称“国华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，于2014年8月25日第一次公开开庭审理了本案。因案情复杂，本案转为适用普通程序，由审判员杨俊与人民陪审员魏淼澄、徐家骝组成合议庭，于2015年1月6日第二次公开开庭进行审理。原告中城公司委托代理人张玉山，被告国华公司委托代理人吴丕峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中城公司诉称，2009年7月3日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于苏州工业园区星湖街328号国华大厦A301及A302室合计940平方米自有房屋，出租给原告办公使用，租期为60个月，自2009年7月3日至2014年7月2日止，租金为每平方米每月40元，租赁保证金为2个月租金75200元，期满不再续租。原告应于期满时交还房屋，对于房屋内装修不承担补贴费用，原告应自费恢复原状，给被告造成损失的，原告应予以赔偿。2010年8月23日，原告向被告交付了租房保证金75200元后进驻该房屋。租赁期间，经被告同意，原告投资10余万元在租赁房屋内安装了9台中央空调设施。租赁到期前，原告决定不再续租，并多次要求被告提供租赁房屋修复整改要求的书面文件以便修复后顺利办理退租手续，但被告迟至租赁届满前1天的2014年7月1日才提供列明了10个整改项目的《整改通知》。由于被告有专业的装修公司，原告要求被告进行维修，所需费用由原告承担并在保证金中扣除，被告以其装修公司没时间为由拒绝，无奈原告委托专业人员按照被告的书面整改要求进行了逐项修复。2014年7月2日，原告完成修复后向被告要求交还房屋，但被告以墙面修复等项目未达到要求为由拒绝交房，无奈原告锁好门窗将钥匙邮寄给被告进行了交房。2014年6月27日，原被告达成书面协议，租赁房屋内原告安装的9台中央空调以现状以每台5**元转让给被告。原告认为，双方租赁合同应当诚信履行。被告不诚信履行租期届满时的退租交接结算义务，已构成违约。原告诉讼至法院，请求：1、判决被告履行租赁房屋及附属设施交接手续；2、判决被告返还保证金75200元；3、判决被告支付中央空调转让费4500元；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。本案审理中，本院已先行组织双方交接房屋钥匙，原告撤回了第一项诉讼请求。
被告国华公司辩称，对于原告主张的第三项关于支付中央空调转让费的诉请没有异议。对于第二项诉请，被告认为，根据合同约定，原告退房时应当将房屋恢复原状。租赁合同第9.3条约定，如果原告出现违约情况，被告有权没收保证金。本案中，原告在退房后并没有将房屋恢复原状，存在着诸如空调孔未修补等各种问题。在被告的一再催促下也没有恢复到双方承租合同签订时的状态，最后是由被告自行花钱请人修复。在此期间，原告一直未将钥匙交付被告，另外由于原告未曾将房屋恢复原状，致使新的承租户提出解除合同，造成被告将近4个月的损失，已经远远超过了原告的保证金数额。因此，被告请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明，2009年7月3日，原告中城公司（以下简称“乙方”）与被告国华公司（以下简称“甲方”）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的位于苏州工业园区星湖街328号国华大厦A301、A302室，作为办公及研发使用，甲方授权苏州澳恩物业管理有限公司履行本合同项下全部物业管理、装修管理、验收管理和消防管理等配套管理工作。合同约定的房屋租赁期为60个月，从2009年7月3日至2014年7月2日止，租金为40元／平方米／月，自合同签订之日起三年免除乙方房屋租金费用，电费按电表实际示数结算。保证金为该房两个月租金，计75200元，在租赁期结束后，乙方未违反本合同任何条款并将用房完好退还甲方的前提下，甲方在14个工作日之内全额退还保证金。此后，被告收取了原告保证金75200元，双方在租赁期限的租金已经结清。
2014年6月19日，原告中城公司向被告发出律师函，告知被告在收到该函后3日内本着诚信原则和交易惯例详细列明需要恢复的具体事项和需要达到的标准，并送达中城公司经办人。如被告没有回应或回应背离诚信底线，中城公司将按照房屋正常损耗标准恢复原状。
2014年6月27日，原告中城公司与被告国华公司签订《旧空调转让协议》，原告将其合法持有的9套5P美的天花板四出风嵌入机（带电辅热）KFR-120QW／SDY-
C的全部资产转让给被告，价格合计4500元。被告在该协议规定转让生效日即成为转让资产的合法所有人，享有并承担与转让资产相关的一切权利和义务，被告应在处理成交确认后当日支付转让标的价。
2014年6月30日，中城公司向国华公司发出《退租验收通知函》，告知被告：双方租赁合同将于2014年7月2日到期，原告已将物件搬离，特通知被告于2014年7月2日前进行验收，届时请将空调按照《旧空调转让协议》处理完毕，并在验收后给被告出具相关验收情况说明。具体事宜可联系我公司经办人程静。
2014年7月1日，国华公司向中城公司发出《整改通知》，该通知载明：我司于2014年7月1日对国华大厦A301室和A302室进行房屋验收，我司与贵司负责人程静及相关负责人逐一进行现场检查后，当面指出存在的需要整改的问题，现将需要整改的问题做出以下书面统计：1、吊顶板：下沉部分修复、缺损部分重置、指印擦除。2、灯具：牛眼灯坏1个、灯管坏14根。3、墙面：墙面去胶、去污、去渍、补洞，涂料修补（一底三涂）、保持墙面平整、颜色一致等；窗帘拆除部位石膏板更换。4、玻璃：去除玻璃上各种胶印。5、门：去除门上胶印，保证门锁完好。6、地插：更换6个破损的地插。7、已拆除空调外机孔洞的补洞，涂料修补。8、整改完成后的墙体清洁工作。9、门牌拆除，墙面修复。10、门钥匙、若有遗失，换新锁。11、贵司转卖给我司的9台空调，与房屋退租时一并验收，届时遥控器等若有遗失，需补齐，验收合格后我司当场支付空调款。国华公司在《整改通知》中告知，双方租赁合同将于2014年7月2日到期，请及时整改以上内容，整改好后请与我司联系进行复检，并递交我司与贵司从2014年3月起就多次沟通所涉及到的其他文件（地址变更后的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证复印件并加盖公章等）。房屋验收无误，且退租文件齐全的情况下，我司方可与贵司办理正式退租手续，房租、物业费和电费等相关费用结算至正式退租手续办理完毕之日。庭审中，原告确认该《整改通知》由其公司人员程静签收，但不能证明原告认可被告所提的单方面的整改标准。
2014年7月2日，中城公司（发包方）与苏州乐万家装饰工程有限公司（施工方）签订了《苏州市装修工程合同》，装饰工程地点在国华大厦301室，承包方式为包工包料，工程价款为7000元，承包范围为预算表中的墙面处理、矿棉板修补、格栅灯维修、门锁更换、地锁更换、地插更换（6个）、窗帘盒补洞刷涂料、墙面乳胶漆、整体保洁费等。被告国华公司认可原告进行了部分整改，但不能证明已经完成了恢复原状的工作。
2014年7月2日，中城公司向国华公司发出《退租交房通知书》，该通知载明：根据贵司2014年7月1日验收中提出的11项单方面书面整改要求，我司已按照租赁合同约定和法律规定逐项整改到位。但今天我司要求贵司办理退租交接手续时，贵司以明显不合理、明显不合法的理由拒绝交接。贵司苛刻要求的无理性，先陈明以下三项：1、“墙面去胶、去污、去渍、补洞，涂料修补（一底三涂）、保持墙面平整、颜色一致等”，这种局部修复的标准实质就是变相要我司重新整改更新。墙面的现状是我司租赁5年正常合理使用后的必然结果，正常损耗折旧既是贵司合同义务，也是不可避免的物理属性。我司无义务为贵司交还一个全面更新的墙面。2、提供“地址变更后的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证复印件并加盖公章等”，此等要求无合约依据和法律依据，且关涉我司商业秘密，我司不能接受并表示愤慨。3、我司就已损坏的牛眼灯（1个）及格栅灯管（14个）作出了更换，但由于贵司已单独对我司断电，导致无法进行正常检测。鉴此，我司决定保全现场物证后依照正常修复后的现状，锁好门窗向贵司邮寄钥匙方式退租交房，并郑重告知如下事项：1、钥匙寄出之日，我司租期届满时交还租赁物的合同义务已经合法履行完毕。2、贵司接到本通知后，必须按双方合同约定无条件退还租房押金75200元及9台中央空调转让款4500元至我司账户。同日，原告工作人员以电子邮件形式告知被告，将于当日将上述《退房通知书》及房屋所有钥匙（附清单）以邮政快递方式邮寄寄送给被告。被告工作人员次日回复邮件，要求原告严格按照整改通知上的条款进行施工，贵司寄的钥匙会暂时代为保管，但我司绝对不同意贵司这种一厢情愿的退房行为。
2014年7月2日，原告中城公司将上述《退房通知书》及《国华大厦A301及302房屋所有钥匙清单》和钥匙以邮政快递方式邮寄被告，但投递记录查询显示因拒收而退件，未能妥投。
被告国华公司另提交如下证据：一、联络函，2014年8月26日，新的承租人苏州工业园区华瑞数据信息服务有限公司发给被告，要求被告在2014年8月31日解决如下问题：1、修复地插插口，保证网络、电话配线架端和模块端对应、匹配，线路通畅。2、全面修复灯具，保证能正常使用。3、修复破损地砖。4、修补墙面反色、脱落和开裂的部分。5、修补空调洞。二、承诺书。被告于2014年8月28日发给新的承租人苏州工业园区华瑞数据信息服务有限公司。被告承诺在2014年8月31日前修复完成国华大厦A301室内地插，保证网络、电话配线架端和模块端对应、匹配，线路通畅。待法官上门查看现场后，我司承诺即可修复如下问题：1、12组格栅灯（共计22根灯管）不亮及电路不同。2、空调洞未补洞，上涂料。3、墙面反色、脱落和开裂。4、地砖破损。三、关于解除《房屋租赁合同及物业管理协议》的通知书，时间为2014年10月16日，内容载明：双方于2014年7月8日关于国华大厦A301室签订《房屋租赁合同及物业管理协议》，我司办公设备及办公人员早已全部到位，但贵司由于该房屋上家租赁企业有纠纷，至今未解决以下房屋问题：1、修复地插插口，保证网络、电话配线架端和模块端对应、匹配，线路通畅。2、全面修复灯具，保证能正常使用。3、修复破损地砖。4、修补墙面反色、脱落和开裂的部分。5、修补空调洞。时至今日我司仍然无法入驻，严重影响我司正常经营活动，给我司造成巨大经济损失。现书面通知贵司，即刻起解除双方签订的《房屋租赁合同及物业管理协议》，我司保留向贵司追究经济损失的权利。四、灯管及整流器销售发票，证明被告为修复灯管整流器而产生的费用1050.8元。庭审中，原告中城公司对上述三份证据提出异议，认为：1、不排除被告与案外第三人串通，存在损害原告利益的嫌疑。2、本案房屋需要修复的事项，应当以2014年7月1日被告向原告提供的整改通知所列的10项修复问题为准。3、对证据4的真实性无异议，但在2014年7月1日原被告现场清单中确认有14根灯管不亮，原告已购买了灯管并更换。但在7月2日，被告进行了断电，导致灯管无法鉴别是否能亮的过错和责任在于被告，应当由被告承担不利后果。此外，原告对被告提交的租赁期间欠付的电费343元无异议。
本院于2014年8月4日组织双方交接钥匙时，被告对承租房屋现状陈述：一个空调孔没有补；室内灯的灯管和整流器坏了；背景墙的墙面没有按照施工工艺进行修复；一块地砖有裂缝。此后庭审中，被告陈述房屋现状：空调外墙孔没有补，背景墙没有恢复原状，部分灯具损坏，有一块地砖碎掉没有更换。原告对此予以解释，原告按照被告在2014年7月1日所出具的整改通知所要求的11项内容来进行维修，所有事项全部维修完毕，全部达到租赁房屋交接惯例及合同法所要求的标准。被告当庭提出的空调外墙孔未补是事实，但原告考虑其他租户也要使用空调，如果堵上，还要再开通，属于资源浪费，所以未补。灯具已经全部更新完毕。被告提出的碎掉一块砖的问题，是在承租期间用了一段时间后自行拱起来的，两块砖之间有裂缝，并不在维修范围之内，原告无义务进行维修。被告所提的背景墙已经维修合格，被告的要求明显不合理，例如要求颜色一致，根本无法做到。被告的具体要求是墙面去胶、去污、去渍、补洞、涂料修补（一底三涂）、保持墙面平整、颜色一致，这是局部修复，根本不可能达到颜色一致，这种要求明显属于变相要求更新墙面。原告在租赁房屋时就是白墙，没有背景墙，现在原告恢复的现状也是白墙，原告目前修复的现状是符合法律规定及交易惯例的，被告的要求是不合理的。
本院于2014年10月14日组织双方查看现场，被告说明房屋现存的问题如下：1、17根灯管不亮，不确定是灯管问题还是整流器问题。2、部分墙面有脱落、裂缝。3、地面的地插包括电路和网络不通。4、空调孔外墙的洞未作封堵。5、窗帘拆除部位的石膏板未更换，仅为表面粉刷。原告确认问题如下：1、17根灯管确实不亮，原告同意赔偿。2、墙面开裂、发霉等问题原来就存在，不是原告责任，不同意赔偿。3、地插和网络问题在2014年7月1日退场时是完好的，且该项设施本身应由业主负责，不同意赔偿。4、空调外墙洞未修补，同意承担费用。5、窗帘上部的石膏板不同意更换，原房屋结构本就如此。被告说明，原出租时窗帘也是石膏板材质；2014年7月1日，双方对现场查看时，只是发现6个地插有破损，没有对地插的线路进行检查，现在已于2014年7月8日再次出租，电路和网线走了明线，地插都不用了。原告陈述，当日被告的电工和网络技术人员到现场检查过，网络和电路都是通的，就是现场有6个破损的地插需要更换模块，该6个模块在原告搬出时已经更换完毕。现场房屋内线路改走明线，因为地插不能满足房屋现场电脑的使用。
以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《旧空调转让协议》、《律师函》及邮寄凭证、《通知函》及邮寄凭证、《整改通知》、《苏州市装饰工程合同》及预算表、维修现场照片及光盘、发票《退房交房通知书》及相应邮寄凭证等证据，被告提交的《联络函》、《通知书》、《交费通知》及邮寄凭证、《整改通知》、发票、《解除通知书》等证据，以及原被告庭审陈述予以证实。
本院认为，原告中城公司与被告国华公司签订的房屋租赁合同依法成立有效，双方应按照诚实信用原则和合同的性质、目的和交易习惯，善意、合理、适度的行使各自权利义务，不得滥用权利损害相对方利益。原告作为承租人应按照租赁物的性质使用租赁物，并在租赁期届满后将租赁物恢复原状、返还被告。被告作为承租人应善意的协助、配合承租人履行租赁房屋返还义务。承租人在退租时所负的恢复原状的义务，应是指租赁物按照合同目的和性质使用发生自然损耗后，其物理性质和功能能够满足正常使用状态，而非恢复到租赁物在出租时的原始状态。本案的争议焦点在于，原告交付房屋是否符合合同约定和交易习惯，是否恢复原状。首先，原告履行了交接房屋的正当流程。租赁合同届满前，原告书面通知被告告知房屋交付需要修复的事项和标准，并告知被告在租赁期届满前验收，已经按照交易习惯履行了通知义务。双方对现场问题逐一清点形成整改通知后，原告也及时委托装修公司予以整修，在房屋双方对于交付现状存有争议的情况下，以邮寄交房通知的形式退还钥匙，积极履行了交付房屋的义务。其次，原被告于2014年7月1日对房屋内的问题逐一验收后形成了整改通知，双方对该整改通知中列明的维修事项也无异议，原告履行交房整修义务应以该整改通知中列明的事项为准。在该整改通知中关于地插部分仅涉及6个地插损坏，没有关于网络、电话配线架端及模块端是否对应、匹配，网络、电话线路不通的问题。被告已在2014年7月8日将该房屋另行出租，被告在庭审中提出上述抗辩，本院不予采信。被告要求原告提交地址变更后的营业执照、税务登记证等资料，无合同依据，本院亦不予支持。再次，被告所提的灯具修复、墙面反色、地砖破损、修补外墙空调孔的问题，均为退租房屋存在的小瑕疵，不足以构成承租房屋无法交接的抗辩理由。结合被告的陈述、原告的解释，原告提交的整修状况的照片及本院查看的房屋现状，现场发现17根灯管不亮，积极更换便可解决，原告亦同意赔偿相应费用。室内小部分区域墙面开裂和反色，但大部分墙面已经粉刷平整。被告所述的地砖破损仅为一块，空调孔室内部分已经修补。原告对房屋的整修基本上达到了租赁期限内按其性质使用而发生自然损耗后的状态，被告提出的上述问题均不影响房屋的再次出租和正常使用，亦不应构成被告与案外人解除租赁合同的理由。即便被告对上述问题自行修复产生费用，也完全可以在租赁保证金中予以扣除，被告合法权益足以保障。综上，被告在权益可以保障的情况下，以原告退房时存在的小瑕疵，而抗辩原告未恢复原状，无法正常出租，系非善意的行使其合同权利。本院对被告抗辩的存在4个月租金损失的观点，不予采信，被告应返还原告租赁保证金75200元。同时，原告欠付的电费343元及被告自行修复灯管的1050.8元应从租赁保证金中扣除。原告对墙面等部位存在未恢复原状的瑕疵，因涉案房屋已经返还，本院考虑履行的便利性和经济性，由被告对原告部分未能整修的部位自行修复，本院酌定修复费用为3000元，亦从租赁保证金中扣除。扣除上述费用后，被告中城公司应返还原告70806.2元，并应支付原告空调转让费4500元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州国华科技有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告中城泰信（苏州）科技发展有限公司租赁保证金70806.2元；
二、被告苏州国华科技有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告中城泰信（苏州）科技发展有限公司空调转让费4500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取1792元，由原告中城泰信（苏州）科技发展有限公司负担300元，被告苏州国华科技有限公司负担1492元。被告负担款项已由原告预交，本院不再退还，被告应于履行上述付款义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 杨 俊
人民陪审员 魏淼澄
人民陪审员 徐家骝
二〇一五年一月十四日
书 记 员 施 昌
第页共页