北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第09167号上诉人（原审被告）北京宝龙蓝德房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳西园6号楼。法定代表人李伟，董事长。委托代理人蔡笑，男，1986年2月11日出生。委托代理人ＸＸ，男，1963年4月30日。被上诉人（原审原告）沈彦孜，男，1992年7月20日出生。委托代理人赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。上诉人北京宝龙蓝德房地产开发有限公司（以下简称宝龙蓝德公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第05202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人宝龙蓝德公司之委托代理人蔡笑、ＸＸ，被上诉人沈彦孜之委托代理人赵玉峰，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2015年2月，沈彦孜诉至原审法院称：2009年，我与宝龙蓝德公司签订《商品房预售合同》，由我购买宝龙蓝德公司开发的603号房屋（现行政地址为603号，以下简称603号房屋）。该合同第二十一条约定，宝龙蓝德公司应在2010年12月31日前，取得诉争楼栋的楼栋权属证明；如因出卖人原因未能在上述期限内取得权属证明的，双方同意按照下列方式处理，“沈彦孜不退房的，合同继续履行，自宝龙蓝德公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，宝龙蓝德公司应当按日计算向沈彦孜支付全部已付款万分之一的违约金”。该合同签订后，我依约支付了购房款，但宝龙蓝德公司却迟至2014年11月5日才取得诉争房屋的楼栋权属证明，且至今未协助我办理所购房屋的房屋所有权证书。另外，该合同第十一条约定出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付该房屋，而宝龙蓝德公司迟至2010年10月20日才将房屋交付我使用。现我诉至法院，要求宝龙蓝德公司：1、支付逾期取得楼栋权属证明的违约金97648.20元（自2011年1月1日起至2014年11月5日止，按已付款日万分之一标准计算）；2、协助我办理603号房屋的所有权证书；3、支付延迟交付房屋违约金22932.6元（自2010年7月1日起至实际交付之日即2010年10月20日止）；4、返还契税款占有使用期间的利息（自2010年10月21日起至2015年2月1日止，按银行同期贷款利率计算）。宝龙蓝德公司辩称：我公司不同意沈彦孜的诉讼请求。对于沈彦孜要求我公司支付违约金的诉讼请求，因逾期取得楼栋产权对业主未造成实际损失，故我公司请求法院降低违约金的标准，减免违约金数额。关于契税，依据合同约定由我公司代为收取，沈彦孜主张契税利息，于法无据；我公司不同意支付。关于办理产权证问题，我公司一直在努力协助沈彦孜办理涉案房屋的所有权证，现已有部分业主已经办理了产权证书。关于逾期交房违约金，已过诉讼时效，我公司不同意给付。原审法院经审理认为：沈彦孜与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》为有效合同，双方当事人均应依约履行。宝龙蓝德公司迟至2014年11月5日才取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，显已违反了该合同第二十一条关于初始登记的约定，应当承担相应违约责任。关于宝龙蓝德公司所提违约金数额是否应当减免的问题，根据双方合同的约定，宝龙蓝德公司对于迟延办理楼栋权属系承担无过错责任；宝龙蓝德公司主张奥运会及国庆庆典期间停工影响施工进度，其在签订合同时应当已经知悉并预见到奥运会及国庆庆典期间停工的影响，但宝龙蓝德公司双方依旧作出了关于楼栋权属证明办理期限的约定，应视为宝龙蓝德公司认可其具备在该时限前取得楼栋权属证明的能力，因此宝龙蓝德公司再以此为由进行抗辩，法院不予支持；此外，宝龙蓝德公司主张沈彦孜无实际损失，考虑到双方合同约定违约金支付标准为每日万分之一，该违约金标准适当，法院不予调整。综上，沈彦孜要求宝龙蓝德公司支付逾期办理楼栋权属证明违约金97648.2元的请求，并无不当，法院应予支持。另，宝龙蓝德公司作为房屋出卖人理应协助沈彦孜办理所购房屋的房屋产权过户手续，故沈彦孜要求宝龙蓝德公司协助其办理603号房屋的产权过户手续的请求，并无不当，法院予以支持。沈彦孜主张逾期交房违约金，称曾多次向物业公司口头主张，但未向法院提交证据。宝龙蓝德公司对此亦不予认可。现沈彦孜未提供证据证明有诉讼时效中止、中断的情由，故法院认为沈彦孜逾期交房的诉讼请求已过诉讼时效，对沈彦孜此项诉讼请求，不予保护。沈彦孜要求宝龙蓝德公司返还契税款占有使用期间利息的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年6月判决：一、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付沈彦孜逾期办理楼栋权属证明的违约金九万七千六百四十八元二角；二、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内协助沈彦孜办理603号的产权过户手续；三、驳回沈彦孜的其他诉讼请求。判决后，宝龙蓝德公司不服原判第一项，持原审答辩意见上诉至本院，请求依法改判减少其向沈彦孜支付的逾期办理楼栋权属证明的违约金数额。沈彦孜同意原判。经审理查明：2009年1月1日，沈彦孜与宝龙蓝德公司签订了一份《商品房预售合同》。该合同主要约定：沈彦孜购买宝龙蓝德公司开发的位于603号房屋，预测建筑面积74.94平方米，总价款为688699元。该合同第十一条约定的交付条件为，（一）宝龙蓝德公司应当在2010年6月30日前向沈彦孜交付该商品房。该合同第十三条约定的逾期交房责任为，……逾期超过30日后，沈彦孜要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，宝龙蓝德公司按日计算向沈彦孜支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向沈彦孜支付违约金。该合同第二十一条约定的产权登记为，（一）初始登记，宝龙蓝德公司应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因宝龙蓝德公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：……沈彦孜不退房的，合同继续履行，自宝龙蓝德公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，宝龙蓝德公司应当按日计算向沈彦孜支付全部已付款万分之一的违约金，并于宝龙蓝德公司实际取得权属证明之日起30日内向沈彦孜支付。上述合同签订后，沈彦孜向宝龙蓝德公司支付了合同约定的购房款688699元。此后，宝龙蓝德公司于2010年10月20日向沈彦孜交付了涉案房屋。2010年10月20日，沈彦孜与宝龙蓝德公司签订《房屋面积与价款补充协议》，约定因涉案房屋实际建筑面积变更为75.69平方米，总价款变更为695591元。同日，沈彦孜向宝龙蓝德公司补齐了购房款。2014年11月5日，宝龙蓝德公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。沈彦孜至今未取得涉案房屋的所有权证书。在原审法院审理期间，宝龙蓝德公司认为虽然确实存在迟延取得楼栋权属证明的情况，但系因房屋施工期间，恰逢2008年奥运会、国庆庆典等活动在京举办，北京空气治理要求禁止大卡车入京，这些因素影响了工程进度所致。另现房屋价格较购房时大幅上涨，业主无实际损失，故请求法院对沈彦孜主张的违约金数额予以减免。宝龙蓝德公司对上述意见并未提交证据予以证明，仅称2008年奥运会、国庆庆典期间限制施工的相关文件可以从网上公开搜索获取。沈彦孜对此不予认可，认为宝龙蓝德公司应当举证证明其主张；另合同关于违约金标准的约定符合相关法律规定，沈彦孜主张的数额合理合法。关于损失，因宝龙蓝德公司未按合同约定的期限办理房屋产权证，使业主对房屋进行转让、出租、抵押等处分均受到影响，沈彦孜存在实际损失。关于逾期交房违约金，沈彦孜称每年交纳物业费时均向物业公司口头主张，但未能提交证据；宝龙蓝德公司则称曾委托物业公司对逾期交房进行登记，本案沈彦孜未做登记，且沈彦孜该主张已过诉讼时效，对沈彦孜所述口头主张不予认可。上述事实，有《商品房预售合同》、《房屋面积与价款补充协议》、购房发票及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：沈彦孜与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约享有相关权利，履行各自义务。关于宝龙蓝德公司要求减少逾期办理“楼栋权属证明”违约金数额的上诉主张，双方在合同中约定，“出卖人应于2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理为，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。现沈彦孜不退房，要求继续履行该合同，宝龙蓝德公司应按上述约定承担相应违约责任。因宝龙蓝德公司未按合同约定的时间取得楼栋权属证书，已构成违约，沈彦孜要求该公司承担违约责任，本院予以支持。沈彦孜请求按合同约定的标准结合逾期时间计付违约金。但宝龙蓝德公司原审中认为沈彦孜无实际损失，若按合同约定标准计付违约金数额过高，要求法院予以酌减；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院在衡量是否应当减少违约金时，应以该规定作为审判依据，并以迟延取得楼栋权属证书对沈彦孜所造成的实际损失为基础作出相关判决。沈彦孜应当对宝龙蓝德公司的违约行为给其造成的具体损失及相应数额承担举证责任。鉴于沈彦孜不能提供充分的证据证实宝龙蓝德公司给其造成的具体损失，其要求宝龙蓝德公司按合同约定的标准向其支付迟延取得楼栋权属证书的违约金，宝龙蓝德公司对此持有异议，故对沈彦孜的该项主张，本院难以全部支持。但鉴于宝龙蓝德公司未能按合同约定的时间取得楼栋权属证书，已构成违约；客观上对沈彦孜使用、处分该房屋产生一定的影响，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，对宝龙蓝德公司应支付给沈彦孜的迟延取得楼栋权属证书的违约金数额酌情予以调整。宝龙蓝德公司的该项上诉请求部分成立；对其成立部分，本院予以支持。综上，宝龙蓝德公司上诉理由，部分成立，本院对其合理部分予以支持。原审法院对部分事实认定及处理欠妥，本院依法予以纠正。原审法院对其余事实的认定及处理恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第5202号民事判决第二项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第5202号民事判决第三项；三、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第5202号民事判决第一项为：北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付沈彦孜逾期办理楼栋权属证明的违约金五万八千五百八十八元九角；四、驳回沈彦孜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1414元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担655元（于本判决生效后七日内交纳），由沈彦孜负担759元（已交纳）；二审案件受理费2241元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担1345元（已交纳），由沈彦孜负担896元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 顾   国   增代理审判员 李   汉   一代理审判员 纪   灵   筠代理审判员 陈   雨   菡代理审判员 杜   传   金二〇一五年九月十八日书 记 员 周洁书记员史天予