浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0225民初9194号原告（反诉被告）：王维彩，女，1949年12月9日出生汉族，户籍地象山县，现住象山县。被告（反诉原告）：郑纪雷，男，1971年11月6日出生汉族，个体工商户，户籍地象山县，现住象山县。委托诉讼代理人：黄永顺，浙ＸＸ宁律师事务所律师。原告王维彩与被告郑纪雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案受理后，依法适用简易程序，被告郑纪雷于2017年12月19日向本院提起反诉，本院审查后依法与本案合并审理。公开开庭进行了审理，原告王维彩、被告郑纪雷及其委托诉讼代理人黄永顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王维彩向本院提出诉讼请求：1.被告立即将坐落于象山县住房腾空返还原告；2.诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：1.被告立即将坐落于象山县丹东街道东街94号一楼东首街面房屋及三楼住房腾空返还原告，并支付以每日20元计算的使用费。事实和理由：2016年10月1日，原告从上海回象山，发现被告已入住原告所有的坐落于象山县首营业用房及二楼住房，于是双方口头约定原告将上述房屋租赁给被告，月租金600元，每二个月提前支付一次，租赁期限以收到租金为准。2017年3月20日开始，象山县人民政府发布关于案涉房屋所在地房屋征收的公告，并限定房屋腾空时间为2017年10月1日至2017年12月31日。被告在知晓房屋即将被征收的情况下，一直未予腾空，导致原告错过提前腾空搬迁奖励费，且被告自2017年6月1日起未支付租金。原告认为，1.原告与被告之间无房屋租赁协议，原告可以随时要求被告腾空房屋；2.因被告不配合腾空房屋的行为已导致原告损失，被告应赔偿原告因此未取得的政府拆迁奖励等费用；3.原告本人及其他承租户已腾空所有房间，2017年12月25日，拆迁办工作人员向原告发微信表示，案涉房产一楼东首街面房及三楼住房里房门被锁，并有物品堆放，故增加诉讼请求，被告立即腾空案涉房产一楼东首街面房及三楼住房。被告郑纪雷答辩称：1.自2016年10月1日起，原、被告协商后口头约定，原告将其所有的象山县丹东街道东街94号西首街面及二楼住房一并租给被告，并约定租赁费用为600元/月属实，本被告认为原告与被告之间是不定期的租赁合同，原告要求被告腾空，应告知被告并给被告合理期限；2.被告未使用过原告所称东首街面房及三楼住房，故不存在腾空此房间的作为义务；3.被告经营古玩店，租赁期间已对承租房屋装饰装修，根据拆迁办的《私有住宅房屋征收货币补偿协议》，补偿费用包括了被告的装饰装修费用、搬迁费用、停产停业损失等，故该协议中所载明的“一次性搬迁和临时安置费6074元、停产停业损失费30370元”，《附属物、装修、未经登记建筑评估补偿表》中载明的“零星装修包括铝合金门窗1540元、广告牌468元、灯箱补偿300元”，应归被告所有；4.根据《私有住宅房屋征收货币补偿协议》及拆迁进程，2017年6月25日拆迁工作开展以后，房屋权属属于象山县县政府，所以原告要求继续收取租赁费不合理。综上，请求驳回原告诉讼请求，并就本案提起反诉，请求事项：1.解除原告与被告之间的租赁合同关系；2.原告立即支付被告一次性搬迁和临时安置费6074元、停产停业损失费30370元，零星装修费用包括铝合金门窗1540元、广告牌468元、灯箱补偿300元。原告针对被告的反诉请求辩称，1.原告房屋本身曾装修，被告是否对承租房屋进行装修，原告不知晓；2.拆迁补偿款系原告依法享有，被告的请求不符合法律规定；3.因被告不及时搬迁的行为导致原告不能享受政府的按时搬迁奖金，被告存在继续使用该房产的行为。因此，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人无异议的证据和事实，本院认定本案事实如下：位于象山县房屋【房产权证号：象房权证丹城镇字第××号，土地权证号：象国用（2000）字01-3026号】原登记在原告名下，共三层，建筑面积85.86m？。2016年10月1日，原告与被告口头协议，约定被告承租该房屋一楼西首房间及二楼住房，以经营“象山郑记古玩店”，月租金600元。之后，被告实际使用承租房屋并支付租金至2017年6月1日止。后因该房产涉及拆迁，原、被告就房屋拆迁补偿款项的分配不能达成协议，被告未腾空房屋。另查明，2017年8月10日，象山县房屋征收办公室（协议项下甲方）与原告（协议项下乙方）签订了以甲乙方项下的《私有住宅房屋征收货币补偿协议》，该协议载明：“…第二条乙方选择的补偿方式为货币补偿。第三条被征收房屋评估金额为473120元（见评估报告），货币补偿补助金额为70968元，一次性补偿的搬迁费为17400元，临时过渡费补助为7308元。乙方合计征收补偿资金为568796元…第四条甲方自本协议生效之日起30日内先行支付乙方征收补偿资金的40%即227519元，余额341277元在公告规定的搬迁期限届满之日起30日内支付。乙方保证在公告规定的搬迁期限内搬迁并腾空房屋，…第五条…2.一楼房屋评估金额607388元，货币补偿补助121478元，一次性搬迁和临时安置费6074元，停产停业损失费30370元，合计765310元…第六条在规定的签约期限内项目总体签约比例达到90%后，本协议生效；否则本协议不生效”。附表一附属物、装修、未经登记建筑评估补偿表零星装修铝合金门窗总价1540元，广告牌总价468元，灯箱补偿300元”，按照该协议，原告应得补偿款为1334106元。该协议于2017年8月26日生效。鉴于原告与被告之间的争议，象山县房屋征收办公室暂扣其中的72405元，其余款项已支付原告。2017年9月28日，象山县丹东街道办事处发出“象山县汪家河二区块改造项目房屋腾空搬迁公告”并张贴，公告事项载明：“一、房屋腾空搬迁时间2017年10月1日至2017年12月31日三、房屋腾空搬迁交付验收需结清水、电、网络、有限电视和电话等费用并携带相关户头注销证明，持土地证、房产证、钥匙等到…办理交付手续”。上述事实，有原告提交的房屋产权证书、《私有住宅房屋征收货币补偿协议》及《附表1附属物、装修、未经登记建筑评估补偿表》、丹东街道汪家河区块（二）工作小组出具的《证明》、《营业执照》、《象山县汪家河区块改造项目房屋腾空搬迁公告》、本院调取的象山县房屋征收办公室人员询问笔录等证据予以证明。本院认为，本案争议焦点为：1.原、被告之间关于案涉房产的租赁协议是否已解除；2.如未解除，被告要求解除房屋租赁协议的请求应否支持；3.原告诉称西首街面房及二楼住房的腾空应否支持；4.原告要求被告支付涉案房产东首街面房及三楼住房租金的请求应否支持；5.被告要求原告支付一次性搬迁和临时安置费6074元，停产停业损失费的反诉请求应否支持。对此，本院评述如下：关于争点1.被告于2017年6月前按约向原告交纳租金，以后因涉及拆迁腾空及补偿费用事宜，导致本案诉讼发生。故原、被告之间的租赁协议尚未解除；关于争点2.和争点3.根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，象山县人民政府征收案涉房屋的决定已于2017年8月26日生效，案涉房屋的所有权自征收决定生效时转移至象山县人民政府。原告与被告自2016年10月起发生租赁关系，双方的租赁期限已超过六个月，但原、被告未签订书面合同，应视为不定期租赁，因此双方可随时解除合同；且案涉房屋已被象山县人民政府征收，原、被告协议的租赁关系已无法履行，故对被告解除租赁关系的请求，可予支持。协议解除后，被告应依法返还承租使用的西首街面房屋及二楼住房，对原告腾退上述房屋的请求，本院亦予支持。关于争点4.原告未提交证据证明被告使用东首街面房屋及三楼住宅，且案涉房屋的所有权自征收决定生效时转移至象山县人民政府，原告征收房租费的依据已不存在，故对原告该项请求不予支持；关于争点5.案涉房产登记在原告名下，象山县房屋征收办公室与原告签订《私有住宅房屋征收货币补偿协议》享有的征收补偿款，是基于原告对该房产的所有权而订立，协议中的权利义务也应由原告行使；且，根据本案查明的事实，因原告与本案被告之间讼争行为的存在，象山县房屋征收办公室按规定对双方讼争款项予以暂扣，暨暂扣其中72405元，故返还征收补偿款的条件不成就，因此对被告之请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十五、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：一、原告王维彩与被告郑纪雷之间关于坐落于象山县住房的租赁关系于本判决生效之日起解除；二、被告郑纪雷于本判决生效后十日内将其承租的象山县住房腾空；三、驳回原告王维彩其他诉讼请求；四、驳回被告郑纪雷的反诉请求。案件本案受理费130元，减半收取65元，案件反诉受理费525元，合计590元，由被告郑纪雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。审 判 员 蔡丹萍二〇一八年二月六日代书记员 沈文军??8???7?