北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门民初字第1759号
原告山东神采物业管理有限公司，住所地潍坊市奎文区鸢飞路626号中友大厦819号。
法定代表人陈琦，董事长。
委托代理人刘中波，男，1970年12月3日出生。
被告谢立群，男，1954年4月21日出生。
被告屈英，女，1954年4月3日出生。
原告山东神采物业管理有限公司（以下简称山东神采公司）与被告谢立群、屈英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员张源独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东神采公司的委托代理人刘中波，被告谢立群、屈英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东神采公司诉称，谢立群、屈英系北京市门头沟区潭柘寺镇新大街6号院潭墅苑小区×号楼×号房屋（以下简称×号房屋）业主。2011年4月14日，我公司与北京潭墅苑房地产开发有限公司（以下简称潭墅苑公司）签订北京市门头沟区潭墅苑物业管理委托合同，约定由我公司对潭墅苑小区提供物业服务，我公司执行本物业区域物业服务收费方式为：包干制；公寓物业管理费为1.8元每平方米每月，别墅物业管理费为2.4元每平方米每月；物业服务费用按每12个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》约定的交付日交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每周期首15日内按时向我公司交纳当周期物业服务费。逾期交纳物业费的，应当从逾期之日起每日交纳当季应缴费用千分之三的违约金。后，我公司根据《物业管理条例》等规定依照合同约定为潭墅苑小区提供了物业服务，对小区进行了养护、管理，维护环境、卫生、安全等服务。经核实，谢立群、屈英自2012年10月1日起至2014年12月31日期间，拖欠物业管理服务费共计13999.39元及滞纳金2454.55元未交纳。故我中心诉至法院，要求谢立群、屈英给付2012年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费共计13999.39元及滞纳金2454.55元。
被告谢立群、屈英辩称，涉案房屋未达到购房合同约定的入住条件；小区物业管理费的收支情况不公开；小区内有一条泄洪水道，开发商为了在小区内造景，筑坝堵塞了河道，在2012年7月21日北京下暴雨时，我家房屋进水被淹，家具等物品被浸泡；山东神采公司缺少随时维修房屋的设备和人力，比如，有一次修理暖气设备时，山东神采公司通知住户暖气厂家已经到了小区，有需要维修的只能在这一天之内进行维修；山东神采公司缺乏责任心，比如，公共电闸箱安装在外墙上，如果下雨会进入雨水，采取一些简单的防护措施即可避免，但山东神采公司并未采取相应防护措施，有一次下雨时，电闸跳闸了，山东神采公司找了开发商的电工进行修理，电工表示等雨停了再进行修理，立即进行修理太危险，造成我们等待了一、二天才用上电；我们购房后，山东神彩公司只是将房屋钥匙交付给我们，未交付与房屋相关的图纸等单证和资料；2012年雨季，涉案房屋漏雨，山东神采公司到我家查看后表示会督促开发商进行维修，但督促到现在也没有结果，现在我们再找开发商时，开发商表示保修期已过；小区内电视、电话线路时断时通，歌华有线和联通公司表示是小区的线路验收不合格造成的，该问题虽然不是山东神采公司造成的，但山东神采公司一直没有解决该问题；小区的水费和燃气费价格高于国家标准；山东神采公司没有投入必要的服务人员，比如，小区内没有垃圾车，潭墅苑小区一期共有92户业主，夏季有十余户居住在小区里，冬季有二户住在小区里，山东神采公司夏季每周外运一次垃圾，冬季每月也外运不了一次，原来是由山东神采公司雇车把垃圾倒在山沟里，现在还发生过在垃圾筒内焚烧垃圾的情况。综上，我们不同意山东神采公司的诉讼请求。
经审理查明，2005年9月7日，谢立群、屈英与潭墅苑公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：”出卖人：北京潭墅苑房地产开发有限公司......买受人：谢立群、屈英......第一条：出卖人以出让方式取得座落于潭柘寺镇新大街6号地块的国有土地使用权......出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为：潭墅苑......第三条......该商品房为第一条规定项目中的潭柘寺生态花园潭墅苑小区×号楼×号......其预测建筑面积共216.04平方米......第十一条（一）出卖人应当在2006年3月31日前向买受人交付该商品房......第十二条......出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2006年3月31日达到使用条件；（2）电：2006年3月31日达到使用条件；（3）供暖：2006年11月15日达到使用条件（交房后第一个采暖季）；（4）燃气：2006年4月1日达到开通条件......第二十二条、前期物业服务......（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.4元／月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、市政公共部位小修、景观水系养护、附属配套建筑小修及养护费......附件七：物业服务：四、业主临时公约：第4章：违约责任：十八、产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金......”2008年4月20日，×号房屋所有权转移登记至谢立群、屈英名下，×号房屋建筑面积为216.04平方米。
2011年4月14日，山东神采公司作为乙方与潭墅苑公司（甲方）签订《北京市门头沟区潭墅苑物业管理委托服务合同》，约定：”......第一章、总则：甲乙双方依据＜中华人民共和国合同法＞及其他相关法律、法规规定，经过友好协商在自愿、平等的基础上，甲方就潭墅苑一期与二期项目委托乙方进行物业管理服务相关事宜签订本合同。第二章、物业项目基本情况：名称：潭墅苑；类型：住宅；坐落位置：北京市门头沟区；总建筑面积：一期：公寓建筑面积6314平方米；别墅建筑面积：10341.62平方米......第三章、物业管理及相关服务内容：第一条、物业管理及相关服务事项：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章的授权制定物业服务的各项制度。2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、供暖系统、热力管网、燃气管线等（由专业机构负责的除外）。甲方配置的燃气调压站不在此服务范围中。4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（库）、水系、护栏及围墙等。5、公共绿地、园林的养护；在预售合同中约定给业主使用的私家花园，由享受人自行养护及管理。6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。7、维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。8、做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。9、消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。10、负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案并公示。11、按照法律、法规、规章或＜管理规约＞的有关规定对房屋装修提供服务。业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其签署书面的装修服务协议，明确双方的权利义务，收取装修押金、装修管理费等与装修管理有关的费用。12、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。13、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。14、设立服务监督电话，并在物业区域内公示......第五章、物业服务相关费用：第一条、物业服务收费方式：乙方执行本物业区域物业服务收费方式为：包干制。一、物业管理服务费：1.一期：公寓的物业管理服务费：1.8元／建筑平方米／月；别墅的物业管理服务费：2.4元／建筑平方米／月......3.空置物业管理服务费根据实际空置面积由产权单位或个人按产权建筑面积100%支付......第二条、物业服务费用交纳：1.物业区域内已出售给单个业主的物业费用的收取，由乙方负责向业主收取；2.物业服务费按每12个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起（与甲方另行约定物业承接日的，由约定承接日起）交纳物业服务费。业主或物业使用人应在每周期首15日内按时向乙方交纳当周期物业服务费......”山东神采公司提供了物业服务，山东神采公司与谢立群、屈英未签订书面物业服务合同，谢立群、屈英未交纳2012年10月1日至2014年12月31日期间的物业费。
审理中，山东神采公司提交在小区公示栏内公示物业服务项目收支情况的照片，经质证，谢立君、屈英表示没有见过上述公示情况。山东神采公司提交2012年7月24日向开发商报送的潭墅苑漏水业主统计表及2012年8月10日谭墅苑×号楼业主签署的谭墅苑七号楼维修方案，证明2012年山东神采公司对谭墅苑×号楼的漏水情况进行了统计，并向开发商进行了报告；2012年8月份，谭墅苑×号楼的业主想自己维修房屋，山东神采公司将此情况报告了开发商。经质证，谢立群、屈英表示，上述情况属实，我们从购买房屋到现在还在漏水，山东神采公司2012年7月份与开发商说了房屋漏水的情况后，开发商依然没有进行维修。直到现在房屋入住的各项设施也不具备。
审理中，山东神采公司表示，潭墅苑小区泄洪水道内的拦水坝是开发商设计建造的；关于在小区内焚烧垃圾的问题，我们进入小区的第一年，即自2011年4月14日至2012年4月14日期间，因为没有人收生活垃圾，我公司在小区内焚烧过纸质垃圾，现在已经不再在小区内焚烧垃圾了；潭墅苑小区内的用水是潭柘寺镇的水厂所提供的水，不是市政供水；潭墅苑小区内的燃气是潭墅苑小区自配气站提供的，不是市政提供的燃气。
另查，潭墅苑小区未成立业主大会和业主委员会。
上述事实有双方当事人及其委托代理人的陈述，《北京市商品房预售合同》，《北京市门头沟区潭墅苑物业管理委托服务合同》等证据在案佐证。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。潭墅苑公司与山东神采公司签订的《北京市门头沟区潭墅苑物业管理委托服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对谢立群、屈英具有约束力。谢立群、屈英虽未与山东神采公司签订书面的物业服务合同，但山东神采公司为谢立群、屈英提供了服务，谢立群、屈英实际接受了山东神采公司提供的物业管理服务，故双方已形成事实上的物业服务合同关系。山东神采公司为×号房屋提供了物业管理服务，根据《物业管理条例》的相关规定，谢立群、屈英作为业主负有交纳物业管理服务费的义务，而且，山东神采公司的服务范围包括对房屋共用部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物、公共绿地等的日常养护和管理，以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，谢立群、屈英所提×号房屋不具备购房合同约定入住条件的意见不能成为否认山东神采公司已经对×号房屋提供物业服务的理由，故对谢立群、屈英的上述意见，本院不予采信。对山东神采公司要求谢立群、屈英给付物业管理服务费用的诉讼请求，本院确认谢立群、屈英应当给付山东神采公司2012年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费13999.39元。对谢立群、屈英所提山东神采公司在潭墅苑小区内焚烧垃圾的问题，山东神采公司认可该公司在入住小区的第一年（即自2011年4月14日至2012年4月14日期间）焚烧过纸质垃圾，根据《中华人民共和国大气污染防治法》的规定，在人口集中地区禁止焚烧垃圾，故本院对山东神采公司在潭墅苑小区内焚烧垃圾的行为提出警告。但本案中，山东神采公司所主张物业管理服务费的期间自2012年10月1日起至2014年12月31日止，谢立群、屈英并未提供证据证实山东神采公司在涉案物业服务期间内存在焚烧垃圾行为，故对谢立群、屈英以此为由，拒交涉案物业服务期间物业管理服务费的意见，本院不予采信，此后如山东神采公司在潭墅苑小区内再次发生焚烧垃圾的行为，谢立群、屈英可向环境保护行政主管部门进行举报。对谢立群、屈英所提小区物业管理费的收支情况不公开的意见，因山东神采公司在潭墅苑小区内对物业服务项目收支情况进行过公示，且山东神采公司已经提供了物业服务，故上述意见不能作为谢立群、屈英拒交物业管理服务费的理由，本院不予采信。对谢立群、屈英所提小区泄洪水道被水坝堵塞导致2012年北京”7.21”暴雨时涉案房屋进水，山东神彩公司未交付与房屋相关的图纸等单证和资料，对涉案房屋漏雨问题山东神采公司协调开发商修复至今未果，小区内电视、电话线路时断时通，小区水费和燃气费过高等问题，与本案不属于同一法律关系，不能作为谢立群、屈英拒交物业管理服务费的理由，本院不予采信。对谢立群、屈英所提山东神采公司缺少随时维修房屋的设备和人力，也缺乏责任心的问题，因在谢立群、屈英所提出上述情形中，山东神采公司已采取联系相关维修单位、人员等措施，未对谢立群、屈英正常生活造成实质性影响，而且，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故对谢立群、屈英的上述答辩意见，本院不予采纳。对山东神采公司要求谢立群、屈英交纳滞纳金的诉讼请求，虽然《业主临时公约》就滞纳金的支付进行了规定，但谢立群、屈英未支付物业管理服务费系其对主张权利方式错误理解所致，主观并无拖欠的恶意，故本院对山东神采公司主张的滞纳金不予支持。应当指出，山东神采公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告谢立群、屈英于本判决生效之日起七日内给付原告山东神采物业管理有限公司二○一二年十月一日至二○一四年十二月三十一日期间的物业管理服务费共计一万三千九百九十九元三角九分。
二、驳回原告山东神采物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百零六元，由原告山东神采物业管理有限公司负担三十一元，已交纳；由被告谢立群、屈英负担七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
本判决为终审判决。
代理审判员 张 源
二〇一四年五月二十日
书 记 员 荣凤宪