重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0101民初538号原告：牟遗海，男，汉族，1985年8月24日生。委托诉讼代理人：杨帆，重庆精韬律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李洁，重庆精韬律师事务所律师，特别授权。被告：重庆天仙湖置业有限公司，住所地重庆市万州区北滨大道二段800号,统一社会信用代码91500101765913901E。法定代表人：罗廷道，男，汉族，1958年5月20日生，重庆天仙湖置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：金鑫，男，1975年10月13日生，系公司员工。委托诉讼代理人：殷正福，重庆永和律师事务所律师。原告牟遗海与被告重庆天仙湖置业有限公司（以下简称天仙湖置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨帆，被告天仙湖置业公司的委托诉讼代理人金鑫、殷正福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牟遗海向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金18497元（从2014年4月1日起以296427元为基数，按每日万分之一计算，暂计算至2015年12月20日，最终应计算至被告实际交房日止）；2、判令被告立即为原告所购房屋办理《房地产权证》；3、判令被告从原告所购房屋交付使用60日起至被告去等登记受理单之日止的逾期办理《房地产权证》的违约金；4、判决被告立即进行原告所购房屋小区道路平整工作及完成配套设施建设（景观绿化、幼儿园、车库、临湖生化池、临湖步道、篮球场）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的万州区北滨大道二段666号天仙湖.棕榈长滩X幢XXX室住房一套，购房总价为296427元。同时，双方对交房日期、交房条件、违约责任等进行明确约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，完全履行了作为购房者的合同义务，然而，被告在合同约定的交房日期届满时，因自身原因，不能向原告提供符合法定及合同约定交付条件的商品房，无法为原告办理房地产权证，小区配套设施建设仍未完成且严重滞后。被告天仙湖置业公司辩称：原、被告双方签订商品房买卖合同、原告已付清价款是事实。商品房买卖合同合法有效，其合同所涉房屋归原告所有。虽然被告存在逾期交房的事实，但原告的主张的逾期交房违约金过高，超过了实际的损失,请求法院适当调减。原被告双方交易的房屋还没有取得竣工验收备案登记证，尚不能办理房地产权证，原告要求被告立即办理《房屋产权证》诉讼请求不能实现，但被告愿意赔偿逾期办理房地产权证违约金。现被告以及对小区道路的平整工作及配套设施建设在加紧施工，已马上可以完工。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月10日，原告牟遗海（协议称乙方）与被告天仙湖置业公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：“乙方购买甲方开发的万州区北滨大道二段666号天仙湖.棕榈长滩X幢XXX室住房一套房屋。该房屋建筑面积70.78平方米，总成交金额296427元。乙方于签订合同时首付116427元，余款180000元申请按揭贷款支付。合同第七条约定本商品属预售商品房的，甲方应当在2014年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条约定双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。第九条约定，甲方逾期交房，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于实现交付商品房之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条约定，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订后，原告已首付116427元，并与中国农业银行重庆万州分行签订《个人购房担保借款合同》，申请按揭贷款180000元支付余欠购房款，约定用诉争房屋作为抵押，由天仙湖置业公司提供连带责任保证。中国农业银行重庆万州分行已向天仙湖置业公司支付贷款180000元。2013年01月07日，双方在房地产权登记机构办理诉争房屋的合同备案登记。原告已按合同约定提交了办理产权登记的资料给被告，并交纳物业专项维修基金及办证费用。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定在2014年3月31日前将原告所购商品房交付原告。约定交房期限届满,未取得该工程的建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同约定的交付条件，原告拒绝接房，被告应按照合同约定承担违约责任，原告请求被告按约定支付逾期交房违约金的理由成立，本院予以支持。被告应从2012年4月1日起至2015年12月20日止，按原告已付购房款每日按万分之一计算支付违约金,从2014年3月31日起至2015年12月20日止支付原告牟遗海逾期交房每日违约金为已付房价款的万分之一。关于办理产权登记问题，原被告双方约定商品房实际交付之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提供相关资料，并取得登记受理单。该工程尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不能办理本商品房的房地产权证，无法取得重庆市万州区房地产管理局关于办理本商品房产权登记的业务受理通知书，原告要求被告立即办理房地产权证的请求虽已符合合同约定，但从其客观事实上却不能实现，故对该项诉讼请求在本案中不予支持，原告可在条件成就后再行起诉。对原告要求被告支付房屋交付使用60日起至被告取得登记受理单之日止的逾期办理房地产权证违约金，因原告所购房屋至今未按合同约定进行交付，故不能确定被告逾期办证的起算日期，对该项诉讼请求本院不予支持。对原告要求被告平整小区道路平整及完善配套设施建设（景观绿化、幼儿园、车库、临湖生化池、临湖步道、篮球场）问题。被告开发建设的商品房工程有行政部门的前期规划，完成后有规划核实确认，被告尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，说明该工程的配套设施正在完善建设中。原告作为单个购房人，对小区的配套设施建设及功能完善，双方在签订合同时并无明确约定，原告的诉讼请求亦不明确具体，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告重庆天仙湖置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告牟遗海逾期交房违约金18645元。二、由被告重庆天仙湖置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告牟遗海办理重庆市万州区北滨大道二段666号天仙湖.棕榈长滩X幢XXX号住房的房地产权登记，取得重庆市万州区土地房屋登记机关的业务受理通知书。三、驳回原告牟遗海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，由被告重庆天仙湖置业有限公司负担；原告已预交，被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  刘洪月代理审判员  黄 亮代理审判员  胡玉婷二〇一六年十二月二十八日书 记 员  熊 媛书 记 员  祝顺欣