广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5340号
上诉人（原审被告）：广州圣地房地产开发有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：林益明，董事长。
委托代理人：刘兴桂、刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周启明，身份证住址：广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：张迪斯，身份证住址：广州市越秀区。
两被上诉人共同委托代理人：余杰，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州圣地房地产开发有限公司（下简称圣地公司）因与被上诉人周启明、张迪斯房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院作出的（2015）穗云法民四初字第522号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年1月28日，周启明、张迪斯与圣地公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：周启明、张迪斯向圣地公司购买位于白云区梅岗路京溪梅岗路#5-17504房的房屋1套；该房屋建筑面积109.64平方米，房价款为150万元；圣地公司应当在2011年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付周启明、张迪斯使用；圣地公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为周启明、张迪斯办妥产权登记，并将以周启明、张迪斯为产权人的房地产权证交付周启明、张迪斯；在此情况下，周启明、张迪斯应当在收到圣地公司书面通知后5个工作日内向圣地公司提供房地产登记机构要求的、需周启明、张迪斯提供的证件资料；如圣地公司未履行相关义务造成周启明、张迪斯不能按合同约定期限办妥并取得房地产权证的，圣地公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向周启明、张迪斯支付违约金；周启明、张迪斯要求继续履行合同的，合同继续履行，圣地公司应当自逾期之日的次日起至周启明、张迪斯实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向周启明、张迪斯支付违约金……。当日，双方又签订附件七《补充协议》，约定对上述逾期办证条款修改并补充：周启明、张迪斯同意圣地公司应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为周启明、张迪斯办妥产权登记，并将以周启明、张迪斯为产权人的房地产权证交付周启明、张迪斯；非因圣地公司原因造成逾期办理该商品房项目的房地产初始登记，以及逾期办妥周启明、张迪斯房屋的房地产权证，圣地公司不承担违约责任；周启明、张迪斯未按照圣地公司发出的通知领取《房地产权证》的，圣地公司不承担任何责任；圣地公司在约定的最后期限以周启明、张迪斯为产权人的房地产权证通知周启明、张迪斯领证时，不视为圣地公司逾期交付周启明、张迪斯；逾期办证违约金标准由每日0.05%调整至每日0.01%等。
上述合同签订后，周启明、张迪斯已付清全部房价款。2011年6月26日，圣地公司向周启明、张迪斯交付涉案房屋。经计算，从涉案房屋交付的2011年6月26日次日起365个工作日为2012年12月10日。
周启明、张迪斯于2015年3月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、圣地公司支付迟延办理产权证违约金人民币83850元；2、案件诉讼费、公告费由圣地公司承担。
圣地公司在原审中答辩称：一、圣地公司不存在违约；二、即使法院最终认定圣地公司违约，但周启明、张迪斯主张的违约赔偿数额过高不合理，应予以调整降低。
原审过程中，周启明、张迪斯提交查询日期为2015年5月7日的涉案房屋的《房地产登记簿查册表》一份，该查册表显示，产权人为周启明、张迪斯，房屋登记地址为白云区京溪梅岗路5号之十七504房，登记日期为2014年5月12日。圣地公司主张其于2013年12月30日向房管部门申办将涉案房屋过户至周启明、张迪斯名下的手续，并主张逾期办证的违约金应当计算至2013年12月30日，为此，圣地公司提交查询日期为2015年4月23日的涉案房屋《房地产登记簿查册表》一份，该查册表显示，产权人为圣地公司，登记日期为2013年12月30日。
圣地公司提交房地产权证签收记录一份显示，圣地公司于2015年3月12日将涉案房屋的《房地产权证》（产权人为周启明、张迪斯）交付给周启明、张迪斯。根据圣地公司提交的上述房地产权证的签收记录，周启明、张迪斯主张逾期办证违约金应当计算至房地产权证签收之日止即2015年3月12日。
周启明、张迪斯主张其最早于2014年6月30日即已向圣地公司递交索赔报告主张过逾期办证违约金，为此其提交《关于逾期交付房产证违约金的索赔报告》复印件一份，该索赔报告的主要内容是由于圣地公司实际取得房产证时间是2014年5月12日，比合同约定交楼时间逾期522天，因此向圣地公司提出索赔逾期交付房产证违约金78300元。周启明、张迪斯另提交日期为2014年8月20日的《关于再次递交逾期交付房产证违约金的索赔报告》复印件一份，该索赔报告的主要内容是周启明、张迪斯曾于2014年6月30日向圣地公司递交“逾期交付房产证违约金的索赔报告”至今已2月，但圣地公司未与其办理违约金事宜，因此再次提出报告，要求圣地公司一个月内给予办理完毕。周启明、张迪斯另主张其于2014年7月18日再次向圣地公司主张过逾期办证违约金，为此周启明、张迪斯申请证人龚某乙出庭作证。证人龚某乙在庭审中陈述，其是涉案小区业主周启明、张迪斯的父亲，2014年7月份其与邻居的几家业主一起到圣地公司处咨询办证的事情，认为圣地公司违反合同规定逾期办证，要求圣地公司赔偿违约金。同时去的业主代表周某向圣地公司提交了《关于广州市圣地摩坊公馆业主要求开发商承担商品买卖合同违约责任的函》，周启明、张迪斯提交上述函件的复印件显示，周启明、张迪斯等人认为圣地公司于2014年4月左右才先后办理完房产证交付给业主，已超过合同约定365个工作日，因此要求圣地公司按照合同约定支付违约金，并要求圣地公司在30天内来函回复。录音资料及录音文本一份，周启明、张迪斯主张该录音为2015年3月12日周启明、张迪斯的父亲张某前往圣地公司的集团销售中心要求圣地公司支付逾期办证违约金的录音。对于上述证明，圣地公司表示证人龚某乙为涉案小区业主的父亲，与案件存在直接的利害关系；相关函件无圣地公司的签收记录；录音中人员的身份无法确认，因此对上述证据的三性不予确认。
原审法院认为：周启明、张迪斯与圣地公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。2011年6月26日，圣地公司向周启明、张迪斯交付涉案房屋，故圣地公司最迟应于2012年12月10日前为周启明、张迪斯办妥产权登记，并负有将以周启明、张迪斯为产权人的房地产权证交付周启明、张迪斯的合同义务。涉案房屋于2014年5月12日才登记至周启明、张迪斯名下，已超过双方约定的办证日期，故应当依照补充协议约定0.01%的标准向周启明、张迪斯支付逾期办证违约金。
关于计算逾期办证违约金的起算日期。圣地公司提出诉讼时效的抗辩意见，因逾期办证违约金为普通债权，应当适用两年的普通诉讼时效，则每日的违约金为独立的债权，诉讼时效自每个独立债权成立之次日起分别计算两年。周启明、张迪斯提交的两份索赔报告可以证明周启明、张迪斯最早于2014年6月30日向圣地公司主张逾期办证违约金；周启明、张迪斯提交的录音光盘亦可证明周启明、张迪斯等人曾于2015年3月12日就逾期办证违约金事宜与圣地公司销售人员进行过协商，双方的谈话中亦可印证周启明、张迪斯在此之前曾向圣地公司主张过逾期办证违约金。因此虽然上述证据存在瑕疵，但是上述证据之间能够相互印证，形成完整的证据链，经审查确信周启明、张迪斯曾于2014年6月30日向圣地公司主张过逾期办证违约金事实的存在具有高度可能性，因此认定该事实存在，故诉讼时效于2014年6月30日发生中断，逾期办证违约金起算日期可从2014年6月30日往前倒推两年起算，由于故告最迟应于2012年12月10日前为周启明、张迪斯办妥产权登记，故根据双方约定，逾期办证违约金应从2012年12月11日起算，并未超过两年的诉讼时效，因此对于圣地公司提出的诉讼时效的抗辩意见不予采纳。计算逾期办证违约金的起算日期应为2012年12月11日。
关于计算逾期办证违约金的截止日期。圣地公司辩称逾期办证违约金计算的截止日期应为2013年12月30日，根据圣地公司提交的查询日期为2015年4月23日的《房地产登记簿查册表》，该时间为涉案房屋登记至圣地公司名下的时间，圣地公司的上述抗辩意见缺乏合同依据，不予支持。由于双方约定，圣地公司应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为周启明、张迪斯办妥产权登记，并将以周启明、张迪斯为产权人的房地产权证交付周启明、张迪斯，即圣地公司不仅负有办妥产权登记的义务，并负有将以周启明、张迪斯为产权人的房地产权证交付周启明、张迪斯的合同义务，圣地公司于2015年3月12日才将涉案房屋的房地产权证交付给周启明、张迪斯，由于该时间距离圣地公司办妥产权证已将近一年，根据周启明、张迪斯提交的《关于逾期交付房产证违约金的索赔报告》可知，圣地公司至少在2014年6月30日前即告知周启明、张迪斯已经办妥涉案房屋的产权证，按照常理推断，圣地公司亦已通知其领取房产证，此时周启明、张迪斯亦应当采取适当的措施避免损失的扩大，故从公平的原则出发，周启明、张迪斯要求圣地公司承担2014年6月30日以后的违约金有违公平，不予支持。故计算逾期办证违约金的截止日期应为2014年6月30日。
综上，圣地公司应当依照补充协议约定每日0.01%的标准，以总房款150万元为本金，向周启明、张迪斯支付从2012年12月11日计算至于2014年6月30日的逾期办证违约金，周启明、张迪斯主张83850元未超过双方的约定，予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，于2015年7月17日作出判决：在本判决生效之日起五日内，广州圣地房地产开发有限公司向周启明、张迪斯支付逾期办证违约金83850元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1886元，由广州圣地房地产开发有限公司负担。
判后，圣地公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院采纳证据偏颇，对逾期办证违约金的起算日期认定不当。原审法院以周启明、张迪斯提交的打印日期为2014年6月30日的《关于逾期交付房产证违约金的索赔报告》作为认定周启明、张迪斯主张权利的时效中断，但周启明、张迪斯提交的该报告仅为打印件，无圣地公司签名，而且无任何递交、签收的凭证，根本无法证实曾向圣地公司提出过主张。至于周启明、张迪斯提交的2015年3月12日录音光盘，该证据不具备真实、合法、中立和关联的要求，不能作为认定事实的依据，但原审法院居然“确信周启明、张迪斯曾于2014年4月12日向圣地公司主张过逾期办证违约金…”。原审以2014年6月30日索赔报告的打印日期作为周启明、张迪斯主张过违约金的时间，同时认为圣地公司应于2012年12月10日前为周启明、张迪斯办妥产权登记，故认定从2012年12月11日开始计算违约金，完全没有理据。按照以往相似案件判例，应从周启明、张迪斯向法院提起诉讼之日起倒推两年即2013年4月2日作为起算日期；二、原审法院对逾期办证违约金的截止日期认定不当。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，圣地公司为周启明、张迪斯购买的房屋依法登记过户且办妥产权证，即完成产权登记过户义务，至于产权证的交付应不属于办证的范畴，不影响办证义务的终止。原审法院以圣地公司于2014年6月30日通知周启明、张迪斯领取房产证的日期作为逾期办证违金的截止日期，是不合理的。原审即使不采纳圣地公司提出的以递交办证申请即2013年12月30日为截止日，也应以圣地公司为周启明、张迪斯办妥房产证即房产证上登记时间2014年5月12日为截止日则较为合理。因此，圣地公司应付违约金从2013年4月2日计算至2014年5月12日，金额为60750元。综上，圣地公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回周启明、张迪斯的诉讼请求，并判令本案诉讼费由周启明、张迪斯承担。
被上诉人周启明、张迪斯答辩称：不同意圣地公司以倒推的方式来计算诉讼时效。其一，圣地公司同意支付逾期办证赔偿金，即圣地公司同意履行义务，在诉讼过程中再以已过诉讼时效进行抗辩在法律上是不成立的。其二，圣地公司主张以周启明、张迪斯起诉时间作为中断诉讼时效的理由也是不成立的。在周启明、张迪斯起诉圣地公司之前，周启明、张迪斯已经向圣地公司提出承担违约责任的主张，而且双方就该事实也进行了相关的协商处理。其三，按照合同约定，圣地公司需要将房产证交付给周启明、张迪斯，支付违约金也是计至交付周启明、张迪斯之日止，因此圣地公司支付逾期办证违约金应当计算至房产证交付到周启明、张迪斯之日止，而非是登记之日止。
经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：周启明、张迪斯与圣地公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，原审法院认定该合同合法有效正确。圣地公司未依约履行为周启明、张迪斯办妥产权登记并将以周启明、张迪斯为产权人的房地产权证交付周启明、张迪斯的义务，应当承担相应的违约责任。
关于圣地公司支付逾期办证违约金的起算日问题。周启明、张迪斯主张其在提起本案诉讼之前曾向圣地公司主张逾期办证违约金，为此提供了《关于逾期交付房产证违约金的索赔报告》、证人龚某乙证言及录音资料等证据予以证明，前述证据之间能够相互印证，圣地公司虽对其提出异议，但未提交证据予以充分反驳，结合圣地公司的迟延办证行为计至周启明、张迪斯实际取得涉案房屋房地产权证之日已持续超过两年的事实，本院认为，原审判决对此予以合理采信，并据此认定周启明、张迪斯主张逾期办证违约金的诉讼时效于周启明、张迪斯所主张的提交《关于逾期交付房产证违约金的索赔报告》的时间即2014年6月30日发生中断，周启明、张迪斯主张的逾期办证违约金未过诉讼时效，合理合法，圣地公司上诉认为应以周启明、张迪斯提起本案诉讼之日往前倒推两年起算圣地公司支付逾期办证违约金缺乏充分理据，本院不予采纳。
关于圣地公司支付逾期办证违约金的计算截止日问题。因双方已在《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确约定，如圣地公司未履行相关义务造成周启明、张迪斯不能按合同约定期限办妥并取得房地产权证的，圣地公司应当向周启明、张迪斯支付逾期办证违约金至周启明、张迪斯实际取得房地产权证之日止。依据已查明的事实，涉案房屋已于2014年4月23日登记至周启明、张迪斯名下，圣地公司直至2015年3月12日才将涉案房屋的房地产权证交付周启明、张迪斯，而依据周启明、张迪斯所提交的《关于逾期交付房产证违约金的索赔报告》，圣地公司已在2014年6月30日前通知周启明、张迪斯已经办妥涉案房屋的产权证，故原审判决圣地公司支付逾期办证违约金至2014年6月30日止，符合公平合理原则，圣地公司上诉认为逾期办证违约金应计至其向房管部门递交办证申请或房产登记日止，与合同约定不符，本院不予支持。
综上所述，圣地公司的上诉理由及请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1886元，由上诉人广州圣地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年十一月三十日
书记员 杨思敏