南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2014）玄锁民初字第553号原告南京紫竹物业管理有限公司，住所地在南京市六合区葛塘街道葛中路1号。法定代表人张胜，该公司总经理。委托代理人臧力，江苏玄博律师事务所律师。被告畅娟红，女，1978年9月30日生，汉族。委托代理人吴聚龙（系畅娟红的丈夫），男，1972年8月18日生，汉族。原告南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）与被告畅娟红物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法由代理审判员潘雁独任审判，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告紫竹物业公司的委托代理人臧力，被告畅娟红及其委托代理人吴聚龙到庭参加了诉讼�本案现已审理终结。原告紫竹物业公司诉称，原告与南京建辉房地产开发有限公司于2009年12月8日签订《xx山庄前期物业服务合同》，合同约定由原告对xx山庄提供物业管理服务。合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。被告畅娟红系xx山庄xx街区x幢302室（以下简称302室）的业主，房屋建筑面积110.57平方米。依据《xx山庄前期物业服务合同》被告应当及时向原告支付物业服务费，但被告自2010年9月1日起便未按合同约定支付相关费用，截止2014年5月17日尚欠原告物业服务费及公共能耗分摊费共计6602.56元。原告经多次催要未果，现诉至法院要求被告支付原告物业服务费5910.81元（截至2014年5月17日），并支付逾期交费之日起至实际交清所欠费用之日止每日万分之一的违约金，另支付公共能耗公摊费691.75元，并承担本案的诉讼费。被告畅娟红辩称：1、被告与原告紫竹物业公司之间存在物业服务合同关系，并接受了原告提供的物业服务，被告确有欠交物业费的情况，但被告欠交物业费是由于原告没有尽职的履行物业服务义务，未能对业主提供财产及人身安全保障。2010年4月15日凌晨，被告家中被盗，损失笔记本一台、手机充电器两个、U盘一个、移动硬盘两个、数码相机一台，共计损失18849元。被告认为该损失主要是由于原告安保人员监控不到位所造成的，要求原告对此损失至少承担50%的责任。2、原告擅自多收费用，将属于开发商出售的车位以每个每月220元的价格出租给被告使用，现被告要求原告返还额外收取的车位费。经审理查明，2009年12月8日，原告紫竹物业公司（乙方）与南京建辉房地产开发有限公司（甲方）签订《xx山庄前期物业服务合同》，甲方委托�方对xx山庄实行物业管理，双方约定：1、乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部分的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理等。2、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：多层住宅1.05元／月·平方米、高层住宅1.20元／月·平方米、别墅2.5元／月·平方米、商业用房2.00元／月·平方米。3、公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：物业公共区域能耗费由全体业主按户分摊；单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊；电梯运行电费由一层及以上业主按楼层系数分摊；二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊等。4、停车场服务收费分别采取以下方式：停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车车位120元／个·月、车库机动车车位220元／个·月的标准向乙方交纳停车费；乙方从停车费用中按露天机动车车位50元／个·月、车库机动车车位100元／个·月的标准提取停车管理费。5、违约责任：乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人赔偿损失并支付相当于三个月物业费的违约金；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付违约金。物业服务期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。另查明，被告畅娟红系302室的业主，系小区高层住户，房屋建筑面积为110.57平方�。2014年9月12日，原告向被告寄送律师函一份，向被告催交自2010年9月1日至2014年5月17日止物业服务费、公共能耗分摊费共计6602.56元。被告未予交纳，故原告诉至本院。再查明，被告于2010年3月14日交纳4224元，该款系2010年4月1日至2012年3月31的车位费。审理中，原告称，被告自2010年9月起欠交物业费等费用，并提交业主收费明细单一份，证明被告欠交2010年9月1日至2014年5月17日物业费、公共能耗分摊费共计6602.56元（其中物业费为5910.81元，公共能耗分摊为691.75元）。被告对上述明细单中物业费计算标准及公共能耗分摊费的金额均不持异议。原告称，对于被告家中被盗的真实性不予认可，被告无任何证据证明其财物被盗，即便如被告所称其曾经报过警并且能够提供报警记录，也不能证明被告的实际损失为18000余元。同时，《xx山庄前期物业服务合同》第2章第2条明确约定�原告对于公共秩序维护、安全防范、消防等方面仅具有协助管理义务，原告的物业管理人员不可能保证完全没有外来人员进入小区，只能尽力的制止和管理。原、被告各持诉、辩意见，本案未能调解。以上事实有《xx山庄前期物业服务合同》、业主情况登记表、业主欠费构成明细、律师函、告知函和照片、车位费发票以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。在业主委员会成立之前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，南京建辉房地产开发有限公司与原告签订的《xx山庄前期物业服务合同》合法有效，对包括被告在内的xx山庄小区业主具有法律约束力。原告作为物业服务企业，为xx山庄提供了相应的物业服务，被告作为该小区业主，理应按该合同约定交纳相应的物业管理费用。原告主张被告欠交2010年9月至2014年5月物业管理费用及公共能耗分摊费，被告表示认可，本院予以确认。被告称其家中被盗证据不足，本院不予采纳，被告不能以此为由拒绝支付物业服务费。关于违约金，因被告未及时支付自2010年9月1日至2014年5月17日止物业费、公共能耗分摊费共计6602.56元，根据《xx山庄前期物业服务合同》的约定，被告应支付违约金，故原告主张被告支付自2014年5月18日至实际支付之日止每日万分之一的违约金，有合同依据，本院予以支持。关于被告于2010年3月14日交纳的2010年4月1日至2012年3月31的车位费4224元，根据《xx山庄前期物业服务合同》，被告应按照车库机动车车位220元／个·月的标准向乙方交纳停车费，故本院对被告要求原告退还该费用的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告畅娟红于本判决生效之日起五日内支付原告南京紫竹物业管理有限公司自2010年9月1日起至2014年5月17日止物业服务费5910.81元及违约金（按每日万分之一计算自2014年5月18日至物业服务费付清时止），支付公共能耗分摊费691.75元，合计6602.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告畅娟红负担（该款原告已预缴，被告在给付上述款项时加付此款）；余款25元由本院退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对�当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费50元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。代理审判员 潘 雁二〇一四年十二月十六日见习书记员 陈亚玲