广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2408号
上诉人（原审被告）：广州市百家兴旺酒业有限公司，住所地。
法定代表人：吴应钦，该公司经理。
委托代理人：李华元，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：张文博，广东正大联合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广州市建材房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：黄伟文，该公司总经理。
委托代理人：黄佳乐，广东安华理达律师事务所律师。
上诉人广州市百家兴旺酒业有限公司（以下简称百家兴旺公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年6月13日，广州市建材房地产开发有限公司（出租方，甲方，以下简称建材公司）与百家兴旺公司（承租方，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在xx区xx路富力半岛花园街E1、E2栋后二层房号的房地产（下称“涉案场地”）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积205平方米；租赁期限从2012年6月18日至2014年6月17日，每月租金12915元，租金按月结算，由乙方在每月12日前缴付给甲方；乙方向甲方交纳保证金（可以收取不超过3个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；甲方仅承担主体结构（包括外墙、梁、柱）的维修及维护，但因乙方使用不当或不合理使用导致的除外，乙方负责房屋除主体结构（外墙、梁、柱）外的其他所有修缮责任。乙方另需装修或增设固定设施、设备的，应事先征得甲方书面同意，并按规定向有关部门报批后，方可进行。乙方装修、增设设施设备的，必须保证房屋的安全，房屋的结构不受影响；乙方应依时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金等。
上述合同签订后，建材公司向百家兴旺公司交付了涉案场地，百家兴旺公司向建材公司支付了保证金38745元。2013年4月，百家兴旺公司通过电话向建材公司提出不再承租涉案场地，并将大部分物品搬离了涉案场地。建材公司未同意百家兴旺公司提出的退租要求，并要求百家兴旺公司提交书面的申请材料，但百家兴旺公司一直未提交，亦未再向建材公司支付租金。
2013年5月31日，建材公司委托律师向百家兴旺公司发出《律师函》，催促百家兴旺公司交纳2013年4、5月的租金，并要求百家兴旺公司对私自将公用楼梯打通作为私人办公室的使用状态进行修复等。
建材公司于2013年7月9日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除建材公司与百家兴旺公司签订的《广州市房屋租赁合同》；2、百家兴旺公司将位于xx区xx路富力半岛花园E1-E2栋后二层的场地交还建材公司；3、百家兴旺公司向建材公司支付2013年4月至合同解除之日止的租金；4、百家兴旺公司向建材公司支付逾期支付租金违约金（以每月欠缴租金为本金，按每月2%的标准从每月应缴租金的次日开始计至实际支付之日止）；5、百家兴旺公司支付2013年5月至9月的物业管理费和卫生费共计1557元；6、案件诉讼费由百家兴旺公司承担。
原审法院另查，建材公司支付了涉案场地2013年5月至2013年9月的物业管理费1557.5元。
2014年1月8日，原审法院组织双方到涉案场地进行现场勘查，了解到：进入涉案场地有两侧门可进入，但分别需经过楼梯通道，其中位于右侧的门口仅安装了门框，门口的楼梯通道护栏被拆除，场地内除厨房尚有桌子外，其余物品均已搬离。百家兴旺公司表示，涉案场地内尚未清理的物品可由建材公司处置。原审法院告知根据双方对现场确认的情况，可进行现场交接，建材公司表示因现涉案房屋的通道护栏和门被百家兴旺公司拆除，故不愿意现场收回涉案场地。
原审法院认为：建材公司与百家兴旺公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。百家兴旺公司接收涉案场地后，在未与守约方的建材公司协商一致的情况下，于2013年4月单方提出要求解除合同，并搬离涉案场地的行为不符合合同解除的法定和约定条件，不发生合同解除的效力，故百家兴旺公司自2013年4月起未支付租金的行为构成违约。根据上述租赁合同约定，百家兴旺公司拖欠租金1个月以上的，建材公司有权解除合同，故现建材公司要求解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》的主张合理合法，予以支持。因涉案场地并未实际完成交接，故百家兴旺公司仍应负有向建材公司腾空并返还涉案场地的义务。关于百家兴旺公司应向建材公司支付涉案场地租金的止算时间，因2014年1月8日，双方已确认百家兴旺公司已经撤离涉案场地，且百家兴旺公司亦明确表示场地内的剩余物品任由建材公司处置，故涉案场地已经可由建材公司、百家兴旺公司自行完成交接，建材公司如认为在交接过程中产生损失，可另案主张权利。在原审法院已释明的情况下，建材公司仍表示不交接，因场地未有交接而导致的扩大损失，应由建材公司自行承担。故百家兴旺公司应向建材公司支付自2013年4月至2014年1月8日止的租金共计119679元。因百家兴旺公司逾期向建材公司支付租金，且上述合同约定百家兴旺公司逾期支付租金，应向建材公司支付违约金，故现建材公司要求百家兴旺公司支付逾期支付租金违约金有据，但合同约定每逾期一日按当月租金的2%向建材公司支付违约金的标准过高，根据双方在合同履行过程中的情况和百家兴旺公司上述合同解除的过错程度，原审法院酌情将违约金计算标准调整至按0.5‰。因合同约定每月支付租金的时间为当月12日，故违约金起算的时间应从每月13日开始计算。关于建材公司要求百家兴旺公司支付2013年5月至9月的物业管理费、卫生费问题。上述租赁合同没有关于物业管理费、卫生费的明确约定，但因百家兴旺公司是实际使用人，理应承担所承租房屋的管理费、卫生费等费用，故现建材公司要求百家兴旺公司支付2013年5月至9月的物业管理费、卫生费1557元合理合法，予以支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年3月31日作出判决：一、广州市建材房地产开发有限公司和广州市百家兴旺酒业有限公司于2012年6月13日签订的《广州市房屋租赁合同》予以解除；二、判决生效之日起十日内，广州市百家兴旺酒业有限公司将广州市xx区xx路富力半岛花园街E1、E2栋后二层房腾空并返还广州市建材房地产开发有限公司管业；三、判决生效之日起十日内，广州市百家兴旺酒业有限公司向广州市建材房地产开发有限公司支付2013年4月至2014年1月8日的租金共计119679元；四、判决生效之日起十日内，广州市百家兴旺酒业有限公司向广州市建材房地产开发有限公司支付违约金［以每月欠缴租金12915元为本金（2014年1月欠缴租金为3444元），按每月0.5‰的标准从每月13日开始计至实际支付之日止，以本金为限］；五、判决生效之日起十日内，广州市百家兴旺酒业有限公司向广州市建材房地产开发有限公司支付2013年5月至9月的物业管理费、卫生费共计1557元；六、驳回广州市建材房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1363元，由广州市百家兴旺酒业有限公司负担。
判后，上诉人百家兴旺公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方所签订的《广州市房屋租赁合同》在2013年4月实际已解除。因涉案场地一直未达到使用条件，百家兴旺公司在2013年3月底已通知建材公司解除合同。建材公司在一审庭审过程中也承认有收到百家兴旺公司解除合同的电话通知，并同意解除了合同，只是要求百家兴旺公司再补一份书面通知。双方对解除合同并没有意见，现从建材公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求来看也是一致的。很明显，该合同自百家兴旺公司通知建材公司时已解除。百家兴旺公司在通知建材公司后即搬离了承租房屋，这从涉案场地2013年4月以后没有水电费产生也可以证明。因为涉案场地建材公司在交付给百家兴旺公司时没有办理任何书面移交手续，且该房屋移交时没有门框，没有钥匙移交，所以百家兴旺公司将涉案场地交还给建材公司时，同样双方未来办理书面接收手续。但合同实际已解除的事实，建材公司是无法否定的。二、原审判决认定百家兴旺公司提出解除合同并搬离涉案场地的行为不符合合同解除的法定和约定条件，不发生合同解除的效力，明显错误。双方所签订的《广州市房屋租赁合同》并没有约定解除合同一定要书面形式，也没有约定场地移交要办理书面移交手续。双方所签订合同没有约定提前解除的条款，但约定了百家兴旺公司应交三个月租金额的押金，实际双方电话解除合同时，己达成押金不退，合同从2013年4月份解除的意见，否则，百家兴旺公司也不可能在未退押金的情况下自行撤离。原审判决书对百家兴旺公司己交三个月租金额的押金只字不提，明显在规避百家兴旺公司有权单方提出解除合同的事实。三、退一步来讲，如果合同不能提前解除，那么百家兴旺公司所预交的押金就可以抵偿租金。本案合同所约定的押金并非逾期交租的违约金，因为双方对逾期交租的违约金已另有约定，该押金实际是用于抵偿租金，或作为违约金的担保。原审判决书在双方都认可已交38745元押金的情况下，既然已认定百家兴旺公司2013年4月单方解除合同无效，就应当将百家兴旺公司已交三个月租金额的押金抵偿租金。四、原审法院判决百家兴旺公司应向建材公司支付物业管理费和卫生费，同样错误。双方所行签订的《广州市房屋租赁合同》之所以没有约定由百家兴旺公司交纳管理费和卫生费，是因为涉案场地本身还不具备使用条件，建材公司主动让步，才没有约定该项费用由百家兴旺公司交纳，且物管公司只向业主收取该费用，这从建材公司提交的单据也可以证明，实际双方所约定的租金已包含了该项费用。再说，2013年5月至9月涉案场地并非百家兴旺公司使用，原审判决认定百家兴旺公司是实际使用人，理应承担该项费用，与事实不符。五、解除合同的原因是建材公司出租的房屋无法使用，因为房屋没有正门，要从前排铺位的侧门进入，当初签订合同时建材公司承诺处理好这些事宜。请求：撤销一审判决，改判驳回建材公司的全部诉讼请求。
被上诉人建材公司答辩称：同意原审判决，不同意上诉人百家兴旺公司的上诉请求。从2012年6月到2013年4月租赁物已由百家兴旺公司实际使用，造成租赁物使用不便的责任应归咎于百家兴旺公司，在建材公司交付租赁物时，并不存在其所述不便。由于百家兴旺公司在使用过程中，除向建材公司租赁后半部分，百家兴旺公司实际上也租赁了前半部分。通过一审法院的实地调查发现，该楼层的整体均由百家兴旺公司承租，并且在实地调查之时，前半部分仍由百家兴旺公司使用。百家兴旺公司在主张单方解除权时，不仅没有合同依据，也没有提交任何证明。在面对一审法院实地调查发现的其所称义乌百家兴旺，不仅营业地址与百家兴旺公司一致，且至今仍挂牌广州百家兴旺。百家兴旺公司应承担举证不能的责任，一审判决合法有效理应维持。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：原审法院对《广州市房屋租赁合同》效力的认定正确，本院予以认可。本案争议的焦点在于：一、百家兴旺公司单方提出解除合同并搬离涉案场地的行为是否发生解除合同的效力；二、押金应否抵偿租金或违约金；三、百家兴旺公司应否支付2013年5月至9月的物业管理费、卫生费。
关于争议焦点一。双方对百家兴旺公司是否有权单方提出解除合同并无明确约定。百家兴旺公司主张其提出解除合同时建材公司已经同意，建材公司对此不予确认，百家兴旺公司未能提交充分证据证明，本院对百家兴旺公司的该主张不予认可，百家兴旺公司单方提出解除合同时，双方并未就此达成合意。在合同没有明确约定、双方亦未能协商解除的情况下，百家兴旺公司单方提出解除合同并搬离涉案场地的行为亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定条件，故原审法院认定百家兴旺公司该行为不产生解除合同的效力依法有据，本院予以认可。百家兴旺公司关于《广州市房屋租赁合同》在2013年4月实际已解除的主张缺乏合同和法律依据，本院不予认可。关于涉案场地有几个门，交付使用时情况如何，合同无明确约定，百家兴旺公司未举证证明其在2012年6月签订合同至2013年4月搬离涉案场地期间向建材公司提出过不符合使用条件的问题，其在诉讼期间才提出，且未举证证明涉案场地确实无法使用，而经原审法院现场勘察发现涉案场地有两侧门可进入，故百家兴旺公司关于涉案场地无法使用的主张依据不足，本院不予采纳。
关于争议焦点二，百家兴旺公司原审期间就押金抵扣欠付租金或违约金问题并未提出反诉，也未举证证明双方就此问题已达成合意，原审判决未予处理并无不当，百家兴旺公司可另循途径解决。
关于争议焦点三，百家兴旺公司为涉案场地的实际使用人，原审法院认定其应承担物业管理费、卫生费并无不当，至于其自行撤场之后的物业管理费、卫生费问题，因其自行撤场的行为不发生解除合同的效力，百家兴旺公司应自负其责，故2013年5月至9月期间的物业管理费和卫生费仍应由其承担。百家兴旺公司关于不应支付2013年5月至9月的物业管理费和卫生费的主张依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费元，由。
本判决为终审判决。