苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第1302号
原告郭增生。
原告郭达。
两原告共同委托代理人朱庆芳、徐燕，江苏众勋律师事务所律师。
被告胡云娣。
被告胡憾石。
被告张金海。
原告郭增生、郭达诉被告胡云娣、胡憾石、张金海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，由代理审判员何亚平独任审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭增生、郭达之委托代理人朱庆芳到庭参加诉讼。被告胡云娣、胡憾石、张金海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郭增生、郭达共同诉称，其与被告于2013年12月6日签订房屋买卖定金协议，协议约定三被告将位于苏州吴中经济开发区越秀苑80幢104室房屋出售给原告，价格为400万元。协议签订当天，原告按约定支付被告100万元定金。2013年12月20日，原告又支付房款100万元。此后，双方办理了房屋交接手续，房屋实际由原告占有使用，原告替三被告垫付了契税、物业费等费用125985.30元。2014年6月3日，涉讼房屋因三被告与他人欠款纠纷被虎丘区人民法院查封，并于2014年8月17日被拍卖，致使涉讼房屋无法办理产权变更登记至原告名下。另，被告以位于苏州市吴中大道1109幢3002号房屋作为本起房屋买卖提供担保。原告认为被告的行为已构成违约，故诉请判令原、被告双方解除房屋买卖定金协议；被告退还原告购房款200万元，垫付的契税、办证费用及物业费等用费125985.30元；被告支付违约金200000元；以苏州市吴中大道1109号14幢3002号房屋折价或拍卖、变卖价款优先受偿；上述债务由三被告承担连带责任。
被告胡云娣、胡憾石、张金海均未作答辩。
经审理查明，三被告于2009年5月23日与案外人苏州上投置业有限公司（以下简称上投公司）签订《商品房买卖合同》，购买上投公司开发的位于苏州市吴中区越溪街道小石湖路东侧80幢104室联体别墅（以下简称涉讼房屋），建筑面积为315.77平方米。
2013年12月6日，三被告（甲方）与两原告（乙方）签订《房屋买卖定金协议》，该协议落款处胡憾石的签名由被告胡云娣代签。协议约定，三被告将涉讼房屋出售给两原告，房屋产权证及土地使用权证均为待办状态；购房价格为400万元，原告应于2013年12月6日支付定金100万元，于2014年1月10日前支付300万元。被告承诺于过户完毕后腾空房屋，并将房屋交付给原告。双方还补充约定，登记过户的各种税费由双方共同承担，协商为被告承担税费总价的三分之一，原告承担三分之二。上述协议第九条违约责任条款第1、2条约定，协议约定的办理各项手续的日期，如有一方经合理催告后未按期履行，每延期一日须向另一方支付房屋交易价格的万分之五作为逾期违约金，造成另一方其他损失的，另行依法承担赔偿责任；双方任何一方解除协议或拒绝履行本协议约定导致本协议无法履行的，均由违约方向另一方按本协议房屋交易价格的5%支付违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。
当天，原告郭增生向案外人赖东明账户转款100万元，被告胡云娣向原告出具收条，其内容载明：今收到郭增生购房定金100万元（吴中区越溪街道小石湖东侧80幢104室）；此款打给赖东明农业银行卡上的。同月20日，原告郭增生又向赖东明账户分两笔转款各80万元、20万元，共计100万元。当天，被告胡云娣出具收条，其内容载明：今收到郭增生购房款100万元（吴中区越溪街道小石湖东侧80幢104室）；此款打给赖东明农业银行卡上的。
2014年2月14日，被告胡云娣将涉讼房屋的钥匙及入伙资料交付给原告郭增生，原告至物业公司办理了入伙手续，并于当天与案外人苏州市苏房物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，约定联体别墅住宅物业管理费为每月每平方米2.51元，地下建筑面积按产证面积的70%收取物业管理费。当天，原告为被告代交了住宅专项维修基金23683元。
此后，被告胡云娣于2014年3月6日向原告出具承诺一份，其内容载明：保证甲方的房产证、土地证在2014年3月25日前办出来，然后开始与乙方办过户手续，否则同意按合同第九条第1款承担违约责任，由于房产证未办下来，同意房款暂不用付。2014年3月6日、3月13日，涉讼房屋的房权证及土地使用权证陆续办至三被告名下，三被告对涉讼房屋的所有权为共同共有，登记建筑面积为315.77平方米。后因被告胡云娣与他人民间借贷纠纷，其债权人向苏州市虎丘区人民法院申请执行，该院于2014年4月10日作出裁定，查封了涉讼房屋。
2014年6月3日，原告支付了涉讼房屋自2009年9月1日至2014年5月31日期间的物业管理费26535元（实际物业费为37906元，折扣11371元）及公共能耗费3461元；原告还另行支付了涉讼房屋的垃圾清运费1446元。
2014年6月3日，苏州市虎丘区人民法院作出执行裁定，拍卖、变卖胡云娣所有的涉讼房屋。同年8月27日，被告胡云娣出具承诺书，其内容载明：因所涉房产被法院拍卖，合同无法履行，胡云娣当时收取的郭增生购房预付款200万元暂时无力退还，现胡云娣愿代表胡憾石以吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号14幢3002室房屋的所有权为担保，如该房一旦出售或拍卖，优先付清所欠郭增生200万元购房预付款及其他损失。此后，原、被告双方并未就本起交易办理该房屋的他项权登记。
另查明，被告胡憾石以委托书的形式委托被告胡云娣办理涉讼房屋的抵押登记、出售和转让的一切手续，该委托书经过了中国驻旧金山总领事馆认证。
庭审中，原告陈述，其诉请主张的契税70560.30元实际已免缴，其实际未为被告垫付契税。涉讼房屋被法院查封后，因考虑到其已经入住装修，为减少损失，后原告郭达参与竞拍，并取得涉讼房屋的产权，现产证已办至原告郭达名下。审理过程中，原告自愿放弃了关于办证费用700元的诉讼请求。
以上事实，由原告提供的房屋买卖定金协议、转款凭证、收条、承诺书、房产证及土地使用权证、授权委托书、入伙资料签收表、前期物业管理服务协议、付款凭据、执行裁定书，原告的陈述以及庭审笔录予以证实。
本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告虽签订房屋买卖定金协议，双方对房屋坐落、价款及付款方式等事宜进行了约定，而且原告实际支付了定金及购房款200万元，本院据此认定原、被告之间订立了房屋买卖合同。至于该协议中被告胡憾石的签名由被告胡云娣代签，由于被告胡憾石委托授权被告胡云娣出售涉讼房屋，被告胡云娣代其出售涉讼房屋应属有权代理，被告胡憾石亦应受该合同约束，本院据此认为该合同系双方当事人真实意思表示。三被告在与原告签订涉讼房屋买卖合同之时未取得产权证，不违反法律强制规定，并不影响合同效力，而且事后三被告取得了涉讼房屋的产权，故原、被告之间的房屋买卖合同成立并生效，双方当事人应当履行合同约定的义务。根据合同约定，被告应将涉讼房屋交付原告，并将产权转移至原告名下，但因被告胡云娣对外债务致使涉讼房屋被法院查封拍卖，无法将涉讼房屋的产权变更登记至原告名下，本院据此认定因被告的原因致使房屋买卖合同无法履行，原告因此无法实现合同目的，被告的上述行为已构成违约，原告主张原、被告之间的房屋买卖合同解除，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，因被告胡云娣在2014年8月27日向原告出具的承诺书中明确表示涉讼房屋已被法院拍卖而合同无法履行，其愿退还原告购房预付款200万元；而原告对该承诺予以接受，说明双方于该日就合同解除事宜进行了确认，而事实上涉讼房屋在该日之前被法院查封拍卖，合同亦实际无法履行，本院据此认定原、被告之间的房屋买卖合同已于2014年8月27日解除。三被告作为合同相对方已构成违约，应当承担合同约定的违约责任；原告依约支付了定金及购房款200万元，考虑到被告胡云娣承诺因产权证未能及时办出，原告可暂不交付剩余购房款，因此，原告不存在违约情形，现原告将交付的定金100万与购房款100万元一并作为购房款主张被告退还，本院尊其自愿，亦不违反法律规定，本院予以支持。鉴于双方在合同中约定违约方应向另一方按本协议房屋交易价格的5%支付违约金，现原告要求被告支付违约金20万元，于法有据，本院予以支持。至于原告要求以吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号14幢3002室房屋拍卖、变卖价款优先受偿的主张，因原、被告双方未就该处房屋办理抵押登记，原告的抵押权尚未设立，故原告要求实现抵押权于法无据，本院不予支持。
关于原告主张的垫付费用，原告主张其垫付了涉讼房屋的垃圾清运费1446元，2009年9月1日至2014年5月31日的物业费26535元及能耗费3461元，因涉讼房屋于2014年2月14日实际交付原告使用，2014年2月14日至5月31日期间的物业费及能耗费1841.85元应由原告自行负担；其余29600.15元应由被告返还给原告。鉴于三被告自案外人上投公司购买涉讼房屋，并取得该房屋的产权，涉讼房屋的维修基金23683元应由被告缴纳，现原告为其垫付的该费用应由被告返还给原告。关于契税70560.30元，该费用已经税务部门核定免缴，原告并未实际垫付，故本院对该项请求不予支持。关于产权证办证费用700元，原告自愿放弃，本院尊其自愿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告郭增生、郭达与被告胡云娣、胡憾石、张金海就涉讼房屋于2013年12月6日签订的房屋买卖定金协议于2014年8月27日解除。
二、被告胡云娣、胡憾石、张金海退还原告郭增生、郭达购房款2000000元，并支付原告违约金200000元。
三、被告胡云娣、胡憾石、张金海给付原告郭增生、郭达垫付款53283.15元。
上述第二项、第三项付款义务均应于本判决生效之日起十日内履行。
四、驳回原告郭增生、郭达的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费38800元、公告费600元，合计人民币39400元，由原告郭增生、郭达负担1600元，被告胡云娣、胡憾石、张金海负担37800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××99。
审 判 长 何亚平
代理审判员 瞿忠奎
人民陪审员 杨思吉
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 殷 毅