安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第00545号
上诉人（原审被告）：陶再林，男，1966年3月12日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：田曙春，安徽曙春律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区，组织机构代码55782543-X。
法定代表人：贺家水，该公司董事长。
委托代理人：王伟，该公司员工。
委托代理人：江跃海，该公司员工。
上诉人陶再林为与被上诉人滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年12月12日作出的（2014）南民一初字第01755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人陶再林及其委托代理人田曙春，被上诉人瑶海物业公司的委托代理人王伟、江跃海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年12月15日，瑶海物业公司与陶再林签订两份《房屋租赁合同》，瑶海物业公司将位于滁州瑶海农机大市场商铺11号楼1-20室20套房屋（建筑面积1813.94平方米）、25号楼1-32室32套房屋（建筑面积2900.44平方米），合计52套房屋租赁给陶再林使用（分别经营电动车、摩托车）。合同均约定：“1、租期6年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止；2、第一年至第三年月租金为10元／平方米，自第四年开始，月租金每年环比增长15%，即第四年月租金为11.5元／平方米，第五年月租金为13.22元／平方米，第六年月租金为15.2元／平方米；3、租金优惠，前三年租金全免；4、承租的房屋物业管理费用标准为每月每平方米1.8元，按租赁面积计算，物业管理费用实行预收，每年缴纳一次，承租方应付的首期费用须在本合同签订的同时予以支付，后续每个缴费周期内的费用，应在上一个缴费周期届满的两个月前予以一次性付清；5、承租方分别缴纳房屋经营保证金40000元、66000元合计106000元；违约金为应付租金总额的20%……”。合同签订后，陶再林支付了2012年1月1日至2012年12月31日的物业费总计50915元（即11号楼物业费31324元、25号楼物业费19591元）。
原审法院认为：瑶海物业公司与陶再林于2011年12月15日签订的两份《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定自觉履行各自义务。瑶海物业公司将约定的位于滁州瑶海农机大市场商铺11号楼1-20室、25号楼1-32室共计52套房屋交付给陶再林使用，其已经履行了合同义务；陶再林作为承租人，应当按照约定向出租方支付物业费。对瑶海物业公司要求陶再林支付2013年1月1日至2014年12月31日的52套房屋物业费合计203660元的诉请，予以支持。陶再林辩称因提前装修其应享受减免一年物业费的优惠政策，同时瑶海物业公司实际已答应减免其三年物业费，但未能提供有效证据予以佐证，且瑶海物业公司亦不认可，故对陶再林的此项辩称不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：被告陶再林于本判决生效后十五日内支付给原告滁州瑶海物业服务有限公司物业费合计人民币203660元。案件受理费4355元，减半收取计2177.5元，由被告陶再林负担。
陶再林上诉称：1、原审判决查明事实不清。虽然其与瑶海物业公司签订的租赁期限为2012年1月1日开始，但涉案市场于2013年1月1日才正式开业，所以物业费应该从2013年1月1日起开始收取；2、合同约定减免半年物业费，应予扣除；3、瑶海物业公司的负责人因被司法机关处理以及福田汽配发生火灾，被多部门认定市场存在多处安全隐患，并要求限期整改，以上事件导致整个市场混乱，无人管理。瑶海物业公司无法按合同约定向经营户提供良好经营环境和市场服务，影响了陶再林等经营户的正常经营，造成了一定损失。综上，原审判决只认定陶再林未履行交费义务，却忽略了瑶海物业公司未履行管理义务，明显错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回瑶海物业公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由瑶海物业公司承担。
瑶海物业公司在庭审中辩称：1、本案诉争房屋租赁合同不违反国家的强制性规定，且是双方真实意思表示，应是合法有效的合同；2、瑶海物业公司依约交付了房屋，履行了合同义务；3、瑶海物业公司主张物业费系依据房屋租赁合同中的约定，原审依据合同约定对物业费的数额计算准确。因此，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，陶再林举证了滁州瑶海农机大市场开发有限公司下发的关于装修营业和市场开业活市的管理办法、装潢合同及相应的装潢费用，证明：其为52套房屋装潢共花去装潢费1252371元，依据该规定，在2012年8月31日前开业的，应减免物业管理费。经质证，瑶海物业公司对该证据真实性无异议，但认为与陶再林无关，因该规定只适用于家居建材区，而陶再林经营的系摩托车，并不适用。本院认为，因该组证据中的管理办法中明确规定其适用的对象为家居建材业态，而陶再林经营的系摩托车、电动车，并不适用，虽陶再林陈述该办法亦适用于其经营的业态，并得到瑶海物业公司相关负责人的认可，但并未举证证明，且瑶海物业公司并不认可，故本院对此组证据不予采信。
当事人二审所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院查明的案件事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：陶再林应付的物业费是否应予减免。
陶再林与瑶海物业公司签订的两份《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。瑶海物业公司已经履行了房屋交付的合同义务，陶再林依约应向瑶海物业公司支付涉案承租房屋的物业费。陶再林上诉称其认可瑶海物业公司于2012年1月1日即将涉案房屋交付，但瑶海物业公司于2013年1月1日才正式开业，故物业费应从2013年1月1日起开始计算并享有第一年免六个月物业费的优惠。经查，根据双方合同第六条物业管理费用第3、4项约定，甲方免除乙方租赁期间的第1年至第1年6个月物业管理费用，该费用自房屋交付使用之日起计算；合同第二条租赁期限约定租期自2012年1月1日起，如遇延迟交房或其他非归咎于陶再林的情形，导致陶再林不能正常使用该房屋的，租赁期限的起止日期相应顺延，因此，双方合同约定的租期系以涉案房屋交付使用作为起止期限的计算标准，并未约定以市场开业作为租期的起始时间，且陶再林也未提供证据证明瑶海物业公司于2012年1月1日交付涉案房屋后有影响陶再林正常使用承租房屋可以顺延租期的情形，故陶再林要求以涉案房屋的市场开业时间作为计算租期的起始点，无证据证明，亦无合同依据，陶再林的此项上诉理由，本院不予支持。因而，陶再林承租涉案房屋的租赁期限应从2012年1月1日起开始计算。原审对此认定正确，本院依法予以维持。陶再林上诉称瑶海物业公司未履行市场管理义务，影响其正常经营。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”陶再林对此仅有其陈述，并未提供相应证据予以证明，对此应承担举证不能的法律后果。
综上，原审依据瑶海物业公司提供的客户交费收据，认定陶再林已经给付了第一年物业费50915元，且该数额亦是依据合同约定减免六个月后计算得出，陶再林虽不认可，但该款系从陶再林缴纳的经营保证金中予以扣除，而依据合同约定经营保证金应在陶再林违约或合同解除后予以扣除或退还，现瑶海物业公司同意以此款抵扣物业费，对陶再林有利，故陶再林主张未经其同意予以扣除不当的理由，本院不予采纳。则陶再林应自2013年1月1日起至2014年12月31日止向瑶海物业公司支付第二、第三年物业费共计203660元，瑶海物业公司的请求有事实和法律依据，原审对此判决正确，本院依法予以维持。陶再林的上诉请求及理由，无合同和事实依据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4355元，由上诉人陶再林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 张 倩
代理审判员 马孟祥
二〇一五年六月三日
书 记 员 郭东武
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。