上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第152号
上诉人（原审原告、反诉被告）朱伯儒。
委托代理人张志平，上海中隆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈新春。
上诉人朱伯儒因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第24123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，陈新春系上海市浦东新区金桥镇社庄村后陆家宅房屋的所有权人。
2007年起，朱伯儒承租陈新春所有的位于上海市浦东新区金桥镇社庄村后陆家宅房屋的3间（建筑面积52平方米），双方签订了借房协议，约定租期二年，即从2007年10月16日至2009年10月15日。
2011年10月16日，陈新春（甲方、出借方）、朱伯儒（乙方、承借方）继续签订借房协议。约定甲方将社庄村陆家宅私房一部分（3间）建筑面积52平方米借给乙方使用。借房期限二年，自2011年10月16日起至2013年10月15日止。借房费每月人民币（下同）3，000元，履约保证金3，000元。协议生效后乙方应向甲方付清三个月借房费9，000元，以后每三个月交付一次借房费，交付时间为交付月的前一日付清，先付后用。乙方如无违约，甲方不得擅自在借房期内收回房屋，（如在借房期内国家需动拆迁、拆除借房，甲乙双方自动终止借房协议，双方互不赔偿经济损失）。乙方应依约交付借房费，逾期交付拖欠满5天视为乙方单方终止协议，甲方有权立即收回借房，乙方所交付的保证金不予退还。协议另对其他事项作了约定。
同日，双方另签订借房协议一份，约定朱伯儒租借陈新春位于社庄村陆家宅私房的208房间，建筑面积13平方米，借期二年，自2011年10月16日起至2013年10月15日止，每月借房费600元，保证金600元。其他内容与当日另一份协议相同。
协议签订后，双方按约履行。朱伯儒交付陈新春租赁押金3，050元。2013年4月15日，陈新春向朱伯儒出具收条，载明收到2013年4月16日至5月15日的借房费3，600元。朱伯儒已支付陈新春房屋租金截止2013年5月15日。
由于涉案房屋所在地块遇本市中环线浦东段建设需拆迁。2013年5月2日，陈新春通知朱伯儒于2013年5月16日前搬离承租房屋。因朱伯儒在期限内未搬离，遂引发本案纠纷。2013年7月11日，朱伯儒诉至法院，请求判令：解除朱伯儒、陈新春间的租赁合同；陈新春返还朱伯儒押金3，050元；陈新春补偿朱伯儒装修及电气设施17，000元。陈新春则提起反诉，请求判令朱伯儒搬离浦东新区金桥镇社庄村后陆家宅房屋，支付2013年5月16日至实际搬离日止的房屋使用费，按每月3，600元计算；朱伯儒支付2013年6月1日至实际搬离日止，陈新春在外租房的经济损失，按每月2，000元计算。
另查明，2013年5月中旬后，系争房屋的供水、供电被切断。
审理中，朱伯儒称2013年4月，其欲向陈新春支付三个月租金，但陈新春称房屋要拆迁，故仅同意收取一个月租金。朱伯儒曾在2007年对房屋进行了装修并添置了设备经营餐饮，2011年10月后未进行过装修。
审理中，陈新春向法院提供了上海浦东城厢房屋拆迁有限公司的情况说明一份以及署名为姚月芳的出具的收条二份，证明拆迁公司要求陈新春于2013年5月22日前搬离系争房屋并交出钥匙，由于朱伯儒未从系争房屋内搬离，导致陈新春不能向拆迁公司履约，故从2013年5月1日起，陈新春在外借房居住，借房费每月2，000元。经庭审质证，朱伯儒对情况说明及收条的真实性均持有异议，认为2007年至今陈新春从未在涉案房屋内居住，陈新春另有住处，不可能因本案纠纷发生而需租房。
经法院主持，朱伯儒、陈新春同意在诉讼期间交接房屋，2013年8月20日，朱伯儒搬离了系争房屋。陈新春撤回了反诉请求中要求朱伯儒搬离承租房屋的诉讼请求，房屋使用费要求计算至2013年8月20日。
原审认为，朱伯儒、陈新春签订的借房协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，朱伯儒、陈新春均应恪守。协议约定在借房期内国家需动拆迁、拆除借房的，双方自动终止借房协议，互不赔偿经济损失。现双方确认涉案房屋因遇中环线浦东段的建设需拆迁，因此，双方可自动终止借房协议。陈新春已在2013年4月中旬告知朱伯儒有关动迁的事项，且在5月2日通知朱伯儒于5月16日搬离，陈新春已履行了提前告知的义务，双方的借房协议应至2013年5月16日终止。因协议已终止履行，陈新春收取朱伯儒的租赁押金3，050元应予以返还。由于涉案协议因遇动迁而自动终止，陈新春要求没收承租人所交押金的意见，法院不予采纳。而朱伯儒以陈新春擅自断水、断电，致使其不能实现合同目的为由诉请解除合同的主张，与事实及协议约定不符，法院不予支持。从朱伯儒、陈新春借房协议的履行情况反映，承租人在2011年10月16日的借房协议签订后并未进行过装修，且双方已经约定房屋遇动迁互不赔偿经济损失，因此，朱伯儒要求陈新春补偿其装修及电气设施17，000元的诉请，无事实依据，法院难以支持。朱伯儒、陈新春在案件审理过程中，确认已于2013年8月20日交接了涉案房屋。而涉案房屋在2013年5月中旬后由于承租人未及时搬离而被断水、断电，鉴于朱伯儒的租赁用途主要为经营所需，在房屋被断水、断电的情况下，已难以全面实现其租赁用途，因此，对于陈新春主张的2013年5月16日至8月20日期间的房屋使用费，法院酌情按原租金标准的三分之一为标准计算为3，817元。至于陈新春提供的出具的租金收条，朱伯儒对收条的真实性持有异议，在无其他证据相印证的情况下，法院难以确认该收条的真实性，况且仅有的收条，尚不能证明陈新春另行租房事实已实际发生，以及发生的必然性。因此，陈新春要求朱伯儒承担其租房损失的反诉请求，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款之规定，于二一三年十月十五日作出判决：一、陈新春于判决生效之日起十日内返还朱伯儒押金3，050元；二、朱伯儒于判决生效之日起十日内支付陈新春房屋使用费3，817元；三、驳回朱伯儒的其他诉讼请求；四、驳回陈新春的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费551元，减半收取计275.50元，由朱伯儒负担250.50元，陈新春负担25元，反诉案件受理费减半收取计202.50元，由陈新春负担177.50元，朱伯儒负担25元。
判决后，朱伯儒不服，上诉于本院，诉称：朱伯儒在租赁期间，涉案房屋遇上政府动迁。朱伯儒作为承租人，对涉案房屋进行了装潢，添加了设施，应当有相关的动迁利益。现陈新春不提供其与动迁部门的合同，侵犯了朱伯儒的利益，要求二审法院撤销原审判决，在查明涉案房屋动迁补偿款项的前提下予以改判，支持朱伯儒的原审诉请。
被上诉人陈新春辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中明确约定，借房期内国家需动拆迁、拆除借房的，双方自动终止借房协议，互不赔偿经济损失。现双方确认涉案房屋需拆迁，因此自动终止借房协议，朱伯儒应当返还涉案房屋，并不得要求赔偿经济损失。今朱伯儒上诉要求二审法院查明涉案房屋的动迁补偿款，并予以分割，违反了双方借房协议的约定，本院不予支持。综上所述，上诉人朱伯儒的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币576元，由上诉人朱伯儒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年四月一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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