辽宁省丹东市元宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）元民一初字第00160号
原告刘某某，男。
委托代理人任飞，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。
委托代理人张爱琳，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。
被告某开发公司，住所地丹东市元宝区兴东前街86号。
法定代表人刘某某，系该公司董事长。
委托代理人胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。
原告刘某某诉被告某开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人任飞、张爱琳，被告某开发公司的委托代理人胡庆召到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称，2011年12月2日，原、被告签订了四份商品房买卖合同，原告于当日付清四套房屋全部房款，被告将四套房屋交付给原告使用，被告于2012年7月2日为原告开具了四张购房款发票。上述四份商品房买卖合同均约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理。上述四处房屋交付后，因被告一直未按约定办理房产权属登记所应提供资料报送备案，而不具备办理房地产权属证书的条件，无法办理房屋所有权证书。被告未按合同约定履行的行为，已经构成违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者﹤城市房地产开发经营管理条例﹥第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告所购买的上述房屋的交付时间均为2011年12月2日，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记手续的期限是交付使用之日起90日内，即被告应在2012年3月1日前将办理房产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，使原告购买的上述房屋具备办理房屋所有权证书的条件。自2012年3月1日起计算超过一年（即至2013年2月28日以后），由于被告的原因，导致原告无法办理房屋所有权登记，原告即有权解除合同和要求赔偿损失。现由于被告的违约行为，原告所购买的房屋在法律规定办理房屋所有权登记手续的期限届满到至今三年多时间，仍无法办理房屋所有权登记，符合法定的合同解除条件。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告签订的四份商品房买卖合同未对逾期不能办理权属证书的违约金作出约定，双方对违约责任的承担方式又无特殊约定，所以原告要求被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约赔偿，符合法律规定。现原告基于上述事实和依据相关法律规定，请求解除与被告签订的编号为20111202042号、20111202043号、20111202044号、20111202045号商品房买卖合同，并要求被告返还购房款127806元并支付违约赔偿金（自2011年12月2日至被告退回全部房款之日止，以购房款1278906元为基数，按同期贷款基准利率上浮50%计算）。
被告某开发公司辩称，1、原告请求解除四处房屋的商品房买卖合同无法律依据，不符合法定的解除条件。原告请求的依据是最高院关于商品房买卖合同的司法解释第19条的约定，但该条适用于商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例，我们在双方签订的买卖合同，根据丹东地区实际情况，无法确定办理权属登记日期，双方做出特殊约定指定日期办理，排除了最高院商品房合同的司法解释19条的约定。同时不存在返还问题。2、原告请求支付逾期办证的违约金也无法法律依据。根据最高院关于商品房买卖合同司法解释18条的约定，出卖人承担逾期办证的违约金前提是没有约定日期。我们双方签订的合同中有特殊的约定，有这个约定18条就没有适用空间。3、根据合同第十五条的规定，由于双方约定按第三项处理，双方协商并指定日期办理，就意味着原告放弃解除合同和要求被告承担违约责任。综上，原告请求没有法律依据，应依法驳回。
经审理查明，2011年12月2日，原告与被告分别签订了四份商品房买卖合同，其中编号为20111202042的商品房买卖合同约定，原告购买被告开发的位于江城大街的亿龙国际1单元209-4-21号房屋，建筑面积为24.81平方米，使用用途为商业，结构形式为钢混结构，购房款为318188元；编号为20111202043的商品房买卖合同约定，原告购买被告开发位于江城大街的亿龙国际1单元209-4-22号房屋，建筑面积为24.51平方米，使用用途为商业，结构形式为钢混结构，购房款为307355元；编号为20111202044的商品房买卖合同约定，原告购买被告开发的位于江城大街的亿龙国际1单元209-4-55号房屋，建筑面积为29.33平方米，使用用途为商业，结构形式为钢混结构，购房款为348294元；编号为20111202045的商品房买卖合同约定，原告购买被告开发的位于江城大街的亿龙国际1单元209-4-56号房屋，建筑面积为25.69平方米，使用用途为商业，结构形式为钢混结构，购房款为305069元。原告付清上述四处房屋的全部购房款后，被告将上述房屋交付给原告使用，并于2012年7月2日给原告开具了购房款发票。上述四份商品房买卖合同关于产权登记方面均约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理。四处房屋交付后，因被告违规超建，原告至今无法办理房屋所有权证书。原告因与被告协商无果，于2015年5月20日向本院提起诉讼。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、商品房进户通知单以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方理应全面履行。被告将房屋卖给原告，除将房屋交付给原告，保证将房屋所有权转移给原告，也是被告的最基本义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，分别对办理权属证书出卖人的违约责任和买受人合同解除权作了规定。原、被告在商品房买卖合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理，属该《解释》第十八条当事人特殊约定，原告要求被告依据《解释》第十八条规定承担违约责任和依据《解释》第十九条规定解除合同均不应支持。但是不是双方有此约定，被告就可以不履行将房屋所有权转移给原告的义务，原告就不能主张自己的权利。根据《合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，另一方可以解除合同。”的规定，结合双方上述约定，在《解释》第十九条规定的期限届满后，原告与被告协商无果的情况下，于2015年5月20日向本院提起诉讼，至今被告因违规超建不能履行合同义务，致使原告不能办理房屋权属证书，原告可以要求解除合同。合同解除后，被告应将购房款返还给原告，原告应将房屋返还给被告。根据双方的约定，参照《解释》第十八条的规定，被告应当自原告起诉之日起向原告支付违约金，违约金按照购房款1278906元从2015年5月20日起至本判决生效之日止的同期贷款基准利率上浮50%计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，判决如下：
一、解除原告刘某某和被告某开发公司签订的编号为20111202042号、20111202043号、20111202044号、20111202045号的商品房买卖合同；
二、本判决生效之日起十日内，被告某开发公司返还原告刘某某购房款1278906元，原告刘某某将位于丹东市江城大街的亿龙国际1单元209-4-21号建筑面积为24.81平方米房屋、亿龙国际1单元209-4-22号建筑面积为24.51平方米房屋、亿龙国际1单元209-4-55号建筑面积为29.33平方米房屋、亿龙国际1单元209-4-56号建筑面积为25.69平方米房屋返还给被告某开发公司；
三、被告某开发公司于本判决生效之日起十日内按照购房款1278906元从2015年5月20日起至本判决生效之日止的同期贷款基准利率上浮50%计算向原告刘某某支付违约金；
如被告某开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16860元，由被告某开发公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审 判 员 孙小圣
代理审判员 刘 丹
人民陪审员 于 洋
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 李 彦