海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陵民初字第46号
原告北京凯莱物业管理有限公司陵水分公司。
代表人王军，总经理。
委托代理人麻云飞，该公司金缔度假村管理处总经理。
委托代理人武洪喜，海南惠海律师事务所律师。
被告韩丽，女。
被告刘乐星，男。
被告海南香水湾金缔度假酒店管理有限公司。
法定代表人宫海涛，总经理。
委托代理人苏鹏，海南衍信律师事务所律师。
委托代理人徐晓影，海南衍信律师事务所律师。
原告北京凯莱物业管理有限公司陵水分公司（以下简称凯莱公司）诉被告韩丽、刘乐星物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理。原告凯莱公司于2014年1月6日向本院提出申请，追加被告海南香水湾金缔度假酒店管理有限公司（以下简称金缔公司）作为被告参加诉讼，本院予以准许。本案依法由审判员翁珍珍适用简易程序于2014年3月4日公开开庭进行审理。原告委托代理人麻云飞、武洪喜，被告金缔公司委托代理人苏鹏到庭参加诉讼。被告韩丽、刘乐星经本院合法传唤，未提出正当理由而未到庭。本案现已审理终结。
原告凯莱公司诉称，原告依据与韩丽、刘乐星签订的《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），以及原告与开发商制定并由被告签署的《业主临时管理规约》，为韩丽、刘乐星所有的红磡·香水湾（金缔度假村）2-XX10房产所在的物业提供物业管理服务，被告向原告支付物业管理费。自2012年12月1日起被告拖欠应向原告缴交的物业管理费，经原告多次催缴未果，致使原告的经营陷入困境。被告金缔公司租赁韩丽、刘乐星的房产经营酒店，根据《合同法》、《物业管理条例》及相关规定，原告提供了物业管理服务，金缔公司应向原告支付物业服务费用及约定的滞纳金，由韩丽、刘乐星承担连带责任。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：被告金缔公司向原告支付物业管理费3035.4元、滞纳金3551.42元及用电基本费344.37元，被告韩丽、刘乐星承担连带责任。
被告韩丽、刘乐星未答辩。
被告金缔公司辩称，一、我公司对原告起诉业主韩丽、刘乐星未支付的物业费及用电基本费数额不清楚，但最终数额应以业主确认为准。我司认为原告与业主约定的违约金高出同期银行贷款利率的30倍，也过分高于原告的实际损失，违反法律规定，应予驳回。二、原告在物业服务中存在违约和不作为，其服务管理质量未达到协议约定的目标，造成业主的经济损失，业主有权依据《前期物业管理服务协议》第一条第二项之（十）的约定拒付物业管理费。原告的服务与管理远没有满足协议第一条第一项、第二条、第三条第二项的要求，小区住户曾向省委巡视组信访反映小区的物业服务存在的问题。小区治安管理不好，多次发生酒店客人财物被盗现象。且电梯维护保养不当，多次被查封、储运，经常停水停电，致使房客大批流失，造成酒店即业主的经济损失。2014年2月18、19日，陵水县消防大队以小区“建筑消防设施严重损坏，不再具有防火、灭火功能”为由，查封了业主委托经营管理的酒店。小区物业管理存在的以上问题长期得不到解决，业主提出限期整改的意见后也不予理睬，属于不正常的即特殊情况。三、我公司没有支付物业管理费及基本用电费的义务。我公司从未与原告签订《协议》，不是物业服务费的缴费主体，原告主张应由我公司缴纳物业费或承担连带清偿责任没有事实依据。我公司与业主签订《委托经营管理合同》（以下简称《托管合同》），以支付回报的方式开设酒店公司，双方是房屋租赁关系，物管费应由业主缴纳。据上述合同附件十七3.1.6款约定，我公司代缴了部分物管费，但这不能成为原告向我公司追讨物管费的理由，物管费应由业主支付。
原告为证明其主张，提交了《承诺书》、《业主临时管理规约》、《协议》、收费收据、《陵水供电公司的催缴电费、停电通知单》、收费检查明细表等证据，证明：第一、原告与业主约定了物业管理权利、义务的内容，以及费用标准及支付方式等；第二、业主拖欠一年的用电基本费未缴付，一期业主每年344.37元，二期业主每年274.91元。
被告韩丽、刘乐星未发表质证意见。
被告金缔公司的质证意见为：对《业主临时管理规约》，《协议》的真实性无异议；收费收据、陵水供电公司的《催缴电费、停电通知单》、收费检查明细表等证据与金缔公司无关联性，不发表质证意见。
被告金缔公司为证明其主张，提交了十七份证据证明：原告的物业管理服务不符合《协议》约定，服务质量差，小区住户曾向省委巡视组信访反映小区的物业服务存在的问题。小区治安管理不好，多次发生酒店客人财物被盗现象。且电梯维护保养不当，多次被查封、储运，经常停水停电，致使房客大批流失，造成酒店即业主的经济损失。2014年2月18、19日，陵水县消防大队以小区“建筑消防设施严重损坏，不再具有防火、灭火功能”为由，查封了业主委托经营管理的酒店。小区物业管理存在的以上问题长期得不到解决，业主提出限期整改的意见后也不予理睬，属于不正常的即特殊情况。
原告的质证意见为：对被告提交证据的真实性大多无异议，但上述证据不能证明所证明的内容。金缔公司未依约缴付物管费、水电费，致使原告的经营管理陷入困境，没有资金维修设备，及多次发生停水、停电。电梯维修要使用专项维修基金，原告已履行职责，向政府的相关部门反映、请示，但未得到及时处理。物业服务属“不入门”服务，至于房间的质量问题，原告只负责协调，由开发商负责维修。金缔公司的酒店被查封，是由于酒店的客人入住后产生大量的流动人口，破坏了酒店的设施，小区业主上访后被政府查封，与原告无关联。
本院对原、被告提交证据的真实性予以认定。
经本院认证及当事人陈述查明，海南永泰房地产开发有限公司（以下简称永泰公司）在陵水黎族自治县开发“红磡·香水湾”项目，被告韩丽、刘乐星等1600多业主购置了该项目的房产。永泰公司与原告签订《业主临时管理规约》，约定由原告对永泰公司开发的房产提供物业管理服务。其中第三十条约定：“物业服务收费公寓房每平方米5元、别墅房每平方米5.6元，业主入住时应自约定的收房之日起预缴1年的物管费。首年后的物管费每年收取1次，各业主应于每一年度首月首10日内向原告预缴当年物管费。”第三十八、三十九条约定：业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。之后，被告韩丽、刘乐星与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告韩丽、刘乐星位于陵水县香水湾B区2-XX10号房屋（建筑面积为50.59平方米）提供前期物业管理服务。《协议》约定了双方的权利义务，第六条约定：“代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方（原告）可提供水卡、电卡充值服务、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。”第十条“违约责任”第一项约定：“甲方（原告）未达到管理服务质量约定目标的，乙方（被告韩丽、刘乐星）有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”；第四项约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金”。嗣后，双方在业主收房费用明细表中确认韩丽、刘乐星所购房产每年物业服务费为3035.4元、用电基本费400元。同时，被告韩丽、刘乐星缴纳了截至2012年11月30日的物业费及用电基本费。协议签订后，被告韩丽、刘乐星于2009年10月3日出具《承诺书》：“同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约；同意承担违反临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反临时管理规约的行为承担连带责任。”同日，被告韩丽、刘乐星与被告金缔公司签订《托管合同》，将其所购房产租赁给金缔公司经营酒店，期限为5年，每年获取固定投资收益。合同第3.1.6条约定：“甲方（韩丽、刘乐星）委托经营期限内无须交纳物业管理费、水电费、电话月租费、有线电视月租费。”合同签订后，金缔公司开始经营酒店，并向原告缴纳了物业管理费，缴纳时间截至2012年11月30日。金缔公司经营酒店期间，先后发生了客人财物被盗、电梯损坏等情况，该公司认为原告的物业服务不符合约定，2012年12月21日致函要求原告整改。2013年12月小区业主认为公司经营酒店造成小区秩序混乱，以及酒店拖欠物管费造成小区停水停电影响基本生活等，向政府部门上访要求关闭酒店。2014年2月19日，陵水县消防部门以酒店存在火灾隐患为由，临时查封酒店至今。自2012年12月1日至2013年11月30日，金缔公司拖欠1年物业管理费3035.4元及1年用电基本费344.37元。
另查明，2013年8月，小区业主用电基本费调整为一期每户每年344.37元，二期每户每年274.91元。
本院认为，各方当事人签订的《前期物业管理服务协议》、《委托经营管理合同》合法有效，各方当事人均应按约定履行各自义务。一、关于物业费及滞纳金的支付。根据《物业管理条例》的规定，物业管理费的交纳主体是与物业管理服务企业有物业服务合同的业主及有约定交纳义务的物业使用人。本案中，金缔公司与韩丽、刘乐星之间存在房屋租赁关系。金缔公司作为房屋承租人在实际使用房屋过程中，接受物业服务，对物业设施实际使用，已经与物业服务公司形成事实上的物业服务关系，是物业使用人，且双方在合同中有约定由金缔公司交纳物业费。因此，金缔公司在本案中主体适格。金缔公司以其未与原告签订协议，不是物业费缴纳主体的主张，依据不足，本院不予采信。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”韩丽、刘乐星作为业主，应负连带交纳物业费的责任。故原告要求被告金缔公司与韩丽、刘乐星连带承担物业费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。鉴于被告韩丽、刘乐星在业主收房费用明细表中已确认其房产每年物业费为3035.4元，故本院对原告主张的物业管理费3035.4元的数额予以确认。金缔公司抗辩称原告提供的物业管理服务质量不符合约定，依约可拒付物业费。本案中，金缔公司未在约定的期限前缴付物业费，首先违反了合同的约定，其违约行为导致原告未能投入足够的经费进行物业管理，影响了物业服务质量，原告在物业管理服务方面存在瑕疵与金缔公司的违约行为具有关联性。在金缔公司长达一年未缴付物业费的情况下，原告尚能提供基本的物业管理服务，金缔公司应当支付物业费，其抗辩理由本院不予采纳。若金缔公司认为原告的行为损害了其合法权益，应另行解决。原告作为物业管理公司，应当按照合同约定提供物业管理服务，同时虚心接受业主的意见和建议，不断提高服务水平。本院认为，被告金缔公司自2012年12月1日起拖欠物业费与原告的服务质量有关，虽其不能以此为由拒付物业费，但考虑到其并非无故拖欠物业费，故原告要求两被告连带支付滞纳金的主张，理由不充分，本院不予支持。
二、关于用电基本费的支付。金缔公司作为房产的实际使用人，享有使用水电的权利，根据“谁受益，谁付费”的原则，金缔公司应当负有支付水电费用的义务，该义务既包含独立水电表记录的用量，也包含公共部分水电分摊的费用，且金缔公司在与韩丽、刘乐星订立的合同中也有明确表示在委托经营期限内由其交纳水电费，这一约定也得到了原告的确认，因此，金缔公司应负有向原告返还原告垫付的公摊用电费用的义务，故原告主张由金缔公司承担用电基本费的诉讼请求，本院予以支持。被告韩丽、刘乐星在2009年10月3日签订的《承诺书》第四条有明确表示：“同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；”现金缔公司未按合同约定支付分摊用电费，其不支付的行为违反了临时管理规约的规定，故原告主张韩丽、刘乐星连带承担分摊用电费用，合法有据，本院予以支持。金缔公司主张用电基本费的数额以业主确认为准，但业主韩丽、刘乐星就用电基本费的数额并未提出抗辩。根据陵水县物价检查所在收费检查明细表中确认2-XX10号房屋一期基本电费每年344.37元的事实，综合原告提供的用户分摊费用计算公式，故本院对原告主张一年用电基本费为344.37元的数额予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告海南香水湾金缔度假酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告北京凯莱物业管理有限公司陵水分公司支付自2012年12月1日至2013年11月30日的物业管理费3035.4元及用电基本费344.37元，合计3379.77元；被告韩丽、刘乐星对上述款项负连带责任。
二、驳回原告北京凯莱物业管理有限公司陵水分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告韩丽、刘乐星、香水湾金缔度假酒店管理有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员 翁珍珍
二〇一四年三月十日
书记员 黄 晨
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行、通知、协助、保密等义务。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。