甘肃省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）甘执复字第17号
复议申请人：甘肃省农垦工业公司。住所地：兰州市安宁区安宁西路***号。
法定代表人，方强，系该公司经理。
复议申请人：兰州好为尔生物科技股份有限公司。住所地：兰州市安宁区安宁西路***号。
法定代表人：王晓薇，系该公司经理。
被申请人：兰州银行股份有限公司。住所地：兰州市城关区酒泉路***号。
法定代表人：房向阳，系该公司董事长。
复议申请人甘肃农垦工业公司、兰州好为尔生物科技股份有限公司不服兰州市中级人民法院（以下简称兰州中院）（2012）兰执字第244-1号、（2015）兰执异字第19号执行裁定书，向我院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
本院查明，甘肃农垦工业公司、兰州好为尔生物科技股份有限公司与兰州银行股份有限公司借款合同纠纷一案，兰州中院于2012年4月4日作出（2012）兰法民二初字第24号民事判决书，判决如下：一、被告兰州好为尔生物科技股份有限公司偿还原告兰州银行股份有限公司借款本金10848995.10元及利息3093832.77元（计算至2011年12月12日）。并支付自2011年12月13日至本金清偿完毕时止的银行同期逾期贷款利息。限自判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告兰州好为尔生物科技股份有限公司不能履行上述债务时，应当以被告兰州好为尔生物科技股份有限公司抵押的自有机器设备学生奶生产线所有权和被告甘肃省农垦工业公司担保抵押的位于兰州市安宁区安宁西路122号房产，建筑面积6767.80平方米土地使用权折价或者拍卖、变卖后清偿本案债务，原告兰州银行股份有限公司享有优先受偿权。判决生效后，甘肃农垦工业公司、兰州好为尔生物科技股份有限公司未按法律文书指定的期限向兰州银行履行返还义务。兰州中院依照判决于2014年8月11日对被执行人甘肃农垦工业公司担保抵押位于的兰州市安宁区西路街道安宁西路122号，房权证号为：兰房（经公）产字第23**号，丘（地）号：S15020，幢号：10，1-4层，证载建筑面积为62000平方米的房产依法进行了查封。并根据申请执行人的申请依法委托评估机构（甘肃格致房地产评估商务有限责任公司）对上述房产价格进行了评估。评估总价为2551.66万元（其中：房产评估价为15828994元，房基下土地评估价为9687652元）。因上述被执行人至今未履行生效法律文书所确定金钱给付义务。2015年3月17日，兰州中院以（2012）兰法执字第244-1号执行裁定书第一次公开拍卖。该次拍卖现已因双方初步达成和解暂停。
另查明，复议人抵押的安宁西路122号的房产所有权登记在复议人甘肃农垦工业公司名下，其使用范围内的土地也登记在其名下，经兰州市中级人民法院向兰州市国土资源局发函调查，兰州市国土资源局复函该土地于2001年8月已出让给复议人甘肃农垦工业公司，用途为工业用地。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》可以转让、出租抵押。
兰州中院在执行兰州银行股份有限公司申请执行甘肃农垦工业公司、兰州好为尔生物科技股份有限公司借款合同纠纷一案过程中，因被执行人甘肃农垦工业公司、兰州好为尔生物科技股份有限公司对兰州中院的执行行为提出异议，经兰州中院审查认为，生效法律文书确定的义务当事人应当予以履行，否则就会引起强制执行的后果。依据判决和执行程序的要求，对抵押物委托评估并作出（2012）兰法执字第244-1号执行裁定依法进行公开拍卖。该执行行为未违反法律规定，应予维持。关于异议人提出，只是提供房屋抵押担保并未把土地作为担保物，评估机构对土地进行评估属于超范围评估应为无效；《房地产评估报告》选用重置估价方法不正确，违反市场价值规律，不能客观公正反映财产价格；执行过程中异议人对《房地产评估报告》提出异议和申请重新评估，法院至今未做答复等问题。审查认为房屋与其占用范围内的土地连为一体的自然属性，决定了房屋所有权人与占用范围内的土地使用权人应当一体化，即房屋所有权与占用范围内的土地使用权一并处分。评估公司对建筑物采用成本法进行评估，是根据房产所在地的具体情况来确定。评估报告仅对房屋工程造价进行评估，且报告已送达相关当事人，对评估报告提出的异议评估公司也已按照程序进行了答复。虽农垦公司对评估报告提出异议申请重新进行评估，但未能举证证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，依照证据的举证原则对此应承担举证不能的责任。兰州中院于2015年5月18日以（2015）兰执异字第19号执行裁定：驳回甘肃农垦工业公司、兰州好为尔生物科技股份有限公司的异议。
复议申请人甘肃农垦工业公司、兰州好为尔生物科技股份有限公司遂向我院提出执行复议，请求：1、依法撤销（2012）兰执字第244—1号、（2015）兰执异字第19号执行裁定书；2、依法裁定撤销对复议申请人甘肃农垦工业公司位于兰州市安宁区安宁西路122号（房权证号：兰房（经公）产字第23**号）房产及房基下土地使用权进行拍卖。理由如下：1、涉案房产占用范围内的土地使用权非复议申请人甘肃农垦工业公司自有财产，是通过划拨方式取得的国有土地使用权，被申请人对该土地使用权亦不享有抵押权，执行法院裁定将抵押房屋及其占用范围内的国有土地使用权一并拍卖，缺乏法律依据。2、甘肃格致房地产评估商务有限公司所做的《房地产评估报告》存在超越评估对象、评估方法不符合规范、评估结果与同区位房地产现行价格差距悬殊等严重损害申请人合法利益的情形，该估价报告不应作为执行法院确定涉案房屋及其占用范围内土地使用权拍卖保留价的参考依据。
本院认为，兰州中院（2012）兰法民二初字第24号民事判决书判决为“抵押的位于兰州市安宁区安宁西路122号房产，建筑面积6767.80平方米土地使用权折价或者拍卖、变卖后清偿本案债务，原告兰州银行股份有限公司享有优先受偿权”。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。《担保法》第三十六条第一款规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”兰州市国土资源局复函也说明兰州中院对涉案房产和土地使用权进行查封及拍卖，是切实依照判决和法律进行的执行行为，应予以支持。据此，甘肃格致房地产评估商务有限公司所做的《房地产评估报告》也不存在超越评估对象的问题。
由于评估对象用地是工业用地，不是商业用地，厂房也不是商品房，所以价位低于同区位房地产现行价格。评估报告说明了难以采用市场法评估的理由，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”复议申请人依照证据的举证原则对此应承担举证不能的责任。好为尔公司、农垦公司提出的复议无事实和法律依据，不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第二十五条第一款第（二）项的规定，裁定驳回兰州好为尔生物科技股份有限公司、甘肃省农垦工业公司的复议。维持（2012）兰执字第244—1号、（2015）兰执异字第19号执行裁定书。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 ：康天翔
代理审判员 ： 朱 华
代理审判员 ：耿翠萍
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 ： 李 赟