福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）融民初字第3651号
原告周述仁，男，1963年9月8日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
委托代理人林明轩，福建正实律师事务所律师。
委托代理人王圣恩，福建正实律师事务所律师。
被告韩友云，男，1973年8月27日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
委托代理人李延海，福建凯峰律师事务所律师。
委托代理人陈林，福建凯峰律师事务所实习律师。
原告周述仁与被告韩友云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月18日公开开庭进行了审理。原告周述仁及其委托代理人林明轩、王圣恩，被告韩友云的委托代理人李延海、陈林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周述仁诉称，原告是福清市融侨城小区百富街的2#裙楼二层01到18间总面积805平方米店面的产权所有人。2009年10月2日，原、被告经过协商达成房屋租赁协议，协议约定：原告将坐落于福清市融侨城小区百富街的2#裙楼二层01到18间总面积为805平方米店面出租给被告经营使用；租赁期限为五年，自2009年12月10日起至2014年12月10日止；前三年的租金为每平方米40元，第四年起的租金每年每平方米增加15%，每半年支付一次租金，每年6月1日前和12月1日前交清租金；合同签订之日预付5万元押金，并支付半年租金，如合同期满后被告结清在经营中所产生的其他费用，且不破坏店内固定装修的情况下，扣除搬店所造成的延长时间的租金，余下的押金款一次性退还被告；被告应承担营业期间所产生的债务、税收、工商管理费、水电费、综合管理费、公摊费用等；被告有权在不破坏结构及外观的情况下对店面内部进行装修。租赁合同签订后，原告依约将出租的房屋交给被告使用，并全部履行了合同项下的所有义务，但被告没有按约定交付原告押金人民币5万元，并在装修时将18间店面内隔墙全部拆除打通，破坏了租赁物的主体结构，按照租赁协议约定，被告应支付租赁期间的水电费和物业管理费，但被告却故意不缴上述费用，至今已欠缴水电费和物业管理费达数十万元，被告最后变本加厉连逾期的租金也不支付。按照合同约定被告应于2013年6月1日前向原告支付半年的租金222180元{（40＋40元／月×15%）×805平方×6个月}，2013年6月2日后，原告陆续通过手机短信及书面方式向被告发出催收租金函，但被告置之不理。综上，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第226条、第227条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现请求判令：1、被告立即向原告支付半年租金222180元及逾期利息，利息按银行同期同类贷款利率自2013年6月2日起计算至款目还清之日止；2、自2013年12月1日起解除原告与被告签订的房屋租赁合同，责令被告恢复租赁物原状后归还租赁房，并依租赁合同约定的租金支付逾期腾房占有使用费（按实际逾期时间计）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告韩友云辩称，1、原告的主张没有充分的事实依据。根据双方签订的租赁协议书第一条约定，每半年支付一次租金，每年6月1日和12月1日没有支付租金的视为终止。因此被告认为该协议不存在解除的问题。2、原告的诉讼请求是不同的诉求，第一个诉求是给付之诉，第二个诉求上半部是变更之诉，下半部是侵权之诉，此三个不同诉讼请求是不能合并审理的。3、被告没有拖欠原告任何一分钱。原告已提交了原告收取5万元定金的收据，说明被告在约定期内已向原告缴纳了定金，并支付了租赁期间的所有租金，没有任何违约行为。至于物业费部分，这属于另一案件的管辖范畴，不是本案审理范畴，且法院已经对物业费案子做出判决。综上，被告没有拖欠原告的定金，没有拖欠房屋租赁费用，也没有拖欠物业费，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年10月2日，原告周述仁与被告韩友云签订《租赁协议书》，协议约定：原告将其位于福清市融侨城小区百富街的2#裙楼二层01到18号总面积805平方米的店面出租给被告做家装经营场所。租期从2009年12月10日至2014年12月10日止，共计五年。前三年租金以每平方米40元计，第四年起在原有的租金基础上每年递增15%。每半年付一次店租，每年6月1日前和12月1日前不交清半年店租，被视为乙方（即被告，下同）自动放弃续租店，终止合同。甲方（即原告，下同）有权收回店面，并没收押金作为转租期间的损失。合同签完之日起预付5万元押金，并支付半年租金。待合同期满后乙方结清在经营中所产生的其他费用，和搬店所造成的延长时间以及对店面固定装修部分不造成破坏的情况下，余款一次性返还给乙方。乙方应承担营业期间所产生的债务，税收，工商管理费，水电费，综合管理费，公摊费用等。乙方在不破坏结构及外观的情况下有权对内部进行装修。乙方在正常经营期间甲方不得以任何借口提前终止合同。租赁合同签订后，被告依约于2009年10月4日交付给原告押金5万元和2009年12月10日至2010年6月10日的半年租金193200元。接收原告交付18间毛坯房的店面后，被告将18间店面之间的许多内隔墙拆除打通并装修营业。后由于该店面所在的福州融侨物业管理有限公司在履行与业主的物业服务合同中存在些瑕疵，致使原、被告因未向该物业公司交纳2010年1月至2011年6月的物业服务费而被诉至本院。2013年初，被告准备扩大经营拟在清荣大道凯景路口斜对面福荣花园175号建立新窗帘软包装体验馆。2013年5月份被告与原告商量将18间店面转租给他人经营，但得不到原告许可。2013年6月7日原告在租赁房的墙体前张贴《催收租金告知书》，内容为“韩友云：你承租的福清融侨城小区百富街2#裙楼二层01至第18号间的租金缴纳为2013年6月1日前，现你已逾期缴付。另你在承租本商铺期间欠缴的金辉物业管理费、公摊费、水电费应于2013年6月20日前将上述所有欠缴款付清，逾期不付清，将诉至法院解决。商铺业主（宣）2013－6－3”。原告随后将《催收租金告知书》的内容通过微信发给被告“欧尚美居韩友云”。被告通过微信回复原告“周总我的租金应该是在7月12到期，再者我已经在五月初你过来我办公室谈关于物业费的事情，已经告知你，在跟你商量转让你不同意的情况下，我要提早退还所租店面，所以请你核对清楚，谢谢。”2013年6月17日被告通过微信向原告发出解除租赁合同的通知，内容为“周述仁：由我承租的融侨城2号裙楼二层1至18号店面，由于承租期间进行楼梯电梯的改造将我商场主要入口封闭影响我无法正常营业长达半年之久，这半年来客人无法正常方便进入我商场及在施工过程中严重影响我员工和客人的生命安全问题，这期间也出现了客人员工被施工物砸伤事，而电梯至今也没有使用，在这期间严重影响我生意经营也因为这个原因导致我营业额及装修房租损失近150万元，现在我方已经交定的租金期限是至2013年7月10日到期，现在因为这些损失致我方无法继续正常营业，故我方现提出终止合同，并退还我租赁时的押金和赔偿我方损失。”原告微信回复“到了法院你什么事都会知道的”，被告微信答复“那法院见了”。被告还将上述要求终止合同等告知内容通过顺丰快递送达给原告。2013年7月9日原告诉至本院。对于当事人在庭审上就租赁合同若解除后是否交接等意见不一，本院在庭审结束后即组织双方当事人及其委托代理人至租赁房现场勘察，确认被告早已腾空并搬离18间租赁店面，但店面内凌乱且有破坏装修痕迹，门都没有关闭上锁。为了避免损失的进一步扩大，本院依法告知双方可以交接，原告今后可另行出租他人，但被告方拒绝到场参与清点。
以上事实，有原告提交的原、被告的户籍证明、18间店面的房屋所有权证复印件、房屋租赁协议书复印件、催收租金通知（照片）复印件、微信的内容，被告提交的租赁协议书复印件、原告收取的押金和第一期租金的收据复印件、解除合同通知书复印件、顺丰快递底单复印件，双方当事人的陈述及本院现场拍照的相片等为据，经庭审举证、质证和本院审查核实，上述证据来源合法、内容真实，可作为认定本案事实的依据。
对原、被告有争议的事实，本院分析认定如下：
1、关于被告的租金已支付到什么时间的问题。
被告在与原告通过微信交涉时，说是2013年7月12日、7月10日不等，但在庭审上，被告与原告的陈述都确认是交到2013年5月31日止。
本院分析认为，被告第一次交租金是2009年12月10日至2010年6月10日，按双方都认可是每次交半年租金，类推应是交到2013年6月10日止，但双方都一致承认是交到2013年5月31日止，本院对双方都认可5月31日止的时间予以采纳。
2、关于原告主张解除合同后被告应恢复租赁物原状的问题。
原告认为，被告对房屋在装修时擅自将18间店面内隔墙全部拆除打通，拆除原店屋的门户，破坏了租赁物的主体结构。被告对未取得原告同意大肆破坏出租房屋的行为应承担恢复租赁物原状并赔偿损失的责任。
被告认为，被告的装修时间至今已达到3年多，原告从未对装修的结构情况提出任何异议。原告对被告的行为是明知的，是一种默认行为，恢复原状是无理要求，且合同没有约定。此属于侵权之诉，不同诉讼请求不能合并审理。
本院分析认为，合同中虽有约定在不破坏结构及外观情况下有权对内部进行装修，但对租赁关系解除后有否恢复租赁物原状以及恢复费用等处理未作明确约定，且本案中原告未提交证据证明其租赁物原状以及有否被对方损坏的具体情况，有待于各方当事人就此充分举证，当事人宜另案处理。
综上所述，本院认为，原、被告双方自愿签订《租赁协议书》，该租赁合同是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有法律约束力，双方应严格依照合同约定履行各自的权利义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；同理，若合同期满或终止解除，承租人应将租赁物交还出租人。在原告催讨下半年应交纳租金情况下，被告虽微信回复表示其不愿意继续履行合同，但其作为承租人单方要求终止合同履行，即使合同有约定未按时交纳租金就自动终止合同的条件，被告还应及时明确告知作为出租人的原告并与之办理租赁房交接手续将讼争店面归还出租人。由于双方签订租赁期限为五年，被告在履行三年半情况下，未经双方协商一致单方提出终止合同，其行为已构成根本性违约，依法应承担相应的违约责任。被告所预付5万元租赁押金，依讼争合同关于“没收押金作为转租期间的损失”的约定的性质，应属于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在被告于2013年6月初已表示要提早退还店面不履行合同义务情况下，此时原告应判断依合同约定会产生本案租赁合同终止的法律后果，对于被告的根本性违约行为，原告应及时采取适当措施防止损失扩大。考虑到原告收回该地段店面及因店面空置寻找新的租户需要一定的时间，结合本案案情和房屋租赁惯例，从公平合理原则以及平衡双方当事人的利益考虑，本院确定原告应于被告明确提出终止履行合同之日起两个月内采取收回出租店面的措施以防止损失扩大。由于被告未及时主动通知并配合办理退还租赁物交接手续，已造成原告的租赁损失的部分扩大。依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金具有惩罚性和补偿性，约定的违约金过高时，可以“予以适当减少”，体现的是惩罚性；实际损失高于约定的违约金的，当事人可以请求法院“予以增加”，体现的是完全赔偿原则而非惩罚性。故本案被告应偿付原告的租金损失应为2个月租金74060元{（40＋40元／月×15%）×805平方×2个月}减去5万元的押金。原告主张解除双方签订《租赁协议书》并归还租赁房，符合法律规定，本院予以支持。原告诉求被告应交付半年租金222180元及逾期利息和支付逾期腾房占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。至于原告要求被告恢复租赁物原状并赔偿损失，当事人可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第一款第（七）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告周述仁与被告韩友云签订的《租赁协议书》；
二、被告韩友云应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周述仁24060元；
三、驳回原告周述仁的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4633元，由原告周述仁负担2563元，被告韩友云负担2070元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 王统勇
审 判 员 魏益钦
代理审判员 游 捷
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 施李春
附注：
一、本判决书引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文