北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06861号
上诉人（原审原告）白云鹏，男，1978年5月6日出生。
委托代理人周建华，女，1979年11月11日出生。
委托代理人白君成，男，1951年8月28日出生。
上诉人（原审被告）中昂地产（集团）有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号2号楼270房间。
法定代表人张国明，总经理。
委托代理人王欣一，北京市世纪律师事务所律师。
委托代理人范楠，女，1979年2月7日出生。
上诉人白云鹏因与上诉人中昂地产（集团）有限公司（以下简称中昂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第00101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月，白云鹏向原审法院起诉称：2011年1月8日，我与中昂公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市房山区×××101商品房。我按照合同约定，如约支付了所有价款，共计人民币2189100元。第一，按照合同约定，中昂公司应于2011年12月31日向我交付该商品房，并且承诺商品房的交付应符合相应条件。但在合同约定交付之日，中昂公司并不具备交付商品房的约定条件。此欺骗购房者的行为引起中央电视台、北京电视台等多家媒体的报道。2012年4月起，×××小区其他业主陆续向北京市房山区人民法院起诉，法院已作出相应判决。我曾多次就逾期交房、房屋质量等问题与中昂公司协商，协商未果，直至2013年2月2日，我才验收房屋。因此，中昂公司应当向我承担逾期交房的违约责任。第二，我从中昂公司处购买的商品房包括上下两层。在购买商品房时，中昂公司的销售人员介绍此商品房的地下一层是有一半处于地面之上的。然而，在实际交付时，我所购房屋的地下一层全部处于地面之下。按照合同约定，中昂公司向我出售的商品房用途是住宅和住宅地下室。按照建设部《住宅建筑规范》（GB50368-2005）的规定，住宅的卧室、起居室（厅）、厨房不应布置在地下室；当布置在半地下室时，必须对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护采取措施。而半地下室的房间地面低于室外地平面的高度应超过该房间净高的1／3，且不超过1／2。中昂公司所提供的商品房既不符合合同约定，也不符合国家强制性规定。因中昂公司交付的“地下室”商品房完全处于地面之下，严重影响地下一层的日照和取热等效能，不仅导致我的生活质量急剧下降，而且大幅度增加了我的生活成本。我为地下室的取光和取热等必须支付额外增加的电费、燃气费、装修费等费用。我所购房屋的地下一层已成为地下室，中昂公司却对此按照与地上楼房一样的标准收取费用，这对我不公平。且我所购房屋处于一层，我一般很少使用电梯等物业方面的服务，物业费用的收取却丝毫不考虑这方面的因素。第三，中昂公司在商品房设计中存在重大的安全隐患，在我所购商品房的北院安置了燃气设备总阀，这给我的日常生活和安全造成了很大的危险。我多次和中昂公司进行协商，中昂公司屡次以燃气设备是由燃气公司设置为由拒绝移出。中昂公司作为商品房的销售者，应当从购房人的利益和保护消费者的权益角度进行考量，燃气设备的安装问题应当由中昂公司与燃气公司妥善协商解决，而不应当推诿给消费者。故我要求中昂公司排除危险，移出燃气设备总阀。综上，请求法院判令：1、中昂公司向我支付从2012年1月1日至2013年2月2日期间的逾期交房违约金259408.35元。2、中昂公司承担因虚假广告宣传，交付的商品房不符合合同约定的违约赔偿责任：半地下室和地下室之间的差价735261元；我在地下室生存所必须支付的额外增加的生活成本20000元；地下一层的物业费应当按地下室的标准收取，即半价收取。3、中昂公司排除危险，移走位于我所购房屋北院的燃气设备。4、中昂公司承担本案的诉讼费。
中昂公司辩称：不同意白云鹏的诉讼请求。第一，我公司在2011年12月31日之前已经通知白云鹏前来收房，已经严格按照法定程序、合同约定履行了义务，故不存在违约责任。第二，我公司没有虚假宣传是半地下室，设计规划图纸、相关部门批准、所在楼栋初始登记和双方预售合同均显示这套房屋是住宅和住宅地下室，不存在差价问题，也不存在额外的生活成本。房屋怎么使用是由购房人决定的，是白云鹏自己的问题，不存在违反住宅建筑规范的问题。第三，燃气设备是属于基础设施，如果有危险白云鹏应当举证，且燃气设备不是白云鹏所有，是公共所有，这个基础设施是根据相关机关设计规划图纸施工的，故不需要移除；物业费与本案无关，物业费由物业公司收取，而非交给我公司。综上，请求法院驳回白云鹏的诉讼请求。
原审法院经审理认为：白云鹏、中昂公司签订的《北京市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效。合同双方均应按约定履行各自义务。本案争议的关键问题是中昂公司是否按期交付符合合同约定的房屋及违约金计算的截止时间问题。关于是否逾期交房的问题，本院认为北京市第一中级人民法院的生效判决已经认定中昂公司存在逾期交房的违约行为，而中昂公司在本案中未能提交相反证据推翻上述判决，故应当认定中昂公司未能按期交付符合合同约定的房屋，因此应当承担逾期交房的违约责任，向白云鹏支付逾期交房违约金；关于违约金计算的截止时间问题，鉴于北京市第一中级人民法院已经在生效的民事判决中确认2012年4月30日为逾期交房违约金计算的截止日期，而本案中，白云鹏、中昂公司均未能提交新的证据来否定上述生效判决所认定的事实，且白云鹏所述的房屋质量问题并不是白云鹏拒绝接收房屋的法定和约定事由，故本院亦认定中昂公司应当支付逾期交房违约金的截止日期为2012年4月30日。综上，白云鹏要求中昂公司支付逾期交房违约金的请求，理由正当，本院予以支持。违约金的具体数额，本院据实计算确认。中昂公司主张其并未违约，不同意支付违约金的抗辩意见，没有依据，本院不予采纳。因白云鹏提交的证据不足以证明双方合同约定的地下一层是半地下室；而物业费由物业公司收取，非中昂公司收取，白云鹏要求中昂公司半价收取地下一层的物业费，属中昂公司主体不适格。故白云鹏要求中昂公司承担交付的商品房不符合合同约定的违约赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。对于白云鹏要求中昂公司排除危险，移走位于白云鹏所购房屋北院的燃气设备的请求，因与本案不是同一法律关系，本院不予处理，白云鹏可以另行解决。
据此，原审法院于2014年4月23日判决：一、中昂地产（集团）有限公司于本判决生效后十日内给付白云鹏逾期交房违约金七万九千四百六十四元三角三分。二、驳回白云鹏的其他诉讼请求。
判决后，白云鹏、中昂公司均不服，分别向本院提起上诉。白云鹏的上诉理由为：1、原判决对逾期交房截止日期及房屋质量的认定错误；2、中昂公司所交付的底层房屋为全地下室，不符合中昂公司在售楼时的承诺；3、原判决认为公共燃气阀与本案不是同一法律关系错误；4、原判决关于物业费诉求主体不适格的认定错误；5、一审法院超审限办案，违反程序法的规定。白云鹏上诉请求二审法院依法改判，支持其全部诉讼请求。中昂公司的上诉理由为：1、白云鹏购买的房屋在2011年12月31日前达到了交付使用条件，其已经履行通知收房的义务，故不应承担逾期交房的违约责任；2、原判决违约金数额过高，应予调整。中昂公司上诉请求二审法院依法改判，驳回白云鹏的诉讼请求。
经审理查明：2011年1月8日，白云鹏与中昂公司签订《北京市商品房预售合同》，约定白云鹏购买中昂公司开发的位于房山区×××101号房屋；该商品房的用途为住宅、住宅地下室；预测建筑面积共170.97平方米，其中套内建筑面积148.27平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.7平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米14764.28元，房屋总价款2189100元；中昂公司应当在2011年12月31日前向白云鹏交付该商品房，中昂公司交付时应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，并应当符合以下条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足中昂公司承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同约定的市政基础设施和其他设施的承诺包括：上水、下水，市政双路供电，供暖，燃气，电话通信线，有线电视线，以上均应于2011年12月31日达到交付使用条件或敷设到户。其他设施包括：公共绿地、小区非市政道路、公共停车场均应于2011年12月31日达到交付使用条件。关于逾期交房责任，合同约定：除不可抗力外，中昂公司未按合同约定的期限和条件向白云鹏交付商品房，白云鹏要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中昂公司按日计算向白云鹏支付全部已付款万分之三的违约金。交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。查验该商品房时发现其质量或其他问题的，住宅由中昂公司按《住宅质量保证书》非住宅房屋按地方相关质量保修法规或规范性文件承担相应责任。该商品房预售合同还对双方其他权利义务进行了约定。
合同签订后，白云鹏于2011年12月31日前向中昂公司交纳了购房款2189100元。中昂公司于2011年12月21日取得建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书），于2011年12月29日取得涉案房屋的工程竣工验收备案表，于2011年12月31日前取得了商品房实测面积报告并制作了住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程质量分户验收表。2011年12月15日该商品房壁挂炉安装完毕，达到交付使用条件；2011年12月25日该小区的自来水，内外雨、污水管线，电力供应，天燃气供应，网络通讯设施，有线电视达到交付使用条件。因双方对房屋是否符合交付条件产生争议，白云鹏未在合同约定的交付期限届满之时接收房屋。2013年2月2日，白云鹏验收了涉案房屋并办理了交接手续。
按照涉案楼栋初始登记记载：房屋性质为商品房；规划用途为住宅，住宅、住宅地下室。“×××”、“×××”、“×××”均为同一小区的名称。
另查，“×××”小区的部分业主以所购买的房屋不符合交付条件为由对中昂公司提起诉讼，要求中昂公司给付逾期交房的违约金。2013年7月，北京市第一中级人民法院作出终审判决，认定涉案房屋所在小区的道路返修和绿化补种修复等工作最后完成的时间为2012年4月30日，并确认中昂公司逾期交房违约金计算的截止日期应当为2012年4月30日。
经原审法院现场勘验，涉案房屋分为地上、地下两层，地下一层基本在地面以下。地下一层安装有壁挂炉并预留有燃气及上下水管线。地下一层南北两侧为下沉式庭院，北侧庭院外墙上安放一燃气设备箱。
为证明其购买的地下一层为半地下室，白云鹏向法庭提供了房屋户型图，户型图体现地下一层设有卧式、起居室及厨房。白云鹏称该户型图是中昂公司销售人员出示的，并被告知其地下房屋为半地下室；另外，按照建设部《住宅建筑规范》（GB50368-2005）的规定，住宅的卧室、起居室（厅）、厨房不应布置在地下室，故应认定其所购买的地下一层应为半地下室。中昂公司对户型图的真实性予以认可，但称户型图未显示出地下一层为半地下室，其公司的销售人员亦未告知白云鹏其所购买的房屋是半地下室，白云鹏的陈述与实际不符，但表示可以随时为白云鹏将上述管线移到地上一层。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、发票、现场照片、北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第4541号民事判决书、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）、住宅质量保证书、房屋建筑使用说明书、现场勘验笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：白云鹏与中昂公司签订的《北京市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。
关于逾期交房违约金的问题，合同约定公共绿地、小区非市政道路、公共停车场应于2011年12月31日达到交付使用条件。根据已生效的人民法院判决，涉案房屋所在小区的道路返修和绿化补种修复等工作最后完成的时间为2012年4月30日。中昂公司虽在合同约定的期限内通知白云鹏收房，但其交付的房屋不符合合同约定的交付使用条件，故应按合同约定向白云鹏支付逾期交房的违约金。原审法院根据本案的证据认定2012年4月30日为逾期交房违约金计算的截止日期，具有相应依据，并无不当。中昂公司上诉主张白云鹏所购房屋在2011年12月31日前已达到交付使用条件，与事实不符，本院不予认定。中昂公司在一审期间未提出违约金数额过高的调整请求，而在二审期间提出，但未提出新的证据，故本院不予审查。关于房屋质量问题，合同约定白云鹏所购房屋的地下一层为地下室，白云鹏称中昂公司销售人员告知其地下房屋为半地下室，中昂公司对此予以否认，白云鹏对其说法未提供证据，本院不予认定。白云鹏提供的房屋户型图虽体现地下一层设有卧式、起居室及厨房，该种设置符合半地下室的住宅建设规范要求，但仅凭该证据尚不能认定其主张的事实，故对其要求中昂公司赔偿其半地下室与地下室之间差价735261元的诉讼请求，本院不予支持。同理，对其要求中昂公司支付2012年4月30日之后至2013年2月2日期间逾期交房违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。但因房屋不符合建筑规范标准而产生的损失，白云鹏可在实际损失发生后选择适当的诉因，另行主张权利。关于白云鹏要求中昂公司半价收取地下一层的物业费的问题，因白云鹏与中昂公司之间不存在物业服务合同的法律关系，白云鹏对中昂公司的起诉不符合法律规定的条件，原判对此处理正确，本院予以维持。关于白云鹏要求中昂公司移走房屋北侧庭院外墙上的燃气设备的问题，因该燃气设备属于公共设施，亦未安装在房屋内，白云鹏以该设备对其造成妨碍为由所提出的主张与本案不是同一法律关系，未予处理，其可以另行解决。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人的上诉理由均不成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6966元，由白云鹏负担6420元（已交纳），由中昂地产（集团）有限公司负担546元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费14939元，由白云鹏负担13152元（已交纳），由中昂地产（集团）有限公司负担1787元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 骁
二〇一四年九月十五日
书 记 员 李 丽