江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民初字第4974号
原告苏为民。
委托代理人李鸣，江苏金正平律师事务所律师。
被告庄琳。
被告何鹏晖。
两被告委托代理人孙荣生，丹阳市西郊法律服务所法律工作者。
本院于2014年11月10日立案受理了原告苏为民与被告庄琳、何鹏晖民间借贷纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李鸣、两被告委托代理人孙荣生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏为民诉称：2013年11月29日，两被告以生产资金周转为由，向原告提出借款300000元，之后原告与第一被告签订了借款协议，约定了借款期限、利息和违约金等条款，并约定以两被告所有的位于本市玉乳泉小区11幢2单元502室及18号车库作为借款抵押物，该抵押物已在房产登记部门办理了房产抵押登记。原告于当日按两被告的要求将300000元汇入第二被告提供的个人银行账户。嗣后，两被告未能按约偿还本息，现诉至法院，要求两被告立即偿还借款本金300000元，利息72000元（自2013年11月29日至2014年11月28日），承担逾期付款违约金60000元，并按约定利率承担自2014年11月29日至借款还清之日止的利息，并判令两被告抵押的房产原告有优先受偿权，本案的诉讼费用由两被告承担。
被告庄琳、何鹏晖辩称：借款协议无原告的签字，合同未成立；原告应该是丹阳市云阳镇希旺农民资金互助合作社，因为款项是从这个单位汇出的；该笔款项虽然汇入何鹏晖的农行卡，但实际被其姐姐何群燕拿走使用，两被告均是工人，不存在诉状所述的因经营需要借款，实际该款是被告姐姐何群燕让被告与原告签订合同借款的，由于两被告并未拿到钱，故不存在违约的问题；本案的利息约定过高。
经审理查明：两被告系夫妻关系。2013年11月29日，原告苏为民（甲方）与被告庄琳（乙方）签订借款协议一份，约定被告向原告借款300000元，借款期限12个月，自2013年11月29日至2014年11月28日止，借款利息按月息20‰计算，如乙方未能按期归还上述本金及利息，逾期期间乙方除应按实际借款时间还本付息以外，另外还应按借款数额的20%向甲方承担违约责任，乙方应按期偿还借款本息，借款人以坐落于玉乳泉小区11幢2单元502室房产（丹房权证云阳字第××号）作为抵押担保。同日，丹阳市云阳镇希旺农民资金互助合作社向被告何鹏晖尾号为7447的工商银行账户汇款300000元，被告庄琳向原告苏为民出具收条一份，载明收到现金300000元。后两被告未按约定期限偿还借款，原告诉至本院，要求两被告立即偿还借款本金300000元，利息72000元（自2013年11月29日至2014年11月28日），承担逾期付款违约金60000元，并按约定利率承担自2014年11月29日至借款还清之日止的利息，并判令两被告抵押的房产原告有优先受偿权。
另查明，坐落于玉乳泉小区11幢2单元502室房产（丹房权证云阳字第××号），同时产权证上还登记有18号车库，所有权人为被告何鹏晖，被告庄琳为共有权人，房产及车库已于2013年11月29日一并办理抵押登记。
以上事实，有原告提供的借款协议一份、被告庄琳出具的收条一份、江苏省农村信用社电子交易回单一份、结婚登记审查处理表原件一份、丹阳市云阳镇希旺农民资金互助合作社出具的说明一份、两被告的房产证一本、他项权证一本所证实。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，丹阳市云阳镇希旺农民资金互助合作社非借款协议的当事人，不具备原告资格，其书面认可借款实际来源为原告苏为民，且借款人庄琳已出具收条，言明收到出借人苏为民的借款，本院对出借人已提供借款予以认可。出借人已经履行了合同义务，该借款协议依法成立并生效，被告关于合同未成立及未收到借款的抗辩，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，借款人应当按照约定的期限返还借款及利息，未按照约定的期限返还借款的，还应当承担逾期利息。本案两被告系夫妻关系，案涉借款发生于夫妻关系存续期间，且夫妻双方在签订借款协议同日将共有的房产抵押给债权人，应当认定为夫妻共同债务。据此，两被告应当偿还原告借款本金300000元。
关于借款利息，双方当事人约定借款利息按月息20‰计算，还应按借款数额的20%向甲方承担违约责任，已超过法律的强制性规定，借款期限内利息本院认定为72720元，对超过部分本院不予支持。
依据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条的规定，本案抵押物已办理抵押登记，抵押权自登记之日起生效，债务人不履行到期债务，原告可以与被告协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产，或者请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，所得的价款优先受偿，优先受偿的范围包括主债权、利息及实现担保物权的费用。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第二百零五条、第二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、被告庄琳、何鹏晖应于本判决生效后十五日内共同偿还原告苏为民借款本金300000元及自2013年11月29日始至2014年11月28日止利息72720元，并按月利率2%承担自2014年11月29日始至借款还清之日止的逾期付款利息。
二、如被告庄琳、何鹏晖未能按期给付上述款项，则原告苏为民可以就被告所有的玉乳泉小区11幢2单元502室房产及18号车库（丹房权证云阳字第××号）折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿。
三、驳回原告苏为民的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7780元，由原告苏为民承担1068元，由被告庄琳、何鹏晖负担6712元（此款原告已垫付，本院不再退还，由两被告连同借款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王 鹏
人民陪审员 蒋泉英
人民陪审员 王杏娴
二〇一五年三月六日
书 记 员 徐 娟
附：本判决适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。