福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）漳民终字第1363号
上诉人（原审被告）叶水生，男，1950年4月12日出生，汉族，个体户。
上诉人（原审被告）郑海玉（两上诉人系夫妻关系），女，1950年5月15日出生，汉族。
委托代理人郑耀辉、杨斌莉，福建省漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）林子文，男，1944年6月4日出生，汉族，漳州市物资供应站退休职工。
委托代理人吴向明，福建兴南律师事务所律师。
上诉人叶水生、郑海玉与被上诉人林子文房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院作出的（2013）芗民再初字第2号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶水生、郑海玉的委托代理人杨斌莉，被上诉人林子文及其委托代理人吴向明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审再审查明，漳州市芗城区南太武路30号房屋产权登记在叶水生名下，产权登记三层，钢混框架结构，坐西朝东，南侧有三间房，北侧楼梯，叶水生、郑海玉在出卖房屋之前已在一层房屋内搭建简易建筑，内设简易楼梯，将一层及隔层一并出租，租户从内设简易楼梯上下使用一层及隔层至2009年5月搬出讼争房屋。2008年8月11日，叶水生、郑海玉将芗城区南太武30号第一层房屋三分之二的房产卖给林子文，叶水生、郑海玉收到购房款15万元即时出具收条，内容为：“今收到林子文购买漳州市芗城区南太武30号第一层三分之二房地产的购房款15万元”。同年8月15日，经漳州市房地产测绘队测量制作芗城区南太武30号第一层房屋实地勘丈成果图册记载大厅长10.09米，宽7.06米，面积71.24平方米。双方在办理房屋产权过户手续时发生异议，林子文在同年12月5日诉至芗城区人民法院后达成调解协议，因在执行过程中双方就房屋买卖是否包括房屋第一层隔层产生歧义。
原审法院再审后认为，1、本案房屋买卖合法有效。双方虽然没有订立详细的房屋买卖书面合同，但已达成房屋买卖的意向，在实际收到购房款时出具了收条；在再审过程中叶水生、郑海玉未提供证据证实出卖房屋价格低于市场价格，只说“因为是朋友关系，所以低价卖给他”表明整个房屋买卖过程中双方意思表示真实，买卖合意，叶水生、郑海玉在收取林子文购房款后出具收据，达成房屋买卖合同合法有效。2、房屋买卖包括隔层。从二个方面可以认定房屋买卖标的包括一层房屋的隔层，理由如下：（1）房屋出卖人有义务将所要出卖的房屋产权情况说明。叶水生、郑海玉所有的房屋整体结构是三层，出卖“第一层房屋三分之二的房产”的约定，作为房屋出卖人的叶水生、郑海玉有义务将所要出卖的房屋具体部分说明，否则当产生歧义时应作有利买受人的解释。从房屋整体结构和出租居住状况来判断，林子文认为买卖房屋包括隔层并无过错。（2）房屋整体结构是三层，一层的隔层没有产权登记，隔层属在一层产权范围内的简易搭建，“出卖一层”的文字表明出卖一层内的房屋，即包括其中的隔层；假设只卖一层不卖“隔层”的说法成立，那么林子文所买的房屋与叶水生、郑海玉的“隔层的房屋”在产权登记时只能共同共有，这不符合交易规则。叶水生、郑海玉辩称理由不成立。原审在调解书中没有明确表述房屋结构和房屋买卖范围存在缺陷，但调解系双方自愿意思之表示，调解内容应有效，调解生效后未能及时执行只是“房屋隔层”之说，再审只对此异议作出认定判决，且只审原审请求范围，林子文提出超出原审范围增加的诉讼请求不属于再审审理范围，林子文可另行起诉，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第201条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，判决：一、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2009）芗民初字第136号民事调解。二、漳州市芗城区南太武路30号第1层房屋三分之二的房产范围面积为71.24平方米，其中长10.09米，宽7.06米（即漳州市房地产测绘队于2008年8月对芗城区南太武30号第1层-2房屋实地勘丈成果图册所注的大厅部分，以及71.24平方米相对应简易隔层）房屋归林子文所有。三、叶水生、郑海玉应于本判决生效后十日内将讼争房屋（面积为71.24平方米）交付林子文执掌，叶水生、郑海玉应协助办理讼争房屋产权过户手续，房产交易费用由林子文承担。四、林子文可在其产权范围内砌墙，所砌墙体属林子文的私墙。原审适用简易程序，受理费减半收取50元，林子文已交付。
宣判后，叶水生、郑海玉不服，向本院提出上诉。
叶水生、郑海玉上诉称：上诉人转让给被上诉人的房屋面积中并不包含隔层。首先，依照中华人民共和国建设部颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》规定：“3.0.1／1单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1／2面积。3.0.2单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。”其次，1998年初，上诉人在涉案房屋创设了一企业法人，并先后取得《组织机构代码证》、《企业法人营业执照》、《税务登记证》等相关证件，1999年10月，漳州市城建监察支队直属规划大队还对涉案房屋进行开店面建设审查。涉案房屋应当属于商服用地。再次，所谓的房屋是指符合国家建筑规范的规定而建造的供人们居住的或者办公、仓储、娱乐、生产生活等其他需要的构筑物。附属物是指为了房屋的使用而建造的必须配套的附属设施，包括墙、甬路、门楼、门斗、围墙、烟囱等等。本案中的房屋隔层独立于涉案房屋，可在不通过涉案房屋的情况下，从上诉人自有的房屋部份自由通行，且被上诉人在使用涉案房屋时并不需要依赖于隔层，因此，隔层并不属于涉案房屋的附属物，无需随着涉案房屋的转让而一并转让。综上所述，本案中无论是涉案房屋的转让金额或使用功能，都足以说明上诉人转让给被上诉人的房屋并不包含隔层，也没必要包含隔层。原审法院认为一层包含隔层错误，应当予以纠正。请求撤销（2013）芗民再初字第2号民事判决书第二项判决，改判上诉人转让给被上诉人的房屋面积中不包含隔层。二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人林子文辩称：一、上诉人点明该建筑物层高而隐瞒该建筑物结构，诉称理由不成立。二、上诉人以涉案房屋曾作为企业营业用房推导出该房屋用地应属商服用地于法无据也不符事实，涉案房屋是民用地，是民宅私建而非商业开发用地。三、上诉人称以隔层可从其自有房屋通行，答辩人适用底层无须依赖于隔层因此无须一并转让隔层无理。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。
二审经审理查明，上诉人叶水生、郑海玉对原审再审事实部分认定“原审两被告在出卖房屋之前已在一层房屋内搭建简易建筑，内设简易楼梯”有异议，认为其隔层有铺红砖，不是简易建筑，隔层有专用楼梯，可以独立计算面积。对其他事实表示无异议，被上诉人林子文对原审认定的事实无异议。对双方没有异议的事实，本院予以确认。二审查明的事实与一审相同。原审举证、质证、认证的证据在此不作重列。
关于上诉人叶水生、郑海玉对原审认定事实提出的异议。经查，隔层位于讼争房一层范围内，是上诉人自行搭建，没有房产证。虽然隔层铺上红砖，但因该建筑未经正规设计和审批，故仍属于简易建筑。上诉人的异议不能成立。
本院认为，上诉人叶水生、郑海玉与被上诉人林子文自愿达成房屋买卖的意向，被上诉人林子文按照协定价格，支付了购房款15万元，上诉人收到购房款后出具了收条。该收条明确注明：林子文购买漳州市芗城区南太武30号第一层三分之二房地产。根据交易规则及生活常理分析，这里所称的一层三分之二房地产还应包括一层三分之二房地产相对应的空间。况且，上诉人的房产证内一层也没有隔层，收条内也没有注明出售的房屋不包括隔层，因此，原审认定上诉人出售一层房屋应包括隔层是正确的。上诉人提出转让给被上诉人的房屋面积中并不包含隔层的意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。原审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人叶水生、郑海玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘小玲
审判员 王泰峰
审判员 张海泉
二〇一三年十二月十二日
书记员 柯雅惠
附相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。