陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第00721号
上诉人（原审原告）乔雪芝。
委托代理人王天云，北京市康达（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西安华英房地产开发有限公司。
法定代表人李奇，该公司执行董事。
委托代理人李健康，陕西长华律师事务所律师。
上诉人乔雪芝因与西安华英房地产开发有限公司（以下简称华英公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2013）长安民初字第05955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乔雪芝的委托代理人王天云、被上诉人华英公司的委托代理人李健康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年4月29日，乔雪芝与长安县土地统征出让办公室签订统征协议书，华英公司交纳保证金，长安县土地统征出让办公室负责征用王寺村的90亩土地。华英公司利用该块土地开发建设嘉欣花园二期，并对嘉欣花园二期房屋委托其他公司进行销售。2010年9月30日，乔雪芝交款10000元准备购买嘉欣花园二期房屋，双方约定开业当天签订认购书，否则房源不予保留。同年10月15日，乔雪芝（买受人）与华英公司（出卖人）签订合同编号为0208号的商品房买卖合同，合同约定：乔雪芝购买华英公司开发建设的王寺西街嘉欣花园第13幢2单元5层502号房；建筑面积119.8平方米，每平方米单价3719元，总金额445536元整；买受人于10月15日付房款165000元，11月10日付60000元，封顶付30%（135000元），交房时付10%（45000元），剩余40536元办理房产证时付清。该合同还约定了双方的其他权利义务，未在房屋管理部门办理备案登记。合同签订当日，乔雪芝按约向华英公司交付房款155000元，至2011年4月1日最后一次交付房款时，乔雪芝共向华英公司交付房款360000元。房屋建成后，因相关证照未办妥，有关部门未对嘉欣花园二期房屋进行验收，华英公司自己组织人员进行了验收，并通知乔雪芝按合同约定交款、收房，乔雪芝未接收房屋。随后，乔雪芝起诉至长安区法院，以华英公司五证不全，不具备商品房预售条件为由要求确认双方所签合同无效，并认为华英公司隐瞒房屋证照不全事实，给其造成损失，要求华英公司赔偿一倍房款的损失。华英公司对没有房屋预售许可证销售房屋的事实无异议，但辩称其公司已将相关证照正在办理的情况告知买房的业主，不存在故意隐瞒证照不全的事实。华英公司在出售房屋时，未在售楼部醒目位置悬挂相关证照，乔雪芝在与华英公司签订合同过程中，并未在售楼部看到嘉欣花园房屋的相关证照，亦未进一步审查其所购房屋是否证照齐全的事实。另查明，因为长安区与沣渭新区行政区划的变更，致华英公司土地手续无法及时办理，华英公司一直向有关部门反映要求解决。在出售嘉欣花园二期的房屋时，尚未取得相关部门的房屋预售许可证明，且至法庭辩论终结时该项目的土地、建设、规划手续及商品房预售许可证仍未办妥。
2013年11月1日，乔雪芝诉至长安区人民法院称，其与华英公司签订商品房买卖合同，购买华英公司开发建设的嘉欣花园房屋一套，并向华英公司交付房款36万元。后华英公司未按约定交付房屋，且其得知华英公司出售给自己的房屋手续不全，不符合预售商品房条件，故起诉要求确认与华英公司签订的0208号商品房买卖合同无效，由华英公司返还已付房款36万元，给付赔偿款36万元，并由华英公司承担案件诉讼费用。
华英公司辩称，未交付房屋属实，但是因乔雪芝未按约定交付房款。其公司委托房屋销售公司出售房屋，并告知了房屋手续正在办理的情况，乔雪芝购买房屋时对其公司未取得商品房预售许可证的情况知情，现其要求赔偿损失理由不成立，应驳回乔雪芝的诉讼请求。
原审法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。华英公司在与乔雪芝签订商品房买卖合同时，尚未取得商品房预售证，亦未经过有关部门批准，至乔雪芝起诉时华英公司仍未取得商品房预售证，故根据法律规定乔雪芝、华英公司所签订的商品房买卖合同无效。合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。乔雪芝、华英公司签订的合同无效，现乔雪芝要求华英公司返还已交房款，理由正当，予以支持。华英公司在出售房屋时，未在售楼部醒目位置悬挂相关证照，也没有提供虚假的预售许可证明诱使乔雪芝与其订立商品房买卖合同，现乔雪芝仅提供合同证明华英公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，证据不足，不予采信。本案中，华英公司未取得商品房预售许可证而与乔雪芝签订合同，从而直接导致了双方的合同无效，应该就其过错向乔雪芝承担一定的赔偿责任。乔雪芝在与华英公司签订合同及交纳房款的过程中，未见到华英公司的相关证照，亦未审查其所购房屋是否五证齐全的情况，亦负有一定的失查责任，现其要求华英公司承担一倍房款的损失，依据不足，根据公平原则予以适当调整，自乔雪芝最后一次交款之第二日起由华英公司按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算赔偿乔雪芝的损失。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，遂判决：一、原告乔雪芝与被告西安华英房地产开发有限公司签订的编号为0208号商品房买卖合同无效。二、被告西安华英房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告乔雪芝房款360000元。三、被告西安华英房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告赔偿损失（以360000元为基数，自2011年4月2日起按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算至付清之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，乔雪芝不服，向本院提起上诉称：华英公司承诺的是预售商品房，合同约定的华英公司以出让方式取得土地使用权、竣工验收后一年半内发给房产证等内容无一落实，故华英公司不仅故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，还虚构了诸多事实。华英公司未提供证据以证实其告知未办理证照的告知义务，原审法院将举证责任赋予乔雪芝并将审查证照是否齐全的义务强加给乔雪芝违反法律。合同被确认无效后，直接造成乔雪芝再次购房时的涨价损失、借贷利息损失等，故华英公司应承担己付购房款一倍，即36万元的赔偿责任。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第三项，改判由被上诉人向上诉人支付赔偿金36万元整；并由被上诉人华英公司承担全部诉讼费用。
被上诉人华英公司二审辩称，华英公司并无隐瞒证照不全的欺诈事实，且华英公司延误办理证照等手续是因为牵涉到行政区域划分等客观情况，目前华英公司正协调有关部门积极办理相关手续。故认为原审判决正确，应予维持。
经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，本案争议的焦点是：华英公司是否故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者华英公司提供了虚假的商品房预售许可证明。本案涉案合同属无效合同，导致合同无效的过错方应依法承担相应责任。依据民事诉讼谁主张、谁举证的原则，乔雪芝应就华英公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证的事实负有举证责任，而乔雪芝不能证明华英公司存在隐瞒无预售证、提供虚假预售证的事实；华英公司没有取得预售许可证以及未按约定取得土地使用权、未按约定在竣工验收后一年半内发给房产证等事实并不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于双倍给付购房款的法定事实条件。商品房等不动产的买卖较之一般商品受到诸多限制，买受人应具有更高的谨慎注意义务；原审法院认为乔雪芝对所购涉案房屋证照不全具有失察责任并无不妥。综上，乔雪芝的上诉请求均不能成立；原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人乔雪芝预交的二审案件受理费11000元由乔雪芝承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦海林
代理审判员 董 凡
代理审判员 朱利安
二０一四年四月十五日
书 记 员 李 涛