宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞民初字第1990号原告（反诉被告）：宁波市鄞州横街金星电器厂（组织机构代码为L0287764-2）。住所地：宁波市鄞州区横街镇横街东路***号。代表人：王锡平，该厂厂长。????委托代理人：王巧娜，该厂职员。?委托代理人：谢凤展，浙江正清和律师事务律师。被告（反诉原告）：宁波市鄞州隆发色母粒厂（普通合伙）（组织机构代码为75626182-5）。住所地：宁波市鄞州区横街镇万华村。代表人：胡坚英，该厂厂长。被告：胡坚英，女，1970年10月9日出生汉族，宁波市鄞州隆发色母粒厂经营人，住宁波市江东区。被告：张亚杰，男，1968年11月26日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。？？？？三被告共同委托代理人：石伟平，浙江新中大律师事务所律师。????三被告共同委托代理人：谭永欢，浙江新中大律师事务所律师。原告宁波市鄞州横街金星电器厂（以下简称“金星电器厂”）为与被告宁波市鄞州隆发色母粒厂（以下简称“隆发色母粒厂”）、胡坚英、张亚杰房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月3日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年7月6日转为普通程序组成合议庭进行审理。审理期间，根据被告隆发色母粒厂的申请，本院依法对涉案房屋装饰装修的价值进行了司法鉴定。本案于2015年12月11日、2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢凤展、王巧娜，被告胡坚英、张亚杰及三被告共同委托代理人石伟平、谭永欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金星电器厂起诉称：2014年4月15日，原告与被告隆发色母粒厂签订房屋租赁合同一份，约定由被告隆发色母粒厂承租原告位于的钢结构厂房，面积1192.85平方米，租赁期限自2014年4月15日至2022年4月15日，年租金为186000元，按年度支付，第一年租金于2014年4月15日付清，下期租金在上次所缴租金期满前5日支付。按照上述合同约定，被告隆发色母粒厂应于2015年4月10日向原告支付2015年4月15日至2016年4月14日的房屋租金，但被告隆发色母粒厂至今未予支付，经原告多次主张均未支付。被告胡坚英、张亚杰为被告隆发色母粒厂的合伙人，二人均为普通合伙人，应对欠付原告的租金承担连带责任。故请求判令：1、被告隆发色母粒厂支付原告2015年4月15日至2016年4月14日房屋租金186000元；2、被告胡坚英、张亚杰对上述租金承担连带清偿责任。审理期间，原告变更诉讼请求为：1、被告隆发色母粒厂支付自2015年4月15日至实际腾退房屋之日止按每月15500元计算的房屋占有使用费；2、被告胡坚英、张亚杰对房屋占有使用费承担连带清偿责任。被告隆发色母粒厂答辩并反诉称：原告在钢结构厂房，被告隆发色母粒厂为企业生产需要，于2014年4月15日与原告签订了租赁合同一份，承租原告钢结构厂房1192.85平方米，即1号厂房。合同签订后，被告隆发色母粒厂即支付了首年度租金186000元，在对房屋进行装修后即在承租厂房内开展生产经营。2015年3月23日，3号厂房因质量问题发生坍塌事故造成2人死亡多人受伤的严重后果，为避免1号、2号厂房发生坍塌再次造成伤亡，事故发生第二天，集仕港供电所横街供电服务站接横街镇人民政府政府通知对1号、2号、3号厂房全部拉闸断电，导致被告隆发色母粒厂生产完全中断。因生产订单积压，被告隆发色母粒厂无奈于2015年3月27日借用宁波市鄞州精彩色母粒有限公司的场地和设备艰难维持生产。横街镇人民政府同时就1号、2号厂房委托上海房屋质量检测站评测，经评测，1号、2号厂房亦存在安全隐患。检测报告出来后，横街镇人民政府村镇建设办公室即通知原告，因厂房存在安全隐患，要求采取加固措施后方可投入使用。被告隆发色母粒厂等待原告加固，但原告一直未予加固，因此，被告隆发色母粒厂为生产需要另行承租了其他房屋。至今，被告隆发色母粒厂未按要求完成房屋加固，供电站亦未恢复房屋供电，因此，由于原告的房屋质量问题导致被告隆发色母粒厂不能正常使用承租房屋，致合同目的不能实现，原告要求被告隆发色母粒厂支付房屋租金没有事实和法律依据，更违反了《合同法》的公平原则，同时原告的行为已构成根本违约，应承担违约责任，赔偿被告隆发色母粒厂由此造成的损失。故要求驳回原告的本诉请求，并反诉要求判令：1、解除原告与被告隆发色母粒厂于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》；2、原告支付违约金93000元，并返还已支付的2015年3月24日至4月15日租金11720.55元；3、原告赔偿被告隆发色母粒厂向第三方支付的场地及机器设备使用费74235元；4、原告赔偿被告隆发色母粒厂另行承租房屋所支付的房屋租金160000元；5、原告赔偿被告隆发色母粒厂承租的1#厂房的房屋装修费用100000元（具体以鉴定为准），鉴定报告出具后，被告隆发色母粒厂未变更该项诉讼请求。被告胡坚英、张亚杰答辩称：由于原告提供的房屋存在质量问题，导致合同目的无法实现，被告隆发色母粒厂无需支付原告租金，被告胡坚英、张亚杰也无需承担连带责任。原告金星电器厂针对被告隆发色母粒厂的反诉答辩称：1、关于解除房屋租赁合同，原告同意，解除的时间应从被告向原告交付钥匙并腾退之日起；2、被告隆发色母粒厂要求支付违约金没有事实跟法律依据，也没有任何合同条款对此进行了约定；3、关于支付租金，双方签订房屋租赁合同后一直由三被告占用并使用涉案房屋，不存在返还租金；4、被告隆发色母粒厂要求支付机器使用费，与本案无关；5、关于装修费，合同第4条第4款中约定，原告无需补偿被告隆发色母粒厂的装修款，被告隆发色母粒厂的主张没有依据；6、横街镇并没有进行拉闸限电，拉闸限电是被告隆发色母粒厂的个人行为，且原告已经委托第三方进行加固，但由于被告隆发色母粒厂拉闸限电的行为，导致原告不能进行加固房屋。综上，要求驳回被告隆发色母粒厂的反诉请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．《房屋租赁合同》1份，用以证明原告与被告隆发色母粒厂之间存在房屋租赁关系的事实。2．律师函、快递单、EMS查询单（打印件）各1份，用以证明原告向三被告催讨第二年租金的事实。3.宁波市鄞州隆发色母粒厂（普通合伙）合伙协议书（复印自宁波市鄞州区工商行政管理局）1份，用以证明被告胡坚英、张亚杰系被告隆发色母粒厂的合伙人的事实。4.《购变压器合同》、收据、施工合同相关内容确认书各1份，用以证明涉案变压器及附属设备实际所有权人为原告的事实。5．汇款凭证1份，用以证明装修时的水电费是原告支付的事实。被告隆发色母粒厂、胡坚英、张亚杰为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．房屋质量检测报告、房屋加固通知各1份（均为复印件），用以证明2015年3月23日3号厂房发生坍塌后，被告隆发色母粒厂承租的厂房经检测存在房屋安全隐患，镇政府通知原告未经加固不能投入使用，原告一直未按要求对承租房屋进行加固；因房屋存在安全隐患，供电站自2015年3月24日起停止对被告隆发色母粒厂承租的厂房供电致被告隆发色母粒厂生产中断，合同目的不能实现，至今仍未恢复供电的事实。2．《厂房出租合同》、租金收据、转账记录各1份，用以证明因原告出租房屋一直未加固且未恢复供电，被告隆发色母粒厂无奈于2015年6月6日另行承租房屋的事实。3．《房屋租赁合同》1份，用以证明原告原因擅自终止合同，原告应向被告隆发色母粒厂支付6个月租金作为违约金。4．结算单1份、产成品统计表4份、证明1份、转账支票存根1份，用以证明应涉案房屋不能生产，被告隆发色母粒厂借用场地进行生产，支付场地及机器设备使用费的事实。5．客户回单1份，用以证明被告隆发色母粒厂已经支付宁波壹君贸易有限公司场地及机器设备使用费的事实。6．QQ聊天记录1份，用以证明电的报停是原告提出来的。7．电力发票4份，用以证明2015年3月电力供应正常，2015年4月已经发生断电情况，电费已下降的事实。8．调解书1份，用以证明变压器已经交付给原告的事实。审理期间，根据被告隆发色母粒厂的申请，本院依法委托宁波市科翔工程项目管理有限公司对涉案房屋装饰装修的现有价值进行了司法鉴定。鉴定机构于2016年6月29日出具了KXJS[2016年]第181号关于宁波市鄞州区横街镇万华村1#厂房房屋内部装修的工程造价司法鉴定报告。鉴定意见如下：经鉴定，厂房内部装修建筑安装工程造价74702元，厂房外小屋装修建筑安装工程造价544元，分别按五年折旧率扣除折损率10%计7470元、54元，现有价值分别为67232元、490元。上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：对原告提交的证据1，三被告对真实性无异议，合同中保证该房屋产权清楚且对违约金条款作了约定。本院对该证据的真实性予以确认。对原告提交的证据2，三被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告发函无任何依据，但认可收到该函件。本院对该函件的真实性予以确认。对原告提交的证据3，三被告无异议，本院予以确认。对原告提交的证据4，三被告对真实性无异议，认为与本案无关联。根据被告提交的证据显示变压器问题已另案处理，故本院对该组证据不作认定。对原告提交的证据5，三被告对真实性无异议，认为该款包括房屋倒坍自来水管爆裂发生的自来水管修复费用及2015年3月至5月的电费，与被告胡坚英通过QQ发送给原告的清单一致。本院对该证据的真实性予以确认。对三被告提交的证据1，原告对真实性有异议，经原告核实拉闸限电并不存在，2015年3月至5月电费仍在发生。本院根据被告隆发色母粒厂的申请，庭后向宁波市鄞州区横街镇人民政府核实了该组证据，证实该组证据与原件相符，但并未发现横街镇人民政府曾发出过拉闸限电通知，故本院对该组证据的真实性予以确认。对三被告提交的证据2，原告对汇款凭证的真实性无异议，租赁合同、收据的真实性有异议，认为与本案无关联。本院认为，该组证据与本案并无关联，本院不作认定。对三被告提交的证据3，原告对真实性无异议，认为原告并未要求终止合同，被告隆发色母粒厂主张违约金没有依据。本院对该证据的真实性予以确认。对三被告提交的证据4，原告对结算单、产成品统计表、证明的真实性、合法性、关联性均有异议，转账支票存根的真实性无异议，但认为与本案无关；对三被告提交的证据5，原告对真实性无异议，认为与本案无关。本院认为，结算单、产成品统计表、证明均系案外人形成，真实性无法核实，且被告隆发色母粒厂将其委托加工款项支付给另一案外人，该组证据无法相互印证，不能证明委托加工事项是否实际发生，本院对该组证据不予确认。对三被告提交的证据5，原告对真实性无异议，证明内容有异议，不能证明系原告要求报停电力。本院对该组证据的真实性予以确认，对于聊天内容，原告曾于5月28日询问“阿姨这个怎么办？”、“去停掉还是？”，并不能证明原告要求报停电力，但可以看出当时原告知晓整个厂区用电处于不正常状态。对三被告提交的证据6，原告对真实性无异议，认为恰能证明2015年3-5月通电正常。本院对该证据的真实性予以确认，从发票上看，2015年3月电费为9000多元，2015年4月、5月降至800多元、600多元，结合证据5，可见原告亦知晓2015年4月至5月用电处于不正常状态，厂区内并未进行正常的生产经营。对三被告提交的证据7，原告无异议，本院予以确认。对鉴定报告，原告认为鉴定报告中PVC吊顶扣板、防盗门、砖、地砖、瓷砖、黄沙、工时价格较市场价来说普遍较高，脚手架为原告提供，车间、仓库、办公室电线数量过多，与实际不符，项目三至十二企业管理费、利润、机械指数、规费、保险费、税金等与工程无关，不应计算在内；三被告认为合同约定的租赁期限为8年，不应按5年计算折旧率，鉴定报告中所列人工价偏低，未列水泥价格，实心砖数量少于实际使用量。对于原、被告对材料、人工单价所提出的异议，缺乏依据，而鉴定机构所列单价均采用《宁波建设工程造价信息》、《浙江造价信息》等，符合行业规定，本院对鉴定机构定价予以采纳；对于第三至十二项，鉴定机构系根据《浙江省建筑工程预算定额》套价计入，系工程造价的正常组价部分，虽被告隆发色母粒厂陈述其系聘用零散小工进行施工，但因被告隆发色母粒厂的实际装修支出难以举证，故按预算定额进行套价对原、被告均较为公平，故本院对上述鉴定内容均予以采纳；对于三间小屋的装修造价，鉴定机构已对其造价进行单列，是否属于本案争议范围本院将在说理部分具体阐述；对于折旧率，合同约定的租赁期限为2014年4月15日至2022年4月15日，至司法鉴定时装修使用时间为1.5年，本院根据鉴定机构的折损计算方法调整折损率为18%，故按该折损率计算的涉案厂房内及厂房外小屋装修现值分别为61255元、446元。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：2014年4月15日，原告（甲方）与被告隆发色母粒厂（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区横街镇万华村的1192.85平方米钢结构房屋（1#厂房）出租给乙方作为生产使用，租赁期限自2014年4月15日至2022年4月15日，年租金为186000元，按年度支付，当年租金2014年4月15日付清，下期乙方在上次所缴租金期满前五日内支付；租赁期内，除房屋结构包括墙、顶等大修项目由甲方负责外，其他如房屋门、窗、水电等附属设施及乙方装修装饰部分等均由乙方负责维修；乙方对租赁房屋进行装修装饰的，在租赁期满或因其他原因终止后可自行拆除，甲方不予补偿；甲方必须保证该房屋产权明晰。该合同签订后，原告将涉案房屋交付使用，被告隆发色母粒厂支付了第一年租金186000元并对涉案房屋进行简易装修后投入使用。2015年3月23日，该厂区内3#厂房发生倒塌，当日厂区内因倒塌致使断电，1#厂房暂停生产。2015年3月31日，上海房屋质量检测站受宁波市鄞州区横街镇人民政府委托对位于宁波市鄞州区横街镇万华村的1#、2#厂房的结构安全性进行现场检测，并于2015年4月8日出具《房屋质量检测报告》，鉴定意见：被检测的两幢厂房均未设置屋面水平支撑及柱间支撑，排架钢柱及屋面钢梁承载力均不满足要求，建议对上述两幢厂房按规范要求增设屋面水平支撑及柱间支撑，并对排架柱及屋面钢梁进行加固，上述加固维修应由专业设计、施工单位进行，以确保施工质量，后期使用过程中对钢结构构件进行定期维护保养。2015年4月6日，宁波市鄞州区横街镇人民政府村镇建设办公室向涉案厂区发送通知，要求原告针对前期检测出来的房屋安全隐患进行加固，施工结束后需经专业部门验收合格后方可投入使用。此后，原告未对房屋进行加固，被告隆发色母粒厂也未在涉案房屋内进行生产。2015年5月28日，被告胡坚英通过QQ向原告发送电费明细，要求原告支付电费，原告询问被告胡坚英如何处理，是否报停，之后双方未就此继续协商。原告支付电费后，2015年6月，因涉案厂区的变压器登记在被告隆发色母粒厂名下且未进行生产，被告隆发色母粒厂向电力部门报停了用电并搬离涉案厂房，但并未与原告办理交接手续。审理期间，经被告隆发色母粒厂申请，本院依法对涉案房屋的装修现值进行了司法鉴定，鉴定机构宁波市科翔工程项目管理有限公司于2016年6月29日出具了KXJS[2016年]第181号关于宁波市鄞州区横街镇万华村1#厂房房屋内部装修的工程造价司法鉴定报告。鉴定意见如下：经鉴定，厂房内部装修建筑安装工程造价74702元，厂房外小屋装修建筑安装工程造价544元。本院根据租赁期限、使用期间等认定厂房内部装修现值为61255元，厂房外小屋装修现值为446元。被告隆发色母粒厂预付鉴定费2200元。被告胡坚英、张亚杰为被告隆发色母粒厂的合伙人，合伙方式为普通合伙。变压器问题原告与三被告已另案调解处理。另查明：涉案房屋系原告建造，未办理产权证亦未取得建设工程规划许可证。本院认为：涉案房屋未办理产权证亦未取得建设工程规划许可证，故原告与被告隆发色母粒厂就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效。《房屋租赁合同》无效，被告隆发色母粒厂仍应支付占用房屋期间的房屋占有使用费，同时原告交付的租赁物也应符合合同约定并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现涉案房屋于2015年3月23日因厂区内另一厂房倒塌导致无法正常开展生产，2015年3月31日经上海房屋质量检测站现场检测后又被认定未设置屋面水平支撑及柱间支撑，排架钢柱及屋面钢梁承载力均不满足要求，上述问题属于房屋的主体结构存在安全隐患，被告隆发色母粒厂在涉案房屋内无法进行正常的生产活动，涉案房屋已不符合约定的用途，因此，原告作为出租人未能履行交付符合约定的租赁物的义务，亦无权主张此期间的占有使用费，故对原告要求被告隆发色母粒厂支付2015年4月15日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。被告隆发色母粒厂应承担2014年4月15日至2015年3月23日期间的房屋占有使用费，现被告隆发色母粒厂已支付第一年度租金，故原告尚应退还被告隆发色母粒厂11720.55元。因《房屋租赁合同》无效，合同再无解除之必要，且合同约定的违约金条款亦无效，故对被告隆发色母粒厂要求解除合同、原告支付违约金93000元的反诉请求，本院不予支持。对于被告隆发色母粒厂主张的其向第三方借用场地及机器进行生产所产生的使用费74235元，被告隆发色母粒厂未提供有效的证据证明该费用实际发生，且本院认定被告隆发色母粒厂无需向原告支付2015年3月23日之后的房屋占有使用费，已考虑到涉案房屋无法正常使用所给被告隆发色母粒厂所带来的租金损失，被告隆发色母粒厂的借用场地损失不应由原告承担，故对被告隆发色母粒厂的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告隆发色母粒厂要求原告赔偿租金160000元的反诉请求，本院认为，原告已因其无法提供符合约定的房屋致使其主张占有使用费的诉讼请求被本院驳回，可以弥补被告隆发色母粒厂无法使用涉案房屋所导致的租金损失，故被告隆发色母粒厂于2015年3月23日后另行租赁房屋所产生的租金不应再由原告承担，本院对被告的该项反诉请求不予支持。对于被告隆发色母粒厂要求赔偿装修损失100000元的诉讼请求，本院认为，被告隆发色母粒厂对涉案房屋进行装修系经原告同意，对已形成附合的装饰装修物原告也不同意利用，故双方应按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据合同约定的租赁范围，被告隆发色母粒厂承租的租赁物为厂房，并不包括小屋，厂房内装修现值根据鉴定报告及实际使用年限认定为61255元；原告明知其房屋未办理产权证亦未取得建设工程规划许可证，而出租给被告隆发色母粒厂，存在较大过错，被告隆发色母粒厂作为经营单位，在承租房屋时未查看房屋产权证书，亦有过错，本院认为应按原告70%、被告隆发色母粒厂30%的比例分担现值损失，故原告应赔偿被告隆发色母粒厂42878.50元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、原告宁波市鄞州横街金星电器厂返还被告宁波市鄞州隆发色母粒厂（普通合伙）租金11720.55元，限于本判决生效后七日内履行完毕；二、原告宁波市鄞州横街金星电器厂赔偿被告宁波市鄞州隆发色母粒厂（普通合伙）装修损失42878.50元，限于本判决生效后七日内履行完毕；三、驳回原告宁波市鄞州横街金星电器厂的诉讼请求；四、驳回被告宁波市鄞州隆发色母粒厂（普通合伙）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费4020元，由原告宁波市鄞州横街金星电器厂负担；反诉案件受理费减半收取3892元，由原告宁波市鄞州横街金星电器厂负担582元，被告宁波市鄞州隆发色母粒厂（普通合伙）负担3310元。鉴定费2200元，由原告宁波市鄞州横街金星电器厂负担1540元，被告宁波市鄞州隆发色母粒厂（普通合伙）负担660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  徐旭霞代理审判员  蔡雯晴人民陪审员  陈荣芳二〇一六年十一月二十八日代书 记员  江 霞??