北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第08391号
原告李明明，男，1963年9月18日出生。
委托代理人李永军，北京市中唐律师事务所律师。
被告北京首开天鸿集团有限公司，住所地北京市东城区沙滩后街22号。
法定代表人阮庆革，董事长。
委托代理人刘明宇，男，1962年10月17日出生。
委托代理人王乙晴，北京观韬律师事务所律师。
原告李明明与被告北京首开天鸿集团有限公司（以下简称“首开天鸿集团”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王磊担任审判长，与人民陪审员李强、闫素霞组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李明明及委托代理人李永军，被告首开天鸿集团的委托代理人刘明宇、王乙晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李明明起诉称：2000年2月11日，原告李明明之母郭华与被告签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定郭华购买被告位于昌平区回龙观镇龙禧苑风雅园二区××号楼××单元××层××室住宅房屋一套，房屋建筑面积92.02平方米，房屋价款为239252元。合同签订后，郭华按照合同约定支付了购房款，被告也于2000年5月13日将涉案房屋交付给郭华使用。然而，在涉案房屋交付使用不到一年时，房屋内墙面多处出现裂缝现象。2008年，郭华向北京市住房和城乡建设委员会反映涉案房屋质量情况，随后该委员会作出书面答复确认涉案房屋存在质量问题并要求被告予以维修。但被告并没有采取补救措施，也没有给予原告补偿。目前，涉案房屋多处墙面断裂，多处墙板下沉，严重影响居住使用。2012年12月26日，郭华去世，涉案房屋通过继承转移至原告李明明名下。诉至法院，请求：1、被告对位于昌平区回龙观镇龙禧苑风雅园二区××号楼××单元××层××室房屋进行维修，以达到正常居住标准；2、被告于房屋修复后，将涉案房屋装修恢复至现有状态；3、被告赔偿原告房屋维修期间的租金损失20000元及搬家费2000元；4、被告支付原告自2001年1月1日至2014年12月31日的房屋租金损失336000元；5、鉴定费用由被告承担。
被告首开天鸿集团答辩称：同意对涉案房屋进行维修。从原告报修之日始，被告一致同意进行维修。不能维修的原因是原告不能腾空房屋，原业主郭华于2006年3月21日出具了修房函，上面明确的说明暂时不需要被告维修，等找到房屋再找被告维修。2006年3月30日，郭华也出具了承诺书，暂时不需要维修，等到房屋腾空后再继续维修。直到原告提起本次诉讼之日，其没有把房屋腾空，责任不在被告。维修期间的租金损失及搬家费用没有实际发生，不能算损失。2001年到2012年的租金并不是实际发生的损失，业主郭华出具的函件及承诺书已经明确说等其找到房子，再找被告维修，租金损失不应由被告承担。被告一直没有找到房，一直到2008年5月郭华到建委通过信访依然要求调换房屋。原告没有搬出房屋，被告无法进行维修，责任不在被告。被告一直同意维修，故鉴定费用被告不同意承担。
经审理查明：2000年2月11日，原告李明明之母郭华（乙方、买方）与被告首开天鸿集团（甲方、卖方）签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定：郭华购买首开天鸿集团坐落于昌平区回龙观镇龙禧苑风雅园二区××号楼××层××单元××号住宅房屋一套，房屋建筑面积92.02平方米，房屋价款为239252元，房屋性质为经济适用房；甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自竣工房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。2000年5月，首开天鸿集团将该房屋交付给郭华使用。
在前述涉案房屋使用过程中，房屋内墙面多处出现裂缝现象。郭华曾向原北京市建设委员会反映前述涉案房屋存在地面下沉、墙体和顶板接触处开裂问题。2008年5月27日，该委员会针对以上问题向郭华答复称：“责成建设单位委托有资质的施工单位进行处理。工程处理完工后，建设单位组织有关人员进行专项验收。我委5月20日会同开发商、物业公司一同到业主郭华家进行了实地检查，并与业主郭华进行了沟通了解和解答问题，业主郭华与其丈夫表示理解。鉴于业主郭华要求为其调换住房的要求，我委认为双方可以公平商讨解决，但对于房屋目前存在的质量问题应尽快给予维修以保证业主的居住安全。”
另查明，前述涉案房屋原所有权人郭华于2012年12月26日因病去世，至其去世前郭华一直居住生活于该房屋内。该房屋所有权于2013年5月8日转移登记至原告李明明名下。庭审中，李明明称该房屋自其母亲郭华去世后即一直空置至今。
审理过程中，被告首开天鸿集团出示复印件三份，以证明其自始即承诺对涉案房屋进行维修，未能维修的原因是原所有权人郭华不能将房屋腾退。其中，2006年3月21日署名为郭华的书面说明称因其不能找到房屋搬离以供维修，其将在下半年尽量找房子，如果找不到，当年内还是不能搬离；2006年3月30日签收人署名为郭华的首开天鸿集团客户服务部出具的《承诺书》称因业主不能搬离现住房，不能进行维修，但承诺依据相关规定对业主家中存在的质量缺陷予以整改；2010年4月27日仅有郭华签字的《房屋维修协议》称维修及装修期间，郭华需提供住房一套，房租费用由首开天鸿集团。原告对以上三份复印件的真实性均不予认可。对于涉案房屋的现有装修状态，双方达成以下一致意见：居室为木地板、涂料白墙及顶子，室内顶部四周有石膏线；卫生间及厨房粘贴有地砖、墙砖，顶部为涂料；厨房内有一套整体橱柜；厨房外小阳台有瓷砖、地砖，顶子是涂料的。对于该房屋在维修期间需要腾空一节，原告李明明表示同意腾空房屋后施工。
经原告李明明申请，本院委托北京市建设工程质量第二检测所司法鉴定所对前述涉案房屋主体结构是否存在安全隐患进行鉴定。2014年9月28日，该所出具《司法鉴定检验报告书》称：“昌平区回龙观镇龙禧苑风雅园二区××号楼××单元××层××室客厅东承重墙体存在斜裂缝，影响结构整体性应进行技术处理；北侧卧室及厨房、北阳台隔墙顶部或下部开裂，主要由于房心回填土沉降造成，鉴于裂缝较大且部分隔墙已经开裂，已影响到房屋使用功能及隔墙结构安全，应进行采取技术措施加固处理。”该报告书同时建议：“修复前应对龙禧苑风雅园二区××号楼××单元××层××室房心回填土进行进一步检测和技术处理，防止回填土沉降造成修复后的隔墙或地面再次开裂。”此次鉴定费用25000元，由原告李明明先行垫付。
上述事实，有《北京市经济适用住房预售合同》、死亡证明、公安机关证明信、房屋所有权证、北京市建设委员会信访答复意见书、照片、手书修房事复印件、承诺书复印件、房屋维修协议复印件、J2-JE（2014）检字第004号《司法鉴定检验报告书》、发票及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。本案中，原告李明明所有的由被告开发的涉案房屋确有沉降、开裂等质量问题，被告对此亦不予否认，故其应当依约向原告承担保修责任。对此，被告予以认可，同意原告的相关诉讼请求，本院亦不持异议。同时，原告李明明应当在维修前配合被告将涉案房屋腾空。对于原告要求被告修复房屋后将其内装饰装修恢复至现有状态一节，被告表示同意，本院亦不持异议。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于原告要求被告赔偿房屋维修期间租金损失及搬家费的诉讼请求，虽相关费用是其在房屋维修期间可能发生的损失，但由于此项费用尚未发生，双方就具体数额亦不能达成一致，故本院在本案中不予支持。双方当事人可在相应损失实际发生后，自行协商或另行诉讼解决。对于原告要求被告赔偿14年房租的诉讼请求，缺乏事实基础与法律依据，本院不予支持。对于鉴定费用的承担一节，本院依据双方的过错程度及提起鉴定的必要性，酌情予以分配。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判令如下：
一、被告北京首开天鸿集团有限公司对登记于原告李明明名下坐落于北京市昌平区回龙观镇龙禧苑风雅园二区××号楼××层××单元××号房屋进行维修，以达到房屋交付的相应国家标准，于原告李明明将该房屋腾空并通知被告北京首开天鸿集团有限公司后七日内履行；
二、被告北京首开天鸿集团有限公司在完成第一项所述维修义务后，将第一项中所涉房屋装饰、装修恢复至维修之前的装饰、装修标准；
三、被告北京首开天鸿集团有限公司给付原告李明明鉴定费用二万二千元，于本判决生效后七日内支付；
四、驳回原告李明明的其他诉讼请求。
案件受理费六千六百七十元，由原告李明明负担六千六百元（已交纳），由被告北京首开天鸿集团有限公司负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 磊
人民陪审员 李 强
人民陪审员 闫素霞
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 李峥艳