安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖04民终1324号
上诉人（原审被告）：淮南市广弘地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区,统一社会信用代码913404006928063708（1-1）。
法定代表人：郑书生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王忠道，安徽衡威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李玲，安徽衡威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司淮南市分行，住所地安徽省淮南市，组织机构代码85022490-8。
主要负责人：计金保，该分行行长。
委托诉讼代理人：胡艳丽，安徽竞合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄瑞，安徽竞合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孔菊，女，1967年8月4日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
委托诉讼代理人：朱钧，系孔菊丈夫。
被上诉人（原审被告）：朱钧，男，1967年8月8日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
上诉人淮南市广弘地产开发有限公司（以下简称广弘地产开发公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司淮南市分行（以下简称建行淮南分行）、孔菊、朱均金融借款合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人广弘地产开发公司的委托诉讼代理人王忠道、李玲，被上诉人建行淮南分行的委托诉讼代理人胡艳丽、黄瑞，被上诉人孔菊的委托诉讼代理人朱钧及其被上诉人朱钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广弘地产开发公司上诉请求：1、依法撤销（2016）皖0403民初1912号民事判决书第三项“被告淮南市广弘地产开发有限公司对于被告孔菊、朱钧承担抵押担保责任之外的剩余债务承担连带保证责任”。2、由建行淮南分行、孔菊、朱均承担本案的一审、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决部分事实认定不清，建行淮南分行与孔菊、朱钧签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第三十五条约定的担保方式是抵押加最高额保证；广弘地产开发公司没有在《个人住房（商业用房）借款合同》保证人一栏签字盖章，该合同关于担保方式和保证责任的约定对广弘地产开发公司不具有约束力。另外，一审判决未对建行淮南支行已认可从广弘地产开发公司保证金账户扣划447938.1元这一事实予以认可。二、一审判决第三项显失公平，广弘地产开发公司与建行淮南支行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条第一款和第四条一款第二项约定：保证期间按建设银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建设银行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。按照该约定，建设银行在未实现物权的担保的情况下，由广弘地产开发公司承担保证责任，但物的担保生效后，广弘地产开发公司的保证责任则解除。一审判决第三项却让广弘地产开发公司在物的担保生效后，仍不能解除其保证责任，这项判决显失公平。
建行淮南分行辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律适当，广弘地产开发公司的上诉理由不能成立。广弘地产应承担的担保责任在合同中有明确约定，在担保有效期间因债务人孔菊、朱钧违约逾期支付贷款，担保人广弘地产开发公司应承担担保责任，孔菊、朱钧的抵押虽办理了抵押预登记，在二人已经违约的情况下，广弘地产开发公司仍然未将约定的相关证书交予建设银行，广弘公司应承担其保证责任。
孔菊、朱钧辩称：请法院依照相关法律规定划清责任，依法判决。
建行淮南分行向一审法院起诉请求：1、判令孔菊、朱钧立即偿还所欠借款本金10813313.77元，利息154545.47元（利息计算至2016年3月15日），并承担所欠借款本金清偿前的后续利息。2、判令孔菊以其所有的位于淮南市田家庵区山南新区淮河大道西侧广弘城45栋201号房屋产权对其所欠贷款本息承担抵押担保责任；3、广弘地产开发公司对孔菊、朱钧所欠借款本息及后续利息承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年5月20日，广弘地产开发公司与建行淮南分行签订《最高额保证合同》，约定由广弘地产开发公司为购买“广弘城”三、四期商品房而与建行淮南分行发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证；最高额保证所担保的债权为2013年5月20日至2016年5月20日期间因建行淮南分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行淮南分行支付的其他款项（包括但不限于建行淮南分行垫付的有关手续费、杂费等）、建行淮南分行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币三亿三千万元整（本金）。如广弘地产开发公司根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。保证方式为连带责任保证。保证期间按建行淮南分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建行淮南分行与债务人签订单笔借款合同之日至抵押人将抵押证明文件及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。广弘地产开发公司同意，建行淮南分行与债务人签订主合同或对主合同进行任何变更（包括但不限于延长债务履行期限或增加债权本金金额），均无需通知广弘地产开发公司，广弘地产开发公司仍应在本合同约定的最高额以及担保范围内承担担保责任。如果主合同项下债务到期或者建行淮南分行根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，广弘地产开发公司应在保证范围内立即承担保证责任。2013年8月8日，孔菊与广弘地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了广弘地产开发公司开发的广弘城三期45-201室商住房。2013年10月15日，孔菊、朱钧与建行淮南分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：孔菊、朱钧向建行淮南分行按揭借款1290万元用于购买广弘城三期45-201室商住房，贷款期限为10年，自2013年10月15日至2023年10月15日止，借款利率为基准利率上浮10%，还款方式为每月15日等额本息还款151149元，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并有权解除与借款人的借贷关系。合同同时约定：孔菊、朱钧以其购买的商品房为借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的诉讼费用、财产保全费、律师费、执行费等。2013年11月12日，建行淮南分行与孔菊办理了所购商品房的抵押权预告登记，至今孔菊所购商品房尚未办理《房屋所有权证》及《房屋他项权证》。2013年10月15日，建行淮南分行向孔菊足额发放了贷款1290万元。因孔菊、朱钧在合同履行期间未能按期履行还款义务，建行淮南分行于2015年11月至12月从广弘地产开发公司保证金账户中扣划保证金44.79万元用于归还孔菊、朱钧所欠借款本息。期间虽经建行淮南分行多次电话和书面催收，孔菊、朱钧均拒绝偿还。建行淮南分行于2016年3月4日书面通知孔菊、朱钧提前解除双方签订的《按揭借款合同》。截止2016年3月15日，孔菊、朱钧共积欠建行淮南分行借款本金10813313.77元、利息154545.47元，合计10967859.24元。
一审法院认为：该案的争议焦点为，1、建行淮南分行能否向孔菊、朱钧收取借款合同解除后的借款利息、罚息和复利；2、建行淮南分行是否对预告抵押商品房享有抵押权；3、广弘开发公司应否承担合同解除后的连带责任。关于争议焦点1，根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。本案中，孔菊在接受建行淮南分行贷款后，未能按照合同的约定及时归还借款本息，建行淮南分行依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定有权宣布借款合同提前到期，孔菊在收到建行淮南分行发出的解除通知后，双方之间的权利义务终止。但是双方之间关于结算的条款仍然有效，孔菊仍然应当按照合同的约定向建行淮南分行支付借款利息和罚息、复利。关于争议焦点2，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，建行淮南分行与孔菊、朱钧签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，其中关于抵押条款的约定自《个人住房（商业用房）借款合同》成立时生效。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，办理房屋所有权证及抵押登记手续是借款人和抵押人孔菊的合同义务，现孔菊在符合办理房屋所有权证和抵押登记手续的情况下，怠于履行合同义务，已构成违约。同时涉案抵押预告登记虽不是正式的抵押登记，但是经过预告登记后，建行淮南分行即具有了对抗其他人的法律效力，未经建行淮南分行的同意，不动产的所有权人及其他任何第三人，处分该不动产，均不发生物权效力。综上，建行淮南分行不存在《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定的情形，对未办理抵押权登记无过错。赋予建行淮南分行享有抵押权，既符合原被告双方设立预告抵押登记时的共同意思表示，也不违反预告登记制度设立的目的和作用，有利于维护合法的金融债权及正常的金融秩序。关于争议焦点3，广弘开发公司与建行淮南分行签订的《最高额保证合同》约定：广弘开发公司同意，建行淮南分行与债务人签订主合同或对主合同进行任何变更（包括但不限于延长债务履行期限或增加债权本金金额），均无需通知广弘开发公司，广弘开发公司仍应在合同约定的最高额以及担保范围内承担担保责任。如果主合同项下债务到期或者建行淮南分行根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，广弘开发公司应在保证范围内立即承担保证责任。本案中，广弘开发公司自愿为孔菊、朱钧的借款履行提供阶段性保证，保证期间自建行淮南分行与孔菊签订的借款合同之日起至孔菊已经办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行淮南分行核对无误、收执之日止。现保证期限未满，广弘开发公司应当按照合同的约定在最高额保证范围书内承担连带保证责任。由于孔菊、朱钧作为抵押人以其自有房屋为自己的借款提供抵押担保，根据法律规定，广弘开发公司应当在孔菊、朱钧不能清偿债务时，对于扣除孔菊、朱钧抵押担保之外的债务承担连带责任。综上，建行淮南分行的各项诉请，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第二项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第一百七十六条、第一百七十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告孔菊、朱钧于判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淮南市分行借款本金10813313.77元、利息154545.47元，合计10967859.24元（利息计算至2016年3月15日，2016年3月16日至本判决确定履行期限内实际付款日止的利息以实际欠款数额为基数按照借款合同的约定计算）。二、被告孔菊、朱钧以其所有的位于本区广弘城三期45-201室商住房对本判决第一项向原告中国建设银行股份有限公司淮南市分行承担抵押担保责任。三、被告孔菊、朱钧未能履行本判决第一项债务，被告淮南市广弘地产开发有限公司对于被告孔菊、朱钧承担抵押担保责任之外的剩余债务承担连带保证责任；被告淮南市广弘地产开发有限公司在承担责任后，就已承担数额有权向孔菊、朱钧进行追偿。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本案争议焦点为：广弘地产开发公司是否需要向建行淮南分行承担保证责任。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方当事人应按合同约定和法律规定来履行自己的义务。本案中，广弘地产开发公司与建行淮南分行签订《最高额保证合同》，该合同所担保的债权为2013年5月20日至2016年5月20日期间因建行淮南分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，孔菊因购买广弘城三期45-201室商住房，而向建行淮南分行所贷的款符合《最高额保证合同》的担保范围。合同中同时约定有广弘地产开发公司的保证期间自建行淮南分行与孔菊签订的借款合同之日起至孔菊已经办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行淮南分行核对无误、收执之日止，现由于孔菊在符合办理房屋所有权证和抵押登记手续的情况下，怠于履行合同义务，而未办理房地产权证和他项权利证书，因此，依据合同的约定广弘地产开发公司的保证仍处于保证期限内，广弘地产开发公司应当按照合同的约定承担保证责任。孔菊、朱钧是以其自有房屋为自己的借款提供抵押担保，根据法律规定，建行淮南分行应当先就该物的担保实现债权，不足部分由广弘地产开发公司承担保证责任。因此，对广弘地产开发公司提出的不应由其承担保证责任的上诉理由，本院不予支持。
综上，淮南市广弘地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14700元，由淮南市广弘地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 植
代理审判员 姚丽娅
代理审判员 张 简
二〇一七年一月九日
书 记 员 丁 烁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；