江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2571号
上诉人（原审被告）郑康华，男，1972年1月15日生，汉族，无业。
委托代理人杨定松、熊娟，江苏益和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周文忠，男，1968年6月29日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）戴庆梅，女，1970年7月13日生，汉族，无业。
两被上诉人共同委托代理人彭明，江苏东南律师事务所律师。
上诉人郑康华因与被上诉人周文忠、戴庆梅房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑康华的委托代理人杨定松，被上诉人周文忠、戴庆梅共同的委托代理人彭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周文忠、戴庆梅原审诉称，2008年周文忠、戴庆梅受骗为案外人胡杰向郑康华借款提供担保。在担保时按照郑康华的要求办理了委托案外人肖云（此人周文忠、戴庆梅并不认识，系按郑康华要求委托）代理售房的手续。直至2012年郑康华起诉周文忠、戴庆梅要求周文忠、戴庆梅迁让时，周文忠、戴庆梅才得知2009年3月郑康华与肖云在未告知周文忠、戴庆梅的情况下，擅自签订房屋买卖合同将周文忠、戴庆梅居住的南京市某小区19号301室过户给郑康华。周文忠、戴庆梅认为，郑康华与肖云的行为违反了法律规定，严重损害了周文忠、戴庆梅的合法权益，故周文忠、戴庆梅诉至法院，请求判令周文忠、戴庆梅与郑康华关于南京市某小区19号301室房屋签订的买卖合同无效，该房屋归周文忠、戴庆梅所有并恢复登记至周文忠、戴庆梅名下，并由郑康华承担诉讼费用。
郑康华原审辩称，一、周文忠、戴庆梅系完全民事行为能力人，其对于向郑康华借款及将房屋授权第三人处置的行为，应当知晓法律后果并承担法律责任。二、涉案合同符合合同法规定的生效条件，不违反法律规定，且双方已自愿履行完毕，故周文忠、戴庆梅要求确认合同无效无事实和法律依据。三、周文忠、戴庆梅陈述为胡杰担保不属实，事实上是周文忠与郑康华间存在借款关系。四、周文忠、戴庆梅陈述其不知晓房屋过户不属实，双方不仅在借款时对此进行过约定，而且在借款后、过户前周文忠、戴庆梅还出具相应的承诺书，故对于房屋过户这一重大事项周文忠、戴庆梅应当知晓。五、周文忠、戴庆梅陈述擅自签订房屋买卖合同不属实。肖云签订合同系接受周文忠、戴庆梅的委托并办理了公证手续，故其签订合同将房屋过户的法律后果应当由周文忠、戴庆梅承担。综上，请求驳回周文忠、戴庆梅的诉讼请求。
原审法院经审理查明，周文忠与戴庆梅系夫妻关系。坐落于南京市鼓楼区某小区19号301室房屋产权登记在周文忠名下。2008年12月19日，周文忠与戴庆梅共同出具授权委托书，主要内容为：“我们夫妻共同拥有位于南京市鼓楼区某小区19号301室的房产，由于我们没时间，故我们自愿委托肖云作为我们的代理人，受托人肖云在办理有关事宜中所签署的有关文件，我们均予以承认。受托人权限：1、上述房屋的归还银行贷款，领取他项权证以及解押手续，注销抵押登记手续，解除房产证密码。2、办理该房屋出售、签订房屋买卖合同，办理交易过户，变更产权证和土地证、缴纳相关税、费，代收房款（包括领取银行贷款、南京市房产局监管的售房款）手续。（并且保证提供办理上述手续所涉及所有相关资料）。委托期限自2008年12月19日至2009年12月18日”。2008年12月22日，周文忠向郑康华出具借条一份，载明：“今借到郑康华人民币叁拾万元整，定于2009年元月18日全额归还”。2009年3月3日，周文忠向郑康华出具欠条，载明：“今欠到郑康华人民币柒万贰仟元整，定于2009年3月16日之前归还。”同时，周文忠又向郑康华出具了承诺书，称：“本人周文忠自愿承诺债权人郑康华于2009年3月16日之前归还欠款人民币柒万贰仟元整。并定于2009年3月31日之前归还全部欠款叁拾万元整。如2009年3月16日之前未能归还欠款人民币柒万贰仟元，则本人承诺由债权人郑康华自由处理周文忠名下房产……”。2009年3月18日，肖云作为周文忠的代理人以周文忠名义（合同甲方）与郑康华（合同乙方）签订了《南京市存量房买卖合同》，约定，甲方自愿将本市鼓楼区某小区19号301室，建筑面积为63.99平方米的房屋出售给乙方；房屋转让价款为人民币510000元；房屋交付时间为2009年3月23日。该合同签订后，郑康华并未实际向周文忠支付购房款，周文忠亦未向郑康华交付房屋。2009年3月23日，郑康华取得上述房屋的所有权证。其后，郑康华用该房屋向中国农业银行南京雨花支行抵押借款，因贷款未还清，抵押尚未解除。
原审法院认为，周文忠向郑康华出具借款借条，明确借款数额及还款期限，据此，双方系借款合同关系，周文忠系债务人，郑康华系债权人。周文忠在借款同时，出具的处分诉争房屋的授权委托书实际是为向郑康华的借款提供的变相担保。周文忠出具的承诺书中明确，如其到期无法归还郑康华欠款，郑康华可自由处置诉争房屋。此后，因周文忠未按时还款，郑康华以房屋买卖合同的形式将诉争房屋过户到自己名下，实际上是用作为担保的房屋充抵债务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。加之郑康华未实际向周文忠支付购房款，周文忠亦未向郑康华交付房屋，双方并不存在房屋买卖的真实意思表示。据此，原审法院认为，本案的《南京市存量房买卖合同》应属无效。由于诉争房屋已被郑康华再次抵押，目前不具备办理产权恢复登记的条件，故周文忠、戴庆梅要求将诉争房屋恢复登记的请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决：一、周文忠与郑康华于2009年3月18日签订的关于南京市鼓楼区某小区19号301室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效。二、驳回周文忠、戴庆梅的其它诉讼请求。一审案件受理费8900元，减半收取4450元，由周文忠、戴庆梅和郑康华各负担2225元。
郑康华不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回周文忠、戴庆梅原审的诉讼请求。事实与理由为：一、郑康华与周文忠、戴庆梅并没有约定抵押担保，双方亦未在涉案房屋上设定任何担保物权，原审法院认定双方存在抵押担保关系无事实依据。二、因双方不存在担保的法律关系，故原审法院适用担保法司法解释第57条的规定确认买卖合同无效，适用法律错误。三、即便本案适用担保法司法解释第57条，原审判决也是错误的。1、周文忠欠郑康华的30万元债务至2009年1月18日已到期，此后，郑康华多次催要借款，周文忠无力还款，才于2009年3月3日约定将诉争房屋抵债给郑康华，并出具了相应的承诺书，本案不存在所谓的流质条款。担保法并没禁止债务到期后的抵债行为，故不应按根据担保法否认抵债行为的效力。2、原审法院混淆了抵押合同与买卖合同，根据担保法司法解释第57条，即使存在流质条款，无效的也只能是抵押合同，而非买卖合同。四、因涉案房屋已被郑康华抵押给银行，并办理抵押登记手续，本案的审理结果与抵押银行有重大的利害关系，原审法院未将银行追加为第三人，程序上存在重大问题。
被上诉人周文忠、戴庆梅答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，亦不存在程序上的错误。周文忠、戴庆梅原审时仅就与郑康华之间的房屋买卖合同提起诉讼，不存在第三人的问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明，郑康华以案涉房屋向中国农业银行南京雨花支行抵押借款，因其未能按约还款，中国农业银行南京雨花支行已向原审法院提起诉讼，原审法院已于2013年7月13日作出（2013）鼓商初字第325号民事判决，判令郑康华于判决生效之日起十日内偿还中国农业银行南京雨花支行借款本金367815.04元、利息21552.61元、律师代理费13781元，并自2013年3月7日起按借款合同约定及中国人民银行的规定支付利息，中国农业银行南京雨花支行对涉案房屋享有优先受偿权。本案在审理过程中，本院依职权向中国农业银行南京雨花支行进行了调查，该行称其在为郑康华办理抵押借款时，无法知道郑康华取得该房屋是否存在瑕疵，故该行为善意第三人，该行坚持要求实现抵押权。
二审中，周文忠向本院补充提供如下证据：1、2010年9月7日，南京市公安局鼓楼分局中央门派出所在胡杰诈骗案中向郑康华所作的询问笔录，证明当时的实际借款是28万多元，郑康华承认房屋抵押及周文忠无钱还款时直接过户。2、房产局的档案资料，证明在2008年借款时双方曾以案涉房屋进行过抵押登记，后面如何办理解押及过户手续，周文忠均不清楚。郑康华对上述两份证据的真实性均无异议，但认为1、郑康华在询问笔录中陈述的部分内容不符合事实，关于借款金额应以借条记载为准，且周文忠也确认其实际借款是30万元，该笔录不能否认借款是30万元的事实。2、郑康华在笔录中已确认借款到期后，因周文忠无力还款，才办理的过户手续。3、办理公证时仅办理了公证委托，没有办理过户委托，所以本案还是债务到期后的以房抵债问题。
本案二审的争议焦点为：一、案涉的房屋买卖合同的效力应如何认定；二、中国农业银行南京雨花支行应否作为第三人参与本案诉讼。
本院认为，一、关于案涉的房屋买卖合同的效力问题。本案中，周文忠向郑康华的借款到期日为2009年元月18日，到期后，因周文忠未能按期还款，周文忠又向郑康华出具承诺书，承诺如其未能于2009年3月16日前归还7.2万元，则由郑康华自由处理其名下的房产。因周文忠未按约于2009年3月16日前归还郑康华7.2万元，郑康华遂于2009年3月18日与周文忠的代理人肖云签订了房屋买卖合同。原审法院认为郑康华以房屋买卖的形式将诉争房屋过户到自己名下，实际上是将作为担保的房屋充抵债务，该行为违反了法律关于禁止流质契约的规定，应为无效。对此，本院认为，流质契约是指在债务履行期届满前，抵押权人或者质押权人与出质人所达成的，如果债务人在债务履行期满后不履行债务，担保权人可以取得担保物所有权的约定。由此可见，流质契约必须是在设立担保时或债务履行期限届满前所作的约定。而本案中从周文忠向郑康华出具的承诺书的时间及内容来看，该承诺书是在债务到期届满后所写，其内容是对还款时间和方式的变更与明确，该承诺实质上是对债的履行方式的附条件变更，成就条件是周文忠到期未还款，故该承诺不具有担保的性质，不构成流质契约。因我国现行的法律法规对于以物抵债没有明文规定，而就案涉房屋周文忠与郑康华不仅于债务到期后签订了房屋买卖合同，且办理了产权过户登记手续，相应的物权已转移至郑康华名下，现周文忠、戴庆梅起诉要求确认案涉房屋买卖合同无效，没有相应的法律依据，本院不予支持。原审法院以案涉房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性为由认定为无效，系适用法律错误，本院予以纠正。
关于中国农业银行南京雨花支行应否作为第三人参与本案诉讼的问题，本院认为，虽然案涉房屋已被郑康华抵押给中国农业银行南京雨花支行，但因该行已就郑康华借款及抵押事宜另行提起诉讼，且原审法院已就此做出判决，故原审法院未将中国农业银行南京雨花支行追加为本案第三人并无不当，郑康华关于原审法院程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之起规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2422号民事判决；
二、驳回周文忠、戴庆梅的诉讼请求。
一审案件受理费8900元，减半收取4450元，由周文忠、戴庆梅负担；二审案件受理费8900元，由周文忠、戴庆梅负担（此款已由郑康华预付，周文忠、戴庆梅于本判决生效之日起十日内直接将此款支付给郑康华）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝莉坤
审 判 员 张旭东
代理审判员 马 帅
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 张 毅