福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第808号
原告傅华钟，男，35岁，住福建省厦门市思明区。
委托代理人林梅，福建深松律师事务所律师。
被告林金品，男，43岁，住福建省厦门市湖里区。
被告梁桂丽，女，41岁，住址同林金品。
原告傅华钟诉被告林金品、梁桂丽占有物返还纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员姚亮于2013年3月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂、争议大，本案依法转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭于2013年5月27日公开开庭进行了审理。原告傅华钟的委托代理人林梅、被告林金品到庭参加诉讼。被告梁桂丽经本院传唤，两次开庭均未到庭参加诉讼。本案因通知证人到庭和补充调查需要延期审理一个月，现已审理终结。
原告傅华钟诉称，位于厦门市湖里区兴湖路459号504室房屋（下称涉讼房屋）原系被告林金品、梁桂丽购买的商品房。之后，两被告将该房屋转让给戴晓华并办理了过户手续。2011年7月6日，戴晓华取得房屋产权证。2011年7月12日，戴晓华及其丈夫汤锦辉委托兰瑜代为出售涉讼房屋，并就委托事项办理了公证。2012年8月28日，原告与戴晓华的代理人兰瑜签署编号00082128的《存量房买卖合同》，受让涉讼房屋并支付了全额购房款。2012年9月10日，涉讼房屋过户登记至原告名下。由于两被告拒绝交房，导致原告迟迟无法入住和使用。原告认为，涉讼房屋是原告向前手产权人戴晓华合法购得的。早在2011年7月6日，两被告已将涉讼房屋转让给戴晓华，并办理了过户手续。两被告对该房屋不再享有所有权，继续占用缺乏法律依据，也损害了原告对房屋的占有和使用权。作为所有权人，原告有权要求两被告腾退涉讼房屋并支付占有期间的使用费。为此，原告请求判令：被告林金品、梁桂丽立即腾退位于厦门市湖里区兴隆路459号504室房屋，并按每月2000元的标准支付房屋使用费（自2012年9月10日起计至两被告实际腾退房屋之日）。
被告林金品辩称，两被告不同意腾退涉讼房屋。之前，被告因承接工程急需资金，向担保公司的张文星借款20万元，张文星要求两被告提供涉讼房屋以便向银行办理贷款，于是两被告在公证委托书上签字，当时并不知道委托书的内容。涉讼房屋系受欺诈被恶意转让给戴晓华的，卖房并非两被告的真实意愿，恳请法院将本案移送公安机关立案调查。
被告梁桂丽未提交书面答辩。
经审理查明，位于厦门市湖里区兴隆路459号504室房屋（土地使用权类型为出让，批准使用期限为2000年6月5日起至2070年6月4日，房屋性质为住宅，钢混结构，建筑面积为69.27平方米）原登记权利人为林金品，梁桂丽系林金品的配偶。2010年7月16日，林金品、梁桂丽在厦门市鹭江公证处办理委托公证手续，授权钱颖代理涉讼房屋的抵押贷款、出售等相关手续，代理权限包括但不限于代为签订房产买卖相关协议、收取售房款项、办理房地产权属过户登记手续、办理房屋交接及水电、煤气、电话等交接手续等。2011年7月6日，涉讼房屋过户登记至戴晓华名下。2011年7月12日，戴晓华及其配偶汤锦辉委托兰瑜代理涉讼房屋的抵押贷款、出售等相关手续，并就委托事项办理了公证手续。此后，戴晓华将涉讼房屋抵押给银行以申请贷款。2012年8月18日，兰瑜以戴晓华的名义与傅华钟的姐姐傅春玲签订《房地产认购居间协议》，将涉讼房屋以85万元的价款转让给傅春玲，并约定傅春玲应于2012年8月20日支付45万元用于戴晓华办理银行还款解押手续，余额40万元申请公积金贷款支付，双方应在2012年8月31日前办理签约、过户和按揭手续。该协议第十五条约定，傅春玲在2012年8月20日代还银行抵押贷款后，实际已付清购房款85万元，戴晓华的代理人兰瑜应在公积金贷款放款当日将贷款支付给傅春玲。2012年8月20日，傅春玲的配偶袁卫东将46万元转入戴晓华的银行账户，一次性还清涉讼房屋的抵押贷款。2012年8月28日，兰瑜以戴晓华的名义与傅春玲指定的受让人傅华钟共同办理了涉讼房屋的转让登记手续，双方提交登记机关备案的《存量房买卖合同》约定的转让价为56万元。2012年9月10日，厦门市国土资源与房产管理局颁发涉讼房屋的新产权证，登记权利人为傅华钟。
以上事实，有经庭审质证的《存量房买卖合同》、（2010）厦鹭证松字第1470号《公证书》、（2011）厦鹭证内字第05479号《公证书》、厦国土房证第00860969号和第01004127号厦门市土地房屋权证、《房地产认购居间协议》、证人袁卫东的证言、中国工商银行个人还款凭证以及当事人的陈述为证，足以认定。
诉讼中，傅华钟申请张某某出庭作证。据证人张某某陈述，1）2010年至2011年期间，张某某以外甥女钱颖的名义几次向林金品、梁桂丽提供借款，二人签署了涉讼房屋的委托书并办理了公证；2）因林金品、梁桂丽未按期还款，张某某遂指示钱颖将涉讼房屋过户登记至其友戴晓华的名下，并将房屋抵押给银行申请消费贷款46万元；3）为偿还欠傅华钟及傅春玲的部分借款，经征得戴晓华同意，张某某授意兰瑜以戴晓华的名义将涉讼房屋转让给傅华钟，转让款已结清。此外，傅华钟还向本院提交了借条4张、还款保证书及转账凭条予以佐证。林金品承认向张某某借款尚未还清，但对欠款数额及部分借条的真实性不予认可。
本院认为，我国对不动产物权的变动实行登记生效主义。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十六条和第十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。依查明的事实，2012年8月涉讼房屋的登记权利人为戴晓华，傅华钟以85万元的价款从戴晓华处受让该房屋，并取得房屋权属登记机关颁发的土地房屋权证。依上述规定，傅华钟取得涉讼房屋的所有权。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。作为涉讼房屋的前手产权人，林金品及其配偶梁桂丽于2010年7月16日以公证授权方式委托钱颖办理涉讼房屋的抵押贷款、出售等相关手续，代理权限包括签订房产买卖相关协议、收取售房款项、办理房地产权属过户登记手续等，双方之间形成委托合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。因此，如委托人林金品、梁桂丽认为钱颖转让涉讼房屋造成损失的，应循法律途径主张权利。至于林金品、梁桂丽与钱颖、张某某之间的债权债务纠纷，与本案系不同的法律关系，应另案处理，不能对抗傅华钟对涉讼房屋享有的物权。故，林金品、梁桂丽占用已转让的涉讼房屋，缺乏法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。故，傅华钟诉请林金品、梁桂丽腾退涉讼房屋，于法有据，本院予以支持。林金品、梁桂丽拒绝交房，对傅华钟行使所有权构成妨害。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。故，傅华钟要求林金品、梁桂丽支付2012年9月10日即傅华钟取得涉讼房屋权属证书之日起至腾退房屋期间的使用费，理由充分，本院予以支持。由于傅华钟未提供房屋使用费计算依据的相关证据，本院参照相近地段同类型房屋的租金市场行情，酌情按每月1800元的标准计算涉讼房屋的使用费。梁桂丽经本院传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第十七条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林金品、梁桂丽应于本判决生效之日起十日内腾退位于厦门市湖里区兴隆路459号504室房屋，移交给原告傅华钟，并按1800元／月的标准支付自2012年9月10日起至实际腾退房屋期间的房屋使用费。
三、驳回原告傅华钟的其他诉讼请求。
如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费400元，由原告傅华钟负担40元，被告林金品、梁桂丽共同负担360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 姚 亮
人民陪审员 黄禹水
人民陪审员 杨红霞
二〇一三年九月十六日
书 记 员 黄钟灵
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。