广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初10230号
原告（反诉被告）姚婷婷，女，汉族，1987年6月22日出生，身份证住址湖北省荆州市沙市区，
委托代理人姜文渊，广东商达律师事务所律师。
被告（反诉原告）彭娅，女，汉族，l965年4月21日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托代理人何子豪，广东国晖律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02层109房A1,组织机构代码715279885。
法定代表人吴军强。
委托代理人罗伟，男，系该公司员工。
委托代理人钟思丽，女，系该公司员工。
原告诉被告及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚婷婷及其委托的代理人姜文渊，被告（反诉原告）彭娅的委托代理人何子豪，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的委托代理人罗伟、钟思丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）姚婷婷诉称，原告经人介绍与被告于2016年3月5日签订了《二手房买卖合同》，合同约定原告购入被告所有的位于深圳市龙华××花园××601，原告方支付被告方定金150,000元，剩余房款以银行按揭的方式付款，在合同签署后55天内支付首期款。合同签订后，原告按约定支付了定金15万元给被告，之后正当原告积极筹钱准备履行合同约定的付款义务时，深圳市政府办公厅于2016年3月25日发布了《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，随后各大商业银行根据市办公厅的意见对相关购房贷款的条件进行了调整，原告经多方咨询，各商业银行明确表示原告方的条件不符合调整后的按揭贷款政策，银行不予贷款。对此原告方无法全额支付全部购房款，和被告多次协商，被告不予理睬。原告认为，原告在合同签订后遇到了政府相关政策变化，导致无法履行合同，其原因也不应归因于原告，故此特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方于2016年3月5日签订的《二手房买卖合同》；2、返还已收取的定金150,000元；3、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）彭娅答辩称，根据买卖双方签订的《二手房买卖合同》第四条第二款第2项的规定：买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的应于知道前述事实后十日内补足应付房款，卖方需无条件配合办理监管手续，否则视为违约。因此买方的诉讼请求没有法律依据也没有合同依据，请求法庭依法予以驳回。
针对本诉被告彭娅反诉称，2016年3月5日，我方与原告签订《二手房买卖合同》，约定：原告应当于合同签订后55日内付清首期款，但截止2016年5月1日，原告没有及时履行义务，已经构成根本违约。随后，我方分别于2016年5月9日、2016年5月10日、2016年5月18日三次发函给原告、但原告均拒收函件。我方认为，原告的根本违约行为应当根据合同承担违约责任，为维护我方的合法权益，特提起反诉，请求依法判令：1、原告向被告支付违约金554,000元；2、原告向被告支付经济损失150,000元；3、本案诉讼费由原告承担。
原告针对被告反诉答辩称，针对被告要求我方支付违约金554,000元，我方认为原、被告双方签订合同后，因为国家相关政策的调整原告方无法取得相应贷款，并非原告方违约，因此不应支付违约金。关于被告反诉我方支付经济损失15万元，我方认为在合同的履行过程中，原告方对合同履行并无过错，也并未造成被告方经济损失，因此不应赔偿经济损失15万元，请求法庭驳回被告的反诉请求。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司针对本诉与反诉称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，法律关系为买卖合同，而我方与原、被告之间为居间合同关系，二者并非同一法律关系。因此我方并非本案适格当事人。二、合同签订后原告（反诉被告）姚婷婷向我方提交了购房定金共计15万元，我方收到上述定金后，分别于2016年3月9日及2016年3月15日支付被告（反诉原告）彭娅共计14万元。另按照本案《房地产买卖合同》第12条之规定，留1万元定金作为交房保证金于我方监管，对该1万元交房保证金我司愿意配合法庭判决处理。三、在涉案房产交易中我方作为居间方积极撮合买卖双方签订了房地产买卖合同，已经全面履行了居间义务，有权利向交易相关方主张佣金。
经审理查明，2016年3月5日，原告（反诉被告）姚婷婷（买方）与被告（反诉原告）彭娅（卖方）签订了《二手房买卖合同》（编号：1536393），约定卖方将其名下的位于深圳市龙华××花园××601号房产转让予买方，转让价格为人民币277万元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元，合同签订之日起15日内再支付定金10万元。前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付居间方即视为卖方收讫定金。双方直接收付的以实际交付的方式为准。第二部分房款通过银行按揭付款。买方应于签署本合同之日起55日内付清首期房款，并于约定的应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。合同第十五条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。
2016年3月5日，原告向第三人支付定金5万元；2016年3月15日，原告向第三人支付定金10万元。被告出具收据，确认收到购房定金合计15万元。庭审中，第三人确认2016年3月9日及2016年3月15日支付被告（反诉原告）彭娅定金共计14万元。另1万元定金作为交房保证金尚监管于第三人处。
另查明：2016年3月25日，深圳市政府办公厅发布深府办（2016）12号文中（以下简称“3.25新政”），其中第四条规定：本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。
2016年4月9日，深圳市不动产登记中心发布《关于执行深府办（2016）12号文中非深户居民购房限购事宜的补充说明》，规定：1、对于境内非深户居民购房，实际交易行为发生在3月25日（含25日）之前，且连续计算满1年及以上在本市缴纳个人所得税或社保的，在3月25日（含25日）之前已网签预售商品认购书的，须提交网签预售商品房认购书。2、对于未在3月25日（含25日当天）前网签的市民，须在6月24日（含24日）之前申请登记，并增加提交以下购房证明之一：一、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方）。二、卖方通过中介收取定金、部分或全部房款（不含现金支付的），还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收的认购书；购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证；3、在3月25日之前未网签合同或者预售认购书，且于6月24日（含当天）之后申请的，则不予受理。
上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述及二手房买卖合同、收据等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，根据本案查明的事实，原、被告于2016年3月5日签订合同后，原告支付了定金15万元，随后以依据“3.25新政”原告不再具有购买涉案房产资格为由拒绝继续履行涉案合同，对此，本院认为：首先，即使双方在3月25日网签的条件并不成就，但根据本院查明的事实可知，买方有向第三人的账户转账支付购买涉案房产的定金，且涉案合同签订于2016年3月5日，符合深圳市不动产登记中心发布的《关于执行深府办（2016）12号文中非深户居民购房限购事宜的补充说明》第二条规定的情况，原告完全可以在6月24日（含6月24日）之前申请登记；其次，原告作为具备完全民事行为能力的买方主体，应当对其是否具备购房能力负有审慎的注意义务，即因不具备购房能力而致使合同无法继续履行的责任承担方为买方，原告主张过错不在原告的抗辩事由不成立。由此可知原告关于因“3.25新政”致使合同无法继续履行的主张缺乏事实和法律依据。综上，原告未按合同约定履行办理首期款资金监管和按揭贷款手续的义务，且原告未依约履行已经超过10日，原告的行为构成根本违约，被告作为守约方有权主张解除合同并要求原告承担违约责任。综上，原告和被告签订的《二手房买卖合同》应当自被告向原告主张解除合同之日即2016年5月18日解除。
关于违约金。被告反诉要求原告支付违约金55.4万元，被告作为卖方，在原告要求解除合同的情况下，应当负有一定的积极止损的义务。本案中，被告未举证证明其损失金额，基于双方对违约金数额的约定、双方的履行程度、被告的损失情况以及本案的案情，本院酌情将违约金调整为人民币15万元，即原告应向被告支付违约金15万元，被告的超额诉讼请求，本院不予支持。
被告反诉要求原告支付经济损失15万元，但并未提供任何证据证明其实际损失金额，其诉求无事实和法律依据，本院不予确认。
关于定金。原告已经向被告支付了定金15万元，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，被告应当向原告返还定金人民币15万元，其中14万元由被告返还原告，另托管于第三人处的定金1万元由第三人负责返还原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）姚婷婷与被告（反诉原告）彭娅于2016年3月5日签订的《二手房买卖合同》（编号：1536393）于2016年5月18日解除；
二、被告（反诉原告）彭娅应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）姚婷婷返还定金人民币15万元；其中，托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处的定金1万元由第三人负责返还原告，其余人民币14万元由被告迳付原告；
三、原告（反诉被告）姚婷婷本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）彭娅支付违约金人民币15万元；
四、驳回原告（反诉被告）姚婷婷的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）彭娅的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1,650元，由原告负担；反诉受理费5,420元，由原告负担1,220元，由被告负担4,200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 何冰清
二〇一六年八月八日
书记员 梁 诚
书记员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。