福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0783民初135号原告：杨嗣芳，男，1961年4月13日出生，汉族，教师，住建瓯市。委托诉讼代理人：何文华，建瓯市东峰法律服务所法律工作者。被告：江春明，男，1968年1月1日出生，汉族，居民，住建瓯市。委托诉讼代理人：黄建勇，福建辉华律师事务所律师。原告杨嗣芳与被告江春明建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人何文华，被告及其委托诉讼代理人黄建勇等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨嗣芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理《国有土地使用权》变更登记手续。事实与理由，1994年7月4日，被告江春明与张水生，祝英，肖荣娇签订《协议书》共同出资11万元，购买建瓯市火车站第五单元624平方米的宗地。1994年7月30日，以被告为代表与建瓯土地局签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定：合同受让的土地使用权可以转让。1994年8月6日，建瓯市土地局给被告等四人，颁发了（1994）让字第12号《建设用地批准书》。1995年4月1日张水生将其份额转让给黄盛才，2005年10月9日黄盛才将其份额转让给原告，期间祝英将其份额转让给廖水英，廖亨伟，肖荣娇将其份额转让给谢彩迪，建瓯市土地局已确认，2007年4月11日，建瓯市国土资源局作出《关于新区历史遗留用地办证集中会审会议纪要》，该纪要第五条明确可以给分户办理《国有土地使用证》。2009年11月1日江春明将其份额转让给原告，原告与被告签订《宅基地转让合同》，约定，原告出资66万元，购买被告第五单元中的第3号地所有使用权，原告依约付清价款。该地块实际使用人为杨嗣芳，谢彩迪，廖水英与廖亨伟等三户。因政府原因该地块的建设规划不一致，（原规划两户型，现变更为三户型）所以原《建设用地批准书》不能使用，2015年7月17日建瓯市人民政府专题会议纪要（2015）60号文件重新作了关于新区火车站片区41#-43#地中第五单元规划方案调整问题（本案诉争地块），原告得到消息后与其他二户即谢彩迪，廖水英与廖亨伟要求被告江春明按转让合同的约定到国土局办理使用权转让变更手续，变更后建设局才可按实际使用人的名字作出《建设用地批准书》方可建房，但被告要求本人再支付十万元给他才会到国土局签字且需要使用他的名字。被告辩称，原、被告于2009年11月1日签订《宅基地转让合同》因违反效力性强制性法律规定而无效。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”《国有土地使用权出让合同》第6条约定，“乙方支付全部出让金后的十五日内，向甲方领取《建设用地批准书》。建设完毕后，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用权证》。现该地块至今仍是一片空地，根本没有建设开发，被告江春明等人至今仍不具备办理土地使用权登记手续的条件，因此未取得该地块的土地使用权。建设用地批准书是行政许可，并非土地使用权证，不是确认土地使用权的物权凭证。因此《国有土地使用权出让合同》第6条关于“在建设期内《建设用地批准书》与《国有土地使用证》具有同等法律效力”的约定因违反国家法律而无效。2009年1月11日江春明虽然将3号地转让给杨嗣芳，但2015年7月17日建瓯市人民政府召开专题会议，对新区火车站片区41#-43#地块中第五单元江春明等人建房规划相关问题进行研究时，始终未获得建瓯市国土资源局和建瓯市人民政府的认可。原告杨嗣芳超过举证期限，在庭审辩论结束后再向法院申请追加、变更诉讼请求，应予驳回。原告原诉请“判令被告办理《国有土地使用权》变更登记手续”通过庭审查明讼争之地至今没有进行土地使用权登记，其诉请无事实依据。庭审结束后，原告向法庭申请追加诉请，要求确认本案土地使用权转让合同有效，同时又变更诉请为“判令被告继续履行合同完成直至将房屋所有权证，国有土地使用权证过户到原告名下”。根据《证据规则》第34条3款规定：“当事人增加、变更诉讼请求应在举证期限届满前提出”，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第156条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”，现原告申请增加和变更的诉讼请求均在一审庭审辩论结束后，应作为另案处理，由原告另行起诉。请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，举证如下：1、国有土地使用权出让合同，证明被告等四人合法购得方可转让的本宗土地使用权。2、协议书，证明被告等四人将本宗地按份分割。3、收款收据，共同证明被告等四人付清土地出让金。4、建设用地批准书，证明被告取得用地批准。5、土地使用权转让合同，证明张水生的份额转让给黄盛财。黄盛财又转让给原告杨嗣芳。6、建瓯市国土资源局文件瓯国土资(2007)066号“建瓯市国土资源局关于新区历史遣留用地办证集中会审会议纪要”，证明本宗地可分户，原告属分户之一。7、宅基地转让合同，证明被告将所购土地使用权转让给原告，被告有义务协助办理变更登记。8、收条，证明原告付清购地款。9、建瓯市人民政府专题会议纪要，证明2015年7月17日经市政府研究决定将原户型变更成商户型，依据该文件可向建设局申请建设用地许可证。被告经质证认为，对证据1，三性无异议，出让合同是以协议的方式出让的。协议出让可以看到要求建筑物竣工验收后才能领取土地证，合同已经说明清楚了。对证据2分成四块的用地，各自根据协议一号地是肖荣娇转让给谢彩迪。二号地祝英转给廖水英，江春明是三号地，四号地张水生转让给黄盛财后再转让给杨嗣芳。证据3无异议。证据4用地批准证书是行政许可文件不等于是土地证，是有时间效率的，过期作废。证据5是原告与他人之间的转让合同。证据6三性没有异议，可以证明2007年已经从四户变成五户，廖水英和廖亨伟共同使用2号地。证据7三性无异议，要说明的是在第二条有说到土地使用权仅有国土资源局的出让合同和用地批准证书，没有土地使用权证书的，是双方都知道的，我们认为该合同无效。证据8无异议。证据9真实性无异议，从文件的内容来看要求以国土资源局所确认的业主名单，（2007）066号文确认的业主名单包括原、被告、廖水英、廖亨伟、肖荣娇。这就涉及到合同的效力问题。被告举证如下：1、新区41-45平面布置图，证明在2003年蔡启亮设计的本地块，四块地各自对应给业主。报告里2004年已经变成了其他四户人。有向新区管委会申请建房，要求填表，包括城镇个人建设用宅，这四户填完了表格。申请时候按照要求建五层，2004年7月23日，申请报告上去退回来就是因为政府规划有变化了，原来的品字型改成了一字型的，这就涉及到廖的绿地争执问题，这些证据说明几户人家有去办手续，但一直办不下来的原因。2、被告女儿的资料，证明，2009年卖地的时候因为女儿四月份出生发现脑瘫，花费比较多的钱，所以去卖地。原告质证认为，对证据一无异议。证据二真实性无法确认。本院对上述证据作如下认证，原告所举证据被告无异议，证据来源真实、合法、与本案具有关联性，予以采信。被告所举证据一原告质证无异议，与本案具有关联性，予以采信，证据二与本案无关联，不予采信。经庭审，结合当事人举证、质证、法庭陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定：1994年7月30日，被告江春明、案外人肖荣娇、祝英、张水生与建瓯市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定，二、乙方（江春明、肖荣娇、祝英、张水生）根据本合同受让的土地，在使用期间，依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。但乙方在转让、出租、抵押等活动前十五日内通知甲方（建瓯市土地管理局），并向甲方申请办理土地登记有关手续。四、甲方出让给乙方的地块位于建瓯市火车站片区41-43#、46#地块第5单元宗地，面积624平方米，建筑占地面积为220平方米（以实地放样面积为准）其位置及四至如附图。附图经甲、乙双方签字确认。五、该地块的土地使用权出让金总金额为壹拾壹万元人民币，乙方同意于1994年7月5日前交付土地出让金50%计5.5万元，交给建瓯市新区开发管理委员会，其余5.5万元于1994年7月31日前交清。六、乙方支付全部出让金后的十五日内，向甲方领取《建设用地批准书》。建设完毕后，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。在建设期内《建设用地批准书》与《国有土地使用证》具有同等法律效力。七、本合同项下出让地块，按照批准的规划为建设住宅楼项目，建筑物应符合《建设规划用地许可证》的要求。乙方如需改变用途，应当取得甲方和规划行政主管部门批准，并重新办理有关手续。1994年7月4日，被告江春明、案外人肖荣娇、祝英、张水生签订《协议书》，合同约定，肖荣娇、祝英、江春明、张水生、四人合资购得火车站新区41-43#、46#地块中第5单元宗地面积陆佰贰拾肆平方米，建筑占地面积为贰佰贰拾平方米，总金额为壹拾壹万元人民币，现协商达成如下协议：（1）该地块分成四小块。第一块建筑占地面积52.76平方米，肖荣娇使用。第二块建筑占地面积54.18平方米，祝英使用。第三块建筑占地面积52.76平方米，江春明使用。第四块建筑占地面积60.30平方米，张水生使用。(2)地块位置分割情况详见附图壹式四份各执壹份。1994年8月6日，以江春明等四人的名义在建瓯市土地管理局办理了建设用地批准书，批准书有效期自1994年8月至1996年8月。建瓯市国土资源局于2007年4月11日以瓯国土资(2007)066号文件作出《建瓯市国土资源局关于新区历史遗留用地办证集中会审会议纪要》纪要如下：一、对提交会审164户新区建房用地属用地历史遣留问题，申请补办用地有关手续历史遣留问题分成以下5种情况。5、新区管委会报来5户已办理过《建设用地批准书》，因地块面积大，且由当时承诺由一人申请办证，建房后再给予分户。经研究，同意根据《建设用地规划许可证》及新区管委会提供的名字和原《建设用地批准书》分别给各用地户分户办理《国有土地使用证》。新区管委会报来分户及更改姓名名单，用地批准书文号（建瓯市［1994］让字第12号，批准书姓名，江春明等人，申请更改后姓名，江春明、谢彩迪、廖水英、廖亭伟、杨嗣芳。2009年11月1日，原、被告签订《宅基地转让合同》，合同约定，由甲方（被告）购买火车站片区41-43-45-46地块第五单元第3号宅基地，转让给乙方（原告）建房及绿化地使用。1、甲方转让宅基地及绿化地占地面积约167平方米。（实际使用面积以2003年蔡启亮设计本地块平面布置图为准）转让给乙方人民币陆拾陆万元整。2、土地使用权以国有土地使用权出让合同和建设用地批准书为准。3、①、付款方式经双方商定共叁次付清全额购买地块款，乙方于2009年11月1日付购买地块定金人民币玖万元整给甲方。②、乙方于2009年11月8日之前付购买地块款人民币贰拾万元整给甲方。③、乙方于2009年11月15日中午12点钟前付购买地块余款人民币叁拾柒万元整给甲方（本地块于2009年11月15日前如给政府没收，甲方收到乙方的款全额退还给乙方）。4、乙方支付全部购买地块款后，向甲方领取国有土地使用权出让合同及购地发票原件和建设有地批准书及有关材料，复印件各一份给乙方保管、使用。（过户费和一切手续费用，由乙方负责支付）。5、本合同项下出让地块，按照批准的规划为建设住宅楼项目用地。6、本合同经双方协商同意，本着平等、自愿的原则订立本合同。7、甲、乙双方必须遵照本合同协议规定，不能以任何借口为由终止本合同。如乙方没有在合同规定的时间内付清购买地块余款若有迟延壹天，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，将地块转让给他人或甲方自已建房使用。甲方所收的所有款项作为乙方违约金，甲方不予退还。建瓯市人民政府于2015年7月17日作出(2015)60号专题会议纪要，九、关于新区火车站片区41#-43#地块中第五单元规划方案调整问题：会议对新区火车站片区41#-43#地块中第五单元江春明等人建房规划相关问题进行了研究。该建房户于1994年8月办理了《建设用地批准书》，并于2008年4月与该地块第六单元、第七单元同时办理了总平面审批。因多种原因该建房户未办理后续建房审批手续，业主多次到市直相关部门信访，要求解决规划建设问题。为此，市政府于2014年4月24日研究确定该建房户仍按原批准的规划方案进行建设，但因会议确定的用地面积和建筑占地面积与《建设用地批准书》面积不相符，《建设用地批准书》中土地使有权人的具体姓名和人数不一致，且已过有效期，致使后续建房审批手续不能办理。为有效处理好信访诉求，妥善解决历史遗留问题，会议确定：（1）同意该建房户的建筑平面户型由原规划方案的一梯两户调整为两梯三户户型。建筑层数、建筑总高度、每层层高、底层架空、建筑屋面造型仍按原批准的规划方案进行建设，建筑色彩与建筑风格保持不变。（2）规划方案主要技术指标为：总用地面积624平方米，建筑高度19.35米(其中一层层高2.4米，二至七层层高2.8米)，建筑层数七层(注：原土地出让合同用地面积、占地面积及规划层数均未改变)。(3)本着尊重历史事实原则，因相关部门已无法重新办理《建设用地批准书》，因此对原《建设用地批准书》应予确认，相关部门依据原《建设用地批准书》及本次会议确定的指标，给予办理规划、建设及产权相关手续。（4）依据国土资源局《关于新区历史遗留办证集中会审会议纪要》（瓯国土资［2007］066号）确认的业主名单办理建设及产权相关手续。庭审后原告向本院提出增加诉讼请求：依法确认原、被告土地使用权转让合同合法有效，被告应继续履行合同直至将房屋所有权证、国有土地使用权证过户到原告名下。由于被告不配合原告到建瓯市国土资源局办理户名变更登记手续引起讼争。综上所述，本院认为，被告与建瓯市土地管理局签订的《国有土地使用权出让合同》约定，“乙方（被告）根据本合同受让的土地使用权，在使用期间，依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。但乙方在转让、出租、抵押等活动前十五日内通知甲方（建瓯市土地管理局），并向甲方申请办理土地登记有关手续”。根据该约定，被告受让的土地是可以转让的。被告已合法取得《建设用地批准书》且经（2015）60号建瓯市人民政府专题会议纪要确认有效。原、被告签订的《宅基地转让合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，当事人应当按合同约定继续履行合同，原告已在约定的期限内向被告支付了土地使用权转让款，被告应协助原告到建瓯市国土资源局办理土地使用权户名变更手续。原告诉请理由成立，予以支持。原告增加的诉讼请求，因已过期限，本院不予允许。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第十条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告江春明应于本判决生效之日起15日内到建瓯市国土资源局办理土地使用权转让户名变更登记手续(由江春明变更为杨嗣芳)。案件受理费人民币10400元，由被告江春明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审 判 长  徐云龙审 判 员  杨国荣人民陪审员  李成雯二〇一六年八月三十日书 记 员  潘丽娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第215条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。