甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0702民初1252号
原告：刘鑫，男，汉族，1994年9月22日出生，甘肃省张掖市甘州区人，系张掖市沅博农贸产业开发有限公司职工。
委托诉讼代理人：蒋永继，系甘肃德言盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨福田，系甘肃德言盛律师事务所律师。
被告舒海兵，男，汉族，1975年2月7日出生，甘肃省张掖市甘州区人，个体工商户。
原告刘鑫与被告舒海兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘鑫的委托诉讼代理人蒋永继、杨福田，被告舒海兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘鑫向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告损失387689.40元；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2014年10月17日经拍卖取得张掖市农机局办公楼的产权。被告在2009年1月1日和张掖市农机局签订1-3楼490.69平方米为期六年的租赁合同，合同于2014年12月30日到期。2015年1月30日，张掖市农机局将原告拍得所有权的办公楼向原告整体移交并在当日向原告交付办公楼所涉楼层及门店的钥匙，在移交清单上载明其对被告的租金收取到2014年12月30日，2015年1月1日后的租金由原告收取。原告取得张掖市农机局办公楼的产权后，被告既不和原告签订租赁合同，也不腾空租期已满的房屋，原告经数次催交，被告仍然恶意占有并使用到2015年7月15日，期间给原告造成租金损失375751.80元，水电费损失7537.60元，垃圾处理费2500元，修缮暖气和玻璃1400元，化粪池处理费500元，原告与被告就损失赔偿问题多次协商未果。
被告舒海兵辩称，对原告诉称的被告与农机局曾签订租赁合同由被告租赁农机局办公楼1-3楼，租期是六年，年租金50000元属实，原告于2014年10月17日经拍卖取得张掖市农机局办公楼的所有权及土地使用权也是属实的。2014年12月31日前的租金被告都全部交清了，之后的租金被告没有交过。2015年1月，原告找被告商量这个事情，但是原告要求的租金太高，双方也就没有达成协议。而且2015年4月20日被告已经搬离，至于租金应当按照原来的租金标准收取。对于水电费被告也交过，现原告计算的水电费被告不知是什么时间段的。对于垃圾处理费同是一栋楼的财政局就不收取，所以被告不应承担，至于修缮暖气和玻璃的费用是被告自己花了5000元修缮的，原告并没有进行修缮，且交接房屋时玻璃都是完好无损的。化粪池是2007年被告掏钱找人修的，与原告无关。另外，被告与张掖市农机局签订的租赁合同显示租赁的房屋面积是467.20平方米，并非原告所诉的490.69平方米。
经审理查明，2008年12月26日，张掖市农业机械管理局（以下简称张掖市农机局）与被告舒海兵签订房屋租赁合同一份，双方约定张掖市农机局将其所有的坐落于甘州区民主西街市农机局办公楼东边1-3楼租赁给被告舒海兵用于烧烤和酒吧经营，租赁期限自2009年1月1日至2014年12月30日止，租期6年，年租金50000元。合同还约定了房屋的交付返还、设施维护、合同解除以及违约责任等条款。2014年10月17日，原告通过公开拍卖取得张掖市农机局办公楼所有权及土地使用权（其中包含给被告舒海兵承租的房屋）。租赁期限届满后，被告舒海兵未搬离该房，也未与原告签订新的租赁合同，亦未交纳2015年1月1日之后的租金。2015年1月30日，张掖市农机局与原告办理了整体移交手续。2015年3月24日，原告对拍卖取得的房屋进行了房屋所有权产权登记，并取得了房屋所有权证。后原告与被告舒海兵就续租及租赁费等事宜未达成协议，故引起原告诉讼。
另查明，2015年3月31日，本案原告曾以被告舒海兵、案外人叶鹰为被告将二人诉至本院，要求被告返还房屋、恢复原状，并承担房屋租赁费268598.40元、水费1854.60元、电费4930.40元。本院依法审理后，于2015年7月16日作出（2015）甘民初字第2365号民事判决书，判决：一、被告舒海兵于本判决生效后十日内搬出租赁房屋，并将该房屋交付原告刘鑫；二、被告舒海兵偿付原告刘鑫2015年1-7月房屋租赁费29169元、水电费6817.39元，合计35986.39元，于本判决生效后十日内履行；三、被告叶鹰对上述义务承担连带清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，原告不服向张掖市中级人民法院提起上诉，在二审审理期间，原告要求撤回上诉，并申请撤回原审起诉，二审法院经询问被告舒海兵、叶鹰意见，均同意原告撤回起诉。
原告为证明其诉讼请求，提供了拍卖成交确认书一份、房地产平面图三张、房权证一份，农机局办公楼移交清单一份，证明原告于2014年10月17日合法取得了张掖市农机局办公楼的所有权及土地使用权。原告还提供了张掖市农机局与被告签订的房屋租赁合同，用于证明原租赁合同约定租期为六年，租金每年50000元，合同到期后，原、被告没有签订新的租赁合同，对以上证据及证明的事实被告均予以认可。对于原告提交的短信记录四份，用于证明原告在租期届满后曾多次要求被告腾房并支付租金，被告虽认可原告代理人曹新民确实给其发过短信，但认为手机短信不能作为证据使用。对于原告提交的照片两张，用于证明原告曾多次向被告催收租金，被告对照片真实性无异议，但认为从照片上无法反映出照片是何时拍的。原告还提交了（2015）甘民初字第2365号民事判决书，用于证明被告从2015年1月1日将房屋持续占有至2015年7月。
本院认为：关于本案案由的确定问题，该案在立案时以租赁合同纠纷确定案由，但根据庭审查明的事实和案件法律关系，被告舒海兵仅与张掖市农机局签订了房屋租赁合同，在租期届满后，原、被告双方因续租及租赁费等事宜未能达成协议，亦未签订房屋租赁合同，但被告仍在占有使用租赁房屋，故该案案由应确定为不当得利纠纷。
关于房屋占用使用费的问题,根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。被告在原租赁合同租期届满后继续使用租赁物期间，应向原告偿付其无合法根据而获得的利益。本案争议的焦点是被告究竟是何时搬离租赁房屋且应当按照什么标准支付房屋使用费的问题。庭审中，被告辩称其于2015年4月20日已经搬离，但未提交任何证据加以证明。根据原告提供的与被告的短信记录，直至2015年6月27日，原告仍在催促被告尽快腾房，被告对短信记录的真实性无异议。另外，根据（2015）甘民初字第2365号民事判决书查明的事实，虽然该份判决最终并未生效，但能够证明截止2015年7月15日，被告仍在占有使用该房屋。而本案庭审中，原告对被告于2015年7月10日才将房屋钥匙交付原告，于之后的一个星期才陆续全部搬空的陈述与（2015）甘民初字第2365号民事判决书查明的事实亦能相互印证，可以认定被告实际搬离的时间为2015年7月15日，故对被告的辩解理由，本院不予采信。关于房屋使用费的计算标准，原告提交了原告与其他租赁户签订的租赁合同，被告认为应当按照原租金标准支付，故庭审中原告申请对张掖市农机局办公楼1层101室、2层201室、3层301室（系被告租赁的房屋）在2015年1月-7月的房屋租金市场价格进行评估。庭后，法庭征询了当事人的意见要求双方选定评估机构，但被告不同意评估，故本院依法指定张掖市金润资产评估事务所进行评估。2016年9月30日，该评估事务所作出张金润评（2016）110号评估报告书，结论为2015年1-7月，标的物1层每月每平方米租金100元，2层每月每平方米租金50元，3层每月每平方米租金40元。另外，对租赁房屋的面积被告认为应当按照其与张掖市农机局签订的租赁合同上约定的467.20平方米计算,但是根据原告提供的张掖市房兴房产测绘队出具的房产分户图，租赁房1层101室面积为148.83平方米，2层201室面积为170.93平方米，3层301室面积为170.93平方米，合计490.69平方米。本院认为,该分户图是测绘部门出具给原告用于办理房屋所有权证的依据,故房屋面积应以该分户图测量的面积为准。故被告应承担的房屋使用费为196733.55元（[1层每月100元×148.83平方米＋2层每月50元×170.93平方米＋3层每月40元×每月170.93平方米]÷30天×195天）。
关于原告要求被告承担的各项费用。其中水电费6817.39元，在上一案中，被告对水电费的金额没有异议，并同意支付，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。对于原告主张的垃圾处理费、化粪池费用、修缮玻璃和暖气的费用，由于原告无证据证明，故原告当庭放弃了要求被告承担以上三项费用的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百三十一条之规定，判决如下：
一、被告舒海兵给付原告刘鑫房屋使用费196733.55元，使用房屋期间产生的水电费6817.39元，合计203550.94元，于本判决生效后十五日内履行；
二、驳回原告刘鑫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7115元，由原告刘鑫负担3380元，被告舒海兵负担3735元。被告负担的3735元由被告直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
代理审判员 岳慧萍
代理审判员 孙秀芳
人民陪审员 黄钰财
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 刘晓慧