天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第834号
上诉人（原审被告）吕志鑫。
被上诉人（原审原告）闫克旗。
委托代理人台相云，天津市北辰区宜兴埠镇一街委员会法律顾问。
上诉人吕志鑫因返还原物纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2014）辰民初字第3090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕志鑫、被上诉人闫克旗的委托代理人台相云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，坐落于天津市北辰区翠金园底商42号房屋登记的房屋所有权人为原告闫克旗。自2005年5月起，吕志鑫先后与闫克旗签订五份租赁合同，持续承租该房屋并支付了全部租金。双方最后一次签订租赁合同的时间为2013年3月17日，该合同约定闫克旗将坐落于天津市北辰区津围公路42号底商出租给吕志鑫使用，租赁期限一年（自2013年3月18日至2014年3月17日止），年租金6万元。租赁期满后续租或不再续租时，吕志鑫应提前三个月通知闫克旗，同等条件下吕志鑫享有优先承租权。该合同同时约定，在承租期内，吕志鑫未经闫克旗同意，不得擅自拆改底商的主体结构。合同签订后，闫克旗依约将诉争房屋交付吕志鑫使用，吕志鑫用于经营“宝贝家幼儿游泳馆”，吕志鑫亦依约履行了支付全部租金的义务。闫克旗于合同到期日前三个月通知吕志鑫在合同到期后不再续租。该租赁合同于2014年3月17日到期后，吕志鑫未将该房屋腾空并交还闫克旗。现该房屋存储吕志鑫的物品，其中无闫克旗物品。闫克旗在庭审中表示愿意提供吕志鑫腾房处所。
原审原告闫克旗一审诉称，天津市北辰区翠金园底商42号房屋系闫克旗名下房产。2013年3月17日，闫克旗与吕志鑫签订《租赁合同》，闫克旗将该房屋出租给吕志鑫，年租金6万元，租赁期限1年，自2013年3月18日至2014年3月17日止。在合同到期日前三个月，闫克旗即通知吕志鑫不再续租该房屋。现该租赁合同已到期，吕志鑫拒绝将该房屋腾空并交还闫克旗。闫克旗为维护自身的合法权益，故请求判令：1、吕志鑫将其承租的闫克旗所有的天津市北辰区翠金园底商42号房屋腾空并交还闫克旗；2、吕志鑫支付闫克旗该房屋的占有使用费2万元；3、案件受理费由吕志鑫负担。
原审被告吕志鑫一审辩称，第一，吕志鑫自2005年持续承租该房屋，每次合同到期均续租。现闫克旗单方不再续租，造成吕志鑫无法继续经营，给吕志鑫造成了经济损失，应由闫克旗赔偿；第二，闫克旗未经吕志鑫同意将该房屋出租给其他人，违反了合同中关于吕志鑫拥有同等条件下的优先承租权的约定；第三，闫克旗于2014年5月18日在承租房屋处将吕志鑫经营的店铺打砸，造成吕志鑫的财产损失和人身损失，闫克旗尚未赔偿；第四，闫克旗将该房屋锁上，致使吕志鑫无法正常使用该房屋；第五，吕志鑫为经营店面而装修店面、增建玻璃门罩，因闫克旗不再续租而形成损失，应由闫克旗赔偿吕志鑫，故不同意闫克旗的全部诉讼请求。
一审法院认为，私人的合法的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占。坐落于天津市北辰区翠金园底商42号房屋登记的房屋所有权人为闫克旗，系闫克旗的合法私有财产，闫克旗依法享有对该房屋的占有、使用、处分、收益的权利，闫克旗与吕志鑫所签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。本案中，闫克旗与吕志鑫均依法享有自愿订立合同的权利，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。在闫克旗与吕志鑫之间的租赁合同已经到期的情况下，双方均有权选择是否继续承租。现闫克旗明确表示不再与吕志鑫续签租赁合同，双方不能重新达成一致的租赁意向，双方已不存在租赁关系，故对于闫克旗要求吕志鑫将诉争租赁房屋腾空并返还闫克旗之主张，一审法院依法予以支持。关于闫克旗要求吕志鑫支付其自2014年3月18日至2014年7月17日的房屋占有使用费2万元之主张，庭审中闫克旗与吕志鑫均认可在租赁合同期满后该房屋内仍储存吕志鑫所有的物品至今，无闫克旗的物品，因此该房屋实际仍由吕志鑫占用，其理应向闫克旗支付相应期间的占有使用费。关于占有使用费的标准，应参照双方最后一次所签租赁合同约定的租金标准确定，即年租金6万元（月租金5000元）；关于支付占有使用费的期间，闫克旗要求吕志鑫支付自2014年3月18日至2014年7月17日共计4个月的占有使用费，属于合理期间，一审法院予以支持。故一审法院认定吕志鑫应支付闫克旗的占有使用费为2万元（5000元／月×4个月）。关于吕志鑫所提之抗辩理由，不能成为其继续占用闫克旗所有的房屋的合法理由，且闫克旗表示为吕志鑫提供腾房处所，故吕志鑫不应继续占用诉争房屋。对吕志鑫的抗辩理由，一审法院不予采纳。吕志鑫所提之经营损失、装修扩建损失及打架造成的人身、财产损失，庭审中吕志鑫表示另行解决，本案不予处理。对于返还房屋的期限，因吕志鑫现无住所，考虑其寻找处所及腾空房屋的合理期间，一审法院酌定为60日为宜。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、吕志鑫于判决生效之日起六十日内将坐落于天津市北辰区翠金园底商42号房屋腾空并返还闫克旗；二、吕志鑫于判决生效之日起十五日内向闫克旗支付其自2014年3月18日至2014年7月17日占有使用天津市北辰区翠金园底商42号房屋的费用2万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由吕志鑫负担。
一审判决后，上诉人吕志鑫不服，向本院提出上诉，认为闫克旗未经吕志鑫同意将该房屋出租给其他人，违反了双方所签合同中关于吕志鑫拥有同等条件下的优先承租权的约定。吕志鑫为经营店面而装修店面、增建玻璃门罩，因闫克旗不再续租而形成损失，应由闫克旗赔偿吕志鑫。吕志鑫从前手承租人处转租过来发生的转让费40000元也应由闫克旗赔偿吕志鑫。2014年5月18日闫克旗在承租房屋处将吕志鑫经营的店铺打砸，造成吕志鑫的财产损失和人身损失，闫克旗尚未赔偿。闫克旗将该房屋锁上，致使吕志鑫无法正常使用该房屋，故请求判令：1、撤销原判；2、改判其不赔偿闫克旗2014年3月18日至2014年7月17日期间诉争房屋使用费20000元的同时，吕志鑫同意腾房；3、改判闫克旗赔偿吕志鑫装修损失40000元和当初转让过来的转让费40000元；4、诉讼费由闫克旗负担。
被上诉人闫克旗辩称，同意一审判决，请求维持原判。
经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。双方当事人二审期间均未提交新证据，案经本院调解未果。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案系返还原物纠纷。双方当事人连续签订了多份房屋租赁合同，合同到期后，房屋所有权人有权决定是否继续出租。一审诉讼过程中，房屋所有权人闫克旗明确表示不再与吕志鑫续签租赁合同，双方不能重新达成一致的租赁意向，现双方已不存在租赁关系，故对于闫克旗要求吕志鑫将诉争租赁房屋腾空并返还闫克旗之主张，一审法院予以支持是正确的。关于吕志鑫一审诉讼期间抗辩之经营损失、装修扩建损失及打架造成的人身、财产损失，因庭审中吕志鑫表示另行解决，一审法院认定本案中不予处理并无不妥。现吕志鑫上诉主张转租自前手发生的装让费损失及装修损失一节，因吕志鑫一审期间未提起反诉，且当庭表示另行解决，二审期间本院组织调解未果，依照法律规定，吕志鑫可另行主张。上诉人吕志鑫主张2014年3月18日至2014年7月17日期间经营场所因治安事件导致遭到打砸破坏，其并未实际经营，未实际使用本案租赁场地，并提交了请求公安部门立案、公安部门要求其保持现场原状的证据予以证明，现有证据不能证明吕志鑫在此期间不能使用诉争租赁场地系闫克旗所致，故该项上诉请求，本院不予支持，吕志鑫应给付闫克旗2014年3月18日至2014年7月17日期间经营场所的占有使用费用。公安部门结案证据如能够证明吕志鑫的该项上诉请求，吕志鑫可另行主张。综上，一审法院据情分析、确认吕志鑫腾房并无不妥。上诉人的上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人吕志鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍惠
代理审判员 党国华
代理审判员 赵 盈
二０一四年十二月十一日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；