吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白山民二终字第207号
上诉人（原审原告）：鞠志成，男，汉族，白山市委宣传部副调研员，住吉林省白山市浑江区。
委托代理人：吕俊杰，男，汉族，白山市邮政管理局职工，住吉林省白山市浑江区，系鞠志成外甥。
被上诉人（原审被告）：周遵寿，男，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区。
原审第三人：梁胜军，男，汉族，白山市房兴物业有限责任公司工人，住吉林省白山市浑江区。
上诉人鞠志成因房屋买卖合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2014）浑民二初字第723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
鞠志成原审诉称：2014年5月23日，鞠志成与周遵寿签订了协议书，协议约定周遵寿将永祥大厦B座1902室，面积104平方米的住宅楼卖给鞠志成，总价格为323000元。鞠志成向周遵寿交纳购房定金3000元，并约定2014年6月10日之前交易，周遵寿口头约定，该房可以用公积金办理按揭贷款。协议签订后，鞠志成向周遵寿交纳定金3000元，但是，当鞠志成到房屋开发商处（白山市永祥房地产开发有限公司）办理按揭贷款手续时，发现此房屋并未取得权属证书，且不能开具正式的不动产发票，不能办理按揭贷款。同时还发现周遵寿并不是该房屋的房主。由于周遵寿的原因，鞠志成不能实现购房目的，不同意再购买该房屋。鞠志成请求：1、判令解除鞠志成与周遵寿签订的房屋买卖合同，周遵寿向鞠志成支付双倍购房定金6000元；2、诉讼费由周遵寿承担。
周遵寿原审辩称：周遵寿不同意解除与鞠志成签订的房屋买卖合同，也不同意向鞠志成双倍返还定金。1、鞠志成主张双方口头约定该房屋可以用公积金办理按揭贷款的事实不属实。双方签订的协议书是鞠志成口述，周遵寿所写。如果约定用公积金办理按揭贷款购买此房，就应该在该协议书中注明，协议书中没有写明，就证明没有谈过用公积金买房事宜；2、鞠志成主张周遵寿并非该房屋房主的事实属实。2014年5月1日，梁胜军（该房屋房主）委托周遵寿出售该房屋，并委托周遵寿代签协议，代收定金。周遵寿受委托卖给鞠志成房屋是合理合法的。签订协议时，周遵寿就和鞠志成说自己不是房主；3、鞠志成与周遵寿是在2014年5月26日签订的协议书，不是2014年5月23日；4、鞠志成交纳的定金3000元，周遵寿已经交给了梁胜军；5、协议书中约定该房屋于2014年6月10日之前交易，但鞠志成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，给付定金的一方不履行约定的，无权返还定金。综上，周遵寿请求法院驳回鞠志成的请求。
梁胜军原审述称：鞠志成交纳的3000元定金，周遵寿已经交给了梁胜军。如果鞠志成现在同意购买，梁胜军还愿意卖，鞠志成已经交纳的定金可以抵顶房款。由于是鞠志成不履行合同，所以不同意返还定金。鞠志成与周遵寿买卖的房屋是梁胜军于2009年从白山市永祥房地产开发有限公司购买。2014年，周遵寿的亲属是梁胜军单位的同事，梁胜军在单位说永祥大厦的房子想卖，然后就委托周遵寿卖房子。后来，周遵寿通知梁胜军有人想买房子，已经交了定金，于是，梁胜军就将该房屋室外贴的广告撕掉了，等着买方交房款，但至今梁胜军未收到剩余房款。
原审法院审理查明：2009年12月22日，梁胜军从白山市永祥房地产开发有限公司购买了永祥大厦B座1902室（房屋面积104.86平方米，价格为299899.60元），双方签订预购房屋协议书。2011年8月29日，白山市永祥房地产开发有限公司将该房屋交付给了梁胜军。梁胜军购买该房屋至今未取得房屋产权证书。
2014年5月1日，梁胜军委托周遵寿为其出售该房屋。梁胜军为周遵寿出具售房委托书，该售房委托书载明“本人授权委托周遵寿先生帮助销售位于永祥大厦B座1902室住房一套，面积104.86平方米。售价叁拾贰万五千元可浮动，并委托周遵寿代收定金、代签协议。委托人：梁胜军，2014年5月1日”。2014年5月26日，鞠志成（乙方）与周遵寿（甲方）签订协议书，协议约定，周遵寿将永祥大厦B座1902室104平方米卖给鞠志成，总价格人民币323000元，预定6月10日前交易。周遵寿负责更名费用，其他费用一律由鞠志成负责。（包括取暖费、电梯费、物业费）。有关房款及其他事项由周遵寿负责。当日，鞠志成给付周遵寿定金3000.00元。周遵寿将定金交给了梁胜军。后鞠志成以该房屋无法办理公积金贷款及周遵寿不是该房屋房主为由诉至法院。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”的规定，周遵寿做为受托人在梁胜军（委托人）的授权范围内以自己的名义与鞠志成签订的房屋买卖协议合法有效。鞠志成以该房屋未取得房屋产权证书为由要求解除合同没有法律依据，不予支持。鞠志成主张与周遵寿口头约定以公积金贷款购买该房屋，对此，周遵寿表示否认，鞠志成也未能提供相关的证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，鞠志成主张口头约定该房屋可以办理公积金贷款的事实不成立，鞠志成以周遵寿构成违约要求双倍返还定金的主张不予支持。鞠志成明确表示不再购买该房屋，周遵寿也不同意向鞠志成返还定金，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，鞠志成与周遵寿签订的房屋买卖协议的合同目的已经无法实现，对鞠志成与周遵寿2014年5月26日签订的房屋买卖协议予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：“一、解除原告鞠志成与被告周遵寿2014年5月26日签订的房屋买卖协议；二、驳回原告鞠志成的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由原告鞠志成承担。”
鞠志成上诉认为：原审法院认定事实错误，袒护周遵寿，判决显失公平。鞠志成与周遵寿之间系非法交易，合同无效，周遵寿就将定金返还。二、鞠志成与周遵寿签订房屋买卖协议时，周遵寿没有告知房屋所有权人是梁胜军，也没有告知其是代理销售，其自称是房主，所以周遵寿有欺诈行为，鞠志成要求撤销合同，返还定金。三、原审法院判决将无效合同合法化，对鞠志成主张的双方约定贷款购房事宜未予认定，但却对周遵寿不是房主出售房屋的行为却认定房屋可以买卖，鼓励偷漏税。请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判。
周遵寿答辩认为：周遵寿不存在欺骗行为。周遵寿与鞠志成签订的协议书内容由鞠志成制定，鞠志成书写。双方签订协议时未约定公积金贷款购房。顶账房可以卖，卖完后到开发单位变更手续就行，是否偷漏税是开发商的问题，与周遵寿、梁胜军无关。
梁胜军述称，原审法院判决正确。
二审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：梁胜军向白山市永祥房地产开发有限公司购买涉案房屋，按合同约定交付了购房款，。梁胜军将所购房屋转让给鞠志成，系梁胜军将其与白山市永祥房地产开发有限公司签订预售房屋协议书中的权利义务概括转让给鞠志成。从鞠志成与周遵寿签订协议书中对于“周遵寿负责更名及费用，其它费用一律由鞠志成负责（包括取暖费、甲负责电梯费、物业费）。有关房款及其它事项由周遵寿负责”的约定及鞠志成在起诉状中关于“鞠志成在办理完公积金贷款事宜后到房屋开发商处办理按揭贷款手续”的陈述，能体现鞠志成与周遵寿签订协议时知晓涉案房屋尚未办理物权登记，让与的仅为原购房人与房地产开发企业签订合同中约定的权利义务。因白山市永祥房地产开发有限公司对梁胜军将合同权利和义务一并转让给鞠志成并无异议，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，梁胜军的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，故鞠志成称涉案房屋因未获得产权证书，是非法交易的上诉主张没有依据。周遵寿在签订房屋买卖协议时未出示梁胜军出具的授权委托书，但梁胜军认可其授权给周遵寿出售本案所涉房屋，依照《中华人民共和国合同法》?第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，周遵寿与鞠志成签订的协议书有效。鞠志成是否告知受梁胜军委托办理本案所涉的房屋转让事宜，并不影响鞠志成实现购房的合同目的。鞠志成主张周遵寿不是该房屋的所有权人，将房屋出售给鞠志成存在欺诈，要求撤销房屋买卖协议的主张没有依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人鞠志成承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 朱瑛华
代理审判员 毕克强
代理审判员 杨鸿宇
二〇一五年十一月十日
书 记 员 李 勇