甘肃省定西市安定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民二初字第815号
原告甘肃省烟草公司定西市公司。
住所地：定西市安定区中华路**号。
法定代表人张维杰，系该公司经理。
委托代理人张惠敏，甘肃陇兴律师事务所律师。
被告王锐利，男，汉族，甘肃省定西市人，个体户。
委托代理人王涛，男，汉族，甘肃省定西市人。系被告王锐利儿子。
被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行。
住所地：定西市安定区永定西路*号。
法定代表人张富军，系该行行长。
委托代理人贺晋瑜，系该行职工。
原告甘肃省烟草公司定西市公司与被告王锐利、中国农业银行股份有限公司定西安定支行确认合同无效纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理，依法由审判员赵利越适用简易程序于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告甘肃省烟草公司定西市公司委托代理人张惠敏、被告王锐利的委托代理人王涛、被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行的委托代理人贺晋瑜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告甘肃省烟草公司定西市公司诉称：2003年8月19日原告经与被告王锐利妻子刘霞协商同意，签订《售房合同》一份，约定刘霞将其位于安定区解放路36号敬东厂1号楼商品门面房转让给原告甘肃省烟草公司定西县公司（现并为定西市公司，转让费每平方米4100元，合同约定面积与实际建筑面积有差异的，以实际建筑面积为准。刘霞负责给原告办理房产证及售房发票，原告承担办理房产证所需费用。刘霞应于2003年9月15日将该商品门面房交付原告装修。2003年11月28日，双方经确认建筑面积为216.64平方米，即房款总价为88.8224万元，原告于2003年8月19日支付刘霞房款80万元，2008年10月31日支付剩余房款7.8224万元，余1万元作为刘霞为原告办理房产证的抵押金暂未支付。后原告多次催促刘霞履行办理房产证的合同义务，但刘霞一直推脱未办。2014年6月26日，原告依法向安定区人民法院提起诉讼，要求刘霞履行办理房产证的义务。在诉讼过程中，原告发现王锐利未征得原告同意、被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行未进行贷前实地调查，以王锐利持有的诉争房屋的房产证（定市房产证安定区第081**号）为定西新潮建材购销有限公司在中国农业银行股份有限公司定西安定支行1000万元流动资金贷款提供抵押担保，二被告于2014年7月29日签订了《最高额抵押合同》，致使原告主张的办理房产证的诉请无法实现。故诉请判令二被告签订的《最高额抵押合同》部分无效；诉讼费由被告负担。
为证明其主张，原告在诉讼中提供证据为：
售房合同复印件一份、收条复印件二张、转帐支票存根复印件二张、销售不动产发票复印件一张、契锐完税证复印件一张、最高额抵押合同一份，拟证明2003年8月19日原告与被告王锐利之妻刘霞协商同意转让了刘霞所有的位于安定区敬东厂36号一楼门面房一套，总价值88.8224万元，除了10000元办证费外原告付清了所有房款，被告依约应为原告办理房产过户手续。2014年7月29日被告未经原告同意将该房产抵押于中国农业银行安定支行为他人担保贷款1000万元之事实。
被告王锐利及其代理人辩称，被告与原告因为房屋面积问题一直交涉未果，而且被告一直经营生意需要在银行抵押贷款，房产未给原告烟草公司过户，烟草公司未提出口头或书面的异议，亦未催告被告过户，所以被告认为烟草公司同意被告抵押贷款，拟待该抵押贷款到期后，根据房管部门实际测绘面积，双方协商认可，同意为烟草公司办理过户手续。
被告王锐利没有提交证据。
被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行辩称，农行贷款自主发放，抵押权的设置，是依法经有权设定抵押的权力部门登记，并取得合法的抵押权登记证。原告与刘霞的房屋买卖合同，是买卖双方个人民事行为，双方在农行设置抵押时，并没有任何一方向农行说明该房产已经交易，作为法人的甘肃省烟草公司定西市公司，对长达十年的房产交易行为不及时依法登记，办理过户手续，却对被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行的合法经营行为提出质疑，请求驳回原告对中国农业银行股份有限公司定西安定支行的诉讼请求。
被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行为证明其主张，提供证据为：
定西新潮建材购销有限公司企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、委托书、流动资金借款申请书、抵押担保承诺书、（定市房产证安定区第081**号）房产证、房产抵押清单明细表、贷前价值评估确认单、定房他证抵押字第113**号他项权证、流动资金借款合同、最高额抵押合同、保证合同、借款凭证等复印件37页，拟证明被告王锐利给农行抵押的房产是真实、合法、有效的。
经当庭质证，对原告所举证据，被告王锐利没有异议，被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行认为与其无关，不予质证。本院认为，原告所举证据，来源合法，内容真实，能证明原告与刘霞之间存在房屋买卖的事实，其证明效力予以确认。对被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行提交的证据，被告王锐利没有异议，原告对证据本身无异议，对证明目的有异议，认为农行只是对贷款进行了书面审查，没有尽到审慎注意义务，未到现场核实抵押物的现状导致原告房屋被恶意抵押。本院认为，被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行提交的证据，来源合法，内容真实，能证明被告王锐利以持有的（定市房产证安定区第081**号）房产证为定西新潮建材购销有限公司在被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行1000万元流动资金贷款提供抵押担保的事实，其证明效力予以确认。
经审理查明，2014年7月29日被告王锐利以持有的房产证（定市房产证安定区第081**号）与被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行签订了《最高额抵押合同》，为定西新潮建材购销有限公司在中国农业银行股份有限公司定西安定支行1000万元流动资金贷款提供抵押担保。
另查明，被告王锐利与刘霞系夫妻。2003年8月19日原告甘肃省烟草公司定西市公司与被告王锐利妻子刘霞协商同意，签订《售房合同》一份，约定刘霞将其位于安定区解放路36号敬东厂1号楼商品门面房转让给甘肃省烟草公司定西县公司（现并为定西市公司），转让费每平方米4100元，合同约定面积与实际建筑面积有差异的，以实际建筑面积为准。刘霞负责给原告办理房产证及售房发票，原告承担办理房产证所需费用。刘霞应于2003年9月15日将该商品门面房交付原告装修。2003年11月28日，双方经确认建筑面积为216.64平方米。原告于2003年8月19日支付刘霞房款80万元，2008年10月31日支付剩余房款7.8224万元，余1万元作为刘霞为原告办理房产证的抵押金暂未支付。2009年7月21日定西市房地产管理局给被告王锐利颁发了定市房产证安定区字第081**号房屋所有权证，注明位于解放路36号1幢105号1－3层建筑面积1024.73平方米的商铺的所有权人为王锐利。2014年6月26日，原告向安定区人民法院提起诉讼，要求刘霞履行办理房产证的义务。
上述事实，有经过当庭质证的售房合同、收条、转帐支票存根、销售不动产发票、契锐完税证、最高额抵押合同、保证合同、借款凭证等证据在卷佐证。
据上事实，本院认为，被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行在不知刘霞将其与被告王锐利共有的位于安定区解放路36号敬东厂1号楼1楼商品门面房于2003年转让给甘肃省烟草公司定西市公司的情况下，审查了被告王锐利提供的房产证、他项权证后，被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行与被告王锐利签订了《最高额抵押合同》，合法有效，对合同双方均具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行各自的义务。对原告诉称被告王锐利未征得原告同意、被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行未进行贷前实地调查，以王锐利持有的诉争房屋的房产证为定西新潮建材购销有限公司在中国农业银行股份有限公司定西安定支行1000万元流动资金贷款提供抵押担保，致使原告主张的办理房产证的诉请无法实现。故诉请判令二被告签订的《最高额抵押合同》部分无效；诉讼费由被告负担。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第八十七条“法律、行政法规规定转让权利或者转让义务应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准手续、或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”的规定，原告在与刘霞房屋买卖长达十一年的情况下仍未办理批准、登记手续，不能对抗被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行善意取得的抵押权，其诉称不予支持。对被告中国农业银行股份有限公司定西安定支行辩称，农行贷款抵押权的设置，是依法经有权设定抵押的权力部门登记，并取得合法的抵押权登记证的辩称，有证据证实，应予以采纳。对被告王锐利辩称，双方对房屋面积的争执可协商解决或者另行起诉。现依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第八十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条之规定，判决如下：
驳回原告甘肃省烟草公司定西市公司的诉讼请求。
案件受理费70元，减半收取35元，由原告甘肃省烟草公司定西市公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。
审判员 赵利越
二〇一四年十一月十二日
书记员 姚文婷