湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2012）湛开法民二初字第40号原告：王平西，男，汉族，现住湛江市霞山区。委托代理人：欧钦华，女，汉族，住湛江市市辖区。委托代理人：陈月华，广东国诚律师事务所律师。被告：陈良英，女，汉族，住湛江市霞山区。委托代理人：林金保，男，汉族，住湛江市霞山区。委托代理人：梁猛，男，汉族，住湛江市霞山区。原告王平西诉被告陈良英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年6月14日公开开庭进行了审理。原告王平西及其委托代理人欧钦华、陈月华，被告陈良英的委托代理人林金保、梁猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王平西诉称：2005年4月10日，被告与原告签订《房屋产权转让协议书》，将被告位于湛江市海滨路xx号xx房转让给原告。同日，原告向被告付清了购房款5万元，被告将房屋产权证的原件交付给原告。合同签订后，双方均确认房屋产权已归原告，但是在原告要求被告配合办理产权转移登记时，被告却借故推托，不予配合。原告认为，原、被告双方签订《房屋产权转让协议书》后，原告已全面履行了合同义务，根据合同约定和法律规定，被告有义务与原告共同申请办理房屋产权转让登记，现被告拒不配合办理产权转移登记手续，违反了合同约定与法律规定，并损害了原告的权益。现请求：1、确认原告与被告于2005年4月10日签订的《房屋产权转让协议书》有效；2、判令被告限期与原告办理位于湛江市海滨路xx号xx房屋的产权转移登记手续，将粤房地证字第**号房屋产权登记到原告的名下；3、判令被告承担本案的诉讼费用。被告陈良英辩称：原告与被告签订协议至今已达7年，根据《民法通则》第135条的规定，原告的起诉已超过2年的诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。涉案房产是被告与其丈夫梁美的共同财产，在婚姻关系存续期间，被告未经配偶梁美的同意，处分涉案房产，根据最高人民法院《关于适用若干问题解释（一）》第17条第2项和最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第89条，被告的行为属于无权处分，转让协议无效。原告取得涉案房产不符合最高人民法院《关于适用若干问题解释（三）》第11条的规定，不构成善意取得，该房屋转让协议无效，应驳回原告的诉讼请求。另外，涉案房产属于单位的房改房，对外转让须经单位同意才能出售，单位有优先回购权，现未经单位同意，协议应认定无效。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1999年12月，被告与湛江港务局签订《湛江市区出售公有住房合同书》，由湛江港务局将座落于湛江市霞山区海滨路xx号xx房（现变更为湛江市海滨大道北xx号xx房）出售给被告，并约定被告购买的住房，产权归被告所有，一般住用5年后可依法进入市场交易，在补交土地使用权出让金或所含土地收益并按规定交纳有关税费后，收入归被告所有。2001年8月13日，被告依法取得上述房屋的《房地产权证》，证号为粤房地证字第xx号。在原告租赁被告的房屋居住期间，原告与被告于2005年4月10日经友好协商及家庭成员同意，签订了《房屋产权转让协议书》，主要约定：1、被告将其位于湛江市海滨路xx号xx房（建筑面积为38.8平方米）转让给原告，原告在被告交付房地产权证时一次性付清转让款5万元给被告；2、被告必须提前为原告准备办理房地产转让变更的必要有关资料及证件；3、原告付清转让款后，即永久拥有此房地产的使用、转让变更、房屋状况变动及其他权利变更的所有权利，被告不得以任何理由干涉；4、双方同意在办理房地产转让的有关手续费用、税金均由原告负担，被告均不负责。签订合同的当日，原告向被告付清了房屋转让款5万元，被告将房屋产权证的原件交付给原告，原告也基于之前的租赁关系，实际占有和使用涉案房屋。此后，原告多次要求被告配合办理房屋产权转移登记手续，被告却借故推托不予配合，致使原告至今尚未办理房屋过户登记手续。以上事实，有《湛江市区出售公有住房合同书》、《房屋产权转让协议书》、粤房地证字第**号《房地产权证》、收据、证明、房地产估价报告、梁美的证词、照片以及当事人的陈述等，予以佐证。本院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理,不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力,交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易,其交易安全应当受到公信力的保护。本案争议房屋的所有权证上记载的所有权人是陈良英,共有人一栏没有记载,因此陈良英是公示的所有权人。王平西作为交易相对人,其基于对房屋所有权登记的信赖与陈良英签订房屋买卖合同,且合同主要义务均已履行完毕,房屋交付至今已有多年,双方的交易关系的稳定和安全应当得到保护。虽然梁美依据《中华人民共和国婚姻法》夫妻共有财产的法律规定,对本案争议房屋享有共有权,梁美也据此主张陈良英擅自转让夫妻共有财产的行为无效,但《中华人民共和国婚姻法婚姻法》仅调整夫妻内部财产关系,不能成为民事交易关系的基本准则,因不动产民事交易关系而产生的纠纷,主要应当适用不动产登记的法律规定。当适用夫妻共有财产有关规定和不动产登记的法律规定产生不一致的结论时,应当优先适用不动产登记的法律规定。由此,陈良英与王平西所签订的《房屋产权转让协议书》应认定为合法有效。王平西与陈良英在签订合同时，陈良英明确表示其转让行为已经家庭成员同意，故王平西有理由相信涉案房屋的转让已经陈良英的丈夫同意，且王平西是以合理的对价取得的，王平西应属于善意的第三人，其取得属于善意取得。故陈良英提出王平西并非善意第三人的主张,不予支持。根据被告与其单位签订的《湛江市区出售公有住房合同书》的约定，明确房屋产权归被告所有，一般住用5年后可依法进入市场交易，并没有“对外转让须经单位同意才能出售，且单位有优先回购权”的约定,故对被告提出涉案房产属于单位的房改房，对外转让须经单位同意才能出售，且单位有优先回购权，现未经单位同意，转让协议无效的主张，不予采纳。综上,因陈良英在本案中并无充分的证据证明王平西并非善意第三人,王平西基于对房屋所有权登记的信赖而与陈良英签订的《房屋产权转让协议书》,其交易安全应得到公信力的保护,双方所签买卖合同应认定为合法有效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第173条规定：“诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的可以认定诉讼时效再次中断。”本案中，虽然从签订转让协议至今已有7年的时间，但是原告多次地不断地催促被告履行义务，故诉讼时效存在多次中断的情形。因此，对被告提出原告的起诉已超过2年诉讼时效的主张，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告协助原告办理涉案房屋转让变更登记是被告必须履行的义务，被告借故不予履行，已构成违约，依法应承担违约责任。故对原告提出要求被告限期与原告办理位于湛江市海滨路xx号xx房屋的产权转移登记手续的诉讼请求，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第173条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、确认原告王平西与被告陈良英于2005年4月10日签订的《房屋产权转让协议书》有效；二、限被告陈良英在本判决生效后10日内与原告王平西办理位于湛江市霞山区海滨路xx号xx房屋（现变更为湛江市海滨大道北xx号xx房，产权证号为粤房地证字第xx号）的所有权转移登记手续，并将上述房屋的所有权登记到原告王平西的名下。本案受理费1050元，由被告陈良英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式四份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  何昭峰审 判 员  梁 中代理审判员  许保智二〇一二年六月十九日书 记 员  赵君鸿