徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第4068号
原告张珊珊。
委托代理人严志勇，江苏金合律师事务所律师。
被告江苏南方电信有限公司。
法定代表人马世虎。
原告张珊珊诉被告江苏南方电信有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月22日受理后，依法由代理审判员张蕾独任审判，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法组成合议庭，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告张珊珊的委托代理人严志勇，被告江苏南方电信有限公司的法定代表人马世虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张珊珊诉称，2014年7月25日，原告与被告签订《房屋租赁协议书》，约定由原告将其所有的位于本市中山北路X号盛佳大厦XXXX室（建筑面积约为126平方米）出租给被告经营使用，租赁期限为一年，自2014年8月1日起至2015年7月30日止，租金按半年预付方式支付，即于合同签订之日支付上半年租金16800元，于2014年12月1日再支付下半年租金16800元。合同还对其他事项进行了明确约定。合同签订后，原告于2014年7月25日将租赁房屋及室内设施（包括空调、沙发、办公桌等）交付给被告之后，被告支付了半年的租金，但剩余半年租金至今未付，原告分别于2015年1月9日、4月1日、5月13日书面向被告催要租金，但被告拒不支付。现租赁期限届满，被告未返还房屋和办公设备。经原告查实得知，被告于2015年6月26日将涉案房屋转租给了百米生活徐州运营中心，租赁期限自2015年7月1日到2016年6月30日，原告在无法收回房屋及办公设备的情况下要求现有承租人百米生活运营中心迁出房屋，后百米生活徐州运营中心得知涉案房屋系原告所有，便与原告协商后于2015年12月2日与原告签订了租赁合同，并同意将2015年8月1日以后的租金支付给原告，而百米生活徐州运营中心已经支付给被告的半年租金由百米生活直接向被告索要。在双方进行交接时百米生活徐州运营中心确认其仅收到被告方交付的房屋和一张老板桌，一台空调，其他设备没有收到。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求法院判令被告支付拖欠的租金14000元（16800元扣除押金2800元），返还四张办公桌（价值9200元）。
被告江苏南方电信有限公司辩称，四张办公桌被告临时存放在其他地方，可以返还，但对14000元的租金不予认可。当初租赁房屋的时候并不是被告法定代表人马世虎与原告协商的，而是被告公司职员柴文堂协商签订的，马世虎并未在合同上签字，合同中的盖章是被告公司的，对合同中其他内容的真实性不清楚。被告自2014年10月起便多次与原告协商要求退租，并要求原告收回房屋，被告此后未再使用房屋，但原告一拖再拖，也不收回房屋，故被告不同意支付下半年租金。
经审理查明，原告张珊珊（甲方）与被告江苏南方电信有限公司（乙方）于2014年7月25日签订《房屋租赁协议书》一份，约定：被告承租原告所有的位于本市中山北路X号盛佳大厦XXXX室房屋（建筑面积约为126平方米），租赁期限为一年，自2014年8月1日起至2015年7月30日止。合同签订之日乙方即向甲方支付半年房屋租金16800元，另付2800元作为办公设施、电、房屋物业费等押金，下半年房屋租金于2014年12月1日向甲方支付16800元。租赁期满，如房屋无损，办公室无损情况下，押金无息全额退还。租赁期内，如有擅自转租、中途退租及其他违约行为，甲方有权单方面解除合同、收回房屋并没收乙方交付的押金。租赁期内，乙方不得转租或以合作联营方式变相转让。本协议签订后，在协议有效期内双方应信守合同，不得单方毁约，否则应向对方支付违约金合同总额的20%并赔偿损失。一方均可通过法律手段解决。本合同如需提前终止，应提前60天书面通知对方，经双方协商同意并达成书面协议方可提前终止合同。合同期满，乙方应在10日内处理好善后工作，将承租房屋交还甲方。附房屋设备清单：柜式空调一台（价值5680元），办公桌四张（价值2300元／张），老板桌一张（价值1700元／张），单人沙发两个（价值1000元），双人沙发一个（价值15000元），以上设备在使用期间必须保证完好无损，否则需照价赔偿。
合同签订后，原告将涉案房屋交由被告使用，被告向原告支付半年租金16800元及押金2800元。
因被告未按约支付下半年的房租，原告分别于2015年1月9日、4月1日向被告公司职员柴文堂邮寄《租金催款单》，要求被告支付所拖欠的下半年房屋租金16800元。
被告于2015年5月向原告邮寄《退租催办函》要求退租房屋，原告于5月13日向被告回复《关于“退租催办函”的复函并催款通知》，内容为：“1、直到2015年5月12日止，贵公司从未向本人提出过要求提前终止租赁合同，更未按合同约定向本人提交过终止合同的书面文件，因此，贵公司函上所称“曾于2014年10月份提出协商退租并终止双方的租赁合同，但贵方一直未给予我方明确回复”不实；2、本人早已按合同约定将租赁房屋交付给贵公司使用，根据租赁合同第三条的约定，贵公司应于2014年12月1日向本人支付下半年租金16800元，但贵公司至今未支付，至于贵公司是否实际使用，或者实际使用了多久，是贵公司作为承租人的权利，本人无权干涉，但贵公司是否实际使用租赁房屋不能作为贵公司拒绝支付租金的合法理由；3、因贵公司于2014年12月1日就应向本人支付下半年租金16800元，但贵公司一直未支付，为此，本人曾在2015年1月和4月书面催告贵公司支付租金，但贵公司至今仍未支付，贵公司的行为已经构成严重违约，我有权依法和依约追究贵公司的违约责任；4、贵公司与我签订的租赁合同约定的租赁期限为一年，即从2014年8月1日起至2015年7月30日止，在合同约定的租赁期限内，双方均应严格按约履行各自义务，但贵公司却未按约履行租金支付义务，贵公司的行为已经构成违约，现贵公司又书面要求提前终止合同，我认为，贵公司要求解除合同的理由不成立。根据租赁合同第九条的约定，贵公司如需要提前终止合同，应提前60日书面通知我，并支付合同金额20%的违约金，同时还需与我协商一致后方可提前终止合同，因此，在未与本人协商并达到一致的情况下，贵公司无权单方解除合同。如贵公司坚决要求提前终止合同，合同终止日期也应在2015年7月12日之后，且贵公司必须立即向本人付清拖欠的全部租金，并应向我支付合同总额20%的违约金，同时将租赁房屋完好的返还给本人，否则，本人不同意贵公司提前终止合同，同时，本人还将依法追究贵公司长期拖欠租金的违约责任；5、请贵公司在收到本函后三日内将拖欠的16800元租金支付给本人，并按同期人民银行贷款利率支付欠款利息，如仍逾期，本人将依法追究贵公司的违约责任”。
2015年6月26日，被告江苏南方电信有限公司（甲方）与山东百米生活电子商务有限公司徐州运营中心（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议将中山北路X号盛佳大厦XXXX室房屋（建筑面积约为126平方米）在现有状态下出租给乙方作为营业使用，租赁期限为一年，自2015年7月1日期至2016年6月30日止，房屋租金每月2800元，合同签订之日乙方即向甲方支付半年房屋租金16800元，下半年房屋于2016年1月1日前向甲方支付租金16800元，乙方需向甲方支付房屋押金2000元。合同签订后，山东百米生活电子商务有限公司徐州运营中心向被告江苏南方电信有限公司支付了半年房租16800元及押金2000元。
因被告一直未支付房屋租金，2015年9月22日，原告诉至本院要求被告返还房屋及设备，并支付租金，被告以辩称理由答辩。
在本案审理过程中，原告张珊珊（甲方）与山东百米生活电子商务有限公司徐州运营中心（乙方）于2015年12月2日签订《房屋租赁协议书》一份，约定甲方将坐落在徐州市中山北路x号盛佳大厦xxxx室（建筑面积约为126平方米）在现有状态下出租给乙方作营业使用，租赁期限为一年，自2015年8月1日起至2016年7月31日止。合同签订之日乙方即向甲方支付上半年房屋租金16800元，下半年房屋租金于2016年1月1日乙方向甲方支付16800元，同时，合同签订之日向甲方另付2000元作为办公设施、电、房屋、物业等押金，租赁期满，如房屋无损、办公设施无损的情况下，押金无息全额退还。现该房屋由山东百米生活电子商务有限公司徐州运营中心承租并使用至今。
被告为证明其一直向原告主张退租事宜，提供其自行制作的于2014年11月份与原告张珊珊及其所属人员联系退租事宜的记录及2014年12月1日和原告张珊珊短信记录截屏打印件，短信内容分别为：“你好张先生，我是盛佳大厦xxxx的租客，之前给中介说的退房一事，一直拖到现在，请问怎么个处理法？方便的话请把你当地的固定电话发来，或致电＋86516-801XXXX7马先生”，“这件事直接和武会计联系，按合同执行”（号码139××××6680），证明被告多次与原告联系协商退租事宜，原告知道被告要求退租的事情，但一直没有给予答复，被告不承担下半年的租金。
经质证，原告认为上述自行制作记录为被告个人单方记录，并无其他证据予以证实，故对记录的真实性不予认可；对短信记录打印件的真实性亦不予认可，认为该记录无法反映短信来往对象，139××××6680是原告张珊珊的电话，但是短信记录截屏打印件上面的电话号码显示在侧面，与正常的手机短信显示电话号码的位置不同；另在该短信记录中记载的内容中也是明确说明按照合同执行，不能认定双方之间的租赁合同已经协商解除。
被告江苏南方电信有限公司在庭审中陈述，租赁合同是由公司已经离职的工作人员柴文堂负责的，具体内容被告并不清楚，被告使用房屋两三个月就因公司经营问题不再使用了，之后一直在向原告提出退租事宜，但被告一直无法直接联系原告本人，都是原告的助理回复让被告等待。
另，原告张珊珊系涉案房屋产权所有人。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。被告法定代表人虽辩称其对《房屋租赁协议书》签订情况不清楚，但其认可实际签订人柴文堂曾为其公司职员，协议上的盖章系其公司印章，且在租赁协议签订后，被告实际占有使用过涉案租赁房屋的事实，故双方之间的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行义务。被告虽辩称其于2014年10月便要求与原告协商退租事宜并搬离承租房屋，但根据被告提交的证据，原告并未明确表示同意解除租赁协议，且被告亦未在搬离房屋后与原告进行交接，并结合被告于2015年6月26日与山东百米生活电子商务有限公司签订租赁协议的事实，本院对被告关于双方租赁协议已于2014年10月解除的主张不予采纳。
根据原、被告双方于2014年7月25日签订的《房屋租赁协议书》约定，租赁期限至2015年7月30日届满，被告应向原告支付拖欠的2015年1月至7月的租金16800元。因被告交纳押金2800元，原告予以扣除后主张租金14000元符合合同约定，本院予以支持。被告认可尚有四张办公桌未返还，且同意返还，本院依法予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、弟二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告江苏南方电信有限公司于本判决生效后十日内向原告张珊珊支付拖欠租金14000元；
二、被告江苏南方电信有限公司于本判决生效后十日内向原告张珊珊返还四张办公桌。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费880元，由被告江苏南方电信有限公司负担（此款原告已预交，被告随案款一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 丁 贺
人民陪审员 高传美
二〇一六年一月十八日
书 记 员 周 希