新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵八民二终字第155号
上诉人（原审被告）：夏大寨，男，1967年9月13日出生。
委托代理人：刘丽华（夏大寨之妻），女，1968年7月15日出生。
上诉人（原审被告）：刘丽华，女，1968年7月15日出生。
上诉人（原审原告）：陈拾翠，女，1970年1月23日出生。
上诉人夏大寨、刘丽华与上诉人陈拾翠房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2014）石民初字第4243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日受理后，依法由审判员娄战英担任审判长，审判员孟令海、赵永刚组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人夏大寨的委托代理人刘丽华、上诉人刘丽华、上诉人陈拾翠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，石河子市天富玉城（城区北二路）170-20号房屋为两被告共有。2013年6月27日，原告与两被告签订一份房屋买卖合同。合同约定：“甲方：刘丽华、夏大寨，乙方：陈拾翠。根据《中华人民共和国经济法合同法》及有关规定，为明确双方的权利和义务关系，经协商达成如下协议，签定（订）本合同：第一条、此房坐落于新疆石河子市城区北二路小区179-20号，面积59.63㎡（以产权面积为准）；第二条、购房总价1000000元净得（大写壹佰万元整）；第三条、付款方式：自合同签定（订）之日起，乙方付给甲方定金肆万元整，于2013年协商成功后一个月内将剩余房款一次性付清，并同时办理过户手续；第四条、房内设施：简单装修，地下室一间，维修基金票据（包含在房价内）壹张”；第五条、房产过户费用，应缴纳的税费、契税、个人所得税、营业税、工本费、过户费等由买方支付；第六条、甲方需付清房屋过户之前所发生的水、电、暖气、数字电视、物业等其他相关费用；第七条、违约责任：如果甲乙双方任一方发生违约，需向对方赔偿总房价的百分之十违约金；第八条、甲乙双方同意认可与承租方协商三个月内搬迁，如与承租人协商不成功、三个月内不搬走，甲方同意退还乙方定金肆万元整，甲乙双方不承担违约责任；第九条、此合同一式两份，自签定（订）之日起生效。”原、被告分别签字确认。原告将40000元定金交付被告。2013年7月10日，原告与被告一起去石河子房产交易中心办理房屋过户手续，原告将余款交付两被告，两被告给原告出具1000000元收条。2013年7月22日，该房屋所有权登记变更至原告名下。后因对房屋租金、损失赔偿问题产生纠纷，原告与被告协商无果，原告诉至法院。
另查明：2013年1月5日，两被告将房屋租给王晓宇，租期为两年，自2013年1月5日至2015年1月5日。第一年即2013年1月5日至2014年1月5日的租金为30000元，租金两被告已在合同订立时收取。
原告陈拾翠于2014年10月28日向法院诉称：2013年6月27日，原告与两被告签订房屋买卖合同。合同约定，被告将其所有的位于石河子市天富玉城（城区北二路）170-20号房屋、面积59.63平方米、以总价款1000000元出售给原告。2013年7月10日，原告和被告在石河子房产交易中心办理过户手续，原告当天支付了全部房款。按合同约定，被告应在3个月内腾出房屋，但原告和被告办理完房产交易后，被告却不管此事。原告只好与当时租房子的王晓宇协商，在原告给了王晓宇6000元后，其于2014年3月25日搬出此房。为2013年7月10日至2014年3月25日期间的租金及损失赔偿问题，原告与被告协商无果，现诉至法院，请求判令两被告给付租金14713.80元（179天×每天82.20元，2013年7月10日至2014年1月5日），赔偿损失12644元（81天×82.20元＋6000元，2014年1月5日至2014年3月25日），由被告承担诉讼费、邮寄送达费。
被告夏大寨辩称：原告起诉的事实不属实，我不应当给付原告租金并赔偿损失，我也不应承担诉讼费及邮寄送达费。我和原告是2013年6月27日谈的买卖房屋的事，7月10日，原告把总计1000000元给我了，也协助原告到房产交易中心办理了过户。我已给原告说明了房屋出租的情况，将出租合同也提供给了原告。在房屋买卖合同第二条中，我们约定了房款为净得1000000元，所以我不应当支付租金。当时原告说三个月内由她与租房子的人协商，并让租房子的人搬走。如果租房子的人不搬走，原告就不买了，我就把定金40000元退还给原告，原告并未找我退定金来解除买卖合同。我不清楚原告给王晓宇6000元的事实，也不知道王晓宇什么时候搬走的。我没有违约，所以请求驳回原告的诉讼请求。
被告刘丽华未到庭，亦未提交书面答辩意见。
原审法院审理认为，原、被告双方之间签订的房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方均应遵循诚实守信的原则履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2013年7月22日，该房屋所有权登记变更至原告名下后，原告即取得该房屋的所有权，设定在该房屋上的租赁合同仍然存在，原告成为新的出租人，承继原出租人即被告的权利和义务，故自该日期后的房租应由原告享有。被告预先收取的自该日期至2014年1月5日的房屋租金，在房屋所有权变更后失去法律依据，被告应给付原告。因原、被告双方在合同中约定有三个月的协商期，故应减除。原告要求被告给付租金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持，但对原告多诉的部分，该院不予支持。被告夏大寨辩解在合同第二条约定购房总价1000000元为净得，所以不应再向原告支付已收取的租金。房屋买卖合同的第五条对原告应承担的费用进行了列举，第六对被告应承担的费用进行了列举，原、被告双方在房屋买卖合同中并未对房屋产权转移后的租金进行约定，而且合同的第二条明确写的为“购房总价”，指是仅为房款，不涉及租金，所以被告的该辩解意见无事实及法律依据，该院不予采纳。原告取得房产证后，作为该房屋的所有权人，为解除租赁合同让承租人搬出，向其支付钱款，以及未向其主张2014年1月6日至2014年3月25日期间的房租，是原告对自己权利的处分，与被告无关，故原告要求判令被告赔偿损失12644元的诉讼请求没有事实及法律依据。该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：
一、被告夏大寨、刘丽华于本判决生效之日起三日内给付原告陈拾翠租金6164.38元（计算公式：30000元÷365天×75天，2013年10月22日至2014年1月5日）
二、驳回原告陈拾翠的其他诉讼请求。
本案受理费484元、邮寄送达费90元，合计574元（原告已交纳），由原告陈拾翠负担434元，由被告夏大寨、刘丽华负担140元。二被告负担部分与上述款项一并给付原告陈拾翠。
上诉人夏大寨、刘丽华不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人之间达成房屋买卖合同的同时，已经明确告知被上诉人房屋的真实情况，被上诉人也知道房屋租赁的情况，上诉人不再有给付被上诉人租金的义务。合同法规定买卖不破租赁，依据《物权法》第九条规定，不动产以登记为准，一经登记所有权转移至被上诉人所有，承租人到期归还房屋，也应该由被上诉人验收，与上诉人无关。请求二审法院撤销原审判决第一项，驳回被上诉人原审诉讼请求。
上诉人陈拾翠未作书面答辩，庭审中口头答辩称：上诉人交付100万元购房款后，被上诉人没有按约定交付房屋，应当赔偿损失和房屋租金，上诉人原审诉讼请求应当得到支持。
上诉人陈拾翠不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：2013年7月22日，涉案房屋的所有权变更登记到上诉人陈拾翠名下，该房屋属于上诉人所有，之后产生的租金应归上诉人，原审法院自2013年10月22日开始计算租金，这是不符合法律规定的，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人原审诉讼请求。
上诉人夏大寨、刘丽华未作书面答辩，庭审中口头答辩称：夏大寨、刘丽华不应当给付陈拾翠租金及赔偿损失。
本院二审查明：本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，各方当事人亦无异议，本院予以确认。
本院认为：本案上诉争议的焦点：夏大寨、刘丽华是否应当给付陈拾翠租金以及给付租金的数额。
双方签订房屋买卖合同时，陈拾翠知晓该房屋已经租赁给他人的事实，双方在合同中亦有约定：“甲乙双方同意认可与承租方协商三个月搬走，如与承租人协商不成功，三个月内不搬走，甲方同意退还乙方定金肆万元，甲乙双方不承担违约责任。”在承租方腾房问题未得解决之前，双方即办理房屋过户登记，房屋所有权归陈拾翠所有，此后的房屋租金应归陈拾翠所有，夏大寨、刘丽华已经收取的此后的租金应给付陈拾翠，但应当扣减三个月。2014年1月6日之后的租金，夏大寨、刘丽华未收取，因此，夏大寨、刘丽华不应承担给付此期间租金的义务。陈拾翠向承租人支付钱款与夏大寨、刘丽华无关，夏大寨、刘丽华亦不承担赔偿义务。综上，各方上诉人的上诉理由，本院均不予采信，各上诉人的上诉请求，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费534元（上诉人夏大寨、刘丽华预交50元，上诉人陈拾翠预交484元），由上诉人夏大寨、刘丽华负担50元，上诉人陈拾翠负担484元。
本判决为终审判决。
审判长 娄战英
审判员 孟令海
审判员 赵永刚
二〇一五年四月十九日
书记员 文黎霞