海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民一初字第1856号
原告海南阳光国际书画艺术中心。
法定代表人母久灵，董事长。
委托代理人王金红。
被告海南中平房地产开发有限公司。
法定代表人王宝元，总经理。
原告海南阳光国际书画艺术中心与被告海南中平房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人母久灵及其委托代理人王金红到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，为邀请国内外书画名家来琼进行艺术交流，降低运营成本并使之常态化，原告与被告签订了本案中的2份《商品房买卖合同》，X幢XXX房面积73.07平方米、价款人民币292280元，X幢XXX房面积79.98平方米、价款人民币319920元，上述2份《商品房买卖合同》所载明的房屋事实上为一套，且不可进行物理分割。原告并向被告交清全额购房款共计人民币612200元，已及时履行合同规定的全部义务。同时，被告为原告办理了商品房买卖合同登记备案，后交付房屋。2013年3月14日，将商品房预告登记全部办结。原告认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告已及时足额交清全部购房款义务，被告应依约将涉案房地产权属证书办理至原告名下。被告未依约履行合同义务，其行为构成违约，应当承担相应的民事责任。对于违约金支付问题，依据合同约定，以总房价款人民币612200元为本金，每逾期一日按万分之五计，向买受人支付违约金，自2013年10月27日起计算至实际办结房地产权属证书之日止。根据《物权法》的相关规定，上述房产的权属归属于原告，不容置疑。被告方沈中平玩弄股权转让、工商变更把戏，已金蝉脱壳。现在，被告为原告办理房地产权属证书，已绝无可能。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告间签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令将海口市海秀中路XX号中平广场X幢XXX、XXX房产的房屋所有权证和土地使用权证过户至原告名下，过户税费按国家法律规定由原、被告分别承担；3、判令被告因逾期未能办结房地产权属证书向原告支付违约金（从合同约定的办证期限届满之次日，即自2013年10月27日起，至实际办结房地产权属证书之日止，按合同约定的每逾期一日按合同约定的万分之五计）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告未进行答辩。
经审理查明，2012年10月28日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发建设的位于海口市海秀中路XX号中平广场X幢X幢XXX房；建筑面积为73.07平方米，每平方米4000元，总金额292280元；付款方式为签订合同3日内付200000元，余款一个月内付清；被告应于本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日），持本合同及相关材料向海口房产行政主管部门办理书面备案确认手续；如原告要求办理商品房预告登记的，被告应于本合同书面备案确认之日起30日内，与原告共同申请办理；被告应当在2012年12月30日前，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给原告使用；被告应当自房屋交付之日起300日内为原告办理房屋权属证书，并在原告取得房屋权属证书后30日内，向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向原告支付违约金；双方同意原告委托被告代缴相关税款。同日，原、被告签订另一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发建设的位于海口市海秀中路XX号中平广场X幢X幢XXX房；建筑面积为79.98平方米，每平方米4000元，总金额319920元；付款方式为签订合同3日内付200000元，余款一个月内付清。合同约定的其他内容与XXX房的商品房买卖合同一致。2012年10月28日，双方对上述两份商品房买卖合同办理了备案登记。被告于当日向原告出具一份《委托书》，委托原告将购房款汇入海南沈中平书法艺术研究院有限公司在中国银行海口龙珠支行开设的账户（账号：26500XXXXX）。2012年10月29日，原告向被告支付购房款5104200元（含其他十套购房款）。被告为此于同日向原告出具一份《收款收据》，确认收到原告支付的购房款5104200元。
2012年10月31日，原告与被告以及案外人沈中平签订一份《补充协议》，约定：2012年10月28日，原告与被告以及沈中平签订一份《房屋买卖合同》，原告向被告购买了海口市海秀中路XX号中平广场X幢XXX、11XX，X幢XXX、13XX、1XXX、1XXX、14XX、XXX、XXX、XXX、15XX、XXX共12套房屋，总面积为1276.05平方米，原告已向被告支付了全部购房款5104200元。双方约定，被告于2013年4月27日前回购上述房产，回购总价款为6022956元，被告分三期支付给原告：首期回购款459378元于本协议签订后随即支付给原告（双方约定：原告在支付全部购房款时，即可予以抵扣首期回购款，即原告实际应支付4644822元）；第二期回购款459378元于2013年1月27日前支付给原告。末期回购款5104200元，于2013年4月27日一次性支付给原告。如被告能够如期、足额付款，则原告应在收到全额回购款3日内配合被告解除《房屋买卖合同》，如被告不能按期支付任一期回购款，则本协议自动解除，被告应根据《房屋买卖合同》的规定，马上为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，并立即将房屋交付给原告。在回购期内，被告不得单方将上述房屋转让他人。案外人沈中平作为被告公司的法定代表人和连带责任人在该补充协议上签字。2012年12月16日，原告与被告又签订一份《补充协议》，约定：原告与被告房屋买卖的实际价格为4000元/平方米，由于现房管部门规定的网签标准为6800元/平方米，双方议定房屋转让价格仍按4000元/平方米执行，但按照房管部门规定标准6800元/平方米签订《房屋买卖合同》，并网签备案。即支付购房款时，原告可比房管部门规定的网签备案标准少支付购房款1393308元，原告实际只需支付1990440元即可。同样，回购时，被告也可少支付购房款1393308元，实际只需支付1990440元。据此，原告与被告已于2012年12月7日签订了4份《房屋买卖合同》，原告向被告购买了海口市海秀中路XX号中平广场X幢XXX，X幢XXX、16XX，总面积为497.61平方米，原告已向被告支付了实际应付的足额购房款1990440元。双方约定，被告于2013年6月6日前回购上述房产，回购总价款为2348719元，被告分三期支付给原告：首期回购款179139元于本协议签订后随即支付给原告（双方约定：原告在支付全部购房款时，即可予以抵扣首期回购款，即原告实际应支付1811302元）；第二期回购款179139元于2013年3月6日前支付给原告。末期回购款1990440元，于2013年6月6日一次性支付给原告。如被告能够如期、足额付款，则原告应在收到全额回购款3日内配合中平公司解除《房屋买卖合同》，如被告不能按期支付任一期回购款，则本协议自动解除，被告应根据《房屋买卖合同》的规定，马上为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，并立即将房屋交付给原告。在回购期内，被告不得单方将上述房屋转让他人。案外人沈中平作为中平公司的法定代表人和连带责任人在该补充协议上签字。上述两份《补充协议》签订后，被告并未向原告付款回购上述房屋，也未向原告交付两份《补充协议》中约定的房屋，为此，原告将被告及案外人沈中平诉至本院，要求解除双方签订的《补充协议》、被告及沈中平连带支付回购款及其利息。2013年12月13日，本院作出(2013)龙民一初字第936号民事判决，支持原告的诉讼请求。被告及沈中平不服，上诉至海口市中级人民法院（以下简称海口中院）。2014年10月17日，海口中院作出(2014)海中法民一终字第1245号民事判决，维持本院作出的解除双方于2012年10月31日、2012年12月16日签订的《补充协议》判项。
另查明，2013年3月14日，原告在海口市房屋产权交易中心将涉案的房屋办理了房屋预告登记证明。
以上事实有《海口市商品房买卖合同》（2份）、《商品房买卖合同备案表》（2份）、《房屋预告登记证明》（2份）、《收款收据》、《委托书》、海口中院作出的（2014）海中法民一终字第1245号《民事判决书》、本院作出的(2014)龙民一初字第2357号《民事判决书》以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的两份《海口市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行。原告已依约支付了全部购房款，并为涉案房屋办理合同备案及房屋预告登记手续，被告应依约将涉案房屋及其土地权属过户登记至原告名下。现原告主张被告办理，有事实和法律依据，本院予以支持。被告未能在约定的期限内为原告办理相应的房屋及其土地权属证书，被告的行为已构成违约，原告主张被告支付逾期办证违约金，本院予以支持。原、被告双方在《海口市商品房买卖合同》中约定“如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向原告支付违约金”，由于该违约责任明显过高，显失公平，本院依法予以调整，以已付的房款612200（292280+319920＝612200）元为基数，按每日万分之二计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、确认原告海南阳光国际书画艺术中心与被告海南中平房地产开发有限公司于2012年10月28日签订的两份《海口市商品房买卖合同》（房号分别为海口市海秀中路XX号中平广场X幢X幢XXX、13XX号）有效；
二、限被告海南中平房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将海口市海秀中路XX号中平广场X幢X幢XXX、XXX房及其分摊的土地过户至原告海南阳光国际书画艺术中心名下；
三、限被告海南中平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海南阳光国际书画艺术中心支付逾期办证违约金（以612200元为基数，按每日万分之二计算，自2013年10月27日起计至本判决限定履行之日止）；
四、驳回原告海南阳光国际书画艺术中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9922元，由被告海南中平房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。
审 判 长 林宏业
人民陪审员 黄循洪
人民陪审员 何少锋
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 罗明茜