河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第311号
上诉人（原审被告）：邢德勇，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：宋彦国，男，汉族。
委托代理人：李理博，河南魏征律师事务所律师。特别授权。
原审被告：李秋红，女，汉族。
委托代理人：王鲁青、刘振甫，河南经源律师事务所律师。特别授权。
上诉人邢德勇因与被上诉人宋彦国、原审被告李秋红房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邢德勇、被上诉人宋彦国及其委托代理人李理博、原审被告李秋红的委托代理人王鲁青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，二被告李秋红、邢德勇原系夫妻，2006年11月16日双方办理离婚登记。原告宋彦国与被告邢德勇系朋友。位于洛阳市涧西区丽春西路鸿运小区10幢3-501号房屋系二被告在婚姻关系存续期间共同购买，但因房屋开发商的问题一直未办理房屋所有权证。2005年11月28日，被告邢德勇向原告宋彦国出具一份收条，载明：“今收到宋〈兄弟〉现金壹万陆仟元正（购房预付）”。被告邢德勇先后收取原告宋彦国款项共计86000元，并将位于洛阳市涧西区丽春西路鸿运小区10幢3-501号房屋交付原告宋彦国使用。2008年7月23日，被告李秋红为洛阳市涧西区丽春西路鸿运小区10幢3-501号房屋办理房屋所有权证，登记房屋所有权人为李秋红，房屋所有权证号为洛市房权证（2008）字第X4498**号，并于同年8月29日办理了国有土地使用证，国有土地使用证号洛市国用（2008）第4010464号。2012年12月4日，原告宋彦国向被告邢德勇出具一份保证书，载明：“为让邢德勇爱人身体早日康复。我决定在浅井头中富公司开发的商住楼购买一套。交房后搬住新房。到时把购买邢德勇的住房协商后退给邢德勇。（住楼交工时间明年年底）”。2014年4月21日，李秋红将宋彦国列为被告、邢德勇列为第三人诉至本院，请求被告宋彦国返还位于洛阳市涧西区丽春西路鸿运小区10幢3-501号房屋。原、被告因房屋所有权发生纠纷，产生矛盾。
原审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，原告宋彦国向被告邢德勇购买位于洛阳市涧西区丽春西路鸿运小区10幢3-501号房屋，向被告邢德勇支付款项86000元，邢德勇向宋彦国出具了一份16000元载明“购房预付”的收条，并自宋彦国向其交付86000元后将房屋交由宋彦国实际占有使用至今。被告李秋红在起诉被告宋彦国、第三人邢德勇返还房屋案件起诉书中自认宋彦国向邢德勇交付86000元、邢德勇将房屋交付宋彦国使用均发生在邢德勇、李秋红婚姻关系存续期间，知晓上述情况，故原告宋彦国与被告邢德勇虽未订立书面房屋买卖合同，但双方都已履行主要义务，且对方接受，宋彦国与邢德勇的房屋买卖合同成立。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。二被告应当严格履行合同义务，协助原告办理房屋过户手续。二被告辩称其与原告宋彦国是房屋借用关系，但未向法院提交证据予以证实，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：一、原告宋彦国、被告邢德勇之间房屋买卖合同关系成立。二、被告邢德勇、李秋红应于本判决生效之日起十五日内协助原告宋彦国将位于洛阳市涧西区鸿运小区10幢3-501号房屋产权过户至原告宋彦国名下。本案受理费100元，被告邢德勇、李秋红共同负担。
宣判后，邢德勇不服原判并提起上诉称，本案如是房屋买卖合同，双方对合同没有书面约定，如口头约定，双方应一致认可才能认定。本案没有书面合同，上诉人没有将房屋卖给宋彦国，只是借用。如存在房屋买卖，在办理房产证时，上诉人就应该办到宋彦国名下。双方没有书面合同，付款的86000也没有收据，只有16000元的收据，房屋的面积、位置更没有约定，一审法院认定房屋买卖合同与事实不符。对房屋买卖合同，法律要求以书面形式，一审法院引用“一方履行了主要义务对方接受的合同成立”，显然是事实不清。房屋买卖合同必须以书面形式，否则不能办理过户手续，即使双方同意，在办理过户时，行政机关还要求签订格式转让合同，一审法院违规作出判决，应依法撤销。上诉人将房屋交给宋彦国使用，应当收取费用，但收据在宋彦国手中，上诉人没有保留。当时宋彦国称其有收据，是86000元，这是双方协商时的价款，双方没协商成，李秋红诉状中才这样表述的。收到的房款，应以收据为准。庭审时宋彦国只提交一张16000元的收据，上诉人没有收宋彦国的其它款项，宋彦国亦未提交其它收据，法院不能以诉状中称收到86000元而作出认定。综上，一审认定事实错误，判决违背法律规定，请求撤销原判，本案上诉费由宋彦国承担。
被上诉人宋彦国答辩称，本案诉争房屋是2006年邢德勇出售给答辩人的，作为房屋所有人邢德勇收取了86000元，答辩人得到房屋是买卖合同履行的典型特征，虽然双方没有签订书面的买卖合同，但双方已经实际履行了合同义务，相互交付财产。基于上述事实，一审法院依据合同法规定，认定双方房屋买卖合同成立并在此基础上判令李秋红、邢德勇协助办理房屋过户手续，是符合事实与法律规定的。在该案中李秋红没有上诉，据此李秋红对该案一审判决认定的事实及判决事项均服判。邢德勇的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
原审被告李秋红述称：我方坚持原来的观点，我方没有跟任何人协商房屋买卖，不同意出售房屋。
二审庭审中，李秋红称曾在涉案房屋居住过，2004年左右不在该房屋居住，2005年宋彦国搬进该房屋居住，在宋彦国搬进该房屋之前双方并不认识。并称房屋是租给宋彦国使用，没有合同，也没有收取租金。宋彦国称2005年左右，其转业后到润升房地产公司工作，在此期间认识了邢德勇，邢德勇告诉其要卖房屋。2005年底搬到涉案房屋居住，双方协商时邢德勇要90000元，其同意给80000元，后协商为86000元。2005年11月份给邢德勇16000元，邢德勇打了收条，后来分三次给完，没有打收条。邢德勇称因工作关系与宋彦国认识，2005年上半年搬离涉案房屋，宋彦国当时说是临时居住，16000元的收条是宋彦国住进房屋后出具的，宋彦国住进房屋后协商买卖涉案房屋，并说得与家人商量，给了16000元，后宋彦国要求写购房预付款。后和家人商量后，家人不愿意，因宋彦国已住进去了，不好给家人说，就一直住着。因为房屋问题，家人一直闹，两年后李秋红找过宋彦国要房屋。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，2005年11月28日上诉人邢德勇向被上诉人宋彦国出具的16000元收条上明确显示是收取的购房预付款，原审被告李秋红在起诉书中也自认宋彦国向邢德勇交付86000元，邢德勇在二审庭审中亦称曾与宋彦国协商买卖涉案房屋，并同家人进行了协商（邢德勇称家人不同意）。李秋红称涉案房屋借给或租给宋彦国居住，其在宋彦国居住该房屋前并不认识宋彦国，双方亦未签订租赁合同，其也没有收取租金，该辩称显然与日常生活常理不符。结合宋彦国一直在涉案房屋居住的事实，本案应认定为房屋买卖合同，且李秋红对房屋的买卖是知情的。虽本案没有签订书面的房屋买卖合同，但实际上已履行了房屋的付款及交付义务，双方房屋买卖合同成立生效。故上诉人邢德勇上诉主张其与被上诉人宋彦国之间只是借用而非房屋买卖关系，于法无据，亦违背诚信原则，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邢德勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴爱国
审 判 员 索如意
代审判员 赵淑婷
二〇一五年六月十六日
书 记 员 周 颖