广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第87号
原告（反诉被告）：广州给力百货有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：毛良清，该公司总经理。
委托代理人：刁梓荣，广东瑞迪安律师事务所律师。
被告（反诉原告）：左显光，住湖南省双峰县。
委托代理人：丰志鹏，广东政霖律师事务所律师。
原告广州给力百货有限公司（以下简称给力百货公司）诉被告左显光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，被告左显光提起反诉，本院依法对本诉和反诉进行合并审理。本案依法由审判员刘丽琼独任审判，于2015年1月21日、3月18日公开开庭进行审理。原告给力百货公司的委托代理人刁梓荣，被告左显光及其委托代理人丰志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告给力百货公司诉称：2013年9月12日，原、被告签订了两份合作经营合同，约定被告承租原告位于花都区狮岭镇狮岭城市广场B栋一楼1FA003区003-1（及2）铺位，总面积120平方米，租金每月共9600元，管理费每月共2400元。被告应当在每月5日前缴纳当月租金、管理费及上月水电等费用，否则从拖欠之日起支付本金的5‰滞纳金直至付清日。逾期超过15天，原告有权单方解除合同，追究被告违约责任。签约后，原告如约交付铺位给被告使用，自2014年1月起，被告无故拖欠租金，严重违反合同内容。据此，请求法院判令：1.解除双方签订的合作经营合同；2.被告交还位于广州市花都区狮岭镇狮岭城市广场B栋一楼1FA003区003-1（及2）的场地给原告；3.被告向原告支付拖欠的租金（按每月9600元计算）、管理费（按每月2400元计算）、滞纳金（按拖欠金额的5‰计算）、违约金（按10万元计算），水电等费用直至交还场地之日止，暂计240000元；4.本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，经本院释明后，原告明确诉讼请求的第1、3项为：1.解除原、被告于2013年9月12日签订的两份合作经营合同；3.被告向原告支付拖欠的租金（按每月9600元计算）、管理费（按每月2400元计算）、滞纳金（按拖欠金额的5‰计算）、违约金（按10万元计算），租金、管理费具体的时间为2014年1月1日至2014年3月31日、2014年11月1日至2015年1月21日。水电费因没有单据，原告表示撤回该项诉讼请求。
被告左显光答辩称：第一，在涉案合同履行过程中，原告为收回被告承租的铺位采取各种手段迫使被告解除合同，故合同的违约方是原告，其不享有合同的合法解除权，而双方的两份合作经营合同，我方认为已在2014年11月1日起解除，详细的事实与理由与我方反诉的事实和理由一致。第二，我方已于2014年11月1日搬离两铺位。第三，我方并未拖欠原告的租金、水电费、管理费，我方多次向原告要求缴纳铺位的租金，但原告拒不收取。故我方只能通过公证提存的方式缴纳租金。综上，我方认为原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
被告左显光反诉称：反诉人因经营品牌电脑所需向被反诉人租赁位于广州市花都区狮岭镇狮岭城市广场B栋一楼1FA003区（给力电脑城）003-1、003-2号铺位，双方于2013年9月12日签订两份合作经营合同，约定两铺位的租赁期均为两年，从2013年10月15日至2015年10月14日，两铺每月租金均为4800元。合同签订后，反诉人根据合同约定将19112元租赁保证金交付被反诉人，被反诉人亦按约定将两铺位交付给反诉人，反诉人接手后即进场装修、经营。承租期内反诉人均按时足额缴纳租金，直至2014年4月，被反诉人欲单方整改给力电脑城并更名为云数码港，对商场布局和入口进行重新规划，且需与商户重新订立租赁合同。而反诉人与其他众多商户认为被反诉人未与众商户协商也未达成一致意见，其单方变更租赁合同约定的行为属于根本违约，且其整改方案会对现有铺位格局造成重大变动，对原规划好的通道和出入口也有重大改动，整改期间的装修必将影响众商户的正常经营，故反诉人和其他众多商户均不同意被反诉人单方整改。
被反诉人为达到单方整改的目的，使用各种手段迫使众商户就范，因此矛盾多次爆发，众多商户要求与被反诉人解除租赁合同，被反诉人对此作出让步，同意与部分商户解除租赁合同，对不同意整改又想继续经营的商户给予4-7月份租金优惠。因反诉人所租铺位位于黄金地段，发生上述纠纷时反诉人不同意整改的意见最为坚决，故被反诉人故意针对反诉人，并未给予租金优惠，也利用拒收租金、停电、擅自在反诉人铺位周围加筑隔板围墙等手段逼迫反诉人解除租赁合同，反诉人多次就此事到公证处办理租金提存公证，并对被反诉人的停电和擅自加筑行为多次报警处理，但被反诉人仍拒绝通电。2014年11月1日，反诉人因被反诉人的恶意违约行为而无法正常经营达几个月之久，遂与被反诉人解除租赁合同并搬离，其后反诉人多次要求被反诉人赔偿各项损失并返还保证金，但遭到拒绝。据此，请求法院判令：1.原、被告于2013年9月12日签订的两份合作经营合同于2014年11月1日解除；2.被反诉人向反诉人支付违约金10万元；3.被反诉人向反诉人返还租赁保证金19112元；4.被反诉人向反诉人赔偿经营损失5万元；5.被反诉人向反诉人支付装修损失6万元；6.被反诉人向反诉人返还2014年8月至10月的部分租金21000元；7.被反诉人向反诉人支付搬迁费3000元；8.被反诉人承担反诉全部诉讼费用。
原告给力百货公司答辩称：涉案铺位被告一直没有与我方进行交接，也没有交还给我方，我方认为解除合同应为法院判决生效之日。被告从2014年1月1日起有三四个月没有缴纳任何租金，严重损害我方的经营权益，我方依法享有合同解除权。因被告严重违反合同，没有权利要求返还保证金，根据合同约定，保证金应归属我方。被告所称的经营损失、装修损失没有任何证据支持。被告要求返还租金、支付搬迁费也没有法律依据和合同依据。另，经我方查询，2014年1月至4月被告没有缴纳任何费用，我方现要求被告提交租赁期间所有的缴纳租金的收据。综上请求法院驳回被告的所有反诉请求。
经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区狮岭镇狮岭城市广场B栋一楼1FA003区003-1号、003-2号铺位，总面积约120平方米，权属人为广州市帝缘房地产有限公司。2013年1月1日，给力百货公司（乙方、承租人）与广州市帝缘房地产有限公司（甲方、出租人）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方广州市花都区狮岭镇狮岭城市广场B栋一层、二层物业及其设施作百货经营之用，面积3800平方米，租赁期10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止，2013年1月1日至2013年6月30日为免租期，2013年7月1日至2015年12月31日，每月租金47500元……合同第七条转租的约定：除甲、乙双方在本合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，须事先征得甲方的同意，方可将承租的该房屋部分或全部转租给他人。2013年2月15日，给力百货公司（乙方、承租人）与广州市帝缘房地产有限公司（甲方、出租人）签订补充协议，约定乙方有权将其所租赁房屋面积出租给任何第三方，且租金及收款方式由乙方自行决定；乙方与第三方所签订的合同年限不得超过甲乙双方合同约定的租赁年限。
2013年9月12日，给力百货公司（甲方）与左显光（乙方）签订合作经营合同两份，约定乙方承租甲方位于广州市花都区狮岭镇狮岭城市广场B栋一楼1FA003区003-1号、003-2号铺位（建筑面积约120平方米）经营联想、华硕品牌，合同期限2年，从2013年10月15日至2015年10月14日，租金共9600元／月，管理费共2400元／月。乙方每月5日前必须向甲方交纳当月租金、管理费、公共空调水电费和上月水费。为确保对卖场公共设施、商家货品品质和服务的保障和合同的履行，乙方应于本合同生效之日向甲方预交租赁保证金共计19112元，租赁期满后，如乙方未损坏承租的经营场地和设施，没有拖欠租金、管理费和水电费及其他费用的，则在本合同期满后90天无息退回乙方，否则甲方有权从中扣除相应的费用。违约责任6.1条约定：如乙方未按本合同第二条规定向甲方交纳当月租金、管理费和上月水电费，乙方须按日向甲方支付拖欠费用总额5‰的滞纳金直至款项付清，同时甲方有权从乙方营业货款或水电押金、租赁保证金中直接扣除，逾期超过15天视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同。6.3条约定：如乙方违反本合同5.2.5项的规定，乙方应赔偿由此给甲方造成的损失，并向甲方支付相当于租赁期内租金总额15%的违约金，按此标准计算低于人民币拾万元的，以人民币10万元计，且甲方有权单方解除本合同，甲方有权处理乙方的商品以及物资设备，并从留置商品以及物资设备的变卖款项中扣除所有乙方须承担的赔偿金及违约金。合同约定2013年10月15日至2013年12月31日为免租期。
两份合同签订后，给力百货公司在合同签订当天将两铺位交付左显光使用，左显光在合同签订当天向给力百货公司支付了首月租金及租赁保证金19112元。左显光接收两铺位后对两铺位进行了装修并经营。给力百货公司称左显光自2014年1月起断续拖欠租金，2014年1月1日至2014年3月31日的租金至今未支付，2014年11月1日至今的租金未支付。左显光称其2014年11月1日前的租金已支付完毕，其于2014年11月1日已与给力百货公司解除合同并撤离涉案两铺位，因此此后的租金不应由其承担。
关于2014年1月1日至2014年3月31日的租金问题，左显光称其没有欠缴，但未能提供其已缴纳该租金的收据，并称已遗失；另，从给力百货公司于2014年8月5日向其发出的催款通知单看，给力百货公司也只是向某光催收4-7月的租金，如果左显光欠1-3月租金，为何给力百货公司不向某光催收1-3月租金？按常理，左显光也不可能不交纳1-3月份的租金就直接交纳4-7月份的租金，因此，左显光认为其并没有欠给力百货公司1-3月的租金。第二次庭审时，给力百货公司为证明左显光未缴纳2014年1-3月份的租金，提供一份催款通知单回单，称其于2014年4月10日曾向某光发出催款通知单向某光催收2014年1-3月份的租金。左显光认为该回单是给力百货公司单方制作，其从未收到该通知单，且给力百货公司也没有向其送达。
给力百货公司于2014年6月25日发出给力电脑城整改通知，主要内容为：商场管理层决定对给力电脑城进行全面升级整改，改造之后商场更名为“云数码港”，需要对商场布局与入口进行重新规划，整改将从对商场形象、业态布局、运营策略、商场管理规范化人性化四个方面进行。左显光称给力百货公司在2014年4月开始欲单方整改给力电脑城，对商场布局和入口进行重新规划，需与商户重新签订租赁合同，因左显光等商户反对整改，给力百货公司为达到整改目的而使用多种手段迫使商户就范。给力百货公司为达到与左显光解除合同的目的，采用拒收租金、停电、擅自在左显光铺位周围加筑隔板围墙防碍左显光正常经营。为此，双方产生矛盾，左显光并多次报警处理。
2014年8月5日给力百货公司向某光发出催款通知单，主要内容为：4-7月份贵专柜应缴费用望在合同约定的时间内到财务部予以缴清，如有异议请在接到本通知后七个工作日内找相关部门协商解决，如无正式书面回复将在8月7日下午六点前全部缴清，逾期不缴者将按合同约定条款收取滞纳金。左显光于2014年8月7日向给力百货公司支付了4-7月的租金、管理费及电费。2014年8月20日，左显光向给力百货公司邮寄通知书，称2014年8月其曾多次到给力百货公司交租金，但给力百货公司拒收，导致其无法按约定履行交付租金的义务，要求给力百货公司在收到通知后三日内指定银行账户收取租金，或者指定租金的收款人及联系方式。2014年8月26日，左显光将8月份的租金及管理费12000元提存于广州市花都公证处，并于2014年8月27日办理了提存公证。2014年9月5日，左显光将9月份的租金及管理费120000元提存于广州市花都公证处，并办理了提存公证。2014年10月17日，左显光将10月份的租金及管理费120000元提存于广州市花都公证处，并办理了提存公证。
左显光称其于2014年10月与给力百货公司协商解除合同，给力百货公司表示同意解除合同，其于2014年11月1日搬离涉案商铺并解除合同。给力百货公司称左显光未与其协商解除合同，也没有将商铺向其交接。对此，左显光没有提供证据予以证明。
诉讼中，左显光提供视听材料作为证据，拟证明给力百货公司在合同履行期间拒收租金、停电并在涉案商铺周围加装隔板墙，阻扰其正常经营。给力百货公司认为该视听材料是左显光偷拍、偷录的，对其真实性不予认可。且认为该视听材料只是反映有人吵架、打架、砌墙，砌墙未在涉案商铺范围内施工是原告的权利，如果停电也是因左显光不交租引起的，是给力百货公司合法权益的自我保护，也是催收租金的方式方法。视听材料的部分内容反映左显光于2014年8月23日前往给力百货公司要求支付2014年8月份的租金，给力百货公司的工作人员认为左显光迟延支付租金，应该与滞纳金一起缴纳，因此拒绝收取左显光仅支付当月租金。
另，给力百货公司在提起本案诉讼时提交了一份关于解除合同的律师函作为证据，在庭审时撤回该证据的举证。左显光以该份证据证明给力百货公司于2014年9月5日向其发出律师函，律师函也反映左显光是自2014年8月起未支付租金、管理费及水电费，因此认为其并未欠付2014年1-3月的租金。
本院认为：给力百货公司与左显光签订的两份合作经营合同，实为铺位租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，对双方均具有约束力，双方应按合同约定全面履行合同义务。
本案的争议焦点为左显光是否拖欠给力百货公司2014年1月1日至2014年3月31日的租金？给力百货公司是否享有合同的解除权？双方签订的两份合同是否于2014年11月1日已解除？
关于左显光是否拖欠给力百货公司2014年1月1日至2014年3月31日租金的问题。给力百货公司将涉案两铺位租赁给左显光使用，左显光应按合同约定向给力百货公司支付租金。给力百货公司称左显光至今未向其支付2014年1月1日至2014年3月31日的租金，左显光称其已缴纳，但未能提供证据证明。从左显光向给力百货公司支付租金的情况看，左显光于合同签订当天向给力百货公司支付了首月租金及租赁保证金，于2014年8月7日向给力百货公司支付了2014年4-7月的租金，而从给力百货公司于2014年8月5日向某光发出的催款通知单及给力百货公司于2014年9月5日向某光发出的关于解除合同的律师函看，给力百货公司在上述时间也只是向某光催收2014年4-7月及8月的租金，如果左显光拖欠给力百货公司2014年1-3月的租金，一般情况下，给力百货公司不可能不向某光追收该租金及在未收取2014年1-3月的租金的情况下直接收取左显光2014年4-7月的租金。而庭审时给力百货公司也自认签订合同当天左显光已向其支付了首月租金，因合同约定2013年10月15日至2013年12月31日为免租期，即左显光已向给力百货公司支付了2014年1月份的租金。综上，本院认为，2014年1-3月的租金左显光已经支付或双方曾达成合意同意免除左显光该时段未支付的租金。因此，给力百货公司要求左显光支付2014年1-3月的租金及滞纳金，证据不足，本院不予支持。
关于给力百货公司是否享有合同的解除权及双方签订的两份合同是否于2014年11月1日已解除的问题。庭审中经征询给力百货公司的意见，给力百货公司自认虽然左显光自2014年1月起欠付租金，但给力百货公司直至提起本案诉讼之前一直未向某光主张解除合同。基于给力百货公司在其认为左显光拖欠其租金的情况下一直未主张解除合同的权利，应视为放弃其享有单方解除合同的权利。因此，给力百货公司在左显光合理支付租金的情况下于2014年10月13日向本院起诉主张单方解除合同，理据不足，本院不予支持。左显光称合同已于2014年11月1日解除，没有提供证据证明，给力百货公司对此也不予确认。因此对左显光该主张本院不予确认。鉴于给力百货公司与左显光于2015年1月21日庭审当天已对场地进行了交接，双方签订的合同也实际解除，因此本院对此不再处理。
关于租金及滞纳金、违约金、租赁保证金的问题。给力百货公司在认为左显光违约的情况下没有行使合同解除权，仍然收取左显光之后的租金给予左显光继续租赁，应视为放弃合同解除权。左显光认为给力百货公司为达到与其解除合同的目的，采用拒收租金、停电、擅自在其铺位周围加筑隔板围墙防碍其正常经营，左显光在此情况下也没有行使合同解除权，继续租赁，也应视为放弃单方合同解除权。导致双方合同解除是由于给力百货公司停电，并在左显光铺位周围加筑隔板围墙防碍左显光正常经营以及左显光自2014年11月起没有按合同约定支付租金所致，双方对合同未能继续履行均有过错，因此，给力百货公司要求左显光支付违约金及左显光要求给力百货公司支付违约金，本院均不予支持。根据公平原则、双方的过错程度及双方于2015年1月21日实际解除合同及铺位交接的情况，本院认为，左显光应向给力百货公司支付2014年11月1日至2015年1月21日的租金和管理费。按12000元／月计算，为32400元。左显光支付的租赁保证金19112元应抵扣租金、管理费，抵扣后，左显光应向给力百货公司支付租金、管理费13288元。因左显光迟延支付租金、管理费，应向给力百货公司支付滞纳金，但给力百货公司要求按欠费总额的5‰／日计算过高，根据左显光欠费的情况，滞纳金从2014年12月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。
对于左显光的反诉请求，因左显光没有提供证据证明其于2014年11月1日与给力百货公司解除合同并搬离铺位，因此，左显光请求确认其与给力百货公司于2013年9月12日签订的两份合作经营合同已于2014年11月1日解除，没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，左显光认为给力百货公司违约在先，要求给力百货公司返还租赁保证金19112元、赔偿经营损失50000元、装修损失60000元、返还2014年8-10月部分租金21000元、支付搬迁损失3000元均无事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告广州给力百货有限公司与被告左显光于2013年9月12日签订的两份合作经营合同（双方已于2015年1月21日实际解除合同并当天交接完毕）。
二、被告左显光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州给力百货有限公司支付租金、管理费合计13288元。
三、被告左显光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州给力百货有限公司支付租金、管理费13288元的滞纳金，滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年12月6日起计至付清款日止。
四、驳回原告广州给力百货有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告左显光的全部反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2450元，由原告广州给力百货有限公司负担2311元，被告左显光负担139元；反诉费2548元，由被告左显光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一五年三月二十六日
书记员 袁美华