北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终6856号
上诉人（原审原告）岳林英，女，1966年10月23日出生。
委托代理人戴汇瑜，北京智勇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京秀水街市场有限公司。
法定代表人张东红，执行董事。
委托代理人董青，女，1986年5月15日出生。
被上诉人（原审被告）北京秀水街房地产开发有限责任公司。
法定代表人张永平，董事长。
委托代理人董青，身份同上。
上诉人岳林英、北京秀水街市场有限公司（以下简称秀水街市场）因与被上诉人北京秀水街房地产开发有限责任公司（以下简称秀水街房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第44724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人岳林英及委托代理人戴汇瑜，上诉人秀水街市场与被上诉人秀水街房地产公司的委托代理人董青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年8月，岳林英诉至原审法院称：我与秀水街市场于2014年6月18日签订房屋租赁合同，约定我承租第×层×1、×2、×3共3个店铺从事经营，租期2014年7月1日至2016年6月30日。我于2014年6月18日支付了6个月租金198000元及保证金15万元、物业费18252元、广告费36000元，合计402252元。因秀水街市场违反合同约定，我于2014年9月30日通知对方后撤离。现我起诉，要求秀水街市场、秀水街房地产公司返还房租198000元、保证金15万元、物业费18252元、广告费36000元，并以402252元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，给付2014年6月18日起至实际支付上述款项为止的利息。
秀水街市场辩称：岳林英与我市场签订的租赁合同期限为2014年7月1日至2016年6月30日，2015年3月26日，我市场在公告栏粘贴解除通知。岳林英未按期交纳租金及其他相关费用，没有履行合同义务，构成违约，导致合同无法履行，其主张我市场退还费用，没有依据。我市场不同意岳林英的诉讼请求。
秀水街房地产公司辩称：双方不存在租赁合同关系，岳林英的诉讼请求与我公司无关。
原审法院经审理查明：2014年6月18日，秀水街市场（甲方）、岳林英（乙方）签订《租赁合同》。双方约定：乙方承租甲方市场第×层×1、×2、×3号3个店铺作为经营场地；租期2014年7月1日至2016年6月30日；2014年7月1日至2015年6月30日的月租金标准×1为1.2万元、×2为1.02万元、×3为9600元；租金支付方式为半年付，合同签订之日前支付6个月租金，每期租金应当于相应租期开始前3个月一次性付清；签订本合同时，乙方应按每个店铺5万元向甲方支付经营保证金，共计15万元；乙方单方面解除本合同或乙方有本合同第九条规定之情形的，经营保证金不予退还；本摊位严格经营市场所规定的业态，经营商品大类为珠宝，细类为琥珀，非经甲方书面同意，乙方不得超出本款细类约定范围经营；合同第九条约定：本店铺出现下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，收回店铺；本合同及其附件自甲方将解除通知送达乙方时解除，乙方已交纳的经营保证金和店铺剩余租金概不退还：1.擅自将店铺转租、转让、转借第三方的；2.故意破坏市场设施的，或未经甲方许可改造市场设施，或私自占用公共通道的；3.欺行霸市、强买强卖、打架斗殴、野蛮经营的；4.不按时交纳各种税费、租金或其他市场管理费用的；5.未经甲方许可连续歇业超过两天的；6.接到甲方书面通知后不补足经营保证金的；7.未经甲方许可擅自经营非本合同第八条约定商品的；8.乙方利用所租摊位进行非法活动，损害公共利益的；9.乙方因违法经营被有关行政机关处罚或被媒体曝光损害市场声誉的；10.乙方经营本市场禁止经营的商品或服务的；11.乙方以其他方式干扰市场经营秩序的；本合同的所有附件、附属协议均是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力；根据本合同需要发出的全部通知均采用书面形式，甲方对乙方发出的通知，送至该承租摊位或在市场公示栏公示后则视为已经送达；乙方发给甲方的通知，送至甲方的办公地址则视为已经送达。
合同签订后，岳林英向秀水街市场交纳2014年7月1日至2014年12月31日的房租190800元、保证金15万元、2014年7月1日至2015年6月30日的物业费18252元；秀水街市场将租赁店铺交岳林英经营。
岳林英主张秀水街市场未提供管理服务、培训和辅导、发票，未打造高端市场，存在违约行为；其于2014年9月16日以书面方式向秀水街市场提出解除租赁合同，并于2014年9月30日撤离。秀水街市场对岳林英主张之违约行为不予认可；并主张其于2014年10月8日发现岳林英不在租赁店铺经营，后于2015年3月26日在市场公告栏公示解除合同通知，于2015年5月、6月左右再次将店铺出租。
岳林英主张秀水街市场人员称可通过广播及平面媒体方式播放广告，后岳林英于2014年6月19日将广告费36000元转账至秀水街市场招商办公室徐×的个人帐户内。秀水街市场主张其自身无法播放广告，不向商户收取广告费，其已将大厦广告发包给第三方；徐×曾系其职工，现已离职，收取广告费系徐×个人行为。
原审法院经审理认为：岳林英与秀水街市场之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在合同履行过程中，岳林英搬离租赁店铺，其行为表明不再履行租赁合同，但因岳林英搬离租赁店铺的行为不符合合同约定的解除条件，故不具有单方解除合同的效力。秀水街市场于2014年10月8日发现岳林英搬离，并于2015年3月26日在市场公告栏公示解除合同通知，故双方租赁合同已解除。岳林英要求秀水街市场退还房租、物业费、赔偿利息损失，缺乏依据，故法院不予支持。岳林英要求秀水街市场返还保证金，根据租赁合同，保证金具有违约金性质且数额过高，故法院将根据实际情况酌情确定秀水街市场返还岳林英保证金的数额。因岳林英未向秀水街市场交纳广告费，故岳林英无理由要求秀水街市场退还广告费。岳林英与秀水街房地产公司之间不存在合同关系，岳林英要求秀水街房地产公司承担责任，法院予以驳回。
据此，原审法院于2015年12月作出判决：一、北京秀水街市场有限公司于判决生效后七日内返还岳林英保证金五万元。二、驳回岳林英其他诉讼请求。
判决后，岳林英、秀水街市场不服，上诉至本院。岳林英上诉要求改判支持其原审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由秀水街市场、秀水街房地产公司承担。事实和理由主要为：1.秀水街市场承诺打造全中国第一家高端市场，提高商品档次，并保证如果承诺不能实现，可以随时退出，不算违约，全额返还剩余费用，但岳林英入驻市场后，秀水街市场没有兑现当初承诺，岳林英在秀水街市场管理人员同意情况下提前撤场。因此，秀水街市场在合同履行过程中存在根本性、实质性违约，应赔偿岳林英的所有经营性损失，退还岳林英的所有费用；2.秀水街市场未按照合同约定公示租金标准、出具发票、提供管理服务、进行系列培训、介绍英文导购等，存在多项违反合同约定行为，因此应当退还岳林英所有费用；3.原审认定岳林英未向秀水街市场交纳广告费与事实不符。
秀水街市场要求撤销原判，改判驳回岳林英的诉讼请求，由岳林英承担一、二审诉讼费用。事实和理由主要为：双方合同中约定的保证金不限于违约金性质，合同系双方真实意思表示，应尊重当事人意思自治，岳林英无正当理由单方解除合同，依据合同约定无需退还经营保证金。因岳林英违约，秀水街市场租金等各项损失巨大，远高于保证金数额，原审认定保证金数额过高，酌情确定秀水街市场返还保证金5万元，没有事实和法律依据。
秀水街房地产公司认为其与本案无关。
原审判决作出后，原审法院按照秀水街市场提供地址向其邮寄送达了民事判决书，根据特快专递回执联显示判决书于2015年12月30日被签收。后秀水街市场通过×速递向原审法院邮寄上诉状，根据原审法院收到的快递收件公司存根联显示，快递寄件人署名处为“董青”，寄件日期为“1月15日”。秀水街市场代理人董青主张其快递寄出时间为1月14日，寄件人署名及日期不是其本人填写，为此秀水街市场提交同一快递单号的寄件公司存根联，其中寄件人署名处及寄件日期处均为空白。同时，秀水街市场申请×速递有限公司职员温×出庭作证，温×提供其工作证证明是上述快递的收件员，据温×陈述该快件是1月14日下午五、六点收到的，因为时间太晚，收到的快件太多，包装不过来，因此第二天才发出。快递的寄件人签名和日期都是温×填写的，寄件时间填写的是发件时间。岳林英不认可温×的证言。
另，岳林英提交岳林英之夫刘×1与秀水街市场部门经理刘×2对话的录音光盘一张，证明秀水街市场的管理人员承认违约。秀水街市场认为该份证据不属于新证据，且录音内容不能证明秀水街市场认可违约。秀水街市场提交合同附件一《市场管理规范》，其中第57-58页内容：“三、市场内商户或导购人员有下列行为之一的，市场管理部门将给予收取违约金的处置，情节严重的机遇封摊七天及缴纳违约金5000元直至收回摊位承租权且所交任何费用不予退还的处置：……2.不开摊……3.空摊经营……7.未经上换货审批程序，存在私自上换货情况的，”证明秀水街市场有权不退还剩余物业费。岳林英不认可该证据真实性及证明目的，其表示合同系其在退出市场时倒签的，没有收到过《市场管理规范》，且该合同属于格式合同。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有相关书证、证人证言、双方当事人的陈述等证据佐证。
本院认为：当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。期间不包括在途时间，诉讼文书在期满前交邮的，不算过期。本案中，秀水街市场收到原审判决时间为2015年12月30日，故其应当在2016年1月14日前提起上诉。原审法院收到的快递中收件公司存根联虽然显示邮寄时间是2016年1月15日，但是根据秀水街市场提交的同一快递寄件公司存根联寄件日期处为空白以及快递人员的证人证言，结合快递行业的通行做法，本院认为秀水街市场的陈述较为可信，故秀水街市场已在法定的上诉期间内提起上诉，对其上诉请求应予受理。
关于何方构成违约。岳林英主张秀水街市场未依约打造高端市场，存在多项违约，但其主张的秀水街市场应履行义务在《租赁合同》中并未约定，且岳林英亦未提供充分证据证明双方曾达成过其他补充协议，故对其上述主张本院不予采纳。岳林英提前撤场没有合同依据和法律依据，应属违约。秀水街市场于2015年3月26日发布解除合同通知系行使合同单方解除权，双方租赁合同于当日解除。
关于经营保证金。双方所签租赁合同系真实意思表示，应尊重当事人的意思自治，双方在租赁合同中约定的经营保证金同时具有违约责任的承担、保证合同履行、租金费用抵扣、市场管理等多项功能，且根据合同约定岳林英除提前撤场外，还存在空置摊铺、不开摊等违约行为，亦会给秀水街市场造成损失。因此原审认定保证金数额过高有误，本院予以纠正。
关于广告费。因岳林英未提供充分证据证明其向秀水街市场交纳过广告费，故岳林英要求秀水街市场退还广告费没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于物业费。双方均认可岳林英的物业费交纳至2015年6月30日，故合同解除之后的剩余物业费秀水街市场应当退还。秀水街市场主张根据《市场管理规范》第五章第三款的规定，岳林英违反相关条款，其所交任何费用不予退还。因该《市场管理规范》系秀水街市场单方制作并重复使用，故应属格式合同。秀水街市场主张适用的该项条款，因条款中详细列举了多种违反管理秩序的行为以及应承担的违约金数额，且列举的各违约行为违约程度、情节以及可能造成的损失明显不同，不做区分的一律不予退还所交任何费用，明显加重相对方的责任，排除相对方的主要权利，故该条款不能在本案中适用，秀水街的上述主张本院不予采纳。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第44724号民事判决第一、二项；
二、北京秀水街市场有限公司于本判决生效后七日内返还岳林英物业费四千八百一十六元五角；
三、驳回岳林英的其他诉讼请求。
一审案件受理费3667元，由岳林英负担3631元（已交纳），由北京秀水街市场有限公司负担36元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费7634元，由岳林英负担7562元（已交纳7334元，剩余228元于本判决生效之日起七日内交纳），由北京秀水街市场有限公司负担72元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐晓丹
审 判 员 夏 莉
代理审判员 陈 茜
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 石艳明