萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第1712号
原告魏某华。
原告文某珍。
委托代理人彭福科，江西振武律师事务所律师。
被告萍乡某某房产置业有限公司。
第三人萍乡市某某工贸有限公司。
原告魏某华、文某珍与被告萍乡某某房产置业有限公司（以下简称某某置业公司）、第三人萍乡市某某工贸有限公司（以下简称某某工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月14日受理后，依法由代理审判员邹小蓉适用简易程序于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告文某珍及原告魏启、文某珍的共同委托代理人彭福科、被告某某置业公司的委托代理人吴蓉、第三人某某工贸公司的法定代表人陈江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告魏某华、文某珍诉称：原、被告于2015年5月1日签订了店面租赁合同，约定：原告将位于文化路步行街3号楼一层店面03号店面出租给被告，租金每月5000元，合同签订之日起交纳押金两万元，租赁期内乙方不得转租店面。合同签订后，被告方既没有交纳押金，也没有按合同约定足额支付租金，还将店面转租给第三人。被告的上述行为属于严重违约，侵犯了原告的合法权益，根据合同第二条、第三条、第六条约定及相关法律规定，原告有权解除合同收回店面，要求被告支付拖欠房租。故原告诉至本院，请求判令：一、解除原、被告于2015年5月1日签订的店面租赁合同；二、被告向原告支付拖欠租金9028元；三、被告承担本案诉讼费。
被告某某置业公司辩称：一、原告于2011年就与他人签订了关于本案店面的租赁合同，中间转让了好多次才转至被告，说明原告已经默认店面可以转让。二、本案店面系被告的前任股东吕泽春转租而来，同时吕泽春也是第三人的前任股东，故店面租给第三人不属于转租。三、被告按照2011年原告与他人签订的合同约定，每月向原告支付了租金3993元，本案合同约定的5000元租金被告不认可，因该合同是在被告法人代表不知有2011年的合同的情况下签订的。四、被告未向原告支付押金属实，但案外人吕泽春向原告支付了押金。五、被告同意按5000元的租金标准从5月份开始补足店面租金。
第三人某某工贸公司辩称：第三人未与原告签订租赁合同。第三人是在2013年6月份直接跟吕泽春签订的合同，当时没有某某置业公司。
原告魏某华、文某珍为支持自己的诉讼请求，向法庭举证及被告、第三人质证及本院对证据的认证情况：
1、原告魏某华、文某珍的身份证复印件，萍房权证安字第20070039**号房屋所有权证、萍国用2009第76939号国有土地使用证各一份。证明原告的诉讼主体资格，及原告拥有对文化路3号店面的所有权。被告及第三人质证后均对该组证据无异议。该组证据本院予以采信。
2、2015年5月1日原、被告签订的房屋租赁合同一份。证明双方存在租赁关系，合同对权利义务有明确约定，合同约定租金每月5000元，承租方不得转租，承租方需交押金两万元。被告及第三人质证后均对该组证据无异议。该组证据本院予以采信。
3、中国建设银行的帐户明细表。证明被告租金支付至2015年8月份，每月支付的租金是3993元，并未按合同约定足额向原告支付租金。被告及第三人质证后对该证据无异议。该组证据本院予以采信。
被告某某置业公司为支持自己的抗辩理由，向法庭举证及原告、第三人质证及本院对证据的认证情况：
1、2011年5月1日原告与赵群签订的店面租赁合同、2013年7月10日吕泽春与萍乡市百家投资有限公司签订的店铺转租协议、2013年9月17日吕泽春与华致酒行萍乡店签订的营业用房租赁合同共计三份，2015年5月1日原、被告签订的店面租赁合同一份。证明该店面是由原告魏某华先租给赵群，然后由赵群转给了吕泽春，再由吕泽春转给某某置业公司，2015年5月1日，原告魏某华与某某置业公司重新签订了一份店面租赁合同，该合同是在某某置业公司法人代表彭图不知有前面合同内容的情况下签订的。原告质证后对该组证据中2011年5月1日及2015年5月1日签订的合同无异议，合同约定了租赁期间承租方不得转租店面。对2013年7月10日及2013年9月17日的合同真实性有异议，不是原告所签订，原告对转租不知情，该两份合同与本案无关联。第三人质证后对该组证据无异议。本院认为，2011年5月1日的合同原告自认属实，本院予以采信；2015年5月1的合同系原、被所签订，双方均无异议，本院予以采信；2013年7月10日及2013年9月17日的合同，因系案外人签订，被告未提供证据佐证其真实性，该两份合同本院不予采信。
2、2015年1月份至2015年8月份的工商银行电子回单共计八份。证明被告没有拖欠房屋租金，原告默认可转租。原告质证后提出，2015年5月份至2015年8月份的回单，与原告提供的清单一致的，原告认可。2015年1月份至2015年4月份的回单，因原告魏某华本人不在，且回单上无银行签章，故真实性不能确定，2015年1月份至2015年4月份的四份回单与本案无关联。第三人质证后对该组证据无异议。本院认为，该组证据虽系电子打印件，未加盖单位公章，但在原告认可2015年5、6、7、8月份的电子回单的情况下，该四份电子回单本院予以采信，2015年1、2、3、4月份的四份电子回单，与2015年5月份至8月份的四份电子回单形式一致，在原告未提供反证的情况下，2015年1、2、3、4月份的四份电子回单，本院亦予采信。
第三人某某工贸公司未向法庭举证。
综合以上原、被告举证、质证情况及本院对证据的分析、认定和当事人的陈述，可以查明如下法律事实：2011年5月1日，原告与案外人赵群签订了了关于涉案店面的租赁合同，合同主要内容为：原告将位于文化路步行街3号楼一层店面03号店面面积计128.66平方米出租给赵群；自2011年5月1日至2012年4月30日止，租金每月3300元，2012年5月1日至2015年4月30日止，租金每月3630元，2015年5月1日至2018年4月30日止，租金每月3993元，2018年5月1日至2021年4月30日止租金每月4392元；赵群应向原告交纳押金10000元；租金应在每月5日前交纳，逾期一个月视为违约，原告有权收回店面，终止合同；在租赁期间未经原告允许不得转租店面。2015年5月1日，原告发现，其租赁给赵群的店面已转租至被告某某置业公司处。原告遂与被告于2015年5月1日签订了关于涉案店面的租赁合同，合同的主要内容为：原告将位于文化路步行街3号楼一层店面03号店面面积计128.66平方米出租给被告；租赁期限自2015年5月1日至2022年4月30日止计七年，租金每月5000元，每两年递增10%；被告需向原告交纳押金20000元；租金应在每月5日前交纳，逾期一个月视为违约，原告有权收回店面，终止合同；被告在租赁期间未经原告允许不得转租店面。合同签订后，被告继续按照原告与赵群于2011年5月1日签订的店面租赁合同约定向原告每月支付3993元租金至2015年8月份，且未向原告交纳押金20000元。后经原告发现，被告已将原告的店面转租给第三人某某工贸公司使用。三方协商未果，原告遂于2015年9月14日诉至法院。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告魏某华、文某珍与被告某某置业公司2015年5月1日签订的店面租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，合同内容未违反法律强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定履行权利义务。原告魏某华、文某珍依约向被告某某置业公司提供店面，被告某某置业公司理应依约使用店面，并向原告足额支付租金。被告某某置业公司在未经原告同意的情况下将租赁店面转租给第三人某某工贸公司使用，该行为违反了双方合同约定。原告对转租事宜知情后仍表示不同意转租，并在法定期限内向法院起诉。故被告某某置业公司辩称原告默认店面可以转租的抗辩理由与事实不符，本院不予采纳。本案中与原告签订租赁合同的主体是被告某某置业公司，非案外人吕泽春，且被告某某置业公司与第三人某某工贸公司均是独立的法人主体，被告将租赁店面再租赁给第三人即构成转租，故被告某某置业公司辩称店面系其和第三人共同的前任股东吕泽春租赁给第三人某某工贸公司使用，故不是转租的抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，原告可以解除其与被告某某置业公司的店面租赁合同，故原告请求解除双方于2015年5月1日签订的店面租赁合同之诉讼请求，本院予以支持。原、被告于2015年5月1日签订的店面租赁合同明确约定店面租金为5000元每月，被告某某置业公司自2015年5月至2015年8月止，向原告每月交纳租金仅3993元，该行为违反合同约定。被告某某置业公司辩称其是在不知有2011年5月1日合同的情况下签订的2015年5月1日的合同，故其不认可合同约定的每月5000元租金，因2011年5月1日的店面租赁合同的合同主体并非被告，故被告主张依据该合同向原告履约于法无据，且2015年5月1日的合同系原、被告自愿签订，被告不按合同支付足额租金的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行责任”之规定，被告应按双方合同约定每月5000元的租金标准向原告补足自2015年5月1日至2015年9月份所欠租金，共计9028元{（5000-3993）元×4个月＋5000元=9028元}。故原告请求被告某某置业公司支付拖欠租金9028元的诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告魏某华、文某珍与被告萍乡某某置业公司于2015年5月1日签订的店面租赁合同。
二、被告萍乡某某置业公司应在本判决书生效之日起七日内向原告魏某华、文某珍支付拖欠租金9028元。
本案诉讼费50元，由被告萍乡某某置业公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自本判决书内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
代理审判员 邹小蓉
二〇一五年十二月七日
代理书记员 程 娜