广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8193号
上诉人（原审原告）陈华英，住所地广东省深圳市南山区。
委托代理人黄锐，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）一兆韦德健身管理有限公司深圳第五分公司，住所地深圳市南山区粤海街道南油路（南海大道）东、创业路北保利城花园（3#-4#栋）2层。
负责人郑国。
被上诉人（原审被告）一兆韦德健身管理有限公司，住所地上海市浦东新区浦东大道1200号1807室。
法定代表人金宇晴，董事长。
被上诉人（原审被告）刁晓东，住所地广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审被告）苏琴，住所地广东省深圳市南山区。
被上诉人（原审被告）琚静飞，住所地广东省深圳市南山区。
被上诉人（原审被告）王翠华，住所地黑龙江省双鸭山市宝山区双鸭山。
六被上诉人共同委托代理人童仲芬，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人陈华英因与被上诉人一兆韦德健身管理有限公司深圳第五分公司、一兆韦德健身管理有限公司、刁晓东、苏琴、琚静飞、王翠华排除妨害纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1194号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺位于深圳市南山区南油大道（南海大道）东、创业路北保利城花园3#、4#楼二层XX商铺，建筑面积40.97平方米，于2003年7月22日登记在陈华英名下，产权为100%，房产证号为深房地字第××号。
2003年2月26日，陈华英（买方）与案外人深圳市保利城实业有限公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》[编号为深（南）网预买字（2003）01905号]，合同约定：买方购买保利城花园二期的3号、4号楼商铺的二层XX号房，位于二层，用途为商铺，建筑面积40.97平方米，总金额为131140元；已预售的房产在建筑工程施工过程中，不得变更公共设施的用途、设计和项目名称，如确需变更的，卖方应持五分之四以上购房者同意的公证书，向政府规划设计主管部门申报；买卖双方约定，屋顶使用权归卖方所有，外墙面使用权归卖方所有；及其他事项。此后，深圳市保利城实业有限公司与陈华英及其他保利城花园二期的3号、4号楼二层商铺业主签订《保利城花园3、4号楼商场委托出租协议》，对涉案商铺及保利城花园二期的3号、4号楼商铺的二层其他商铺进行了返租，并于2011年8月31日期满退租。
2015年4月至2015年10月，顾红梅、虞雪芳、黄丽等107名商铺业主相继签订了《商铺（二楼）租赁委托书》，内容为：委托由商铺业主自主组成的商铺招商租赁小组（以下简称招商小组）负责整体招商出租事宜，商铺租期不低于10年，租金分配按照原购商铺占总价的百分比进行分配；委托日期自2015年5月1日至2016年4月31日，期限内未招商成功委托书有效期顺延12个月；商铺业主自主组成的商铺招商租赁小组成员为刁晓东、苏琴、琚静飞、王翠华；只要在本层商铺业主同承租方同意签约率达到80%以上（含80%）、同意签约业主的面积总和达到总面积的80%，租赁小组可视作所有业主同意出租给承租方；及其他事项。
涉案楼层共有115间商铺，2015年9月，顾红梅、虞雪芳、黄丽等107名商铺业主（出租方，甲方）相继与一兆韦德健身管理有限公司（承租方，乙方）签订《保利城花园3、4号楼二楼商场联合整体出租合同》，内容为：甲方出租给乙方的房屋坐落于深圳市××××大道东、创业路北，保利城花园3#、4#楼二层；甲方于2015年9月10日前向乙方交付该房屋，且保证该房屋交付时已经符合法律法规规定的房屋交付使用条件；房屋租赁期十年，自2015年9月10日起，至2025年9月9日止；年租金将按照原初始购买商铺总价的5%支付，该房屋租金在租赁期限起始日起2年内不变，自第3年起按每两年租金基数递增5%，签约率达到80%以上，合同生效后在一个星期内支付2个月的押金和1个月的租金给甲方；免租期为3个月，自2015年9月10日至2015年12月9日，本合同达到80%（含）以上业主签约后生效，生效后，由于该物业产权由多位业主共同所有，甲、乙双方需相互配合按规定向房屋所在地办理登记备案，领取房屋租赁凭证；整层商铺已有80%（含）以上业主认可本合同则视为生效，若发生其他业主有异议和纠纷，与乙方无涉；甲方业主代表承诺保证80%（含）以上业主，乙方于2015年12月31日前签订租赁合同，若有业主不愿意签订或未完成签订的，甲方承担连带违约责任；及其他事项。2015年9月1日，一兆韦德确认收铺。
2015年10月13日，陈华英向一兆韦德第五分公司发出《告知函》，称一兆韦德第五分公司擅自打掉原有建筑进行装修、装饰的行为属于侵犯私权的行为，要求其立即停止装修并恢复原有建筑格局。庭审中，称其未收到此函件。
2015年11月24日，深圳市保利城花园服务中心出具《证明》一份，内容为：深圳市南山区保利城花园3#、4#楼裙楼商场从2003年至今，一直由我公司负责物业管理。商场从2003年9月至2011年8月先后由深圳市友谊百货商店、深圳市海伦商业发展有限公司（国美电器）承租整体经营，商场统一配置中央空调，集中照明，公用手扶电梯。
以上事实，有房产证、《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《商铺（二楼）租赁委托书》、《保利城花园3、4号楼二楼商场联合整体出租合同》、《告知函》、《证明》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
陈华英在原审中诉请：1、一兆韦德第五分公司立即迁出涉案商铺，并对涉案商铺按《深圳市房地产买卖合同（预售）附表三》恢复原状；2、一兆韦德第五分公司向陈华英支付涉案商铺自2015年10月2日至恢复原状之日的侵占费用（按每月8194元计算），一兆韦德、刁晓东、苏琴、琚静飞、王翠华对上述侵占费用承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由一兆韦德第五分公司、一兆韦德、刁晓东、苏琴、琚静飞、王翠华承担。
原审法院认为，虽然陈华英提交的权属证书能够证明涉案商铺归其所有，但该产权证书未记载房屋的四至界限，另陈华英提交的涉案商铺所在楼层的平面图，该图所示涉案商铺的位置位于涉案楼层的边角，有两面实体墙体，可以大概确定商铺在角落的位置，但无法明确其余界限、也无实体墙壁隔离，因此涉案商铺的实际准确位置及面积均无法界定，其购买的面积也难以与其他业主购买的面积完全相区分。根据庭审查明的事实可知陈华英从案外人深圳市保利城实业有限公司外购买涉案商铺以及实际使用商铺的情况可以认定陈华英应当知晓涉案商铺与该楼层其他商铺统一经营的模式，且应当知晓其权利行使必然受到一定限制。所处的保利城花园3、4号楼二楼商场总计有115间商铺，目前顾红梅、虞雪芳、黄丽等107名商铺业主与一兆韦德均签订了《保利城花园3、4号楼二楼商场联合整体出租合同》是各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，签约业主比例已达93%，占有优势地位。且实际已经将涉案商铺整体交付一兆韦德使用。在此情况下，陈华英提出返还商铺、恢复原状的请求势必会影响保利城花园3、4号楼二楼商场整体功能的发挥，损害其他业主的权益，造成社会财富的浪费，也不利于社会经济的发展，维持目前大多数业主认可的经营模式更有利于保护包括陈华英在内的全体产权人的权益。综上，本案不具备返还商铺、恢复原状的客观条件，为了维护市场交易的稳定性、避免侵害其他业主的合法权益，对于陈华英要求返还商铺、恢复原状的诉讼请求，原审法院不予支持。关于陈华英诉请的侵占费实际为占有使用费，鉴于涉案商铺已交付一兆韦德实际使用，故一兆韦德应向陈华英支付占有使用费，至于支付标准，应与其他与一兆韦德已签约的107户业主的支付标准相同较为合理，即年租金按照原初始购买商铺总价的5%支付，该房屋租金在租赁期限起始日起2年内不变，自第3年起按每两年租金基数递增5%，免租期为3个月，自2015年9月10日至2015年12月9日，综上，一兆韦德应从2015年12月10日起，按每年6557元（131140×0.05）的标准向陈华英支付占有使用费，以后占有使用费的标准参照其他业主与一兆韦德签订的租赁合同的标准递增即该房屋租金在租赁期限起始日起2年内不变，自第3年起按每两年租金基数递增5%。关于陈华英诉求原审法院其他承担连带赔偿责任的诉讼请求，无法律及合同依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、一兆韦德健身管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向陈华英支付涉案商铺占有使用费（一兆韦德健身管理有限公司应从2015年12月10日起，按每年6557元的标准向陈华英支付占有使用费，涉案商铺占用使用费在租赁期限起始日起2年内不变，自第3年起按每两年租金基数递增5%）；二、驳回陈华英的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由陈华英承担25元，承担25元。
上诉人陈华英不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1194号民事判决；2、依法改判：（1）一兆韦德第五分公司立即迁出涉案商铺，并对涉案商铺按《深圳市房地产买卖（预售）附表三》恢复原状；（2）一兆韦德第五分公司向上诉人陈华英支付涉案商铺自2015年10月2日至恢复原状之日的侵占费用（按每月8194元计算），一兆韦德、刁晓东、苏琴、琚静飞、王翠华对上述侵占费用承担连带赔偿责任。3、一、二审诉讼费用由一兆韦德第五分公司、一兆韦德、刁晓东、苏琴、琚静飞、王翠华承担。
上诉事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、涉案商铺是独立式产权商铺，有确切位置，与其他商铺有明显界限。（1）关于证据的说明。深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三（P16）其中关于涉案商铺属于独立式商铺的表述、二层平面图（第XX号商铺）、房产证等证据均可以客观真实的证明：涉案商铺为上诉人100%产权，属于独立式商铺，建筑面积为40.97平方米，居于涉案楼层一角有具体位置，与其他商铺有明显界限。（2）关于客观事实的说明。涉案商铺有三面实体墙壁，一面玻璃墙壁，与其他商铺有明显的四至界限。并且涉案商铺独立经营具有前往电梯和楼梯的通道，亦未阻碍其他商铺通往电梯楼梯之处。消防部门也明确答复，涉案商铺用作残疾人理疗，不需要再进行消防备案。也即涉案商铺独立经营不影响整层消防报备。据此，涉案商铺位置居于商场一角，独立使用不影响其他商铺的正常使用。2、《保利城花园3、4号楼二楼商场联合整体出租合同》内容的真实性、客观性、关联性均无法获得证实，107位业主方均未出席法庭作证，签字也无法确认是否是业主的真实签名，现有证据不能证明该合同合法有效。陈华英没有签署上述合同，亦没有委托任何人代理签署上述合同或与涉案商铺承租相关文件合同。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国宪法》第十三条、《中华人民共和国民法通则》第七十五条等法律的规定，在陈华英未签署任何租赁合同的情况下，其对涉案商铺的所有权依法受法律保护。3、政府主管部门对涉案商铺所属区域确定的指导租金标准2015年上半年为100元/平方米。因此，指导租金标准和商业惯例均是以建筑面积大小收取租金，原审法院认定的按照原始购买价格的标准收取租金没有合法依据。并且，陈华英于2003年购买了涉案商铺，原初始购买价格为131140元。如果按照原初始购买商铺总价5%支付涉案商铺占有使用费，则每年使用费为6557元，每月使用费为546元，每月每平米使用费仅为13元，远低于政府指导价格。退一步说，与二层其他商铺业主的收取的租金相比，也不具有公平性。另外，该判决未写明涉案商铺使用截止时间，判决加重了陈华英的负担及风险，即使按照每两年租金基数递增5%，对于陈华英损失也是巨大的。（3）原审判决结果使涉案商铺实际脱离陈华英管理，使陈华英无法获得公平合理的补偿和救济。4、一兆韦德第五分公司、刁晓东、苏琴、琚静飞、王翠华应当对一兆韦德承担的支付占有使用费等侵权责任承担连带责任。首先，一兆韦德第五分公司注册地址为涉案商铺所在的二层商铺，且其也认可已装修使用，其是实际的侵权人，一兆韦德作为总公司应当对一兆韦德第五分公司的责任承担连带责任；其次，刁晓东、苏琴、琚静飞、王翠华未经陈华英授权同意，将涉案商铺交由一兆韦德第五分公司使用，因此四人构成共同侵权。二、原审法院适用法律错误。涉案商铺为独立商铺，陈华英独立合法使用涉案商铺并未涉及侵犯他人合法权益。相反，一兆韦德等人的侵权行为严重侵犯陈华英的合法权益。
被上诉人一兆韦德第五分公司、一兆韦德、刁晓东、苏琴、琚静飞、王翠华当庭答辩称，一、原审法院认定涉案商铺的实际准确位置及面积均无法界定，其购买的面积也难以与其他业主购买的面积完全相区分，是正确的。二、涉案商铺属于虚拟产权式商铺，所有权与经营权分离，各商铺业主行使所有权时必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。三、涉案商铺所在的保利城花园3#、4#裙楼二层商场总计115间商铺，已经有107间商铺业主均与一兆韦德签署了《保利城花园3#、4#裙楼二楼商场联合整体出租合同》，该合同是各业主的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且已经取得总业主人数和总面积数超过93%的业主同意，占有优势地位，超过三分之二的全体业主的共同决议对陈华英应该产生约束力，陈华英必须遵守。四、包括涉案商铺在内的保利城花园3#、4#裙楼二层商场已经整体交付给一兆韦德使用，目前已经整体装修完毕，进入实际整体经营，涉案商铺不具备返还商铺、恢复原状的客观条件，陈华英的上诉请求不成立，应该予以驳回。五、107间商铺业主与一兆韦德达成的按照原初始购买商铺总价的5%支付租金的合意，符合93%业主的利益，也符合陈华英的利益，符合市场价值，也符合公平原则，是公平合理的价格。陈华英要求按照每月8194元的标准支付，无历史和现实依据。六、刁晓东、苏琴、琚静飞、王翠华已经取得107间商铺业主的授权，进行商铺整体出租招商事宜，并促成各业主直接与一兆韦德签署商场整体联合出租合同，刁晓东等人并未占有涉案商铺，其基于各商铺业主委托的一切委托代理行为，没有违反法律法规的规定，也没有因故意或重大过失侵害委托人的合法权益，其法律后果均应由委托人承担。陈华英要求刁晓东等四人对一兆韦德应该支付的使用费承担连带赔偿责任，没有事实依据和法律依据，依法应予驳回。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，（一）深圳市流动人口和出租屋综合信息服务网显示涉案商铺所在区域商业高层二楼以上的房产指导租金标准为100元/平方米。
（二）陈华英及苏琴等业主代表确认涉案商铺所在二层自2011年至2015年期间为空置。
（三）保利城花园3#、4#楼二层C19商铺于2003年11月登记，建筑面积16.82平方米，套内建筑面积10.08平方米，登记价人民币355140.00元。
本院认为，涉案商铺为产权式商铺。首先，涉案商铺的房屋买卖合同及房产证中仅有其所在二层商铺的整层平面图，而未对涉案商铺的位置予以测绘，从而四至不明；其次，涉案商铺为所在二层115间商铺中的一间，陈华英2003年向深圳市保利城实业有限公司（以下简称保利城公司）购买涉案商铺后，即采用售后返租的形式，交由保利城公司统一对外租赁经营；再次，2011年8月保利城公司将包括涉案商铺在内的商场交还给陈华英等业主后，二层商铺业主对外也一直在进行统一招租，因未能达到统一出租比例而无法出租，导致二层商铺空置近四年。因此，涉案商铺的典型特征是所有权与经营权相分离，且实行的是统一整体经营模式。涉案商铺现被二层商铺业主代表统一租赁给一兆韦德第五分公司使用，陈华英就此提出本案诉求，针对其诉求，本院分析如下：
一、陈华英请求一兆韦德第五分公司等返还涉案商铺能否支持。陈华英作为涉案商铺的所有权人，其对涉案商铺享有占有、使用、收益、处分的权利，一兆韦德第五分公司未经陈华英的同意即使用涉案商铺侵犯了陈华英的所有权。此种情形下，陈华英能否请求返还涉案商铺，严格意义上来说，所有权是对世权、绝对权，权利人有权排除妨害，但是涉案商铺为产权式商铺的特征使得商铺所有权人所有权的行使将受到一定限制，即必须符合其他商铺业主的整体意志。本案中，涉案商铺所在二层共有115间商铺，其中107间商铺已委托业主代表负责整体招商，且亦已与一兆韦德签订了租赁合同，即已有达到93%的业主同意将商铺整体出租给一兆韦德使用，而一兆韦德已于2015年9月1日确认收铺并进行了整体装修，现处于正常经营中。若同意陈华英将涉案商铺收回，则其他每个业主也都可以依据所有权将商铺收回，势必影响二层商铺的整体出租和使用，很可能导致二层商铺无法再出租而再次空置，从而损害二层商铺其他业主的权利，造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展。况且，在保利城公司将涉案商铺在内的商场返还至本次整体租赁前，涉案商铺已空置四年，陈华英并未单独经营。因此，尽管陈华英拥有涉案商铺的所有权，其要求一兆韦德第五分公司、一兆韦德返还商铺的请求，本院暂不予支持。
二、原审判令的租金标准是否合理。涉案商铺由一兆韦德第五分公司占有使用，应由其向陈华英承担侵权责任，即支付占有使用费。陈华英主张按照指导租金标准支付占有使用费，本院认为，二层其他业主与一兆韦德签订的租赁合同中约定的租金标准为，年租金为商铺购买总价的5%，该租金标准相较于政府指导租金而言确实较低，但一方面涉案商铺最初与保利城公司签订返租协议中即按照购房总价年7%的标准支付租金，前后标准相近；另一方面，政府指导租金标准，通常针对的是独立式商铺，而涉案商铺为产权式商铺具有一定特殊性，不能完全参照指导租金标准；并且涉案商铺所在二层商铺自保利城公司返还至统一出租经历了四年时间，可见统一出租本身亦存在一定的难度，现大部分商铺业主与一兆韦德签订的租赁合同中约定了年租金为商铺购买总价的5%，该标准可以适用于涉案商铺。陈华英另主张按购房款的比例计算租金对其不公平，但从本案查明的事实看，其他业主与陈华英同时期购买的商铺，存在面积比涉案商铺小，但购买总价较高的情形，因此，事实上存在商铺单价不同的情况，陈华英主张不按面积计算租金对其不公平的主张依据不足，本院不予采纳。
陈华英要求一兆韦德、苏琴等业主对一兆韦德第五分公司支付占有使用费的责任承担连带责任，本院认为，首先，涉案商铺由一兆韦德第五分公司占有使用，而其他商铺的租赁合同实际是由一兆韦德签订，并且其作为总公司亦应对其分公司的责任承担连带责任，陈华英要求一兆韦德承担连带责任的请求，本院予以支持；其次，苏琴等业主虽接受大部分业主委托处理涉案商铺的租赁事宜，但涉案商铺是由一兆韦德第五分公司占有使用，苏琴等业主并非实施侵权的主体，亦未从中获利，陈华英请求苏琴等人承担责任缺乏相应依据，本院不予支持。
综上所述，陈华英的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1194号民事判决第二项；
二、变更广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1194号民事判决第一项为：一兆韦德健身管理有限公司深圳第五分公司应于本判决生效之日起10日内向陈华英支付涉案商铺占有使用费（一兆韦德健身管理有限公司第五分公司应从2015年12月10日起，按每年6557元的标准向陈华英支付占有使用期间的占有使用费，涉案商铺占用使用费在租赁期限起始日起2年内不变，自第3年起按每两年租金基数递增5%）；
三、一兆韦德健身管理有限公司对本判决第二项中一兆韦德健身管理有限公司深圳第五分公司的债务承担连带责任；
四、驳回陈华英的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费150元，由陈华英负担125元，由一兆韦德健身管理有限公司、一兆韦德健身管理有限公司深圳第五分公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年七月十二日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国物权法》第七条：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
《中华人民共和国侵权责任法》第八条：二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。
《中华人民共和国公司法》第十四条：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。