广东省深圳市南山区人民法院	民 事 判 决 书	（2014）深南法民三初字第162号	原告深圳市南山区西丽实业公司，住所地广东省深圳市南山区茶光路2002号南湾工业区13栋4楼，组织机构代码：192410257。	法定代表人林伟斌。	委托代理人王鹏，广东董正律师事务所律师。	被告深圳市统球实业有限公司，住所地广东省深圳市南山区沙河西路丽源小区B栋一楼南边101铺，组织机构代码：27925279-X。	法定代表人黄统球。	被告黄统球，男，汉族，1956年5月4日出生，住广东省深圳市南山区。	两被告共同委托代理人王仲彦，广东同观律师事务所律师。	原告深圳市南山区西丽实业公司诉被告深圳市统球实业有限公司（以下简称统球实业公司）、被告黄统球房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王鹏、两被告的委托代理人王仲彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告诉称，2001年12月12日，原告与被告黄统球签订了一份房屋租赁合同，将位于深圳市南山区西丽镇沙河西路丽源小区A、B、C、D栋房（涉案房产）出租于被告黄统球。2003年1月10日，被告统球实业公司又与原告签订了一份房屋租赁合同，此合同除第十六条的内容外，其他内容均与2001年12月12日签订的合同一致。2009年7月13日，被告统球实业公司又与原告签订补充合同。按照2003年1月10日的租赁合同第16条的约定，因自2008年深圳市人民政府发文要对全市工业区升级改造，原告接到深圳市南山区大沙河创新走廊建设办公室的通告，要求各业主及租户做好清租和搬迁工作，于是2011年10月14日原告向两被告发出通知，要求其在三个月之内做好搬迁事宜，并按照双方租赁合同第16条的约定解除合同并交还房屋。而两被告也向原告复函同意解除合同，但就交房事宜被告提出待补偿协议签订后交换房屋。两被告不在规定的期限内搬迁，且继续占用原告的房屋。无奈，原告于2012年9月29日向深圳仲裁委员会依法提起仲裁，要求两被告交还涉案房产，并支付租金及使用费等。2013年12月23日，深圳仲裁委员会做出仲裁裁决，认为2008年深圳全市工业区升级改造以及对茶光工业区的拆除重建属于情势变更，该情形导致租赁合同无法继续履行，租赁合同系因双方当事人基于该情形协商一致解除，双方对此均无过错；房屋租赁合同已于2011年10月14日解除；对于原告请求被告支付自2011年11月至2012年9月期间的房屋占有使用费，因租赁合同已于2011年10月14日解除，且各方当事人未一致同意就房屋占有使用费提交仲裁庭处理，故仲裁庭对此请求不予支持，原告可另循法律途径解决。故原告诉至本院，请求判令：1、两被告向原告支付2012年1月1日至2013年11月15日期间的房屋占有使用费16982109.32元；2、诉讼费由两被告承担。庭审中，原告明确其使用费系按照政府租赁指导价每月每平方米30元计算。	两被告共同辩称：1、被告黄统球不是本案当事人，无需承担法律责任。首先，原告与被告黄统球签订的房屋租赁合同已被原告与被告统球实业公司签订的房屋租赁合同所取代。2001年12月12日，被告黄统球与原告签订《深圳市南山区西丽实业公司楼房（房屋）租赁合同书》，约定原告将涉案房产出租给被告黄统球使用，建筑面积29000平方米，租期15年，租金每月每平方米15元。2003年1月10日，原告与被告统球实业公司就同一物业重新签订了《房屋租赁合同》，并办理了合同备案登记手续。至此，2003年1月10日的《房屋租赁合同》已对2001年12月12日的《深圳市南山区西丽实业公司楼房（房屋）租赁合同书》的主体、条款进行了变更，实际履行的合同内容以2003年1月10日的《房屋租赁合同》为准。本案涉案房产的实际××已由被告黄统球变更为被告统球实业公司，故被告黄统球不再是涉案房产的××，不应再享有和承担基于《房屋租赁合同》产生的权利和义务。其次，被告黄统球是被告统球实业公司的法定代表人，在履行《房屋租赁合同》过程中，凡是被告黄统球签字确认的事项，均为被告黄统球作为被告统球实业公司法定代表人履行职务的行为，其法律后果皆由被告统球实业公司承担。第三，《房屋租赁合同》是被告统球实业公司与原告双方多年实际履行的合同。合同变更后，承租方权利义务一直都由被告统球实业公司行使，包括交付租金、使用、转租、物业管理等。原告提交的租金发票、合同等证据亦足以证明。第四，原告曾就本案争议的租金、占有使用费向深圳仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决书中确认：“关于涉案房产租赁事宜，尽管（2001）西实合字第03号《深圳市南山区西丽实业公司楼房（房屋）租赁合同书》系申请人（原告）与第二被申请人（被告黄统球）签署，但《房屋租赁合同》及《补充合同》系由第一被申请人（被告统球实业公司）与申请人（原告）签署并实际履行，故应视为合同主体的变更，合同项下承租方的权利义务应当由第一被申请人（被告统球实业公司）承担。”以上说明，被告黄统球不是本案《房屋租赁合同》的主体。2、被告统球实业公司承租物业中存在已经补偿、移交、空置、自用等多种情形，确定占有使用费应分别对待。第一、××赵杰雄所承租的A栋2层及北面一楼大堂4227.08平方米，占有使用费及补偿事项已解决。2012年12月4日，原告、被告统球实业公司及××赵杰雄三方签订《协议书》，约定将赵杰雄承租被告统球实业公司的计4227.08平方米物业，由原告向赵杰雄一次性补偿885.56万元，并终结三方的所有权利义务关系。赵杰雄在收到赔偿款项后，已在约定时间内将该物业交付原告。该《协议书》第四条第6款明确约定赵杰雄逾期搬离交还房屋，除应根据本协议的约定支付违约金之外，每逾期一日，赵杰雄向原告支付房产使用费8000元。显然，××的房屋占有使用费是从《协议书》签订后起算的。《协议书》签订之前的房屋占有使用费通过本《协议书》已经解决，原告向被告统球实业公司主张该部分房屋占有使用费不能成立。第二、马德福、龙海斌等28户××承租11460.18平方米房屋已由原告与××签订《补偿协议书》并支付了补偿款，××将以上物业直接交回原告，故原告不能向两被告要求房屋占有使用费。其理由是：一是原告确认以上物业是由该28户××实际占有的，而不是两被告占有的；二是原告直接向28户××支付了补偿金，如果需要主张占有使用费，也应当从给付××的补偿款中扣除。三是原告与××签订的《补偿协议书》第五条约定：“乙方（××）若未按本协议约定将物业清空并交给甲方（原告）的，应每日向甲方（原告）支付违约金100元”，证明占有使用费计算时间是自××未在《补偿协议书》约定的移交时间将房屋交还给原告之日起计算的。原告再向两被告主张占有使用费，存在重复主张权利的问题。第三、被告统球实业公司未能出租空置部分9112.76平方米，不应当计算占有使用费。2011年9月2日，南山区人民政府深南工纪（2011）283号《工作会议纪要》决定：“关于茶光工业区旧改清租工作，为了确保该项目顺利开展，各有关职能部门要立即停止茶光工业区范围内的工商注册、环保审批、税务登记、消防审批、房屋租赁备案等行政审批事项的受理”。自该决定作出后，以上物业无法正常出租，也无法正常使用。在不能办理工商注册、环保审批、税务登记、消防手续的情况下使用以上物业就是违法使用，造成闲置不能使用的原因不在被告。此决定作出后一个月的2011年10月14日，原告通知解除《房屋租赁合同》。证明该决定是在《房屋租赁合同》未解除的情况下作出并实施的。无论是原告对被告统球实业公司，还是被告统球实业公司对××，都应当提供合格的租赁物，租赁物不合格，即使占有而不能使用，计算占有使用费就明显于法无据。该部分物业根本无法使用，不应当计算占有使用费。第四、被告统球实业公司自用的位于A栋三层“万濠城宾馆”，共计4000平方米。在原、被告双方签订的《房屋租赁合同》未解除前，政府部门已停止办理领取发票等手续，宾馆生产经营停滞，所租物业占而未用。另外，2012年11月19日，原告单方截断涉案房产的所有水源供应，致使各商户无法正常经营，被告统球实业公司经营的宾馆彻底关闭。原告又于2013年5月15日对整个小区全面停电，造成包括分租户1人死亡的严重后果（该案已在南山区人民法院判决，案号（2013）深南法民一初字第550号）。3、原告占有使用费计算错误。本案占有使用费标准应当按《房屋租赁合同》约定标准（每月每平方米15元）计算，而不能按租金指导价（每月每平方米30元）计算。其理由是：一是《房屋租赁合同》约定的有效期至2017年6月30日，在租赁合同未到期的情况下，原告单方面通知解除该合同。如果该《房屋租赁合同》继续履行，租金是按合同约定的数额计算而不是按租金指导价计算的；二是被告统球实业公司向原告成片长期租赁房屋，并经原告同意转租，被告统球实业公司向原告支付租金，××向被告统球实业公司交付租金，被告统球实业公司不是最终××，原告按租金指导价向被告统球实业公司主张占有使用费明显不公；三是被告统球实业公司在履行《房屋租赁合同》前期投入巨大，亏本经营。被告统球实业公司先后投入约3900万元用于改造房屋、装修装饰、铺设道路、安装消防、电力、排水等设施。在原告通知解除合同前才达到收支平衡。因原告单方面解除房屋租赁合同之原因，使被告统球实业公司前期投入，后期收获的计划落空。四是原告曾就本案争议的占有使用费向深圳仲裁委员会申请仲裁。在其仲裁申请中，占有使用费是按房屋租赁合同约定的租金数额计算的，比较公允合理。五是租金指导价不具有法律强制约束力。六是根据最高院的司法解释，如果合同无效，占有使用费按照原合同租金计算，法院一般应当予以支持。4、原告占有使用的时间计算不合理。一是起算时间应除去3个月的搬迁期，在原告《关于提前终止租赁关系并组织搬迁的通知》有明示。二是原告单方提前解除房屋租赁合同，但并未按《房屋租赁合同》第23条约定向被告赔偿损失。为避免财产评估等证据灭失，导致被告统球实业公司的合法权益今后无法得到保障，被告统球实业公司没有撤离涉案房产在情理之中，该责任应当由原告负责。综上所述，恳请法庭明察，公正裁决。	经审理查明，位于深圳市南山区西丽沙河西路西侧的茶光工业区A、B、C、D栋（涉案房产）的土地使用权为原告所有，土地面积为15156.68平方米。	2001年12月12日，原告（甲方）与被告黄统球（乙方）签订《深圳市南山区西丽实业公司楼房（房屋）租赁合同书》，约定：甲方将坐落于西丽镇沙河西路与文光路交叉南侧原西丽日立信电电线厂院内楼房出租给乙方使用；乙方租用楼房的期限为15年，即自2002年7月1日至2017年6月30日止；单位租金按建筑面积计算，第一至第五周年，每月每平方米租金15元，月租金总额435000元；从第六年起，每三年上调租金10%；及其他条款。	2003年1月10日，原告（甲方）与被告统球实业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房产出租给乙方使用，建筑面积共计29000平方米；乙方租用房屋的期限为14年6个月，即自2003年1月1日起至2017年6月30日止；出租房屋的单位租金按建筑面积每平方米每月15元，月租金总额435000元；本合同有效期内，发生以下情形的，本合同自动解除：发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行或政府决定征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋；及其他条款。	2009年7月13日，原告（甲方）与被告统球实业公司（乙方）签订《（2001）西实合字第03号“深圳市南山区西丽实业公司楼房（房屋）租赁合同书”的补充合同》，约定：当时签订租赁合同时，租金是包含管理费在内，管理费未单列，本补充合同将租金与管理费分开单列，管理费的收取标准按建筑面积计算，每月每平方米1.6元；因受世界金融风暴冲击，乙方于2009年3月4日向原告申请减免租金，2009年3月13日经林总批示，从2009年2月1日至2009年12月31日止，每月减租金25000元整；及其他内容。	2008年开始，深圳市人民政府发文要求对全市工业区进行升级改造，其中就包括了对涉案房产所在的茶光工业区进行改造。2011年10月14日，原告向被告黄统球和各分租户发出《关于提前终止租赁关系并组织搬迁的通知》，通知被告黄统球提前解除双方签订的《租赁合同书》，解除租赁关系，请被告黄统球在收到通知之日起10日内与原告协商解除租赁关系事宜，并请被告黄统球收到该通知之日起三个月内做好搬迁工作，清空物业并将承租物业交还原告。	另查，2012年11月7日，原告向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，提出如下仲裁请求：1、解除原告与被告统球实业公司签订的房屋租赁合同，并将承租的房屋立即交还给原告；2、两被告支付原告2010年7月至2011年7月欠缴的租金522050元及3个月的违约赔偿金；3、两被告支付原告2011年11月至2012年9月期间占有使用原告房屋的占有使用费。2013年12月23日，深圳仲裁委员会做出（2013）深仲裁字第998号仲裁裁决书，该裁决书认定以下事实：关于涉案房产租赁事宜，尽管《深圳市南山区西丽实业公司楼房（房屋）租赁合同书》系由原告与被告黄统球签署，但《房屋租赁合同》及《补充合同》系由原告与被告统球实业公司签署并实际履行，故应视为合同主体的变更，合同项下承租方的权利义务应当由被告统球实业公司承担；2008年深圳全市工业区升级改造以及对茶光工业区的拆除重建属于情势变更，该情形导致《房屋租赁合同》无法继续履行，《房屋租赁合同》系因双方当事人基于该情形协商一致解除，双方对此均无过错；被告统球实业公司确认其于2011年10月14日收到原告向其发出的《关于提前终止租赁关系并组织搬迁的通知》，并对合同解除没有异议，故《房屋租赁合同》于2011年10月14日解除；被告统球实业公司应于合同终止后二十日内迁离出租房屋并将其返还给原告。该仲裁裁决已生效，庭审中，原、被告对该仲裁裁决予以认可。	根据原告提交的统计表、《协议书》等，并结合原、被告的陈述，本院确认以下事实：被告统球实业公司自用了涉案房产中的4000平方米用于经营宾馆（于2013年11月15日交还原告），涉案房产中的15887.26平方米由被告统球实业公司出租给29户分租户使用，另有空置部分面积占9112.74平方米。2012年12月4日，原告、被告统球实业公司与案外人赵杰雄（君临国际，分租户之一）签订《协议书》，约定：赵杰雄租赁的4227.08平方米，由原告向赵杰雄支付赔偿金8850560元；赵杰雄应于2012年12月28日前搬离租赁房产并将租赁房产交还原告；赵杰雄应在搬离前向被告统球实业公司结清租金及全部水电费及其他费用；及其他内容。其余28户分租户均分别与原告签订《协议书》，就交还房产的时间、逾期交房的违约责任以及原告向分租户支付赔偿款等事项进行了约定。上述29户分租户均已按协议约定分别搬离涉案房产并将所占房屋移交给原告（29户分租户的具体名称、承租面积、搬离时间见附表）。	以上事实，有《深圳市南山区西丽实业公司楼房（房屋）租赁合同书》、《房屋租赁合同》、《补充合同》、《关于提前终止租赁关系并组织搬迁的通知》、（2013）深仲裁字第998号仲裁裁决书、统计表等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。	本院认为，本案的争议焦点在于：1、本案承担责任的主体，即被告黄统球是否应承担相关的责任；2、两被告是否应向原告支付房屋占用使用费，使用费如何计算？	对于被告黄统球是否应承担相关责任的问题。本院认为，2001年12月12日，原告与被告黄统球签订《深圳市南山区西丽实业公司楼房（房屋）租赁合同书》，由被告黄统球承租涉案房产；2003年1月10日，原告与被告统球实业公司签订《房屋租赁合同》，该合同已取代了原告与被告黄统球签订的《深圳市南山区西丽实业公司楼房（房屋）租赁合同书》，故涉案房产的实际××为被告统球实业公司；而且仲裁裁决亦确认租赁合同项下承租方的权利义务由被告统球实业公司承担。庭审中，两被告也表示租赁合同解除后，被告统球实业公司自用了其中的4000平方米，其余面积中有部分出租给了其他租户。故原告要求支付占有使用费的主体应为实际占用人，即被告统球实业公司。综上，被告统球实业公司为涉案房产的××，合同解除后，被告统球实业公司继续占用涉案房产的，应由被告统球实业公司承担支付使用费的责任，而被告黄统球不应承担向原告支付使用费的责任，故对于原告要求被告黄统球承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。	关于被告统球实业公司是否应向原告支付使用费的问题。仲裁裁决认定原告与被告统球实业公司之间的《房屋租赁合同》于2011年10月14日解除，对此，原、被告均予以认可。本院认为，租赁合同解除后，××应将租赁房产交还出租人，因此，被告统球实业公司应将涉案房产交还原告，但被告统球实业公司于2013年11月15日才将其所占用的4000平方米物业交还原告，故原告要求被告统球实业公司支付自2012年1月1日起至被告统球实业公司搬出之日止占用涉案房产的使用费符合法律规定。被告统球实业公司虽表示涉案房产不能办理工商注册、环保审批、税务登记等手续，不能正常使用，且原告单方截断水源并停电，造成被告统球实业公司对涉案物业占而未用，故被告统球实业公司不应支付使用费，对此，本院认为，被告统球实业公司在租赁合同到期后未归还涉案房产并继续占用的行为侵害了原告的合法权益，被告统球实业公司并未举证证明涉案房产因停水、停电等状况导致根本无法使用，故本院对被告统球实业公司的该抗辩不予采纳，被告统球实业公司应向原告支付其所占用的4000平方米物业的使用费。	关于使用费的支付标准问题。原告主张依据政府部门的租赁指导价即每月每平方米30元支付使用费，对此，本院认为，涉案租赁合同的解除系因政府的拆除重建规划等造成，对于合同的解除，仲裁裁决已确认原告与被告统球实业公司均无过错。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定租金标准为每月每平方米15元，且原告在仲裁时也要求两被告按每月每平方米15元的标准支付2011年11月至2012年9月的使用费；而《房屋租赁合同》约定的租金标准与合同签订时的市场行情相符，且根据被告对涉案房产的实际使用状况等，本院认为按《房屋租赁合同》约定的租金标准，即每月每平方米15元计算使用费较为公平。	关于使用费的计算方式问题。本院认为，首先，原、被告均确认被告统球实业公司实际占用了涉案房产中的4000平方米的面积经营宾馆，故被告应向原告支付2012年1月1日至2013年11月15日期间该4000平方米的面积的使用费1350000元（15元/月/平方米×4000平方米×22.5个月）。其次，对于29户分租户承租的15887.26平方米面积的使用费是否应由被告统球实业公司承担的问题。本院认为，被告统球实业公司作为涉案房产的××，在解除合同后应向原告交还涉案房产，被告统球实业公司将部分涉案房产转租给次××，即29户分租户，作为××，被告统球实业公司有义务督促并要求次××交还房屋，故作为出租人的原告有权依据租赁合同向作为××的被告统球实业公司主张返还租赁物并支付房屋使用费，因此，该29户分租户继续占用涉案房产所产生的使用费，应由被告统球实业公司向原告支付。而且，从承租户赵杰雄与原告、被告统球实业公司签订的《协议书》可以看出，赵杰雄在搬离前应已向被告统球实业公司结清了租金及全部费用，故被告统球实业公司作为××，在收取次××支付的租金后，应向原告支付2012年1月1日至次××交还占用的物业期间的房屋使用费。综上，被告统球实业公司应向原告支付自2012年1月起至该29户分租户搬离期间所占用的15887.26平方米的使用费，共计4365438.3元（该29户分租户占用面积的使用费具体金额见附表，计算方式为15元/月/平方米×占用面积×占用时间）。	最后，另有9112.74平方米的面积处于空置状态，被告统球实业公司并未占用，原告在解除合同后可随时收回，故原告要求被告统球实业公司支付空置面积的使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。	综上，本院对原告要求被告统球实业公司支付2012年1月1日至2013年11月15日期间的房屋占有使用费的诉讼请求予以部分支持，被告统球实业公司应向原告支付上述期间的占有使用费共计5715438.3元（1350000元＋4365438.3元）。	依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下:	一、被告深圳市统球实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳市南山区西丽实业公司支付房屋占有使用费5715438.3元；	二、驳回原告深圳市南山区西丽实业公司的其他诉讼请求。	当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费123692.7元，由原告负担82062.7元，由被告负担41630元。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。	审 判 长  庞海婷	人民陪审员  黄可佳	人民陪审员  何倩燕	二〇一四年十一月二十日	书书记员沈蕊	（2014）深南法民三初字第162号民事判决书附表																											序号																							租户名称																							占用面积（平方米）																							签订协议时间																							搬离时间																							占用时间													（自2012.1.1起）																							使用费金额													（元）																															1																							君临国际																							4227.08																							2012.11.26																							2012.12.28																							11个月28天																							754533.8																															2																							马得福																							70																							2013.6.19																							2013.6.19																							17个月19天																							18511.5																															3																							龙海斌																							400																							2013.6.21																							2013.6.24																							17个月24天																							106800																															4																							井向昱																							35																							2013.7.9																							2013.7.10																							18个月10天																							9618																															5																							薛子谋																							150																							2013.7.3																							2013.7.11																							18个月11天																							41287.5																															6																							徐万琼																							285																							2013.7.4																							2013.7.22																							18个月22天																							79985.3																															7																							蒋小平																							641.2																							2013.7.4																							2013.7.22																							18个月22天													179952.8																															8																							李惠莹																							112																							2013.7.17																							2013.7.22																							18个月22天																							31432.8																															9																							沈海宁																							20																							2013.7.18																							2013.7.22																							18个月22天																							5613																															10																							钟大鑫																							144																							2013.7.12																							2013.7.23																							18个月23天																							40478.4																															11																							易绍华																							673																							2013.7.10																							2013.7.29																							18个月29天																							191199.3																															12																							吴国华																							30																							2013.7.30																							2013.8.1																							19个月1天																							8563.5																															13																							郑振和																							20																							2013.7.9													2013.8.7																							19个月7天																							5769																															14																							於永良																							1068																							2013.8.6																							2013.8.15																							19个月15天																							312069.6																															15																							郑汉彬																							180																							2013.7.12																							2013.8.19																							19个月19天																							52947																															16																							姚念岭																							56.76																							2013.8.7																							2013.8.23																							19个月23天																							16806.6																															17																							朱小忠																							1220																							2013.7.10																							2013.8.28																							19个月28天																							364170																															18																							江恒云																							65.24																							2013.8.16																							2013.9.05																							20个月5天																							19738.4																															19																							徐舒君																							200																							2013.8.28																							2013.9.23																							20个月23天																							62310																															20																							潘国宏																							56																							2013.8.6																							2013.10.8																							21个月8天																							17858.4																															21																							黄世龙																							14.56																							2013.8.23																							2013.10.11																							21个月11天																							4662.8																															22																							古方作																							84																							2013.8.30																							2013.10.21																							21个月21天																							27316.8																															23																							谢金泉																							56																							2013.9.2																							2013.10.21																							21个月21天																							18211.2																															24																							康好市场																							3839.42																							2013.9.30																							2013.10.24																							21个月24天																							1253762.6																															25																							刘洪																							240																							2013.10.21																							2013.10.28																							21个月28天																							78840																															26																							黄勇																							1600																							2013.10.22																							2013.10.31																							22个月																							528000																															27																							赵创怀																							120																							2013.11.17																							2013.11.15																							22个月15天																							40500																															28																							陈禄耀																							80																							2013.11.17																							2013.11.15																							22个月15天																							27000																															29																							张小杰																							200																							2013.11.22																							2013.11.15																							22个月15天																							67500																															合计																							4365438.3