新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民三初字第779号
原告（反诉被告）：张运泉。
委托代理人：朱英，新疆联恒律师事务所律师。
委托代理人：霍云霞，新疆联恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李桂军。
委托代理人：索玉新，新疆世源律师事务所律师。
原告（反诉被告）张运泉与被告（反诉原告）李桂军农村建房施工合同纠纷一案，本院于2015年7月19日受理后，依法由审判员谢然军独任审判，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张运泉及其委托代理人朱英与被告（反诉原告）李桂军及其委托代理人索玉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张运泉诉称：2011年5月20日，我与被告李桂军签订建房合同。合同约定，由被告李桂军承包我位于乌鲁木齐市新市区地窝堡乡丰田村的两栋自建房的建设工程；工期三个月；承包方式为包工包料；房屋面积464平方米，每平方米730元，总造价为338720元。合同签订后，我依约向被告支付工程款310000元，垫付垃圾清运费5200元，被告在施工过程中还使用了我价值5000元的红砖。但被告至今未竣工验收，且已完工程的墙体出现多处开裂，故诉至法院请求解除我与被告签订的《建房合同》，被告赔偿加固维修损失36172.96元、支付违约金48775.68元，由被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）李桂军答辩并反诉称：我已将房屋建好并交付原告使用，合同已经履行完毕，原告要求解除合同，不符合法律规定，没有实际意义。虽然我是包工包料承包了原告的房屋建设工程，但施工过程中，原告一直在场。我按照原告的要求施工，即使出现质量问题也应当由原告承担。虽然法院委托新疆中远工程检测有限公司（下称中远公司）对房屋质量进行了鉴定，但中远公司的鉴定报告超出了法院委托范围，新疆天丰建设工程项目管理有限公司（下称天丰公司）出具的评估报告又是采用了中远公司的报告，因此原告要求赔偿加固维修损失没有事实和法律依据。建筑垃圾是我处理的，原告垫付垃圾清运费不是事实。施工过程中，我没有使用原告的红砖。由于原告只向我支付工程款310000元，剩余工程款32720元未付，所以我未交付房屋钥匙。综上，请求驳回原告的诉讼请求，同时反诉要求原告支付剩余工程款32720元，支付欠款利息9423元，由原告承担本案诉讼费。
针对被告（反诉原告）李桂军的反诉，原告（反诉被告）张运泉答辩称：建房合同约定，剩余20%的工程款在工程验收合格后支付。我支付的工程款已超出总工程款的80%，但被告至今未交付房屋钥匙，支付剩余工程款的条件尚未成就，其反诉请求没有事实依据，应予驳回。
经审理查明：2011年5月20日，原告张运泉与被告李桂军签订《建房合同》。合同约定：原告张运泉将其位于乌鲁木齐市新市区丰田村二队新村的两栋自建房的建设工程承包给被告李桂军。承包方式为包工包料，建筑所需一切材料、建筑工具及人员均由被告李桂军负责，被告李桂军交钥匙，原告即可入住。工程质量：被告李桂军必须按照原告张运泉要求施工，随时接受原告张运泉的监督检查；被告李桂军保证质量，施工前必须把砖头浇水湿润，砂浆饱满度达到“三个一”砌筑法，砖与砖的饱和度达到85%以上；大梁、立柱、圈梁和挑梁浇筑混凝土均为425天山水泥，凝固后不应有蜂窝、麻面及钢筋外露现象；如因被告李桂军原因工程达不到合格条件的，被告李桂军应当按照原告张运泉要求返工或重建并承担质量违约责任；如因被告李桂军施工质量原因造成原告张运泉不能正常使用的，被告李桂军仍然承担维修返工和重建责任并赔偿原告相关费用。工程结算：两栋房屋建筑面积合计为464平方米，按每平方米730元计算，工程总造价为338720元。工程价款支付方式：建筑工具进场，购入建筑材料首付80000元，其余按工程进度付款，全部完工房屋交付使用支付至总价款的80%，剩余20%待使用验收后，无任何质量问题，一至四个月内付清。工程要求：用料为新型材料，水泥为国家达标的天山水泥、钢筋大梁为25毫米八刚螺纹钢，立柱为16毫米八钢螺纹钢；过梁高度不低于12公分，钢筋直径不宜小于12毫米，钢箍直径不低于6毫米，最大距不宜超过250毫米，圈梁高度不低于200毫米，上下圈梁为八钢钢材；一楼防盗外门价格1000元以内；三楼外门价格400元以上；地砖80×80公分全瓷地砖，厨房、卫生间地砖为30×30公分全瓷砖，不得使用红砖加釉瓷砖；电线为国家达标百商电线铜芯线，主线为4平方，其余为2.5平方；水管为金德或日丰牌，上水主管直径25；采暖主管道为国家达标产品金德或日丰牌产品；房顶防水层使用国家达标ABS产品，5年内被告李桂军免费维修；外墙瓷砖按照队上同一标准要求。施工期限三个月，从2011年5月25日开始施工，无正当理由不能延误工期。违约责任：工程质量达不到约定要求的，被告李桂军进行维修、返工或重建，造成损失由被告赔偿，由于被告原因致使合同无法继续履行的，被告赔偿因违约给原告造成的一切损失；被告如无视原告的合理要求或者采用消极怠工和延误工期等做法为难原告，视为被告根本违约，原告有权解除合同并只向被告支付已完工程造价的50%；如被告未按期交付工程，每天按工程总价款的千分之三赔偿损失。合同签订后，原告累计向被告李桂军支付工程款310000元。被告李桂军为原告建造了房屋，但以原告未支付工程款，至今未交付房屋钥匙。双方协议未果，原告故诉至法院。
本案在审理过程中，原告张运泉申请对被告李桂军建造房屋的质量进行鉴定。本院委托中远公司对李桂军完成的建设工程进行质量鉴定。中远公司于2014年5月28日做出新疆中远（2014）法文鉴字第072号鉴定报告，鉴定意见：两栋楼房均存在不符合合同约定或规范要求，存在安全隐患，需加固维修处理。被告李桂军对上述鉴定意见提出异议并申请中远公司复核，中远公司于2015年3月12日函复我院，虽然对（2014）法文鉴字第072号鉴定意见进行了调整，但仍然认为两栋楼房存在不符合合同约定或规范要求，存在安全隐患，需加固维修处理。
原告张运泉遂申请对加固维修的工程造价进行评估。本院委托天丰公司依据中远公司调整后的鉴定意见对加固维修造价进行评估。天丰公司于2015年6月8日做出（2015）天丰基鉴字第58号鉴定报告，结论：加固维修工程造价为36172.96元。
上述事实有原告张运泉与被告李桂军签订的《建房合同》、中远公司新疆中远（2014）法文鉴字第072号鉴定意见书、天丰公司（2015）天丰基鉴字第58号鉴定报告书、证人证言及本案庭审笔录等证据存卷为证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案被告李桂军已完成了房屋的建设工程；原告张运泉也已向被告支付工程款310000元。合同主要义务已经履行，原告要求解除合同无法定事由，本院不予支持。
合同一经成立，合同当事人均应当认真履行。本案原告张运泉与被告李桂军农村建房合同依法成立，原告张运泉应当按照合同约定向被告支付工程款，被告李桂军应当按照合同约定在约定期间即2011年8月26日前将合格的建设工程交付原告张运泉。被告李桂军完成的建设工程经中远公司检测存在质量问题，且至今未向原告张运泉交付房屋钥匙，已构成违约。原告张运泉要求被告支付违约金并赔偿损失的请求本院予以支持。建房合同关于违约金的约定，如被告未按期交付工程，每天按工程总价款的千分之三赔偿损失。现原告按工程总价款每月千分之三计算违约金48个月，远低于合同约定，本院予以支持。关于原告主张赔偿加固维修损失的问题，本院依据天丰公司的鉴定结论即36172.96元予以支持。建房合同约定房屋交付使用后，原告支付工程款至总价款的80%，剩余20%待使用验收后，无任何质量问题，一至四个月内付清。现原告张运泉已付被告李桂军工程款310000元，已达总工程价款的80%以上，被告李桂军以原告未付剩余工程款为由拒交房屋钥匙的答辩理由本院不予采纳。
关于被告李桂军反诉请求支付工程款的问题。本院认为，建房合同约定剩余20%的工程款在房屋使用验收后支付。据此约定，被告李桂军应先行向原告张运泉交付房屋钥匙，再主张剩余工程款。虽然被告李桂军完成的建设工程存在质量问题，但原告张运泉已通过主张加固维修费用予以救济。基于房屋钥匙已具备交付条件，被告李桂军履行交付房屋钥匙后，主张剩余工程款的请求本院予以支持。合同约定工程总价款为338720元，原告张运泉已付310000元，尚欠28720元未付。至于被告认为其在工程价款之外为原告粉刷地下室增加4000元工程款的问题。本院认为，就地下室粉刷问题，双方无协议约定，原告不予认可，被告在庭审中举证不足，本院不予采信。综上，被告李桂军主张剩余工程款，本院支持28720元。
关于被告李桂军反诉主张逾期付款利息的问题。本院认为，由于被告李桂军未向原告交付钥匙违约在先，原告未付剩余工程款，行使先履行抗辩权，未违反合同约定或法律规定。因此，被告李桂军以原告逾期支付工程款，要求原告支付利息的请求本院不予支持。
关于原告张运泉主张其为被告李桂军垫付垃圾清运费5200元的问题。本院认为，双方对此未达成协议，被告不予认可，原告仅提供收条一张，本院认为举证不足，不予采信。
关于原告认为被告李桂军在施工过程中，使用了其5000元红砖的问题。本院认为，因双方对此未达成协议，被告不予认可，与本案不属同一法律关系，原告的该付款主张本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李桂军赔偿原告（反诉被告）张运泉加固维修费用36172.96元；
二、被告（反诉原告）李桂军支付原告（反诉被告）张运泉违约金48775.68元；
三、驳回原告（反诉被告）张运泉的其他诉讼请求；
四、被告（反诉原告）李桂军向原告（反诉被告）张运泉交付房屋钥匙后，原告（反诉被告）张运泉支付被告（反诉原告）李桂军工程款28720元；
五、驳回被告（反诉原告）李桂军的其他诉讼请求。
以上被告李桂军共计给付原告张运泉84948.64元，原告张运泉共计给付被告李桂军28720元，相互折抵后，被告李桂军还应当给付原告张运泉56228.64元，于本判决生效后十日内付清，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉请求标的金额84948.64元，判决给付标的金额84948.64元，占请求标的金额的100%。减半收取本诉案件受理费961.86元、鉴定费9200元，共计10161.86元（原告张运泉已预交11123.72元）由被告李桂军负担，同违约金一并给付原告张运泉，本院退还原告张运泉961.86元。
本案反诉标的金额42143元，判决给付标的金额28720元，占反诉请求标的金额的68%。应收反诉费426.79元（被告李桂军已预交）由被告李桂军负担32%即136.57元，由原告张运泉负担68%即290.22元，原告张运泉负担部分，从被告李桂军应付原告张运泉款中扣减。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审判员 谢然军
二〇一五年十月二十三日
书记员 李 健