浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民一终字第759号
上诉人（原审原告）：沈志鸿。
委托代理人：程显成。
被上诉人（原审被告）：王军军。
被上诉人（原审被告）：王玮。
被上诉人（原审被告）：张夏兰。
被上诉人（原审被告）暨被上诉人王军军、王玮、张夏兰共同的委托代理人：张翊庭。
被上诉人（原审被告）：罗瑞瑞。
被上诉人（原审被告）：黄敏华。
被上诉人（原审被告）：柯存满。
被上诉人（原审被告）暨被上诉人罗瑞瑞、黄敏华、柯存满共同的委托代理人：楼杏珍。
上诉人沈志鸿因物权确认纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2013年8月8日作出的（2012）甬象民初字第1745号民事判决，于2013年8月28日向本院提起上诉。本院于2013年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月30日公开开庭进行了审理。上诉人沈志鸿及其委托代理人程显成，被上诉人王军军、王玮、张夏兰共同的委托代理人暨被上诉人张翊庭、被上诉人罗瑞瑞、黄敏华、柯存满共同的委托代理人暨被上诉人楼杏珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：坐落于象山县石浦镇西门外路新北弄12号楼房，原系石浦中学教师宿舍，该宿舍楼共建五层计十套住房，一楼带有南北天井。沈志鸿与王军军、罗瑞瑞、黄敏华、王玮、柯存满、张夏兰、楼杏珍、张翊庭以及邬亦红为该幢房屋的住户。沈志鸿父亲沈炳坤系石浦中学退休教师。1994年，沈志鸿父亲根据当时房改政策参加该幢房屋房改。根据象山县人民政府于1993年公布的《象山县城镇住房制度改革实施方案配套细则》附表三中注：②如独户使用的有围墙的天井，以二楼阳台水平投影为起点，超过3米以上部分，按环境系数计算，每平方米天井面积加收50元。1994年5月30日，沈志鸿父亲与石浦中学签订了《象山县公有住房买卖契约》，购买了石浦中学坐落于象山县石浦镇西门外路新北弄12号101室房屋。该契约载明房屋建筑面积69.26平方米，成交价为9407.81元。沈志鸿父亲就该房屋对应南天井超3米以上面积为20.98平方米部分，额外支付价款1049元，并包含在房屋成交价9407.81元内。1994年5月30日，沈志鸿父亲取得象房证字第025212号房屋所有权证，但房屋南天井未划入红线范围，北天井划入红线范围。沈志鸿父亲入住后，南北天井由其使用多年。2009年12月21日，沈炳坤夫妇将该房屋析产给沈志鸿。2009年，沈志鸿取得象房权证字石浦镇字第××号房屋所有权证。2010年2月5日，沈志鸿取得象国用（2010）第01502号国有土地使用证，该证载明房屋南天井为共用天井。2012年1月12日，原审法院就王军军、罗瑞瑞、黄敏华、王玮、柯存满、张夏兰、楼杏珍、张翊庭与沈志鸿和102室邬亦红排除妨害纠纷一案作出（2011）甬象石民初字第32号民事判决，判决邬亦红、沈志鸿于判决生效之日起一个月内自行拆除在象山县石浦镇西门外路新北弄12号楼房南天井和东侧通道内共用土地上的建筑物，排除妨害，将该南天井和东侧通道作为共同使用。2012年5月11日，象山县国土资源局受理沈志鸿的更正登记申请。2012年11月15日，象山县国土资源局受理沈志鸿的异议登记申请。
沈志鸿于2012年12月3日，以象山县石浦镇西门外路新北弄12号房屋建造封闭围墙时南北天井就归一楼住户独用，且沈志鸿父亲在房改中已经额外支付了超过二楼阳台投影线3米外的天井价款，房屋权证附图中也已标示为沈志鸿独用天井为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：确认沈志鸿父亲房改买入象山县石浦镇西门外路新北弄12号101室房屋系连同南北天井土地使用权一并买入，属沈志鸿独立使用，土地使用权证附图中将沈志鸿南天井标示为共用天井属错误登记，沈志鸿的异议成立，应予更正。后沈志鸿因北天井已确权登记在其名下，于2013年6月6日变更诉讼请求为：确认沈志鸿父亲房改买入象山县石浦镇西门外路新北弄12号101室房屋系连同南天井土地使用权一并买入，确权为沈志鸿所有。
王军军、罗瑞瑞、黄敏华、王玮、柯存满、张夏兰、楼杏珍、张翊庭在原审中答辩称：本案事实上就是天井纠纷。沈志鸿曾因登记错误为由起诉象山县国土资源局，但沈志鸿败诉，故天井纠纷并不存在。教师楼的南天井是所有住户共有。民事诉状中的诉讼请求与（2011）甬象石民初字第32号民事判决内容矛盾。沈志鸿诉状中提到房屋建造时封闭围墙已经打好与事实不符。造房子时围墙存在，但天井的两边敞开，没有封闭，封闭墙是沈志鸿父亲在房改时建造。石浦中学也未同意一楼二住户独立使用南北天井。沈志鸿南北天井都在独户使用，楼杏珍等住户无停放自行车、电瓶车的地方。请求依法驳回沈志鸿的起诉。
原审法院审理认为：本案涉及到两个争议焦点一是王军军、罗瑞瑞、黄敏华、王玮、柯存满、张夏兰、楼杏珍、张翊庭是否系本案适格被告，二是南天井土地使用权是否属沈志鸿所有。关于争议焦点一，原审法院认为，沈志鸿主张对涉案天井享有独立的使用权而申请异议登记，并依据《中华人民共和国物权法》第十九条第二款提起本案诉讼，本案的法律关系确定为物权确认纠纷而非房屋买卖纠纷，现涉案天井作为十住户的共用天井予以登记，王军军、罗瑞瑞、黄敏华、王玮、柯存满、张夏兰、楼杏珍、张翊庭作为共用使用权人应属本案的适格被告。关于争议焦点二，原审法院认为，本案系确认之诉，诉的标的为确认101室南天井随该房一并买入，归沈志鸿所有。因此确认之诉的基础事实是房屋买卖，即权属来源为继受取得而非原始取得。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这就表明基于买卖取得的不动产（房屋），即使买卖成立也不当然发生物权变动效力，仅发生债权效力。因此，沈志鸿仅凭房改时101室南天井随该房一并买入的行为本身主张该天井的使用权归其享有，不具有不动产物权经登记取得的物权法定的实质要件，应予驳回。至于南天井房改时已事实随该房一并买入而登记机关误登记为共有，属登记异议的行政诉讼范畴，不属于物权确认之诉，更何况该买卖标的是否属可撤销，值得商榷。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条之规定，判决：驳回沈志鸿的诉讼请求。案件受理费80元，由沈志鸿负担。
沈志鸿不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审对经行政异议登记程序而失效的物权登记认定为绝对物权，属于认证错误、适用法律错误。一、原审已经查明涉案的南天井为沈志鸿的事实物权，原土地登记违反了事实物权这一事实，原审却以物权以登记生效为由拒绝确认事实物权，显然违反了证据必须查证属实，才能作为认定事实的依据的原则。二、原审将已经经过法定行政程序中止了证明效力的物权登记作为确认的依据，拒绝对该异议登记而提起的诉讼对象进行物权确认，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十九条的相关规定，发生物权登记错误的，可以由事实物权人向登记机关提出异议，登记机关受理登记，异议人在异议登记受理后15天内提起民事诉讼，待民事诉讼对物权作出司法确认。本案中沈志鸿已经履行了法定的行政异议登记手续，故法院应该审查异议人关于取得物权的各种证据，进而确认事实物权状态。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持沈志鸿的诉讼请求。
王军军、王玮、张夏兰、张翊庭共同答辩称：一、就涉案的天井双方曾经发生多次诉讼，根据法律规定，不动产的权利取得应依法登记，未经登记不发生法律效力，希望法院能够维持原判；二、沈志鸿占用南北天井，使其他住户无法停放车子，希望沈志鸿自行拆除。
罗瑞瑞、黄敏华、柯存满、楼杏珍共同答辩称：答辩意见与王军军、王玮、张夏兰、张翊庭的意见相同。
二审中，罗瑞瑞、黄敏华、柯存满、楼杏珍、王军军、王玮、张夏兰、张翊庭向本院提供（2011）浙甬行终字第156号行政判决书一份，用以证明涉案的南天井是共有的。经质证，沈志鸿对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明涉案的南天井为十住户共有。本院经审查认为，该行政判决书并未确认涉案的南天井为十住户共有，故本院对该证据不予认定。沈志鸿未向本院提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。沈志鸿父亲于1994年5月30日向石浦中学购买了象山县石浦镇西门外路新北弄12号101室房屋及该房屋对应的涉案南天井，但后涉案南天井并未登记在沈志鸿名下，实际登记为象山县石浦镇西门外路新北弄12号十套住房的共用天井，故沈志鸿父亲的购买行为并不当然发生物权变动的效力，其仅基于其与石浦中学签订的买卖合同享有相应的债权请求权。沈志鸿虽就涉案南天井申请了异议登记，但异议登记并没有否定不动产所有权的效力，而仅是具有警示不动产买受人该不动产所有权有争议，使得买受人丧失主张自己为“善意占有人”资格的作用，沈志鸿主张其异议登记申请被受理即导致不动产登记不能用以确认物权，显属不当。现沈志鸿仅以其已购买涉案天井为由主张物权，缺乏依据，原审对此未予支持，并无不当。综上，上诉人沈志鸿之上诉，理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人沈志鸿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阎亚春
审 判 员 王 慧
代理审判员 张 敏
二〇一三年十一月六日
代书 记员 沈 妍