云南省普洱市思茅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第346号
原告杨少超，男，汉族，1987年3月4日生，高中文化，湖南省邵东县人，个体户，现住普洱市。公民身份号码：×××。
被告杜希山，男，汉族，1963年7月18日生，高中文化，吉林省通化市人，个体户，现住普洱市。公民身份号码：×××。
委托代理人周乐雅，云南天溯律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告姚秋华，女，汉族，1957年6月30日生，大专文化，普洱市景谷县人，个体户，现住普洱市。公民身份号码：×××。
委托代理人李波，振兴法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。
原告杨少超与被告杜希山、姚秋华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理后，依法由审判员杨昌金适用简易程序于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告杨少超，被告杜希山委托代理人周乐雅，被告姚秋华及其委托代理人李波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨少超诉称：原告于2010年4月1日与被告杜希山签订《房屋租赁合同书》，约定被告杜希山将位于普洱市五一步行街B段7号商铺租给原告。租期为五年即2010年4月1日至2015年4月1日，五年租期满后如原告需要续租则自动延续五年；租金为每月4000.00元，每年租金合计为48000.00元，前二年租金为每半年一付，后三年为一年一付，每次需提前30日支付租金。原告杨少超至今一直履行合同并按时支付租金。被告杜希山于2011年10月5日以1580000.00元的价格将该商铺出售给被告姚秋华，二被告未按《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，在出售房屋之前合理期限内通知原告。原告在未被告知的情况下一直向被告杜希山履行合同义务，按时向其支付租金。被告姚秋华于2014年1月15日向法院起诉原告，原告领取应诉通知书时方才知道二被告的房屋买卖行为。该案件通过一审、二审，于2014年11月25日审理终结。二被告剥夺了原告的优先购买权，原告为维护其合法权益，遂向法院起诉，请求法院判令：1、二被告于2011年10月5日签订的《房屋买卖合同》无效、确认二被告的买卖行为无效；2、被告杜希山以出卖给被告姚秋华的同等价格将位于普洱市五一步行街B段7号商铺出售给原告，实现原告的优先购买权。
被告杜希山辩称：1、二被告订立的《房屋买卖合同》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任一情形。被告杜希山在出售房屋时不仅征询过原告的意见，亦在网上发布过出售信息，出售房屋的价格符合市场价格，不存在恶意串通损害原告利益的情形；2、原告的诉讼请求已超过了除斥期间。被告在出售商铺前已经对原告履行过告知义务，即使被告没有在合理的期限内通知原告出售房屋的信息，经（2014）思民初字第102号及（2014）普中民终字第334号民事判决书确认的法律事实，原告于2012年12月5日已经知晓房屋出售的事实（2012年12月5日、2012年12月10日的二份通知经过庭审质证认可其证据三性），当时原告并没有以同等价位购买的意思表示，至今已经过了一年的形成权除斥期间。即使原告不承认2012年12月5日其已经知晓房屋出售的事实，2014年1月15日其已知晓，也已超过了一年的除斥期间；3、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条的规定，原告的诉讼请求无法律依据。原告接到被告的通知后并未在十五日内明确表示购买该房屋，其已自动放弃优先购买权。被告姚秋华善意购买房屋并已办理了法定登记手续，原告无权主张优先购买权。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告姚秋华辩称：其答辩意见与被告杜希山的答辩意见一致。在此基础上进行补充，2012年针对出售房屋问题二次在电话里对原告进行了通知，并要求被告杜希山以快递的方式向原告杨少超邮寄了一份书面通知，但原告并没有回复，二被告方才办理了房屋过户手续。物权应优先于债权，被告姚秋华应系本案涉及房屋的合法所有权人。
原告杨少超为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
1、《房屋租赁合同书》一份。用于证明原告杨少超与被告杜希山之间存在房屋租赁关系的事实。被告杜希山、姚秋华对该组证据无异议。
2、《房屋买卖合同》一份。用于证明被告杜希山于2011年10月5日将租赁房屋出售给被告姚秋华的事实。被告杜希山、姚秋华对该组证据无异议。
3、（2014）思民初字第102号民事判决书、（2014）普中民终字第334号民事判决书各一份。用于证明二被告的房屋买卖行为原告并不知情的事实。被告杜希山对该组证据的真实性、关联性、合法性无异议，但不认可原告的证明目的，认为被告已二次电话通知原告房屋出售的事实，原告对房屋出售情况知情。被告姚秋华对该组证据的真实性无异议，但不认可原告的证明目的。
被告杜希山为证明其答辩主张向本院提交以下证据材料：
1、铺面出售信息打印件一份。用于证明被告杜希山于2011年5月7日在茶城信息网上发布房屋出售信息的事实。原告杨少超不认可该组证据的真实性、关联性、合法性，认为原告并不知情。被告姚秋华对该组证据无异议。
2、（2014）思民初字第102号民事判决书、（2014）普中民终字第334号民事判决书各一份。用于证明原告已于2012年12月5日知晓其所承租的房屋已出售给被告姚秋华的事实。原告杨少超对该组证据的真实性无异议，但不认可证明目的，认为其是2014年1月15日收到应诉通知书时才知道房屋买卖的事实。被告姚秋华对该组证据无异议。
被告姚秋华为证明其答辩主张向本院提交以下证据材料：
特快专递邮件收据一份（单号：EN855515753CS）。用于证明：被告杜希山与姚秋华于房屋过户之前欲给原告发一份书面通知告知售房事宜，原告称其不在思茅，被告杜希山遂按原告提供的地址以快递方式将书面通知发给原告的事实。原告杨少超不认可被告姚秋华的证明目的，认为该份通知其并没有收到。被告杜希山对该组证据无异议。
经本院审查，原告杨少超提交的第1组、第2组、第3组证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信；被告杜希山提交的第1组证据与本案不具有关联性，本院不予采信，其提交的第2组证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信；被告姚秋华提交的证据具有客观性，与本案诉争焦点之间具有关联性，证据来源符合法律规定，本院予以采信，但该证据仅能证明向原告杨少超邮寄了售房通知，而不能证明原告已收到该材料。
根据原、被告当事人的举证、质证及本院认证，本院确认如下法律事实：
原告杨少超与被告杜希山于2010年4月1日签订《房屋租赁合同书》，约定：被告杜希山将其所有的位于普洱市五一步行街B段7号商铺租给原告，租期为五年即2010年4月1日至2015年4月1日，五年租期满后如原告需要续租则自动延续五年；租金为每月4000.00元，每年租金合计为48000.00元，前二年租金为每半年一付，后三年为一年一付，每次需提前30日支付租金，否则按违约处理；五年租期满后，如原告需自动续租，则租金增加至每年60000.00元。2011年10月8日，被告杜希山与被告姚秋华订立《房屋买卖合同》，约定被告杜希山以1580000.00元的价格将该商铺出售给被告姚秋华，二被告于2011年10月20日办理了房屋产权过户登记手续。
另查明，2011年10月16日，被告杜希山向原告杨少超邮寄《售房通知书》，用于告知售房事宜。原告杨少超坚持认为其并未收到该《售房通知书》，其是2014年1月15日被告姚秋华向法院起诉要求原告支付拖欠的租金及请求法院判令解除原告与被告杜希山的租赁关系一案中方才知道房屋已经被出售，在此之前其一直向被告杜希山支付房屋租金。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，庭审中，本院依法对原告杨少超进行了示明，询问其是否变更诉讼请求，但其坚持不变更诉讼请求，故本院依据法律的规定对原告的第一项诉讼请求不予支持。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）、房屋共有人行使优先购买权的；（二）、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”原告杨少超并无证据证明二被告之间存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“恶意串通”行为，故被告姚秋华属善意、合法购买房屋，且该房屋已办理了过户手续，为此，关于原告杨少超要求对房屋实现优先购买权的诉讼请求本院亦不予支持。
依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告杨少超的诉讼请求。
案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告杨少超承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后的二年内向本院申请强制执行。
审判员 杨昌金
二〇一五年四月十六日
书记员 刘思陶