四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攀民终字第1063号
上诉人（原审被告）赵娇，女，1985年2月1日出生，汉族，住四川省盐边县。
委托代理人张华，四川渡攀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑朋伍，男，1977年7月1日出生，汉族，住四川省盐边县。
委托代理人王德森，四川安宁律师事务所律师。
上诉人赵娇因与被上诉人郑朋伍租赁合同纠纷一案，不服四川省盐边县人民法院（2015）盐边民初字第1555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日受理后，依法组成合议庭于2015年11月9日公开审理了本案。上诉人赵娇及其委托代理人张华、被上诉人郑朋伍及其委托代理人王德森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：云归市场的资产属盐边县润鑫房地产开发有限责任公司（以下简称润鑫公司）所有。2009年9月1日，润鑫公司与赵娇签订了1份《云归综合市场商位租赁合同》（下称《租赁合同》），主要约定：润鑫公司将云归市场一层东环南路26号商位（下称门面）出租给赵娇，经营用途为小吃；租期为3年，自2009年9月1日至2012年8月31日止；赵娇转租商位，应事先征得润鑫公司书面同意。
2012年5月21日，赵娇在未经润鑫公司书面同意的情况下，与郑朋伍签订了1份《门面转让协议》，主要约定：赵娇于2012年5月21日将云归市场26号门面转让给郑朋伍；转让费为3万元；如需续签合同，郑朋伍不能续签合同，所有一切损失由赵娇负责。该协议签订后，赵娇将该门面交给郑朋伍，郑朋伍于次日（5月22日）支付给赵娇门面转让费3万元。由于房租按季度交付，郑朋伍补交了1个月的房租（实际为2012年6月房租）给赵娇，随后的房租由郑朋伍以赵娇的名义交纳。润鑫公司与赵娇的《租赁合同》到期后，赵娇未返还该门面，润鑫公司仍然收取了郑朋伍以赵娇的名义交纳的房屋租金，直至2012年12月31日止。
2012年10月21日，郑朋伍的妻子林玲与英外莫（又名谢梅）签订了1份《租房合同》，主要约定：林玲将云归市场26号门面出租给英外莫使用，使用期3年。该合同签订后，林玲将该门面（含简易灶台、桌子、架子）交给英外莫。英外莫在未问清楚该门面经营用途的情况下，也未经郑朋伍、林玲、润鑫公司同意的情况下，按照经营服装的要求进行装修，支出装修费36000元。该门面装修好后，英外莫与成都麦德菲服饰有限公司（下称麦德菲公司）合作，从2012年11月起用该门面为麦德菲公司销售服装。2013年6月23日，麦德菲公司与英外莫签订了1份《合作协议》，英外莫按合同约定支付给麦德菲公司押金1万元，管理费1万元，合计2万元。
2013年1月1日，润鑫公司与郑朋伍对该26号门面另行签订了1份《租赁合同》，该合同除租赁期限约定为一年（即自2013年1月1日至2013年12月31日止）外，其他约定均与润鑫公司与赵娇签订的《租赁合同》一致。郑朋伍与润鑫公司签订《租赁合同》后，英外莫继续使用该门面为麦德菲公司销售服装。
英外莫使用该门面后，实际每月交给郑朋伍房租1000元，郑朋伍从中提取150元，交给润鑫公司房租850元。
2013年7月，云归市场实行统一规划，一楼门面规划为小吃区，经营服装规划在二楼。同年7月8日，润鑫公司要求郑朋伍对该门面进行整改，林玲即向英外莫提出该门面不能开服装店。由于英外莫仍然在开服装店，润鑫公司于同年8月12日停了该门面的电。同年8月19日英外莫将该门面关闭。
2013年9月6日，麦德菲公司以英外莫自8月起没有按规定交款等为由，向英外莫发出《解除合作协议通知书》，对英外莫所交的押金、管理费2万元不予退还。
2013年12月17日，英外莫向四川省盐边县人民法院提起诉讼，请求：1.确认英外莫与林玲签订的《租房合同》无效；2.判令林玲、郑朋伍、赵娇、润鑫公司连带赔偿英外莫经济损失170744元［门面装修费36000元＋交麦德菲公司押金、管理费2万元＋收益损失114744元（16392元／月×7个月）］；3.由林玲、郑朋伍、赵娇、润鑫公司承担案件诉讼费。四川省盐边县人民法院于2014年7月29日作出（2014）盐边民初字第64号民事判决书，判决：“一、原告英外莫与被告林玲于2012年10月21日签订的《租房合同》无效；二、原告英外莫的损失门面装修费26000元、押金10000元、管理费7917元，合计43917元，由原告英外莫自行承担17567元；由被告林玲赔偿原告英外莫损失26350元；三、驳回原告英外莫要求被告郑朋伍、赵娇、盐边县润鑫房地产开发有限责任公司承担责任的诉讼请求；四、驳回原告英外莫的其他诉讼请求。”林玲不服该判决提出上诉，2014年11月13日，四川省攀枝花市中级人民法院作出（2014）攀民终字第789号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”
本案一审程序庭审中，赵娇未举出证据证明其将该门面转让（租）给郑朋伍，事先征得了润鑫公司的同意，也无证据证明事后得到了润鑫公司的追认。同时，赵娇也未举出证据证明其在转让（租）该门面时，郑朋伍与润鑫公司的租赁期限至2012年8月31日到期（即只剩下3个月）。
针对赵娇转让的货物（简易的灶台、桌子、架子）在转让时未进行折价，也无移交清单，原物已经消失，在庭审中经原审法院组织双方协商进行折价，赵娇要求折价5000元，郑朋伍同意折价5000元，但应包括赵娇与润鑫公司《租赁合同》剩余期限3个月的损失。
本案所涉门面，在本案起诉前，润鑫公司已经收回。
上述事实，原审法院采信以下证据加以证明：
1.双方当事人的陈述和承认；
2.郑朋伍举出的以下证据：（1）2012年5月21日赵娇与郑朋伍签订的《门面转让协议》1份；（2）2012年5月22日龚如凤代赵娇出具的收条1份；（3）（2014）盐边民初字第64号、（2014）攀民终字第789号民事判决书各1份；
3.赵娇举出的以下证据：（1）2012年5月21日赵娇与郑朋伍签订的《门面转让协议》1份；（2）2014年4月6日龚如凤自述1份；（3）（2014）攀民终字第789号民事判决书1份。
以上证据材料均已随案移送本院。
原审法院认为：1.关于《门面转让协议》的效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人……”该《门面转让协议》，其实质是对赵娇添置的简易灶台、桌子、架子的转让以及对涉案门面的转租。润鑫公司与赵娇签订的《租赁合同》明确约定，赵娇转租商位（门面）应事先征得润鑫公司书面同意，赵娇现既无证据证明润鑫公司对其转租行为予以同意，又无证据证明润鑫公司事后对其转租行为予以追认，因此，该《门面转让协议》中涉及门面转租行为无效。该《门面转让协议》涉及的转租和转让，双方对两个部分的内容并未分别计价，现亦无法区分，由于该门面的转租无效，灶台、桌子、架子的转让已无意义，及该门面转租的无效已影响其他部分的效力，故原审法院认定双方所签订的《门面转让协议》的全部内容均属无效。
2.关于本案责任的确定及合同无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效，首先要解决的是相互返还问题，然后再解决当事人承担缔约过失的责任问题。从本案的实际情况看，赵娇在与润鑫公司签订的《租赁合同》只剩下最后3个月的情况下，其与郑朋伍签订《门面转让协议》，将该门面以3万元的价格转让（租）给郑朋伍，赵娇现既无证据证明转让时告知了郑朋伍该《租赁合同》的剩余期限，也无证据证明郑朋伍同意剩余期限仅为3个月的转让（租）价格为3万元，因此，赵娇对签订和履行该无效《门面转让协议》存在较大过错，应当承担主要责任（60%）。郑朋伍在签订该《门面转让协议》时，应当知道赵娇是转租，在未弄清赵娇与润鑫公司签订《租赁合同》的剩余期限的情况下贸然签订合同，其应当承担次要责任（40%）。本案所涉门面润鑫公司在本案起诉前已经收回，郑朋伍在本案中只承担返还赵娇简易的灶台、桌子、架子，赵娇应承担返还郑朋伍门面转让（租）费。在赵娇转让的灶台、桌子、架子原物已不存在的情况下，应折价返还。庭审中，原审法院组织双方对该部分货物协商折价，双方虽然达成5000元的意见，但包括的项目存在争议。另外，该门面在润鑫公司与赵娇签订《租赁合同》约定的租期内，赵娇有3个月未使用，存在一定的损失，该损失经原审法院组织双方进行协商，双方未能达成一致意见。针对赵娇的损失（转让的货物损失及剩余3个月未使用门面的损失），并结合双方签订和履行无效合同的过错程度，原审法院酌情确定赵娇的损失为12000元，此款从赵娇返还给郑朋伍的3万元款中扣减，扣减后由赵娇返还郑朋伍门面转租费18000元。
综上所述，对郑朋伍的诉讼请求原审法院部分予以支持，部分不予支持；赵娇的抗辩理由与本案认定的事实不符，原审法院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、郑朋伍与赵娇于2012年5月21日签订的《门面转让协议》无效；二、由赵娇于本判决生效之日起15日内返还郑朋伍门面转租费18000元；三、驳回郑朋伍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由郑朋伍负担110元；由赵娇负担165元。
原审宣判后，赵娇不服，向本院提起上诉称，1.上诉人与被上诉人签订的《门面转让协议》合法有效，上诉人与润鑫公司签订的《租赁合同》产生的权利义务已全部终止。首先，上诉人与被上诉人签订的《门面转让协议》是双方真实意思表示，协议的内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，其次，上诉人在转让（租）门面事先征得了润鑫公司相关负责人的同意，事后润鑫公司亦没有提出过任何异议，此能证明润鑫公司对上诉人的转让（租）行为是默认的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律特干问题的解释》第十六条的规定，润鑫公司未在法定期限即6个月内行驶解除权，本案双方签订的协议应当有效，再次，上诉人在转让（租）门面时已告知被上诉人《租赁合同》的截至期限即剩下3个月。2.原审判决认定上诉人在签订和履行《门面转让协议》存在较大过错，承担60%的责任实属错误，因为上诉人与被上诉人签订的协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，润鑫公司在法定期限内也没有提出过任何异议，亦没有行驶解除权，故《门面转让协议》是合法有效的，上诉人不应当返还门面转租费18000元，综上，原审判决认定事实不请，适用法律错误，判决不当，恳请二审法院查明事实后撤销原判，依法改判。
被上诉人郑朋伍辩称，本案双方在签订《门面转让协议》的时候，上诉人并没有告知他上诉人与润鑫公司签订的《租赁合同》仅剩下3个月的期限，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本案双方当事人在二审举证期间均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的基本事实与原审判决认定的事实一致，有相关证据予以佐证，本院依法予以确认。
本院认为，房屋（门面）的转租行为是否有效，取决于出租人是否同意。润鑫公司与上诉人赵娇签订的《租赁合同》明确约定，赵娇如转租商位，应事先征得润鑫公司书面同意。《租赁合同》系双方的真实意思表示，合同的内容对润鑫公司及赵娇均具有约束力，赵娇作为承租人，转租门面应事先得到润鑫公司的书面同意。本案现有证据不能证明，润鑫公司对赵娇与郑朋伍签订的《门面转让协议》予以了同意，以及润鑫公司事后对赵娇的转租行为予以追认。赵娇亦未提交证据证实其在签订《门面转让协议》时已经告知被上诉人郑朋伍其与润鑫公司签订的《租赁合同》只剩下3个月期限，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足于证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，赵娇应当承担举证不能的不利后果，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定认定《门面转让协议》全部内容均属无效正确，本院予以确认。
对于《门面转让协议》被认定无效后的处理问题，赵娇是《租赁合同》的直接责任人，明知转租涉案门面需事先得到润鑫公司的书面同意，在没有得到润鑫公司书面同意的情况下与郑朋伍签订了《门面转让协议》，引发了本案纠纷，应当承担主要责任，郑朋伍作为次承租人，在签订《门面转让协议》时，应当知晓赵娇是转租，但其未查清赵娇与润鑫公司签订《租赁合同》的剩余期限，未尽到注意审查义务，故也应当承担相应的责任，原审法院认定赵娇承担60%责任，郑朋伍承担40%责任并无不当。因双方对赵娇转让的灶台、桌子、架子及3个月房租损失有争议，未能达成一致意见，原审法院结合双方签订和履行无效合同的过错程度，酌情确定赵娇转让的灶台、桌子、架子及3个月房租损失为12000元符合市场行情。赵娇提出不应当返还18000元门面租赁费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，赵娇的上诉理由均不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人赵娇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐贝贝
代理审判员 刘起新
代理审判员 凌仕宝
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 李志强