广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1540号
上诉人（原审原告）冼存柏，男，汉族。
委托代理人周志军，北京市东元（广州）律师事务所律师。
委托代理人陈静艳，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市天河区珠吉街珠村第十一股份合作经济社。
负责人潘沛坚，该社社长。
委托代理人王剑锋，广东德法理律师事务所律师。
上诉人冼存柏因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1992年6月16日，广州市城市规划局出具了《建设用地规划许可证》，用地单位为东圃镇珠村村委会、用地位置为珠村大坟园北。1992年10月8日，广州市国土局向用地单位东圃镇珠村村委会出具了广州市天河区珠村大坟园北地块的《建设用地批准书》。1996年3月9日，广州市天河区东圃镇建设委员会作出了《建筑工程许可证》，报建单位为广州市天河区珠吉街珠村第十一股份合作经济社（以下简称珠村十一社），工程项目为厂房、宿舍，工程地点为珠村大坟园。2001年8月9日，广州市公安局天河区分局出具了《关于珠村十一社柏力坚电器有限公司厂房和宿舍消防验收合格的意见》，确认天河区东圃镇珠村大坟园兴建的柏力坚公司厂房和宿舍消防验收合格，同意投入使用。
1999年8月31日，珠村十一社（甲方）与案外人广州市柏力坚电器有限公司（乙方，下简称柏力坚公司）签订了《租赁厂房、场地合同书》，约定甲方将新建的厂房、场地（已规划红线地可作厂房、仓库、办公综合用途）出租给乙方作合法生产经营使用，该地座落在广州市天河区东圃镇珠村、铁路北面，灵山公路东侧，土名“大坟园”地段（下简称案涉物业）；租赁期为二十年，即从一九九九年十二月一日至二零一九年十一月三十日止，合同期满后，乙方有优先租赁权；甲方将现已建好的新厂房二幢，办公综合大楼综合楼一幢，合计总建筑面积7280平方米，空场地有6480平方米出租给乙方；甲方出租给乙方使用的厂房、办公综合大楼，租赁款为每月每平方米面积为8.5元；空场地每月每平方米为2元，从租赁之日起计每三年为一个周期，每一个周期以上一周期租赁款为基数递增10%，以此类推到合同期满止；乙方必须在每月的10号前缴交清当月租赁款，如三个月内不缴清租赁款，逾期每日增缴滞纳金为所欠租赁款千分之一点五，且甲方有权采取各种措施关闭厂房，直至缴清欠款才能重开，因此造成经济损失由乙方负责；关闭厂房6个月仍未能缴清欠款，甲方有权按乙方中途退租条款处理；在签订合同之日乙方先交200000元给甲方作定金，该定金在租赁款开始计收之日起作租赁款抵扣直至为零；甲方同意乙方根据自身生产需要，在现有的空地多建一些新厂房等建筑物，但必须事先通知甲方，经有关部门核准后才能动工，否则一切责任由乙方负责，建厂房所发生的一切费用均由乙方单独承担；甲方应协助乙方办理新建厂房等建筑报建等有关手续；乙方在租赁期内使用厂房，要负责厂房、办公综合大楼及其一切租赁物的保养和维修；乙方不得任意改动厂房、办公综合大楼的主体结构，如需改动或装修，须征得甲方和设计单位的同意，否则视作乙方违约，按违约条款处理，并追究乙方的经济与法律责任；在租赁期内，乙方在空场地内出资兴建的厂房，期满后归甲方所有，不作任何经济补偿；如因甲方在土地使用及建筑等方面未按国家规定办理有关手续，甲方必须按规定办妥手续及承担因此而带来的后果及对乙方带来损失全数进行赔偿；乙方在租赁期内不能转让、转包给他人使用本厂房与场地，乙方确因经营困难等问题，可将自建部分厂房与场地出租、非自建部分厂房与场地需征得甲方同意方可出租给第三者作合法生产经营使用，但需承担赔偿第三者对租赁物造成损失的责任，甲乙双方租赁合同继续生效，绝不能将所租赁的厂房、办公综合大楼和空场地作贷款、借款的担保与抵押；如有此类现象，甲方有权终止合同，并追究其引起的责任等。
2004年2月18日，珠村十一社（甲方）与柏力坚公司（乙方）签订了《租赁厂房、场地补充协议》，约定乙方于甲方的出租地点上自行加建的建设物为合理建筑，甲方同意乙方仍继续按原合同规定的总建筑面积7280平方米及空场地6480平方米支付甲方租金；乙方于租赁期内，如因经营范围等问题，在保证继续履行原订合同及本补充协议的基础上，知会甲方后可将上述厂房、场地转租或以与第三方合作经营；原合同与本补充协议如有冲突之处，以本补充协议为准等。
2006年8月15日，珠村十一社（甲方）、柏力坚公司（乙方）、冼存柏签订了《补充协议书》，约定甲方同意将原租赁场地的租赁合同承租方转名为冼存柏，双方均同意转名；自本补充协议生效之日起，原租赁场地的租赁合同由冼存柏负责履行，并享有相应的权利等。同日，冼存柏（甲方）与潘炳灼（乙方）签订了《承包管理协议》，约定甲方将于2006年9月1日将案涉物业交付乙方承包管理，双方办理交接手续，签署交接清单；在双方办理交接手续之日，乙方向甲方交付300000元作为信用金；在本协议终止之日，在乙方付清承包管理期间应向珠村十一经济社的租赁款及水费、电费等各种费用后，甲方将信用金本金一次性退还给乙方；自2006年9月1日起，由乙方负责履行上述《租赁厂房、场地合同书》，本协议另有约定的除外；在承包管理期间，乙方须承付下列费用：自2006年11月起，乙方负责缴清应付珠村十一经济社的案涉物业租赁款；自2006年12月起，乙方必须在每个月的1-5号向甲方缴纳承包管理费58333元；自2006年9月1日起，乙方承担案涉物业内水费、电费等费用，费用按实际消耗数量以政府规定价格计算，应每个月1-5号交付甲方；对于上述各项费用，乙方如逾期交付，从逾期之日起，乙方对应付而未付费用按每日千分之一点五计付滞纳金；双方确认，在2006年9月1日前案涉物业的一切债权债务与乙方无关，在2006年9月1日后案涉物业所发生的一切债权债务则与甲方无关，由乙方自行负责；在承包管理期间，乙方不得随意改动案涉物业内厂房、办公楼的外观建筑；如有需要必须改动厂房、办公楼的内部间隔、结构，乙方必须提前书面通知甲方，经甲方同意后方可动工，由此发生的费用由乙方负责；在承包管理期间，工业园内发生的所有维修、装修、保养等均由乙方独立处理并承担费用；在承包管理期间，任何一方因各种原因必须终止本协议的，必须提前三个月通知对方，并做好所有交接工作，乙方必须将工业园按原交接清单完整无缺地交还甲方等。
其后，潘炳灼将案涉物业进行分租使用，并向珠村十一社交付租金，珠村十一社则开具了交款人为柏力坚公司的各月租金收据。
2011年9月1日，冼存柏向潘炳灼邮寄发出《终止﹤承包管理协议﹥函》，内容为冼存柏与潘炳灼签订《承包管理协议》，将案涉物业委托潘炳灼承包管理，但潘炳灼未能按照协议约定向冼存柏交纳承包管理费；经冼存柏多次向潘炳灼催缴，但潘炳灼未履行缴纳义务，构成严重违约；潘炳灼还未经冼存柏同意擅自改变建筑物结构，对建筑物及公共消防安全构成安全隐患；为此，冼存柏发函终止与潘炳灼签订的《承包管理协议》，限潘炳灼在收到函后十日内完成所有接管工作，否则冼存柏将派人强行接管。
2011年12月6日，珠村十一社向冼存柏发出《合同注销通知书》，内容为案涉物业的租赁合同是柏力坚公司与珠村十一社所签定的，因柏力坚公司不存在，转为冼存柏个人名下，冼存柏又转给了潘炳灼，珠村十一社发现冼存柏有转租的迹象；而冼存柏也多次到珠吉街道办事处举报案涉物业有违建和消防隐患；珠村十一社决定终止案涉物业的租赁合同，要求冼存柏接到通知后15日内办理手续。
2011年12月14日，潘炳灼向冼存柏发出函件，内容为潘炳灼于2011年12月6日收到珠村十一社有关注销冼存柏租赁案涉物业租赁合同的相关通知，潘炳灼希望冼存柏尽快与珠村十一社联系并处理相关事情，潘炳灼由该月开始不再付任何租金给冼存柏及珠村十一社，请冼存柏收到函件后尽快处理好一切事情。冼存柏于2011年12月29日签收该函件。
2012年1月16日，冼存柏向珠村十一社发出《复函》，内容为冼存柏于2012年1月6日收到珠村十一社通过潘炳灼转送的《合同注销通知书》；冼存柏自承接案涉物业的《租赁厂房、场地合同书》的全部权利义务以来，严格履行合同，没有发生任何违反合同约定的行为；对于珠村十一社所指的转租问题、珠村十一社以此为由终止合同是缺乏事实和法律依据的；《租赁厂房、场地合同书》约定珠村十一社同意承租方将租赁的厂房场地转租或与第三方合作经营；而事实上，冼存柏知会了珠村十一社、且珠村十一社完全知悉冼存柏与潘炳灼之间的就租赁的厂房、场地的承包管理情况，近几年，也是潘炳灼直接将合同约定的租赁费交付给珠村十一社，珠村十一社也从未提出任何异议；鉴此，冼存柏不同意终止租赁合同及协议，并请珠村十一社继续履行上述租赁合同及协议，冼存柏本人也将一如既往履行合同。
2012年2月14日，冼存柏向珠村十一社邮寄发出《关于请接受承租人缴交租金的通知函》，内容为冼存柏是租赁案涉物业的承租人；2006年8月15日，经知会珠村十一社，冼存柏将案涉物业转租给潘炳灼承包管理，此后案涉物业的租金由潘炳灼直接向珠村十一社缴交；2011年11月21日，为避免因潘炳灼故意不缴纳租金而人为造成冼存柏违约的现象，冼存柏曾前往珠村十一社要求直接履行缴交租金义务，但珠村十一社负责人当时表示潘炳灼已付清租金，故未接受由冼存柏直接缴交租金的建议；近日，冼存柏得知潘炳灼突然从2011年12月1日起开始拖欠珠村十一社租金，以达到其不可告人之目的；为此，冼存柏向珠村十一社发函，请珠村十一社务必不再收取由潘炳灼缴交的租金；2011年12月1日之后的租金全部租金均由冼存柏直接缴交，冼存柏将于5日内前来珠村十一社缴清拖欠的租金（2011年12月1日至2012年2月29日三个月的租金共328867.2元）；如珠村十一社仍拒收冼存柏缴交的租金，冼存柏将依法对珠村十一社的应收租金提存于公证处，由此产生的一切法律后果概由珠村十一社自行承担。
2012年2月17日，珠村十一社向冼存柏发出《回复函》，内容为冼存柏寄来的交租函已收到，因珠村十一社发出终止合同函已两个多月，至今尚未办理手续；珠村十一社将厂房租赁给冼存柏，而冼存柏却诬告厂房存在消防隐患，珠村十一社为了减少不必要的损失及纷争，决定注销冼存柏的合同，并将重新签约他人，冼存柏认为珠村十一社的做法有不当之处可以向法院起诉，珠村十一社将不会再收取冼存柏的任何租金。
2012年2月20日，冼存柏将租金328867.2元提存于广州市公证处。
2012年4月17日，冼存柏向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、珠村十一社立即停止违约行为，继续履行与冼存柏签订的租赁合同；2、珠村十一社向冼存柏支付违约赔偿金（违约赔偿金按冼存柏自2011年12月1日起至判决生效之日止的每月应收租金及管理费计算，从2011年12月1日起至2014年11月30日，每月租金损失按109573.24元计算，从2014年12月1日起在原租金基础上递增10%，每三年递增一次；每月管理费为58333元；暂计至2012年3月31日违约赔偿金为671624.96元）；3、珠村十一社承担本案诉讼费。
另，冼存柏还因与潘炳灼之间关于案涉物业的转租纠纷，向原审法院提起诉讼，原审法院以（2012）穗天法民四初字第415号案件（下简称415号案）立案审理。
在939及415号案中，冼存柏均提交了被调查人为潘容开、潘锦棠的《调查笔录》，该调查笔录中，潘容开称其在2002年3月至2011年4月期间担任珠村十一社社长，潘锦棠称其为2002年至2011年期间珠村十一社的副社长；潘容开、潘锦棠称其同意柏力坚公司将承租主体变更为冼存柏，两人称“承租方有将转租事宜告知我社，我方同意转租”。在415号案中，2012年5月23日该案庭审时，冼存柏申请潘容开、潘锦棠作为证人出庭作证，两人证言内容为：一、潘容开称其在2002年3月至2011年4月期间担任珠村十一社社长时，珠村十一社于2006年8月15日与柏力坚公司签订《补充协议书》，约定《租赁厂房、场地租赁合同书》转由冼存柏履行，之后就由冼存柏向珠村十一社交付租金，由冼存柏将案涉物业转租给其他人使用；在冼存柏于2006年开始履行合同期间，其交由潘炳灼打理案涉物业的出租事宜；当时冼存柏告知潘容开，案涉物业是冼存柏委托潘炳灼打理包括场地出租等事宜；直至潘容开于2011年卸任前，都是这样处理，即珠村十一社的租赁相对人只是冼存柏，而潘炳灼只是代冼存柏管理案涉物业；在上述期间内，是潘炳灼支付租金给珠村十一社，但珠村十一社开具的收据，应该是开给冼存柏的，因为珠村十一社一直认为案涉物业是出租给冼存柏的；潘容开从来没有出具书面证明同意冼存柏转租；潘容开认为是冼存柏委托潘炳灼打理案涉物业。二、潘锦棠称其为2002年至2011年期间珠村十一社的副社长；在2006年案涉物业经珠村十一社同意转由冼存柏承租；之后，案涉物业实际由潘炳灼管理，当时冼存柏称案涉物业是委托潘炳灼代为管理，并非将案涉物业转租给潘炳灼；调查笔录上“冼存柏将转租事宜告知我社”是指冼存柏口头告知将案涉场地转租给他人使用；潘锦棠认为冼存柏委托潘炳灼对案涉物业进行管理，至于冼存柏再将场地如何转租使用的问题，珠村十一社不管，只要冼存柏每月按时按额支付租金即可；调查笔录中潘容开所称“承租方有将转租事宜告知我社，我方同意转租”中的“转租”是指冼存柏将案涉物业分拆出租给不同的小租户使用，并没有说同意将整个案涉物业转租给潘炳灼；潘锦棠不清楚冼存柏将案涉物业整体转租给潘炳灼使用，珠村十一社认可的案涉物业的承租方是冼存柏；潘锦棠认为冼存柏将案涉物业交由潘炳灼管理，珠村十一社并无同意冼存柏将案涉物业转租给潘炳灼。415号案的上述庭审后，2012年5月23日，潘容开、潘锦棠出具了两份内容相同的《情况说明》，内容为潘容开／潘锦棠于出庭作证时，由于对“委托管理”与“转租”的法律概念不熟悉，误以为“委托管理”就是“转租”，同时由于口误原因，误称珠村十一社不同意冼存柏将案涉物业转租给潘炳灼，这与事实严重不符，现其再次强调并证明如下：1、珠村十一社同意将租赁厂房、场地合同书等租赁合同转为冼存柏个人；2、冼存柏已将其转租给潘炳灼的事宜告知珠村十一社，珠村十一社亦同意该转租事宜，并一直按转租关系进行交租；3、如本说明与与庭审笔录不一致的，以本次说明为准。
939案于2012年5月31日的庭审过程中，冼存柏申请珠村十一社的前社长潘容开、前副社长潘锦棠作为证人出庭作证。潘容开称冼存柏与潘炳灼签订了《承包管理协议》后曾告知潘容开，但并没有把该协议交付给其查看；潘容开称冼存柏将案涉物业转租给潘炳灼，潘炳灼再把案涉物业分租给小租户，但冼存柏与潘炳灼之间的关系问题，珠村十一社并无做出任何的书面意见、没有签订冼存柏将案涉物业转租给潘炳灼的补充协议；潘容开称2006年后的租金由冼存柏委托潘炳灼向珠村十一社支付。潘锦棠称其证人证言与415号案相同。珠村十一社则申请潘炳灼作为证人出庭作证。潘炳灼称其在1998年至2002年是珠村十一社的社长，其任社长时，珠村十一社将案涉物业出租给柏力坚公司；潘炳灼称其与冼存柏签订《承包管理协议》是以代为承包管理的形式对外行使权利，并非以潘炳灼作为承租人的方式来处理；当时冼存柏、潘炳灼告知珠村十一社，潘炳灼是代冼存柏管理案涉物业而并非潘炳灼转租案涉物业，所以珠村十一社开具的收据中交款人都是写柏力坚公司；潘炳灼称其实际使用案涉物业，将案涉物业分租给不同的小租户。原审庭审中，珠村十一社、冼存柏均确认冼存柏将案涉物业转租给潘炳灼，并没有获得珠村十一社的书面同意。
对于案涉物业的使用现状，冼存柏认为其并未使用案涉物业，但由于潘炳灼并未将案涉物业交回，故应为潘炳灼在使用。潘炳灼则认为冼存柏发出《终止﹤承包管理协议﹥函》后，潘炳灼于2011年12月2日开始撤离案涉物业，但冼存柏并没有与其交接案涉物业，潘炳灼也没有与珠村十一社或任何其他人进行场地交接手续，案涉物业于2011年12月处于无人管理状态，后珠村十一社于2012年1月收回案涉物业。珠村十一社确认其于2012年1月1日收回案涉物业，并提供了其与各小租户于2012年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》以证明其收回案涉物业后已将案涉物业分租给各小租户。冼存柏对上述《广州市房屋租赁合同》真实性不予确认，但未提供证据予以反驳。
另，原审415号案件诉讼保全过程中，经原审法院到案涉物业对小租户的租金进行保全时，小租户均确认案涉物业现由珠村十一社出租给小租户使用。
冼存柏明确其第二项诉讼请求的依据及损失的标准，认为基于珠村十一社已非法收回案涉物业且直接向小租户收取租金，直接导致了冼存柏无法收取租金，所以冼存柏认为珠村十一社的行为已给冼存柏造成直接的损失；冼存柏认为该损失就是其与潘炳灼转租协议中的租金及管理费损失。
原审法院认为：珠村十一社与柏力坚公司签订的《租赁厂房、场地合同书》及《租赁厂房、场地补充协议》，是双方的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同履行义务。其后，珠村十一社、柏力坚公司、冼存柏签订了《补充协议书》，三方同意将《租赁厂房、场地合同书》中柏力坚公司的权利义务概括转让给冼存柏，故冼存柏取代柏力坚公司，成为案涉物业的承租方。珠村十一社作为出租方，应将案涉物业交由冼存柏使用，并有权收取冼存柏的租金；而冼存柏作为承租方，则应向珠村十一社支付案涉物业的租金，并有权合理使用案涉物业。其后，冼存柏与潘炳灼签订了《承包管理协议》，该协议实质为潘炳灼每月向冼存柏交付管理费（租金）并承担直接向珠村十一社支付冼存柏每月应交租金义务，冼存柏将其拥有使用权的案涉物业转由潘炳灼使用的转租合同。双方争议焦点是：一、珠村十一社对冼存柏将案涉物业转租给潘炳灼的行为是否知情同意；二、珠村十一社发函要求解除与冼存柏之间的租赁合同关系，并收回案涉物业的行为是否构成违约。
关于珠村十一社对冼存柏将案涉物业转租给潘炳灼的行为是否知情同意的问题。首先，珠村十一社、冼存柏均确认冼存柏将案涉物业转租给潘炳灼，并没有获得珠村十一社的书面同意。其次，根据已查明的事实可知，珠村十一社、柏力坚公司、冼存柏签订了《补充协议书》后，《租赁厂房、场地合同书》中柏力坚公司的权利义务概括转让给冼存柏，而冼存柏当日即与潘炳灼签订《承包管理协议》，将案涉物业转租给潘炳灼，而潘炳灼则将案涉物业分租给小租户，并由各小租户实际使用，在此过程中，并不存在冼存柏自己使用案涉物业的行为，亦不涉及珠村十一社需协助将案涉物业从冼存柏实际使用转移给潘炳灼或其他人实际使用，不存在珠村十一社对案涉物业转租给潘炳灼的行为应该知道的情形。再次，虽然冼存柏提供了珠村十一社的前社长潘容开、前副社长潘锦棠作为证人出庭作证，以证明珠村十一社知道冼存柏将案涉物业转租给潘炳灼的行为。但在相关联的415号案中，该案开庭前冼存柏提交了《调查笔录》，而该笔录中潘容开、潘炳灼并没有明确表示冼存柏将其将案涉物业转租给潘炳灼的事实告知珠村十一社，潘容开、潘炳灼在该笔录中只表示“承租方有将转租事宜告知我社，我方同意转租”；而在该案庭审过程中，潘容开、潘锦棠均表示上述语句所表示的内容为冼存柏曾口头告知将案涉物业转租，但具体转租给何人，潘容开、潘锦棠并不清楚；其后进行的庭审中，在原审法院向两证人说明转租及委托管理的区别且多次向两证人询问的情况下，两证人坚持称冼存柏曾告知两人冼存柏将案涉物业委托潘炳灼管理，而非转租给潘炳灼；该案庭审后，潘容开、潘锦棠却又出具内容相同的《情况说明》，称冼存柏已将其将案涉物业转租给潘炳灼的事宜告知珠村十一社、珠村十一社亦同意该转租事宜、并一直按转租关系进行交租。从上述潘容开、潘锦棠多次作出意思完全相反的反复更改的情形，故对两人的证人证言的真实性存疑，在没有其他证据佐证的情况下，原审法院对两人的所有证言均不予采信。最后，虽然冼存柏与潘炳灼签订《承包管理协议》后，案涉物业的租金由潘炳灼向珠村十一社交付，但潘炳灼确认其一直向珠村十一社表示其是接受冼存柏委托代为管理案涉物业，而且珠村十一社开具的租金收据的交款人一直都是柏力坚公司而并非潘炳灼或其他人。根据《最高人民法院关于民事证据若干问题的规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”冼存柏并未举证证明珠村十一社对其将案涉物业转租给潘炳灼的行为知情、同意，其应承担相应的举证不能的责任。因此，冼存柏称珠村十一社知道其将案涉物业转租给潘炳灼的主张，以及冼存柏以珠村十一社一直未提出异议为由认为珠村十一社同意其将案涉物业转租给潘炳灼的主张，均没有事实依据，不予采纳；原审法院确认珠村十一社对冼存柏将案涉物业转租给潘炳灼的行为并不知情同意。
关于珠村十一社发函要求解除与冼存柏之间的租赁合同关系，收回案涉物业的行为是否构成违约的问题。根据冼存柏与珠村十一社履行的《租赁厂房、场地合同书》约定，冼存柏需征得珠村十一社同意方可将案涉物业出租给他人作合法生产经营使用，而其后的《租赁厂房、场地补充协议》则约定，冼存柏在保证继续履行原订合同及本补充协议的基础上、知会珠村十一社后可将案涉物业转租。但根据前述分析，珠村十一社对冼存柏将案涉物业转租给潘炳灼的行为并不知情、同意，因此，冼存柏自行将案涉物业转租给潘炳灼的行为已构成违约。在此情况下，珠村十一社向冼存柏发出《合同注销通知书》，要求解除与冼存柏之间的租赁合同关系，符合《租赁厂房、场地合同书》的约定，并不构成违约。另外，根据现有证据显示，在解除了与冼存柏的租赁合同关系后，珠村十一社已于2012年1月1日自行收回了案涉物业，并已经将案涉物业分租给小租户，该行为是珠村十一社与冼存柏之间的租赁合同关系解除后，珠村十一社对自身拥有权利的案涉物业的收回及使用收益，并不构成违约。冼存柏要求珠村十一社继续履行租赁合同、支付违约赔偿金的诉讼请求均没有事实及法律依据，不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条的规定，于2013年11月11日作出判决：驳回冼存柏的全部诉讼请求。案件受理费10520元、保全费5000元，由冼存柏负担。
判后，上诉人冼存柏不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院没有查明冼存柏在租赁场地范围内投资自建的8800平方米的地上建筑物的事实，亦未查明自建部分厂房与场地可自行出租给第三人使用的事实。冼存柏在一审的证据中下列事实可以证明，冼存柏拥有8800平方米的地上建筑物，无需征得珠村十一社的同意即可出租的事实。1、冼存柏提交的《租赁厂房、场地补充协议》第七条第3款中“……乙方（柏力坚公司）确因经济困难等问题，可将自建部分厂房与场地出租。”。2、冼存柏提交的《租赁厂房、场地补充协议》第1条“乙方于甲方的出租地点上的自行加建的建筑物为合理建筑……”。第三条“乙方于租赁期内，如因经营范围等问题，在保证继续履行合同及补充协议的基础上，知会甲方（珠村十一社）后可将厂房转租或与第三方合作经营”。3、2006年8月15日，柏力坚公司将其权利义务转移给了冼存柏。从冼存柏在一审提交的上述证据可以看出，除珠村十一社出租给冼存柏的厂房外，还有部分属于冼存柏所有，冼存柏有权将自建部分出租给潘炳灼，原审法院忽略了该事实，直接判决所有场地及地上建筑物的承包管理协议无效明显与事实不符。二、一审法院未查明冼存柏将厂房、场地转租或与第三方合作经营，无须征得珠村十一社同意的事实。一审法院在审理中认为珠村十一社对冼存柏将厂房、场地转租或承包给潘炳灼的行为并不知情、同意。冼存柏将厂房、场地等转租行为构成违约，解除合同符合合同约定。冼存柏认为此表述与事实不符，理由如下：1、根据冼存柏与珠村十一社签订的租赁厂房、场地合同书及补充协议可以看出，就租赁厂房、场地是否需取得同意发生了变更，变更为知会。主要为，（1）在1999年8月31日签订的协议约定“乙方确因经济困难等问题，可将自建部分厂房与场地出租、非自建部分厂房与场地需征得甲方同意方可出租给第三者做合法生产经营使用……”。后因冼存柏着手厂房搬迁的客观事实，应冼存柏的请求，冼存柏与珠村十一社进行了协商，并于2004年2月8日达成补充协议。补充协议约定“乙方于租赁期内，如因经营范围等问题，在保证继续履行原定合同及补充协议的基础上，知会甲方后可将厂房、场地转租或以与第三方合作经营”。从上述变化可以看出，冼存柏转租无需征得珠村十一社同意，仅需知会珠村十一社，“知会”意味着冼存柏可直接进行转租或与第三方合作经营，而无须征得珠村十一社的同意。（2）事实上，冼存柏已经按照合同的约定知会了珠村十一社。冼存柏提供的证人证言证明了知会的事实，但一审法院却以证人反复多次为由，认定证据不予采信。冼存柏认为证人仅有陈述客观事实的能力，而无法做法律定性的判断，一审审理过程中，证人均确认了知会的事实，但是对委托管理还是转租理解不清。冼存柏认为是委托管理、承包亦或转租，取决于法院的事实认定，而不是证人的理解，证人仅有客观陈述事实的权利，一审法院以证人对知会是委托管理或转租多有反复为由，忽略证人均确认知会的客观情况，认定证言不予采信于法无据。（3）考虑到柏力坚公司搬迁至三水的客观情况，冼存柏于2006年正式承接了该权利义务，亦在同日与潘炳灼签订了承包管理协议，承接该权利义务亦是与珠村十一社签订协议。冼存柏认为按照生活日常惯例，在柏力坚公司搬迁到三水的情况下，柏力坚公司自己必然不能使用，一定需要委托他人打理的情况，珠村十一社也必然清楚这一事实。这就出现了由冼存柏承接，冼存柏委托潘炳灼打理的事实。既然是同日处理，而又只是知会，珠村十一社无反对的权利，冼存柏没有必要隐瞒委托潘炳灼打理的事实，从客观情况来看，冼存柏亦知会了珠村十一社。冼存柏请求法院判令：1、撤销广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第939号民事判决；2、珠村十一社立即停止违约行为，继续履行与冼存柏签订的租赁合同；3、珠村十一社向冼存柏支付违约金（违约赔偿金按冼存柏自2011年12月1日起至2014年11月30日，每月租金损失按109573.24元计算，从2014年12月1日其在原租金基础上递增10%，每三年递增一次，每月管理费为58333元；暂计至2012年3月31日违约金为671624.96元）；4、珠村十一社承担本案诉讼费用。
被上诉人珠村十一社辩称：同意一审判决，请求法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
另查明，冼存柏二审提出在案涉物业所在的场地范围内，其投资自建了8800多平方米的建筑物，但冼存柏在原审中并未向法院陈述上述情况。亦未提供证据证明案涉物业所在范围内确实存在其所陈述的8800多平方米的自建建筑物，对该建筑物也没有向原审法院提出相应诉请。在原审法院受理的（2012）穗天法民四初字第415号案中，原审法院于2012年10月17日组织冼存柏、珠村十一社、潘炳灼到案涉物业现场勘查时，冼存柏也没有向原审法院明确提出案涉物业存在其自建的建筑物。
二审庭询时，冼存柏陈述8800多平方米建筑物是于2004年建造的，因2004年时涉案场地的承租人为柏力坚公司并非冼存柏，对此冼存柏解释柏力坚公司是其开办的。冼存柏未能向本院提交8800平方米自建建筑物的报建手续等相关证据。
冼存柏在二审中提供以下证据：1、益峰公司商事登记信息、《广州市房屋租赁合同》、2、《伦亿公司商事登记信息》、《广州市房屋租赁合同》、《变更房屋租赁合同申请表》、3《卓达公司商事登记信息》、《广州市房屋租赁合同》、《变更房屋租赁合同申请表》、4、《广州市房屋租赁合同》。拟证明珠村十一社知悉并同意转租的事实。珠村十一社认为上述证据不属于新证据，应该由冼存柏承担不利的后果。
本院认为，关于冼存柏认为案涉物业场地范围内存在其自建8800多平方米的建筑物，对于该自建建筑物的转租无需取得珠村十一社同意的上诉理由。因冼存柏在原审的诉讼中，既未向原审法院陈述其曾自建8800多平方米建筑物这一事实，又未提供上述建筑物确实存在的证据，亦未就此所谓的8800多平方米自建建筑物提出相应诉请。尤其在原审法院召集冼存柏、潘炳灼、珠村十一社进入涉案租赁场地进行现场评估时，冼存柏亦未向原审法院指出其所称的8800多平方米自建建筑物。且在二审期间也没有提交证据佐证自己的陈述，故冼存柏在原审未提出请求及未能提供相应证据佐证的情况下，本院对其所陈述的自建8800多平方米建筑物的事实不予采信。
关于冼存柏认为涉案租赁场地的转租已经知会珠村十一社的上诉理由。在原审庭审中，冼存柏申请证人出庭作证，在原审法院已经释明转租以及委托管理的区别的情况下，两证人明确表态冼存柏向珠村十一社告知的内容是冼存柏将涉案租赁场地委托潘炳灼管理。虽然在庭审后，两证人又出具《情况说明》，表示冼存柏已告知珠村十一社将涉案租赁场地转租给潘炳灼，且珠村十一社同意冼存柏的转租行为。但上述证人证言所陈述的事实前后矛盾，原审法院对此不予采信并无不当。因冼存柏、潘炳灼均确认就转租行为未获得珠村十一社书面同意，原审根据冼存柏并未实际占用使用案涉场地，无需珠村十一社协助冼存柏将案涉场地交付给潘炳灼的实际情况，结合潘炳灼向珠村十一社缴纳租金但珠村十一社出具的收据记载交款人一直是柏力坚公司这一事实，并综合潘炳灼告知珠村十一社是代冼存柏管理案涉场地的陈述，综合分析认定珠村十一社对冼存柏转租的事宜并不知情合情合理，并无不当。且冼存柏与潘炳灼签订《承包管理协议》后，并未提供证据证明曾向珠村十一社提交上述协议，故冼存柏并未向珠村十一社如实披露将案涉场地转租给潘炳灼的事宜。因此，珠村十一社对冼存柏将案涉场地转租给潘炳灼并不知情，亦不同意。原审认为冼存柏与潘炳灼之间签订的《承包管理协议》无效正确，本院予以维持。
因冼存柏擅自转租场地，违反与珠村十一社《租赁厂房、场地合同书》的约定，构成违约，故珠村十一社按照《租赁厂房、场地合同书》的约定，解除与冼存柏之间的租赁合同关系于法有据。现涉案租赁场地已经被珠村十一社收回，冼存柏要求珠村十一社继续履行合同及赔偿损失于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10520元，由冼存柏。
本判决为终审判决。