浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0421民初533号
原告：沈勇昊。
委托代理人：倪中柱，浙江金品律师事务所律师。
被告：陶玉娥。
原告沈勇昊与被告陶玉娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月28日公开开庭进行了�理。后依法组成合议庭于2016年7月14日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告委托代理人倪中柱到庭参加诉讼，被告陶玉娥经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告沈勇昊及其委托代理人倪中柱，被告陶玉娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈勇昊起诉称：原告自2014年1月购得坐落于嘉善县罗星街道江南乐章步行街43、44、45、46、43-2、44-2、45-2、46-2号房屋产权。被告已租用该房屋从事酒吧、KTV经营。原、被告双方就2015年2月1日起至2018年2月1日止的房屋租赁事宜于2015年1月8日签订《商铺租赁合同》一份。合同约定租期三年，第一年租金70000元，第二年租金77000元，第三年租金84700元；支付时间为合同签订之日起七日内支付第一年租金，此后每年支付期限为每年1月15日前；房屋用途为商业；合同同时约定“乙方迟延支付房租或延迟返还房屋及钥匙的，每逾期一日均应按年租金的0.3%向甲方支付违约金”。被告至今未支付约定的租金，原告多次催讨未果。原告认为，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。故向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付租金147000元，支付违约金（自2015年1月16日起至判决生效之日止，以70000元为基数，按日千分之三计算；自2016年1月16日起至判决生效之日止，以77000元为基数，按日千分之三计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求如下：1、被告立即支付租金147000元，支付违约金（自2015年1月16日起至判决生效之日止，以70000元为基数，按日千分之三计算；自2016年1月16日起至判决生效之日止，以77000元为基数，按日千分之三计算）；2、解除原、被告之间的商铺租赁合同，被告将租赁房屋腾退后交还原告；3、本案诉讼费用由�告承担。
原告为其主张向本院提供以下证据：1、商铺租赁合同一份。证明：原、被告之间的房屋租赁合同关系，及双方的权利义务。2、房屋产权证复印件一份。证明：租赁房屋系原告所有，原件在房管处，涉案房屋抵押至绍兴银行。3、原告身份证复印件一份、被告户籍证明复印件一份。证明：原、被告诉讼主体资格。4、土地证复印件一份。证明：租赁房屋系原告所有。5、被告与朱慧间的租赁合同复印件一份，证明：朱慧与被告租赁关系及相关合同约定。6、情况说明一份（朱慧），证明：涉案房屋系朱慧转让给原告沈勇昊，及房屋转让的相关情况。
被告陶玉娥答辩称：2015年下半年租金给了刘辉，被告要求追回后支付给原告。被告不同意解除合同，也不同意支付违约金，即使要支付，标准也过高。如果原告同意让被告继续租下去，被告愿意补�今年的房租。2015年的大部分租金，被告已经支付。2014年的租金确实没有支付。
被告陶玉娥为其抗辩，向本院提供如下证据：出示1、银行及支付宝转账凭证复印件二页五份。证明：被告向原告支付了2015年租金（2015年2月1日至2016年1月31日）4万元，押金1万元。2、支付宝转账凭证复印件二份。证明：被告向刘辉支付了2015年度下半年房租6900元，刘辉是受原告委托。
应原告申请，本院通知证人李某出庭作证，证人李某系涉案房屋前所有人。证人李某称：其将涉案房屋出租给被告陶玉娥，租期自2011年2月1日至2014年2月1日，期间被告陶玉娥未按照约定支付租金，租期到期后双方租金已结清；涉案房屋于2014年1月转让给原告沈勇昊，其已经通知被告2014年2月1日之后的租金应由新房东收取。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提供的�据1、2、3、4没有异议，本院对以上证据予以确认。被告对原告提供的证据5真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据6真实性有异议，本院认为该证据本质上属证人证言，相关意见在证人证言部分阐述。原告对被告提供的证据1真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据2真实性有异议，本院认为该证据即使真实，也难以证明与本案存在关联性。原告对证人李某的证言无异议，被告对证人李某的证言真实性有异议，本院审核认为证人李某的证言与原告陈述相吻合，本院经审核予以采信。
本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：涉案房屋前所有人朱慧与被告陶玉娥于2011年2月11日签订房屋租赁协议一份，约定：朱慧将其所有的位于嘉善县魏塘镇亭桥南路43－46（1－2层）号�业房一套租给被告陶玉娥；租期为2011年2月1日至2014年2月1日，每年租金40500元，从第二年开始租金在原来的基础上以10%递增。后朱慧于2014年1月将涉案房屋转让给原告沈勇昊，房屋产权登记手续于2014年12月办理完毕。后原、被告于2015年1月8日签订商铺租赁合同一份，约定：原告将其所有的涉案房屋出租给被告使用，租期为3年，自2015年2月1日起至2018年2月1日止；租金第一年70000元，第二年77000元，第三年84700元；租金支付时间为本合同签订之日起7日内支付第一年租金，此后每年支付期限为1月15日前；如被告延期支付租金，每逾期一日应按年租金的千分之三支付违约金；押金为10000元，须与第一期租金同时支付。被告于2015年1月15日通过银行转账向原告支付10000元；被告分别于2015年1月12日、1月20日、3月28日、3月29日通过支付宝向原告付款10000元（四次合计40000元）。被告称以上5万元付款系支付2015年2月1日至2016年1月31日期间租金40000元及押金10000元，原告则称以上5万元付款系支付2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金。现原告以被告未支付2015年2月1日至2017年1月31日期间的租金为由，向本院提起诉讼，要求支付拖欠租金、违约金，并解除租赁合同。因原告不同意调解，致使本案无法调解。
另查明，原、被告双方就2014年2月1日至2015年1月31日租赁期未签订书面租赁合同。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合本案，原告作为出租人把房屋出租给被告使用，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告未能举证证明�已经支付2015年2月1日至今的租金，应当承担违约责任。故原告要求被告支付2015年2月1日至2016年1月31日期间租金及2016年2月1日至实际腾退之日租金损失的诉请，本院予以支持。至于被告辩称其已经支付了2015年租金4万元及押金1万元，因其未能提供2014年租金支付及押金凭证，本院推定其支付的5万元系2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金，故对其抗辩意见不予采信。至于被告称通过案外人刘辉向原告支付了30000多元租金的抗辩意见，现因原告不予认可，被告亦不能提供刘辉系原告授权收取租金的证据，本院难予采信。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因双方合同有明确约定，承租方迟延支付租金超过15日，出租方可以解除合同，且原告亦对被告失去了信任，故本案应解除租赁合同为宜。原告要求�除合同的变更诉请申请书于2016年5月27日向被告送达，故涉案租赁合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告现要求被告腾退涉案房屋，并支付房屋租金损失符合法律规定。至于原告要求被告支付违约金的诉请，因双方合同约定的违约金过高，现被告要求调低，本院酌定以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算违约金，故对于诉请中合理部分的违约金予以支持，超出合理部分本院不予支持。原告自愿放弃2016年2月1日之后房屋租金损失所涉及的违约金，系处分自身权利，于法不悖，本院予以准许。原告的其它诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条�第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告沈勇昊、被告陶玉娥于2015年1月8日签订的《商铺租赁合同》于2016年5月27日解除；
二、被告陶玉娥将嘉善县罗星街道江南乐章步行街43、44、45、46、43-2、44-2、45-2、46-2号房屋腾退后归还给原告沈勇昊，于本判决生效后十日内履行；
三、被告陶玉娥支付原告沈勇昊自2015年2月1日起至2016年5月27日止租金94823元及违约金（以70000元为本金，自2015年1月16日起至判决确定履行之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算），于本判决生效后十日内履行；
四、被告陶玉娥以6416.67元/月标准支付原告沈勇昊自2016年5月28日起至实际腾退之日止的房屋租金损失，于本判决生效后十日内履行完�；
五、驳回原告的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3240元（原告已预交），由原告负担900元，被告陶玉娥负担2340元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 张 峰
代理审判员 雷婷婷
人民陪审员 王卫平
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 曹倩云