浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第2124号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陆惠群。
委托代理人：徐广圣。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：金维敬。
委托代理人：鲍国香。
上诉人陆惠群因与被上诉人金维敬房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2013）杭富民初字第696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月8日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：金维敬系富阳市富春街道菜市街52号房屋的所有人。2007年8月11日，金维敬与案外人徐青签订房屋租赁合同1份，约定金维敬将该房租赁给徐青使用，租赁期限自2007年4月1日起至2010年3月30日止。合同签订后，徐青将该房转租给陆惠群使用，金维敬同意转租。2010年3月30日合同到期后，陆惠群与金维敬签订房屋租赁合同，合同一年一签。2012年4月8日，金维敬作为甲方与作为乙方的陆惠群再次签订房屋租赁同1份，合同约定租期为1年，自2012年4月1日起至2013年3月30日止，租金为42000元，每年一次性付清。合同第三条约定：“在租赁期间，乙方需要对房屋进行装修，各种修理均应经甲方同意，装修费用由乙方自行承担，但不得改变房屋结构，如改变房屋结构而发生事故，造成经济损失，由乙方承担全部责任，租赁期满后乙方不可以拆掉固定部分，如墙、地面、门面、屋顶、水电、卫生间等损坏或要甲方装修费用等。”合同第四条约定：“房屋租赁期间，在合法经营的基础上可以转让给第三方（第三方不得从事饭店、美容店）。所产生的一切规费包括房屋租赁税等由乙方承付，甲方不付一切费用。”合同到期后，陆惠群要求续签合同，金维敬不同意。金维敬于2013年5月3日诉至原审法院，请求：一、陆惠群立即搬离菜市街52号租房，并支付逾期房租费7000元（2个月计）及2012年房屋租赁税400元；二、本案诉讼费由陆惠群承担。陆惠群提起反诉，请求：一、金维敬支付装修补偿款20000元；二、诉讼费由金维敬承担。庭审中，陆惠群对金维敬主张的房屋租赁税没有异议。目前，案涉房屋仍由陆惠群占有使用。
原审法院审理认为：金维敬与陆惠群于2012年4月8日签订的房屋租赁同系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按协议履行，由于该合同约定的租期为1年，即自2012年4月1日起至2013年3月30日止，因合同到期以后金维敬不同意续签，双方之间目前已不存在房屋租赁关系，陆惠群理应将租赁房屋返还，故金维敬诉请要求其搬离，原审法院予以支持。金维敬主张要求陆惠群支付租赁合同期满后拒绝搬离期间两个月（2013年4月1日至2013年5月31日）的房屋租金7000元（年租金42000元，折合每月3500元），符合法律规定，且陆惠群对该诉请并未提出异议，故原审法院予以支持。金维敬诉请要求支付房屋租赁税400元，陆惠群也并无异议，原审法院亦予支持。陆惠群反诉请求要求金维敬支付补偿款20000元的关键证据系陆惠群与金维敬、陆惠群与金维敬妻子鲍国香之间的通话录音，因金维敬对通话记录本身并没有异议，故原审法院予以确认。根据2013年4月14日陆惠群与金维敬之间的通话记录显示，双方虽然在通话中达成需要补偿的共识，但对具体补偿数额最终未达成一致意见。根据2013年4月20日陆惠群与金维敬妻子鲍国香的通话记录显示，虽然鲍国香曾经提到过20000元的补偿事宜，但意思表示并不十分明确，根据当时的语境分析，该款项补偿的前提系陆惠群替金维敬将该房屋以150000元以上的高价转出，由于该条件至今未成就，故陆惠群的反诉请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于2013年6月9日判决：一、陆惠群于判决生效之日起十日内搬离富阳市富春街道菜市街52号房屋；二、陆惠群支付金维敬逾期房租7000元（从2013年4月1日起至2013年5月31日止）、房屋租赁税400元，合计7400元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回陆惠群的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由陆惠群负担；反诉案件受理费150元，由陆惠群负担。
宣判后，上诉人陆惠群不服原审判决上诉称：2007年10月7日，陆惠群与租用金维敬的第三人徐青签订《店面转让协议》，协议规定陆惠群作为次承租人租用金维敬的位于富阳市菜市街52号的商铺，并继受原承租人的权利义务。转租时，作为商铺所有者的金维敬同意陆惠群在承租期间可以转租收取“转让费”，因此，陆惠群向金维敬支付房租外，还向第三人徐青支付“转让费”2.1万元。陆惠群承租后，又对商铺进行了装修，花去不少费用。2010年4月1日，原租赁合同到期后，陆惠群直接与金维敬签订了上述商铺的《房屋租赁合同》，每年一签，直至2012年4月8日签订最后一份合同期为2012年4月1日至2013年3月30日止的《房屋租赁合同》。租赁期间，陆惠群于2013年3月25日口头将该商铺“转让”给第三人卢慧君，并收取了“转让费”14.8万元。合同到期前，陆惠群与金维敬商定续租，并且与金维敬达成一致，后因金维敬的妻子反对而悔约。由于金维敬违反先前的约定，陆惠群不得不退还已收取的14.8万元“转让费”，蒙受了巨大的经济损失。在双方就解除租赁合同协商过程中，金维敬同意补偿陆惠群2万元，而陆惠群搬出房屋。因金维群一直以资金不足为由拖延应付给陆惠群的补偿费用，陆惠群一直在与其磋商。后因金维敬直接往外出租未成，遂于2013年4月21日委托陆惠群代为转让，并同意顺利转让后将上述补偿费用立即支付给陆惠群。至本案起诉时止，由于金维敬的原因，商铺尚未以理想的价格租出。由于金维敬违反先前约定，造成陆惠群经营损失，且一直拖延支付补偿费；陆惠群代金维敬出租商铺期间，系民法上的无因管理，并非承租，依法不应支付租赁费用。请求：1、撤销（2013）杭富民初字第696号民事判决第二、三项；2、判决陆惠群不支付逾期房租7000元；3、金维敬支付房屋装修费20000元；4、本案一、二审诉讼费用由金维敬承担。
被上诉人金维敬答辩称：双方的合同是2013年3月30日到期，一年一签。陆惠群4月10日打电话来说要转租，金维敬说合同到期不签。陆惠群是6月26日晚上打电话给金维敬，还进行威胁。金维敬从来没有答应过给陆惠群赔偿2万元。房屋租赁合同是2013年3月30日到期，7月1日金维敬拿回钥匙，要求陆惠群赔偿三个月的房租费。一审判决正确，陆惠群的上诉与事实不符。请求：驳回上诉，维持原判。
二审调查中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致外，另认定：2013年7月1日，陆惠群通过原审法院将案涉租赁房屋的钥匙交还给金维敬。
本院认为：金维敬与陆惠群于2012年4月8日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，原审法院认定该合同有效系正确。该合同约定的租期自2012年4月1日起至2013年3月30日止。到期后，双方未能就续租达成合意，也未签订新的房屋租赁合同，陆惠群应当将租赁的案涉房屋返还金维敬。陆惠群上诉认为金维敬答应续租后又反悔属违约，但其未提供证据证明双方已就续订租赁合同的内容达成一致意见，该主张不成立。陆惠群在租赁合同到期后至原审判决前仍未返还租赁房屋，金维敬要求其参照合同约定的租金标准支付2013年4月1日至5月31日期间实际占用房屋的租金损失，原审法院予以支持并无不当。金维敬还要求陆惠群承担房屋租赁税400元，对此陆惠群并无异议。双方签订的房屋租赁合同对到期后出租方是否应当给予承租方补偿并无约定，陆惠群主张系金维敬同意补偿20000元，对此陆惠群应承担举证责任。陆惠群虽提供了双方相关通话记录，证明曾就补偿事宜进行过协商，但该证据并不能证明双方已就金维敬无条件补偿陆惠群20000元明确达成一致意见，故原审法院未支持陆惠群要求金维敬支付补偿款20000元的反诉请求并无不当。房屋租赁合同到期后，陆惠群继续占有租赁房屋无合同与法律依据，其负有返还租赁房屋的义务。原审法院支持金维敬要求陆惠群搬离案涉租赁房屋的诉请正确。综上，陆惠群的上诉理由均不成立，本院不予支持。在二审审理过程中，双方一致确认在一审判决后，陆惠群已自动将案涉租赁房屋返还金维敬，故金维敬的原审该项诉请已无必要，本院根据二审查明的新事实予以改判并不属于原审错判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省富阳市人民法院（2013）杭富民初字第696号民事判决第二、三项及诉讼费用负担部分；
二、撤销浙江省富阳市人民法院（2013）杭富民初字第696号民事判决第一项；
三、驳回金维敬其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费475元，由陆惠群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 波
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一三年八月二十三日
书 记 员 项 琳