石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民商初字第00307号
原告（反诉被告，以下统称原告）刘菲，河北物流集团金属材料有限公司经理。
被告（反诉原告，以下统称被告）蔡群珠，农民。
被告（反诉原告，以下统称被告）杨俊英，农民，系蔡群珠妻子。
以上二被告委托代理人张士谦、刘力娟，河北厚正律师事务所律师。
原告刘菲与被告蔡群珠、杨俊英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘恰独任审判，于2014年3月28日公开开庭进行了审理。后，依法组成合议庭，于2014年10月14日再次公开开庭进行了审理。被告蔡群珠、杨俊英当庭提出反诉，本院依法合并进行了审理。原告刘菲、被告蔡群珠及其与杨俊英的委托代理人刘力娟（参加第一次、第二次庭审）、张世谦（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘菲诉称，2013年6月16日，原告与二被告的儿子蔡晶通过河北正大房地产中介有限责任公司瑞特营业部（以下简称瑞特营业部）签订了房屋买卖契约。契约约定，蔡晶购买原告位于石家庄市桥西区工农路154号2号楼5单元502室房产，面积73.39平方米，房款总计56.5万元。买方于2013年7月10日将产权手续交付瑞特营业部，于2013年7月10日支付房款17.5万元，余款39万元采用银行按揭贷款方式支付，由瑞特营业部协助买方办理银行贷款。原告于2013年7月10日按照约定交付产权手续，并于2013年7月10日在瑞特公司协助下办理了过户手续，现房产登记在蔡晶名下，原告按照约定履行了全部义务。蔡晶于2013年7月29日意外身亡，银行据此停止放款。被告蔡群珠（蔡晶之父）、杨俊英（蔡晶之母）系蔡晶的法定继承人，但对于房屋买卖行为既不认可，也不配合履行贷款手续，致使房屋买卖契约无法继续履行。因此，诉至贵院，请求依法判令解除房屋买卖契约，并于判决书生效后立即为原告办理房产过户手续。
被告蔡群珠、杨俊英辩称，1、买卖契约为原告、蔡晶、瑞特公司三方签订，原告与蔡晶父母不能擅自解除协议；2、蔡晶死亡是意外事件，属于不可抗力，不属于违约。3、房屋买卖契约中并未约定蔡晶死亡由蔡晶的父母承担过户义务。房屋买卖契约不是无效合同，被告不具有返还原物的义务；5、被告无继续履行合同的义务，原告所诉房屋买卖契约无法继续履行的理由不能成立。
被告蔡群珠、杨俊英反诉称，蔡晶死亡系不可抗力，没有法律规定蔡晶死亡之后由被告承担将房屋过户给原告的义务，没有法律规定、协议也没有约定过户给原告的费用由被告承担。相反，蔡晶在合同履行中无过错，因蔡晶意志之外的原因，房屋买卖的合同目的无法实现，原告应返还被告已支付的购房定金10000元、首付款165000元、房屋转让所得税款11700元、中介费和贷款费12950元、交易手续费220元、律师见证费100元、房屋所有权登记费80元、土地出让金664元，印花税20元，共计200734元，并支付已付房款175000元的利息，利息自原告收到房款之日起按同期贷款利率计算。
针对被告蔡群珠、杨俊英的反诉，原告刘菲辩称，我在整个事件中是无辜的受害者，原告因买受房产发生的费用与我无关，原告要求我返还上述费用，不应支持。
经审理查明，2013年8月16日，原告刘菲、被告蔡群珠、杨俊英之子蔡晶、河北正大房地产中介有限公司瑞特营业部（以下简称正大中介瑞特营业部）签订房屋买卖契约一份，约定刘菲将其位于石家庄市桥西区工农路154号2号楼5单元502号、产权证号为石房权证西字第4330351**、建筑面积为73.39平方米的房产卖予蔡晶。双方议定该房产的成交价为565000元，付款方式为蔡晶于2013年6月17日付给刘菲购房定金10000元，购房定金在首付房款时抵做房款。刘菲于签订合同时将产权证押到正大中介瑞特营业部，蔡晶于2013年7月10日前将首付房款175000元交给正大中介瑞特营业部，由其代收，待房管局验明手续无误并出具领取蔡晶产权证的凭证后，其将代收的首付房款转给刘菲，剩余房款390000元蔡晶委托正大中介瑞特营业部办理银行贷款。待蔡晶的贷款办下来后，由正大中介瑞特营业部直接转给刘菲。刘菲、蔡晶双方委托正大中介瑞特营业部办理房产过户及贷款手续。刘菲、蔡晶双方于2013年7月5日前将贷款以及过户所需要的一切手续按要求交正大中介瑞特营业部。蔡晶支付首付款后，正大中介瑞特营业部开始办理贷款及过户手续。刘菲在收到全部房款同时，将房产钥匙交蔡晶。关于违约责任，合同约定，除不可抗力互不追究外，如蔡晶中途毁约，定金不退，定金刘菲、正大中介瑞特营业部各一半；若刘菲中途毁约，售房保证金不退，刘菲还应在毁约之日起二日内将购房定金退还给蔡晶，并另给付蔡晶相当于定金数额的违约金。
合同签订后，刘菲依约将涉案房屋所有权证交正大中介瑞特营业部；蔡晶于2013年6月16日向刘菲交付定金10000元，于7月17日向正大中介瑞特营业部交付首付款165000元，并交纳中介费、过户税费、贷款费用。7月18日，正大中介瑞特营业部代缴房屋转让所得税款、中介费和贷款费、交易手续费、律师见证费、房屋所有权登记费、土地出让金，印花税后，将涉案房产过户于蔡晶名下，并于同年7月19日将首付款165000元转付刘菲，并申请办理剩余房款的贷款事宜。同年7月29日蔡晶死亡，贷款申请被拒。蔡群珠、杨俊英亦无法取消涉案房产的贷款。原告要求二被告将涉案房产过回原告名下未果，诉至本院。
另查明，蔡晶未婚，蔡群珠、杨俊英明确表示不放弃蔡晶遗产的继承。
以上事实，有双方当事人陈述、原告提交的房产买卖契约、房产证、涉案房产上市交易登记表；被告提交的原告收取其定金、正大中介瑞特营业部收取首付款及被告发生房屋转让所得税款、中介费和贷款费、交易手续费、律师见证费、房屋所有权登记费、土地出让金、印花税的证据能够证实，足以认定。
本院认为，原告刘菲经正大中介瑞特营业部与蔡晶签订的房产买卖契约是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。蔡晶发生的房屋转让所得税款、中介费和贷款费、交易手续费、律师见证费、房屋所有权登记费、土地出让金、印花税等系为买受涉案房产，为自身设定利益发生的费用，现房屋买卖合同因其死亡而终止履行，上述费用应由其自行承担。在合同履行过程中，蔡晶死亡系意外事件。其死亡后，原告催促二被告继续履行合同，二被告无力支付剩余房款，因其自身原因亦不能取得贷款，致使交易无法继续，原告的合同目的无法实现，故原告要求解除合同，将涉案房产过回原告名下应予支持，二被告亦应配合。对合同的解除，原、被告均无过错，依据公平原则，将涉案房产所有人过回原告名下发生的相关费用，以由原、被告各负担二分之一为宜。蔡晶死亡后，其交付刘菲的首付款转为遗产。二被告系蔡晶的合法继承人，房产买卖合同解除后，刘菲应将上述房款给付二被告。因刘菲与蔡晶非借贷关系，被告要求原告支付贷款利息，不予支持，以自刘菲收到房款之日起按同期存款利率支付利息为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条之规定，判决如下：
原告刘菲与蔡晶签订的房产买卖合同终止履行；
被告蔡群珠、杨俊英于本判决生效之日起十日内配合原告刘菲将石家庄市桥西区工农路154号2号楼5单元502号房产过户到原告刘菲名下，由此发生的税费原告刘菲与被告蔡群珠、杨俊英各负担二分之一；
原告刘菲于本判决生效之日起十日内给付收取蔡晶的购房定金、首付款共计175000元，并自2013年6月17日起至2013年7月18日止按本金10000元，自2013年7月19日起至本判决生效之日止按本金175000元，按中国人民银行公布的同期存款利率支付利息。
本案本诉受理费9450元，由被告蔡群珠、杨俊英负担；反诉受理费2156元，原告刘菲负担1879元，被告蔡群珠、杨俊英负担277元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 王豪
二〇一四年十月十四日
代书记员 张慧