江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2763号
上诉人（原审被告）：陈福永，男，1935年5月20日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：陈涛，男，1970年10月21日出生，系陈福永之子。
委托诉讼代理人：陈旭，男，1986年11月9日出生，系陈福永之孙。
被上诉人（原审原告）：高红梅，女，1977年9月27日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：张贤祥，江苏立贤律师事务所律师。
原审第三人:徐道梅,女,1959年3月20日生，汉族，住江苏省泗洪县。
原审第三人:王飞龙,男,1989年10月6日生，汉族，住江苏省泗洪县。
原审第三人:徐苗苗,女,1987年10月10日生，汉族，住江苏省泗洪县。
原审第三人:周林华,女,1934年9月18日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
上诉人陈福永因与被上诉人高红梅，原审第三人徐道梅、王飞龙、徐苗苗、周林华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2016）苏1324民初9624号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月27日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人陈福永上诉请求：1.撤销一审判决，改判对泗洪县青阳镇东方花园小区19幢1单元102室房屋继续查封和执行；2.本案诉讼费用由高红梅负担。事实与理由：1.根据高红梅提供的买卖合同，该合同系复印件，且高红梅不能证明其向王玉锦交付了26万元购房款。2.不动产权属以权利人依法登记为准，权属发生变动的，应当办理权属变更登记，高红梅称其购买王玉锦房屋，但在五年多的时间内始终未办理权属变更登记。3.本案争议房屋为王玉锦与徐道梅共同财产，其权属发生变更时，应当取得徐道梅的认可方可生效。
高红梅辩称：1.高红梅与王玉锦签订的房屋买卖合同真实有效并已实际履行；2.一审中高红梅已提供证据证明向王玉锦支付了房屋对价26万元；3.案涉房屋未能办理过户手续系因该房屋为经济适用房，根据相关规定，在五年内无法办理过户手续，高红梅对此并无过错。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
第三人徐道梅、王飞龙述称，本案争议房屋虽登记在王玉锦名下，但系王玉山所有，且王玉锦并不欠陈化金100万余元，对于王玉锦将本案房屋卖与高红梅不认可。
高红梅向一审法院起诉请求：1.判决确认泗洪县东方花园19幢1-102室房屋归高红梅所有；2.停止对上述房屋的执行；3.本案诉讼费用由陈福永负担。
一审法院认定事实：案外人陈化金与高红梅及第三人亲属王玉锦均系亲戚关系。陈化金于2011年1月10日借高红梅10万元未还，王玉锦欠陈化金工程款也未还，经陈化金接洽，王玉锦同意将涉案房屋出售给高红梅，房款支付给陈化金抵偿工程款。后高红梅与王玉锦以2011年1月10日为时间节点签订《房屋买卖合同》，购买案涉房屋及储藏室。双方约定房屋总价款为26万元，一次性付清房款，五年后王玉锦无条件协助办理房产过户手续。双方当天签订买卖合同，后高红梅将剩余16万元房款交付给王玉锦和陈化金，高红梅上房后装修并交纳物业、水电等费用，一直居住案涉房屋至今。高红梅购买案涉房屋时，该房屋的产权证书尚未办好，后王玉锦去世。
一审法院另查明：王玉锦未履行其与陈福永之间买卖合同义务，泗洪法院先后作出（2015）洪民初字第00678号民事判决及（2015）洪执字第4189号执行裁定，查封高红梅购买的上述房屋。高红梅于2016年4月提出执行异议，泗洪法院作出（2016）苏1324执异85号执行裁定，驳回高红梅的异议。
泗洪法院认为，本案争议焦点为:高红梅对涉案的房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，高红梅对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：
1.在2016年2月1日人民法院查封徐道梅等人一案所涉房屋之前，高红梅已签订合法有效的书面买卖合同。高红梅因居住需购房，经陈化金介绍商定购买王玉锦的房屋，双方签订合同，不存在恶意串通、规避执行等行为，高红梅是善意的。高红梅与王玉锦签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
2.在2016年2月1日人民法院查封案涉房屋之前，高红梅已合法占有该不动产。根据查明的事实，2011年1月10日合同签订后高红梅即装修居住该房屋至今。
3.高红梅在查封之前，已支付全部价款26万元。案外人陈化金陈述，因欠高红梅10万元，王玉锦又欠陈化金工程款100多万元，王玉锦同意将案涉房屋抵充陈化金工程款，故以26万元出售给高红梅。高红梅将剩余16万元支付给王玉锦和陈化金，该款实际被陈化金领取，目前王玉锦仍欠陈化金工程款100多万元。对陈化金以上陈述，陈福永及第三人并无证据予以反驳，本案房屋由高红梅居住至今，第三人从未向高红梅提出异议，对高红梅付清房款26万元的事实，该院予以确认。
4.涉案房屋没有过户到高红梅名下，不是因买受人高红梅的自身原因未办理过户登记。原告高红梅购买房屋时，案涉房屋属于安置房，产权证书需五年后方能办理过户。2014年3月14日，王玉锦意外去世，该房不能办理的原因是王玉锦造成的，高红梅对此并无过错。
综上，高红梅购买案涉房屋符合法律规定不得执行的条件，对涉案房屋享有的权利能够排除执行，对高红梅要求停止对案涉房屋的执行的诉讼请求，该院予以支持。关于高红梅要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，实属合同履行内容，应依据双方签订的协议另行处理，同时因该房产实际并未过户到高红梅名下，根据不动产物权的规定，目前未发生物权变动效力，故高红梅请求确认案涉房屋为其所有，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，泗洪法院判决：一、停止对位于泗洪县青阳镇东方花园小区19幢1单元102室房屋的强制执行并解除对该房屋的查封；二、驳回高红梅的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由第三人徐道梅、王飞龙、徐苗苗、周林华负担。
对于一审判决查明的事实，上诉人陈福永对于一审判决认定高红梅与王玉锦之间存在房屋买卖的事实不予认可；原审第三人徐道梅、王飞龙对于一审查明的事实均不予认可；高红梅对于一审判决查明的事实无异议。
上诉人陈福永围绕其上诉请求，二审中提供如下证据：
1.泗洪县人民政府办公室2014年3月10日下发的洪政办发〔2014〕16号文复印件，该文规定取消安置房满五年上市交易的时间限制，以出让方式办理房屋产权证和土地使用证后，即可上市交易、办理抵押等登记手续。拟证明王玉锦与高红梅在签订房屋买卖合同时约定五年后过户与该文件内容矛盾。
2.拆迁安置房屋买卖合同复印件一份，该合同显示案涉房屋买卖合同签订日期为2011年9月23日，在高红梅与王玉锦签订的房屋合同之后，拟证明高红梅与王玉锦之前签订的房屋买卖合同、付款时间均存在问题。
被上诉人高红梅对上述证据质证意见如下：证据1系复印件，对其真实性无异议，对其内容高红梅并不知晓，其不能对抗双方签订的房屋买卖合同；证据2系复印件，对其真实性不予认可，该合同系事后补签，案涉房屋在签订拆迁安置房屋买卖合同前已确定，不影响高红梅与王玉锦签订的案涉房屋买卖合同的真实性。
第三人王飞龙、徐道梅质证意见如下：对上述证据予以认可。
被上诉人高红梅围绕其答辩意见，提供如下证据：
3.王玉锦向案外人陈化金出具的欠条原件4张，拟证明在王玉锦与高红梅签订房屋买卖合同前后，王玉锦欠陈化金工程款，案涉房屋系王玉锦向高红梅出售用于偿还下欠陈化金的工程款。
陈福永对上述证据质证意见如下：对该证据的真实性不予认可。
第三人王飞龙、徐道梅质证意见如下：对该证据的真实性不予人不可，欠条不是王玉锦出具，该证据与本案无关。
本院对上述证据认证意见如下：证据1虽系复印件，但当事人对其真实性均不予否认，故本院对其真实性依法予以确认，但该文件下发日期在2014年3月10日，而案涉房屋买卖合同形成于2010年，故本院对其证明目的不予采纳。证据2虽系复印件，但作为王玉锦近亲属的徐道梅、王飞龙对其真实性均予以认可，该合同客观反映了本案争议房屋的最初买受情况，故本院对其三性均予以确认。证据3系案外人陈化金持有，由于王玉锦已去世无从核实，且其近亲属徐道梅、王飞龙对其真实性均不予认可，在无其他证据佐证的情况下，故本院对其证据效力与三性在本案中均不予认定。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。
经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：被上诉人高红梅对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。
本院认为，根据当事人举证及一审法院查明的事实，可以认定被上诉人高红梅对案涉房产享有足以排斥人民法院强制执行的权利。主要理由如下：首先，根据王玉锦与高红梅订立的买卖合同，可以认定双方在一审法院对案涉房屋查封前已就房屋买卖事宜达成了书面一致意见，且该合同内容与陈化金的陈述一致。其次，根据陈化金的陈述，可以认定高红梅、陈化金、王玉锦之间达成了以房抵债的协议，高红梅向陈化金合计支付了26万元，陈化金免除了王玉锦26万元的债务，视同高红梅向王玉锦支付了26万元。再次，根据高红梅提供的水电费发票等证据，可以认定高红梅在案涉房屋被一审法院查封前已实际占有使用该房屋。最后，高红梅未能办理房屋过户登记手续，系受房屋交易期限、王玉锦意以外去世等因素所限，上述因素非因高红梅自身原因。综上，上诉人陈福永的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由上诉人陈福永负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐淮成
审判员 覃卫东
审判员 吴军良
二〇一七年十月十六日
书记员 袁海燕
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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