上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第1165号
原告（反诉被告）上海宜正印刷科技有限公司。
法定代表人陈灵云。
被告（反诉原告）上海赛豪贸易商行。
法定代表人赖爱丽。
委托代理人沈艳红，上海诤正律师事务所律师。
委托代理人李南洋。
原告（反诉被告）上海宜正印刷科技有限公司与被告（反诉原告）上海赛豪贸易商行间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈灵云，被告的法定代表人赖爱丽、代理人沈艳红、李南洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年7月28日签订《房屋暂租协议》，被告将位于嘉定华亭镇XXXXX的厂房租给原告使用，租金半年一付，先付后用，年租金205900元，租赁期限自2014年7月28日至2017年7月27日止。原告于2014年7月7日预支付被告租赁定金5000元，2014年7月14日支付给被告房租115000元，共计12万元。被告承诺提供房产证等合法手续协助原告办理公司营业执照事宜。原告于2014年7月25日开始搬迁，2014年8月11日试开工生产。2014年8月12日，嘉定区安全检查大队来原告处检查工作，以异地经营及存在安全隐患为由要求原告停产整顿。原告要求被告提供房产证等资料，协助原告补办企业工商、环评手续。被告拒不提供。由于被告出租的厂房系无证建筑，无法提供原告需要的房产证明资质，导致原告停产误工。原告于2014年8月14日开始搬迁到别处，于2014年8月26日正式通知被告解除租赁协议。但被告拒不退还原告已支付的房租。原告诉请：1、判决原告与被告签订的《房屋暂租赁协议》无效；2、被告返还原告房屋租金及押金人民币120000元；3、被告赔偿原告装修损失37700元、设备搬迁费24500元，合计62200元；4、被告赔偿原告停产停业损失204000元、工人误工损失费人民币41510元。
被告辩称，不认可协议无效，双方的租赁协议有效。被告从2004年承租了嘉定区北新村村委会的房屋，当时房屋有集体土地建设用地许可证。被告将上述情况如实告知原告，并将集体土地建设用地许可证复印件交给原告。且被告将转租一事告知了村委会并经得同意，故原告陈述的合同无效的理由不成立，租赁合同应为有效。原告是擅自搬离，其搬离的原因不是因为被告，而是其生产过程中产生的气体有污染，影响了周围的居民，居民去投诉后，相关部门进行了处理，要求原告搬离。原告擅自搬离构成违约，造成的损失应由原告自行承担。原告在使用租赁房屋的过程中，未经被告同意擅自在墙面开洞和私自开门，搬离时拆走淋浴房相关配件、消防龙头等。原告在生产中散发气体遭到附近居民投诉。2014年10月9日，原告提出要求解除协议。被告认为，解除协议系原告单方违约行为，被告不存在违约。原告损坏了被告的侧围墙等，致使被告花费修复侧围墙费用4500元。原告还拖欠被告水费425元、电费2852.61元。被告反诉，1、原告支付被告水费425元，电费2852.61元；2、原告赔偿被告经济损失53500元，包括水泥地修复及浴室配件损失16000元、修复围墙费用10500元、修复墙面及配电箱费用15000元、垃圾清运费12000元。
原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。对水、电费不予认可，被告将厂房出租给几个人家，有好几家在用水电，表没有分开。37幢楼被告自己也在用。原告于2014年7月28日搬进来，8月28日已经搬走，所以只有一个月水电费，其他的不应由原告承担。水费单据都是被告自己开的，没有经原告的认可签字。被告出租的厂房中的浴室脏乱差，原告搬进去后进行了开槽、铺砖等改造，花费了2600元，故原告在搬走后拿走淋浴配件理所应当。河边的彩钢板围墙是原告搭建的，底下的槽钢是原告的，原告搬走时围墙失修倒塌了，被告主张的围墙修复费用不应由原告承担。厂房墙上的洞是原告为了装一个除尘设备的烟筒所开凿的，是生产需要且经过了被告同意。配电箱里面的工业用电是原告装备的，被告只有照明电，原告为此花费了7500元，原告拆走是理所应当。原告愿意将被告厂房处残留的原告的垃圾清理干净，估计花费500元就可以了，被告主张垃圾清理费12000元明显过高。
经审理查明，2014年7月28日，原、被告签订《房屋暂租赁协议》一份，约定被告将座落于嘉定区华亭镇XXXXX的房屋出租给原告使用，厂房面积1253.60平方米。租赁期限自2014年7月28日至2017年7月27日止，厂房租金一年205900元，半年一付，先付后用，押一个月租金。第一期原告应于2014年7月28日支付给被告102900元，第二期应于2015年1月28日支付被告102900元。厂房及办公楼前的场地为公用场合，须与其他租客共同使用。租赁期间，原告需及时支付原告所用的水、电费用。该租赁合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，被告将租赁房屋交付原告使用。原告于2014年7月7日支付被告厂房租赁定金5000元，于2014年7月14日支付被告厂房半年租金115000元。庭审中，原告称其于2014年8月28日搬离，被告则称于2014年9月28日接到原告已搬离并要求解除合同的通知。审理中，原、被告确认双方签订租赁合同时，被告未向原告出示过涉案房屋的房地产权证，但被告向原告出示过集体土地建设用地使用证。
另查明，涉案厂房系由上海岳恒彩钢瓦厂向嘉定区华亭镇北新村村民委员会承租而来，租赁合同期限自2004年5月1日至2022年4月30日。岳恒彩钢瓦厂于2013年12月注销后，其与北新村村委会所签的房屋租赁合同的权利义务由本案被告承担。
以上事实有《房屋暂租赁协议》、收据、嘉定区华亭镇北新村村民委员会出具的说明书、《房屋租赁合同》、集体土地建设用地使用证等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告签订的《房屋暂租赁协议》所涉及的租赁标的物，即位于嘉定区华亭镇XXXXX的房屋，没有取得相应的建设规划许可，故依照相关规定，上述租赁合同应当确认无效。合同确认无效后，由于涉案房屋仍具有使用价值，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。据此，原告在实际使用该房屋期间应当向被告支付房屋占有使用费。原告称其于2014年8月28日搬离，被告对此不予认可，被告确认2014年9月28日收到原告搬离并要求解除合同的通知。因原告未提供相关证据证明其已于2014年8月28日搬离并将涉案房屋返还被告，故本院采信被告认可的时间，即原告于2014年9月28日搬离。原告占有使用该房屋达2个月的时间，应当参照租金的标准支付房屋使用费34300元。租赁合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应当将其收取的租金及押金12万元，在扣除原告应当支付的房屋使用费34300元后，余款85700元返还原告。由于被告作为出租人应当对外出租具有合法审批手续的房屋，原告作为承租人应当对出租房屋是否具有合法证照进行审核，故原、被告对合同无效均具有过错。对于原告主张的各项损失，原告提供的证据仅为其自行制作的统计清单，原告并未举证证明损失实际发生，本院不予支持。对于被告主张的水、电费，因被告出租的厂房还有其他租客，且被告无法证明水表、电表均已分开，故无法确认被告提供的水、电费单据系因原告使用而产生的费用，考虑到原告在使用厂房进行生产期间必然会产生水、电的消耗，本院酌情确定原告承担的水、电费为1500元。对于被告主张的修复墙面及配电箱的损失，原告因生产需要在墙面开洞及对配电箱进行改装，被告未提出过异议，现被告主张原告对此进行赔偿，本院不予支持。对被告主张的其余各项损失，因缺乏相关依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海宜正印刷科技有限公司与被告上海赛豪贸易商行于2014年7月28日签订的《房屋暂租赁协议》无效；
二、被告上海赛豪贸易商行应于本判决生效之日起十日内返还原告上海宜正印刷科技有限公司租金及押金共计人民币85700元；
三、原告上海宜正印刷科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海赛豪贸易商行水、电费人民币1500元；
四、驳回原告上海宜正印刷科技有限公司的其余诉讼请求；
五、驳回被告上海赛豪贸易商行的其余反诉请求。
六、上述二、三项相抵消，被告上海赛豪贸易商行应于本判决生效之日起十日内返还原告上海宜正印刷科技有限公司人民币84200元；
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7715元，减半收取3857.50元，由原告负担2886.25元，被告负担971.25元。反诉受理费609.72元，由原告负担25元，被告负担584.72元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 韩 颖
二〇一五年一月十三日
书 记 员 郭海娜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。