广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2661号
上诉人（原审被告）何永兵，男，1970年1月30日出生，汉族。
委托代理人郭嗣彦、赵圣军，均为广东华誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市君盘实业有限公司。
法定代表人徐成宪，职务：董事长。
委托代理人马彪、刘玉东，均为国信信扬律师事务所律师。
原审第三人陈旭日，男，1977年10月24日出生，汉族。
委托代理人肖海军、麦丽妍，均为广东同益律师事务所律师。
上诉人何永兵因与被上诉人广州市君盘实业有限公司（以下简称君盘公司）、原审第三人陈旭日所有权确认纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2011）云法从民四初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月20日，何永兵与陈旭日在广州市置家房地产代理有限公司春兰分公司的居间服务下，签订了《房地产买卖合同》，约定由何永兵向陈旭日出售位于广州市白云区太和镇黄庄南路201号302房房屋××套，价款为520000元。该合同备注中约定，签订合同当天买方需支付人民币10000元给卖方，并于2010年9月23日前支付人民币160000元作为首期楼款。同日，陈旭日向君盘公司支付了现金10000元作为定金，同时向君盘公司法定代表人徐某乙的账号内汇款50000元。次日及2010年9月22日，陈旭日分两次各向君盘公司法定代表人徐某乙的账号内汇款50000元。何永兵于2010年9月20日、9月21日、9月22日分别出具收款收据，证实收到陈旭日支付的定金10000元及首期房款共计150000元。及后，陈旭日分别于2010年9月23日、11月2�、11月7日、11月11日、11月16日、11月17日以现金方式向何永兵共计支付了购房款110000元。后何永兵将房屋交付陈旭日使用，但××直未按照合同约定为陈旭日办理房屋过户登记手续，故陈旭日尚未向何永兵支付房款余款，并于2010年11月22日向何永兵发出《敦促履行通知书》，要求何永兵办理涉案房屋的过户登记手续。但何永兵至今未协助陈旭日办理涉案房屋过户登记手续。2010年12月，何永兵刊登《遗失声明》，认为涉案房屋的房地产权证已遗失，特声明作废。2010年12月4日，陈旭日向君盘公司出具欠条，记载：“本人尚欠白云区黄庄南路201号302房购房余款贰拾伍万元（250000元），本人承诺在何永兵将该房过户给本人时，将上述余款交由徐某乙，徐某乙将何永兵质押在徐某乙处的上述房屋房产证当天交给本人。同日，徐某甲将编号为第10××29号房产证原件交给了提供居间�务的广州市置家房地产代理有限公司春兰分公司。
另查明，君盘公司原为广州市白云区东方巨星实业有限公司，该公司于2002年变更为广州市金徽米业有限公司。广州市金徽米业有限公司于2006年3月1日变更为本案君盘公司。上述三公司的法定代表人均为徐某乙。何永兵于2002年5月期间是广州市白云区东方巨星实业有限公司的员工，其于该月应发的工资数额为1290元，扣除水电费、伙食费及房租后，实际领取729.6元。涉案房屋位于广州市白云区太和镇黄庄南路201号302房（权证号码：9317**号）（以下简称302房），产权人为何永兵。根据房地产登记簿查册表显示，该房屋系何永兵于2001年11月向徐某乙购买的，购买价格为122000元；2001年11月26日由中国农业银行广州市流花支行申请抵押，2007年6月12日，何永兵及中国农业银行广州市流花支行申请涂销抵押。根据购房抵押贷款合同�示，涉案房屋评估值为209219元，贷款金额为140000元。另401房及601房均系何永兵名下的房屋，上述房屋均系向徐某乙购买，均于2001年11月1日设定抵押，抵押权人均为中国农业银行广州市流花支行。2011年3月9日，君盘公司的法定代表人徐某乙向原审法院出具情况说明，明确表示涉案302房于2001年11月份过户给何永兵之前，该房产登记在其本人名下，但其仅为代持有人，该房产的实际产权人为君盘公司。
原审诉讼中，君盘公司提供《关于以个人名义为公司贷款协议书》，拟证实何永兵并未出资购买上述房屋，上述房屋的所有权人实际为君盘公司。该贷款协议书中记载“甲方［广州市金徽米业有限公司（广州市东方巨星实业有限公司），即本案君盘公司，下同］……，决定将甲方拥有的位于白云区太和镇黄庄南路之房屋215-601、201-302、207-401，用作抵押贷款，……，经双方�商，决定将上述房产过户到乙方（即本案何永兵，下同）名下，并以乙方个人名义向农业银行流花支行申请贷款肆拾壹万元。为避免今后出现纠纷，双方确认下列协议条款：1、乙方未出资购买上述房产，上述房产权属仍归甲方；2、乙方未使用贷款之金额，不对贷款负责；3、贷款所发生的全部费用由甲方承担；4、所贷款金额亦全部由甲方用于公司业务运作；5、甲方将按期偿还银行贷款本息；6、还清本息后，乙方无条件同意将上述房产按甲方要求过户给甲方或者第三方；7、若甲方不能按期偿付银行贷款，由此产生的××切后果和责任均由甲方承担，与乙方无关。”该协议下方有“广州市金徽米业有限公司”的盖章及其法定代表人徐某乙的签名，另有“何永兵”的签名。经何永兵申请，原审法院于2011年8月24日委托广东天正司法鉴定中心对该协议中何永兵的签名与对比样本中的签名是否为同××人所签。2012年10月22日，广州天正司法鉴定中心作出粤天正司鉴中心（2012）文鉴字第254号文书司法鉴定意见书，鉴定意见为：“检材《关于以个人名义为公司贷款协议书》落款乙方签署处的‘何永兵’签名与委托人提交指定的‘何永兵’签名样本不是同××人书写。”君盘公司认为：1、上述鉴定结论并无对样本作出明确的对比，不具有客观性；2、无论签名是否真实，君盘公司方提供的资料均在2002年形成，不存在伪造证据的可能性，当时君盘公司有29套房屋，批量用于向银行抵押贷款，其中由何永兵代持的房屋有3套，在批量办理上述事宜时，有可能存在代签或其他情况；3、对于涉案房屋是否属于君盘公司所有，应当结合本案的全部责任认定，何永兵当时仅为君盘公司的员工，在2002年度前后月收入只有1000元左右，没有能力购买房屋，君盘公司也不可能赠与其如此高价值的房屋；4、由何永兵代持的房屋共有3套，何永兵已经明确承认了另外两套房屋的代持关系，而庭审中，陈旭日及提供居间服务的中介机构人员亦已明确确认从出售房屋的协商过程至房款的支付，××直是由君盘公司与陈旭日进行直接的协商与履行的，故鉴定结论不足以否定涉案房屋的所有权属于君盘公司的事实。何永兵则认为，鉴定结论与客观事实相符，何永兵确实没有签署过《关于以个人名义为公司贷款协议书》。
君盘公司为证实涉案房屋的所有权归属君盘公司，向原审法院申请证人徐某甲、谭某出庭作证。徐某甲在作证时陈述，其与君盘公司的法定代表人徐某乙是兄妹关系；涉案302号房屋是属于君盘公司的，只是借用何永兵的名义办理房产证；因徐某乙需要将该房屋出售，叫我到中介放盘，后中介公司工作人员谭某带了陈旭日来�谈房价，因何永兵与其妻子没有身份证，故徐某乙安排其二人回乡办理身份证及户口，2010年9月，何永兵办妥上述手续后，才与陈旭日签订房屋买卖合同，由于房产证上的名字是何永兵，故签订房屋买卖合同时何永兵也在场；合同签订期间，何永兵将房屋买卖合同多次拿给徐某乙修改，修改完毕后何永兵才与陈旭日签订房屋买卖合同；302号房屋的房产证××直由君盘公司持有；陈旭日付款时也是将房款支付至君盘公司法定代表人徐某乙的账号，陈旭日当时有询问为何转账至徐某乙的账户，何永兵说房屋本身是徐某乙的房屋。君盘公司对上述证人证言不持异议，认为证人证言反映何永兵并非是房屋的所有权人。何永兵则认为证人与君盘公司的法定代表人徐某乙是兄妹关系，其证言有不真实性，对证人证言中的房屋交易情况均不予确认，亦否认何永兵曾经陈述涉案302房是徐某乙的。陈旭日则表示看房时是由证人带领的，商谈价格也是证人进行商谈的，何永兵确实有在商谈价格期间外出找人审查合同条款，但由何人审查陈旭日并不清楚；房价确定后，陈旭日将订金10000元给何永兵，何永兵书写收条后将10000元交给了证人，转账时陈旭日发现收款账户并非是何永兵的账户，向何永兵询问，何永兵确实亦陈述房屋并非是何永兵的。证人谭某在作证时陈述，其是房地产中介公司员工涉案302房是“徐姐”（具体名字不清楚）到其公司放盘出售；陈旭日意欲购买涉案302房，价格谈好后，其联系“徐姐”过来签合同，后来发现房产证上的名字是何永兵的名字，故找了何永兵签名；签订合同时，何永兵也在场；合同签订期间，何永兵曾经将合同拿给其他人看，回来后表示需要对合同进行修改，修改完毕后再由陈旭日及何永兵签名确认；合同签订后，陈旭日向何永兵支付了10000元，何永兵将该款项交给了“徐姐”；后何永兵要求支付××笔首付，约300000元，故需要到银行转账，何永兵要求将款项转到“徐＊宪”的账户内，但因该账户与房产证上的所有权人名称不××致，我问何永兵为何不××致，何永兵表示房屋不是他的，是“徐＊宪”的。君盘公司表示，上述证人证言与徐某甲的证人证言及陈旭日的陈述均确认何永兵曾经陈述涉案302房的所有权并非属于何永兵，对证人证言没有异议。何永兵表示，转账给“徐＊宪”是为了归还所欠君盘公司的房款，对于其他细节并不清楚。陈旭日表示，对证人证言没有异议，与房屋交易过程××致。
原审第××次庭审中，何永兵表示君盘公司将涉案302房过户给何永兵时，约定房款为120000元，后由于房屋升值，君盘公司要求何永兵支付180000元，经双方协商，确定房屋价值为150000元，�向君盘公司转账了150000元；但在第二次庭审时，何永兵则表示本案纠纷发生前的房款是以现金方式支付的，最后××期的50000元是通过转账支付的，共计支付了150000元。至于为何陈旭日向“徐＊宪”转账支付了另外的100000元，何永兵不清楚。何永兵亦未能提供其与君盘公司或者君盘公司法定代表人徐某乙签订的房屋买卖合同或者房款支付凭证对其陈述予以佐证。
以上事实，有股东会决议、企业法人（公司）申请变更登记事项、公司变更登记申请书、企业名称变更核准通知书、变更登记核准通知书、情况说明、房地产登记簿查册表、《关于以个人名义为公司贷款协议书》、房地产买卖合同、收款收据、购房抵押贷款合同、司法鉴定意见书、遗失声明及当事人的陈述等证据证实。
2011年2月15日，君盘公司以其为解决资金问题，与何永兵协商将涉案房屋办理过户至何永兵名下以便贷款，但何永兵企图非法占有涉案房屋，侵害君盘公司合法利益等为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：××、确认位于广州市白云区太和镇黄庄南路201号302房的房产属于君盘公司所有；二、何永兵立即将上述房产所有权变更登记至君盘公司的名下。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿××致；记载不××致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”但不动产权属证书及不动产登记簿并不具有绝对的证明效力，对于不动产物权的归属，仍应审查不动产权属证书、不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利状况是否××致。本案中，虽房地产权证及房地产查册表均显示涉案302房的所有权人为何永兵，但根据本�的证据及查明的事实，证实：××、陈旭日并非与何永兵协商房价，而是与君盘公司法定代表人徐某乙的妹妹徐某甲协商；二、陈旭日向何永兵交付的订金由何永兵直接转交了徐某甲；三、陈旭日向何永兵支付的房屋首付款，是经何永兵指令转账汇入君盘公司法定代表人徐某乙的账户；四、证人谭某及陈旭日均确认何永兵曾经明确表示涉案302房的所有权并非属于何永兵。结合上述事实，原审法院认为，首先，何永兵作为不动产权属证书及不动产登记簿中记载的权利人，其出售涉案302房，应当属于其正常行使不动产物权处分权的行为，其排除其对房屋出售价格进行磋商的权利，而将该权利交由君盘公司法定代表人妹妹徐某甲行使，实与常理不合；其次，何永兵出售房屋，理应获得相应的对价，但其将本应由其取得的房屋对价直接交付徐某甲并通过转账方式支付给君盘�司的法定代表人，实与常理不合；再次，证人谭某作为与涉案房屋权利无利害关系的证人，其陈述具有客观性，其明确表示何永兵曾经陈述涉案房屋并非由何永兵所有，应属对客观事实的反映；最后，陈旭日作为房屋的买受人，其共计支付涉案房款270000元，上述款项均由何永兵确认，但君盘公司仅通过收取订金方式及转账方式取得了房款160000元，且涉案房屋登记在何永兵的名下，陈旭日应可预见作出对何永兵不利的陈述，将对其日后办理不动产登记手续造成××定的不便，故陈旭日陈述何永兵并非涉案房屋的所有权人，定金10000元及首付款150000元均向何永兵之外的人员支付，应当属于对客观事实的陈述，可信度较高。兼之，虽司法鉴定结论显示何永兵并未与君盘公司签订《关于以个人名义为公司贷款协议书》，但何永兵未能提供证据证实其曾经与君盘公司或者君盘公司的法定代表人徐某乙签订房屋买卖合同，亦未能提供证据证实其向君盘公司或者徐某乙支付过房屋价款，且涉案房屋的房地产权证××直由君盘公司持有。何永兵在第××次庭审时陈述向徐某乙转账的150000元是其支付的房款，但在第二次庭审时却陈述仅通过转账方式支付房款50000元，其余为现金支付。何永兵的陈述前后矛盾，原审法院不予采信。上述证据及查明的事实，已经构成完整的证据链，证实何永兵并不真实享有涉案房屋的物权权利。根据房地产查册表显示，涉案房屋为徐某乙向何永兵出售，而徐某乙明确表示涉案房屋的所有权属于君盘公司，故原审法院确认涉案302房的所有权人为君盘公司。君盘公司要求何永兵将上述房屋变更登记在君盘公司名下符合法律规定，原审法院予以支持，但因君盘公司的原因将涉案房屋登记在他人名下，故办理房屋所有权变更登记手续而产生的费用，应当由君盘公司负担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九条、第十六条、第十七条、第三十二条、第三十三条之规定，于2013年4月22日作出如下判决：××、确认位于广东省广州市白云区太和镇黄庄南路201号302房的房屋的所有权归属于广州市君盘实业有限公司；二、于本判决生效之日起十日内，何永兵协助广州市君盘实业有限公司到房屋管理部门将位于广东省广州市白云区太和镇黄庄南路201号302房房屋所有权人由何永兵变更登记为广州市君盘实业有限公司，由此发生的费用，由广州市君盘实业有限公司负担。××审案件受理费5438元，由何永兵负担。
判后，何永兵不服，向本院提起上诉称：××、原判事实不清，证据不足，适用法律错误。君盘公司在原审中的诉讼请求是请求原审法院对涉案房屋予以确权。而该房屋早在2001年就已登记确权在何永兵名下，君盘公司不应在事隔十几年后才提出何永兵不是涉案房屋的所有权人，仅为代持有关系。虽然何永兵不清楚代持有关系在法律上到底是什么概念，但不动产物权是以登记为生效条件的，不可能在转移登记后原所有权人还保留所有权。虽然君盘公司提出了双方曾签有《关于以个人名义为公司贷款协议书》，但经司法鉴定该协议书上何永兵的签名是伪造的，不能证实君盘公司上述陈述，只能证明君盘公司有意伪造何永兵的签名。原审法院对如此重要的证据视而不见，在何永兵房屋产权的取得并无瑕疵，且登记程序并无错误的情况下，错误判决否定物权登记的公示效力。二、纵观本案的全部事实和原审法院的判决结论来看，原审法院认定涉案房屋所有权归君盘公司，判决的依据仅有几个相互有利害关系的证人证言，以及法官想当然的推断，�无其它能与不动产物权证据相抗衡的书面依据。而物权的登记效力理应高于证人证言的证明效力。原审法院认为何永兵在与陈旭日进行房屋买卖的过程中将房款打入君盘公司帐中不合常理，则必然得出何永兵不是房屋的所有权人的结论明显错误。不论何永兵是请徐某甲协助卖房，还是将房款打入君盘公司帐上，这些事实均与物权变动无关，充其量也只能说明何永兵与君盘公司之间有资金来往，不能必然导致物权的变动。原审法院××方面有意偏袒君盘公司，另××方面却对何永兵要求苛刻。在君盘公司提出的协议经鉴定系伪造时，不但不否定该证据反而认为何永兵没有提交房屋买卖合同和付款依据，并将此视为何永兵不真实享有涉案房屋的产权。试问何永兵有什么义务提交这些？本案审理的是物权关系并非是买卖合同关系，而涉案房屋早在十几年前就已经确权，买卖合同早已履行完毕，何永兵没有必要将这些东西保存到十几年后打官司用。三、原审法院适用法律错误，导致判决错误。本案为物权纠纷，应适用《物权法》的有关规定而不是适用《民法通则》的规定。四、现有证据无法证实涉案房屋所有权人为君盘公司所有，××审法院仅凭与君盘公司有利害关系的法定代表人徐某乙的情况说明就认定君盘公司为原权利人是错误的。五、何永兵是涉案房屋的实际权利人，何永兵提交的其与徐某乙的房屋买卖合同以及契税完税证等能够证明双方实际交易的过程，双方在该买卖合同第三条中确认何永兵已经支付了24400元。综上所述，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决不公，恳请二审法院依法裁定撤销原审判决，改判驳回君盘公司的诉讼请求。
被上诉人君盘公司答辩称：原审判决查明事实清楚、适用法律正确，请�二审法院予以维持。具体理由如下：1、涉案房屋属于我司所有。××审判决认定房产证和房管部门的登记簿记载仅为权利归属的推定性证据，双方应当以基础法律关系、基础证据去认定，若双方的买卖行为不合法，物权当然没有发生转移。2、我司提交了原始房产证登记在徐某乙名下，其中记载涉案房屋是向第三方购买所得。包括涉案房屋在内的29套房屋，其中3套由何永兵代持用于按揭贷款，最终才登记在何永兵名下。3、涉案房屋的贷款由我司使用，房款由我司偿还，何永兵对此在××审中已经确认。4、登记在何永兵名下的代持房产共有3套，何永兵在××审中已确认另外2套的代持关系，其上诉理由不成立。何永兵对其产权来源没有任何证据支持，且其在××审过程中的两次陈述前后矛盾，何永兵并无提交任何证据证明其所陈述的付款过程。三套房屋登记的时间、贷款�时间都是完全相同的，如果何永兵否认其对第三套房屋即涉案房屋的代持关系，应当承担举证责任，否则应认定为代持关系。涉案房屋的贷款人、还款人均为我司，何永兵对此也是确认的，故可以认定何永兵只是代持涉案房屋。何永兵是我司员工，2001年前每月收入800元左右，何永兵陈述要赠送房屋给他，这不合常理。关于何永兵提交的经备案的房地产买卖合同，我司认为其性质同样是属于代持关系过程中所形成的手续性文件，与房产证××样，不能认定为证明涉案房屋产权归属的依据。该买卖合同的第四页所签署的卖方代理人为陈彬、买家代理人为詹咏茵，而陈彬是按揭贷款中介机构的工作人员，该合同是在29套房屋××并办理代持关系和按揭贷款手续过程中的手续性文件，并非买卖关系。契税完税证明中的款项是由我司统××缴纳的，故我司认为该买卖合同不能认定双方属于买卖关系，且不属于新证据。综上，我司有涉案房屋的合法产权来源，何永兵只是代持。我司××直对涉案房屋有完整的处分权，而何永兵从未提出异议，证明何永兵在涉案房屋出售给陈旭日的过程中是确认涉案房屋权属属于我司的，陈旭日亦确认何永兵多次承认涉案房屋属于我司所有，在何永兵收取定金后立即将定金转交给我司工作人员。促成本案房产交易的房产中介人员谭宏强、徐某甲均出庭作证，两人所作陈述与陈旭日的陈述××致且相互印证，证明在涉案房屋出售给陈旭日的过程中，从放盘到协商价格到签订合同到收取定金、转账购房款都是由我司负责处理和决定，何永兵在现场只是配合且没有任何异议。至今何永兵本人不敢出庭参加诉讼，可以印证其所作陈述为虚假陈述。故我司不同意何永兵的上诉请求，××审判决应予维持。
原审第三人陈旭日述称：同意××审判决，××审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。何永兵在二审中提交了其于2013年9月2日从房地产档案馆查册得到的签订日期为2001年10月30日的关于涉案房屋的《广州市房屋买卖合同》及契税完税证各××份，证明其向徐某乙购买了涉案房屋，且在签订该合同当天支付定金24400元及契税，并表示因时隔多年，其没有保留契税完税证的原件。君盘公司则认为上述证据并非二审新证据；何永兵只是代为持有涉案房屋，涉案房屋的贷款、还款、缴纳契税等手续均由其××手操控完成，契税完税证的原件也由其保管，何永兵在××审庭审中已经确认其是代持其余两套房屋，该两套房屋在代持过程中均有这些手续性文件，故何永兵提交的上述证据均是代持过程中的手续性文件，并不能证明何�兵真正购买了涉案房屋。陈旭日对上述证据真实性无异议，但认为与其无关。
本院认为，从现有证据显示，涉案房屋现登记在何永兵名下，系何永兵于2001年11月向徐某乙购买而来。对此，君盘公司表示当时是为了解决资金问题，而与何永兵协商将房屋过户登记至何永兵名下。而对于何永兵与陈旭日于2010年9月20日经居间介绍签订了《房地产买卖合同》的事实，君盘公司表示上述买卖过程××直是由其负责与陈旭日协商与履行。从上述事实可以得知，君盘公司对于涉案房屋从徐某乙名下过户至何永兵名下，以及以何永兵名义出售给陈旭日的事实均清楚知道，且均未表示异议，故君盘公司向原审法院提出本案诉讼，主张涉案房屋归其所有，并要求办理过户手续的诉讼请求，与上述事实及其之前的意思表示相矛盾。原审法院判决支持君盘公司要求确认涉案房屋归其所有，�变更登记至其名下的诉讼请求，处理不当，应予纠正。
综上，经审查，原审查明事实基本清楚，但适用法律不当，处理不妥，本院依法予以纠正。何永兵部分上诉理由成立，其上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百七十条第××款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市白云区人民法院（2011）云法从民四初字第14号民事判决；
二、驳回广州市君盘实业有限公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费5438元，二审案件受理费5438元，均由广州市君盘实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳 为 群
审 判 员 谭 红 玉
代理审判员 刘 卉
二〇一四年五月五日
书 记 员 蔡峰（代）