上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第679号
原告邵萍。
原告韩进德。
上列两原告共同委托代理人吴薏，上海谭春明律师事务所律师。
被告毛继东。
被告毛乾龙。
法定代理人毛继东。
上列两被告共同委托代理人周洪恩，上海浩锦律师事务所律师。
第三人上海宏天房地产经纪事务所。
投资人毛宏章。
委托代理人余海龙，上海震亚律师事务所律师
原告邵萍、韩进德与被告毛继东、毛乾龙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加第三人上海宏天房地产经纪事务所参加诉讼，并由审判员陶芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告邵萍、韩进德的共同委托代理人吴薏、被告毛继东暨被告毛乾龙的法定代理人及二被告共同委托代理人周洪恩、第三人上海宏天房地产经纪事务所的委托代理人余海龙原告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵萍、韩进德诉称，原告于2009年通过第三人介绍，与被告达成房屋买卖的意向，同年5月25日，原告通过第三人支付了定金2万元，6月24日，三方签订了《房地产买卖居间合同》，约定，被告将位于宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房出售给原告，房屋出售价款为1，124，120元，原告承担一切的过户费用。合同签订后，原告分四次将1，146，120元的房款全部支付完毕（其中包括被告嗣后加价的2万元及中介费2，000元）。因当时政策规定动迁房屋必须满五年后才能上市交易，为了保障原告的权益，原被告共同至房地产交易中心办理了形式上的借款抵押手续。被告已按约将房屋交付给原告，原告随即装修并入住至今。后政策变化，可以提前办理过户手续，但被告却提出加价50万元的无理要求，原告对此不予同意。随后，被告纠集了社会人员，撬开原告门锁，在原告家中随便进出甚至生活起居。被告的上述行为已严重侵害了原告的合法权益，原告无奈之下向法院起诉要求被告立即配合原告办理房屋过户手续，将系争房屋的房地产权利转移至原告名下。
被告毛继东、毛乾龙辩称，原被告就系争房屋不存在买卖合同法律关系，是被告向原告借款而将系争房屋作为抵押担保所用。双方也签订了抵押借款协议并进行登记，被告实际获得借款为94万元，被告向原告提出还款要求的时候遭到原告拒绝。被告从未与原告签订过居间协议，被告出具的收条是真实的，是中间人要求在收条上写“房款”，但实际就是借款。双方在签订借款抵押协议的时候说好房屋由原告使用的，故房屋由原告居住。据此，原被告不存在房屋买卖关系，且房屋已经被司法查封，不可能过户给原告，故要求驳回原告的诉讼请求。
第三人上海宏天房地产经纪事务所述称，2009年，毛继东至第三人处称要出售一套动迁安置房，第三人的员工认识原告，故将该房屋介绍给原告。毛继东将该房屋的相关资料都提供给了第三人，当时尚未取得小产证，故双方签订的是居间协议。同年6月24日，原告先行在居间协议上签字，当时毛继东不在，他的朋友称带回去给毛继东签字后再交给第三人。居间协议签订后，第三人和原告共同至房地产交易中心咨询，工作人员告知房屋得满五年才能过户，故建议先行将房屋抵押。故第三人陪同毛继东和原告共同至房地产交易中心签订了借款抵押合同并进行登记。办理抵押之前，毛继东和原告协商好将房款先交给第三人保管，第三人实际取得原告交付的房款73万元，在抵押登记之后，原告要求扣留一部分作为风险金，最后第三人将向毛继东转付了550，100元的房款，故目前尚有206，020元房款在第三人处，如果法院判决继续履行买卖合同，则第三人同意支付给被告。原被告双方也办理了交房的手续，房屋一直由原告居住使用。关于本院的纠纷，由法院依法裁判。
经审理查明，2009年6月24日，毛继东（委托人甲）、邵萍（委托人乙）及第三人（居间方）签订《房地产居间合同》，约定，委托人甲的房地产坐落于宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室，主要委托事项为出售。补充条款约定，该房屋总价1，104，120元，乙方于2009年6月支付定金2万元，乙方于2009年6月24日支付房款33万元。甲方于2009年6月24日将房屋腾空交付乙方使用，并结清交房前水电煤及物业费、并迁出户口。甲方收取乙方补差房款2万元及进户一切费用。同年5月25日，第三人工作人员范根娣出具收条，载明收到邵萍购买新二路XXX弄XXX号XXX室房屋定金2万元；同年6月29日，邵萍通过银行转账向毛继东支付29万元，当日，毛继东出具收条，写明今收到邵萍购买系争房屋房款29万元，并有第三人见证并盖章；同年8月14日，邵萍向毛继东银行转账10万元，毛继东又出具收条，表示收到邵萍购买系争房屋房款10万元，第三人在下方盖章见证；8月20日，邵萍向范根娣转账716，120元，范根娣出具收条，载明收到邵萍购买系争房屋房款716，120元；8月30日，邵萍向范根娣转账2万元，范根娣出具收条，载明收到邵萍购买系争房屋房款2万元，房款全部结清。
2009年8月20日，被告（抵押人，甲方）、原告（乙方）及第三人（见证人）签订《房地产抵押借款协议》，约定，甲方向乙方借款，双方经友好协商，一致同意甲方以其合法拥有的房地产作为借款抵押物抵押给乙方，房屋坐落宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积92.01平方米，借款金额116万元，借款期限自2009年8月20日起至2014年8月19日止，甲方以上述抵押物做抵押，向乙方提供担保，并于本合同签订之日到上海市宝山区房地产管理处办理抵押登记手续，即办理房屋他项权证，该房屋价值为116万元。乙方已于2009年5月将41万元交付给甲方，余款75万元在甲方办理抵押登记手续当日交付给见证人，甲方应同时将与抵押物有关的一切原始凭证、票据交付见证人，待上述抵押物他项权证办妥后三天内，见证人需将与抵押物有关的一切原始凭证、票据，他项权证交付给乙方，同时上述款项一次性交付给甲方。借款利息为年利率20%。还款日期为2014年8月20日。抵押物在抵押期间由乙方无偿占用。同日，上海市房地产登记处出具《上海市房地产登记证明》，系争房屋的房地产抵押权人登记为二原告，债权数额为116万元，债务履行期限自2009年8月20日起至2014年8月19日止。
另查明，2009年8月8日，两被告经核准登记为系争房屋的房地产权利人，两人对该房屋为共同共有。在房地产登记簿中注明，该房屋为配套商品房，自2009年7月28日登记日起五年内不得转让、出租。2014年4月11日，系争房屋因（2014）宝执字第2035号案件被本院采取司法查封措施。
本案审理过程中，原告提供一组装修材料收据、发票、物业管理费账单、水电煤费发票、居委会证明，并表示，上述证据可证明被告早已将房屋交付给原告，原告一家入住至今。原告还提供两份上海市公安局报警回执单和照片，证明，2014年4月期间，被告纠集社会人员将系争房屋门锁撬坏，并擅自进入房屋，甚至派了两个人在房屋内起居生活，严重影响和破坏了原告的正常生活。毛继东表示，对上述证据的真实性没有异议，依照双方借款抵押协议，房屋是由原告使用的，故相应的费用均应由其自行承担，至于报警记录，因为被告要求将借款返还给原告，但遭到原告的拒绝并称房屋是属于原告所有的，故被告采取自救措施。被告提供一组上海银行帐户历史明细，证明在2009年6月29日转账获得29万元、2009年8月14日转账获得10万元、同年8月20日转账获得550，100元（由范根娣转付），故被告共计收到940，100元，该款为被告向原告的借款。毛继东在庭审中表示，原新建路XXX号房屋是毛继东承租的公房，2008年该房屋动迁后取得了系争安置房屋一套还有部分安置款，该房屋毛继东没有入住过，其和前妻离婚后与母亲共同居住在虹口区，儿子毛乾龙随毛继东共同生活。当时毛继东是做酒生意的，一次毛继东与朋友华富说需要资金周转，华富说有房屋就可以用来抵押借款。直到2009年6月29日在上海银行瑞宏支行，毛继东第一次看到原告和中介，华富也在场，并称原告可以借钱给毛继东，将房屋做抵押，当天任何协议也没有签订，毛继东说要100万元左右，原告当天转账29万元，之后8月14日转账10万元。毛继东所出具的收条都是真实的，其中“房款”是房屋借款抵押的简写，如果是真实的买卖，在收条上应当写明“购房款”。随后，原告就让毛继东共同至房地产交易中心在借款抵押协议上签字，签字的时候，所有的内容已经全部写好了，毛继东当时对房屋无偿占有的条款提出异议，第三人说不要紧的。房地产交易中心回来后，第三人就和毛继东共同至广中路的上海银行，并将550，100元转账给毛继东，因为借款是要利息的，故第三人没有将借款全部转付给毛继东，余款用作利息后再最后结算。2009年6月29日，毛继东就把房屋钥匙交给范根娣了，范根娣说原告没有房住，既然借款给被告了，就把房屋给原告住，双方没有谈过租金。2013年8月19日，被告至系争房屋处，表示要将借款还给原告，原告就说房屋已经卖给了原告。2014年3月份，被告至系争房屋处，双方发生争议，被告报警。被告称，实际收到借款是940，100元，被告表示可以按照此金额作为本金还给原告，另外再加利息20%，还愿意补偿房屋装修款，但原告不同意。毛乾龙今年高考，准备高考后要搬回系争房屋内居住的。原告就交易过程陈述，邵萍和范根娣是同事关系，后来范根娣做中介了，一次原告至第三人住玩，说要找一个高境的房屋方便儿子上下班，其现在住在顾村，范根娣就介绍了系争房屋，原告看房后觉得满意，6月29日第一次支付房款的时候才看到毛继东，原告为了购买房屋将顾村的房屋出售了。后为了保证交易正常进行，故原告提出做抵押手续，毛继东称要收到全款后才能做抵押，原告也不放心，故双方就同意把钱交给第三人，上午汇款后，下午就去办理抵押，再由范根娣转账给被告，转账金额原告不清楚，原告已经付清房款了。抵押办理后，范根娣说毛继东又要加价2万元，原告同意了，也把2万元给了范根娣。原告还表示，房款共计1，144，120元，原告总共支付了1，146，120元，多出的2，000元是给第三人的中介费。第三人表示，没有向原告收取过中介费，双方交易尚未结束，故不存在中介费的收取。对此，原告主张，该2，000元原告已向第三人支付，即便第三人不认为是中介费，原告也不要求取回。针对被告的陈述，原告还称，不存在被告上门要求归还借款的事实，而系因为嗣后安置房过户政策发生了变化，只要符合小产证取得满三年既可过户，故原告要求被告配合办理房地产权利转让手续，被告突然提出加价50万元的不合理要求，原告对此不予同意，双方发生纠纷，被告即派人上门进行骚扰。另外，第三人所述应原告的要求扣留的部分房款也与事实不符，在原被告发生纠纷并报警后，范根娣在警察局才第一次说出尚有20万元在第三人处。
以上事实，有原告提供的上海市房地产居间合同、收条及银行转账凭证、抵押借款合同及抵押权证、上海市房地产登记簿、装修、水电煤等费用的发票、收据、公安报警回执单、被告提供的银行转让凭证，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，当事人行使权利和履行义务，应当遵循诚实信用的民法原则。本案的争议焦点在于，原告主张与被告就系争房屋建立了买卖合同法律关系，被告认为双方是抵押借款法律关系。根据民事诉讼证据规则的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告为证明自己的主张，提供房地产居间协议、收款收条、转账凭证、装修、水电煤、物业费用的收据及发票，同时，原告还表示已依照买卖合同约定实际取得房屋并由全家入住至今，对此，被告不予否认；第三人作为中介方，也就促成双方达成买卖交易的过程进行详细陈述。上述证据形成较为完整和严密的证据链，可证明原告的主张符合生活常理和事实依据，本院予以确认。关于被告所主张的借款抵押法律关系，原告在立案起诉时一并提供了借款抵押合同以及他项权证的证据材料，并表示，由于购买的是动迁安置房，无法立即满足过户条件，故在与第三人共同咨询之后决定在形式上签订借款抵押合同，其目的在于进一步保障系争房屋买卖合同的完全履行。对于上述观点，第三人也予以确认。同时，被告所出具的收条中均写明收取的为“房款”，意思表示清楚明确，被告关于上述写法系应案外人要求所写，实质意思是“房屋抵押借款”的解释，缺乏相应证据佐证，更不符合常理，本院难以采信。故本院依据法律规定、运用逻辑推理和日常生活经验法则，认为，尽管房地产买卖居间协议上被告没有亲笔签字确认，但从本案原被告双方的实际履行情况、结合证据材料以及当事人陈述等等，可认定原被告双方就系争房屋建立的是买卖合同法律关系，而非借款抵押合同法律关系。关于系争房屋的交易价格和支付情况，根据查明的事实，居间协议中约定的房款共计1，124，120元，根据2009年8月30日范根娣出具的收条，邵萍增加支付购房款2万元，据此，房款共计1，144，120元。有鉴于范根娣作为提供原被告买卖居间服务的中介工作人员，而此前的房款收据中也有范根娣的见证确认，故原告称范根娣告知被告要求加价2万元的陈述，符合双方交易习惯，本院可予确认。原告支付的全部款项为1，146，120元，其表示其中2，000元为支付给第三人的费用，第三人对此不予认可，但原告作为付款方表示自愿给付第三人并不要求取回，该观点于法不悖，故本院认定该款由第三人获取。根据毛继东的银行转账及收条，可证明其已收到房款940，100元，再结合上述分析，在第三人处尚有204，020元房款未转付，第三人表示该款可以在本案中一并支付给被告，本院也予以准许。据此，原告作为购房人已付清全部购房款项，也实际取得房屋，现其起诉要求被告配合办理过户手续，将系争房屋的房地产权利转移给原告，具有事实和法律依据，本院予以准许。鉴于系争房屋被法院查封，故可在该项查封解除后，由被告配合原告完成房屋过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告毛继东、毛乾龙于本判决生效之日起十日内，配合原告邵萍、韩进德办理房屋过户手续，将上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利转移至原告邵萍、韩进德名下；
二、第三人上海宏天房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内，向被告毛继东、毛乾龙转付房款204，020元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取7，548.5元，由被告毛继东、毛乾龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一四年七月三日
书记员 侯家雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。