安徽省黄山市黄山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民一初字第00013号
原告：傅光锋，男，1963年5月21日出生，汉族，个体工商户，住浙江省瑞安市。
委托代理人：金东林，系安徽道同律师事务所律师。
被告：沈自红，男，1984年10月17日出生，汉族，初中文化程度，户籍地安徽省无为县，现住安徽省黄山市黄山区。
委托代理人：胡坤，系安徽良信律师事务所律师。
委托代理人：胡梦茜，系安徽良信律师事务所实习律师。
被告：杨文虎，男，1962年1月4日出生，汉族，住安徽省无为县。
原告傅光锋诉被告沈自红、杨文虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理。2014年2月19日，被告沈自红申请对黄山市黄山区汤口镇寨西玉屏松大酒店五楼、六楼漏水部分修复费用进行鉴定，本院受理鉴定申请后暂停了诉讼。2014年7月3日依法由审判员夏兴平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告傅光锋的委托代理人金东林、被告沈自红及其委托代理人胡坤、胡梦茜到庭参加了诉讼，原告傅光锋、被告杨文虎未出庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
傅光锋诉称：2009年8月25日，傅光锋与沈自红、杨文虎签订了《房屋租赁合同》。依该合同约定，沈自红、杨文虎应于2012年11月15日前向傅光锋支付2013年度房屋租金40万元，但沈自红、杨文虎只支付了10万元，尚欠30万元未付。2013年11月15日，沈自红、杨文虎应支付2014年度房屋租金40万元，但沈自红、杨文虎已逾期一个月有余未支付，其行为已构成根本违约。傅光锋向沈自红、杨文虎催讨无果后，于2013年12月20日向沈自红、杨文虎发出了解除合同通知书，并要求沈自红、杨文虎于通知到达后10日内腾空房屋，不得破坏现有房屋结构及装潢。沈自红、杨文虎收到通知后，没有与傅光锋进行联系或者协商，故傅光锋诉至法院：1.判令确认傅光锋与沈自红、杨文虎签订的《房屋租赁合同》解除，沈自红、杨文虎将房屋及装潢附属物等完好交付傅光锋；2.判令沈自红、杨文虎支付房屋租金338356.16元，实际计算到沈自红、杨文虎交付房屋之日止；3.判令沈自红、杨文虎支付逾期违约金48536.98元，实际计算到沈自红、杨文虎交付房屋之日止；4.由沈自红、杨文虎承担本案诉讼费用。
沈自红辩称：一、傅光锋违约在先，其无权解除双方签订的房屋租赁合同。2010年初，沈自红发现傅光锋出租的房屋五楼、六楼平台均出现裂缝、漏水现象，导致酒店五楼根本无法营运，沈自红为此通过各种途径联系傅光锋要求修复，但傅光锋至今未修复，导致沈自红巨大经济损失，万般无奈下，沈自红暂扣傅光锋的10万元租金。2013年12月22日，沈自红委托其律师向傅光锋发出暂扣租金、催促修复房屋漏水的律师函，傅光锋签收后，不仅没有修复，还向法院提起解除房屋租赁合同之诉。沈自红依法完全有权暂扣傅光锋租金并要求其尽快修复，同时就沈自红装潢和经营损失协商处理。二、对于傅光锋确认双方解除房屋租赁合同诉求，由于沈自红至今未收到傅光锋发出的解除合同通知书，对于该诉求不予认可。三、对于安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司黄山分公司出具的价格鉴定报告书：1.确认涉诉房屋存在漏水问题，影响沈自红经营；2.沈自红装修修复工程造价鉴定价格为31859.79元，修复时间为7日；3.对于六楼修复问题的答复意见不予认可。
杨文虎向本庭提交了书面答辩意见：一、本人已于2010年11月16日起将酒店7年经营权股份在平等自愿的基础上全部转让给沈自红，对傅光锋提出的诉讼请求，本人已无权处置和承担；二、傅光锋在明知本人不再经营酒店的前提下，未通过友好协商就将本人起诉，违反《房屋租赁合同》第10条，需赔礼道歉；三、傅光锋出租的房屋因质量问题，已造成酒店五楼大部分房间漏水，导致旅客不能入住，给沈自红造成重大损失，傅光锋应当根据《房屋租赁合同》第7条第6款，主动承担相关责任。
经审理查明：2007年11月20日，傅光锋作为买受人与出卖人黄山凯通置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了安徽省黄山市黄山区汤口镇寨西兆成天地B15幢房产，并于2010年1月4日登记为傅光锋单独所有。2009年8月25日，傅光锋与沈自红、杨文虎签订了《房屋租赁合同》，并经安徽省黄山市恒平公证处公证。该合同第1条约定：傅光锋将其所有的位于安徽省黄山市黄山区汤口镇寨西的黄山兆成天地B15幢出租给沈自红、杨文虎开酒店（字号为：黄山市黄山区汤口镇寨西玉屏松大酒店）使用；合同第3条约定：租赁期限自2009年11月16日至2017年11月15日，合同签订之日至2009年11月15日为乙方装潢期；合同第4条第2款约定支付方式为：前3年每半年为一期支付，后5年每年支付一次，以先付后租为原则；该条第3款约定了逾期支付租金超过十五日，则视为自动退租等相关违约责任；合同第7条第6款约定，如因傅光锋房屋质量问题所造成的重大隐患，由傅光锋承担相关责任。合同签订后，双方均按约履行了合同义务。然2012年11月15日沈自红、杨文虎应按合同约定支付2013年房屋租金40万元，但沈自红仅于2012年11月15日和2013年5月17日分别向傅光锋转账了20万元和10万元，尚欠租金10万元沈自红以房屋质量有问题、需要维修为由拒绝支付。2013年11月15日理应支付2014年租金40万元，沈自红、杨文虎仍以相同理由拒绝支付。2013年12月20日，傅光锋通过圆通速递公司向沈自红、杨文虎发出《解除合同通知书》，该通知书于当日到达沈自红处，沈自红签收了该通知书。2013年12月22日，安徽良信律师事务所接受沈自红、杨文虎委托，就出租房屋五楼及六楼平台漏水问题，向傅光锋发出协商解决问题的《律师函》。2014年6月4日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司黄山分公司出具《价格鉴定报告书》，鉴定结论为：黄山市黄山区汤口镇寨西玉屏松大酒店装修修复工程造价鉴定价格为31859.79元，修复时间为7日。针对六楼漏水修复费用申请，该公司答复为“不属于这次委托鉴定范围”。
另查明，2009年9月15日，沈自红签署了黄山兆成天地B15幢业主装修申请表、业主装修履约保证书、装修单位承诺书及装修人员须知。同年10月12日，沈自红签署电梯移交资料清单及电梯三角钥匙交付说明。
还查明，2010年11月12日，杨文虎与沈自红签订了经营权股份转让协议书，杨文虎将合伙经营的黄山市黄山区汤口镇寨西玉屏松大酒店的50%经营权股份转让给沈自红。
上述事实，有傅光锋提供的《商品房买卖合同》（复印件）1份、《房地权证》（黄-汤口字第C20100038号）（复印件）1份、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（原件）1份、《房屋建筑工程和市政基础设施工程概况一览表》（原件）1份、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》（原件）1份、《专业管理部门验收意见》（原件）1份、《房屋租赁合同》（复印件）1份、《安徽省黄山市恒平公证处公证书》（复印件）1份、《业主装修申请表》（复印件）1份、《业主装修履约保证书》（复印件）1份、《装修单位承诺书》（复印件）1份、《装修人员须知》（复印件）1份、《电梯移交资料清单》（复印件）1份、《电梯三角钥匙交付说明》（复印件）1份、《解除合同通知书》（复印件）1份、圆通速递（详情单）发件联（原件）及快件跟踪（电脑打印件）各1份、《催缴通知单》（原件）1份、《安徽道同律师事务所律师催告函》（复印件）1份；沈自红提供的中国农业银行银行卡存款业务回单（原件）2份、照片（原件）57张、《律师函》（原件）1份、快递单及发票（原件）4张；杨文虎提供的《经营权股份转让协议书》（复印件）1份；安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司黄山分公司《价格鉴定报告书》（原件）1份等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：傅光锋与沈自红、杨文虎签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按该合同的约定履行各自的义务。而杨文虎辩称其与沈自红签订了经营权股份转让协议，将其所有的经营权转让给了沈自红，其不承担该租赁合同的义务，然杨文虎与沈自红之间签订的转让协议属承租人之间的内部转让协议，对出租人傅光锋不发生法律效力，因此傅光锋将承租人沈自红和杨文虎作为共同被告起诉，符合法律规定，杨文虎该抗辩理由不成立。傅光锋与沈自红、杨文虎签订房屋租赁合同时，该租赁物符合租赁条件，且租赁合同生效后沈自红、杨文虎也已实际履行了三年的合同义务，现沈自红、杨文虎以租赁物五楼、六楼严重漏水造成装潢破坏为由，暂扣应付傅光锋的2013年租金10万元和2014年租金40万元，于法无据。租赁物需要维修和改造时可以要求出租人在合理的期限内维修，出租人未履行维修义务时，承租人自行维修所产生的费用由出租人负担。然沈自红、杨文虎并未提供证据证明该租赁物的维修系属傅光锋的义务且其怠于履行该义务，因而沈自红、杨文虎擅自暂扣租金的行为构成根本性违约，傅光锋以书面形式通知沈自红、杨文虎解除合同，而其未在合理的期间内提出异议，因此傅光锋和沈自红、杨文虎所签订的《房屋租赁合同》于通知到达沈自红、杨文虎处解除（即2013年12月20日解除）。合同解除后，沈自红、杨文虎拖欠的2013年租金10万元及实际占有使用费用应予支付。傅光锋主张的逾期违约金，应按所欠租金的日万分之四计算至实际支付10万元租金之日止，符合法律规定，但逾期支付时间应从2013年租期届满次日开始计算（即从2013年11月16日开始计算逾期违约金）。诉讼中，经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司黄山分公司鉴定，黄山市黄山区汤口镇寨西玉屏松大酒店装修修复工程造价鉴定价格为31859.79元，修复时间为7日，但该装修修复工程并未明确属出租人傅光锋的义务，沈自红、杨文虎可举证另行主张该维修费用。杨文虎经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，是其对诉讼权利的放弃，由此所产生的不利诉讼后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告傅光锋与被告沈自红、杨文虎2009年8月25日所签订的《房屋租赁合同》于2013年12月20日解除，被告沈自红、杨文虎于本判决生效后十日内返还所租房屋及装潢附属物；
二、被告沈自红、杨文虎给付原告傅光锋所欠的2013年租金10万元及支付房屋实际占有使用费（按40万元／年计算，从2013年12月21日起计算至实际交还所租房屋之日止）；
三、被告沈自红、杨文虎给付原告傅光锋逾期支付10万元租金的违约金（按日万分之四计算，从2013年11月16日起计算至实际给付10万元租金止）；
四、驳回原告傅光锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7103元，减半收取3551.5元，由被告沈自红、杨文虎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 夏 兴 平
二〇一四年八月二十日
书记员 赵友斌（代）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。