上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1542号
原告上海凌青服饰有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人章凌霄，董事长。
委托代理人王盘丝，上海龙元律师事务所律师。
被告上海比灿信息技术有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人JINSONGTANG，总经理。
委托代理人RANLU，女。
委托代理人樊玉成，上海刘春雷律师事务所律师。
原告上海凌青服饰有限公司（以下简称“凌青公司”）与被告上海比灿信息技术有限公司（以下简称“比灿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，故转为适用普通程序进行。本案于2015年6月12日、9月28日两次公开开庭审理，原告委托代理人王盘丝、被告委托代理人RANLU两次到庭参加庭审，被告法定代表人JINSONGTANG到庭参加了第一次庭审，被告委托代理人樊玉成到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告凌青公司诉称：原、被告于2014年9月5日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区中山街道宝益路XXX号二楼面积400平方米的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给被告；租期2年，自2014年9月15日至2016年9月14日；每月租金为6，691.67元，税金5%由被告承担；租金每半年一期，先付后用，租金第二年递增5%；押金8，000元，物业费每月800元；承租方不支付或不按期支付租金及其他费用，另一方有权解除合同；承租方逾期交付租金的，除应及时如实补交外，每推迟一天以月租金的4%承担滞纳金。合同另约定，在租赁期内，双方因特殊情况需提前终止合同的，都必须提前三个月书面通知另一方，经另一方同意，应向对方支付相当于三个月的租金作为违约金。合同签订后，原告将涉案房屋交给被告使用，被告于2014年9月11日支付原告2014年9月15日至2015年3月14日半年租金42，157.50元及物业费4，800元、押金8，000元。之后被告就未再按约支付租金及物业费，原告多次催讨未果。被告逾期支付租金及其他费用达一个月以上，已经符合合同解除条件，现原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告2015年3月15日起45天的租金及物业费，其中租金按每月6，691.67元计算为10，037.50元（6，691.67元／月×1.5个月），物业费每月按800元计算为1，200元（800元／月×1.5个月）；3、被告支付原告逾期支付租金的滞纳金，从2015年3月15日起，每日以267元为标准计算（月租金的4%即6，691.67×4%），计算至实际支付之日止；4、被告支付原告违约金12，075元（按照合同约定为三个月租金即20，075元，其中再扣除押金8，000元）。审理中，原告追加了一项诉讼请求，要求被告将涉案房屋返还给原告。
被告比灿公司辩称：因被告在租赁涉案房屋后发现原告的提供的场所并不合适被告进行电子商务的经营，水电也没有，地理位置也太远，故被告向原告提出双方于3月14日解除合同，原告法定代表人对此也是同意的，双方仅是为是否承担三个月违约金存在争议，当时被告考虑到自身损失也比较大，故一直要求违约金降低点，现本案中被告同意支付三个月的违约金。关于房屋的交还问题，被告已经于3月11日将钥匙交还给了原告，故原告现主张要求返还房屋和支付租金、租金滞纳金及物业费的诉讼均不能成立。
经审理查明：2014年9月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定，原告将涉案房屋出租给被告。合同第二条，租赁期限共二年，出租方从2014年9月15日起将房屋交付给承租方使用，至2016年9月14日收回。合同第三条，租金为0.55元／天／平方米（不含税），每月租金为6，691.67元，合计每年80，300元，税金5%由承租方承担；租金六个月为一支付期，租金在每一支付期前一个月支付；入租前需预付8000元为押金，合同期满退房后返回。合同第四条，给水，按照国家规定支付，开票需再加5%税；供电按照国家规定支付再加5%；物业管理费800元／月（不含税），同租金同时收取；停车费免费提供一辆车位，每超过一辆每月收取100元停车费。合同第七条，房屋租金，自从第二年起逐年递增5%，不再另行订立合同变更协议；有下列情况之一者，另一方有权解除本合同：1、承租方不交付或不按期交付租金及其他费用达一个月以上……。合同第八条：……2、承租方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，每推迟一天以月租金的4%承担滞纳金；……6、关于租约的提前终止，在租赁期内，原、被告双方因为特殊情况需提前终止本合同，都必须提前三个月的书面形式通知另一方，经得另一方同意，应向对方支付相当于三个月的租金作为违约金。合同另对其他事项进行了约定。
合同签订后，原告将涉案房屋交给被告，被告于2014年9月11日支付了原告押金8，000元、2014年9月15日至2015年3月14日的租金42，157.50元、物业费4，800元。
2015年3月4日15时22分被告发送电子邮件给原告，邮件载明：章总，你看书面上这样写行不行，上海比灿信息技术有限公司基于对当前的业务状况的评估和对未来的支出的预计，确认目前自身的财务能力无力继续承租向上海凌青服饰有限公司所租的仓库，提出终止双方的房屋租赁合同，终止日期为2015年3月14日，后续事宜可以根据双方所签订的房屋租赁合同协商办理。同日晚9时17分原告回电子邮件，载明：我们要写一份终止租房合同协议，明天我给你一份我和其他承租方的协议，你看一下是否合适，具体事项我们再议。同日晚11时15分被告回复，好的。3月5日10时59分，被告发送电子邮件给原告，邮件载明：章总，原则上没有问题。关于赔偿的问题，能不能麻烦您照顾一下，我们装电线花了3，700元，拉光纤花了6，000元，开销非常大，加上现在资金非常紧张（不是付不起这3个月罚金，而是的确资金紧张，主要是货款压了太多钱）。盼望通融一下。这个仓库基本没用，里面打扫的非常干净，加上电线已经好了，光纤也好了，应对后面的租户的吸引也是有帮助的。3月5日11时15分原告电子邮件回复称，对不起，我方无法满足你的要求，每家都是一本难念的经，你们租了6个月，中介费就付一个月，接下来中介还要费。你们装的任何东西全部拆除，我们什么也不需要。3月5日下午4时06分，被告发送电子邮件给原告，载明：租约可以在3月14日终止，至于赔偿3个月的租金，我们认为金额过大，无法承受。该邮件中还就违约金金额过大的理由及其存在损失的情况予以了列明。3月10日下午2时13分，被告发送电子邮件给原告，载明：之前在3月5日的邮件没有得到回音，我们肯定会在3月14日搬离之前租用的场所，并把钥匙交还给你们。如果贵方以消极的方式不回复，我们将按照先前发送的通知租用到3月14日，把库房交还。3月11日10时08分，原告回复称：首先原则上，我方不同意解约的，但现基于你方的强硬态度，我方无奈接受；其次，针对你方提出的所谓“违约金”过高及“格式”条款一事，我方持不同意见。所谓“格式”条款需有特定内容和范围，并非一概而论；本合同中条款合理合法，也经双方自愿认可，符合公平原则。3月13日下午1时29分，被告发送电子邮件给原告，邮件载明：我们昨天已经通过与圆通快递把书面的停租的通知给您寄出，今天您应能收到。钥匙在3月10日就是星期二已经换给您了，您在3月14日以后可以向外出租了。双方在赔偿的具体执行上有不同意见，主要体现在对出租方是否通电履约上，和3个月赔偿金是否合理上认知有所不同，希望能通过协商解决。
2015年3月12日，被告向原告及其法定代表人章凌霄位于上海市宝益路XXX号发送了《房屋租赁合同终止函》一份，该份函载明：因经营场地变化，我公司向贵公司承租的“上海松江宝益路XXX号二楼仓库（面积400平方米）需要退租。现向你方发函表明终止该房屋租赁合同，该场所我方已清退完毕，房屋、钥匙已于2015年3月11日交还给贵公司。其他未尽违约赔偿事宜，我公司会用电子邮件方式与贵方协商解决。该邮件通过圆通速递递送，按照查询显示该邮件于次日12：10：34由章先生签收。原告向被告发送《租金催款通知》，该通知落款时间为2015年3月13日，载明：至今还未收到贵公司后六个月的租金，以及上个月的电费。按租房合同推迟缴纳租金贵公司将承担滞纳金，不按期交付一个月以上我公司有权解除租赁合同。被告称该邮件其于2015年3月17日收到。
另查明：位于上海市松江区中山街道宝益路XXX号全幢，建筑面积10，720.56平方米的房屋登记的权利人为被告，登记日为2004年9月10日。该地址也为原告的注册地及实际经营地。
审理中，经本院询问双方就合同解除后有无需要处理的法律后果，原告增加了一项要求被告返还涉案房屋的诉讼请求；被告表示无需要处理的后果。
审理中，被告向本院明确房屋是在2015年3月10日返还给原告的，书面信函中写了3月11日系笔误。
以上事实，由房地产权证、房屋租赁合同、收据、电子邮件往来记录公证书、房屋租赁合同终止函、快递清单及邮件流程单、租金催款通知及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的规定，应属有效，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据双方往来的电子邮件可以确认被告因自身原因于2015年3月4日向原告提出于同月14日解除合同，原告于3月11日也邮件回复表示对于合同解除予以接受，故双方已达成合同解除的一致意思表示，且合同解除归责于被告，本院确认合同解除时间为2015年3月14日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于涉案房屋的返还。本院认为房屋已经交还，具体理由如下：其一、被告于2015年3月12日、3月13日分别是原告发送了书面信函及电子邮件，虽然信函原告称并未收到，但鉴于发送地址系原告的实际经营地，签收也是明确载明章先生签收，故可以确认信函和电子邮件均已送达原告，在上述发送的材料中均提到了房屋腾空并已交还钥匙这一事实，原告在接到信函及邮件后并未对此事实提出过任何异议；其二，原告在起诉时并未主张返还涉案房屋，而是在本院就此询问后才增加了这项诉讼请求，而且其仅主张自2015年3月15日起45日的租金，显然有违常理。综上，本院确认涉案房屋已于双方达成一致解除意思表示时交还，原告返还房屋的主张难以成立。
关于租金、物业费及租金滞纳金。鉴于上述分析，因涉案房屋在3月14日前已经交还，故原告的租金、租金逾期支付滞纳金的主张也难以成立，本院不予支持。
关于违约金。因涉案房屋系被告自身原因提出解除，虽然经原告同意，但根据合同的约定应当承担相当于三个月租金的违约金20，075元，而且该违约数额尚属合理，故原告违约金的主张本院予以支持。
关于押金，原、被告一致确认押金8，000元在被告应承担的违约金中进行抵扣，本院予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告上海凌青服饰有限公司与被告上海比灿信息技术有限公司之间于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》于2015年3月14日解除；
二、被告上海比灿信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海凌青服饰有限公司违约金12，075元（其中已扣除押金8，000元）；
三、驳回原告上海凌青服饰有限公司的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费734元，由原告上海凌青服饰有限公司负担632（已付），由被告上海比灿信息技术有限公司负担102元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 张 莉
人民陪审员 徐星华
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……