浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第777号
上诉人（原审原告）：宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社。
法定代表人：周康良。
委托代理人：吴筠。
被上诉人（原审被告）：陶岳荣。
被上诉人（原审被告）：陶炜。
上述两被上诉人委托代理人：黄孝军。
上诉人宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社（以下简称戚隘桥村经合社）因与被上诉人陶岳荣、陶炜房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2013年11月8日作出的（2013）甬东民初字第1652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2007年6月16日，原告与林少波、周建明签订《房屋租赁合同》一份，约定将其所属的位于宁波市江东区福明路301-309号的房屋出租给林少波、周建明用于营业，租期自2007年3月1日至2009年2月28日止。合同还对其他事项作了明确约定。2007年12月，林少波与两被告经中介公司居间介绍签订《房屋租赁合同》一份，约定两被告向林少波租赁位于宁波市江东区福明路301-309（楼上）、307-309（楼下）房屋，租赁期限自2007年12月20日至2022年12月19日止，合同还对其他事项进行了约定，原告在该份合同末尾加盖公章，并署原告法定代表人周康良签名。2007年10月30日，林少波与被告陶岳荣就涉案房屋的租金事项签订《补充协议》一份，并备注：陶岳荣及林少波租赁合同期满以后，租赁优先权为陶岳荣。2007年11月12日，原告在该份《补充协议》末尾加盖公章，并署原告法定代表人周康良签名。2013年8月29日，原告与林少波、周建明签订《解除合同协议书》一份，约定双方于2007年6月16日签订的《房屋租赁合同》因林少波、周建明长期拖欠租金而解除。后原告委托律师发函要求两被告腾退涉案房屋，两被告回复函件予以拒绝。
原审原告戚隘桥村经合社于2013年11月1日诉至原审法院，请求判令：两原审被告腾退其所承租的位于宁波市江东区福明路301-309（楼上）、307-309（楼下）房屋。
原审法院审理认为：原告与林少波、周建明签订的《房屋租赁合同》、林少波与两被告签订的《房屋租赁合同》、林少波与被告陶岳荣签订的《补充协议》均系合同当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对合同当事人均有约束力。首先，根据林少波与两被告签订的《房屋租赁合同》，明确约定租赁期限自2007年12月20日至2022年12月19日，原告虽辩称该份合同其仅以证明人的身份签字盖章，并非承诺其与林少波、周建明之间的租赁合同终止解除后，林少波与两被告的合同可以继续履行，但原告的该项辩称缺乏充分证据证明，原告在林少波与两被告订立转租合同及林少波与被告陶岳荣订立《补充协议》的当时并未提出异议，故原告在转租合同上加盖公章并署法定代表人签名的行为可视为原告对转租期限超过原租赁合同剩余租赁期限的明知与认可，自该份转租合同订立之日时，对原、被告及林少波均有约束力。其次，原告主张因其与林少波、周建明之间租赁关系解除要求两被告腾房，但该解除租赁关系仅系原告与林少波、周建明之间内部约定，不具对外效力，且涉及的实际承租人对此有异议，故原告与林少波、周建明解除租赁关系的合同效力尚不足以对抗上述转租合同对原、被告的约束力，因被告订立的转租合同尚在履行期限内，原告亦未能提供充分证据证明被告存在法定腾房义务，原、被告亦未就腾退涉案房屋另行达成一致，故原告的诉讼请求缺乏充分法律依据，依法不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社的诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由原告宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社负担。
宣判后，原审原告戚隘桥村经合社不服，上诉至本院，称：1.上诉人作为出租人在转租合同上的签字盖章仅是对承租人与次承租人转租行为的认可，不受该合同制约。2.即使上诉人受该合同制约，根据被上诉人举证，其租金只支付至2012年12月，该行为也已符合转租合同第九条的约定，构成违约，上诉人也有权解除合同，并要求被上诉人腾退房屋。综上，原判认定事实错误，请求二审法院撤销原判，依法改判解除与被上诉人的房屋租赁合同，并腾退上诉人所属的位于宁波市江东区福明路301-309号的房屋。
被上诉人陶岳荣、陶炜答辩称：1.答辩人与林少波、周建明签订的租赁合同合法有效，该合同约定租期至2022年，并得到被答辩人的确认，该合同对三方均有约束力，答辩人的合同权利应当受到法律保护。2.本案不具备法定解除合同的条件，答辩人2013年房屋租金未支付是因为被答辩人于2012年底恶意大幅提高租金导致双方协商不下，而非答辩人恶意拖欠。被答辩人在2013年3月1日发给林少波的书面通知中也明确被答辩人提高的租金幅度明显高于市场租金价格，将近是原来租金的五倍，而且也未提及林少波拖欠房租的事实。3.案外人林少波、周建明转租给答辩人的房屋仅是其承租房屋的一部分，因此被答辩人诉称林少波、周建明拖欠其房屋的租金并非就是答辩人拖欠的租金，且林少波、周建明本来就是被答辩人的成员，与被答辩人是否存在其他经济纠纷，被答辩人可通过其他法律途径处理，与本案无关。综上，答辩人认为答辩人与林少波、周建明签订的并经被答辩人确认的房屋租赁合同合法有效，被答辩人有义务继续履行合同，且其具备继续履行合同的条件。请求驳回被答辩人诉请，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。
对原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：案外人林少波、周建明将其承租的位于宁波市江东区福明路301-309号的楼上房屋及307-309楼下房屋转租给被上诉人陶岳荣、陶炜，上诉人戚隘桥村经合社作为涉案房屋的所有权人在被上诉人与案外人之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》上盖章并签字，因此原审认定该转租行为有效，于法有据，但该合同约定的转租期限超过案外人林少波、周建明承租期限部分应属无效。案外人林少波、周建明与上诉人之间的房屋租赁合同到期后，双方虽未续订租赁合同，但案外人继续使用租赁房屋，上诉人对此也未提出异议，上诉人与案外人之间的原房屋租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期，上诉人随时有权提出解除合同。现因案外人拖欠租金，双方经协商已同意解除租赁合同，被上诉人基于案外人租赁权利的部分转让而对涉案房屋的合法使用权因此也随之终止，故上诉人要求被上诉人腾退，于法有据，应予支持。被上诉人陶岳荣、陶炜辩称上诉人戚隘桥村经合社在该《房屋租赁合同》盖章、签字，即受该合同约束，对此，因该合同的相对方为被上诉人与案外人，且合同签订后，案外人也已将约定房屋交付被上诉人使用，被上诉人也将相应租金支付给案外人，因此，上诉人并非该合同当事人，也非该合同实际履行人，其在该合同上盖章签字行为仅证明其对案外人转租行为明知且无异议，其并不受该合同约束。至于上诉人上诉请求解除与被上诉人之间的《房屋租赁合同》，因该合同并非双方当事人之间签订，且该请求属二审新增独立请求，本案对此不作处理。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，判决有误，应予纠正。上诉人上诉有理部分，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条之规定，判决如下：
一、撤销宁波市江东区人民法院（2013）甬东民初字第1652号民事判决；
二、被上诉人陶岳荣、陶炜于本判决生效之日起三十日内腾退其所承租的位于宁波市江东区福明路301-309（楼上）、307-309（楼下）房屋给上诉人宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社。
本案一审案件受理费100元，减半收取50元；二审案件受理费100元，均由被上诉人陶岳荣、陶炜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一四年一月十七日
代书记员 陆 琼