四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）广民终字第276号上诉人（原审被告）黄xx。委托代理人秦xx。委托代理人解x。上诉人（原审被告）郭xx。委托代理人秦xx。委托代理人解x。被上诉人（原审原告）吴xx。委托代理人李xx。上诉人黄xx、郭xx因买卖合同纠纷一案，不服广元市利州区人民法院（2012）广利州民初字第849号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2013年4月9日公开开庭审理了本案。上诉人黄xx及其委托代理人秦xx、解x，被上诉人吴xx及其委托代理人李xx到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原审查明，原、被告系原广元市纺织厂针织分厂的职工。1993年12月20日，被告向广元市纺织厂针织分厂提出购买公有住房申请。1994年2月24日广元市纺织厂针织分厂同意了被告的购买公有住房的申请，并签署了优惠售房合同书。甲方售房单位：广元市纺织厂针织分厂，乙方购房人：黄xx（被告），其主要内容如下：1，根据广府发（1992）150号文件的规定，签订本合同；2，甲方将在河西针织分厂宿舍一幢2-5号砖混结构住房一套，面积36平方米优惠出售给乙方；3，房屋4墙东相邻自用墙，南与郭xx相邻共用墙，西相邻自用墙，北与耿xx相邻共用墙；4，房屋优惠后售价56元每平方米，共计2016元；5，本合同载明之房产属部分产权，乙方出售时，应事先征求甲方意见，按《广元城区向职工优惠出售公有住房的若干规定》办理。2004年4月10日，原被告双方签订《房屋使用权转让合同书》一份，其内容为：“房屋使用权转让合同书甲方：原河西针织厂职工：黄xx，乙方：原河西针织厂职工：甲乙双方平等自愿，诚实信用，签订本房屋使用权转让合同。甲乙双方签字盖指姆印后即生效，甲乙双方诚守本合同所列内容，永不反悔。1、甲方现居住的原河西针织厂职工住房一套（2单元五楼11号），建筑面积（）米，无房屋所有权证，无土地转让证，甲方只从原针织厂购买了该住房的居住权和使用权。该住房的拥有权仍属原河西针织厂。2、乙方从甲方处购买该住房的居住权和使用权。3、经甲乙双协商，乙方以5100元（大写：伍仟壹佰元人民币），价格从甲方处购买该住房的居住权和使用权。4、乙方一次性付清该款项后，甲乙即将该住房的使用权和居住权交于乙方。5、乙方居住在该住房后，在其使用期间，所发生的与该住房有关的任何责任及任何事宜，概与甲方无关，乙方自行协调处理。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，原河西针织厂存档备查一份。甲方：黄xx郭xx乙方：吴xx2004年4月10日。2004年4月10日，被告郭xx出具收据一张，其内容为：“收据今日收到吴xx房屋转让费5100.00元。收款：郭xx2004.4.10”。2004年，原告搬进该房屋居住至今。另查明：广元市人民政府1992年出台的广府发1992年第150号文《广元城区向职工优惠出售公有住房的若干规定》第十六条规定：购买者付清房款并领取房屋部分产权证五年后，可按规定出售。第十八条规定：购买优惠价房的职工在按规定出售住房时，售房收入其增值部分按原产权单位得55％，个人得45%的比例分成。原审认为，本案争议的焦点在于被告将自己所有的45%的房屋产权变卖给原告的合同是否有效的问题。被告认为该合同无效的理由有二点，1、该合同的内容违背了国家部委及四川省市的相关规定（广元市政府制定的《广元城区向职工优惠出售公有住房的若干规定》的第十六条就规定购买者付清房款并领取房屋部分产权证五年后，可按规定出售。被告未领取房产证，未到五年就将房产变卖，因此合同违背法律的强制性规定而无效）；2、被告在购买45%的产权时与广元市纺织厂针织分厂签订的合同第六条规定乙方（被告）在出售房屋时应征求甲方（广元市纺织厂针织分厂）的意见，被告没有征求意见，合同无效。原告认为：该合同是当事人的真实意思表示；四川省市的相关规定对本合同而言是管理性规定而非效力性规定，因此该合同有效。本院认为：1、最高人民法院关于合同法的解释（一）第四条规定：法院确认合同无效应该以全国人大及其常委会制定的法律及国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规及行政规章为依据。全国人大及其常委会制定的法律及国务院制定的行政法规没有明确规定禁止职工间相互转让45%产权，因此该合同没有违背法律的强制性规定。2、被告在与产权单位的合同当中第六条规定的是被告在出售时应征求产权单位的意见。本院认为合同中并没有规定不征求意见的违约责任，因此即便被告没有征求产权单位的意见，该行为也不影响合同的效力。仅从45%的交易来说虽然原被告双方的协议与当时地方政府的政策有一些不符，但当时处于改革初期，其政策与现在相比有一定的时代局限性；且原被告间的协议到现在已八年多了，原告在该房屋也居住了八年多了，相关管理部门应该知道该情况，且也没有采取相应的措施。加之现行政策对职工间相互转让福利房没有明确禁止，因此从保护交易安全性和政策更新的角度而言，维护合同的稳定性更有积极意义。经本院审判委员会研究决定：本案中原被告之间关于45%房屋产权的买卖合同有效。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决：原告吴xx与被告黄xx、郭xx于2004年4月10日签订的关于转让原广元市纺织厂针织分厂宿舍一幢2-5号砖混结构住房一套的45%的产权的合同有效。案件受理费50元，由被告负担。上诉人黄xx、郭xx的主要上诉理由及请求：1、一审认定法律关系错误。上诉人与广元市纺织厂针织分厂签订的售房合同第六条明确约定了上诉人只有部分产权，如需出售，应征求广元市纺织厂针织分厂的意见，并且按《广元城区向职工优惠出售公有住房的若干规定》办理，该规定第十六条规定，购买者付清房款并领取房屋部分产权证五年后，可按规定出售。被上诉人明知诉争房屋限制出售，仍与上诉人签订买卖协议，是不诚信和故意损害第三人的利益，应不受法律保护，买卖协议违反《合同法》第五十二条的规定，协议无效。2、一审适用法律错误。一审认为双方的房屋转让协议未违反法律的禁止性规定，而《城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房屋未经其他共有人书面同意不得转让，本案诉争房屋系上诉人与针织分厂共有，上诉人在出售房屋时未征得针织分厂的同意，其行为已违反了法律的禁止性规定，应认定协议无效。3、一审以保护交易安全和维护合同稳定性认定合同有效错误。保护交易安全和维护合同稳定性的前提是协议双方是真实意思表示，且不损害第三人的利益，作为国有资产管理部门要管理全市所有国有资产，客观上不可能知道上诉人与被上诉人私下买卖房屋的事，一审认为签订协议到现在已八年多了，被上诉人在该房屋也居住了八年多，相关部门应该知道该情况与客观事实不符，应当纠正。请求：1、撤销原判，改判上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效。2、本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人吴xx答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律法规正确，依法应予维持。上诉人认为双方签订的合同属于恶意串通，损害第三人的利益以及一审认定法律关系错误的理由不能成立，双方在签订的协议中载明了“平等自愿，诚实守信，永不反悔”，并约定一次性付清房款后将房屋的使用权、居住权交与被上诉人，此后与该住房有关的任何责任及任何事宜，概与上诉人无关，由被上诉人自行协调处理，有见证人在场并在合同上签字，该协议是双方的真实意思表示，何来串通？又损害了国家、集体或者第三人的什么利益？上诉人交付房屋近九年后又主张合同无效，上诉人才是典型的不诚信，见利忘义。上诉人认为协议违反了法律禁止性规定，是对法律规定的片面解读，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。效力性规定，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。《城市房地产管理法》并没有明确规定这种情况下转让无效，该合同也没有损害国家利益和社会公共利益。况且本案上诉人与针织厂并非典型的共有关系，而是包含房改政策因素的房屋买卖关系，上诉人与被上诉人在合同中约定转让的是上诉人已经取得的权益，根据《物权法》》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定，该房屋交易因历史原因没有办证，但该合同自成立时已生效，由于针织厂的原因，该房的房改政策未能落实到位，早该处置的55％的产权也没有处理，广元市城乡规划建设和住房保障局出具的《关于完善原市纺织厂针织分厂职工住房产权处理建议的报告》明确了该房的55%国有部份的处理意见，也明确了该房现在可以办证，房屋产权上的瑕疵可以解决。原判决从保护交易安全和政策更新的角度，维护合同的稳定性具有积极意义。请求驳回上诉，维持原判。上诉人黄xx、郭xx在二审提供证据：1、广元市人民政府办公室文件处理笺。意在证明诉争房屋无产权。2、广元市城乡规划建设和住房保障局关于完善原市纺织厂针织分厂职工住房产权处理建议的报告。意在证明55%的产权按要求办到上诉人名下。3、广元市国土资源局关于完善原市纺织厂针织分厂职工住房土地使用手续处理建议的报告。证明只要办理房产证后，可以办理土地分户手续。被上诉人吴xx质证认为：三份证据不属于新证据，且系复印件，证据的真实性无法确认，相关部门的处理与上诉人无关，三份证据与本案没有关联性。本院对证据的认证意见：三份证据均是行政机关内部请示报告，与本案无关联性，且系复印件，对证据的真实性、合法性、关联性本院不予采信。被上诉人吴xx在二审未提供新证据。二审查明的事实与一审无异。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为：公民在民事活动中应遵循诚实信用原则。上诉人与广元市纺织厂针织分厂签订《广元市优惠售房合同》后享有了本案诉争房屋的部分利益。之后，上诉人与被上诉人通过协商一致，将其享有的房屋部分利益进行了转让，该转让行为系双方当事人的真实意思表示，上诉人按协议履行了交房义务，被上诉人按协议履行了付款义务，后被上诉人居住、使用诉争房屋至今，针织分厂及之后的权利承继者均未提出过异议，因此，上诉人认为被上诉人不诚信和损害第三人利益的理由不能成立。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，因此，上诉人认为协议违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，协议无效的理由亦不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人黄xx、郭xx承担。本判决为终审判决。审 判 长  向丽君审 判 员  熊剑洪代理审判员  贺 斌二〇一三年五月二十八日书 记 员  张 恭