辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第633号
上诉人（原审原告）：沈阳市东陵区觉光（居士）念佛堂，住所地沈阳市东陵区。
负责人：王力辉，堂主。
委托代理人：刘建国，江苏如一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李东娜，女，1980年11月15日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：赵俊桥（李东娜丈夫），男，1963年6月12日出生，汉族，无职业。
上诉人沈阳市东陵区觉光（居士）念佛堂（以下简称“觉光念佛堂”）因与被上诉人李东娜房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第1975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年2月27日公开开庭审理了本案，上诉人觉光念佛堂的负责人王力辉及其委托代理人刘建国，被上诉人李东娜的委托代理人赵俊桥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
觉光念佛堂一审诉称：2013年4月22日及8月10日，觉光念佛堂、李东娜签订两份协议书，约定觉光念佛堂将位于觉光念佛堂后院东侧的约300平方米的房屋（厢房）租赁给李东娜使用，租金每年1.5万元，租金先付后用。租赁开始后，李东娜未能按照约定按时给付租金，2013年9月12日李东娜向觉光念佛堂出具租金欠条，仍未能在约定的宽限期内付款，无奈觉光念佛堂只有通过诉讼途径向东陵区人民法院提起了诉讼，觉光念佛堂胜诉后目前案件正在执行。在觉光念佛堂为第一次租金诉讼期间，第二年的租金又已届支付期限，李东娜仍然未能按时支付。为此觉光念佛堂于2014年9月29日向李东娜发出了限期缴纳租金的通知。李东娜收到后在规定的期限内置若罔闻，不但未支付分文，亦未向觉光念佛堂陈述理由。觉光念佛堂遂依法于2014年10月13日向李东娜发出解除租赁合同的通知书，李东娜亦已收悉。为维护自身的合法权益，起诉来院，请求法院判令一、解除后院东侧房屋租赁合同，立即将租赁自觉光念佛堂的沈阳市东陵区觉光（居士）念佛堂后院东侧约300平方米的房屋腾退给觉光念佛堂。二、立即向觉光念佛堂给付欠交的租金7500元（2014年5月至2014年10月）。并按照每月1250的标准向觉光念佛堂支付自2014年11月起至租赁的房屋腾退给觉光念佛堂之日止的使用费。三、要求李东娜承担本案的诉讼费用。
李东娜一审辩称，觉光念佛堂所主张的诉讼请求没有法律和合同上的依据，不存在李东娜迟延履行合同的情况，根据合同约定，觉光念佛堂应当承担超出建房投资款16万元以上的部分，现李东娜有觉光念佛堂王力辉签字的收条，款项数额是326，533元，但李东娜为建设此厢房共投入40万余元，根据合同约定，觉光念佛堂应当先行承担此部分的费用，所以不存在我方欠觉光念佛堂租金一事。请法庭驳回觉光念佛堂的诉讼请求。共有2份协议书，分别是2013年5月22日和8月10日，这2份协议是不可分割的，根据2013年5月22日的合同第2条约定，觉光念佛堂无权解除合同。根据8月10日的合同中第8条规定，所建厢房必须由我方使用。觉光念佛堂所说与事实不相符，因为协议书是8月10日签订的，觉光念佛堂说是从5月1日与协议不相符，这在8月10日的协议中第5条说的很明确。判决的租金与本案无关。每年租金是先使用，后付租金，因为我们作的是公益项目。
原审法院审理查明：2013年4月22日，觉光念佛堂与李东娜签订协议书。2013年8月10日，觉光念佛堂与李东娜又签订协议书1份，约定对后院东侧原房屋进行翻建，由觉光念佛堂负责组建工程队，李东娜为建设此房，同意投资160，000元翻建，建后房产归李东娜使用，产权归觉光念佛堂，但李东娜每年需向觉光念佛堂交费1万5千元。且该协议第10条约定工期为35天。协议签订后，对房屋进行了翻建，现房屋由李东娜使用。觉光念佛堂自认第一年租金已判决予以确认，现案件正在执行过程中。现觉光念佛堂认为李东娜应按上打租给付第二年的租金，李东娜经追索后仍未缴纳，故应解除租赁合同，李东娜将房屋腾退给觉光念佛堂，李东娜支付未付的租金。李东娜认为，合同并未约定上打租。故双方产生纠纷，起诉来院。
原审法院认为：觉光念佛堂与李东娜签订的协议书，系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的，受法律保护，双方均应按约定全面履行合同义务。协议中关于租金并未有上打租的约定，且租赁期限按2013年8月10日的协议约定，房屋建成的期限应为2013年9月15日，李东娜的租赁期限也应自2013年9月15日起算，觉光念佛堂主张的自2013年5月1日起算，没有证据证明，故觉光念佛堂请求解除房屋租赁合同，腾退房屋的请求，于法无据，原审法院不予支持。觉光念佛堂关于租金的诉讼请求，因觉光念佛堂自认第一年的租金已经判决确认，故本案尚欠租金应从2014年9月15日起计算至起诉之日止，即1542元，故对租金1542元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原审法院判决：一、被告李东娜于本判决生效后五日内给付原告沈阳市东陵觉光（居士）念佛堂租金1542元；二、驳回原告的其它诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告承担。
宣判后，上诉人觉光念佛堂不服，上诉至本院。上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法支持上诉人的诉讼请求；3.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。1.关于被上诉人是否欠交租金的问题，对于租金的交付方式和期限，双方签订的租赁合同中并无明确约定，应当按照合同法第61条规定按照交易习惯推定，在无法推定的情况下才能适用合同法226条规定在每届满一年时支付。由于被上诉人没有按照交易习惯及时缴纳下一租赁期的租金，逾期后在上诉人催告的合理期限内仍未缴纳，故根据合同法第94条和227条的规定，上诉人拥有法定的合同解除权。2.关于上诉人通知解除合同的效力问题，上诉人是通过邮政部门向被上诉人邮寄送达催缴租金的通知以及解除合同的通知的，两份邮件均由被上诉人本人签收。应当认定被上诉人已经收到了上述两份通知。被上诉人收到合同解除通知书后，至今未向法院提出要求确认上诉人解除合同通知书效力的诉讼，因此双方之间的租赁合同已经解除。3.关于租金交纳开始的时间判决书确认的时间是错误的。诉争房屋是2013年5月10日开始交付给被上诉人使用，计算租金时间应从2013年5月份开始计算，而不是判决书确认的开始期限为房屋建成的时间2013年9月15日起算。
被上诉人李东娜辩称：1、一审法院事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。2、关于租金问题，2013年8月10日的协议书约定给付时间应为2013年9月15日。同时，协议约定，房子是由对方建成建设我方投资，建好后由我方使用才形成的租赁事实。3、我方在租对方房屋期间还有其他两份证据。5月22日合同中功德箱由对方收取，所以我们投资建设一千平米左右的住房。动迁产生的差额部分均归对方。我在这里弘法利生只是一种公益活动。4、5月22日和8月10日合同是密不可分的。5月22日合同第二条约定，对方无权要求解除合同。请法院驳回上诉人的上诉请求。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明：2013年，觉光念佛堂与李东娜签订有关三圣殿后院投资建设700平方米以上配套房产和使用设施的《协议书》（念佛堂主张协议时间为2013年4月22日，李东娜主张协议时间为2013年5月22日）。协议第八条约定，念佛堂四至：前院东至固体颜料厂房三楼7米，后院距水厂厢房西1.2米外（甲方同意必须租给乙方使用）。
双方确认案涉租赁房屋的第一年租金1.5万元在（2014）沈中民三终字第660号民事判决中予以判决。
上述事实，有协议书两份、（2013）东陵民三初字第631号民事判决书、集体建设用地使用证、（2014）沈中民三终字第660号民事判决等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：觉光念佛堂与李东娜在有关后院700平方米协议中约定了由李东娜承租使用前院东至固体颜料厂房三楼7米，后院距水厂厢房西1.2米外的内容。后双方于2013年8月10日签订了有关房屋翻建及租赁使用的协议，协议内容系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。2013年8月10日的协议约定房屋建设工期为35天，即李东娜承租使用翻建房屋的时间应为2013年9月15日。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，双方在协议中并未约定租金的具体给付时间，应以租赁期间内每届满1年为租金给付时间，案涉租赁房屋的第一年租金已在（2014）沈中民三终字第660号民事判决中予以判决确认，李东娜应从2014年9月15日起继续支付租金，故原审法院驳回觉光念佛堂以李东娜未履行上打租义务为由要求解除协议的诉请并判决李东娜给付觉光念佛堂2014年9月15日至起诉日的租金并无不当。
关于觉光念佛堂上诉提出一审判决对租金的起算时间认定错误的主张。觉光念佛堂与李东娜在有关后院700平方米协议中仅确定了案涉房屋所在地块的租赁事宜，对租赁关系的具体权利义务并未进行约定，双方于2013年8月10日签订的协议书对案涉房屋租赁的权利、义务予以明确约定，且协议约定了由李东娜出资翻建房屋及房屋建成后产权归觉光念佛堂并由李东娜租赁使用、交纳费用等内容，案涉房屋的起租时间应以2013年8月10日协议约定的房屋翻建完成时间起算。对觉光念佛堂的该项主张，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人沈阳市东陵区觉光（居士）念佛堂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年三月六日
书 记 员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。