上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民一（民）初字第2369号
原告袁晔。
委托代理人汤豪，上海市中天信律师事务所律师。
被告朱振宏。
委托代理人左建国，上海市天域律师事务所律师。
委托代理人刘小花，上海市天域律师事务所律师。
原告袁晔诉被告朱振宏民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员施慧萍独任审判，公开开庭进行了审理。原告袁晔之委托代理人汤豪，被告朱振宏之委托代理人左建国、刘小花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁晔诉称，2010年10月10日，原、被告签订抵押借款合同一份。2013年10月23日，双方又签订补充协议。借款合同及补充协议均约定被告以本市嘉定区江桥镇金园一路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称金园一路房屋）作为抵押向原告借款，借款期限为2010年10月10日－2013年10月10日，利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，借款期间原告有权使用抵押房屋，若被告逾期归还借款及利息，原告有权处置该房屋。原告实际出借给被告人民币98万元（以下币种均为人民币），被告亦办理了房屋抵押登记手续。借款到期后，被告未按约归还借款及支付利息。原告履催未果，故起诉来院，要求被告：1、归还借款98万元及支付利息839，454.58元（按银行同期贷款利率的4倍自2010年10月10日起算至2014年4月3日）；2、按银行同期贷款利率的4倍支付自2014年4月11日起至判决生效之日止的利息。
被告朱振宏辩称，2010年9月1日，双方就被告名下的金园一路房屋签订了房屋买卖定金合同，双方约定的房屋转让款为99万元，原告于当日支付被告定金2万元。当被告得知该房因属动迁安置房需3年后才能办理房屋过户手续后，即不想再转让房屋，但原告提出以150万元购买该房，并同意3年后办理过户手续，故双方于2010年10月10日签署了抵押借款合同来确保双方权益，且在办理房屋抵押登记时注明房款为150万元。2013年10月23日，双方又签订了补充协议，约定债权到期后通过转让房屋清偿债务，并约定了税款的分担方式。同时为办理公证债权强制执行文书，被告向原告出具了金额为150万元的收据。故双方之间签订的合同系名为借款抵押合同，实为房屋买卖合同，被告收到原告的98万元并非是借款，而是原告给付的购房定金及房屋预付款。现被告认为不存在借款事实，实际系原告尚欠其购房尾款未付清，故不同意原告的诉讼请求。
本院经审理查明，2010年9月1日，原、被告签订房屋买卖定金合同，合同约定被告将其名下的金园一路房屋转让给原告，转让价款为99万元。当日，原告按约向被告交付房屋定金2万元。
2010年10月10日，原、被告签订抵押借款合同一份，合同约定：被告向原告借款金额150万元，借款期限自2010年10月10日起至2013年10月10日止，借款利率为中国人民银行同期一年期贷款利率的4倍，合同签订日中国人民银行同期贷款年利率为5.76％，本合同借款年利率为23.04％，按复利计息，此利率随中国人民银行同期贷款基准利率的变化而变化，被告应于合同到期日一次性归还借款本息，若超期归还，应继续按前述利率计息。合同另约定被告以其名下的金园一路房屋向原告提供担保。该日，原告支付给被告25万元。同年10月14日，被告办理了房屋抵押登记手续。
2010年10月23日，双方又签订了补充协议，约定：在借款合同期限内，原告拥有金园一路房屋的使用权，借款期限结束后，如被告未能履行偿还债务，被告同意将房屋过户给原告，过户费用由被告承担；被告于房屋抵押登记手续办理完毕后当日内向原告支付25万元，于双方办理完毕公证手续后当日内向原告支付74万元。该日，被告收到71万元，并向原告出具了借款本金为150万元的收据。之后，金园一路房屋一直由原告使用。
2013年9月11日，被告向原告发送告知书，该告知书中被告明确其总计收到原告的借款金额为98万元，并要求原告按抵押借款合同支付借款余额53万元。同年10月23日，原告向被告发送催款函，要求被告在收到催款函7日内偿还原告本息总计2，630，515元。同年11月7日，被告向原告发送回复函，上载“贵方签署日期为2013年10月23日的催款函已经受到。我方想强调的是：我方与贵方签订的抵押借款合同即补充协议，虽然约定借款金额是150万元，但实际上贵方到目前为止仅支付98万元。为此，我方已于2013年9月11日致函贵方。针对还款，我方已经做好了98万元本金及相应利息的还款准备，敬请贵方速与我方联系。”在该回复函中，被告同时要求原告支付剩余借款52万元，并要求原告将金园一路房屋恢复原状及办理腾退手续。同年11月15日，原告回函给被告，要求被告在收到回函的3日内归还原告借款本金98万元。同年11月18日，被告向原告发送回复函，称并未收到98万元借款，并再次要求原告腾空金园一路房屋。2014年1月26日，被告向原告发送通知，上载“根据2010年贵方与本人签订关于抵押借款合同的补充协议，在贵方按约支付本人借款150万元人民币的情况下，本人则同意贵方在2013年10月10日之前居住使用嘉定区江桥镇金园一路XXX弄XXX号XXX室。……”
另查明，2013年12月10日，被告曾起诉至上海市嘉定区人民法院，要求原告腾退金园一路房屋，该诉状的事实和理由载明“2010年10月10日，原告朱振宏与被告袁晔签订抵押借款合同，原告以嘉定江桥镇金园一路XXX弄XXX号XXX室抵押借款，借款期限自2010年10月10日起至2013年10月10日。2010年10月23日原被告签订关于抵押借款合同的补充协议，约定在借款期限内被告可以使用争议房屋。现借款期限已过，被告不但没按约支付借款至原告账户，其在原告多次电话、致函被告腾退争议房屋时，被告均置之不理。”后被告撤回起诉。
以上事实，由原告提供的存单、存款凭条、银行交易明细、民事起诉状、上海市房地产登记簿、房屋买卖定金合同、催款函、回函、通知、回复函，原、被告均提供的抵押借款合同及补充协议、上海市房地产登记证明、告知书、回复函、本院的庭审笔录予以证实。
本院认为，根据查明的事实，被告共计收到原告给付的款项为98万元，对该事实原、被告双方并无异议，双方的争议焦点在于该98万元的性质，即该笔钱款系被告向原告的借款还是原告应支付给被告的购房款。原、被告虽曾就金园一路房屋签订过定金合同，原告亦向被告支付了2万元的购房定金，但最终双方并未签订正式的房屋买卖合同，而是签订了抵押借款合同及补充协议，且双方亦实际履行了借款合同及补充协议，即原告向被告提供借款，被告以金园一路的房屋向原告作抵押，原告在借款合同期限内拥有金园一路房屋的使用权。同时，在原、被告多次往来的书面函件中及被告向上海市嘉定区人民法院递交的起诉状中，被告亦多次认可双方之间存在借贷关系，故对被告主张其与原告之间系名为借贷、实为房屋买卖关系的抗辩意见，本院不予采纳。如果确如被告所称抵押借款合同系房屋买卖合同，双方约定的房屋转让款为150万元，按常理被告必然会与原告约定150万元的交付时间，但双方仅就99万元约定了付款时间，并未对剩余款项的交付作任何约定，此举显然有违常理，且即便根据双方签订的房屋买卖定金合同，双方曾约定的房屋转让款亦仅为99万元，并非如被告所称的150万元。综上，本院确认原、被告之间存在借贷关系而非房屋买卖合同关系，被告应归还原告借款98万元。原告主张的借款利率有双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以准许，但利息应从原告实际交付钱款之日起算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条之规定，判决如下：
一、被告朱振宏于本判决生效之日起15日内归还原告袁晔借款人民币98万元；
二、被告朱振宏于本判决生效之日起15日内以人民币98万元为本金按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付原告袁晔利息（本金27万元计息期间为2010年10月10日至2014年4月3日及2014年4月11日至本判决生效之日止、本金71万元计息期间为2010年10月10日至2014年4月3日及2014年4月11日至本判决生效之日止）。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币21，175元，因适用简易程序减半收取计人民币10，587.50元，由被告朱振宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 施慧萍
二〇一四年六月十八日
书 记 员 赵夏君
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
二、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。