浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温永瓯民初字第354号
原告：中瓯地产集团温州房地产有限公司。住所地：永嘉县江北街道阳光大道中瓯商务大厦****室。
法定代表人：王进权，该公司执行董事兼经理。
委托代理人（特别授权）：周春萍，浙江时代商务律师事务所律师。
被告：叶月和，无业。
被告：陈忠开，无业。
原告中瓯地产集团温州房地产有限公司为与被告叶月和、陈忠开房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月25日向本院起诉。本院立案受理后，依法由审判员吴孙有适用简易程序，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告中瓯地产集团温州房地产有限公司的委托代理人周春萍及被告叶月和、陈忠开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中瓯地产集团温州房地产有限公司诉称：2013年8月9日，原告与被告叶月和签订了编号为（201390006370370）的《商品房买卖合同》（以下简称“主合同”）及补充协议。根据主合同第三条和第五条约定，原告向被告叶月和出售“金色嘉园”第12幢第13层第1302号房屋，房屋总价为2280217元。根据主合同附件八第一条第2款规定，被告叶月和应于合同签订当日支付房款总额的20%作为首付款，并于结顶前付至银行或公积金管理中心要求的额度。如被告叶月和未在约定的期限支付该期房款或者支付款项未支付至银行或者公积金等部门要求的最低首付比例以致未能办理银行按揭，原告有权要求被告叶月和支付剩余购房款，并从逾期之日起每日按房款总额的千分之一支付违约金；若被告叶月和拒绝履行，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告叶月和支付房款总额的20%作为违约金。合同签订当日，被告叶月和缴齐460217元作为购房首付款。2014年4月15日原告金色嘉园工程主体结顶并达到被告叶月和办理银行按揭条件，原告多次电话通知被告叶月和去办理银行按揭手续，但被告叶月和未予办理。原告于2014年6月5日以书面形式通知被告叶月和于2014年6月10日之前支付剩余房款，并于2014年7月21日委托浙江时代商务（上海）律师事务所向被告叶月和发送《律师函》，要求被告叶月和于2014年7月30日之前支付购房余款及违约金，但被告叶月和均未予回应。另，因被告陈忠开和被告叶月和系夫妻关系，本案房屋买卖发生在两被告夫妻关系存续期间，故被告叶月和在本案中所负的债务属两被告的夫妻共同债务，应由两被告承担共同清偿的连带责任。现原告诉请法院判决：一、被告叶月和继续履行《商品房买卖合同》义务，支付购房款余款182万元及逾期付款违约金（违约金以总房款日千分之一计算，从房屋结顶之日起算至判决确定履行之日止）；二、被告陈忠开对被告叶月和的上述全部债务承担连带清偿责任；三、本案诉讼费由两被告负担。
在审理过程中，原告称被告叶月和在本案中的债务属两被告的夫妻共同债务，依法应由两被告负责共同偿还，故变更诉讼请求为：一、被告叶月和、陈忠开继续履行《商品房买卖合同》义务，共同支付购房款余款182万元及逾期付款违约金（违约金以总房款日千分之一计算，从房屋结顶之日起算至判决确定履行之日止）；二、本案诉讼费由两被告负担。
为证明起诉的事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、原告的营业执照、企业组织代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，以证明原告的主体资格；
2、商品房预售证，以证明原告于2013年7月30日取得金色嘉园商品房预售资格的事实；
3、两被告的身份证，以证明两被告的主体资格；
4、两被告的结婚证，以证明两被告于2000年10月27日办理结婚登记手续的事实；
5、商品房买卖合同及附件，以证明原、被告存在商品房买卖合同关系及合同约定双方的权利义务、违约责任等情况；
6、书面催款函，以证明原告书面通知被告支付购房余款的情况；
7、律师函，以证明原告书面催告被告支付购房余款及违约金的情况；
8、销售不动产统一发票，以证明被告叶月和已于2013年8月23日向原告支付购房款460217元的事实。
被告叶月和、陈忠开共同辩称：原告诉称的内容属实，但现两被告已无力继续履行本案的商品房买卖合同，故要求退房或由原告更换一套较小套型的房屋给两被告。另，原告主张的违约金过高，应予以适当调整。
被告叶月和、陈忠开未在本院指定期限内提供相应的证据。
对原告提供的上述证据，两被告经当庭质证表示，均无异议，现经本院审查核实，尚未发现上述证据存有瑕疵与疑点，且形式完整，内容详实，与本案具有关联性，故均予以认定。
根据以上认定的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定以下事实：原告中瓯地产集团温州房地产有限公司系“金色嘉园”楼盘的开发企业。2013年8月9日，原告与被告叶月和签订以原告为出卖人，被告叶月和为买受人的合同编号为201390006370370的《商品房买卖合同》一份。该合同约定：被告向原告购买金色嘉园商品房第12幢13层1302号的房屋，建筑面积共168.93平方米，单价为每平方米13498元，购房总金额总计2280217元。该合同组成部分附件八约定：付款方式为买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付总房款20%的首付款，计460217元；剩余全部房款，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人按揭贷款予以付清；买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成按揭贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金；买受人如拒绝履行上述条款，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并由买受人按照总房款的20%支付违约金。
2014年4月15日，“金色嘉园”10、11、12、19、20幢楼主体工程结顶。后原告于2014年6月5日向被告叶月和邮寄信件，通知被告于2014年6月10日前，至银行办理按揭贷款所需手续；如银行批准的贷款额度不足以支付被告的剩余房款或被告的贷款申请未被银行批准的，则被告务必于银行告知被告审查结果之日起的5日内向原告支付剩余购房款，否则按《商品房买卖合同》附件八条款执行。被告叶月和于2014年6月7日收到该信件，但未于原告通知的期限内履行支付剩余购房款义务。原告又于2014年7月21日向被告叶月和邮寄《律师函》，要求被告于2014年7月30日之前支付购房余款182万元及违约金。被告叶月和于2014年7月23日收到该《律师函》，但至今既未按期办理按揭贷款手续，亦未支付剩余购房款182万元。
另查明，被告叶月和、陈忠开于2000年10月27日办理结婚登记手续，本案债务发生于两被告夫妻关系存续期间。
本院认为：原告与被告叶月和于2013年8月9日签订的《商品房买卖合同》主体合格、内容合法，意思表示真实，属合法有效的合同。双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。被告叶月和应当在双方约定的时间内办理银行按揭贷款手续，因被告叶月和未在约定期限内办理按揭贷款手续，按双方签订的合同约定：买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成按揭贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金。现被告叶月和在庭审中自认确已于2014年6月7日、7月23日分别收到原告邮寄的信件和《律师函》，但却至今未按约缴纳全部购房款，故被告叶月和的行为已构成违约，依法其应当承担违约责任。
关于违约责任，按照商品房买卖合同第八条的约定，原告有权要求被告叶月和自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金。因被告叶月和系2014年6月7日收到原告邮寄的通知其办理按揭贷款的信件，故按照合同约定被告叶月和应最迟于2014年6月13日前办理按揭贷款义务。现被告叶月和未能按期履行该义务，其相应违约金应从其逾期之日即2014年6月14日算至判决确定履行之日止为宜。另，虽双方约定违约金的计算标准每日按照总房款的千分之一计算，但对此被告主张违约金过高，请求本院予以适当调整；本院认为，考虑到原告并无证据证明自己的实际经济损失，且被告叶月和违约行为表现为未按约支付剩余购房款182万元，结合本案的实际情况，本案违约金宜调整为以被告叶月和尚未支付的购房款182万元为基数按日利率万分之三标准从被告叶月和逾期之日即2014年6月14日起计算至判决确定履行之日止。
本案债务发生于被告叶月和、陈忠开夫妻关系存续期间，且两被告亦未提出异议，依法应认定为两被告的夫妻共同债务，并应由两被告负责共同偿还。故对原告提出两被告支付原告购房款182万元及违约金的诉讼请求中的合理部分，理由正当，本院予以支持。
对两被告提出因其无力继续履行本案合同，故要求退房或更换较小套型房屋的意见，本院认为，合同生效后，当事人应按合同约定履行自己的义务，在未符合约定或法定条件时，不得擅自解除或变更合同。按照本案的合同约定，被告主张的解除或变更合同的理由，并不符合双方关于合同解除或变更的约定条件，且现原、被告亦未达成一致同意解除或变更合同的协议，同时被告并无证据证明原告提供的房屋存在质量瑕疵致使其合同目的无法实现或本案合同存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等法定解除或变更合同的条件成立，故被告的相应辩称意见因缺乏法律及合同依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告叶月和、陈忠开于本判决生效之日起十日内支付原告中瓯地产集团温州房地产有限公司购房款1820000元及违约金（违约金从2014年6月14日起按日利率万分之三标准计算至判决确定履行之日止）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费23877元，减半收取11938.5元，由被告叶月和、陈忠开负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉受理费人民币23877元，现金或汇款至温州市中级人民法院，汇款户名：温州市中级人民法院（浙江省省级财政专户结算户分户），开户银行：温州市农行营业部，账号：31×××51，如不按期交纳，按自动撤回上诉处理］。
审判员 吴孙有
二〇一四年十一月十九日
书记员 王剑博
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