福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终767号
上诉人（原审被告）：三明众祥房地产开发有限公司，住所地：福建省三明市梅列区乾龙新村361幢一层。
法定代表人：黄维谋，董事长。
委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：张必英，中国人民银行三明市分行职员。
委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所律师。
上诉人三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）因与被上诉人张必英房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人众祥公司的委托诉讼代理人王柳莺、唐滟帆，被上诉人张必英的委托诉讼代理人施素芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
众祥公司上诉请求：一、撤销三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初153号民事判决，驳回张必英的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由张必英承担。事实和理由：众祥公司逾期办证的实际原因在于众祥公司申请对一期项目测绘成果审核时，三明市房屋权属登记中心要求一、二期地下室整体进行分摊计算，即待一、二期总地下室测绘成果数据确认后，方能将地下室数据补录与各幢地上部分合并，导入房管系统建立楼盘表，故办理产权证的程序之一测绘成果审核系因第三人的原因而延期。按《民事审判指导与参考》2006年第1辑《对最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥第18条规定的解读》的理解，只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。因此，一审判决认定众祥公司逾期办证不属于不可抗力应承担违约责任，属于认定事实不清、适用法律不当。
张必英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张必英向一审法院起诉请求：一、众祥公司立即向张必英支付逾期办理商品房权属登记违约金10759元（人民币，下同）；二、本案诉讼费用由众祥公司承担。
一审法院认定事实：
一、2010年9月17日，张必英与众祥公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：张必英购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区乾龙新村361幢1106号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第11层，建筑面积125.541平方米，其中，套内建筑面积100.8平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.741平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5830元，总价款为731904元；张必英以分期付款方式支付房屋价款，详见附件八补充协议第三条；众祥公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付张必英使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，众祥公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且众祥公司在发生之日起30日内告知张必英的，2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；众祥公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付张必英。如因众祥公司原因，张必英不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：张必英不退房，众祥公司自逾期之日起每日按张必英已付款的0.005%向张必英支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条主要内容为：关于按揭付款的补充约定：1.张必英须于2010年9月17日前支付第一笔首期款计233904元；须于2010年10月10日前支付第二笔首期款计138000元；剩余房价款360000元于七日内由众祥公司协助张必英向银行申请按揭贷款。2.张必英应根据银行的要求，在《商品房买卖合同》和本协议签订后的七日内将按揭所需的资料及时、完整地提交众祥公司，由众祥公司协助张必英向银行报送上述资料。若因张必英原因，提交的按揭材料不完整或有瑕疵，则张必英必须在接到众祥公司或银行通知之日起七日内根据通知要求重新提交，如张必英逾期七天不能提供按揭所需材料的，即视同张必英逾期付款，则张必英每迟延一日，应按逾期未交款的万分之二向众祥公司支付逾期违约金。若逾期超过30日，众祥公司有权解除合同，张必英按累计应付款的10%向众祥公司支付违约金。若不解除合同，则张必英每延迟一日，应按逾期未交款的万分之三向众祥公司支付逾期违约金，合同继续履行。第四条主要内容为：对本合同第八条补充如下：1.该条所指的：“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：⑴市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。⑵配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误（如外事活动、交通管制、文明城创建活动等）。⑶施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的。⑷非众祥公司原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。2.本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则众祥公司无须承担本合同第八条第二款第1项的告知义务。合同订立后，张必英于2010年9月30日支付了商品房价款233904元，于2010年10月12日支付了商品房价款138000元，于2011年3月16日支付了商品房价款110000元，于2012年2月22日支付了商品房价款250000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月20日将商品房交付张必英使用，张必英支付了房屋专项维修基金。
二、2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村361幢商品房办理了初始登记。6月13日，众祥公司通知张必英于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。
一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，张必英按约履行了支付商品房价款的义务，众祥公司按约将商品房交付张必英使用，双方各自基本上实际履行了合同主要义务，无根本性违约行为。众祥公司未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。张必英虽未举证证明其因众祥公司的违约行为而造成的实际损失情况，张必英的损失数额难以确定，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，确定张必英主张的逾期办证违约金按双方签订的《商品房买卖合同》的约定计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：众祥公司应于本判决生效之日起十日内支付给张必英逾期办理商品房权属登记违约金10758.99元。案件受理费69元，因适用简易程序审理，减半收费34.5元，由众祥公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审中，当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时，众祥公司未如期取得开发地块已是既成事实，其对相关地块是否会继续延期交付并是否会影响房地产项目的开发进度应有所预见。另本案所涉房地产一、二期项目的地下室是贯通的，众祥公司作为建筑业的专业主体，应当要预见到一期项目测绘可能要并入二期项目计算，应当对房屋权属登记部门审核资料的要求及时间要有所预见。众祥公司主张逾期办证是属于不可抗力及房屋权属登记部门的原因，其可以免责的上诉理由不能成立，不予支持。众祥公司未按照合同约定履行办理房屋所有权初始登记的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。
综上所述，众祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费69元，由三明众祥房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 明 伟
代理审判员 魏正雄代理审判员彭秋媛
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 安 雅 婷
附：本判决所依据的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。