江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民初字第00766号原告颜水朝。原告李芳霞。两原告委托代理人孙桂斌。被告南通通商置业有限公司。法定代表人黄新。委托代理人周明明、杨海燕。原告颜水朝、李芳霞与被告南通通商置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法由代理审判员曹维维独任审判,于2014年9月23日、10月23日进行了不公开开庭审理。后依法组成合议庭，于2014年12月10日进行了不公开开庭审理。原告颜水朝及原告颜水朝、李芳霞的委托代理人孙桂斌，被告南通通商置业有限公司的委托代理人周明明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年10月19日，原、被告就华富国际大厦2幢607室达成商品房买卖合同，原告按约支付房款416000元。合同约定被告应当在2014年1月1日前将该商品房交付原告，但被告一直未能合格交付房屋。原告于2014年7月28日向被告发送了解除合同通知书，要求被告退还已支付购房款并支付违约金。被告至今未能履行，故诉至法院，请求判令：1、解除商品房买卖合同，被告退还已付购房款416000元，支付5%违约金20800元，并承担自2014年1月1日起以本金和违约金为基数计算至判决支付之日止按照同期银行贷款利率计算的利息；2、诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、交房是被告的义务，收房是原告的义务，原告不履行收房义务，应当承担继续履行的违约责任；2、原告未能在合同约定时间或信函通知时间履行收房义务，构成违约，原告不具有合同解除权，不发生合同解除的法律效果；3、无论被告是否构成违约，原告主张的违约金过高，且主张的利息没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年10月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及合同补充协议各一份，约定原告购买被告开发的华富国际大厦2幢607室，用途为商业，建筑面积63.88平方米，总价为416000元。合同第八条约定，交付期限为出卖人应当在2014年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告给付了购房款416000元。原告在合同约定交付时间未到被告处要求交付，于2014年4月与被告交涉房屋交付事宜未果，后于2014年7月28日向被告发出解除合同通知书，要求解除合同退还已付房款及违约金。被告于2014年8月5日复函称，其已经依照约定履行了通知交接义务，原告解除合同的理由不成立。为此，原告于2014年8月27日向本院提起诉讼，提出如前诉请。另查明，2013年12月20日，通商华富国际广场A1产权式公寓酒店经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收，在综合验收结论一栏验收记录中载明，所含6个分部工程均合格；质量控制资料齐全、符合要求；所含分部工程安全和功能检验检测符合要求、合格；观感质量综合评价为好。综合验收评定为合格工程。2014年1月3日，通商华富国际广场A2产权式酒店公寓经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收，验收结论同前。2014年5月26日，南通市城乡建设局对华富国际大厦A1、A2商业楼颁发了《建筑工程竣工验收备案证明书》。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、补充协议、发票及贷款支付凭证、建筑工程竣工验收备案证明书及南通市经济技术开发区建设局回复、解除合同通知书、回复函，被告提供的验收记录、交房通知书、房屋钥匙签收单、业主资料签收表及房屋验收交接单等书证，到庭证人刘某的证人证言及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于：一、如何理解合同第八条约定的商品房经验收合格。二、原告是否有权解除合同。针对第一个争议焦点，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。由此可见，行政主管部门的备案只是验收合格后的行政内部监管程序，仍然由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设、设计、施工、监理单位经验收符合要求，则该工程即为经验收合格。原告主张根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条规定，工程竣工验收必须有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，同时根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案。因此2014年5月26日之后，被告才可能具备交付条件。本院认为，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》已于2013年12月2日废止，同日颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》已经取消了上述规定。《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》针对的是商品住房，而本案涉及的是商业性质的商品房。故对原告的主张，本院不予采纳。结合被告提供的验收记录，案涉商品房在2014年1月3日符合交付条件。针对第二个争议焦点，被告主张在2013年12月底向包括原告在内的业主邮寄了交房通知书，通知业主在2014年1月1日交房。原告对此予以否认。本院认为，虽然被告在诉讼中未能提供邮寄交房通知书的相关凭证，但从被告提供的证据及证人证言来看，在合同约定交房时段内，相当部分的业主已与被告办理了交付手续，同时原告并未举证证明其在期限内到被告处要求被告交房遭到拒绝或被告交房不能的事实。现原告在合同约定期限并未至被告处办理交房事宜，相反在时隔半年以后以在合同约定期限内不满足交付条件要求解除合同，有违诚信原则。故原告要求解除合同的请求，本院不予支持。对于原告基于解除合同而主张的返还购房款及支付违约金的请求亦不予支持。据此，依照《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第四十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告颜水朝、李芳霞的诉讼请求。案件受理费7852元，由原告颜水朝、李芳霞负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7852元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审 判 长  钱 伟代理审判员  曹维维人民陪审员  袁思美二〇一五年一月二十八日书 记 员  张圣威附相关法律条文：《建设工程质量管理条例》第十六条第一款建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第四十九条第一款建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《中华人民共和国合同法》第四十五条  当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。