广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民四终字第269号
上诉人（原审被告，原审反诉原告）惠州市中惠源实业投资有限公司，住所地：惠阳区淡水镇人民四路都市广场A幢5层17号房。
法定代表人王川生。
委托代理人梁勇飘，该公司员工。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）林猷达，男，香港居民。
委托代理人苏东州、刘远波，均系广东雅尔德律师事务所律师。
上诉人惠州市中惠源实业投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民二初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
被上诉人林猷达原审诉称：2012年12月20日原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告向原告出卖位于惠州市惠阳区鼎盛广场2号楼18层20号房，价款为366623元，房产交付时间为2013年1月31日，同时约定如被告逾期交房超过60天，原告有权解除合同并要求被告承担支付违约金等责任。原告已依约交付了定金、购房款、维修基金、杂费等款项，但是被告已经逾期交付房产超过了60天。被告逾期交房的行为已经构成了违约，原告有权依照合同约定以及有关法律规定解除合同并要求被告承担违约金及赔偿损失等违约责任。为维护自身的合法权益，诉请判令解除原、被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》；被告退还原告已付购房款151581元；被告返还双倍定金40000元；被告赔偿原告损失21543.53元；本案诉讼费用由被告承担。
上诉人原审辩称，同意解除商品房买卖合同。原告诉请要求双倍返还定金，没有事实和法律依据，因为此定金是双方2012年11月12日为将来签订《商品房买卖合同》而约定支付的立约定金，非为担保履行2012年12月20日《商品房买卖合同》而确定的履约定金，该定金已在双方2012年12月20日签订《商品房买卖合同》后丧失担保作用，不存在双倍返还的问题。本案是原告因自身原因无法通过银行按揭方式支付被告200000元购房款，又未按照双方《商品房买卖合同》附件四的要求，在不能获得银行贷款之下自行交清剩余购房款所致，其当属违约在先，且又是其自行要求解除合同，故原告要求被告赔偿其租金、利息损失21543.53元，承担本案诉讼费，没有事实和法律依据。
上诉人原审反诉称，原、被告签订买卖合同约定，被告向原告出售惠阳区鼎盛广场2号楼18层20号房，价款人民币366623元，首付款166623元，余款200000元按揭贷款。根据双方《商品房买卖合同》附件四第二条如被反诉人未能获得银行货款，须交清房款，否则，视为逾期付款，被反诉人仅支付了首期款，余款银行按揭一直无法办到，反诉人一直电话催告其付款，但其一直予以推拖，其已经构成了严重违约。为维护自身合法权益，现反诉人诉请判令被反诉人支付反诉人违约金人民币40000元整，承担本案诉讼费用。
被上诉人原审针对上诉人的反诉答辩称，由于其是香港人，在境内办理购房贷款很难获得审批，被告曾就银行贷款问题向原告作出书面承诺即同意原告在华夏银行通知可以签订银行按揭合同之日起15日内签订银行按揭合同，并不收取原告逾期签订按揭合同滞纳金，此后被告未能获得银行的贷款审批，原告也未收到被告或银行任何就付款方式变更的通知，因此，未能按期付款的责任不在原告。原、被告在合同中对付款时间约定不明确，且被告在原告多次催促下未能在合同约定期限届满前交付房产，直至今日被告都未能交付合格房产，被告在明知房屋无法按时交付的情况下要求原告继续交付房款，违背了诚实信用原则，且合同继续履行损害了原告的合法权益，故被告要求原告承担违约责任缺乏法律依据。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2012年12月20日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的鼎盛广场2号楼18层20号房，房屋总价款为366623元，其中首付款166623元，余款200000元由买受人携齐手续资料后向银行申请按揭。合同第八条约定出卖人应当在2013年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付给买受人。合同第七条约定买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。合同第九条约定出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原、被告双方提交的商品房买卖合同及其附件相同的内容为主合同、附件一房屋平面示意图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三装饰、设备标准，商品房买卖合同、住宅质量保证书和使用说明书中载明的内容，以上内容的截止页码为第壹拾玖页。在该壹拾玖页合同文本及附件内容中，双方未约定按揭贷款应在多久内办理完结，也未约定按揭贷款未得到审批的情况下怎么处理。双方在合同第二十二条约定，本合同连同附件共壹拾玖页，一式伍份，具有同等法律效力。被告当庭所提交的商品房买卖合同及附件比原告所提交的多一份没有标注页码的附件四，该附件四不包括在合同所指的壹拾玖内。被告所提交的附件四载明，原告未能在7日内办理完按揭手续的，应在得知该情况后15日内更改付款方式，否则视为逾期付款。合同签订后，原告依照合同的约定向被告交付购买房屋的首付款166623元（含20000元定金）、维修基金2958元、杂费2000元，后因银行贷款未能审批，购买房屋的余款未支付。2013年10月31日被告所开发的鼎盛广场二号楼得到合同约定的五部门竣工验收，达到交付条件，与合同约定的2013年1月31日前交付不符。另查明，2012年11月12日，为保证签订《商品房买卖合同》，双方曾订立一份临时定金协议书，原告依照此协议书向被告交付了20000元保证购买房屋的定金，该定金已抵作房款。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原告已按合同上的约定支付了首期购房款、相关维修基金和杂费，被告当应按照合同的约定在2013年1月31日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告，而本案被告所开发的鼎盛广场直至2013年10月31日才达到合同约定的交付条件，被告的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。基于双方在合同中已约定出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，故对于原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于退还购房款的数额应含盖原告支出的首付款166623元（含抵房款的20000元定金）及杂费2000元，维修基金2958元。关于逾期交房的损失，双方虽在合同中约定被告如解除合同，原告按已付款的20%支付违约金，原告如解除合同，被告按已付款的1%支付违约金，该约定对双方的权利义务分配明显不公，现原告要求按同期贷款利率支持其已付款的利息损失，并无不妥，予以支持。利息损失参照原告已交付的首付款166623元（含抵房款的20000元定金）、杂费2000元、维修基金2958元共计171581元，从交房期届满后的第二日即2013年2月1日计算至清偿完毕日止。原告主张利息损失的同时又主张租金损失，属重复主张，对原告主张的租金损失，本院不予支持。另，对于原告在购房前期按照临时定金协议缴纳的20000元定金，因其是作为双方保证签订商品房买卖合同的缔约保证金，现双方已按照临时定金协议签订了商品房买卖合同，故原告要求被告返还双倍定金40000元，没有依据，不予支持。被告在反诉中提出原告未按照合同及附件四的要求支付房款，故其作为违约方应承担违约责任，因双方在主合同中明确约定该合同主文连同附件共计壹拾玖页，而原、被告提交的这相同内容的壹拾玖页中并不包括被告所述的附件四，原告也不认可收到附件四，而原、被告都认可的合同文本中，并未约定原告应在限定的时间内办理完按揭，也未约定按揭未得到审批，应变更其他付款方式，综上，被告提起反诉要求原告承担法律责任，没有依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告林猷达与被告惠州市中惠源实业投资有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》。二、被告惠州市中惠源实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内返还原告林猷达已付的购房款171581元，赔付原告林猷达已付的购房款171581元从2013年2月1日起至清偿之日止的利息损失（按中国人民银行公布的同期同类资金的贷款利率计算）。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的反诉请求。本案案件受理费费4597元，由被告惠州市中惠源实业投资有限公司负担3769元，原告林猷达负担828元；反诉费400元，由被告惠州市中惠源实业投资有限公司负担。
当事人二审的意见
宣判后，原审被告惠州市中惠源实业投资有限公司不服，向本院提起上诉称：一、一审认定附件四无效，认定上诉人反诉被上诉人承担法律责任没有法律依据，不符合法律。二、判决上诉人向被上诉人支付利息损失没有法律依据，应予改判。三、原审认为双方权利义务不公平是对合同的误读，认定附件四无效也没有法律依据。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判或发回重审。2、诉讼费由被上诉人负担。
上诉人二审期间提交以下证据：1、工程竣工验收备案告知函；2、入伙公告；3、工程竣工验收报告；4、竣工验收备案表。
经庭审质证，被上诉人认为以上证据一审均已经提交过。
被上诉人林猷达答辩称：服从一审判决。
本院查明的事实
本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案基本事实清楚，对于诉讼各方没有争议的部分本院予以认定，针对上诉人的上诉，本院审理如下：
一、本案《商品房买卖合同》第二十二条明确记载该合同连同附件共壹拾玖页，对于所谓附件四，形式上超出该合同范围，实体上加重了购房者的义务，因此一审对此不予以认可正确，本院予以维持。
二、本案《商品房买卖合同》解除的根本原因是由于上诉人逾期交楼，达到合同约定的解除条件，因此上诉人应当承担相应的违约责任。一审所支持的利息实际是上诉人应当承担的违约金，并且一审认为本案合同所约定的违约金对合同双方明显不公平，因而按照中国人民银行同期同类贷款利率计息并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人对本案的上诉缺乏依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4997元，由上诉人惠州市中惠源实业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾求凡
审判员 邹 戈
审判员 卫书平
二〇一四年七月三十日
书记员 李 华
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。