贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0111民初1912号
原告：樊国祥，男，1990年10月13日出生，汉族，住贵州省织金县。
委托诉讼代理人：余清凯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201200910759270。
委托诉讼代理人：王靖，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201711880201。
被告：李福贵，男，1958年1月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。
委托诉讼代理人：李明胜，男，被告李福贵之子，特别代理。
第三人：陈天贵，男，1983年5月8日出生，汉族，住广东省罗定市。
原告樊国祥与被告李福贵及第三人陈天贵租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊国祥及其委托诉讼代理人余清凯、王靖，被告李福贵及其委托诉讼代理人李明胜到庭参加诉讼，第三人陈天贵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告樊国祥向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年1月5日签订的《转让协议》合法有效；2.被告向原告支付转让费20万元；3.被告向原告支付违约金20万元；4.本案诉讼费由被告全部承担。事实和理由：2014年5月13日，原、被告签订第一份《租赁合同》，租金从2014年6月1日开始计算，实际租赁期限从第二份租赁合同2015年11月1日开始计算。2015年11月14日，原、被告签订了《租赁合同》，约定：被告将自己所有的1500平方米的场地及占地280平方米的八间门面出租给原告使用，租期为10年，从2015年11月1日开始计算。租赁物的年租金共为19.2万元，按月支付，每月提前五天支付，两年后按每两年递增一次，每两年按租金的10%递增。租赁期间，租赁物可由承租方调配使用，可转租、转让。合同签订后，原告在所租赁的场地上修建了占地200多平方米的6间活动板房，占地700多平方米的钢结构厂房，总长80米的5米高围墙，并将地面进行硬化、贴砖等，共计投资约50万元。2017年1月5日，原告与被告及第三人签订《转让协议》，约定：原告将其位于王武村326号贵州黔顺通汽车服务有限公司（汽修厂）的机械设备设施、办公用品及经营权（包括营业执照及法人变更）转让给第三人，第三人向原告支付22万元。汽修厂转让后，第三人同意代替原告向被告履行上述《租赁合同》中所约定的条款。同时约定原告将修理厂的建设设施（即上述《租赁合同》中所涉及的场地上原告投资修建的相关设施）转让给被告，被告为此应向原告支付20万元转让费，从签订合同之日起至2017年3月1日前将该笔20万元转让费全部付清给原告，同时约定了违约方将赔偿其余合同两方合同金额3倍损失。协议签订后，被告未按照协议约定的付款时间将20万元转让费支付给原告，原告多次催促未果。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。
被告李福贵辩称，1.合同无效，该建筑物没有合法手续，原告转让的部分城管已下达了违章建筑拆除通知。2.活动板房没有200多平方米，也没有700多平方米的钢结构厂房，起诉状中的活动板房及钢构厂房数量不足，有欺诈行为。
第三人陈天贵未答辩。
本院经审理认定事实如下：原告樊国祥系贵州省织金县人，第三人系广东省罗定市人。2014年5月13日，原告樊国祥作为承租人与被告李福贵作为出租人签订了《租赁合同》，载明：“一、租赁物名称：王五（武）福贵房屋及场地。三、租赁物、租赁物面积：租赁物为场地一幅，面积约为1500平方米，门面八间，面积约为280平方米。四、租期：伍年，从2014年6月1日开始计算，水电安装时间除外，在租期满后承租方有优先权续租。五、租金：年租金19.2万元，按月支付，每月提前五天支付，三年后按每两年递增10%，每月租金1.6万元。六、租金支付时间：按月支付。……九、法律责任：……3.如果因为出租人的原因使承租人不能使用租赁物，出租人除应承担由此给承租人造成的经济损失外，还应该按经济损失总额的50%承担违约责任”。
2015年11月14日，原告樊国祥（乙方）作为承租人与被告李福贵（甲方）作为出租人签订了《租赁合同》，租赁物名称、地址、面积，租金数额与支付方式、支付时间、法律责任与上述《租赁合同》一致，双方另约定：租期10年，从2015年11月1日开始计算。在租赁期间租赁物可由承租方调配使用，可转租、转让。在租赁期间如有政府征用，合同终止，乙方建设的基础设施，乙方占80%，甲方占20%。上列合同签订后，被告李福贵按合同约定交付上述租赁物给原告樊国祥使用。
2017年1月5日，原告樊国祥作为甲方、被告李福贵作为丙方、第三人陈天贵作为乙方签订《转让协议》，载明：“一、甲方同意将自己位于王武村326号贵州黔顺通汽车服务有限公司（汽修厂）转让给乙方使用，乙方自愿出资22万元转让给甲方现有修理厂的机械设备设施、办公用品及经营权，丙方自愿出资20万元转让甲方投资丙方土地上的建设设施。二、汽修厂转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有租赁合同中所规定的条款，并且每年定期缴纳租金（租金按季度支付，租金为每月16000元，租金每两年递增一次，第一次租金递增时间为2017年6月1日）及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费用。三、转让后汽修厂现有的办公设备及机械设备设施归乙方所有（包括营业执照及法人变更）。四、乙方接手前该汽修厂所有一切债权债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。五、修理厂经营期间，如被政府征收，场地租赁合同自动终止。房屋建设设施赔偿归丙方所有，机械设备设施赔偿归乙方所有。在场地租赁合同期间，如乙方未按时向丙方支付场地租赁费用的，在逾期3个月后丙方有权终止场地租赁合同，乙方的设备设施由丙方自行处理。六、甲方应于1日之内（即2017年1月6日）交付修理厂的使用权。七、转让后如乙方经营为好，甲方不得收回、不得干扰乙方。八、付款方式：乙方支付给甲方贰拾贰万元整，丙方支付给甲方贰拾万元整。九、付款时间：乙方从签订合同起先付金额的50%：壹拾壹万元整，法人变更后乙方再将剩余的50%金额支付给甲方，丙方从签订合同起至2017年3月1日前将转让金付清给甲方。本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，签字后生效，三方不得违约，如有违约方，将赔偿其余两方合同金额3倍损失”。上述合同签订后，第三人陈天贵将上述转让款22万元支付给了原告樊国祥。该现修理厂由第三人陈天贵经营管理。
原告樊国祥出示贵州黔顺通汽车服务有限公司（即汽修厂）内、外观照片9张，用于证明原告在租赁被告场地及门面后修建了占地200多平方米的6间活动板房，占地约700多平方米的钢结构厂房，总长约80米的5米高围墙，并对地面进行硬化贴砖等，共计投资约40万元。对此被告李福贵表示对真实性无异议，但数量没有那么多。
被告李福贵出示的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、个体工商户营业执照、统计管理登记证、《报告》、《证明》，其中，营业执照载明“经营者：李明胜，名称：贵阳市经济技术开发区胜全农家乐，类型：个体工商户，经营场所：贵州省贵阳市经济技术开发区王武村贵惠大道130号岩脚……注册日期2017年3月16日”；税务登记证、组织机构代码证载明“纳税人名称：李福贵，地址：贵阳市小河区王武村凹岩下，经营范围：猪、羊养殖，有效期：自2010年6月22日至2014年6月8日，二O一五年五月十三日”；统计管理登记证载明“单位名称：贵阳市小河区福贵养殖场，有效期2015年6月25日，发证机关贵阳市统计局，2010年6月25日”，该组证据用于证明上述协议中的租赁场地以前从事养殖业，有相关合法手续。对此，原告樊国祥表示真实性、合法性无异议，但与本案诉争的租赁场地不是同一个地方，无关联性。
2016年6月21日，贵阳市城市综合执法局经开分局出具
《贵阳市城市管理行政执法立案审批表》，载明“当事人：贵州黔顺通汽车服务有限公司，住址：花溪区××村，案由：贵州黔顺通汽车服务有限公司在花溪区××村未经规划等行政部门批准擅自建房。涉嫌违法事实及执法依据：经初步调查，花溪区××村贵州黔顺通汽车服务有限公司未经规划等行政部门批准擅自建房，壹栋贰层，肆栋壹层，砖混与简易结构，面积700平方米，用途是经营，根据《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定，初步认定该户所建房屋是违法建筑”。
2016年10月10日，贵阳市城市综合执法局出具《贵阳市城市管理行政执法责令限期改正通知书》筑城综执限通字2016第2005102号，载明“贵州黔顺通汽车服务有限公司：你单位在花溪区××村未经规划等行政部门批准擅自建房的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，现根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《贵阳市城市管理行政执法办法》第二条之规定，责令你单位于2016年10月13日前自行拆除并接受复查，逾期仍不改正的，将按有关法律、法规、规章的规定进行处理。……。当事人（签字）：拒签，留置送达”。并附图片4张，将擅自建房的部分用红线予以标注。
2017年3月14日，贵阳市城市综合执法局出具《贵阳市城市管理行政执法限期拆除决定书》，载明“贵州黔顺通汽车服务有限公司：你单位在花溪区××村修建的砖混与简易结构，建筑面积约700平方米的建筑物，因违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，请你单位于2017年3月18日前自行拆除，逾期不拆除，将依法强制拆除。……”。
庭审中，被告李福贵表示在2017年3月14日才知道贵阳市城市综合执法局下达了上述《通知书》、《决定书》，且《通知书》所附图片中红线标注需要拆除的违章建筑物，即是三方签订的《转让协议》中约定转让的建筑物，因此，才没有向原告支付20万元的转让费。对此，原告樊国祥表示被告李福贵在签订《转让协议》时是知晓转让的建筑物是违章建筑，且2015年10月开始修建围墙时就被拆除过一次。
被告李福贵出具其自行记录的《房租收取情况》及照片，用于证被告李福贵出资16000元与原告共同修建违章建筑，场地照片系2017年4月份拍摄的。原告樊国祥表示对被告自行记录的《房租收取情况》的真实性无异议，认可被告确实用一个月的租金16000元作为优惠用于修建场地建筑物。
庭审中，原告樊国祥表示按照《转让协议》的约定，被告李福贵应支付原告违约金60万元，但原告自行仅主张违约金20万元。上述《转让协议》签订后，被告李福贵认为三方签订的《转让协议》无效，转让的建筑物系违章规章而未向原告樊国祥支付转让款20万元。后原告催款无果，特提起诉讼，诉请如前。
原告樊国祥于2017年4月10日向本院申请查封被告李福贵名下的位于贵阳市花溪区××区）××号贵航军转民高新技术产业园安置房建设项目1号楼2单元5层3号的房屋（产权证号：13××49），并提供了担保，本院依法采取了保全措施。
上述事实，上述事实，有原、被告及第三人身份证、《租赁合同》、《转让协议》、照片、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、个体工商户营业执照、统计管理登记证、《贵阳市城市管理行政执法立案审批表》、《贵阳市城市管理行政执法责令限期改正通知书》、《贵阳市城市管理行政执法限期拆除决定书》、《报告》、《证明》、照片、申请及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，原、被告及第三人签订的《转让协议》系各方当事人的真实意思表示，但合同约定的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。
原告樊国祥在未取得相关行政部门许可的情况下，擅自在租赁场地上修建自建房，且贵阳市城市综合执法局已确认该自建房为违章建筑并下达了《通知书》、《决定书》要求其定期拆除。而被告李福贵作为土地的出租人，在知晓原告樊国祥未取得相关行政部门许可的情况下擅自修建自建房，不但没有阻止还将16000元房租作为优惠与原告共同在租赁场地上修建违章建筑，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”八条“。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定”之规定，《转让协议》中第一条关于“丙方自愿出资人民币20万元转让甲方投资丙方土地上的建设设施”约定违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效的约定。由于原、被告双方对合同无效部分均有过错，因此需各自承担过错责任。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，原、被告及第三人在《转让协议》中的其他约定系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。
因无效的合同自始没有法律约束力。因此，对于原告樊国祥主张被告李福贵支付违转让费20万元及违约金20万元的诉请，本院不予支持。第三人陈天贵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，相应法律后果由其自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本院依法确认原告樊国祥与被告李福贵及第三人陈天贵于2017年1月5日签订的《转让协议》中第一条关于“丙方自愿出资人民币20万元转让甲方投资丙方土地上的建设设施”的约定无效，其他约定有效。
二、驳回原告樊国祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3650元（已减半收取）、保全费人民币2520元，合计人民币6170元，由原告樊国祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 吴怔秋
二〇一七年七月五日
书记员 杨芝烜