北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第03395号
上诉人（原审被告）北京龙威天启广告有限公司，住所地北京市海淀区学院路40号二区7幢平房202室。
法定代表人于岁岁，董事长。
委托代理人郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）电信科学技术研究院直属工会委员会，住所地北京市海淀区学院路四十号。
法定代表人刘会亚，主席。
委托代理人闫拥军，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人韩筱，男，1986年1月14日出生，电信科学技术研究院法律部法务主管。
上诉人北京龙威天启广告有限公司（以下简称龙威天启公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人龙威天启公司之委托代理人郝伟、被上诉人电信科学技术研究院直属工会委员会（以下简称电科院工会）之委托代理人闫拥军、韩筱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
电科院工会在原审法院起诉称：我单位与龙威天启公司签订《房屋租赁合同》，约定将海淀区花园路48号院内俱乐部礼堂出租给该公司使用，合同期限自2010年1月1日至2011年12月31日止，年租金50万元。合同到期后，我单位先后向其发出要求限期腾退的函件，但该公司拒绝腾房，至今仍占用房屋。现我单位要求确认双方合同于2011年12月31日终止，判令龙威天启公司恢复房屋原状（即拆除礼堂门厅上加盖的二层房屋及礼堂内钢结构，房屋门窗除外），判令龙威天启公司将占用的房屋腾空并返还我单位，判令龙威天启公司按日租金2739元标准支付自2012年1月1日至实际腾房时止的占有使用费。本案诉讼费由龙威天启公司负担。
龙威天启公司在原审法院答辩称：双方签订的租赁合同没有在2011的12月终止，虽然合同约定期限是到这个时间，但实际履行过程中还是持续履行，电科院工会于2013年6月18日还在收取我公司租金。该房屋在投资改造前是一个空的大礼堂，我公司将房屋进行了改造，将该礼堂内部分成三层，每一层的楼板、隔断、基础等都是由轻钢结构构成。如果全部拆除，必然对整个礼堂内部进行彻底破坏，工程无法实施，且整个礼堂会倒塌而失去价值。我公司对房屋装修投入巨大，现收回房屋将导致我公司无法收回投资，对我公司是不公平的。电科院工会不是房屋产权人，其与我公司签订合同时还与其他公司签订有合同，现我公司无法与相应租户协商腾退房屋。故现双方合同还在实际履行，我公司要求继续履行，不同意电科院工会的诉讼请求。
原审法院审理查明：位于海淀区学院路40号院内房屋产权人为电信科学技术研究院，其中礼堂由电科院工会经营管理和使用。2010年，电科院工会（甲方）与龙威天启公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于院内俱乐部（礼堂）出租予龙威天启公司使用。合同主要约定：出租房屋面积共1138.52平方米，使用面积（南北宽21.6米，东西长50.7米含舞台。南门厅长12.4米，宽3.5米）。礼堂门前场地与甲方共同使用。该房屋租赁期共贰年，自2010年1月1日起至2011年12月31日止。该房屋年租金为50万元，合同签订后三日内，乙方付甲方租房费押金捌万元，乙方必须按季度支付房租，即每季度第一个月的5日前支付本季度的房款12.5万元。本押金可用于支付乙方应缴纳的能源物业费和抵减房屋租金使用。乙方签约承租后，不经甲方同意不得在现有房屋之上及周边搭建棚舍。乙方向甲方租赁此房屋后，应是为本公司办公用房及围绕公司业务的活动项目用房。租赁期满，甲方若拆除所出租的房屋时，乙方有权将轻钢结构全部拆走；甲方若不拆除所出租的房屋继续出租时，在租金同等条件情况下乙方可优先续租。租赁期满后或因乙方责任导致提前退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。乙方签约后，对房屋内部进行轻钢结构加层改造和装修时，有关土建、水、电等各专业正式施工图纸，须甲方审定同意后才能进行正式施工。乙方改造后的房屋门窗，合同期满后不得拆除，归甲方拥有；乙方搭建的轻钢结构，合同期满后乙方有权拆走，并支付给甲方用于修复房屋的费用。拆除搬走的时限应在租赁期内完成，否则应按日租金的5倍支付租金。乙方整体承租后不可以转租、转借承租的房屋，甲方有权对乙方转借转租的房屋收回。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用的。租赁期满前3个月，乙方若想继续租用此房，需书面通知甲方，否则不享有同等条件下优先租赁权。在协商的情况下甲乙双方可直接签定新合同。若乙方不续租应于租赁期满当天之前搬出，包括拆除其依约可以拆除的钢架结构的材料，延期完成此项工作时，应按日租金的200%支付日租金，并应承担赔偿甲方损失等相应违约责任。退租时，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠应交房租日期累计壹个月的。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的5倍支付滞纳金。
合同约定租期内，双方履行合同无异议。期间，龙威天启公司对房屋进行了改造、装修。约定租期届满后，双方未续签合同。此间，电科院工会曾通知龙威天启公司限期腾退房屋并支付逾期腾退的使用费等，双方经协商但未果。电科院工会另于2013年7月两次发函通知龙威天启公司腾退房屋等，但龙威天启公司至今未能腾退，亦未直接向电科院工会支付房租。另经询问，双方当事人均确认于上述合同约定租期届满后，有多位次承租人陆续直接向电科院工会支付房屋租金，累计金额275400元。
庭审中，龙威天启公司据上述次承租人交纳房租之事实，主张其与电科院工会之间租赁合同继续履行，且租金付至2012年6月。电科院工会虽可确认上述次承租人交纳款项视为龙威天启公司支付，却称该款系用于补付龙威天启公司于2011年12月31日前的欠租。龙威天启公司否认此前欠付租金之事实，电科院工会亦未述明所谓此前的欠付事实。龙威天启公司另主张电科院工会曾承诺其合同续签之事实，电科院工会不予认可，龙威天启公司未就此提供相应证据。根据上述合同约定及照片并经法院询问，双方可确定龙威天启公司对约定承租房屋（礼堂）的装修改造主要包括：以钢结构支撑、连接将礼堂内部空间分割为三层并进行装修；在礼堂门厅上加盖二层简易房屋；其中，龙威天启公司未改变原礼堂、门厅的原始结构。现电科院工会要求龙威天启公司腾退房屋并恢复原状即拆除礼堂内部钢结构及门厅上加盖的二层房屋。龙威天启公司则以礼堂内部钢结构无法拆除及次承租人实际使用房屋为由主张无法履行。其中，经法院释明，电科院工会表示不要求追加次承租人为第三人，且若未来腾退、拆除遇有第三人妨碍则另行解决，龙威天启公司则未能就所谓无法拆除之主张向法院充分举证。庭审中，龙威天启公司虽谈及补偿，但未提出具体诉请及相应合同、法律依据。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《证明》、《房屋租赁合同》、《关于要求限期腾退所租房屋的函》、《关于要求尽速腾退房屋并承担相应法律责任的函》、《“关于腾退礼堂”的答复》、房租发票、照片等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，电科院工会与龙威天启公司签订房屋租赁合同，内容不违反法律规定，具有法律效力。在约定租期内，双方履行并无异议。期限届满后，双方未能续合同。根据现有证据可认定，于约定租期届满后，电科院工会曾多次通知龙威天启公司不再续签合同并要求限期腾退，双方为此进行过协商，但未果。期间，虽有部分次承租人于事实上向电科院工会支付了部分房租并累计付至2012年6月20日，但未见电科院工会期间改变其要求龙威天启公司终止合同、腾退房屋的意见，此事实尚不足以认定电科院工会同意继续履行。故电科院工会主张双方租赁合同终止，符合合同约定及法律规定。根据双方合同约定，合同期满后，龙威天启公司应当返还房屋，延期返还的应承担相应违约责任。事实上，虽经电科院工会多次通知，龙威天启公司至今未能腾退房屋，确违反了合同约定。故现电科院工会要求该公司依合同约定加倍支付房屋使用费，理由正当，但因电科院工会未能述明所谓补付以前欠租事实并提供相应证据，相应加倍房屋使用费应衔接上述累计付至时间起算。此外，双方还在合同中对期满后上述改造、装修的处理作出相应约定，电科院工会有权要求龙威天启公司恢复原状即拆除钢结构（房屋门窗除外）及加盖二层，该约定对双方具有约束力，龙威天启公司应当遵照执行。庭审中，龙威天启公司称无法拆除，电科院工会不予认可，龙威天启公司未能就此主张提供相应证据。故现电科院工会的诉讼请求应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条之规定，判决：一、确认电信科学技术研究院直属工会委员会与北京龙威天启广告有限公司于二○一○年一月签订的《房屋租赁合同》于二○一一年十二月三十一日终止；二、于本判决生效后十五日内，北京龙威天启广告有限公司将位于本市海淀区学院路四十号院内房屋（原为礼堂）腾空、恢复原状（即拆除礼堂内钢结构、礼堂门厅上加盖的二层房屋，房屋门窗除外）并交还电信科学技术研究院直属工会委员会；三、于本判决生效后七日内，北京龙威天启广告有限公司按合同约定的日租金百分之二百标准支付电信科学技术研究院直属工会委员会自二○一二年六月二十一日起至上述房屋腾退时止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
龙威天启公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决，依法改判驳回电科院工会诉讼请求。上诉理由：1、一审判决虽正确认定合同届满后缴纳房租的数额，但计算对应的房屋租赁期间有误。2、双方签订的租赁合同应为不定期合同，一审法院判决确认双方所签合同于2011年12月31日终止与合同法第二百三十六条的规定相悖。3、一审判决判令我公司自2012年6月21日起按日租金2倍标准向电科院工会支付房屋使用费属适用法律错误。4、一审法院未追加次承租人作为第三人参加诉讼，违反法定程序。
电科院工会服从原审法院判决，针对龙威天启公司的上诉理由答辩称：我单位同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。龙威天启公司与电科院工会签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。现双方的租赁合同已于2011年12月31日届满，双方未能续签合同，故双方的租赁合同已经终止，龙威天启公司应当将租赁物返还给电科院工会。对于租赁物的改造、装修部分，电科院工会依据双方合同约定要求龙威天启公司恢复原状，于法有据，应予支持。
关于合同终止后的使用费问题，龙威天启公司在合同终止后继续占有使用诉争房屋，应当支付相应的使用费。电科院工会主张使用费的计算标准应当按照双方合同约定的日租金百分之二百来计算于法有据，应于支持。关于龙威天启公司主张其与电科院工会之间存在不定期租赁关系的问题，因双方租赁合同终止后，电科院工会曾多次通知龙威天启公司不再续签合同并要求限期腾退，亦未收取龙威天启公司的相应租金，故龙威天启公司的该项主张不能成立。按照双方合同约定，如果龙威天启公司在合同期满后仍占用房屋的，应当按照日租金百分之二百的标准支付租金，原审法院判决龙威天启公司自二○一二年六月二十一日起支付房屋使用费，即折抵了合同期满后支付的275400元，且多计算了折抵使用费的期间，对此，电科院工会并未提出上诉，本院不持异议。
关于龙威天启公司上诉认为应当追加次承租人作为第三人的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。由此可见，次承租人并非是必须参加诉讼的当事人，且经原审法院释明，电科院工会明确表示不要求追加次承租人作为第三人参加诉讼，故对于龙威天启公司的该项主张本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，龙威天启公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万九千五百七十二元，由北京龙威天启广告有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万九千五百七十二元，由北京龙威天启广告有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一五年六月十日
书 记 员 田 星