连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港商初字第1067号
原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行，地址连云港市连云区中华西路43号。
负责人卞利军，行长。
委托代理人韩明。
被告胡超。
原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行（以下简称农行连云支行）诉被告胡超借款合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法由代理审判员张晓敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩明到庭参加了诉讼，被告胡超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。
原告农行连云支行诉称，被告胡超于2010年7月2日向农行连云支行借款人民币299000元，用于购买连云区院前路89-1号楼2单元2501室，借款期限为2010年7月2日至2030年5月1日，约定按月等额本息还款；该笔贷款现已逾期，经多次催要均无果。现诉至法院，请求一、判令被告胡超偿还银行借款本金人民币264366.50元及利息（截止2014年7月2日利息为4660.61元，从2014年7月3日起至实际给付之日止，按合同约定计算利息）；二、判令原告享有抵押房产的优先受偿权；三、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告胡超未作答辩。
经审理查明，2010年5月10日，胡超因购房需要向农行连云支行申请购房贷款。2010年5月21日，胡超（借款人、抵押人）与农行连云支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为人民币299000元；借款用途为购买位于连云区院前路89-1号楼2单元2501室房产；借款期限自2010年5月21日起至2030年5月21日止，共计240个月；借款利率采用浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮20%，执行年利率4.752%；浮动利率下借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，按照约定的浮动利率进行调整；还款方式为分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每期未月的借款对应日20日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法；抵押人同意以连云区院前路89-1号楼2单元2501室房产设定抵押，抵押物暂作价人民币299000元整，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；借款人应于每期还款日前在借款人在贷款人处开立的结算账户内存入足以偿还当期借款本息的款项，贷款人可直接从该账户中划收借款本息。该账户内资金不足以清偿当期借款本息，贷款人有权决定是否划收。贷款人不划收的，该期全部借款本金作逾期处理。贷款人划收的，不足部分作逾期处理。合同履行期间借款人要求变更指定还款账户，须经贷款人同意；发生下列事件时，借款人应在事件始发五日内书面告知贷款人：借款人改变住所、通信地址、工作单位等联系方式；借款人发生债权债务纠纷而引起诉讼或仲裁的；出现其他不利于贷款人债权实现的事项；借款人未按合同约定期限归还借款或未按合同约定用途使用借款的，贷款人有权按以下约定对借款人计收罚息和复利：借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息的，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放贷款，提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权：借款人未足额偿还借款本息超过90天，借款人、保证人或抵押人违反其在本合同项下所作的任何声明与保证，借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权实现的情形。合同签订后，农行连云支行按照约定发放了299000元贷款。
2010年5月21日，胡超（抵押人、甲方）与农行连云支行（抵押权人、乙方）签订《房地产抵押合同》，合同约定：一、甲方为清偿债务将合法拥有的坐落连云区院前路89-1号楼2单元2501室房地产建筑面积119.4平方米及其附着物、构筑物作为抵押物，向乙方提供经济担保；担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；抵押物评估价值为人民币427452元，乙方同意以担保范围内抵押物总价值的70%变现率付给甲方人民币299000元；乙方享有优先受偿权，但负有按合同约定提供贷款的责任；甲方占管期间，未征得乙方书面同意，不得擅自将抵押的房地产出租、变卖、赠与、调换、拆除、改建，不得任意改变其使用性质和再次抵押；本合同如与双方签订的《个人购房担保借款合同》相关条款相悖，以《个人购房担保借款合同》相关条款为准。
2010年6月2日，双方就所抵押房产办理了房屋他项权证（证号为连房他证连字第000253**号），他项权证上登记的债权数额为299000元。
另查明，截止2014年7月2日被告方共计欠本金264366.5元、利息4660.61元。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、《房地产抵押合同》、房产证、房屋他项权证和当事人陈述等证据在卷证实。
本院认为，原告农行连云支行与被告胡超之间的借款合同及抵押担保合同是当事人双方之间的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同签订后，原告农行连云支行履行了付款义务，而被告方从2014年3月起开始出现未按约及时向原告履行还款义务，并且出现逾期还款超过90天的情形。根据借款合同约定，在合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放贷款，提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。现原告要求被告胡超偿还借款本金人民币264366.5元及利息（截止2014年7月2日利息为4660.61元，从2014年7月3日起至实际给付之日止，按合同约定计算利息）的诉求，本院认为，原告的该诉求，符合双方合同约定，亦不违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持；对原告要求对被告提供抵押担保的位于连云区院前路89-1号楼2单元2501室房产享有优先受偿权的诉求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权情形，依法享有就抵押担保财产优先受偿的权利。因该抵押担保是抵押人和抵押权人双方的真实意思表示，且已经办理了抵押登记手续，原告的该诉求符合双方约定和法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十一条、第一百七十二条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡超于本判决生效之日起十日内偿还所欠原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行借款本金人民币264366.5元及利息（截止2014年7月2日利息为4660.61元，从2014年7月3日起至实际给付之日止，按合同约定计算）。
二、原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行对被告胡超提供抵押担保的位于连云区院前路89-1号楼2单元2501室房产拍卖、变卖后的价款在299000范围内享有优先受偿权。
案件受理费5335元，由被告负担（因原告已预交，被告于给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5335元，并将交款凭证一并交于本院。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 张晓敏
二〇一四年九月十五日
书 记 员 俞 莎
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。