广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0106民初5586号
原告：伯乐慧智人才服务（上海）有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101MA59AEYH2G。
负责人：庄华。
委托代理人：朱永胜、郭法，均系广东太平洋联合律师事务所律师。
被告：深圳市美百年商业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区，统一社会信用代码914403006729976403。
法定代表人：焦昆华。
委托代理人：化中毅，系广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：郑燕丽，系广东广信君达律师事务所实习律师。
原告伯乐慧智人才服务（上海）有限公司广州分公司（以下简称“伯乐公司”）诉被告深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称“美百年公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伯乐公司的委托代理人郭法，被告美百年公司的委托代理人化中毅到庭。本案现已审理终结。
原告伯乐公司诉称：2015年11月16日，原、被告就广州市天河区珠江东路12号1902单元租赁事宜签订了《房屋租赁协议》、《补充协议》，并于同日就延长免租期及收款帐户变更事宜签订了《补充协议二》，合同签订后，原告依照合同约定履行了付款义务，从未出现拖欠租金及其他费用情形。2016年9月7日，原告收到租赁物业业主广州市明和实业有限公司，小高德（广州）置业有限公司发布的公告及小高德（广州）置业有限公司、雅居乐物业管理有限公司高德置地分公司发出的《关于解除合同的通知》，指出因被告拖欠支付租金，小高德（广州）置业有限公司已与被告解除了房屋租赁合同，被告已经丧失了租赁物业的出租权，租赁物业的业主广州市明和实业有限公司决定收回本物业另行出租，要求原告就继续承租物业一事展开沟通，否则在2016年9月18日前自行迁出。收到上述文件后，2016年9月9日，原告向广州市明和实业有限公司及小高德（广州）置业有限公司发函，要求组织三方协商，保护原告作为合法承租人的权益。2016年9月20日，租赁物业突然停止供电，导致原告无法开展经营活动造成巨大经济损失，租赁物业已经无法达到约定的使用用途，原告不得不向被告再次发函，要求妥善处理相关事宜，但至原告起诉之日，被告仍未作出任何回应。原告认为被告作为租赁物业的出租人，未能履行合同义务，无法保证租赁物业的基本使用用途，且被告在丧失了租赁物业的合法出租权的情况下，原、被告之间的租赁合同法律关系已经无法继续履行，被告上述行为明显违背了双方的约定，侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告双倍返还租赁保证金223936元；2、被告向原告返还水电周转金8150元；3、被告承担本案诉讼费。
被告美百年公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。一、被告拥有合法出租权，与原告签订的《房屋租赁协议》合法有效。被告与小高德（广州）置业有限公司（以下简称“小高德公司”）签订租赁合同，取得位于广州市天河区珠江东路12号1902单元（以下简称“涉案物业”）的合法出租权。2015年11月16日，被告与原告签订《房屋租赁协议》，约定被告将涉案物业出租给原告。该租赁协议是双方真实意思表示，合法有效。二、被告依协议约定将涉案物业交付给原告使用，原告一直使用至今，不存在原告主张的无法保证租赁物业基本用途的情形。被告按照协议约定将涉案物业交付原告使用的义务，并在租赁期间保持涉案物业符合协议约定办公用途的义务，原告一直使用至今。在与广州市明和实业有限公司（以下简称“明和公司”）、小高德公司发生纠纷后，被告通过发征询函、召开分租户会议等各种方法与各方进行积极沟通协商，尽力保证原告继续使用涉案物业，更不存在被告未作出任何回应的情况。三、涉案物业所有权人明和公司与小高德公司发出的《公告》以及《征询函》并不影响被告与原告之间的租赁合同目的的实现。小高德公司违法提出解除其与被告之间的租赁合同而产生的纠纷，双方均己诉诸法院。由于小高德公司属于违法解除与被告之间的租赁协议，依法不发生解除合同的法律效力，被告已经诉至法院要求小高德公司继续履行与被告之间的租赁协议，在法院未作出任何生效裁判文书前，被告仍然依法拥有对涉案物业的合法转租权，而且原告至今仍然使用涉案物业，不存在双方租赁合同目的不能实现的情况。因此，原告诉讼请求并无事实和法律依据。
经审理查明：被告提交的案外人小高德（广州）置业有限公司（以下简称“小高德公司”）于2015年8月1日向被告开具《同意转租证明》，载明：兹证明被告与小高德公司签订了广州市天河区珠江东路12号16、19、21、29、30、31楼共六层物业的租赁合同，租赁期限2015年12月1日至2023年11月30日，现小高德公司同意被告在租赁合同约定的范围内，有权对上述单元进行转租或分租，转租或分租期不得超过小高德公司与被告之间的租赁合同期限等。
2015年11月16日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁协议》（以下简称《协议》），约定：甲方将位于广州市天河区珠江东路12号1902单元房地产（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方，租赁房地产建筑面积共计354.33平方米；双方约定租赁期限自2015年11月16日起至2018年11月15日止；租赁房地产用途为办公，在未经甲方同意，乙方不得擅自改变租赁房地产用途；租金按月支付，每月1日前（含当天），乙方应按约定将当月租金支付至甲方指定账号，该租金为含租赁税及含固定物业管理费10630元；若乙方拖欠租金，逾期三天后每日须支付甲方所拖欠租金3‰金额之滞纳金，若乙方拒付上述滞纳金，甲方有权在押金中扣除；2015年11月16日至2015年12月31日为免租期，2016年1月1日至2016年12月31日期间月租金额为55984元……；乙方拖欠租金达7日或其他费用累计达13063元整，甲方有权委托物业管理公司对本物业采取停水停电锁门等措施，直至乙方结清欠款；乙方签署本协议后须于2015年11月13日前支付甲方定金55984元；双方约定于2015年11月16日前乙方须支付甲方租赁保证金、首月租金、水电费周转金、免租期固定管理费等共计192047元，乙方可在该项金额中扣除已支付的定金，该定金作为部分租赁保证金；首月租金为55984元，租赁保证金为111968元，水电费周转金为8150元，免租期固定管理费为15945元；租赁期满，乙方未拖欠甲方约定之租金，并未欠缴任何该涉案房屋租赁期间物业费用的，甲方应乙方撤场后7个工作日内全额退还上述租赁保证金及水电费押金给乙方（不计利息）；甲方应于2015年11月16日前将涉案房屋交付乙方，并办理有关移交手续；若乙方单方解约或拒不履行本协议，甲方不退回租赁及物业费保证金，乙方应按首年租金标准补偿免租期租金给甲方，因签订本合同甲方所支付的佣金应由乙方补偿给甲方，同时甲方可向乙方要求损害赔偿，若甲方单方解约或拒不履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金，乙方可向甲方要求损害赔偿等条款。
同日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）还签订《补充协议》，约定：合同期内，若乙方单方解约或拒不履行本协议，甲方不退回租赁及物业费保证金，乙方应按首年租金标准补偿免租期租金给甲方，因签订本合同甲方所支付的佣金应由乙方补偿给甲方，同时甲方可向乙方要求损害赔偿；若甲方单方解约或拒不履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金，乙方可向甲方要求损害赔偿等条款。
2015年11月20日，原告向被告支付承租涉案房屋的租赁保证金（含物业费保证金）111968元及水电周转金8150元，被告开具相应收据。
关于原告使用涉案房屋及交付租金的情况。原告称其在2015年11月至2016年9月期间均每月足额支付租金及相关费用，2016年9月涉案房屋被停水停电，原告发函要求被告解决，之后原告迫于业主的压力与业主指定的公司签订新的租赁合同，并向该公司支付租金及相关费用。被告确认2016年10月前原告均按时足额支付租金及相关费用，不清楚原告此后向谁支付租金及相关费用。
本案审理过程中，原告为证明其主张向本院提交如下证据：1、显示由案外人广州市明和实业有限公司（以下简称“明和公司”）及小高德公司于2016年9月7日作出的《公告》（原件，内容为因被告拖欠小高德公司的租金超过30日，根据被告与小高德公司签订的房屋租赁合同的约定，小高德公司已于2016年9月7日解除被告关于天河区珠江东路12号1601、1901、2101、2901、3001、3101共六层的物业的房屋租赁合同，同时，本物业的业主明和公司决定收回本物业，另行出租；鉴于被告已丧失本物业合法的出租权，明和公司将于2016年9月18日收回本物业，如贵租户需继续租用本物业，请在2016年9月10日前反馈给小高德公司或明和公司，如贵租户不愿意继续承租本物业的，请于2016年9月18日前自行迁出所承租的物业等）；2、显示由小高德公司及案外人雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司（以下简称“雅居乐物管公司”）向被告发出的《关于解除合同的通知》（复印件，内容为：被告承租广州市天河区珠江东路12号1601、1901、2101全层的物业，至今未缴交齐租金、管理费等合计596782.01元，逾期缴交已超过三十日，构成严重违约，合同无法继续履行；为减少小高德公司及雅居乐物管公司的损失，通知被告2016年9月7日起解除合同，并于解除合同当日与小高德公司及雅居乐物管公司办理退场相关手续，小高德公司及雅居乐物管公司将于合同解除当日停止向上述场地提供服务；如被告未能在10日内交回上述场地，小高德公司及雅居乐物管公司将于2016年9月18日自行收回被告承租的物业另行出租等），上述证据拟证明2016年9月7日，涉案房屋的业主向原告发文，提出被告已经丧失了物业出租权，业主将自行收回物业另行出租，租赁物业业主及出租人要求原告就继续承租物业展开沟通，否则应在2016年9月18日前自行迁出；3、原告于2016年9月9日向明和公司及小高德公司发出的《关于：深圳市美百年商业管理有限公司或存在拖欠租金以及贵司试图收回物业一事》（复印件，内容为原告将继续使用涉案房屋作为办公场所并配合明和公司及小高德公司的工作，由于原告的租赁关系相对方是被告，在被告并未与原告实际解除租赁前，原告并不能就涉案房屋与明和公司及小高德公司成立新的租赁关系等）及EMS邮寄回执（原件），该证据拟证明2016年9月9日，原告发函给涉案房屋的业主要求保护原告作为合法承租人的权益，组织三方协商；4、显示由原告于2016年9月21日向被告发出的《通知书》（复印件，内容为在双方《协议》履行过程中，2016年9月7日，明和公司及小高德公司向原告联合发出《公告》，公告显示明和公司决定解除被告与其签订的关于天河区珠江东路12号1601、1901、2101、2901、3001、3101共六层的物业的房屋租赁合同，明和公司将于2016年9月18日收回物业另行出租，原告承租的涉案房屋也在被房屋产权人收回物业范围内；相关权利方同时向原告抄送了小高德公司、雅居乐物管公司致被告的“关于解除合同的通知”，通知明确因被告逾期支付房租、物业管理费和水电费，且逾期付款超过30日，构成严重违约，故以上两公司按照其与被告签订的合同约定，通知被告自2016年9月7日起解除双方签署的租赁合同、物业管理服务合同，以上两司将于合同解除当日停止向上述物业提供服务，要求被告在10日内交还物业，以上两司将于2016年9月18日自行收回被告承租的物业另行出租；收到以上《公告》及抄送的“关于解除合同的通知”之后，原告即与被告联系说明以上情况，请被告妥善处理，然被告就此一直没有明确回复，后涉案房屋停电，严重影响原告的正常经营活动，完全不能实现原告租赁房地产的用途—“办公”，该情况原告仍然与其他租客一起向被告反映，然被告对此仍然没有任何有效的解决方案；鉴于被告已经不能保障承租方按照双方所签租赁协议的约定合法有效地占有、使用承租的房屋，没有能力根据租赁协议的约定满足承租方租赁房屋的基本用途—办公，且在事发后没有采取任何有效的措施以保证承租人的基本利益，原告特书面函告如下：1、请被告在2016年9月25日（或之前）就本通知所涉及的房屋所有权人及其他相关权利人出具或提交的《公告》、《关于解除合同的通知》事宜书面予以回复，说明以上《公告》、《关于解除合同的通知》的内容是否属实，被告今后是否可以保障原告实现正常的租赁用途—办公，2、鉴于目前的实际情况，原告自即日起将依法行使“不安抗辩权”，暂停向被告支付租金，3、被告若是不能在2016年9月25日前书面回复原告，说明具体的切实可行的解决方案以保证原告实现正常的租赁用途的，原告将不得不采取相应的、进一步的措施以保障原告正常的办公等）及EMS邮寄回执（原件，邮件号码为1053981039621，显示收件人单位名称为被告，地址为深圳市福田区商报东路英龙商务大厦1408，即被告住所地），该证据拟证明2016年9月20日租赁物业停电，原告向被告发函要求其妥善处理与租赁物业业主及出租人的相关纠纷，不得影响原告的正常经营及办公；5、由中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具的《妥投证明》（原件，内容为邮件号码为1053981039621的邮件已经于2016年9月22日妥投），该证据拟证明上述证据4已经有效送达至被告。经质证，被告对证据1-4的真实性均不予确认，认为证据1、2中所陈述的内容不属实，业主在被告没有违约的情况下单方解除与被告的租赁合同关系属于违法解除，不发生解除的法律效力，被告已就业主的行为提出诉讼，要求继续履行租赁合同，该两份证据无法证明被告无法继续履行本案租赁合同，证据3、4无法证明原告已向被告及业主发出了相关的函件，对证据5的真实性无异议。
另查明，小高德公司另案向本院起诉被告，要求被告向其支付包括涉案房屋在内的租赁场地的租金等，本院以（2016）粤0106民初17944号案受理上述案件。在该案庭审中，小高德公司称因被告拖欠租金，其于2016年9月7日向被告发函解除其与被告的租赁合同，并于2016年10月、11月期间陆续收回租赁场地；被告确认其于2016年9月7日收到小高德公司要求解除租赁合同的函件，并表示小高德公司强行收回租赁场地，小高德公司2016年9月10日已不允许被告进入租赁场地。现上述案件尚未审结。
本院认为：原、被告签订的《协议》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定。被告提交的小高德公司开具的《同意转租证明》载明：小高德公司向被告出租租赁场地的租赁期限为2015年12月1日至2023年11月30日，小高德公司同意被告在上述租赁期限内对租赁场地进行转租或分租。原、被告双方在《协议》中约定的租赁期限为2015年11月16日至2018年11月15日，部分租赁期限超出原告从小高德公司处承租租赁场地的期限，故《协议》中租赁期限为2015年12月1日至2018年11月15日止的部分合法有效，在《协议》有效的范围内，原、被告双方均应依约切实履行。
关于原告诉请被告双倍退还租赁保证金以及返还水电周转金的诉请。《协议》约定：租赁期限至2018年11月15日止；若被告单方解约或拒不履行本协议，被告应双倍返还租赁保证金，被告可向被告要求损害赔偿。在本案中，原、被告双方确认原告在2016年10月前均有按时缴纳租金及相关费用。原告举证证明小高德公司等在2016年9月向其告知因被告已丧失包括涉案房屋在内的租赁场地的出租权，要求收回包括涉案房屋在内的租赁场地。根据小高德公司与被告在本院（2016）粤0106民初17944号案庭审中确认的事实，因被告与小高德公司存在纠纷，小高德公司已于2016年9月7日发函解除其与被告就包括涉案房屋在内的租赁场地的租赁合同，且小高德公司已于2016年10月起收回租赁场地。因此，被告作为涉案房屋的出租人已实际丧失涉案房屋的出租权，即被告无法在《协议》约定的租赁期限内将租赁标的物交付原告使用，《协议》及《补充协议》已无法继续履行。原告举证证明其已向被告支付租赁保证金111968元及水电费周转金8150元，原告根据上述合同约定诉请被告向其双倍返还租赁保证金223936元（111968元×2）及返还水电费周转金8150元，并无不当，本院予以支持。至于被告称其与小高德公司之间的租赁纠纷非本案审理范围，被告可另循法律途径解决纠纷，本案对此不予调处。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告深圳市美百年商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告伯乐慧智人才服务（上海）有限公司广州分公司返还租赁保证金223936元；
二、被告深圳市美百年商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告伯乐慧智人才服务（上海）有限公司广州分公司返还水电周转金8150元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4780元，由被告深圳市美百年商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 叶汉杰
人民陪审员 刘小红
人民陪审员 李 群
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 何靖文
何瑞雯