浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）温瑞塘民初字第910号
原告林甲。
委托代理人（特别授权代理）林乙、黄某某，浙江安瑞律师事务所律师。
被告浙江某某房地产开发有限公司。
法定代表人陈乙，董事长。
委托代理人（特别授权代理）陈甲。
原告林甲为与被告浙江某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2012年9月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序于2012年10月19日公开开庭进行了审理，原告林甲的委托代理人林乙、黄某某，被告浙江某某房地产开发有限公司的委托代理人陈甲到庭参加诉讼。后于2012年11月21日第二次公开开庭进行了审理，原告林甲的委托代理人林乙，被告浙江某某房地产开发有限公司法定代表人陈乙到庭参加诉讼。2013年3月19日，经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告林甲起诉称：2009年11月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，合同分别约定：原告向被告购买由被告开发的坐落于瑞安市塘下镇名为“总府壹号”（现为总府名袛）的第3幢B-＊号商品房（建筑面积89.91平方米，房价款按15288元每平方米计算，总计人民币1374544元）和第3幢B-＊号商品房（建筑面积76.55平方米，房价款按15287.99元每平方米计算，总计人民币1170296元）；被告应于2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告。如被告逾期交房，逾期不超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交房价款的每日万分之二计算违约金；逾期超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房价款的每日万分之五计算违约金。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告并未如期交房，后经原告及其他购房者与被告交涉，被告虽然于2011年11月30日通知原告交房，但因不能向原告出示验收合格的证明材料，而遭到原告的拒绝。被告至今既未向原告出示验收合格证明，也一直没有向原告交房。现据调查，诉争房屋的实际验收合格日为2011年12月31日。故原告认为被告于2011年11月30日的通知交房行为无效，其依法应当根据合同约定从2011年11月1日起至2011年12月31日（共计61天）按已交购房款的每日万分之五向原告支付违约金。截止2011年12月31日，原告已支付两套房屋的购房款共计2058840元，根据合同约定，被告需支付违约金62795元。故诉请本院依法判令：一、依法判令被告支付违约金62795元；二、本案诉讼费用由被告负担。庭审中原告补充陈述：《借款协议》、《补充协议》违反了国家房地产调控政策和最高人民法院的司法解释，为无效协议。被告本应支付违约金至2012年1月10日，但为方便诉讼，原告自愿放弃要求被告承担以后违约金的请求。
被告浙江某某房地产开发有限公司答辩称：本案涉诉房屋尚未交付属实，但原告也尚未付清购房款。一、关于商品房交付条件的约定：按照《商品房买卖合同》第八条约定，商品房交付条件为经验收合格。按照现有的法律、法规，对经验收合格条款尚缺乏具体由谁验收、怎样验收方面的规定，也没有特别规定开发商交房时应提供的哪些验收合格方面的证明文件。毕竟验收合格和竣工验收合格在条件上和标准上都有区别，因此在司法实务中缺乏统一的操作标准。事实上，诉争的商品房在2011年10月14日经预验收时已符合工程质量要求，2011年11月24日诉争的商品房已经具备合同约定的验收合格条件，被告不存在逾期交房情形。二、被告于2011年11月30日的通知交房完全符合法律规定。1、2011年11月24日，诉争的商品房业经勘察、设计、施工、监理、建设五方主体组织竣工验收合格，并由参加竣工验收的专家组及质监人员签字确认并出具了《建设工程竣工验收意见表》，工程竣工验收结论为：符合国家质量标准，同意使用。2、2011年11月30日，被告在工程已依法定程序通过竣工验收合格后通知所有购房户办理交接手续，不存在原告诉称的未经验收合格交付商品房的事实。3、被告逾期交房违约时间最多为24天，但被告自愿支付至2011年11月30日止的30天违约金。三、原告诉称被告实际合格交房时间为2011年12月31日，与事实不符，也缺乏法律依据：1、被告早已完成建设工程设计和合同约定的各项建设内容，有完整的技术档案和施工管理文件，有勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件，同时被告于2011年11月24日组织瑞安市验收专家组和勘察、设计、施工、监理等单位对工程进行认真的竣工验收，市建筑工程质监站当众宣布验收程序合法、工程质量合格，且签署了《建设工程竣工验收意见表》，完全符合现行法律、法规和验收标准规定的最终竣工验收要求。2、在实体工程质量已符合国家标准要求的前提下，原本已没有必要再重复举行与法律、法规及相关验收标准不符的其他形式的竣工验收，2011年12月31日的竣工验收纪要只是在建设工程依法组织竣工验收后，对程序及实体质量上进行形式上的审查，是建设工程备案所需的程序性要求，而不是效力性强制性规定。也就是说，从法律层面，规定的是五方法定主体对建设工程进行竣工验收，如通过合格即视为工程质量合格，即可以交付给用户使用。所以，2011年11月24日由五方法定负责工程质量的主体组织的有关专家和相关职能单位，尤其是质监部门参与的工程验收意见，是反映诉争商品房质量合格、可以交付使用的唯一法定证明文件，即使后续尚有一些相关管理性的程序，均不影响2011年11月24日诉争商品房竣工验收合格的法律效力。3、从2011年12月31日工程竣工会议纪要审定意见的内容上看，已确认和审查了各部门出具的专项验收合格证明，是对2011年11月24日竣工验收程序和实体评定为合格的形式上的确认，并非重新对工程组织竣工验收。四、原告存在至今尚未支付部分购房款的违约行为。1、原告未按照《商品房买卖合同》约定支付购房款，其行为已经构成违约。2、经原告要求，其于2010年6月21日与被告签订《借款协议》、《补充协议》各一份，将应支付的购房款以向被告借款的方式偿还，但原告未按照《借款协议》、《补充协议》约定的时间和金额履行还款义务，其再次构成违约。综上，诉争商品房竣工验收合格可交付使用的法定时间为2011年11月24日，经被告通知，原告拒不交接房屋的行为视为其放弃合同约定的权利，实际上原告尚未完全履行合同义务，至今尚欠被告部分购房款，被告有权延期交房。原告在自己违约的前提下还要求被告承担违约责任与法相悖。为此，请求法院驳回原告诉请。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体身份；
2、被告企业信息表复印件一份，证明被告的诉讼主体身份；
3、商品房买卖合同复印件两份，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系；
4、时间为2011年12月31日的竣工验收会议纪要复印件一份，证明被告违约的事实；
5、销售不动产统一发票复印件五份，证明原告已支付的购房款金额；
6、申请法院向瑞安市建设工程质量监督站调取的工程基本情况表复印件一份，证明房屋实际竣工验收时间为2012年1月10日。
原告在本院指定的举证期限外提供了如下证据：
7、被告制作并发送的《告全体业主书》复印件一份，证明被告于2011年10月26日告知业主房屋交验时间延误至2011年12月底；
8、被告在交房时发送的《住宅工程分户验收合格证》及照片复印件各一份，证明被告欺骗广大业主称诉争房屋已经于2011年11月24日经验收合格；
9、原告拍摄的“交房”现场照片复印件八张，证明截止2011年12月1日诉争房屋尚未竣工；
10、交付结算清单复印件一份、收款收据复印件一份，证明其他业主与被告结算是按每日万分之五支付被告违约金，故被告也应按每日万分之五赔付违约金给原告。
被告于本院指定的举证期限外提供如下证据：
11、被告营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份、法定代表人身份证明书复印件一份，证明被告诉讼主体身份；
12、时间为2011年11月24日的建设工程竣工验收意见表复印件一份、竣工验收备案表复印件一份，证明总府壹号工程于2011年11月24日可交付使用的事实；
13、《借款协议》、《补充协议》各一份，证明原告在未付清购房款的情况下被告可以延期交房的事实；
14、民事起诉状一份，证明被告拟就原告的违约行为向法院提起诉讼；
15、盖有瑞安市城建档案馆公章的建设工程竣工验收意见表复印件一份，证明涉案工程在2011年11月24日经过了竣工验收的事实。
［证据2、4、证据6-9、11、12原件在（2012）温瑞塘民初字第868号一案中，证据10原件在（2012）温塘民初字第849号一案中］
本院依职权调取了如下证据：
16、工程竣工报告复印件一份；
17、工程竣工验收报告复印件一份；
18、工程质量监督报告一份；
19、时间为2011年11月24日的建设工程竣工验收意见表一份；
20、浙江省建设工程规划核实确认书复印件一份；
21、建设项目环境保护土建备案申请表复印件一份；
22、主体中间结构工程验收报告一份；
23、基础结构工程验收报告一份；
24、建设工程消防验收意见书复印件一份；
25、人防工程专项验收意见书复印件一份。
［证据18、19、22、23原件在（2012）温瑞塘民初字第868号一案中］
上述证据经庭审出示，被告对原告提供的证据质证如下：对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3的真实性、合法性无异议；对关联性有异议，合同约定的交房条件为验收合格，但没有明确约定验收合格的具体标准，2011年11月24日商品房完全符合交房条件。对证据4的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，这是地方政府管理性规定，是对建设工程备案方面程序上的要求，会议纪要不是认定工程质量的合法性文件，而《竣工验收意见表》则是唯一的工程质量是否合格的依据；该会议纪要是对2011年11月24日法定五方主体组织竣工验收的程序和质量评定合格的描述，而不是重新组织竣工验收，没有牵涉到实质性的验收评定内容，不能作为原告计算被告逾期交房时间的依据。对证据5的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，能够证明双方对违约金已进行结算，原告对被告违约时间、金额无异议，且原告已同意领取并接收商品房。对证据6的真实性无异议，但对关联性、合法性有异议，质监站并非竣工验收的法定部门，只是对工程质量后续方面的监督，竣工验收合格日期为2012年1月10日，只是对备案时间的描述，并非对工程竣工验收合格时间的描述。对证据7的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，不能证明原告所主张的交房合格时间为2011年12月31日。对证据8的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，分户专门验收是温州市在国家有关验收标准外在本市适用的规定，但与2011年11月24日项目竣工验收合格并不矛盾，被告不存在欺骗行为。对证据9的真实性、合法性、关联性有异议，无法确认原告于2011年12月1日在工程现场拍摄；即使存在竣工验收合格后对一些与工程验收合格项目无关联的室外小部位进行改观，也是建设工程正常现象，并不影响2011年11月24日竣工验收合格的法律效力。对证据10的真实性无异议，但与本案不具备关联性。被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据11的真实性、合法性、关联性无异议。对证据12中的竣工验收意见表的真实性有异议，被告当庭提供的原件与庭前提供的复印件不一致；意见表系伪造，被告提供的分户验收时间为2011年11月24日，分户验收应在竣工验收之前；即使意见表真实，也是非法定机构组织的验收，应属无效。对证据12中的验收备案表的真实性无异议，但该备案表中竣工验收意见处是空白的，无法反映被告的抗辩意见。对证据13的真实性无异议，但协议违法，无效；即使协议约定有效，因被告没有按约履行交付义务，原告也无需按协议支付利息。证据14不是证据，无需质证。对证据15、19有异议，该份复印件系被告事后补送，两份竣工意见表中质监站参加人员栏和整改落实情况栏均不同，如果11月24日有竣工验收合格，应该有相应的会议纪要。对本院依职权调取的证据，原告质证如下：对证据16有异议，是被告方提供，没有具体报送时间，不能证明被告主张的验收时间为2011年11月24日。对证据17有异议，是被告方提供，没有载明提交时间，载明的竣工时间系被告自己填写，被告在报告最后落款处签字确认时间为2012年1月10日，可证明被告在第一次庭审中对竣工验收的陈述是虚假的。对证据18无异议。对证据20无异议，说明验收时间不是2011年11月24日，而是2012年1月10日。对证据21的真实性无异议，但对关联性有异议，这是一个单项验收。证据22、23系被告提供给质监部门，均没有注明出具时间，且是工程进程中的验收，与本案竣工验收无关。对证据24无异议，能证明被告所说的工程在2011年11月24日验收的主张是虚假的，因为消防验收尚未通过，不可能竣工验收。对证据25无异议，但不能证明被告主张的综合验收时间。被告质证如下：在原告方没有申请的情况下法院调取证据，程序上不合理；对证据16－25的真实性均无异议，是施工过程的必备材料。在开发商和消费者存在争议的情况下质监站的材料不能作为认定的证据；工程质量由五方主体认定，而不是由质监站评定；质监站的材料仅是工程上的备案材料，不能对抗2011年11月24日经法定五方主体组织的工程验收意见表，不能作为认定本案相关事实的证据。
对上述证据，本院认证如下：证据9不足以证明原告主张的截止2011年12月1日诉争房屋尚未竣工的待证事实，不予采信。被告对证据10的真实性没有异议，本院对真实性予以采信，可以证明业主刘某某按每日万分之五向被告支付逾期付款违约金。证据12中的建设工程竣工验收意见表、证据15、19不能证明诉争房屋在2011年11月24日经竣工验收合格。证据16-18、20－25，虽然有部分系复印件或由被告方提供，但可以客观地反映出诉争房屋主体工程施工进展及单项验收情况。原、被告提供的其他证据，双方当事人对真实性均无异议，本院认为这些证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
经审理，本院认定的事实如下：2009年11月3日，原告林甲与被告浙江某某房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同分别约定：原告向被告购买由被告开发的坐落于瑞安市塘下镇名为“总府壹号”（现为总府名袛）的第3幢B-＊号商品房（建筑面积89.91平方米，房价款按15288元每平方米计算，总计人民币1374544元）和第3幢B-＊号商品房（建筑面积76.55平方米，房价款按15287.99元每平方米计算，总计人民币1170296元）；被告应于2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告。如被告逾期交房，逾期不超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交房价款的每日万分之二计算违约金；逾期超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按交付房价款的每日万分之五计算违约金。涉案工程于2011年12月30日经核实具备竣工规划确认条件，于2011年12月31日竣工，于2012年1月10日竣工验收合格。该工程于2012年1月11日进行了竣工验收备案。2010年6月21日，原、被告签订《借款协议》一份，协议约定：原告向被告借款人民币280000元，用于支付其所购买的总府壹号3幢B单元＊室二套房首付差额房款；借款期限从2010年6月10日至总府壹号交付使用前；借款利息为月利率0.6%；还款方式为2010年9月22日前支付房款余额的40%及利息，2011年1月23日前支付房款余额的30%及利息，商品房交付使用前一次性结清房款余额及利息；原告在被告房屋交付使用前应全部清偿所欠本息，否则视为原告违约，届期后除按月利率3%计算外，原告同意被告有权延期交付，经被告催讨，原告在一个月合理期限内仍不清偿本息的，双方自愿约定被告有权将原告所购置的商品房转让给他人，原告已交房款被告给予无息归还。同日，原、被告签订《补充协议》一份，协议约定：原告向被告所购总府壹号3幢B单元＊室房款余额人民币810000元，从2010年6月10日起原告自愿按月息0.6%计算给被告，分三期以现金方式支付；付款时间：2010年9月22日前支付房款余额的40%及利息，2011年1月23日前支付房款余额的30%及利息，商品房交付使用前一次性付清房款余额及利息；原告未按以上分期付款时间清偿所欠本息，则视为原告违约；任何一期购房款被告均有权一次性就未到期款项一并主张权利，且双方自愿约定届期后利率按照月3%计算外，原告应承担未支付总额的10%违约金给被告；经被告催讨，原告在一个月合理期限内仍拒不清偿本息的，则视为原告严重违约，原告自愿同意由被告将原告购置的商品房转让给他人，原告已交房款被告给予无息退还，原告不得以任何理由向被告主张相关赔偿权利。2011年11月30日，被告通知原告欲交付上述两套房屋，但原告以被告未能出示诉争房屋已经竣工验收合格的证明材料为由而拒绝予以接收。上述两套房屋至今仍未交付。截止2011年12月31日，原告尚欠购房款327000元。
本院认为，原告林甲与被告浙江某某房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应属有效合同。原、被告均应按照合同的约定履行相应的义务。本案的争议焦点在于：一、涉案的总府壹号工程何时具备双方约定的交付条件；二、《借款协议》及《补充协议》的效力。首先，关于总府壹号工程何时具备交付条件。原、被告在商品房买卖合同文本中约定的商品房交付条件为“经验收合格”。《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”可见，竣工验收合格是商品房交付使用的前提条件，而规划主管部门对建设工程作是否符合规划条件的核实是进行验收的前置条件。虽然被告抗辩称已于2011年11月24日组织了相关单位对诉争商品房进行工程验收，但此时涉诉工程的规划条件未被规划主管部门核实，故不能认定此次验收为合格验收。本案涉诉工程具备竣工规划确认条件的时间为2011年12月30日。故2011年12月31日被告组织相关部门所作的总府壹号工程竣工验收会议纪要中载明的时间为涉案工程的竣工验收时间，竣工验收合格日期则应是被告提供的工程竣工报告中记载的时间即2012年1月10日。其次，关于《借款协议》、《补充协议》的效力。第一，原、被告签订《商品房买卖合同》后，由于国家房产政策发生调整，导致原告所购买的总府壹号3幢A单元2704室房屋的二套房首付款发生变化，原、被告为了能够继续履行原来签订的《商品房买卖合同》而签订了借款协议。第二，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定了“违反法律、行政法规的强制性规定”为法定合同无效情形之一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。违反管理性强制性规范的合同，并不必然导致合同绝对无效；而违反效力性强制性规范的合同，为绝对无效的合同。“新国十条”等政策性规定是为了行政管理需要而制定，内容也只是涉及当事人利益，亦未明确规定违反的后果是导致合同无效，故虽属于行政法规，但属于管理性强制性规范，而非效力性强制规定。第三，虽然被告与原告及其他购房者签订了借款协议、补充协议并约定需支付利息，但原告没有提供相应的证据证明被告存在《最高人民法院关于如何确定公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中的法定无效情形。综上，《借款协议》、《补充协议》合法有效，本院予以认可。原、被告双方在借款协议中第四条还款方式中明确约定“商品房交付使用前，一次性结清房款余额及利息”，协议中载明的“交付”应为涉案工程竣工验收合格后的交付，故被告于2011年11月30日通知原告的交付因涉案工程尚未竣工验收合格而无效，但原告于2012年6月5日通过查询知道涉案工程竣工验收合格后仍未及时履行结清房款余额及利息的义务，已经构成违约。但被告逾期交房系因涉案工程不具备竣工验收条件，并非由于原告存在逾期付款行为造成，因此，被告应当承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算方式不存在过高情形，故原告要求被告按已付购房款的每日万分之五支付自2011年11月1日起计算至2011年12月31日共计61天的违约金的请求于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决如下：
被告浙江某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林甲违约金62795元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1370元，由被告浙江某某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法1370元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户：农行温州市分行，账号：19×××13。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 张浩杰
代理审判员 王萍萍
代理审判员 萧方训
二〇一三年六月十八日
书 记 员 赵章瑜