广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）星民初字第297号
原告（反诉被告）刘某某
被告（反诉原告）周1
委托代理人赵元海，恭城瑶族自治县法律援助中心律师。
第三人周2
委托代理人张革，广西五和律师事务所律师。
委托代理人左才勇，广西五和律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）周1、第三人周2租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月6日受理后，在答辩期内被告周1提起反诉。本院决定本诉与反诉合并审理。本院依职权追加周2作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某，被告（反诉原告）周1及其委托代理人赵元海，第三人周2及其委托代理人张革、左才勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年6月19日，原告与周2签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于桂林市七星街11-1号房屋租赁给被告使用，租赁期限是三年，从2011年7月6起实行。2012年3月底，周2与周1到原告家，让原告拿出合同，周2将合同上乙方的名字更改为周1。之后周1搬了进去，但周1没付房屋押金，且合同上周1的身份信息不真实，故原告只收取了4月份的房租，通知其5月份搬走，但被告周1继续使用该房屋，且不交房租，其拖欠2012年5月至2012年8月的房租4400元。2012年8月底，被告搬走后，原告去查看房屋，发现被告欠电费300元，水费50元，原告补办交水电费存折，并花费10元。以上款项小计4960元；被告弄坏了房屋的门、琐、窗、墙上及地面的瓷砖等装修设施，至少损失6400元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，提出如下请求：1、判令解除原、被告的租赁合同；2、判令被告支付原告房屋租金4400元，垫付电费300元，水费50元，开锁、换锁心费用200元、补办交纳电费的存折工本费费用10元，共计4960元；3、判令被告支付原告其他经济损失6400元。本案诉讼费用由被告负担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明双方应履行合同，被告应当交纳房租、押金；2、派出所有关租赁的治安规定，证明房屋不能出租给无效身份证的人，该房不能转租；3、电费存款明细、2012年电费清单、彭某出具的2012年8月9日前欠水费50元单据，证明被告所欠水电费；4、开锁费用收据证明开锁花费200元；5、照片2张。证明该房出租给被告前有三个木门，后来被被告取走，原告请人安装门；6、照片12张，证明被告将房屋内墙面、地面、厨房瓷砖及厕所损坏的事实；7、后门照片2张，证明被告损害后门锁的事实；8、（2012）星民初字第772号民事判决书，证明租赁合同合法有效，双方应当全面履行合同。
被告辩称：1、同意解除原告与被告的租赁合同；2、认可原告诉状上的第二项有关房租的诉讼请求，至于电费、水费及其他费用，只要有票据的，被告都认可，同意给付。开锁费用不认可；3、其他经济损失6400元没有事实依据，被告不认可。
第三人辩称：1、本案的事实在桂林市七星区人民法院（2012）星民初字第772号民事判决书已经有明确的认定；2、关于原告的诉请，第三人不清楚，第三人已经与原告解除了合同，是原、被告之间的关系。
被告、第三人对其辩称在举证期限内没有提供证据。
反诉原告反诉称：2011年6月19日，反诉被告与周2签订《租房协议书》一份，约定：刘某将其位于桂林市七星街11-1号房屋租赁给周2做工作室，租期自2011年7月6日至2014年7月5日，每月租金1000元，同时交纳房屋押金3000元。2012年3月18日，反诉原告、第三人及反诉被告三方协商，在原协议书基础上，将承租人由周2直接变更为反诉原告名字，并将租赁期延长至2017年7月5日，房屋用于经营油茶店。三方均在协议上签名或按手印确认。合同签订后，反诉原告即在此经营油茶店。反诉被告在收取反诉原告2012年4月房租1000元后，即提出解除合同，并拒收房租。2012年8月29日，反诉被告未经反诉原告同意擅自砸锁收回此房，致使双方无法继续履行合同。
2012年3月18日，反诉原、被告、第三人协商变更租房协议的同时，第三人周2收取了反诉原告的租房押金3000元及房屋装修转让款15000元。反诉原告为能经营油茶店于2012年3月20日与张某签订了《房屋租赁协议》一份，由反诉原告租赁其房屋并交纳押金1300元，租期一年，并约定提前终止合同，押金不予退回。因反诉被告擅自提前收回房屋，反诉原告无法经营油茶店，也无法履行与张某签订的《房屋租赁合同》，给反诉原告造成了巨大的经济损失，故诉至法院，请求判令反诉被告退回租房押金3000元，支付违约金3000元，并判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修转让款15000元及租房押金1300元。
反诉原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁协议一份，证明第三人与原告签订租赁合同之后，第三人转租给被告，原告是同意的，租赁期限延长到2017年；2、刘某出具的押金收条一份，证明周2交给反诉被告3000元的押金；3、（2012）星民初字第772号民事判决书，证明本案的事实已经在判决书得到了认定；4、反诉原告与张某签订的租赁合同一份、张某出具的收条一份，证明因为原告原因，被告租用张某房屋不能继续租用，造成被告损失1300元；5、2012年3月18日收条，证明第三人收到反诉原告15000元转租费用及押金3000元的事实。
反诉被告辩称：反诉原告与第三人转租房屋没有经过反诉被告同意，因为不符合公安的有关租赁房屋的规定，反诉被告也没有收到反诉原告交来的15000元转让费，反诉原告也没有交押金3000元给反诉被告，交给第三人与我无关。1300元的损失我不清楚，与我无关。
第三人辩称：情况与反诉状所述的事实一致，认可反诉状的事实。
反诉被告与第三人对其辩称在举证期限内没有提供证据
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但原告后来添加的内容不认可，证明内容无异议；证据2与本案无关；证据3的真实性无异议，认可被告租赁使用期间的电费，认可231.49元；证据4开锁费用与被告无关；证据5的真实性无法确认；证据6、证据7只能证明房屋现状是这样，不能证明是被告损害的；证据8的真实性及证明内容均无异议。第三人对原告提供的证据，同意被告周1的质证意见。
反诉被告对反诉原告提供的证据1、证据2的真实性、证明内容无异议，证据2与反诉被告无关；证据3的真实性无异议；证据4、证据5与反诉被告无关；第三人对反诉原告提供的证据1、证据2、证据3、证据5的真实性及证明内容均无异议；证据4的真实性无法确定。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信，对双方提出异议的证据，因无相关证据予以否定，且与双方诉辩事由存在一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2011年6月19日，甲方刘某与乙方周2签订《租房协议书》一份，约定：甲方将座落于桂林市七星街11-1号房屋出租给乙方做工作室，租期36个月（即2011年7月6日至2014年7月5日止），每月租金1000元，房屋押金3000元；乙方每月6日前交清下月房屋租金，逾期超过5日的甲方（原告）有权收回房屋，并没收押金；每月水电费由乙方承担；房租每年递增200元，退租时装修、设施无论哪方都不能拆除，如有必要拆除的需经双方协商，否则以押金作为赔偿；租赁期间如一方未到期解除合同，需提前30日通知另一方，提出解除合同的一方应向对方支付补偿金3000元。合同签订后，原告收取周2交来的押金3000元。2012年3月18日，经刘某、周2、周1三方协商，周2退出该房屋租赁，由周1承租，并在周2与刘某签订的《租房协议书》上将周2的名字变更为周1，租赁期限也延长至2017年7月5日止。原告刘某未退还房屋押金与周2，周2收取被告周1房屋押金3000元、房屋装修款15000元。周2交给刘某的房屋押金3000元留在刘某处。2012年4月6日，刘某收取周14月份房租1000元。之后，刘某认为周1经营油茶店弄脏其出租房，要求终止协议，并让周1搬出出租房屋，遭到周1的拒绝，周1继续使用该房屋直至2012年8月底，原告刘某找人开锁、换锁芯花费200元。
另查明，周1从2012年5月起没有再付房租给刘某，自2012年5月至8月止共拖欠刘某4个月的房租4400元未付，并欠电费231.49元。现刘某、周1均同意解除房屋租赁合同。
再查明，2012年3月20日，周1与张某签订《房屋租赁协议》，并交纳房屋押金1300元。
本院认为：原、被告双方签订的《租房协议书》，是双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，属有效协议，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。现双方均同意解除房屋租赁合同，故原告刘某主张解除与被告周1的房屋租赁合同，本院予以支持。原、被告双方签订租房协议后，原告已将房屋交付被告使用，被告付了一个月房租后却未再交付房租，故原告主张被告支付拖欠的房租4400元，电费231.49元，证据充分，本院予以支持。原告主张被告支付超出的水电费部分，因证据不足，本院不予支持。原告主张被告支付开锁、换锁芯费用200元，因当时双方的租赁合同并没有解除，原告自行开锁，本院对此不予支持。原告主张被告支付挂失补办交纳电费的存折工本费10元，无证据证实，本院不予支持。原告主张被告支付其他经济损失6400元，因双方签订的《租房协议书》中并未列明房屋的装修设施如何，原告提供的证据也不能证明房屋的损坏是由被告周1造成，故本院对原告刘某的该项诉请不予支持。
反诉原告租赁反诉被告的房屋，其应按时交纳房租给反诉被告，而反诉原告付了一个月房租后却未再交付房租，反诉原告称反诉被告拒收租金，但其并无证据证实，故其已违约，其主张反诉被告退回房屋押金3000元，并支付违约金3000元，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告赔偿房屋装修转让款15000元，因租房协议中并无约定，且其自身违约，故本院不予支持。反诉被告另行租赁张义玲的房屋，并交纳押金1300元，其主张反诉被告赔付该押金，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、二百二十六条、二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告刘某与被告周1的租房协议。
二、被告周1给付原告刘某房屋租金4400元，电费231.49元。
三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告周1的诉讼请求。
本案收取本诉案件受理费84元（原告已预付本院），由本诉原告刘某负担34元，本诉被告周1负担50元。本案收取反诉案件受理费179元（反诉原告已预付本院），由反诉原告周1负担。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费84元，反诉上诉案件受理费179元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：304216301040001416开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 谌姝霖
代理审判员 何其华
人民陪审员 杨秀爱
二〇一三年七月十日
书 记 员 朱 捷