江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1842号
上诉人（原审原告）无锡市特立物业管理有限公司，住所地无锡市北塘区解放西路8号9楼。
法定代表人赵素燕，该公司董事长。
委托代理人张镭，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人朱小红，该公司员工。
上诉人（原审被告）陈建生。
委托代理人焦胜奎，江苏智和律师事务所律师。
上诉人无锡市特立物业管理有限公司（以下简称特立公司）因与上诉人陈建生物业服务合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2013）北民初字第0652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理�结。
特立公司原审诉称：陈建生于2001、2002年分别向无锡市城市建设发展有限公司（以下简称城建公司）购买了无锡市北塘区解放西路12-＊号（3290.33平方米）、北大街＊＊号（1526.16平方米）两处房产，并约定：陈建生同意自房屋交付之日起，将房屋纳入城建公司或者城建公司委托的物业管理机构进行统一管理，并按规定交纳有关管理费用。2010年10月1日，城建公司与其签订《前期物业管理服务合同》（以下简称前期物业合同），约定其为汇利广场（含陈建生所购房屋）提供物业管理服务，收费标准为住宅房屋按每月每平方米1.8元，非住宅房屋按每月每平方米2.5元。其依约提供了服务，但陈建生拖欠物业管理服务费（以下简称物业费）。其中解放西路12-＊号房屋已由陈建生自行承担了部分物业管理，故收费标准为1元／平方米／月，北大街＊＊号房屋的收费标准为1.8元／平方米／月。经催讨未果，现要求判令陈建生支付自2010年10月15日起至2013年6月30日止所欠物业费196216元（3290.33平方米×1元／平方米／月×32.5月＋1526.16平方米×1.8元／平方米／月×32.5月）、滞纳金48500元，合计244716元；并承担本案所有诉讼费用。
陈建生原审辩称：解放西路12-2号、北大街25号房产是其所有，关于商品房销售合同第十一条的内容，当时城建公司使用的是格式合同，合同之外对其另有承诺，即其所购房屋以及其后来租赁使用的解放西路12号一、二层房屋的物业均由其自行负担、自行管理，不需要交纳物业费；房屋交付后实际使用过程中，其一直未交纳过物业费，也没有物业公司提供过物业服务，所有物业管理均由其自行负担，房屋是由其自行维护和管理，城建公司及原来的无锡城建物业管理有限公司（以下简称城建物业公司）均未提出异议。对于特立公司所述前期物业合同其并不知情，该合同所有内容对其没有约束力。本案所涉区域已全部交付使用，对物业企业的选定不应由建设单位直接选定，城建公司与特立公司有利害关系，二者签订的前期物业合同没有履行法定手续来选定物业服务企业。相应的道路清扫、保洁、保安是其自行请人做的；解放西路12-＊号房屋的水、电、消控都是其自己做的，跟特立公司没有关系；北大街＊＊号房屋中没有接公共用水，也没有自来水管，实际经营中也不需要用水，电是从特立公司管理的配电箱中接出后按照实际用电量向特立公司交电费的，消控也是与特立公司管理的大楼是连在一起的。特立公司并没有对该区域物业进行过任何管理和维护行为，故特立公司主张物业费没有事实依据，其不同意支付。
原审法院经审理查明，无锡市胜利门社会公共停�场（A、B、C、D区块，以下简称胜利门停车场）系由城建公司开发建设，2002年11月7日，经城建公司报告、无锡市公安局北塘分局北大街派出所批准，其中A区分为三个门牌，即北大街25号（即一层、二层，商业用房，建筑面积1526.16平方米）、27号、29号；B、C区分为五个门牌，即解放西路6号（C区一层至六层）、8号（B区一至九层）、10号（市农行办事处）、12号、14号（市人防地下工事入口）；解放西路12号系B、C区一、二层的电器市场，其中D区（泵站和办公楼）沿用该门牌号的之一、之二。根据房产测绘建筑面积表显示：胜利门停车场A区包括北大街25号（建筑面积1526.16平方米）、27号、29号，建筑面积合计17927.39平方米；B、C区包括解放西路6号、8号、10号、12号（建筑面积7065.5平方米），建筑面积合计41320.86平方米，其中变电所99.3平方米（公建配套）、地下室3548.93平方�；D区中解放西路12-2号建筑面积3290.33平方米。上述建筑物建筑面积总计62538.58平方米，其中A、B、C区建筑面积总计59248.25平方米。
陈建生在2001年向城建公司购买了解放西路12-＊号（商品房销售合同中记载为红梅大厦泵站，以下称解放西路12-2号）、北大街25号（商品房销售合同中记载为红梅大厦A块一、二层，现房屋登记名称为中山路633号，以下仍称北大街25号）两处房产，约定交付时间分别为2002年3月、4月，后分别于2005年6月30日、5月30日进行了产权登记。双方在商品房销售合同第十一条均约定：陈建生同意自房屋交付之日起，将房屋纳入城建公司或者城建公司委托的物业管理机构进行统一管理，并遵守有关管理规定，按规定交纳有关管理费用。解放西路12号房屋（于2012年1月登记在城建公司名下），由无锡市常特利商贸有限公司（以下简称常特利公司）于2002年1月向城建公司承租。后北大街＊＊号、解放西路12号及解放西路12-＊号房屋中一部分用于开设电器市场，解放西路12-＊号房屋二层以上用于开设三阳宾馆。2005年6月，常特利公司名称变更为无锡汇利电器市场有限公司（以下简称汇利公司），法定代表人系陈建生。
上述两份商品房销售合同签订时，所涉房屋未有物业公司实施物业管理。自2003年开始，城建公司委托城建物业公司进行物业管理，后双方之间因对物业费产生争议，并于2007年6月向无锡仲裁委员会（以下简称无锡仲裁委）申请仲裁。后该委作出（2007）锡仲裁字第287号裁决书，裁决由城建公司支付城建物业公司2003年至2007年的物业费182399元等。该裁决书中载明：因双方于2002年12月31日签订《物业管理委托合同示范文本》对非住宅的B、C区的物业费没有明确约定，仲裁中，对建筑面积37073平方米的B、C区的消防值守、管道（含泵房）维护及上述管理维护，经无锡房地产业协会物业管理专业委员会提供咨询意见，后经无锡市价格认证中心取人员配置低值计算作出鉴证结论：消控室4人，1100元／月／人；水电维修3人，1000元／月／人；协调管理2人，1400元／月／人。无锡仲裁委按照鉴证结论计算，物业费3.3元／平方米／年，后双方均同意按0.984元／平方米／年计算物业费。
2010年2月11日，特立公司成立。同年10月1日，城建公司与特立公司签订前期物业合同，将汇利广场（建筑面积54320平方米）委托特立公司实行物业管理，委托管理期限为三年，自2010年10月1日至2013年9月30日；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.5元收取。
2010年10月15日，城建公司、特立公司与城建物业公司发出《公告》，公告自此日起城建物业公司退出对“胜利门社会停车场（汇利大厦）项目”的前期物业服务管理，由城建公司选聘的特立公司实施对该物业的前期物业服务管理，此日前的物业费交城建物业公司，此日后的物业费交特立公司。
2010年12月20日、2011年1月5日，特立公司分别作出《关于缴纳物业管理费的告知函》，并以顺丰速运快递寄送陈建生，告知：其公司受城建公司委托于2010年10月15日正式接管胜利门停车场项目，实施专业化的物业管理，并正式收取2010年10月15日以来的物业费，费用价格为3.5元／平方米。2012年10月8日，特立公司作出《关于催缴物业费的函》，以顺丰速运快递寄送陈建生，该函内容为：汇利公司租赁的北大街＊＊号、解放西路12-＊号、解放西路12号一、二层，共计12565.01平方米房产自2010年10月15日起一直拖欠物业费，告知十日内及时缴纳，逾期将进行追缴。2011年1月6日，汇利公司（陈建生）向特立公司发出《告知函》，函告租赁合同没有其需缴纳物业费的约定，事实上承租期间也从未缴纳过物业费，故双方没有任何关系。汇利公司（陈建生）于2012年7月6日向特立公司发出《说明》，因汇利市场一摊位上方（北大街27、29号）水管漏水影响摊位营业，要求特立公司修复漏水。
2011年12月9日特立公司与汇利公司经理陈建生在城管部门组织下协调违法建筑及物业费事宜，对北大街25号、解放西路12号房产的物业费自2010年10月起分别按每平方米1.8元、0.5元计算，后双方未达成一致意见。关于该类型的物业费的标准，法院咨询了相关物业管理机构、物价部门，也走访了同地段相似类型的物业，均表示该类物业采用市场调节价，完全由双方协商约定，收费标准无法进行鉴定评估。
原审另查明，汇利公司（陈建生）自经�市场以来，自行委托了所在的南尖社区居民委员会、无锡市北塘区环境卫生管理处（以下简称北塘环卫处）进行道路保洁、环卫服务，并自行聘请保安维持市场秩序，自行维护市场内部的扶梯、水电，一直未交纳过物业费，在特立公司之前也无人向其收取物业费。2011年至2013年，特立公司亦委托南尖社区居民委员会、北塘环卫处进行道路保洁、环卫服务。2013年5月15日，特立公司起诉陈建生至法院成本案，同时因解放西路12号一、二层租赁房屋物业费收费问题起诉汇利公司至法院即（2013）北民初字第0651号案件。
胜利门社会公共停车场A、B、C区整幢大楼的电控、消控、泵房、下水污水、屋顶清理由特立公司管理。经法院实地勘察后发现：1、该区域为无围墙、开放式的建筑，A、B、C区系连接为一体的建筑，D区系独立的一栋建筑，北大街25号二层朝向中山路方�有单独大门，该一、二层与B、C区一、二层相通且均用于经营电器市场，A区三层以上住户所用两部电梯单独设计、使用，在A区二层不停靠、在一层有单独大门；2、特立公司在其物业管理范围内安装有5个监控探头，均未设在汇利公司使用房屋范围；3、C区中国农业银行营业厅与华锦大厦之间道路设有汽车进出栏杆，A区与河道之间道路设有汽车进出栏杆，栏杆均由特立公司管理。
原审法院（2013）北民初字第0651号案件审理过程中，证人鲍某出庭陈述，其原为城建公司常务总经理，2005年离开城建公司，项目建造审批的时候是胜利门社会停车场，那时还没有汇利市场，后来是陈建生去办的汇利电器市场；汇利公司向城建公司租赁解放西路12号房屋时大楼尚未竣工，双方约定对租赁房屋所有的管理由汇利公司自行管理、费用自行承担，保安清洁都是汇利公司自己�责的，城建公司都不管，城建物业成立后也未向汇利公司收取过物业费。证人徐某出庭陈述，其原系城建公司办公室主任，2005年离开城建公司；汇利公司向城建公司租赁房屋时约定所有费用都是汇利公司自己出，保安环卫都是他们自己弄。汇利公司（陈建生）、特立公司对证人证言无异议。
上述事实，有前期物业合同、房产测绘建筑面积表、商品房销售合同、《道路清洁协议》、《环卫有偿服务合同》、《告知函》及快递单、《协商纪要》、收据、情况说明、2011、2012年特立物业成本费用表及电量差额表、清洁费垃圾费票据、劳动合同、工资表、施工合同、照片、现场图、法院（2013）北民初字第0651号案件卷宗材料及当事人的陈述等予以证实。
原审法院认为，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管�。同一物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。关于讼争房屋商品房买卖合同第十一条的约定，陈建生陈述其购房、租赁房屋时与城建公司另有约定即由其（汇利公司）自行物业管理、不需要支付物业费，该陈述与证人鲍某、徐某的证言相吻合；此外，城建公司虽系涉案房屋建设单位，但售房时其并未选聘物业管理企业，也未就前期物业管理订立合同，2010年其与特立公司订立前期物业合同时陈建生所购房产已交付、使用多年，且陈建生购房后确已另行承担了部分物业管理范围内的费用，故陈建生的陈述法院予以采信。因此，对上述合同第十一条约定内容城建公司与陈建生已经进行了变更并未实际履行，该条款不能作为陈建生已同意由城建公司选聘物业管理企业的依据，现陈建生对前期物业合同不予认可，故前期物业合同对陈建生不具有约束力。
关于特立公司物业管理区域的范围，因胜利门停车场A、B、C区建筑面积达59248.25平方米，而前期物业合同中约定由特立公司管理的物业建筑面积为54320平方米，二者相差近五千平方米，且特立公司物业管理主要针对A、B、C区，而解放西路12-＊号房屋系与A、B、C区相分离的独立建筑，其所涉消控、水电也在2011年后已由陈建生自行建设、交费。因此，法院确认特立公司物业管理区域为胜利门停车场A、B、C区，并不包括解放西路12-＊号房屋。特立公司主张其对解放西路12-＊号提供物业管理服务、陈建生应支付物业费的意见，法院不予支持。
关于北大街＊＊号房屋，其位于特立公司物业管理区域内，与其他房屋在消控、水电等应当为一整体，陈建生以自己进行物业管理、无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费，法院不予支持。陈建生作为该房屋业主客观上接受了特立公司提供的用电、消控等部分物业管理服务，应当支付相应的物业费。关于收费标准，因涉案房屋系采用市场调节价，可由双方协商约定，现双方协商不成，也无可参考的其他标准或通过评估等方式予以确定，参考无锡仲裁委关于解放西路12号一、二层房屋物业费的仲裁意见，考虑到陈建生确已承担了部分物业管理范围内的费用及现有人工工资成本上升等因素，基于公平原则，法院酌情认定物业费收费标准采用1元／平方米／月为宜。因此，陈建生应当向特立公司交纳自2010年10月15日起至2013年6月30日期间的物业费49600元（1元／平方米／月×1526.16平方米×32.5个月）。因特立公司与陈建生之间对物业费交纳存有争议至今，且前期物业合同对陈建生无约束力，故对于特立公司主张的滞纳金，法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款之规定，判决：一、陈建生于判决发生法律效力之日起十日内支付特立公司自2010年10月15日至2013年6月30日期间的物业管理服务费49600元。二、驳回特立公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元，由特立公司负担3960元，由陈建生负担1040元。
特立公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定陈建生对其购买的物业自行管理，前期物业合同对其不具有约束力，属于事实认定错误。一是特立公司和陈建生之间存在物业管理服务合同关系，陈建生应该依据前期物业管理服务合同向�立公司支付拖欠的物业管理费。二是前期物业管理服务合同对陈建生是有约束力的。2、原审法院认定特立公司的物业管理范围不包括解放西路12-＊号，属于事实认定错误。因为陈建生所购买的房产属于特立公司提供物业管理服务的范围之内。综上，原审法院对部分事实认定错误，要求二审法院撤销原审判决，依法改判陈建生支付拖欠的物业管理费10万元。
陈建生不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定前期物业服务合同对陈建生没有约束力，特立公司以此为依据要求陈建生支付物业费就没有法律依据，而在诉讼过程中，特立公司并没有变更诉讼请求以其他理由来主张物业费，所以原审法院最终仍支持特立公司部分诉讼请求显属不当。2、原审以特立公司实际提供了一定的物业服务为由认定陈建生应承担相应的物业服务费没有事实依据，且认定�费用标准也没有依据。要求撤销原审判决，依法作出新的裁判。
本院二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。
本案的争议焦点：一、前期物业合同对陈建生是否具有法律约束力；二、特立公司对解放西路12-＊号房屋、北大街＊＊号房屋有无提供物业管理服务。
关于争议焦点一，本院认为，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案中，陈建生向城建公司购买解放西路12-＊号房屋、北大街＊＊号房屋时，商品房销售合同第十一条均约定：陈建生同意自房屋交付之日起，将房屋纳入城建公司或者城建公司委托的物业管理机构进行统一管理，并遵守有关管理规定，按规定交纳有关管理费用。但是，事后，双方没有按照合同履行。一是城建公司售房时没有选聘物业管理企业，也未与陈建生就前期物业管理签订合同；二是陈建生购房后对部分物业自己委托管理、服务，支付相关费用；三是城建公司在委托城建物业公司进行物业管理期间，陈建生也未支付相关物业服务费。因此，特立公司上诉认为前期物业合同对陈建生仍产生法律约束力，无事实和法律依据，该上诉请求不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，前期物业合同中约定由特立公司管理的物业建筑面积为54320平方米，主要针对A、B、C区，而解放西路12-＊号房屋系与A、B、C区相分离的独立建筑，其所涉消控、水电也在2011年后已由陈建生自行建设、交费。因此，原审法院确认特立公司物业管理区域为胜利门停车场A、B、C区，并不包括解放西路12-＊号房屋，并无不当。特立公司上诉认为其对解放西路12-＊号提供物业管理服务，与事实不符，该上诉请求不予支持。
关于北大街＊＊号房屋，其位于特立公司物业管理区域内，与其他房屋在消控、水电等应当为一整体，原审法院确认特立公司对北大街25号房屋进行物业管理，并无不当。陈建生上诉认为自己对该房屋进行全部物业管理，与事实不符，该上诉请求不予支持。关于收费标准，因涉案房屋系采用市场调节价，在双方协商不成的情况下，原审法院参考无锡仲裁委关于解放西路12号一、二层房屋物业费的仲裁意见，并无不当。陈建生上诉要求改判，无法律依据，也不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6040元（其中特立公司预交5000元，陈建生预交1040元），由特立公司负担5000元，陈建生负担1040元。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 陈丽芳
审判员 潘晓峰
二〇一四年十二月十八日
书记员 周一心