河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一初字第140号
原告陈玲。
委托代理人刘宝玉，河南仰天律师事务所律师。
委托代理人郝东杰，河南仰天律师事务所实习律师。
被告翟宏伟。
委托代理人朱俊楠，金博大律师事务所律师。
第三人河南省锦寓置业有限公司，住所地郑州市经五路15号。
法定代表人葛明森，该公司董事长。
委托代理人高道杰，该公司副总经理。
委托代理人温东旭，河南衡祥律师事务所律师。
原告陈玲诉被告翟宏伟、第三人河南省锦寓置业有限公司（以下简称锦寓公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，于2015年5月28日向本院提起诉讼，本院于2015年6月5日决定受理，并依法组成合议庭，分别于2015年6月30日、7月1日向各方当事人送达了应诉通知书、起诉状副本、告知合议庭组成人员通知书、举证通知书、诉讼权利义务风险告知书、廉政监督卡和开庭传票。合议庭于2015年7月29日、10月14日公开开庭审理了本案，原告陈玲及其委托代理人刘宝玉、郝东杰，被告翟宏伟委托代理人朱俊楠，第三人锦寓公司委托代理人高道杰、温东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈玲诉称，其于2011年10月9日与锦寓公司订立商品房买卖合同，由原告购买锦寓公司开发的位于南阳市宛城区天山路东段都市春天9号楼3102房屋。陈玲于签订合同的当天支付了全部房款，并入住该房。后陈玲得知郑州市中级人民法院因执行翟宏伟申请执行锦寓公司借款担保一案，于2014年6月9日作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定，查封了原告购买且居住多年的该房屋，且拟对该房屋采取进一步的执行措施，原告遂向郑州市中级人民法院提出执行异议。郑州市中级人民法院经审查作出了（2015）郑执异字第30号执行裁定，驳回了陈玲提出的执行异议。陈玲认为该涉案房产系其合法全款购买，且入住多年，产权为陈玲所有，翟宏伟不得因其与锦寓公司的纠纷对案外人的房屋进行执行，相应查封措施应予解除。陈玲特提起本诉，请求依法解除对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天9号楼3102房屋的查封，判令不得执行该房屋，诉讼费用由翟宏伟负担。
翟宏伟辩称，一、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地管理部门协助执行若干问题的通知》，其申请查封锦寓公司所有的房产符合法律规定。二、本案陈玲未与锦寓公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，陈玲与锦寓公司签订的《认购书》中仅包含《商品房销售管理办法》第十六条中的（一）、（二）、（四）项，其余各项内容均不包括，这显然不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，不能将《认购书》认定为《商品房买卖合同》。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与《物权法》条款内容相冲突时，应当以《物权法》为准。四、陈玲未完成自己的举证义务，不能证明其是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中的“第三人”，应当承担举证不力的后果。请求依法驳回陈玲的诉讼请求。
锦寓公司辩称，一、陈玲所诉属实，其与锦寓公司签订了商品房买卖合同，合同已经实际履行，陈玲已足额交付了购房款，且已经实际占有并装修使用多年，锦寓公司已获得商品房预售许可证，陈玲的诉讼请求应予支持。二、翟宏伟的答辩理由不能成立，其引用的法律不适用本案。根据合同法规定，只要标的明确，双方当事人明确，意思表示真实，就属于有效合同，不存在查封后陈玲与锦寓公司串通购买房屋的情形。
原告陈玲为证明自己的主张向提交如下证据：1、第三人锦寓公司与原告2010年1月4日都市春天认购书。证明第三人锦寓公司于2011年10月9日已与原告陈玲订立书面合同将该房屋卖给原告陈玲。2、第三人锦寓公司2011年10月9日给原告陈玲出具的收据1张，原告陈玲银行流水8页，补交房款收据，交房面积补款及违约金赔偿表。证明原告陈玲在2011年10月9日订立合同当天已向第三人锦寓公司交纳了全部房款。3、原告陈玲购房合同面积补款及收费结算表，办证费、价格基金等费用。证明原告陈玲已交纳了办证相关费用，对房屋产权未过户没有过错。4、都市春天入住流程表，物业服务协议。证明原告陈玲早已办理了交房手续，入住该房。5、南阳市家庭（个人）房产登记信息查询证明。证明原告陈玲名下无其他用于居住的房屋。
翟宏伟对陈玲提供的上述证据的质证意见为：1.对证据1的真实性和证明目的均有异议。该合同书没有编号，而其他关联案件提交的类似合同书均有编号。没有编号意味着存在后补的可能性。且“定房协议”不是法律意义上的《商品房买卖合同》。2.对证据2、证据3的真实性和证明目的均有异议。因本案第三人锦寓公司系被告翟宏伟申请执行案件中的被执行人，因此仅凭第三人锦寓公司为其出具的收据无法证明原告陈玲是否真实付款。原告陈玲提供的“银行流水单”，被告对其“关联性”有异议：其记载的内容均无法显示原告陈玲2011年10月9日当天的付款情况，且收款账号与本案是否有关？被告无从得知。原告陈玲未能尽到其举证义务。其他证据均为原告陈玲与第三人所签，被告对这些证据的真实性和证明目的均有异议。3.对证据4的真实性和证明目的均有异议。物业协议上没有甲方及物业方的签字盖章，无法证明其合法生效；入住流程表上多栏空白，且无物业公司流程章，无法证明原告陈玲已经入住的事实。即便入住，时间也在被告查封房产之后。4.对证据5的真实性和证明目的没有异议。
锦寓公司对陈玲提交的上述证据均无异议；双方签订的认购书真实，能够证明其已与陈玲签订了涉案房屋的买卖合同；陈玲提供的收据上有年份和票号，根据票据的陈旧程度，的确是锦寓公司在陈玲缴纳房款时向陈玲出具的。
被告翟宏伟为证明其事实主张，向本院提交如下证据：锦寓公司及乐邦公司企业信用信息公示系统查询信息，以证明乐邦公司与锦寓公司之间存在关联关系。
陈玲对翟宏伟提交的上述证据有异议，锦寓公司和乐邦公司是相互独立的企业法人，各自有独立的市场地位和利益，不能以此否认陈玲举证的真实性。
锦寓公司对翟宏伟提交的证据有异议，其与乐邦公司并不是关联公司。
本院对陈玲提交上述证据的分析认证意见如下：一、陈玲提交的第1组证据、第2组证据均系书证，能够相互印证证明陈玲于2011年10月9日，协议签订当天向锦寓公司交纳了约定的全部房款，翟宏伟虽对陈玲提交的上述证据的真实性提出异议，但未提供任何反驳证据支持其异议，故对陈玲提交的证据1、证据2，本院予以采信。二、关于陈玲提交的第3组证据。原告陈玲购房合同面积补款及收费结算表，办证费、价格基金等费用，与其他证据能够相互印证，故对原告陈玲提交的第3组证据，本院予以采信。三、原告陈玲提交的都市春天入住流程表，物业服务协议上没物业公司盖章，且被告翟宏伟不认可，本院不予采信。四、南阳市家庭（个人）房产登记信息查询证明系房管部门出具，且被告认可，对该证据本院予以采信。
翟宏伟提交的2份证据，与本案无关，本院不予采信。
除上述证据外，陈玲、翟宏伟还提交了涉本案房屋被查封的民事裁定书、协助执行通知书、执行通知书、执行裁定书及送达回证等法律文书的复印件，经质证，各方均无异议，又经本院核实，上述法律文书属实，本院予以采信。
锦寓公司按本院要求，提交了南阳市房地产市场管理处于2010年9月9日颁发给锦寓公司的编号为（宛市）房预售证第2010038号商品房预售许可证，经质证，各方对该预售许可证均无异议，本院予以采信。
根据当事人的陈述、举证、质证和本院分析认证意见，本院确认本案事实如下：
南阳市房地产市场管理处于2010年9月9日向锦寓公司颁发了的编号为（宛市）房预售证第2010038号的商品房预售许可证，该许可证显示：经审查，准予锦寓公司公开预售都市春天2#、3#、4#楼（1-26层）和8#、9#楼（1-33层）商住楼。
2011年10月9日，锦寓公司南阳分公司向原告陈玲出具编号为0075164的收据，该收据载明：“收到陈玲人民币壹万元整，系付9#、3102室，房款”，并加盖有锦寓公司的财务专用章。2014年10月27日，锦寓公司向原告陈玲出具编号为0011238和00111239的收据2张，收据载明：“收到陈玲人民币贰万六仟贰佰贰拾贰元整，系付9-3102室，补房款”、“收到陈玲人民币肆仟捌百三拾柒元整，系付9-3102室，办证费、价格基金、沼气费”，并加盖有锦寓公司的财务专用章。2011年10月9日，原告陈玲与锦寓公司签订“都市春天认购书”一份，该协议书中在认购物业中填写“9号楼3102室，建筑面积132.35平方米，标准总价502930元”；在“甲乙双方约定付款方式”中约定：乙方（即陈玲）选择一次性付款方式，优惠0元，优惠后总价502930元（含订金），于2011年10月9日前付清；此外，认购书中还对双方的费用承担、不可抗力、联系方法、违约责任等进行了约定。
2012年6月12日，因翟宏伟在与锦寓公司的仲裁案件中申请财产保全，南阳市宛城区人民法院于2012年6月12日作出（2012）宛民保字第1号民事裁定书，裁定查封锦寓公司名下包括涉本案房屋在内的20套房产，6月13日，南阳市宛城区人民法院向南阳市房产管理局送达了该民事裁定书及（2012）宛民保字第1号协助执行通知书，将锦寓公司名下涉本案在内的20套房产查封。后郑州仲裁委员会作出（2012）郑仲裁字第183号裁决书。2013年4月26日，翟宏伟持郑州仲裁委员会（2012）郑仲裁字第183号裁决书向本院申请强制执行，本院于2013年4月28日立案执行，于2013年5月9日作出（2013）郑执一字第196号执行通知书，责令锦寓公司自该通知书送达之日起三日内向翟宏伟支付购房款300万元和违约金150万元，并负担案件仲裁费56615元及申请执行费48016元；于2013年5月15日作出（2013）郑法执字第196号民事裁定书及（2013）郑协执字第196号协助执行通知书，查封锦寓公司名下涉本案在内的20套房产，同日送达南阳市房产管理局，查封期限至2014年6月12日止。2014年6月9日，本院作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，查封期限一年，同日向南阳市房产管理局送达。2015年6月1日，本院又作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，期限三年，并于2015年6月4日送达南阳市房产管理局。原告陈玲不服本院（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书，认为涉本案房屋系其与锦寓公司签约购买，并付完全款，且已占有使用，以案外人身份书面向本院提出执行异议，请求中止对涉本案房屋的执行。2015年4月29日，本院作出（2015）郑执异字第30号执行裁定书，驳回了陈玲的异议。裁定书于2015年5月16日送达后，原告陈玲不服，于2015年5月28日向本院提起本诉，请求解除对涉本案房屋的查封。
经本院主持调解，各方当事人就解决本案纠纷曾于2015年8月5日达成了附生效条件的和解协议，但因锦寓公司未履行和解协议，和解协议未生效。
本院认为：陈玲提起本案执行异议之诉，目的是为了停止针对涉本案房屋的执行行为及解除本院对涉本案房屋的查封，因此，本院在其他民事案件的执行过程中对涉本案房屋进行查封是否适当，以及是否应予解除查封是本案的审查重点。而关于民事执行中对被执行人为商品房开发企业的不动产的查封是否适当，以及案外人提出的执行异议能否成立，应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审查。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原告和第三人在房屋查封之前签订的《认购书》、《订房协议》，对双方当事人身份，通联方法，房屋的方位座落，面积，价格价款，支付价款方式，违约责任等一系列问题都作了明确的约定，双方权利义务关系明确，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的书面买卖合同。
本案中，陈玲提交的两份收据显示其于2011年10月9日，即合同签订的当日向锦寓公司交纳了涉本案房屋的房款50.2930万元，能够证明陈玲在涉本案房屋查封前其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，购买了涉本案房屋。
综合当事人在本案中提供的证据，陈玲和锦寓公司之间在涉本案房屋被查封前就存在合法、有效的商品房买卖关系，且陈玲向锦寓公司支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，且陈玲名下又没有其他可供居住的其他房屋，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本院查封涉本案房屋缺乏法律依据，陈玲提出的执行异议成立，其对涉本案房屋享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行，故陈玲在本案中请求停止对涉本案房屋执行的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。就陈玲要求解除对上述房屋的查封，应通过执行程序进行处理，故本院对陈玲要求解除查封的请求不予处理。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、停止本院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天9号楼3102房屋的执行；
二、驳回陈玲的其他诉讼请求。
案件受理费1050元，由被告翟宏伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省高级人民法院，并向河南省高级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。
审 判 长 闫 明
审 判 员 袁 斌
审 判 员 钟晓奇
审 判 员 张林利
代理审判员 王明振
二〇一五年十一月六日
书 记 员 王梦娇
书 记 员 吴 松