广东省江门市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）江中法行终字第44号
上诉人（原审被告）：江门市住房和城乡建设局。住所地：广东省江门市江海一路**号。
法定代表人：马克烈，该局局长。
委托代理人：李静染，广东良匠律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：彭健明，男，1963年8月25日出生，汉族，住址：广东省江门市蓬江区建设路**号之五701；身份证号码：4407011963********。
委托代理人：袁长成，广东永基律师事务所律师。
委托代理人：林文聪，广东永基律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：邓江求，男，1962年8月10日出生，汉族，住址：广东省江门市江海区礼乐街道办事处东仁芳兴里***号；身份证号码：4407211962********。
委托代理人：李力，广东聚溪律师事务所律师。
委托代理人：李艳红，广东聚溪律师事务所律师助理。
原审第三人：江门市新会区人民政府。住所地：广东省江门市新会区会城同庆路*号。
法定代表人：文彦，该区区长。
委托代理人：陈亮才，广东华卓律师事务所律师。
委托代理人：黄艳春，广东华卓律师事务所律师。
原审第三人：江门市新会区住房和城乡建设局。住所地：广东省江门市新会区会城知政北路**号。
法定代表人：陈振辉，该局局长。
委托代理人：张志杰，广东圭峰律师事务所律师。
委托代理人：陈少鸿，广东圭峰律师事务所律师。
上诉人江门市住房和城乡建设局（以下简称“江门市住建局”）、彭健明因与被上诉人邓江求、原审第三人江门市新会区人民政府（以下简称“新会区政府”）、江门市新会区住房和城乡建设局（以下简称“新会区住建局”）住房和城乡建设行政登记纠纷一案，均不服广东省江门市新会区人民法院（2013）江新法行初字第64号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
邓江求向原审法院提起诉讼，请求：1、撤销江门市住建局发给彭健明的房屋所有权证（粤房字第4318821XXXXX**号）；2、本案的诉讼费用由江门市住建局等承担。主要事实和理由：邓江求是东仁XX村村民，1992年年底邓江求将位于江海区礼乐东仁村芳兴里121XXX号的祖屋改建成砖混合结构一层的楼房，建成后邓江求一家居住在该楼房至今。邓江求与彭健明素不相识，彭健明于2013年3月29日向江门市江海区人民法院起诉邓江求要求返回江海区礼乐东仁村芳兴里121XXX号砖混合结构一层的楼房并提供了该房屋所有权证等证据，邓江求收到彭健明的民事起诉状及证据和江海区人民法院的应诉通知书后才得知：在1994年7月1日新会区住建局依据彭健明的申请及彭健明提供的不是邓江求名字且不是邓江求本人签名的虚假的房屋买卖契约，在没有依照《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条的规定，新会区住建局没有履行产权审查的行政义务下发给了彭健明江海区礼乐东仁村芳兴里121XXX号房屋的房屋所有权证（粤房字第4318821XXXXX**号），此乃不合法的行政许可。综上所述，彭健明的房屋买卖契约是伪造的，新会区住建局未尽产权审查的义务，邓江求依据修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条“人民法院受理公民、法人和其他组织对下列具体行政行为不服提起的诉讼：（八）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的”、第十九条“因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”、第二十五条第五款“行政机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关是被告”及第五十四条“（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1、主要证据不足的；3、违反法定程序的”的规定，请予支持。
江门市住建局辩称：一、涉案房屋在江门市住建局的登记状况。经审核，涉案房屋在江门市住建局档案记录证实如下状况：权证记录房屋地址：新会市礼乐镇东仁区芳兴里83XXX号对面，权属人：彭健明，权证号：粤房字第4318821XXXXX**号。二、涉案房屋办理登记记录状况。1、邓江求于1994年5月凭私有房屋产权登记申请书、房屋（新建）工程呈批表、集体土地建设用地使用证、身份证等资料，向原新会市房地产管理局申办“礼乐镇东仁区芳兴里83XXX号对面”房屋的初始登记，原新会市房地产管理局于1994年7月核准登记。2、1994年5月，彭健明凭私有房屋产权登记申请书并经过其所在地单位东仁XX管理区以及当地乡政府加盖公章同意办理的证明、有其本人与邓江球签名的房地产买卖契约、盖有广东省税务局新会市查验专用章的广东省新会市工商企业商品房销售统一发票和身份证明等资料，向原新会市房地产管理局申办“礼乐镇东仁区芳兴里83XXX号对面”房屋的转移登记。原新会市房地产管理局于1994年7月核准登记，将上述房屋转移登记在彭健明名下，并核发了粤房字第4318821XXXXX**号《房屋所有权证》。三、原新会房地产管理局核准登记的法律依据上述登记发生时间在1994年7月1日，当时是按照1987年4月29日广东省人民政府颁布的《广东省城镇房屋登记办法》之规定具体核准相关申请人的产权登记的。四、相关说明。上述登记由原新会市房地产管理局办理。因行政区域划分，1994年2月江门市扩大市区调整管辖区域，将原新会市礼乐镇划归江门市区，但交接过渡期间原新会市房产管理局仍继续办理礼乐镇的房屋登记工作。现上述登记档案资料已移交江门市住建局。经初步核实，江门市住建局认为原新会市房产局是按照《广东省城镇房屋登记办法》之规定对涉案房屋进行核准登记的，相关登记行为合法，请法庭查实。
新会区住建局述称：一、新会区住建局作为被告主体不适格。1、自1994年起，新会区住建局对礼乐街道行政区域内的房屋登记事务已没有行政管理权。修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第五款规定：“行政机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关是被告。”1994年，原新会市礼乐镇隶属原江门市城区人民政府管辖。礼乐街道的房屋登记职能归属江门市房屋登记管理部门行使。因此，新会区住建局作为被告主体不适格。2、新会区住建局不掌握本案涉讼具体行政行为的档案资料，难以作出实质性答辩，根本不可能充分行使举证权利和承担举证责任。二、邓江求应先行解决其与彭健明的民事争议，本案应中止审理。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，邓江求诉称涉案《房屋买卖契约》不是邓江求的名字，且也不是邓江求本人签名。据此，如邓江求认为其与彭健明签订的《房屋买卖契约》无效，邓江求应先与彭健明解决其产权纠纷。综上所述，新会区住建局不具有礼乐街道房屋登记管理的行政职权。邓江求起诉无理，请法庭查明事实，依法裁定驳回邓江求对新会区住建局的起诉或判决驳回邓江求的诉讼请求。
新会区政府述称：一、新会区政府作为被告主体不适格。1、自1994年起，新会区政府对礼乐街道行政区域内的所有行政事务已没有行政管理权。修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第五款规定：“行政机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关是被告。”1994年，原新会市礼乐镇隶属原江门市城区人民政府管辖。礼乐街道的房屋登记职能归属江门市房屋登记管理部门。因此，新会区政府作为被告主体不适格。2、新会区政府不掌握本案涉讼具体行政行为的档案资料，难以作出实质性答辩，根本不可能充分行使举证权利和承担举证责任。3、江门市住建局答辩确认：涉案房屋的档案登记资料现由江门市住建局掌握。二、邓江求应先行解决其与彭健明的民事争议。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，邓江求诉称涉案《房屋买卖契约》不是邓江求的名字，且也不是邓江求本人签名。据此，如邓江求认为其与彭健明签订的《房屋买卖契约》无效，邓江求应先与彭健明解决其产权纠纷。综上所述，新会区政府早已不具有礼乐街道房屋登记管理的行政职权。邓江求起诉无理，请法庭查明事实，依法裁定驳回邓江求对新会区政府的起诉。
彭健明述称：一、邓江求要求撤销涉案房屋的《房屋所有权证》没有事实和法律依据。涉案房屋是彭健明合法购买所得，房屋登记机关依法出具《房屋所有权证》给彭健明是符合法律规定的。二、涉案房屋买卖契约是合法有效的。1、邓江求起诉称“房屋买卖契约是伪造的，契约上签名并非其本人签名”，对此，邓江求应承担相应举证责任。但退一步来讲，即使该契约上的签名并非其本人签名，也不能说明其没有出卖涉案房屋给彭健明的意思表示，不能说明本案房屋买卖无效。2、房屋买卖契约是经过邓江求所在地的“江门市城区礼乐镇东仁XX管理区”和“新会市礼乐镇建设委员会”审查同意的。如果邓江求没有出卖房屋的意思表示，上述单位，尤其是邓江求所在地的“礼乐镇东仁XX管理区”是不可能在契约上加盖公章的。上述单位加盖公章的行为可以进一步证实涉案房屋的买卖是双方的真实意思表示，是合法有效的。3、从房产登记的程序讲，如果没有邓江求的同意，相关的手续是不可能办理成功的。根据当时施行的《广东省城镇房屋登记办法》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》的相关规定，办理房屋登记，需要出示原《房屋所有权证》，发放新证后，需收缴注销旧证书。原《房屋所有权证》是由邓江求保管的，因此，只有邓江求出示并提交原《房屋所有权证》，房屋过户手续才能得以顺利办妥。邓江求出示并提交原《房屋所有权证》的行为充分说明其对出卖涉案房屋给彭健明是清楚的、同意的。4、结合涉案房屋的权属变更登记至彭健明名下至今已将近20年的客观事实，邓江求直至彭健明另案诉请其停止侵权，返还房屋时才主张其从未出让房屋，亦是明显不合常理的。因此，邓江求的主张是没有事实依据的。综上所述，彭健明认为邓江求的诉讼请求缺乏事实和法律依据，涉案房屋的买卖是合法有效的，房产登记部门依法出具《房屋所有权证》给彭健明是符合法律规定的。故此，请求人民法院切实查清本案事实，依法驳回邓江求的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：座落在江门市江海区礼乐街道办事处东仁芳兴里121XXX号房屋是邓江求继承祖先遗下的旧屋，邓江求于1991年11月申请土地登记，1991年12月16日邓江求取得了新府集建总字（1991）第170700919XXXXXXXXX号《集体土地建设用地使用证》，1992年5月，邓江求经有关部门批准对旧屋进行拆旧建新并进行了扩建，1994年4月25日邓江求向新会区住建局申请办理房屋产权登记，并向新会区住建局提交了私有房屋产权登记申请书、房屋（新建）工程呈批表、集体土地建设用地使用证、身份证等资料，新会区住建局于1994年5月5日经核准认为证件齐全，同意办理。1994年4月25日邓江求与彭健明签订一份《房屋买卖契约》，约定邓江求以4万元的价格将涉案房屋卖给彭健明，1994年4月25日彭健明向新会区住建局申请办理房屋产权登记，并向新会区住建局提交了私有房屋产权登记申请书，该申请书经过东仁XX管理区以及当地乡政府加盖公章同意办理，还有彭健明与邓江球签名的房地产买卖契约、盖有广东省税务局新会市查验专用章的广东省新会市工商企业商品房销售统一发票和身份证明等资料，新会区住建局于1994年5月5日经核准认为证件齐全，同意办理，1994年7月1日新会区政府作出粤房字第4318821XXXXX**号《房屋所有权证》，房屋所有权人是彭健明。2013年3月29日，彭健明向江海区人民法院提起民事诉讼，起诉本案邓江求，认为本案邓江求侵占了其房屋（涉案房屋），要求本案邓江求停止侵占并迁离涉案房屋。邓江求得知涉案房屋登记在彭健明名下，故向原审法院提起行政诉讼。
另查明，1994年2月5日，广东省民政厅作出粤民基（1994）13号《关于江门市扩大市区调整管辖区域的批复》，将原新会市礼乐镇的行政区域划归江门市区的行政区域。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，根据修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出具体行政行为的行政机关是被告”、第五款“行政机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，本案作出具体行政行为的行政机关是新会区住建局和新会区政府，新会区住建局和新会区政府对礼乐镇行使的行政管理职能已于1994年2月5日划归江门市人民政府管辖，故其被告主体不适格，应列为本案第三人，江门市住建局继续行使新会区住建局和新会区政府对礼乐镇的房屋登记管理职能，故江门市住建局成为本案的被告主体适格。
涉案房屋于1994年4月至7月期间办理《房屋所有权证》，应当适用1987年4月29日广东省人民政府颁布的《广东省城镇房屋登记办法》的有关规定。根据该办法第三条“办理房屋登记，发放《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》的工作，由房屋所在地的市、县房地产管理机关负责”的规定，涉案房屋所在地礼乐镇原属新会市人民政府管辖，1994年2月5日已划归江门市人民政府管辖，涉案房屋所有权证应由江门市住建局负责登记和发放，没有证据证明江门市住建局授权新会区住建局和新会区政府过渡时期行使对礼乐镇的房屋进行审核登记，新会区住建局对涉案房屋进行审核，由新会区政府作出粤房字第4318821XXXXX**号《房屋所有权证》，超越行政职权。
根据《广东省城镇房屋登记办法》第七条“房屋所有权发生转移时，当事人应在所有权转移之日起三十天内，持申请书、本人身份证，并按下列规定提交证明文件，办理转移所有权登记：（二）购买的房屋，提交出售单位出具的证明或原《房屋所有权证》和房屋所在地的房屋交易所认证的买卖合同”的规定，彭健明办理房屋所有权转移登记时，没有证据证明其已向新会区住建局提交了原《房屋所有权证》，其提交的《房屋买卖契约》未经房屋所在地的房屋交易所认证，新会区住建局同意为彭健明办理粤房字第4318821XXXXX**号《房屋所有权证》，主要证据不足，未尽审查义务。
邓江求将房屋卖给彭健明，邓江求应先取得房屋产权证，彭健明应后取得房屋产权证。但本案中邓江求与彭健明于1994年4月25日同一日向新会区住建局申请办理涉案房屋的产权登记，新会区住建局于1994年5月5日同一日核准，认为邓江求与彭健明证件齐全，同意办理，不符合逻辑，程序不合法。彭健明不是东仁XX村村民，其无权使用东仁XX村集体建设用地，其依法应当不能购买涉案房屋。
综上所述，依照修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条“人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可判决被告重新作出具体行政行为：1、主要证据不足的；3、违反法定程序的；4、超越职权的”的规定，判决如下：撤销新会区政府于1994年7月1日作出粤房字第4318821XXXXX**号《房屋所有权证》。一审案件受理费人民币50元，由江门市住建局负担。
当事人二审的意见
江门市住建局不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，判令江门市住建局不需要在本案中承担任何责任，包括但不限于承担诉讼费。主要事实与理由：一、关于诉讼主体的问题，江门市住建局不应当被列为本案中承担法律责任的诉讼主体。修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出具体行政行为的行政机关是被告……行政机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关是被告”。本案中，被诉的具体行政行为是原新会市人民政府、新会市住建住局作出的，新会撤市设区后，其原行政管理职能由现新会区政府、新会区住建局履行，因此，该行政机构尚未撤销。虽然根据行政区域的划分，原新会市礼乐镇于1994年2月划归江门市管辖，但原新会市政府、新会市住建局仍于1994年5月作出被诉的行政行为，一审认定该行为属于“超越行政职权”，那么应针对作出该行为的行政机关，即现新会区政府、新会区住建局。因此，新会区政府、新会区住建局应作为本案的被告。一审法院认定新会区政府、新会区住建局作为被告主体不适格，而将江门市住建局定为本案被告不符合法理原则。二、关于诉讼时效问题，江门市住建局认为本案涉案纠纷已经超过诉讼时效。本案中被诉的具体行政行为发生于1994年，当时江门市住建局并没有接收涉案房屋的确权资料，相关职能依然由原新会市职能部门行使。而在近二十年后，邓江求于2013年才提起诉讼，应当远远超出了诉讼时效。综上理由，请二审法院查实，撤销一审错误判决并驳回邓江求的诉求。
彭健明不服原审判决，亦向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回邓江求的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用全部由邓江求承担。主要事实与理由：一、彭健明与邓江求之间的房屋买卖关系是真实合法有效的，涉案房屋应属彭健明所有。在彭健明与邓江求确认合同无效纠纷一案中（案号：2014江中法民一终字第347号），江门市中级人民法院所作的生效民事判决已经认定涉案房屋买卖契约不存在导致合同无效的情形，并依法驳回了邓江求请求确认涉案房屋买卖契约为无效合同的诉讼请求。因此，涉案房屋买卖契约是真实合法有效的。彭健明基于上述真实合法有效的房屋买卖契约，当然依法有权取得涉案房屋的所有权，原审法院决定撤销涉案房屋的《房屋所有权证》是严重错误的。二、本案房屋买卖是符合当时的法规及政策要求的。在1994年，国家法规及政策均没有明文禁止涉案类型的房屋不能出售，而现行的土地管理法等有关法规均颁布于涉案房屋交易以后，根据法不溯及既往的原则，现行的法规是不能调整涉案的房屋买卖关系的。原审法院认为“彭建明无权使用东仁XX村集体建设用地，不能购买涉案房屋”的论断，明显是适用法律错误，应当予以纠正。三、退一步讲，即使新会区政府存在超越行政职权的行为，也不应撤销涉案《房屋所有权证》。法院的判决不应脱离当时的历史背景，致社会效果于不顾。若按照原审判决的论述，在该时间段内，由新会区政府出具的房产证岂非全部均属无效，应当撤销如果房产证被撤销，在日前房价高企的情况下，有关房价损失应由谁来承担呢，是否全部由政府依法进行赔偿呢而江门市住建局、新会区住建局、新会区政府的答辩及庭审中，其均认可涉案房屋交易的程序，认为登记行为合法有效。所以，退一步讲，即使新会区政府存在越权行为，但有关交易程序也已经有权机关追认，法院也不应撤销涉案《房屋所有权证》。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以纠正。
针对江门市住建局的上诉，邓江求答辩称：l、原审法院是依据邓江求的申请和新会区住建局的答辩状称：“1994年，原新会市礼乐镇隶属原江门市城区人民政府管辖。礼乐街道的房屋登记职能归属江门市房屋登记管理部门行使。”而追加江门市住建局为被告的。此符合修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第五款“行政机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，也符合十二届全国人大常委会第十一次会议表决通过关于修改行政诉讼法的决定第二十六条“…行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的立法法理原则。2、邓江求与彭健明素不相识，彭健明于2013年3月29日向江门市江海区人民法院起诉要求返回江海区礼乐东仁村芳兴里121XXX号砖混合结构一层的楼房并提供了该房屋所有权证等证据，邓江求收到江海区人民法院2013年4月8日的应诉通知书后才得知：在1994年7月1日江门市住建局依据彭健明的申请及彭健明提供的不是邓江求名字且不是邓江求本人签名的虚假的房屋买卖契约，在没有依照《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条的规定，江门市住建局没有履行产权审查的行政义务下发给了彭健明江海区礼乐东仁XX村芳兴里12l号房屋的房屋所有权证（粤房字第4318821XXXXX**号），此乃不合法的行政许可。邓江求2013年7月1日己向江海区人民法院递交行政立案资料，因江门市法院系统对行政案件立案规定的原因，邓江求于2013年7月22日又重新向原审法院递交行政立案资料，邓江求的起诉符合法定时效规定。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持，维护邓江求的合法权益。
针对彭健明的上诉，邓江求答辩称：1、《房屋买卖契约》中卖主“邓江球”、“彭健明”的签名笔迹与邓江求本人、彭健明上诉状签名笔迹明显不一致，可见并不是邓江求、彭健明本人签名，属于无效合同。2、农村住宅用地只能分配给本村村民，彭健明作为城镇居民到农村购买宅基地住宅是违反法律和社会公共利益的无效行为，其签订的契约是无效合同。3、彭健明也认为存在超越行政职权的行为，根据修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项“具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：……4、超越职权的；……”的规定，原审判决正确，请求二审法院依法维持，以维护邓江求的合法权益。
针对江门市住建局、彭健明的上诉，新会区政府一并述称：一、新会区政府作为本案被告主体不适格。原审列新会区政府为第三人，适用法律正确。修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第五款规定：“行政机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关是被告。”1994年起，原新会市礼乐镇隶属原江门市城区人民政府管辖。礼乐街道的房屋登记职能归属江门市房屋登记管理部门。2002年，原新会市人民政府被撤销，成立新会区政府。而继续行使礼乐街道房屋登记职权的部门为江门市住建局，不是新会区政府。据此，新会区政府作为被告主体不适格。二、新会市人民政府向彭建明核发《房屋所有权证》，没有超越行政职权，程序合法。1、1994年2月5日，是广东省民政厅《关于江门市扩大市区调整管辖区域的批复》的发文日期，不是该文件的实施日期。1994年7月1日，新会市人民政府仍具有礼乐镇的房屋管理职权。2、本案涉及的房屋位于农村地区，《广东省城镇房屋登记办法》不适用于本案。3、根据“法不溯及既往”的原则，发证当时，没有禁止村民把宅基地上的房屋向非本村村民转让的法律规定。4、根据民法通则的原理，村民对房屋享有所有权，处分权是所有权的四项权能之一。据此，村民依法可以转让房屋。5、房屋登记部门的职能是办理房屋权属及有关事项的登记，不包括土地权属登记，不涉及宅基地的使用权变更登记。三、本案应中止审理。邓江求应先行解决其与彭健明的民事争议。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，邓江求多次诉称涉案《房屋买卖契约》不是其本人签名。据此，如果邓江求认为其与彭健明签订的《房屋买卖契约》无效，邓江求应先与彭健明解决其产权纠纷。综上所述，原审适用法律错误。邓江求起诉无理。请法庭查明事实，依法裁定驳回邓江求的诉讼请求。
针对江门市住建局、彭健明的上诉，新会区住建局一并述称：答辩意见与一审意见一致，应先中止审理，房屋问题应由邓江求与彭健明之间通过民事诉讼程序确定房屋权属以后再恢复因房屋产权登记问题产生的行政纠纷，再看是否有必要进行变更或进行新的房屋登记，否则，没有办法彻底解决涉案房屋的权属和登记纠纷。
二审阶段，各方当事人均没有新的证据向本院提交。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经对各方当事人提供的证据的合法性、真实性、相关性进行认证后，所认定的事实与原审认定的事实一致。
本院另查明：2013年10月16日，邓江求以彭健明为被告向广东省江门市江海区人民法院提起确认合同无效纠纷诉讼［案号：（2013）江海法民一初字第372号］。该案审理过程中，本案一审曾以该案审理结果为依据为由，于2013年12月6日裁定中止诉讼。该案一审判决驳回邓江求的全部诉讼请求，邓江求不服一审判决向本院提起上诉，本院于2014年9月1日作出（2014）江中法民一终字第347号民事判决并已生效。该案中，本院二审认为如果邓江求有证据证明涉案《房屋买卖契约》并非其与区秀兰签订，系彭健明利用假合同骗取房屋产权登记的，其可通过行政诉讼进行救济，并判决驳回上诉，维持原判。本案遂恢复审理。
本院认为，本案系住房和城乡建设行政登记纠纷。涉案《房屋所有权证》核准登记日期为1994年7月1日，应当适用1987年4月29日广东省人民政府颁布的《广东省城镇房屋登记办法》的有关规定。根据该办法第三条“办理房屋登记，发放《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》的工作，由房屋所在地的市、县房地产管理机关负责”的规定，涉案房屋所在地礼乐镇原属新会市人民政府管辖，发放涉案《房屋所有权证》应属于原新会市房地产管理局行政职权，本院予以确认。江门市住建局一审答辩认为“因行政区域划分，1994年2月江门市扩大市区调整管辖区域，将原新会市礼乐镇划归江门市区，但交接过渡期间原新会市房产管理局仍继续办理礼乐镇的房屋登记工作”，符合客观事实，本院予以认可。原审法院认为于行政职权交接过渡期间原新会市房地产管理局发放的涉案《房屋所有权证》超越行政职权，理据欠充分，属认定不当，本院予以纠正。根据修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第五款“行政机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，江门市住建局继续行使原新会市房产管理局的职权，故本案的适格被告应为江门市住建局。原审法院确定本案被告为江门市住建局，新会区住建局和新会区政府为本案第三人恰当，本院予以维持。
本案二审的焦点问题是：原新会市房产管理局发放的涉案《房屋所有权证》是否合法。
1987年4月29日广东省人民政府颁布的《广东省城镇房屋登记办法》第七条规定：“房屋所有权发生转移时，当事人应在所有权转移之日起三十天内，持申请书、本人身份证明，并按下列规定提交证明文件，办理转移所有权登记：……（二）购买的房屋，提交出售单位出具的证明或原《房屋所有权证》和房屋所在地的房屋交易所认证的买卖合同。……”的规定，购买房屋的，应当提交原《房屋所有权证》。现有的证据显示，原新会市房产管理局在办理涉案房屋转移所有权登记时，当事人并没有提交原《房屋所有权证》。原新会市房产管理局在没有原《房屋所有权证》的情况下，直接办理了涉案房屋的转移所有权登记手续，未尽依法审查义务，违反了法定程序，对于一直居住于涉案房屋至今的邓江求的权利义务产生了影响。原审判决撤销涉案的《房屋所有权证》符合修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项“具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：……3、违反法定程序的；……”的规定，本院予以维持。
新会区政府、新会区住建局主张本案二审应中止诉讼，依前述理由，因撤销涉案的《房屋所有权证》并非以作为房屋登记行为基础的买卖民事法律关系无效或者应当撤销为由，故其主张本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序并无不当，二审应予维持。依据修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人江门市住房和城乡建设局、彭健明各负担25元。上诉人江门市住房和城乡建设局、彭健明各多预交的二审案件受理费25元，由本院分别予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 健
代理审判员 陈敏婷
代理审判员 董永文
二〇一五年七月六日
书 记 员 黄咏仪