山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芝民一初字第239号
原告烟台农村商业银行股份有限公司芝罘区支行。
负责人刘运和，该支行行长。
委托代理人孙立伟、刘洁，山东鲁信律师事务所律师。
被告陈岩，男，1982年8月30日出生，汉族，无固定职业。
被告李婷，女，1982年5月30日出生，汉族，无固定职业。
被告山东幸福实业有限公司。
法定代表人ＸＸ发，该公司董事长。
委托代理人赵军，山东鑫希望律师事务所律师。
被告烟台中恒信投资担保有限公司。
法定代表人丁志红，该公司董事长。
委托代理人韩业明，山东金鲁律师事务所律师。
原告烟台农村商业银行股份有限公司芝罘区支行诉被告陈岩、李婷、山东幸福实业有限公司（以下简称被告幸福实业公司）、烟台中恒信投资担保有限公司（以下简称被告中恒信担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘洁与被告幸福实业公司的委托代理人赵军及被告中恒信担保公司的委托代理人韩业明到庭参加了诉讼；被告陈岩和李婷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，被告陈岩和李婷系夫妻。2011年1月20日，被告陈岩作为借款人，被告李婷作为共同还款责任人，与原烟台市芝罘区农村信用合作联社（以下简称原农村信用联社）签订了《个人住房借款合同》，约定被告陈岩向原农村信用联社举借260000元用于购买坐落于烟台市芝罘区幸福中路62号幸福大厦B-10-16号房屋，同时以该套房屋提供抵押担保；被告幸福实业公司和被告中恒信担保公司为被告陈岩的上述借款承担连带保证责任。合同签订后，原农村信用联社向被告陈岩发放了全部借款本金260000元，但被告陈岩和李婷自2012年9月21日起未及时归还借款本息，截止到2013年2月20日，累计拖欠借款本金239416.73元及利息和逾期利息、复利6932.41元，也未将抵押的房产交由原农村信用联社行使抵押权；被告幸福实业公司和被告中恒信担保公司也未承担连带保证责任。现我支行已承接了原农村信用联社的全部债权债务，故我支行诉请判令（一）被告陈岩和被告李婷提前偿还借款本金239416.73元及利息、逾期利息、复利6932.41元（自2012年9月21日暂计至2013年2月20日分别按月利率4.53333‰，4.63958‰计算），并自2013年2月21日起至判决确定的给付之日止，仍按合同约定的月利率计付利息、逾期利息和复利；并由被告幸福实业公司和被告中恒信担保公司承担连带保证责任；（二）确认我支行对被告陈岩预抵押的坐落于幸福大厦B-10-16号的房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。
被告陈岩和被告李婷缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状。
被告幸福实业公司辩称，（一）针对被告陈岩和李婷的具体欠款数额，原告应提供证据证明；（二）根据我国《物权法》的相关规定，我公司作为担保人，仅应在原告处分抵押物后仍不足以清偿债务的范围内承担保证责任。故本案中，原告应先行使抵押权，处分抵押房产。
被告中恒信担保公司辩称，首先，我公司亦认同被告幸福实业公司关于原告应先处分抵押房产的答辩观点；其次，依据我公司与原告和被告幸福实业公司三方签订的协议，我公司承担保证责任的期限是自被告陈岩和李婷贷款所购房屋办理正式的抵押登记手续之日开始计算两年时间，而涉案房屋至今尚未办理正式的抵押登记手续，故我公司不应承担保证责任，应驳回原告对我公司的诉讼请求。
经审理查明，2007年6月19日，原农村信用联社与被告幸福实业公司和被告中恒信担保公司签订了《三方合作协议》，三方就被告幸福实业公司幸福大厦楼盘房产按揭销售达成如下协议：被告幸福实业公司项目坐落于烟台市芝罘区幸福中路62号，总建筑面积34198.50平方米；原农村信用联社向被告幸福实业公司销售的上述楼盘购房人提供个人住房按揭贷款，被告幸福实业公司和被告中恒信担保公司为原农村信用联社提供的个人住房按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保，被告幸福实业公司自贷款发放之日起承担连带保证责任，至办理出相关的房产证并监督办妥相关房产的抵押登记手续之日止；被告中恒信担保公司自相关房产的抵押登记手续办妥之次日起开始承担连带保证责任，至贷款期限届满之日起两年止，被告中恒信担保公司与原农村信用联社所签相关的单笔保证合同约定的保证期间与本协议不一致的，以单笔保证合同为准。
2010年12月23日，被告李婷向原农村信用联社出具了共同还款责任承诺书和抵押证明，书面承诺作为陈岩向原农村信用联社举借260000元借款的共同还款责任人，同意以坐落于烟台市芝罘区幸福中路62号B座10层1016号（B-10-16号）房屋提供抵押担保。2011年1月17日，坐落于烟台市芝罘区幸福大厦B-10-16号房屋办理了预抵押登记手续（预抵押登记号：烟房预芝抵字第20110111号），预告登记义务人陈岩，预告登记权利人原农村信用联社。
2011年1月20日，被告陈岩、被告李婷、被告幸福实业公司和被告中恒信担保公司与原农村信用联社在签订的《个人住房借款合同》中约定：被告陈岩向原农村信用联社举借人民币260000元用于购买坐落于烟台市芝罘区幸福中路62号B10-1016号的房屋，借期自当日起至2031年1月17日止共240个月，月利率4.53333‰，逾期罚息利率为合同利率上浮50%；如遇国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率，被告陈岩按等额本金偿还法归还本息；被告幸福实业公司和被告中恒信担保公司为被告陈岩的上述借款承担连带保证责任，当被告陈岩未能按本合同约定履行其债务时，无论原农村信用联社对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原农村信用联社均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及原农村信用联社为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），保证期间自本合同生效之日起至本合同项下最后一笔债务期限届满之日后两年止；被告陈岩和李婷共同以坐落于烟台市芝罘区幸福中路62号B-10-16号的房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息），以及原告为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；被告陈岩违反本合同约定的任一条款，原农村信用联社均有权采取停止发放贷款、提前收回已发放贷款本息或其他资产保全措施。
上述借款合同签订后的当日，原农村信用联社依约向被告陈岩发放了借款本金260000元。自2012年9月21日起，被告陈岩和李婷违约未及时足额归还借款本息，截止到2013年2月20日，被告陈岩和李婷累计拖欠借款本金239416.73元、利息和逾期利息6932.41元。被告陈岩和李婷未向原农村信用联社交付抵押房产，被告幸福实业公司和被告中恒信担保公司亦未履行连带保证责任。
2012年12月26日，经中国银行业监督管理委员会山东监管局（批复）认定，烟台农村商业银行股份有限公司开业的同时，原农村信用联社、烟台市莱山区农村信用合作联社、烟台市牟平区农村信用合作联社、烟台市福山区农村信用合作联社和烟台经济技术开发区农村信用合作联社自行终止，其债权债务由烟台农村商业银行股份有限公司承担。2013年3月6日，经烟台农村商业银行股份有限公司文件认定，原农村信用联社及其分支机构的债权、债务划归原告所有并由原告负责具体管理。
2013年3月18日，原告具状至本院，请求判令（一）被告陈岩和被告李婷提前偿还借款本金239416.73元及利息、逾期利息、复利6932.41元（自2012年9月21日暂计至2013年2月20日分别按年利率4.53333‰，4.63958‰计算），并自2013年2月21日至判决确定的给付之日止，仍按合同约定的月利率计付利息、逾期利息和复利；并由被告幸福实业公司和被告中恒信担保公司承担连带保证责任；（二）被告陈岩和被告李婷赔偿律师费用14000元，并由被告幸福实业公司和被告中恒信担保公司承担连带保证责任；（三）确认原告对被告陈岩预抵押的坐落于幸福大厦B-10-16号的房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。庭审中，原告撤回了其中的第（二）项诉讼请求。
本院所确认的上述事实，有《三方合作协议》、还款责任承诺书和抵押证明、《个人住房借款合同》、机构变更文件、借款凭证、预抵押登记证书等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经本院开庭审核质证，可以采信。
本院认为，（一）原农村信用联社在2011年1月20日与被告陈岩、李婷、幸福实业公司和中恒信担保公司签订的《个人住房借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律的相关禁止性规定，且依法办理了抵押房产的登记手续，系有效合同。原告作为原农村信用联社债权债务的承接方，作为本案的权利主体适格。
（二）履约中，原农村信用联社依约向被告陈岩发放了借款本金260000元，但被告陈岩和李婷未依约还款，截止到2013年2月20日，累计拖欠借款本金239416.73元、利息和逾期利息6932.41元，且未向原农村信用联社交付抵押房产实现抵押权，被告幸福实业公司和被告中恒信担保公司亦未履行连带保证责任的事实清楚。现原告请求被告陈岩和被告李婷提前偿还借款本金239416.73元及2012年9月21日起至判决确定的给付之日止的利息和逾期利息，并由被告幸福实业公司和被告中恒信担保公司承担连带保证责任；确认对被告陈岩预抵押的坐落于幸福大厦B-10-16号的房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权的主张，于法有据，于约相合，本院依法予以支持。被告幸福实业公司和被告中恒信担保公司以《三方合作协议》为据，认为其各自仅在原告处分抵押物不足清偿债务的范围内承担保证据责任，要求原告先行使抵押权的抗辩理由，与《个人住房借款合同》的约定内容相悖，本院不予采信。被告陈岩、李婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。鉴于本案基本事实清楚，本院决定缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告陈岩和李婷于本判决生效之日起10日内归还原告烟台农村商业银行股份有限公司芝罘区支行借款本金239416.73元，利息、逾期利息和复利6932.41元（暂计至2013年2月20日），并自2013年2月21日至本判决确定的给付之日止，仍按合同约定计付利息损失给原告，并由被告山东幸福实业有限公司和被告烟台中恒信投资担保有限公司承担连带保证责任。
二、确认原告烟台农村商业银行股份有限公司芝罘区支行对被告陈岩和李婷预抵押的、坐落于烟台市芝罘区幸福中路62号的幸福大厦B-10-16号房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。
如被告陈岩、被告李婷、被告山东幸福实业有限公司和被告烟台中恒信投资担保有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5205元，由被告陈岩和李婷共同负担。因原告已向本院全额预交，故限被告陈岩、李婷于本判决生效之日起10日内迳付给原告烟台农村商业银行股份有限公司芝罘区支行5205元，并由被告山东幸福实业有限公司和被告烟台中恒信投资担保有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 于晓宁
人民陪审员 邹 丽
人民陪审员 孙 静
二〇一三年八月二十九日
书 记 员 吕海燕