辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终4017号
上诉人（原审原告）：张艳玲，女，1958年6月12日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：赵德敏，系沈阳市和平区中一法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王秋华，女，1954年3月19日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：齐丽军，系辽宁卓政律师事务所律师。
上诉人张艳玲因与被上诉人王秋华房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院[2015]浑南民二初字第02967号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审，代理审判员史舒畅、审判员王虹组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
本院经审理查明：2012年5月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定原告将其所有的位于沈阳市东陵区塔东路7号12门自有产权门市房一层房屋（建筑面积127.98m2）和现有院内（以下合并简称为“房屋”）租赁给被告。合同第一条约定，被告愿意承租，经改造装修后经营食品、（联营厂家）、百货超市；第二条约定，租赁期为五年，自2012年5月25日至2017年5月24日止，实际计租时间为2012年6月15日；第三条约定，房屋租金第一年按年支付，第二年起按半年支付，于每半年租期到期前30日支付原告；第六条第二项约定，如被告因经营需要而改变房屋结构必须征得原告同意，第四项约定，租赁期内原告不得随意提前终止合同，如需提前终止合同时，要至少提前三个月书面通知被告，退回被告预付的剩余租金，同时对由此而给被告造成的经济损失按被告的投资和使用年限予以相应赔偿；第七条第二项约定，保证不擅自改变该房屋使用用途，不搞整体转租、转让，被告根据经营需要可对局部面积转租，租期届满并经双方确定不再续签合同时，该房屋连同固定装修无偿移交原告；第九条第一项约定，被告未按期足额交付租金，每拖延一天，按所签租金额的1%承担违约金，超过25天的，原告有权终止合同。原、被告双方签订租赁合同后，原告于2012年5月22日签署被告的款项支付申请单，被告于2012年5月23日支付原告租金80000元（租期：2012年6月15日—2013年6月14日），后被告对所承租的房屋进行了装修，并将该房屋用作佳美隆跳蚤市场经营使用。第一年的租期结束前，原告于2013年5月20日给被告出具租金收条，被告于2013年5月21日支付原告租金40000元（租期：2013年6月15日—2013年12月14日）；原告于2013年10月31日签署被告的款项支付申请单，并出具收条，被告于2013年11月11日支付原告租金40000元（租期：2013年12月15日—2014年6月14日）；被告于2014年7月15日支付原告租金40000元（租期：2014年6月15日—2014年12月14日）；原告于2015年1月26日给被告出具23506元租金的收条一份，并出具有原告签名的内容为“同意将顺华隆店房屋租金打到中国工商银行，卡号6222023301035678027卡中，如有财务纠纷与沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司无关”的说明一份。后被告于2015年1月29日将租金23506元（租期：2014年12月16日—2015年3月31日）、于2015年3月10日将租金16494元（租期：2015年4月1日—2015年6月14日）、于2015年5月19日将租金40000元（租期：2015年6月15日—2015年12月14日）、于2015年11月7日将租金40000元（租期：2015年12月15日—2016年6月14日）存入上述工商银行账户。另外，原告于2015年6月4日与被告签订补充协议一份，约定被告因经营需要现对院内对外租赁，原告同意被告在本合同期内对外转租并使用该门市房屋电力和水源，被告承诺一次性给原告补贴2000元。张艳玲收取补贴款2000元后为被告出具收条一份。现原告以被告逾期支付租金和擅自改变房屋结构为由，来院起诉，要求解除租赁合同。
原审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告现已向原告支付2012年6月15日至2016年6月14日的租金，至今没有拖欠原告任何租金，原告应按约将出租房屋交付被告使用。关于原告提出被告于2014年7月15日、2015年1月29日、2015年3月10日逾期支付租金的行为系违约行为，被告应承担违约责任且原告有权解除合同的主张，原审法院认为，虽然被告的上述三笔租金未按合同约定的时间支付，但根据被告提供的款项申领单、收条等证据，可以证明在这三笔款项之前，被告交租金程序均为原告先签署相关文件，然后被告再根据公司流程将租金存入原告的银行账户中的流程。通过比照前几次原被告双方付租金的交易习惯，虽然被告晚于合同约定的日期支付租金，但并不能证明其故意无正当理由拒绝或拖延支付租金，即不能证明被告恶意违约。而且，被告于2014年7月15日交付租金后，原告并未提出任何异议，也未退还租金，而是仍然继续履行租赁合同，并在2015年1月26日提前为被告出具了收到租金23506元的收条一份，还要求被告将以后的租金存入其所指定的银行账户内，并于2015年6月4日与被告签订了补充协议，同意被告转租。现原告以收取租金、出具收条、签订补充协议等行为对被告延迟付款的行为予以了确认并以实际行动表示同意与被告继续履行合同，故原告以该主张为由要求解除合同、要求被告承担违约金的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。关于原告提出被告擅自改变房屋主体构造的主张，原审法院认为，原、被告在签订合同时，原告就同意给被告20日的装修期，故原告对被告进行装修一事是明知的。且被告装修至今已有三年，原告对被告装修一事一直未提出质疑，可以视为这是原告对被告改造行为的认可，故对原告的该主张，原审法院不予支持。关于原告提出的被告擅自转租小院并引用水、电的主张，原审法院认为，原被告已就转租及使用水电一事签订了补充协议，原告已同意转租及引用水电，并因此收取补贴费2000元。根据合同法第二百二十四条第一款之规定，原告的主张没有事实和法律依据，故原审法院不予支持。
原审法院判决：驳回原告张艳玲的诉讼请求。案件受理费400元，由原告张艳玲承担。
宣判后，原告张艳玲不服，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人逾期支付租金，应当承担违约责任，支付违约金。
被上诉人：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被上诉人现已向上诉人支付2012年6月15日至2016年6月14日的租金，上诉人应按约将出租房屋交付被上诉人使用。虽然被上诉人存在迟延交纳租金的情形，但上诉人以收取租金、出具收条、签订补充协议等行为表示同意与被上诉人继续履行合同，从鼓励交易，维护合同稳定性，发挥房屋使用价值角度，上诉人主张解除合同，原审法院不予支持正确。
关于上诉人主张被上诉人给付2014年5月15日至2014年7月15日的逾期违约金24000元问题。被上诉人应当按合同约定于2014年5月15日支付上诉人租金40000元（租期：2014年6月15日—2014年12月14日），而被上诉人2014年7月15日才交纳，构成逾期，被上诉人未举证证明其存在逾期的合理抗辩理由，应当承担违约责任，按合同约定给付违约金，原审判决未予认定不当，本院予以纠正，对上诉人的该项请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院[2015]浑南民二初字第02967号民事判决书；
二、被上诉人王秋华于本判决发生法律效力之日起10日内给付上诉人张艳玲违约金24000元；
三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费400元，由上诉人张艳玲负担200元，被上诉人王秋华负担200元；二审案件受理费400元，由上诉人张艳玲负担200元，被上诉人王秋华负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。