江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第0229号
原告胡婷。
委托代理人刘双玲、陈威，江苏刘双玲律师事务所律师。
被告宿迁宝龙置业发展有限公司，住所地宿迁市西湖路36号。
法定代表人许××，董事长。
委托代理人解爽，该公司职工。
委托代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。
原告胡婷诉被告宿迁宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月9日、2015年4月14日、2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告胡婷及其委托代理人刘双玲、被告委托代理人解爽、胡光强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡婷诉称：2010年6月6日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定：被告将其开发的宝龙城市广场第16幢2单元304室商品房卖给原告，总价款545246元；被告应当在2011年8月31日前，将经验收合格的商品房交付给原告，逾期交付的，超过30日，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已按合同约定履行，但原告所购买的涉案商品房，存在严重的质量问题，房顶大面积裂缝，房顶及墙壁大面积渗水，外保温层因修复墙壁渗水问题已被破坏。为此，原告于2013年12月提起诉讼，一审判决被告在判决生效后十日内将涉案商品房交付给原告，被告向原告支付违约金101043.7元（该违约金为自2011年12月1日起至2013年8月15日，2011年9月1日起至2011年11月30日期间违约金14885.2元，未包含在该判决之内）。上述判决生效后，被告仅支付了违约金，但涉案房屋于2014年10月27日才交付，对于2011年9月1日起至2011年11月30日期间违约金14885.2元及判决生效至交房期间违约金，被告拒绝给付，且对于涉案房屋仍存在的渗水、屋顶裂缝及外保温层拆除等问题，被告均拒绝承担责任。故向法院提起诉讼，请求判令：1、被告按照商品房买卖合同及附件对涉案房屋所存在的质量问题履行保修义务（后撤回该项诉讼请求）；2、被告给付逾期交房违约金86694.1元（其中，自2011年9月1日起至2011年11月30日，违约金为14885.2元，2013年8月16日起至2014年10月27日，违约金为71808.9元）；3、被告赔偿租金损失、屋顶裂缝和外保温层损坏质量缺陷损失，暂主张9万元（后撤回该项诉讼请求）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告宝龙公司辩称：1、双方在2010年6月6日签订商品房买卖合同是事实，合同约定的交房时间是2011年8月30日，但在被告发出交房通知后原告一直没有收房，原告方不予收房的行为不符合法律规定，法律明确规定除非房屋主体结构存在质量问题或其他严重影响正常居住的情况，商品房买受人可以拒绝收房，商品房存在瑕疵不能成为买受人拒绝收房的理由；2、原告已经在被告处领取了逾期办理房产证的违约金，收取该违约金的行为表明了原告方对被告方通知收房的行为是知情的，否则不可能收取该逾期办证违约金，按照正常的房产履行顺序都是先收房后办证，如果存在逾期交房的行为，在被告支付了违约金之后相应的产权办理时间也应当相应的拖后，因此原告方领取逾期办证违约金的行为充分说明不收取房产是其自身原因造成；3、本案商品房自2011年9月30日具备交房条件以来，被告方已经向大多数业主履行了交房义务，但原告始终以房子存在质量瑕疵拒绝收房，同时又不能举证房子存在解除的情形，长期不予收房通过主张巨大损失明显，对被告不公平；4、合同的违约金过高，请求法院予以调整。
经审理查明：2010年6月6日，原被告双方就被告开发的位于宿迁市宿城区宝龙城市广场16幢2单元304室商品房签订《商品房买卖合同》一份，约定主要内容：房屋总价款541499元，出卖人应在2011年8月31日前将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用，否则，在上述交付期满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已经交付房价款的万分之三的违约金。合同订立后，原告依约履行了房款支付义务，2011年9月30日，被告就涉案房屋完成了竣工验收备案手续，2011年11月30日，原告丈夫从被告处领取了涉案房屋逾期办证违约金。因被告未能按照合同约定日期向原告交付房屋，原告胡婷于2013年6月7日诉至本院，要求被告交付涉案房屋并赔付违约金101693.53元（自2011年12月1日起至2013年8月15日止），本院于2013年12月6日判决被告于判决生效之日起十日内向原告交付涉案房屋并支付逾期交房违约金101043.7元，该判决已生效，被告已向原告支付违约金101043.7元，并于2014年10月27日将涉案房屋交付原告。
另查明：关于2011年9月1日至2011年11月30日逾期交房违约金，原被告于2013年6月7日前已达成赔偿方案，但被告至今尚未给付原告相关款项。
2014年9月3日，宿迁宝龙商业物业管理有限公司向中建二局发送涉案房屋工程维修通知单，要求于2014年9月10日前维修好。
本案在审理过程中，原告自愿撤回第一、第三项诉讼请求，本院认为，当事人有权依法处分自己的诉讼权利。原告自愿向本院提出的撤回第一、第三项诉讼请求，没有违反相关法律规定，本院予以准许。
以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、被告提供的竣工验收备案表、房屋验收交接单、（2013）宿城民初字第1073号民事判决书、（2014）宿中民终字第0240号民事判决书、证人梁某、严某、牛某证言等证据在卷佐证。
本院认为：关于原告主张被告按合同约定支付2011年9月1日至2011年11月30日期间的逾期交房违约金，存在以下三个争议焦点。
第一个争议焦点：原被告是否就该期间逾期交房违约金已达成调解？
关于该期间违约金，原告主张已与被告达成调解，故在第一次诉讼中未予主张。被告辩称未与原告达成调解，但在被告第一次诉讼中辩称“关于2011年11月30日之前的逾期交房违约金赔付事宜，双方已协商解决，只是原告未到我处领取相关款项而已”。本院认为，被告在两次诉讼中辩称意见前后矛盾，且在第一次诉讼中的辩称意见与原告主张相互印证，故对原告主张关于2011年9月1日至2011年11月30日期间的逾期交房违约金已与被告达成调解本院予以采信。
第二个争议焦点：该期间的逾期交房违约金是否已过诉讼时效？
被告辩称该期间违约金已过诉讼时效，原告主张未过诉讼时效。本院认为，原告在2013年6月7日第一次诉讼中，主张该部分违约金已与被告达成调解，被告对此未持异议，并辩称“只是原告未到我处领取相关款项而已”，被告的这一辩称意见应视为同意履行义务，进而导致诉讼时效的中断，诉讼时效期间从中断时起重新计算，至原告本次起诉时间2015年1月20日，未超过2年的诉讼时效期间，故对被告辩称该期间违约金已过诉讼时效，本院不予支持。
第三个争议焦点：原被告关于该期间的逾期交房违约金调解协议的具体内容？
原告主张调解协议约定逾期交房违约金按照合同约定标准支付，并提供同期业主梁某、严某、牛某等书面证言，上述证人均证实被告已按合同约定标准予以支付该期间违约金。被告辩称上述期间按照合同约定标准扣除了35天左右数额支付同期其他业主逾期违约金，但未提供相关证据予以证明。本院认为，原告主张与其他业主证言相互印证，本院予以采信。被告辩称扣除35天左右的违约金，但未能提供相关证据，对其辩称意见，本院不予采信。
综上，原告主张被告按照合同约定标准支付2011年9月1日至2011年11月30日期间（经计算为90天）逾期交房违约金，本院予以支持。
关于原告主张被告按照合同约定标准给付2013年8月16日起至2014年10月27日的逾期交房违约金。本院认为，原告主张在之前诉被告的（2013）宿城民初字第1073号商品房预售合同纠纷一案，主张被告给付逾期交房违约金的截止时间为2013年8月15日，而涉案房屋实际交付时间为2014年10月27日，故原告的主张符合法律规定，本院予以支持。被告辩称已于2011年11月向原告发出交房通知，本院认为，关于被告此项辩称意见，在上一案件中被告已提出，本院的生效判决未予支持，现被告再次提出，且未提供新的证据，对被告的这一辩称意见，本院不予采信。被告辩称之前案件判决生效后，被告方已经通知了原告收房，但未能提供证据证明，原告对此不予认可，且截止2014年9月3日涉案房屋尚未维修好，故对被告的这一辩称意见，本院不予采信。对原告主张被告按照合同约定标准给付2013年8月16日起至2014年10月27日（经计算为437天）的逾期交房违约金，本院予以支持。
被告辩称双方约定的违约金标准过高应予调整。本院认为，该违约金标准系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。考虑到原告付款的方式、被告的违约情况以及违约金的惩罚性质，本院认为该违约金标准并不过高，故不予调整。本案调解不成，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告宿迁宝龙置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金85611元（541499元×0.0003／天×527天）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3834元，由被告宿迁宝龙置业发展有限公司负担1940元，原告胡婷负担1894元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘 荣
人民审判员 臧其美
人民陪审员 蔡 猛
二〇一五年六月十一日
书 记 员 张婷婷
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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