新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）塔民二终字第215号
上诉人（原审被告）：新疆沙湾农村商业银行股份有限公司（原沙湾县农村信用合作联社）。住所地：沙湾县。
法定代表人：杨ＸＸ职务：董事长。
委托代理人（特别授权）：马合木提，系该公司客户经理。
委托代理人：吕大智，新疆天正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：司拉木·买买提，男，1950年5月15日出生，维吾尔族，现住新疆沙湾县。
被上诉人（原审原告）：艾买提·买买提，男，1949年6月8日出生，维吾尔族，现住新疆沙湾县。
被上诉人（原审原告）：阿布来提·买买提，男，1951年3月26日出生，维吾尔族，现住新疆柯坪县。
被上诉人（原审原告）：阿西汗·买买提，女，1952年8月30出生，维吾尔族，现住新疆沙湾县。
被上诉人（原审原告）：古丽曼兰·买买提，女，1959年8月15日出生，维吾尔族，现住新疆沙湾县。
被上诉人（原审原告）：阿瓦汗·买买提，女，1967年8月15日出生，维吾尔族，现住新疆沙湾县。
共同委托代理人（特别授权）：梁泽林，系新疆君正律师事务所律师。
共同委托代理人（特别授权）：史宏艳，系新疆君正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阿不都热依木·买买提，男，1962年5月30日出生，维吾尔族，现住新疆沙湾县。
被上诉人（原审被告）：赛力克·达吾列提汗，男，1975年1月25日出生，哈萨克族，现住新疆沙湾县。
委托代理人（特别授权）：阿尼尔，男，1964年3月3日出生，哈萨克族，现住新疆石河子市。
上诉人新疆沙湾农村商业银行股份有限公司（以下简称沙湾农村商业银行）因与被上诉人司拉木·买买提等七人及被上诉人赛力克·达吾列提汗确认合同无效纠纷一案，不服沙湾县人民法院（2013）沙民二初字第461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月11日公开开庭审理了本案。上诉人沙湾农村商业银行的委托代理人马合木提和吕大智、被上诉人阿西汗·买买提、艾买提·买买提、阿布来提·买买提、古丽曼兰·买买提、阿瓦汗·买买提及其共同委托代理人梁泽林和史鸿艳（同时也是被上诉人司拉木·买买提的委托代理人）、被上诉人阿不都热依木·买买提被上诉人赛力克·达吾列提汗及其委托代理人阿尼尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2000年4月5日被告阿不都热依木·买买提（买某某第6子女），向原沙湾县农村信用合作社借款2万元，并出具父亲买某某名义用汉文起草的抵押保证书，其编号为私98-116号的建设工程规划许可证和编号为私98-116号建设用地规划许可证抵押给原沙湾县农村信用合作社。2006年10月，房产抵押人即六原告父亲买某某病故。2007年3月19日被告新疆农村商业银行股份有限公司（原沙湾县农村信用合作社）的工作人员马某参与的情况下，被告阿不都热依木·买买提擅自处分其父亲买某某所提供担保的抵押物，以三万元的价格卖给了被告赛力克·达吾列提汉，并签订房屋买卖协议书。该协议书约定：被告阿不都热依木·买买提所欠沙湾县农村信用合作社抵押贷款本息21400元由购房人赛力克·达吾列提汉（本案被告）负责偿还，剩余8600元，由本案被告阿不都热依木·买买提所得。合同签订后被告赛力克·达吾列提汉按约定当场支付给被告阿不都热依木8600元。被告沙湾县农村信用合作社的21400元分三次全部交给了该单位工作人员马某（2011年8月5日给付了最后一笔款6000元），并在被告阿不都热依木·买买提和被告新疆沙湾农村商业银行股份有限公司（原沙湾县农村信用合作社）的工作人员马某的协助下在沙湾县国土资源管理局办理了土地使用证。2011年12月30日被告新疆沙湾农村商业银行股份有限公司又一次让原告方归还在借款人与本案无关的阿不拉名下的借款本息32873元，并于2012年9月10日，向沙湾县建设局出具一份证明称：借款人阿不都热依木·买买提于2000年4月7日的抵押贷款已经还清，抵押在该社的“编号为私98-116号两证”因保管不善遗失，请予以补办。现原告认为，此房产是父亲买某某的遗产，而遗产继承人有各原告和被告阿不都热依木·买买提共七个人。父亲买买提去世后，其财产应当由全部继承人共同继承。被告沙湾县农村信用合作社作为抵押权人，未经全部继承人同意，背着其他权利人，私自指使被告阿不都热依木对抵押物进行处分，而且被告沙湾县农村信用合作社事后隐瞒真相，谎称原件丢失，又让原告再一次偿还了贷款，其行为严重损害了各原告的合法权益，被告阿不都热依木未经其他继承人同意，擅自处分父亲买某某的遗产，侵害了其他继承人的利益，其行为属于无权处分，应当自始无效。三被告明知房屋产权系买某某私有，确未经本人和合法继承人同意，擅自与被告阿不都热依木签订房屋买卖合同，其行为具有过错，所签订的合同也应当属无效。
原审再查明，被告阿不都热依木·买买提向被告新疆沙湾农村商业银行股份有限公司（原沙湾县农村信用合作社）抵押贷款2万元时双方只签订了借款合同，且没有与财产抵押人即抵押物所有人买某某（已经病故）签订抵押合同，亦未办理抵押登记。原因是抵押人买某某的当时的年龄已经达到大约90周岁左右。原审认为本案的争议焦点是：一、被告新疆沙湾农村商业银行股份有限公司和被告阿不都热依木·买买提的处分抵押物的行为是否无效？二、被告赛力克·达吾列提汉的行为是否善意取得？
关于被告新疆沙湾农村商业银行股份有限公司（原沙湾县农村信用合作社）和被告阿不都热依木·买买提的处分抵押物的行为是否无效的问题。原审认为，抵押贷款是借款人向贷款人借款后，到期不履行贷款合同约定期限返还所借的款时，抵押权人有权依照相关法律规定对该抵押物折价或者以拍卖，变卖后优先受偿的法律行为。双方当事人在庭审中所提供的证据以及发表的陈述，辩解意见可以看出，被告新疆沙湾农村商业银行股份有限公司（原沙湾县农村信用合作社）明知抵押物所有人买某某在2006年10月份已经病故的事实，明知抵押物登记后才能具有法律的有效性，明知作为抵押权人与抵押人应当以书面形式订立抵押合同否则抵押行为不成立的事实，更明知抵押人死亡后，对抵押物的处分事宜应当征求其死者近亲属的意见或者处分抵押物之前通知其死者近亲属的义务，但是被告新疆沙湾农村商业银行股份有限公司（沙湾县农村信用合作社）根本没有按照国家相关法律规定其行驶自己的权利和义务。尤其是，作为一家国家金融机构在当时办理借贷工作中，应当严格按照《中华人民共和国商业银行法》的相关规定，其操作借款合同签订前严格审查借款人的借款用途，偿还能力，还款方式以及信用情况，抵押物的性质，抵押登记等环节。处分抵押物，也应当严格按照有关法律规定，先与其抵押财产所有人的其他近亲属进行协商或者以书面的形式告知将对抵押物进行处分的理由、依据、时间、地点等事宜。但是被告新疆沙湾农村商业银行股份有限公司自始至终就存在抵押贷款方面的无效情形，在程序方面麻痹大意及混乱的情形。总之，被告新疆沙湾农村商业银行股份有限公司在处理问题上，违背国家有关法律的规定，只管得到自己的利益，不管风险隐患，与无处分权的被告阿不都热依木联手处分房屋的行为严重损害了死者即买某某的其他继承人即本案六原告的利益。故对六原告主张确认被告新疆沙湾农村商业银行股份有限公司和被告阿不都热依木·买买提的行为无效的请求，被告新疆沙湾农村商业银行股份有限公司（原沙湾县农村信用合作社）在庭审中虽然发表了自己的辩解意见，但未向法庭提供充分的证据证实自己的主张依据，故对被告新疆沙湾农村商业银行股份有限公司的辩解意见不予支持。
关于被告赛力克·达吾列提汉的行为是否善意取得的问题。根据本案查明的事实看，被告赛力克·达吾列提汉并不存在恶意取得诉争房屋的情形，而且取得该房屋时不动产已经登记造册，受让人以合理的价格有偿受让，转让的不动产已经变更登记等要件。被告赛力克·达吾列提汉取得该房屋的行为是属善意取得，符合有关法律的规定。故原告方对被告赛力克·达吾列提汉诉讼请求所依据的事实不予支持。遂判决：一、被告新疆沙湾农村商业银行股份有限公司（原沙湾县农村信用合作社）和被告阿不都热依木·买买提未经法定程序处分抵押物的行为无效。二、驳回六原告对被告赛力克·达吾列提汉的诉讼请求。案件受理费70元，由被告新疆沙湾农村商业银行股份有限公司，被告阿不都热依木·买买提共同负担。
沙湾农村商业银行上诉称：沙湾农村商业银行不是处分抵押物的卖方，一审判决归纳的争议焦点“农商银行和阿不都热依木·买买提处分抵押物的行为是否无效”及将农商银行认定为处分行为人完全错误。本案抵押物的使用权人是买买提·塔里甫，不是被上诉人的父亲买某某，故在贷款中存在虚假（欺诈）抵押，也没有办理抵押登记，抵押无任何法律意义和实际意义，处分的不是抵押物。一审判决既判决卖方处分无效，又判决买方购买有效，判决结论自相矛盾，适用法律严重错误。被告阿不都热依木·买买提早在2007年3月19日就已将房屋出售还贷，并得到剩余款项，各原告不可能不知道，其起诉已超过诉讼时效，已丧失胜诉权。请求撤销原审判决，改判驳回原告的诉讼请求，并告知原告按遗产继承纠纷另诉分割出售房屋的价款。
司拉木·买买提等六名原审原告答辩称：上诉人沙湾农商银行认为一审判决归纳的争议焦点错误、认定事实及适用法律错误、本案已过诉讼时效的上诉理由没有事实和法律依据，应当予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以驳回。
赛力克·达吾列提汗答辩称：答辩人是善意取得本案诉争房产，取得方式符合法律规定，原判决认定事实清楚，适用法律正确，责任确定合理，上诉人的上诉缺乏法律依据和事实依据，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉。
本院经审理查明，2000年4月5日，被上诉人阿不都热依木·买买提与被上诉人沙湾农村商业银行的前身“原沙湾县信用合作联社”营业部签订“借款合同”，从信用社贷款2万元用于牛羊育费，贷款利率为6.825‰，贷款期限为7个月，至2000年11月5日。同日，双方还签订了财产抵押契约，约定抵押人如不能按时还清贷款，债权人可向人民法院申请对抵押物进行强制执行。2000年4月7日，阿不都热依木的父亲买某某向信联社出具“抵押保证书”称：“我与小儿子阿不都热依木·买买提一同生活，愿用自己的房产为他借款作抵押。如他不能及时还款，农业银行可通过有关程序对我的房产进行拍卖出售，我保证绝不反悔。我房子98年已盖好，房管所对房子还未发房产证，我的建房许可规划许可证和建房用地许可证都抵在信用社”。同日，沙湾县公证处为贷款合同双方办理了（2000）沙证字第070号“具有强制执行效力的债权文书公证书”。2006年10月11日，买某某去世。2007年，因被上诉人沙湾县信用合作联社通过沙湾县人民法院向借款人阿不都热依木·买买提追偿贷款，阿不都热依木·买买提张贴售房广告后，被上诉人赛力克·达吾列提汗通过广告电话与被上诉人阿不都热依木·买买提联系购买贷款抵押房屋，2007年3月19日，双方达成“协议”（阿不都热依木执笔书写）称：“耕耘路房子卖给赛力克·达吾列提汗，价格叁万元，所有手续费由赛力克自己付，21400元还银行贷款，剩余8600元交售房人，此房子如有人抢（要），由我阿不都热依木负责。房子办理过户手续时，由我亲自负责办理”。阿不都热依木·买买提又出具收条称：我在耕耘路200平方米的自住宅卖给赛力克，价格为30000元，其中21400元在信用社的贷款赛力克负责还，余的8600元我今天收的，以后有什么纠纷我负责，有关手续费用赛力克负责。其后，被上诉人赛力克·达吾列提汗与阿不都热依木·买买提及信用联社经办人马某一起到土管部门办理了该房屋的土地使用证。
沙湾县信用联社经办人员马某向被上诉人赛力克·达吾列提汗出具了收到赛力克（购房款或款）21400元的三张收条（2007年3月19日10400元、2007年9月21日5000元、2001年8月5日6000元）。
2012年9月10日，沙湾县农村信用联社向沙湾县建设局出具证明称：借款人阿不都热依木2000年4月7日在我社贷款2万元已全部还清，抵押在我社的“建设工程规划许可证和建设用地规划许可证”因保管不善遗失，请予以补办。
六被上诉人（原审原告）及被上诉人阿不都热依木·买买提认可办理抵押时房屋的建设用地规划许可证上的土地是其父亲买某某的房屋土地，不知为什么误写为买买提·塔里甫。因强制执行时，土管部门对该土地的登记名字不是买买提·塔里甫，故信用联社要求补办建设用地规划许可证，补办的许可证上写为“买某某”。
另查明，“阿不拉”于1997年1月21日在沙湾县信用联社贷款11000元用于买羊。上诉人信用联社称该笔贷款实际上是阿不都热依木·买买提所贷，对此笔贷款至2011年12月30日，信用联社共计向阿不都热依木收取本息32525.74元（本息已清）。
对被上诉人阿不都热依木·买买提2000年4月5日借贷的20000元，至2013年12月24日，信用社共计收取本息30013.3元（其中包括阿不都热依木·买买提2000年12月11日偿还利息1267.7元和2001年5月22日偿还本金9600元及利息408.96元，2007年3月19日马某收取的赛力克的10400元偿还本金10400元，2007年9月21日和2011年8月5日马某两次收取赛力克的11000元偿还利息8336.64元。超付金额为2663.36元）
上诉人信用联社和被上诉人赛力克·达吾列提汗未提交房屋出售时六被上诉人（原审原告）知道房屋出售的证据。
还查明，六被上诉人（原审原告）在原审起诉时，诉讼请求有二，即一是确认房屋转让合同无效，二是确认抵押合同无效。后变更为只要求确认房屋转让合同无效。
本案争议焦点：1、六被上诉人（原审原告）请求确认本案房屋转让合同无效是否有事实和法律依据？2、六被上诉人（原审原告）在原审中的起诉是否超过诉讼时效？
本院认为，六被上诉人（司拉木·买买提等原审原告）及被上诉人阿不都热依木·买买提（原审被告）的父亲买某某生前自愿用自己的房产为儿子阿不都热依木·买买提贷款作抵押，并表示如阿不都热依木·买买提不能及时还款，可对房产出售还款，被上诉人阿不都热依木·买买提依据该保证书对房产出售偿还沙湾县信用联社贷款，并无违反其父亲保证书的真实意思及与上诉人信用联社的约定。且阿不都热依木·买买提与其父亲买某某共同居住，其父亲去世后，根据其父亲的“抵押保证书”，其对父亲的房产进行出售，构成表见代理行为，有权代理其父亲出售贷款抵押房屋。被上诉人赛力克·达吾列提汗根据被上诉人阿不都热依木·买买提的公开广告，与被上诉人阿不都热依木·买买提达成购房协议，并支付了相应价款，且已长期实际入住抵押房屋，并在阿不都热依木·买买提配合的情况下，办理了土地使用证（房产证该片区当时都未办理），不存在恶意串通损害六被上诉人（原审原告）利益的行为，属于善意第三人，其与被上诉人阿不都热依木·买买提之间的购房协议合法有效，依法应当予以维护。故上诉人沙湾农村商业银行关于自己不是房屋转让合同的处分一方、本案房屋转让协议有效的上诉意见依法成立，本院予以支持。
原审在六被上诉人（原审原告）已变更诉讼请求、放弃要求确认抵押合同无效的情况下，仍审理并判决信用联社与阿不都热依木·买买提处分抵押物的行为无效，超过了六被上诉人的诉讼请求，违反法律规定，应予纠正。六被上诉人（原审原告）诉讼请求为要求确认三被告签订的房屋转让合同无效，而原审判决第二项为“驳回六原告要求被告赛力克·达吾列提汗承担责任的起诉”，也与六原审原告的起诉不符，也应予以纠正。
上诉人沙湾农村商业银行关于六被上诉人（原审原告）的诉讼请求超过诉讼时效的上诉意见，未提交证据证实，本院不予采纳。
综上，原审认定事实基本清楚，但适用法律不当，判决结果与起诉内容不符。被上诉人阿不都热依木·买买提以“阿不拉”名义于1997年1月21日在沙湾县信用联社贷款11000元并偿还本息32525.74元的事实与本案无关。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、撤销沙湾县人民法院（2013）沙民二初字第461号民事判决；
二、驳回被上诉人司拉木·买买提、阿西汗·买买提、艾买提·买买提、阿布来提·买买提、古丽曼兰·买买提、阿瓦汗·买买提起诉要求确认阿不都热依木·买买提与沙湾县农村信用合作联社（即新疆沙湾农村商业银行股份有限公司）及赛力克·达吾列提汗签订的房屋转让合同无效的诉讼请求。
一审案件受理费70元，二审案件受理费70元、投递费220元，合计360元，由司拉木·买买提等六被上诉人（原审原告）负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 忠 峰
代理审判员 古力孜亚
代理审判员 环 路
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 张 玲