广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初9610号原告（反诉被告）：肖川，男。原告（反诉被告）：张英泽，女。委托诉讼代理人：史雪松，广东润正律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁伟勤，女。委托诉讼代理人：黄绍仁，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭梁凯，广东龙浩律师事务所律师。原告肖川、张英泽诉被告梁伟勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序，被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告肖川、张英泽及其委托诉讼代理人史雪松、被告委托诉讼代理人郭梁凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告协助将佛山市禅城区江湾二路10号十座1401房递件过户至原告张英泽名下，确认该房屋所有权属于两原告所有；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年11月8日签订《房地产买卖合同》，约定原告以1006000元的价格向被告购买佛山市禅城区江湾二路10号十座1401房，约定原告先支付定金30000元，首期楼款276000元在递件当天支付，剩余房款按揭付款。合同签订后，原告按照约定支付了定金，双方开始按合同约定履行，被告向银行提前还贷完毕，原告贷款申请也已批准，双方并已网签《广东省佛山市存量房买卖合同》。后双方约定共同到房管部门办理递件过户手续，但被告突然爽约，其后原告多次催促，被告均以各种理由推脱，对于原告提出支付后续房款的要求，被告也以收款账户有问题等理由拒绝收取，后被告向原告明确表示，因急需用钱，房屋出售获得的款项不够其使用，要拿该房产去抵押贷款获得更多资金，决定不再出售给原告，并向中介拿回了房产证等所有证件原件，其后被告便不再理会原告。综上，原、被告的合同合法有效，理应履行，被告以售价过低为由拖延拒绝出售及办理过户无任何法律依据，应按照合同约定继续履行，本案双方已经网签购房合同，房屋并无第三方抵押查封情况，且原告贷款已经获批，故合同的履行不存在任何障碍，而且被告延迟办理手续已构成违约，应依照合同约定承担违约责任，望法院判如所请。庭审中，原告明确撤回“要求确认涉案1401房的所有权属于两原告所有”的诉讼请求。被告答辩称，第一，原告在诉状中的陈述不属实，没有证据证明原告的贷款申请已获批。原、被告双方没有网签广东省佛山市存量房买卖合同，被告从未去过网签的政府部门。原告没有向被告提出支付首期房款，反而是被告向原告要求支付时，原告以各种理由拒绝。第二，被告没有表示过房屋售价过低，要以涉案房屋抵押来获取资金。原告诉称被告为了履行合同已向银行提前还贷，说明被告并不缺少资金，如缺少资金，是不可能提前向银行还款的，被告是在2017年6月份提前还贷完毕。如涉案房屋需要抵押，被告可以在提前还贷完毕后马上办理抵押手续进行贷款，付出的代价仅是双倍返还定金，而不是在2017年7月21日原告起诉被告后等着涉案房屋被查封。第三，原告没有履行合同的能力及诚意。在合同签订后，被告积极履行合同，合同于2016年11月签订，至2017年6月，房价已经大幅度上涨，但被告仍履行合同，到银行提前还贷，以便原告及时办理贷款，但在要求原告支付首期款时，原告拒不支付。原、被告约定于2017年7月19日办理网签，因被告出差，提前告知原告另外约时间办理。原告是在2017年7月21日起诉，查封被告房屋，原告没有提交银行同贷书，证明原告没有付款能力。第四，原告购房目的并非是想买房，而是为了炒房。据了解，同样情况下，原告在高基街购房，并办理网签。原告在已有一套住房的情况下购买两套房是为了炒房。第五，涉案房屋所有权现属于被告，在买卖合同是否可以继续履行尚不明确的情况下，根据物权法规定，涉案房屋由被告所有。被告反诉称，2016年11月8日，被告与原告签订《房地产买卖合同》，约定原告以1006000元的价格购买被告位于佛山市禅城区江湾二路10号十座1401房，原告先支付定金30000元，首期楼款276000元在递件当天支付，剩余房款按揭支付。合同签订后，原告只支付了定金30000元。2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》【佛府办函（2017）326号】。因原告只支付了30000元定金，原告为非佛山户籍，已在佛山市拥有位于禅××××房的房产。根据前述文件规定，原告已不能再购买涉案房屋，《房地产买卖合同》已不能继续履行。因此，为维护被告的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，特向法院起诉，请求法院依法支持被告的反诉请求，如下：1.解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2.原告承担本案诉讼费。针对反诉，原告答辩称，第一，合同解除应当进行通知。被告在开庭前没有进行任何通知的手续，无权直接要求解除合同。第二，被告要求解除合同的理由没有事实和法律依据，原、被告已经过网签存量房买卖合同，只要被告配合，随时可以办理递件过户手续。原、被告的房屋交易发生在2016年，而且原告已经按照约定支付定金及首付款共计306000元。故，双方的合同继续履行没有法律及事实障碍，应当依法驳回被告的反诉请求。原告举证：1.两原告身份证、被告身份资料，证明原、被告的诉讼主体资格；两原告是夫妻关系。被告对证据无异议。2.《房地产买卖合同》、《广东省佛山市存量房买卖合同》，证明原、被告双方的房屋买卖合同关系，买卖合同已经经过网签，过户并无障碍。被告对《房地产买卖合同》的真实性无异议，合同主体是原告张英泽，并非是原告肖川，原告肖川不具有本案原告的资格。对《广东省佛山市存量房买卖合同》的真实性、合法性及关联性均不予确认，仅是打印件，没有原告的签名确认，并且被告没有办理过网签。3.存量房预签约系统截图，证明双方的存量房合同已经经过网签，在相关部门的网站予以公示。被告认为签约系统可以由一方单独办理，系统上无法显示被告有办理过，被告也从未办理网签。原告可以拿着被告的身份证在网上单独申请。从原告提供的《广东省佛山市存量房买卖合同》最后一页可以看出并没有原、被告双方的签名盖章，说明双方没有办理网签。4.被告房产证（复印件）、不动产登记查询结果，证明涉案房产目前登记为被告所有，且无抵押，继续履行过户并无障碍。被告对证据的真实性、合法性及关联性均无异议。该证据表明被告开始是积极履行合同，主动提前还贷，消除抵押。5.《收据》、转账回单、邮政储蓄银行的汇款收据，证明原告按照约定支付定金30000元，首期款276000元。原告有购买该房产的诚意及付款能力。被告对证据的真实性均无异议，但对关联性有异议。定金和首期款的支付时间不一致，定金是在2016年11月8日支付，从原告提供的银行凭证可以看出，定金30000元是通过银行转账的方式支付。首期款是在2017年7月28日通过邮局汇款方式进行，邮局汇款的流程是原告将款项先寄放在邮局，然后将汇款收据邮寄给被告，该种方式是在上世纪90年代采取的方式，对比定金支付方式，说明原告是知道被告的银行账户，在可以通过银行转账方式进行支付的情况下，却采取邮局汇款方式，明显没有履行合同的诚意。并且，在邮局汇款后没有电话通知被告，在汇款收据退回后，该款项依然属于原告所有，没有实际支付给被告。支付时间在2017年7月28日，是在原告起诉后，原告该行为明显是为了取得证据，不是为了支付房款。6.微信聊天记录（原告与被告售房代理人即被告妹妹），证明从2017年7月19日起，原告向被告追问首期款的支付账户。因被告在2017年7月19日以电话通知原告，称原收取定金的账户出现问题，要另行提供账户给原告。原告在微信上反复追问账号，被告以各种理由推托。原告无奈，只能通过汇款方式支付首期款。原告一直追问要求购买该房屋，被告均以各种理由推托。被告无法确认微信聊天记录上人员的身份，且原告提交该证据超过举证期限，应不予采信。7.银行同贷书截图（由银行提供），证明因银行现推行无纸化办公，故相应的同贷书均是通过网络系统查询。截图的真实性可向银行核实。被告对证据的真实性不予确认，因证据仅是局部截图，无法看到整个网页。即使该证据是真实的，但需有前提条件，根据该截图显示需补充评估报告。现原告没有提供该证据说明银行贷款是否能够按时发放无法确定。被告举证：1.佛山市人民政府办公室《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，证明原告张英泽非佛山户籍，涉案房屋位于佛山市禅城区。根据该份文件，受限购政策影响，原告张英泽没有资格购买涉案房屋。原告对证据的真实性无法确认，由法院核实。从该份证据内容上看，并不限制原告的购房资格。原、被告已经经过网签存量房合同，原告的购房资格已通过认可。根据该份证据第三点，其执行时间为2017年6月1日零时起，本案的交易发生在2016年11月，对原告不构成限制。2.（2017）粤0604民初9610号民事裁定书，证明原告在佛山市禅城区已经拥有一套房产。结合第一份证据，原告无资格购买佛山市限购地区内的房屋。原告对证据的真实性无异议。原告与被告的购房协议是在2016年11月签订，在签订当天，原告张英泽已通过银行转账方式向被告支付定金。该文件明确表示买卖双方已签订购房协议，且提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2中的《广东省佛山市存量房买卖合同》及证据3，据佛山市禅城区不动产登记中心的复函可证实该组证据的真实性，本院确认证据的真实性；证据6，无法核实证据的真实性，本院对该证据不予采信；证据7，本院以中国工商银行股份有限公司佛山南海支行作出的复函为准，对该证据不予采信。被告提交的证据1，本院确认证据的真实性。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年11月8日，原告张英泽（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方就买位于佛山市禅城区江湾二路10号十座1401房达成如下协议：一、该物业不含单车房，建筑面积为114.49平方米（以《房地产权证》记载为准），该物业是以现状按套为单位售予买方，该物业现状是指已办理抵押登记；二、买卖双方同意该物业成交价为1006000元，有关付款方式详见附件或其它约定，本次交易一切税费的支付方式为买卖双方按规定各自承担；三、卖方持有该物业《房地产权证》，号码为0100157857号；四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，卖方将房屋钥匙交付给买方；六、买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金，履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限。上述合同附件（付款方式）约定：……二、所售物业已办理抵押登记情况适用：注销抵押后付款。1.定金30000元买方须在2016年11月8日支付给卖方；3.赎契方式：赎契出资方为卖方，卖方应在签订本合同后3天内向抵押银行申请提前还贷，并在银行或经纪方发出还贷通知之日起5天内一次性还清贷款，卖方承担还贷之一切手续费用；首期楼款276000元买方须在递件当天直接支付卖方本人或存进卖方账户（到账即视为收取）；5.楼价余款：B、按揭付款：贷款银行批准按揭的金额。买方须在本合同签订后＿天内向银行申请按揭贷款及支付贷款所需费用，并在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后到银行签订抵押贷款文件，卖方必须提供协助。在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际批准贷款额与应付楼价余款的差额由买方于银行发放贷款前付清；6.买卖双方须在完成提前还贷、注销抵押登记及归档手续后3天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。同日，原告张英泽向被告转账30000元，同时被告出具《收据》确认收到原告张英泽交付的购房定金30000元。2017年7月28日，中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市分行出具汇款收据，受理原告向收款人被告支付金额合计为276000元的汇款，备注为原告张英泽支付禅城区江湾二路10号10座1401房购房首期款。每笔汇款的汇费50元，手续费1.80元。据原告提交的佛山市存量房预签约系统截图显示，2017年6月24日创建了卖方梁伟勤与买方张英泽的《广东省佛山市存量房买卖合同》（合同编号：Y201706240002，房屋地址：佛山市禅城区江湾二路10号十座1401房）。2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，主要内容：一、在禅城区全区……等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房，下同）限购政策。（三）非本市户籍居民家庭在本市拥有1套以上住房的，暂停向其销售上述区域的商品住房。三、本通知自2017年6月1日零时起执行，执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。据佛山市禅城区不动产登记中心的复函，内容：一、根据本院提供的《广东省佛山市存量房买卖合同》（合同编号Y201706240002），梁伟勤与张英泽于2017年6月24日办理了网签，经查情况属实，该合同真实有效；二、根据佛建管函[2017]403号《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》的规定：“（二）限购区域内的二手住房交易，执行时点前符合以下情形之一的，按原政策执行：3.买卖双方已签订房屋交易协议，并能提供交付定金或购房款的银行出入账证明的，其他支付方式若无法提供银行出入账证明的，不予认可。”故原告张英泽若能提供2017年6月1日之前签订的购房协议以及2016年11月8日交付定金的银行出入账凭证（该凭证需由银行加盖公章并清晰显示买卖双方的姓名和交易时点）就有购房资格，否则就需按限购政策执行。据中国工商银行股份有限公司佛山南海支行的复函，内容：1.原告有向我行申请佛山市禅城区江湾二路10号十座1401房的按揭贷款；2.我行于2017年7月14日贷款审批流程已通过；3.贷款金额700000元；4.有效期由贷款审批流程通过之日起半年有效。诉讼中，原告陈述：2017年7月19日中午，被告通过电话告知原告原支付定金的账户出现问题，不再使用，原告多次追问账号的信息，被告均予以推脱，至今仍未告知原告。根据《广东省佛山市存量房买卖合同》第三条第三点的约定，2017年8月前支付首期款，又因本案尚未开庭，原告不知道被告的收款账户，故原告通过邮局汇款的方式支付首期款。原告按照被告的身份证登记地址进行邮局汇款，如被告未收到，则是被告不愿意收取该笔款项，原告已通过微信告知被告邮局汇款的事实。2017年7月19日上午，通过中介约定当天下午2点递件。当天下午1点多，被告的妹妹通知原告因被告没有回来无法递件。涉案的网签合同是由原、被告提供身份证给中介人员，由其办理网签手续。原告张英泽名下登记有一套房产，位于佛山市禅城区内。本案与被告签订《房地产买卖合同》的相对人是原告张英泽，因办理贷款时以两原告的名义递交资料，故两原告共同提起诉讼。诉讼中，被告陈述：被告已于2017年6月份结清贷款；被告未收到原告支付的首期款，被告也未向原告提过账户出现问题无法收款的情形。被告没有与原告约定何时进行递件，双方也无实际去递件。被告要求解除合同的依据是原告受到限购政策限制，以及原告没有履行能力，即原告没有支付首期款及原告申请的贷款是否能够批准尚不明确。另查明一，涉案佛山市禅城区江湾二路10号十座1401房（权利证号：0100157857）属被告单独所有，建筑面积为114.49平方米，无抵押情况。另查明二，原告肖川、张英泽在佛山市辖区范围内的住房记录为1套。另查明三，原告张英泽名下银行账户（账号：62×××22）的交易明细显示，2017年7月28日分别转出26050元、50050元、50050元、50050元、50050元、50050元；2017年10月26日分别转入50000元、26000元、50000元、50000元、50000元、50000元；截至2017年12月1日的账户余额为276689.52元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告张英泽与被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，双方均应依照约定全面善意履行各自的义务。关于涉案《房地产买卖合同》应继续履行还是予以解除的问题。首先，被告主张解除合同的理由一是原告张英泽受到购房政策的限制，二是原告张英泽没有履行合同的能力。对于第一点理由，结合佛山市禅城区不动产登记中心作出的复函及佛山市人民政府办公室发布的佛府办函[2017]326号《关于进一步加强房地产市场调控的通知》可知，原告张英泽已提供其于2016年11月8日与被告签订的《房地产买卖合同》，并提供当日向被告支付定金的银行转账凭证，故原告张英泽不受上述购房政策的限制，仍然享有购房资格。被告的该项理由，与事实不符，本院不予支持。对于第二点理由，原告张英泽提供邮政储蓄银行汇款收据及中国工商银行股份有限公司佛山南海支行作出的复函，可证实原告张英泽有支付首期款及获准通过银行按揭贷款用于支付尾款的履行能力，不存在被告所主张的情形。故，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，涉案《房地产买卖合同》未有法定解除的情形。被告提出的反诉请求，缺乏法律和事实依据，本院依法予以驳回。其次，涉案合同能否继续履行。原告张英泽根据涉案《房地产买卖合同》的约定于签订合同当日向被告支付定金30000元，被告亦向抵押银行申请提前还清贷款及注销抵押。依据涉案《房地产买卖合同》的约定，原告张英泽应在递件当天支付首期楼款276000元。据查明，原告张英泽与被告双方尚未实际递件，被告亦尚未收取原告张英泽通过银行汇款支付的276000元首期款。原告张英泽在履行合同过程中不存在违约行为，原告张英泽作为守约方有权选择继续履行合同。现有的证据显示，原告张英泽享有购房资格，且原告张英泽提供的银行交易明细及贷款审批通过的复函，证明原告张英泽具有支付首期款及尾款的能力。故，涉案《房地产买卖合同》应当继续履行，被告应当协助原告张英泽办理涉案房屋的过户手续，原告张英泽应按照合同约定于递件当日支付首期款276000元，并依约支付尾款700000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁伟勤于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告张英泽办理将佛山市禅城区江湾二路10号十座1401房（权利证号：0100157857）过户至原告张英泽名下的权属变更登记手续；二、驳回反诉原告梁伟勤的全部诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取6927元，保全费5000元，合计11927元，由被告梁伟勤负担；反诉受理费6927元，由反诉原告梁伟勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一七年十二月十三日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。