中华人民共和国北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终2303号
上诉人（原审原告）北京中海物业管理有限公司，住所地本市海淀区三里河路15号中建大厦九层901室。
法定代表人陈汉，总经理。
委托代理人杨林，北京市尊诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）聂海燕，女，1966年3月2日出生，香港居民，香港国通国际董事局主席。
上诉人北京中海物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第14355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年10月，北京中海物业管理有限公司（下称中海物业公司）起诉至原审法院称：我公司自2005年5月1日负责北京市东城区×××18号“北京恒基中心”的物业管理工作，聂海燕是北京恒基中心汇豪阁公寓2009单元（下称涉诉房屋）的业主。我公司依据《物业管理委托合同》的约定履行了合同义务，提供了物业服务，但聂海燕拒绝交纳自2005年5月1日至2010年4月30日的物业服务费145665元、水费2982.87元，其行为已构成违约。故起诉要求聂海燕支付上述欠费，并以日千分之一的标准支付违约金35885.58元，本案诉讼费由聂海燕承担。
聂海燕辩称：1、2000年前，我入住涉诉房屋，2002年底该房屋发生厕所反水事故，屋内地板被污水及屎尿浸泡，散发出恶臭，致使我和家人无法居住。2005年，中海物业公司开始为涉诉房屋所在小区提供物业服务，我将相关情况告知中海物业公司，也多次主动与中海物业公司进行沟通，并提供了录音、录像，说明地板、马桶及水管都需要更换。中海物业公司当时的负责人也到涉诉房屋内查看过，但其后采取躲避的态度，对我反映的问题始终未予解决。之后，该负责人的助理告知我，公司没有权利为我单独批准一笔费用，用于重新装修，只能以不向我收取物业服务费的方式折抵，此后中海物业公司也确实再未向我催交过物业服务费。因涉诉房屋不适宜居住，一直处于空置状态，我不得不在外租房居住，并对涉诉房屋进行重新装修，为此我遭受了经济损失。2014年，现在为涉诉房屋提供物业服务的中海物业管理有限公司北京恒基分中心物业经理徐柯雯与我联系，称公司不再向我主张之前的欠费，故希望聂海燕交纳半年的物业服务费以支持其工作，我表示同意，并于此后交纳了2014年10月至2015年3月的物业服务费；2、中海物业公司提供的物业服务质量与其收费标准严重不匹配，自涉诉房屋卫生间发生漏水事故以来，聂海燕曾多次报修，但中海物业公司始终未彻底修复，最终我请工人重新进行了装修；3、我从未收到过中海物业公司发出的任何形式的交费通知，现中海物业公司起诉超过诉讼时效，我仅认可法律规定的两年内的物业服务费。综上，我不同意中海物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据本案查明事实，中海物业公司受涉诉房屋所在小区建设单位北京恒兆置业有限公司的委托成为该小区的物业服务单位，并约定物业服务费的收费标准为每月每平方米15元，上述约定对聂海燕具有拘束力。中海物业公司依约向聂海燕提供物业服务后，聂海燕应当据实交费。关于聂海燕所持中海物业公司同意以物业服务费折抵涉诉房屋因卫生间漏水所遭受的损失的抗辩意见，因聂海燕就此未提交证据证明，而中海物业公司提交的证据证明漏水事故发生在中海物业公司接手管理涉诉房屋之前，聂海燕所称的因漏水导致地板被浸泡等损失亦应发生在中海物业公司接手管理涉诉房屋之前，可以印证中海物业公司主张，故对聂海燕该项抗辩意见，法院不予采纳。关于聂海燕所持中海物业公司起诉超过法律规定的诉讼时效的抗辩意见，因中海物业公司无法提供于2012年11月22日所拍摄照片的原始载体，故法院对该项证据不予采信，而中海物业公司提供证据证明其于2012年4月27日对聂海燕提起诉讼，同时邮寄了催缴函，故诉讼时效在2012年4月27日发生了中断。物业管理合同约定物业服务费按月收取，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。现中海物业公司表示应于每月5日前交纳当月的物业服务费，聂海燕未予否认，因合同明确约定履行期限，故诉讼时效从履行期限届满之日起计算，中海物业公司于2012年4月27日向聂海燕主张交纳物业服务费，则2010年5月1日之前的物业服务费均已超过诉讼时效，现中海物业公司起诉要求聂海燕支付2005年5月1日至2010年4月30日期间的物业服务费，因超过诉讼时效，法院不予支持。关于中海物业公司要求聂海燕支付水费2982.87元的诉讼请求，因中海物业公司未提交相关证据证明，法院亦不予支持。关于中海物业公司要求聂海燕按照日千分之一的标准支付违约金的诉讼请求，因物业管理合同中对违约金收取标准未予约定，且中海物业公司在提供物业服务时确实存在进一步改进和提高之处，故中海物业公司要求的物业服务费违约金应予黜免。据此，原审法院于2015年5月判决：驳回北京中海物业管理有限公司的诉讼请求。
判决后，中海物业不服，上诉至本院称：我公司认为向聂海燕主张物业费的时效未过，物业服务合同为持续性合同，合同履行具有持续性的特点，每一个付款期间中双方的权利义务相同。2005年5月1日至2010年4月30日所拖欠费用的时效应自2012年5月1日起经过，而我公司于2012年4月27日起诉聂海燕拖欠物业费，诉讼时效发生中断，应判令聂海燕支付上述期间的物业费；故要求撤销原判，依法改判支持我公司的原审诉讼请求。聂海燕未提出上诉。
经审理查明：聂海燕系涉诉房屋的产权人，该房屋建筑面积为168.41平方米。2005年4月18日，北京中海物业管理有限公司与案外人北京恒兆置业有限公司签订《北京市恒基中心物业管理合同》，约定北京中海物业管理有限公司为该公司开发建设的北京市恒基中心项目提供物业管理工作，期限自2005年5月1日起至2008年4月30日止，在合同期满前，若评定履约实质性完成，客户平均不满意度低于30%，中海物业公司享有自主选择权，可将合同自动顺延两年有效期，即自2008年5月1日起至2010年4月30日止。上述合同另约定物业服务费的标准按照购房合同或房产证确定的建筑面积（含公共分摊面积）计算，按月向业主或物业使用人收取，其中公寓管理费为每月每平方米人民币15元，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。
经询，北京中海物业管理有限公司表示业主或物业使用人应在每月5日前交纳当月物业服务费。关于聂海燕所持北京中海物业管理有限公司同意以物业服务费折抵涉诉房屋因卫生间漏水所遭受的损失的抗辩意见，中海物业公司称漏水事故发生在其接手管理涉诉房屋之前，聂海燕的损失并非由中海物业公司造成，亦不应由中海物业公司承担责任，并提交宾客投诉处理报告、备忘录、授权委托书、说明等材料为证。对此，聂海燕称中海物业公司在接手为涉诉房屋所在小区提供物业服务后，同样有义务为聂海燕解决漏水问题。关于聂海燕所持中海物业管理有限公司北京恒基分中心物业经理徐柯雯向其表示如交纳2014年10月之后半年的物业服务费，之前拖欠的物业服务费可予以免除的抗辩意见，中海物业公司称聂海燕确实交纳了2014年10月至2015年3月的物业服务费，但并未承诺可免除聂海燕所拖欠的物业服务费，并提交聂海燕与徐柯雯的短信为证。原审法院曾要求徐柯雯到院说明情况，徐柯雯表示其于2014年5月向聂海燕催交物业服务费时，聂海燕表示将涉诉房屋出租后即交纳全年物业服务费，随后聂海燕又主动提出交纳2014年10月后半年的物业服务费，但自己并未承诺聂海燕可免除所拖欠物业服务费。
关于聂海燕所持中海物业公司的起诉超过了法律规定的诉讼时效的抗辩意见，中海物业公司称其曾于2012年4月27日起诉至原审法院，要求聂海燕支付涉诉房屋自2005年5月1日起拖欠的物业服务费145665元、电费2515.32元、水费228.35元、燃气费134.2元、有偿服务费105元，并支付违约金13706.93元，后该案聂海燕未到庭应诉，中海物业公司申请撤诉。此外，中海物业公司还多次向聂海燕催交物业服务费，并提供了2012年4月27日向聂海燕发出催缴函的国际特快专递邮单、2012年11月22日向聂海燕发出的律师函及照片，以证明中海物业公司进行过催收。聂海燕对中海物业公司提供的上述证据均不予认可，并称其手机号码20年未变，之前从未接到过法院的通知，其本人也从未收到或看到过中海物业公司发出的交费通知。经询，中海物业公司无法提供照片的原始载体。
上述事实，有《北京市恒基中心物业管理合同》，宾客投诉处理报告，备忘录，说明，授权委托书，短信，民事起诉书，准许当事人撤诉口头裁定笔录，快递单，照片及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。中海物业恒基分公司上诉称向聂海燕持续主张物业费，聂海燕对此不予认可。根据查明的事实，中海物业公司应每月5日前向聂海燕按月收取物业费。中海物业公司曾于2012年4月向法院起诉聂海燕追索物业费，后撤回上诉，其主张的2010年5月1日至2012年4月30日物业费的诉讼时效发生中断，诉讼时效于2012年4月30日重新起算；中海物业公司可于2014年4月30日之前可以主张2010年5月1日至2012年4月30日的物业费，中海物业公司虽称其于2012年11月22日于聂海燕的住所张贴催缴物业费，但其无法提供于2012年11月22日所拍摄照片的原始载体，本院对该项证据不予采信；因中海物业公司未在诉讼时效期间内行使用其权利，于2014年10月31日起诉至原审法院，聂海燕辩称中海物业公司主张该期间的物业超出诉讼时效，于法有据，本院予以采纳。
综上，中海物业恒基分公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3991元，由中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司负担（已交纳）；二审案件受理费3991元，由中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 张晓鸥