上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初5949号
原告武晓丽，女，1974年1月5日生，汉族，住山东省。委托代理人李文华，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告张利成，女，1957年6月27日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人程芳，北京市中伦(上海)律师事务所律师。原告武晓丽与被告张利成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告武晓丽及其委托代理人李文华、被告张利成的委托代理人程芳到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告武晓丽诉称：2016年2月27日，原、被告双方在中介的居间下签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告购买上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，总房价款265万元，原告应在协议签订后5日内支付定金26万元，双方应在2016年3月12日签订房屋买卖合同，原告应于签订买卖合同当日支付首付款80万元(含已付定金)，一方未按协议约定履行，经另一方书面催告后仍未履行的，守约方可以解除协议并要求支付总房价20%的违约金。协议签订当日，原告向被告支付了定金26万元。2016年3月12日，原、被告双方共赴中介处拟签订上海市房地产买卖合同，原告先向被告支付了房款54万元，居间方打印出合同样本后，被告以等审税的时候再签为由未签订买卖合同。2016年3月18日，被告单方向原告账户退还了购房款78万元，2016年3月19日，被告向原告及居间方书面提出解除合同。其后，原告多次要求被告继续履行合同，被告予以拒绝。被告单方解除合同的行为构成根本违约，应承担违约责任，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房地产买卖居间协议》；2、被告向原告返还房款2万元；3、被告向原告支付违约金53万元。被告张利成辩称：同意原告的诉请1、2，不同意诉请3。双方签订居间协议之前，原告再三保证其具备上海的购房资格，但到了2016年3月12日网签之时，被告得知原告名某已有一套房产，且尚未过户给其下家。原告实际在签署居间协议时和约定网签的当天根本不具备购房资格，也就不具备网签的条件。原告谎称其具有购房资格的行为违反了居间协议得6.1条的约定，构成违约。2016年3月12日，原告向被告承诺，其名某的房屋将于3月17日过户给其下家，请求延期5天进行网签，被告表示理解并同意。3月17日被告询问原告过户事宜，原告表示其仍未办理过户，还需要再等一周。原告再次的迟延履行违反了双方的约定，也引起了被告对其能否顺利过户产生了担忧，严重影响了被告对原告的信任。3.18日，被告特意咨询了松江区房地产交易中心，得知即使原告马上办理过户手续，也需要20个工作日方可查询到购房资格，根本不可能具备网签的条件。根据原告的证据可知，原告于2016年3月19日才办理房产抵押权注销，注销到其房产过户需要一段时间，过户到具备购房资格还需要一段时间，两个阶段总计至少还需要40个工作日。居间协议的主要目的是签订有效的房屋买卖合同，买卖合同签署的前提是原告具有购房资格。原告不仅于居间协议约定的期间内不可能获得购房资格，而且在上述期间到期后的相当长的一段时间内也不可能具备购房资格，因此由于原告的原因，居间协议的合同目的无法实现。况且，3月19日被告最后一次尝试与原告进行协商时，原告拒绝见面，原告的态度也使被告有理由相信协议无法继续履行。原告的行为构成违约，且经过被告催告后仍未履行，被告的解约行为符合合同法的规定。被告本来计划房屋置换，现因原告虚假陈述导致居间协议无法履行，被告欲购置的房屋已经上涨了近200万元，给被告造成了实际损失。经审理查明：2016年2月22日，被告签署承诺书一份，承诺就涉案房屋的买卖已经房屋权利人的合法授权。同日，原告支付被告定金2万元，被告向原告出具相应收款收据。2016年2月27日，原告(乙方、买受方)、被告(甲方、出售方)与案外人德佑房地产经纪有限公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告将涉案房屋卖与原告，总房价款为265万元，甲、乙双方应当在协议签订后16日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除双方另有约定外，签署约定期限届满日为双方签订示范文本的日期，意向金2万元，如甲方签署本协议，则意向金转为定金，乙方应于甲方签署本协议后5日内自行或通过丙方补足定金至26万元，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款80万元，的二期房价款160万元通过贷款方式支付。合同第3.7条约定，在过户前甲、乙双方应积极配合办理购房资格审核、房产税认定手续(若有)、审税、税费缴纳，并办理完成过户所需的其他手续，如合同公证、贷款、抵押注销等。合同第6.1条约定，本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利(甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，在签署本协议后甲方不再新增抵押或增设阻碍交易的情形；乙方保证具备购房资质)，若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资质，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任，本条款独立发生法律效力。合同第8条约定，一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍未履行的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款的0.05%承担逾期违约金后继续履行，也可单方解除本协议并要求违约方支付总房价20%的违约金。合同第14条约定，经双方协商，于2016年3月12日签订房屋买卖合同。协议另对居间报酬、税费负担等事项进行了约定。同日，原告向被告支付房款24万元，被告向原告出具了相应收款收据。2016年3月12日，案外人徐某甲、徐某乙签署委托书一份，委托被告处理涉案房屋的出售相关事宜，包括签订房地产买卖合同和定金协议等，并在上海市徐汇区公证处对上述委托书进行了公证。同日。原告支付被告房款54万元，被告向原告出具了相应收款收据。2016年3月17日，被告通过微信询问原告，当日是否去过户了，原告回复表示并未过户，约了下个礼拜。2016年3月18日，被告通过银行转账方式退还了原告房款78万元。2016年3月19日上午，原告武晓丽、案外人梁某某至上海市松江区房地产交易中心办理了其自有的位于本区荣乐西路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权注销手续以及与案外人沈某的过户手续，上海市松江区房地产交易中心向其出具了相应收件收据。当日下午，被告通过现金存款的方式向原告银行卡返还了1,000元提前交房的房屋使用费。并且，被告通过微信表示在买卖问题没有解决前先退还1000元，并希望原告把房屋钥匙交还中介。同日，被告向原告发送《通知》一份，原告于次日收到，通知言明正式向原告提出解除2016年2月27日签订的买卖居间协议，原因是居间合同签订16日内未签订买卖合同，理由是原告不具备买房资格，特此告知。被告同时向原告发送与上述通知内容相同的短信，并表示，考虑下来，被告还是决定不卖了，因为被告向置换到失去，也错过了最佳买进时机，如果现在按这个价格给原告，原告心里不会舒服，莫名其妙涨了10来万，而被告拿了这些钱买不到房心里也不舒服，倒不如再等等看看走势，现在市场不够正常，属非理性操作，政策很可能会出来控制，在此，被告只能说很抱歉。2016年3月30日，原告通过律师向被告发送律师函，通知被告于收到本函之日起3日内前往中介处就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》。另查明，涉案房屋于2007年8月31日核准登记于被告张利成、案外人徐某甲、徐某乙名某，建筑面积151.21平方米。1998年8月20日，原告与案外人梁某某登记结婚。2016年2月1日，原告武晓丽、案外人梁某某(甲方)与案外人沈某(乙方)签订《上海市房屋买卖合同》一份，约定原告将其自有的位于本区荣乐西路XXX弄XXX号XXX室及21号地下1层07室出售给案外人沈某，该原告自有房屋实际于2016年3月底、4月初变更登记至案外人名某。截至2016年4月份，原告武晓丽在本市的个人城镇基本养老保险账户累计缴费74个月。审理中，原告申请中介工作人员李德广平作为证人出庭作证。证人称，签订居间协议时，被告知道原告有一套房屋在卖但尚未过户，被告认为还没有过户所以不能签订本案合同，原告认为可以签订本案合同，证人先打印了一份网签合同给双方看了一下，对于过户、付款时间都打印出来了。被告要求原告尽快将房屋过户掉，双方就可以继续买卖房屋了，原告也催促其自己的下家办理过户手续。当时并未约定下次见面时间，是说原告过户之后约被告；在原告过户之后，被告发送了解除通知；办理过户手续后，房产证正常的话20个工作日之后可以办理下来，也就是原告的房屋在20个工作日之后才能过户到案外人名某。对于证人证言，原告认为2016年3月12日签订居间协议当日原告和中介均表示可以签订正式买卖合同，但被告以购房资格存在问题为由提出过一段时间签订合同，这说明原告按约履行，但被告提出迟延履行自己的义务。被告认为2016年3月12日被告发现原告没有过户，想着推迟几天，但是到3月17日还没有过户完成，被告电话询问房地产交易中心得知最少要20个工作日，故觉得签订居间协议的目的无法达成，原告已经违约。以上事实，有房地产买卖居间协议、承诺书、收款收据、交通银行客户回单、通知、短信、上海市房地产权证(复印件)，上海市房地产登记簿(复印件)、结婚证、售房合同、收件收据、社保缴纳记录、律师函、快递详情单、房地产委托公证书、挂号信函收据及回执、微信聊天记录及其公证书、证人证言及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告及案外人德佑房地产经纪有限公司签订的居间合同系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行自己的义务。被告对于原告关于合同解除及返还房款2万元的诉请没有异议，故对于原告的相应诉请，本院予以支持。关于被告是否违约的问题，原、被告均主张对方违约而自己有权解除合同。本院认为，根据居间协议的约定，原告保证具备购房资质，但在本案中，在约定的签订上海市房地产买卖合同之时原告因属于外地户籍且在本市已拥有一套住房而实际并无购房资质，原告已经违反了居间协议的约定。居间协议的合同目的即签订正式的房屋买卖合同以完成后续的支付房款、过户房屋的房产交易，现原告违反了居间协议的约定，并不具有购房资质，居间协议的合同目的已经无法实现，故被告有权解除与原告的居间合同。原告确认于2016年3月20日收到了被告的解除通知，故双方的居间合同应于该日解除，但居间协议系包括中介方在内的三方所签订，故本院确认原、被告间的房屋买卖法律关系已经于2016年3月20日解除。综上，被告的行为并不违法合同的约定，原告关于违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告武晓丽与被告张利成之间的房屋买卖法律关系于2016年3月20日解除；二、被告张利成于本判决生效之日起十日内返还原告武晓丽购房款20,000元；三、驳回原告武晓丽的其余诉讼请求。案件受理费9,300元，减半收取4,650元，由原告武晓丽负担4,460元，被告张利成负担190元，原告武晓丽负担4,460元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一六年六月三十日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。