浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙嘉民终字第393号
上诉人（原审被告）：许震亮。
委托代理人：胡石洪。
被上诉人（原审原告）：平湖市电影发行放映公司资产清算组。
代表人：沈力行。
委托代理人：富建国。
被上诉人（原审被告）：刘卫明。
上诉人许震亮因房屋租赁合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2013）嘉平民初字第260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2005年12月，平湖市电影发行放映公司（以下简称平湖电影公司）实行改制，由其主管机关平湖市文化广电新闻出版局组织成立清算组进行清算。在清算过程中，平湖市电影发行放映公司资产清算组（以下简称平湖电影公司清算组）根据《平湖市电影公司（乍浦、新埭电影院除外）营业房对内招（拍）租办法》及《平湖市电影公司（乍浦、新埭电影院除外）营业房对内招（拍）租办法的补充》的规定，就平湖电影公司符合条件允许招租（东湖电影院放映大厅除外）的所有营业房即电影公司1号楼、2号楼西面（原电影放映机机房一层和二层）、4号楼、职工宿舍北幢西面门面房2间（门口向西）、北面营业房9间、冷冻机机房（即3号楼）、配电房及老配电房旁边门面各一处房屋向平湖电影公司分流安置职工进行招租，租赁期自2006年8月13日至2008年8月12日。许震亮参与竞租并于2006年6月30日向平湖电影公司清算组交付竞租保证金300000元。2006年7月2日，在平湖市公证处公证下，许震亮以租金1693300元竞租成功。2006年7月12日，许震亮向平湖电影公司清算组缴纳租金余款1393300元。2008年8月13日，平湖电影公司清算组曾向原审法院起诉请求：判令许震亮立即腾退平湖电影公司1号楼全部、2号楼西面、4号楼、职工宿舍北幢西面2间、北面营业房全部及冷冻机机房和配电房、老配电房旁边门面各一处房屋（即招租时的所有房屋）给平湖电影公司清算组；许震亮立即支付平湖电影公司清算组逾期退房租金损失。2008年8月27日，许震亮提起反诉请求：平湖电影公司清算组立即向许震亮交付租赁房屋，租赁期自平湖电影公司清算组交付全部租赁房后的两年；平湖电影公司清算组应支付变压器费用92930元。原审法院于2008年11月13日作出（2008）平民一初字第2235号民事判决书，判决：“一、驳回平湖电影公司清算组的本诉诉讼请求；二、许震亮竞租竞得的平湖电影公司招租营业房中的1号楼底层东侧4间营业房的租赁期限自2008年3月25日起至2010年3月24日止，其余招租范围内的营业房的租赁期限自2008年4月29日起至2010年4月28日止；三、平湖电影公司清算组于判决生效后十日内支付许震亮变压器费用92930元；四、驳回许震亮的其他反诉请求。”
另查明，平湖电影公司的营业房，除一号楼底层东1-4号门面房的营业执照在2008年3月25日办成外，其余的营业房于2008年11月28日方可办理营业执照。2006年1月22日，平湖市人民政府办公室颁发（2006）3号专题会议纪要，其中第二条确认“鉴于市电影公司、平湖剧院两处房产已经列入城市规划红线内，在城市改造拆迁前，符合条件允许拍租的营业房，在完成人员身份置换和重新腾空房屋后，可采取对内公开拍租的方式进行竞拍，一年一拍，前两年对内公开竞拍；第三年走向市场，对外公开拍租，市电影公司、平湖剧院原职工在同等条件下可优先承租。”
又查明，刘卫明于2008年12月18日注册成立平湖市魅丽金座娱乐中心（个体工商户），系该企业业主，该娱乐中心占用平湖电影公司1号楼的底楼楼梯间、二楼全部和三楼全部。在原审法院（2008）平民一初字第2235号民事判决书确定的承租期届满后，许震亮、刘卫明均未向平湖电影公司清算组返还上述租赁房屋。
原审认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。刘卫明为平湖市魅丽金座娱乐中心的业主，该娱乐中心占用平湖电影公司1号楼的底楼楼梯间、二楼全部和三楼全部，属于许震亮竞租所得的平湖电影公司招租营业房的范围之内。根据原审法院的（2008）平民一初字第2235号民事判决书，许震亮竞租所得的平湖电影公司招租营业房的租赁期限经判决重新确定，现均已到期。平湖电影公司清算组代为行使涉案房屋所有权人、出租人的权利，主张租赁期间届满，许震亮作为涉案房屋的承租人，刘卫明作为实际使用人立即腾退平湖电影公司现平湖市魅丽金座娱乐中心所占用房屋，符合法律的规定，予以准许。
许震亮、刘卫明抗辩称，许震亮与平湖电影公司清算组之间仅为一个租赁合同关系，平湖电影公司清算组不应将平湖电影公司招租营业房分割成多个案件分别起诉，应将案件合并审理。原审认为，平湖电影公司清算组针对刘卫明实际使用的平湖市魅丽金座娱乐中心所占用房屋单独提起诉讼，原审法院仅限于平湖电影公司清算组主张的诉讼标的进行审理，并无不当，许震亮、刘卫明的抗辩理由不能成立。许震亮、刘卫明提出部分租赁房屋未能按约交付以及办理营业执照困难，行使优先承租权，租赁房屋装饰装修的补偿等抗辩，因与平湖电影公司清算组的诉讼请求无关联性，且许震亮、刘卫明未能依法提出反诉，对于上述意见，不予采纳。平湖电影公司清算组撤回部分诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：许震亮、刘卫明于本判决生效后一个月内将平湖市当湖街道刘卫明服装店占有的原平湖市电影发行放映公司1号楼的底层西面4间门面房腾退给平湖电影公司资产清算组。案件受理费80元，减半收取40元，由许震亮、刘卫明负担。
宣判后许震亮不服，上诉称，2006年7月2日上诉人通过招租取得东湖电影院（除放映大厅外）营业房的租赁权，上诉人与平湖电影公司资产清算组鉴于总的租赁合同而形成债权债务关系。本案中，平湖电影公司清算组仅仅以部分租赁房屋作为起诉对象，将总的租赁合同分割处理，显然不符合法律规定。况且上诉人在2008年11月28日才收到部分租赁房，其余4号楼及解放路门面房的东面天井、机房至今未交付，未交付的房屋占租赁房屋面积的二分之一左右，平湖电影公司清算组显然违约在先。更何况按照平湖市人民政府（2006）3号专题会议纪要第二条规定，要求上诉人腾退的，必须先进行公开拍租，在同等条件下上诉人有优先承租权，现平湖电影公司清算组不进行公开拍租而直接要求上诉人腾退，不符合合同约定及会议纪要的精神，同时也侵犯了上诉人的优先承租权。另外由于上述租赁房屋不能顺利转租利用，经原转制小组的同意，上诉人进行了装修，现没有处理装修的情况下，要求上诉人腾退，使上诉人处于弱势状态，显然不符合法律有关公平原则的规定。上诉人在合同履行过程中没有存在违约行为。请求：撤销原判，在查清事实的基础上依法予以改判，或发回重审。
被上诉人平湖电影公司清算组、刘卫明未作书面答辩。
经审理查明，原审判决认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案平湖电影公司清算组提起的是腾退之诉，虽然平湖电影公司清算组是将房屋整体出租给上诉人的，但上诉人租得的房屋并非全由自己使用，故平湖电影公司清算组请求承租人与实际占有人分别腾退其使用的房屋，并未违反法律的规定。对于上诉人认为平湖电影公司清算组在履行合同中存在违约的问题，本院认为，根据当事人的请求，本案审理的是腾退问题，租赁期届满，出租人请求承租人腾退房屋，依法应当得到支持。至于租赁合同履行过程中当事人有无违约，以及装修物如何处理，因各方当事人均未提出请求，不属本案审理的范围。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人许震亮担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭嘉雄
审 判 员 褚 翔
代理审判员 毛 彦
二〇一三年九月二日
书 记 员 苏 轶