湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第7882号
原告兴业银行股份有限公司长沙分行。
代表人陈伟。
委托代理人周香。
委托代理人资江。
被告谭祎。
原告兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称兴业银行长沙分行）与被告谭祎金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员谭方独任审理，于2016年3月10日进行了公开开庭审理。书记员蒋明慧担任庭审记录。原告兴业银行长沙分行的委托代理人周香到庭参加了诉讼，被告谭祎经合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告兴业银行长沙分行诉称，2012年6月28日，其与谭祎签订了一份编号为361113462401000号的《兴业银行长沙分行个人购房抵押(保�)借款合同》，约定：其向谭祎发放贷款51万元用于购买长沙市雨花区王家冲路288号汇峰苑2、3栋1705号房，期限30年，从2012年7月23日至2042年7月23止，采取等额本息偿还法。合同还约定被告谭祎将上述购买的房产为上述借款本息及原告实现债权的费用的偿还提供抵押担保，并办妥了合法有效的抵押登记手续。同时合同约定债务人未履行合同项下的义务引起诉讼或其他法律纠纷，债权人实现债权的费用由债务人承担。其后，其依约发放了贷款，但截止2015年12月15日，谭祎已拖欠8个月未偿还借款本息，共拖欠贷款本息27377.78元。借款人谭祎未按约定偿还借款本息，兴业银行长沙分行有权依约宣告贷款全部提前到期、要求提前收贷并行使担保权。为此，诉请法院判令：1、解除编号为361113462401000号的《兴业银行长沙分行个人购房抵押(保证)借款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前清偿；2、谭祎立即偿还未到期借款本金492570.12元，逾期本金3927.96元，逾期利息23290.68元，罚息159.14元,合计人民币519947.9元（利息暂计至2015年12月15日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3、承担为实现上述债权所支付的按欠款总额10%计提的代理费51994元，并承担全部诉讼费用及其他相关费用；4、兴业银行长沙分行对谭祎提供抵押的位于长沙市雨花区王家冲路288号汇峰苑第2、3栋1705号的房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权。
被告谭祎经本院合法传唤后未到庭应诉，亦未在答辩、举证期间提答辩状、证据，本院视其放弃答辩、举证质证、辩论等诉讼权利。
经审理查明，2012年6月28日，贷款人兴业银行长沙分行与谭祎签订了编号为361113462401000号《兴业银行长沙分行个人购房抵押�保证）借款合同》，约定：谭祎向兴业银行长沙分行借款51万元用于购买长沙市雨花区王家冲路288号汇峰苑2、3栋1705号房；期限为360个月，自2012年7月23日至2042年7月23止；借款基准利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率，借款利率采用百分比浮动定价，为基准利率上浮15%；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的8日及借款到期日为还款日；采取等额本息偿还法；合同还约定被告谭祎将上述购买的房产为上述借款本息及原告实现债权的费用的偿还提供抵押担保，借款发生违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时中国人民银行公布的借款基准利率的基础上上浮25%；并办妥了合法有效的抵押登记手续;若借款人未按约定偿还借款本息，贷款人有权提前收贷；贷款人实现债权的费用由借款人承担；以上述购买的房产提供抵押担保；抵押担保的范围包括本金、利息、罚息、实现债权的费用等；2012年7月23日，谭祎在《兴业银行借款借据》上签字确认贷款付讫到指定账户;截至2015年12月15日，谭祎已拖欠兴业银行长沙分行逾期本金3927.96元，逾期利息23290.68元，罚息159.14元，另有未到期本金492570.12元。
另查明，2015年12月21日，兴业银行长沙分行与湖南唯楚律师事务所订立《委托代理合同》，约定按诉讼标的金额的10%支付（100万元及以下）律师代理费，但兴业银行长沙分行按欠款总额的5%实际支付律师代理费为25997元。
上述事实，有兴业银行长沙分行提交的按揭贷款申请表、《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、欠款证明、逾期数据、房权证、房他证、《委托代理合同》、律师费支付凭证及当事人陈述等证据�实，本院予以确认。
本院认为，《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，借贷关系、担保关系合法有效。兴业银行长沙分行依约提供了贷款，而截至2015年12月15日谭祎逾期偿还本金3927.96元、利息23290.68元、罚息159.14元，已构成违约。因此，兴业银行长沙分行有权提前收贷，并且对已办理抵押担保登记手续的房屋在约定的债权范围内享有优先受偿权。谭祎此后一直未履行还本付息义务，属于“以自己的行为表明不履行主要债务”的法定解除合同情形。而该合同系分期履行合同，合同的解除效力仅限于尚未履行的部分而不包括已经实际履行的部分，兴业银行长沙分行关于请求解除该合同中尚未履行部分的借贷关系并无特殊的、独立的意义，其实际要求为解除本合同。《委托代理合同》约定按起诉金额的10%收取代理费，《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》约定该费用应当由借款人负担，但兴业银行长沙分行实际履行过程中已调整为按起诉金额的5%支付代理费，因此应将实际履行的金额确定为本案实现债权所产生的费用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、解除编号为361113462401000号的《兴业银行长沙分行个人购房抵押(保证)借款合同》；
二、被告谭祎向原告兴业银行股份有限公司长沙分行偿付借�本金496498.08元，利息23290.68元，罚息159.14元,合计人民币519947.9元（利息暂计至2015年12月15日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；
三、被告谭祎向原告兴业银行股份有限公司长沙分行支付该分行为实现债权已发生的律师代理费25997元；
四、原告兴业银行股份有限公司长沙分行对被告谭祎提供抵押的位于长沙市雨花区王家冲路288号汇峰苑第2、3栋1705号的房产（房他证雨花字第5140851**号）在上述债权范围内享有优先受偿权；
五、驳回原告兴业银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。
上述判决所确定的义务，限被告谭祎在本判决发生法律效力之日起七日内履行完毕。若被告谭祎不按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间�债务利息。
本案受理费9519元，简易程序为4759.5元，由被告谭祎负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 谭 方
二〇一六年三月十日
书记员 蒋明慧
适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有�要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应�在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或�以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。