江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终720号
上诉人（原审原告）章鸿根。
委托代理人刘金铭，海安县曲塘法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）王俊。
被上诉人（原审被告）崔世翠。
被上诉人（原审被告）唐爱珑。
上诉人章鸿根因与被上诉人王俊、崔世翠、唐爱珑房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2015）安高民初字第00826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，海安县海安镇××新村××幢×××室住房一套（以下简称×××室）原登记在唐爱珑的丈夫华念扬名下，该房屋为买四送五（俗称）。2012年6月，章鸿根与唐爱珑签订房屋租赁合同一份，合同约定由章鸿根向唐爱珑租赁上述房屋底层即4楼朝南四间的其中中间两间房屋，用于其女儿上学（底层其余房屋由另一住户承租，楼上亦由另一住户承租）；租期三年，从2012年6月30日至2015年7月1日，三年总租金为22600元，租房保证金为400元；任何一方违约，违约方向守约方赔偿10000元违约金；租期届满或提前终止合同且双方已迁空房屋、清点完毕当日退还保证金。上述合同签订后，章鸿根按约向唐爱珑支付了租金22600元和保证金400元。
2013年2月7日，唐爱珑丈夫华念杨（甲方，×××室产权登记人）与崔世翠（乙方）签订售房协议一份，双方约定甲方以99.5万元的价格将×××室转让给乙方，房款付清之日，甲方将原出租剩余费用付给乙方，乙方继续将房子按剩余租金确定的时间租给原房客，乙方如变更出租协议，引起的纠纷和经济损失由乙方负担。同年2月25日，唐爱珑夫妇与崔世翠及其女婿王俊前往海安县房屋产权监理所，双方办理了将×××室过户给王俊的产权变更登记手续。
2013年3月1日，唐爱珑夫妇与崔世翠签订房屋租赁权利、义务转移协议一份，该协议载明：×××室因产权发生变更，原租赁合同剩余房租和时间按原合同执行；崔世翠无权单方变更原租房房客的权利义务，原租赁合同的双方与崔世翠交接剩余租金和押金后，原租赁合同权利和义务一并转移，与唐爱珑夫妇无关。上述协议同时载明了包括章鸿根在内的三个租赁户从2013年3月1日至三个租房户不同租赁期限届满时止的剩余租金数额（其中章鸿根剩余租赁时间为2013年3月1日至2015年7月1日，剩余租金为17300元，押金为400元），并由唐爱珑一并将剩余租金和押金交给了崔世翠。当晚，唐爱珑夫妇与崔世翠携带上述协议一同前往×××室，并分别告知包括章鸿根在内的三个住户×××室产权已经进行了转移，剩余租金及押金也转移给了新房主的情况。同时要求三个住户在“房屋租赁权利、义务转移协议”上签字，但章鸿根以房屋转让他人事先未向他告知为由拒绝在该协议上签字，另两位住户当场在上述协议上签字。
2013年6月18日，因×××室底层两个卫生间中的其中一个卫生间漏水，为此，崔世翠的丈夫胡增东便前往×××室进行维修，由于章鸿根将该卫生间的厕所门加了锁，胡增东便撬开锁对厕所漏水进行维修。章鸿根见状后与胡增东进行理论，认为与唐爱珑有约定在先该厕所由其单独使用，但胡增东对此不予认可。当晚，胡增东还提出要对出租的房屋进行装修，要求章鸿根将一间大房间腾出，但章鸿根没有同意。后报警处理，民警到场后对双方进行了劝解，纠纷平息。章鸿根仍正常居住在此并使用该厕所。此后，章鸿根在2013年下半年开学前在后侧楼房的底层租赁了车库供女儿上学使用。
2013年8月31日晚，王俊来到×××室与章鸿根就租房事宜进行交涉，双方产生矛盾后章鸿根报警。民警要求双方为租赁房屋事宜可通过合理合法的途径解决，不要有过激的行为，双方表示同意后，纠纷平息。此后，章鸿根未在×××室中居住，但房屋内尚有章鸿根的高低床一张、床头柜一只、方凳一张、简易布衣柜一只。
2013年11月，章鸿根将唐爱珑列为被告向海安县人民法院提起诉讼，因无法直接向唐爱珑送达，法院通过公告方式向唐爱珑送达了应诉通知书、举证通知书、开庭传票、诉状副本、证据副本，2014年7月章鸿根向法院申请撤回诉讼。
2014年11月19日，章鸿根再次向法院提起诉讼，要求与唐爱珑解除合同，返还房屋租金15067元，保证金400元，赔偿违约金10000元，返还室内物品。因审理中查明唐爱珑将出租房屋转让他人的事实，为查明新房主与章鸿根履行租赁合同的相关事实，法院依职权追加了王俊、崔世翠作为第三人参加诉讼。2015年6月24日，法院依法组成合议庭，对案件进行了审理，王俊、崔世翠参加开庭审理，并当庭陈述涉案的相关事实。2015年7月15日，章鸿根再次申请撤回起诉。同年8月7日，章鸿根将王俊、崔世翠、唐爱珑列为共同被告第三次向本院提起诉讼。审理中，各方当事人均认可2015年6月24日的开庭审理笔录可作为本案认定事实和定案依据。
审理中，双方主要争议在于唐爱珑夫妇将房屋产权转让给王俊后，王俊作为新房主与章鸿根在履行租赁合同中双方是否存在违约行为。章鸿根主张因王俊于2013年8月31日到×××室闹事从而导致其未能在该房屋中居住。因此，章鸿根未在该房屋中居住的原因是本案的争议焦点。一、章鸿根称：“2013年8月31日，王俊到×××室拿出房产证，表明他是×××室的产权人，要求我更换小房间，否则不再将房屋出租给我，双方为此才发生了纠纷，所以报警……从这以后×××室的进户门的锁就被换掉了，无法再进入×××室”。因王俊、崔世翠当庭否认上述主张，章鸿根为证明其主张，申请法院调取2013年8月31日公安民警到达现场后处警的视频资料（当时系现场处理，无调查笔录），本案承办人前往公安机关调取上述视频资料，公安机关称因该资料时间较长，已被自动删除而无法调取。王俊、崔世翠对章鸿根的上述陈述辩解称：“我们并没有提出要求章鸿根将大房间更换成小房间，×××室的进户门的锁从来没有换掉，只是二道门（指进户门进入后，楼梯与底层四楼的房屋有一隔断，隔断上有一道门可以进入底层的房间和客厅）的锁于2014年2、3月份，因为损坏了而更换过一次，但并不影响章鸿根使用租赁房屋；章鸿根之所以不在×××室居住是因为他找到了楼房底层且条件更好的房屋，为了达到其不需要承担违约责任、迫使出租人主动提出解除合同的目的，因此章鸿根故意在承租房屋内敲打、放音乐等，影响其他住户的正常休息。2013年8月31日，王俊去×××室就是要求章鸿根不要制造声响，不要影响别人休息，是章鸿根有意报警的，我们并没有讲不准他居住在承租房屋内”。章鸿根还称其因为2013年9月起进入不了×××室就通过律师向唐爱珑发出信函提出解除租赁合同，但由于地址错误而被退回。二、审理中，章鸿根称其承租的两间房屋已经由王俊、崔世翠实际使用。为证明其主张，章鸿根当庭出示了自己的手机，称于2015年5月25日晚见到其承租的两间房屋有亮光，在楼下用手机拍摄了照片。章鸿根称该照片于2015年5月25日晚拍摄后保存到收藏夹中，原始照片已经删除。王俊、崔世翠对上述照片的真实性不予认可，认为照片中的房屋不是承租房，也不能证明拍摄的时间就是2015年5月25日。三、章鸿根称：“当初与唐爱珑签订租赁协议时，双方口头约定由我单独使用一个厕所。然而，2013年6月18日，王俊的岳父以维修为名将我卫生间加的锁撬开，侵犯了我的权利；此外，王俊的岳父还要求我把大房间换成小房间，我没有同意”。唐爱珑否认其与章鸿根口头约定由章鸿根单独使用厕所。章鸿根对此也并未举证明其当初与唐爱珑存在上述约定，况且章鸿根在审理中也陈述：“撬厕所门的事仅发生过一次，之后卫生间还是可以使用的”。由此可见，王俊的岳父因维修厕所之需而撬开厕所门加的锁，并没有给章鸿根的生活带来不便。王俊的岳父撬开厕所门的行为，不能成为章鸿根提出解除合同的理由。同时，王俊也否认其曾要求章鸿根将大房间换成小房间。当晚接处警记录载明：经现场了解章鸿根在2012年6月30日租赁唐爱珑二间房屋及厕所卫生间供孩子上学。唐爱珑在2013年2月将房屋卖给王俊。现王俊要将房屋重新装修准备租给三人使用，要求章鸿根将一间大房腾出，未得到允许，为此发生口角。民警对双方进行协调，一是双方联系原房东唐爱珑，对租赁问题予以协商，二是章鸿根如认为王俊无法满足其要求，可通过合法途径予以解除租赁关系。”四、章鸿根称：“王俊于2013年8月31日带人到我承租的房屋内闹事，向我出示了房产证，并且提出不再将房屋出租给我使用”。王俊对此予以否认。章鸿根也未能提供相关证据证实上述陈述。当晚接处警记录载明：“经现场了解王俊与章鸿根因租赁房屋的问题发生纠纷，民警嘱咐双方通过合法途径解决，不要有过激的行为。双方表示同意。五、章鸿根称：“2013年8月30日大门钥匙换了，我进不去，打电话给唐爱珑，她不接，就起诉的”。王俊否认其将大门钥匙换掉了。对此章鸿根未能提供证据证实其陈述。六、章鸿根称：“2015年5月25日，我在楼下看到我租赁的两间房屋有亮光，就用手机拍摄了阳台处的照片，就是为了证实王俊已经实际使用了这两间房屋”。王俊对照片的真实性不予认可，并陈述章鸿根承租的两间房屋并没有使用，一直到今年7月份才出租给了他人。王俊、崔世翠称在接到追加第三人通知后，用备用的钥匙打开过章鸿根的承租房，见到章鸿根的桌子、床、小凳等物品至今仍然在承租房屋内。章鸿根在2015年6月24日的开庭审理时称房间没有备用钥匙，因为其换了锁。后章鸿根在2015年11月26日开庭审理时又称承租房屋的锁是原来的锁，没有换过，不清楚王俊、崔世翠、唐爱珑有没有这两个房间的备用钥匙。
原审法院认为：章鸿根与唐爱珑签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且无违反法律法规禁止性之情形，依法应认定该合同合法有效，双方应按照合同履行各自的义务。
2013年2月7日，唐爱珑夫妇将×××室整体转让给崔世翠，后又将房屋产权转让登记至崔世翠的女婿王俊名下。同年3月1日，崔世翠夫妇与唐爱珑一同前往×××室，告知包括章鸿根在内的三个承租人产权转让的事实，并出示了“房屋租赁权利、义务转移协议”，要求承租人在转让协议上签字确认，章鸿根以产权转让未向其告知为由未在上述协议上签字，但可知此时章鸿根知道了×××室产权转让的事实。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，对租赁物受让人产生法律约束力，租赁物受让人应当继续履行原租赁合同。故王俊作为×××室的受让人、现房屋所有权人享有原房屋租赁合同的权利、并承担相关义务。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。章鸿根以王俊拒绝其在×××室居住为由要求解除合同，并要求王俊、崔世翠、唐爱珑退还相关费用、支付违约金。法院根据审理查明的相关事实及当事人提供的证据进行综合分析。第一次报警是因为王俊岳父撬厕所门锁之事，但该事件事后已经平息，章鸿根仍继续使用该厕所；王俊岳父称为了装修，让章鸿根腾出一间房屋，但章鸿根并未同意，双方未达成合意，但房屋租赁合同仍继续履行。因此，王俊岳父的行为不能构成让章鸿根无法居住出租房屋的后果。就第二次报警的事由，双方当事人的陈述不一致，但公安民警到场后，要求双方通过合法途径解决矛盾，双方纠纷也已平息。章鸿根称第二次报警后王俊将大门锁进行了更换，但并没有提供证据证实上述主张。章鸿根提供了两张照片，系其自行拍摄，拍摄时间无法确认，其真实性也难以确认，况且根据查明的事实，王俊有章鸿根承租的两间房屋的备用钥匙，即便王俊及其家人进入出租房内，但并不能由此证实王俊实际使用了涉案房屋或将房屋出租给了他人。综上所述，章鸿根并无充分证据证明王俊、崔世翠在租赁期间实施了让其无法继续在×××室中居住的违约行为，故章鸿根以此为由要求解除合同，并要求王俊、崔世翠、唐爱珑退还剩余房租，支付违约金的主张无事实依据和法律依据，法院不予支持。双方的房屋租赁合同已履行期满，章鸿根应当将其存放于承租房屋内的相关物品取回，同时王俊应将保证金400元返还给章鸿根。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、章鸿根于判决发生法律效力后10日内将存放于海安县海安镇××新村××幢×××室房屋内的高低床一张、床头柜一只、方凳一张、简易布衣柜一只搬离上述房屋，王俊予以协助。二、王俊在章鸿根履行上述判决义务时，同时将保证金400元返还给章鸿根。三、驳回章鸿根的其他诉讼请求。案件受理费436元，由章鸿根负担386元，由王俊负担50元。
宣判后，上诉人章鸿根不服，向本院提起上诉称，1、原审判决认定事实不清，王俊在租房期限内存在违约行为，其撬开卫生间并换门锁，更换楼层二道门门锁且不给本人钥匙，在合同有效期内侵犯了本人的使用权。被上诉人违约的真正原因是他们始终认为本人只租赁了一间房屋，另一间是借用的。2、原审审判程序不合法，在审理本案中故意拖延时间，直至租赁合同期满后方才结案，损害本人的权利。综上，请求二审法院撤销一审判决，予以改判。案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人王俊答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人崔世翠、唐爱珑未应诉答辩。
经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人章鸿根提供以下证据：1、2013年11月9日崔世翠将案涉房屋租赁给秦美德的租房协议，证明崔世翠将本人承租的一间房屋在合同有效期内又出租给秦美德。2、对秦美德的调查笔录，证明秦美德承租的房子就是本人曾经承租的房子，秦美德也在这份谈话笔录上画了房屋平面结构的草图，并指明了其租赁的位置。被上诉人王俊质证认为：上诉人所说崔世翠将其原承租的房子又租给秦美德，本人不清楚。
本院认为，章鸿根要求三被上诉人返还剩余租金以及支付违约金，需证明对方违约存在拒绝其居住的行为，或者存在其他违反合同的行为。本案中，双方因为房屋租赁数次发生纠纷并报警，但章鸿根并无充分证据证明王俊、崔世翠在租赁期间实施了让其无法继续在案涉房屋中居住的行为，也未能证明对方的行为足以导致合同解除。二审中，上诉人提供了案外人的租赁合同和调查笔录，欲证明崔世翠在章鸿根的租赁期内将房屋出租给案外人钱美德，但本院认为，该承租人没有出庭作证，对于该份协议签订以及履行情况无法查清。从该份租房协议上看，签订时间是在章鸿根离开租赁房屋之后，即使存在租赁事实，只能证明崔世翠的行为欠妥，章鸿根也并未证明其要求入住而不能入住，因此其主张解除合同和支付违约金难以支持。关于一审审理程序，本起纠纷历经数次诉讼，存在公告、原告撤诉等情形，本案一审于2015年8月7日立案，2015年12月14日作出判决，并不存在审理期限过长的问题。综上，上诉人章鸿根的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费436元，由上诉人章鸿根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 周 敏
二〇一六年五月四日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。