江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿豫民初字第1116号
原告（反诉被告）李世界
被告（反诉原告）宿迁市宿豫区鑫时达蓬帆布织造厂
第三人江苏民丰农村商业银行股份有限公司
原告（反诉被告）李世界与被告（反诉原告）宿迁市宿豫区鑫时达蓬帆布织造厂（下称鑫时达）、第三人江苏民丰农村商业银行股份有限公司（下称民丰银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员贾芳独任审判，公开开庭进行了审理，后因承办人变更，组成合议庭公开开庭进行审理，双方当事人及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李世界（反诉被告）诉称：2012年10月22日，原、被告双方签订土地使用权及地上附属物转让合同，原告购买被告所有的位于宿豫区顺河镇工业园区内约7.99亩土地使用权及地上附属物，转让价格220万元，转让款分三期付清，甲方（被告）同意乙方以转让的厂房抵押，向银行申请贷款的方式向其支付款项。甲方保证转让厂房及附属设施不存在经济纠纷，并于2013年3月1日清理一切租户后将转让标的交付乙方使用。关于违约责任，双方约定，一方违约应支付守约方已支付或收取的款项并赔偿违约金20万元。协议签订后，原告按照约定已向被告支付厂房转让价款100万元，被告将部分厂房交付给原告使用。因被告拒绝接受剩余款项，拒不清空租户向原告交付剩余厂房，擅自用转让的厂房和土地抵押向第三人民丰银行申请贷款等等，致双方发生争议并多次协商未果。为维护原告合法权益，请求法院：1.依法确认原、被告之间转让合同合法有效；2.判令被告清空厂房租户后交付剩余厂房，被告协助原告办理土地及厂房的过户手续；3.判令被告支付原告违约金20万元；4.被告承担本案诉讼费用。
被告鑫时达（反诉原告）辩称：1.双方之间厂房和土地转让合同真实有效，我们认可。2.协议签订后，原告没有严格按双方转让合同第四条约定的付款方式付款，由于原告先违约，被告已按照合同第七条第二款的约定，行使合同解除权解除了上述转让合同。同时根据该条约定，被告要求原告承担违约金20万元。3.原告诉状中称甲方即被告同意乙方以转让的厂房抵押贷款方式付款，这一事实不存在。4.原告在诉状中称剩余款项联系被告付款均遭被告拒绝，这一事实也不存在。因为原告已付过三笔款，其中有两笔都是通过银行转帐方式给付，不存在被告拒绝接受原告付款的事实。再者，原告如果想付款还可以通过向公证处提存的方式进行。5.在涉案厂房未过户之前，所有权仍属被告所有，被告行使涉案厂房权利有法律依据。
被告鑫时达反诉称：根据双方之间签订的合同约定，原告应于合同签订之日付款60万元，2012年农历年底付款80万元，2013年4月1日前付款80万元。如果原告不按时付款，经催要30天内仍不付款，反诉原告（甲方）有权收回厂房并终止合同，所收款项不予退回并赔偿违约金20万元。合同签订后，反诉原告已于2013年3月1日前将大部分厂房、土地交付给原告，但原告没有按照合同约定支付款项。经反诉人催要，原告至今未支付剩余款项，根据双方合同约定，请求依法判决：1.解除双方之间的厂房转让合同；2.判令反诉被告立即搬离涉案厂房；3.反诉被告支付违约金20万元；4.反诉费用由原告承担。
原告李世界针对被告的反诉答辩称：被告反诉的事实没有任何依据，请求法庭依法驳回被告的反诉请求。
第三人民丰银行辩称：目前，被告用涉案厂房与土地抵押在我行办理了抵押贷款70万元，抵押物依法进行了抵押登记。第三人作为涉案厂房与土地的抵押权人，只要原告愿意清偿贷款70万元，对原、被告之间的转让无异议。
经审理查明：2012年10月8日，原告向被告给付购买鑫时达厂房及土地的订金10万元。2012年10月22日，原、被告双方签订鑫时达土地使用权及地上附属物转让合同一份，约定：原告购买被告所有的位于宿豫区顺河镇工业园区约7.99亩土地使用权及地上附属物，转让价格220万元；转让款分三期付清，合同签订之日付款60万元，2012年农历年底付款80万元，2013年4月1日前付款80万元；如果原告不按时付款，经催要30天内仍不付款，被告（甲方）有权收回厂房并终止合同，所收款项不予退回并赔偿违约金20万元；甲方保证转让厂房及附属设施不存在经济纠纷，并于2013年3月1日清理一切租户后将转让标的交付乙方使用。关于违约责任，双方约定，一方违约应支付守约方已支付或收取的款项并赔偿违约金20万元。
2012年10月23日，原告与被告签订合同补充条款一份，约定：1.如因甲方（被告）提供顺河镇工业园区扬子江路11号抵押贷款手续及其他一切问题造成银行贷款未能及时批复，付款时间应顺延至银行贷款到账为准。不得追究乙方（原告）付款时间责任。2.乙方付清款项后，甲方应立即无条件配合乙方过户……同日，原告支付被告50万元。
2012年12月23日，原告给付被告40万元。被告后将鑫时达东厂房、13间办公用房中的5间交付原告使用；尚未交付的部分有北厂房、门卫室、仓库和8间办公用房。
2012年12月27日，被告以鑫时达厂房与土地作为抵押物向第三人民丰银行申请贷款。2013年1月10日，第三人民丰银行向被告发放贷款30万元（到期日2014年1月5日）；5月6日，第三人向被告发放贷款20万元（到期日2014年5月5日）；6月22日，第三人向被告发放贷款20万元（到期日2014年6月21日）。
原、被告双方在履行上述合同过程中，因付款问题产生争议并多次自行协商未果。2013年8月3日，被告以原告未按照合同约定付款为由向原告发出解除合同通知书一份。2013年8月12日，原告向本院提起诉讼。
另查明，2012年12月21日，鑫时达原投资人变更。原告愿意代偿被告所欠第三人民丰银行贷款70万元。至2014年2月7日，被告未偿还第三人民丰银行已到期贷款30万元。
本案争议焦点是：原、被告双方在履行上述转让合同过程中，谁先存在违约行为？
本院认为，因双方之间签订的厂房、土地转让协议和补充条款均为双方真实意思表示，且协议内容不违反法律有关强制性规定，故双方之间转让协议合法有效，原、被告双方应当按照协议的约定全面履行义务。根据现已查明的案件事实，原、被告在履行上述转让合同过程中，被告方先存在违约行为。理由如下：1.双方之间协议约定。2012年10月22日，原、被告双方签订土地使用权及地上附属物转让合同；第二天即10月23日，双方又签订合同补充条款一份，约定如因甲方（被告）提供顺河镇工业园区扬子江路11号抵押贷款手续及其他一切问题造成银行贷款未能及时批复，付款时间应顺延至银行贷款到账为准，不得追究乙方（原告）付款时间责任。2.双方关于付款期限的约定。双方约定转让款220万元分三期付清，合同签订之日付款60万元，2012年农历年底付款80万元，2013年4月1日前付款80万元。2012年10月23日，原告支付被告50万元，加之同年10月8日原告支付的定金10万元，原告付款为60万元，这与双方合同约定的第一笔付款时间、数额一致。对于第二笔80万元，双方约定付款时间为2012年农历年底（公历时间应为2013年2月9日前），2012年12月23日，原告向被告支付40万元。而2012年12月27日，被告以转让厂房与土地向第三人民丰银行申请抵押贷款；2013年1月10日，第三人民丰银行向被告发放抵押贷款30万元。根据双方之间的补充条款，被告不能向原告主张逾期付款的责任。原告主张被告擅自用转让的厂房和土地抵押向第三人民丰银行申请贷款、拒绝交付剩余厂房先违约，具有证据证明，本院予以采信。被告主张原告未经其同意延期付款先存在违约行为，没有证据证明，本院不予采信。
因原告愿意代偿被告所欠第三人民丰银行的贷款，第三人民丰银行在原告同意清偿贷款的情况下同意将抵押标的转让原告，故本院对原告主张继续履行合同的请求予以支持。因被告先存在违约行为，依照双方关于违约责任的约定，被告应当承担违约责任；关于违约金数额，综合本案案情以及双方履行合同的情况，本院酌情支持违约金5万元。因被告没有证据证明原告存在违约行为，其解除合同的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。经本院调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）于本判决生效后十日内给付被告剩余厂房与土地使用权转让款120万元（原告可向第三人民丰银行代偿贷款及利息）；
二、被告（反诉原告）宿迁市宿豫区鑫时达蓬帆布织造厂于本判决生效后十日内向原告交付位于宿迁市宿豫区顺河镇工业园区扬子江路11号的鑫时达北厂房、门卫室、仓库和8间办公用房并协助原告办理鑫时达厂房与土地的过户手续；
三、被告（反诉原告）于本判决生效后十日内给付原告违约金5万元；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4620元，保全费5000元，合计9620元，原告负担2000元，被告负担7620元；反诉案件受理费减半收取2230元由被告负担（本诉案件受理费、保全费原告已垫付，被告于履行时一并向原告给付；反诉案件受理费被告已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及其副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费4620元（直接至江苏省宿迁市中级人民法院立案庭缴纳）。
审 判 长 王建华
人民陪审员 丁太国
人民陪审员 王伦章
二〇一四年二月七日
书 记 员 张 艳
附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。
当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
二、申请执行
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。