浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第736号
上诉人（原审原告）：丁志红。
上诉人（原审原告）：李忱。
上述二上诉人的共同委托代理人：曹双。
被上诉人（原审被告）：宁波合生创展房地产有限公司。
法定代表人：杨政。
委托代理人：周海平。
上诉人丁志红、李忱因与被上诉人宁波合生创展房地产有限公司（以下简称合生创展公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2014年10月13日作出的（2014）甬镇民初字第764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2010年10月11日，原告丁志红、李忱（买受人）与被告合生创展公司（出卖人）订立了《商品房买卖合同》一份，约定了以下主要内容：买受人购买的商品房位于宁波市镇海区庄市街道钟包村合生国际城二期e区，房号为第165住宅［幢］801号房，建筑面积共153.4平方米，房屋总价款为2214789元；出卖人应当在2012年6月30日前，将符合合同约定条件（即合同第九条约定的1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.房地产开发项目交付备案书）的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。
补充协议约定了以下主要内容：该房屋政府主管部门的验收以毛坯房标准验收，具体按政府相关规定办理，装修装饰设备标准见合同补充协议第十一条，装修效果买受人同意以出卖人房屋交付时的实际实施为准；双方同意以出卖人取得建设工程竣工验收备案证明作为该房屋验收合格的标志，买受人无异议；双方一致同意本合同第九条第2点所述认可文件在本合同签订时系指出卖人取得政府部门批准的房地产开发项目交付备案书，双方以此作为该房屋具备交付条件的标志；如该房屋已达到合同约定的交付条件，买受人未在出卖人交付通知规定期限内会同出卖人对该房屋进行验收交接，出卖人应当发出书面通知催告一次，如买受人仍未按期办理房屋验收交接的，则视为出卖人已完成房屋交付义务，自出卖人催告通知的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任以及相关义务转移由买受人承担；在保修期内如因出卖人工程质量问题造成买受人房屋毁损，出卖人负责直接修复；小区竣工验收后，部分楼面或墙面因正常自然原因可能会产生细小裂缝，但不会影响房屋结构的安全和使用，室外场所可能因沉降、建材收缩变化等原因产生裂缝、变形等，但不影响小区的使用，买受人表示予以接受并不得以此为由拒绝办理交付手续。
原审审理过程中，原、被告一致确认，原告已付清全部购房款，被告通知原告于2012年6月30日前办理收楼手续，并且书面通知进行过催告，但原告至今尚未办理收楼手续，原告亦未享受过78.5元／平方米的补偿。涉案房屋存在渗漏水问题，被告进行了整改，并于2013年7月31日整改完毕。
原审原告丁志红、李忱于2014年7月24日诉至原审法院，请求判令：原审被告赔偿自2012年7月1日起至2014年8月20日期间，因外墙面渗漏水、卫生间渗漏水而不能入住的损失150000元。
原审法院经审理认为：原、被告订立的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案的主要争议焦点：被告是否应赔偿原告的损失，该院对此分析认定如下：第一，根据镇海区房地产开发项目交付备案书，载明合生国际城二期工程已竣工，被告已于2012年6月19日向宁波市镇海区住房和建设交通局备案，备案审核意见为同意备案。而根据双方补充协议约定的内容，取得政府部门批准的房地产开发项目交付备案书，双方以此作为该房屋具备交付条件的标志。由此可见，该房屋符合双方合同第九条约定的交付条件；第二，根据原、被告订立的《商品房买卖合同》，双方约定涉诉房屋于2012年6月30日前交付，被告已通知原告于2012年6月30日前办理收楼手续，由此可见，被告通知交房符合双方约定的交付时间，并且被告进行了催告，也履行了交付通知义务；第三，根据房屋建筑工程竣工验收备案证明书，载明合生国际城二期工程已组织有关单位验收，被告已于2012年6月18日向宁波市镇海区住房和建设交通局备案。而根据双方补充协议约定的内容，取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书，以此作为该房屋验收合格的标志，原告对此无异议；第四，根据双方补充协议特别提示条款，涉案房屋尚在保修期内，因工程质量问题造成原告房屋毁损，被告负责直接修复；部分楼面或墙面因正常自然原因可能会产生细小裂缝，室外场所可能因沉降、建材收缩变化等原因产生裂缝、变形等，但不会影响房屋结构的安全和使用，原告不得以此为由拒绝办理交付手续，现原告又未提供证据证明涉案房屋存在房屋结构的安全和使用。综上，该院认为，在原告无证据证明被告交付的房屋不符合合同约定条件的情况下，双方应当依照合同约定的交房条件及验房标准进行交付，现原告仅以房屋质量存在瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求被告按已付购房款每日万分之五的逾期交房违约金标准赔偿原告损失，依据不足，不予支持。
但是，根据原告提供的房屋验收记录表与照片，以及被告提供的渗漏水修补方案，结合宁波市镇海区建筑工程安全质量监督站（以下简称质监站）出具的函以及情况说明，该院认为，涉案房屋存在渗漏水等质量问题，因为维修而影响到原告正常入住，由此造成了原告的损失客观存在。关于原告的损失金额，参照同地段同类房屋租金标准，结合本案实际情况，酌情认定每月每平方米30元，再根据该院认定的被告于2013年7月31日整改维修完毕的事实，原告的损失为59826元（153.4平方米×30元／月／平方米×13个月）。原告主张涉案房屋至2014年8月20日尚未修理完毕，影响其入住使用，依据不足，不予支持。今后，如涉案房屋在保修范围和保修期限内发生质量问题，被告仍应承担保修义务。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告宁波合生创展房地产有限公司赔偿原告丁志红、李忱59826元，此款于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告丁志红、李忱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费3300元，由原告丁志红、李忱负担1984元，被告宁波合生创展房地产有限公司负担1316元。
宣判后，原审原告丁志红、李忱不服，上诉至本院，称：1.根据质监站出具的函，涉案房屋存在渗漏水问题，影响房屋使用功能，被上诉人在整改后，应将处理结果报质监站备案。2014年8月11日质监站出具的《关于宁波合生国际城二期e、f区房屋渗漏整改情况的说明》中指出，2013年7月，被上诉人上报已整改报告时，因落款时间为2012年12月31日，与上报时间不符，故未予签收。因此，被上诉人未按质监站要求提交整改报告，原审认定2013年7月31日为整改完毕时间，依据不足。2.上诉人不否认被上诉人在此前曾对涉案房屋进行过整改，但并不意味着整改完毕，这些都是需要质监站最终确认的。被上诉人未提交完整的整改报告，其无证据证明整改已完成。3.上诉人提交了2014年2月18日和2014年8月20日的两张光盘，视频中有明确的拍摄时间、地点、包括物业管理人员在内的参加人员以及渗漏水的具体位置。被上诉人在2014年9月1日的庭审中，对上述视频资料并无异议，同时表示，将敦促有关部门对涉案房屋存在的渗漏水问题在一周内予以整改。可见，直至原审庭审，被上诉人仍然承认涉案房屋存在渗漏水问题。面对被上诉人认可的视频资料，原审仍认定涉案房屋在2013年7月31日整改完毕，对上诉人提出的2014年8月20日仍有渗漏水质量问题不予认定显然有误。综上，原审认定事实错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人合生创展公司答辩称：1.关于整改完成的时间。被上诉人在2012年12月31日前就已整改完毕，当时由于人事变动，直至2013年7月被上诉人才上报到质监站。质监站要求被上诉人修改整改时间，才导致被上诉人与质监站发生争议。被上诉人已经按照要求整改且提交了整改报告，原审认定的整改完毕时间已经比事实推迟了7个多月。2.关于视频光盘。本案是系列案件中的一件，原审曾经组织过一次单独的证据交换，被上诉人对光盘发表过质证意见，认为拍摄时间、地点、人物以及是否是涉案房屋并不明确，故对其真实性不予认可。即使视频是真实的，也是拍摄于2013年，双方约定的交付时间是2012年，被上诉人多次通知上诉人接收，但上诉人迟迟未予接收。宁波地区每年都有梅雨季节和台风，因上诉人的保管不善才导致房屋出现霉点，损失应由上诉人自行承担。且对于房屋质量问题的确认，应由上诉人和被上诉人双方核实，物业公司只是房屋钥匙的保管人，并非被上诉人代理人，物业公司的确认对被上诉人不具有约束力。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均无新的证据提交。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人丁志红、李忱和被上诉人合生创展公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。涉案房屋存在渗漏水问题，被上诉人组织相关单位进行了整改，并通过淋水试验，已经履行了保修义务。上诉人主张被上诉人未在质监站办理整改备案，故不能认定被上诉人在2013年7月31日之前对涉案房屋的渗漏水问题整改完毕。因涉案《商品房买卖合同》中未对被上诉人的整改也即保修义务需在质监站进行备案作明确约定，备案并非被上诉人的合同义务。根据质监站出具的《关于宁波合生国际城二期e区、f区部分住房渗漏水问题的函》，被上诉人已实施整改，质监站多次到现场检查，被上诉人也曾于2013年7月到质监站办理整改备案手续。以上事实结合被上诉人实施整改的其他证据，原审认定的因被上诉人履行保修义务给上诉人造成的不能入住的损失期限至2013年7月31日并无不当。对于上诉人的该项主张，本院难以支持。但若涉案房屋在保修范围和保修期限内发生质量问题，被上诉人仍应承担保修义务。关于赔偿损失的标准，上诉人主张应以《商品房买卖合同》第十条约定的逾期交房的标准计付。因被上诉人对渗漏水问题进行整改系其履行保修义务，上诉人未举证证明被上诉人交付的房屋不符合合同约定的交付条件，故其主张按照逾期交房的标准计算损失，依据不足，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2054元，由上诉人丁志红、李忱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 李春燕