熊 琴 与 保 利 （ 江 西 ） 金 通 泰 置 业 有 限 公 司 商 品 房 销 售 合 同 纠 纷 二 审 民 事 判 决 书
江西省高级人民法院
民事判决书
（2014）赣民一终字第121号
上诉人（原审原告）：熊琴，女，汉族，住江西省南昌市青云谱区。
委托代理人：周成勇，江西司达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：保利（江西）金通泰置业有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区工农路63号。
法定代表人：付俊，该公司董事长。
委托代理人：肖波，江西华邦律师事务所律师。
委托代理人：饶振邦，江西华邦律师事务所律师。
上诉人熊琴因与被上诉人保利（江西）金通泰置业有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民一初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人熊琴的委托代理人周成勇，被上诉人保利公司的委托代理人肖波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年6月25日，熊琴与保利公司签订南昌市商品房买卖合同两份，一份合同的房屋坐落于保利半山国际花园69#栋102室，购房款计1920069元，一份合同的房屋坐落于保利半山国际花园76#栋101室，购房款计2410236元。合同签订当天，熊琴将两栋房产的购房款4330305元转入保利公司的账上，保利公司收到上述款项后向熊琴出具了两张收款收据，一张收据的时间是2011年6月25日，一张收据的时间是2011年11月20日。双方签订的商品房买卖合同还对相关事项进行了约定。
2011年2月20日，《南昌市贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的意见》（洪府厅发（2011）17号）第五条规定，实施住房限购政策，坚决遏制不合理住房需求。在本市市区暂时实行限定居民家庭购房套数政策，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）、能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本市购房。交易时间的认定，以在本市房地产信息系统网签时间为准。对违反规定购房的，不予办理房产登记手续。熊琴、保利公司双方在签订商品房买卖合同时，已明知熊琴在保利公司购买本案所涉房产时属于限购对象，但还是于2011年6月25日签订了商品房买卖合同。合同签订后，因熊琴属于限购对象，对于本案所涉的房产无法办理房产登记。2012年9月17日，熊琴提起民事诉讼起诉保利公司，请求：1．判令解除熊琴、保利公司签订的《商品房买卖合同》；2．判令保利公司退还熊琴已付购房款人民币4330305元；3．判令保利公司支付熊琴购房款逾期利息人民币暂计517948元（自2011年6月25日至实际还款日止，暂计2012年9月11日止），按同期银行贷款利率增加百分之五十计为每日万分之二点七计算；4．判令保利公司承担违约赔偿金人民币866061元；5、判令保利公司承担本案的诉讼费用。该案经开庭审理后，熊琴于2013年6月3日申请撤回起诉，原审法院于2013年6月14日裁定准许熊琴撤回起诉，2013年7月29日，熊琴又向原审法院提起本案诉讼。
另查明，本案所涉两套房产还处于待售。
原审法院认为，熊琴与保利公司签订南昌市商品房买卖合同的目的是为了取得所购房屋的所有权，本案房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，所签订合同的目的不能实现，因此，对于熊琴请求法院判令解除《商品房买卖合同》以及请求判令保利公司退还熊琴已付购房款人民币4330305元的诉讼主张，予以支持。本案中，熊琴、保利公司双方在签订商品房买卖合同时，都明知熊琴属于限购对象，双方当事人对于签订的合同目的不能实现导致合同撤销都有过错，保利公司在知道熊琴所购本案所涉的两套房产无法办理房产登记手续时，并没有及时将熊琴支付的购房款计人民币4330305元退回给熊琴，因此，对于熊琴提出请求判令保利公司支付购房款计人民币4330305元逾期利息的主张，结合熊琴所支付购房款计人民币4330305元在保利公司帐上的期间以及双方对于合同撤销的过错，对于熊琴所支付购房款计人民币4330305元的利息按两年期定期存款利率计算为妥。至于熊琴提出请求判令保利公司承担熊琴可得利益损失计人民币4776894元的主张于法无据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决：一、熊琴与保利公司于2011年6月25日签订的两份《商品房买卖合同》予以解除；二、保利公司在本判决生效后十日内返还熊琴支付的购房款计人民币4330305元；三、保利公司在本判决生效后十日内支付熊琴购房款计人民币4330305元的利息（自2011年6月25日起按两年期定期存款利率计算至返还款项之日止）；四、驳回熊琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79431元，财产保全费5000元，合计84431元，由熊琴负担33772元，保利公司负担50659元。
熊琴上诉称，（一）原审法院认为熊琴与保利公司签订房屋买卖合同时，都明知熊琴属于限购对象，双方当事人对于签订的合同目的不能实现导致合同撤销都有过错错误。1．原审判决认定事实不清。熊琴已提交了保利公司营销主管邓涛、殷林萍的名片、光盘及录音资料翻译等证据，证明保利公司虚假向符合限购对象的熊琴承诺可以不受限购政策的限制，可办理好诉争房屋的登记手续的事实，为此，熊琴信以为真，才一次性购买两套别墅。保利公司的行为构成欺诈。2．原审判决认定事实证据不足。原审法院认定熊琴存在过错是依据保利公司提供的3份证据，证明在《商品房买卖合同说明》第九条中保利公司已明确告知买受人“凡违反商品房买卖有关规定的，市房管局不予办理产权登记”。但合同已载明的事项并不等于明确告知，事实上，保利公司的房产交易人员不但没有告知熊琴属于限购对象，没法办理房产登记手续，而且为了获取非法利益，促成交易，作出虚假承诺，致使熊琴陷入错误认识而签订了房屋买卖合同。熊琴在本案中不存在过错。（二）原审法院判决驳回熊琴请求保利公司支付可得利益损失4776894元的诉讼请求错误。原审法院适用合同法第九十四条第五项、第九十七条的规定作出判决系错误。本案应适用合同法第五十四条第二款、第五十八条的规定。保利公司应该承担违约责任，赔偿熊琴因不能办理房产登记造成的可得利益损失。根据相关证据，同样的房子在同等地段现售价为每平方米21000-21800元，熊琴要求保利公司承担可得利益损失有理有据。（三）原审法院对购房款4330305元的利息按两年定期存款利率计算明显错误，有意偏袒保利公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及第二款的规定，保利公司应承担违约责任，对于熊琴支付的购房款4330305元的利息，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。原审法院按两年定期存款利率计算，致使合同形同虚设，交易秩序难以得到维护，助长不法行为人规避法律甚至欺诈行为。（四）本案的诉讼费、财产保全费用应由保利公司承担。本案是保利公司的欺诈行为导致熊琴所购买的房屋因限购政策不能办理房产登记，购房目的不能实现，加之保利公司长期不归还购房款，也不承担违约责任，而引起本案的诉讼，过错在于保利公司，其应全部承担本案诉讼费用和财产保全费用。原审法院判令熊琴承担33772元的诉讼费用和财产保全费错误，应予纠正。综上，请求：1．撤销原审判决第三项，改判保利公司向熊琴支付购房款4330305元的利息（自2011年6月25日至实际还款日止，按同期银行贷款利率计算）；2．撤销原审判决第四项，改判保利公司向熊琴支付可得利益损失暂计4776894元；3．判令保利公司承担本案全部诉讼费用。
保利公司答辩称，（一）熊琴以获取不正当利益为目的实施购房行为，自身具有过错。在国家限购政策实施后，熊琴明知自己属于限购对象，不具备购房资格，仍主动赶赴保利公司的售楼处与代理销售人员洽谈房屋买卖，并要求签订商品房买卖合同。该事实表明熊琴自始即怀有不正当的动机，以谋取不正当利益为目的，主观上为恶意，具有过错，应承担相应的责任。（二）保利公司在涉案合同签订过程中不存在欺诈情形。保利公司已尽到了提示和告知的义务。熊琴实施签约行为系因获取不正当利益的主观愿望所致，而不是因欺诈陷入错误。（三）熊琴主张保利公司按照同期银行贷款利率支付购房款逾期利息没有法律依据。熊琴主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，要求按照同期银行贷款利率支付购房款逾期利息，系对该条的错误理解。原审判决按照两年定期存款利率计付利息，已充分考虑到了双方均有过错以及熊琴的利益。虽然对保利公司不利，确是合理的。（四）熊琴主张可得利益损失没有事实和法律依据。逾期可得利益必须具有期待性和现实性，该损失是当事人在签订合同时能够预见到的，且并非臆想的，是具有一定现实性的。但熊琴在合同签订之前就属于限购对象，合同的签订并不能改变熊琴限购的身份，这种利益自始不具备实现的条件。换言之，熊琴无论签订商品房买卖合同与否都无法获得诉争房产所带来的利益，所以熊琴主张的利益是自始不能实现的利益，要求保利公司赔偿的损失是根本不会发生的损失，其主张完全没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉。
二审中，熊琴未提供新证据。保利公司提供2014年6月17日中信银行进账单（复印件）一份，证明其于2014年6月17日已将购房款4330305元退回给了熊琴。熊琴质证无异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。据此认定保利公司于2014年6月17日已将购房款4330305元退回给了熊琴。
对原审法院查明、双方当事人无争议的其他事实，本院二审予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：1．熊琴对本案《商品房买卖合同》的解除是否有过错？2．保利公司是否应赔偿熊琴可得利益损失4776894元？3．原审判决按两年定期存款利率计算4330305元购房款的利息是否适当？
关于熊琴对本案《商品房买卖合同》的解除是否有过错的问题。本案《商品房买卖合同》系因南昌市住房限购政策实施，熊琴属于限购对象，其所购房屋无法办理所有权登记手续而解除。对于自己属于限购对象，所购房屋无法办理所有权登记手续，熊琴自合同订立时就明知，故熊琴对《商品房买卖合同》不能履行存在过错。虽然熊琴称保利公司销售人员曾承诺可以办理所有权登记手续，但未提供证据证明。退一步说，即使如熊琴所称保利公司销售人员曾承诺可以办理所有权登记手续，但因该承诺违反国家限购政策，事实上难以实现，熊琴订立合同时应清楚知道这一点，其轻信保利公司的承诺，超出了一个理性购房者的心理预期。故保利公司未兑现承诺，并不构成对熊琴的欺诈。原审判决认定熊琴与保利公司对《商品房买卖合同》的解除均有过错有事实依据，熊琴上诉称其对合同解除无过错，理由不能成立，本院不予支持。
关于保利公司是否应赔偿熊琴可得利益损失4776894元的问题。可得利益损失是指一方未全面履行合同等违约行为导致守约方所丧失的财产性损失，即在合同履行前并不为当事人所拥有的，而为当事人所期望在合同全面履行以后可以实现和取得的财产权利。根据合同法第一百一十三条第一款的规定，赔偿可得利益损失的条件为：一是一方当事人违约；二是可得利益应是合同订立时能够合理预见的。经查，本案《商品房买卖合同》系因南昌市住房限购政策实施，熊琴属于限购对象，而致所购房屋无法办理所有权登记手续而解除，并非保利公司不履行合同义务所致。且熊琴、保利公司对合同解除的后果是预知的，故熊琴要求保利公司赔偿可得利益损失不符合合同法第九十七条、第一百一十三条第一款的规定。原审判决对熊琴诉请保利公司赔偿可得利益损失4776894元不予支持并无不当，应予维持。
关于原审判决按两年定期存款利率计算4330305元购房款的利息是否适当的问题。熊琴上诉主张应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算4330305元购房款的利息。而从上述规定的内容看，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算购房款利息的条件是由于出卖人的原因导致买受人在合同约定的期限内未能取得房屋权属证书。如上所述，熊琴未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书并非保利公司单方面违约所致。故该司法解释的规定并不适用于本案。原审法院基于合同解除并非保利公司违约所致，熊琴、保利公司对合同解除都有过错，行使自由裁量权酌定保利公司按两年期定期存款利率计付4330305元购房款占用期间的利息，符合本案实际，也未显失公平。故熊琴该上诉主张不能成立，本院不予支持。
至于熊琴上诉提出的一审诉讼费用承担问题。因熊琴提出的诉讼请求并未全部得到支持，原审法院据此判决熊琴承担部分诉讼费用符合《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，并无不妥。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45015.15元，由熊琴承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡国运
代理审判员 肖童亮
代理审判员 颜凌云
二〇一四年十月十二日
书 记 员 张 英