杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西商初字第2838号
原告：中国东方资产管理公司杭州办事处。
负责人：牛南洁。
委托代理人：钱淼、祝丽峰。
被告：临安汇锦房地产经营有限公司。
法定代表人：周庆荣。
被告：浙江汇锦集团有限公司。
法定代表人：周庆荣。
被告：浙江汇锦梯尔镀层科技有限公司。
法定代表人：周庆荣。
被告：周庆荣。
被告：蔡梅芳。
被告：周仔麒（曾用名周丹华）。
被告：周丹湘。
七被告的共同委托代理人：吴洁心、王晓萌。
原告中国东方资产管理公司杭州办事处诉被告临安汇锦房地产经营有限公司（以下简称汇锦房产公司）、浙江汇锦集团有限公司（以下简称汇锦集团）、浙江汇锦梯尔镀层科技有限公司（以下简称汇锦梯尔公司）、周庆荣、蔡梅芳、周仔麒、周丹湘借款合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人祝丽峰，七被告的共同委托代理人吴洁心、王晓萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年6月3日，中投信托有限责任公司（以下简称中投信托公司）和被告汇锦房产公司签订一份《人民币资金贷款合同》（以下简称为《贷款合同》），约定：中投信托公司向汇锦房产公司发放贷款8500万元；借款期限18个月，从2011年6月10日起至2012年12月9日止；利率为年利率17%；若有违约，债权人有权要求债务人按未偿还本金余额每年20%支付违约金。签约后，中投信托按约发放了8500万元贷款。同日，中投信托公司和汇锦房产公司签订一份《抵押合同》（合同编号：中投信固抵2011-003号），约定：汇锦房产公司将其名下的坐落于临安市锦城街道城中街广场东侧的面积为5920.10平方米土地使用权（土地使用权证号：临国用2005第010055号）抵押给中投信托公司，作为履行《贷款合同》项下债务的担保。同日，中投信托公司和汇锦房产公司还签订一份《抵押合同》（合同编号：中投信固抵2011-004号），约定：汇锦房产公司将其名下的坐落于临安市锦城街道汇锦华庭的十套房屋（房产权证号：临安市房权证锦城字第××、00××66、201007566、20××67、201007568、00××41、0022640、00××35、201007564、201007565号）抵押给中投信托公司，作为履行《贷款合同》项下债务的担保。上述两份《抵押合同》的担保范围均为：主合同项下债权本金8500万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债权人实现债权和抵押权的一切费用；抵押合同还约定若债权人和债务人协议变更主合同条款的，抵押人同意仍然对变更后的主合同承担担保责任。2011年6月7日、8日，双方分别办理了上述土地使用权、房屋所有权的抵押登记。当日，中投信托公司和被告汇锦集团公司、汇锦梯尔公司、周庆荣、蔡梅芳还签订一份《保证合同》，约定以上被告分别为《贷款合同》项下债务提供连带责任保证，保证范围均为：主合同项下债权本金8500万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债权人实现债权和抵押权的一切费用；保证期限均为：自本合同生效之日起至主合同项下的债务履行期限届满之日后两年止；合同还约定若债权人和债务人协议变更主合同条款的，保证人同意仍然对变更后的主合同承担担保责任。
2012年11月21日，原告与中投信托公司、汇锦房产公司签订一份《债权转让协议》，约定由中投信托公司向原告转让《贷款合同》项下债权及其全部从权利（包括但不限于《贷款合同》项下其他权利和利益、担保协议、抵押合同等）；截至转让基准日的贷款本金余额为8500万元；转让价格为8500万元。2012年11月27日，原告付清了8500万元转让款，成为了《贷款合同》项下相应贷款的债权人。2012年11月27日，原告、汇锦房产公司、汇锦集团公司、周庆荣、蔡梅芳共同签订一份《债务重组协议》，约定：对《贷款合同》项下借款有条件延长还款期限18个月，期限变更为2012年11月27日至2014年5月27日，利率调整为年利率13%，利息在合同签订之日七个工作日内支付2012年11月27日至2012年12月20日的利息726575.28元，于2012年12月20日支付2012年12月21日至2013年3月20日的利息276.25万元……于2014年5月20日前支付2013年12月21日至2014年5月27日的利息4798424.72元。若发生违约情形，债权人有权要求债务人按未偿还本息余额的20%一次性支付违约金。同日，原告和被告汇锦集团公司、周丹华（后更名为周仔麒）、周丹湘分别签订了一份《股权质押合同》，约定被告汇锦集团公司、周丹华、周丹湘将各自持有的汇锦房产公司92.28%、3.86%、3.86%的股权分别质押予原告，作为汇锦房产公司履行《债务重组协议》项下债务的担保。后各方办理了股权质押登记，登记编号分别为：（临）股质登记设字（2012）第0127、0124、0128号。同日，原告和被告汇锦集团公司、周庆荣、蔡梅芳分别签订一份《保证合同》，约定各被告分别为《债务重组协议》项下债务提供连带责任保证；保证范围均为《债务重组协议》项下全部债权及实现债权所发生的费用；保证期限至被担保债务履行期限届满之日起两年。
上述协议签订后，汇锦房产公司归还了借款本金3000万元，并按约付清了截至2014年3月21日前的利息。剩余借款本金5500万元以及从2014年3月21日至2014年5月27日的利息1332054.79元未支付。因汇锦房产公司归还了3000万元本金，原告注销汇锦房产公司提供的六套房屋的抵押登记，尚有4套房屋抵押权未注销。因双方就剩余借款本息归还协商未果，原告为此诉请要求判令：1、被告汇锦房地公司归还原告贷款本金55000000元、支付利息1332054.79元（按年利率13%、从2014年3月21日计算至2014年5月27日）、违约金11266410.96元（以未付本息56332054.79元的20%计算）、逾期罚息3465000元（按日万分之五标准、以55000000元为基数、从2014年5月28日暂计算至2014年9月30日，此后计至生效判决确定的履行之日止）；2、原告对被告汇锦房产公司所有的坐落于临安市锦城街道城中街广场东侧的5290.10平方米国有土地使用权（国有土地使用权证号：临国用2005第010055号）享有优先受偿权；3、原告对被告临安房产公司所有的坐落于临安市锦城街道汇锦华庭的四套房屋（房屋所有权证号：临安市房权证锦城字第××、00××66、201007566、201007565号）享有优先受偿权；4、原告对被告汇锦集团、周仔麒、周丹湘持有的汇锦房产公司92.28%、3.86%、3.86%的股权享有优先受偿权；5、被告汇锦集团公司、汇锦梯尔公司、周庆荣、蔡梅芳对上述第1项债务承担连带清偿责任；6、本案全部诉讼费用由各被告承担。
被告汇锦房产公司、汇锦集团、周庆荣、蔡梅芳、周仔麒、周丹湘共同答辩称：1、案涉债权原告系从中投信托公司受让而来，原告与汇锦房产公司未就抵押物重新办理抵押登记手续，故原告不享有相应抵押权。且原告与汇锦房产公司就案涉债务重新签订了协议，应视为双方达成新的债权债务关系，故原告也不应对此前的抵押物享有抵押权。2、截止2014年3月底，被告汇锦房产公司多支付给原告利息480.55万元，多支付的利息应作为冲抵借款本金。3、原告主张的利息及罚息计算有误，且违约金的计算标准过高，请法院调整。
被告汇锦梯尔公司答辩称：同意被告汇锦房产公司的意见，汇锦梯尔公司系中外合资企业，本案所涉担保未经过公司董事会的同意，担保行为不发生法律效力。
原告提供了以下证据材料：
1、人民币资金贷款合同（编号：中投信固借2011-003号）、转帐凭证，证明贷款本金、利率、期限等具体约定内容；中投信托公司按约向汇锦房产公司发放8500万元贷款的事实。
2、抵押合同（编号：中投信固抵押2011-003号）、土地使用权证、房屋他项权利证书，证明被告汇锦房地公司提供土地使用权抵押担保，以及债权人对抵押的土地使用权享有优先受偿权的事实。
3、抵押合同（编号：中投信固抵2011-004号）、房屋所有权证、房屋他项权利证书，证明被告汇锦房地公司提供十套房屋抵押担保，以及债权人对抵押的房屋享有优先受偿权的事实。
4、保证合同（编号：中投信固保2011-005号），证明被告汇锦集团提供连带责任保证的事实。
5、保证合同（编号：中投信固保2011-006号），证明被告汇锦梯尔公司提供连带责任保证的事实。
6、保证合同（编号：中投信固保2011-007号），证明被告周庆荣、蔡梅芳提供连带责任保证的相关事实。
7、债权转让协议（编号：东杭债转2012-032）、债权转让通知、转让款支付凭证，证明原告按约受让涉案债权成为新的债权人的相关事实。
8、债务重组协议（编号：东杭债组2012-021号），证明债权人、债务人、担保人共同对涉案债权的还款期限、违约责任、纠纷管辖法院等作出变更或补充约定的事实。
9、股权质押合同（编号：东杭质押2012-004）、股权出质设立登记通知书，证明被告汇锦集团提供股权质押担保，以及债权人对质押股权享有优先受偿权的事实。
10、股权质押合同（编号：东杭质押2012-005）、股权出质设立登记通知书，证明被告周仔麒提供股权质押担保，以及债权人对质押股权享有优先受偿权的事实。
11、股权质押合同（编号：东杭质押2012-006）、股权出质设立登记通知书，证明被告周丹湘提供股权质押担保，以及债权人对质押股权享有优先受偿权的事实。
12、保证合同（编号：中投信固保2011-026号），证明被告汇锦集团提供连带责任保证的相关事实。
13、保证合同（编号：中投信固保2011-027号），证明被告周庆荣、蔡梅芳提供连带责任保证及保证范围、期限的相关事实。
14、财务顾问协议及补充协议、汇锦房地公司利息支付情况说明、发票，证明2013年10月10日前，汇锦房地公司支付给原告款项中450万元系财务顾问费，并非利息，与本案无关。
被告汇锦房产公司提供了以下证据材料：
1、借款本金、利息支付凭证、利息支付明细，证明被告汇锦房产公司已归还原告借款本金3000万元，利息已付1696.6万元，已超出合同约定利息480.55万元。
2、临安市房屋抵押权注销登记申请表、贷款结清证明两份，证明原告起诉状涉及到的六套房屋注销主体是中投信托公司，而非原告，中投信托公司才是案涉房屋的抵押权人。
被告汇锦梯尔公司提供了公司章程、工商信息基本情况各一份，证明汇锦梯尔公司是中外合资企业。
原告提供的证据经质证，七被告对于证据1、4、6、7、9、10、11、12、13没有异议。对证据2、3的真实性没有异议，该证据说明中投信托公司将债权转让给原告后，原告未办理抵押权变更登记手续。对证据5的真实性没有异议，但中外合资企业对外提供担保需经过公司董事会的决议才发生效力，案涉担保未经公司董事会决议，该担保行为不发生效力。对证据8的真实性没有异议，该证据说明原告和被告汇锦房产公司之间形成新的债权债务关系。对证据14的真实性没有异议，但认为其中450万元系以财务顾问费的形式支付给原告的相应利息，应当冲抵借款本金。被告汇锦集团认为，对证据1、4、9、12没有异议；对其余的证据不知情。被告汇锦梯尔公司认为，对证据1没有异议。对证据5的真实性没有异议，但汇锦梯尔公司是中外合资企业，案涉担保没有经过公司董事会决议不发生效力。被告周庆荣、蔡梅芳认为，对证据1、6、13没有异议；对其余证据不知情。被告周仔麒、周丹湘认为，对证据8、10、11没有异议；对其余证据被告不知情。
被告汇锦房产公司提供的证据经质证，原告认为，对证据1的数额无异议，但其中450万元系支付财务顾问费，与本案无关；其余款项用途系支付利息，目前汇锦房产公司已支付至2014年3月30日止的利息。对证据2的真实性没有异议。汇锦房产公司因向原告归还了3000万元本金，故原告同意注销六套房屋的抵押权，该证据恰恰说明原告对抵押房屋享有抵押权。被告汇锦梯尔公司、汇锦集团、周庆荣、蔡梅芳、周仔麒、周丹湘对证据无异议。
被告汇锦梯尔提供的证据经质证，原告对证据的真实性无异议，但汇锦梯尔公司对外提供担保是否经过董事会的决议，均不影响其担保行为的效力。被告汇锦房产公司、汇锦集团、周庆荣、蔡梅芳、周仔麒、周丹湘对证据无异议。
本院对证据认证如下：
对原告提供的证据1-13的真实性予以认定。对证据14中的财务顾问协议及补充协议、发票的真实性予以认定，该协议内容与发票金额340万元及双方的陈述相印证，可以证明原告所述450万元系履行财务顾问协议的款项，而非被告所述以财务顾问费的形式支付给原告利息，故本院认定该450万元并非用于支付案涉借款利息。
对被告汇锦房产公司提供的证据1的真实性予以认定，结合原告提供的证据14，可以认定汇锦房产公司已归还原告借款本金3000万元，并支付了截至2014年3月20日的利息。对证据2的真实性予以认定。
对汇锦梯尔公司提供的证据真实性予以认定。
本院审理查明的事实与原告所述一致。
本院认为：中投信托公司与被告汇锦房产公司签订的《贷款合同》、两份《抵押合同》、以及与被告汇锦集团、汇锦梯尔公司、周庆荣、蔡梅芳之间签订的《保证合同》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。2012年11月21日，原告根据其与中投信托公司、汇锦房产公司三方签订《债权转让协议》，依法受让中投信托公司对汇锦房产公司享有的借款8500万元本息的债权。后原告与汇锦房产公司、汇锦集团、周庆荣、蔡梅芳又签订《债务重组协议》，该协议亦系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《债务重组协议》约定，被告汇锦房产公司应于2014年5月27日前归还借款本金8500万元，并按年利率13%分期支付利息。但截至起诉时止，汇锦房产公司仅归还原告借款本金3000万元，支付截至2014年3月20日的利息，剩余借款本息至今未支付。故原告诉请要求汇锦房产公司归还剩余借款本金5500万元，并按年利率13%计算支付2014年3月21日至2014年5月27日的利息1332054.79元，合法有据，本院予以支持。根据《债务重组协议》，如汇锦房产公司逾期未支付到期借款本金、利息，原告有权按日万分之五加收逾期利息及罚息，并有权按未偿还借款本息的20%计收违约金。故原告主张自2014年5月28日起计收逾期罚息、并主张违约金，于法有据，但计算标准过高应予调整。本院将罚息和违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍即年利率22.4%。故以未还借款本金5500万元为基数、按年利率22.4%、从2014年5月28日计算至2014年9月30日的罚息和违约金为4277778元。此后的罚息和违约金按此标准计算至判决确定履行之日。
根据两份《抵押合同》约定，被告汇锦房产公司向原债权人中投信托公司提供坐落于临安市锦城街道城中街广场东侧的5290.10平方米国有土地使用权（土地使用权证号：临国用2005第010055号）以及坐落于临安市锦城街道汇锦华庭的4套房屋（房屋所有权证号：临安市房权证锦城字第××、00××66、201007566、201007565号）用于抵押担保案涉借款债务。后原告通过与中投信托公司、汇锦房产公司三方签订协议依法受让了该借款债权。根据法律规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。本案中，中投信托公司将借款主债权转让给原告后，由汇锦房产公司提供担保该债权的土地、房屋抵押权也应一并转让给原告。至于被告汇锦房产公司辩称其与原告重新签订了《债务重组协议》，双方已形成了新的债权债务关系，故原告不应对此前的抵押物享有抵押权的意见。对此，本院认为，双方签订的《债务重组协议》仅仅对借款期限、利率进行了调整，双方并未形成新的债权债务关系，该协议的签订并不影响原告受让债权的同一性，亦不影响原告受让附属该主债权上的从权利。故原告对上述抵押物依法享有抵押权。现被告汇锦房产公司未履行上述债务，故原告诉请要求对上述抵押物的价款享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。
被告汇锦梯尔公司曾与中投信托公司签订《保证合同》，承诺对《贷款合同》项下8500万元的借款本金、利息、罚息、违约金等承担连带保证责任，保证期限为主合同项下债务履行期限届满日起两年。后中投信托公司将债权转让给原告，虽然原告与债务人即汇锦房产公司后变更了合同履行期限，且未经得保证人汇锦梯尔公司同意，但汇锦梯尔公司仍应在《保证合同》约定的保证期间内承担保证责任。根据《贷款合同》约定，案涉借款债务履行期届满日为2012年12月9日，故保证期间届满日为自此日起计算两年即2014年12月8日。原告于2014年10月15日起诉要求汇锦梯尔公司承担保证责任，并未超出上述保证期间，故被告汇锦梯尔公司应对汇锦房产公司上述债务承担连带清偿责任。至于汇锦梯尔公司辩称其系外资企业，对外提供担保未经董事会决议不发生法律效力的意见，缺乏法律依据，本院不予采信。
根据原告与被告汇锦集团、周丹华（后更名为周仔麒）、周丹湘分别签订的《股权质押合同》，因汇锦房产公司未履行应付借款本息等债务，故原告根据其与被告汇锦集团、周丹华、周丹湘分别签订的《股权质押合同》，主张对汇锦集团、周仔麒、周丹湘所持有的汇锦房产公司92.28%、3.86%.3.86%的股权价款享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。
根据被告汇锦集团、周庆荣、蔡梅芳与原告签订的《保证合同》，原告要求被告汇锦集团、周庆荣、蔡梅芳对汇锦房产公司上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十二条、第二百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、临安汇锦房地产经营有限公司于本判决生效之日起十日内归还中国东方资产管理公司杭州办事处借款本金5500万元、支付借款利息1332054.79元。
二、临安汇锦房地产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国东方资产管理公司杭州办事处借款罚息和违约金共计为4277778元（暂计算至2014年9月30日），自2014年10月1日起至本判决确定履行日止的罚息和违约金、以未还借款本金为基数、按年利率22.4%另行计付。
三、如临安汇锦房地产经营有限公司未履行上述第一、二项付款义务，中国东方资产管理公司杭州办事处有权就坐落于临安市锦城街道城中街广场东侧的5290.10平方米国有土地使用权（土地使用权证号：临国用2005第010055号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
四、如临安汇锦房地产经营有限公司未履行上述第一、二项付款义务，中国东方资产管理公司杭州办事处有权就坐落于临安市锦城街道汇锦华庭的四套房屋（房屋所有权证号：临安市房权证锦城字第××、00××66、201007566、201007565号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
五、如临安汇锦房地产经营有限公司未履行上述第一、二项付款义务，中国东方资产管理公司杭州办事处有权就浙江汇锦集团有限公司、周仔麒、周丹湘分别持有的临安汇锦房地产经营有限公司92.28%、3.86%、3.86%的股权，以折价或拍卖、变卖该质押物的价款优先受偿。
六、被告浙江汇锦集团有限公司对临安汇锦房地产经营有限公司上述第一、二项应付款项承担连带清偿责任。
七、浙江汇锦梯尔镀层科技有限公司对临安汇锦房地产经营有限公司上述第一、二项应付款项承担连带清偿责任。
八、周庆荣、蔡梅芳对临安汇锦房地产经营有限公司上述第一、二项应付款项承担连带清偿责任。
九、驳回中国东方资产管理公司杭州办事处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费397117元，财产保全申请费5000元，合计402117元。由中国东方资产管理公司杭州办事处负担58417元，由临安汇锦房地产经营有限公司负担343700元，其中临安汇锦房地产经营有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。浙江汇锦集团有限公司、浙江汇锦梯尔镀层科技有限公司、周庆荣、蔡梅芳、周仔麒、周丹湘对临安汇锦房地产经营有限公司承担的诉讼费用承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 朱小琼
人民陪审员 郑曙昌
人民陪审员 王文仙
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 高晓霞