广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法民一初字第1019号
原告：敖某，女，1965年12月19日出生。
委托代理人：梁兵，广东华商律师事务所律师。
被告：惠州中财置业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇石坑邨18号。
法定代表人：王川生。
委托代理人：梁勇飘，该公司员工。
原告敖某诉被告惠州中财置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月28日受理后，依法由审判员李杏连适用简易程序独任审判，于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁兵、被告的委托代理人梁勇飘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年11月15日签订《都市广场商铺回购协议书》，约定由被告以总价人民币147134元的价格回购原告合法拥有的位于惠州市惠阳区人民四路都市广场A一层A131号商铺，并提前按回购总价的13%预扣了用于办理回购手续的手续费人民币19127元，实行多退少补。协议书签订后，被告于2013年3月1日向原告支付了回购款人民币102406元。剩余的回购款人民币25601元经原告多次追收，被告均不予支付。另经原告向房产管理部门咨询，办理回购手续的相关手续费用一般为回购总价的8%即人民币11771元，被告应按多退少补的约定按回购总价的5%向原告返还手续费人民币7356元。为维护原告合法权益，特向法院提出诉请:1、被告支付商铺回购款人民币25601元；2、被告支付逾期支付商铺回购款的滞纳金人民币6247元（按日万分之五计算，其中人民币102406元自2012年12月31日起计至2013年3月1日止，为人民币3072元；人民币25601元自2013年12月31日起计至2014年9月4日止，为人民币3175元。之后的滞纳金继续计算至商铺回购款全部付清之日止）；3、被告返还办理商铺回购手续预扣手续费（按回购总价的5%计算）人民币7356元；（以上合计人民币39204元）4、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为其诉请提交的证据有:
1、都市广场商铺回购协议书，证明被告以147134元回购原告商铺的事实；
2、委托书，证明原告委托被告办理商铺回购手续的事实；
3、收条，证明原告已将用于办理商铺回购手续的相关资料交付给被告的事实；
4、广发银行客户交易历史查询单，证明原告已收到部分商铺回购款的事实。
被告答辩称，一、被答辩人要求答辩人一次支付商铺尾款25601元，没有任何合同及法律依据。1、合同约定的付款条件未成就，答辩人有权拒绝支付商铺回购尾款。2012年11月15日，答辩人与被答辩人签订了关于都市广场A一层A131号商铺的《都市广场商铺回购协议书》（以下简称“回购协议”）。根据双方签订的回购协议第二条第2.2款约定，2013年12月30日前，被答辩人将商铺过户茧答辩人或答辩人指定的第三人名下后，答辩人将余下的商铺回购款人民币25601元一次性支付给被答辩人。由此可见，在2013年12月30日前答辩人向被答辩人支付回购款是附有条件的，即商铺己过户至答辩人或答辩人指定第三人名下。然而，时至今日，商铺的产权仍登记在被答辩人名下，并未过户至答辩人或答辩人指定的第三人名下，付款的条件并未成就，因此，根据合同约定，答辩人无需向被答辩人支付商铺回购尾款。2、被答辩人要求答辩人支付商铺回购尾款25601元无事实依据，答辩人仅欠被答辩人商铺回购尾款23441元。事实上，答辩人于上述回购协议签订前后己委托公司员工王燕霞分别于2012年11月8日、12月8日、2013年1月8日共已向被答辩人的广东发展银行账户xxxxxxxxxx分期支付了商铺款合计2160元整，现答辩人仅仅欠被答辩人商铺尾款23441元未付。因此，被答辩人要求答辩人支付商铺回购尾款25601元无事实依据，在法律上不应得到支持。二、被答辩人要求答辩人支付滞纳金6247元无任何合同及法律依据。1、被答辩人要求答辩人支付首期款滞纳金3072元无任何合同及法律依据。因房产交易牵涉到交易双方当事人的重大财产利益，因而，为了交易安全，以更好的维护答辩人与被答辩人双方的合法权益，出于谨慎，答辩人与被答辩人在回购协议的第三条中特别约定，在回购协议生效起三个工作日内，被答辩人应配合答辩人到惠阳区公证机关办理公证委托，全权委托答辩人办理商铺的出手转让、代缴税费等相关事项。然而，在双方签订了回购协议后，被答辩人仅向答辩人出具了一份未经公证的委托书。答辩人多次催促被答辩人根据合同约定，协助、配合答辩人到惠阳区公证处办理公证授权委托书，但是，每次被答辩人均以没时间为由，拒绝协助答辩人办理。因被答辩人一直拒绝按照回购协议的约定协助答辩人办理公证授权委托书，答辩人为维护自身合法权益，也就一直未向被答辩人支付首期商铺回购款。直至2013年2月28日，答辩人收到了被答辩人交来的房产证、发票等证件。在对上述证件验证无误后，次日，答辩人即按照合同约定向被答辩人支付了首期款102406元。答辩人迟延支付首期回购款系被答辩人作为合同义务先履行一方不履行合同义务，答辩人作为合同义务后履行一方依法行使抗辩权，因此，被答辩人无权要求答辩人向其支付迟延付款的滞纳金。2、被答辩人要求答辩人支付剩余回购款的滞纳金3175元无任何合同及法律依据。正如前所述，根据双方签订的回购协议第二条第2.2款约定，合同约定的付款条件未成就，答辩人有权拒绝支付商铺回购尾款。因此，被答辩人无权要求答辩人支付因迟延支付剩余回购款的滞纳金。3、退一步讲，即使答辩人违约，被答辩人所主张的滞纳金（违约金)过高，恳请人民法院根据合同法的规定将万分之五标准的滞纳金（违约金）降低。三、被答辩人要求答辩人返还办理商铺回购协议手续预扣手续费7356元无任何事实及合同依据。答辩人与被答辩人在2012年11月15日签订的回购协议第一条中，对税费的承担以及税费预扣的比例做出了明确具体的约定，该约定系双方在平等自愿的基础上所做出的真实意思表示，并且内容不违反法律规定，该约定应属有效，对双方均具有约束力。被答辩人诉称，办理回购手续的手续费用一般为回购总价的8%，但是，首先，因回购操作的具体程序不同，手续费以及由此产生的税、费也不同，而且，被答辩人也未提供任何确切的证据证明办理回购所发生的税、费占回购款总价的比例；其次，为了督促被答辩人积极履行义务，及时协助、配合答辩人办理相关手续，通过与被答辩人平等协商，预扣税费在办理回购实际所需费用的基础上进行或上或下的调整，待办理回购实际所花费的费用确定后，再多退少补，是合理合法的；最后，答辩人与被答辩人约定，预扣税费以实际发生额为基础，实行多退少补，但现在房产还登记在被答辩人名下，相关的手续并未办理完结，实际会发生的税费也就无法明确确定。因此，被答辩人要求答辩人按回购总价的5%向其退回预扣税费7356元是没有任何事实及合同依据的。综上，为了维护被答辩人的合法权益，恳请人民法院依法驳回被答辩人诉讼请求。
被告为其辩称向本院提交的证据有：广发银行网上银行电子回
单，证明被告分三次向原告支付了商铺回购款2160元。
本院根据上述证据及当事人的陈述查明以下事实：2012年11月15日原、被告双方签订都市广场A一层A131号商铺《都市广场商铺回购协议书》，约定甲方（被告）分别以147134元回购乙方（原告）都市广场A一层A131号商铺（转让商铺的相关税费由乙方承担，甲方预收税费19127元，多退少补)；付款方式为：2012年12月30日前将上述商铺回购款总额并扣除预收税费后的百分之捌拾即102406元以转账或支票的方式支付给乙方的都市广场商铺租金账户，如甲方拖延本条付款时间，按此款项每日万分之五的滞纳金交付给乙方，直至此款项全额划入乙方账户止；2013年12月30日前乙方将上述商铺过户至甲方或甲方指定第三人名下，甲方将余下的该商铺回购款25601元一次性支付给乙方的都市广场商铺租金账户，如甲方拖延本条付款时间，按此款项每日万分之五的滞纳金交付给乙方，直至此款项全额划入乙方账户止。2012年11月15日原告出具委托书委托被告为其代理人，全权代为办理上述惠阳区淡水镇人民四路都市广场A一层A131号商铺的房地产转让手续：包括但不限于签订商铺买卖合同、签订商铺认购协议书、代收商铺交易款项、缴纳税费、协助买受人办理过户等以及到惠阳区房地产管理局办理关于该商铺的房地产权转移登记手续等一切合法有关事宜。2013年2月28日被告收取原告都市广场A一层A131号商铺房地产权证、购房发票、《惠阳都市广场商铺委托经营协议》、维修基金收款收据。回购协议签订后，被告于2013年3月1日向原告支付上述商铺第一期回购款102406元，尾款25601元至今未付，原告诉至法院，提出上述诉请。被告辩称委托公司员工王燕霞分别于2012年11月8日、12月8日、2013年1月8日向原告账号预先支付了商铺款合计2160元。
上述事实有都市广场商铺回购协议书、委托书、收条、银行交
易历史查询、广发银行网上银行电子回单及原、被告陈述为据。
本院认为，原告与被告签订的《都市广场商铺回购协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。被告未按协议约定期限2012年12月30日前支付案涉A一层A131号商铺余款25601元，违反合同约定，原告诉请被告付清该余款及按日万分之五计付滞纳金(实为违约金)有理，且原告主张违约金计算基数未超出协议约定数额，应予支持。被告辩称违约金过高，没有提交证据证明，本院不予支持。原告请求被告返还办理商铺回购手续的预扣手续费7356元，双方在回购协议约定是以实际发生的税费多退少补，因该手续费尚未发生，故原告该诉请没有事实依据，本院不予支持。原告已委托被告全权处理案涉商铺事宜即“包括但不限于签订商铺买卖合同、签订商铺认购协议书、代收商铺交易款项、缴纳税费、协助买受人办理过户等以及到惠阳区房地产管理局办理关于该商铺的房地产权转移登记手续等一切合法有关事宜”，依据该委托书，被告可自行将案涉商铺过户至自己或第三人名下，且被告没有证据证明原告有怠于履行义务的行为存在，故被告以原告未协助其将案涉商铺至自己或第三人名下及委托书未经公证为由而拒付商铺余款无理，本院不予采信。被告称曾委托公司员工王燕霞分别于2012年11月8日、12月8日、2013年1月8日向原告账号预先支付了商铺款合计2160元，但被告所提交的银行电子回单上并无写明是支付商铺回购款，不排除该款是其他如租金等款项，本院对被告的抗辩不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州中财置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内支付惠阳区淡水镇人民四路都市广场A一层A131号商铺余款25601元及违约金（违约金以102406元为基数，每日按万分之五从2012年12月31日起计至2013年3月1日止；违约金以25601元为基数，每日按万分之五从2013年12月31日起计至付清款之日止）给原告敖某。
二、驳回原告敖某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费780元减半收取为390元，由被告惠州中财置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 李杏连
二〇一四年十一月二十五日
书记员 陈海凌
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。