湖南省桃江县人民法院民 事 判 决 书（2015）桃民一初字第1142号原告刘某某，女，1970年8月8日出生，汉族，农民，住湖南省桃江县武潭镇横溪村枧塘湾村民组***号。委托代理人石兰轩，湖南公言律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告熊某某，男，1969年2月22日出生，汉族，农民，住湖南省桃江县武潭镇横溪村枧塘湾村民组***号。委托代理人邹丽丽，桃江县资江法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告薛某，女，1987年10月7日出生，汉族，农民，住湖南省汉寿县太子庙镇黄付村李家塘村民组。被告李某，男，1984年10月21日出生，汉族，农民，住湖南省汉寿县太子庙镇黄付村李家塘村民组。薛某与李某系夫妻关系。被告常德市某某房地产有限公司。法定代表人李建流，该公司董事长。公司地址：常德市鼎城区玉霞街道永安社区桥南财富广场中心广场47号。原告刘某某诉被告熊某某、被告薛某、李某、被告常德市某某房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年8月31日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月30日公开开庭进行了审理，原告刘某某及其诉讼代理人石兰轩，被告熊某某及其诉讼代理人邹丽丽，被告薛某、李某到庭参加诉讼，被告常德市某某房地产有限公司经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某诉称：她与被告熊某某于1991年12月登记结婚，在婚姻关系存续期间，共同在被告常德市某某房地产有限公司购买其开发的座落在常德市桥南财富广场B2幢一层B2—13、15商用房两间，已付清全部购房款，但尚未办理房地产权登记。2014年11月，因双方性格不合，原告起诉至桃江县人民法院，要求与被告熊某某离婚，至2015年5月8日益阳市中级人民法院二审判决，未准许其离婚，但均确认该房屋为其共同财产。2015年1月7日，被告熊某某在未征得原告同意并隐瞒原告，且被告薛某、李某明知原告与被告熊某某在闹离婚的情况下，被告熊某某仍将其所购房屋转让给其外甥女、外甥女婿即被告薛某、李某，并由被告常德市某某房地产有限公司与被告薛某、李某就该房屋签订了商品房买卖合同。被告的行为侵害了原告的财产共有权，其房屋买卖协议自始无效，故提起诉讼，要求法院依法判决确认被告之间房屋转让、买卖协议无效，由被告常德市某某房地产有限公司继续履行2010年11月29日签订的商品房买卖合同。原告刘某某为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、桃江县人民法院（2014）桃民一初字第1358号民事判决书、益阳市中院（2015）益法民一终字第156号民事判决书各一份，拟证实原告刘某某与被告熊某某为合法夫妻，一直在闹婚姻矛盾，双方在被告某某房地产有限公司处购买的商用房为其夫妻共同财产的事实。2、商品房买卖合同一份，拟证实2010年11月19日由被告熊某某与被告常德市某某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买商用房两间，为其夫妻共同财产的事实。3、受案登记表一份，拟证实2015年8月1日原告刘某某向当地公安报警，称因被告李某侵犯其门面所有权，双方发生纠纷，当地公安已介入的事实。4、常德市鼎城公安局玉霞派出所对彭开明的调查笔录一份，拟证实被告熊某某在自己找到买主并谈好价格后，将其在被告常德市某某房地产有限公司购买的商用房转让给被告薛某、李某，并由彭开明经办签订转让合同的事实。5、常德市鼎城公安局玉霞派出所对刘某某、李某、许云凤的调查笔录各一份，拟证实2015年8月1日，原告刘某某与被告李某就房屋买卖问题发生纠纷并报警后，由当地公安派出所询问的情况。6、声明一份，拟证实被告熊某某于2015年元月7日书面声明，其购买常德财富广场门面的购房款收据不慎丢失、声明作废的事实。7、《商品房买卖合同》一份，拟证实被告常德市某某房地产有限公司与被告薛某、李某签订合同，将原告与被告熊某某共同所购买房屋进行转卖的事实。8、庭审笔录一份，拟证实原告与被告熊某某在被告常德市某某房地产有限公司购房的款项来自广东超市转让所收的价款，且被告熊某某承认不欠外债的事实。被告熊某某辩称：他与原告共同在常德市某某房地产有限公司购房是实，但双方已协商以熊某某的名义登记，确认房屋归熊某某所有，原告将用于还债的小轿车出卖款据为己有，不偿还债务，并发出公告，出售在常德购买的商用房，被告熊某某经原告同意后将所购房屋退还给被告常德市某某房地产有限公司，再由被告常德市某某房地产有限公司与被告薛某、李某签订房屋买卖合同，其买卖行为合法有效，原告要求法院确认被告之间的买卖合同无效无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告熊某某为支持自己的答辩主张，向本院提交了如下证据：1、原告张贴的门面出售公告一份，拟证实原告已对外通知出售房屋，对被告熊某某出卖房屋知晓的事实。2、法庭审理笔录一份，拟证实已明确在常德购买的房屋的所有人是被告熊某某的事实。被告薛某、李某辩称：他的房屋买卖合同是与常德市某某房地产有限公司签订的，是合法有效的，受法律保护，请求法院依法处理，驳回原告的诉讼请求。被告薛某、李某为支持自己的答辩主张，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同一份，拟证实他们与被告常德市某某房地产有限公司签订的房屋买卖合同合法有效，受法律保护的事实。2、发票一张，拟证实他们已支付相应购房款的事实。被告常德市某某房地产有限公司提交书面答辩状称：她公司仅与被告熊某某签订商品房买卖合同，不清楚原告刘某某与被告熊某某为夫妻关系，因此，她公司根据合同相对人熊某某的要求，将房屋买受人进行变更，没有过错，根本不存在侵害其财产权的主观故意，原告的主张毫无事实和法律依据，她公司不是被告，也不应当承担任何责任。被告常德市某某房地产有限公司未向本院提交任何证据。经庭审质证，被告熊某某对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、证据2、证据3无异议，对证据4有异议，其证人没有出庭接受质询，本人不认可；对证据5有异议，刘某某是本案当事人，不是证人，对其证据不予认可，李某在购买房屋时并不知晓原告与被告熊某某在闹离婚，是现在才知道的；对证据6、证据7、证据8的真实性无异议。经庭审质证，被告李某、薛某与被告熊某某的质证意见相同。经庭审质证，原告刘某某对被告熊某某提交的证据发表如下质证意见：对证据1的证明目的有异议，原告并未单独实施出售共有房屋的行为。对证据2的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，不能达到被告的证明目的。经庭审质证，被告薛某、李某对被告熊某某提交的证据无异议。经庭审质证，原告刘某某对被告李某、薛某提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对其合法性有异议，被告的行为侵犯了原告对共有财产的所有权；对证据2有异议，买卖合同在2015年1月7日就已签订，但直到8月13日才出具发票，是不真实的也是不合法的。经庭审质证，被告熊某某对被告薛某、李某提交的证据无异议。经合议庭合议，本院对原告刘某某提交的证据认证如下：被告对原告证据1、证据2、证据3、证据6、证据7、证据8无异议，本院予以确认；证据4、证据5系常德市公安机关调查收集的证据，其来源合法，被告虽有部分异议，但没有提交相关证据来支持自己的主张，故本院对被告的异议不予支持，对原告的上述证据予以采信。经合议庭合议，本院对被告熊某某提交的证据认证如下：原告对其证据1、证据2的真实性无异议，本院予以确认。经合议庭合议，本院对被告薛某、李某提交的证据认证如下：原告对其证据1、证据2的合法性有异议，认为被告之间无权擅自处分属于原告所有的财产，其行为违法，应视为无效民事行为的异议成立，故本院对被告之间的房屋买卖行为不予支持。根据上述有效证据及审理查明的情况，本院认定如下事实：原告刘某某与被告熊某某为合法夫妻，于1991年12月进行结婚登记，并于1992年9月生育女儿熊莹，1999年11月生育男孩熊晶。被告薛某、李某是被告熊某某的外甥女和外甥女婿，与原告刘某某，被告熊某某系亲戚关系。2010年11月19日，原告刘某某与被告熊某某夫妻共同出资，并以被告熊某某的名义，与被告常德市某某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买由被告某某房地产有限公司开发修建的位于常德市桥南财富广场B2栋一层B2—13、15号商用房两间，一次性支付了购房款438000元，并按合同约定交付了房屋，但一直未办理产权登记手续。此后，原告刘某某与被告熊某某夫妻因产生矛盾，原告刘某某于2014年11月11日向桃江县人民法院提起离婚诉讼，法院在庭审中已认定双方在常德市财富广场购买的房屋为夫妻共同财产，且认定夫妻感情尚未完全破裂，判决不准许离婚；原告刘某某不服，向益阳市中院提起上诉；益阳市中级人民法院于2015年5月8日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。期间，原告曾在与被告熊某某共同购买的房屋上张贴门面出售公告，但未实际实施出卖房屋的行为。2015年1月7日，被告熊某某在原告刘某某不知情，未明确授权，也未到场参与，双方尚在进行离婚诉讼的情况下，私自与被告常德市某某房地产有限公司协商退房，并由被告常德市某某房地产有限公司与被告李某、薛某又签订《商品房买卖合同》，仍以438000元的价格将原告与被告熊某某购买的房屋转卖，被告李某、薛某在未与原告取得任何联系的情况下，仍然签订上述协议，购买该房，但未办理产权登记手续。2015年8月1日，原告刘某某在得知被告李某、薛某声称购买了属于他们夫妻共同财产的房屋后，与之产生纠纷并报警，常德市鼎城区公安局玉霞派出所接警后，对相关人员进行了初步调查，后原告于2015年8月31日向本院提起诉讼。庭审中，被告熊某某提出，欠其外甥女、外甥女婿薛某、李某债务20万元，但原告不予承认，且在原告刘某某与被告熊某某的离婚诉讼中，双方均提出各欠债5、6万元，没有欠李某、薛某20万元一事，被告李某、薛某在庭审中提交了于2015年8月13日开出的销售发票。而被告熊某某在庭审中陈述，购房款438000元在抵还债务20万元之后，其余支付现金，互相矛盾。本院认为：原告刘某某与被告熊某某现尚为合法夫妻，双方于2010年11月19日共同出资在常德购买并实际取得的商品房属于夫妻共同财产，两人均享有平等的处理权；在双方正闹离婚时，被告熊某某在没有告知原告，更没有与其进行平等协商，取得一致意见的情况下，私自对共有财产进行处分，事后又未得到原告追认，且被告熊某某事后又不交出售房款，明显存在隐瞒、转移财产的故意，其行为侵犯了原告的财产所有权，故其处分行为应认定为无效。被告薛某、李某，系原告刘某某与被告熊某某的外甥女和外甥女婿，双方为近亲属关系，不管知不知道原告刘某某与被告熊某某在闹离婚，在与被告熊某某进行房屋买卖，处理其家庭的大宗财产，且涉及被告熊某某在诉讼中提到的大数额债务相抵的情况下，无论是从情理上讲，还是从法律上讲均应明确告知原告，取得其夫妻双方的同意，否则，就避免不了恶意串通、侵害原告合法权益的嫌疑；同时，被告熊某某在庭审中明确提出转让房屋，一部分用于抵债20万元，另一部分支付了现金，而被告薛某、李某于2015年1月7日协议购买房屋，却在2015年8月10日与原告发生纠纷后，才于8月13日开出现金销售发票，支付现金，这些互相矛盾的证据，无法证实房屋转让行为的真实性和合法性，也不能证实被告薛某、李某购买的房屋为善意取得，故被告熊某某与被告薛某、李某的房屋买卖行为亦应认定为无效，双方之间如果存在买卖纠纷，可另行处理。被告常德市某某房地产有限公司在将出售房屋交付熊某某夫妻并投入使用后，虽未办理产权登记手续，但其实际所有权已归被告熊某某与原告刘某某所有，被告常德市某某房地产有限公司无权另行出卖，在被告熊某某与被告薛某、李某协议后，以其名义与被告薛某、李某签订房屋买卖协议，以原价将房屋再出售，实际上是被告熊某某的转让行为，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，其行为违法，也应认定无效。原被告常德市某某房地产有限公司出卖给被告熊某某的房屋，仍应归原告刘某某、被告熊某某共同所有。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》（一）第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法若干问题的解释﹥》（三）第十一条之规定，判决如下：一、确认被告熊某某私自处分家庭共有财产，转让位于常德市桥南财富广场B2幢一层B2—13、15号商用房的行为和被告常德市某某房地产有限公司与被告薛某、李某就该房屋于2015年1月7日签订的《商品房买卖合同》无效，其房屋仍为原告刘某某与被告熊某某夫妻共同所有。二、驳回原告刘某某其余的诉讼请求。案件受理费3935元，由被告熊某某负担1935元，被告薛某、李某负担1000元，被告常德市某某房地产有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  宋照林审 判 员  张 君人民陪审员  ＸＸＸ二〇一五年十二月十二日书 记 员  刘亚飞附法律条文：《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》（一）第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》（三）第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。