上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第690号
原告杜桂明，男
委托代理人韩芝玲，女
委托代理人杜涵琪，男
被告罗永亮，男
第三人饶炜，男
委托代理人徐嘉林，男，1980年3月17日出生，汉族，户籍地址浙江省衢州市柯城区荷三路***号。
原告杜桂明与被告罗永亮及第三人饶炜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜桂明及其委托代理人杜涵琪，第三人饶炜的委托代理人徐嘉林到庭参加诉讼。被告罗永亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜桂明诉称，2011年6月17日，原告杜桂明与被告罗永亮签订《房屋租赁合同》，原告将位于上海市武威东路788弄3号501室房屋出租给被告，租期三年，自2011年7月15日起至2014年7月14日止，租金每三个月支付一次，合同约定，前两年月租金为人民币（以下币种均为人民币）2000元，第三年月租金为2200元，保证金为2000元。2014年1月15日，被告不但未按约定支付2014年1月15日至同年4月14日租金6600元，且未经原告同意，擅自将房屋转租与第三人饶炜。基于上述事实，依合同约定，原告有权解除合同关系，并追究违约责任。2014年2月15日，原告与第三人交涉未果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，要求判令：1、确认原告与被告之间的房屋租赁合同于2014年2月15日解除；2、被告支付违约金4400元；3、被告与第三人签订的房屋租赁合同无效，第三人迁出房屋，并支付2014年2月15日至迁出日期间的租赁费用、水电费和电话费共计3000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告罗永亮未作答辩。
第三人饶炜述称，2012年5月3日与被告签订租赁合同时不知晓被告是转租行为，第三人依据合同约定占有使用房屋，并按约向被告支付租金，约定租期一年届满后，双方虽未续签合同，但被告同意第三人继续承租使用，现租金支付至2014年5月14日，后因无法联系到被告，就未再支付租金。今年6月15日，因原告要求，第三人与原告结清公用事业费后将房屋交给了原告，同时，第三人用被告收取的保证金冲抵了6月份的租金，故原告针对第三人的诉讼请求不予同意。
经审理查明，2011年6月17日，原、被告经上海卓源房地产经纪事务所中介服务，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，由被告承租原告位于上海市武威东路788弄3号501室的房屋，租期三年，自2011年7月15日起至2014年7月14日止，租金每三个月支付一次，每期租金支付时间为该期首月的三日前，前两年月租金为2000元，第三年月租金为2200元，保证金为2000元。若被告逾期支付租金，则每逾期一日，被告应按日租金的一倍向原告支付逾期违约金。如被告逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经原告谅解的情况下视为被告擅自终止本合同，视作根本违约，原告有权单方面解除合同，被告应支付违约金，违约金数额为月租金的二倍。合同生效后，双方均按约履行。因原告未在约定的期限内收到2014年1月15日至同年4月14日期间的租金6600元，于2014年2月15日上门催讨时，发现被告已将租赁的房屋转租与第三人饶炜，虽经交涉并报警，但未果，现诉至法院，请求判决如其诉请。
另查，2012年5月13日，被告罗永亮与第三人饶炜签订《房屋租赁协议》，该协议约定罗永亮将系争房屋出租给饶炜居住，期限为一年（从2012年5月13日至2013年4月12日），租金3200元，付款方式付三押一。合同期满后，双方虽未续签合同，但系争房屋一直由第三人居住使用，并按原合同约定支付租金，根据第三人提供的由被告出具的收条，第三人租金支付至2014年5月12日止。
再查，2014年6月15日，第三人结清公用事业费后，已将房屋交还给原告，对此，原告不持异议，并将第三项诉讼请求变更为：被告与第三人签订的房屋租赁合同无效，第三人支付2014年2月15日至2014年6月15日的租赁费用。
庭审中，原告认为，被告未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任，现原告根据合同约定，要求确认合同解除日为2014年2月15日。被告未经原告同意，擅自转租，其与第三人的转租行为应为无效，原告与被告租赁合同确认解除后，第三人应承担占用期间的房屋使用费，因第三人与被告之间的合同履行情况无法查实，故不予认可第三人付款的真实性。
第三人认为，被告已去向不明，但证据证明了第三人居住使用系争房屋合理合法，被告欠付原告的租金与第三人无关。
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。原告与被告就上海市武威东路788弄3号501室房屋签订的《房屋租赁合同》是签约人的真实意思表示，合法有效。在合同履行中，原告拒付租金并擅自转租的行为，已构成违约，应承担违约责任，现原告仅以被告租金未支付，按照合同约定，可于2014年2月15日解除租赁合同，因不符法律规定，本院不予采纳。因无证据证明原告已告知被告合同解除，鉴于第三人已于2014年6月15日将系争房屋归还原告，故原被告之间的租赁合同解除日应为2014年6月15日。原告主张被告支付解除合同的违约金符合约定，予以支持。合同解除后，被告应按合同约定结清拖欠的租金，原告收取的押金也应予退还被告。因被告擅自转租，其与第三人之间的租赁关系应为无效，但无证据证明第三人存在过错，其居住使用系争房屋属非法行为。因原告与第三人不存在合同关系，原告要求第三人支付房屋使用费，无事实和法律依据，故本院不予支持。被告罗永亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案裁判，若被告与第三人之间存有纠纷，可另寻途径解决，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：
一、原告杜桂明与被告罗永亮就上海市武威东路788弄3号501室房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年6月15日解除；
二、被告罗永亮应于判决生效之日起十日内向原告杜桂明支付违约金人民币4400元；
三、被告罗永亮应于判决生效之日起十日内向原告杜桂明支付2014年1月15日至2014年6月15日房屋租金人民币11000元；
四、原告杜桂明应于判决生效之日起十日内返还被告罗永亮押金人民币2000元；
五、被告罗永亮与第三人饶炜就转租上海市武威东路788弄3号501室房屋签订的《房屋租赁协议》为无效；
六、对原告杜桂明其余诉讼之请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案其他诉讼费人民币560元，由被告负担。
本案诉讼费人民币50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 汤国荣
人民陪审员 钱春林
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。