江苏省灌南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南长商初字第84号
原告吴小磊，男，1988年7月24日生，居民身份证号码3207241988********，汉族，居民，住灌南县百禄镇尧湾村*组****号。
委托代理人董雪中，响水县春秋法律服务所法律工作者。
被告连云港市义龙置业有限公司，住所地连云港市海州区解放中路91号。
法定代表人宁玉春，总经理。
被告盐城市新宏置业有限公司，住所地响水县经济开发区响陈路北侧、城东干道东侧（江苏华江针织有限公司院内）。
法定代表人卜谋建，总经理。
被告刘新吾，居民。
原告吴小磊与被告连云港市义龙置业有限公司（以下简称义龙公司）、被告盐城市新宏置业有限公司（以下简称新宏公司）、刘新吾民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴小磊及其委托代理人董雪中到庭参加诉讼，被告新宏公司、刘新吾经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告义龙公司到庭后未经本院允许退庭。本案现已审理终结。
原告吴小磊诉称，2013年7月25日，原被告自愿签订一份《房屋买卖协议书》，约定被告将其开发的位于灌南县长茂镇碧桂苑小区2号楼1单元101室、201室、501室，3号楼501室、502室出售给原告，购房款133万元。协议签订后，原告支付了价款，被告向原告交付了约定的2号楼1单元101室、501室，3号楼502室，但2号楼1单元201室、3号楼501室因当时不具备交付条件未交付原告，被告承诺在协议签订后四十日内交付，如逾期未交付，被告应向原告交付该楼盘同楼层等面积的房屋，如没有等面积房屋，被告在期限届满时承担该两套未交付房屋自认价款60万元给原告作为补偿。但到目前，原告已办理预售登记的四套房屋尚未取得房屋所有权证、土地使用权证，被告未交付2号楼1单元201室、3号楼501室，也未办理预售登记，并将3号楼501室出售给他人，被告行为构成违约。原告曾多次与被告交涉，被告拖延至今。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、判决原被告于2013年7月25日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，原告对协议书约定的房屋享有所有权；2、被告为原告办理协议书约定房屋的权属登记手续，并向原告出具房屋销售增值税发票；3、被告将协议约定的2号楼1单元201室、3号楼501室房屋交付给原告，如不能交付，应补偿原告60万元，并支付违约金30万元。诉讼费用由被告承担。
被告义龙公司、新宏公司、刘新吾均未作答辩。
经审理查明，2010年5月6日，义龙公司与新宏公司（新宏公司签章、刘新吾签字）签订灌南茂城碧桂苑项目开发协议，约定新宏公司挂靠义龙公司开发该楼盘。2011年7月5日，原告与义龙公司签订四份商品房买卖合同，约定义龙公司将长茂商城二期碧桂苑住宅小区2号楼1单元101室、501室、502室、3号楼1单元502室出售给原告。2011年7月6日，刘新吾、余荣滨（甲方）与吴小磊（乙方）签订了协议书，协议书载明甲方将长茂商城三期住宅楼2号楼1单元501室、502室、101室、201室、401室，3号楼502室抵押给乙方，乙方借款100万元给甲方，借期10个月，到期还款133万元，借款期间甲方如需收回部分房屋，按每平方1500元先还款给乙方。逾期不还的，每天承担应付款的2‰违约款，逾期两个月。乙方可自行处置房产。同日，刘新吾、余荣滨向原告吴小磊出具了借条，借条载明借到吴小磊133万元整，房产抵押，2012年5月5日还款。吴小磊通过其姐姐账户向刘新吾账户转账100万元。2013年7月25日，新宏公司（新宏公司签章，刘新吾签字）与吴小磊签订房屋买卖协议书，约定新宏公司将其开发的位于灌南县长茂镇碧桂苑小区2号楼101室、201室、501室、502室，3号楼501室、502室出售给吴小磊，总价款133万元。协议签订后，新宏公司负责将2号楼101室、501室、502室，3号楼502室交付给吴小磊。2号楼201室、3号楼501室目前不具备交付条件，新宏公司承诺40日内交付吴小磊，如逾期不能交付，新宏公司应向吴小磊交付该楼盘同楼层等面积的房屋，如没有该类型房屋，新宏公司承担2号楼201室、3号楼501室自认价款60万元给吴小磊。房屋总价款由刘新吾之前借款133万元直接抵充。刘新吾根据吴小磊的需要，随时办理房地产权属变更登记手续。本协议签订时房屋所有权归吴小磊所有。刘新吾另外给付吴小磊19万元，协议签订1个月内吴小磊给付刘新吾17.5万元作为2号楼401室、3号楼501室的差价。双方违反任一条款的，除赔偿对方实际损失外，还须向对方支付违约金30万元。本协议在正式合同签订收据开具后失效。后因被告等未履行合同约定，原告遂于2015年6月9日诉来本院。
庭审中，原告称其与被告签订的房买卖买合同是用来对刘新吾向其借款作抵押担保，要求变更诉讼请求为三被告连带偿还借款本金133万元，给付违约金30万元。原告称借款未约定利息，刘新吾是新宏公司原来的总经理，新宏公司借用义龙公司资质开发房产，故应承担连带偿还责任。
本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，刘新吾与吴小磊的真实意思是建立借款关系，双方签订的商品房买卖合同及相关协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不具备房屋买卖关系的前提下，吴小磊并不具备买房人的身份。庭审中，原告也承认系刘新吾向其借款，并变更诉求为要求三被告偿还借款，故本案的法律关系的性质应为民间借贷关系。原告与被告刘新吾及余荣滨签订的民间借贷系双方的真是意思表示，合法有效系有效合同，原告向借款人之日刘新吾主张债权不违反法律规定。原告与刘新吾约定还款时间为2012年5月5日，刘新吾到期未还，故对原告要求刘新吾偿还借款的诉求本院予以支持。原告要求义龙公司、新宏公司承担连带偿还责任，但未提供证据证实，该诉求本院不予支持。关于借款本金，原告诉称为借条上载明的133万元，其中包含银行转账100万元、给付现金33万元，但原告未提供现金33万元交付的相应证明，且原告与刘新吾同日签订的借款协议书上亦载明借款金额为100万元，到期还款133万元，可印证借款本金为100万元，刘新吾应偿还的借款本金应为100万元。原告依据与刘新吾签订的房屋买卖合同主张违约金30万元，没有事实和法律依据，本院不予支持，因原告与刘新吾在借款协议书中约定了逾期利息每天为应付款的0.2%，该约定超出相关法律规定的最高标准年利率24%，故应从借款逾期之日起即2012年5月6日起按年利率24%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘新吾于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告吴小磊借款100万元及逾期利息（以100万元为本金，从2012年5月6日起按照年利率24%计算至实际给付之日止）。
二、驳回原告吴小磊其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12800元、公告费606元、保全费2770元，合计16176元（原告吴小磊已预交），由被告刘新吾负担，与兑现上述款项时一并给付原告吴小磊。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉费12800元，江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。
依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 高 涛
人民陪审员 侍红雨
人民陪审员 潘 琴
二〇一六年三月二十三日
法官 助理 高 涛
书 记 员 郑跟亮
法律条文及上诉须知附录
法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
第二十九条第一款借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。