舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0903民初3548号原告：中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处，住所地宁波市江东区宁穿路**号。负责人：蔡匡郎。委托诉讼代理人（特别授权）：王力，浙江震舟律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：张驰，浙江震舟律师事务所律师。被告：舟山市永顺物资设备有限公司，住所地舟山市舟山船用商品交易市场东六路2号（定海临城）。法定代表人：朱军。委托诉讼代理人（特别授权）：黄炜，浙江六和（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：胡宇成，浙江六和（舟山）律师事务所律师。原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处（以下简称东海舰队房地产管理处）诉被告舟山市永顺物资设备有限公司（以下简称永顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案受理后，依法适用简易程序由审判员乐海奇独任审理，于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王力、张驰，被告的法定代表人朱军及其委托代理人黄炜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告东海舰队房地产管理处向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《军队房地产租赁合同》；2.判令被告腾退位于舟山市普陀区建筑面积4121平方米的房屋（不得破坏房屋现有结构和装修，完好交还新建和添建的建筑物、构筑物××。事实和理由：原、被告于2015年11月30日签订了《军队房地产租赁合同》1份，约定原告将位于舟山市普陀区军产房屋出租给被告用于经营宾馆和餐饮，租赁期限自2015年6月1日起至2020年5月31日，租金总额为2750000元，租金按年结算；如被告对房屋进行改造、装修、增扩固定设施或在承租场地上新建、添建各种建筑物、构筑物的，必须经原告书面同意，且权属归原告所有，租赁期满或合同解除后须完好无偿移交给原告；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，原、被告均不承担责任。合同签订后，被告在承租房屋上以“瑞景大酒店”名称从事经营活动，并按约支付了租金。为贯彻ＸＸＸ主席在中央军委改革工作会议上作出的“必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务”的决策指示，中国共产党中央军事委员会于2016年2月下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求按计划、分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动，其中实施步骤的第二步明确提出对空余房地产租赁等军地合作投资大、关系当地经济和民生问题的复杂敏感项目，必须在2017年6月底前停止。为此，原告多次和被告协商解除合同、腾退房屋等事宜，但双方因补偿问题未能达成一致意见。原告认为，因中央军委要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动的政策出台，导致原、被告无法继续履行合同，故根据原、被告所签订的《军队房地产租赁合同》第九条第四款和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，原告有权行使解除权，且被告应按照《军队房地产租赁合同》第八条第三款的约定，将对房屋改造、装修、增扩固定设施部分以及在承租场地上新建和添建的各种建筑物、构筑物均完好、无偿地移交给原告。原告东海舰队房地产管理处为证明其诉称的事实，向本院提供了如下证据材料：1.《军队房地产租赁合同》1份；2.卫星影像图、权属界线图各1份；3.军发【2016】58号中国共产党中央军事委员会《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》1份。被告永顺公司辩称，一、案涉租赁合同不符合解除条件。原告依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定和《军队房地产租赁合同》第九条第四款的约定，行使约定解除权，适用的前提必须是该合同第九条合法有效，但房屋租赁合同是原告重复使用而预先拟定，且不允许被告提出意见进行修改，因此该条款应认定为格式条款，根据《合同法》关于格式条款的的规定，应认定该条款无效，原告不得依据无效条款提出合同解除的要求。二、案涉租赁合同及房屋具有特殊性，租赁合同不适宜解除。1.案涉房屋租赁经营权取得具有特殊性。案涉房屋原系案外人王学顺出资建设，后因其资不抵债，案涉房屋租赁经营权被舟山市中级人民法院予以司法拍卖。基于对司法拍卖的信任，被告于2010年以1555万元竞得案涉房屋经营权。但因该房屋存在严重不适租的情况，原告按照被告的要求进行了大量的整改装修改造，且普陀山地处海岛，运送材料和施工困难巨大，又需要普陀山管委会批准，工程施工周期长、难度大，被告为此投入了大量的资金，花费了大量的时间和精力，考虑到上述情况，双方确定的租赁经营期限至2020年5月31日。被告通过司法拍卖程序取得的是租赁经营权，目的在于经营获利，与一般的租赁存在明显的差异，为取得该租赁经营权需要支付几倍于租金的费用，并承担经营的风险。因此通过司法拍卖取得的租赁经营权的重要部分是经营权，简单地取回租赁物，必然会造成经营权无法实现的直接损失，即使不考虑货币贬值损失、资金占有损失等，也会造成竞拍款多付部分的损失。综上，请求考虑竞拍取得的租赁经营权的实质，如按照一般租赁处理势必对被告造成不公。2.案涉房屋经营环境及情况具有特殊性。首先，案涉房屋位于普陀山，普陀山每年有大量的海内外旅客，客房需求很大，贸然解除会影响当地的旅游市场，导致客房短缺而引发部分从业者漫天要价，影响普陀山在游客心中的印象，更会让舟山旅游的金名片蒙上污点，进而造成的损失将会十分巨大。其次，贸然解除将会使被告的60多名职工面临失业的困境，如部分职工情绪失控会成为社会不稳定的因素，不仅对普陀山旅游带来负面影响，也不符合文件中妥善处理军民关系的核心精神。再次，被告为社会解决了部分就业问题，也是当地的纳税大户，为当地的发展做出了较大的贡献，提前解除合同不仅造成被告的损失，也造成了普陀山财政收入的减少，不利于普陀山社会经济发展。3.原告机械理解中央政策精神，误解文件精神。中共中央军事委员会发出的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，该通知主旨意在加强军队建设，防止腐败，增强部队战斗力，净化部队。同时，该通知提出需要兼顾部队和地方之间的关系，兼顾军民利益，并对落实通知精神的方式在该文件中进行了区分对待，其中对合同到期的要坚决关停，对于其他未到期的合同结合实际情况提出了置换移交、委托管理、社会化保障等方式进行处理，对合同期限较长、承租户投入较大的项目可以采取集中统管和委托运营的制度机制来解决，而原告机械理解该通知精神，一刀切的要求解除合同，明显不符合中央军委文件精神，不符合中央军委保障军民稳定，保护双方合法利益的主旨。三、原告诉称的部分事实不符合客观实际。原告诉称在2017年6月底前停止空余房地产租赁项目，多次与被告协商解除合同、腾退房屋事宜，但因补偿问题未达成一致，但事实上原告从未和被告协商过解除合同及补偿事宜。同时，原告在2017年收取了被告下一年度的租金，并开具了收据，该收据载明的内容为2017年6月1日至2018年5月31日的房屋出租费用。这也能证明原告也是认可继续履行案涉房屋租赁合同。退一步讲，原告收取被告租金的行为至少能够反映出原告同意被告租赁至2018年5月31日的意思表示。四、如确实需解除案涉租赁合同，请求给予足够充分的腾退期限。普陀山系海岛，物品搬运需要较多时间，还需要租用登陆艇，雇佣大量搬运工，向管理部门申请报备，另外还需遣散职工，公司需要注销等，故请求腾退时间至少需要三至四个月。综上，请求法院判决继续履行案涉租赁合同，驳回原告的所有诉讼请求。被告永顺公司未向本院提供证据材料。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、证据2和证据3的真实性没有异议，但对证据3的关联性有异议，本院对上述证据的真实性均予以认定。本院经审理查明案涉《军队房地产租赁合同》的签订时间、合同内容、案涉租赁房屋位置等事实与原告诉称的事实一致。原、被告对案涉租赁房屋的面积和范围没有异议，即案涉租赁房屋分列于舟山市普陀区普陀山镇梅岑路两侧，包括位于梅岑路8号的“瑞景大酒店”和穿过马路斜对面的“瑞景餐厅”（该房屋系军队营区范围内的部分房屋，无单独门牌号××。本院认为，原、被告就位于舟山市普陀区的房屋（包括“瑞景大酒店”和“瑞景餐厅”××达成的租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，对双方均有法律约束力。中共中央军事委员会为深化国防和军队改革、实现新形势下的强军目标、保持军队性质和本色、纯洁部队风气、聚焦军事核心能力建设等，于2016年2月16日发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求在2017年6月底前停止对空余房地产租赁等项目的有偿服务活动，因该活动系军队的重大改革措施和国家的重要战略部署，符合案涉合同第九条第四款中关于“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，可解除合同”的约定，故双方所约定的合同解除条件成就，原、被告均可据此行使合同解除权。因原、被告在案涉合同第八条第三款约定如被告对房屋进行改造、装修、增扩固定设施或在承租场地上新建、添建各种建筑物、构筑物的，必须经原告书面同意，且权属归原告所有，租赁期满或合同解除后须完好移交给原告，故被告在合同解除后应将案涉房屋连同相应的附和装修、增扩固定设施、新建和添建的建筑物、构筑物等完好地移交给原告。关于被告提出的案涉租赁合同第九条第四款系格式条款，应认定为无效的抗辩意见，因该条款约定解除条件成就时合同双方均平等地享有解除权，并不符合格式条款的特征，故本院对该抗辩意见不予采纳。关于被告提出的原告在2017年收取了下一年度的租金应视为原告同意继续履行合同，至少履行至2018年5月31日止的抗辩意见，原告虽在推进实施停止有偿服务活动时存在些许瑕疵，收取了被告2018年度的部分租金，但收取租金的行为不能消灭其按约享有的合同解除权，且原告愿意退还合同解除后剩余租金，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。关于被告提出的如果确需解除合同，要求给予腾退期限三至四个月的抗辩意见，普陀山虽系海岛，但岛内岛际交通发达，服务业繁荣，故本院结合上述因素酌情确定腾退期限为三十日。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百三十五条的规定，判决如下：一、准予解除原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处和被告舟山市永顺物资设备有限公司于2015年11月30日签订的《军队房地产租赁合同》；二、限被告舟山市永顺物资设备有限公司在本判决生效之日起三十日内腾退位于舟山市普陀区的房屋（包括“瑞景大酒店“和马路斜对面的“瑞景餐厅”），并于腾退期限届满日前将该房屋连同相应的附和装修、增扩固定设施、新建和添建的建筑物、构筑物等完好地移交给原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处。如果未按本判决指定的期间履行相应义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费80元，减半收取40元，由被告舟山市永顺物资设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 员 乐海奇二〇一七年十一月二十八日代书记员 李 妮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。??