云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楚中民一终字第521号
上诉人（原审原告）徐艺银，女，汉族，大学文化。
委托代理人张开云，云南瑞志律师事务所律师。
委托代理人李嘉曦，云南瑞志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）楚雄丰盛商业管理有限公司。
法定代表人刀磊，该公司总经理。
委托代理人张涛，该公司法务主管。
上诉人徐艺银因与被上诉人楚雄丰盛商业管理有限公司（以下简称丰盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2015）楚民初字第698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭审理了本案，上诉人徐艺银及其特别授权的委托代理人张开云、李嘉曦、被上诉人丰盛公司特别授权的委托代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是，2013年11月22日，丰盛公司为甲方，徐艺银为乙方，签订了房屋租赁合同。合同约定“甲方将位于楚雄市‘兆顺第一城’D栋第一层，产权建筑面积2501.42㎡；D栋第二层，产权建筑面积为3458.18㎡；D栋第三层，产权建筑面积为3932.52㎡的物业出租给乙方使用……租赁期限为15年，自2014年10月1日起至2029年9月30日止。2014年5月30日前乙方可进场装修。双方约定租金支付方式为：第一年（2014年10月1日至2015年9月30日）租金乙方于2014年9月30日前一次性支付给甲方。”该合同还约定了双方的权利义务，违约责任“甲方违反合同义务导致合同不能履行的，承担违约金200000元，并赔偿乙方全部经济损失……乙方逾期支付租金，应向甲方支付拖欠金额乘以每日千分之三的滞纳金。如乙方欠交租金满三个月，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，提前解除合同收回租赁物另行出租……造成的一切损失由乙方承担。”合同签订后，徐艺银于2014年6月18日向丰盛公司发出了两份工作联系函，丰盛公司未回复。徐艺银在兆顺第一城外墙悬挂了招租广告，制作费用为600元。徐艺银未向丰盛公司交纳房屋租金，丰盛公司也未向徐艺银交付合同约定的租赁房屋，丰盛公司现已将该房屋出租他人。庭审中徐艺银、丰盛公司双方同意解除房屋租赁合同。
原审法院认为，本案徐艺银、丰盛公司双方所签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对徐艺银、丰盛公司双方均具有法律约束力，双方均应按约履行。本案丰盛公司应履行合同义务，将租赁物交付给徐艺银使用，徐艺银应按约定交付房屋租金，因双方均未按合同约定履行义务，致使该合同未实际履行。丰盛公司在双方租赁合同未解除的情况下将租赁物出租他人，应承担相应的违约责任，丰盛公司提出违约金过高的抗辩理由并无不当，酌情确定违约金为20000元；因徐艺银未向法庭提交造成直接经济损失的证据，对主张直接经济损失1738700元的诉请，不予支持；在庭审中丰盛公司认可徐艺银制作广告牌的费用600元，该损失未超过已确定的违约金数额，故不再单独支持该项损失。徐艺银与丰盛公司均同意解除合同，本案房屋租赁合同应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百二十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、自本判决生效之日起，徐艺银与楚雄丰盛商业管理有限公司于2013年11月22日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、楚雄丰盛商业管理有限公司支付徐艺银违约金20000元；三、驳回徐艺银的其他诉讼请求。案件受理费22248元，由徐艺银承担22000元（已交），楚雄丰盛商业管理有限公司承担248元（未交）。上述应由楚雄丰盛商业管理有限公司执行的款项限本判决生效后5日内履行，款交楚雄市人民法院。
一审判决送达后，徐艺银不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判第二项，改判被上诉人支付上诉人违约金200000元；2、撤销原判第三项，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失300000元；3、判令被上诉人赔偿上诉人所支付的律师服务费20000元；4、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：1、被上诉人重大违约在先。上诉人于2013年11月22日与被上诉人双方签订了《房屋租赁合同》，约定被上诉人于2014年5月30日前将房屋交上诉人装修。合同签订后，上诉人就投入大量资金和人力进行招商引资、策划、宣传、装修设计以及各项前期准备工作，但是约定交房的时间过后，被上诉人未将房屋交房给上诉人，上诉人多次催促至今都没有将房屋交付给上诉人，后来才知道被上诉人己将房屋租给了其他人。被上诉人没有交付房屋，而是转租给了其他人导致合同不能履行，被上诉人存在重大违约情形，且该重大违约致使上诉人无法履行合同，根据合同法先履行抗辨权的规定，在被上诉人没有履行情况下，上诉人完全有权利行使先履行抗辨权，有权拒绝支付租金，以保障上诉人的合法权益。一审判决认定“被上诉人应履行合同义务，将租赁物交付给上诉人使用，上诉人应按约定交付房屋租金，因双方均未按合同约定履行义务，致使该合同未实际履行”的推理完全不符合逻辑。上诉人在一审辩称被上诉人存在重大违约情形，其目的是为了说明被上诉人重大违约在先，上诉人有权行使先履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金。一审法院以上诉人没有履行交付租金的义务，双方都没有履行合同，致使该合同无法实际履行是逻辑推理混乱。
一审法院也认定了《房屋租赁合同》有效，双方当事人应该按照合同约定行使权利和履行义务，承担合同约定的违约责任，被上诉人就应该按照合同约定承担200000元的违约金的责任，而不是一审法院酌情确定违约金20000元。2、一审法院认为“徐艺银未向法庭提交造成经济损失的证据，对主张直接经济损失1738700元的诉求，本院不予支持”没有法律依据。上诉人和其他商家签订的各类合作合同、租赁合同、商业策划合同等都因为被上诉人的违约行为而全部违约，致使上诉人要承担巨额违约金及赔偿对方的损失。如果双方按照合同履行，上诉人的租金收益为300000元。按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被上诉人应该依据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，赔偿上诉人的经济损失300000元。
被上诉人丰盛公司口头答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，并由上诉人承担二审诉讼费。
二审庭审中，上诉人徐艺银对一审判决认定“徐艺银未向丰盛公司交纳房屋租金，丰盛公司也未向徐艺银交付合同约定的租赁房屋，丰盛公司现已将该房屋出租他人”的事实提出异议，其认为，一审判决认定的顺序颠倒，应是丰盛公司未向徐艺银交付合同约定的租赁房屋在前，徐艺银未向丰盛公司交纳房屋租金在后。被上诉人丰盛公司未对一审判决认定的事实提出异议，故对双方当事人均无异议的一审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，徐艺银与丰盛公司签订的房屋租赁合同约定2014年5月30日前徐艺银可进场装修，徐艺银于2014年9月30日前一次性支付丰盛公司第一年的租金，故一审判决认定履行义务的顺序颠倒，应是丰盛公司未向徐艺银交付合同约定的租赁房屋在前，徐艺银未向丰盛公司交纳房屋租金在后。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、是徐艺银违约还是丰盛公司违约？2、如违约，应如何承担责任？
（一）关于是徐艺银违约还是丰盛公司违约的问题。
针对上述争议，上诉人徐艺银认为，双方签订的合同约定2014年5月30日前交付，但本案房屋至今未验收，且丰盛公司在2014年11月28日与自德银签订了房屋租赁合同，丰盛公司的行为已违约。徐艺银在二审中提交了市长信箱截图一份，欲证实该项目至今未验收；提交了内资企业登记基本情况表一份，欲证实丰盛公司在2014年11月28日与自德银兴办的楚雄新福顺公司签订了房屋租赁合同。
经质证，被上诉人丰盛公司对徐艺银提交的市长信箱截图的真实性、合法性未提出异议，对关联性提出异议，其认为，兆顺第一城分为几个项目，其中A、B幢为住宅，已在前年完工，现在还有项目在施工，要等所有项目施工完毕才整体验收；对徐艺银提交的内资企业登记基本情况表的真实性、合法性未提出异议，但认为该证据未能证实丰盛公司与自德银签订合同的时间。丰盛公司认为，对于本案合同解除的原因，双方均有过错，丰盛公司没有按合同约定交付房屋，徐艺银也未按合同约定支付租金，丰盛公司按合同约定在三个月后在楚雄报上刊登了解除与徐艺银签订的合同的通知，丰盛公司提交了2015年1月15日的《楚雄日报》一份欲证实其主张。
经质证，徐艺银对丰盛公司提交的《楚雄日报》的真实性、合法性未提出异议，但认为与本案无关，且不具有合同解除的条件，是不合法的，根据合同法第六十七条的规定，双方所签订的合同约定交房是丰盛公司的义务，支付租金是徐艺银的义务，丰盛公司未先履行合同义务，只有竣工验收才能交付，房屋至今没有竣工验收，不具有交付的条件。
本院认为，丰盛公司对徐艺银提交的市长信箱截图的真实性、合法性未提出异议，故对该证据的真实性、合法性予以采信，该证据能够证实兆顺第一城的项目未竣工验收；丰盛公司对徐艺银提交的内资企业登记基本情况表的真实性、合法性未提出异议，故对该证据的真实性、合法性予以采信，但该证据只能证实楚雄新福顺商贸有限公司的工商登记情况，不能证实徐艺银主张的丰盛公司在2014年11月28日与自德银签订了房屋租赁合同的事实；徐艺银对丰盛公司提交的2015年1月15日《楚雄日报》的真实性、合法性未提出异议，故对该证据的真实性、合法性予以采信，但该证据是丰盛公司单方的行为，不能证实是因徐艺银的原因导致解除合同。本院认为，根据徐艺银与丰盛公司签订的《房屋租赁合同》的约定，丰盛公司应于2014年5月30日前交房给徐艺银装修，徐艺银应于2014年9月30日前一次性支付第一年的租金，丰盛公司应先履行义务，徐艺银应后履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，徐艺银享有先履行抗辩权，丰盛公司未于2014年5月30日前向徐艺银交房，已构成违约，徐艺银有权拒绝履行支付第一年租金的义务，其未于2014年9月30日前向丰盛公司支付第一年租金的行为不构成违约。一审判决双方违约的理由不能成立。
（二）关于违约应如何承担责任的问题。
针对上述争议，上诉人徐艺银认为，根据双方签订的合同第九条约定，丰盛公司违约事实清楚，因此应承担200000元的违约金；丰盛公司的违约行为导致徐艺银与其他商家签订的合同全部违约，要承担违约金，徐艺银的租金收益为300000元，因此丰盛公司应赔偿徐艺银的损失300000元。徐艺银在二审中提交了下列证据：1、（2015）楚民初字第2722号民事调解书欲证实徐艺银与沈子雄于2014年5月23日签订了《楚雄市“兆顺第一城”D栋第三层物业租赁合同》，交房时间为2014年7月1日，并约定其他相关权利义务，因丰盛公司未按房屋租赁合同约定交付租赁物给徐艺银，导致徐艺银未能交付租赁物给沈子雄，致使徐艺银造成了对沈子雄的违约行为及相关经济损失，现徐艺银要对沈子雄支付违约金250000元的事实；2、（2015）楚民初字第2723号民事调解书欲证实徐艺银与云南菜篮子超市发展有限公司官渡区分公司于2014年5月10日签订了《楚雄市“兆顺第一城”D栋第二层物业租赁合同》、《楚雄市“兆顺第一城”D栋第一层1号商铺租赁合同》，交房时间为2014年7月1日，并约定其他相关权利义务，因丰盛公司未按房屋租赁合同约定交付租赁物给徐艺银，导致徐艺银未能交付租赁物给云南菜篮子超市发展有限公司官渡区分公司，致使徐艺银造成了对云南菜篮子超市发展有限公司官渡区分公司的违约行为及相关经济损失，现徐艺银要对云南菜篮子超市发展有限公司官渡区分公司支付违约金400000元的事实。
经质证，丰盛公司对徐艺银提交的两份调解书的真实性、合法性、关联性未提出异议，但认为该两份调解书不排除徐艺银与沈子雄、云南菜篮子超市发展有限公司官渡区分公司进行虚假诉讼的行为。丰盛公司认为，一审判决丰盛公司支付20000元的违约金足以赔偿徐艺银的损失，一审判决正确。
本院认为，徐艺银与丰盛公司签订的房屋租赁合同约定丰盛公司违反合同约定义务应向徐艺银支付违约金200000元，丰盛公司的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，应向徐艺银支付违约金200000元；徐艺银在一审中要求丰盛公司赔偿其应向第三人支付违约金1000000元，一审判决驳回了徐艺银的该项诉讼请求，徐艺银未针对此项驳回诉讼请求的判决提起上诉，其在二审中提交的两份民事调解书，欲证实的是其应向第三人支付违约金650000元，并要求增加丰盛公司赔偿其650000元的经济损失，该要求不属二审审理范围；徐艺银提交的证据不能证实其产生预期收益300000元，故其要求丰盛公司赔偿经济损失300000元的上诉理由不能成立。
综上所述，本院认为，一审判决认定事实部份错误，适用法律不当，本院予以纠正。上诉人徐艺银的部份上诉请求成立，本院予以支持。上诉人徐艺银要求丰盛公司赔偿徐艺银所支付的律师服务费20000元，属二审新增诉讼请求，不属二审审理范围。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，经合议庭评议并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持楚雄市人民法院（2015）楚民初字第698号民事判决第一项；
二、撤销楚雄市人民法院（2015）楚民初字第698号民事判决第二项、第三项；
三、楚雄丰盛商业管理有限公司于判决生效后十日内支付徐艺银违约金200000元；
四、驳回徐艺银的其他诉讼请求。
一审案件受理费22248元、二审案件受理费8800元，由上诉人徐艺银负担22448元，由被上诉人楚雄丰盛商业管理有限公司负担8600元。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向楚雄市人民法院或与楚雄市人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审判长 倪志敏
审判员 王丽娟
审判员 晋 芳
二〇一五年十二月七日
书记员 张 丽