河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第425号
上诉人（原审被告）侯岩龙，男，汉族，1983年6月26日出生。
委托代理人郭银颂，郑州市管城区南曹乡第二法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李景民，男，汉族，1956年3月2日出生。
委托代理人唐国宪，新郑市新华法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李中祥，男，汉族，1944年3月28日出生。
委托代理人唐国宪，新郑市新华法律服务所法律工作者。
委托代理人李晓雨，男，汉族，1970年4月1日出生。
原审被告高云，女，汉族，1985年11月27日出生。
原审被告高天亮，男，汉族，1982年12月5日出生。
上诉人侯岩龙因与被上诉人李景民、李中祥及原审被告高云、高天亮房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2013）新民初字第2469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉侯岩龙的委托代理人郭银颂，被上诉人李景民及其委托代理人唐国宪，被上诉人李中祥的委托代理人唐国宪、李晓雨到庭参加诉讼。原审被告高云、高天亮经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月19日，出租方（甲方）李景民、李晓雨与承租方（乙方）侯岩龙、高云、高天亮签订《房屋租赁合同》，主要内容约定如下：出租房屋座落于新郑市新建办南关1号，房屋建筑面积为2900平方米，另附带房前及后院停车场。租期为10年，从2012年3月1日起至2022年2月28日止，年租金360000元；前三年租金保持不变，后两年递增年租金10%计算，剩余租期租金双方协商再做补充。乙方每半年向甲方交纳租金180000元，租金应提前15日交清，甲方应出具收据。租赁期间的水电费用由乙方承担。租赁期间若合同解除，乙方必须按时搬出全部物件；搬迁后60日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；如乙方逾期不搬迁，应赔偿甲方因此所受的损失。合同附件为甲方提供房产证复印件（含平面图）、产权人身份证复印件，乙方提供承租人身份证复印件。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。在《房屋租赁合同》上面有甲方李景民、李晓雨的签名，有乙方侯岩龙、高云、高天亮的签名。在签订合同后，侯岩龙、高云、高天亮用承租的房屋合伙经营KTV歌厅，于2012年9月21日向李晓雨交纳房租60000元，但自2013年2月1日起未再交纳房租。
李景民的房屋所有权证上面记载其房屋层数为2层，建筑面积为122.44平方米。李中祥的房屋所有权证上面记载其房屋层数为3层，建筑面积为162.41平方米。李景民的房屋与李中祥的房屋相邻，两人在原房屋地基上各自新盖了房屋，并将新盖房屋中的六层房屋（地上五层、地下一层）出租给侯岩龙、高云、高天亮占有使用至今。
在第一次庭审中，李景民、李中祥提交户名为李晓雨的电费通知单，拟证明截至2013年4月16日，侯岩龙、高云、高天亮欠电费62576.17元。侯岩龙对电费通知单的真实性无异议，但认为不能证明系其经营KTV歌厅所欠；高云对电费通知单及是否欠电费表示不清楚。在第二次庭审中，李景民、李中祥撤回要求侯岩龙、高云、高天亮支付该电费的诉讼请求。
侯岩龙提交新郑市违法建设专项治理活动领导小组发布的交办通知（复印件），拟证明因承租的房屋属于违法建筑而无法办理KTV歌厅营业执照；李景民、李中祥对该证据不予质证。
另查明，1、在第一次庭审中，李中祥陈述口头委托其子李晓雨签订《房屋租赁合同》及代收房租。2、李景民、李中祥对其在原房屋地基上新盖的房屋系已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，没有提交相应的证据证明。3、李景民、李中祥在第二次庭审中陈述，若《房屋租赁合同》被认定为无效，将原主张的房屋租金诉讼请求变更为房屋占有使用费210000元。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。李景民、李中祥对其在原房屋地基上新盖的房屋系已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，没有提交相应的证据证明。因此，李景民、李中祥与侯岩龙、高云、高天亮签订的《房屋租赁合同》属无效合同，其要求继续履行该合同的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。侯岩龙、高云、高天亮用承租的房屋合伙经营KTV歌厅，房屋被其占有使用并自2013年2月1日起未再交纳房屋租金，李景民、李中祥请求参照合同约定的租金标准支付2013年2月至8月的房屋占有使用费210000元，于法有据，该院予以支持。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。在第二次庭审中，李景民、李中祥撤回要求侯岩龙、高云、高天亮支付电费的诉讼请求，是其自行处分民事权利和诉讼权利表现。
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。李中祥系房屋所有权人，与李晓雨系父子关系，其认可口头委托其子李晓雨签订《房屋租赁合同》及代收房租，故李晓雨实施上述民事法律行为所产生的民事责任应由被代理人李中祥承担。因此，侯岩龙、高云关于李晓雨系《房屋租赁合同》的签订人及李景民、李中祥不是适格主体的辩称意见，该院不予采纳。
高天亮经该院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响该院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、侯岩龙、高云、高天亮应当于判决生效之日起十日内支付李景民、李中祥房屋占有使用费210000元。
二、驳回李景民、李中祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5389元，由李景民、李中祥负担1230元，侯岩龙、高云、高天亮负担4159元。
宣判后，侯岩龙不服原审判决，向本院提起上诉称：1.一审判决认定事实不清。在2011年11月19日，侯岩龙与李景民、李中祥及李晓雨签订了房屋租赁合同，合同签订后就开始投入大量的资金进行了装修，后因李景民、李中祥不能提供房屋产权证明致使侯岩龙无法正常经营。而李景民、李中祥所出租的房屋属于违法建筑，致使双方签订的租赁合同无效。侯岩龙不拖欠租金。一审法院没有查清租期就认定2013年2月1日到2013年8月31日7个月的房屋占有使用费是错误的。2.一审判决侯岩龙支付房屋使用费21万元没有依据。侯岩龙在2013年1月份就没有使用该房屋及院落，而是李景民、李中祥在此居住。3.一审认定事实有误。应当认定李晓雨是该出租房屋的共同出租人，其父亲李中祥是对共同共有房屋出租的认可，因出租产生的责任不应当有李中祥一人承担。综上，请求撤销原判，依法改判，并由李景民、李中祥承担一、二审诉讼费用。
被上诉人李景民、李中祥答辩称：一、在双方签订的合同中，约定是每半年交一次房租，侯岩龙没有支付租金，判决按合同的约定支付半年的租金是正确的。二、李晓雨作为李中祥的代理人，其代理行为的责任由李中祥承担是正确的，房产证的名字是李中祥，李晓雨不能作为本案的当事人。综上，一审判决事实清楚，证据充分，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告高云、高天亮未到庭，也未提交书面答辩意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：李景民、李中祥与侯岩龙、高云、高天亮签订的《房屋租赁合同》虽属无效合同，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，对李景民、李中祥请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的应予支持。关于侯岩龙称其自2013年1月份就没有使用该房屋及院落，而是李景民、李中祥在此居住，一审判决侯岩龙支付房屋使用费21万元没有依据的上诉主张，因侯岩龙未能就该主张提供相关证据加以证明，故其该项主张，证据不足，本院不予采纳。至于侯岩龙认为李晓雨也是该出租房屋的共同出租人，由出租而产生的责任不应仅由李中祥一人承担的上诉理由，因该房屋登记在李中祥的名下，李晓雨系李中祥的儿子，李中祥在一审中陈述是其委托李晓雨签订合同及代收房租，故一审认定李晓雨实施上述民事法律行为所产生的民事责任应由被代理人李中祥承担并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4159元，由上诉人侯岩龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 铸
代理审判员 刘平安
代理审判员 顾立江
二〇一四年五月十九日
书 记 员 刘 盼