上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3770号
原告上海圣博华康投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区浦电路331弄15号203室。
法定代表人孙业利，董事长。
委托代理人吉维华，上海鼎城律师事务所律师。
委托代理人冉军超，上海鼎城律师事务所律师。
被告金晶。
原告上海圣博华康投资管理有限公司诉被告金晶房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吉维华到庭参加诉讼，被告经公告送达仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海圣博华康投资管理有限公司诉称，原、被告于2013年1月8日签订了房屋租赁合同，约定原告出租本市某路某号某幢楼房屋给被告办公之用，租金为每月31，873元，物业管理费为每月1，552元。租赁期间水、电、电信费与物业费由被告承担，租金支付每季度一期，被告应于每期首月16日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日需按日租金千分之三的标准支付滞纳金。另约定，如被告逾期不支付租金累计超过一月的，原告有权书面通知其解除租赁合同，违约方支付提前退租天数租金的2倍作为违约金。被告仅支付2013年1月16日至4月15日的租金和物业管理费，之后再无支付，虽经原告多次催促，但被告置之不理。原告起诉要求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于原告起诉之日解除；2、被告支付拖欠租金191，238元；3、被告支付自房屋租赁合同解除之日至实际返还房屋之日的使用费，按每日1，062元计；4、被告支付违约金95，619元；5、被告将本市某�某号某幢房屋恢复原状并交还原告。（原告撤回民事起诉状上原诉讼请求三、五、七、八项）
被告金晶未作答辩。
经审理查明，本市某路某号某幢全幢厂房（以下简称系争房屋）权利人为中国人民解放军总后勤部，使用单位为中国人民解放军第7315工厂（以下简称7315工厂）。7315工厂将系争房屋出租给上海久阳圣博文化发展有限公司（以下简称久阳公司），租赁期限为2013年1月1日至2014年12月31日。久阳公司在租赁期内将系争房屋转租给原告，并同意原告转租给被告并收取租金、物业管理费、水电费等。
2013年1月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将系争租赁房屋出租给乙方使用，于1月16日前向乙方交付房屋。租赁期限自2013年1月16日起至2020年12月31日止。2013年1月16日至2014年9月4日期间租金为31，873元，2014年9月5日至2016年10月15日期间租金为34，422.8元，乙方应于合同签约后三日内向甲方支付合同保证金64，910元、首期三个月租金95，619元整。租金支付三个月为一期，乙方应于每期首月16日前向甲方支付，逾期支付的，每逾期一日，需按拖欠费用的千分之三支付滞纳金。乙方逾期不支付租金累计超过1月的，甲方可书面通知解除本合同，违约方向另一方按月租金3倍支付违约金。房屋租赁合同还对其他事项作了约定。
租赁合同签订后，被告于2013年4月1日向原告支付了首期三个月（2013年1月16日至4月15日）租金95，619元。之后，被告未能按约支付租金至今，原告虽经催讨未果。原告于2013年11月13日向本院提交民事起诉状，要求判如所请。
以上事实，除原告的陈述外，另有原告提供的租赁合同、房地产登记簿、场地租赁证明、情况说明、记账凭证、律师函等证据证实，�庭审质证，其来源真实、形式合法、与本案事实有关联，本院均予以确认。
本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案房屋租赁合同约定期限自2013年1月16日起至2020年12月31日，而7315工厂将系争房屋出租给久阳公司的租赁期限为2013年1月1日至2014年12月31日，故本院认定本案租赁合同中自2015年1月1日起至2020年12月31日止的期限约定部分无效，2013年1月16日起至2014年12月31日止期限内的约定有效。
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。现被告无故拖欠房租，超过合同约定期限，原告依据合同行使解除合同的权利，于法有据，本案租赁合同自原告解除合同通知到达被告方时解除，因被告下落不明，无法送达解除通知，原告要求以起诉之日作为解除合同之日，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案租赁合同有效部分解除后，被告应当返还租赁物、支付拖欠租金、使用费、并按约承担违约责任。原告的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于恢复原状的请求，原告未能提供“原状”及被告使用后“现状”的依据，该请求本院难以支持。被告经合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华�民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原、被告签订的房屋租赁合同于2013年11月13日解除；
二、被告金晶于本判决生效之日起十日内迁出本市某路某号某幢房屋，将该房屋返还原告上海圣博华康投资管理有限公司；
三、被告金晶于本判决生效之日起十日内支付原告上海圣博华康投资管理有限公司拖欠的2013年4月16日至2013年11月13日租金共计220，986.2元；
四、被告金晶于本判决生效之日起十日内按日租金1，062.4元向原告上海圣博华康投资管理有限公司支付自2013年11月14日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；
五、被告金晶于本判决生效之日起十日内支付原告上海圣博华康投资管理有限公司解除合同违约金95，619元；
六、驳回原告上海圣博华康投资管理有限公司要求被告金晶对本市某路某号某幢房屋恢复原状的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7，328元，公告费560元，由被告金晶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
审 判 员 袁 欣
人民陪审员 王大路
二〇一四年八月四日
书 记 员 徐 琛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。