天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第215号
上诉人（原审原告）范瑞民。
委托代理人杨顺国，天津万钧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区周良庄镇珠江南路1号。
法定代表人赵玉亭，总经理。
委托代理人王××，该公司法律部职工。
上诉人范瑞民因商品房预售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2013）宝民初字第3579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人范瑞民的委托代理人杨顺国、被上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司（以下简称合生珠江公司）的委托代理人王××均到庭参加诉�。本案现已审理终结。
一审人民法院审理查明，2011年2月24日，范瑞民（乙方即买受人）与天津合生珠江房地产开发有限公司（甲方即出卖人）签订了天津市商品房买卖合同（合同编号2009-0014210），合同约定：乙方购买甲方合生珠江公司开发的天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城内上京康园510-102号房屋一套，房屋面积331.54平方米，每平方米9636.49元，总价款3194881元，合生珠江公司向范瑞民交付符合合同约定条件房屋的时间为2011年10月30日前。合同第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按照本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。还约定，超出之后合同继续履行，赔偿同期贷款利息。第十二条双方约定，在补充合�约定的期限内，办结房屋权属登记，补充合同第十六条约定：关于产权办理双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180日内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。买受人应按出卖人要求及时向出卖人提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因买受人原因不能在约定时间内取得房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。主合同载明范瑞民地址为河北省唐山市丰润区万隆小区302-3-101，联系电话：134××××0549。补充合同第十九条约定：买受人通讯地址以主合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。主合同及本协议的通知应采用电报、挂号信或者特快�递方式，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第七日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日起第十五日即视为到达；同时，合同还约定了其他内容。合同签订后，范瑞民如约履行了付清全部房款的义务。2012年4月25日范瑞民在合生珠江公司出具的收楼确认书上签字。
另查，天津市宝坻区建设管理委员会于2010年5月25日下发涉诉房屋的准许交付使用证。行政主管部门对本案涉诉房屋至今未予初始登记。
诉讼中，范瑞民主张从2012年11月1日开始请求合生珠江公司给付逾期办理房产证违约金，期限半年。范瑞民主张合生珠江公司提交的涉诉房屋准许交付使用证未在互联网上公布，不具有客观真实性。合生珠江主张按范瑞民在主合同中所留通讯地址（附联系电话：134×××�0549），于2011年11月2日向范瑞民邮寄收楼通知书，对此提供了国内特快专递邮件详情单（号码为：EI796451428CS），范瑞民否认收到上述邮件，但未提供相应证据予以反驳。
原审原告范瑞民一审诉称，2011年2月24日范瑞民与合生珠江公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定：范瑞民购买合生珠江公司开发的位于天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园510-102号房屋一套，房屋面积331.54平方米，每平方米9636.49元，总价款3194881元，合生珠江公司向范瑞民交付符合合同约定条件房屋的时间为2011年10月30日前；合同第五条约定，合生珠江公司如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，范瑞民有权按银行同期贷款利率向合生珠江追究已付款利息，逾期超出90日的，合同继续履行，合生珠江公司赔偿范瑞民同期贷款利息。合同签订后，范瑞民依约履行了交付购房款的义务，但合生珠江公司未能将符合合同约定的房屋按合同约定期限交付给范瑞民，至今仍不具备交房条件。为了避免更大的损失，范瑞民不得不于2012年5月1日接收房屋，但合生珠江公司至今不能给范瑞民办理房屋产权证。根据双方补充协议第十六条的约定，合生珠江公司在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为范瑞民办妥房屋所有权转移登记，否则每逾期一年支付已付房价款1%的违约金。合生珠江公司的违约行为给范瑞民造成了经济损失，范瑞民多次与合生珠江公司协商赔偿事宜，合生珠江公司均置之不理。2012年10月18日，范瑞民委托天津万钧律师事务所向合生珠江公司发出律师函，要求合生珠江公司承担逾期交房违约金，因合生珠江公司拒收，律师函被退回，故起诉请求判令：1、合生珠江公司承担逾期交房的违约责任，给付范瑞民已付款利息88525元（自2011年11月1日起至2012年4月30日）；2、合生珠江公司承担逾期办理房屋权属转移登记违约金15975元（暂计算六个月），以上两项共计104500元；3、本案诉讼费用由合生珠江公司承担。
原审被告合生珠江公司一审辩称，范瑞民所述双方签订购房合同、交房时间和房款数额属实。2010年4月27日，合生珠江公司取得涉诉房屋的竣工验收备案书，同年5月25日取得涉诉房屋准许交付使用证，故涉诉房屋在签订合同时即具备交付条件，因此合生珠江公司不可能也不存在逾期交房。且合生珠江公司已按照合同约定时间于2011年11月2日用EMS快递单（号：EI796451428CS）向范瑞民邮寄交楼通知书，但范瑞民怠于履行收楼义务，经合生珠江公司多次催促，范瑞民才于2012年4月25日确认收楼，故未按期收楼的责任在范瑞民，合生珠江公司不应承担违约责任。范瑞民对诉争房�有其他异议，但不能成为其拒收楼房的依据。合生珠江公司一直在依据合同约定为范瑞民办理房屋所有权手续，但由于政府方面的不可抗力，使得合生珠江公司在具备法律规定办理所有权登记要求的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及销售许可证的情况下，政府方面迟迟不予办理初始登记，致使合生珠江公司至今无法办理范瑞民房屋所有权转移登记，因此至今未能办理该房产证的责任不在合生珠江公司。综上，请求法院在查明事实的前提下，维护合生珠江的合法权益，驳回范瑞民的诉讼请求。
在举证期限内，范瑞民向一审人民法院提交了以下证据：1、范瑞民与合生珠江公司签订的商品房买卖合同一份；2、购房发票一份；3、收楼确认书一份；4、天津市新建住宅商品房准许使用证网上公告（打印件，2010年、2011年2012年、2013年）各一份。合生珠江公司向一审人民法院提交了以下证据：1、房屋准许交付使用证一份；2、天津市建筑安装工程竣工验收备案书一份；3、天津市宝坻区人民法院（2013）宝民初字第2146号民事判决书一份；4、国内特快专递邮件详情单（号码为EI796451428CS）一份。
一审人民法院认为，范瑞民与合生珠江公司在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。合同中对房屋价款、交付日期及违约责任等进行了约定，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。据此，在查明事实的基础上，本案应解决如下问题：
一、关于合生珠江公司是否逾期交房、构成违约及承担责任的问题。
1、范瑞民按合同约定履行了给付购房款的义务，合生珠江公司亦应按合�约定的期限在2011年10月30日前履行将验收合格的房屋交付给范瑞民的义务，而合生珠江于同年11月2日向范瑞民邮寄收楼通知书，未能按合同约定期限将验收合格的房屋交付给范瑞民，已构成违约，故应承担相应的违约责任。
2、依据范瑞民与合生珠江公司签订房屋买卖合同第五条的约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按照本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算”。据此，范瑞民请求合生珠江公司支付逾期交房利息的起算时间为2011年11月1日，符合合同约定，一审人民法院予以确认。关于合生珠江公司承担违约责任的截止时间，应计算至合生珠江公司交付房屋义务履行完毕。合生珠江公司主张按范瑞民在主合同中所留通讯地址（附联系电话：134××××0549），于2011年11月2日向范瑞民邮寄收楼通知书，对此提供了国内特快专递邮件详情单（号码为：EI796451428CS），范瑞民虽否认收到上述邮件，但未提供相应证据予以反驳，且依据补充合同第十九条的约定：“买受人通讯地址以主合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。主合同及本协议的通知应采用电报、挂号信或者特快专递方式，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第七日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日起第十五日即视为到达”，据此，一审人民法院确认范瑞民收到上述邮件，应及时办理收楼手续，但应酌情考虑在途时间，依据上述约定一审人民法院确认合生珠江公司承担违约责任的时间以截止到2011年11月17日为宜，即计算逾期交房利息的截止时间。在2011年11月18日以后，范瑞民未办理收楼手续属于受领迟延，责任在范瑞民，不应由合生珠江公司承担责任，故范瑞民诉请2011年11月18日以后的已付款利息，理由不足，一审人民法院不予支持。范瑞民以合生珠江公司提交的涉诉房屋准许交付使用证未在互联网上公布为由，主张该涉诉房屋准许交付使用证不具有客观真实性，理由不足，一审人民法院不予支持。
二、合生珠江公司逾期办理房屋所有权证承担责任的问题。
1、范瑞民已经如约履行了给付房款的义务，合生珠江公司亦应按合同约定期限履行交付验收合格房屋的义务，同时还应按合同约定为范瑞民办理涉诉房屋的所有权转移登记手续，并将该房屋的所有权证交付范瑞民。根据《天津市商品房管理条例》第二十四条规定，房地产开发企业应自开发建设�商品房竣工验收合格之日起30日内申请房屋所有权初始登记。本案中，天津市宝坻区建设管理委员会于2010年5月25日下发涉诉房屋的准许交付使用证，商品房交付使用时应当已竣工验收合格，故合生珠江公司应于2010年6月25日前申请办理房屋所有权初始登记，但至庭审结束时合生珠江公司亦未将初始登记办理完毕。依据合同约定，合生珠江公司交付房屋的日期为2011年10月30日前，另依据双方签订补充合同第十六条的约定：“关于产权办理双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180日内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金”，据此合生珠江公司应在2012年4月30日前为范瑞民办理产权登记手续，而至庭审结束时合生珠江公司尚未为范瑞民办理产权登记手续。综上，合生珠江公司应当承担逾期办证的违约责任。合生珠江公司主张此责任在于地方政府，属于不可抗力，理由不足，故一审人民法院不予采信。
2、合生珠江公司应在2012年4月30日前为范瑞民办理产权登记手续，而至庭审结束时合生珠江公司尚未为范瑞民办理产权登记手续，依据双方签订补充合同第十六条的约定：“关于产权办理双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180日内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金”，故范瑞民主张从2012年11月1日开始计算逾期办理房产证的违约金，期限半年即至2013年4月30日，违约金比例按范瑞民已付房款的年1%计算，不违反法律规定，一审人民法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《天津市房屋权属登记条例》第二十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审人民法院判决：一、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，按中国人民银行同期贷款利率支付原告范瑞民已付商品房价款自2011年11月1日至2011年11月17日的逾期交房利息；二、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告范瑞民自2012年11月1日至2013年4月30日的逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金（按原告已付商品房价款的年1%标准计算）。如果被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，�当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1195元（原告预交），由原告范瑞民负担1000元，由被告天津合生珠江房地产开发有限公司负担195元，缴纳时间同上。
一审判决后，上诉人范瑞民不服一审判决，提出上诉，认为其购买的精装修房屋，标准高于普通房屋，合同对交楼标准有明确约定，一审人民法院未进行现场勘验就认定房屋符合交付条件是不负责任的。该房屋目前仍不具备国家、天津市相关法律法规的交付条件，上诉人急需房屋才于2012年5月1日收房，后该房经被上诉人继续装修也未完全达到合同约定的交楼标准，故请求撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判被上诉人支付上诉人已付购房款利息88525元，诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人合生珠江公司辩称，原判事实清楚，适用法律清楚，请求维持一审判决。被上诉人于2010年4月21日取得房屋竣工验收通知书，不存在逾期交房的事实。被上诉人按合同约定于2011年11月2日向上诉人寄发了交房通知，上诉人未按约定收楼，未按规定缴纳管理费，产生相关责任与被上诉人无关。
经审理查明，一审判决认定事实无误，有当事人的陈述及相关书证证明属实，本院予以确认。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，上诉人与被上诉人于2011年2月24日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效。双方当事人均应依照合同的约定自觉履行，上诉人按照合同约定支付了房款，被上诉人应依照约定日期将符合约定标准及法定条件的商品房交付给上诉人。双方合同约定的房屋交付日期为2011年10月30日前交付给上诉人，被上诉人合生珠江公司于2010年4月27日取得涉诉房屋的竣工验收备案书，同年5月25日取得涉诉房屋准许交付使用证。2011年11月2日被上诉人用特快专递向上诉人寄发收楼通知，该通讯地址系上诉人合同中留存的，经邮局查询为妥投。但上诉人未能收房，并主张查询清单上显示为“他人代收”，其并未接到收楼通知一节，本院认为被上诉人向上诉人书面确认的地址寄出特快专递，上诉人应保证邮路通畅并及时查收邮件，上诉人主张其未能收到邮件，未提交证据予以证明，责任在于上诉人。一审人民法院认定被上诉人没有逾期交房是正确的。关于上诉人提出该房屋至今未取得竣工验收备案手续，不符合双方签订的交楼标准，发出收费通知之日为逾期交房截止之日是错误的一节，未能提交证据予以证明，故该上诉请求本院不予支持。综上，一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2013元，由上诉人范瑞民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍惠
代理审判员 赵 盈
代理审判员 李艳梅
二０一四年三月二十日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在�院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；