山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鲁执监字第6号
申诉人：张希武。
申诉人：黄俊娥。
申请执行人：巴松�，系山东龙发投资担保有限责任公司总经理。
被执行人：东营市深港建材有限责任公司。住所地：东营市东营区黄河路***号。
法定代表人：张玉娥，董事长。
被执行人：东营市华乘荣威汽车销售服务有限公司。住所地：东营市东营区黄河路***号。
法定代表人：张玉娥，董事长。
被执行人：张玉娥。
被执行人：薄非。
申诉人张希武、黄俊娥为与申请执行人巴松涛、被执行人张玉娥、薄非、东营市深港建材有限责任公司（以下简称深港公司）及东营市华乘荣威汽车销售服务有限公司（以下简称华乘公司）民间借贷纠纷等三起执行案件，不服东营市中级人民法院（2015）东执复字第1号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
巴松涛与张玉娥、薄非、深港公司、华乘公司民间借贷纠纷三起案件，垦利县人民法院作出（2012）垦民初字第785号、786号、787号民事判决：张玉娥、薄非、深港公司、华乘公司向巴松涛分别支付借款185万元、200万元、185万元，并按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期利息损失。
在上述案件诉讼中，垦利县人民法院于2012年7月16日作出（2012）垦胜保字第1-1号民事裁定，查封了深港公司位于东营区黄河路345号的东国用（2010）第1-1004号、东国用（2010）第1－1005号两宗土地。上述案件进入执行程序后，垦利县人民法院于2013年4月15日作出（2013）垦执字第176-178号执行裁定，拍卖上述两宗土地。
案外人张希武、黄俊娥对上述拍卖裁定不服，以享有其中的东国用（2010）第1-1004号土地使用权为由，向垦利县人民法院提出执行异议，请求撤销拍卖裁定，停止拍卖东国用（2010）第1-1004号土地。垦利县人民法院于2013年5月10日作出（2013）垦执字第176-178-1号执行裁定：驳回张希武、黄俊娥的异议。
2014年8月11日，张希武、黄俊娥再次以对涉案土地享有土使用权为由向垦利县人民法院提出执行异议。垦利县人民法院以其与2013年4月30日提出的异议理由相同为由，作出了不予受理通知书。
后垦利县人民法院又受理了张希武、黄俊娥提出的执行异议。
垦利县人民法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。东营市中级人民法院（2013）东商初字第132号和山东省高级人民法院（2014）鲁商终字第131号民事判决，虽然认定张希武、黄俊娥与深港公司就涉案土地签订的以物抵债协议有效，但在法院查封时，该土地登记在深港公司名下，垦利县人民法院的查封行为并无不当。垦利县人民法院于2014年12月23日作出（2013）垦执字第176-178-2号执行裁定：驳回张希武、黄俊娥的异议。
张希武、黄俊娥不服上述裁定，向东营市中级人民法院申请复议。
东营市中级人民法院查明，一、2013年7月19日，巴松涛以深港公司为被告、张希武、黄俊娥为第三人向东营市中级人民法院提起债权人撤销权之诉，请求撤销深港公司与张希武、黄俊娥之间的房产买卖行为，涉案房产所有权属恢复原状。该院经审理认为，深港公司用涉案房产抵销对第三人的应付债务，不属于无偿转让及明显不合理低价转让，巴松涛请求撤销深港公司与张希武、黄俊娥之间买卖房产行为的主张不成立。该院于2013年12月21日作出（2013）东商初字132号民事判决，驳回巴松涛的诉讼请求。巴松涛不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉。山东省高级人民法院于2014年6月6日作出（2014）鲁商终字第131号民事判决，驳回上诉，维持原判。二、垦利县人民法院于2013年4月15日作出（2013）垦执字第176－178号拍卖裁定后，张希武、黄俊娥以东国用（2010）第1－1004号土地属其所有为由，向垦利县人民法院提出执行异议。垦利县人民法院经审查于2013年5月10日作出（2013）垦执字第176－178－1号执行裁定，驳回张希武、黄俊娥的异议，但未在裁定中告知当事人如不服该裁定，可以自裁定送达之日起十五日内提起诉讼的权利。
东营市中级人民法院认为，垦利县人民法院在执行巴松涛与张玉娥、薄非、深港公司、华乘公司民间借贷纠纷案件过程中，张希武、黄俊娥对垦利县人民法院查封的深港公司名下的东国用（2010）第1－1004号土地提出执行异议，实际是对执行标的所有权提出的异议，其享有依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出执行异议及对裁定不服时提起诉讼的权利。虽然垦利县人民法院作出（2013）垦执字第176－178－1号执行裁定，驳回张希武、黄俊娥的异议，但没有告知张希武、黄俊娥在裁定送达之日起十五日内提起诉讼的救济途径，依法应予纠正。异议人既对执行标的提出案外人异议，又对执行行为提出异议的，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。垦利县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条作出（2013）垦执字第176－178－2号执行裁定不当，应予撤销。虽然东营市中级人民法院（2013）东商初字132号民事判决和山东省高级人民法院（2014）鲁商终字第131号民事判决确认了张希武、黄俊娥与深港公司之间的债权及协议，但该案系由巴松涛作为原告提起的撤销权之诉，审理的重点是撤销请求是否符合法定的撤销条件问题，而未对东国用（2010）第1－1004号土地的权属进行审理，因此，东国用（2010）第1－1004�土地使用权归属问题需要通过实体审理确定。东营市中级人民法院于2015年1月30日作出（2015）东执字复字第1号执行裁定：一、撤销垦利县人民法院（2013）垦执字第176－178－2号执行裁定；二、垦利县人民法院对（2013）垦执字第176－178－1号执行裁定予以补正，并向当事人送达。
申诉人张希武、黄俊娥向本院申诉称，在垦利县人民法院查封之前，其已经向深港公司支付了全部的房产和土地转让价款，土地上的房产已过户至其名下，并已合法占有了涉案的土地，但由于垦利县人民法院的查封行为导致无法完成土地过户登记，申诉人不存在过错。垦利县人民法院的查封明显违反了法律规定，应当予以解除。东营市中级人民法院在申诉人提供了充分证据，且法有明文规定的情况下，拒不纠正垦利县人民法院的错误查封行为，且要求申诉人另行诉讼，明显不当。请求撤销东营市中级人民法院（2015）东执复字第1号执行裁定，解除对涉案土地的查封。
被申诉人巴松涛答辩称，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第五条之规定，涉案土地仍登记在深港公司名下，人民法院可以查封。深港公司与张希武、黄俊娥之间的转让协议即使合法有效，但在尚未办理土地使用权变更手续前，被人民法院采取查封措施，导致土地使用权无法转移的，张希武、黄俊娥可以要求深港公司承担违约责任，而无权要求人民法院解除查封措施。请求驳回张希武、黄俊娥的申诉。
其他当事人没有提交答辩意见。
本院查明的事实与原审查明的一致外，另查明，一、本院（2014）鲁商终字第131号民事判决查明，2012年7月10日，深港公司与张希武、黄俊娥签订《楼房买卖合同》及《国有土地使用权转让合同》，约定，深港公司向张希武、黄俊娥借款2088.164万元，因暂时无力偿还，自愿将坐落在东营区黄河路345号345-1、345-2号商品楼房卖给张希武、黄俊娥，用于抵销部分借款。同时约定，深港公司同意将位于东营区黄河路345号5010平方米土地使用权转让给张希武、黄俊娥。张希武、黄俊娥同意以每平方米1575元的价格承让上述土地，并于合同签订之日一次性付清。同日，双方又签订一份《楼房买卖补充协议》，约定，深港公司截止2012年7月10日，累计向张希武、黄俊娥借款2088.164万元，因暂时无力偿还，自愿将坐落在东营区黄河路345号345-1、345-2号商品楼房卖给张希武、黄俊娥，用于抵销全部借款。2012年7月11日，张希武、黄俊娥与深港公司就东国用（2010）第1－1004号上的房屋办理了过户手续，房产证号由东房权证东营区字第××号变更为东房权证东营区字第××号、09××13号，房屋所有权人变更为张希武、黄俊娥。该判决认为，深港公司与张希武、黄俊娥存在真实的债权债务关系，双方签订《楼房买卖补充协议》，深港公司自愿以房产抵债，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，不能认定为无偿转让房产。对巴松涛关于深港公司与张希武、黄俊娥之间不存在真实的债权债务关系及虚构买卖涉案房产并无偿转让的主张不予支持，驳回了巴松涛的上诉。二、巴松涛不服本院（2014）鲁商终字第131号民事判决，向最高人民法院申诉。最高人民法院审查认为，深港公司与张希武、黄俊娥签订合同，将东营区黄河路345号345-1、345-2号商品楼房转让给张希武、黄俊娥，并将转让款用于抵销对张希武、黄俊娥所负的债务，系双方真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，应认定合法有效。巴松涛的起诉并不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。最高人民法院于2015年3月20日作出（2014）民申字第1681号民事裁定：驳回巴松涛的申诉。三、2012年7月16日，垦利县人民法院在诉讼中查封了登记在深港公司名下位于东营区黄河路345号的东国用（2010）第1-1004号土地。
本院认为，本案争议的焦点问题是执行法院对涉案东国用（2010）第1-1004号土地的查封处置认定问题。从本案查明的事实来看，由于深港公司无力偿还向张希武、黄俊娥的借款，双方于2012年7月10日协商签订房产买卖协议，深港公司将其坐落在东营区黄河路345号东国用（2010）第1－1004号土地上的345-1、345-2号商品楼房卖给张希武、黄俊娥，用于抵顶其借款。此后，张希武、黄俊娥二人交纳了该房产的营业税，并于2012年7月11日就东国用（2010）第1－1004�土地上的345-1、345-2号房屋办理了过户手续，房产证号也相应的变更为东房权证东营区字第××号、09××13号，房屋所有权人为张希武、黄俊娥。此后，二人在东营区国土局办理345-1、345-2号房屋所占土地（即东国用（2010）第1-1004号）手续的过程中，垦利县人民法院于2012年7月16日将该土地查封，致使土地无法过户，导致本案争议。在此过程中，巴松涛曾提起撤销权之诉，请求撤销深港公司与张希武、黄俊娥所签协议房屋买卖协议，该案经一审、二审及最高法院申诉，均驳了巴松涛的诉讼请求，认定深港公司与张希武、黄俊娥所签房屋买卖协议合法有效，张希武、黄俊娥已经支付了全部价款，双方不存在无偿转让房产及虚构买卖涉案房产的行为。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理�户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。也就是说，虽然对被执行人出售的财产可以查封，但在第三人已经支付全部价款，实际占有被执行人出卖的不动产，并对未办理过户登记手续没有过错的情况下，人民法院不得查封。根据上述事实，张希武、黄俊娥已经支付了全部价款，房屋已经取得房产证，只是在办理土地证过程中被法院查封，导致土地证未办理，张希武、黄俊娥对此并没有过错，符合上述第十七条的规定。况且，在张希武、黄俊娥已办理房产证的情况下，径行拍卖该房产所占范围的土地，也不符合“房地一体”的处置原则。因此，在张希武、黄俊娥对拍卖提出异议且符合上述第十七条规定的情况下，垦利县人民法院应裁定中止对涉案东国用（2010）第1－1004号土地的执行。如巴松涛不服，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行救济。综上，张希武、黄俊娥的申诉理由成立，本院予以支持。垦利县人民法院的执行异议裁定、东营市中级人民法院的复议裁定适用法律有误，处理结果不当，应予以纠正。但为保障双方当事人的程序和实体权利，本案应由垦利县人民法院重新审查处理。依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条和《最高人民法院关于高级人民法院统一管理执行工作若干问题的规定》第五条之规定，裁定如下：
一、撤销东营市中级人民法院（2015）东执复字第1号执行裁定、垦利县人民法院（2013）垦执字第176-178-1�、（2013）垦执字第176-178-2号执行裁定；
二、发回垦利县人民法院重新审查。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 李培进
代理审判员 于海燕
代理审判员 孙 峰
二〇一五年六月十五日
书 记 员 徐 倩