湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂硚口民三初字第00436号原告张超，男，1991年3月18日出生，汉族，湖北省洪湖市人，江苏省南通市如东县农业资源开发局职工。委托代理人（特别授权）李斌，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告武汉海润房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区解放大道608号。法定代表人陈力中，该公司董事长。委托代理人（特别授权）田可，该公司职员。委托代理人（特别授权）于会黎，湖北山河律师事务所律师。原告张超与被告武汉海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月24日受理后，依法由审判员毛丽独任审判，于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告张超的委托代理人李斌到庭参加诉讼。被告海润公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。双方当事人于2014年12月15日申请本院给予其两个月调解期限，本院予以准许。2015年3月25日，本院裁定本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，由审判员毛丽担任审判长并主审本案，人民陪审员王汉云、张爱珍参加评议，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告张超的委托代理人李斌、被告海润公司的委托代理人于会黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张超诉称：2013年9月22日，原、被告签订《金海名都车位使用权租赁合同》，约定被告将海润城市花园金海名都立体车库编号为056的车位租赁给原告，租赁期限20年，租金总额为120200元。同日，原、被告签订补充合同约定，在租赁合同约定的租赁期限届满后，由原告无偿继续使用所租车位。上述合同签订后，原告向被告支付了全部租金，但被告未按合同约定的时间及车位编号将车位交付于原告，且交付的立体车库长期、反复出现机械故障，导致无法正常使用，无法满足原告的日常停车需要，并且发生造成业主车辆损坏的事故。此外，由于车库、排水槽的设计原因，导致雨水倒灌及无法排出，车库大面积进水，设施损坏，无法正常使用。被告虽对立体车库进行多次维修，且于2014年3月进行了一次全面大修，但并未解决故障问题，之后仍然多次出现故障，被告又因车库无法使用只得对原告进行经济补偿，至今怠于修复。被告向原告交付的车位不具备规划、报建、施工及验收等合法手续，属不得使用的车位，无法实现合同目的。被告的严重违约行为导致《金海名都车位使用权租赁合同》的合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益。原告依法有权解除合同，被告应向原告返还全部租金及利息，并赔偿给原告造成的损失。现原告的诉讼请求为：1、请求确认原、被告双方签订的《金海名都车位使用权租赁合同》及补充合同于2014年11月9日解除；2、请求被告向原告返还租金120200元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付从合同签订之日起至被告向原告返还租金之日止的利息。3、请求案件诉讼费用由被告承担。原告张超为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：被告的工商公示信息，以证明被告的主体资格。证据二：1、车位使用权租赁合同；2、车位使用权租赁补充合同；3、销售不动产统一网络发票。上述证据以证明原、被告存在租赁合同关系，原告已向被告支付全部租金。证据三：1、律师函；2、EMS快递回单及邮件妥投单。上述证据以证明原告已发函通知被告解除双方之间的租赁合同及补充合同，被告已于2014年11月9日签收通知。证据四：1、关于海润立体车库钢结构部分返工计划清单；2、华物函2014［003］号工作联系函；3、华物函2014［005］号工作联系函；4、温馨提示；5、照片7张；6、湖北电视台新闻360的二次报道。上述证据以证明车库长期、反复出现机械故障，无法正常使用；车库及排水槽设计存在缺陷，雨水倒灌且无法排出，车库大面积进水，设施损坏，无法正常使用；被告虽对立体车库进行多次维修，且于2014年3月进行了一次全面大修，但并未解决故障问题，之后仍然多次出现故障，并发生造成业主车辆损坏的事故；至今，车库仍完全无法使用。证据五：楚天都市报（2015年2月2日第A09版），以证明车位在诉讼过程中仍然处于损坏的状态，无法使用。被告海润公司辩称：原、被告签订的合同是双方真实意思表示，应合法有效。车位已经交付给原告在使用。由于原告使用车位不当，导致车位损坏，原告应当承担责任。被告已经对停车位进行了维修，因此原告要求解除合同无法律及事实依据。现请求驳回原告的全部诉讼请求。被告海润公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据一：车位使用权租赁合同及补充合同，以证明原、被告之间存在租赁关系。证据二：停车设备及资料移交书，以证明停车设备的安装公司将车位移交给被告后，又由被告移交给了物业公司。证据三：3份收条，以证明汪德红、张超、高四珍收取了停车补偿款。证据四：总平面规划设计图，以证明车位已经经过报建审批。证据五：仓储式机械立体停车设备供货与安装合同，以证明车库是由被告向山东莱钢泰达车库有限公司出资购买，车库是该公司设计。经庭审质证，被告海润公司对原告张超提交的证据一、证据二的真实性和证明目的均无异议；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明陈力中本人收到了律师函；对证据四中1的真实性无法确认，对证据四中2、3、4、5、6的真实性无异议，但对证据四的证明目的均有异议，认为车位目前是可以使用的，并且车位的损坏不是被告单方的责任；对证据五的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明到目前为止车位仍然不能使用。原告张超对被告海润公司提交的证据一、证据三的真实性和证明目的均无异议；对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告对车位有管理的义务；对证据四的真实性和证明目的均有异议，认为其是复印件，该证据不能证明被告提交的车位经过报建审批；对证据五的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为车库是被告委托山东莱钢泰达车库有限公司修建，有关手续应当由被告来完善。经本院审核，原告张超提交的证据一、证据二、证据三、证据四中的2、3、4、5、6、证据五、被告海润公司提交的证据一、证据二、证据三、证据五均具有客观性、真实性，均与本案事实相关联，本院依法予以采信。原告张超提交的证据四中的1无其它证据相印证，被告海润公司提交的证据四系复印件，本院均依法不予采信。经审理查明：湖北省武汉市硚口区海润城市花园金海名都小区系被告开发建设，被告在该小区内配备了立体车库。该小区已竣工验收备案，该立体车库安全检验合格。2013年9月22日，原、被告签订《海润城市花园金海名都车位使用权租赁合同》，约定原告向被告承租海润城市花园金海名都立体车库中编号为056的车位，承租期限为20年，即从2013年9月22日起至2033年9月22日止，租金总额为120200元，原告于合同签订当日向被告一次性交纳二十年租赁费。在原告付清全部款项后15个工作日内，被告将合同约定的车位使用权移交给原告使用。合同还就其它事项进行了约定。该合同签订后，双方还签订了《补充合同》，双方就承租期限补充约定如下：在租赁合同约定的租赁期限届满后，由原告无偿继续使用所租车位。上述合同签订后，原告按约向被告支付了租金120200元。2013年10月9日，被告向原告交付了车库钥匙。但该车库自2014年9月起无法正常使用。原告向被告领取了从2014年9月22日起至2014年10月31日止的车位补偿款。2014年11月6日，原告的委托代理人李斌以全球邮政特快专递的方式向被告的法定代表人陈力中邮寄了《律师函》，其代表原告函告被告：一、解除原、被告签订的《金海名都车位使用权租赁合同》及补充合同。二、请被告在收到函后三日内向原告返还全部租金及利息。2014年11月9日，该邮件由他人代收。但被告一直未对原告给予答复。2014年11月24日，原告起诉来院，请求确认其与被告签订的《金海名都车位使用权租赁合同》及补充合同于2014年11月9日解除，请求被告向其返还租金120200元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付从合同签订之日起至被告向其返还租金之日止的利息。诉讼中，被告称其未收到原告方邮寄的《律师函》，其请求驳回原告的全部诉讼请求。因双方当事人各持己见，调解未达成协议。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告在其开发建设的湖北省武汉市硚口区海润城市花园金海名都小区内配备了立体车库，该小区已竣工验收备案，该立体车库安全检验合格。故被告依法有权出租该立体车库。原、被告签订的《海润城市花园金海名都车位使用权租赁合同》及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，是有效的。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上述合同签订后，原告已按约向被告支付了全部租金。被告虽向原告交付了车库钥匙，但该车库自2014年9月起即无法正常使用，致使该合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人可以解除合同。虽然原告方于2014年11月6日向被告邮寄了《律师函》，通知被告解除双方签订的《金海名都车位使用权租赁合同》及补充合同，但该邮件系由他人代收，且被告称其未收到该邮件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，上述合同自通知到达对方时解除。故原告请求确认其与被告签订的《金海名都车位使用权租赁合同》及补充合同于2014年11月9日解除，证据不足。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于该车库自2014年9月起无法正常使用后，原告向被告领取了从2014年9月22日起至2014年10月31日止的车位补偿款，故上述合同解除后，被告应向原告返还自2014年11月1日起至2033年9月22日止的租金，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付从2014年11月1日起至判决生效之日止的利息。现原告请求被告向其返还租金120200元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付从合同签订之日起至被告向其返还租金之日止的利息，请求过高，对其过高部分的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条的规定，判决如下：一、解除张超与武汉海润房地产开发有限公司签订的《金海名都车位使用权租赁合同》及补充合同。二、武汉海润房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向张超返还租金113531.37元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付从2014年11月1日起至本判决生效之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2848元由武汉海润房地产开发有限公司负担。（上述款项已由张超预付，武汉海润房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内将上述款项支付给张超。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长毛丽人民陪审员王汉云人民陪审员张爱珍二〇一五年六月十日书记员金丽芳