北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第5384号
上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司北京金安支行，住所地北京市海淀区复兴路戊12号。
法定代表人宋效军，行长。
委托代理人徐明轩，北京市海铭律师事务所律师。
委托代理人何碧玉，北京市海铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曹丰祥，男，1985年3月31日出生。
被上诉人（原审被告）北京新程愿景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区北小营镇北小营村。
法定代表人甄飞，董事长。
委托代理人郑洁，北京市融鼎律师事务所律师。
委托代理人郑中涛，北京市众鑫律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司北京金安支行（以下简称建行金安支行）因与被上诉人曹丰祥、被上诉人北京新程愿景房地产开发有限公司（以下简称新程愿景公司）金融借款合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第6958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月5日受理后，依法组成由法官邹明宇担任审判长、法官黄占山、法官刘海云参加的合议庭，于2014年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人建行金安支行的委托代理人徐明轩、被上诉人新程愿景公司的委托代理人郑洁、郑中涛均到庭参加了诉讼。被上诉人曹丰祥经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
建行金安支行在一审中起诉称：2009年9月12日，曹丰祥、新程愿景公司与建行金安支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定建行金安支行向曹丰祥发放贷款82万元，用于个人住房消费贷款，借款期限360个月，由新程愿景公司为曹丰祥的债务承担连带保证责任。合同签订后，建行金安支行依约将82万元借款划入曹丰祥指定账户。在借款合同履行过程中，曹丰祥未按照合同约定偿还借款本息，故建行金安支行诉至法院，请求法院判令：1、解除建行金安支行与曹丰祥、新程愿景公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、曹丰祥偿还借款本金762030.22元，相应利息6746元、罚息39.78元（截止至2013年12月27日），共计768816.08元，并支付自2013年12月28日至实际给付之日的利息、罚息；3、新程愿景公司对曹丰祥的上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费、公告费、保全费等费用由曹丰祥、新程愿景公司承担。
曹丰祥在一审中答辩称：认可借款事实，对欠款金额没有异议。但由于曹丰祥的房产被低价变卖，亏损巨大，导致无法偿还建行金安支行的贷款。
新程愿景公司在一审中答辩称：不同意建行金安支行要求新程愿景公司承担保证责任的诉讼请求。曹丰祥与新程愿景公司因买卖房屋建立买卖合同关系，与建行金安支行建立借款合同关系，新程愿景公司承担的是阶段性保证责任，即抵押加阶段性保证责任，新程愿景公司在办理完房产证后即交给建行金安支行持有，以办理抵押登记。建行金安支行怠于行使抵押物权，故新程愿景公司在建行金安支行怠于行使抵押物权的范围内不承担保证责任。
一审法院审理查明：2009年9月17日，建行金安支行（贷款人）与曹丰祥（借款人、抵押人）、新程愿景公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定曹丰祥向建行金安支行借款82万元，用于购买新程愿景公司出售的位于顺义区北小营镇水色时光二区65号楼1层109号房产；借款期限为360个月，自贷款人将合同项下借款首次划入约定的账户之日起算；合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调30％；合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行的贷款利率水平上上浮50％，借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；贷款人将款项一次划入借款人指定的新程愿景公司账户；借款人采取委托扣款方式还款，还款方法为等额本息还款法；合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为自本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且将抵押财产的《他项权利证书》由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；合同项下的抵押财产为顺义区北小营镇水色时光二区65号楼1层109，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的即构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系。合同还对其他事项进行了约定。同日，建行金安支行依约将82万元贷款划入借款合同约定的新程愿景公司账户。
2010年6月7日，新程愿景公司将曹丰祥所购买的北京市顺义区北小营镇水色时光二区65号楼1层109号房屋的所有权证书正本交由建行金安支行持有，但上述房屋至今未办理抵押登记手续。
借款合同履行过程中，曹丰祥自2014年1月1日起至今未依约履行还款义务。截至2013年12月27日止，曹丰祥尚欠借款本金762030.22元、利息6746元、罚息39.78元未还。
诉讼中，建行金安支行称办理房屋抵押登记的义务人应为曹丰祥，房屋未办理抵押登记的原因在于曹丰祥不配合。
另查，曹丰祥所购买的北京市顺义区北小营镇水色时光二区65号楼1层109号房屋于2010年6月21日被北京市顺义区人民法院查封。
一审法院判决认定，建行金安支行与曹丰祥、新程愿景公司三方签订的借款合同，系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应属有效。建行金安支行已依约向曹丰祥发放了相应贷款，曹丰祥未能依约按期足额偿还相应贷款本息的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。按照借款合同约定，建行金安支行有权要求解除合同，并宣布借款合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，故建行金安支行的第一、二项诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于建行金安支行要求新程愿景公司对曹丰祥的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，该院认为，第一，从三方当事人约定的保证期间上看，对于抵押登记完成的时间未作出明确约定，而该抵押登记的事实能否最终完成也是处于不确定的状态，故本案的阶段性保证合同应属于附解除条件的保证合同，当合同约定的条件成就即抵押登记已办妥且将抵押财产的《他项权利证书》由贷款人核对无误、收执之日时，新程愿景公司就其为曹丰祥偿还贷款本息与建行金安支行之间设立的保证合同关系终止，新程愿景公司的保证责任免除；第二，在本案中，为曹丰祥办理房屋所有权证系新程愿景公司的合同义务，而办理房屋抵押登记既系贷款人建行金安支行的合同权利，也是其和购房人曹丰祥的合同义务。结合本案事实，保证人新程愿景公司在为曹丰祥所购房屋办理了所有权证并交付给建行金安支行办理抵押登记手续的情形下，从合同权利义务的归属上，借款人曹丰祥和贷款人建行金安支行均应积极去办理房屋抵押登记；从履行利益上看，房屋抵押登记的完成直接关系到债权人建行金安支行物的担保权益的实现，相对于债务人曹丰祥而言，其显然更应主动履行抵押登记的义务。本案中，从新程愿景公司将曹丰祥房屋的所有权证交建行金安支行保管至今，房屋抵押登记仍未完成。第一次庭审时，建行金安支行称未办理抵押登记的原因在于抵押房产被查封，然根据该院调取的房屋登记簿记载，房产系于2010年6月21日被查封，但新程愿景公司于2010年6月7日即已将房产证交由建行金安支行持有，故建行金安支行有足够的时间办理抵押登记；第二次庭审时，建行金安支行称未办理抵押登记的原因在于曹丰祥不配合办理，但建行金安支行未提交证据证明其通知或督促过曹丰祥去办理抵押登记或曹丰祥收到通知后拒绝办理抵押登记的事实，该院有理由认定建行金安支行怠于办理房屋抵押登记，其对抵押登记未能完成负有主要过错。建行金安支行明知不及时办理抵押登记会对新程愿景公司造成不利，而怠于办理房屋抵押登记的行为，应视为其为自身利益所需以不作为的形式不正当地阻止了保证合同解除条件的成就。在此情况下，该院依法认定新程愿景公司与建行金安支行设立的阶段性担保合同解除条件已成就，新程愿景公司无需对曹丰祥的债务承担连带保证责任，该院对建行金安支行的该项诉讼请求不予支持。曹丰祥经该院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，视为其自动放弃抗辩权，不影响该院依据查明的事实依法做出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：1、解除建行金安支行与曹丰祥、新程愿景公司于2009年9月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、曹丰祥偿还建行金安支行借款本金762030.22元及相应利息（截止至2013年12月27日止的利息6746元、罚息39.78元，自2013年12月28日起至实际清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的标准计算），于该判决生效后十日内付清；3、驳回建行金安支行的其他诉讼请求。
建行金安支行不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审判决免除了新程愿景公司的保证责任，既没有法律依据，也没有合同依据，是错误的。我国《担保法》和最高人民法院司法解释，对保证人保证责任的免除情形有着明确和严格规定，本案并不符合其中相关规定，一审法院认定建行金安支行在14天的时间内没有办妥抵押登记，具有过错，进而免除新程愿景公司承担连带保证责任，于法不符。本案借款合同约定在曹丰祥取得房屋所有权证，并办妥抵押登记之前由新程愿景公司提供连带保证责任，同时，该合同并未约定在多长时间内，如果没有办妥房屋所有权证和抵押登记手续，新程愿景公司的保证责任可以免除。二、一审判决认定建行金安支行在14天内未办理抵押登记属于怠于办理房屋抵押登记，对抵押登记未能完成负有主要过错是错误的，缺乏事实和法律依据。根据本案借款合同约定，抵押登记为曹丰祥应在建行金安支行要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，办理抵押登记是曹丰祥的义务，而非建行金安支行的义务。办理抵押登记应由抵押人和抵押权人共同办理，而不是由抵押权人单方就可以办理。建行金安支行拿到涉案房屋所有权证后，曾多次电话联系曹丰祥去办理抵押登记，但曹丰祥均没有配合办理，因此由于曹丰祥的原因没有办理抵押登记，过错在于曹丰祥。上诉请求：撤销一审判决第3项，改判新程愿景公司对判决第1项、第2项承担连带保证责任。
曹丰祥未参加本案公开开庭，但在本院组织的询问中，曹丰祥口头答辩称：曹丰祥同意建行金安支行的上诉意见，新程愿景公司应当承担责任。
新程愿景公司服从一审判决，其针对建行金安支行的上诉理
由及请求答辩称：一、商品房买卖贷款合同中，由开发商提供产权证办理前的阶段性担保，在购房人取得产权证书后办理物权抵押的销售模式是通行的惯例。本案中新程愿景公司于2010年6月7日将曹丰祥产权证交由建行金安支行，建行金安支行应及时进行预抵押登记，但其并未办理。2010年6月21日房屋产权被法院查封，建行金安支行办理产权抵押登记未果，足以说明其在取得产权证后未进行预抵押登记，也未及时办理抵押登记，建行金安支行怠于行使担保物权行为明显。法院查封房产后，建行金安支行未能办理抵押登记，其支行未及时与新程愿景公司进行沟通；至2012年9月拍卖，在一个长达两年多的时间，建行金安支行一直未采取任何法律措施，甚至也未曾向执行法院提出拍卖所得款在清偿了债务后的余款等主张，最终导致了执行款之外的余款返还曹丰祥，建行金安支行显然放弃了物权担保。二、建行金安支行要求新程愿景公司承担保证责任支付金融借款的理由不能成立。由金融机构单独办理抵押登记是房地产行业的惯例。凡购买新程愿景公司开发房产并在建行金安支行进行贷款包括了曹丰祥在内的客户，银行方面所需要的所有抵押登记文件，在取得银行借款签署合同前，已全部应建行金安支行的要求进行了签署。所有的抵押登记均由建行金安支行独自完成，即便抵押登记以后，建行金安支行也未向购房人发放产权证。建行金安支行没有进行预抵押登记，在取得产权证后没有及时办理抵押登记，房屋被法院查封，建行金安支行亦未与法院沟通，申明权利或采取其他措施，这种放弃物权担保而要求承担保证责任的理由不能成立，放弃物权担保由此导致的不利后果应由建行金安支行承担。三、建行金安支行以产权证上记载的日期与其收到产权证的日期苛责新程愿景公司并作为抗辩的理由不能成立。该产权证上记载的日期，是产权证在登记机关登记打印日期，该日期不能作为新程愿景公司即时取得产权证的日期。四、新程愿景公司能通过本诉获知，曹丰祥本人在购房时即以高息借贷款项支付的首付款，那么金融机构在审核曹丰祥的借款人主体资格时亦有过错。对曹丰祥的个人收入情况、纳税证明等未尽到认真审核的过错，致使了一个较大负债并没有固定收入来源的人，取得了借款主体的资格。建行金安支行在借款过程中没有及时的审查，在没有进行抵押登记的情况下，放弃物权担保权利，却要求新程愿景公司承担保证责任，该理由不能成立。综上，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求维持一审判决。
本院二审期间依法补充查明以下事实：
根据建行金安支行、曹丰祥、新程愿景公司签订的借款合同第十二条约定，保证人在合同项下提供的保证为连带责任保证……如借贷合同关系被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。
2010年6月7日，新程愿景公司将涉案房屋所有权证书正本移交建行金安支行，同年6月21日涉案房屋被查封。因端午节假期及周末假期，2010年6月7日次日至涉案房屋被查封之日实际为9个工作日。曹丰祥在本院组织的询问中称，建行金安支行曾经给曹丰祥打过两次电话，要求其配合办理抵押登记，曹丰祥因为出差就没有去做抵押登记。
本院认为：建行金安支行与曹丰祥、新程愿景公司签订的借款合同系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现涉案房屋被查封，曹丰祥未能依约按期足额偿还相应贷款本息，按照借款合同约定，建行金安支行有权要求解除合同，提前收回贷款本息，故一审判决解除借款合同、曹丰祥偿还借款本金及利息并无不当，本院对此予以确认。
各方当事人在二审中的争议焦点为建行金安支行是否怠于办理房屋抵押登记，进而应否解除新程愿景公司的担保责任。对此，本院认为，借款合同约定抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。在履行过程中，保证人新程愿景公司在为曹丰祥所购房屋办理了所有权证并交付给建行金安支行办理抵押登记手续的情形下，建行金安支行亦成为办理抵押登记手续的权利人和义务人，但是各方对于建行金安支行在多长期限内开始办理抵押登记，以及多长期限内完成抵押登记并未约定。在此情况下，应综合考虑案件事实来判断建行金安支行是否存在怠于办理房屋抵押登记的情形：一方面，新程愿景公司于2010年6月7日将涉案房屋所有权书正本移交建行金安支行，考虑到工作成本以及交易习惯，银行在办理房屋抵押登记时，一般会集中数名借款人的房屋所有权证书后再办理房屋抵押登记手续，而自建行金安支行收到房屋所有权证书次日到涉案房屋被查封之日只有9个工作日，要求建行金安支行在此期限内到顺义区住建委办理房屋抵押登记，显属加重了建行金安支行的合同义务。另一方面，根据借款合同约定，办理房屋抵押登记并非建行金安支行的单方行为，还需要抵押人即曹丰祥的配合，曹丰祥在二审审理中明确表示建行金安支行打电话要求其配合办理房屋抵押登记，亦表明建行金安支行并未以不作为的方式不正当地阻止保证合同解除条件的成就。综合以上情形，本院认为，建行金安支行并未怠于办理房屋抵押登记，一审法院判决认定建行金安支行与新程愿景公司设立的阶段性担保合同的解除条件已成就有误，本院对此予以纠正。根据借款合同第十二条约定，保证人即新程愿景公司对于借款人曹丰祥因返还财产或赔偿损失而形成的债务应承担连带保证责任，其在承担连带保证责任后，有权向曹丰祥进行追偿。
曹丰祥经本院依法传唤，无正当理由未参加公开开庭，本院依法缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第6958号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第6958号民事判决第三项；
三、北京新程愿景房地产开发有限公司对北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第6958号民事判决第二项确定的曹丰祥对中国建设银行股份有限公司北京金安支行的偿付义务承担连带清偿责任；
四、北京新程愿景房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向曹丰祥追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费五千七百四十四元，由曹丰祥和北京新程愿景房地产开发有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万一千四百八十八元，由北京新程愿景房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹 明 宇
审 判 员 黄 占 山
代理审判员 刘 海 云
二〇一四年九月三十日
书 记 员 王昕李妍