陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）咸中民终字第01343号
上诉人（原审原告）高兴云。
委托代理人李亚娟。
被上诉人（原审被告）高韩县。
上诉人高兴云因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省淳化县人民法院（2015）淳民初字第00236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高兴云及其委托代理人李亚娟，被上诉人高韩县到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明：原告将其在淳化县马家镇街道的一院房屋整体租赁给王姓女性开办幼儿园期间，被告从该王处转租承租了该幼儿园，与原告建立了房屋租赁合同关系，双方未签订书面合同，以口头约定学生一学期为一租赁期间，房租费3500元，租赁期间结束时支付房租费。被告租赁原告房屋后，经原告同意，被告分别于2011年、2012年将房屋内炕两个拆除。院外墙倒塌后，未经原告同意，被告使用该倒塌的砖块在院内修建厕所一个。2012年腊月时原告向被告说明需要于本学期末收回租赁房屋，至2013年2月26日（即农历2013年正月十七日）新学期已开学时，被告仍在该租赁房屋内招收学生，原告与被告为没有在租赁期间结束前搬离房屋发生争吵，第二日（即农历2013年正月十八日）被告即搬离该房屋。2013年4月份时原告找到被告，因被告搬离房屋后，未向其交付房屋及房屋玻璃遭受破坏质问被告，并同被告前往租赁房屋处查看，被告发现玻璃确实发生破损，但因认为与其无关而产生争执，双方再次发生争吵。原告后因本案纠纷两次向本院提起诉讼，均撤回起诉。
原审法院认为：原、被告双方口头建立的房屋租赁合同关系，合法有效。原告在租赁期间提前告知被告解除合同，要求被告搬离房屋，而被告超过租赁期限后才搬离，且未向原告交付房屋，现原告要求被告支付逾期腾房期间的占用使用费，本院予以支持，但应以被告逾期实际占用期间计算。关于交付房屋的时间，在2013年4月份原告找被告质问时，已知被告搬离该房屋，应依该时间视为被告向原告交付房屋，原、被告均对相关事发准确日期记忆不清，从2013年2月25日（即2013年正月十六日）至2013年4月25日的两个月期间，计算为被告逾期实际占用期间，较为与客观情形相符。原告要求返还借用的双人木床板一个，未提供证据证明双方之间发生借用关系，本院不予支持。被告拆除房内炕两个系经原告同意，双方未约定是否恢复，原告请求恢复炕的原状，本院不予支持。院外墙是自行倒塌还是由被告拆除，原告无相关证据，原告请求恢复院外墙的原状，本院不予支持。原告请求被告拆除私建厕所的请求，本院予以支持，拆除后材料应归原告所有。被告逾期交付房屋期间，造成原告房屋玻璃遭受破坏，原告要求赔偿损失160元，虽原告未提供相关证据，但玻璃破损的事实客观发生，原告请求的数额符合常理，本院予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十二条、第二百二十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第十三条、第十八条的规定，判决：一、由被告高韩县支付2013年2月25日（即2013年正月十六日）至2013年4月25日期间占用原告高兴云房屋的租赁费1166元及原告高兴云修复破损玻璃的费用160元，共计1326元；二、由被告高韩县自行拆除原租赁原告高兴云房屋院内厕所，拆除后材料归高兴云所有；三、上述判项于本判决生效后十日内履行；四、驳回原告高兴云的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取25元由被告高韩县负担。
宣判后，高兴云不服，向本院提起上诉称，被上诉人未按时向其交房造成房屋闲置的损失，被上诉人应承担赔偿责任。一审法院认定两个月的损失不正确，应以上诉人知道被上诉人搬走时间为准，上诉人知道的时间为2013年5月25日。一审未支持上诉人要求被上诉人恢复房内两个炕和院内三堵院墙的请求，不符合法律规定。关于被上诉人建厕所一事，上诉人并未主张拆除而一审法院却判决拆除厕所。一审法院曾在上诉人之前的起诉中调解被上诉人赔偿上诉人3000元，而一审判决赔偿上诉人1326元，两者相差悬殊。故请求二审法院依法改判被上诉人给付上诉人半年房租3500元；恢复院围墙和两个坑；返还双人木板床。
被上诉人答辩认为，被上诉人诉讼主体不适格，被上诉人并未租上诉人的房子，租房人是被上诉人的媳妇。租房时约定一学期为一个租赁期，上诉人要求被上诉人2013年正月搬走，被上诉人正月十八搬走的，正月十九被上诉人去上诉人家找上诉人，上诉人没在家，被上诉人将钥匙给上诉人的媳妇了，上诉人到4月份找被上诉人说其出租房屋的玻璃被打破了。围墙是因积水自行倒塌了，不是上诉人拆除的。折除房内的炕是经上诉人同意并给其钱后才拆除的。
二审中上诉人提供证据：照片一张、证言材料两份，证明院墙不是倒塌，是被上诉人拆除的。被上诉人质证认为，对照片的真实性无异议，对证言的真实性不认可，该组证据不能证明院墙是被上诉人拆除的。
合议庭评议认为，对上诉人提供的证据，照片的真实性予以认定，证言材料因证人未出庭接受质询，对其真实性不予认定，仅凭照片不能证明院墙是被上诉人拆除。
二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：上诉人要求被上诉人给付其半年房租3500元、恢复院围墙和两个坑及返还双人木板床。经查，上诉人与被上诉人口头约定租赁被上诉人的房屋，2012年腊月上诉人要求被上诉人腾出房屋终止租赁，被上诉人于农历2013年正月（即2013年2月）搬离时未向上诉人交付房屋。上诉人认为其2013年5月才知道被上诉人搬离，被上诉人认为2013年4月上诉人已知其搬离，关于实际交付房屋的时间双方均无证据证明，一审结合本案实际情况，确定被上诉人逾期交房时间为两个月并无不当。故上诉人该上诉理由不能成立，不予支持。关于上诉人要求被上诉人恢复院墙一节，因上诉人未提供证据证明该院墙系被上诉人拆除，故该上诉主张不予支持。关于房屋内的两个坑，上诉人认可被上诉人拆除是经其同意，双方是否约定恢复原状并无相关证据证明，故上诉人要求恢复原状的请求，不予支持。关于被上诉人是否借用上诉人的双人木板床，上诉人亦无证据证明，上诉人要求被上诉人返还，不予支持。关于一审判决拆除院内厕所一节，因上诉人在原审庭审中提出该请求，故原审判决未超出上诉人的请求。关于上诉人提出原审法院曾调解被上诉人给付其3000元一节，因调解是以当事人自愿为原则，且调解过程中作出的让步，不作为判决的依据。故上诉人该主张不能成立，不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人高兴云承担。
本判决为终审判决。
审判长 席晓颖
审判员 王丽丽
审判员 刘平浪
二〇一五年十二月四日
书记员 李莎莎
附相关法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。