贵州省铜仁市万山区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0603民初113号原告铜仁市国土资源局万山分局，住所地：贵州省铜仁市万山区谢桥办事处谢桥卫生院对面。法定代表人杨武，该局局长。委托代理人冯婉婧，该局职工。委托代理人刘基，贵州懿村律师事务所律师。被告铜仁市三通房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区共青路田坝（103地质队斜对面）。现在住所地为贵州省铜仁市碧江区东太大道*号*栋*楼。法定代表人刘三异，该公司董事长。被告彭再清，男，1968年6月27日出生，汉族，贵州省铜仁市万山区人，贵州汞阳房地产开发有限公司董事长，住铜仁市万山区。被告贵州汞阳房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市万山区人民法院对面。原告铜仁市国土资源局万山分局（以下简称万区山国土局）诉被告铜仁市三通房地产开发有限公司（以下简称铜仁市三通公司）、彭再清、贵州汞阳房地产开发有限公司（以下简称贵州汞阳公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案受理后，依法由审判员刘莹适用简易程序，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告万山区国土局的委托代理人冯婉婧、刘基，被告彭再清到庭参加诉讼，被告铜仁市三通公司经本院依法传唤未到庭。案件审理过程中，被告彭再清于2016年4月6日申请与原告万山区国土局及被告铜仁市三通公司庭外和解。后因几方当事人分歧较大，无法达成庭外和解，本院于2016年5月5日恢复审理再次开庭，原告万山国土局的委托代理人冯婉婧、刘基，被告铜仁市三通公司法定代表人刘三异，被告彭再清，到庭参加诉讼，被告贵州汞阳公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2010年1月将位于万山镇汞都路A951地块挂牌出让，出让面积为0.2959公顷，用途为其他普通商品住房用地。铜仁市三通公司以46万元竞得该地块，并全权委托彭再清于2010年2月21日与我局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定合同签订后60日内（2010年4月21日）支付全部国有建设用地使用权出让价款。截止至2014年2月13日该公司已缴纳土地价款10万元，尚欠土地价款36万元未支付。经原告多次催缴，被告铜仁市三通公司均未缴纳剩余欠款。根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条的规定，为维护原告的合法权益，诉请判决：1、支付原告土地欠款及违约金共计98万元。2、本案全部诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：万山区国土局组织机构代码证、法人的任职文件，证实原告身份的情况。《国有建设用地使用权出让合同》（522230-2011-CR-00001）和法人授权委托书，证明彭再清经铜仁市三通公司授权与我局签订土地出让合同，约定的面积为0.2959公顷的地，出让价格为46万元。原万山特区人民政府万府函[2010]107号文件，证明当时这个价款不包括场地平整费、搬迁过渡费和拆迁安置补偿费。铜仁市三通公司出具的法人授权委托书，证明铜仁市三通公司授权彭再清参加土地挂牌出让。收据（票据号NO00238947）扫描件，证实铜仁市三通公司已经支付了10万元土地出让金的事实。出让金催缴通知书复印件两份（万国土资函[2014]7号，[2013]70号），7号文件的送达回证复印件1份，证实原告对被告进行催缴土地出让金，要求其缴纳剩余土地出让金及违约金的事实。国有土地挂牌出让成交确认书，证明被告铜仁市三通公司2011年1月27日上午8点30分至2011年2月21日下午17点在万山特区国土资源局挂牌出让汞都路国有建设用地使用权的事实。原告方自己依据《国办法[2016]100号文件及中国人民银行公布的贷款利率计算》，并提交核算表一份，证实被告应当支付原告土地出让金的违约金数额。被告铜仁市三通公司辩称，本案涉及地块的出让事宜，从报名、投标、开标、中标、签约直至缴纳出让金10万元及送达《出让催缴通知书》和《国土资源法律文书》等均为原告直接与被告彭再清办理，彭再清才是本案直接当事人，铜仁市三通公司不应承担责任。被告铜仁市三通公司未提交证据。被告彭再清无异议，但提出万山区国土局在签订合同的时候告诉自己拆迁是由政府完成，存在欺诈行为。被告彭再清同意支付原告未支付的土地出让金36万元，但是希望免除其违约金。被告彭再清未提交证据。被告贵州汞阳公司未答辩亦未提交证据。对于原告万山区国土局出示证据的质证情况如下：1、关于原告出具的1号、2号证据，被告铜仁市三通公司和贵州汞阳公司均无异议。2、关于原告出具的3号证据，被告铜仁市三通公司对该证据有意见，认为合同签订时间为2010年，但是现在这个合同与其铜仁市万山区国土局签订的合同时间不一致，而且没有盖章，同时文件是合同签订4个月后才下文的。被告彭再清对该证据无异议。3、关于原告出具的4号证据，被告铜仁市三通公司对该证据有意见，认为超出其代理权限，铜仁市三通公司只授权彭再清参加土地挂牌出让会，没有授权其他事项。被告彭再清对该证据无异议。4、关于原告出具的5号证据，被告铜仁市三通公司认为该证据与己无关。被告彭再清对该证据无异议。5、关于原告出具的6号证据，被告铜仁市三通公司认为该证据没有送达到其手中，铜仁市三通公司也没有签收。被告彭再清认为自己没有接受这个文件的权限，这个文件应当送到公司后才送到自己这里。6、关于原告出具的7号证据，被告铜仁市三通公司认为证据上没有自己的签名和盖章，自己不清楚这件事情。被告彭再清认为自己没有这个权限。7、关于原告出具的8号证据，被告铜仁市三通公司认为该费用应当由彭再清支付。被告彭再清对该证据无异议。本院对上述证据的分析认证如下：本院审查认为，一、鉴于被告贵州汞阳公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对上述证据的质证权利。二、万山区国土局为证实铜仁市三通公司授权被彭再清参加涉案土地挂牌出让、签订合同、缴纳10万元违约金，土地出让价款不包括场地平整、搬迁过度费和拆迁费用，并进行了催告还款的事实，依次出具了上述证据。铜仁市三通公司认为自己只授权彭再清参与了土地挂牌出让，没有授权其签订合同和缴纳违约金，同时认为合同签订时间应为2010年2月21日，故对上述部分证据予以否认。而被告彭再清对上述证据均无异议，只是认为自己没有权限，同时亦认为合同签订时间应为2010年2月21日。本院审查认为，1、虽然铜仁市三通公司授权委托书上载明只授权彭再清参加土地挂牌出让会，但是后面原告及出庭被告无异议的《国有建设用地使用权出让合同》（522230-2011-CR-00001）上盖有铜仁市三通公司的公章，铜仁市三通公司对此也予以认可，可以视为对彭再清签订合同和之前其他超出授权事项的一种追认；2、出庭二被告认为合同签订时间为2010年2月21日，但均未提出证据加以证实，万山区国土局出具作为土地挂牌出让前置程序的国有土地挂牌出让成交确认书签订时间为2011年2月21日用于佐证合同签订时间为2011年2月21日，同时，原告方主张合同签订时间为2011年2月21日被告需要缴纳的违约金数额会较少，属于原告方承认对己方不利事实认可的证据。3、鉴于被告彭再清认可已经缴纳的10万元土地出让金系自己缴纳，被告铜仁市三通公司予以否认，且收据上显示载明的缴纳方亦为彭再清，因此上述证据只能证实土地出让金10万元系彭再清缴纳。4、被告铜仁市三通公司认为原告未对其进行催告，且原告进行催告的证据上只载有彭再清的签名，彭再清对自己收到的事实未反对，故上述证据只能证实万山区国土局将催告文书送至彭再清处。鉴于合同中未对不履行催告前置的法律后果进行约定，故视为没有约定，该证据本院不予采信。5、原告出具的核算表系原告单方面作出，且没有任何签章，故该证据本院不予采信。综合原告的诉称意见、举质证意见及本院认证意见，本院确认如下事实：原万山特区国土资源局（现为万山区国土局）将位于原万山××××山镇汞都路，面积为2959.3平方米的一宗国有建设用地使用权挂牌出让。2011年2月18日，被告彭再清向原万山特区国土局缴纳了土地挂牌保证金10万元。2011年2月21日原万山特区国土资源局向被告铜仁市三通公司下发了国有土地使用权挂牌出让成交确认书。同日，原万山特区国土资源局又与铜仁市三通公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》（522230-2011-CR-00001）。合同第四条约定：“本合同项下出让宗地标号为待批准后另编，宗地面积大写贰仟玖佰伍拾玖点叁平方米（小写2959.3平方米），其中出让宗地面积为大写贰仟玖佰伍拾玖点叁平方米（小写2959.3平方米）。本合同项下的出让宗地坐落于万山××××山镇汞都路。本合同项下出让宗地的平面界址为以宗地图为准；出让宗地的平面界址图见附件1；合同第六条约定：“出让人同意在2011年3月31日前将出让宗地交付给受让人，受让人同意在交付土地时该宗地以现状为准。”；合同第八条约定：“本合同项下宗地的国有建设用地使用权地价为人民币大写肆拾陆万元（小写46万元），每平方米人民币大写壹佰五十五点肆元（小写155.4元）。”；第九条约定：“本合同项下宗地的定金为人民币大写拾万元（小写10万元），定金抵作土地出让金”；第十条约定：“受让人同意自本合同签订之日起六十日内支付全部国有建设用地使用权出让价款。”；第三十条约定：“受让人应当按照合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的5‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后人不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”同时查明，原万山特区国土局已经向被告彭再清缴纳了《国有建设用地使用权出让合同》（522230-2011-CR-00001）约定的土地。缴纳完10万元土地挂牌保证金后，被告铜仁市三通公司和被告彭再清均未缴纳任何费用至原告处。另查明，被告彭再清认为必须是公司才有资质与原告签订合同，遂借用被告铜仁市三通公司的资质与原告签订合同。土地实际使用人是2011年4月22日成立的贵州汞阳公司。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十一条：“建设用地使用权人应当按照法律规定和合同约定支付出让金等费用”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿”的规定，现土地已由被告占有使用，被告未按照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》按期支付出让金即应承担相应的民事责任，即被告应当按照合同约定付足出让金。所以原告主张被告支付的36万元土地出让金诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张违约金的问题。原、被告在合同中约定，如受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的5‰向出让人缴纳违约金。鉴于被告未能足额缴纳违约金，故应当按照合同约定支付原告违约金。庭审中，原告依据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办法[2006]100号）文件第七条规定：“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金”，对加收违约金额调整为按日加收违约金额1‰。并确定违约金起止时间从2011年4月22日（原、被告签订合同六十日后）至2016年1月25日，共计1733天，上述事项均系原告在法律规定范围内对自己民事权利的处分，本院遵从其意思。本院确定违约金数额为36万元x1‰x1733天=62.388万元,对于违约金多余部分，本院遵照原告的意思，最后确定的违约金数额为62万元。关于本案几被告承担责任的问题。本院审查认为，被告彭再清是合同的实际买受人，是该合同的权利义务的实际承受者，正是因为其没有履行合同的权利义务最终导致违约，故对尚未支付的土地出让金和违约金应当承担清偿责任。被告铜仁市三通公司作为出借资质方，也是合同的相对方，被告彭再清通过借用其资质最终取得土地的使用权，铜仁市三通公司既然出借资质，就应当承担一定的义务，监管保障合同的顺利履行。由于其存在过错，故铜仁市三通公司应当在彭再清不能清偿的范围内承担补充清偿责任。因此，被告铜仁市三通公司主张自己不承担责任的辩论意见，本院不予支持。铜仁市三通公司在对外承担责任后可通过诉讼或其他合法途径追究彭再清的责任。被告贵州汞阳公司虽然是土地的实际使用人，但鉴于其成立于彭再清取得土地之后，贵州汞阳公司与彭再清系其他法律关系，与本案无关，故贵州汞阳公司对前述费用不承担清偿责任。关于被告彭再清在庭审中主张原告万山区国土局在签订合同中存在欺诈的问题。本院审查认为，彭再清在庭审中主张万山区国土局签订合同时称拆迁由政府完成，但未能提交证据加以证实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,证据不足。同时，合同第六条明确约定，受让人同意在交付土地时该宗地以现状为准。故彭再清主张万山区国土局存在欺诈的主张，本院不予支持。被告贵州汞阳公司经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国物权法》第一百四十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、被告彭再清在判决生效之日起十日内向原告铜仁市国土资源局万山分局支付土地出让金36万元及违约金62万元。二、被告铜仁市三通房地产开发有限公司对上述第一项土地出让金36万元及违约金62万元承担连带责任。案件受理费6800元，由被告彭再清、被告被告铜仁市三通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。权利人可在判决书生效之日起二年内，向本院申请强制执行。审 判 员  刘 莹二〇一六年五月二十七日代理书记员  吴玉荣