广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1628号
原告：关挺江，男，汉族，住广东省佛山市南海区九江，公民身份号码×××2134。
委托代理人：陈世广，广东xx律师事务所律师。
委托代理人：陈葆盈。
被告：陈广强，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××4231。
原告关挺江诉被告陈广强租赁合同纠纷一案，本院2015年11月18日受理后，由审判员方菲适用简易程序于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈世广、陈葆盈、被告陈广强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限从2011年5月1日至2016年4月30日，租金每月40000元，以后租金每三年开始每年递增5%，被告须在每月5日前支付当月租金，如逾期不支付租金，原告有权没收厂房，保证金不予退还。2015年4月24日，被告出具欠条，承诺于2015年4月30日前交清扣除按金120000元尚欠的租金及两个月补偿金共141000元，如不交清当违约，按金不能退回。至今，被告尚欠原告200000元，欠条按金依约不能退回。原告多次追讨无果，为此，诉请：1.被告交纳的按金120000元归原告所有；2.被告支付2015年1月1日至4月30日的租金174000元和补偿金87000元及利息（以未付租金和补偿金为本金，自2015年5月1日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算，息随期间已支付款项清）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告的土地有核发土地证，但地上建筑物只属于临时建筑，且只报建1965平方米的建筑面积，但被告承租的建筑面积为4500平方米，即至少有2535平方米属于违章建筑，故双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同。被告所交的保证金应扣除拖欠的场地使用费。原告提交的《建筑工程消防验收意见书》在网上查询并无该消防验收的备案记录，且验收面积也与被告承租面积不一致，证明涉讼租赁物为违章建筑。被告应付原告的款项174000元减去120000元，实欠54000元，被告于2015年6月15日、8月11日各支付10000元，8月12日、8月23日、8月28日各支付5000元，9月20日支付10000元，9月26日支付6000元，10月10日支付5000元，11月1日支付5000元，11月16日支付5000元，合计支付66000元。原告应退回12000元予被告。
原告在诉讼中举证如下：
1.原告身份证、被告人口信息查询表复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2.欠条原件1份，用以证明被告承认拖欠原告租金并承诺于2015年4月30日前交清，扣除按金120000元，被告尚欠租金及两个月补偿金共141000元，如不按时交清视为违约，按金归原告所有。
3.厂房租赁合同原件各1份，用以证明双方签订租赁合同并约定了租赁期限、租金及逾期支付租金的责任。
4.土地使用权证复印件1份。
5.临时建筑施工报建审批表复印件（加盖佛山市南海二建江宏建筑工程有限公司公章）1份。
6.佛山市南海区公安消防大队建筑工程消防验收意见书原件1份。
7.证明原件1份。
证据4-7，用以证明原告为涉案厂房的合法权利人，并依法具备出租条件。
经质证，被告对原告证据1、4、7无异议。对证据2、3的真实性无异议。对证据5、6的真实性有异议，经网上查询，并无该消防验收记录，且证据反映的面积为四层，3876平方米，而被告承租的面积为4500平方米，原告的建筑物是违章建筑。
被告在诉讼中举证如下：
1.被告身份证复印件1份，用以证明被告的主体资格。
2.中国工商银行电子银行回单打印件2份、中国建设银行个人网上银行活期转账汇款打印件3份、中国农业银行转账电话交易凭条原件4份、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单打印件1份，用以证明被告的还款情况。
经质证，原告对被告的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，确认收到被告的66000元。
经审查，被告对原告的证据1-4、7的真实性无异议，原告对被告的证据1、2的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据5没有原件核对，本院不予采信。原告证据6不是规划许可证或行政主管部门关于同意建设的文件，与本案没有关联性，本院对原告的证明内容不予确认。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区九江镇xxx厂房一栋面积4500平方米及附属发电房、150匹发电机等附属设施，出租给被告使用。租赁期限从2011年5月1日至2016年4月30日，租金每月40000元，以后租金每三年开始每年递增5%。保证金第一、二年为120000元，第三年加120000元，期满后退还给被告。被告须在每月5日前支付当月租金，如逾期不支付租金，原告有权没收厂房，保证金不予退还。
2015年4月24日，被告出具欠条一份予原告，载明被告欠原告2015年1月至4月的租金174000元-3个月按金120000元=54000元，还有合同未到期要交两个月补偿金87000元，合共141000元，于2015年4月30日前交清，如不交清当违约，按金没有得退回，还有交清2015年1月至4月的租金174000元，特此声明。
被告于2015年6月15日、8月11日各支付10000元，8月12日、8月23日、8月28日各支付5000元，9月20日支付10000元，9月26日支付6000元，10月10日支付5000元，11月1日支付5000元，11月16日支付5000元，合计支付66000元予原告。
被告于2015年4月30日搬离涉讼租赁物，原告已收回涉讼租赁物。
原告与被告在诉讼中共同陈述，如本院不支持按金归原告所有，双方同意以按金与未付租金、利息进行抵销。
原告于2015年11月18日提起本案诉讼。
本院认为，原告没有举证证明涉讼租赁物办理了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，涉讼租赁物没有取得规划许可证或经主管部门批准建设，原告与被告签订的《厂房租赁合同》违反法律的强制性规定，应属无效。合同无效，因合同取得的财产应予返还，原告主张被告支付的保证金120000元归原告所有，没有法律依据，本院不予支持。
至2015年4月24日，被告确认欠原告2015年1月至4月的场地使用费174000元未支付，于2015年4月24日出具的欠条允诺支付补偿87000元，可视为被告对迟延支付场地使用费造成原告的损失自愿作出补偿。被告是完全民事行为能力人，没有主张并举证证明出具欠条时存在意思表示不自由等意思表示可予撤销的法定情形，被告允诺支付补偿款是被告的真实意思表示。原告作为出租人，明知涉讼租赁物没有经主管部门批准建设仍出租予被告使用，被告作为承租人，在承租涉讼租赁物时没有对租赁物是否适租进行审慎审查，原告与被告均对合同无效负有责任。原告主张的合同未到期解除的可得租金属于可得利益损失，合同无效只产生缔约过失责任和信赖利益损失，不存在违约责任及可得利益损失，原告没有举证证明其损失的具体情况，本院综合考虑双方对合同无效的过错程度、原告的损失，根据公平和等价有偿的原则予以衡量，被告应支付的补偿酌情调整为30000元。由于原告与被告在诉讼中均同意以原告应返还的保证金抵扣被告应付场地使用费，抵扣后，被告实际欠原告场地使用费54000元和补偿金30000元。被告于2015年6月至11月期间共支付66000元予原告，抵扣未付款84000元（54000＋30000），被告尚欠18000元，被告应支付予原告。本院认定被告需支付的补偿金已足以抵偿被告逾期支付使用费的损失，原告另行主张利息过分高于原告的实际损失，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告陈广强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付18000元予原告关挺江。
二、驳回原告关挺江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2190.23元（原告已预交），由原告关挺江负担2065.23元，由被告陈广强负担125元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告关挺江，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一六年一月二十日
书记员 孙秀娟