广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云罗法民初字第13号
原告陈卓福，男，1976年8月29日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
原告廖燕芳，女，1978年1月5日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
上述两原告的共同委托代理人陈波，男，41岁，住罗定市。
被告罗定市宇基房地产开发有限公司。地址：罗定市东华一路*号。
法定代表人李建勇，该公司总经理。
委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
原告陈卓福、廖燕芳与被告罗定市宇基房地产开发有限公司（下称“宇基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法由审判员蒋海涛依照简易程序独任审理，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告陈卓福、廖燕芳的委托代理人陈波、被告宇基公司委托代理人朱靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：两原告于2011年7月18日与被告签订合同编号为11070040号的《商品房买卖合同》，合同约定：两原告购买被告位于罗定市某某路某号某某小区某某幢某层某某号号房，建筑面积为129.13平方米，套内建筑面积110.23平方米，计价方式按套内建筑面积，单价为每平方米5271.57元，总金额581085元。在关于产权登记的约定方面，双方在合同中仅就登记资料备案作出约定，对办证期限及违约责任则没有作出约定。合同签订后，原告在如约支付购房款及办理了银行按揭，并支付了办证费及契税共10523元，被告在收取办证费及契税后开具收款收据，并在该收据中注明“代付代办”，2011年9月20日，被告又为原告代缴交了罗定市房地产管理局收取的住房登记费80元，并通知原告到售楼处取回住房登记费收据。原告于2012年8月8日收楼入住，由于被告的原因至今没有办理房产证，后因双方之间的产权登记面积差异问题引发民事诉讼，在诉讼中原告获悉，自己所购买的房屋至今没有进行产权登记。原告认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告收取了原告的代办房、地两证的办证费及契税，承诺为原告办理房产证，但却怠于履行代理义务，导致原告房屋至今没有进行产权登记，客观上导致了原告在房屋面积差异纠纷的诉讼中败诉，严重影响了原告的生产生活，侵害原告合法权益。被告应当为其逾期办证的行为承担违约责任。从2012年11月6日至2014年11月6日止，时间达2年，共92915.5元。由于被告没有依照法律规定为原告办理房产登记，造成了原告的的权利受限以及财产损失，现原告根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理房地产权证违约金92915.5元（从2012年11月6日计至2014年11月6日止）；二、判令被告10天内为原告办理房地产权证；三、本案一切诉讼费用由被告负担。
被告宇基公司书面辩称：原告未取得房屋权属证书的责任不在被告，被告不存在违约责任，依法不承担违约责任。一、原告（买受人）是申办土地使用权变更和房屋所有权登记的法定义务人。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”根据该条例的规定，《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》均相应规定房屋权属登记由权利人（买受人）提出申请。因此，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。二、被告是办理房屋所有权证的代理人。首先，被告与原告在《商品房买卖合同》中没有明确约定由被告代为办理产权证，而被告仅是通过收取原告代办费用的行为与原告设立委托代理关系，但双方没有明确约定代办房地产权属证书的期限，所以，原告虽赋有代为申请办理产权证的义务，但该项义务不是法定义务，而是基于双方委托代理关系产生的义务，且因双方没有约定办理期限而不存在逾期不履行该项办证义务的行为，因此被告依法不承担违约责任。三、根据罗定市国土资源局、罗定市房地产管理局办理房地产权属证书的规定，办理房地产权属证书需由被告提供的资料被告均已提供备案，而应由原告提供的有关资料原告尚未提供，包括授权委托书、契税缴纳凭证（特别说明：原告虽然按优惠税率预交款项给被告，但至今尚未提供需由原告出具的唯一住房诚信保证书、住房产权登记信息查询结果、查询住房产权登记信息申请书等必需资料，且原告对房屋测绘面积存在争议，致原告至今未缴纳契税）。因此，在原告欠缺上述文件的情况下，原告的房地产权证书根本无法办理，而这个责任明显不在答辩人方面。根据《商品房买卖合同》第十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”可见，在本案中，原告并无约定被告为其代办房屋所有权登记的期限，而原告至今未取得房地产权属证书并不是被告的原因，而是由于原告作为申请办理房屋所有权证的法定义务人、委托人未提供必需的资料和费用给被告所致，因此，原告诉称被告怠于履行代理义务，不符合事实。四、原告诉讼请求没有事实和法律根据，依法应予驳回。如上所述，被告为原告代办房地产权属证书不是法定义务，而是委托代理产生的义务，而原告委托被告代办房地产权属证书没有约定办理期限，且目前未取得房地产权属证书是由于原告未提供必需资料和费用所致，被告不存在由于被告的原因造成逾期办理房地产权属证书的违约行为，因此，根据上述合同约定和法律规定，原告诉请被告支付违约金没有事实和法律根据。综上所述，原告之诉请缺乏事实和法律根据，理据不成立，被告不存在任何违约行为，依约不承担违约责任。请求法庭驳回原告之诉讼请求。
两原告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证，证实原告的身份信息及主体资格；证据二、11070040号《商品房买卖合同》，证实两原告与被告于2011年7月18日签订了《商品房买卖合同》，合同内对面积确认及面积差异的处理作了约定，但没有对办证的期限作出约定；证据三、收据（物业维修资金）、收款收据（办证费及契税）、收款收据（首期款181085元），证实两原告于2011年7月18日向被告交纳了181085元首期款及办证费和契税，被告收取了原告的办证费和契税，并作出承诺代为办理房产证和代为缴交契税；证据四、农业银行借款凭证、农业银行收费凭证、农业银行现金缴款单、住房登记费收据，证实原告履行了购房的购买者的义务，通过银行按揭支付了全额的购房款，原告缴纳的住房登记费80元，该登记费的收据是在售楼部取得，是被告代办的，证实被告是有代办房产证的行为；证据五、房屋交接书，证实原告已经于2012年8月8日收楼，从该日期起90天后，原告应当持有房产证；证据六、（2014）云罗法民初字第987号民事判决书、生效证明书，证实涉案商品房未办理产权登记；证据七、房屋详细信息，证实原告购买的房屋已经进行了登记备案；证据八、罗定市行风热线的咨询信息，证实地税局没有和任何单位或个人签订代征契税的协议，虽然是东方明珠的业主咨询，但地税局的回复内容是有普遍性的。证据九、覃晓媚的证明、身份证、房产证，证实办理房产证的过程是不需要业主到相关部门缴纳契税和房地两证。
对两原告提交的证据，被告质证认为：证据九已过了举证期限，依法不予质证，且该证据属证人证言，依法应由证人出庭佐证，就该份证据的内容而言，该业主缴纳的是3%的契税，与本案的原告缴纳的契税不相同，原告缴纳契税是1.5%，而1.5%是优惠税率，应是原告本人到相关部门申请，故该证据与本案无关；对原告提供的其他证据的真实性无异议，但对部分证据的证明内容有异议。证据一没有约定由被告为原告代办房屋权属证书；证据四的收款收据（号码：9311293），该收款收据证实了原告所缴纳的契税是按照1.5%的比例交给被告方，代办房屋产权证，按照有关的税收规定，正常的契税是3%。1.5%是优惠契税，根据有关文件显示，若按照1.5%缴交需提供由原告本人提供的有关文件才能按照1.5%缴交契税，若原告无法提供有关文件，则按照1.5%的契税是无法无法办理房产证；对证据八，与本案没有关联性，即使税务机关是没有和其他单位或个人约定代征契税，但原、被告可以约定由被告代为缴纳契税。
被告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、粤财法（2010）88号通知、财税（2010）94号通知，证实本案原、被告房屋买卖合同签订前已经发布了，证实商品房买卖契税的缴交的规定，契税是正常税率是3%，但可以执行优惠税率1.5%，缴纳优惠税率的条件在该通知上已经列明，若符合优惠条件，则可以按照1.5%征收契税，原告本想按照优惠税率缴纳，但原告至今尚未提供通知上要求的资料，所以我方无法代原告方缴纳契税，故责任应属于原告方；证据二、办事指南，证实办理权属登记必须的资料是要缴纳契税的凭证，作为业主委托开发商办理，需要提交授权委托书。至今，原告尚未向我方提交授权委托书，也是无法办理房屋产权证的原因之一。
对被告提交的证据，两原告质证认为：对证据一、二的真实性无异议，我方认为，被告提供的该证据是在2010年发布的，被告是完全清楚文件的内容，被告说要帮我方代办房屋产权证，但没有向我方说明交付的资料，没有作出书面告知。我方曾就房屋面积差异起诉被告，被告曾出示购房的认购单，认购单上是有契税的缴纳，但并没有列明需要原告缴交的资料，所以被告的理由十分牵强，极不诚信。授权委托书是被告提供给原告签名的，并不是业主自己提供给被告的，被告没有提供书面告知原告需要提交授权委托书。根据购房合同的补充协议第十点约定，以面积计费依据是按合同约定的，若被告一直没代我方办理房产证，那么我方的损失是巨大的。
本院在法庭上出示本院依职权调取的罗定市房地产管理局复函，原、被告双方无异议，该证据证明涉案房屋已经办理了商品房买卖合同备案和预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记；根据房地产权登记有关规定，新建商品房屋的房地产权登记按以下流程办理：1、新建商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格后申请确认产权，领取房地产权属证明书；2、购买新建商品房屋，开发经营企业已经按前项规定确认产权，买卖双方当事人应当凭房屋买卖合同、国有土地使用证、完税证明等材料申请办理房屋产权转移登记。而涉案房屋的开发经营企业罗定市宇基房地产开发有限公司已于2013年6月向房产局办理了商品房权属登记，领取房地产权权属证明书，但至今买卖双方未向该局申请办理商品房屋的转移登记。
经庭审质证，两原告提交的证据一至证据七、被告提交证据一、二以及本院调取的证据客观真实，与本案相关联，可予采纳，两原告提交的证据八、证据九与本案无关，本院不予采纳。
经审理查明，被告宇基公司为位于罗定市某某路某号南江帝景小区的房地产开发商。两原告与被告于2011年7月18日签订合同编号为11070040号的《商品房买卖合同》，合同约定：两原告购买被告位于罗定市某某路某号某某小区某某幢某层某某号号房，建筑面积为129.13平方米，套内建筑面积110.23平方米，计价方式为按套内建筑面积，单价为每平方米5271.57元，总金额581085元。合同第十五条关于产权登记的约定如下：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，……3、初始化登记出卖人应当在商品房交付使用之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按附件四第5条承担违约责任”。合同附件四第5条约定如下：“出卖人在获得办理权属登记需由买受人提供的完备资料后，应当在180日内，将买受人提供的办理权属登记资料及需由出卖人提供的完备资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任未能在180日内办理产权登记备案，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；如因出卖人的责任在360日内仍未办理产权登记备案，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。买受人提出退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内交卖买受人已付房价款退还买受人”。
合同签订后，原告如约支付了首期购房款181085元及办理银行按揭贷款手续，原告向被告支付办证费及按1.5%的优惠税率计算的契税10523元，约定由被告代为办理房产权属证书及缴纳契税，被告开具收据给原告收执，收据编号为No.（05）9311293，收据日期为2011年7月18日，该收据载明：“兹收到陈卓福、廖燕芳交来尊荣阁B幢22F02A房办证费及契税（代付代办），金额壹万零仟伍佰贰拾叁元，￥10523。”该收据盖有宇基公司财务专用章及经手人签名。被告又于2011年9月20日为两原告代缴住房登记费80元，并通知两原告到售楼处领取相关票据，但至今被告没有代两原告向税务机关缴纳契税。两原告于2012年8月8日收楼入住。
另查明，两原告与被告因所购商品房面积差异发生纠纷，本院于2014年10月22日作出（2014）云罗法民初字第987号民事判决书，以合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，而原告的房屋尚未办理房屋权属证书为由，驳回两原告的诉讼请求。
再查明，两原告与被告没有签订正式的书面委托代理合同，委托被告代办房屋权属证书，也没有约定被告代办房屋权属证书的期限和报酬。涉案的罗定市某某路某号某某小区某某幢某层某某号号商品房已办理了商品房买卖合同备案和预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记，被告已于2013年6月向罗定市房地产管理局申请办理了商品房权属登记，领取了房地产权权属证明书，但原、被告双方至今未向罗定市房地产管理局申请办理该商品房屋的转移登记。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原告陈卓福、廖燕芳与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依照该合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告已根据《商品房买卖合同》第十五条的规定在期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并且于2013年6月向罗定市房地产管理局申请办理了商品房权属登记，领取了房地产权属证明书。因此，两原告主张被告违反《商品房买卖合同》的约定，理据不足，本院不予支持。
被告以两原告购买其公司开发的商品房为前提，代为办理房屋权属证书，并先行收取两原告的办证费及契税共10523元，双方虽无签订正式的书面委托代理合同，但被告开具给两原告的编号为No.（05）9311293的收款收据中有载明是办证费及契税（代付代办），且被告也确认上述收据是对被告代原告办理房屋权属证书的约定，因此，原告陈卓福、廖燕芳与被告宇基公司就办理原告的房屋权属证书构成委托代理合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零一条：“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果”的规定，被告作为被委托人，应当履行委托义务，及时向委托人报告委托事务，且被告作为房地产开发商，熟知办理房地产权属证的流程，应及时告知原告方提交办理房屋权属证书所需的相关材料。本案中，被告已于2012年8月8日将房屋交付两原告使用，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。因原、被告之间属预售商品房买卖，因此办理房屋所有权登记手续应当在房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书，但由于被告怠于执行其所托事务，既没有告知原告办理房屋权属证书的相关手续，也没有代原告向税务机关缴纳契税，更没有通知原告与被告一起到房地产管理局办理房屋的转移登记手续，致使原告至今尚未领取房屋权属证书，被告已构成对委托代理合同的违约。被告提出双方没有约定具体的代缴契税和代办房地产权属证书的期限，原告方提供的纳税、办证材料不足，以及应由原告自行申请办理房屋权属证书，被告不应承担责任等抗辩意见，均理据不足，本院不予采纳。鉴于原、被告双方没有解除委托合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，本案双方当事人应继续履行委托合同，被告应当履行委托的义务，及时代原告向罗定市房地产管理局申请办理房屋权属证书，原告对此应配合完善相关的资料。
关于原告方主张应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决被告支付原告逾期办理房地产权证违约金92915.5元，本院认为，原告没有在期限内领取房屋权属证书，是由于被告怠于执行其所托事务，现有证据未能证实因被告的原因致不能办理房屋权属证书，故本案不应以上述规定判决被告承担违约责任，原告该主张，依法应予驳回。
因被告不履行委托合同，致使原告至今未缴纳契税和领取房屋权属证书，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条：“无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”的规定，但本案原告并没有主张，故此，本院不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国》第六十条、、第四百零一条、第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告罗定市宇基房地产开发有限公司应继续履行其委托代理责任，在本判决生效后十日内向房地产登记部门提交相关产权登记资料，代原告陈卓福、廖燕芳申请办理房屋权属证书。
驳回原告陈卓福、廖燕芳的其他诉讼请求。
案件受理费1061元（原告已预交），由被告罗定市宇基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 蒋海涛
二〇一五年三月十九日
书记员 陈梦儿