北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第4766号
上诉人（原审被告）北京盛大伟业投资管理有限公司，住所地北京市大兴区北京生物工程与医药产业基地天富大街9号。
法定代表人吴茜屏，执行董事。
委托代理人张洪涛，北京市申辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京东腾普达科技发展有限公司，住所地北京市大兴区采育镇采伟路6号05室。
法定代表人吕东，总经理。
委托代理人张赫，北京市五泰律师事务所律师。
委托代理人金喜，北京市五泰律师事务所律师。
上诉人北京盛大伟业投资管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第06271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月，北京东腾普达科技发展有限公司（北京东腾普达房地产经纪有限公司于2013年11月13日经北京市工商行政管理局大兴分局核准，名称变更为北京东腾普达科技发展有限公司，下称普达公司）起诉至原审法院称：2008年1月23日，北京盛大伟业投资管理有限公司（下称盛大公司）向北京银海房地产开发有限公司（下称银海公司）借款1000万元，约定2008年3月23日归还，盛大公司未按时归还。2008年5月27日，盛大公司因资金紧张向吕东借人民币500万元，约定2008年7月27日前归还，盛大公司未按时归还。2008年10月12日，盛大公司原法定代表人李立不幸因病去世，盛大公司经营困难，无法归还银海公司及吕东的欠款。2009年3月28日，吕东及银海公司与盛大公司达成协议，吕东租赁盛大公司10号厂房，用吕东应向盛大公司交付的租金折抵盛大公司欠吕东及银海公司的债务，吕东、银海公司与盛大公司的债务结清；同日，吕东与盛大公司签订编号为盛大招字（2009）第015号字的《房屋租赁合同》。2009年10月26日双方又签订《补充协议》约定：吕东租赁盛大公司10号厂房租金为每平方米每天0.94元，租赁期限为2009年4月1日至2024年6月30日，扣除免租期及盛大公司已经收取的租金、押金的期限，吕东自2010年2月11日始向盛大公司交纳租金，其中2010年2月11日至2013年6月8日期间的首期租金归还吕东及银海公司，按此约定，吕东实际已经交付租金至2013年6月8日。为了尽快收回租金，吕东将该房屋的出租权利转让给我公司，2009年11月8日，我公司与吕东签订关于转让《房屋租赁合同》相关权利义务的《协议书》约定，吕东将《房屋租赁合同》的权利义务转让给我公司，我公司向吕东、银海公司支付1500万元的转让对价。2009年11月9日吕东向我公司提交了他本人与盛大公司达成的补充协议，盛大公司同意将房屋承租人变更为我公司，吕东自此将《房屋租赁合同》的权利义务全部转让我公司，我公司按照约定在2013年2月28日前向吕东付清转让费1500万元。2009年11月30日，我公司与盛大公司签订一份《补充协议》，经核对，盛大公司已经收取10号厂房2009年8月1日以后的租金及保证金1757324.69元，因此《房屋租赁合同》计算租金日应当自2010年7月3日始，用租金冲抵吕东、银海公司欠款的租赁期限也顺延为2010年7月3日至2013年10月28日，也就是说，我公司应当交给盛大公司的2010年7月3日至2013年10月28日的租金合计1500万元将由我公司直接给付吕东、银海公司，用于代盛大公司偿还欠款，该款项我公司已经支付给吕东、银海公司。从我公司与盛大公司签订的租赁合同的角度考虑，我公司实际已经向盛大公司支付房租至2013年10月28日。2013年3月29日，盛大公司的包括10号厂房在内的位于北京市大兴区×××9号的全部房产被法院拍卖，2013年4月25日，法院正式裁定该房屋的所有权已经归属北京兴丰东成投资有限公司（下称东成公司），2013年4月27日，东成公司向我公司发函，要求不再履行我公司与原房屋所有人本案盛大公司签订的房屋租赁合同，要求我公司必须与其签署新的租赁合同，并要求我公司必须在限期内支付2013年3月30日至2013年12月31日的租金，否则将对我公司及我公司的转租户进行清退，我公司为减少损失，只得向东成公司支付300万元租金。由于盛大公司违反合同约定导致我公司重复交纳2013年3月30日至2013年10月28日的租金2633726.6元。另外，盛大公司2008年5月29日给付新泰昌商贸中心20万元是给付吕东的利息，吕东与盛大公司签订的借款协议约定月息2％，借款期限两个月。2008年5月15日、2008年6月28日给银海公司的共计182万元是因为盛大公司不能按时还款，要求延长还款期限，李立主动给付银海公司的借款利息。2009年3月28日我公司与盛大公司及吕东签订的三方协议中，盛大公司认可借银海公司1000万元，借吕东500万元，也认可利息，所以我方认为上述款项不应该在1500万元中抵扣。现要求盛大公司返还租金2633726.6元及年租金10％的违约金451368.98元；盛大公司为我公司开具12366273.4元的房屋租金发票；诉讼费由盛大公司承担。
盛大公司辩称：我公司原法定代表人李立因病于2008年10月12日去世。期间，李立向其妻吴茜屏（现我公司法定代表人）出具授权委托书，由吴茜屏继承其在公司的一切资格、权利，而小股东程钢利用自己是公司副经理的身份伙同他人伪造变更材料，通过工商变更的方式侵占李立的巨额公司股份，拒绝与吴茜屏做交接手续，并将公司所有的证照、印鉴、账册、合同等转移，阻扰正常经营，在此过程中，程钢利用掌控公司印章及资料的机会，密集签署严重损害公司利益的合同、承诺函、借条等，本案仅是其中之一。普达公司所提供的合同显失公平，严重损害我方利益。普达公司提供的盛大招字（2009）第015号字的《房屋租赁合同》租赁期限过长，且没有租金递增条款，极其不合常理，签订该租赁合同时已有客户入住且已经交纳租金、押金了，证明10号厂房已经具备出租条件，不需要进行大规模装修，免租期长达3个月是不合理的。租金每天每平方米0.94元低于我公司收取其他租户租金的1倍或2倍。程钢无权代表我公司对外签署协议或合同，其签署的合同或协议，我公司并不知情，合法权利人并未追认，程钢所为应由其自己承担，我方认为合同无效。2008年5月15日，我公司给付银海公司20万元，2008年5月29日给付新泰昌商贸中心20万元，是吕东领取的支票，2008年6月28日给付银海公司162万元，上述款项普达公司并没有在诉讼请求当中扣除。
原审法院经审理认为：2009年3月28日，盛大公司与吕东签订的《协议》以及其与银海公司、吕东签订的三方《协议》均确认，盛大公司欠吕东借款人民币本金500万元，欠银海公司借款人民币本金1000万元；同日盛大公司与吕东签订盛大招字（2009）第015号字《房屋租赁合同》和《补充协议》以及盛大公司与普达公司2009年11月30日签订的《补充协议》，对盛大公司1500万元债务如何用租金冲抵及冲抵租金的期限都做了详细的约定，虽然盛大招字（2009）第015号字《房屋租赁合同》系日期倒签，但双方已经实际履行，不妨碍合同的成立，故上述协议合法有效，各方均应严格按照合同约定履行。盛大公司主张租赁合同无效无法律依据，法院不予采信。普达公司按照合同约定，租金已支付到2013年10月28日，2013年3月29日，普达公司租赁的盛大公司位于北京市大兴区×××9号的房地产被人民法院拍卖，故此后盛大公司无权再向普达公司收取租金，因此普达公司要求返还2013年3月30日至2013年10月28日的租金的诉讼请求法院予以支持。普达公司承租的盛大公司的房地产被拍卖是因盛大公司的原因造成的，致使普达公司享有的承租权无法正常行使，合同无法正常履行，盛大公司应承担违约责任，故普达公司要求给付违约金的诉讼请求法院予以支持。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条明确规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方有义务向付款方开具发票。所以普达公司要求盛大公司出具发票的理由正当，法院予以支持。盛大公司辩称已归还202万元债务，但该笔款项发生在2009年3月28日，盛大公司与吕东签订的《协议》以及其与银海公司、吕东签订的三方《协议》和盛大招字（2009）第015号字《房屋租赁合同》之前，盛大公司明知其与吕东、银海公司之间在签订上述三份协议之前有202万元的款项流动，依然在上述三份协议中确认债务为1500万元，且普达公司确已支付了1500万元的房屋租金，故盛大公司要求扣除202万元债务的答辩意见法院不予支持，该笔款项可另行解决。据此，原审法院于2014年12月判决：一、判决生效后十日内，北京盛大伟业投资管理有限公司退还北京东腾普达科技发展有限公司二○一三年三月三十日至二○一三年十月二十八日的租金二百六十三万三千七百二十六元六角；二、判决生效后十日内，北京盛大伟业投资管理有限公司给付北京东腾普达科技发展有限公司违约金四十五万一千三百六十八元九角八分；三、判决生效后十日内，北京盛大伟业投资管理有限公司给北京东腾普达科技发展有限公司出具一千二百三十六万六千二百七十三元四角的房屋租金发票。
判决后，盛大公司不服，上诉至本院称：盛大招字（2009）第015号字《房屋租赁合同》及《补充协议》有其特殊背景，并不是正常的商业交易行为，小股东程钢利用副总的身份，利用掌控印章和公司资料的机会，密集签署大量损害公司利益的合同、承诺函、借条，程钢恶意霸占公司，不具有签订015号合同及协议的合法资格；015号合同及协议签署时间倒签，实际履行并不是合同有效的理由；015号合同租金超低，租期超长；即便015号合同及协议有效，北京市大兴区人民法院（2012）大执字5402号执行裁定书于2013年4月25日作出，故涉案场地财产转移时间应是裁定作出之日起，原审法院认定的租金退还之日有误；我方亦不存在毁约，不存在违约情况，亦未给普达公司造成实质性损失，原审法院认定我方负担违约金不合适；故请求撤销原判，依法改判驳回普达公司的全部诉讼请求。普达公司同意原判。
经审理查明：2008年1月23日，银海公司与盛大公司签订《借款协议》约定，盛大公司向银海公司借款1000万元，借款期限自2008年1月24日至2008年3月23日，借款期限为两个月；合同履行期届满，盛大公司未履行还款义务，应向银海公司交纳滞纳金，直到全部清偿为止。合同签订后，银海公司履行了付款义务。合同到期后，盛大公司未能按时履行还款义务。2008年5月15日，盛大公司给付银海公司20万元，2008年6月28日，盛大公司给付银海公司162万元。
2008年5月27日，吕东与盛大公司签订《借款协议》约定，盛大公司向吕东借款500万元，借款期限自2008年5月27日至2008年7月26日，借款期限为两个月，借款利率为月息2％，按月支付；合同履行期届满，盛大公司未履行还款义务，应向吕东交纳滞纳金，直到全部清偿为止。合同签订后，吕东通过北京鑫泰昌商贸中心支付盛大公司500万元。2008年5月29日，盛大公司给付吕东20万元。盛大公司在合同期满后未能按时还款。
2008年10月12日，盛大公司原法定代表人李立去世。
2009年3月28日，盛大公司与吕东签订《协议》约定：2008年5月27日，盛大公司向吕东借款人民币500万元，鉴于盛大公司陷入经济危机，无还款能力，经双方友好协商均同意将上述本金共500万元转为吕东租赁盛大公司10号厂房的房屋租金，冲抵租金款，详情以双方签订的《房屋租赁合同》为准，自此双方的债权债务关系全部结清。2009年3月28日，盛大公司与银海公司、吕东签订三方《协议》约定，2008年1月24日，盛大公司向银海公司借款人民币1000万元，鉴于盛大公司陷入经济危机，无还款能力，经三方友好协商均同意将本金部分共1000万元转为吕东租赁盛大公司10号厂房的房屋租金，冲抵租金款，详情以双方签订的《房屋租赁合同》为准，自此盛大公司与银海公司的债权债务关系全部结清，银海公司与吕东应就此款项另行签订偿还协议。
2009年3月28日，盛大公司与吕东签订编号为盛大招字（2009）第015号字《房屋租赁合同》约定，吕东租赁盛大公司位于北京市大兴区×××9号内10号厂房，用于合法生产、研发、办公及其他经营，可以转租。房屋建筑面积13155.61平方米，租赁期限自2009年4月1日至2024年3月31日，装修免租期为2009年4月1日至2009年6月30日；盛大公司与入住本合同标的厂房的入住客户签订的合同全部转入本合同，自2009年7月1日起房屋租金归吕东所有；自2009年7月1日起算的盛大公司已预收租金2501875.31元和押金728090.69元作为吕东预付的租金，直接冲抵225天的房屋租金和物业管理费（即免租225天）；合同约定的租赁期内租金为每平方米每天0.94元，按房屋建筑面积13155.61平方米计算，每年按365天计算，共计67705347元；本合同租金采取分期支付，扣除冲抵的225天后，从2010年2月11日起开始计付租金，首期租金自2010年2月11日至2013年6月8日，合计为1500万元，从盛大公司向吕东及吕东受委托处理的盛大公司的借款中抵扣；盛大公司与吕东应共同遵守本合同的各项约定，若违反约定，违约方须向守约方支付年租金10％的违约金。
2009年10月26日，盛大公司与吕东签订《补充协议》约定，双方在平等、自愿的基础上，经充分协商，对双方在2009年3月28日签订的编号为盛大招字（2009）第015号字《房屋租赁合同》做出部分变动，特签订本协议，本协议与原合同具有同等法律效力，有冲突之处以本协议为准；原合同约定的租赁期限自2009年4月1日至2024年3月31日，其中装修免租期为2009年4月1日至2009年6月30日，但双方在计算房屋租金总额时是按租赁期15年计算的，未扣除免租期3个月，现双方约定租赁期限向后延至2024年6月30日，房屋租金总额不增加。
2009年11月8日，吕东与普达公司签订《协议书》约定，由于吕东及银海公司对盛大公司拥有1500万元的债权，盛大公司为了偿还上述债务，将其所有的10号厂房出租给吕东进行经营管理，并同意吕东应向盛大公司支付的房屋租金首先用于冲抵上述债务，并持续承租15年；吕东、银海公司为了尽快收回债权，一致同意由吕东将通过盛大招字（2009）第015号字《房屋租赁合同》取得的权利义务转让给专业公司进行经营；吕东将通过盛大招字（2009）第015号字《房屋租赁合同》取得的全部权利义务转让给普达公司，本协议签订后，吕东与盛大公司协调，将盛大招字（2009）第015号字《房屋租赁合同》的承租方主体由吕东变更为普达公司，本协议自吕东向普达公司提交盛大公司出具的同意变更承租主体的确认文件之日生效；普达公司同意在本协议生效后向吕东支付转让对价1500万元，支付时间不得晚于2013年3月31日；该笔款项与盛大公司依据盛大招字（2009）第015号字《房屋租赁合同》用于冲抵吕东的债权的租金数额相同，即普达公司受让吕东在盛大招字（2009）第015号字《房屋租赁合同》中权利义务后，提前向吕东清偿了原属于盛大公司的债务；吕东收取的1500万元的转让对价中，包含吕东对盛大公司拥有的500万元债权及银海公司对盛大公司拥有的1000万元债权。
2009年11月9日，盛大公司与吕东签订《补充协议》约定，双方2009年3月28日签订的盛大招字（2009）第015号字《房屋租赁合同》的承租方吕东变更为普达公司。
2009年11月30日，盛大公司与普达公司签订《补充协议》约定，双方对2009年3月28日签订的盛大招字（2009）第015号字《房屋租赁合同》做出部分变动，本协议与原合同具有同等的法律效力，有冲突之处，以本协议为准；盛大公司代普达公司收取的自2009年8月1日以后的房屋租金和保证金共1757324.69元，由于盛大公司现无力将该笔款项给付普达公司，盛大公司同意将该笔租金用于冲抵普达公司应付盛大公司的房屋租金，即直接冲抵142天的房屋租金；本合同租金采取分期支付，扣除原合同和本协议中应冲抵的租赁期限天数共367天，从2010年7月3日起开始计付租金，首期租金自2010年7月3日至2013年10月28日，共计1500万元，抵扣盛大公司应偿还的借款。上述合同签订后，双方均按合同履行了义务。2013年2月28日，吕东给普达公司出具收据，内容为：截止到2013年2月28日，本人共收到普达公司向我支付的权益转让款人民币1500万元，此款含有银海公司应得的1000万元。
2013年3月29日，盛大公司位于北京市大兴区×××9号的房地产（包括10号厂房在内）被人民法院拍卖，2013年4月25日，北京市大兴区人民法院（2012）大执字5402号执行裁定书裁定：北京市大兴区×××9号的房地产的所有权及相应的其他权利归买受人北京兴丰东成投资有限公司所有；北京市大兴区×××9号的房地产的财产权自本裁定送达买受人北京兴丰东成投资有限公司时起转移。2013年4月27日，北京兴丰东成投资有限公司向普达公司发函，内容为：终止普达公司与盛大公司的租赁合同，要求普达公司在2013年5月5日前交纳2013年3月30日至2013年12月31日的租金（过渡期租金），租金数额按普达公司与盛大公司约定的租金价格计算。2013年5月2日，北京兴丰东成投资有限公司给普达公司出具收取300万元房租的收据。
本案在审理过程中，盛大公司申请对其与吕东2009年3月28日签订的《协议》加盖的盛大公司的合同专用章的真伪；其与吕东、银海公司三方于2009年3月28日签订的《协议》加盖的盛大公司的合同专用章的真伪；盛大招字（2009）第015号字《房屋租赁合同》加盖的盛大公司的合同专用章的真伪进行鉴定。2014年1月24日，北京京安拓普文书司法鉴定中心出具鉴定意见：检材上”北京盛大伟业投资管理有限公司合同专用章”印章印文与样本上”北京盛大伟业投资管理有限公司合同专用章”印章印文为同一枚印章盖印。
另查，程钢在北京市公安局大兴分局经济犯罪侦查大队2014年5月4日的询问笔录中表示，盛大招字（2009）第015号字《房屋租赁合同》系2009年3月底拟定，大概在2009年6月底、7月初签订。
上述事实，有《借款协议》、《协议》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《协议书》、收据、授权委托书、支付租金函件、（2012）大执字5402号执行裁定书、拍卖成交确认书、银行转账支票、收据、鉴定意见书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，盛大公司为偿还吕东及银海公司的债务1500万元，将10号厂房出租给吕东进行经营，后普达公司向吕东支付1500万元，取得了10号厂房的承租权。盛大公司、吕东与银海公司于2009年3月28日签订的《协议》及015号字《房屋租赁合同》内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。盛大公司上诉称上述协议系小股东程钢利用副总的身份，利用掌控印章和公司资料的机会恶意签订属于无效协议；但盛大公司未提供有效的证据证明程钢不具备代表其公司的资格对外签订协议，且盛大公司的内部行为不影响其对外签订合同的效力并应承担合同义务，故本院对盛大公司的该项上诉意见不予采纳。
盛大公司、吕东与银海公司在签订《房屋租赁合同》之前各方存在202万元的资金往来，但各方仍确认的债务仍为1500万元，并未对202万元的资金进行扣减，故盛大公司对于202万元的债权债务关系应另行解决。
《房屋租赁合同》履行过程中，10号厂房被法院拍卖，10号厂房的买受人北京兴丰东成投资有限公司延续《房屋租赁合同》的租金标准向普达公司收取租金，双方建立了新的租赁关系。根据买卖不破租赁的原则，10号厂房系存在租约的情形下被法院拍卖，普达公司承租10号厂房并未受到实际影响，10号厂房被拍卖的情形亦非《房屋租赁合同》所约之违约事由，故盛大公司并未因此构成违约，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。
北京市大兴区人民法院于2013年4月25日作出（2012）大执字5402号执行裁定书裁定：北京市大兴区×××9号的房地产的财产权自裁定送达买受人北京兴丰东成投资有限公司时起转移。盛大公司上诉要求确认北京兴丰东成投资有限公司有权收取10号厂房租金之日系裁定作出之日，于法有据，本院予以支持；原审法院对于北京兴丰东成投资有限公司起算10号厂房的起租日确定有误，本院予以改判。
销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方有义务向付款方开具发票。盛大公司收取租金后应向普达公司开具发票，原审法院对此处理并无不当，但确定的开具发票金额有误，本院对该项予以变更。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十八条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第06271号民事判决第二项；
二、变更北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第06271号民事判决第一项为：北京盛大伟业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京东腾普达科技发展有限公司二○一三年四月二十五日至二○一三年十月二十八日的租金二百二十六万三千零二十八元；
三、变更北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第06271号民事判决第三项为：北京盛大伟业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向北京东腾普达科技发展有限公司开具一千二百七十三万六千九百七十二元的房屋租金发票；
四、驳回北京东腾普达科技发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费36480元，由北京东腾普达科技发展有限公司负担11576元（已交纳），由北京盛大伟业投资管理有限公司负担24904元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费31480元，由北京东腾普达科技发展有限公司负担6576元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京盛大伟业投资管理有限公司负担24904元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一五年六月十六日
书 记 员 张晓鸥