南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第322号
原告南宁市住保房地产开发有限责任公司。
法定代表人黄辉满�总经理。
委托代理人黄克雯，该公司职员。
委托代理人杜成贤，该公司职员。
被告广西万炫商贸有限公司。
法定代表人吴佩娟。
委托代理人阮愉明，该公司职员。
原告南宁市住保房地产开发有限责任公司（以下简称“住保公司”）与被告广西万炫商贸有限公司（以下简称“万炫公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月25日公开开庭进行了审理。原告住保公司的委托代理人杜成贤、被告广西万炫商贸有限公司的委托代理人阮愉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告住保公司诉称：原告承租管理南宁市某路3栋、5栋改建项目楼，并于2012年8月31日将该2栋楼的商铺出租给被告，与被告签订了《非住宅租赁合同》。合同约定，租赁期限为2012年9月1日至2022年8月31日，第一年至第四年的租金为172391.7元／月，按月支�租金。合同第八条约定，承租人逾期支付租金的，每逾期超过一个月，出租人有权按该月欠租金额的10%收取违约金。累计两个月不交租金的，出租人有权解除合同，提前收回房屋，并不予退回履约保证金。被告承租房屋后，未能按时交纳租金，至2013年11月底，被告共拖欠2013年7至11月的租金761958.5元。经催促，被告又交纳了20000元租金，并同意将水电押金83500元、履约保证金250000元抵扣所欠租金。经结算，被告仍拖欠原告2013年9月租金63675.1元，2013年10月、11月租金344783.4元，拖欠租金共计408458.5元。原告于2013年12月5日向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，被告同意解除合同，向原告交回了承租的商铺，但至今仍没有缴纳所欠的租金和违约金。
为此，原告特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付房屋租金408458.5元，违约金70820.04元（违约金暂计至2013年12月31日，�后发生的费用另计）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告广西万炫商贸有限公司辩称：一、被告对原告陈述的基本事实无异议，被告确实拖欠原告租金，对原告计算得出的租金拖欠数额，被告予以认可。但合同约定的违约金过高，应予适当调低。二、对于合同解除事宜，原、被告曾进行协商，根据双方达成的协议，被告应向原告支付的欠款总额为12万元，被告已经支付了5万元，仅须再向原告支付7万元款项即可。
经审理查明：南宁市西乡塘区某路3栋、5栋两栋楼房的产权人为南宁市住房保障和房产管理局（房产证号：邕房权证字第xxxxxx**号、第xxxxxx**号）。根据南宁市机构编制委员会《关于南宁市房产物业管理处职能配置、内设机构和人员编制的通知》［南编办（1998）22号］内容，南宁市房产物业管理处负责直管公房的租赁、出售、修缮、装饰和危旧房屋改造等工作。2012年8月1日，南宁市房产物业管理处与原告签订《直管公房引资改造及使用协议》，双方约定由原告出资对南宁市西乡塘区某路3栋、5栋两栋楼房进行项目改造。
2012年8月31日，原告（“甲方”）与被告（“乙方”）签订《非住宅租赁合同》一份，约定由甲方向乙方出租南宁市西乡塘区某路3栋、5栋两栋楼房，租赁期限自2012年9月1日至2022年8月31日，自2013年1月1日起计收租金，其中第一年至第四年的租金为172391.7元／月。合同第三条约定：“租金按月计算，乙方应于每月20日前结清当月租金……”合同第八条约定：“乙方逾期支付某月租金，每跨一个月份，则乙方须按该月欠租金额的10%支付违约金。累计两个月不交租金的，甲方有权解除合同，提前收回房屋。出现此种情形的，甲方有权继续追缴乙方拖欠的租金及违约金，并不予退回履约担保金。”合同还对其他相�事项作出约定。同日，原告向被告移交出租的楼房。2013年6月4日，原告向被告发函催缴2013年4月至5月的租金及违约金。2013年7月，原告又向被告发函催缴2013年6月至7月的租金及违约金。2013年12月5日，原告向被告发函解除原、被告双方签订的《非住宅租赁合同》。2013年12月31日，被告向原告发函，确认《非住宅租赁合同》已解除的事实并恳请原告考虑被告的具体投入而减免租金及违约金。现原告已收回出租的房屋。
另查明：对于原告向被告出租南宁市西乡塘区某路3栋、5栋两栋楼房的行为，南宁市房产物业管理处予以认可。对于被告在租赁过程中的装修损失等相关损失，被告不要求在本案中一并处理。
本院认为：原告与被告签订的《非住宅租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。
对于被告拖欠租金的事实及拖欠租金的具体数额，双方当事人均无异议，本院予以确认。被告主张双方当事人就违约责任的处理达成一致意见，但未能充分举证证明，原告又不予认可，故本院对此不予采信。原告现要求被告向其支付2013年9月的租金63765.1元、2013年10至11月的租金344783.4元（共计408458.5元），合法有据，本院依法予以支持。
对于违约金的问题。被告逾期支付租金，原告因此遭受的损失应为利息损失，根据最高人民法院《关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院确认《非住宅租赁合同》第八条约定的违约金过高，被告向原告支付的违约金应以中国人民同期流动资金贷款利率上浮30%计算。具体计算如下：根据《非住宅租赁合同》第三条的约定，被告应至迟于2013年9月20日前结清该月租金�被告尚欠9月份的租金63675.1元，因此，该月的违约金应为：以63675.1元为基数，自2013年9月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；同理，对于2013年10月的违约金，应以172391.7元为基数，自2013年10月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；对于2013年11月的租金，应以172391.7元为基数，自2013年11月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告广西万炫商贸有限公司向原告南宁市住保房地产开发有限责任公司支付租金408458.5元；
二、被告广西万炫商贸有限公司向原告南宁市住保房地产开发有限责任公司支付逾期支付租金的违约金（违约金分三部分计算：第一部分为：以63675.1元为基数，自2013年9月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；第二部分为：以172391.7元为基数，自2013年10月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；第三部分为：以172391.7元为基数，自2013年11月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算）。
案件受理费8489元（原告南宁市住保房地产开发有限责任公司已预交），由被告广西万炫商贸有限公司负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 黎细石
人民陪审员 刘设海
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 唐 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第�条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》�干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。