浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第1381号
上诉人（原审原告）：汤建业。
委托代理人：何崇明。
被上诉人（原审被告）：武义县壶山街道星光经济合作社。
法定代表人：徐希虞。
委托代理人：方雪松。
上诉人汤建业为与被上诉人武义县壶山街道星光经济合作社（以下简称星光合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2014）金武民初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日、2015年1月4日两次公开开庭审理了本案，上诉人汤建业的委托代理人何崇明、星光合作社的法定代表人徐希虞及委托代理人方雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告汤建业在原审法院起诉称，2012年4月15日，原告在武义县壶山街道办事处举行的关于星光合作社所属，坐落于武义县武川路边店面出租招标中中标。2012年5月7日，原告与被告就武义县中医院后武川路边店29间的出租事宜，签订了一份《租赁合同》。合同约定：出租期限暂定三年，自2012年4月15日至2015年4月14日。合同还就租金、付款方式以及其他事项作了约定。2013年5月7日，双方又一致同意将租赁期限延长到2016年4月14日止。2012年5月11日，原告向工商管理部门申领了工商营业执照；被告也书面承诺了出租房屋不属违法占地，不属违章建筑。2014年3月28日，壶山街道办事处、武义县国土资源局、武义县城市管理行政执法局联合下发了一份《限期改正通知书》，通知书载明了该房屋系未经有关部门审批，擅自在武川路与中源东路交叉口地块进行违法建设的行为；并责令在2014年4月15日前，自行拆除违法建筑，恢复原状。原告认为：被告擅自将未经有关部门审批的违法建筑，出租给原告作为经营用房使用侵犯了原告的合法权益；而原告所开设的均为高端品牌的家居建材专卖店，必须进行豪华装修，现在面临拆迁、停业的局面，是由于被告的过错行为造成。被告故意隐瞒了出租房屋系违章建筑的行为导致双方签订的《租赁合同》无效。为此，请求判令：依法确认双方签订的《租赁合同》无效；被告赔偿原告房屋装修损失2800000元，搬迁费补偿10440元、临时安置费补偿48212元、停业损失费补偿83520元、人员费补偿132528元、其他损失667635元（包括广告费用、过渡营业房6个月的房租）；返还押金29000元；由被告承担本案的诉讼费用。
原审被告星光合作社在原审中答辩称，一、双方签订租赁合同是事实，根据招投标规则的约定，被告认为原告要求被告承担赔偿不应支持，希望驳回原告请求。二、原告请求合同无效被告认为不符合法律规定。因为企业住所、个体工商户经营场所证明中，壶山街道盖章确认该建筑系临时建筑。三、本案中武义天平资产评估事务所出具的评估报告严重不符，并且资质存在问题。评估报告的内容是关于原告租赁房屋损失金额，实际所确认的是工程审核表，这并不是资产损失的报告，只是对现有工程进行资产审核的行为，鉴定机构没有评估资质。按照武义县房屋征收补偿方案确定资产评估的标准，不符合法律规定，应为无效。评估报告不符合客观实际，评估价格混乱，在评估报告中有管理费产生，这是对有装修资质的企业在施工过程中产生的费用，而原告是个人装修，不应该产生管理费用，原告并没有委托或承包给有资质的企业进行装修；评估中将展示的商品作为评估对象错误；被告的房屋是很简单的，现在装修已经超出房屋的范围，这部分损失是原告自己扩大。四、如果确认无效，原告在签订合同时候明确知道是临时建筑，仍然与被告签订租赁合同，临时建筑的使用期限是2年，原告仍与被告签订3年，说明原告自己存在重大过错，应该承担过错责任。五、原告汤建业擅自转租大部分的房屋，其自己使用的只有8间，根据合同约定原告转租要由被告同意，其他的损失要原告自行承担，原告的转租没有经过被告同意。
原审法院审理查明，2012年3月20日，武义县壶山街道招投标分中心就星光合作社武川路边（中医院后）店面招租发布招标公告。2012年3月25日，星光合作社管理委员会发布投标规则。2012年4月15日，原告在招投中中标。后原、被告于2012年5月7日签订了《租赁合同》1份，合同约定：被告将坐落在武义县中医院后武川路边店面29间出租给原告使用；出租期限暂定三年，自2012年4月15日至2015年4月14日止，从签订合同之日算起，如遇政府建设需要，原告在限定时间内必须无条件迁移，装修费用被告不作赔偿，被告退回本年度尚未经营满的租金。同时合同还就租金、付款方式等内容进行约定。合同签订后，原告自己使用了其中8间店面，其他21间店面进行转租，并分别依据武义县人民政府壶山街道办事处和星光合作社管理委员会出具的企业住所、个体工商户经营场所证明办理了个体工商户的住所登记。2012年10月15日，承租的经营户向被告提交了申请延长租期的报告。2013年5月7日，原、被告经协商同意租赁期延长，并在原告租赁合同下方进行备注，明确因原告室内装潢成本及原告屋面修理，经原、被告双方协商同意，租赁期延长一年，2016年4月14日止，如遇政府拆迁，原告应无条件服从，被告将退回原告多余的承包款。2014年3月28日，武义县人民政府壶山街道办事处、武义县国土资源局、武义县城市管理行政执法局联合下发了《限期改正通知书》，通知书载明：被告未经有关部门审批，擅自在武川路与中源东路交叉口地块进行违法建设的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》等法律、法规的规定，现依据有关法律法规的规定，责令被告在2014年4月15日前自行改正，自行拆除违法搭建的建筑物、构筑物及其设施，恢复原样；逾期未履行改正义务的，供电、供水部分将强制断电断水，并将按照相关法律法规予以强制拆除。2014年4月4日，原告向原审法院起诉，并就损失部分向法院申请进行资产评估。后经原审法院委托，武义县天平资产评估事务所出具了武天评报（2014）039号、武天评报（2014）039-2号两份资产评估报告书。另经双方确认，合同签订后，原告按合同约定交纳每间1000元的押金，共计交纳押金29000元，并交纳两年的租金。2014年6月17日开始诉争房屋被停水停电。2014年7月3日，原告腾空诉争房屋，同日诉争房屋被拆除。
原审法院审理认为，本案的争议焦点是：一、租赁合同是否有效。二、原告主张的房屋装修损失及其他损失计算是否合理。三、因合同无效产生的损失应如何承担。一、租赁合同是否有效问题，原告主张出租房屋系违章建筑，合同应当无效；被告则辩称出租房屋系经政府默许的临时建筑。从2014年3月28日武义县人民政府壶山街道办事处、武义县国土资源局、武义县城市管理行政执法局联合下发了《限期改正通知书》看，诉争房屋系被告违法搭建，未经过相关部门的审批。且庭审中被告虽辩称诉争房屋系临时建筑，却未能提供相应的建设工程规划许可证或城市、县人民政府城乡规划主管部门批准材料。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，原、被告所签订的租赁合同应为无效合同。二、原告主张的房屋装修损失及其他损失计算是否合理问题，原告系依据武义县天平资产评估事务所出具的两份资产评估报告书来计算的各项损失的。针对武义县天平资产评估事务所出具的两份资产评估报告书，原、被告均提出各自异议，原告认为如合同无效，则本案不应当再考虑成新率；被告则认为评估机构以工程审核的方式来评估资质存在问题，以武义县城西区块、“两路一桥”国有土地上房屋征收补偿方案为标准进行评估存在问题，以重置价格为评估价格也存在问题，而本案的鉴定人也出庭陈述了其专家意见。装修费用，特别是商业装修，在评定其初期投入后，结合其租赁期限，确定其每年的成新率进行计算。本案中，原告对承租的建筑用房的装修已进行了使用，根据原告的使用情况，考虑60%的成新率较为合理，原告以因为合同无效不考虑成新率的理由不能成立。本案申请对承租房屋装修费用损失的评估，属资产评估的范畴，而武义天平资产评估事务所具备相应的资质。评估报告附表中使用工程审核表属于附表标题不恰当，装修评估采用重置成本法是恰当的。至于原告主张的搬迁补偿、临时安置补偿、停业损失补偿等，原告的主张系基于租赁合同，现原告承租的房屋并非拆迁，而是因诉争房屋系违法建筑将被政府依法拆除，但考虑到当事人对合同无效的过错及原告需提前另行租赁房屋搬迁等因素，原审法院酌情支持其他损失73950元（即两个月的房屋租金）。综上，原告合理损失为：房屋装修损失1677817元、其他损失补偿73950元，合计1751767元。三、因合同无效产生的损失应如何承担问题，原告认为被告故意隐瞒出租房屋系违章建筑行为导致了租赁合同无效，应当由被告承担原告的全部损失；被告则认为原告在签订合同时明知是临时建筑，仍与被告签订3年期限的租赁合同，原告自身存在重大过错，且原告转租未经被告同意，其他损失应由原告自行承担。从庭审查明情况看，各经营户在武义县人民政府壶山街道办事处和星光合作社管理委员会出具相关经营场所证明后办理了工商登记，且之后各经营户又联名向被告申请延长租赁期限，被告也同意延长租赁期限一年并在原租赁合同内备注明确，故可以看出被告对于原告转租是知道且同意的。原告作为租赁合同相对方可代表其他转租经营户在本案中一并主张损失，至于原告与其他转租经营户之间则可在本案确定损失后再另行解决。故被告主张转租未经其同意，其他损失应由原告自行承担的辩解，应不予采信。本案中，被告在未经相关部门审批及未取得相应的建设工程规划许可证的前提下，进行违法建设并将违法建筑出租给原告，对于合同无效存在过错。原告承租诉争房屋虽经招投标，但不能因此免除原告对于房屋是否取合法证件的相应注意义务，故原告对于合同无效也存在一定过错。以原告合理损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人过错等因素，酌定原、被告双方的过错比例为20%和80%。目前诉争房屋已拆除，故被告应当将原告交纳的押金29000元返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告汤建业与被告武义县壶山街道星光经济合作社于2012年5月7日签订的租赁合同无效；二、被告武义县壶山街道星光经济合作社于本判决生效后7日内赔付原告各项损失1401413.60元；三、被告武义县壶山街道星光经济合作社于本判决生效后7日内返还原告押金29000元。四、驳回原告汤建业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18485元（已减半），由原告汤建业负担11474元（已交纳），由被告武义县壶山街道星光经济合作社负担7011元，限于本判决生效后7日内交纳。
上诉人汤建业不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称，一、一审法院关于上诉人房屋装修损失事实认定有误。本案所涉房屋中，大量物品系不可移动或移动后丧失重复使用价值。2014年5月上诉人向一审法院申请进行评估鉴定，鉴定人将其列入武天评报（2014）039－2号《资产评估报告书》的第五、第7项的其他装修工程损失费审核金额为728328元，一审法院并没有将这部分已经实际产生的损失作为房屋装修损失或其他损失予以赔偿。二、上诉人主张的搬迁费补偿、临时安置费补偿、停业损失费补偿、人员费补偿及其他损失补偿合计1002716元，这部分损失是在房屋租赁合同无效情况下，对于在签订租赁合同时应当预见的损失，上诉人参照了“正常的房屋搬迁”计算所得的损失，而且这些数据均已经过了鉴定评估，都是能够确定的“实际损失”。依据法律关于无效合同责任承担的规定，被上诉人应当承担同样过错赔偿责任。一审法院只判令由被上诉人补偿73950元（两个月房租），没有法律依据，也没有体现2：8的过错责任分担赔偿原则。三、一审法院用60%的成新率来计算房屋装修损失而没有用现值损失计算属于适用法律错误。一审法院在认定本案房屋租赁合同无效的情况下，仍简单采用了武天评报（2014）039号《资产评估报告书》中关于60%成新率的结论没有法律依据。该评估报告书的第十条“评估鉴定假设”第二项为“租约限制假设指临时用房租赁期限到期后，随时可以解除受租约期限的限制”，一审庭审时，出庭作证的鉴定人也特意强调了该报告60%成新率只适用于租赁合同有效的情况，是四年租期的房屋，已经使用了两年并结合实际使用前还需要一定的装修期限计算得到的，如果房屋租赁合同无效，仅仅使用了两年的房屋装修是无须折旧的。依据2009年9月1日生效的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的司法解释》第九条第二款规定，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，而现值损失是不能以租赁期限来分摊折旧的，房屋租赁合同无效的情况下，双方关于租赁房屋的包括租赁期限在内的约定全部无效，因而不能按照原约定的租赁期限分摊装修装饰费用，无论是折价补偿还是分担损失都应按承租人使用折旧后尚存的实际价值来确定，而一审法院采用了60%成新率折旧对上诉人不公平。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人各项损失380万元，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人星光合作社答辩称，上诉人的上诉事实及理由不能成立，关于涉案经济损失，坚持一审意见，根据招投标当时的有关规定，被上诉人不应当承担赔偿责任。一审法院按照成新率60%来折算损失合情合理合法，请求二审法院维持一审判决。
二审期间，本院向武义天平资产评估事务所出具了（2014）浙金民终字第1381号函，要求其在《关于汤建业租赁房屋装修费用损失金额评估报告》（武天评报（2014）039号）的基础上，明确以下问题：一、在清查核实装修工程量、编制工程审核价格基础上，按照原鉴定报告确定的成新率得出的损失是现值损失还是残值损失；二、明确在确定成新率考虑装修物的使用年限时以多少年为基础并说明理由。武义天平资产评估事务所补充说明如下：一、按照《浙江省建筑工程预算定额2010版》编制的重置价值（全新价值），根据报告中成新率60%计算出来的损失指的是现值损失，不是残值损失。二、成新率的确定，一般大型商场、宾馆装修按10年计算，本案按照惯例10年计算，故确定成新率60%。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。应上诉人汤建业的要求，鉴定人员叶华亭出庭对鉴定报告在合同无效情形下能否使用、评估鉴定假设等相关问题作出了说明。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《资产评估报告书》（武天评报（2014）039－2号）“五、其他损失费中的店面装修工程其他损失费”涉及的物品系可重复利用物品，《资产评估报告书》（武天评报（2014）039号）亦未把该部分损失列入装修费用损失，汤建业要求星光合作社赔偿此部分损失无事实依据。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，在汤建业与星光合作社之间的房屋租赁合同被认定为无效后，对于已形成附合的装饰装修物，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，武义天平资产评估事务所于2014年12月24日出具的补充说明已经明确，本案装修物使用期限按使用10年的惯例计算，根据本案鉴定报告中成新率60%计算出来的损失指现值损失，考量星光合作社将临时建筑用于出租、汤建业在向武义县工商行政管理局经济开发区工商分局提供的《企业住所、个体工商户经营场所证明》载明的武义县人民政府壶山街道办事处对涉案房屋系临时建筑作出的说明等实际情况，原审法院酌情确定由汤建业、星光合作社分担涉案装饰装修物现值损失的20%、80%并无不当。涉案房屋租赁合同被认定为无效，原审法院已酌情要求星光合作社支付汤建业其他损失73950元（即两个月的房屋租金），汤建业要求星光合作社按照涉案资产评估报告书承担搬迁费、临时安置补偿费、停业损失费、人员补偿费没有事实及法律依据。综上，汤建业在本案的上诉请求依据不足，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25527元，由上诉人汤建业负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 葵
审 判 员 朱 红 彦
审 判 员 王孜力哈
二〇一五年一月八日
代书记员 吕 倩 茜