上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1224号
原告上海立旺贸易有限公司。
法定代表人王立群。
委托代理人梁志强，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。
被告牛春仁。
委托代理人谭艾珺，上海市嘉华律师事务所律师。
委托代理人费寅，上海市嘉华律师事务所律师。
原告上海立旺贸易有限公司（以下简称“立旺公司”）与被告牛春仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理后，被告牛春仁于2014年5月23日向本院提出管辖权异议，本院于2014年6月12日裁定了驳回被告提出的管辖权异议。因对该裁定不服，被告上诉于上海市第二中级人民法院，请求撤销原裁定。上海市第二中级人民法院于2014年7月28日裁定驳回上诉。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年12月5日开庭进行了审理。原告立旺公司委托代理人梁志强，被告牛春仁及其委托代理人谭艾珺、费寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告立旺公司诉称，被告牛春仁长期租用原告所有的上海市闸北区鸿兴路XXX号一楼约100平方米的房屋（以下简称“系争房屋”），月租金为人民币6，000元（以下币种均为人民币）。原、被告之间最后一份租赁合同租期至2013年10月14日，期满后，经原告多次催告，被告拒不返还房屋，也未向原告支付任何房屋占用费。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院，请求判令：1、被告立即腾退系争房屋；2、被告支付原告2013年10月14日起至实际返还系争房屋之日止的房屋占用费，按每月6，000元标准计算；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告牛春仁辩称；1、被告已经支付了合同期限内的所有租金及租赁押金10，000元，抵扣一个月的租金6，000元后尚余4，000元。2、原告要求被告支付占有使用费没有依据，系争房屋所在地块从2013年2月就发布征收公告，被告于2013年6月就停止营业。3、2011年被告在原告同意下，以系争房屋为登记住所办理了卫生许可证、餐饮服务许可证及营业执照，被告作为系争房屋的实际经营者，在征收中依法享有相关补贴；原告已与拆迁单位签订了补偿安置协议，在原告获得拆迁安置补偿款中包含属于实际经营者的部分，但原告拒绝将该部分返还被告，被告未得到相应安置补偿，故无法进行搬迁及重新进行经营。4、根据相关的动迁政策，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁，在目前被告未获补偿的情况下，被告有理由拒绝搬迁。
经审理查明，1994年12月30日上海市闸北区规划土地管理管局向上海中弘实业发展公司（以下简称“中弘公司”）颁发《国有土地使用证》，载明土地使用者为中弘公司，土地坐落上海市闸北区鸿兴路XXX号，用途商业用地。2002年12月16日，上海市闸北区商业资产经营有限公司出具《关于同意果品杂货公司整体转制的批复》，同意上海市闸北区供销合作社下属果品杂货公司实行整体转制。2003年3月18日，上海市闸北区供销合作社出具《关于同意鸿兴路XXX号商业用房产权转让的批复》，载明，同意上海市闸北区果品杂货公司实施整体转制，经闸北区供销社领导班子和体改办讨论决定，同意企业改制方案，同意将闸北区果品杂货公司所属上海中弘实业公司鸿兴路XXX号商业产权房转让给上海立旺贸易有限公司。
2007年3月12日，原告（出租方、甲方）与被告妻子张寒梅（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定，由乙方承租系争房屋，建筑面积约100平方米，租赁用途经营，租赁期限叁年，租期自2007年3月15日至2010年3月14日止。年租金72，000元，年租金分四次支付；乙方如开办企业，所需税务登记，工商执照等手续均由乙方自行办理；乙方在租赁期间，未经甲方同意不得擅自转租，转让及移作他用；本协议在履行过程中如遇不可抗力、市政规划，旧区改造和批租等因素，致使本协议无法正常履行，即视为合同自行终止。双方都应无条件服从，均不承担任何责任；租赁期间，乙方应付押金10，000元，租赁合同期满在乙方结清应支付甲方各项费用后一周内退还乙方。租赁合同期满后，乙方如有续租意向，在同等条件下，甲方应给与乙方优先权利。协议最后手书条款：“如两年内遇到动迁，动迁单位有装修补偿款，甲方无条件全额返还乙方，可动设备由乙方自行拆除带走，乙方营业执照自行办理迁移手续，没有补偿。”同日，张寒梅向原告支付押金10，000元及首期租金。2011年3月2日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告继续承租系争房屋，租期从2011年3月15日至2012年3月14日，该合同除无最后手书条款之外，其他条款均与之前的《房屋租赁协议》一致。2012年2月13日，原、被告双方再行签订《房屋租赁协议》，约定被告继续承租系争房屋，租期从2012年3月15日至2013年3月14日，其他条款均与2011年的《房屋租赁协议》一致。2013年2月10日，原、被告双方又签订《房屋租赁协议》，约定被告继续承租系争房屋，租期从2013年3月15日至2013年10月14日，除协议最后手书条款“7、原关于安全生产、安全消防、保全包围补充协议继续有效”外，其他条款均与2011年的《房屋租赁协议》一致。
2011年11月18日，上海市闸北区卫生局向上海市闸北区雯纤酒家（以下简称“雯纤酒家”）颁发《上海市公共场所卫生许可证》。2012年1月17日，上海市工商行政管理局闸北分局向被告颁发个体工商户营业执照，被告在系争房屋注册登记雯纤酒家的个体工商户。2012年1月9日，上海市食品药品监督管理局闸北分局向雯纤酒家颁发《餐饮服务许可证》；2012年2月14日，上海市闸北区国家税务局及上海市地方税务局闸北区分局向雯纤酒家颁发《税务登记证》。
另查明，2013年2月20日，上海市闸北区人民政府颁发征收决定，对包括系争房屋在内的东至宝昌路，南至临山路，西至公兴路，北至中兴路地块进行征收。
又查明，在被告承租前系争房屋原告出租给唐春春，2007年3月12日，唐春春将系争房屋转让给被告，双方签订《饭店转让协议》。
审理中，被告妻子张寒梅曾到庭表示，2007年的租赁合同系张寒梅与原告签署，因张寒梅与牛春仁系夫妻，之后的租赁合同是牛春仁与原告签署的，双方的租赁关系也一直存续，对于张寒梅承租系争房屋时缴纳的押金权益，同意由牛春仁代为接受。原、被告均确认双方的租赁关系开始于2007年3月15日，租赁关系确立伊始，被告妻子曾缴纳租赁押金10，000元，租期内的租金被告均已经支付完毕。原告并表示，同意向被告返还租赁押金，但要求与被告拖欠的房屋使用费进行折抵。
审理中，被告曾于2014年8月1日向本院提交反诉状，但之后未于本院指定的时间内缴纳反诉费用。随后被告表示将另行主张权利。
以上事实，有原告提供的批复两份、《房屋租赁协议》两份，被告提交的《房屋租赁协议》三份、结婚证、收据三张、房屋征收决定、照片4张、《转让协议》、上海市闸北区环境保护局审批意见、个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、卫生许可证、税务登记证、国有土地使用证以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现合同约定租赁期限到期，双方亦未就续租达成一致，故《房屋租赁协议》因租赁期限届满而于2013年10月14日终止。合同终止，被告继续占有使用系争房屋，无相关事实和法律依据，故原告要求被告迁出系争房屋并无不妥，本院予以支持。现原告要求被告按照原租金标准支付合同到期后至被告实际搬离之日止的房屋使用费，数额尚属合理，本院予以准许。至于被告所述应对其进行动迁安置补偿后再行搬迁之抗辩理由，无相关事实和法律依据，本院不予采信。审理中，原告表示同意将被告缴纳的押金折抵被告欠付的房屋使用费，被告妻子亦同意由其缴纳的租赁押金由被告代为领受，并无不妥，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告牛春仁（含物品）应于本判决生效之日起三日内搬离上海市闸北区鸿兴路XXX号约100平方米房屋，将上址房屋返还原告上海立旺贸易有限公司；
二、被告牛春仁应于本判决生效之日起三日内支付原告上海立旺贸易有限公司自2013年10月15日起至实际返还上址房屋之日止的房屋使用费（按照每月6，000元标准计算）；
三、原告上海立旺贸易有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告牛春仁返还租赁保证金10，000元（该款项可与第二项判决主文中的金额相折抵）。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费930元（原告上海立旺贸易有限公司已预缴），由被告牛春仁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 吴晓婕
人民陪审员 成福鑫
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。