广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）来民二终字第203号
上诉人（一审原告、反诉被告）：韦民。
上诉人（一审原告、反诉被告）：韦彩娥。
二上诉人的共同委托代理人：周瑞体，广西圣泰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司。
诉讼代表人：黄翠利，该公司经理。
被上诉人（一审被告）：广西凯丰房地产开发有限公司。
法定代表人：覃登选，该公司董事长。
二被上诉人的共同委托代理人：韦叶锦，广西创想律师事务所律师。
上诉人韦民、韦彩娥因与被上诉人广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司（下称凯丰武宣分公司）、广西凯丰房地产开发有限公司（下称凯丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服武宣县人民法院（2015）武民初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人韦民、韦彩娥的共同委托代理人周瑞体，被上诉人凯丰公司和凯丰武宣分公司的共同委托代理人韦叶锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理查明：凯丰武宣分公司是武宣县武宣镇凯丰世纪广场工程的开发商。韦民、韦彩娥（下即买受人）与凯丰武宣分公司（下即出卖人）于2012年6月11日签订了一份《商品房买卖合同》，约定韦民、韦彩娥购买凯丰世纪广场第X栋X单元X号房，总房价款为432068元，付款方式为按揭付款，房屋交付期限为2012年12月31日；如遇下列特殊原因，双方未解除或变更合同的，交房日期可据实延期……供水、供电部门连续停水、停电四小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时及一天）施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的；出卖人逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，出卖人从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人逾期付款的，应在应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四约定，买受人选择申请银行按揭付款的，买受人承诺在合同签订后30日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理按揭所规定的全部资料，否则视为逾期付款，交房日期顺延，并应承担违约责任。合同还作了其他方面的约定。但凯丰武宣分公司未能按约定在2012年12月31日交房，各业主要求交付房屋未果后，于2014年5月到建设局、县政府请愿，要求政府部门督促加紧实施并交房，同时按合同支付逾期交房违约金。在政府相关部门的协调下，凯丰武宣分公司向业主承诺：2014年8月31日按合同约定交房，否则自愿按照业主所交购房款日万分之三支付违约金。承诺期限到后，凯丰武宣分公司未能按承诺期限交付房产，在相关配套设施还未完工、没有取得验收合格的情况下，凯丰武宣分公司在南国今报上刊发交房公告，并通过信件、电话的方式通知各业主于2014年9月15日起收房，韦民、韦彩娥接到通知后已于2014年9月15日接收房屋。2014年10月21日，武宣县住房和城乡建设局向凯丰武宣分公司发出函告，要求其在工程竣工验收合格后方可向购房业主移交物业。凯丰世纪广场工程至今仍未取得验收合格证。为此，韦民、韦彩娥起诉至法院，请求依法判令凯丰公司和凯丰武宣分公司支付逾期交房违约金46102元（计至2015年1月31日，此后逾期违约金每日按总房价的万分之三计算至验收合格交房之日止），并承担本案诉讼费。一审法院受理本案后，凯丰武宣分公司在审理过程中提起反诉，请求判令韦民、韦彩娥支付逾期支付购房款违约金10489元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案当事人双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，且已实际履行，属有效合同，且双方对合同的效力亦无异议，双方应按合同的约定履行义务。
关于支付逾期交房违约金的计算依据问题。一审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了交房日期为2012年12月31日，并对双方的权利义务、违约责任等作了约定，而凯丰武宣分公司逾期交房应承担违约责任，应按合同约定按日支付已交房价款万分之一支付逾期交房违约金。同时，合同约定了逾期交房免除责任的特殊条款，符合条件的情况可以顺延交房。凯丰武宣分公司在2014年5月20日对武宣凯丰世纪广场业主作出的承诺书是双方自愿签订的，承诺书上的内容标明为凯丰武宣分公司与业主代表协商，凯丰武宣分公司没有相关证据证明不是与业主代表协商签订，承诺书上提出违约金按日万分之三赔偿没有超过法律法规的相关规定，因此，一审法院认为，应遵守诚实信用原则，超出2014年8月31日交房的，违约金按日支付已交房价款万分之三计算。
关于韦民、韦彩娥诉请的逾期交房违约金及凯丰武宣分公司反诉请求的违约金的计算问题。凯丰武宣分公司主张韦民、韦彩娥没有按合同约定及时办理按揭贷款支付购房余款，视同逾期付款，交房期限随之顺延，韦民、韦彩娥应承担违约责任，应按合同约定支付逾期支付购房款违约金10489元。一审法院认为，由于韦民、韦彩娥在双方合同约定的房屋交付日期截止后，仍未能付清所有的购房款，因此按照合同约定，凯丰武宣分公司的交房日期可以顺延到所有的购房款交清之日止。韦民、韦彩娥于2014年3月20日才与银行签订借款合同，而凯丰武宣分公司所负责开发的楼盘其他业主已经能够在合同约定的交房日前办理好按揭贷款手续，可见在合同约定的交房日前楼盘已经达到满足办理房屋按揭手续的条件，而韦民、韦彩娥未能在合同约定的交房日前办理按揭贷款手续，已经构成了逾期付款，但对逾期付款的起算期限双方都没有提供足够的证据证明，一审法院推定为约定的交房截止日。因此，在这之后的逾期付款，韦民、韦彩娥应承担逾期付款的违约责任，支付给凯丰武宣分公司逾期付款违约金为：170000×0.0001×443=7531元（自2013年1月1日计至2014年3月20日止，共443天）。凯丰武宣分公司支付给韦民、韦彩娥的逾期交房违约金计算为：自2014年3月21日（签订借款合同次日）至2014年8月31日为164天；2014年9年1日至2014年9月15日（韦民、韦彩娥接收房屋之日）即15天，即432068×164×0.0001＋432068×15×0.0003=9030.23元，与韦民、韦彩娥应支付逾期付款违约金7531元相抵，凯丰武宣分公司最后应支付给韦民、韦彩娥的逾期交房违约金为：9030.23-7531=1499.23元。
关于凯丰公司的责任承担问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”凯丰武宣分公司是凯丰公司的分公司，没有独立的法人资格，不能对外独立承担责任，因此，一审法院认为，本案由凯丰武宣分公司和凯丰公司共同承担违约责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司与广西凯丰房地产开发有限公司应共同向韦民、韦彩娥支付逾期交房违约金9030.23元（违约金计至2014年9月15日止）；二、韦民、韦彩娥应支付给广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司的逾期付款违约金7531元（违约金自2013年1月1日计至2014年3月20日止）；三、上述广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司与广西凯丰房地产开发有限公司应支付给韦民、韦彩娥的支付逾期交房违约金9030.23元，与韦民、韦彩娥应支付给广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司与广西凯丰房地产开发有限公司的逾期付款违约金7531元相抵，广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司与广西凯丰房地产开发有限公司还应支付给韦民、韦彩娥的逾期交房违约金共计1499.23元；四、驳回韦民、韦彩娥的其他诉讼请求；五、驳回广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司的反诉请求。一审本诉受理费953元，由韦民、韦彩娥承担766元，由广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司和广西凯丰房地产开发有限公司承担187元。本案反诉受理费31元，由韦民、韦彩娥承担22元，由广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司承担9元。
上诉人韦民、韦彩娥不服一审判决，上诉称：1.包括上诉人在内的一百多名业主就被上诉人逾期交房承担违约责任提起诉讼，一审法院作出了三种不同结果的判决，上诉人认为一审不应当采取双重甚至多重标准对同一事实作出不同判决。因为，在本系列案件中，被上诉人把根本没有申请竣工合格验收的房子交付给各个业主，其目的是为了逃避责任。不仅违反了法律禁止性规定和合同约定，而且必将导致严重的安全隐患。被上诉人开发的武宣凯丰世纪广场未经验收就交房，即便交房也应当一直承担逾期交房的违约责任直至验收合格并符合交房条件为止。2.一审主观推测上诉人“未能在合同约定的交房日期前办理按揭贷款手续，已经构成了逾期付款”，这与事实不符。因为，被上诉人在将本案的商品房出卖给上诉人之前就已经把房子抵押给他人，上诉人因此无法办理按揭贷款，也因此无法依照合同约定履行付款义务。上诉人积极履行合同约定，在签约购房时就交齐了所有应当提交的材料，且因久久未通知去办理贷款手续而多次找被上诉人交涉。可见，无法办理按揭贷款的责任不在于上诉人。3.因为被上诉人已把房子抵押担保，而且在武宣县房管所办理了抵押登记手续，其又隐瞒事实将房子卖给上诉人，当然应当由被上诉人承担无法办理按揭贷款的全部责任。直到被上诉人还清借款可以解除抵押后，其才通知上诉人去办理贷款。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。
被上诉人凯丰公司和凯丰武宣分公司答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的意见，本案双方当事人的争议焦点为：1、如何确定被上诉人的交房日期；2、逾期办理贷款的责任是否应当由上诉人承担。
上诉人在二审期间，提交了一份武宣县房产管理所于2015年9月29日出具的证明，内容是“经查档，位于广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司开发的凯丰世纪广场2栋1单元2001及1栋1单元1401号房屋于2011年11月23日在我所办了抵押登记；登记权人为唐综；抵押期限为2011年11月23日至2012年11月22日，抵押金额为人民币伍佰万元整。该宗抵押登记于2014年1月6日办理了抵押注销登记。”上诉人的证明目的是，上诉人向被上诉人购买房屋时，被上诉人隐瞒了已经将该房屋抵押给他人的重要事实，因此，上诉人无法办理按揭贷款，被上诉人存在重大过错构成违约。
被上诉人质证认为，上诉人提交的证据不属于新证据，关于抵押的事实上诉人在签订合同时就应当提出异议，未及时提出的后果应当由上诉人承担，抵押注销后上诉人应当及时办理按揭手续，但上诉人在2014年3月20日才办理。
本院认证认为，该证据系在二审期间获得，具有真实性、合法性和关联性，可以采纳作为本案的证据。
另查明，本案房屋在上诉人购买前被上诉人已经将其抵押给案外人，且未告知上诉人，于2014年1月6日解除了抵押登记，至二审审理期间仍未经验收合格。
另查明，2012年6月11日至2012年12月31日，连续降雨4小时或间断降雨6小时以上的天数有27天（分别是6月11日、14日、15日、22日、24日、26日；7月24日、25日、26日、27日；8月5日、6日、22日、31日；9月20日、24日；10月27日、29日、30日；11月8日、26日、28日、30日；12月1日、21日、27日、29日），连续停电4小时以上的天数有2天（分别是6月23日、10月23日），按照合同约定合计应顺延的天数为29天。
二审查明，上诉人与被上诉人凯丰武宣分公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：凯丰世纪广场190号）第八条交付期限中约定，被上诉人凯丰武宣分公司应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给上诉人使用。
本院查明的其他事实与一审法院一致，予以确认。
本院认为，关于如何确定被上诉人的交房日期的问题。本案中，被上诉人交付给上诉人使用的商品房未经验收合格，违反了合同约定和法律规定，属于瑕疵交付，但上诉人韦民、韦彩娥已于2014年9月17日接收房屋使用，在明知未经验收合格的情形后亦未提出退回房屋给被上诉人，而是继续占有使用，且上诉人也未有充分证据证明未经验收合格影响了房屋的实际使用，表明上诉人已实际认可被上诉人交付了房屋。故而被上诉人的实际交房日应为2014年9月17日，违约金应计至上诉人实际接收房屋之日。对于所交付房屋未经验收可能存在的质量瑕疵问题，上诉人可另行主张权利。因此，上诉人主张将验收合格之日作为被上诉人实际交房之日的上诉理由不成立。
关于逾期办理贷款的责任是否应当由上诉人承担的问题。根据二审中新查明的事实，本案房屋被上诉人在上诉人购买前就已经抵押给他人，但未将该情况告知上诉人，直到2014年1月6日才解除抵押，并且解除抵押后被上诉人也未书面告知上诉人，上诉人因为被上诉人的原因而无法办理按揭，故逾期办理贷款的责任不应当由上诉人承担。上诉人在被上诉人解除抵押后于2014年3月20日办理完按揭贷款手续，其不存在逾期付款过错，被上诉人不能因上诉人的按揭贷款未到位而顺延交房。因此，上诉人主张不承担逾期付款违约责任的上诉理由成立，被上诉人的一审反诉请求不成立。
对于逾期交房违约金的计算，根据合同法司法解释规定和合同约定，违约金应当以上诉人已付购房款为基数计算。双方合同中约定的违约金按已付房款日万分之一赔偿，被上诉人承诺书上提出违约金按已付房款日万分之三赔偿，没有超过法律法规的相关规定，应予支持。因被上诉人不能因上诉人未付完房款而顺延交房，故而仍应当按照合同约定的2012年12月31日交房。又因合同约定有可以顺延的情形，根据合同约定可以顺延的天数有29天，因此，被上诉人可以顺延至2013年1月29日交房，逾期则应承担违约责任。综合上述理由，被上诉人应当付给上诉人的违约金为19906.05元【①自2013年1月30日至2014年3月20日共计415天，即262068×415×0.0001=10875.82元；②自2014年3月21日至2014年8月31日（被上诉人承诺交房日）共计164天，2014年9月1日至2014年9月15日（被上诉人实际交房日）共计15天，即432068×164×0.0001＋432068×15×0.0003=9030.23元；①＋②=19906.05元】。
综上，一审认定事实适用法律部分有误，应予纠正；上诉人的部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持武宣县人民法院（2015）武民初字第193号民事判决第四、五项；
二、撤销武宣县人民法院（2015）武民初字第193号民事判决第一、二、三项；
三、被上诉人广西凯丰房地产开发有限公司向上诉人韦民、韦彩娥支付逾期交房违约金19906.05元。
本案一审受理费985元、二审案件受理费953元，合计1938元，由上诉人韦民、韦彩娥负担538元，由被上诉人负担1400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦远潇
审 判 员 黄月秀
代理审判员 石晓志
二〇一五年十一月三日
书 记 员 韦国庆
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。