广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2015）云新法民二初字第314/319号原告（被告）新兴县新城镇黄塘村民委员会第一村民小组。地址：新兴县。负责人陈新林，小组长。委托代理人苏志聪，广东云新律师事务所律师。被告（原告）刘金华，男，1963年10月22日出生，汉族，居民，住新兴县。委托代理人谢冠铭，男，汉族，居民，住新兴县。原告（被告）新兴县新城镇黄塘村民委员会第一村民小组（下称黄塘一组）与被告（原告）刘金华农村土地承包合同纠纷案，黄塘一组与刘金华均于2015年7月30日向本院提起诉讼，本院于2015年8月6日分别立案受理。在诉讼中，本院依法将两案合并审理，由代理审判员陈芝芝适用简易程序分别于2015年9月6日、10月19日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告（被告）黄塘一组负责人陈新林、委托代理人苏志聪，被告（原告）刘金华及其委托代理人谢冠铭到庭参加了诉讼，第二次开庭时，原告（被告）黄塘一组委托代理人苏志聪，被告（原告）刘金华委托代理人谢冠铭到庭参加了诉讼。两案现已审理终结。原告（被告）黄塘一组诉、辩称，黄塘一组通过公开招投标方式，将本小组土地塘（地名）约1.71亩土地发包给刘金华，双方于2013年12月9日签订了《土地承包合同》，约定：1、黄塘一组将位于翔顺花园三区三期东面:东至水田、南至村道、西至排水渠、北至水田，面积约1.71亩土地发包给刘金华；2、承包期限从2013年11月1日至2041年10月31日，共28年；3、承包款按期递增，每5年为一期，递增幅度为上一期的10%。其中第一期2013年12月9日至2018年12月8日的承包款为每年50000元；4、承包款按年度缴交，每年度1月15日前付清当年承包款，逾期超过三个月的，黄塘一组有权收回土地使用权，终止合同并追收所欠款项；5、单方违约的，违约方要支付守约方人民币300000元等。此外，合同还约定双方其他权利义务内容。合同签订后，黄塘一组交付了土地给刘金华使用，刘金华也按时交纳了第一年租金50000元及押金30000元给黄塘一组。但对2015年的承包款，刘金华没有如期交纳，黄塘一组曾以电话、邮寄等方式催缴，并单方提出解除合同，但刘金华一直以黄塘一组没有提供集体土地使用权证协助其办理临建手续为由拖欠至今。黄塘一组认为，签订承包合同后，黄塘一组一直积极履行合同义务，并无违约行为；而刘金华在承包土地时就清楚黄塘一组对涉案土地没有办理集体土地使用权证，现又以黄塘一组未提供集体土地使用权证协助其办理报建为由拖欠租金，并无事实依据，相反刘金华逾期三个月以上未交租金，已构成违约，合同约定解除合同的条件已成就，依法可解除本案合同，其应承担违约责任并支付合同约定的违约金。为此，黄塘一组起诉至法院，请求判令：1、解除黄塘一组与刘金华于2013年12月9日签订的《土地承包合同》，并责令刘金华立即腾退上述合同约定的土地给黄塘一组；2、刘金华支付拖欠的2015年承包款50000元（其中抵减刘金华已交付的押金30000元后，尚应支付20000元）及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2015年1月16日起计算至付清租金日止）给黄塘一组；3、刘金华支付违约金300000元给黄塘一组；4、案件受理费由刘金华承担。被告（原告）刘金华诉、辩称，刘金华于2013年10月22日通过公开竞投方式取得了黄塘一组发包的土地塘（地名）土地承包承租权，并于2013年12月9日与黄塘一组签订了《土地承包合同》。合同签订次日，刘金华就支付了租赁押金30000元和首年租金50000元给黄塘一组。之后，刘金华因需在租赁土地上增设建筑物而到新兴县城乡规划局咨询如何办理报建手续，经询得知办理建设工程规划报建手续需提交《土地使用证》或《土地使用证》正在办理中的证明。刘金华遂多次通过口头和书面形式请求黄塘一组提供租赁土地的《集体土地使用权证》或能申请办理报建手续的土地权属证明复印件，但黄塘一组每次都以已交付租赁土地给刘金华使用，刘金华可依法依约使用租赁土地为由敷衍刘金华。2015年3月17日，黄塘一组在未依约通知请求刘金华履行义务的情况下，寄送了《催缴承包款通知书》给刘金华，要求刘金华支付租金。刘金华遂于同月19日寄送对该通知书的回复意见给黄塘一组小组长，但被拒收。2015年4月21日，黄塘一组寄送《解除合同及追缴承包款通知书》给刘金华，次日双方就此事进行协商，刘金华向黄塘一组递交了回复意见，并要求黄塘一组撤回《解除合同及追缴承包款通知书》及提供土地权属证明，协助办理报建手续，但经协商未果。同年5月28日，刘金华又向黄塘一组提出了解决方案，但小组长陈新林对刘金华提出的解决方案不予采纳。之后，双方经村委会调解，仍未调解成功。刘金华认为：1、根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定，农村土地是指依法用于农业的土地。而从黄塘一组在招投标时的公告及交易表决书中均显示涉案土地为农业、商业用途土地，即本案涉案土地非农业用地，故本案案由应确定为土地租赁合同纠纷而非农村土地承包合同纠纷；2、刘金华已依约履行了自己交纳押金和租金的合同义务，并无违约行为；3、黄塘一组应提供土地权属证明及协助刘金华办理报建手续才属依法交付土地，但黄塘一组一直未履行上述义务，故黄塘一组至今未算依法将租赁土地交付刘金华使用，也未依约协助刘金华办理报建手续，已属违约。在此情形下，黄塘一组却提出解除合同、要求刘金华支付租金和腾退土地的诉讼请求，违反了法律规定和合同约定；4、黄塘一组小组长陈新林未经民主议定程序，便以村民小组名义寄送《解除合同及追缴承包款通知书》给刘金华，提出解除合同的主张，该主张依法应当无效；5、黄塘一组在未依约履行协助刘金华办理报建手续义务的情形下，单方提出解除合同的主张依法应当无效；6、因黄塘一组并未依约交付涉案土地，故其没有权利向刘金华收取租金，即刘金华不存在拖欠租金的违约事实，不应承担支付300000元违约金的责任。且涉案合同约定的违约金过高，即使刘金华违约，黄塘一组亦应提供相应损失证明证实其主张，但黄塘一组未能提供证据予以证实其损失，故其主张刘金华支付300000元违约金的请求没有事实、法律依据；7、黄塘一组主张刘金华支付从2015年1月16日起至付清租金日止的利息，但该主张并无具体请求金额，就该主张亦未预交受理费，故黄塘一组关于利息的主张未进入诉讼程序，非本案审理范围。综上所述，刘金华为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、确认黄塘一组于2015年4月21日寄送给刘金华的《解除合同及追缴承包款通知书》提出解除合同的主张无效；2、确认黄塘一组拒绝提供租赁土地的《集体土地所有权证》复印件或能申请办理报建手续的土地权属证明复印件和协助刘金华申请办理建设工程规划报建手续的行为违约；3、判令黄塘一组提供租赁土地塘的《集体土地所有权证》复印件或能申请办理报建手续的土地权属证明复印件和协助刘金华办理报建手续义务。经审理查明，黄塘一组通过公开招投标方式，将本小组土地塘（地名）约1.71亩土地发包给刘金华，双方于2013年12月9日签订了《土地承包合同》，约定：1、黄塘一组将位于翔顺花园三区三期东面:东至水田、南至村道、西至排水渠、北至水田，面积约1.71亩土地发包给刘金华；2、承包期限从2013年11月1日至2041年10月31日，共28年；3、承包款按期递增，每5年为一期，递增幅度为上一期的10%。其中第一期2013年12月9日至2018年12月8日的承包款为每年50000元；4、承包款按年度缴交，每年度的1月15日前付清当年承包款，逾期超过三个月的，黄塘一组有权收回土地使用权，终止合同并追收所欠款项；5、单方违约的，违约方要支付守约方人民币300000元；6、本合同自签订之日起生效。此外，合同还约定双方其他权利义务内容。合同签订后，黄塘一组交付了土地给刘金华使用，刘金华也于2013年12月10日缴纳了第一年即2014年度的承包款50000元，并根据双方口头约定缴纳了用作保证合同履行的押金30000元给黄塘一组。合同履行过程中，刘金华曾于2015年1月、2月间分别向黄塘一组寄送了两份通知，主要内容均为以黄塘一组至今没有提供涉案土地的《集体土地所有权证》复印件，致使刘金华不能申请办理建设工程规划报建手续和使用涉案土地为由，请求黄塘一组提供涉案土地的《集体土地所有权证》复印件并协助办理报建手续。黄塘一组每次收到上述通知后，均以书面形式回复刘金华，回复的主要内容均为本案合同所涉土地权属黄塘一组集体土地，土地权属无争议，且合同签订后，黄塘一组已交付土地给刘金华使用，刘金华可依法依约使用土地。2015年3月13日，黄塘一组向刘金华发送了《催缴承包款通知书》,通知刘金华尽快缴清拖欠的2015年度承包款50000元。之后双方就前述缴纳承包款及协助办理报建手续的纠纷进行协商未果，黄塘一组于2015年4月21日再次向刘金华寄送了《解除合同及追缴承包款通知书》，通知其解除合同，并限期缴清拖欠的50000元承包款。此后，双方多次就前述纠纷协商，并经村委会进行调解，亦未果。为此，黄塘一组、刘金华为解决涉案合同纠纷，维护各自合法权益，均于2015年7月20日诉至本院，双方各自提出前述诉讼请求。第一次庭审后，黄塘一组向本院提交了由新兴县国土局测绘队出具的用地位置图，以及新兴县新城镇黄塘村民委员会加盖公章的证明各一份，并认为两份证据均证实涉案土地权属为黄塘一组所有。刘金华经质证认为上述两份证据已超过举证期限，且出具该两份证据的单位均不具备确认黄塘一组土地权属的资格。上述事实，有黄塘一组提供的《村民决议》，刘金华提供的《交易表决书》、《交易意向立项申请表》、《土地塘发包公告》、新城镇统一收款收据两张、2015年1月21日《通知》、2015年2月3日《催提供租赁土地权属证明通知》，黄塘一组、刘金华双方均提供的《土地承包合同》、2015年1月23日《通知》、2015年2月12日《通知》、2015年3月13日《催缴承包款通知书》、2015年4月19日《解除合同及追缴承包款通知书》以及本院的庭审笔录等材料附卷证实。本院认为，根据黄塘一组与刘金华双方各自的诉讼请求及诉辩意见，本案争议焦点主要为：1、本案的定性问题：是土地承包合同还是土地租赁合同？2、双方在合同履行过程中有无存在违约行为？若有违约，违约责任如何承担？3、解除合同条件是否已成就？一、关于本案性质是承包合同还是租赁合同问题。农村土地承包合同是指农村经济组织成员以家庭承包或以招标、拍卖、公开协商等方式承包农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地的合同。土地租赁合同是指国家或集体将土地使用权出租给土地使用者，土地使用者支付租金的合同。本案中，黄塘一组与刘金华于2013年12月9日签订的《土地承包合同》，该合同载明“将权属甲方（即黄塘一组）集体位于黄塘村前的土地发包”，即双方签订合同时均确认合同所涉土地为黄塘一组集体所有土地，同时庭审中黄塘一组确认涉案土地未办理土地权属证明，那么涉案土地性质应仍为农业用地而未作变更。且从合同中“承包”、“发包”等用词以及约定合同期限高于法定的租赁期限20年等内容亦可看出，涉案合同关系为承包合同关系而非租赁合同关系。因此，涉案合同关系应当适用《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》调整。对刘金华以招投标时的公告及交易表决书中均显示涉案土地为农业、商业用途土地为由，认定本案涉案土地为非农业用地的抗辩意见，因该公告及表决书非合同内容，不能以此作为对使用涉案土地的约定，故对该抗辩意见，本院不予采纳。二、关于合同履行过程中双方有无违约问题。黄塘一组与刘金华签订的《土地承包合同》中约定：“承包款按年度缴交，支付时间为每年度1月15日前付清当年承包款，如乙方（即刘金华）逾期超过三个月内未付清当年承包款的，视为乙方违约处理。甲方（即黄塘一组）有权收回土地使用权，终止合同并追收所欠款项”，现刘金华经黄塘一组多次催缴承包款，逾期超过三个月未付清本年度承包款，已属违约，应承担相应的违约责任。对于刘金华主张确认黄塘一组拒绝提供涉案土地《集体土地所有权证》或能申请办理报建手续的土地权属证明、协助刘金华申请办理建设工程规划报建手续行为违约的诉讼请求，以及以黄塘一组未协助其办理报建手续为由，认为黄塘一组至今未依法将涉案土地交付给其使用，属先行违约，其有权不支付承包款的抗辩意见。本院认为：1、合同双方对交付方式并无特别约定，而涉案土地为不动产，其交付方式无法如动产一般直接转移，在无特别约定的情况下，根据一般的土地承包合同惯例，应于合同生效之日即2013年12月9日视为已交付；况且，刘金华也没有举证证明黄塘一组尚未交付土地的事实。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”及《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”，现刘金华要求就涉案土地办理报建手续，即对土地进行非农建设，已超出了上述法定的农业用地范围，与合同约定的“承包期内，刘金华享有法律允许的自主经营权”条款相悖，显然，刘金华以此理由要求发包方提供协助义务不合约定及相关法律规定，故对刘金华的上述诉讼请求以及抗辩意见，本院不予采纳及支持。三、关于解除合同条件是否已成就的问题。如前述，本案中刘金华拖欠承包款的行为已构成违约，根据合同约定，黄塘一组有权解除合同，并要求刘金华支付拖欠的承包款。故对黄塘一组请求解除合同，腾退承包土地以及刘金华支付拖欠承包款的请求，合理合法，本院予以支持。但是，刘金华第二年的承包时间应从2014年12月9日起至2015年12月8日止，至本案法庭辩论终结时，第二年实际承包时间尚不足一个年度，故承包款应以实际发生的承包时间计算，以年度承包款50000元为基数，从2014年12月9日起计至腾退土地给黄塘一组之日止，但由于黄塘一组只请求2015年的承包款，故计算的时间不应超出本承包年度即2015年12月8日。而黄塘一组请求刘金华足额付清一个年度的承包款50000元，理据不足，本院不予支持。而对刘金华关于黄塘一组履行提供涉案土地的土地权属证明和协助刘金华办理报建手续义务的诉讼请求，因其违约行为已成就了合同解除的条件，合同已无继续履行的必要，且该请求亦已超出承包地农业用地范畴，本院予以驳回。对刘金华尚应支付的承包款，因刘金华已交纳了押金30000元，且黄塘一组、刘金华均确认该押金实际上是履约保证金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”的规定，该押金可用于抵减拖欠的承包款。对于承包款的利息，因刘金华拖欠承包款已造成了黄塘一组逾期的利息损失，故对黄塘一组请求从承包款逾期交纳之日即2015年1月16日起付清承包款之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。对刘金华关于利息并无具体数额，未计收受理费，不属本案审理范围的抗辩意见，因该利息为可变金额，无法在起诉时确定应预收的受理费用，但该利息系因本案拖欠承包款而产生的孳息，为减轻当事人诉累，应在同一案中予以处理，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，本案受理费可由人民法院在裁决时根据案件具体情况决定当事人如何负担。故对刘金华关于利息的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。综上，本案中黄塘一组与刘金华于2013年12月9日签订的《土地承包合同》应予解除，刘金华应腾退上述承包合同土地给黄塘一组，并支付尚拖欠的承包款及利息给黄塘一组。对于黄塘一组诉求的违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，违约金具有补偿性质，约定的违约金应以实际损失为基础，而黄塘一组并未提供证据证实除利息外有其他实际损失，况且，刘金华亦提出合同约定的违约金过高及黄塘一组并无实际损失的抗辩，故本案违约金应按黄塘一组的逾期利息损失进行调整，而对该逾期利息损失，黄塘一组已在支付承包款的诉请中主张，本院亦已于前述评判中裁决要求刘金华支付，在此不再重复处理。故对黄塘一组要求支付违约金的诉讼请求，因本院已裁决刘金华予以支付逾期利息，本院予以驳回；对刘金华减少违约金的抗辩意见，依法有据，本院予以采纳。另外，对于刘金华关于确认黄塘一组于2015年4月21日寄送给刘金华的《解除合同及追交承包款通知书》提出解除合同的主张无效的诉求，因黄塘一组该行为并未实现解除合同目的，即该通知书并未终止双方权利义务关系，现黄塘一组已通过诉讼方式提起解除合同的主张，故刘金华该诉讼请求对本案合同权利义务已无实质性影响，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十五条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条的规定，判决如下：一、原告（被告）新兴县新城镇黄塘村民委员会第一村民小组与被告（原告）刘金华于2013年12月9日签订的《土地承包合同》于本判决生效之日起予以解除，被告（原告）刘金华应于合同解除之日腾退该合同承包土地给原告（被告）新兴县新城镇黄塘村民委员会第一村民小组。二、被告（原告）刘金华应于本判决发生法律效力之日起五日内支付拖欠的2015年度承包款[以年承包款50000元为基数从2014年12月9日起计至腾退土地之日止（但不得超过2015年12月8日）所得的承包款，再扣减已支付的押金30000元]及利息（从2015年1月16日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清承包款日止）给原告（被告）新兴县新城镇黄塘村民委员会第一村民小组。三、驳回原告（被告）新兴县新城镇黄塘村民委员会第一村民小组其余诉讼请求。四、驳回被告（原告）刘金华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。两案受理费合共3325元，由原告（被告）新兴县新城镇黄塘村民委员会第一村民小组负担2807.14元，由被告（原告）刘金华负担517.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员  陈芝芝二〇一五年十一月二日书 记 员  李洁琼