广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第678号
上诉人（一审被告）：杨展山。
委托代理人：杨枝锟。
被上诉人（一审原告）：罗永银。
委托代理人：朱春泉。
委托代理人：卢丹。
一审第三人：广西方成房地产有限公司。
法定代表人：温豪铭。
委托代理人：张莎。
委托代理人：阮健。
一审第三人：广西桂泰地和投资有限公司。
法定代表人：陈安强。
委托代理人：李瑜。
上诉人杨展山因与被上诉人罗永银、一审第三人广西方成房地产有限公司（以下简称方成公司）、广西桂泰地和投资有限公司（以下简称桂泰公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第2871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月25日受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月31日组织双方当事人到庭就争议事项进行了调查、辩论及调解。被上诉人杨展山及其委托代理人杨枝锟与上诉人罗永银的委托代理人朱春泉、卢丹、一审第三人方成公司的委托代理人张莎、一审第三人桂泰公司的委托代理人李瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年10月28日，罗永银（乙方）与杨展山（甲方）签订了一份《场地临时租赁协议》，约定甲方将东葛路延长线北侧勾机市场（2100平方米），以每月10元／㎡，临时承包给乙方使用，租金为252000元／年，使用租期暂定为5年，自2011年12月1日至2016年11月30日止。合同第一条约定，租金每半年交纳一次，半年租金为126000元，从2011年12月1日开始计算租金。首期租金于本合同签订后即日付清。以后每半年开头十个工作日为交纳日期，乙方必须按时向甲方交纳。逾期不交或少交的，甲方有权每日加收乙方应交而未交金额5‰的违约金，超过一个月不足额交纳使用费和水电费的，甲方有权解除协议并收回本协议标的物，押金不予退还。合同第二条约定，本协议生效之日乙方一次性向甲方支付场地临时租用协议押金，数额为人民币伍万元整（含水电押金），押金不计利息，租期满后同时交清租金后给予退还。同日，罗永银依约向杨展山支付了半年租金126000元。合同签订后，罗永银、杨展山一直未办理租赁土地的交接手续。2012年4月18日，罗永银向杨展山寄出《律师函》一份，要求杨展山在收到函件后三日内将租赁土地交付给罗永银使用，但双方仍未办理租赁土地的交接手续。之后，罗永银于2012年7月26日诉至一审法院，要求判令解除合同、返还租金及支付利息。
一审法院另查明：2010年12月8日，广西壮族自治区未成年犯管教所与第三人方成公司签订一份《协议书》，约定由广西壮族自治区未成年犯管教所将广西壮族自治区人民政府收储的500亩土地范围内地上建筑物、构建物、附着物等资产的管理权移交给第三人方成公司管理。2011年11月8日，杨展山与第三人方成公司签订一份《场地交付确认书》，确认第三人方成公司在本确认书签订之日已经按照杨展山与第三人方成公司于2011年11月1日签订的《租赁合同》的约定条件将九监区、九监区旁地块、勾机市场交付给杨展山使用。2012年5月3日，广西壮族自治区未成年犯管教所向第三人方成公司发出《关于收回500亩土地管理权的函》（未管函（2012）37号），告知该所将于2012年5月15日收回已移交自治区人民政府收储的500亩土地及地上建筑物、构建物、附着物的管理权，不再由第三人方成公司代为管理，并要求第三人方成公司于2012年5月15日前交回土地，以便该所将上述土地及地上建筑物、构建物、附着物移交给广西地产（集团）有限公司。该函并附桂政函（2011）270号广西壮族自治区人民政府《关于统一将自治区未成年犯管教所×宗地注入广西地产（集团）有限公司的批复》，内容为：同意将自治区未成年犯管教所位于南宁市东葛路延长线的500.18亩土地（宗地号为×，土地性质为国有划拨）划转给广西地产（集团）有限公司。2012年5月12日，杨展山与第三人方成公司签订了六份《房屋／场地临时使用协议》终止合同，终止了双方之间的《房屋／场地临时使用协议》。
2012年5月25日，广西地产（集团）有限公司发出一份《关于委托广西桂泰地和投资有限公司管理×等6宗地的通知》，委托第三人桂泰公司管理位于南宁市东葛路延长线的×、×、×、×、×、×共6宗土地，面积合计342.16亩。2012年6月1日，杨展山与第三人桂泰公司签订一份《土地出租合同》，约定第三人桂泰公司将位于东葛路延长线的42997.38平方米的土地出租给杨展山使用。并附有出租地块示意图。
一审法院经审理认为：罗永银、杨展山于2011年10月28日签订的《场地临时租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在本案中，交付租赁土地是杨展山之义务，支付租金是罗永银之义务。在杨展山不能举证证明其已履行交付租赁土地的义务的情形下，一审法院推定杨展山未将租赁土地交付给罗永银使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的规定，罗永银向杨展山租赁土地，其目的是为了获取租赁土地的使用、收益的权能。而在罗永银依约向杨展山支付半年租金126000元后，杨展山一直未将租赁土地交付给罗永银使用，后经罗永银书面催告仍不履行交付义务。杨展山拒不履行交付义务导致罗永银签订合同的目的根本不能实现，杨展山的行为已经构成根本违约，罗永银据此有权要求解除合同。因此，对罗永银要求解除双方于2011年10月28日签订的《场地临时租赁协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。罗永银、杨展山在诉讼过程中对双方未办理土地交接手续的事实予以认可，因租赁土地未作实际交付，占有、使用权未作移转，罗永银未能实际使用租赁土地，租金并未实际发生，故罗永银要求杨展山返还已经支付的租金126000元，于法有据，应予支持。杨展山拒不返还租金，还应因此向罗永银支付相应的利息。本案利息应按中国人民银行同期贷款基准利率计付，从罗永银起诉之日即2012年7月26日起计至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除罗永银、杨展山于2011年10月28日签订的《场地临时租赁协议》；二、杨展山应向罗永银返还租金126000元；三、杨展山应向罗永银支付租金占用期间的利息（利息计算：以126000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计付，从2012年7月26日起计至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止）。一审案件受理费2908元，由杨展山负担。
上诉人杨展山不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，一审法院没有查明涉案土地地理位置和勘察现场，也没有查明空旷土地租赁、承包的交易习惯；其次，一审法院罔顾杨展山与罗永银在双方签订《场地临时租赁协议》关于“本协议生效之日乙方（即罗永银）一次性向甲方（即杨展山）支付场地临时租赁协议押金，数额为人民币伍万元整”的约定，在本院认为对罗永银的违约行为毫无提及，审理本案显失公平。由于涉案土地地处空旷，交通便利，没有任何的围栏，杨展山认为在签订《场地临时租赁协议》时根据交易习惯即视为交付土地，罗永银没有使用涉案土地是其自身问题。罗永银没有按约定将土地押金付给杨展山是其违约，杨展山有不交付并阻止其使用涉案土地的权利，但杨展山认为已将土地交付给罗永银，没有阻止罗永银来使用租赁土地的行为。因此，一审法院认定杨展山没有交付土地是错误的，请求二审法院改判驳回罗永银返还租金及支付利息的诉讼请求。
被上诉人罗永银辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。不论是交易习惯还是合同法规定，举证证明租赁物已交付是出租方的义务。杨展山作为出租方，依法应负责举证证明其已按约定交付了租赁土地给罗永银，但是通过庭审调查，杨展山没有任何证据证明已交付租赁土地给罗永银，而且从相关证据中：比如，罗永银发律师函给杨展山要求交付土地，杨展山不予回应；其次，杨展山在与罗永银的合同履行期内就将租赁土地与他人合作以及收回土地等事实，也明显可以看出杨展山没有交付租赁土地，一审法院认定杨展山未交付租赁土地是正确的。
二、罗永银不存在违约。罗永银未支付押金是由于杨展山一直未交付土地而不得不采取的对抗手段，如果罗永银没能使用土地还得多交付50000元押金，岂不损失更大？而且不支付押金并不会对合同的正常履行造成任何影响，杨展山完全可以将半年租金扣除部分做押金而减少已付租金，同样不会影响合同的履行，故罗永银不存在违约，杨展山拒不交付土地造成合同目的不能实现才是构成根本违约，依法应承担违约责任。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
一审第三人方成公司辩称：方成公司并非本案租赁协议主体，根据合同相对性的原则，方成公司不应承担本案的任何责任。
一审第三人桂泰公司辩称：桂泰公司并非本案租赁协议主体，根据合同相对性的原则，桂泰公司不应承担本案的任何责任。
本案的争议焦点为：杨展山是否已履行交付租赁标的物之义务？其应否向罗永银返还租金并支付利息？
双方当事人除依据一审提交的证据陈述各自诉辩主张之外，无新证据提交。本院二审查明事实与一审查明事实一致。另补充查明：在罗永银与杨展山签订的《场地临时租赁协议》落款处，有罗永银签署的一行意见“请杨总安排好场地推平工作”，杨展山则签字“同意”。
本院认为：罗永银与杨展山签订的《场地临时租赁协议》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应恪守诚实信用原则，全面履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条之规定，杨展山作为出租人负有依约交付租赁物之合同义务；罗永银作为承租人则负有依约支付租金之合同义务。本案中，罗永银已依约支付了半年租金126000元，履行了支付租金的合同义务，与此相应，杨展山则应履行交付租赁物之合同义务。至于合同约定的押金50000元，其性质仅是担保合同的正常履行，在罗永银已依约支付租金的情形下，该押金是否交纳并不影响出租人租赁目的之实现，况且，杨展山收取了租金亦未提出异议。因此，杨展山不能再以罗永银未交付押金作为其不履行交付租赁物之抗辩理由。针对杨展山是否已交付租赁物这一争议事实，本院则分析认证如下：首先，从举证责任上判断，根据“谁主张、谁举证”的原则，杨展山作为出租人，对其租赁物是否已交付承租人负有举证责任，而本案中，杨展山除了本人陈述之外未能提供诸如“移交手续”等书面证据证实已实际交付，应承担举证不能之法律后果；其次，从交易习惯上判断，杨展山辩称租赁土地没有围栏，按交易习惯签订合同即视为交付土地，但已查明，杨展山与方成公司之前就同一地块签订租赁合同时，双方签订有《场地交付确认书》，故杨展山的上述辩称与其之前的交易习惯并不相符。相反，对于交付如此大面积的租赁场地却不办理任何交接手续，显然也不符合通常的交易习惯。再次，结合已查明的事实判断，罗永银、杨展山双方在签订合同时约定由杨展山负责场地推平工作，即意味着合同签订时场地尚未完成推平交付，按通常交易习惯，杨展山在完成场地推平工作之后需履行通知交付义务，即通知罗永银前来接收场地，但本案并无证据证明杨展山已履行该通知义务，此情形显然不符合常理。此外，如罗永银确已接收使用场地，在第三人方正公司终止与杨展山之间的租赁协议时，按通常交易习惯，杨展山应通知罗永银返还租赁场地，但本案亦无证据证实杨展山已履行该通知义务，此情形同样不符合常理。综合上述分析判断，杨展山主张已履行租赁物交付义务，缺乏事实依据，本院不予采信。杨展山未履行交付租赁物之义务，导致相对方合同目的无法实现，构成根本违约。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决解除双方协议、由杨展山返还租金并支付利息，并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2908元（上诉人杨展山已预交），由上诉人杨展山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
审 判 员 高翔宇
代理审判员 覃若鹏
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 吴玉秋
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。