湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第00947号
原告方卉。
委托代理人曾明，湖南和讯律师事务所律师，特别授权代理。
被告唐利。
委托代理人易耿名，常德市新星法律服务所法律工作者，一般授权代理。
原告方卉与被告唐利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法组成合议庭。2015年5月26日，原告方卉向本院提出司法鉴定申请，要求对美容部2014年12月至2015年2月共计3个月的收支情况以及该3个月的月平均利润数额进行鉴定，2015年6月15日，本院依法委托湖南德源司法鉴定所进行了鉴定。本案于2015年7月24日、8月28日公开开庭进行了审理。原告方卉的委托代理人曾明，被告唐利及委托代理人易耿名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方卉诉称：2014年11月1日，被告唐利就其经营美容美发店其中的美容部与原告签订一份《承租协议》，约定：原告向被告交纳承租金，承租金每3个月一交，第一年承租金6万元（即每月5000元）。美容部的房租由原告自行承担（每年30000元，每月2500元），原告应向被告交纳押金20000元。后原告见被告位于三楼的房屋存在空置状况，便提出租用其中二间作为美容部的办公室，被告表示同意，并约定月租金300元。2014年11月7日，原告与被告达成补充协议，原告一次性接收被告的存货（价值32830元），原告进店后正式开业之日开始计算承租金。当日，原告向被告交纳了美容部和三楼办公室3个月的房租8400元［（2500元＋300元）×3个月］（2014年11月1日—2015年2月1日），交纳了3个月的承租金15000元（2014年12月10日正式开业—2015年3月10日），交纳押金20000元，并接收被告的存货向被告支付了存货款32830元。2015年1月10日，原告向被告交纳了2015年房租30000元（2015年2月1日至2016年2月1日），2015年3月10日，原告向被告再次交纳了3个月的承租金15000元（2015年3月10日至6月10日）。然而被告见利忘义，见原告生意不错便想自己经营美容部，在刚收取原告3个月的承租金15000元的第3天便突然通知原告，其将店子转让了，双方的《承租协议》不能再履行了。被告随后采取关闭大门、强行换锁、强行停电、强行拆卸三楼办公室房门等方式迫使原告不能继续经营。被告还在店面的外墙发布巨大海报招聘美容师，意欲踢走原告、自己经营美容部。原告认为，被告明确表示且以自己的行为表明了不履行《承租协议》主要义务，被告的种种违约行为致使不能实现合同目的，原告有权依法解除《承租协议》，并要求被告恢复原状并赔偿经济损失。为此，原告特诉诸法院，请求：一、判令解除原、被告之间的《承租协议》，被告向原告返还押金20000元，被告向原告返还余存货款32830元、原告向被告返还余存货物，被告向原告返还3个月的承租金15000元，被告返还原告已缴纳的房屋租金30000元；二、被告向原告支付违约金20000元，并赔偿产品设备直接经济损失40000元、经营可得利益损失100000元；并由被告承担本案诉讼费用。
原告对其诉称的事实在举证期限内向本院提供下列证据：第一组：1、原告方卉身份证复印件，拟证明原告的主体资格；2、被告唐利公民信息查询材料，拟证明被告主体资格；第二组：3、承租协议，拟证明原告承租被告经营店面的美容部的事实；4、收据一份，拟证明2014年11月7日，原告向被告交纳美容部和三楼办公室3个月的房租8400元，向被告交纳3个月的承租金15000元，向被告交纳押金20000元，原告接受被告存货支付了存货款32830元的事实；5、收据二份，拟证明2015年1月10日，原告向被告交纳2015年房租30000元（2015年2月1日至2016年2月1日），2015年3月10日，原告向被告再次交纳3个月的承租金15000元（2015年3月10日至6月10日）；6、收据二份，拟证明原告租用被告三楼二间房屋做办公室、库房，每月租金300元，原告按月支付了租金和相关水费的事实；第三组：7、二楼店面现场照片一组，拟证明被告将二楼店面停业装修，一片狼藉，该装修部分是原告美容部的必经通道，导致原告无法营业；8、3楼办公室照片一组，拟证明被告强行拆卸了原告租用的3楼办公室、库房的房门，将原告强行赶走；9、店面外观照片一组，拟证明被告在店面的外墙发布巨大海报，声称其与“你好时尚”强强联手共同打造专业的护肤造型养生会所，被告并另行招聘美容师以其行为表明不履行义务的事实；10、派出所接处警案（事）件登记表，拟证明2015年4月5日，被告再次采取换锁方式逼迫原告离开的事实；11、3楼办公室现状照片一组，拟证明被告现今已将3楼装修成美容部自己经营，违反了双方《承租协议》第10条“甲方不得经营美容项目的约定”；12、DVD光盘一张，拟证明被告于2015年3月8日、9日通知原告要将店面整体转让给案外人（含原告承租的美容部），3月13日，被告再次通知原告店面已整体转让，不再履行与原告签订的《承租协议》。2015年4月1日，原告彻底关闭店门，4月5日被告将原告的门锁更换，被告将原告租用的3楼办公室清场赶走，装修成美容部被告自己经营的事实；第四组：13、存货交接单，拟证明原告接收了被告32830元的产品存货，现要求相互返还；14、合作协议（产品进货合同）、付款凭证2份、现场存货照片，拟证明原告部分采购凭证，至少采购了12.98万元的美容产品，被告违约造成原告已购设备、美容产品损失的情况；15、财务账册、收入资料（消费单）、支出资料（工资表），拟证明原告平均每月的利润情况，被告应当赔偿原告不能经营期间的损失；16、《蓝湾养颜美容合作经营合同书》、美容院营业执照，拟证明被告违约后，原告只能与他人另行合作，于2015年7月1日才能进场，必然导致原告存在4个月的经营损失；17、美容部开业资料（体验卡）、客人开业到店奖品发放登记册，拟证明原告为美容部投入了大量的广告宣传，原告的每月5000元承租金，从开业之日（2014年12月10日）起算；18、司法鉴定意见书，拟证明经鉴定，原告承租美容部月平均利润为33069.33元；19、鉴定费票据，拟证明原告支付鉴定费4000元的事实。
被告唐利辩称：一、请求法院驳回原告的诉讼请求；1、被告没有经营与美容有关的项目；2、原告未按合同约定缴纳房屋租金，原告违约在先；二、被告不同意解除与原告的承租协议，并保留追究原告不按合同约定缴纳房屋租金责任的权利，被告没有收到原告诉状中说的那么多钱。原、被告已约定了违约责任，原告要求被告承担3个月的预算利益没有依据，请求法院依法判决。
被告对其辩称的事实在举证期限内向本院提供下列证据：1、《承租协议》，拟证明原、被告约定的房屋租金与付款时间；2、《店辅转让协议书》，拟证明被告于2015年4月3日把该店转让给从勇强的事实。
在庭审质证中，被告对原告所举第一组证据、第二组证据中的4、第三组证据中的10无异议，原告对被告所举证据1无异议，对上述证据的证明效力，合议庭予以确认。被告对原告所举第二组证据中的4、5、6持异议，认为系合作关系，且无法证明被告收取原告所交纳的款项。合议庭评议后认为，原告所举第二组证据中的4、5、6系原告向被告交纳房屋租金、承租金、水费后，被告向原告出具的收据，其收据上均有被告及被告所聘请人员安娜的签名，能证明被告向原告收取房屋租金、承租金、水费的事实，被告所持异议不成立，对原告所举第二组证据中的4、5、6的证明效力，合议庭予以确认；被告对原告所举第三组证据中的7、8、9、11、12持异议，认为上述证据无法证明是在2015年拍摄，也无法证明是在2、3楼拍摄，其真实性、关联性持异议。合议庭评议后认为，原告所举第三组证据中的7、8、9、11、12系四组照片及DVD光盘一张，上述证据能相互印证，形成证据锁链，被告所持异议不成立，对原告所举第三组证据中的7、8、9、11、12的证明效力，合议庭予以确认；被告对原告所举第四组证据持异议，认为对真实性、关联性不予认可。合议庭评议后认为，原告所举第四组证据系存货交接单、合作协议、财务账单、收支资料、美容院营业执照、开业资料、司法鉴定意见书、鉴定费票据，上述证据的合法性、关联性，合议庭予以确认。原告对被告所举证据2的真实性、关联性持异议，认为被告所举证据2与原告所举第三组证据中的9、11相矛盾，并不能否认其违约的事实；合议庭评议后认为，被告所举证据2系被告与案外人从勇强于2015年4月3日签订的《店铺转让协议书》，证明了被告将承租给原告的店铺又转让给案外人的事实。合议庭经评议后认定原告所举第一组、第二组、第三组、第四组证据，被告所举1、2证据真实、合法有效，可作为定案的依据。
根据采信的证据及各方当事人对无争议事实的陈述，本院确认以下案件事实：2014年11月1日，被告唐利以时代造型美肤连锁机构（未在工商局登记注册，甲方）与原告方卉（乙方）签订一份承租协议，其内容为：“承租协议，甲方：时代造型美肤连锁机构，乙方：方卉（身份证430602198102203047）。1、甲方时代连锁机构火车站三星路美容部以承租的方式租予乙方经营。2、乙方承租以第一年￥6万元人民币整，第二年￥7.2万元人民币整，第三年￥9万元人民币整。3、承租年限为3年，承租期间不得改动装修、主体结构，如须改动必须通过甲方同意。4、乙方经营期间产生一切债务（人员工资、水电、房租、卡金等）均与甲方无关。5、乙方向甲方交押金￥20000元人民币整，承租金以每3个月一交，必须提前10天交承租款，如乙方在本协议期内不再继续承租，甲方有权收回美容部，不给予退还押金义务。6、如有其他违约情况不予以退还押金，如甲方遭受损失乙方押金不够赔偿金额，甲方可另行要求乙方对甲方另行赔偿。7、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。8、本协议自签订之日起立即生效。9、其它：如果甲方在本协议期内不继续承租给乙方，可要求甲方退还押金，并索要违约赔偿金￥2万元整。10、乙方要求甲方部门不得经营与美容有关的任何项目，但可双方协商做合作方案。甲方：时代造型美肤连锁机构负责人：唐利签字，并捺了其手印，乙方：方卉签字，并捺了其手印。2014年11月1日。”承租协议签订的当日，原告向被告交纳押金20000元，被告向原告出具了收条，其内容为：“今收到方卉押金20000元整（大写贰万元整）唐利，2014.11.1。”同月7日，原、被告又在承租协议下方对《承租协议》进行了补充，其内容为：“附：由于双方另有情况协商延误乙方接店时间，现经双方协商同意以下二条：第一，乙方同意一次性承接甲方店内存货价值（￥32830元），并以现金支付；第二、甲方同意，乙方进店后在正式开业日起开始计算承包金，房租由乙方自行支付。甲方：唐利签字，并捺了其手印，乙方：方卉签字，并捺了其后印，2014年11月7日。”原告见被告位于三楼的房屋存在空置状况，便提出租用其中二间作为美容部的办公室，被告同意并约定月租金为每月300元。同日，被告向原告出具一份收据，其内容为：“收据，今收到方卉3个月的房屋租金8400元，美容部承租3个月15000元、押金20000元、余存货金32830元，合计76230元，2014.11.7，唐利”，并加盖了常德市武陵区时代经典故事的公章。承租协议签订后，原告于2014年12月10日正式开业经营，原、被告均按协议约定履行。2015年1月10日，原告向被告交纳2015年2月1日至2016年2月1日房租30000元；2015年3月10日，原告向被告交纳2015年3月10日至2015年6月10日承租金15000元，按每月300元向被告交纳办公室租金及水费1000元，被告唐利及被告聘请的收银员安娜向原告出具了收据。被告收取原告房租及承租金后，于同月13日电话通知原告美容部的负责人王广梅要求收回转让的门面，其原告美容部负责人王广梅不同意，被告便将二、三楼进行装修，在外墙发布巨大海报等，导致原告无法经营。2015年4月3日，被告唐利（甲方）与从勇强（乙方）签订一份《店铺转让协议书》，约定：同意将自己位于朝阳路家私城14栋1号门面（二楼三楼）的店铺（原为：时代美容美发养生连锁机构）转让给从勇强（乙方）使用，交店日期为2015年4月3日；乙方在2015年4月3日前一次性向被告唐利（甲方）支付转让费100000元；乙方于2015年3月25日预付转让定金5000元，……被告与案外人从勇强签订《店铺转让协议书》后多次找原告进行协商，并要求原告腾让店铺，在未征得原告同意的情况下，被告于2015年4月4日擅自将转租给原告经营的美容美发店铺大门锁芯进行了更换，2015年4月5日上午原告的工作人员开门经营时其店铺大门无法打开。之后，原告的工作人员李昌保便拨打110报警，常德市公安局武陵分局丹阳派出所出警进行了处理，因系经济纠纷，原、被告在派出所未协商处理，便由此产生纠纷。原告认为被告明确表示且以自己的行为表明不履行《承租协议》义务，其违约行为致使合同目的不能实现，故诉至本院，提出前列诉讼请求。
另查明，根据原告的申请，本院依法委托湖南德源司法鉴定所对原告经营的美容部2014年12月至2015年2月的收支情况及该3个月的月平均利润进行了鉴定，该鉴定所于2015年6月30日作出湘德源（2015）会鉴字第03号司法鉴定意见书，其鉴定意见为：美容部2014年12月至2015年2月共计3个月的收入为337858元，支出为238650元，月平均利润数额为（337858-238650）÷=33069.33元。原告花去鉴定费4000元。原告承租的美容部从2015年4月5日起至今已停止经营，其店铺一直存空置状态。
本院认为，本案争议的焦点为：一、被告的行为是否已构成违约？二、原告的诉讼请求是否应予支持？
一、被告的行为是否已构成违约？被告唐利以时代造型美肤连锁机构作为甲方与原告方卉（乙方）签订《承租协议》，经查明，其时代造型美肤连锁机构没有在工商部门登记注册，原告将唐利作为被告起诉至本院，其诉讼主体适格。2014年11月1日，原告方卉与被告唐利签订的《承租协议》系双方真实意思表示，且原、被告又于同月7日对《承租协议》进行了补充，该《承租协议》未违反我国法律、法规的规定，是合法有效的合同，对双方具有约束力，双方均应按协议约定全面履行。《承租协议》签订后，原告已按协议约定向被告支付了承租金、房屋租金、押金及余存货款，是本案的守约方。但被告履约三个月后在收取原告第二次承租金、房屋租金后的第三天便要求与原告解除合同，将美容部承租给别人，在原告不同意的情况下，被告将二楼店面停业装修并强行拆卸原告租用3楼办公室、库房的房门，更为严重的是被告于2015年4月4日不经原告的许可，擅自将原告经营的美容美发店铺大门的锁芯进行了更换，致使原告无法正常经营，被告的上述行为严重的违反了《承租协议》的约定，已构成了严重的违约，故被告是本案的违约方。
二、原告的诉讼请求是否应予支持？由于被告严重违约，致使原告无法正常经营，其合同目的不能实现，故原告要求解除原、被告之间签订的《承租协议》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《承租协议》因被告的违约，该《承租协议》实际只履行三个多月，原告接收被告价值32830元的存货无法使用完毕，原告要求被告返还押金20000元、返还余存货款32830元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以采信。原告获得被告返还余存货款32830元后应将其承接被告价值32830元的存货返还给被告。因被告的违约，原告实际经营至2015年4月5日止，原告应向被告交纳2015年3月10日至4月5日的承租金为4166.67元［（5000元÷30天）×25天］，被告应向原告支付承租金10833.33元，原告要求被告支付15000元的承租金，本院不予支持，本院确认被告应向原告支付承租金10833.33元。由于原告至今未将承租的店铺交付给被告，应视为原告现仍使用占有其店铺，原告仍应向被告支付其店铺租金，租金的计算应在原告向被告交付店铺后计算，故对原告要求被告返还已缴纳的房屋租金30000元的诉讼请求，本院不予支持，原、被告可另行处理。关于违约责任及原告的损失问题，原告的诉请中要求被告支付违约金20000元，赔偿产品设备直接经济损失40000元，经营可得利益损失100000元。对于原告要求被告支付违约金和赔偿直接经济损失、可得利益损失的诉请问题，庭审中，本院已向原、被告进行了释明，原告当庭调整增加违约金为160000元。根据原、被告《承租协议》违约条款的约定和原、被告履行《承租协议》中的实际情况，且经湖南德源司法鉴定所对原告经营的美容部2014年12月至2015年2月的收支情况进行鉴定的结论，由于被告的违约行为，导致原告的合同目的不能实现，给原告造成了一定的经济损失，原告要求被告支付违约金20000元、赔偿产品设备直接经济损失40000元、经营可得利益损失100000元的诉讼请求，本院依事实与法律，予以部分支付。本院确认被告应向原告支付违约金119207.99元。被告以原告未按合同约定缴纳房屋租金，原告违约在先，不同意解除与原告的承租协议的抗辩理由不充分，且无证据佐证，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：
一、解除原告方卉与被告唐利签订的《承租协议》；
二、被告唐利向原告方卉返还押金人民币20000元、承租金人民币10833.33元、余存货款人民币32830元，共计人民币63663.33元，原告方卉应向被告唐利返还价值人民币32830元的余存货物；
三、被告唐利向原告方卉支付违约金人民币119207.99元；
四、驳回原告方卉其他诉讼请求。
上述款项于本判决生效之日起7日内一次性履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5167.45元，鉴定费4000元，共计人民币9167.45元，由原告方卉负担1167.45元，被告唐利负担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 顾登忠
审 判 员 莫晓晞
人民陪审员 肖桂中
二〇一五年九月二十四日
代理书记员 曾琳玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。