海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1178号
上诉人（原审被告）：海南和贵投资有限公司。法定代表人：陈现才，该公司总经理。委托代理人：杨欢，海南瑞来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁�晖。被上诉人（原审原告）：陈红娟。两被上诉人的共同委托代理人：赵茂宏，海南新概念律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司海口海甸支行。负责人：王玲，该支行行长。委托代理人：蔡君，该行职员。委托代理人：陈彦婷，该行职员。上诉人海南和贵投资有限公司（以下简称和贵公司）因与被上诉人丁朝晖、陈红娟，原审第三人中国工商银行股份有限公司海口海甸支行（以下简称工行海甸支行）商品房买卖合同、商品房担保借款合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2014）琼山民一初字第691号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日立案受理后，依法由审判员傅海燕担任审判长，与审判员谢焕怡、詹晓黔组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人和贵公司的委托代理人杨欢，被上诉�丁朝晖、陈红娟的共同委托代理人赵宏茂，原审第三人工行海甸支行的委托代理人蔡君、陈彦婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年9月28日，丁朝晖（买受人）与和贵公司（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）一份，主要约定：丁朝晖购买位于海口市琼山区椰海大路XX号和贵公馆1号楼二单元15层15C，总金额522391元，丁朝晖在签订本合同当日付清总房款的48%作为首期款，即252391元，丁朝晖申请公积金贷款额度为总房款的52%，即270000元；和贵公司应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并完成附件三约定的标准的商品房交付丁朝晖使用；商品房达到交付使用条件后，和贵公司应当在合同约定的交付日30日前，书面通知丁朝晖办理查验手续及丁朝晖应当携带的证明文�；在双方进行验收交接时，和贵公司应当向丁朝晖出示符合交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。丁朝晖购买的商品房为商品住宅的，和贵公司还应当向丁朝晖提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；和贵公司交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，丁朝晖有权拒绝交接；除本合同第八条规定的特殊情况外（因不可抗力且和贵公司在事实发生之日起30日内告知丁朝晖；因政府的有关法律、法规及政策调整所致；丁朝晖未按合同约定履行义务），和贵公司未能按本合同约定的期限交房，逾期超过180日后，丁朝晖有权单方面解除合同；丁朝晖解除合同的，和贵公司应当自丁朝晖完成备案撤销之日起七个工作日内退还全部已付房款，并按丁朝晖累计已付房款的万分之一向丁朝晖支付违约金。合同签订后，丁朝晖于2013年9月28日向和贵公司支付购房首付款252391元，以公积金贷款方式于2014年2月25支付270000元。2013年11月23日，“和贵公馆1-3#楼”工程项目的建设单位和贵公司，施工单位海南盛达建设工程集团有限公司，监理单位海南航达工程建设监理有限公司进行住宅工程质量分户验收，分户综合验收结论为“（1号楼2单元XXX房）满足使用功能，观感质量综合评价为好，验收合格”。2014年4月21日，和贵公司以邮寄《和贵公馆入伙通知书》的方式通知丁朝晖于2014年4月30日前来办理收房手续。另查明：2013年11月1日，工行海甸支行（贷款人）与丁朝晖（借款人）、和贵公司（担保人）签订2013年委借字第1476号《住房公积金（委托贷款）借款合同》（以下简称担保借款合同）。主要约定：丁朝晖向工行海甸支行借款270000元，用于购买和贵公馆1号楼二单元15层XXX房屋，借款期限10年，月利率3.75‰，利息从实际放款之日起计算并按月结息；工行海甸支行有权从丁朝晖在工商银行开立的结算账户上按期扣划贷款本息；丁朝晖必须自公积金贷款实际放款之日起满一年后方可提前偿还部分或全部贷款，经海南省住房公积金管理局书面同意，向工行海甸支行办理提前还款手续，并按提前还款金额的千分之二缴纳违约金；丁朝晖、陈红娟作为抵押人将所购房产作为向工行海甸支行借款的抵押物，和贵公司自愿为借款提供连带责任担保。合同签订后，三方当事人到房管部门办理了期房抵押备案登记手续。工行海甸支行于2014年2月25日发放贷款270000元。丁朝晖及工行海甸支行确认丁朝晖应自2014年3月起，每月25日前等额偿还贷款本金2250元及相应贷款利息。截止至2015年1月25日，丁朝晖共偿还贷款本金24750元及贷款利息10632.2元(1012.5元+1004.06元+995.63元+987.19元+978.75元+970.31元+961.88元+953.44元+945元+936.56元+886.88元)，贷款余额为245250元，未欠息。丁朝晖诉请解除与和贵公司签订的商品房买卖合同，工行海甸支行认为发生了可能影响归还贷款利息的行为，故作为第三人提起独立请求。再查明：丁朝晖和陈红娟系夫妻关系。2014年9月5日，海口经济学院附属中等专业学校后勤服务中心开具租房租金证明，证明丁朝晖自2013年10月起租住该校教工楼X幢XXX房。丁朝晖和陈红娟在原审的诉讼请求为：1、和贵公司返还丁朝晖和陈红娟的购房款总计522391元；2、赔偿丁朝晖和陈红娟购房贷款的利息11593.14元；3、支付丁朝晖和陈红娟租住房屋的租金损失2240元；4、支付违约金2000元；5、由和贵公司承担本案诉讼费用。原审第三人工行海甸支行在原审的诉讼请求：1、解除工行海甸支行与丁朝晖、和贵公司签订的担保借款合同；2、丁朝晖偿还所欠工行海甸支行的全部借款本金252000元和本金偿清时止产生的利息，以及偿付提前还款金额的2‰的违约金499.5元；3、丁朝晖、陈红娟与工行海甸支行的房屋抵押关系有效，工行海甸支行享有优先受偿权；4、陈红娟与和贵公司对丁朝晖的上述债务承担连带清偿责任;5、和贵公司退还给丁朝晖的购房款及其他款项应以转账方式转入丁朝晖提供给工行海甸支行的还款账户（工行银行卡账号：62122XXXXX），以保证丁朝晖偿清所欠债务和和贵公司能够履行保证责任；6、诉讼费由和贵公司承担。原审法院判决认为：(一）关于丁朝晖与和贵公司签订的房屋买卖合同是否应予解除的问题。丁朝晖与和贵公司签订的房屋买卖合同是各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。和贵公司应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并完成附件三约定的标准的商品房交付丁朝晖使用。根据和贵公司在法庭辩论结束后提交的《建筑工程竣工验收监督通知书》，和贵公司和贵公馆作为建设单位，组织设计、施工、监理、勘察等有关单位对和贵公馆1-3#楼工程项目进行竣工验收的时间为2014年6月20日。据此，和贵公馆1-3#楼工程项目的竣工验收合格时间应在组织验收之后，即2014年6月20日后。截止至2014年6月20日讼争房屋仍未达到交付条件，此次距离双方约定的交房时间已逾180天。根据合同约定，和贵公司未能按本合同约定的期限交房，逾期超过180日后，丁朝晖有权单方面解除合同。故丁朝晖主张解除与和贵公司签订的《海口市商品房买卖合同》有事实和法律依据，应予支持。（二）关于担保借款合同是否应予解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠�案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保借款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保借款合同的，应予支持。丁朝晖和和贵公司之间的房屋买卖合同已经解除，工行海甸支行请求解除其与丁朝晖、和贵公司签订的担保借款合同，符合上述法律规定，原审法院予以支持。（三）关于上述合同解除后，购房贷款本息及购房款偿还的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保借款合同也被解除的，和贵公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和丁朝晖。工行海甸支行诉请由丁朝晖、陈红娟偿还借款余额本息及提前还款违约金，于�相悖。丁朝晖的贷款余额本金245250元及利息应由和贵公司偿还给工行海甸支行，利息自2015年1月26日起至本判决限定履行之日止，按借款合同约定的月利率3.75‰计算。故对于工行海甸支行诉请偿还借款本金252000元中不超过245250元的部分，原审法院依法予以支持。和贵公司在买卖合同解除后，应当返还丁朝晖已支付购房首期款252391元，并偿还丁朝晖已经支付给工行海甸支行的贷款本金24750元及贷款利息10632.2元。故对于丁朝晖请求和贵公司偿还购房款522391元中不超过277141元（252391元+24750元）中的部分，对丁朝晖、陈红娟请求和贵公司偿还贷款利息11593.14元中不超过10632.2元中的部分，原审法院依法予以支持。（四）关于房屋买卖合同解除后违约金及赔偿损失的问题。和贵公司逾期交房的行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的房屋买卖合同约定和贵公司�期交房超过180日后丁朝晖解除合同的，和贵公司按丁朝晖累计已付房款的万分之一向丁朝晖支付违约金。按照上述标准计算出来的违约金数额为52.2391元（522391元乘以万分之一），丁朝晖认为该计付标准明显过低，遂依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定请求将违约金调高至2000元。丁朝晖已于2013年9月28日支付购房首付款252391元，若按照银行贷款所需支付贷款利息计算损失额远远高于52.2391元，故原审法院对丁朝晖、陈红娟请求和贵公司支付2000元违约金的请求予以照准。对于丁朝晖、陈红娟主张的租金损失2240元，即便和贵公司如期交付房屋，丁朝晖、陈红娟也无法立即入住。扣除掉合理的房屋交接期和装修期后，法院酌情支持6个月的租金损失960元（160元×6个月）。（五）关于提前还款支付违约金的问题。工行海甸支行主张的提前还款违约金在性质�属于合同解除后的损失赔偿款。根据当事人签订的担保借款合同约定，借款人提前还款，应按提前还款金额的2‰缴纳违约金。工行海甸支行参照上述标准主张丁朝晖向其赔偿499.5元，原审法院对不超过490.5元（245250元×2‰）的部分依法予以支持。工行海甸支行主张和贵公司作为丁朝晖借款的连带责任保证人，应对丁朝晖的债务承担连带责任。《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，和贵公司对担保物以外债务承担连带保证责任，工行海甸支行要求和贵公司承担合同项下全部债务的连带责任不当。（六）关于工行海甸支行对抵押物的优先受偿问题。丁朝晖与和贵公司签订的房屋买卖合同以及本案三方当事人签订的担保借款合同合法有效，且抵押物已经办理备案登记�故工行海甸支行对抵押物依法享有优先受偿权。（七）关于陈红娟是否应承担连带责任的问题。丁朝晖和陈红娟是夫妻关系。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。陈红娟对工行海甸支行请求其承担连带责任的诉求无异议，故陈红娟对丁朝晖应向工行海甸支行支付的490.5元承担连带清偿责任。工行海甸支行关于“和贵公司退还给丁朝晖的购房款及其他款项应以转账的方式转入丁朝晖提供给工行海甸支行的还款账户”的请求，和贵公司退还给丁朝晖的款项应转入具体哪个帐户，是执行程序中的事项，原审法院不作审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、�一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除丁朝晖与和贵公司于2013年9月28日签订的《海口市商品房买卖合同》；二、解除丁朝晖、工行海甸支行与和贵公司于2013年11月1日签订的《住房公积金（委托贷款）借款合同》；三、和贵公司应于本判决生效之日起十日内向丁朝晖返还购房款277141元、贷款利息10632.2元、违约金2000元及赔偿损失960元；四、和贵公司应于本判决生效之日起十日内向工行海甸支行偿还借款本金245250元及利息（利息计算：以245250元为本金自2015年1月26日起至本判决限定履行之日止，按借款合同约定的月利率3.75‰计算）；五、丁朝晖于本判决生效之日起十日内向工行海甸支行赔偿损失490.5元，陈红娟对上述款项承担连带清偿责任；六、工行海甸支行对抵押物（椰海大路XX号和贵公馆1号楼二单元15层XXX房）享有优先受偿权；七、驳回丁朝晖、陈红娟和工行海甸支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9177.44元（丁朝晖、陈红娟已预交），由丁朝晖、陈红娟承担3177.44元，由和贵公司承担6000元，和贵公司负担部分随案款一并给付丁朝晖、陈红娟。工行海甸支行独立请求案件受理费2500元（工行海甸支行已预交），由和贵公司负担，随案款一并给付工行海甸支行。上诉人和贵公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审事实认定错误，导致判决错误，依法应予撤销改判或者发回重审。理由：1、本案讼争房产于2013年12月30日竣工，经建设单位（和贵公司）、施工单位、设计单位、监理单位于2014年3月5日验收合格并出具竣工验收报告，当日，由建设单位（和贵公司）与施工单位海南盛达建设工程集团有限公司签署《建筑工程质量保修书》，和贵公司同时作出了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，此时即具备交付使用条件，符合合同约定的交付标准（该事实有和贵公司于法庭辩论后即2014年12月25日提交的《施工单位建筑工程竣工报告》、《监理单位建筑工程质量评估报告》、《建筑工程质量保修书》等足以证实）。原审认定“截止2014年6月20日讼争房屋仍未达到交付条件”与客观事实不符，属认定事实错误。2、和贵公司己经按照约定的方式向丁朝晖发出了交房通知书，因其自身原因造成至今未能现实交付，其应当承担合同约定的责任，包括办证期限顺延、视为验收合格并计收违约金和物业费用等。合同签订后，和贵公司完成了合同第八条以及附件三约定的交房标准范围内的建设工程，并根据该商品房买卖合同约定的方式，于2014年4月21日向丁朝晖邮寄了入伙通知书，明确告知涉案房产已经达到交房标准，通知其办理交房手续，但丁朝晖未能及时前来办理交房手续并支付相关费用。丁朝晖应当自2014年4月21日（和贵公司发出交房通知之日）起，承担合同约定的责任，因丁朝晖自身原因导致未能现实交付房产，其责任应当由丁朝晖承担，丁朝晖关于请求解除合同、返还房款及利息的请求没有事实和法律依据，不符合合同的约定，应�依法驳回。（二）原审判决违反民法处分原则和民事诉讼“不告不理”的原则，判决超出了当事人请求内容，依法应予撤销改判或者发回重审。理由：工行海甸支行的第2项诉讼请求为判决丁朝晖偿还所欠工行海甸支行的全部借款本金252000元和本金偿清时止产生的利息，以及偿付提前还款金额的2‰的违约金，而原审直接判决和贵公司偿还上述借款本金及利息，明显违反民法处分原则和民事诉讼“不告不理”的原则，属于适用法律错误。（三）原审认定事实错误的同时，遗漏案件事实，导致判决错误。丁朝晖未能在合同约定的期限内办妥按揭贷款全部手续，构成逾期付款，丁朝晖交房期限相应顺延。同时，丁朝晖以按揭贷款的方式于2014年2月25日支付了剩余房款，按照双方签订的商品房买卖合同约定，和贵公司自2014年2月25日起才负有对丁朝晖的交房义务，�此丁朝晖主张的解除权不成立。（四）原审错误的判决解除合同的同时，判决和贵公司返还超额购房款及贷款利息亦属适用法律错误。理由：1、根据合同法第九十七条的规定，若判决解除涉案合同，则合同各方权利义务终止，合同当事人基于合同互相取得利益互相返还，和贵公司作为出卖人仅分别于2013年9月28日收取了首付款252391元、2014年2月25日取得了工行海甸支行拨付的按揭款270000元，一旦合同解除，和贵公司也仅就该两笔款项承担返还义务。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，明确了和贵公司返还款项的前提是“收受的购房贷款和购房款本金及利息”，本案中的购房贷款为“2014年2月25日工行海甸支行拨付的按揭款270000元”，而购房款本金则是“2013年9月28日收取了首付款252391元”，�朝晖已经支付给工行海甸支行的按揭贷款利息并非上述规定所说的购房款本金产生的利息，也不是由和贵公司收取的，原审判决由和贵公司返还是没有事实和法律依据的，属适用法律错误。因此，特向二审法院提出上诉请求：1、撤销（2014）琼山民一初字第691号民事判决书；2、驳回丁朝晖、陈红娟的诉讼请求；3、驳回工行海甸支行的诉讼请求；4、由丁朝晖、陈红娟和工行海甸支行分别承担诉讼费用。被上诉人丁朝晖、陈红娟共同辩称：丁朝晖、陈红娟认为原审事实认定准确，判决正确，应当依法维持。理由：（一）本案所诉争的房产应当是验收竣工合格的房屋才能够移交给买受人丁朝晖、陈红娟。和贵公司从未提交过验收合格的证明文件，在一审辩论结束后才提交了《建筑工程竣工验收监督通知书》，即原审判决书所记录的文件。这个时间是2014年6月20日才�行竣工验收，与合同所约定的交付房屋的时间相差甚远，远超过180日，所以和贵公司没有按照合同约定的时间内交付合格的房产。（二）丁朝晖、陈红娟从未收到过和贵公司所称的交房通知书，和贵公司是明知道丁朝晖、陈红娟长期工作在海口，却在原审中主张其已将交房通知书寄到丁朝晖的老家，虽然购房合同中所记载的买受人丁朝晖的地址是湖南省常德市武林区吉边路碑2号，但是并不能说明丁朝晖确认了该地址为送达的地址。丁朝晖、陈红娟没有收到交房通知书，所以按照约定应当解除合同。（三）关于和贵公司在上诉状所提出丁朝晖、陈红娟没有在约定的时间内办理按揭贷款手续作以下说明，丁朝晖、陈红娟在2013年9月28日签订购房合同之后积极办理了按揭手续，在2013年9月30日即向海南省居住房公积金管理局递交了申请，没有及时把按揭款办下来的原因是和贵公司没有及时将2013年9月28日签订的购房合同登记备案，才导致按揭款在2014年2月25日才拨付，原因不在于丁朝晖、陈红娟。因此，请求二审法院驳回和贵公司的上诉诉请，维持原判。原审第三人工行海甸支行答辩称：（一）原审民事判决正确。理由：在商品房买卖合同解除的情况下，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，认定丁朝晖与和贵公司之间的房屋买卖合同已经解除，工行海甸支行请求解除与丁朝晖、和贵公司签订的担保借款合同，符合上述法律规定，支持工行海甸支行的诉讼请求，并做出《民事判决书》中的第二项判决，工行海甸支行认为原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，判决正确。（二）原审判决的第四项没有违反民法处分原则和民事诉讼“不告不理”原则。在原审中，丁朝晖诉请判决和贵公司返还购房款总计522391元；工行海甸支行诉请判决丁朝晖偿还所欠工行海甸支行的全部借款本金252000元和本金偿清时止产生的利息，陈红娟和和贵公司对丁朝晖的上述债务的清偿承担连带责任，判决和贵公司退还给丁朝晖的购房款及其他款项应以转帐的方式转入丁朝晖提供给工行海甸支行的“62122XXXXX”号还款账户，以保证丁朝晖、陈红娟所欠工行海甸支行的上述债务能够偿清及和贵公司保证责任的履行。原审法院没有直接支持工行海甸支行的诉讼请求，而是根据丁朝晖截止2015年1月25日共偿还贷款本金24750元，贷款余额245250元的事实，直接判决和贵公司向丁朝晖返还购房款277141元、向工行海甸支行偿还借款本金245250元及利息，判决没有违背工行海甸支行的诉请和目的，这同判决和贵公司将购房首付款和按揭贷款及利息退还给丁朝晖，丁朝晖再偿还所欠工行海甸支行的贷款本息，其结果相同。因此，工行海甸支行认为，原审的第四项判决没有违反民法处分原则和民事诉讼“不告不理”的原则，适用法律正确。基于相同的理由，工行海甸支行也同意二审法院根据工行海甸支行在一审中的诉讼请求进行改判。（三）原审判决工行海甸支行预付的案件受理费由和贵公司负担，判决正确。和贵公司的其他请求与工行海甸支行无关，工行海甸支行不发表意见。二审庭审过程中，丁朝晖、陈红娟及工行海甸支行对和贵公司在一审法庭辩论结束后提交的和贵公馆1至3号楼的竣工验收资料等证据进行了质证，对其真实性没有异议，本院确认上述证据的真实性及与本案的关联性。对于和贵公司提交2014年4月邮寄的交房通知，没有回执或其他证据证明已送达给丁朝晖。本院二审经审理确认一审查明的事实。另外，二�补充查明：2013年11月1日，工行海甸支行（贷款人）与丁朝晖（借款人）、和贵公司（担保人）签订的2013年委借字第1476号《住房公积金（委托贷款）借款合同》还约定：丁朝晖授权工行海甸支行将丁朝晖所贷的购房款一次划入和贵公司在工行开立的账户，丁朝晖应自贷款发放次日起，以等额本金还款法按时偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，丁朝晖对逾期贷款每日计收万分之五的逾期利息；丁朝晖未能依据本合同的规定付足应付的任何款项、费用，工行海甸支行可依法追索，由此产生的一切费用由丁朝晖、和贵公司负担。2013年11月1日，丁朝晖、陈红娟、和贵公司及工行海甸支行签订了《期房申请备案登记表》，主要约定：期房担保债权数额为27万元，自申请备案书经房屋权属登记备案后，期房抵押合同即时生效具有法律效力。2014年1月20日，和贵公司向海口市�屋产权交易登记中心（以下简称房产交易中心）申请办理了涉案期房备案登记。和贵公司提交的和贵公馆1至3号楼的《建筑工程竣工验收监督通知书》中载明：和贵公司作为建设单位，组织设计、施工、监理、勘察等有关单位对和贵公馆1至3号楼工程项目进行竣工验收的时间为2014年6月20日。2014年10月9日，海口市公安消防支队出具海公消验字[2014]第0087号《关于和贵公馆1至3号楼建设工程消防验收合格的意见》。同年10月22日，海口市建设工程质量安全监督站作出《关于和贵公馆1至3号楼工程施工质量监督的意见》为：该工程的施工质量合格，同意验收。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）丁朝晖单方申请解除商品房买卖合同的条件是否成就，和贵公司与丁朝晖在履行商品房买卖合同中是否存在违约，应否承担违约赔偿责任；（二）丁朝晖、和贵公司与�行海甸支行签订的担保借款合同是否应予解除，丁朝晖、陈红娟及和贵公司是否应承担连带清偿购房贷款本息及提前解除担保借款合同的实际损失；（三）原审判决是否超出了当事人的请求内容，是否违反了民事诉讼“不告不理”原则。关于丁朝晖单方申请解除商品房买卖合同的条件是否成就的问题。原审判决认定丁朝晖与和贵公司于2013年9月28日签订的商品房买卖合同合法有效，本院予以确认。根据该合同约定，和贵公司应当在2013年11月30日前将经竣工验收合格及完成约定标准的商品房交付给丁朝晖使用，未能按本合同约定的期限交房，逾期超过180日后，丁朝晖有权单方面解除合同。而和贵公司提供的证据和本案查明的事实证明，和贵公馆1至3号楼工程项目进行竣工验收的时间为2014年6月20日，和贵公司于2014年4月21日向丁朝晖邮寄交房通知时该商品房尚未经各单位验收，故和贵公司在商品房没有经验收合格的情况下向丁朝晖发出的交房通知不符合合同约定的交付条件，属于无效交付。由于和贵公司没有按上述约定时间向丁朝晖交付房屋，而且逾期交房的时间已超过180天，合同约定的解除条件已成就且符合法律规定。因此，丁朝晖主张解除与和贵公司签订的商品房买卖合同符合约定解除合同的条件，原审判决予以解除，适用法律正确，本院予以确认。和贵公司主张已于2014年4月21日向丁朝晖发送了交房通知而不应解除商品房买卖合同的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于和贵公司与丁朝晖在履行商品房买卖合同中是否存在违约，应否承担违约赔偿责任的问题。根据本案查明的事实，因和贵公司在履行商品房买卖合同中存在逾期交房的违约事实导致商品房买卖合同的解除，过错责任完全在于和贵公司，丁朝晖对此没�过错。而且根据合同约定，丁朝晖解除合同的，和贵公司应当自丁朝晖完成备案撤销之日起七个工作日内退还全部已付房款，并按丁朝晖累计已付房款的万分之一向丁朝晖支付违约金。因此，商品房买卖合同解除后，和贵公司除应返还丁朝晖已付的房款522391元外，还应按丁朝晖已付房款522391元的万分之一偿付违约金52.24元和赔偿实际损失；同时丁朝晖也应及时申请办理房屋撤销备案登记手续。对于丁朝晖在房屋买卖合同解除后的违约金和实际损失问题，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第二十八条的规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款规定请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，由于购房款中有270000元是通过购房贷款支付的，丁朝晖为此已还购房贷款本金24750元和支付了贷款利息10632.2元，故和贵公司应对丁朝晖支付的贷款利息损失予以赔偿。此外，虽然按照约定标准计算出来的违约金数额52.24元明显偏低，但鉴于原审判决已根据丁朝晖提交的租房损失主张酌定支持了6个月的租金损失960元，故丁朝晖再申请将违约金调高至2000元不符合上述规定，原审判决对违约金进行调高实属不当，本院予以纠正。关于丁朝晖、和贵公司与工行海甸支行签订的担保借款合同是否应予解除的问题。丁朝晖、和贵公司与工行海甸支行于2013年11月1日签订的担保借款合同是各方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，而且约定的期房抵押已向房产交易中心办理了备案登记，故该担保借款合同是合法有效的，原审认定工行海甸支行对和贵公司建设的位于海口市椰海大路XX号和贵公馆1号楼二单元15层XXX房享有优先受偿权并无不当。但鉴于和贵公司和丁朝晖之间的商品房买卖合同已经解除，导致担保借款合同的目的已无法实现，工行海甸支行作为有独立请求权的第三人请求解除其与丁朝晖、和贵公司签订的担保借款合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定的解除合同条件，原审予以解除符合法律规定，本院予以确认。关于丁朝晖、陈红娟及和贵公司是否应承担连带清偿购房贷款本息及提前解除担保借款合同的实际损失问题。由于丁朝晖向和贵公司支付的购房款本金522391元中，包括丁朝晖支付的首付款252391元和购房贷款270000元。截止至原审判决前的2015年1月25日，丁朝晖已还贷款24750元及利息10632.2元，尚欠购房贷款245250元未还。本案中，对于工行海甸支行主张丁朝晖、陈红娟�妇应对剩余未还的购房贷款245250元、2015年1月25日以后的利息及提前还款违约金490.5元承担连带清偿责任，丁朝晖、陈红娟没有异议。因此，工行海甸支行的该项诉请符合合同的相对性原则和合同法第九十七条的规定，本院予以支持。原审判决在工行海甸支行没有直接诉请和没有进行释明变更诉讼请求的情况下，认定和贵公司直接向工行海甸支行返还借款本息系请求义务主体错误，应予以纠正。对于和贵公司是否应对丁朝晖的上述贷款本息承担连带责任的问题。根据担保借款合同约定，和贵公司作为担保人，为保证购房人丁朝晖到期清偿贷款本息而自愿为工行海甸支行提供的连带责任担保并未违反法律、行政法规的禁止性规定，该约定合法有效，对合同各方当事人均具有约束力。虽然本案中既有期房抵押又有和贵公司的连带保证担保，但考虑到购房贷款已支付�和贵公司及本案预售商品房的所有权尚未转移，且因和贵公司的过错造成商品房买卖合同解除后，丁朝晖已无法取得所购商品房的所有权，即不能向工行海甸支行提供还款担保，工行海甸支行对取得该抵押房屋的期待权已落空。故所产生的贷款风险既不由借款人丁朝晖承担，也不由工行海甸支行承担，而应由开发商和贵公司承担。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十八条的规定，和贵公司应在抵押物范围内对丁朝晖、陈红娟的上述购房贷款本息承担连带保证责任。因此，原审判决适用法律正确，但在认定和贵公司仅对担保物以外债务承担连带保证责任属于理解法律错误所导致，应依法予以纠正。另外，虽然原审判决漏列了工行海甸支行主张和贵公司承担连带清偿责任的诉请内容，但�行海甸支行要求和贵公司对丁朝晖的债务承担连带清偿责任的诉请已涵盖了对和贵公司的主张，故原审判决没有违反民事诉讼“不告不理”的原则。由于丁朝晖在商品房买卖合同和商品房担保借款合同履行中并无过错，而和贵公司主张购房贷款延迟支付和商品房担保借款合同提前解除均是因和贵公司在商品房买卖合同履行过程中不按时履行合同义务引起的，故和贵公司以贷款延迟支付为由提出的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但理解法律错误，致使处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十八条，《中�人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：维持（2014）琼山民一初字第691号民事判决第一、第二项；二、撤销（2014）琼山民一初字第691号民事判决第三、第四、第五、第六、第七项；三、海南和贵投资有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向丁朝晖返还购房款522391元、贷款利息10632.2元、违约金52.23元及赔偿损失960元，合计534035.43元；四、丁朝晖、陈红娟须于本判决发生法律效力之日起十日内向中国工商银行股份有限公司海口海甸支行归还借款本金245250元，偿付提前还款违约金490.5元及借款利息（利息计算方式：以245250元为本金自2015年1月26日起至判决还清款项之日止，按借款合同约定的月利率3.75‰计算）；五、根据上述第三、第四项的债务相抵后，自本判决发生法律效力之日起十日内，和贵公司�向丁朝晖、陈红娟返还购房款277141元及各项损失11153.93元；同时，和贵公司应代丁朝晖、陈红娟向中国工商银行股份有限公司海口海甸支行偿还借款本金245250元及利息（利息计算：以245250元为本金自2015年1月26日起至本判决限定履行之日止，按借款合同约定的月利率3.75‰计算）；六、中国工商银行股份有限公司海口海甸支行对海口市椰海大路XX号和贵公馆1号楼二单元15层XXX房享有优先受偿权，和贵公司应在上述抵押物范围内对丁朝晖、陈红娟的上述贷款本息承担连带清偿责任；七、驳回丁朝晖、陈红娟的其他诉讼请求。八、驳回中国工商银行股份有限公司海口海甸支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费11677.44元，二审案件受理费9177.44元，合计20854.88元，由上诉人海南和贵投资有限公司负担20000元，被上诉人丁朝晖、陈红娟负担800元，原审第三人中国工商银行股份有限公司海口海甸支行负担54.88元。本判决为终审判决。
审判长 傅 海 燕
审判员 谢 焕 怡
审判员 詹晓黔二〇一五年七月三十日书记员贺佩佩