宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬北民初字第62号
原告：宁波市江北区新港装饰安装有限公司。
法定代表人：冯利余。
委托代理人：陈蓉。
委托代理人：胡世勇。
被告：张理平。
委托代理人：鲍珍方。
原告宁波市江北区新港装饰安装有限公司（以下简称新港公司）为与被告张理平房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月9日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈蓉和被告委托代理人鲍珍方到庭参加了诉讼。审理过程中，本院应原告申请，对被告财产进行了诉讼保全。本案现已审理终结。
原告新港公司起诉称：2012年11月29日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于宁海县力洋镇明港南路2号的厂房和土地以及设备设施出租给被告使用，租赁期限自2012年11月15日至2022年11月14日。根据合同约定：租赁费第一年为120万元，第二年为165万元，按季度支付。另约定，如被告逾期支付租金，视作根本性违约，原告有权单方面解除合同，违约金为年租金的30%，并承担相应损失。合同生效后，被告一直在使用该厂房，但租金一直未交。至2013年12月25日止，被告累计欠交租金161.25万元。为维护合法权益，诉请判令：一、确认原、被告双方解除厂房租赁合同关系；二、被告按合同约定立即腾退本案所涉厂房；三、被告支付租金161.25万元，及违约金85.5万元（均计算至2013年12月25日止，以后按合同约定支付至实际腾退日），以上共计246.75万元。
对其主张的事实，原告提供了以下证据材料为证：
1.《厂房租赁合同》一份，用以证明原、被告双方租赁合同关系及关于租金、违约金等事实的约定；
2.房产所有权证和土地使用证各一份，用以证明租赁厂房的基本情况，同时证明涉案房产过户登记的时间为2012年11月14日的事实；
3.《宁海县存量房屋买卖合同》一份，用以证明原告与宁海县东部海洋经济开发有限公司（以下简称东部海洋公司）于2012年11月12日办理涉案厂房过户的时候签订了《房屋买卖合同》的事实；
4.法院诉讼费专用票据一份，用以证明原告于2012年10月29日已付清房款的事实。
被告张理平答辩称：双方关于《厂房租赁合同》的签订情况属实，但原告向被告实际交付厂房的日期为2013年4月11日，租金也应从该日起算。被告之所以未向原告交付租金，一是因为被告经原告同意，对厂房进行了维修和设备更新，共花费了80多万元，二是被告经营困难，特别是原告在申请法院查封后，被告经营状况更是进一步恶化。对原告请求支付的租金，被告愿意据实支付，但被告维修厂房和添置设备所花费的费用应予以充抵。对原告请求支付的违约金，被告认为显属过高，应予以酌减。对原告提出解除《厂房租赁合同》和腾退厂房的请求，被告认为最好协商解决，如实在协商不成，被告认为租赁合同不应解除，被告也不同意腾退厂房。综上，对原告诉请，在协商不成的情况下，请求法院依法予以判决。
对其抗辩主张的事实，被告提供了以下证据材料为证：
1.（2010）甬东执民字第231-3号执行裁定书一份，用以证明原告实际取得涉案房屋产权的时间为2013年4月11日，被告正式拿到承租房产经营权的时间也为该日，因而租金也应从该日开始起算；
2.2013年（明港厂区）改造支出明细一份、购销合同两份、支付凭证若干，用以证明被告经原告同意在承租房屋中进行了工程改造，花费了896861元，应在租金中予以抵扣的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性没有异议，但提出原告取得涉案厂房和土地产权的时间为2013年4月11日，原告也是在该日将厂房和土地交给被告，故租金也应从该日开始起算。对被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，但认为该证据不能证明被告待证明的内容；对证据2，原告对其真实性、合法性和关联性均有异议，原告提出该组证据是东部海洋公司的内部资料，且与本案没有关联，双方在租赁合同中明确约定，房屋进行装修改造的费用由被告承担，故被告进行装修改造的费用应由其自行承担，不应在租金中予以扣除。
结合上述质证意见，本院对原告提供的证据1、2、3、4及被告提供的证据1的真实性予以确认；对被告提供的证据2，本院认为被告可就其支出的装修和设备添置费用另案主张，被告该证据所待证事实与本案没有关联，本院对该证据不做认定。
经审理，本院查明以下案件事实：
2012年11月9日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，双方约定原告将其所有的位于宁海县力洋镇小青村的厂房6363.47平方米和土地19610平方米以及设备设施租赁给被告使用：1.租期自2012年11月15日起至2022年11月14日止；2.租金：第一年120万元，第二年165万元，第三年210万元…；3.租金支付方式：第一年至第三年租金每季度支付一次，第四年至第六年租金每半年支付一次，第七年至第十年租金每年支付一次，先付后用；被告每次应提前一个月向原告支付下一次租金，如被告逾期支付租金，视作被告根本性违约，原告有权单方面解除合同，并由被告承担违约责任；4.违约责任：原、被告双方在租赁期内，任何一方违反合同的，以年租金的30%作为违约金处置，并承担相应损失。合同还对其它事项进行了规定。合同签订后，被告使用租赁标的物至今，未曾支付租金。
另查明，涉案厂房和土地原系被告作为法定代表人的东部海洋公司所有，后因被告及东部海洋公司的债务问题，涉案厂房和土地由原告进行了收购。原告于2012年11月14日取得涉案厂房的所有权，于2012年11月20日取得涉案土地的使用权，2013年4月11日法院执行裁定确认上述租赁标的物权属转移给原告。
本院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同》真实、合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，被告使用租赁标的物至今，未曾支付租金，已构成根本性违约，故对原告要求与被告解除租赁合同关系并要求被告腾退厂房等租赁标的物的请求，本院予以支持。对被告应付租金，本院认为应以合同约定的租赁物起租日和租金标准计算。被告虽抗辩原告未在合同约定的起租日向其交付租赁标的物，起租期应相应予以调整，且被告为厂房装修和设备添置花费了80多万元，该部分费用应在租金中予以充抵。对此，本院认为，涉案厂房和土地原属被告作为法定代表人的东部海洋公司所有，一直由被告实际支配，并无证据证明原告在收购涉案租赁标的物的产权后，被告将租赁标的物的实际占有使用转移给了原告，也即租赁标的物一直由被告在占有控制，故应认定双方签订的《厂房租赁合同》生效时，原告即已经完成了涉案房屋和土地承租使用权的交付义务，被告理应根据合同约定的起租日向原告支付租金。至于法院执行裁定确定的涉案租赁标的物的产权转移时间仅属于产权确认时间，与原、被告间租赁标的物的交付使用时间没有必然关联。且根据原告提供的权属证书，原告在合同约定的起租日前即已经取得了涉案厂房的所有权，理应以此为准。至于被告所主张充抵的费用，本院认为被告可另案主张，与本案没有关联。综上，对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。对原告所请求支付的租金，本院予以支持。对原告请求支付的违约金，综合考虑原告在合同解除后可能产生的损失，本院认为双方在合同中约定的以年租金的30%作为违约金的标准并不过高，但违约金理应以解约日所在年份的一年租金标准计算，经核算为49.5万元，本院据此予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告宁波市江北区新港装饰安装有限公司与被告张理平于2012年11月9日签订的《厂房租赁合同》解除；
二、被告张理平于本判决生效之日起三十日内向原告宁波市江北区新港装饰安装有限公司腾退承租的位于宁海县力洋镇小青村的厂房和土地；
三、被告张理平于本判决生效之日起三十日内按原、被告双方于2012年11月9日签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准向原告宁波市江北区新港装饰安装有限公司支付自2012年11月15日起至被告实际腾退厂房和土地日止的租金；
四、被告张理平于本判决生效之日起三十日内向原告宁波市江北区新港装饰安装有限公司支付违约金49.5万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26540元，减半收取13270元，由被告张理平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃处理。
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审 判 员 周进军
二〇一四年二月十七日
代书记员 孙丽娜