浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭建民初字第103号
原告建德市城兴城防工程建设有限公司。
法定代表人吴小龙。
委托代理人（特别授权）吴志林。
委托代理人（特别授权）蒋素萍。
被告叶长寿。
被告徐雪娥。
被告叶军。
被告叶建兵。
原告建德市城兴城防工程建设有限公司与被告叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年1月22日立案受理后，依法由代理审判员方雪莲适用简易程序，于2014年2月10日、2月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴志林、蒋素萍，被告叶军均到庭参加诉讼。被告叶长寿、徐雪娥、叶建兵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：根据建德市政府城市规划建设需要，桥东区块开发建设项目由原告实施。根据建土（2008）02号《房屋拆迁许可证》显示，产权人为被告叶长寿或被告叶长寿等四被告的坐落于建德市新安江街道桥东路185号住房系应拆迁房屋。该房屋由两部分组成，其一于1979年建造，根据《建德县土地使用权申报登记表》显示，“申请人”为“叶长寿”，面积252.68平方米。其二为1996年建造，根据批建资料《建德市城镇私人建房建设用地建设工程规划许可证申请表》，“申请建房户现有在册人口概况（含申请人）”栏为“叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵”，房屋平面状况见编号为j0802-026的《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》“现场勘查表”平面图所示，面积376.35平方米。
2009年11月18日，被告叶军与原告签订“桥东集（2009）44号”《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议显示：拆迁房户主姓名叶长寿、拆迁建筑面积376.35平方米。安置房：康安新村39幢b型101室（东边）建筑面积319.15（不含阁楼）的联体建筑安置房、宫里路小型房贰套154.86平方米。被告叶军已于2011年9月入住该联体建筑安置房康安新村39幢，建筑面积375.47平方米，扣除阁楼面积56.34平方米，安置面积为319.13平方米。宫里路小型房贰套未交房。
因被告叶建兵对被告叶军与原告所签订的上述协议提出异议，2010年9月17日，被告叶军、叶建兵与原告签订了《关于叶长寿、叶军、叶建兵拆迁安置原则意见》，约定：“3、叶长寿现在居住的186.28平方米拆迁安置计算面积时应和俩兄弟居住的房子面积合并计算安置。多余面积再安置公寓楼。4、在2009年11月18日与叶军签订安置的两套公寓楼暂时划出，待叶长寿夫妇的房子签订拆迁安置协议时再计算安置面积。时间定在2010年12月31日止，超过时间两套公寓楼另行安置其他人。”
2010年9月19日，被告叶长寿向原告承诺对其不安置联建房。2010年10月8日，被告叶建兵与原告签订“桥东集（2010）146号”《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议显示：拆迁房主姓名叶长寿、拆迁建筑面积（空白）平方米。安置房：茅山岗幢中型，建筑面积270平方米（不含阁楼）的联体建筑安置房安置。被告叶建兵已于2012年9月入居联体建筑安置房，坐落于建德市新安江街道溪头新村273幢，建筑面积355.70平方米，扣除阁楼面积70.67平方米，安置面积为285.03平方米。
以上两联体安置房面积合计604.16平方米，但四被告坐落于建德市新安江街道桥东路185号的房屋（平面状况见编号为j0802-026的《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》中“现场勘查表”平面图，面积376.35平方米）至今没有腾空交付原告处理。原告认为，涉案房屋四被告同意由被告叶军、叶建兵分别与原告签订《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》安置，原告依约交付了面积为604.16平方米的两联体安置房，足以供四被告及家庭成员居住。因此，上列房屋及构筑物应腾空并向原告交付拆除。故诉至法院，请求判令：1、被告立即腾空坐落于建德市新安江桥东路185号、编号j0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》项下的房产，腾空2012年10月9日《工程结算书》项下的构筑物，并将上列房屋、构筑物移交原告处置；2、被告支付逾期腾空、交付拆迁房违约金42400元（2011年9月28日至2014年1月22日，共848天，每天50元，计42400元），2014年1月23日至腾空、交付之日止的违约金按每天50元请求另行判决；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》三份（复印件，原件供核对），证明原告与被告叶军、叶建兵、叶长寿分别签订了拆迁补偿安置协议的事实。
2、《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》三份和《工程结算书》一份（复印件，原件供核对），证明被拆迁房屋平面状况及构筑物价值。
3、拆迁房屋批建手续两份（复印件，加盖建德市新安江国土资源所档案专用章、建德市档案馆档案证明章），证明拆迁房屋的批建情况，1980年建造的房屋由被告叶长寿批建，1996年建造的房屋由四被告共同批建。
4、《关于叶长寿、叶军、叶建兵拆迁安置原则意见》（复印件）及叶长寿出具的承诺函（原件）一份，证明被告叶长寿同意被告叶军、叶建兵与原告签订安置补偿协议。
5、房地产测绘成果报告两份（复印件），证明已安置叶军联体建筑面积375.47平方米，其中阁楼面积56.34平方米，实际安置面积为319.13平方米，已安置叶建兵建筑面积355.70平方米，阁楼面积70.67平方米，实际安置面积285.03平方米。
6、关于叶军户入住康安新村安置房的情况说明一份（原件），证明被告叶军于2011年9月28日入住康安新村安置房，被告叶建兵已入住溪头新村安置房的事实。
被告叶军辩称：原告诉状中的对涉案房屋产权人的陈述是不明确的，编号j0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》项下平面图显示的房屋由四被告三家人共同居住。该房屋由被告叶军、叶建兵参与建造，系共有人，所以被告叶军、叶建兵是可以去签这个协议的，但未经被告叶长寿、徐雪娥同意，他们是否同意不清楚。被告叶军、叶建兵均已入住安置房，涉案房屋被告叶军、叶建兵均已腾空，原告工作人员也已现场确认，被告叶长寿、徐雪娥是否腾空不知道。原告断章取义地诉称2010年9月19日被告叶长寿承诺同意对其不安置联建房，承诺是有前提条件的，是政策不允许或者是没有安置先例的情况下，是指对本案以外186.28平方米的被拆迁房屋同意不予安置联建房。对违约金约定每天50元属实，但不存在违约的事实，不应当支付违约金。被告叶军、叶建兵与原告签订的安置补偿协议是合法有效的，原告应当依约履行安置房屋的义务。
被告叶军未向本院提供证据。
被告叶长寿、徐雪娥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，但向本院提交书面答辩状，共同辩称：一、编号j0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》项下的房产系被告叶长寿、徐雪娥与儿子叶军、叶建兵共同所有，原告未经被告叶长寿、徐雪娥同意即与被告叶军、叶建兵签订集体土地房屋拆迁补偿安置协议书，侵犯了被告叶长寿、徐雪娥的合法权益，属于无效。二、原告一直没有告知被告叶长寿、徐雪娥该房屋拆迁事宜，也没有告知《工程结算书》项下的构筑物拆迁事宜。因此，原告的起诉没有事实和法律依据。三、原告没有将房屋拆迁的相关资料交付给被告，侵犯了被告的合法权益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告叶建兵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，但向本院提交书面答辩状，辩称：一、编号j0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》项下的房产系被告叶建兵与父亲叶长寿、母亲徐雪娥、哥哥叶军共同所有，被告叶建兵与原告经协商一致于2010年10月8日就该房产中属于被告叶建兵的部分签订了《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，合法有效。二、被告叶建兵已经按照该协议书的约定腾空了属于被告叶建兵部分的房产，故原告起诉要求被告叶建兵腾退及支付违约金没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告叶建兵的诉讼请求。
被告叶长寿、徐雪娥、叶建兵未向本院提交证据，无正当理由拒不到庭，视为放弃对证据进行质证的权利。
原告所举证据1、2、3、4，被告叶军均无异议，本院经审查认为上述证据符合真实性、合法性、关联性要求，予以认定；原告所举证据5，被告叶军称对所安置面积称不清楚，本院认为该组证据经具有资质的单位测量出具，真实合法，但该份证据与本案原告要求腾空被拆迁房屋没有关联，本院不予认定。原告所举证据6，被告叶军不予认可，因证据本身无其他证据可以佐证，故本院不予认定，但被告叶军自认其于2011年10月入住安置房，另外被告叶建兵也已入住安置房，故被告叶军、叶建兵均已入住安置房的事实可予确认。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：因建德市政府城市规划建设需要，根据建土（2008）02号《房屋拆迁许可证》，原告负责实施建德市新安江桥东区块的房屋征收拆迁项目。户主为被告叶长寿的坐落于建德市新安江街道桥东路185号的房屋在拆迁范围内。该房屋由两大部分组成，其一为1980年由被告叶长寿批建，平面图见编号j0802-70、j0802-70-1（增补）《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》中的《现场勘查表》，主房186.28平方米，附属房66.40平方米，面积共计252.68平方米；其二为被告叶长寿、徐雪娥夫妻与儿子被告叶军、叶建兵于1994年共同批建，平面图见编号j0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》中的《现场勘查表》，面积376.35平方米。
2009年11月18日，原告与被告叶军签订“桥东集（2009）44号”《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，就编号j0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》项下的房屋安置补偿作出约定，该协议显示：拆迁房户主姓名叶长寿（叶军）、拆迁建筑面积376.35平方米。安置房：康安新村39幢b型101室（东边）建筑面积319.15平方米（不含阁楼）的联体建筑安置房、宫里路小型房贰套154.86平方米。协议未约定被拆迁房屋腾空时间，但同时约定被告未按期将被拆迁房屋腾空移交给原告的，除不享受任何奖励政策外，每逾期一天应向原告支付违约金50元。现被告叶军已入住该联体建筑安置房康安新村39幢101室。宫里路小型房贰套未交房。
因被告叶建兵对被告叶军与原告所签订的上述协议提出异议，故于2010年9月17日，在新安江街道办、新安江股份合作社协调下出具了《关于叶长寿、叶军、叶建兵拆迁安置原则意见》，由被告叶军、叶建兵签字同意，约定：1、由户主叶长寿出具承诺，对其居住的186.28平方米只能选择公寓楼安置；2、叶建兵和其哥哥叶军一样，安置一个中户型地基；3、叶长寿现在居住的186.28平方米拆迁安置计算面积时应和俩兄弟居住的房子面积合并计算安置，多余面积再安置公寓楼；4、在2009年11月18日与叶军签订安置的两套公寓楼暂时划出，待叶长寿夫妇的房子签订拆迁安置协议时再计算安置面积。时间定在2010年12月31日止，超过时间两套公寓楼另行安置其他人。
按照该原则意见，被告叶长寿于2010年9月19日向原告出具承诺，对其拆迁面积186.28平方米不予安置联建房。根据该“原则意见”，被告叶建兵与原告于2010年10月8日签订“桥东集（2010）146号”《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议显示：拆迁房户主姓名叶长寿（叶建兵）、拆迁建筑面积（空白）平方米。安置房：茅山岗（空白）幢中型、建筑面积270平方米（不含阁楼）的联体建筑安置房安置。现被告叶建兵也已入住该坐落于建德市新安江街道溪头新村273幢的联体建筑安置房。
被告叶长寿于2013年8月29日与原告就185号房屋其余186.28平方米及附属66.40平方米共计252.68平方米［平面图见编号j0802-70、j0802-70-1（增补）《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》中的《现场勘查表》］签订“桥东集（213）号”《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，对该房屋面积的安置补偿作出了约定，并在该协议第六页其他中约定，其余两套75平方米公寓楼已在宫里路选定，在叶军的协议（44号）中反映，本协议中不重新标明。
另查明，编号j0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》项下拆迁范围中包含养鱼池一个。2012年10月9日，原告应被告要求，对该养鱼池进行了价值评估，出具了工程结算书，该补偿金额将最终一并进行结算。
现原告起诉要求四被告按照“桥东集（2009）44”、“桥东集（2010）146”号协议腾空交付涉案房屋［平面图见编号j0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》中“现场勘查表”所示，面积252.68平方米］，并按约承担违约金。被告叶长寿、徐雪娥以被告叶军、叶建军与原告签订涉案房屋拆迁补偿安置协议未经其同意为由，要求确认协议无效并拒绝腾空。
本院认为，本案双方当事人争议焦点为原告与被告叶军、叶建兵签订的房屋拆迁安置补偿协议的效力问题。被拆迁房屋系四被告共有财产，对此各方当事人均无异议，本院予以确认。根据法律规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。被告叶军、叶建兵与原告签订房屋拆迁安置补偿协议，该行为仅代表其本人还是代表所有房屋共有权人，其他房屋共有权人是否同意，应从全案事实进行分析：1、建德市新安江街道桥东区块的拆迁事项，涉及被拆迁人的重大利益，在当地具有重大影响，该事项可认定为在当地系众所周知的事实，由此可推断四被告对其所有的房屋系被拆迁对象是明知的；2、根据叶军、叶建兵与原告签订的协议，双方约定的内容系对被拆迁的房屋整体进行拆迁安置，而非对被拆迁房屋的部分范围进行拆迁安置，四被告于185号房屋中共同生活居住，被告叶长寿、徐雪娥对部分共有人的签约行为不可能不知情，对其已按协议入住安置房屋也不可能不知情；3、被告叶长寿在达成“原则意见”后的第三天作出放弃安置联建房的承诺，两者内容相互印证，原告提出该承诺的出具系因被告叶军、叶建军兵均已得到联建房的安置，该理由符合常理，在被告叶长寿出具承诺对其不安置联建房后，原告就被拆迁房屋在与被告叶建兵签订的协议中另行安置了联建房一套，可认为被告叶长寿对两兄弟与原告签订安置补偿协议明知且同意；4、被告叶长寿与原告在其后签订的第三份安置协议书中，对252.68平方米的拆迁面积的安置房与被告叶军签订的协议内容相联系，印证“原则意见”的内容，即被告叶长寿的253.68平方米的拆迁面积与四被告共有的376.35平方米的拆迁面积统一计算安置，以之前的两份协议书的安置房内容为前提，在第三份协议书中进行了公寓楼的统一安置协调。故被告叶长寿在此行为已表示了对被告叶军、叶建兵的协议进行了追认，故被告叶军、叶建兵的代理行为有效；5、被告徐雪娥系被告叶长寿的配偶，未对被告叶长寿出具承诺、签订协议的行为提出异议，说明其对叶长寿的上述行为是明知且同意的。综合上述分析，可以判定四被告对原告与被告叶军、叶建兵所签订的房屋拆迁安置补偿协议不仅明知，而且同意。据此，本院认定该协议合法有效。协议签订后，双方当事人均应按协议约定内容履行，四被告应当按约腾空涉案被拆迁房屋。被告叶军、叶建兵已入住安置房，可视为其已具备腾空被拆迁房屋的条件，但被告叶长寿、徐雪娥仍居住于该房屋中，涉案被拆迁房屋并未腾空，四被告应负违约责任。《工程结算书》项下的构筑物（养鱼池），包含在编号j0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》项下被拆迁范围内，对其补偿也已经《工程结算书》评估作价，被告也应腾空交付拆迁。协议书中虽对被告拆迁房屋腾空时间没有约定，根据交易习惯，被拆迁人入住安置房的，应腾空被拆迁房屋。被告叶长寿、徐雪娥应与被告叶军、叶建兵一起入住安置房，即时腾空涉案房屋交付拆除，被告叶军、叶建兵具体入住时间不明，故应腾空交付被拆迁房屋时间不明，违约金起算时间不明，本院酌情确定四被告于起诉之日起按约定50元／天计付违约金。综上，原告的诉讼请求，有事实和法律依据的部分，本院予以支持。被告叶长寿、徐雪娥、叶建兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵于本判决生效后十日内腾空坐落于建德市新安江桥东路185号、编号j0802-026《建德市桥东区块集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》项下的房产（包含2012年10月9日《工程结算书》项下的构筑物），并将该房产移交原告建德市城兴城防工程建设有限公司；
二、被告叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵于本判决生效后十日内支付原告建德市城兴城防工程建设有限公司自2014年1月22日起至上述房产实际腾空交付之日止按50元／天计算的违约金；
三、驳回原告建德市城兴城防工程建设有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币860元，减半收取计人民币430元，由被告叶长寿、徐雪娥、叶军、叶建兵负担200元，原告建德市城兴城防工程建设有限公司负担230元。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币860元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68，开户行（工商银行湖滨分理处）】。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。
原告应在本判决确定的履行期限届满后二年之内向本院申请执行，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
代理审判员 方雪莲
二〇一四年三月三日
书 记 员 刘爱萍