广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1096号
原告：冯耀荣，男，1961年4月21日出生，汉族，住广州市。
委托代理人：裴敏，广东经纶律师事务所律师。
被告：广州东华实业股份有限公司，住所地。
法定代表人：杨树坪，该公司董事长。
委托代理人：郭清华，该公司职员，联系地址。
被告：广州市方圆房地产发展有限公司，住所地。
法定代表人：韩曙光，该公司总经理。
委托代理人：林巧艳，广东大同律师事务所律师。
原告冯耀荣诉被告广州东华实业股份有限公司（以下简称东华公司）、广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称方圆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员伍颖妍独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人裴敏，被告东华公司的委托代理人郭清华，被告方圆公司的委托代理人林巧艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原位于广州市东山区大沙头二马路XX号XX房屋是原告的父亲冯作根与原告的母亲蔡满的共同财产。1992年，冯作根向广州市越秀区联合医疗卫生机构管理委员会购买上述房改房。该房产登记档案记载：产权人冯作根、建筑面积32.31平方米，“房改售房，房款付清”，“此公用土地面积是整栋楼房的产权人共同使用”。档案内附有的1992年10月22日测绘房产面积附图显示，该32.31平方米的建筑面积为该房产的套内建筑面积，其中3.40米×1.10米规格的阳台的建筑面积减半计算。该房产登记档案未测绘房屋的公摊建筑面积。
2001年10月，被告东华公司征用上述房产所在地块。被告东华公司于2001年10月17日与冯作根达成拆迁补偿协议并签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（经过房管拆迁部门备案登记），约定：冯作根同意拆除东山区大沙头二马路XX号XX房，该房屋为混合结构，经市房管部门核定，建筑面积32.31平方米；东华公司将自有的座落在东山区红线范围内回迁新建楼（框架结构）第7层楼，位置北向的自有房屋（新建房屋），建筑面积为32.31平方米（分摊楼梯、走廊等面积按比例），用作拆除乙方原址房屋的产权调换（补偿）；东华公司依照协议将自有房屋移交冯作根时，应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同冯作根向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。所需的登记费用，由东华公司负责；同时该协议约定上述补偿建筑面积不含公共摊分；并确定了该两套用于产权调换的房产不存在任何需补差情形，亦未约定补差的单价标准。
2005年5月21日，冯作根在广州去世。2006年4月12日拆迁办通知办理回迁安置入住手续。2006年10月20日，蔡满在广州去世。冯作根及蔡满生前均分别立有公证遗嘱，将上述房产的份额归原告一人继承。原告基于上述遗嘱分别于2005年9月26日和2013年5月9日办理了继承公证手续。
2013年5月，被告东华公司通知原告可办理回迁房屋的产权证登记手续，房屋地址确定为：广州市越秀区绿荫路XX号XXX房（以下简称涉案XXX房）。但原告前往办理时，被告东华公司称根据房地产分户图，回迁房屋的套内建筑面积32.223平方米、共有分摊面积8.4645平方米，单元总建筑面积40.6879平方米，没有阳台，遂要求原告需补5万元面积补差款。但原告认为，结合拆迁安置协议的约定和被拆迁房屋的面积评估附图，双方约定的就是按照套内建筑面积32.31平方米回迁，与该套内建筑面积按比例的公摊面积没有关系，且回迁房的套内面积还没有达到被拆迁的房屋面积，故原告无需支付任何面积补差款。双方经协商无果，被告东华公司至今未为原告办理房产证，现涉案717房所在地块的产权由两被告共同所有，故请求法院判令：两被告依照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定协助原告向房管部门办理座落在广州市越秀区绿荫路XX号XXX房的产权登记手续且办证所产生的相关费用及税费由两被告承担。
被告东华公司辩称：一、关于原告要求办证的诉讼请求，因原告拒不交纳共有分摊面积的房款，故办证存在障碍。根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，补偿建筑面积不含公共摊分，也即回迁补偿只针对其套内建筑面积进行回迁安置。现我方提供的回迁房符合协议中关于回迁面积的约定，故我方认为如要办证也只能就涉案的整套房屋办理共有房地产权证，由原告拥有套内建筑面积的产权，我方享有共有分摊面积的产权。否则，原告需补交房款差价后，才能办理全部面积产权至其名下。二、关于办证相关费用，双方应按照法律规定各自承担各自应负的税费。
被告方圆公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、我方并非《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的签约方，因此无需承担协议书中的义务。二、根据我方与政府签订的相关合同已明确我方是以合作方式开发涉案地块，同时根据两被告间签订的协议，也已明确约定两被告之间占有分成的具体部位，而涉案房屋属于被告东华公司的占有分成部分，办证义务应由被告东华公司承担。同时，我方不同意承担办证所产生的相关费用。综上，请求法院依法予以驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2001年10月17日，被告东华公司（拆迁人，甲方）与冯作根（被拆迁人，乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除座落在大沙头二马路34号506房，该房屋建筑面积32.31平方米；甲方将座落在东山区红线范围内回迁新建楼第7层楼，位置北向的自有房屋，建筑面积为32.31平方米（包括分摊楼梯，走廊等面积共按比例平方米在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在2006年4月18日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责；其他事项：该补偿建筑面积不含公共摊分。上述协议经广州市国土资源和房屋管理局登记备案。
2003年6月16日，被告方圆公司（原广州荣星房地产发展有限公司）通过公开竞价，竞得涉案XXX房所在地段用地面积为11397平方米的国有土地使用权。2003年9月29日，两被告签订《广州市国有土地使用权转让合同书》，约定被告东华公司将涉案717房所在地块60%的使用权转让给被告方圆公司。2008年11月11日，广州市国土资源和房屋管理局与两被告签订的《国有土地使用权出让合同变更协议》中载明，因规划原因合同项下的项目建筑面积或用途发生调整，且该合建项目用地单位明确各自分成建筑面积，故签订该协议。据广州市房地产档案馆于2014年6月11日出具的《房地产登记簿查册表》载明，包括涉案XXX房在内的越秀区绿荫路X-
XX号（双号）第五层及以上的房屋，由两被告共有，其中被告东华公司占有分成部分为：“住宅：XX号五层以上；XX号11层01-10单元；XX号13、15层01-10号单元；XX号17、19、21、23层01-08单元；XX号25、27、29、31层01-08单元”；被告方圆公司“占有本次确权范围内除东华公司所占部位的其他所有部位”。
另查明，据广州市房地产档案馆于2013年5月21日出具的《房地产登记簿查册表》记载，广州市大沙头二马路XX号XXX房，产权人为冯作根；建筑面积为32.31平方米。2005年9月26日，原广州市东山区公证处出具《继承权公证书》，载明：“查被继承人冯作根于2005年5月21日死亡，死亡后遗有座落在广州市东山区大沙头二马路XX号XXX房房屋二分之一产权，［（99）穗越证内字第1770号夫妻财产约定协议书］，该房屋被征用拆迁，尚未回迁。……冯作根生前立有公证遗嘱［（99）穗越证内字第1771号遗嘱公证书］，表示其去世后，上述房屋二分之一产权由儿子冯耀荣一人继承。经审查，遗嘱合法有效。根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，冯作根所遗上述房屋二分之一产权由冯耀荣一人继承”。2013年5月9日，广东省广州市广州公证处出具《公证书》，载明：“一、被继承人蔡满于2006年10月20日在广州市死亡。二、被继承人蔡满生前曾在广州市越秀区公证处立有公证遗嘱［公证书编号：（99）穗越证内字第1772号《遗嘱公证书》］。蔡满表示在其去世后，将座落在广州市大沙头二马路XX号XXX房［该房屋被征用拆迁，回迁至广州市越秀区绿荫路XX号XXX房］的房屋二分之一的产权交由儿子冯耀荣一人继承。三、上述房屋虽以被继承人蔡满的配偶冯作根的名义登记，实属冯作根与蔡满的夫妻共有财产，双方已约定各占上述房屋的二分之一产权［详见：（99）穗越证内字第1770号《夫妻财产约定协议书》］。上述房屋属于被继承人的二分之一产权依法属于被继承人蔡满的个人财产。……被继承人蔡满所立的遗嘱中处分的财产为其个人遗产，遗嘱真实、有效。因此，被继承人蔡满的上述遗产应按照遗嘱的指定由其儿子冯耀荣一人继承。”
庭审中，原告及被告东华公司一致确认：双方无约定原告需交齐共有分摊面积的房款才能办理房产证。原告为证明涉案XXX房的回迁入住时间，提交了落款时间为2006年4月12日的《回迁通知》一份，两被告对该《回迁通知》的真实性合法性关联性均无异议。另，根据2006年8月11日广州市房地产测绘所出具的《房地产分户图》显示，涉案XXX房套内建筑面积32.2234平方米，共有分摊面积8.4645平方米，单元总建筑面积40.6879平方米。
本院认为：冯作根与被告东华公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告东华公司拆除上述房屋后，原告依法继承了冯作根与蔡满就广州市大沙头二马路XX号XXX房的房屋产权，而被告东华公司亦履行上述协议约定的义务，将涉案XXX房以产权调换方式补偿给原告，故被告东华公司作为拆迁人有义务协助原告办理涉案717房的产权登记手续并依约承担所需的登记费用。
关于被告东华公司称原告应先补交共有分摊面积房款才能协助办理房产证的意见。本院认为，双方并无先结清共有分摊面积的房款再办理房产证的约定，且涉案717房面积未经房管部门最终认定，而原告与被告东华公司亦未就该部分房款达成一致意见，故双方应在房管部门核发房产证，涉案717房的实际面积最终确定后，另行处理共有分摊面积的房款问题。被告方圆公司主张其并非《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的合同相对方，且涉案XXX房属于被告东华公司的占有分成部分故其无需承担协助办证义务及负担相关费用的抗辩意见，合理合法，本院予以采纳。因此，原告要求被告方圆公司承担上述责任的请求，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：
一、被告广州东华实业股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告冯耀荣办理广州市越秀区绿荫路XX号XXX房的产权登记手续。所需的登记费用，由被告广州东华实业股份有限公司承担。
二、驳回原告冯耀荣的其他诉讼请求。
本案受理费2150元，由被告广州东华实业股份有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 伍颖妍
二〇一四年八月五日
书记员 苏颖诗