成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第1954号
原告：彭玩君，男，1974年11月8日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人：任云峰，四川舟达律师事务所律师。
被告：成都紫微商业经营管理有限公司。住所地：成都市锦江区总府路*号紫薇酒店****号房。
法定代表人：唐弘杰。
委托代理人：曾玮，女，1962年7月12日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人：安季勋，四川天则律师事务所律师。
被告：成都市春熙大厦房屋开发有限公司。住所地：成都市锦江区总府路*号*楼。
法定代表人：曾玮。
委托代理人：安季勋，四川天则律师事务所律师。
原告彭玩君与被告成都紫微商业经营管理有限公司、成都市春熙大厦房屋开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2014年4月3日受理后，依法由代理审判员康阳适用简易程序进行独任审判，并公开开庭进行了审理。原告彭玩君的委托代理人任云峰，被告成都紫微商业经营管理有限公司的委托代理人曾玮、安季勋，被告成都市春熙大厦房屋开发有限公司的委托代理人安季勋，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭玩君诉称，2004年3月26日，原告从成都市春熙大厦房屋开发有限公司（以下简称春熙房屋公司）购买“紫微商业”1-115号春熙大厦二期3楼77A商铺，购房款166361元。按春熙房屋公司的安排，原告与成都紫微商业经营管理有限公司（以下简称紫微商管公司）签署《合作经营协议书》，约定：原告将购买的商铺交由紫微商管公司全权经营和管理20年，自2004年3月26日至2024年3月26日。紫微商管公司向原告支付租金，自2004年3月26日起每半年支付一次，并于期间届满后七天内支付，每迟延支付一天，按已付购房款的银行同期存款利息双倍支付违约金。租金第一个五年按照实付购房款的8%计算，第二个五年为8.8%，第三个五年为9.68%，第四个五年为10.65%。
紫微商管公司在合同签订后的第一个五年尚能按期支付收益，从2009年9月开始，紫微商管公司对其应付收益分文未付，经原告多次催收未果。2014年2月20日，紫微商管公司财务部经核对，向原告出具一份应付款核对表，载明从2009年9月至2014年3月，共欠原告固定收益36302.2元。根据合同约定，应按每日万分之四计算违约金。至起诉之日，违约金六笔共计5222元。但紫微商管公司称经营困难无钱支付。春熙房屋公司也拒绝承担支付责任。原告认为，原、被告所签协议对双方均有法律效力，春熙房屋公司为销售商铺，公开宣传将统一招商，整体经营，并明确了投资回报的具体标准和递增比例，原告因此购买商铺并与紫微商管公司签订合作经营协议，故春熙房屋公司应与紫微商管公司承担连带责任。
故原告请求判令：1、紫微商管公司支付原告房屋经营收益36302.2元（2011年9月1日至2014年3月期间，按回报率8.8%计算）并支付逾期付款违约金（自2011年8月26日起至全款付清之日止）；2、紫微商管公司、春熙房屋公司在《合作经营协议》履行期间，按约定的时间（即每年8月26日及2月26日）、金额（每五年按固定回报率递增10%），按连带责任向原告支付租金，若未按时足额支付则应从逾期之日起按每日万分之四计付违约金；3、本案诉讼费由紫微商管公司、春熙房屋公司承担。
被告紫微商管公司、春熙房屋公司辩称，对原告第一项诉讼请求中应付的房屋经营收益款没有异议；违约金的标准明显过高，请求按日万分之一进行裁减；原告只能根据发生的事实提出请求，不能对未发生的事情进行提出请求，故请求驳回原告第二项诉讼请求。若法院认定紫微商管公司、春熙房屋公司对将来应当给付的租金承担连带责任，以及逾期应当支付违约金，也认为违约金计算标准过高。目前，春熙房屋公司的房屋已转移，春熙房屋公司不再承担连带保证责任。并且，部分业主已与新的经营管理公司即成都新同瑞资产管理有限公司签订了《委托经营协议书》，截止2014年6月30日，已签订115户，其委托经营合同及权利义务一并转移，已与二被告无权利义务关系。
经审理查明，2004年3月26日，彭玩君作为“紫微商业”1-115号春熙大厦二期3楼77A商铺（建筑面积8.85平方米，购房款166361元）的买受人与紫微商管公司签署《合作经营协议书》，主要约定：彭玩君将所购商铺交由紫微商管公司全权经营和管理，紫微商管公司对商铺享有占有、使用、经营管理和收益的权利；合同有效期20年，自2004年3月26日起至2024年2月26日止；合同有效期内，紫微商管公司在委托经营的全部商铺面积内统一招商，自主经营，享有使用、收益权，无论经营好坏，紫微商管公司每年向彭玩君支付租金，以2004年3月26日为起算日；在合同签订生效后，紫微商管公司提前将第一年（2004年）租金支付彭玩君，年租金＝购房总价款×8%＝13308.88元；支付方式为半年支付一次，每二季度末（遇节假日顺延）的七天内向彭玩君支付当半年的固定收益；若紫微商管公司迟延支付，每迟延一天，紫微商管公司按已付购房款的银行同期存款利息的双倍支付违约金；紫微商管公司支付之日起每五年递增10%（注：头五年为8%，第二个五年为8.8%，第三个五年为9.68%，第四个五年为10.65%）。根据《合作经营协议书》的约定，紫微商管公司应付租金为税前金额，其税费由紫微商管公司从应付租金中代扣代缴。
合同签订后，紫微商管公司向彭玩君支付约定租金存在迟延支付的情形。其中，2011年9月26日至2012年3月25日期间租金，应于2012年4月1日前支付，2012年3月26日至2012年9月25日期间租金，应于2012年10月2日前支付，2012年9月26日至2013年3月25日期间租金，应于2013年4月1日前支付，2013年3月26日至2013年9月25日期间租金，应于2013年10月2日前支付，2013年9月26日至2014年3月25日期间租金，应于2014年4月1日前支付，以上各期租金，紫微商管公司至今尚未支付。在案涉应付租金计付期间，其年租金支付标准为8.8%，即166361元×8.8%=14639.76元，按约定半年支付一次为7319.88元。
2014年1月24日，基于与春熙房屋公司的房屋买卖关系，成都懿鼎商贸有限公司取得位于成都市锦江区正科甲巷17号负1楼、4-7楼、18楼房屋所有权登记。
2014年2月20日，紫微商管公司向彭玩君送达一份《截止2014年3月31日应付款核对表》载明，紫微商管公司尚欠彭玩君租金收益36302.2元，该表经紫微商管公司财务人员及彭玩君确认签字。
2014年4月3日，彭玩君提起本案诉讼。
另查明，彭玩君于2004年3月26日办理了“紫微商业”1-115号春熙大厦二期3楼77A商铺的商品房买卖合同备案。
2014年1月15日，向六刚、杨小艳等120户申请执行人与紫微商管公司、春熙房屋公司及担保人成都懿鼎商贸有限公司签订《执行和解协议》，就已进入执行程序的向六刚、杨小艳等120户申请执行人的到期租金进行协商处理。
2014年2月19日，春熙房屋公司与成都懿鼎商贸有限公司签订《移交协议》，载明：春熙房屋公司于该协议签订之日将紫微商管公司与位于成都市锦江区正科甲巷17号的春熙大厦二期商场1-3层所有小业主的经营权移交成都懿鼎商贸有限公司指定的成都新同瑞资产管理有限公司。自2014年4月1日起，由成都新同瑞资产管理有限公司承继春熙大厦二期商场所有小业主的租金及权利义务。同时，春熙大厦二期商场部分业主分别与成都新同瑞资产管理有限公司签订《委托经营协议书》，截止本案庭审过程中共计115户。经查，该《委托经营协议书》中载明特别补充说明：此《委托经营协议书》系成都新同瑞资产管理有限公司承继紫微商管公司与业主签订的《委托经营协议书》的全部权利和义务。紫微商管公司对本协议的内容知晓并同意移交经营权。本协议签订之日，紫微商管公司与业主的委托经营关系解除，2014年3月31日前的租金及相关权利义务由紫微商管公司承担。2014年4月1日起，由成都新同瑞资产管理有限公司承担租金并履行本协议中与业主之间相应的权利和义务。
再查明，在本院审理涉及部分业主与紫微商管公司、春熙房屋公司及第三人成都太百百货有限公司委托合同纠纷系列案件过程中，春熙房屋公司表示其在销售商铺时，对外所做广告宣传中明确了统一招商的内容及投资回报的标准和递增比例，投资回报的标准、递增比例与业主同紫微商管公司签订《合作经营协议书》的约定一致；紫微商管公司是其指定的经营管理公司，对此，购房者没有选择权。
以上事实的认定，有原、被告双方的庭审陈述以及经法庭质证具有民事诉讼证据效力的以下证据在案为证：
原告彭玩君提交的彭玩君身份证、紫微商管公司企业信息，春熙房屋公司企业法人营业执照、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案表（合同备案号258902）、《合作经营协议书》、《截止2014年3月31日付款核对表》，以及被告紫微商管公司、春熙房屋公司提交的房屋信息摘要7份（权2468132、2569031、2568965、2569019、2569021、2569005、2569040）、向六刚、杨小艳等120户申请执行人与紫微商管公司、春熙房屋公司、担保人成都懿鼎商贸有限公司于2014年1月15日签订的《执行和解协议》、春熙房屋开发公司与成都懿鼎商贸有限公司于2014年2月19日签订的《移交协议》和春熙大厦二期商场115户业主分别与成都新同瑞资产管理有限公司签订的《委托经营协议书》。
本院（2010）锦江民初字第626号民事判决书，系春熙大厦二期商场部分业主与紫微商管公司、春熙房屋公司及第三人成都太百百货有限公司委托合同纠纷系列案件之一的裁判文书，该系列案件民事判决书均已发生法律效力。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，”并且本案尚无相反证据足以推翻其认定，故本案据此确认相关案件事实。
本院认为，彭玩君与紫微商管公司签订的《合作经营协议书》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律法规之规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。
一、关于租金。根据《合作经营协议书》约定，2011年9月26日2014年3月25日期间租金，紫微商管公司至今尚未支付。彭玩君主张该期间租金36302.2元，经紫微商管公司核对无误，予以确认，故彭玩君此项诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以确认。关于彭玩君主张紫微商管公司自逾期之日起按万分之四支付前述所欠租金的违约金。本院认为，根据《合作经营协议书》约定，紫微商管公司迟延支付租金，每迟延一天，按购房款的银行同期存款利息双倍支付违约金。由于紫微商管公司存在迟延支付租金的情形，其行为已构成违约，应当承担违约责任。但应自双方签订的《合作经营协议书》中约定的支付日届满次日开始计算违约金，故彭玩君主张违约金的起算时间有误。关于彭玩君要求紫微商管公司分别自逾期后按日万分之四支付违约金至实际支付之日止，紫微商管公司及春熙房屋公司认为彭玩君主张的违约金过高，请求按日万分之一进行裁减。但是，紫微商管公司及春熙房屋公司并未提交证据证明彭玩君主张的违约金具有过分高于造成的损失的情形，故紫微商管公司及春熙房屋公司请求按日万分之一进行裁减的理由不能成立，本案确定按日万分之四标准计付违约金。
根据《合作经营协议书》约定，租金自2004年3月26日起计付，其支付方式为半年支付一次，每二季度末（遇节假日顺延）并于期满后七天内支付。2011年9月26日至2012年3月25日期间租金，应于2012年4月2日前支付，故应自2012年4月3日起计算违约金；2012年3月26日至2012年9月25日期间租金，应于2012年10月2日前支付，故应自2012年10月3日起计算违约金；2012年9月26日至2013年3月25日期间租金，应于2013年4月1日前支付，故应自2013年4月2日起计算违约金；2013年3月26日至2013年9月25日期间租金，应于2013年10月2日前支付，故应自2013年10月3日起计算违约金；2013年9月26日至2014年3月25日期间租金，应于2014年4月1日前支付，故应自2014年4月2日起计算违约金。彭玩君与紫微商管公司、春熙房屋公司均认可每半年租金收益扣除代扣代缴税费后为7026元，故紫微商管公司应按彭玩君各期主张的租金金额自2012年4月3日至2013年10月2日以本金7026元、自2013年10月3日至2013年4月1日以本金14052元、自2013年4月2日起至2013年10月2日以本金21078元，自2013年10月3日起至2014年4月1日以本金28104元，2014年4月2日后至给付之日以本金按35130元按每日万分之四计算。
二、关于是否应于本案裁决成都紫微商业公司在《委托经营协议书》履行期间按约履行义务的问题。当事人应当遵循诚实信用原则，按合同约定全面履行自己的义务。彭玩君与紫微商管公司之间《合作经营协议书》的履行期限为20年，虽然，已发生法律效力的裁判确定在《合作经营协议书》履行期间，紫微商管公司应按《合作经营协议书》约定的给付期间及金额向部分业主支付租金，但本案已有证据印证春熙大厦二期商场1-3层的经营权具有移交成都懿鼎商贸有限公司指定的成都新同瑞资产管理有限公司的情形，并自2014年4月1日起，由成都新同瑞资产管理有限公司承继春熙大厦二期商场所有小业主的租金及权利义务，且部分业主已分别与成都新同瑞资产管理有限公司就春熙大厦二期商场经营权签订《委托经营协议书》。因此，基于春熙大厦二期商场新的经营管理主体的介入，不宜先行确定紫微商管公司在《合作经营协议》履行期间，按约定的时间、金额（及递增比例）支付租金，以及若未按时支付则支付违约金，并直至2024年3月26日止。所以，根据合同相对性原则，本案仅就彭玩君与紫微商管公司之间的已到期合同债务进行处理。
三、关于春熙房屋公司的责任。春熙房屋公司为销售其开发的“春熙大厦二期”商铺，向社会公开宣传商铺将进行统一招商、整体经营，并明确了年投资回报的具体标准及递增比例。春熙房屋公司就投资回报所作的说明明确而具体，对购房者与其签订《商品房买卖合同》购买该商铺有重大影响，故其宣传内容应视为《商品房买卖合同》的内容即为春熙房屋公司应履行的合同义务。同时，按照春熙房屋公司的指定，紫微商管公司与业主签订《合作经营协议书》，由紫微商管公司对业主所购商铺代管经营并支付租金，该《合作经营协议书》中约定的租金等内容与春熙房屋公司宣传的投资回报相一致，故可以认定系春熙房屋公司与购房业主约定将春熙房屋公司应履行的义务交由紫微商管公司履行。因此，在紫微商管公司履行义务不符合约定时，春熙房屋公司应当承担相应的民事责任。
至于春熙房屋公司关于其房屋已转移，而不再承担责任的抗辩理由不能成立，不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都紫微商业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告彭玩君2011年9月26日2014年3月25日期间的收益36302.2元并支付违约金（2012年4月3日至2013年10月2日以本金7026元、自2013年10月3日至2013年4月1日以本金14052元、自2013年4月2日起至2013年10月2日以本金21078元，自2013年10月3日起至2014年4月1日以本金28104元，2014年4月2日后至给付之日以本金按35130元按每日万分之四计算）；
二、若被告成都紫微商业经营管理有限公司对上述的款项不能支付或支付不足的，由被告成都市春熙大厦房屋开发有限公司承担支付责任。
三、驳回原告彭玩君的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取420元，由成都紫微商业经营管理有限公司负担，此款已由原告彭玩君缴纳，被告成都紫微商业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将此款给付原告彭玩君。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 康阳
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 罗龙
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。