辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦民二终字第00764号
上诉人（原审被告）刘凤荣，女，1960年2月1日生，汉族，个体业者，住辽宁省锦州市凌河区。
被上诉人（原审原告）沈阳铁道不动产运营有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南八马路91号。
法定代表人鲁天海，该公司总经理。
委托代理人许强，该公司主任干事。
委托代理人邵闯，该公司职员。
上诉人刘凤英因租赁合同纠纷一案，不服锦州市凌河区人民法院（2014）凌河民二初字第00081号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘凤荣，被上诉人沈阳铁道不动产运营有限公司的委托代理人许强、邵闯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年3月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》两份，约定被告承租原告所有的位于锦州市凌河区松坡路五段43-110（78.70平方米）、43-111（78.70平方米）号房屋，租赁期限一年，自2013年3月1日起至2014年2月28日止，房屋租金每户每年7900元；2013年4月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于锦州市凌河区松坡路五段43-117号房屋（78.70平方米），租赁期限一年，自2013年4月21日起至2014年4月20日止，年租金7900元。上述《房屋租赁合同》第七条第2款约定“乙方如违反本合同�定，除履行合同约定义务外，还应向甲方支付房屋年租金10%的违约金，保证金不予退还”；第九条第5款约定“租赁合同期满后，同等条件下，乙方享有优先承租权；如乙方要求继续承租，必须在租赁期限届满前45天书面向出租人提出，否则视为不再续租，甲方即可进行重新招租。租赁合同期满后合同自动终止，原合同不再继续有效，不转为不定期合同。本合同租赁期间届满后乙方要立即搬出并腾空房屋将房屋交还甲方，逾期继续占用房屋的一个月内按原租金支付甲方房屋占用费，超过一个月的按原租金2倍支付房屋占用费，对甲方造成损失的由乙方负责赔偿”。另查明，被告承租上述三户房屋用于经营养老院。2013年10月18日，原告公司锦州营业部以书面形式通知被告，根据沈阳铁路局2013年9月11日《房屋租赁审批领导小组会议纪要》通知，凡是承租方涉及养老院、幼�园等带有社会福利性质的经营项目，一律不允许租赁，路局一律不予审批。被告承租的锦州市凌河区松坡路43-110、111、117号房屋因经营项目为养老院，属于路局不予审批的经营项目。按照上级要求，被告于合同期满后必须终止养老院的经营项目，如改变经营项目，可继续续租，否则公司将收回房屋。2014年3月13日，原告公司锦州营业部再次以书面形式通知被告，其所承租的锦州市凌河区松坡路五段43-110、111号房屋租期已满，要求被告立即腾空，原告将收回房屋；同时通知被告其所承租的凌河区松坡路五段43-117号房屋于2014年4月20日合同期满后，原告将收回该房屋，要求被告提前做好准备，待合同期满立即搬迁。被告收到以上通知后并未改变经营项目亦未迁出。
原审法院认为：原、被告签订的三份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规�，合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。在双方履行合同期间，原告依上级文件精神，对租赁房屋的经营项目统一管理，属企业自主行为，且原告于合同届满前三个月履行了向被告的告知义务，现原、被告签订的三份《房屋租赁合同》租赁期限已届满，双方未续签租赁合同，且依上述三份合同第九条第5款“租赁合同期满后合同自动终止，原合同不再继续有效，不转为不定期合同”的约定，此三份合同应予解除，故对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求依法予以支持；关于原告要求被告按原租金2倍给付逾期占用房屋超过一个月的房屋占用费一节，因原、被告双方签订的租赁合同已经约定了被告违约的惩罚性措施即给付违约金，再约定延期迁出给付双倍租金的惩罚性条款无法律依据，且该约定的数额过分高于被告违约给原告造成的损失，依法不予支持；关于原告要求被告给付违约金一节，因合同期满终止，被告理应迁出承租房屋，逾期迁出显系违约，故对原告以上请求依法予以支持；关于原告要求被告立即搬出并将房屋交还原告一节，因被告租用房屋用途系经营养老院，合同解除后立即迁出确有困难，故应给予被告合理的搬迁期限，结合本案实际，该期限定为90日为宜。综上，原审法院依照相关法律规定，判决如下：一、解除原告沈阳铁道不动产运营有限公司与被告刘凤荣于2013年3月1日及2013年4月21日签订的三份《房屋租赁合同》；二、被告刘凤荣于本判决生效后90日内从锦州市凌河区松坡路五段43-110、43-111、43-117号房屋迁出并将房屋交还原告沈阳铁道不动产运营有限公司，同时给付原告43-110、43-111两户房屋自2014年3月1日起至实际迁出之日止的房屋租金及43-117号房屋自2014年4月21日起至实际迁出之日止的房�租金（每户房屋按每日21.6元计算）并给付原告违约金2370元；三、驳回原告沈阳铁道不动产运营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告刘凤荣负担。
原审判决宣判后，刘凤荣不服，向本院提起上诉称：继续履行原租房合同并签订协议。理由：2013年10月被上诉人下发通知，凡承租方涉及养老院、幼儿园等项目一律不准租赁，并将敬老院搬出。我对其这一做法表示抗议，对一审判决不服，违约金问题不成立。上诉人从未拖欠任何费用。《国发2013年35号》文件明确指出为社会力量举办养老机构提供便捷服务。鼓励个人举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励民间资本对社会资源进行整合改造，用于养老服务。《中华人民共和国老人权益保障法》明确规定地方各级人民政府和有关部门应当采取措施，鼓励扶持专业服务机构及其他组织和个人为居家老人提供生活�料等多种形式的服务。上诉人开办养老院，符合中央指示、国家政策。被上诉人置国务院文件于不顾，单方终止合同，侵犯了我的合法权益。希望被上诉人撤回不合理诉讼，承担本案诉讼费。
被上诉人沈阳铁道不动产运营有限公司答辩称：维持原判。
经审理查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点问题是，1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是否应予以解除；2、被上诉人主张违约金是否有事实及法律依据。依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应遵守诚实信用原则，全面履行合同义务。本案双方对案涉三处房屋签订了书面租赁合同，对双方权利义务均进行了明确约定，该协议是双方真实意思表示，应为合法有效。关于上诉人主张租赁合同不应予以解除的理由。被上诉人作为租赁物的权利人，有权对租赁物进行处分，在租赁期限届满前，被上诉人向上诉人下达了书面通知，称如不改变经营项目到期后则不再续租，是对自己民事权利的正当处分；在租赁期限届满后，上诉人未改变经营项目，亦未续签租赁合同。因租赁合同约定的期限已经届满，合同已履行完毕，双方权利义务终止，不存在解除合同的前提条件，故原审法院判决解除合同不当，应予撤销。关于上诉人主张其不应支付违约金问题。该房屋租期届满后，双方未续签租赁合同，上诉人亦未将租赁物交付被上诉人，已构成违约，依照双方约定，上诉人理应支付此笔违约金，对此上诉理由本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销锦�市凌河区人民法院（2014）凌河民二初字第00081号民事判决第一项；
二、维持锦州市凌河区人民法院（2014）凌河民二初字第00081号民事判决第二项、第三项；
三、驳回上诉人刘凤荣的诉讼请求。
一审案件受理费150元、二审案件受理费150元，均由上诉人刘凤荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张凤武
代理审判员 尚国之
代理审判员 王 翔
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 李 响