浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1888号
上诉人（原审被告）周某。
委托代理人胡朝晖。
上诉人（原审被告）吴某甲。
被上诉人（原审原告）吴某乙。
委托代理人陆大海。
委托代理人宋波。
上诉人周某、吴某甲因与被上诉人吴某乙分家析产纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院认定：吴某乙与周某原系夫妻关系，双方于2011年4月15日经原审法院调解离婚。吴某甲系吴某乙与周某的女儿。2002年8月20日，周某、吴某甲（作为买受人）与浙江嘉园房地产开发有限公司（作为出卖人）订立商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买坐落于杭州市嘉禾苑5幢301室商品房一套；房屋价款为1173500元；双方还对其他条款进行了约定。2002年9月3日，吴某乙、周某、吴某甲订立购房协议书一份，约定：杭州市嘉禾苑5幢301室房屋产权归吴某乙、周某、吴某甲三人所有；首付款357000元作为各方的首期投资，其中吴某乙借来资金计210000元，周某借来房款计148000元，均不属共同财产；每月按揭款按各自实际收入还款，正常情况下吴某乙付3500元，周某付其余部分及家庭基本生活费；当事人还对其他条款进行了约定。2005年7月5日，吴某乙、周某、吴某甲共同取得杭州市嘉禾苑5幢301室房屋所有权证，共有方式为共同共有，房屋建筑面积为124.77平方米。上述房屋购房款本息合计1385793.59元，其中700000元是处分双方夫妻共同财产杭州市上城区凤凰南苑6幢1304室房屋一套所得价款支付，其余价款吴某乙支付308793.9元（首付款210000元、按揭贷款98793.59元）、周某支付377000元（首付款148000元、按揭贷款229000元）。2014年2月，吴某乙诉至原审法院，请求判令：1、分割杭州市上城区嘉禾苑5幢301室房屋（吴某乙占84.6%，周某占15.4%，吴某甲不占比例）；2、本案诉讼费用由周某、吴某甲共同承担。在一审过程中，吴某乙申请对上述房屋价值进行评估，后因双方就房屋价值为7500000元左右达成一致意见，吴某乙撤回上述申请。
原审法院认为，共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理。本案中，吴某乙、周某、吴某甲就诉争房屋的购买订立的购房协议书，其中约定诉争房屋产权归吴某乙、周某、吴某甲三人所有，但未约定共有的方式。此后，虽然吴某乙并非诉争房屋商品房买卖合同的买受人，但从购房协议书约定、购房款的出资及诉争房屋登记来看，诉争房屋应为三人共同共有。从照顾子女和女方权益的原则，并考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，原审法院酌定杭州市嘉禾苑5幢301室房屋归周某、吴某甲共同共有，周某、吴某甲支付给吴某乙财产折款2800000元。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第90条、第91条之规定，判决：一、坐落于杭州市嘉禾苑5幢301室房屋归周某、吴某甲共同共有；二、周某、吴某甲支付给吴某乙财产折款2800000元，限于判决生效之日起15日内履行完毕；三、驳回吴某乙的其他诉讼请求。如果周某、吴某甲未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费64300元，减半收取32150元，由吴某乙负担14600元，由周某、吴某甲共同负担17550元。
宣判后，周某、吴某甲不服，向本院上诉称：一、原判首先应确认各共有人之间所占房屋的份额。1、应当根据房屋部分利益赠与吴某甲以及周某、吴某乙实际出资的情况，确认各共有人之间所占房屋的份额。周某、吴某乙作为吴某甲的父母以吴某甲名义出资购买房屋并支付按揭款项，原因正是吴某甲未成年、无经济能力、无力负担买房的压力，目的也是解决其将来的居住和生活问题，这种行为是法律上的赠与行为。根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》、最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（二）》和最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》等规定，子女结婚前，父母为其出资购置房屋的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，之后房屋买卖合同的签订和履行也反映父母与子女之间的赠与合意，这种赠与关系已经成立并合法有效。事实上，房屋购买合同签订的主体、按揭贷款和抵押的主体以及税费、结算房款的主体均指向吴某甲和周某，也体现了吴某乙、周某出资的目的是为了给孩子买房。之后，吴某乙才提出其作为家庭成员在房屋登记时与母女二人一同成为共同共有人，这种财产登记更加确定了吴某甲通过赠与获得财产权利的事实。出资过程中，周某还款付息的金额居多。按照一审认定的出资额，周某出资占总出资额的52.461%；而吴某乙占47.539%。上诉人认为应当首先将父母赠与部分析出，然后按照周某、吴某乙的实际出资比例，确认吴某甲、吴某乙、周某所占份额的基础。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条、一百零四条之规定，应当首先析出吴某甲三分之一的份额，然后对剩余三分之二的份额中考虑周某比吴某乙对共有财产贡献较大的实情，适当照顾共有人周某生产、生活的实际需要等情况，确认周某占34.976%，吴某乙占31.697%为宜。2、原判未区分两上诉人之间的份额，也损害两上诉人各自的利益。二、一审判决两上诉人支付给被上诉人280万元明显错误。1、在没有明确各所有人份额的前提下，一审判决两上诉人支付被上诉人280万元错误。根据《中华人民共和国物权法》的规定，一审应首先确认各当事人份额之后，再征得其他按份共有人或全体共同共有人同意的情形下才能对案涉房产进行分割，即便按照一审认定的房价计算，以吴某乙所占31.691%的比例计算，其也只能得到2376825元。2、两上诉人不同意分割案涉房产，才认为没有必要评估鉴定。案涉房屋系两上诉人唯一住所，被上诉人也时常来居住，吴某甲日后履行对被上诉人的赡养义务亦有赖于案涉房屋，且两上诉人收入单薄，不当的分割将给两上诉人带来巨大压力。正因为如此，两上诉人只同意区分一下三人所占房屋的份额，评估鉴定没有实际意义，才没有要求评估，且现在案涉房屋的实际价值已经没有750万。3、原判强行分割案涉房屋对两上诉人造成经济损失，有失公平。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，被上诉人单方面提出要求分割案涉房产，对两上诉人造成了一定的经济损失，应由被上诉人进行合理的经济补偿。三、原判的折价补偿过于简单，没有考虑到被上诉人得到赔偿款之后的资金安全问题。吴某乙年事已高且行动不便，案涉房产的折价补偿款巨大，两上诉人担心该笔款项能否得到安全利用。因此上诉人请求二审法院对案涉房屋的折价款项的支付方式、支付条件进行明确，应与吴某乙本人及作为赡养人的子女进行协商。综上，上诉人请求撤销原判，改判：1、确认周某对案涉房产享有34.976%的份额，吴某乙享有31.691%的份额，吴某甲享有33.333%的份额；2、吴某乙案涉房产所占份额的折价款仅为2376825元；3、吴某乙应就其单方面提出分割房产给予周某、吴某甲相应的赔偿；4、折价补偿款的支付方式和条件应通过全部子女共同确定；5、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审中，上诉人将第一项诉请变更为明确吴某乙所占份额和周某、吴某甲共同所占份额。
被上诉人吴某乙答辩称：一、根据购房协议书的约定，被上诉人不存在赠与房屋份额给吴某甲的意思表示。1、之所以以吴某甲的名义签订房屋买卖合同，是当时办理贷款的需要。2、在房屋购买合同签订之后，三方再次签订内部购房协议书说明三方真正买房出资比例情况，证明被上诉人并没有将房屋赠与吴某甲的意思表示。3、该购房协议明确了房产是按照出资比例确定产权比例的，然而购房时吴某甲根本没有出资。4、房屋产权证上之所以将案涉房屋登记为三方当事人共同共有，是因为周某办理登记时擅自将吴某甲的名字加入，并且吴某乙的签名也是周某代签的。5、离婚诉讼及事先的协议中均明确吴某甲对案涉房屋是没有份额的。二、周某出资比例更高不符合客观事实。1、一审仅确认了名义上的转账金额，但没有明确出资资金的来源，也没有明确出资比例。2、部分出资金额是在夫妻关系存续期间发生，应当认定为夫妻共同出资，购房协议也明确了分配方案。3、最后75万元的出资，系吴某乙婚前房产出售所得，应认定为吴某乙个人出资。4、购房协议明确首付款系吴某乙多支付的，这一点三方均无异议。5、吴某乙平时收入大大高于周某，只是由于其长期在外工作，故其将款项交予周某，由周某代为支付贷款。总之，吴某乙的投资比例应高于周某。三、一审中，上诉人先要求对房屋价值进行评估，后又认可房屋价值750万，这一点一审庭审中均有明确记录，现其认为房屋价值过高，不应得到支持。四、吴某乙对案涉房屋的投资大大高于周某，但一审对此未予查清，违反了三方签订购房协议时的本意。如今吴某乙的身体状况很差，患有前列腺癌等疾病，希望法院适当照顾老年人合法权益。五、被上诉人未上诉系考虑到家庭关系和上诉人实际的履行能力。综上所述，上诉人上诉的事实和理由均不成立，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。
二审中，周某、吴某甲提交吴某甲与吴某乙之间的通话录音光盘一份，拟证明吴某乙希望三人平分涉案房屋，以调解的方式处理本案。经质证，吴某乙认为对录音的真实性没有异议，但对上诉人的待证目的和对象有异议。录音中吴某乙只回应了对、哦、可怜等简单的话语，主要是吴某甲在说话，故吴某乙并未明确表示希望每人分割三分之一的房屋，以及希望调解结案的意思。本院于2014年7月28日就吴某乙委托代理人的委托问题、其对本案调解意向等问题向吴某乙本人进行了核实，吴某乙表示提起本案诉讼是其本人意思表示，其不愿意调解，请求驳回上诉、维持原判，本院认为调解应出于当事人自愿，故本院对该证据不予采信。
二审中，吴某乙未向本院提供新证据。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：周某与吴某乙业已离婚，故当事人对案涉房屋共有的基础关系已经终止，吴某乙有权要求对三方当事人共同共有的案涉房产进行分割，一审依据不动产的特点对案涉财产采取折价赔偿的方式进行了分割，并无不当。二上诉人认为须先确定当事人各自的份额，再征得其他共有人同意的情形下才能分割案涉房产，没有法律依据，本院不予支持。二上诉人要求吴某乙给予相应赔偿，超出一审诉讼请求范畴，本院二审不予审查。一审庭审中吴某乙陈述了案涉房屋价值750万元的计算方法，周某、吴某甲亦认可案涉房屋价值750万元左右，故一审以750万元作为案涉房屋的价格予以分割并无不妥，上诉人关于案涉房屋实际价值没有750万元的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。根据吴某乙、周某、吴某甲签订的购房协议书、购房款出资情况和案涉房屋的所有权证，案涉房屋应为三方当事人共同共有，一审综合各共有人对共有财产的贡献大小、共有人的生产、生活实际需要酌定周某、吴某甲折价补偿吴某乙280万元并无不当。二上诉人以吴某乙、周某就案涉房屋份额对吴某甲进行了赠与为由，认为吴某甲应占有案涉房屋33.333%份额，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。虽然吴某乙年过七旬，但其意志清晰，系完全民事行为能力人，二上诉人要求明确折价款项的支付方式、条件，并要求与吴某乙及其子女进行协商，没有依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7648元，由周某、吴某甲负担。周某、吴某甲于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一四年九月十日
书 记 员 周佳