江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7621号
上诉人（原审被告）江苏富田农化有限公司，住所地江苏省南京市南京化学工业园区红山精细化工园双巷路60号。
法定代表人刘东卫，该公司执行董事。
委托代理人张成明，江苏文本律师事务所律师。
委托代理人张豪，江苏文本律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广东自然涂化工有限公司，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇杏坛工业区科技区二路6号。
法定代表人叶斌武，该公司总经理。
委托代理人汪翔，上海市托普律师事务所律师。
委托代理人沈志兴，上海市托普律师事务所律师。
上诉人江苏富田农化有限公司（以下简称富田农化公司）因与被上诉人广东自然涂化工有限公司（以下简称自然涂化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第2243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
自然涂化公司原审诉称：2013年11月26日，原被告双方签订厂房租赁合同1份，约定原告租赁被告位于南京市江宁区禄口街道蓝天路211号2500平方米的厂房，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日；月租金3万元，押金90000元。合同签订后，被告于2013年12月1日将厂房交付给原告，原告亦按约支付给被告第一期租金9万元及租赁厂房押金9万元。后双方就原告对租赁厂房进行装修、改建（将厂房用钢结构进行隔层，搭建成二层结构）发生纠纷诉至法院，南京市江宁区人民法院于2014年12月9日作出的（2014）江宁禄民初字第500号民事判决业已生效，判决认定厂房租赁合同已于2014年6月20日解除，因此被告应当立即将90000元押金返还给原告。经多次催讨，被告均无理拒绝。为维护原告合法权益，诉至法院，要求判令：1、富田农化公司向原告返还厂房租赁合同押金90000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
富田农化公司原审辩称，依据双方签订的厂房租赁合同第十四条的约定，乙方（自然涂化公司）提前退租的，则甲方（富田农化公司）不退还90000元的押金。原告未经被告同意对租赁厂房进行装修、改建，且其先于被告于2014年6月18日向被告发出解除合同的通知，违约在先。按照双方合同约定，被告不应退还押金。原告诉请缺乏依据，请求法院予以驳回。
原审法院经审理查明：2013年11月26日，富田农化公司（甲方）与自然涂化公司（乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方将其所有的位于南京市江宁区禄口街道工业集中区蓝天路211号的厂房或仓库租赁给乙方使用，面积为2500平方米；租赁期限为5年，即自2014年1月1日起至2018年12月31日止，月租金30000元，以三个月一期预先缴纳，房租押金三个月90000元于租约到期甲方退还乙方。双方在该合同第十二条合同终止条款约定：…12.1未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前一个月通知甲方，且履行完毕以下手续方可提前解约，向甲方交回租赁物，交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用。双方在第十四条合同终止条款又约定：…租赁期间，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前60日书面通知对方，并按押金数90000元向对方支付违约金；属于甲方需提前收回房屋，甲方除退还相应的押金外，另支付90000元的违约金；乙方提前退租的，则甲方不退还90000元的押金，乙方须结清所有费用后，方可办理清理手续。
合同签订后，富田农化公司于2013年12月1日将厂房交付给自然涂化公司使用。自然涂化公司按约支付给富田农化公司第一期租金90000元及租赁厂房押金90000元。自然涂化公司对租赁的厂房进行改造，将厂房用钢结构进行隔层，搭建成二层结构。富田农化公司认为自然涂化公司的装修改建未经其同意致双方发生纠纷，自然涂化公司于2014年6月18日向富田农化公司发出解除合同的通知，后富田农化公司诉至法院，请求判令自然涂化公司支付第二期（至2015年6月30日）租金90000元及利息，限期拆除厂房内所建隔层。原审法院于2014年12月9日作出（2014）江宁禄民初字第500号民事判决，认定厂房租赁合同已于2014年6月20日解除，判令自然涂化公司支付富田农化公司至2014年6月20日租金80000元、并拆除架设的隔层。该判决业已生效。富田农化公司于2015年4月2日向本院申请执行，同年5月7日自然涂化公司向本院缴纳租金80000元、利息及执行费用。审理中，对于合同中关于“属于甲方需提前收回房屋，甲方除退还相应的押金外，另支付90000元的违约金；乙方提前退租的，则甲方不退还90000元的押金，乙方须结清所有费用后，方可办理清理手续。”的约定，富田农化公司认为应属双方对违约金条款的约定，因自然涂化公司提前解除合同，故90000元押金在自然涂化公司违约后应为自然涂化公司支付的违约金；而自然涂化公司认为该条款并不属于违约金条款的约定，即使属于违约金条款，则该数额过高应予以降低。自然涂化公司另主张加设隔层系经富田农化公司同意，但未提供充分证据予以证实。
上述事实，有当事人的陈述、厂房租赁合同、函、（2014）江宁禄民初字第500号民事判决书等证据证实。
原审法院认为，自然涂化公司与富田农化公司订立的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，当属有效。本案争议的焦点是自然涂化公司缴纳的押金是否应予以返还。自然涂化公司已按约定除支付给富田农化公司租金外，另支付的90000元属合同约定的押金性质，目的是用作抵偿承租方欠付出租方相关费用，因此当双方合同终止或解除时，押金在扣除相关欠付费用后应当予以返还承租方；但双方在合同中关于“属于甲方需提前收回房屋，甲方除退还相应的押金外，另支付90000元的违约金；乙方提前退租的，则甲方不退还90000元的押金，乙方须结清所有费用后，方可办理清理手续。”的约定，结合该合同十四条的完整意思理解，应属于双方提前解除合同的情形下违约方如何承担违约责任的约定，即自然涂化公司在提前解除合同的情形下，90000元押金应作为自然涂化公司承担90000元的违约金。自然涂化公司未提供充分证据证明其搭设隔层事先经过富田农化公司同意的证据，故自然涂化公司提前解除合同应属违约行为，应承担违约责任。现自然涂化公司又抗辩违约金过高，结合双方合同履行情况及（2014）江宁禄民初字第500号民事判决判令自然涂化公司支付给富田农化公司截止2014年6月20日租金，参照双方关于合同第十二条一方提前解除合同应提前一个月通知及十四条中一方提前解除合同应于2个月前书面通知另一方”合同约定，原审法院酌定自然涂化公司向富田农化公司承担相当于2个月租金标准即60000元的违约金，超过部分富田农公司应予以返还。因上述款项支付系双方按合同约定的押金，合同解除后双方对于自然涂化公司是否违约存在争议，故自然涂公司主张利息的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、江苏富田农化有限公司于判决发生法律效力之日起10日内返还广东自然涂化工有限公司返还押金30000元。二、驳回广东自然涂化工有限公司的其他诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，保全费902元，合计2952元，由广东自然涂化工有限公司负担1968元，江苏富田农化有限公司负担984元。
上诉人富田农化公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审中被上诉人没有主张违约金约定过高，原审法院无权对违约金进行调整。二、针对违约金是否合理的问题，原审法院在审理过程中没有作为争议焦点进行审查而迳行做出裁判，过于草率。剥夺了上诉人就该问题进行举证、辩论的权利。三、原审法院关于违约金数额认定有误，被上诉人于2014年6月就与上诉人解除合同，厂房直到2014年12月才再次出租，按每月3万的厂房租金计算，租金损失高达18万元，原审法院认定违约金过高无依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉请，并判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人自然涂化公司答辩称，上诉人的上诉事实及理由在原审中均已经提及，自然涂化公司认可原审法院的判决。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实不持异议，本院予以确认。
二审中，富田农化公司提交厂房租赁合同一份，证明其于2014年12月份重新将该厂房租赁出去，厂房空置时间为6个月。被上诉人自然涂化公司认为此证据并非二审中形成的证据，不属于新证据，不能作为对方损失依据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，该内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，生效法律文书已确认双方签订的厂房租赁合同于2014年6月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于违约金的标准问题，原审审理中，双方对是否应当返还该9万元进行了举证、辩论，自然涂化公司认为不存在违约行为，不应当支付违约金；二审中，针对违约金是否过高问题，自然涂化公司亦认为合同约定的违约金过高，应予调整。综上，原审法院综合考虑被上诉人的实际损失，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等因素，酌定自然涂化公司承担2个月租金标准违约金60000元，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人江苏富田农化有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一六年一月六日
书 记 员 罗程允