江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁商终字第646号
上诉人（原审被告）南京中洲土木基础工程有限公司，住所地在江苏省溧水县永阳镇中山东路488号。
法定代表人芮国祥，该公司董事长。
委托代理人魏宏富，江苏致明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宣城润昌置业有限公司，住所地在安徽省宣城市区卜村路以东建材装饰大市场1幢401室。
法定代表人李文金，该公司董事长。
委托代理人李峰，江苏全衡律师事务所律师。
上诉人南京中洲土木基础工程有限公司（以下简称中洲公司）因与被上诉人宣城润昌置业有限公司（以下简称润昌公司）保证合同纠纷一案，不服江苏省溧水县人民法院（2012）溧商初字第916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人中洲公司的委托代理人魏宏富、被上诉人润昌公司的委托代理人李峰到庭诉讼。本案现已审理终结。
润昌公司原审诉称：在2010年3月26日，经中洲公司法定代表人芮国祥介绍，润昌公司和易华签订《商品房买卖合同》（编号：200900008883）一份，根据合同的约定，润昌公司将位于安徽省宣城市区芜屯路南侧宣城建材装饰大市场某幢139号房屋卖给了易华，易华应在合同签订之日向润昌公司支付购房款359万元，余款在银行办理按揭。润昌公司依约向易华交付了房屋，易华也将该房屋用于经营。事后，润昌公司向易华催要房款，但是易华却以各种借口拖延，分文未付。在2012年8月6日，润昌公司接受了中洲公司及芮国祥的承诺，同意由中洲公司对易华所欠上述购房款承担还款及担保责任，但是中洲公司也拒不履行承诺。为维护其权益，润昌公司诉至法院，请求判令：中洲公司立即向润昌公司支付所担保的购房款710万元，并支付逾期付款违约金68.87万元（自2010年3月26日起计算至2012年11月25日）。
中洲公司原审辩称：1、中洲公司所签字的承诺书及其他一系列的协议系中洲公司法定代表人芮国祥在润昌公司法人李文金胁迫的情况下出具的，非中洲公司真实意思表示，故中洲公司所承诺的担保应属无效。2、即使无法认定中洲公司所承诺的担保无效，由于润昌公司尚欠主债务人易华工程款900余万元，已远远超过易华所欠的房款，故中洲公司主张润昌公司与易华的债务抵销。
原审法院经审理查明：2010年3月26日，润昌公司与易华签订商品房买卖合同（编号为200900008883），约定易华购买润昌公司开发的位于宣城市区芜屯路南侧宣城建材装饰大市场某幢139号房屋，房屋总价为710万元，易华应在签订本合同时一次性支付359万元，余款351万元办理银行按揭贷款。如买受人逾期付款且逾期超过30日的，自该合同约定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。双方均在该合同上签字确认，且该合同已办理备案登记。合同签订后，易华仅支付10万元房款，余款分文未付，也未办理银行按揭贷款。
2012年8月6日，中洲公司出具承诺书一份给润昌公司，承诺内容为：中洲公司自愿对易华购买润昌公司房屋所欠的购房款（1000万元左右）承担担保责任，担保期限为1年，中洲公司应在2012年8月1日至2013年8月1日期限内分12个月按总欠款按月支付所欠购房款，若连续2个月中洲公司不支付所欠房款，则润昌公司有权诉至法院，由中洲公司自愿赔偿一切损失并承担一切法律责任。该承诺由中洲公司法定代表人芮国祥签字并加盖中洲公司公章。
本案的争议焦点为：1、中洲公司是否对易华欠润昌公司的购房款承担保证责任；2、若中洲公司需对易华所欠的购房款承担保证责任，则中洲公司是否有权主张债务抵销。
原审法院认为：润昌公司与易华签订的商品房买卖合同依法成立，系双方真实的意思表示，合法有效。截至2012年11月25日，易华共欠润昌公司购房款700万元、违约金376077元，共计7376077元，原审法院予以认定。中洲公司出具承诺书一份，承诺对易华所欠的房款1000万元左右承担担保责任，该承诺不违反法律规定，且担保的数额超过易华所欠房款，原审法院予以支持，故中洲公司应对易华欠润昌公司的购房款及违约金7376077元承担保证责任，并按承诺书约定的内容履行保证义务。中洲公司认为，该承诺书系中洲公司法定代表人芮国祥在受胁迫的情形下出具，应予以撤销，所承诺的担保应属无效，但中洲公司并未提供充分的证据证明中洲公司法定代表人受胁迫的事实存在，原审法院对中洲公司的该项辩称不予支持。中洲公司另认为，润昌公司尚欠易华工程款900余万元，故主张易华欠润昌公司的购房款应在该工程款中予以抵销。经查明，润昌公司与中洲公司均认可上述工程款涉及的工程由案外人南京明辉建设有限公司（以下简称明辉公司）承建，易华以明辉公司的名义施工。原审法院认为，在该情形下，工程款应由润昌公司与明辉公司进行结算，且中洲公司也未提供证据证明润昌公司与易华之间存在其他债权债务关系，故中洲公司的该项辩称，原审法院不予支持。综上所述，中洲公司出具的承诺书有效，应对易华欠润昌公司的购房款及违约金共计7376077元承担保证责任，中洲公司在承担保证责任后，有权向主债务人易华追偿。依照《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中洲公司应于判决生效之日起十日内一次性支付给润昌公司7376077元。二、驳回润昌公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费66321元，保全费5000元，合计71321元，由润昌公司负担3513元，由中洲公司负担67808元。
宣判后，上诉人中洲公司不服，向本院提起上诉称：1、原审认定上诉人中洲公司未能证明李文金、李军等人对芮国祥进行胁迫、乘人之危签订《承诺书》系认定事实不清。2005年，芮国祥与李文金共同出资设立被上诉人润昌公司。2012年8月2日，李军（系李文金侄子）以芮国祥职务侵占为由向宣城市公安局报案，在此过程中，李文金、李军要求芮国祥为案涉债务提供担保，否则不撤回对其职务侵占的举报。芮国祥顾及其及家人的安全，无奈出具承诺为案涉债务提供担保，该承诺书系芮国祥不真实的意思表示，亦未经中洲公司其他股东的同意，因此无效。原审法院对上述显失公平的事实，未予审查。案涉债务不是上诉人所欠，不应承担归还责任。2、案涉债务系购房款，易华不付的原因是易华施工的工程业已完工，但李文金、李军控制的润昌公司迟迟不与易华结算，现工程经审计，润昌公司还欠易华工程款900多万元，双方曾有以房款抵冲工程款的约定，故案涉债务未清偿的责任不是易华造成的。综上，请求撤销原审判决，驳回润昌公司的诉讼请求。
二审期间，上诉人中洲公司提供2012年8月润昌公司财务账册（复印件），以证明2012年8月芮国祥出具的《承诺书》是在受胁迫的情况下出具承诺书的事实。
庭审中，上诉人中洲公司申请主债务人易华出庭作证，易华陈述：1、被上诉人润昌公司开发的案涉工程项目，其挂靠在明辉公司，并以明辉公司名义承建了部分工程，其是实际施工人。2、2008年，被上诉人润昌公司资金短缺，不能支付明辉公司工程款，被上诉人润昌公司的李文金、芮国祥要求易华购买案涉工程的在建房产，由易华向银行申请贷款支付房款。房产交付后，易华与被上诉人润昌公司达成协议，其支付房款600万元，尾款待工程完工后，与工程款抵冲，多退少补。3、上述工程款结算，易华以明辉公司名义与被上诉人润昌公司结算。现被上诉人润昌公司已与明辉公司结算，尚欠工程款1000多万元未付。4、对欠案涉房款710万元无异议，但违约金不应支付。双方当时约定用工程款与房款抵冲。5、易华已与明辉公司结算，结算后，明辉公司欠易华400万多元，故明辉公司开具350万元工程款的收据（编号2113，收据抬头交款单位：润昌公司，收据出具时间2013年5月10日）由易华直接与被上诉人润昌公司抵冲房款，尾款易华应当支付。
被上诉人润昌公司答辩称：原审查明的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人中洲公司的上诉请求，维持原判决。
上诉人中洲公司发表的质证意见如下：对易华证言的真实性无异议。
被上诉人润昌公司发表质证意见如下：财务账册系复印件，对其真实性、来源的合法性不予确认。对易华陈述内容的真实性无异议。
本院认证意见：上诉人提交的财务账册（复印件）与本案不具有关联性，本院不予采信。双方对易华证言真实性均无异议，本院予以确认。
本院经审理查明：双方对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，一审中，易华提供一份落款时间为2010年3月1日的承诺函（加盖了被上诉人润昌公司公章），该函提及易华向被上诉人润昌公司购买其开发建设的宣城装饰大市场项目2号楼139号（案涉房产）、301、402、502房产，房款合计13906559元。易华已支付10万元现金，按揭贷款249万元已下款至润昌公司。除贷款部分及已支付现金外，另以现金方式支付房款350万元。物业尾款均采用易华承担的项目工程款抵扣的方式支付。若易华在与润昌公司针对易华承担的项目工程款审计决算后出现该工程款不足以抵扣该物业的应付房款的情况时，易华承诺在该物业正式交房后30个工作日内以现金方式补足房款。易华称该承诺函上的公章是润昌公司经理芮国祥2010年3月1日在润昌公司加盖的。
就易华以明辉公司名义施工的工程，明辉公司与易华于2013年5月10日进行结算。结算后，明辉公司应支付易华350万元（已扣除维修基金）。因被上诉人润昌公司欠明辉公司工程款，故明辉公司向被上诉人润昌公司开具了350万元工程款的收据（编号2113）交给易华，由易华直接将该部分工程款与被上诉人润昌公司抵冲350万元房款。2013年6月25、26日，易华通过中国建设银行共向被上诉人润昌公司支付350万元。诉讼中，上诉人润昌公司虽称其不欠明辉公司工程款，但同意350万元工程款与易华应付的350万元房款抵冲，即确认收到易华支付案涉139号房款710万元（10万元、350万元、350万元工程款抵房款）。现双方对应否支付违约金发生争议，导致调解未果。
二审中，被上诉人润昌公司对易华提交的承诺函的真实性予以否认，并称承诺函非其真实意思表示，还否认其持有承诺函上加盖的润昌公司公章，后又承认持有该公章，但已遗失，故申请对承诺函上公章形成时间进行鉴定。
还查明，润昌公司于2005年3月28日设立，股东李文金持65%股份，芮国祥持35%股份。2012年3月7日，该公司股权结构变为：李文金持65%股份、芮国祥持30%股份、李军持5%股份。
本案二审争议焦点：上诉人中洲公司应否向被上诉人润昌公司支付违约金。
本院认为：主债务人易华与被上诉人润昌公司签订的139号商品房买卖合同及上诉人中洲公司对易华所欠1000万元左右的房款提供保证担保（承诺书）均系当事人真实意思表示，合法有效。各方当事人均应按约定履行义务。被上诉人润昌公司虽认可2010年3月1日承诺函上加盖的公章系其持有，但称该公章已遗失，承诺函非其真实意思，故要求对公章形成时间鉴定。对此，本院认为，润昌公司认可曾持有上述承诺函上的印章系其公司印章，因该印章形成时间先后，不能当然否定该承诺函并非其真实意思，故对润昌公司要求对印章形成时间进行鉴定的申请，本院不予准予。2010年3月1日的承诺函系易华与润昌公司之间包括案涉139号房产在内的四套房产总的买卖协议，其中包括具体的房号、总价款、房款支付方式等约定。双方又于2010年3月26日签订制式的139号商品房买卖合同，其目的应是办理正常的房屋买卖手续或易华办理按揭贷款所用，故该139号房产商品房买卖合同项下的违约金条款不应适用。双方之间关于房款的支付方式应按承诺函的约定履行。被上诉人润昌公司对易华在案涉工程中易华以明辉公司名义施工的身份是知情的。2010年3月1日的承诺函约定“该物业的剩余房款采取用易华承担的项目工程款抵扣的方式支付”，与易华陈述的关于工程决算后用工程款与购房款抵冲，多退少补的内容相吻合，因此在工程尚未审计决算前，被上诉人润昌公司主张迟延付款损失或违约金不符其与易华之间的约定。就案涉工程而言，明辉公司与润昌公司审计决算后，其又与易华进行结算，并于2013年5月10日向润昌公司开出350万元的工程款收据，此款用于抵冲易华所欠的350万元房款。之后，易华也在合理的时间内支付了139号房产的购房尾款。据此，被上诉人润昌公司在本案中要求保证人（上诉人）中洲公司承担139号商品房项下违约金的诉请，依据不足，本院不予支持。由于二审中出现新的证据，导致原审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省溧水县人民法院（2012）溧商初字第916号民事判决；
二、驳回原审原告宣城润昌置业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费66321元、保全费5000元，二审案件费63432元，均由被上诉人润昌公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘阿珍
代理审判员 周宏跃
代理审判员 夏奇海
二〇一三年八月十九日
书 记 员 胡 韡