浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1700号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王品相。
委托代理人：史红雨。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州颐香斋食品有限公司。
法定代表人：王岳龙。
委托代理人：陈晓军。
上诉人王品相因与被上诉人杭州颐香斋食品有限公司（以下简称颐香斋公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月1日，颐香斋公司（甲方）与王玉钢代表王品相为经营者的源兴花木经营部（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方提供拱墅区余塘巷15号、17号门面约110.45平方米营业用房租给乙方，开设花木批发（零售）及其它营业性商店。租赁期间乙方不得改变房屋用途或转租。租赁年限：自2012年1月1日起至2016年12月31日止共5年。房租金每年为伍万捌千元整。结算方法为每半年结算一次（当年的1月1日前支付贰万玖仟元和6月1日前支付贰万玖仟元）。租金由乙方支付给甲方财务部门。承租期间，乙方进行营业场所装修和改造须事先征得甲方同意，装修和改造应在不涉及房屋结构变化和安全的前提下进行。日常房屋、水、电及门面维修产生的费用由乙方负责。租赁期满或乙方违约造成本协议终止，乙方投入房屋装修和其他不动产无偿归甲方所有。任何一方提前解除本协议，应提前二个月以书面形式告知对方并向对方支付年租金20%的违约金。合同签订后，颐香斋公司依约将租赁房屋交付给王品相使用，王品相亦按约支付租金。2014年1月2日颐香斋公司向源兴花木经营部送达《解除房屋租赁合同通知书》认为源兴花木经营部擅自将房屋以“名为承包经营实为租赁”的方式，转租给他人使用，并每年额外加收房租5万元，系违约行为，通知源兴花木经营部解除双方签订的《房屋租赁协议》。王品相在庭审中确认同日收到该《解除房屋租赁合同通知书》。2009年6月11日，王玉钢代表源兴花店（甲方）与张薇（乙方）签订《源兴花店承包经营协议》，双方约定甲方为乙方提供于杭州市湖墅南路余塘巷11号源兴花店营业房连同仓库一处，面积约120平米，交由乙方承包经营。乙方每年支付给甲方营业房租金和承包金计十万元整年（注：两者份额对半），支付办法为每年支付两次，即每半年五万元。下一租金付款日须提前1个月。租期为满三年一轮，首轮租期为两年半，即2009年7月1日至2011年12月31日止。第二轮租期的租金可根据房屋产权人涨跌而定（若适量上浮，则由乙方支付上浮部分），甲方在能够续到租的情况下，要求为乙方提供第二轮的租赁，但乙方在每轮租赁时可选择续租或退出，（五年半期满后如不续包，应按时退出，如因未按时退出而造成的损失由乙方负责），此后时段在同等条件下乙方有优先选择权。
经查，源兴花木经营部经营者为王品相，经营地址登记为拱墅区吴家石桥13号；源兴花店经营者系谭芝云，经营地址登记为拱墅区余塘巷15号、17号。王品相与谭芝云系夫妻关系。
2014年3月7日，王品相向原审法院起诉，请求：1、确认颐香斋公司解除双方《房屋租赁协议》的行为无效，颐香斋公司应继续履行双方于2011年12月1日签订的《房屋租赁协议》。2、颐香斋公司承担案件受理费。案件审理过程中，颐香斋公司提起反诉，反诉请求为：1、判令解除双方签订的《房屋租赁协议》。2、王品相赔偿颐香斋公司损失10万元（该项请求后予以撤回）。3、王品相承担案件受理费。
原审法院认为：本案主要争议在于：颐香斋公司解除合同的行为是否有效。具体为：1、颐香斋公司是否享有合同解除权；2、颐香斋公司解除合同的请求是否已经超过其知道或应当知道后的六个月。（一）颐香斋公司是否享有合同解除权。本案关于合同解除权的关键在于，王品相是否将房屋转租。王品相认为其在租赁颐香斋公司房屋后一直是以余塘巷15号、17号经营的，没有任何违约行为。源兴花木经营部的公章、税费缴纳、合同签订等，说明源兴花木经营部一直由其控制管理，不存在转租、承包行为，因此颐香斋公司解除合同没有事实和法律依据。颐香斋公司所提交的承包协议既不是王品相签订，也不是源兴花木经营部签订的，地址也不同。签订人张薇身份信息也不明，因此该证据是不真实的，与本案无关。颐香斋公司认为双方的《房屋租赁协议》中第一条就明确约定了租赁期间源兴花木经营部不得转租。合同法第224条，商品房租赁管理办法第11条均有规定。然而，源兴花木经营部违约转租和再转租。首先，源兴花木经营部将涉案房屋转租给了源兴花店实际使用。《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第19条有相关规定，除此之外，两个不同的主体商店已经形成了转租，字号相同，只是在于迷惑消费者和出租人。其次，再由次承租人源兴花店将涉案房屋再次转租给张薇实际使用。虽然源兴花店与张薇以承包经营协议的形式签订合同，但合同的实质内容是房屋租赁。协议涉及本案的所谓第二轮租期中的内容则完全是转租租金的约定，因此已构成再转租。如上所述，源兴花木经营部转租，并至今隐瞒且拒不承认事实，已构成严重违约，出租人有权依照合同和相应法规要求解除合同。该院认为，现场勘验笔录能够确认双方所争议的房屋余塘巷15号、17号外所挂路牌为余塘巷11号，招牌为朵朵鲜花卉&源兴花店，且根据该店的实际经营者张薇的陈述，《源兴花店承包经营协议》是其与王玉钢所签订，其认为《源兴花店承包经营协议》中的余塘巷11号即为余塘巷15号、17号，并向该院提供了杭州市拱墅区源兴花店的营业执照原件，其上经营地址即为余塘巷15号、17号，结合王品相、颐香斋公司的陈述可以认定涉案租赁房屋余塘巷15号、17号即为《源兴花店承包经营协议》所指余塘巷11号。
关于《源兴花店承包经营协议》的性质。王品相认为该协议是源兴花店与张薇所签订，且是承包经营协议而非租赁协议。颐香斋公司认为该协议是以承包经营为名，实为租赁协议。该院认为，该协议的名称为《源兴花店承包经营协议》，源兴花店系个体工商户。个体工商户的民事法律地位及承担民事法律责任的方式均等同于公民。虽然个体工商户领取了营业执照，但并没有改变经营者个人的一般民事主体资格，它只是公民的一种特殊形式，与其它经济组织有着本质的区别，不具备由他人承包经营的客观条件。且该协议中明确约定“乙方每年支付给甲方营业房租金和承包金计十万元整年（注：两者份额对半）。下一租金付款日须提前1个月。租期为满三年一轮，首轮租期为两年半，即2009年7月1日至2011年12月31日止。第二轮租期的租金可根据房屋产权人涨跌而定（若适量上浮，则由乙方支付上浮部分）甲方在能够续到租的情况下，要求为乙方提供第二轮的租赁，但乙方在每轮租赁时可选择续租或退出（五年半期满后如不续包，应按时退出，如因未按时退出而造成的损失由乙方负责），此后时段在同等条件下乙方有优先选择权”且落款为出租人、承租人。该协议的签订日期虽然为2009年6月11日，起始时间为2009年7月1日，但未对租期结束进行约定。由此可以认定谭芝云为经营者的源兴花店与张薇之间存在租赁关系。
双方当事人在庭审中均认为源兴花木经营部及源兴花店系不同主体。颐香斋公司认为王品相将房屋首先转租给了源兴花店。该院认为，个体工商户不是法人，具有人身性质，源兴花木经营部及源兴花店均系个体工商户，两者的登记经营者系夫妻关系，虽然两者的字号不相同，但在个体工商户的家庭成员之间的共同使用或由一方使用另一方承租的房屋，且未改变房屋用途的情况下，不应当认定为转租行为。关于承租人是否将房屋转租给张薇。王品相认为承包经营系源兴花店所为，即使存在租赁关系，亦非其所经营的源兴花木经营部与张薇之间存在租赁关系。该院认为所涉房屋为余塘巷15号、17号，张薇不是王品相及谭芝云的家庭成员，故谭芝云为经营者的源兴花店将涉案租赁房屋再行租给张薇，可以认定王品相对涉案房屋余塘巷15号、17号进行了转租。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据王品相与颐香斋公司所签订的《房屋租赁协议》第一条的约定，租赁期间王品相不得改变房屋用途或转租。本案中，王品相将涉案余塘巷15号、17号转租给他人，故颐香斋公司依法享有合同解除权。（二）颐香斋公司解除合同的请求是否已经超过其知道或应当知道后的六个月。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。王品相认为《源兴花店承包经营协议》在王品相和颐香斋公司签订《房屋租赁合同》之前，是2009年6月签订，离现在已经长达5年，如有转租行为，颐香斋公司应该知道，早已超过6个月的异议期限。庭审中颐香斋公司称其于2013年11月发现王品相的转租行为，其行为非常迷惑人，第一个转租行为店名的字号都是相同的，没有想到是不同主体，转租外人无法得知，包括工商局也被迷惑。转租给张薇的行为是名为承包实为转租，且王品相称未转租，故根本没有所谓的知道或应该知道。颐香斋公司是拿到证据后才知道转租的，根本没有超过6个月。该院认为，王品相与颐香斋公司均确认其房屋租赁关系自2003年开始，故《源兴花店承包经营协议》的签订日期并非在双方建立房屋租赁之前。本案中，王品相是源兴花木经营部经营者，其使用的字号“源兴”，经营范围为：零售：花木、花卉、百货服务：家用电器维修。谭芝云是杭州市拱墅区源兴花店经营者，其使用的字号为“源兴”，经营范围为：批发、零售：花鸟虫鱼、工艺品。二者的字号一致，经营范围相近，二人系夫妻关系。且涉案房屋实际使用人张薇的招牌上至今还有“源兴花店”字样，庭审中，王品相亦确认租金均系其至颐香斋公司财务部门支付，结合颐香斋公司发给王品相的《解除房屋租赁合同通知书》，可以认定颐香斋公司于2013年11月发现王品相的转租行为，颐香斋公司于2014年1月2日行使合同解除权未超过其知道或应当知道后的六个月。
王品相未经颐香斋公司同意将其承租的由颐香斋公司所拥有的位于杭州市拱墅区余塘巷15号、17号房屋进行转租，违反了双方的约定及法律的相关规定，颐香斋公司主张解除合同，且行使解除合同权未超过其知道或应当知道后的六个月，故颐香斋公司解除合同行为合法有效，该院认定王品相与颐香斋公司于2011年12月1日所签订的《房屋租赁协议》已于2014年1月2日解除。结合张薇向法庭提交的颐香斋公司与张薇于2014年1月19日所签订的《租赁协议书》及收据，可以确认颐香斋公司已与张薇建立租赁关系，王品相与颐香斋公司的《房屋租赁协议》实际亦无法继续履行。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王品相与杭州颐香斋食品有限公司于2011年12月1日订立的《房屋租赁协议》于2014年1月2日解除。二、驳回王品相的全部诉讼请求。本诉案件受理费减半收取40元，反诉案件受理费减半收取40元，共计80元，由王品相负担。
宣判后，王品相不服，向本院提起上诉称：王品相开设的杭州市拱墅区源兴花木经营部在租赁颐香斋公司的房子后，一直是以余塘巷15、17号为实际经营场所正常合法经营，王品相没有任何违约转租或者承包行为。王玉钢与张薇签订的《源兴花店承包经营协议》与本案无关，本案一审判决认定事实错误、适用法律错误。具体理由如下：一、王玉钢与张薇签订的《源兴花店承包经营协议》与本案无关。1、源兴花店与源兴花木经营部是不同的民事主体，从这份协议的形式上来看，这是案外人王玉钢和案外人张薇签订的关于源兴花店的承包经营协议，与本案王品相开设的源兴花木经营部无关，王品相从未授权王玉钢转租或者承包该房屋。2、这份协议所涉房屋的地址是：余塘巷11号源兴花店，面积是120平方米，而王品相承租颐香斋公司房屋的地址是余塘巷15、17号，面积是110.45平方米，因此这份承包经营协议中所承包的房屋与王品相承租的房屋完全是两处不同的房屋，所以这份协议与本案无关。3、这是承包协议，不是转租协议，承包与转租是两个不同的法律关系，很明显承包不是转租。二、王玉钢与张薇签订的《源兴花店承包经营协议》的签订日期是2009年6月11日，到期时间是2011年12月31日；王品相与颐香斋公司签订的《房屋租赁协议》的签订时间是2011年12月l日，租赁期限为2012年1月1日至2016年12月31日。因此，这份承包协议早在王品相与颐香斋公司双方签订房屋租赁合同时的两年半前就已经签订，且在双方租赁合同开始之前已经到期。因此假使是真实的，这也是双方签订房屋租赁合同之前早已存在的事实，在双方签订房屋租赁合同时颐香斋公司知道或者应当知道这些事实的存在，颐香斋公司以此证明王品相违约没有事实根据和法律依据。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，在本案中，假使王品相存在转租或者承包经营的行为，也是颐香斋公司早在五年前就已经知道或者应当知道的事实，颐香斋公司早就超过了六个月的异议期限，并且该承包协议也早已过期，一审法院对此的判决属于明显的适用法律错误。综上所述，本案一审法院的判决认定事实错误、适用法律错误，请求：1、撤销一审判决，依法改判，判令支持王品相的诉讼请求，驳回颐香斋公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由颐香斋公司承担。
被上诉人颐香斋公司答辩称：一审判决认定事实清楚，说理充分。王品相认为源兴花店和源兴花木经营部是不同的主体，颐香斋公司认可该事实，但根据一审法院调查，两家主体的个体经营者是属于同一家庭的，正是因为有家庭关系，一审法院出于方便的考虑依法进行了判决，王品相的上诉主张妄顾事实，张薇在法官到现场查看的时候表态很清楚，王品相不能当着法官的面撒谎。关于地址的问题，是有关部门在定门牌的时候定下11号，签合同的时候也就看了看门口的11号而签下，这是属于当时的一个失误，系门牌定错，根据颐香斋公司向有关部门咨询，有关部门回答到现在为止，是没有11号这个门牌的。王品相认为这个租赁合同与本案无关，那么应拿出有关的租赁合同，但王品相从来没有拿出。首轮租期是两年半，第二轮租期才刚刚开始，所以王品相所说的协议终止是错误的，承包协议上写的很清楚。关于6个月异议期的问题，颐香斋公司一直以为源兴花店和源兴花木是同一家，对转租的事情一开始也是不知道的，直到拿到转租协议我们才知道王品相存在转租行为。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审期间，双方在本院指定的举证期限内均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：本案王玉钢代表的“源兴花木经营部”与颐香斋公司所签的《房屋租赁协议》属合法有效，该协议明确约定承租方在租赁期间不得转租。现颐香斋公司以承租方违反合同约定进行转租为由，向承租方发出解除租赁合同通知，承租方也收到了解除合同通知。双方争议的焦点为：一、颐香斋公司解除合同有无事实依据即承租方有无转租？二、颐香斋公司行使合同解除权有无超过六个月的异议期。关于承租方有无转租问题，双方合同中约定的租赁物为“拱墅区余塘巷15﹟、17﹟营业用房”，根据双方租赁合同的约定，在2012年1月1日至2016年12月31日的租赁期限内，上述租赁物的使用者应为“源兴花木经营部”（业主为王品相）。现谭芝云以余塘巷15号、17号为经营地址进行了“源兴花店”个体工商户登记，王品相与谭芝云系夫妻关系，王玉刚系王品相与谭芝云之子，王玉钢代表源兴花店与案外人张薇签订了《源兴花店承包经营协议》。根据一审法院现场勘验笔录并结合当事人陈述、张薇的陈述及其他证据材料，能够确定涉案租赁物余塘巷15号、17号的营业房即为《源兴花店承包经营协议》所指的余塘巷11号的营业房。且该协议虽名为承包经营协议，实质上约定的是租金、租期、续租等事宜，落款为出租人、承租人，该承包协议的实质是租赁合同，该承包协议中约定租期为每三年为一轮，首轮租期为两年半，2009年7月1日至2011年12月31日，同时该承包合同对第二轮租期的租金如何调整作了约定，因此该合同所约定的租期并非为固定的首轮租期。因此在案证据表明涉案房屋租赁协议的承租人已经将租赁物转租给了案外人张薇，王品相的上诉理由对转租事实的认定均不构成实质影响。原审法院认定“源兴花木经营部”作为承租方存在违约转租事实，并无不当。关于颐香斋公司行使合同解除权有无超过六个月的异议期的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应该知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述规定，本案颐香斋公司行使合同解除权应该在其知道或者应当知道承租人存在转租事实之日起六个月内行使。现本案承租人未提供证据证明颐香斋公司实际知道转租事实的具体时间。另源兴花木经营部与源兴花店二者的字号一致，经营范围相近，二者经营者系夫妻关系，且涉案房屋实际使用人张薇的招牌上至今还有“源兴花店”字样，一审庭审中，王品相亦确认租金均系其至颐香斋公司财务部门支付，因此，涉案转租行为有一定隐蔽性，无法推定颐香斋公司在承租人与案外人签订合同之初就应当知道转租事实。王品相上诉主张颐香斋公司早在五年前就已经知道或者应当知道转租的事实，无证据支持，本院不予采纳。本案中双方在租赁合同中明确约定了不得转租，且颐香斋公司行使解除权在其知道转租事实的6个月内，解除行为有效，原审法院认定案涉《房屋租赁协议》于2014年1月2日解除并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王品相负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年八月二十八日
书记员 陈 斌