海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
海南二中民一终字第1030号
上诉人（一审被告）王初华，男，1954年9月24日出生，汉族。
被上诉人（一审原告）卢玉文，男，1967年7月26日出生，汉族。
委托代理人吴钟球，海南金裕律师事务所律师。
上诉人王初华因与被上诉人卢玉文房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2015）东民二初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭审理了本案。王初华、卢玉文及其委托代理人吴钟球均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2010年5月21日，王初华、卢玉文签订《租房合同书》，合同约定：一、卢玉文将其坐落于东方市八所镇十字路西北面楼房的二至三层出租给王初华经营宾馆使用。二、出租期限为五年，自2010年7月1日至2015年6月30日止。第一年至第三年每月租金3300元，第四年每月租金4000元，第五年每月租金5000元。三、王初华支付20000元押金给卢玉文，承租前支付5000元，2010年12月支付5000元，2011年7月支付10000元，押金不计利息，不得冲抵租金，待承租期满后，卢玉文把押金退还给王初华。王初华在租期未满擅自违约，给卢玉文造成经济损失，押金不再退回归王初华。租金一年分两次交，即每年1月5日前和7月5日前支付半年租金，王初华不得以任何理由拖欠租金，超过半个月不支付租金的，应视为王初华违约，卢玉文有权收回房屋和王初华装修的不动产部分，并不予退还承租押金。五、承租期间，王初华对楼房进行维修、装修、安装水电经营设施，其全部费用由王初华负责。六、承租期间，王初华按规定办理各种经营登记手续及消防手续，依法交纳承租税、营业税、工商费、治安费、卫生费、城市管理费、水电费等及相关当地政府部门一切费用均由王初华负责，期满后王初华必须结清全部费用，造成的后果由王初华负责。十、如卢玉文违约，给王初华造成的一切损失，由卢玉文负责赔偿，并双倍返还王初华的押金。
在合同履行期限内，经双方当事人口头协商，租金由半年交一次变更为每月交一次，其他约定不变。2010年12月，王初华向卢玉文支付5000元押金。2014年11月20日王初华最后一次向卢玉文支付租金7000元，以后未再支付，截止2015年1月，王初华尚欠卢玉文租金13000元。2014年12月，王初华将房门锁住，房间内有其安装的空调、电视、床铺等物品。卢玉文多次要求王初华支付拖欠的租金未果，遂于2015年1月20日将一楼和二楼楼梯口的大门锁住，并于2015年3月17日提起诉讼，请求：1.王初华向卢玉文支付租金13000元；2.终止王初华、卢玉文于2010年5月21日签订的《租房合同书》，王初华腾出房屋，并将房屋归还卢玉文；3.案件受理费由王初华负担。
一审法院认为,王初华、卢玉文签订的《租房合同书》，是双方真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。合同签订后，卢玉文依约将房屋交付给王初华使用，王初华也应依约向卢玉文支付租金，但截止2015年1月，王初华尚欠卢玉文租金13000元。卢玉文请求王初华支付拖欠的租金13000元，理由成立，予以支持。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”双方当事人签订的合同也约定：“王初华不得以任何理由拖欠租金，超过半个月不交租金应视为王初华违约。”根据上述法律规定及合同约定，王初华未依约向卢玉文支付租金，且经卢玉文催告后，在合理期限内仍未支付，王初华的行为已经构成违约，故卢玉文请求解除合同，返还房屋，理由成立，予以支持。
关于王初华提出其多交纳了12000元电费，该笔费用应该由卢玉文赔偿问题。根据合同约定：承租期间内水电费由王初华自行负责，且王初华未提供证据证明其多交纳12000元电费，故王初华的抗辩理由不能成立，不予采纳。
关于王初华提出其向卢玉文支付的5000元押金应予退还问题。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金”的规定及合同约定：“超过半个月不交租金应视为王初华违约，卢玉文有权收回承租房及王初华装修的部分不动产，并不予退回承租押金，如卢玉文违约，给王初华造成的一切损失，由卢玉文负责赔偿，并双倍返还王初华的押金。”该约定应视为当事人对违约金的约定，王初华逾期未向卢玉文支付租金，且在卢玉文催告后仍未支付，构成违约，应承担违约责任，故王初华要求卢玉文退回5000元押金的抗辩意见不能成立，不予采纳。
综上所述，依照《合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条及第二百三十五条之规定，判决：一、解除卢玉文与王初华于2010年5月21日签订的《租房合同书》；二、王初华拖欠卢玉文租金13000元，限于判决发生法律效力之日起十日内一次性付清；三、王初华于判决发生法律效力之日起十日内自行拆除房屋内属于王初华的动产部分，并将房屋返还卢玉文。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元（卢玉文已预交），由王初华负担。
上诉人王初华不服一审判决，向本院提起上诉称，一、王初华拒交租金是依法享有的抗辩权。卢玉文在王初华正常缴纳房屋租金的情况下，于2014年12月就用电焊将王初华经营的宾馆焊死，不让王初华经营，造成王初华经济损失。卢玉文不让宾馆给王初华经营，王初华当然拒付租金。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据上述法律规定的精神，王初华拒付租金是法律允许的，并不违法。二、卢玉文多收王初华给付的电费应抵销房租。2014年3月25日王初华将34100元交给卢玉文代缴电费，但卢玉文只交了26396.73元的电费，余额7703.27元，被卢玉文非法占有。《合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”据此，即使是王初华拖欠租金，卢玉文占有的款项也应抵销房屋租金8000元，多退少补。不能是王初华向卢玉文给付租金，再由卢玉文返还所占有的款项。三、2013年底，因供电公司工作人员的失误，多抄了王初华的电度数，王初华因此多付了12000元电费。供电公司答应从下次的电费中扣除，但因卢玉文不给王初华经营该宾馆，其损失将得不到补偿，这个责任应由卢玉文来承担。综上所述，请求二审法院判决撤销原审判决及驳回卢玉文诉讼请求。
被上诉人卢玉文辩称，一、王初华不履行双方签订的合同，不按合同规定缴交租金，严重违约，根本不存在什么抗辩权，这只是狡辩。（一）按双方签订的合同第三条规定：“租金一年分两次交纳，半年交一次，交款时间按1月5日前和7月5日前交，王初华不得以任何理由拖欠租金，超过半个月不交租金应视为王初华违约。卢玉文有权收回承租房和王初华装修的部分不动产，并不予退还押金。”可是，王初华说，一年交两次租金有困难，要求每月支付一次租金，且经双方口头约定，每月5日前支付当月的租金。但是，王初华依然不履约。2014年11月欠租金3000元（月租金5000元，支付了2000元），2014年12月及2015年1月各欠租金5000元。（二）依合同约定，卢玉文应于2014年11月收回出租的房屋。但是，王初华苦苦请求，还是让其继续经营，可是，王初华还是赖帐，又连续三个月不交租金，尤其是王初华先后承诺于2015年1月18日和2015年1月20日下午3时交完所欠租金13000元，还是没有履行。卢玉文多次打电话，王初华也不接机。因此，卢玉文出于无奈,于2015年1月21日才将楼梯门锁住。王初华在其上诉状中称，卢玉文于2014年12月将出租房屋（宾馆）焊死不让其经营，完全不符合事实，也没有依据。（三）根据东方市自来水公司出具《东方自来水公司用户抄收明细表》的数据，2014年12月份，王初华经营的宾馆用水160吨，2015年1月份用水125吨，2015年2月用水50吨，说明王初华承租卢玉文的房屋，还在继续营业。因此，王初华所谓的卢玉文于2014年12月焊死宾馆不让其经营完全没有事实根据。二、关于2014年3月25日交电费34100元的问题。由于王初华2013年1月、2月、3月、9月、10月、11月和2014年3月共欠电费和违约金46673.03元，东方供电局停止其经营的宾馆供电。于是，王初华要求卢玉文与他一起到供电所处理，便于让其有电经营。2014年3月25日王初华和卢玉文一起到东方供电局二环路供电所，处理缴交电费之事，供电所所长根据帐上反映，声称王初华2013年1月、2月、3月、9月、10月、11月和2014年3月共欠电费和违约金46673.03元。于是，王初华与供电所所长争吵和协商后，供电所同意减免2013年10月和11的电费12558.54元，王初华也同意缴付2013年1月、2月、3月、9月和2014年3月的电费和2013年1月违约金（4527.36元）、2月违约金（3190.40元），共34114.49元。但是，供电所要求刷卡交费，王初华没有银行卡，借用卢玉文的银行卡通过刷卡机替王初华付电费款34100元（因供电局不要尾款14.49元）。当天（即2014年3月25日），卢玉文给王初华垫付电费款34100元后，卢玉文才在缴交电费单上注明34100元属王初华缴交。王初华在上诉状中称卢玉文多收其7703.27元，是没有事实根据的。实际上，电费34100元中的7703.27元就是2013年1月和2月的违约金，并非多余款。三、王初华在上诉状中称，其多付12000元电费，但一审庭审中没有证据证实。如果是事实，这也是王初华与供电局的债权债务关系，与卢玉文没有任何关系（因为2014年3月25日缴交电费后，王初华不再用卢玉文的电户了）。四、卢玉文与王初华签订的租房合同截止时间是2015年6月30日，由于王初华不履约（违约）导致诉讼，影响卢玉文不能依约依期收回房屋经营，造成卢玉文的实际经济损失每月5000元。因此，请求法院判决维持一审判决并追加王初华赔偿卢玉文每月5000元的经济损失到判决生效和执行终止日止。
二审审理期间，王初华提供新证据如下：
证据一，证人符少花，出庭拟证明其在卢玉文出租房屋给王初华经营的宾馆，干活了一个月又七天后，有人就来锁住宾馆了。
证据二，《收据》一张，拟证明卢玉文收到王初华2014年10月份至11月份2个月房租7000元。
证据三，《电费计算清单》5页，拟证明2014年3月25日王初华将34100元交给卢玉文代缴电费，但卢玉文只交了26396.73元的电费，余额7703.27元，被非法占有。
卢玉文质证认为，证据一，符少花出庭证明其在卢玉文出租房屋给王初华经营的宾馆，干活了一个月又七天，没有证明何时锁住宾馆，不能认定卢玉文于2014年12月29日锁住宾馆。2015年1月王初华还在用水，说明王初华承租卢玉文的房屋经营宾馆，继续营业至2015年1月止。证据二，卢玉文没有异议，恰恰证明王初华支付租金至2014年11月份止。2014年10月份至11月份2个月房租应为10000元，但王初华只支付11月份2000元，尚欠3000元，加上2014年12月份至2015年1月份，共欠13000元。证据三，当时交电费时是卢玉文跟王初华一起去供电局，王初华与供电局确定了电费数额后，要交电费，但是其没有银行卡，卢玉文帮刷卡付钱了，并且在清单上面注明是王初华交的电费。缴费后，王初华又从邮政银行取款34100元还给卢玉文。
本院认为，证据一，符少花出庭证明其在卢玉文出租房屋给王初华经营的宾馆，干活了一个月又七天，没有证明何时锁住宾馆，不能认定卢玉文于2014年12月29日锁住宾馆，故对证据一的真实性、关联性不予确认。证据二，双方当事人没有异议，故对证据二的真实性、合法性、关联性予以确认。证据三，王初华如果认为卢玉文侵占了7703.27元的电费，应当在一审诉讼中提起反诉，合并审理。一审诉讼中没有提起反诉，二审不予审理，王初华可另行起诉解决，该证据与本案没有关联性，故对证据三不予确认。
二审审理期间，卢玉文提供新证据如下：
证据一，东方市自来水公司的《用户抄表明细表》，拟证明王初华2015年1月还在用水，还在经营宾馆。东方市自来水公司一般都于每月10日来抄表，如果每月10日之后用水那么水费就会显示在下一个月。
证据二，中国电信的《电话通话记录》，拟证明卢玉文2015年1月1日至20日电话通知王初华支付租金的情况。该证据拟证明卢玉文于21日才查封的宾馆。
王初华质证认为，证据一，不具有真实性，不管王初华有没有实际用水，自来水厂都会扣污染水费。证据二，只证明通话记录，不具有关联性。
本院认为，证据一，东方市自来水公司的《用户抄表明细表》，能够证明王初华2015年1月还在用水，还在经营，故对证据一的真实性、合法性、关联性予以确认。证据二，中国电信的《电话通话记录》，只证明通话时间，不能证明通话内容，故对证据二真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认。
二审审理期间，本院调取的证据如下：
2015年8月31日现场拍照的《水表照片》一张。
王初华质证认为，水表照片上面显示的用水吨数6099吨，但不都是王初华用的。卢玉文锁门后，其他人都可以用。
卢玉文质证认为，水表照片显示的吨数6099吨与自来水公司提供王初华用水的吨数是一致的。时至今日，已经过去了几个月还是这个吨数，说明没有其他人用水。
本院认为，照片上面的吨数6099吨与自来水公司提供王初华的用水的吨数一致。故对水表照片显示的吨数6099吨的真实性、合法性、关联性予以确认。
一审判决查明的“卢玉文多次要求王初华支付拖欠的租金未果，遂于2015年1月20日将一楼和二楼楼梯口的大门锁住”有误。
本院二审查明，卢玉文多次要求王初华支付拖欠的租金未果，遂于2015年1月21日将一楼和二楼楼梯口的大门锁住。
本院二审查明的其他事实与一审判决查明的事实相一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、双方当事人签订的《房屋租赁合同》解除的条件是否成就；二、王初华拖欠卢玉文的租金数额具体是多少；三、卢玉文因何种原因于何时将王初华经营的宾馆锁住。
一、关于双方当事人签订的《房屋租赁合同》解除的条件是否成就问题。王初华与卢玉文签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。双方当事人约定由原来的半年支付一次，变更为每月支付一次，每月5日支付清当月的租金，王初华必须按照约定的期限向卢玉文交清租金。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十七条又规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。王初华拖欠租金后，经卢玉文多次催促，王初华仍然未按合同约定支付给卢玉文租金，王初华已经违反合同约定，解除合同的条件已经成就，卢玉文有权请求法院解除合同。一审判决解除卢玉文与王初华签订的《房屋租赁合同》正确，本院予以支持。
二、关于王初华拖欠卢玉文的租金数额具体是多少问题。王初华与卢玉文签订的《房屋租赁合同》出租期限为五年，自2010年7月1日起，至2015年6月30日止。第一年至第三年每月租金3300元，第四年每月租金4000元，第五年每月租金5000元。2014年7月1日至2015年6月30日止为第五年，每月租金5000元。按双方约定每月5日支付清当月的租金，王初华经营宾馆至2015年1月20日止，卢玉文也把宾馆锁住了，不能按满一个月来计算租金，应按20天3300元来计算支付租金为宜。一审判决按满一个月计算租金不妥，应予纠正。王初华只支付2014年11月份2000元，尚欠3000元，加上2014年12月5000元和2015年1月3300元，王初华共欠卢玉文房屋租金11300元。王初华主张经营宾馆至2014年12月29日止，共欠卢玉文房屋租金8000元，但举证不能，其抗辩理由不能成立，不予支持。
三、关于卢玉文因何种原因于何时将王初华经营的宾馆锁住问题。双方当事人约定由原来的半年支付一次，变更为每月支付一次，每月5日支付清当月的租金，王初华必须按约定的期限向卢玉文交清租金。若超过约定期限不交租金时，卢玉文有权收回房屋。王初华先违约，拖欠房屋租金13000元，卢玉文才行使合同约定的权利，于2015年1月21日将王初华经营的宾馆锁住。王初华主张其经营宾馆，卢玉文于2014年12月29日锁住，其举证不能，不予采信。
至于王初华主张卢玉文侵占了其7703.27元的电费问题，一审时王初华没有提起反诉，经调解，卢玉文不同意，本案二审不予审理。王初华如认为其权利被卢玉文侵害，可另行提起诉讼，主张权利。另外，王初华主张2013年底，因供电公司工作人员的失误，多抄了电度数，其因此多付了12000元电费。该12000元电费与本案租赁合同纠纷没有关联性，这是王初华与供电公司发生的债权债务法律关系。二审审理期间，卢玉文增加诉讼请求，请求判决王初华赔偿卢玉文经济损失，经调解，王初华不同意，卢玉文可另行提起诉讼，主张权利。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理结果不恰当，应予改判。王初华上诉理由部分成立，予以支持，部分理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项及《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：
维持海南省东方市人民法院（2015）东民二初字第81号民事判决第一项和第三项；
二、撤销海南省东方市人民法院（2015）东民二初字第81号民事判决第二项；
三、上诉人王初华于本判决生效之日起十日内，一次性支付被上诉人卢玉文房屋租金11330元；
四、驳回上诉人卢玉文的其他诉讼请求。
二审案件受理费125元，由上诉人王初华负担100元，卢玉文负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 符嘉华
审 判 员 何昌恩
代理审判员 康文举
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 陶月月
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。