广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1879号
上诉人（原审原告）：深圳市铭可达物流有限公司。
法定代表人：案外人三，董事长。
委托代理人：周念军，广东联建律师事务所律师。
委托代理人：王尚辉，广东联建律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳走秀网络科技有限公司。（仅限办公）。
法定代表人：纪文泓，董事长。
委托代理人：黄训，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：黄磊，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市铭可达物流有限公司（以下简称铭可达公司）因与被上诉人深圳走秀网络科技有限公司（以下简称走秀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第464号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：铭可达公司与走秀公司于2011年4月15日签订了《A物流园租赁合同书》，走秀公司租赁了铭可达公司位于A物流园仓库3号第五层房地产，租赁房地产建筑面积7200平方米，建筑物总层数五层，房地产证号：深房地字第××号。上述租赁合同书的主要内容为：1、租赁房地产的单位租金按房地产面积每平方18元／月，含物业管理费每平方1元／月，租赁期3年，自2011年6月1日至2014年5月31日止，租金每1年递增一次，每次在上一年度基础上递增5%；2、走秀公司每月5日前向铭可达公司支付租金；3、第九条约定：铭可达公司订立合同时向走秀公司收取两个月租金数额的租赁保证金，即259200元……，出现下列情形之一的，铭可达公司可不予返还保证金：（1）走秀公司单方面违约导致提前终止协议；（2）走秀公司迟延交付租金及其它费用在一个月以上的；4、走秀公司使用租赁房地产过程中，如非因走秀公司过错，租赁房地产或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，走秀公司应及时通知铭可达公司并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，铭可达公司应在接到走秀公司通知后7日内进行维修或径直委托走秀公司代为维修，走秀公司无法通知铭可达公司或铭可达公司接到通知后不在上述约定的时间内维修的，走秀公司可代为维修，发生特别紧急情况必须立即进行维修的，走秀公司应先行代为维修并及时将有关情况通知铭可达公司，上述情形下发生的维修费（包括走秀公司代为维修和因防止缺陷扩大而支出的合理费用）有铭可达公司承担，走秀公司未尽上述义务，未能及时通知或采取有效措施导致损失扩大的，该扩大部分维修费由走秀公司自行承担。该租赁合同第十九条全文内容为：“出现下列情形之一时，甲方（本案铭可达公司）可就因此造成的损失，□向乙方（本案走秀公司）请求损害赔偿；□不予退还租赁保证金；□√乙方支付违约金259200元（大写：贰拾伍万玖仟贰佰元整）。□（上述三种方式由双方协商选取，并在相应□内打“√”）：（一）乙方拖欠租金达30天（1个月）以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达129600元以上；（三）乙方利用租赁房地产进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（四）乙方擅自改变租赁房地产结构或者用途的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房地产或设备严重损坏的；（六）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房地产进行装修；（七）乙方擅自将房地产转租给第三人的；（八）乙方提前终止合同。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款”。
另查明，走秀公司分别以三份租赁合同向铭可达公司租赁了位于A物流园仓库3号第三层至第五层共三层房地产，其中第四层房地产双方现仍正常按租赁合同履行，约定本案涉案租赁物是其中第五层，涉案租赁合同的保证金259200元走秀公司已按约定支付给铭可达公司。走秀公司主张因商业模式的转变和优化，2012年12月10日，走秀公司行政副总裁案外人一与行政经理案外人二在铭可达公司董事长案外人三办公室内，向其递交了《退租通知函》，告知其自2012年12月31日起解除两份《A物流园租赁合同书》，停止租赁A物流园仓库3号三、五层房地产，并请其公司指派相关人员做好相应的交接手续，2012年12月17日，案外人一与案外人二又与铭可达公司副总经理案外人四在其办公室内进行了关于退租事宜的面谈，2012年12月26日，走秀公司通过EMS向被铭可达公司邮寄了《退租通知函（二次通知）》，并对邮寄过程进行了公证（邮寄地址为深圳市宝安区观澜街道君子布村环观南路19号A物流园，收件人案外人四），走秀公司在2012年12月31日前，已经清空了仓库并将仓库清空的情况告知铭可达公司，且铭可达公司办公地址位于A物流园内，即与本案所涉租赁房屋位于同一园区内，走秀公司退租后将房屋内的货物进行了清理，将房屋内的设备进行了拆除变卖，将很多物品通过大型货车运出园区，铭可达公司作为物流园的管理人，收下了放行条后放行，完全了解如此大规模的搬迁活动，走秀公司提交退租通知函、退租通知函（二次通知）、公证书、退件批条、证人证言、案外人二给铭可达公司副总案外人四电话录音资料、案外人二给铭可达公司财务部案外人五电话录音资料、放行条等证据及案外人一、案外人二证人出庭作证证明。铭可达公司对退租通知函、退租通知函（二次通知）、证人证言不予认可，对公证书、退件批条和放行条的真实性合法性认可、关联性不认可，对录音资料予以认可，主张出庭作证证人均是走秀公司员工，所陈述证言有一定主观性。铭可达公司称公证书只能证明寄出行为，并不能证明邮件已交到铭可达公司手上，退件批条注明收件人拒签但没注明是铭可达公司人员拒签，铭可达公司确认租赁物所在地的工业园是由铭可达公司方管理，但放行条没有经铭可达公司同意，只要走秀公司同意并将放行条原件交给铭可达公司保安便可。原审庭审中铭可达公司确认涉案厂房已经清空，但不清楚具体清空时间，走秀公司搬离物品时并不知道其在搬迁，走秀公司确有通过电话方式向铭可达公司提出过退租，但铭可达公司方不同意，理由是合同约定期限未到，走秀公司无理由单方退租。
铭可达公司主张走秀公司尚欠2011年8月份租金87880元，走秀公司则主张2011年8月份租金87880元已扣除代垫涉案租赁物的维修费用，并提交限电紧急通知、铭可达物流3#厂房从9#厂房［B（深圳）有限公司］借用电气事宜契约书、低压电缆安装及总计量动力箱配电设备订货合同、分部分项计价清单表、观澜物流园电梯电源改造安装（增加部分）报价表、公函、银行支付凭证、电子邮件等证据证明。铭可达公司对限电紧急通知、铭可达物流3#厂房从9#厂房［B（深圳）有限公司］借用电气事宜契约书、银行支付凭证、电子邮件予以认可，对公函的真实性合法性认可，对其关联性不予认可，对低压电缆安装及总计量动力箱配电设备订货合同、分部分项计价清单表、观澜物流园电梯电源改造安装（增加部分）报价表不予认可，铭可达公司称因用电问题与铭可达公司签订铭可达物流3#厂房从9#厂房［B（深圳）有限公司］借用电气事宜契约书，但主张该契约书第9条约定铭可达公司向走秀公司提供电源后，走秀公司用电造成的损失铭可达公司不做任何负责及经济补偿，所以虽然铭可达公司承认按上述契约书从隔壁厂房借电需要重新拉设电线电缆等设备，知道走秀公司重新拉电缆的情况，也收到了走秀公司关于整个安装电线电缆前因后果情况的公函，但认为契约签订在合同之后，效力应高于原合同约定条款，公函也只是铭可达公司工作人员签名并注明原件已收到，没有对公函内容进行确认，不代表铭可达公司同意将87880元费用在8月份租金中扣除，故不需承担走秀公司重新拉设电线电缆等设备支出的费用87880元。另外，另案［案号为（2013）深宝法观民初字第463号］审理的与本案相同铭可达公司、走秀公司，同涉案租赁物同一栋建筑不同楼层即第三层的《A物流园租赁合同书》中，第二十九条第5项内容为“甲方（铭可达公司）保证在2011年12月31日前提供不少于200KW的永久性电源供乙方（走秀公司）使用”。
再查，铭可达公司主张按《A物流园租赁合同书》第十九条约定，走秀公司应支付铭可达公司违约金。走秀公司对此不予认可，主张该合同明确约定“上述三种方式由双方协商选取，并在相应框内打钩”，合同中没有在相应框内打钩，且合同是铭可达公司提供的格式文本，应由铭可达公司承担不利后果。
铭可达公司在原审中诉讼请求：1、走秀公司立即支付拖欠铭可达公司的租金360040元及租金滞纳金46947.6元（暂计至2013年2月24日，计算至实际支付之日）；2、走秀公司支付铭可达公司合同违约金259200元；3、本案诉讼费用全部由走秀公司承担。
原审法院审理认为，铭可达公司与走秀公司间租赁合同关系成立，依法应受法律保护。根据走秀公司提交的证据结合双方原审庭审中的陈述，原审法院采信走秀公司提前解除与铭可达公司的租赁合同关系，走秀公司已提前通知铭可达公司解除租赁合同，于2012年12月31日前已清空涉案租赁物并已告知铭可达公司，铭可达公司主张未经其同意走秀公司不能提前解除租赁合同，仍要继续缴纳租金没有事实和法律依据。关于2011年8月份租金87880元，走秀公司已提交证据证明走秀公司为实现租赁仓库的正常使用，而支出安装电线电缆等费用87880元，根据双方签订的租赁合同，该费用应由铭可达公司承担，走秀公司提交的证据形成证据链，可证明其主张，也显示2011年7月至9月用电情况发生过程一直与铭可达公司存在沟通协商，铭可达公司对此不予确认没有提交证据证明，故原审法院采信走秀公司主张。故对铭可达公司的第一项关于租金和租金滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。因走秀公司单方提前解除租赁合同，构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任，《A物流园租赁合同书》第九条和第十九条均有对走秀公司违约责任的约定，其中，第九条是走秀公司单方违约导致提前终止协议的铭可达公司不予返还保证金，第十九条是走秀公司提前终止合同的，在应支付违约金259200元前打“√”，并没有在不予退还租赁保证金前打“√”，铭可达公司提供的格式合同的两个条款对走秀公司提前解除合同的违约行为约定了两个金额一样的违约责任，于情于理不符，不予重复适用，且租赁合同第十九条又明确约定提前终止合同的应支付违约金259200元，并没有选择没收租赁保证金，故走秀公司应支付铭可达公司违约金259200元。因走秀公司已支付铭可达公司保证金259200元，故走秀公司无需再另行支付违约金给铭可达公司。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：驳回铭可达公司的全部诉讼请求。本案一审受理费10462元，由走秀公司承担4071元，铭可达公司承担6391元。上述费用铭可达公司已预交，原审法院不作退还，走秀公司承担的案件受理费迳付铭可达公司。
上诉人铭可达公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判走秀公司向铭可达公司支付拖欠租金360040元及滞纳金46947.6元（暂计至2013年2月24日，以后计算至实际支付之日）；3、改判走秀公司向铭可达公司支付违约金259200元；4、改判走秀公司承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：一、原审判决对本案基本事实即涉案合同是否解除认定错误。其认定“采信走秀公司提前解除与铭可达公司的租赁合同关系”无任何法律依据，且引用的法律依据与判决结果相互矛盾。
根据《合同法》第八条、第一百零七条的规定，合同当事人不得擅自变更或解除合同，否则须承担相应的法律责任。具体到本案，合同双方均不得擅自变更或解除合同。原审判决虽引述上述法条，却得出与上述法条相左的结论，认定无单方解除权的走秀公司可以擅自解除依法成立的租赁合同。
关于合同解除的条件，我国《合同法》第93、94条有明确的规定，只有三种情况下合同当事人才能解除合同：一是双方当事人协商一致：二是双方约定合同解除的条件出现时；三是法律规定合同解除的情况出现。
走秀公司提出解除合同既无合同约定解除事由，又不符合法定的解除情形，走秀公司也未就此与铭可达公司协商一致，且铭可达公司已明确表示不同意解除合同。走秀公司并没有单方解除合同的权利，其擅自搬离租赁房屋，停止履行合同、拒不支付租金的行为，是严重的违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《合同法》第一百零七条，作为守约方的铭可达公司有权要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，根据双方《租赁合同》第十九条的规定，走秀公司若存在拖欠租金或提前终止合同等违约行为，铭可达公司享有单方解除合同的权利，铭可达公司虽未提出但并未放弃此权利，并保留进一步追索的权利。而在铭可达公司行使解除权之前，走秀公司理应继续履行合同。
由于走秀公司的违约行为，依法享有合同解除权的是铭可达公司，而非走秀公司。《租赁合同》第十九条本意是对承租方违约责任的规定，违约责任并非违约权利，违约方不能将愿意承担违约责任作为违约的理由。所以，走秀公司并不能因其违约行为获得合同解除权，其单方采取的任何“解除合同”的行为都是非法和无效的，也当然不能产生合同解除的法律后果。原审判决无视上述法律规定，无视走秀公司违约对铭可达公司造成的损害，强行认定涉案合同由走秀公司单方解除，违背了法律的公平原则，于法无据，于情于理不符。
二、涉案租赁合同并不因走秀公司单方解除而解除，走秀公司应当继续履行合同约定的支付租金的义务。
由上述分析可见，双方之间的租赁合同并不因走秀公司单方提出解除而解除，其仍对双方当事人有约束力，且走秀公司并未将涉案房产交回，仍占有涉案房产，铭可达公司从未干涉其正常使用房产，走秀公司应按约定支付租金。
三、走秀公司应支付2011年8月租金87880元，原审判决以低压线路及电梯电源改造项目的费用与此相抵销没有法律依据。
根据双方租赁合同的约定，走秀公司应及时、足额支付没有的租金，走秀公司2011年8月的租金未足额支付已构成违约。对于走秀公司向第三方支付的低压线路改造及电梯电源改造项目的支出与铭可达公司无关，无论是双方签订的租赁合同还是《契约书》均未约定由铭可达公司承担，该支出系走秀公司承租后内部装修改造的支出，应自行负责。且上述87880元支出明显相互矛盾，其合同签订日期的报价为80000元，但合同却约定了87880元。再者，并无证据显示上述费用系因第五层房产租赁产生。最后，即使该费用应由铭可达公司承担，但铭可达公司从未同意其与租金相互抵销，本案中走秀公司也未就此提出反诉，应由其另案提出起诉来处理。原审判决在没有任何依据的情况下，将二者抵销，是错误的。
四、原审判决将违约金与租赁保证金混同，以租赁保证金抵扣违约金，在当事人未提出相关请求的前提下，自作主张对当事人实体权利做出处理，违背了民事诉讼“不告不理”的原则。
涉案租赁合同第九条和第十九条分别为租赁保证金（以下或称保证金）条款和违约责任条款。保证金和违约金属于两个不同的法律概念，其适用规则并不完全相同。租赁保证金也俗称押金，是为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿才设定的，其并非提前解约的违约金。租赁保证金是否返还及返还的金额、时间应根据双方的合同约定及履行情况，由当事人自行主张处理。违约金则是合同当事人约定的违约责任方式之一。由于走秀公司拖欠租金，铭可达公司向其主张支付违约金，符合法律规定和合同的约定，应得到支持，原审判决对此亦予以认可。至于保证金是否该返还，由于当事人并未提出相关请求，根据“不告不理”的原则，不属于本案审理范围。走秀公司已经在原审庭审中明确将另案起诉要求返还保证金。原审判决自作主张用保证金抵扣违约金，并作出驳回铭可达公司诉讼请求的判决，于法于理均不符。
走秀公司走秀公司答辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回铭可达公司的上诉请求。走秀公司的行为符合法律规定的当事人行使合同解除或者提前终止合同的情形，是合法的解除合同，不存在违约责任问题。二、走秀公司已向铭可达公司送达退租通知函，搬离了仓库中的货物，清空了仓库，且在原审过程中，铭可达公司对此事实已予以确认。故此，A物流园租赁合同书所涉及的第3、5层房屋的租赁法律关系已经自2012年12月31日起终止。三、铭可达公司提及的2011年8月租金走秀公司尚有87880元未交清，与事实严重不符。四、在走秀公司已支付租赁保证金，且租赁保证金金额与原审判决认定的违约金一致的情况下，原审判决符合法律规定，不存在法律适用错误的问题。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，一审庭审中，走秀公司明确对于保证金其会另行起诉要求铭可达公司返还。
本院认为，根据铭可达公司的上诉理由和走秀公司的答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案合同是否解除；二、走秀公司是否应支付2011年8月份租金87880元；三、走秀公司是否应支付搬离后的使用费；三、走秀公司应如何承担责任。
关于涉案合同是否解除。一方面，走秀公司承租铭可达公司位于A物流园仓库3号第三层至第五层房地产的目的为仓储，现走秀公司因营销模式的转变，已经不再过多需要仓库来存储货物。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十一条规定，有下列情形之一的，允许变更或者解除租赁合同：（三）当事人一方有合理原因确需变更或者解除的；因变更或解除合同，造成一方当事人损失的，有过错的一方当事人应承担赔偿责任。因此，走秀公司有权解除租赁合同，但应当承担相应的赔偿责任；另一方面，走秀公司于2012年12月已将前述情况告知铭可达公司并要求退租，随后便搬离并清空了涉案仓库第三层。走秀公司的上述行为，表明双方的租赁合同事实上已无法继续履行，亦应当予以解除。因此，本院依法确认双方的租赁合同已于2012年12月31日解除。铭可达公司称涉案合同并未解除，没有事实依据，本院不予支持。
关于走秀公司是否应支付2011年8月份租金87880元。铭可达公司称，走秀公司向第三方支付的低压线路改造及电梯电源改造项目费用87880元系内部装修改造支出，应由走秀公司自行承担。但该笔费用是走秀公司为实现租赁仓库正常使用而支出，根据双方签订的租赁合同，该费用应由铭可达公司承担。铭可达公司的该项主张没有事实依据，本院不予支持。同时，走秀公司已发公函告知该笔费用在2011年8月份的租金中予以扣除，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消；当事人主张抵消的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。因此，在走秀公司向发出公函告知上述费用抵消2011年8月份租金87880元之日，该抵消行为即已生效。铭可达公司以该抵消未经其同意且走秀公司未提起反诉为由主张抵消不当，于法无据，本院不予支持。
关于走秀公司是否应支付搬离后的使用费。走秀公司搬离、清空涉案房产后，已将该情况告知铭可达公司，并要求铭可达公司接收涉案房产，但铭可达公司怠于接收涉案房产。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，对铭可达公司请求走秀公司支付搬离后的使用费的主张，本院不予支持。
关于走秀公司应如何承担责任。走秀公司提前终止合同，其应当根据合同约定承担相应的违约责任。双方约定的走秀公司承担违约责任的方式包括没收保证金259200元及支付违约金259200元，属违约责任的重复适用，对走秀公司明显不公平，且合同第十九条明确约定提前终止合同的应支付违约金259200元，而排除了没收租赁保证金，原审据此认定走秀公司仅需支付违约金259200元并无不妥，本院予以维持。至于保证金的问题，因走秀公司在本案中对此未提起反诉，且明确其其会另行起诉要求铭可达公司返还，原审在本案中将走秀公司所交保证金直接折抵违约金欠妥，本院予以纠正。
综上所述，原审认定事实部分不楚，实体处理欠妥，本院予以纠正；铭可达公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第464号民事判决；
二、被上诉人深圳走秀网络科技有限公司于本判决生效之日起五日内向上诉人深圳市铭可达物流有限公司支付违约金人民币259200元；
三、驳回上诉人深圳市铭可达物流有限公司其他诉讼请求。
本案一审案件受理费人民币10462元，由深圳市铭可达物流有限公司负担4071元，由深圳走秀网络科技有限公司负担6391元。二审案件受理费人民币10461.88元，由深圳市铭可达物流有限公司负担4071元，由深圳走秀网络科技有限公司负担6391元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。