安徽省休宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）休民一初字第00574号
原告盛水英，女，1975年11月3日出生，汉族，祁门县食品药品监督管理局工作，住祁门县。
委托代理人周军漂。系盛水英丈夫（一般代理）。
被告黄山华泰建设投资有限公司，组织机构代码73166168-9。
法定代表人秦沛，公司董事长。
委托代理人郑明继，安徽道同律师事务所律师（特别授权）。
原告盛水英诉被告黄山华泰建设投资有限公司（以下简称华泰公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月15日公开开庭进行了审理。原告盛水英及其委托代理人周军漂、被告华泰公司委托代理人郑明继到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告盛水英诉称，2011年6月30日，其与华泰公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买位于休宁县东临溪镇房号菊花园第14幢1单元402室商品房一套，首付款153815元，向黄山市建设银行贷款356000元，合计房款509815元。因华泰公司在交房和办证两个环节都存在违约行为，根据合同约定，原告有权解除合同。请求法院：1、判令双方解除合同。要求华泰公司全额返还房款人民币509815元、办证费用15642元，合计返还525457元；2、判令华泰公司赔偿经济损失100000元（其中商品房的贷款利息80000元，租金损失10000元，律师费4000元、公证费500元、误工费2000元、车旅费1500元、解除贷款合同违约金2000元）；3、判令华泰公司承担本案的诉讼费用。
庭审过程中，原告盛水英认为其作为个体，对100000元损失的举证能力受限，请求法院按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算因被告华泰公司违约给其造成的损失。
被告华泰公司辩称，不同意解除合同。华泰公司已依法交付涉案商品房并已具备办理房地产权属证明的条件，盛水英在解除商品房买卖条件成就后，仍以自身行为愿意继续履行《商品房买卖合同》，已丧失合同的解除权。盛水英请求返还办证费用15642元、赔偿损失100000元，举证不能，于法无据，依法不应支持。
被告华泰公司另行辩称，双方在合同中对违约金的给付已做了明确约定，盛水英要求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算其损失同样于法无据，依法亦不应支持。
原告盛水英为支持其诉讼请求，向法庭提交了十六组证据：
1、2011年6月30日双方签订的商品房买卖合同一份，证明被告未按合同约定的时间履行交房和办证义务；
2、不动产销售发票一张，证明原告已履行付款义务；
3、2012年12月24日被告开具的收款收据，证明原告已向被告交纳了办证的所有费用。
4、公证费票据一张，证明原告为实现合同目的支出的实际费用；
5、2011年8月3日原告与黄山市建设银行签订的贷款合同一份，证明原告贷款数额为356000元，每月按揭还款2923.68元。
6、2012年7月20日被告发给原告的交房通知单，证明原告在收房时必须交清办证的所有费用，由被告代为办理房产证。
7、被告发给原告收房需准备的材料。
8、2012年12月24日被告开具的交房单。证明被告要求原告必须交清所有办证费用才能拿到交房单。
9、双方签订的补充协议。
10、原告首付10万元的有息借条。2011年5月21日原告向王某借款10万元，证明原告为履行合同而支出的费用。
11、首付款借款的银行转账记录。该证据和证据10作为证据链条证明原告为履行合同所支出的费用。
12、原告持被告开具的交房单到真诚物业拿房子钥匙被拒，被告要求原告交装修垃圾处理费，不交不给房子钥匙的视频资料。
13、业主吴娴秀的证明，证明其与原告一同看房，亲眼见证真诚物业以不交垃圾处理费拒交钥匙的过程。
证据3、6、7、8、9、12、13形成证据链条证明被告把交清办证的费用、物业费及垃圾处理费作为交房子钥匙的条件，导致原告至今没有拿到房子的钥匙。
14、原告的退房申请。原告于2013年4月15日将书面退房申请交给被告，被告公司负责人当场签收。证明2013年4月15日起原被告双方签订的商品房买卖合同已解除。
15、一组车票。证明原告从签订购房合同到诉讼过程中，从祁门到屯溪的往返车旅费。
16、银行还款明细表。证明原告此项支出的损失。
对上述证据，被告华泰公司质证认为，1、对证据3的质证意见为：根据合同约定，原告在有权提出退房的前提下仍交付办证费用，说明原告以行为认可合同的继续履行；2、对证据10-11的质证意见，对借条本身的真实性无异议。但借款关系和房屋买卖关系是两个不同的法律关系，该借条与本案没有关联。借款人是盛水英，钱是转到周军漂的账户上的，没有证据证明该款项就是盛水英用来支付房屋价款的，对借条的关联性、客观性和完整性存在异议；3、对证据12的视频资料，对该资料的完整性存有异议，视频内的声音也无法确认是谁的，该视频资料有疑点，不能作为认定事实的依据。视频拍摄的时间是2013年5月4日，如果视频资料属实，说明原告仍默认继续履行合同；4、对证据13不予质证，因证人未到庭，该证据的真实性和合法性无法确认，与证据12无法形成链条；5、证据15中原告提供的车票是连号的，说明是一次性取得，无法反映原告往返的真实情况；6、对原告提交的其它证据的真实性、合法性和关联性均不持异议。
被告华泰公司为证明自己的主张，向法庭提供了以下7组证据：
1、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明，证明被告主体资格；
2、商品房买卖合同，证明原被告买卖合同关系及相关约定；
3、竣工验收报告，证明商品房验收合格事实；
4、交房通知，证明被告通知原告收房事实；
5、收据，与原告证据3一致，2012年12月24日原告将办证费用交付被告，证明原告同意继续履行合同的事实；
6、代交维修资金费用；
7、被告办理房屋初始登记材料，证明2013年5月8日被告已取得商品房办证条件的事实；
原告对上述证据的质证意见为1、对证据1无异议；2、对证据2的真实性不持异议，但双方的证明目的不同，合同并未规定交纳办证费用满90天后原告无权解除合同；3、对证据3的合法性持异议，不予质证，该证据效力由法庭确认；4、对证据4的真实性无异议，但原告看房当日发现房屋水电未通、质量存在隐患，已经当即通知被告整改，被告一直没有反馈整改意见，原告将该客观情况视为被告未达到交付条件；5、对证据5的真实性无异议，但被告的初始登记取得的时间已远远超过被告承诺办证的期限。6、对证据6的真实性无异议，但被告已收取费用，不具备标准办证条件，仍属违约；7、对证据7的真实性无异议，2012年12月24日原告交付办证费用，90天内被告未予以办证，而在5月8日才取得办证资格，应属被告方违约。
本院对上述证据的认证意见：一、原告盛水英提供的第12组视频资料系其单方采集制作，被告对该组证据存有疑点；第13组证据是证人证言，因证人没有出庭作证，该二组证据依法不能作为证据使用。二、原告提供的第10、11组证据，综合证人王某出庭作证情况、借条的内容、借款发生的时间以及该借款实际收受人周军漂是原告丈夫这一事实，可以推定原告向证人王某借款用于房屋首付款的事实，被告华泰公司对其合法性和关联性存在异议的理由不充分，本院对该两组证据予以认定。三、第15组证据车旅费凭证，因盛水英提供的发票号码连号，该证据不具备真实性，依法不能作为证据使用。四、对原告提供的其他13组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。五、被告华泰公司提供的7组证据中，原告对第3组证据的合法性持异议，该组证据系合同约定的出卖人、勘察、设计、施工、监理等五部门对包含原告所购房屋在内的华泰公司所建部分商品房的验收证明，原告对其合法性存在异议无法律依据，该组证据依法可以作为本案证据使用。六、对被告华泰公司提供的其它6组证据的真实性、合法性和关联性予以确认。
根据对证据的分析与认定，本院审理查明的事实如下：2011年6月30日，盛水英（买受人）与华泰公司（出卖人）签订了购买菊花园14幢1单元402室《商品房买卖合同》一份，该商品房由华泰公司投资开发，位于休宁县东临溪镇一心村境内，建筑面积126.27平方米，每平方米4037.50元，总金额人民币509815元。合同签订的当天，盛水英支付首付款153815元，8月3日，盛水英向中国建设银行股份有限公司黄山市分行贷款人民币356000元，贷款期限20年，该款于8月24日到达华泰公司账户，华泰公司是该份贷款合同的保证人。合同第八条“交付期限”约定，出卖人交房时间为2012年6月30日；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期不超过30日，自第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第十五条“产权登记”约定，出卖人在商品房交付90日内，将办理权属登记的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人要求退房的，出卖人在30日内将已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。2012年7月18日，该商品房经过合同约定的出卖人、勘察、设计、施工、监理等五部门的验收，2012年7月20日，华泰公司发函给盛水英，通知盛水英收房并交纳15642元的办证费用。盛水英于2012年7月30到华泰公司看房，发现房屋水电未通，楼板有渗水痕迹，当即要求华泰公司整改。华泰公司告知盛水英到真诚物业公司领取钥匙，因盛水英拒交装潢垃圾处理费，真诚物业未将房屋钥匙交付盛水英。12月24日，盛水英在7月20日的交房通知单上签字并交纳了办证费用15642元，并于同日在华泰公司领取了逾期20天交房的违约金1020元。因华泰公司未能在合同约定的90日的期限内办理房产证，盛水英于2013年4月15日向华泰公司递交书面退房通知，该通知由华泰公司副经理张杰当场签收。2013年4月16日，盛水英向本院提起诉讼。
另查明：2013年5月8日，华泰公司已取得办理房产证资格。盛水英在向法院起诉前，和华泰公司就退房后的补偿事宜进行了多次协商，未达成一致意向。截止到2013年8月份，盛水英已偿还中国建设银行股份有限公司黄山市分行贷款本金15705.35元，利息51431.42元。
庭审期间，根据双方的意愿，本院召集双方进行调解：盛水英调解的前提是解除双方的购房合同，仅就合同解除后的补偿事宜进行协商；华泰公司认为盛水英的房屋已具备办证资格，要求在合同继续履行的前提下对盛水英进行适度补偿，因双方各持己见，同样没有达成一致意向。
综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：1、华泰公司是否在交房和办证两个方面都构成违约，双方签订的《商品房买卖合同》能否解除；2、盛水英交纳办证费用是否意味着放弃了合同的解除权；3、该商品房是否具备交付条件；4、盛水英因拒交装潢垃圾处理费，至今未拿到房屋钥匙，由此产生的法律责任由谁承担；5、盛水英的损失如何计算。
本院认为，原告盛水英和被告华泰公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同依法成立。双方应当按照约定履行各自的义务。一、合同约定的交房期限是2012年6月30日，华泰公司于7月20日交房，华泰公司在交房环节已构成违约，但盛水英在华泰公司逾期交房后，已经在华泰公司领取了逾期20天的交房违约金，该行为应当视为盛水英放弃了华泰公司逾期交房违约行为的解除权，合同应该继续履行。盛水英于12月24日交纳了办证费用后，华泰公司未按合同约定的时间为其办理房产证，盛水英要求解除合同，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。二、华泰公司认为盛水英交纳办证费用即放弃了合同解除权。本院认为，盛水英缴纳办证费用的目的，是及时拿到房产证，华泰公司不能按约交付房地产权属证书，盛水英有选择退房的权利。华泰公司认为盛水英交付办证费用不足半年，只有在办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年才能解除合同。该观点在双方未约定解除合同的条件时才能成立，本案中，双方已约定了解除合同的条件，华泰公司的该项主张与合同有悖，本院不予支持。三、该商品房经过合同约定的出卖人、勘察、设计、施工、监理等五部门的验收，符合交付的条件，对盛水英主张该商品房存在质量问题，不符合交付条件的观点，本院不予支持。四、双方在商品房买卖合同中未约定物业管理方式，也未约定应缴纳装潢垃圾处理费后才能领取钥匙，委托物业公司交付房屋钥匙是华泰公司的单方行为，盛水英没有及时拿到钥匙，华泰公司应承担违约责任。五、盛水英要求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算其损失，本院认为，该项请求只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的前提下才能确定，本案中，双方在合同中已约定违约金的比例，且盛水英已就其具体损失向本院主张权利，其受到的损失并不是难以确定，因此，对盛水英的该项主张不予支持。但合同按已付房价款的1%赔偿买受人（盛水英）损失的约定不足以补偿盛水英的实际损失，对盛水英显失公平，华泰公司应当对盛水英实际受到的损失进行赔偿。盛水英要求华泰公司赔偿经济损失100000元，该损失中的合理部分本院应予支持。盛水英主张的首付款的利息和按揭贷款的利息损失、公证费、车旅费等项符合法律规定，本院在赔偿损失中一并考虑；盛水英要求华泰公司赔偿其首付款中向个人借款支出的利息，本院认为，盛水英购买的是商品房，华泰公司对盛水英购房款的来源不承担审查的义务，要求赔偿高于银行贷款利息的请求不合理，本院不予支持；盛水英要求华泰公司赔偿租金损失10000元，虽然华泰公司未及时将房屋钥匙交付盛水英已构成违约，但盛水英未向本院提供另行租房的租金凭证，且盛水英的诉求是解除合同而非继续履行合同，因此，对盛水英的该项请求本院不予支持；盛水英要求华泰公司赔偿聘请律师的费用4000元以及误工费2000元等项损失，因未就上述主张向本院举证，本院依法亦不予支持；盛水英要求赔偿解除贷款合同违约金2000元，因盛水英在与中国建设银行股份有限公司黄山市分行签订的借款合同中未做具体约定，且该项损失尚未实际发生，本院在本案中无法认定，依法亦不能支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条之规定，判决如下：
一、解除盛水英与黄山华泰建设投资有限公司签订的《商品房买卖合同》；
二、本判决生效后十日内，黄山华泰建设投资有限公司退还盛水英购房首付款153815元，办证费用15642元，并分别从上述款项交付的2011年6月30日和2012年12月24日起按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计付利息至全部款项付清止。
三、本判决生效后十日内，黄山华泰建设投资有限公司退还盛水英按揭贷款本金356000元及盛水英已经支付给中国建设银行股份有限公司黄山市分行的贷款利息。
四、本判决生效后十日内，黄山华泰建设投资有限公司赔偿盛水英车旅费损失1000元、公证费500元，合计1500元。
五、驳回盛水英的其他诉讼请求。
本案诉讼费10055元，由黄山华泰建设投资有限公司负担。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄山市中级人民法院。
对财产案件提起上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求交纳案件受理费，否则按自动放弃上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审判长 汪 瑷 玲
审判员 刘 良 民
审判员 朱 利 力
二〇一三年九月十一日
书记员 程晴（代）
附：本判决适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同；
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3、《城市房地产开发经营管理条例》
第二十八条商品房销售，当事人应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。