陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终459号
上诉人（原审原告、反诉被告）西安永保幼儿园，住所地西安市碑林区白庙小区。
法定代表人葛岭云，理事长。
委托代理人李浩，陕西博硕律师事务所律师。
委托代理人赵璐，陕西博硕律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）赵翠萍，女，1963年3月31日出生，汉族。
委托代理人刘海泉，陕西希友律师事务所律师。
委托代理人朱花宁，陕西希友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李琦，男，1963年4月24日出生，汉族。
上诉人西安永保幼儿园、赵翠萍因与被上诉人李琦合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，1997年西安市永保幼儿园理事会经西安市碑林区教育局批准，在西安市小区成立了西安市永保阳光幼儿园。2005年1月31日，西安市永保幼儿园理事会（以下简称理事会）与李琦就承办理事会所属的西安市永保阳光幼儿园签订一份合作协议。协议约定理事会将位于西安市小区自有的西安市永保阳光幼儿园交给李琦承办，合作期限为10年，从2005年2月1日至2015年2月28日；该幼儿园位于西安市小区，占地面积2.5亩，砖混加框架楼房1700平方米，已经绿化，为民营性质幼儿园，具有独立法人资格；租金前5年为每年11万元整，后五年租金将按不少于5%递增数额确定每次租金，双方于第五年内协商确定；李琦自主经营，财权、人事权、业务权独立；李琦承担合作期间幼儿园所发生的一切债权债务；协议期满李琦应将幼儿园全部房屋、水电暖设施及固定资产，户外活动设施，树木等完好交还西安永保幼儿园；协议期满，如李琦不能按照合同规定交还理事会房屋设施树木等，应赔偿损失。协议签订后，理事会将西安市永保阳光幼儿园移交李琦经营管理。2005年1月31日，理事会与李琦签订了补充协议，约定李琦从2005年2月1日起至2015年2月28日至按照每年7万元向理事会缴纳管理费及年折旧费。2005年3月2日理事会与李琦签订了补充协议，约定理事会分四年拨给李琦房屋修缮费用5.2万元；理事会分三年拨给李琦幼儿园2005年1月以前收取的幼儿押金26300元，李琦负责2005年1月以前招收的幼儿退园时的押金退还。2007年9月18日西安市永保幼儿园理事会经西安市碑林区教育局批准，将西安市永保幼儿园和西安市永保阳光幼儿园合并为西安永保幼儿园，法定代表人为西安市永保幼儿园理事会法定代表人葛岭云。2007年12月10日西安市碑林区民政局批复，西安永保幼儿园为民办非企业（法人）单位。合并后的西安永保幼儿园仍由李琦按照合同经营。2010年李琦将西安永保幼儿园交由赵翠萍经营，此后，该幼儿园由赵翠萍负责经营，承包费由赵翠萍向西安永保幼儿园缴纳。赵翠萍经营期间，投资为幼儿园添置了资产，并对幼儿园进行了装修。2014年3月27日双方协商后，西安永保幼儿园收取赵翠萍押金26.48万元，并向赵翠萍出具了押金收取条，收条加盖了理事会的印章，约定在赵翠萍退还幼儿园时退还赵翠萍所交押金。2014年2月27日西安永保幼儿园收取了赵翠萍缴纳的2014年3月至2015年2月的承包费25万元。2015年5月10日西安市永保幼儿园理事会与西安永保幼儿园共同向该院出具情况说明，说明西安市永保幼儿园理事会是西安永保幼儿园的财产所有人，2007年办理民办非企业（法人）单位登记时，登记机构告知西安市永保幼儿园理事会只能作为西安永保幼儿园内部领导机构，不能作为独立法人机构进行登记。西安永保幼儿园提起诉讼是西安市永保幼儿园理事会做出的决定。该案审理中，因赵翠萍提起反诉，该院经西安市中级人民法院委托正衡资产评估有限责任公司对赵翠萍经营期间对幼儿园添置的资产及装修部分的价值进行了价值评估。2016年7月25日正衡资产评估有限责任公司出具了正衡评报字（2016）第138号评估报告，结论为位于西安市小区西安永保幼儿园内的资产和房屋装修价值为人民币482443元，其中装修物品资产评估为420403元，电子设备部分为62040元。赵翠萍持有的西安永保幼儿园的办学手续有：西安永保幼儿园民办非企业单位登记证书正本，西安永保幼儿园税务登记证正本，收费许可证，餐饮卫生许可证，办学许可证。2015年4月27日经西安永保幼儿园委托，西安开元资产评估有限责任公司对白庙小区周边的商业用房及土地租金价格进行了评估，评估结果为白庙小区周边商业用房月平均租金为每平方米54元。
原审法院认为，虽然与李琦签订合作协议的为西安市永保幼儿园理事会，但因此后发生西安市永保幼儿园理事会名下的两个幼儿园的合并，并且在登记时，登记机构认为西安市永保幼儿园理事会只能作为内部管理机构，不能作为对外的独立法人，将西安永保幼儿园登记为新成立的法人。现西安永保幼儿园与西安市永保幼儿园理事会共同出具情况说明，由西安永保幼儿园出面解决与李琦之间的合同纠纷为西安市永保幼儿园理事会的意见。根据上述情况，如不允许西安永保幼儿园行使权利，会造成西安市永保幼儿园理事会原合同权利无法行使。直接影响其实体权利的行使。在此具体情况下，西安永保幼儿园以该案原告提出诉讼应认定主体适格。李琦就与西安永保幼儿园签的合作协议，约定将西安永保幼儿园交由李琦承办，李琦向西安永保幼儿园交付租金，李琦自主经营，财权、人事权、业务权独立，承担合作期间幼儿园所发生的一切债权债务，协议期满李琦应将幼儿园全部房屋、水电暖设施及固定资产，户外活动设施，树木等完好交还西安永保幼儿园。根据双方合同约定的权利义务，双方之间的合同应为关于幼儿园的租赁经营协议。该协议系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律规定，应为有效合同。双方当事人均应切实履行合同义务。在合同履行中，李琦将其合同的权利义务转让给了赵翠萍，赵翠萍受让后自己履行合同，并以其自己名义向西安永保幼儿园缴纳承包费，西安永保幼儿园收了赵翠萍的费用并向赵翠萍出具收据，应认定西安永保幼儿园同意李琦与赵翠萍之间的转让行为。西安永保幼儿园关于李琦将合同转让给赵翠萍不知情的事实主张与事实不符，该院不予采信。自转让后，原李琦与西安永保幼儿园的合同即变更为西安永保幼儿园与赵翠萍之间的合同。赵翠萍承接了李琦合同之中的权利义务，合同应由赵翠萍继续与西安永保幼儿园履行，李琦不再成为合同的当事人，不应对该合同承担权利义务。在合同期满后，双方并未续签合同，赵翠萍按合同约定应将幼儿园返还西安永保幼儿园，并将其占有的幼儿园的经营手续返还西安永保幼儿园。赵翠萍未按期返还，应承担违约责任。赵翠萍至今未向西安永保幼儿园履行返还义务，西安永保幼儿园请求赵翠萍继续返还并承担2015年3月1日到2016年7月1日的租金损失符合法律规定。西安永保幼儿园要求李琦承担合同责任无合同及法律依据，依法不予支持。西安永保幼儿园请求按照其委托西安开元资产评估有限责任公司评估的租金标准计算租金损失，因该评估并非针对该案争议租赁物形成，并且赵翠萍对该鉴定结果不予认可，对于西安永保幼儿园请求按此标准计算租金损失的意见不予采纳。考虑到赵翠萍逾期交房系违约行为，以及原合同签订的时间较长，现该地区租金普遍大幅上涨的事实，对于西安永保幼儿园请求的逾期交房租金损失标准酌情确定为原双方执行租金的150%。幼儿园未实际收回，并且西安永保幼儿园已经主张了逾期租金损失，西安永保幼儿园请求赵翠萍赔偿幼儿园的人员工资为内容的实际经营损失，无事实及法律依据，不予支持。物业、水电费用的收费主体并非西安永保幼儿园，并且西安永保幼儿园并未实际支付，西安永保幼儿园请求赵翠萍向其支付上述费用，无事实及法律依据，不予支持。关于赵翠萍反诉请求判令西安永保幼儿园补偿其固定资产及装修投入1069559.10元。双方合同约定，协议期满赵翠萍应将幼儿园全部房屋、水电暖设施及固定资产，户外活动设施，树木等完好交还西安永保幼儿园。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷适用法律问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”根据合同以及法律规定，赵翠萍要求西安永保幼儿园请求补偿装饰装修费用，无合同及法律依据。依法不予支持。对于鉴定包含的的电子设备部分为62040元，因该部分不属于装饰装修费用，并且西安永保幼儿园无充分证据说明该费用系由西安市碑林区教育局拨款支出，可由西安永保幼儿园向赵翠萍予以补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷适用法律问题的解释》第十二条之规定，判决：一、本判决书生效后三日内，被告赵翠萍将西安永保幼儿园房屋，室外活动场地，设施设备和西安永保幼儿园民办非企业单位登记证书正本，西安永保幼儿园税务登记证正本，收费许可证，餐饮卫生许可证，办学许可证返还原告西安永保幼儿园；二、本判决书生效后三日内，被告赵翠萍赔偿原告西安永保幼儿园2015年3月1日到2016年7月1日租金损失50万元；三、本判决书生效后三日内，原告西安永保幼儿园支付被告赵翠萍电子设备折价款62040元；四、驳回原告西安永保幼儿园其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49636元，由被告赵翠萍负担30000元，原告西安永保幼儿园负担19636元；反诉费7213元由被告赵翠萍负担6000元，原告西安永保幼儿园负担1213元；鉴定费12000元，由原告西安永保幼儿园负担2000元，由被告赵翠萍负担10000元（案件受理费原告已预交，反诉费及鉴定费被告已预交。原、被告各自负担部分，由原、被告在本判决书生效后三日内支付对方）。
宣判后，西安永保幼儿园和赵翠萍均不服，西安永保幼儿园向本院提起上诉称，原审判决赔偿的内容与西安永保幼儿园的诉请不符，西安永保幼儿园主张赔偿损失至腾房之日，原审判决至2016年7月1日，存在漏判，且参照的租金标准过低，严重低估了西安永保幼儿园的经济损失；原审判决适用法律错误，违反相关规定，未支持西安永保幼儿园要求支付物业、水电费的诉请不当，错误判决西安永保幼儿园向赵翠萍支付电子设备折价款，请求撤销原审判决第二项、第三项、第四项，改判赵翠萍、李琦向其赔偿从2015年3月1日至腾房之日止（至2016年7月1日的租金损失108.8万元）、支付物业费212093.26元、电费11870.8元、水费2006.8元，驳回西安永保幼儿园向赵翠萍支付电子设备折价款62040元的内容；由赵翠萍、李琦承担一、二审诉讼费及鉴定费用。
赵翠萍答辩称，双方之间并非租赁合同关系，西安永保幼儿园按照租金主张赔偿损失无法律依据；关于物业和水电费，西安永保幼儿园并未实际支付，也不应由其主张权利；关于装修涉及的电子设备是为教学所用，应归西安永保幼儿园所有，综上，西安永保幼儿园的上诉请求不成立，请求依法驳回或发回重审。
李琦答辩称，2010年以后李琦不参与经营，经营期间，没有涉及物业费，西安永保幼儿园主张物业费没有道理。
赵翠萍上诉称，西安永保幼儿园与李琦签订的《合作协议》涉及出租、出借办学资质、收费许可证的内容，违反相关法律规定，应属无效合同，原审判决认定西安永保幼儿园与李琦之间系租赁关系，认定事实错误；本案涉及的教育机构的承包经营，原审判决按照1.5倍的租金由赵翠萍向西安永保幼儿园支付租金损失50万元没有依据；《合作协议》未约定装饰、装修部分如何处理，基于西安永保幼儿园仍需使用装修部分，理应承担装修残值420403元，综上，请求撤销原审判决第一项，第二项，判决驳回西安永保幼儿园的诉讼请求或依法发回重审；判决西安永保幼儿园支付赵翠萍装修物品价值为420403元；本案一、二审诉讼费由西安永保幼儿园承担。
西安永保幼儿园答辩称，依据《合作协议》第三条、第五条、第八条约定的内容，原审判决认定双方存在租赁经营关系正确；合同期满后，赵翠萍恶意拖延，未返还幼儿园，原审判决赵翠萍赔偿租金损失正确，但计算标准过低、计算期间有误；赵翠萍转租后对幼儿园的所谓投资，是国家的无偿赠与，《合作协议》对协议期满后添附的财产有约定，赵翠萍请求赔偿装修损失没有依据，不应支持。综上，请求依法驳回赵翠萍的全部上诉请求。
李琦答辩称，李琦和西安永保幼儿园之间是承包经营关系，2010年后李琦不再经营，对赵翠萍上诉，没有意见。
经审理查明，原审判决认定的事实属实。另查明，西安永保幼儿园诉讼请求中赔偿损失主张自2015年3月1日起计算至腾房之日止，按照每月96492元计算。2014年2月，赵翠萍向西安永保幼儿园交纳2014年3月至2015年2月的承包费25万元。
本院认为，西安永保幼儿园与李琦签订的《合作协议》涉及出租办学资质、收费许可证的内容，违反《中华人民共和国民办教育促进法》的相关规定，应属无效，其余部分仍然有效，双方应按约定履行义务。原审判决认定协议有效，应予更正。《合作协议》履行期间，李琦将相应权利义务转让给赵翠萍。《合作协议》部分无效后，赵翠萍应将民办非企业单位登记证书正本，西安永保幼儿园税务登记证正本，收费许可证，餐饮卫生许可证，办学许可证返还给西安永保幼儿园。按照《合作协议》的约定，期满赵翠萍应将幼儿园全部房屋、水电暖设施及固定资产，户外活动设施，树木等完好交还西安永保幼儿园。合同期限届满后，西安永保幼儿园与赵翠萍未续签合同，赵翠萍应将西安永保幼儿园房屋，室外活动场地等设施返还给西安永保幼儿园。自合同期满至今，赵翠萍未向西安永保幼儿园办理移交手续，称西安永保幼儿园承诺与其续签合同，西安永保幼儿园否认，赵翠萍未提供证据，理应承担相应的法律责任。西安永保幼儿园主张赵翠萍赔偿自2015年3月1日起至腾房之日止的损失，本院予以支持，标准应参照合同的约定，按照每年25万元计算。西安永保幼儿园主张按照每月96492元计算，依据不足，本院不予支持。西安永保幼儿园主张赔偿损失自2015年3月1日起至腾房之日止，原审判决计算至2016年7月1日止，损失参照合同约定的150%不当，应予变更。关于西安永保幼儿园收取赵翠萍的押金，赵翠萍在原审法院审理期间未提及反诉，西安永保幼儿园表示在赵翠萍腾房并履行给付义务后愿意返还，本案不予涉及。物业、水电费用的收费主体并非西安永保幼儿园，西安永保幼儿园亦未实际支付，西安永保幼儿园请求赵翠萍支付该费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于赵翠萍上诉请求西安永保幼儿园支付其装修物品价值420403元，西安永保幼儿园认为该投资来源于西安市碑林区教育局拨款，赵翠萍要求补偿没有依据，原审判决依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷适用法律问题的解释》第十二条规定，驳回赵翠萍请求并无不当。对于鉴定包含的的电子设备部分为62040元，该部分不属于装饰装修费用，可由西安永保幼儿园向赵翠萍予以补偿。综上，应对原审判决部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初838号民事判决第一、三、四项；
二、变更西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初838号民事判决第二项为：本判决生效后三日内，赵翠萍赔偿西安永保幼儿园自2015年3月1日起至腾房之日止的损失，按照每年25万元标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费17184元（西安永保幼儿园已预交），由西安永保幼儿园负担；二审案件受理费13004元（赵翠萍已预交），由赵翠萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯春丽
审判员 张海荣
审判员 吉英鸽
二〇一七年二月十五日
书记员 雷 姣