山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）薛民初字第1366号
原告陈斌，居民，枣庄矿业集团井亭实业公司职工。
委托代理人韩光明（特别授权），山东长明阳律师事务所律师。
被告枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区长江路。
法定代表人蒋戈，总经理。
委托代理人王言柱（特别授权），山东薛国律师事务所律师。
委托代理人薛成利（特别授权），山东薛国律师事务所律师。
原告陈斌与被告枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈斌及其委托代理人韩光明与被告枣庄德圣房地产开发有限公司委托代理人王言柱、薛成利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈斌诉称，2011年9月7日，原、被告双方签订商品房买卖合同。原告购买被告开发销售的新大都花园5号楼1单元15层02号住房一套，该住房总价款为306，320元，原告已经交清全部购房款。被告应于2012年8月31日前将具备房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明、相应资质测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书、房屋验收合格证明的商品房交付原告使用。逾期交房的，被告应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。另外，对于商品房直接关联的基础设施、公共配套建筑（包括供电、供暖、燃气、公共绿地）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。但被告至今未向原告交付符合上述条件的商品房。原告为维护其权益，特诉至法院请求判令被告支付至起诉之日止的逾期交房的违约金23，647.90元；判令被告支付至起诉之日止的基础设施、公共配套未达标的违约金11，823.95元。
被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，1、由于大部分业主延期交款，造成被告资金运转困难，施工工程款不能如期拨付，致使延期交房；2、被告延期交房是因为国家政策对房地产调控、金融借款政策及不可抗拒的客观因素影响；3、被告已在2013年8月31日发布上房公告，1-9号楼全部上房，故延期交房违约金应计算至2013年8月31日；4、基础设施未达标的违约金应从2013年8月31日起开始计算，不能与延期交房违约金同时计算；5、原告购买的该房产，设计建筑面积为86.05平方米，而实测面积为94平方米，多出7.95平方米。原告应当在2013年8月31日上房时补交面积差款28，300元，原告现欠该款未交纳。
经审理本院查明，2011年9月7日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份。该合同约定，原告购买被告开发销售的新大都花园5号楼1单元15层02号住房一套，该住房总价款为306，320元，设计建筑面积86.05平方米。原告首期支付购房总价款的31%，签订预售协议之日，向被告支付定金10，000元，余款210，000元于2011年10月7日前付清。合同还约定，被告应于2012年8月31日前将具备房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明、相应资质测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书、房屋验收合格证明的商品房交付原告使用。商品房达到使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。被告逾期超过30日交房的，应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。另外，对于商品房直接关联的基础设施、公共配套建筑（包括供电、供暖、燃气、公共绿地）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。
2010年10月8日，原告向被告交纳定金10，000元；2011年1月20日，原告向被告交纳首付购房款86，320元，2011年10月10日，原告又向被告交纳购房款210，000元；至此，双方约定的房款已付清。2014年2月19日，原告向被告交纳面积差款及阳台成本合计20，516元。
另查明，2014年2月19日，被告向原告发放了涉案房屋的钥匙。至起诉之日，与该房直接关联的煤气、暖气等基础配套设施尚不能使用。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应充分履行各自的义务。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，被告于2014年2月19日向原告交付了涉案房屋的钥匙，在当事人无其他特殊约定的情况下，交钥匙的行为，应视为房屋的交付使用。但是被告在2014年2月19日才将房屋交付使用，其行为明显违约，应承担相应的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，按照原、被告双方的约定，被告应于2012年8月31日前向原告交付符合约定条件的房屋，逾期超过30日交房的，应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。按照原、被告双方约定的计算方法，被告应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，即从2012年9月1日起至2014年2月19日止按日向原告支付已付购房款306，320元的万分之一的违约金，即（306，320元＊0.0001）／天＊533天=16，326.86元。
对于原告主张的基础设施、公共配套未达标的违约金问题，本院认为，至起诉之日，与该房直接关联的煤气、暖气等基础配套设施尚不能使用，该基础设施、公共配套未达标的违约行为与房屋逾期交房的违约行为是两项独立的违约行为，况且原、被告双方对基础设施、公共配套未达标亦单独约定了违约责任的计算方法，故被告亦应对基础设施、公共配套未达标的违约行为承担违约责任。根据双方的约定，被告应对涉案房屋直接关联的基础设施、公共配套于2012年8月31日达到设计使用标准，在约定的期限内未达到上述使用标准的，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。原告主张违约金的数额从2012年8月31日起计算至起诉之日2014年10月13日止的请求，符合法律的规定。综上，被告此项违约金的数额应为（306，320元＊0.00005）／天＊772天=11，823.95元。
鉴于原、被告双方明确约定“商品房达到使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”，故被告辩称其已在2013年8月31日发布上房公告时交房的观点本院不予采纳。本案中，被告辩称原告应当在2013年8月31日上房时补交面积差款28，300元。但庭审中查明，原告已向被告交纳面积差款及阳台成本合计20，516元，实际少交纳7，784元。原告是否足额地履行了补交面积差款的义务，被告可另行向原告主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈斌支付逾期交房违约金16，326.86元；
二、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈斌支付基础设施、公共配套未达标违约金11，823.95元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费690元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 陈磊光
人民陪审员 张延丽
人民陪审员 周 鹏
二〇一五年三月十二日
书 记 员 程凡纹