广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终705号
上诉人（原审被告）杨剑明，身份证住址广东省梅州市梅江区。
委托代理人张志武、杨浩云，均系广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州银闽物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人邱爱梅，董事长。
委托代理人金海涛，该司员工。
上诉人杨剑明与被上诉人广州银闽物业管理有限公司（以下简称银闽公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，银闽公司经本院依法传唤，无正当理由拒不当庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年8月28日，杨剑明（承租方，乙方）与银闽公司（出租方，甲方）签订编号为A6132号《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于广州白云区石井街石井大道6号A栋（石井镇大冈村基围外（土名））（以下简称“该广场”）A6132号商铺（以下简称“涉案商铺”，不包含铺面墙体外立面的广告位）按现状出租给乙方使用。该商铺计租面积为25.76平方米。乙方租用该商铺仅限于经营鞋类使用。第二条，甲方出租该商铺的合同期为四年，从2014年9月1日起至2018年8月31日止（含装修免租期）；乙方装修免租期为180天，即从2014年9月1日起至2015年2月28日止，期间免交租金（此规定不适合任何续约或延长租期的租户），但需交付其他费用（包括但不限于：管理费、水电费等费用），租金起算日为2014年9月1日。第三条，租金以计租面积计算：第一年1500元／月；第二年1650元／月；第三年1815元／月；第四年1997元／月。乙方在签署本合同之日，须向甲方一次性交付履约保证金8000元及预缴一个月租金1500元。乙方经营所涉及的税费（包括但不限于印花税、流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在租金当中，由乙方自行承担。第四条，签署本合同时乙方必须一并和甲方委派的物业管理公司签订《物业管理委托合同》，并且乙方必须严格遵守合同的有关规定。第五条，乙方必须依时向政府有关部门缴纳工商行政管理费和有关税款，逾期不交者将由有关部门按规定处理，甲方不负任何责任。对于商铺，甲方把商铺交付给乙方使用后，乙方必须对商铺进行精装修，以符合本区的商业氛围，并保证在十五天内正式对外营业，并且承诺在任何情况下不得请假关铺或歇业。第六条，如租赁合同提前终止，则物业管理合同于租赁合同终止之日自动终止；乙方应全面履行物业管理合同，如因乙方原因的导致物业管理合同终止的，甲方有权解除租赁合同而无须承担违约或赔偿责任，甲方有权没收履约保证金……。同日，银闽公司与杨剑明签署了《银马外贸鞋专区安全规则》、《商铺租户防火安全责任书》、合同编号为：A6132号《物业管理合同》，杨剑明出具了《承诺书》。上述《承诺书》载明：“装修要求：商铺套内面积10-15平方米的商铺，装修费用不少于30000元；商铺套内面积大于15平方米的商铺，装修费用不少于40000元。货架展示柜装修材料必须要用金属烤漆或级别、档次的材料。如果不能按本市场装修标准完成装修，本人承诺，甲方有权单方面终止租赁合同，收回铺位，乙方所缴纳的所有费用不予退回，由此所造成的一切经济损失由乙方本人承担。”
在合同编号为A6132号《物业管理合同》中，杨剑明（承租方，乙方）与银闽公司（出租方，甲方）约定的租赁物、面积、管理期限、租赁用途与《商铺租赁合同》约定一致。物业协管某物业管理费起算日为2014年9月1日。第三条，物业管理费为206元／月。乙方签署本合同时向甲方交纳水电费押金1000元，及第一个月的物业管理费206元，合计1206元。甲方为乙方提供用电、用水的方便，公摊水电费根据所租面积占该楼层的比例分摊，商铺内的水、电费按实际使用数加合理损耗结算。乙方领取营业执照后税费由乙方自行向工商、税务局缴交。乙方经营涉及的税费（包括但不限于流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在管理服务费当中，由乙方自行承担。第四条，甲方负责商场公共范围内的日常经营管理，并有权制定管理广场的有关规章制度并组织实施……为商户提供使用水电、通讯、网络等便利条件（相关费用由商户自行负责）……。第七条，乙方拖欠甲方管理服务费、水电费视为违约，每逾期一天乙方应按应付未付款金额的千分之五向乙方支付违约金；拖欠时间达一个月的，甲方有权解除物业管理合同或无需送达任何通知视为乙方单方终止合同，收回该商铺，乙方所交保证金不予退还。乙方还须缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，甲方保留追究乙方一切违约责任的权利；如有违法行为的，依法移送公安机关处理。……（2）不按合同约定用途使用租赁商铺；（3）擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用；……在合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方保证金中扣除。当剩余保证金不足合同规定数额三分之二时，乙方必须在五天内补齐，否则甲方有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还。当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付，并有索赔的权利……。
上述合同签订后，银闽公司将涉案商铺依约交付杨剑明使用，杨剑明没有向银闽公司交纳2015年6月1日至2015年7月23日的租金、物业管理费，自2015年3月1日至2015年7月23日的铺内电费及公摊水电费。关于水电费的交易习惯，双方当事人均表示是由银闽公司先行向杨剑明提供缴费数据，再由杨剑明向银闽公司交纳。
2015年5月25日，杨剑明向银闽公司发出《律师函》，主要内容为，由于银闽公司存在欺诈和虚假广告行为，要求银闽公司返还杨剑明所有已交纳费用，否则将依法维护合法权益。2015年6月13日，银闽公司向杨剑明发出《商铺收回通知书》，主要内容为由于银闽公司仍未缴清欠费，根据合同约定，银闽公司决定单方解除合同并收回商铺等等。
2015年7月22日下午，原审法院组织原、杨剑明到涉案商铺现场进行勘察，经查：涉案商铺玻璃门打开，商铺内有桌、凳等个人物品。原审法院引导双方当事人当天交接商铺，杨剑明于当天将个人物品搬离并将钥匙交还银闽公司。
审理中，银闽公司向原审法院提交预交收据、收费通知单、发票、电表读数照片、水电原始数据等证据，拟证明已代杨剑明交纳讼争期间铺内电费及公摊水电费的事实。杨剑明对银闽公司提交的证据均不予确认。
原审另查：根据广州市白云区国土资源和规划局复函显示：广州市白云区石井街石井大道6号建筑物无规划用地及规划报建记录，为预留发展用地。
再查：杨剑明曾在原审法院起诉银闽公司，诉讼请求之一为要求银闽公司赔偿装修损失28000元。该案案号为（2015）穗云法民四初字第837号。原审法院经审理作出民事判决，认定：银闽公司需赔偿杨剑明装修损失7300元，其余损失由杨剑明自担。判后，银闽公司不服提起上诉。
以上事实：有商铺租赁合同、物业管理合同、照片、开庭笔录、询问笔录、复函、收据、收费通知单、发票、电表读数照片、水电原始数据、商铺收回通知书、律师函、快递单、签收记录及双方当事人陈述等证据证实。
因本案纠纷，银闽公司于2015年8月14日向原审法院起诉请求判令：1、杨剑明向银闽公司支付自2015年6月1日至2015年7月23日拖欠的租金共计2613元、物业管理费359元，2、杨剑明向银闽公司支付2015年3月1日至2015年7月23日拖欠的铺内电费及公摊水电费1106元，3、杨剑明承担本案商铺装修拆除费用8000元，4、杨剑明承担本案诉讼费。
杨剑明原审辩称：不同意银闽公司的诉讼请求，理由如下：1、杨剑明认为两份合同（商铺租赁合同、物业管理合同）因违反法律强制性规定，均属于无效合同。根据消防法以及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，该租赁合同应属无效合同。此无效是由于银闽公司作为出租方没有取得建设规划工程许可证，属于违章建筑，导致合同无效的主要过错在于银闽公司，银闽公司自身的错误导致的损失不应由我承担。2、银闽公司自2015年5月21日就查封了杨剑明的商铺并且加锁，导致杨剑明自2015年5月21日起无法使用涉案商铺，杨剑明于2015年5月25日委托律师给银闽公司发函，告知银闽公司因合同涉嫌欺诈，想与银闽公司协商解决双方的纠纷，银闽公司收到律师函后不予理睬。杨剑明无奈于2015年6月3日向白云法院提起诉讼，而且银闽公司在2015年6月13日就在涉案商铺张贴了收回商铺通知书，说明银闽公司在2015年5月21日以实际行动收回了查封的商铺，导致杨剑明自该日起无法使用该商铺，银闽公司现在起诉要求杨剑明支付租金或使用费是缺乏事实依据的。3、银闽公司要求杨剑明支付电费、公摊水电费也是没有事实和法律依据的，银闽公司已在2015年5月收回涉案商铺，其无任何依据收取银闽公司的公摊费、水电费。从事实看，银闽公司只提供了几张照片，无法证明照片的电表是杨剑明使用的电表，以及银闽公司计算公摊费用是整个楼的公摊没有明确的计算公式，所以不应由我承担。4、银闽公司提供的闽商物业的单据我不认可，因为闽商物业与银闽公司是有利害关系的。5、银闽公司要求杨剑明承担商铺拆除费缺乏事实和法律依据。本案中，我装修商铺是经过银闽公司同意的，根据司法解释，已经形成附和的装修应当由租赁双方分担损失。前案中，法院已经判决双方各承担相应的损失。杨剑明也承担了其应付的损失。涉案商铺是违章建筑，违章建筑理应拆除，这个费用应当由开发商负担。而且，装修尚未拆除，银闽公司也没有实际支付费用，银闽公司要求杨剑明承担该笔费用并无事实和法律依据。综上，杨剑明认为银闽公司的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院驳回银闽公司全部的诉讼请求。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故银闽公司、杨剑明所签订的《商铺租赁合同》应为无效。
关于双方所签订的《物业管理合同》是否有效的问题，依照《物业管理条例》的规定，物业服务合同关系系指前期物业管理期间，开发商与物业服务企业所签订的物业服务合同，或在业委会成立后，由业主大会授权业委会与物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，银闽公司、杨剑明虽然另行签订了《物业管理合同》，但是在双方签订的《商铺租赁合同》中已经明确约定了杨剑明必须与银闽公司委派的物业管理公司，也就是银闽公司签订《物业管理合同》，同时《商铺租赁合同》中还约定了该物业管理公司所负责的日常工作及权利义务。同时在《物业管理合同》中也约定了银闽公司作为出租人及物业管理人、杨剑明作为承租人等应付的权利义务，故而《物业管理合同》实质上是《商铺租赁合同》的补充，收取的物业管理费是出租人对租赁场地维护管理的对价，该份《物业管理合同》履行以银闽公司、杨剑明之间具备租赁合同关系为前提和基础，在《商铺租赁合同》无效的情形下，作为补充合同的《物业管理合同》当属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案《商铺租赁合同》与《物业管理合同》虽属无效，但杨剑明实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费，银闽公司以租金起诉表述有误，原审法院予以纠正。关于杨剑明占用商铺的期间问题，在本院到现场查看之日止，涉案商铺为打开状态，杨剑明在当天清离个人物品，并将钥匙归还银闽公司，双方当事人在当天交接了商铺，故杨剑明占用涉案商铺的时间应计至2015年7月22日止，银闽公司要求杨剑明支付自2015年6月1日至2015年7月22日的房屋使用费2565元、物业管理费352元的诉求均合理合法，原审法院予以支持。银闽公司主张于2015年7月23日才收回商铺的意见没有事实依据，原审法院不予采纳。
杨剑明于2015年7月22日前实际占用涉案商铺，应向银闽公司支付垫付的铺内电费及公摊水电费。银闽公司已提交充分证据证明代杨剑明交纳上述费用的事实，对于银闽公司要求杨剑明返还代垫水电费的诉求，原审法院予以支持。鉴于银闽公司已将代垫费用计至2015年7月23日，现有证据亦无法区分23日一日实际产生的费用金额，故本院根据该期间按日产生的平均费用，酌情扣减8元。杨剑明应返还银闽公司代垫铺内电费、公摊水电费共计1098元。
关于银闽公司主张的商铺装修拆除费用，首先，合同无效，对于商铺形成附和的装修，在银闽公司不同意利用的情况下，应由银闽公司、杨剑明按照导致合同无效的过错分担损失。本院已在另案中对双方应当各自分担的损失予以处理，银闽公司再行要求杨剑明承担拆除费理据不足。其次，拆除费用8000元为银闽公司估算，并未实际发生，银闽公司在费用尚未产生的情况下，要求杨剑明对此承责亦无事实依据。综上，对于银闽公司要求杨剑明承担装修拆除费8000元的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年9月15日作出判决：一、本判决生效之日起十日内，杨剑明支付广州银闽物业管理有限公司自2015年6月1日至2015年7月22日的房屋使用费2565元、物业管理费352元；二、本判决生效之日起十日内，杨剑明返还广州银闽物业管理有限公司代垫铺内电费及公摊水电费共计1098元；三、驳回广州银闽物业管理有限公司其他的诉讼请求。本案一审案件受理费60元，由广州银闽物业管理有限公司负担35元，由杨剑明负担25元。
判后，杨剑明不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、一审法院判决杨剑明向银闽公司支付房屋使用费和物业管理费缺乏事实和法律依据。涉案商铺没有取得建设规划许可证，属于违章建筑。银闽公司诉求所依据的合同属于无效合同，合同无效的原因是因为银闽公司作为出租方没有取得建设规划许可证书，也就是说导致合同无效的过错方是银闽公司本身，银闽公司自身原因导致合同无效的责任不应当由杨剑明承担。商铺占有使用费以及物业管理费支付的前提，是杨剑明占有并能够自行支配、使用该商铺。而银闽公司于2015年5月21日在涉案商铺上贴封条并加锁，导致杨剑明在2015年5月21目起就无法使用商铺。同时，银闽公司方在2015年6月13日通过出具解除合同的声明来收回商铺。银闽公司方在2015年5月21日通过贴封条、加锁的方式实际收回了商铺使用权，一审法院判决杨剑明向被上诉支付的涉案商铺使用费和物业管理费，显然缺乏事实依据和法律依据。二、一审法院判决杨剑明向银闽公司返还垫付的铺内电费和公摊水电费，缺乏事实和法律依据。银闽公司在2015年5月21日就以自己的实际行为（贴封条、加锁）将商铺使用权收了回去，其没有任何依据收杨剑明的铺内电费和公摊水电费。银闽公司提供的证据也不足以认定本案的电费和公摊水电费的具体金额，被答辩人提供的图片没有任何证据显示上面的读表就是杨剑明之前所使用商铺的电表；银闽公司提供地收费通知单，银闽公司不仅没有提供原件，而且所出示的单据上面没有杨剑明签字，
这种单据银闽公司方可以随意制作，不具有可信度；闽商物业公司开具的收费通知单，闽商公司与银闽公司是战略合作关系，两者间存在利害关系，不足以采信。综上，杨剑明并无实际占有使用商铺的事实依据，一审法院判决杨剑明向银闽公司支付房屋使用费和物业管理费、返还商铺内电费及公摊水电费没有事实及法律依据。杨剑明上诉请求：1、请求法院撤销一审法院第一项判决，并改判杨剑明无须向银闽公司支付房屋使用费和物业管理费；2、请求法院撤销一审法院第二项判决，并改判杨剑明无须向银闽公司返还电费和公摊水电费。
银闽公司二审书面答辩：一、原审判决适用法律正确，结果公正；二、对于杨剑明提出银闽公司于5月21日对涉案商铺进行锁门，使其无法使用的指控是没有依据的，涉案商铺的门把手由杨剑明故意毁坏，根本无法加锁，而且杨剑明5月21日仍有进出涉案商铺，并有物品存放在涉案商铺内，杨剑明主张银闽公司阻碍其适用商铺应当提供有效证据证明；三、在一审法院主持交回涉案商铺之前，杨剑明并没有书面或口头提出交回商铺，而且涉案商铺内仍有其收银台、展柜、椅子等物品，上诉人占有、使用涉案商铺的事实没有改变，故银闽公司不同意杨剑明的主张。
本院经庭询确认一审法院查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对杨剑明的上诉请求和银闽公司的答辩意见，分析如下：
在无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明的情况下，原审法院认定杨剑明与银闽公司所签订的《商铺租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。从《物业管理合同》第三条“商铺管理服务费、其他费用的收取与支付”来看，该合同主要约定水电费以及物业公司保证涉案场地日常经营管理的费用，性质上属于对涉案商铺部分租金的约定，应当与《商铺租赁合同》是一个整体，原审认定《物业管理合同》是《商铺租赁合同》的补充合同不妥，本院予以纠正。如前所述，《物业管理合同》也是对租金部分的约定，故原审认定该合同无效并无不妥，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案《商铺租赁合同》虽属无效，但杨剑明实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费。
关于杨剑明主张银闽公司对涉案商铺进行加锁及张贴封条，导致其在2015年5月21日起就无法使用涉案商铺的问题。一审期间，银闽公司对杨剑明主张其对涉案商铺加锁的行为予以否认，而杨剑明并没有提供证据证明是银闽公司对涉案商铺另加锁，故本院不予采信。另，银闽公司虽承认在涉案商铺门上粘贴封条，但该封条并非执法机关所贴，银闽公司张贴的封条没有法律强制性效力，且杨剑明并无证据证明银闽公司在涉案商铺门上粘贴封条的确切时间，故杨剑明主张银闽公司于2015年5月21日粘贴封条依据不足。况且杨剑明在此后发出的《律师函》中亦未提到银闽公司粘贴封条导致其无法正常使用涉案商铺的情况。因此，在杨剑明持有涉案商铺钥匙的情况下，其称无法正常使用涉案商铺缺乏依据，对于杨剑明上诉主张，本院不予采纳。
杨剑明于2015年7月22日前实际占用涉案商铺，应向银闽公司支付垫付的铺内电费及公摊水电费。银闽公司原审已提交证据证明代杨剑明交纳上述费用的事实，原审法院判令杨剑明返还代垫水电费并无不妥，鉴于无法区分23日一日实际产生的费用金额，原审法院酌情扣减8元合法有据，本院予以维持。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。杨剑明的上诉、理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨剑明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 罗 涛