广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1758号
原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司，住所：广东省佛山市禅城区，注册号：440600500013669。
负责人陈宇辉。
委托代理人柳学纯，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省汕头市濠江区。
委托代理人伍阳毅，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市三水区。
被告李怀国，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××2135。
被告吴彩勤，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××3021。
原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司诉被告李怀国、吴彩勤物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用小额诉讼程序独任审判，并于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柳学纯、伍阳毅及两被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。两被告于2013年1月5日购买涉案房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，两被告应于每月5日前向原告支付物业服务费358.75元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金，但两被告于2013年12月开始拖欠原告物业服务费。后原告于2014年12月13日向被告发出《律师函》，要求两被告缴交物业服务费，但两被告至今未缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，请求判令：1、两被告向原告支付2013年12月至2015年5月25日的物业服务费4663.75元；2、两被告向原告支付违约金（以每月358.75元为本金，从2014年1月1日起按照日5‰分段累计至被告付清物业服务费之日止，暂计至2015年5月25日为3178.52元）；3、本案诉讼费由两被告负担。
两被告共同辩称：一、原告要求两被告从2013年12月起开始缴交物业服务费，没有事实依据。根据佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与两被告签署的商品房买卖合同，建设单位应当在2013年11月20日前将禅城区岭南大道北127号5座1502房交付给答辩人。但在约定的当日办理收房手续时，因房屋存在严重的质量问题，两被告是当场拒绝收房的。根据原告提供的证明材料之被告业主《入住登记表》，清楚地写明“实际收楼日期”为2014年4月19日；原告提供的另一份证明材料《碧桂园城市花园物业及资料移交单》在物业交付时间的填写处存在明显的涂改痕迹，涂改处无人签名确认，甲、乙方签名的日期也不一致，该材料不能反映房屋交付的真实情况。房屋进行验收的日期是2014年4月19日，虽然之前经过了几个月的整改，但《房屋验收交接单》中仍列出了大量的质量问题：其中入户大门尺寸不合有较大缝隙，存在防盗安全隐患，建设单位承诺更换。在两被告的多次催促下，建设单位在2014年9月和2015年1月18日进行了两次修补，最终不了了之；房屋厨房的油烟倒灌泄漏问题则拖至2014年12月10日才处理完毕。碧桂园城市花园的前期物业服务与购房是捆绑在一起的，业主并没有选择的余地，两被告曾多次向原告反映问题，但原告将所有的责任推卸，在两被告的房屋无法正常使用条件下仍要求全额缴交物业服务费。根据国务院于2007年10月1日颁布的修改后的《物业管理条例》第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，原告要求两被告缴交物业管理费的时间从2013年12月起算是没有依据的；二、广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司的前期物业服务没有达到合同约定的要求。根据原告与业主签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第十一条的约定：“为维持区内良好的治安环境，本园区实行封闭式管理”。但实际上两被告所在楼盘是在2014年9月才将一楼地面的公共区域用栏杆围蔽的；小区大门在2014年下半年才安装门禁刷卡系统，由于人员进出疏于管理，经常有闲杂人员上楼投递广告页面。在2014年期间，原告提供的物业服务招致业主多次的集体投诉，主要的问题有：小区不封闭存在安全隐患；绿化率与规划不符；保洁人员和保安配备不足，公共卫生非常差，有些楼道几天没人清扫，垃圾弃于电梯走廊也无人清理；商业用户的货物运输占用公共走道，随意安装空调造成噪音扰民，厨余垃圾影响环境卫生；小区的分摊明细不向业主公开等等。2014年5月原告在小区公告栏张贴答复业主意见书，也承认存在配套设施跟不上，服务不到位的事实。2014年9月16日原告在公示《北地块业主反映的问题及解决情况》时，仍有部分问题没有解决。因此，原告在服务违约的情况下要求业主全面履行合同义务是不合理的。综上所述，两被告在2013年12月至2014年12月期间不交物业服务费，是房屋交付时间存在争议和物业服务违约在先造成的，原告要求两被告单方面支付违约金和滞纳金有失公平，两被告恳请法院在查明事实的基础上依法裁决；另，两被告在答辩状中申请驳回原告诉讼请求及免除2013.12-2014.4的物管费、减半缴交2014.5-2014.12的物管费仅作为答辩意见。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、核准变更登记通知书3份。证明原告的诉讼主体资格，原告曾于2012年11月29日变更工商登记名称；
2、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表。证明原告是取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务有限公司禅城区分公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费；
3、广东省商品房买卖合同、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书、碧桂园城市花园前期物业服务协议、业主入住登记表、收楼通知书、碧桂园城市花园物业及资料移交书。证明被告是各房屋的房屋产权人，且与原告签订前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务。理应按照双方约定的计费标准向原告及时缴纳物业管理费，否则将承担违约责任；
4、物业服务费欠费明细、物业服务费催交函及签收回执。证明被告长期拖欠物业服务费，经过原告多次催缴仍拒不缴纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、被告业主入住登记表、碧桂园城市花园物业及资料移交书、房屋验收交接单、房屋质量问题图片7张。证明被告购买的禅城区岭南大道北127号5座1502房于2014年4月19日交付，且在验收时存在严重的质量问题，直至2014年12月未完成修复，原告要求被告缴交物业服务费的时间从2013年12月起算没有事实依据；
2、碧桂园城市花园前期物业服务协议、原告答复业主意见书（图片）、北地块业主反映的问题及解决情况汇总表、小区管理图片、业主维权图片。证明广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司的前期物业服务没有达到合同约定的要求，理应承担违约责任；
3、小区管理图片5张、光盘1个。证明原告没有按照《碧桂园城市花园前期物业服务协议》履行合同义务，存在不作为、不尽职的现象，理应承担违约责任。
诉讼中，为查明本案事实，本院依职权调取涉案房屋的房地产登记信息查询结果。
本院认证：原告提交的证据1、2，两被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据3中的广东省商品房买卖合同、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书、碧桂园城市花园前期物业服务协议、业主入住登记表、收楼通知书，两被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告提交的证据3中的碧桂园城市花园物业及资料移交书，与原告提供的原件不相符，存在明显的涂改且原告陈述前后不一致，而两被告对真实性亦不予确认，本院不予采信；原告提交的证据4，其中律师函、EMS邮寄底单、EMS妥投证明有原件核对，两被告亦确认已收到律师函，故本院对真实性予以确认；物业服务费欠费明细系原告单方制作，本院将结合其他证据及认定事实待后认定。两被告提交的证据1中的碧桂园城市花园物业及资料移交书与原告提交的一致，如前所述，本院不予采信；业主入住登记表、房屋验收交接单，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；两被告提交的证据1中的房屋质量问题图片、两被告提交的证据2中的原告答复业主意见书（图片）、北地块业主反映的问题及解决情况汇总表、证据3，均系两被告单方制作，无其他证据予以佐证，且原告对真实性不予确认，本院不予采信；两被告提交的证据2中的碧桂园城市花园前期物业服务协议、小区管理图片、业主维权图片，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的房地产登记信息查询结果，原、被告均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2010年11月16日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司为碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业服务内容和质量要求第二条在本物业管理区域内，乙方为非酒店及酒店附楼物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容与要求：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……第三章物业服务费用第四条本物业的物业服务费用采用包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.5元／月.平方米计收。……2、本物业的物业服务费主要用于以下开支：……（2）本物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（3）本物业公共绿化养护费用；（4）本物业公共环境清洁卫生费用；（5）本物业公共安全防范及秩序维护费用；……（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；……第七条物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。……第五章甲、乙双方的权利和义务……4、委托乙方管理的房屋、设施设备应达到国家验收质量标准要求，如在保修期限内和保修范围内存在质量问题，甲方负责承担保修责任。……”。
2013年1月5日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与两被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定由两被告向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北127号五座1502房，合同约定的物业交付期限为2013年11月20日前。同日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业管理服务内容第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容及标准：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……7、交通与车辆停放秩序的管理服务。……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元计收。……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；……”。
2013年6月30日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司向被告发出《收楼通知书》，载明涉案商品房可按《商品房买卖合同》于2013年11月20日交付给被告，物业服务费从2013年12月1日起计收。后被告李怀国于2014年4月19日签订《入住登记表》、《房屋验收交接单》，确认办理收楼手续。
后因被告未依约按期支付物业服务费，原告于2014年12月15日向被告李怀国发出《律师函》，要求李怀国支付拖欠的物业服务费及违约金。
诉讼中，原告陈述：涉案房屋物业服务费标准为每月每平方米2.50元，每月月底前收取上月物业服务费。
诉讼中，两被告陈述：两被告从2015年2月开始缴纳2015年1月份以后的物业管理费，2015年2月以前没有缴纳过物业管理费。
另查明一，涉案佛山市禅城区岭南大道北127号五座1502房，建筑面积143.50平方米，房屋权利人为两被告。
另查明二，原告庭后提交《关于诉李怀国、吴彩勤于碧桂园城市花园的缴费明细》一份，主要说明两被告已按照每月358.75元的标准向原告支付了2015年1月-2015年8月的物业服务费。
另查明三，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务；物业租赁。停车场（库）服务；2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司即本案原告；2013年12月24日，原告经工商登记变更企业营业场所为佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。
关于原告主张两被告交纳物业服务费的诉请。根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，两被告负有依约按时支付物业服务费的义务。关于两被告认为涉案房屋存在诸多质量问题、原告未提供完善的物业管理服务及因两被告系2014年4月19日才实际收楼且房屋厨房的油烟倒灌泄漏问题2014年12月10日才处理完毕，故2013年12月至2014年12月的物业服务费交纳主体应为案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司的抗辩意见。首先，根据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》及《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，原告作为涉案小区的物业服务企业，其提供的物业服务仅限于对房屋建筑共用部位、共用设施设备的维护和管理服务等内容，并不包含对业主自有房屋部位的维护和管理，故两被告不能以涉案房屋质量问题未维修完毕为由抗辩其依约履行交纳物业服务费的合同义务。其次，两被告作为涉案房屋的产权人已实际享受原告提供的物业管理服务，其亦不能以原告提供物业管理服务过程中存在的瑕疵抗辩上述合同义务。第三，涉案《广东省商品房买卖合同》约定的物业交付期限为2013年11月20日前，故原告主张自2013年12月起计收物业服务费有合同依据。根据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》第七条“物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。”的约定，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司承担缴费义务的前提应为商品房未出售或未符合交付条件。而根据案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司于2013年6月30日向两被告发出的《收楼通知书》，涉案房屋已可于2013年11月20日交付予两被告，应视为涉案房屋已符合交付条件，且该《收楼通知书》业已载明物业服务费的计收起始时间，无证据证实两被告在收取该通知书后提出异议，本院对两被告的上述抗辩意见均不予采纳。诉讼中，原告主张两被告拖欠2013年12月至2014年12月的物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持，故依据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定的物业服务费标准，两被告应向原告支付2013年12月至2014年12月的物业服务费共计4663.75元（2.50元／月／平方米×143.50平方米×13个月）。
关于原告主张两被告支付违约金的诉请。涉案《碧桂园城市花园前期物业服务协议》虽约定了违约金的计收方法及标准，但综合原、被告于庭审中的陈述意见及本院于（2015）佛城法民一初字第601号案等系列案件中查明的事实，原告在对涉案小区提供物业服务的过程中确存在需整改的问题，两被告未依约按时交纳物业服务费确事出有因，并非故意违约，故对原告主张两被告支付违约金的诉请，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告李怀国、吴彩勤于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司支付2013年12月至2014年12月的物业服务费共计4663.75元；
驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。
两被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序，本诉受理费减半收取25元，由原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司负担5元，由被告李怀国、吴彩勤共同负担20元。
本判决为终审判决。
审判员 谢燕贞
二〇一五年十月十二日
异
书记员 罗冬喜
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。