上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第181号
上诉人（原审被告）郭孝领。
委托代理人陈结根，上海翊鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姜伟忠。
委托代理人徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。
原审被告张守考。
上诉人郭孝领因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第3285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经开庭审理查明：2011年4月8日，姜伟忠（甲方）与张守考（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将自有的位于华新镇新凤北路XXX号XXX-
XXX楼，面积321.88平方米房屋出租给乙方作商铺使用。租期三年，自2011年4月8日至2014年4月8日。年租金人民币（以下币种均为人民币）190，000元，乙方应于签订合同之日支付租金，以后每年以租金的5%递增，付款方式为一次性付清，乙方不得拖欠或拒交租金。乙方未经同意不得擅自将租赁房屋部分或全部出租、出售转让他人，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并向乙方加收1万元。乙方于租期满时，应将租赁房屋原状交还甲方或经甲方同意方可续租，租赁期间使用的房屋装潢、家电等归乙方使用。合同签订后至2012年4月8日期间的租金由张守考支付给姜伟忠，2012年4月9日起之后的租金由郭孝领支付给姜伟忠。
2013年3月9日，郭孝领书写付款清单，表示2013年5月9日支付房租4万元，余16万元，到6月9日支付6万元，10月8日付清。2013年9月15日，郭孝领书写付款清单，表示下半年房租未付，每月付2-3万元。
2013年11月1日，姜伟忠向郭孝领寄送催款函，表示2013年租金为20万元，付款日期为2013年4月8日，郭孝领仅支付了8万元，余款12万元至今未付，要求郭孝领在十日内履行付款义务。郭孝领收到了该份催款函。
2014年4月2日，郭孝领儿子郭正宏向姜伟忠出具欠条，表示欠姜伟忠6万元。现姜伟忠诉至原审法院，要求：1、张守考与郭孝领腾退位于青浦区华新镇新凤北路XXX号；2、张守考与郭孝领支付2014年4月8日前所欠房租79，475元；3、张守考与郭孝领支付2014年4月9日至实际腾退之日止的房屋使用费（以年租金219，948.75元为标准）；4、诉讼费依法承担。在原审案件审理过程中，姜伟忠表示仅向郭孝领主张上述诉讼请求，并将第二项诉讼请求金额变更为49，475元。
原审法院另查明，2012年3月25日，张守考与郭孝领签订《转让协议》，约定张守考将系争房屋转让给郭孝领，转让费（主要为设施、装修等费用）25万元，转让后张守考不再拥有该店的经营权、承租权，郭孝领接手后，该店的所有权利义务与张守考无关。先期郭孝领已经支付张守考转让费20万元，剩余5万元2年内付清。
原审法院又查明，上海市青浦区华新镇新华路XXX号房屋产权人为姜伟忠，建筑面积321.68平方米，类型为店铺。新华路现变更为新凤北路。
原审法院审理中，姜伟忠表示：1、姜伟忠曾与郭孝领协商一致，就2013年4月8日至2014年4月8日期间租金以20万元计算，2014年4月2日前郭孝领已支付姜伟忠该期间租金14万元，故2014年4月2日郭孝领儿子出具欠条，表示尚欠6万元。之后姜伟忠至郭孝领处又领取了2万元，故郭孝领尚欠4万元未支付。因郭孝领未按照约定支付租金，故姜伟忠要求郭孝领按照合同约定的租金标准支付租金，郭孝领尚欠该期间租金49，475元；2、姜伟忠与张守考之间的租赁协议已经于2014年4月8日到期终止，合同约定年租金递增5%，故2014年4月9日起之后的房屋使用费应当按照合同约定每年递增5%；3、2012年4月8日之后的租金都是郭孝领直接支付给姜伟忠的，姜伟忠没有向张守考催款过；4、郭孝领仅更换了店铺招牌字样，无其他装修，依据租赁协议第十条，租赁期满后，装潢和家电可以由郭孝领自行拆除，姜伟忠不同意补偿。
原审法院审理中张守考表示：2012年3月25日，张守考将系争店铺转让给郭孝领，并且告知了姜伟忠，姜伟忠表示同意。2012年4月8日之后的租金由郭孝领直接支付给姜伟忠，姜伟忠也是直接向郭孝领催讨租金，故张守考的权利义务已经全部转给郭孝领，本案与张守考没有关系。
原审法院审理中郭孝领表示：1、姜伟忠曾与郭孝领协商一致，就2013年4月8日至2014年4月8日期间租金以20万元计算，郭孝领儿子出具欠条后，郭孝领又支付了5万元，故仅欠该期间租金1万元。郭孝领是现金支付的，没有其他人员在场，也没有证据予以证明；2、合同确实约定年租金以5%递增，故对2014年4月9日起之后的租金按照合同约定每年递增5%无异议；3、郭孝领承租期间分两次对系争房屋进行装修，共花费30万元。郭孝领要求继续租赁系争房屋，如果姜伟忠坚持不再续签合同，郭孝领要求姜伟忠支付25万元转让费和30万元装修费；4、张守考转让房屋给郭孝领时，给郭孝领看过其与姜伟忠签订的租赁协议，郭孝领没有与姜伟忠另签订租赁协议，是参照姜伟忠与张守考之间的租赁协议履行的。2014年4月8日合同到期，郭孝领与姜伟忠协商续租事宜，但是姜伟忠要求大幅涨租金，郭孝领无法接受，姜伟忠说不同意涨租金就让郭孝领搬走，故郭孝领没有支付2014年4月9日起之后的租金。
在案件审理过程中，姜伟忠表示认可张守考已经将租赁合同相关权利义务转让给郭孝领，姜伟忠与张守考之间的租赁关系已经解除，与郭孝领之间直接建立租赁关系，故仅向郭孝领主张所有诉讼请求。
原审法院认为：姜伟忠与张守考签订的《租赁协议》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。2012年3月25日，张守考与郭孝领签订转让协议后，系争房屋实际由郭孝领使用和支付租金。姜伟忠认可与张守考之间的租赁关系已经解除，与郭孝领之间直接建立租赁关系，与张守考与郭孝领的陈述一致。郭孝领知晓姜伟忠与张守考之间的原租赁合同内容，并且也表示郭孝领与姜伟忠之间的租赁关系参照原租赁合同履行，故郭孝领对合同期限和合同期满应将租赁房屋原状交还的约定也应知晓和认可的。在原租赁合同到期时郭孝领也与姜伟忠协商过续租事宜，但是未能协商一致，姜伟忠亦未收取2014年4月9日起之后的租金，故郭孝领与姜伟忠之间的租赁关系已经于2014年4月8日租赁期限届满终止，郭孝领理应予以腾退并将房屋原状交还姜伟忠。现郭孝领仍使用系争房屋，理应支付合同到期后的房屋使用费。郭孝领主张2014年4月2日其儿子出具欠条后，又支付姜伟忠5万元，姜伟忠仅认可收到2万元，对于其余的3万元是否支付，郭孝领无证据予以证明，故原审法院难以采信。因姜伟忠与郭孝领曾协商一致2013年4月8日至2014年4月8日期间租金以20万元结算，故原审法院依照此标准进行处理。郭孝领认可2014年4月9日起之后的费用按照原合同约定的标准每年递增5%，原审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，原审法院作出判决如下：一、郭孝领应于判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区华新镇新凤北路XXX号房屋；二、郭孝领应于判决生效之日起三十日内支付姜伟忠截至2014年4月8日所欠的房租人民币4万元；三、郭孝领应于判决生效之日起三十日内支付姜伟忠房屋使用费（以年租金人民币219，948.75元为标准，自2014年4月9日计算至实际腾退之日止，每年递增5%）。
郭孝领不服原审法院判决第一、二项，向本院提起上诉称：1、姜伟忠曾与郭孝领协商一致，就2013年4月8日至2014年4月8日期间租金以20万元计算，郭孝领儿子出具欠条后，郭孝领又支付了5万元，故仅欠该期间租金1万元。2、2013年3月25日张守考将系争房屋使用权转让予其的同时向其承诺系争房屋可使用至2016年3月对此姜伟忠亦是知道的，但对上述两点事实其均无法提供书面证据，此外，姜伟忠若不同意其继续使用系争房屋应当赔偿其装修损失。
被上诉人姜伟忠则辩称：其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
原审被告张守考则未作答辩。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。2014年4月2日，郭孝领儿子郭正宏向姜伟忠出具欠条，表示欠姜伟忠6万元。郭孝领对其子出具的欠条予以认可。现姜伟忠仅认可此后郭孝领支付了2万元，尚有4万元租金未付，郭孝领称此后其又向姜伟忠支付了5万元但对此却未提供任何证据。关于租期可顺延至2016年3月的意见，郭孝领同样未能提供证据。故原审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现郭孝领上诉要求撤销原审判决第一、二项内容，但在本院审理中没有提供充分的证据以支持其观点，故对郭孝领的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，116.88元，由上诉人郭孝领负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年四月七日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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