广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗荔法民三初字第915号
原告薛瑞。
委托代理人石治勇、王晓琳，北京市大成（广州）律师事务所律师。
被告杨春燕，香港居民。
委托代理人吴昌恒、莫柳俭，广东环球经纬律师事务所律师。
原告薛瑞诉被告杨春燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人石治勇与被告委托代理人吴昌恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛瑞诉称：涉案房屋广州市荔湾区xxxx大道xx苑xx居a2栋首层301、302铺从2010年6月8日起由李文标承租，2011年2月23日经被告同意后转由原告承租。原、被告双方于2011年2月23日签订《房屋租赁合约》，约定：涉案房屋的合法所有权人是出租方；租用面积共计140平米，租赁用途商业；租赁期至2014年6月7日止；租金标准从2010年6月8日至2012年6月7日为14000元，从2012年6月8日至2013年6月7日为15400元，押金28000元。合同签订后，被告按约定将房屋交付原告。因原告要经营工艺品店，经被告同意后对房屋予以装修并添置必要的设施。原告于2010年6月领取了广州市荔湾区红窗绣品店营业执照，经营期间一直依约履行合同义务，交付租金至2012年11月份，共支付租金306600元。
2012年11月5日，被告发《通知》给原告称：由于历史原因，造成提前违约要收回商铺使用权。原告两次复函不同意被告提前收铺的要求。2012年11月16日，xx居开发商广东省信托房产开发公司（下称信托公司）发出《通知》称：原告等商户占用消防通道，要求15天内搬出消防通道，否则停水停电处理。原告看到通知后才知道，被告出租给原告的房屋部分占用消防通道，属于违法出租。2012年11月30日，广州市荔湾区安全生产监督管理局对涉案房屋进行安全生产检查，作出阻塞安全消防通道、责令整改的认定。2013年1月5日，广州市城市管理综合执法局向信托公司
发出《责令限期整改通知书》，要求信托公司自行整改、恢复原状。
2013年1月7日，信托公司在未通知原告的情况下组织人员对房屋强行破拆。至此，原告经营的店铺大部分遭拆毁，其他部分亦无法使用。
综上所述，被告违法出租房屋给原告，致使原告的店铺被强拆及造成巨大经济损失，且已经无法实现房屋租赁合同目的，被告应依法赔偿原告的经济损失。原告起诉要求：1、原、被告于2011年2月23日签订的关于广州市荔湾区芳村xx苑xx居a2栋首层4号之一单元《房屋租赁合约》于2012年11月5日解除及原、被告于2011年2月23日签订的关于广州市荔湾区芳村xx苑xx居a2栋首层3号单元《房屋租赁合约》无效；2、被告赔偿装修损失人民币133897元；3、被告返还租赁押金人民币28000元；4、被告赔偿商铺转让费损失人民币60256元；5、被告赔偿商铺转名费人民币861元。6、判令被告返还违法收取的租金人民币109500元；7、被告赔偿店铺其他设施损失9338元；8、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告杨春燕辩称：：被告不同意原告的所有诉讼请求，理由如下：1、涉案的商铺是先由广东省信托房产开发公司出售给广东新伟业企业有限公司，再由新伟业公司于2004年7月22日出售给被告的。由于历史原因，产权证迟迟没有办好。原告、被告之间签订租赁合同时，被告手上的资料，仅有广东省信托房产开发公司和新伟业公司所签的房地产预售契约及在房管局办理的房地产转让登记记录。在房地产预售契约的附图中，涉案商铺的位置是标注为“商铺”，而且是阴影标注，所以被告至今都不知道出租的房屋是消防通道，所以被告不知情，无须承担违约责任。2、正如原告所述，是广东省信托房产开发公司采取断水、断电，偷袭拆墙，在未通知原告的情况下强拆房屋，侵权方是广东省信托房产开发公司，与被告无关。原告应向侵权方主张权利，我方认为是原告诉讼主体不当。3、根据原告、被告所签的《房屋租赁合约》第七条的约定，“承租方约定的租金……出租方有权收回房屋”现在原告拖欠被告两个月的租金，拖欠的金额已经超过按金，原告也以自己的行为表明不再履行合同，所以被告有权终止合同，没收按金，由此造成的损失应由原告自行承担。4、本案实际为因形势变更而导致双方的合同无法履行，被告既不存在违约情节，也不存在侵权情节，所以原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据，恳请法庭予以驳回。即使原告要求被告承担损失责任，我方认为原告损失的计算标准明显夸大，表现如下：第一、被告出租给原告的商铺为两间，所以签订了两份租赁合同，其中一间商铺因为历史遗留问题和形势变更，所以无法使用，而另外一间商铺仍然可以继续使用，所以原告擅自终止可以继续使用商铺的租赁合同，属于原告的违约行为，其理应承担违约责任。所以原告诉请的装修损失部分，应当剔除可正常履约的广州市荔湾区芳村xx苑xx居a2栋首层4号之一商铺部分的装修价值。原告诉请返还押金的诉讼请求中，也应当剔除广州市荔湾区芳村xx苑xx居a2栋首层4号之一商铺的押金。第二、原告诉请要求赔偿商铺转让费及转名费，我方认为没有法律依据，原告和第三方发生的交易与被告无关，若原告认为其因该交易而遭受损失，则应向转让人索赔，被告无法确认交易的真实性，也无法确认交易的金额是否属实。至于转名费是李土昌自己收取的，被告并不清楚该情况。第三、对于被告的第六项诉讼请求，我方认为原告使用了被告的场地，理应向被告支付租金，所以原告请求返还收取的租金109500元，完全没有法律依据。第四、涉案的广州市荔湾区芳村xx苑xx居a2栋首层3号商铺因为客观原因不能继续使用，而原告在接到被告员工和广东省信托房产开发公司的通知后，没有采取积极措施应对，导致其损失扩大，对此造成的损失应由原告自行承担。第五、对于原告请求的其他损失，我方认为没有依据。另外，被告提出反诉请求：1、解除原告与被告于2011年2月23日签订的广州市荔湾区芳村xx苑xx居a2栋首层4号之一单元《房屋租赁合约》；2、原告缴纳的保证金人民币18000元归反诉人所有；3、原告10日内付清自2012年12月8日起至2013年1月7日的租金人民币15400元及逾期支付租金的违约金给被告（违约金每日按未付金额的2%计算，暂计至反诉之日）；4、本案诉讼费用由原告承担。
经审理查明：广州市荔湾区芳村xx苑xx居a2栋第一层自编301、302号铺（建筑面积2185平方米）原是由广东新伟业企业集团有限公司向广东省信托房产开发公司预购的房产。2004年，广东新伟业企业集团有限公司将上述301、302号铺转让给被告杨春燕，双方在广州市房地产交易所办理了预售商品房转让登记备案。2011年2月23日，原告（承租方）与被告（出租方）的代理人李土昌签订两份《房屋租赁合约》，分别约定原告向被告承租广州市荔湾区芳村xx苑xx居a2栋首层4号之一单元（面积95平方米）、3号单元（面积45平方米），租赁用途为商业（除饮食外）；租赁期为四年，即从2010年6月8日至2014年6月7日；2010年6月8日至2012年6月7日月租金额为9000元（4号之一单元）和5000元（3号单元），2012年6月8日至2013年6月7日月租金额为9900元（4号之一单元）和5500元（3号单元），2013年6月8日至2014年6月7日月租金额为10890元（4号之一单元）和6050元（3号单元）；合同生效当天，原告已向被告缴纳人民币18000元（4号之一单元）和10000元（3号单元）保证金，并按照合同使用房屋，被告应在租赁期满将保证金退回原告。
上述合同签订后，原告顶替前一手承租户李文标于2011年2月23日接收了涉案的3号及4号之一房屋，并向李文标支付了商铺转让费14万元及向李土昌支付了商铺转名费2000元。进场后，原告于2011年3月至6月期间对涉案房屋进行了装修，并在涉案的3号房屋注册登记了广州市荔湾区红窗绣品店经营工艺品。原、被告确认双方实际约定的租赁期限从2011年2月23日至2014年6月7日。原告向被告支付了从2011年2月至2012年11月底的租金，从2012年12月起没有继续支付租金。
2012年11月5日，李土昌发《通知》给原告，告知由于历史原因造成提前违约要收回商铺使用权，希望通过商量方式退铺，30天内做好退铺准备。庭审中，被告确认该《通知》的真实性，但表示其没有委托李土昌发出该《通知》，并陈述李土昌是其聘请管理广州市荔湾区芳村xx苑xx居a2栋首层商铺的员工，主要负责商铺的招租、签约及收取租金等事项。原告主张其于2012年11月13日复函被告及李土昌，表示不同意在30天内做好退铺准备，希望通过协商方式解决。被告否认收到该复函。
2012年11月30日，荔湾区安全生产监督管理局对原告经营的广州市荔湾区红窗绣品店进行现场检查。检查的情况是该商铺阻塞消防安全通道，责令整改。
2012年12月5日，广州市城市管理综合执法局向广东省信托房产开发公司发出《责令限期改正通知书》，认为原告经营的广州市荔湾区红窗绣品店占用电梯间及配电间位置，要求责任人在2013年1月15日24时前自行整改、恢复原状。
2013年1月7日至9日期间，原告经营的广州市荔湾区红窗绣品店所涉及的3号及4号之一房屋被强行破门，里面的装修设施被拆除，原告认为拆除方是涉案房屋开发商广东省信托房产开发公司。原告已于2013年1月7日向公安机关报警并接收询问及反映相关情况。
庭审中，原告为证明其在涉案房屋进行的装修项目及支出了装修费用311098元，提供了以下证据证明：1、原告与广州极致园林景观设计工程有限公司于2011年3月2日签订的《老绣品船木门面档口装修合同》，该合同约定装修金额为286660元；2、广州极致园林景观设计工程有限公司出具的老绣品船木门面档口装修预算表，预算总价为286660元；3、广州极致园林景观设计工程有限公司于2011年6月12日出具的老绣品船木门面档口装修结算表，装修项目包括一楼项目、卫生间、阁楼、船木招牌、原有楼梯下杂物房及其他六部分，结算总价为311098元；4、广州极致园林景观设计工程有限公司出具的装修费用收据6张，合计金额311098元；5、老绣品室内装饰效果图及照片。原告主张涉案房屋的装修设施在强拆过程中已被全部拆除，故要求被告赔偿从强拆日即2013年1月7日起至租期届满日时止未能使用商铺的装修残值133897元。
针对原告提出的上述证据及主张，被告表示不确认装修合同中的装修金额，且原告是将涉案的3号及4号之一房屋一起装修的，而4号之一的商铺是可以正常使用的，因此该商铺的装修价值应该剔除；至于结算表中的装修项目，第一部分一楼项目中的柱贴火山石（4252元）、装饰船木层板（含安装）（6000元）、船木多宝桥（4500元）、绣片船木相框（14950元）、阁楼下船木展台（含八张椅）（23000元）、船木沙发五件套（19800元）及第四部分船木招牌中的船木门头招牌（42000元）、红砖砌柱（2640元）、招牌led吸塑字（6800元×2），原告已自行搬走，该部分价值应该剔除。第二部分的卫生间、第三部分的阁楼及第五部分杂物房均不在承租范围内，对该部分装修价值不予认可。原告确认在强拆过程中已搬走了第一部分一楼项目中的阁楼下船木展台、船木沙发五件套及第三部分阁楼项目中的船木榻榻米桌，但认为以上物品是根据商铺实际面积及布局量身定做的特定物品，一旦搬离就丧失了原有使用价值，因此其价值不应从装修总额中扣除，应由被告进行赔偿；至于第二部分卫生间项目，该卫生间在原告承租时已经存在，属于承租范围之内。
另外，原告提供了由广州市治安快线服务中心出具的收款收据三张，其中2010年8月21日的收据内容为“产品押金”（两红外、一个门磁），金额为1250元，2011年12月12日收据内容为“设备费”，金额为1260元，2011年12月8日收据内容为“报警联网联防服务费，金额为828元”；提供了卓艺广告装饰公司出具的收款收据两张，内容为“led招牌字”，合计金额4500元；提供了广州创美佳广告装饰公司出具的收款收据，内容为广告灯饰，金额为1500元。原告主张上述设备是应当地治安部门要求，安装在涉案房屋外的，现已被拆除破坏，故要求被告赔偿其他设施损失9338元。被告认为该部分收款收据并非发票，不能作为损失金额的认定依据，且原告承租的4号之一房屋是可以正常使用的，这些损失不应由被告承担；再者，强拆的主体是广信公司，原告应向广信公司索赔。
诉讼过程中，本院到涉案的3号及4号之一房屋现场勘验，并通知原、被告到场。经勘验，涉案的3号及4号之一房屋内已基本不见原装修设施，四周墙上可见装修拆除痕迹，房屋中间已重砌砖墙完全间隔开；3号房屋纵深11米，宽3.4米，房屋内包括了3.4米×2.8米地台，房屋后面有楼梯通道上二楼，通道旁边是一个围蔽小空间，原、被告双方确认该空间为洗手间位置；4号之一房屋纵深17米，宽4.07米，房屋内堆放玻璃缸等物品。经现场询问，原、被告确认3号房屋位置为占用消防通道的部位，另该两房屋在强拆后已由被告自行控制；被告主张3号房屋内的地台及后面洗手间位置不在出租范围内，租赁面积是指建筑面积包括了公摊部分；原告不认可被告的陈述，另确认其在拆除期间已经将涉案房屋里面的货物自行处理完毕，4号房屋内堆放的物品不属于原告所有。
本院认为：依据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。依据《消防法》第二十一条规定：“任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消火栓，不得占用防火间距，不得堵塞。”本案中，原、被告签订的关于荔湾区芳村xx苑xx居a2栋首层3号房屋的租赁合同涉及的租赁部位经行政执法部门确定为阻塞消防通道，违反法律强制性规定，该合同应属无效。关于4号之一房屋的租赁合同，依法应属合法有效，但依据《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被告作为涉案房屋出租人，因出租给原告的房屋属阻塞消防通道部位导致原告承租的3号及4号之一房屋内部装修被拆除而无法实现租赁目的，因此，原告主张解除关于4号之一房屋的租赁合同符合法律规定，本院予以支持。至于原告主张该合同于2012年11月5日解除依据不足，本院不予确认。
由于被告的原因导致上述合同分别无效及解除，被告应对此承担相应的法律责任。首先，被告应退还原告涉案两房屋的租赁押金28000元，被告辩称因4号之一房屋可以正常经营不同意退还该房屋租赁押金依据不足，本院不予支持。其次，关于装修损失赔偿问题，虽然被告不认可原告提供的装修合同、工程结算表及收款收据等装修依据，但未能提供充分证据予以推翻，因此本院确认原告主张的装修内容及金额。由于被告的违法出租行为导致原告在涉案房屋的整体装修被拆除破坏，涉案房屋无法继续经营使用，因此原告要求被告赔偿在租期内未能使用涉案房屋的装修残值合法合理，本院予以支持。被告主张应剔除4号之一房屋的装修价值缺乏依据，本院不予支持。鉴于原告确认在强拆过程中已搬走了装修结算项目中的阁楼下船木展台、船木沙发五件套及船木榻榻米桌，故上述物品的价值应在装修总价中扣除。至于被告认为卫生间、阁楼及杂物房均不在承租范围内，主张扣除该部分装修价值依据不足，本院不予支持。经核算，涉案房屋装修总价扣除原告已搬走装修物品后为263498元，从拆除日即2013年1月7日起至租期届满时未使用时间为17个月，占总租期的43.04%，因此被告应赔偿原告的装修残值为113409元，对原告主张超过部分的装修价额，本院不予支持。另外，关于原告主张的其他设施损失，本院认为应扣除2010年8月21日的“产品押金”1250元及2011年12月8日的“报警联网联防服务费”828元，故被告应赔偿原告其他设施损失费7260元。至于原告要求被告赔偿李文标收取的商铺经营权转让费及李土昌收取的转名费，由于该费用并非原、被告租赁合同约定内容亦非被告收取，因此原告该请求缺乏合理依据，本院不予支持。至于原告要求被告退回违法出租面积的租金，虽然本案涉及违法出租面积的租赁合同无效，但鉴于原告已使用了该部分面积应承担相应对价，故其要求被告退还租金依据不足，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告支付从2012年12月8日至2013年1月7日的租金15400元及违约金问题。涉案房屋内部装修于2013年1月7日被拆除之前，原告仍然使用该房屋，因此应继续向被告支付该期间的租金。由于涉案3号房屋从2012年11月底至12月初经行政执法部门检查确认为违法出租，原告出于自身承租经营风险考虑未支付租金给被告并非恶意，因此，被告要求原告承担逾期支付租金的违约金不合理，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第九十四条第（四）项、第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、第十一条第（一）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
1、原告薛瑞与被告杨春燕于2011年2月23日签订的关于广州市荔湾区芳村xx苑xx居a2栋首层3号单元的《房屋租赁合约》无效；
2、解除原告薛瑞与被告杨春燕于2011年2月23日签订的关于广州市荔湾区芳村xx苑xx居a2栋首层4号之一单元的《房屋租赁合约》；
3、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告杨春燕退回原告薛瑞租赁押金28000元；
4、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告杨春燕赔偿原告薛瑞装修损失113409元；
5、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告杨春燕赔偿原告薛瑞其他设施损失7260元；
6、自本判决发生法律效力之日起三日内，原告薛瑞向被告杨春燕支付租金15400元；
7、驳回原告薛瑞其他诉讼请求；
8、驳回被告杨春燕其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6528元由原告负担3628、被告负担2900元；反诉受理费375元由原告负担120元、被告负担255元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 浩
人民陪审员 孟 静
人民陪审员 梁佩仪
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 魏冬菊
谢绮雯