浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第1574号
原告杭州汽车客运中心站小商品城有限公司。
法定代表人周文强。
委托代理人金志海，浙江金道律师事务所律师。
被告王珍平。
委托代理人赵崇樨，浙江泽大律师事务所律师。
原告杭州汽车客运中心站小商品城有限公司（以下简称小商品城）为与被告王珍平房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月10日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员朱若君独任审判，于2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告小商品城的委托代理人金志海、被告王珍平及其委托代理人赵崇樨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告小商品城诉称，原告与被告于2010年12月20日及2011年3月23日签订了二份商铺租赁经营合同，分别约定由被告承租位于杭州市江干区德胜东路3339号杭州汽车客运中心站小商品城内的两间商铺；约定租赁期限、保证金、租金、日常使用费等内容，同时约定拖欠租金或日常费用达7日以上，原告有权解除合同，收回商铺使用权并不予退还保证金及已付租金等。租赁合同签订后，原告依约将商铺交付给被告，但被告至今未依约支付2012年及2013年的日常使用费，且长期锁门不对外经营，严重违反双方的合同约定，原告多次发函催缴未果。被告的行为已构成严重违约，原告有权解除合同，要求被告腾退。且至开庭之日双方的租赁期限已经届满，合同应当依法终止。故诉至法院请求判令：一、被告立即向原告腾退返还杭州市江干区德胜东路3339号杭州汽车客运中心站小商品城内的二间商铺。二、被告向原告支付日常使用费14476元（2012年度8400元，2013年度暂计算至2013年9月22日，此后要求支付至实际腾退之日）。
被告王珍平辩称，一、从本案程序上说，原、被告针对原告诉请腾退的两处商铺分别签订了租赁合同，根据一案一诉原则，应分别立案处理。二、原告未按约向被告提供符合合同目的、可用于商业经营的租赁物。原告开设的商城于2011年1月18日开业时未取得消防合格证，原告至今未取得市场名称登记证，违反相应的法律法规。根据约定，原告应当为被告办理工商登记和税务登记证，但至今未能办理，使得被告处于无照经营状态，随时会被工商部门查处并罚款。三、原、被告约定被告必须办理了工商登记才能开始营业，因此双方的合同起始期限应为工商登记办理后，双方租赁期至此尚未届满。四、因原告未能向被告提供符合合同约定的标的物，被告已于2013年5月向江干法院九堡法庭提起诉讼，要求解除合同，退还租金、押金等。在该案未审理终结前，不能认定被告违约。
原告小商品城为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、商铺租赁经营合同2份，拟证明原、被告的租赁合同关系。
2、邮寄凭证及信函内容1组，拟证明原告要求被告开门营业并催讨日常费用的事实。
3、照片2份，拟证明涉案商铺至今仍然由被告占有使用的事实。
4、判决书1份，拟证明原告未办理市场名称登记无主观故意，虽无市场名称登记证，但不影响被告的经营活动，被告可以原告名义经营。
经庭审质证，被告对证据1的真实性无异议，但认为原告违反了合同第九条的约定。本院认为，该组证据可以证明原、被告间存在租赁关系的事实，予以确认。被告对证据2有异议，认为信函为其单方制作，且未收取过该邮件。本院认为，原告提供了相关的邮寄凭证，可以证明原告曾发函的事实，本院予以确认，但仅凭该证据无法证明被告已收取了相关函件。被告对证据3无异议，本院予以确认。被告对证据4有异议，认为该判决与其无关。本院认为，该证据系其他商户以原告欺诈为由要求撤销双方租赁合同纠纷的法院判决文书，与本案无关，本院仅对该证据的真实性予以确认。
被告王珍平为支持其辩称，向本院提交了如下证据：
1、杭州市工商行政管理局江干分局信访事项答复意见书1份，拟证明原告未依法申请市场名称登记，不符合对外招商的条件。
2、江干区城市管理行政执法局受理信访中心信访事项答复意见书1份，拟证明原告存在违章搭建行为，无法办理消防合格证，向被告提供的租赁物不能达到合同目的。
3、招商手册1份，拟证明原告存在违章搭建行为。
4、收据1份，拟证明被告支付了2号商铺2012年度的日常费用4200元。
经庭审质证，原告对证据1的真实性无异议，但认为未办理市场名称登记并不影响双方合同关系及目的，未办理市场名称登记已受相关部门处罚。本院认为，该组证据可以证明原告被相关部门处罚的情况，对真实性予以确认。原告对证据2、3有异议，认为与本案没有关联性，搭建部分是否属于违章建筑相关部门亦没有予以认定，对双方合同关系不产生影响。本院认为，原、被告确认本案所涉标的物处于大楼合法建筑部分，本院仅对该两份证据的真实性予以确认。对证据4，经本院核实原件，对该证据予以确认。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2010年12月20日，原告与被告签订了商铺租赁经营合同一份，约定，原告将位于杭州市江干区德胜东路3339号杭州汽车客运中心站小商品城2号商铺出租给被告使用；租赁期限为三年，租金起算日以日后签订的补充协议约定的开张日期为准；租金17100元／年，日常费用4200元／年，履约保证金5000元；日常费用包括综合管理服务费和中央空调使用费，为分摊费用，鉴于实际计算困难，在合同期内不作调整；被告一次性缴纳二年租金的，可免一年租金（实际使用三年），免租不免日常费用，日常费用一年一收，收取之日为每年的起计日提前三十日；被告必须办理工商及税务证照后方能开始营业，办理上述证照由原告统一代为办理及负责每年的年检年审，所需费用由被告自理；被告拖欠租金或日常费用达7日以上，原告有权解除合同；被告续租应于合同期满一个月前提出，等等。
2011年3月23日，原告与被告签订了商铺租赁经营合同一份，约定，原告将位于杭州市江干区德胜东路3339号杭州汽车客运中心站小商品城3号商铺出租给被告使用；租赁期限为二年六个月，自2011年3月23日起至2013年9月22日止；租金17000元／年，日常费用4200元／年，履约保证金5000元；日常费用包括综合管理服务费和中央空调使用费，为分摊费用，鉴于实际计算困难，在合同期内不作调整；被告一次性缴纳二年租金的，可免六个月租金（实际使用二年六个月），免租不免日常费用，日常费用一年一收，收取之日为每年12月1日至12月20日；被告必须办理工商及税务证照后方能开始营业，办理上述证照由原告统一代为办理及负责每年的年检年审，所需费用由被告自理；被告拖欠租金或日常费用达7日以上，原告有权解除合同；被告续租应于合同期满一个月前提出，等等。
另查明，案涉店铺所在的商城于2011年1月18日开业经营。被告支付了2号商铺2012年的日常费用4200元。
本院认为，原、被告签订的两份商铺租赁合同均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务及享受权利。
关于双方于2010年12月20日签订的租赁合同，该合同中双方约定租赁期限为3年，租金起算日以日后签订的补充协议约定的开张日期为准。本院认为，该约定的表述虽然为“租金起算日……”，但结合文义，该约定应被理解为租期期限的起算点以开张日期为准，而开张日期可由双方签订补充协议进行约定。在原、被告双方未签订补充协议对开张日期进行约定的情况下，本院认为，综合考虑合同条款、合同目的及交易习惯，应以商城开业时间2011年1月18日为准确认双方租赁期限的起算日期。原告主张从合同签订之日起算租赁期限，被告辩称应从营业执照办出之日起算租赁期限，均无事实和法律依据，本院不予支持。双方约定租赁期限为3年，即租赁期限于2014年1月17日届满。至本案开庭之日，双方租赁期限已经届满，现原、被告未续约，被告理应向原告腾退返还某商铺。关于被告是否应当向原告支付日常费用的问题。被告虽已关门停业较长时间，但因案涉店铺所在的杭州汽车客运中心站小商品城仍在开门营业，有相应的维护、管理、水电等分摊费用产生，被告应当支付相应的日常费用。被告已支付了某店铺2012年的日常费用，故本院对原告该部分诉请不予支持。考虑到被告已停业未继续经营，原告付出的成本亦会有相应的降低，因此本院酌情将被告应支付的日常费用调整为2100元。就某商铺，经计算，暂计算至2014年1月17日为2100元。
关于双方于2011年3月23日签订的房屋租赁合同，双方约定的租赁期限至2013年9月22日止。合同期限早已届满，双方未续约，被告理应腾退返还某商铺。关于被告是否应当向原告支付日常费用的问题，根据上文已阐述的理由，本院酌情将每年的日常费用调整为2100元。就3-107号商铺，经计算，暂计算至2014年1月17日为3832元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告王珍平应于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市江干区德胜东路3339号杭州汽车客运中心站小商品城内的2号、3号商铺腾退返还给原告杭州汽车客运中心站小商品城有限公司。
二、被告王珍平应于本判决生效之日起十日内向原告杭州汽车客运中心站小商品城有限公司支付日常费用人民币5932元（暂计算至2014年1月17日，此后以4200元／年的标准计算至被告王珍平实际腾退之日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告杭州汽车客运中心站小商品城有限公司的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币110元，由原告杭州汽车客运中心站小商品城有限公司负担人民币75元，由被告王珍平负担人民币35元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币220元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 朱若君
二〇一四年三月七日
代书 记员 徐媛媛