江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰靖商初字第632号
原告中国工商银行股份有限公司靖江支行，住所地靖江市骥江路210号。
负责人邓纯，行长。
委托代理人盛荣，原告单位工作人员。
委托代理人黄星，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
被告陈亚均。
被告吴安军。
原告中国工商银行股份有限公司靖江支行与被告陈亚均、吴安军为金融借款合同纠纷一案，本院2015年9月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月26日公开庭进行了审理。原告委托代理人盛荣、黄星到庭参加诉讼，被告陈亚均、吴安军经本院公告送达传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年4月23日，原告与二被告签订个人购房借款／担保合同一份，约定被告向原告借款52万元用于购买靖江市新天地滨江花园5幢＊02的房屋，二被告以所购房屋提供抵押担保，借款期限20年，每月归还等额借款本息。合同签订后，原告按约发放了贷款，但被告未按约还款。请求判令二被告立即归还�告贷款本金407646.25元及利息（至2015年8月21日欠利息3286.61元，自2015年8月22日起借款本金407646.25元，按利率4.305%计算至2015年12月31日，自2016年1月1日起按年利率4.459%支付逾期利息至实际给付之日）、赔偿律师费27456元；确认原告对二被告抵押的位于靖江市新天地滨江花园5幢＊02的房屋价款享有优先受偿权；本案诉讼费用由二被告承担。
原告为支持其诉讼请求提供了下列证据：
1、陈亚均、吴安军的身份证、结婚证复印件，以证明借款时二被告系夫妻。
2、2009年4月23日原、被告签署的个人借款担保合同，证明被告向原告借款52万元及双方对利率、还款时间、抵押、违约责任的约定。
3、个人借款凭证，证明原告向被告指定账号发放了贷款。
4、房屋他项权证2份，证明原告依法办理了抵押登记手续。
5、委托�理合同、律师费收费标准、律师费发票，证明原告为实现债权，委托律师代理参加诉讼，支付了27456元律师费用，符合法律规定。
6、利息明细表，证明被告的还款情况及违约情况，原告有权根据个人住房借款担保合同要求二被告提前归还所欠的所有借款本息、费用。
7、中国人民银行决定下调存贷款基准利率并降低存款准备金率的文件，以证明自2015年人民银行最后一次调整贷款基准利率，五年以上贷款基准利率由年利率6.15%调整为为年4.9%，故根据合同约定，逾期利息自2016年1月1日起按年利率4.459%计算。
被告未答辩。
本院对原告提供的证据审查后认为，相关证据来源合法，内容互相印证，能够作为本案认定事实的依据。
经审理查明：2009年4月23日，原告（贷款人）与两被告（借款人）签订个人购房借款／�保合同1份，约定两被告向原告借款52万元用于购买位于靖江市滨江新天地5幢＊02的房屋，借款期限20年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮30%确定。贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及浮动比例确定并执行新的利率。采用按月等额本息还款法归还借款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日。借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率在借款执行利率基础上加收30%，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部借款本息。借款人未按约定履行合同义务的，原告为实现债权而产生的律师费、评估费等所有费用由借款人承担。两被告以其名下的位于靖江市新天地滨江花园5幢＊02的房屋提供抵押担保，担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。借款人授权贷款人将贷款划入靖江市新纪元建设有限公司在工行账号为11×××75的账户内。
2009年4月28日，原告按约发放了借款，将借款52万元划入靖江市新纪元建设有限公司在工行账号为11×××75的账户内。2011年6月17日，原告至靖江市房屋产权产籍管理处领取了房屋他项权证2份（房屋产权证号：10××99、10××00，房屋他项权证号：靖房他证城字第471**号、47120号）。房屋他项权证载明的债权数额共计52万元。
两被告借款后，自2013年11月多次未按约定时间足额偿还借款本�，至2015年8月20日，累计已超6次以上。原告遂于2015年9月29日向本院提起诉讼，要求两被告立即归还剩余贷款本金407646.25元及利息（至2015年8月21日欠利息3286.61元）、给付逾期罚息。原告委托律师参加诉讼，支付律师代理费27456元。
本院认为：原告与两被告签订的个人购房借款／担保合同，是各方当事人真实意思的表示，各方当事人均应按约履行各自的义务。原告依法办理了房屋抵押登记手续，抵押权自登记时设立。两被告借款后未按约还款，违反了合同约定，原告要求两被告立即归还下余全部借款本息、承担逾期还款的违约责任（即按合同约定支付罚息）、赔偿律师费损失、确认对抵押物享有抵押权，符合双方合同的约定，且不违反法律规定，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二�零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第二项及第一百八十七条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈亚均、吴安军于判决生效后10日内归还原告中国工商银行股份有限公司靖江支行借款本金407646.25元及利息（至2015年8月21日欠息3286.61元；自2015年8月22日起按年利率4.305%计算利息至2015年12月31日；自2016年1月1日起按年利率4.459%计算逾期利息至还款之日）、赔偿原告律师费27456元。
二、原告中国工商银行股份有限公司靖江支行对被告陈亚均、吴安军名下的位于靖江市滨江新天地花园5幢＊02的房屋折价、拍卖、变卖的价款在权利价值52万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7875元，由两被告负担（原告已垫支，两被告在还款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本三份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费7875元（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：农行泰州海陵支行，账号：10×××68，行号：103312820114）。
审 判 长 徐彩霞
人民陪审员 徐伯先
人民陪审员 钱建朝
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 常 燕
附本案所涉相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不�行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五�规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。