辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1733号
上诉人（原审被告):王颖。
委托诉讼代理人：王峥昱，辽宁新华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曲云，辽宁鼎扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:陈静方。
委托诉讼代理人：朱平，大连市甘井子区甘井子法律服务所法律工作者。
原审被告：李庆麟。
上诉人王颖因与被上诉人陈静方、原审被告李庆麟返还原物纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院(2015)甘民初字第4019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王颖及其委托诉讼代理人曲云、王峥昱，被上诉人陈静方的委托诉讼代理人朱平到庭参加了诉讼。原审被告李庆麟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原审原告陈静方在一审中诉称：2010年1月，被告李庆麟向原告的丈夫王笑冰借款人民币25万元，截止到2014年2月26日，因李庆麟无力偿还借款和利息，李庆麟及被告王颖与原告签订了房屋买卖合同，二被告将李庆麟名下承租的位于大连市甘井子区促进东街12号5-7-1号房屋(以下简称案涉房屋)的使用权转让给原告所有，用房屋使用权转让款28.5万元抵偿对王笑冰的借款及利息，并约定由李庆麟承担过户费用。2015年2月12日，案涉房屋的产权单位大连航宇房屋开发有限公司为原告发放了房屋使用权证。此后，原告通知被告腾出房屋并给予了合理�限，但被告至今仍占有案涉房屋，故诉至法院，请求人民法院判令二被告腾退位于大连市甘井子区促进东街12号5-7-1号房屋并承担本案的诉讼费用。
原审被告李庆麟在一审中辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的房屋买卖合同因原告没有交付购房款而没有实际履行，该合同显失公平不具备法律效力。原告诉称李庆麟用房屋抵顶借款与事实不符，房屋买卖合同中没有此项条款的约定。原告办理的承租权证属于其个人行为，李庆麟没有到场办理相关的手续。李庆麟将另行起诉，要求人民法院将原告取得的租赁权证予以撤销，建议人民法院中止对本案的审理。
原审被告王颖在一审中辩称：被告李庆麟的个人借款行为与王颖无关，低价出售房屋不是王颖的真实意思表示，买受人即原告没有支付合理的对价，房地产买卖合同实质为高利贷变相流质的违法行为，案涉房屋承租手续的过户程序不合法，缺失多种过户所需的证明材料，涉嫌恶意串通伪造证明材料等违法行为，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：大连市甘井子区促进东街12号5-7-l号房屋系产权单位为大连航宇房屋开发有限公司名下的公有房屋。2015年2月12日前，案涉房屋的承租权登记在被告李庆麟名下。2014年3月26日，李庆麟与原告陈静方签订房地产买卖合同，约定李庆麟将案涉房屋的使用权转让给原告，转让价款为人民币28.5万元。2015年2月12日，大连航宇房屋开发有限公司与原告签订了公有住房租赁合同，向原告发放了公有房屋租赁证(自管房甘租字第000794号)，将案涉房屋的承租方由李庆麟变更为原告陈静方。另查，被告李庆麟、王颖原系夫妻关系，二被告于1998年11月6日登记结婚，于2004年6月4日登记离婚。在二被告的离婚协议书中约定，离婚后案涉房屋由被告王颖居住。被告王颖离婚后一直在案涉房屋中居住，但并未到案涉房屋的产权单位大连航宇房屋开发有限公司办理承租权的变更登记。
一审法院认为：案涉房屋作为公有房屋，在其租赁过程中房屋产权单位与租赁方之间形成的房屋租赁关系具有自身的特殊性。租赁方对承租的公有住房享有较强的实际控制权及支配权，在法律及行政法规允许的情况下，租赁方对公有住房享有的租赁权可以依法转让、继承。当公有房屋的租赁权属发生争议时，应以公有房屋产权单位对租赁方的权属登记作为确认租赁权归属的依据。本案案涉房屋的租赁权原登记在被告李庆麟名下，李庆麟与王颖离婚后约定由王颖在案涉房屋中居住，但王颖并未到大连航宇房屋开发有限公司办理案涉房屋承租权的变更登记。现大连航宇房屋开发有限公司�据李庆麟与原告陈静方签订的房屋买卖合同将案涉房屋的承租方变更为陈静方，与陈静方签订了案涉房屋的租赁合同并向陈静方发放了公有房屋租赁证。陈静方作为案涉房屋的租赁权人，依法对案涉房屋享有占有、使用等合法权益。被告李庆麟虽主张其与原告签订的房屋买卖合同显失公平应为无效合同，但并未在法定期限内提起诉讼请求人民法院对该房屋买卖合同的效力予以撤销，一审法院对李庆麟的抗辩理由不予支持。被告王颖虽主张其一直在案涉房屋中居住，但因王颖与李庆麟离婚后并未到案涉房屋的产权单位办理租赁权的变更登记，也未与案涉房屋的产权单位重新签订房屋租赁合同，在原告陈静方与大连航宇房屋开发有限公司签订的房屋租赁合同被依法撤销前，原告陈静方仍然享有对案涉房屋的合法租赁权，被告王颖的抗辩主张不具备事实与法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，并参照《大连市城市公有房屋管理规定》第十四条之规定，作出如下判决:被告王颖、李庆麟在判决生效之日起30日内腾退大连市甘井子区促进东街12号5-7-1号房屋并将该房屋交付给原告陈静方。案件受理费人民币7050元，由被告李庆麟、王颖负担。
宣判后，王颖不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。其上诉理由是：一、本案的基础法律关系是借贷，双方签订的房屋买卖合同并不是上诉人的真实意思表示，且被上诉人是否交付28.5万元购房款，被上诉人并没有提供证据证明，原审被告李庆麟也不认可被上诉人交付房款，况且案涉房屋转让价至少在55万元以上，被上诉人取得租赁合同不合法，这种情况下，原审法院明知案件事实不清的情况下径行作出判决是不负责任的。二、上诉人与李庆麟原是夫妻关系，2004年6月4日协议离婚，而被上诉人主张的借贷关系发生在2010年，假使成立，也是属于李庆麟个人债务，上诉人与被上诉人之间不存在借贷关系，而案涉房屋在2004年上诉人与李庆麟离婚时即约定由上诉人使用，所以被上诉人取得上诉人房屋使用权的基础事实是不存在的，原审法院既然已经查明了该事实，但却没有依据该事实作出正确判决。三、上诉人王颖离婚时没有办理案涉房屋承租权的变更登记，该瑕疵并不影响其对案涉房屋拥有合法的承租权，因为案涉房屋原系上诉人王颖与李庆麟夫妻共同财产，在其2004年6月4日二人离婚时，离婚协议约定由王颖居住，王颖至此拥有合法的承租权，与是否变更登记无关联性和必要性。四、产权单位将案涉房屋承租权变更为陈静方，与其签订租赁合同并向其发放公有房屋租赁证，依据是李庆麟与陈静方签订的《房地产买卖合同》，但该买卖合同系无效合同。首先，认定双方是否存在房屋买卖合同关系应当以双方签订合同的真实意思为准。从本案事实来看：(1)上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》的初衷并非进行房屋交易，而是为24万元借款做出的担保，故双方并无房屋买卖之初衷。(2)房屋买卖合同的成交价过分低于案涉房屋的市场价，显失公平明显不符合出卖方的正常心理，可知上诉人与李庆麟并无出卖房屋的真实意思表示。(3)从双方签订合同以后的履行情况看，被上诉人没有支付购房款，上诉人也没有履行交房手续。其次，作为抵押物的案涉房屋价值明显高于所担保的债权，被上诉人只在其债权范围内对抵�物享有权益，直接将案涉房屋据为己有明显超越了其享有的抵押权范围。再次，该《房地产买卖合同》可归类为“变相流质契约”，明显不具有合法性。第四，案涉借款《协议书》约定，李庆麟在2014年底如不还清债务则《房地产买卖合同》生效，即房屋买卖合同生效日期为2014年12月31日，但被上诉人提供的《公有住房租赁证》中住房租赁起始期限却是2014年11月1日。二者时间顺序可以证明《房地产买卖合同》没有生效时，被上诉人与产权单位涉嫌恶意串通，变更租赁期限使之与上诉人原《公有住房租赁证》中租赁期限衔接无漏洞，以一个没有生效的《房地产买卖合同》作为权属变更登记依据，显然不合法。五、一审法院适用法律不当。1.《房地产买卖合同》系无效合同，被上诉人因该合同取得的财产应返还给上诉人；2.一审判决没有保障上诉人共同居住人的合法居住�；3.原审法院的判决违反了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。六、被上诉人在一审中举证其拥有《公有住房租赁证》，却没有举证证明产生该法律关系的基本事实，以及案涉公有住房权属变更的基本事实。案涉房屋权属变更登记程序不符合相关法律法规，缺失多种过户必须的证明材料。一审法院没有向上诉人送达不予调取证据通知书，使上诉人丧失申请复议的权利，违反法定程序。
被上诉人陈静方表示服从原审判决。
原审被告李庆麟未到庭，也未提交书面意见。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：2014年3月26日，原审被告李庆麟与被上诉人陈静方签订《协议书》，约定：“李庆麟借陈静方24万，李庆麟本人决定分期到2014年底还清。如不还清，双方于2014年3月26日签订的房屋买卖合同生效”。
上诉人王颖与原审被告李庆麟曾以案外人大连航宇房屋开发有限公司为被告、以本案被上诉人陈静方为第三人起诉至大连市甘井子区人民法院，要求撤销案涉房屋的自管房甘租字第000794号《公有房屋租赁证》，并将该租赁证办理到上诉人王颖名下。大连市甘井子区人民法院驳回了王颖、李庆麟的诉讼请求。王颖、李庆麟不服，上诉人至本院，本院于2016年7月7日作出（2016）辽02民终2889号《民事判决书》，驳回了王颖、李庆麟的上诉，维持原判。
本院所确认的上述事实，有大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第7188号《民事判决书》、本院（2016）辽02民终2889号《民事判决书》及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，本案系腾退纠纷，是被上诉人陈静方作为原告以案涉房屋《公有房屋租赁证》登记在其名下为由要求王颖、李庆麟予以腾退。而对于案涉房屋的《公有房屋租赁证》，生效判决已经驳回了王颖与李庆麟要求撤销该《公有房屋租赁证》的诉讼请求，陈静方取得了案涉房屋的承租权。因此，一审支持了陈静方要求王颖与李庆麟腾退的诉讼请求并无不当。至于上诉人提出的案涉《房地产买卖合同》是李庆麟借款的担保以及与此相关的一些抗辩，均不属腾退纠纷案件审查范围，因此，本案中不予评判。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7050元（上诉人王颖已预交），由上诉人王颖负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 丁大勇
审判员 刘冬艳
二〇一六年八月二十五日
书记员 杜玉洁