广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法坦民一初字第446号
原告：宜春市唐人轩电影有限公司，住所地江西省宜春市袁州区，组织机构代码××。
法定代表人：唐成梅，总经理。
委托代理人：黄梓波、刘斐，均系广东品泰律师事务所律师。
被告：中山市三宝房地产有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：孙达，总经理。
委托代理人：陈志毅、林宇玲，均系广东香山律师事务所律师。
原告宜春市唐人轩电影有限公司（以下简称唐人轩公司）诉被告中山市三宝房地产有限公司（以下简称三宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐人轩公司委托代理人刘斐、黄梓波，被告三宝公司委托代理人陈志毅、林宇玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐人轩公司诉称：2012年5月30日，原告向被告承租位于中山市坦洲镇南坦路262号世纪银星商业中心A区三楼一部分商铺，用途为经营电影城，双方为此签订世纪银星商业中心商铺租赁合同，约定：被告应于2012年6月15日按照合同要求将租赁商铺交付给原告，优惠免租期由2012年6月15日起至2012年11月15日止。在租赁商铺正式移交时，双方签订移交确认书作为租赁物移交凭证，移交确认书是本合同的组成部分。被告保证拥有完全的资格和权利将租赁商铺按合同约定用途出租给原告。出于对电影城的安全及消防有特别要求的考虑，双方特别约定对所承租的商铺改建为电影院进行结构验算，如须进行结构加固的，则由被告委托有关单位进行结构加固，加固费用由原告承担。合同签订后，原告按照约定向被告交付了履约保证金140492元及第一个月租金及物业管理费81576元，并开始电影院装修方案的审批工作。被告迟迟未进行商铺改建电影院的结构加固工作，未交付商铺给原告使用。原告为此项目支付了建设工程设计、消防设计等费用470000元。2013年12月2日，被告向法院起诉原告，要求解除双方所签订的租赁合同等。被告单方面要求解除合同，应当按双倍保证金返还给原告，并退还原告已预缴的第一个月的租金及费用，并赔偿原告的所有经济损失，逾期退款的，还应按每日0.05%支付违约金。为此原告向法院起诉，请求判令：一、被告向原告双倍返还履约保证金280984元及违约金（违约金按每日需退还款项总额的0.05%计算，自2012年6月1日起至履行完毕之日止）；二、被告向原告返还预缴的租金及费用81576元及违约金（违约金按每日需退还款项总额的0.05%计算，自2012年7月10日起至履行完毕之日止）；三、被告向原告赔偿经济损失470000元及违约金（违约金按每日需退还款项总额的0.05%计算，自起诉之日起至履行完毕之日止）；四、被告承担诉讼费用。
原告唐人轩公司对其主张提供以下主要证据：1.商铺租赁合同；2.建设工程消防设计审核意见书；3.银联刷卡单、POS结算表；4.三宝公司收据；5.地方税收通用发票（电子-
单联）；6.建设银行电子汇划收款回单；7.地税发票；8.消防工程安装合同；9.建设工程设计合同；10.收据；11.（2014）中一法坦民一初字第95号民事判决书；12.（2014）中中法民一终字第1342号民事判决书。
被告三宝公司辩称：一、被告已经向原告交付涉案商铺，另案（2014）中中法民一终字第1342号终审判决在认定涉案商铺是否交付的事实方面存在严重的错误，被告已经就该判决向广东省高级人民法院申请再审，广东高院也已经受理了被告的申请。具体理由如下：1.在双方签订租赁合同和物业合同的当天被告就已经将涉案商铺交付给原告，并有书面的交付确认书。该书面交付确认书虽然在时间上似乎存在不吻合的地方，但是由于双方约定2012年6月15日开始计算租赁期限，开始计算免租期限，所以在5月30日交付的时候就填写了6月15日，这只是为了避免免租期的纠纷；2.涉案商铺一直处于空置状态，出租的目的就是为了收取租金，我方没有理由不交付涉案商铺；3.在合同的履行过程中，由于原告拖欠租金，被告多次向原告发书面的函件要求原告支付租金，自始自终原告从未提出过被告还没有向原告交付商铺，相反，原告在对待拖欠租金的事实上是希望被告继续延长免租期，并减少租金金额。二、本案是因为原告违约反悔说不租赁涉案商铺而导致被告主张解除合同，原告违约的主要原因是坦洲的另外一个电影院同时开张，原告认为环境发生了变化。由于是原告违约，所以其主张的诉讼请求都不应当予以支持。三、假设广东高院的再审没有改变另案（2014）中中法民一终字第1342号在商铺是否交付上面的认定，而本案如对我方提供新的证据不予理会的话，原告的第一和第三项诉讼请求也肯定不能被支持；如果原告不同意解除合同，要求继续履行合同，我方可以继续履行合同，那么另案的判决也不会判解除合同，这充分说明合同解除是双方一致的意思表示，不属于单方解除。四、对于赔偿损失的问题：1.被告不构成违约，即便是认定被告没有交付，也不能认定被告构成违约；2.如果原告认为被告没有向其交付商铺，在这种情况下，原告应当催促被告交付商铺来消除不稳定的状态，但原告从来没有向被告提出交付商铺，原告认为被告违约，没有交付商铺的情况下支付一些费用，这是属于扩大损失，故不应当被支持；3.即便被告没有交付商铺，也与原告后来所谓支出的一些费用没有因果关系。
被告三宝公司就其辩解提供的主要证据有：1.世纪银星商业中心商铺租赁合同；2.世纪银星商业中心物业管理合同；3.企业机读档案登记资料；4.租赁商铺现状照片；5.关于我司承租世纪银星广场物业消防改造文件相关事宜；6.关于我司要求重新签订合同的相关事宜；7.关于重新签订合同及租赁合同相关事宜的复函；8.关于商业A区三层影楼加固的有关事宜；9.结构荷载复核委托合同；10.三层楼面改造加固设计委托合同；11.商业A区电影院加固工程报价单；12.商业A区三层加固会议记要；13.付款单据及发票；14.山公I消审（2012）第0011号2“关于不同意中山市唐人轩电影院管理有限公司唐人轩电影院装修工程建筑工程消防设计的审核意见”；15.山公I消审（2012）第0019号“关于同意中山市唐人轩电影院管理有限公司唐人轩电影院装修工程建筑工程消防设计的审核意见”；16.山公I消审（2013）第0002号“关于不同意中山市唐人轩电影院管理有限公司唐人轩电影院装修工程建筑工程消防设计的审核意见”；17.报消防局防火设计总图（第二次、第三次）；18.商业A区首层布置图；19.关联商铺的房产所有权证；20.关于消防验收设计图纸审核事宜的函；21.工作联系函；22.通知；23.《建筑设计防火规范》第5.3.17.5；24.工作联系函（2012年6月7日）；25.对外联络函（2012年7月16日）；26.对外联络函（2012年8月15日）；27.工作联系函（2012年9月6日）；28.关于唐人轩电影院装修消防设计事宜的会议纪要及会议签到表；29.商业A区三层加固会议记要、会议签到表；30.关于租赁合同方面相关事宜的函；31.对外联络函（被告2012年11月30日收）；32.对外联络函（2012年12月10日）；33.关于重新签订合同及租赁合作相关事宜的复函、前台收发文登记表；34.关于消防验收设计图纸审核事宜的函、EMS邮寄凭证；35.工作联系函、顺丰快递邮寄凭证；36.通知；37.申诉、申请再审材料目录、民事申请再审案件受理通知书。
经审理查明：唐人轩公司与三宝公司因租赁合同纠纷，三宝公司向本院起诉唐人轩公司，请求判令：1.唐人轩公司支付三宝公司租赁费793371.2元（从2012年6月15日计算到交还商铺之日，暂计算到起诉日）；2.唐人轩公司支付三宝公司委托复核费18000元；3.解除三宝公司与唐人轩公司之间签订的世纪银星商业中心商铺租赁合同；4.唐人轩公司交还承租的商铺；5.唐人轩公司自拖欠租金之日向三宝公司支付违约金（以拖欠租金总额为基数，从2012年6月15日按每日万分之六计算到付清之日止）；6.唐人轩公司承担全部诉讼费用。本院受理后作出（2014）中一法坦民一初字第95号民事判决，判令解除三宝公司与唐人轩公司签订的世纪银星商业中心商铺租赁合同，驳回三宝公司的其他诉讼请求。三宝公司不服判决，提起上诉。广东省中山市中级人民法院受理后作出（2014）中中法民一终字第1342号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述终审判决已于2015年4月23日发生法律效力。
上述生效判决查明：2012年5月30日，三宝公司（甲方）与唐人轩公司（乙方）签订世纪银星商业中心商铺租赁合同。合同约定：“甲方同意出租给乙方，乙方同意向甲方承租的商铺位于：中山市坦洲镇南坦路262号世纪银星商业中心A区三楼一部分商铺。本合同签订前，双方确认商铺的建筑面积为2266㎡；乙方承租商铺之用途为商业用途，经营项目为电影城。第3条装修：3.1乙方的装修设计方案必须符合国家及中山市相关的法律法规以及规范要求，并经消防及设计院等相关部门和甲方书面批准后方可对租赁商铺进行装修。……3.6双方同意租赁商铺将在2012年10月15日起开始营业，乙方可提前开业。甲方应于2012年6月15日按本合同要求将租赁商铺交付乙方（交接日误差不能大于1天）；优惠免租期由2012年6月15日起至2012年11月15日止，优惠免租期内乙方只需缴纳物业管理费、水电费，无需缴纳租金及设备使用费。乙方从交接日起即可开始进行开业准备，因乙方原因没有按本合同约定的时间开门营业或中途关停业的，均视为乙方违约，乙方应向甲方支付1000元人民币/天作为经济赔偿。（如因乙方消防验收原因，影响开业时间，则不受此条款限制）乙方必须自交接日起30天内开始进行装修，乙方没有按本合同约定的时间表开始装修的，视为乙方违约，则甲方有权取消上述优惠免租期的免租优惠（即乙方在上述优惠免租期内也应支付租金及设备使用费）。3.4在租赁商铺正式移交时，甲乙双方或物业管理公司代表甲方与乙方签订移交确认书作为租赁物业移交凭证，移交确认书是本合同的组成部分。第4条租赁期限：4.1甲乙双方约定上述商铺的租赁期限从2012年6月15日起至2019年9月30日止；合计87个月零16天。第5条应缴租金及费用及支付、计算方式：5.1商铺的租金及费用：商铺租金按本合同约定的商铺建筑面积13元人民币/月/㎡计算，设备使用费按本合同约定的商铺建筑面积13元人民币/月/㎡计算，管理费按本合同约定的商铺建筑面积5元人民币/月/㎡计算，合计31元人民币/月/㎡；从第二年开始租金及设备使用费每年在前一年租金及设备使用费的基础上递增3%。5.1.3乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金及费用。如逾期，甲方以拖欠总额每日0.06%按逾期日累计向乙方收取违约金。5.3租赁保证金：本合同签署之日，乙方须向甲方一次性支付相等于两个月的租金及费用即人民币140492元作为本合同的履约保证金，同时乙方必须交付第一个月租金及费用70246元。因不可抗力因素导致乙方于租赁商铺交付之前单方解除合同，则甲方应不计息退还乙方已支付的保证金；非因上述情形乙方于租赁商铺交付之前提出单方解除合同，甲方不予退还乙方已支付的保证金。因不可抗力因素导致甲方于租赁商铺交付之前单方解除合同，则甲方应不计息向乙方退还已支付的保证金；非因上述情形甲方于租赁商铺交付之前提出单方解除合同，甲方按双倍保证金返还给乙方。除此之外，乙方不再向甲方索要任何赔偿。第9条违约：9.6若乙方有下列行为之一的：……（3）拖欠租金、设备使用费、管理费、水电费等费用或拖欠滞纳金（违约金）超过15天；……则甲方有权单独使用或同时采用以下方式处理①单方面终止本合同，收回商铺而无需对乙方做出任何补偿；②没收乙方支付的保证金；③乙方必须清缴使用商铺而产生的所有费用以及违约金（滞纳金）；④乙方的行为给甲方造成损失的，乙方仍需承担赔偿责任；⑤甲方有权停止向乙方供水供电。第22条特别约定：22.1本合同签署后10日内，乙方出资委托世纪银星商业中心原设计单位广州大学建筑设计研究院对承租商铺改建为电影院进行结构验算。若结构验算报告的结论为承租商铺可以改建为电影院，则乙方按结构验算报告的要求进行装修设计；若结构验算报告的结论为承租商铺改建为电影院须进行结构加固，则由甲方委托有关单位进行结构加固，加固费用由乙方承担（甲方委托有关单位进行结构加固前，乙方向甲方预付加固费用）；若结构验算报告的结论为承租商铺不可改建为电影院，则甲乙双方解除合同，甲方将收取乙方的款项无息退还给乙方。”同日，双方签订物业服务合同，……合同签订当天，唐人轩公司如约向三宝公司支付租赁保证金140492元及第一个月租金58916元、2012年6月15至7月14日管理费11330元，共计210738元。2012年7月7日，唐燕向中山市佳和物业管理有限公司（以下简称佳和物业公司）电子汇划5月18日至6月18日物业管理费11330元。
上述生效判决认为：三宝公司未能交付商铺违反合同约定，故其主张的租金、违约金、交还商铺、18000元结构核载复核费，均没有事实依据，本院不予支持。三宝公司主张解除合同，诉讼中，唐人轩公司亦同意解除合同，综合双方履行合同的实际情况，本院支持三宝公司解除合同的诉求。
世纪银星商业中心商铺租赁合同第5.3条还约定：在租赁合同终止并结清乙方应缴租金及费用后十天内甲方应将租赁合同保证金无息退还给乙方。如逾期退还，从逾期第二日起，每逾期一日甲方应按需退还款项的0.05%向乙方偿付违约金。
唐人轩公司于2014年6月20日向本院起诉，主张前述实体权利。
另查：庭审中，经法庭释明应选择适用违约金与定金条款，唐人轩公司选择适用定金条款。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。三宝公司与唐人轩公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。根据生效判决认定，三宝公司未能交付商铺违反合同约定，故三宝公司应当承担违约责任。唐人轩公司主张三宝公司双倍返还履约保证金，并赔偿损失470000元，其中双倍返还履约保证金系定金条款，赔偿损失属于违约金条款。唐人轩公司选择适用定金条款，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，本院予以支持，三宝公司应当双倍返还定金共280984元。根据租赁合同约定，在合同终止并结清后十天内，三宝公司应将租赁合同保证金无息退还给唐人轩公司，上述判决已于2015年4月23日发生法律效力，由于三宝公司未能在十天内返还保证金，故应从2015年5月4日起，以280984元为基数，按每日0.05%的标准计付违约金至清偿之日止。至于赔偿损失470000元属于违约金的范畴，唐人轩公司不能同时主张，故本院不予支持。因三宝公司并未交付商铺给唐人轩公司使用，故唐人轩公司支付的租金及管理费合计81576元，三宝公司应于合同解除后的合理期限内返还。由于合同并未约定逾期还款违约金，故逾期还款违约金应从2015年5月4日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、被告中山市三宝房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告宜春市唐人轩电影有限公司双倍返还定金共280984元及逾期付款违约金（从2015年5月4日起，以280984元为基数，按每日0.05%的标准计至清偿之日止）；
二、被告中山市三宝房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告宜春市唐人轩电影有限公司返还租金及管理费合计81576元及逾期付款违约金（从2015年5月4日起，以81576元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；
三、驳回原告宜春市唐人轩电影有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12126元（原告已预交），由原告宜春市唐人轩电影有限公司负担6845元，被告中山市三宝房地产有限公司负担5281元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 罗晓冰
审 判 员 陈 睿
人民陪审员 李嘉宝
二〇一五年十月十三日
书 记 员 孙 萌
杨万红
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