江西省武宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0423民初1199号
原告(执行案外人)：聂初炎，男，1981年10月1日出生，汉族，江西省武宁县人，务工，住武宁县。
委托代理人:聂文虎，江西修江律师事务所律师。
委托代理人:夏福星，江西修江律师事务所律师。
被告（申请执行人）：盛维礼，男，1961年12月18日出生，汉族，江西省武宁县人，务农，住武宁县。
被告（被执行人）：黄嘉骝，男，1973年6月14日出生，汉族，江西省武宁县人，职工，住武宁县。
原告聂初炎与被告盛维礼、黄嘉骝案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理，依法适用普通程序，于2017年8月21日、8月24日、9月4日三次公开开庭进行了审理。原告聂初炎及其委托代理人夏福星，被告盛维礼到庭参加诉讼，被告黄嘉骝经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告聂初炎向本院提出诉讼请求：1.要求法院判决对原告所有的位于武宁县××××室房屋（房产证号为武房权证新宁字第××号）排除强制执行，并解除查封扣押；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月30日，原告与被告黄嘉骝及其妻子邓琳签订《关于出售竹岭村四区24幢402房屋协议》1份，被告黄嘉骝将其位于武宁县××××室房屋以总价款220000元出售给原告。原告于签订协议后支付被告黄嘉骝40000元，另为被告黄嘉骝偿还银行抵押担保贷款本息180000元，后被告黄嘉骝即将该抵押房屋房产证、土地使用权证及房屋钥匙交付给原告。2014年10月9日，涉案房屋于本院（2014）武法执字第212号执行案件被首次查封，该房屋未能办理过户登记，被告黄嘉骝长期在外务工并承诺春节回来后协助原告办理房产过户登记，同时原告亦长期在外务工，故未重视房屋过户登记事宜。2012年2月28日，案外人夏水海向被告盛维礼借款50000元，被告黄嘉骝为该借款提供担保，该案经法院判决被告黄嘉骝承担连带还款责任，后该案进入执行程序，本院于2015年12月14日（具体查封日期为2015年12月16日）对涉案房产再次做出查封，从而导致原告无法办理过户登记。2017年5月17日，原告对该查封决定提出执行异议，本院于2017年6月7日做出（2017）赣0423执异9号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服该执行裁定，故向本院提出案外人执行异议之诉。
被告盛维礼辩称,被告黄嘉骝于执行阶段将借款本息清偿后，房屋的查封才能解除，同时本案房屋出售协议系发生法院查封之后。
被告黄嘉骝未答辩。
为了证明自己的主张，原告提交了本院（2017）赣0423执异号执行裁定书、本院审结报告、《关于出售竹岭村四区24幢402房屋协议》、江西省农村信用社综合凭证及贷款本金利息收回凭证、房产证（附钥匙）、叶祥瑜出具证明各1份及申请证人黄某、熊某、徐某出庭作证，上述证据以证明涉案房屋于2011年4月27日在武宁农村信用办理社抵押贷款140000元，原告与被告黄嘉骝及其妻子邓琳于2014年9月30日签订《关于出售竹岭村四区24幢402房屋协议》，并约定房屋售价为220000元，原告以现金方式给付了购房款40000元，还替被告黄嘉骝偿还涉案房屋抵押担保贷款本息合计180000元，被告黄嘉骝及其妻子在购房协议上记载购房款已经付清，后被告黄嘉骝将房屋交付原告使用。涉案房屋于2014年10月9日被武宁法院首次查封。2016年2月23日，原告向法院起诉被告黄嘉骝及其妻子邓琳要求办理涉案房屋权属登记事宜，但因被告无法送达而向法院申请撤诉。经质证，被告盛维礼对银行抵押贷款事宜不清楚，并认为本案房屋买卖如发生法院查封之前，法院不可能进行查封，同时证人黄某、熊某与原告存在亲属利害关系。经认证，对本案涉及售房协议是否存在排除房屋查封强制执行的事由，本院将在判决主文中予以综合评定。
本院经审理认定事实如下：聂初炎妻子邓六清（现已去世）系案外人邓琳妹妹，被告黄嘉骝与邓琳系夫妻关系。2014年9月30日，聂初炎及邓六清与黄嘉骝及邓琳签订《关于出售竹岭村四区24幢402房屋协议》1份，约定由黄嘉骝将其位于武宁县××××室房屋以总价款220000元出售给聂初炎。2014年10月9日，涉案房屋于本院（2014）武法执字第212号执行案件首次查封，该案据以执行盛维礼诉马先荣、黄嘉骝民间借贷纠纷另一案件。2012年2月28日，被告黄嘉骝为案外人夏水海向被告盛维礼的50000元借款提供担保，该案经法院判决被告黄嘉骝承担连带还款责任，后该案进入执行程序，本院于2015年12月14日对涉案房产再次做出查封。2017年5月17日，原告对该查封决定提出执行异议，本院于2017年6月7日做出（2017）赣0423执异9号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服该执行裁定，故向本院提出案外人执行异议之诉。
另查，涉案房屋于2011年4月27日在武宁县农村信用联社朝阳信用社抵押贷款140000元。武房权证新宁字第××号房产证载明黄嘉骝系涉案房屋所有权人。
本院认为，本案执行异议之诉的关键是审查购房者聂初炎享有的实体权利是否足以阻却执行措施。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定：案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。案外人聂初炎是否为涉案房屋的权利人，其应当就此负有举证义务。本案涉案房产至今仍登记在黄嘉骝名下，聂初炎及其妻子邓六清（现已去世）与黄嘉骝及其妻子邓琳于2014年9月30日虽签订关于出售竹岭村四区24幢402房协议并约定：“竹岭村四区24幢402房原产权为黄嘉骝所有，现本人自愿以贰拾贰万元出售给聂初炎、邓六清夫妇，现聂初炎、邓六清夫妇买房房款已付清，因黄嘉骝工作原因，暂不能亲临现场进行过户手续，经协议，黄嘉骝、邓琳夫妇与聂初炎、邓六清夫妇约好近年春节期假来办理号房产过户手续。”但该售房协议就房款已付清与原告陈述其于签订协议时仅支付40000元的事实不符。武宁县信用社（农商银行）于2014年10月8日出具贷款本金利息收回凭证载明上次结欠本金140000元、本次归还利息41741.39元及本次归还本息合计180000元。以及证人徐某关于“盛维礼与其存在姻亲关系，黄嘉骝系其非常好的朋友，黄嘉骝先前在武宁信用社信用贷款50000元，后借用其名字在信用社贷款140000元，并用黄嘉骝所有的房屋抵押，后因黄嘉骝在外负较多债务，同时信用社抵押贷款140000元已到期并经银行电话告知将要诉诸法院。后经协商，黄嘉骝将涉案抵押房屋转卖给聂初炎、邓六清，聂初炎除了给付黄嘉骝40000元外，还替黄嘉骝在信用社偿还了该抵押贷款本金利息合计180000余元，还款时黄嘉骝、聂初炎均在场。偿还信用社贷款本息后，次日去房产局准备过户给聂初炎，但该房屋已被法院查封”出庭作证的陈述。从情理上分析，证人徐某既是涉案房地抵押贷款的借款人，又与盛维礼存在姻亲关系及与黄嘉骝存在朋友关系，其身份使得其证言具有可信度比证人黄某、熊某要高。又因证人黄某（即当时黄嘉骝、聂初炎的岳母）陈述该售房协议在银行签订，并结合聂初炎就涉案房产证由黄嘉骝向其交付占有的举证，故黄嘉骝因工作原因不能亲临现场办理房产变更登记其事由不合情理。
另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。根据上述的规定，聂初炎是否在法院查封前合法占有了诉争房产。聂初炎关于“付清购房款后，黄嘉骝将房产证及钥匙交给其实际占有”的诉称，这与证人徐某关于“黄嘉骝将涉案房屋出售给聂初炎后，黄嘉骝并未搬出该房屋”陈述有冲突，本院认为聂初炎于涉案房屋查封前已合法占有房屋其依据不足。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，对于自协议签订之日至房产被查封之日未办理房屋过户手续事宜，聂初炎并未向法院出示任何申请办理涉案房产登记过户手续的凭证，且未举证证明系因客观障碍所致，存在主观过错。法院在此情况下查封涉案房产合法有据，对原告诉请排除对执行标的查封冻结的请求，本院不予以支持。被告黄嘉骝经本院合法传唤拒不到庭，应视为其放弃自己的诉讼权利，依法承担不到庭的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于使用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
驳回原告聂初炎的诉讼请求。
案件受理费4600元，由原告聂初炎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 刘 宏
审判员 付 强
审判员 淦作燕
二〇一七年九月十八日
书记员 熊 琪