北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）通民初字第13197号
原告（反诉被告）汉庭（天津）投资咨询有限公司，住所地天津经济技术开发区捷达路5号。
法定代表人何晖，经理。
委托代理人李法宝，北京市仁人德赛律师事务所律师。
委托代理人朱莉莉，北京市仁人德赛律师事务所律师。
被告（反诉原告）宝蓝物业服务股份有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17楼451房间。
法定代表人凡学兵，董事长。
委托代理人王振中，男，1979年5月23日出生。
委托代理人陈浠，北京渡象律师事务所律师。
原告（反诉被告）汉庭（天津）投资咨询有限公司（以下简称汉庭公司）诉被告（反诉原告）宝蓝物业服务股份有限公司（以下简称宝蓝物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汉庭公司的委托代理人李法宝、朱莉莉，被告宝蓝物业的委托代理人王振中、陈浠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉庭公司诉称：2011年10月19日，原、被告双方就租赁通州区云景东路1号，园景阁商业公建综合楼A段（即园景国际大厦A座）23层至26层及一层大堂部分空间事宜签订了《房屋租赁合同》，之后双方又于2012年5月22日签订了《〈房屋租赁合同〉有关施工及免租期事宜的补充协议》。原告租赁被告上述房屋用于酒店管理、住宿及相关配套使用，租赁期限为15年。合同签订后，原告及时、完全履行了《房屋租赁合同》中约定的义务，向被告支付了保证金617000元和首年租金3700000元。然而，被告提供给原告的租赁房屋产权证性质为公寓，导致原告无法办理消防报建，更无法办理经营酒店所需要的营业执照，原告的租赁目的根本无法实现。并且，被告在租赁合同签订后存在无故阻挠施工致使施工无法进行等其他违约情形。被告的上述违约行为给原告造成了严重的损失。综上，被告违约事实清楚，故原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉有关施工及免租期事宜的补充协议》已于2012年7月22日解除；2、被告返还原告已支付的全部费用包括一年的租金及保证金共计4317000元；3、被告向原告支付违约金，即半年的租金1850000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
针对被告提出的反诉，原告答辩如下：一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《﹤房屋租赁合同﹥有关施工及免租期事宜的补充协议》已经依法解除。根据合同法第94条的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”，被告承诺租赁给原告的标的物园景阁商业公建综合楼A段的部分，实际上标的物的房屋使用性质为公寓，无法通过正常合法途径办理相关全部消防报建等审批文件。被告的上述违约行为致使不能实现合同目的，原告有权行使法定单方解除合同的权利。2012年7月16日，原告以国内特快专递的方式向被告寄送《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，并已送达被告。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已经依法解除。二、被告提出的原告自合同履行伊始，即肆意违约，完全不顾楼宇的建筑安全进行拆卸、毁损等，才是真正地混淆视听，刻意回避双方争议的焦点。1、被告故意虚假陈述、隐瞒房屋使用性质，在双方签订《房屋租赁合同》时及原告投入大量资金、人力、时间进行装修改造时，均未向原告告知房屋的实际使用性质。原告基于对被告的充分信任，及时、完全履行了支付保证金和首年租金的合同义务。当原告得知出租标的物为公寓，并不是被告声称和承诺的商业公建项目，原告陷入进退两难的被动地步。迫于投入成本压力，才不得不就办理完成房产证中记载的房屋使用性质问题与被告签订《补充协议》。然而，原告的忍让，并没有换来被告的诚信履约。原告无法容忍被告实施的违法、违规操作行为。原告与被告双方争议的焦点是房屋使用性质导致的合同目的已根本不能实现。2、被告在合同履行过程中，存在不诚信行为。被告明知原告租赁标的物的目的及用途是进行酒店经营，却未向原告告知真实的房屋使用性质，并且向原告提供有关文件时，也存在遮遮掩掩，直至原告诉至法院，才发现被告提供给原告的房产证复印件也不是真正的租赁标的物的权属证书。被告的种种不诚信行为，恶意的隐瞒了影响原告与之签订房屋租赁合同的关键事实。被告应该就其违约行为，承担法律责任。三、原告对标的物按照酒店标准进行必要的装修改造，是正常的履约行为，被告应当遵循诚实信用原则。本案中，被告既然明知原告租赁标的物用于酒店经营，就应当承担配合原告按照酒店标准对标的物进行装修改造的义务。被告不能既想把标的物租赁出去，收取原告的高额租金，又不想原告按照约定使用标的物。被告应当遵循诚实信用原则，恪守诺言、讲究信用，在自己获得租金利益的同时应充分尊重原告的利益，不得滥用权利，恶意阻挠原告施工。被告在反诉状中提及原告为了商业利益最大化，擅自在其承租的楼层间的顶板中大量打孔。原告对此不予认同。“商业利益最大化”本身是一个褒义词，是每一个企业商业模式运作的终极目标。被告也时时刻刻在追求着商业利益最大化。原告对标的物的装修改造，是为实现使用目的，尊重合同约定，按照国家有关建筑施工规定进行的必要的改造。被告应当秉承商业道德，积极配合原告，切实履行相关合同义务，而不是获得利益的同时，恶意阻挠原告正常的履约行为。四、原告对合同的解除不存在任何过错，对前期装修改造引起的标的物的变化，原告不承担恢复原状的义务。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，被告在双方签订的《房屋租赁合同》前存在故意虚假陈述，声称所出租的标的物为商业公建项目，并且在明知原告租赁房屋用于经营酒店的情况下，骗取原告与之签订《房屋租赁合同》。因为房屋使用性质的问题，原告无法按照合同途径、合法手段办理消防报建等手续，合同目的根本无法实现。原告基于对被告的信任，积极投入资金、人力、时间等对标的物进行装修改造，现在因为被告的不诚信行为，这些投入都付之东流。原告对《房屋租赁合同》的解除不存在任何过错，对履行合同进行的前期装修改造引起的标的物的变化，原告不应承担恢复原状的义务。五、原告对合同的解除不存在过错，不承担向被告支付无偿占用租赁物期间损失的义务。双方在《房屋租赁合同》有关施工及免租期事宜的补充协议中第9条约定基于被告实际交房日为2011年11月6日，免租期变更为2011年11月6日至2012年3月5日及2013年3月6日至2013年6月30日，即便按照双方协议的约定，原告也不承担向被告支付无偿占用租赁期间损失的义务。综上所述，被告通过欺诈手段骗取原告的信任，在原告支付保证金及租金，投入部分资金及大量时间、人力成本，按照约定履行合同义务后，又逼迫原告配合实施违法、违规操作行为。被告的违约行为已经违背了经济交往中必须遵循的诚实信用、平等互利的原则，望法院支持原告的诉讼请求，以维护法律的公正和交易的安全。不同意被告的反诉请求。
被告宝蓝物业辩称：一、关于本案的两个重要事实。1、对涉案房产性质，原告签约时系明知。在原告自己向法庭提供的关于被告与涉案房产的产权人签署的合同中已明确载明，涉案房产性质为公寓。对此，原告在法庭上解释称，该份文件系在原告与被告发生本案争议后，从被告人员手中取得，明显牵强，不符合常理。其无非是为了混淆视听，规避责任。事实情况是，原告作为国内领先的经济型连锁酒店经营企业，有着自身专业的内部风控机构，与被告签署涉案合同前，要求审核被告的出租权利及房屋本身的情况，在此情况下，为了促成交易，被告如实向其提供了包括上述与业主的合同在内的相关资料。原告的前述“解释”完全是对事实的编造。更为重要的是，本案的另一份证据，双方所签署的租赁合同中的附件5，也已明确载明了涉案房产土地的性质。原告在本案中为了逃避责任，声称签约前其对房屋的规划用途不知晓，完全是对事实的狡辩，是不能成立的。2、涉案房屋被告已交付给了原告，但原告至今未予交还。涉案租赁房屋面积达数千平方米，涉及设备、设施众多，且租期长达15年。期间将会涉及到对租赁物的使用保养、维修、装修等众多繁杂事务，故双方在签约后，对租赁物进行了正式交接，并签署了相关文件。对此被告已向法庭提交了交接记录。同时，双方在此后签署补充协议时，也在第9条对交接事宜进行了确认。但对在包括本案多次庭审及双方直接沟通过程中，被告反复多次提出的交还租赁物要求，原告却置若罔闻，至今未予交还。二、关于原告的诉讼请求。1、根据原告庭审陈述及双方所签署的补充协议，原告的诉讼请求第2项中涉及的370万元资金性质系2012年3月6日至2013年3月5日期间的房屋租金。如法庭确认原告关于双方合同于2012年7月22日解除之主张成立，则依法其应于合同解除后将涉案房屋交还被告。因合同解除而造成的各方损失应限于2012年7月22日以前。但依据本案证据及事实，2012年7月22日至今租赁物一直被原告占用，未向被告交还。对其无合法理由在2012年7月22日至2013年3月5日期间占用租赁物的行为，其应依法参照租金标准承担房屋占用费用。故其无权索还此期间的房屋租金。2、虽然被告为商业物业运营商，但原告为国内领先的专业的连锁酒店运营企业，在对酒店经营所需房屋的要求认知上，其比被告更具专业知识。根据本案事实，其在签约前即对涉案房屋的性质有全面准确的了解，故本案所涉合同如确因房屋性质问题无法实现原告之签约目的而需解除，原告亦应承担主要责任。3、本案中双方所签合同10.1条约定的6个月的违约金适用前提是被告无合法权利将租赁物出租给原告。而本案查明之事实，被告出租涉案租赁物已取得了房屋权利人合法授权，不存在无合法权利问题。且本案的争议点是是否存在合同目的无法实现之情况，与出租权无关。故原告无权以此为依据，要求被告支付6个月的违约金。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
在履约的过程中，原告存在严重的违约行为，现被告提起反诉。事实与理由：原告就承租其本诉所述房屋事宜与被告签署了租赁合同。该租赁合同对租赁物、租金、装修改造等事宜进行约定。但原告自该合同履行伊始，即肆意违约，完全不顾租赁物所在楼宇的建筑安全，将其所承租的楼层中的隔断墙、排水系统、排气风道、楼板内埋设的电线乃至消防系统等重要设施设备拆卸、毁损。而更为严重的是，其为了商业利益最大化，还擅自在其承租的楼层间的楼层顶板中集中打孔，致该楼宇出现了严重的结构性安全隐患。在多次沟通、劝阻无效的情况下，被告于2012年4月26日向其正式致函，要求其纠正违约行为，恢复租赁物原状并赔偿被告的损失。但原告对此置若罔闻。在上述问题尚未解决的情况下，现原告又突然以所谓房屋规划用途问题为由，提起本案本诉，显然是在混淆视听，意图逃避责任。综上，被告依法提起反诉，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及全部补充协议；2、原告将其违约进行装修改造的租赁物恢复原状并交还房屋；3、原告向被告赔偿其于2011年11月6日至2012年3月5日期间无偿占用租赁物所造成的损失123.33万元。
经审理查明：2011年9月，北京景欣世纪房地产开发有限公司（出租方、甲方）与北京九州天昱投资开发有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于北京市通州区云景东路1号，园景阁商业公建综合楼（即园景国际大厦）A段首层大堂（含圆弧）及7至26层及设备层（不含2-6层）；租赁房屋建筑面积约23808平方米；乙方租赁房屋可以自用或分租的方式转租、联营等，用于开设写字楼、酒店等各类商业经营活动；租赁期限自2012年3月10日至2032年3月9日止，2011年9月10日至2012年3月9日为装修免租期，在此免租期内甲方不收取租金，其他费用不减免；交租金日期自2012年3月10日起至2032年3月9日止；该房屋第一至三租金年度（即2012年3月10日至2015年3月9日）租金每天每平米1.4元；6.7条明确约定租赁房屋产权为公寓；该合同对其他事项亦进行约定。
2011年9月19日，北京景欣世纪房地产开发有限公司向北京九州天昱投资开发有限公司出具《租赁房屋经营及物业管理授权委托书》，载明：兹授权北京九州天昱投资开发有限公司对北京市通州区云景东路1号园景阁商业公建综合楼（即园景国际大厦）独立进行经营及物业管理。依据双方签订的《房屋租赁合同》，北京九州天昱投资开发有限公司有权对外签订经营协议及租赁协议。授权期限自即日起至2032年3月31日止。
另查：2011年10月19日，北京九州天昱投资开发有限公司（出租方，甲方）与汉庭公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的标的物为位于通州区云景东路1号，园景阁商业公建综合楼A段，即园景国际大厦A座23层至26层及一层大堂部分空间；甲方作为该标的物的合法转租人与乙方建立租赁关系，标的物及附属设施情况、相关施工约定见附件二，甲方交付标的物时，双方签署交房单，确认标的物现状，该交房单作为甲方交付标的物及乙方交还标的物时的依据；合同签订时，甲方出租的标的物没有办理产权证，甲方承诺自收到乙方61.7万元保证金后尽快与产权人沟通办理产权证，并协助乙方在标的物中注册分公司（分公司经营范围限定于酒店管理、住宿及其他相关配套服务），若因该标的物没有产权证，导致乙方无法注册分公司或无法通过消防验收，免租期相应顺延直到乙方办理完成上述证照为止，若本合同签订满半年上述瑕疵仍未消除，双方均有权解除合同，要求甲方归还乙方已经支付的所有租金及费用，并赔偿由此造成的包括但不限于装修投入、人员投入等各项乙方损失，乙方解除权形成之日起三个月，如乙方未行使该解除权，则视为乙方放弃行使权；租赁用途经甲乙双方同意，租赁该标的物作为酒店及相关配套使用，并遵守国家和标的物所在地有关标的物使用和管理的规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的标的物使用用途；双方约定，甲方于2011年10月20日（交房日）前向乙方交付该标的物，该标的物租赁期自2011年10月20日（起租日）起至2026年10月19日止共计15年，甲方给予乙方免租金装修期为4个月，并置于合同期末，即自2026年6月20日起至2026年10月19日止；租金、支付方式和期限，甲、乙双方约定，自2011年10月20日（起租日）起，前三个租赁年度租赁范围租金不变，租赁为每年370万元，第四个租赁年度（2014年10月20日）开始租金在上一年的基础上递增6%，为每年392.2万元，在之后每三年递增6%；在签订本合同后第二天，乙方支付保证金61.7万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，上述保证金中的30.9万元转为合同期第二年的首期租金的一部分，余额30.8万元，在本合同履行期限届满或本合同依法或依约定解除后，乙方如无上述保证金担保范围内的欠费，甲方应在乙方依约办理完交接手续并结清相关费用后10日内向乙方无息返还；乙方办理消防、环保、工商等相关营业手续时，甲方应提供有关下述资料：建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程消防验收意见书、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表；乙方返还标的物应符合正常使用的状态；本合同签订后，非本合同约定的情况下，若甲方单方变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向乙方提出，经乙方同意且向乙方承担当年标的物6个月租金的违约金和赔偿金后方可解除合同；本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方单方变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，经甲方同意且并向甲方承担相当于当年标的物6个月租金的违约金后方可解除合同，若乙方单方解除合同的，甲方有权选择是否要求乙方保留乙方对标的物所做的不可分离的固定装修，若乙方的赔偿不足以弥补甲方损失的，乙方应当赔偿甲方损失；违约责任，因甲方产权纠纷及债务纠纷等情况的，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿，如甲方无合法权利将标的物出租给乙方，造成乙方无法经营的，乙方有权解除合同，并要求甲方承担相当于本合同当年6个月的违约金。本合同所有书面通知均须以书面方式送达到甲乙双方联系地址，任何一方变更联系地址须以书面方式通知对方；合同附件4为甲方加盖公章的产权方向甲方出具的出租本标的物的授权书；合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，双方依约履行合同。2011年10月20日，汉庭星科（上海）酒店管理有限公司向北京九州天昱投资开发有限公司汇款61.7万元。2011年11月16日，汉庭星科（上海）酒店管理有限公司向北京九州天昱投资开发有限公司汇款370万元。经庭审核实，汉庭公司与汉庭星科（上海）酒店管理有限公司系同一股东发起人（股东为：CHINALODGINGGROUP，LIMITED）的关联公司。2011年11月6日，汉庭公司与北京九州天昱投资开发有限公司签订房间交付验收记录表，北京九州天昱投资开发有限公司正式将租赁房屋交付汉庭公司。汉庭公司接收租赁房屋后，即开始进行内部装修。2011年11月30日，北京九州天昱投资开发有限公司“以汉庭公司未经其书面同意，随意在承租区域内进行装修施工，违法双方签订的租赁合同”为由，向北京市中信公证处申请证据保全。
2011年12月26日，北京九州天昱投资开发有限公司经北京市工商行政管理局核准，名称变更为宝蓝物业服务股份有限公司。2011年12月23日，北京景欣世纪房地产开发有限公司取得通州区云景北里52号楼的房屋所有权证，载明房屋性质为商品房，规划用途为单宿、公寓，总层数26（﹣3）层，建筑面积22603.26平方米。2012年1月10日，汉庭公司成立汉庭（天津）投资咨询有限公司北京云景东路分公司，企业营业执照载明住所地为北京市通州区云景东路园景阁商业楼A座23层2305室；经营范围为投资咨询，酒店管理。
再查：2012年4月26日，宝蓝物业以“未经许可，擅自对租赁物进行了拆除墙体及相关设施设备，在部分楼层之间打穿了若干管道孔洞等对租赁物的装修改造行为，严重破坏了租赁物的结构及原貌，属于严重违法违约行为”为由向汉庭公司邮寄《关于贵方违反﹤房屋租赁合同﹥的告知函》，并经北京市中信公证处公证。
2012年5月22日，宝蓝物业（甲方）与汉庭公司（乙方）签订《﹤房屋租赁合同﹥有关施工及免租期事宜的补充协议》，约定：甲乙双方就位于北京市通州区云景北里52号楼（房屋租赁合同中的地址为：通州区云景东路1号，园景阁商业公建综合楼A段，即园景国际大厦A座）中的部分房屋签订了《房屋租赁合同》，乙方向甲方承租了该物业。该物业已取得房产证且乙方取得营业执照后因施工及证照问题，现经双方协商达成如下协议：本补充协议签订时，由于办理完成的房产证中记载的房屋使用性质，为了确保此项目能够拿到消防开业手续，甲乙双方协商后达成一致：乙方酒店的消防工程完工由乙方与相关消防公司签署施工协议，由乙方支付施工费，由甲方负责协调该消防公司取得消防开业证书，消防工程完工后，甲方负责协调消防公司与消防审批部门，直至消防开业证书的办理完毕；甲方在接到乙方酒店的装修及消防工程通知后的30个工作日内，需负责协调消防公司办理完成乙方酒店的消防开业证书，逾期未完成的甲方同意以每天2万元的标准给予乙方因延期开业带来的经营损失作为补偿，如果未能在前述期限内取得的前述证书，且逾期90个工作日的，甲、乙双方均有权提出终止双方的《房屋租赁合同》，所有乙方的投入甲方需要给予全额赔偿，并甲方将所有乙方已支付的租金、定金及其他款项全额退回给乙方；乙方酒店经营期间，如相关政府部门以房屋产权性质不合格为由书面要求乙方停业，在乙方向甲方提供相关政府部门的正式书面停业通知且乙方酒店已经实际停业的情况下，对于乙方停业期间的损失，甲方同意停业期间给予每天2万元的经营损失标准补偿，乙方向政府部门交纳的罚款由甲方承担，同时，甲方应积极协调恢复乙方正常经营，若乙方超过30个工作日仍无法恢复经营的，甲、乙双方均可解除《房屋租赁合同》，甲方应按《房屋租赁合同》承担相应违约责任；有关原《房屋租赁合同》约定的免租期及乙方已经预付的首年租金的有关期间，变更如下：双方一致确认因客观原因甲方实际交房日为2011年11月6日，对于实际交房日与原《房屋租赁合同》不一致的问题，双方互不追究对方任何违约责任，免租期变更为2011年11月6日至2012年3月5日及2013年3月6日至2013年6月30日，乙方已按原《房屋租赁合同》支付的2011年10月20日至2012年10月19日期间的房屋租金370万元变更为2012年3月6日至2013年3月5日期间的租金，自2013年7月1日起，乙方按照原合同约定的金额向甲方支付第二年房屋租金；补充协议对其他事项进行了约定。
2012年7月12日，汉庭公司以“出租房屋用途为公寓，至今无法办理消防报建，无法办理酒店经营所必需的营业执照，且存在无故阻挠施工致使施工无法进行”为由向宝蓝物业发出解除房屋租赁合同通知书，并经上海市长宁公证处公证。2012年7月22日，宝蓝物业收到解除房屋租赁合同通知书。2012年8月14日，汉庭公司将宝蓝物业诉至本院。
2012年11月26日，汉庭公司申请本院北京市通州区公安消防支队调取相关证据。本院依法向北京市通州区公安消防支队发出协助函。北京市通州区公安消防支队向北京市规划委员会通州分局发出协助函。2013年10月8日，北京市规划委员会通州分局向北京市通州区公安消防支队复函，载明：北京市通州区云景东路1号园景阁商业公建综合楼A段（即园景国际大厦A座）23层至26层房屋，其建设用地规划性质为居住用地，在《北京市城乡土地利用现状分类与规划用地分类对照表（试行）》用途“大类”中已明确该建筑的规划用地大类属于R类。其建设工程规划许可证中建设项目为园景阁商业公建综合楼A段23层至26层房屋使用性质为公寓，不允许经营酒店，也无需重新办理规划手续。2013年10月18日，北京市通州区公安消防支队向本院出具复函，载明：一、关于上述房屋的使用性质，我支队派员到开发商处调取了该建筑的建设工程规划许可证、用地规划许可证、房屋所有权证原件，核实该建筑的使用性质。经核实，该建筑的用地规划许可证注明了属于居住用地，规划许可证附图注明了园景阁商业公建A段（52号楼）7层至26层为公寓、单宿（单宿为7层至11层局部共14户），12层至26层为公寓。二、关于规划用途为公寓，房屋性质为商品房的房屋能否用于经营酒店，能否办理公安部门的相关行政许可的问题，我支队向北京市规划委员会通州分局申请协助，2013年10月8日，北京市规划委员会通州分局给我支队回复意见［规通复函（2013）120号］，明确了该建筑的建设用地规划性质为居住建筑，园景阁商业公建综合楼A段23层至26层房屋使用性质为公寓，不允许经营酒店。三、关于经营酒店需要公安部门授予何种行政许可。酒店属于公众聚集场所，依据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》（公安部令第120号）第八条，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
上述事实，有北京景欣世纪房地产开发有限公司与北京九州天昱投资开发有限公司签订房屋租赁合同、租赁房屋经营及物业管理授权委托书、北京九州天昱投资开发有限公司与汉庭公司签订房屋租赁合同、补充协议、名称变更通知、房屋所有权证、付款回单、资金汇划凭证、解除房屋租赁合同通知书及公证书、企业营业执照、房间交付验收记录表、关于贵方违反房屋租赁合同的告知函及公证书、北京市通州区公安消防支队的复函、现场照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。汉庭公司与宝蓝物业签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。汉庭公司与宝蓝物业均应按照约定履行各自义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。双方签订的租赁合同中明确约定汉庭公司租赁涉案标的物的租赁用途系作为酒店及相关配套使用。根据本案查明的事实，涉案标的物园景阁商业公建A段的建设用地规划性质为居住建筑，该建筑23层至26层房屋使用性质为公寓，不允许经营酒店。故汉庭公司租赁涉案标的物的合同目的已无法实现。宝蓝物业在与涉案标的物产权人北京景欣世纪房地产开发有限公司签订房屋租赁合同时就已经明知该租赁房屋产权为公寓，宝蓝物业未能举证证明其在与汉庭公司签订租赁合同过程中，汉庭公司知悉该情形，故汉庭公司依法取得合同解除权。汉庭公司于2012年7月22日以书面方式通知宝蓝物业解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，符合法律规定。现汉庭公司要求确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉有关施工及免租期事宜的补充协议》已于2012年7月22日解除的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持；对宝蓝物业反诉要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及全部补充协议的诉讼请求，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。汉庭公司已向宝蓝物业支付自2012年3月6日至2013年3月5日期间的房屋租金370万元，现双方签订的租赁合同已于2012年7月22日解除，故宝蓝物业应当退还汉庭公司自2012年7月23日至2013年3月5日期间的房屋租金及保证金。汉庭公司主张退还已支付的全部费用包括一年的房屋租金及保证金的请求，因合同解除之前，由汉庭公司占有、使用期间的房屋租金应当由汉庭公司承担，故对其过高请求，本院不予支持；汉庭公司主张宝蓝物业支付违约金的请求，双方签订的租赁合同及补充协议中对于房屋使用性质为公寓不能经营酒店导致不能实现合同目的的情形并无明文约定，故对该项请求，本院不予支持；宝蓝物业要求汉庭公司将其违约进行装修改造的租赁物恢复原状并交还房屋的请求，因汉庭公司以经营酒店为用途对承租标的物进行拆改，双方租赁合同约定返还标的物应符合正常使用的状态，故汉庭公司应当将租赁物恢复原状后交还宝蓝物业。汉庭公司关于已经将房屋返还宝蓝物业的辩解意见，因双方并无交接记录，汉庭公司亦无其他证据对该意见予以佐证，故对该辩解意见，本院不予采信。
宝蓝物业反诉要求汉庭公司赔偿其于2011年11月6日至2012年3月5日期间无偿占用租赁物所造成的损失的诉讼请求，因该期间系双方经补充协议重新约定的免租期，现宝蓝物业要求汉庭公司承担免租期间的租金，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告汉庭（天津）投资咨询有限公司与被告宝蓝物业服务股份有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议于二○一二年七月二十二日解除；
二、本判决生效之日起十五日内，被告宝蓝物业服务股份有限公司退还原告汉庭（天津）投资咨询有限公司自二○一二年七月二十三日起至二○一三年三月五日止的房屋租金人民币二百二十九万零九百五十九元；
三、本判决生效之日起十五日内，被告宝蓝物业服务股份有限公司退还原告汉庭（天津）投资咨询有限公司保证金人民币六十一万七千元；
四、本判决生效之日起六十日内，原告汉庭（天津）投资咨询有限公司将坐落于北京市通州区云景东路一号园景阁商业公建综合楼A段（即园景国际大厦A座）二十三层至二十六层房屋恢复原状后交还被告宝蓝物业服务股份有限公司；
五、驳回原告汉庭（天津）投资咨询有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告宝蓝物业服务股份有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万七千四百八十五元，由原告汉庭（天津）投资咨询有限公司负担一万二千四百五十七元（已交纳），被告宝蓝物业服务股份有限公司负担一万五千零二十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉费七千九百五十元，由被告宝蓝物业服务股份有限公司负担七千九百一十五元（已交纳），原告汉庭（天津）投资咨询有限公司负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹 越
人民陪审员 李淑玲
人民陪审员 胡晓波
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 赵冬雪