连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第01750号
原告徐叶珠。
委托代理人陆小红、郁永勋，江苏东恒律师事务所律师。
被告连云港市九龙世贸城有限公司，住所地连云港市海州区陇海商业街通灌北路东侧。
法定代表人张启飞。
被告连云港九龙大世界商贸有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路118号、128号九龙世贸城。
法定代表人尤建霞，董事长。
以上两被告共同委托代理人于标、朱琰，江苏明亮律师事务所律师。
原告徐叶珠与被告连云港市九龙世贸城有限公司（以下简称九龙世贸城）、被告连云港九龙大世界商贸有限公司（以下简称九龙大世界）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐叶珠委托代理人陆小红、被告九龙世贸城、九龙大世界的共同委托代理人朱琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐叶珠诉称，2003年7月15日，原告与九龙世贸城签订《委托出租协议》一份，就原告向被告九龙世贸城出租位于海州区通灌北路118号九龙世贸城南区N5-121、N5-124号两处商铺进行了如下约定：委托出租期限为10年，2003年12月28日至2013年12月27日，委托出租期限内，被告九龙世贸城保证原告每年获得金额为原告购买该铺位房价款总金额10%的租金，各计11642元；每季度向原告支付一次租金；本协议期满则自动终止，经被告同意，原告有权选择续租或自营，若原告选择续租，双方应另行签订协议以延长委托出租期限，若原告选择自营，则本协议自动终止等。2013年12月19日，上述协议期满前，原告曾向两被告致函，要求两被告对原告的续租条款回复，如未按期回复，视为放弃，两被告应协助原告在2013年12月28日收回铺位。但两被告并未在上述回复期内回复，双方也未达成任何续租协议，根据协议约定及原告致函要求，2013年12月28日，双方租赁协议期满，两被告应当及时返还原告商铺，但自2013年12月28日至本案起诉时止，两被告拒绝交还商铺，并占有和使用至今。现诉至法院，请求依法判令两被告返还位于海州区通灌北路118号九龙世贸城南区N5-121、N5-124号商铺；两被告连带支付原告自2013年12月28日至实际返还房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费按照每月1941元计算，暂计至起诉之日止为36882元，具体按照被告与实际承租人（实际使用商铺的经营户）签订的房屋租赁合同约定的租金计算）。
被告九龙世贸城、九龙大世界辩称，一、原、被告签订的委托出租协议在商场的统一经营模式下实现了原告较大的收益。涉案商铺自九龙大世界开业之日起即与该商场整体经营，已长达十几年之久，在统一经营的模式下，九龙大世界实现了较好的经济效益，对港城经济的发展做出了突出贡献，解决了千余人的就业问题，此种模式从未侵害原告利益，也从未要求原告支付任何管理费用，恰恰相反，给原告以及其他小业主均带来较大的利益回报。二、原告诉求返还商铺不仅损害了自身的利益，也侵害了商场内绝大部分小业主的共同利益。截止目前，九龙大世界千余户小业主仍陆续与被告签约，签约商铺已达到70%，签约业主达到68%，也就是说，该商场绝大部分业主均认可统一经营模式和租金收益，愿意与被告继续签订租赁协议。根据物权法规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权益，但行使权利时不得损害其他业主的合法权益，而本案原告要求被告返还租赁商铺，割裂了商场的整体经营，因个人利益损害了其他集体业主的合法权益。且商场盈利本就在于统一经营与管理，若原告自营，不仅其利益无法得到保证，也破坏了九龙大世界多年的商业成果，对港城经济造成巨大负面影响。三、原告诉求返还商铺不具有现实可行性。本案原告诉求商铺面积和范围并不明确，是虚拟所有权人，而九龙大世界在多年的整体经营下，其布局不断变动和调整，原告这一请求若得到支持，获得所谓的权益后将对整个商场的经营带来破坏性影响，损失巨大。四、被告自2003年签订委托租赁协议时，一直按时给付原告租金，直至今日，被告依然按照合同约定支付了原告租金，原告亦继续收取租金，在长达一年多的时间内均未提出异议，根据民通意见66条，即原告以其行为表明其愿意继续委托被告代为经营，仍受委托出租协议约束。综上，原告的第一项诉讼请求不符合实际经营要求，损害了其他业主的合法权益和自身利益，该请求应当予以驳回。被告已经将全部租金支付给原告，原告诉求的租金既无合同约定亦无法律规定，故对原告的上述请求均应当予以驳回。
经审理查明，新浦区通灌北路118号九龙世贸城南区N5-121、N5-124号商铺为原告徐叶珠所有。2003年7月15日，原告徐叶珠与被告九龙世贸城签订两份《委托出租协议》，约定由徐叶珠将N5-121、N5-124号商铺委托给九龙世贸城代为对外出租，委托出租期限为10年，自2003年12月28日至2013年12月27日届满；委托出租期间，九龙世贸城保证徐叶珠每年获得其购买铺位总价款的10%的租金，均为11642元，每季度支付一次租金，支付时间为每季度第3个月的25日，每季度租金均为2911元；协议期满则自动终止，经被告九龙世贸城同意，原告徐叶珠有权选择续租或者自营，若原告选择续租，双方应另行签订协议以延长委托出租期限，若原告选择自营，则本协议自动终止。
2013年12月19日，原告徐叶珠曾向两被告致函，要求两被告对续租条款进行回复，如未按期回复，视为放弃，两被告应协助在2013年12月28日收回铺位。但两被告并未在回复期内回复，双方未能达成续租协议，两被告至今未将商铺予以返还。在此期间，被告九龙大世界曾按照《委托出租协议》约定的租金标准向原告徐叶珠支付了至2015年3月31日前的占有使用费，自2015年4月1日至今的逾期腾房占有使用费，两被告未支付。
另查明，2015年4月25日，被告九龙大世界（乙方）与业主代表（甲方）就涉案租赁经营一事达成如下协议：第一套方案，乙方提出30天以内支付甲方2014年第四季度的租金，2015年6月30日之前支付甲方所有的租金和违约金。第二套方案，乙方放弃九龙大世界经营权交甲方经营，甲方保证乙方资产的租金和甲方给乙方的租金相同。乙方聘用的九龙大世界经营团队在甲方没有接管的情况下，甲方同意由乙方团队继续经营的甲方经营团队接管为止。2015年7月2日，九龙大世界与业主代表召开协调会，基于2015年4月25日的协议内容，在九龙大世界至今没有支付拖欠租金的情况下，业主选择第二套方案，即九龙大世界放弃经营权，交由三分之二以上的业主新聘任的经营团队管理。
诉讼中，两被告提供了多份新的《商铺租赁协议》，欲证明商场绝大部分业主均认可统一经营模式和租金收益，原告徐叶珠要求两被告返还租赁商铺，割裂了商场的整体经营，因个人利益损害了其他集体业主的合法权益。但是，两被告未能提供相关业主到庭核实，亦未能提供充分证据证明其所举其他新的《商铺租赁协议》的真实性。
以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的房屋所有权证、委托出租协议、账户明细、函、2015年4月25日协议、两被告提供的商铺租赁协议、汇款凭证及汇款统计表、（2014）新民初字第2204号民事判决书以及本院调取的（2015）连民终字第00644号民事判决书等证据在案予以证实。
本院认为，在《委托出租协议》到期后，依据该协议约定，业主有权选择经营方式。2015年4月25日，涉案商铺业主代表与九龙大世界就商铺经营权协商时，九龙大世界承诺于2015年6月30日前支付商铺所有的租金和违约金，但被告九龙大世界至今未能支付。被告九龙大世界在2015年7月2日与业主的协调会会议中同意业主选择九龙大世界放弃经营权的方案。故此种情形下，全体业主的权利已受到损害，因此，原告徐叶珠要求返还其名下的商铺的诉讼请求并不必然对其他业主的权利造成侵害，如以部分业主签订《商铺租赁协议》否认原告徐叶珠行使其专属部分的权利，则对原告徐叶珠的权利造成了直接侵害，故原告徐叶珠要求两被告返还其名下商铺的诉讼请求有合同及法律依据，本院予以支持。两被告虽提供了多份其他业主签订的《商铺租赁协议》，但未能提供相关业主到庭核实，亦未能提供充分证据证明其所举其他新的《商铺租赁协议》的真实性，故对两被告辩称商场绝大部分业主均认可统一经营模式和租金收益，原告徐叶珠要求两被告返还租赁商铺，割裂了商场的整体经营，因个人利益损害了其他集体业主的合法权益的观点，本院不予采纳。
原告徐叶珠与被告九龙世贸城签订的两份《委托出租协议》已于2013年12月27日到期，双方委托出租协议因合同约定的履行期限届满而自动解除。该协议履行期限届满后，原告徐叶珠并未与被告九龙世贸城、九龙大世界达成新的出租协议，被告九龙世贸城、九龙大世界逾期占有使用原告徐叶珠涉案商铺应支付逾期腾房占有使用费。对于原告徐叶珠主张两被告均按照每月1941元，具体按照两被告与实际承租人签订的房屋租赁合同约定的租金计算，无事实和法律依据，本院均不予支持。
原告徐叶珠与被告九龙世贸城签订两份《委托出租协议》后，被告九龙世贸城又将涉案商铺交给被告九龙大世界经营，在《委托出租协议》到期后，被告九龙世贸城与九龙大世界仍继续使用涉案商铺，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故被告九龙世贸城与九龙大世界应按照原协议约定的租金标准连带支付两套商铺逾期腾房占有使用费，即均按年租金11642元为计算标准。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告连云港市九龙世贸城有限公司、连云港九龙大世界商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将位于连云港市新浦区通灌北路118号九龙世贸城南区N5-121、N5-124号商铺返还给原告徐叶珠；
二、被告连云港市九龙世贸城有限公司、连云港九龙大世界商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐叶珠商铺逾期使用费（均以年租金11642元为标准，从2015年4月1日起计算至实际返还之日止）；
三、驳回原告徐叶珠其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费720元（原告已预交），由被告连云港市九龙世贸城有限公司、连云港九龙大世界商贸有限公司负担，于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费720元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。
审 判 长 杜秀丽
人民陪审员 蔡伟辉
人民陪审员 李 玲
二〇一五年九月三十日
书 记 员 沈 笑
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第二百二十七条承租人无正当理由未支付租金或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。