四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1502民初1013号原告：翁露尹，女，1990年5月13日出生，汉族，住四川省宜宾市。委托诉讼代理人：黄成良，四川戎星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽萍，系翁露尹之母亲。被告：宜宾市银龙房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市旧州开发区五粮液大道中段戎洲大厦。法定代表人：夏光利，董事长。被告：宜宾玉龙房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区文星街53号1幢B单元二层2-3号。法定代表人：夏光利，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：郭强，系宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司员工。原告翁露尹与被告宜宾市银龙房地产开发有限公司（以下简称银龙房地产公司）、宜宾玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁露尹的委托代理人黄成良、李丽萍，被告银龙房地产公司、玉龙房地产公司的委托代理人郭强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁露尹向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并由二被告返还原告已经支付的全部房款1089766元、代收的契税43590.64元、代收的转让手续费、登记费、工本费4949.06元、代收的维修金4429.80元，合计1142735.50元；2.二被告支付违约金11427.35元；3.二被告承担原告第一项请求中已经支付全部费用从2014年9月15日至2015年6月30日止利息损失162839.8元，以及从2015年7月1日起至原告付清第一项请求中款项止的利息损失（以1142735.50元为基数，按年利率18%计算）；4.二被告承担从2015年6月30日至2016年3月1日止给原告造成的租金损失65386.5元，以及从2016年3月2日起至协议解除之日止的租金损失。5.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年9月15日，原告与被告银龙房地产公司（股东夏光利、谢泽芬、夏云平，法定代表人夏光利）、玉龙公司（股东夏光利、谢泽芬，法定代表人夏光利）签订了《商品房买卖合同》，向二被告购买位于宜宾市翠屏区天柏组团A2-1-08地块银龙广场商城购物中心“银龙广场商城”1幢2层B21号商业用房，并支付了全部房款和其他所有相关费用，合计支付1142735.5元。双方在合同中约定的交房时间为2015年6月30日。交房时间届满后，原告曾多次催促被告交房，但二被告到原告起诉之日也没有向原告交付房屋。由于被告逾期交房，根据合同第十三条1（2）项违约责任规定逾期超过90日交房，买受人有权退房，被告应当退还全部已付款，并支付1%的违约金。另根据《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》中“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还的已纳契税。”的规定，被告应当返还代收的契税。另，原告于2014年9月15日与宜宾银龙广场商业管理有限公司（股东夏光利、谢泽芬，法定代表人夏光利）签订了《委托经营管理协议》，将上述房屋出租给宜宾银龙广场商业管理有限公司经营，约定“租期12年（自2015年4月1日起至2027年3月31日），第1-2年每月租金为263.99元/平方米，第3-4年租金为…”。因被告未交付房屋，导致原告至今未收到租金，给原告造成了租金损失。为维护原告合法利益，故诉至法院，请求判如所求。被告银龙房地产公司及玉龙房地产公司均辩称：逾期交房是事实。逾期交房是因为房屋的消防验收没有通过，如果消防验收通过了，就可以交房和办证。原告的诉请，如果是合同上面有约定的，我方都认可。本院经审查认定事实如下：2014年9月15日，原告翁露尹（买受人）与被告银龙房地产公司、玉龙房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买二被告的商业用房；预测建筑面积共49.22平方米，其中套内建筑面积27.52平方米；该商品房按套内建筑面积计算，单价每平方米39599.06元，总价款人民币1089766元；买受人一次性付款；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、…;3、…；出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。同日，原告与被告银龙房地产公司、玉龙房地产公司（出卖人）签订《宜宾银龙广场商城购物中心补充协议》，在该协议中约定：买受人（一次性付款、分期付款和按揭付款）在完清总房款的同时，向出卖人预交（代办“两证”）的各项税、费，维修基金以及按揭付款产生的相关费用，以上费用按宜宾市主管部门规定预交。2014年9月16日，原告翁露尹（委托方/甲方）与宜宾银龙广场商业管理有限公司（受托方/乙方）签订《宜宾银龙广场商城购物中心委托经营管理协议》。在该协议中约定：原告翁露尹将其购买的商业用房委托乙方经营管理；委托管理期限自2015年4月1日起至2027年3月31日止，期限为12年；该房屋委托经营管理期间的租金，以套内面积计价；无论本合同约定的房屋为空置或经营使用，乙方均应按本条款约定向甲方支付租金；第1-2年每月租金为263.99元/平米，每6个月租金为43591元。乙方需每6个月最后一月31日前支付半年租金。2014年9月14日，原告翁露尹向被告银龙房地产公司支付本案所涉商业用房购房定金50000元，2014年9月15日原告翁露尹向被告银龙房地产公司支付购房款1039766元，代收契税费43590.64元，代收转让手续费、工本费、登记费4949.06元，代收维修基金费4429.8元。原告共计已向被告银龙房地产公司支付总款项为1142735.5元。至今，二被告未向原告交付房屋，并自认逾期交房系因为消防验收未通过。本案在审理中，被告未向本院提供建筑工程竣工验收备案表。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》、《宜宾银龙广场商城购物中心补充协议》均系各方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守遵行。根据《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合以下条件：交付商品房时该商品房应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日的，买受人有权退房。本案中，被告银龙房地产公司、玉龙房地产公司未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，其逾期交房的行为严重违反《商品房买卖合同》的约定，属于根本违约行为。根据《商品房买卖合同》的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一，当事人可以解除合同：（1）…;(2)…;(3)…;(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)…。原告要求解除与被告银龙房地产公司、玉龙房地产公司签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定以及法定解除合同的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求二被告返还已经支付的全部房款1089766元、代收契税43590.64元、转让手续费、登记费、工本费4949.06元，共计1142735.5元，请求合法，本院予以支持。基于二被告逾期交付房屋的行为，属于根本违约，原告可以要求二被告承担赔偿损失的责任。原告要求二被告违约金11427.35元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求二被告承担已支付全部费用1142735.5元自2014年9月15日至2015年6月30日利息损失162839.8元，以及从2015年7月1日至二被告全部返还已付全部费用之日止的利息损失（按年利率18%计算），因在合同中，并未对利息损失以及利率计算的标准进行约定，故对于该项请求本院支持为二被告支付原告从2014年9月15日至2015年6月30日利息损失54279.93元（2014年中国人民银行同期同档贷款基准年利率6%÷12个月×9.5个月×1142735.5元），以及从2015年7月1日至二被告返还已付全部费用之日止的利息损失（以1142735.5元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。原告将本案所涉商业用房委托宜宾银龙广场商业管理有限公司经营管理，期限从2015年4月1日至2027年3月31日，并约定租金以套内面积计价，第1-2年每月租金为263.99元/平米。由于二被告的逾期交付房屋，致使原告未能按时收取租金，原告要求二被告承担因延期交房造成从2015年6月30日至2016年3月1日（9个月）租金损失65386.5元（每个月租金263.99元/平方米×27.52平方米×9个月），以及从2016年3月2日起至合同解除之日止的租金损失（按照每个月租金263.99元/平方米计算），计算适当，并不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除被告宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司与原告翁露尹于2014年9月15日签订的《商品房买卖合同》。二、被告宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告翁露尹返还全部房款1089766元、代收契税43590.64元、转让手续费、登记费、工本费4949.06元、维修金4429.8元，合计1142735.5元。三、被告宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告翁露尹支付违约金11427.35元。四、被告宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告翁露尹支付从2014年9月15日至2015年6月30日利息损失54279.93元，以及从2015年7月1日至被告宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司返还已付全部费用之日止的利息损失（以1142735.5元为基数，利率按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。五、被告宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告翁露尹支付从2015年6月30日至2016年3月1日（9个月）租金损失65386.5元，以及从2016年3月2日起至合同解除之日止的租金损失（按照每个月租金263.99元/平方米计算）。如果被告宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17242元，减半收取计为8621元，诉讼保全费5000元，共计13621元，由被告宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  孙家玲二〇一六年十月十一日书记员  孙 琳