浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第818号
原告：义乌达泰立盛商业管理有限公司。
法定代表人：黄俊。
委托代理人：周俊明、冯晓庆。
被告：赵军。
被告：周小华。
两被告共同委托代理人：张光阳。
原告义乌达泰立盛商业管理有限公司为与被告赵军、周小华房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员余芹独任审判，后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭进行审理。分别于2014年5月28日、7月9日公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告义乌达泰立盛商业管理有限公司的委托代理人周俊明、冯晓庆，被告赵军、周小华及两被告的共同委托代理人张光阳到庭参加了诉讼，第二次开庭时，除原告义乌达泰立盛商业管理有限公司的委托代理人周俊明外，其他第一次出庭人员均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌达泰立盛商业管理有限公司诉称，2012年6月1日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，合同约定由被告方承租原告位于义乌市北苑商贸区达泰立盛广场D区全部未出售的商铺和第5幢第1、2层和第7幢第1层房屋；租期五年，自2012年6月1日至2017年5月31日止；第一年租金为1472203元，第二年租金为1682519元，第三年租金为1783470元，第四年租金为1890730元，第五年租金为2004300元；租金一年一付；第二年至第五年的租金在每年的11月30日前付清；经原告同意，被告方可将承租房产部分或全部转租给他人，但转租合同中约定的租金、水电押金、物业押金、履约保证金等一切费用须由原告直接向次承租人收取，被告方不得越过原告擅自收取；在租赁期间，原告直接向次承租人收取的租金可以抵交被告方应付的租金，在约定的交付租金期限内，如原告直接向次承租人收取的租金不足被告应实际承担的租金时，经原告通知后，被告应在5日内补足。同时，合同还约定：合同因被告方违约而终止的，原告有权没收合同项下之履约保证金；被告方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告方应当向原告支付相当于欠费金额5‰迟延履行违约金；延迟超过7日，原告有权解除合同；被告方在第二个租赁年未付清原告房租前擅自向次承租人收取租金的，原告有权要求被告方双倍支付从次承租人处收取的租金，原告有权从履约保证金中直接扣除；如被告方不愿承担的，原告有权解除本合同。综上，按原、被告双方签订的《租赁合同》的约定，到2013年11月30日，被告方仍欠原告第一年度与第二年度的应付租金1520916元未付；并且，被告方违反合同约定擅自向次承租人收取租金，收取后未将租金支付给原告。因此，被告方已经严重违反了双方签订的《租赁合同》之约定，已构成根本违约。为此，诉请判令解除原告与被告于2012年6月1日签订的《租赁合同》；被告方向原告支付拖欠的房屋租金1520916元及违约金414647元；原告没收被告方已交纳的20万元履约保证金。
被告赵军、周小华共同答辩称，被告不是适格的主体。在2012年6月双方签订合同之前，原告公司就已经与华蓝公司签订了房屋租赁合同，而且还有第三方，并且华蓝公司已经在北苑商贸区达泰立盛广场经营了好几年。2012年6月份之后，原告公司与华蓝公司相继签订了许多房屋租赁合同，跟本案所涉的是同一个标的物。本案的被告周小华是华蓝公司的法定代表人，公司成立于2009年，而被告赵军是华蓝公司的股东，周小华是法定代表人，她有权代表公司签订合同，也就是说本案的诉讼主体应当是义乌华蓝投资管理有限公司。双方签订的协议中周小华的签名除了最后一页外，其他都没有签过名，我们怀疑原告方对合同内容作了重大修改。因为当时原告方派管理人员高成来签订合同，当时高成说没有盖公章，等周小华签名之后，以要把合同原件带回去盖公章为由，把三份合同全部都带走，再也没有给被告，在此期间原告有篡改合同内容的机会。后来高成又找到赵军，让其也签名。因为周小华经常出国，不方便签字，而赵军是股东，所以要求赵军也在合同上签字。并且当时指着“周小华”这几个字说，你们公司法人都签名了，你也签一个吧，以后你在这边管理也方便，继而骗取了赵军的签名。该两份合同不是两被告的真实意思表示，内容不真实。因此，该份合同是无效的。该合同也是明显不公平的，因为起草合同都是由原告一手操作的。其内容就是原告直接向商户收取租金，而被告没有收取租金的权利。实际情况是被告只是作为原告的管理人，实际承租人是那些商户，从原告和第三方即商户签订的合同就可以看出，商户才是实际承租人。因此原告应把商户作为被告来起诉，而不是周小华、赵军。综上，原告起诉被告的诉讼主体不适格，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、租赁合同一份，证明2012年6月1日原、被告双方存在房屋租赁的事实。（租赁合同原件有两被告的骑缝指印，且是以自然人的身份与原告签订合同的，在合同第十页也是有两被告的签名，该合同是两被告的真实意思表示，其内容是真实的）；
2、催缴通知书一份、邮件快递单一份、函一份、照片若干，证明原告向被告催缴租金的事实；
3、当庭提供被告方交付租金的收费确认单20份，跟被告提供的确认单一一对应，确认单中并没有体现租金是华蓝公司向原告交付，证明交付租金的是两被告个人，并不是华蓝投资公司，可以反证被告方手中持有的收费确认单中的华蓝公司的印章，是被告自己事后加盖的；
4、店铺统计表一份（四页），证明原告出租给被告的所有店铺的统计情况；
5、浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司出具的证明一份以及浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司的营业执照复印件一份，证明达泰立盛商业广场由义乌市建筑房地产开发有限公司开发，交由原告进行经营管理的事实；
6、土地使用权分割凭证113份、商品房买卖补充协议17份、商铺委托管理合同2份，证明达泰立盛的房产由义乌市建筑房地产开发有限公司开发并由原告统一进行经营管理的事实。
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
对证据1，合同中第二页和第十页上“周小华”的签名不是周小华本人所签的，第十二页中“周小华”的签名是本人所签，指印也是本人的。对合同真实性、合法性均有异议。赵军的签名是本人所签，但是是后来补签的。对证据2，被告并没有收到过，被告也没有签字过，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。照片不知道是从哪里拍来的，与本案无关联。对证据3，确认单中有2012年6月份之前的，跟合同签订时间不符，对该组证据真实性、合法性均有异议。2012年6月份以后的确认单中赵军的字是他本人签的，但是签字了之后都有华蓝公司的盖章，以前的确认单跟本案无关联性。对证据4、5、6无异议。
对原告提供的证据，本院认证如下：
证据1，被告周小华认可“达泰立盛商业管理有限公司租赁合同”中落款处的签名为其本人所签，被告周小华在合同最末的落款处签名，代表其对整个合同内容都是认可的，虽被告周小华称原告对合同内容进行了篡改，但是整个合同中并没有所谓篡改的痕迹。关于合同的签订时间问题，被告周小华称存在原告篡改的情况，但也未提供证据，光从合同的形式上也无法看出有篡改痕迹，即使合同存在时间上的倒签情况，也不违反法律规定，也并不影响合同本身的效力，至于被告周小华所称的，从合同签订的时间可以看出其行为是代表义乌华蓝投资管理有限公司的，关于这个问题，在本院认为部分再进行阐述。被告赵军也认可合同中的签字均为其本人所签，本院对该合同的真实性予以认定，对于被告的质证意见不予采纳。对证据2的真实性予以认定。对证据3，因被告赵军认可收费确认单中的签字均为其本人所签，本院对证据3的真实性予以认定。因被告对证据4、5、6无异议，本院对证据4、5、6的真实性予以认定。
被告周小华、赵军为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、营业执照一份、组织机构代码证一份，证明义乌华蓝投资管理有限公司的法定代表人为周小华以及公司成立于2009年8月26日的事实；
2、原告与义乌华蓝投资管理有限公司、商户签订的租赁合同27份，证明承租人为义乌华蓝投资管理有限公司的事实；
3、2012年9月2日的请求报告复印件一份，证明原告没有履行义务，存在违约行为的事实；
4、收费确认单20份，证明承租人是义乌华蓝投资管理有限公司，并以公司的名义交了租金的事实；
5、转账凭条3份，证明周小华在2012年6月13日、2012年6月30日向义乌华蓝投资管理有限公司的原股东支付转让款，证明协议是在2012年6月13日签订的事实；
6、被告周小华的护照一份、周小华和其他股东签订的股份转让协议照片打印件一份，证明护照上显示6月1日周小华在意大利，周小华6月13日成为华蓝公司股东，合同是在周小华成为股东之后签的，周小华代表的是华蓝公司，合同是华蓝公司与原告公司签订的事实。
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
对证据1的真实性、合法性无异议，但是跟本案没有关联性。对证据2，该组证据中的合同文本是被告制作的，因为被告要招商引租，拿了空白合同到原告公司要求盖章，原告公司是盖了章的，手写的内容都是被告自己制作填写的。是否同第三方商户建立了实际的租赁关系，原告方是不清楚的，原告是以收取商户实际的租金为准的，公章是真的，但是对其他内容原告方是有异议的。对于被告方的证明目的也是有异议的，因为华蓝公司是赵军、周小华两被告自己作为股东的公司，从合同本身也可以看出，华蓝公司作为乙方，是营业场地的经营管理方，并不是真正的承租人。他们承租了场地后，让自己的公司来进行招商经营管理也很正常。从交纳租金的情况可以看出，都是赵军个人在向原告方交纳租金，跟原告方的租赁合同是两被告同原告公司签订的，没有体现华蓝公司。被告提供的合同与本案没有关联。从合同中也可以看出，被告方填写的合同租金的标准是50元／平方米，同原告与两被告签订的合同中的标准是不一样的，被告方提供的租赁合同中的租金要高于原告与两被告签订的合同中的租金。从合同对比可以看出，被告先向原告承租了场地，然后进行数码城的招商引租工作，被告赚取的是他向商户收取的租金和交付给原告公司的租金的差价。对证据3，该证据是复印件，形式上不符合证据规定。该份报告，原告也没有收到过，报告中的内容也不是真实的，商场是统一的中央空调，是定时开放的，不存在哪些地方开，哪个地方不开的情况，不能达到被告的证明目的。对证据4，除了华蓝公司的公章外，原告同自己留存的确认单对比后，对该组证据的真实性无异议，公章是被告自己加盖的。被告利用自己公司和个人混同，来逃避责任。原告认为应以原告提供的确认单为准，是赵军个人在交纳租金，承租人应为两被告，并不是华蓝公司。对证据5的真实性无异议，但是同本案没有任何关联性。原告不清楚周小华转的到底是什么款，他们公司是否存在内部股东变更，原告也不清楚，更无法证明合同签订的时间。对证据6中的护照真实性无异议，但与本案没有关联。合同上面写的签订时间是6月1日，周小华的签字时间，原告无法确定具体是哪一天，在上次庭审中，周小华自己认可签字和手印是其本人。赵军的签字时间是6月1日。对方提出的签字时间问题，并不是本案争议的焦点，两被告对合同内容都是确认无误的。合同第一页都是有赵军和周小华的签字的，就算真正签名的日期不是6月1日，也相当于两被告认可合同是在6月1日签订的。对股权转让协议的真实性有异议，因为被告提供的是复印件，无法与原件核实，而且与本案没有关联性。即使如周小华所说，她从2012年6月12日起，成为华蓝公司股东，也不能认定其与原告签订的租赁合同就是履行职务的行为，她仍是以个人名义与原告签订租赁合同。
对两被告提供的证据，本院认证如下：
对证据1的真实性予以认定，从企业法人营业执照中可以看出，企业信息进行变更登记的时间为2012年12月18日。因原告认可证据2中“达泰立盛数码广场合作合同”中的盖章为原告所盖，本院对证据2的真实性予以认定。证据3为复印件，真实性无法确认，也无法达到被告的证明目的。对证据4的真实性认可，但是从庭审中被告赵军的陈述及原告提供的相对应的收费确认单中可以看出，收费确认单中“义乌华蓝投资管理有限公司”的印章为事后加盖的。对证据5中转账凭条的真实性予以认定，但是从该证据中无法看出款项的具体性质，也无法证明原、被告签订合同的时间为2012年6月13日。对证据6中周小华的护照的真实性予以认定，股份转让协议为照片打印件，无法与原件进行核对，真实性无法确认，该组证据无法证明被告周小华签字的行为是代表华蓝公司的。
经审理查明，位于义乌市望道路268号的达泰立盛商业广场由义乌市建筑房地产开发有限公司开发，由原告义乌达泰立盛商业管理有限公司进行管理。2011年9月27日，因与原告合作开发达泰立盛商业广场之需，被告赵军向原告交纳了保证金20万元。在此之后，被告赵军即开始对外招商，招商成功后，原告与义乌华蓝投资管理有限公司（被告赵军为该公司股东之一）及商户签订“达泰立盛数码广场合作合同”，在该合同的抬头部分，列明场地出租方（甲方）为义乌达泰立盛商业管理有限公司，营业场地经营管理方（乙方）为义乌华蓝投资管理有限公司，承租方（丙方）为商户，该合同约定：甲方出租位于义乌北苑商贸区达泰立盛广场北苑商贸区D区全部未出租的商铺和第5幢第1、2层房屋和第7幢第1层房屋给乙方，由乙方经营管理该营业场地，丙方为承租经营场地的商户；丙方在首年期间（即2012年1月1日起至2013年12月31日止）应向乙方交纳的租金、物业管理费、空调费、电话宽带费、电费、房租押金、物业押金、质量保证金等一切关于租赁的费用，均由甲方收取。并将乙方应交费用后的超出部分在收款后5日内由甲方返还乙方，自第二年起，以上费用由乙方自行收取，合同三方还对其他权利义务进行了约定。2012年6月1日（合同上载明的签订时间），原告（甲方）与两被告（乙方）签订了“义乌达泰立盛商业管理有限公司租赁合同”一份，约定：本合同项下之租赁物位于浙江省义乌市北苑商贸区达泰立盛广场北苑商贸区D区全部未出租的商铺和第5幢第1、2层房屋和第7幢第1层房屋。租赁物的具体位置、面积构成等基本状况详见本合同附件1；经双方确认，承租房产的建筑面积为5762.05平方米。本合同项下承租房产的计租面积按建筑面积计算；本合同项下租赁期限为五个租约年。自计租日2012年6月1日起至2017年5月31日止；承租房产的租金标准按计租面积计算。第一年，每日每平方米人民币0.7元（原为每日每平方米人民币0.8元，优惠的每日每平方米人民币0.1元作为装修费用），实际支付租金为壹佰肆拾柒万贰仟贰佰零叁元（1472203元）；第二年，每日每平方米人民币0.8元，实际支付租金为壹佰陆拾捌万壹仟伍佰壹拾玖元整（1682519元）；第三年，每日每平方米人民币0.848元，实际支付租金为壹佰柒拾捌万叁仟肆佰柒拾元整（1783470元）；第四年，每日每平方米人民币0.899元，实际支付租金为壹佰捌拾玖万零柒佰叁拾元整（1890730元）；第五年，每日每平方米人民币0.953元，实际支付租金为贰佰万肆仟叁佰元整（2004300）元。自计租日开始，乙方应当承担承租房产的租金，该租金已经包含物业管理费用和空调费；经甲方同意，乙方将承租房产部分或全部转租给他人的，由乙方与次承租人签订租赁合同（简称转租合同）。但根据转租合同中约定的租金、水电押金、物业押金、履约保证金等一切费用需由甲方直接向次承租人收取，乙方不得越过甲方擅自收取；租金一年一付。第一年租金乙方需在本合同生效之日起三个月内付清。在租赁期间，甲方直接向次承租人收取的租金可以抵交乙方的租金，在以上约定的交付期限内，如甲方直接向次承租人收取的租金不足乙方应实际承担的租金时，经甲方通知后，乙方应在5日内补足；如甲方直接向次承租人收取的租金超过乙方应实际承担的租金，且乙方转租的面积达到了本合同租赁面积的60%以上时，超过部分的租金在收款后5日内由甲方返还给乙方。第二年至第五年租金在每年的11月30日前付清后，乙方可自行向次承租人收取租赁费用。乙方同每个次承租人签订一份转租合同，乙方须将合同原件报送一份给甲方留存；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币20万元作为乙方在本合同项下的履约保证金；本合同终止后30日内，如乙方无违约行为，甲方将履约保证金无息返还乙方；双方确认，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额的5‰的延迟履行违约金。延迟超过7日，甲方有权解除合同；乙方在第二个租赁年度未付清甲方房租前擅自向次承租人收取租金的，甲方有权要求乙方双倍支付从次承租人处收取的租金，甲方有权从履约保证金中直接扣除。如乙方不愿承担责任的，甲方有权解除本合同。双方还在合同中对其他的权利义务作出了约定。合同签订后，两被告继续进行招商，与要承租的商户签订三方协议，合同的主体与2012年6月1日之前签订的三方协议的主体相同，内容部分做了少许修改，在乙方（义乌华蓝投资管理有限公司）的权利与义务部分约定：乙方有权自本合同第二年起按照本合同约定向丙方收取租金、物业管理费以及一切应由丙方承担的费用。按照原告与两被告签订的合同中约定的租金标准，两被告尚有第一年度的租金249766元及第二年度的租金1271149.5元未交纳。
另查明，2012年12月18日，义乌华蓝投资管理有限公司的法定代表人变更为被告周小华，股东为两被告。
本院认为，本案争议的焦点是本案被告主体是否适格，两被告是否应当向原告支付租金。被告辩称，两被告在与原告签订合同时代表的是义乌华蓝投资管理有限公司，其行为是职务行为，在原告与义乌华蓝投资管理有限公司及商户签订三方协议后，承租人变更为商户，因此，两被告并非合同主体，不应承担支付租金的义务。本院认为，两被告系租赁合同的相对方，主体是适格的。理由如下：1、在原、被告签订的“义乌达泰立盛商业管理有限公司租赁合同”中，两被告始终是以自己的名义出现的，在合同中从未出现“义乌华蓝投资管理有限公司”的公司名称，在合同的落款处注明的是“乙方（自然人）”，再由两被告在该栏处签名，从合同中完全反应不出两被告系代表义乌华蓝投资管理有限公司签订合同；2、关于两被告一直强调的签订合同的时间问题，两被告辩称，合同签订的时间并非合同中所载明的2012年6月1日，而是2012年6月13日，被告是代表公司签订合同的。本院认为，即使本案所涉合同的签订时间并非2012年6月1日，被告的辩称也是不能成立的。从被告周小华提供的护照中可以看出，被告周小华回国的时间为2012年6月7日，原告以此来证明合同签订时间是2012年6月13日显然是不充分的，因为从2012年6月7日至2012年6月13日之间仍有时间间隔。从被告提供的义乌华蓝投资管理有限公司的工商登记情况来看，该公司的法定代表人变更登记为被告周小华的时间为2012年12月18日，也就是说自2012年12月18日以后，被告周小华才能作为义乌华蓝投资管理有限公司的法定代表人对外行使职权，不管是在2012年6月1日，还是在2012年6月13日，被告周小华都不能代表义乌华蓝投资管理有限公司行使职务行为，即使被告周小华在变更登记之前与公司原股东签订转让协议，那也只在转让人与受让人之间产生效力，不能对外对抗第三人。两被告还辩称，原告对合同内容进行了篡改，但是并未提供证据证明，本院对两被告的该辩解不予采纳；3、两被告一直辩称，原告与义乌华蓝投资管理有限公司之间早就存在合作合同关系，两被告签订租赁合同也只是对之前合同关系的延续，但是两被告并未提供证据来证明其主张，且从被告赵军提供的收款收据中可以看出，交纳保证金的系被告赵军个人，并非公司。4、原告与义乌华蓝投资管理有限公司及商户签订三方协议是否是对原、被告签订的合同的变更，从而导致合同的主体变更为原告与商户呢？本院认为，从被告提供的证据中可以看出，在原、被告签订租赁合同之前，就存在三方协议，所以不存在以三方协议来对原、被告签订的协议进行变更的可能。且在三方协议中约定，从第二年开始商户应当将租金交给乙方（场地经营管理方），如果租赁合同当事人仅为原告与商户，该约定明显是多余的。且该合同中也明确了是由原告将房屋出租给乙方（场地经营管理方），合同中对于场地经营管理方与原告之间的权利义务如何并没有进行约定，被告称其与原告之间存在口头的关于如何支付报酬的约定，被告未提供证据证明，且该说法也是明显不符合常理的。原告与场地经营管理者之间必然还存在其他的合同或协议来约束双方。这就说明三方协议和原、被告之间的租赁合同应是共存的关系，而不是替代的关系。至于为什么三方协议中的乙方为义乌华蓝投资管理有限公司，可能是因为两被告出于管理的方便。所以，租赁合同系原告与两被告签订，双方均应按照合同内容履行。现两被告未按约定期限交纳租金，对于原告要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。关于所欠租金的数额问题，两被告为承租方，应由其举证证明已缴纳租金是多少，但是两被告并未提供证据，所以，对于所欠租金的数额，本院以原告陈述的数额为准。关于原告所主张的逾期付款违约金问题，本院认为，该违约金计付标准过高，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍进行计算。关于原告的第三项诉讼请求，“没收”系刑罚或行政处罚的手段，原告无没收被告财产之权利，“没收”一词的原意应为不予返还20万元履约保证金。根据原、被告所签订合同第二十条第四项的约定，合同因被告违约而终止的，原告可以不予返还履约保证金。此时，该履约保证金的性质实际上为违约金，而原告要求被告支付的所有违约金的总和不得超过按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍所计算的利息，为减少当事人讼累，本院直接将该20万元在第二项诉讼请求的逾期付款违约金中予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告义乌达泰立盛商业管理有限公司与被告赵军、周小华签订的“义乌达泰立盛商业管理有限公司”租赁合同；
二、被告赵军、周小华于本判决生效后十五日内支付原告义乌达泰立盛商业管理有限公司租金1520916元及违约金［其中249766元从2012年9月1日开始计算至起诉日（2014年3月26日）止，另1271150元从2013年12月1日计算至起诉日（2014年3月26日）止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍进行计算，相加后的总额应扣除20万元）；
三、驳回原告义乌达泰立盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费23884元，由原告义乌达泰立盛商业管理有限公司负担1796元，由被告赵军、周小华共同负担22088元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费23884元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 厉茂兴
代理审判员 余 芹
代理审判员 俞霞珍
二〇一四年九月一日
书 记 员 骆健雄