辽宁省本溪市平山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民二初字第00101号
原告（反诉被告）本溪新事业发展有限责任公司，住所地本溪市平山区。
法定代表人孙东升，该公司董事长。
委托代理人王圣君，该公司法律顾问。
委托代理人王波，该公司工作人员。
被告（反诉原告）李廷国，男，1958年10月出生，汉族，辽宁省本溪市人，下岗工人。
委托代理人常平平，辽宁湘辉律师事务所。
原告（反诉被告）本溪新事业发展有限责任公司诉被告（反诉原告）李廷国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）本溪新事业发展有限责任公司的委托代理人王圣君、王波，被告（反诉原告）李廷国及其委托代理人常平平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）本溪新事业发展有限责任公司诉（辩）称：2012年4月19日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告的3个车库、被告自建平房、楼内房屋等房产，合计建筑面积567平方米，租期自2012年4月19日至2013年4月18日止，每年租金6万元，新扩建部分归原告所有。合同到期后，被告拒不倒出房屋，原告多次与被告协商均不能达成一致，故要求被告立即腾出房屋，按每日164.38元支付原告从2013年4月19日至腾出房屋之日止的房屋占用费，并按每日328.76元承担从2013年4月19日至腾出房屋之日止的违约责任。
被告（反诉原告）李廷国辩（诉）称：不同意原告的诉讼请求。被告自2001年起与原告建立租赁关系，使用原告出租的空地经营。2008年，为使用需要，被告承租了原告单位的三个车库、地下仓库及楼内四个房间，双方虽然每年续签合同，但租赁关系一直持续，现原告仅以2012年所签订的租赁合同为依据，要求被告腾出租赁房屋显失公平；在租用当年，经原告同意，被告自行加盖了一处平房，所签订的租赁协议中对被告加盖的平房权属并无约定，所增建房屋的实际所有权人应是被告，被告不同意腾出；本案中，被告并不存在违约行为，被告向原告交付租金，原告不予收取，双方在租赁合同中仅约定了延期付款的滞纳金，并没有约定违约金，滞纳金具有惩罚的性质，仅在行政处罚范围内使用，原、被告是平等主体，不能将滞纳金等同于违约金，且违约金的数额过高，应予以减少；在2008年至2010年的合同中，对于维修费用并未约定，2010年至2011年的合同中约定房屋的正常维护维修由原告负责，被告在使用原告房屋过程中，因库房漏雨、暖气爆裂等情况，支付了大量的维修费用，此费用原告并未支付，所以，要求原告本溪新事业发展有限责任公司依房屋结构价值支付房屋补偿款（此费用待鉴定后确定），并支付我房屋维修款50364元。
经审理查明：2008年4月20日，原、被告签订房屋租赁合同，约定主要内容为：原告将坐落于科技公寓的三个车库和四个房间及附属院落出租给被告，租期为二年，自2008年4月20日起至2010年4月19日止，每年房租4万元，租赁到期后，改造和装修形成的资产无偿属于原告。合同签订后，被告在附属院落中自建平房一处。2010年4月19日，原、被告就房屋使用续签合同，租期为一年，自2010年4月20日起至2011年4月19日止，房屋租金为每年4万元，被告自己装修或添置的固定物品，合同期满后，不得破坏拆除，原告无条件收回，原告负责正常的房屋设施设备维护维修，被告人为造成损坏、被告负责维护修缮。合同期满后，被告一直使用原告房屋及附属庭院。
2012年4月19日，原、被告签订房产租赁合同，约定主要内容为：原告将其合法占用的坐落于平山区新事业食宿管理中心科技公寓后院三个车库、主楼地下库、一楼楼内四个房间，后院一平房出租给被告使用，租期为12个月，自2012年4月19日起至2013年4月18日止，租赁期满，原告有权收回全部出租房产，被告应如期交还，被告如要求续租，则必须在租赁期满前2个月之前向原告提出书面意向，原告同意后，双方重新协商，经批准后方可续签租赁合同，每次不得超过一年，房屋租金为每年6万元，以现金方式支付，上纳租，原告负责科技公寓主楼内一个地下室和楼被四个房间的取暖费、土地税，被告承担租赁期间实际发生的电、水、燃气等与被告使用有关的一切费用。原告如对房产进行维修，需提前10天通知被告，被告如对承租房产进行建设、改造、装修以及拆迁，必须征得原告书面同意，原告报请集团公司批准后方可进行实施，被告应合理使用并爱护其承租的房产、设备及其附属设施，并承担房产及设备、设施的修缮责任。如因使用不当或被告的原因造成损坏的，被告应立即负责修复或经济赔偿，未经原告书面同意，被告不得将承租的房产进行转租、转借、出兑，不得改变租赁房产的结构，在租赁到期后，被告的改造、装修、扩建部分无偿归属原告所有，被告不得拆除、破坏，被告应于房产租赁期满后，将承租房产及附属设施、设备交还原告，被告交还原告房产时不得留存物品或影响房产的正常使用，对未经同意留存的物品，原告有权处置。原、被告的房产租赁合同中的违约条款中约定，租赁期满，被告应如期交还该房产，如被告逾期归还，则每逾期一日，应向原告支付日租金的2倍的滞纳金，被告还应承担因逾期归还给原告造成的损失。
合同签订后，被告向原告交付了合同约定的租期内的房屋租金。
上述事实，有房产租赁合同一份、房屋租赁合同两份及原、被告陈述笔录等证据材料在卷佐证，这些证据材料经本院审查，可以采信。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告之间的租赁合同中已经明确约定租赁合同的截止时间为2013年4月18日，在此日期后，原、被告没有续签租赁合同，被告应将其承租的房屋返还原告。关于原告要求被告给付房屋占用费一节，原、被告之间的租赁合同已经于2013年4月18日截止，在该日期之后被告占用原告房屋，应给付占用原告房屋的损失，即给付房屋占用费，此费用应参照租金予以计算，所以被告从2013年4月19日起至被告倒出房屋之日止，按照每年60000元的标准给付原告房屋占用费。关于原告要求被告按每日租金的二倍承担违约金，被告请求予以减少一节，根据《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中，被告逾期倒出房屋，给原告造成的损失数额应为被告无法实际使用该房屋或原告将该房屋出租他人所造成的损失，在原告未提供证据证明其实际损失的数额的情况下，该损失数额以被告给付原告房屋占用费为标准计算，原、被告约定的违约金为日租金的二倍，明显高于正常的租金数额，属于过分高于实际损失，故应按照实际损失的30%给付原告违约金，即被告应支付原告的违约金数额为房屋占用费的30%，所以被告应自2013年4月19日起至被告倒出房屋之日止，按照每年租金60000元的30%计算违约金。关于被告辩称，原、被告对于逾期腾出房屋约定的是滞纳金，并非违约金，所以不应按日租金2倍给付违约金一节，因原、被告关于逾期腾房支付日租金2倍滞纳金的约定是在租赁合同中的违约责任项下约定的，应视为原、被告对于逾期腾房违约事宜的约定，滞纳金的表述不影响违约事宜的约定，所以被告的辩解理由本院不予支持。关于被告辩称及诉请的其对房屋进行增建、扩建、装饰一节，因原、被告签订的租赁合同中均约定了，租赁到期后，改造和装修形成的资产无偿属于原告产权，原告无条件收回，所以被告增建、扩建、装饰的部分应归原告无偿所有。关于被告要求原告支付房屋维修款一节，因原告不能提供有效的证据材料证明其具体维修事宜及维修事宜产生的费用，故对被告要求的房屋维修款本院不予支持。关于被告辩称，其在承租范围内自建平房的权属在2008年、2010年的租赁合同中并没有明确约定，自建平房的实际所有权人应该归被告所有，原告无权要求被告腾出此房屋一节，因原、被告双方在2008年、2010年、2012年的合同中均约定了增建、扩建部分在租赁期限届满后无偿归属原告，所以被告的辩解理由不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李廷国于本判决生效后十五日内将其承租的位于本溪市平山区某号的后院三个车库、主楼地下库、一楼楼内四个房间及后院平房一处腾出；
二、被告（反诉原告）李廷国于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）本溪新事业发展有限责任公司房屋占用费（自二Ｏ一三年四月十九日起至本判决确定的倒出房屋之日止，按每年六万元计算）；
三、被告（反诉原告）李廷国于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）本溪新事业发展有限责任公司违约金（自二Ｏ一三年四月十九日起至本判决确定的倒出房屋之日止，按年租金六万元的百分之三十计算）；
四、驳回反诉原告李廷国的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千三百一十二元（本诉原告已预交），由本诉被告李廷国负担。
反诉案件受理费六百三十元（反诉原告已预交），由反诉原告李廷国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 孟 薇
人民陪审员 蒋丽平
人民陪审员 应 勇
二〇一四年九月十九日
书 记 员 肖 洋
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的旅行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
执行须知：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。