河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）秦民终字第744号上诉人（原审原告）焦利民，男，1954年10月26日出生，汉族，无业，现住秦皇岛经济技术开发区。委托代理人张剑，河北吴秀萍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）秦皇岛瑾海家政服务有限公司(以下简称瑾海公司)，住所地秦皇岛经济技术开发区(东区)上海道29-3号。法定代表人王万年，该公司董事长。被上诉人（原审被告）山海关开发区兰海实业贸易发展有限公司(以下简称兰海公司)，住所地秦皇岛经济技术开发区(东区)农垦楼1-7号。法定代表人杜志瑞，该公司董事长。委托代理人邓晓雷，河北海立律师事务所律师。上诉人焦利民因房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛经济技术开发区人民法院（2013）秦开民初字第576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2006年7月28日焦利民与瑾海公司签订了《山海关兰海花园售房协议书》一份，瑾海公司将位于山海关开发区兰海花园8号别墅一栋，面积251平方米，以880000元的价格出售给焦利民;焦利民于2006年9月27日一次性向瑾海公司支付了购房款现金200000元，瑾海公司为焦利民开具了购房款收据，该房屋未交付给焦利民居住使用。在签订《山海关兰海花园售房协议书》时，焦利民知道该房屋的产权人(开发商)系兰海公司，由兰海公司转让给瑾海公司，双方约定瑾海公司可以以兰海公司名义出售房屋的事实。另查明，2006年7月6日，兰海公司与瑾海公司签订《兰海花园建设项目出让合同书》一份，该合同书第二条第2(2)约定:自合同生效之日起，甲方(兰海公司)同意乙方(瑾海公司)以甲方的名义出售房屋。房款由甲方派专人收取，收款后将已出售的房屋交给购房人。双方签订的《兰海花园建设项目出让合同书》生效后，瑾海公司经兰海公司同意出售兰海花园8套楼房(牛媛媛、房号3-102，李艳春、房号3-601，马新颖、房号1-101，马建军、房号2-102，齐飞、房号2-502，徐文卓、房号3-202，瑾海物业、房号4-201-202)，兰海公司直接收取房款203万元，并开具税务发票。兰海花园住宅楼共6层48套，兰海公司除认可上述8套楼房的出售外，对瑾海公司自行出售的其他楼房(包括出售给焦利民的楼房)均不认可。兰海公司与瑾海公司在履行上述《兰海花园建设项目出让合同》中产生纠纷，兰海公司诉至河北省秦皇岛市中级人民法院，在诉讼中，瑾海公司提出了反诉，在该诉讼中瑾海公司也申请追加购房人(包括焦利民)为案件第三人，两审法院以购房人已经起诉为由未予支持。2013年1月31日河北省高院以(2013)冀民二终字第12号《民事判决书》判决:1、解除兰海公司与瑾海公司签订的《兰海花园建设项目出让合同书?;瑾海公司将《兰海花园建设项目》除已出售的8套住宅楼以外的房屋于判决生效后十五日内返还给兰海公司;兰海公司于判决生效后十五日内返还瑾海公司兰海花园项目出让金4637098元;驳回双方的其他诉讼请求。2、瑾海公司于判决生效后十五日内赔偿兰海公司损失5310984元及自2012年11月1日起至实际交付房屋之日止12132902元未付款的违约金损失(按银行同期贷款利率的1.3倍计算)。原审法院认为，相关法律规定,依法成立的合同对当事人有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案焦利民与瑾海公司之间的《山海关兰海花园售房协议书》系双方真实意思表示，为有效合同;但被告谨海公司在未取得标的物-上述争议房屋的所有权和处分权的情况下，将上述房屋出售给焦利民，致使标的物的所有权不能转移，焦利民诉至原审法院要求解除合同并要求被告赔偿损失的主张理据充分，予以支持。因被告谨海公司不是房地产开发企业，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》中关于双倍返还购房款的规定，违约损失本院酌定调整至银行同期贷款利率的1.3倍。按照兰海公司与瑾海公司之间的项目转让合同的约定，瑾海公司应以兰海公司名义出售房屋，但瑾海公司却以瑾海公司自己的名义出售房屋。兰海公司与瑾海公司之间因项目转让产生纠纷后，经二审终审认定，瑾海公司以自己名义出售给焦利民的房屋所有权归兰海公司，瑾海公司应将该房屋返还给兰海公司，瑾海公司无法与焦利民继续履行合同，为焦利民办理房屋产权手续，据此瑾海公司应承担违约责任。因该楼房被告未交付给焦利民居住使用，瑾海公司将已经收取的购房款200000元应返还给焦利民，并按银行同期贷款利率的1.3倍计算支付自2006年9月28日至其付清购房款之目止的违约损失。焦利民与瑾海公司之间是房屋买卖合同关系，瑾海公司与兰海公司是项目出让合同关系，系两个不同的法律合同关系。根据合同相对性原则，焦利民只能向合同另一方当事人瑾海公司基于合同提出请求主张权利或者提起诉讼，而不能向合同以外的第三人-兰海公司提出请求主张权利或者提起诉讼，兰海公司也不负担焦利民与瑾海公司之间合同中规定的义务;也不负担违约责任。故应驳回焦利民对兰海公司的诉讼请求。遂判决:一、解除原告焦利民与被告秦皇岛瑾海家政服务有限公司于2006年7月28日签订的《山海关兰海花园售房协议书》。二、被告秦皇岛瑾海家政服务有限公司将已经收取的购房款200000元返还给原告焦利民，并按银行同期贷款利率的1.3倍计算支付自2006年9月28日至付清购房款之日止的违约损失。上述款项于本判决生效后三个月内履行完毕。三、驳回原告焦利民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元(焦利民已预交2150元)，由被告秦皇岛瑾海家政服务有限公司负担。上诉人焦利民不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、上诉人焦利民虽然是与被上诉人瑾海公司签订的协议，但是该房屋的实际产权人是被上诉人兰海公司，在瑾海公司收取焦利民购房款并开具收据后，由瑾海公司统一转交给兰海公司，再由兰海公司将房屋交付给焦利民，从这一点来看，该房屋实际上还是由兰海公司进行处分的；焦利民与兰海公司虽然没有书面合同，但是焦利民付款最终兰海公司以及由兰海公司交房的过程来看，焦利民与兰海公司之间已经形成事实上的房屋买卖合同关系，原审判决对该事实没有认定。2、兰海公司只认可瑾海公司出售的由其开具发票的8套楼房的效力，并不认可瑾海公司出售给焦利民等其他楼房的合同效力，与事实不符。原审判决不应以兰海公司不认可就认定其主张成立。瑾海公司与兰海公司签订的协议明确约定由瑾海公司售房，兰海公司收款并交房。瑾海公司与兰海公司签订的合同生效后，虽然瑾海公司在实际操作过程中未按双方约定的以兰海公司名义出售房屋以及未在2006年7月30日前付款400万元，且瑾海公司以自己的名义卖房，这些情况兰海公司是明知的，兰海公司认可的8套楼房是在焦利民等购房之后瑾海公司才出售的，当时因兰海公司未将相关资料证书交给瑾海公司，无法办理楼房的相关手续，为防止发生纠纷，兰海公司才主动出具的税务发票。兰海公司对瑾海公司以自己的名义售房出售给焦利民后，仍然收取焦利民的购房款，表明兰海公司对瑾海公司的行为是完全认可的。3瑾海公司以自己的名义将房屋出售给焦利民的行为构成表见代理。瑾海公司是家政服务公司，其没有开发房地产以及销售房屋资质，而兰海公司却经过相关政府部门许可，同时兰海公司与瑾海公司在协议中约定瑾海公司可以以兰海公司的名义出售房屋，足以使焦利民相信瑾海公司是在代表兰海公司对外出售房屋，相应的权利义务应当由兰海公司享有和承担，并且兰海公司与瑾海公司之间的转让合同纠纷最终判决是解除合同，而非确认其转让合同无效，合同效力应当为自合同签订之时到解除之时，同时瑾海公司与兰海公司之间的转让合同也约定了瑾海公司具有代理出售的权限。退一步讲，合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。而瑾海公司与兰海公司之间的转让合同属于二者之间的商业秘密，已经履行到何种程度，支付了多少转让款，焦利民是不可能知晓的，同时在其他人与瑾海公司签订《房屋买卖合同》都已经取得兰海公司认可，焦利民有理由相信瑾海公司具有完全的代理权限。并且事实上焦利民所交购房款均由兰海公司支配，再由兰海公司交付房屋。综上可知，焦利民所购房屋的所有权归兰海公司，购房款由兰海公司收取，就应当由兰海公司返还购房款20万元并给付1.3倍贷款利息，瑾海公司有过错，承担连带责任。二、原审判决适用法律错误。瑾海公司虽然不是房地产开发企业，但是与焦利民形成事实合同关系的兰海公司具备房地产开发资质，对于焦利民而言，其所购买的楼房属于商品房，瑾海公司是在代理兰海公司出售房屋，因此，本案应适用民法通则第66条、《合同法》第97条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行审理，而不应当适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行审理。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法发回重审或改判。被上诉人瑾海公司答辩称：同意上诉人焦利民的上诉意见。被上诉人兰海公司答辩称：上诉人焦利民是与瑾海公司签订的售房协议，瑾海公司不能产生代理的后果，焦利民有义务认真考察瑾海公司出售房屋的行为。生效的判决已经认定兰海公司收取瑾海公司的是项目转让款，不是购房款。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人焦利民与被上诉人瑾海公司签订的《山海关兰海花园售房协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。焦利民应按约定交纳购房款，瑾海公司按约定交付房屋并办理房屋权属证书。焦利民已经履行了合同约定的义务，瑾海公司仅仅交付了房屋，却不能办理诉争房屋的产权手续，双方合同的目的无法实现，上诉人焦利民要求与瑾海公司解除合同，由瑾海公司赔偿损失的主张符合法律规定，应予以支持。故原审判决并无不当。根据合同相对性的原则，被上诉人兰海公司与焦利民没有合同关系，上诉人焦利民以瑾海公司售房构成表见代理，权利义务由兰海公司负担，以及要求兰海公司承担连带责任的主张，没有合同依据，本院不予支持。焦利民上诉称，房款事实上由瑾海公司转交给兰海公司，焦利民的购房款实际交给了兰海公司。但是（2011）秦民一初重字第2号及（2013）冀民二终字第12号生效判决已经认定瑾海公司交给兰海公司的是项目合作款，不是购房款。故焦利民的该项主张，与事实不符，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人焦利民负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一四年六月二十三日书 记 员 孙秀丽