北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第20007号原告李双，女，1975年8月25日出生。委托代理人米春辉，北京华标律师事务所律师。被告董莉莉，女，1975年1月8日出生。委托代理人周皓，北京市嘉安律师事务所律师。委托代理人王栋，北京市嘉安律师事务所律师。第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司。法定代表人梅虹，总经理。委托代理人吴阳，男，1984年8月28日出生，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司职员，住该单位。委托代理人高翠翠，女，1988年12月6日出生，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司职员，住该单位。原告李双与被告董莉莉、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司【以下简称：满懿（上海）公司）定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李双委托代理人米春辉，被告董莉莉委托代理人周皓，第三人满懿（上海）公司委托代理人吴阳、高翠翠参加诉讼。本案现已审理终结。原告李双诉称：2015年5月18日，原、被告经过第三人签订了《房屋买卖定金合同》，约定原告购买被告享有所有权的位于北京市宣武区白菜湾四巷x号院内x号楼x层x门x室。原告向被告交纳了5万元定金。原、被告约定在合同签订后3日内到居间方处签署《存量房买卖合同》。定金合同约定：出卖方明确表示或以其行为表明不履行本合同或不按照本合同约定签订房屋买卖合同的，应双倍返还定金。2015年6月7日，居间方通知原告因被告欲出售的房屋涉及共有权人不知情等事由，被告无法按约履行签订《存量房买卖合同》。6月8日，被告将原告此前支付的5万元定金转入原告银行卡，至于应双倍返还的差额5万元则拒绝支付。无奈原告只得诉至法院，要求判令被告双倍返还原告定金差额5万元，2、案件受理费由被告承担。被告董莉莉辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：一、涉案合同只是带有居间、定金性质的购房意向书，不是房屋买卖合同。1、意向合同第4条和第5条明确约定：双方合同下的主要义务及合同目的是被告与原告在第三人的撮合下，协商签订《存量房屋买卖合同》。可见三方签订意向合同只是为了进一步协商签订正式的购房合同，并不是基于本意向合同完成房屋的交易。2、本意向合同并不具备房屋买卖合同所必须的条款。意向合同虽然对房屋的位置、总价款有了初步的约定，但对于付款的期限、首付款的比例、腾房期限、物业费水电费的结算等都没有任何表述。特别需要说明的是，被告的房屋上还设有抵押权，在房本上都有相应的抵押章，原告及第三人对此均知情。根据物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在本案中，原告应当先代为清偿债务，才能履行合同，但意向合同的三方均对此没有任何约定。由此可见，三方签订的《房屋买卖合同定金合同》只是一个购房意向书，并不是房屋买卖合同，被告和原告的义务，仅是在第三人的撮合下，协商订立正式合同。二、无法订立《存量房屋买卖合同》的原因在于原告，原告以其行为表示无法继续履行义务。1、原告拒不办理住房公积金贷款。三方意向合同中，选择了两种付款方式，一种是住房公积金，一种是商业贷款。但合同签订后，原告一直怠于履行自己的义务，声称自己名下有100平米左右的房产一套，无法办理住房公积金贷款。但是根据京房公积金发【2015】22号文件，在2015年5月29日，已经取消了二套房公积金面积的限制，已经可以办理公积金（双方在2015年6月8日才解除意向合同），第三人也告知原告，原告的条件可以办理住房公积金。2、原告拒不办理商业贷款。在办理商业贷款的过程中，原告多次故意设置障碍。首先原告明知涉案房屋属于被告的婚前个人财产，没有共有权人，却依然要求把被告配偶作为共有权人进行签字。如果真的作为共有权人签字，那被告的个人婚前财产就变成了夫妻共同财产。被告的损失谁来承担!很显然原告不会承担，只能由被告承担。涉案房屋没有共有权人，提议共有权人签字是恶意阻碍交易。其次，后经中介出主意，要求被告回老家开具单身证明，但被告回老家经派出所询问。根本无法实现。事实上，当时被告的配偶在加拿大，并且已与被告签订《分居协议》,正在办理离婚，故被告提议是否可以出具《分居协议》来避免共有人签字，但第三人及原告均不置可否。后又经第三人居间协商，双方拟通过外资银行进行贷款（外资银行贷款可以直接出示加拿大签订的分居协议，不需要共有权人签字），但原告却要求如果通过外资银行贷款，必须降价5万元。被告认为：无论办理住房公积金贷款，还是强行要求没有共有权人的房屋找一个共有权人来签字，亦或突然要求降价5万元，均没有任何依据，都是原告恶意设置障碍，达到骗取双倍定金的手段，已经用其自己的行为表示了无法再继续履行签订《存量房屋买卖合同》的义务。三、双方解除意向合同的行为，既符合法定解除条件，也是协商的结果。1、在原告恶意设置障碍，用自己的行为表示不再履行意向合同后，被告本可以追究原告的违约责任，不再退还定金。但因被告父亲5月份出车祸，且与加拿大的丈夫正在离婚过程中，不愿意多生事端，故没有追究原告的违约行为，退还了定金。根据合同法第94条之规定：原告已经用自己的行为，即“不办理公积金贷款，要求所谓的共有权人签字，降价5万元等，”表示其不再履行合同约定的义务。符合法定解除的条件。2、同时，本案，双方的解除行为也是协商一致的结果，理由如下：首先，原告的丈夫主动发来其个人的卡号，并接受定金的退还，这个行为很明显表现出来协商解除的意见。其次，在原告之夫发来个人卡号后，双方用短信进行了沟通，原告均未表示出来不愿解除的意思。但当被告退还了定金后，原告却突然变脸，拒绝接听电话，要求与其律师沟通，丧失了最起码的诚信。3、提出解约建议，并不代表违约。原告在混淆一个概念，即谁先提出解约的建议，谁就是违约，很显然是其对法律理解不深。在本案中，双方根据意向合同约定，双方义务只是进一步协商订立《存量房屋买卖合同》,而对于《存量房屋买卖合同》中的条款，是需要双方乃至三方协商的（意向合同中三方已经约定的除外）。且不考虑原告提出的不合理的要求，即使合理的要求双方也有可能无法协商一致。按照原告的逻辑，双方只能一直进行协商，双方各提各的要求，协商不一致就无法签订正式合同，卖方房子永远无法出售，买方也不能另行购买房屋，因为无论是卖方卖给了别人，还是买方另行购买房屋，都是“用自身的行为表示不履行义务。”谁都不能提出解约的建议，如果提出，那就是违约。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告不同意原告的诉讼请求。第三人满懿（上海）公司述称：签署合同时，我方没有对出售房的婚姻状况进行了解，签署合同后，被告说她的配偶没有表示同意出售此房，我方认为是否被告所说的婚前财产不能确认，因此要求被告配偶确定同意售房，故没有签订正式合同。经审理查明：被告于2009年7月3日取得了北京市原宣武区白菜湾四巷x号院内x号楼x层x门x房屋的所有权证。2011年12月6日，被告与案外人xxx登记结婚。2015年5月18日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）及作为居间人的第三人下属北京分公司签署了《房屋买卖定金合同》，约定甲乙双方通过丙方居间服务买卖位于北京市原宣武区白菜湾四巷x号院内x号楼x层x门x的房屋：建筑面积53.76平方米。该房屋成交总价为为人民币270万元，此价款不包含依国家规定产生的各种税费。乙方的房款支付方式为商业贷款和公积金贷款。乙方在本合同签订时，应向甲方交纳定金人民币5万元，甲方在收取定金时应向乙方出具收据。本合同签订后，甲方明确表示或以其行为表明不履行本合同或不按照本合同约定签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还定金；乙方明确表示或以其行为表明不履行本合同或不按照本合同约定签订房屋买卖合同的，乙方无权要求返还定金。签约当天，原告向被告交纳了定金5万元。被告为原告书写了书面承诺书，保证在办理过户手续时产生的个人所有税，由其本人承担。后被告因涉及到婚后还贷问题，无法取得其夫对出售涉案房屋的书面许可，原、被告双方未能就涉案房屋签署买卖合同。被告将5万元定金退还原告。原告现持诉称理由，要求判令被告双倍返还原告定金差额5万元，2、案件受理费由被告承担。被告持答辩理由不同意原告诉讼请求。第三人持述称表示对此不发表任何意见。另查：涉案房屋虽然是被告婚前购买，但存在婚后还贷行为，被告称婚后还贷是其独自偿还。上述事实有当事人的陈述、房屋买卖定金合同、收条、房屋买卖合同、照片、涉案房屋产权证、被告结婚证在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告就购买涉案房屋的意向向被告支付5万元购房定金，双方之间成立定金合同关系，该定金的性质应为订约定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。根据上述规定，被告在收取原告的购房定金后，因涉案房屋涉及婚后还贷问题，被告夫妻对于应否属于婚后共同财产没有明确约定，导致被告无法独自以产权人身份与原告签订房屋买卖合同，故其理应向原告双倍返还定金。被告主张原告对此亦有过错，亦应承担责任的辩解理由，因其对此未能提交任何证据，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：被告董莉莉双倍返还原告李双定金差额人民币五万元，于本判决生效后七日内执行。案件受理费一千零五十元（原告李双已预交五百二十五元），由被告董莉莉负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如果被告董莉莉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李凤新审 判 员  董丽娜人民陪审员  佟凤华二〇一五年十二月十七日书 记 员  刘晓冉