成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第540号
原告成都市中天盈房地产开发有限公司。住所地：成都高新区。
法定代表人孔健涛，该公司董事长。
委托代理人朱华科，女，汉族，1980年6月25日出生，住四川省自贡市自流井区。系公司员工，一般授权代理人。
委托代理人邹丰帆，女，汉族，1998年3月13日出生，住四川省简阳市。系公司员工，一般授权代理人。
被告程瑞敏，女，汉族，1987年11月7日出生，住河南省丰县。
原告成都市中天盈房地产开发有限公司诉被告程瑞敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判。后因被告程瑞敏下落不明，本院依法适用普通程序，由代理审判员钟珏担任审判长，与人民陪审员范晓靖、武灏组成合议庭进行审理。本院于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱华科参加诉讼，被告程瑞敏经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告成都市中天盈房地产开发有限公司诉称，其与程瑞敏于2012年4月18日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，出售成都誉峰8栋1802号房屋，房屋总价为人民币6860000，付款方式为首付款人民币2060000元，余款4800000元申请办理汇丰银行按揭。程瑞敏与汇丰银行（中国）有限公司成都分行签订了《个人购房借款／担保合同》，汇丰银行提供了贷款4100000元，成都市中天盈房地产开发有限公司与汇丰银行（中国）有限公司成都分行签订了《阶段性担保》作为保证人，提供阶段性担保。
由于程瑞敏原因导致上述商品房被法院查封，无法办理抵押登记手续，并且归还贷款逾期，汇丰银行于2014年4月23日向其发出《提前还款函》宣布剩余贷款加速到期，要求提起还款，未得到任何回应。2014年7月4日汇丰银行直接从成都市中天盈房地产开发有限公司保证金账户划扣了4105959.80元，代为清偿了程瑞敏的贷款本息，成都市中天盈房地产开发有限公司代为承担清偿责任后于2014年8月4日向被告发出《法务通知函》，宣布解除合同；追究合同总额20%的违约责任；对代为清偿的银行款项在被告已付款中予以抵扣。
根据《商品房买卖合同补充协议》第11.3条“若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金并承担办理本合同解除手续的全部费用。出卖人有权在向买受人已付的购房款中扣除上述费用”。11.4条“……如因买受人原因导致该商品房被第三人追偿或被司法机关查封，出卖人有权解除合同，并按补充协议第11.3条、11.6条的约定执行，由此造成的损失由买受人予以赔偿”。11.6条“任何原因造成本合同解除或终止的……并承担出卖人由此支付的诉讼费、律师费……等所有相关费用。出卖人有权在买受人已付购房款中扣除上述费用”。根据《商品房买卖合同》附件五：因买受人未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿还按揭款而导致出卖人需向银行承担担保责任的，出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，并有权单方面解除合同，并按本补充协议第11.3、11.6条的约定执行。原告有权在买受方已支付的购房款中扣除违约金及相关费用，原告现行使解除权、收回房屋、并要求被告支付房屋总价款20%的违约金人民币1372000元以及对原告代为清偿银行款项之4105959.80元相互抵消。综上，为保护自身的合法权益，根据相关法律法规规定及合同约定，特诉至贵院，请求贵院依法判决：1.确认原告与被告于2012年4月18日签订的《商品房买卖合同》已解除；2.请求判令被告支付因其原因导致《商品房买卖合同》解除的违约金计1372000元。总房价6860000＊20%；3.请求判例确认被告已付购房款6860000元与原告代为偿还的银行款项4105959.80元中的等额款项已相互抵消；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。后原告成都市中天盈房地产开发有限公司于2015年7月3日当庭变更诉讼请求为：1.确认原告与被告于2012年4月18日签订的《商品房买卖合同》已解除；2.请求判令被告支付因其原因导致《商品房买卖合同》解除的违约金计1372000元，并将该款从其已经支付的房款6860000元中予以抵扣；3.请求将原告代被告偿还的银行款项4105959.80元在被告已经已付房款6860000元中予以抵扣；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告程瑞敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证和法庭辩论、最后陈述的权利。
原告成都市中天盈房地产开发有限公司为支持自己的诉讼请求，提供了下列证据材料：
1、《商品方买卖合同》及补充协议，证明原被告的权利义务关系。
2、《房地产抵押贷款合同》，证明被告就其向原告购买的房屋向汇丰银行办理了抵押贷款。
3、《银行催款函》，证明被告未能按时向汇丰银行履行还款义务。
4、《阶段担保合同》，证明原告就被告的抵押贷款向汇丰银行承担连带担保责任。
5、《银行证明》，证明原告代被告向汇丰银行偿还了4105959.80元贷款本息。
6、《法务通知函》及邮件退单证明，证明原告已通知被告配合办理《商品方买卖合同》解除手续并返还代偿款项，被告拒绝不配合。
7、温馨提示，证明原告系根据被告事先预留的有效联系方式邮寄相关函件。
被告程瑞敏未向本院提交任何证据材料。
本院经审查认为，原告成都市中天盈房地产开发有限公司提交的证据材料来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明，2012年4月18日程瑞敏与成都市中天盈房地产开发有限公司（下称“中天盈地产”）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买“誉峰”8幢1单元18层1802号房屋（下称“涉案房屋”），约定：房屋总价为6860000元，套内建筑面积为204.94平方米；买受人应于合同签订当日支付首期房款2060000元，余款4800000元由买受人签订合同同时申请办理汇丰银行按揭贷款；因买受人未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿还按揭款而导致出卖人需向银行承担担保责任的，出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，并有权单方面解除合同，并按本补充协议第11.3、11.6条的约定执行；本合同所列的通讯录地址是双方送达相关信函的有效联络地址，任何一方按照通讯地址挂号或快递方式寄出的信函（以信函回执日期为准），即视作另一方已收到该信函。《商品房买卖合同补充协议》第11.3条约定，“若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金并承担办理本合同解除手续的全部费用。出卖人有权在向买受人已付的购房款中扣除上述费用”。第11.6条约定，“任何原因造成本合同解除或终止的……并承担出卖人由此支付的诉讼费、律师费……等所有相关费用。出卖人有权在买受人已付购房款中扣除上述费用。”
2012年7月13日，程瑞敏与汇丰银行（中国）有限公司成都分行（下称“汇丰成都分行”）签订了《房地产抵押贷款合同》，约定汇丰成都分行为其提供贷款4110000元，贷款偿还方式为每月定额还款；本合同设立的抵押不影响或排除开发商担保，在发生抵押权人可以行使抵押权情形时，抵押权人有权自行全权决定选择先行使本合同下的权利或先行使开发商担保下的权利或同时行使相关权利。中天盈地产与汇丰成都分行签订的《阶段性担保》约定，中天盈地产为本保证签订之日起至2012年12月31日内购买誉峰1期住宅单位而与汇丰成都分行签订《房地产抵押贷款合同》的借款人在贷款合同下的债务提供连带责任保证；保证的范围包括但不限于贷款合同下的本金、利息（包括复息、罚息）、损害赔偿金、借款人在贷款合同项下应付的一切款项以及实现债权和保证的费用。
2014年4月23日，汇丰成都分行向程瑞敏、中天盈地产发函，称由于程瑞敏逾期未付贷款，向其宣布剩余贷款本金加速到期，要求立即付清所有款项截止到2014年4月21日共计4042985.83元。
2014年5月4日，汇丰成都分行向中天盈地产发函，要求中天盈地产承担保证责任，足额偿还程瑞敏所欠全部贷款剩余本息4048655.39元。
2014年7月4日，中天盈地产按照《阶段性担保》的约定，为程瑞敏全额清偿了剩余贷款本金4028563.16元、利息76448.10元、罚息948.54元，共计4105959.80元。
2014年8月4日，中天盈地产向程瑞敏在《商品房买卖合同》中确认的通讯地址发出《法务通知函》，宣布解除合同。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。中天盈地产与程瑞敏签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，中天盈地产与程瑞敏所签订的合同明确约定，因买受人未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿还按揭款而导致出卖人需向银行承担担保责任的，出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，并有权单方面解除合同。故中天盈地产可以行使单方解除权，解除其与程瑞敏签订的商品房买卖合同及补充协议，并有权向程瑞敏追偿其承担担保责任而代为偿还的银行款项。根据商品房买卖合同及补充协议约定，合同所列的通讯录地址是双方送达相关信函的有效联络地址，任何一方按照通讯地址挂号或快递方式寄出的信函（以信函回执日期为准），即视作另一方已收到该信函。故对于中天盈地产于2014年8月13日向程瑞敏寄出的《法务通知函》解除商品房买卖合同及补充协议的行为予以确认，确认程瑞敏与中天盈地产签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已于2014年8月13日解除。
根据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定，因程瑞敏原因解除合同的，其应承担涉案房屋房款总额20%的违约金且出卖人有权在向买受人已付的购房款中扣除上述费用。因合同约定的违约条款属于结算条款，合同解除后仍然可以适用。故对于中天盈地产要求程瑞敏支付违约金1372000元并从其已付房款中予以扣除的主张予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告成都市中天盈房地产开发有限公司与被告程瑞敏于2012年4月18日签订位于高新区万象南路360号誉峰8栋1单元18楼1802号房的《商品房买卖合同》及补充协议于2014年8月13日解除。
二、被告程瑞敏于本判决生效之日起三日内向原告成都市中天盈房地产开发有限公司支付违约金1372000元，该款原告成都市中天盈房地产开发有限公司可从被告程瑞敏已经支付原告的6860000元购房款中直接抵扣；
三、被告程瑞敏于本判决生效之日起三日内向原告成都市中天盈房地产开发有限公司支付代为偿还的银行款项4105959.80元，此款原告成都市中天盈房地产开发有限公司可从被告程瑞敏已付房款6860000元中直接抵扣。
本案案件受理费17148元，由被告程瑞敏承担（此款已由成都市中天盈房地产开发有限公司预交，由本院予以退还，程瑞敏在本判决生效后5日内向本院缴纳诉讼费17148元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 钟 珏
人民陪审员 范晓靖
人民陪审员 武 灏
二〇一五年七月三日
书 记 员 韩亚群