黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑2701民初614号原告：王占锋，男，1970年7月6日生，汉族，住黑龙江省。原告：杜丽影，女，1977年5月2日生，汉族，住黑龙江省。被告：李宜生，男，1968年6月12日生，汉族，户籍所在地黑龙江省。委托诉讼代理人：吴红，黑龙江兴安律师事务所律师。被告：李素玲，女，1968年3月24日生，汉族，住黑龙江省。委托诉讼代理人：李丹丹（李素玲的女儿），住黑龙江省。原告王占锋、杜丽影与被告李宜生、李素玲合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王占锋、原告杜丽影、被告李宜生的委托诉讼代理人吴红、被告李素玲的委托诉讼代理人李丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王占锋、杜丽影向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1.解除原、被告之间的土地转让合同；2.被告返还原告土地转让费225000.00元；3.被告支付原告违约金50000.00元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年1月4日，王占锋、杜丽影（二人系夫妻）与李宜生、李素玲（二人原系夫妻）签订了土地转让合同，双方约定，将二被告（甲方）位于加卧公路58公里道南25公里左右长发农场土地承包经营权永久转让给二原告（乙方），面积75亩，转让费225000.00元，双方如有违约按该地块转让费的三倍价付给对方，2015年75亩的财政补贴发放时归乙方所有，协议自双方签字之日甲方收款后即生效。合同签订后，原告要求被告协助办理土地过户手续时，发现被告已经将合同项下的土地转让给他人，并已经协助他人办理了过户手续。原告已经履行了合同义务，在合同签订当日（2016年1月4日）支付给被告土地转让费225000.00元，而被告却违反诚实信用原则，在原告不知情的情况下，恶意将合同项下的土地转让他人，给原告造成了严重的损失，包括转让费的同期银行利息、2015年75亩的财政补贴、因该合同履行付出的其他合理费用，共计50000.00元。现原告将被告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。李宜生辩称，原、被告签订的土地转让合同是无效合同，因国家规定土地不允许个人私下转卖，必须经过土地主管部门。被告李宜生不承担违约金。被告李宜生欠二原告175000.00元，并不是225000.00元，同意给付二原告175000.00元。李素玲辩称，原、被告签订的土地转让合同是无效合同，因国家规定土地不允许个人私下转卖，必须经过土地主管部门。被告李素玲不承担违约金。李宜生欠二原告多少钱，李素玲不清楚，也不同意由李素玲偿还二原告，应由李宜生偿还。本院经审理认定事实如下：被告李宜生从二原告处借款175000.00元，因没钱偿还二原告，双方协商将二被告经营承包的75亩土地转让给二原告，2016年1月4日二原告与二被告签订了土地转让合同，合同内容为“转让方（以下简称甲方）：李宜生、李素玲（签字、捺印），受让方（以下简称乙方）：王占锋、杜丽影（签字、捺印），甲乙双方按照《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就土地转让事宜，订立本合同。一、转让标的：1.甲方将其承包经营的位于加卧公路58公里道南25公里左右长发农场土地承包经营权永久转让给乙方。2.地块四至（未填写）。3.面积：75亩。二、转让期限：永久。三、转让费用：共计人民币大写：贰拾贰万伍仟元。（￥：225000.00元）。四、支付方式和时间：2016年1月4日前一次性付清。以甲方收据为证。五、双方约定：1.本协议自双方签字（印）之日甲方收款后即生效。2.自协议生效之日起，该地块的管理权及使用权完全归乙方所有，甲、乙方及其家属、亲属人等不得以任何借口反悔，否则，视为违约。违约者按该地块转让费的三倍价格付给对方。3.乙方在使用该地块的过程中，如出现与该地块的争端问题或受到外人干涉阻碍等事端，甲方应立即出面排解，直至平息纠纷，排除障碍为止，为乙方顺利使用该土地创造有利的条件。若因甲方化解无效导致乙方不能顺利使用该地或因贻误时间所造成的损失，应由甲方负责。六、争议条款因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第种方式解决：1.提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农业承包合同管理机关调解；2.向有管辖权的人民法院提起诉讼。七、其他条款1.因甲方有贷款，地照在银行抵押，甲方在2016年末将地照过户给乙方，如不过户按违约处理。2.甲方将75亩财政补贴、粮种补贴、综合补贴、差价补贴等所有补贴过户给乙方。3.2015年75亩的财政补贴发放时归乙方所有。合同未尽事宜，可经双方协商一致签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。本合同一式二份，由甲乙双方各执一份。”落款处有李宜生、王占峰签字捺印，并留身份证号，签约日期2016年1月4日。同日，李宜生、李素玲给王占锋、杜丽影出具收条一份，内容“收条，今收到土地转让费贰拾贰万伍仟元整，￥225000.00元，2016年1月4日，收款人李宜生、李素玲。”李宜生、李素玲签字捺印。225000.00元中包括175000.00元欠款。合同签订后，二被告将土地交付二原告，并给二原告出具收条，但因当时该土地在银行抵押有贷款，双方未到土地主管部门办理土地转让变更登记。到了双方约定的2016年年末地照过户时，双方买卖的土地已变更到他人名下。另查明，王占锋与杜丽影为夫妻。李宜生与李素玲于2016年2月23日登记离婚，双方签订离婚协议书，涉及债务的内容为“李宜生与李素玲自愿离婚，双方共同签署如下协议：...四、债务处理事项：债务归李宜生偿还...”以上事实有原告提供的土地转让合同1份、收条1份；被告李宜生提供的离婚协议书复印件1份及原、被告在庭审中的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，二原告与二被告签订的土地转让合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合同合法、有效。双方已实际履行，但未到土地主管部门办理更名过户手续。现该土地更名过户到他人名下，导致合同根本目的无法实现，二被告构成根本违约，故二原告要求解除土地转让合同的诉请，予以支持。二被告收到二原告土地转让费225000.00元，有收条为证，故二原告要求二被告返还土地转让费的诉请，予以支持。关于违约金，根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案双方在合同中约定“违约者按该地块转让费的三倍价格付给对方”，明显过高，但二原告只主张50000.00元，在合理范围内，故二原告要求二被告支付违约金50000.00元的诉请，予以支持。二被告主张土地合同无效的抗辩意见，理由不成立，不予支持。被告李宜生主张欠款175000.00元，而不是225000.00元的抗辩意见，因双方签订土地转让合同后，欠款175000.00元转变为土地转让费，二被告出具的收条能证明其收到二原告给付的土地转让费为225000.00元，故李宜生的该抗辩意见，不予支持。被告李素玲主张李素玲与李宜生已登记离婚，双方在离婚协议上约定，债务归李宜生偿还，李素玲对二原告的诉请不同意偿还的抗辩意见，本院认为，二原告与二被告签订土地转让合同的时间是二被告婚姻存续期间，李素玲在合同和收条上均有签字，此纠纷产生的债务应为二被告夫妻共同债务，虽然二被告登记离婚时约定债务归李宜生偿还，但二被告的此约定为二被告的内部约定，不能对抗债权人，故李素玲的该抗辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条规定，判决如下：一、解除王占锋、杜丽影与李宜生、李素玲签订的土地转让合同；二、李宜生、李素玲返还王占锋、杜丽影土地转让费225000.00元；三、李宜生、李素玲给付王占锋、杜丽影违约金50000.00元；以上有给付内容的判项应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2713.00元，由李宜生、李素玲共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。审 判 员 徐文波二〇一七年十月二十三日法官助理 梁 爽书 记 员 纪 巍