广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第3720号
原告：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区，组织机构代码××。
法定代表人：武文勇。
委托代理人：金鑫、梁文英，该公司员工。
被告：邓世丹，女，汉族，住广东省中山市五桂山区，公民身份号码×××7621。
被告：刘聪，男，汉族，住广东省中山市五桂山区，公民身份号码×××7819。
原告中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋物业公司）诉被告邓世丹、刘聪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员丁向娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告远洋物业公司委托代理人金鑫、梁文英，被告邓世丹、刘聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告远洋物业公司诉称：原告于2012年9月1日受远洋地产（中山）开发有限公司（以下简称远洋地产公司）的委托，签订《中山远洋城（A11区）前期物业服务合同》，对中山远洋城（A11区）小区进行物业管理，合同约定了由原告向小区业主提供物业服务，住宅物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米2.8元向业主或物业使用人收取。另根据合同的约定，业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日3‰的违约金。现主张逾期违约金每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。被告为中山市东区兴文路88号远洋城A11-15-202房的业主，其物业面积为119.92平方米，每月应向原告交纳物业管理费335.78元，但被告自2013年8月至今一直未交纳，经原告多次催收均拒不交纳，共计欠费7890.85元，逾期违约金原告按所欠金额按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至2015年4月为2237.05元。该物业已于2013年2月16日交付给被告使用。被告的欠费行为已属违约。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告立即支付所欠原告的物业服务费7890.85元及违约金（物业服务费自2013年8月起按每月335.78元暂计至2015年7月，违约金自2013年8月起按中国人民银行同期贷款利率四倍暂计至2015年4月为2237.05元；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告远洋物业公司明确第1项诉讼请求中违约金计算至物业费清偿之日止，从欠缴物业费当月6日开始计算。
原告远洋物业公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.身份证复印件；2.资质证书；3.广东省经营服务性收费许可证及副本、营业执照、广东省住房和城乡建设厅关于暂停受理部分企业资质、行政许可申请材料接受凭证；4.物价局收费批复（中价函（2013）11号）、物业服务收费备案表、备案回执；5.中山市商品房买卖合同、房产证；6.中山市远洋城天骄花园前期物业服务合同；7.中山市远洋城前期物业服务协议书；8.交付通知书、快递单；9.律师函、快递单；10.催费通知书、挂号信；11.交款通知单。
被告邓世丹、刘聪共同辩称：第一，2013年7月9日晚上约21时左右，被告为查看新房夜间居住环境时，发现涉案物业在被告未装修未入住的情况下，房屋全面积被污水倒灌淹没、浸泡，具体如下：1.两个洗手间预留的下沉池子里积满了污水，积水深度超过20里面；2.三间客房和客厅积水超过5厘米；3.厨房有积水；4.整个房间弥漫臭气。第二，2013年7月10日查出A11-15单位有堵塞物造成下水公共管道堵塞，被告认为：1.房屋建设期间残留建筑垃圾，形成堵塞物；2.原告未履行相关管理义务；3.此管道存在于人类居住的狭小范围，不存在不可抗自然力因素。第三，原告掩盖事实真相，逃避相关责任。1.被告房屋被污水倒灌的堵塞点找到后，原告在2013年7月19日的邮件中表述如下：“由于本事件发生因各种因素作用导致的公共管道堵塞而造成，属于意外事件，非常偶然”；2.2013年5月22日，原告维修新房瑕疵，拿走涉案物业装修A钥匙一把，就在此期间发生堵塞事实，原告一直未对此做相关解释和责任澄清；以上表明原告并未对该“堵塞物形状类别”作出判断说明，并未对“堵塞物形成原因”作出调查说明，掩盖事实真相，逃避相关潜在责任风险，对事件责任相关方查找失职失察，未履行对公共排污管道的管理服务义务。第四，原告未证明履行《前期物业服务合同》以下义务：《前期物业服务合同》第五条第二项约定“每月清疏排水系统一次”，根据交房合同显示，其最后一个月的清疏时间应为2013年2月，原告一直未出示当时工作记录，一直未证明远洋物业履行合同中所约定的定期清疏服务职责义务。第五，原告未履行《前期物业服务协议书》第四条第一项约定的“公共设施设备和相关场地的维修养护、运行及管理”义务。原告对公用设施设备负有管理职责，对于公共管道堵塞事件的发生负有不可推卸的管理责任义务：1.原告未能在事件发生之前做好预防管理，导致事件最终发生，且不可逆转；2.事件发生后原告掩盖事实真相，“堵塞物形状判定”、“堵塞物的成因”和相关责任方始终悬而未决，导致被告无法依据真相做出主动防御设施，隐患未除，最终导致被告无法入住涉案物业。第六，《物业管理条例》第二章第六条第八项规定业主享有“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”，原告未履行对“堵塞物形状”认定、“堵塞物成因”、相关责任方调查说明的义务，被告有权要求原告对共用下水管道堵塞及“堵塞物成因”做相应职责的调查。第七，被告与原告签订的《物业服务合同》为双务合同，根据双务合同原则，原告在本纠纷事件中未履行管理义务，导致被告未能及时依约履行相应缴交物业服务费的义务，请依法查实。第八，被告于2013年5月22日收楼，并于2013年7月9日查勘房屋计划装修入住，结果发生上述事件事实，正是由于原告在涉案物业淹没事件中掩盖事实真相，逃脱相关责任义务，最终导致被告至今无法入住。由于被告购买的是新房，且房产处于广东省中山市，依照当地风土人情，新房被污水倒灌，与广东人的“吉屋”习俗相悖，对被告及家人长期造成困扰和精神压力，家人也因此长期争吵，相关损失无以言喻。对以上损失，被告保留相关诉讼和追偿权利。第九，涉案物业发生因下水管道堵塞而造成全屋被淹没是不可逆转，无所争议的事实。原告应对此承担责任。请求法院责令原告改进物业服务管理，杜绝类似事件的再次发生。
被告邓世丹、刘聪就其辩解在举证期限内提交证据如下：1.房屋验收表；2.照片2张；3.邮件；4.堵塞物位置示意图。
经审理查明：邓世丹、刘聪系位于中山市东区兴文路100号远洋城天骄花园15幢202房的业主，该房产建筑面积为119.92平方米。远洋城天骄花园商住小区由远洋物业公司提供物业服务。远洋物业公司与远洋地产公司签订的中山远洋城天骄花园前期物业服务合同以及远洋物业公司与邓世丹、刘聪签订的中山远洋城天骄花园前期物业服务协议均约定：远洋物业公司的日常服务包括房屋建筑共用部位、公共区域建筑的维修养护和管理，共用设施设备和相关场地的维修养护、运行及管理，生活服务设施的维修养护和管理；住宅高层按建筑面积2.8元／月／平方米收取物业服务费，每月物业服务费在当月5日前交纳，如逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三加收滞纳金。远洋物业公司称邓世丹、刘聪从2013年8月起，未依约向远洋物业公司交纳物业服务费，截至2015年7月，累计拖欠24个月。远洋物业公司于2015年10月16日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2013年5月22日，涉案物业交付给邓世丹、刘聪使用。同时邓世丹、刘聪将涉案物业的入户门A钥匙交给远洋物业公司，委托远洋物业公司用于维修管理。2013年7月9日晚上，邓世丹、刘聪称其在查看涉案物业时发现房屋内被污水倒灌，并在当晚通知远洋物业公司进行处理。2013年7月10日，远洋物业公司挖开堵塞管道，进行排除消毒，将堵塞物清除。远洋物业公司称将管道挖开后，发现是由于建筑垃圾造成堵塞，当时涉案物业楼上有11户业主正在装修，因此无法确定具体堵塞原因。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。关于应否支付物业服务费以及物业服务费的计算标准。邓世丹、刘聪以远洋物业公司在涉案物业被污水倒灌事件中没有尽到管理义务，未调查澄清堵塞物的来源和相关因果关系，未调查责任关系，致使其无法作出主动防御措施，无法入住涉案物业为由，作为其拒交物业服务费的抗辩意见。本案中，远洋物业公司虽然存在管理瑕疵，对共用设施设备即下水排污管道未尽到养护管理义务，但在发现涉案物业由于管道堵塞造成污水倒灌后，立即采取挖开管道，清除堵塞物以及消毒等补救措施。邓世丹、刘聪的上述抗辩理由不能对抗其应支付物业服务费的事实。涉案物业的建筑面积为119.92平方米，根据中山远洋城天骄花园前期物业服务合同以及中山远洋城天骄花园前期物业服务协议之约定，物业服务费按建筑面积2.8元／平方米／月计算，即邓世丹、刘聪每月应缴的物业服务费应为335.78元。邓世丹、刘聪在2013年8月至2015年7月期间不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任，但考虑远洋物业公司在本案共用管道堵塞事件上确实存在管理瑕疵，未完全尽到物业服务合同约定的管理义务，具有不可推脱的责任，本院酌情减免涉案物业的三个月物业服务费，即邓世丹、刘聪无需支付2013年8月至10月期间的物业服务费1007.34元（335.78元／月×3个月）。邓世丹、刘聪应向远洋物业公司支付2013年11月至2015年7月期间的物业服务费7051.38元（335.78元／月×21个月）。对远洋物业公司主张超出该物业服务费金额部分的请求，本院不予支持。
关于滞纳金问题。本案中，物业管理合同是平等主体之间签订的协议，故这里的滞纳金实际上应是迟延履行违约金。远洋物业公司的实际损失为物业服务费的利息损失。中山远洋城天骄花园前期物业服务合同以及中山远洋城天骄花园前期物业服务协议中约定从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三作为滞纳金，该约定标准过高。现远洋物业公司自愿将违约金计付标准调低为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准计付，对此本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告邓世丹、刘聪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山远洋物业服务有限公司支付2013年11月至2015年7月期间的物业服务费7051.38元及违约金（违约金计算方法：在2013年11月至2015年7月期间，分别从每月6日起，以每月应交纳的物业管理费335.78元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准计算，计至实际清偿之日止）；
二、驳回原告中山远洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52元，减半收取为26元（原告已预交），由原告负担6元，由两被告负担20元（两被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 丁向娜
二〇一六年一月二十一日
书记员 梁心然
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