辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈河审民初再字第18号
原审原告：沈阳市叶华金银店。
法定代表人：丁福国，该店董事长。
委托代理人：于莹，辽宁明格律师事务所律师。
原审被告：沈阳博雅管理咨询有限公司。
法定代表人：姜凌，该公司总经理。
委托代理人：张影会，该公司员工。
委托代理人：董祯祥，该公司员工。
原审第三人：沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司。
法定代表人：赵宝富，该公司经理。
委托代理人：孙传国，该单位法律顾问。
委托代理人：吴冬阳，该单位法律顾问。
原审原告沈阳市叶华金银店（以下简称叶华金银店）与原审被告沈阳博雅管理咨询有限公司（以下简称博雅公司）、原审第三人沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司（以下简称沈河第一房产公司）房屋使用权转让合同纠纷一案，本院于2009年6月9日作出（2008）沈河民二房初字第689号民事判决，已经发生法律效力。宣判后，博雅公司不服向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院于2009年10月15日作出（2009）沈中民二终字第1486号民事判决，已经发生法律效力。叶华金银店不服该判决，向辽宁省高级人民法院提出再审申请，该院于2010年9月25日作出（2010）辽审四民申字第00132号民事裁定，指令沈阳市中级人民法院再审。沈阳市中级人民法院于2012年11月14日作出（2011）沈中审民终再字第23号民事裁定书，裁定：一、撤销沈阳市中级人民法院（2009）沈中民二终字第1486号民事判决及沈阳市沈河区人民法院（2008）沈河民二房初字第689号民事判决；二、本案发回沈阳市沈河区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2013年9月25日和2014年4月1日公开开庭审理了本案。原审原告的委托代理人于莹、原审被告委托代理人张影会、董祯祥、原审第三人委托代理人孙传国、吴冬阳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2008年10月23日，原审原告沈阳市叶华金银店诉称，原告（承租人）于1995年7月与沈阳市房产局第一房产公司（出租人）签订公用公房租赁合同，承租位于沈阳市沈河区中街路115号房屋，该公房租赁合同一直延期履行至今。2002年2月1日，原告沈阳市叶华金银店（甲方）与被告（乙方）签订了《转让合同》。该合同第2条约定：“乙方以140万元购买甲方上述房产使用权。”合同签订后，原告将房屋使用权交付给被告，被告一直使用该房屋至今。双方转让合同第5条还约定，转让后甲方负责为乙方办理房屋使用权过户。在这期间原告多次为被告办理更名过户事宜，但该房产权单位不同意原、被告的转让行为，拒绝为被告办理过户手续。仍要求原告以承租人身份向其缴纳租金。故该转让合同已属履行不能。原告要求解除与被告的转让合同，被告将沈阳市沈河区中街路115号房屋返还给原告，判令被告承担2002年2月1日至2008年9月30日房屋公房租金560，367元。
原审被告沈阳博雅管理咨询有限公司辩称，一、本案原告不具备诉讼主体资格。沈阳市叶华金银店与答辩人签订《转让合同》时系个人独资企业，其投资人是马达春，而本案原告起诉时，投资人为丁福国。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条规定“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权。”第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”由此可见，个人独资企业的个人与企业在财产关系上并没有分离，不具备法人的独立主体资格。由于个人独资企业的设立是投资人的个人行为，当投资人将企业整体出让给他人时，企业的形式虽然没变，但投资主体变了，所以原企业消灭，产生的是新企业。个人独资企业在转让前以企业名义经营，所形成的债权、债务事实上是属于原投资人的个人债务，新投资人既无权对企业原来的债权主张权利，也没有义务偿还原来的债务，一旦发生纠纷，只能以原投资人作为诉讼当事人。由于本案原告并不是《转让合同》的一方当事人，因此不具备原告主体资格。二、原告没有合同解除权。本案原告提出解除《转让合同》的依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条。根据该条的规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。这里的合同解除权应当归属于守约当事人，而不是违约当事人。在本案中，未能办理更名过户手续是原告的违约行为，因此合同的解除权在答辩人，原告无权提出解除合同。三、原告解除合同的理由不成立。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因此，在租赁合同中，出租人的目的是收取租金，承租人的目的是使用租赁物并获取收益。在本案中，原告已经取得的全部转让金，答辩人也一直在使用租赁物，因此双方签订《转让合同》的目的已经实现。其次，双方在《转让合同》中约定的“更名过户”是指使用权变更，并非产权变更，使用权未“更名过户”既不影响《转让合同》的效力，又不影响答辩人使用诉争房屋，也就不影响双方合同目的的实现。所以，原告不能据此要求解除合同。四、本案已超过诉讼时效。诉争房屋的产权人（出租人）在长达6年的时间里从未通知答辩人解除合同，应当视为其已经默认房屋使用权转让的事实。因此，无论是产权人还是原告现在提出解除合同，我们认为均已超过诉讼时效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审第三人沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司述称，原告对给付我方租金的数额属实，我方对原、被告之间的转让协议不清楚，原告将房屋使用权转让没有通知我们，我们也不同意转让。我们只同意原告使用，不允许其他人使用，我们认为原、被告之间的合同无效。
原审查明，原告原系集体所有制企业，后改制为个人独资企业。1995年7月1日原告与第三人订立了《公用公房租赁合同》，第三人将位于沈阳市沈河区中街路115号房屋，建筑面积171平方米，出租给原告用于商业经营，租期为三年。该合同约定，原告不得擅自改变房屋用途，不得擅自转租、转让、转借、转兑房屋以及以承租房屋引进其他单位联营。合同签订后，第三人将房屋交付原告使用至今，合同期满后双方共同商定仍按该合同内容继续成立租赁合同关系，期限至2001年6月30日。期满后，原告仍继续使用该房，第三人仍依原合同的约定收取租金。2007年10月1日，原告同该房产权人沈阳市沈河区房产管理局订立《公有直管非住宅租赁合同》，合同约定原告继续承租诉争房屋，租金为每季度37，064.25元，租期为一年。该合同还约定如原告擅自转租、转让、转借、转兑标的房屋的，其协议无效。该合同期满后，双方又以相同内容订立了从2008年9月30日至2009年9月30日的租赁合同。2002年2月1日，原、被告就诉争房屋签订一份转让合同，合同约定：“一、乙方（注：本案被告）以140万元购买甲方（注：本案原告）在原东亚广场中的房产建筑面积285.5平方米，经营面积171.30平方米；二、乙方以人民币140万元购买上述房产使用权，……五、转让后甲方负责为乙方办理房屋使用权过户，由于甲方的原因使房屋使用权有瑕疵；或由于所有权人原因使房屋有瑕疵（包括设定它项权利），甲方除退还乙方购买上述房产使用权款额外另赔偿总房款30％给乙方并承担全部责任。”合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告按约定支付价款。原告为被告办理更名过户事宜时，该房产权单位沈阳市房产局及第三人不同意原告的转让行为，拒绝为被告办理过户手续，并要求原告缴纳租金。从原、被告合同履行之日起至2007年9月，原告共向第三人缴纳租金560，367元。原告因该房所有权人主张权利致使原、被告双方合同无法履行而起诉来院，要求解除双方合同，被告将房屋返还原告并承担原告向第三人缴纳的租金。
原审认为，原、被告之间就诉争房屋订立的《转让合同》效力依赖于诉争之房所有权人的意思表示。原告与第三人及沈河区房产局之间就诉争房屋订立的租赁合同均约定，非经公房出租人同意原告不得实施“转租、转让、转兑”等一切使用权让与。现第三人及房屋所有权人已表示不同意原告与被告之间的转让合同，故原告的行为属无权处分，该转让合同无效。因该无效合同取得的财产及财产占有应恢复到合同订立前，故原告收取的被告140万元应返还被告，被告取得诉争之房占有应返还原告占有。关于被告辩称的因投资人变更而原告无主体资格问题，原告的投资人变更并未导致原告原法人资格消失，诉争之房作为原告的财产其法律上的权利人仍为原告，故原告具有主体资格。关于被告辩称房屋产权人的意思并不导致双方合同无效问题，因双方合同中已约定使用权转让的实现为合同目的之一，且双方约定的“使用权过户”和“所有权人原因使房屋有瑕疵”均证明双方均清楚该房使用权转让依赖所有权人的意思，因此被告于签订合同时清楚双方的合同未经所有权人同意。由于双方的合同为转让合同并非转租故原告并非出租人而是债权债务概括转让人，该合同并不适用转租的规定，故转让行为无效。关于原告缴纳被告使用房屋期间的公房租金问题，因被告为该房实际使用人，原告为其交纳租金无法律依据，被告应返还原告此利益。关于因无效导致的损失问题，因双方均未向本院提出诉讼请求，故不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第八十九条、第五十六条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、原告沈阳市叶华金银店与被告沈阳博雅管理咨询有限公司于2002年2月1日订立关于沈阳市沈河区中街路115号房屋（建筑面积117平方米）的《转让合同》无效；二、被告沈阳博雅管理咨询有限公司于本判决生效后十日内将其占有使用的沈阳市沈河区中街路115号房屋（建筑面积117平方米）腾空，交付沈阳市叶华金银店使用；三、沈阳市叶华金银店于本判决生效后十日内返还沈阳博雅管理咨询有限公司140万元；四、沈阳博雅咨询有限公司于本判决生效后十日内返还沈阳市叶华金银店公房租金560，367元；五、驳回原、被告其他请求。案件受理费10，403元，由沈阳市博雅咨询有限公司负担。
宣判后，博雅公司不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。
沈阳市中级人民法院（2009）沈中民二终字第1486号民事判决查明的事实与本院原审查明的事实基本一致。另查明，涉诉房屋系房产局产权房屋，叶华金银店原为集体企业，该房产为金银店的经营场地。1992年房屋动迁，后回迁仍属于叶华金银店的经营场地，其按照房产局租赁指导价与房产局签订了公房租赁合同。叶华金银店于2000年1月转制为个人独资企业，投资人为马达春；2006年9月20日丁福国从马达春处受让了叶华金银店，并约定丁福国负责企业的债权债务。审理中，叶华金银店承认签订该协议书时知道涉诉房产已经转让，其有义务办理涉诉房屋的更名手续。博雅公司认为原审判决认定的租金应由其负担。
沈阳市中级人民法院（2009）沈中民二终字第1486号民事判决认为，关于博雅公司与叶华金银店于2002年2月1日签订的房屋使用权转让合同的效力。该合同的形式要件及当事人的意思表示均符合法律规定，叶华金银店处分的是自身享有的房屋使用权，且按照合同约定的价款，博雅公司已经履行完毕，也从叶华金银店处接受了该经营场地。现叶华金银店提出因产权人不同意更名，合同未能全部履行，并提出解除合同的诉讼请求，而原审法院依据叶华金银店与房产局的合同条款，在产权人并未主张权利的情况下认定博雅公司与叶华金银店之间的合同效力不妥。因博雅公司与叶华金银店之间使用权转让并未影响产权人的权利，庭审中，叶华金银店承认诉争房屋的使用权是基于动迁回迁取得，在转让当时也经上级主管部门批准。且依据合同约定叶华金银店负有办理房屋更名过户的义务，其违约解除合同时应另赔偿博雅公司总房款30%的违约责任。而博雅公司已经履行了全部合同义务，并不主张解除合同，同时承认使用权转让后发生的租赁费用应由其承担，故原审法院判令返还房屋及转让后发生的租赁费用缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2008）沈河民二初字第689号民事判决主文第四项，即沈阳博雅管理咨询有限公司于本判决生效后十日内返还沈阳市叶华金银店公房租金560，367元；第五项，即驳回沈阳市叶华金银店、沈阳博雅管理咨询有限公司其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2008）沈河民二初字第689号民事判决主文第一项，即沈阳市叶华金银店与沈阳博雅管理咨询有限公司于2002年2月1日订立的关于转让沈阳市沈河区中街路115号房屋（建筑面积117平方米）的《转让合同》无效；第二项，沈阳博雅管理咨询有限公司于本判决生效后十日内将其占有使用的沈阳市沈河区中街路115号房屋（建筑面积117平方米）腾空，交付沈阳市叶华金银店使用；第三项，沈阳市叶华金银店于本判决生效后十日内返还沈阳博雅管理咨询有限公司140万元。一审案件受理费10，403元、二审案件受理费10，403元，由沈阳博雅管理咨询有限公司、沈阳市叶华金银店各负担10，403元。
沈阳市中级人民法院（2009）沈中民二终字第1486号民事判决发生法律效力后，叶华金银店不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院指令沈阳市中级人民法院对本案再审。
沈阳市中级人民法院再审过程中，申请再审人叶华金银店称，叶华金银店与博雅公司签订的房屋使用权转让合同在未经产权人追认时，属于效力待定合同，合同的效力取决于沈河第一房产公司，现沈河第一房产公司明确表示拒绝追认，原审以叶华金银店与博雅公司之间使用权转让并未影响产权人的权利为由，确认房屋使用权的转让有效，违反了《中华人民共和国合同法》第51条规定，请求撤销沈阳市中级人民法院（2009）沈中民二终字第1486号民事判决主文第二项，维持沈阳市沈河区人民法院（2008）沈河民二房初字第689号民事判决主文第一项。
博雅公司辩称，一、叶华金银店不具有诉讼主体资格；二、叶华金银店没有合同解除权，本案不能办理更名过户手续是叶华金银店的违约行为，其无权提出解除合同；三、叶华金银店解除合同的理由不成立，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，使用未更名过户的房屋不影响博雅公司使用诉争房屋，也不影响合同的实现，因此叶华金银店不能要求解除合同。
沈河房产第一公司述称，一、本案是叶华金银店、博雅公司就转让合同法律关系进行审查和确认，对这种法律关系的审查确认，我公司是具有独立请求权的，所以我公司的法律地位是具有独立请求权的第三人；二、根据我公司具有独立请求权的第三人的诉讼地位，提出如下请求：1、请求法院依法判令驳回叶华金银店、博雅公司的诉讼请求，判令叶华金银店、博雅公司给付相应的房屋租金；2、判令博雅公司腾空诉争房屋，交给我公司和新的承租人沈阳市大德祥商行；三、现诉争房屋的合同已到期，已经发放终止合同告知书，现该处房屋我公司即不出租给叶华金银店，也不出租给博雅公司，他们对于该房屋的争执都没有实际意义；请求法院支持我公司的诉讼请求。
沈阳市中级人民法院再审认为，原审认定事实不清，适用法律不当，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销沈阳市中级人民法院（2009）沈中民二终字第1486号民事判决及沈阳市沈河区人民法院（2008）沈河民二房初字第689号民事判决；二、本案发回沈阳市沈河区人民法院重审。
本院再审过程中，原审原告沈阳市叶华金银店2013年9月25日第一次开庭诉称，原审原告于1995年7月与沈阳市沈河区房产管理局第一经理公司（出租人）签订了公房租赁合同，承租了位于沈阳市沈河区中街路115号的房屋，该公房租赁合同一直延期履行至今。2002年2月1日，原审原告沈阳市叶华金银店（甲方即出售方）与原审被告（乙方即购买方）签订了《转让合同》。该合同第二条约定：“乙方以140万元购买甲方上述房产使用权”。原审原告将房屋使用权交付给原审被告，原审被告一直使用该房屋至今。双方转让合同第五条规定：“转让后甲方负责为乙方办理使用权更名过户。因甲方的原因，使房屋使用权有瑕疵，或由于所有权人的原因使房屋有瑕疵，甲方除退还乙方购买上述房产使用权款外，另赔偿总房款的30%给乙方并承担全部责任。”在此期间，原审原告多次与房屋产权单位沈阳市沈河区房产局协商为原审被告办理更名过户事宜，该房屋产权单位均不同意我方的转让行为，拒绝为原审被告办理更名过户手续。无奈我方在原审被告已实际使用该房屋的情况下仍需以承租人身份按期向产权单位沈河区房产局交纳该房屋租金。现因确实无法履行为原审被告办理该房屋更名过户手续，继续履行转让合同已不可能，所以我方只好解除与原审被告艰的转让合同，收回该房屋使用权。鉴于原审原告方及所属职工没有收益，无力支付租金，故要求原审被告承担相应的房屋使用费。综上所述，由于该争议房屋出租人沈阳市沈河区房产局不同意我方作为承租人转让该房屋使用权，故我方无法履行与原审被告间的转让合同，无法为原审被告办理过户手续，且该房屋一直由原审被告使用，而原审原告却仍需以承租人身份继续向沈河区房产局交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，请求人民法院依法判令解除与原审被告间的转让合同。请求：1、判令解除原审原、被告之间的转让合同，将原审原告位于沈阳市沈河区中街路115号房屋使用权返还给原审原告；2、判令原审被告承担2002年2月1日至2008年9月30日的房屋使用费560，367元（该款项已在2009年支付完毕）。2014年4月1日第二次开庭沈阳市叶华金银店诉称，我们现在请求将原诉讼请求变更为：一、依法确认房屋使用权转让合同无效；二、将原审原告位于沈阳市沈河区中街路115号房屋使用权返还给原审原告。在原审过程中，原审第三人已明确表示不同意叶华金银店将房屋使用权转让给博雅公司，根据《合同法》的相关规定，本案诉争合同应为无效合同。如房屋所有权人确认叶华金银店与博雅公司的转让合同有效，则应出具书面材料与叶华金银店解除房屋租赁合同。1、原审原告对本案诉争房屋享有使用权。2002年转制时，本案诉争房屋已作为叶华金银店的固定资产，评估值为559，500元，2006年马达春将叶华金银店转给现投资人丁福国后，叶华金银店仍对本案诉争房屋继续承租，该事实从原审原告提交的2008年至2009年叶华金银店与房产局签订的租赁合同中可以体现。该合同中承租人叶华金银店的法定代表人签章处为丁福国，因此，本案诉争房屋确为叶华金银店的固定资产，且对该房屋享有使用权。本案诉争房屋的所有权人为沈阳市房产局，而本案第三人仅为该房屋的经营者与管理者，根据《合同法》的规定，房屋使用权的转让需得到房屋所有权人的确认，在未确认前，该合同属于效力待定的合同。
原审被告沈阳博雅管理咨询有限公司第一次开庭答辩称，转让合同已实际履行，叶华金银店无权要求解除合同。涉案房屋系公有直管非住宅房屋，产权单位是沈阳市沈河区房产局，叶华金银店仅是该房屋在2002年2月1日前的使用权人。2002年2月1日，博雅公司与叶华金银店就位于沈阳市沈河区115号建筑面积为285.5平方米，经营面积为171.3平方米的房产签订《转让合同》，博雅公司以人民币140万元的价格购买该房产的使用权，双方又于同日签订《情况说明》，就该140万元款项的支付进行了修改，即博雅公司首付130万，其余10万元待叶华金银店办理完更名过户手续且提供有效转让发票后立即支付。上述合同签订后，博雅公司就请求辽宁兴隆百货集团有限公司代其向叶华金银店以银行转账支票的方式支付了转让款人民币130万元，支付时间为2002年2月1日，故博雅公司已履行了转让合同中约定的付款义务。转让合同双方的目的是：一方取得转让收益，另一方取得并支配转让标的，本案中，叶华金银店已实际取得了转让款130万元，博雅公司方也对转让标的进行了实际的使用和收益，故转让合同已实际履行，转让目的已实现，叶华金银店无权要求解除合同。另外，根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，当事人一方迟延履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。这里的合同解除权应只有守约当事人一方享有，违约当事人不享有合同解除权。在本案中，博雅公司已实际向叶华金银店支付了转让款并对场地进行实际经营，不存在违约行为，因而，只有博雅公司才具有合同解除权；而叶华金银店却未能按转让合同的约定办理房屋使用权更名过户手续，故叶华金银店存在违约行为，无权提出解除合同。二、叶华金银店无权要求博雅公司返还其租金。叶华金银店不是涉案房屋的产权单位，且在2002年2月1日，博雅公司与叶华金银店签订《转让合同》后，叶华金银店已不再对涉案房屋占有和使用，叶华金银店也并不能提供证据证明其已向房屋的产权单位交付了租金，而实际上却是博雅公司向房屋的产权单位沈阳市沈河区房产局交付了自2002年2月1日起至2008年9月30日的全部租金，即自2002年2月1日起，被告与房屋的产权单位沈阳市沈河区房产局存在事实上的租赁关系，故叶华金银店既不是涉案房屋的产权单位，也未实际向产权单位交纳任何房租，当然无权要求博雅公司向其返还租金。三、叶华金银店不具备诉讼主体资格。与博雅公司签订《转让合同》的叶华金银店系个人独资企业，其当时的投资人为马达春，而起诉时的叶华金银店的投资人为丁福国。根据《个人独资企业》第17条及第31条的规定，个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。由此可见，个人独资企业的个人与团体在财产关系上并没有分离，不具备法人的独立主体资格。由于个人独资企业的设立是投资人的个人行为，当投资人将企业整体出让给他人时，企业形式虽然没变，但投资主体变了，所以原企业消失，产生的是新企业。个人独资企业在转让前所形成的债权债务属于原投资人，新投资人无权对之前的债权债务主张权利，因而本案中叶华金银店不具备原告主体资格。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益！原审原告陈述的原审诉讼过程属实，但是我们没有向原审原告支付过租金，我们都是向房产局支付的租金。从转让合同签订之日起，一直到2011年5月31日，我们向第三人交纳了全部租金，合计964，760.96元。第二次开庭答辩称，现在诉争房屋是我们博雅公司在使用。原审原告无权请求法院确认合同无效，原审原、被告双方签订的转让合同已实际履行，即原审被告支付转让价款，原审原告交付场地，合同履行至今已十余年，转让合同目的已实现，故原审原告无权要求确认合同无效。作为房屋的经营管理单位，沈河区房产局第一经理公司已在庭审中明确表示确认合同有效，故原审原告主张没有事实及法律依据。叶华金银店系个人独资企业，与原审被告签订合同时的投资人为马达春，而起诉时叶华金银店的投资人为丁福国，个人独资企业对本企业的财产依法享有所有权，个人独资企业不足以清偿债务的，投资人应当以其个人财产予以清偿，由此可见，个人独资企业的个人与企业在财产关系上并没有分离，不具备法人的独立主体资格。由于个人独资企业的设立是投资人的个人行为，当投资人将企业整体出让给他人时，企业形式和名称虽然没有变化，但投资主体变了，所以原企业消失，产生的是新企业，个人独资企业在转让前所形成的债权债务属于原投资人，新投资人无权对之前的债权债务主张权利，因而，本案中的叶华金银店无诉讼主体资格。原审原告的投资人马达春已于2002年将涉案房屋的使用权转让给原审被告，又在2003年和2006年与丁福国签订转让合同，把涉案房屋使用权一并评估在内，属于对已转让财产的再次处分，是“一房二卖”，原审原告应向马达春主张权利，而不是确认转让合同无效。
原审第三人沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司第一次开庭述称，原审原告刚才陈述的不属实：1、第三人与原审原告现在的房屋租赁关系早已终止，终止时间是2010年10月3日；2、原审原告于2010年10月3日以后从没有向第三人交纳过房屋租金，第三人也没有向原审原告收取过房屋租金。位于沈阳市沈河区中街路115号兴隆大家庭一层珠宝柜台的房屋（建筑面积285.5平方米，使用面积171.3平方米）为本案诉争房屋，系我公司负责管理的公有直管非住宅商业用房，在本案中，我公司系有独立请求权的第三人。叶华金店自上世纪九十年代起一直是该处公房的合法承租使用权人。2002年2月1日，叶华金店违反法律和市房产局的相关规定，擅自将诉争房屋使用权转让予博雅公司。我公司在2008年10月通过本案诉讼知晓了叶华金店非法转让公房使用权的事实，并于2010年12月3日，即本案二审判决生效后，向叶华金店下达了《终止租赁合同通知书》：因叶华金店擅自转让公房使用权、长期拖欠房屋租金，终止叶华金店与我公司的公房租赁关系，收回诉争房屋。2012年1月1日，我公司与第三人大德祥商行签订《公有直管非住宅租赁合同》，依法将诉争房屋租赁予大德祥商行，大德祥商行即成为诉争房屋的合法承租使用权人。一、叶华金店的要求解除《转让合同》的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除的规定，依法应予驳回。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案叶华金店在诉状中陈述的理由系：“由于该争议房屋出租人沈阳市沈河区房产局不同意我方作为承租人转让该房屋使用权，故我方无法履行与被告间的转让合同，无法为被告办理过户手续，且该房屋一直由被告使用，而原告却仍需以承租人身份继续向沈河区房产局交纳租金。”该事实情况不属于不可抗力，亦不存在当事人迟延履行债务或其他的致使不能实现合同目的的违约行为，因此不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除的规定，法院应当驳回叶华金店的诉讼请求。二、叶华金店擅自转让公房使用权的行为严重违反法律规定、合同约定和市房产局的相关规定，我公司有权收回房屋。2002年2月1日，叶华金店在我公司毫不知情的前提下，擅自将诉争公房的使用权转让予博雅公司，该行为违反法律规定、合同约定和市房产局的相关规定。建设部《城市公有房屋管理规定》第二十六条规定：“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可索赔损失：（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（三）擅自改变房屋用途的；（四）无正当理由拖欠房租累计六个月以上的；（五）住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（六）利用承租房屋进行非法活动的；（七）故意损坏公有房屋的；（八）擅自买卖公有房屋使用权的；（九）其他严重损害出租人权益的。”本案中，叶华金店作为诉争公房的承租使用权人，明知国有公房不得擅自转租、转让的相关规定，对管理机构隐瞒事实，擅自转让诉争房屋使用权的行为违反上述法律法规，且违反租赁合同的约定，我公司有权收回房屋。根据建设部《城市公有房屋管理规定》的上述规定，我公司作为诉争公房的行政管理机构，有权终止租赁合同，收回房屋。因此，2010年12月3日，即本案二审判决生效后，我公司向叶华金店下达了《终止租赁合同通知书》，终止叶华金店与我公司的公房租赁关系，收回诉争房屋。三、博雅公司占有使用诉争房屋，并将房屋转租给第三人兴隆大家庭，其二者依法应当交纳其占用期间的房屋使用费。四、我公司作为诉争公房的管理机构，收回房屋并将房屋租赁给第三人，系依法行使行政职权的行为。本案诉争房屋系沈阳市房产局所有的公有直管非住宅商业用房，由沈阳市沈河区房产局管理，我公司作为沈河区房产局下属经理公司，管理诉争公房、收回诉争房屋系依法行使行政职权的行为。我公司从叶华金店处收回诉争公房，其职权依据是中华人民共和国住房和城乡建设部的《城市公有房屋管理规定》，事实基础是叶华金店擅自转让公房使用权、拖欠房屋租金，该行为系依法行使行政职权的行为。五、我公司为本案有独立请求权的第三人，现依法提出诉讼请求如下：1、请求法院依法判令博雅公司、兴隆大家庭腾空诉争国有公房，将房屋返还原告；2、请求法院判令博雅公司、兴隆大家庭向原告支付其占用期间的房屋使用费，自2002年2月1日计算至2008年9月30日；3、本案全部诉讼费用由兴隆大家庭和博雅公司承担。博雅公司在答辩中说已经给了房屋租金是不准确的，实际上博雅公司只支付了部分租金，因为博雅公司和我们第三人之间是事实上的房屋租赁关系，博雅公司应该以该地商业房屋租金的标准向我们交纳房屋租金，标准以兴隆大家庭向外商户出租租金标准计算。回去后我们尽快提交租金的计算明细。现在博雅公司与我们不存在租赁关系，但是我们在与叶华金银店合同终止以后，与博雅存在一段事实上的租赁关系并于2011年5月30日因为就租赁价格没有谈妥，所以结束租赁关系，后来又租赁给了兴隆大家庭，我们和兴隆大家庭也没有签合同，只是口头约定，支付租金的票据我们都有，租金支付博雅和兴隆有分别的账户，因为和兴隆租金谈不妥，我们又于2012年1月1日租赁给大德祥商行，现在大德祥商行和现在的租户在协商，据我们了解，现在大德祥商行已实际控制这个区域，实际上也就是在原审原告向省院申请再审以后，市院的再审裁定下来以前，我们把诉争房屋租赁给了大德祥商行。而且在2002年2月1日，博雅公司从叶华金银店购买使用权以后就将该处转租给了兴隆大家庭，所以第三人的租金权利应该向原审原告、原审被告以及兴隆大家庭来主张。本案的诉讼过程，原审原告主张的是解除合同，一审法院是确认合同无效，这实际上脱离了原审原告的诉讼请求，所以我认为刚才原审原告说一审支持原审原告的诉讼请求不对。第二次开庭述称，一、2002年2月1日原审原告与原审被告博雅公司签订的《转让合同》是有效的，根据《合同法》相关的规定，合同无效共有五种情形，该转让合同没有法律规定合同无效的这五种情形的任何一种，所以该转让合同应该是有效合同；二、该转让合同转让时原审原告方经过了沈阳市沈河区工商业管理局对其转让行为的认可，该笔转让收益原审原告方用于安置了企业职工的管理费用以及清偿了银行的贷款费用，所以该行为有效；三、原审原、被告转让合同签署以后，原审原告方向原审被告交付了该处房产，原审被告从合同签订以后实际占有该处房屋，原审被告也将转让合同的转让费用给付了原审原告，所以其转让合同应是有效的；四、该处房产的产权是第三人管理的国有房产，作为国有房产的管理单位，我方认可其转让行为，也同意原审被告方使用、租用该处房屋，但我方要求原审被告占有、使用该处房屋期间的占有使用费用应及时、足额向第三人交纳。综上，原审原告与原审被告的转让合同符合相关法律规定，所以该转让合同有效。
本院重审查明，原审原告原系集体所有制企业，后改制为个人独资企业。1995年7月1日原审原告与原审第三人订立了《公用公房租赁合同》，第三人将位于沈阳市沈河区中街路115号房屋，建筑面积171平方米，出租给原审原告用于商业经营，租期为三年。该合同约定，原审原告不得擅自改变房屋用途，不得擅自转租、转让、转借、转兑房屋以及以承租房屋引进其他单位联营。合同签订后，原审第三人将房屋交付原告使用至今，合同期满后双方共同商定仍按该合同内容继续成立租赁合同关系，期限至2001年6月30日。期满后，原审原告仍继续使用该房，原审第三人仍依原合同的约定收取租金。2007年10月1日，原审原告同该房产权人沈阳市沈河区房产管理局订立《公有直管非住宅租赁合同》，合同约定原审原告继续承租诉争房屋，租金为每季度37，064.25元，租期为一年。该合同还约定如原审原告擅自转租、转让、转借、转兑标的房屋的，其协议无效。该合同期满后，双方又以相同内容订立了从2008年9月30日至2009年9月30日的租赁合同。2002年2月1日，原审原、被告就诉争房屋签订一份转让合同，合同约定：“一、乙方（原审被告）以140万元购买甲方（原审原告）在原东亚广场中的房产建筑面积285.5平方米，经营面积171.30平方米；二、乙方以人民币140万元购买上述房产使用权，……五、转让后甲方负责为乙方办理房屋使用权过户，由于甲方的原因使房屋使用权有瑕疵；或由于所有权人原因使房屋有瑕疵（包括设定它项权利），甲方除退还乙方购买上述房产使用权款额外另赔偿总房款30％给乙方并承担全部责任。”同日又签订《情况说明》，约定博雅公司首付130万，其余10万元待叶华金银店办理完更名过户手续，且提供有效转让发票后立即支付。合同签订后，原审原告将房屋交付给原审被告使用，原审被告按约定支付价款130万元。原审原告为原审被告办理更名过户事宜时，该房产权单位沈阳市房产局及第三人不同意原审原告的转让行为，拒绝为原审被告办理过户手续，并要求原审原告缴纳租金。从原审原、被告合同履行之日起至2007年9月，原审原告共向原审第三人缴纳租金560，367元。2008年10月6日，原审第三人出具《情况说明》，强调涉案诉争房屋1995年租赁给原审原告使用，2002年2月1日未经第三人同意擅自转给原审被告属越权行为。第三人自始不同意该转让行为，因此该转让行为无效。原审原告以《转让合同》无法履行为由，于2008年10月23起诉来院。原审判决生效后，原审被告按生效判决确定的义务执行完毕，即付给原审原告2007年9月前房屋租金560，367元。
本院重审另查明，原审第三人从2012年1月1日起将原审原、被告转让合同中指向的房产租赁给某商行，但该房产仍由原审被告使用。
案件审理期间，原审原告于2014年3月27日向本院提交书面意见，变更诉讼请求为：“依法认定房屋使用权转让合同无效。”
上述事实，有公用直管非住宅租赁合同、转让合同及情况说明、转账支票存根、原审第三人出具的情况说明等证据材料经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”就本案而言，原审原、被告之间就诉争房屋订立的《转让合同》效力依赖于诉争房屋所有权人的意思表示。原审原告与原审第三人及沈河区房产局之间就诉争房屋订立的租赁合同均约定，非经公房出租人同意原审原告不得实施“转租、转让、转兑”等一切使用权让与。现原审第三人及房屋所有权人已表示不同意原审原告与原审被告之间的转让合同，故原审原告的行为属无权处分，该转让合同无效。因该无效合同取得的财产及财产占有应恢复到合同订立前，故原审原告收取的原审被告130万元应返还原审被告，原审被告取得诉争之房占有应返还原审原告占有。关于原审被告辩称房屋产权人的意思并不导致双方合同无效问题，因双方合同中已约定使用权转让的实现为合同目的之一，且双方约定的“使用权过户”和“所有权人原因使房屋有瑕疵”均证明双方均清楚该房使用权转让依赖所有权人的意思，因此原审被告于签订合同时清楚双方的合同未经所有权人同意。由于双方的合同为转让合同并非转租故原审原告并非出租人而是债权债务概括转让人，故转让行为无效。关于原审第三人在第二次庭审中主张原审原、被告所签转让合同有效的问题，本院认为，其2008年10月6日的情况说明已明确表达了对上述转让合同无效的意思表示，在重审第一次庭审中所提出的判令原审原、被告腾空诉争房屋的诉请，也应建立对转让合同效力认定的前提下才能实现，该诉请也进一步证明原审第三人对涉案转让合同效力不予追认，退而言之，即使如原审第三人所言“同意原审被告方使用”，在本案所审的房屋使用权转让的纠纷未有生效判决之前，亦无存在的基础。基于以上论述，原审原告要求确认转让合同无效的诉讼请求应予支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原审原告作为过错方应赔偿原审被告所受到的损失，其标准可参照约定的转让款的30%确定为宜，即原审原告赔偿39万元给原审被告。
关于原审第三人主张收回房屋，本院认为，涉案房产历史沿革复杂，即有原沈阳市叶华金银店企业改制将该房产评估为企业固定资产的问题，又涉及丁福国与马达春就沈阳市叶华金银店签订企业收购合同中的债权债务交接问题，且与本案不同的法律关系，故不宜在本案中一并审理，原审第三人可另行主张权利。
关于原审被告主张原审原告就诉争房屋无诉权的问题，原审原告投资人的变更并未导致其诉讼主体资格的消失，故原审被告抗辩不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第八十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：
一、原审原告沈阳市叶华金银店与原审被告沈阳博雅管理咨询有限公司于2002年2月1日签订的转让合同及情况说明无效；
二、原审被告沈阳博雅管理咨询有限公司于本判决发生法律效力后十日内将所使用的沈阳市沈河区中街路115号经营面积171.30平方米的场地腾交原审原告沈阳市叶华金银店；
三、原审原告沈阳市叶华金银店于本判决发生法律效力后十日内返还原审被告沈阳博雅管理咨询有限公司转让款人民币130万元；
四、原审原告沈阳市叶华金银店于本判决发生法律效力后十日内赔偿原审被告沈阳博雅管理咨询有限公司损失39万元；
五、驳回原审原、被告及原审第三人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审诉讼费人民币10，403元，由原审原告沈阳市叶华金银店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判长 李振国
审判员 于 利
审判员 朱玉泽
二〇一四年四月十五日
书记员 王蕊娇
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。