北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04194号
上诉人（原审原告、反诉被告）赵铮，男，1970年10月24日出生。
委托代理人王军，北京市鼎石律师事务所律师。
委托代理人艾冬，北京市鼎石律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）闫俊华，女，1967年12月28日出生。
委托代理人刘艳姗，辽宁明辰律师事务所律师。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人胡帅，男，1988年12月22日出生。
原审第三人北京伟嘉安捷投资担保有限公司，住所北京市大兴区安定镇兴安营村东1幢。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人王兴，男，1989年7月8日出生。
原审第三人李辉，男，1962年8月5日出生。
委托代理人智艳军，北京市京都律师事务所律师。
上诉人赵铮、上诉人闫俊华因与原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）、李辉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第10346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年12月，赵铮起诉至原审法院称：2012年11月24日，我通过我爱我家公司居间，与闫俊华签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等附件，约定我购买其名下位于北京市朝阳区广顺南大街嘉润花园×号×座×号房屋（以下简称诉争房屋），房款总价373万元，首付款203万元由我依约向闫俊华支付，剩余170万元通过银行按揭方式支付。2012年11月25日我依约向闫俊华支付定金5万元，并商定次日办理银行面签等手续。但2012年11月26日，闫俊华致电我爱我家公司要求推迟办理前述手续。之后，闫俊华多次爽约，待我爱我家公司再次与闫俊华沟通时，闫俊华明确表示不愿意将此房屋出售。由于闫俊华拒绝继续履行合同构成违约，故我诉至法院要求：1.继续履行《北京市存量房屋买卖合同》；2.闫俊华支付违约金37.3万�；3.我爱我家公司、伟嘉安捷公司按照约定协助我与闫俊华办理房屋买卖手续。
闫俊华辩称并反诉称：我并未违约，不应承担任何违约金，不同意赵铮的全部诉讼请求。我因急用钱，故以低于市场价约60万元的价格出售诉争房屋，条件是须在2012年11月30日之前支付150万元，2012年12月底前付清全款。签订合同前赵铮答应了我的前述要求，诱导我同意与其签约。但我爱我家公司在合同设计上采用多个补充文件、多次修改的形式等，完全改变付款条件。我不是专业人士，不懂法律也没有经验，且合同及补充协议签完已是凌晨3点，困倦至极。而且，赵铮没有在京购房的资质，不能履行该合同。综上，我在签署合同时不仅对赵铮购房资格存在误解，还对双方商定的付款条件存在误解。我与赵铮签订的合同没有关于赵铮付款期限的限定，而要求我协助赵铮办理完毕过户手续后立即交付房屋显失公平。另外，由于赵铮的威胁，对我的子女升学、生意以及身体都产生影响。故我提出反诉要求：1、撤销《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、赵铮赔偿给我造成的损失10万元。
我爱我家公司、伟嘉安捷公司述称：诉争合同合法有效，不存在可撤销的情形。赵铮主张的违约金及损失由法院依法裁判，过户事宜尊重法院判决。合同签署当天，我爱我家公司的经纪人告知闫俊华若房屋为婚后购买，属夫妻共同财产，须征得共有人同意方能出售。闫俊华称其丈夫李辉同意出售，只是暂时不在北京。因此，闫俊华致电李辉，要求其于2012年11月25日晚飞回北京。因此，闫俊华出售诉争房屋其丈夫是同意的。闫俊华与其丈夫恶意串通，恶意违约。
李辉述称：诉争房屋为我与闫俊华夫妻共同财产，我不同意出售诉争房屋，不同意赵铮的诉讼请求。对于闫俊华反诉请求，我认为赵铮及中介公司存在严重欺诈行为。
赵铮对闫俊华的反诉辩称：闫俊华系大学毕业，且我爱我家公司李焕峰多次电话提醒签约程序，故本案不存在重大误解及显失公平的情况。另本案不存在欺诈情形，不存在乘人之危。诉争合同约定的价格高于当时市场均价，不认可闫俊华的损失，不同意其反诉请求。
原审法院经审理认为：赵铮与闫俊华签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。闫俊华作为成年人，在同一缔约环境下，经较长时间磋商后与赵铮等签订了房屋买卖合同。该合同对房屋坐落、价款及支付方式等问题均予明确约定，闫俊华以”困倦”、”无经验”等为由主张构成法律上的重大误解并无事实依据。同理，闫俊华在签署合同后，在履行过程中以合同内容显失公平为由，拒绝履行合同，缺乏事实�据。因此，闫俊华以重大误解及显失公平为由撤销诉争房屋买卖合同的请求，法院不予支持。当事人在合同履行过程中发生其他纠纷可另行解决，故闫俊华以赵铮对其生意、身体及子女升学产生影响为由，要求赵铮赔偿10万元的反诉请求，法院不予支持。
从已查明事实可知，诉争房屋所有权的取得处于闫俊华与李辉婚姻存续期间。赵铮在签订合同时对闫俊华有配偶是明知的，而且房屋买卖合同第二条明确约定”房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二”。但赵铮及我爱我家公司均未能证明闫俊华的配偶李辉同意出售诉争房屋。在赵铮提交的录音证据中，并无李辉本人自述的、其同意出售诉争房屋的内容。因此，赵铮认为自己有理由相信李辉同意出售诉争房屋的陈述，缺乏足够证据支持，法院难以采信。由于李辉不同意出售诉争房屋，因此本合同在法律上无法继续履行，故赵铮要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求法院无法支持。从赵铮与闫俊华的录音证据来看，闫俊华在2012年11月28日明确向赵铮表示不再履行诉争房屋买卖合同。此外，由于闫俊华未取得其配偶李辉同意即出售诉争房屋，最终李辉不同意出售房屋并导致诉争合同无法履行。闫俊华称，我爱我家公司及赵铮用欺骗方式使其以为诉争房屋系单独所有。对此陈述，闫俊华并无证据证明，法院不予采信。综合前述，闫俊华的行为已构成违约。但法院希望各方当事人之后能够继续进行调解工作，争取和谐解决此次纠纷。据此于2013年12月判决：一、驳回赵铮的诉讼请求。二、驳回闫俊华的反诉请求。
判决后，赵铮、闫俊华不服原审判决，均提起上诉。赵铮上诉称：诉争房屋是闫俊华的个人财产，不是与李辉的共同财产，请求撤销一审判决，改判继续履行《北京市存量房屋买卖合同》；将诉争房屋登记在赵铮名下。闫俊华上诉认为《北京市存量房屋买卖合同》属于可撤销合同，赵铮因过错行为应赔偿其损失10万元，请求撤销原判第二项，改判其不存在违约行为，并支持其反诉请求。
经审理查明：闫俊华与李辉于1992年8月8日登记结婚。2002年，闫俊华购买了诉争房屋。2003年11月6日，诉争房屋登记在闫俊华名下，房屋产权证显示无共有人。
2012年11月25日，赵铮与闫俊华在我爱我家公司的居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同》及附属文件，约定赵铮购买闫俊华名下的诉争房屋，房屋建筑面积144.91㎡，成交价格373万元，房屋已经设定抵押（抵押权人为中国工商银行北京市珠市口支行）。合同第二条第一款约定有”房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二”，但各方当事人均未提交该”附件二”。合同第五条约定，出卖人应当保证诉争房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况等。出卖人应当在领取全部房款当天将房屋交付买受人。自合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第七条”违约责任”部分仅对”逾期交房责任”及”逾期付款责任”予以约定。当日，闫俊华收到赵铮交付的5万元定金。
赵铮、闫俊华与伟嘉安捷公司签订的《房屋交易保障服务合同》约定：赵铮、闫俊华应遵守约定，积极办理各项手续，并及时向伟嘉安捷公司提交所需的全部资料。服务过程中，赵铮与闫俊华应按照贷款银行或公积金管理中心或政府相关部门要求到场办理相关手续。该合同第五条”违约责任”约定，赵铮或闫俊华如未按照约定履行义务，导致合同履行延迟或无法履行的，违约方应当承担违约责任，并赔偿守约方的损失。该合同并未对具体违约金数额或计算方法进行约定。
赵铮、闫俊华与伟嘉安捷公司还签订《补充协议》，约定：赵铮购买诉争房屋需向银行申请贷款170万元，签订合同当日赵铮以现金形式支付闫俊华购房定金5万元，赵铮查验房屋所有权证书当日支付闫俊华部分首付款70万元，办理解押手续当日支付闫俊华部分首付款75万元，待赵铮取得银行批贷函后，闫俊华应在3个工作日内配合赵铮办理房屋所有权转移手续，剩余首付款53万元于过户当日支付给闫俊华。第四条约定，若赵铮或闫俊华有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金。
上述合同签订后，赵铮与闫俊华因履行问题产生纠纷，形成本案诉讼。
原审审理中，为证明闫俊华在合同履行过程�存在违约情形，赵铮提交我爱我家公司出具的关于诉争房屋转让过程的情况说明。该说明称：赵铮与闫俊华签订合同后约定11月26日（周一）到伟嘉安捷公司办理银行面签、验看房产证原件、支付第一笔购房资金等事宜。签署合同前，闫俊华致电其丈夫，让其丈夫周一带上房产证、发票等赶到北京，配合办理前述手续。11月25日中午，闫俊华致电我爱我家公司称其丈夫因工作原因无法于11月26日赶到北京，要求推迟到29日上午。11月27日，闫俊华致电我爱我家公司，称不想出售诉争房屋。11月28日，我爱我家公司在电话无法联系到闫俊华的情况下，当晚8点左右，应赵铮要求前往诉争房屋与闫俊华协商，但其本人不在家。经电话联系，闫俊华表示将不按照合同履约，29日不会去银行办理面签等手续。11月29日及12月1日，我爱我家公司与闫俊华电话沟通，闫俊华称可以考虑继续�行合同，但要再签一份补充协议，赵铮未同意。12月5日，闫俊华致电我爱我家公司明确提出不再履行合同，不愿再将此房出售。闫俊华对该证据的真实性及证明目的等均不认可，并提交机票行程单、退改签记录等，以证明其为履行合同更改行程，不存在违约的情形。赵铮不认可该证据的证明目的。闫俊华提交报警记录及录音证据，以证明2012年11月28日赵铮等人到其家中，威胁恐吓其女儿等事实。其中，2013年2月21日的录音证据中，闫俊华称其楼下同户型房屋售价450万元。赵铮不认可闫俊华提交的录音证据。赵铮亦提交录音证据，其中2012年11月25日录音中，赵铮提到次日约银行还贷，闫俊华称”不行，孩子他爸过不来”，并称27、28号其在上海待两天。后赵铮提出周四（29号）到银行办理相关事宜。2012年11月28日录音中，赵铮问闫俊华：”明天（29日）要不要和我去银行”，闫俊华答道：”不能和你去。这合同条款要是不做变更我肯定不去......”。后闫俊华明确表示”这合同我肯定不和你执行......”。闫俊华称不确定该录音中谈话人是否是其本人，经法院释明，闫俊华未就前述录音的真实性申请鉴定。闫俊华还提交”嘉润花园二手房成交行情”一份，以证明其出售诉争房屋的价格明显低于市场价格，印证急用钱的事实。该证据显示，诉争房屋所在之”嘉润花园”从2012年10月起价格始终处于上升状态，截止2013年1月，该小区房屋成交均价为27725元／平方米。其中，2013年2月3日该小区一套三居室房屋成交价为29983元／平方米。
原审审理中，闫俊华的配偶李辉参与到本案诉讼中，并表示闫俊华出售诉争房屋并未得到其同意，其不同意出售诉争房屋。赵铮表示，李辉对闫俊华出售诉争房屋知情。2013年9月26日，赵铮将其诉讼请求变更为：1.要求闫俊华�李辉及我爱我家公司协助办理诉争房屋产权转移登记手续，将房屋登记在我名下；2.闫俊华支付违约金37.3万元。2013年9月26日，赵铮撤回违约金一项的诉讼请求。
本院审理中，赵铮主张闫俊华以离婚证购买了诉争房屋，因此诉争房屋系其个人财产，无须经李辉同意。经查，闫俊华的购房贷款档案中，确实有一份日期为2001年3月15日的离婚证复印件。闫俊华、李辉不认可离婚，均提供了结婚证原件。赵铮虽认可结婚证的真实性，但称不能证明闫俊华与李辉的婚姻关系继续存在。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋交易保障服务合同》、《补充协议》、结婚证、房屋所有权证、定金收据、报警记录、录音证据及各方当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，赵铮与闫俊华在我爱我家公司的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及附属文件。闫俊华以重大误解及显失公平为由，请求撤销诉争房屋的买卖合同及《补充协议》，但其提供的相应证据明显不能证明其主张。故闫俊华的该项上诉请求，本院不予支持。闫俊华称因赵铮的威胁，其生意、身体及子女升学受到影响，与房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，闫俊华可另行通过合法途径解决。故闫俊华要求赵铮赔偿10万元的上诉请求，本院不予支持。
根据诉争房屋的房屋产权证显示，所有权人为闫俊华，无共有权人。赵铮主张诉争房屋系闫俊华的个人财产，转让无须经李辉同意。闫俊华、李辉不认可离婚，均提供了结婚证原件。本案中，赵铮在签订合同时对闫俊华有配偶是明知的，且赵铮及我爱我家公司均未能证明闫俊华的配偶李辉同意出售诉争房屋。因诉争房屋系闫俊华、李辉夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，现李辉不同意出售诉争房屋，诉争房屋无法办理产权过户登记。另外，赵铮仅支付了5万元定金，且在原审审理中放弃了继续履行合同的诉讼请求。故赵铮要求继续履行合同，将诉争房屋登记在其名下的上诉请求，本院无法支持。
此外，赵铮与闫俊华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。由于闫俊华未取得其配偶李辉同意即出售诉争房屋，最终李辉不同意出售房屋并导致诉争合同无法履行。故闫俊华的行为已构成违约。
综上，赵铮、闫俊华的上诉请求，本院均不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由赵铮负担（已交纳），反诉案件受理费1150元，由闫俊华负担（已交纳）；二审案件受理费2370元，由赵铮负担70元（已交纳），闫俊华负担2300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
代理审判员 陈 静
代理审判员 鲁 南
二〇一四年五月二十日
书 记 员 陈文文