湖南省隆回县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）隆民一初字第2062号
原告罗爱美（反诉被告），女，1964年10月15日出生。
委托代理人肖安国，隆回县横板桥法律服务所法律工作者。
被告肖伟（反诉原告），男，1986年1月24日出生，汉族，农民。
委托代理人范双云，湖南远达律师事务所律师。
第三人谢续平，男，1988年7月5日出生，汉族，农民，系原告罗爱美之子。
原告罗爱美（反诉被告）诉被告肖伟（反诉原告）、第三人谢续平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理。依法由审判员刘跃国适用简易程序于2015年12月29日公开开庭进行了审理，书记员黄波担任记录。原告罗爱美（反诉被告）及其委托代理人肖安国、被告肖伟（反诉原告）及其委托代理人范双云、第三人谢续平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗爱美诉称：原告于2008年修建了房屋在麻场原803公路边。2013年9月原告有意将房屋门面出租，2013年9月19日第三人经原告同意将原告房屋租给被告一个门面，每年租金2万元。第三人与被告签订了协议，协议履行2年后，原告要求被告按协议租房，被告不肯，并提出了新的要求，为此，原、被告发生了争吵。原告认为被告违反了协议第二条、第四条，现被告不继续交纳租金并将租房上锁，给原告造成了损失。原告请求解除被告与第三人于2013年9月19日签订的房屋租赁协议书并赔偿原告损失即房屋租金5000元。
被告肖伟辩称：原告诉状中所称被告“不租了”不属实，原告所称被告违反了协议第二条不得开饮食店的内容虚假，被告只是开了一个早餐店，且被告承租房屋后，原告从未对此事提出过异议。被告在签订协议后，一直按协议承租房屋。协议第二年到期之际，是原告提出不再将卫生间给被告使用来变相刁难被告。村委会、镇政府调解时，原告也表示不再将房屋租给被告，导致被告无法再向原告交纳房租。被告提出要原告赔偿因货物停止销售造成的损失，原告也不同意。总之，原告刁难被告是为了变相提高房租已达到另行出租给他人的目的，请求驳回原告的诉讼请求。
被告肖伟反诉称：被告与第三人签订的协议现尚未到期，但原告百般刁难，提前解除协议，严重违反协议约定，按协议约定原告应承担违约金2万元。原告采取变相手段，导致被告无法继续经营，造成货物变质，损失已达5000元。被告请求原告支付被告违约金20000元并赔偿被告货物损失5000元。
反诉被告罗爱美辩称：反诉人所称虚假，反诉人开早餐店并没有经过同意，反诉人曾多次提出房屋不租了，在不交纳租金的情况下还将租房门反锁，违约的是反诉人，且本案中协议约定的违约责任对反诉被告显失公平，数额明显过高，请求驳回反诉人的诉讼请求。
第三人谢续平陈述：肖伟开早餐店并未经过同意。本案纠纷是肖伟经多次催促仍不交纳房租引起。肖伟自己把租房门上锁，肖伟的损失应由其自己负责。
罗爱美向本院提交了以下证据：
1、罗爱美、肖伟、谢续平的身份资料，用以证明本案当事人的基本情况；
2、罗爱美的房屋产权证，用以证明本案所涉出租房系罗爱美所有；
3、房屋租赁协议书，用以证明房屋租赁协议的内容；
4、罗爱美的委托代理人对罗爱美的问话记录，用以证明本案纠纷发生经过；
5、罗爱美的委托代理人对谢续平、肖小艳（肖伟妻子）、刘华瑭的调查笔录，用以证明罗爱美与肖伟发生纠纷的情况。
罗爱美的证据，肖伟质证认为：对证据1至3无异议；证据4属于当事人陈述，不能作为定案依据，协议签订后罗爱美收取了房租，说明其认可协议的效力；证据5谢续平与罗爱美系母子关系，与本案有利害关系，且谢续平没有反映全部事实；对肖小艳所述予以认可；刘华瑭与原告代理人系同事，其所述情况片面，不能作为定案依据。
肖伟向本院提交了以下证据：
1、房屋租赁协议书，用以证明房屋租赁协议的内容；
2、收条，用以证明房屋租金由罗爱美收取；
3、报警案件登记表，用以证明肖伟与罗爱美发生租房纠纷肖伟曾报警的情况；
4、被告委托代理人对肖伟的接待笔录，用以证明肖伟与罗爱美因租房发生纠纷的过程；
5、被告委托代理人对肖祥喜（横板桥镇政府综治办工作人员）、肖云庭（横板桥镇麻场居委会书记）、刘池连（邻居）、王茜姣、王爱姣（邻居）的调查笔录，用以证明罗爱美违约及罗爱美与肖伟发生纠纷的情况；
6、现场照片，用以证明罗爱美搬动肖伟物品的情况。
肖伟的证据，罗爱美质证认为：对证据1至3没有异议；证据4肖伟是本案当事人，其所述不能作为定案的依据；证据5所述均虚假，罗爱美是按协议办事，没有违约，罗爱美没有义务给肖伟提供卫生间供其使用；证据6属实。
本案所有证据，本院审查认为：罗爱美的证据1至3，肖伟无异议，本院予以采信；肖伟的证据1、2、3、6，罗爱美无异议，本院予以采信；罗爱美的证据4、5，肖小艳所述肖伟予以认可，本院予以采信；刘华瑭所述调解时罗爱美说肖伟继续租房的话要按协议办事，且不提供厕所使用的内容予以采信；谢续平所述“经过父母同意后与肖伟签订了协议”的内容本院予以采信；罗爱美、谢续平所述没有其他证据佐证的部分，本院不予采信；肖伟的证据4、5，证人之间所述能够互相佐证，本院予以采信。
根据庭审及采信的证据，本院确认如下法律事实：
2013年9月19日，罗爱美之子谢续平经罗爱美同意，与肖伟签订《房屋租赁协议》，协议约定，谢续平将罗爱美位于隆回县横板桥镇麻场居委会的门面、单间各一个租赁给肖伟使用，租赁期限为3年，自2013年10月5日起至2016年10月4日止。门面不能经营饭店与美容美发、赌博场所，如有变动，需经谢续平认同。房屋租金为20000元，押金1000元，如谢续平违约，需赔偿100%的租金给肖伟，如肖伟违约则押金不退还。如肖伟未按时交纳房租，谢续平有权收回出租门面。房屋出租期间，谢续平不得随意上调租金。协议签订后肖伟支付了第一年的房租20000元，承租的房屋用于经营超市及早餐店。2014年10月5日罗爱美收取了第二年的房租20000元。协议签订后近2年内，罗爱美一直提供厨房、厕所给肖伟使用，对肖伟开早餐店也未表示反对。2015年8月罗爱美表示不愿意将房屋租赁给肖伟了，双方为此发生争吵，2015年10月罗爱美与肖伟再次发生争吵。2015年11月横板桥镇麻场村支书肖云庭到罗爱美家调解时，罗爱美也表示不将房子租赁给肖伟了，肖伟要租的话也不再提供厨房、厕所。因罗爱美不愿继续将房屋租给肖伟，且罗爱美多次吵闹导致肖伟无法继续正常做生意，肖伟第二年租期满后便将租房门上了锁，因与罗爱美间的纠纷经横板桥镇政府、麻场居委会多次调解不成，肖伟没有再向罗爱美交纳租金，也没有再继续开门做生意。在庭审过程中，双方都表示不愿继续履行房屋租赁协议。
本院认为，肖伟与罗爱美之子谢续平签订了房屋租赁协议，签订协议前谢续平经过了罗爱美的同意，且罗爱美在签订协议后也认可肖伟租赁房屋的事实，又于2014年10月5日亲自收取了房屋租金，说明谢续平代理罗爱美签订协议的行为罗爱美是予以认可的，故该房屋租赁协议对罗爱美发生法律效力。本案的争议焦点是罗爱美、肖伟是否违约？罗爱美之子谢续平与肖伟签订协议后，肖伟用门面经营超市及早餐店，虽然协议中写有不能经营饭店的条款，但饭店并不等同于早餐店，且协议中注明“如有变动，需经认同”的内容，在肖伟租房的前2年内，罗爱美并未反对，说明罗爱美默认了这一事实，而默认也是认同的一种，由此可见肖伟并未违约。协议中虽然没有写明肖伟可以使用厨房、厕所的条款，但事实上租房的前2年内罗爱美一直认可肖伟使用厨房、厕所的事实，现罗爱美在协议有效期内，试图以不再提供厨房、厕所为由阻止肖伟继续承租，且多次吵闹导致肖伟无法继续正常做生意，罗爱美也多次表示不愿再租房给肖伟，因此罗爱美明显违反协议中关于租期的约定，构成违约。因罗爱美构成违约，应当承担违约责任。房屋租赁协议中约定的违约金为20000元，罗爱美认为协议约定的违约金过高，本院根据本案实际情况，酌情确定由罗爱美承担违约金6000元。截至本案开庭时肖伟锁租房门已近3个月但并未支付房屋租金，给罗爱美造成了房屋租金损失。因罗爱美以继续租房也不提供厕所为由为难肖伟，且不时吵闹导致肖伟无法继续正常做生意，对该房屋租金损失的造成存在重大过错，但肖伟没有采取妥善的方式解决，其采取锁门的方式不当，根据本案实际情况，本院酌情确定由肖伟支付罗爱美房屋租金损失2000元。因罗爱美、肖伟都不愿再继续履行房屋租赁协议，故该协议应予以解除。肖伟要求罗爱美赔偿货物损失5000元的诉讼请求，因没有证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除第三人谢续平与被告肖伟于2013年9月19日签订的《房屋租赁协议》；
二、由被告肖伟支付原告罗爱美房屋租金2000元；
三、由反诉被告罗爱美支付反诉原告肖伟违约金6000元；
四、驳回罗爱美、肖伟的其他诉讼请求。
以上二、三项相互折抵后，由罗爱美于本判决生效之日起三日内支付给肖伟4000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由肖伟负担。反诉费425元，减半收取212.5元，由罗爱美负担51元，由肖伟负担161.5元。
如不服本判决,可自判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判员 刘跃国
二〇一六年三月四日
书记员 黄 波