湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂硚口民三初字第00178号
原告徐瑾，男，1972年10月4日出生，汉族，住湖北省武汉市。
委托代理人（一般授权）李博，湖北山河律师事务所律师。
被告吴小平，男，1967年12月4日出生，汉族，住湖北省洪湖市。
委托代理人（一般授权）曾敏，湖北中和信律师事务所律师。
委托代理人（一般授权）张鑫，湖北中和信律师事务所实习律师。
原告徐瑾与被告吴小平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，依法由审判员毛丽独任审判，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告徐瑾的委托代理人李博、被告吴小平及其委托代理人曾敏、张鑫到庭参加诉讼。2015年8月24日，本案裁定转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，由审判员毛丽担任审判长并主审本案，人民陪审员邓毓珂、周志妮参加评议，于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告徐瑾的委托代理人李博、被告吴小平的委托代理人张鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐瑾诉称：2010年3月，原告经人介绍与张美红（张美红之夫吴国平系被告之弟）相识。得知被告及张美红欲出售其各自名下位于武汉市硚口区万安商住楼B栋2层的商铺后，原告遂与被告及张美红就上述房屋买卖事项达成口头协议。为此，原告于2010年3月5日委托湖北兴成钢铁工贸有限公司向被告指定账户以银行转账的方式汇入定金1000000元（两处房屋各500000元）。2010年4月27日，原、被告就房屋买卖事宜签订《万安国际商城认购书》及《武汉市存量房买卖合同》。双方约定“原告购买被告名下位于万安国际商城的第二层五号房，建筑面积720.86平方米，认购价按建筑面积每平方米10080元，总金额为7266268.8元，交房日期为2010年5月15日，原告应向被告支付3640000元作为认购房屋的定金”；双方还约定“若被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，被告应按原告累计已付款的3%向乙方支付违约金”。2010年4月27日，被告及张美红向原告出具委托书，要求原告将“万安商城购房款600万元整汇入武汉战狼传奇商贸有限公司账号：008101040014886，开户行农行循礼门支行”，原告依约于2010年4月28日委托武汉市江岸区鑫鸿升五金商店向被告指定账户以银行转账方式汇入定金5000000元，被告及张美红向原告出具了收据，证实已收到上述全部款项。原告依约履行全部合同义务后，被告未依约于2010年5月15日将该房屋交付给原告。虽经原告多次催促，其仍拒绝交付并以各种理由予以推脱。在此期间，经原告调查发现，被告已将该房屋抵押给中国农业银行武汉江汉支行（抵押期限从2009年4月30日到2012年4月29日），该房屋根本无法交易，但被告以还清贷款后会立刻交易为由予以搪塞。原告考虑到朋友关系，相信其所说属实，但直至2012年6月，被告仍未向原告交付该房屋。原告经调查发现，被告在偿清贷款、符合交房条件时未告知原告，并继续以该房屋分别于2010年11月2日和2011年3月25日分别向中国民生银行股份有限公司武汉分行及鄂州市农村信用合作社凤凰信用社进行了抵押贷款。鉴于上述情况，原告遂于2012年7月9日向武汉市硚口区分局经济犯罪侦查大队报案，要求追回相应款项并追究被告的刑事责任。经过审查，武汉市公安局硚口区分局于2015年4月29日做出“《撤销案件决定书》硚公（经）撤案字第（2015）003号”，认为“张美红、吴小平涉嫌合同诈骗罪案，因证据不足，根据《中国人民共和国刑事诉讼法》第一百六十一条之规定，决定撤销此案”。该房屋现仍抵押在鄂州市农村信用合作社凤凰信用社名下，并分别被武汉市中级人民法院、武汉市硚口区人民法院、武汉市江汉区人民法院、武汉市洪山区人民法院、鄂州市中级人民法院查封。现原告的诉讼请求为：1、解除原、被告之间签订的《万安国际商城认购书》及《武汉市存量房买卖合同》；2、被告立即返还购房款3640000元；3、被告支付违约金109200元；4、被告支付资金占用费1164800元（以人民银行2010年12月26日发布的贷款利率6.4为基础，暂计算至2015年4月28日，直至付清为止）；5、被告承担本案的诉讼费用。
原告徐瑾为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：1、《万安国际商城认购书》；2、《武汉市存量房买卖合同》。上述证据以证明原、被告签订的合同合法、有效，双方形成房屋买卖合同关系。
证据二：1、日期为2010年3月5日的银行进账单；2、委托书；3、日期为2010年4月28日的银行进账单；4、收据。上述证据以证明原告依约履行了全部合同义务，被告确认收到了原告的全部款项。
证据三：1、武汉市房屋产权登记信息查询单；2、房屋抵押记载信息三份。上述证据以证明涉案房屋一直处于无法交易状态，涉案房屋已实际无法交易。
证据四：1、接受刑事案件登记表；2、武汉市公安局硚口区分局硚公（经）撤案字（2015）003号撤销案件决定书。上述证据以证明原告曾向公安机关报案，但公安机关经过调查，做出撤案决定，原告遂诉至法院。
证据五：情况说明两份，以证明原告向被告、张美红共转款6000000元的事实。
被告吴小平辩称：我们不认可原、被告之间签订的《万安国际商城认购书》及《武汉市存量房买卖合同》。被告根本不认识原告，只认识丁启明，被告与丁启明之间是借贷关系，丁启明在借贷关系成立前，就已经知道诉争房屋上设定有抵押，本案是借购房之名，实为借贷关系。被告、张美红共向丁启明借款6000000元，但有1000000元当时就作为借款利息予以了扣除，故实际借款金额是5000000元。被告、张美红已经偿还了上述借款。现被告不同意原告的全部诉讼请求。
被告吴小平为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：1、武汉市硚口区人民检察院出具的《不批准逮捕决定书》、《不予批准逮捕理由说明书》；2、武汉市公安局硚口区分局硚公（经）撤案字（2015）003号撤销案件决定书。上述证据以证明原告在起诉前已向公安机关报案，该案因事实不清、证据不足，公安机关将案件撤销。
证据二：对张美红的讯问笔录，以证明原、被告之间只存在借款关系，不存在房产买卖的事实，买卖合同的意思表示是不真实的，实质是借贷关系，被告和张美红向丁启明借款6000000元，其中1000000元是先期扣除的借款利息，实际借款金额是5000000元，张美红已分六次向丁启明的老婆胡荣华还款共计4820000元，张美红通过陈亮已向徐瑾还款3000000元，丁启明对此予以确认。
证据三：1、张美红向陈亮的还款凭证；2、对陈亮的询问笔录；3、对原告的询问笔录。上述证据以证明张美红通过陈亮向原告、丁启明还款，张美红通过转账向陈亮还款，陈亮在刑事案件调查阶段的口供与事实不符，被告不认识原告，原告是通过丁启明认识张美红的，丁启明代表原告签订合同并借款。
证据四：1、张美红与胡荣华、丁启明的往来明细账；2、转账凭证；3、张美红与丁启明的对账还款说明及转账凭证。上述证据以证明张美红向丁启明夫妇共计借款26260000元，共计还款44575120元，不欠丁启明任何债务，原告应向丁启明对账，被告、张美红不欠原告任何债务。
证据五：1、胡荣华诉张美红民间借贷纠纷案件的案卷材料；2、房地产估价报告；3、房产过户材料。上述证据以证明胡荣华与张美红的债务纠纷仅7000000元，却将担保人吴小平价值12000000的房产过户到胡荣华名下，执行的剩余价值未向吴小平、张美红返还。
经庭审质证，被告吴小平对原告徐瑾提交的证据一的真实性无法确认，但其对该证据中的签名不申请笔迹鉴定，对证明目的有异议，认为该证据不是原、被告的真实意思表示；对证据二中1、3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不是原告直接向被告转款的；对证据二中2的真实性无法确认，认为上面是张美红的签字，不是被告的签名；对证据二中4的真实性无异议，但认为看不清楚收据上的金额；对证据三的真实性和证明目的均无异议，但认为抵押是在原告提供的合同签订前设立的；对证据四的真实性和证明目的均无异议；对证据五的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为证明不了待证事实，且这两笔款是转给张美红的，吴小平对此不知情。
原告徐瑾对被告吴小平提交的证据一的真实性无异议，但对证据一中1的关联性有异议，认为上述证据均指向张美红，张美红不是本案当事人，对证据一中2的关联性予以认可；对证据二的真实性无异议，但对关联性有异议，认为张美红不是本案当事人，公安机关未对张美红的讯问笔录的真实予以确认，且被告未举证全部讯问笔录，该笔录不完备。从对张美红第四次的讯问笔录，公安机关查明涉案房屋的状态印证了原告所主张的事实和理由，即涉案房屋一直处于无法交易的状态，即便在此期间能够交易，被告仍拒绝履行约定的义务。上述证据也说明7820000元与原告无关，是张美红与第三人的纠纷；对证据三中1的真实性、关联性、证明目的均有异议，该证据均未提到本案当事人，与本案无关；对证据三中2的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，该证据均未提到本案当事人，与本案无关；对证据三中3的真实性和关联性均无异议，但对证明目的有异议，认为该证据正好印证了原告的诉讼请求，原告在被骗后立即向公安机关报案；对证据四的真实性、关联性和证明目的均有异议，认为都是复印件，且均未提到本案当事人，与本案无关；对证据五中1的真实性、关联性和证明目的均有异议，认为都是复印件，均未涉及本案当事人，与本案无关；对证据五中2的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，认为与本案无关；对证据五中3的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，认为这是被告与第三人间的纠纷，与本案无关。
经本院审核，原告徐瑾提交的证据二中1、3、4、证据三、证据四、证据五、被告吴小平提交的证据一、证据三中2、3均具有合法性、客观性、关联性，本院依法予以采信。
被告吴小平虽对原告徐瑾提交的证据一、证据二中2的真实性无法确认，但其对证据中的签名不申请笔迹鉴定，且未能提供相反的证据予以证明，故本院依法对上述证据予以采信。
被告吴小平提交的证据二、证据三中1、证据四、证据五均系复印件，均无其它证据印证，与本案无关，本院依法不予采信。
经审理查明：吴小平之弟吴国平与张美红系夫妻关系。湖北省武汉市硚口区万安商住楼B栋2层商网B栋2层5号房屋（建筑面积720.86平方米）的产权登记在吴小平名下。2010年3月5日，湖北兴成钢铁工贸有限公司向武汉战狼传奇商贸有限公司转账支付1000000元。湖北兴成钢铁工贸有限公司出具情况说明，说明该汇款系其接受丁启明的委托，代丁启明为其朋友徐瑾向武汉战狼传奇商贸有限公司汇款的。2010年4月27日，徐瑾与吴小平签订《万安国际商城认购书》，双方约定：徐瑾以建筑面积每平方米10080元、总金额7266268.80元的认购价向吴小平购买该房屋，并支付3640000元作为认购该房屋的定金。徐瑾应于认购书签订后签订《武汉市存量房买卖合同》，并交纳房款。《武汉市存量房买卖合同》签订后，认购书自动失效，已付定金将全部转为应付房款内。吴小平承诺向徐瑾交付房屋的时间定为2010年5月15日。若吴小平未按规定的期限将该房屋交付徐瑾，逾期超过60日后，徐瑾有权解除合同。吴小平应当在徐瑾解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按徐瑾累计已付款的3%支付违约金。同日，徐瑾与吴小平签订了《武汉市存量房买卖合同》。双方约定：徐瑾向吴小平购买该房屋的价格为每平方米10080元，徐瑾在合同签订日付款3640000元、在房产和土地证过户后三天内付清余款3626268.80元。双方在合同生效之日起三十日内到相关部门办理房地产转移过户手续。但该合同未就房屋交付时间、吴小平逾期交付房屋应承担的违约责任进行约定。丁启明作为徐瑾的委托代理人亦在《万安国际商城认购书》、《武汉市存量房买卖合同》上签了名。上述合同签订后，张美红于同日书写了《委托书》，其委托徐瑾将万安商城购房款6000000元汇入武汉战狼传奇商贸有限公司账号：008101040014886，开户行：农行循礼门支行。2010年4月28日，武汉市江岸区鑫鸿升五金商店向武汉战狼传奇商贸有限公司转账支付了5000000元。武汉市江岸区鑫鸿升五金商店出具情况说明，说明该汇款系其接受丁启明的委托，代丁启明帮其老乡徐瑾向武汉战狼传奇商贸有限公司汇款的。2010年4月28日，张美红、吴小平向徐瑾出具了收到购房款（万安商城）6000000元的收据。后双方未到房地部门办理该房屋过户手续。吴小平一直未将该房屋交付给徐瑾。徐瑾再未向吴小平支付购房款。该房屋处于抵押、查封状态。2012年7月9日，徐瑾、丁启明向武汉市公安局硚口区分局经济犯罪侦查大队报案，称张美红、吴小平以卖房为由骗取了6000000元。2015年4月29日，武汉市公安局硚口区分局送达了硚公（经）撤案字（2015）003号撤销案件决定书，认为其办理的张美红、吴小平涉嫌合同诈骗案，因证据不足，决定撤销此案。2015年5月28日，徐瑾起诉来院。诉讼中，徐瑾陈述其支付的6000000元中有3640000元系向吴小平支付的购房款、有2360000元系向张美红支付的购房款。因双方当事人各持己见，调解未达成协议。
本院认为：湖北省武汉市硚口区万安商住楼B栋2层商网B栋2层5号房屋（建筑面积720.86平方米）的产权登记在吴小平名下。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，徐瑾与吴小平签订的《万安国际商城认购书》、《武汉市存量房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，该认购书及合同应为有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴小平虽然称其未收到房款，否认其将该房屋卖给徐瑾，但其未提供充分证据予以证明，本院对其主张不予采信。徐瑾于2010年4月28日支付房款3640000元后，由于徐瑾一直未取得该房屋的权属证书，该房屋一直未交付给徐瑾，且处于抵押、查封状态，合同目的无法实现，现徐瑾请求解除双方签订的《万安国际商城认购书》及《武汉市存量房买卖合同》，请求吴小平返还其购房款3640000元，并支付相应利息，有理，本院予以支持。徐瑾、吴小平已在《万安国际商城认购书》中约定，该认购书在《武汉市存量房买卖合同》签订后自动失效。现徐瑾请求吴小平按照《万安国际商城认购书》的约定支付违约金109200元，没有事实和法律依据，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除徐瑾、吴小平签订的《万安国际商城认购书》及《武汉市存量房买卖合同》。
二、吴小平在本判决生效之日起十日内返还徐瑾购房款3640000元，并按照中国人民银行同期贷款利率向徐瑾支付从2010年4月28日起至本判决生效之日止的利息。
三、驳回徐瑾要求吴小平支付违约金109200元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46112元由吴小平负担。（因徐瑾预付了23056元，吴小平在本判决生效之日起十日内向徐瑾支付23056元、向本院补付23056元。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 毛 丽
人民陪审员 邓毓珂
人民陪审员 周志妮
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 郭 剑