山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第2240号原告济南左诚物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人王兵，总经理。委托代理人翟刚，山东天澍律师事务所律师。委托代理人张良，男，1983年8月1日生，汉族，该公司职工，住济南市。被告刘欣，男，1980年9月16日生，汉族，住济南市。原告济南左诚物业管理有限公司与被告刘欣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郁文莉独任审判，于2015年8月25日公开开庭进行了审理，原告济南左诚物业管理有限公司法定代表人王兵的委托代理人张良，被告刘欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南左诚物业管理有限公司诉称：2010年1月12日，被告刘欣与济南外海物业管理有限责任公司签订物业管理服务协议，约定由济南外海物业管理有限责任公司提供物业服务。2012年6月30日济南外海物业管理有限责任公司与我方签订协议，将合同权利义务转让给我方，并履行了相关公示程序。合同签订后我方按合同约定为被告提供物业服务，自2012年71月1日起至2015年6月30日止，被告共拖欠我方物业费4305元，我方多次催要未果，故诉至法院，请求判令被告支付物业费4305元。被告刘欣辩称，原告没有依约履行物业服务。小区生活垃圾不及时清运；单元门禁及对讲系统自入住起就无法正常使用，原告未修理；小区绿地不及时修剪打理；小区犬只疏于管理；小区监控形同虚设，业主被盗案件及财物损失案件时有发生；原告违反规定擅自扩大收费范围、提高收费标准，涉嫌消费欺诈。原告系三级资质，其承接本案涉诉小区物业服务项目系超资质承接，且其收费标准也高于《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）的通知》（济价房字[2004]168号）相关规定。经审理本院认定，被告系济南市市中区外海碟泉山庄二区2号楼1单元302室业主，该房屋建筑面积102.58平方米。该房屋系山东省新天地房地产开发有限公司开发建设。原告主张2010年1月1日其公司与山东省新天地房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由其对本案涉诉小区提供物业服务，在此之前该小区一直由案外人济南外海物业管理有限责任公司提供物业服务，其公司与案外人济南外海物业管理有限责任公司办理权利义务转让交接完毕后，其公司于2012年7月1日进入涉案小区内提供物业服务。原告提交被告刘欣与案外人济南外海物业管理有限责任公司于2010年1月12日签订的《前期物业服务合同》、原告与山东省新天地房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、原告与案外人济南外海物业管理有限责任公司于2012年6月30日签订的《协议书》。被告称，原告提供的物业服务质量不高，存在瑕疵，且原告承接本案涉诉小区物业项目时系三级资质，其小区建筑面积23.53万平方米，按照原告的三级资质，原告只能承接建筑面积20万平方米以下的小区，原告系超资质承接。上述被告刘欣与案外人济南外海物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》内容为：第一条物业基本情况，物业名称外海·蝶泉山庄，物业类型住宅，建筑面积102.58㎡；第五条、本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅１.0元／月·平方米……上述原告与山东省新天地房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》内容为：第一条物业基本情况，物业名称外海·蝶泉山庄，物业类型民用居住，座落位置济南市市中区二环南路3456号，建筑面积23.53万平方米。第二条在物业管理区域内，乙方（原告）提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业公共部位和相关公共场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、交通秩序及车辆停放管理，6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（乙方此项服务不含对业主的人身或者财产的保管、保护、保卫、保安等服务，不包括业主住宅内部的秩序维护、安全防范等事项），7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理。第六条、本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.8元／月·平方米，小高层住宅1.0元／月·平方米，别墅2.0元／月·平方米，幼儿园1.2元／月·平方米，商业用房2.0元／月·平方米；物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用，办公费用，物业管理企业固定资产折旧，物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用，法定税费，物业管理企业的利润。第七条、业主应于房屋交接之日起交纳物业服务费用……物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每下一个半年度的前五个工作日内交纳下半年度物业服务费用。第二十五条、本合同期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时终止。上述《协议书》内容为：甲方济南外海物业管理有限责任公司，乙方济南左诚物业管理有限公司，一、基本情况：甲方于2012年7月1日撤出济南蝶泉山庄，由乙方接管，所有资料及前期签订的合同协议一并交由乙方。二、员工安置：所涉及员工的安置，经由甲、乙双方约定按如下方式处理：一并由乙方接收。三、债权、债务处理：经双方约定，自本协议签订之日起甲方所有关于本物业的债权债务由乙方负责。该协议由案外人济南外海物业管理有限责任公司、山东省新天地房地产开发有限公司、原告济南左诚物业管理有限公司三方签章。原告提交通知一份及照片称，其于2012年7月1日将其与案外人济南外海物业管理有限责任公司签订协议转让外海蝶泉山庄小区物业服务的权利义务情况以公示的形式告知了小区业主。对于原告的该项主张，被告予以认可。原告提交外海蝶泉山庄物业服务费缴纳提醒单7张，该些单据记载原告告知被告自2012年1月1日起至2015年6月30日止，被告共计欠交物业服务费4305元。原告称其已通知被告交纳上述费用，被告对欠费事实是明知的。对于原告的该项主张，被告予以认可。被告提交物业服务企业资质申报表、企业基本信息、资质证书等，被告称原告超资质承接涉诉小区物业服务项目，且收费标准高于原告资质等级的收费标准。原告称其资质与收费标准没有直接关系，其收费标准并未违反规定。以上事实，由营业执照、资质证书、机构代码证、《前期物业服务合同》、《协议书》、外海蝶泉山庄物业服务费缴纳提醒单、通知、照片、物业服务企业资质申报表、企业基本信息及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，虽然原、被告之间未签订物业服务合同，但自原告与被告所居小区的建设单位山东省新天地房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，原告与案外人济南外海物业管理有限责任公司办理完毕交接后，自2012年7月1日至今，该小区一直由原告提供物业服务，原、被告之间已形成事实上的物业服务关系。原告为被告所居住的外海碟泉山庄小区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费。被告辩称原告所提供的物业服务存在瑕疵，服务质量不高等。本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共性，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从被告的陈述来看，尚不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵。故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于被告主张原告违反规定超资质承接本案涉诉小区物业服务项目，且原告收费标准超出规定，本院认为，原告该项主张系行政管理规范调整范畴，并非民事行为的效力性规范，并不导致建设单位与选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同无效。被告刘欣与案外人济南外海物业管理有限责任公司于2010年1月12日订立的《前期物业服务合同》及原告与山东省新天地房地产开发有限公司于2010年1月1日订立的《前期物业服务合同》，均合法有效，该两份合同对被告均具有约束力。合同约定被告按每月每平方米1.0元缴纳物业服务费。2012年6月30日，案外人与原告签订了《协议书》将被告与案外人签订的《前期物业服务合同》的物业管理服务的全部权利义务转让给原告，自2012年7月1日起，原告进入本案涉诉小区向业主提供物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，被告应交纳物业服务费，而自2012年1月1日至2015年6月30日被告未交纳物业服务费。现原告依据被告与案外人济南外海物业管理有限责任公司订立的《前期物业服务合同》及原告与山东省新天地房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务费收费标准，要求被告按每月每平方米1.0元的标准交纳自2012年1月1日起至2015年6月30日止的物业服务费，本院予以支持。但原告所诉物业服务费实际计算出来应为4308.36元（102.58平方米×1.0元/平方米·月×42个月），而原告主张4305元，超出部分视为原告对自己权利的放弃，具体数额以原告主张为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告刘欣于本判决生效之日起10日内，给付原告济南左诚物业管理有限公司自2012年1月1日起至2015年6月30日止的物业服务费4305元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  郁文莉二〇一五年十月十日代理书记员  周炜炜