河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）濮中法民再终字第7号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：濮阳市华龙区白罡阳吉祥园酒店。
代表人：范欧平，该酒店执行事务合伙人。
委托代理人：孙贯玲，河南长庚律师事务所律师。
委托代理人：张强，河南长庚律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）刘素民，女，汉族，1965年4月24日出生。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）马振杰，男，汉族，1963年4月24日出生。
委托代理人：徐永献，河南泽民律师事务所律师。
申请再审人濮阳市华龙区白罡阳吉祥园酒店（以下简称吉祥园酒店）与被申请人刘素民、马振杰房屋租赁合同纠纷一案，范欧平于2011年1月11日向濮阳市华龙区人民法院提起诉讼，刘素民、马振杰提出反诉，后变更原告及反诉被告为吉祥园酒店。濮阳市华龙区人民法院于2011年5月19日作出（2011）华法民初字第1060号民事判决。吉祥园酒店和刘素民、马振杰均不服，向本院提起上诉。本院于2011年9月30日作出（2011）濮中法民一终字第468号民事判决。二审判决发生法律效力后，吉祥园酒店向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2012年12月18日作出（2012）豫法立二民申字第01640号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，申请再审人吉祥园酒店代表人范欧平及其委托代理人孙贯玲、张强，被申请人刘素民、马振杰及其委托代理人徐永献到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年1月11日，范欧平诉至濮阳市华龙区人民法院称，2006年1月17日，范欧平与刘素民签订房屋租赁协议，刘素民将位于中原路路南、长庆路东侧约80米处的框架毛坯楼一至三层租赁给范欧平用于经营“白罡阳老字号羊肉馆”，面积约1600平方米。合同还约定，租赁期限自2006年4月1日至2022年3月11日共16年，租金自2006年4月1日至2009年3月31日为每年8万元；2009年4月1日至2012年3月31日年租金为9万元；2012年4月1日至2018年3月31日年租金为10万元；2018年4月1日至2022年3月31日年租金为11万元。租金每半年缴纳一次。协议签订后，范欧平出资近160余万元对房屋进行了整体装修，合同期间无违约行为。2010年下半年，刘素民、马振杰看到周边的房租与日俱增，曾找范欧平提出协商增加房租，范欧平未同意。在2010年下半年该交房租时，范欧平和朋友先后多次向刘素民、马振杰预交下半年租金均被拒收。至2011年1月1日早晨，刘素民、马振杰在没有任何通知的情况下突然以拖欠租金为由将范欧平租赁的房屋封锁，强行赶出所有工作人员，包括账本在内的所有物品均被锁在室内，造成范欧平无法经营，室内设施及物品无人看管。期间范欧平多次找刘素民、马振杰协商无果。请求判决：1、依法责令刘素民、马振杰立即停止锁门的侵权行为，将租赁房屋交付范欧平继续使用；2、刘素民、马振杰连带赔偿因其锁门行为造成的停业损失70466元（损失计算至起诉之日，之后的损失另行计算）；3、本案诉讼费及因诉讼产生的其他费用由刘素民、马振杰承担。庭审中，范欧平增加第2项损失为532599.4元（因未预交诉讼费用，一审对增加部分未予审理）。
刘素民辩称，租赁协议是双方协商后签订的，合法有效。根据合同的规定，范欧平应于2010年9月1日前交纳2010年10月1日至2011年3月31日期间的租金。但自2010年9月份至同年12月份长达四个月的时间内，范欧平却拒绝交纳租金。故刘素民通知范欧平解除合同，并于2011年1月1日将房屋锁住，后经范欧平一再要求，刘素民当下就将房门打开，并未给范欧平的经营造成损失。但至2011年1月3日，范欧平既不交付租金、承担违约责任，又不搬离占有的房屋，刘素民于当日晚将房屋锁住，目的就是解除合同，防备范欧平为逃避责任将设备搬走。刘素民的落锁行为，完全是合理合法的正当行为，不存在侵权。在合同有效期内，刘素民从未提出过增加或者提高房租的要求。范欧平的行为已严重违反合同约定，刘素民有权依约、依法解除合同，刘素民的行为不构成侵权，范欧平所谓的损失应由其自行承担，对其诉讼请求应予以驳回。
马振杰辩称，虽然马振杰与刘素民系夫妻关系，但2006年1月17日签订的租房协议是范欧平与刘素民签订的，马振杰并非合同的一方主体，不应当承担合同所约定的义务。应驳回范欧平对马振杰的诉讼请求。
刘素民、马振杰反诉称，合同约定租金的交纳方式为每半年交一次，提前一个月付款，如三个月不交款，刘素民有权责令范欧平交出房屋。根据约定，范欧平应于2010年9月1日前交纳2010年10月1日至2011年3月31日的租金。范欧平却一直至2010年底仍未交纳。故刘素民在通知了范欧平的情况下，将房屋锁住，解除合同。范欧平现欠刘素民2010年10月1日至2010年12月31日的房租22500元，2010年12月25日至2011年1月3日期间的电费710元。由于范欧平的行为已构成违约，应按合同规定承担违约责任，应支付范欧平、马振杰违约金587500元。请求依法认定刘素民解除合同的法律效力，责令范欧平限期搬出并返还占有的房屋；判令范欧平偿付拖欠的电费710元，租金22500元；判令范欧平承担违约责任，赔偿刘素民、马振杰损失587500元。
范欧平辩称，1、刘素民、马振杰所述与事实不符。范欧平并非拒绝履行合同义务。事实是，2010年9月22日范欧平已向刘素民、马振杰交纳了部分房租20000元，因当天资金不好周转，经刘素民、马振杰同意暂缓剩余的房租25000元，很快范欧平就准备好了，等待刘素民、马振杰来取，但其并未收取，直到2011年1月1日。至1月3日，范欧平曾几次将房租送给刘素民、马振杰，但其一直不予接收。2、刘素民、马振杰要求确认其解除租赁协议的效力，于情于理均不应当予以支持。双方协议的租赁期限长达16年之久，合同履行至今范欧平均依约履行，即使假设拖欠房租的事实成立，也不过是半年的租金，从长达16年的合同期限看，不能说是根本违约。范欧平不存在拒绝交付房租的故意，范欧平接手的房屋是框架毛坯房，投资160多万元进行了装修，又出资70多万元购置设备等，经营不到5年的时间，不可能故意拖欠几万元的房租；双方虽然约定了解除合同的条件，但非法定解除条件，合同双方可以解除合同，也可以不解除合同，应根据具体情况来认定。履行合同过程中的提前解除合同通常会给当事人造成较大经济损失，不能实现合同目的，故对于合同解除权应予以合理限制。对于具备继续履行合同的条件，一方虽有违约行为，但通过其他方式能保护对方权益的，则不应支持对方解除合同的请求。范欧平积极找中间人协调，并主动支付房租，采取补救措施，刘素民、马振杰也未造成较大的经济损失，故双方的合同现仍具备继续履行的条件。反之，如解除合同，则会因保护刘素民、马振杰较小的利益而造成范欧平几百万元的较大经济损失。3、对反诉要求的电费及租金，范欧平认可并同意支付。4、反诉要求的违约损失无事实和法律依据，应予以驳回。
濮阳市华龙区人民法院一审查明，2006年1月17日，吉祥园酒店以范欧平名义与刘素民签订租房协议，约定刘素民将位于濮阳市中原路南、长庆路东侧约80米处的楼房一至三层（门面房12间、后面楼48间，面积约1600平方米）租赁给范欧平，由范欧平用于经营“白罡阳老字号羊肉馆”，租赁期限自2006年4月1日至2022年3月31日共16年，租金及兑现方式为：自2006年4月1日至2009年3月31日为每年8万元；2009年4月1日至2012年3月31日年租金为9万元；2012年4月1日至2018年3月31日年租金为10万元；2018年4月1日至2022年3月31日年租金为11万元。租金每半年交纳一次，提前一个月付款，如延期一天，收交滞纳金0.2%，延期一个月不交款，按违约，三个月不交款，刘素民有权责令范欧平交出房屋使用权。租赁到期后，在同等条件下，范欧平享有优先承租权。租赁期内，如有单方违约，违约方赔偿对方下余承租期租金的50%的违约金。合同签订后，刘素民将房屋交付给范欧平用于经营白罡阳老字号餐馆。2010年9月份至该年年底，刘素民按合同约定多次催促范欧平交纳2010年10月1日至2011年3月31日半年的房租45000元，范欧平均以资金周转紧张为由未交纳。2011年1月1日早晨，刘素民将吉祥园酒店大门锁住，后经中间人协调，刘素民又将大门打开，未影响到吉祥园酒店经营。2011年1月2日，范欧平向刘素民交纳房租时，刘素民拒收。2011年1月3日，刘素民、马振杰又将吉祥园酒店大门锁住至今，致吉祥园酒店经营中断。2011年1月14日，刘素民书面通知范欧平解除租房协议。另查明，马振杰系刘素民之夫，二人于1987年10月5日结婚。
濮阳市华龙区人民法院一审认为，租房协议系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，系有效协议。双方均应按合同的约定履行了各自的义务。吉祥园酒店未按合同约定的日期按期交纳租金，经刘素民多次催告，才于期限届满一个月后向对方交纳，已构成违约，应承担支付租金并赔偿因其违约给对方造成的损失。关于违约金的数额，合同约定以违约方赔偿对方下余租赁期租金的50%为限，刘素民、马振杰要求587500元不违反合同的约定，应予以支持。刘素民在期限届满后单独解除合同，应通知对方，在将吉祥园酒店大门锁住几天后才通知范欧平，其行为存在一定的瑕疵，但由于刘素民按合同约定的解除条件行使解除权，不违反法律规定，应予以确认。对刘素民通知之前擅自锁门行为给吉祥园酒店造成的营业损失，参照吉祥园酒店的坐落位置、规模及濮阳市消费水平等酌定其损失为33000元。范欧平针对刘素民、马振杰的反诉辩称其行为未构成根本违约，通过采取其他措施，仍有履行的可能。濮阳市华龙区人民法院认为，刘素民解除合同，是依据合同约定履行的解除权，且范欧平一方延迟履行义务，在履行期限到期后一个月内仍未履行，亦未主动采取其他措施，使合同能够履行。故对范欧平该项辩称意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，濮阳市华龙区人民法院一审判决：1、刘素民、马振杰赔偿吉祥园酒店损失33000元，于判决生效后10日内付清；2、吉祥园酒店支付刘素民、马振杰2010年10月1日至2011年1月1日之间的租金22500元，支付违约金587500元，支付电费710元，共计610710元，于判决生效后10日内付清；3、确认刘素民、马振杰解除与吉祥园酒店的合同行为有效，吉祥园酒店于判决生效后30日内从承租房屋内搬出；4、驳回吉祥园酒店的其他诉讼请求。案件受理费1662元，由吉祥园酒店负担1362元，刘素民、马振杰负担300元；反诉受理费10000元，由吉祥园酒店负担。
吉祥园酒店不服濮阳市华龙区人民法院一审判决，向本院上诉称，1、吉祥园酒店的行为不构成根本违约，吉祥园酒店因短时间资金周转紧张等原因，虽暂缓支付刘素民自2010年10月1日至2011年3月31日期间的房租，但双方租赁合同期限为16年，吉祥园酒店投入160多万元进行了整体装修，并花费70多万元购置设备。2011年1月1日刘素民将餐馆大门封锁后，吉祥园酒店积极找中间人进行协调，并立刻借款将房租45000元交给刘素民，但遭到刘素民拒绝。故吉祥园酒店主观上不存在违约的主观故意，一审法院判决解除租赁合同，仅保护刘素民较小的利益，造成吉祥园酒店几百万元的损失，明显对吉祥园酒店不公平。通过几次电话协商，吉祥园酒店暂缓支付房租的行为已经得到刘素民的认可，吉祥园酒店没有构成违约。2、一审判决由刘素民、马振杰承担因擅自锁门行为给吉祥园酒店造成损失33000元，认定事实不清，证据不足。3、一审判决吉祥园酒店承担违约金587500元明显偏高。即使吉祥园酒店的行为构成违约，依据合同法的规定，应对违约金的数额予以降低。4、一审未审查双方租赁合同是否有效，而是仅对双方提交的合同的书面意思，判决吉祥园酒店承担违约责任，适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审。
刘素民、马振杰上诉称，1、一审判决支持吉祥园酒店在锁门期间的所谓损失不当；2、吉祥园酒店应依法赔偿2011年1月1日至返还占有房屋期间的房屋占用费。请求二审判决维持一审判决第二项、第三项、第四项，撤销第一项，并改判吉祥园酒店赔偿2011年1月1日至返还占有房屋期间的房屋占有费。同时，刘素民、马振杰对吉祥园酒店的上诉答辩称，吉祥园酒店请求发回重审的四点上诉理由均不能成立，要求赔偿损失的请求因其举证不能造成事实不清，不能作为发回重审的理由。
吉祥园酒店对刘素民、马振杰的上诉答辩称，1、一审判决认定刘素民锁门应赔偿损失并无不当，对其赔偿数额有异议；2、刘素民、马振杰自认为吉祥园酒店违约，无法律依据，应当承担相应的擅自锁门造成的损失；3、关于要求吉祥园酒店赔偿2011年1月1日至返还房屋期间的占有费的请求，无事实根据，锁门后，该酒店实际由刘素民、马振杰控制。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院二审认为，双方当事人签订的租房协议，是双方在协商一致的基础上签订的，应为有效协议。该协议自2006年1月17日签订后至纠纷发生前已履行近五年之久，可见，双方长时间按协议履行各自的承诺，已在长时间内维护了该租赁协议的有效性。该协议中明确约定，签订合同后，每半年交纳租金一次，提前一个月付款，如三个月不交款，出租方有权责令承租方交出房屋使用权。经审理查明，吉祥园酒店应于2010年9月1日前交纳2010年10月1日至2011年3月31日的租金。而吉祥园酒店直到2010年年底未交租金，现欠刘素民、马振杰2010年10月1日至2010年12月31日的租金22500元。按照双方签订的租房协议，吉祥园酒店已构成合同违约。经法院多次调解，双方不能就继续履行租赁合同达成一致意见，刘素民、马振杰坚持依合同约定，请求行使合同约定解除的权利，对刘素民、马振杰请求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。依法解除合同后，吉祥园酒店除应支付拖欠刘素民、马振杰租金22500元外，还应支付违约金。租房协议中明确约定了违约金的数额是下余承租期间租金的50%，即585700元。该约定的违约金明显超出刘素民、马振杰损失的租金数额。按照法律规定，违约金的数额过分高于损失时，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金的数额应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，吉祥园酒店欠交刘素民租金22500元，给刘素民、马振杰造成2011年1月1日至2011年9月30日之间可预见的经济损失为67500（22500×3）元，依法应根据实际损失与约定违约金的差额作为违约金是否过高的判断。约定违约金的数额超出损失30%，视为过分高于损失。故吉祥园酒店请求对违约金予以降低的上诉请求，依法应予支持。吉祥园酒店向刘素民、马振杰支付的违约金减少为87750（65700＋65700×30%）元。吉祥园酒店关于双方协商暂缓支付房租的行为已经得到刘素民的认可，没有构成违约，实为对合同具体履行经双方协商一致达成的变更的上诉理由，证据不足，本院不予支持。刘素民依合同约定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。刘素民先行锁门后至2011年1月14日才书面通知对方，刘素民的行为给吉祥园酒店造成经营损失，应当予以赔偿，一审法院依据吉祥园酒店所提供的经营情况、餐馆坐落位置、餐馆规模确定吉祥园酒店的经营损失33000元，有事实依据，本院予以支持。吉祥园酒店请求赔偿因刘素民、马振杰锁门给其造成的损失600000元，因缺少事实依据，本院不予支持。综上一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院二审判决：1、维持濮阳市华龙区人民法院（2011）华法民初字第1060号民事判决第一项、第三项，撤销第二、四项；2、吉祥园酒店支付刘素民、马振杰2010年10月1日至2011年1月1日之间的租金22500元，支付违约金87750元，支付电费710元，合计110960元，于判决生效后10日内付清；3、驳回吉祥园酒店和刘素民、马振杰的其他诉讼请求。一审案件受理费1662元，由吉祥园酒店负担1000元，由刘素民、马振杰负担662元；一审反诉受理费10000元，由刘素民、马振杰负担7400元，吉祥园酒店负担2600元；二审案件受理费10282元，由吉祥园酒店负担9657元，由刘素民、马振杰负担625元。
吉祥园酒店申请再审称，1、吉祥园酒店的行为不构成违约，更谈不上根本违约，一审判决解除租赁合同，并强制吉祥园酒店在一审判决生效后30日内搬出租赁房屋，二审判决对该项判决予以维持，适用法律错误。2、通过刘素民、马振杰自己在庭审中提交的录音证据，已经证明其许可吉祥园酒店缴纳租金的最迟期限在2011年1月1日，与吉祥园酒店对支付租金的期限达成了新的约定。3、刘素民出租的房屋，除临街的几间门面房外，大部分房屋未取得房屋所有权证，属于违法建筑，根据合同法第五十二条，以及国务院《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，双方签订的租赁合同属无效合同。4、一审判决认定吉祥园酒店的停业损失为33000元认定事实不清，证据不足。5、二审庭审调解期间，马振杰作为国家公安机关公务人员，无视法庭、目无法纪，在金钱利益的诱惑下高价与他人签订租房协议，将涉案房屋租赁给他人，并不顾吉祥园酒店室内财产及装修的存在，在没有通知任何人的情况下开门进行施工，造成吉祥园酒店大量财产损坏，吉祥园酒店得知消息后，马上通知二审法庭及公安机关，要求制止这一行为，二审法庭不但没有采取任何措施，反而在事发后的第二天就下发了二审判决书。二审的行为严重违反法定程序，对毁灭证据、损坏财产的违法行为不加制止。请求撤销二审判决，发回重审。
刘素民、马振杰辩称，1、吉祥园酒店未按约定交纳房租，已连续长达四个月，满足和达到了解除租赁合同的条件，刘素民、马振杰有权依法解除房屋租赁合同。按照双方签订的租房协议的约定，吉祥园酒店应于2010年9月1日前交纳2010年10月1日至2011年3月31日期间的租金。但经多次催要，在长达四个多月的时间内，吉祥园酒店一再拖延交纳，其行为已经构成违约。刘素民、马振杰依法解除合同的行为，与吉祥园酒店的投资多少以及是否属于根本违约等问题无关，况且其所谓的投资数额也无相关证据予以证实。2、吉祥园酒店关于其因资金周转紧张，虽暂缓支付了租金，但在刘素民催要租金时双方达成一致，对交纳租金的时间进行了重新约定的主张，没有任何事实根据。3、刘素民所出租的房屋不仅具有合法的房屋所有权证，还有土地使用权证，相关证据充分证明不存在所谓的违法建筑。4、就吉祥园酒店的停业损失，吉祥园酒店对其所谓的停业损失未向法庭提供任何合法有效的证据予以证实。5、在二审判决生效后，吉祥园酒店拒不履行生效判决所确定的义务，刘素民、马振杰向人民法院提出强制执行，对房屋的接收、再行出租、装修施工等，均是在人民法院强制执行后实施的，在二审判决生效前，不存在任何私自施工建设、破坏财产、毁灭证据的情况。二审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理适当，请求予以维持。
再审经审理查明的事实除与一审查明一致外，另查明，2012年1月10日，刘素民与张继真签订《房屋租赁合同》，将本案涉案房屋租赁给张继真使用。
本院认为，吉祥园酒店未按合同约定交纳租金已达四个月，根据《租房协议》的约定，刘素民可以要求范欧平交出房屋使用权。故刘素民请求解除《租房协议》的诉讼请求有合同约定。2010年10月1日至2010年12月31日吉祥园酒店占有并使用租赁房屋，应当支付相应的租金。吉祥园酒店未按约定交纳租金，应当承担违约责任。因刘素民已经收回了房屋，并通知吉祥园酒店解除合同，故在本院二审确认刘素民解除合同行为的效力后，刘素民、马振杰的房屋是否还存在损失已与吉祥园酒店无关；《租房协议》约定的违约金为下余承租期租金的50%，相对于因吉祥园酒店违约对刘素民造成的损失而言，该约定的违约金明显过高，应当予以调整；违约金的数额应当按照从酒店未交纳租金的2010年10月1日至2011年9月30日期间合同约定的租金90000的30%计算较妥，即27000元。吉祥园酒店主张其因刘素民锁门造成损失600000元，但未能提供充分证据予以证实，本院不予支持。一审判决根据吉祥园酒店的餐馆坐落位置、规模、濮阳市消费水平等因素酌定其损失为33000元并无不妥。案经本院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）濮中法民一终字第468号民事判决；
二、维持濮阳市华龙区人民法院（2011）华法民初字第1060号民事判决第一项、第三项，即：刘素民、马振杰赔偿濮阳市华龙区白罡阳吉祥园酒店损失33000元，于判决生效后10日内付清；确认刘素民、马振杰解除与濮阳市华龙区白罡阳吉祥园酒店合同的行为有效，濮阳市华龙区白罡阳吉祥园酒店于判决生效后30日内从承租房屋内搬出；
三、撤销濮阳市华龙区人民法院（2011）华法民初字第1060号民事判决第二项、第四项及诉讼费承担部分；
四、濮阳市华龙区白罡阳吉祥园酒店支付刘素民、马振杰租金22500元，支付违约金27000元，支付电费710元，共计50210元，于判决生效后10日内付清；
五、驳回濮阳市华龙区白罡阳吉祥园酒店的其他诉讼请求，驳回刘素民、马振杰的其他反诉请求。
本案一审受理费1662元，由濮阳市华龙区白罡阳吉祥园酒店负担1000元，由刘素民、马振杰负担662元；一审反诉受理费10000元，由刘素民、马振杰负担9500元，由濮阳市华龙区白罡阳吉祥园酒店负担500元；二审受理费10282元，由濮阳市华龙区白罡阳吉祥园酒店负担8600元，由刘素民、马振杰负担1682元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 高洪光
审 判 员 张林安
审 判 员 姚文艺
二〇一三年九月五日
代理书记员 聂海科