苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园民初字第2858号
原告苏州润建置业有限公司园区分公司，住所地江苏省苏州工业园区宏业路168号E栋。
法定代表人王煦菱，总裁。
委托代理人赵伟，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
委托代理人丁彬，上海市建纬（苏州）律师事务所实习律师。
被告唯迅服饰发展（上海）有限公司，住所地上海市金山区漕泾镇亭卫公路3688号1幢385室。
法定代表人吴荣辉。
被告上海唯优服饰有限公司，住所地上海市徐汇区林田路140号1号楼3F301室。
法定代表人周盛环。
原告苏州润建置业有限公司园区分公司（以下简称“润建公司园区分公司”）诉被告唯迅服饰发展（上海）有限公司（以下简称“唯迅公司”）、上海唯优有限公司（以下简称“唯优公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因被告唯迅公司、唯优公司下落不明，本院依法向两被告进行公告送达，本案依法转为普通程序组成合议庭于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告润建公司园区分公司的委托代理人赵伟、丁彬到庭参加了诉讼，被告唯迅公司、唯优公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本院现已审理终结。
原告润建公司园区分公司诉称，2011年11月2日，原告与上海优衣派服饰有限公司（以下简称“优衣派公司”）签订房屋租赁合同，由优衣派公司承租苏州环球188购物中心110.111.114号商铺，双方就租金支付、物业管理费、水电费、POS机使用费等相关事项进行了约定。2012年11月12日，优衣派公司申请将其与原告所签订的租赁合同所涉的权利义务全部转让给被告唯迅公司，原告同意该申请并与优衣派公司、被告唯迅公司签订了商铺租赁补充协议，将原租赁合同所有权利义务均转让给了被告唯迅公司，优衣派公司对被告唯迅公司合同项下的责任承担无条件、不可撤销的连带保证责任。2013年4月起，被告唯迅公司开始拖欠租金，2013年6月开始，被告唯迅公司开始拖欠电费、物业管理费及POS使用费，经多次催要未果后，原告于2013年8月15日书面通知被告唯迅公司解除租赁合同，被告唯迅公司于2013年8月29日向原告交付了商铺，但至今未支付租金。另，优衣派公司于2013年8月26日办理公司名称变更登记，变更为被告唯优公司。遂诉讼来院，请求判令：1、确认原、被告签订的租赁合同已解除；2、判令被告唯迅公司支付拖欠的租金、物业管理费、电费、POS机使用费共计179813.26元（其中租金75033.96元、物业管理费70011.29元、电费33291.3元、POS收银机使用费1476.71元）；3、判令被告唯迅公司支付滞纳金（暂计自2013年4月1日起计至2013年8月29日为29298.86元，实际支付至判决生效之日）；4、判令被告唯迅公司支付违约金68815.27元；5、判令被告唯迅公司补交免租期租金95008.64元；6、判令被告唯迅公司承担本案原告支付的律师费15000元；7、判令被告唯迅公司承担本案诉讼费用；8、判令被告唯优公司对被告唯迅公司所有应付款项承担连带清偿责任。
被告唯迅公司、唯优公司未答辩。
经审理查明，2011年，原告润建公司园区分公司（出租方）与优衣派公司（承租方）签订《盛高置地.苏州环球188项目之WE租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定出租方将位于苏州工业园区苏惠路88号发展项目内110、111、114号商铺出租给承租方使用，建筑面积为477平方米，租期为五年，免租期自商铺交付日起计225日，交付日暂定为2011年10月26日至2011年11月9日，出租方应不晚于该日期向承租方交付该商铺，具体交付时间由出租方另行书面通知，而承租方应当按照出租方另行书面通知的交付时间、地点和要求验收并接收该商铺，计租日按实际交付日计算，即免租期届满后第一个公历日。双方交付／接收该商铺时，应当签署一份本合同附件四所示的交接书，该商铺的实际交付以双方签署了该交接书为标志，该交接书签署之日期为商铺交付日。租赁合同附件四房屋交接书中确认出租方已于2011年11月7日按照租赁合同的约定将涉案房屋交付给承租方使用。
就租金计算方式，双方在租赁合同第5.1条及合同附件二中约定，承租方应以每月基本租金或每月营业额提成方式支付每月租金，两者中以高者为准。月基本租金=（该租赁年度的日基本租金标准×365天×该商铺租赁面积）／12个月。营业额提成数额将以每月销售额（税前）为基数并乘以营业额提成扣率计算得出。第一年租金标准为承租方当月税前营业额的8%；第二年租金标准为上一年年度销售每月平均营业额的8%作为保底租金或承租方当月税前营业额的8%；第三年租金标准为上一年年度销售每月平均营业额的9%作为保底租金或承租方当月税前营业额的9%……。”月基本租金=（该租赁年度的日基本租金标准×365天×该商铺租赁面积）／12个月。合同约定承租方支付租赁押金为100000元。
就物业管理费，双方约定自起租日起承租方应交纳物业管理费，物业管理费按该商铺租赁面积计算，标准为每月每平方米人民币50元，合计为每月人民币23850元。另，就水电气费用，双方约定自起租日起，承租方应按月支付与该商铺使用有关的所有公用事业费用，如电费、水费、燃气费、电话在费和其它公用事业收费，承租方按该商铺的单独计量表所示或按出租方向承租方提供的公用事业单位账单，并在收到该等记录或账单后7个工作日内支付所有因使用该商铺而产生的水、电、燃气、电话费用及其它费用。如果商铺就某项特定的公用事业未单独计量，则承租人须支付计量表（公用事业的供应通过该计量表向商铺提供）显示的相关费用的适当份额（根据租赁面积），该等分摊将由出租人进行并且对承租人具有约束力。自起租日起，承租方应向出租方一次性缴纳公用事业费押金人民币23850元。租赁合同附件五约定，出租方是发展项目内POS专用收银系统的合法拥有者，出租方同意向承租方提供并开放POS专用收银系统，承租方在该商铺中共租用出租方提供的POS专用收银系统1台，POS收银机租赁押金为5000元每台，使用费为500元／月／台。
双方在合同第7.2条中约定免租期内承租方无需交付租金，但仍需承担物业管理费、装修押金、水电气等费用，除非本合同另有特别约定，免租装修期不因任何原因延长。同时，双方在合同第7.3条中确认出租方提供的免租装修期是基于承租方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予承租方的优惠，在租赁期内，如因承租方原因导致本合同无法继续履行的或因承租方违约导致出租方单方解除本合同的，则承租方不享受免租装修期的免租金优惠，承租方应在本合同解除后5个工作日内按本合同约定的第一个租赁年度的租金标准向出租方补交免租装修期的全部租金。
租赁合同第18.3条、18.4条、18.5条、18.6条就违约责任约定如下：在租赁期限内，承租方逾期支付或补缴租金和／或物业管理费和／或租赁押金的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金；在租赁期限内，承租方逾期支付水电气及其他费用，每逾期一日，应按上述费用的千分之二向出租方支付滞纳金。在租赁期内，承租方拖欠租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索），出租方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成的出租方损失的，承租方应予以赔偿，出租方因承租方违约行为单方面终止合同的，承租方应按照如下标准承担违约金，若剩余的租赁期不足4个月的，承租方应按照当年度平均月租金标准全额赔偿出租方剩余租赁期的租金；若剩余的租赁期超过4月的，承租方应按照当年度平均月租金标准承担4个月租金的违约金。上述违约金由出租方在租赁押金中扣除，不足部分向承租方追偿。除违约金外，若给出租方造成损失（包括但不限于中介费、诉讼费、律师费、租金损失、公证费、装修拆除费、垃圾清运费、保洁费、维修费等）的，承租方还应负责全额赔偿。
租赁合同约定承租方邮寄地址为上海市徐汇区田林路140号越界创意园1号楼，任何文件、通知或其他通讯往来，如邮寄方式，在寄出后第三日将被视作已送达，邮政局的邮件发送记录将作为有效证明。2013年8月15日，原告向上海市徐汇区田林路140号越界创意园1号楼邮寄解除合同通知书，向被告催缴租金、POS机使用费、物业管理费、电费，并表示原告将根据租赁合同相关约定于2013年8月30日凌晨0：00收回本商铺，并有权追述相关法律责任。原告表示，被告已于2013年8月29日搬离了涉案商铺。原告与上海市建纬（苏州）律师事务所律师签订聘请律师合同书，委托该所处理本案，发生律师费15000元。
另查明，原告（甲方、出租方）与优衣派公司（原承租方、乙方）、唯迅公司（现承租方、丙方）签订商铺租赁补充协议，协议约定，鉴于甲乙双方之前就苏州环球188项目［110-111-114］号商铺签订了商铺租赁合同，因乙方申请，甲方同意变更商铺租赁合同之承租方为丙方，三方补充约定如下：甲方同意将原租赁合同的承租方变更为丙方；丙方同意无条件按照原租赁合同全部条款的约定承担承租方之责任义务，并继续以“WE”的名号经营该商铺；自本补充协议签署之日起，乙方对丙方在商铺租赁合同项下的责任和义务提供无条件、不可撤销的连带保证担保，担保期限为商铺租赁合同终止之日起2年；甲乙双方同意，将乙方根据租赁合同已经支付的租赁保证金人民币100000元转为丙方名下，乙方不再要求甲方退回，租赁合同终止时，甲方按照租赁合同和本协议的约定直接退还给丙方；原租赁合同的其他条款均维持不变，对于甲方和丙方继续具有法律效力。原告与优衣派公司、被告唯迅公司分别在该补充合同上盖章。
又查明，被告支付了租赁押金为100000元，水电气通讯保证金为23850元，POS收银机租赁押金5000元。原告表示上述费用自原、被告双方合同解除后，同意与被告唯迅公司应付款项进行折抵。2013年2月4日，被告唯迅公司出具情况说明，情况说明载明：“本公司店铺苏州环球188店铺2012年度全年营业额为2408454元，此销售数据正确无误。贵商场系统中我店铺的销售额为2432463元，差异24009元，此差异的原因是1月份至5月份我司系统和贵司系统数据对接传输时产生。根据我司与贵司签订的租赁合同条款，2013年度保底租金按照2012年度销售额2408454元的月平均营业额为基数计算”。该情况说明加盖有唯迅公司印章。另，原告提供了加盖有唯迅公司公章的该公司自2012年1月至2013年12月31日的销售详单，销售总金额为2408454元。
再查明，苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场3幢101室房屋（建筑面积为17668.09平方米）的所有权人为苏州润建置业有限公司。苏州润建置业有限公司出具情况说明，情况说明载明：“本公司系苏州工业园区苏惠路88号环球188购物中心商铺产权人。购物中心110、111、114号商铺自2011年起由我司授权苏州润建置业有限公司园区分公司对外出租，并与商铺承租人签订租赁合同收取租金，与租赁合同相关的索赔、诉讼权利由苏州润建置业有限公司园区分公司行使”。另，上海盛高物业服务有限公司苏州分公司出具情况说明，情况说明载明：“环球188购物中心110、111、114号商铺的物业管理费，由苏州润建置业有限公司园区分公司向承租人收取并收益，相关索赔、诉讼权利由苏州润建置业有限公司园区分公司行使”。另，原告提供了苏州市园区苏惠路88号（环球财富广场）自2013年4月至2013年8月的电费收费发票，该发票所载户名为上海盛高物业服务有限公司苏州分公司。同时，原告提供了优衣派公司、唯迅公司自2012年5月至2013年3月的物业管理费交费发票复印件。
还查明，2013年8月23日，优衣派公司办理工商变更登记手续，其名称变更为唯优公司。
以上事实，由原告提供的租赁合同、商铺租赁补充协议、情况说明、解除合同通知书复印件及快递单、聘请律师合同及发票、电费发票、加盖有苏州润建置业有限公司印章的房产证复印件、销售清单、情况说明、上海市工商行政管理局徐汇分局出具的准予变更（备案）登记通知书等证据及当事人庭审陈述予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，原告与优衣派公司所签订的租赁合同，意思表示真实且内容不违反法律强制性规定，依法成立有效。原告与优衣派公司、唯迅公司就该租赁合同签订了补充协议，三方对原租赁合同权利义务转让进行确认，意思表示真实，且内容不违反法律强制性规定，依法成立有效，原告与优衣派公司所签订的租赁合同的权利义务均由被告唯迅公司受让，优衣派公司对租赁合同承担连带保证责任。因优衣派公司名称变更为唯优公司，故优衣派公司就租赁合同及补充协议的相关权利义务均由被告唯优公司承担，原、被告双方均应按照租赁合同及补充协议的约定履行相应的合同义务。原告已于2011年11月7日交付了涉案房屋，根据双方租赁合同约定免租期届满后，承租方应当按照双方租赁合同的约定交纳相应的租金，原告表示承租方自2013年4月1日起未缴纳相应的租金，两被告未提供相应证据反驳原告该项主张，原告根据原、被告双方的合同约定主张解除原、被告之间的房屋租赁合同，合法有效，本院依法予以支持。
就欠付租金计算期限及计算方式，本院认为，根据原告陈述，被告唯迅公司于2013年8月29日搬离了涉案房屋，故其向两被告主张自2013年4月1日至2013年8月29日的租金合计75033.97元，本院认为，被告未提供相应证据证实其实际搬离时间早于2013年8月29日，故被告唯迅公司应当支付自2013年4月1日至2013年8月29日的欠付租金；就租金计算方式，原告表示，就该期间的租金根据双方合同约定，承租方应当按照2012年的月销售额的百分之八或者按当年当月营业额的百分之八计算租金。被告唯迅公司出具的情况说明表明了其2012年总营业额为2408454元，就2013年5月1日至2013年8月29日的租金原告方均按照其2012年的月营业额的百分之八计算确认即月租金为16056.36元，就2013年4月的租金，原告表示同意按照11556.36元进行主张。本院认为，原告租金计算方式符合双方合同约定，本院结合原告庭审陈述及双方的合同约定，依法核算确认被告唯迅公司自2013年4月1日至2013年8月29日应付租金合计为74745.91元。
就POS收银机使用费，原告主张自2013年6月1日起按照500元每月计算至2013年8月29日共计1476.71元，本院认为，原告该项主张符合双方合同约定，本院依法核算确认被告唯迅公司应当支付的此期间的POS机使用费合计1467.74元。就物业管理费，原告主张自2013年6月1日按照23850元计算至2013年8月29日共计70011.29元，本院认为，根据物业公司出具的情况说明，涉案房屋物业管理由原告进行收取并收益，原告该项主张符合双方合同约定，本院依法核算确认被告唯迅公司应当支付的此期间的物业管理费合计70011.29元。就原告主张的自2013年4月1日至2013年8月29日电费合计33177.35元，原告表示环球188财富广场的所有商铺的电费统一由上海盛高物业服务公司苏州分公司向供电公司代付，后原告根据各商铺独立电表的抄表数值及租赁合同约定向各商铺收取。本院认为，原告提供的自2013年4月至2013年8月的电费缴费发票可证实该期间的环球188财富广场的电费已缴纳，被告未提供证据证实原告主张的该期间的电费其已支付亦未对原告提出的电费金额提出异议，本院根据双方合同约定及已查明事实，对原告主张的该期间电费合计33177.35元予以支持。就滞纳金问题，原告主张就租金、及物业管理费，按照应缴费截止时间起按照日0.3%计算至2014年5月30日，就POS收银机使用费及电费，按照应缴费截止日起按日0.2%计算至2014年5月30日，上述滞纳金合计166484.98元。本院认为，原告主张的滞纳金过高，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率酌情认定上述费用滞纳金合计10000元。
就原告主张的免租期租金，就租赁合同关于免租期租金的约定，一方面是合同双方就租金减免条件的约定，另一方面亦是双方就违约责任承担方式的约定。本院认为，因被告违约行为导致合同解除，免租金的条件不成就，故按照租赁合同约定被告应当以补交免租期租金方式承担违约责任。原告主张免租期租金按照422.26元每日的标准计算225天，合计95008.64元。本院认为，根据双方合同约定免租期租金根据第一个租赁年度的日租金标准计算，而第一个租赁年度租金标准为承租方当月税前营业额的8%，根据本院已查明事实，原告于2011年11月7日交付了涉案房屋，故第一个租赁年度计算自2011年11月7日至2012年11月6日，原告提供的零售清单仅能证明被告自2012年1月1日至2012年12月31日的销售金额，若根据2012年营业额标准计算第一年度日租金为535.21元，本院结合2012年度的日租金、原告提供的零售清单、商铺交付时间、租赁合同约定，对原告主张的免租期租金95008.64元予以支持。
就原告主张的律师费15000元，本院根据双方合同约定及原告提供的证据，本院依法予以支持。就原告违约金，本院认为，违约金金额应当与原告的实际损失相适应，原告实际损失本院已在就原告主张的免租期租金、律师费、滞纳金中予以考虑，原告未提供证据证实其它损失的存在，故就原告主张的违约金本院不再另行支持。综上，被告唯迅公司应支付原告欠付租金74745.91元、POS收银机使用费1467.74元、物业管理费70011.29元、电费33177.35元合计179402.29元及上述费用的滞纳金10000元，上述费用与被告已支付的租赁押金100000元、水电气保证金23850元、POS机租赁押金5000元相抵扣后，被告唯迅公司还需支付原告欠付租金、POS收银机使用费、物业管理费、电费50552.29元及滞纳金10000元；另，被告唯迅公司还应支付原告律师费15000元、免租期租金95008.64元。被告唯优公司对上述费用均承担连带清偿责任。被告唯迅公司、唯优公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告就苏州工业园区环球188购物中心110、111、114店铺所签订的合同编号为110-111-114号WE租赁合同（含商铺租赁补充协议）解除；
二、被告唯迅服饰发展（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州润建置业有限公司园区分公司欠付租金、POS收银机使用费、物业管理费、电费50552.29元及滞纳金10000元；
三、被告唯迅服饰发展（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州润建置业有限公司园区分公司律师费15000元、免租期租金95008.64元；
四、被告上海唯优服饰有限公司对本判决第二、三项款项承担连带清偿责任；
五、驳回原告苏州润建置业有限公司园区分公司的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7117元，公告费690元，共计7807元，由原告负担2331元，由两被告负担5476元，两被告应负担部分已由原告预交，本院不再退回，由两被告在履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 谢淑敏
人民陪审员 戴惠安
人民陪审员 邵煜岐
二〇一四年八月八日
书 记 员 赵 从
第页共页