湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂蔡甸民二初字第00307号
原告（反诉被告）：陈家喜，男，1954年10月23日出生，住武汉市蔡甸区。
委托诉讼代理人：刘小平，湖北平渊律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）：甘秀玲（系原告陈家喜之妻），女，1952年2月10日出生，住武汉市蔡甸区。
委托诉讼代理人：刘小平，湖北平渊律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：武汉上善至高置业集团有限公司，住所地武汉市蔡甸区工农路（天下天下·壹品莲花商住楼）。
法定代表人：徐家宝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴保东，湖北中睿律师事务所律�，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：韩小焱，湖北中睿律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告陈家喜、甘秀玲与被告武汉上善至高置业集团有限公司（以下简称上善至高公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案后，因本案须以（2015）鄂武汉中民再终字第00080号案的审理结果为依据，于2015年7月21日裁定中止诉讼。被告上善至高公司于同年8月10日提出反诉。2016年8月31日本案恢复诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈家喜及陈家喜、甘秀玲的委托诉讼代理人刘小平和被告（反诉原告）上善至高公司的委托诉讼代理人吴保东、韩小焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈家喜、甘秀玲向本院提出诉讼请求：1、被告上善至高公司按房屋拆迁还建合同补�安置工农路天下峰景门面2间88平方米，门面上相邻2楼住房150平方米，门面地点为原址丽水新城假山对面，即天下峰景二期临街门面2－3档（两项价值约163万元）；2、被告按约赔偿门面和住房不符合安置要求的损失53.3万元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年12月7日，原告与被告前身武汉天下城市置业发展有限公司经协商签订《房屋拆迁还建合同》，合同约定：在合同签订之日起，1年半内（2009年6月7日）交房；房屋还建要求，被告应在原址还建门面及住房，总建筑面积357平方米，门面正对丽水新城石牌和假山，门面面积88平方米，住房面积269平方米，2套，住房楼层为门面上方2楼、6楼；门面和住房不符合要求按20%赔付。合同订立后，原告已履行了全部义务，协助被告完成了拆迁，被告没有按约履行产权调换补偿安置门面和住房。由于被告违约，原告先后�次起诉被告逾期交房阶段性损失，经法院调解，被告愿意按季度支付违约金。对于安置补偿门面和住房，被告在开发一期竣工后，于2011年7月21日以还建名义交付一套住房面积119平方米。被告开发二期于2014年底竣工，双方为安置门面和2楼住房一直未达成合议。现被告开发建成的两期楼盘，擅自改变原结构，将原告门面原址改为两栋楼之间的通道，且将2楼建成群楼改为商业用途，不可能按约定位置安置门面和住房，根据合同约定，被告应参照该地段门面和住房价格的20%赔偿变更还建的损失。
被告（反诉原告）上善至高公司辩称并反诉，2007年反诉被告与武汉天下城市置业发展有限公司签订《房屋拆迁还建合同》，约定反诉被告将位于蔡甸街工农路1栋住房交给武汉天下城市置业发展有限公司改造，原址还建门面2间共计88平方米，2楼、6楼住房2套合计269平�米。后因情势变更，武汉天下城市置业发展有限公司将项目整体转让给反诉原告，由反诉原告继续履行《房屋拆迁还建合同》。由于政府规划变更导致合同约定的6＋1设计方案改变为32层的高层建筑，1层为21间商铺，2层为非住宅，3层及以上为住宅，而该期拆迁户也有21户，反诉原告多次将此情况向反诉被告通报，并通知其领取门面1间及3层以上住宅，反诉被告均不同意，并先后2次向法院起诉反诉原告支付逾期交房损失，均由法院调解。现相关项目已经完工，具备还建条件，因反诉被告迟迟不领取还建门面，不选取还建住房，导致还建至今未完成，应由反诉被告承担迟延还建的责任。反诉原告于2015年7月14日向反诉被告送达“关于限期收房逾期解除合同的通知”，故请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋拆迁还建合同》；2、原址还建19号门面（93.26平方米）1�，面积差异部分按市场价多退少补；住宅（150平方米）在3楼以上还建；3、全部诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告陈家喜、甘秀玲辩称，我方不在1期还建范围内，反诉原告已将我方列入2期还建名单上。原址还建的19号门面并不属实，是1期还建的遗留问题，我方要求还建的门面在工农路的正面，不是侧面。改变规划设计是反诉原告的主观行为，不属于情势变更。拆迁还建是物权置换，不能适用解除。反诉原告的反诉理由不能成立，反诉请求应予驳回。
本院经审理认定事实如下：原告陈家喜、甘秀玲夫妻原自有一栋位于武汉市蔡甸区蔡甸街工农路508号混合结构的房屋，其东临工农路，南邻黄建刚，北邻王家华，登记产权人为陈家喜，房屋所有权证号武房权证蔡字第2004072**号，建筑面积385.36平方米，国有土地使用证号蔡国用（93）第1252号，土地使用权面积87.23平方米。
2007年12月7日，原告陈家喜（乙方）与武汉天下城市置业发展有限公司（甲方）签订1份《房屋拆迁还建合同》，合同约定：一、乙方房屋现状，房屋变化坐落蔡甸区蔡甸街工农路508号，房屋产权性质私有，房屋所有权证号武房权证蔡字第2004072**号，国有土地使用证号蔡国用（93）第1252号，房屋结构为两间五层砖混和框架结构，院墙1个，房屋朝向为向东坐西，房屋总建筑面积473平方米，其中门面88平方米，住房385平方米，另院墙面积20平方米；二、房屋拆迁、还建及补偿，甲方负责拆除乙方房屋，并负责房产开发活动；甲方应在房屋原址上（门面正对丽水新城小区丽水新城牌和假山）还建给乙方门面及住房，总建筑面积357平方米；还建门面建筑面积为88平方米，门面为两间，宽度3.6米，大于88平方米按住房面积补偿；还建住房建筑面积为269平方米，住房两套，住房楼层为门面上方2楼、6楼，户型及朝向，甲方应保证乙方在住房中首先挑选（预售前）；甲方应在签订合同时支付乙方房屋拆迁补偿款25万元，由乙方自行购买房屋1套居住，房屋面积约为116.22平方米（总价25万元以内）；甲方应补偿乙方住房装修费用42000元；甲方须承担乙方拆迁至还建期间（合同签订后甲方交付还建住房、门面钥匙之间的时间）的过渡安置费，并在合同签订时付过渡安置费2500元；甲方须承担乙方拆迁的搬迁费500元；甲方应保证还建给乙方应得建筑面积，还建门面面积大于实际面积，乙方应按住房面积向甲方补偿，还建住房面积小于实际面积，甲方须按当时的房屋市场销售价补偿乙方，以上款项须在甲方交付钥匙时一次性付清；三、还建给乙方的门面、住房两证（房屋所有权证、国有土地使用证）由甲方负责办理，所需费用，甲方应承担乙方的门面面积88平方米、住房面积269平方米所需费用，其余费用由乙方承担；门面、住房两证甲方应在交房屋交钥匙后1个月内办好并交给乙方；还建住房维修基金由甲方承担；甲方应在本合同签订之日起，一年半内完工交房钥匙，一年半后房屋未交付，甲方应承担赔偿责任；四、违约责任，门面及住房不符合要求分别按20%赔付；若一方违约，由违约方赔偿另一方一切经济损失。合同还对双方的其他权利义务作了约定。原告陈家喜、甘秀玲均在合同乙方处签名盖印，武汉天下城市置业发展有限公司在甲方处签名盖章。2007年12月7日，武汉市蔡甸公证处对该合同进行了公证。合同签订后，原告将该房屋的相关证件交武汉天下城市置业发展有限公司，该公司将该房屋拆除，并出资购买蔡甸区蔡甸街丽水新城小区9栋1单元4楼4－1号商品房1套（面积116.22平方�）还建给原告所有。
2009年，武汉天下城市置业发展有限公司将该项目整体转让给武汉天下置业集团有限公司，该公司随后对该房屋所在武汉市蔡甸区蔡甸街工农路段及相邻柏树里路段进行了改建开发。开发建设过程中，该公司将武汉天下城市置业发展有限公司的设计方案即房屋构造为6＋1层（一层门面每间40平方米，二层及以上为住宅房的方案）更改并先后建成为天下·壹品莲花两期32层的商业性高层住宅。其中，天下·壹品莲花一期项目（A区）一层为每间约为80-100平方米的门面21间，另有4个上二楼的梯间，二层为非住宅层，三层及以上为住宅；天下·壹品莲花二期项目（A区）一层为门面（未分割，4号楼一层门面1399.15平方米，8号楼一层门面1461.51平方米），二层为非住宅层，三层及以上为住宅。现一期项目已建成使用，部分还建户的门面及住房在一期项�中还建，原告也于2011年7月21日选取一期3号楼1单元602室房屋1套（面积119.09平方米）作为还建房，并于同年8月4日领取该房屋的钥匙，另1套还建住房因发生争议而未还建，其门面也不在一期项目的还建范围。其二期建成并开始预售后，双方就门面及未还建住房还建问题多次协商，均不能达成一致。
另，2012年7月24日，原告陈家喜、甘秀玲曾诉至本院，要求被告赔偿其逾期交房的经济损失，经本院调解，双方达成协议，由被告分期给付。目前该案正在本院执行。
天下·壹品莲花二期项目商品住宅房的协议预售均价为4500元／平方米，其实际销售均价约4200元／平方米。
丁友好、郑腊荣与武汉天下置业集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，先后经本院及武汉市中级人民法院再审判决，以被拆迁房屋原址上已竣工的涉案还建房屋1楼的门�间数少于同期拆迁户合同约定的还建门面数，2楼也为非住宅层，导致天下置业公司事实上不能全部履行拆迁协议约定的还建义务为由，部分解除《房屋拆迁还建合同》，支持天下置业公司关于在原址上还建门面1间，及在3楼以上还建住房的反诉请求，并判决天下置业公司承担违约赔偿责任，以弥补丁友好、郑腊荣的损失，上述判决已经发生法律效力。
2016年9月18日，武汉天下置业集团有限公司变更登记为武汉上善至高置业集团有限公司。
上述事实，当事人双方没有争议，并有原告提交的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋拆迁还建合同》、（2102）鄂蔡甸民二初字第00212号民事调解书、《还建安置协议书》、《限期收房通知书》、《一期门面还建公告》和被告提交的（2102）鄂蔡甸民二初字第00212号民事调解书和执行通知书、《还建安�协议书》、选房确认单、工作联系函、承诺书、《限期收房通知书》、《一期门面还建公告》及本院收集的（2016）鄂0114民初389号民事判决书、（2015）鄂蔡甸民再重字第00002号民事判决书和（2015）鄂武汉中民再终字第00080号民事判决书及被告的工商登记信息且经庭审质证认可等证据在卷佐证，本院予以确认。
双方争议的焦点：涉案拆迁还建合同的履行；原告主张的违约赔偿责任是否得当。
本院认为，原告陈家喜、甘秀玲与武汉天下城市置业发展有限公司签订的《房屋拆迁还建合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效，对双方当事人均有约束力。
一、关于涉案拆迁还建合同的履行。原告陈家喜、甘秀玲与武汉天下城市置业发展有限公司签订《房屋拆迁还建合同》后，交出被拆迁房屋的相关证件，并已将房屋交付拆除，原告已经履行了拆迁合同的主要义务。被告上善至高公司整体接受涉案建设项目，概括承受了武汉天下城市置业发展有限公司的权利和义务，并部分履行了《房屋拆迁还建合同》的还建义务，应按该合同约定对原告全面履行剩余的还建义务。原告要求被告上善至高公司在其被拆迁房屋的原址还建门面2间88平方米，及门面上相邻2楼住房150平方米的请求，未超出合同约定，本院应予以支持。被告主张将天下·壹品莲花一期项目（A区）中的19号门面还建给原告，因该门面是一期项目门面的转角部分，不是正对着工农路，即19号门面不符合合同约定的还建要求，且被告在其《一期门面还建公告》中也没有将原告列入，故被告的该还建意见本院不予支持。原告主张由被告在天下·壹品莲花二期项目（A区）中紧邻该项目小区大门入口转角门面，正对着工农路的2间门面用�还建，因二期项目的1楼门面未分割成单间门面，而是整体登记在被告名下，不能确定单间门面的具体位置和面积，根据二期项目1楼门面的实际情况，结合合同“还建门面建筑面积为88平方米，门面为两间，宽度3.6米”的约定内容，应确定将天下·壹品莲花二期项目（A区）4号楼1楼门面中，正对蔡甸区蔡甸街工农路并紧邻该项目小区大门入口转角门面的第1、2间（由南向北方向）防盗卷闸门所在的门面（2间防盗卷闸门之间门面立柱中间线宽8米，门面深11.16米，面积89.28平方米）还建给原告较为适宜，故原告关于门面的还建意见，既符合合同约定，也符合案件实际，本院予以支持；门面面积超过合同约定还建面积1.28平方米的部分（以办理房屋权证时实际测量为准），按合同约定以住房价格折价，由原告给付被告。由于被告建筑规划变更，已峻工的天下·壹品莲花（A区�高层房屋的2楼为非住宅层，导致被告客观上不能全部履行合同所约定的还建相邻门面上2楼住宅的还建义务，被告请求解除《房屋拆迁还建合同》该部分约定，在3楼以上还建住房的反诉意见，本院采纳。因部分解除合同系被告单方变更规划设计，并无证据证明是政府行为所引起，不能适用情势变更原则，即被告的行为违约，应承担部分解除合同的违约赔偿责任。
二、关于原告主张的违约赔偿责任是否得当。原告陈家喜、甘秀玲认为被告没有按合同约定的地址上还建门面及相邻门面上2楼住宅，应按约赔偿门面和住房不符合安置要求的损失53.3万元。对“原址”的理解不仅仅局限于其被拆除房屋所在的固定位置，应理解为同期拆除的与其相邻房屋后新建房屋所在的相对固定的区域范围。现确定还建给原告的门面符合合同约定，故原告要求被告赔偿门面不符合安置要求的损失，其理由不能成立，本院不予支持。因部分解除合同系被告的违约行为所致，故原告要求被告赔偿住房不符合安置要求的损失，符合合同约定，应予支持，即被告应按未还建住房价值20%承担赔偿原告损失的民事责任。关于未还建住房价值，合同约定应还建住房面积269平方米，已还建住房面积119.09平方米，未还建住房面积149.91平方米；住房单价原告未举证证明，经本院核实，天下·壹品莲花二期项目（A区）商品住宅房的协议预售均价为4500元／平方米，其实际销售均价为约4200元／平方米，考虑到实际销售均价随着后续销售而变化，根据公平原则，应按协议预售均价4500元／平方米确定未还建住房价值，即被告应承担赔偿原告变更住房安置的损失为149.91平方米×4500元／平方米×20%＝134919元，原告该请求中超出部分，本院不予支持。
综上，�照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、原告陈家喜、甘秀玲与被告武汉上善至高置业集团有限公司签订的《房屋拆迁还建合同》中关于还建门面上住房1套的合同条款于本判决生效之日解除；
二、被告武汉上善至高置业集团有限公司于本判决生效之次日起30日内向原告陈家喜、甘秀玲还建位于武汉市蔡甸区蔡甸街工农路的天下·壹品莲花二期项目（A区）4号楼1楼门面中，正对蔡甸区蔡甸街工农路并紧邻该项目小区大门入口转角门面的第1、2间（由南向北方向）防盗卷闸门所在的商业门面（门面立柱中间线宽8米，深11.16米，面积89.28平方米，以办证时实际测量为准）、3楼及以上楼层149.91平方米的住房1套，并办理相关的不动产登记证；所还建门面面积超过约定还建面积部分，按4500元／平方米住房价格折算，由原告陈家喜、甘秀玲于本判决生效之次日起30日内给付被告武汉上善至高置业集团有限公司；
三、被告武汉上善至高置业集团有限公司赔偿原告陈家喜、甘秀玲变更住房安置的损失人民币134919元，于本判决生效之次日起30内支付；
四、驳回原告陈家喜、甘秀玲的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告武汉上善至高置业集团有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币24104元，减半收取12052元，财产保全申请费人民币5000元，合计人民币17052元，由原告陈家喜、甘秀玲负担1710元，被告武汉上善至高置业集团有限公司负担15342元（被告应负担的部分，原告已垫付，执行时由被告一并给付原告）；反诉案件受理费人民币19470元，减半收取9735元，由反诉原告武汉天下置业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交案件受理费，汇款户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17079501040003967；开户行：农行武汉民航东路支行；行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘海涛
二〇一六年十二月十六日
书记员 陈 曼