江西省定南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）定民二初字第429号
原告邹晓斌，男，1981年10月29日生，汉族，住定南县。
委托代理人任向阳，定南县正泰法律服务所法律工作者，特别授权。
委托代理人黄丽珍，定南县正泰法律服务所法律工作者，特别授权。
被告叶志兰，女，1972年1月3日生，汉族，住定南县。
委托代理人廖裕平，江西剑绅律师事务所律师，一般代理。
委托代理人胡林华，江西南方律师事务所实习律师，一般代理。
第三人刘月华，男，1980年10月2日生，汉族，住定南县。
原告邹晓斌与被告叶志兰民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，因案情复杂依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告邹晓斌、原告代理人任向阳、黄丽珍、被告叶志兰、被告代理人廖裕平、胡华林到庭参加诉讼，第三人刘月华经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告邹晓斌诉称，原、被告于2015年3月16日签订了一份《房屋抵押借款合同》，被告叶志兰因歌厅投资急需资金向原告邹晓斌借款人民币35万元整，被告叶志兰同时给原告邹晓斌出具了《借条》一份，借期为2015年3月16日至2015年8月16日止，借款利息为月息3%计算。被告叶志兰以其所有的“定房他证字第个贷15028号位于定南县城建设东路顺丰大厦商铺15号”，抵押给原告邹晓斌作为借款担保。现被告叶志兰欠原告邹晓斌24万元借款本金，借款到期后被告叶志兰未按约定向原告邹晓斌归还借款及利息，原告邹晓斌多次找被告叶志兰要求归还借款，但被告叶志兰不予理睬。综上，原告邹晓斌认为，被告叶志兰借款到期后未履行还款义务，为维护原告邹晓斌的合法权益，特诉至法院，请求1、依法法判令被告叶志兰返还借款本金24万元，并按月息3%支付自借款之日起至还清借款之日止的利息；2、判令原告邹晓斌对拍卖、变卖抵押物“定南县城建设东路顺丰大厦商铺15号（定房他证字第个贷15028号）”价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告叶志兰承担。
原告邹晓斌为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据：
1、《借条》原件一份，拟证明被告叶志兰向原告邹晓斌借款及约定了利息的事实，借条写的是35万元，但实际支付的本金是24万元，因在房管局办理抵押登记后发现抵押房屋价值不值35万元，原告邹晓斌只同意借款25万元给被告叶志兰，其中1万元作为利息先行扣除，实际只支付了24万元，且该24万其中19万通过银行转账，另5万元给付的现金。
2、《房屋抵押借款合同》原件一份，拟证明被告叶志兰向原告邹晓斌借款及约定利息的事实，被告叶志兰用其所有的房屋进行了抵押。
3、江西省农村信用社（农商银行）回单原件一份，拟证明原告邹晓斌通过农信社向被告叶志兰打款19万元的事实。
4、房屋他项权证复印件一份，拟证明被告叶志兰用其所有的位于定南县城建设东路顺丰大厦商铺15号做抵押，并办理了房屋他项权证。
5、中国银行、农业银行取款记录原件两份，拟证明原告邹晓斌于3月12日、3月16日在中国银行、农业银行支取现金共计5万元。
被告叶志兰辩称，经人介绍认识第三人刘月华，第三人刘月华向他人借款并向被告叶志兰借房产证抵押，被告叶志兰与刘月华当时口头约定了借款人是第三人刘月华，后第三人刘月华让其在借条和抵押合同中签字，被告叶志兰在没有看清楚的情况下签字了，整个事情并不清楚，不应当由其来偿还这个欠款，不同意原告邹晓斌说的抵押房产优先受偿，也不同意承担诉讼费。即使法院认定其承担还款责任，其认为借款本金数额是19万元，原告邹晓斌提供的证据不能证明给了5万元现金给被告叶志兰，而且也不符合交易习惯；且法律规定合法利率是2%，双方约定的3%超过了法律规定的范围，应当予以调整，主张应当认定预先支付的1万元利息，进行扣减部分利息。
被告叶志兰为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据：
1、《借条》复印件一份，拟证明第三人刘月华借被告叶志兰房产证拿去抵押的事实；
2、手机信息打印单两张，拟证明被告叶志兰和原告邹晓斌说过不是被告叶志兰本人借款的事实；
3、第三人刘月华微信头像图片打印件一组，拟证明第三人刘月华嗜赌的事实；
4、第三人李月华微信、QQ聊天记录打印件一份，拟证明借款是第三人刘月华所借，应由第三人刘月华偿还借款的事实；
5、2015年10月12日录音资料一份，拟证明第三人刘月华承认借款是他所借；
6、银行流水原件一份，拟证明被告叶志兰在2015年9月29日查到银行流水后才知道借钱一事；
7、陈情书打印件一份，拟证明被告叶志兰曾经找过放款公司老板说借款的事情；
8、第三人刘月华投资详情证据一组，拟证明第三人刘月华的投资情况；
9、公证书原件一份，拟证明本案的实际借款人系第三人刘月华。
10、证人张某1的证言，陈述第三人刘月华向被告叶志兰借了两本房产证做抵押，《借条》上没有书写两个月归还，但口头约定了两个月后会归还；
11、证人张某2的证言，陈述第三人刘月华向被告叶志兰借了两本房产证取贷款并书写了借条。
第三人刘月华未答辩，也未向法庭提交证据材料。
经审理查明，2015年3月16日被告叶志兰向原告邹晓斌借款并出具《借条》一份交原告邹晓斌收执，《借条》载明：“借款人叶志兰于2015年3月16日向出借人邹晓斌借款人民币大写叁拾伍万元整（￥：350000.00）月利率3
%，借款期限至2015年8月16日。如不能按时归还，借款人需照付借款利息，并支付违约金500元整\\\天，直至还清借款止，并承担由此造成的一切费用。借款人：叶志兰借款人身份证号码：3621291972010××××9电话：136××××8118住址：顺丰大厦2单元301室2015年3月16”。被告叶志兰在《借条》上签字并加盖指模；同日，原、被告签订了一份《房屋抵押借款合同》，载明被告叶志兰（乙方）急需一笔资金进行歌厅投资向原告邹晓斌（甲方）借款，借款金额为叁拾伍万元整，借款用途为歌厅投资，借款期限为5个月，自2015年3月16日起至2015年8月16日止，借款利息为3%；抵押物名称：房屋产权证号：赣房权证定房字第××号，抵押期限自本合同生效之日起至乙方还清甲方与本合同有关的借款本息为止。同日，原、被告就抵押物办理了房屋他项权证：定房他证字第个贷15028号，房屋他项权利人为原告邹晓斌，房屋所有人为被告叶志兰，债权数额为35万元，登记时间为2015年3月16日11点57分。2015年3月16日，原告邹晓斌通过江西省农村信用社汇款19万元至被告叶志兰账户：62×××48。另查，2015年3月12日原告邹晓斌从中国银行ATM机份两次共计提取了1万元现金，2015年3月16日分四次共计提取了2万元现金；2015年3月16日原告邹晓斌从中国农业银行分四次共计提取了2万元现金。欠款到期后被告叶志兰未如约归还欠款本息。上述事实，有原告邹晓斌提交的证据1、2、3、4、5，被告提交的证据6及庭审记录予以证实，业经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，合法的民间借贷受法律保护。原告邹晓斌与被告叶志兰之间的借贷关系系双方当事人真实意思表示，属合法有效的民事行为。本案主要争议焦点为借款本金的金额。原告邹晓斌主张，在办理房屋他项权证时因对抵押房屋的价值有异议而未按《借条》约定出借35万元借款，实际借款金额是25万元，在出借当日扣除了1万元的利息，因该除息行为不受法律保护因而在起诉时并未主张25万本金，而只主张了24万的借款本金及利息；被告叶志兰认为即使法院认定其承担还款责任，借款本金数额也是19万元，其本人并未收到现金5万元，而且应当认定预先支付的1万元利息，扣减部分利息。本院认为，原、被告之间的借款本金应认定为24万元；对于原告邹晓斌汇款19万至被告叶志兰账户的事实原、被告均无异议，本院予以认定。原告邹晓斌于2015年3月12日取款1万元现金，2015年3月16日分四次从中国银行共计取款2万元现金，2015年3月16日从农业银行取款2万元现金，以上共计5万元现金的事实有原告邹晓斌提交的中国银行、农业银行取款记录予以证实，结合《借条》载明的35万元借款数额、赣房权证定房字第××号债权数额35万元、原告邹晓斌的诉求本金数额24万元及被告叶志兰提交的《公证书》照片项第五页内第三人刘月华通过QQ与被告叶志兰陈述借款本金为25万元的事实，本院认为认定被告叶志兰欠原告邹晓斌借款本金24万元的证据链条完整，故对原告邹晓斌主张被告叶志兰返还借款本金24万元的诉求予以支持。被告叶志兰陈述本案实际借款人系第三人刘月华，应由其承担还款责任的辩论意见，本院认为根据合同的相对性原则，原、被告的权利义务在《借条》中已经明确，被告叶志兰在借款人处签字并加盖指模予以确认，借款事实明确；被告叶志兰与第三人刘月华之间的经济纠纷可另行起诉，本案不做处理。
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定利率支付利息的，人民法院应予支持”。故对原告邹晓斌要求按月率利3%计算自借款之日起至还清借款之日止的利息的诉讼请求予以部分支持，即从2015年3月16日起按年利率24%计算欠款利息。被告叶志兰用名下坐落于定南县建设东路顺丰大厦商铺15号（房屋所有权证号：43140538）为借款作抵押，并办理了房屋他项权证登记手续，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，被告叶志兰不履行债务时，原告邹晓斌有权对以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。第三人刘月华经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权，不影响对本案的审理。为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告叶志兰应在本判决发生法律效力之日起十五日内归还所欠原告邹晓斌欠款人民币240000元，并支付自2015年3月16日起至还清欠款之日止的利息，利率按年利率24%计算。
二、被告叶志兰不履行债务时，原告邹晓斌就抵押物即被告叶志兰名下坐落于定南县建设东路顺丰大厦商铺15号（房屋所有权证号：43140538）房屋享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，由被告叶志兰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 员 陈建平
审 判 员 赖晓玲
代理审判员 蔡艳艳
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 刘 文