浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙民提字第58号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：宁波市奥索兰酒店有限公司。住所地：宁波市鄞州区雅戈尔大道***号。
法定代表人：吴才正，该公司董事长。
委托代理人：胡德云、黄开兵，浙江建经律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：宁波普莱斯文体电子有限公司。住所地：宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道（雅渡村）。
法定代表人：庞雪芬，该公司总经理。
委托代理人：许罕飚、王波，浙江六和律师事务所律师。
再审申请人宁波市奥索兰酒店有限公司（以下简称奥索兰酒店）与被申请人宁波普莱斯文体电子有限公司（以下简称普莱斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，宁波市中级人民法院于2014年2月12日作出（2014）浙甬民二终字第86号民事判决，已发生法律效力。奥索兰酒店不服该判决，向本院申请再审。本院于2014年6月12日作出（2014）浙民申字第389号民事裁定，本案由本院提审。本院再审受理后，依法组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭审理了本案。再审申请人奥索兰酒店的法定代表人吴才正及委托代理人胡德云、黄开兵，被申请人普莱斯公司的法定代表人庞雪芬及委托代理人许罕飚、王波，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁波市鄞州区人民法院一审查明：普莱斯公司与奥索兰酒店于2012年8月28日签订《租房合同》两份，约定普莱斯公司将坐落于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道488号西边一号厂房一、二楼及三号厂房出租给奥索兰酒店，双方约定了租赁物的面积、租赁物用途、租赁期限、租金计算方式及支付时间、税费及水电费承担和违约责任等权利义务。普莱斯公司按约交付了租赁房屋，奥索兰酒店亦支付了2012年8月1日至2013年1月31日的租金。按《租房合同》约定，奥索兰酒店应当在2012年12月1日前支付普莱斯公司2013年2月1日起至同年7月31日止的租金817293元，但奥索兰酒店仅支付400000元，余款一直未支付。为此，普莱斯公司于2013年5月15日以奥索兰酒店未按约支付租金、经普莱斯公司多次催讨未果为由，发函通知奥索兰酒店自其收到该函之日起解除普莱斯公司、奥索兰酒店于2012年8月28日签订的两份《租房合同》。奥索兰酒店于2013年5月16日收到该通知函。此后奥索兰酒店仍未支付其余租金，且至今仍占有使用租赁房屋。
普莱斯公司于2013年5月23日诉至一审法院，请求判令：1、确认普莱斯公司、奥索兰酒店于2012年8月28日签订的两份《租房合同》已于2013年5月16日解除；2、奥索兰酒店腾退租赁的全部房屋；3、奥索兰酒店支付拖欠的租金103219元；4、奥索兰酒店支付自合同解除之日至房屋腾退之日期间的房屋使用费817923元；5、奥索兰酒店支付水费120000元；6、奥索兰酒店支付拖欠租金的违约金218730元。
一审法院经审理认为：普莱斯公司、奥索兰酒店签订的《租房合同》合法有效，对双方当事人均有约束力，普莱斯公司、奥索兰酒店应当按照合同约定履行各自的权利义务。双方签订的租赁合同明确约定了租金的支付时间，奥索兰酒店应当按照合同约定的时间足额支付租金。奥索兰酒店辩称第三人侵权（轨道交通施工）造成其酒店经营困难及租赁房屋受损，但未提供足够充分的证据，且第三人侵权也不属于双方合同约定的不可抗力，故对奥索兰酒店的辩称，不予采信。奥索兰酒店未按合同约定支付足额租金构成违约，普莱斯公司有权依照合同约定行使解除权，合同自解除通知到达奥索兰酒店时解除。综上，确认普莱斯公司、奥索兰酒店于2012年8月28日签订的两份《租房合同》已于2013年5月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，当事人还有权请求赔偿损失。据此，奥索兰酒店应当将租赁房屋腾退交付给普莱斯公司，并支付2013年2月1日起至合同解除之日前一天（即2013年5月15日）的租金及合同解除之日（即2013年5月16日）起至租赁房屋实际腾退并交还普莱斯公司之日止的房屋占有使用费（租金及房屋占有使用费计算方法详见计算清单）。奥索兰酒店逾期支付房屋租金，应按合同约定支付违约金，但普莱斯公司、奥索兰酒店约定的违约金明显过高，奥索兰酒店认为其未构成违约的意思表示涵盖了降低违约金的请求，故依照法律规定酌情对奥索兰酒店拖欠租金所应支付的违约金予以调整（违约金计算方法详见计算清单）。普莱斯公司要求奥索兰酒店支付水费，但未提供证据，对该项诉讼请求不予支持。普莱斯公司、奥索兰酒店签订的合同虽约定房屋税费由奥索兰酒店承担，但普莱斯公司未提供税费的具体金额及支付凭据或双方之间的结算凭证，故奥索兰酒店支付的400000元应当认定为支付房屋租金。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、确认宁波普莱斯文体电子有限公司与宁波市奥索兰酒店有限公司于2012年8月28日签订的两份《租房合同》已于2013年5月16日解除；二、宁波市奥索兰酒店有限公司腾退并交还宁波普莱斯文体电子有限公司租赁的坐落于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道488号西边一号厂房一、二楼及三号厂房，限在判决生效后一个月内履行完毕；三、宁波市奥索兰酒店有限公司支付宁波普莱斯文体电子有限公司房屋租金76754.25元（计算至2013年5月15日）；四、宁波市奥索兰酒店有限公司支付宁波普莱斯文体电子有限公司房屋占有使用费817293元（自2013年5月16日起计算至2013年11月15日止，2013年11月16日起至实际腾退交还之日止的房屋占有使用费参照宁波普莱斯文体电子有限公司、宁波市奥索兰酒店有限公司合同约定的年租金标准计算）；五、宁波市奥索兰酒店有限公司支付宁波普莱斯文体电子有限公司违约金22377.34元（计算至2013年5月15日）；上述三至五项限在判决生效后十五日内履行完毕；六、驳回宁波普莱斯文体电子有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16139元，由宁波普莱斯文体电子有限公司负担3175元，宁波市奥索兰酒店有限公司负担12964元。
奥索兰酒店不服一审判决，上诉称：一、奥索兰酒店未付清全部租金是因为地铁二号线修道经过奥索兰酒店承租房屋的前面，影响房屋的质量和奥索兰酒店的经营，对此，奥索兰酒店与普莱斯公司一直协商延迟支付租金，并共同向相关单位索赔，不属根本违约，普莱斯公司不能解除合同。二、普莱斯公司作为讼争房屋的所有权人，有义务向相关单位主动要求赔偿，合同也没有明确约定因第三方的损害由奥索兰酒店承担，奥索兰酒店在没有过错的情况下承担损失是不合理的。三、奥索兰酒店未付全部租金有正当理由，普莱斯公司在没有给奥索兰酒店支付租金合理期限的情况下，单方解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定。且根据租赁合同第十五条约定，普莱斯公司应允许延迟支付租金及免除违约责任。综上，奥索兰酒店没有构成根本违约，请求二审法院撤销原判，驳回普莱斯公司的诉讼请求。
普莱斯公司二审答辩称：一、因奥索兰酒店存在拖欠租金的严重违约行为，普莱斯公司曾多次催讨无果，故普莱斯公司有权按约解除租赁合同。二、奥索兰酒店实际在2008年8月就承租房屋经营酒店，2012年8月28日签订的是续租合同，而地铁二号线开工是在2011年5月，故奥索兰酒店是在全面了解地铁施工的情况下签订的续租合同的。综上，奥索兰酒店的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，奥索兰酒店提供了下列证据：1.中铁十一局集团宁波市轨道交通项目经理部（以下简称中铁十一局项目部）在2012年10月31日出具的调查情况汇报一份，拟证明工程通过了奥索兰酒店前面的马路，造成了奥索兰酒店房屋开裂和沉降，严重影响了酒店的经营。2.鄞州区石碶街道房屋拆迁办公室在2014年1月13日出具的证明一份，拟证明酒店房屋沉降影响经营还在协商处理中。
普莱斯公司经质证后认为：对两份证据的真实性等没有异议。
二审法院经审查认为，因普莱斯公司对该两份证据没有异议，二审予以认定。
经审理，二审对一审法院认定的事实予以确认。
二审法院认为：奥索兰酒店与普莱斯公司签订的两份《租房合同》是当事人之间的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按约履行。两份《租房合同》均约定“如奥索兰酒店拖欠租金超过30日，视为奥索兰酒店构成根本违约，普莱斯公司有权解除本合同”，现奥索兰酒店未按约在2012年12月1日前支付给普莱斯公司相应的租金余款，普莱斯公司要求解除《租房合同》，符合合同约定的解除条件。一审法院据此判决解除该两份《租房合同》，并判决奥索兰酒店承担相应的违约责任，并无不当。该两份《租房合同》虽于2012年8月28日签订，但奥索兰酒店在此前已实际租赁讼争房屋经营酒店，并在此前也已知道轨道交通有可能对酒店经营造成影响，奥索兰酒店现再以此理由未按约支付租金，显属无理。奥索兰酒店的上诉理由不足，二审不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12964元，由奥索兰酒店负担。
奥索兰酒店不服终审判决申请再审称：一、案涉两份《租房合同》虽然是2012年8月28日签订，但租赁行为实际发生于2008年，为了经营案涉酒店，奥索兰酒店投入上千万元，为保证巨额成本的回收，在2012年8月合同签订上奥索兰酒店别无选择。轨道交通施工后，酒店于2012年6-7月出现地表下沉，中铁十一局项目部及时进行维修。此后，奥索兰酒店和普莱斯公司签订了2012年8月的《租房合同》。随着轨道施工进度深入，地基下沉、房屋开裂及漏水情况严重，经奥索兰酒店与普莱斯公司要求，中铁十一局项目部于2012年10月17日进行第二次调查，明确了房屋毁损的事实，但奥索兰酒店未能就维修及赔偿与中铁十一局项目部取得一致。由于房屋开裂沉降，奥索兰酒店已无法正常营业，对此，奥索兰酒店要求普莱斯公司予以维修，但普莱斯公司不予理会。根据合同法的规定，出租人具有保证租赁物符合合同约定用途的义务，奥索兰酒店有权要求普莱斯公司进行维修和赔偿。由于2012年8月的《租房合同》中并无免除普莱斯公司维修义务的约定，原判仅以《租房合同》的签订进行推定，无事实和法律依据。二、《租房合同》约定，如奥索兰酒店拖欠租金超过三十日，则视为根本违约，普莱斯公司有权解除合同。但该约定的前提是普莱斯公司没有任何违约行为。但事实上租赁期内租赁物并不符合合同约定的用途，鉴于普莱斯公司违约在先，奥索兰酒店有权拒绝支付租金。合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。合同法第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。因此，奥索兰酒店少付或拒付租金系行使合同的先履行抗辩权。综上，请求撤销原一、二审判决，改判驳回普莱斯公司的诉讼请求，判令房屋租赁合同继续履行，由普莱斯公司承担本案诉讼费用。
普莱斯公司再审答辩称：一、普莱斯公司将案涉房屋出租给奥索兰酒店经营，双方签订的《租房合同》未违反法律、行政法规的效力性强制性规范，应合法有效。奥索兰酒店在2008年租房时已经明知两处厂房的性质，普莱斯公司不存在隐瞒事实的情况。双方签订2012年《租房合同》时，普莱斯公司已经取得了两处厂房的房产证和土地证，双方签订的合同不存在瑕疵，也不存在显失公平之处。二、轨道交通施工早在2011年就已开始，奥索兰酒店对此是明知的，经营风险应由其自行承担。轨道交通施工不属于不可抗力。奥索兰酒店在续签2012年《租房合同》时没有提出异议，并支付了一期租金，之后不断出具承诺书，表明其已认可合同、放弃撤销权，且撤销权也已经过期。轨道交通施工也不影响奥索兰酒店的正常使用经营，渗水的只是个别房间，且根据奥索兰酒店的用电情况反映，用电量保持稳定状态，可见，轨道交通施工并没有影响奥索兰酒店的经营。施工单位中铁十一局项目部对于案涉房屋出现的问题也已经积极回应，双方一直在协商维修处理方案，并且已经组织了多次维修。由于双方对维修及费用的支付方式等没有达成一致意见，故大厅地表、客房内部、一楼餐厅及传菜通道地面部分的维修一直没有进行，但现在双方已达成一致意见，即由中铁十一局项目部承担70%、奥索兰酒店承担30%。奥索兰酒店主张先履行抗辩权无事实和法律依据。三、《租房合同》第十条明确约定租赁期间租赁物的维修、修理责任由奥索兰酒店负责。奥索兰酒店拒绝交付租金的理由不能成立。经普莱斯公司多次催讨，奥索兰酒店拖欠417921元租金仍不支付，已构成根本违约，根据《租房合同》第十四条第三款约定，普莱斯公司有权要求奥索兰酒店付清租金，解除租房合同。四、奥索兰酒店在合同解除前从未向普莱斯公司提出维修房屋的请求，为能独自占有中铁十一局项目部的补偿，甚至故意隐瞒普莱斯公司房屋损失的情况，故不能以此作为延迟支付租金的理由。五、奥索兰酒店将酒店对外承包所获得的收益远远高于租金，故其有充分的能力支付租金，但事实上奥索兰酒店从未按时足额支付租金，存在严重诚信问题，2012年12月至2013年5月奥索兰酒店系恶意拖欠租金，合同应予解除。五、奥索兰酒店关于投入2000余万元装修款的理由不是事实，且与本案无关。综上，请求驳回奥索兰酒店的再审请求。
再审中，奥索兰酒店没有提交新的证据材料。
普莱斯公司提交以下证据材料：
证1、自动门修理费发票，拟证明奥索兰酒店从房屋受到影响之时就已经和地铁施工单位协商维修事宜，且施工单位在接到奥索兰酒店反映的问题后，立即进行维修直至不影响使用功能。
证2、付款清单、还款协议、付款承诺书、解除房屋租赁合同函、国内特快专递详情单，拟证明由于奥索兰酒店没有按时支付租金且违约转租他人，故普莱斯公司在2012年8月发函给奥索兰酒店要求解除合同。
证3、临时用电协议、奥索兰酒店承办新产品发布会照片，拟证明奥索兰酒店的经营状况稳定。
证4、奥索兰酒店的电费、水费清单，拟证明房屋租赁合同签订前后，奥索兰酒店经营用水用电量变化不大，说明奥索兰酒店的经营和客流量是持续且稳定的，在此期间没有因外部因素造成无法经营或收入突然大幅减少的情况。
证5、拖欠房租支付承诺，拟证明普莱斯公司并非是在奥索兰酒店逾期付款刚满30天就解除合同，而是在催讨多次后，给其延长了一次付款期限，其仍然不履行的情况下才发函解除合同，普莱斯公司已经给了奥索兰酒店充分的付款时间，奥索兰酒店再次违背承诺，构成违约。
奥索兰酒店质证认为：证1真实性没有异议，该证据恰好说明了2012年8月28日租赁合同的签订背景，不能证明普莱斯公司的证明目的；证2，对付款清单的真实性有异议，对还款协议、付款承诺书、解除房屋租赁合同函、国内特快专递详情单真实性无异议，双方拖延支付租金都是有原因的，且双方已达成支付协议，与本案无关；证3，真实性无异议，但不能证明普莱斯公司的证明目的；证4，真实性无法认定；证5，真实性无异议，其中约定了所欠房租的利息，但并没有约定不支付相应款项就解除合同，且承诺书约定奥索兰酒店应在2013年5月1日、5月15日支付租金，按照租赁合同的约定，如奥索兰酒店无理由拒付房租的，普莱斯公司最早应在2013年6月15日才可以提出解除合同。
本院审核认为：除证2中的付款清单及证4的真实性无法确认外，对其它证据，因奥索兰酒店对真实性无异议，故均予以确认。证1可以证明中铁十一局项目部根据奥索兰酒店的要求曾经对酒店大门进行维修，证2可以证明在案涉合同签订前，双方当事人曾经于2008年7月1日、8月16日就案涉房屋签订了租房合同，在该合同的履行期间内，奥索兰酒店曾经拖欠租金，普莱斯公司曾经要求解除房屋租赁合同。证3不能证明普莱斯公司的证明目的。证5，可证明奥索兰酒店的法定代表人吴才正于2013年4月28日出具“拖欠房租支付承诺”，确认奥索兰酒店应于2012年12月1日支付的房租尚欠467293元，其承诺于2013年5月1日支付267293元，5月15日支付20万元及相应利息。
再审中，普莱斯公司申请本院对宁波市轨道交通指挥部及中铁十一局项目部进行调查，了解有关情况。依据普莱斯公司的申请，本院赴宁波市轨道交通指挥部及中铁十一局项目部就有关情况进行调查。宁波市轨道交通指挥部及中铁十一局项目部的证言内容是：大约在2012年的下半年奥索兰酒店前来反映轨道施工造成的房屋质量问题，2013年初由街道委托进行了维修费用的鉴定。奥索兰酒店的房屋最大沉降值为1.4公分，但房屋内部装修包括大厅地面沉降比较明显。普莱斯公司也提出过房屋质量问题。宁波市轨道交通指挥部及中铁十一局项目部只负责给奥索兰酒店维修，不能够直接支付维修费用。由于维修需停业，故一直没有进行。奥索兰酒店质证认为：2012年8月份签订租房合同之前，中铁十一局项目部对房屋屋顶维修过一次。后来只修理房顶渗水，其它都没有修理。普莱斯公司质证认为：真实性、合法性均应认定。房屋维修是以奥索兰酒店为主进行的，中铁十一局项目部进行了积极的回应，房屋主体结构安全。问题在于奥索兰酒店不仅要求维修还要求赔偿。上述证言可以说明奥索兰酒店没有找过普莱斯公司要求维修。
本院审核认为，宁波市轨道交通指挥部及中铁十一局项目部所反映的情况比较客观，可予采纳。
本院再审经审理，对原一、二审判决查明的事实予以确认。另查明：2008年7月1日、8月16日，普莱斯公司与奥索兰酒店就案涉房屋签订两份租赁合同，租赁期至2018年7月31日止。由于奥索兰酒店迟延支付租金，2012年8月13日普莱斯公司发函给奥索兰酒店，要求解除两份租赁合同。2012年8月28日，普莱斯公司与奥索兰酒店重新签订案涉的两份《租房合同》。案涉的两份《租房合同》履行期间，2013年4月28日，奥索兰酒店的法定代表人吴才正对于2012年12月1日应支付普莱斯公司的房租467293元，承诺于2013年5月1日支付267293元，2013年5月15日支付20万元。但此后奥索兰酒店仅支付了5万元，尚欠417293元未付。
本院认为，本案的主要争议焦点是：双方间租房合同应否予以解除。经查，奥索兰酒店应当在2012年12月1日前支付普莱斯公司2013年2月1日起至同年7月31日止的租金817293元，但奥索兰酒店仅支付400000元，该事实双方当事人并无争议。奥索兰酒店提出其欠付相应租金，具有正当的理由，即因轨道施工导致其承租的房屋出现地基下沉、房屋开裂及漏水等情况，其要求普莱斯公司予以维修，但普莱斯公司不予理会，故其依据合同法第六十七条先履行抗辩权及第二百三十一条关于“租赁物的灭失”的规定，可以拒付或少付剩余租金。普莱斯公司则依据《租房合同》第十条第三款的约定，认为双方租赁合同约定维修的义务在于奥索兰酒店，且轨道施工并没有影响奥索兰酒店的经营，中铁十一局项目部也已经给予了积极的维修。再审庭审中，普莱斯公司称奥索兰酒店从未要求其进行维修。对此，本院认为，双方当事人在签订案涉的2012年8月28日《租房合同》之前，奥索兰酒店已承租普莱斯公司的案涉房屋进行经营。根据二审中奥索兰酒店提交的中铁十一局项目部出具的关于奥索兰酒店房屋调查情况的汇报，2012年6-7月份，奥索兰酒店已向中铁十一局项目部反映过其承租的案涉房屋存在因轨道交通施工导致一楼大厅地表下沉、前门失灵及玻璃开裂等问题。在轨道交通施工已给案涉房屋质量造成一定影响的情况下，奥索兰酒店仍自愿承租案涉房屋，并在《租房合同》第十条第三款约定，租赁期间租赁物的维修、修理责任由其负责，表明奥索兰酒店自愿承担地铁施工影响其承租房屋的质量及给其经营造成一定影响的相应风险，即使因此给奥索兰酒店经营造成损失，也应由其另行向中铁十一局主张。奥索兰酒店承租案涉房屋期间，中铁十一局项目部根据奥索兰酒店的要求对大门进行了维修，对房屋漏水进行了修补，表明中铁十一局项目部愿意承担相应的维修责任。在此情况下，奥索兰酒店又以普莱斯公司拒不维修、其承租的房屋无法正常营业等为由，不按约支付租金，显然违背了诚实信用原则。事实上，奥索兰酒店并未提供相应证据证明其曾经向普莱斯公司要求维修案涉房屋并遭拒绝及其曾经向普莱斯公司提出减少或免除租金的相应请求。相反，2013年4月28日，奥索兰酒店的法定代表人吴才正对于2012年12月1日应支付普莱斯公司的房租467293元，承诺于2013年5月1日支付267293元，2013年5月15日支付20万元。由于奥索兰酒店事后并没有按照承诺书支付相应的款项，根据《租房合同》第十四条第三款“拒付租金或拖欠租金超过30日，视为根本违约”的约定，普莱斯公司于2013年5月15日以奥索兰酒店未按约支付租金、经普莱斯公司多次催讨未果为由，发函通知奥索兰酒店自其收到该函之日起解除普莱斯公司、奥索兰酒店于2012年8月28日签订的两份《租房合同》，具备相应的合同依据，也符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定。
综上，再审申请人奥索兰酒店的再审申请理由和请求无事实和法律依据，本院不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持宁波市中级人民法院（2014）浙甬民二终字第86号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢世昌
审 判 员 董国庆
代理审判员 田建萍
二〇一四年十一月六日
书 记 员 赵 丹