广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终16933号
上诉人（原审原告）：李应和，男，1967年6月30日出生，香港居民。
上诉人（原审原告）：郑利梅，女，汉族，1972年2月14日出生，住所地广东省深圳市福田区。
上诉人（原审原告）：陈会光，男，汉族，1970年7月7日出生，住所地广东省深圳市福田区。
三上诉人共同委托诉讼代理人：李彩燕，广东卓建律师事务所律师。
三上诉人共同委托诉讼代理人：李泽鑫，广东卓建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市力高伟业健康产业有限公司，住所地广东省深圳市南山区。
法定代表人：魏嵩，该司董事长。
委托诉讼代理人：周德Q，女，汉族，1971年5月24日出生，住所地杭州市西湖区，系公司员工。
上诉人李应和、上诉人郑利梅、上诉人陈会光因与被上诉人深圳市力高伟业健康产业有限公司（以下简称力高伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法观民三初第998号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人李应和、郑利梅、陈会光上诉请求：1、撤销(2015)深南法民三初字第998号民事判决第二项，依法改判为：李应和、郑利梅、陈会光无须向力高伟业公司退还租赁保证金16600元；2、撤销(2015)深南法民三初字第998号民事判决第三项，依法改判：力高伟业公司向李应和、郑利梅、陈会光支付租金16600元（计算至合同实际解除之日，暂计至2015年7月31日）；力高伟业公司向李应和、郑利梅、陈会光支付因拖欠租金而产生的滞纳金4139.14元（按合同约定总额的应缴总额的日千分之三计算至实际支付之日止，暂计至2015年7月31日）：力高伟业公司向李应和、郑利梅、陈会光支付拖欠的管理费、水电费等共计1483.69元（计算至合同实际解除之日，暂计至2015年7月31日）。三、本案诉讼费全部由力高伟业公司承担。事实与理由：
一、一审法院关于租赁合同第六条第1款约定的16600元性质认定错误根据租赁合同第六条的名称“履约保证金”及李应和就该16600元出具的收款收据显示“两个月押金”可以证明该16600元就是保证金，而非一审法院认定的履约保证金8300元和一个月租金8300元，而且租赁合同签订后，力高伟业公司向李应和支付的各月租金是另行分别支付的，如果将该16600元认定为履约保证金8300元和一个月租金8300元，那么该一个月租金8300元是哪一个月的租金不得而知，故一审法院将其认定为履约保证金8300元和一个月租金8300元不符合常理和房屋租赁的交易习惯，没有任何事实依据和法律依据。二、关于租赁合同解除的原因原审法院认定错误。1、该租赁合同解除的原因为力高伟业公司不按约定履行支付租金义务，李应和依租赁合同第十条第2款约定行使解除权，而非力高伟业公司所说的于2015年6月份初提前通知解除。李应和于2015年7月3日委托律师向力高伟业公司出具律师函，该律师函中仅是催缴其支付2015年6月的租金，而未涉及任何力高伟业公司提出的提前解除合同事宜，由此证明李应和从未收到过力高伟业公司提前解除合同的通知。2、在李应和发函催缴2015年6月租金后，力高伟业公司仍不履行支付租金义务，李应和诉至法院，要求解除合同。3、力高伟业公司提交的证据不足以证明其向李应和履行了提前解除租赁合同的通知义务。力高伟业公司提交的《证明》、网上房租截图及聊天证据等证据只是说明力高伟业公司员工委托中介放租、李应和向力高伟业公司催要租金，根本无法证明双方在力高伟业公司搬离前后实际有过沟通、李应和将涉案房屋重新放租寻求新的租客的事实，依据法律规定，力高伟业公司应当承担举证不能的法律后果。4、原审法院判令李应和承担2015年6月23日后的损失错误。三、双方签订的合同合法有效，根据合同约定，力高伟业公司未按约定支付租金，导致李应和依约行使解除权，力高伟业公司应依租赁合同约定承担违约责任，李应和的相应请求依法应得到支持。
被上诉人力高伟业公司答辩称，一、《租赁合同》第六条第2款约定签订合同后，力高伟业公司应于2014年11月13日前向李应和等支付履约保证金及一个月租金16600元，合同第四条第1款、第2款约定，该房屋首年租金为每月8300元，且乙方应在签订合同后3个工作日内，预付当月租金，开始后该笔租金自动转为第一月月租。因此原审法院认为力高伟业公司支付给李应和等人的“两个月押金”16600元实际应为履约保证金8300元和一个月租金8300元，认定事实清楚。二、在双方租赁合同期限未满情况下，力高伟业公司单方提出不再继续履行合同虽已构成违约，但力高伟业公司已提前一个月通知、积极寻找新租客、结清了房屋交接前的各项费用（6538元）并依约支付了违约金（租赁保证金8300元），承担了约定及法定的一切违约责任。三、李应和知悉力高伟业公司搬离涉案房屋并掌握门禁卡密码后，应依法采取措施防止损失扩大，其后因未能及时找到新租客导致房屋空置产生的损失属于一般商业风险，李应和要求力高伟业公司承担该期间的损失没有法律依据。
李应和、郑利梅、陈会光向一审法院起诉请求：一、李应和、郑利梅、陈会光与力高伟业公司2014年11月12日签订的《租赁合同》因力高伟业公司违约而解除，李应和、郑利梅、陈会光收回租赁房屋；二、力高伟业公司缴纳的租赁保证金16600元不予退还；三、力高伟业公司向李应和、郑利梅、陈会光支付租金16600元（计算至合同实际解除之日止，暂计至2015年7月31日）；四、力高伟业公司向李应和、郑利梅、陈会光支付因拖欠租金而产生的滞纳金4139.14元（按合同约定的应缴总额的日千分之三计算至实际支付之日止，暂计至2015年7月31日）；五、力高伟业公司向李应和、郑利梅、陈会光支付拖欠的管理费、水电费等共计1483.69元（计算至合同实际解除之日止，暂计至2015年7月31日止）；六、力高伟业公司承担本案诉讼费用。以上各项合计38822.83元。
一审法院经审理查明：涉案房屋登记所有权人为李应和、郑利梅、陈会光。力高伟业公司2015年6月1日变更企业名称为现名称，原名称为“深圳市力高伟业家居用品有限公司”。2014年11月12日，李应和、郑利梅、陈会光与力高伟业公司（当时名称为“深圳市力高伟业家居用品有限公司”）双方签订《租赁合同》，约定：力高伟业公司承租李应和、郑利梅、陈会光位于深圳市南山区天L大厦20层11房屋，用途为办公；租期一年，从2014年12月1日起至2015年12月1日止；租金每月8300元，应于每月10日前向李应和、郑利梅、陈会光支付；签订合同后，力高伟业公司应于2014年11月13日前支付履约保证金及一个月租金16600元，李应和、郑利梅、陈会光应出具收据；力高伟业公司未能向李应和、郑利梅、陈会光按时支付应支付的下一年租金的，逾期一日，力高伟业公司须按应缴总额的千分之三支付滞纳金；力高伟业公司拖欠租金十天以上的，则李应和、郑利梅、陈会光有权单方面解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金；若因力高伟业公司违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；若力高伟业公司单方面解除合同或由于力高伟业公司违约导致李应和、郑利梅、陈会光通知解除合同的，李应和、郑利梅、陈会光不予退还保证金，并有权要求力高伟业公司承担给李应和、郑利梅、陈会光造成的经济损失。该合同李应和、郑利梅、陈会光落款处由李应和签字确认，并留有手机号码。
力高伟业公司依约支付了履约保证金和一个月租金共计16600元，李应和出具了《收款收据》，注明收到“两个月押金”16600元。
力高伟业公司提交了落款日期为2015年6月15日的《通知》，以证明其于该日致函李应和与涉案房屋管理处，告知因公司经营需要，现已于2015年6月1日退租并通知业主，同时也抄送管理处，目前内部设施及环境已经还原并清理。庭审中力高伟业公司确认该《通知》系2015年6月15日搬离涉案房屋当天放在屋内桌子上，并未通过其他方式送达李应和、郑利梅、陈会光，但此前已经通过电话、短信等方式告知了李应和打算提前退租等事宜，但李应和不同意提前退租并要求继续履行；该份《通知》当天递交给了管理处并让其继续通知李应和，但管理处拒收。李应和、郑利梅、陈会光称其并未收到该《通知》，也一直未收到力高伟业公司电话或信息告知退租事宜，仅在管理处2015年7月初催缴当月管理费时方知晓力高伟业公司已经搬离。
力高伟业公司提交了由“Q房网（世华地产）葛大J”出具的《证明》及网上放租截图，以证明涉案房屋已由力高伟业公司职员李天寿于2015年6月15日放盘，6月23日录入公司系统；截图显示6月23日“业主李先生也上门放盘，佣金由业主方出，租客可以随时空出”等语。李应和、郑利梅、陈会光对上述证据不予认可。
李应和、郑利梅、陈会光提交了物业管理公司出具的收费单，以证明力高伟业公司未缴纳2015年6月份的垃圾处理费2.55元和电费225.72元，以及2015年7月份的本体维修基金、空调保养费及物业管理费等。
李应和、郑利梅、陈会光提交了《律师函》及邮单，以证明其曾委托律师于2015年7月3日发函催促力高伟业公司缴纳2015年6月之租金8300元，力高伟业公司于2015年7月6日签收。
一审法院认为，李应和、郑利梅、陈会光与力高伟业公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应本着诚实信用原则履行合同。
根据上述查明的事实，《租赁合同》期限未满，力高伟业公司无正当理由单方面提出不再继续履行合同，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。按照《租赁合同》之约定，李应和、郑利梅、陈会光有权解除合同并不予退还履约保证金，并要求对方承担经济损失。故李应和、郑利梅、陈会光关于解除《租赁合同》之请求，符合双方约定，一审法院予以支持，该《租赁合同》在起诉状送达力高伟业公司之日即2015年9月14日解除。因力高伟业公司已经搬离涉案房屋，并且告知了门禁卡密码，涉案房屋事实上已经不在力高伟业公司控制之下，李应和、郑利梅、陈会光可随时进出该房屋将其收回并进行处分。
李应和、郑利梅、陈会光主张应不予退还租赁保证金16600元。一审法院认为，该笔16600元实际应为履约保证金8300元和一个月租金8300元。《租赁合同》明确约定履约保证金为8300元，并非16600元，现力高伟业公司构成违约，故李应和、郑利梅、陈会光有权不予退还8300元履约保证金。
关于李应和、郑利梅、陈会光要求退还的另外8300元（实际为租金）及李应和、郑利梅、陈会光要求力高伟业公司应继续支付租金至合同实际解除之日止之主张，一审法院认为，李应和、郑利梅、陈会光称力高伟业公司在实际搬离之前从未与其沟通退租事宜，显然不符合常情；且其在诉状中提及，在2015年6月10日力高伟业公司未按时支付当月租金后，曾多次向力高伟业公司催讨，又于2015年7月3日发《律师函》催讨；另外根据力高伟业公司提交的《证明》、网上放租截图及聊天记录等证据，可以证明双方在力高伟业公司搬离前后实际有过沟通，李应和、郑利梅、陈会光已知悉力高伟业公司拒绝继续履行合同并愿意放弃履约保证及由预交押金抵扣6月份租金等相应款项之事项。上述证据李应和、郑利梅、陈会光相互佐证，形成证据链，故一审法院对力高伟业公司主张的李应和、郑利梅、陈会光于2015年6月23日将涉案房屋重新放租寻求新的租客之事实予以确认。根据相关法律规定，在李应和、郑利梅、陈会光知悉力高伟业公司拒绝继续履行后，其有义务防止损失扩大，故对于2015年6月23日之后涉案房屋的租金等损失，以及管理费、水电费等费用，应由李应和、郑利梅、陈会光自行承担。力高伟业公司应支付2015年6月1日至23日的租金6363元（8300元÷30天×23天），垃圾处理费和电费合计175元（228.27元÷30天×23天），以上合计6538元；因除了履约保证金外，力高伟业公司另外预交了一个月租金8300元作为实际上的押金，力高伟业公司退租时亦已明确告知李应和、郑利梅、陈会光，现李应和、郑利梅、陈会光请求该笔费用亦不予退还，一审法院认为上述6538元可从该8300元中抵扣，故除了不予退还8300元履约保证金外，李应和、郑利梅、陈会光另外不予退还6538元租金，合计14838元。李应和、郑利梅、陈会光主张力高伟业公司应支付2015年6月份租金的滞纳金，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除李应和、郑利海、陈会光与深圳市力高伟业健康产业有限公司签订的《租赁合同》，解除时间为2015年9月14日；二、李应和、郑利海、陈会光无须向深圳市力高伟业健康产业有限公司退还租赁保证金8300元及租金6538元（该笔6538元系力高伟业公司须缴纳之2015年6月份租金、垃圾处理费及电费合计6538元，直接从力高伟业公司预交的8300元租金中扣除，不予退还）；三、驳回李应和、郑利海、陈会光的其他诉讼请求。
一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审争议的焦点为涉案《租赁合同》履约保证金的金额的认定及力高伟业公司向李应和、郑利梅、陈会光支付租金等费用的截止期限。
关于履约保证金的金额。涉案《租赁合同》第六条第1点约定，乙方应于2014年11月13日前支付履约保证金及一个月租金16600元，甲方收到保证金后向乙方出具收据。因此，双方合同中约定的履约保证金金额实际是8300元。李应和收取16600元后出具的收款收据中虽然载明该笔款项是“天LA座2011单元两个月押金”，但是该收款收据是李应和单方出具，并不能表明双方均同意将合同中原约定的履约保证金8300元变更为16600元。同时，双方虽未将其中的8300元直接冲抵一个月租金，但双方对于履约保证金的金额仍是存在争议的，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，李应和一方认为双方已同意将合同中约定的履约保证金8300元变更为16600元，依据不足，本院不予支持。在力高伟业公司违约的情况下，李应和一方仅可不予退还履约保证金的金额为8300元。
关于力高伟业公司应向李应和、郑利梅、陈会光支付的租金等费用金额。本院认为，本案中，力高伟业公司提前退租构成违约，其自行退租之日并非双方合同解除之日，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，一方违约后，守约方有防止损失扩大的义务，李应和一方也应在知晓力高伟业公司搬离后及时收回房产，防止损失扩大。根据双方之间的信息往来、网上房租截图内容可知，李应和一方已于2015年6月23日将房产放盘出租，即其在该日之前已知晓力高伟业公司退租及搬离事宜，考虑到本案的实际情况、李应和一方的损失，本院酌定力高伟业公司向李应和一方支付租金及费用至2015年6月30日，双方的租赁合同也就此解除，一审判决以李应和、郑利梅、陈会光起诉状送达力高伟业公司的时间作为合同解除时间处理不当，本院予以纠正。则李应和一方已收取的8300元租金无需退还，但力高伟业公司也无需向李应和支付滞纳金。此外，力高伟业公司还应向李应和、郑利梅、陈会光支付2015年6月的水电费228.27元。
综上，李应和、郑利梅、陈会光的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第998号民事判决第三项；
二、变更广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第998号民事判决第一项为：解除李应和、郑利梅、陈会光与深圳市力高伟业健康产业有限公司签订的《租赁合同》，解除时间为2015年6月30日；
三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第998号民事判决第二项为：李应和、郑利梅、陈会光无需向深圳市力高伟业健康产业有限公司退还履约保证金8300元及租金8300元；
四、深圳市力高伟业健康产业有限公司于本判决生效之日起五日内向李应和、郑利梅、陈会光支付2015年6月水电费228.27元。
五、驳回李应和、郑利梅、陈会光的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计1486元，由李应和、郑利梅、陈会光负担820元，由深圳市力高伟业健康产业有限公司负担666元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。