广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民一初字第671号
原告谭炜，男，汉族，1978年3月24日出生，住广西兴安县兴安镇。
委托代理人张尚成，男，汉族，1974年10月24日出生，住广西桂林市象山区。
被告南宁华南城有限公司，住址：南宁市壮锦大道。
法定代表人郑松兴，总经理。
委托代理人林春余，该公司法务经理。
委托代理人唐珍珍，该公司法务专员。
被告南宁嘉泰商业运营管理有限公司，住址：南宁市江南区。
法定代表人郑妙芳，总经理。
原告谭炜诉被告南宁华南城有限公司（以下简称华南城公司）、南宁嘉泰商业运营管理有限公司（以下简称嘉泰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年4月22日受理后，依法适用普通程序于2014年7月4日公开开庭进行了审理。原告谭炜的委托代理人张尚成，被告华南城公司的委托代理人林春余到庭参加诉讼。被告嘉泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谭炜诉称：2012年11月10日，原告与被告初步达成口头协议，原告购买被告开发的位于南宁市江南区沙井大道56号“南宁华南城”商铺两套（3号广场1层D区043号，3号广场1层D区042号）并给付了被告购房预付款1300000元，但双方未签订购房合同。后原告发现所预定的商铺与原告的预期相差甚远，不能达到原告的购买目的。为此，原告多次与被告协商，表示原告同意放弃购买商铺，被告退还原告已付的购房预付款，但被告均以种种理由搪塞推诿。被告拒不退还购房预付款的行为没有法律依据，已经损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告诉请：1、判令被告返还原告购房预付款1300000元；2、本案诉讼费用由被告承担。经本院释明后，原告明确其诉请为：由被告华南城公司支付1219140元，被告嘉泰公司支付1300000元的余额即80860元，被告华南城公司对被告嘉泰公司的80860元的债务承担连带责任；主张不再与被告华南城签订正式的商品房买卖合同。
原告谭炜提交的证据材料有：1、南宁华南城有限公司收据，2、南宁嘉泰商业运营管理有限公司收据，共同证明华南城与嘉泰公司收款的事实。
被告华南城公司辩称：原告要求退还1300000元没有法律依据。原告与华南城公司于2011年12月16日签订了原告认购被告开发的南宁华南城商贸广场1层D区1042、043、044号三个铺位，并且签订了铺面定制改图协议书，原告交纳了定金，协议书约定等铺位签订正式合同的时机达成，原告应当在被告发出通知的七个工作日内双方正式签订买卖合同和其他相关文件。2012年3月29日，被告关于华南城3号广场的产权证办理，签订铺位买卖合同的条件达到，经过被告多次电话通知，原告一直没有前来签订正式买卖合同。原告的理由是3号广场的代理公司郑氏公司收取了原告的购房款999999元，但这份购房款并没有交给被告，也不是被告授权给代理公司收取。当时代理公司收取客户的费用不是个案，已经被江南区公安分局立案调查，故被告华南城才没有催原告签订合同。至11月份，原告通过自己的关系，与代理公司达成了协议，由代理公司退还原告已付购房款及其他费用，由华南城公司抵扣，原告提出的诉求1300000元中，包涵300000元的保证、定金和1000000楼款，从代理公司抵扣的款项是999999元，而非1000000元，是双方正式买卖合同还没有签订，原告已经交纳了铺位首付款，后是通过代理公司的退款到华南城，直接抵扣了此笔费用，原告前往被告公司换了收据，即原告提交的证据收款收据。换了后，被告多次通知原告签订正式的合同和其他文件，原告无正当理由一直没有签订正式合同，到2013年3月份，被告按双方协议约定，正式书面用邮政快递的方式通知原告在收到通知后七个工作日内与被告签订正式合同及相关文件，原告收到通知后一直没有与被告签订正式的合同或相关文件，故原告的行为已经违背了双方签订认购协议的约定，应当承担违约责任。原告要求法院判令退还的部分款项属于国家收费的范围，与被告无关。虽然此笔款是因原告购买铺面交纳的，但被告没有退款的义务，被告收取原告的保证金300000元，根据双方签订的预约合同，应不予退还。另外999999元是郑氏公司的抵付款，华南城也实际扣到了公司名下，但其中有一部分即查档费、契税等是向其他主管部门交纳的费用，退款的主体不是被告，被告需退还的款项应在999999元里扣除此部分款项。嘉泰公司是华南城的百分百控股公司，当时收取的80860元是开业保证金，如果原、被告双方无法签订正式买卖合同，此笔款项可以退还。
被告华南城公司提交的证据材料有：1、南宁华南城3号纺织皮革广场铺位定制改图协议书，证明原、被告签订了关于认购该房屋的相关协议书，并约定了正式合同签订的时间及条件；2、关于签订正式房屋买卖合同的通知函及邮寄单据，证明被告履行了通知义务，以书面发函形式要求原告签订正式房屋买卖合同；3、邕房权证字第022054**号，江南区沙井大道56号南宁华南城一期物流区3号A栋1至5层房屋所有权证，证明被告已经取得原告所购房屋子的大产权证，能够出售并签订正式买卖合同；4、邕房权证字第023058**号，江南区沙井大道56号南宁华南城一期物流区3号广场A栋3E089号房屋产权证，证明已签订正式买卖合同的客户能够取得所购买房屋的所有权证；5、江南区沙井大道56号南宁华南城一期物流区3号A栋5C026号房屋，上海罡维商贸有限公司南宁分公司营业执照，证明购买或租用该房屋的客户能够办理营业执照，依法经营服装、服饰类业务。
被告南宁嘉泰公司未答辩亦未提交证据材料。
根据原告的陈述及被告华南城公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、原告与被告华南城公司未能签订正式商品房买卖合同系哪一方违约行为所致？2、原告主张被告华南城公司退还定金200000元、被告嘉泰公司退还保证金80860元及被告华南城对嘉泰公司的80860元债务承担连带清偿责任是否合法有据？
本院经审理查明：被告华南城公司成立于2009年8月28日，为有限责任公司，经营范围包括了商务设施、房地产开发经营、物业管理服务、对仓储设施行业的投资等。被告嘉泰公司成立于2012年4月6日，为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），股东为被告华南城公司，被告华南城公司占出资额的100%，经营范围包括了企业商业运营管理及信息咨询服务、企业形象策划、市场营销、房地产代理、房地产策划营销等。
2011年12月16日，原告谭炜（乙方）与被告华南城公司（甲方）签订了一份《南宁华南城3号纺织皮革广场铺位定制改图协议书》，内容为：南宁华南城项目现正在建设及招商中，为满足广大商家的经营需要，乙方同意根据自身经营特点及经营场地等的特殊要求，自愿申请在不影响房屋主体结构、不影响他人、不影响整体形象的前提下，提前选定铺位，适当更改内部设计图纸并保证将来按甲方规定时间准时开门营业，双方经协商一致达成协议：一、更改铺位设计图纸情况：乙方拟选定南宁华南城3号纺织皮革广场A栋1层D区1D042号（面积69.06元，参考单价为22900元，参考总价1581474元）、1层D区1D043号（面积69.06元，参考单价为23010元，参考总价1589071元）、1层D区1D044号（面积87.18元，参考单价为30980元，参考总价2700836元），合计3间铺位，在签订协议书时自愿交纳每间铺位保证金100000元（乙方已向甲方交纳的90000元意向金及其他款项自动转为保证金，如有不足由乙方一次性不补足，如有盈余则转为部分合同款）。甲方同意在乙方交纳保证金后将该铺位的优先购买权保留给乙方，并在规定范围内根据乙方实际要求对该铺位内部进行适当更改，乙方同时保证按甲方统一要求开业经营；甲方将以电话／书面方式通知乙方相关政策及签约时间，乙方应在甲方发出通知后7个工作日内到甲方处签订正式合同及相关文件，乙方在签订正式合同及相关文件时，保证金自动转为部分合同款，如乙方未按上述约定签订正式合同及相关文件并缴纳规定款项，即视为乙方自定放弃优先购买权及可享受的相关优惠政策，甲方可以不另行通知乙方而将该铺位另行处置，乙方所交保证金不予退还，乙方应保证协议所填写联系方式的准确性，如有更改应及时书面通知甲方，否则甲方按本协议地址邮寄的信函在邮局签收后视为送达，乙方自行承担一切损失和责任。上述协议涉及的3号广场由被告华南城公司委托被告嘉泰公司进行经营管理。
2012年3月23日，被告华南城公司办理坐落于南宁市江南区沙井大道56号南宁华南城一期物流区3号广场A栋1至5层房屋的所有权证，房屋所有权证号为邕房权证字第022054**号，房屋规划用途为仓储。
2012年11月10日，被告华南城向原告出具了收取相关款项的收据：收取了名称为定金的款项200000元，名称为首期楼款的款项965997.37元，名称为印花税、查档费、权属登记费、公共维修费资金、契费等应交税费款项共计53142.63元；同日，被告嘉泰公司向原告收取了名称为3号广场A栋1层D区1D042号保证金的款项80860元。上述款项共计1300000元。
2013年3月22日，被告华南城公司向原告发出了《关于签订正式房屋买卖合同的通知》，要求原告在接到通知之日起7个工作日内到被告处签订正式房屋买卖合同及相关文件，逾期未签订正式合同及相关文件的，则视为原告自动放弃预定铺位优先购买权和已付定金，被告将另行处理该房屋，同时保留追究为原告保留房屋优先购买权所造成的损失及违约责任的权利。原告受到通知后，未到被告处签订正式房屋买卖合同。
本案诉讼中，原告与被告华南城公司对双方签订的《南宁华南城3号纺织皮革广场铺位定制改图协议书》均无异议，双方均确定不再签订正式的买卖合同。对于被告收取的代为向其他部门交纳的税费53142.63元，原告同意在本案被告应返还款项中予以扣除，该笔款项的相关事宜由原告与被告华南城自行协商解决，被告华南城公司予以配合。被告华南城公司同意向原告返还首期楼款965997.37元，对于收取定金200000元则认为根据合同约定不应退还。
本院认为：被告嘉泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证的权利，本院依法缺席审理和判决。原告谭炜与被告华南城公司于2011年12月16日签订的《南宁华南城3号纺织皮革广场铺位定制改图协议书》的性质为商品房预约合同，系双方的真实意思表示，为合法有效的协议。根据双方的约定原告是基于被告华南城公司开发的是商业设施（即商铺等）而购买涉案商铺的，而被告华南城公司的房屋所有权证书中记载的规划用途为“仓储用地”。中华人民共和国国家标准GB50137-2011《城市用地分类与规划建设用地标准》中明确界定“商业服务业设施用地”的内容为“商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地”；“物流仓储用地”的内容为“物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司的站场用地”。根据上述国家标准，虽然原告在购买商铺后可办理产权证书、领取相应的营业执照，但在规划用途为“仓储用地”的房屋上从事商业活动，确存在一定的政策性风险。原告基于该原因而不愿与被告华南城公司签订正式的买卖合同，导致涉案的商品房预约合同解除，系因不可归责于双方当事人的事由造成的。上述商品房预约合同解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条等相关法律规定，原告已支付的款项中：1、被告华南城公司收取的代为向其他部门交纳的税费53142.63元，原告同意在被告华南城公司应返还款项中予以扣除，该笔款项的相关事宜由原告与被告华南城自行协商解决，被告华南城公司予以配合，本院予以确认；2、首期楼款965997.37元，被告华南城公司须向原告返还该笔款项；3、定金200000元，被告华南城公司须向原告退还该笔款项；4、原告已向被告嘉泰公司支付的保证金80860元，被告嘉泰公司收取该笔款项失去依据，应当向原告返还该笔款项。被告嘉泰公司作为被告华南城公司全额投资的子公司，受被告华南城公司的委托管理合同涉及的3号广场，被告华南城公司应当对上述80860元的返还义务承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告南宁华南城有限公司向原告谭炜返还首期楼款965997.37元；
二、被告南宁华南城有限公司向原告谭炜返还定金200000元；
三、被告嘉泰商业运营管理有限公司向原告谭炜返还保证金80860元；
四、被告南宁华南城有限公司对被告嘉泰商业运营管理有限公司的上述第三项义务承担连带责任。
案件受理费16500元，由原告谭炜负担1650元，由被告南宁华南城有限公司负担13200元，由被告嘉泰商业运营管理有限公司负担1650元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费16500元（开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201040000228），逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨长春
人民陪审员 蒙德荣
人民陪审员 陆 敏
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 唐梦婷
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。