长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0191民初01418号
原告：王利军，男，汉族，1958年12月24日生，住长春经济技术开发区。
委托代理人：刘彤，女，汉族，1964年10月8日生，住长春市宽城区。
被告：翟宏，男，汉族，1967年1月14日生，住长春市南关区。
委托代理人：冯晓颖，女，汉族，1966年11月1日生，住长春市南关区。
原告王利军与被告翟宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日受理，2016年9月18日依法由审判员崔国强独任审判，公开开庭进行了审理。原告王利军及其委托代理人刘彤，被告翟宏及其委托代理人冯晓颖等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2016年4月5日原告将总部基地1519号房屋出租给被告。从租房之日起，被告就不履行房屋租赁协议。根据房屋租赁协议，被告应在2016年4月5日前将一个季度（2016年4月5日至2016年7月4日）房屋5700元，押金1900元及水电费交给原告；被告说没带那么多钱，先交了4000元房费、950元押金，水电费没交，被告当时承诺过两三天将所欠的房款、押金、水电费全部不交齐；直到2016年6月4日（已经过去两个月），被告也没将所有的费用补交齐。在次期间，原告给被告打了39个电话（有电话详单），被告每次都答应马上交钱，但就是不交。在这种情况下，原告在2016年6月5日将其出租房屋的水电停止；2016年6月6日被告才补交了一个月的房费，但押金、水电费仍未补交。直到2016年7月4日房费又到期，水费欠131.4元，电费欠426.6元，押金未补交。按照房屋租赁协议被告应提前一个月交下一季度房费，被告不但没有提前一个月交下一季度房费（原告在2016年6月份又给被告打了14个电话，催促被告交费，被告就是不交）。截止2016年7月4日，由于被告在租住的三个月内一直不履行房屋租赁协议，原告让被告翟宏搬走，但被告即不交费，又不搬走，在这种情况下原告在2016年7月4日晚上将其出租的房屋水电停止。这两次停水电前原告已提前通知被告。被告有两点异议理由，一是被告说原告没买餐桌、餐椅属于违约。在被告入住前，原告的房屋内有一台新的大冰箱，被告嫌冰箱太大占地方，要求原告给换一台小冰箱。当时双方达成口头协议，原告给被告换一台小冰箱，餐桌、餐椅由被告自备。原告花了1050元换了一台小冰箱，被告也自备了餐桌、餐椅。故原告没给配餐桌、餐椅，不属于违约。二是被告称原告两次停电造成被告冰箱内食物损坏。两次停水电完全是因为被告不按房屋租赁协议履行义务，原告为维护自己的权利，将其水电停止，属于正当防卫，且原告每次停水电前都已通知被告；至于被告冰箱内有什么物品，与原告无关。原告请求，（1）责令被告向原告支付从2016年7月5日至被告搬出原告总部基地1519号房屋之日的租房费用（按每月租金1900元支付）；（2）责令被告向原告支付水电费558元；（3）责令被告向原告支付违约金1900元。（4）责令被告从原告总部基地1519号房屋搬出，将此房屋交还给原告；（5）责令被告将原告的房屋及房屋内的设施和家电损坏应按原价赔偿。（6）责令被告承担本案所产生的诉讼费及一切与本案相关的费用，赔偿原告提起诉讼而产生的一切损失。
被告辩称，（一）原告违约，请求被告支付2016年7月5日至搬出时的房屋租金没有法律依据。（1）被告有权拒绝支付2016年7月5日以后租金的权利。被告与原告签署的《房屋租赁协议》第十一条明确约定了屋内设施包含桌子一个、椅子四把。被告多次要求其配齐设施，便于被告人居住，但原告以种种理由予以拒绝，至今也未配齐约定的设备，构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十七条约定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行乙方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据该条法律规定，原告负有先配齐约定设施的义务，在其拒绝履行的情况下，被告享有拒绝支付下一期租金的权利。（2）被告无须支付原告2016年7月5日以后的租金。2016年7月4日原告对出租房屋实施停水停电（原告在起诉状也承认），日后原告又将出租房屋锁眼砸坏，造成被告无法居住，不能满足《房屋租赁协议》第四条的约定，即保证被告正常使用房屋的目的，构成违约，且属于根本违约。事实上，被告在2016年7月4日停水停电后，根本无法使用出租房屋的情形下，当天就搬离了出租房屋，已经将房屋腾空。并且当天即通知原告解除租赁合同，结算房租，赔偿由于停电造成的损失，但原告拒绝结算。因此，原告无权要求被告支付2016年7月4日以后的房租。（二）关于原告请求的水电费，被告同意承担2016年4月4日至2016年7月4日实际承租期间的水电费。原告所谓的558元水电费既不是承租期间发生的，也没有证据证明。（三）原告请求的违约金1900元没有约定依据，更无法律依据。双方签署的《房屋租赁协议》中没有约定违约金条款，更没有约定违约方承担1900元违约金的责任。另外，原告不按约定配齐室内设施，擅自停水停电，砸坏锁眼，造成被告无法居住，是真正的违约方。而被告即使在原告违约情形下，仍然足额缴纳了第一期第三个月的房屋租金，是守约方。因此原告作为违约方反而要求被告守约方支付违约金，没有任何法律依据。（四）被告已经于2016年7月4日将房屋交还给原告，原告再行请求交还房屋没有实际意义。（五）关于原告要求被告赔偿屋内设施问题，既没有事实依据，更没有证据支持。被告没有损坏原告任何屋内设施，谈不上赔偿问题。（六）鉴于原告违约在先，给被告造成一定的经济损失，被告保留追究原告违约责任的权利。综上，鉴于原告违约在先，且其所有的请求既无事实依据，更无法律规定，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。。
经审理查明，2016年4月5日，经房屋中介公司介绍，原、被告签订《房屋租赁协议》。协议主要约定，（1）原告将其位于长春经济技术开发区总部基地1519号房屋出租给被告使用；（2）租赁期限半年（自2016年4月5日至10月5日），押金人民币1,900.00元，原告终止合同时退还押金，被告中途违约不退押金；（3）每月租金人民币1,900.00元，租金按叁个月结算，即人民币5,700.00元，于每期前一个月交付下期房租，同时交付水电费；（4）在租赁期内，原告负责房屋租期的物业费、采暖费，保证被告能够正常使用房屋；（5）任何一方违约给对方造成损失在十日内赔偿，同时支付违约金（一个月房租费）；（6）室内设施，餐桌一个、椅子四把、冰箱一台等。协议签订当日，被告向原告支付人民币4,950.00元（原告称此款包括租金4,000.00元、押金950.00元），并承诺过两三天将所欠的余款补齐；原告亦于当日将房屋交付被告使用。由于租赁房屋内的电冰箱过大，被告提出更换一台小电冰箱；以租赁房屋内的餐桌、椅子由被告自行配备为条件，原告出资更换了租赁房屋内的电冰箱,被告亦自行解决了餐桌、椅子。租赁协议履行后，被告未按协议约定及承诺向原告支付合同约定款项（租金、押金计人民币2,700.00元）；原告多次催促被告支付合同约定款项，但被告未履行义务。在被告拖欠合同约定款项未交的情况下，原告向被告事先告知后，于2016年6月5日晚停止了租赁房屋的水电供应。2016年6月6日下午，被告通过微信方式向原告支付人民币2,000.00元，原告恢复了租赁房屋的水电供应。被告提出由于停电造成租赁房屋内食品损失（包括冰箱内林蛙油损坏），但被告没有提供相应的证据。此后，被告继续使用租赁房屋，但没有支付租赁期间的水电费及按协议约定的押金；此间，虽经原告多次催促，但被告仍未支付。按《房屋租赁协议》约定，原、被告租赁期间为半年，提前一个月支付下期租金；但被告没有支付下期租金，亦没有明确提出解除双方的《房屋租赁协议》。至2016年7月4日，原告在事先向被告进行告知后，再次停止了租赁房屋的水电供应，原、被告双方之间矛盾升级；原告没有恢复租赁房屋的水电供应，被告亦未交纳使用租赁房屋期间拖欠的水电费、继续使用租赁房屋的租金，未向原告返还租赁房屋或房屋门锁钥匙。此间，原、被告双方进行多次协商，被告提出停电造成的损失及安装网络机顶盒的费用（人民币400.00元），但被告没有举证。在原、被告多次协商未果的情况下，至2016年7月24日，原告将租赁房屋门锁的钥匙眼砸坏，至不能用钥匙开启租赁房屋门锁，被告无法使用租赁房屋。原告于2016年7月26日提起告诉，至9月18日本案开庭审理时，被告将租赁房屋门锁返还原告；但原、被告没有对租赁房屋进行交接，原告于2016年9月24日找到物业部门及开锁人员后，接收了租赁房屋。被告使用租赁房屋期间，依据原告查看统计，被告使用自来水18个字（7.3元/字）、使用电450个字（0.948元/字），水电费合计人民币558.00元。
上记事实，有原、被告陈述，原告举证《房屋租赁协议》、《商品房买卖合同》水电费收据、微信截图、电话录音、移动电话通话记录单，被告举证微信截图、短信截图、书面通知复印件、照片复印件等在卷为凭。
本院认为，（一）原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效合同，双方当事人均应按协议约定履行义务；由于被告未按协议约定支付租金，原告已将租赁房屋门锁砸坏，双方的租赁协议已经无法履行，且在本案开庭审理时，被告明确表示交回租赁房屋，双方的租赁协议已经实际解除。（二）关于违约责任的确认。（1）《房屋租赁协议》签订后，原告按约定交付了租赁物，被告未按约定交齐租金及押金，系被告违约；（2）在被告作出承诺后，原告同意被告延期交齐，但被告在原告多次催交的情况下仍未能交齐租金及押金，仍系被告违约；（3）被告拖欠水电费，原告多次催交，被告仍支付，仍系被告违约；（4）按《房屋租赁协议》约定支付下一期租金时，在原告多次催交的情况下，被告仍未能支付租金，又未提出解除《房屋租赁协议》，仍系被告违约；（5）虽然被告抗辩称原告未给配齐餐桌、椅子构成违约，但从原、被告双方履行协议的实际情况看，在双方发生矛盾前（即在6月5日原告第一次停电），被告并没有对配齐餐桌、椅子提出异议，故原告主张的以换冰箱为条件由被告配齐餐桌、椅子的事实成立，不存在原告违约的事实；被告的抗辩理由不能成立。（三）关于原告主张被告迁出租赁房屋及赔偿室内物品损失问题。（1）本案在诉讼期间，被告于开庭当日交出租赁房屋的门钥匙，原告已经接收，原告的此项诉讼请求已经实现；（2）在本案诉讼期间，原告已于2016年9月24日实际接收租赁房屋，并没有租赁房屋内的物品损坏，故原告此项诉讼请求不予支持。（四）关于原告主张的租金损失问题。（1）原、被告双方签订的租赁协议约定租期为六个月，但由于被告未按协议约定履行支付租金义务，原告于2016年7月24日将租赁房屋门锁砸坏，致使被告无法正常使用租赁房屋，此前时间内，被告应向原告支付实际使用房屋的租金；（2）原告将租赁房屋门锁砸坏后，由于被告没有向原告交回租赁房屋，原告无法占有使用租赁房屋，至本案开庭审理时，被告才将租赁房屋门锁钥匙交回原告，并称租赁房屋内已无被告物品，故应确认被告于2016年9月18日交回租赁房屋，此间房屋的租金损失原、被告双方均负有责任，本院酌情确认双方各承担50%经济损失；（3）由于原告自行将租赁房屋门锁砸坏，本案开庭审理后，至2016年9月24日原告实际进入租赁房屋期间的房屋租金损失由原告自行承担。（五）关于原告主张的水电费损失问题。（1）原、被告双方签订《房屋租赁协议》后，被告实际使用了租赁物，亦实际发生了水电费用，被告应承担租赁期间的水电费；（2）由于水电费系原告直接向物业部门交纳，原告只能提供其交纳水电费的凭证，而不能向被告提供被告使用期间的水电费票据，且被告未能提供其已经交纳水电费的凭证，故被告使用水电费应以原告提供的、被告实际使用水电的数量进行确认，故原告主张的水电费数额应予确认并予以保护。（六）关于原告主张的违约金问题。由于被告存在违约行为，原告主张违约金是合理的，应予支持；原、被告双方在《房屋离职协议》中明确约定“任何一方违约给对方造成损失在十日内赔偿，同时支付违约金（一个月房租费）”，故原告主张被告向原告支付违约金人民币1,900.00元符合协议约定，应予支持。（七）被告应向原告支付的租金应为人民币8,676.50元（2016年4月5日至2016年7月23日为全额租金，2016年7月24日至2016年9月18日为50%租金），支付水电费人民币558.00元，支付违约金人民币1,900.00元；被告共计向原告支付人民币6,950.00元，被告尚应向原告支付租金人民币1,726.50元、水电费人民币558.00元、违约金人民币1,900.00元，合计人民币4,184.50元。（八）被告抗辩由于原告停电造成被告方于租赁房屋内的物品损失一节，由于被告未能举证证明自己的主张，故对被告的抗辩理由不予支持；被告主张办理安装网络机顶盒的费用，由于被告未能举证证明自己的主张，故对被告此项主张不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告翟宏从租赁原告王利军的房屋内迁出，将租赁房屋交还原告王利军（已履行）；
二、被告翟宏于本判决生效后10日内给付原告王利军房屋租金人民币1,726.50元、水电费人民币558.00元、违约金人民币1,900.00元，合计人民币4,184.50元；
三、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费人民币150.00元减半收取由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判员 崔国强
二〇一六年十一月八日
书记员 王思琦