江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民初字第1139号
原告无锡市聚丰园饭店管理有限公司。
委托代理人潘银乔。
被告陈平。
委托代理人段勤。
被告倪秉义。
原告无锡市聚丰园饭店管理有限公司（以下简称聚丰园管理公司）与被告陈平、倪秉义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告聚丰园管理公司的委托代理人潘银乔、被告陈平的委托代理人段勤到庭参加诉讼。被告倪秉义经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告聚丰园管理公司诉称：2010年5月2日，其与陈平、倪秉义签订租赁合同，其将无锡市中山路555号二楼西侧600平方米房屋出租给陈平经营大丰收干锅鱼，租赁期限自当日起至2013年5月1日止，租金及费用起算日为2010年7月10日；2010年5月2日至2011年5月1日的租金6万元，第二年租金7万元，第三年租金8万元；租金及费用每六个月结算一次，于每年1月1日、6月1日前预付下半年度的租金及费用；陈平逾期支付租金或各类费用，每日按年租金及各类费用总额的千分之五支付违约金；倪秉义对本合同中陈平的义务承担连带责任保证，保证期限为合同债务履行期届满之日起两年等。同日，其与陈平签订补充协议，约定租赁期内，陈平还应每年支付空调电费6万元、第一年度支付物业费18万元、第二年度支付物业费27万元、第三年度支付物业费31万元，各项费用的支付时间与租金一致。空调电费、物业费只是名义上的费用称谓，性质实为租金，双方对此分开约定的目的是少交税金。合同签订后，其按约向陈平交付了上述房屋，但陈平仅向其支付2010年7月10日至2012年12月31日的租金38521元、物业费115562元、空调电费38521元。2013年6月9日，陈平迁出上述房屋，但仍结欠上述期间的租金750068元。现请求判令：1、陈平立即支付租金750068元，并按中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率的1.3倍支付该款自2012年6月2日起至判决给付之日止的违约金。2、倪秉义对陈平的上述债务承担连带清偿责任。
被告陈平辩称：1、聚丰园管理公司没有出租涉诉房屋的权利。2、租赁合同和补充协议均是聚丰园公司提供，其不清楚聚丰园公司为何要就物业费、空调电费另行签订补充协议，物业费、空调电费并非租金。3、聚丰园管理公司以物业费、空调电费的形式规避税金的行为损害了国家利益，且物业费数额超出了市场标准，故双方对物业费的约定无效，聚丰园管理公司的物业费、违约金主张不应得到支持。4、由于聚丰园管理公司的强制清场行为导致票据遗失，故其记不清已支付租金、物业费、空调电费的数额。5、其承租涉诉房屋后，聚丰园管理公司从未向其出具租金、物业费发票，现要求聚丰园管理公司补开发票。综上，请求法院依法判决。
被告倪秉义未作答辩。
经审理查明：无锡市中山路555号地下2层至地上19层房屋产权均系无锡市聚丰园大酒店有限责任公司（以下简称聚丰园酒店公司）所有。2002年11月1日，聚丰园酒店公司与聚丰园管理公司签订租赁合同，约定聚丰园酒店公司将无锡市中山路555号除已出租给金店、商业银行的一楼部分房产、二楼全部房产（含一楼通道）之外的全部资产出租给聚丰园管理公司经营管理，租赁期限自2002年7月1日至2007年6月30日等。2003年，聚丰园酒店公司与何莉莉签订房地产租赁契约，约定聚丰园酒店公司将无锡市中山路555号二楼1900平方米房屋出租给何莉莉使用，租赁期限自2003年8月18日至2008年8月17日等内容。合同签订后，何莉莉在无锡市中山路555号二楼个体经营无锡市香格里拉婚纱摄影馆。2005年6月28日，在无锡市贸易资产经营有限公司的见证下，聚丰园酒店公司与聚丰园管理公司签订补充协议，约定除上述租赁合同约定的租赁标的外，聚丰园酒店公司委托聚丰园管理公司代管无锡市中山路555号一楼海澜之家和二楼香格里拉摄影场，并受益该两处场地的租金，海澜之家和香格里拉租赁到期后，由聚丰园管理公司整体租赁无锡市中山路555号房屋；双方一致同意延长租赁期限至2012年12月31日，租赁期限内，聚丰园管理公司在不影响聚丰园酒店公司正常经营的前提下可对部分房屋和场地进行转租，原海澜之家和香格里拉租赁的场地在整体出租以前，须征得聚丰园酒店公司的书面同意等内容。
2010年5月2日，聚丰园管理公司与陈平、倪秉义签订租赁合同一式四份，约定聚丰园管理公司将无锡市中山路555号二楼西侧600平方米房屋出租给陈平经营大丰收干锅鱼，租赁期限自当日起至2013年5月1日止，租金及费用起算日为2010年7月10日；2010年5月2日至2011年5月1日的租金6万元，第二年租金7万元，第三年租金8万元；租金及费用每六个月结算一次，于每年1月1日、6月1日前预付下半年度的租金及费用；陈平逾期支付租金或各类费用，每日按年租金及各类费用总额的千分之五支付违约金；倪秉义对本合同中陈平的义务承担连带责任保证，保证期限为合同债务履行期届满之日起两年等内容。同日，聚丰园管理公司与陈平签订补充协议一式二份，约定租赁期内，陈平还应每年支付空调电费6万元、第一年度的物业费18万元、第二年度的物业费27万元、第三年度的物业费31万元，各项费用的支付时间与租金一致等内容。合同签订后，聚丰园管理公司按约向陈平交付了上述房屋。2013年6月9日，聚丰园管理公司将无锡市中山路555号房屋整体移交无锡胜利门苏宁电器有限公司。因陈平仅向聚丰园管理公司支付2010年7月10日至2012年12月31日的租金192604元（含物业费115562元、空调电费38521元），聚丰园管理公司于2013年8月26日诉至本院。
上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、房地产租赁契约、房屋所有权证、无锡市房屋登记簿证明、交接协议、（2012）崇商初字第0897号民事判决书、工商资料及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为，2010年5月2日聚丰园管理公司与陈平、倪秉义签订的租赁合同、补充协议均系双方真实意思表示，倪秉义经本院合法传唤未发表抗辩意见，由此产生的法律责任由其自行承担，故本院认定上述租赁合同、补充协议除超出2012年12月31日租赁期限的内容无效，其余内容合法有效。根据2005年6月28日聚丰园酒店公司与聚丰园管理公司签订补充协议、2003年聚丰园酒店公司与何莉莉签订房地产租赁契约，聚丰园管理公司有权自2008年8月18日至2012年12月31日转租涉诉房屋，故对陈平关于“聚丰园公司无权出租涉诉房屋”的辩称意见，本院不予采纳。
综合上述租赁合同、补充协议的签订时间、涉诉房屋的面积和位置、租金及物业费、空调电费的支付时间等情况综合分析，租赁合同约定的租金标准明显低于市场标准，补充协议约定的空调电费、物业费实为租金。聚丰园公司以空调电费、物业费形式少缴的租金税金，依法应向有关机关补足。陈平关于“物业费约定无效，物业费、违约金主张不应得到支持”的辩称意见，缺乏法律依据，本院不予采信。
根据租赁合同约定，陈平应于每年1月1日、6月1日前预付下半年度的租金及费用。按照租赁合同约定的租金及费用标准计算，涉案房屋自2010年7月10日至2012年12月31日的租金为942566元，扣除陈平已支付的租金192604元，陈平还应支付聚丰园管理公司房屋租金749962元。根据合同约定，陈平逾期支付租金或费用，每日按年租金及各类费用总额的千分之五支付违约金。聚丰园管理公司主张陈平按中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率的1.3倍支付租金749962元自2012年6月2日起至判决给付之日止的违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据租赁合同约定，倪秉义对合同中陈平的义务承担连带保证责任，故对聚丰园管理公司主张倪秉义对陈平的上述租金、违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。陈平关于“要求聚丰园管理公司补开发票”的辩称意见，并不属于法院主管范围，本院对此不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、陈平于本判决发生法律效力之日三日内支付无锡市聚丰园饭店管理有限公司房屋租金749962元，并按中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率的1.3倍支付该款自2012年6月2日起至判决给付之日止的违约金。
二、倪秉义对陈平的上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回无锡市聚丰园饭店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费12860元（含公告费560元），由无锡市聚丰园饭店管理有限公司负担10元，由陈平、倪秉义负担12850元。该款已由无锡市聚丰园饭店管理有限公司预交，陈平、倪秉义于本判决发生法律效力之日五日内将其负担部分直接给付无锡市聚丰园饭店管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 周 溧
审 判 员 殷天华
代理审判员 马 磊
二〇一四年三月十四日
书 记 员 诸 琳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。