广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1128号
原告南宁市通业房地产有限责任公司，住所地南宁市仙葫大道西。
委托代理人张春霞，女，汉族，该公司法务经理，住南宁市西乡塘区。
委托代理人陈晖，男，汉族，该公司职员，住南宁市青秀区。
被告黄玉贵，女，壮族，住南宁市邕宁区。
原告南宁市通业房地产有限责任公司（以下简称通业公司）与被告黄玉贵商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告通业公司的委托代理人陈晖到庭参加了诉讼。被告黄玉贵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告通业公司诉称，原告和被告于2009年6月5日签订《商品房买卖合同》（合同编号：FY-0000155），约定被告购买原告开发的位于南宁市青秀区仙葫大道西152号“飞扬世代”大厦B座21层B2107号房，房屋总价为403544元，被告选择了按揭付款，首付款为81544，其中，原告因促销优惠5万元，被告支付了31544首付款，其余款项322000万元由被告向广西北部湾银行（以下简称“按揭银行”）按揭贷款后支付给原告，原告于2010年8月18日向被告交付了该房屋。由于被告自2012年11月17日起至2013年9月18日期间，逾期偿还银行按揭贷款共9期，共计逾期偿还房贷本金及逾期利息18423.25元，导致按揭银行扣划原告在按揭银行的保证金为被告偿还按揭贷款，其中划扣情况如下：1、2013年3月17日划扣原告保证金6843.87元，用以偿还被告自2012年11月17日至2013年2月16日所欠的4期（4个月）房贷本息及逾期利息；2、2013年5月28日划扣原告保证金4969.42元，用以偿还被告自2013年2月17日至2013年5月16日所欠的3期（3个月）房贷本息及逾期利息；3、2013年7月24日划扣原告保证金3303.26元，用以偿还被告自2013年6月17日至2013年7月16日所欠的1期（1个月）房贷本息及逾期利息；4、2013年9月18日划扣原告保证金3306.7元，用以偿还被告自2013年8月18日至2013年9月17日所欠的1期（1个月）房贷本息及逾期利息；5、2013年9月18日划扣原告保证金301417.07元，用以偿还被告自2013年9月18日以后所有房贷本息及逾期利息。上述五项划扣原告保证金共计312996.45元。以上费用，原告书面通知被告后，还多次电话催告，但被告一直不予理会，至今仍未有答复。因被告逾期偿还房贷导致原告被银行划扣保证金代被告偿还银行按揭贷款金额，实际形成了事实民间借贷债权债务关系，故此，原告请求被告支付原告被划扣资金的贷款利息3447.51元。（计算依据为：自2013年3月16日起至诉讼之日止，以划扣金额为基数，按同期银行贷款年利率5.6%计算。）因原被告在其签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FY-0000155）附件四即合同补充协议第7条第（4）项中，已对买受人享有解除合同权的条件、及合同解除后房屋的返还，违约金的计算与承担方式等均作了明确约定，故依据该条款约定，原告有权单方解除本案《商品房买卖合同》，并要求被告承担总房价款10%的违约金，即人民币40354元。在扣除被告已支付给原告的首付款31544元之后，被告仍需向原告支付8810元的违约金。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FY-0000155），被告须依法向原告返还房屋，并到房产局撤销商品房买卖合同登记备案。2、被告向原告支付违约金40354元（根据合同约定违约金的计算方式为总房价款的10%）。原告同意被告用已支付给原告的首付款31544元抵偿违约金40354元，则被告仍须向原告支付8810元的违约金。3、被告向原告支付因被告预期偿还房贷导致原告被银行划扣保证金的经济损失3447.51元。（自2013年3月16日起至诉讼之日止，以划扣金额为基数，按同期银行贷款利率5.6%／年计算。）4、由本案产生的一切诉讼费及其他费用由被告全部承担。
被告黄玉贵未作答辩。
原告为其主张提供的证据有：1、商品房买卖合同，以证明原告与被告存在商品房买卖合同关系，并证明原告要求解除合同，及主张违约金有合同依据。2、收款收据，以证明被告向原告支付首付款31544元。3、补充协议，以证明被告购买原告商品房时享受原告首付优惠50000元的政策，其实际支付的首付款仅为31544元，被告无权向出卖人追索该笔费用。4、商品房买卖合同登记备案证明（合同备案号为YS00095380），以证明被告购买的房屋已在南宁市房产管理局登记备案。5、飞扬世代验房单、房屋交接单，以证明原告已于2010年8月18日向被告交付了房屋。6、还款凭证、贷款利息凭证、保证金账户划款通知书，以证明2012年11月17日至2013年2月17日由于被告没有按时偿还按揭银行的借款本息，导致原告被按揭银行扣划6843.87元。7、还款凭证、贷款利息凭证、业务凭证、保证金账户划款通知书，以证明2013年3月17日至2013年5月17日由于被告没有按时偿还按揭银行的借款本息，导致原告被按揭银行扣划4969.42元。8、业务凭证、保证金账户划款通知书，以证明2013年6月17日至2013年7月17日由于被告没有按时偿还按揭银行的借款本息，导致原告被按揭银行扣划3303.26元。9、业务凭证、保证金账户划款通知书，以证明2013年8月18日至2013年9月17日由于被告没有按时偿还按揭银行的借款本息，导致原告被按揭银行扣划304723.77元。10、划扣资金贷款利息损失表，以证明原告自2013年3月17日起至今所遭受的资金贷款利息损失。
本院对原告提供的证据作如下认证：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄玉贵经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。原告经过举证并充分发表意见，且其提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10均与原件核对无异，证据来源合法，内容客观真实，亦与本案存在关系，故本院对原告提供的上述证据均予以采信，至于能否支持原告的主张，本院将结合全案实情进行综合判断。
结合全案证据，本院确认以下法律事实：原告（出卖人）与被告（买受人）于2009年6月5日签订《商品房买卖合同》及合同附件，合同第三条约定，由被告购买原告开发的位于南宁市青秀区仙葫大道西152号“飞扬世代”大厦B2107号房，建筑面积84.96㎡，套内面积65.89㎡。合同第四条约定，商品房单价为4749.81元∕㎡，房屋总金额为403544元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人于签订本合同时付清首付款81544元，余款322000元由买受人通过银行按揭方式支付。合同附件四即合同补充协议第7条第（4）项约定，买受人申请银行按揭贷款，由出卖人作为借款担保人的，买受人自按揭银行办妥抵押登记手续并将有关抵押文件交按揭银行收执之日起至注销房屋抵押登记之日止，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则出卖人因此造成的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应在出卖人提出解除合同之日起15天内交回房屋并到房产局撤销备案，并须按总房价款的10%向出卖人支付违约金。买受人已付的银行利息、装修费用、房屋上涨的差价及其他损失由买受人自行承担。合同附件五送达方式第一条约定，本合同项下任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按买受人留下的地址送达，或以报纸公告形式告知，买受人的通讯地址为南宁市邕宁区百济乡桥学校屯里坡5号。2009年6月5日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《补充协议》，协议第三条第2点约定，出卖人在买受人购买该商品房的首付款中优惠50000元，买受人实际支付的首付款为31544元。实际余款322000元通过银行按揭贷款付清。合同第六条约定，出卖人给买受人提供的本补充协议第三条的优惠政策中的优惠房款50000元，实为出卖人支付，如买受人在卖受人签订《商品房买卖合同》后选择退房或出卖人单方面终止《商品房买卖合同》的，买受人无权向出卖人追索该笔费用。上述合同及补充协议签订后，被告实际支付了首付款31544元，房屋余款通过向广西北部湾银行南宁市朝阳支行申请贷款的方式向原告支付完毕，且原告为被告向该银行贷款的担保人。2009年12月14日，本案《商品房买卖合同》在南宁市房产管理局办理了备案登记，合同备案号为YS00095380。2010年8月18日，原被告办理了涉案房屋的交接手续，但该房屋至今未取得房屋产权证书。因被告自2012年11月17日起，不再按其与广西北部湾银行南宁市朝阳支行间的约定按期偿还贷款本息，导致作为借款担保人的原告被广西北部湾银行南宁市朝阳支行于2013年3月17日、7月24日、9月18日共计扣划保证金312996.45元，用于提前偿还被告向该银行所贷房款的本息，致使原告产生经济损失，而被告至今都未向原告归还其被按揭银行扣划的保证金。原告据此起诉至法院，诉如所请。
本院认为，本案《商品房买卖合同》及其附件、《补充协议》，均系原被告的真实意思表示，内容合法，对双方均具有约束力，原被告均应恪守履行。
一、关于本案《商品房买卖合同》能否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告在《商品房买卖合同》附件四即合同补充协议第7条第（4）项中已对原告享有解除合同权的条件、及合同解除后房屋的返还、备案登记的注销等均作了明确约定，现被告因未按规定按期向广西北部湾银行南宁市朝阳支行偿还贷款本息，致使该行通过扣划借款担保人即原告的保证金的方式提前收回了贷款，应视为双方约定的解除合同的条件已成就，原告有权要求解除合同。据此，原告要求解除本案《商品房买卖合同》的主张，于法有据，本院予以支持。合同解除之后，被告应按合同约定将房屋返还给原告，并协助原告到房产部门办理本案《商品房买卖合同》备案登记的注销手续。
二、关于原告主张的违约金能否支持的问题。本案原被告在《商品房买卖合同》附件四即合同补充协议第7条第（4）项中，还对因被告违约导致合同解除的违约金及其计算方式作了约定上，此系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规之效力性规定，对双方均具有法律约束力，据此，被告应按房屋总价的10%向原告支付违约金，该违约金计算为40354元（403544元×10%）。因原告自愿将被告已支付的房屋首付款31544元用于充抵其应支付的违约金，且原告的该意思表示合法有理，本院予以支持，故经充抵后，被告还应向原告支付违约金8810元（40354元-31544元）。
三、关于原告要求被告按银行贷款利率支付其因被银行扣划保证金而产生的经济损失的主张能否支持的问题。本案原被告在《商品房买卖合同》附件四即合同补充协议第7条第（4）项中，已对因被告违约致使按揭银行提前收回或原告承担担保责任的违约金作了明确约定，而违约金的主要功能在于弥补损失，在原告的损失已能得到弥补，且双方亦无特别约定的情形下，原告还要求被告以已被扣划的保证金总额为基数，按银行同期贷款利率计算经济损失的主张，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告南宁市通业房地产有限责任公司与被告黄玉贵于2009年6月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：FY-0000155）；
二、被告黄玉贵应于本判决生效之日起15日内将位于南宁市青秀区仙葫大道西152号“飞扬世代”大厦B座21层B2107号房返还给原告南宁市通业房地产有限责任公司；
三、被告黄玉贵应于本判决生效之日起15日内协助原告南宁市通业房地产有限责任公司到房产部门办理《商品房买卖合同》（合同编号为：FY-0000155）的备案登记（合同备案号为YS00095380）的注销手续；
四、被告黄玉贵应向原告南宁市通业房地产有限责任公司支付违约金8810元；
五、驳回原告南宁市通业房地产有限责任公司要求被告黄玉贵支付因逾期还贷导致被银行扣划保证金的经济损失的诉讼请求。
本案案件受理费1116元、公告费280元，由被告黄玉贵负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 员 袁小辉
人民陪审员 杨晓玥
人民陪审员 黄思霞
二〇一四年十月十日
书 记 员 梁飞恒
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。