成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第4400号原告：成都晨明置业有限公司，住所地：成都高新区西部园区西北片区。法定代表人熊敏，公司董事长。委托代理人：叶义，男，汉族，1987年10月10日出生，住四川省简阳市玉成乡利民街3056号，系原告公司员工，特别授权代理人。委托代理人：杨沙，女，汉族，1984年10月23日出生，住重庆市万州区林家湾31号3单元6－2号，系原告公司员工，特别授权代理人。被告：蔡旺景，男，汉族，1978年9月17日出生，住浙江省泰顺县东溪乡蔡宅村长丘。原告成都晨明置业有限公司诉被告蔡旺景商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判。后因被告蔡旺景下落不明，本院依法适用普通程序，由代理审判员钟珏担任审判长，与人民陪审员王雪、于振华组成合议庭进行审理。本院于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶义到庭参加诉讼，被告蔡旺景经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告成都晨明置业有限公司（下称晨明置业）诉称，被告于2014年1月4日与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，购买原告开发的恒大帝景4幢2单元28楼1号商品房，房屋总价738264元。被告在邮政储蓄银行办理房屋按揭贷款，贷款金额为51万元。根据合同的约定，在房屋产权证办理完毕之前，被告未按银行贷款合同偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除商品房买卖合同，被告应当协助到房产管理部门办理解除合同的相关手续。因被告连续逾期偿还银行贷款，银行在催告无效的情况下，要求原告承担保证责任。原告委托律师发函被告履约，并告知其违约的法律后果，但被告始终置之不理。迫于无奈，原告向银行承担了保证责任。原告认为，由于被告不按期偿还银行按揭贷款的行为已经导致原告承担了保证责任，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，解除合同的条件已经成就，原告有权解除合同。故，请求人民法院依法判决：一、解除原告晨明置业与被告蔡旺景签订的《商品房买卖合同》、《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》；二、被告蔡旺景协助原告晨明置业到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案、撤销预告登记。被告蔡旺景经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证和法庭辩论、最后陈述的权利。原告晨明置业为支持自己的诉讼请求，提供了下列证据材料：1、商品房买卖合同备案表、《商品房买卖合同》及补充协议，证明原、被告签订商品房买卖合同的事实，以及双方对原告解除权的约定情况等。其中1、买卖合同第六条及补充协议第3条（3）款约定了被告付款方式为银行按揭贷款，贷款金额51万元；2、补充协议3.3条约定被告未按照约定偿还银行还款导致原告承担了担保责任的原告有权解除合同，被告应当协助办理解除合同手续；3、补充协议第18条约定，若采用邮寄方式，则原告按照被告所提供的通讯地址发出通知，即视为履行了通知义务；2、《工商个人购房借款/担保合同》，证明在被告办妥房屋抵押登记手续前，原告为被告借款向银行提供阶段性连带责任保证。3、《履行保证责任通知书》，证明被告逾期未按约定还款，银行发出催收通知，要求被告还钱及要求原告履行保证义务。4、《律师函》及投递证明，证明原告委托律师向被告发出律师函，要求其他及时向银行还款，否则原告在承担保证责任后将解除购房合同。5、《还款证明》、《结清证明》、贷款账户明细表、《履行担保责任证明书》，证明在被告未及时还款的情况下，原告履行了保证责任，共计清偿91199.92元。此时，解除合同的条件已经成就，原告已经享有根据约定解除合同的权利。6、关于解除《商品房买卖合同》的通知及投递证明，证明在原告承担保证责任后，向被告发出书面通知，解除与其签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议。被告蔡旺景未向本院提交任何证据材料。本院经审查认为，原告成都晨明置业有限公司提交的证据材料来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明，2014年1月4日，原告晨明置业与被告蔡旺景签订《商品房买卖合同》及《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》，主要约定：晨明置业将位于成都高新区西部园区西北片区GX13-3-193恒大帝景项目4幢2单元28层1号房（下称涉案房屋）售与蔡旺景，成交总价为738267元；蔡旺景采用贷款方式支付房款，即签订合同当时付清首付款228267元，余款510000元由蔡旺景向中国邮政储蓄银行股份有限公司永陵路支行申请按揭贷款；买受人在所购房屋的房屋所有权证办理完毕前，若未按照银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方解除合同，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内协同前往房产管理部门办理有关解除合同的手续；双方确认“书面通知”包括特快专递、挂号信等方式，若出卖人采用邮寄方式，则出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务，买受人确认合同正文前“买受人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，如买受人通讯地址变更，须在五日内通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。2014年2月5日，蔡旺景与中国邮政储蓄银行永陵路支行（以下简称邮政储蓄银行）以及保证人晨明置业签订《个人购房借款/担保合同》，约定：邮政储蓄银行向蔡旺景发放个人购置住房贷款510000元用于购买涉案房屋；贷款的担保方式为抵押和保证，抵押物为涉案房屋，保证人晨明置业对上述贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任；蔡旺景按月等额本息还款法偿还贷款本息，且指定其在邮政储蓄银行开立的账户为还款账户。合同签订后，邮政储蓄银行依约放款，蔡旺景未按约履行偿还贷款义务。2015年2月3日，邮政储蓄银行向晨明置业发送《个人逾期贷款催收通知书》，因蔡旺景至2015年2月3日已经累计4期连续90日未按约定还款，要求晨明置业督促借款人还款或承担连带保证责任。同日，邮政储蓄银行向晨明置业发送《履行保证责任通知书》，因蔡旺景已累计违约4期，连续逾期90日，要求晨明置业履行保证责任或督促借款人偿还贷款本息。2015年3月3日，晨明置业向蔡旺景发出《律师函》，要求其履行按揭贷款还款义务。2015年3月31日，晨明置业向邮政储蓄银行代为清偿蔡旺景所欠贷款本息共计519751.58元。2015年4月2日，晨明置业向蔡旺景在《商品房买卖合同》上确认的通讯地址邮寄了《关于解除的通知》，载明：自通知到达贵方后，双方于2014年1月4日所签之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，该公司有权向他人销售恒大帝景4-2-2801号房屋。另查明，2014年2月4日，晨明置业为蔡旺景办理了涉案房屋的合同备案。晨明置业没有向蔡旺景交付涉案房屋，也未办理产权证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。晨明置业与蔡旺景签订的《商品房买卖合同》及《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，晨明置业与蔡旺景所签订的合同明确约定，在涉案房屋的《房屋所有权证》办理完毕前，蔡旺景未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致晨明置业承担了担保责任的，晨明置业有权单方解除《商品房买卖合同》，故晨明置业可以行使单方解除权，解除其与蔡旺景签订的商品房买卖合同及其补充协议。对晨明置业于本案中主张判令解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，蔡旺景应当按照合同约定配合晨明置业到房屋产权登记部门办理注销上述商品房买卖合同备案登记及预告登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告成都晨明置业有限公司与被告蔡旺景于2014年1月4日签订的恒大帝景4幢2单元28层1号房《商品房买卖合同》及《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告蔡旺景于本判决生效之日起三十日内协助原告成都晨明置业有限公司到房屋产权登记部门注销办理恒大帝景4幢2单元28层1号房买卖合同备案登记手续及商品房买卖合同预告登记。案件受理费100元，公告费260元，共计360元，由被告蔡旺景承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  钟 珏人民陪审员  于振华人民陪审员  王 雪二〇一六年一月二十六日书 记 员  韩亚群实习书记员李娇娇