辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01153号
上诉人（原审原告）：田大勇，大连户谷技研工业有限公司经理。
委托代理人：刘安群，辽宁弘权律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：华润（大连）房地产有限公司，住所地大连经济技术开发区金马路139号。
法定代表人：王印，董事长。
委托代理人：杜立民，男。
原审原告田大勇与原审被告华润（大连）房地产有限公司（以下简称“华润房地产”）商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年6月20日作出（2014）开民初字第1480号民事判决，田大勇、华润房地产不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告田大勇诉称：原、被告于2008年12月12日签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于大连经济技术开发区润海园中区15#18-1号房屋，面积140.15平方米，每平方米单价7667.52元，房屋总价款1074603元。原告2008年12月12日支付首付款324603元，剩余房款750000元以贷款方式于2009年5月29日付清。被告于2010年6月30日向原告交付了房屋。《合同》中对办理房屋产权登记约定如下：被告应当在房屋交付使用后180日内办理房屋权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，如因被告原因原告不能在规定期限取得房屋产权证书的，被告应按已付房款3%向原告支付违约金。原告付清房款后，曾多次要求被告为其出具商品房销售结算发票，被告却迟迟不予出具，导致原告至今无法办理房屋产权登记；并且由于被告的违约行为，致使原告现在办理房屋产权登记的契税由2010年11月1日前的1.5%变更为3%，客观上又造成原告契税损失16119.05元。为此原告多次找被告协商处理此事但双方未达成一致，故诉至法院，请求判令被告向原告交付商品房销售结算发票；被告向原告给付违约金32238.90元（按照补充协议第9条，合同第15条第2款，房款1074603元×3%）；被告赔偿原告契税损失16119.05元；诉讼费由被告承担。
原审被告华润房地产辩称：对第一项诉讼请求我方没有异议，原告随时可以到现场领取发票；不同意原告的其他诉讼请求，根据商品房合同第15条及补充协议第9条之约定，原告是办理房屋产权证的法定申请人，被告仅具有协助义务，被告已经在合同约定期限内使案涉房屋具备办理产权证的条件，完成了合同约定的义务，不具有违约行为；原告缴纳契税的增加是根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部2010年9月29日作出的“关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策通知”，因为国家税收政策调整，造成原告应缴契税的增加，被告无过错，不应赔偿原告此项损失。
一审法院审理查明：2008年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售位于大连经济技术开发区润海园中区15#18-1号房屋一套，面积140.15平方米，每平方米单价7，667.52元，房屋总价款1，074，603元。该合同第十五条约定被告应当自商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告原因，原告不能在规定期限取得房屋产权证书的，被告应按已付房款3%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2008年12月12日向被告支付首付款324，603元，剩余房款750，000元以贷款方式于2009年5月29日付清。被告于2010年6月29日为原告开具了商品房销售结算发票，但一直未交与原告。原告于2010年7月30日领取了案涉房屋的钥匙并办理了入住手续，案涉房屋至今未办理产权登记。
2010年10月17日，《辽宁省地方税务局辽宁省住房和城乡建设厅﹤转发财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知﹥》（辽财税（2010）886号）规定：2010年10月1日以前已经签订房屋买卖合同，并已由房产管理部门受理新建商品房合同备案或存量房登记手续的普通住房，在2010年11月1日之前办理缴纳契税的，契税税率仍按原标准执行，即个人购买普遍住房的，契税税率为3%，减半征收。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，当事人均应依约履行。原告已于2010年5月29日全额付清购房款，被告理应为原告开具并交付《商品房销售（结算）专用发票》。被告虽于2010年6月29日为原告开具了结算发票，但并未实际交付原告，属未完全履行合同义务，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故原告要求被告向其交付《商品房销售（结算）专用发票》的诉讼请求，于法有据，予以支持。原告要求被告依照《商品房买卖合同》第十五条及《补充合同》第九条支付违约金的诉讼请求，因该两项条款约定被告的义务是在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，如被告未履行该义务，需向原告支付违约金，该约定不适用于本案情形。故原告要求被告支付违约金32238.90元的诉讼请求，不予支持。本案是因被告未向原告交付结算发票，导致原告未能及时办理案涉房屋的产权登记，故因国家税收政策调整增加的契税款16，119.05元，应由被告赔偿给原告。被告关于其不存在过错的抗辩意见，与事实不符，不予采纳。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十六之规定，作出如下判决：一、被告华润（大连）房地产有限公司于判决生效之日起十日内向原告田大勇交付大连经济技术开发区润海园中区15-18-1号房屋的《商品房销售（结算）专用发票》；二、被告华润（大连）房地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告田大勇契税损失16，119.05元；三、驳回原告田大勇的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，109元，由原告田大勇负担673元，被告华润（大连）房地产有限公司负担436元。
宣判后，田大勇不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第三项，改判被上诉人逾期办证违约金32，238.09元。主要上诉理由：上诉人华润房地产虽于2010年6月29日为上诉人开具了商品房销售结算发票，但至今一直未交付给上诉人田大勇，致使上诉人田大勇不能办理产权登记手续，华润房地产应当按照合同约定向田大勇支付已付房款3%的违约金，即32，238.09元，原审法院认定合同中逾期办证违约金的约定不适用本案的情形，为何不适用未释明。因此，一审法院认定事实不清，要求二审法院查明事实后依法改判。
华润房地产不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第一、二项判决，依法改判驳回上诉人田大勇在一审的全部诉讼请求。主要上诉理由如下：1、一审法院认定事实不清，上诉人田大勇未取得商品房销售结算发票系其个人原因导致。首先，华润房地产于2010年6月19日向田大勇发出交房通知书并明确集中交房操作流程，即财务人员当场为收房业主出具商品房结算发票，但田大勇拒收该通知，错过集中交房时间，致使华润房地产于2010年6月29日就为田大勇开具的发票其未能领取。田大勇直至2010年7月30日才办理房屋交付手续，办理时在票据领取登记簿上签字，足以证明其已经知道在接受房屋时应当领取商品房销售发票，但其未领取，对此田大勇应自行承担全部责任。其次，田大勇逾期收房已经构成违约，在其违约在情况下原审法院判决华润房地产承担契税损失显失公平。再次，根据地税局关于申报契税的流程，田大勇应当知道申报契税应当持有商品房结算发票，但其自领受房屋起至起诉时止从未至售楼处领取发票，一审采信录音证据不合理。2、上诉人田大勇应当向华润房地产索取发票，因其未索取发票造成的损失应由田大勇自行承担。根据《发票管理办法》第二条规定“所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。……”原审法院认定华润房地产应主动向田大勇交付发票于法无据。3、一审法院在田大勇是否享受税收优惠方面证据不足，认定事实不清，适用法律错误，契税损失应由田大勇本人承担。根据《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》中规定，个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。但原审法院对田大勇购买案涉房屋是否享受上述优惠政策未查清的情况下，判决华润房地产承担契税损失是错误的，另外上述规定是2010年9月29日发布的，田大勇是于2014年4月才主张权利，已过法律保护民事权利的两年诉讼时效。故，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，驳回田大勇在一审的全部诉讼请求，以维护华润房地产的合法权益。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。并另行查明，上诉人华润房地产在二审期间向法院提供了上诉人田大勇在2010年7月30日办理房屋交付手续时在华润房地产《票据领取登记簿》上签名，领取了票据登记簿中载明的采暖费、水电费及物业、垃圾清运费收据，该登记簿中载明的结算发票未领取，上诉人田大勇否认是其签字。上诉人田大勇在一审诉讼期间已将商品房销售结算发票取回，但至今未向法院提供其实际交纳契税的票据。
本院所确认的上述事实，有一审采信的证据、华润房地产在二审提供的《票据领取登记簿》及双方当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证据材料已经一审质证及本院的审查，可以采信。
本院认为，二上诉人间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。上诉人田大勇是因未取得案涉房屋的商品房销售结算发票致使在约定的期限内未办理产权证书，故未取得商品房销售结算发票是否是上诉人华润房地产的责任及华润房地产应否就此承担违约金及契税损失就成为本案双方上诉的争点。
该争点问题，本院认为，在买受人全额支付房款的情况下，向买受人开具商品房结算发票是作为出卖人的华润房地产应当履行的合同附随义务，华润房地产于2010年6月29日就为田大勇开具了商品房结算发票，虽然田大勇未在集中交房时间内办理交房手续，未能在此时领取发票，但华润房地产在2010年7月30日实际向田大勇交房时应当将发票一并交付给田大勇，其在二审期间提供的票据领取登记簿尚不能证明在此时其向田大勇交付发票而其不领受的事实，故华润房地产将发票未领取的责任完全归咎于田大勇不当，而作为买受人的田大勇应当积极主动的向出卖人索取发票，以便办理房屋产权登记手续，其向出卖人索取而出卖人拒绝向其交付的证据不足，因此其怠于履行行为也是导致发票一直未领取的原因之一，综上，二上诉人对田大勇未及时取得商品房销售结算发票均有责任，因此对逾期办证的违约责任应当各自承担50%。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，因出卖人的原因，使买受人自房屋交付使用之日起180日内不具备办理房地产权属证书条件的，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金，故华润房地产应当向田大勇支付逾期办证违约金为16，119.05元（1，074，603元×3%×50%）。上诉人田大勇要求华润房地产承担全部违约金证据不足，本院不予支持。原审法院认定本案未取得商品房销售结算发票并非《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第九条约定的情形不当，因为办理房地产权属证书的必备条件是买受人必须出具结算发票，因此原审法院该认定不当，本院应予纠正。
关于契税损失问题，本院认为，该损失属于实际损失的范畴，承担的前提条件是实际发生且发生额度高于违约方因违约所应当支付的违约金数额时，守约方才有权向违约方主张，现田大勇主张该契税损失没有实际发生的证据，故数额无法确认，待实际发生后按照上述确认的责任及负担原则另行主张，因此，原审法院判决华润房地产承担该损失不当，本院应予纠正。上诉人华润房地产就该部分的上诉请求本院应予支持。
综上，二上诉人部分上诉请求合法，本院予以支持。一审适用简易程序，案件受理费应当减半收取，故本院对诉讼费予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第1480号民事判决第一项；
二、撤销大连经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第1480号民事判决第二、三项；
三、上诉人华润（大连）房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人田大勇支付逾期办证违约金16，119.05元；
四：驳回上诉人田大勇在一审的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1，109元，减半收取554.50元（田大勇预交），二审案件受理费1，493元（田大勇预交384元，华润房地产预交1，109元），合计2，047.50元，由上诉人田大勇负担735.50元，上诉人华润（大连）房地产有限公司负担1，312元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 王丽明
审判员 刘丽媛
二〇一四年十月二十九日
书记员 王 亮
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，人民法院不得再次发回重审。