上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1463号
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
原告上海宝山万达投资有限公司。
法定代表人丁本锡。
委托代理人张正勤，上海东方环发律师事务所律师。
委托代理人龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。
被告祝俊伟。
原告上海宝山万达投资有限公司与被告祝俊伟商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海宝山万达投资有限公司的委托代理人龙昌军到庭参加诉讼。被告祝俊伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海宝山万达投资有限公司诉称，2011年2月23日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定，被告购买原告开发的宝山区一二八纪念路878弄“宝山万达广场”7号5层617室房屋（以下简称617室房屋），房价为1，261，456元。2011年4月11日，被告与上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行签订了《个人购房借款（综合）合同》，原告为被告该合同项下贷款提供阶段性连带责任保证。2012年8月18日，原告通知被告交房，被告拖延至2013年5月28日才办理了房屋交接手续。被告未按约履行还贷款的义务，银行宣布提前终止借款合同，并要求原告承担连带保证责任，最终法院从原告帐户强制执行扣划613，928.30元。现原告起诉要求确认《上海市商品房预售合同》于2014年5月22日解除，被告办理注销上述合同的登记备案手续，将该房屋恢复原状后返还给原告，将购房发票返还给原告，并支付原告垫付款613，928.30元、违约金252，250.20元（总房价款的20%，上述两笔款项从被告已付房款中抵扣），及按总房价的月3%计算，支付从2013年5月28日起至实际返还房屋之日止的使用费。
被告祝俊伟未作答辩。
经审理查明，2011年2月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方购买甲方617室房屋，该房屋用途商业，暂测建筑面积61.47平方米；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋总价款暂定为1，261，456元；甲方定于2012年8月31日前将房屋交付乙方。合同附件一约定，乙方于2011年2月23日与甲方签约，并付首付房款计631，456元，于2011年3月23日前应支付房款计63万元。合同补充条款约定，如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，则乙方未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），甲方因此遭受的损失（包括但不限于诉讼费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付上述全部款项万分之五的违约金，乙方没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，甲方有权选择立即解除合同；如乙方未按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止借款合同并要求甲方承担担保责任，则乙方除应按照本条前款约定向甲方还款、赔偿及支付违约金外，自甲方代乙方向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除，乙方按照本补充协议第十三条乙方原因导致合同解除的有关约定承担违约责任；第十三条约定，因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金，甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担，甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金、赔偿金和上述税、费先行予以扣除；如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续；如合同解除需乙方腾退房屋的，除甲方书面允许保留的装修（甲方无需补偿装修费）外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，将房屋恢复至交付时原状，解除该房屋设定的任何权利负担，将该房屋交还给甲方；如该房屋交付后合同解除，乙方应向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至乙方实际交还该房屋之日，计费标准为购房款总额的3%／月，乙方实际交还该房屋时起，该房屋内遗留的装修、设施、设备所有权归甲方所有，且甲方无需为此给予乙方任何补偿。
2011年4月11日，被告与上海浦东发展银行卢湾支行（以下简称浦发银行卢湾支行）签订了《个人购房借款（综合）合同》，被告以617室房屋抵押向银行借款63万元，原告对被告的借款承担担保责任。
2012年8月18日，原告向被告发出《入伙通知书》、《缴费通知书》，主要内容为，原告于8月25日上午将617室物业交付给被告，被告需携带身份证、通知书、全额缴纳房款的收据或发票、购房余款结算（面积补差）及办理房屋产权证等相关费用办理入伙手续。
2013年5月9日，浦发银行卢湾支行向黄浦区人民法院起诉被告及原告，要求被告归还借款本金551，219.47元，支付利息6，117.16元、逾期利息84.90元（暂计至2013年4月27日止），并支付自2013年4月28日起至实际清偿之日止的逾期利息（以借款本金与借款利息之和557，336.63元作为基数，利率按合同执行利率基础上浮30%确定），还要求被告支付律师费34，296元，原告对被告的上述债务承担连带清偿责任。该案中，原、被告均未到庭。2013年11月14日，黄浦区人民法院判决支持了浦发银行卢湾支行的上述诉讼请求，案件受理费9717.18元，财产保全费3，478.59元，公告费560元，三项共计13，755.77元由原、被告共同负担。2014年5月22日，黄浦区人民法院从原告银行账户内强制扣划了613，928.30元。
2013年5月28日，原、被告签订了《房屋交接确认单》，载明，预测面积61.47平方米，实测面积61.46平方米，合同总价1，261，456元，成交总价1，261，251元。当日，原告向被告交付了617室购房款发票（发票代码XXXXXXXXXXXX，发票号码XXXXXXXX），发票金额为1，261，251元。
以上事实，有原告提供的《上海市商品房预售合同》、《个人购房借款（综合）合同》及附件、《入伙通知书》、《缴费通知书》及公证书、《房屋交接确认单》、民事判决书、执行裁定书、银行强制扣划凭证、发票，及当事人陈述等证据为证，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定，被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），原告因此遭受的损失（包括但不限于诉讼费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付上述全部款项万分之五的违约金；如被告未按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止借款合同并要求原告承担担保责任，则被告除应按照本条前款约定向原告还款、赔偿及支付违约金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除，被告按照本补充协议第十三条被告原因导致合同解除的有关约定承担违约责任；第十三条约定，因被告原因导致本合同及本补充协议解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约赔偿金。原告于2014年5月22日代被告向浦发银行卢湾支行偿还了613，928.30元的债务，原告主张《上海市商品房预售合同》于当日解除，符合合同约定，本院予以准许。合同解除后，原告应当将房款1，261，251元返还给被告。原告要求被告返还垫付款613，928.30元，本院予以准许。合同约定，合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告应在原告发出合同解除通知之日起10日内，配合原告办理相关撤销手续；合同解除需被告腾退房屋的，除原告书面允许保留的装修（原告无需补偿装修费）外，被告应当在原告发出腾退房屋通知之日起30日内，将房屋恢复至交付时原状，解除该房屋设定的任何权利负担，将该房屋交还给原告。原告要求被告注销《上海市商品房预售合同》备案登记手续，恢复原状后返还房屋，及返还购房款发票，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。《上海市商品房预售合同》因被告责任导致解除，原告要求被告支付总房款20%的违约金252，250.20元，符合合同约定，本院予以准许。上述原告应返还的房款与被告应支付的垫付款、违约金相抵扣后，原告还应返还被告房款395，072.50元。合同约定，房屋交付后合同解除，被告应向原告支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至被告实际交还该房屋之日，计费标准为购房款总额的3%／月。《上海市商品房预售合同》解除后被告才应当返还房屋，原告要求被告从房屋交付之日起支付使用费，不符合法律规定，本院不予准许。上述约定中的房屋使用费按照总房价的3%／月计算，明显高于市场租金，该房屋使用费实际带有违约惩罚性质。考虑到本院已经支持原告主张的违约金，故本院酌情调整房屋使用费按照每月1万元计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海宝山万达投资有限公司与被告祝俊伟就上海市宝山区一二八纪念路878弄“宝山万达广场”7号5层617室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2014年5月22日解除；
二、被告祝俊伟于本判决生效之日起十日内，办理注销上述《上海市商品房预售合同》登记备案手续，将宝山区一二八纪念路878弄“宝山万达广场”7号5层617室房屋恢复原状后返还给原告上海宝山万达投资有限公司，并将该房屋的购房款发票返还给原告上海宝山万达投资有限公司；
三、原告上海宝山万达投资有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告祝俊伟房款395，072.50元；
四、被告祝俊伟于本判决生效之日起十日内，按每月1万元计算，支付原告上海宝山万达投资有限公司从2014年5月23日起至实际返还房屋之日止的使用费；
五、原告上海宝山万达投资有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17，363元、公告费260元，由被告祝俊伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一五年三月十三日
书 记 员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。