湖南省中方县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）方民二初字第109号
原告湖南君天物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼，组织机构代码74062866-1。
法定代表人何坚，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）蒋自然，男，汉族，1958年9月30日出生，住长沙市，该公司项目经理。
委托代理人刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。
被告关云峰，男，汉族，1967年2月17日出生，住湖南省怀化市。
原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）与关云峰物业服务合同纠纷一案，于2014年9月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员向小英担任审判长，审判员唐光礼、人民陪审员肖佐茹参加的合议庭于2015年3月16日公开开庭进行了审理。书记员李波担任记录。原告君天物业公司的委托代理人蒋自然、刘湘华及被告关云峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告君天物业公司诉称：2007年9月15日，君天物业公司由湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称万隆房地产公司）依法选聘对万隆＆维也纳森林小区从事物业管理服务，君天物业公司严格依约履行了义务，但关云峰自2011年1月至今拒不缴纳物业服务费等费用，经君天物业公司多次催缴均无结果。故诉请法院：1、请求法院判令被告关云峰缴纳拖欠的物业服务费11263元，违约金5632元，共计16895元。2、被告关云峰承担本案的诉讼费用。
君天物业公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、住宅前期公共性物业服务收费申报审核表及湖南省物业服务收费价格登记证，拟证明君天物业公司的物业服务收费经过了物价部门的审批；
2、房地产企业资质证书，拟证明君天物业公司具备物业服务企业二级资质；
3、万隆＆维也纳森林前期物业服务合同，拟证明君天物业公司经万隆房地产公司选聘对万隆＆维也纳森林小区提供物业服务，双方对前期物业服务内容、违约责任等进行了约定，该份合同对全体业主均具有约束力；
4、商品房买卖合同，拟证明关云峰系万隆＆维也纳森林小区贝多芬大道035号房屋的业主，关云峰的房屋面积及交房时间的有关情况；
5、挂号信函回执单，拟证明万隆＆维也纳森林小区的开发商于2010年9月7日发出挂号信函通知关云峰交房；
6、结算书，拟证明关云峰应从2011年1月1日开始交纳物业服务费；
7、欠费清单，拟证明关云峰房屋面积208.56平方米，从2011年1月1日计算至2014年9月30日共计欠君天物业公司物业服务费11263.5元及应承担违约金23315.4元，但在诉讼请求中君天物业公司只要求关云峰承担违约金5632元，自愿放弃部分权益；
8、物业管理费缴费通知单及邮寄回执单，拟证明君天物业公司多次通过口头及书面等方式向关云峰催交物业服务费。
9、律师函及业主联系清单，拟证明君天物业公司在起诉前通过发送律师函及电话通知等方式催关云峰交纳物业服务费。
被告关云峰辩称：1、与君天物业公司之间不存在物业服务合同关系；2、房屋严重漏水，尚在整改期间，且与万隆房地产公司签订的商品房买卖合同对物业服务费的收取时间和标准约定不明，根据《湖南省物业服务收费管理办法》应当由建设单位承担物业服务费，请求法院依法驳回君天物业公司的诉讼请求。。
关云峰为支持自己的答辩主张，向本院提交下列证据：
1、万隆＆维也纳森林购房款及有关费用结算书，拟证明关云峰与君天物业公司没有约定物业费的收取时间；
2、房屋报修表、照片，拟证明关云峰的房屋存在质量问题。
经庭审质证，关云峰对君天物业公司所提交的证据发表了如下质证意见：对证据1没有异议；对证据2、3、4的真实性没有异议，但对证据2、4的关联性有异议，对证据3的合法性、关联性有异议，认为证据3是君天物业公司与开发商签订的合同，关云峰不是合同主体，证据4没有涉及前期物业管理。对证据5、8有异议，认为没有收到过相关资料；对证据6的真实性无异议，但对该证据的内容、关联性有异议，认为该证据中所填写的时间是伪造的；对证据7的关联性有异议，认为该证据是君天物业公司单方出具的；对证据9有异议，表示没有见到该律师函，但承认与君天物业公司工作人员的有过电话联系，是因房子漏水找过君天物业公司维修。
君天物业公司对关云峰所提交的证据发表了如下质证意见：对证据1的真实性有异议，认为该证据不完整，实际交房时间应在2010年10月份而不是关云峰所说的2011年3月份；对证据2的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为关云峰的房屋质量问题与本案物业服务合同纠纷没有关联。
本院对本案的证据认证如下：对君天物业公司提交的证据1，关云峰无异议，本院予以采信；证据2为国家机关颁发的房地产企业资质证书，来源合法，且能证明君天物业公司的物业服务资质，本院予以采信；对证据3、4，关云峰对其真实性无异议，本院对证据3、4的真实性予以采信；对证据5不能证明该挂号信的内容为通知君天物业分司交房，本院对该证据的证明目的不予采信；对证据6，关云峰对该证据真实性无异议，但对内容、关联性有异议，本院对该证据的真实性予以采信，该结算书为打印，但记载的物业服务费的收取时间2011年1月1日为手写，关云峰持有的结算书记载的物业服务费的收取时间空白，被告主张该结算书填写的物业服务费的收取时间是伪造的，因不能排除君天物业公司单方填写，本院对该证据的证明目的不予采信；对证据7、9，为君天物业公司单方制作，关云峰不认可，本院不予采信；对证据8，挂号信回执由邮政部门出具，本院予以采信。对被告提交的证据1，与原告提交的结算单的内容一致（填写部分空白除外），关云峰的签名及时间一致，本院对该证据的真实性予以采信，该结算书记载关云峰与万隆房地产公司确认于2011年3月27日双方按《商品房买卖合同》的条款已结算清楚，应当认定2011年3月27日为万隆房地产公司向关云峰交付房屋。在君天物业公司未能提供相反证据的情况下，关云峰的物业服务费应当从交付房屋的次月起算；对证据2，本案系物业服务合同纠纷，房屋的质量问题系另一法律关系，与本案无关联。
本院根据上述确认的证据，查明如下事实：君天物业公司系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人。并经物价行政管理机关登记准许对万隆＆维也纳森林小区物业服务收费。2007年9月12日，君天物业公司与万隆＆维也纳森林小区的开发商万隆房地产公司怀化分公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对服务内容与质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项等做了约定，其中合同第七条约定：“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用。”合同第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金。”合同第三十四条约定：“本合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止。合同签订后，君天物业对该小区进行物业管理服务。
2009年4月26日，关云峰与万隆房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：关云峰购买万隆房地产公司开发的万隆＆维也纳森林贝多芬大道035号房屋，面积为207.73平方米。该合同第十六条关于物业管理的约定：“经协商，买受人（关云峰）同意将所购房屋委托出卖人（万隆房地产公司）选定的物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电等费用。……”2011年3月27日，万隆房地产公司将房屋交付给关云峰，房屋面积208.56平方米，双方签字确认：“按照《商品房买卖合同》的条款已结算清楚，包括合同履行中的有关问题，双方均不再向对方提出另外的经济要求。但是房屋的质量问题及保修，出卖方仍按法律规定的条件承担义务。”关云峰接收房屋后，一直未入住，也未交纳过物业服务费用。君天物业公司向关云峰催费，但关云峰拒交，双方形成纠纷。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。君天物业公司与万隆房地产公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对包括关云峰在内的全体业主具有约束力。关云峰应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。在合同履行期间，君天物业公司依约为包括关云峰在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同的约定和法律的规定，君天物业公司有权向关云峰收取物业服务费用。关云峰作为业主，在接受和享受了君天物业公司提供的服务内容后，理应负有按照合同约定向君天物业公司及时履行交纳物业服务费的义务。根据《湖南省物业服务管理办法》第十九条规定“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。”第二十条“前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。”的规定，关云峰于2011年3月27日接受了该房屋，应从接受房屋的次月起即2011年4月1日起向君天物业公司交纳物业服务费。故君天物业公司提出要求关云峰支付2011年1月1日至3月31日期间的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持；君天物业公司要求关云峰支付2011年4月1日至2014年9月30日期间的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关云峰接受房屋后未入住，关云峰所交纳的物业服务费应根据《湖南省物业服务管理办法》第十九条规定按90%的标准收取。按关云峰的房屋面积为208.56平方米计算，关云峰应交纳的物业服务费为9460.28元（208.56平方米×1.2元／月×90%×42月）。同时按《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》第七条的约定，物业服务费按季交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下一季度的物业服务费用。未能按时足额交纳物业服务费用的，按合同第二十八条约定从逾期之日起按3‰的标准支付违约金。关云峰未按约定交纳物业服务费存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，君天物业公司提出要求关云峰支付违约金的请求，本院予以支持。但在合同中没有约定违约金计算的时间单位，双方也未达成补充协议，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，故本院酌情认定关云峰按3‰／月的标准向君天物业公司支付违约金636.54元（按季度交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下季度物业服务费，2011年4月25日前应交4、5、6月份的物业服务费的违约金为208.56平方米×1.2元／月×90%×3月×3‰／月×41个月；2011年6月25日前应交7、8、9月份的物业服务费的违约金为208.56平方米×1.2元／月×3月×90%×3‰／月×39个月……以此类推。）。关云峰提出房屋严重漏水，尚在整改期间、与万隆房地产公司签订的《商品房买卖合同》对物业服务费的收取时间和标准约定不明，根据依照《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条第二款、第二十条第一款的规定，不应当承担物业服务费的辩解理由，因关云峰与万隆房地产公司签订的《商品房买卖合同》已经对物业管理作出了约定：“买受人（关云峰）同意将所购买房屋委托出卖人（万隆房地产公司）选定的物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电等费用。……”关云峰接受房屋后理应履行该约定；关云峰提出的房屋存在漏水等质量问题，关云峰与万隆房地产公司签字认可的结算书表明：关云峰已于2011年3月27日查验并接受了该房屋。现关云峰提出房屋漏水，可以按结算书约定的“房屋的质量问题及保修，出卖方仍按法律规定的条件承担义务”的约定，另行解决。故关云峰提出的辩解理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告关云峰在本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费9460.28元；
二、限被告关云峰在本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司违约金636.54元；
三、驳回原告湖南君天物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费222元，由原告湖南君天物业管理有限公司负担90元，被告关云峰负担132元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 向小英
审 判 员 唐光礼
人民陪审员 肖佐茹
二〇一五年三月十七日
书 记 员 李 波
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。