安徽省青阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第00281号
原告：蔡某某，男，住安徽省池州市青阳县。
原告：钱某某，女，住安徽省池州市青阳县。
上述两位原告共同的委托代理人：刘志强，住安徽省池州市青阳县。
被告：青阳县某某开发有限公司，住所地安徽省池州市青阳县。
法定代表人：汪邦荣，该公司董事长。
委托代理人：杨长根，青阳县蓉城法律服务所法律工作者。
原告蔡某某、钱某某与被告青阳县某某开发有限公司（简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蒋桂荣独任审判，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告蔡某某、钱某某及其共同的委托代理人刘志强、被告某某公司的委托代理人杨长根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡某某、钱某某诉称：2011年5月18日，我们与某某公司签订了《商品房买卖合同》，我们以每平方米4548元的价格购买某某公司开发的位于青阳县某某镇某某幢某某室107.76平方米的房屋，总价款为490092元。合同约定：某某公司于2012年12月26日向我们交付房屋；某某公司在房屋交付使用后180天内，因出卖人未能提供办理房产证所需资料致使买受人无法办理房屋产权登记的，出卖人按日支付价款的1‰予以赔偿。合同签订后，我们依约将购房款全部付清，某某公司于2012年12月26日将房屋交付与我们。但某某公司直至2013年12月11日才通知我们办理房产证所需资料准备齐备，超过约定期限170天。依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，因某某公司提供的上述格式合同规定的办理所有权登记期限违反行政法规规定，故无效。某某公司提供办理房产证所需资料的期限应为交房后90天内，即在2013年3月25日前提供，故某某公司违约时间应从2013年3月26日开始计算，至2013年12月11日共计260天。由于某某公司违约，应当依约承担违约责任。本案双方已经明确约定了计算赔偿损失的方法，按照合同约定某某公司应当赔偿我们的损失，故提起诉讼，请求判令某某公司赔偿我们490092元×1‰／天×260天=127423.92元。
蔡某某、钱某某为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
一、《商品房买卖合同》一份，证明：1、依据合同约定，商品房交付使用180天内，因出卖人原因未能提供办理房产证所需材料致使买受人无法办理房产证登记的，出卖人按日支付房价款1‰予以赔偿；2、由于某某公司开发的房地产没有通过分期综合验收并办理完毕初始登记导致其无法办理房产证的事实。
二、商品房销售发票一份，证明蔡某某、钱某某已支付全部购房款的事实；
三、查询单一份，证明某某公司于2013年12月11日才通知购房户办理房产证的事实。
四、契税发票一份，证明蔡某某、钱某某依法缴纳了相关契税的事实。
五、最高人民法院指导性案例一份，证明法律规定或者当事人约定损失计算方法守约方无需举证证明损失。
六、贷款合同一份，证明同期银行贷款利率。
某某公司在庭审中辩称：某某公司与蔡某某、钱某某签订商品房买卖合同及就相关事项进行约定均是事实。但造成本案蔡某某、钱某某购买房屋未能按期办理权属登记的原因是青阳县某某政府（简称某某政府）无法在规定期限完成拆迁及未在规定期限向某某公司交付建设用土地所致，蔡某某、钱某某购买房屋未能按期办理权属登记不能归责于某某公司与蔡某某、钱某某任何一方，因此蔡某某、钱某某向某某公司主张违约金没有事实和法律依据。即使造成蔡某某、钱某某不能按期办理房屋权属登记，本案蔡某某、钱某某的绝大部分主张仍不能得到法院支持，理由为：一、双方所订立的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，某某公司应在商品房交付后180天内办理房屋登记。该约定并不违背我国法律法规的强制性规定，合法有效。蔡某某、钱某某认为双方所订立的《商品房买卖合同》第十五条的约定内容违反了《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，属无效条款，由此认定应从商品房交付之日起90天内开始计算违约金，该主张没有法律依据。首先，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的系商品房买受人的义务，并没有规定房地产开发企业必须在商品房交付后90天内为买受人办理完毕商品房权属登记。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定商品房出卖人承担因买受人购买房屋未能按期办理权属登记的违约责任的前提是当事人之间没有特殊约定，而本案某某公司与蔡某某、钱某某存在特殊约定，即某某公司应在商品房交付后180天内办理房屋权属登记，因此蔡某某、钱某某认为本案应从商品房交付之日起90内开始计算违约金没有法律依据。二、蔡某某、钱某某依据双方合同约定，要求某某公司每日按房价款1‰支付违约金没有法律依据。首先，该违约金约定数额过高，某某公司依法申请法院减少违约金。其次，原告蔡某某、钱某某应当提供因某某公司违约造成其损失数额。否则，应按造成其损失的3０％为标准确定本案违约金数额。依据上述事由，请求法院依法驳回蔡某某、钱某某的诉讼请求。
某某公司针对其辩解，向本院提供了青阳县某某管理局（简称某某局）《说明》一份，证明青阳县2013年5-12月份期间，同地段、同类型的房地产价格基于处于稳定。
经当庭举证、质证，某某公司对蔡某某、钱某某所举证据发表如下质证意见：对证据一、二、三、四的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，但对其证明目的有异议。对证据五的三性均有异议，认为该份证据与本案没有关联性。因蔡某某、钱某某没有提供银行流水明细，不能证明蔡某某、钱某某的房屋能够贷款，故无法证明蔡某某、钱某某损失的存在。对证据六的三性没有异议，但认为该份证据恰恰证明蔡某某、钱某某购买房屋未能按期办理权属登记没有对其造成任何损失，因蔡某某、钱某某所购房屋已办理按揭贷款。
蔡某某、钱某某对某某公司提供的证据提出如下质证意见：一、该份证据超过举证期限，不属于新证据；二、该份证据与本案无关联性，因某某公司与我方就违约损失有约定；三、该份证据不具有真实性，因某某公司2013年5月份与2013年12月份出售房屋的价格是不同的；四、该份证据不具有合法性，某某局应当提供房地产监测及分析数据。
根据双方的庭审质证意见，对蔡某某、钱某某所举证据认证如下：对证据一、二、三、四、六，因某某公司无异议，本院经审查予以确认。对证据五，因与本案缺乏关联性，对其证明力不予认定。
对某某公司提供的证据，因无相关监测及分析数据印证，且本案合同双方就违约事宜进行了约定，则对其证明力及与本案的关联性不予确认。
根据蔡某某、钱某某的陈述及所提供的证据和某某公司的辩解及所提供的证据，结合双方质证意见及本院认证情况，经审理查明：2011年5月18日，某某公司作为出卖人、蔡某某、钱某某作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于青阳县某某镇某某幢某某室，建筑面积为107.76平方米房屋，总价款为490092元，由买受人于签约当日支付房款191092元，余款299000元办理银行按揭。出卖人于2012年12月26日前将商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第3项处理：……3、见附件四第3条”。附件四第3条约定：“交付使用后180天内，因出卖人未能提供办理房产证所需资料致使买受人无法办理房屋产权登记的，出卖人按日支付房价款的1‰予以赔偿。”合同签订后，蔡某某、钱某某于2011年5月16日、5月18日缴纳了住宅专项维修资金及相关契税。2011年7月11日，蔡某某、钱某某以所购房屋作抵押与安徽青阳某某支行（简称某某支行）签订了一份《个人购房担保借款合同》，从某某支行抵押贷款299000元。2011年8月31日，某某公司向蔡某某、钱某某开具了一张收到购房款490092元的发票。2012年12月26日，某某公司依合同约定将蔡某某、钱某某购买的商品房交付蔡某某、钱某某使用。2013年12月11日，某某公司通知蔡某某、钱某某办理房产证所需资料准备齐备。蔡某某、钱某某认为某某公司提供办理房产证所需资料时，已超过约定期限170天。现蔡某某、钱某某以国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；”认为某某公司提供办理房产证所需资料的期限应为交房后90天内，即在2013年3月25日前提供，故某某公司违约时间应从2013年3月26日开始计算，至2013年12月11日共计260天为由，要求某某公司依约承担违约责任，赔偿其损失490092元×1‰／天×260天=127423.92元。
本院认为：某某公司作为出卖人、蔡某某、钱某某作为买受人，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，蔡某某、钱某某依约支付了全部购房款490092元。因双方在合同中明确约定：“出卖人在2012年12月26日前将合同约定的商品房交付买受人使用。……交付使用后180天内，因出卖人未能提供办理房产证所需资料致使买受人无法办理房屋产权登记的，出卖人按日支付房价款1‰予以赔偿。”现某某公司已于2012年12月26日将商品房交付买受人蔡某某、钱某某使用，依上述约定，某某公司应在房屋交付蔡某某、钱某某使用后180天内即于2013年6月24日前提供办理房产证所需资料。现某某公司直至2013年12月11日才通知蔡某某、钱某某办理房产证所需资料准备齐备，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，某某公司应当依法承担违约责任。某某公司抗辩造成本案蔡某某、钱某某购买房屋未能按期办理权属登记的原因是某某政府无法在规定期限完成拆迁及未在规定期限向其公司交付建设用土地所致，因而不能归责某某公司与蔡某某、钱某某任何一方，该辩解缺乏证据支持，本院不予采纳。
关于某某公司逾期向蔡某某、钱某某提供办理房产证所需资料的期限认定问题。蔡某某、钱某某认为依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，某某公司提供办理房产证所需资料的期限应为交房后90天内，即在2013年3月25日前提供，故某某公司违约时间应从2013年3月26日开始计算，至2013年12月11日共计260天。因《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的系商品房买受人的义务，并没有规定房地产开发企业必须在商品房交付后90天内为买受人办理完毕商品房权属登记，而本案双方约定商品房交付后180天内提供办理房产证所需资料的约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。则根据合同约定，某某公司应在2013年6月24日前提供办理房产证权属所需资料，现某某公司于2013年12月11日才通知蔡某某、钱某某办理房产证所需资料准备齐备，故某某公司逾期时间应从2013年6月25日开始计算，至2013年12月11日为170天。对蔡某某、钱某某认为某某公司逾期提供办理房产证所需资料的期限应认定260天的主张，不予支持。
关于蔡某某、钱某某诉求的损失认定问题。本案双方在《商品房买卖合同》中约定“在商品房交付使用180天内，因出卖人原因未能提供办理房产证所需材料致使买受人无法办理房产证登记的，出卖人按日支付房价款1‰予以赔偿。”现作为出卖人的某某公司认为双方约定的违约金过高，请求法院予以减少。而作为买受人的蔡某某、钱某某并未举证证明其作为守约方因出卖人某某公司未能按合同约定向其提供办理房产证所需资料的违约行为给其造成的实际损失，且对照相关法律规定，本案合同中“按日支付房价款1‰予以赔偿”的约定明显过高。则本院根据本案实际，参照中国人民银行同期贷款基准利率的1.8倍对蔡某某、钱某某与某某公司约定违约金予以调整。因某某公司逾期时间为170天，则按照中国人民银行发布的6个月以内短期贷款年利率5.6%计算，确定某某公司应支付蔡某某、钱某某违约损失数额为490092元×170天×（5.6%÷12÷30）／天×1.8=23328元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告青阳县某某开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告蔡某某、钱某某经济损失23328元；
二、驳回原告蔡某某、钱某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2848元，减半收取1424元，由青阳县某某开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审判员 蒋桂荣
二〇一四年八月二十九日
书记员 汪 慧
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。