湖南省醴陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）醴法民一初字第1421号
原告醴陵市醴能电力科技有限公司（以下简称“醴能电力”，住所地醴陵市陶瓷工业园。
法定代表人袁华斌，董事长。
委托代理人李建，湖南醴源律师事务所律师（代理权限：特别授权，即代为起诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求、代为和解等）。
委托代理人李天乐，湖南醴源律师事务所律师（代理权限：特别授权，即代为起诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求、代为和解等）。
被告醴陵赛格电子数码城有限公司（以下简称“赛格电子”），住所地醴陵市瓷城大道109号（春天国际裙楼）。
法定代表人刘丽华，负责人、董事长、首席代表。
被告江西泰港贸易有限公司（以下简称“泰港贸易”），住所地江西省吉安市泰和县工业园区。
法定代表人曾志鹏，执行董事兼总经理。
原告醴能电力诉被告赛格电子、泰港贸易租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行审理。原告醴能电力委托代理人到庭参加了诉讼，被告赛格电子、泰港贸易经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告醴能电力诉称：原告醴能电力与被告泰港贸易签订了《春天国际商业门面房租赁合同》，约定醴能电力将坐落于醴陵市解放路东段60号1栋1-4楼（春天国际）门面出租给泰港贸易，租赁期限从2013年10月12日至2024年4月12日止（含6个月装修期），双方并对履约保证金及年租金等事项进行了约定。泰港贸易签订合同后由其出资在醴陵设立了赛格电子共同使用租赁房屋。此后两被告除交纳了45万元租金外并未依约定支付剩余租金，故原告诉至法院，要求：1、解除原告与被告泰港贸易所签订的《春天国际商业门面房租赁合同》；2、判令两被告立即返还《春天国际商业门面房租赁合同》约定的出租房屋给原告；3、判令两被告连带偿还拖欠原告的租金共计1813332元（计算至2015年7月11日）并按约定承担违约责任；4、判令两被告按合同约定共同支付从2015年7月12日起至实际腾房之日止的腾房占用费和实际发生的水、电、物业管理费用。
原告醴能电力为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
工商部门企业信用信息公示系统网站查询的两被告企业登记基本信息资料2份，拟证实两被告的诉讼主体资格。
《建设工程规划许可证》1份、《春天国际小区规划许可申请表》1份、《合作开发建设协议书》1份、《协议书》1份、《关于春天国际门面房产证的办证协议》1份，拟共同证实虽然本案租赁标的物暂时还未办理好房产证，但租赁标的物系合法建设的建筑物，且产权人为本案原告。
《春天国际商业门面房租赁合同》1份，拟证实合同双方约定的租金标准、违约责任、合同解除条件的事项。
《租金催收函》1份、《湖南醴源律师事务所诉前协商函》1份、邮寄回执1份、恒信物业及醴陵市来龙门街道办事处狮子坡社区居委会出具证明1份，拟共同证实：1、两被告未按合同约定支付租金，原告反复进行了催收；2、租赁标的物已交付两被告开办醴陵赛格电子数码城使用，两被告于2015年6月将商场关闭，且撤离了全部工作人员。
《强烈请求依法履行合同义务的函》1份、《督促履约函》1份、《再次督促履约的函》1份，拟共同证实：1、原告已将租赁标的物交付两被告使用；2、两被告存在业务和身份混同的事实。
两被告未提出答辩意见，亦未提交证据。
由于两被告均未到庭亦未发表书面质证意见，本院对原告提交的证据依法进行审查后认定如下：
证据1，该证据系工商登记部门认定网站查询所得，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认；证据2，内容明确具体，彼此互相印证，本院对其真实性予以确认，但由于我国不动产实行登记生效主义，本院对证据的关联性不予认定，原告不享有该物产的产权，仅作为合作开发方享有该物产的使用权；证据3，合同约定内容明确具体，文本无涂改、增补等瑕疵，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认；证据4，内容明确具体，文本无涂改、增补等瑕疵，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认；证据5，由于两被告于2015年6月10日前的法定代表人和原始股东构成均一致，而被告赛格电子在函件中均认可赛格电子为原告与被告泰港贸易于2013年10月12日所签订合同的当事人，且证据4中醴陵市来龙门街道办事处狮子坡社区居委会也确认赛格电子为涉案房屋实际使用人，综上，本案中两被告在租赁原告房屋一事上身份重合，均使用了租赁房屋，故本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
为查明本案事实，本院依职权向江西省吉安市泰和县工业园管理委员会颜某进行询问并制作笔录1份，证实被告泰港贸易无法联络的事实。
根据本院认定的证据，结合各方当事人的陈述，本案的案件事实确认如下：
2008年11月15日，三力电气与浦建房产签订《合作开发建设协议书》，协商对三力电气所属醴陵市烈士塔变电站相关资产进行合作开发醴陵春天国际房产项目，三力电气取得春天国际临街一至三楼门面共计3720平方米房屋。2010年3月，浦建房产向国土、房产、消防、人防、建设等部门提交《湖南省醴陵市城市规划区建设工程规划许可证申请表》，醴陵市规划局向浦建房产颁发第2010041号《建设工程规划许可证》，后浦建房产据此开发完毕醴陵市春天国际房产项目。2012年5月23日，原告与三力电气、浦建房产签订《协议书》，约定原告受让浦建房产与三力电气在2008年11月15日所签订合同中应由三力电气所享有的权利。2012年12月31日，原告与浦建房产签订《关于春天国际门面房产证的办证协议》，确认建房后由原告享有的房屋变更为春天国际临街一至四楼共计3720平方米房屋，但原告并未领取上述房屋的房产证。2013年10月12日，原告与被告泰港贸易签订《春天国际商业门面房租赁合同》，约定：1、原告将享有的春天国际临街一至三楼房屋及四楼一部分房屋共计3249平方米租赁给泰港贸易从事商业经营活动，租赁期限为2013年10月12日至2024年4月12日止，第一至四年年租金为1808888元；2、租赁期内装修改造的成果归原告所有，合同到期或中途解除合同时，一切安稳之物，被告均不拆迁、不折价、不计值、不带走、不损毁；3、发生合同解除事由，如被告逾期交还租赁门面，除支付房屋占用费外（合同对房屋占用费的计算标准并未明确约定），原告有权要求被告按当年租金的10%支付违约金；4、被告应向原告交纳合同保证金20万元，如被告能在合同期内全面履行合同，待租赁期满且结清费用后，原告应于2日内将押金全额退还（不计利息）。合同签订后，泰港贸易对承租房屋进行了装修。2014年1月20日，为方便管理，被告泰港贸易股东曾某甲、刘某组建赛格电子，开设醴陵赛格电子数码城，于2014年5月开业，2015年6月停业，但并未向原告交还房屋。
另查明：两被告在合同签订后于2013年10月12日以现金缴款单的方式支付20万元合同保证金，两被告原股东曾某甲于2014年4月9日向原告转账支付了450000元租金。原告于2015年4月致函泰港贸易催收剩余租金，于2015年5月委托湖南醴源律师事务所再次致函泰港贸易催收租金。赛格电子于2015年3月29日致函原告，表示由于原告未提供产权证明及电梯使用故障、电费交纳不便、停车不便等问题而拒绝向原告交纳2015年第二季度的房租。赛格电子于2015年5月4日再次致函原告，要求原告提供权属证明。泰港贸易、赛格电子于2015年6月6日共同致函原告（仅有泰港贸易盖章），表示由于原告未提供产权证明及电梯使用故障、电费交纳不便、停车不便等问题而拒绝向原告继续交纳房租。
又查明：泰港贸易原始股东为曾某甲、刘某，原法定代表人为刘某，2015年6月10日后股东变更为周某、曾志鹏，法定代表人变更为曾志鹏。赛格电子原法定代表人为刘某，2014年12月15日变更法定代表人为刘丽华，原始股东为曾某甲、刘某，2015年6月11日后股东变更为刘丽华、曾某乙。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点如下：一、原告与被告泰港贸易所签订的《春天国际商业门面房租赁合同》合同效力如何认定；二、两被告的合同主体资格和违约责任如何认定。
关于第一个争议焦点：三力电气与浦建房产签订《合作开发建设协议书》，以提供土地权益和现有临街门面等其他资产的形式与浦建房产合作建房，所建房屋获得规划部门批准，应当认定三力电气依《合作开发建设协议书》约定而获得临街一至三楼共计3720平方米房屋（后根据规划变更为一至四楼）的相关权利，后原告依三方协议受让上述权利，合法有效。由于原告一直未办理上述房屋的《房产证》，根据登记生效主义的物权原则，原告不享有上述房屋的所有权，但作为原始权利受让人享有上述房屋的支配权、使用权、申请办理登记的权利和其他相关权利，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原告享有出租的权利，原告与被告泰港贸易所签订的《春天国际商业门面房租赁合同》合法有效。
关于第二个争议焦点：由于两被告的原法定代表人和原始股东均一致，且两被告分别向原告发出的函件中均认可共同使用租赁房屋的事实，应认定两被告在租赁合同关系中存在身份重叠，两被告均应作为租赁合同的承租人履行相应合同义务，故原告要求两被告共同支付租金，本院予以支持。原告主张其中2013年10月12日至2014年4月11日为装修期不计算租金，并主张两被告已经支付租金450000元，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许，故两被告应支付2014年4月12日至2015年7月11日的租金2254915元（1808888元／年÷365天×455天），扣除两被告已付的450000元租金，还应支付1804915元，原告诉讼请求超出部分本院不予准许。两被告长期拖欠房租，并在原告去函催问的情况下仍明确表示拒付房租，原告要求解除合同，本院予以准许。两被告至今仍未交还房屋，影响了原告对房屋的正常使用，原告要求两被告共同支付从2015年7月12日起至实际腾房之日止的腾房占用费，本院予以支持，原、被告合同未约定腾房占用费的支付标准，本院酌情认定为按原、被告合同约定的租金标准计算。原告要求两被告按合同约定共同支付从2015年7月12日起至实际腾房之日止的实际发生的水、电、物业管理费用，符合双方合同约定，本院予以支持，但由于原告未提交证据证实，原告可待实际发生后另行起诉。原、被告约定了逾期交还房屋的违约金支付标准，不违反法律规定，本院从其约定，原告要求两被告支付违约金180888元（1808888×10%），符合合同约定，本院予以支持。两被告虽然在函件中主张由于权属不明故原告存在违约行为，但并未在本案中提出抗辩亦未提交证据支持租赁房屋已发生产权纠纷且该产权纠纷影响到被告对房屋的正常使用，故本院对此不予审理。原、被告约定租赁期间内装修改造的成果非因原告过错则由原告享有，本院从其约定，本案系由于两被告拒付租金构成根本违约而解除合同，对于两被告在租赁房屋的装修残值，本院不予审理。原、被告约定在被告非违约的情况下方退还合同保证金，现本案系由于两被告拒付租金构成根本违约而解除合同，对于两被告所交纳的合同保证金，本院不支持退还。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《商品房屋租赁管理办法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告醴能电力与被告泰港贸易、赛格电子之间签订的《春天国际商业门面房租赁合同》；
二、被告泰港贸易、赛格电子于本判决生效之日起十日内将《春天国际商业门面房租赁合同》所约定的租赁房屋返还给原告；
三、被告泰港贸易、赛格电子向原告支付至2015年7月12日的租金1804915元及违约金180888元；
四、被告泰港贸易、赛格电子按合同约定的租金标准向原告支付自2015年7月12日起至本判决生效之日起第十日止的房屋占用费；
五、驳回原告其他诉讼请求。
本诉案件受理费21120元，由被告泰港贸易、赛格电子负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金缴纳的，直接向农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号18×××86，逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 何 成
人民陪审员 文立珍
人民陪审员 张春来
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 江炉根
附本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《商品房屋租赁管理办法》
第六条有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。