广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1931号
上诉人（原审原告）：林翠轩。
委托代理人：林嘉鼎，广东东深律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：奚燕纯。
委托代理人：李华明。住所地：。
委托代理人：张文，广东时文律师事务所律师。
上诉人林翠轩与上诉人奚燕纯因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第667号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年4月7日，在深圳市菜鸟地产代理有限公司居间下，林翠轩作为买方，奚燕纯作为卖方，双方签署了《二手房买卖合同》，约定买方购买卖方所有的位于深圳市龙岗区科技园路慢城四期2栋C座某室（房地产证为60××68），建筑面积为88.04平方米，房价总款为268万元整，该转让价格不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担。合同第三条约定买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金10万元，本条所约定的定金由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方以第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。合同第四条约定，经买卖双方协商一致，买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款：（A）买方须于2015年4月21日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行承诺书为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；（B）买方须于2015年4月21日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准；（C）若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。合同第五条约定，买卖双方须于2015年5月29日前（含当日）签订《深圳市二手房买卖合同》，并在签订《深圳市二手房买卖合同》当天共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续。合同第六条约定，涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，卖方承诺于本合同生效之日起60日内（含当日）还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。合同第八条约定，买方自愿支付按政府及有关规定买卖双方需要支付的税费。合同第九条约定，卖方应当收到所有楼款（除交楼押金外）三日将该物业交付给买方，并办理交接手续；双方同意在定金或首期款中预留5000元，作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算。合同第十条、第十一条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定买方定金和首期款不经中介等其他条款。
合同签订后，林翠轩依约向奚燕纯支付定金10万元，奚燕纯出具定金收据，同时林翠轩向奚燕纯出具收到5000元交楼押金收据。2015年4月17日林翠轩将首期款704000元存入双方约定的中国银行股份有限公司深圳布吉支行监管账户，双方与中国银行股份有限公司深圳布吉支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》。2015年4月26日，深圳市菜鸟地产代理有限公司及林翠轩分别向奚燕纯发出《履行合同催告函》，催告函主要内容为，奚燕纯须在《二手房买卖合同》签订之日起5日内（含当日），即2015年4月11日之前与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，但至今尚未办理，要求奚燕纯于发函后3日内与担保公司签订服务合同，并履行合同规定的其他义务。奚燕纯以委托书存在多处霸王条款需要修改或备注、双方另行签订补充协议以及重新委托担保公司等为由拒绝办理赎楼手续，至今尚未与担保公司签订服务合同、出具公证委托书以及办理赎楼手续。2015年4月26日奚燕纯提出双方签订《终止二手房买卖合同协议书》，林翠轩不同意，双方发生争议，林翠轩遂诉至该院。
另查，涉案房产于2012年11月6日登记至奚燕纯名下，并抵押给上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行。林翠轩提供了深圳市长基房地产评估有限公司出具的深长基评字（2015）第F0006号房地产估价报告，报告内容为涉案房产2015年4月7日评估价值为2685220元，2015年6月1日评估价值为3072596元。奚燕纯对该评估报告书不予确认，但庭审中确认涉案房产价值为305万元左右。
又查，林翠轩申请证人深圳市菜鸟地产代理有限公司经纪人林某出庭作证，证明奚燕纯以要求撤销权限为由拒绝签署委托书和办理赎楼手续，后因奚燕纯提出加价10万元，双方未达成一致意见，导致合同未继续履行。
林翠轩的诉讼请求：1、解除双方于2015年4月7日签订的《二手房买卖合同》；2、奚燕纯向林翠轩支付违约金536000元；3、奚燕纯返还林翠轩购房定金10万元；4、奚燕纯协助林翠轩解除在中国银行布吉支行办理的资金监管；5、诉讼费用全部由奚燕纯承担。
原审法院认为，林翠轩与奚燕纯签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应切实履行合同义务。合同签订后，林翠轩按合同约定交付了定金、办理首期款资金监管手续，履行合同约定义务，但奚燕纯在签订合同之日起5日内未与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，且逾期履行超过合同约定5日期限，其行为构成根本违约，依法应当承担违约责任。林翠轩请求解除双方签订的《二手房买卖合同》，并要求奚燕纯退还已收取的定金和承担违约金以及要求奚燕纯协助办理解除资金监管，合法有据，该院予以支持。根据双方约定，违约责任为转让成交价百分之二十的违约金，但林翠轩没有提供因奚燕纯违约行为造成订约时实际损失具体金额，且该约定违约金显属过高，该院根据双方履行合同程度，兼顾公平原则和诚信原则，将违约金调整为转让成交价百分之十五的违约金即402000元，林翠轩请求超出部分，该院不予支持。奚燕纯以林翠轩提供《委托书》存在多处霸王条款以及林翠轩不同意签订补充协议等为由，认为林翠轩违约在先，但根据合同约定办理涉案房产赎楼手续属于奚燕纯合同义务，林翠轩仅为协助义务，林翠轩也没有义务另行签订补充协议，因此奚燕纯抗辩理由没有法律依据，其目的系因房价上涨，故意拖延履行合同义务，奚燕纯行为有悖于诚信信用原则，故对奚燕纯抗辩理由，该院不予采纳。本案购房定金数额问题，从合同约定定金数额以及奚燕纯出具定金收据，应认定奚燕纯已收取涉案房产定金金额为10万元，奚燕纯辩称实际收取林翠轩定金数额为95000元，与事实不符，该院不予采信。但因双方解除合同后，林翠轩应退还奚燕纯收楼押金5000元，奚燕纯返还定金时应扣除林翠轩应退回的收楼押金5000元，即奚燕纯应退还林翠轩定金金额为95000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除林翠轩与奚燕纯于2015年4月7日签订的《二手房买卖合同》；二、奚燕纯应于该判决生效之日起十日内向林翠轩支付违约金402000元；三、奚燕纯应于该判决生效之日起十日内向林翠轩退还定金95000元；四、奚燕纯应于该判决生效之日起十日内协助林翠轩办理解除中国银行股份有限公司深圳布吉支行涉案首期款资金监管手续；五、驳回林翠轩的其他诉讼请求。奚燕纯如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5210元，保全费3200元，合计8410元（此款林翠轩已预缴），由林翠轩承担1838元，奚燕纯承担6572元。
林翠轩上诉称，一、在奚燕纯未提出要求调低违约金的情况下，原审法院滥用职权主动干预，擅自判决调低双方合同约定的违约金，严重违反了私法意思自治原则和司法被动性、中立性原则。二、林翠轩主张的违约金不仅不符合法律规定的“过分高于造成的损失”的情形，而且还远不够弥补林翠轩受到的实际损失。三、原审法院违反法律原则，将举证责任倒置，以林翠轩没有提供证据证明因奚燕纯违约行为所造成的实际损失为由，判决由林翠轩承担没有法律依据的举证责任和因举证不足导致的不利结果，造成对林翠轩明显不公。四、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。五、原审法院在同一时间段，对几乎完全一致的案件作出了同案不同判的判决，如此有失公平公正令林翠轩难以信服。六、综合近期深圳二手房买卖大量违约的现状来看，卖方之所以频出各种恶性毁约行为，根本原因是房价的涨幅已经远远超出其违约所需要承担的预期成本，也就是即使以合同成交价百分之二十作为违约金，卖方再次高价放卖房产仍然有利可图，法律的精神和司法的公正不应该助长任何不诚信的交易主体从其违约行为中攫取非道德性的利益。请求：一、变更原审判决第二项为奚燕纯向林翠轩支付违约金536000元；二、奚燕纯承担全部诉讼费用。
奚燕纯称其答辩意见与上诉状意见一致。
奚燕纯上诉称，一、本案事实是奚燕纯一直在按照合同条款履行，林翠轩一直在违约，出尔反尔、欺骗套取奚燕纯的涉案房产。二、林翠轩没有按照合同第六条的约定提供《服务合同》，《服务合同》应该列明万通担保公司提供哪些方面的服务，合同第八条规定“服务费以及21项费用”都是林翠轩给付，因此《服务合同》应该是林翠轩、奚燕纯和万通担保公司三方签订。三、奚燕纯按照合同第六条第3款的约定，在4月9日下午5点钟左右，亲自委托“钟蔚的深圳市锴业投资有限公司”进行融资担保，锴业投资公司同意按照“修改或者备注的2个方案”拟定新的《委托书》，而且要求买方、卖方和锴业投资公司三方共同签订《服务合同》。由于收取的服务费用高于奚燕纯指定的万通担保公司20%左右，林翠轩不同意使用，坚持要奚燕纯委托林翠轩指定的万通担保公司。因此，本案是林翠轩违约。四、林翠轩在原审申请的证人林某到庭证明奚燕纯在五日内已经按照合同履行委托担保公司，并按照林翠轩的要求到深圳市公证处公证。因林翠轩不同意支付超出的20%担保费以及奚燕纯对委托书进行修改或者备注，才导致合同无法继续履行。五、深圳市场实际操作全部都是买方安排资金赎楼，林翠轩和中介公司联合串通欺骗奚燕纯签署了合同第六条第3款。六、按照合同第十四条的约定，奚燕纯自6月份起不再向银行支付供楼款每月12000元，由林翠轩开始每月支付供楼款，由于林翠轩违约而无法完成交易，导致奚燕纯至今已经损失36000元。七、林翠轩非法谋取到深圳供电局公司的职务，身为国有电力事业单位的工作人员，其已经有多次买卖房屋炒楼的经历，难道不清楚买卖二手房所需要的程序和相关法律文件，如此故意绕圈子欺骗奚燕纯用意何在？综上，请求判令：1、奚燕纯没收林翠轩的定金95000元；2、林翠轩支付奚燕纯违约金402000元；3、林翠轩承担全部诉讼费用。
林翠轩称其答辩意见与上诉状意见一致。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。林翠轩在二审中提交了在安居客网站上查询的涉案小区房价现状，证明均价是47000元／平方米，涉案房产涨价140多万元。奚燕纯对上述证据不予认可。
本院认为，林翠轩与奚燕纯于2015年4月7日签订的《二手房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。合同签订之后，林翠轩依照约定向奚燕纯支付了定金，并办理了首期款监管手续。奚燕纯没有在合同约定的时间委托担保公司赎楼，也没有自行赎楼。奚燕纯上诉称担保公司的委托书条款是霸王条款，需要修改委托书条款等理由，不能作为其未按合同约定成功委托担保公司赎楼的合理理由。奚燕纯称在签订合同时受到林翠轩和中介公司的共同欺骗，但对此未能提交充分的证据，故本院对其该上诉主张不予支持。原审认定奚燕纯的行为构成违约，认定正确，本院予以维持。
本案《二手房买卖合同》第十一条约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”，以实际损失为基础，兼顾合同履行程度及过错程度，原审法院将违约金调整为成交价的百分之十五即402000元，处理妥当。林翠轩在二审中提交的在安居客网站上下载的房屋信息，不能作为认定其损失的依据，本院对此不予采信。林翠轩上诉称奚燕纯在原审中没有提出调低违约金的请求，但奚燕纯在原审中并不认可其存在违约，原审在此情况下调低违约金，并非滥用职权主动干预。
综上，林翠轩和奚燕纯的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2680元（林翠轩已经预交9160元），由上诉人林翠轩负担。二审案件受理费5240元（奚燕纯已经预交），由上诉人奚燕纯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 邹俊辉（兼）