杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第1601号
原告（反诉被告）林行法。
委托代理人王重阳。
被告（反诉原告）戴星。
被告（反诉原告）宋根松。
两被告共同委托代理人陈华生。
原告林行法诉被告戴星、宋根松房屋租赁合同纠纷一案，于2009年9月8日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判。被告戴星、宋根松在提交答辩状期间提起反诉，本院审查受理后，将反诉与本诉合并，于2009年10月13日公开开庭进行了审理。林行法及其委托代理人王重阳，戴星、宋根松共同委托代理人万奕庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林行法诉称，2008年8月22日原、被告签订了房屋租赁合同，被告将房屋出租给原告居住使用，房屋租赁期限自2008年8月20日起至2011年6月19日止。月租金3200元。合同签订后，原告支付了房屋租金6万元整，并约定2009年6月1日支付租金余款。此外根据合同约定，原告还支付了押金3200元。后由于情况变化，原告已毋须再租住该房屋，故请求与被告解除合同，并自愿根据合同约定支付违约金。为此原告于2009年6月1日给被告打电话，被告未接，后又给被告发出请求解除合同的手机短信，要求被告收回房屋，双方结算租金费用，并请被告及时将房屋出租信息挂到中介公司，以免造成更大损失。但被告收到短信后，没有任何反应。2009年8月19日，原告已搬出房屋，要求被告收房，被告说在外地，要回来再说。8月22日原告再次打电话给被告，但被告均不接，发短信被告才有回复，要求原告承担违约金，8月25日被告提出要原告赔偿11000元才同意解除合同，原告无法接受。8月25日下午原告与中介公司联系，得知被告已将房屋出租信息挂出，价格为每月4000元，但尚未租出。后来原告再与被告电话联系，被告均不接。原告认为，虽然原告主动提出解除合同要求，但自己也愿意根据合同约定承担相应的违约金，并无不妥。自2009年6月1日提出终止租赁合同以来，被告不予理睬以致拖延至今。无奈之下提出诉讼，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同；由被告退还原告多余房屋租金和押金共计21600元并承担本案诉讼费。
被告戴星、宋根松辩称，原告违约在先，被告秉着协商的态度与原告进行了商量，但原告在短时间内就向法院提起诉讼，提前要求解除合同，这明显违背了双方签订合同时的意愿，对此被告不予同意，要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告戴星、宋根松诉称，原、被告就房屋租赁签订协议后，反诉被告依约向反诉原告交纳房屋租金6万元及押金3200元。但至2009年6月1日第二次交纳租金时，虽经反诉原告多次催促，反诉被告仍拒不按约支付房屋租金余款48800元。为此诉请判令反诉被告支付预期损失6400元、违约金3200元、租金41600元（13个月，每月3200元，支付至起诉之日）并承担反诉诉讼费。
反诉被告林行法辩称，确实是自己违约在先，但反诉原告的陈述也与事实有出入，房屋卫生间漏水，反诉原告过了四、五天才来修，后房屋出现问题，反诉原告就采取回避的态度。反诉被告选择在2009年6月1日通过短信通知反诉原告要解除合同，是因为合同约定这时要支付第二笔租金。反诉原告在9月提出反诉，说明6月份他就知道反诉被告不再租房，应该找下家了。但是反诉原告没有这么做，故除合同约定的3200元违约金之外，反诉被告对其他请求不予认可。要求判令驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）林行法为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、房屋租赁合同，欲证明原、被告签订房屋租赁合同；
2、租金收条和押金收条，欲证明被告（反诉原告）收到6万元租金和3200元押金；
3、手机短信，欲证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发送短信要解除合同；
4、中国移动通信客户详单，欲证明被告（反诉原告）收到原告（反诉被告）短信；
5、中介公司情况说明，欲证明被告（反诉原告）已挂出房屋出租信息。
上述证据经庭前证据交换和庭审质证，结合当事人质证意见，本院认证如下：戴星、宋根松对证据1、2三性没有异议，对其证据效力本院予以认定。对于证据3有异议，认为该证据是原告自行打印未有加盖任何公章，不予认可，对证据4认为只能证明双方有过联系，不能证明短信内容。本院认为证据3为单方制作的记载，在对方提出异议的情况下不具有证据效力，证据4亦对是否收到证据3中载明的短信内容缺乏证明力，对其证据效力不予认定。对证据5有异议，认为仅是中介公司员工个人的说明，实际上挂牌是林行法所为。本院认为该证据仅为一份文字说明，出具方并无加盖公章确认，故对其真实性无法确定，对其证据效力不予认定。
被告（反诉原告）戴星、宋根松为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、房屋租赁合同，欲证明反诉原、被告之间存在房屋租赁关系的事实；
2、证明，欲证明反诉原、被告签订租赁合同之后再无出租挂牌的事实；
3、中介公司证明，欲证明对承租房屋挂牌出租系林行法擅自所为。
对上述证据经质证，林行法对证据1无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据2认为具体经办的是中介公司的分店，总店对情况不清楚，对证据3真实性无异议，认为当时是出于减少戴星、宋根松损失的考虑而去挂牌的。本院认为对证据2、3的真实性双方并无争议，可以证明挂牌出租确系林行法所为，对其证据效力本院予以认定。
根据上述有效证据及有关当事人在庭审中的自认陈述，本院认定以下事实：2008年8月22日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，就林行法承租戴星、宋根松所有的杭州市凤起苑16幢3单元301室房屋达成协议，租赁期限自2008年8月20日至2011年6月19日，月租金3200元，2008年8月22日支付6万元，次年6月1日支付全部租金的余款。押金3200元，租赁期满物业交割完毕且结清相关费用后，全额无息返还。在租赁期内若房屋内家电由于自然损坏，由出租方承担维修责任，若人为损坏，由承租方承担维修责任。若违反合同约定的，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金3200元，若违约金不足以弥补损失的，违约方应另行赔偿。合同签订后，林行法按约向戴星、宋根松支付房屋租金6万元及押金3200元，戴星、宋根松亦按约将房屋交付使用。但后因林行法因故不想再继续租赁房屋，故向戴星、宋根松提出提前解除合同的请求，对此戴星、宋根松未予同意。2009年9月7日林行法委托中介公司对上述房屋进行出租，但目前该房屋尚未另行租赁成功，房屋钥匙也仍在林行法处。
本院认为，租赁合同为双方真实意思的表示，内容并未违反法律强制性规定，应认定有效。信守合同是合同法确立的重要原则。合同双方都必须严格信守，不得擅自变更或解除。如果允许合同一方当事人随意解约，合同无人信守，这将从根本上危害交易安全。林行法认为在支付3200元违约金的前提下，就有权对租赁合同进行解除的意见，理解有误，合同中关于该违约金的约定是指在守约方行使合同解除权时，违约方应承担的赔偿数额，并非是约定违约方支付该金额赔偿时，合同就可以解除。按照合同法规定，当合同一方当事人不履行合同，守约方有权要求违约方按合同规定的标的继续履行义务。但鉴于本案中经本院询问后，出租方同意在承租方承担违约责任的前提下终止合同，承租方也表示坚决不愿继续租赁，而出租方提出的除约定之外另行赔偿二个月租金损失的数额亦基本与客观实际中寻找承租方所需要的时间相符，甚至有可能还不够，故基于避免社会资源浪费及当事人损失扩大的考虑，本院酌情确认采纳戴星、宋根松对于违约金数额的主张，并在此基础上对双方签订对租赁合同予以解除。对于租金结算，戴星、宋根松表示愿意按照13个月主张，本院予以认可。但由于该租金已预交在戴星、宋根松处，毋须另行支付，相反对林行法预缴租金的超额部分租金18400元（60000－3200×13）戴星、宋根松还应予以返还。而林行法认为8月19日搬出房屋时合同即解除，并以此要求按照12个月结算，退还多余租金的请求，缺乏法律依据，本院不予采信。此外，押金按照约定应在物业交割完毕、费用结清的情况下再进行返还，目前返还条件尚不具备，故对林行法要求返还押金的请求本院不予支持。原、被告双方可在房屋交接完毕，无其他争议的情况下，再对押金进行结算。林行法在庭审中提出的出租方未及时修缮等意见，与其起诉时所提出的提前解除合同的原因不一致，且不能就此提交相关证据证明对房屋无法继续承租，故本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
本诉案件受理费8078元，财产保全申请费2779元，共计10857元，由原告（反诉被告）杭州派里萨食品有限公司承担5463元，被告（反诉原告）杭州蒂梵尼家纺有限公司承担5394元。反诉案件受理费1150元，财产保全申请费1020元，共计2170元，由原告（反诉被告）杭州派里萨食品有限公司承担（上述费用承担均于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（其中本诉案件受理费8078元，反诉案件受理费1150元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 章幼戎
审 判 员 叶东晓
人民陪审员 陈国义
二〇〇八年六月二日
书 记 员 楼一平