陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西中民一终字第01549号
上诉人（原审原告）马某某，女，1955年10月10日出生，汉族，陕西省某公司退休职工，住西安市新城区新城坊。
委托代理人彭某某，陕西博纳新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）管某某，男，1941年12月17日出生，汉族，陕西省某就业中心退休职工，住西安市文景路青门新区。
委托代理人方某某，女，1963年4月1日出生，汉族，无业，住西安市文景路青门新区。
被上诉人（原审被告）朱某某，男，1967年6月25日出生，汉族，西安某国际旅行社有限责任公司董事长，住西安市雁南路。
委托代理人庞某某，陕西博硕律师事务所律师。
上诉人马某某因与被上诉人管某某、朱某某相邻关系纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2013）碑民三初字第00090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，马某某系西安市碑林区端履门街46号云龙大厦房屋业主。管某某于2007年6月25日购买了西安市碑林区端履门街46号云龙大厦房屋，系该房屋业主。管某某在购买该房屋前，该房屋系案外人管某飞购买，管某飞于2006年2月15日与朱某某签订房屋租赁合同，将该房屋出租给朱某某。租赁合同约定，租赁前，管某飞应保证该房屋水、电、双气及屋内设施完好，如有损坏应登记，朱某某应保证房屋内各项设施完好，如损伤应维修或赔偿。朱某某在管某某购买该房屋之前一直承租该房屋，在管某某购买该房屋之后未与管某某重新签订房屋租赁合同，沿用与管某飞签订的房屋租赁合同履行，房屋用于西安黄河国际旅行社有限责任公司经营使用，租金交付至2011年10月14日。马某某对其所购房屋不定期居住。管某某称，马某某在2010年12月16日告知其房子漏水漏到了自己的房子里，其与物业工作人员到出租给朱某某房子查看，发现房屋卫生间面盆下水管已损坏，要求房子里面的人不要使用卫生间面盆。审理中，根据马某某的申请，原审法院委托评估部门对马某某房屋因漏水造成的损失进行评估，经陕西通海资产评估有限责任公司评估，马某某的房屋因漏水造成的财产损失价值为7655元，马某某、管某某、朱某某对评估结论均无异议。朱某某于2011年5月14日将承租之房腾交管某某。管某某因朱某某对承租其房屋造成损坏，于2011年提起诉讼，要求朱某某恢复原状，管某某及朱某某对房内水管防水处理损坏及墙面瓷片脱落等损坏事实予以确认，西安市碑林区人民法院于2011年11月1日以朱某某对承租管某某的房屋使用不当、造成多处损坏为由，判决朱某某予以修复。马某某的证人西安荣康物业管理有限公司云龙大厦管理处的水工陆养民出庭证明，2011年11月中旬，因云龙大厦10层房屋漏水，其与马某某到现场检查发现，管某某1204房屋卫生间漏水，漏水渗漏到11层和10层，漏水造成楼下损害，漏水时间不清楚，卫生间漏水已于2012年8月维修好。马某某称管某某的房屋厨房漏水，无证据证明。朱某某提供的赛某某与西安某国际旅行社有限责任公司的房屋租赁合同、西安某国际旅行社有限责任公司及西安曲江某大厦物业服务中心的证明，不能证明马某某房屋的损害不是其承租管某某房屋期间漏水造成的。
马某某诉称，其系西安市碑林区端履门街46号院云龙大厦业主。2010年12月13日，马某某接到物业办通知后发现云龙大厦3号楼1204房卫生间、厨房管道漏水，造成马某某房屋卫生间、客厅、卧室墙皮脱落，衣柜均遭浸泡，房屋受损严重。管某某系3号楼1204房屋的所有人，有义务对存在漏水隐患的卫生间、厨房进行处理。朱某某作为房屋的占有人和使用者，在使用房屋过程中负有谨慎、注意义务。管某某、朱某某的行为严重侵犯了马某某的合法权益。马某某与管某某、朱某某多次协商赔偿事宜未果。现请求判令管某某、朱某某向马某某支付因漏水导致的维修费用、租金损失共计60000元，诉讼费由管某某、朱某某负担。
管某某辩称，马某某所述事实基本属实，但其没有责任，也没有承担赔偿责任的义务。其与朱某某是租赁关系，双方签订的租赁合同明确规定房屋没有任何问题，其把房子交给朱某某，经朱某某验收是没有任何问题的，这事情与其无关，是朱某某造成的。
朱某某辩称，涉案房屋原来的所有人为管某飞，其与管某飞于2006年2月15日签订租赁合同，管某飞于2007年将该房屋卖给管某某，其没有与管某某签订新的租赁合同，双方的租赁关系是按照合同法履行的，其与管某某是口头房屋租赁关系，涉案房屋是黄河旅行社在使用，其主体不适格。其于2011年在与管某某交接房屋时发现主管道渗水，对2010年12月13日漏水毫不知情，黄河旅行社从来没有使用过厨房，马某某称卫生间和厨房管道漏水是完全不可能的。房屋漏水原因大致分三种：第一、防水层破坏漏水，无法确定防水层是否漏水；第二、管线损坏漏水，管道属于公共设施，漏水责任人在房地产开发商；第三、房屋裂缝漏水，房屋裂缝是否由于地震或其它原因造成，如是业主装修造成则由业主承担，如是使用人使用不当造成则由使用人承担。马某某应当提供证据证明损害原因、损害事实及损害结果，证明损害是由其行为造成的，否则由马某某承担不利后果。马某某作为业主应当对损失扩大部分承担责任。
原审法院经审理认为，《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。根据本案有关事实及证据可以确定，马某某的房屋及财产的损失系朱某某在承租管某某房屋期间，对房屋使用不当、漏水造成的。朱某某作为房屋的使用人，应当对马某某的财产损失承担赔偿责任，管某某作为房屋所有人未尽到安全、谨慎及注意的义务，应当对马某某的财产损失承担连带赔偿责任。马某某请求的维修费应为财产损失费。马某某财产的损失价值经评估为7655元，马某某请求管某某、朱某某支付财产损失费应以评估的价值予以确定，故其该诉讼请求部分理由成立，依法应予支持。关于马某某要求管某某、朱某某支付租金损失一节，因其房屋用于不定期居住，也未提供其房屋用于租赁所产生损失的证据，故其该项请求理由不能成立，依法不予支持。关于管某某辩称一节，因管某某作为房屋所有人未对其房屋的使用尽到安全、谨慎及注意的义务，应当对马某某的财产损失承担连带赔偿责任，故其辩称的理由不能成立，依法不予采信。关于朱某某辩称一节，因朱某某在承租管某某房屋期间，对房屋使用不当、漏水造成马某某财产损失，其作为马某某财产损失的直接责任人，应当对马某某的财产损失承担赔偿责任，故其辩称的理由不能成立，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、一百一十七条第二款、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决：一、被告朱某某于本判决生效之日起七日内赔偿原告马某某财产损失赔偿金7655元。二、被告管某某对原告马某某上述财产损失承担连带赔偿责任。三、驳回原告马某某要求被告管某某和被告朱某某赔偿租金损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3300元（其中诉讼费1300元、鉴定费2000元），由马某某负担1600元，由朱某某负担1700元（此款马某某已预交，朱某某应将该款与上述款项同时给付马某某）。
宣判后，马某某不服，上诉至本院，认为涉案房屋处于待租状态，被楼上漏水浸泡受损，致使房屋无法出租收益，原审法院认定该房屋不定期居住，驳回其关于租金部分的诉讼请求明显不当，判决错误，请求撤销原审判决，判令管某某、朱某某承担租金损失30000元，一、二审诉讼费用、鉴定费由管某某、朱某某承担。
管某某辩称，房屋的受损并不严重，受损状况并不影响房屋的使用，对方主张的租金损失部分并不存在，房屋受损是在朱某某使用期间发生，与自己无关，故其不应承担连带责任。
朱某某辩称，房屋的受损状况并不影响使用，马某某故意将房屋空置将近两年，属于扩大损失，马某某也未能证明涉案房屋之前租赁过，在原审时其陈述涉案房屋为不定期居住，因此其主张的租金损失部分并不存在，马某某对鉴定估算失误应当承担鉴定费，故一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回马某某的上诉请求。
经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，侵害民事权益，应当依法承担侵权责任。被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。本案中，马某某的房屋受损系使用人朱某某使用不当及所有人管某某未尽到安全、注意义务而致，故朱某某、管某某应对此承担相应的侵权责任，原审根据马某某的诉请，判决朱某某赔偿马某某维修费7655元并令管某某对此赔偿承担连带责任，并无不当。此外，此次漏水事故会在一段时间内影响马某某房屋的居住、出租收益，朱某某、管某某亦应当对此损失承担相应的赔偿责任；考虑此次房屋的实际受损状况，可以两个月房屋维修期来计算马某某对涉案房屋不能居住、出租收益而产生的损失；结合同地段房屋的租金状况，马某某所主张的每月租金1300元较为合理，以此计算两个月，朱某某应赔偿马某某此项损失2600元，管某某对该项赔偿承担连带责任。综上，马某某之上诉请求，依法应予部分支持，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2013）碑民三初字第00090号民事判决第一、二项；
二、撤销西安市碑林区人民法院（2013）碑民三初字第00090号民事判决第三项；
三、本判决生效之日起七日内，朱某某赔偿马某某租金损失2600元，管某某对上述赔偿承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费1300元、鉴定费2000元，共计3300元，由马某某负担1300元，由朱某某负担2000元（此款马某某已预交，朱某某应将该款连同上述款项一并给付马某某）；二审案件受理费550元，由马某某负担350元，由朱某某负担200元（此款马某某已预交，朱某某应将该款连同上述款项一并给付马某某）。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
审 判 员 张仲屏
代理审判员 陈 帅
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 刘书方