山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民再终字第206号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：褚某权。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：褚某族。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：褚某芳。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：褚某敏。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：葛某梅。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：葛某勇。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：褚某生。
上列七申诉人共同委托代理人：焦春燕，山东诚功律师事务所律师。
上列七申诉人共同委托代理人：吴梦奇，山东诚功律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：青岛隆鑫印刷包装材料有限公司（原青岛人民印刷厂）。
法定代表人：田伟新，董事长。
委托代理人：胡孝刚。
原审第三人：张某富。
原审第三人：薛某。
申诉人褚某权、褚某族、褚某芳、褚某敏、葛某梅、葛某勇、褚某生（以下简称褚某权等人）因与被申诉人青岛隆鑫印刷包装材料有限公司（以下简称隆鑫公司）、原审第三人张某富、薛某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）青民一终字第582号民事判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院于2014年4月4日作出鲁检民监字（2014）37000000005号民事抗诉书，向山东省高级人民法院提出抗诉，山东省高级人民法院于2014年5月7日作出（2014）鲁民抗字第25号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2014年9月19日受理，于2014年9月29日前向各方依法送达开庭传票，并于2014年10月13日公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派青岛市人民检察院检察员徐守良出庭履行职务，申诉人褚某权、褚某敏及褚某权等人的共同委托代理人焦春燕、吴梦奇，被申诉人隆鑫公司的委托代理人胡孝刚，原审第三人张某富、薛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年6月1日，褚某权等人共同诉称，坐落于青岛市李沧区西流庄×号、×1号房屋系褚某权、褚某族、褚某芳、褚某敏、褚某生父母的遗产，隆鑫公司持有的1993年9月7日的房屋买卖合同。非经房屋共有人共同作出意思表示，应属无效，为维护合法权益，请求依法确认褚某生与隆鑫公司签订的上述房屋买卖合同无效，青岛市李沧区西流庄×号、×1号房屋归褚某权、褚某族、褚某芳、褚某敏、葛某梅、葛某勇、褚某生共同所有，本案的诉讼费由隆鑫公司承担。
隆鑫公司一审辩称，褚某生代表其父亲褚某善与隆鑫公司签订的房屋买卖合同合法有效，是双方真实意思表示，隆鑫公司已经按照当时的市场价格支付了对价，且褚某生已代表其父亲将房屋钥匙以及房屋所有权证实际交付给了隆鑫公司，尽管因客观原因未办理房屋过户手续，但根据法律规定，褚某生的行为已经构成表见代理，隆鑫公司系善意取得；虽房屋所有权未完成过户登记，但根据法律规定，并不影响房屋买卖合同的有效成立，涉案房屋并不是褚某善的遗产，因此褚某权、褚某族、褚某芳、褚某敏、葛某梅、葛某勇、褚某生无权就房屋提出确权请求，对其诉讼请求应予驳回。
薛某、张某富共同述称，同意隆鑫公司的答辩意见。
青岛市李沧区人民法院一审查明，褚某善与邵某英系原配夫妻关系，双方共生育五个子女，即长子褚某生、次子褚某族、三子褚某权、长女褚某香、次女褚某芳。邵某英于1962年6月去世，褚某善后与孙某芳再婚，双方生育一女即褚某敏。褚某善于1994年12月3日去世，孙某芳于2005年12月去世。褚某香于1977年2月14日去世，生前育有三个子女，即葛某梅、葛某勇、葛某杰。涉案房屋现分别坐落青岛市李沧区西流庄×2号（原沧口区西流庄×号；权证字号：青房私字第16804号；所有权人：褚某善）、×3号（原沧口区西流庄×1号；权证字号：青房私字第16803号；所有权人：褚某善），原系褚某善与邵某英的共同财产。
一审法院再查明，褚某生以褚某善的名义于1993年9月7日与原青岛人民印刷厂签订协议一份，具体内容为：“协议厂务会研究决定购买沧口区西流庄村褚某善房屋×号、×1号房2处共计7间，建筑面积72.29平方、用地面积79.97平方。1、双方商定人民印刷厂出资叁万壹仟元整买褚某善×、×1号房的国有土地使用证（青国用91字第51624号地号E6-10-1）办理土地证过户手续。2、到房产部门办理房屋所有权证，青房私字第16803号、青房私字第16804号的过户手续。3、由人民印刷厂办理房屋落户手续解决本厂特困户职工住房。4、此协议一式四份，经双方签字生效。甲方：青岛人民印刷厂（公章），签字人：宗成民；乙方：褚某善（印鉴），签字人：褚某善。93.9.7。”，在该协议乙方处“褚某善”的签字及印鉴系褚某生所写并加盖褚某善印章。褚某生又向原青岛人民印刷厂出具收条一份，内容为：“今收到人民印刷厂叁万壹仟元整31000.00，收款人褚某善（印鉴），一九九三年九月七日”。该收条所有字迹均为褚某生所写。
一审法院另查明，隆鑫公司职工薛某居住在青岛市李沧区西流庄×2号正房两间，隆鑫公司职工张某富居住在青岛市李沧区西流庄×2号厢房一间、×3号房屋正房一间半。
隆鑫公司申请证人褚良仓出庭作证称：自己和褚某生是同村村民关系，1993年褚某生告诉自己褚某善要把房子卖掉，因为自己是原青岛人民印刷厂的职工，后来得知厂里要买房子，所以就给他们作了介绍，至于隆鑫公司如何和褚某生签订的协议自己并不知情，也没有见过褚某善及其他子女。褚某权等人辩称，证人是隆鑫公司职工，只是介绍褚某生与隆鑫公司之间的买卖，证明力有待确定。隆鑫公司对证人所述没有异议。
隆鑫公司申请宗成民出庭作证称：1993年隆鑫公司为解决职工住房问题，决定要购买房子，褚良仓对厂里说他们村有人要卖房子，看房子是厂领导去的，自己只是在领导看完房子第二天，根据厂领导的安排办理买卖手续，褚某生带着褚某善的印鉴与隆鑫公司签订的买卖协议，褚某善没有来，当时褚某生说老人病了，等病好后再办理房屋过户手续，褚某生当天将房屋钥匙及房产证等交给了隆鑫公司，并领取了房款。
褚某权等人称，涉案房屋至今闲置，并未提供给职工居住，并提交照片8张予以证明。隆鑫公司对照片无异议，但称褚某权证明不了涉案房屋系闲置的事实。张某富质证认为，该从1993年12月起在涉案房屋居住至今。薛某对照片无异议，但称涉案房屋是分给自己的，住了一段时间后出去租房了，房间内还有床等家具。
隆鑫公司称，隆鑫公司购买涉案房屋分给职工，张某富的付款从1994年12月至1997年11月，每月付100元，共36个月，共计3600元，后来的400元是1998年3月交齐。并提交凭证4份、收据4份予以证明。褚某权等人对该证据的真实性有异议，认为以上证据系隆鑫公司单方出具，故无法确认，且隆鑫公司将涉案房屋如何处置与本案诉讼请求无直接关联性。第三人均无异议。
庭审中，一审法院依法向褚某权等人、隆鑫公司及第三人出示于2011年11月23日现场拍摄的涉案房屋照片7张，褚某权等对真实性无异议，但认为该房屋长期无人居住。隆鑫公司及第三人均无异议。
青岛市李沧区人民法院一审认为，本案的争议焦点为褚某生以褚某善的名义与隆鑫公司于1993年9月7日签订的买卖协议是否有效。第一、坐落于青岛市李沧区西流庄×2号、×3号房屋原系褚某善与邵某英的共同财产，邵某英去世后，应当由其继承人继承相应的份额，因此在褚某生与隆鑫公司签订买卖协议时，涉案房屋应归褚某善与邵某英继承人共同共有。在共同共有关系存续期间，褚某生以褚某善的名义，擅自与隆鑫公司签订买卖协议的行为，侵犯了其他共有人的合法权益，且未得到其他共有人的追认，应属于无权处分行为。第二、隆鑫公司在购买房屋的过程中，未尽到充分的注意义务。虽褚某生持褚某善的印鉴及房地产权证，但在褚某生的书面授权委托欠缺情况下，未核实褚某生与褚某善的身份情况，褚某生以“褚某善”名义签字盖印后，也未经褚某善本人的签字确认，因此，隆鑫公司对褚某生有无代理权未加以慎重的审查，存在过失。褚某生以褚某善的名义与隆鑫公司签订协议的行为不符合表见代理的构成要件，代理行为无效，也不属于善意取得之范畴。基于褚某生没有代理权，该以被代理人的名义与隆鑫公司签订房屋买卖协议，未经褚某善本人的追认，构成了合同法上的无权代理。第三、隆鑫公司私买城市私有房屋的行为违反相关法规、国家政策的规定。我国为保护公民城市私有房屋的所有权，发挥私有房屋的作用，明确规定机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。本案中，隆鑫公司作为企业单位，与个人订立合同、私买城市私有房屋的行为，亦违反了我国相关法规及政策。综上，褚某生与隆鑫公司签订的房屋买卖协议应属无效。对褚某权等七人要求确认褚某生与隆鑫公司签订的上述房屋买卖合同无效的诉讼请求，依法予以支持。对于褚某权等人要求涉案两处房屋归其共同共有的诉讼请求。因该项主张涉及继承关系，而本案争议的法律关系为房屋买卖合同关系，其与本案诉争法律关系非同一性质，故本案不予处理。
青岛市李沧区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十一条、《中华人民共和国继承法》第三条第（二）项、第十条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条、《城市私有房屋管理条例》第十三条的规定，于2011年12月6日作出（2011）李民重字第号民事判决一、褚某生与隆鑫公司于1993年9月7日签订的房屋买卖协议无效；二、驳回褚某权、褚某族、褚某芳、褚某敏、葛某梅、葛某勇、褚某生的其他诉讼请求。案件受理费人民币7264元，由隆鑫公司负担。宣判后，隆鑫公司提起上诉。
隆鑫公司上诉称，一审判决适用法律错误，依法应予改判。1、褚某生作为家庭的长子，在其父亲褚某善病重的情况下，带着褚某善的房产证、图章及房屋的钥匙签订合同收取房款，隆鑫公司有理由相信其代表褚某善将房屋出卖，褚某生的行为构成了表见代理，即使褚某善不知情，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，亦应由褚某生承担责任；2、根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，隆鑫公司购买房屋的行为完全符合善意取得的条件，应当认定房屋买卖有效，所谓有过错，也是褚某生和褚某善有过错；3、一审判决依据的《城市私有房屋管理条例》已被国务院2008年废止。根据最高人民法院相关司法解释，如果当事人双方订立买卖协议时的意思表示真实，买方已经交付房款并使用房屋多年，也不应简单的认定合同无效，而应该履行相关手续后，承认房屋买卖关系有效。从本案的事实来看，隆鑫公司在1993年9月购买了涉案房屋后，又卖给了第三人，且已将户口迁进了涉案房屋居住了18年之久，如判决合同无效，于情于理于法都不符。请求二审法院撤销一审判决，改判隆鑫公司与褚某生签订的房屋买卖合同合法有效。
褚某权、褚某族、褚某芳、褚某敏、葛某梅、葛某勇答辩称，一审法院适用法律正确。首先，无论是褚某善还是褚某生，对涉案房屋都无权单独作出处分，表见代理成立与否，都改变不了本案房屋买卖合同因无权处分而无效的事实，况且本案中表见代理根本不成立；其次，褚某生在签订房屋买卖协议时，已经告知隆鑫公司需要褚某善补办手续的情况，在褚某生已经表明自己不是褚某善代理人的情况下，隆鑫公司没有理由可以相信褚某生是代表褚某善的；再次，在隆鑫公司明知房屋不是褚某生的情况下，其仍然选择与褚某生交易，其行为本身就是恶意。本案中，涉案房屋并没有进行过任何变更登记，隆鑫公司并不具备适用善意取得制度的法定要件。隆鑫公司的主张不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条对于善意取得的规定。
褚某生答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
原审第三人张某富、薛某答辩认为，本案争议房屋已经出卖20年，如果有异议为什么不早提，本案存在超过诉讼时效问题。
本院二审经审理查明，褚某权等人的父亲褚某善原居住在涉案房屋内，但1993年后一直居住在褚某敏家中，自此包括褚某权等人均未在该房屋内居住，而褚某权等人主张涉案房屋被其出租，但无任何证据证实，并且褚某权等人没有证据证明就涉案房屋在2011年6月提起诉讼前与隆鑫公司以及原审第三人有过任何交涉。
本院二审查明的其他事实与一审法院一致。
本院二审认为，本案争议的焦点问题是，1、褚某生是否构成表见代理；2、隆鑫公司购买涉案房屋的行为是否构成善意取得；3、隆鑫公司与褚某生签订的房屋买卖协议是否违反法律法规的强制性规定。
《中华人民共和国》合同法第四十九条关于代理行为是否有效的关键是，相对人有理由相信行为人有代理权。褚某生作为褚某善的长子，通过中间人与隆鑫公司（原青岛人民印刷厂）签订房屋买卖协议的同时，携带其父的图章、房产证明、房屋钥匙，而且此前褚某权等人认可其父一直居住在涉案房屋内，是在1993年后搬离涉案房屋，因此在双方互将房屋款项、房产证明以及房屋钥匙交付后，隆鑫公司及原审第三人即实际占有、使用。本案争议已近20年，且在此期间褚某权等人从未向隆鑫公司以及原审第三人提出过任何异议，主张过任何权利。上述种种事实足以使隆鑫公司相信褚某生的行为系经其父及家人的同意而为之，符合表见代理认定的法定条件。
根据物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交给受让人的。首先，隆鑫公司签订房屋买卖协议的目的，是为了解决企业职工的住房困难，改善职工的居住条件，解除企业职工的后顾之忧，因此隆鑫公司在此过程中，不存在任何恶意；其次，隆鑫公司取得涉案房屋是有偿取得，双方的购房时间在1993年间，以3万元的价格进行购买，至今褚某权等人也不能证明该款项系非合理对价，虽然基于当时的政策规定，双方无法办理房产登记的转移，但从原所有权人褚某善于1993年搬离涉案房屋，隆鑫公司接收房产证以及房屋钥匙、实际居住的事实也可以认定，隆鑫公司购买的涉案房屋发生了善意取得的效果。
关于隆鑫公司购买城市私有房屋的行为是否违法的问题，一审法院认定双方买卖违法的依据是国务院《城市私有房屋管理条例》第十三条的规定，但为了更好地适应加快建设法治政府、全面推进依法行政的要求，该条例已被国务院于2008年1月废止，因此一审法院依据已经被废止的行政法规，判令买卖行为违反国家相关法规及政策，显属适用法律错误。
本院二审依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项、第一百五十八条的规定，于2012年11月22日作出（2012）青民一终字第582号民事判决：一、撤销青岛市李沧区人民法院（2011）李民重字第4号民事判决；二、驳回褚某权等人的诉讼请求。一、二审案件受理费14528元，由褚某权等人负担。
山东省人民检察院抗诉认为，本案争议焦点是褚某生与隆鑫公司签订的房屋买卖协议是否因违反法律、行政法规的强制性规定而导致无效。本案中，在1993年9月7日隆鑫公司与褚某生签订房屋买卖协议时，《城市私有房屋管理条例》尚有效，从法理的角度来讲，判断该行为是否有效应以行为发生时的法律、法规为准。本案没有证据证明隆鑫公司购买涉案房屋的行为经过了县以上人民政府的批准。隆鑫公司作为企业单位，与个人订立合同、购买城市私有房屋的行为，显然违反了《城市私有房屋管理条例》第十三条的规定。并且，从上述规定的内容来看，当时的政府主管部门和人民法院都要求严格按照《城市私有房屋管理条例》的规定履行审批手续，未经批准的必须补办手续方可认定为有效，并且该补办手续的时间应在诉讼前或诉讼中。本案隆鑫公司虽已支付房款并实际使用房屋多年，但直到本案诉讼终结，隆鑫公司始终未补办审批手续，也未办理房屋权属登记变更。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：。（五）违反法律或者社会公共利益的；。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”因此，隆鑫公司与褚某生签订房屋买卖协议购买涉案房屋的行为在当时即因违反了法律、行政法规的强制性规定而为无效，并且该无效的民事法律行为从行为开始起就没有法律约束力。二审判决以案件审理时《城市私有房屋管理条例》已经被废止为由认定该行为有效，违反了法不溯及既往的原则，属适用法律确有错误。
申诉人褚某权等人同意检察机关的抗诉意见，同时认为褚某权等人自邵某英去世后对诉争房屋享有当然的物权，褚某生不构成表见代理，褚某善对涉案房屋也不享有完全所有权，不能独立处分。
被申诉人隆鑫公司辩称，检察机关在本案未经再审程序的情形下提出抗诉的程序违法，抗诉机关要求依据已经废止的《城市私有房屋管理条例》判决，存在逻辑错误。
原审第三人薛某辩称，褚某生作为家中长子在褚某善病重情况下，携带全部证件，隆鑫公司为职工解决住房困难，支付合理对价购买房屋，没有过错。
原审第三人张某富辩称，房产证是褚某善一个人的名字，当时褚某善是主动卖房，一年后褚某善去世，期间没有人对买卖提出异议，事发21年后才起诉撤销是不合理的，继承法规定纠纷是有时间限制的，褚某权等人诉讼已经超过了诉讼时效。
再审中，褚某权等人认为原审第三人并未在涉案房屋居住。
再审查明的其他事实与原审一致。
案经调解，各方当事人未能达成协议。
本院再审认为，本案争议焦点是褚某生与隆鑫公司签订的房屋买卖合同是否有效。
本院再审认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”《城市私有房屋管理条例》于2008年1月15日被国务院废止，现行法律对该买卖行为并无禁止性规定，应为有效，二审依据现行法律对涉案合同效力作出认定并无不当。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，隆鑫公司为解决企业职工的住房困难购买涉案房屋并支付了合理对价，隆鑫公司购买涉案房屋后，已经以优惠价格卖给职工使用，应当认定为善意、有偿，该权益应当予以维护，申诉人褚某权、褚某族、褚某芳、褚某敏、葛某梅、葛某勇若认为褚某生或褚某善的行为侵害其共有权，可以依法另行主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2012）青民一终字第582号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李军玲
审 判 员 鲁 宇
代理审判员 赵 雷
二〇一四年十月十七日
书 记 员 柴守图
书 记 员 司文雯