浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3145号
上诉人（原审被告）陈一江。
委托代理人斯赵樱。
委托代理人陈宸。
被上诉人（原审原告）杭州天骐物业服务有限公司。
法定代表人徐扬舸。
委托代理人周晓芳，浙江民禾律师事务所律师。
上诉人陈一江因与被上诉人杭州天骐物业服务有限公司（以下简称天骐公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2013）杭滨民初字第772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月14日受理后，依法组成合议庭于2013年12月5日开庭进行了审理，上诉人陈一江及其委托代理人斯赵樱、陈宸，被上诉人天骐公司委托代理人周晓芳出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决综合有效证据及当事人的陈述，认定事实如下：2008年6月28日，滨文苑小区业主委员会与天骐公司签订《物业服务委托合同》，约定由天骐公司为滨文苑小区提供物业服务，委托服务期限自2008年7月1日0时起至2009年2月28日24时止。合同第五条约定，住宅物业服务费每月按0.7元／平方。合同第十六条约定，物业费、能耗费按年预收、前三个月为正常交费期，三个月后未交的住户，按逾期交费处理。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、能耗费的，从逾期之日起，每日按上月底已服务的应交费用的千分之三交纳滞纳金；逾期增加一个月，应交费用相应增加一个月，重新计算滞纳金。依此类推。合同签订后，天骐公司即入驻滨文苑小区进行了物业管理服务。2009年3月25日，双方续签《物业服务委托合同》，合同第九条约定，委托服务期限为二年。自2009年3月1日0时起至2011年2月28日24时止。2010年2月1日前进行业主满意率调查，满意率达不到三分之二以上，则自2010年3月1日起自动解约。合同第五条约定，住宅物业服务费每月按0.85元／平方收取。合同第十八条约定，物业费、能耗费按年预收、前三个月为正常交费期，三个月后未交的住户，按逾期交费处理。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、能耗费的，从逾期之日起，每日按上月底已服务的应交费用的千分之三交纳滞纳金；逾期增加一个月，应交费用相应增加一个月，重新计算滞纳金。依此类推。2009年12月20日，滨文苑小区召开业主大会，对天骐公司满意度表决结果为满意票54票，不满意票151票，弃权票58票。2009年12月31日，滨文苑小区业委会公告“…按照物权法规定，由于每个议题均达不到全体业主的1／2，经征询杭州市滨江区建设局房管科和杭州市12345市长公开电话，本次业主大会各议题表决结果无效。经咨询上级部门，由于表决结果不足以提前终止与天骐公司的合同，为防止小区管理出现意外情况，从小区具体情况出发，维护小区稳定，我们正式通知天骐物业公司继续履行合同。业委会将继续维护业主利益，督促物业努力改进各项管理工作。”天骐公司继续在滨文苑小区提供物业服务至2011年3月10日从小区撤出。刘丹丹尚欠2010年3月至2011年2月物业服务费2389.25元，天骐公司经催收未果诉至法院。另查明，部分业主认为天骐公司在提供物业服务过程中存在对电梯、水泵、监控设施未及时维修等物业服务瑕疵。天骐公司于2013年2月27日前分别对刘丹丹等业主提起诉讼，后撤回起诉。
2013年4月28日，天骐公司再次诉至法院，请求判令陈一江支付物业服务费1572.74元、能耗费724、74元及相应的滞纳金；判令陈一江支付水费100、7元及相应的滞纳金。在一审审理期间，天骐公司撤回对能耗费、水费及相应滞纳金的诉讼请求。
原审法院认为，天骐公司与滨文苑小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系合同当事人真实意思的表示，亦不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。天骐公司作为滨文苑小区的物业服务公司为该小区提供物业服务，陈一江作为业主，是上述合同权利义务一方实际享有者和承担者。滨文苑小区业主委员会于2009年12月向业主公告其与天骐公司继续履行合同，而天骐公司已实际履行合同提供物业服务管理，故对陈一江关于物业服务委托自动解除的主张，不予采纳。天骐公司撤场时，业主未交纳物业费等款项，天骐公司应当知道其权利被侵害，诉讼时效开始计算，天骐公司已在二年内提起诉讼，故对陈一江关于已超过诉讼时效的主张，不予采纳。对于陈一江抗辩的其他业主失窃问题，因业主的损害系由第三人实施违法行为造成的，应由第三人承担侵权责任，即使天骐公司有明显过错，其承担的也是补充赔偿责任，与本案天骐公司主张的物业服务费不具关联性。此外，物业服务合同为持续的实践性合同，其服务对象是小区内的所有业主，故法院对陈一江需要天骐公司举证证明每天为其提供服务的抗辩理由不予支持；对于陈一江抗辩的小区经营性收入等问题与本案不具关联，法院不予支持。因双方当事人对物业服务质量存在着争议，故对天骐公司要求陈一江支付迟延交纳物业服务费滞纳金的诉讼请求，不予支持。本案审理过程中，天骐公司撤回部分诉讼请求，系其对其自身权益的处分，予以准许。鉴于天骐公司已撤回对能耗费、水费的请求，故对双方就该诉讼请求有关的证据材料法院均不再予以评判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈一江于判决生效之日起七日内支付杭州天骐物业服务有限公司物业服务费1572元。二、驳回杭州天骐物业服务有限公司对陈一江迟延交纳物业服务费滞纳金的诉讼请求。如果陈一江未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈一江负担。陈一江于判决书生效之日起十日内，向法院交纳应负担的诉讼费（开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78702011307282）。
宣判后，陈一江向本院提出上诉称：一、一审判决认为“滨文苑小区业主委员会于2009年12月向业主公告其与天骐公司继续履行合同，而天骐公司已世纪履行合同提供物业服务管理，故对陈一江关于物业服务委托自动解除的主张，不予采纳”，该事实认定错误。上诉人在一审提交的业主委员会集体辞职公告已经清楚表明，滨文苑小区业主委员会已于2009年12月22日集体辞职，因而2009年12月31日发出公告时，滨文苑小区业主委员会已经不存在了。而2009年12月20日的业主大会也没有得出对天骐公司提供的物业服务满意度高于三分之二的表决结果，故从任何角度来讲，滨文苑小区与天骐公司之间的物业服务合同已经自动解约了。在一审中，天骐公司没有提供任何证据证明其已经实际履行了物业合同，相反，反而毁损了滨文苑小区的设施设备。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支持物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”可见，我国法律是不支持所谓的“事实服务”的，一审法院罔顾事实和国家现行法律法规，不予采纳上诉人关于物业服务委托自动解除的主张，认定事实错误。二、一审法院对天骐公司提供的催缴单认证错误。天骐公司提交的催缴单，既没有表明地点，更没有表明时间，缺乏客观性，无法证明天骐公司在诉讼时效内到上诉人家中主张过权利。上诉人在一审时已经指出了该催缴单的疑点，天骐公司没有给出任何解释，但一审法院仍对该证据予以认定，违反了法律规定。三、一审法院对天骐公司诉讼时效认定错误。根据涉案《物业服务委托合同》（2009年3月25日）第十八条约定：“物业费、能耗费按年预收，前三个月为正常缴费期，三个月后未交费的住户，按逾期交费处理”，天骐公司自2010年6月1日起就已经知道或者应当知道自己的权益受到了侵害，故诉讼时效应当从2010年6月1日开始计算，天骐公司自2013年4月才起诉上诉人，已超过二年的诉讼时效。四、相似的物业纠纷案，一审法院判决结果不同，显失公平。（2010）杭滨民初字第283号天骐公司诉吴中生、李香俊案，滨江法院认定天骐公司在提供服务的过程中存在质量瑕疵，其物业费应当适当予以扣减，故判令酌情按7.5折支付物业服务费。在本案中，上诉人列举了天骐公司强行占据滨文苑小区，不但没有提供服务，还进行破坏活动的事实，并提供了视频、图片证据。一审法院无视上述事实，判决上诉人支付全额物业服务费，明显不公。五、根据《诉讼费用交纳办法》规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审法院将全部诉讼费减半后判决都由上诉人承担，明显偏袒天骐公司。六、一审判决违法法定程序，导致实体判决不公。一审判决书的落款时间为2012年7月26日，上诉人到法院应诉的时间是2013年7月19日，一审法院未审先判，程序违法。同时，根据法律规定，定期宣判的，宣判后立即发给判决书，而一审判决在立案时间2013年4月28日前9个月的2012年7月26日做出后，直到2013年8月16日才送达给上诉人，整整拖了13个月的时间，程序严重违法。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，违反法定程序，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或者依法查明事实后改判。
被上诉人天骐公司辩称：一、天骐公司与滨文苑小区业主委员会签订的2008年7月1日至2009年2月28日的合同时有效的，被上诉人依法经业主委员会委托对其进行物业服务管理，物业合同已经向房管部门、街道等相关部门备案，不存在合同无效的事实。并且天骐公司也没有收到要求被上诉人退出管理的通知。二、关于诉讼时效的问题。天骐公司事实上已经于2013年2月28日之前向一审法院提起过诉讼，一审法院已在一审期间作出了确认。而且提供物业服务和拖欠物业管理费是一个持续行为，故本案不存在超过诉讼时效问题。三、天骐公司配合滨文苑小区业主委员会和业主进行满意度调查，只是因为业主的不配合导致人数没有达到1／2，从而导致投票的无效。天骐公司也有意要退出滨文苑小区的管理，但房管部门等要求天骐公司继续从事物业服务管理。四、天骐公司已经按合同约定提供了相应的物业服务，上诉人认为天骐公司在服务期间存在违约的情形，但没有提供有效证据证明，即使有证据，也不能证明天骐公司存在服务瑕疵，足以导致上诉人可以拒付物业服务费。五、天骐公司系按合同约定向上诉人催讨物业服务费，不存在乱收物业服务费的情形。六、一审法院审理程序合法。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
二审中，陈一江向本院提交如下证据：1、滨文苑小区业主委员会出具的证明（原件）一份，欲证明滨文苑小区第一届业委会移交的档案里面没有2010年3月1日至2011年2月28日期间与天骐公司继续履行物业服务合同的会议纪要及表决结果。2、滨文苑小区业主大会议事规则（复印件）一份，欲证明会议必须有会议纪要并且表决要有全体委员人数半数以上同意。3、（2013）浙杭民终字第1084号判决书（复印件），欲证明天骐公司在最后一年根本没有为滨文苑小区服务。4、滨文苑小区业主委员会出具的证明一份，欲证明滨文苑11幢2单元A电梯长期无法使用。5、12345热线转述的区城管局答复（复印件）一份，证明城管局包括上级部门没有要求天骐公司继续服务的说法，仅说明表决是无效的，第一次表决后有长达2个月的时间，并没有组织再次投票表决。6、（2010）杭滨民初字第283号民事判决书（复印件）一份，欲证明一审法院判决不公，同样的相似案例，当时判决业主按75折支付物业非，现在小区的居住环境比之前更加恶劣，判决的结果却如此不同。7、滨文苑业主委员会出具的证明（复印件）一份，欲证明天骐公司的服务存在严重质量问题。8、天骐公司与求是物业交接设备损坏记录（复印件）及求是物业公司关于滨文苑小区消防设施设备的函告（复印件）各一份，欲证明天骐公司在最后一年不但没有服务，而且大肆毁损滨文苑小区的设施。9、滨文苑遗留问题解决的协调会记录（复印件）一份，欲证明天骐公司接手滨文苑小区时设施设备是全部修复后移交的。经质证，天骐公司对证据1、7真实性、关联性均有异议，出具证明的业主委员会成员是天骐公司推出之后新成立的，这些业委会成员也大多是这次系列诉讼的原审被告，所以真实性不予认可。对证据2，真实性没有异议，但是内容与上诉人的待证事实没有关联性。对证据3，是天骐公司与小区关于电梯费用产生的纠纷，真实性没有异议，但该纠纷是因为业主不缴纳物业服务费，导致天骐公司无法运营，才产生纠纷的。对证据4，对内容的真实性没有异议，但是因为业主没有即使交纳物业服务费，才导致天骐公司无资金维修。对证据5，虽是复印件，但对真实性没有异议，关联性有异议，该回复仅表明表决结果无效，不表明我们应该继续履行合同，事实上，在征得回复之后，业委会曾作出公告，要求我们继续履行。对证据6，真实性没有异议，但该判决没有生效。对证据8，没有原件可以核对，故对真实性无法确认，该清单仅表明交接的情况。对证据9，真实性无异议，但只是对维修义务的协商结果，并不能证明最终的维修结果。经审查，本院认为，上诉人提交的证据，无法证明上诉人所主张的事实。
经审理，本院查明事实与一审法院认定一致。
本院认为，天骐公司作为滨文苑小区的物业服务公司，在2008年7月1日至2011年2月28日期间为滨文苑小区提供物业服务，陈一江作为业主，享受了该项服务，应当支付相应的对价。陈一江认为滨文苑小区业主委员会已于2009年12月22日集体辞职，因而2009年12月31日以滨文苑小区业主委员会名义出具的公告无效，天骐公司没有取得滨文苑小区业主满意度高于三分之二的表决结果，物业服务委托合同自动解除。本院认为，附带解除条件的合同，自条件成就时失效。《物业服务委托合同》第九条约定：“委托服务期限为二年。自2009年3月1日0时起至2011年2月28日24时止。2010年2月1日前进行业主满意率调查，满意率达不到三分之二以上，则自2010年3月1日起自动解约。”据此，滨文苑小区于2009年12月20日进行了满意度表决，但因参加业主大会的人员未达全部业主的二分之一，该表决结果无效，天骐公司在此后的合同期限内亦继续履行合同，一审法院认定合同合法有效，陈一江作为物业服务的实际享有者，应承担相应的物业费，并无不当。陈一江认为天骐公司提供的物业服务存在瑕疵，本院认为该瑕疵抗辩不足以成为拒付物业服务费的理由，对该上诉理由，不予采纳。天骐公司在催收未果的情况下，向陈一江张贴了催缴通知单，并于2013年2月27日前提起诉讼，陈一江对天骐公司张贴的催收通知单提出质疑，但未能提供相应证据证明，一审法院对该催缴单予以认定本院予以支持，陈一江对天骐公司起诉已过诉讼时效的抗辩，依据不足，本院不予采纳。陈一江认为一审判决与（2010）杭滨民初字第283号存在差异，本院认为（2010）杭滨民初字第283号判决系未生效判决，对本案无约束力，陈一江的该项上诉理由，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由陈一江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周志军
代理审判员 戚剑颖
代理审判员 官家辉
二〇一四年一月十四日
书 记 员 尹何康