北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民（商）终字第11969号
上诉人（原审第三人）北京十上房地产经纪有限责任公司，住所地北京市丰台区角门小区东里7号楼一层103室。
法定代表人邢德亮，经理。
委托代理人张全林，男，1963年5月28日出生，北京十上房地产经纪有限公司副总经理。
委托代理人舒畅，北京市京大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）薄树峰，男，1946年1月4日出生。
委托代理人黄志雄，北京市智舟律师事务所律师。
原审被告邢德义，男，1954年10月26日出生，北京十上房地产经纪有限责任公司经理。
委托代理人舒畅，北京市京大律师事务所石家庄分所律师。
上诉人北京十上房地产经纪有限责任公司（以下简称十上公司）因与被上诉人薄树峰、原审被告邢德义委托合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第3045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月28日受理后，依法组成由法官曹欣担任审判长，法官种仁辉、武子文参加的合议庭，于2014年12月16日公开开庭对本案进行了审理，上诉人十上公司的委托代理人张全林，上诉人十上公司和原审被告邢德义共同的委托代理人舒畅，被上诉人薄树峰的委托代理人黄志雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
薄树峰在一审中起诉称：薄树峰及妻子王桂兰于2007年10月签署委托书，授权邢德义代卖薄树峰名下位于北京市丰台区角门甲14号院10号楼＊＊号房屋（京房权证丰私字第**号），现房号为北京市丰台区角门甲14号院10号楼＊＊号。2012年10月15日蔡思俣起诉薄树峰，薄树峰才知道邢德义于2008年12月14日以其名义与蔡思俣签订房屋买卖合同，出卖涉案房屋，售价796000元。薄树峰在2007年10月23日收到房款71万元，邢德义尚欠86000元房款差价未付，且薄树峰不具备迁户条件，邢德义在未征得其同意的情况下，自行在上述合同中承诺迁出户口并就此约定了违约金，导致其向蔡思俣承担违约金74505.60元及诉讼费3326元，邢德义应对上述行为给其造成的损失承担赔偿责任，故薄树峰诉至法院，请求判令：一、邢德义向薄树峰支付出售北京市丰台区角门甲14号院10号楼＊＊号房屋的房款差额86000元和延期利息（按照日万分之二，从售房时间2008年12月14日计算至实际清偿之日）；二、邢德义赔偿薄树峰经济损失77831.60元（北京市丰台区人民法院及北京市第二中级人民法院认定的薄树峰向蔡思俣承担的违约金及一审及二审诉讼费，一审反诉案件受理费35元未计入）；三、十上公司对上述两项给付义务承担连带清偿责任；四、邢德义及十上公司承担本案诉讼费用。
薄树峰向一审法院提交了以下证据材料予以证明：
1、从北京市丰台区房屋管理局调取的公证书，证明薄树峰与邢德义之间存在委托合同关系。
邢德义及十上公司认可真实性，认可存在委托关系，但认为该委托合同是十上公司指派邢德义与薄树峰签订的，实际是薄树峰与十上公司之间的关系；委托书中载明了授权为全权委托，且写明办理产权转移、过户等一切事宜的兜底条款，因此授权包括了户口迁移等相关事宜，故邢德义未超越代理权限进行房屋买卖交易。
2、（2013）丰民初字第2206号民事判决书；
3、（2013）二中民终字第12936号民事判决书，两份证据共同证明：一、生效判决认定邢德义将涉诉房屋卖给蔡思俣时是根据薄树峰出具的授权委托书以薄树峰名义签订合同，邢德义是薄树峰的代理人；二、邢德义以薄树峰名义与蔡思俣签订的房屋买卖合同被认定为合法有效；三、法院判决薄树峰向蔡思俣支付违约金及诉讼费；四、邢德义出售涉诉房屋总价款为796000元。
邢德义认可真实性，认可售房款是796000元，但认为薄树峰在另案中受到的损失与本案无关，其被判赔偿违约金，是因其违约行为所致；薄树峰在另案中已经认可邢德义是受十上公司委托代为出售涉诉房屋，合同实际是邢德义代十上公司与蔡思俣签订，邢德义出卖房屋是职务行为。
十上公司同意邢德义的上述质证意见，认为薄树峰在另案中的陈述与本案中的陈述矛盾。
4、银行账单及中国工商银行活期一本通，证明薄树峰在2007年10月23日收到售房款71万元。
邢德义及十上公司认可真实性，但认为房款虽是经邢德义个人账户支付，但实际是十上公司支付的。
一审法院对薄树峰提交的上述证据的真实性予以确认。
邢德义在一审中答辩称：不同意薄树峰诉讼请求，理由为：一、邢德义在本案中的行为为职务行为，薄树峰无权起诉邢德义；二、诉争的房屋买卖合同已过诉讼时效；三、诉争房产已于2007年10月23日由十上公司买受且薄树峰已收到71万元房款，故此后关于该房产的再交易薄树峰无权主张收益；四、房屋买卖合同约定该合同一式三份，薄树峰手中也有一份，且邢德义已就迁户口事宜通知薄树峰；五、卖房迁户口符合房产交易规则，且委托书中约定的一切有关事宜应包括户口迁出事宜；六、据委托书，薄树峰的委托为无偿，根据合同法规定，除非邢德义的行为有故意或重大过失，否则薄树峰无权要求赔偿；七、薄树峰有其他住房，具备迁户口条件，在买房人多次催促下仍不迁户口构成违约，责任应由其本人承担。
邢德义向一审法院提交了以下证据材料予以证明：
1、《北京十上房地产经纪有限公司协议书》（以下简称协议书），证明薄树峰将房屋出售给十上公司，并收到转让款71万元，十上公司再将房屋出售所得的价款应归十上公司所有，与薄树峰无关；邢德义是十上公司员工，其出卖房屋的行为是职务行为。
薄树峰认可真实性，不认可证明目的，认为当时薄树峰因家中有事急需用钱，与邢德义沟通卖房事宜，双方商量的是委托邢德义去卖，卖给谁无所谓，当然也可以卖给十上公司，房款不低于71万元，且丰台法院的判决也认定了房屋出卖是由邢德义代薄树峰进行的。委托书及协议书均是邢德义与薄树峰之间签订的，但委托书才是薄树峰与邢德义之间就涉案房屋买卖的真实意思表示，因此该协议实际与本案无关。另薄树峰已将其无法迁户的情况告知邢德义。
十上公司认可证据的真实性及证明目的。
2、《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），证明该合同约定合同一式三份，其中出卖人一份，薄树峰为出卖人，薄树峰应持有该份合同；另该合同第十六条手写贷款手续由十上公司负责办理，进一步证明薄树峰是与十上公司之间存在委托合同关系；迁出户口是该合同的格式条款，薄树峰知晓其义务；户口迁出违约金的约定也未超过行规通行的标准，本身比较合理。
薄树峰认可真实性，不认可证明目的，认为该合同是在2012年10月份在另案中法院送达给薄树峰时其才拿到的，邢德义是作为薄树峰的代理人在出卖人处签名而签订合同的；另合同第十条第三项关于迁出户口的条款是约定条款而非法定条款，是邢德义超越权限签署的；合同确认房屋出售款为796000元，邢德义作为受托人应将财产权利转交薄树峰；邢德义是以薄树峰名义而非十上公司名义与蔡思俣签订的买卖合同，因此邢德义与薄树峰签订的房屋买卖协议并未履行，十上公司并未实际购房。
十上公司认可证据的真实性，认可证明目的，认为71万元的购房款已经支付，合同已经履行。
3、（2013）二中民终字第12936号民事判决书，同薄树峰提交的证据3，证明目的同对薄树峰证据3的质证意见。
薄树峰认可真实性，不认可证明目的，另案中薄树峰确实称他认为将房屋卖给了十上公司，但法院最终认定是邢德义代理薄树峰将房屋卖予蔡思俣，买卖行为中邢德义是薄树峰的代理人，并未认定薄树峰将诉争房屋出卖给十上公司。
十上公司认可证据的真实性及证明目的。
4、证人付×、证×的证人证言，证明2008年12月中下旬邢德义将房屋买卖合同交给薄树峰，且邢德义将合同内容多次电话告知薄树峰，已尽告知义务，就户口问题两方或三方在公司协商过，薄树峰知道其负有迁出户口的义务。
薄树峰不认可真实性和证明目的，认为两证人证词之间相互矛盾。另关于交付合同的细节，证人付×的证言与十上公司代理人张全林的陈述相矛盾。
十上公司认可证据的真实性及证明目的。
5、2007年5月份北京市建设委员会（以下简称北京市建委）下发的规范性文件、北京市建委官网截图及北京市建委官网下载的示范合同文本，证明北京市建委下发的示范合同文本第十条约定卖房人应在权属转移后一定期限内将户籍迁出，否则要承担违约责任，户口迁出是行规，房屋买卖合同中相关违约条款与示范合同是一致的。
薄树峰认可真实性，不认可证明目的，首先，该合同是示范文本，仅供参考；其次，上面载明经纪成交版可自行下载，但邢德义与蔡思俣签订的房屋买卖合同并非经纪成交版，且其同时载明，双方自行协议房屋买卖的，并不必须按照该文本进行，迁户条款是约定条款而非法定的；最后，邢德义作为专业的房产中介从业人员，应当知道只要房屋买卖手续齐全，前户不迁出并不影响后户的迁入。
十上公司认可真实性及证明目的，同时该份证据也作为其证据，证明目的与邢德义相同。
一审法院对邢德义提交的证据1、2、3、5的真实性予以确认，对证据4的证明力将在法院认定中予以评述。
十上公司在一审中答辩称：不同意薄树峰的诉讼请求，理由同邢德义的答辩理由，同时认为十上公司应当是本案的被告而非第三人，法院应当驳回薄树峰对邢德义的所有诉讼请求。
十上公司向法庭提交2007年5月份北京市建委下发的规范性文件、北京市建委官网截图及北京市建委官网下载的示范合同文本，薄树峰质证意见同邢德义证据5，邢德义质证意见同其证据5证明目的。一审法院对该证据的真实性予以确认。
一审法院根据到庭当事人陈述及上述认证查明：
2007年10月23日，薄树峰与十上公司签订了协议书，约定将其名下位于北京市丰台区角门甲14号院10号楼＊＊号房屋（现房号为北京市丰台区角门甲14号院10号楼＊＊号）转让给十上公司，转让价款为71万元。此协议书由十上公司员工邢德义办理。同日，薄树峰及其妻子王桂兰与邢德义办理了委托书公证，委托方为薄树峰、王桂兰，受托方为邢德义，委托书载明：“因薄树峰、王桂兰工作忙，不能亲自办理房产的买卖手续及前往房管部门办理此房产产权转移的相关手续，故委托邢德义作为我们的代理人，全权代表我们办理如下事宜：前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关及行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，办理此房产的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户一切有关事宜、代为办理与出售此房产相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续、代收相关售房款、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字；代理人邢德义在其权限范围内所签署的一切文件，我们均予以承认；委托期限：从委托之日起至办完为止；代理人有转委托权。”同日，薄树峰收到来自邢德义账户的转款71万元。后薄树峰将房产证及房屋钥匙交予邢德义。2008年12月14日，邢德义凭借公证的委托书，以薄树峰代理人的身份与蔡思俣签订了房屋买卖合同，约定蔡思俣购买薄树峰名下位于北京市丰台区角门甲14号院10号楼＊＊号的房屋，房屋总价796000元，并在合同第十条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起5日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理户口迁出手续，如因出卖人的原因未如期将与本房屋相关户口迁出的，应该向买受人支付500元的违约金；逾期超过20日未迁出的，自逾期超过5日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。”合同签订后，蔡思俣向邢德义账户支付全部房款并办理了房产过户手续。2013年蔡思俣以薄树峰未按照房屋买卖合同的约定迁出户口为由将其诉至北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）请求判令其承担违约金及赔偿经济损失，丰台法院判决薄树峰承担违约责任，给付蔡思俣违约金74505.60元，后薄树峰与蔡思俣均向北京市第二中级人民法院提起上诉，二审维持原判。薄树峰负担的一审诉讼费1663元、反诉费35元，二审诉讼费1663元。
另查，邢德义为十上公司员工，十上公司认可邢德义在与薄树峰关于房屋收购、委托公证及与蔡思俣签订房屋买卖合同、支取房款等全部行为均为履行公司职务的职务行为。十上公司陈述邢德义名下用于向薄树峰转账的银行卡实际由其公司使用，银行卡中并无邢德义的个人款项。在此次接受薄树峰委托出售房屋的过程中，邢德义及十上公司均未收取任何费用。
薄树峰妻子王桂兰向法庭提交声明表示该房产的一切事宜均由薄树峰处理，房屋买卖的任何纠纷和产生的任何利益都由薄树峰个人承担，与其无关。
以上事实，有一审法院认定的上述证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
一审法院判决认定：本案的争议焦点可以分为以下四点：
一、邢德义接受薄树峰的委托代为出售房产的行为是否为职务行为。
一审法院认为职务行为的判断标准有以下几方面：具有授权及职务身份，行为在职务范围内或与职务有内在联系，对外以公司名义或职务身份实施或相对人知晓其职务身份，行为发生在工作的时间及场所。本案中，邢德义为十上公司的职员；邢德义所为的接受薄树峰委托并代薄树峰出售房产的行为内容是关于房产交易的，与其房地产中介公司的职务相关；2007年10月23日，邢德义先代十上公司与薄树峰签订了协议书，之后与薄树峰及王桂兰办理了委托书公证，接受委托的行为发生在工作时间，薄树峰对邢德义的职务身份也必然知晓，薄树峰在与蔡思俣一案的答辩中也称邢德义是“受十上公司委托代为出售房屋”；十上公司认定邢德义在与薄树峰关于房屋收购、委托公证及与蔡思俣签订房屋买卖合同、支取房款等全部行为均为履行公司职务的职务行为，之所以收付房款的账户为邢德义的个人账户是为了给十上公司避税。综上，一审法院认为邢德义接受薄树峰委托代为出售房屋的行为是履行十上公司职务的职务行为，由此委托产生的相应法律后果由十上公司承担。
二、签订协议书和委托书时的真实合意。
薄树峰认为其本意是将房屋卖予十上公司，出具委托书是为了将房屋过户到十上公司名下，但邢德义并未将房屋过户到十上公司名下，故协议书虽有效，但并未实际履行；邢德义依据委托书代理薄树峰与蔡思俣签订了房屋买卖合同并办理了房产过户。邢德义和十上公司则认为当时薄树峰急于卖房但房地产市场不景气，所以十上公司先支付售房款收购房屋，然后再转卖第三方，为实现该目的，十上公司与薄树峰签订了协议书并让薄树峰给邢德义出具了经过公证的授权委托书，方便转卖时办理房屋过户等手续。由此，双方都认可当时的合意是将房屋卖予十上公司，区别在于出具委托书的目的是为将房屋实际过户到十上公司名下还是可以将房屋转让给不确定的第三方。对于房地产中介公司而言，提供居间服务为其营业范围，实际履行协议书取得房屋产权不符合常理，且此次接受薄树峰委托出售房屋，邢德义及十上公司均未收取任何费用，这与房地产中介公司的盈利目的不符；另一方面，薄树峰给邢德义出具的委托书内容也并未特指将房屋转让给十上公司，而是概括性的授权，且其在庭审中曾陈述过“将房卖给谁无所谓”。故一审法院认为，邢德义和十上公司的陈述更符合当时的情况，即薄树峰与十上公司当时真实的合意是薄树峰获取71万元的房屋价款，房屋交由十上公司处理，可以十上公司所有也可以转卖，房屋的差价抵偿中介费用。
在此过程中，十上公司以协议书及委托书的形式收购房屋实现转卖以获取房屋差价款，超出了房地产中介公司的经营范围，违反了相关的管理性规定，扰乱了正常的房地产中介市场的秩序，但其行为没有违反法律、法规的强制性的规定，故一审法院对此合意的效力予以确认，此合意对双方具有合同的约束力。71万房款的支付及委托书的授权实际上是对此合意的履行，有了委托书的授权，十上公司即可实现房屋转卖，无需薄树峰的配合，故一审法院认为双方的真实合意已经履行完毕，对于此后房屋转售的款项薄树峰无权主张。综上，一审法院对薄树峰要求支付房款差额86000元及延期付款利息的诉讼请求不予支持。
三、邢德义代薄树峰与蔡思俣签订的房屋买卖合同中的迁户违约条款是否超越代理权及责任承担。
薄树峰表示授权邢德义代为出售房屋是其真实意思表示，故一审法院对委托合同的效力予以确认。本案所涉的委托合同并非无偿，邢德义及十上公司实际是以房屋的差价款抵偿中介费用以获取收益，故邢德义及十上公司并不能以无故意或者重大过失来抗辩给薄树峰造成损失的赔偿。
本案委托授权的目的是为实现十上公司收购房屋后的转卖，因此委托权限的判断依据一是委托合同，二是双方的真实合意。而双方对当时是否有关于迁户籍的约定不能达成一致意见且协议书中也没有约定，作为专业的房地产中介及中介公司，邢德义和十上公司理应清楚迁出户籍对买卖双方的意义，在没有书面约定又没有其他证据证明的情况下，一审法院对其所称当时有口头约定的陈述无法采纳，故一审法院认为双方的合意中并不包括迁出户籍的约定，因此委托书的授权范围就成为判断是否超越代理权的关键。
委托书中对于迁出户籍并没有明确的授权，其对委托权限表述为“全权代表”，权限包括“办理此房产的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户一切有关事宜”。“一切有关事宜”应是针对到房地产交易管理部门办理手续的兜底条款，不应当包括承诺迁出户籍的授权；“房产的买卖交易手续”应当包括签订房屋买卖合同，那么迁出户籍及约定相应的违约条款是否是房屋买卖合同的必备条款就成为关键。邢德义及十上公司认为迁出户籍是行规，是卖房人的法定义务，未按时迁出户籍的违约条款也是北京市建委示范合同中的条款，故未按时迁出户籍的违约条款是合同的必备条款，且与蔡思俣约定的违约责任标准也没有超出行业惯例，具有合理性。一审法院认为，房产的买卖交易手续应当包括签订房屋买卖合同，但示范合同仅是签订合同的范本或参考，并非每一条都要填写，故何时迁出户籍及未按时迁出户籍的违约责任是合同的约定条款；且邢德义及十上公司也并未能向一审法院提交其他证据证明迁出户籍是出卖人的法定义务或是行规，即使迁出户籍是行规，也不应约束非房产中介从业人员的薄树峰。故迁出户籍及约定相应的违约责任并非房屋买卖合同的必备条款，一审法院对邢德义及十上公司所称在房屋买卖合同中约定未按时迁出户籍的违约责任未超出委托书的授权范围的答辩意见不予采纳。
综上，一审法院认为邢德义在未获得薄树峰明确授权的情况下与蔡思俣约定户口迁出的违约责任条款，其行为超越了代理权，由于其为职务行为，故不利后果应由十上公司承担。该越权行为直接导致了十上公司在实现房屋转卖时超出与薄树峰的合意，给薄树峰设定了未按时迁出户籍的违约责任，造成了薄树峰向蔡思俣支付74505.60元违约金的经济损失，故一审法院认为，对此经济损失，十上公司应当负责赔偿。
由此，无论邢德义或十上公司何时告知薄树峰迁出户籍或交付房屋买卖合同都无法改变邢德义在代理过程中超出代理权、十上公司在实现房屋转卖时超出约定的事实，也不能以此免除十上公司的赔偿责任，故一审法院对证人付×、证×的证人证言的证明力不再做认定。
关于（2013）丰民初字第2206号民事判决书和（2013）二中民终字第12936号民事判决书中判决由薄树峰承担的一审诉讼费1663元、二审诉讼费1663元，共计3326元，因以上诉讼费用是由邢德义在履行十上公司职务时超越代理权所导致的诉讼而产生的，由此职务行为造成的损失，应当由十上公司赔偿。
四、关于薄树峰的诉讼请求是否超过诉讼时效。邢德义主张因房屋买卖合同的签订到薄树峰起诉之日已超过两年，故薄树峰的诉讼请求已过诉讼时效。一审法院认为，对于薄树峰主张的房屋差价款及延期利息这部分诉讼请求一审法院不予支持，故对于这部分诉讼请求是否超过诉讼时效，一审法院不再判断。对于薄树峰主张的违约金及诉讼费的损失赔偿，其诉讼时效的起算时间应当从该损失实际发生之日起，即应当从（2013）二中民终字第12936号民事判决书生效之日起算，至本案诉讼时并未超过两年，故薄树峰的该项诉讼请求并未超过诉讼时效，一审法院对邢德义主张的诉讼时效的答辩意见不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、北京十上房地产经纪有限责任公司于该判决生效之日起十日内赔偿薄树峰经济损失七万七千八百三十一元六角；二、驳回薄树峰的其他诉讼请求。
如果北京十上房地产经纪有限责任公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，其应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
十上公司不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：
一、薄树峰申请一审法院追加十上公司为本案无独立请求权第三人主体不适格。
一审法院既已认定本案为十上公司与薄树峰之间就房屋买卖发生的委托合同纠纷，认定邢德义为履行十上公司的职务行为，薄树峰提起本案诉讼主张权利，应以十上公司为本案被告。薄树峰起诉邢德义并申请法院追加十上公司为第三人主体不适格。一审法院错误地列十上公司为本案无独立请求权第三人，从法律上剥夺了十上公司提起管辖异议的权利。
二、一审法院认定十上公司超越委托代理权限转卖房屋无事实及法律依据。第一，委托代理公证书中关于委托人办理委托公证的目的，表述为“不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理此房产产权转移的相关手续，故委托作为我们的代理人，全权代表……”。第二，委托权限明确表述为“办理此房产的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜……”，且没有禁止性条款。上述两点事实能够确定：薄树峰委托卖房目的是为了办理房产买卖手续，这个“办理房产买卖手续”可以理解为包括“办理签订房屋买卖协议”。委托权限表述为“办理房产买卖交易手续的一切有关事宜”，可以理解为“办理签订房屋买卖协议的一切有关事宜”，应当包括卖房涉及的所有交易事项。因房屋交易程序比较繁杂，除了房产过户、收取房款外，还包括与买房人看房、协商价格、起草买卖协议并签署、网签、交房、原户籍如何迁出等交易环节，委托书不能一一列明，所以委托人与受托人合意在委托中采用“一切有关事宜”的兜底性条款。而且，此委托权限内容从字面可以解释为：办理此房产的买卖交易手续及到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜，两项权限应属并列关系。而一审法院却认定“委托书中对于迁出户籍并没有明确的授权，‘一切有关事宜’应是针对到房地产交易管理部门办理手续的兜底条款，不应当包括承诺迁出户籍的授权”。该认定断章取义，与委托权限表述的真实意思相悖，认定无事实依据，认定十上公司超越代理权亦无法律依据。
三、一审法院认定卖房同时迁出户口的约定不是合同的必备条款，事实不清、证据不足。近些年，随着房地产买卖交易量不断增加，关于卖房人卖房后不迁户口的违约行为，导致的合同纠纷并造成买房人损失的案件凸显，这也严重破坏了房地产交易秩序。为此，自2007年开始，北京市建委和北京市工商行政管理局（以下简称北京市工商局）共同制定了《北京市存量房屋买卖合同》，将卖房人不迁出或逾期迁出户口同卖房人不交房、逾期交房以及买房人不付款、逾期付款，同样作为违约条款规定在合同当中，并规定了惩罚制度。可以看出，政府部门对户口迁出所涉及相关问题的重视程度，只要卖房时存在原户口未迁出的情况，应当作为卖房人卖房或交房时一项法定的合同义务。如果没有未迁出户口的情况，自然不存在此义务的履行。故一审法院以十上公司未能提交其他证据证明迁出户籍是出卖人法定义务，事实不清、证据不足，十上公司一审提交的2007年5月北京市建委下发的规范性文件及北京市建委官网的示范合同足以证明卖房人迁出户口是其法定义务，而非约定义务。另外，一审法院的错误认定也变相纵容了本案负有迁出户口责任的卖房人故意不履行或怠于履行合同义务。
四、一审法院认定邢德义及十上公司实际是以房屋的差价款抵偿中介费用以获取收益，不能以无故意或者重大过失来抗辩给薄树峰造成损失的赔偿，证据不足。一审中，通过十上公司的举证及争议双方的陈述，本案事实很清楚，薄树峰急于用钱卖房，请求十上公司帮忙收购房屋，房款不低于71万元，而2007年的房地产市场形势非常不好，71万元的房源根本卖不出。当时薄树峰在卖房期间与邢德义及十上公司其他人关系相处得很好，且经常来往。基于对薄树峰的同情和关系，十上公司才收购此房，并没有打算得到收益，纯属帮忙。而且，十上公司在全款收购此房后，经过各种形式的宣传、多次委托、经其他经纪公司转卖，才在一年多后卖出，期间支出了很多费用。实际上，十上公司收购、卖出此房没有赚钱，反而亏钱。一审法院不能用收购的房款与卖出的房款有差价既认定存在收益，进而认定十上公司收取了中介费。一审判决中表述“邢德义及十上公司均未收取任何费用，这与房地产中介公司的盈利目的不符”，只是一审法院的主观臆断，不就此能证明十上公司在收购薄树峰房屋时一定存有盈利目的，收购协议书及委托合同一定为有偿合同的事实。本案中，没有任何证据显示十上公司或邢德义存在故意或重大过失行为，十上公司依据《合同法》第四百零四条的答辩意见有法可依。一审法院认定“邢德义及十上公司并不能以无故意或者重大过失来抗辩给薄树峰造成损失的赔偿”无任何依据。
综上所述，一审法院判决认定事实不清、证据不足，适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决第一项或依法改判驳回薄树峰全部诉讼请求，由薄树峰承担本案一、二审全部诉讼费用。
薄树峰服从一审法院判决，其针对十上公司的上诉理由答辩称：十上公司的上诉请求没有事实和法律依据。第一、本案一审中，薄树峰依据委托代理合同起诉邢德义。因为十上公司在一审中出庭作证，证明邢德义的代理行为是职务行为，邢德义的个人账户与十上公司的账户存在混同，因此，一审法院追加十上公司为本案第三人，符合法律规定，程序合法。第二，一审法院认定十上公司超越委托代理权限，认定事实清楚，法律适用正确。第三，一审法院认定卖房时迁出户口并非法定义务，符合法律规定。十上公司的主张没有法律依据。第四，按照一审法院的认定，邢德义的代理行为是职务行为，那么十上公司就是受托方，邢德义就是转委托方，邢德义应当对薄树峰的损失承担连带赔偿责任。
邢德义陈述称：同意十上公司的上诉意见。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人提交的上述证据和双方当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为：第一，薄树峰依据其与王桂兰向邢德义出具的委托书提起本案委托合同纠纷之诉。一审期间，十上公司指派工作人员出庭作证，证明邢德义所从事的与本案有关的所有行为均是代表十上公司的职务行为，与邢德义个人无关。一审法院为了查清案件事实，追加十上公司为本案第三人，程序并无不当。根据相关法律规定，无独立请求权的第三人参加他人已开始的诉讼，无权对受诉法院的管辖权提出异议。
第二，鉴于邢德义系十上公司的员工，十上公司认可邢德义以十上公司名义与薄树峰签订收购协议、支付房款，邢德义接受薄树峰委托代为出售涉案房屋，以及与案外人签订房屋买卖合同、收取房款等行为均是履行公司职务的行为，且薄树峰在向邢德义出具委托书时知晓邢德义的职务身份，故应当认定邢德义接受薄树峰委托代为出售房屋的行为是履行公司职务的行为，由此产生的法律后果应当由十上公司承担。
薄树峰向邢德义出具的委托书中载明，邢德义接受委托的权限为办理涉案房产的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户一切有关事宜；薄树峰对邢德义在其权限范围内所签署的一切文件均予以承认。现双方争议的焦点在于邢德义依据委托书以薄树峰名义与案外人签订房屋买卖合同时约定户口迁出的违约责任条款是否超越了代理权限。首先，十上公司在一审期间提交的北京市建委下发的《推行〈北京市存量房屋买卖合同〉示范文本通知》以及北京市建委和北京市工商局共同制定的《北京市存量房屋买卖合同》示范文本不足以证明迁出户口是卖房人的法定义务，十上公司在二审期间亦未提供其他有关法律依据，因此，出卖人在转让房屋所有权时迁出户口应属当事人之间的约定义务，薄树峰给予邢德义的委托权限中并不当然包括代为签署有关迁出户口的合同条款。其次，在委托书中没有明确授权的情况下，十上公司亦未举证证明邢德义以薄树峰名义与案外人签订房屋买卖合同时，就约定迁出户口的违约责任条款事先征得了薄树峰的同意，因此，一审法院认定邢德义超越代理权限并无不当。
第三，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条第二款的规定，受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。本案中，邢德义未获得薄树峰的明确授权，为薄树峰设定了迁出户口的合同义务，并导致薄树峰向案外人承担了违约责任，由此给薄树峰造成的经济损失，应当由受托人负责赔偿。鉴于十上公司认可邢德义的代理行为属于履行公司职务的行为，故相关的赔偿责任应当由十上公司承担。
此外，根据审理查明的事实，十上公司从薄树峰处收购涉案房屋后，又将该房屋转卖第三方，从中获取了房屋差价款。基于本院前述认定，一审法院有关“十上公司实际是以房屋的差价款抵偿中介费用以获取收益”的认定并不影响本案的处理结果。
综上，十上公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3576元，由薄树峰负担1890元（已交纳），由北京十上房地产经纪有限责任公司负担1686元（于本判决生效后7日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费1746元，由北京十上房地产经纪有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 欣
审判员 武子文
审判员 种仁辉
二〇一四年十二月十六日
书记员 梁艺爽