海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第1175号
原告（反诉被告）麦秀玲。
委托代理人吴锦荣。
被告（反诉原告）杨沛林。
被告（反诉原告）杨浩华。
二被告（反诉原告）共同委托代理人王世良，海南京园律师事务所律师。
原告（反诉被告）麦秀玲（以下简称原告）与被告（反诉原告）杨沛林（以下简称被告杨沛林）、被告（反诉原告）杨浩华（以下简称被告杨浩华）物权确认纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周慧慧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦秀玲及其委托代理人吴锦荣。
原告诉称，原告与被告杨沛林、杨浩华是亲戚关系，两被告是父子关系。2005年2月26日，被告杨浩华参加了中国银行海南分行内部员工闲置房拍卖会，以3.7万元人民币最高价竟得了大同路XX号X幢XXX房买受人资格，之后在2005年3月14日将该房转让给被告杨沛林，并经拍卖方同意将转让程序原则地用文字落款在转账清单上，即“杨沛林付杨浩华购买大同路XX号X幢XXX房款、房产过户费”。接着被告杨沛林将37840元付给拍卖方，拍卖方加盖3月15日转讫公章，确认收到的拍卖款来自于被告杨沛林，确认杨浩华自愿将该房买受权转让给被告杨沛林。被告杨沛林接受原告麦秀玲汇款42040元，代原告办理了购买上述房屋的事宜。2005年5月30日，被告杨沛林与原告代理买房结账，交给原告：上述房屋钥匙、购房合同、买房收据复印件。原告购房资金收支情况清单上详细记载着：代理买房支付资金三笔，每一笔付出金额与购买XXX房收据上的金额完全相同，在“注”说明：支付票据见合同材料复印件计3张。从清单上不难看出，该房是原告委托被告杨沛林到被告杨浩华处转让所得，双方委托代理买卖关系成立，请法院确认。领取房屋钥匙后，原告聘请杨红祥承包装修一个多月后入住并居住至今，邻居都愿为此证明。买房后凡涉及该房的一切费用如安装电表、物业管理、有线电视、房屋维修等都由原告承担，均可反映房产归原告所有，请法院确认。随着房价的攀升，两被告萌生牟利的念头，诬告原告侵权，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令：一、确认海口市大同路XX号X幢XXX房是原告委托被告杨沛林到被告杨浩华处转让所得，此代理转让买卖行为关系成立；二、确认海口市大同路XX号X幢XXX房所有权归本诉原告；三、本案诉讼费用由被告承担。在本案庭审过程中，经本院询问，原告将其诉讼请求第一项明确为：确认原、被告之间存在原告委托被告购买海口市大同路XX号X幢XXX房的关系。
被告杨沛林、杨浩华就本诉答辩并反诉称，二反诉原告是父子关系，反诉被告曾认反诉原告杨沛林的岳母为干妈，两家人在2005年以前常有来往。杨浩华工作单位省中行在2005年1月决定将上世纪修建的闲置旧房实行内部员工拍卖处理，有权参加竞买的主体是省中行员工，拍卖处理闲置旧房的目的是解决员工住房问题，因此通过拍卖处理的海口地区170多套旧房的竞买者均是省中行员工，没有外单位人员。根据省中行2005年1月20日《中国银行海南分行闲置房产处置的通知》精神，中行处置的旧房产具有绝对排他性，不是中行员工无权参与竞买。杨浩华从未听说过其父杨沛林委托其代反诉被告麦秀玲购买旧房，反诉原告与反诉被告之间从未有委托与转委托购买XXX房之事，即使如反诉被告谎称的口头委托杨沛林，而杨浩华又转委托杨浩华一事存在，这种所谓的委托与转委托关系，海口中院在生效的（2011）海中法民二终字第102号民事裁定书已认定为无效的购房行为与无效的委托代理关系。杨浩华竞买标的房屋后，反诉被告向其借住该房，基于双方是亲戚关系，反诉原告同意将房借给反诉被告居住，因此向其交付钥匙进行简单装修。反诉被告免费居住10年，非但不心存感激，反而一再制造事端，企图长期占用，由于历史原因，包括标的房屋在内的中行拍卖的170多套旧房至今没有办理房产证到购买者名下，但并不影响购买者占有、使用、收益的合法权益，为维护反诉原告合法权益，特向法院提起反诉，诉请判令：一、确认在海口市大同路XX号X幢XXX房交易过程中反诉原、被告不存在代理关系；二、反诉被告立即将借住的海口市大同路XX号X幢XXX房归还给反诉原告杨浩华；三、案件受理费由反诉被告承担。
原告就反诉答辩称，被告的陈述子虚乌有，省中行的旧房拍卖走的是市场化道路，公平、公开、公正，内部拍卖与外部拍卖不过是先内后外的程序。省中行下发的《闲置房处置通知》就处置办法讲的很清楚：凡海口地区的全体员工，不论有房、无房、多房，也不论以前是否分到过公房，都可以参与竞买。拍卖当天，现场参与竞买的有省中行员工和非中行员工两部分人组成，直接举牌竞买的也有顶着员工名义的非员工。拍卖结束后，亦有人顶着员工名义直接与省工行签合同、盖手印。比如说一何姓非员工，以员工名义购买了9套房。省中行考虑到拍卖的旧房子大多数由员工帮非员工买走，故要求竞买旧房的员工必须与省中行签订一份《房地产买卖契约》的补充协议。可以认为，省中行的旧房拍卖不存在特定主体，不存在帮助员工解决住房问题，更不存在排他性。只要顶着员工名义，所有人都可以参与竞买。省中行在《闲置房处置通知》三，购买须知中已详细说明，拍卖旧房的面积、有房产证的、以产证为准，没有产证的，以房产局出具的测绘报告为准。现拍卖出去176套旧房，除大同路XX号的3、5栋46套由于历史原因尚未办理房产证外，其余100多套省中行已在2009年之前过户至购房者名下。被告杨浩华是省中行员工，对旧房拍卖和旧房办证应是熟悉、清楚的，但时隔10年，两被告试图掩盖旧房拍卖真相，蒙骗他人，达到虚假诉讼的目的。两被告在反诉状中称市中院在（2011）海中法民二终字第102号裁定书中认为属无效的购房行为与无效的委托代理关系。原告认为，两被告是断章取义。该裁定书的核心要素是：一、撤销海口市龙华区人民法院（2011）龙民初字第616号判决；二、发回龙华区人民法院重审。裁定书还强调当事人应经法律对该房产权属和效力问题作出认定后，按照认定结果主张权利。因原告认为诉讼请求与市中院强调的基本精神不一致，还需进一步准备材料，故经龙华区人民法院同意，撤回起诉。两被告反诉证据材料的复印件原告在10年前已持有，是被告杨沛林与原告代理转让购买XXX房结账时交到原告手上的。被告杨浩华经竞买取得XXX房买受人资格后，没有掏钱买房，将买受权转让给被告杨沛林，再由杨沛林将XXX房购房款37840元转付省中行财务处。XXX房的其他费用是被告杨沛林付款后向原告报销的，原告还付给被告杨沛林三次代理买房的酬劳，包括高档烟酒、茶叶、相机等价值约8000多元，原告另付省中行安装分户电表多余现金740元。被告杨沛林应制止被告杨浩华冒认XXX房购买者得行为，但其见利忘义，违背诚信，包庇儿子，毁灭原告物证。如果二被告拿不出被告杨浩华自行转账购房款给省中行，支付XXX房其他费用如电费、物业费、电表费、更换污水管等付费回单，将房屋免费租赁给原告居住10年的合同或协议等证据，就不能证明被告杨浩华是该房购买人。原告入住后花2万多元装修、1万多元购买家具、家电，是基于所有人的身份进行购置。原告从2010年以来多次劝说二被告，但二被告坚持冒认买房，为维护原告合法权益，请法院维护原告的诉讼请求。
经审理查明，原告曾认被告杨沛林岳母为干妈，被告杨沛林是被告杨浩华父亲，二被告均是中国银行股份有限公司海南省分行（以下简称中行）员工。原告欲在海南购房定居，于2004年委托被告杨沛林代为寻找房源，物色到房屋后，被告杨沛林电告原告汇款并到海南看房。2005年1月20日，中行向其内部员工发布《中国银行海南省分行闲置房产处置的通知》，主要内容为：该行根据有关规定对海口市各宿舍区的闲置房产实行员工内部拍卖处理，委托拍卖公司向该行海口地区全体员工进行公开竞价拍卖；购房人2005年2月25日前提交内部员工认购书和购房登记表，并缴纳购房保证金；拍卖会于2005年2月26日在海口国商大厦举行；本次拍卖的主要目的是为了解决员工住房问题，房产证由该行总务处集中统一办理，仅限办理至竞买成交的该行员工名下；竞买成交的员工于2005年3月18日前与本行签订房屋买卖合同并缴纳购房款或办理按揭贷款手续，已收取的购房保证金自动转为购房款。
2005年2月，原告向被告杨沛林支付购房订购金2000元，2005年2月23日，被告杨浩华向中行财会处支付购房押金2000元。2005年2月26日，被告杨浩华参与中行闲置房产拍卖，以人民币37000元竞得海口市大同路XX号X幢XXX房。2005年2月27日，原告向被告杨沛林支付房款及亦证费37840元。2005年2月28日，被告杨浩华与中行签订一份《房地产买卖契约》，该契约主要内容为：中行确认收到杨浩华支付的定金2000元；双方约定由中行向被告杨浩华出售大同路XX号X幢XXX房，成交价格37000元，于2005年3月18日前一次付清，购房定金在最后一次付款时冲抵；中行于2005年4月30日将房屋并建筑物范围内土地使用权交付被告杨浩华。2005年3月3日，原告向被告杨沛林支付补足亦证费1230元。2005年3月14日，被告杨浩华与中行签订一份《房地产买卖契约补充协议书》，主要约定内容为：房产过户所产生的一切税费全部由杨浩华承担，中行负责办理房产过户手续，但杨浩华应于2005年3月18日前向中行预付过户税费4070元。该协议书签订同日，被告杨沛林向中行支付杨浩华购买大同路XX号X幢XXX房房款、房产过户费37840元。2005年3月18日，被告杨浩华向中行支付购房款1230元。综合以上，购买房屋的押金、房款并税费合计41070元。上述原告向被告杨沛林支付款项的日期及数额，有被告杨沛林向原告出具的一份“麦少玲购房资金收支情况”为证，被告杨沛林、杨浩华对该份证据真实性予以认可，但认为与本案不具有关联性。
2005年中行交付房屋，二被告将房屋交给原告使用，原告雇人对该房进行装修并购置家具后即入住。截至本案庭审辩论终结前，该房一直由原告及其配偶吴锦荣共同居住使用，并支付水、电、有线电视、管道维修等物业费用。
2010年2月，被告杨浩华将原告起诉至本院，诉请本院判令原告向其退还房屋，逾期则按租赁关系处理，每月租金1000元。本院立（2010）龙民一初字第640号案件审理，被告杨浩华于2010年7月27日向本院申请撤回对原告的起诉，本院制作裁定书准许其撤回起诉。2011年1月，原告向本院起诉被告杨浩华、杨沛林，诉请判令：原告与二被告之间存在购买大同路XX号X幢XXX房的委托代理关系；二被告向原告交付代理购买该房的有关材料原件。本院立（2011）龙民一初字第616号案件审理，于2011年3月31日作出判决：一、确认原告与二被告关于购买大同路XX号X幢XXX房的委托关系成立；二、限被告杨浩华在判决生效之日起十日内将购房原件交付原告。二被告不服该判决，向海南省海口市中级人民法院提起上诉，该院立（2011）海中法民二终字第102号案件审理，并于2011年7月15日作出（2011）海中法民二终字第102号民事裁定书，该院认为：根据《中国银行海南省分行闲置房产处理的通知》和《内部员工认购书》规定：一、确定本次购买对象为中行内部员工；二、购买方式为对内部员工实行拍卖竞买；三、目的是解决内部员工住房问题。从该案事实来看，原告并非中行员工，通过作为员工的被告杨浩华购买，其行为违背了中行处置房产的对象和目的，应认定购房行为无效，基于购房行为而发生的委托代理购房关系也应认定无效，不受法律保护。原审对购房和委托行为效力未作认定就作出判决，属于认定事实和适用法律错误。原告诉请是按有效的委托代理行为提出，根据生效的海口市美兰法院（2010）美民一初字第1062号民事裁定，认定该案属不动产纠纷，当事人应经法律对该房产权属和效力问题作出认定后，按照认定结果主张权利。对此，原审应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第35条规定对主张权利人是否变更诉讼请求进行释明，并对行为效力进行认定后才作出判决。据此裁定：一、撤销本院（2011）龙民一初字第616号民事判决；二、发回本院重审。经该院发回重审，本院另立（2011）龙民一重字第29号案件审理，原告于2011年10月18日就重审案件撤回对二被告的起诉，本院作裁定书准许原告撤诉。2014年4月23日，原告就本案再次起诉二被告，本案于2014年6月9日公开开庭审理。
本案庭审过程中，二被告当庭答复法庭询问及个人陈述的主要内容为：被告杨沛林于1968年参加工作，2005年收入水平为每月3000多元；被告杨浩华于2001年参加工作，2005年收入水平为每月3000多元；除本案争讼标的房屋外，二被告一人各有一套房产。2004年原告口头委托被告杨沛林买房，被告物色的两套房原告看了不喜欢，没有买。被告杨沛林用原告支付给他的款项为被告杨浩华支付了房款。被告杨浩华称其并不知道本案争讼标的物的购房款是用原告给杨沛林的购房款支付的。房屋是借给原告居住的。被告杨沛林向原告归还了部分购房款，但原告拒收退款。
另查，除本案争讼房屋所在地海口市大同路XX号5栋外，中行还以向员工拍卖方式处置了蓝天路XX号金棕院、南沙路XX号、滨海新村490号、秀英先烈路XX号、龙昆南面前坡等地点的闲置房产。为查明本案事实，本院于2014年6月19日到海口市住房与城乡建设局查询海口市大同路XX号X幢XXX房的权属登记情况，该局经查询答复称没有该房产的权属登记记录。2014年6月26日，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，向中行去函要求其协助调查本案相关事实，该行于2014年7月23日向本院复函，回复的主要内容为：闲置房产拍卖购房人仅限该行员工，是否有非员工以员工名义参与竞买该行无法掌握。位于海南省海口市大同路XX号X幢XXX房是该行向员工拍卖出售的闲置房产之一，买受人是杨浩华是该行员工。该房目前未办理房产证，原因是：该房属于上世纪70年代人民银行“大一统”遗留下的房产，由中国人民银行海口市中心支行、中行、中国工商银行股份有限公司海南省分行、中国农业银行股份有限公司海南省分行等4家单位共同使用，自上世纪70年代末各专业银行从人民银行分设独立出来后，中行分得第3、第5栋宿舍楼及1栋二层附属楼。2005年2月该行将第3、5栋宿舍区共计45套住宅通过拍卖出售给员工，现房产为员工私人所有。自2004年该行就要求人民银行提供关于同意办理房产证、土地证的证明，但人民银行认为当时划分的只是房屋使用权，中行可以使用至房屋损坏，土地使用权不进行划分，故在大同路XX号的房产，包括办公楼一直无法办理产权证。除海口市大同路XX号的房产外，其余拍卖的房产均已办理房产证，初始登记所有权人均为中行员工。
以上事实，有《中国银行海南省分行闲置房产处置的通知》、《内部员工认购书》、《海南昌丰拍卖有限公司现场成交确认书》、《中国银行现金解款单》3份、《中国人民银行进账单》、《房地产买卖契约》、《房地产买卖契约补充协议书》、《中国银行海南省分行空闲房拍卖处置成交表》、《麦少玲购房资金收支情况》、中国银行股份有限公司海南省分行办公室《收据》、海南广电有线网络有限公司用户手册、被告杨浩华起诉原告的民事诉状、（2010）龙民一初字第640号民事裁定书、（2011）龙民一初字第616号民事判决书、（2011）海中法民二终字第102号民事裁定书、（2011）龙民一重字第29号民事裁定书、中国银行股份有限公司海南省分行《复函》，当事人陈述，以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，关于委托购房。一、被告杨沛林在本案庭审中承认原告确有委托其在海南购房的事实，并认可“麦少玲购房资金收支情况”这一书证的真实性，该证据可作为认定本案事实的依据。该书证载明原告分三次向被告杨沛林支付款项的数额与被告杨浩华、杨沛林三次向中行支付的数额一致，支付日期与被告杨浩华签署《房地产买卖契约》、《房地产买卖契约补充协议书》，以及分三次付款的时间紧密衔接，且均是原告付款在前，二被告付款在后。被告杨浩华直接参与标的房屋的竞买、付款，原告未直接参与，但原告却依买售进程逐次向被告杨沛林付款，足以推定原告是按被告杨沛林的通知支付购房款。原告基于购买标的房屋的意思表示付款，被告杨沛林基于标的房屋的购买进程向原告通知付款，可认定原告与被告杨沛林之间成立购买标的房屋的委托代理关系。二、被告杨浩华是标的房屋名义买受人，中行向其交付房屋后，其将房屋交付原告居住，被告杨沛林称该房是借给原告居住的，但未能提交相关证据证明双方就居住目的、期限、条件作出过约定，故可推定被告杨浩华是基于原告是购房人的意思表示将房屋交付原告使用的，被告杨浩华称其对原告委托被告杨沛林购买标的房屋一事不知情，本院不予采信。三、被告杨沛林1968年参加工作，杨浩华2001年参加工作，二人在2005年收入水平已达每月3000多元。本案标的房屋买受价格并税费合计41070元，二被告应当有足够经济能力自行支付房款，无须借用原告支付的购房款垫付。被告杨沛林称其向原告退回购房款，原告拒收，但未能提交证据证明其实际退回过房款或还款遭拒，故可认定被告杨沛林、杨浩华非是为杨浩华购买房屋使用原告的房款，而是基于原告委托购买标的房屋而支付购房款。综合以上认定，被告杨沛林直接接受原告委托为原告购买位于海口市大同路XX号5栋的XXX房，被告杨浩华基于原告是购房人的意思表示将房屋交付原告使用，原告是该房购房款的实际支付人，足可认定原告与二被告之间存在委托购买标的房屋的关系。
关于标的房屋所有权。根据本院向海口市住房与城乡建设局查询的情况，以及中行在《复函》中作出的说明，本案标的房屋尚未以向行政机构登记的形式确认设立所有权。中行《复函》中“2005年2月该行将第3、5栋宿舍区共计45套住宅通过拍卖出售给员工，现房产为员工私人所有。人民银行认为当时划分的只是房屋使用权，中行可以使用至房屋损坏，土地使用权不进行划分”等内容表明，标的房屋处置之初，中行就房屋所拥有的权益，没有争议的部分限于房屋使用权。因标的房屋至今未能以行政机构登记的形式确立所有权，故就本案，中行向员工拍卖标的房屋所转让的权利应限于房屋使用权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，本案标的房屋所有权尚未确立，故原告诉请确认其对标的房屋拥有所有权，尚无事实依据，本院不予支持。
关于二被告反诉原告将海口市大同路XX号X幢XXX房归还被告杨浩华的反诉请求。结合本案查明的事实并上述本院作出的认定，虽本案标的房屋所有权尚未确立，但原告支付了相应对价，根据等价有偿的法律原则，原告应取得标的房屋现有的权益，即使用权。据此，二被告反诉原告归还房屋，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）麦秀玲与被告（反诉原告）杨沛林、杨浩华存在委托代理购买海口市大同路XX号X幢XXX房的关系；
二、驳回原告（反诉被告）麦秀玲的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）杨沛林、杨浩华的反诉请求。
本案适用简易程序审理，减半收取本诉案件受理费725元，由原告（反诉被告）麦秀玲负担363元，被告（反诉原告）杨沛林、杨浩华负担362元；反诉费362元，由被告（反诉原告）杨沛林、杨浩华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。
代理审判员 周慧慧
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 林一苗