海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终886号
上诉人（原审被告）：吴名龙。
委托代理人：林广博。
被上诉人（原审原告）：柯均。
委托代理人：杨毅山。
原审第三人：翟跃扬。
上诉人吴名龙因与被上诉人柯均及原审第三人翟跃扬房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴名龙的委托代理人林广博，被上诉人柯均及其委托代理人杨毅山，原审第三人翟跃扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人吴名龙上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回柯均的诉讼请求。事实理由：一审法院认定事实错误，程序违法，判决结果没有事实根据和法律依据。（一）一审法院认定吴名龙与翟跃扬签订的《房屋租赁合同》解除错误。吴名龙与翟跃扬于2012年8月20日签订的合同至今尚未解除，该合同还是合法有效的。吴名龙每年都按时缴纳租金，一审中翟跃扬称吴名龙未按时缴纳租金，这不是事实，也没有证据证明。反而是翟跃扬与柯均签订《房屋租赁合同》后拒收吴名龙的租金。一审法院在没有查明事实和没有任何证据，也没有经过法定程序的情况下，就认定翟跃扬与吴名龙签订的《房屋租赁合同》已解除是错误的，程序违法。（二）一审法院认定吴名龙隐瞒事实及未经翟跃扬同意就擅自转租房屋的事实错误。吴名龙与柯均签订转租合同是经翟跃扬口头同意的。就本案证据来说，两份房屋租赁合同是柯均提交，柯均一审诉称其不知道吴名龙与翟跃扬有房屋租赁关系，不符合常理。（三）吴名龙与柯均签订的《房屋租赁合同》合法有效，柯均诉求吴名龙与柯均签订的《房屋租赁合同》无效没有法律依据。综上，一审法院查明和认定的事实错误，程序违法，恳请二审法院查明事实，撤销一审判决，改判驳回柯均的诉讼请求。
被上诉人柯均辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，翟跃扬已经解除其与吴名龙的原租赁合同，吴名龙与柯均之间的合同履行不能。因吴名龙没有如实告知原租赁合同不得擅自转租的事实，导致柯均作出不真实的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，柯均有权请求法院作出变更合同或撤销合同；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，当事人存在隐瞒重要事实的缔约过失，翟跃扬解除原租赁合同后，吴名龙理应向柯均返还租金和押金。综上，吴名龙与柯均签订的转租合同无效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人翟跃扬述称：一审法院认定双方的转租合同无效正确。翟跃扬与吴名龙的原租赁合同约定：吴名龙不得拖欠房租，在每年8月16日前付清租金；未通过翟跃扬同意不得将房子转租给第三方。但吴名龙未经过翟跃扬同意转租房屋，当翟跃扬发现转租房屋后，曾限定柯均三天内搬离，但考虑到柯均经营需要，在吴名龙在场的情况下，与柯均签订了房屋租赁合同。与柯均签订租赁合同后，翟跃扬曾劝告吴名龙和柯均二人，要求柯均与吴名龙处理好他们之间的租金押金事宜，吴名龙称翟跃扬口头同意转租，这不是事实。一审法院认定事实清楚，处理正确。请求二审法院依法裁判。
柯均向一审法院起诉请求：1、柯均与吴名龙于2015年9月12日签订的《房屋租赁合同》无效；2、吴名龙返还柯均房屋租金40000元和租房押金2000元。
一审法院认定：2012年8月20日，吴名龙作为承租人与翟跃扬签订《房屋租赁合同》，约定翟跃扬将自己位于海棠区林旺常委会海榆路57号二层楼房（建筑面积200㎡）出租给吴名龙作为美容保健和住宿使用，租期自2012年10月1日起至2017年9月30日；第一年租金为3.8万元，第二年至第五年每年租金为40000元，承租人于每年8月16日之前付清租金；租赁期间未经翟跃扬同意，不得交房屋转租给第三方。
承租该房屋近三年期间，吴名龙用以经营窗帘生意，2015年9月12日，因觉得铺面面积过大，吴名龙遂与柯均协商将该楼房一楼90㎡铺面转租给柯均作家电维修使用，但未告知柯均其先前与翟跃扬签订的《房屋租赁合同》内容，二人当天签订了转租合同，约定由柯均承租该一楼铺面，租期自2015年10月1日至2017年9月30日，年租金为40000元，押金为2000元，之后柯均向吴名龙支付了第一年租金和押金共计42000元。根据翟跃扬庭审陈述，吴名龙的转租行为未告知其本人，也未征得其同意，对该转租行为不予认可。
翟跃扬发现吴名龙私自将房屋转租后，决定终止与吴名龙签订的合同，并于2015年10月29日在吴名龙在场情况下，与现房屋使用人柯均另签订新的《房屋租赁合同》，将该二层楼房出租给柯均作为家电维修及工人住宿使用，租期自2015年10月1日至2017年9月30日，年租金55000元已由柯均支付给翟跃扬。之后，翟跃扬不再向吴名龙收取租金，该楼房由柯均使用至今。柯均认为吴名龙在签订转租合同时存在欺诈行为，先前收取的租金和押金应予以退还。
一审法院认为，本案争议焦点系未经出租人同意的吴名龙与柯均之间转租合同的效力认定及柯均向吴名龙支付的租金和押金应否返还的问题。吴名龙与翟跃扬的《房屋租赁合同》中已明确约定：“租赁期间吴名龙未经房屋所有人翟跃扬同意不得转租给第三方”，但吴名龙承租涉案房屋后，未经翟跃扬同意擅自转租给柯均使用，在签订转租合同时亦未如实告知柯均，该转租行为事后未经过翟跃扬追认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”一审庭审中，房屋所有人翟跃扬表示当时已以吴名龙未按时交租和擅自转租为由终止与吴名龙之间的《房屋租赁合同》，并不再收取吴名龙租金，在吴名龙在场见证下已与柯均重新签订了新的《房屋租赁合同》。
出租人翟跃扬解除原租赁合同后，现次承租人柯均以承租人吴名龙明知原租赁合同明确禁止擅自转租却向其隐瞒事实，存在欺诈为由主张撤销转租合同，诉请确认转租合同无效。一审法院认为，转租合同系承租人将依照原租赁合同取得的对租赁物占有、使用权转移给次承租人享有，并非对租赁物的处分，涉案转租合同不属于无权处分的效力待定合同，同时《中华人民共和国合同法》第二百二十四条虽赋予了出租人解除合同的救济权利，但现行法律对承租人非法转租所签订的合同效力没有作出强制性规定，涉案转租合同亦未符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形。出租人翟跃扬解除原租赁合同后已导致吴名龙与柯均之间的转租合同履行不能，转租合同本身应予解除，但柯均主张以存在欺诈行为撤销涉案转租合同，一审法院认为，该诉求系柯均对自身诉讼权利的处分，且吴名龙在签订转租合同时故意隐瞒重要事实，未如实告知柯均原租赁合同中未经出租人同意不得擅自转租的内容，导致柯均作出不真实的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第三款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，柯均有权请求撤销涉案转租合同，该转租合同被撤销后自始没有法律约束力，故柯均提出确认转租合同无效的诉请，应予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，转租合同被确认无效，因吴名龙存在隐瞒订立合同重要事实的缔约过失，在出租人翟跃扬解除原租赁合同和柯均另支付翟跃扬租金的情况下，先前柯均支付的租金40000元和押金2000元，吴名龙应予以返还，故柯均要求吴名龙返还租金和押金共计42000元，应予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、确认柯均与吴名龙于2015年9月12日签订的《房屋租赁合同》无效；二、吴名龙应于判决发生法律效力之日起十五日内返还柯均房屋租金40000元和押金2000元。一审案件受理费850元（柯均已预交425元），减半收取425元，由吴名龙承担。
二审中，当事人没有提交新的证据。除2015年10月29日翟跃扬在吴名龙在场情况下与柯均另签订新的《房屋租赁合同》的情形之外，一审法院认定的其他基本事实与本院认定的事实一致。对当事人争议的事实，本院认定如下：
对于2015年10月29日翟跃扬与柯均另签订新的《房屋租赁合同》时，吴名龙是否在场，翟跃扬是否通知吴名龙终止双方合同的问题。二审中，吴名龙主张当时并不在场，也未收到翟跃扬终止租赁合同的通知。庭审中，翟跃扬承认其与柯均签订新的合同时已经通知了吴名龙的老婆刘桂花，因为刘桂花一直在租赁房屋经营窗帘生意。经本院询问刘桂花，刘桂花否认其与吴名龙是夫妻关系，并称其系吴名龙的朋友。翟跃扬未提交相关证据证明刘桂花与吴名龙系夫妻关系，也没有证据证明刘桂花已将翟跃扬终止租赁合同的通知告知吴名龙。故本院认定，2015年10月29日翟跃扬与柯均另签订新的《房屋租赁合同》时，吴名龙不在场，翟跃扬决定终止与吴名龙的租赁合同关系未通知吴名龙。
对于吴名龙将房屋转租是否告知翟跃扬的问题，由于双方均未提交有效证据来证明自己的主张，本院无法确认。
二审庭审中，经三方确认，2015年10月29日翟跃扬与柯均另签订新的《房屋租赁合同》后，翟跃扬并未全部将涉案租赁房屋交付柯均，第二层部分房间仍由吴名龙使用至今。
本院认为，本案争议焦点为：吴名龙与柯均之间《房屋租赁合同》的效力认定及吴名龙应否向柯均返还租金和押金的问题。
认定合同是否无效，主要是看涉案合同是否具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效条件。本案中，吴名龙将承租翟跃扬的房屋转租给柯均，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。柯均主张吴名龙隐瞒事实，欺骗其签订转租合同，属于欺诈行为，该合同属无效合同。但柯均并未提交相关证据来证明其主张，应承担举证不能的法律后果。吴名龙与柯均的转租合同虽未经出租人同意，但不是合同无效的必要条件。如果柯均认为吴名龙隐瞒事实，在违背其真实意思的情况下订立合同，损害其利益，可根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款关于“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，请求撤销吴名龙与柯均签订的转租合同。但柯均在一审中并未请求撤销吴名龙与柯均签订的转租合同，而是请求确认该转租合同无效，柯均的诉讼请求没有法律依据，不予支持。一审法院既认定吴名龙与柯均签订的转租合同为可撤销合同，但又支持柯均关于确认转租合同无效的请求，相互矛盾，应予纠正。
虽然吴名龙与翟跃扬的《房屋租赁合同》中已约定：“租赁期间吴名龙未经房屋所有人翟跃扬同意不得转租给第三方”，吴名龙转租涉案房屋的行为事后未经过翟跃扬追认，翟跃扬可根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，请求解除与吴名龙的租赁合同。但翟跃扬并未请求解除其与吴名龙的《房屋租赁合同》。翟跃扬主张已经在2015年10月29日翟跃扬与柯均另签订新的《房屋租赁合同》时通知吴名龙解除，但其未提供证据证明送达到吴名龙，翟跃扬主张送达到的刘桂花实际为案外人，不能证明送达到吴名龙，吴名龙并未提出解除与翟跃扬的合同，且仍占有二楼三间房屋。通知并未送达吴名龙，因此，翟跃扬的主张不能成立，翟跃扬与吴名龙之间的租赁关系尚未解除。柯均关于翟跃扬与吴名龙之间的合同已经解除，其与吴名龙之间的租赁合同无法履行的理由不成立，不予支持。在翟跃扬与吴名龙之间的合同存续期间，柯均与吴名龙之间的转租关系尚未撤销的情况下，柯均请求吴名龙向其退还租金和押金，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定来确认转租合同无效，并判决吴名龙退还租金和押金，属适用法律错误，应予纠正。
综上所述，吴名龙关于翟跃扬与吴名龙之间的租赁合同尚未解除，其与柯均之间的转租合同有效的理由成立，本院予以采纳。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初2840号民事判决；
二、驳回被上诉人（原审原告）柯均的诉讼请求。
本案一审案件受理费425元（柯均已预交），二审案件受理费850元（吴名龙已预交），由柯均负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁俊杰
审判员 陈德雄
审判员 王晓艳
二〇一六年八月八日
书记员 吴 娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。