广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终19815号
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏进忠，男，汉族，1972年4月11日生，住所地：福建省南安市。
委托诉讼代理人：吴振强，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：占国辉，男，汉族，1982年4月5日生，住所地：江西省抚州市崇仁县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周全孙，男，汉族，1976年1月6日生，住所地：江西省抚州市临川区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。
原审第三人：深圳市华川置业代理有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道龙岗中心城新亚洲花园1、2区会所商铺1C06，统一社会信用代码：914403003985867847。
法定代表人：杜X兵。
上诉人苏进忠因与被上诉人占国辉、周全孙及原审第三人深圳市华川置业代理有限公司（以下简称华川公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服�圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏进忠上诉请求：1、撤销原审判决，改判占国辉、周全孙因解除2016年9月16日双方签订的《二手房买卖合同》须向苏进忠支付转让成交价的百分之二十的违约金人民币716000元；2、判令占国辉、周全孙承担本案的一审、二审的全部诉讼费。
事实和理由：一、一审的判决判项有问题。1、一审的第一项判决“解除原告与被告于2016年9月16日签订的《二手房买卖合同》”，判项不明确。到底是解除周全孙、占国辉与苏进忠的《二手房买卖合同》；还是解除周全孙与苏进忠的《二手房买卖合同》；或者是解除占国辉与苏进忠的《二�房买卖合同》。2、一审的第二项判决“被告苏进忠于本判决生效后十日内返还原告占国辉定金180000元”，与周全孙、占国辉的诉讼请求不符，人民法院属于超越裁判，未围绕一审周全孙、占国辉的诉求。周全孙、占国辉是请求“被告返还两原告购房定金人民币18万元及利息”。
二、一审查明的事实有错误。通过本案的时间节点，就可以看出周全孙与占国辉恶意串通，损害正常的房产买卖交易，属于周全孙放弃继续交易，因而找借口、找理由，谎称因政策问题无法过户交易。2016年9月16日苏进忠与周全孙签订《二手房买卖合同》；2016年9月16日周全孙向苏进忠交购买涉案房产的定金10万；2016年9月18日周全孙向苏进忠交购买涉案房产的定金8万;周全孙、占国辉谎称在2016年9月16日周全孙�涉案房产的买方资格转让给了占国辉，依《主体变更确认书》之约定，由占国辉继续履行《二手楼买卖合同》项下的买方未履行的义务。问题一，若是占国辉承继了《二手楼买卖合同》，那么交纳定金的义务应该是占国辉，怎么会是周全孙交纳定金给苏进忠；问题二，若是占国辉承继了《二手楼买卖合同》，那么苏进忠与占国辉应该要有沟通，苏进忠与占国辉并未认识，双方也从未有通话记录或者当面沟通的事实。问题三，周全孙、占国辉在民事起诉状自称是占国辉、周全孙支付了购房定金18万元，而实际上该款项是周全孙分两次交纳，周全孙与苏进忠签订《二手房买卖合同》后，退一步讲，若按周全孙与占国辉的主张已经将买方主体转让给了占国辉，那么周全孙是代占国辉代付定金，周全孙与占国辉有代付款的约定，或者相关权益的转让证据。综上，证明周全孙与占国辉串通，损害苏进忠的利益。
三、一审法院对本案的定性有问题，深圳市政府于2016年10月4日出台了新的限购政策，对涉案房产的交易没有影响。1、苏进忠与周全孙签订《二手房买卖合同》第15条约定（1)卖方须配合买方满二年过户，如房产证办来时未满二年需要等满二年过户；2、退一步讲，即使按周全孙、占国辉的主张，该涉案房产的买方已变为占国辉，各方约定房产证满二年才过户，而房产证是2017年2月17日，就要在2019年2月17日后过户，而到了2019年2月17日，占国辉的社保已经年满6年，深圳市政府的限购，对占国辉没有任何影响，不影响买房。理由如下，占国辉提供的社保的购买时间是从2013年7月至2016年12月（2013年7月至2014年7月为一年，2013年7月至2015年7月为二年，2013年7月至2016年7月为三年），苏进忠办出房产证的时间为：2017年2月17日，按《二手房买卖合同》的约定，满二年过户，也就是各方需要在2019年2月17日才可以过户。同理，2013年7月至2017年7月为四年，2013年7月至2018年7月为五年）。
四、2016年10月4日深圳市政府出台的能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房不约束到本案的交易，更与本案的情形不符。本案的实际情况是周全孙认为房价跌落，弃买，故与占国辉串通损害苏进忠利益。但周全孙、占国辉的串通行为，也无法达到弃买的现实，周全孙与占国辉自相矛盾。周全孙从起诉前和起诉中均带人跑到苏进忠经营的公司闹，并扬言其黑也有，白也有，不管怎么样，苏进忠都要退款，给苏进忠造成诸多不便。周全孙与苏进忠从洽谈买卖房产开始，让苏进忠浪费大量的时间及精力，苏进忠内心的纠结，跑东跑西办手续，整个交易过程，周全孙、占国辉无法证明苏进忠不配合其要求的手续或者苏进忠有违反合同约定的事实。周全孙应承担违约责任，无可厚非，以规范买卖房产交易过程中的投机行为，周全孙应承担法律责任。合同签订了对双方均有约束力，苏进忠与周全孙、占国辉只有合同关系，合同就是钱，各方都是成年人，既要法律保护大家，但前提必须先遵守法律先，做生意有赚有亏，倘若周全孙、占国辉买了苏进忠的房产后，房价又大升，那么试问苏进忠也可以反悔吗，不能因为房价有波动，深圳市政府出台限制购房政策，房价有降，周全孙、占国辉就可以弃房不要，还要苏进忠退还定金，苏进忠又不是没事干，耽误时间精力，说远一点，周全孙、占国辉还耽误了苏进忠的交易机会，若没诚意买，苏进忠完全可以卖给别家�综上所述，苏进忠认为一审法院查明事实不清，适用法律不当，请求二审人民法院依法纠错，依法改判。
占国辉、周全孙辩称，请求驳回苏进忠上诉，维持一审判决。
原审第三人华川公司未发表述辩意见。
占国辉、周全孙向一审法院起诉请求：1、解除占国辉、周全孙与苏进忠之间《二手房买卖合同》及附件；2、苏进忠返还占国辉、周全孙购房定金18万元及利息（以18万元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率，从起诉之日起至返还全部款项之日止）；3、本案受理费、保全费、公告费、担保费等诉讼费用由苏进忠承担。
苏进忠向一审法院反诉请求：1、周全孙因解除2016年9月16日双方签订的《二手房买卖合同》须向苏进忠�付转让成交价百分之二十的违约金716000元；2、周全孙承担本案的全部费用。
一审法院认定事实：2016年9月16日，周全孙与苏进忠通过华川公司居间介绍签订一份《二手房买卖合同》，约定：苏进忠（卖方）将其位于深圳市龙岗区XX花园二期2栋XXXX房出售给周全孙（买方），建筑面积89.59平方米，转让成交价为358万元；买方同意合同生效之日向卖方支付定金18万元。双方约定买方按向银行按揭贷款方式支付定金之外的楼款，该楼款到买卖双方指定银行或第三方进行资金监管，卖方必须配合于买方付款日之前3日内到上述机构办理资金监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合，买方有权待监管手续办理完毕后3日内付款，买方须将首期款（以银行评估价为准）支付到监管账户，买方于房产证办出30日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关�料。银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日）起3日内，双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3个工作日内出具公证委托书给担保公司指定人员。因合同产生的相关税费、服务佣金全部由买方承担。卖方应在收到除交楼押金外全部房款3日内将该物业交给买方，双方同意在定金中预留5000元作为交楼押金交由第三方监管。买方承诺其符合深圳市政府规定的相关购买房产及银行按揭贷款的条件，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之三支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过七日，卖方可以解除合同并选择要求�方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之三支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过七日，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。同时，合同备注条款中注明：（1）卖方须配合买方满两年过户，如房产证办出来时未满两年则需等满两年过户；（2）卖方承诺产权清晰，如因此导致不能过户后果自行承担；（3）买方承诺熟知限购限贷令，且信用记录良好，如因此导致不能过户，后果自行承担；（4）双方协商同意，签合同当日买方支付定金10万元，卖方做完公证当日买方再支付卖方8万元定金；（5）卖方实收交易价358万元，交易的一切费用由买方承担；（6）卖方办理自己房产证产生费用由卖方承担。
同日，周全孙（原买方）、占国辉（现买方）与苏进忠（卖方）签订一份《主体变更确认书》，内容为：卖方于2016年9月16日与买方签署了《二手房买卖合同》，出售XX花园二期2栋XXXX物业，卖方、买方经协商一致，同意在签署《深圳市二手房买卖合同》时，买方产权姓名写为占国辉，由其继续履行《二手房买卖合同》项下买方未履行的义务，买方对其承担保证责任。被告主张签订该确认书时内容系空白的，内容系在被告不知情的情况下添加。
合同签订后，2016年9月16日、18日苏进忠向周全孙出具两张收据分别确认收到定金10万元、8万元。周全孙通过银行转账向苏进忠支付定金10万元、7.5万元，另外代苏进忠向华川公司支付水电押金5000元，华川公司于2016年9月18日向苏进忠出具了收到5000元水电押金的收款收据。2016年9月18日，苏进忠在深圳市罗湖公证处办理一份公证委托书，委托案外人武X明、杜X兵、余X辉代为办理涉案房产出售等全部手续。
另说明，1、签订合同时，苏进忠尚未取得涉案房产的房产证，2017年2月17日，办理了不动产权证书（粤20**深圳市不动产权第00191XX号），登记权利人为苏进忠，苏进忠购买该房产的买卖合同签订日期为2015年1月6日。2、2016年10月4日，深圳市出台住房限购政策，对于非深户家庭，须提供5年及以上在本市连续缴纳（不含断缴和补缴）个人所得税或社会保险证明的，限购一套住房。占国辉提供一份深圳市社会保险历年参保缴费明细表，显示其在深圳市首次参保时间为2013年7月，截止2016年12月连续参保42个月。
一审法院认为，周全孙与苏进忠之间签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。关于本案合同的买方主体是否变更问题，涉案合同签订后，周全孙、占国辉与苏进忠签订了《主体变更确认书》，约定以占国辉名义签订《深圳市二手房买卖合同》，由占国辉继续履行《二手房买卖合同》义务，周全孙对占国辉承担保证责任。苏进忠主张签订变更确认书时内容为空白，但未提供证据证明，且即使是空白的，其在空白确认书上签字，视为其认可周全孙可自行填写变更后的新买方，故应认定双方已将合同买方主体变更为占国辉。双方签订合同后，由于深圳市政府于2016年10月4日出台了新的限购政策，其中非深户家庭须提供5年及以上在本市连续缴纳（不含断缴和补缴）个人所得税或社会保险证明的，限购一套住房。占国辉社保缴纳情况并不符合该条件，不具备购房资格，故导致合同无法继续履行。为�，占国辉、周全孙起诉请求解除合同，一审法院予以支持。由于合同的解除系政府限购政策变更导致，非可归责于双方当事人的原因，故双方无须承担违约责任，苏进忠应返还国辉、周全孙定金18万元。因苏进忠收取的18万元定金中有5000元由华川公司收取作为交楼押金，苏进忠可另行向华川公司主张相关权利。由于合同主体已由周全孙变更为占国辉，故相关定金应返还给占国辉。对于苏进忠主张的解除合同违约金请求，一审法院不予支持。关于占国辉、周全孙主张的利息请求，买卖合同因客观原因无法继续履行，苏进忠应及时返还定金，若逾期返还，应支付相应利息，占国辉、周全孙主张从起诉之日起按银行贷款利率计算利息，符合法律规定，一审法院予以支持。
一审法院判决：一、解除占国辉、周全孙与苏进忠于2016年9月16日签订的《二手房买卖合同》；二、苏进忠于判决生效后十日内返还占国辉定金180000元；三、苏进忠于判决生效后十日内向占国辉前述款项的逾期还款利息（利息以180000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年1月10日计至实际还款之日止）；四、驳回苏进忠的反诉请求。付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1950元（占国辉、周全孙已预交），反诉案件受理费5480元（苏进忠已预交），合计7430元，由苏进忠负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，周全孙与苏进忠于2016年9月16日签订的《二手房买卖合同》�当事人真实意思表示，合法有效。苏进忠在签订买卖合同当日签署了《主体变更确认书》，同意由新买方继续履行《二手房买卖合同》项下原买方未履行的义务。苏进忠主张该《主体变更确认书》在签署时“现买方”姓名及身份信息均为空白，本院认为，即便苏进忠陈述属实，在苏进忠与周全孙双方未另行约定买方变更主体时应当告知卖方的情况下，苏进忠自愿签署空白主体变更确认书的行为应视为其同意周全孙可于签订《主体变更确认书》后自行与新买方协商并随时变更买方主体。现由于深圳市2016年10月4日出台新的限购政策，致使与周全孙协商一致的新买方占国辉其社保缴纳情况不符合新政规定的条件，不再具备购房资格。而苏进忠并无证据证明买方主体变更时间发生在新政出台之后。因周全孙无法依照《主体变更确认书》的约定将买�产权姓名登记为占国辉，此情形属于不可归责于当事人的事由致使合同无法继续履行，原审认定周全孙有权解除合同并无需就该行为承担违约责任，理由正确，本院予以维持。
其次，关于涉案合同备注条款约定“卖方须配合买方满两年过户，如房产证办出来时未满两年则需等满两年过户”。上述条款对关于何事项满两年过户的约定不明，苏进忠主张该约定应解释为房产证办出后满两年。对此本院认为，如果按照苏进忠主张的文意解释，则必然存在“房产证办出来时未满两年”的情形，在此情况下双方又约定“如果房产证办出来时未满两年则需等满两年过户”有悖常理。结合2005年国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》规定，�额征收营业税的情形为个人将购买不足2年的住房对外销售；并规定个人购买房屋的时间可以契税完税证明上注明的时间为准。据此，备注条款关于“卖方须配合买方满两年过户”的约定不应解释为卖方取得房地产证后满两年办理过户手续。苏进忠主张双方约定的过户时间为2019年2月17日后，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，苏进忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10960元，由上诉人苏进忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞 红
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
二〇一八年一月二十六日
书记员 林翘(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式�法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。