广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4228号
上诉人（原审被告）：龚勤娟，身份证住址广州市番禺区，现住广州市。
委托代理人：杨树筠，广东以泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市运输有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：李宁，职务董事长。
委托代理人：李自严，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：阮锦波，该公司员工。
原审被告：陶云义，身份证住址浙江省义乌市。
上诉人龚勤娟因与被上诉人广州市运输有限公司、原审被告陶云义租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市运输有限公司（甲方）与天地海公司于2003年9月1日签订《场地租赁合同》，约定：一、合同期限自2003年9月1日至2013年8月30日共10年。二、租金：第一、二年租金36万元／年，第三年开始每年递增5%，即第三年租金按378000元／年结算，第四年租金按396900元结算，如此类推。合同期满后，在同等条件下，乙方有租用优先权，租金另议。三、甲方责任：甲方向乙方出租广州市白云区新市镇小石马村西侧场地，建筑面积约2000㎡，空地面积约7000㎡，给乙方作为合法物流公司经营使用。另：不得擅自转租场地给其他单位及个人，未经甲方同意不得该改变地用途，场内物品自行保管。合同期满或终止时，乙方不得拆除租用场地的装修材料和附属设施，房屋结构应保持完好，无偿交回甲方。2013年7月25日，广州市运输有限公司向天地海公司发出《合同到期通知》，通知天地海公司在合同到期时交还场地给广州市运输有限公司。2013年9月5日，广州市运输有限公司向天地海公司发出《通知》，要求天地海公司返还场地，逾期按每日3900元返还场地使用费。2013年10月16日，广州市运输有限公司再次向天地海公司发出上述通知，要求天地海公司返还场地。
原审另查明，广州市白云区新市镇小石马村西侧场地在1998年12月11日取得房地产证，权属人为广州市运输有限公司。天地海公司于2004年4月29日改名为广州市广清物流有限公司。广州市广清物流有限公司于2012年10月31日注销登记，注销前未作清算。一审诉讼中，龚勤娟确认该公司注销后的债权债务由龚勤娟、陶云义承接。
现涉案场地上有由龚勤娟、陶云义分租的使用人，对此广州市运输有限公司确认只要求龚勤娟、陶云义承担交还场地责任，本案中不向其他使用人主张返还场地权利。另双方确认龚勤娟有按与广州市运输有限公司所签合同约定租金标准计付，但具体数额双方均无提交证据确定。
2013年12月24日，广州市运输有限公司向原审法院提起诉讼请求，请求判令：1.龚勤娟、陶云义立即将广州市白云区新市镇小石马村西侧场地按现状返还给我方（不主张其他使用人返还）；2.龚勤娟、陶云义向我方支付房产占用费226200元（按广州市房地产租赁管理所公布的该地段租金价13元／㎡／月计算，从2013年9月1日起暂算至2013年10月28日，实际要求计至被告返还场地之日）；3.龚勤娟、陶云义承担本案诉讼费用。
龚勤娟一审辩称，我方与广州市运输有限公司之间的合同实际上并没有到期，因当时双方谈的合同期限为12年并有续期，广州市运输有限公司应按当时的承诺续期继续履行，而不是要求返还场地。2003年广州市运输有限公司得知我方想办物流仓库后，广州市运输有限公司业务经理多次到我方公司动员我方前来投资开发，并当时也承诺改为20年的长租以培养客户、收回投资。但在谈到的过程中因广州市运输有限公司是国企，每次签合同只能十年，我方当时相信了广州市运输有限公司，花费500万元进行投资。因当时周边的环境都是烂泥路，消防、道路都是我方投资建设，为做广告拉合作者，我方投入了大量的资金，现刚开始营利，按双方的约定应续期。2013年年初，双方是口头承诺了续期，2013年7月底，原告突然通知合同到期，不续期，广州市运输有限公司要招投标，所以双方产生纠纷。虽书面合同约定的租赁期为10年，但广州市运输有限公司由上至下经理到员工都知道双方有续期的约定，现在是广州市运输有限公司反悔。对方要求我方支付房产占用费无依据，也与事实不符。首先，双方的租赁合同是场地租赁合同，从合同也可以看出我方承租原告场地的仅仅是空地，后面的工业用房都是被告加盖。对方以广州市房屋租赁所的地段租金标准作为占用费的标准不合理，因对方出租的是场地，而非房屋，所以不适用该租金标准。我方在合同期满后仅仅是占用原告的空地，应以空地租金标准计算占用费。被告每月都有向原告支付场地租金，不存在无偿占用，所以我方不应向其主张占用费。广州市运输有限公司称合同到期后拒不返还租赁场地的行为我方不予认可。（1）我方并不是无理占用租赁场地，是对方当时承诺十年后续签，现是对方撕毁了当时的承诺，且故意在合同到期前的一个月才通知不续约，广州市运输有限公司明知我方在2013年初投资了30余万元更换琉璃瓦设施，若广州市运输有限公司不续租应在我方更换琉璃瓦的时候就告知不续租，是对方故意错误给我方信息（续租），导致我方将该换的设备进行更换，对方的行为是可耻的，也是不道德。（2）我方将广州市运输有限公司荒废的空地用巨资打造成可以运营的物流仓库，对方不应该在明知我方未收回成本的情况下过江拆桥，直接采摘胜利果实。（3）即便需返还，对方知道我方花了巨资加盖了这么多仓库（全部是物流仓库），而且已开始营利，若真的不能续签合同应适当给予我方补偿，而不是要求我方将加盖的仓库原状返还广州市运输有限公司。（4）我方每月均按时向对方缴纳租金，也不断与对方协商解决方案，甚至在9月份，双方面谈商量该事，前前后后达成了三四个备用方案，并已基本谈成，但后来对方称上报集团，集团没有批所以必须返还。场地的返还并非涉及我方一人，而是牵涉到众多的投资者。对方强行将被告投资建造成的可营利的仓库收回，将会引起负面的社会影响，有可能会出现流血事件。若对方给予适当的补偿或续租几年由我方收回成本，我方同意返还。但在对方没有补偿我方未收回成本的情况下其收回场地不合情理。
以上事实有《场地租赁合同》、2013年7月25日广州市运输有限公司发出的《合同到期通知》、2013年9月5日广州市运输有限公司发出的《通知》、2013年10月16日广州市运输有限公司发出的《通知》、广州市房地产证及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，广州市运输有限公司与天地海公司签订的租赁合同已到期，现广州市运输有限公司已发出通知要求收回场地解除合同，则双方的租赁关系已终止，承租方应按出租方要求将租赁物交还并计付交还前的场地占用费。龚勤娟、陶云义作为天地海公司的股东，在该公司的债务未清理完毕情况下将公司办理了注销，依法对公司的相应债务应承担清偿责任。现涉案场地由被告另交予案外人经营使用，而广州市运输有限公司明确本案中只要求龚勤娟、陶云义按现状交还场地而不向其他的使用人主张返还场地，表明其所主张收回的是龚勤娟、陶云义对涉案场地的经营管理权，不涉及与其他主体之间的法律关系，故对此原审法院依法确定龚勤娟、陶云义应退出涉案场地并将场地经营管理权交还广州市运输有限公司。对于广州市运输有限公司所提出的计付占用费标准，虽广州市运输有限公司已向龚勤娟、陶云义通知解除合同，但双方租赁标的包括建筑物及空地，原约定租金标准并无作区分，故广州市运输有限公司要求合共9000平方米面积全部参照厂房租金标准计付不当，原审法院不予采纳，对此，龚勤娟、陶云义长期占用场地拒不交还，亦不能仍按已终止之原租金标准计付占用费，故原审法院酌定龚勤娟、陶云义按每月50000元向广州市运输有限公司计付占用期间的费用，并从2013年9月1日起算至其履行交还经营管理权义务之日止，但可扣除此期间龚勤娟、陶云义已交款项的数额。龚勤娟所抗辩的双方口头承诺租期为20年的约定因无证据证实，原审法院不予采信。陶云义经原审法院传票传唤无到庭，原审法院依法对其缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定》第二十条第一款之规定，作出判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，龚勤娟、陶云义退出位于广州市白云区小石马村西侧场地并将该场地经营管理权交还广州市运输有限公司管业；二、在本判决生效之日起五日内，龚勤娟、陶云义支付广州市运输有限公司2013年9月1日起至被告履行上述第一项判决之日止的房产占用费（按每月50000元计付，被告此期间已交部分可扣除）；三、驳回广州市运输有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费4834元由被告负担并于本判决生效之日起五日内迳付原告。
判后，上诉人龚勤娟不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、场地租赁合同并未实际到期，双方应当按照合同到期后续期10年的约定继续履行合同；2003年广州市运输有限公司引入我方投资兴建物流仓库时承诺的租期是20年，只是由于广州市运输有限公司是国企，当时不能一次性签订20年的租赁合同，所以约定合同期满后再续lO年，2013年合同到期后其违约不肯续签，从而导致我方600多万投资款不能收回，给我方造成了很大的经济损失。投资期间，由于我方资金不够，也引入了社会资金的投入，当初投入资金的客户在物流仓库盖好后按照其投入资金分得了相应仓库20年的使用权，广州市运输有限公司也完全了解该场地的现状，我方根本没有能力退出场地、向其交还对该场地的管理权，一审法院在没有了解清楚涉案场地的现实情况下判决我方退出场地并交还管理权完全是错误的；二、一审法院判决我方每月按50000元支付场地使用费过高，我方无力也无法负担；我方现在每月都按照当初约定的租金数额向被上诉人交纳36465.45元，而且这个数额也是当初被广州市运输有限公司引入投资时与我方约定的，我方在引入社会资金时也和投资者做了相同的约定，当时不少投资者都向广州市运输有限公司的领导确认过20年租期内租金的递增额不变，所以现在各位商户都是按照其占有使用的面积向我方转交相应递增的场地租金，由我方汇总后再向其交纳，故实际上向广州市运输有限公司交纳租金的是涉案场地内的众多商户，广州市运输有限公司确认并不把其它商户列为被告，我方并未实际占有使用全部场地，根本不应当承担因对方违约不肯续签合同所要求上涨的场地占用费；三、广州市运输有限公司违反承诺，不肯续签合同的不合法、不诚信行为不应得到法律的支持。对方在引入我方投资时多次承诺是20年的长租，以方便我方培养客户，我方投入大笔资金盖好仓库，修好道路，经过几年的空置期，前两年才开始赢利．投资成本还未收回，对方看到涉案地块上的物流仓库现在形成了市场，根本不需要再投入就可以坐等收钱时，不管我方是否收回成本，涉及到的商户有多少家，利用其当时对我方的承诺不是书面协议的空隙，违反约定不再续签合同的行为实际上是一种违约行为，同时其它商户都知道广州市运输有限公司是承诺了20年的租赁期限的，所以对方根本不敢要求其它商户返还场地，而是明知我方现在并没有全部占有使用该场地，还要求我方交还场地的行为既不符合事实也不符合法律。综上所述，上诉请求：1、我方暂时不需向广州市运输有限公司交付位于广州市白云区小石马村西侧场地经营管理权；2、我方不需要再向广州市运输有限公司支付场地占用费。
被上诉人广州市运输有限公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，但是我方对原审判决认定的占用费数额是比较低的，希望二审法院适当提高，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回。
原审被告陶云义经本院依法传唤，没有到庭参加诉讼，也无作出书面答辩。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。
二审期间，龚勤娟向本院提交4张中国工商银行的现金存款凭证（粤AB05924755、05553795、05553811、05924775），以及8张中国工商银行的汇款凭证（贷方均为中国工商银行，收款方未广州市运输有限公司经济发展分公司，客户姓名均为龚勤娟），每张凭证的金额为36465.45元；上述12张票据的时间是从2014年11月14日到2015年的10月12日，证明我方在原审判决之后按月缴纳了租金。每月交租的时间在很久之前双方就变更为是在每月中旬交。
广州市运输有限公对此证据发表质证意见称：我方对票据的真实性、合法性、关联性是没有意见，对方从2014年11月到2015年10月份的确缴交每月均缴纳了36465.45元，但场地占用费的数额是超过这个标准的，而且按照之前合同的约定，也是应在每月5号之前缴交，对方也是拖延支付了。
本院认为，本案二审双方争议的焦点是龚勤娟、陶云义在租赁合同到期后是否应当交还涉案场地及该场地的经营管理权并支付占用期间的费用。广州市运输有限公司与天地海公司签订的租赁合同明确约定租赁期限从2003年9月1日至2013年8月30日，广州市运输有限公司在租赁合同到期之前已明确表示到期不再续租，而因天地海公司未进行清算就已经注销，龚勤娟、陶云义作为天地海公司的股东迄今一直实际占有涉案场地，理应承担租赁合同到期后交还涉案场地及经营管理权并支付相应费用的义务。龚勤娟上诉主张广州市运输有限公司口头承诺涉案场地租期为20年，但广州市运输有限公司对此不予认可，龚勤娟也未能提交相应证据予以证明，原审法院酌定龚勤娟、陶云义从2013年9月1日起算至其履行交还经营管理权义务之日止按每月50000元标准向广州市运输有限公司计付占用期间的费用，并无不当，本院予以维持。双方二审期间均确认从2014年11月到2015年10月份龚勤娟已经缴纳437585.4元（36465.45元×12个月），故广州市运输有限公司在收取龚勤娟、陶云义缴纳占用涉案场地期间的费用时应当将该笔费用做相应扣减。
原审被告陶云义经本院依法送达公告开庭传票，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。
综上所述，龚勤娟的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4834元，由上诉人龚勤娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 宋德光
邝伟贤