浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第1167号
原告杭州鸿晟物业管理有限公司，住所地杭州市上城区耀江福村6幢2单元102室。
法定代表人卢文军，该公司经理。
委托代理人徐天舒，浙江汉鼎律师事务所律师。
被告张译。
原告杭州鸿晟物业管理有限公司（以下简称鸿晟物业）诉被告张译物业服务合同纠纷一案，原告鸿晟物业于2013年7月31日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员单婧婧独任审判，于2013年9月29日公开开庭进行了审理。原告鸿晟物业的委托代理人徐天舒、被告张译到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿晟物业诉称，被告系三里新城橘苑小区业主，原告于2011年与被告所在小区的三里新城橘苑小区业主委员会签订物业管理服务合同，合同期限为2011年1月1日至2013年12月31日止，合同约定由原告为三里新城橘苑小区提供物业管理服务，物业管理服务费住宅用房按建筑面积每月每平方米0.50元收取，收费方式为按月计算，每半年缴纳，如业主和物业使用人逾期交纳物管费，物业公司可从逾期之日起按照每半年应缴纳的物管费为基数，再乘千分之三加收滞纳金。原告尽职尽责，对三里新城橘苑小区提供了全面的管理和服务，但被告却一直拖欠交纳物管费，经原告多次催讨仍拒不交纳，故请求：1、判令被告向原告交纳2011年1月1日至2012年12月31日所产生的物业管理费1538.28元（128.19＊0.5＊24）、滞纳金1954.39元（以每半年应缴纳的物管费为基数，再乘日千分之三，2011年上半年的滞纳金从2011年7月1日暂计算至2013年5月30日，2011年下半年的滞纳金从2012年1月1日暂计算至2013年5月30日，依此类推，实际计算至付判决之日止）。
被告张译辩称，被告系三里新城橘4幢1单元601室业主，原告系三里新城橘苑小区物业服务公司。一、原告在提供物业服务过程中服务不到位，存在违约行为，小区的卫生状况差，绿化未及时维护，且停车混乱，公共设施未及时维修，安保也没有到位。同时被告家中存在漏水情况，被告多次向原告反映，原告都置之不理。二、原告擅自改变公共设施用途，将地下车库部分车位对外出租，未向业主公示其管理小区期间物业服务资金的收支情况，也从未按照合同约定，在橘苑小区进行过物业管理服务满意率调查。故要求免除被告相关物业服务费并要求原告整改不到位的物业服务。三、原告滞纳金计算过高，应予调整。
为证明自己的主张，原告鸿晟物业向本院提供了下列证据：
1、房屋权属登记信息查询记录1份，拟证明被告系三里新城橘苑4幢1单元601室的业主及房屋建筑面积为128.19平方米；
2、物业管理服务合同1份，拟证明原告与三里新城橘苑业主委员会签订物业服务合同，约定了物业管理费的收费标准及双方违约责任的事实；
3、物业费催缴通知书、公告各1份、照片4张，拟证明原告多次上门向被告催缴过物业费，之后曾两次张贴公告催收物管费的事实；
上述证据经庭审质证，对原告提交的证据1，被告无异议，本院予以确认。对原告提交的证据2，被告对真实性无异议，本院认为，该证据由橘苑业主委员会盖章并由该业主委员会代表人签名、盖章，能证明原告欲证明的事实，本院依法予以确认。对原告提交的证据3，被告对真实性无异议，但是认为张贴没有看到过，本院对被告曾两次在小区内张贴催讨物业费的公告的事实予以确认。
被告张译为证明其辩称，向本院提供了下列证据：
照片11张，拟证明橘苑小区卫生情况、小区绿地破坏情况，停车混乱的情况以及被告家中漏水的情况。
上述证据经庭审质证，对被告提交的证据，原告对证据形式上的真实性有异议，认为不能确定这些照片拍的就是橘苑小区的情况，本院认为，照片的拍摄时间、地点不明，无法证明被告的待证事实，本院不予确认。
综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：
被告张译系杭州市江干区三里新城橘苑4幢1单元601室所有权人，建筑面积为128.19平方米。
2011年7月1日，原告鸿晟物业作为乙方与甲方杭州市江干区三里新城橘苑业主委员会签订《物业管理服务合同》1份，对物业服务的具体内容及物业服务费进行了约定。该合同约定：物业类型为三里新城橘苑属普通（多层）住宅型物业。小区内共有多层住宅11幢（其中5幢为原东南面粉厂宿舍）。委托管理期限自2011年1月1日零时起至2013年12月31日16时止。物业的管理服务费标准为本物业区域内的住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.50元的标准向业主收取。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。物业服务费收费按月计算，每半年缴纳。等等。
上述合同签订后，鸿晟物业履行了合同义务。被告张译未支付2011年1月1日至2012年12月31日的物业服务费1538.28元。
2013年2月25日，鸿晟物业在三里新城橘苑小区内张贴催缴物业费通知一份，载明：请尚未交清物业费的业主在接到本通知后尽快到物业管理处交纳，如有不便我们可以派人上门收取，如还是不按规定缴纳的，我公司回（会）走法律途径，为我司维权。
2013年3月29日，鸿晟物业在三里新城橘苑小区内再次张贴公告一份，载明：凡是没有交纳2011年、2012年物业费的业主，请于10日之内到物业办公室交清欠费，否则我司将没交纳物业费的业主上诉至江干区人民法院。
本院认为，业主委员会成立后，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案中，橘苑业主委员会与鸿晟物业签订的物业管理服务合同，系橘苑业主委员会代表全体业主而签订，在该合同被依法撤销或确认无效前，对被告商业资产公司及鸿晟物业均有约束力。张译作为物业业主接受了物业服务，理应按照合同约定支付物业服务费，张译未交纳2011年1月1日至2012年12月31日的物业服务费1538.28元，而该期间的物业服务费至本案庭审时均已届支付期限，故鸿晟物业主张商业资产公司交纳上述期间的物业服务费，本院予以支持。被告辩称鸿晟物业提供的物业服务不到位、被告家中漏水、原告擅自改变公共设施用途、未向业主公示其管理小区期间物业服务资金的收支等情况，均不能成为不支付物业服务费的理由，故本院对被告的辩称不予采纳。
对原告主张的滞纳金，若按物业服务合同约定计算，则被告应承担的滞纳金明显高于原告的实际损失，故被告请求降低滞纳金，符合法律规定，本院予以支持。考虑本案实际情况，酌情确定为从原告第二次张贴公告给予的期限届满之日开始，每日按应付物业费的万分之二计算，经计算，从2013年4月9日起至判决之日被告应支付的滞纳金为1538.28＊175天＊0.0002=54元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项和第十五条第（二）项之规定，判决如下：
一、被告张译向原告杭州鸿晟物业管理有限公司支付自2011年1月1日至2012年12月31日期间物业服务费人民币1538.28元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告张译向原告杭州鸿晟物业管理有限公司赔偿逾期支付物业服务费的滞纳金人民币54元，于本判决生效后十日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告杭州鸿晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币25元，由被告张译，被告张译应负担的案件受理费25元，应于本判决生效后三日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 单婧婧
二〇一三年九月三十日
代书 记员 张惠莹