宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第902号
原告：宁波新江厦连锁超市有限公司。
法定代表人：李立新。
委托代理人：顾丽静。
被告：慈溪新浦鑫亮数字电影放映有限公司。
法定代表人：应长正。
原告宁波新江厦连锁超市有限公司为与被告慈溪新浦鑫亮数字电影放映有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年5月12日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员黄晓燕适用简易程序审理。被告在答辩期内对本案管辖权提出了异议，本院依法裁定驳回了被告的异议，被告未提起上诉。本案于2014年8月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人顾丽静、被告的法定代表人应长正到庭参加诉讼。审理中，双方当事人要求庭外和解，但未果。本案现已审理终结。
原告宁波新江厦连锁超市有限公司起诉称：2012年10月29日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于慈溪市新浦镇沿浦村新浦中学对面五塘江南的房屋一楼（面积约951元平方米）用于经营电影放映业务，租赁期限为2012年11月1日至2017年7月12日止，第一年租金为207860元、第二年租金为220330元及其他年度租金数额，第一年租金在合同签订日前一次性付清，下一年度租金须在前一年度的9月25日之前一次性付清，并约定若逾期付款，每逾期一日按未付金额的10%支付违约金，直至实际付款日止。被告应于2013年9月25日前一次性付清2013年11月1日至2014年10月31日期间的房屋租金，但被告仅于2013年11月29日支付租金80000元，尚有140330元未付。被告严重违反合同约定，给原告造成损失，应依约支付违约金。为此，请求判令被告支付原告2013年11月1日至2014年10月31日期间的房屋租金140330元及违约金220330元（每日以逾期未付金额的10%计算自2013年9月26日至2014年4月16日的违约金，总额以当年度应付租金为限）。
被告慈溪新浦鑫亮数字电影放映有限公司答辩称：一、被告未按期支付租金事出有因。原告明知被告租赁房屋为开电影院，房屋及周边的消防要求很高，仍将隔壁房屋租赁给一家无证经营的火锅店，被告多次要求原告消除租赁房屋周边的安全隐患，但原告一再推诿，不予解决。二、原、被告签订的《租赁合同》系无效合同。原告提供其与租赁房屋所有权人签订的《房屋租赁协议》第十一条对转租事项有明确约定，而被告从未看到过该份协议，更未在房屋所有人及原告所持有的协议上签字认可，故双方租赁合同无效，被告不存在拖欠租金的事实。三、即使被告存在拖欠租金的事实，合同约定的违约金过高，违反法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．房屋租赁协议、房屋租赁补充协议、房屋所有权证书（复印件）各一份，拟证明租赁房屋的来源及原告对其享有合法权利的事实；
2.租赁合同一份，拟证明原、被告双方存在房屋租赁关系及双方就权利义务等事项进行约定的事实；
3.发票一份（复印件），拟证明被告于2013年11月22日支付租金80000元，尚欠租金140330元的事实。
被告在举证期限内未向本院提交书面证据。
原告提供的证据1至3，被告对真实性无异议，认为双方签订的租赁合同应认定为无效。上述证据与本案有关联，本院对原告提交的证据予以认定。
根据本院确认的有效证据及原、被告的陈述，本院认定本案事实如下：
2012年10月29日，原、被告签订《租赁合同》一份，双方约定被告向原告承租位于慈溪市新浦镇沿浦村新浦中学对面五塘江南的房屋一楼房屋（面积约951平方米）用于经营电影放映业务，租赁期限为4年零254天（自2012年11月1日至2017年7月12日止）；2012年11月1日至2013年10月31日的租金为207860元，2013年11月1日至2014年10月31日租金为220330元；被告于合同签订日前一次性付清第一年度租金，下一年度租金须在前一年度的9月25日之前一次性付清；被告应按时交纳相关费用（包括但不限于租金），若逾期付款，则每逾期一天，按逾期未付金额的10%向原告支付违约金，直至实际付款日止；若逾期租金达10天以上的，原告有权单方解除合同并收回出租房屋。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用。被告于2013年11月29日支付2013年11月1日至2014年10月31日租金80000元，至今尚有140330元未付。
另查明：涉案房屋系宁波市思得富鞋业有限公司所有。2008年11月18日，原告与宁波市思得富鞋业有限公司签订房屋租赁协议一份，约定：原告承租位于新浦镇新浦中学对面五塘江南的房屋若干，租赁期限为10年；宁波市思得富鞋业有限公司同意原告可以将租赁物转租给第三人，但原告必须提前通知出租人知晓，并需第三人在双方所持有的本协议上分别签字认可，否则转租无效。被告未在原告与宁波市思得富鞋业有限公司的房屋租赁协议上签字。
本院认为：被告辩称涉案房屋系原告转租，违反了原告与房屋所有权人的约定，原、被告双方签订的《租赁合同》应认定为无效。本院认为，原告与房屋所有权人有关转租事项的约定对协议双方有约束力，该约定目的是保障房屋所有权人的利益，故可主张转租无效系涉案房屋所有权人在一定期限内可行使的权利。且根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人对转租有异议的，应在知道或应当知道承租人转租六个月内提出。而被告自2012年10月29日承租经营至今，未有证据证明房屋所有权人曾对此提出异议。被告以他人享有的权利主张原、被告双方租赁合同无效，于法无据，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。原、被告于2012年10月29日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。被告认可2013年11月1日至2014年10月31日租金尚有140330元未付，但其辩称原告应消除租赁房屋周边的安全隐患。本院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据证明，未举证证明的应承担不利后果，被告未提供证据证明租赁房屋周边存在安全隐患及原告有消除周边安全隐患的义务，本院对此抗辩意见不予采纳，故原告要求被告支付租金140330元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金220330元的诉讼请求，被告辩称违约金过高。本院认为，被告延期支付租金实属违约，理应按照双方约定支付违约金，但按约定的每逾期一日以逾期未付金额的10%计算自2013年9月26日至2014年4月16日的违约金数额（以当年度租金220330元为限），过分高于被告延期支付租金对原告造成的合理损失，故本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率的二倍确定2013年9月26日至2014年4月16日期间的违约金数额为10238元［（220330元×5.6%÷12÷30×57天＋140330元×5.6%÷12÷30×145天）×2］。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、限被告慈溪新浦鑫亮数字电影放映有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告宁波新江厦连锁超市有限公司租金140330元及违约金10238元，合计150568元；
二、驳回原告宁波新江厦连锁超市有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6710元，减半收取3355元，由原告宁波新江厦连锁超市有限公司负担1954元，被告慈溪新浦鑫亮数字电影放映有限公司负担1401元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄晓燕
二〇一四年九月九日
代书 记员 王夕雷