山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终45号
上诉人（原审被告）潘发国，男�1957年1月5日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人张炳林，董事长。
委托代理人李佩，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托代理人张广瑞，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
上诉人潘发国因与被上诉人中铁十局集团物业管理有限公司（以下简称中铁十局物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2009年6月6日，济南某管理有限责任公司与潘发国签订《物业管理服务协议书》一份，双方就“某小区小高层”前期物业管理服务达成协议，协议书载明：潘发国购买的房屋为“xxx101”；约定“小�层住宅按建筑面积每月每平方米0.78元”标准缴纳物业管理服务费；在“违约责任”中，双方约定若潘发国违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，中铁十局物业公司有权要求潘发国补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。上述协议签订后，潘发国按约定交纳了2009年6月6日至2010年9月30日的物业管理服务费。此后潘发国未交纳物业管理服务费。涉案房屋现尚未办理房屋所有权书。
2009年6月10日，原济南某管理有限责任公司名称变更为中铁十局物业公司。
中铁十局物业公司主张潘发国房屋面积为146.87平方米且按此标准收取了物业管理费，潘发国对房屋面积不予认可。经中铁十局物业公司申请，原审法院到房产管理所调取了涉案房屋的房屋面积，根据房产管理所证明，涉案的某小区xxx101室房屋面积为146.87平方米，潘发国对此不予认可。
现中铁十局物业公司要求潘发国按照146.87平方米的标准，以每平方米每月0.78元的标准交纳自2010年10月1日至2014年6月30日的物业管理服务费，现仅主张4495.50元。潘发国对此不予认可，辩称其有正当理由不交纳物业费，且中铁十局物业公司提供物业服务不到位。中铁十局物业公司主张因潘发国拖欠物业费，曾向潘发国邮寄送达催收函，潘发国已经收悉，为此提供邮寄回单及电脑查询回单各一份；潘发国对此不予认可，辩称未收到催交函。
中铁十局物业公司主张因潘发国逾期交纳物业管理服务费，要求潘发国支付违约金，由于协议中约定的违约金比例过高，中铁十局物业公司自愿降低违约金支付比例，现要求潘发国自2010年10月1日起至2014年6月30日止，以4495.50元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算支付违约金，�计1491.40元。潘发国辩称中铁十局物业公司违约在先，不同意支付违约金。
现潘发国辩称中铁十局物业公司提供的物业服务不符合协议约定，因此不应交纳物业管理服务费。潘发国为此提交地下排水平面设计图，主张中铁十局物业公司故意破坏其地下室排水设施导致无法排水；提交地下室管理协议，主张中铁十局物业公司有管理义务；提交收据8张，主张中铁十局物业公司收费混乱；提交调查表10份，主张小区内业主曾对中铁十局物业公司服务及成立业委会问题进行过调查；提交水费催缴通知一份，主张中铁十局物业公司未经水务集团授权擅自收取水费；提交公告一份，主张中铁十局物业公司不作为；提交光盘一张，主张因中铁十局物业公司不作为曾导致业主与中铁十局物业公司发生冲突，110出警处理；提交实施方案一份，主张济南铁路局曾想把涉案小区打造成标杆小区，但实际情况与实施方案严重不符；提交照片19张，主张中铁十局物业公司未尽到物业服务企业义务。同时潘发国辩称2010年下半年其家中地下室被淹造成财产损失，中铁十局物业公司一直没有解决；小区内很多设施未达到规划，应属于未完善小区，物业费收费标准应按照相应管理办法制定；且其自2010年10月起就未在涉案房屋内居住，平时只是偶尔回来住。中铁十局物业公司对潘发国提交的证据不予认可，主张房屋质量问题与其无关。
原审法院认为：国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原济南某管理有限责任公司与潘发国签订的物业管理服务协议书，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。现根据工商登�材料，济南某管理有限责任公司名称变更为中铁十局物业公司，故中铁十局物业公司有权依照双方签订的协议书向潘发国主张权利。在中铁十局物业公司按照合同约定为潘发国所居住的小区提供了物业管理服务的情况下，潘发国应当按照有关标准向中铁十局物业公司交纳物业费。关于物业费计算标准，根据合同约定，为每月每平方米0.78元，结合原审法院调取材料，涉案房屋面积为146.78平方米，现中铁十局物业公司要求以此标准计算物业服务费，不违反合同约定，原审法院予以准许。关于潘发国辩称的其自2010年10月起未在涉案小区内长期居住的意见，未提供证据证实，且该行为也不能成为潘发国不交纳物业费的正当理由。关于潘发国辩称的中铁十局物业公司提供的物业服务不符合协议约定、因此不应交纳物业管理费的辩称意见，原审法院认为，物业公司所提供的物�服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从潘发国的陈述及举证内容来看，中铁十局物业公司在物业管理服务方面确实存在瑕疵，但这种瑕疵应属一般瑕疵，故对潘发国主张不交物业费的上述抗辩理由，原审法院不予采纳。现中铁十局物业公司要求潘发国按协议约定交纳自2010年10月1日至2014年6月30日的物业服务费4495.50元，不违反法律规定，原审法院予以支持。关于违约金问题，根据潘发国提供的证据，能够看出中铁十局物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，潘发国并非无故拖欠物业服务费，因此无需向中铁十局物业公司支付违约金，对中铁十局物业公司的该项主张，原审法院不予支持。关于诉讼时效的问题，原审法院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规�》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。现中铁十局物业公司一直在涉案小区内从事物业服务，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为中铁十局物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效，故对潘发国提出的中铁十局物业公司的诉讼请求部分超出诉讼时效的抗辩，原审法院不予采纳。关于潘发国提出的双方之间物业服务协议已经终止的辩称意见，证据不足，原审法院不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定�第五条之规定，判决：一、被告潘发国于判决生效之日起10日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司交纳2010年10月1日至2014年6月30日的物业管理服务费4495.50元；二、驳回原告中铁十局集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告潘发国负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人潘发国不服原审判决上诉称：一、一审适用法律错误。中铁十局物业公司在物业服务中存在重大瑕疵，致使潘发国的财产遭受损失。潘发国未按时缴纳物业服务费，是被迫使用先履行合同的一种诉求。二、一审法院对部分事实没有查清。1.双方有争议的房屋面积没有查清。2.公安部门出具的调解协议没有查清。中铁十局物业公司开具的“业主不交物业费，自欠费之日起物业公司将终止物业服务”，是有效文书，正因为有此文书，潘发国家中断电、断水，中铁十局物业公司都没有维修。3.对中铁十局物业公司物业服务瑕疵的认定错误。小区存在饮用水、供热部门无证施工、乱停车等诸多问题。三、一审程序错误，传票存在严重不规范。一审法院应诉通知书第五款非常明确“原告和被告对本院适用普通程序的民事案件，有权申请……”潘发国认为一审法官没有按普通程序审理，违反了最高人民法院法发（1992）22号规定。综上，请求二审法院：1.撤销原判，依法改判驳回中铁十局物业公司的诉讼请求；2.诉讼费由中铁十局物业公司负担。
被上诉人中铁十局物业公司答辩称：针对第一项适用法律问题。我们认为一审法院适用法律正确。针对第二项双方争议的房屋面积。查清的房屋面积比我方主张的更大�应当是我方放弃了部分权利。我方依法履行了最基本的物业服务，不存在潘发国陈述的重大瑕疵，涉案小区饮用水从未出现质量问题，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系中铁十局物业公司与潘发国之间因物业服务合同的履行而产生的争议，属物业服务合同纠纷。本案中，某公司与潘发国签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。某公司名称变更为中铁十局物业公司，在中铁十局物业公司向潘发国提供了物业服务的情况下，中铁十局物业公司依法享有向潘发国主张物业服务费用的权利。关于潘发国提出的双方物业服务协议终止的主张，因中铁十局物业公司张贴的“业主�交物业费，自欠费之日起物业公司将终止服务合同”的“声明”，其目的在于督促业主按时交纳物业服务费用，并不能直接产生法律上的合同终止或解除的效力，且中铁十局物业公司在此声明之后仍一直在为包括潘发国在内的业主提供了物业服务，故潘发国应当依约交纳物业费用。关于潘发国提出的中铁十局物业公司提供的物业服务不到位，存在小区内饮水问题、供热部门无证施工、乱停车等小区脏乱差的问题。本院认为，中铁十局物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费的问题，原审在查明事实的基础上，已经充分阐述了判决理由与法律依据，原审判决确认中铁十局物业公司提供的物业服务尚未构成严重瑕疵是正确。同时，原审法院已判令潘发国不支付拖欠物业费产生的相应违约金，应是已经考虑到物业公司提供的服务确实存在诸多问题的事实，故潘发国再以物业服务存在问题为由不交物业费，依法不能成立。关于潘发国提出的一审没有按普通程序审理，违反了最高人民法院法发（1992）22号规定的问题。本院认为，一审应诉通知书第五款“原告和被告对本院适用普通程序的民事案件，有权申请……”的内容，并非是确定案件审理适用何种程序的规定，而是告知当事人对于适用普通程序的案件中当事人所享有的权利与义务。综上，潘发国的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人潘发国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 赵平洋
代理审判员 何菊红
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 刘 翔