上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1149号
原告（反诉被告）朱东。
委托代理人李旭，上海一凡律师事务所律师。
委托代理人宁振云，上海一凡律师事务所律师。
被告（反诉原告）方霞琳。
委托代理人关愉萱。
原告朱东与被告方霞琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法由审判员杨惠星独任审理。2015年4月20日，被告向本院提起反诉，本院于同月23日予以受理。经对本案进行公开开庭审理，原告朱东及其委托代理人李旭，被告方霞琳及其委托代理人关愉萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月，原、被告签订租赁合同，原告承租被告位于本区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号房屋（以下简称租赁房屋），租金为每月3，200元，押金为6，400元，租期至2015年9月14日，并约定被告提前收回房屋，应双倍返还押金，适当赔偿装修款。2014年8月，双方又签订变更房租协议书及房租交付确认书，确认已付清2014年9月14日前租金，并已付2014年9月15日至2014年11月14日两个月部分租金6，400元。2014年11月9日，被告因出售租赁房屋而通知原告解除租赁合同等。为此，原告于2014年11月15日搬离租赁房屋，然被告拒绝承担违约责任。据此，请求法院判令：1、确认上述租赁合同于2014年11月9日解除；2、被告返还原告押金6，400元；3、被告支付原告违约金12，800元；4、被告赔偿原告装修费20，000元。
被告辩称：其未向原告提出解除上述合同，双方亦未达成解除上述合同的协议，故不同意原告的诉讼请求。
同时，被告反诉称：在租赁期间，原告违章搭建，并更改租赁房屋结构，且违规群租。经松江房办屡次警告未果，松江联合执法大队依法将部分违建于2014年11月14日强制拆除。当晚，原告遂搬离了租赁房屋，然家具和其他群租人仍未搬离。2014年12月4日，最后一位群租人汪振离开租赁房屋。据此，请求法院判令：1、原告支付被告2014年12月1日至4日的租金586.66元；2、原告支付被告两个月租金的违约金的差额2，400元；3、原告支付被告违建拆除费10，000元；4、原告赔偿被告2014年12月至2015年4月的租金损失22，000元。
针对被告的反诉，原告辩称：其向原告承租的是毛坯房，其并未改变租赁房屋的结构，只是对租赁房屋做了间隔，而且其转租行为不符合群租的规定。2014年11月15日，其已搬离租赁房屋，而2户转租户未搬离，系因被告阻止所致，其不应承担此后费用。被告反诉主张的违约金的差额，没有事实及法律依据。被告反诉主张的拆除费，系被告为了卖房而协商解除合同在先，原告应原状交房，被告应补偿装修费。基于此，其不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2012年8月30日，关愉萱代被告与原告签订物业租赁合同。该合同约定，原告承租被告位于本区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号1-3层房屋；每月租金为3，200元；租赁期限为2012年9月15日至2015年9月14日；押金为6，400元；合同期结束时，在原告没有出现违约情况并结清应付费用时，全额退还押金；被告在合同期未满之前，要收回房屋的，双倍退还原告所付押金；被告如提前违约，装修款适当赔偿等。上述合同签订后，被告依约交付房屋，原告支付押金6，400元以及相应租金，并封闭阳台，分隔地下室、客厅及房间，且简单装修，隔成八套带有独立电表、卫生间、厨房间、房间的相对独立的居住空间。
2014年8月23日，原、被告签订变更房租协议。该协议载明，原合同约定第三年房租另议，现双方达成一致，自2014年9月15日至2015年9月14日止，每月租金变更为4，400元；原告于本协议签订之日起一周内收齐住户身份证彩照版发送至被告邮箱等。同时，被告出具房租交付确认书，确认原告已付清至2014年9月14日租金以及第三年前两个月的租金6，400元，原告应于2014年9月14日前支付上述两个月的租金差价2，400元，并应于2014年11月14日前支付2014年11月15日至2015年5月14日租金26，400元。现当事人一致确认原告向被告全额支付了截止至2014年11月30日的租金。
2014年11月7日，上海市松江区住房保障和房屋管理局对原告在上述房屋张贴沪松房责改字（2014）第1857号责令限期整改通知书。该通知书载明，在租赁房屋中，存在将原始设计为居住空间的房间分隔搭建后出租，或按床位出租，违反《商品房屋租赁管理办法》第八条、《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条，限自接到本通知之日起七日内改正上述行为，逾期不改正的，将依法予以处罚等。2014年11月14日，相关部门对上述房屋存在的整改通知单中的情形，依法采取了拆除等整治措施，以致现场一片狼藉。审理中，原告自认包括其在内共有7户人家居住在租赁房屋内。
2014年11月15日，原告报警称，双方发生房屋租赁纠纷。2014年11月30日，原告配偶报警称，房东不让搬走引起纠纷；民警到场了解，因租房问题与关愉萱发生纠纷，“现上址房子的空调及冰箱在关愉萱处”等。2014年12月1日，原、被告以短信就搬离及拆除问题进行协商。被告要求原告按计划当天搬走，其原承诺不变，租金不再加收，但违建部分要有解决办法。而原告称被告压着空调、冰箱，被告不同意物业不让搬，要找人“把东西运出去，不会跟你要钱”，并要求将钥匙返还被告、在居委会要拆的情况下，由其安排人来拆等。当日，原告搬走了放置在上述房屋内的空调、冰箱等。2014年12月4日，最后一位住户搬离上述房屋。上述房屋现已由原告占有。现原、被告各以其所称事由，提出如上主张。
2015年4月28日，本院对上述房屋进行了现场勘察并拍摄了录像，且向筹备中的租赁房屋所在地的居委会人员彭磊鑫作了相关调查。彭磊鑫称，因发现租赁房屋存在群租，经通知整改未果而采取整治措施。
审理中，被告称，在租赁期间其曾至租赁房屋看过一、两次，客厅隔断其看到过，但原告不让其上楼看；刚租房3个月，物业告知其原告改变了房屋结构，其遂要求原告不要改变房屋结构；其不知道原告改了地下室、三楼露台，其仅知道房屋北侧有改变。
此外，原告称，2014年11月14日下午，其将强拆事宜通知了被告。对此，被告予以否认，并称在2014年11月15日因其未收到租金，故致电原告，原告才称“房子被砸了，住不下去了”，其遂赶至现场，要求原告及同住人一起尽早搬走，并因发生争执而报警。而原告则称，当时没有谈租金，其他的想不起来了，被砸当天其就把东西往外搬，但被告不让搬；至2014年11月15日，还有5户未搬。
原告针对因被告售房而解除合同的事实，提供电话录音、短信，涉及的内容为：1、2014年11月9日，被告告知原告售房事宜，并与原告协商如果终止出租，如何处理押金退还、装修补偿等，原告则要求与被告面谈。2、2014年11月10日，被告告知原告“昨天没有谈定，所以一切照常”，并要求调整押金数额，将剩余的2，400元“汇过来”，而原告则拒绝增加押金。对上述证据的真实性，被告没有异议，但其认为，其所说的是如果终止出租，原告有何想法，何况其于次日即告知原告仍继续履行租赁合同。
另查明：2010年12月24日，被告对上述房屋取得松XXXXXXXXXX房地产权证，载明的建筑面积为270.10元、房屋类型为联列住宅。
以上事实，有物业租赁合同、收据、变更房租协议、房租交付确认书、责令限期整改通知书、照片、接报回执单、短信、视听资料、笔录、房地产登记簿以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违法法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效。现当事人对该合同已经解除的事实没有异议，其主要争议在于导致该合同解除的责任在谁、该合同于何时解除以及解除后果如何处理问题。对此，本院阐述如下：
一、关于合同的解除及时间问题。
原告认为，因被告售房而违约解除合同。被告认为，因原告的违章搭建、群租而解除合同。
对此，本院认为，根据查明的事实，2014年11月9日，被告虽告知原告售房事宜，并与原告协商如果因此而终止出租时违约责任的承担问题，但原告当时并未同意解除合同，并要求与被告面谈。此为其一。其二，在原、被告未达成解除协议的情形下，被告于2014年11月10日即告知原告“一切照常”。由此表明，当事人未对因欲售房而解除合同事宜达成一致。因此，本院对原告主张的合同解除事由，不予采纳。
至于被告主张的解除合同的事由。根据查明的事实，2014年11月14日，因原告在承租房屋后，将承租的房屋除自用部分外，又转租他人且构成群租，并经通知整改未果而被相关职能部门采取措施，以致实际无法继续履行租赁合同，故本院采纳被告主张的解除合同事由。但是，鉴于截止至上述被采取整改措施之日，原、被告之间的租赁合同已经实际履行长达2年多。期间，被告自认曾至租赁房屋查看过，物业公司也告知其原告改变了房屋结构。变更房租协议约定，一周内收齐住户身份证彩照版发送至被告邮箱。上述事实，足以认定被告知道并且同意原告群租。因此，原、被告对双方之间的租赁合同的解除均负有同等责任。
至于合同的解除时间，本院认定为2014年11月15日。因为，在被采取整改措施后，被告于2014年11月15日要求原告及同住人一起尽早搬走，而原告亦有将“东西往外搬”意思表示。
二、关于合同解除后果的处理问题。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
首先，采取整改措施后，涉案房屋实际已无法再继续居住使用。为避免损失扩大，原、被告均负有及时交接房屋义务。然，原、被告在交接过程中，各自强调自己的权利，而忽视各自应尽的义务，以致最后一位租户于2014年12月4日才搬离涉案房屋，而且截止至本院现场勘察之日，现场仍留有被整改后杂物。鉴于原告实际已经向被告支付了至2014年11月30日止的租金，故本院综合考虑上述情形，对被告反诉主张的租金以及租金损失，均不予支持，但其已收取的租金无须返还原告，而其已收取的押金则应当返还原告。
其次，关于原告主张的装修费，被告主张的拆除费。鉴于，一、涉案租赁合同系因原、被告的共同过错导致合同解除。二、原告主张的装修在被整改的过程中均被破坏，而且租赁合同约定的租赁期间为三年，截止至整改之日原告已实际使用了近2年2个月。三、根据本院现场勘察情况，现场仍留有被整改后的杂物，确实需要清理并为此支付一定的费用。四、原、被告对各自主张的具体的装修费、拆除费数额，均未提供确凿的证据予以佐证。基于此，本院酌情确定上述两项数额基本相当。
最后，根据上述合同解除事由以及责任的裁判理由，原、被告各自主张的违约金，均不符合同约定的违约金的适用情形，故本院均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）朱东与被告（反诉原告）方霞琳之间于2012年8月30日签订的物业租赁合同于2014年11月15日解除；
二、被告（反诉原告）方霞琳于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）朱东押金6，400元；
三、被告（反诉原告）方霞琳于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）朱东装修费5，000元；
四、原告（反诉被告）朱东于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）方霞琳拆除费5，000元；
五、驳回原告（反诉被告）朱东的其余诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）方霞琳的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费780元，减半收取390元，财产保全申请费470元，反诉案件受理费339元，合计诉讼费1，199元，由原告（反诉被告）朱东负担372.50元（已付），被告（反诉原告）方霞琳负担826.50元（已付339元，余款487.50元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一五年七月六日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……