云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第493号
上诉人（原审被告）王明武，男，黎族，1975年2月2日出生。
特别授权诉讼代理人罗秋喜，云南锦业律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人陈忠琴，女，黎族，1975年12月22日出生。
被上诉人（原审原告）吕文双，男，汉族，1973年11月23日出生。
被上诉人（原审原告）包以流，男，汉族，1973年2月17日出生。
两被上诉人共同特别授权诉讼代理人邓选能、李琳娜，云南弘石律师事务所律师。
上诉人王明武与被上诉人吕文双、包以流房屋租赁合同纠纷一案，上诉人王明武不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月15日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：2012年8月1日，王明武承租了位于昆明市盘龙区青龙村144号房屋一幢，并签订了《租赁合同》，约定：该房主要用于米线的生产经营，租期为五年（2012年8月1日至2017年8月1日），每年租金4万元，同时明确约定承租人不得擅自转租。合同签订后，王明武按合同履行。2013年10月15日，吕文双、包以流与王明武签订了一份《转让协议》，约定王明武将上述房屋的租赁权，生产米线的经营权、王明武原有的客户及长安五菱微型车一辆也一并转让给吕文双、包以流。并口头约定了转让款总额为234889元。合同签订后，吕文双、包以流于2013年10月15日支付给王明武定金10万元，并出具《欠条》载明欠王明武转让费134889元；2013年10月29日包以流支付给王明武5万元。随后，吕文双、包以流在该房中生产米线，后因双方对米线的经营及转让费发生争议，并于同年12月起双方均未使用该房。现吕文双、包以流以房屋产权人不同意被告转租房屋的行为，致使《转让协议》无法继续履行为由，要求被告返还已付定金和转让款，协商未果，吕文双、包以流遂诉至一审法院，请求判令：1、依法解除吕文双、包以流与王明武间签订的《商铺转让协议》，并由王明武双倍返还吕文双、包以流已支付的定金10万元及返还转让款5万元；2、由王明武承担本案诉讼费。
一审法院认为：我国法律规定，民事活动应遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。法律还规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同受法律保护。本案中，王明武与房屋所有权人签订了租赁合同，取得了该房使用权，并明确约定不得擅自转租。后吕文双、包以流与王明武签订了转让协议，但该协议自始至终并未得到房屋所有权人的同意；因此，吕文双、包以流与王明武订立该转让协议未经出租人同意，该转让协议无效。关于吕文双、包以流的诉讼请求，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，王明武作为承租人，擅自将房屋转租给吕文双、包以流；而吕文双、包以流明知道王明武与房屋所有权人之间的租赁合同明确约定不能转租，还与吕文双、包以流签订转让协议；致使协议无法全面履行，双方当事人均存在过错，应承担相应的法律责任。在本案中，王明武收取了吕文双、包以流的定金，定金是作为双方合同履行的保证，现合同未能全面履行，王明武收取定金缺乏法律依据，应当予以返还；而王明武收取吕文双、包以流的转让费5万元，由于吕文双、包以流在所租房屋内经营了一段时间，也产生了部分费用，理应承担经营期间的费用，至于承担多少，因当事人双方未能提交有效的证据证实当事人双方的合同履行期间具体内容，一审法院无法确定当事人双方应承担的具体数额，结合本案事实，合同不能全面履行双方当事人均有责任，因此，该5万元应由双方共同承担，故一审法院判令由王明武返还25000元。至于吕文双、包以流所欠王明武剩余转让费因合同无法继续履行，该欠条已无履行的必要。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：“一、被告于判决生效后十日内返还二原告定金100000元及转让费25000元；二、驳回二原告的其他诉讼请求。”案件受理费3300元，由吕文双、包以流承担2000元，王明武承担1300元。
一审判决宣判后，一审被告王明武不服，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人在一审中所有诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、一审法院没有查明案件事实，双方转让款共计234889元，包含房屋承租权、剩余的房租租金、客户资源、米线制作技术、五菱面包车一辆、剩余大米若干吨、米线经营权等，一审法院不能仅以承租权无法行使来否定吕文双、包以流已经使用并且已经收益的其他财产价值，一审向原房东所做笔录属于证人证言，证人应当出庭作证；二、一审法院理解并适用法律错误，吕文双、包以流支付的10万元是总转让款中的一部分，在没有扣除已经使用、收益的财产价值时，一审法院判定10万元全额返还并没有法律依据，本案中王明武不存在任何过错，吕文双、包以流不愿意继续经营，以“房屋不得擅自转租”为由要求解除合同，属于故意毁约行为。
吕文双、包以流答辩称：一、我方起诉是针对房屋所有权人不同意，我方无法履行合同，才向一审法院提起诉讼；二、上诉方提到房东表示只要不差什么他也不管属于断章取义；三、我方签订合同以后，在合同履行之前是在给上诉人打工，所以所有的米线经营费用是上诉人在收取；四、按照法律规定，定金应当双倍返还我方，因为合同无法履行也并未实际履行；五、上诉人提到的面包车、客户资源等名目均未实际转让，因为合同尚未实际履行就已经被终止；六、大米若干吨其实是在上诉人手里经营，所有款项均已被上诉人收取。一审法院认定我方明知原房东不准转让的事实并不准确，我方并不知晓该事实，签字的时候上诉人篡改过合同内容，当时上诉人陈述与房东是姊妹关系，可以进行转租，我方向上诉人学习打工期间因为上诉人也在，所以房东才未提出异议，而后来房东就以没有合同关系为由不准我方在涉案房屋内经营，我方才无法履行合同，一审法院也找到李顺德了解了事实。
二审中，上诉人未向本院提交新证据。被上诉人提交已生效的（2014）盘法民二初字第142号民事判决书一份，欲证实其在本案一审审理过程中自认的大米钱4万多元并不是真实。上诉人质证认为对真实性予以认可，但不认可证明内容。本院认为，对于被上诉人提交的该份生效判决真实性予以确认，但对于证明内容，该判决对于大米钱的款项金额并没有查证过，故该判决无法证明被上诉人欲证明的主张，本院对此不予采信。
经征询双方意见，上诉人对于一审确认案件事实部分的“后因双方对米线的经营及转让费发生争议”有异议，认为是被上诉人受不了这种苦，因此不想经营，所以发生争议的。对此上诉人未向本院提交任何证据予以证实，故本院对其主张不予采信。上诉人要求补充认定，即双方转让价款中还包括大米，对其主张上诉人认为一审审理过程中，被上诉人对此是确认过的。本院经查阅一审庭审笔录，被上诉人陈述：“转让款为19万，19万以外的为大米钱，已经支付了，总计是23万多。”对此，被上诉人认可确实在一审庭审中陈述过，但认为当时陈述不准确，不应当是这么多款项，但未向本院提交任何证据予以反驳，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”之规定，本院对被上诉人一审的陈述予以确认，但对其在二审中不同的陈述，因无证据予以推翻，故本院不予采信。被上诉人对于一审判决确认的案件事实部分“二原告在该房中生产米线，后因双方对米线的经营及转让费发生争议，并于同年12月起双方均未使用该房。”有异议，认为是因为房屋所有权人不同意转租所以无法履行合同。对其主张被上诉人未向本院提交任何证据证实，故本院不予采信。对于双方当事人对一审判决认定的案件事实无异议的部分，本院依法予以确认。二审补充认定：被上诉人在一审中自认23万多的款项当中包含4万多元的大米钱，二审中被上诉人认可大米由其进行了处置。涉案租赁房屋的所有权人李顺德陈述被上诉人于2013年12月将房屋钥匙交到李顺德手上，上诉人于2014年1月27、28日将房屋钥匙交到李顺德处，李顺德与上诉人约定如果将双方签订的租赁合同原件交还李顺德，则可将2014年2月1日至7月31日期间的租金退还，但上诉人至今未将租赁合同原件交还李顺德，故2014年2月1日以后的租金未退还给上诉人，房屋也空置到了2014年7月31日。王明武认可双方发生纠纷后，其已将五菱微型车开走，将制作米线的机器设备拉走。
本案二审争议焦点为：王明武是否应当退还吕文双、包以流支付的转让款及定金。
本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第八条关于：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”以及第六十条关于：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中，王明武与吕文双、包以流于2013年10月15日签订的《转让协议》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。一审对此认定错误，本院依法予以纠正。根据双方所签《转让协议》第五条约定：乙方付押金后所剩余款，在乙方技术熟练后一次性付清，如有违反，甲方有权无偿收回。本案经过审理查明，双方在合同履行一个多月即发生纠纷，王明武并无证据证实吕文双、包以流已经熟练掌握制作米线的技术，故吕文双、包以流支付部分转让款并不违反合同约定。在双方发生纠纷后，吕文双、包以流于2013年12月份将房屋钥匙交到房屋所有人李顺德处，同时王明武将五菱微型车开走，将制作米线的机器设备拉走，也将房屋的钥匙于2014年1月27、28日交回李顺德处，在2014年1月28日后即由李顺德实际控制租赁房屋，则表明双方已达成合意同意解除所签订的《转让协议》，故本院认定双方于2013年10月15日所签订的《转让协议》于2014年1月28日解除。对于双方所约定的234889元转让价款包含：1、2013年10月15日至2014年7月31日期间的租金；2、大米若干吨；3、五菱微型车一辆；4、制作米线的设备；5、制作米线的技术和客户资源；6、其他转让费。经本院查明，对于五菱微型车和制作米线的设备已由上诉人自行带走，故该费用不应由被上诉人承担。而对于大米已由被上诉人自行处置，则该费用应由被上诉人支付给上诉人，在一审审理中被上诉人已经自认大米钱是4万多元，本院对此予以确认。对于被上诉人自2013年10月15日开始接收房屋，进行了实际使用，则在解除合同前的租金也应由其承担。综合考虑双方履行《转让协议》的情况，按照有偿原则，本院酌定被上诉人应当向上诉人支付5万元的费用，现上诉人已收取了被上诉人15万元的款项，则应当退还10万元给被上诉人，一审对此处理不当，本院依法予以改判。
综上，原判认定事实清楚，但判决结果稍有不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第61号民事判决。
二、由王明武于本判决生效日起十日内返还吕文双、包以流定金100000元。
三、驳回吕文双、包以流的其他诉讼请求。
四、驳回王明武的其他上诉请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计6600元，由上诉人王明武负担4400元，由被上诉人吕文双、包以流负担2200元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审 判 长 起 俊
代理审判员 熊梓旭
代理审判员 汪 佳
二〇一四年十月十五日
书 记 员 寸杨杰