广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第2151号
原告：中懋投资有限公司，住所地香港湾仔。
法定代表人：梁松山。
委托代理人：姚卫国、庄泽满，均系北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
被告：广州天河中南房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：罗嘉群，董事长。
委托代理人：曾海燕，系广东绅源律师事务所律师。
委托代理人：杨欣，系该司员工。
原告中懋投资有限公司（以下简称中懋公司）诉被告广州天河中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中懋公司的委托代理人庄泽满，被告中南公司的委托代理人曾海燕、杨欣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告中懋公司诉称：1998年7月11日，原告与被告签订《房地产预售契约》，约定由被告将坐落于广州市天河区天河石牌中山大道南侧南方国际商业大厦第二层全层（建筑面积为4200平方米）以港币6000万价格出售给原告。被告应于2001年9月30日前为原告办理领取房产证的手续。合同签订后，原告依约履行了支付全部购房款的义务，被告却违背合同约定，至今未办理房产证，损害了原告的利益，并且本案的涉案房产即广州市天河区天河石牌中山大道南侧南方国际商业大厦（现为广州市天河区天河路518号）第二层全层已被广州市中级人民法院查封，根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法（2012）240号）第一条第（一）款第2项的规定，被告应在上述涉案房产解封后立即为原告办理该房产的房地产证（即过户登记至原告名下），并承担因此产生的相关费用及税款等；同时，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被告还应承担延迟办证的违约责任。就被告迟延办证的行为，原告曾于2011年2月向某提起诉讼，在诉讼过程中原告申请了撤诉，贵院于2011年6月8日出具了准予撤诉的民事裁定书。但是在原告撤诉之后至今，被告仍拒不为原告办证，其违约行为一直持续至今，原告的合法权益一直被侵犯。现起诉要求：1、被告在广州市天河区天河石牌中山大道南侧南方国际商业大厦（现为广州市天河区天河路518号）第二层全层房产解封后立即为原告办理该房产的房地产证，并承担因此产生的相关费用及税款等；2、被告向原告支付迟延办理房地产证违约金共计港币9740575元（以港币6000万元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2011年11月21日起计至被告办妥房产证之日止）；3、被告承担本案诉讼费。
被告中南公司辩称：不同意原告原告的全部诉请，请求法院予以驳回。一、涉案房产一直未能办理房产证的责任在于原告，被告没有过错也不存在违约。（一）原告在1999年就将涉案房屋向农业银行用于抵押担保贷款，并办理了抵押备案登记，而之后其又未能履行担保责任，被农业银行申请强制执行涉案房屋实现抵押债权，故从2002年开始涉案房屋就一直被法院依法查封，因此，从1999年开始涉案房屋就一直处于被抵押、查封和强制执行状态，现已正式进入拍卖程序，在上述查封和抵押状态消失前，被告根本无法为涉案房屋办理房产证；（二）依合同第八条约定，办理房产过户手续需交纳的税款由双方按法律规定各自承担的，因此，如要办理涉案房产的权属证书，减去原告已预交的契税，原告还需补交契税一百多万，其至今未支付；（三）原告一致怠于办证，其从未主动向被告提出办证要求，并补交契税和解决涉案房屋被抵押、查封等遗留问题，而其怠于行使办证权利，不积极主动解决办证存在障碍的目的在于谋取高额违约金，或者原告根本不愿及时办证，原告于2011年2月曾提出诉讼，诉请被告为其办证，而随后其又于2011年6月主动撤诉，可见原告要求办证的意愿不强，或者因各种原因其根本不愿及时办证。二、（一）原告仅凭一张经鉴定为伪造的被告公章出具的“证明”作为其支付购房款6000万元港币的依据，而无法提供银行或其他付款凭据，导致双方就是否已付清涉案房屋购房款存在重大争议，并引发长达十多年的诉讼，以致使涉案房屋的权属问题一直处于争议状态的主要原因，故原告对涉案房屋未办理产权证应承担过错责任；（二）从双方订立合同的预期利益实现程度来看，被告损失惨重，原告已获取相当于本金港币6000万元一倍的违约金4850万元（按当期汇率计算），现又向广州市中院执行局申请继续执行该判决执行期间的迟延履行金约7200万元，加上本案迟延办证违约金约974万元，总计违约金数额达13024万元，超出本金港币6000万元（按当期汇率计算）达三倍，故原告请求违约金过高，已远远超出违约方被告订立合同的预期；（三）原告并未因未取得涉案房屋产权证书而产生实际损失，根据我国违约金以补偿损失为原则的性质，原告的诉讼请求也不应得到支持，原告于1999年就将涉案房屋向银行办理了抵押贷款，因此，原告已因涉案房屋获利，并没有因原告未为其办理房地产证而遭受损失，而后因原告未履行还款义务，涉案房屋又于2002年被广州市中级人民法院作为强制执行标的并已进入拍卖程序，因此，现原告实际已对涉案房屋不再享有任何权利，其要求被告为其办理涉案房屋的房地产权证也已毫无意义；（四）从法律适用角度来看，违约损失赔偿额不应超过违约方在订立合同时应当预见的限度，从《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定可以看出，我国违约金的性质是以补偿损失为主，以惩罚为辅，即使因出卖人违约导致买受人不能取得房屋，出卖人承担的违约赔偿责任也是以不超过购房款一倍为限，具体到本案而言，原告并没有因被告违约而失去涉案房屋的所有权，而被告却已因违约行为向原告支付了相当于购房款一倍的违约赔偿，其损失已得到弥补，而且还从中获利，因此，原告再次要求被告支付违约赔偿金应不予支持，在司法实践中，人民法院判决当事人承担违约金总额也一般以不超过合同本金为原则，而本案中原告全部违约金请求额已达13024万元，超出本金港币6000万元（按当期汇率计算）达三倍，远远超出被告订立合同时对违约损失的预期。
经审理查明：1998年7月11日广州天河中南房地产开发有限公司（甲方／卖方）与中懋投资有限公司（乙方／买方）签订《房地产预售契约（编号为市管契字第94026637号）》（以下简称契约），约定：甲方将座落在广州市天河石牌中山大道南侧南方国际商业大厦商场第二层全层的房地产（房屋建筑面积4200平方米）（以下简称案涉房产）出售给乙方（第一条）；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为港币6000万元（第二条）；甲方应于1998年9月30日将上述房地产建成并正式交付给乙方；房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，除特殊情况外，甲方还应于2001年9月30日前为乙方办理领取房地产产权证的手续（第三条）；违约责任，乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还订金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十日内将订金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约责任金（第五条）；上述房地产办理过户手续需交纳的税款，由甲乙双方按规定各自承担（第八条）；本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充契约书经双方签章后与本契约有同等效力，但另行议定的条款必须符合中国法律的规定并不得与本契约的内容相悖（第九条）；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效（第十条）；本契约未尽事宜，按本契约附件二、三及四及五执行；等内容。附件二约定：甲乙双方同意乙方按以下方式向甲方缴付本契约正文第二条所载上述房地产的成交价款，首期定金港币2655万元，乙方须于签署本契约时或之前付清；成交价余款港币3345万元，乙方须于办理好有关房管登记手续后，一次性付清余额。附件三约定：上述房地产交付使用后，甲方可代乙方向有关部门申报房产所有权登记或变更登记；本契约规定的成交价并未包括成交价以外的一切费用，除本契约正文第八条的规定外，所有与买卖上述房地产及办理有关手续的费用，包括律师费、公证费、监证费、办理产权手续费、登记费、印花税、契税、其他一切费用及政府有关部门的收费、税项等，均由乙方负责，但一切根据国家有关法律、法规及规定下甲方因出售上述房地产而应付的税、费则由甲方负责；等内容。
后因被告未按照契约约定向原告交付案涉房产，原告诉至广州市中级人民法院请求判令被告立即将案涉房产交付其使用并支付自1998年10月1日起至实际交楼之日止每日港币60000元的违约金。在该案审理过程中被告提出反诉要求解除双方于1998年7月11日签订的《房地产预售契约》。广州市中级人民法院于2000年8月23日作出（2000）穗中法房初字第5号民事判决。被告不服上述判决向广东省高级人民法院提出上诉，广东省高级人民法院于2000年12月8日作出（2000）粤高法民终字第228号民事裁定，以原审判决认定事实不清，证据不足，遗漏当事人为由，裁定：撤销广州市中级人民法院（2000）穗中法房初字第5号民事判决并将该案发回广州市中级人民法院重审。后广州市中级人民法院在审理过程中追加第三人南方国际商业大厦有限公司，并于2001年11月5日作出（2000）穗中法房重字第8号民事判决。原告不服上述判决向广东省高级人民法院提出上诉，广东省高级人民法院于2003年12月10日作出（2001）粤高法民终字第250号民事裁定，以原审判决违反法定程序并遗漏当事人，裁定：撤销广州市中级人民法院（2000）穗中法房重字第8号民事判决并将该案发回广州市中级人民法院重审。广州市中级人民法院在审理该案的过程中再追加中国农业银行广州市淘金支行（以下简称淘金支行）作为有独立请求权的第三人参加诉讼，淘金支行请求确认该行对位于广州市天河石牌中山大道南侧的南方国际商业大厦商场第二层全层享有抵押权，在该抵押物的处置上享有优先受偿权，优先受偿的权利价值为本金人民币6000万元及利息、罚息、违约金及该行为实现债权及抵押权的费用等暂计至3月29日为72331305.54元，广州市中级人民法院于2006年4月11日作出（2004）穗中法民四重字第1号民事判决，判决：一、被告于该判决生效之日起30日内将广州市天河石牌中山大道南侧南方国际商业大厦商场第二层全层交付给原告；二、被告于该判决生效之日起30日内向原告按总房款每日千分之一的标准，支付自1998年10月1日起至实际交付房地产给原告之日止的逾期交楼违约金（逾期交楼违约金的总额不超过购房款总额）；三、第三人淘金支行就《最高额抵押担保借款合同》项下权利对原告用于抵押的广州市天河石牌中山大道南侧南方国际商业大厦商场第二层全层享有优先受偿权。被告不服上述判决向广东省高级人民法院提出上诉，广东省高级人民法院于2007年9月25日作出（2006）粤高法民一终字第260号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。后被告不服该判决向广东省高级人民法院提出再审申请，广东省高级人民法院作出（2008）粤高法立民申字第446号民事裁定，裁定：本案由本院另行组成合议庭进行再审；再审期间，中止原判决的执行。经过广东省高级人民法院依法组成合议庭对上述案件进行审理，于2009年11月9日作出（2009）粤高法审监民再字第17号民事判决，判决：维持本院（2006）粤高法民一终字第260号民事判决。
广州市中级人民法院一审重审认为，被告作为南方国际商业大厦的开发单位，与原告签订的《房地产预售契约》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容合法，并经过房管部门监证，手续齐备，应为有效，双方均应依约履行自己的义务。原告是否付清购房款是本案的关键。从盖有广州天河中南房地产开发有限公司印章的内容为原告已经付清房款的《证明》来看，被告已经认可了原告付款的事实，被告在没有其他相反证据证明的情况下，提出原告未付款依据不足，应不予采信。在原告已经付清购房款的情况下，被告反诉解除《房地产预售契约》依据不足，应不予接纳。广东省高级人民法院二审审理认定，一审判决认定的基本事实清楚、属实，予以确认。
广东省高级人民法院二审审理认为，原告与被告于1998年7月11日签订的《房地产预售契约》及附件是双方在自愿协商一致的基础上达成的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定有效，当事人双方均应依约履行自己的义务。依照涉案合同的约定，首期订金港币2655万元，原告须于签署《房地产预售契约》时或之前付清；成交价余款港币3345万元，原告须于办理好有关房管登记手续后一次性付清余款。换言之，如果原告没有缴交首期订金港币2655万元，被告就不会与原告签署《房地产预售契约》及其附件，更不会办理本案房地产交易的监证手续。而现有证据显示双方当事人已于1998年7月11日签订了涉案合同，并与1998年7月13日由广州市房地产交易所作了预售契约监证，且原告向广州市财政局交纳了有关契税，双方均在按交易程序履行涉案合同的约定。以上事实充分证明，原告至少也向被告缴交了首期订金港币2655万元。由于被告与南方国际均为南方国际控股有限公司的成员，而被告与南方国际控股有限公司的法定代表人是同一人，且被告的成某也曾订立合同并经政府批准将其建成后的物业（包括涉案房产）转让给南方国际所有，故被告与南方国际是关联公司。因原告除涉案合同之外，并未与被告、南方国际等存在其他经济往来，故原告将房款交给南方国际应可视为其履行约定，即按照被告指定的方式交付各期楼款。根据双方合同约定，如原告逾期三十天仍未付清应缴的成交价款，被告有权单方面发表声明解除本契约，并将涉案房地产另行转售而无需事前征询原告或获得其同意。但在合同约定的付款时间之后近两年里，也没有证据证明被告向原告主张过权利，即催收过购房款。从本案合同的履行情况看，原告支付首期订金、原告与被告签订《房地产预售契约》并到房管部门办理预售监证、原告交纳契税及支付余款，双方当事人的行为已形成一个证据链相互印证，可认定原告已依时如数地交付了购房款。
广东省高级人民法院再审对该院二审认定的事实，予以确认。该院再审认为：原告与被告于1998年7月11日签订的《房地产预售契约》及附件是双方在自愿协商一致的基础上达成的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应依约履行自己的义务。该《房地产预售契约》及其附件约定，首期订金港币2655万元，原告须于签署《房地产预售契约》时或之前付清；成交价余款港币3345万元，原告须于办理好有关房管登记手续后一次性付清余款。现有证据显示双方当事人已于1998年7月11日签订了该《房地产预售契约》及其附件，并于1998年7月13日由广州市房地产交易所作了预售契约监证，原告亦向广州市财政局交纳了有关契税，双方均在按交易程序履行该《房地产预售契约》及其附件的约定。若原告没有缴交首期订金港币2655万元，被告就不会与原告签署该《房地产预售契约》及其附件，更不会办理本案房地产交易的监证手续。以上事实充分证明，原告至少向被告缴交了首期订金港币2655万元。由于被告与南方国际均为南方国际控股有限公司的成员，而被告与南方国际控股有限公司的法定代表人是同一人，且被告的成某也曾订立合同并经政府批准将其建成后的物业（包括涉案房产）转让给南方国际所有，故被告与南方国际是关联公司。因原告除涉案合同之外，并未与被告、南方国际等存在其他经济往来，故原告将房款交给南方国际可视为其履行合同约定，即按照被告指定的方式交付各期楼款。根据双方合同约定，如原告逾期三十天仍未付清应缴的成交价款，被告有权单方面发表声明解除本契约，并将涉案房地产另行转售而无需事前征询原告或获得其同意。但在合同约定的付款时间之后近两年里，没有证据证明被告向原告主张过权利，即催收过购房款。从本案合同的履行情况看，原告支付首期订金、原告与被告签订《房地产预售契约》及其附件并到房管部门办理预售监证、原告交纳契税及支付余款，双方当事人的行为已形成一个证据链相互印证，可认定原告已依时如数地交付了购房款。
2012年12月10日，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法执字第1022号执行裁定书，申请执行人为原告，被执行人为被告，内容为：本院依据已经发生法律效力的广东省高级人民法院（2009）粤高法审监民再字第17号民事判决书，于2010年7月6日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人履行上述法律文书确定的义务并负担本案执行费。但被执行人至今未按执行通知书履行法律文书确定的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第218条的规定，裁定冻结广东珠光集团有限公司（第三方担保人）的银行存款人民币4850万元。
同日，广州市中级人民法院向上海浦东发展银行发出协助冻结存款通知书【（2008）穗中法执字第1022号】，内容为要求上海浦东发展银行对广东珠光集团在该行的账户金额4850万元予以冻结，同时，该行对上述账户金额4850万元予以冻结。
1999年7月19日，广州市国土房管局作出《抵押备案证明》（99穗押备字第11369号），显示：抵押人为原告，抵押权人为中国农业银行广东省分行营业部，抵押房产为案涉房产，贷款期限为叁年，自1999年7月14日至2002年7月13日，抵押期限为四年，自1999年7月14日至2003年7月13日。
2002年9月25日广州市中级人民法院作出致广州市国土房管局的（2002）穗中法执字第01498号协助执行通知书，内容为：荔湾区公证处审理的原告中国农业银行广州市淘金支行诉被告广东兴发工贸发展有限公司，中懋投资有限公司公证债权文书一案，于2002年9月5日作出的（2002）穗荔证内字第3861号强制执行公证书已发生法律效力。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条之规定，请协助执行下列项目：查封中懋投资有限公司所有的位于本市天河区中山大道南方国际商业大厦二层商场4200平方米的房产。同日，广州市中级人民法院再次作出致广州市国土房管局的（2002）穗中法执字第01498号协助执行通知书，内容为：荔湾区公证处审理的原告中国农业银行广州市淘金支行诉被告广东兴发工贸发展有限公司，中懋投资有限公司公证债权文书一案，于2002年9月5日作出的（2002）穗荔证内字第3861号强制执行公证书已发生法律效力。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条之规定，请协助执行下列项目：一、解除本院于2002年9月26日对中懋投资有限公司所有的位于本市天河区中山大道南方国际商业大厦二层商场4200平方米房产的查封和扣押；二、将上述房产交给安华白云拍卖行有限公司进行拍卖，并协助办理拍卖后的过户手续。
2011年12月1日广州市中级人民法院作出（2002）穗中法执字第1498号恢字1号、（2002）穗中法执字第1515-1519、1802-1805号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人中懋投资有限公司位于广州市天河区石牌中山大道南侧南方国际商业大厦商场第二层全层（房地产预售契约：市管契字第94026637号，建筑面积4200平方米）的房产。
在本案审理过程中，本院于2015年2月2日前往广州市房地产交易登记中心查询案涉房产的交易情况，广州市房地产交易登记中心出具案涉房产的广州市预售房地产交易登记情况表，显示：预售契约（合同）为94026637；房产地址为案涉房产；预售人（开发商）为被告；预售证号为940097；预购人（单位）为原告；占有部份为全部；签约日期为1998年7月11日；登记日期为1998年7月13日；已预征契税963000元；过户情况为未过户；其他注记内容为：1、南方国际商业大厦商场第二层全层（99）穗押备字11369号办理抵押，02年12月3日市中院以（2002）穗中法执字第01498号解封并交安华拍卖行拍卖，办理拍卖后过户手续，2、第二层商场全层2002年9月16日市中院查封，2004年11月30日市中院第一轮候查封，3、原告广州天河中南房地产开发有限公司请求撤销99穗押备字11369号抵押登记，越秀区法院裁定要对原告提出的撤销99穗押备字11369号抵押备案的申请进行处理，2007年10月12日广州市中院终审裁定撤销越秀区法院（2007）越法行初字第210号行政判决，驳回广州天河中南房地产开发有限公司的起诉。原告认为该份登记情况表证明其作为案涉房产的预购人进行了预告登记并交纳了相应契税，因此办理案涉房产的产权过户登记不存在任何障碍。被告则称该份登记情况表可以证明案涉房产在1999年即办理了抵押登记，2002年被广州市中级人民法院解封并交付拍卖，案涉房产一直处于被强制执行的状态，故其无法为原告办理案涉房产的房地产权证，且办理房地产权证是买卖双方应尽的共同义务，其仅处于协助地位。
2015年2月2日，本院工作人员前往广州市房地产档案馆查询案涉房产所在的南方国际商业大厦的产权情况，广州市房地产档案馆出具了显示房产地址为天河区天河路518号（除302、502房外）的房地产登记簿查册表壹份。该查册表显示：单位名为被告；占有部分为全部；房屋所有权取得方式为自建；登记附注栏显示预售许可证号为19940097（南方国际商业大厦），另有三层02房708.7102平方米、五层02房101.7837平方米（共810.4939平方米）临时保留使用，不在此次确权范围内；等内容。原、被告双方均对上述查册表的真实性无异议，但认为其未显示与案涉房产有关的信息，双方共同确认广州市天河区天河路518号即为案涉房产所在地址。
另，被告在诉讼过程中向本院提出申请，请求本院向广州市中级人民法院调取案涉房产相关执行案件的材料，本院依被告的申请向广州市中级人民法院调查（2002）穗中法执字第1498、1515-1519、1802-1805号案相关情况。贷款人淘金支行与借款人兴发公司及抵押人原告于1999年7月14日签订了《中国农业银行广州市分行最高额抵押担保借款合同》，约定：自1999年7月14日起至2002年7月13日止，由淘金支行根据兴发公司的申请和淘金支行本身的可能，向兴发公司提供最高贷款余额不超过人民币6000万元整的贷款，……原告愿以下列财产（即案涉房产）作为本合同载明借款的抵押物，……抵押担保的债务范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金及淘金支行为实现债权及抵押权的费用；……贷款到期，兴发公司未按本合同规定履行归还贷款本息义务的，淘金支行有权以法律和本合同的规定处理抵押物，保障淘金支行债权的实现；处分抵押物不足清偿部分，淘金支行有权继续向兴发公司追偿；……抵押期限肆年即从1999年7月起至2003年7月止；等内容。该合同经广州市荔湾区公证处公证并赋予合同强制执行效力，后债权人淘金支行与债务人兴发公司在《中国农业银行广州市分行最高额抵押担保借款合同》约定的贷款期限内共签订总金额为人民币6000万元的《借款合同》，但兴发公司未能依期归还本息，经淘金支行催收未果，债务人兴发公司及担保人原告均未依约履行义务，故淘金支行向广州市荔湾区公证处申请出具强制执行公证书后凭上述公证书向广州市中级人民法院申请执行，并提供案涉房产作为可供执行的财产。案涉房产因广州市中级人民法院受理的（2002）穗中法执字第1498号等十案（申请执行人为中国农业银行广州市淘金支行，被申请执行人为广东兴发工贸发展有限公司及原告）被查封，上述案件执行标的为本金6000万元及利息，申请执行人要求拍卖抵押物即广州市天河区中山大道南方国际商业大厦二层全层，目前广州市中级人民法院已将案涉房产的拍卖通知书送达房地产管理部门，案涉房产已进入拍卖程序。
对于本院依申请调取的上述材料原、被告发表如下质证意见：原告称对上述材料的真实性无异议，但各案中被执行的具体数额应以通过生效的法律文书确定的计算方式计算得出的数额为准，而不应以各案的申请执行书中列明的数额为准；被告称对上述材料的真实性无异议，上述材料均可证明正是因为原告的原因导致案涉房产被查封且无法办理房地产权证。
在本案审理过程中，本院依职权调取（2011）天法民四初字第65号卷宗材料中广州市国土资源和房屋管理局于2011年12月8日作出的穗国房协查复字（2011）第447号复函，复函内容如下：“……根据最高人民法院《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发（2004）5号）第十六条的规定：‘……土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记……’，因此，在司法机关预查封预购人购买的房屋期间，我局可以为预购人办理增量房转移手续，登记在预购人名下后，预查封转为查封。”
对于本院依职权调取的上述材料原、被告发表如下质证意见：原告对上述材料的真实性没有异议，认为房地产管理部门在该复函中称预购房产在预查封的情况下是可以办理过户登记至预购人名下的，这证明案涉房产是可以办理房地产权属证书；被告对其真实性没有异议，但认为案涉房产是被法院依法查封而不是预查封，该复函仅称在预查封登记的情况下可以办理产权过户手续，案涉房屋于1999年7月14日被原告抵押给银行后又被法院依法查封，这才是导致案涉房产无法办理房屋权属登记的理由，此外，原告曾于1999年提起关于《房地产预售契约》的诉讼导致该预售契约的效力处于不确定的状态，所以被告没有义务为原告办理案涉房产的产权过户登记手续。
在本案审理过程中，本院向广州市国土资源和房屋管理局发函查询以下问题：案涉房产现是否处于查封待拍卖的状态？若处于查封状态，该查封状态是从何时开始持续至今？在查封状态下，被告能否为原告办理案涉房产的产权过户登记手续（即将案涉房产的产权过户至原告名下）？或是必须在房屋解封之后才能办理案涉房产的产权过户登记手续？该局作出《关于（2013）穗天法民四初字第2151号﹤协助查询通知书﹥的复函》（穗国房协查（2015）46号），答复本院如下：一、基本情况来函查询房产涉及项目为南方国际商业大厦，该项目已以广州天河中南房地产开发有限公司名义办理初始登记，地址为天河区天河路518号（除302、502房外），登记字号为2010登记1134965号。南方国际商业大厦商场第二层（下称该业）已以中懋投资有限公司名义办理合同备案，预售契约号为94026637号，已以（99）穗押备字11369号办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行广东省分行营业部。2002年12月3日，广州市中级人民法院（下称市中院）以（2002）穗中法执字第01498号解封该业并交安华拍卖行拍卖，办理拍卖后过户手续。二、处理意见由于该业曾被市中院判决拍卖，建议你院就该业是否拍卖成交的问题征询市中院意见，若市中院判决的拍卖已撤销，须市中院出具撤销拍卖的协助执行文书后，方可办理过户手续。
对于本院依职权调取的上述材料原、被告发表如下质证意见：原告对该复函的真实性无异议，但认为房管局的处理意见缺乏法律依据，市中院的拍卖裁定相当于查封，根据相关法律规定，查封及预查封状态下都可以办理产权转移登记手续，其中在预查封状态下办理产权转移登记后预查封即转为查封；被告对该复函的真实性无异议，但认为要终止案涉房产的执行应当向房管局送达相关裁定。
在本案审理过程中，原被告双方还就如下问题发表意见：1、关于《房屋预售契约》中契税交纳问题的约定，被告称办理房产过户手续需交纳的税款是由双方按法律规定各自承担的，因此，按照合同价格计算，原告应交纳192.6万元的契税，而原告只交纳了96.3万元，原告则称办理房产过户所需交纳契税的计算方式及承担主体应以税务局的要求为准；2、关于案涉房产能否办理权属变更、转移登记手续的问题，原告认为虽案涉房产已被法院依法进行了预查封，且存在抵押，但不影响被告履行为原告办理产权登记的义务，被告则认为因案涉房产上一直存在抵押并被查封，原告亦未向被告出示抵押权人同意案涉房产办理权属证明的证明材料故无法办理权属变更、转移登记手续，此外，被告称原告从未要求被告为其办理案涉房产的权属证明；3、关于原告第二项诉讼请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效问题，被告认为从《房地产预售契约》约定的办证日期到原告提起本案诉讼之日已逾十多年，早已超过原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼时效，因此对于原告的该项诉讼请求应予驳回，原告则称其请求被告支付逾期办证违约金的期间为提起本案诉讼之日往前推两年开始计算的，因此未过诉讼时效，被告又称原告主张被告支付逾期办证违约金的期间为提起本案诉讼之日往前推两年开始计算的，即原告主张的是被告承担原告提起本案诉讼之日往前推两年内未能为原告办理案涉房产房地产权证的违约责任，而案涉房产在上述期间已被查封和交付拍卖无法办理房地产权证；4、按照双方间契约约定办证期限届满后，被告有无进行相关办证工作的问题，原告称其已交清全部税费，按照契约约定被告应于2001年9月30日前为其办理案涉房产的房地产权证，但一直未协助办理，实际上预售过程中房产即使被抵押也是可以办理房地产权证的，被告则称因原告仅预交了部分税费，故没有办理案涉房产的房地产权证。
本院认为：以往已发生法律效力的民事判决书已对原、被告签订的《房地产预售契约》的效力作出认定，本案对此不再赘述。
根据《房地产预售契约》的约定及相关法律的规定，被告作为案涉房产的出卖人负有向作为买受人的原告交付房屋及转移房屋所有权即办理房地产权属证书的义务。买卖双方在《房地产预售契约》约定“除特殊情况外，被告还应于2001年9月30日前为原告办理领取房地产产权证的手续”。但被告至今未履行为原告办理案涉房产的房地产权属证书的义务，原告要求被告履行上述义务，符合合同约定，但因案涉房产已被广州市中级人民法院解封并交拍卖行拍卖，不存在撤销拍卖的情况，即案涉房产存在限制所有权转移的特殊情况，结合广州市国土资源和房屋管理局作出的复函可知，因存在被广州市中级人民法院判决拍卖这一司法障碍，确无法为案涉房产办理产权过户手续，因此原告诉请要求被告在案涉房产解封后立即为其办理房地产权证的条件尚未成就，相应的司法障碍尚未消除，故对于原告该项诉请本院不予支持。
关于被告是否应向原告支付迟延办证违约金及违约金计付标准的问题。若是因为出卖人自身的原因导致买受人不能在合同约定的期限内取得房地产权属证书的，则出卖人需承担迟延办证的违约责任，反之，若并非因为出卖人的原因，则出卖人无须承担责任。根据本案已查明的事实可知，原告以案涉房产为抵押物为他人设立抵押担保，淘金支行作为抵押权人已经生效裁判确定对案涉房产享有优先受偿权，案涉房产业已进入拍卖程序，在原告诉请要求被告支付迟延办证违约金的期间，即自2011年11月21日始，案涉房产一直处于限制转移的状态，故被告无须承担迟延办证的违约责任，对于原告的该项诉请，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告中懋投资有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费65385元，由原告中懋投资有限公司承担。
如不服本判决，原告中懋投资有限公司可在判决书送达之日起三十日内，被告广州天河中南房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 陈玲志
人民陪审员 李淑仪
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 梁怡筠
曾妙仪
判决书已于2015年月日送达