北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09166号
上诉人（原审原告）张×1，男，1935年12月27日出生。
委托代理人张巡礼，北京市玖典律师事务所律师。
委托代理人彭金城，北京市玖典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张×2，女，1985年8月18日出生。
委托代理人王文恩，北京市惠诚律师事务所律师。
上诉人张×1因与被上诉人张×2确认合同无效纠纷一案，张×1不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第5312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年07月15日受理后，依法组成由法官宋晖担任审判长，法官赵纳、法官王海宁参加的合议庭，并于2015年08月27日公开开庭进行了审理。上诉人张×1及其委托代理人张巡礼，被上诉人张×2及其委托代理人王文恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张×1在原审法院诉称：张×1与李×1系夫妻关系。张×2之父张×3（2013年12月11日去世）系张×1与李×1长子。张×1与李×1系张×2之祖父母。张×1与李×1因顺义区十里堡村中街×1号老宅院因拆迁所得拆迁安置房，即位于顺义区港馨家园东区15号楼×2室楼房（以下简称涉诉房屋）一处，该处房产系张×1与李×1夫妻共同财产。双方共同居住在该处房屋至今。2013年12月11日，张×1长子张×3因患癌症不治病逝，张×2在父亲重病期间出国游玩，在此情形下，张×1之二女儿张×4一气之下将张×2委托其保管的房本拿出来交给李×1，张×1才得知自己与妻子李×1所有的涉诉房屋已经过户至张×2名下。张×1认为涉诉房屋系夫妻共同所有，张×2欺骗李×1年长，不懂网签合同的真实意思，骗其签字达到过户之目的，对张×1进行隐瞒。在张×1未知情、未签字的情况下私自将涉诉房屋过户至张×2名下，且李×1未得到任何购房款项，该协议应属无效。为维护张×1合法权益，故诉至法院，请求判令：1.确认李×1与张×2于2012年9月18日办理的网签存量房屋买卖合同无效；2.案件受理费由张×2承担。
张×2在原审法院辩称：张×2不同意张×1诉讼请求。张×1起诉缺乏事实和法律依据，事实方面张×1以及李×1两人先后数次陪同张×2一起前往房管局办理房屋过户手续，张×1诉称其不知情与事实不符，涉案房屋原系张×2父亲张×3出资购买并装修，由张×1和李×1共同居住，张×1以及李×1在2009年曾立有公证遗嘱，将涉案房屋留给张×3继承，2011年张×3的配偶去世，张×3重新交了女朋友，当时张×1以及李×1觉得张×3交的女朋友是外地的，而且女方带有一个20多岁的儿子，其二人担心张×3再婚后将涉案房屋给再婚的配偶，所以在2012年9月前后，张×1、李×1以及张×4多次协商将涉案房屋售予张×2并且张×1、李×1共同前往房管局办理了相关手续。法律方面，即使张×1的主张成立，主张合同无效也没有法律依据，依据买卖合同司法解释第三条规定，涉案房屋买卖合同是有效的。
原审法院经审理查明：张×1与李×1系夫妻关系，张×2系二人之孙女，张×2之父张×3于2013年12月11日去世，李×1于2014年5月3日去世。
北京市顺义区南法信地区十里堡村中街×1号宅院原登记在张×1名下。2006年12月6日，中国国际航空股份有限公司（甲方）作为拆迁人与被拆迁人张×1（乙方）签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，约定乙方家庭人口为2人，即户主张×1，之妻李×1，甲方一共支付乙方拆迁补偿补助款611746元。
2009年4月9日，北京仁和日升房地产有限公司与张×1、李×1签订优惠商品房认购书，楼房地址即为涉诉房屋，认购书显示被拆迁人姓名为张×1，产权人姓名为李×1，涉诉房屋建筑面积为118.86平米，其中使用张×1、李×1及二人之外甥的优惠面积共98.62平米，另有商品价面积20.24平米。
2010年3月20日，北京仁和日升房地产有限公司（出卖人）与李×1（买受人）就涉诉房屋签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定购房款为301692.42元。
2012年9月18日，李×1（出卖人）与张×2（买受人）签订合同编号为CW××的存量房屋买卖合同（自行成交版），约定李×1以人民币30万元将涉诉房屋卖予张×2，张×2并未实际给付30万元购房款。涉诉房屋原登记在李×1名下（房屋所有权证编号为X京房权证顺字第××××85号），2012年9月18日转移登记至张×2名下，张×2委托张×4领取房屋所有权证书（房屋所有权证编号为X京房权证顺字第××××63号），该房屋所有权证现由张×1控制。2014年4月9日，张×2申请补发并领取涉诉房屋所有权证（房屋所有权证编号为X京房权证顺字第××××13号，该房屋所有权证现由张×2控制）。
庭审中，张×1称张×3拿走上述拆迁款60余万元，给张×1夫妇剩下1万元租房费，其中张×3用20万元买了基金，用剩余的40多万元交纳涉诉房屋的全部购房款。张×2对此予以认可。但对张×3用拆迁款支付购房款的行为性质，双方各执一词。张×1称系张×3替张×1夫妇交纳购房款，张×2对此不予认可，其称系张×3自己出资交纳购房款，原因系涉诉房屋系拆迁回迁安置房，拆迁货币补偿协议书中所涉宅基地及其上房屋和附属物已经分家归张×3所有，拆迁所涉拆迁利益归张×3所有，因拆迁时张×3户口未在拆迁宅院内，故以张×1作为被拆迁人，为此，其提交1989年5月7日的分家单和2009年11月24日的两份公证遗嘱予以证明，其中分家单内容为：“立分约人张×5、张×3奉父母命，弟兄合议，兼中人做合，特立约如下：兄张×3受分前院上房五间及院内除树木以外的一切家业，并负责母亲堂前服劳奉养侍奉百年以及嗣后一切事项。弟张×5受分后院上房四间（包括前院树木）一切家业（东侧三间上房不在其内），并负责父亲堂前服劳奉养侍奉百年以及嗣后一切事项。父母在世弟兄各负其责，付给父母每月零花费叁拾元，年叁百斤小麦，若有天灾病业之费不在零花费之内。前后院均由父母任意居住，弟兄二人不得加以干涉。现有官道双方不得借故占用。本约一式两份，由弟兄分别保管，各无反悔，恐口无凭，立此字为证。立约人张×5、张×3。中证人刘×1、刘×2、李×、纪×。”张×1称分家单中没有自己与李×1的签字，故对分家单真实性不予认可。
公证遗嘱系李×1、张×1二人在北京市方圆公证处订立，其中李×1的遗嘱内容为：“我李×1是立遗嘱人。我和老伴张×1是原配夫妻，我们夫妻以我老伴的名义共同购买了位于北京市顺义区港馨家园东区15#楼×2室房产一处，房款已经付清，已经签署了《十里堡村港馨家园小区优惠商品房认购书》（编号73），房产证尚未办理下来。现在我自愿订立遗嘱如下：在我百年之后，上述房产中属于我所有的份额留给长子张×3继承，指定由其个人继承，属于其个人所有财产。”其中张×1的遗嘱内容为：“我和老伴李×1是原配夫妻，我们夫妻以我的名义共同购买了位于北京市顺义区港馨家园东区15#楼×2室房产一处，房款已经付清，已经签署了《十里堡村港馨家园小区优惠商品房认购书》（编号73），房产证尚未办理下来。现在我自愿订立遗嘱如下：在我百年之后，上述房产中属于我所有的份额留给长子张×3继承，指定由其个人继承，属于其个人所有财产。”张×1认可公证遗嘱的真实性，但称张×3已经去世，故公证遗嘱没有产生法律效力。
庭审中，张×1主张涉诉房屋系其与李×1的夫妻共同财产，然李×1将涉诉房屋卖予张×2，其不知情也未征得其同意。张×2认可涉诉房屋系张×1、李×1夫妻共同财产，但称张×1对此知情同意并陪同过户，为此，张×2申请证人张×4、王×出庭作证。张×4系张×1的二女儿，张×4与王×系夫妻。证人张×4出庭作证，陈述如下：“1.2012年9月份，给张×2办理房屋过户的时候我全程都跟着，因为手续不齐全，一共去了两次。过户当时还有张×2、张×1、李×1及我爱人王×，因为房管局的工作人员说不用张×1签字，所以过户的时候张×1就没有签字。2.涉诉房屋虽然登记在李×1名下，但我听李×1说是张×3用拆迁款出资购买的；3.八几年分家的时候我父母张×1和李×1都在场，因为张×3和张×5就分家事宜商量好后，找的大队书记、治保主任，所以我父母没有在分家协议上签字，且分家协议已经实际履行，按照分家协议，前院是分给张×3的，因为宅院登记在张×1名下，所以张×3可以从张×1处用拆迁款购买涉诉房屋。”证人王×出庭作证陈述如下：“涉诉房屋过户到张×2名下的时候，张×1在场，对此事是知情同意的。为过户的事情，去过房管局两次，房管局的工作人员说不用张×1签字，不清楚张×2是否给付李×1购房款。”张×1对上述证人证言不予认可，其称涉诉房屋系张×1与李×1夫妻共同财产，过户的时候应有张×1签字同意。张×2认可上述证人证言。
另，为证明张×1知情同意，张×2向原审法院申请至顺义区房管局调取2012年9月18日涉诉房屋过户登记时的录像，原审法院至顺义区住房和城乡建设委员会调查，得到回复为：监控录像在2013年冬天才进行安装，之前也有监控设备，但是没有启用，直到2013年冬天才进行安装启用，同时，录像最长保存三个月。张×1、张×2对原审法院所作调查询问均无异议。
庭审中，双方均认可李×1去世前涉诉房屋由张×1、李×1居住使用，李×1去世后由张×1居住使用。涉诉房屋过户登记至张×2名下前的物业费、供暖费由张×1缴纳，过户登记至张×2名下后的物业费、供暖费由张×2缴纳。
庭审中，张×2表示同意给付张×1及相关权利人涉诉房屋购房款，亦同意张×1对涉诉房屋一直享有居住权。
原审法院认为：张×2虽称拆迁所涉利益归其父亲张×3所有且涉诉房屋系张×3出资购买，但涉诉宅院登记在张×1名下，张×1作为被拆迁人与拆迁人签订拆迁货币补偿协议书，张×1与李×1作为被拆迁人，使用优惠面积购房指标购买涉诉房屋，且张×3所支付涉诉房屋购房款来源于拆迁款，因此，在张×2未提交充分证据予以证明且其于庭审中亦认可涉诉房屋为张×1、李×1夫妻共同财产的情况下，原审法院认定涉诉房屋为张×1、李×1夫妻共同财产。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，李×1与张×2签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。同时，张×1虽主张其对李×1与张×2签订存量房屋买卖合同及过户事宜不知情未经其同意，但其与李×1一直共同居住，且其女儿女婿出庭作证，其女儿女婿虽与双方存在亲属利害关系，但两相比较，其女儿女婿所作证言可信度较高，原审法院予以采信。故，原审法院对张×1所述其不知情，实难采信。综上，张×1以李×1擅自处分夫妻共同财产要求确认合同无效的请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
本案涉诉房屋买卖合同之签订系发生在关系较近的亲属之间，其购房款之约定不能简单的与市场价相比较，在涉诉房屋已转移登记至张×2名下的情况下，张×1及李×1的继承权利人可向张×2另行主张支付购房款。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，原审法院判决如下：驳回张×1的全部诉讼请求。
张×1不服原审法院判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实错误。涉诉房屋为张×1、李×1夫妻共同财产，李×1对涉诉房产仅有50%的权利，因此李×1单独处分涉诉房产为无权处分。根据《物权法》第106条的规定，张×2能否取得该涉诉房屋，取决于其是否为善意。而本案中，首先，张×2明知房屋系张×1和李×1的共同财产，却仅与李×1一人签订房屋买卖合同，并且在过户登记时，让李×1填写个人所有，导致登记机关误认为是个人所有，没有要求张×1签字确认。因此，张×2系在张×1不知情的情况下恶意买房。其次，张×2应以合理的价格取得房屋。张×2与李×1在2012年签订房屋买卖合同，房屋价款为30万元。但该房产位于顺义区港馨家园，建筑面积为118.86平方米，30万元的价格是明显低且过低于市场价。第三，张×2也没有支付对价。因此，可以认定张×2与李×1之间根本没有实际的房屋买卖关系，系恶意串通将房屋给张×2。二、原审法院适用法律错误。原审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定认定合同成立，系适用法律错误。首先，适用此条规定，买受人应当系善意。本案中，买受人即张×2系恶意取得涉诉房屋，且没有支付对价，不应适用此条规定，应当适用《物权法》第106条。其次，一般法和特别法对同一案件事实有约定的，应当优先适用特别法。故本案应当适用婚姻法司法解释第17条第2款、合同法第51条、第132条及物权法第106条的规定。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院：一、撤销原审判决，查明事实重新审核并依法改判，判决李×1与张×2于2012年9月18日办理的网签存量房屋买卖合同无效。二、原审及二审费用由张×2承担。
张×2同意原审判决，其针对张×1的上诉请求答辩称：同意原审判决，请求维持原审判决。原审的审理焦点为合同是否有效，事实上办理过户时张×1和李×1都去过房产局，并配合办理过户，后张×1说没有去过，没有事实依据。
二审审理期间，本院依法补充查明如下事实：张×1向本院提交了李×2出具的证人证言及视频，欲证明涉案房屋使用了李×2计8.62平方米的优惠份额。张×2对该证人证言及视频发表了如下质证意见：上述证据不属于二审新证据，对其真实性予以认可，但合法性、关联性及证明目的均不予认可。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》、《优惠商品房认购书》、《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证、证人证言等证据及当事人在原审、二审期间的陈述在案证明。
本院认为：根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点问题是：李×1与张×2签订的《存量房屋买卖合同》（简称涉案合同）是否合法有效。
张×1主张，本案应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第五十一条、第一百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款及《中华人民共和国物权法》第一百零六条进行审理。对此本院认为，本案系确认合同效力之诉，张×1所主张应适用的前述法律条款，除《合同法》第五十一条外，均非判定合同效力之规定。而本案并不属于《合同法》第五十一条所规定的情况。因此，张×1该项上诉理由，本院不予采信。
张×1主张，涉案房屋系张×1、李×1夫妻共同财产，李×1无权在未告知并征得张×1同意的情况下将该房屋售予张×2。本案中，张×1、张×2均认可涉案房屋系张×1、李×1夫妻共同财产，本院对此不持异议。在此前提下，判定涉案合同是否合法有效，应对以下三点予以考量：其一，对于涉案房屋的出售，张×1是否知晓并同意；其二，张×1是否知晓并同意是否为涉案合同有效的必要条件；其三，涉案合同是否存在法律所规定的其他无效事由。关于问题一，双方各执一词。张×2为此提供了分家单、公证遗嘱等证据，并申请张×4、王×在原审中出庭作证并提供了证人证言。张×1对上述证据均不予认可。对此本院认为，张×4、王×系张×1之女儿女婿，张×2之姑姑姑父，与双方均具有亲属关系，故不能仅因具有亲属利害关系即否定二人证言效力，二人所做证言具有一定证明力。张×1、李×1系共同居住的夫妻，且存在涉案房屋过户登记后，物业费、供暖费即由张×2缴纳等情况。综合考虑前述因素，张×1关于其不知晓、不同意出售涉案房屋这一主张，与常理不符，张×1亦未就此提供充分证据予以证明。关于问题二，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，即使李×1确系在未告知征得张×1同意的情况下将涉案房屋售予张×2，亦不能当然认定涉案合同无效。关于问题三，张×1主张，张×2与李×1恶意串通，以明显低于市场价格的价款买卖涉案房屋且未支付购房款。对此本院认为，首先，依据本案所查明的事实，不能证明张×2与李×1存在恶意串通签订涉案合同的行为。其次，李×1与张×2系祖孙关系，其购房款之约定不能简单的与市场价相比较。第三，张×2明确表示同意给付涉案房屋购房款，张×1及李×1的继承权利人可向张×2另行主张。据此，李×1与张×2签订涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。因此，张×1该项上诉理由，本院不予采信。
综上所述，张×1的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由张×1负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由张×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 晖
代理审判员 赵 纳
代理审判员 王海宁
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 武原野