北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第3049号
上诉人（原审原告）梁红玉，女，1970年4月25日出生。
委托代理人郭琳鸣，天津建嘉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）田秀林，女，1971年9月18日出生。
委托代理人程骞，男，1968年10月20日出生。
被上诉人（原审被告）北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路32号。
法律代表人曹筱玲，总经理。
委托代理人贺鹏，泰和泰（北京）律师事务所律师。
委托代理人邹家杰，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。
上诉人梁红玉、上诉人田秀林因与被上诉人北京龙湖物业服务有限公司（以下简称物业公司）财产损害纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第8233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
梁红玉在一审法院起诉称：梁红玉、田秀林均是北京市通州区×小区的住户，梁红玉住在×号楼1单元201室，田秀林住在×号楼1单元301室。2012年，田秀林在三楼露台进行加盖阳光房施工时，将地面的防水层破坏，且未加以修复。物业公司作为该小区的物业管理公司，有义务也有责任对小区业主封闭露台、搭建阳光房等损害第三方利益的行为进行制止。但是，物业公司在田秀林搭建阳光房时并未加以制止，亦未对其私搭乱建的场地进行检查修复，没有尽到应尽的物业管理职责。田秀林搭建阳光房致使三楼地面的防水层被破坏后，每逢下雨，梁红玉的房屋就会出现多处漏水且有异味，漏水造成梁红玉房屋内玄关、主卧及厨房的墙纸和墙漆隆起、剥落、霉变；厨房和卧室的橱柜、家具受潮变形、发霉。特别是2012年北京市遭遇了多场大暴雨，致使梁红玉的家具和装修受损严重。经梁红玉聘请的天津市泽西建筑装饰工程有限公司实地查看并核算，对因漏水造成的家具及装修损毁进行修复至少需花费151132.28元。漏水发生后，因房屋损坏，异味严重，梁红玉无法居住。自2012年8月10日起至今，梁红玉一直租住在北京市朝阳区光华西里×号A座1803处，月租金为10000元，迄今为止，梁红玉为此已支付租金共计90000元。自2010年7月至今，梁红玉与田秀林、物业公司多次协商赔偿事宜，但田秀林、物业公司至今仍未维修漏水部位，亦未赔偿梁红玉家具及装修损失。梁红玉特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、田秀林及物业公司修复三楼地面的防水层，即阳台露台及主卧阳台的位置，排除对梁红玉房屋的漏水妨害；2、田秀林及物业公司连带向梁红玉支付家具损毁及房屋装修赔偿款13641元；3、田秀林及物业公司连带赔偿梁红玉自2012年8月10日起至2013年5月6日因房屋漏水无法居住另行租房居住造成的租金损失90000元，以及自2013年5月7日至房屋损毁完全修复之日止的租金损失（租金10000元／月）；4、与本案诉讼相关的一切费用均由田秀林及物业公司承担。
田秀林在一审法院答辩称：梁红玉家漏水以及所谓的损失并不是我造成的。关于加封阳台的问题，是在我入住之后于2010年10月进行的施工，施工之前取得了物业公司的许可，并且交纳了装修押金。竣工后物业公司进行了验收，并且物业公司全额退还了装修押金。加封阳台的行为在小区内属正常的装修工程。物业公司在漏水发生之后只是说可能是我封阳台所致，但是没有做具体的闭水试验，无法确定真正的漏水原因。梁红玉长期不在房屋内居住，包括漏水后接到物业公司通知，也未能及时对损失予以控制，造成损失扩大。2010年我封阳台之后直至”7·21”暴雨之前，梁红玉家没有发生漏水的情况，不能推定是我封阳台所致。另外，梁红玉自家私搭乱建，私自改变房屋的用途、功能。受损的地方分别是：阳台、花园、安放空调室外机的地方。这些地方开发商设计时都是室外空间，交验收房时原本都是露天的。梁红玉违章搭建进行改造，当成室内装修，用的是不防水的石膏板、涂料及怕潮湿的木质家具，造成的损失理应自担。关于漏水原因，通过鉴定、质证及法院查明的事实，可以认定并非我的原因。梁红玉主张的租金损失问题，梁红玉租赁房屋的位置及金额都偏离了合理的范围，房屋受损的都是室外，根本不影响居住。况且，梁红玉家一直没有人来住过。综上，不同意梁红玉的诉讼请求。
物业公司在一审法院答辩称：梁红玉要求物业公司承担本案赔偿责任的依据是合同约定，而本案系财产损害赔偿纠纷。物业公司不是侵权行为的实施人，不应承担赔偿责任。物业公司与小区业主签订的装修管理规定，在本小区内不得封闭阳台。梁红玉、田秀林业主均封闭阳台，都是违反物业管理规定，造成的损失应当自行负担。物业公司对本案的赔偿没有任何责任，物业公司不应承担连带责任，故不同意梁红玉的诉讼请求。
一审法院经审理查明：梁红玉系北京市通州区×小区×号楼2层1单元201室的所有权人。田秀林系北京市通州区小区×号楼3层1单元301室的所有权人。田秀林购买的涉案房屋系现房。2010年9月11日，田秀林与北京恒通华昌建材有限公司签订断桥铝合金门窗合同，由该公司负责对田秀林入户室阳台、客卧室阳台、客厅阳台、主卧室阳台使用断桥铝合金及钢化玻璃进行封闭。2010年底，田秀林入住。2012年7月25日，田秀林报物业公司，其自封的阳光棚漏水。同日，物业公司帮助田秀林进行打胶处理及刷防水涂料。2012年7月27日及2012年9月10日，田秀林联系阳光房施工队伍对阳光房进行维修。”7·21”暴雨后，梁红玉所有的201室因漏水造成房屋内玄关、主卧及厨房的墙纸和墙漆隆起、剥落、霉变；厨房和卧室的橱柜、家具受潮变形、发霉。
2012年12月18日，物业公司客服部工作人员张宝峥出具漏水事件经过，载明：7月21日下雨后，×号楼1单元101室业主报客厅及卧室顶板渗水，后约×号楼1单元201室业主查看，发现是从301室渗水，经现场查看并拍照，初步认定是由于301室阳光房漏水所致。后约两家业主沟通，由301负责维修恢复。2012年12月16日，两家业主、物业公司客服、工程部人员及阳光房施工单位共同现场确认漏水原因，阳光房施工队认可其漏水。
另查：本案在审理过程中，梁红玉申请对201室因漏水导致的家具及装修损毁修复造价进行鉴定。经北京市高级人民法院随机确定鉴定机构，北京京评价格评估有限公司对漏水导致的财产损失进行价格评估，评估结论为：经运用市场法评估，评估对象的损失市场价格为13641元。田秀林申请对漏水原因进行成因鉴定，北京市高级人民法院答复此项目无法通过摇号确定鉴定机构。后法院依相关司法鉴定名录咨询各鉴定机构，均答复不能进行相关成因鉴定。法院通知申请人田秀林无法确定鉴定机构后，田秀林自行查找亦未能找到可以进行成因鉴定的有资质的鉴定机构。
物业公司与业主签订的临时管理规约第十九条明确规定，物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌（如封闭原本开放的阳台露台等），擅自改变房屋设计用途。物业公司明确表示，涉案楼栋交房时间为2011年5月30日，室外防水保修期为5年，物业公司自愿承担楼宇室外防水保修责任。
一审法院查明上述事实，有房屋所有权证、室内受损照片、漏水事件经过、前期物业服务合同、临时管理规约、铝塑门窗合同、价格评估报告书、发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院审理后认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。根据本案查明的事实，田秀林违反与物业公司签订的临时管理规约的规定，封闭原本开放的阳台。虽然本案中未能对漏水的成因进行司法鉴定，但结合现有证据，可以认定田秀林的行为是造成楼下邻居梁红玉因漏水受损的主因，田秀林应当赔偿梁红玉因此次漏水所造成的损失。现梁红玉要求赔偿家具及房屋装修损失的请求，理由正当、证据充分，法院予以支持，具体数额以价格评估报告确认的数额为准；梁红玉要求赔偿房屋租赁费的请求，因漏水房屋重新装修确需要时间，该时间以一个月为宜，由法院参考周边地区同等条件房屋市场行情予以酌定；梁红玉要求自2012年8月起按照其现租住地房租标准给付房屋租赁费的请求，没有法律依据，法院不予支持；梁红玉要求修复三楼地面防水层的请求，因时隔一年许，该房屋未再漏水且修复范围尚不明确，故对该项请求，法院亦不予支持；对梁红玉要求物业公司依据物业管理合同承担违约责任的请求，因梁红玉已选择侵权之诉主张赔偿责任，物业公司在此次漏水事件中无责任，故对其该项请求，法院亦不予支持。田秀林关于其装修经过物业公司验收及梁红玉亦进行私搭乱建故其不应承担赔偿责任的辩解意见，依据不足，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条之规定，判决：一、本判决生效之日起七日内，田秀林赔偿梁红玉财产损失人民币一万三千六百四十一元；二、本判决生效之日起七日内，田秀林赔偿梁红玉房屋租赁费人民币五千元；三、驳回梁红玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院判决后，梁红玉、田秀林均不服，向本院提起上诉。
梁红玉的上诉请求是请求撤销一审法院判决，依法改判支持梁红玉一审的诉讼请求，一、二审的案件受理费由田秀林及物业公司承担。理由是：原审法院判决认定漏水事发后一年许，房屋未再发生漏水没有事实依据；漏水点应经专业检测，一审法院未经检测驳回梁红玉的诉求过于草率；不修复漏水点，就无法排除隐患，即使修复了装修，也治标不治本，保护不了梁红玉的权益；原审法院判决认为漏水房屋重新装修需要一个月，故而支持上诉人一个月的房租损失是错误的，远无法弥补梁红玉已经产生的实际损失；纠纷发生后，田秀林一直拒绝赔偿，物业公司也认为其不应承担责任，在责任不明情况下，梁红玉无法自行修复房屋装修，梁红玉不能居住期间，田秀林应当补偿租金损失，一审法院仅考虑房屋重新装修所需的时间，不合常理和客观情况；梁红玉自2012年8月起在外租房居住，由此支出的租金费并未高于梁红玉租房所在地的房租市场价格，梁红玉的诉求应获得支持；一审法院认为物业公司无责任是错误的，梁红玉与物业公司之间有物业服务合同，违约责任与侵权责任竞合，梁红玉可以择一追究；物业公司放任田秀林侵权，构成共同侵权，应承担连带责任。
田秀林向本院提起上诉后又撤回上诉，田秀林不认可梁红玉的上诉请求和理由。
物业公司同意一审判决，不同意梁红玉的上诉请求和理由。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
梁红玉主张赔偿其家具损毁及房屋装修赔偿，一审依据评估结论，全额支持了梁红玉的诉求，符合法律规定，法院予以维持。
梁红玉要求修复三楼地面防水层的请求，因时隔一年许，无证据证明该房屋继续漏雨，且修复范围也不明确，故一审法院对梁红玉对该项请求不予支持并无不妥。但需说明的是，本院虽然对梁红玉的该项诉求未予支持，但田秀林应当加强对其房屋可能存在漏水风险部位的维修维护，防止再次漏水的发生。
梁红玉要求赔偿房屋租赁费的请求，因漏水房屋重新装修确需要时间，一审法院酌情确定为一个月，价格则参考周边地区同等条件房屋市场行情，该处理方式是妥当的，本院予以维持。梁红玉要求自2012年8月起按照其现租住地房租标准给付房屋租赁费的请求，没有法律依据，法院不予支持；
对梁红玉要求物业公司依据物业管理合同承担责任的请求，因梁红玉已选择侵权之诉主张赔偿责任，物业公司在此次漏水事件中无责任，故对其该项请求，一审法院不予支持正确。
田秀林在诉讼中撤回上诉，符合法律法规规定，本院不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费四千五百元，由田秀林负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费二千四百五十八元，由梁红玉负担二千三百二十四元（已交纳），田秀林负担一百三十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千九百一十六元，由梁红玉负担三千六百八十七元（已交纳），由田秀林负担一千二百二十九元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋少源
审 判 员 韩 静
代理审判员 龚勇超
二〇一四年三月十九日
书 记 员 梁 丽