湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第00962号
原告李国华。
委托代理人许红祝。
被告张新宇。
第三人湖南光大汽车维修服务有限公司，住所地湖南省长沙县湘龙街道办事处中南汽车世界物贸大道J05区。
法定代表人宋许罗，总经理。
原告李国华（以下简称原告）诉被告张新宇（以下简称被告）、第三人湖南光大汽车维修服务有限公司（以下简称第三人）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年4月21日公开开庭进行审理。由于案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2014年7月25日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人许红祝、被告到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月21日，原告与第三人签订《场地租赁经营合同》，第三人将其所经营的位于长沙市雨花区曲塘路61号的欧曼服务站（含吉利服务站场地）及办公用房租赁给原告使用，租赁期限为2010年1月1日起至2014年3月30日止。2010年6月21日，原告与被告签订《租房合同》，协议内容为：1、原告在取得原房东同意的情况下将位于长沙市雨花区曲塘路61号欧曼服务站内的两个门面出租给被告；2、租期时间为2010年7月12日起至2014年3月30日止，与原告原始合同同步，租期为44个月；租金为每月5000元，每年为60000元。租金为每半年交付。下季度的租金须在前15天支付，逾期未付，按3%收取滞纳金，租赁到期后，同等条件下先被告续租，押金1万元，退房时退还；3、租期内如国家政策性征地或拆迁，租金按实际使用月数照实计算，多退少补，原告不承担被告任何费用和损失，租赁合同自动解除。如遇房地产开发需要拆迁，原告应协助被告争取拆迁补偿，但不负责其他赔偿，租赁合同自动解除；4、如果被告不按合约预付下季度租金，原告有权终止合同并收回房屋，造成损失由被告负责赔偿。
原告与被告签订《租房合同》后，原告依约按照合同的约定将房屋交付给被告，该处承租房屋被用作经营歌吧。合同履行期间，被告仅仅支付了2010年7月12日至2012年1月12日止的租金，之后再未向原告支付租金。为此，原告多次向被告催收房屋租金，被告总以房屋要拆迁为由拒绝支付，但被告至今仍占用承租房屋作为其经营歌吧使用。虽然在合同履行期间有拆迁通知，但历经几年，被告所承租的房屋至今也未拆迁。按照租房合同的约定，租金按实际使用月数照实计算，既然被告一直使用原告所出租的房屋，被告理应按照合同的约定支付租金。被告自2012年1月12日起至今共计拖欠原告25个月18天的房屋租金为128000元，延期付款滞纳金96000元。另原告与第三人公司合同履行期间，原告已经按照《场地租赁经营合同》的约定向第三人履行全部租金支付义务。原、被告双方就租金一事无法达成一致意见，现原告诉至法院并请求判决：1、被告支付房屋租金128000元，并支付延期付款滞纳金96000元，两项共计224000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、被告与原告确实签订了合同，被告的房屋租金已经支付至2012年1月12日。但2011年8月27日，原告对被告下达了“关于树木岭服务站通知搬迁事宜”，该通知要求被告尽快联系好搬迁至其他经营场所，收到通知后，被告无奈只有停业；2、被告认为，原告没有给被告提供正式政府拆迁文件，也不与被告谈补偿事宜，被告与原告签订的租房合同终止时原告单方违约所造成，且租房合同约定如果遇拆迁，原告应当协助被告争取赔偿；3、被告经营歌吧是找亲戚朋友借钱装修运营的，投入装修款30多万元，经营之初生意很好，因拆迁启动，被告经营惨淡，损失巨大；4、在2011年1月12日，被告带了30000元租金准备交给原告，但原告姐姐表示不知晓是否会拆迁，所以就不收。原告没有向被告催收过租金，与原告诉称的多次催收，被告拒绝支付不符。请求法院查明事实真相，驳回原告的诉讼请求。
第三人未到庭，但向法院提交书面答辩意见：1、2009年12月21日，第三人就位于长沙市雨花区曲塘路61号欧曼服务站（含吉利服务站场地）与李国华签订《场地租赁经营合同》，自此，长沙市雨花区曲塘路61号的欧曼服务站（含吉利服务站场地）由原告独立经营，与第三人没有任何关系；2、根据查询财务账单，原告自2010年1月1日起至2014年3月30日止已经向第三人交付场地房屋全部租金；3、至于原告在租赁期间将场地及房屋转租给被告使用，这系原告的独立经营行为，与第三人无关；4、关于长沙市雨花区曲塘路61号欧曼服务站（含吉利服务站场地）系第三人承租雨花区雨花亭街道井塘村村民联组的集体土地，房屋系第三人承建。综上原告与被告之间的纠纷与第三人没有任何法律关系，故请求法院依法处理。
经审理查明，2004年6月1日，第三人与长沙市雨花区雨花亭街道井塘村铁家冲村民组签订《土地租赁协议》，协议约定由第三人承租位于长沙市雨花区雨花亭街道井塘村铁家冲村民组土地一块，面积为4089㎡，使用年限从2004年6月1日至2014年5月31日。合同签订后，第三人在租赁土地上建设办公用房，用于欧曼服务站的经营。
2009年12月21日，原告与第三人签订《场地租赁经营合同》，合同约定：第三人将现有场地位于长沙市雨花区曲塘路61号的欧曼服务站（含吉利服务站场地），面积为4089平方米，及办公用房租赁给原告经营使用；租赁期间自2010年1月1日起至2014年3月30日止，租赁为每月30000元，全年360000元，租金支付方式为按季度支付，每个季末支付下个季度租金，如逾期未按时支付租金，第三人将按应收租金部分的3%每月收取滞纳金，直至原告付清租金为止。合同签订后，原告依约向第三人支付了2010年1月1日至2014年3月30日的租金。
2010年6月21日，原告与被告签订《租房合同》，合同约定：原告在取得原房东同意的情况下将位于长沙市雨花区曲塘路61号欧曼服务站内的两个门面出租给被告使用；租期时间为2010年7月12日起至2014年3月30日止，与原告原始合同同步，租期为44个月；租金为每月5000元，每年60000元，租金为半年支付，下半年的租金须在前15天内付清，逾期未付，按3%收取滞纳金，押金10000元，退房时退还；租赁期如遇国家性征地或拆迁，租金按实际使用天数来算，原告不承担被告的任何费用和损失，租期自动解除，如遇房地产开发需要拆迁，原告应协助被告争取拆迁补偿，租赁合同自动解除。合同签订后，被告租赁的房屋用于经营歌吧。被告支付了从2011年7月12日至2012年1月12日的租金，之后租金未支付。歌吧经营至2014年3月15日。
2011年8月27日，第三人向被告发放了《关于树木岭服务站通知搬迁事宜》，通知书载明：2011年8月27日，我司接到雨花区雨花亭街道井塘村铁家冲村民组拆迁通知，现您租用的场地因政府拆迁，将收回此场地，会议告之10月31日前拆迁工作必须结束，时间紧迫。之后，在各租赁户没有搬迁的情况下，有关方采取了断水断电及竖围墙等措施。歌吧的经营因此受到影响。租赁房屋于2014年3月31日后拆迁。
另查明，被告系歌吧的经营者。原告从第三人处租赁房屋和场地后，一部分用于自己经营欧曼服务站（后成立长沙光永汽车有限公司），另外的房屋出租后分别用于经营建莱汽车修理厂（月租金20660元）、歌厅（月租金5000元）和昌盛缘土菜馆（月租金4000元）。
以上事实有原、被告及第三人的身份信息、《场地租赁经营合同》、《租房合同》、照片、收据、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与第三人于2009年12月21日签订《场地租赁经营合同》约定，由原告承租位于长沙市雨花区曲塘路61号欧曼服务站（含吉利服务站场地），合同签订后，2010年6月21日原告与被告签订《租房合同》，该合同约定原告将欧曼服务站的内的两个门面转租给被告，租期与原告的原始租房合同同步，因此上述两合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应受到合同约束。
原告与被告签订租赁合同后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，租期至2014年3月30日，但被告实际使用房屋至2014年3月15，因此被告应当向原告支付从2010年7月12日承租时至2014年3月15日合同终止时的租金，但被告实际只支付了从2010年7月12日至2012年1月11日的租金，故对原告要求被告支付剩余房屋租金的诉讼请求，本院依法予以支持，支付房屋租金的期限应当从2012年1月12日至2014年3月15日，共计25个月，按月租金5000元／月的标准，租金计算为128000元（5000元／月×25个月）。被告辩称，由于租赁房屋被列入拆迁范围，拆迁方采取一系列手段，致使合同无法履行，给被告造成了重大的损失，故被告无需支付剩余的房屋租金。对该辩称理由，本院认为：第一，涉案房屋虽然被列入拆迁范围，但该房屋在合同履行期限届满前并没有被强制拆迁，租赁房屋内的相关物品由被告于2014年3月搬离，在此之前被告对租赁房屋有占有、使用的客观事实；第二，原告作为转租方，按照《场地租赁合同》及时足额的向第三人支付了涉案房屋至2014年3月底的房屋租金；第三，原、被告的租赁合同约定，在租期内如遇国家政策性征地或拆迁，原告不承担被告的任何费用和损失，因此要求拆迁赔偿不能成为对抗支付原告房租的理由；第四，如果被告的经营因为拆迁行为而受到影响，可以及时解除租赁合同以减少损失，同时可以向侵权方请求赔偿，但被告并没有这样做。基于以上理由，对被告不支付房租的辩称理由，本院不予支持。原告主张被告租金逾期未付，应按3%收取滞纳金96000元。因合同对滞纳金收取的约定不明，且考虑到涉案房屋列入拆迁范围，对租赁合同的履行及合同目的的实现产生了一定的影响，本院酌情认定按总租金的3%收取滞纳金为3840元（128000元×3%），对原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告张新宇于本判决生效之日起10日内向原告李国华支付房屋租金128000元（2012年1月12日至2014年3月15日止）；
二、被告张新宇于本判决生效之日起10日内向原告李国华支付延期缴纳租金的滞纳金3840元；
三、驳回原告李国华的其他诉讼请求。
如果被告未按照判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4660元，保全费1640元，两项合计6300元，由被告张新宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 王 牌
人民陪审员 庞昌阳
人民陪审员 黄忠伟
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 文 芳
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。