广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第457号
上诉人（一审被告）：黄开业。
上诉人（一审被告）：邓春凤。
两上诉人共同委托代理人：吴昕蔚。
被上诉人（一审原告）：郑全鑫。
委托代理人：苏钒。
上诉人黄开业、邓春凤因与被上诉人郑全鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服横县人民法院（2012）横民一初字第1047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月22日受理后，依法组成合议庭，于5月19日组织当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人黄开业、邓春凤及共同委托代理人吴昕蔚，被上诉人郑全鑫的委托代理人苏钒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：黄开业、邓春凤是夫妻关系。2011年7月27日，黄开业作为甲方与郑全鑫作为乙方签订1份《房屋租赁合同》，内容为：“根据有关法律法规，甲乙双方经友好协商一致达成如下条款，以供遵守。第一条：1、甲方将位于横县港口路变电站后面一栋房屋（以下简称租赁物）租赁于乙方。租赁物面积一层约120平方米。2、本租赁物的功能作为冷库使用，出租给乙方使用，严禁作任何违法行为使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意。3、本租赁物采取出租的方式，由乙方自行管理。第二条租赁期限：1、租赁期限为五年，即从2011年9月1日起至2016年9月1日止。……。第四条租赁费用的支付：1、乙方应于本合同签订之前，向甲方支付部份租赁保证金人民币四千元，租赁保证金将于2011年7月27日前向甲方一次性支付完毕。……。2、缴纳方式甲乙双方议定年租金11000元整，由乙方一次性交纳给甲方一年房租。以后每一年乙方应于合同所定的时间每年向甲方支付当年租金，并由甲乙方按双方书面同意的支付方式支付。……。第八条乙方利益：1、在租赁期内，租赁物如遇政府或其他单位拆迁，乙方造成的损失，甲方不负责、不承担，甲方可以协助乙方向其它单位索赔造成的损失。……”。合同签订当天，郑全鑫向邓春凤交纳房屋保证金4000元。2011年9月1日，郑全鑫又向邓春凤交纳房屋租金11000元，邓春凤向郑全鑫出具的《收据》注明该款项为2011年9月1日至2012年9月1日的租金。之后，郑全鑫在该房屋安装了15×605×3.8（米）的冷库并投入使用。2012年3月8日，上述房屋作为违章建筑被政府部门依法拆除，同日，郑全鑫将安装在黄开业、邓春凤房屋内的冷库拆除。2012年4月8日，广西横原律师事务所委托横县价格认证中心对冷库及冷库内的冷冻品运输费、冷冻（藏）费用损失价值进行评估。同年5月18日，该中心作出横价认（2012）17号《关于冷库和冷冻品运费、冷冻费用损失的价格认证书》，其中冷库造价191310元，按拆除时成新率95%计算损失，冷冻品运费为6600元，冷冻费为4134.82元。2012年5月30日，郑全鑫提起本案诉讼。
诉讼过程中，郑全鑫于2012年8月5日向一审法院提交《鉴定申请书》，要求对冷库的建造成本、冷库拆除后的残值及冷冻品的运费、冷冻费价值进行评估。2013年1月4日，在一审法院主持下，双方一致选定广西信达友邦资产评估有限责任公司对上述事项进行评估。一审法院于2013年1月8日依法委托了广西信达友邦资产评估有限责任公司对郑全鑫申请评估的事项进行评估。同年2月18日，该公司向一审法院出具《退件函》，认为因冷库已被拆除，标的物已灭失，估价人员无法通过对委估对象进行现场勘察获取委估对象的原貌概况即无法对冷库的面积、结构、材质进行核实，另外冷库被拆除后的废旧材料、拆除时的库存冻品已无实物，因此对建设冷库的成本、冷库拆除后的残值、拆除冷库时库存冻品的运费及冷冻费用无法进行评估。2013年10月29日，郑全鑫向一审法院提交1份《申请书》，对冷库的损失仅请求《冷库工程预算表》第1项的喷15CM聚氨脂发泡料加隔墙、楼梯、横梁82560元、第25项食宿费2500元、第26项装卸费1200元、第27项运输费2000元及第28项的安装调试人工费15000元。黄开业、邓春凤对郑全鑫变更的请求亦不予认可。
一审法院经审理认为：黄开业与郑全鑫签订的《房屋租赁合同》虽然是双方的真实意思表示，但黄开业出租给郑全鑫的房屋属违章建筑，并在租赁期间被政府部门依法拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，因此，黄开业与郑全鑫签订的《房屋租赁合同》无效。虽然邓春凤没有在《房屋租赁合同》上签名，不是该合同的当事人，但邓春凤与黄开业是夫妻关系，并收取了郑全鑫交纳的1年房屋租金11000元和房屋保证金4000元，其享有该房屋的收益，因此邓春凤是本案的适格被告。黄开业、邓春凤对郑全鑫主张返还房屋保证金4000元没有异议，一审法院予以支持。合同签订当天黄开业、邓春凤已将房屋交付给郑全鑫使用，而该房屋于2012年3月8日被政府部门拆除，因此郑全鑫自2011年7月27日至2012年3月7日共使用房屋225天，按30.14元／天（11000元÷365天）计算租金，黄开业、邓春凤应共同返还郑全鑫房屋租金4219.6元［（365天－225天）×30.14元／天］，郑全鑫请求返还房屋租金6416元，一审法院不予支持。
关于郑全鑫安装的冷库被拆除后的损失价值。郑全鑫与黄开业签订的《房屋租赁合同》第一条第2点约定“本租赁物的功能作为冷库使用，……”，该条款明确约定郑全鑫所承租的房屋用于冷库使用，而郑全鑫提供的《合同书》、《冷库工程预算表》、南宁市联冠制冷工程经营部出具的3份《收据》的日期均显示郑全鑫安装的冷库是在郑全鑫与黄开业签订《房屋租赁合同》之后，上述证据能够证实郑全鑫在黄开业、邓春凤出租给其的房屋内安装了规格为15×6.5×3.8（米）的冷库。郑全鑫请求的《冷库工程预算表》第1项“喷15CM聚氨脂发泡料加隔墙、楼梯、横梁”属附合的装修物，安装时价值82560元，因郑全鑫承租的房屋已被拆除，该装修物已不能再使用，因此，郑全鑫主张该项损失符合法律规定，一审法院予以支持。郑全鑫与黄开业签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为5年，但郑全鑫仅使用了7个多月就因房屋被依法拆除而不能继续使用，因此，根据郑全鑫使用房屋的时间，一审法院酌情按成新率95%计算该项损失，即78432元（82560元×95%）。郑全鑫提供案外人刘海深出具的2份《收据》证实其因冷库被拆除需运送冷冻品到南宁市玉洞冷库冷藏而支出的运输费，虽然刘海深未出庭作证，且黄开业、邓春凤亦不认可该损失，但郑全鑫在冷库安装后已投入使用，在冷库被拆除后，郑全鑫确实需要将在该冷库冷藏的冷冻品运送至其它冷库进行冷藏，而冷冻品作为特殊商品，所需的运输费用相对较高，因此郑全鑫请求运输费2000元合情合理，一审法院予以支持。安装冷库需专业技术人员操作，郑全鑫在安装冷库时确实需要支出安装调试人工费，因此，郑全鑫请求安装调试人工费15000元符合法律规定，一审法院亦予以支持。郑全鑫请求的食宿费2500元及装卸费1200元，但未能提供与之相印证的材料予以证实，且黄开业、邓春凤亦不认可，故一审法院不予支持。综上，郑全鑫安装的冷库被拆除后的损失价值共计95432元（附合装修物损失78432元＋运输费2000元＋安装调试人工费15000元）。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对该因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。横县国土资源局在黄开业、邓春凤刚建造房屋时已明确告知黄开业其建房行为已构成违法用地行为，要求立即停止该行为，但黄开业、邓春凤仍然继续组织施工，并在房屋建成后出租给郑全鑫。黄开业、邓春凤明知该房屋属违章建筑，仍然将房屋出租给郑全鑫，黄开业、邓春凤对郑全鑫的冷库被拆除从而造成郑全鑫损失的过错较大；而郑全鑫作为承租人，在承租黄开业、邓春凤的房屋时没有尽到注意义务，在没有审查该房屋相关证件的情况下承租该房屋，其对冷库被拆除造成的损失亦有一定过错，结合双方的过错程度，由黄开业、邓春凤对郑全鑫的上述损失承担90%的民事赔偿责任，即85888.8元（95432元×90%）；郑全鑫自行承担10%的民事责任，即9543.2元（95432元×10%）。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款之规定，判决：一、郑全鑫与黄开业于2011年7月27日签订的《房屋租赁合同》无效；二、黄开业、邓春凤共同返还郑全鑫房屋租金4219.6元；三、黄开业、邓春凤共同返还郑全鑫房屋保证金4000元；四、黄开业、邓春凤共同赔偿郑全鑫冷库损失共计85888.8元；五、驳回郑全鑫的其他诉讼请求。一审案件受理费4343元，由郑全鑫负担2171元，黄开业、邓春凤负担2172元。
上诉人黄开业、邓春凤不服一审判决，上诉称：一、被上诉人主张的经济损失为192479.32元，提供了横县价格认证中心作出的横价认（2012）17号价格认证书证明其损失，上诉人对被上诉人单方委托作出的价格认证书不予认可。2013年1月4日，双方一致同意委托广西友邦资产评估有限公司对申请评估的事项进行评估。2月18日，该公司出具退件函，认为冷库已被拆除，标的物已灭失，故无法进行评估。因此，被上诉人至今为止未能提供任何证据证明自己的损失。被上诉人于2013年10月29日提交申请书所主张的损失95432元，也明显缺乏事实依据，上诉人对此不予认可。二、一审法院确认被上诉人请求的冷库工程预算表第1项“喷15CM聚氨脂发泡料加隔墙、楼梯、横梁”属附合的装修物，明显错误。因为：楼梯、横梁是上诉人出租给被上诉人房屋的原有建筑，并非被上诉人承租后增加的装饰装修物；根据最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定。被上诉人所建的冷库属于可移动的、可拆除的设备，属于法律上未形成附合的装饰装修物。上诉人黄开业、邓春凤据此认为一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决第四项，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人郑全鑫答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉，维持原判。
本案二审争议焦点为：被上诉人郑全鑫要求上诉人黄开业、邓春凤赔偿冷库损失有何事实和法律依据，损失数额应如何计算。
双方当事人对一审查明的事实没有异议。一审查明事实客观、真实，本院予以确认。
二审另查明：在上诉人黄开业建设本案所涉房产期间，横县国土资源局于2010年10月26日向黄开业送达了横国土资通字（2010）第43号《责令停止国土资源违法行为通知书》，认定黄开业未经办理合法用地手续，擅自占用集体用地建房，责令黄开业停止土地违法行为。
本院认为：一、关于被上诉人郑全鑫因冷库被拆除所受损失是否应当由上诉人黄开业、邓春凤承担赔偿责任的问题。二审期间，两上诉人主张，冷库的建设需经安全生产监督管理部门审批。但两上诉人未能提供相应证据证明其主张，且即便冷库的建设需经审批，但本案中冷库被拆除的原因并非违反安全生产监督管理规定，而是因为两上诉人所建的房屋违法占用集体土地，属违章建筑。横县国土资源局在两上诉人建造涉案房屋时已明确告知黄开业，其建房行为已构成违法用地行为，要求立即停止该行为，但黄开业、邓春凤仍然继续组织施工，并在明知该房屋属违章建筑的情况下，将房屋出租给郑全鑫，黄开业、邓春凤对郑全鑫的冷库被拆除从而造成损失的过错较大；而郑全鑫在承租黄开业、邓春凤的房屋时未尽到注意义务，未审查该房屋相关证件，承租该房屋，其对冷库被拆除造成的损失亦有一定过错。结合双方的过错程度，一审法院确定由黄开业、邓春凤对郑全鑫的损失承担90%的民事赔偿责任，郑全鑫自行承担10%的民事责任。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，且两上诉人未就民事责任分担的比例问题提起上诉，故本院予以确认。
二、关于被上诉人郑全鑫财产损失数额的认定。一审期间，虽然双方一致选定的评估机构无法对相关事项进行评估。但被上诉人郑全鑫为建造冷库支出工程费用的事实，有被上诉人郑全鑫（以“广西横县鑫隆冷冻食品批零部”名义）与南宁市联冠制冷工程经营部签订的《合同书》，南宁市联冠制冷工程经营部制作的《冷库工程预算表》，以及南宁市联冠制冷工程经营部向郑全鑫出具的收款收据若干张，予以证实。而《冷库工程预算表》第1项中所指的楼梯、横梁并非两上诉人向被上诉人出租房屋时既有的楼梯、横梁，而是冷库内新建的设施。考虑到该项建造项目的特性，“喷15CM聚氨脂发泡料加隔墙、楼梯、横梁”应属于已形成附合的装饰装修物，无法拆除或拆除后无法利用。故该项工程单项的建造费用82560元，乘以成新率95%后的数额78432元，以及《冷库工程预算表》第28项安装调试人工费15000元，应属于被上诉人郑全鑫因冷库被拆除所受的财产损失。
此外，因冷库被拆除，被上诉人郑全鑫将冷库内的冻品转运至南宁国际综合物流园玉洞冷库，为此支出了运费。该事实有玉洞冷库计费单、出库单以及刘海深出具的收款收条予以证实。考虑到冷冻货物运输费用必然比一般货物运输费用高，对被上诉人郑全鑫主张的运费支出2000元，一审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人黄开业、邓春凤的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1947元（上诉人黄开业、邓春凤已预交），由两上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
审 判 员 肖燕青
代理审判员 黄志伟
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。