北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初20312号原告：明凤芹，女，1953年10月5日出生。委托诉讼代理人：孙士琦，北京市一法律师事务所律师。被告：北京西联万博商业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区广安路15号。法定代表人杜骏，副总经理。委托诉讼代理人：刘婷婷，女，1990年6月24日出生，北京西联万博商业管理有限责任公司法务职员，住北京市丰台区。原告明凤芹与被告北京西联万博商业管理有限公司（以下简称西联万博公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明凤芹的委托诉讼代理人孙士琦、被告西联万博公司的委托诉讼代理人刘婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明凤芹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付从2014年7月1日至2016年12月31日拖欠的租金64395.3元；2、请求判令被告支付逾期违约金（2014年7月15日至实际支付租金之日，标准：按逾期应付租金的每日千分之五计算）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月29日，原告与被告签订《商铺租赁协议书》。合同约定：原告将其购买位于丰台区广安路l幢-1层1233号商铺租赁给被告经营使用；期限为2014年1月1日至2016年12月31日；年租金标准为原告购买商铺成交金额￥429301元的6％。被告应于2014年7月15日，按季度向原告支付租金；被告逾期支付租金每逾期一日，按照甲方应付租金的千分之五支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付租赁商铺，但2014年7月1日开始，被告一直拖欠租金，原告多次催要依然无果。综上，原告为维护自身权益，特提起诉讼，恳请贵院依法判决。被告西联万博公司辩称：一、西联万博公司承租原告商铺用于经营国际箱包皮具城为双方真实意思表示。2013年9月16日西联万博公司向包括原告在内的原“淘宝广场”全体业主发布一封公开信，第四页中，第二项中将招商对象定位为国内国际品牌皮具箱包、皮衣生产厂家，阐述将统一经营打造包括原告商铺在内的西站南广场国际皮具箱包城。同时发布罗列出四种经营方案运营“国际皮具箱包城”项目。2013年9月29日西联万博公司和原告双方在真实意思表示下签订《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》，约定西联万博公司承租原告商铺用于统一经营国际皮具箱包城。原告与西联万博公司采用包租方式，由原告将商铺租赁给西联万博公司，西联万博公司按照“国际皮具箱包城”项目进行统一经营，对外进行招商招租。原告与西联万博公司签订《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》，并在简述部分明确约定本项目推广名为“北京西客站国际皮具箱包城”可明确得知原告与西联万博公司对于本租赁合同的经营已经约定为开展“国际皮具箱包城”项目。二、西联万博公司按合同约定履行合同义务。合同签订后，西联万博公司对“皮具箱包城”项目，按约定开展招商招租等工作。先后与北京、海宁、辛集、白沟等地皮具箱包市场进行约谈、拜访、电话沟通、跟踪回访等，并签订意向客户，收取意向金，有序的开展“国际箱包城”项目。三、发生西联万博公司无法预见、无法避免、无法克服事件，西联万博公司应免责。西联万博公司随后向西站工商分局递交“国际皮具箱包城”相关营业执照等审批手续，但发生了西联万博公司无法预见的情形，西联万博公司被告知其申请因与北京新出台相关导向性政策相悖，不能经过审批，但并未向其出具任何书面文件。西联万博公司与原告在订立合同时，根本无法预见到会出台相关导向性政策，使得无法办理皮具箱包城审批手续这一事件。西联万博公司积极采取应对措施，向西站管委会及西站工商分局提交但客观上仍不能阻止这一事件的发生。西站管委会根据ＸＸＸ书记视察北京时的重要讲话及市委十一届五次全会、市政府报告的精神（经查相关导向性政策为2014年3月左右出台），明确告知工商部门不会批准批发市场，南广场开办箱包城已经没有可能。“箱包皮具城”项目最终无法经过审批也是西联万博公司无法克服的。因此发生了西联万博公司无法预见、无法避免、无法克服的不可抗力事件。根据《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。”根据《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》第九条第三款规定，“本协议履行期间，因战争、地震、自然灾害、政府行为等不可抗力所造成的经济损失，双方互不承担责任。”四、发生不可抗力事件后，双方应共同付出努力，原告也应承担相应风险及责任。不可抗力事件发生后，西联万博公司通过官方网站向包括原告在内的业主发布告知原告发生政府导向性政策以致不能办理“箱包皮具城”审批手续事宜，同时向原告在内的业主发出转型经营超市的变更请求，但原告并未同意变更合同，因本租赁合同中经营用途为“皮具箱包城”项目，是双方真实意思表示。发生不可抗力后，在不能经营箱包皮具时，双方都应为此付出努力，以使合同能继续履行。但原告方并未付出努力，因此，本案中原告对此存在过错与违约，也应承担相应风险及责任。五、西联万博公司不应承担违约金。因不可抗力事实发生，根据相关法律规定，西联万搏公司应免责，针对原告主张的违约金，西联万博公司无理由承担。即便，法院判令西联万博公司应支付违约金，合同法所规定的违约金在本质上系以实际损失为基础的民事责任形式。本案中，原告产生的损失被法院认定后也仅仅是针对因西联万博逾期支付租金，导致原告未能及时收到租金而产生的租金利息，而原告所诉求违约金过高，法院应予调整。综上所述，恳请贵院在查明事实、综合证据的基础上，依法判驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：明凤芹系位于北京市丰台区广安路1幢-1层1233号房屋的所有权人。2013年9月29日，明凤芹作为甲方，西联万博公司作为乙方签订《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》，约定甲方将其商铺租赁给乙方，由乙方按照商城的统一定位、规划，对外进行招商招租，并对招商的商户、品牌进行统一的经营管理。租赁期限为三年包租。租金计算起止时间自2014年1月1日至2016年12月31日止。免租期自2014年1月1日起至2014年5月31日止。在租赁合同期内，乙方按照甲方所购商铺成交金额429301元的6%向甲方支付年租金，乙方支付甲方租金的方式以每季度支付一次，于每季度第一个月的15个工作日前支付，第一期租金于2014年6月15日前支付。在甲乙双方租赁期间，乙方享有该商铺的出租权、经营权、管理权和装修改造权，有权根据经营需要另行招商招租，另行进行商铺组合和分割。关于违约责任，双方约定在本协议履行期间，因战争、地震、自然灾害、政府行为等不可抗力所造成的经济损失，双方互不承担责任。乙方有权在本协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得甲方同意，如因甲方干涉乙方经营和管理，造成乙方损失的，甲方承担相应的责任和损失。乙方逾期支付租金，每逾期一日，按照甲方应付租金的千分之五支付违约金。合同签订后，西联万博公司支付了2014年6月1日至2014年6月30日的租金，之后未再支付租金。庭审中，明凤芹提交2016年3月31日的讨要租金业主签到表，证明其曾向西联万博公司主张拖欠的租金，西联万博公司认可客服部经理王志飞确曾签名签到表。提交房产证，证明原告是产权人。西联万博公司提交《致北京西客站国际皮具箱包城原“淘宝广场”全体业主的一封公开信》、《经营管理公约》、《经营管理方案》、活动照片、招商品牌汇总表、商铺租赁意向书、招商部意向审批表等证据，欲证明双方达成一致意见租赁商铺用途为经营皮具箱包，西联万博公司已经按照约定进行了招商招租工作。明凤芹对上述证据不予认可。西联万博公司提交《西站地区南广场地下商城专题会议纪要》，欲证明该公司无法预见相关导向性政策，无法避免、无法克服这一事件，皮具箱包城无法通过审批，西联万博公司应当免责。明凤芹对上述证据不予认可。本院认为：《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行自己的义务。明凤芹依约将商铺交由西联万博公司经营管理，西联万博公司即应依约支付明凤芹房屋租金，故对明凤芹要求西联万博公司支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。西联万博公司称因“皮具箱包城”无法通过审批，属不可抗力一节，因双方在合同中约定西联万博公司有权根据经营需要另行招商招租，有权在协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得明凤芹同意，虽“皮具箱包城”无法通过审批，但西联万博公司有权调整经营方向，其辩解本院难以采信。关于违约金一节，考虑到虽然“箱包皮具城”系西联万博公司自行选择的经营方向，但客观上未能实现其商业目的，明凤芹主张的违约金过高，本院依据公平原则予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京西联万博商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告明凤芹自二〇一四年七月一日至二〇一六年十二月三十一日的房屋租金六万四千三百九十五元三角；二、被告北京西联万博商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告明凤芹违约金一万二千八百七十九元一角；三、驳回原告明凤芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百六十六元，由被告北京西联万博商业管理有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 张 燕二〇一六年十二月十九日书记员 崔丹璐