广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第2025号
原告：焦海松，男，1954年10月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：刘超韦，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：刘嘉敏，广东红棉律师事务所实习律师。
被告：刘金良，男，1961年10月2日出生，汉族，住福建省福鼎市。
委托代理人：曹建东，广东粤鑫律师事务所律师。
原告焦海松诉被告刘金良房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告刘金良在提交答辩状期间提出管辖权异议。本院作出（2013）穗天法民四初字第2025号之一民事裁定，驳回被告刘金良的管辖权异议。被告刘金良不服上诉，广州市中级人民法院以（2014）穗中法立民终字第589号民事裁定，二审驳回被告刘金良上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告焦海松的委托代理人刘超韦，被告刘金良的委托代理人曹建东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告焦海松诉称：原、被告双方于2011年9月20日签订编号为穗房合字186162号的《商铺买卖合同》约定，原告以总价875360元向被告转让位于广州市天河区体育西路75号2159房的房产；被告应分别于2011年9月20日前支付房款462680元，2011年10月20日支付412680元。其后，原、被告双方又签订了《商铺买卖合同补充协议》变更了被告的房款支付时间以及方式。补充协议约定被告在支付首期款529849.8元后，其余房款于2012年10月20日起两年内付清，每月20日前等额支付。但被告在支付首期款后却并没有按照补充协议的约定分期支付房款余款，经原告多次敦促后仍未支付。为维护原告权益，现原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付已到期应付未付房款余款；2、被告向原告支付代垫的房屋登记费550元、契税26260.8元、房地产交易手续费37元以及印花税438元；3、被告向原告支付逾期付款违约金（违约金每日以应付房款千分之一计付，按照合同规定的应付款期限届满之次日起算，直至被告全额支付应付款之日止）；4、被告向原告支付逾期支付垫付的登记费、手续费以及税费合共27285.8元的利息，自2013年5月17日起按照同期贷款利率计付；5、被告承担本案诉讼费、保全费。
被告刘金良辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：被告并不拖欠原告的购房款，被告在2012年下半年通过贷款人张晓华把全部房款已经一次性支付给原告。原告在签订与履行涉案合同时实施了欺诈，损害了国家利益和被告的个人利益，涉案合同属于无效合同或可撤销合同。原告的欺诈行为如下：1、买卖合同标的的欺诈；原告在销售涉案房屋时，以先达数码港商铺的名义销售，但至今为止先达数码港尚未开业。2、面积欺诈；不符合商品房公用面积分摊规则。3、价格和优惠方面的欺诈。原告请求的违约金和违约责任，双方已签订书面协议予以变更，对双方没有约束力。造成本案诉讼的原因是因为原告的欺诈行为导致被告的缔约目的落空。请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明：2011年8月5日，广州市天河区体育西路75号2159房（以下简称“涉案商铺”）登记在焦海松名下。
2011年8月12日，焦海松签署《委托书》，内容为：焦海松为广州市天河区体育西路75号2159、2160、2161、2162、2163房的产权人，现委托郑如姬、杨志杰、潘淑敏、广州德馨商业经营管理有限公司（任一人均可）为焦海松的代理人，就出售上述房产的有关事宜代表原告在广州市执行和处理下列事项：出售上述房产并签署相关文件；代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文件；代为收取售房定金和所有售楼房款，并出具有效收据；等等。同日，上述《委托书》经广东省广州市南方公证处公证。
2011年9月7日，广州德馨商业经营管理有限公司（出售方，以下简称“德馨公司”）与刘金良（认购方）签订《先达数码港认购书》（以下简称《认购书》），约定：认购方自愿认购涉案商铺；最终认购价为875360元；购方还需要支付如下费用：契税26260元，产权登记费800元，交易服务费37元，交易印花税438元，等等（此费用为预付款，最终以政府部门的最新缴付规定为准）；有关购买涉案商铺之政府收费、办理银行按揭手续费及其他一切有关费用，均按政府规定、《先达数码港认购须知》、《先达数码港按揭贷款须知》的相关规定收取；出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及补充协议为准；等条款。同日，刘金良支付了购买涉案商铺的定金50000元，德馨公司向刘金良出具了相应的收款收据。
2011年9月20日，德馨公司（出卖人的委托代理人）与刘金良（买受人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：买受人购买涉案商铺；涉案商铺建筑面积共12.3450平方米，套内建筑面积6.0888平方米；房价款总金额为875360元；买受人一次性付款，2011年9月20日前支付462680元，2011年10月20日前支付412680元；买受人如未按本合同规定的时间付款，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收；若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金；由于出卖人已将涉案商铺在2015年3月30日前的使用权及经营权出租第三方，买受人在此期间的使用权及经营权的收益损失，出卖人已将该商铺的房价款总金额给予优惠，以补偿买受人就该商铺在2015年3月30日前的使用权及经营权的收益；买受人不得以任何理由在2015年3月30日前干涉第三方使用及经营该商铺；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2015年3月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；出卖人应当于2012年3月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，买受人未按书面通知的时间办理使用权交接手续的，视为从书面通知的商铺使用权交接日期起该商铺使用权已实际交接，且视为买受人同意该商铺商场管理公司对该商铺进行租赁、经营管理；2012年3月31日前交接使用权的商铺，其使用权及收益权在2015年3月30日之前归出卖人所有；买受人独立承担投资购买该商铺和之后的经营风险，出卖人不对商铺的商业使用价值或市场收益作任何担保或承诺；出卖人在销售广告、宣传资料和示范单位中对该商铺的规格、材料、设施、设备的品牌数量有具体确定的表示，最终以本合同确定为准，对双方具有约束力；出卖方在上述广告宣传资料和场合已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址；买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第三天即视为有效送达；刘金良的通讯地址为“广州市新塘现代城13栋2401房”，联系电话为“186××××9378”；等等。同日，刘金良支付了购买涉案商铺的首期款412680元，德馨公司向刘金良出具了相应的收款收据。
焦海松称其委托德馨公司于2012年3月向刘金良邮寄《商铺使用权交接通知书》，并提供了相应邮寄邮件作为证据。该邮件显示收件人为“刘金良”，收件地址为“广州市新塘现代城13栋2401房”，联系电话为“186××××9378”，邮封上张贴的改退批条显示该邮件于2012年3月24日因“电联不接、上门无人”被退件。经当庭拆封该邮件，邮件中为《商铺使用权交接通知书》，该通知书主要内容为涉案商铺已可交付使用权，通知刘金良于2012年3月31日至4月15日带备相关资料办理交付手续。刘金良否认收到该邮件，并表示焦海松并未通知其接收涉案商铺。
2012年7月5日，德馨公司（出卖人的代理人）与刘金良（买受人）签订《商铺买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：双方同意关于广州市天河区体育西路75号2157、2158和2159房地产买卖的三份商铺买卖合同继续履行，并对本补充协议签订之日前所有未依约履行合同的行为双方互不追责；买卖双方均同意变更商铺买卖合同付款方式及期限，具体变更为分期付款，首期款1663018.8元于2012年9月30日前支付（其中买方已支付1460849元），其余房款于2012年10月20日起两年内付清，每月20日前等额支付；为细化和履行分期付款方式，买受人与第三方签订《借款合同》、《房屋抵押合同》和《借据》等合同，但其内容应不与本协议相抵触，并以本协议为有效约定；自本补充协议签订后，双方不得任意解除三份商铺买卖合同，否则，违约方应按买卖合同约定向守约方承担违约责任；等等。
2013年5月17日，焦海松支付了涉案商铺的契税26260.8元、房屋登记费550元、房地产交易手续费37元以及印花税438元，并取得相应的完税证、发票与票据。
2013年6月19日，涉案商铺登记在刘金良名下。《房地权证》显示涉案商铺建筑面积为12.35平方米，套内建筑面积为6.09平方米。
2013年7月10日，刘金良签署《承诺书》，主要内容为：刘金良为广州市天河区体育西路75号2157、2158和2159房的业主；因本人未能支付该物业的全额房价款，所以向德馨公司申请以月供的形式分期支付该物业剩余的房价款；因此，该物业的房地产权证原件暂放在德馨公司处，并于本人将该物业的剩余房价款及相关交易税金全额偿还给德馨公司时，德馨公司将该物业房地产权证原件交付本人；等等。
在本案中，刘金良为证明本案事实及其主张还提供了以下证据：1、先达数码港的销售广告，拟证明焦海松以先达数码港的名义对外宣传销售涉案商铺。2、先达数码港电子产品综合市场查询信息，显示：先达数码港电子产品综合市场地址在广州市天河区体育西路75号首、二层；经营范围为电子数码产品等；登记证有效期至2013年8月7日。拟证明先达数码港于2013年8月7日登记成立，事实上未开办经营。3、2012年7月5日，张晓华与刘金良签订的《借款合同》，约定：刘金良向张晓华借款1108679.2元；张晓华出借的款项划入刘金良指定账户，张晓华划付之日起视为刘金良收到借款；刘金良指定账户为焦海松的账户，账号62×××64；借款期限为24个月，自2012年10月20日起至2014年10月19日止；刘金良分期归还借款本息，自2012年10月20日开始至2014年10月19日止分24期，每自然月一期，每期人民币46195元；刘金良为本合同的借款提供商铺广州市天河区体育西路75号2157、2158和2159房作抵押担保，有关抵押的权利、义务按双方签订的抵押合同的约定履行；等等。4、2012年10月9日，刘金良向张晓华转账202339元的交易记录。刘金良提交上述证据3、4拟证明刘金良通过与张晓华签订《借款合同》支付房款，且《借款合同》已履行。
焦海松对刘金良提交的上述证据发表质证意见称：对上述证据1、2不予认可，认为先达数码港是项目名称且先达数码港已营业，不能证明焦海松销售涉案商铺存在欺诈行为；对《借款合同》不予确认，认为签订《借款合同》是为了办理抵押，因刘金良不配合所以最终并未办理抵押，《借款合同》亦并未实际履行，其亦并未收到张晓华支付的款项1108679.2元；确认2012年10月收到刘金良支付的款项202339元。
关于《借款合同》的履行情况，本院通知张晓华到庭接受调查。张晓华表示：因刘金良对焦海松存在欠款，所以其与刘金良签订《借款合同》用作办理抵押；但《借款合同》没有实际履行，其并未向焦海松支付款项，其亦不会根据《借款合同》向刘金良主张归还借款。刘金良对此表示并无证据证明张晓华已按《借款合同》向焦海松支付款项。
关于焦海松收取刘金良购房款的情况，焦海松确认：其已收到首期款462680元；2012年10月收到刘金良支付的款项202339元（包括广州市天河区体育西路75号2157、2158和2159房三商铺首期购房款202169.8元、三商铺2012年10月分期款169.2元），其中分摊在涉案商铺的首期购房款为67169.8元，分摊在涉案商铺的2012年10月分期款为56.4元。刘金良对于上述关于202339元支付内容的划分表示无异议。
关于涉案商铺的税费支付情况，刘金良确认其并未支付税费，但认为应由焦海松支付税费。焦海松表示其从2013年5月17日垫付税费之日起即向刘金良主张返还，但对此不能提供书面证据予以证明，刘金良对此予以否认。
现焦海松以刘金良并未向其支付购房余款及交易税费并产生违约金及利息等为由提起本案诉讼。刘金良在本案中表示焦海松主张的违约金计付标准过高，认为应予调整。在2014年12月24日的笔录中，焦海松明确其第一项诉讼请求为要求被告向原告支付已到期应付未付房款余款345453.8元。另，刘金良以焦海松销售涉案商铺存在欺诈等为由向本院起诉焦海松要求撤销《买卖合同》并返还已付购房款等，本院以（2014）穗天法民四初字第2096号案立案受理，2014年12月30日刘金良向本院申请撤回对该案的起诉。
本院认为：焦海松已授权德馨公司出售涉案商铺、签署相关文件及收取房款等，因此德馨公司签署合同及收取房款等行为应视为对焦海松的代理行为，相关权利义务应由焦海松承担。《买卖合同》约定：出卖人在销售广告、宣传资料和示范单位中对该商铺的规格、材料、设施、设备的品牌数量有具体确定的表示，最终以本合同确定为准，对双方具有约束力。根据上述约定，出卖人的义务应以《买卖合同》约定的为准。《买卖合同》并未约定出卖人负有开办及经营先达数码港的义务，刘金良主张焦海松以先达数码港名义销售涉案商铺构成欺诈缺乏依据，本院不予采纳。《买卖合同》约定的涉案商铺面积与刘金良取得产权登记的面积一致，刘金良主张《买卖合同》存在面积欺诈亦缺乏依据，本院不予采纳。因此，双方签订的《认购书》、《买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行。
关于焦海松要求刘金良支付剩余房款的诉讼请求。《买卖合同》约定涉案商铺的总金额为875360元。《补充协议》约定双方将广州市天河区体育西路75号2157、2158和2159房的付款方式及期限变更为分期付款，首期款1663018.8元于2012年9月30日前支付（其中刘金良已支付1460849元），其余房款于2012年10月20日起两年内付清，每月20日前等额支付。焦海松确认已收到首期款462680元，并表示在签订《补充协议》后刘金良只向其支付了202339元，其中分摊在涉案商铺的首期购房款为67169.8元，分摊在涉案商铺的2012年10月分期款为56.4元，刘金良对上述关于202339元的分摊方式予以确认。刘金良辩称根据《借款合同》剩余房款已由张晓华向焦海松支付，但张晓华已到庭明确《借款合同》并未履行，焦海松亦否认收到张晓华支付的款项，刘金良也无法举证张晓华已向焦海松支付款项，关于刘金良的上述抗辩本院不予采信。因此，刘金良仍应向焦海松支付剩余房款。刘金良作为买受人应对支付房款承担举证责任，刘金良未能举证除上述款项外曾向焦海松支付房款，应由其承担举证不能的法律后果。现《补充协议》约定的分期付款期限已届满，因此刘金良应向焦海松支付剩余房款345453.8元（875360元－462680元－67169.8元－56.4元）。
关于焦海松要求刘金良支付剩余逾期付款违约金的诉讼请求。根据《补充协议》，刘金良应从2012年10月20日起两年内每月在20日前向焦海松支付14396.26元［（875360元－462680元－67169.8元）÷24个月］。《补充协议》变更了购房款的付款方式和期限，但约定《买卖合同》继续履行，《补充协议》并无变更或者免除《买卖合同》约定的违约责任，因此刘金良仍应按《买卖合同》向焦海松支付逾期付款违约金。刘金良辩称违约金计付标准过高，应予调整。焦海松并未对其损失进行举证，基于公平原则，本院酌情将逾期付款违约金调整为以2012年10月至2014年9月期间各月应付分期款为本金［其中2012年10月应付分期款为14339.86元（14396.26元－56.4元）；2012年11月至2014年9月期间各月应付分期款为14396.26元］，按中国人民银行同期同类贷款利率，均从当月21日起计至付清之日止，每月违约金以不超过每月本金为限。
关于焦海松要求刘金良支付税费及相关利息的诉讼请求。《认购书》已约定刘金良需要支付涉案商铺的产权登记费、契税、交易服务费以及交易印花税，刘金良签署《承诺书》亦明确相关交易税金由其全额偿还给德馨公司，因此相关交易税费应由刘金良承担。焦海松已举证证明其为刘金良垫付房屋登记费550元、契税26260.8元、房地产交易手续费37元以及印花税438元，刘金良明确其并未支付税费，焦海松要求刘金良向其支付上述税费并无不当，本院予以支持。因刘金良欠付上述税费，焦海松主张刘金良向其支付上述税费的利息亦无不当，本院予以支持。但焦海松并未举证其在2013年5月17日已向刘金良主张支付上述税费，因此上述税费的利息应以欠付税费27285.8元（550元＋26260.8元＋37元＋438元）为本金，从本案起诉之日即2013年10月15日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率，计至清偿之日止。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告刘金良自本判决发生法律效力之日起10日内向原告焦海松支付广州市天河区体育西路75号2159房的剩余房款345453.8元；
二、被告刘金良自本判决发生法律效力之日起10日内向原告焦海松支付逾期支付上述购房款的违约金［违约金以各月应付分期款为本金（其中2012年10月应付分期款为14339.86元；2012年11月至2014年9月期间各月应付分期款为14396.26元），按中国人民银行同期同类贷款利率，均从当月21日起计至付清之日止，每月违约金以不超过每月本金为限］；
三、被告刘金良自本判决发生法律效力之日起10日内向原告焦海松支付购买上述房屋的房屋登记费550元、契税26260.8元、房地产交易手续费37元以及印花税438元；
四、被告刘金良自本判决发生法律效力之日起10日内向原告焦海松支付欠付上述第三项交易税费产生的利息（利息以欠付税费27285.8元为本金，从2013年10月15日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率，计至清偿之日止）；
五、驳回原告焦海松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4460元，由原告焦海松负担50元，被告刘金良负担4410元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 叶汉杰
人民陪审员 龙国权
人民陪审员 凌 川
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 梁怡筠
陈婉琪