上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第731号
原告上海吉翔投资管理有限公司。
法定代表人李文，该公司董事长。
委托代理人王峰，上海市世通律师事务所律师。
被告上海云洁餐饮娱乐有限公司。
法定代表人高惠君，该公司董事长。
委托代理人倪迎佳，上海合勤律师事务所律师。
原告上海吉翔投资管理有限公司与被告上海云洁餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海吉翔投资管理有限公司的委托代理人王峰，被告上海云洁餐饮娱乐有限公司的委托代理人倪迎佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海吉翔投资管理有限公司诉称，原被告双方于2009年7月22日签订某大厦租赁合同，双方约定：原告将位于闵行区某街25号2层整层、建筑面积为1，538.55平方米的商铺出租给被告用于商业经营；租期自2009年6月1日起至2021年5月31日止；租金为每日每平方米人民币（以下币种相同）2.4元，月租金为112，314.15元，自第4年起，每三年按5%的比例进行租金递增；物业管理费为每月5，000元；水、电费等按实缴付；被告应于每月30日前支付下个月租金、物业费等，否则，被告逾期欠费累计超过30天的，原告有权解除合同，并要求被告承担不少于3个月租金的违约金等。嗣后，原告按约将租赁房屋交予被告。2013年12月底，被告因经营不善而停业并开始拖欠原告租金、物业费等，2014年2月初被告开始离场并空关租赁房屋至今。同时，虽经原告多次催讨，但被告皆以经营困难、停业等理由拒付所欠费用。故原告诉至法院要求：1、确认双方的租赁合同于2014年2月15日解除；2、判令被告给付租金等以280，443.26元（其中含租金176，894.79元、物业费7，500元、电费24，006.50元、水费1，463.35元、停车费1，000元、滞纳金69，578.62元），并以保证金362，442.45元进行冲抵，不足部分仍应承担给付责任；3、判令被告支付违约金353，789.58元。诉讼中，原告明确第二项诉请中的滞纳金的计算分别以2014年1月的租金117，929.86元＊1%＊45天=53，068.44元；2014年2月的租金58，964.93元＊1%＊14天=8，255.09元，合计以61，323.53元，并明确滞纳金以61，323.53元为准。另原告明确第三项诉请的违约金是以三个月的租金117，929.86元＊3倍计算得出。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、2009年7月22日原、被告签订的某大厦租赁合同一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。
被告对该份证据经质证后认为，对合同真实性无异议，被告承租之后用于经营KTV娱乐项目。
2、2013年12月31日、2014年1月20日的付款通知四份，证明被告拖欠原告租金、物业费、水电费的事实。
被告对该组证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，但认为被告并未收到上述通知。
3、2014年2月12日解除合同通知函一份，证明原、被告于2014年2月15日解除合同。
被告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但被告并未收到上述通知，如果原告于2014年2月12日向被告发出通知的，原告仍存在向被告提前收回房屋的违约行为，并保留追究违约责任的诉求。
4、原、被告双方已经结清的付款通知书一组，证明双方之间的租金及其他费用的结算都是原告与被告方的沈甲之间进行，沈甲即代表被告公司。
被告对该组证据经质证后认为，真实性无法确认，被告并未出具过任何文书授权过沈甲，故该组证据无法证明沈甲有权代表被告，这仅仅是原告的单方认定。
5、2014年2月13日原告向被告发出的解除合同通知函的快递凭证一份、原告公司经理沈乙向高惠君发出的解除合同内容的短信息记录一份，证明原告于2014年2月13日向被告法定代表人高惠君发出了解除合同的通知。
被告对该组证据经质证后认为，快递凭证不予认可，因被告未收到过相应的材料；对于短信息记录也不认可。
被告上海云洁餐饮娱乐有限公司辩称，被告确实于2014年1月起未再支付租金，原因是由于被告股东之间存在纠纷，故被告公司处于无人经营的状态，但之后原告将房屋上锁，使得被告无法使用房屋，故被告不存在违约行为，不同意支付违约金；因为被告在原告处押了三个月的租金，要求在扣除被告应缴纳的费用之后，原告应向被告退还相应的押金。另对于原告主张的2014年1月份的租金无异议，物业费7，500元无异议，电费24，006.50元无异议，水费1，463.35元无异议，停车费1，000元无异议。
被告上海云洁餐饮娱乐有限公司针对其上述辩称，并无证据向本院提供。
本院对原告提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：2009年7月22日由原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订《某大厦租赁合同》一份，1、合同约定甲方出租给乙方的房屋座落在某街25号2层整层，建筑面积为1，538.55平方米，房屋类型为框架、钢筋混凝土结构；2、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审核批准前，不擅自改变上款约定的使用用途；3、房屋交付日期和租赁期限：甲方于2009年6月1日向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2009年6月1日起至2021年5月31日止；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，可优先续租，应于租赁期届满前60天，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；4、租金及支付方式：甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.40元，月租金为112，314.15元；月租金的计算方法为：每平方米的日租金＊租用的建筑总面积＊当年总天数／12，租赁期内免租期后首月及尾月租金的计算方法：月租金／当月总天数＊该月实际租用天数；该房屋租金3年不变，自第4年起，每三年按5%的租金递增比例进行递增，即第4年日租金为2.52元，月租金为117，929.86元；第7年日租金为2.65元，月租金为124，013.54元；第10年日租金为2.78元，月租金为130，097.22元。乙方支付租金的时间和方式如下：在租赁期内，乙方应于每月30日前向甲方支付下月租金；但首月租金乙方应于本合同签订之日起7日内支付予甲方，若恰逢法定节假日，则应相应提前；乙方应如期支付该房屋租金，根据甲方书面通知租金支付日，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的1%支付滞纳金。5、保证金和其他费用。签订本合同起7日内，乙方应向甲方支付保证金。保证金相当于租赁期第一年三个月租金及三个月的物业管理费，共计351，942.45元，甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分二周内无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋内部所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、空调等费用由乙方承担，并在发生费用后收到甲方书面通知7日内向甲方支付，其中每月物业管理费为5，000元（该费用包括电梯运营费、垃圾回收费、大堂照明费），乙方应以先付后租的方式，于每月的30日前向甲方支付下月的物业管理费。房屋返还时的状态，乙方自行装修及增加的设施、设备的残值，甲方不作任何经济补偿。6、解除本合同的条件中约定：经甲方书面通知后，乙方逾期不支付租金及物业管理费等费用累计超过30天的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应按违约天数租金的2倍向甲方支付违约金，但最少为3个月租金，不足部分按国家有关规定执行。7、违约责任：租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的双倍向乙方支付违约金，但最少为3个月租金，不足部分按国家有关规定执行；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数租金的双倍向甲方支付违约金，但最多不超过3个月租金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方应负责赔偿。甲方可以从租赁保证金中扣除。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。
嗣后，被告按约缴纳了合同保证金362，442.45元。截至2013年11月底，系争租赁合同双方均按约履行各自的合同义务。合同履行期间，原告与被告方的经办人沈甲进行相应租金及其他费用的结算，从双方无争议的付款通知书中均记载了沈甲的签名。经查，沈甲系被告公司法定代表人高惠君之间系夫妻关系，系争租赁场所实际经营系由沈甲具体负责。庭审中被告对于拖欠2014年1月份的租金117，929.86元无异议，另对于物业费7，500元、电费24，006.50元、水费1，463.35元、停车费1，000元等费用均无异议，同意以保证金362，442.45元折抵上述拖欠费用。另沈甲于2014年1月20日对于2014年2月份租金及物业管理费等其他费用，在原告出具的付款通知书中签字。
另查明，2014年2月12日原告向被告发出解除合同通知函，该函件中载明：双方于2009年7月22日签订的租赁合同，根据合同规定，被告作为承租方应于每月30日前支付下月租金。但被告自2013年12月30日开始拖欠租金及物业费等，经原告多次催讨，被告至今仍未缴纳，已构成根本违约，致使原告合同目的不能实现。鉴于此，原告现根据合同第八条规定，正式通知被告：自2014年2月15日起解除双方2009年7月22日《某大厦租赁合同》，终止双方租赁关系。当日被告方的沈甲在该份解除合同通知函中签字。次日即2014年2月13日原告再次以书面方式向被告方的经营地址邮寄了上述解除合同通知函，原告的法定代表人当日亦以手机短信的方式向被告方的法定代表人高惠君发出解除合同的通知。庭审中，原告确认正式搬离的时间是2014年2月15日，故其主张的2014年2月的租金实际计算至2014年2月14日止。
本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。然被告在履行合同过程中迟延支付2014年1月租金及2月份的部分租金，其行为已经构成违约，依据合同的约定，原告作为守约方有权行使合同解除权。而原告分别于2014年2月12日、2月13日以直接送达且发出书面解除合同的通知函的形式解除系争租赁合同，被告经办人沈甲于2014年2月12日当日签收了上述解除通知函。虽然被告辩称其并未授权过沈甲负责被告公司的实际经营，但是从双方已经结清及对账的付款通知均载明了沈甲的通知书，故本院认为虽然并无直接的证据证明沈甲有明确的授权，考虑到其与被告法定代表人高惠君之间系夫妻关系，而沈甲的一系列行为足以说明其有权代表被告公司，自然沈甲亦有权代表被告公司签收相应的解除合同通知函，故系争租赁合同自解除通知到达被告时解除，同时考虑到双方是在2月15日进行了实际交接，故本院确认原、被告所签订的租赁合同于2014年2月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告未能按照合同约定支付相应的租金，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求被告支付拖欠的租金并根据合同约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金，而合同中约定了逾期违约金的计算标准为月租金的1%。同时原告亦根据合同约定的主张要求被告承担合同解除之后的违约金，而原告主张的违约金标准为月租金的三倍。本院注意到引起合同被解除的原因是由于被告方的逾期付款违约行为。故上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即被告逾期支付租金的违约行为，并非不同的违约行为。故本院认为原告主张两项违约金显然不当，本院将酌情予以认定。另本院认为被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以36，000元计。合同解除后，原告理应返还相应的合同保证金，基于原、被告均同意以被告支付的保证金折抵相应的被告应付款项，故经本院核算在折抵相应的应付款之后，原告尚需返还给被告款项115，577.81元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告上海吉翔投资管理有限公司与被告上海云洁餐饮娱乐有限公司于2009年7月22日签订的《某大厦租赁合同》于2014年2月15日解除；
二、原告上海吉翔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海云洁餐饮娱乐有限公司款项以115，577.81元计。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计4，723.27元，由原告上海吉翔投资管理有限公司负担2，723.27元，由被告上海云洁餐饮娱乐有限公司负担2，000元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一四年五月十五日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。