北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11273号
上诉人（原审原告）李宗军，男，1968年12月16日出生。
委托代理人贾树海，北京永杜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京新华联伟业房地产有限公司，住所地北京市通州区台湖镇星湖工业区甲6号。
法定代表人苏波，董事长。
委托代理人孟祥超，男，1979年10月27日出生，北京新华联伟业房地产有限公司客服经理。
委托代理人吴泽普，北京市万商天勤律师事务所律师。
上诉人李宗军与被上诉人北京新华联伟业房地产有限公司（以下简称新华联公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第22441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。本案现已审理终结。
2014年5月，李宗军诉至原审法院称，李宗军与新华联公司签订《北京市商品房预售合同》，约定新华联公司在商品房交付之日即2008年6月22日起720日内为李宗军办理房屋产权证书，但直至2011年1月26日，新华联公司才办理完毕，故新华联公司存在逾期办理房屋产权证书的违约行为。依照约定，新华联公司需向李宗军支付2008年6月22日至2011年1月26日物业费13122.77元作为违约金。另，新华联公司在交付房屋时，存在波导线断裂等质量问题，至今未予修理，李宗军要求新华联公司对上述质量问题进行修理并赔偿李宗军违约金15000元。现李宗军要求新华联公司：1.支付李宗军2008年6月22日至2011年1月26日物业费13122.77元作为新华联公司逾期办理房屋产权证书违约金；2.对波导线断裂等房屋质量问题进行修理并赔偿李宗军违约金15000元。
新华联公司辩称，1.李宗军未按时取得涉案房屋所有权证书系由其自身原因造成，因李宗军之母已经去世，李宗军需要缴纳税费，新华联公司多次敦促，但直到2011年1月中旬，李宗军才交纳相关税费。因此新华联公司不需承担逾期办证的违约责任。即使新华联公司应承担责任，李宗军也应在诉讼时效内即取得房产证两年内即2013年1月26日之前起诉，但李宗军至今才起诉，已超过诉讼时效，李宗军丧失胜诉权。2.李宗军要求新华联公司维修房屋质量问题并赔偿违约金，没有事实和法律根据。李宗军未提交证据证明质量问题是否客观存在，即使质量问题客观存在，也无法确定该问题发生在保修期内，新华联公司无需再承担保修义务；李宗军所述损失并不存在。因此要求驳回李宗军的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为，李宗军与其母孙学文购房，孙学文去世后，房屋登记在李宗军一人名下，需要继承人出具相应手续，在办理产权过户过程中，购房人还需要补缴相应的税款，根据本案现有证据，可以认定李宗军最后补缴税款的时间为2011年1月，此时间远远晚于双方约定的办理产权证的期限。在《补充协议书》中，双方已明确约定如因买受人未交清办理房屋产权证所需费用导致未能如期办证的，出卖人不承担违约责任，故法院对李宗军要求新华联公司承担逾期办理产权证违约责任的诉讼请求不予支持。李宗军称其房屋存在波导线断裂等瑕疵，据李宗军所述，波导线的裂缝已经得到修复，且李宗军所述的房屋质量瑕疵即便存在，也超出了质量保修期限，现李宗军要求进行修理并赔偿违约金于法无据，法院不予支持。李宗军的房屋如存在需要维修情形，可向物业管理部门主张。据此，原审法院判决驳回李宗军的诉讼请求。
上诉人李宗军上诉称，原审判决仅仅依据上诉人缴纳税款时间来认定上诉人原因造成逾期办理房产证不能成立；原审判决认定不存在房屋质量问题没有依据。因此上诉请求撤销原审判决书，改判被上诉人支付上诉人逾期办理房屋产权证违约金13122.77元，并对房屋质量问题进行修理并支付15000万元违约金。
被上诉人新华联公司辩称，同意原审判决，请求予以维持。
本院经审理查明：2007年3月20日，李宗军、孙学文（作为买受人）与新华联公司（作为出卖人）签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，双方约定由买受人购买出卖人开发的北京市朝阳区××房屋。出卖人应当在2008年5月28日前向买受人交付该商品房。第十七条约定：住宅保修责任约定（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任......第二十条约定：（一）产权登记......（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：......（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：......（2）买受人有权退房，如买受人退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内，返还买受人已付房款，并按中国人民银行活期存款利率赔付利息。买受人不退房的，出卖人承担买受人所购房屋自交付之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止的物业管理费，作为逾期办证违约金，如因买受人的原因导致买受人未能如期取得商品房产权证书的，出卖人不承担逾期办证的违约责任。
在《补充协议》中双方约定：如因买受人未交清办理房屋产权证所需费用和相关文件资料，或办理房屋产权证的相关政府部门的原因，导致出卖人不能在合同第二十条第（二）款第2项约定的期限内使买受人取得房屋产权证的，出卖人不承担逾期办证的违约责任。
2008年6月，新华联公司已将房屋交付给李宗军使用。孙学文与李印田系夫妻关系，二人育有5个子女，即李宗正、李宗军、李宝环、李宝霞、李宗权。2007年12月6日，孙学文去世。
2008年8月9日，李印田将其对诉争房屋的份额赠与李宗军。李印田与李宗军就上述赠与在北京市国立公证处办理公证。
李印田、李宗正、李宝环、李宝霞、李宗权均放弃诉争房屋中属于孙学文的遗产份额，孙学文的遗产份额由李宗军继承，并于2008年8月11日在北京市国立公证处办理公证。
就上述赠与及继承手续，需要交纳相应税款，李宗军于2011年1月19日缴纳最后一笔契税。
李宗军购买的房屋于2011年1月26日办理所有权转移登记，李宗军取得房屋所有权证书，登记的房号为朝阳区××号，登记的所有权人为李宗军。
李宗军还称房间内分割大理石地面的波导线出现裂缝，已经进行修理，使用类似瓷砖修补剂的材料修补。李宗军还称房屋存在厕所外墙纸长毛、门套变形、客厅踢脚线损坏等问题。
新华联公司提交了《住宅质量保证书》，其中地面空鼓、开裂保修期为2年，卫生间地面防水、地下室防水、屋面防水、外墙防水保修期为5年。
上述事实，有当事人提交的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》和附件、契税专用税收缴款书、房屋所有权证、死亡证明、公证书、投诉记录、照片、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为，本案的审理焦点是李宗军未在合同约定期限内取得房屋所有权证是否应由新华联公司承担违约责任，以及新华联公司是否应承担涉案房屋质量问题的违约责任。
关于李宗军逾期取得房屋所有权证是否应由新华联公司承担违约责任，本院认为李宗军、孙学文与新华联公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同依法有效。双方签订合同后均应全面、及时履行合同约定的各项义务。因购房人之一孙学文于合同签订后、房屋所有权证办理前去世，李宗军要取得所有权证需办理相应手续并缴纳相应税款，未按规定办理手续并缴纳税款前不能办理房屋所有权证。因李宗军于2011年1月19日缴纳最后一笔税款，在此之前无法办理房屋所有权证。根据《补充协议》第九条的约定，在此种情形下，因购买人未交清办理房屋产权证所需费用和相关文件资料，导致出卖人不能在合同约定期限内使买受人取得房屋产权证的，出卖人不承担逾期办证的违约责任。李宗军主张其一直等待新华联公司的通知导致于2011年1月缴纳税款，且新华联公司并非亲自办理而是委托中介机构代为办理房产证，逾期办理房产证的责任在于新华联公司一方，新华联公司应当承担逾期办证的违约责任。对于李宗军以上主张，因李宗军对该主张并未提供相应证据予以证明，本院不予采信。
关于李宗军主张的波导线断裂等房屋质量问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。据李宗军在原审开庭笔录中的陈述，新华联公司已对波导线进行修理、更换了踢脚线并换过墙纸，新华联公司已经按法律规定及合同约定履行了修复义务。且在《北京市商品房预售合同》第十六条第（二）款明确载明“3.交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：......（3）由出卖人按《住宅质量保证书》的相关约定及国家有关房屋保修法规或规范性文件的规定承担保修责任。”李宗军虽然提交了反映装修质量瑕疵的照片，但并不能证明质量瑕疵系发生于质量保修期内，且李宗军主张的房屋质量瑕疵业已超过质量保修期限。对其要求对房屋质量问题进行修理的上诉请求，本院不予支持。关于李宗军主张的15000元违约金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费252元，由李宗军负担（已交纳）。二审案件受理费504元，由李宗军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 饶亚东
代理审判员 张 明
代理审判员 楚 静
二〇一四年九月十一日
书 记 员 刘旭萌