黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民初字第412号
原告葛彦玲，女，1970年7月7日出生，汉族，个体，户籍地黑龙江省哈尔滨市道里区，现住哈尔滨市南岗区。
委托代理人杜玉琢，黑龙江宏典律师事务所律师。
被告赵坤，女，1979年7月12日出生，汉族，现住哈尔滨市呼兰区。
被告祝海智，男，1972年10月21日出生，汉族，现住哈尔滨市呼兰区。
委托代理人王绍美（赵坤、祝海智共同委托），黑龙江东海律师事务所律师。
原告葛彦玲诉被告赵坤、祝海智房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2014年2月10日受理后，依法组成合议庭，于6月16日公开开庭进行了审理。原告葛彦玲委托代理人杜玉琢、被告赵坤、祝海智及其委托代理人王绍美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛彦玲诉称：2010年10月，经中间人郭兰芳提供的信息，得知祝海智、赵坤夫妻预出卖位于呼兰区新华街6委1层和地下室，建筑面积311.44平方米商服用所有权房屋，当时此房开设《1＋1美体健身学校》，便与其商谈购买事宜。共同确定以90万价格买卖房屋和全部室内的健身器材。于当年的10月15日向祝海智交纳了购房定金1万元，又分别四次向赵坤的工商银行卡里汇款20万元，11月9日签订《房屋买卖合同书》之前又向其支付4万元现金，共计25万元。合同签订后祝海智将美体健身学校的《办学许可证》、学员名册、已交付的水、电费收据及账本、物品全部交给原告，并说：“等到房屋贷款到期，负责取回房照帮你重新贷款，这期间再经营一段时间，年底前交付给你们房屋。”2011年1月他才把房屋钥匙交给我。2011年春节过后，祝海智给我打电话说：过几天，要还部分贷款，让我帮助还款1.64万元。我当即把钱交给了祝海智，然后就等待祝海智定时间办理房屋过户和转贷款手续的信。过了一段时间我给祝海智打电话他不接听，人也找不到。这期间我经营了一段时间的健身房。由于没有经验，在4月份就不经营了，把门锁上，进行其他工作。当年8月份一场大雨室内下水道返水将屋内物品浸泡，当地物业通知我把门锁打开疏通下水，我将门钥匙留在物业，以便再有情况及时处理。2013年3月23日，祝海智、赵坤夫妻向呼兰区人民法院提起民事诉讼，要求法院判令解除买卖房屋合同，赔偿他的租金48.7万元，同时将出卖房屋占有使用。法院于5月28日向原告送达了民事起诉状和开庭传票，定于2013年7月8日9时开庭审理。祝海智、赵坤要求对室内被损坏浸泡的物品进行司法鉴定，经法院允许按照程序委托鉴定机构对浸泡的室内损坏物品进行鉴定，待结论出来后法院再定开庭时间，经询问鉴定机构得知，祝海智至今没有提供损坏物品无法鉴定，致使审理程序无法进行。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，理应受到法律保护，被告借助法律鉴定的程序，不提供被鉴定的损坏物品，故意拖延时间，阻止法院审判工作的顺利进行，现提起民事诉讼，请求判令赵坤、祝海智履行与葛彦玲签订的房屋买卖协议，办理房屋过户手续。
被告赵坤、祝海智辩称：请求法院驳回葛彦玲的诉请。理由：葛彦玲与赵坤、祝海智于2010年10月签订房屋买卖合同，约定将新华街六委一层和地下室以90万元价格卖与葛彦玲。因当时该房屋有贷款65万元，双方当时约定原告首付25万元，剩余的房款由葛彦玲偿还贷款来予以支付。并将此情况及时通知了贷款银行。在2011年12月20日葛彦玲将利息交于被告祝海智转交给银行后，葛彦玲就再也找不到，不知所踪，葛彦玲恶意拖欠该笔贷款，不再按照约定履行合同。由于葛彦玲的违约行为造成了2012年、2013年被银行告上法庭的尴尬局面，并由赵坤、祝海智偿还了银行的65万元的贷款，还造成25万元的重大经济损失。为此，赵坤、祝海智于2014年3月21日为维护其合法权利也向贵院提起诉讼。综上所述，由于葛彦玲的根本违约行为，造成合同的根本目的无法实现，双方无法再继续履行合同，葛彦玲的诉请不应该得到法律的支持。
原告葛彦玲为证明其主张的事实成立，向本院提供证据如下：
证据一、定金收条一份。证明：2010年10月15日葛彦玲交付给祝海智买卖房屋定金1万元的事实，是赵坤、祝海智违约应当双倍返还或者按照合同约定承担违约责任的依据。
证据二、工商银行个人业务凭证。证明：葛彦玲向赵坤、祝海智支付定金后，自2010年10月31日起向赵坤的银行卡汇款20万元的事实。其中一张5万元的汇款单丢失，祝海智、赵坤在起诉书中已承认收到葛彦玲25万元的事实。
证据三、祝海智为葛彦玲出具的收据一份。证明：祝海智在2011年初收到葛彦玲帮助偿还贷款1.64万元的事实。此证据上由祝海智写的利息，其实是购房款的一部分。
证据四、房屋买卖合同书。证明：1、房屋价格90万元。2、双方约定一方违约的情况出现由违约方赔付交易价的三倍赔偿金。3、祝海智等到贷款到期负责取出房照帮助葛彦玲重新贷款。4、本合同是祝海智代赵坤签字。
证据五、房屋所有权证复印件。证明：此件是签订合同时祝海智提供给葛彦玲，所有权人是赵坤，由祝海智为赵坤代签的字。
证据六、祝海智的电话发票3张、祝海智为健身房缴纳的水费收据4张、祝海智为健身房缴纳的行政事业收费单据2张、祝海智为健身房缴纳电费收据11张、祝海智开办学校登记簿83页、祝海智开办健身房账簿1册、呼兰区教育局为祝海智颁发的初、中级健身培训许可证的正、副本各一份。证明：祝海智将该房屋卖给葛彦玲的同时，将健身房的所有设备、手续一并出卖给了葛彦玲，并经营管理。这些手续是在房屋买卖之时，祝海智交付给葛彦玲的，方便行政机关和相关收费单位的检查，避免重复收费。
证据七、民事起诉状和民事裁定书。证明：2013年3月23日，赵坤、祝海智在本院第一次对葛彦玲就解除房屋买卖合同提起民事诉讼的事实。这份起诉书事实部分当事人承认了葛彦玲向其缴纳购房款25万元的事实；又证明葛彦玲起诉后祝海智、赵坤撤诉的事实。
被告赵坤、祝海智的质证意见如下：对证据一的真实性无异议。该证据仅能证明收到买房定金1万元，但不能作为违约的依据。对证据二的真实性无异议。但只能证明给付赵坤15万元，其余的待补充证据才能确定。对证据三的真实性无异议。但只能证明祝海智收到的是贷款利息1.64万元，不能作为购房款。对证据四的真实性无异议。与赵坤、祝海智手中的买卖合同约定条款有部分不一致，对房屋价格、违约责任约定事项无异议，赵坤签字是由赵坤本人书写的。对证据五的真实性和证明问题均无异议。对证据六的真实性无异议。对证明问题有异议，祝海智交付给葛彦玲这些办学手续不能代表祝海智在卖房子的同时把健身房的经营权及设备同时卖给葛彦玲，该证据恰恰能证明健身房和健身学校的经营权依然在祝海智手中，祝海智是经营权人。对证据七的真实性无异议。仅能证明原、被告之间有房屋买卖关系，同时该证据又能证明由于葛彦玲的违约，赵坤、祝海智已向人民法院在2013年3月23日就提起过诉讼要求解除房屋买卖合同，对证明赵坤、祝海智收到25万元房款的事实无异议。
被告赵坤、祝海智为证明其主张的事实成立，向本院提供证据如下：
证据一、房屋买卖合同一份。证明：合同中第二条内容取消，补充的手写部分对房款支付已经明确约定，已付25万元，剩余由葛彦玲偿还贷款65万元。
证据二、他项权利证书一份。证明：2010年5月28日该房产已办理担保抵押，该事实在买卖时赵坤、祝海智已告知葛彦玲。现已解贷，该权利证书已经没有原件了。
证据三、君信担保公司出具的证明一份。证明：2010年祝海智向君信贷款公司贷款65万元，借款期限是2010年6月20日至2012年6月19日，到期没有偿还贷款，截止到2013年3月8日祝海智偿还贷款本金及利息共计85万元。同时证明当时双方约定的65万元贷款应由葛彦玲偿还。但葛彦玲未予偿还，已构成重大违约行为。
证据四、（2012）里民一初字第136号民事判决书、（2013）哈民四商终字第51号民事裁定书、和解协议各一份。证明：赵坤、祝海智已还清65万元贷款及20万元逾期利息。
原告葛彦玲的质证意见如下：对证据一的真实性、合法性均有异议。对余下65万房款由葛彦玲偿还贷款的事实表示认同，合同和我们手中的不一致，对第二条的手写条款有异议，是祝海智未经过葛彦玲的同意自行添加的，葛彦玲也不知道有此内容。且合同没有具体日期，其中葛彦玲的签字不是葛彦玲签的，但我方不提出鉴定，如果签字真是葛彦玲签的，那就属于合同变更了。如果不是葛彦玲签字的，那就是伪造的，根本不存在。对证据二的真实性无异议。但证明内容与葛彦玲无关。对证据三的真实性无异议。但证明内容与葛彦玲无关，此债务不是葛彦玲形成的债权债务，而且与葛彦玲交25万元及1.64万元利息无关联性。对证据四真实性无异议，但证明内容与葛彦玲没有任何关系，赵坤、祝海智还清贷款更加便于葛彦玲购买该房屋。和解协议与葛彦玲无关。
依据被告的申请，证人朱某某、邢某某出庭作证。
证人朱某某陈述：我在祝海智的健身房锻炼通过朋友郭兰芳认识葛彦玲，知道买卖房屋这件事，我能证实当时葛彦玲是通过自己看报纸知道祝海智卖房子来，找到郭兰芳，郭兰芳认识我，知道我在这锻炼，让我说说给降降价，我在中间给说话了。签合同我也在场，我没签字，郭兰芳签字了。签合同时当时这个房子约定90万元成交，房子有65万元贷款，买房交25万元现金，65万贷款由买房承担，由葛彦玲直接面对君信贷款公司还款，还贷及现金凑够90万元祝海智再给买方过户就完事。当时签合同时我在场，双方都在合同上签字了，签完合同还一起去吃了饭。当时交完钱以后第几天我忘了，葛彦玲就接收健身房了，经营一段时间。我一直在那健身，直到葛彦玲不经营，我也没地方健身了。
原、被告双方对朱某某的证言均无异议。
证人邢某某陈述：我认识赵坤、祝海智，他俩算是我的客户。我没见过葛彦玲，只是和她通过电话。我能证明在祝海智的贷款还剩半年的时候，我打电话催利息，祝海智说房子卖了，让我联系葛彦玲，葛彦玲也知道这事。我催第一季度利息时，葛彦玲把钱交到祝海智那了，由祝海智转交给我。后来催第二季度利息时，就找不到葛彦玲了。找不到人之后我就得联系贷款人祝海智和产权人赵坤，赵坤、祝海智说房子卖了也不交，没办法我们公司就起诉了。赵坤、祝海智在我公司办贷款期限是一年，按季度交利息，到期还本金。
原、被告双方对邢某某证言均无异议。
经审理查明，2010年11月9日，原告葛彦玲与被告赵坤、祝海智签订房屋买卖合同，购买赵坤名下位于呼兰区新华街6委1层和地下室商服楼，当时此楼用于开办《1＋1美体健身学校》。该房屋在买卖之前通过哈尔滨均信投资担保股份有限公司（简称均信公司）担保办理了抵押贷款，贷款期限一年，自2010年5月28日至2011年5月27日，贷款金额65万元，还款方式是按季度向均信公司交付利息，一年到期偿还本金。房屋买卖合同约定房屋价格90万，葛彦玲交付买房款25万元，下欠65万元由葛彦玲偿还该房屋抵押贷款的本金65万元及相应利息，葛彦玲偿还完贷款办理过户手续。葛彦玲交付一个季度的利息款1.64万元，此款祝海智已转交给均信公司。原、被告签订房屋买卖合同后，祝海智将其出卖的房屋钥匙交付给葛彦玲，2011年1月份，葛彦玲进入其购买的房屋开始经营健身学校，记账凭证记载经营至6月份。后锁门不再经营，对房屋也不进行管理，雨季地下室进水，下水不畅通并返水，室内积水将健身器材等物品浸泡。经楼上的住户反映，物业公司让郭兰芳通知葛彦玲处理下水问题，后葛彦玲将房门钥匙交给郭兰芳，郭兰芳把钥匙转交到物业公司。
又查，房屋抵押贷款到期后，赵坤、祝海智及均信公司向葛彦玲催款，葛彦玲未予给付。均信公司是贷款的担保公司，2011年8月18日向银行偿还本金及利息684，853.00元（含利息34，853.00元），后均信公司行使追偿权在哈尔滨市道里区人民法院起诉赵坤、祝海智，2012年2月6日，道里区法院作出（2012）里民初字第136号民事判决书，判决：1、祝海智偿还均信公司本金及利息684，853.00元；2、祝海智给付均信公司2011年6月28日至2011年10月30日期间违约金36，721.00元，2011年11月1日起至本判决生效后十日内的违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；3、祝海智不能清偿上述债务，对其不能清偿部分，应以赵坤用于抵押的房产折价或变卖、拍卖的价款清偿，房屋价款超过债权数额部分归赵坤所有，不足部分由赵坤继续清偿。判决后，赵坤不服提起上诉，在上诉期间，2013年3月8日，祝海智与均信公司和解，给付均信公司共计85万元，赵坤撤回上诉。赵坤、祝海智偿还完毕法院判决的款项后，占有使用出卖的房屋。
2013年3月23日，赵坤、祝海智向本院起诉葛彦玲，要求解除房屋买卖合同，赔偿损失48.7万元，2014年3月5日撤诉后。又于2014年3月21日起诉，要求解除合同，并要求葛彦玲赔偿损失共计310，000.00元。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。双方当事人应依约履行义务。本案被告已向原告交付了房屋，被告的合同义务已经履行完毕。原告仅交付25万元购房款即接收房屋，自2011年接收房屋直至本案诉讼至今没有履行下欠65万元购房款，原告的行为构成违约，后被告实际占有诉争房屋，在客观上无法继续履行，即原告已无法实现合同目的，要求被告履行房屋买卖协议，办理房屋过户手续的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告葛彦玲的诉讼请求。
案件受理费12，800.00元，由原告葛彦玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审判长 由春荣
审判员 王春蚕
审判员 刘 丽
二〇一四年八月十三日
书记员 高莹莹