江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第01201号
原告梅柏青。
委托代理人陈建东，江苏正和正律师事务所律师。
被告南通波司登贸易有限公司，住所地南通市崇川区校北路10号5号楼3楼。
法定代表人梅冬，总经理。
委托代理人缪旭东，公司职员。
原告梅柏青与被告南通波司登贸易有限公司（下称波司登贸易公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭。分别于2014年11月4日、11月26日、12月30日公开开庭进行审理。原告梅柏青的委托代理人陈建东，被告波司登贸易公司委托代理人缪旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅柏青诉称，被告公司于2013年4月26日与陆晓燕签订《房屋租赁协议》一份，协议约定由被告公司向陆晓燕承租位于如东县掘港镇黄河路134号门面房二间，并对租金、租期进行了约定。根据该协议第四条（二）约定，被告公司应每年提前二个月一次性支付租金，即被告公司应于2014年3月10日前付清2014年度的租金420000元，但经多次催讨被告公司未能付款。2014年4月，陆晓燕与原告签订《债权转让协议》，将2013年4月26日《房屋租赁协议》中对被告的租金等债权转让给原告，并委托律师事务所向被告公司发出债权转让通知。之后，被告公司未付租金。故诉至法院，请求判令被告公司支付租金420000元，并承担本案诉讼费用。
被告波司登贸易公司辩称，原告的诉讼请求无事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。其理由：1、被告公司已向原告方提前告知解除合同，且被告公司已实际向原告退还房屋，房屋实际处于原告控制之下。2、原告强行占有被告公司财物约200000元。被告公司已提前通知解除合同并交还房屋，原告因强占被告公司财物，有充分时间采取转租等措施，原告不存在任何损失。
经审理查明，2011年9月29日，案外人陈华、付怀兵签订《房屋租赁合同》，由陈华将其所有位于如东县掘港镇黄海路26号粮贸大厦东侧六间商铺出租给付怀兵用于经营。双方约定年租金1150000元，租赁期自2011年11月1日至2016年10月31日止。合同还对其他权利义务进行了约定。
2012年9月26日，经出租人陈华同意，付怀兵、陆晓燕签订协议，由付怀兵将与陈华签订《房屋租赁合同》项下确定的权利义务转由陆晓燕行使和履行。
2013年4月26日，陆晓燕与被告波司登贸易公司签订《房屋租赁协议》，由陆晓燕将其承租的原三双鞋，靠近九牧王男装两间商铺约140平方米（二楼仓库约50平方米）租赁给�司登贸易公司用于经营。协议约定：租赁期限3.5年，自2013年4月30日起至2016年10月31日止；租金每年420000元，另一次性支付转让费60000元，第二年以后的租金需提前两个月一次性支付。协议第十一条约定，本协议如发生争议，由双方协商解决或申请当地仲裁部门调解解决。协商或调解不成的，依法向当地人民法院起诉或按照另外达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。第十二条第一款第（一）项还约定，合同期内，双方需提前终止协议，应提前两个月通知对方，双方本着友好协商的原则进行处理，如协商不成，比照第十一条的规定处理。
合同履行过程中，被告波司登贸易公司未能按照协议约定支付第二年度租金。2014年3月24日，江苏正和正律师事务所陈建东律师受陆晓燕委托，向被告波司登贸易公司发出律师函，催要到期租金。被告公司收到函告后，于2014年3月25日18时25分通过顺丰速运向风尚鞋业（江苏）发展公司、梅柏青致函，内容为：梅柏青先生您好！我司租赁贵处位于如东县掘港镇黄海路134号的一楼店铺，原合同租赁期至2016年10月31日终止。现由于店铺经营亏损严重，我司已无法继续经营，决定即日起关闭该店铺，终止租赁合同期，由此产生的违约责任，双方协商解决，如协商不成，根据租赁合同条款双方通过相应的法律途径解决。落款时间2014年3月26日。
2014年4月26日，陆晓燕（甲方）与梅柏青（乙方）签订《债权转让协议》，协议约定：一、甲方将其与南通波司登贸易有限公司签订的《房屋租赁协议》项下所有原属于陆晓燕对于南通波司登贸易有限公司之债权（包括到期租金420000元及相应的逾期付款利息、滞纳金等）转让给乙方，由乙方向南通波司登贸易有限公司主张债权及相应的逾期付款利息、滞纳金等所有权利。�、本协议签订后，甲方将相关权利凭证移交给乙方。三、甲方委托江苏正和正律师事务所向南通波司登贸易有限公司发给债权转让通知书，相关委托手续不再另行办理，以本协议书为准。江苏正和正律师事务所受托后于同日指派陈建东律师向被告波司登贸易公司发出律师函，要求被告公司在接到律师函后5日内向梅柏青付清所有的结欠租金。被告公司收到律师函后未予回复。
2014年7月21日，原告诉至本院，要求判令被告波司登贸易公司支付租金420000元，并承担本案诉讼费用。
涉案债权转让方陆晓燕的委托律师陈建东（即本案原告委托代理人）就《债权转让协议》作出说明，内容为：陆晓燕与南通波司登贸易有限公司于2013年4月26日签订的《债权转让协议》，现陆晓燕已将该合同项下出租人的全部权利、义务即属陆晓燕的全部权利义务，包括但不限于2014年度的租金及�后剩余租期内的权利、义务全部转让给梅柏青，即该合同的权利、义务由梅柏青享有与承受。
案件审理中，被告公司向本院提供两组证据，一是顺丰速运201117169172号邮单。证明其在收到第一份律师函后，于2014年3月26日致函原告，明确提出终止《房屋租赁协议》，协商解决违约责任承担方式，并将房屋钥匙随邮件交于原告梅柏青。二是陆晓燕出具给被告公司的授权委托书传真件。证明自2013年9月19日起至2016年10月31日期间，陆晓燕委托梅柏青全权处理与被告公司间因涉案房屋租赁发生的所有事宜，被告公司向梅柏青致函并无不当。原告梅柏青对被告公司上述证据的真实性提出异议，并提出假如法院确认双方协议按照约定已经解除，要求被告公司承担相应的损失。
另查明：1、工商信息资料显示，2012年11月16日前，梅柏青、陆晓燕曾经同为风尚鞋业发展（江苏）有限公司的实名股东。
2、三双鞋店长谢某在第三次庭审作证时陈述，2014年8月，风尚鞋业戴总监让我把波司登贸易公司承租的两间店铺张贴招租广告，年租金不低于400000元。该两间店铺钥匙是波司登贸易公司原店长在2014年4月至8月份在三双鞋打工时遗落在三双鞋柜台内的。
上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提供的《房屋租赁协议》，《债权转让协议》，律师函两份，说明一份，证人谢某的庭审证言。被告公司提供的授权委托书传真件，《房屋租赁合同》复印件，照片4张，函告，风尚鞋业工商信息资料，加盖印章的顺丰速运邮单等相关证据予以证实，并经庭审质证审核，其证明力可以确认。
本院认为，案外人陆晓燕与被告波司登贸易公司之间签订的《房屋租赁协议》系协议双方当事人的真实意思表示，不违反法律效力性规定，其效力受法律保护。协议履行过程中，出租人陆晓燕将其项下全部权利义务转让给梅柏青的行为，实质上是对协议一方主体的变更，在协议相对方不持异议时，受让人梅柏青即取得涉案协议项下出租方的全部权利、义务。本案中，被告波司登贸易公司在收到转让函告后，以不作为方式认可出租人陆晓燕与原告梅柏青的《债权转让协议》，原告梅柏青随之成为涉案协议出租人。被告公司虽然在提出解除《房屋租赁协议》时《债权转让协议》尚未形成，但在本案诉讼时原告梅柏青已实际处于出租人地位，原、被告间应当依照《房屋租赁协议》的约定，行使并履行各自的权利、义务。
结合三次庭审及当事人所举证据，本案主要争议焦点在于：一是原告梅柏青是否收到被告公司解除协议函件及钥匙，函件发送对象是否正确。二是假如被告公司已经按照约定解除《房屋租赁协议》，造成的损失应当如何确定。
关于争议焦点1，庭审中，被告公司为支撑其已经于2014年3月25日向原告梅柏青发出解除涉案租赁协议函件及钥匙的主张，一是提供陆晓燕向梅柏青出具的委托书传真件；二是提供被告公司出具的函件内容；三是提供顺丰速运投递函件邮单。旨在证明被告公司已经按照《房屋租赁协议》第十二条的约定，向协议相对方的受托人梅柏青履行告知义务，协议应确定为提前终止。本院认为，在原告梅柏青否认其收到邮件的情况下，如何认定该邮件是否已经投递，应当综合在卷证据的证明力加以判定。首先，投递人顺丰速运具有邮件投递资格，包括诉讼中原告方向本院所举证据也是通过顺丰速运投递。经查证，被告公司通过顺丰速运向原告梅柏青投递的邮件确已妥投，如果原告收到邮件的内容与被告公司主张函件内容不一致，应当提供反驳证据。由于原告不能对此提供证据加以反驳，应当认定原告收到的邮件内容即为涉案终止协议函告。其次，结合风尚鞋业发展（江苏）有限公司的工商信息资料和委托书传真件内容，可以确定原出租人陆晓燕与现出租人梅柏青曾经系同一有限公司的实名股东，姑且不论涉案《房屋租赁协议》出租人到底是个人还是公司，仅从《债权转让协议》内容上看，受让人取得的权利要远远大于承担的义务，而且，原告梅柏青在收到被告公司函告后并未就出租人主体提出质疑。据此可以佐证被告公司所举委托书传真件具有真实性，被告公司函件发送对象并无不当。最后，虽然被告公司未能提供函件中附有出租房屋钥匙的证据，但其在提出终止租赁协议时不主动将房屋钥匙退还出租人的举动显然有违常理。结合本案事实，即使三双鞋店长谢某陈述2014年8月张贴招租广告具有真实性，根据交易习惯，出租人交付出租房�时应将房屋钥匙如数交与承租人，谢某在庭审作证时“钥匙是被告公司原店长遗落在三双鞋店内”的陈述着实让人费解。为查明案件事实，本院派员到现场走访时，三双鞋的店员也陈述招租是根据梅老板的授意，在与新的意向承租人恰谈房屋租赁事宜时，店员也可在柜台取钥匙看房。因此，涉案租赁房屋的钥匙随函件一并投递的可能性要明显大于被告公司原店长遗落在三双鞋店内的可能性，涉案《房屋租赁协议》已按约定于2014年5月31日解除。
关于争议焦点2，根据涉案《房屋租赁协议》第十二条“合同期内双方需提前终止协议，应提前两个月通知对方”的约定，被告公司要求提前终止协议符合协议约定，应当予以解除，但应按照协议约定向原告方承担相应的租金损失。本案中，被告公司提出终止协议时间为2014年3月26日，租金已交付至2014年4月30日，按�提前两个月提出的约定，被告公司交付租金的时间应当确定至2014年5月30日。结合《房屋租赁协议》第十一条、第十二条的文意，协议双方均可提前两个月要求终止协议，协议终止后的争议即为解除协议损失。县城临街面商铺招租通常是与商铺所处位置、面积、价格和招租时段有着直接关联，一般需要3至7个月时间方能交易结束。本案中，被告公司自2014年3月26日提出终止协议至2014年12月2日时，涉案房屋尚未招租成功，考虑到招租时段和招租价格等因素，从公平、公正的角度，本院以2014年4月1日至2014年10月31日作为招租的合理期限确定。具体的租金及损失：前两个月租金损失由被告公司全额承担（其中：前1个月租金已经支付；第2个月租金420000元／年÷12个月=35000元）。其后5个月租金损失以协议约定租金420000元／年÷12个月×5个=175000元计算，由被告公司承担70%即122500元，其他损失由原告自行承担。对被告公司提出原告未采取转租措施，不存在任何损失的抗辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条及有关民事政策之规定，判决如下：
一、被告南通波司登贸易有限公司给付原告梅柏青20**年4月30日至2014年5月31日期间房屋租金35000元。
二、被告南通波司登贸易有限公司给付原告梅柏青20**年6月1日至2014年10月31日期间解除涉案《房屋租赁协议》损失122500元。
上述第一、二项合计人民币157500元，于本判决生效后十日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7600元，由原告梅柏青负担4150元，被告南通波司登�易有限公司负担3450元。原告预交的上述费用不再退还，被告负担的份额在执行中给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币7600元。（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审 判 长 陈楚新
代理审判员 丁海平
人民陪审员 陈志兰
二〇一五年一月十六日
书 记 员 王亚燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第八十条第一款债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人�发生效力。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。