安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）池民三终字第00054号
上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：青阳县方舟工贸有限公司，住所地安徽省池州市青阳县。
法定代表人：周启家，该公司总经理。
委托代理人：刘红霞，青阳县蓉城法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：青阳县彦臻工贸有限公司，住所地安徽省池州市青阳县。
法定代表人：李国华，该公司经理。
委托代理人：何坤，安徽天贵律师事务所律师。
上诉人青阳县方舟工贸有限公司（以下简称“方舟工贸公司”）因与被上诉人青阳县彦臻工贸有限公司（以下简称“彦臻工贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2012）青民一初字第00769号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月29日公开开庭进行了审理。上诉人方舟工贸公司委托代理人刘红霞，被上诉人彦臻工贸公司委托代理人何坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2009年8月6日，根据青阳县人民政府《关于加快农民工创业园建设的通知》的文件要求，青阳开发区管委会租赁青阳县瑞艾特科技产业有限公司（以下简称“瑞艾特公司”）所有标准化厂房，以创建农民工创业园，建立农民工创业园企业孵化期即企业初创阶段的扶持机制。为此，双方签订一份《厂房租赁协议》，约定：青阳开发区管委会租赁瑞艾特公司1号、2号、4号、5号、6号标准化厂房，其中1号、2号标准化厂房建筑面积各为1886.25平方米，4号、5号、6号标准化厂房建筑面积各为2180.50平方米，租赁时间为三年；厂房租赁费用计算时间以入园企业进驻的具体时间为准。此外，双方还对租赁价格、租金支付方式及违约责任进行了约定。方舟工贸公司于2009年入驻青阳县农民工创业园，因为符合农民工创业园扶持政策规定，青阳开发区管委会在租用的上述瑞艾特公司标准化厂房中免费提供一幢面积为2180.50平方米厂房作为该公司创业场所。方舟工贸公司除免费使用该幢厂房外，还另行于2009年12月1日与瑞艾特公司签订《厂房租赁协议》一份，双方约定：方舟工贸公司租赁瑞艾特公司3号标准化厂房，建筑面积为1886.25平方米，租期为三年。此外，双方还对租赁价格、租金支付方式及违约责任进行了约定。租赁期限届满前，瑞艾特公司于2012年10月8日书面同意方舟工贸公司续租该幢厂房至2013年1月15日。2011年1月12日，方舟工贸公司与青阳县国华制衣有限公司（以下简称国华公司）签订《厂房租赁协议》，双方约定：国华公司租赁4号标准厂房中的南半部，面积为894平方米，1号标准厂房中的其中一部分，面积317平方米，租赁期为两年；租赁厂房面积按瑞艾特公司提供的建筑面积计算，价格按每平方米10元（不开票价）计算，总房租为（894＋317）×10×12=145320元，方舟工贸公司如遇有物业管理费及其他费用等则由国华公司按面积承担相关费用；厂房租金和物业管理费国华公司每季度支付一次，第一次36330元在协议签订三日内乙方支付给方舟工贸公司，后续租金分别在上一次租金到期日前30日由国华公司支付给方舟工贸公司；国华公司租赁厂房期间产生的水费按实收取，电费按0.9元／度（不开票价，遇国家电网电费调整则同步调整）结算，由国华公司按规定缴纳，水电表由国华公司在装修前自行安装，国华公司预缴水电费押金3000元，日常每月25日前预付下月水电费；在租赁期内若遇国华公司欠交租金或物业管理费及其他相关费用超过1个月，方舟工贸公司有权提前解除本合同，在方舟工贸公司以书面形式通知乙方五日后起，本合同自动终止，同时方舟工贸公司可以停用厂房内的有关设施（包括水、电），留置厂房内的财产方舟工贸公司有权处置用以清偿租金、物业管理费及相关费用；食堂的所有权、使用权归方舟工贸公司所有，房租由方舟工贸公司承担；国华公司违反本协议任何规定，违约方将支付给对方半年的房租作为违约金。上述协议签订后，方舟工贸公司依约将出租房屋交与国华公司使用，国华公司支付部分租金。2011年11月3日，经双方核算，国华公司尚欠方舟工贸公司2011年度租金66209元。2012年7月24日，国华公司经工商部门登记，企业名称变更为彦臻工贸公司。彦臻工贸公司租赁期间所使用电表是智能IC卡电表，用电是通过智能IC卡预付电量费用购电，该智能IC卡电表实通过IC卡为途径，用户预付电量费用购电，把购电信息通过卡片传输到电表上才实现通电用。2012年11月1日，因彦臻工贸公司未能预付电量费用购电，造成其公司无法用电。后彦臻工贸公司搬离租赁房屋，方舟工贸公司与彦臻工贸公司之间的厂房租赁协议已实际终止履行。因彦臻工贸公司尚欠方舟工贸公司部分租金未能给付，方舟工贸公司遂于2012年11月15日提起诉讼，请求判令彦臻工贸公司立即支付其公司租金91529元、违约金72660元，合计164189元。案件审理中，彦臻工贸公司认为方舟工贸公司停止供应其公司生产用电，造成其因临时接电而购买电线损失15000元，遂提起反诉，要求方舟工贸公司予以赔偿。
另查明：彦臻工贸公司在搬离租赁房屋之前已支付方舟工贸公司2012年度租金120000元；本案双方争议的租赁房屋的标号、现场的标号与产权证的标号及瑞艾特公司所出租房屋的标号均不一致。庭审中经双方确认，国华公司（现彦臻工贸公司）与方舟工贸公司在租赁合同中所约定的4号标准化厂房系方舟工贸公司自行从瑞艾特公司租赁的3号标准化厂房，面积为317平方米厂房系青阳开发区管委会从瑞艾特公司处所租赁5幢当中一幢的部分，该317平方米厂房位于平方米房屋的具体地址为原安徽省大九华铜业有限公司西侧，并临近青阳县经济开发区内平岗路与经二路交叉口北侧第一幢。案件审理中，彦臻工贸公司认为双方约定的违约金数额过高，申请予以减少。
一审法院认为：方舟工贸公司与国华公司（现彦臻工贸公司）《厂房租赁协议》所约定的出租给国华公司使用的房屋，包括方舟工贸公司自行从瑞艾特公司租赁的3号标准化厂房以及由青阳开发区管委会从瑞艾特公司处所租赁并免费提供给方舟工贸公司使用的标准化厂房即面积为317平方米房屋。对于方舟工贸公司自行从瑞艾特公司租赁的厂房，方舟工贸公司于2009年12月1日与瑞艾特公司签订租赁协议时，双方约定租赁期限为三年，后瑞艾特公司书面同意方舟工贸公司续租该幢厂房至2013年1月15日，方舟工贸公司2011年1月12日将该厂房转租给国华公司时，双方约定租赁期限为2年，故该协议约定的转租期限不超过承租人方舟工贸公司剩余租赁期限。虽方舟工贸公司未经出租人瑞艾特公司的同意将上述厂房转租给国华公司，但依据方舟工贸公司与国华公司对合同的履行情况及瑞艾特公司员工汪耘陈述内容，可以认定瑞艾特公司对方舟工贸公司将租赁房屋转租给国华公司这一事实是知情的，但瑞艾特公司在六个月内未提出异议，应视为瑞艾特公司对方舟工贸公司无权处分行为的默示追认，故方舟工贸公司该转租行为合法有效。对于方舟工贸公司将青阳开发区管委会从瑞艾特公司处所租赁并免费提供其使用的部分厂房转租给国华公司这一合同约定内容，因青阳开发区管委于2009年8月6日与瑞艾特公司签订时，双方约定租赁期限为3年，租赁期限届满日为2012年8月6日，但方舟工贸公司2011年1月12日将该厂房转租给国华公司时，双方约定租赁期限为2年，租赁期限届满日为2013年1月12日，导致原租赁合同届满后，转租合同还剩6个月才期满，虽依据方舟工贸公司与国华公司对合同的履行情况、瑞艾特公司员工汪耘陈述内容、青阳开发区管委会证明内容，可以认定瑞艾特公司对方舟工贸公司将该租赁房屋转租给国华公司这一事实是知情的，但彦臻工贸公司未能举证证明出租人瑞艾特公司与承租人青阳开发区管委会对该租赁期限超过承租人剩余租赁期限内容进行了约定，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，应认定方舟工贸公司与国华公司在该租赁协议中所约定的超过剩余租赁期限该部分内容无效。该无效部分内容与合同的其它内容（3号标准化厂房及未超过剩余租赁期限内的面积为317平方米房屋）相比较，相对独立且具有可分性，其无效不影响其它部分效力。另外，青阳开发区管委会将其租赁瑞艾特公司所有标准化厂房免费提供给方舟工贸公司，是为了落实对方舟工贸公司企业孵化期即企业初创阶段的扶持政策，青阳开发区管委会提供该厂房与方舟工贸公司使用时，并没有规定方舟工贸公司在孵化期内不得将该厂房对外转租以获取利益，且方舟工贸公司在原出租期限内将部分厂房出租给国华公司以获取利益，并不违反法律法规禁止性规定，现国华公司变更为彦臻工贸公司，债权、债务依法应由变更后的彦臻工贸公司承继。彦臻工贸公司现搬离租赁房屋，方舟工贸公司与彦臻工贸公司之间的厂房租赁协议也实际终止履行，但彦臻工贸公司应在双方合同终止后即时清结所欠方舟工贸公司租金，并承担本案相关违约责任。依据本案查明的事实，国华公司尚欠方舟工贸公司2011年度租金为66209元，国华公司变更至彦臻工贸公司后，彦臻工贸公司实际支付方舟工贸公司2012年度租金为120000元，结合彦臻工贸公司实际搬离租赁厂房具体日期，2012年度彦臻工贸公司应支付方舟工贸公司租金数额为（894元×10×11）＋（317×10元×8）=123700元，其实欠方舟工贸公司2012年度数额为3700元，故认定彦臻工贸公司应支付方舟工贸公司租金合计69909元。本案方舟工贸公司未举证证明因彦臻工贸公司终止合同履行所造成实际损失的数额，但依据本案查明的事实，应认定方舟工贸公司的损失主要是彦臻工贸公司逾期给付租金所造成的利息损失。方舟工贸公司与国华公司约定一方违约时应支付给对方半年的房租作为违约金，该约定的违约金过分高于同期银行贷款利率，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉第二十九条关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，现彦臻工贸公司认为双方约定的违约金过高，要求予以减少，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以申请人民法院或者仲裁机构予以减少“的规定，应对方舟工贸公司与国华公司约定违约金予以调整。综合考虑违约造成的实际损失、双方合同履行情况、当事人的过错程度，本院参照民间借贷的最高利率标准即中国人民银行同期贷款基准利率的四倍对彦臻工贸公司应承担的上述逾期给付租金的违约金进行调整，并确定自方舟工贸公司向彦臻工贸公司主张权利之日即方舟工贸公司起诉之日起开始计算。合同履行中，因彦臻工贸公司未能通过智能IC卡预付电量费用购电，造成其公司无法用电，且彦臻工贸公司也未能提供足够证据证明因方舟工贸公司的违约行为造成其公司无法用电，现因不能归责于方舟工贸公司的原因，故彦臻工贸公司关于方舟工贸公司应赔偿其损失15000元的反诉请求，缺乏事实依据及法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告青阳县彦臻工贸有限公司于判决生效后十日内支付原告青阳县方舟工贸有限公司租金69909元及利息（利息自2012年11月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍标准计算至判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告青阳县方舟工贸有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告青阳县彦臻工贸有限公司的反诉请求。
一审宣判后，方舟工贸公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院违法确认被上诉人搬离上诉人租赁厂区的时间，导致判决减少上诉人合同期内租金及延期租金损失。一审法院认定被上诉人是2012年11月7日搬离租赁厂区，而被上诉人的反诉状中诉称的系2012年11月12日搬离。实际上被上诉人在诉讼期间一直未搬离该厂房，也未交付给上诉人。由于被上诉人违约不支付租金且不搬离租赁厂区，导致上诉人在2012年11月27日支付了延期的租金34888元（延期至2013年1月）。二、一审法院认为上诉人租赁的“孵化期”厂房到期后转租给被上诉人属非法转租而减少租金于法无据。一审法院查明，青阳县开发区管委会与出租人瑞艾特公司签订的租赁协议于2012年8月6日到期。虽然上诉人与被上诉人签订合同时租赁期限超过了承租人的承租期限，但瑞艾特公司知道此事实后未提出异议，由此可推定瑞艾特公司同意上诉人的转租行为。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，上诉人的转租行为应为合法转租。一审法院判决减少上诉人的租金于法无据。三、一审法院擅自裁量减少上诉人与被上诉人约定的违约金违法。上诉人与被上诉人在租赁协议中明确约定，任何一方违约，违约方需支付守约方半年租金。双方约定的是惩罚性违约金，系双方真实意思表示，不违反法律规定。现被上诉人欠付租金构成违约，应承担相应的违约金，且被上诉人在一审过程中未提出减少违约金的请求，因此一审法院判决减少上诉人与被上诉人约定的违约金违法，并且一审审限已经超出法律规定。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人彦臻工贸公司在庭审中辩称：1、被上诉人认为搬离租赁厂区的时间就是2012年11月7日，上诉人的第一点上诉理由不能成立；2、上诉人与被上诉人和瑞艾特公司之间并无关于超期限的约定，根据法律规定，该部分应为无效；3、关于违约金的计算。上诉人擅自停电，存在违约行为。一审法院作出减少违约金的判决符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人提交一份青阳县经济开发区管委会出具的通知，证明青阳县经济开发区管委会与瑞艾特公司的租赁时间是以厂房租赁时间计算的事实。
被上诉人的质证意见：不属于新证据。该份证据上反映的三年时间是优惠政策的扶持时间，并不是强调标准化厂房的使用时间。
本院对该份证据的真实性予以认定，但不属于新证据，不能达到上诉人的证明目的。
二审庭审中，双方提交的其他证据及证明目的均同一审，相对方的质证意见亦与一审相同。本院认证意见与一审一致。
本院认为：本案有以下争议焦点：一、一审关于被上诉人搬离租赁厂房时间的认定是否正确；二、涉案317平米标准化厂房的转租期限超过承租人剩余期限约定的效力；三、一审关于违约金的处理是否适当以及一审审限是否超出法律规定。
关于争议焦点一，本案审理过程中被上诉人和上诉人均未提供证据证明被上诉人搬离厂房的时间。被上诉人作为承租人负有对交还租赁物（搬离厂房）的举证责任，在其未举证证明搬离厂房具体日期的情况下，应承担举证不能的不利后果。一审认定被上诉人于2012年11月7日搬离厂房无相应的证据支持，应予纠正。综合双方签订合同的内容和二审对租赁现场勘查，以将合同期限届满之日即2013年1月12日认定为被上诉人搬离之日符合本案实际。据此被上诉人在2012年1月12日至2013年1月12日应支付租金为894×10×12＋317×10×7-634=128836元，已支付12万元，欠付8836元，加上2011年度欠付的租金66209元，被上诉人共欠付租金75045元。
关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。案涉317平米标准化厂房系青阳县经济开发区管委会从瑞艾特公司租赁而来，双方约定租赁期限为3年，租赁期限届满日为2012年8月6日。青阳县经济开发区管委会将该部分厂房免费提供给上诉人使用后，上诉人又将其转租给被上诉人，并约定租赁期限为2年，租赁期限届满日为2013年1月12日。因上诉人无证据证明出租人与承租人就超过原租赁合同部分另有约定，故超过部分的约定应为无效。超过的部分虽然无效，但被上诉人在此期间的占有使用费应参照租金标准予以支付。占有使用费应从2012年8月7日起计算至2013年1月12日为317×10×5＋528=16378元。一审法院对占有使用费未予处理不当，应予纠正。
关于争议焦点三，上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁协议》第十二条约定，任何一方违反本协议，违约方将支付给对方半年的房租作为违约金。因不可抗力的原因导致对方损失的，双方互不承担责任。从合同内容上分析，该违约条款应系补偿性违约金条款，并非惩罚性违约条款。被上诉人在一审中提出双方约定的违约金过高，要求人民法院予以减少。一审法院据此将违约金调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍符合法律规定，并无不当。但因转租期限超过原租赁合同部分无效，故关于该部分违约金的约定亦无效，此部分占有使用费不应计算违约金。另一审中上诉人和被上诉人均向一审法院申请进行庭外和解并要求和解期限不计入审限，故一审审理期限并未超过法律规定，上诉人的此点上诉理由不能成立。
综上，一审法院认定事实部分错误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省青阳县人民法院（2012）青民一初字第00769号民事判决第二、三项；
二、变更安徽省青阳县人民法院（2012）青民一初字第00769号民事判决第一项即“被告青阳县彦臻工贸有限公司于判决生效后十日内支付原告青阳县方舟工贸有限公司租金69909元及利息（利息自2012年11月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍标准计算至判决确定的履行期限届满之日止）；”为“被上诉人青阳县彦臻工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人青阳县方舟工贸有限公司租金75045元，占有使用费16378元，合计91423元及违约金（违约金以75045元为本金自2012年11月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍标准计算至判决确定的履行期限届满之日止）”。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2157元，由上诉人青阳县方舟工贸有限公司负担1600元，被上诉人青阳县彦臻工贸有限公司负担557元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许院生
代理审判员 程 进
代理审判员 段贵峰
二〇一五年五月六日
书 记 员 陈秋霞