江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第00388号
原告陈竹岭，男，汉族。
委托代理人陈存华（特别授权），大丰市沈灶法律服务所法律工作者。
委托代理人陈俊夫（特别授权），大丰市通商法律服务所法律工作者。
被告石小龙，男，汉族。
委托代理人王茂荣（特别授权），大丰市草庙法律服务所法律工作者。
第三人陈亚平，女，汉族。
委托代理人王茂荣（特别授权），大丰市草庙法律服务所法律工作者。
原告陈竹岭诉被告石小龙、第三人陈亚平买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案原告陈竹岭及其委托代理人陈存华、陈俊夫，被告石小龙的委托代理人王茂荣、第三人陈亚平及其委托代理人王茂荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈竹岭诉称，2011年11月2日，原告与被告签订了猪场买卖合同书未履行前过渡协议一份，约定了在猪场正式转让前原、被告双方的相关权利义务。2011年11月3日，原告与被告石小龙正式签订了资产转让协议，该协议书约定：原告（即转让方）将位于大丰市草庙镇新海村四组境内的养猪场固定资产以80万元价格转让给被告（受让方），并约定协议签订时给付原告定金20万元，余款60万元于2011年11月30日前履行；协议自双方签字，原告交付资产，被告付完转让款后凭收据生效等条款。协议签订后，被告仅给付定金15.66万元，余款至今未履行。被告、第三人未按协议约定履行余款给付义务，其行为已构成违约。原告也未将涉案资产交付给被告，被告及第三人强行将该资产占有、使用、收益。此纠纷经村、镇相关部门多次调解均未能达成协议，故请求判决原、被告解除2011年11月3日签订的资产转让协议；判决被告、第三人按固定资产明细表（除生猪以外的资产）返还全部财产；判决被告、第三人按协议约定承担违约责任，即被告已付的156600元定金不予返还；本案诉讼费用由被告承担。
被告石小龙辩称，被告通过合同的方式依法取得了所有权，且已全部交付完转让款，原告起诉要求被告返还财物没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人陈亚平述称，我儿子石小龙购买原告的猪场，我一直帮助经营，我已给付了原告全部转让款，不存在违约，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告陈竹岭系大丰市草庙镇新海村村民，在新海村享有宅基地，并建有建筑面积为139.87平方米的住宅房屋，土地使用权面积184.5平方米，自80年代起，陈竹岭在其土地上扩建猪场，1998年、1999年和2006年又分别进行了扩建，所扩建猪场未获得政府相关部门书面批准。原告陈竹岭与第三人陈亚平系父女关系，被告石小龙系陈亚平之子，陈竹岭的外孙。被告石小龙及第三人陈亚平系大丰市万盈镇文达村集体经济组织成员。多年来，陈亚平、石小龙一直在陈竹岭猪场帮助管理经营。2011年9月20日，陈竹岭即将猪场交由石小龙实际养殖经营。在接管猪场的当天，石小龙、陈亚平向案外人陈志康借款30万元用于投资猪场。2011年10月7日，陈竹岭签字确认陈亚平为其垫付人民币101600元，并立欠条一份。
2011年11月2日，甲方陈竹岭与乙方石小龙签订猪场买卖合同书未履行前过渡协议书，约定，在乙方80万元未到位前作如下协议，并载明：1、从2011年9月20日开始，甲方已给乙方小肉猪188头，作价10万元给甲方，由乙方在甲方圈内养肉猪。2、所有母猪吃的饲料和养工，由乙方负责（以贴补甲方利息）。3、在80万未到位之前，凡满月小猪均归甲方所有，由甲方自行处理，如仍卖给乙方，则按满月的小猪市场价处理，如卖给他人，则满月后该小猪所用的小猪料，则由甲方贴补乙方。4、在过渡期甲方给乙方打工，时间从9月20日开始，由乙方支付工资暂定200元／月（到买卖合同正式履行时，如乙方聘用甲方则协议另行）。5、从9月20日开始，伙食支付，所有水电费支付，均由乙方负责。陈竹岭与石小龙分别在甲方栏、乙方栏内签名。双方在签订协议时被告以在接管猪场后陈亚平为陈竹岭垫付的101600元的往来账抵算了10万元的小肉猪款。
2011年11月3日，转让方：陈竹岭（甲方）与受让方：石小龙（乙方）签订资产转让协议书一份，约定：1、甲方将位于大丰市草庙镇新海村四组境内其所有的养猪场固定资产及其母猪一并转让给乙方，乙方自愿受让。2、转让价为人民币80万元，甲乙双方在签订本协议时乙方给付甲方定金20万元整，余款60万元乙方于2011年11月30日前履行。3、转让款的构成为：能繁母猪80头（含已产仔未满月和已孕未产的母猪）每头3000元计价24万元；甲方现有的猪舍、住房、仓库等建筑物面积约1636.59平方米计价50万元；粉碎机、拌和机、粉菜机各1台计价1万元，定位栏70片计价1万元；水电设施（含水塔）计价4万元，合计80万元（详见附表）。4、新扩建母猪定位栏圈、产仔圈、保育圈计670.96平方米估算造价25万元；新增保育床20张，产仔床20张、定位栏100张（含水电）计价15万元，总计40万元，此款由乙方负责，甲方负责指导。5、乙方受让猪场的四址为：南起公路北路牙至猪场北排水沟止；东起猪场东排水沟至猪场西排水沟止。6、乙方受让该资产后自主经营、自负盈亏，甲方不得干预乙方的生产经营活动。7、自乙方交清猪场资产转让款后，转让前的债权和债务由甲方享有和承担与乙方无关，乙方受让资产后所产生的债权债务归乙方所有与甲方无关。8、甲方转让给乙方的资产住房部分含其子陈春槐现居住的三间平房及附房。甲方须在约定的资产交付时间内同时向甲方交付该资产，乙方酌情予以协助。9、甲乙双方特别约定在2011年11月30日前已产仔并满月仔猪归甲方所有。已产仔未满月的仔猪归乙方所有。10、甲、乙双方须严格依约履行，甲方悔约双倍返还定金，乙方悔约定金抵作违约金归甲方所有。11、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，自甲乙双方签字甲方交付资产、乙方给甲方付完转让款后凭收据生效。见证单位留存一份备案。甲方：陈竹岭，乙方：石小龙，见证单位大丰市草庙法律服务所，2011年11月3日。附固定资产明细表一份。双方均在资产转让协议书上签字和捺印，双方在签订该协议时，被告及第三人以之前已为其垫付的往来账款抵算了定金20万元。协议签订后，石小龙、陈亚平给付原告陈竹岭156600元以偿还所欠陈春槐等人欠款，石小龙实际占有协议约定的猪场及相关资产。据此，石小龙投资成立了“大丰市草庙新龙生猪专业合作社”并在工商局领取了农民专业合作社企业法人营业执照，陈亚平参与其子石小龙猪场的经营活动，陈竹岭以及在此工作3年的原饲养员徐某也在此帮助工作。石小龙、陈婷（系石小龙妻子）、陈亚平因2011年9月20日向陈志康借款30万元未还，陈志康向本院提起诉讼，本院作出（2012）大商初字第0010号民事调解书，本院在执行该调解书时于2012年1月30日和3月27日查封了涉案的猪场含固定资产、设施，仔猪及能繁母猪日后所产仔猪，2012年10月24日，徐某与石小龙、陈亚平、陈竹岭因债务等原因发生纠纷，大丰市公安局草庙派出所曾接警，徐某、陈竹岭即退出猪场。双方为转让款的履行问题形成争议，陈竹岭遂于2014年4月23日向本院提起诉讼，于2015年1月20日撤诉，又于2015年1月27日再次向本院提起诉讼。
审理中，被告石小龙提供了由原告陈竹岭分别出具给徐某、孙某甲、孙保林、苏某、高某、冯卫华、陈亚平的收条、欠条共21份，以证明其猪场的转让款已经以代为偿还上述人员的债务的形式履行完毕。被告所持有用于抵偿原告陈竹岭转让款的陈竹岭于2012年7月1日书写向徐某借款133500元的借条，陈竹岭不予认可。徐某与陈竹岭就此借条于2013年5月1日，到本院诉前调解，本院于2013年5月1日作出（2013）大民调初字第0106号民事调解书，载明：“由被告陈竹岭于2013年5月28日前给付原告徐某借款本息人民币238000元。”另，徐某又以持有陈竹岭书写的结欠徐某工资以及结欠苏某工资的欠条，与陈竹岭一道到法院主张诉前调解，本院于2013年5月1日作出（2013）大民调初字第0104号民事调解书载明：“由被告陈竹岭于2013年5月28日前给付原告徐某劳动报酬人民币127000元。”
本案争议焦点为：一、原、被告之间所签订的资产转让协议书是否有效？二、关于被告是否履行转让款及其数额？
一、原、被告之间签订的资产转让协议是否有效。本院认为，依照法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。被告石小龙及第三人陈亚平非大丰市草庙镇新海村集体经济组织成员，其购买陈竹岭的农村集体土地上的房屋及未获相关部门批准建设的猪场建筑，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的资产转让协议中有关房屋及猪场建筑的部分协议条款，应为无效，双方应当依法予以返还。就双方所签订的资产转让协议中涉及的生猪及动产的相关条款，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
二、就被告是否履行转让款及其数额，2011年11月3日，原被告之间签订了资产转让协议书，约定的资产转让价为人民币80万元，双方在签订本协议书时，乙方给付甲方定金20万元整，余款60万元人民币乙方须于2011年11月30日前履行。客观上，在签订该协议之前的2011年9月20日，被告石小龙即已实际接管该猪场，就在接管该猪场的当日，石小龙、陈婷、陈亚平共同向陈志康借款30万元用于投资猪场经营，被告及第三人主张在签订该协议时即已经以此之前为陈竹岭代为垫付的往来款项履行定金20万元，虽然原告陈竹岭在庭审中对此予以否认，认为签订协议后，仅收到定金156600元，客观上陈竹岭在以往的信访材料中也曾认可收到此20万元定金，故本院认为，原、被告在签订该协议时，原告以收到20万元定金作为签订转让猪场协议为前提，应当予以认定签订资产转让协议时，原告即以往来账款抵算定金20万元的事实。合同签订后，原告自认仅收到156600元，其余均不认可收到转让款。而被告为证明其付款主张，提供了7月10日由陈竹岭签字确认“收到陈亚平现金拾万零一仟陆佰元”的收条，陈竹岭在庭审中认为，该收条的款项已经在2011年11月2日的“买卖合同未履行前过渡协议书”中抵算188头小肉猪作价10万元的货款，故根据被告实际接管猪场是2011年9月20日，在此之后的10月7日，第三人陈亚平为陈竹岭的猪场从事实际管理工作而为陈竹岭垫付款项。在其后的资产转让过程中，抵算小肉猪的货款，符合客观事实，对该收条不能重复抵算资产转让的转让款。被告又提供了由陈竹岭向徐某、李某、孙某甲、孙保林，苏某、高某、冯卫华等人出具的欠条、借条21张以证明其在资产转让后，为原告陈竹岭偿还债务，抵算转让款，陈竹岭提出异议，认为该借条、欠条是原告对外欠款借款的存根依据，有些是转借收回后放在家中而被被告及第三人窃取的，被告并未偿还上述款项，审理中，被告及第三人提供了证人李某，证人李某证实石小龙代陈竹岭偿还7000元，其8200元的欠条已经还给陈亚平；证人高某证明，陈亚平拿了6000元给陈竹岭，陈竹岭用此款还给了高某，高某将陈竹岭所写的2300元和3700元的欠条交还给了陈亚平，故对被告持有的陈竹岭所欠李某，高某的欠条，其相关证人到庭予以证实，且原告予以认可，应认定是被告代为原告还款13000元的事实成立，应当在转让款中予以抵扣。对被告及第三人提供的由陈竹岭所欠蒋老板15415元的欠条，证人张某虽然到庭证明，陈竹岭向其立据欠饲料款15000元，后由陈亚平用猪还款以及将欠条还给陈亚平的事实，由于原告不予认可，且该欠条载明债权人为蒋老板，与张某缺乏关联性且原告也不予认可，本院不予采纳，就被告及第三人提供陈竹岭所立的向徐某、冯卫华、孙某甲、孙保林、ＸＸ、苏某、陈保书的借条、欠条，其证人徐某、孙某甲、孙某乙、苏某均到庭证实，被告及第三人均未实际还款，且就陈竹岭所欠徐某借款238000元，以及所欠苏某的工资127000元的事实，本院（2013）大民调初字第0106号民事调解书和（2013）大民调初字第0104号民事调解书予以确认，对此部分的抵债事实，本院不予认定。倘若被告确有为原告代为偿还债务的情况，被告及第三人可就债务转让的事实另行主张，因此行为与本案不属同一法律关系，故不宜在本案的资产转让协议书中予以抵算。综上，应认定被告在2011年11月3日的资产转让协议中实际履行转让款为人民币369600元（200000＋156600元＋7000元＋6000元）。
综上，本院认为，原、被告之间的猪场资产转让协议中有关房屋及猪场建筑的部分协议条款，应为无效。考虑到相关动产设施与猪场建设物具有紧密关联性，故可与固定资产一并处理，因此双方依据合同所取得财产均应当返还，故原告主张返还除生猪之外的房屋及猪场设施的诉讼请求，本院予以支持。对于原告交付转让款369600元，在扣减转让资产中的生猪价格24万元后，被告在返还原告猪场的同时，原告仍应返还转让款129600元。对纠纷的发生双方均有责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条之规定，判决如下：
一、被告石小龙返还原告陈竹岭位于大丰市草庙镇新海村四组的除生猪以外的房屋和猪场设施（按资产明细表予以返还）。
二、原告陈竹岭返还被告石小龙猪场转让款人民币129600元；
上述一、二项于本判决生效后十五日内同时履行。
义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11800元，由原告陈竹岭、被告石小龙各承担5900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 黄 杰
人民审判员 沈冠山
人民陪审员 计 杨
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 胥 谨
附资产明细表
住房5间
125.87平方米
厨房1间
31.15平方米
仓库3间
88.56平方米
猪舍7幢
三幢在建670.96平方米）
保健室
21.6平方米
值班室
24平方米
工具间
21.6平方米
食料加工间
97.5平方米
粉碎机
1台
拌料机
1台
粉草机
1台
水电设施包括水塔全部的水路网、电路网（含地上、地下）
定位栏
70片
翻斗车
2部
料车
2部
推车
2部
拖车
1部
老板桌
1套
药厨
1张
配药桌
2张
洋锹、水桶等用具齐全
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《中华人民共和国土地管理法》
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。