广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）防市民一终字第91号
上诉人（一审原告）马泽海，男，1983年6月13日出生。
委托代理人王旭东，北京大成（南宁）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）防城港市麒胤房地产集团有限责任公司。
法定代表人黄泓铭，该公司董事长。
委托代理人李佳潞，广西精一律师事务所律师。
委托代理人刘源，广西精一律师事务所律师。
上诉人马泽海因与被上诉人防城港市麒胤房地产集团有限责任公司（以下简称麒胤公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2013）港民初字第802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月24日立案受理后，依法组成由审判员宋丞致担任审判长、代理审判员张小明、韦建参加的合议庭，于2014年3月17日公开开庭审理了本案。书记员廖兰担任庭审记录。上诉人马泽海及其委托代理人王旭东，被上诉人�胤公司的委托代理人刘源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年11月29日，以马泽海为买受人与以麒胤公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定出卖人以单价2000元每平方米的价格将西湾华庭5号楼2单元1409号房卖给买受人，房屋总价款为274280元。该合同约定：“……第八条出卖人应当在2012年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位一起组织验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因市政配套未能完善造成自来水、生活用水不能按时供给买受人使用的，推迟房屋使用时，出卖人不承担违约责任；3、合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的。……第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天自实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三（该比率�不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下1、2种方式处理：1、通知书按本《商品房买卖合同》上买受人所留地址寄送，如因买受人所留地址、姓名或联系电话不详或不真实，致使通知书无法寄达或造成其他后果的，出卖人不承担责任；2、在出卖人发出收房书面通知后，买受人未按书面通知确定的交房时间到出卖人处办理房屋交接手续的，视为出卖人已按书面通知确定的交房时间将合格房屋交付给买受人使用，由买受人承担房屋交付后的全部法律责任，并由买受人承担该房屋同期的物业管理费。在迟延接收房屋的买受人清偿应缴欠款（包括但不限于物业管理费）之前，出卖人有权拒绝办理实际交接手续……”。合同签订后，马泽海向麒胤公司支付了首付款并办理银行按揭手续。2012年4月17日，马泽海所�买商品房所在的5号楼经五方验收合格。麒胤公司开发的西湾华庭项目所在的北环路因市政道路路面改造工程完成后才具备管道施工条件，防城港市亿港自来水有限公司（以下简称亿港公司）随即进行该路段的供水管道铺设，并于2013年1月25建成通水。2013年4月6日，麒胤公司与亿港公司签订《供用水合同》。同日，麒胤公司与亿港公司入股的防城港精亿水电安装工程有限公司（以下简称精亿公司）签订《供水管道安装工程协议》，约定精亿公司在收到麒胤公司支付的工程款后即及时备料开工建设，并在25个工作日内完成从亿港公司铺设的主管道到麒胤公司开发的西湾华庭小区围墙边的供水管道安装工程。2013年4月25日，麒胤公司以邮寄《入伙通知书》及在《防城港日报》刊登交房通告的方式告知马泽海于2013年5月1日起办理收楼入住手续。2013年8月2日，马泽海到麒胤公司�办理房屋交接手续。
一审法院审理认为，关于麒胤公司的交房时间是否符合合同约定的问题。马泽海与麒胤公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，麒胤公司应在2012年3月30日前将经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位和勘察单位一起组织验收合格的商品房交付原告使用。麒胤公司通过登报等方式通知业主于2013年5月1日办理交房手续，故麒胤公司的实际交房日期应为2013年5月1日，在交房时间上晚于上述合同约定的交房时间，但是在该条款中双方以但书的形式约定三种出卖人可以据实予以延期的例外情形，其中第二种为“因市政配套未能完善造成自来水、生活用电�能按时供给买受人使用的，推迟房屋使用时，出卖人不承担违约责任”，并在该条内容添加下划线、加粗字体，以提醒合同相对方注意。本案中，麒胤公司开发的西湾华庭项目所在路段因市政道路路面改造工程，2013年1月25日亿港公司才将供水主管道建成通水，而要将主管道的水引入西湾华庭小区还需实施供水管道安装工程，而麒胤公司与精亿公司签订的《供水管道安装工程协议》确定麒胤公司完成该工程需要25个工作日。因此，麒胤公司逾期交房应承担违约责任的时间，理论上应从2013年2月28日起算至2013年4月30日（从2013年1月26日起，完成供水管道安装需工作日25天，加节假日8天，共33天，故从2013年2月28日起算）。据此，麒胤公司共逾期62日。根据《商品房买卖合同》第九条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天�至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”的约定，本案中，马泽海要求继续履行合同，故麒胤公司应按马泽海已支付房价款每日万分之三支付违约金5101.61元（274280元×62天×0.0003）。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：麒胤公司向马泽海支付逾期交房违约金5101.61元。案件受理费614元，减半收取307元，由马泽海负担207元，麒胤公司负担100元。
马泽海不服一审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实不清、适用法律错误。理由：一、交房日期应以麒胤公司书面送达的通知书为准，一审认定以登报方式通知之日为交房日期错误。二、一审证据采信错误，在确定逾期交房时间以完成供水管道安装之日起计算缺少法律依据，损害了马泽海的�法权益。1.涉案房屋经五方验收合格后，麒胤公司应按合同约定交付房屋。合同约定麒胤公司应于2012年3月30日前交房，但直至2012年4月17日，涉案房屋经五方验收合格，即从2012年3月31日至2012年4月17日五方验收合格的该段期间，麒胤公司违约不能按期交房完全系开发商自身的原因，与市政配套设施即供水问题是无关的，故其应承担该段期间逾期交房的违约责任。2.市政道路路面改造工程影响供水管网施工造成供水延期的免责事由不成立。首先，当事人双方签订的《商品房买卖合同》第八条虽约定“因市政配套未能完善造成自来水、生活用电不能按时供给买受人使用的，推迟房屋使用时，出卖人不承担违约责任”，该条款是开发商为了重复使用而预先拟定的，属于典型的格式条款，依《合同法》第四十条规定，该约定应为无效。其次，市政道路及供水供电设施是商品房开发中的一个重要的配套设施，开发商在项目立项准备、规划建设审批及建设施工过程中对项目周边的市政设施情况应有充分的了解，对市政设施影响商品房项目建设的因素应有充足的准备和应对措施，故本案市政设施及供水设施是否完善是导致麒胤公司在开发本案房地产项目时应承担的商业风险，该风险不能归责于政府，更不能对抗买受人的权利。最后，麒胤公司在发生市政配套设施及供水设施不完善需要延期交房的有关事实并没有告知业主，因此，市政配套设施及供水设施是否完善不能成为麒胤公司逾期交房的免责事由。请求：1.撤销一审判决，改判支持马泽海的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由麒胤公司负担。
被上诉人麒胤公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求驳回上诉，维持原判。
各方当事人在二审期间均无新证据向本院提交。
一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
综合各方当事人的诉辩及陈述意见，本案的争议焦点是：一、本案交房日期应如何确定；二、市政配套设施即供水设施问题能否成为麒胤公司逾期交房的免责事由；三、麒胤公司逾期交房违约金应如何计算。
本院认为，关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同》约定，“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，根据本案已查明的事实：首先，麒胤公司于2013年4月25日在《防城港日报》上刊登《交房通告》通知业主于2013年5月1日起前往办理交房手续；其次，麒胤公司于2013年4月29日向马泽海邮寄了《入伙通知书》通知其于5月1日起前往办理交房手续；最后，双方签订的《房屋交接书》也确认交房的时间为2013年5月1日。综上，一审认定本案交房时间为2013年5月1日并无不当，本院予以确认。
关于第二个争议焦点。本案中，《商品房买卖合同》约定麒胤公司应于2012年3月30日前交房，麒胤公司于2013年5月1日才交房，已构成违约。关于市政配套设施即供水设施问题能否成为麒胤公司逾期交房的免责事由，马泽海认为：1.该免责约定系格式条款，应为无效；2.麒胤公司对供水设施问题应有充分的预见，供水问题属商业风险，不能归责于政府；3.供水设施不完善需要延期交房的有关事实并没有告知业主，故供水设施问题不能成为麒胤公司逾期交房的免责事由。结合本案事实和证据，本院综合评判如下：首先，该免责约定系双方在平等基础上的协商一致的结果，合同文本虽系麒胤公司提供，但其在该约定内容添加下划线、加粗字体，提醒买受人注意，故该约定符合法律规定，应认定合法有效；其次，供水设施问题主要系政府原因造成，非麒胤公司之力所能�决；最后，供水设施不完善需要延期交房的有关事实是否告知马泽海，双方在合同中并无约定。综上，麒胤公司关于其因市政配套设施即供水问题而逾期交房可据实予以延期、可免责的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于第三个争议焦点。马泽海上诉主张，从2012年3月31日至2012年4月17日五方验收合格的该段期间，麒胤公司违约不能按期交房系开发商自身的原因，与市政配套设施即供水问题无关，故麒胤公司应承担该段期间逾期交房的违约责任。本院认为，本案麒胤公司开发的西湾华庭项目所在路段因市政道路路面改造工程，直到2013年1月25日亿港公司才将供水主管道建成通水，供水问题在此之前持续存在，致麒胤公司一直不能按期交房，马泽海该项上诉主张，与本案查明事实不符，本院不予支持。关于麒胤公司逾期交房违约责任的期间计算问题，违约责任期间应从市政配套即供水问题解决之日起算到实际交房之日止，2013年1月25日亿港公司将供水主管道建成通水，而要将主管道的水引入西湾华庭小区尚需实施供水管道安装工程，麒胤公司与精亿公司签订的《供水管道安装工程协议》确定该工程完成需要25个工作日，因此该施工期间应予以扣减（工程完成需要25个工作日，加上节假日8天，故予扣减工期应为33天）。因此，麒胤公司逾期交房应承担违约责任的天数，从2013年1月26日起算至2013年4月30日，扣减工期33天，麒胤公司实际逾期62天。一审判决麒胤公司按日向马泽海支付已付房价款的万分之三的违约金计5101.61元（274280元×62天×0.0003／天）正确，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。马泽海的上诉请求及理由没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华�民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费614元（已预交），由上诉人马泽海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丞致
代理审判员 张小明
代理审判员 韦 建
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 廖 兰