北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第11608号
原告鲍大才，男，1952年8月25日出生。
原告吴立高，男，1979年5月16日出生。
二原告委托代理人郁有振，北京市双强律师事务所律师。
被告北京京都驿栈餐饮管理有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑西三区2号楼3门。
法定代表人李潇，经理。
委托代理人李旺虎，北京奥援律师事务所律师。
原告鲍大才、吴立高与被告北京京都驿栈餐饮管理有限公司（以下简称：京都驿栈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲍大才及原告鲍大才、吴立高的委托代理人郁有振，被告京都驿栈公司的委托代理人李旺虎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告鲍大才、吴立高诉称：原被告于2011年1月1日签订了《房屋租赁合同》。合同约定承租期限为三年，并详细地约定了每年的租金和支付的具体方式。到2012年4月28日，被告又以涉案房屋供暖费、物业管理费及电梯维护费上调为由提出增加租金的要求，双方又签订了《补充协议》，约定2012年、2013年的租金每年增加10000元人民币。原告也依照《补充协议》约定按时交纳租金及各项费用，并于2012年6月20日，将截止到2012年12月31日的租金一次性交给了被告。正当原告的生意有所好转，蒸蒸日上时，被告却于2012年9月23日以检修电路的名义通知原告自9月24日要停电检修，众所周知健身中心没有电就无法正常的经营，但出于安全考虑原告也同意了被告暂停营业进行电路检修的请求，可令原告没有想到的是，被告直至2012年11月2日才恢复供电，期间原告曾多次找被告进行协商，希望尽快供电，但被告都置之不理，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为被告违反了《房屋租赁合同》第五条“违约与赔偿”款项中第2款的约定：“如因产权方或甲方原因造成乙方不能正常经营或是无法经营，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方剩余租金及押金并赔偿1个月租金作为违约金，给乙方造成损失的应当予以赔偿。综上所述，由于被告违约，为依法维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：一、请求法院依法判决原被告双方解除《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、请求法院依法判决被告退还原告租金35388.89元；三、请求法院依法判决被告退还原告押金20000元；四、请求法院依法判决被告向原告支付违约金10833.33元；五、请求法院依法判决被告向原告支付三次装饰装修款419775元；六、本案诉讼费由被告承担。
被告北京京都驿栈餐饮管理有限公司辩称：原被告双方之间没有任何合同关系。2011年1月1日，被告并未与原告就本案所涉房屋签订任何合同。2012年4月28日订立的补充协议属于无效协议，双方实际上并未履行该协议，因为2012年10月26日被告通过合同转让的方式才承租了本案所涉的房屋，故此前被告无权就本案房屋进行处分，包括无权与原告订立任何形式的合同。被告承租房屋后从未实施过断电行为，原告所述的断电行为与事实不符。另外，原告虽然在客观上使用房屋，但2012年的租金没有交纳给被告，是原告违约在先，而且付国春搬出东西的行为是因为原告违约后被告采取的对等行为，但是这个行为并不导致合同无法履行，也并非被告单方面解除合同，而是由原告自行搬出房屋解除合同的，被告也保留要求原告支付租金、水电费的权利，因此，被告不存在违约行为，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告鲍大才系雅易阁健体中心的业主。2011年1月1日，案外人任秀峰以京都驿栈公司（甲方、出租方）授权代表人的名义，原告鲍大才、吴立高以雅易阁健体中心的名义（乙方、承租方）签订了房屋租赁合同。合同约定，一、地点和期限：1、承租地点昌平区东小口镇天通苑某号房屋。2、承租面积460平方米（建筑面积）。承租期限3年，起租日2010年12月31日至2013年1月1日。二、租金等费用：1、房屋租金：第一年租金为10万元整，第二年租金为12万元整。第三年租金为15万元整。2、押金2万元。押金不计息，于本合同终止后五日内退还给乙方。3、支付方式：签订本合同的同时，乙方应一次性向甲方支付第一年第一次半年房租6万元整，每个付款日为该付款周期第一天的前30日为乙方向甲方一次性支付租金的日期。4、水电费：乙方按实际使用向物业部门或甲方支付水电费，物业或甲方向乙方提供票据。水费单价为：每吨6.8元；电费单价为：每度1.2元。5、其他费用，采暖费、电梯费和物业费每年共计1万元。四、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务。2、甲方的义务：A，甲方保证乙方有权对房屋进行必要的改造和装修。五、违约与赔偿：2、如因产权方或甲方原因造成乙方不能正常经营或无法经营，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方剩余租金及押金并赔偿1个月租金作为违约金，给乙方造成损失的应当予以赔偿。双方还对合同的其他事项进行了约定。该合同未加盖被告公司的印章。合同签订后，原告对房屋进行了装修，从事足疗保健等经营活动。
2011年12月5日，被告京都驿栈公司为原告出具了收费证明，内容如下：截止2011年12月5日，我公司已收到四层承包人鲍大才交来：2011年1月1日至2011年12月31日房租款项100000元（大写：壹拾万元整）；房屋押金20000元（大写：贰万元整）；电梯使用费10000元（壹万元整）；2011年1月至2011年8月水、电、燃气费共计4650元（大写：肆仟陆佰伍拾元整）。以上各项合计人民币134650元（大写：壹拾叁万肆仟陆佰伍拾元整）。尚欠物业综合费、取暖费、2011年9月至2011年l1月水、电、
燃气费款项合计32240.40元。
2012年4月28日，被告京都驿栈公司与鲍大才签订了补充协议，补充协议约定：现乙方租赁昌平区东小口镇天通苑某号房屋《雅易阁健体中心》房屋，因本房屋供暖费、物业管理费及电梯维护费上调；现将本房屋租赁合同2011年1月l日～2013年12月31日共计两年；乙方以每年增加费用壹万元整补交给甲方，付款日为乙方向甲方支付租金日期，本补充协议与本房屋租赁合同具有同等法律效议。本协议自签字之日起生效，一式两份，双方各执一份。
在审理过程中，原告向法庭出示了其交纳租赁费、水电费、及安保费的收据共计8张，收据显示，自2012年1月至2012年9月间，原告共交纳租金14万元，水电费、电梯费、保安费共计14603.85元。被告仅认可2012年9月18日收款人为葛菲，加盖了被告单位财务章收取水费、电费、天然气费共计4800元收据的真实性，对其他票据的真实性不予认可，并否认收据中收款人曾×为本单位员工。原告申请证人曾×出庭作证，曾×表示，在2010年至2012年的下半年曾经在被告单位工作过，收取的租金已经全部上交给公司的负责人。
2012年11月2日，被告公司的股东付国春指示他人将原告承租场地的物品搬出，导致原告无法继续经营。现被告已将房屋另行出租。
上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、收费说明、工商档案、收据、证人证言等证据及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律的保护，案外人任秀峰与原告于2011年1月1日签订的房屋租赁合同虽然没有加盖被告公司的印章，但原、被告在合同签订后即履行了该合同，双方又通过补充协议的方式对该合同进行了确认，因此双方存在租赁合同关系，且租赁合同合法有效。有效的合同对原被告双方均有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中，关于解除合同的问题，被告单位的股东付国春于2012年9月23日将原告的物品从经营场所搬出，导致合同无法继续履行，故本院对原告请求解除房屋租赁合同及补充协议的请求予以支持。关于违约的问题，本院认为，原告出具了交纳租赁费用的收据，证人曾×出庭作证，证明其代表公司收取了租金，因此可以证明原告已经交纳了租金，不存在违约行为。被告单位的股东付国春指使他人将原告的物品从经营场所搬出，导致合同无法继续履行系违约行为，故应由被告承担违约责任。因此被告应退还原告多支付的租金及交纳的保证金，并按照合同约定支付原告相当于一个月租金的违约金。关于装修费用的问题，原告经被告同意对房屋进行了装修，且双方未在合同中约定对装饰物的处理，现因被告方违约导致合同解除，故被告应赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值的损失。现状已经不存在，被告已经将房屋另行租赁他人，导致无法进行评估鉴定，本院根据租赁期限、原告的经营性质以及剩余租赁期限等因素，综合予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、确认二〇一一年一月一日案外人任秀峰以北京京都驿栈餐饮管理有限公司授权代表人的名义，原告鲍大才、吴立高以雅易阁健体中心的名义签订的房屋租赁合同以及二〇一二年五月四日原告鲍大才与北京京都驿栈餐饮管理有限公司签订的补充协议已于二〇一二年十一月二日解除；
二、被告北京京都驿栈餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告鲍大才、吴立高租金二万二千九百四十四元四角四分；
三、被告北京京都驿栈餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告鲍大才、吴立高押金二万元；
四、被告北京京都驿栈餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告鲍大才、吴立高租金违约金一万零八百三十三元三角三分；
五、被告北京京都驿栈餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告鲍大才、吴立高装修损失十五万元；
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千五百九十元（原告鲍大才已经交纳了四千二百九十五元），由原告鲍大才负担四千二百三十四元；由被告北京京都驿栈餐饮管理有限公司负担四千三百五十六元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 程 杰
人民陪审员 姚玉河
人民陪审员 侯福禄
二〇一四年四月十日
书 记 员 张 焱