陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝渭法民初字第01958号
原告赵润年（反诉被告），男，汉族，农民，住宝鸡市千阳县南寨镇。
被告（反诉原告）宝鸡市恒产置业有限公司，住所地宝鸡市渭滨区公园路。
法定代表人安春海，总经理。
委托代理人肖中颖，陕西新纪律师事务所律师。
委托代理人张渭鹏，男，陕西省渭南市人，该公司职工，住宝鸡市渭滨区新建路。
第三人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行，住所地宝鸡市渭滨区红旗路。
代表人佘拴孝，行长。
委托代理人张晓军，男，汉族，陕西省岐山县人，该行个贷中心副主任，住宝鸡市渭滨区火炬路。
赵润年诉宝鸡市恒产置业有限公司（以下简称恒产置业公司）及恒产置业公司反诉赵润年商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第三人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行（以下简称建行宝鸡分行）申请以第三人参加诉讼，本院予以准许。原告（反诉被告）赵润年，被告（反诉原告）恒产置业公司委托代理人肖中颖、张渭鹏，第三人建行宝鸡分行委托代理人张晓军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵润年诉称，2011年1月15日，其与被告签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告房屋一套，总价款469598元，被告应于2012年12月8日前交付房屋，逾期45日不能交房的，原告有权解除合同。协议签订后，原告通过按揭贷款方式向被告交清了全部购房款，但被告至今没有向原告书面同时交付房屋，也没有出具相关商品房验收合格证明及保证书、说明书。原告多次明确向被告提出解除合同，退还购房款的请求，但被告至今不予处理。为维护原告权益，遂诉至法院请求判令：1、解除原被告签订的商品房预售合同。2、被告返还原告购房款469598元，承担违约金23479.9元及银行贷款利息。
被告（反诉原告）恒产置业公司辩称，由于商品房买卖合同的解除条件并不具备，因此双方购买合同不能解除。同时，被告已书面告知原告延期交房，原告也签字予以了认可。后通知原告交房，但原告并未收房，因此对于原告请求返还房款并赔偿违约金、利息的请求不予认可，故请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告恒产置业公司诉称，原告购买的房屋是被告开发建设的位于高新一号商住楼1单元1004号房，反诉被告支付首付款149598元，按揭贷款320000元。双方约定的交付期限为2012年12月8日。由于约定的交房期正值冰冻季节，为了防止安装管道冻裂，经征求多数业主意见，该商住楼的交房期限调整为2013年3月1日至4月30日，反诉被告签字同意了该交房期限。在交房中，反诉被告拒绝接受。反诉原告认为，反诉被告行使解除权的条件并不具备，因为反诉被告已同意交房期间延至4月30日，且反诉被告送达的《申请书》不符解除合同所要求的“解除合同通知”的形式要件，此外，本案双方的交易目的完全可以实现，反诉被告滥用买受人解除权，不符合法律基本原则，不应得到法律支持。遂诉至法院请求判令确认反诉被告提出解除商品房预售合同的行为无效。
反诉被告赵润年辩称，其递交给反诉原告的申请书清楚写明了解除合同的内容，因此属于解除合同通知。其次，其没有收到反诉原告所称的关于延迟交房的通知。其签字是因为今年元月份时，反诉原告向其发了一套茶具，所以签了名，但不是同意延迟交房的签名。故不同意反诉原告的诉讼请求，请求予以驳回。
第三人建行宝鸡分行诉称，其与原、被告于2011年2月24日签订了《个人住房借款合同》，约定在原告购买位于宝鸡市渭滨区创新路1号原1幢1单元1004号住房时，向其借款32万元，期限168个月，被告承担连带保证责任。合同签订后，其在2011年4月7日向原告发放了贷款本金，原告也一直按月归还贷款本金及利息。现由于原、被告就房屋合同产生争议，因该案涉及其借款合同之履行，故申请以第三人身份参加诉讼，请求人民法院依照借款合同约定，本着维护合同的严肃公正性及合法履行的原则，对原告之诉请慎重审核，如若判令解除原被告之间的房屋预售合同，则请求法院判令：1、解除其与原、被告所签订的《个人住房借款合同》；2、赵润年偿还个人住房借款本金280090.42元，利息1421.81元（截止2013年12月6日止）及至清偿完毕之日止的利息；3、被告宝鸡恒产置业公司对上述借款本息承担连带清偿责任。
经审理查明，2011年1月15日，原告（反诉被告）赵润年与被告（反诉原告）恒产置业公司签订商品房买卖合同，由赵润年购买恒产置业公司开发建设的位于宝鸡市创新路1号1幢1单元1004号房屋，房屋价款469598元，房屋的交付时间为2012年12月8日前。合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过45天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”。合同签订后次日，赵润年向恒产置业公司支付首付款149598元。
2011年2月24日，赵润年与中国建设银行宝鸡分行签订个人住房（商业用房）借款合同，贷款32万元，用于支付剩余房款，恒产置业公司为贷款提供保证担保。2011年4月11日，该笔32万元贷款以赵润年名义支付给了恒产置业公司。自2011年5月7日至2013年11月7日，赵润年共偿还银行贷款本金39909.58元，利息49360.05元，尚有280090.42元贷款未还
2012年下旬，恒产置业公司欲将原约定的交房时间调整为2013年4月1日至4月30日，在其制定并提供的调整交房时间确认表中，赵润年签署的意见为“3、4月份”，并署名。
2013年2月3日，赵润年以书面形式向恒产置业公司发出申请书，载明“由于贵公司未能如期交房，按照《商品房预售合同》第九条，出卖人逾期交房的违约责任，我提出解除合同，请贵公司审批为盼”。
另查，2013年1月18日，被告恒产置业公司组织勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位对本案争议楼盘进行了竣工验收，结论为该工程质量合格，通过验收。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、购房发票、调整交房时间确认表、建设工程竣工验收意见书、当事人陈述在卷为凭。以上证据经当庭举证、质证和本院审查，足以采信
本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。在本案中，赵润年与恒产置业公司签订的《商品房预售合同》，系各自真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应按约定全面履行。赵润年已按约付清房款，恒产置业公司理应按照合同约定的交房期限履行交房义务，否则应承担逾期交房的违约责任。双方在《商品房预售合同》中约定的交房时间为2012年12月8日，嗣后双方以《调整交房时间确认表》的形式变更交房时间至2013年4月30日前，但在4月30日至今显已超过45天，但被告仍未履行交房义务，因此，依据《商品房预售合同》第九条之约定，赵润年请求解除合同的理由正当，本院予以支持。恒产置业公司辩称已通知赵润年收房，但其拒绝收房，以致房屋未能交付。对此本院认为，恒产置业公司所出示的证据不足以证明赵润年已收到交房通知，且恒产置业公司至今未能出示证据证明其出售的房屋业经规划、消防等部门的验收，已达到合同约定的“验收合格”的交付条件，因此即使赵润年收到了交房通知，其拒绝接受房屋亦属合法权利，因此对其辩解意见，本院不予采纳。恒产置业公司主张解除条件不成立的反诉理由，于法无据，本院不予支持。
合同解除后，已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原告赵润年支付的购房首付款149598元及已偿还的按揭贷款39909.58元，恒产置业应向原告赵润年返还。截止2013年11月7日赵润年已偿还贷款利息49360.05元，系客观损失，恒产置业公司应予赔偿。赵润年主张按照中国人民银行同期贷款利率支付首付款149598元的利息，理由正当，予以支持。原告赵润年另要求赔偿违约金23479.9元的诉讼请求，因违约金的性质系以赔偿非违约方的损失为主要功能，因此，在恒产置业公司已赔偿赵润年利息等损失的前提下，赵润年再次主张违约金，系重复计算损失，不予支持。
关于原、被告与第三人签订的个人住房借款合同，因原、被告之间所签订的商品房预售合同已然解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，现原告请求一并解除个人住房借款合同，理由成立，本院予以支持。尚欠第三人建行宝鸡分行的贷款280090.42元，由被告直接向第三人建行宝鸡分行予以返还，2013年11月8日至贷款清偿之前所产生的利息由被告恒产置业公司予以偿还。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：
一、解除原告赵润年与被告宝鸡市恒产置业有限公司于2011年1月15日签订的商品房买卖合同。
二、被告宝鸡市恒产置业有限公司于判决生效之日起十五日内向原告赵润年退还购房首付款149598元，退还赵润年已偿还的贷款本金39909.58元，赔偿截止2013年11月7日的贷款利息49360.05元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付首付款149598元的利息（自2011年1月16日至本判决生效之日止）。
三、解除赵润年、宝鸡市恒产置业有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行在2011年2月24日签订的个人住房（商业用房）借款合同。
四、宝鸡市恒产置业有限公司于判决生效之日起十五日内向第三人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行退还购房借款280090.42元，并按贷款合同约定利率承担2013年11月8日至款清之日止的利息。
五、驳回原告赵润年的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告宝鸡市恒产置业有限公司的诉讼请求。
本案本诉受理费8870元，由被告宝鸡市恒产置业有限公司负担。反诉受理费50元，由反诉原告宝鸡市恒产置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审判长 杨建文
审判员 寇建军
审判员 薛 莲
二〇一四年二月十四日
书记员 王 巍