上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）再终字第2号
抗诉机关上海市人民检察院第二分院。
申诉人（原审原告）袁佩英。
委托代理人陈志勇。
被申诉人（原审被告）夏永生。
委托代理人夏丽英。
申诉人袁佩英因与被申诉人夏永生房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（以下简称“杨浦法院”）作出（2012）杨民四（民）初字第2955号民事判决，向检察机关申诉。上海市人民检察院第二分院于2014年11月12日作出沪检二分民（行）监（2014）XXXXXXXXXXX号民事（行政）抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年12月10日作出（2014）沪二中民二（民）抗字第1号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上海市人民检察院第二分院指派代理检察员范某某出庭。申诉人袁佩英的委托代理人陈志勇，被申诉人夏永生的委托代理人夏丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年袁佩英向杨浦法院起诉称，2011年1月13日，袁佩英、夏永生通过中介居间介绍，购买夏永生名下的上海市杨浦区靖宇东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），该房系改造独用的小二室一厅公房，夏永生告知系争房屋的建筑面积为56.88平方米。当日，袁佩英、夏永生签订了《房地产买卖居间协议》，约定袁佩英以人民币1，080，000元（以下币种均为人民币）的价格购买系争房屋。2011年2月21日，袁佩英、夏永生签署了《上海市公有住房承租转让合同》。后双方发生争执，袁佩英至杨浦法院起诉，并无奈于2011年8月19日在外借房居住，2011年9月19日，杨浦法院作出判决，袁佩英无违约，继续履行合同，后双方于2011年11月11日办理系争房屋承租权过户手续，按照合同约定夏永生应于2011年4月16日交房，故夏永生违约，应支付袁佩英半年租房的房租9，000元作为违约补偿。2012年2月1日起，系争房屋可出售产权房，经改造办核实夏永生尚欠改造费4，727.50元，因袁佩英购买的是改造后的独用公房，改造前是厨房合用二室户公用房，所以此款应由夏永生支付。现要求法院判令：1、夏永生支付尚欠的系争房屋改建费4，727.50元；2、夏永生补偿袁佩英2011年5月25日至2011年11月25日的房屋租金9，000元。
夏永生辩称，不同意袁佩英的诉请。夏永生转让的系争房屋是公房，出让的是承租权，是按租赁凭证上明确的使用面积的价格将系争房屋的承租权转让给袁佩英的，当时系争房屋已经改建完成，袁佩英也多次实地看房，夏永生明确告知袁佩英系争房屋为使用权房，没有告诉过袁佩英系争房屋的建筑面积。与袁佩英签订的承租权转让合同上约定的系争房屋的使用面积与实际交付给袁佩英的使用面积是一致的。夏永生承租期间已经付清了系争房屋的改建费，否则物业公司是不会办理承租权转让手续的。袁佩英、夏永生之间是房屋买卖关系，袁佩英在外租房与夏永生无关，以前袁佩英曾起诉要求夏永生支付违约金，未获支持。另外，按照合同约定袁佩英房款付清才办理交房手续，而袁佩英最后一笔房款于2011年11月11日才付清，所以袁佩英在外租房的租金不应由夏永生承担。
杨浦法院经审理查明，系争房屋系公有住房，原承租人为夏永生，夏永生委托夏丽英出售系争房屋，代表夏永生办理处理系争房屋的一切事项。2011年1月13日，夏丽英代夏永生作为甲方（出售方）、袁佩英作为乙方（买受方）、上海浩联房地产经纪事务所作为丙方（居间方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买丙方居间的甲方的房地产。第二条约定：1、成交价为108万元。2、房款的支付方式：乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向甲方支付定金5万元；乙方应于2011年1月13日前（支付定金之当日）支付5万元；乙方应于2011年2月15日前（部分房款之当日）支付50万元；乙方应于2011年4月15日前（进交易中心之当日）支付52万元；乙方应于2011年4月16日前（交房之当日）支付1万元。甲乙双方约定于2011年4月16日交付该房。2011年4月16日前，乙方全额付清，甲方交房。其他约定事项：交易费用6，000元由乙方支付。若甲方、乙方违约，按总房款20%，计21.6万元作为违约金。除此之外，《房地产买卖居间协议》对甲、乙、丙三方的义务、违约处理等作了约定。该协议中未明确系争房屋的面积。
2011年1月13日，袁佩英向夏永生支付定金5万元，同年2月13日，袁佩英支付房款50万元。
2011年2月23日，袁佩英、夏永生至上海市杨浦区房地产交易中心签订《上海市公有住房承租权转让合同》，办理公有住房承租权转让手续。合同第五条约定，甲、乙双方商定自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》（以下简称《通知书》）之日起的20日内，持有关材料向该公有住房的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续。第15页备注栏注明：甲、乙双方签定的本合同，经审核符合有关规定；座（应为“坐”）落于杨浦区靖宇东路25弄（新村）1号203室（部位）公有住房的受让人为袁佩英；该公有住房系受让取得。上海市杨浦区房地产登记处在落款处盖了章。合同附件一粘附有公房租用凭证复印件，明确夏永生租赁的上海市杨浦区靖宇东路XXX弄XXX号XXX室房屋，月租为49.1元，独用租赁部位为二层203室，使用面积为23.10平方米；阳台、使用面积为2.6平方米及灶间，使用面积为4.6平方米。公用租赁部位为卫生间。
后夏永生向袁佩英催讨房款52万元，袁佩英表示没有钱，夏永生表示不付房款就不去杨浦区房地产交易中心领《通知书》，双方发生争执。
2011年4月，袁佩英至法院起诉，要求继续履行双方签订的《房地产买卖居间协议》；夏永生协助袁佩英办理关于系争房屋租赁人变更手续，将承租人变更为袁佩英；夏永生自2011年4月17日起，按每日550元的标准，支付至判决生效日止的逾期交房违约金。该案审理中，夏永生提出反诉，要求继续履行《房地产买卖居间协议》；袁佩英支付逾期付款违约金10.8万元。2011年9月19日，杨浦法院作出（2011）杨民四（民）初字第2058号民事判决书，认为袁佩英、夏永生签订的《房地产买卖居间协议》是双方真实意思表示，为有效合同，双方应当按照合同的约定履行义务。袁佩英诉请要求继续履行居间协议，夏永生反诉亦要求继续履行居间协议，故袁佩英、夏永生签订的居间协议应当继续履行。袁佩英要求夏永生协助办理系争房屋承租权变更手续的请求，因系争房屋为公有住房，夏永生作为出售方，有义务协助袁佩英办理承租权变更手续、将系争房屋承租人变更为袁佩英，故对袁佩英此项诉请，予以支持。关于袁佩英要求夏永生支付逾期交房违约金的请求，因《房地产买卖居间协议》约定，2011年4月16日前，袁佩英全款付清，夏永生交房，也就是说根据协议的约定，夏永生交房的义务与袁佩英支付房款的义务有先后履行顺序，袁佩英应先履行支付房款的义务，在袁佩英未付清房款的情况下，夏永生有权拒绝履行交房的义务。现袁佩英并未付清全部房款，夏永生拒绝交房是行使后履行抗辩权，符合法律规定，并非违约行为，袁佩英要求夏永生支付逾期交房违约金的请求，不予支持。关于夏永生反诉要求袁佩英支付逾期付款违约金的请求，袁佩英认为约定第二笔房款52万元的支付日期是2011年4月15日之前，而夏永生认为双方约定的第二笔房款52万元的支付日期是进交易中心当日。对此，根据袁佩英提供的陈又阳的证言，可以证明袁佩英、夏永生在协商房款的支付日期时，袁佩英提出房款要待自己的房屋出售后才能支付，最迟支付日期为2011年4月16日，夏永生对此是明知并同意的。而袁佩英自有房屋的出售价款仅76万元，袁佩英在2011年2月15日已经支付了第一笔房款50万元的情况下，应当有一定的准备期，以便袁佩英能够筹款支付第二笔房款，故袁佩英关于双方约定的第二笔房款的支付日期为2011年4月15日的陈述，更符合交易习惯。再者，如果袁佩英、夏永生约定袁佩英应于进交易中心当日支付第二笔房款，夏永生在2011年2月23日在上海市杨浦区交易中心时，应当在办理相关手续之前向袁佩英催讨该笔房款，但夏永生却是在办理完相关手续之后才向袁佩英催讨房款的，也有悖常理。综上，袁佩英在筹集完房款后，于2011年4月6日向夏永生支付房款，在袁佩英、夏永生约定的房款支付期间内，并无违约行为，故对反诉袁佩英此项诉请，不予支持。袁佩英自愿在判决生效之日后十日内向夏永生支付房款52万元，于法不悖，予以准许。杨浦法院判决：1、袁佩英与夏永生签订的《房地产买卖居间协议》继续履行；2、夏永生应于判决生效之日起十日内协助袁佩英办理上海市杨浦区靖宇东路XXX弄XXX号XXX室房屋的承租权变更手续，将上述房屋的承租人变更为袁佩英；3、准袁佩英于判决生效之日起十日内向夏永生支付房款人民币52万元；4、袁佩英要求夏永生支付逾期交房违约金的请求，不予支持；5、夏永生要求袁佩英支付逾期付款违约金的请求，不予支持。判决后，双方均未提起上诉。
2011年11月11日，夏丽英出具《收条》，明确收到袁佩英购系争房屋购房余款10，000元。
2011年11月26日，系争房屋的物业管理企业上海卫百辛（集团）有限公司向袁佩英发出《上海市租用居住公房凭证》，明确袁佩英为系争房屋的承租人，月租为49.1元，独用租赁部位为二层203室，使用面积为23.10平方米；阳台、使用面积为2.6平方米及灶间，使用面积为4.6平方米。公用租赁部位为卫生间。附注中注明根据杨浦区房地产交易中心第XXXXXXXXXXXX号准予差价换房通知书，自2011年11月1日起过户为袁佩英。
2012年8月17日，袁佩英为购买系争房屋的产权，向上海卫百辛（集团）有限公司支付系争房屋的增量面积款4，727.50元。
杨浦法院另查明，2006年1月5日，夏永生代理人夏丽英作为乙方与长白街道旧住房成套改造办公室作为甲方签订《改建协议书》，约定乙方同意甲方的改建方案，并愿意支付扩建增量房的费用。乙方增量房屋的建筑面积为4.04平方米，在8平方米以内按1，295元／平方米收取房屋增量建筑面积房款共计5，231元。后夏永生支付了系争房屋的增量建筑面积房款5，231元、塑钢窗成本费763元、煤气表移装费150元。2007年系争房屋完成了改建工程。2011年年底，系争房屋的实测面积公布。
杨浦法院审理中，袁佩英表示如果系争房屋的实测建筑面积少于原预测的建筑面积，不会将多余的增量面积款退还夏永生。
杨浦法院认为，首先，系争房屋系公有住房，双方签订的是《上海市公有住房承租权转让合同》，到目前为止涉案房屋仍没有办理产权买卖手续。双方在签订《上海市公有住房承租权转让合同》时并未就新增量面积事宜进行商定，事实上双方当时均不知道新增面积是多少，有关部门对此并未完成测定。从袁佩英、夏永生就系争房屋的承租权转让签订的《上海市公有住房承租权转让合同》附件中所粘附的《上海市租用居住公房凭证》复印件中所载明的系争房屋的使用部位、使用面积与夏永生获得的系争房屋的《上海市租用居住公房凭证》中所明确的使用部位、使用面积一致的情况就可以看出。尽管袁佩英购房时，系争房屋已经完成了改建，但当时夏永生对于系争房屋的实测建筑面积并不知情。因此夏永生签订的《上海市公有住房承租权转让合同》售价中并不包括新增面积。我国物权法采取登记制度，涉案房屋的实际价值的实现，需要将新增面积登记在房屋产权证上，才有实际意义。现袁佩英为购买系争房屋的产权，根据实测结果，系争房屋的建筑面积大于预测的建筑面积，袁佩英为受益方，根据公平原则，也应由袁佩英支付剩余的增量面积款。故现袁佩英要求夏永生支付尚欠的系争房屋的改建费4，727.50元的请求，难以支持。袁佩英认为购房时夏永生告知系争房屋的建筑面积为56.88平方米，对此，其未提供相关证据予以证明，难以采信。基于袁佩英、夏永生就系争房屋签订的《上海市公有住房承租权转让合同》的履行曾起诉至法院，法院生效判决认为袁佩英、夏永生均无违约行为，就袁佩英、夏永生提出的要求对方支付违约金的请求均未支持，因此现袁佩英认为夏永生违约，未按照合同约定交房，故要求夏永生补偿袁佩英2011年5月25日至2011年11月25日的房屋租金9，000元的请求，于法无据，难以支持。杨浦法院作出（2012）杨民四（民）初字第2955号判决，驳回袁佩英要求夏永生支付尚欠的上海市杨浦区靖宇东路XXX弄XXX号XXX室房屋的改建费4，727.50元及要求夏永生补偿袁佩英2011年5月25日至2011年11月25日的房屋租金9，000元的请求。案件受理费143元，减半收取计71.50元，由袁佩英负担。
上海市人民检察院第二分院抗诉审查认定的事实与杨浦法院作出（2012）杨民四（民）初字第2955号判决认定的事实基本一致。上海市人民检察院第二分院另查明，涉案房屋原建筑面积44.08平方米，2012年涉案房屋实测面积为51.77平方米，按照每平方米1，295元计算，扩建后涉案房屋业主共计应补交9，958.55元，扣除之前已付款5，231元，舍去货币单位“分”的数额，得出4，727.5元扩建面积费根据增量面积产生，与是否购买房屋产权无关，物业公司让业主在购买房屋产权时补缴该笔费用，是为将该笔费用征收到位的工作方式。袁佩英买下涉案房屋产权可以就增量面积获得退款，退款金额根据购买产权每平米单价乘以增量面积得出。由于袁佩英是购买公有住房产权，所以每平米单价考虑工龄等因素后约为几百元每平米，因而购买产权后增量面积退款肯定少于袁佩英补缴的4，727.5元增量面积款。上海市人民检察院第二分院抗诉认为，杨浦法院（2012）杨民四（民）初字第2955号民事判决缺乏事实和法律依据，可能存在错误。理由如下：1、涉案房屋改建完成于2007年，按照约定承租人夏永生对改建产生的费用负有偿付义务。本案事实表明，2006年夏永生代理人夏丽英与上海市杨浦区长白街道旧住房成套改造办公室签订的《改建协议书》明确，由夏永生支付改建增量面积的费用。2007年涉案房屋完成了改建工程，涉案房屋的增量面积已实际形成，夏永生应支付改建增量面积房款的债务也由此产生。但是，由于有关部门当时未及时颁布具体的增量面积数额，导致夏永生未能按约履行偿付增量面积剩余债务的数额，导致夏永生未能按约履行偿付增量面积剩余债务的义务。2011年涉案房屋的实测面积的公布是对原先早已存在的房屋增量面积数额的确切描述，使该增量面积房款从不明确转变为具体明了，并未重新创设新的债权债务关系，因此夏永生对涉案房屋改造增量面积的余款仍负有清偿义务。2、袁佩英与夏永生的房屋转让合同并未改变涉案房屋改建面积房款的偿付义务人。首先，2011年袁佩英与夏永生达成的房屋转让协议并未明确房屋改建增量面积款剩余费用转由袁佩英承担。其次，原审判决已明确，房屋转让交易时，夏永生作为承租人，对涉案房屋的实测建筑面积并不知道。同理，袁佩英作为涉案房屋的普通购买人，其对涉案房屋的实测面积也不知情。并且，双方交易时，对房屋实际使用面积，使用部位大于涉案房屋《上海市房屋租用居住公房凭证》上载明的使用面积、使用部位等实际情况均知晓，故可以认定双方就涉案房屋的价款已包括了实际面积增值因素。原审判决再让袁佩英另行就涉案房屋增量面积再额外支付费用，对袁佩英一方明显不公。3、夏永生是增量面积的实际受益人，袁佩英补缴的4，727.50元面积增量款并非因其要购买涉案房屋产权而产生。首先，涉案房屋扩建面积于2007年形成，当时夏永生作为承租人已实际使用了扩建部位，且夏永生2011年出售涉案房屋时所获得的价款已包括实际扩建面积的增值因素，故夏永生才是涉案房屋扩建面积的实际受益人。原审判决认为袁佩英为扩建面积的实际受益人，明显缺乏事实依据。
本案再审中，袁佩英的诉讼请求仅为要求夏永生退还增量面积款4，727.5元。袁佩英认为购买系争公房租赁权后，到2012年才知道，自己购买房屋时是按照二室一厅独用的价格购买，房屋改建是在双方房屋买卖合同签订前就完成了，改建费不应该袁佩英支付。
夏永生辩称，改建费应该由袁佩英支付。夏永生出售的是公房使用权，对方得到的也是使用权，房卡也没有变更，与增量面积无关。增量面积只有在购买产权时转变成产权面积，才有实际价值。夏永生已经垫付了5，000多元，袁佩英实际是多收益了5，000多元。
本院再审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院再审认为，再审中袁佩英的诉讼请求仅为要求夏永生退还增量面积款4，727.5元。该增量面积款应由谁承担为再审核心问题。本案双方在签订《上海市公有住房承租权转让合同》时并未就新增量面积事宜进行磋商，事实上双方当时均不知道新增面积具体是多少，相关单位对新增面积的测定，在双方交易之后。夏永生提供的《上海市租用居住公房凭证》所载明的系争房屋的使用部位、使用面积与夏永生获得的系争房屋的《上海市租用居住公房凭证》中所明确的使用部位、使用面积一致的情况就可以看出。双方交易依据也是《上海市租用居住公房凭证》所载明的系争房屋的使用部位、使用面积。因此夏永生签订的《上海市公有住房承租权转让合同》售价中并不包括新增面积。我国物权法采取登记制度，涉案房屋新增面积的实际价值的实现，需要将新增面积登记在房屋产权证上，才有作为商品价值的实际意义。所以尽管房屋改建2007年已经完成，夏永生在出售公房租赁权时无法将新增面积计算在内。现袁佩英为系争房屋的实际承租人，袁佩英有机会购买包括新增面积在内的房屋产权，或者向他人再次出售涉案房屋时，可以就新增面积进行价格磋商，而夏永生在出售了公房租赁权后丧失了上述机会，原审根据公平原则，驳回袁佩英要求夏永生支付尚欠的上海市杨浦区靖宇东路XXX弄XXX号XXX室房屋的改建费4，727.50元，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持上海市杨浦区人民法院（2012）杨民四（民）初字第2955号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾文怡
代理审判员 王疆中
代理审判员 徐 庆
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 张婷婷
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
……