广东省高要市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇要法民三初字第262号
原告：高要市信诚物业管理有限公司，住所地高要市城区文峰中路（文峰市场办公室第一卡），组织机构代码67888997-4。
法定代表人：邓瑞华，该公司总经理。
委托代理人：李慧安，该公司会计。
委托代理人：陈杰林，该司经理。
被告：邓永洪，男，汉族，住高要市。
被告：周玉金，女，汉族，住址同上。
原告高要市信诚物业管理有限公司（以下简称信诚物业公司）诉被告邓永洪、周玉金物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月12日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月5日公开开庭进行了审理，原告信诚物业公司的委托代理人陈杰林、李慧安均到庭参加了诉讼，被告邓永洪、周玉金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信诚物业公司诉称：2008年2月13日，被告邓永洪向高要市华发房地产转业发展有限公司购买了文峰豪苑第一幢XX房、第二幢XX号和XX号两个车房，第一幢XX车位。签订了《广东省商品房买卖合同》、《广东省业主（临时）公约》、《前期物业管理服务协议》，2008年6月1日，被告收楼。2008年9月5日，高要市华发房地产转业发展有限公司指定信诚物业公司对高要市文峰豪苑进行管理。被告入住时交了2008年6月至2009年2月28日的物业费，2009年欠交562.61元、2010年欠交794.27元、2011年欠交794.21元、2012年欠交1554.98元、2013年欠交1554.98元、2014年欠交907.07元（计至2014年7月），以上合计6168.20元。被告的行为违约，应按每天1元交违约金，共计4700元。以上合共10868.20元。故起诉，请求：一、判令两被告立即支付2009年3月至2014年7月31日的物业管理费6168.20元（其中包括公共水、电费、智能系统维护费、物业费）和违约金4700元，以上两项合共10868.20元。二、本案诉讼费由被告承担。
被告邓永洪、周玉金没有到庭参加诉讼，亦没有提出书面答辩意见。
经审理查明：邓永洪和周玉金是夫妻关系，两人是高要市文峰豪苑小区以下物业的业主：第一幢XX房的业主，建筑面积共85.90平方米；第二幢首层XX车房，建筑面积为27.84平方米；第二幢首层XX车房，建筑面积为27.84元；第一幢首层XX车位，建筑面积为2.23平方米。2008年6月1日，邓永洪验收了上述物业，并与高要市文峰豪苑物业管理处签订《前期物业管理服务协议》，约定收费标准如下：住宅按0.40元／平方米／月，摩托车位3元／个／月，小车房按0.80元／平方米／月；公共水电分摊按3元／月／户；每月交纳费用时间为每月20日前，业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按每天交纳1元违约金。2008年9月5日，高要市华发房地产置业发展有限公司与信诚物业公司签订《文峰豪苑前期物业服务委托合同》，约定由信诚物业公司为该文峰豪苑小区提供物业服务，包括房屋建筑共用部位的维护和管理、保洁等服务内容。
邓永洪欠交以下物业的服务费：①第1幢203房以及B14号车位的2012年1月至2014年7月的物业服务费；②第2幢C16车房的2009年3月至2014年7月的物业服务费；③第2幢C17车房的2009年6月至2014年7月的物业服务费。
又查明：①中国人民银行规定的三至五年贷款基准年利率如下：2008年12月23日至10月19日为5.76%；2010年10月20日至2010年12月25日为5.96%；2010年12月26日至2011年2月8日为6.45%；2011年2月9日至同年4月5日为6.65%；2011年4月6日至同年7月6日为6.90%；2011年7月7日至2012年6月7日为6.65%。②中国人民银行规定的一至三年贷款基准利率如下：2012年6月8日至同年7月5日为6.40%；2012年7月6日至2014年7月31日期间6.15%。③2013年7月20日至2014年7月31日期间中国人民银行规定的六个月以内的贷款基准利率为5.60%、六个月至一年的贷款基准利率为6.0%。
本院认为：邓永洪、周玉金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，并在查明事实基础上依法判决。信诚物业公司提交的《文峰豪苑前期物业服务委托合同》、《广东省商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《交楼通知书》、《验收情况一览表》、《催收物业管理费通知书》经庭审质证，具有合法性、真实性及关联性，本院对其证明力予以确认。原、被告双方签订合同后，应自觉履行合同义务，但是，邓永洪、周玉金接受了信诚物业公司的物业服务后，自2009年3月起至2014年7月31日没有依约付费，显然违反了合同约定。信诚物业公司诉请邓永洪、周玉金支付物业服务费事实清楚、证据充分，本院予以支持。但具体数额方面，应按合同约定及当事人提出的主张，结合上述证据进行计算：①第1幢203房建筑面积85.90平方米，信诚物业主张按83.89平方米计算，该主张没有超出相关房屋的实际面积，本院予以支持；B14号车位2.23平方米；该两项物业均按0.4元／月／平方米收取，并另外收取3元／月／户的公共水电费；两被告自2012年1月至2014年7月共31个月没有交纳服务费。经核算，邓永洪、周玉金应付的该两处物业的服务费=［（83.89＋2.23）平方米×0.4元／月／平方米＋3元／月］×31个月=1160.89元。②第2幢C16及C17车位建筑面积各27.84平方米，合同约定服务费为0.8元／月／平方米，但信诚物业诉请以0.65元／月／平方米计算，该请求没有超出合同约定，本院予以支持；两被告自2009年3月起至2014年7月共65个月没有交纳C16车位服务费、自2009年6月起至2014年7月共62个月没有交纳C17车位服务费；综上，核算得两被告应交纳该两车位的服务费=27.84平方米×0.65元／平方米／月×（65个月＋62个月）=2298.19元。①②合计，共3459.08元。
信诚物业公司认为应当按0.5元／月／平方米计算物业费并提供了物价局的收费许可证以证实其主张。然而物价局的许可证仅能证实其可以按0.5元／月／平方米的标准收费，而并不等同于其可以变更合同，并不能充分证明信诚物业公司具备了以0.5元／月／平方米的标准向业主收取服务费。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。在本案中，合同约定的服务费价格为0.4元／月／平方米，而信诚物业公司未能证实其与业主方已协商变更了价格，因此，服务费价格仍然应当按0.4元／月／平方米的标准收取。故对信诚物业公司诉请按0.5元／月／平方米的价格收取服务费，本院不予支持。
信诚物业公司主张邓永洪、周玉金按17元／月／户、15元／车位的标准支付清洁智能、垃圾清运费，但在法定期限内并未能提供任何有效的证据证实其支出了相应费用，并且合同并没有约定该费用，故信诚物业公司该项请求欠缺事实依据及证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，对信诚物业公司该请求，本院予以驳回。信诚物业提供的收费标准表里手写了一栏智能维护费5元／月，但该手写内容的真实性不能核实，本院不予确认。
关于信诚物业公司诉请邓永洪、周玉金支付违约金的问题：信诚物业公司诉请邓永洪、周玉金按“业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天交纳1元违约金”的约定交纳违约金共4700元；但信诚物业公司没有举证证实其因邓永洪、周玉金欠交物业服务费而产生的损失，显然合同约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应当适当减少，本院酌情参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算违约金。结合邓永洪、周玉金拖欠物业服务费的具体数额、时间，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准年利率，核算违约金374.04元（详见附表《邓永洪、周玉金应付违约金计算清单》）。上述违约金计算至2014年7月31日，此后的违约金，信诚物业公司没有在本案中提出请求，本院不予处理。对信诚物业公司的请求中超出该标准的，本院予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《广东省物业管理条例》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、邓永洪、周玉金在本判决发生法律效力之日起7日内向信诚物业公司交纳其拖欠计至2014年7月的物业服务费共3459.08元。
二、邓永洪、周玉金在本判决发生法律效力之日起7日内向信诚物业公司支付违约金374.04元。
三、驳回信诚物业公司其他诉讼请求。
如果邓永洪、周玉金未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费72元，邓永洪、周玉金负担50元，信诚物业公司负担12元。该款信诚物业公司已预交，邓永洪、周玉金在履行付款义务时迳付50元给信诚物业公司，本院不另行收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 游兴华
代理审判员 赖金华
人民陪审员 陈根华
二〇一四年十二月十日
书 记 员 许舒靖