广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1225号
原告（反诉被告）：广州市赛动贸易发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：王健民，系公司总经理。
委托代理人：杨志，系广东法制盛邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄耀辉，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份证号码：×××3611。
委托代理人：曾显杨，系广东中信致诚律师所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，被告提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并，依法由审判员朱道春适用简易程序于同年9月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨志与被告委托代理人曾显杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年4月26日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将其在佛山市南海区里水镇桂和路段麻奢鹅溪村沙岗（土名）的4040平方米厂房、10间综合楼房间、700平方米空地租给原告，每月租金68300元，原告向被告交纳了租赁保证金204900元。2015年6月23日，原、被告签订协议，确认原告尚欠被告租金等费用合计542412.8元，约定原告付清该款项后租赁合同自动终止，被告只需提供1000平方米仓库给原告使用，原告交纳的保证金转为该1000平方米仓库的租赁保证金和租金。2015年6月26日，原告向被告支付了542412.8元，并清空除1000平方米仓库外全部厂房和房间。2015年6月底，原告客户到租赁仓库拉货时，遭到被告阻拦，原告租用仓库目的不能实现，故起诉请求判令：1.解除原、被告于2015年6月23日确定的1000平方米仓库的租赁关系；2.被告返还租赁保证金204900元并支付自起诉之日起按中国人民银行贷款利率计算的利息；3.诉讼费用被告承担。
被告答辩并反诉称：原、被告于2015年6月23日达成协议后，原告并未将承租的厂房返还给被告，至今仍控制使用全部租赁场地，原、被告一直未办理场地交接手续，现被告也不同意终止履行合同，原告也无法证明被告存在阻拦原告提货的行为。因原告在2015年7月1日后租金未交纳，被告有权向原告追讨租金，故反诉请求法院判令：1.原告向被告支付自2015年7月1日起至2015年9月6日止租金150560元；2.原告向被告支付自2015年9月7日起按每月68300元标准计算至原告实际搬离之日止的租金；3.诉讼费由原告承担。
针对被告反诉，原告辩称：原、被告于2015年6月23日协商时明确原告支付542412.8元租金及费用后，双方签订的《厂房租赁合同》自动终止，此后原告腾空了除继续租用的1000平方米仓库外全部租赁场地，虽然原、被告未签订书面交接场地手续，但被告并不存在收回场地障碍，被告要求原告支付2015年7月1日全部场地租金没有任何依据。至于原告继续租用的1000平方米仓库，因被告未按约定保证原告正常使用，被告也无权要求原告支付该仓库租金。
诉讼中，原告举证如下：
1.营业执照，组织机构代码证，证明原告诉讼主体资格。
2.被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格。
3.厂房租赁合同、A区厂房平面图打印件，证明原、被告之间原租赁合同的权利义务。
4.承诺书，证明原、被告之间形成了新的租赁合同关系，双方于2011年4月26日签订的租赁合同已经附条件终止。
5.收据（编号：No.055206），证明原告向被告支付了租赁保证金204900元。
6.收据（编号：No.055208），证明原告按承诺书约定向被告支付了542412.8元租金及费用，该承诺书于2015年6月23日发生法律效力，原、被告于2011年4月26日签订的《厂房租赁合同》于当日自动终止。
7.报警回执（回执号：06291406），证明2015年6月29日，原告客户到仓库提货时，遭到被告的阻拦，原告无法正常使用仓库，故报警求助。
8.照片打印件2张，证明原告向被告承租的厂房由被告控制，原告进出厂房及仓库均需被告允许。
9.光盘，证明2015年8月7日，原告到仓库提货时，被告仍以要求原告交租为由拒绝打开仓库的大门，不让原告提货。
10.报警回执（回执号：08071638），证明原告的工作人员在2015年8月7日因无法提货而向里水派出所报警。
11.光盘，证明2015年6月26日后厂房腾空的现状。
诉讼中，被告无证据材料提交。
诉讼中，根据原告申请，本院依法调取询问笔录一份。
经庭审质证，被告对原告出示的证据1-3无异议，本院确认此三组证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据4真实性无异议，但认为无法证明原告已将不租用的厂房返还给了被告。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据5、6无异议。本院确认此二份收据的真实性证明力。被告对原告出示的证据7真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为报警人林水盘不是本案的当事人，与本案无关。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据8真实性无异议，但认为无法证明大门是被告控制，原告接货不需被告的许可。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据9真实性无异议，认为符合被告要求原告交租的事实。经审查，本院此证据的真实性。被告对原告出示的证据10真实性无异议，证明内容有异议，认为被告不存在拒不打开大门给原告提货的情况。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据11真实性有异议，认为光盘属原告当庭提交，且庭审中该光盘无法播放。经审查，该光盘为租赁场地现场情况拍摄，与被告庭后提交的租赁现场照片相吻合，本院确认此证据的真实性及证明力。原告对本院调取的询问笔录真实性无异议，认为被询问人林水盘到仓库提货遭到被告阻挠，林水盘代表原告向派出所报警，可证明原告无法正常使用仓库，故有权拒绝支付1000平方米仓库的租金；被告对本院调取的询问笔录真实性无异议，但认为被询问人不是原告的工作人员，与原告无关。经审查，本院确认此询问笔录的真实性。
根据本院采信的证据结合当事人陈述，本院认定以下与本案有关的事实：
2011年4月26日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：被告将位于佛山市南海区里水镇桂和路段麻奢鹅溪村沙岗（土名）的4040平方米厂房、10间综合楼房间、700平方米空地租给原告；每月租金合计68300元，每三年递增10%；租赁期限从2011年4月26日至2016年4月25日；租金每月10号前交纳；原告支付三个月租金作为租赁保证金，如果原告提前退还厂房，须提前三个月通知被告，保证金归被告作为赔偿损失。2011年4月29日，原告向被告支付了租赁保证金204900元。
2015年6月23日，被告出具承诺书，确认在收到原告尚欠截止至2015年6月30日止水电费、房租总计542412.8元后，原签订的厂房租赁合同自动终止，原合同保证金204900元作为后续仓库租赁的租金及保证金，原告租赁1000平方米厂房作仓库，每平方米单价13元／月，被告在收到原告结清的费用后，保证原告对仓库的正常使用，否则原告未正常使用造成的损失可要求被告赔偿。2015年6月26日，被告出具收据，确认收到原告交纳的水电费、租金合计542412.8元。
2015年6月29日，案外人林水盘向里水派出所报警，称其于2015年6月26日派四辆货车至里水镇麻奢鹅溪村仓库拉货时，黄耀辉叫来三辆货车横在仓库门口，不让货车离开。2015年8月7日，原告员工再次到仓库时，被告以要求原告交纳租金为由拒绝打开大门，原告员工再次报警。
另查明，2015年6月26日前，原告已清空除1000平方米仓库外其余租赁场地。
2015年8月17日，原告提起本案诉讼，应诉材料于同年8月23日送达给被告。诉讼中，被告确认出租建筑物未办理合法报建及竣工验收手续。庭审中，被告明确不同意办理租赁场地交接手续。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告在法庭辩论终结前均未提交租赁物合法报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原、被告于2011年4月26日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。2015年6月23日，原、被告对《厂房租赁合同》附加终止条件，该条件于同年6月26日成就，本院据此认定《厂房租赁合同》于当日终止履行。除原、被告另行达成继续租赁的1000平方米厂房外，原告已于合同终止履行前清空其他租赁场地，该租赁场地不存在返还阻碍，虽然原、被告未办理场地交接手续，但考虑到合同终止后原告并未继续使用除1000平方米厂房外租赁场地，而被告对租赁场地存在管理控制的事实，本院对被告反诉主张原告仍需按《厂房租赁合同》约定支付除1000平方米厂房外其他租赁场地使用费的诉讼请求不予支持。
原、被告于2015年6月26日形成关于1000平方米厂房的租赁合同关系，该租赁合同关系也无效，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，原告起诉请求解除该1000平方米厂房租赁合同关系没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。原告诉请被告返还保证金204900元符合法律规定，本院予以支持。原告起诉请求解除双方关于1000平方米厂房租赁合同关系，可理解为原告主张终止履行该租赁合同权利义务，原告起诉状于2015年8月23日送达给被告，本院据此认定该1000平方米厂房租赁合同关系于当日终止履行，自此被告具有返还保证金义务，即被告应从2015年8月24日起支付保证金利息，原告请求被告从起诉之日起开始支付利息依据不足，超出部分本院不予支持。被告在2015年6月23日出具的承诺书中，明确收到原告支付的542412.8元后，保证原告对1000平方米仓库正常使用，原告在2015年6月26日向被告支付了542412.8元，至此被告具有不阻碍原告正常使用仓库的义务，但此后被告仍以原告拖欠租金为由，拒绝原告从仓库拉走货物，已违反出租人法定义务，原告租赁合同目的也无法实现，原告主张无需再向被告支付2015年7月1日后该1000平方米厂房使用费意见合情合理，本院予以采信。被告在庭审中经本院释明后仍拒绝办理租赁场地交接手续，其损失应自行承担，本院对被告反诉主张原告支付1000平方米仓库自2015年7月1日后使用费的的诉讼请求也不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）广州市赛动贸易发展有限公司与被告（反诉原告）黄耀辉于2015年6月26日形成1000平方米厂房租赁合同关系无效；
二、被告（反诉原告）黄耀辉应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金204900元并支付自2015年8月24日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告（反诉被告）广州市赛动贸易发展有限公司；
三、驳回被告（反诉原告）黄耀辉全部反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取2186.75元（原告已预交），由被告负担。被告黄耀辉应于本判决生效后七日内向本院交纳受理费2186.75元，逾期，本院将依法强制执行。反诉受理费按1652.6元（被告已预交），由被告自行负担。
原告已预交的受理费2186.75元，判决生效后经原告申请，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一五年十月三十日
书记员 谭国敏