江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终3850号
上诉人（原审原告）:响水宇兴化工贸易股份有限公司,住所地在江苏省响水县陈家港镇化工园区。
法定代表人：付宇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴壮，浙江六和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:响水兴平化工有限公司,住所地在江苏省响水县陈家港镇化工园区内。
法定代表人：莫宁杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘刚，江苏瑞信律师事务所律师。
�上诉人（原审被告）：丁玉平，男，1956年6月24日生，汉族，居民，住江苏省宜兴市。
上诉人响水宇兴化工贸易股份有限公司（下称宇兴公司）、响水兴平化工有限公司（下称兴平公司）因与被上诉人丁玉平土地使用权转让暨房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院(2016)苏0921民初6134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
宇兴公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判兴平公司支付宇兴公司违约金300万元及利息1038454.79元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年7月22日暂计至2016年12月31日，自2017年1月1日至实际履行还款之日止的利息，由法院按照上述标准另行计算）；判令丁玉平对兴平公司的上述债务承担连带担保责任；本案一、二审诉讼费用、保全费用由兴平公司、丁玉平负担。事实和理由：1、讼争合同第四条约定“自乙方第一笔转让款支付甲方之日起十五日内，甲方将本协议项下房产交付给乙方，并保证乙方完全独立占有和使用”，宇兴公司于2014年7月21日将第一笔转让款800万元支付给兴平公司，但兴平公司在收到宇兴公司支付的巨额转让款后无视宇兴公司的催告，于2015年4月13日将讼争土地及房产交付给宇兴公司，迟于约定的交付日期长达9个月之久，已严重丧失商业信誉，而且期间宇兴公司知道兴平公司将讼争土地及房产抵押，期限至2017年6月，兴平公司已丧失履行过户义务的权利及能力，根据《中华人民共和国合同法》第68条的规定，宇兴公司有权中止履行付款义务。2、《合同法》第152条规定“买受人有确切证据证明第�人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外”。讼争合同签订后，兴平公司拒绝履行合同第五条第一款约定的合同生效七日内将讼争土地使用权证书及房屋产权证书交予宇兴公司的义务，宇兴公司经多方了解证实兴平公司已将讼争土地及房产抵押，鉴于出现该影响交易条件的重大事项，抵押权人即第三人可能就讼争土地及房产主张权利，故宇兴公司未予支付第二笔转让款符合上述法律规定，可以中止支付相应价款。3、兴平公司、丁玉平未就宇兴公司是否违约，是否应当支付违约金向人民法院进行主张，亦未要求双方债务之间的互助抵销等，人民法院也没有对宇兴公司是否构成违约进行审查、举证，一审判决直接予以裁决，与不诉不理原则不符。4、即使宇兴公司构成违约，兴平公司向法院主张宇兴公司支付违�金，也应按照双方约定的违约责任承担方式来确定违约的承担和金额。5、宇兴公司要求兴平公司承担300万元违约金有据可依，系双方签订合同明确约定的，未经双方或法定事由撤销，依法有效，应当予以支持。
兴平公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回宇兴公司的一审诉讼请求；本案上诉费用由宇兴公司负担。事实和理由：1、兴平公司已将协议所涉的标的物实际交付给宇兴公司，宇兴公司对兴平公司交付的标的物占有改造使用；2、由于宇兴公司未按协议履行自己的付款义务，兴平公司多次找宇兴公司要求履行协议约定的登记义务，均未果。2016年6月合同约定期限届满之前，兴平公司向一审法院提起诉讼，通过公告形式仍未找到宇兴公司。3、关于协议所涉的标的物在签订协议时处于抵押状态，宇兴公司是明知的，兴平公�不存在故意隐瞒的事实。4、协议所涉的标的物在宇兴公司诉讼前，在法律上已不存在不能解除抵押任何障碍，因为兴平公司对抵押权人的债务已全部结清，是由于宇兴公司通过诉讼的形式，明确要求解除合同，不履行自己的付款义务和第三人响水农商行的违约行为造成的，但就此认定宇兴公司的合同目的无法实现是没有事实和法律依据。
宇兴公司向一审法院起诉请求：1、依法解除宇兴公司、兴平公司于2014年7月4日签订的《土地使用权及地上房产转让协议书》；2、判令兴平公司退还宇兴公司已支付土地转让款人民币800万元并支付违约金300万元及利息（从2014年7月22日起至还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、判令丁玉平对上述款项承担连带责任；4、诉讼费、保全费由兴平公司、丁玉平承担。
一审法院认定的事实：2014年6月19日，兴平公司与江苏响水农村商业银行签订《最高额抵押合同》及《流动资金借款合同》，将本案讼争土地及房产办理抵押登记。
2014年6月20日，宇兴公司还未成立时，宇兴公司的全体股东与兴平公司签订了一份《土地使用权及地上房产转让意向合同》，内容为“兴平公司欲将位于响水县陈家港镇化工集中区占地面积约30000平方米的土地使用权及2689.53平方米的地上建筑物转让给拟设立的宇兴公司。兴平公司保证其有权转让本合同所涉土地及房产，并具有与宇兴公司签署本合同的完全能力。兴平公司保证本协议项下转让的土地权及地上房产不存在任何抵押、权利瑕疵及权利限制。兴平公司不得以本协议项目下土地及地上房产的名义对外担保、抵押、设定他项权或债权债务等”。
2014年6月27日，宇兴公司经核准设立，宇兴公司与兴平公司于2014年7月4日签订《土地使用权及地上房产转让协议书》，内容为“甲方：兴平公司乙方：宇兴公司丙方：丁玉平第一条转让土地及房产的基本情况1、土地座落位置：江苏省盐城市陈家港化工集中区；2、土地使用权面积30000平米；3、四至界限北至院墙、南至新农河、西至三氯化磷车间外围的雨水明沟、东至55经三路；4、土地规划用途：工业用地；5、土地使用权取得方式：出让；6、土地使用权期限：50年、至2059年9月10日；7、国有土地使用证号：国用（2010）第21692号；8、地号：地字第响生化2010－033号；9、房权证号：CJG00528、CJG00532、CJG00531、CJG00523、CJG00529、CJG005**；10、房产建筑使用面积：2689.53平米；11、房产用途：工业。第二条转让价格1、甲乙双方确认转让价格为人民币12500000元；2、上述转让款价格包含甲方取得转让土地的使用权以及见诸于该宗土地上的房产；第三条支付方式1、第一期人民币800万元，付款时间：2014年；2、第二期人民币450元，付款时间为2015年…第四条房地产的交付自乙方第一笔转让款支付给甲方之日起十五日内，甲方将本协议项下房产交付乙方，并保证乙方完全独立占有使用；在甲方厂区内，涉及与乙方使用房屋（包括但不限于涉及双方共用配电室、设备、水电等）、正常经营的相关的其它事宜，由双方另行商定，甲方保证给予乙方协助配合，不得因双方合作及共用配电、设备等阻碍和影响乙方正常经营、生产。第五条1、在本合同生效后7日内，甲方应将与该转让地块的土地使用权以建于该宗土地上的房产资料相关的资料给乙方。乙方有权继续调查甲方土地使用权证�及其房产产权证书及丙方提供抵押物的真实性以及是否存在权利瑕疵，甲方、丙方应当为乙方的调查提供相应帮助；2、自本协议生效之日起两年内，甲方完成本协议所指土地的使用权转让给乙方登记手续及地上房产黄磷仓库、三氯化磷车间配电控制、门卫、五金仓库、办公楼的更名过户给乙方的手续。……第八条甲方的违约责任1、在本协议约定的期限内，甲方未将本协议项下土地及地上房屋交付给乙方使用或交付给乙方的房屋达不到乙方正常经营条件的，应每日按乙方已支付的转让款的1%向乙方支付违约金；…3、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权及房产享有权利（包括但不限于抵押等他项权等）或其他甲方的原因，致使本协议不能如期履行的，视为甲方单方违约，则甲方应退还乙方已支付的本合同项下转让款，并赔偿乙方损失300万元，丙方丁玉平承担连带责任。…第十条声明及保证甲方：1、甲方保证提供乙方的相关资料是真实的、准确的、完整的，没有隐瞒任何影响本协议交易条件的重大事项，甲方保证其有权转让本合同所涉土地及房产，并具有与乙方签署本合同的完全能力。2、甲方保证本协议项下转让土地使用权及地上房产存在的任何、权利瑕疵及权利限制己如实向乙方告知等”。
2014年7月21日，宇兴公司向兴平公司支付首期转让款800万元，2015年4月13日，兴平公司将转让的部分房产及其它转让物移交宇兴公司，并签订《公用设备及办公室、仓库交接清单》。
2016年11月8日，兴平公司作为出让方与响水县业丰工贸有限公司签订一份资产转让协议，内容为“甲方（兴平公司）将其所有的位于响水县陈家港化工园区的厂房、车间、办公楼（但机器设备与可拆除的相关设施除外）及相应的土地使用权转让给乙方（响水县业丰工贸有限公司），转让价格为1500万元”。响水县业丰工贸有限公司于2016年11月10日代兴平公司向江苏响水农村商业银行偿还10670000元借贷本息。
一审另查明，兴平公司曾于2016年6月7日向一审法院提起民事诉讼，要求宇兴公司支付转让款450万元，后于2016年9月26日撤回起诉。
一审法院认为，宇兴公司股东与兴平公司签订的《土地使用权及地上房产转让意向合同》及宇兴公司与兴平公司签订的《土地使用权及地上房产转让协议》均合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。宇兴公司履行第一期付款义务后，兴平公司履行了交付土地及房产的义务。根据宇兴公司与兴平公司签订《土地使用权及地上房产转让协议书》约定，自本协议生效之日起两年内，甲方（兴平公司）完成本协议所指土地的使用权转让给乙方（宇兴公司）登记手续及地上房产黄磷仓库、三氯化磷车间配电控制、门卫、五金仓库、办公楼的更名过户给乙方（宇兴公司）的手续。原被告约定本合同自双方或双方法定代表人或授权委托人签字并盖章之日起生效，协议签订日期为2014年7月4日，有双方法定代表人签名并盖有公司章印，故协议生效日期认定为2014年7月4日。至2016年7月4日，案涉土地及房产仍处于抵押状态，无法办理过户手续。至本案一审法庭辩论终结前，案涉土地及房产仍处于抵押状态，导致无法实现合同目的，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：有下列情形之一的，当事人�以解除合同：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。据此，根据《土地使用权及地上房产转让协议书》第五条第二款、第八条第三款的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，宇兴公司有权解除《土地使用权及地上房产转让协议》，并有权要求兴平公司返还资产转让款800万元。
兴平公司辩解双方在买卖涉案标的物时兴平公司已经明确告知，不存在故意隐瞒的事实。一审法院认为，宇兴公司对兴平公司的上述主张不予认可，兴平公司并未提供告知宇兴公司案涉转让资产设立抵押的证据。即使兴平公司已告知案涉标的已被抵押的事实，涤除抵押权并在协议生效后两年内协助办理过户手续的责任仍在兴平公司，其未在协议生效后两年内履行协助过户�务，即构成违约。兴平公司辩称，宇兴公司要求解除该协议既没有出现约定解除的事项，也没有出现法定解除的事项，更没有双方当事人协商解除的意思表示。一审法院认为，兴平公司未经抵押权人同意，也未将转让所得的价款向抵押权人清偿债权以消灭抵押权。其行为不但违反了合同的约定，也违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，故一审法院对其上述辩解不予采信。综上所述，本案兴平公司隐瞒转让的土地使用权及有关房产已设定抵押权的客观事实，所取得资产转让价款亦未用于偿还抵押权人的债权以消灭抵押权，宇兴公司无法办理受让资产变更登记手续，致使宇兴公司的合同目的不能实现，兴平公司的上述行为构成违约，故对宇兴公司要求解除《土地使用权及地上房产转让协议书》及返还800万元资产转让款的诉讼请求，予以支持。宇兴公司要求兴�公司承担300万元违约金，因《土地使用权及地上房产转让协议书》第三条约定第二期资产转让款450万元的付款时间为2015年。宇兴公司虽按照约定支付了第一期转让款800万元，但未按照约定支付第二期资产转让款450万元，亦存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定:“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”故对宇兴公司要求兴平公司承担支付违约金及利息的诉讼请求，不予支持。《土地使用权及地上房产转让协议书》第八条第三款约定，丁玉平对兴平公司应退还资产转让款承担连带责任，故对宇兴公司要求丁玉平对兴平公司退还款项承担连带责任的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除宇兴公司与兴平公司于2014年7月4日签订的《土地使用权及地上房产转让协议书》；二、兴平公司于判决发生法律效力后十日内返还宇兴公司已支付资产转让款800万元；三、丁玉平对兴平公司返还宇兴公司800万元转让款承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；四、驳回宇兴公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96800元，保全费5000元，合计101800元，由兴平公司负担69327元，宇兴公司负担32473元。
本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
二审另查明，2014年7月4日，宇兴公司中与兴平公司签订的《土地使用权及地上房产转让协议书》第十条声明及保证甲方内容为：1、甲方保证提供乙方的相关资料是真实的、准确的、完整的，没有隐瞒任何影响本协议交易条件的重大事项，甲方保证其有权转让本合同所涉土地及房产，并具有与乙方签署并履行本合同的完全能力。2、甲方保证本协议项下转让土地使用权及地上房产存在的任何抵押、权利瑕疵及权利限制己如实向乙方告知等”；甲方承诺除上述抵押外，不会因甲方的原因导致该宗土地及地上房产本身出现其它或新增的权利限制、障碍或瑕疵等……。3、甲方保证在上述抵押贷款履行期届满之日，按时归还贷款，并保证按照协议约定的期限为乙方办理土地使用权转让及地上房产更名过户手续。4、甲方确认并保证在本协议项下土地使用权及地上房产权属未全部变更登记至乙方名下之前，甲方，及甲方指派的管理人员应当善意管理，除上述抵押外，不得再以本协议项下土地及地上房产的名义对外担保、抵押、设定他项权或债权债务，不被任何第三方追索任何权益或其它影响乙方获得土地使用权及房产权完整性的不利等。
本院认为，宇兴公司股东与兴平公司签订的《土地使用权及地上房产转让意向合同》及宇兴公司与兴平公司签订的《土地使用权及地上房产转让协议》均是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效。双方《土地使用权及地上房产转让协议书》约定，自本协议生效之日起两年内，兴平公司完成本协议所指土地的使用权转让给宇兴公司登记手续及地上房产黄磷仓库、三氯化磷车间配电控制、门卫、五金仓库、办公楼的更名过户给宇兴公司的手续。该协议签订日期为2014年7月4日，而本案所涉土地使用权已于2014年6月19日被兴平公司抵押给响水农商行，并办理了抵押权登记，协议生效后两年内，即至2016年7月4日，直至一审辩论终结前，本案案涉土地及房产仍处于抵押状态，无法办理过户手续，故宇兴公司作为受让方，其以所签订合同目的无法实现，其要求解除双方的协议符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应当予以支持。
一、本案所涉标的物在签订协议时处于抵押状态，宇兴公司是否明知？兴平公司是否存在故意隐瞒的事实？
2014年6月20日，宇兴公司的全体股东与兴平公司签订《土地使用权及地上房产转让意向合同》时，兴平公司虽然保证�协议项下转让的土地权及地上房产不存在任何抵押、权利瑕疵及权利限制，但2014年7月4日宇兴公司中与兴平公司签订的《土地使用权及地上房产转让协议书》时，协议中的第十条声明及保证中有“甲方保证本协议项下转让土地使用权及地上房产存在的任何、权利瑕疵及权利限制己如实向乙方告知”、“甲方承诺除上述抵押外，不会因甲方的原因导致该宗土地及地上房产本身出现其它或新增的权利限制、障碍或瑕疵等”、“甲方保证在上述抵押贷款履行期届满之日，按时归还贷款，并保证按照协议约定的期限为乙方办理土地使用权转让及地上房产更名过户手续”等内容，而宇兴公司全体股东与兴平公司于2014年6月20日签订《土地使用权及地上房产转让意向合同》第十条声明及保证中并无上述�容，所以该转让协议中的相关内容应当是双方协商一致的结果，协议中的上述表述完全可以证明兴平公司在签订该协议时，对其本案所涉土地及房产已被抵押之事实已完全告知了宇兴公司。且本案所涉标的达12500万元，在意向合同及正式转让协议签订之前，案涉土地及房产已办理了抵押登记，宇兴公司作为受让方应当而且完全可以从抵押登记部门了解该抵押登记的事实。宇兴公司称其在签订合同时、2014年7月21日支付首期转让款800万元及至2015年4月13日兴平公司将转让的部分房产及其它转让物移交宇兴公司时，对案涉土地及房产已被抵押之事实一无所知，该理由与查明的事实不符。
宇兴公司已明知案涉标的已被抵押的事实，但双方合同约定协议生效之日起两年内，兴平公司应完成协议所指土地的使用权转让给宇兴公司登记手续及地�房产、车间等更名过户给宇兴公司手续，因兴平公司并未在协议生效后两年内协助办理过户手续，已构成违约，且至一审法庭辩论终结前，该抵押权仍未涤除，宇兴公司有权解除合同并要求兴平公司返还转让款并承担违约责任。
二、兴平公司是否应向宇兴公司承担违约金和利息？
宇兴公司与兴平公司约定签订的《土地使用权及地上房产转让协议书》第三条约定，第二期资产转让款450万元的付款时间为2015年。宇兴公司虽按照约定支付了第一期转让款800万元，但第二期资产转让款450万元未能按时支付。由于兴平公司在与宇兴公司签订转让协议时，已将案涉标的已被抵押的事实告知了宇兴公司，且根据协议约定，兴平公司应协助办理案涉财产的过户手续时间为2016年7月4日，而转让款450万元的付款时�为2015年，在此时间之前，案涉财产是否存在抵押与宇兴公司的第二次付款时间没有必然的联系，故宇兴公司的该未付款行为也构成违约。宇兴公司在履行第一期付款义务后，兴平公司即向宇兴公司实际履行了交付土地及房产的义务，且宇兴公司也实际占有和使用了涉案房产和土地。故宇兴公司在转让协议履行过程中也存在违约行为，并非兴平公司单方违约，宇兴公司主张兴平公司承担支付违约金及利息的诉讼请求不应予以支持。
综上，宇兴公司、兴平公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费135908元，由响水宇兴化工贸易股份有限公司负担39108元，响水兴平化工有限公司负担96800元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 东
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一七年十一月二十四日
书记员 戴书琪