湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5111号
上诉人（原审原告）：朱传文，男，1970年2月20日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区，
被上诉人（原审被告）：张兰芳，女，1967年9月15日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，
上诉人朱传文因与被上诉人张兰芳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初1657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱传文上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判或者发回重审；3、本案一切诉讼费由张兰芳承担。事实与理由：一、对一审法院认定“在合同签订时，朱传文知晓租赁房屋属公房性质，在其缴纳定金时也表示有关经营手续由其自行办理，双方并未约定张兰芳负有保证朱传文能够办理营业执照的义务，故张兰芳对此没有过错”存在异议：l、朱传文租房期间，游走大街小巷，经过长堤街1087号门前时，其屋内写有门面出租，遂去询问价格，张兰芳称4000元每月，谎称已有多人想租的意向，朱传文欲租就先付定金，当日内付完余款。朱传文就先交了5000元定金，交完定金，张兰芳称，当日内不付完一年的租金，定金不退。朱传文于下午急忙筹钱交付租金，合同由张兰芳所写，内容均由张兰芳一人决定，如果不顺利交租金，定金就要不回，朱传文只能听凭张兰芳的霸王条款。2、朱传文认为，其收取朱传文的门面租金理应提供合法房产证，让朱传文办理营业执照，与合同中有没有注明没有关系，办不了营业执照在其房产出了问题，张兰芳应当承担由此带来的后果。3、朱传文在签订合同时，不知道租赁房屋属何性质，到现在也不明白张兰芳的房屋为何不能办理营业执照，经过最近查阅和打听，不能办理营业执照的理由是该房屋是没有合法产权，那就说明该房屋极有可能为违建房，请法院调查，如果该房屋是违法建筑，那这是张兰芳的一次违法；以门面出租他人，获取高额租金，是二次违法，在朱传文办理营业执照末果，向其提出解除租赁关系，退还租金，其拒不退还租金，解除租赁关系是三次违法�4、朱传文向其提出解除租赁关系的理由是，朱传文打算租赁房屋，开办网店和实体店同时经营，由于其房屋办不了营业执照，网店开办不了，实体店也是违法经营，那朱传文租这个房屋便没意义，不如摆地摊。朱传文不与其签订房屋租赁合同是无法获取其房屋产权证复印件去办理营业执照，办不了只能是事后才知道。5、案涉房屋曾多次出租他人，张兰芳的房屋办不了营业执照她应该清楚，在朱传文与其签订合同时，存在隐瞒事实真相，骗取高额租金的行为。（十五个平方，每月4000元租金）。二、对判决书认定“况且房屋在租赁期间内一直由朱传文占有，直到租赁期满后才返还张兰芳”，存在异议：这是在办理营业执照未果，向张兰芳提出解除租赁关系，退还租金遭到拒绝，张兰芳不收回房屋所产生的，是其霸道行为带来的，张兰芳不收回房屋，退还租金，朱传文只有关门。才产生了2017年4月1日-2018年3月10日的租赁关系。此种情况下，产生的租金理应减免。
张兰芳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
朱传文向一审法院提出诉讼请求：张兰芳退还朱传文门面租金24000元、水电押金2000元，共计26000元。
一审法院认定事实：坐落于武汉市江汉区长堤街1087号房屋，系国有直管公房。2017年3月11日，朱传文为租赁该房屋从事经营，向张兰芳交付租房定金5000元，张兰芳出具了《收款收条》，其中除对租赁期限、租金标准、租金交付时间等进行约定外，还载明经营手续由朱传文自办。同日，朱传文与张兰芳签订《租赁协议》，该合同约定：甲方（张兰芳）将上述房屋出租给乙方（朱传文）使用，租期为一年，自2017年3月12日起至2018年3月11日止；月租金4000元，按年付清，合计48000元�租赁期满后，门面及相关设备、设施、装修无损坏，水电费及相关费用无欠费，甲方退押金给乙方。双方在合同落款处补充约定：乙方在合同期内，在甲方允许此门面经营范围的条件下，可将此门面转租他人，甲方不退租金和押金，转租方跟甲方签合同。合同签订后，朱传文向张兰芳交付押金2000元以及一年期间租金48000元。张兰芳将租赁房屋交付朱传文，朱传文从事牛肉面经营。合同期间，因租赁房屋是公房，朱传文未能办理营业执照，其向张兰芳提出终止合同要求，张兰芳未予同意，朱传文遂继续占有房屋至合同期限届满时止。合同期间，朱传文曾将租赁房屋转租过他人经营使用。
一审法院认为，朱传文与张兰芳签订的《租赁协议》，系双方自愿协商一致后形成的合意，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方应当依照合同约定行使权利和履行义务。合同签订时，朱传文知晓租赁房屋属公房性质，其在缴纳定金时也表示有关经营手续由其自行办理，双方并未约定张兰芳负有保证朱传文能够办理营业执照的义务，故朱传文在合同期间未能办理营业执照，系朱传文在缔约时未尽合理注意义务所发生的经营风险的范围，张兰芳对此没有过错。况且，房屋在租赁期内一直由朱传文占有，直至租赁期届满后才返还张兰芳，朱传文应当承担租金交付义务。综上，张兰芳未违反合同义务，朱传文主张租赁房屋不符合经营房标准，张兰芳应退还部分租金的诉讼请求，没有合同和法律依据，不予支持。双方合同约定，租赁期满后，门面及相关设备、设施、装修无损坏，水电费及相关费用无欠费，张兰芳退还押金。合同期满后，朱传文已将租赁房屋退还张兰芳，张兰芳也未提供证明朱传文存在合同约定的押金不予返还的情形，故朱传文要求张兰芳退还2000元押金的诉讼请求，具有合同和事实依据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、张兰芳于本判决生效之日起十日内退还朱传文房屋租赁押金2000元；二、驳回朱传文的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费225元、由朱传文负担205元，张兰芳负担20元（此款朱传文已预付，张兰芳应随同上述判决款项一并支付朱传文）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审�明的事实予以确认。
本院认为，针对上诉人朱传文的上诉请求及理由，本案的争议焦点系被上诉人张兰芳是否应当退还上诉人朱传文租金的问题。就此本院评判如下：
2017年3月11日，上诉人朱传文与被上诉人张兰芳签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定以及公序良俗，真实有效，双方应按照合同约定内容全面履行义务。根据朱传文上诉状中陈述“本人租房期间，游走大街小巷”、张兰芳庭审中陈述“朱传文租房之前看了一个星期，且是知情自愿的”以及案涉房屋附近均是同类型公房在出租的事实可以看出，朱传文租赁案涉房屋时应当知道该房屋属于公房，且《门面租赁合同》第七条明确约定“朱传文在经营过程中，所需要相关手续由其自办”，故张兰芳并不负有保证案涉房屋能够办理营业执照的义务，张兰芳已按合同约定全面履行了向朱传文交付房屋的义务，并无任何违约的行为。综合上述事实，本院认为朱传文未能办理营业执照系其缔约时理应承担的风险，并不能归责于张兰芳，基于诚信原则以及朱传文在租赁期间将案涉房屋转租他人经营并实际占用案涉房屋至租赁期限届满后才向张兰芳交还房屋的事实，朱传文理应按照合同的约定支付租金。朱传文认为一审判决理由不当，请求减免租金的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，朱传文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人朱传文负担。
本判决为�审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
审 判 员 丰 伟
二〇一八年七月十七日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳