福建省厦门市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）厦民终字第2277号
上诉人（原审原告）厦门市公房管理中心，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路83号，组织机构代码：79805602-9。
法定代表人杨晓晖，主任。
委托代理人李琳琳、谢坤培，福建均融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈志雄，男，1958年2月4日出生。
上诉人厦门市公房管理中心（下称公房中心）与被上诉人陈志雄合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2014）集民初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
公房中心向原审法院起诉，请求判令：一、自2013年1月1日起解除公房中心与陈志雄之间的不定期房屋租赁协议；二、陈志雄立即将址在厦门市集美区郊宿路一号108室店面腾空并归还给公房中心管理；三、陈志雄立即支付给公房中心自2013年1月1日起至实际归还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋占有使用费自合同解除之日起参照租金标准计算，暂按每月268元计算，房屋租金及房屋占有使用费暂计至2013年11月30日为2325元）并支付滞纳金（滞纳金每日按应交房屋租金及房屋占有使用费总额的千分之三计算，从各期费用到期之日起计算，暂计至2013年11月30日为1034.33元）；以上暂合计3359.33元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
原审判决查明：陈志雄原系厦门市集美区岑东路177号郊宿一号楼一楼108室房屋的住户，郊宿一号楼属公有房屋，原来由厦门市杏林房管所（以下简称“杏林房管所”）负责管理。1992年底至1993年间，陈志雄与当时居住郊宿一号楼一楼的住户与杏林房管所协商，取得杏林房管所同意，在郊宿一号楼南面与岑东路之间的空地上，紧挨郊宿一号楼，由住户集资统一建成简易店面共10间，其中陈志雄出资建了一间店面。1993年5月1日，陈志雄就其出资所建的店面与杏林房管所签订一份《非住宅用房租赁合同》，该《非住宅用房租赁合同》系格式合同，合同约定陈志雄承租郊宿一号楼108号临时店面，使用面积11.95平方米，租赁期限从1993年5月1日起至1998年5月1日止，租金每月36.6元等内容，其中合同第十一条手写增加条款内容：“住户集资为原住户使用，搬迁后由新住户更换户名并承租使用”。1995年，集美区岑东路177号郊宿一号楼一楼108室房屋使用权政府分配给杨温民，但陈志雄出资所建的店面仍由陈志雄继续使用。公房中心成立后，杏林房管所被撤销，讼争店面从2009年3月起由公房中心管理。2009年9月23日，公房中心与陈志雄又签订一份《非住宅租赁协议》，该《非住宅租赁协议》也是格式合同，合同约定陈志雄承租郊宿一号楼108室非住宅，租用面积11.25平方米，租赁期限从2009年4月1日起至2011年12月31日止，租金每月143.4元等内容。合同到期后，双方未再签订协议，但陈志雄继续按每月143.4元的标准交纳2012年一年的租金（占用费），2013年1月1日以后，陈志雄未再支付租金（占用费）。2013年4月26日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局、厦门市物价局联合发文，通知调整市直管非住宅用房租金标准，并附厦门市直管非住宅用房市场评估租金表，在该市场评估租金表中讼争的郊宿一号楼108号店面市场评估月租金为383元。
另查明，原审审理过程中，原审法院依法向原杏林房管所职工陈团治、陈炳成调查有关郊宿一号楼店面的建设情况，他们二人均确认讼争店面是当时一楼住户集资所建。陈炳成还认为，相关的建设手续是住户自己办的，之所以要他们交租金是因为这些店面占用政府的地，要建之前都要经过杏林房管所同意，所以要他们交租金，其实这些租金是管理费、维修费，一部分作为工会的收入。庭审中，公房中心确认讼争郊宿一号楼108号店面是陈志雄所建。
再查明，在原审庭审辩论终结前，公房中心和陈志雄均未能提供讼争店面的权属证书，也未能提供讼争店面的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关材料。
原审判决认为，本案的争议焦点是讼争店面的归属及陈志雄与公房中心是否存在租赁关系。关于讼争店面的归属，公房中心与陈志雄各自认为自己才是讼争店面的所有人，但双方均没有提供所有权权属证书以证明讼争店面的所有人。根据庭审查明，双方一致确认讼争店面是陈志雄出资所建。因在庭审辩论终结前，公房中心和陈志雄均未能提供讼争店面的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关材料，不能证明讼争店面属合法建筑，因此在有关部门对讼争店面的合法性做出认定及处理以前，一般情况下，根据谁投资谁受益的原则，讼争店面的占有、使用权归陈志雄，除非公房中心或原来的杏林房管所与陈志雄对讼争店面建成后的归属有做特别约定。公房中心举证的《非住宅租赁协议》与陈志雄举证的《非住宅用房租赁合同》均体现陈志雄系讼争店面的承租人，特别是陈志雄举证的《非住宅用房租赁合同》，该租赁合同是在1993年陈志雄建成讼争店面后，于1993年5月与杏林房管所签订，该合同中陈志雄作为承租人承租自己出资所建的店面，明显有悖于常理，除非陈志雄与杏林房管所对讼争店面建成后的占有、使用明确约定归属杏林房管所，或者存在陈志雄所述的情况：当时与杏林房管所有约定须缴交场地占用费，杏林房管所因没有收取占用费的收费项目，只能套用《非住宅租赁协议》签订协议。由于陈志雄与杏林房管所对讼争店面建成后的归属未做明确约定，而双方在1993年的《非住宅用房租赁合同》补充条款中约定：“住户集资为原住户使用”，该条款体现讼争店面建成使用权归属陈志雄，部分印证陈志雄的说法。本院向杏林房管所原职工陈炳成做调查时，陈炳成认为当时杏林房管所让陈志雄交租金是因为店面占用政府的地，要建之前都要经过杏林房管所同意，所以要他们交租金，其实这些租金是管理费、维修费，一部分作为工会的收入。显然根据陈炳成的说法，所谓的租金并不是出租店面的租金，而是因占用政府的土地而交纳的管理费等相关费用，印证了陈志雄的说法。因此对陈志雄关于为缴交场地占用费而套用《非住宅租赁协议》签订协议的陈述予以采信，应认定讼争店面使用权归属陈志雄。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，该规定体现租赁合同是属于双务合同，出租人负有把自己的财产（租赁物）交付承租人使用、收益的义务，承租人交付租金的义务，但是本案中不存在公房中心或原来的杏林房管所将属于自己的财产（租赁物），即讼争店面交付陈志雄使用、收益的事实，陈志雄也不是履行交付租金的义务，陈志雄交付的是占用场地的相关费用，陈志雄与杏林房管所签订的《非住宅用房租赁合同》，以及后来与公房中心签订的《非住宅租赁协议》，均不符合租赁合同法律特征，因此从原来的杏林房管所，到2009年3月公房中心接手讼争店面管理权后，陈志雄与杏林房管所、公房中心之间建立的不是店面租赁关系，而是交纳管理费等相关费用的合同关系。现公房中心主张双方存在不定期房屋租赁协议，与事实不符，故不予认定。公房中心在本院释明后，不变更诉讼请求，现公房中心的全部诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回厦门市公房管理中心的诉讼请求。
宣判后，公房中心不服，向本院提起上诉。
上诉人公房中心上诉称，一、原审判决依据1993年陈志雄与公房中心签订的《非住宅用房租赁合同》第十一条认定讼争店面使用权归陈志雄所有是错误的。该条款不具真实性，内容未手写，且未盖章确认，故不应作为案件审理的依据。即使该条款是真实的，也不能证明该讼争店面的使用权归陈志雄所有，仅是表明其享有承租权。二、原审判决依据陈炳成的调查笔录认定讼争店面使用权归陈志雄所有是错误的。厦门市杏林房管所原职工陈炳成在调查笔录中并未确认讼争店面使用权归陈志雄所有。相反陈炳成明确讼争店面的所有权归国家所有，建设用地也是国有土地，之所以收取租金是因为讼争店面建造在国有土地之上，原审判决依据陈炳成的调查笔录认定讼争店面使用权归。三、讼争店面虽系陈志雄出资建造，但其出资行为属债权的范畴。陈志雄也未举证证明双方就房屋使用权归属有特别约定，因此陈志雄不能仅凭出资行为就主张对讼争店面享有使用权。四、事实上，讼争店面归国家所有事实清楚、适用法律正确。1、讼争店面是公房，经合法途径移交给公房中心管理。2009年3月由厦门市机关事业单位自管房产移交处置工作协调办公室经合法途径移交给公房中心管理，公房中心也提供了相应的移交手续加以证实。2、厦门市国土资源与房产管理局也出具证明证实讼争店面是公房，由公房中心管理，故讼争店面的性质及权属是清楚的。3、讼争店面系依托公有住宅建造，是公有住宅的附属物，为了有利于公有住宅的适用而建造。其原是解决积水问题而建造的附属物，陈志雄对此也予以承认。五、讼争店面是公房的事实，陈志雄在二十年以来从未提出异议，且以交租的行为予以确认。六、原审判决认定陈志雄与公房中心之间不存在房屋租赁合同关系是错误的。本案房屋租赁合同关系事实清楚、证据确凿。1、陈志雄就租赁讼争店面事宜两次与公房管理部门签订书面租赁合同。其在1993年5月1日与杏林房管所签订《非住宅用房租赁合同》，2009年3月与公房中心重新续签书面租赁合同，陈志雄对此未提出任何异议。2、陈志雄连续二十年缴纳租金给公房管理部门。七、陈志雄缴交租金和公房中心投入维修店面的款项性质不同，原审判决因公房管理部门收取租金后对讼争店面进行装修、管理就认定租金是管理费是错误的。陈志雄缴交租金后，其租金就成为国库收入，性质已经发生转变。公房中心作为公房管理者，其投入财力进行维护系其职责，不能因此就认定租金是管理费。综上，请求撤销原审判决，改判支持公房中心的诉讼请求。
被上诉人陈志雄答辩称，一、讼争店面时经过杏林房管所同意，集美区建设规划部门允许，由陈志雄出资兴建的，故权属归陈志雄所有。二、1993年5月，陈志雄与杏林房管所签订《非住宅租赁协议》，其约定本意就是管理费和占用费，而不是租金。因杏林房管所称没有管理费和占用费项目，故只能以租金计费，亦只能套用《非住宅租赁协议》。因此，双方在该《非住宅租赁协议》中约定“住户集资为原住户使用”来体现讼争店面系陈志雄出资，使用权亦归陈志雄所有。该协议还是在陈志雄受骗下签字的。综上，讼争店面的所有权归陈志雄，其占有使用自己的店面，即不存在支付租金问题。实际上，是陈志雄向公房中心缴纳的管理费或占用费。从原审判决查明的事实亦可知晓，公房中心对讼争店面是没有使用权的，其诉求支付租金是没有事实和法律依据的，请求驳回公房中心的诉讼请求。
经审理查明，除公房中心认为双方所签订的《非住宅租赁协议》第十一条内容不能作为定案依据及对收取租金（占用费）之性质存在异议外，双方当事人对原审判决查明的其余事实并无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。
另查明，原审法院就本案向厦门市集美区城市管理行政执法局及厦门市集美区建设局发函询问，集美区城市管理行政执法局复函称“根据《中共厦门市委办公厅关于开展‘两违’综合治理专项行动的实施意见》和《中共厦门市委办公厅、厦门市人民政府办公厅关于建立违法建筑快速处置机制的意见》有关文件精神，违法建筑是指在非法占用的土地上新建建筑物和构筑物，未依法取得规划许可或者未按照规划许可内容建设的建筑物和构筑物，以及超过规划许可期限未拆除的临时建筑物和构筑物，包括城镇规划区内和乡村规划区内的违法建筑”。厦门市集美区建设局于2014年4月28日复函，“经查验，厦门市集美区岑东路177号郊宿一号楼101至108店面未在我局办理建筑工程施工许可证”。公房中心、陈志雄至二审审理终结时均未提供建设规划许可手续及建筑施工许可手续。
又查明，公房中心主张讼争店面属国家所有，其享有对讼争店面的管理权。但其自认在陈志雄出资兴建讼争店面后，并未对讼争店面进行征收或征用，亦未提交法定之物权凭证佐证国家对讼争店面享有所有权。公房中心亦无依据表明其有权可对无规划许可手续及建筑工程施工许可手续的房屋进行管理。
本院认为，公房中心主张与陈志雄之间形成不定期租赁关系并应予以解除，但其所主张法律关系之标的物，即讼争店面既无建设规划许可手续，又无建筑施工许可手续，应当由有关政府部门作出认定并予以处理。公房中心主张讼争店面属国家所有，由其管理，故可享有诉权，但其既未提供权属凭证，又未举示相关依据证明其可对无建设规划许可手续及建筑施工许可手续之房屋行使管理权，故公房中心无法证明其对讼争店面享有可供主张之权利依据，其起诉主体不适格，应当驳回其起诉。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销厦门市集美区人民法院（2014）集民初字第267号民事判决；
二、驳回厦门市公房管理中心的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年八月二十日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。