山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德中民终字第7号
上诉人（原审被告）：德州银龙房地产开发有限公司。
法定代表人：敖军，该公司董事长。
委托代理人：杜学良，山东阳光桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王友欣，女，1978年8月9日出生，汉族。
委托代理人：刘丽萍，山东鑫大公律师事务所律师。
上诉人德州银龙房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2013）德城民初字第878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原、被告于2010年1月13日签订《德州市商品房买卖合同》，该合同在德州市房产管理局登记备案，合同约定原告购买被告开发的大运河经济港第21栋1单元1层30号房，该房为预售商品房，用途为商业，总价款286145元，交付期限在2010年4月6日前；合同第九条约定出卖人逾期交房，自交付期限的第2日起按日向买受人支付已交房价款万分之3的违约金至实际交付之日止。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的（该商品房验收合格）证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告于2010年1月13日按合同约定向被告交付房款146145元。被告于2012年2月1日给付原告逾期交房违约金30449元。被告提交《建设工程竣工验收记录表》，证明商品房已竣工验收。原告对此有异议，原告认为《建设工程竣工验收记录表》是发包方对工程的竣工验收，与房屋的合格交付无关。
原审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。原、被告2010年1月13日签订的《德州市商品房买卖合同》合法有效，原告购买的是用于商业经营的商品房，原告按约定支付了房款，被告应于2010年4月6日前交付房屋，但被告至原告起诉之日2013年5月8日仍未交付原告房屋。被告所述“房屋验收合格，已通知过原告领钥匙交房”，证据不足，被告提交的《建设工程竣工验收记录表》，不能证明其房屋已验收合格。被告没有提交合同第八条规定的（该商品房验收合格）证明文件，被告未按时交付房屋，构成违约，被告应当按照合同约定自2010年4月7日起，按日向原告支付已交房价款万分之3的违约金至2013年5月8日原告起诉之日止：286145元×万分之3×1128天（自2010年4月7日起，至2013年5月8日止）=96831.47元，扣除被告已给付的违约金30449元，还欠66382.47元。原告所述“经济损失”，无据证实，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告德州银龙房地产开发有限公司支付原告王友欣违约金66382.47元，于判决生效后10日内付清。如不按判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行迟延期间的债务利息。案件受理费1425元，由被告负担。
上诉人德州银龙房地产开发有限公司不服一审判决上诉称，一、一审法院认定案件事实是错误的。1、涉案工程已经验收，已取得法律规定的验收文件。如何理解合同中商品房的“验收合格”？何为“验收合格”的证明文件？2000年前，我国工程验收采取的是核准制，通常是由勘察、设计、施工、监理等单位验收合格之后，建设行政管理部门出具《建设工程竣工验收合格证》。自2000年1月30日国务院正式颁布实施《建设工程质量管理条例》以来，就是实行竣工验收备案制。也就是说，我国目前的所有建筑工程验收标准都是由建设方（或开发商）组织勘察、设计、施工、监理单位验收，五家单位在《建设工程竣工验收记录表》上各自签上验收意见盖章，就算是通过验收了，建设行政主管部门不再核发竣工验收证明。因此，现在看工程是否验收合格，就看是否有《建设工程竣工验收记录表》。2011年11月25日，上诉人根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，组织施工单位山东德建集团有限公司、勘察单位德州金岩地质勘察院、设计单位深圳物业国际建筑设计有限公司、监理单位山东众威建设项目管理公司等五家单位，对涉案工程21号楼进行竣工验收，结论为合格，因此，本案商品房是合格的。2、双方合同约定的该商品房经验收合格，五家验收记录表就是合同约定的证明文件。3、被上诉人购买的是门市房，已经可以使用。被上诉人购买的是位于商贸区三八西路北侧的一层门市房，上诉人已经按时竣工将符合条件的门市房交付，并且定位为字画古玩城，有专门负责招商的公司在运作，并且和被上诉人也联系过。被上诉人邻近的也有正在营业的商户。二、上诉人已通知被上诉人交房，被上诉人拒不办理，责任在被上诉人，上诉人不应承担违约责任。2011年11月起，涉案房屋已具备了交付条件，也符合双方当事人的合同约定。2012年2月1日，被上诉人在领取延期交房违约金时，上诉人的经理胡敏斌通知被上诉人交钥匙，被上诉人没有前来办理交接，因此上诉人的通知交房的责任完成，不应对以后交房承担违约责任，相反，被上诉人应当承担看管费用和违约金。三、一审判决上诉人支付被上诉人违约金是错误的。被上诉人和上诉人于2012年2月1日协商，一次性给付被上诉人30449元，同时通知被上诉人领钥匙，一次性了结延期交房事宜。另外，一审判决违约金计算错误，缺乏依据。综上所述，一审判决认定案件事实有误，法律适用错误，判决结果不公。请求撤销德城区人民法院（2013）德城民初字第878号民事判决书并依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审涉诉费由被上诉人承担。上诉人恳请上级人民法院依法予以纠正，支持上诉请求。
被上诉人王友欣答辩称，一、一审判决认定事实正确。1、上诉人与被上诉人签订的合同是上诉人提供的格式合同文本。上诉人与被上诉人于2010年1月13日签订的关于购买大运河经济港第21栋一单元1层30号房的预售商品房合同是由上诉人提供的格式文本。上诉人提供的是德州市房产管理局监制的《德州市房屋买卖合同》。合同中第八条中约定：具备第1种条件（商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。交房条件的选择是上诉人已在合同中印制好的。上诉人是格式合同的提供方，对交房条件的解释不符合《中华人民共和国合同法》第四十一条。2、上诉人提供的商业房不符合法律规定的验收合格标准。《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条都规定验收合格才能交付使用。被上诉人购买上诉人的商业房是大型的人员密集商场中的门市。根据《中华人民共和国消防法》第十一条和第十三条规定，被上诉人购买上诉人的商业房应当经公安机关消防机构验收合格才能投入使用。上诉人在一审判决前未提供公安消防验收合格文件。因此，上诉人出售给被上诉人的商业房未经验收合格，不能交付使用。一审判决依法认定事实，适用法律正确。二、上诉人的上诉理由二和三纯属歪曲事实。上诉人在2012年2月1日给付被上诉人违约金30449元，只是违约金的一部分，不是一次性给付。在收受部分违约金时，上诉人没有通知被上诉人交房。事实是上诉人至今不能交付验收合格的商业房给被上诉人，已严重违约。三、违约金计算是严格按照双方签署的合同第九条计算的，并扣除了已收受的部分违约金，一审关于违约金的判决是正确的。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求实属无理之诉，请求中级人民法院依法驳回，维护答辩人的合法权益。
本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的《德州市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，权利义务内容约定明确，双方均应按合同约定履行。双方在合同中明确约定德州银龙房地产开发有限公司应于2010年4月6日前将经验收合格的房屋交付给被上诉人王友欣，房屋交付的标志为双方签订房屋交接单。依据《城市房地产管理办法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，房地产项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件。本案争议的焦点即双方对涉案商品房是否已经验收合格具备交付使用条件发生争议。关于该合同中所约定的“商品房经竣工验收合格”应如何界定，根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，需经建设、勘察、设计、施工、监理单位进行工程竣工验收合格后，并经消防部门验收合格和规划、环保部门验收确认以及建设质量主管部门认可，办理工程竣工验收备案手续，方可为验收合格，可以交付使用。可见消防、规划、环保等部门等专项验收合格及建设质量主管部门的认可也是建筑工程验收合格的一项内容。涉案房屋虽然于2011年11月25日经过建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收，质量等级评定为合格，但未经消防部门验收合格和规划、环保部门验收确认，也未经建设质量主管部门认可以及办理工程竣工验收备案手续，应视为未经验收合格，不符合交付使用的条件，故上诉人德州银龙房地产开发有限公司应当向王友欣支付逾期交房违约金。上诉人主张其已符合交房条件，被上诉人拒不办理，不承担违约责任的理由，没有法律依据，本院不予采纳。关于上诉人主张双方协商达成的一次性了结延期交房事宜，证据不足，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由上诉人德州银龙房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 崔书江
审判员 陈 涛
审判员 王玉敏
二〇一四年三月六日
书记员 张 哲