重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第05249号
上诉人（原审被告）王荣兰。
上诉人（原审被告）李经贵。
上诉人王荣兰、李经贵共同委托代理人潘伟，重庆中钦律师事务所律师。
上诉人王荣兰、李经贵共同委托代理人周炜，重庆中钦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张国伟。
委托代理人王浩臣，重庆康实律师事务所律师。
原审第三人梁涛。
上诉人王荣兰、李经贵与被上诉人张国伟、原审第三人梁涛案外人执行异议之诉纠纷一案，重庆市巴南区人民法院于2015年6月19日作出（2014）巴法民初字第01219号民事判决，上诉人对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月1日、10月12日通知当事人到庭进行审理。上诉人王荣兰、李经贵的委托代理人潘伟、周炜，被上诉人张国伟的委托代理人王浩臣到庭参加诉讼，原审第三人梁涛未到庭参加诉讼。2015年10月12日，上诉人王荣兰、李经贵与被上诉人张国伟向本院申请给予庭外和解期限2个月，因原审第三人梁涛未履行债务，双方最终未能达成和解方案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2008年12月30日，第三人梁涛作为乙方与重庆市巴南区国土资源管理分局作为甲方签订“征地拆迁安置补偿协议书”，约定，乙方在籍农业人口1人，农转非应安置人员1人，甲方应补偿乙方农转非人员安置费，房屋拆迁安置补偿费合计66829.80元；乙方被征土地上室外的构筑物、附着物、青苗补偿，按清理登记的数量及有关规定另行计算补偿；乙方应交统建安置房费用；综合以上计算，甲方应支付乙方人员安置、房屋拆迁补偿费合计66829.8元，乙方应向甲方交纳统建安置房费44575元。第三人梁涛购买的统建安置房即位于重庆市巴南区花溪镇群乐路25号8幢27-5号。
2010年9月29日，第三人梁涛与妻子吴XX在重庆市巴南区民政局办理离婚登记。2011年5月31日，第三人梁涛、吴XX作为卖方，与张国伟作为买方，签订《征地拆迁安置补偿协议书的转让协议》，双方约定：卖方于2011年5月31日将原位于重庆市巴南区花溪镇群乐村十二社农村房屋一套，现拆迁安置在巴南区花溪镇群乐村地块（安置房屋的具体地址和建筑面积以最后的房地产权证为准）拆迁安置房一套以340000元整（叁拾肆万元整）转让给买方张国伟，买方张国伟自愿购买；卖方梁涛、吴XX将此房的房屋产权转让给买方张国伟后，不能再转让给其他任何人，否则算违约；买方张国伟于2011年5月31日一次性支付人民币340000元整（叁拾肆万元整）给卖方梁涛、吴XX（以收据为准），用于支付上述房屋的购房房款；卖方在接到开发商接房通知两天内通知买方张国伟；买方张国伟在接到卖方梁涛、吴XX通知后两天内，卖方将上述房屋移交给张国伟；卖方梁涛、吴XX在接到领取上述房屋的房产证后两天内通知买方张国伟，买卖双方同时领取上述房屋的房地产证并将房地产证交给买方张国伟；卖方梁涛、吴XX应无条件协助买方张国伟在房管部门将该安置房屋的产权过户成张国伟户名；卖方梁涛、吴XX在接到买方张国伟通知其协助过户的通知后，买卖双方在两天内同时到房屋产权交易中心办理上述房屋的过户手续；如有违约，由违约方赔偿对方违约金上述房屋交易价340000元的百分之五十，即人民币170000元后，此协议继续履行约定；此协议一式三份，经协议人签名、捺指印、公证后生效。当日，张国伟与第三人梁涛、吴XX在重庆市大渡口公证处办理了公证书，公证证明：签订《征地拆迁安置补偿协议书》时，协议双方当事人具有民事权利能力和民事行为能力，协议人签订协议意思表示真实，条款明确具体，签名、捺指印属实。同日，第三人梁涛、吴XX向张国伟出具委托书，委托张国伟代为领取房地产权证等相关房产资料，同时又办理了委托书公证，公证证明：第三人梁涛、吴XX在委托书上的签名、捺指印属实。张国伟承担了公证费7000元。合同签订并办理公证后，第三人梁涛、吴XX出具收条一份，载明：收到张国伟买梁涛、吴XX位于重庆市××××十二社土地房屋一套，买房款现金34万元整。
2011年11月，重庆市巴南区国土资源管理分局、重庆市巴南区李家沱街道办事处发出“群乐二期安置房分房通知书”，通知要求分房户参加抓阄后于11月30日前，到群乐二期安置房结算组进行结算，并凭结算清单和接房通知书，于2011年12月10日前到安置房现场物管公司领取钥匙接房。
2011年11月16日，第三人梁涛与张国伟共同到巴南区李家沱街道办事处群乐村办理了安置房财务结算清单及接房手续，张国伟以第三人梁涛之名缴纳了天然气费等结算款共计13328.8元后，领取了该套房屋的钥匙。
2011年12月11日，张国伟就上述安置房，与程X签订“住宅装饰工程协议”。因与张国伟一起长大的朋友涂XX（也系张国伟远房亲戚）的小孩在安置房附近中学读书，为方便照顾小孩，张国伟遂将该房屋借给涂XX一家无偿居住，并委托涂XX之妻彭X代为办理装修事宜。2012年3月起，彭X着手负责装修事宜，至同年8月装修完毕后，彭X一家遂搬入该争议房屋内居住生活，并自行负责完善物管、水、电、天然气费。目前，本案争议安置房一直由彭X一家居住使用至今。
2012年3月9日，巴南区人民法院在受理王荣兰、李经贵与梁兴华、梁涛借款纠纷案诉前保全一案中，于同日作出（2012）巴法民保字第59号民事裁定书，并于同日查封了梁涛位于巴南区李家沱群乐路25号房屋。
2012年5月29日，巴南区人民法院对王荣兰、李经贵与梁兴华、梁涛借款纠纷一案，作出（2012）巴民初字第2283号民事调解书，约定：梁涛欠王荣兰、李经贵借款人民币30万元，定于2012年8月31日前全部还清，被告对该款承担连带清偿责任等。而后，梁涛及梁兴华未自觉履行调解书确定的还款义务，王荣兰、李经贵遂于2012年11月8日向一审法院申请强制执行。在执行过程中，张国伟以被法院查封冻结的本案争议安置房屋系其购买为由提出案外人执行异议。
另查明，李经贵系第三人梁涛的舅舅，王荣兰、李经贵系夫妻关系。对于梁涛名下的该套房屋，在执行过程中，另一案外人李常明曾于2013年10月向一审法院提出执行异议，一审法院在听证过程中，由于被执行人梁涛到庭陈述卖房属实，但该房已出租、未交付使用，一审法院遂以（2013）巴法执异字第00015号执行裁定书，驳回了李常明的异议请求。
目前，本案争议的安置房已办理房屋所有权证，户主仍为第三人梁涛。该房屋因被采取查封、冻结强制措施，故至今未办理转移登记。
2014年1月26日，一审法院作出（2014）巴法执异字第00002号执行裁定书，驳回了张国伟的异议申请。
张国伟不服执行裁定书，遂于2014年2月12日向一审法院提起案外人执行异议之诉，要求：1、撤销重庆市巴南区人民法院作出的（2014）巴法民执异字第00002号执行裁定书；2、解除对位于重庆市巴南区花溪镇群乐路25号8幢X-
X号房屋的查封；3、确认位于重庆市巴南区花溪镇群乐路25号8幢X-
X号房屋属张国伟所有；4、本案诉讼费用由王荣兰、李经贵承担。审理中，经一审法院询问第三人梁涛，梁涛陈述其向张国伟出售本案争议安置房、并经过公证机关公证的事实，均完全属实。
一审法院认为，执行异议之诉，需要通过审理程序查明案外人对执行标的是否享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。案外人异议之诉，案外人为原告，申请执行人为被告，被执行人不反对案外人的请求的，应列为无独立请求权的第三人。本案中，张国伟作为案外人提起执行异议之诉，其起诉的相对人及请求均符合相关规定，故一审法院应予审理。
针对本案双方当事人争议焦点，一审法院审查后归纳分析如下：
一、张国伟与梁涛签订的购房合同是否真实？是否具有恶意串通？
首先，本案争议的拆迁安置房是政府因征地拆迁致被拆迁人即第三人梁涛因财产受损而给予梁涛的一套优惠购房。张国伟与第三人梁涛均属于平等的民事主体，双方签订的关于安置房协议的书面转让协议，虽有拆迁安置房购置权的转让含义，但因该拆迁安置房购置权本质上具有财产性质，而双方在合同中明确约定为房屋买卖，故在法律或行政法规无明文规定禁止转让的情况下，只要该协议是双方真实意思表示，即应合法有效。
其次，张国伟与第三人梁涛签订《征地拆迁安置补偿协议书的转让协议》时，双方的签约行为、过程均经过重庆市大渡口区公证处现场见证，并出具《公证书》，故能够证明张国伟与第三人梁涛之间已经形成安置房转让的民事法律关系。为进一步查明案件事实，一审法院特别询问了第三人梁涛，梁涛对其与张国伟买卖安置房的事实，以及其收取了购房款的事实均予以确认。
第三，张国伟与第三人梁涛签订拆迁安置房的转让协议发生在2011年5月31日，而第三人梁涛与王荣兰、李经贵的借款纠纷发生在2012年5月，时间前后相差一年，故张国伟与第三人梁涛之间的房屋买卖针对王荣兰、李经贵而言，不具有恶意串通逃避债务的故意。
综上，王荣兰、李经贵认为张国伟与梁涛签订购房合同不真实，双方属于恶意串通逃避债务的理由不能成立，一审法院不予采信。
二、张国伟是否实际占有了争议房屋，买卖是否成立？
首先，经询问第三人梁涛，梁涛已明确陈述的：“其在街道、村委会通知接房当日，由张国伟补交了相关费用、领取钥匙后，已将房屋钥匙当场交与张国伟”，足以证明买卖双方已履行了主要合同义务，即张国伟在与第三人梁涛一起接房后，梁涛已将房屋钥匙交付张国伟，故张国伟在得到房屋钥匙之时，属于在事实上已经实际占有了其购买的安置房屋。接房后，张国伟又将该房屋让与朋友彭X一家居住使用，不影响张国伟对该安置房屋享有所有权。该安置房至今未办理转移登记，主要是初始登记时间较晚，以及第三人梁涛因欠债原因被人民法院查封、冻结所致，也并不影响张国伟继续要求第三人梁涛履行协助办理房屋转移登记的后续义务。
其次，对王荣兰、李经贵提出该安置房的实际居住人彭X、涂XX向法院出示的部分物管收据显示交款人仍为梁涛，故该房屋实际并未发生转让，彭X、涂XX系向第三人梁涛租赁房屋居住的争议，一审法院审查后认为，对于彭X、涂XX举示的其在居住、使用安置房期间，存在部分物管打印收据显示房屋业主（交款人）为梁涛的情形，应与该安置房屋未办理转移登记有关。由于该缴费原件存于彭X、涂XX手中，故实际交款人应为彭X、涂XX。为查清本案事实，一审法院向争议房屋实际居住人彭X、涂XX分别进行了调查询问，彭X、涂XX均已向法院陈述，其与张国伟具有亲戚朋友关系，为方便照顾子女上学，故向张国伟借住了该套房屋。彭X也承认因需要借住张国伟的房屋，而替张国伟经办了装修房屋的事实，故该房屋装修票据显示，安置房装修经办人系彭X，而并非第三人梁涛。经一审法院进一步核实，彭X、涂XX出示了其儿子的户口页及学生证，证明其儿子确在该安置房附近一中学上学，并于2015年6月初中毕业。现王荣兰、李经贵坚持认为彭X、涂XX系向第三人梁涛租用的安置房屋，故王荣兰、李经贵则需对该项意见承担举证责任。本案审理中，由于王荣兰、李经贵没有证据证明系第三人梁涛将安置房屋出租给彭X、涂XX居住使用的相关证据，故对王荣兰、李经贵辩解张国伟购房后未实际占有房屋，彭X、涂XX系向第三人梁涛租用的安置房屋的意见，一审法院不予采纳。
综上，张国伟对其购买的位于重庆市巴南区花溪镇群乐路25号8幢27-5号房屋提出的执行异议应当成立，一审法院应予以支持。对于张国伟申请撤销执行裁定书，由于张国伟在法定期限内已提起本案诉讼，故该执行裁定书不具有法律效力，无需单独撤销。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，一审判决如下：原告张国伟对执行标的享有所有权，停止对位于重庆市巴南区花溪镇群乐路25号8幢X-
X号房屋的执行。一审案件受理费80元，由被告王荣兰、李经贵承担。
王荣兰、李经贵不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求：1、撤销重庆市巴南区人民法院（2014）巴法民初字第01219号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决错误的认定被上诉人张国伟与第三人梁涛房屋交易系真实的，并且错误的认定被上诉人占有房屋，明显属于事实不清、证据不足。1、《公证书》及《征地拆迁安置补偿协议书的转让协议》仅证明协议双方签订协议的民事行为能力，而不能证明该协议内容的真实性，更不能证明上诉人与第三人房屋交易的真实性。2、在特定的时间和环境下作为大额的房屋交易款34万元以现金支付明显不符合交易形式，仅靠一份《收条》认定上诉人与被上诉人房屋买卖交易的真实性明显事实不清，证据不足。3、（2013）巴法民执异字第00015号执行裁定书查明该房屋建成后，梁涛将该房屋出租至今。足以证明诉争房屋在2013年10月28日是由第三人出租给案外人，而被上诉人称从2011年11月16日占有其房屋明显不属实。4、被上诉人在一审中第一、二次庭审的陈述与彭琴的陈述多处矛盾，在物业费的交纳中，部分由第三人梁涛交纳，部分又由案外人彭琴交纳，与事实相互矛盾。一审法院认定事实错误，被上诉人并未充分证明诉争房屋享有足以排除强制执行的证据，一审判决在适用法律上也明显错误，请求二审法院查明事实后依法改判。
张国伟答辩称：上诉人在申请法院查封之前，被上诉人与梁涛已经公证办理了购房合同并支付了价款，且取得了房屋使用权。仅仅是因为没有按期办理过户登记才导致被上诉人没有取得产权证。在整个交易过程中，被上诉人没有过错，因此判决正确，请求二审法院依法维持。
梁涛未进行答辩。
经本院审理查明，被上诉人张国伟在一审庭审时陈述，自己是做工程的，当时是从伟泰（太）工程建筑公司接的天鸿龙宇金座楼盘（位于石桥铺交易城旁）的木工劳务，17万元是该公司项目经理刘贵华给我的，另外20万元是陈某还给我的钱。
在本院审理过程中，被上诉人张国伟为证明自己的主张，举示了中国农业银行的进账单复印件和高某存折的复印件，并申请证人高某和陈某出庭作证，拟证明张国伟以现金支付购房款的事实。
证人高某向法庭陈述：自己系伟太建筑公司工作人员，张国伟是天禾劳务公司的，天禾劳务公司当时付不出来钱，张国伟就找到我们项目部借款，伟太公司于2011年5月10日转账30万元（举示进账单和存折）到我个人存折上，当天我就将现金30万元取出交给张国伟，至于张国伟将该款拿去做什么，自己也不太清楚。上诉人王荣兰、李经贵认为，证人证言是虚假的，不能达到其证明目的。进账单的出票人是伟太公司，收款人是高某，如果张国伟与伟太公司是劳务关系，不可能通过员工的账户借款，即便具有真实性，收款人也应当是张国伟，不应该是高某，证人高某也不能证明自己是伟太公司的员工，一审中张国伟陈述其中17万是伟太公司应支付的劳务款，与证人所称的借款也不相符。被上诉人认为高某的证人证言客观真实，能够证明2011年5月10日通过现金方式向张国伟支付了30万元，由此证明2011年5月11日，张国伟向梁涛支付购房款是客观真实的。
证人陈某向法院陈述：自己与张国伟是同学，2011年春节期间向张国伟借款20万元，2011年5月将钱还给了张国伟。双方借钱还钱都没出具条子。上诉人王荣兰、李经贵认为，陈某的陈述是不真实的，不符合客观情况。被上诉人认为证人证言是真实的，陈某与本案没有利害关系，能够证明双方借款和还款的事实。
另查明，重庆市巴南区人民法院于2013年10月28日作出（2013）巴法民执字异字第00015号执行裁定书查明，2008年12月30日，被执行人梁涛与重庆市巴南区国土资源管理分局签订征地拆迁安置补偿协议书，获得3室1厅安置住房一套，面积为100㎡（楼层、单元、房号及准确面积以分房后发证为准）。2009年2月8日，被执行人梁涛与案外人李常明签订房屋买卖合同，约定梁涛将座落于巴南区花溪镇群乐村十二社的安置房一套（100平方米）出卖给李常明，房屋总价款20万元，梁涛在分房后半年内，须积极配合李常明在村委会房屋交易所办理完该房屋过户到李常明名下。后该房屋建成后，梁涛将该房屋出租至今，未将房屋交付案外人李常明。该裁定认为，该房屋现仍属梁涛占有，遂驳回了案外人李常明的异议理由。李常明未向法院提起案外人执行异议。现该执行裁定书已发生法律效力。
本院二审查明的其他事实和一审查明的事实相同。
本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，本案中，张国伟与梁涛、吴XX签订了《征地拆迁安置补偿协议的转让协议》，约定将所涉房屋34万元转让给张国伟，并约定张国伟于2011年5月31日一次性支付人民币34万元给梁涛。当日，张国伟与梁涛、吴XX在重庆市××渡口区公证处办理了公证书，公证证明签订《征地拆迁安置补偿协议的转让协议》时，协议双方当事人具有民事权利能力和民事行为能力，协议人签订协议意思表示真实，条款明确具体，签名、捺指印属实。同日，梁涛、吴XX还向张国伟出具委托书，委托张国伟代为领取房地产权证等相关房产资料，对该委托行为双方又办理了委托公证。在一审法院查封涉案房屋之前，张国伟与梁涛已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，张国伟在二审中申请证人高某和陈某出庭作证，证人高某和陈某均证实2011年5月期间伟太公司和陈某曾向张国伟付款的事实，梁涛与吴XX于2011年5月31日向张国伟出具了收到张国伟买房款现金叁拾肆万元整（340000.00元）的收条，一审法院也特别询问了梁涛，梁涛对其与张国伟买卖安置房的事实，以及其收取了购房款的事实均予以确认，张国伟已按合同约定向梁涛支付了全部房款。再次，虽然张国伟未在诉争房屋内实际居住，但根据梁涛向一审法院陈述，其在街道、村委会通知接房当日，由张国伟补交了相关费用、领取钥匙后，已将房屋钥匙当场交与张国伟，现实际居住人彭X、涂XX也向一审法院陈述，该房屋是由张国伟出借给他们居住使用，可以认定，张国伟已合法占有该不动产。最后，现诉争房屋所有权人为梁涛，因该房屋被采取查封、冻结等强制措施，故未能办理房屋所有权过户登记，并非张国伟自身原因未办理过户登记。
综上所述，本案所涉的重庆市巴南区花溪镇群乐路25号8幢27-5号房屋，张国伟享有足以排除王荣兰、李经贵强制执行的民事权益。
上诉人王荣兰、李经贵上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王荣兰、李经贵负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。
审判长 周海燕
审判员 苏致礼
审判员 段晓玲
二〇一五年十二月二十日
书记员 陈园媛