北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第08937号
上诉人（原审原告、反诉被告）侯双全，男，1975年8月21日出生。
委托代理人常海梅，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人索士余，北京市兰台律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京成铭嘉茂法律咨询服务有限公司，住所地北京市西城区棉花胡同89号悦宾阁招待所109室。
法定代表人孙亮发，经理。
委托代理人李学磊，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人侯双全、北京成铭嘉茂法律咨询服务有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第12561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，侯双全起诉至原审法院称：2011年12月29日，我与北京成铭嘉茂法律咨询服务有限公司（下称成铭嘉茂公司）签订《房屋租赁合同》（下称《合同》），约定我将丰台区×××07-01房屋租赁给成铭嘉茂公司使用，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月30日止，房屋租金为每年200000元，租金支付方式为按年支付，成铭嘉茂公司应于合同签订后2日内一次性付清首年租金。合同签订后，成铭嘉茂公司按时支付了2012年的租金200000元，于2013年1月11日、2013年2月6日分两次支付了2013年的租金200000元，于2014年1月13日支付了2014年的租金100000元，尚欠
100000元租金未予支付。2014年5月22日，我委托律师出具律师函，要求成铭嘉茂公司立即支付欠付租金，但成铭嘉茂公司仍未按时支付租金。2014年5月28日，我依据合同约定向成铭嘉茂公司发出《解除合同通知书》（下称《通知书》），2014年5月30日，成铭嘉茂公司收到了《通知书》。综上，因成铭嘉茂公司存在违约行为，双方的合同已经解除，故我要求成铭嘉茂公司立即腾空丰台区×××07-01房屋，成铭嘉茂公司按合同中约定的租金标准向我支付自2014年7月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费，成铭嘉茂公司向我支付违约金206000元。
成铭嘉茂公司答辩并反诉称：双方签订《合同》一事属实，我公司未交纳2014年部分租金的原因是侯双全未向我公司告知房屋所有权人发生变化，我公司也不存在拖延交纳租金的行为，故我公司不同意侯双全的诉讼请求，同时我公司反诉要求侯双全为我公司开具我公司已交纳的500000元租金相应发票。
侯双全针对反诉答辩称：双方约定的租金是不包含税款的，如果成铭嘉茂公司需要发票的话，应由其自行支付税款，且双方的《合同》中未约定我需要为成铭嘉茂公司出具发票，故我不同意成铭嘉茂公司的反诉请求。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。侯双全与成铭嘉茂公司签订的《合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，应属有效，双方均应依据《合同》行使权利、履行义务。因双方签订的《合同》中对于租金给付时间的约定仅涉及2012年的租金，而未明确约定剩余两年租金的给付时间，成铭嘉茂公司于2013年初给付了当年全部租金，又于2014年初给付了半年租金，故可以认定成铭嘉茂公司应当于每一租赁年度开始时支付租金，故侯双全可以于当前租赁年度内随时要求成铭嘉茂公司给付租金，但需要给予成铭嘉茂公司必要的准备时间，现成铭嘉茂公司未按侯双全的要求给付租金，虽其主张该房屋存在所有权人变更情况，但是否存在所有权人变更情况并未影响成铭嘉茂公司对涉案房屋租赁权的行使，故对成铭嘉茂公司该项答辩意见法院不予采信，成铭嘉茂公司存在违约行为，侯双全依据《合同》规定的方式向成铭嘉茂公司发出《律师函》，成铭嘉茂公司仍未给付租金，侯双全有权依据《合同》确定的方式解除合同，故双方的《合同》已经解除，成铭嘉茂公司主张未收到《律师函》及《通知书》，但侯双全通过特快专递的方式向涉案房屋地址及成铭嘉茂公司注册地址发出《律师函》及《通知书》，上述材料也均获签收，故对于成铭嘉茂公司称未收到上述材料，其不同意《合同》已解除的答辩意见，法院不予采信；合同解除后，成铭嘉茂公司应当将涉案房屋腾退交予侯双全，故对于侯双全要求成铭嘉茂公司腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持；至于侯双全要求成铭嘉茂公司支付房屋占用费一项，合同解除后，成铭嘉茂公司继续占有使用涉案房屋，其应当向侯双全支付房屋占用费，费用计算标准依据《合同》确定的租金标准予以确定，因成铭嘉茂公司已支付2014年上半年的租金，故房屋占用费计算时间应自2014年7月1日起至成铭嘉茂公司实际腾退房屋之日止；违约金一项，针对成铭嘉茂公司主张违约金数额过高应当予以调整的答辩意见，因侯双全的损失系成铭嘉茂公司于《合同》解除后继续占用涉案房屋而产生的房屋占用费，故法院依据已发生的房屋占用费数额对违约金进行调整；至于成铭嘉茂公司反诉要求侯双全出具发票一项，因双方在《合同》中并未对出具发票进行约定，事后亦未另行达成协议，故对成铭嘉茂公司的反诉请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年4月判决：一、北京成铭嘉茂法律咨询服务有限公司于判决生效之日起十五日内将丰台区×××7-01房屋腾退交予侯双全；二、北京成铭嘉茂法律咨询服务有限公司于判决生效之日起十五日内按每一自然日五百四十七元九角四分的标准给付侯双全自二○一四年七月一日起至房屋实际腾退完毕之日止的房屋占用费；三、北京成铭嘉茂法律咨询服务有限公司于判决生效之日起十五日内给付侯双全违约金三万元；四、驳回北京成铭嘉茂法律咨询服务有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，侯双全、成铭嘉茂公司均不服，向本院提起上诉。
侯双全的上诉请求为：改判成铭嘉茂公司依合同约定支付我违约金206000元。主要上诉理由：成铭嘉茂公司于2014年1月13日支付2014年度租金100000元，尚欠100000元未支付，并拖欠至今，确实存在迟延支付租金的违约行为，成铭嘉茂公司应依据合同第九条第二款的约定向我支付违约金，我依据合同约定向成铭嘉茂公司主张的违约金计算至合同解除日，金额为206000元。我主张的违约金有客观存在的事实依据和明确的合同依据，在成铭嘉茂公司严重违反合同法诚实信用原则、存在恶意违约的情况下，原审判决降低违约金标准会助长成铭嘉茂公司违法行为，亦违背合同法的公平原则，损害我的合法利益。
成铭嘉茂公司的上诉请求为：侯双全为我公司开具我公司已交纳的500000元租金相应发票。主要上诉理由：根据《发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。侯双全向我公司开具已交付租金的发票是其法律义务，此系法律法规强制性规定，不能以合同未约定提供发票而不提供，原审判决违反法律规定，侵害我公司的合法权益，造成国家税收流失。
经审理查明：2011年12月29日，侯双全（甲方）与成铭嘉茂公司（乙方）签订《合同》，约定甲方将丰台区×××07-01房屋租赁与乙方使用，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月30日止，房屋租金为每年200000元，租金支付方式为按年支付，乙方应于合同签订后2日内一次性付清上述租金并由乙方汇至甲方指定的账号或按双方书面同意的其它支付方式支付。《合同》第九条约定乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，逾期支付的违约金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额百分之一。在租赁期间内，若逾交租金超过三十日，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施（包括水电），由此造成的一切损失由乙方全部承担。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，《合同》自动终止。
《合同》签订后，成铭嘉茂公司按约定时间支付了2012年的租金200000元，后又于2013年1月11日、2013年2月6日分两次支付了2013年的租金200000元，于2014年1月13日支付了2014年的租金100000元。2014年5月22日，侯双全委托律师出具《律师函》并邮寄至涉案房屋地址及成铭嘉茂公司注册地址，要求成铭嘉茂公司立即支付欠付租金。2014年5月29日，侯双全向成铭嘉茂公司发出《通知书》并邮寄至上述两个地址，告知解除与成铭嘉茂公司的《合同》。诉讼中，侯双全提交的快递底单及查询结果显示，《律师函》分别于2014年5月23日、2014年5月26日签收，《通知书》均于2014年5月30日签收。侯双全主张《合同》于2014年5月30日解除。成铭嘉茂公司表示未收到上述《律师函》及《通知书》，故其不认可双方签订的《合同》已于2014年5月30日解除。
上述事实，有双方当事人陈述、《合同》、《律师函》、《通知书》、《国有土地使用证》、理财金账户历史明细清单、快递底单、快递查询结果等证据在案佐证。
本院认为：侯双全与成铭嘉茂公司签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。本案诉讼中，合同约定的租期已经届满，现双方就侯双全主张的违约金以及成铭嘉茂公司主张开具发票存在争议。
关于违约金一节，原审判决成铭嘉茂公司给付侯双全违约金30000元，成铭嘉茂公司对此不提出上诉，本院不持异议，侯双全上诉要求改判成铭嘉茂公司支付其违约金206000元，缺乏依据，本院不予支持。
关于成铭嘉茂公司要求侯双全开具租金发票一节，虽然根据《发票管理办法》的规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票，但是，双方合同并未约定侯双全有为成铭嘉茂公司开具租金发票的义务，且诉讼中双方亦不能就开具发票的税费如何负担达成一致意见，故成铭嘉茂公司该项上诉请求，缺乏合同依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4505元，由侯双全负担2255元（已交纳），由北京成铭嘉茂法律咨询服务有限公司负担2250元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；反诉案件受理费70元，由北京成铭嘉茂法律咨询服务有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费3890元，由侯双全负担3820元（已交纳），由北京成铭嘉茂法律咨询服务有限公司负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 祝 石