上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第111号
原告魏华庆，女，1964年8月13日生，汉族，住上海市宝山区。
原告魏文庆，女，1968年4月29日生，汉族，住址同上。
上列原告共同委托代理人肖蓉，上海市海达律师事务所律师。
被告区永茹，女，1940年8月6日生，汉族，户籍地上海市。
被告陆根宝，男，1961年3月25日生，汉族，住上海市。
委托代理人徐佳乐，上海都邦律师事务所律师。
原告魏华庆、魏文庆与被告区永茹、陆根宝确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏华庆、魏文庆的共同委托代理人肖蓉、被告陆根宝的委托代理人徐佳乐到庭参加诉讼。被告区永茹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告魏华庆、魏文庆共同诉称，上海市宝山区大华路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）原登记于区永茹名下，系区永茹与魏三益的夫妻共同财产。2014年1月9日，魏三益去世。为继承魏三益的遗产，魏华庆、魏文庆于2014年3月向法院起诉要求分割系争房屋。法院经审理后于2014年8月19日判决系争房屋40%的份额由魏华庆、魏文庆和区永茹均等继承。然区永茹却于2014年7月23日将系争房屋出售转移登记至陆根宝名下。魏华庆、魏文庆认为，继承开始后，遗产分割前，被继承人的遗产为继承人共同共有，任何人不得擅自处分，魏华庆、魏文庆作为共有权人对该买卖不予追认。陆根宝系区永茹的亲戚，知悉区永茹配偶魏三益去世的事实，明知系争房屋存有其它权利人，明显系恶意串通损害他人合法权益。陆根宝亦不构成善意取得，因为房屋交易价格明显偏低，并非合理对价，双方亦未办理房屋交接手续，且双方的交易方式系先过户后付款，故起诉要求确认区永茹与陆根宝签订的买卖合同无效，将系争房屋恢复登记至区永茹名下。
被告区永茹未作答辩。
被告陆根宝辩称，系争房屋登记在区永茹名下，系争房屋交易虽与一般房屋交易有所不同，付款方式和时间系应区永茹的要求，但具备基本要素和过程，系经中介介绍，房屋价格也经过交易中心审核通过，故陆根宝系善意取得。综上，不同意诉请。
经审理查明，魏三益与区永茹于1984年1月24日登记结婚，魏文庆、魏华庆系魏三益之女。2010年1月，区永茹登记为系争房屋房地产权利人。2014年1月9日，魏三益死亡。
2014年7月15日，区永茹（甲方）与陆根宝（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方经上海合业房地产经纪事务所居间介绍，将系争房屋以人民币115万元出售给乙方，甲方于2014年7月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2014年7月25日前办理过户手续；附件三付款协议约定乙方应于2014年7月22日前支付115万元整给甲方。同年7月23日，区永茹、陆根宝共同向交易中心申请办理系争房屋过户手续。同年8月6日，陆根宝经核准登记为系争房屋房地产权利人。审理中，陆根宝表示，区永茹于2014年7月27日将房屋钥匙交付陆根宝，陆根宝可随时入住，双方未办理书面的交接，也未到系争房屋内办理交接。
关于上述房屋交易的付款，陆根宝提供：1、2014年7月24日中国工商银行业务凭证及银行卡历史明细清单，证明陆根宝于该日经中国工商银行账户向区永茹的中国农业银行账户转账支付27万元；2、2014年7月27日区永茹出具的收据，主要内容为：今收到陆根宝购买系争房屋价款88万元现金。魏文庆、魏华庆对银行业务凭证及银行卡历史明细清单形式上的真实性认可，但该27万元未载明系汇给区永茹的房款；对区永茹出具的收据无法确认系区永茹所写，即便是真实的，也是双方事后串通的。对于系争房屋的价格，陆根宝认为交易时系争市场价格应该在130万元左右，魏文庆、魏华庆表示115万元的价格明显偏低，并非合理对价。
审理中，经魏文庆、魏华庆申请，本院向银行调取2014年7月24日转账27万元资金的来源及走向，调取的银行账户历史明细清单、明细对账单、银行卡取款凭条、账户信息显示，该日从区伟超的账户向陆根宝的工商银行账户汇入27万元后，陆根宝将27万元汇入区永茹在中国农业银行的新开账户，区永茹于次日将该27万元现金取出。魏文庆、魏华庆对本院调取的证据真实性无异议，并结合陆根宝婚姻登记信息及区学武户籍摘抄资料表示，区永茹与区学武系姐弟，区学武与张银宝系夫妻，张银宝与张林珍系姐妹，张林珍与陆根宝系夫妻，而区伟超系区学武之子，故陆根宝与区永茹存在亲属关系，双方系恶意串通。陆根宝对本院调取的证据真实性无异议，对婚姻登记信息及户籍摘抄资料真实性无异议，区学武与张银宝系夫妻，张银宝与张林珍系姐妹，但陆根宝于2012年即与妻子张林珍离婚，对于其他身份关系不清楚，陆根宝与区永茹没有亲戚关系，买卖之前也不认识。
另查明，2014年5月，魏文庆、魏华庆向本院起诉要求依法继承魏三益的遗产，其中包括系争房屋。本院于2014年8月19日作出（2014）宝民一（民）初字第3993号民事判决书，判决：系争房屋归魏华庆、魏文庆和区永茹按份共有，其中魏华庆占2／15份额，魏文庆占2／15份额，区永茹占11／15份额，等等。该案于2014年9月8日生效，之后魏文庆、魏华庆向本院申请执行。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记簿、（2014）宝民一（民）初字第3993号民事判决书、银行账户历史明细清单、明细对账单、银行卡取款凭条、账户信息、婚姻登记信息、户籍摘抄及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。
审理中，陆根宝向本院提供：1、2014年7月23日佣金收据，证明为系争房屋交易向上海智恒房产行知分行支付佣金3，000元；2、案外人王某某等人出具的证明等，证明陆根宝支付88万元现金的来源系向他人的借款。魏文庆、魏华庆的质证意见如下：1、收据抬头与买卖合同载明的中介公司名称不一致，对该收据真实性不认可；2、证人未到庭，真实性不认可，与本案无关。
魏文庆、魏华庆向本院提供以下证据：1、2014年11月7日本院制作的谈话笔录，被谈话人为张恽，系本院执行人员向张恽了解系争房屋交易的居间情况，张恽表述：当初是上下家双方一同找到我们业务员，借我们公司签合同，我公司没有进行居间工作，未替上家或下家寻找客户，过户事宜也是他们自行办理，我公司只是替他们打印了合同，收了些工本费，没签居间合同，也未收取居间费用，也没有下家陆根宝的联系方式；2、2014年11月19日本院制作的谈话笔录，被谈话人为陆根宝，该笔录中本院执行人员询问系争房屋是否办理交接，陆根宝陈述：对方没搬出来，我也还没搬入，没办理交接手续，也没办理水电煤过户，因为我准备过好年再入住，所以协商好让对方继续居住一段时间。上述证据证明，陆根宝与区永茹就系争房屋买卖并无中介撮合，亦未办理交接。陆根宝对上述证据真实性均无异议，但内容需要核实。
本院认为，区永茹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。在魏文庆、魏华庆提出对魏三益的遗产进行法定继承的诉讼过程中，区永茹出售系争房屋，而区永茹没有证据证明在与陆根宝签订买卖合同时已经取得魏文庆、魏华庆的同意，故区永茹的行为构成无权处分。本案的争议焦点在于陆根宝是否善意取得系争房屋的所有权。根据我国《物权法》第一百零六条之规定，不动产的善意取得须符合三个条件，即受让人受让该不动产时是善意的、以合理的价格转让、依照法律规定已经登记。根据查明的事实，区永茹与陆根宝之间进行的交易，涉及诸多不符合正常交易的情节，第一、虽然买卖合同载明系经中介公司居间介绍，但从本院执行中与中介工作人员的谈话笔录可见，该中介公司并未参与居间工作，仅仅打印了合同，未替上下家寻找客户，过户事宜也是双方自行办理；第二、陆根宝与区永茹于2014年7月15日签订买卖合同，7月23日共同至交易中心办理过户，而陆根宝提供的付款凭证显示，7月24日陆根宝才支付第一笔款项27万元，7月27日支付88万元，陆根宝自述与区永茹无亲戚关系，买卖之前不认识，但在陆根宝未付分文的情况下，区永茹即与陆根宝办理了房屋产权过户手续，明显不符合常理，且第二笔钱款88万元以现金方式支付，亦不合常理；第三、陆根宝亦自认系争房屋当时市场价格应为130万元左右，本案房屋买卖合同价格为115万元，交易价格偏低。综上，陆根宝并不构成善意取得，区永茹与陆根宝签订的《上海市房地产买卖合同》，侵犯了魏文庆、魏华庆的合法权益，应认定为无效合同。合同被确认无效后，陆根宝应将系争房屋的房地产权利恢复登记至区永茹名下，并将房屋返还区永茹，区永茹应将收取的115万元房款返还陆根宝。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：
一、被告区永茹与被告陆根宝于2014年7月15日就上海市宝山区大华路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告陆根宝于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的产权恢复登记至被告区永茹名下；
三、被告陆根宝于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给被告区永茹；
四、被告区永茹于本判决生效之日起十日内，返还被告陆根宝房款115万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费15，150元，由被告区永茹、陆根宝各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
审 判 员 刘 姗
人民陪审员 姚冬妹
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
……