重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终886号
上诉人（原审被告）陈文。
委托代理人龚建钊，重庆红刚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆兴胜物业发展有限责任公司，住所地重庆市南岸区南坪东路11号E楼。
法定代表人何忠，总经理。
委托代理人郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。
委托代理人刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师助理。
被上诉人（原审第三人）李汝军。
上诉人陈文与被上诉人重庆兴胜物业发展有限责任公司（以下简称兴胜公司）、李汝军房屋租赁合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2015年12月23日作出（2015）南法民初字第06585号民事判决，上诉人陈文对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。陈文的委托代理人龚建钊，兴胜公司的委托代理人郝小杰，李汝军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年11月22日，兴胜公司与陈文签订《房屋租赁合同》，约定将座落于重庆市××××楼的房屋（租赁面积为632.40平方米）由陈文承租用于网吧经营使用；租赁期限为2014年8月25日至2020年9月24日，第一年该房屋租金为69500元／月，第二年起租金在上一年基础上递增2%；未经兴胜公司书面同意，陈文不得转租该房屋，否则兴胜公司有权立即解除该合同，由此给兴胜公司造成的经济损失由陈文全部承担；双方任何一方无故不履行合同条款或提前终止本合同，违约方向守约方支付合同期间总租金（即500万元）的10%作为违约金；陈文若存在下列条款之行为（违反法律法规、政府规定进行违法经营活动；擅自将承租房屋转让、转租他人或擅自改变房屋用途的；擅自改动房屋建筑结构、装修、设备的；欠租金、水、电、气费等单次达15天），兴胜公司有权单方面解除合同并收回房屋，造成兴胜公司损失的，由陈文全部承担，并且兴胜公司不予以退还陈文已缴纳的履约保证金。合同签订后，兴胜公司与陈文依约交付房屋并履行上述合同义务，陈文与兴胜公司就涉案房屋自2014年8月25日至2015年10月22日期间的租金缴纳义务已全部足额履行完毕（共计缴纳853728元）。
2015年8月27日，陈文与李汝军签订《转让合同》，约定陈文将涉案房屋及其现有合法经营证照、内部装修、装饰、设备等转让给李汝军，租期到2020年9月24日，转让总金额140万元，由李汝军代替陈文履行原租赁合同（即兴胜公司与陈文签订《房屋租赁合同》）所规定条款，定期缴纳租金及其它各项费用，陈文现有所有合法证照、装修、装饰设备、包括《门面转让财物交接清单》中载明的物品全部转让归李汝军。合同签署当天李汝军向陈文支付20000元，合同签署后第二天支付80万元，双方办理完经营交接以及其他相关物品交接手续后，支付尾款58万元。该《转让合同》签订后，李汝军通过银行转账向陈文支付20000元，双方签订《门面转让财物交接清单》，对涉案房屋内设备、装修、装饰品等附属设施数量、类别等进行确认。2015年9月8日，兴胜公司向陈文发出《解除房屋租赁的通知》，主张依约陈文存在未经兴胜公司书面同意的转租行为进而单方行使解除合同、收回涉案房屋等权利并由陈文承担违约责任。2015年9月10日，陈文收到该通知，且陈文于庭审中自认，截止2015年12月15日，其尚占有涉案房屋。2015年9月15日，兴胜公司以已解除双方《房屋租赁合同》为由诉至一审法院。
一审法院认为：首先，兴胜公司与陈文签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法真实有效，双方应依约全面履行义务，而陈文与李汝军签订《转让合同》，对涉案房屋租赁期限（2015年8月27日至2020年9月24日）、内部添附、附属设备、转让价款及交付履行方式均作出约定，并由李汝军代替陈文全面履行《房屋租赁合同》中的规定条款，本案涉案房屋系由兴胜公司所有并向陈文出租，陈文并未享有法定或约定的物权处分权，故一审法院足以认定该合同名为转让实为转租，双方依照该合同实际履行（支付20000元转租金及添附、附属物品交付），且陈文已通过转租行为获得实际利益，但其并未获得出租人兴胜公司书面同意或事后追认，应属违法转租情形，兴胜公司依法依约享有单方解除《房屋租赁合同》权利且其已向陈文送达《解除房屋租赁的通知》，故对兴胜公司关于确认双方《房屋租赁合同》于2015年9月10日已解除的诉请，一审法院予以支持。
其次，《房屋租赁合同》解除后，实际占有人陈文负有将房屋及时向兴胜公司交还之义务，逾期交付应承担房屋占用使用费，兴胜公司主张自2015年10月23日，参照双方于《房屋租赁合同》中约定的实时租金即2319元／天计算至实际交付涉案房屋之日止，陈文当庭认可该金额，此系兴胜公司对自身合法权利之处分且不违反法律法规规定，一审法院予以支持；同时，双方约定任何一方无故不履行合同条款或提前终止本合同，须支付合同期间总租金（即500万元）的10%作为违约金，本案中，陈文未经兴胜公司书面同意转租涉案房屋，导致合同提前解除，即属上述情形，应承担违约责任及损失，本案中双方违约金明显约定过高，一审法院予以调整，但双方均未举示有效证据证明违约情形所导致实际损失，经综合评判涉案合同履行状况、陈文过错程度及预期利益等因素后，一审法院酌情以《房屋租赁合同》中未履行部分金额为基数（5000000元-853728元=4146272元），自2015年10月23日起按人民银行同期贷款基准利率4倍计算至涉案房屋实际交付之日止。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，一审法院判决：一、确认重庆兴胜物业发展有限责任公司与陈文签订的《房屋租赁合同》于2015年9月10日解除；二、陈文于本判决生效之日起五日内搬离并向重庆兴胜物业发展有限责任公司全面交付位于重庆市南岸区南坪东路XXXX楼房屋（租赁面积632.40平方米）；三、陈文于本判决生效之日起五日内向重庆兴胜物业发展有限责任公司支付上述房屋占用使用费（具体计算方式为按每日2319元，自2015年10月23日起计算至上述房屋实际交付之日止）及违约金（具体计算方式为以4146272元为基数，按中国人民银行公布同期同类贷款基准利率四倍，自2015年10月23日起计算至上述房屋实际交付之日止）；四、驳回重庆兴胜物业发展有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由陈文负担。
陈文不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一审法院审理本案存在程序违法。上诉人就被上诉人所发出的解除房屋租赁通知效力已向法院起诉，本案必须待该案判决生效后再进行审理，但一审法院在该案判决尚未生效的情况下就直接对本案作出判决。一审认定事实不清、证据不足。上诉人未将涉案房屋进行实际转租。本案中上诉人虽与案外人李汝军签订转让合同、《门面转让财物交接清单》并收取定金，但并未实际履行，涉案房屋至今由上诉人占有。上诉人的行为系对原合同权利义务的转让，并非对房屋的转租，一审法院适用法律错误，故被上诉人无权单方解除合同、要求上诉人返还房屋、承担赔偿责任。
兴胜公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求于法无据，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
李汝军答辩称：对一审判决无意见，请求尽快解决。
庭审后，兴胜公司向本院递交书面声明称：关于本案所涉违约金，一审原告请求金额为500000元，如按一审判决确定的计算方式得出的违约金一旦超出500000元，对超出部分该公司予以放弃。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：根据审理所查明的事实，被上诉人与上诉人双方于2013年11月22日签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故对当事人的自主意思应予以尊重。该合同第9.3.2条所约定如乙方（即上诉人）擅自将承租房屋转让、转租他人，甲方（即被上诉人）即有权单方面解除合同并收回房屋的内容对于双方均有约束力。上诉人与原审第三人李汝军就涉案房屋签订转让合同并收取定金，属于对该房屋的转租行为，故被上诉人在此情形下依据合同即可享有并行使解除权，以及要求上诉人交还房屋、承担违约责任，故上诉人的相关上诉理由与事实不符，本院不予采纳。至于上诉人所称一审程序问题，经查本案一审系与上诉人请求确认解除合同通知效力纠纷案件合并审理并一起作出判决，其目的应在于尽快确定当事人诉争权益，避免因纠纷久拖不决所导致的房屋空置损失日益扩大，未对当事人程序及实体权利造成实质不利影响，故对其上诉意见不予支持。关于本案违约金金额问题，结合一审原告兴胜公司的诉求范围和二审中提交的书面声明，应明确：按照一审判决所确定的由陈文承担的违约金计算方式得出的金额应以500000元为限。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费8800元由陈文负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效之日起，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 苏致礼
代理审判员 陈 华
代理审判员 潘建兴
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 陈园媛