新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新2323民初2327号
原告：郑清，女，汉族，1954年1月10日出生，住新疆呼图壁县。
被告：董艳芹，女，汉族，1968年10月14日出生，住新疆呼图壁县。
原告郑清诉被告董艳芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑清、被告董艳芹均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告郑清向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》，并将承租的房屋返还给原告；2、依法判令被告向原告支付租金80000元（自2016年2月21日至2017年10月21日）；3、依法判令被告支付自2017年10月22日起至实际返还房屋之日止的房屋租金；4、依法判令被告支付违约金72000元；5、依法判令被告支付租赁�间拖欠的暖气费39326元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月8日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于呼图壁县华西小区六街38产区158院二、三楼，租期八年，自2012年2月21日至2020年2月21日，被告应于每年1月10日前交清次年房租及当年相关费用。被告租赁期间所产生的水、电、暖等费用应自行承担。同时约定，被告在租赁期内必须按期交纳租金及相关费用，如违约，原告有权终止合同，收回房屋等内容。上述合同签订后，被告即开始使用经营。2017年1月10日，被告应向原告交纳2017-2018年度的房屋租金，但被告一直拖欠至今未付，原告多次找到被告协商未果，且被告拖欠租赁期间的暖气费未交。后原告一直与被告沟通合同履行的相关事宜，但是一直未能得到解决，被告也拒绝配合处理相关事宜。被告的行为巳严重侵犯了原�的合法权益，现特诉至法院，请依法裁决。
被告董艳芹辩称：被告对租赁原告房屋的事实认可，同意解除合同；认可尚欠租金80000元，但现在无能力支付；同意在一定的限期内将租赁房屋返还给原告，但要求给十日腾房时间；违约金不同意支付；愿意支付2015年、2016年的暖气费，2017年10月15日之后的暖气费不同意承担。另外，原告在2012年5月收取了被告的保证金30000元及预付50000元，要求原告退还给被告，不同意在本案折抵。综上，对欠原告房租及部分暖气费认可，由于今年的流动人口大量流失，被告经营的宾馆无客源，无营业收入，已经亏损了30多万元，现在无力给原告支付房租和暖气费。
原告向本院提交以下证据材料予以证明：
证据1：租赁合同1份；被告对该证据的真实性、合法性、关联性均认可。
证据2：暖气费证明1份；被告对证明部分内容认可，对2017年的暖气费不认可。
被告向本院提交以下证据材料予以证明：
证据1：收条3份；原告对10000元、30000元收条的真实性、合法性均认可，对50000元收条是预付房租不认可。
经质证，被告对原告提交证据真实性、合法性、关联性均认可，本院对原告的证据效力予以确认；原告对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性均认可，本院对被告的证据效力予以确认。
本院经审理认定事实如下：
2012年5月8日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于呼图壁县华西小区六街38产区158院二、三楼出租给被告使用，租赁期限为8年，自2012年2月21日至2020年2月21日，前四年每年租金为100000元，后四年每年租金为120000元，于每年的1月10日前支付下年的租金，水、电、暖等费用由被告承担。2017年2�20日之前的房租已结清，2017年2月21日之后的租金未交纳。
2012年5月13日，郑清收到董艳芹房屋保证金30000元；2012年5月8日郑清收到董艳芹房租款100000元（2012年2月21日至2013年2月21日至）；2012年5月8日郑清收到董艳芹（2012）呼民初字第363号案件款50000元。
被告认可承租房屋的2015年10月15日至2016年4月15日暖气费17633元、2016年10月15日至2017年4月15日暖气费21663元未交纳。
另查明，2012年3月26日，郑清以董艳芹欠付房租，向本院提起诉讼，郑清要求董艳芹给付2011年8月至2012年2月租金45000元并退还房屋。经本院主持调解，于2012年5月7日依法作出（2012）呼民初字第363号民事调解书，调解协议如下：一、被告董艳芹继续承租原告郑清的房屋，租赁期限为2012年2月21日至2020年2月21日，前四年（2012年2月21日至2016年2月21日）每年房租为100000元，后四年（2016年2�21至2020年2月21日）每年房租为120000元；二、被告董艳芹于2012年5月10日前给付原告郑清2012年2月21日至2013年2月21日的房租100000元；三、被告董艳芹2012年5月10日前给付原告质保金30000元；四、被告于2012年5月10日前给付原告2011年8月20日至2012年2月20日的房租50000元；五、2013年2月21日至2020年2月21日的房租于每年的1月10日前给付，2013年缴纳房租时，除缴纳当年的房租外，预付房租50000元，即2013年1月10日前付房租150000元，2014年2月21日至2019年2月20日的房租按照约定的年租金和期限缴纳，2019年1月10日前缴纳的2019年2月21日至2020年2月21日的房租120000元，折抵已经预付的房租50000元，应付房租7万元。
另查，庭审后，2017年11月18日，被告将房屋钥匙移交给原告，2017年12月4日，原告向本院申请撤回返还房屋的诉讼请求。
上述事实有当事人提交的证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告于2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告认可租赁房屋的事实，并同意解除合同，对原告主张解除合同的请求，本院予以支持。原告认可被告已于2017年11月18日将房屋返还，对该事实本院予以确认。
被告认可2017年2月21日至2017年10月21日期间的房租80000元未支付，故对原告主张的80000元房租，本院予以支持。对于原告要求被告支付2017年10月22日至实际返还房屋之日的房租，因此期间属于租赁期间，承租房屋实际由被告占有、使用，被告理应支付相应租金，原告认可被告于2017年11月18日移交了房屋及钥匙，则被告应承担2017年10月22日至2017年11月18日期间的房租，对原告主张此期间房租为9333元（120000÷12个月÷30天×28天），本院予以支持。
关于原告要求被告支付2015年10月15日至2016年4月15日期间的暖气费17633元、2016年10月15日至2017年4月15日期间的暖气费21663元，合计39326元，因被告同意支付，对原告的该项主张，本院予以支持。
关于原告按两年房租240000元的30%主张违约金72000元应否支持的问题。被告虽不同意支付违约金，但被告认可没有按约定支付租金，存在违约行为，应当承担违约责任。由于原告未举证证明因被告违约给其造成损失，原告按72000主张违约金，该违约金明显过高。本院认为，对违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行判断，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中，考虑双方所签合同的性质及合同履行情况,本院对违约金酌定为12000元。
关于被告要求退还30000元保证金应否支持的�题。本案中，双方当事人在合同签订时约定，被告向原告交纳30000元履行保证金，合同期满后退还保证金，双方约定的履行保证金的性质为履约保证金。根据履约保证金的性质，双方在合同履行期届满或解除合同时，应退还保证金，故原告以被告违约为由，拒绝退还保证金，不符合法律规定，对被告的要求退还保证金的辩称意见，本院予以采信，所以，原告应当向被告返还保证金30000元。本案中，由于被告应向原告给付房租，原、被告之间互负债务，依法可以进行抵销，对被告不同意将保证金与房租进行折抵的辩称意见，本院不予采信。
关于被告要求退还预付房租50000元是否成立的问题。被告辩称2012年5月8日支付的50000元是预付房租，根据庭审查明，按照（2012）呼民初字第363号民事调解书的内容及双方合同约定，被告应于2013年1月10日前交纳下年房租及预付房租150000元，据此，2012年5月8日支付的50000元应是2011年8月20日至2012年2月20日的房租50000元。由于被告未提交证据证实已经交纳预付房租50000元，所以，被告要求退还预付房租50000元的抗辩意见不能成立。
综上，对原告主张解除双方签订的房屋租赁合同，本院予以支持；对原告主张房租本院予以支持89333元，与原告应当返还的保证金30000元折抵后，被告还应给原告支付房租59333元；对原告主张的违约金予以支持12000元；对原告主张的暖气费39326元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告郑清与被告董艳芹2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告董艳芹于本判决生�之日起十日内给付原告郑清拖欠的房租款59333元；
三、被告董艳芹于本判决生效之日起十日内给付原告郑清违约金12000元；
四、被告董艳芹于本判决生效之日起十日内给付原告郑清暖气费39326元；
五、驳回原告郑清的其他诉讼请求。
如未按本判决书确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4126元，减半收取2063元，由原告郑清自行负担655元，由被告董艳芹负担1408元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人�须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，如果超过法定期限提出执行申请的，本院则依法不予受理。
审判员 鞠凤娟
二〇一七年十二月四日
书记员 徐 颖