安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣中民一终字第00774号
上诉人（原审被告）：李超音，男，住江苏省南京市。
委托代理人：陈学邦，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人：查立新，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：查子刚，男，住上海市卢湾区。
被上诉人（原审原告）：查贵芬，女，住安徽省池州市。
被上诉人暨被上诉人查子刚、查贵芬的委托代理人（原审原告）：翟学军，男，住安徽省泾县。
原审被告：翟红升，男，住安徽省泾县。
原审被告暨原审被告翟红升的委托代理人：翟志宏，男，住安徽省泾县。
上诉人李超音因与被上诉人查子刚、查贵芬、翟学军及原审被告翟红升、翟志宏确认合同无效纠纷一案，不服泾县人民法院（2014）泾民一初字第01452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人李超音及其委托代理人陈学邦、查立新，被上诉人暨被上诉人查子刚、查贵芬共同委托的诉讼代理人翟学军，原审被告暨原审被告翟红升的委托代理人翟志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：座落在安徽省泾县桃花潭镇查济村的老式平房爱日堂中的房屋4间及菜园等系该村村民查七奶奶全家所有。泾县人民政府曾颁发皖南区泾县土地房产所有证（泾证字第56745号）载明：依据中国人民政治协商会议共同纲领第27条之规定确定村居民查七奶奶本户全家土地共计可耕地20段17亩4分4厘、非可耕地1段2厘、房产共计房屋4间2段1分2厘均作为本户全家私有产业有耕居住典卖转让赠与等完全自由任何人不得侵犯。县区乡村私有土地房屋登记清册中注明业主姓名查七奶奶，亲属称谓：女查荃芬，侄女查祥芬，侄媳程霖葆，侄孙查子刚，孙女查贵芬，胞兄吴鹏翔。2003年12月10日，查祥芬（合同中的甲方）与李超音（合同中的乙方）签订房屋卖契。该卖契内容载明：今甲方年事已高，无力维修年近七百年的明清故居。因不忍祖辈遗产化为废墟瓦砾，故愿将坐落于厚岸查村外浪村民组爱日堂中进居自己部分的居住房（两间）与屋舍两面园子可居权转让给有维修能力的南京李超音先生。一、房屋转让价为柒万伍仟元整；二、房屋四至……；三、园子四至……；四、房款于二零零三年十二月十三日付款，甲方将土地证等凭证交乙方为凭，以此为准乙方正式赋税受业；五、房屋虽转让，但爱日堂后人仍可保留大事时出入行路权和中堂的大事使用权，乙方应给予方便；六、乙方购房后保证不拆除，竭力维修，保持古民居的原有风貌；七、…。该份房屋卖契中甲方处签字“查祥芬”非查祥芬本人所签，系查祥芬儿子翟红升代签，甲方代理人处签字“翟学军”也非翟学军本人所签，“翟红升”“翟志宏”均系本人签署。房屋卖契签订后，李超音将购房款7.5万元给付翟红升、翟志宏。房屋卖契签订后，查祥傲仍在爱日堂其中1间房子中居住多年。另查明，查祥芬与查祥傲系同一人。爱日堂属于2001年全国重点文物保护单位查济古民居建筑群的组成部分。
原审法院审理认为：土地房产所有证上明确房屋系查七奶奶本户全家所有，而土地清册上载明全家亲属有侄女查祥芬，侄孙查子刚，孙女查贵芬等，后因为案涉房屋没有进行重新统一登记，故查子刚、查贵芬应为房屋的共同所有人，翟学军作为查祥傲的儿子在查祥傲死亡后，以继承人的身份请求参加诉讼并无不当，故查子刚、查贵芬、翟学军系本案的适格主体。城镇居民购买农村宅基地上建设的房屋而签订的房屋买卖合同，因违反法律和国家政策，属于无效合同。农村房屋交易的对象不仅仅是地上建筑物，还必然包括该房屋占用的农村宅基地，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系。案涉房屋系农村宅基地上建设的房屋，李超音系城镇居民，并非该房屋所在村村民，不能买受农村集体经济组织成员建造在宅基地上的住房。因为房屋卖契违反强制性规定，合同自始无效，故查子刚、查贵芬事先是否知晓合同内容对合同效力并不产生影响。该房屋买卖合同签订后，查祥傲仍一人在该房屋中居住了很多年，且没有表示反对房屋买卖，故房屋买卖合同中“查祥芬”虽系翟红升代签，但应属其本人真实意思的表示。李超音辩称其所签订的合同在内容上不涉及农村土地的买卖，其签订合同的目的是为了更好的维修房屋、保护房屋，但从双方签订的合同在内容中明确约定了转让的价款、房屋的四至及甲方将土地证等凭证交乙方后，乙方正式赋税受业等，足见双方签订合同的真实目的系买卖案涉房屋，故对李超音的此节辩解意见，不予采纳。村民无力维修古民居，应积极寻求政府帮助，而不能违反强制性规定买卖农村房屋，故对翟红升在庭审中关于其母亲是因为无力维修古民居而将房屋出卖给李超音的辩解意见，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条的规定，判决：查祥傲与李超音于2003年12月10日签订的《房屋卖契》无效。一审案件受理费80元（原告已预交），由被告李超音负担40元（于判决生效后10日内向本院交纳），原告查子刚、查贵芬、翟学军负担40元。
李超音不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案中，查子刚、查贵芬、翟学军不具有原告资格。查子刚、查贵芬已经离开查济多年，均为外地城镇户籍人士，对涉案土地无使用权。涉案房屋产权凭证登记的权利人是查七奶奶。查祥傲系查七奶奶侄女，查七奶奶离世前由查祥傲赡养，查七奶奶名下的房产一直由查祥傲实际占有使用，且由查祥傲持有房屋土地产权凭证。查子刚、查贵芬并非查七奶奶的直系亲属，两人也未表示他们是涉案房屋的共有权人。故没有证据能够证明查子刚、查贵芬是涉案房屋的共有权人。查祥傲去世后，原审法院援引民事诉讼法第150条第2款的规定通知翟学军为作为查祥傲的近亲属参加诉讼。但该条并无近亲属可以参加诉讼的规定，仅规定只有作为继承人才可以参加诉讼。查祥傲的继承人还包括翟宏升、翟志宏，他们之间的继承权如何确定并无定论，翟学军无权作为本案的原告参加诉讼。综上，三原审原告没有本案的诉讼主体资格。二、原审判决适用法律错误。1、现行土地管理法对城镇人员购买农村集体土地有限制性规定，但其所管制的对象更多是涉及占用农村宅基地的房屋。本案涉及的爱日堂是古民居建筑群的组成部分，该房屋已经分散给多人使用，而这些土地并非都是宅基地。因此，土地管理法的限制性规定并不能适用本案。2、查祥傲当时居住在爱日堂，看到李超音已经受让了爱日堂里其他部分房产并予以维修。查祥傲有心让李超音受让其拥有产权的房产，并承担维修和保护的使命。故在当时的查济民间古民居保护协会及其发起人等的中介和见证下，通过和查祥傲及她委托的翟红升等人协商，才签订了这份合同。查祥傲签订合同时身体健康，合同的签订完全符合查祥傲的真实意思表示，合同应为有效。3、合同中明确，因查祥傲年事已高，没有能力维修将近700年的明清故居，因此将房屋的使用权转让给有维修能力的李超音，并且由李超音保证对房屋不拆除，竭力维修，保持古民居的原有风貌。此外，合同还明确该房屋仍然保留爱日堂后人大事时出入权和中堂的使用权。合同的签订目的，完全是为了有效保护该古民居。李超音在合同签订后，除了支付给对方转让款外，在此后十年的时间里陆续投入了大量资金以及人力物力，对该民居进行了保护性维修。因此，该份合同并不涉及农村土地的买卖转让，而只是房屋的使用权的转让。请求二审法院撤销原判，改判确认合同有效。
查子刚、查贵芬、翟学军辩称：1、合同签订主体错误。1951年泾县县政府颁发的房地产权证明确涉案房屋为查七奶奶、查祥芬、查子刚、查贵芬等七人共有。查子刚、查贵芬的户籍和身份发生变化，但并不影响他们对房屋拥有合法所有权。李超音作为主动邀约方，应知道涉案房屋的权属情况。查子刚、查贵芬作为房产共有人没有签字，也未得到房款，对房屋买卖不知情，涉案合同双方侵害了查子刚、查贵芬的合法权益。2、合同违反国家相关法律政策。1999年5月6日国务院办公厅在《着力加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发土地使用证和房产证。”李超音作为城镇居民，不具有农村集体经济组织成员的资格，无权使用农村宅基地。本案房屋买卖事宜事实违反了土地管理规定，合同自始无效。3、合同显失公平。2001年，爱日堂被确定为国家重点保护文物，涉案房屋作为爱日堂一部分，价值不菲，本案合同定价对出卖方显失公平。查从发、李超音不顾合同中关于路权的约定，在2014年清明节前欲加价转卖给查姓商人，可见李超音和查从发是以炒卖文物为目的。请求二审法院追究李超音、查从发等人的违法贩卖文物的法律责任。4、国家规定房地产买卖必须依法登记过户。本案所涉房屋并没有过户，违反了法律规定，故本案所涉合同不受法律保护，是无效的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
翟红升、翟志宏辩称：尊重法律，请求依法判决。
李超音为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《关于查济二十一世纪初买卖修建房屋基本情况》一份，拟证明当时李超音在什么情况下签署了房屋卖契的情况。2、《协会基本情况材料》一份，拟证明李超音主动参加了查济古建筑保护的活动，出于保护爱日堂的需要，才签订本案所涉契约。
三被上诉人质证称：1、证据1不具有证明效力，出具证明的人与本案存在利害关系，不能达到证明目的。2、证据2与本案无关。
翟红升、翟志宏质证称：与本案无关。
翟学军为证明其主张，向本院提交如下证据：1979年干部履历表一份，证明其还有一个姐姐查贵芬。
李超音质证称：对他们的亲属关系不知情。
翟红升、翟志宏对此没有意见。
本院认为，李超音提举的《关于查济二十一世纪初买卖修建房屋基本情况》，欲证明其签订本案所涉房屋的经过，与本案其他证据能够印证，本院对此予以采信。李超音提举的协会基本情况材料与本案无关联，本院不予采信。对翟学军提举的干部履历表与原审其他证据能够相互印证，本院予以采信。
本院二审查明的案件事实与一审无异。另查：泾县人民法院于2014年11月20日、11月27日分别对翟红升、翟志宏制作了询问笔录，两人均表示放弃作为本案原告参加诉讼的权利。
本院认为：关于民事诉讼主体问题。本案所涉土地房产所有证明确房屋系查七奶奶本户全家所有，土地清册上载明全家亲属有侄女查祥芬，侄孙查子刚，孙女查贵芬等，故查子刚、查贵芬应为案涉房屋卖契所涉房屋的共同所有人，并不因二人取得了城镇户籍而丧失相应权利。翟学军作为查祥芬的儿子，在查祥芬死亡后，以继承人的身份请求参加诉讼符合民事诉讼法的规定，翟学军具有一审原告主体资格。翟红升、翟志宏自主决定放弃本案原告资格，系对自身权利的处分，人民法院应当予以尊重。故查子刚、查贵芬、翟学军系本案的适格主体。李超音有关查子刚、查贵芬、翟学军不具备一审原告主体资格的意见不能成立。
公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。李超音认为涉案契约仅涉及房屋使用权的转让并不涉及土地使用权转让。本院认为，其一，我国实行房地一体主义，房产转让必然涉及土地使用权的变更；其二，在涉案房屋卖契中，明确约定了园子四至，也即涉及土地使用权的转让。故李超音此点上诉理由不能成立。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。合同法第五十二条对合同无效的情形作了规定，其中违反法律、行政法规的强制性规定，属于法定无效事由。土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…..”本案所涉房屋坐落于查济村集体土地上，买卖双方在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的利益，为法律明确禁止。故查祥芬与李超音于2003年12月10日签订的《房屋卖契》无效。需要指出的是，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李超音作为买受人因维修房屋等受到相应损失问题可另案解决。被上诉人要求本院追究李超音贩卖文物责任一事，非人民法院主管范围，其可向有权机关举报。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李超音负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡德明
审判员 汪令璋
审判员 周宏韬
二〇一六年一月十二日
书记员 熊彩虹
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……