湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘08民终400号
上诉人（原审原告）：杨建丽，女，1985年12月25日出生，土家族，住湖南省慈利县。
上诉人（原审原告）：黎明星，男，1983年11月3日出生，土家族，住湖南省慈利县。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘江战，湖南向法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张家界万容达投资置业有限责任公司，住所地张家界市慈利县零阳中路112号。
法定代表人：朱峰，董事长。
委托诉讼代理人：刘红敬，男，该公司项目总经理。
委托诉讼代理人：吴新元，湖南慈姑律师事务所律师。
上诉人杨建丽、黎明星因与被上诉人张家界万容达投资置业有限责任公司（以下简称万容达公司）商铺买卖（预售）合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院（2017）湘0821民初2852号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨建丽、黎明星及其共同委托诉讼代理人刘江战，被上诉人万容达公司的委托诉讼代理人刘红敬、吴新元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨建丽、黎明星上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、责任划分不明，适用法律错误，导致判决错误。其一，被上诉人虚假宣传诱使上诉人作出购买的意思表示并与之签订商铺买卖（预售）合同；其二，上诉人购买商铺使用面积远远低于分摊面积，导致实际购买价款极高；其三，被上诉人故意隐瞒按揭不能的事实真相，导致双方签订的合同不能继续履行；二、被上诉人采取返租式销售，涉嫌非法集资刑事犯罪；三、本案合同履行不能，不是上诉人造成的，而是由于被上诉人故意隐瞒涉案商铺抵押不能的事实和被上诉人自己违约行为造成的，根据有关法律规定，上诉人有权解除合同并且解除条件成就。
万容达公司辩称,1.上诉人与被上诉人在签订了《慈利县商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，上诉人按协议交付了首付款和其他费用，并接受了标的商品房，但上诉人在银行办理房屋按揭没能通过，按约定上诉人应以现金方式一次性付清剩余应付房款；2.答辩人虽然就商品房的销售进行了广告并印发了宣传资料，但没有就房屋及相关设施进行具体确定的说明和允诺，相反在宣传资料中特别注明了房屋具体内容以商品房买卖合同约定内容为准。因此，被上诉人商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请而非要约。3.本案中上诉人不存在行使法定解除权的情形，2015年底上诉人已接受了涉案商铺并将该商铺委托给张家界万容达生活家管理有限责任公司经营管理且取得了经营收益，即使上诉人提出解除合同，也已超过了期限。综上，上诉人请求确认房屋买卖合同无效或者请求撤销、解除该合同没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持慈利县人民法院（2017）湘0821民初2852号民事判决。
杨建丽、黎明星向一审起诉请求：1、判令两原告与被告解除《慈利县商品房买卖合同》（2015900412012号）和《慈利县商品房买卖合同》（2015900412101号）两个合同；2、判令被告返还两原告购房款206132元；3、判令被告按2%月息赔偿两原告违约金，自两原告交款之日起至被告返还之日止。
一审法院认定事实：杨建丽与黎明星是夫妻。2015年5月22日，被告万容达公司取得慈房售许字（2015）第9004号商品房预售许可证，开发慈利县站前大道生活家广场项目，在对项目开发进行宣传的过程中，被告向不特定对象印发了载有“荷花路城西菜市场作为慈利成交量最大、人气最旺的农贸产品交易中心，即将搬迁至生活家广场”内容的宣传资料。2015年11月12日，原告杨建丽、黎明星与被告签订两份《慈利县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买了慈利县站前大道生活家广场项目1幢1单元2层12012和12101商铺两个，合同约定：12012号商铺建筑面积19.8m2,套内面积10.42m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.38m2，单价为每平方米14503.03元，首付款（含定金）147160元，剩余房款140000元采用银行按揭方式支付；12101号商铺建筑面积17.17m2,套内面积9.04m2公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.13m2，单价为每平方米13994.41元，首付款（含定金）120284元，剩余房款120000元采用银行按揭方式支付。合同签订当天，原告杨建丽即向被告万容达公司支付了两间商铺的首付款（含定金）267444元及其他相关费用44177元，共计311621元。原、被告双方签订的《慈利县商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房……。《商品房买卖合同补充协议》第三条第2款约定：买受人在签订本合同之日起15日内须向出卖人提交办理申请银行按揭贷款所需的资料，买受人若未按时提交申请银行办理按揭贷款资料的，买受人须在本合同签订之日起30天内以现金方式将所差购房款一次性支付给出卖人，逾期支付购房款，出卖人有权按照本合同第七条之约定处理。另查明，购房合同签订当天，原告杨建丽与张家界万容达生活家管理有限责任公司签订了关于12012和12101商铺的《生活家广场委托经营管理协议》两份，协议约定：委托经营期限为3年，即从2016年12月31日至2019年12月30日止（若开业时间提前，委托经营管理时间从实际开业之日起算）；12101号商铺委托期内租金合计为48057元，12012号商铺委托期内租金合计为57432元；杨建丽（甲方）全权委托张家界万容达生活家管理有限责任公司（乙方）与万容达公司办理该商铺/摊位交接事宜。委托经营合同订立当天，张家界万容达生活家管理有限责任公司向原告杨建丽支付12012和12101两个铺面的三年租金共计105489元。2016年11月8日，“慈利生活家广场”工程项目通过竣工验收。截至一审辩论终结时止，原告向中国银行申请的260000元银行按揭贷款未获批，原告也未向被告支付剩余房款。一审法院认为，原、被告签订的商铺买卖合同系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行。按照原、被告签订的《慈利县商品房买卖合同》的约定，被告万容达公司虽须协助原告杨建丽、黎明星办理相关按揭贷款手续，但是办理银行按揭贷款或者以其他付款方式保证剩余购房款的及时支付系杨建丽、黎明星自身的义务，银行按揭贷款未能办理成功不能成为原告杨建丽、黎明星解除《慈利县商品房买卖合同》的理由，双方签订的合同也未赋予原告杨建丽、黎明星在银行按揭贷款未能办理情形下的合同解除权，故原告杨建丽、黎明星要求解除合同以及要求万容达公司返还购房款
206132元、赔偿违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，亦无法律依据，不应予以支持。涉案商铺是两原告购买，是两原告的夫妻共同财产，原告杨建丽与张家界万容达生活家管理有限责任公司就所购商铺签订《委托经营管理协议》，并从中获得3年租金的行为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，原告杨建丽对夫妻共同财产的处理，原告黎明星不得以不知情、不同意为由对抗善意第三人张家界万容达生活家管理有限责任公司，原告杨建丽与张家界万容达生活家管理有限责任公司签订的《委托经营管理协议》的效力应及于原告黎明星，对原告黎明星亦产生法律约束力。同时，原告杨建丽委托张家界万容达生活家管理有限责任公司对其所购商铺进行经营管理的行为，证明被告将原告所购商铺已实质性的交付给了两原告，两原告已从中获取了租金收益，因此，在商铺的交付方面，被告没有违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，本案被告万容达公司在楼盘开发中虽做了“荷花路城西菜市场即将搬迁至生活家广场”的宣传，但该宣传对原、被告订立商品房买卖合同以及房屋价格有无重大影响没有证据证明，被告的宣传资料仅为要约邀请，而非要约，原告主张被告虚假宣传违约的主张，不予采纳。原告主张被告变更房屋的规划设计后，未在法定时间通知原告构成违约，被告认可经行政管理部门许可后对生活家广场的电梯、厕所等进行了适当的移位、改建，被告的移位、改建行为并未导致原告所购商铺的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等质量要素或使用功能受到影响，不构成根本性违约。庭审中，原告也确未提交证据证明被告的移位、改建行为对原告所购商铺的质量或使用功能产生了实质性影响，故对原告的主张不予采纳。综上所述，原告所提诉讼请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告杨建丽、黎明星的全部诉讼请求。案件受理费4391.98元，由原告杨建丽、黎明星负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人杨建丽、黎明星提交的个人征信报告与本案并无并联，不予采纳。本院对于一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人杨建丽、黎明星与被上诉人万容达公司签订的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。涉案合同第六条约定了杨建丽、黎明星以银行按揭的方式支付剩余房款，因二人的原因导致未能获得贷款的，以自有资金支付。合同第七条约定了杨建丽、黎明星未按合同约定的时间进行付款，应当承担违约责任或由万容达公司解除合同。由此可见，及时办理银行按揭贷款或在办理按揭贷款不成后以其他付款方式及时支付剩余购房款系杨建丽、黎明星自身的义务，且双方当事人签订的合同中未约定在银行按揭贷款未能办理成功的情况下杨建丽、黎明星有解除合同的权利，故杨建丽、黎明星提出万容达公司故意隐瞒涉案商铺抵押和按揭不能的事实导致合同不能履行，万容达的行为构成违约而要求解除涉案合同的上诉理由不能成立，不予支持。本案中万容达公司所做的宣传仅为要约邀请，而非要约，杨建丽、黎明星没有提交证据证明该宣传对双方订立合同存在重大影响，故杨建丽、黎明星提出万容达公司做出虚假宣传诱使二人作出购买的意思表示并与之签订商铺买卖（预售）合同的上诉理由不能成立，不予支持。同时，双方当事人签订的合同第三条明确约定了涉案房屋的套内建筑面积与分摊建筑面积，杨建丽、黎明星在签订合同时对此是明知的，故二人所主张的购买商铺使用面积远远低于分摊面积导致实际购买价款极高的上诉理由不成立，亦不予支持。杨建丽系与张家界万容达生活家管理有限责任公司而非万容达公司签订合同委托该公司对涉案商铺进行经营管理，该协议没有违反法律、法规的强制性规定，且杨建丽、黎明星已根据该协议的约定从中获得了租金收益，故杨建丽、黎明星主张万容达公司采取返租式销售涉嫌非法集资刑事犯罪的上诉理由不能成立，且不属于本案处理的范围，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条虽然设立了当事人在担保贷款不能的情形下，当事人解除合同的相关条件。但从该条款的表述来看，其内容是“未能订立贷款担保合同并导致合同不能继续履行”。也就是说，其中的两个条件需要同时满足。被上诉人万容达公司在本案中有愿意继续履行合同的意思表示，因此，本案不存在涉案合同不能继续履行的情形，故二上诉人以该二十三条的规定为由要求解除合同的依据不足，不予支持。
综上所述，杨建丽、黎明星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4392元，由上诉人杨建丽、黎明星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 燕
审 判 员 肖昌全
审 判 员 杨 芳
二〇一七年九月三十日
法官助理 向 源
书 记 员 刘晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。