贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0523民初1382号原告贵州省金沙县节能环保建材有限责任公司,住所地：贵州省金沙县柳塘镇（原城关镇）。法定代表人：邢华元，系该公司经理。委托代理人（特别授权）田小兵，系该公司员工。被告重庆市川嘉房地产开发有限公司，住所地：重庆市北碚区。法定代表人罗英均，系该公司经理。委托代理人（特别授权）唐波，贵州名城（金沙）律师事务所律师。第三人陈郁，汉族，贵州省金沙县人,住贵州省金沙县官田乡。原告贵州省金沙县节能环保建材有限责任公司（以下至判决主文前简称：金沙节能环保公司）诉被告重庆市川嘉房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：重庆川嘉房开公司）债务转移纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，在审理过程中，被告重庆川嘉房开公司向本院申请追加利害关系人陈郁为本案第三人参加诉讼，本院审查后依法决定将陈郁追加为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2016年7月22日、10月14日公开开庭进行了审理。原告金沙节能环保公司的委托代理人田小兵、被告重庆川嘉房开公司的委托代理人唐波及第三人陈郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金沙节能环保公司诉称：2014年8月20日，原告与被告签订付款协议，约定将被告所开发的金沙县鼎盛金港2-28-6（90㎡）、5-14-3（130㎡）、5-28-5(125㎡)三套房共计345平方米折抵原告货款100500元，余款76492.5元原告另选取鼎盛金港其他房源中折抵欠款。合同签订后，商品房买卖合同已经成立并生效，但未办理登记手续。后被告将约定的2-28-6、5-14-3两套房屋另行卖与他人。根据法律的规定，为维护原告合法利益，请求判决：1、解除商品房买卖合同（付款协议）；2、被告以69.5万元为基数按银行同期利息2倍支付利息从2014年8月20日至付清为止；3、支付已付房款69.5万元双倍赔偿139万元；4、诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：《付款协议》。证明原、被告主体适格，原、被告虽然签订的是付款协议，实际处分的是商品房买卖，此协议有相应的民事权利能力，是双方的真实意思表示，是合法有效的，该合同处分的权利内容为商品房，有明确的主体、房号、价格，是一份合法有效的商品房买卖合同。经质证，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该付款协议是债务抵偿协议。第三人表示不清楚该协议。被告重庆川嘉房开公司辩称：原、被告双方于2014年8月20日签订的《付款协议》属实，付款协议就是债务抵偿协议，并非商品房买卖合同，商品房买卖合同与债务抵偿协议是两个不同的交易原则，原告认为是商品房买卖合同于法无据。原告认为被告将抵偿其债务的房屋转让给他人不属实，因为原告与被告即第三人之间又形成了另外的法律关系。原告要求被告支付已付付款于法无据，原告并未向被告支付购房款，是抵偿债务，不能单方认为是购房款，且原、被告之间至始至终未发生商品房买卖关系，如按照付款协议约定，被告不履行就归结于被告欠原告借款和其他建筑材料款1076992.50元，才是原告合法的债权。抵偿给原告的三套房屋已经按照原告公司控制人同意的情况下，将该三套房屋交由第三人陈郁处理。被告是按照原告公司的意见向第三人出具并办理了相关的售房手续，陈郁也向我公司结算了相关费用。迄今为止，由于该房屋的房贷部分银行按揭应返还公司的部分款项没有收到，被告收到该款项后，将按约定支付陈郁或原告。原告要求解除商品房买卖合同名义法律根据，要求赔偿支付利息即双倍赔偿已付购房款无客观事实的存在，也无法律依据支持，请求驳回原告诉讼请求。被告为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、5-28-5号房屋缴款确认单及收据，5-14-3号房屋缴款确认单及收据，2-28-6号房屋缴款确认单及收据，2016年7月1日中国工商银行电子回单和收款单。证明这三套房屋按照杨康表给第三人陈郁提供的相关购房折抵款依据，我公司就向陈郁按照商品房买卖合同的规定出具了相关的购房款依据及收费依据。上列单据与原告提供的付款协议约定的房号和房屋价款是一致的，陈郁已经收到了我公司给付其折抵房款首付款265041元，还欠其房屋首付款，其中一部分还未返还到我公司账上，如返还到我公司账上将全数给付陈郁，但上列我公司出具的收款收据均没有实际收到陈郁支付的现金，是抵偿款。经质证，原告有异议，认为是被告单方开具的，该三套房屋应该属于原告公司，而被告签订协议后卖给了他人，不能证明我公司将这三套房屋折抵给了他人；第三人无异议。2、第三人陈郁的承认书，身份证复印件，收据8份。证明争议的三套房屋按照第三人陈郁的意思全部处理了，不存在原告诉请事实，且陈郁在庭审中也认可。经质证，原告有异议，认为承认书系被告与第三人的约定，与原告无关，不能到达被告的证明目的；第三人无异议。第三人述称：是我们老总杨康表给我的购房票据，安排我将该三套房屋出售，其中一套房屋用于抵杨康表欠我的工程款，另外两套房屋卖了之后，钱要给杨康表，但是这两套房屋出售之后，购房人将钱打入被告公司账上，被告公司一直没有支付这个钱给杨康表。2014年之前我在遵义做工程时，杨康表在遵义是奥克公司的股东，当时我承包该公司的的部分工程，但2014年之后我就没有在遵义做工程了，我也不清楚杨康表还在不在这家公司。第三人陈郁未向本院提供证据。经庭审质证，本院对证据作如下确认：对原告提交的证据，经质证被告对真实性无异议，而该证据与本案具有关联性，本院予以确认；对被告提供的证据，因第三人均无异议，本院对其真实性予以确认。经审理查明：2014年8月20日，原告金沙节能环保公司与被告重庆川嘉房开公司签订《付款协议》，该《付款协议》载明：1、经原、被告双方共同核对，被告所欠原告砼款分别为重庆林森建筑公司(外滩国际项目)71720元、中海铭城公司(外滩国际小学项目)477852.5、川嘉公司(三号路项目)27420元及罗英均私人借款500000元，合计1076992.5元。2、经原、被告双方共同协商，同意将被告所开发的金沙县鼎盛金港项目的2-28-6号房（90㎡）、5-14-3号房（130㎡）、5-28-5号房(125㎡)按2900元/㎡的单价抵给原告，冲抵混凝土欠款。三套房共计345平方米，合计1000500元。3、剩余尾款76492.5元转入被告所欠金沙县城丰建材有限公司的水泥稳定土货款中，经与被告另行商议后，选取鼎盛金港其他住房冲抵欠款。该《付款协议》签订后，原、被告双方未就协议抵偿的该三套房屋办理相关登记手续。后原告将协议中的5-28-5号房屋以305500元价款抵偿给案外人杨康表用于偿还欠杨康表的债务。2014年11月12日，第三人陈郁向被告出具承诺书，该承诺书载明“本人陈郁前来办理贵公司抵付贵州省金沙县节能环保建材有限责任公司货款的鼎盛金港项目2-28-6、5-14-3、5-28-5号共三套住宅的处置事宜，并将该三套房屋由贵公司开具给贵州省金沙县节能环保建材有限责任公司的购房收据移交给本人出售。为此，本人承诺：在本人处置该三套房屋过程中的所有责任均由本人承担。承诺人陈郁。”第三人陈郁向被告出具承诺书后，双方即将该三套房屋处置给了他人，被告并于2015年7月1日向第三人陈郁支付了首付款265041元。2016年5月18日，原告以与被告合同签订之日商品房买卖合同已经成立生效，后被告将该三套房屋折抵其货款后又将约定的2-28-6、5-14-3两套房另行卖与他人为由诉来本院，请求支持其如前诉请。本院认为：关于原告金沙节能环保公司请求解除与被告重庆川嘉房开公司的商品房买卖合同（付款协议）问题。从双方签订的付款协议内容来看，该协议实际系一份以物抵债的抵偿协议，而非商品房买卖合同，两者系不同的两个民事法律关系。原告诉称双方“付款协议”签订可认定其也履行了付款义务，与被告的商品房买卖已然成立的理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，双方签订的付款协议并不符合商品房买卖的基本特征，且协议约定抵偿的标的房屋的所有权并未发生转移，故原告请求解除与被告的商品房买卖合同（付款协议）无约定和法定的解除情形，应予驳回。关于原告金沙节能环保公司要求被告重庆川嘉房开公司以695000元为基数并按银行同期利息2倍从2014年8月20日支付利息至付清为止，被告支付已付房款695000元双倍赔偿1390000元的请求。本案中，原告不认可被告将付款协议中抵偿债务的三套商品房向其已出具收据的事实，确又自认已将协议中抵偿的5-28-5号房屋以305500元价款抵偿给案外人杨康表偿还债务。原告诉请被告偿还的标的695000元则来源于被告将协议中约定的2-28-6、5-14-3、5-28-5号三套房屋共计345平方米，以2900元/㎡价格抵偿其债务1050000元中扣除其抵偿杨康表债务305500元后被告还欠的余款。原告对诉请标的的这一理由缺乏事实依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告未举证证明，应当承担举证不能的法律后果，故原告要求被告以695000元为基数并按银行同期利息2倍从2014年8月20日支付利息至付清为止，被告支付已付房款695000元双倍赔偿1390000元的请求理由不成立，本院不予支持。被告重庆川嘉房开公司辩称抵偿给原告的三套房屋已经按照原告公司控制人同意的情况下，将该三套房屋交由第三人陈郁处理。被告是按照原告公司的意见向第三人出具并办理了相关的售房手续，第三人也向我公司结算了相关费用的理由。虽然第三人陈郁无异议，但因原告未予认可，且被告与第三人也未提供获得授权处置的相关证据予以佐证，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼》的解释第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告贵州省金沙县节能环保建材有限责任公司的诉讼请求。案件受理费17850元，由原告贵州省金沙县节能环保建材有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长 骆  礼  秋审 判 员 胡  佳  艳人民陪审员 吴    烨二〇一六年十一月十四日书 记 员 庞燕君(代)