江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3104号
上诉人（原审原告）孙兴者，男，1937年12月10日生，汉族。
上诉人（原审原告）孙厚寅，男，1992年11月9日生，汉族。
上述两上诉人共同委托代理人钱朋，江苏华昕律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人江逸来，江苏华昕律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王翊，女，1972年2月14日生，汉族。
委托代理人陈继久，江苏国成律师事务所律师。
原审第三人刘修滨，男，1970年3月1日生，汉族。
上诉人孙兴者、孙厚寅因与上诉人王翊、原审第三人刘修滨所有权确认纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孙兴者、孙厚寅的共同委托代理人钱朋、江逸来以及孙兴者本人，上诉人王翊及其委托代理人陈继久，原审第三人刘修滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙兴者、孙厚寅原审共同诉称：孙兴者于2002年8月12日购置南京市鼓楼区洪庙巷1号某幢204室，并与其妻子生活在该房屋至今。后王翊以为第三人刘修滨安置户口为由向孙兴者借用房产证、土地证，原告基于朋友间的信任将两证借给被告。2005年8月，孙兴者接到南京市白下区（现为秦淮区）法院的查封通知，获知案涉房屋已经变更至王翊名下。2009年7月，原告通过查询获知案涉房屋于2003年3月19日被“卖给”第三人刘修滨，2003年10月16日刘修滨又将此房屋“卖给”王翊，王翊后将此房抵押给银行贷款20万元。两原告即向南京市房产局申请要求撤销房屋产权登记，南京市房产局驳回原告的申请。两原告认为被告骗取其两证并办理过户登记，遂起诉至法院，请求判令：1、确认原告与第三人、第三人与被告签订的两份房屋买卖合同无效；2、确认南京市鼓楼区洪庙巷1号某幢204室房屋所有权归两原告共同共有。
王翊原审辩称：1、案涉房屋登记在被告名下，根据《物权法》的规定，不动产的所有权以登记为准，案涉房屋权属归被告所有；2、案涉房屋系被告从第三人处购买，且支付了对价，被告合法取得该房屋，故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人刘修滨原审述称：我方通过被告王翊购买案涉房屋用于解决户口问题，房屋过户时我并不在场。我方向被告支付现金两万多，并且出具了一张30万元的欠条。半年以后，我将房子过户给了被告并将该欠条收回。
原审法院经审理查明，原告孙兴者与被告王翊系朋友关系。2002年8月12日，原告孙兴者、孙厚寅自案外人宗跃军处购得南京市鼓楼区洪庙巷1号某幢204室房屋（即本案案涉房产），并一直居住至今。2003年3月19日，孙兴者、孙厚寅将案涉房产转让给刘修滨，转让价款为22万元。同年5月13日，刘修滨办理了案涉房产的所有权登记，领证人为翟玉梅（原丰庆房产经纪公司员工）。2003年10月16日，第三人刘修滨与被告王翊签订《南京市房地产买卖契约》，刘修滨将案涉房产转让给王翊，转让价款为30万元，同年10月27日，王翊领取了所有权证书。2003年10月27日，王翊以案涉房产向南京市交通银行白下支行贷款20万元。2005年8月16日，应案外人华乐瑾的申请，南京市白下区人民法院作出（2005）白执备字第713号民事裁定书，对王翊名下案涉房产进行查封。
2005年10月11日，因案涉房产被查封，孙兴者、孙厚寅前往丰庆房产经纪公司，要求王翊对房屋流转的事实进行说明并配合办理房屋过户手续。当日，王翊出具《借房一事叙述》，主要内容：1、我委托丰庆房产公司经纪人翟玉梅借用孙兴者的房产证为刘秀彬（及妻儿）办理户口，暂把户口过户至刘秀彬名下；2、2003年8月底，刘秀彬办好户口后应将房产证归还孙兴者，我未经原房主同意，将房产过户于我名下，并向银行贷款20万元；3、我答应孙兴者于2005年7月还清贷款并将房屋过户给他，因该房产由法院司法查封，暂不能过户；4、现只能把两证、银行还贷卡和贷款额172000元暂放于孙兴者处，待还款后，法院撤销保全，房产归还孙兴者。王翊及案外人于宪华、翟玉梅在该《借房一事叙述》上签字确认。关于贷款172000元，原告陈述在收到17万元的支票后，将其交给了翟玉梅，后翟玉梅又交给了被告，双方对王翊偿还银行172000元贷款予以认可。被告出具《借房一事叙述》后将案涉房产证、土地证交给了原告，目前该房产证、土地证已遗失。
另查明涉案房屋的流转情况：1、由案外人宗跃军至孙兴者、孙厚寅，双方于2002年8月8日签订《房地产买卖契约》，约定价格为24万元，并由孙兴者、孙厚寅于2002年8月27日办理契税完税凭证。孙厚寅的法定监护人为连小洁，该次交易孙兴者、孙厚寅（连小洁）均委托南京丰庆机械设备有限公司员工曹京风办理房屋买卖过户手续。2、由孙兴者、孙厚寅至刘修滨，双方于2003年3月19日签订《房地产买卖契约》（各方均否认涉及孙兴者、孙厚寅、刘修滨的签名为其本人所签），约定价格为22万元，刘修滨向王翊出具了一份30万元的借条作为购房款。王翊书写《委托》，由其代孙兴者办理房屋过户手续，翟玉梅代刘修滨领取所有权登记证书，但刘修滨否认关于他与翟玉梅之间的《委托》为其本人所写。3、由刘修滨至王翊，双方于2003年10月16日签订《房地产买卖契约》，约定价格为30万元，该协议系由被告一人代签，刘修滨述称房屋转移至王翊名下后，王翊将30万元的借条还给刘修滨，由于时间久远，该借条已遗失。2003年10月16日，王翊办理房屋过户登记。
以上事实，有原告提交的《南京市房产产权交易凭证》、《房地产买卖契约》（3份）、《借房一事叙述》、《抵押登记申请书》及原、被告和第三人当庭陈述等证据证实。
根据双方的诉辩称，本案争议焦点为原告与第三人、第三人与被告签订的两份《房地产买卖契约》效力如何认定？
原审法院认为，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。如第三人所述，其买卖房产系“借用”，在“借用”完成后，王翊与刘修滨明知该房产原系孙兴者、孙厚寅所有，在完成户口登记后，应将房产交还给孙兴者、孙厚寅，却签订《房地产买卖契约》，将房产过户至王翊名下，系恶意串通损害他人利益，故刘修滨与王翊于2003年10月16日签订《房地产买卖契约》应属无效。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据原审法院查明的事实，孙兴者将两证及身份证“借给”王翊用于办理刘修滨的户口,孙兴者与王翊之间的《委托》系王翊自行书写，王翊代理孙兴者与刘修滨签订《房地产买卖契约》行为构成无权代理，在被代理人拒绝追认的情况下该行为对孙兴者不发生法律效力。受让人刘修滨陈述其向王翊出具30万元借条（未实际交付价款），排除不动产之善意取得。孙兴者、孙厚寅与刘修滨之间的《房地产买卖契约》成立，但对孙兴者、孙厚寅不生效，即不发生所有权变动之法律效力。原审法院对上述两份合同的效力作出评定后，原告可依据合同无效、合同不生效之法律后果请求相关主体返还房屋，如房屋无法返还的，可要求责任主体依据过错承担赔偿责任，原告请求原审法院直接对房屋权属进行确认，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、孙兴者、孙厚寅与刘修滨于2003年3月19日签订《房地产买卖契约》成立，但对孙兴者、孙厚寅不发生法律效力；王翊与刘修滨于2003年10月16日签订《房地产买卖契约》无效。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费11537元，由被告王翊负担（此款原告已预交，被告王翊于判决生效之日起十日内直接给付原告）。
上诉人孙兴者、孙厚寅不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人孙兴者、孙厚寅与刘修滨于2003年3月19日签订的《房地产买卖契约》应当认定无效。此份合同的签订各方孙兴者、孙厚寅、刘修滨均否认签名为其本人所签，均否认存在真实合同，故此合同当然无效。2、原审法院已经查明涉案房屋从孙兴者、孙厚寅名下至王翊名下的转让行为因为刘修滨和王翊的恶意串通属于无效，并且此房屋仍然在王翊名下，孙兴者、孙厚寅作为涉案房屋原产权人也是唯一的合法权益拥有者当然合法拥有涉案房产产权。涉案房屋因为王翊债务缠身而被法院查封，孙兴者、孙厚寅要其返还房屋已无可能，因为非法产权人的过错而导致被欺骗失去房屋的合法产权人承担责任显然不能达到判决的目的。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法确认涉案房屋的所有权归上诉人孙兴者、王翊所有。
上诉人王翊辩称：根据物权法规定，房屋属于不动产，应以登记为准。涉案房屋登记在上诉人王翊名下，且经过了两次买卖，涉案房屋依法应归上诉人王翊所有。若孙兴者、孙厚寅认为侵犯了其权益，应该另案提起侵权之诉。
上诉人王翊不服原审判决，向本院提起上诉称：1、孙兴者起诉时其诉讼请求只是要求确认登记在王翊名下房产的所有权为其所有，故本案与第三人刘修滨无关，不应当追加刘修滨为本案第三人。2、孙兴者、孙厚寅原审增加诉讼请求，要求确认孙兴者、孙厚寅和刘修滨之间、刘修滨和王翊之间所签订的两份房屋买卖合同无效。该增加的诉讼请求应当由孙兴者、王翊另行起诉，而不能进行合并审理。3、众所周知，将农村户口迁入城市，是以买房为前提的，孙兴者、孙厚寅将房屋过户至刘修滨名下，其是明知的，也是同意的。在当时的背景下，由中介人员代书委托手续办理房产过户，是通行做法。孙兴者、孙厚寅买入房产时的操作流程和过户到刘修滨名下时是完全一致的。孙兴者、孙厚寅知道他人以本人名义实施民事行为而不否认，视为同意。4、原审法院认定孙兴者、孙厚寅、刘修滨未支付对价取得房屋没有事实依据。刘修滨取得房屋所有权，除了支付二万多的现金外，还向王翊出具了30万的借条。刘修滨承担30万元债务，就是其取得房屋的对价。实际上，刘修滨购房是通过王翊介绍给中介公司，中介公司向孙兴者一方提出的。孙兴者一方同意将产权过户到刘修滨名下，将房产证等证件也直接交给了中介公司，认中介公司说话。王翊因为炒房将100万元放在中介公司，中介公司收到孙兴者一方的房产证后，因为对刘修滨不熟，而王翊是介绍人，为了向孙兴者一方负责，要求王翊给中介公司出具了担保函，即如果刘修滨不归还房屋，则从王翊存放在中介公司的款项中扣除相应房款，在此情况下，王翊要求刘修滨向其出具了借条。后因为中介公司无力归还款项，便要求刘修滨将房产过户至王翊名下，冲抵部分借款。刘修滨将房产过户到王翊名下后，王翊交还了其出具的三十万元借条。《借房一事叙述》可以看出中介公司已经支付给了孙兴者一方17.2万元。因此，刘修滨和王翊取得房屋时，均支付了相应对价。5、原审判决认定刘修滨和王翊恶意串通没有事实根据。刘修滨为了办理户口，通过向王翊借款的方式购买房屋，后将房屋卖给王翊，消灭了负债。双方的行为合情合理合法，不存在串通损害他人利益。至于孙兴者一方和中介公司之间的房价款纠纷，应当由孙兴者和中介公司主张。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判驳回孙兴者、孙厚寅关于确认两份房屋买卖合同无效的诉讼请求，或将本案发回重审。
上诉人孙兴者、孙厚寅辩称：1、原审第三人刘修滨是涉案房屋两次转卖过程中重要经历者和见证人。刘修滨对本案事实的查清存在重要作用。原审法院将其列为本案第三人是合法的。2、关于原审期间我方增加诉请是否存在程序问题，请求二审法院查阅原审卷宗，依法处理。3、关于王翊认为两次买卖是合法的，均支付了对价的问题。我方认为第一次买卖中，刘修滨作为买方，已经否认了购房事实，也没有向我方支付任何对价。第二次买卖，是刘修滨过户给王翊，在此买卖过程中刘修滨并未签署买卖协议，只有王翊本人在购房协议上签字。在房产局孙兴者、孙厚寅过户给刘修滨的材料中，有一份公证文书，系孙厚寅监护人的同意书，并进行了公证。该公证书上孙厚寅监护人的签字是伪造的。王翊编造了房屋买卖协议的事实不容否认。4、王翊上诉称其并未与刘修滨恶意串通，我方认为王翊与刘修滨是否存在恶意串通，都无法否认涉案房屋产权归我方所有的事实。作为借用房产证办理户口登记的刘修滨，在其办理户口后，理应将房产返还给我方而不应配合王翊办理涉案房屋的过户手续。刘修滨明知涉案房屋不属于王翊，仍然配合其过户，当然属于恶意串通。5、王翊上诉称办理户口需以买卖房屋为前提。我方自始至终没有将涉案房屋过户给任何人的意思表示。6、关于本案诉讼费的承担问题。原审法院认定王翊与刘修滨的错误行为，导致涉案房屋没有登记在我方名下，从而引起本案诉讼。本案诉讼费应由王翊承担。
原审第三人刘修滨述称：我没有和王翊恶意串通，我确实欠王翊钱，我也向其出具了欠条。最后我无力偿还钱款，当然是将房子过户给王翊。
二审中，上诉人孙兴者、孙厚寅提交房屋登记簿原件一份，证明《借房一事叙述中》交付给孙兴者的17.2万元最后还是回到了王翊手中，王翊用该款偿还了银行贷款。另证明涉案房屋被司法机关查封的事实。上诉人王翊对该证据的真实性无异议，但认为从登记簿上无法看出王翊系用17.2万元偿还了贷款。王翊确实偿还了贷款，但与该17.2万元无关。刘修滨对该证据无异议。上诉人王翊提交还款凭证一份，证明其向银行的贷款系其自行偿还的。上诉人孙兴者、孙厚寅对该证据的真实性不予认可，且认为该证据不能证明王翊的证明目的。刘修滨称对该证据不清楚。
另查明，原审法院曾于2016年1月27日致电刘修滨，询问其关于孙兴者、孙厚寅变更诉请的问题并告知其于2016年1月28日到原审法院进行质证。刘修滨回复年底没有时间，并陈述：1、关于两份合同的问题，都不是他本人签的字；2、他上户口是从王翊手中拿取的“两证”，后面也是将“两证”还给王翊，毕竟王翊手中有其曾经打的30万元借条。3、本案和其没有关系。
对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，孙兴者、孙厚寅与刘修滨签订的《房地产买卖契约》中孙兴者、孙厚寅签名均非其本人所签，孙兴者委托王翊办理过户手续的委托书也系王翊书写，王翊以孙兴者代理人的身份与刘修滨签订了《房地产买卖契约》，现王翊未能提供证据证明其系受孙兴者的委托签订了该买卖契约，亦未能提供证据证明孙兴者、孙厚寅根据该契约收取了房屋出售价款，故王翊的行为构成无权代理。因孙兴者拒绝对该买卖契约进行追认，故该契约对孙兴者、孙厚寅不发生法律效力。关于王翊与刘修滨之间签订的房地产买卖契约，因王翊在《借房一事叙述》中明确表示其系借用孙兴者的房产证，暂将房屋过户至刘修滨名下，在刘修滨办好户口后，其应将房产证归还孙兴者，其因为炒房未经原房主孙兴者同意，将房屋过户至其名下，故王翊明知其无权将涉案房屋过户至其名下，仍与刘修滨签订房屋买卖合同，损害了上诉人孙兴者、孙厚寅的利益。原审第三人刘修滨陈述其购房的目的是为了上户口，其没有参与办理相关手续，但其理应知晓售房人为孙兴者、孙厚寅，但其仅支付了2.5万元左右给王翊办理户口，并未实际支付其他款项，其虽然向王翊打了30万元借条，但其在未确认孙兴者、孙厚寅已经收到购房款的情况下，将房屋过户至王翊名下，刘修滨的交易行为非善意交易行为，原审法院认定王翊和刘修滨恶意串通损害他人利益，刘修滨与王翊签订的《房地产买卖契约》无效，并无不当。王翊认为其和刘修滨之间是正常的交易关系，其向刘修滨支付的购房对价即为刘修滨的借条，但王翊陈述其有100万在中介公司、其向中介公司出具担保并实际借款给刘修滨等事实均未能提供证据证实，故而王翊也未能证明其与刘修滨之间是正常交易关系，故对上诉人该上诉意见，本院不予采纳。
关于上诉人孙兴者、孙厚寅要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，因涉案房屋经过两次交易，现登记在王翊名下，且涉案房屋已经被法院依法查封，故孙兴者、孙厚寅可以请求相关主体返还房屋，如房屋无法返还的，可要求相关主体承担赔偿责任。孙兴者、孙厚寅直接要求对房屋权属进行确认，无法律依据，本院不予支持。
原审中孙兴者、孙厚寅提出的两项诉讼请求具有关联性，原审法院合并审理程序并无不当，故对王翊认为原审程序违法的意见，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11537元，由上诉人孙兴者、孙厚寅负担5768.5元，由王翊负担5768.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 王 慧