江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3622号
上诉人（原审被告）：朱一勤，男，1967年12月16日生，汉族，住本市建邺区。
委托诉讼代理人：冯锦浩，江苏金三联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京仙林国际汽车城投资有限公司，住所地本市栖霞区王子楼村。
法定代表人：金陵，公司总经理。
委托诉讼代理人：熊炎，江苏东恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄静，江苏东恒律师事务所律师。
原审第三人：杨晓东，男，1970年11月17日生，汉族，户籍地本市雨花台区。
上诉人朱一勤因与被上诉人南京仙林国际汽车城投资有限公司（以下简称国际汽车城投资公司），原审第三人杨晓东执行异议一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初3478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人朱一勤上诉请求：撤销一审判决，依法改判，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）涉案房产已办理备案登记手续;(二)其对第三人享有债权，故人民法院对查封冻结涉案房产于法有据；（三）被上诉人与第三人就涉案房产达成的协议不应得到法院确认。
被上诉人国际汽车城投资公司辩称：（一）涉案房屋属于其所有；（二）其对涉案房屋取得系原始取得；（三）商品房预售合同登记不产生物权效力；（四）涉案买卖契约经栖霞人民调解委员会调解已解除；（五）涉案合同解除时，涉案房屋不是预查封的对象。
原审第三人杨晓东下落不明。
国际汽车城投资公司一审请求：确认南京市栖霞区王子楼村南京仙林国际汽车城一期A16幢110室、207室房屋所有权归其所有，并诉请判令不得依（2013）建民初字第21号及（2013）建民初字第24号民事判决书对上述房屋采取执行措施。
一审法院认定事实：
本市栖霞区王子楼村南京仙林国际汽车城一期A16幢110室、207室（以下简称110室、207室）房屋系由国际汽车城投资公司开发建设的商品房。2006年8月，国际汽车城投资公司与杨晓东签有110室《南京市商品房买卖契约》（宁房买卖契字200619965号）及207室《南京市商品房买卖契约》（宁房买卖契字200619966号）并在房管部门办理了上述买卖契约的登记备案手续。此后，杨晓东向国际汽车城投资公司支付了购房款，国际汽车城投资公司向杨晓东交付了110室、207室房屋，但国际汽车城投资公司未按约定配合杨晓东办理房屋产权交易过户及申领有关权证手续，构成违约，双方为此经南京市栖霞区人民调解委员会调解于2012年7月达成调解协议：双方自愿解除110室《南京市商品房买卖契约》（宁房买卖契字200619965号）及207室《南京市商品房买卖契约》（宁房买卖契字200619966号）并相互返还购房款及房屋。2012年8月，南京市栖霞区人民法院根据国际汽车城投资公司与杨晓东的申请作出决定书，对国际汽车城投资公司与杨晓东达成的上述调解协议的效力予以确认。110室、207室房屋后由杨晓东返还给国际汽车城投资公司。
另查明，2012年11月，一审法院根据朱一勤申请依照诉前保全程序对110室、207室房屋予以查封，朱一勤随后对第三人提起民间借贷纠纷诉讼，一审法院经审理后于2013年7月作出（2013）建民初字第21号及（2013）建民初字第24号民事判决书，判令杨晓东偿付朱一勤借款本金及利息。朱一勤后依据上述判决向一审法院申请执行，在一审法院执行过程中，国际汽车城投资公司向一审法院提出执行异议，要求停止对110室、207室房屋的执行程序，一审法院于2016年5月作出裁定书，驳回了国际汽车城投资公司的执行异议，国际汽车城投资公司随后提起本案诉讼。
一审法院认为：110室、207室房屋系由国际汽车城投资公司开发建设的商品房，房屋初始权利当归国际汽车城投资公司享有。虽然国际汽车城投资公司与杨晓东签有110室《南京市商品房买卖契约》及207室《南京市商品房买卖契约》并在房管部门办理了上述买卖契约的登记备案手续，但房屋买卖契约的登记备案手续与房屋不动产所有权的登记手续并非同一概念，办理房屋买卖契约的登记备案手续并不属于办理房屋不动产所用权登记手续的范畴，110室、207室房屋不动产所有权并不因买卖契约的登记备案便当然转归杨晓东享有。事实上，在房屋买卖契约解除前，杨晓东仅享有110室、207室房屋的使用权，但110室、207室房屋不动产所有权并未变更过户至杨晓东名下，杨晓东从未取得享有过110室、207室房屋不动产所有权。而杨晓东与国际汽车城投资公司已于2012年7月经调解自愿协议解除110室《南京市商品房买卖契约》及207室《南京市商品房买卖契约》并相互返还房屋及购房款，双方调解协议已于2012年8月得到人民法院的确认，且110室、207室房屋后已实际返还给国际汽车城投资公司，至此，杨晓东对110室、207室房屋已不再享有任何权利。当朱一勤此后对杨晓东提起诉讼并依据一审法院所作（2013）建民初字第21号及（2013）建民初字第24号民事判决书申请执行时，杨晓东已非110室、207室房屋相关权利人，110室、207室房屋已不应作为杨晓东所属财产列入被执行范畴。综上，国际汽车城投资公司的执行异议主张具有事实及法律依据，理由正当。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、本市栖霞区王子楼村南京仙林国际汽车城一期A16幢110室、207室房屋初始权利归国际汽车城投资公司南京仙林国际汽车城投资有限公司享有。
二、不得依（2013）建民初字第21号及（2013）建民初字第24号民事判决书对上述房屋予以执行。
本案受理费26800元，由朱一勤负担。
本院二审期间，对于一审查明的事实，朱一勤与国际汽车城投资公司均无异议。国际汽车城投资公司二审陈述杨晓东就涉案房屋支付首付款后，就未按期偿还贷款。涉案房屋贷款一直是由其偿还，并已结清。涉案房屋的首付款已与杨晓东经营的南京伟丰建材有限公司的借款利息抵消。为此，国际汽车城投资公司提交了杨晓东签名的还款确认书一份。该确认书内容为杨晓东确认涉案房屋的首付款已与其经营的南京伟丰建材有限公司的借款利息抵消；涉案房屋的贷款由国际汽车城投资公司全部偿还；其同意由国际汽车城投资公司去房产部门办理相关手续。对该确认书的真实性，朱一勤不予认可。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
涉案房屋系国际汽车城投资公司合法建造，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，自该建造行为成就时国际汽车城投资公司就涉案房屋享有原始物权。
本案中，原审第三人杨晓东与国际汽车城投资公司就涉案房屋签订了《南京市商品房买卖契约》支付了首付款，并就上述买卖契约在房产管理部门办理了的登记备案手续。但该登记并不发生物权变更、转让的效力，只是具有对抗第三人的法律效力。故涉案房屋的现物权所有人仍应为国际汽车城投资公司。同时经（2012）栖民确字第6号决定书确认涉案《南京市商品房买卖契约》已经双方自愿解除。现因执行（2013）建民初字第21号及（2013）建民初字第24号民事判决书，一审法院经朱一勤申请，查封了涉案房屋，就此国际汽车城投资公司提起本案一审诉讼。一审法院根据查明事实，判决涉案房屋初始权利归国际汽车城投资公司享有，并不得依（2013）建民初字第21号及（2013）建民初字第24号民事判决书对涉案房屋予以执行。该判决符合法律规定，并无不当，本院予以维持。
综上所述，朱一勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26800元，由上诉人朱一勤负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年六月二十六日
书记员 倪 辉