四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广安民初字第3111号
原告（反诉被告）蓝冬云，男，生于1969年11月24日，汉族，城镇居民，住广安市广安区。
原告（反诉被告）刁仁建，男，生于1966年12月5日，汉族，农村居民，住广安市广安区。
二原告委托代理人陈尊贵，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）曾勇，男，生于1967年5月8日，汉族，城镇居民，户籍所在地广安市广安区，现住四川省华蓥市。
委托代理人黄银兰，广安市广安区恒升法律服务所法律工作者。
原告蓝冬云、刁仁建与被告曾勇建设工程合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告曾勇提起反诉，本院审查后于2015年8月14日立案受理。2015年9月2日、10月14日、10月21日，由审判员杨云峰独任审判，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告蓝冬云、刁仁建及其委托代理人陈尊贵，被告曾勇及委托代理人黄银兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝冬云、刁仁建诉称：2010年10月11日，他们与被告订立了关于花桥镇花渠路某某号旧房改建协议，被告于2010年10月18日向他们收取了旧房改建补偿款180000元，因被告与其他旧房改建户不能达成一致协议，致使合同不能履行。2013年11月27日，原、被告重新达成了旧房改建协议，因原告不具备旧房改建法定资质，广安区花桥镇小城镇建设管理办公室于2014年1月10日给原告下达了禁止旧房拆除改建的通知，原告遂请求：判决解除原、被告的上述旧房改建合同，被告向原告返还其收取的旧房改建补偿款180000元，并按责任承担诉讼费。审理中，经释明，原告将解除双方签订的《改建旧房协议书》、《改建旧房补充协议》变更为确认双方签订的《改建旧房协议书》、《改建旧房补充协议》无效。
被告曾勇辨称：2010年10月17日，原告邀约他将自有门市及住房交给原告进行改建，并签订了《联合改建旧房协议书》，当时改建共有五户人，他将该房屋及《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交给了原告改建，也按协议约定未出租房屋。2013年11月17日，他与原告重新签订了《旧房改建补充协议书》。原告在拆迁时认为成本高没有利润，故不愿意履行协议内容。经广安市广安区花桥镇人民政府调解多次未达成赔偿协议，并要求他将门市收回自己维修出租，减少损失。原告的行为造成他的经济损失数万元，反诉请求判令原告赔偿经济损失及违约金100000元（房租损失60000元、房屋维修费10000元、违约金30000元），同时返还他的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。
审理查明：2010年2月6日，案外人黄某某（作为甲方）与被告（作为乙方）商签订了《联合建房协议》和《集资搭建房合同》，《联合建房协议》约定了“由乙方将其所有的广安区花桥镇花渠路的门市及住房交给甲方改建成商住综合楼，商住综合楼出甲方出资，拆迁户选定房屋后由甲方自行处理，乙方不得干涉”等内容外，还约定了对原有门市与住房建筑面积的归还、超出归还面积的补偿等。2010年10月17日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了《联合改建旧房协议书》主要约定：甲方自愿将位于广安市广安区花桥镇花渠路门市及拖堂交付给乙方改建；甲方须提交合格的两证（土地使用证、房屋所有权证）及相关证件给乙方；乙方在保证修建质量的情况下按图施工，甲方有权进行监督；乙方还给甲方住房一套，楼层分别在临街面3、4、5层优先选择，面积为100—110㎡左右，修建后若面积不足100㎡或多余110㎡，按当时的市场价进行补差；此工程由乙方出资修建；从开工之日起一年内完工，不可抗拒的特殊情况除外；本协议甲乙双方签字后生效，如有违约，由违约方赔偿守约方违约金人民币叁万元整等。2010年10月18日，被告收到了原告蓝冬云、刁仁建支付的改建花渠路某某号房屋补偿款180000元并向原告出具了收条。因案外人黄某某与被告签订的《联合建房协议》尚未解除，2012年5月30日，被告向本院提起诉讼，于同年6月28日与黄某某达成了协议解除签订的《联合建房协议》和《集资搭建房合同》，被告补偿给案外人黄某某5000元费用。
2013年11月17日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了《改建旧房补充协议书》，协议主要内容有：甲方自愿将位于花桥镇花渠路14门市1通交付给乙方改建；甲方须提交合格有效的旧房土地使用证、房屋所有权证及相关证件给乙方；2013年11月30日前动工拆除改建旧房，甲方须在2013年11月15日前搬家等待拆迁，乙方在保证工程质量的情况下按图施工，甲方有权进行质量监督；甲方原有门市的宽度为4.0米，改建后为3.45米，门市包括夹层高度为5.8米，门市进深为15米，如超出15米则由甲方按500元每平方米补给乙方；甲方可优先在原门市的上方3楼选定住房一套，面积为103平方米，不包含公摊面积，不足或多余面积按当时的市场价进行找补，剩余的住房属乙方所有；此工程由乙方出资修建；从拆旧房之日起18个月完工，因不可抗拒的因素不能施工，工期顺延，若乙方故意拖延工期，甲方在18个月以外的租金由乙方承担；本协议甲乙双方签字后生效，任何一方违约向对方支付违约金人民币叁万元整等。随后，原告也先后与其他相邻住户达成了改建旧房协议。2014年1月9日，原告组织工人在原告相邻旧房改建户的房屋外砌施工围墙，拟对包括被告在内的其他旧房改建户的房屋进行拆除后改建。次日，广安市广安区花桥镇小城镇建设管理办公室给原告下达了书面《通知》，通知内容为：为了规范城镇旧房改造秩序，严禁违规改造建房。在未取得上级主管部门批准手续前，严禁擅自拆除旧房进行改造等违规行为。至此，原告便停止继续施工。原、被告对不能履行《改建旧房协议书》和《改建旧房补充协议》等相关事宜协商不成，经广安市广安区花桥镇人民调解委员会多次调解仍未果，原告遂提起诉讼。
同时查明：2010年10年17日起至2014年11月30日，被告将房屋临时出租给他人经营使用并收取了10元／天的租金。2014年12月1日，被告将房屋出租给他人经营使用1年，约定租金是22000元／年。原告称被告房屋在2014年的租金应是证人胡某某所说的18000元／年，被告予以认可，同时双方认可后一年度的房屋租金在前一年度租金的基础上递增15%。被告称在2010年11月17日签订合同后就将房屋交给了原告，退回时造成了房屋损失应予赔偿，但原告认为被告的房屋一直是由被告在出租和收取租金，被告没有向原告实际交付房屋，不应赔偿房屋维修费。
认定上述事实，有原告提供的2010年2月6日曾勇与黄某某签订的《联合建房协议》、2010年10月17日曾勇与蓝冬云、刁仁建签订的《联合改建旧房协议书》复印件、2010年10月18日曾勇向蓝冬云、刁仁建出具的收到房屋补偿款180000元的收条、蓝冬云、刁仁建做账时的付款凭证、曾勇与黄某某解除协议告知书复印件、
曾勇与黄某某解除合同诉讼文书、曾某某和胡某某的证言、广安市广安区花桥镇小城镇办公室的通知书复印件、2013年11月17日曾勇与蓝冬云、刁仁建签订的《改建旧房补充协议书》复印件，被告提供的广安市广安区花桥镇人民调解委员会的调解记录、胡某某的调查笔录、曾勇的旧房照片复印件、2010年10月17日曾勇与蓝冬云、刁仁建签订的《联合改建旧房协议书》复印件、2013年11月17日曾勇与蓝冬云、刁仁建签订的《改建旧房补充协议书》复印件、蓝冬云向曾勇出具的收到房产证和国有土地使用权证各1本的收条、2014年12月1日曾勇与沈某某签订的《门市租赁合同》复印件、房屋内照片，本院收集的（2012）广安民初字第2210号民事调解书，以及原、被告出庭人员的当庭陈述等证据证实。
本院认为：原告不具备修建楼房的资质，其与被告签订的《改建旧房协议书》和《改建旧房补充协议》因违反了法律的禁止性规定应属无效，原告请求确认双方签订的《改建旧房协议书》和《改建旧房补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，双方均不应再依据合同约定向对方主张违约责任，因无效合同取得的财产依法应当予以返还，故对原告要求被告返还已支付的旧房改建补偿款180000元的诉讼请求，本院予以支持。对被告要求原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告在明知自身不具备修建楼房资质的情况下与被告签订改建旧房协议应承担主要过错，被告将其所有的房屋交由不具备建房资质的原告改建，也具有一定过错，双方应根据各自的过错对因合同无效造成的损失承担相应责任。被告在与案外人黄某某签订的《联合建房协议》尚未解除的情况下，又与原告签订《改建旧房协议书》和《改建旧房补充协议》，故对与案外人黄某某解除《联合建房协议》前的房屋租金损失不应纳入本案解决，本案的房屋租金损失应从被告与案外人黄某某解除《联合建房协议》的次日即2012年6月29日起算，至2014年8月28日广安市广安区花桥镇人民调解委员会进行第四次调解结束时止，此时以后被告不将房屋收回正常出租而此造成的房屋租金应属于被告扩大的损失，应由被告自行承担。原、被告双方均未提供本案涉案房屋的每年度租金情况，因原、被告均同意2014年1月1日-11月30日被告房屋的租金按18000元／年计算，并认可以此为标准，对后一年度的房屋租金在前一年度租金的基础上递增15%，故据此计算2012年1月1至2012年12月31日的租金为13610.58元，2013年1月1日至12月31日的租金为15652.17元，2014年1月1日至11月30日的租金为18000元。原告应承担被告的房屋租金损失为14275.38元［（13610.58元÷365天×186天＋15652.17元÷365天×365天＋18000元÷365天×240天-10元／天×791天）×90%］。被告称原告给其房屋造成了一定损坏而要求赔偿维修费，未提供房屋损坏的具体清单，被告提供的房屋照片复印件系房屋外观及邻居曾强的房屋情况，房屋室内照片亦无法清楚反映其房屋损失情况，结合被告对其房屋一直占有并收取租金的情况，本院认定原告未对被告房屋造成损失，故对被告要求原告赔偿房屋损失的请求，本院不予支持。原告收到了被告交给的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，应当返还被告。据此，本院依照《中华人民共和国建筑法》第二十六条第一款“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”，最高人民院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）蓝冬云、刁仁建与被告（反诉原告）曾勇签订的《联合改建旧房协议书》、《改建旧房补充协议书》无效；
二、被告（反诉原告）曾勇返还给原告（反诉被告）蓝冬云、刁仁建旧房改建补偿款180000元；
三、原告（反诉被告）蓝冬云、刁仁建赔偿给被告（反诉原告）曾勇房屋租金损失14275.38元；
四、原告（反诉被告）蓝冬云、刁仁建向被告（反诉原告）曾勇返还《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》；
五、驳回被告（反诉原告）曾勇的其他反诉诉讼请求。
本案本诉案件受理费3900元，减半收取1950元，反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，共计3100元，由原告（反诉被告）蓝冬云、刁仁建负担164元，被告（反诉原告）曾勇负担2936元，分别向广安市广安区人民法院交纳。
义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审判员 杨云峰
二〇一五年十月二十一日
书记员 阳 柳