浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台温泽民初字第58号
原告：孙××。
委托代理人：王甲。
被告：江××。
被告：吴××。
两被告共同委托代理人：林××。
两被告共同委托代理人：丁××。
原告孙××、李丹红为与被告江××、吴××房屋买卖
合同纠纷一案，于2013年3月19日向本院提起诉讼，本院于同
日立案受理。2013年4月22日，原告李丹红申请撤回对被告江
××、吴××的起诉，本院于同日作出（2013）台温泽民初字
第58-
1号民事裁定予以准许。审理过程中，当事人申请庭外和解期
限三个月，本院予以准许。后因双方当事人在期限内无法达成
和解，本院恢复审理。本案依法由代理审判员赵怡璐适用简易
程序于2013年6月6日公开开庭进行了审理。原告孙××的特别
授权委托代理人王甲，被告江××、吴××及两被告共同特别
授权委托代理人林××、丁××到庭应诉。本案现已审理终结
。
原告孙××起诉称：被告江××、吴××系夫妻关系。1
996年8月3日，两被告因经济紧张，将坐落在温岭市××国镇丁字街××（××门牌号为温岭市××国镇××号）砖木结构
国有土地两层楼房一间，作价38800元出卖给原告，被告出具
了房屋买卖契约，并当场交付房地产权某、房屋钥匙及身份资
料。原告入住后一直未办理房地产过户登记手续，由于原告所
买房屋及相邻7间房屋系危房，原告为此与相邻房主（包括被
告父母）协商，于2004年6月间向相关部门申请改建，但因被
告阻扰未果。自2004年起，原告曾亲自或委托他人与被告协商
办理过户手续，但均遭拒绝。原告遂起诉要求判令：一、确认
原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效；二、争议的坐落
于温岭市××国镇××号房屋（建筑面积为75.87平方米，以
实际测量为准）归原告所有；三、两被告协助办理上述第二项
所涉房地产过户登记手续；四、依法由两被告缴纳的个人所得
税由两被告承担。审理过程中，经本院释明，原告自愿放弃第
四项诉讼请求，其他诉讼请求不变。
被告江××、吴××共同答辩称：一、两被告系夫妻关
系。1996年8月3日，被告江××未与妻子吴××协商，在妻子
不知情的情况下将讼争房屋作价38800元转让给原告，并当场
交付了房地产权某、房屋钥匙及身份资料，吴××并未在房屋
实卖契约上签名捺印，故双方之间订立的房屋转让合同无效。
此外，因时间较长，江××也记不清是否已收到转让款38800
元。二、被告江××转让的房屋实际有两幢，前面系二层楼房
，其后相连有一层楼房，登记在同一本土地使用权某中，房屋
实卖契约签订后，原告自行拆除了后面的一层楼房，将该房屋
所占用的土地转让给他人作道路使用，其后在前面二层楼房的一楼砌墙，并在一、二楼各开一扇门，原告行为已改变房屋整
体结构，契约中约定的转让房屋面积与现状不相符，因此应先
注销原房地产权某，不能按目前房屋面积直接办理房地产过户
手续。三、本案契约签订后原告负债外出，导致房屋未及时办
理过户，被告江××并未加以阻扰；讼争房屋确系危房，因原
告不愿拆除，导致与之相邻的被告房屋亦不能拆建新房，致使
被告损失较大。
原告孙××为支持其主张的事实，向本院提交了以下证
据材料：
1、原告身份证复印件、两被告户籍证明各一份，用以证
明原、被告的身份情况。两被告经质证无异议。
2、房屋实卖契、温某第0024902号房屋所有权某、温甲
（2004）字第g10527号国有土地使用权某各一份，用以证明19
96年8月3日，原、被告约定由两被告将坐落在原××国镇丁字
街××砖木结构××土地××层楼房一间，作价38800元出卖
给原告，原告并当场交付房屋转让款38800元，两被告当场将
房屋产权某、房屋钥匙交付给原告的事实。原告解释称因原国
有土地使用权某曾遗失，两被告于2004年重新办理后又将新的
使用权某交付给原告。两被告经质证认为被告吴××并未在房
屋实卖契中签名捺印；对两份产权某书的真实性无异议，但认
为因原告对房屋进行改造，改变了房屋结构，与原先权某上记
载的情况不相符，应作无效权某处理。
3、要求危房拆除重建的申请报告一份，用以证明（1）
温岭市泽国镇前炉路25-6、25-7房屋系两被告父母所有，两被告父母在要求拆除重建的申请
报告中盖有私章；（2）本案房屋已出卖给原告的事实。两被
告经质证有异议，认为报告中“申请人”一栏中并无两被告签
名捺印，即使两被告父母加盖的私章是真实的，也不能证明原
告主张的待证事实。
4、温岭市公证处（2004）××证民字第××号公某某一
份，用以证明原告曾委托他人与两被告协商办理房屋过户手续
，但遭拒绝的事实。两被告经质证对真实性、合法性无异议，
对关联性有异议，认为该手续系原告单方委托制作，不能证明
原告主张的待证事实。
5、房屋面积测绘成果书一份，用以证明房屋实卖契签订
后，本案讼争房屋现状已发生改变，房屋现在的建筑面积为75
.87平方米的事实。两被告经质证对真实性无异议，对关联性
、合法性有异议。
6、关于国有土地使用权转让的意见一份，用以证明本案
讼争土地系国有划拨住宅用地，温岭市人民政府经审核表示该
土地使用权连同地上建筑物一起可以转让的事实。两被告经质
证对三性均有异议，认为国有划拨土地使用权依法应在起诉前
征得温岭市人民政府批准才能转让，而该证据系原告起诉后隐
瞒房屋现状已改变的情形下才取得。
7、门牌证一份，用以证明江××于2003年3月12日为原
告办理讼争房屋的门牌证后将其交给原告，进一步证明两被告
认可本案房屋买卖的事实。两被告对真实性无异议，该门牌证
确系江××所办，但吴××对此不清楚。8、申请证人王某、钟某（曾用名钟乙）出庭作证，证人
王某陈述：证人系原告表舅；本案所涉房屋实卖契内容及原告
、两被告、钟某、证人名字均由证人书写，再由各人按指印，
协议签订后孙××将放在白色塑料袋中的购房款交给江××，
并由吴素某某点后收取，但未出具收条，江××当场将房屋钥
匙、房产权某交给孙××；讼争房屋转让时有前后相连两幢楼
房，前面二层楼房，后面是作厨房的一层平房。证人钟某陈述
称：证人系是原告姨丈，且认识江××；证人作为中间人来见
证本案所涉房屋实卖契的签订过程，当时有证人、王某、原告
及两被告五人在场，契约上五人的签名均是代笔人王某所写，
由各方亲自捺印，孙××并当场将房款交由吴素某某点收取，
但未出具收条，然后江××将房屋钥匙交给孙××；签约时所
转让的房屋是前后相连两幢楼房，前面是一间二层楼房，后面
一间作厨房的一层平房。原告经质证无异议，认为能够证明房
屋买卖及当场交付房款、房屋钥匙的情况。两被告经质证均有
异议，认为签约时吴××并不在场，也未收款，其在契约上所
按指印的真实性可以申请鉴定，且证人均系原告亲戚，有利害
关系，相关陈述也前后矛盾，缺乏证明力。
被告江××、吴××为支持其主张的事实，向本院提交
了六份照片，用以证明本案讼争房屋的现状及原告改变房屋结
构的情况。两被告解释称该照片系由吴××于2013年4月19日
拍摄，原告经质证对真实性、关联性有异议，认为该组照片所
拍摄内容无法辨清系本案讼争房屋。
对原、被告提供的上述证据，本院分析并认证如下：原告提供的证据1，本院予以确认，能够证明原告主张的
待证事实。原告提供的证据3，因真实性无其他证据予以佐证
，且与本案缺乏关联性，本院不予认定。原告提供的证据4，
对真实性本院予以确认，但仅能说明原告曾于2004年委托他人
办理讼争房屋过户事宜，与本案讼争无关联，不能证明两被告
拒绝办理过户手续的事实，故本院不予认定。原告提供的证据
5，对真实性本院予以认定，能够证明温岭市城建房地产测绘
有限公司受原告委托，对现存的讼争楼房某某面积进行测量为
75.87平方米的事实。对原告提供的证据6，因本案讼争涉及房
地产转让，并非单纯的国有土地使用权转让，现温岭市人民政
府经审核认为讼争房屋坐落的土地性质属国有划拨住宅用地，
依法作出涉案土地使用权连同地上建筑物一起可以转让的意见
，原告在举证期限内提交该份证据，并无不当，本院予以认定
，能够证明原告主张的待证事实。原告提供的证据7，结合两
被告的质证意见，本院予以认定，能够证明被告江××为讼争
房屋办理门牌证后交给原告的事实。对原告提供的证据2及证
据8，证人王某、钟某虽与原告有亲戚关系，但两人均参与讼
争房屋实卖契的签订过程，故两人的陈述具有可信性；被告江
××在庭审中对收到原告房屋转让款38800元的事实既未表示
承认也未否认，仅称因时间长远记不清，经本院多次询问后，
其仍不作明确表示，应当视作承认收款事实，结合两位证人的
陈某某及江××在签订契约当场交付房屋钥匙、房产权某的行
为，本院认定江××已收到上述转让款；被告吴××虽表示房
屋实卖契中的指印并非其本人所按，并当庭要求对所捺指印的真实性进行鉴定，本院认为，根据原告出示的房屋产权某书等
证据，以及原、被告庭审中关于被告将房屋交付原告占有、使
用多年的陈述，能够确认原、被告双方已成立房屋买卖交易关
系，房屋实卖契中落款处是否系吴××本人捺印并无鉴定之必
要，故对被告吴××当庭提出的鉴定申请本院不予准许。两证
人的陈述与原告所提供的证据能够相互印证，故对该两组证据
，本院予以认定。对两被告提供的证据，因缺乏证据佐证，原
告又对真实性予以否认，本院不予认定。
经审理，本院认定案件事实如下：
被告江××、吴××系夫妻关系。1996年8月3日，原、
被告经协商签订《房屋实卖契》一份，约定由两被告将共有的
坐落于温岭市××国镇丁字街××（××门牌号为温岭市××
国镇××号）砖木结构两层楼房一间（建筑面积为112.72平方
米），作价38800元出卖给原告，转让款在协议签订时当场付
清，并约定房屋四至界限等条款。上述协议由证人王某代笔，
钟某（曾用名钟乙）作为中证人在其上捺印。协议签订后，原
告当场给付房屋转让款38800元给被告江××，江××亦当场
将上述房屋的国有土地使用证、温某第0024902号房屋所有权
某、房屋钥匙及其身份资料交付给原告。此后原告一直占有、
使用上述房屋至今。期间，因原告遗失国有土地使用证，江×
×于2004年10月9日补办温甲（2004）字第g10527号国有土地
使用证（使用权面积60.8平方米，土地性质：国有划拨）后交
给原告。2013年3月12日，江××办理了讼争房屋的门牌证交
给原告。现讼争房屋尚未办理过户手续，遂成讼。另查明，两被告转让讼争房屋给原告时，房屋系由两层
砖木结构楼房某连一层平房组成。双方当事人在庭审中均确认
前述房屋实卖契签订后，毗连的一层平房被转让给他人并拆除
，转让价款由原告收取。审理过程中，原告自行委托温岭市城
建房地产测绘有限公司对现存的两层楼房某某面积进行测量，
得出目前房屋建筑面积为75.87平方米的测绘结论。
本院认为，本案原、被告双方之间形成的房屋买卖合同
关系，系双方自愿，内容真实，依法应认定有效。被告吴××
以其未在房屋实卖契上捺印，被告江××未征得其同意擅自转
让夫妻共有房屋为由，主张房屋实卖契无效的抗辩意见，于法
无据，本院不予采信，理由是：首先，本案原告已就讼争房屋
支付合理的对价，且实际占有、使用房屋至今长达十七年之久
，期间江××又陆续为原告补办遗失的国有土地使用权某及门
牌证，而吴××从未提出异议，且在庭审中亦陈述事后曾到讼
争房屋处查看过，并已知晓房屋被转让给原告，由此可见，吴
××系认可房屋转让的事实；其次，即便房屋实卖契上并非吴
××本人捺印，但两被告系夫妻关系，且讼争协议中又注有吴
××名字，江××在协议签订时亦将房地产权某、房屋钥匙及
两被告的身份资料均交付给原告，原告据此有理由相信江××
转让讼争房屋系其夫妻双方共同意思表示，其转让行为也已构
成表见代理。因此，讼争房屋实卖契对原告及两被告双方均有
法律约束力，各方均应按约全面履行相应的义务。虽然双方当
事人陈述本案房屋实卖契签订后，毗连一层平房被转让给他人
并已拆除，但这并不影响该份转让协议的效力及履行。现原告已支付房屋转让款，两被告理应及时协助原告办理现存房屋的
产权过户手续。故两被告关于房屋面积及结构发生改变不能办
理过户等辩称，于法无据，本院不予采信。为此，依照《中华
人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题
的解释（一）》第十七条第（二）项和《最高人民法院关于民
事诉讼证据的若干规定》第八条第二款之规定，判决如下：
一、确认原告孙××与被告江××、吴××于1996年8月
3日签订的《房屋实卖契》有效；
二、位于温岭市××国镇××号两层房屋一间【国有土
地使用权某号：温甲（2004）字第g10527号，房屋所有权某号
：温某第0024902号】归原告孙××所有；
三、被告江××、吴××应于本判决发生法律效力之日
起十日内协助原告孙××办理上述房屋的产权过户手续。
本案受理费3300元，减半收取1650元，由被告江××、
吴××负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向
本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙
江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内先预
缴上诉案件受理费3300元（具体金额由浙江省台州市中级人民
法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处
理。款汇户名：台州市财政局，账号：19-
900001040000225089001，开户行：台州市农行］。
代理审判员 赵怡璐
二〇一三年九月六日
代书 记员 徐 萍