宁夏回族自治区永宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0121民初556号
原告马晓琴（反诉被告），女，1977年1月9日出生，回族，初中文化程度，个体，现住宁夏回族自治区永宁县。
委托代理人郭建萍，宁夏言成律师事务所律师。
被告宁夏亘元房地产开发有限公司（反诉原告），住所地宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人白武新，该公司董事长。
委托代理人梅亚利，宁夏兴业律师事务所律师。
委托代理人马钊旭，男，1983年12月8日出生，回族，研究生文化程度，该公司员工，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。
原告马晓琴与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理，根据原告的财产保全申请，依法裁定冻结了被告的银行存款30477.70元。被告亘元公司于2016年4月12日提起反诉，依法由代理审判员杨茗适用简易程序于2016年4月12日公开开庭合并进行了审理。原告马晓琴及其委托代理人郭建萍、被告亘元公司的委托代理人梅亚利、马钊旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马晓琴诉称，2014年3月28日原、被告签订了商品房买卖合同，约定被告将位于永宁县银子湖•水都二区第5幢2号营业用房出售给原告，建筑面积72.99平米，房屋总价款495573.00元，交房日期为2014年4月30日。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内办理备案登记，在办理备案登记后90日内办理预告登记，无法办理产权登记，原告享有合同解除权。合同签订后原告先后支付被告购房款255573.00元和24万元，共计495573.00元，被告亦按约定于2014年4月21日交付房屋。但被告迟迟未提供相关资料协助原告办理房屋权属登记，也未通知原告办理房屋权属登记。原告起诉要求：1.判令被告履行办理权属登记义务，协助原告办理房屋权属登记；2.判令被告向原告支付违约金30477.70元（自2014年7月22日暂算至2016年4月1日共615天，495573.00元0.01%/天615天=30477.70元）；3.本案诉讼费由被告承担。
原告马晓琴为证明其主张，向法庭提交了以下证据：
一、商品房买卖合同一份，证实依据合同约定，原告购买被告开发建设的位于永宁县望远镇银子湖水都二区5幢2号营业房，共计价款495573.00元，被告应于2014年4月30日前交房，被告应当在商品房交付使用90日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料到房屋产权登记部门备案并取得初始登记证。因出卖人的责任造成买受人不能办理该证书的自约定期限届满之日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金，依据该合同约定，被告未在规定期限内提供相应资料，办理房屋权属登记，被告的行为构成了违约的事实；
经庭审质证，被告亘元公司对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不认可。认为该合同的内容涉及条目多样，原告的证明目的是对合同断章取义，该份合同的第一条为空白，即证实了原被告双方在签订合同时对项目的建设所依据的涉及土地方面的内容视为没有约定，证明了原告在购买房产时是明知涉案房产在土地方面存在不确定因素，以此证明了原告以合同第十七条约定来主张违约属于欺诈行为。对原告的证明目的不予认可，合同文本的本身不能证明行为的存在。合同第十七条的约定只是涉及到被告具有办理初始登记的义务；
二、销售不动产发票两份，证实合同签订后，原告已分两次向被告支付购房款，共计495573.00元，原告履行了支付全部购房款的义务，被告向原告出具了购房发票的事实；
经庭审质证，被告亘元公司对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，同时该证据也证明了原告在缴纳房款时存在严重违约。因为，合同约定原告应当在2014年3月28日前缴纳房款255573.00元，备案之日30日内即2014年5月1日前向被告缴纳房款24万元，但原告并没有按照该约定缴纳房款，根据合同第八条约定，应当向被告支付每日应付款万分之一的违约金。
三、购房首付款刷卡小票四份，证实原告于2014年3月28日依合同约定支付了购房首付款255573.00元，履行了自己支付首付款义务的事实；
经庭审质证，被告亘元公司对该组证据的真实性、合法性、关联性无法认定，但该公司认可原告在2014年3月28日支付了涉案房产的首付款255573.00元。
四、借款凭证一份，证实原告于2014年6月9日将银行按揭贷款24万元支付给被告的事实。
经庭审质证，被告亘元公司对该组证据的真实性予以认可，但当庭无法核实其关联性。
被告亘元公司（反诉原告）答辩并反诉称，原告（反诉被告）的第一项诉讼请求不需要通过诉讼解决，被告在银子湖项目部专设有独立部门为每一个客户办理相关手续，提供售后服务，没有任何不配合的事实；第二项诉讼请求于法无据，被告不存在违约的事实。原告的陈述是对合同的断章取义，原告不能因为相关的同类案例就认为被告违约,实际上被告在办理房屋产权手续方面并没有违反合同的约定。合同于2014年4月1日完成备案，原告未按合同约定备案之日起30日内向被告交付购房款存在违约行为，被告应当按照合同约定承担违约责任。被告反诉要求：1.请求判令被反诉人支付反诉人违约金936.00元；2.请求判令被反诉人承担案件诉讼费用。
被告亘元公司（反诉原告）为证明其主张，向法庭提交了以下证据：
一、商品房买卖合同、补充协议各一份，证实：1.双方签订合同时间为2014年3月28日的事实，合同总价款为495573.00元，房屋为永宁县银子湖水都二区第五栋第2号商业房；2.双方约定的合同第一条关于项目建设依据的约定为空白的事实，以此证明，原告主张的违约金是一种以签订合同的方式赚取不当利益的主观故意，证明原告的主张违背合同公正的法律精神；3.关于产权证的约定中，只有在被告为原告不能办理房屋权属证书的情况下被告才承担责任的事实；4.证实双方约定交付房款的时间为第一笔为255573.00元，第二笔剩余房款应当交付的时间为备案之日30天内，但原告没有按该约定交付房款的事实。
经庭审质证，原告对该份证据的真实性、合法性和关联性予以认可，但对证明目的不认可，认为合同第一条关于土地项目建设依据空白，系被告明知自己未取得合法的土地审批手续故意在签订合同时隐瞒了该事实，被告的行为构成欺诈。同时，原告在签订合同时，并不知情该涉案土地的土地使用权取得方式，原告作为买受人不可能购买土地使用权不明或不合法的房屋，被告所述原告在签订合同时知情，明显与事实不符，也不符合常理，被告的辩称纯属无稽之谈。被告提出的交付房屋首付款及支付尾款日期早于被告开具发票的时间；合同中第十七条是关于房屋产权登记的约定，被告断章取义，理解为办理初始登记证时间明显与合同约定及事实不符，该十七条对办理权属登记的时间有明确约定，即商品房交付使用后的90日内，而非被告辩称的未约定；对补充协议的真实性、合法性和关联性及证明目的均不予认可，补充协议中条款明显违背了合同的公平、公正原则，被告作为格式条款的提供方，减轻了自己的责任，加重了买受人的责任，该补充协议中关于房屋产权登记的条款应当依法认定为无效条款。
二、收楼手续流转单一份，证实被告交房时间为2014年6月9日的事实；
经庭审质证，原告对该份证据的真实性、关联性和合法性予以认可，但对证明目的不予认可，认为该收楼手续流转单系原告与物业公司达成的相关入住手续，而非交房手续，实际交房时间为2014年4月21日。
经本院审查，原、被告分别提供的商品房买卖合同、销售不动产发票、购房首付款刷卡小票、借款凭证、商品房买卖合同补充协议及收楼手续流转单来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。
经审理查明，原、被告于2014年3月28日签订商品房买卖合同一份，原告购买被告位于永宁县银子湖•水都二区第5幢2号营业房，建筑面积72.99平方米，房屋总价款495573.00元；合同第七条约定原告应于2014年3月28日缴纳购房首付款255573.00元，并在合同备案之日起30日内以银行按揭的贷款方式付清购房余款24万元；合同第十七条约定被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告的责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，自约定期限届满之日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。双方并签订一份《商品房买卖合同补充协议》，其中第三条商品房产权登记中条款载明商品房买卖合同第十七条约定的“90日”是指出卖人办理商品房权属初始登记的时间，并非承诺办结时间。合同签订后，原告按合同约定于2014年3月28日向被告缴清购房首付款255573.00元，双方约定在该合同备案之日起30日内以银行按揭贷款方式付清房款余额24万元，后原告办理按揭贷款后于2014年6月9日向被告缴纳该笔尾款，被告于2014年6月9日与原告办理了涉案房屋交付手续。后原告因未能取得涉案房屋的权属证书，与被告发生争议。经本院核实，被告于2015年11月24日取得涉案房屋所在区域的国有土地使用证，于2016年1月11日开始办理分户登记，此前尚不能办理房屋土地使用权证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同。双方当事人应遵循诚实信用原则，认真履行合同义务。原告履行了交付购房款的义务，被告应当按照约定在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，该义务即是合同约定义务也是被告方作为房地产开发企业的法定义务，被告售房时已取得预售许可证，原告有理由相信涉案房屋可依法取得权属证书，被告辩称其没有为原告办理房屋权属登记的义务及合同中关于土地使用权相关条款为空白，应视为对房屋所涉及土地的内容没有约定，原告在签订合同时明知涉案房屋在土地方面存在不确定因素而主张被告违约属于欺诈行为的理由不能成立，本院不予支持；因被告方的原因导致原告不能及时取得涉案房屋的权属证书，被告依法应当承担违约责任；原告主张被告实际交房的时间为2014年4月21日，但未能提供证据证明，被告提供收楼手续流转单能够证实实际交房日期为2014年6月9日，故应以2014年6月9日起算确定被告办理房屋权属登记相关义务的90日期限为2014年9月8日，按原告已付购房款495573.00元每日万分之一计算支付违约金至2016年1月11日具备办理房屋权属证书条件之日，为24283.00元，原告的诉讼请求超出部分，本院不予支持；被告反诉称原告应于合同备案之日2014年4月1日起30日内向被告支付剩余房款24万元，原告迟延交付39天应向被告承担逾期付款违约金936.00元，因合同备案是由被告方负责事项，被告未向法庭提交证据证明该合同备案的具体日期为2014年4月1日，故对该部分诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告宁夏亘元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马晓琴支付逾期未能取得房屋权属证书的违约金24283.00元；
二、驳回被告宁夏亘元房地产开发有限公司（反诉原告）的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取281.00元，保全费325.00元、反诉案件受理费20.00元，由被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 杨 茗
二〇一六年五月十六日
书 记 员 张静文
附：判决所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋
交付使用之日起90日；
商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签
订之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购
房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。