江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第3341号
原告（反诉被告）徐良。
委托代理人冯雨，江苏丰田律师事务所律师。
被告（反诉原告）昆山安绅酒店管理有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进路南侧，组织机构代码77469529-9（以下简称“安绅酒店”）。
法定代表人蒋黎，该公司总经理。
被告（反诉第三人）昆山市捷利房地产开发有限公司，住所地昆山市中山路83-85号，组织机构代码73332925-X（以下简称“捷利房产”）。
法定代表人嵇炯润，系该公司董事长。
委托代理人吴景贵，江苏王建华律师事务所律师，代理上述两被告。
本院于2013年8月9日立案受理了原告徐良与被告安绅酒店、捷利房产房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员孙守旺独任审判，在案件审理期间被告安绅酒店提起反诉，本院依法合并审理，于2013年10月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人冯雨及二被告委托代理人吴景贵到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，于2013年12月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人冯雨及二被告委托代理人吴景贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐良诉称：2005年10月17日，原被告签订《租赁合同》一份，协议约定：原告将其所有的位于昆山市前进东路1063号的捷利商务大厦-
捷利.腾龙阁602室租赁给被告安绅酒店，自2006年3月29日起至2016年3月28日止；被告安绅酒店每三个月向原告支付固定收益6780元；被告捷利房产承诺对被告安绅酒店的付款承担保证责任；合同还就其他相关事宜做了约定。自2011年10月起被告安绅酒店开始拖欠租金，经原告多次催讨，被告安绅酒店要求降低租金标准，否则拒付租金。时至今日被告安绅酒店仍未支付到期租金及滞纳金，已严重违反合同约定，应当承担违约责任。同时，被告捷利房产亦未履行其保证人义务。故原告诉来法院，要求判令被告安绅酒店立即向原告支付租金6780元＊9个月=61020元（自2011年10月1日起至2013年12月31日止）和逾期支付租金的滞纳金（其中20340元自2012年8月28日、其中6780元自2012年10月6日、其中6780元自2013年1月6日、其中6780元自2013年4月6日、其中6780元自2013年7月6日、其中6780元自2013年10月6日、其中6780元自2014年1月6日按银行同期贷款利率的1.3倍计算）；2、判令被告捷利房产对被告安绅酒店的付款义务承担连带保证责任；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告安绅酒店辩称：2012年1月4日前的租金请法院依法裁判。因为其他部分业主闹事导致酒店无法经营，从2012年1月4日之后的租金损失应当由闹事的业主承担。另外，我们签订了补充协议，租金调整为每月1900元，应当从2011年第四季度开始以该标准计算租金。根据合同第八条第一项约定滞纳金的起算点为“在接到催款函后五个工作日”，本案应当从接到诉状后才计算滞纳金。
被告捷利房产辩称：我方认可被告安绅酒店的答辩意见。另外，担保范围为租赁收益即租金，不包括滞纳金、违约金等实现债权的费用。关于担保期限，由于是先付后用，分段计算的，截止到起诉之日，部分租金已经超过了担保期限，从起诉之日前六个月之外的不属于担保范围。
反诉原告安绅酒店诉称：2005年，反诉原告与反诉被告签订租赁合同及后与反诉被告订立补充协议，在合同中约定，反诉被告应当配合反诉原告的经营管理活动，但是物业在遭到其他业主封锁时反诉被告并没有积极禁止，反诉被告已经违反合同义务，由于反诉被告的行为已经违反合同第五条第一款第五项且由于部分业主的行为导致合同无法继续履行，故要求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的租赁合同就补充协议；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告徐良辩称：原被告之间的租赁合同即没有达到法定或者约定的解除条件，所以应当继续履行。请求驳回反诉原告的诉讼请求。
反诉第三人捷利房产述称：同反诉原告意见。
经审理查明：昆山开发区前进东路1063－602号房屋所有权人为原告。2005年10月17日，原告与被告安绅酒店、捷利房产签订租赁合同一份，约定：原告将其所有的位于昆山市前进东路1063号捷利大厦-
捷利.腾龙阁602室物业管理的一切事项委托给被告安绅酒店处理，并同意被告安绅酒店用原告名义从事上述物业租赁经营管理的一切活动；本物业的租赁期限及统一经营期限为十年，自2006年3月29日起至2016年3月28日止；被告安绅酒店在经营期间按照相关规定，代扣代缴应由原告缴纳的各项税费后，定期定额向原告支付物业租赁收益，具体安排为按先用后付原则每三个月向原告支付一次物业租赁收益，共分40期支付，每期固定总收益为6780元（上述金额已扣除原告应缴各项税费）；被告安绅酒店应当在每期收益支付期期满后的5个工作日内按上述约定向原告支付扣除相关税费后的上期固定收益；顾及经营连续性和整体性，合同任何一方当事人不得擅自变更，解除本合同；被告捷利房产自愿作为被告安绅酒店的保证人，当被告安绅酒店违约或提前解除或终止合同、不履行债务时，承担连带保证责任，保证范围为各期固定收益、合同期限内总固定收益及合同届满后迟延交还租赁物业的使用费；被告安绅酒店逾期向原告支付物业租赁收益的，原告有权要求被告安绅酒店实际履行，若被告安绅酒店在收到原告催款函5个工作日内未支付的，自迟延履行之日起，原告可按被告安绅酒店逾期未付租赁收益款的千分之二每日的标准收取逾期付款滞纳金；租赁期间，除不可抗力、房屋拆迁或政府征收外，任何一方不得以任何理由提前解除或终止本合同，如果单方面提前解除或终止合同的，违约方应当按照合同约定的每期固定收益＊未履行的N期计算标准向守约方支付赔偿金；遇有不可抗力、政府动迁、规划调整等情况或原告原因造成物业损坏或灭失，被告安绅酒店不负修复或赔偿责任，若被告安绅酒店认为实际情形已致无法继续履行合同的，则有权解除本合同；本合同中列明的地址为相关法律文书送达的法定地址，一旦送达该地址，即视为已送达，除非一方已书面通知上述地址变更的，原告地址为昆山市许文塘15号201室，被告安绅酒店地址为昆山市开发区前进东路1063号，传真电话为0512-5772****，被告捷利房产地址为昆山市中山路83－85号，传真电话为0512-5750****、5755****。2011年9月29日开始，被告安绅酒店开始拖欠原告租金，至今未付。2011年12月29日，原告与被告安绅酒店签订补充协议一份，约定双方就2005年签署的租赁合同进行调整：原告同意将原合同租金2260元／月（已扣税）调整至1900元／月，每季为5700元，并承诺不干扰被告安绅酒店正常的经营；被告安绅酒店同意将按合同规定定时支付每季度租金至原告指定账户；原合同期限不变；本补充协议是原租赁合同的组成部分，与租赁合同不一致的地方以本协议为准。
2012年1月，被告安绅酒店公寓大门被建筑用煤渣砖封堵，无法继续经营。被告安绅酒店于2012年1月与酒店承包人解除了承包经营合同，至今未能经营。2012年8月28日，马惠刚起诉两被告的案件的诉状中，包括原告在内的34位业主通知两被告支付租金并支付滞纳金。
上述事实有原告提供的房屋租赁合同、房产证、银行对账单、马惠刚民事诉状、被告安绅酒店提供的公证书、承包经营合同书、承包解除协议、判决书及当事人在庭审中的陈述所证实。
本院认为：原告与被告安绅酒店、被告捷利房产签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，三方均应恪守。
本案争议焦点一“租赁合同是否应当解除”。本案中租赁合同约定“本合同履行期限内，如遇有不可抗力及政府动迁、规划调整等情况，若因原告原因造成的物业损坏或灭失，被告安绅酒店对此不负修复或赔偿责任，若被告安绅酒店认为实际情形已无法继续履行本合同的，则有权解除本合同”。经查，因经营场所被封堵，无法经营，被告安绅酒店故依据合同约定行使解除权，本院予以准许。依据﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第九十六条规定“主张合同解除的，应当通知对方，合同通知到达对方时解除。”本案中，被告安绅酒店于庭审时提出要求解除租赁合同的反诉，故租赁合同应视为于该日解除，被告安绅酒店应当将涉案房屋予以返还并支付结欠的相应租金。至于被告安绅酒店解除合同给原告造成的损失，原告可另行向其主张权利。
争议焦点二“被告安绅酒店是否结欠原告自2011年10月1日起至合同解除之日止的租金及被告安绅酒店是否需承担逾期付款滞纳金”。经查，被告安绅酒店自2011年第四季度之后的租金未予支付，并认为2012年1月4日起应由闹事业主承担责任。本院认为，自2012年1月4日起即使被告安绅酒店不再经营，但至合同解除之日起涉案房屋仍由被告安绅酒店实际控制，故被告安绅酒店应当承担自2011年9月29日起至2013年8月9日期间的房屋租金，2013年8月9日之后由于被告安绅酒店仍占用涉案房屋，故其仍应支付原告房屋使用费。因原告与被告安绅酒店在2011年12月29日已将租金协议调整为每季度5400元，从2011年第四季度开始按照该调整金额计算租金及使用费。
原告认为由于被告安绅酒店逾期支付租金，按租赁合同第八条之规定其应当承担滞纳金。被告安绅酒店认为原告未按照租赁合同约定的送达方式地址送达催告函，故其不应承担滞纳金。经查，因被告安绅酒店未支付租金，2012年8月28日，马惠刚起诉两被告的案件的诉状中，包括原告在内的34位业主通知两被告支付租金并支付滞纳金，故该期间前结欠的应付租金17100元的滞纳金自2012年8月28日起算。关于滞纳金计算标准，本院认为﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约而产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，当事人约定的逾期付款滞纳金实际为逾期付款的违约金，原告按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍主张滞纳金，未超过合同约定，也未违反法律规定，本院予以支持。至于合同解除后被告安绅酒店应当承担的房屋使用费的支付时间本院参照合同期间内租金支付时间，故该部分滞纳金的计算方式亦参照租赁合同。
争议焦点三“被告捷利房产对被告安绅酒店的付款责任是否应当承担连带保证责任”。租赁合同对被告捷利房产的有关付款义务担保作如下约定“为保证被告安绅酒店能按照本合同约定向原告支付物业租赁收益及向物业管理公司支付物业管理费，被告捷利房产愿作为被告安绅酒店的保证人”，另，《中华人民共和国担保法》规定第十九条规定“当事人对担保方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，本案中，原告及二被告对保证方式未能明确约定，故其应当承担连带保证责任，另，该约定明确被告捷利房产的担保仅限于物业租赁收益即租金及物业管理费，对前述两项费用以外的费用其不应承担连带保证责任，被告捷利房产的相应辩称本院予以采信。被告捷利房产认为原告在担保期间未能向其主张权利，故其不应承担担保责任，本院认为，被告捷利房产作为保证人应某对整个债务的全部进行保证，故而保证期限亦应从整个债务到期后计算。现原告在部分租金到期后向被告安绅酒店主张权利，作为保证人被告捷利房产应当对被告安绅酒店结欠的到期租金承担连带清偿责任。
据此，依照﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、﹤﹤中华人民共和国担保法﹥﹥第十九条、第二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条、﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第六十四条、最高人民法院﹤﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥﹥第二条之规定，判决如下：
一、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐良租金48600元及房屋使用费（自2014年1月1日起至实际返还房屋之日止，按照月租金1900元计算）。
二、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐良逾期付款滞纳金（本金17100元，自2012年8月28日起；本金5700元自2012年10月6日起；本金5700元自2013年1月6日起；本金5700元自2013年4月6日起；本金5700元自2013年7月6日起；本金5700元自2013年10月6日起算至本判决生效之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。
三、被告昆山市捷利房地产开发有限公司对被告昆山安绅酒店管理有限公司的上述第三项付款责任承担连带清偿责任。
四、解除反诉被告徐良与反诉原告昆山安绅酒店管理有限公司、反诉第三人昆山市捷利房地产开发有限公司于2005年10月17日签订的租赁合同。
五、反诉原告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆山市前进东路1063号捷利大厦-捷利.腾龙阁602室房屋返还反诉被告徐良。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
本诉案件受理费1350元，由二被告负担。该款原告已预交，本院不再退还，二被告承担部分在支付上述款项时一并给付原告。
反诉案件受理费40元，由反诉原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99。
审 判 长 孙守旺
人民陪审员 章静安
人民陪审员 戈菊珍
二〇一四年三月三日
书 记 员 姜 超
附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外
《中华人民共和国民事诉讼法》第二条中华人民共和国民事诉讼法的任务，是保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，教育公民自觉遵守法律，维护社会秩序、经济秩序，保障社会主义建设事业顺利进行。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。