福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终3081号
上诉人（原审被告）：骆明鑫，男，1974年11月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被上诉人（原审原告）：厦门白士德楼宇管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区东渡海山路16号海运大厦第二层北侧东面。
法定代表人：郑泉忠，执行董事。
委托诉讼代理人：黄毓宗、赖健美，福建知圆律师事务所律师。
上诉人骆明鑫因与被上诉人厦门白士德楼宇管理有限公司（以下简称“白士德公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初3171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
骆明鑫上诉请求：1.撤销原一审判决，依法合理判决或将本案发回重审；2.判决白士德公司按照高铁阳光小区土地性质参考厦门市政府保障性住房（限价商品房）的物业收费标准进行物业费收取，在服务达标情况下收取1.2元/平方；3.判决白士德公司返还违规收取骆明鑫的500元水电公摊保证金及至返还之前占用时间的利息；4.判决白士德公司搬出违规强占业主公摊用房，补交房租水电并予以公示；5.判决白士德公司公开小区区域租赁费用明细，并提供存入小区公维金账户证明；6.判决白士德公司收取公摊水电金额不成立，公示水电底数明细，区分建设单位和业主各自承担的水电费用；每月公示公摊水电明细并予以说明分摊计算方式；7.判决白士德公司减收上诉人的物业服务费，减收幅度为40%，并取消违约金收取。事实和理由：1.骆明鑫与白士德公司存在欺诈及不公平服务协议。在购买房产所签订的《商品房买卖协议》中并没有提供开发商与物业签署的《物业前期服务协议》，也没有在合同中注明物业公共服务费标准依据。骆明鑫对一审补充提供的物业及开发商签订的前期物业服务协议不知情，该协议系合同欺诈，之后白士德公司又强迫业主签订前期物业服务协议。白士德公司还违反了《厦门市物业管理若干规定》关于预收费的规定。2.高铁阳光花园小区为限价商品房，物业收费标准应为1.2元/平米。3.2014年9月，白士德公司违规收取业主500元水电保证金。4.白士德公司没有经过大部分业主同意额外侵占了超过200平方的公摊面积用于员工宿舍和食堂使用，且其使用的水电分摊不清。5.白士德公司没有经过业主同意将小区中庭3号楼架空层出租给商户，收取的租金未公示。6.白士德公司从未公示公摊水电表底数，业主无法界定区分开发商和业主各自应承担的水电费。7.白士德公司实际服务水平远低于其应提供的四级二类物业服务标准。
白士德公司辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。
白士德公司向一审法院起诉请求：1.骆明鑫支付白士德公司物业管理费2661.6元、公共维修基金391.2元、代收水费25.2元、公摊电费254元、公摊水费16.2元，共计3348.2元；2.骆明鑫支付白士德公司滞纳金（以每月欠付物业综合服务费为基数，自下一季度首月1日开始，每日按3‰计算至实际付款之日止）；3.本案诉讼费由骆明鑫承担。
一审法院认定事实：2012年6月7日，厦门铁路房地产开发有限公司（甲方）与白士德公司（乙方）签订《“厦门高铁阳光花园”前期物业服务合同》1份，约定厦门铁路房地产开发有限公司选聘白士德公司提供前期物业管理服务事宜，物业名称：厦门高铁阳光花园，物业类型：住宅、商业，坐落位置：厦门北站；管理服务费1.7元/平方米，公共维修金0.25元/平方米，车库车位管理费每位80元/月，公共水电费由全体业主按照福建省物价局《福建省物业管理服务收费管理规定》、厦门市物价局《厦门市物业管理服务收费办法》、《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》分摊；业主或物业使用人应于交房之日起全额交纳物业相关服务费用（包括但不限于：物业管理服务费、房屋公共维修金、公摊水电费）；物业服务费按月交纳，应于每月5日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金以及滞纳金。
2014年9月26日，白士德公司又与骆明鑫签订《前期物业服务协议》1份，约定骆明鑫委托白士德公司对厦门高铁阳关花园社区提供前期物业服务事宜，服务时间自本项目交房之日至2017年6月30日。
骆明鑫系厦门高铁阳光花园523号202室业主，该房屋面积130.48平方米，该房屋于2014年9月办理交房手续。骆明鑫未缴纳2015年7月1日至2016年6月30日的物业管理服务费、公共维修基金、代收的水费、公摊水电费、车位服务费。白士德公司曾通过短息等形式进行过催缴。
当事人双方争议的事实和证据为：1.骆明鑫提交《洽谈通知书》、投诉回复单、照片、视频等，拟证明白士德公司在提供物业服务过程中存在乱收费、服务管理存在问题的事实。白士德公司对前述证据及事实均不予确认。骆明鑫所提交照片及视频的拍摄地点可确定在本案讼争的高铁阳光花园小区，白士德公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵。
2.白士德公司提交公摊水电费发票，物业办公室及员工宿舍的水电费发票，拟证明公摊水电费的收费情况以及物业办公室及员工宿舍等单独使用水电费情况。骆明鑫对该发票真实性予以确认，但认为物业办公室及员工宿舍的水电费使用数额明显偏少，可推测白士德公司有占用小区公摊水电费；同时白士德公司也有将本属于物业服务管理费内的清洁等费用计入公摊的现象。白士德公司提交正式发票予以佐证，且公摊水电费费属实际发生的费用，依法予以确认。骆明鑫的抗辩没有相应证据佐证，依法不予采纳。
一审法院认为，白士德公司与厦门铁路房地产开发有限公司签订的《“厦门高铁阳光花园”前期物业服务合同》以及与骆明鑫签订《前期物业服务协议》，依法成立并生效，对骆明鑫具有约束力。虽然骆明鑫提交的证据可以认定白士德公司在物业管理上存在一定瑕疵，但物业管理瑕疵并不是拒付物业服务费的理由，如果物业管理服务过程中存在瑕疵，业主也可以根据《“厦门高铁阳光花园”前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》的约定以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。骆明鑫以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。对于白士德公司所存在的管理瑕疵，可酌减其主张的滞纳金。故白士德公司主张骆明鑫按照合同约定支付2015年7月1日至2016年6月30日的物业管理费2661.6元（130.48平方米×1.7元/月×12月=2661.79元，现白士德公司主张按2661.6元计算），于法有据，予以支持。骆明鑫抗辩收费标准过高，应按经济适用房标准计算，缺乏合同和法律依据。白士德公司主张骆明鑫支付2015年7月1日至2016年6月30日的公共维修金391.2元（130.48平方米×0.25元/月×12月=391.44元），于法有据，予以支持。白士德公司主张骆明鑫支付公摊电费254元、公摊水费16.2元、代收水费25.2元，提交了相应缴费票据，骆明鑫对代收水费予以确认，且公摊水电费属必然实际发生的费用，予以支持。白士德公司提供的物业服务存在一定瑕疵，对白士德公司主张的滞纳金予以酌减，计算标准按中国人民银行同期同类贷款利率计算，时间按白士德公司主张的自应交当期的下一季度首月1日开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、骆明鑫应于本判决生效之日起十日内支付厦门白士德楼宇管理有限公司物业管理费2661.6元、公共维修金391.2元、公摊水费16.2元、公摊电费254元、代收的水费25.2元，以上共计3348.2元，并支付相应滞纳金（以每月欠付物业综合服务费为基数，自下一季度首月1日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）。二、驳回厦门白士德楼宇管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由骆明鑫承担。
二审期间，双方当事人没有提交新的证据。对于一审认定的事实双方没有争议的部分本院予以确认。二审中，双方的争议焦点为：白士德公司在物业管理上存在的一定瑕疵，能否成为骆明鑫拒付物业服务费的理由。
本院认为，1.骆明鑫上诉请求中的第3-7项系反诉，因其一审中并未提出该诉讼请求，现二审方才提出，本院依法不予处理。2.关于骆明鑫对于白士德公司物业收费标准过高的主张。物业收费标准已在厦门铁路房地产开发有限公司（甲方）与白士德公司（乙方）签订《“厦门高铁阳光花园”前期物业服务合同》中有过明确约定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，该《“厦门高铁阳光花园”前期物业服务合同》对白士德公司和骆明鑫均具有约束力。骆明鑫抗辩其在购买房产时所签订的《商品房买卖协议》中并没有附开发商与物业签署的《物业前期服务协议》，然该协议第15页已提示《前期物业服务合同》的存在，即《前期物业服务合同》系《商品房买卖协议》的组成部分，该页亦有“此合同本人已阅”的表述，骆明鑫本人亦在“已阅人”处签字，应视为其已知晓并清楚该《前期物业服务合同》的内容。此外，该物业收费标准亦符合物价管理部门的定价要求，骆明鑫此时主张物业收费标准过高，没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。3.关于白士德公司在物业管理上存在一定瑕疵的问题，骆明鑫援引《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，由先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权利拒绝其相应的履行要求”进行抗辩，然本案中，白士德公司并非“未履行”物业管理服务，而是在履行管理服务中存在瑕疵，故该规定在本案中并不适用，骆明鑫拒绝支付物业服务费用没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。且《“厦门高铁阳光花园”前期物业服务合同》第八章约定了双方的违约责任，第二十五条、二十六条分别载明了白士德公司管理服务不达标的违约责任为赔偿损失和支付违约金，第二十七条载明了业主未按时足额缴纳物业服务费用的违约责任，此外并无关于白士德公司管理服务不达标、业主可以拒付物业服务费的约定。可见骆明鑫以白士德公司物业管理服务有瑕疵为由拒付物业管理费没有事实和法律依据。
综上所述，骆明鑫的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由骆明鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 （王小兰）
审 判 员 （许 莹）
代理审判员 （徐 英）
二〇一七年九月十一日
代书记员（ 傅晓 琴）
附：本案所涉及的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。