湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1102民初18号原告：费琳琳，女。委托诉讼代理人：费楚汉。被告：永州市富鑫房地产开发有限公司。法定代表人：雷春生。委托诉讼代理人：李国清。委托诉讼代理人：蒋永。原告费琳琳与被告永州市富鑫房地产开发有限公司（以下简称富鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人费楚汉到庭参加了诉讼，被告富鑫公司及原告费琳琳未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行商品房买卖合同为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证；2.判令被告按商品房买卖合同约定支付逾期办证的违约金25946元；3.判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2011年8月9日，原告与被告签订房屋买卖合同，购买被告开发的香樟绿城小区14栋3单元803号商品房一套，总价款341845元，约定交房时间为2012年8月30日，并约定被告在交房后360个工作日内将房屋产权证及国土使用证交付原告，原告在2012年11月8日收到交房通知书后，于2013年7月19日交齐了契税。但被告在向原告交房后并没有按照约定交付“两证”，经原告多次索要，被告于2016年6月15日向原告交付了一份房产权证复印件，国有土地使用证至今未办理。故特提起诉讼，请求判如所请。被告富鑫公司书面辩称，合同中约定的360个工作日应经历的日历天数为515天。在计算本案办证逾期实际合同天数应以实际交房的次日起超过515天为逾期，如有顺延情形的应当相关增加办证期限，最终超过办证期限的天数才为实际逾期天数。根据双方签订的合同约定，双方共同去办证，是双方的义务，因此逾期办证是双方共同的责任。造成逾期办证的原因是多方面原因的，且不是被告的原因造成的，被告无需承担逾期办证的责任，即使承担责任也应当根据双方过错各自承担50%。被告已为原告办理了房产证，故计算逾期天数应计算至房产证办妥时为止，同时本案被告逾期办证虽已成为事实，但并未给原告造成损失，双方之间约定的违约金过高，且不过实际交房时间应为2014年3月26日，因此合同约定的办证时间应从2014年3月26日起计算，合同约定的360个工作日，对应公历日期应为515日，在计算逾期办证时间时应当予以核减，故实际逾期天数应为296天。根据相关规定，违约金原则上不超过损失的30％，本案中，原告并没有损失，也不能举证证明延期办证造成的实际损失，故不过不应当承担违约金的责任或者应当相应的减少违约金。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告未到庭未进行质证，经审查，原告提交的证据符合证据三性原则，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案如下事实：2011年8月9日，原告费琳琳与被告富鑫公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号14-3-803），购买被告开发的香樟绿城小区14栋3单元803号商品房一套，建筑面积为132.66㎡，单价为2576.85元/㎡，总价款为341845元，合同并约定被告在2012年8月30日前交房，房屋交付后360个工作日内将房屋所有权证交付给原告，合同签订当日，原告向被告支付了首付款171845元，后原告通过银行按揭贷款向被告支付了下余购房款170000元。被告于2014年3月26日向原告交付房屋。原告费琳琳自2013年7月19日起陆续交齐了办理两证所需交纳的费用，共计14739.96元，但被告未能向原告交付“两证”（房屋产权证及国土使用证）。原告遂诉至本院。另查明，自2014年3月26日起，经过360个工作日，所对应的日期为2015年8月23日。本院认为，本案双方当事人之间争议的焦点为：1.被告逾期交付“两证”的行为是否构成违约的问题。本案合同双方约定了由被告为原告办理房屋产权证和国土使用证，同时原告向被告交纳了房屋契税和办理房产证、国土使用证的费用，被告应当按照约定为原告办理“两证”，被告未在约定的时间内向原告交付“两证”，构成违约。现因政府政策变化，房屋所有权证、国有土地使用权证合二为一变更为不动产登记证，故被告应当按照双方合同继续履行为原告办理不动产登记证的义务。2.被告延迟办证是否需承担违约责任的问题。被告在诉讼中提出未能交付“两证”是因为原告未及时提供办证所需资料及规划建设部门未及时验收造成的，不是被告的原因造成的，故不应当承担违约责任，即使承担责任也应当根据双方的过错各自承担50%的辩解意见，因被告未能提供充分、有效的证据证实，故对该辩解意见本院不予采纳。3.原告诉请的违约金是否过高的问题。本案应当根据双方合同的约定并结合司法解释的规定确定违约金的数额。首先，双方在合同中约定商品房交付使用后360个工作日内，出卖人将房屋所有权证及国有土地使用权证交付买受人（按揭贷款的抵押在银行），而被告于2014年3月26日向原告交房，原告当天将办理“两证”的费用支付给了被告，因此应当从2015年8月23日开始计算违约金，计算起诉时即2017年1月3日止；其次，原告提出按购房款总额每日万分之一计算违约金的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中原告已按照双方约定履行了自己的给付货币款项的义务，被告逾期办理、交付房屋产权证、国土证的行为的确构成违约，跟据双方的合同约定及司法解释的规定应当支付违约金，但原告费琳琳因被告富鑫房地产公司延期办证并未造成损失或者明显损失，因此，违约数额可以适当予以减少。结合原、被告双方合同的履行情况、当事人的过错程度，本案违约金的计算应当按照每日万分之零点五计算为宜，即违约金应当计算为：341845元×499日×0.00005=8529.03元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、限被告永州市富鑫房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告费琳琳交付不动产登记证；二、限被告永州市富鑫房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告费琳琳支付逾期办证的违约金8529.03元；三、驳回原告费琳琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取275元，由原告费琳琳负担90元，由被告永州市富鑫房地产开发有限公司负担185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  韩新军二〇一七年二月二十七日书记员  贺 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。