上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第285号
原告（反诉被告）钱铁铮。
委托代理人戴玲芳。
被告（反诉原告）顾婷。
原告（反诉被告）钱铁铮与被告（反诉原告）顾婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钱铁铮、被告（反诉原告）顾婷到庭参加诉讼。原、被告一致同意本案继续适用简易程序延长一个月审理。本案现已审理终结。
原告钱铁铮诉称，2012年7月17日，其与被告签订关于上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋租赁合同。合同到期后，原告就续签合同与被告协商，但被告并未答复，但要求将每月租金上调至人民币（以下同）3，100元，原告按被告要求支付了三个月租金。后原告因自行购房无需继续租赁，遂于2013年11月6日向被告提出将在同年12月20日结束租赁合同并搬离房屋。2013年12月20日，被告验收房屋后，无理拒绝退还一个月房屋租金和押金，还以要求原告更换门锁、检查水电设施等理由拒绝接受房屋钥匙，恶意拒绝完成交接手续。当日，原告为此报警，并由警方确认房屋没有损坏但被告拒绝交接房屋。此后原告诉至法院，但是被告仍以各种理由拖延接受钥匙。被告要求原告寻找承租方，为此原告多次请假带人看房，但被告均以各种理由不认可承租方。租赁期间，被告违反租赁合同第6条“租赁期内房屋及附属设施如非乙方……损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关费用”，存在违约行为，应当支付原告违约金。故原告诉至法院要求判令：1.确认双方的房屋租赁合同于2013年12月20日解除；2.被告返还2013年12月21日至2014年1月17日的房屋租金3，100元、租赁押金3，000元；3.被告支付违约金3，000元；4.被告支付误工费3，000元；5.被告支付钥匙保管费，以3，000元为本金，按每天万分之五计算，自2013年12月20日计算至被告返还诉请2相应费用为止；6.被告支付逾期付款的滞纳金，以6，100元为本金，按每天万分之五计算。
被告顾婷辩称，关于诉请1，同意解除双方的租赁合同，但是合同解除日期应为2014年3月1日。2013年12月20日，双方因系争房屋产生争议，期间因房屋交接未完成及原告与中介公司的纠纷而报警。因原告拒绝返还房屋钥匙而导致协商未成功。关于诉请2、6，不同意退还租金和押金，亦不存在滞纳金。房屋租金上调至每月3，100元，原告租金已经支付至2014年1月17日，但截至该日，原告并未返还房屋钥匙，一直占用房屋，故租金不应退还。原告交付租赁押金3，000元，但是原告承租期间并未按合同约定每期提前五天支付租金，均存在逾期迟延支付租金，租赁期间的水电煤等费用没有结清，原告私自调换了房屋内的三星滚筒洗衣机，故不同意退还原告押金，同意在押金中抵扣原告应支付的费用。不同意诉请3，原告离开房屋时对房屋进行了恶意破坏，存在其他违约行为。不同意诉请4，被告为此也存在误工。不同意诉请5，被告向原告要求归还钥匙，是原告自己拒绝归还钥匙。
被告顾婷反诉称，其与原告签订房屋租赁合同。2013年7月17日合同到期后，原告要求续租一年，双方就续租合同内容进行口头约定，确定租金调整为每月3，100元，其他与原合同相同。原告租金最后支付至2014年1月17日。2013年11月20日左右，原告要求提前终止租赁关系，被告提出要其寻找好下一任承租人并结清相关中介费用、租赁期间公共事业费等，然后双方再协商、交接房屋。2013年12月20日，双方在中介处协商，并在中介陪同下查看了房屋及水电煤等使用情况，但没有对房屋、屋内物品进行检测、验收，也没有结算、清缴相关费用，后来双方争吵并报警，就终止租赁关系事宜没有达成一致，未交接房屋。在中介处，被告要求原告交还钥匙，但原告表示在未结清费用、完成交接之前，不同意归还钥匙。此后原告一直拖延交接房屋。2014年3月1日，被告在中介员工见证下，请开锁人打开房门、收回房屋。2013年12月20日之后，原告从未与被告联系交接房屋、无任何协议、未交还钥匙，一直控制、占有房屋。原告租赁期间存在多次迟延支付房租、多次欠缴公共事业费，并破坏煤气设施、空调设备，私自调换原有的三星滚筒洗衣机。故被告要求判令：1.确认双方的房屋租赁合同于2014年3月1日解除；2.原告支付2014年1月18日至2月28日的房屋租金4，326元（3，100元／30天＊42天）；3.原告支付2012年7月至2014年2月的物业管理费454.50元（2012年、2013年为275元／年，2014年为390元／年）；4.原告支付更换门锁费用320元，损坏卫生间木门的维修费用350元，损坏煤气阀门及燃气灶的维修检测费用230元；5.原告返还三星滚筒洗衣机一台或赔偿2，200元；6.原告支付违约金3，100元；7.原告支付误工损失3，000元；8.原告支付精神损失费3，000元。
原告钱铁铮辩称，关于诉请1，同意解除合同，但是合同解除日期应为2013年12月20日。不同意诉请2，原告于2013年12月20日搬出，此后的房屋租金原告不应再缴纳。不同意诉请3，原告已经缴纳了2年的物业费，共计684元，收据已遗失，但有物业公司出具的证明。不同意诉请4，被告自行维修、更换等费用，与原告无关。不同意诉请5，房屋内并无三星滚筒洗衣机。不同意诉请6，租赁期间被告未按合同约定、法律规定提供符合租赁条件的设备。不同意诉请7、诉请8。另外，双方曾协商在20号左右支付每次的租金，故原告不存在逾期支付租金的问题。
经审理查明，上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋（以下简称“系争房屋”）所有权人为被告顾婷、案外人黄某某、黄某。
2012年7月10日，经案外人上海海房房地产经纪事务所居间，顾婷（出租方、甲方）、钱铁铮（承租方、乙方）签订关于系争房屋的租赁合同。其中约定：房屋租赁期限为2012年7月18日至2013年7月17日；乙方如要求续租，则必须在租赁期满前1个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同；房屋月租金3，000元，首期付3个月，另付3，000元押金，以后按每3个月结算一次，提前5天支付下次房租，押金不变；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方租赁期内实际使用的水、电、煤气、有限电视费由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方，乙方应把以缴纳过的单据复印件交于甲方；双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金3，000元；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金；补充条款：物业管理费由乙方支付；合同另有其他约定。同日，钱铁铮的妻子戴玲芳支付顾婷系争房屋租赁押金3，000元、2012年7月18日至10月17日租金9，000元。
至合同2013年7月17日到期前，钱铁铮还应支付3次租金，按照合同约定每次支付的期限应分别为2012年10月12日之前、2013年1月12日之前、4月12日之前，但钱铁铮实际支付租金的日期分别为2012年10月29日、2013年1月21日、4月22日。
合同到期后，双方口头约定，每月租金上调至3，100元。未再签订书面协议。此后钱铁铮按此金额支付顾婷租金，租金最后支付至2014年1月17日。
2013年11月30日，钱铁铮发送短信给顾婷，“……本月6号我老婆和你说我们将于十二月搬走，现确定于十二月二十日前搬离，请在二十号前抽出时间见面结清房屋相关事宜……”顾婷短信回复表示不同意，并要求钱铁铮寻找好下一任承租人。
2013年12月20日，钱铁铮、顾婷、中介公司人员至系争房屋处，钱铁铮称该日系争房屋内东西均已搬空；顾婷称其查看时房屋已经打扫干净，但其并未仔细查看东西是否搬空，同时其向钱铁铮提出空调等设备存在问题，中介工作人员抄录水、电、煤气度数，存在欠费。该日，双方因系争房屋发生争吵并报警。
后钱铁铮诉至法院，2014年2月12日，钱铁铮表示系争房屋内物品均已搬离，若有剩余物品也不要了，并愿意交还钥匙，顾婷称需要验收房屋、结清费用后方同意接受钥匙。本院要求双方在15日内（2014年2月26日）自行交接，但双方并未进行此项工作。
2014年2月19日，顾婷发短信给钱铁铮：“首先，你把水、电、煤气、有线电视、物业等费用结算到交房之日，并准备好各项缴费凭证；其次，把我的三星滚筒洗衣机还回来……再次，把房屋门锁全换好。房屋你占有使用至今，但费用你只交到2013年12月，你须将上述费用结清到交接房屋之日，完成以上事项后再通知我去收房屋。”
2014年2月27日，钱铁铮收到顾婷邮寄的“关于徐汇区某路某弄某号某室房屋租赁及接收的相关事项”表格一份，列明了各项费用结算情况。
2014年3月1日，顾婷发短信给钱铁铮：“请你于2014年3月1日下午三点半之前把你租住的房屋内的属于你的所有物品都搬走……连续43天没有支付房屋租赁租金……房屋仍然被你占有使用，钥匙仍然在你手中，也没有任何中止租赁合同的协议和约定。今天下午3点半后房主顾婷将强行收回房屋，更换门锁，并对屋内的水电煤及其他设备进行检测，请予以配合。”该日，钱铁铮并未到场查看。
2014年3月11日，系争房屋进行煤气燃具检测维修，费用合计230元。
在本院释明后，顾婷于2014年5月13日缴纳系争房屋的物业管理费，并提供2013年1月至12月的物业管理费收据一张，金额为275元。
至本案庭审时，钱铁铮仍未将系争房屋钥匙归还顾婷。
庭审中，钱铁铮提供上海恒浩物业管理有限公司证明，表明其已经支付2011年、2012年系争房屋的物业管理费。
庭审中，顾婷称认可钱铁铮已支付截至2014年2月系争房屋的水、电、煤气、有线电视费，该部分费用不再向钱铁铮主张。
上述事实，有当事人陈述、上海市房地产登记簿、房地产租赁合同、转账凭证、收据、照片等证据证明，本院予以确认。
庭审中，双方各提供租赁合同一份，除其中第八条内容不一致外，其他内容均相同。钱铁铮提供合同（有原件）第八条“甲方提供的设备如下：淋浴器”；顾婷提供合同（原件未带，称系从中介处取得复印件）第八条“甲方可提供的设备如下：淋浴器空调两台遥控器彩电一台机电盒两个遥控器冰箱洗衣机家具双人床2套大衣柜1个餐桌……水490电平段3560谷段2014煤894”。钱铁铮称顾婷合同此部分内容系顾婷事后修改，应以其提供的合同原件为准。顾婷称，其合同系中介公司处留底，应以该合同为准。
本院认为，关于房屋租赁合同的解除。钱铁铮、顾婷为租赁本案系争上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋签订租赁合同，该合同系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应依约履行各自的权利义务。2013年7月17日，合同约定的租赁期间届满，双方就租金金额进行调整并达成一致，此后钱铁铮继续使用系争房屋，并按调整后的金额支付租金，顾婷予以接受并未提出异议，因此，原租赁合同继续有效，但自2013年7月18日起，双方之间租赁期限为不定期。顾婷称租赁期届满后双方口头达成一致表示续租一年，但顾婷并未能提供证据证明此事实，钱铁铮对此亦不予认可，且即使属实，租赁期限超过六个月以上，而未采用书面形式的，亦应视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，据此，钱铁铮于2013年11月30日发送短信给顾婷表示将于同年12月20日“搬离系争房屋……结清房屋相关事宜”，钱铁铮解除租赁合同的意思表示符合法律规定、且已到达顾婷，依法发生效力。顾婷虽短信回复表示“不同意”，但并不影响钱铁铮依法发出的解除合同通知的效力。故双方租赁合同于2013年12月20日解除，钱铁铮该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。同时顾婷要求确认双方租赁合同于2014年3月1日解除的诉请不具有法律依据，本院不予支持。
根据双方的陈述可知，2013年12月20日，双方至系争房屋处，查看了房屋，顾婷要求钱铁铮更换门锁、检查维修水电等设备，双方均要求对方结清费用，最后并未交接钥匙，亦未签署任何交接材料。双方均有交接房屋的意思，最终因双方的原因导致交接手续未能完成，故双方对此均应承担责任。案件诉至法院后，本院要求双方在2014年2月26日前进行房屋交接，此时钱铁铮明确系争房屋内已无其物品，即使有剩余物品也不再主张权利，并要求归还钥匙，此后虽然双方未按期进行交接工作，但因钱铁铮已明确表示交还钥匙、不再主张房屋内物品的权利，此时顾婷不接受钥匙、未收回房屋的责任应由其自行承担，故顾婷要求钱铁铮支付2014年2月26日之后的房屋租金使用费，本院不予支持。至于2013年12月20日至2014年2月26日期间的房屋租金使用费共计7，130元（3，100元／30天＊69天），结合双方的责任大小，本院认定，由钱铁铮承担3，565元。因钱铁铮已经支付2013年12月20日至2014年1月17日的房屋租金使用费2，997元（3，100元／30天＊29天），故其尚应支付顾婷房屋租金使用费568元。同时，钱铁铮要求退还2013年12月21日至2014年1月17日房屋租金的诉请，不具有法律依据，本院不予支持。
钱铁铮称顾婷在履行租赁合同期间存在违约行为，即对于房屋内设施因非钱铁铮的过失或错误使用而受到损坏时，未负修缮责任、未承担相关费用，故顾婷应承担违约金3，000元。但钱铁铮目前证据仅能显示因房屋“地漏反水”、“无电”进行了报修，未能证明该设施损坏是系争房屋本身的问题，即使确系顾婷提供的房屋存在问题发生损坏，钱铁铮可以要求顾婷履行修缮责任、采取补救措施等，在履行修缮责任、采取补救措施后仍有损失的可以要求顾婷赔偿损失，但目前并无证据表明钱铁铮曾要求顾婷履行修缮责任，亦无证据表明钱铁铮因此遭受损失，且双方合同并未约定此情况下顾婷应支付违约金3，000元，故钱铁铮该项诉请不具有事实和法律依据，本院不予支持。
顾婷要求钱铁铮支付系争房屋2012年7月至2014年2月的物业管理费454.50元，钱铁铮已经提供证明表明其已经缴纳系争房屋2012年度物业费，而顾婷并未提供其缴纳2012年物业费的证据，故本院采信钱铁铮的意见，顾婷要求钱铁铮支付2012年7月至12月的物业管理费，本院不予支持。顾婷提供证据证明其支付了2013年度的物业费275元，而对此钱铁铮并未能提供反驳证据，故本院采信顾婷的意见。结合2013年度物业费标准可知2014年1月、2月的物业费共计45.80元，因双方对于房屋未交接均有责任，故该部分费用由双方各半承担。故钱铁铮应支付顾婷系争房屋租赁期间的物业费297.90元。
顾婷要求钱铁铮支付修换门锁费用、损坏卫生间木门维修费用、损坏燃气灶等维修费用，但顾婷未能提供证据证明系由钱铁铮损坏上述设施，亦未能证明上述金额的依据，故顾婷该项主张，本院不予支持。
顾婷要求钱铁铮返还三星滚筒洗衣机或赔偿2，200元，但顾婷未能证明系争房屋内原有三星滚筒洗衣机，未能证明钱铁铮将其调换，亦未能证明其要求赔偿金额的依据，故顾婷该项主张，本院不予支持。
顾婷称租赁期间钱铁铮存在多次迟延支付房租、多次欠缴公共事业费，并破坏煤气设施、空调设备，私自调换原有的三星滚筒洗衣机等违约行为，应当支付违约金3，100元。但是双方租赁合同中并未约定上述情形下的钱铁铮应支付违约金3，100元，且顾婷亦无证据证明钱铁铮破坏煤气设施、空调设备、私自调换原有的三星滚筒洗衣机等事实，故顾婷该项诉请不具有事实和法律依据，本院不予支持。
钱铁铮要求顾婷支付误工费、钥匙保管费、逾期退还租金的滞纳金等，于法无据，本院不予支持。
顾婷要求钱铁铮支付误工费、精神损失费，于法无据，本院不予支持。
钱铁铮已支付3，000元租赁押金，并要求顾婷予以退还，顾婷同意抵扣其第二、三、四、五项诉请的费用后退还钱铁铮押金。庭审中顾婷明确不再向钱铁铮主张系争房屋截至2014年2月的水、电、煤气、有限电视费用，此于法无悖，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）钱铁铮与被告（反诉原告）顾婷于2012年7月10日签订的房屋租赁合同于2013年12月20日解除；
二、原告（反诉被告）钱铁铮于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）顾婷房屋租金、使用费568元；
三、原告（反诉被告）钱铁铮于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）顾婷房屋租赁期间的物业管理费297.90元；
四、被告（反诉原告）顾婷于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）钱铁铮房屋押金3，000元；
五、驳回原告（反诉被告）钱铁铮其余的诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）顾婷其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费110元，减半收取计55元，由原告（反诉被告）钱铁铮负担；反诉案件受理费减半收取计114元，由被告（反诉原告）顾婷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李理
二〇一四年七月七日
书 记 员 毛成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。