北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第281802号
原告（反诉被告）刘海祥，男，1958年9月7日出生。
委托代理人赵晶晶，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人赵黎方，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
世鳌公司（反诉原告）世鳌国际商务（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区光华路15#院1#楼四层。
法定代表人刘天飚，总经理。
委托代理人李灵，北京市华贸硅谷律师事务所律师。
委托代理人许茹英，北京市华贸硅谷律师事务所实习律师。
委托代理人周霞，北京市汉卓（南通）律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘海祥（以下简称原告）与世鳌公司（反诉原告）世鳌国际商务（北京）有限公司（以下简称世鳌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘海祥的委托代理人赵晶晶、赵黎方，世鳌公司（反诉原告）世鳌公司的委托代理人李灵、许茹英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘海祥诉称：2010年12月21日，刘海祥、世鳌公司及北京迅达世纪房地产经纪有限公司三方签订两份《北京市房屋租赁合同》及补充协议，《北京市房屋租赁合同》及补充协议约定：刘海祥将其位于北京市朝阳区XXX层建筑面积979.33平方米、1500平方米的房屋出租给世鳌公司办公使用。合同签订后，刘海县依照约定将房屋交付世鳌公司使用，而世鳌公司自始至终未依照约定按时足额的支付租金。刘海祥在多次催讨租金无果的情况下，于2013年11月1日向世鳌公司发律师函解除双方签订的两份《北京市房屋租赁合同》及补充协议，并于2013年12月向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，朝阳法院已经作出一审判决：解除刘海祥、世鳌公司签署的两份《北京市房屋租赁合同》及补充协议，被告于判决生效后十日内将其承租的全部房屋腾退并向刘海祥偿付违约金。目前，世鳌公司在未支付2014年2月28日之后任何费用的情况下，仍继续占优、使用刘海祥的房屋。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第23条的规定，解除合同通知送达之日即2013年11月1日即为合同解除之日；同时，根据该解答第19条的规定：参考现目前同地段房屋的租金标准10元／平方米／日，刘海祥要求世鳌公司支付自2014年3月至世鳌公司实际腾退房屋之日止的房屋使用费。现刘海祥要求世鳌公司支付：1、自2014年3月1日起至房屋腾退之日止的房屋使用费；2、滞纳金（自2014年3月1日起计算至至房屋使用费交付之日止）。
被告（反诉原告）世鳌公司辩称：一、关于房屋占有使用费，刘海祥在计算时间和标准有问题，依据补充协议第6条第5款约定，如果不是逾期交还房屋，就不能依据此条款约定的标准计算使用房屋的费用。1、本案至少在三中院判决允许的腾退房屋期限前，世鳌公司是合理使用房屋的，不存在逾期，即使逾期也是法院生效判决十日后才构成逾期；2、在计算时间标准时，刘海祥引用北京市有关规定，我们认为本案不构成该条款适用情形，刘海祥发出解约通知，世鳌公司收到后也积极履行，可知双方合同没有解除，刘海祥对世鳌公司的积极履行接受了，刘海祥认为合同有效，才要求违约金，合同至少到刘海祥再次向法院起诉时依然是有效的，结合上述事实，合同并不是刘海祥发出解约函时解除的，刘海祥提起诉讼，我们认为是刘海祥再次行使合同解除权，刘海祥提起之前诉讼的诉讼请求，不是要求确认刘海祥解约行为是否有效，本案合同真正解约时间是在二审判决送达世鳌公司之日，即2014年12月23日。再加上判决生效后10日，在此之前，世鳌公司都不存在逾期，并且在此之前合同都是有效的，费用应按照合同约定的租金标准计算。另外，我们认为补充协议中约定使用费较高，要求法院降低。因此，无论时间还是租金的计算标准刘海祥都是错误的。二、双方从来未约定何时支付使用费，因此不存在滞纳金问题。
被告（反诉原告）世鳌公司反诉诉称：2010年12月21日，世鳌公司、刘海祥与北京讯达世纪房地产经纪有限公司三方签订两份《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》。其中约定：刘海祥将其位于北京市朝阳区XXX层建筑面积979.33平方米、1500平方米的房屋出租给世鳌公司商业经营使用，并根据世鳌公司商业经营特点，同意世鳌公司将上述租赁面积分割后出租给第三方。该租赁合同期限为2011年1月1日至2021年11月30日。租赁合同签署后，世鳌公司如期向刘海祥支付了两份租赁合同约定的反骨租赁押金共计1115550元，刘海祥向世鳌公司出具了收据予以确认，2014年12月23日，因刘海祥与世鳌公司之间房屋租赁合同纠纷，本案租赁合同经北京市第三中级人民法院判决解除。但刘海祥即未在主张房屋使用费时扣除世鳌公司已经支付的押金，也未返还给世鳌公司，也未提出从相关费用中扣减。现世鳌公司要求刘海祥返还租房押金1115550元。
针对反诉，原告（反诉被告）刘海祥辩称：世鳌公司无权要求返还租房押金。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，租赁合同解除，不影响结算清理条款的效力。依据刘海祥与世鳌公司签订的《北京市房屋租赁合同》第四条第（二）项之约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方（即世鳌公司）承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”；依据双方签订的《北京市房屋最令你合同之补充协议》第六条第（六）项之约定“在乙方全部履行租约各项条款、规定和条件的情况下，并且乙方交换所租房间并交清所欠的一切费用后（包括但不限于水、点、气及电话、违约金、赔偿金等费用）10个工作日内，甲方退还乙方押金（不计利息）。”刘海祥与世鳌公司的租赁合同及补充协议系因世鳌公司违约而提前终止。依据世鳌公司世鳌公司自己的统计，世鳌公司在支付各期租金时累计逾期1889天，且自2013年6月29日至2014年1月13日期间，逾期支付租金天数累计为581天，可见世鳌公司在合同履行过程中逾期支付租金情形较多，过错程度较重。因此，世鳌公司不满足补充协议中返还押金的条件“在乙方全部履行租约各项条款、规定和条件的情况下”，世鳌公司无权要求返还租房押金。退一步讲，假使世鳌公司无任何违约情形，全面适当履行了租赁合同及补充协议，即使满足了前述返还租房押金的条件，世鳌公司亦无权要求返还租房押金。依据补充协议之约定“乙方（即世鳌公司）交换所租房间并交清所欠的一切费用后（包括但不限于水、点、气及电话、违约金、赔偿金等费用）10个工作日内，甲方（即刘海祥）退还乙方押金（不计利息）。生效判决即（2014）三中民终字第08350号民事判决书和（2014）三中民终字第08351号民事判决书已于2014年12月19日作出，但迟至今日世鳌公司在租赁合同及补充协议解除后，仍未支付任何费用。
经审理查明：2010年12月21日，刘海祥与世鳌公司、北京迅达世纪房地产经纪有限公司分别签订两份《北京市房屋租赁合同》及补充协议，由刘海祥将其坐落于北京市朝阳区XXX层房屋出租给乙方，建筑面积分别为979.33平方米、500平方米。
后刘海祥与世鳌公司在两份《北京市房屋租赁合同》及补充协议的履行过程中产生纠纷。刘海祥要求解除上述两份《北京市房屋租赁合同》及补充协议，世鳌公司腾退房屋并支付违约金。
本院于2014年4月17日作出（2014）朝民初字第00474号民事判决书，判决：一、解除原告刘海祥与被告世鳌国际商务（北京）有限公司之间的《北京市房屋租赁合同》、《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》；二、被告世鳌国际商务（北京）有限公司于判决生效后十日内将《北京市房屋租赁合同》、《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》项下其占有、使用的北京市朝阳区XXX层全部房屋（建筑面积979.33平方米）腾退给原告刘海祥{腾退时，世鳌国际商务（北京）有限公司可拆除其自行添加的完全独立的设施设备，但不得影响房屋的结构安全}；三、被告世鳌国际商务（北京）有限公司于判决生效后十日内支付原告刘海祥违约金二百零九万六千一百一十五元七角五分；四、驳回原告刘海祥的其他诉讼请求。
世鳌公司不服该判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2014年12月19日作出（2014）三中民终字第08350号民事判决书，判决：一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00474号民事判决第一、二项。二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00474号民事判决第四项。三、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00474号民事判决第三项为：世鳌国际商务（北京）有限公司于判决生效后十日内支付刘海祥违约金一百九十八万元整。四、驳回刘海祥的其他诉讼请求。
本院于2014年4月15日作出（2014）朝民初字第00731号民事判决书，判决：一、解除原告刘海祥与被告世鳌国际商务（北京）有限公司之间的《北京市房屋租赁合同》、《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》；二、被告世鳌国际商务（北京）有限公司于判决生效后十日内将《北京市房屋租赁合同》、《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》项下其占有、使用的北京市朝阳区XXX层全部房屋（建筑面积1500平方米）腾退给原告刘海祥{腾退时，世鳌国际商务（北京）有限公司可拆除其自行添加的完全独立的设施设备，但不得影响房屋的结构安全}。三、被告世鳌国际商务（北京）有限公司于判决生效后十日内支付原告刘海祥违约金三百二十二万三千八百七十五元；四、驳回原告刘海祥的其他诉讼请求
世鳌公司亦不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2014年12月19日作出（2014）三中民终字第08351号民事判决书，判决：一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00731号民事判决第一、二项。二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00731号民事判决第四项。三、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00731号民事判决第三项为：世鳌国际商务（北京）有限公司于判决生效后十日内支付刘海祥违约金三百零五万元。四、驳回刘海祥的其他诉讼请求。
在上述两案中，还查明因世鳌公司存在逾期支付租金情形，双方产生纠纷。2013年11月1日，北京市北斗鼎铭律师事务所通过邮递方式向世鳌公司发出《律师函》，以世鳌公司拖欠两处房屋将近5个月的租金为由，通知世鳌公司：解除世鳌公司与刘海祥签署的两份《北京市房屋租赁合同》及补充协议；要求世鳌公司搬离承租的两套房屋；要求世鳌公司支付拖欠租金1833189元并支付违约金234265.5元。世鳌公司已于当日收到该邮件。
在两份《北京市房屋租赁合同》中约定：第九条违约责任（一）甲方有第八条第三款约定的情形之的，应按年租金的200％即人民币540万整向乙方支付违约金，如因此给乙方造成其他损失的，甲方应承担赔偿责任；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按年租金的200%即人民币540万元整向甲方支付违约金。甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按年租金的200%即人民币540万元整支付违约金；如甲方违约，还应退还相应的押金和租金，如给乙方造成其他损失，还应承担赔偿责任。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按见补充协议标准支付违约金。（五）因甲方产权证原因或提供与产权有关的资料原因，导致乙方转租客户不能办理注册等相关事宜，甲方应赔偿因此给乙方造成的损失。
在两份《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》中还约定：六、违约责任：（一）主合同第九条第（一）款约定的违约金仅指合同解除时的违约金；若乙方逾期支付租金，则应按月租金每日千分之五的数额向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除：若甲方因自身原因逾期交付房屋，应亦按月租金的千分之五的数额向乙方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除。（二）在租赁期间，除非按照主合同第九条第（二）款中的约定，甲、乙双方无提前解约的权利。（三）如甲方依据补充协议第五条第（二）款约定解除租约，乙方应按主合同约定金额在30天内支付给甲方，以补偿对甲方造成的损失。（四）如乙方依据补充协议第五条第（三）款约定解除租约的，甲方应按主合同约定金额在30天内支付给乙方，以补偿对乙方造成的损失。（五）如乙方在租约终止后逾期交还该房屋，则还应按租约约定的交还当月之月租金除以30计算所得之日租金标准两倍乘以逾期天数向甲方支付房屋占用费。（六）如甲方出售房屋，但未配合乙方与第三方（新业主）按照本合同约定内容签订新的租赁合同，则甲方应按照月租金的200%承担违约责任，如因此给乙方造成其他损失的，甲方还应承担赔偿责任。
世鳌公司已将两份《北京市房屋租赁合同》项下的租金交至2014年2月28日，此后的租金未向刘海祥交纳。
世鳌公司还向刘海祥支付两份《北京市房屋租赁合同》项下的押金1115550元，刘海祥尚未退还给世鳌公司。
北京市第三中级人民法院已于2014年12月22日将（2014）三中民终字第08351号、（2014）三中民终字第08351号民事判决书送达给刘海祥，于2014年12月23日送达给世鳌公司。因世鳌公司未及时履行，刘海祥申请强制执行。2015年2月13日，世鳌公司将两份《北京市房屋租赁合同》项下承租的房屋场地腾退给刘海祥。
刘海祥认为两份《北京市房屋租赁合同》已于2013年11月1日解除，现刘海祥要求世鳌公司支付2014年3月1日至实际腾退房屋之日止的使用费（根据《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》第六条约定，要求按照租金的2被标准计算使用费）并支付滞纳金。世鳌公司不予认可，称双方之间的《北京市房屋租赁合同》系通过北京市第三中级人民法院的生效判决解除，同意支付2014年3月1日至合同解除时的房屋租金。本院询问刘海祥，其主张合同已于2013年11月1日解除，为何还通过诉讼要求解除，刘海祥称世鳌公司不同意解除，双方存在争议。
上述事实，有当事人提交的《北京市房屋租赁合同》、《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点系《北京市房屋租赁合同》、《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》解除的具体时间。刘海祥称《北京市房屋租赁合同》、《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》系2013年11月1日解除，世鳌公司不予认可。北京市北斗鼎铭律师事务所虽在2013年11月1日向世鳌公司发出《律师函》，要求解除，但双方存在争议的情况下，刘海祥向人民法院起诉，要求解除《北京市房屋租赁合同》、《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》，而非要求确认《北京市房屋租赁合同》、《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》已于2013年11月解除，且在《律师函》发出后，刘海祥仍收取了2014年2月之前的房屋租金，根据本案现有证据，可以认定两份《北京市房屋租赁合同》、《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》系通过诉讼解除，合同解除的时间为2014年12月23日。现刘海祥要求世鳌公司支付2014年12月23日之前的使用费于法无据，本院不予支持。世鳌公司同意支付2014年3月1日至2014年12月23日之前的房屋租金3622538.71元，出于自愿，本院不持异议。合同解除后，因世鳌公司未及时腾退房屋场地，世鳌公司应按合同约定的标准支付2014年12月24日至2015年2月13日期间的占有使用费1289080元。对刘海祥索要的使用费数额过高，对过高部分，本院不予支持。刘海祥索要房屋使用费的期间有误，致使双方产生纠纷，考虑到本案实际情况及本院已经判决刘海祥向世鳌公司支付巨额违约金，本院对刘海祥有关滞纳金的诉讼请求不予支持。因双方之间的《北京市房屋租赁合同》、《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》已经解除，刘海祥应将收取的押金返还给世鳌公司。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）世鳌国际商务（北京）有限公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）刘海祥房屋租金三百六十二万二千五百三十八元七角一分；
二、被告（反诉原告）世鳌国际商务（北京）有限公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）刘海祥使用费一百二十八万九千零八十元；
三、原告（反诉被告）刘海祥于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）原告（反诉原告）世鳌国际商务（北京）有限公司押金一百一十一万五千五百五十元；
四、驳回原告（反诉被告）刘海祥的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费84274元，由原告（反诉被告）刘海祥负担38181元（已交纳），由被告（反诉原告）世鳌国际商务（北京）有限公司负担46093元（于本判决生效后七日内交纳}。
反诉案件受理费7420元，由原告（反诉被告）刘海祥负担{于本判决生效后七日内交纳}。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 雷恩强
人民陪审员 闫月琴
人民陪审员 李 欣
二〇一四年四月十五日
书 记 员 宋晓佩