宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁0104民初778号
原告：宁夏天骏房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区满城南街8号。
法定代表人：李学仁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马丽侠，女，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托诉讼代理人：王丽琴，宁夏辅德律师事务所律师。
被告：金姣，女，1986年8月30日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
原告宁夏天骏房地产开发有限公司与被告金姣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏天骏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马丽侠、王丽琴，被告金姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁夏天骏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告将租赁房屋返还原告；2.判令被告支付拖欠原告两年房屋租金320000元，垫付采暖费28720.8元，物业服务费24233.17元，并承担逾期支付租金违约金5000元，以上共计377953.97元；3.判令被告按照合同约定及实际应缴费用向原告支付自2017年12月1日至房屋实际返还之日止的房屋租金、采暖费、物业服务费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：自2012年12月1日起，被告及其亲属开始租用原告位于银川市兴庆区三林巷锋尚公寓6号、9号建筑面积共计400平方米营业房用于开办旅馆经营使用。2015年12月1日，原、被告续签一份《房屋租赁合同》，约定被告继续租用上述营业房经营旅馆，租赁期限为三年，自2015年12月1日至2018年11月30日止，第一年租金16万元，第二年按5%递增，第三年按7%递增，每年12月1日前一次性付清租金，被告在使用过程中产生的水、电、采暖费、物业费等所有费用由被告承担。合同签订后，被告未向原告支付第一年租金就继续使用涉案房屋。2016年12月1日，到合同约定支付第二年租金期限，被告不按合同约定向原告支付第一年度16万元房租，并拖欠2014年至2017年期间的物业管理费24233.17元，采暖费28720.8元。经原告催要，被告于2016年12月30日向原告出具还款承诺一份，承诺于2017年1月25日前将欠缴的16万房租及物业费、采暖费等相关费用清缴，如到期没按时清缴，原告有权收回房屋，由此产生的法律后果与原告无关。还款承诺出具后，被告仍未按约定向原告清偿，自2015年12月1日至今，被告共欠原告租赁房屋租金、采暖费、物业服务费共计372953.97元，被告的行为已构成违约，同时应向原告支付逾期支付租金违约金5000元。故原告诉至法院，请求依法判如所请。
被告金姣辩称，一、对于欠付原告2015年至2016年度的房屋租金16万元没有异议，对2016年至2107年度租金有异议，2016年1月26日被告找原告主动向其出具欠条要求原告收回房屋，但原告称须把欠付的租金交清后才能收回房屋，后被告于2017年度三次找原告公司要求退房均未成功，故2017年度租金的产生原告亦有部分责任。2016年时涉案房屋曾两次被楼上大水淹过，导致地板和壁纸毁损，当时跟物业经理联系、拍照，但事后一直没有解决。同时还有一次发生盗窃，被告报案后因没有监控导致案件一直没有破，亦给被告造成一定的损失。因涉案房屋没有成功交还，应用这两次损失抵顶部分租金，被告愿意承担5万元的租金；二、被告认可2015年至2017年度的采暖费，但是交过一部分采暖费；三、认可原告主张的违约金5000元。
当事人围绕其诉讼主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告签订《房屋租赁合同书》一份，出租方：宁夏天骏房地产开发有限公司，承租方：金姣，约定被告租赁原告位于银川市兴庆区三林巷锋尚公寓6#9#室房屋，面积400平方米，承租房屋用途为宾馆。租赁期共三年，原告从2015年12月1日起将房屋交付被告使用，至2018年11月30日收回。年租金160000元，租金第一年内不变，第二年按5%递增，第三年按7%递增，租金按年支付，每年12月1日前一次性付清次年租金，如到期后不继续租用需提前一个月告知原告。修缮房屋是出租人的义务，原告对房屋及其设备应每隔一年认真检查、修缮一次。同时约定原告未按照合同规定时间、标准交付房屋供被告使用的，负责偿付违约金5000元；被告逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元。被告在使用过程中的水、电、暖、物业、电信、有线、装修费、垃圾费等相关费用均由被告自行承担。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告用于经营宾馆，2016年12月30日，被告向原告出具《承诺书》，载明被告租赁原告三林巷锋尚公寓6、9号营业房用于开宾馆，现承诺于2017年1月25日前将2016年所欠缴房租16万元及物业费等相关费用清缴，如到期被告没有按时清缴，原告将有权收回该房屋使用权，所产生的法律后果与原告无关。后2017年1月23日，被告又出具欠条一张，载明”至今欠到原告2015年12月-2016年11月30日房租16万元，定于2017年2月28日之前将所欠费用16万元全部还清”。2017年10月30日，宁夏天骏物业服务有限公司出具《情况说明》一份，说明被告承租原告房产锋尚公寓6、7、8、9号营业房，面积398.9平米，自2014年8月17日至2017年10月30日欠物业费23036.47元，采暖费自2015年11月1日至2016年3月31日，2016年11月1日至2017年3月31日欠费23934元，共计欠费46970.47元。因被告欠付房屋租金、物业费、采暖费等费用未向原告支付，为维护原告的合法权益，原告于2017年12月15日申请宁夏回族自治区银川市国信公证处对被告租赁的涉案房屋现状进行保全证据公证，双方于2017年12月15日到涉案锋尚公寓港湾宾馆，该宾馆大门未上锁，经实地查看宾馆一楼101房门未锁，102、103均锁着，宾馆二楼的房间（201-217）门均锁着。公证人员和原告公司员工马丽侠、孙倩、刘佳琪对涉案房屋一楼的一些物品进行清点制作了《物品清单》，公证人员对一楼、二楼的所有房间粘贴封条，原告公司的员工对一楼、二楼的所有房间粘贴原告公司的封条，后将该房屋的大门上锁并粘贴封条。公证人员对现场情况进行了拍照、摄像并根据现场情况制作《工作记录》，于2017年12月28日出具（2017）宁银国信证字第10202号《公证书》。现被告仍未向原告支付欠付的费用，故原告诉至法院。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》，系双方自愿、真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，依法成立并生效，本院予以确认。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，根据合同约定被告每年12月1日前一次性付清次年租金，但被告自使用房屋至今未按约定向原告支付租金，已构成违约，根据合同约定被告有拖欠租金累计达一个月的，原告可以终止合同并收回房屋，故对原告主张解除双方就涉案位于银川市兴庆区三林巷锋尚公寓6#9#室房屋签订的《房屋租赁合同书》并请求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于租金问题，双方在合同中约定年租金160000元，租金第一年不变，第二年按5%递增，第三年按7%递增，支付方式为按年支付，现原告主张被告支付自2015年12月1日至2017年11月30日的租金共计320000元，并按合同约定支付自2017年12月1日至实际之日的租金，根据原告提交的证据，其工作人员于2017年12月15日将被告经营的涉案房屋粘贴封条并将大门上锁，此时双方的合同未解除，但原告的该行为根本影响了被告对房屋的使用，致使被告承租房屋用于经营宾馆的合同目的无法实现，现涉案房屋仍被上锁，故被告不承担自2017年12月15日至今的房屋租金，被告应向原告支付自2015年12月1日至2017年12月15日的租金共计326667元（160000元÷12×24.5个月），超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付其垫付的采暖费、物业费的诉讼请求，原告称被告截止2017年3月31日欠付采暖费23934元、物业费23036.47元，因上述费用的权利主体并非原告且原告没有提交证据证明已替被告代缴上述费用，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的问题，双方在合同中约定被告逾期交付租金的除应如数补交外，应支付违约金5000元，同时被告亦表示认可，故被告应按照合同约定向原告支付违约金5000元。对于被告金姣所主张的其曾于2017年多次与原告协商将房屋退还，但原告不予答应导致产生2017年度的租金，在双方未达成解除合同的合意下，被告金姣应继续按照合同履行，故其主张原告减免租金于法无据。对于被告金姣主张的原告应当在租金中扣减房屋被大水淹过及盗窃所造成的损失，因其未举证证明上述事实的发生且原告不予认可，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告宁夏天骏房地产开发有限公司与被告金姣签订的《房屋租赁合同书》；
二、被告金姣于本判决生效之日起七日内将涉案位于银川市兴庆区三林巷锋尚公寓6#9#室房屋返还原告宁夏天骏房地产开发有限公司；
三、被告金姣于本判决生效之日起七日内支付原告宁夏天骏房地产开发有限公司房屋租金326667元及违约金5000元；
四、驳回原告宁夏天骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3455元，由原告宁夏天骏房地产开发有限公司负担422元，由被告金姣负担3033元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 员 马金利
二〇一八年四月八日
法官助理 田进花
书 记 员 朱 莹
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。