山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第286号
上诉人（原审原告、反诉被告）山东东德机电设备有限公司，住所地济南市。
法定代表人井乐东，董事长。
委托代理人杨臻，男，1984年5月7日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
委托代理人陈军伟，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）雷复香，女，1980年1月25日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人王萍，女，1986年2月2日出生，汉族，济南高新东盛法律服务所法律工作者，住济南市。
上诉人山东东德机电设备有限公司（以下简称东德机电公司）因与被上诉人雷复香房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第3813号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，位于济南市市中区经二路220号房屋所有权人系案外人济南泰康食物有限公司，东德机电公司与济南泰康食物公司签订《租赁协议》，由济南泰康食物公司将上述房屋租赁给东德机电公司使用，且经过所有权人同意后，东德机电公司可以将房屋进行转租。2012年12月11日，东德机电公司与雷复香签订租赁合同一份，约定东德机电公司将其使用的位于济南市市中区经二路220号地上一层商铺（建筑面积为624.07平方米）出租给雷复香用于经营使用，租赁期限自2012年12月11日起至2023年2月10日止。合同约定东德机电公司应在2012年12月12日前，将水、电按合同约定的要求安装到位，将房屋腾出交给雷复香使用。合同签订当日，雷复香向东德机电公司交纳了2013年2月11日至2013年8月10日的房屋租金275000元，东德机电公司将上述房屋交给了雷复香使用。2013年5月，雷复香起诉东德机电公司，称其在3月份发现其承租房屋的二层承租人私自改动了房屋的排水系统，装修时将其承租的房顶损坏，同时占用了其承租房屋顶部的空间，导致一层的房屋层高降低，无法正常商业使用，请求法院依法判决解除双方签订的房屋租赁合同，东德机电公司退还给雷复香已交纳的租金275000元，赔偿其装修损失112000元，支付违约金137500元。原审法院作出（2013）市民初字第1617号民事判决书，认定是由于涉案房屋的二层承租人的装修行为直接导致雷复香承租的房屋房顶受损，使其经营目的不能实现，但雷复香未能举证证实二层承租人的装修行为经过东德机电公司同意，也不能证实东德机电公司在合同履行过程中存在违约行为；雷复香实际并未使用房屋，双方所签订的《租赁合同》未能实际履行；雷复香要求东德机电公司赔偿其装修损失，因仅提供了装修合同及装修费收据，未能提供证实装修工程具体的施工项目及相应装修费的支出明细，证据不足；故对雷复香要求东德机电公司承担违约金、赔偿其装修损失的诉讼请求不予支持；判决解除双方所签订的《租赁合同》，东德机电公司退还给雷复香租金275000元。东德机电公司不服，提出上诉。经审理，济南市中级人民法院作出（2013）济民四终字第327号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，东德机电公司提供照片、经济损失计算明细证实其修复房屋的费用为25000元、4个月的租金损失为183333元、剩余租期利益损失158898元；提交与律师签订的《委托代理合同》证实其为诉讼聘请律师需支出律师费13000元，合计380231元。雷复香为证实东德机电公司的违约给其造成了装修损失，提交了其委托的案外人杜华与东德机电公司法定代表人井乐东的通话录音，欲证实为二层承租人擅自改动排水系统的事情已及时向井乐东告知了，并且要求井乐东尽快协调，让二层承租人拆掉擅自加装的水管。否则，一层签约的三个承租房都要求退房，解除合同；提交了装修合同、收款收据、装修报价单，欲证实在其接收所承租涉案房屋后，为使该房屋达到可出租的状况，委托济南万旺装饰工程有限公司对承租房屋进行了装修，支出装修费112000元；对此，东德机电公司只认可其对承租房屋进行过粉刷墙面的简单装修，不认可雷复香陈述的对全部承租房屋进行装修的事实。
原审法院认为，东德机电公司与雷复香签订的涉诉房屋的租赁合同，已经所有权人同意，应为有效合同。依法成立的合同，具有法律效力，双方当事人均应按照合同全面履行约定义务。本案通过法庭调查，可以得知双方合同解除、不能得到实际履行的原因是由于承租涉诉房屋二层的案外人张金歧未经所有权人或出租人同意擅自改变房屋及相关附属设施结构所致，且二层房屋也不在雷复香的实际掌握和控制范围之内，双方合同中也未约定雷复香有对楼上房屋的装修行为进行监督和制止的义务；从雷复香提供的证据来看，对于二层承租人的装修行为，已影响到了其对承租的一层房屋再次对外进行转租，且其已多次告知东德机电公司的法定代表人并要求进行制止和协调，故东德机电公司诉称的未告知的情况与客观事实不符，不予采信；导致一层房屋顶部受损的原因是由于二层承租人的装修行为所致，而不是因雷复香的责任造成的，故东德机电公司要求雷复香赔偿其相关损失的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。对于雷复香的反诉请求，通过生效法律文书中对事实的认定，双方之间所签订租赁合同的解除，是由于第三方的责任造成的，虽雷复香提供了相关证据，欲证实东德机电公司未尽到制止和排除妨害的义务，从而导致双方合同的不能履行，但其仅提供了装修合同、报价单和收款收据，未能实际提供装修的施工明细和相关支出费用的实际发生，也未提供证据证实该房屋装修前与装修后的实际情况，上述证据尚不足以证实其承租房屋后对房屋进行装修实际投入的费用。根据最高人民法院的相关司法解释规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力的大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。雷复香提供的证据，尚不足以证实是其为履行合同对涉诉房屋进行装修的全部支出，故对雷复香的反诉请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条第一款、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十四条之规定判决：一、驳回东德机电公司的诉讼请求。二、驳回雷复香的反诉请求。案件受理费3500元，由东德机电公司承担；反诉费1820元由雷复香承担。
上诉人东德机电公司不服原审判决上诉称：原审认定被上诉人已将涉案房屋二层承租人的不当装修行为告知上诉人，属于认定事实错误。被上诉人作为一层房屋的承租人，应当承担的是法定的保管义务，不以是否有约定为前提，原审判决对于法律的理解违反了合同法第222条的规定。被上诉人存在违约行为，应当承担违约责任。请求依法改判。
被上诉人雷复香辩称：原审判决正确，请求维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，东德机电公司与二层房屋的承租人签订的租赁合同约定，承租人可对租赁房屋进行商业装修，至于承租人的装修行为是否适当，这是东德机电公司与该承租人之间的权利义务关系，与雷复香无关。雷复香并未对所承租房屋实施不当装修等破坏性行为，故东德机电公司以雷复香应承担法定保管义务为由要求其承担赔偿责任，不能成立。东德机电公司与雷复香之间的租赁合同已因二层房屋承租人的装修行为导致屋顶受损，使雷复香的经营目的不能实现而被人民法院判决解除，东德机电公司作为出租人，未能保障承租人有效使用房屋，反而主张雷复香未将涉案房屋二层承租人的不当装修行为进行告知，并无法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8820元，由上诉人山东东德机电设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
审 判 员 孟繁荣
代理审判员 马立营
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 吴秀婷