广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法常民一初字第624号
原告黄群风，住址：广东省深圳市龙岗区。
委托代理人刘思宇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人戴伟平，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被告周远全，住址：重庆市云阳县。
被告郑勇，住址：重庆市云阳县。
上述两被告的共同委托代理人曹烈锋，广东冠豪律师事务所律师。
原告黄群风诉被告周远全、郑勇租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭进行了审理，原告黄群风的委托代理人戴伟平，被告周远全及被告周远全、郑勇的共同委托代理人曹烈锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄群风诉称，被告周远全于2008年4月15日与原告签订《房地产租赁合同》，被告周远全承租原告位于东莞市常平镇漱新村8队的厂房，被告郑勇将案涉租赁物用于经营东莞市常平发星面条店。《房地产租赁合同》约定：租赁期为2008年4月15日至2016年4月14日，租金每月13500元，从2011年4月份开始，租金每月调升至14175元；被告必须在每月5日前缴纳完租金，逾期1日，按每月租金的1.5%计算违约金；如拖欠租金超过15日，原告有权解除合同，并以被告交付的押金抵扣应交付的租金。在租赁期间，虽然原告多次催讨，但两被告尚出现拖欠租金的情形。截止2014年4月份，两被告尚欠原告租金151100元，原告已在2014年3月15日向两被告发出通知，告知原告已将被告交付的押金抵扣租金，并告知合同已解除，两被告应在2014年3月25日搬离案涉租赁物。鉴于两被告对上述租金久拖不付并拒不搬离案涉租赁物，为了维护原告合法权益，原告起诉至法院，请求判令：一、确认原、被告双方签订的《房地产租赁合同》已解除；二、两被告搬离、腾空案涉租赁物给原告；三、确认原告已将被告交付的27000元押金抵扣应交付的租金；四、两被告支付原告拖欠的租金124100元及逾期支付租金所产生的违约金暂计至2014年4月6日为12853元；五、本案的诉讼费用由两被告承担。
被告周远全、郑勇辩称，1、本案被告郑勇并非租赁合同的相对人，作为本案被告主体不适格，应当驳回对其的诉讼请求。2、原告应当对租赁合同的效力进行举证，本案中没有看到租赁标的物的合法产权证明以及报建手续，也没建设工程规划许可证，该租赁物应当为违章建筑，租赁合同当然无效。在合同无效的情况下，被告周远全请求法庭重新指定举证期限，被告周远全将提起反诉。3、从租赁合同的约定，被告周远全有权拒付房租，被告周远全多次要求原告出示租赁物的产权证明以及消防产权证，用于办理食品生产许可证以及食品流通许可证，导致被告周远全无法正常生产，给被告周远全造成了损失。被告周远全在原告提供房产证之前可抗辩拒付房租。4、被告周远全已经支付至2014年1月的房租，未支付的房租只是2014年2月份的房租。5、2014年1月份过后，被告周远全已经实际停止使用租赁物，2014年1月，原告强行关闭了被告周远全的水电，导致被告周远全已经停产了。当时公安机关也有出警记录。被告周远全同意终止原、被告之间的租赁关系，但是要在租赁合同是否有效的情况，进行处理。
经审理查明，2008年4月15日，原告与被告周远全签订《房地产租赁合同》，约定由原告将位于东莞市常平镇漱新村8队的厂房出租给被告周远全使用，租赁期限从2008年4月15日至2016年4月14日，原告同意给予被告周远全70天的免租装修期，被告从2008年6月25日起正式缴付租金。同时约定，原告收取被告周远全押金27000元。
被告周远全提交了收款收据及银行存款凭证到庭，以主张支付了至2013年12月的租金及2014年1月份的部分租金；原告对其中的四张收款收据不予确认，并主张2013年7月23日的收款收据系支付的2013年5月份的租金，而对银行存款回单，则不确认与本案的关联性。
另，原告称案涉厂房未办理房地产权证及建设工程规划许可证。
另查明，《房地产租赁合同》所附收据中，2008年4月15日，被告周远全缴纳的租金及押金均由魏国平代收。
又查明，东莞市常平发星面条店系个体工商户，经营者系被告郑勇，东莞市常平发星面条店的经营场所系东莞市常平镇漱新村8队。
以上事实，有《房地产租赁合同》、通知书、个体工商户营业执照、收款收据、银行存款单以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷，本案最主要的争议焦点系：
一、租赁合同的效力问题。因案涉房屋未办理房产证及建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，原告黄群风与被告周远全之间签订的《房地产租赁合同》系无效合同。
二、被告郑勇的责任问题。因原告与被告周远全之间签订的《房地产租赁合同》无效，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，案涉租赁物的实际占有使用人应参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费，由于案涉租赁物系东莞市常平发星面条店占用经营，而东莞市常平发星面条店的经营者系被告郑勇，故被告郑勇应向原告支付占有使用费。对于被告周远全，因案涉《房地产租赁合同》系原告与其签订的，被告周远全在未举证证明其与东莞市常平发星面条店之间系何种关系的情况下，应与被告郑勇连带向原告支付占有使用费。
三、合同无效所导致的法律责任。因原告与被告周远全之间签订的租赁合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告周远全及实际占有使用案涉租赁物的东莞市常平发星面条店的经营者郑勇应将占有的位于东莞市常平镇漱新村8队的厂房返还给原告。
四、占有使用费的计算。被告周远全提交证据证明已支付了至2013年12月份的租金及2014年1月份的部分租金，原告虽对此予以否认，但结合证据，首先，2013年7月23日的收款收据中已明确注明了系2013年7月份的房租，原告抗辩称系2013年5月份的房租，依据不足；其次，原告称被告仅支付了至2013年4月份的租金，但被告提交的一张2013年8月29日的银行存款单，收款人系魏国平，金额系13500元，结合原、被告签订的《房地产租赁合同》中所附的收据，可以证实该款项即为案涉租金，原告所称不属实；再次，被告提交的2013年12月至2014年1月的四张收款收据，虽然原告否认与本案存在关联性，但因收款收据的填票人均为魏国平，而魏国平一直以来均是案涉租金的收款人，且原告也未举证证明魏国平与原告还存在其他经济往来，因此，本院认为上述四张收款收据所对应的金额应为案涉租金。综上，鉴于原告的上述陈述存在诸多不符合事实的情形，而被告就上述收据的主张更符合常理，根据证据优势原则，本院认定被告支付了至2013年12月份的租金及2014年1月份的部分租金。
因合同约定租金以三年为递增标准，递增率5%，原告诉请中主张被告拖欠的租金从2013年5月25日计至2014年4月5日，由此该段时间内的租金标准应为13500元／月×105%=14175元，因被告仅拖欠2014年1月份的部分租金及以后的租金，而租金按照合同约定的起收时间系从2008年6月25日开始，故2014年1月份的租金计算时间段应为2013年12月25日至2014年1月24日，扣除被告已支付的9675元，2014年1月份拖欠租金4500元；从2014年1月25日计至原告主张的2014年4月5日的租金为14175元／月×（2个月＋12天）=34020元，故两被告应向原告支付房屋占有使用费34020元＋4500元=38520元（暂计至2014年4月5日）。
至于押金，因被告不同意原告用以抵扣占有使用费，故原告提起押金已抵扣了案涉租金的诉请，不予支持。
至于违约金，因案涉租赁合同无效，原告诉请违约金，无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告周远全、郑勇自本判决生效之日起五日内将位于东莞市常平镇漱新村8队的厂房交还给原告黄群风；
二、限被告周远全、郑勇自本判决生效之日起五日内向原告黄群风支付占有使用费38520元（暂计至2014年4月5日）；
三、驳回原告黄群风的其他诉讼请求。
本案诉讼费用4785元，其中案件受理费3580元，保全费1205元，由原告黄群风负担3661元，被告周远全、郑勇负担1124元。原告黄群风已预交诉讼费用4785元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 朱 畅
人民陪审员 周福如
人民陪审员 陈文英
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 陈婕婷
附相关法律法规条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。