山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民终字第01531号
上诉人（原审第三人）：李毅。
委托代理人：崔鹏，山西隆鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩亚卿。
委托代理人：陈榕，山西尧之天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山西德运投资集团有限责任公司。
法定代表人：王靖，董事长。
上诉人李毅因与被上诉人韩亚卿、山西德运投资集团有限责任公司（下称德运公司）买卖合同纠纷一案，不服临汾市尧都区人民法院（2014）临尧民初字第432号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李毅的委托代理人崔鹏；被上诉人韩亚卿的委托代理人陈榕到庭参加诉讼；被上诉人德运公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
查明：2011年7月20日临汾市天鹅大酒店有限公司（案外人，下称天鹅大酒店）与临汾市绿博莱绿化工程有限公司（案外人，下称绿博莱公司）签订房产转让协议一份，约定将其位于临汾市＊＊＊路＊＊大酒店＊号楼＊单元＊＊层＊＊＊平方米房屋以198万元的价格出售给绿博莱公司；绿博莱公司接受房屋后于2011年12月11日将该房屋以350万元的价格转让给德运公司；德运公司与王麦生、王春生（案外人）于2012年5月23日向韩亚卿出具承诺书，载明：“德运公司（法人：王麦生）于2012年5月23日将自有房产【＊＊＊路＊＊大酒店＊号楼＊单元＊＊层】出售给韩亚卿，保证六个月内交房，保证所提供的房产购买手续真实有效，保证对房产享有合法的所有权。且房产上不存在任何形式的第三人抵押、借用、托管、查封、扣押、诉讼等，也不存在任何形式的权属争议或其他权利瑕疵，不存在手续丢失、挂失、再补等行为，若出现此类情况愿承担相关法律责任，并保证全力配合韩亚卿做好后期房产证的办理及相关物业手续的办理，若出现故意拖拉或者刻意的不配合行为韩亚卿有权拒付房屋尾款并要求立即腾房。如不能按时将房屋腾空交付，同意立即退还全部购房款并支付房屋总价的10％作为违约金。”落款处盖有德运公司的公章，有王麦生、王春生的签字。同日，德运公司、王麦生给韩亚卿出具收到房款220万元的收款收据，收款人处盖有德运公司公章及王麦生个人签字；2012年5月24日德运公司、王麦生、王春生与韩亚卿签订房屋买卖合同，将临汾市＊＊＊路＊＊大酒店＊号楼＊单元＊＊层转卖给韩亚卿，约定：甲方（德运公司）将座落于临汾市＊＊＊路＊＊大酒店＊号楼＊单元＊＊层房屋卖给乙方（韩亚卿），成交价为230万元，乙方在2012年5月24日前支付人民币贰佰贰拾万元，剩余款项6个月以后付清；甲方于2012年11月24日将房屋及附属物交付给乙方使用；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产价款百分之一的违约金，甲方如隐瞒事实，未经产权人或共有人的同意擅自出让该房产，导致本合同无法继续履行，甲方应承担本合同第六条约定的违约责任，合同对其它权利义务另有约定，落款处盖有德运公司公章及王麦生、王春生签字。韩亚卿于签订合同当日给王麦生账户付款220万元，6个月后，韩亚卿没有交付10万元给德运公司，德运公司也没交房给韩亚卿。
本案审理过程中，原审法院对涉案房屋采取保全措施，案外人李毅提出异议，称自己于2013年10月18日已购买涉案房屋，且在德运公司配合下天鹅大酒店出具李毅为交款人的房款收据，对涉案房屋已实际占有并使用，其申请作为第三人参加本案诉讼。
另查明：2013年10月18日，德运公司与李毅签订了房屋买卖合同，约定甲方（德运公司）自愿将座落在临汾市＊＊＊路＊＊大酒店＊号楼＊单元＊＊层；建筑面积约440平方米转让给乙方（李毅），总价款187万元；乙方支付房款后（打入甲方指定账号），甲方积极配合乙方办理房屋过户手续，合同对违约等事项另有约定，甲方落款处有德运公司的公章及法定代表人王靖的签字。合同之前的几日内李毅按德运公司的要求支付给德运公司247万元，其中包括房屋装潢及设备的费用；当日，天鹅大酒店给李毅出具了收到198万元的房款收据，双方并交付了房屋，李毅交纳了物业费、水、电费等后占有使用该房屋至今，目前房屋对外出租。
庭审后，李毅申请本院对开发商即天鹅大酒店向其补开房款收据的交易事实调查取证。经本院调查，天鹅大酒店称＊号楼＊单元＊＊层原来买受人是绿博莱公司，绿博莱公司卖给德运公司，德运公司将该房屋又卖给李毅，双方持合同一起到酒店财务处更换了房款收据的购房人为李毅，由于当时德运公司把自己持有的原收据丢了，该公司出具了证明丢失后，酒店财务处给李毅补开了房款收据；因原绿博莱公司最初买房时房款是198万元，所以补开收据也是开具了198万元。本院向其询问了为什么房款收据在该酒店更换，其称该酒店所有售出的房屋均未办理房产手续，购买者把房子卖出后将房款收据变更为新买受人，就可直接将房产证办理到新买受人名下。该酒店物业管理部门证明现在酒店＊号楼＊单元＊＊层房业主为李毅。
再查明：德运公司在2012年4月5日股东由王麦生、王春生变更为樊立凯、王靖（案外人），法定代表人由王麦生变更为王靖。
临汾市尧都区人民法院经审理认为：本案涉案房屋由天鹅大酒店出售给绿博莱公司，绿博莱公司转让给德运公司事实清楚，各方当事人均无异议，应予确认；韩亚卿与德运公司之间的房屋买卖合同，依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。韩亚卿、李毅均认可购房时德运公司系涉案房屋的房屋所有权人，德运公司与韩亚卿所签关于涉案房屋的房屋买卖合同，韩亚卿持有房屋买卖合同及房屋流转的合同原件；李毅对合同真实性无异议，李毅提出韩亚卿与德运公司之间实为借款名为买卖，但未提供证据予以证明；韩亚卿与德运公司签订的房屋买卖合同约定购房价格虽低于原德运公司购置房屋的价格，但将合同价格折算为每平米单价后，并未明显低于市场价格；故韩亚卿与德运公司之间的房屋买卖合同应认定为有效合同，双方应履行合同约定。合同签订后，韩亚卿按约支付220万元，德运公司未按期交付房屋，存在违约，因双方约定的违约责任过高，结合韩亚卿尚有剩余10万元未付，应予以抵扣，双方再无金钱给付义务，德运公司应将房屋交付韩亚卿。韩亚卿要求办理房屋过户手续一节，由于涉案房屋暂不能办理房屋登记手续，德运公司的配合义务无法确定，该诉求无法支持。李毅提出涉案房屋由其占有、使用，虽其提供天鹅大酒店补开的房款收据，但对涉案房屋流转的过程未提供证据予以证明，对其请求无法支持。故判决：一、德运公司于判决生效之日起三十日内将位于临汾市＊＊＊路＊＊大酒店＊号楼＊单元＊＊层＊＊＊平方米房屋交付韩亚卿。二、驳回韩亚卿的其它诉讼请求。三、驳回第三人李毅的诉讼请求。案件受理费1200元，保全费5000元，共计6200元由德运公司承担。
上诉人李毅不服临汾市尧都区人民法院（2014）临尧民初字第432号民事判决，上诉称：1、一审认定事实错误，明显偏袒被上诉人韩亚卿。韩亚卿未完全履行合同约定的义务，没有在规定期限内付清合同约定的剩余房款，违约在先，致使房屋无法交付，德运公司才将房屋另行转让给上诉人。一审却认定德运公司未交房存在违约，荒唐的认定双方约定的违约金过高，剩余10万元应予以抵扣，简直成了韩亚卿的代言人，而且在未委托鉴定机构对本案争议房屋进行鉴定的情况下，主观臆断认定韩亚卿与德运公司鉴定的房屋买卖合同约定的购房价格未明显低于市场价格，很显然一审法官在这里又变成了“评估师、鉴定师”；2、一审法院对上诉人在一审中的独立请求及证据未认真审查，草率认定，没有体现出法律的公平公正。我从德运公司手中转让取得房屋，双方完成合同约定的义务后，德运公司已将购房有关票据从开发商处更换为李毅，完成法律意义上的过户，此后，本人缴纳了物业管理费、电梯使用费、中央空调运行费及电费。在此情况下，德运公司已不可能履行与韩亚卿签订的合同，韩亚卿只能要求德运公司承担违约责任。而一审法院完全忽视本人提供的开发商出具的购房发票及物业管理费用票等相关证据，明显违反《民事诉讼法》和《证据规则》的相关规定，显示公平。3、一审法院在未确定我与德运公司的购房协议是否有效的前提下，直接判决德运公司将房屋交付韩亚卿，明显侵犯了我对房屋的所有权。我与德运公司签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，德运公司无被胁迫，我也无恶意损害第三人利益，该合同合法有效，应受法律保护；我与德运公司的房屋转让协议已完成从合同的债权行为到物权行为，房屋已经交付，本案涉及房屋已归本人所有；韩亚卿与德运公司的合同尚处于合同的债权行为，且由于韩亚卿的违约导致合同已无法履行，该合同依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项之规定，应予解除。综上，德运公司已履行合同，将房屋交付于我占有、使用，且已在开发商处办理了变更登记，我本人享有房屋的所有权。一审法院判决德运公司将房屋交付韩亚卿错误，请求撤销一审判决，并改判李毅对位于＊＊＊路＊＊大酒店＊号楼＊单元＊＊层房屋拥有所有权。
被上诉人韩亚卿辩称：1、我与德运公司签订房屋买卖合同后，德运公司没有如约交房在先，我才没有交付其剩余10万元，我并没有违约；2、李毅与德运公司之间没有房屋买卖合同，也没有购房票据，不存在合同效力的问题；3、李毅上诉状中引用的法条不适用本案；其上诉理由缺乏证据，不能支持，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人德运公司未作答辩。
本院认为：本案韩亚卿与德运公司签订的房屋买卖合同及德运公司为其出具的承诺书中只有德运公司的公章，而没有法定代表人王靖的签字，落款处签字人王春生、王麦生既不是公司的法定代表人也不是公司的股东，且没有法定代表人王靖之授权，韩亚卿没有证据显示向王麦生名下转账系合同约定或经法定代表人王靖同意，不能证明是德运公司的真实意思表示，自己也没有因签订的合同及付款的行为实际占有本案涉案房屋，其提供的房屋从绿博莱公司买卖至德运公司的合同只能说明德运公司出卖前是房屋的合法所有人，其余证据不能充分证明其主张，故其诉讼请求查封本案涉案房屋、继续履行房屋买卖合同，请求德运公司交付临汾市＊＊＊路＊＊大酒店＊号楼＊单元＊＊层房屋，并办理过户登记手续不予支持，应予驳回。本案李毅与德运公司之间签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，在合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。”转让物权的债权合同遵循债权行为的生效规则，即以意思表示一致、真实为一般生效要件，是否办理物权登记不影响转让合同行为的效力，本案德运公司有权将自己合法购买的位于临汾市＊＊＊路＊＊大酒店＊号楼＊单元＊＊层房屋予以转让，其与李毅签订的房屋买卖合同应认定为有效合同，双方合同约定的权利义务已全部履行，德运公司收到全部房款后配合李毅在开发商天鹅大酒店将购房收据变更为李毅，并将房屋予以交付，李毅交纳了涉案房屋的物业费、水电费等已实际占有使用，其提供的证据及本院核实的事实证明李毅与德运公司从买卖房屋到实际占有，是一个完整的购房过程，为维护当事人正常的生活秩序，李毅请求确认位于临汾市＊＊＊路＊＊大酒店＊号楼＊单元＊＊层房屋的所有权归其所有应予支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销临汾市尧都区人民法院（2014）临尧民初字第432号民事判决。
二、驳回被上诉人韩亚卿的诉讼请求。
三、本案位于临汾市＊＊＊路＊＊大酒店＊号楼＊单元＊＊层＊＊＊平方米房屋归上诉人李毅所有。
一审案件受理费1200元，保全费5000元，共计6200元，由被上诉人韩亚卿负担，二审案件受理费100元，由被上诉人德运公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玲萍
审 判 员 赵文岗
助理审判员 靳 英
二〇一六年四月十五日
书 记 员 范丽莉