广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1806号
上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：黄俊灿，任该司董事长。
委托代理人：杨飞龙，广东盛元天得律师事务所律师。
委托代理人：李龙，广东盛元天得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李洁，住湖南省株洲市石峰区。
委托代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。
上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因与被上诉人李洁商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第1171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年8月6日，李洁（乙方、买受人）与东凌公司（甲方、出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件），该合同约定，第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为增城市新塘镇永和荔湖城半山院四街3号（荔湖城B区05地块2组团18号楼）402房（下称该商品房）；第七条计价方式和价款该商品房以套出售，总金额1216832元；第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付甲方应当在2012年12月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议约定处理；第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》；……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件七补充协议约定，九、买方应在《收楼通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内或《收楼通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，若卖方未发出或买方未收到《收楼通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收；十、买卖合同第十四条补充：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金；十一、买卖合同第十二条、第十五条补充由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件；由于政府相关部门的原因，该商品房项目（包括周边其他开发商楼盘）暂时为临电，对此卖方已联合周边项目开发商积极同政府相关部门进行沟通、协调，但不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性，对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件；二十、因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任；二十六、如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准；等等。签订上述合同后，李洁依约向东某公司支付了全部购房款。2008年3月11日，东某公司与增城新和自来水有限公司签订《荔湖城B区市政给水工程合同》。2011年5月20日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为东某公司向其公司申请永久用水水表2组，装表口径为DN200，水表编号为22040062和22040063，申请用水地点位于荔湖城B区，该项水表安装工程已竣工，验收合格，并已于2011年5月20日前通水使用。2008年3月19日，东某公司与广州市变电电力工程有限公司签订《荔湖城B区一期施工用电工程合同》，工程内容为经电力部门审核同意的图纸由永和站F24#24塔接取电源引至荔湖城B区一期内（距离约280米），合同价54万元。2013年5月13日，广州东部发展燃气有限公司出具《供气证明》，内容为“2011年11月8日，广州市东凌房地产有限公司与本公司签订《荔湖城项目B区燃气供气协议》，委托本公司向增城市荔湖城B区供应区域管道燃气。……”。2011年12月31日，增城市建设局出具荔湖城B区035地块1组团9-16、25-31号楼、2组团9-21号楼工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程于2011年12月19日竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2013年4月24日，东某公司与广州供电局有限公司签订《供用电合同》，约定用电地址为增城市新塘镇永和金地荔湖城B区，用电性质为临时性，期限2013年10月24日止。2014年6月20日，东某公司与广州供电局有限公司签订两份《供用电方案协议》，约定用电地址增城市新塘镇永和荔湖区B区一期1、2、3、5、6、15、18、19组团，用电的行业类别为房地产业。该协议第七条第2款约定，装表送电前东某公司与当地供电营业部门应签订《供用电合同》；第8款约定，本协议由双方签订之日起生效，至乙方向甲方正式送电之日终止，高压供电方案有效期为壹年，低压供电方案有效期为三个月，如逾期仍未实施须重新确认。2012年11月26日，东某公司以快递方式向李洁邮寄发出《收楼（入伙）通知书》，通知李洁于2012年12月1日办理入伙手续。上述邮件于2012年11月27日投递签收。2012年12月10日，东某公司再次以快递方式向李洁发出《关于您所购房符合交付条件且已交付的通知》，内容为涉案房屋已取得建设工程竣工验收证明文件，符合交付入伙条件，此前，其公司已发送了入伙通知书，根据双方买卖合同约定，其公司已交付了涉案房屋。上述邮件于2012年12月11日投递签收。
2014年9月1日，李洁向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：一、东某公司立即向李洁支付从2012年12月2日起至2013年5月3日止的延迟交楼违约金37235.06元；二、东某公司承担本案诉讼费用。一审诉讼过程中，一、李洁与东某公司确认以下事实，涉案房屋至2014年11月27日止仍是临时用电，未具备永久用电的使用条件。二、李洁称，涉案房屋的供电不符合永久用电的交付条件，其确认涉案房屋的永久供水、通邮及竣工验收备案等已符合合同约定的交楼条件。东某公司陈述，涉案房屋已具备交楼条件，根据补充协议第十一条约定，李洁已知悉涉案房屋是临电交楼的，对此问题不应视为不符合交楼条件；且东某公司的用电工程在2008年就已规划建设，估计在2011年就能完成，由于各种原因导致余某变电站及线路的铺设在2014年才竣工，这并非是东某公司所能预见，也非东某公司过错造成，属于不可抗力，对于用电问题也无法通过其他措施解决，故不应由东某公司承担违约责任。李洁反驳称，李洁购买涉案房屋的目的是用于居住，而临时用电不符合交楼条件，不能满足日常居住要求，东某公司将临时基建用电转为居民生活用电，明显违反法律规定，会造成涉案房屋随时有断电的可能；东某公司作为房地产开发商，对于开发风险可以预见，故东某公司主张的不可抗力事由不成立，若涉案房屋的延期交楼是第三人造成，东某公司可向第三人主张权利。
原审法院另查明：原审法院在审理其他业主起诉东某公司延期交楼违约责任的系列案件中，曾于2014年3月3日去函广州供电局有限公司增城供电局了解涉案商品房项目楼盘有没有取得永久用电或临时用电。广州供电局有限公司增城供电局于2014年3月13日作出复函，内容为，一、东某公司于2008年1月和2012年5月与该局签订了用电负荷为1000kVA（2台5**kVA的变压器）的《供用电方案协议》，用电性质为临时基建用电，期间，东某公司已申请拆除了1台5**kVA的变压器，至此东某公司合计使用的临时基建用电容量为1500kVA。临时基建用电仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活正常供电。二、东某公司于2011年12月就荔湖城B区向该局申请约30000kVA的永久用电报装，由于项目需求容量大，且周边变电站均已处于重载状态，无法在短时间内满足其用电需求，该局早于2009年已规划建设110kV余庄变电站（处在该项目区域内），原计划于2011年建成投运，但因余某变电站及配套工程征地及青苗赔偿等历史遗留问题造成交地工作严重滞后，余某变电站配套10kV出线土建电缆管沟亦受到个别村民阻挠而无法施工，拖延了余某变电站的投运。目前，余某变电站已建成并计划于今年上半年内投运，请东某公司尽快到该局报装永久用电及实施业扩配套项目，以尽早解决业主用电问题。
原审法院再查明：2013年5月3日，李洁接收了涉案房屋。2014年12月5日，广州东部发展燃气有限公司出具《关于荔湖城B区住宅燃气事项的复函》，载明“……一、我司于2011年底与广州市东凌房地产开发有限公司就荔湖城B区的供气问题签订了《荔湖城项目B区燃气供气协议》。经了解，贵院来函中所提到的涉案房屋均位于由我司供气的荔湖城B区楼盘。二、我司自2012年1月1日采用天然气瓶组站的方式为该小区供气，目前该小区已与我司天然气市场管网连通，我司于2014年1月15日开始向该小区供应管输天然气。来函中提到的涉案房屋均于2014年1月15日完成了天然气置换，具备供应管输天然气的条件。……”。2014年12月9日，增城市城乡规划局出具《关于荔湖城B区项目天然气瓶组站及用房建筑规划审批、报建、验收情况的回复》，记载以下内容“……经核查，我局批复的广州市东凌房地产开发有限公司荔湖城B区修建性详细规划方案未规划天然气瓶组站及用房建筑，且未办理相关用房报建及验收手续。……”。
原审法院认为：李洁与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。原审法院认为，涉案合同及补充协议均是李洁、东某公司在同一天签署，双方所签订合同及补充协议不能违反法律法规的强制性规定，且约定的交楼条件必须满足日常居住的需要。原审庭审中，东某公司承认涉案房屋至2014年11月27日仍是临时用电，东某公司抗辩根据补充协议第十一条第二款约定，李洁已知悉临时用电的交楼风险，对此不视为不具备交楼条件。为此，原审法院认为，首先，补充协议第十一条的约定载明李洁已知悉涉案房屋存在临电交楼的可能性，并同意对此不视为不具备交楼条件，但这并不能因此说明李洁同意将涉案房屋应具备的永久用电交楼条件变更为临时用电，或者李洁已经放弃要求涉案房屋应具备永久用电的交楼条件。其次，李洁与东某公司签订涉案合同的目的是购买涉案房屋用于日常生活居住，且李洁已依约付清购房款；对此，东某公司对应的主要义务是交付符合并满足基本安全条件和永久通电、通水、通气及通邮等必要居住条件的房屋给李洁使用。同时，按照日常交易习惯，东某公司交付的房屋必须具备上述四通的居住条件，也是东某公司应承担的基本义务。但东某公司将临时用电作为交付标准明显与李洁的购房目的和日常交易习惯相悖。另，根据供电管理部门的复函，东某公司就涉案房屋所提供的用电仅限于建设项目的临时用电，并不能用于业主的日常生活正常供电。由此可见，临时用电是不能用作居民的日常生活用电，亦不能满足居民日常生活的基本的居住条件。再次，东某公司作为房地产开发企业，理应对其公司开发的商品房在交付时是否具备永久用电的居住使用条件是可以预见的，从补充协议第十一条约定的内容可看出，东某公司已预见涉案房屋在合同约定的交楼日前有可能存在不具备永久用电的情形，但东某公司却将此风险直接通过所谓的补充协议约定转由李洁承担，显然是为了规避风险、逃避义务，其行为明显不符合情理，亦损害了李洁的利益；因此东某公司作为房地产开发商，开发建设商品房进行销售盈利，理应承担商业开发的相关风险。综上，东某公司依据补充协议第十一条约定主张临电交楼不视为不具备交楼条件的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。综上，原审法院认定东某公司至2014年11月27日止仍不具备永久用电的交楼条件。东某公司抗辩涉案小区的用电工程在2008年已规划建设，由于各种原因，导致余某变电站及线路的铺设在2014年才竣工，该情形不是东某公司所能预见，不是东某公司的原因造成，属于不可抗力，东某公司无需承担违约责任。原审法院认为，东某公司作为涉案楼盘的房地产开发商，对于房地产的开发程序是清楚的，对建设风险也是可以预见的，据此应承担相应的责任，且东某公司上述主张不属于不可抗力的情形。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，无论造成涉案房屋未能达到永久用电的原因是否第三方的原因造成，东某公司也不能以此理由顺延交楼以及免除其延期交楼的违约责任。综上，东某公司上述主张的抗辩事由缺乏依据，原审法院不予采纳。关于延期交楼违约金的标准问题。合同第十四条约定如东某公司未按期交楼，按补充协议约定处理；补充协议第十条约定东某公司每逾期一日按李洁已付购房款的万分之二支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方已经对延期交楼违约金的数额进行了约定，东某公司主张李洁诉请的违约金过高，要求予以调整的抗辩，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。在涉案房屋仍不具备永久用电的交付条件的情况下，即使东某公司已书面通知李洁收楼，亦不能产生东某公司已将涉案房屋交付给李洁使用的法律效果，东某公司延期交楼的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。故东某公司依据涉案合同第十六条以及补充协议第九条约定主张李洁未在指定期限内提出收楼异议即视为李洁收楼的抗辩不成立，原审法院不予采纳。现李洁要求东某公司支付延期交楼违约金的诉请，理据充分，原审法院予以支持。李洁已经接收涉案房屋，故延期交楼违约金应从2012年12月2日起算至2013年5月3日止，至于李洁要求东某公司支付上述期间之后至涉案房屋符合法律规定和合同约定的交楼条件之日止的违约金，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年12月15日作出如下判决：广州市东凌房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向李洁支付2012年12月2日起至2013年5月3日期间的延期交楼违约金（每日按已付购房款1216832元的万分之二计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费365元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。
上诉人广州市东凌房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定涉案房屋不具备交楼条件系认定事实错误。1、上诉人在签约前已经进行必要风险提示，并在预售合同的《补充协议》第11条就交楼条件进行特别约定，该约定并不违反我国法律、行政法规的效力强制性规范，双方已经确认交楼时如涉案房屋不具有永久用电不影响上诉人交楼义务的履行。2、一审法院适用的《供电营业规则》系电力工业部颁布的部门规章，而且是电力部门的管理型规范，而不是效力性规范，不能作为认定合同条款无效的依据。3、一审法院认为《补充协议》第11条的约定，只是双方对将来不确定用电状况的描述，不能以此认定被上诉人已经接受临时用电交楼，存在逻辑矛盾。双方已经就交楼时的用电情况进行特别约定，并非免除上诉人提供永久用电的义务，上诉人在不违反该约定的情况下交楼，被上诉人拒绝收楼就没有法律依据，上诉人不应承担逾期交楼的违约责任。4、涉案物业所在的荔湖城B区，有大量业主收楼并实际入住，证据材料显示该小区的正常生活用电并未受到任何影响。增城供电管理部门明知上诉人将临时用电用于涉案小区的居民用电，但从未提出异议，亦未藉此断电，更未处罚上诉人。5、根据粤高法（2012）240号文件精神，因为涉案房屋在交楼日已经具备法律法规有关交楼的强制性条件，并能够满足基本的安全条件和买受人的基本居住需求。二、一审法院没有考虑到本案中“第三人”的特殊身份，对上诉人严重不公。1、增城供电局作为公用服务提供单位，并非一审法院所说的一般第三人。首先，该第三人的身份特殊，涉案区域独此一家可提供永久用电；其次是根据现行法律法规，任何人除应急用电外，亦不得通过自身备用电源供电，即上诉人不能通过自备发电设备向业主供电；最后，尽管有上述规划文件，政府部门也曾承诺按时提供三通一平，但其不能按时提供，则作为开发商的上诉人不可能要求包括供电部门在内的其他第三人承担相应的违约责任。因此，上诉人对增城供电局不能按照规划文件确定的日期完成供电工程，进而导致上诉人在交楼日不能提供永久用电这一后果是不能避免和克服的，同时上诉人也不可能向增城供电局等第三人追索。国际通行做法中，将重大社会事件和政府行为作为不可抗力正是基于此种无法追索的客观事实。三、一审法院拒绝对违约金予以调整显失公平。1、上诉人为解决涉案小区的居民用电，增加了供电设施投入，承担商业用电与居民用电的价差。2、根据增城市房屋管理部门公布的2013年涉案小区的租金水平指导价，可证明合同约定的逾期交楼违约金远远高于涉案房屋可得租金收益，也就是违约金远远高于其可能损失。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求，并判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人李洁答辩称：一、原审判决所依据的有关规定都是强制性的，双方就用电进行的约定因违反法律强制性规定而无效。如果违法约定的交楼标准成立，则鼓励上诉人的违法行为。二、《补充协议》是上诉人提供的格式条款，其中关于临时用电的约定因免除了上诉人的主要责任约定而无效。三、上诉人与被上诉人签订的买卖合同以及补充协议都是上诉人提供的格式条款，都没有明确约定“临时用电”的概念，根据合同法的规定，对于临时用电应该采用通常的解释，考虑到被上诉人购买房屋是为了满足生活需要的，临时用电应该指临时生活用电而非临时基建用电，而目前为止上诉人都没有提供居民临时用电。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件；二、上诉人提出的免责理由是否成立；三、违约金标准是否需要进行调整。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。首先，根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”，临时用电是指建设施工用电，其不能用作居民的日常生活用电。本案中，双方签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时的供电标准为上诉人提供供电的永久证明文件，据此，涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。虽然《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，但是，该补充约定内容明显与国家电力管理规定相悖，且不能满足商品房交付买卖人所必须具备的基本居住要求，因此，上诉人主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏法律依据，本院不予采信。其次，根据供电管理部门的复函，上诉人现就涉案房屋所提供的是仅限于建设项目的临时用电，并不能用于业主的日常生活正常供电，因此，原审法院依据该复函认定上诉人不具备交房条件，并判令上诉人向被上诉人支付从2012年12月2日至2013年5月3日止的逾期交房违约金，上述处理并无不当，本院予以维持。上诉人上诉认为不应采纳供电管理部门的复函，因未能提供相反证据推翻上述事实认定，本院不予采信。
关于上诉人提出的免责理由是否成立的问题。上诉人认为增城供电局规划的余某变电站及相关的电路铺设工程超期完成超出了其建设规划和风险预估，进而主张其无法提供永久用电系政府原因所致，构成不可抗力。本院认为，一方面，上诉人与广州市变电电力工程有限公司签订的《荔湖城B区一期施工用电工程合同》不能证明未能提供永久用电的原因；另一方面，上诉人未能证明供电部门无合理原因拒绝供电，造成不可抗力的客观后果。因此，上诉人上诉所提出的免责理由缺乏依据，本院不予采信。
关于违约金标准是否过高的问题。本案违约金计算标准经双方当事人协商订立，上诉人应清楚违约后果。上诉人所提出的租金水平指导价并不是判断合同约定的违约金标准是否过高的标准，上诉人要求调整违约金缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人东某公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费730元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年五月六日
书 记 员 阮志雄
陈迪