广西壮族自治区横县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0127民初2061号
原告：南宁市名臣物业服务有限责任公司，住所地南宁市青秀区平湖路4号葛东大厦B712房。
法定代表人：黄卫东，总经理。
委托代理人：曾镜彪，广西桂公明律师事务所律师。
被告：庞振坚，男，1960年6月6日出生，汉族，住横县。
被告：广西昇达建筑工程有限公司，住所地南宁市青秀区青山路8-2号东方园8栋601、603、604、605、607、611、613、615号房。
法定代表人：刘全，总经理。
被告广西中昶房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀山青山路8-2号东方园8栋705号房。
法定代表人：刘全，总经理。
两被告广西昇达建筑工程有限公司、广西中昶房地产开发有限公司的委托代理人：阮海珍，该公司员工。
原告南宁市名臣物业服务有限责任公司与被告庞振坚、被告广西昇达建筑工程有限公司（以下简称昇达公司）、广西中昶房地产开发有限公司（以下简称中昶公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用简易程序。于2016年9月12日转为普通程序公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，原告申请追加中昶公司作为本案被告，并申请将原来的第三人昇达公司变更为被告。原告的委托代理人曾镜彪、被告庞振坚、被告昇达公司、中昶公司的共同委托代理人阮海珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求：一、判令被告庞振坚向原告支付2008年2月1日至2014年10月21日的物业服务费49229.6元；二、判令被告庞振坚自2008年5月16日起，以上一季应付未付物业服务费的金额为基数，每天按万分之三计付逾期付款违约金给原告，直至付清物业服务费之日止，暂自2008年5月16日计算至付清之日止；三、判令被告中昶公司对被告庞振坚应付的2008年2月1日至2011年3月31日期间的物业服务费23384.06元承担连带清偿责任；四、判令昇达公司对被告庞振坚应付的2011年4月1日起至2014年10月21日期间的物业服务费25845.54元承担连带清偿责任。事实和理由：2006年8月8日，中昶公司与原告签订《前期物业服务合同》为横县香城广场提供前期物业管理服务事宜，约定未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起，每天按应交纳物业服务费的3‰支付违约金。2008年1月31日，被告庞振坚与中昶公司签订《房屋租赁合同》，承租香城广场第二层2A号商铺，套内建筑面积565.6平方米，经营高档饮食，租赁期限自2008年2月1日起至2014年1月31日止，合同约定物业管理费在房屋租赁期间，由被告庞振坚支付，并由被告承担延期付款的违约责任。2008年3月5日，被告庞振坚与中昶公司签订《房屋租赁合同补充协议》，将租赁期间变更为自2008年2月1日起至2014年5月30日止。2011年1月20日，中昶公司与广西昇达资产经营有限公司（以下简称昇达资产公司）（现已被昇达公司吸收合并），签订《商品房买卖合同》，将香城广场第二层2A号商铺卖给昇达资产公司，约定建筑面积为615.37平方米，物业管理费为商业物业按1元每平方米每月收取。2011年4月，被告庞振坚和昇达资产公司、被告中昶公司签订《补充协议》，约定由庞振坚与昇达资产公司继续履行2008年1月31日签订的《房屋租赁合同》。庞振坚自2008年2月1日承租商铺至2014年10月21日移交商铺给昇达资产公司，被告庞振坚与原告之间形成事实上的物业服务合同关系，被告庞振坚有义务向原告支付物业服务费，但其一直没有向原告支付过物业服务费，虽经原告工作人员多次催收仍拒不支付，截止2014年10月21日，共欠应付物业服务费49229.6元。中昶公司、昇达资产公司分别先后是庞振坚承租商铺的所有权人，根据《前期物业服务合同》规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业方负连带交纳责任。被告中昶公司应对2008年2月1日至2011年3月31日期间庞振坚拖欠的物业服务费承担连带清偿责任，2011年4月1日起至2014年10月21日期间庞振坚拖欠的物业服务费应由昇达资产公司承担连带责任，由于昇达资产公司已被昇达公司吸收合并，应由昇达公司承担连带责任。
原告向本院提供的证据有：1、《前期物业服务合同》，证明原告与横县香城广场开发商中昶公司签订合同，为所有业主提供物业服务。2、《房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议》，证明被告向中昶公司承租香城广场第二层2A号商铺，并约定物业管理费由被告承担。3、《商品买卖合同》，证明中昶公司将被告承租的商铺出售给昇达资产公司，建筑面积为615.37平方米，物业费标准为1元每平方米。4、《补充协议》，证明中昶公司、庞振坚、昇达资产公司就香城广场第二层2A号商铺根据“买卖不破租赁”的原则订立协议。5、《关于房屋租赁合同的通知》，证明昇达资产公司就合同至期续租通知被告，并告知不续订合同的交还商铺时间。6、《企业变更通知书》、电脑查询单，证明昇达资产公司已经被昇达公司吸收合并后注销，权利义务由昇达公司承接。7、《香城广场前期物业服务合同之补充协议》，证明前期物业合同的权利义务顺延至业委会成立并与物业管理企业签订物业服务合同生效时止，现在香城广场还没有选定新的物业服务管理企业，至今还是原告承担香城广场的物业管理服务。8、房屋所有权证，证明庞振坚承租的商铺的建筑面积为615.37平方米。9、国内特快专递邮件详情单，证明原告曾向被告庞振坚多次催收物业服务费。10、《香城广场商铺管理协议》，证明商铺经营户基本都与原告签订《香城广场商铺管理协议》，建立物业服务合同关系，约定的物业服务费标准为建筑面积每平方米1元每月。11、《关于香城广场小区物业管理收费标准的批复》，证明原告在香城广场收取物业服务费和对商铺收取每平方米1元没有任何问题。
被告庞振坚辩称，一、庞振坚与原告不存在物业服务合同关系，与原告也没有任何服务与被服务的关系，因此，原告向被告诉求的物业服务费没有直接的法律关系。1、有关物业上的事务庞振坚都是与昇达公司发生关系。原告与昇达公司之间签订的前期物业合同，合同期是2006年8月8日至2008年9月30日结束，原告2008年9月停止了正常合法的物业管理服务。被告所租赁的商铺开业时间是2008年9月19日。被告所租赁的商铺自始自终都没有与原告发生正常合法的物业管理服务关系。2、本案商铺出售前属中昶公司未售房产，尚未出售的房产不存在正常意义上的物业服务，被告与中昶公司的租赁合同中物业服务费由被告交纳是不符合物业管理条例的无效条款，昇达公司买下本案房产后，也没有与任何一方重新签订物业服务关系。昇达公司的买卖合同条款约定对被告无效。3、中昶公司直到2008年7月16日才拿到消防的正式通知交给被告，以致使被告到当年9月19日才能开业，从租赁到能开业就损耗了8个月的时间。昇达公司都没有强调被告物业费的问题，也没有要求被告与后续的物业公司签订物业服务合同。4、被告商铺长期漏水漏雨多次被迫维修，包括失窃，足以说明物业服务的缺失。二、按租赁合同的补充合同确认是553平方米，并非是615.37平方米，被告租赁的商铺仅属楼盘A2中的一部分，不是全部。三、原告所诉称的违约金没有合同依据和法律依据。被告与原告一无合同约定，二无确切的服务关系，三无合法合理的明确的物业收费条款约定。四、对原告提交的《关于房屋租赁合同的通知》中的租赁价格40元每平方米每月不认可。
被告庞振坚向本院提供证据：《消防验收意见书》，证明原告租赁商铺给庞振坚之前还没有通过消防验收，是不能正常租赁和出售的，所以不能按原来合同的时间使用商铺。
被告昇达公司、中昶公司没有证据向本院提供。
本案的争议焦点为：1、被告庞振坚与原告是否存在物业服务关系？2、原告请求被告庞振坚支付物业服务费49229.6元有何事实及法律依据？3、原告主张庞振坚支付违约金应否得到支持？4、被告中昶公司应否对2008年2月1日至2011年3月13日期间的商铺物业服务费23384.06元承担连带清偿责任？5、被告昇达公司应否对2011年4月1日至2014年10月21日期间的物业服务费25845.24元承担连带清偿责任？
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月8日，原告（乙方）与被告（甲方）中昶公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告提供香城广场商住小区的前期物业管理服务。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按应交纳物业服务费的3‰向乙方支付违约金。2008年9月15日，双方再次签订《香城广场前期物业服务合同之补充协议》，约定合同期限自2008年10月1日起，期限顺延二年或至业委会成立并与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。
2008年1月31日，庞振坚（乙方）与中昶公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方的第二层2A商铺作高档饮食，套内建筑面积为565.6平方米。租赁期限为2008年2月1日至2014年1月31日。租金从2008年6月1日起月租金为11312元。就物业管理费约定由乙方支付。2008年3月5日，双方再次签订《房屋租赁合同补充协议》，约定租赁期限从2008年2月1日起至2014年5月30日。套内建筑面积调整为553平方米，相应月租金调整为11060元每月。
2011年7月20日，中昶公司与昇达资产公司签订《商品房买卖合同》，约定将第二层2A号房出买给昇达资产公司，建筑面积共615.37平方米，其中套内建筑面积为574.13平方米，公摊建筑面积为41.24平方米。就物业管理约定：本项目前期物业管理，买受人同意由出卖人与名臣物业公司签订前期物业管理服务合同，并受该合同的约束。商业物业（非住宅）按1元/平方米每月收取。2012年4月10日，昇达资产公司取得了房屋所有权证，建筑面积载明为615.37平方米。
2011年4月28日，中昶公司（甲方）与庞振坚（乙方）、昇达资产公司（丙方）签订《补充协议》，约定建筑面积为615.37平方米，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同，由丙方与乙方履行原租赁合同。丙方于2011年4月1日起，承担甲乙双方在2008年1月31日签订的《房屋租赁合同》及在2008年3月5日、2008年6月3日签订的《房屋租赁合同补充协议》中出租方甲方的权利和义务。
之后，被告庞振坚于2014年10月撤离承租的商铺。在被告庞振坚租赁商铺期间，一直是原告在承担香城广场小区的物业管理服务，被告庞振坚、被告昇达资产公司、被告中昶公司均未就该商铺交纳过物业服务费。
另查明，被告昇达公司于2015年12月2日吸收合并昇达资产公司。
本院认为，原告与被告中昶公司签订的《前期物业服务合同》、《香城广场前期物业服务合同之补充协议》，庞振坚与中昶公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，中昶公司与昇达资产公司签订的《商品房买卖合同》，中昶公司与庞振坚、昇达资产公司签订的《补充协议》，均是合同双方当事人的意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，均为有效合同。
关于原告与被告庞振坚是否存在物业服务关系及应否支付物业费的问题。2008年2月1日，庞振坚承租了中昶公司所有的第二层2A号商铺，庞振坚与中昶公司是租赁合同关系，而此时原告与中昶公司是物业服务关系，虽然原告与庞振坚没有签有物业服务合同，但庞振坚在租赁商铺后，就是物业设施的实际使用人，应遵循小区的公共利益，履行成员的义务，原告与被告实际存在物业服务关系，根据庞振坚与中昶公司的租赁合同约定物业管理费由庞振坚交纳，因此，根据《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”庞振坚应向原告交纳物业服务费，中昶公司、昇达公司先后是2A号商铺的业主，应对庞振坚的物业服务费分别承担连带责任。庞振坚称其实际租赁时间应从2008年9月18日各项手续办理完毕时才算正式租赁，但根据庞振坚与中昶公司签订的租赁合同，租赁时间从2008年2月1日起算，而庞振坚没有证据证明其实际租赁的时间是2008年9月18日，因此，应认定庞振坚的租赁起始时间为2008年2月1日。对于庞振坚撤离时间，原告主张是2014年10月21日，而庞振坚认可的时间是2014年10月15日，由于双方均没有证据证明各自主张，应以庞振坚认可的时间即2014年10月15日为撤离时间。原告主张按每月每平方米1元，按建筑面积业收取物业服务费。虽然在原告与中昶公司签订的《前期物业服务合同》没有约定有物业服务费的计算单价，但在中昶公司与昇达资产公司签订的《商品房买卖合同》中约定有物业服务费的单为按1元每平方米每月收取，且该约定也没有违反《广西壮族自治区物业服务收费暂行办法》关于非住宅区的物业管理服务收费实行市场调节价的规定，中昶公司、昇达资产公司至今也没有对该物业服务费的单价提出异议，因此，对原告该主张，本院予以支持。对于应按多少面积计算问题。原告与中昶公司的《前期物业服务合同》已约定按建筑面积来计，庞振坚则称其与中昶公司签订的《房屋租赁合同补充协议》，约定的建筑面积是553平方米，原告提供昇达资产公司的房产证予以证明建筑面积是615.37平方米，本院认为该商铺的建筑面积应以在房管部门登记的面积为准，并应以此面积来计算物业服务费，即庞振坚应交纳的物业服务费为2413天×0.033元×615.37平方米=49001.3元。
原告主张中昶公司承担的物业服务费应从2008年2月1日起算至2011年3月31日。虽然中昶公司、昇达资产公司、庞振坚在2011年4月28日签订的《补充协议》中约定昇达资产公司从2011年4月1日起即是房屋所有权人，但根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，因此，昇达资产公司获得房屋所有权应以房屋所有权证上记载的登记时间为准，即为2012年4月10日。故中昶公司应连带承担的物业服务费应从2008年2月1日起至2012年4月9日，即1528天×0.033元×615.37平方米=31029.42元。昇达公司受让涉案商铺后，应连带承担的物业服务费从2012年4月10日至2014年10月15日，即49001.3元-31029.42元=17971.88元。
原告仅主张庞振坚支付违约金，由于原告主张的违约金依据是原告与中昶公司在《前期物业服务合同》中的约定来支付，但原告并没有与庞振坚就违约金有约定，原告不主张中昶公司、昇达公司承担本案的违约金，仅主张庞振坚支付违约金没有合同及法律依据。本院对原告该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第四十二条第一款的规定，判决如下：
被告庞振坚支付原告南宁市名臣物业服务有限责任公司物业服务费49001.3元。二
被告广西中昶房地产开发有限公司对被告庞振坚应付的2008年2月1日起至2012年4月9日期间的物业服务费31029.42元承担连带责任。三
被告广西昇达建筑工程有限公司对被告庞振坚应付的2012年4月10日至2014年10月15日期间的物业服务费17971.88元承担连带责任。四
四、驳回原告南宁市名臣物业服务有限责任公司要求被告庞振坚支付违约金的诉讼请求。
案件受理费1666元，由原告南宁市名臣物业服务有限责任公司承担573元，被告庞振坚承担1093元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苏 彩
代理审判员 蒙之雁
人民陪审员 莫秀金
二〇一六年十二月五日
书 记 员 农小玲
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主
员会作出的决定。（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金。
五）按时交纳物业服务费用。（六）法律、
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。