广东省汕头市澄海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕澄法民二初字第63号
原告徐春生，男，汉族，19XX年X月X日出生，住汕头市澄海区。
委托代理人黄常雄，广东正治律师事务所律师。
委托代理人李发义，广东正治律师事务所实习律师。
被告汕头市澄海区宏业发展有限公司，住所地汕头市澄海区。
法定代表人许宏明，总经理。
委托代理人林广文，广东加力律师事务所律师。
委托代理人蚁光明，广东加力律师事务所律师。
第三人许泽通，男，汉族，19XX年X月XX日出生，住广东省汕头市澄海区。
原告徐春生诉被告汕头市澄海区宏业发展有限公司、第三人许泽通案外人执行异议之诉一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄常雄、被告的委托代理人林广文到庭参加了诉讼，第三人许泽通经本院公告送达传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐春生诉称：2012年10月份，原告经人介绍与第三人就本案涉案房屋的转让事宜进行协商，并于2012年10月28日达成一致意见：原告以16万元的价格受让涉案房屋，并于同日向第三人支付购房款16万元，由第三人出具“收款收据”交原告收执，同时将房产交付给原告，原告实际占有使用涉案房屋。该房产进入办理过户登记程序。为房地产交易纳税审批等提供参考依据，第三人委托汕头市宏基土地房地产评估有限公司进行房地产价值评估，并于2012年10月31日取得该公司出具的“汕宏评（2012）房220号《房地产评估报告书》”。2012年11月1日，原告与第三人签订了《汕头市房地产买卖合同》。2012年11月7日，原告向汕头市澄海区地方税务局开发区税务分局缴纳契税［普通标准住宅（1.5%）］1655元，第三人也向该局缴纳个人所得税（房屋转让所得）3310元，并取得汕头市澄海区地方税务局出具的澄海区地方税务局房地产税收管理证明（NO.0001827）及相应的发票。因转让房产土地使用权取得方式为划拨，随后，第三人向汕头市澄海区国土资源局申请补办转让房产所分摊的划拨住宅用地的出让手续，并补交了地价款216元，至2013年4月3日取得汕头市澄海区国土资源局作出的澄国土地让函（2013）16号《划拨住宅用地补办出让手续审批表》。被告在诉第三人加工合同纠纷一案中，向澄海法院提出财产保全申请，法院作出（2013）汕澄法凤东民初字第34-1号民事裁定，于2013年3月12日对涉案房产进行查封。目前该案已进入执行程序。因法院对该涉案房屋进行查封，导致过户登记无法进行。原告于2014年1月7日法院提出执行异议，但法院于2014年4月8日作出（2014）汕澄法执外异字第3号执行裁定（原告于2014年4月9日收到裁定书），一方面确认上述转让、办理登记手续的真实性，一方面驳回原告的异议。原告认为，原告与第三人于2012年11月1日签订的《汕头市房地产买卖合同》合法、有效，且原告全额支付了购房款，第三人也将涉案房屋交付原告占有使用至今，过户登记手续也在依法办理过程中，原告是善意取得该房产，不存在任何过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院不得查封，鉴此，特提起诉讼，请求：1、依法确认原告、第三人于2012年11月1日签订的《汕头市房地产买卖合同》合法、有效；2、依法确认位于汕头市澄海区凤翔街道城东某园X幢602号房屋属于原告所有；3、停止对涉案房屋的强制执行并解除查封措施；4、被告承担本案诉讼费用。
2014年11月14日，原告向本院申请撤回“依法确认位于汕头市澄海区凤翔街道城东某园X幢602号房屋属于原告所有”的诉讼请求，撤回后原告的诉讼请求为：1、依法确认原告、第三人于2012年11月1日签订的《汕头市房地产买卖合同》合法、有效；2、停止对涉案房屋的强制执行并解除查封措施；3、被告承担本案诉讼费用。
原告徐春生提交了下列证据证明其诉讼主张：
1、原告身份证1份，证明原告身份情况；
2、房产证1份，证明交易房产登记情况；
3、收款收据、房地产买卖合同各1份，证明原告与第三人达成房产买卖协议并已经支付全部购房款；
4、房地产评估报告书1份，证明为房地产交易纳税等进行评估；
5、税收转账专用完税证2单、发票联（1份）、澄海区地方税务局房地产税收管理证明1份，证明房产交易已纳税；
6、划拨住宅用地补办出让手续审批表1份，证明补办出让手续、补交地价款；
7、查封公告1份，证明交易房产被法院查封事实；
8、相片10张，证明交易房产由原告实际占用并使用的事实；
9、（2014）汕澄法执外异字第3号《执行裁定书》1份，证明执行异议裁定事实。
10、委托代理合同1份，证明原告与第三人在汕头市澄海区居安房地产开发有限公司签订《房地产买卖合同》，并提供相关资料给该公司代办房产交易的手续。
被告汕头市澄海区宏业发展有限公司提交书面答辩称：原告起诉理由不能成立。理由如下：一、原告提供的有关第三人在本案所涉被查封房产在被查封前已出卖给原告的相关凭证存在事后补办之嫌。但不论买卖交易是否真实，均不影响该房产的查封执行。因为，依照物权法第九条之规定，物权经依法登记发生法律效力；未经登记的，不发生法律效力。该房产登记在第三人名下，说明物权至今没有转移，仍属第三人所有。物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记”。物权法第十四条也规定，物权自登记于登记簿时发生法律效力。最高法院合同法司法解释（一）第九条规定：“法律行政法规规定合同应当办理登记，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。据此，即便原告与第三人房产买卖行为真实，但由于没有依法进行登记，故房产所有权未发生转移，仍属第三人所有。二、原告以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条为依据主张其理由成立。然而，该司法解释与前述物权法的规定相矛盾。由于该司法解释系发布于物权法颁布施行之前。故此，在新法颁布后，该司法解释不能再适用。更重要的是，上述司法解释规定不得查封的前提是第三人（案外人）没有过错。然而，原告和第三人在本案中均存在过错。理由是登记的房地产的土地来源是划拨，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五之规定，划拨土地应在补交土地出让金后才可转让。原告与第三人发生买卖转让时的2012年10月28日并未补交土地出让金，故依法不得买卖转让房产。法院查封是2013年3月12日，由于查封时第三人尚没有补交土地出让金，故此前的买卖行为不合法，产权不产生转移。至于被查后补交土地出让金，由于查封后再不得买卖，故这不影响查封效力。由此也说明原告与第三人存在过错，其买卖行为是无效的。由于合同无效，故产权不会转移。基于以上意见，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告没有提交任何证据材料。
第三人许泽通没有提出答辩意见，也没有提供任何证据材料。
为进一步查明案件事实，本院依职权调取了下列证据：
1、（2013）汕澄法凤东初字第34号案卷材料中的汕头市澄海区城区房地产管理所出具的《证明》、（2013）汕澄法凤东民初字第34-1号《民事裁定书》、《协助执行通知书》、查封公告、查封财产清单、现场查封资料、查封笔录、询问笔录各1份。
2、（2013）汕澄法民二初字第55号案卷材料中的（2013）汕澄法民二初字第55号之一《民事裁定书》、协助执行通知书、查封公告、现场查封资料各1份、告知笔录2份。
3、（2014）汕澄法执外异字第3号案卷材料中的执行异议书、执行异议案件立案审批表、听证笔录、（2014）汕澄法执外异字第3号《执行裁定书》各1份。
4、汕头市澄海区房产交易所出具的《住房产权登记信息查询证明》1份。
经开庭质证，被告对原告的证据1-9的真实性不予确认，认为除主体资格证据之外，对关于办理手续的证据，认为有事后补办之嫌。对原告的证据10的真实性、合法性均有异议，相关单位向法院提交证明应有单位负责人的签名，居安公司是属于房地产开发公司，并没有证据证明该公司具有代表房地产买卖当事人向房地产登记部门办理交易过户纳税等相关手续，其接受委托没有合法依据。
对本院依法调取的证据，原告对其真实性无异议，但对（2013）汕澄法凤东民初字第34号之一及（2013）汕澄法民二初字第55号之一的二份民事裁定书的合法性有异议。被告对所有裁定书无异议，对查封笔录和法庭笔录及相关人员对“房已经出卖”的表述有异议，认为是不真实的。其他无异议。
第三人许泽通拒不到庭参加诉讼，自动放弃对原告提交的证据及本院依法调取的证据进行质证的权利，应视为对原告提交的证据及本院调取的证据没有异议。
经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告的证据1，系原告的身份证明，被告无异议，本院予以认定。证据2，系房地产权证，原告提供原件予以核对，本院予以认定。证据3，有合同买卖双方签名，本院对其真实性予以确认。证据4、6，均加盖出具单位的印章，被告虽认为有事后补办之嫌，但未能提交相应证据予以证明，本院对其真实性予以认定。证据5是税务机关开具的相关税收证明，本院对其真实性予以认定。证据7、9，是本院已经审结的案件材料，合法、真实，与本案有关联，予以认定。证据8，是屋内照片，缺乏相关证据予以佐证，不能证明原告所要证明的内容，本院不予确认。证据10，有甲乙双方签名盖章，本院对其真实性予以确认。
本院依法调取的证据系本院在审理与本案有关案件的审判过程中的相关材料，予以认定。
本院查明，被告前因与本案第三人发生加工合同纠纷向本院起诉，本院在审理该案过程中，根据被告于2013年3月8日提出的财产保全申请，于2013年3月11日作出（2013）汕澄法凤东民初字第34-1号民事裁定，查封了第三人位于汕头市澄海区凤翔街道城东某园X幢601、602号房，该裁定于2013年3月12日执行，本院在该房产门口张贴查封公告，并于2013年3月13日向第三人之妻刘妙贞送达了民事裁定书，第三人之妻刘妙贞及第三人的母亲陈静娇向法院反映了法院所查封的某园X幢601、602号房已出卖给他人，现一户已经入住，一户正在装修的事实，本院依法制作了《查封笔录》将刘妙贞、陈静娇所反映情况记录在卷。
2013年3月15日，原告就上述查封向本院提出异议。
本案被告诉本案第三人加工合同纠纷一案，本院审理后作出（2013）汕澄法凤东民初字第34号民事判决，该判决发生法律效力后，本案第三人未按判决书规定的时间履行义务，本案被告向本院提出强制执行申请，本院依法立案受理。
2014年1月7日，原告就本院正在执行的申请执行人（本案被告）与被执行人（本案第三人）加工合同纠纷一案的执行标的物中的某园X幢601号房向本院提出书面异议，本院经审查，于2014年4月8日作出（2014）汕澄法执外异字第3号《执行裁定书》，裁定驳回本案原告的异议。原告不服该裁定，遂提起诉讼。
另查明，2012年10月28日，第三人向原告出具《收款收据》1份，载明收到原告某园X幢602号房购房款16万元。
为房地产交易纳税审批提供价值参考依据，第三人委托汕头市宏基土地房地产评估有限公司对涉案房产进行价值评估。2012年10月31日，汕头市宏基土地房地产评估有限公司作出汕宏评（2012）房220号《房地产评估报告书》，评估结果为房地产总价值165500元。
2012年11月1日，原告与第三人签订《房地产买卖合同》1份，合同约定原告以16万元的价格向第三人购买位于汕头市澄海区某园X幢602号房（房地产证号列：粤房地权证澄字第2000＊＊＊＊**号），办理房产过户所需缴纳税费，由双方按规定各自负责，第三人于2012年10月28日将房产交付原告使用。合同还约定第三人保证房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由第三人负责处理……同日，原告与汕头市澄海区居安房地产开发有限公司签订《委托代理合同书》1份，委托汕头市澄海区居安房地产开发有限公司办理座落于汕头市澄海区某园X幢602号房产有关手续：1、代理向地税局申报纳税手续；2、代理向土地房产交易中心办理交易过户手续；3、代理向房地产登记机关申请房地产权登记手续；4、代理缴交各项税费；5、代理委托评估机构进行房屋的价值评估；6、代理向房管部门领取房地产权证。
2012年11月7日，原告向汕头市澄海区地方税务局开发区税务分局缴纳契税［普通标准住宅（1%）］1655元，第三人也向该局缴纳个人所得税（房屋转让所得）3310元，并取得汕头市澄海区地方税务局出具的澄海区地方税务局房地产税收管理证明（NO.0001827），证明房产转让涉税事项清结。
2013年4月3日，汕头市澄海区国土资源局作出澄国土地让函（2013）16号《划拨住宅用地补办出让手续审批表》，同意位于澄海区凤翔街道城东某园X幢602号的房产（证号列粤房地权证澄字第2000＊＊＊＊**号）所分摊的划拨住宅用地12.49平方米补办出让手续，补交地价款216元。
再查明，至2013年3月12日，汕头市澄海区某园X幢602号房地产的登记权属人为第三人，该房产土地使用权取得方式为出让、划拨。
至2014年11月10日，澄海区房产交易所未收到第三人向其提交买卖交易资料。
本院认为：本案是原告不服本院就执行标的某园X幢602号房产提出异议所作裁定而提起的诉讼，是案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条规定，本案审理的范围是原告对某园X幢602号房产是否享有所有权以及该房产是否应停止执行，除此之外的诉讼请求，均不属本案审理范围。原告申请撤回原第二项诉讼请求，符合法律规定，可予照准。
原告与第三人签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，对未办理产权过户登记手续，只要同时满足以下三个条件，法院不得执行：即在法院查封之前已支付了全部价款；在法院查封之前已实际占有该财产；对未办理过户手续必须没有过错。关于原告是否在查封之前已支付了全部价款的问题，根据查明的事实，原告在2012年10月28日已支付了涉案房产的全部购房款。关于原告是否实际占有涉案房产的问题。根据原告与第三人签订的《房地产买卖合同》约定，第三人于2012年10月28日将涉案房产交付原告使用，且从法院查封时第三人其配偶刘妙贞、其母亲陈静娇向法院反映的情况，以及从法院查封时原告向本院提出异议的情况，可以确认原告查封之前已实际占有使用涉案房产。关于涉案房产未办理过户登记手续，原告是否有过错问题。本院对涉案房产查封之前，原告已与第三人订立房地产买卖合同，并在签订房地产买卖合同当日委托汕头市澄海区居安房地产开发有限公司代为办理房产交易过户手续等，原告也已于2012年11月7日向汕头市澄海区地方税务局开发区税务分局缴纳了应承担的契税，转让涉案房产应承担涉税事项已清结。主动履行了过户变更登记的事项，但因涉案房产未能过户变更登记的原因是第三人与他人债权债务纠纷致使涉案房产被法院查封，原告对此没有过错。原告受让第三人涉案房产的行为合法，且原告支付了购房款，实际占有涉案房产，履行了过户应承担的相关税费，原告与第三人对于涉案房产的转让交易已完成。原告购买涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定人民法院依法不得查封的条件，故对原告提出的应停止对涉案房产的执行的请求，应予支持。
关于被告提出的第三人在涉案房产在被查封前已出卖给原告的相关凭证有事后补办之嫌的抗辩意见不予采信，因为本院查明的事实未发现原告与第三人有恶意串通、事后补办的情形，被告也未能提交证据予以证明。关于被告提出的原告与第三人买卖转让时未补交土地出让金，原告与第三人均存在过错，买卖行为无效等意见，首先，从原告提交的《划拨住宅用地补办出让手续审批表》可以看出，汕头市澄海区国土资源局于2013年4月3日审批同意第三人补办出让手续，补交地价款，说明第三人在2013年4月3日或之前已申请划拨住宅用地补办出让手续；其次，涉案房产的土地部分以划拨方式取得，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，该类房产转让时经报批准可以转让。没有批准是否影响转让合同的效力，取决于该规定是否属于效力性强制性规定，而《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定并不属于效力性强制性规定，没有报批不必然导致转让合同无效。最后，根据法律规定及合同约定，补交土地出让金是第三人的义务，无论第三人是否已补交土地出让金，均不能认定原告对此存在过错。故对被告提出的该抗辩意见，理由不成立，不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、停止对位于汕头市澄海区凤翔街道城东某园X幢602号房产的执行。
二、驳回原告徐春生的其它诉讼请求。
案件受理费3610元，公告费600元，合共4210元，由被告汕头市澄海区宏业发展有限公司承担。公告费已由原告直接向报社交纳，被告应将应承担的公告费直接付还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一式七份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 王 琳
审 判 员 林培森
代理审判员 林锐琴
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 林丽琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十七条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。