湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山民初字第01010号
原告：李红菊。
委托代理人：童长春、李骏，湖北喻家律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：湖北治历实业有限责任公司。住所地武汉市武昌区丁字桥路**号*栋****室。
法定代表人：朱宏彬，该公司董事长。
委托代理人：姚亿如，湖北高驰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人：柳晓丽，湖北旗开律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告李红菊诉被告湖北治历实业有限责任公司（以下简称湖北治历公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，原告增加了诉讼请求，本院依法合并审理。本院依法适用简易程序，于2015年11月13日、12月11日公开开庭进行了审理。原告李红菊的委托代理人童长春，被告湖北治历公司的委托代理人姚亿如、柳晓丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李红菊诉称：2013年8月24日，原告与被告湖北治历公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于武汉市洪山区卓豹路“吴家湾.御院”小区第1幢20层1号房；原告依约向被告支付了全部购房款，已经全面履行了合同约定由原告承担的义务。依照该买卖合同第九条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但被告至今一直未符合交房条件，导致原告无法按时办理交房入住手续。被告的延期交房行为，已经严重违反了合同约定，依合同约定应当承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。请求判令：一、被告继续履行合同义务，立即将完全符合合同约定交房条件的商品房交付给原告使用，并自商品房交付使用之日起90日内办理完毕房地产初始登记；二、被告立即向原告支付逾期交房违约金28792元（从2014年12月31日暂计算至2015年8月31日，实际计算至被告完全符合合同约定的交房条件并书面通知原告办理商品房交接手续之日止，2015年9月1日之后的逾期交房违约金被告应按月向原告支付）；三、本案全部诉讼费用由被告承担。
为了支持自己的诉讼请求，原告李红菊提交了以下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》一份。拟证明：原、被告签订了商品房买卖合同，约定了房屋的交房期限、交房条件及逾期交房的违约责任。
证据二、《销售不动产统一发票》二份。拟证明：原告依照合同约定履行了向被告支付全部购房款的义务。
证据三、《关于吴家湾御院交房的会谈纪要》、《交房公告》、《入伙通知书》、《楚天都市报》纪实报道各一份。拟证明：被告在未完全符合交房条件之前，多次发布交房公告，隐瞒了不具备交房条件的基本事实，从而诱使原告办理了收房手续。
证据四、最高人民法院民事裁定书、湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民事判决书、湖北省武汉市江岸区人民法院民事判决书各一份。拟证明：人民法院对同类型类案件的判决均是以交付使用备案证作为交房的必备条件，在符合交房条件前的收房行为被认定为无效。
证据五、《武汉市开发办关于进一步规范商品房交付的通知》一份。证明目的同证据四。
被告湖北治历公司辩称：法律并没有规定交房强制性条件，《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》是办理房屋所有权初始登记的必要条件，并不是交房条件。双方在合同中对交房条件有详细的约定，被告在交房时就已经满足了约定的交房条件。延期交房实际是手续延后，不是未实际交房。2015年11月6日，诉争房屋的竣工验收备案已经完成。2015年6月19日，原告领取了3000元逾期交房违约金，已领取的违约金应当扣减。
为了支持自己的辩称意见，被告湖北治历公司提交了以下证据：
证据一、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》四份。拟证明：诉争房屋已经于2015年11月6日完成竣工验收备案。
证据二、刊登交房公告的《楚天都市报》复印件一份。拟证明：2015年11月12日，被告已经通知全体业主办理收房手续。
证据三、2015年6月19日，交房违约金领款单一份。拟证明：原告已经领取了逾期交房违约金3000元，应当扣减。
经庭审质证，被告湖北治历公司对原告提交的证据一、证据二无异议；对证据三因无原件，对真实性不发表意见，对证明目的有异议，收房为客观事实，不存在无效的情况。被告承认曾经的承诺；对证据四、证据五认为不属于证据。判决书认定的事实与本案无关。原告对被告提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。认为：1.法律未规定取得工程竣工验收备案证明书就符合法定和约定的交房条件；2.法律明确规定应到房管部门办理交付使用备案才符合交房条件；3.该证明书不能证明规划、消防、绿化其他专项验收已通过，不能证明已经具备交房条件。对证据二、证据三无异议。
本院对原告提交的证据一、证据二予以采信；对证据三的真实性予以采信，对证明目的在综合评判中予以认定；证据四、证据五不能证明本案的事实，不能作为本案的证据使用。对被告提交的证据予以采信。
经审理查明：2013年8月24日，原告李红菊与被告湖北治历公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于武汉市洪山区卓豹路“吴家湾.御院”小区第1幢20层1号房屋。合同第九条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金，合同继续履行。双方还对其他权利义务进行了约定。2013年8月5日、2014年2月24日，原告依约向被告支付了全部购房款59万元。至2014年12月30日，被告没有依约向原告交房。2015年3月27日、11月12日，被告向原告发出入伙通知，要求原告办理收房手续，原告以不符合交房条件为由，诉至本院，请求判如所请。
另查明：2015年11月6日，诉争房屋所在的1号楼办理了竣工验收备案，取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。
还查明：2015年12月19日，武汉市人民政府取消了新建物业（限商品房项目）竣工交付使用备案的行政权力事项。
本院认为：原告李红菊与被告湖北治历公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应全面履行。诉争房屋已于2015年11月6日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，成就了合同约定交房的必备条件。该合同第九条约定的房屋交付的条件之一，是完成商品房项目竣工交付使用相关手续，2015年12月19日，行政机关取消了新建物业（限商品房项目）竣工交付使用备案，即诉争房屋无需办理竣工交付使用备案。诉争房屋已经具备了合同约定的交付条件，故对原告要求被告继续履行合同义务，立即将完全符合合同约定交房条件的商品房交付给原告使用，并自商品房交付使用之日起90日内办理完毕房地产初始登记的诉讼请求，本院予以支持。原告履行了交付全部购房款的义务，原告没有按照合同约定时间交房，应当承担违约责任，即向原告支付违约金。对原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。合同约定的违约金的支付起止日期和计算标准是最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金。2015年11月12日，被告已经公告通知原告收房，违约金的支付期限应当截止，原告已经收取的违约金应予扣减。从2014年12月31日至2015年11月12日，被告应当向原告支付逾期交房违约金34406元（59万元×317天×0.0002－3000元）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖北治历实业有限责任公司在本判决生效后十日内，将位于武汉市洪山区卓豹路“吴家湾.御院”小区第1幢20层1号房屋交付给原告李红菊，并在交付使用之日起90日内，办理完毕房地产初始登记；
二、被告湖北治历实业有限责任公司在本判决生效后十日内，向原告李红菊支付逾期交房违约金34406元；
三、驳回原告李红菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取260元，由被告湖北治历公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币260元。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号17×××67，开户行农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 秦道新
二〇一六年四月二十九日
书记员 陈 英