上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第545号
原告上海金罗店开发有限公司。
法定代表人刘素引。
委托代理人苏文婷，上海融孚律师事务所律师。
委托代理人俞珺，上海融孚律师事务所律师。
被告郑雪峰。
第三人魏学灿。
原告上海金罗店开发有限公司与被告郑雪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，追加魏学灿作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海金罗店开发有限公司的委托代理人俞珺、被告郑雪峰到庭参加诉讼。第三人魏学灿经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告上海金罗店开发有限公司诉称，2008年12月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，主要约定，由被告承租上海市宝山区罗芬路689弄罗店北欧新镇北欧风情街C区59、60、61、62号房屋（以下统称系争房屋），使用面积1，248平方米，租赁期限从2009年1月1日起至2014年3月31日；2012年4月1日至2013年3月31日期间租金（含物业管理费）为人民币24，336元／月，2013年4月1日至2014年3月31日期间租金（含物业管理费）为26，208元／月，按季度支付。合同第九条约定，被告若拖欠租金及其他费用累计达十天以上的，原告有权解除合同收回房屋、没收租赁保证金，就拖欠款项每逾期一天有权按0.5%收取滞纳金。但从2012年开始，被告无正当理由拖欠租金（含物业管理费），经催告未果，原告遂发函告知被告合同于2013年12月31日正式解除。但被告收函后拒不搬离并继续占用系争房屋，其行为已构成根本违约，故起诉要求：1、判令被告立即搬离系争房屋；2、判令没收被告的租赁保证金4万元；3、判令被告支付2012年7月1日至2013年12月31日期间18个月的租金（含物业管理费）共计454，896元；4、判令被告支付自2012年7月1日起至实际支付之日止应缴未缴租金（含物业管理费）的滞纳金（按每日0.5%拖欠款项计算）；5、判令被告支付2014年1月1日到实际搬离日止的系争房屋占用使用费（按每月22，464元标准计算）。
被告郑雪峰辩称，虽然房屋租赁合同以被告名义与原告签订，但是原、被告及第三人魏学灿三方已确认由魏学灿支付租金，故租金不应由被告支付。被告同意搬离系争房屋，然魏学灿在系争房屋内的物品应由魏学灿自行处理，同时原告应返还保证金4万元，不同意原告主张的其余诉讼请求。
第三人魏学灿未作陈述。
经审理查明，2008年12月29日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，乙方与上海金维丰商业经营管理有限公司（以下简称金维丰公司）签订的房屋租赁合同终止，甲方对原合同规定乙方应付且未付的租金不予追究，甲方将系争房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积1，248平方米，租赁期限从2009年1月1日起至2014年3月31日。2012年4月1日至2013年3月31日期间租金（含物业管理费）24，336元／月，2013年4月1日至2014年3月31日期间租金（含物业管理费）26，208元／月，乙方每年租金按季度（四次）支付，即在每个自然季度的首月的10日前支付租金。该合同第5-1条约定，本合同签订之日，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金4万元。该费用从金维丰公司转给甲方，乙方不需另行缴纳。合同第5-3条约定，乙方如在租赁期限内中途退租或发生本合同9-1条款规定的情况的，保证金不予退还（不包括本合同8-1第（1）、（2）、（3）。合同第9-1条约定，在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权中途终止本合同，收回该房屋，不退还房屋租赁保证金，由此而造成甲方损失的，乙方还应予以赔偿：……（4）拖欠租金及其他费用累计达10天以上的……。合同第9-3条约定，在租赁期限内，乙方租金逾期不付，除应及时如数补缴外，每逾期一天，还应按未缴租金（含物业费）等其他相关费用的0.5%向甲方缴付滞纳金。所有乙方应支付的款项，若乙方无故拖延支付超过10日，甲方有权单方面解除合同，因此造成的一切后果由乙方自行负担。上述合同签订后，被告收到系争房屋后在原有基础上进行了简单装修并从事经营活动。
2013年5月4日，相关人员向原告出具《承诺书》，《承诺书》内容为：“我承诺2012年度租金7月—9月于本年度10月份中旬左右付清。”该承诺书落款处书写“承诺人郑雪峰，2013年5月4日，魏学灿代”。审理中，被告表示，落款处郑雪峰是否系本人所签记不清楚。
2013年12月26日，原告向被告发出《欠款催缴及解约通知函》，主要内容为，双方签订合同后，被告长期拖欠租金等款项，被告代理人魏学灿曾于2013年4月12日代为承诺于2013年4月底付清所拖欠的2012年4月1日至2012年6月30日期间的租金16，848元，该笔欠款后已付清；魏学灿后又于2013年5月4日代为出具《承诺函》承诺于2013年10月中旬左右付清2012年7月—9月期间的租金，但是被告自2012年7月1日起再未支付任何费用，截至本函出具，被告尚欠454，896元未支付，请被告在收到本函后10个工作日内支付上述拖欠租金（含物业管理费），并通知正式解除双方合同并给予被告7个工作日撤离期清空房屋并将系争房屋恢复原状，则原告可暂不追究被告滞纳金、房屋占用使用费等违约责任，否则，将追究被告责任，撤离期届满原告即行收回房屋，不再供应水电，屋内物品将视作被告自行放弃，届时将不再另行通知。审理中，被告表示在2013年12月31日签收上述解约通知函。
被告收到上述通知函后，于2014年1月3日致函原告，告知：“一、郑雪峰、魏学灿、及上海金罗店有限公司，已经三方确认租赁费（含物业管理费等一切费用）由魏学灿支付。二、室内罗芬路689弄C区59、60、61、62号的物品归郑雪峰所有，现合同未到期，你司无权干涉。三、保证金是郑雪峰本人缴纳与租赁费无关，你司无权扣保证金。四、如室内物品收到破坏，郑雪峰将保留依法追究法律责任。”2014年1月23日，被告向原告发出《告知函》，主要内容为，原告不同意续租，故被告拖欠租金至今。根据合同3-4原告单方违约，现被告同意在2013年12月31日停止营业，终止合同，要求如下：一、被告付清拖欠租金454，896元；二、原告赔偿被告直接损失转让费80万元；三、原告赔偿被告间接损失室内装修费250万元；四、原告退还被告租赁保证金4万元。以上四点为被告终止合同的条件，望收函联系解决此事。
另查明，2008年12月5日，被告（乙方）与案外人上海丰旺工贸有限公司（甲方，以下简称丰旺公司）签订《协议书》，主要约定，甲方将装修好的系争房屋整体转让给乙方，乙方同意出资250万元，今后的一切债权债务归乙方所有，乙方同意办理在此前和金维丰公司的一切事务，都由乙方本人全权处理，与甲方无任何关系。
审理中，为证明己方主张，被告另提供如下证据：1、电话录音材料，证明原、被告及魏学灿在谈的时候，明确租金等费用由魏学灿支付；2、2014年7月1日魏学灿出具的《承诺书》，证明魏学灿同意系争房屋的租赁费及其他一切费用由魏学灿支付。对上述证据，原告质证认为，证据1录音有截取且不清楚录音中人员的身份，不能依照录音就能确定魏学灿就是租金缴纳义务人，各方并没有达成一致意见。证据2无法判断被告与魏学灿的关系，该承诺书无法作为认定事实的依据。
审理中，关于系争房屋使用情况，被告表示，被告原系丰旺公司的员工，2005年丰旺公司向金维丰公司承租系争房屋（大房东是原告）。承租以后，丰旺公司花了300多万元进行装修。后来，原告起诉金维丰公司，丰旺公司也进来了。纠纷解决后，由被告出面花费250万元（该费用包括装修、使用营业执照及里面的一切设施、经营权等）将系争房屋盘下来并与原告签订系争租赁合同。被告接收系争房屋后在原来的装修基础上再做了简单装修用于经营浴室。经营了不到一年，大概在2010年，生意不是很好，被告贴了招租广告，魏学灿找被告谈后，被告将类似于浴室经营权承包给魏学灿，并说好租赁费、水电媒等一切费用都由魏学灿支付并至原告处将该情况告诉了原告。原告称其不管，只要将租金等费用付掉就可以了。魏学灿接手系争房屋后，简易装修了表面的东西（如桌子、地毯、墙面稍微弄了下），用于经营。魏学灿经营系争房屋后的租金都是魏学灿支付的。至于嗣后魏学灿有无支付租金等费用原告不清楚。魏学灿应该是经营到2014年2月份离开系争房屋，离开前只是说与原告都处理好。被告接到解约函后，也跟原告方的李总、时总沟通过，向他们反映租金与被告无关。嗣后，由于系争房屋已不再经营，被告曾多次联系原告方的刁（音）总处理交接事宜，然其一直称开会没空。被告也曾向刁总提过，由于系争房屋的钥匙在魏学灿处，是否可通过派出所或原告确认门如何打开及里面的物品如何处理。至于系争房屋内物品及装修能搬走的被告会搬走，不能搬走的话就留给原告，被告不要了。但是，最终双方也没有交接。被告另表示，原在审理中提出的赔偿250万元装修等损失，就不再主张了。
原告则表示，对将系争房屋交给被告后的具体装修、使用情况不清楚。原告只关注租金等费用是否缴纳。系争房屋所在店面的浴室在2014年3、4月份基本不经营了，前面有开开停停的状况。至于交接，原告发现系争房屋锁着，人也找不到。经联系后，被告则称无钱支付租金等费用，还跟原告索要几百万的装修费，故原告只能向法院起诉，双方没有谈的基础。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《协议书》、《函》、《告知函》、《欠款催缴及解约通知函》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守履行。合同签订后，原告依约将系争房屋交付给被告使用，被告理应向原告支付租金等费用。对此，被告辩称，经原告、被告及魏学灿三方确认，被告支付租金等费用的债务已转让给魏学灿，然被告所提供证据尚不足以证明原告作为债权人已明确同意上述债务转让。故被告的上述辩称意见，依据不足，本院不予采信。如被告认为其与魏学灿之间存在债权债务，可另行向魏学灿主张。同时，被告未就原告所主张期间的租金及其他费用的缴纳情况进行举证，应承担举证不能的不利法律后果。综上，被告无正当理由拖欠上述费用累计已达10天以上，已构成违约，原告据此解除合同，符合合同约定，根据双方收发解约通知函时间，可确认《房屋租赁合同》在2013年12月31日解除。鉴于被告违约造成合同解除，故对原告诉请没收租赁保证金及支付滞纳金，符合合同约定，本院予以准许。关于滞纳金，原告的主张明显过高于实际损失，本院酌情调整按日万分之二计算。合同确认解除后，在系争房屋未能正常使用特别是经营活动停止后，原、被告双方均有义务对系争房屋进行处理以避免损失过大，对此，双方均有一定过错，结合考虑系争房屋后续使用情况，本院酌情确定被告按5，000元／月的标准支付后续使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告郑雪峰于本判决生效之日起十日内搬离上海市宝山区罗芬路689弄罗店北欧新镇北欧风情街C区59、60、61、62号房屋；
二、被告郑雪峰于本判决生效之日起十日内支付原告上海金罗店开发有限公司2012年7月1日至2013年12月31日期间的租金（含物业管理费）454，896元；
三、被告郑雪峰于本判决生效之日起十日内，按日万分之二的标准，向原告上海金罗店开发有限公司支付租金（含物业管理费）454，896元的滞纳金（其中73，008元为本金，从2012年7月11日开始计算；73，008元为本金，从2012年10月11日开始计算；73，008元为本金，从2013年1月11日开始计算；78，624元为本金，从2013年4月11日开始计算；78，624元为本金，从2013年7月11日开始计算；78，624元为本金，从2013年10月11日开始计算，上述滞纳金均计算至实际付清日止）。
四、被告郑雪峰于本判决生效之日起十日内，按每月5，000元标准，支付原告上海金罗店开发有限公司从2014年1月1日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋占用使用费；
五、原告上海金罗店开发有限公司已向被告郑雪峰收取的租赁保证金4万元，不予退还。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费收取8，723元，由被告郑雪峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
代理审判员 叶印洲
人民陪审员 时金兰
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。