上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1711号
上诉人（原审原告）杨大运。
上诉人（原审原告）刘德翠。
两上诉人的共同委托代理人沈福云，上海市罗顿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陆光明。
被上诉人（原审被告）刘正华。
被上诉人（原审被告）陆惠莲。
上诉人杨大运、刘德翠因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，上海市闸北区洛川中路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的权利人为陆光明、刘正华、陆惠莲，建筑面积27.23平方米，用途为店铺。2012年10月22日，陆光明签署委托书，授权案外人曹年辉就系争房屋办理代为签订《上海市房地产买卖合同》、代为收取房价款等事项，委托期限自2012年10月22日起至2013年4月21日止。次日，上海市黄浦公证处出具（2012）沪黄证经字第9617号公证书，证明陆光明在上述委托书上签名。2013年2月22日，杨大运支付定金人民币（以下币种均为人民币）20，000元，收据载明：收款方式现金；收款事由定金、洛川路XXX号房（商铺），转为首付款一部分，总价1，290，000元整。收据上加盖了上海缘福投资管理有限公司财务专用章。2013年3月14日，陆光明、刘正华、陆惠莲（甲方）与杨大运、刘德翠（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，其中陆光明由曹年辉代为签署。上述合同约定：甲乙双方通过上海华域房地产经纪有限公司第三分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋；甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款为735，210元；甲、乙双方同意，甲方于2013年4月21日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2013年4月11日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；房地产权利转移日期以闸北区房地产登记处准予转移登记之日为准；甲方未按合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付柒日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起叁日内全部退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；款清交房，租金从交房第二天开始计算；乙方对该房产权共同共有；乙方于2013年3月14日前支付735，210元。同日，刘德翠通过银行转账方式将1，270，000元转入刘正华账户。刘正华出具收据一张，载明：今收到杨大运购洛川中路XXX号购房款735，210元及装修补偿款554，790元，共计1，290，000元。次日，杨大运与刘正华就系争房屋签署房屋交接书。2013年4月3日，陆光明、刘正华、陆惠莲（甲方）与杨大运、刘德翠（乙方）签订《协议书》，其中陆光明由曹年辉代为签署。上述协议书约定：因甲方出卖系争房屋时已将房屋出租于上海忆星美容美发有限公司（以下简称忆星公司），故甲方决定将系争房屋在甲方与忆星公司的租约中剩余期限内（租约到期日为2014年2月28日）收取租金的权利无条件转让于乙方，自协议签订之日乙方有权收取系争房屋租金直至甲方与忆星公司的租约到期之日；甲方将于协议签订之日起两日内将系争房屋甲方已收取的自2013年3月15日乙方付款日计算至2013年8月31日租金14，826元一次性汇付于乙方账户（户名刘德翠）；自2013年9月1日至租约届满日2014年2月28日的房屋租金按租约约定的标准，由乙方直接向房屋承租人忆星公司收取；甲方将于协议签订之日起两日内将协议约定的权利转让于乙方的事实通知承租人忆星公司。2013年4月25日，江苏省张家港市人民法院因（2013）张塘执字第100号案件正式查封系争房屋。2013年5月31日，原审法院因（2013）闸民三（民）初字第1372号案件轮候查封系争房屋。2013年8月30日，上海市闵行区人民法院因（2012）闵执字第8320号案件轮候查封系争房屋。2013年10月24日，因杨大运、刘德翠在本案中提起诉讼保全，原审法院轮候查封系争房屋。2013年12月13日，上海市普陀区人民法院因（2013）普执预字第3054号案件轮候查封系争房屋。
2013年9月，杨大运、刘德翠以陆光明、刘正华、陆惠莲借故拖延致其未能按期办理系争房屋的产权过户手续且系争房屋此后因陆光明、刘正华、陆惠莲的债务纠纷被法院查封导致其无法办理房屋过户为由向原审法院起诉请求判令：1、陆光明、刘正华、陆惠莲继续履行与杨大运、刘德翠签署的《上海市房地产买卖合同》，办理系争房屋的产权过户手续；2、陆光明、刘正华、陆惠莲向杨大运、刘德翠支付违约金（以已付房款1，290，000元为本金，自2013年4月11日起算至陆光明、刘正华、陆惠莲实际履行合同之日止，按日万分之五的标准计算）。
原审审理中，陆惠莲于庭前发表答辩意见称，其与陆光明、刘正华委托中介公司的一个工作人员售房，双方为了避税做低了买卖合同的成交价；系争房屋已被交付给杨大运、刘德翠了，当时退了一部分租金给杨大运、刘德翠；杨大运、刘德翠应该已经把全部房款支付给了刘正华，无法过户并非其的原因；陆惠莲同意杨大运、刘德翠提出的第一条诉讼请求，不同意杨大运、刘德翠提出的第二条诉讼请求。
原审审理中，陆光明、刘正华未应诉答辩。
原审法院另查明，2013年7月5日，刘德翠的银行账户收到刘正华转账的14，826元。
原审审理中，杨大运、刘德翠称2013年8月其向房客收回部分房屋，剩余房屋于2014年2月底收回。
原审审理中，经原审法院反复释明相关法律规定和诉讼风险，杨大运、刘德翠仍坚持诉讼请求。
原审法院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。由于系争房屋因另案被人民法院查封，事实上无法过户，陆光明、刘正华、陆惠莲无法履行系争房屋房地产权利转移的合同义务。在此情况下，杨大运、刘德翠坚持要求履行合同，由陆光明、刘正华、陆惠莲配合其办理系争房屋产权过户手续的诉讼请求，原审法院难以支持。杨大运、刘德翠可待系争房屋的查封等限制解除后另行主张。根据合同，陆光明、刘正华、陆惠莲应于2013年4月11日前申请办理系争房屋房地产权利转移手续，现因陆光明、刘正华、陆惠莲的原因无法办理，其应承担相应的违约责任。但合同同时约定逾期超过七日，杨大运、刘德翠有权主张解除合同，现合同是否能够继续履行无法确定，杨大运、刘德翠主张至交付之日止的违约金违反了合同约定。因此陆光明、刘正华、陆惠莲应向杨大运、刘德翠支付逾期七日的违约金，其余违约责任可根据合同履行情况另行处理。此外，合同约定的转让价为735，210元，故违约金应参照此金额计算，双方自行约定做低房价，杨大运、刘德翠就超出上述金额的房款主张违约金不应受到支持。陆光明、刘正华、陆惠莲经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。
原审法院据此判决：一、陆光明、刘正华、陆惠莲应于判决生效之日起三日向杨大运、刘德翠支付2013年4月12日至18日的逾期违约金2，573.24元；二、驳回杨大运、刘德翠其余诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人杨大运、刘德翠不服，向本院提起上诉称：其于2013年3月14日已向被上诉人付清了全部房款，并于2013年3月15日实际占有系争房屋，虽然尚未办理过户登记手续，但其就此并不存在过错，故根据相关司法解释，法院不应对系争房屋进行查封，违法查封已经侵害了上诉人办理过户的权利。系争房屋被法院查封属于暂时不能办理过户手续的情况，待解除后仍可以办理，故不属于事实不能履行的概念，原审法院要求上诉人待房屋查封被解除后另行主张权利将会加重上诉人的诉讼成本，不利于社会稳定。上诉人在合同约定的过户日之前多次催促被上诉人，因被上诉人拖延办理过户手续致系争房屋现不能办理过户，被上诉人应承担违约责任，被上诉人应共同向上诉人支付违约金84，495元（自2013年4月11日起按上诉人已付1，290，000元的日万分之五计算，暂算至2013年8月20日）。故上诉人请求撤销原判，依法改判。
被上诉人陆光明、刘正华、陆惠莲未到庭答辩。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，判决界定权利义务的内容必须具体、明确，具有可执行性。对不确定事项作出判决将影响判决的执行力。因系争房屋现仍处于被轮候查封状态，其最终的权利归属具有不确定性，故原审法院以事实上不能履行为由对上诉人要求被上诉人配合其办理系争房屋的过户手续不予支持并无不当。上诉人就系争房屋的查封情况存有异议，可另行主张。被上诉人未能按照合同约定与上诉人办理产权过户手续，理应承担违约责任。上诉人作为守约方有权选择继续履行合同或解除合同，故原审法院以上诉人依据约定有权在被上诉人逾期交付房屋达七日后提出解除合同为由认定上诉人仅能向被上诉人主张七日之内的违约金缺乏合同及法律依据，本院予以纠正。根据系争房屋被查封的状况，上诉人现主张由被上诉人支付2013年4月12日至2013年8月20日期间的逾期交房违约金尚属合理，但违约金计算应按照双方签订的合同中约定的转让价735，210元作为基数。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、撤销上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2413号民事判决；
二、陆光明、刘正华、陆惠莲应于本判决生效之日起三日向杨大运、刘德翠支付逾期交房违约金（每日按735，210元的万分之五计，自2013年4月12日计至2013年8月20日）；
三、对杨大运、刘德翠的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1，992.40元、财产保全费920元、公告费860元，由杨大运、刘德翠负担1，886.20元，陆光明、刘正华、陆惠莲负担1，886.20元。二审案件受理费1，992.40元、公告费260元，由杨大运、刘德翠负担1760元，陆光明、刘正华、陆惠莲负担492.40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 仇祉杰
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。