广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第1062号
上诉人（原审被告）：吴燕，女，1969年6月10日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
上诉人（原审被告）：李玲娜，女，1970年1月29日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
上述两名上诉人共同委托代理人：卢伟杰，广东广中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林苑媚，女，1972年9月2日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
被上诉人（原审原告）：郭秋霞，女，1985年6月5日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
上述两名被上诉人共同委托代理人：欧献强，中山火炬高技术产业开发区法律服务所法律工作者。
原审被告：陈健，男，1971年3月3日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
原审被告：周洁，女，1978年4月4日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
上诉人吴燕、李玲娜因与被上诉人林苑媚、郭秋霞，原审被告陈健、周洁侵权责任纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法张民一初字第932号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：位于中山市火炬开发区颐景苑F5型28幢103房、104房的房地产为吴燕、李玲娜、陈健、周洁所共有。2010年11月18日，林苑媚、范景辉与吴燕、李玲娜、陈健、周洁签订租赁合同1份，主要约定吴燕、李玲娜、陈健、周洁将上述房屋租赁给林苑媚、范景辉经营“真善美发廊”，租期从2010年12月1日至2016年6月20日止，租金为每月8831元。合同第八条第（一）款第3项约定：“甲方（吴燕、李玲娜、陈健、周洁）在租赁期间出卖该房屋时，须提前2个月书面通知乙方（林苑媚、范景辉），租赁合同对租赁物的转让或房屋抵押后的权利继续有效。甲方在租赁期间出卖该房屋时，乙方在同等条件下有优先购买权。”2011年9月20日，经协商，林苑媚与范景辉终止合作经营“真善美发廊”。2011年10月29日，经协商，吴燕在合同备注同意，林苑媚、郭秋霞继续合作租赁涉案房地产，承租方变更为林苑媚、郭秋霞，其他条款不变。2012年6月25日，吴燕、李玲娜、陈健、周洁将涉案房地产出售给黄岳轩，办理了过户手续。林苑媚、郭秋霞认为，吴燕、李玲娜、陈健、周洁出售涉案房地产，未先行通知承租人，侵害其优先购买权，故此，向原审法院提起诉讼，请求判令：1.吴燕、李玲娜、陈健、周洁向林苑媚、郭秋霞赔偿损失50万元；2.本案诉讼费用由吴燕、李玲娜、陈健、周洁负担。
案件审理过程中，吴燕向原审法院申请了证人周志辉出庭作证。证人陈述称，其为吴燕老乡，通过朋友介绍认识吴燕，得知吴燕欲出售涉案房产，遂接受委托代为出售，并在中山日报上刊登广告。黄岳轩得知后，与周志辉联系购买事宜，周志辉多次带领黄岳轩、测绘公司等人前往商铺查看、测量，林苑媚、郭秋霞知道涉案房地产正在出售。
原审法院认为：林苑媚、郭秋霞因认为吴燕、李玲娜、陈健、周洁损害其优先购买权而向原审法院提起侵权之诉，请求赔偿，本案为侵权责任纠纷。本案争议的焦点在于：（一）吴燕、李玲娜、陈健、周洁有无侵害林苑媚、郭秋霞的优先购买权；（二）若林苑媚、郭秋霞的侵权主张成立，吴燕、李玲娜、陈健、周洁应当如何承担侵权责任。根据已查明的事实，原审法院对上述焦点问题作如下论证：
关于焦点一。林苑媚、郭秋霞系涉案房屋的承租人，根据合同约定与《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，林苑媚、郭秋霞对涉案房屋享有同等条件下的优先购买权。吴燕、李玲娜、陈健、周洁在出售该房产时，应当通知承租人其出售租赁物的意愿和价格，但吴燕、李玲娜、陈健、周洁未履行通知义务，迳行将涉案房产出售给第三人。吴燕、李玲娜、陈健、周洁抗辩称，其在中山日报上的广告具有通知效力，但原审法院审查发现，该广告未表明拟出售房地产的业主姓名、房地产的具体地址、房地产的房地产权证号等资料，并不产生通知林苑媚、郭秋霞的法律效力。吴燕、李玲娜、陈健、周洁抗辩称其带中介人员及客户前往涉案房地产进行测量，林苑媚、郭秋霞应当知晓其欲出售租赁房屋，并申请了证人出庭证明。但原审法院认为，租赁房屋所有人在出售租赁房屋时，应当明确具体的告知承租人相关出售意愿和价格，以给予承租人缔约的机会，本案中，吴燕、李玲娜、陈健、周洁未曾书面或口头履行告知义务，却主张林苑媚、郭秋霞能推测出其出售租赁房屋的意愿和价格，与理相悖，原审法院不予采信。原审法院认定，吴燕、李玲娜、陈健、周洁在出售涉案房地产时，未履行告知承租人之义务，侵害林苑媚、郭秋霞之优先购买权的事实明确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。……。”的规定，吴燕、李玲娜、陈健、周洁应当就其侵权行为对林苑媚、郭秋霞承担相应的赔偿责任。
关于焦点二。林苑媚、郭秋霞诉请判令吴燕、李玲娜、陈健、周洁向其赔偿损失50万元，未提供证据予以证实，原审法院不予采信。原审法院认为，优先购买权为实际履行权，为法律赋予林苑媚、郭秋霞在同等条件下与吴燕、李玲娜、陈健、周洁签订房屋买卖合同的优先权利，吴燕、李玲娜、陈健、周洁侵害林苑媚、郭秋霞优先购买权所造成的损失，不能等同于如果林苑媚、郭秋霞实际签订合同后所能产生的预期利益，原审法院结合涉案房产的情况以及租金的额度，将吴燕、李玲娜、陈健、周洁侵害林苑媚、郭秋霞优先购买权所造成的损失酌定为5万元。对于林苑媚、郭秋霞诉请判令的该部分损失，原审法院予以支持；对于超出部分，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴燕、李玲娜、陈健、周洁于判决生效之日起七日内向林苑媚、郭秋霞赔偿损失5万元；二、驳回林苑媚、郭秋霞其余的诉讼请求。案件受理费8800元，诉讼保全费3020元，总计为11820元（林苑媚、郭秋霞已预付），由林苑媚、郭秋霞共同负担10638元，吴燕、李玲娜、陈健、周洁共同负担1182元，上述诉讼费用吴燕、李玲娜、陈健、周洁于判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
宣判后，吴燕、李玲娜不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定林苑媚、郭秋霞有优先购买权与客观事实不符。其一，承租人林苑媚、郭秋霞主张优先购买权的价格条件是42万元，而出租人吴燕、李玲娜、陈健、周洁从开发商处购买涉案房屋价格为184万元，加上税费合计近200万元，不可能以42万元价格出售，承租人以42万元为同等条件主张优先购买权无任何依据。其二，出租人已经通过口头等方式通知承租人涉案房屋出卖事实并征求二人意见，承租人明确表示不购买。出租人将房屋出售信息登报，多次带买房者查看并上门测量，均能表达出售房屋意图，承租人不可能不知道房屋欲出售事实。二、承租人根本没有购买涉案房屋的主观意愿。首先，出租人提交通话录音证实承租人根本没有购买涉案房屋的意愿。其次，正是由于承租人明确表示不购买涉案房屋，出租人才会委托中介机构出售房屋。对出租人来说，不管房屋出售给谁，只要价格合适都能接受，如果承租人愿意购买，出租人根本不需要花费更多精力和时间去寻找新的买家，承租人的起诉显然毫无道理。三、承租人结合租金价格，可以判断房屋基本价格，绝对不可能如承租人所称价格为42万元。中山市的房地产市场价格明朗，波动不大，作为商人，承租人不可能不知道涉案房屋的真实价格。出租人的行为明确表示出售房屋的意图，亦不需要推测。四、原审判决认定承租人的损失为5万元无任何事实依据。承租人认为出租人侵害其优先购买权主张赔偿损失，应举证证明具体损失或计算依据，承租人在未举证证明的前提下，原审法院酌定损失为5万元显然无任何依据。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回承租人林苑媚、郭秋霞的诉讼请求。
被上诉人林苑媚、郭秋霞答辩称：一、出租人并未告知承租人要转让涉案房屋，承租人也无从知晓出租人要转让涉案房屋。承租人从未收到出租人任何口头或书面告知涉案房屋转让的通知；承租人也未看到所谓的出售广告，且广告上未标明转让房屋业主的姓名、具体地址、产权证号、价格等确切资料。另，双方已在合同中约定，如果出租人要转让房屋，必须提前三个月通知承租人；承租人并非每天每时每刻在所经营的发廊中，也未曾见过测量人员。二、通话录音不能证明承租人不购买涉案房屋。通话录音是出租人转让涉案房屋成功后，买受人要求提高租金否则要解除原租赁合同的时候，承租人为拉近与买受人的关系所说的客套话，并不能证明承租人没有购买涉案房屋的意思表示。况且，即使承租人提出优先购买权，也并非向买受人提出，而应向出租人提出。三、涉案房屋在国土部门备案的买卖合同交易价格为42万元，承租人的主张并非无事实依据。四、原审判决赔偿损失过低。承租人对涉案房屋投入大量资金装修，加之房地产价格上升等因素，原审判决认定损失显然过低。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告陈健、周洁经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，亦没有向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为侵权责任纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本院分析如下：
关于吴燕、李玲娜、陈健、周洁是否侵害林苑媚、郭秋霞优先购买权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人的优先购买权属于法律规定的强制缔约请求权，也即吴燕、李玲娜、陈健、周洁出售涉案房屋时，应当通知林苑媚、郭秋霞出售意愿和价格，给予林苑媚、郭秋霞在同等条件下优先购买机会。而且，双方在租赁合同中已明确约定“甲方（吴燕、李玲娜、陈健、周洁）在租赁期间出卖该房屋时，须提前2个月书面通知乙方（林苑媚、范景辉）．．．．”。吴燕、李玲娜上诉认为已采取在报纸上刊登广告、口头通知、上门测量等方式履行了告知义务。本院认为，销售广告内容不详，无法产生通知林苑媚、郭秋霞出售房屋的效力，而其他方式亦不能达到明确通知林苑媚、郭秋霞出售意愿和价格的效力。因此，吴燕、李玲娜未举证证明已履行通知义务，擅自将涉案房产出售给第三人，已构成对林苑媚、郭秋霞优先购买权的侵害。吴燕、李玲娜的此点上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于如何承担侵权责任的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。……”本院认为，吴燕、李玲娜、陈健、周洁侵害林苑媚、郭秋霞的优先购买权，在租赁期满后，林苑媚、郭秋霞须另行购买或租赁房屋以供经营使用，必然产生不必要的交易成本，造成一定财产损失。原审法院综合考虑涉案房屋情况和租金额度，酌情认定林苑媚、郭秋霞的损失为５万元并无不妥。吴燕、李玲娜上诉认为不应承担侵权责任的意见，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人吴燕、李玲娜的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人吴燕、李玲娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁以劲
审判员 官 琳
审判员 赵伟光
二〇一四年一月十三日
书记员 钱绮丽
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