成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武侯民初字第2742号
原告张涛。
委托代理人王晓林。
委托代理人王天娥。
被告四川蓝田生物科技有限公司。
法定代表人范培元，总经理。
委托代理人龚秀华，四川省南部县河东法律服务所法律工作者。
原告张涛诉被告四川蓝田生物科技有限公司（以下简称蓝田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月22日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员刘潺潺独任审理，于2013年8月14日公开开庭进行了审理。原告张涛的委托代理人王晓林、王天娥，被告蓝田公司的委托代理人龚秀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张涛诉称，2010年7月3日，原被告签订《丰德万瑞中心物业租赁合同》，约定原告将其位于成都市武侯区新希望路x号丰德万瑞中心x-x-
xxxx号房屋租赁给被告使用；租期三年，从2010年7月1日至2013年6月30日。前两年租金为每月7310.6元，租金起算时间为2010年8月1日（第一个月为免租期）；签订租赁合同时交付半年租金，以后按年交付并在前一期租金到期前7日付清。被告若逾期付款，应从逾期日起，按拖欠金额的日3‰向原告支付违约金。2010年7月3日，原告向被告交付了房屋，被告当日支付了6个月租金43863.6元。按合同约定，被告应于2011年2月1日前支付下一年租金87727.2元，但被告原法定代表人沈正杰以公司销售暂时困难为由请求延缓。物业公司在2011年6月2日，因被告拖欠物管费向原告发催收函。被告一直使用该房屋直到2012年7月底搬离并提前终止了合同。至此，被告已累计拖欠房租131590.8元，物管、水电等费用10000元，并产生违约金272368.7元。原告于2012年12月24日函告被告，要求被告在2013年1月10日前付清欠款，被告仍不理睬。原告故诉至法院请求判令：1.被告向原告支付房租131590.8元，物管、水电等费用2346元；2.被告向原告支付逾期付款违约金272368.7元；3.诉讼费由被告承担。
被告蓝田公司辩称，原告诉称不实，被告没有向原告租赁房屋，是被告前法定代表人沈正杰个人行为。原告主张违约金过高，要求调低。请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2010年7月3日，原告与被告签订了《丰德万瑞中心物业租赁合同》，约定被告租赁原告位于成都市新希望路x号丰德万瑞中心x栋x单元x层x号房，建筑面积112.47平方米的物业，用于办公使用。租赁期间自2010年7月1日起至2013年6月30日止，头一个月为免租期。从2010年7月1日至2012年6月30日止，月租金按65元／平方米计算，单月租金7310.6元。从2012年7月1日至2013年6月30日，月租金按70.2元／平方米计算，单月租金7895.4元。签订租赁合同时交付半年租金，以后按年交付，并在前一期租金到期前7日付清。被告逾期支付租金，应当自逾期之日起，按拖欠金额的3‰按日向原告支付违约金。租赁期间的物业管理费、水、电费由被告承担。被告在装饰装修该物业前，需将装修方案和施工图纸向丰德万瑞中心物业管理公司申报，经审核同意方可入场施工。租赁期内被告单方面解除合同，已经交付原告的履约保证金将不予退还，由此造成原告的经济损失也需进行赔偿。合同项下的全部通知应为书面形式。作为该合同附件，原告提供了商品房买卖合同备案表和身份证复印件，被告提供了营业执照复印件和代办人身份证复印件。该合同由被告加盖了公章，被告前法定代表人沈正杰签字。合同签订当日，被告支付了半年租金（2010年8月1日至2011年1月31日）43863.6元。
合同签订后，2010年7月20日，被告委托马明君将上述物业进行装修，并向物业管理公司（成都利丰物业有限公司丰德国际广场服务中心）递交了装修申请并支付了装修押金。
2011年6月2日，成都利丰物业有限公司丰德国际广场服务中心向原告发出《催收函》，告知被告从2011年2月1日至5月31日拖欠物业服务费、水电费、垃圾处置费合计2346元，物业公司多次催收未果。故要求作为业主的原告交纳所欠物业服务费用。
2012年7月底，被告搬离该租赁房屋，在此期间租金一直未付。原告于2012年12月25日向被告发《催款函》催收未果。
另查明，2010年5月12日，被告《企业法人营业执照》记载，法定代表人为沈正杰；经营范围包括保健食品、其他食品、茶叶、饮料、中药饮片生产、加工、销售、中药材种植、收购、贩运、销售；酒销售。2012年5月9日，被告《企业法人营业执照》记载，法定代表人范培元；经营范围包括饮料生产、销售；保健食品、保健酒生产、加工、销售；中药材种植、粗加工、收购、销售；酒销售。
被告在庭审中向法院提交了2010年7月28日由沈正杰、任喜珍、范培元参加的《股东会议纪要》，记载被告公司同意不做西班牙进口酒业务，但股东沈正杰可暂用公司的营业执照进行经营，盈亏由其个人承担、与被告无关。股东沈正杰个人利用蓝田公司营业执照所做的进口酒业务而发生的债权债务、以及引起的诉讼和其他经济纠纷均与蓝田公司无关，发生的一切经济损失概由沈正杰个人承担。如果蓝田公司为此承担了损失，沈正杰则用等额实缴股本金折抵给其他股东作为赔偿。2011年6月21日《关于股东沈正杰经营酒类业务的协议》，约定沈正杰以被告名义经营的西班牙酒类业务，是个人行为，与被告无关，债权债务由沈正杰负担。
上述事实有《丰德万瑞中心物业租赁合同》、房产证、装修协议、情况说明、催收函、催款函、营业执照、股东会纪要、协议及当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以证实。
本院认为，原被告签订的《丰德万瑞中心物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效，双方应恪守履行。原告已按合同约定向被告履行了交付出租房屋的义务，而被告应当履行按期支付租金的义务。被告辩称其前法定代表人沈正杰的个人行为与被告公司无关。对此，本院认为，第一，原告在订立合同之时，审查了被告营业执照并将其作为合同附件，沈正杰作为被告营业执照记载的法定代表人，在租赁合同上加盖了公章又签名确认，沈正杰作为被告法定代表人在订立合同时当然代表被告蓝田公司。原告已经尽到了订立合同时的审慎审查义务。第二，被告承租了原告房屋用于酒类经营，该经营范围系被告营业执照许可范围，原告作为出租人不可能知道被告公司股东之间的内部约定，而被告亦无证据证明在其股东之间发生纠纷时，通知了原告沈正杰已不能代表公司。故被告辩称理由不成立，本院不予支持。基于合同的相对性，被告从2012年7月底搬离了该租赁物业，被告实际以其行为表明终止合同，原告要求被告支付18个月租金（7310.6元／月×18个月=131590.8元）的理由成立，本院予以支持。被告应当按照合同约定支付租金，其至今未向原告支付租金的行为已经违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。原告要求被告按每日3‰支付违约金，被告辩称该约定过高请求予以调低。对此本院酌定按照每日万分之五计算违约金即45394.78元（272368.7元÷6），故原告要求被告支付违约金在45394.78元范围内的理由成立，本院予以支持，对超出部分不予支持。合同约定，在租赁期间的物管、水电费用由被告承担，依据该物业催收函，截止2011年6月2日，被告尚欠2346元物管、水电费未支付。原告仅要求被告支付该费用，不损害被告利益，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告四川蓝田生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张涛租金131590.8元；
二、被告四川蓝田生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张涛物管、水电费2346元；
三、被告四川蓝田生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张涛违约金45394.78元；
四、驳回原告张涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7510元，因适用简易程序减半收取3755元，由被告四川蓝田生物科技有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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代理审判员 刘潺潺
二〇一三年八月十九日
书 记 员 罗 茂