江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终8683号上诉人（原审原告，反诉被告）：文希凡，女，1947年1月28日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：刘维琳，江苏融悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：范政，男，1963年6月26日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：郭本余，江苏黄海岸律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：范林丽，女，1993年8月6日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：郭本余，江苏黄海岸律师事务所律师。上诉人文希凡因与被上诉人范政、范林丽房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初2924号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文希凡上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付违约金128000元。事实和理由：一、人民调解委员会的协议仅仅约定了被上诉人支付1000元作为出件的条件，并无约定违约责任。被上诉人在一审中提起反诉，其并不认可其违约，那么在2016年5月3日双方签署的协议就不可能就违约金进行约定。故一审认为调解协议中1000元系违约金没有事实依据。二、双方合同约定在2016年4月6日双方办理房屋过户时，除5万元尾款外，其余房款均应在过户时付清，被上诉人在办理过户时，扣下房款27万元没有支付，直至2016年5月9日，才将该27万元支付给上诉人。在上诉人构成根本违约的情况下，一审法院调整违约金为1万元不符合合同预期，也无法律依据。范政、范林丽辩称，一、文希凡正是以被上诉人违约为由，不肯办理过户手续，后经中介多次沟通，又经锁金村人民调解委员会调解，由其给一定的补偿后，合同才得以继续履行。人民调解协议合法有效，亦具有民事合同的性质，一审法院认为该1000元系违约金，认定正确，一审法院要求被上诉人再支付9000元，被上诉人虽然不服，但为尽快了解此案，就未提起上诉。二、双方当事人在签订《房地产买卖中介合同》时，由于购房款总额欠缺30万元，需要贷款，但上诉人要求被上诉人全现金支付，2016年4月6日在中介的安排下，被上诉人办理了95万元和27万元两张本票，过户当天给了上诉人一张95万元的本票，另一张双方协商好出件时再给付。但出件时，文希凡拒绝出件，在派出所调解时，被上诉人曾当场拿出27万元的本票要求上诉人收下，但上诉人表示到出件时再收，根据双方签订的调解协议，办理出件手续的时间为2016年5月6日，但由于上诉人的原因，推迟至2016年5月9日方办理出件手续，当天，被上诉人即将27万元本票给了上诉人。故被上诉人不存在根本违约。文希凡向一审法院起诉请求：1.请求判令范政、范林丽支付违约金128000元；2.范政、范林丽承担本案的诉讼费用。范政、范林丽向一审法院反诉请求：1.文希凡支付违约金128000元；2.文希凡立即将户口迁出；3.文希凡协助完成银行贷款的退还手续；4.文希凡赔偿精神损失费6000元；5.本案诉讼费由文希凡承担。一审法院认定事实：2016年3月31日，文希凡（合同甲方）与范政、范林丽（合同乙方）通过南京1**房产经纪有限责任公司签订房屋买卖合同一份，合同约定：甲方将其所有的位于南京市玄武区锁金四村12幢204室房屋出售给乙方；售价128万元；一方违约的，按标的额的10%，即128000元支付违约金给守约方。补充协议还约定：2016年3月31日，乙方付定金1万元给甲方；2016年4月6日，乙方首付房款122万元给甲方进入房产交易中心资金监管账户中，双方办理产权过户手续；乙方留尾款5万元，待甲方户口迁出时乙方一次性付清（但尾款由188房产代收转交给甲方）等。同日，范政、范林丽给付文希凡定金10000元。2016年4月6日，为办理交易手续，双方再行签订了存量房买卖合同一份，该合同关于房屋售价的约定为98万元，房款为现金支付并已付清。办理交易手续当天，范政、范林丽准备了两张银行本票（面额分别为95万元、27万元），并在办理房屋交易手续前将面额95万元的银行本票给付文希凡。范政、范林丽为实现从银行申请30万元购房按揭贷款之目的，将按揭贷款所需的相关文件材料与房屋过户材料一并交给文希凡签字。因购房按揭贷款款项需汇至文希凡名下账户，范政、范林丽为防范文希凡将30万元占为己有，在交易手续完成后未将27万元本票给付文希凡。范政、范林丽承诺在文希凡将购房按揭贷款给付范政、范林丽后，立即给付27万元本票。后文希凡主张范政、范林丽未按约定履行合同，要求范政、范林丽支付违约金。2016年5月3日，经南京市玄武区锁金村街道人民调解委员会居中调解，文希凡与范政达成以下协议：范政支付1000元补偿文希凡；文希凡保证30万元按揭贷款到账后退还范政；5月6日到房产交易中心办理出件手续；文希凡将户口从房屋迁出后，由范政支付尾款5万元等。调解协议签订后，范政当场给付文希凡1000元。5月9日，双方到房产交易中心办理了出件手续，范政、范林丽将27万元本票给付文希凡。一审法院另查明，截至2016年6月21日，范政、范林丽申请的30万元购房按揭贷款尚未放款至文希凡账户。一审庭审后，双方共同办理了购房按揭贷款放款手续，文希凡已将30万元购房按揭贷款给付范政、范林丽。双方因意见不一，致无法调解。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，文希凡与范政、范林丽签订了房屋买卖合同和存量房买卖合同，两份合同关于售房款的约定不同，双方应当按照真实意思表示而成立的合同履行义务。现双方均认可案涉房屋约定的真实售价为128万元，且办理交易手续当天房款并未付清，故文希凡与范政、范林丽签订的房屋买卖合同才是双方真实意思的表示，双方均应按该合同全面履行自己的义务。关于文希凡与范政、范林丽哪一方违约。一审法院认为，房屋买卖合同的违约方为范政、范林丽：1.范政、范林丽未按约足额给付首付款。房屋买卖合同补充条款约定，范政、范林丽应于2016年4月6日将首付房款122万元汇入房产交易中心资金监管账户中，双方办理产权过户手续。但双方当事人的陈述及银行本票均证明4月6日范政、范林丽已准备好122万元首付款，交易手续完成后，范政、范林丽出于防止文希凡将购房按揭贷款据为己有的目的，仅给付文希凡95万元银行本票，另有27万元银行本票未给付。2.范政、范林丽变更了付款方式，且文希凡与范政、范林丽未就付款时间达成新的约定。范政、范林丽称，双方签订房屋买卖合同时约定4月6日给付的房款122万中包括范政、范林丽自有资金和部分银行按揭贷款，是文希凡在签订存量房买卖合同时提出全部122万元购房款要以现金形式给付，范政、范林丽为满足文希凡的要求而借款30万元，变更付款方式是由文希凡提出的。从本案现有证据来看：第一，房屋买卖合同并未约定122万元购房款中包括部分银行贷款，也未约定文希凡需配合范政、范林丽申请按揭贷款。范政、范林丽申请证人（房屋交易中介方工作人员）出庭作证时称，范政、范林丽是在4月3日（签订房屋买卖合同后）左右向其提出需要申请购房贷款，该证言也表明双方在签订房屋买卖合同时未约定122万元首付款中包括部分银行按揭贷款。第二，根据一般的交易习惯，买方如申请购房按揭贷款，该贷款款项只有在买卖双方完成房屋过户手续，贷款银行完成抵押权登记手续后才能放款，双方如约定122万元首付款中包括部分银行按揭贷款，则4月6日给付的房款122万元的约定必然无法履行。第三，双方签订的存量房买卖合同的时间为4月6日，范政、范林丽向民间借贷借款人出具的两份借条的时间为4月4日、4月5日，即借款是在签订存量房买卖合同之前，该时间点与范政、范林丽的陈述自相矛盾。第四，没有证据表明双方当事人就首付款尾款27万元的付款时间达成新的合意，故文希凡虽然接受了范政、范林丽变更付款方式，但范政、范林丽仍应于4月6日足额给付首付款。3.双方当事人存在房屋买卖合同纠纷，文希凡主张范政、范林丽违约且未按约支付违约金，并向一审法院提起诉讼，故文希凡未将户口迁出案涉房屋具有正当抗辩事由，不宜认定为违约。关于违约金。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。经人民调解委员会调解达成调解协议后，当事人之间就调解协议的内容发生争议的，可以向人民法院提起诉讼。范政、范林丽未按合同约定按期足额给付购房款，已构成违约，文希凡有权要求范政、范林丽支付违约金。双方当事人虽经人民调解委员会调解达成了调解协议，但文希凡因调解协议约定的违约金过低而反悔的，有权提起诉讼。本案中，范政、范林丽为实现其申请购房按揭贷款的目的，单方改变付款方式在前。房屋交易手续完成后，范政、范林丽在已经准备好足额款项的情况下，为保障其按揭贷款款项安全，拒绝给付尾款在后。其行为是将己方意志强加给另一方，有违当事人的法律地位平等和诚实信用原则。本案房屋买卖合同的标的额为128万元，且范政、范林丽存在单方改变付款方式、具备履行条件但故意不按约履行的情节，调解协议书仅以1000元补偿款作为违约金显失公平。考虑到范政、范林丽在办理交易手续时已给付文希凡大部分的购房款，按合同约定的128000元支付违约金数额明显过高，故一审法院酌定范政、范林丽应给付文希凡违约金10000元，扣除范政、范林丽在调解协议书签订后已经给付的1000元，还应给付文希凡9000元。关于户口迁出。房屋买卖合同尚未履行的，文希凡与范政、范林丽应继续按约履行，故文希凡应将其户口从案涉房屋中迁出，范政、范林丽在户口迁出后应按约给付文希凡50000元购房尾款。关于精神损失费。本案所涉纠纷系因范政、范林丽违约所致，其主张精神损失费6000元无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国人民调解法》第三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、范政、范林丽于判决生效之日起十日内给付文希凡违约金9000元（已扣除范政签订人民调解协议书时给付文希凡的1000元）；二、文希凡于判决生效之日起十五日内将其户口从南京市玄武区锁金四村12幢204室房屋迁出；三、范政、范林丽于文希凡迁出户口之日起十日内给付文希凡购房尾款5万元；四、文希凡将购房按揭贷款30万元给付范政、范林丽（已履行）；五、驳回文希凡的其他诉讼请求；六、驳回范政、范林丽的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2860元，因适用简易程序，减半收取为1430元，由范政、范林丽负担。反诉案件受理费2860元，依法减半收取为1430元，由范政、范林丽负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。本案中，文希凡与范政、范林丽之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。双方在履行过程中，因范政、范林丽未及时将27万元支付给文希凡，其构成违约，但在合同履行中，双方发生纠纷，经文希凡催告，范政、范林丽将该27万元在出件时交与文希凡，范政、范林丽的行为系迟延履行行为，未构成根本违约。综合27万元所占整个购房款的比例，以及范政、范林丽所迟延履行的天数，以及双方合同履行的实际情况，一审法院酌定违约金为10000元，并无不当，扣除范政、范林丽已经支付的1000元，其还应向文希凡支付9000元。综上所述，文希凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2860元，由上诉人文希凡负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 付 双审判员 吴 勇二〇一六年十二月二十八日书记员 汪海燕