浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3717号
上诉人（原审原告）：陈建明。
委托代理人：麻策、刘大佳。
被上诉人（原审被告）：杭州云恒置业有限公司。
法定代表人：董任远。
委托代理人：徐俊。
上诉人陈建明因与被上诉人杭州云恒置业有限公司（以下简称云恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2013）杭余余民初字第851号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年12月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年5月28日，陈建明、云恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定陈建明向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓9幢2单元502室商品房一套，合同第四条规定：该商品房建筑面积共89.72平方米，其中套内建筑面积75.58平方米，应分摊共有建筑面积14.14平方米。合同第六条规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》第四条规定：“对合同第六条的补充。1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。该商品房经杭州余杭临平同创房产测绘有限公司检测，实际建筑面积为88.63平方米，套内面积为70.05平方米，分摊面积为18.58平方米。陈建明于2013年7月2日出具《爱丁郡房屋拒收通知书》给云恒公司，就得房率、套内面积减少等问题提出异议。同年7月5日，陈建明、云恒公司办理房屋交接手续，签署《商品房交接书》，陈建明购房款1302517元支付完毕，云恒公司亦开具了购房发票给陈建明。另查，云恒公司在宣传资料中曾有得房率达80%-85%的表述。2013年10月14日，陈建明向法院提起诉讼，请求判令云恒公司归还购房款81270元。审理中，陈建明变更诉讼请求，要求云恒公司赔偿购房损失80455元。
原审法院认为：陈建明、云恒公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应认定其合法有效，双方均应依照上述约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案双方当事人在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定以建筑面积作为产权登记面积与合同约定面积发生差异时的计价方式。虽然云恒公司的宣传资料中存在得房率达80%-85%的宣传，陈建明主张的“得房率”是其以套内面积除以建筑面积而得出的结论，而实际交付时房屋套内面积、建筑面积与合同是有差异的，合同并未明确约定“得房率”是多少，而是明确约定了面积差异的处理方式，可视为对得房率进行了变更。现陈建明以锁定得房率来要求赔偿，无合同依据和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回陈建明的诉讼请求。案件受理费1811元，减半收取905.5元，由陈建明负担。
宣判后，陈建明不服，向本院提出上诉称：上诉人与被上诉人约定了涉案商品房的得房率，上诉人基于对被上诉人的信赖，按照约定的得房率指标提前支付了对价（即全部购房款）。在被上诉人实际交付的商品房其得房率与双方约定的得房率指标严重不符的情况下，被上诉人显然已构成违约，应当依法承担损害赔偿的违约责任。但原判却不顾事实与法律，不仅罔顾上诉人对约定得房率的信赖利益，而且错误的将得房率与面积差异处理这两项不同的合同义务混为一谈，判决驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为，原判认定事实不清，法律适用错误，判决不公。具体理由如下：一、双方已明确约定了涉案商品房的得房率，原判错误的将约定得房率与实际得房率混为一谈，并得出“合同并未明确约定得房率是多少”的荒谬结论，其认定与事实不符。同时，原判对得房率的说法也是前后矛盾的。首先，根据合同第三条第6款的约定“该商品房建筑面积共89.72平方米，其中套内建筑面积75.58平方米，应分摊的共有建筑面积14.14平方米”。结合公认的得房率计算公式即得房率=套内建筑面积÷建筑面积（该计算方式被上诉人在庭审中也明确予以认可），可以准确计算出双方约定的涉案商品房的得房率为75.58÷89.72=84.24%。其次，被上诉人通过浙江经视频道《经视看地产》栏目公开承诺“爱丁郡的得房率高达80%-85%”。该承诺具体确定，且对双方订立合同及房屋价格的确定有重大影响，应当依法视为要约。该要约结合合同第三条第6款计算出的得房率，应当确定双方明确约定的得房率为84.24%。原判以“而实际交付时房屋套内面积、建筑面积与合同有差异的”为由，推断出“合同并未明确得房率是多少”的结论是错误的，错在其混淆了双方约定的得房率与被上诉人实际交付的得房率这两个不同的指标。在预售商品房的情况下，被上诉人实际交付的商品房其建筑面积、套内建筑面积、公摊面积以及得房率指标，虽然客观上均有可能发生变化，但这仅仅是“约定标的”与“交付标的”的不同，并不能得出“合同未明确得房率是多少”的结论。假设原判结论成立，那么是否可以说双方对建筑面积、套内建筑面积、公摊面积也都没有明确约定呢？更进一步讲，双方签订合同的法律意义何存？据此，原判认定显然是极为荒谬的。同时，原判对得房率的说法也是前后矛盾的。原判认为“合同未明确得房率是多少”，之后却又说“可视为对得房率进行了变更”。上诉人反问：既然合同未约定得房率是多少，那么又何谈“变更”？二、上诉人是按照双方合同约定的得房率指标支付对价的，上诉人对约定的得房率具有信赖利益，被上诉人有义务按照约定得房率指标交付商品房，否则就构成违约。上诉人是基于对涉案商品房约定得房率的清晰认识和信赖才与被上诉人签署了合同，并按照约定的得房率指标84.24%支付了全部购房款。既然上诉人已经按照得房率为84.24%的指标支付了对价，那么被上诉人就有义务按照对价交付得房率为84.24%的商品房。本案中，被上诉人实际交付的商品房得房率仅为79%，既与双方合同的约定不符，也与上诉人支付的对价不等，已经构成违约，应当依法承担损害赔偿的违约责任。三、原判以“而是明确约定了面积差异的处理方式”为由，臆断出“可视为对得房率进行了变更”，是错误的将得房率与面积差异处理这两项不同的合同义务混为一谈，原判认定事实不清，法律适用错误，判决不公。本案中，得房率与面积差异处理是本质上完全不同的两个问题，必须分开分别处理，决不能混为一谈，更不能互相替代。具体理由如下：1、本质不同。得房率这一指标意在明确涉案商品房的套内建筑面积（即独立产权部分）和公摊面积（即共有产权部分）在建筑面积中各自所占有的份额，解决的是套内面积和分摊面积在建筑面积中所占份额的配比问题。而双方合同关于面积确认及面积差异处理的条款则仅仅是针对涉案商品房建筑面积这一指标。二者本质完全不同，前者解决“内部份额配比问题”，后者解决“整体面积确认与差异处理问题”，绝对不能混为一谈。也就是说，本案中，被上诉人最为重要的合同义务有两项：其一、是交付与合同约定的得房率一致的商品房；其二、是交付与合同约定的建筑面积一致的商品房。根据合同法全面履约的基本原则，被上诉人履约既要保证建筑面积在适当范围内基本不变，也要保证得房率水平不变。2、得房率与面积差异问题，应当分别分开处理，不能互相代替或混为一谈。即被上诉人交付的商品房建筑面积与约定不同时，可以按照双方合同第六条及补充协议第四条关于面积确认与面积差异处理的相关条款处理；而当得房率与约定不同时，因双方在合同中未做约定，则应当依法公平处理，由被上诉人赔偿上诉人的损失。上诉人认为，本案的赔偿方式如下：双方通过合同约定的得房率为84.24%，而被上诉人实际交付的涉案商品房其套内建筑面积仅为70.05平方米，以此为基础，并结合得房率=套内建筑面积÷建筑面积的计算公式，不难计算出上诉人本来只需按约83.15平方米的建筑面积向云恒公司支付购房款即可。但被上诉人实际却是按88.63平方米的建筑面积与上诉人结算的购房款，即上诉人多支付了约5.48平方米建筑面积的房款，结合合同约定的建筑面积单价14696.12元／平方米，上诉人多支付被上诉人的购房款为80445元，而上述多支付的购房款即为被上诉人的违约行为导致上诉人的实际损失，被上诉人依法应当予以赔偿。综上所述，原判认定事实不清，法律适用错误，判决理由缺乏事实与法律依据，判决不公。被上诉人实际交付的商品房得房率严重缩水与合同约定不符，已构成严重违约。上诉请求：1、撤销原审民事判决，改判支持上诉人在原审中的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人云恒公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。具体理由：上诉人的原审诉请没有合同依据，根据双方合同，已经对于面积发生调整后如何处理做了约定，即合同第六条。补充协议中进一步明确，对建筑面积进行补差后不再对套内面积或公摊面积进行补差。反之，合同中没有上诉人所称的得房率的约定，没有对得房率变化调整房价的约定。上诉人的诉请违反合同约定。上诉人的原审诉请没有法律依据，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十四条及住建部的相关规定也说明双方应约定建筑面积、套内面积有差异的具体处理办法，双方约定是合法的，对双方有约束力。双方已经就该房屋的面积差异进行了确认，并在房屋交接书中对房屋、房款进行了结算，合同履行完毕。因此，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人陈建明、被上诉人云恒公司在二审期间未提交新的证据。
根据有效的证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，本案中，双方在《浙江省商品房买卖合同》第四条中约定：“该商品房建筑面积共89.72平方米，其中套内建筑面积75.58平方米，应分摊共有建筑面积14.14平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”这样一个概念直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内建筑面积、公摊面积与建筑面积之间的比率，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能会与合同约定的面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》第四条中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。该些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，云恒公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行过程中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应当是在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标确实较为重视，并在一定程度上会影响购房者的意愿。这一点从云恒公司在销售中以“得房率”高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也可以得到印证。现由于云恒公司向陈建明所交付房屋的套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理的范围，故云恒公司的行为已构成违约，本院对陈建明要求云恒公司赔偿相应损失的请求，予以支持。对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及云恒公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定云恒公司赔偿陈建明损失20325元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市余杭区人民法院（2013）杭余余民初字第851号民事判决；
二、杭州云恒置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿陈建明损失20325元；
三、驳回陈建明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1811元，减半收取905.5元，由陈建明负担679.5元，杭州云恒置业有限公司负担226元。
二审案件受理费1811元，由陈建明负担1358元，杭州云恒置业有限公司负担453元；陈建明于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；杭州云恒置业有限公司本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年六月九日
书记员 曹姝隽