广东省佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛明法民一初字第510号
原告杨习武，男，汉族，1973年2月4日出生。
委托代理人白佳成，广东坚信律师事务所律师。
被告谭锦伟，男，汉族，1980年3月2日出生。
委托代理人陈伟忠、杜新华，广东共明律师事务所律师。
第三人佛山市高明区名豪园房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市高明区。
法定代表人谭锦伟。
委托代理人陈伟忠、杜新华，广东共明律师事务所律师。
原告杨习武诉被告谭锦伟租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法由审判员李炯君适用简易程序予以审理。2014年5月8日，本院依职权追加佛山市高明区名豪园房地产开发有限公司作为本案第三人参加诉讼。2014年6月12日，本院依法公开开庭审理本案。原告的委托代理人白佳成、被告及第三人的共同委托代理人陈伟忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月30日，被告以京柏城商业中心首层87-2号商铺业主名义与原告签订《商铺租赁合同》，并收取了原告合同保证金33600元、进场费200000元。2011年11月1日，案外人黄伟凡出示了相关产权证明文件，主张上述商铺为其所有，谭锦伟无权出租。经确认，上述商铺的业主系黄伟凡。被告自知理亏，承诺退还合同保证金及进场费。2011年11月1日，原告与黄伟凡签订《商铺租赁合同》。此后，被告退还了部分保证金33500元，但拒绝退还剩余款项200100元。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：一、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2011年11月1日解除；二、被告归还原告保证金100元及进场费200000元，合计200100元；三、本案的诉讼费用由被告负担。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告的居民身份证1份，证明原告的诉讼主体资格；
2.户籍证明1份，证明被告的诉讼主体资格；
3.原、被告签订的《商铺租赁合同》1份，证明原、被告之间的租赁合同关系；
4.收据2份，证明被告以个人名义收取原告保证金33600元及进场费200000元；
5.通话清单1份，证明原告与被告联系协商返还进场费及保证金的记录；
6.原告与黄伟凡签订的《商铺租赁合同》及房屋权属档案信息查询结果各1份，证明案涉商铺业主是黄伟凡，原告与黄伟凡另行签订了租赁合同。
经质证，被告及第三人对上述证据发表如下质证意见：对证据1、2没有异议；对证据3没有异议，但被告是代表第三人与原告签订合同，是得到第三人授权的职务行为；对证据4没有异议，但被告收取保证金和进场费之后已经交给了第三人；对证据5的真实性没有异议，但不能证明原告向被告追讨过保证金，原告致电被告的时间也超过了诉讼时效；对证据6没有异议，但第三人收取原告进场费之后已经按原告的请求对商铺进行结构性的改造。
被告及第三人共同辩称，一、第三人是佛山市高明区京柏城商业城的开发商，被告是第三人的法定代表人，在京柏城开业前期主要具体负责京柏城的招商工作。由于京柏城位于高明商业旺地，原告看中京柏城商业中心首层87-2号商铺，该商铺位置很好，是预期最旺商铺之一，因此受到众多商家追捧，各商家以进场费的形式进行竞投，最终原告以200000元进场费竞得。被告是受第三人的委托与原告签订《商铺租赁合同》，并对相关合同条款进行了约定。由于原告需要拆除两道墙，被告和第三人按照原告的意思对该商铺进行了大幅度的重新装修（包括拆除两道墙，重新布控消防、电路管线和吊装天花等），花去不少费用，然后将商铺交原告开业装修。后来，第三人需将商铺转让，在原告放弃优先购买权的情况下，第三人将商铺转让给黄伟凡，并促使原告与黄伟凡于2011年11月1日重新签订《商铺租赁合同》，由黄伟凡收取租金。至此，被告与原告签订的《商铺租赁合同》已自然解除，第三人也将原收取的保证金退还给原告。2011年12月8日，第三人正式与黄伟凡签订该商铺的买卖合同。二、首先，被告与原告签订《商铺租赁合同》是受第三人的委托，属于职务行为，《商铺租赁合同》有效，相关责任应由第三人承担。被告签订《商铺租赁合同》后，第三人没有异议，也按合同履行，包括对商铺重新进行大幅度的改变装修、提前将商铺交付原告使用，都视为对该合同的追认。其次，进场费是独立于《商铺租赁合同》以外的民事法律行为，第三人收取原告的进场费200000元合法有据，原告无权要求退还。进场费不属于《商铺租赁合同》约定的内容，而只是商家为竞争取得旺地商铺而自愿缴交、场地方保证经营方能进场经营而收取的费用，是完全独立于《商铺租赁合同》的另一民事法律行为，也是第三人、被告与原告在平等自愿、友好协商的基础上，原告自愿支付的费用。第三人收取原告支付的进场费，付出的义务是保证原告取得他看中的商铺租赁经营权并保证租赁期以及满足原告场地经营的需要，只要第三人能做到或促成前述保证，原告就无权要求退还。合同签订后，第三人也按原告要求进行大幅度的重新装修，包括重新打掉与公共走道相邻的两面墙壁、重新铺设管线等等（也花费了很大费用），完全满足原告的进场经营要求。在商铺转让后，第三人又促成原告与新业主黄伟凡签订《商铺租赁合同》，保障了原告经营的要求，因此原告无权要求退还进场费。如果原告不参与竞投，第三人同样会按照惯例收取其他商家的进场费，原告现在诉求退还本身就损害了第三人的合法权益。三、原告的诉求已过诉讼时效，请求驳回原告的诉求。原告于2011年8月30日缴纳进场费，于2011年11月1日与黄伟凡重新签订《商铺租赁合同》，由此推定原告以被告无权出租商铺为由主张返还进场费，其知道或应该知道权利受到侵害的时间为2011年11月1日，诉讼时效至2013年11月2日期满，原告在2014年4月才提起诉讼，已明显超过诉讼时效。
诉讼中，被告及第三人举证如下：
1.企业法人营业执照、法定代表人身份证明书，佛山市高明区京柏城商业有限公司工商登记查询、被告谭锦伟的身份证各1份，证明被告、第三人的诉讼主体资格及被告谭锦伟是第三人的法定代表人，同时是案涉的商铺物业管理方佛山市高明区京柏城商业有限公司的法定代表人；
2.照片（2011年12月31日、2012年1月10日）2张，证明案涉商铺是京柏城商业城的一个明显的、人流量大的铺位，原告是通过入场费的竞价取得该商铺的租赁权；
3.京柏城的建筑图纸1份，证明商铺位置及原告缴纳了进场费200000元后，第三人已经按照原告所提出的要求，对该商铺的架构结构进行修改；
4.《商铺买卖合同》1份，证明第三人是案涉商铺的开发商，有权处分，被告对外签订的合同合法有效，第三人是在原告放弃了优先购买权后才出售给黄伟凡，其后第三人也促成了原告按原来条件与黄伟凡达成新的租赁合约，合同里只相应对商铺面积作了修改，其余的均与之前签订的合同一致。
经质证，原告对被告、第三人提供的证据发表如下质证意见：对证据1真实性没有异议；对证据2真实性没有异议，但不能证明被告主张的事实；对证据3真实性没有异议，不能证明被告主张的事实，原告没有要求被告进行改造，其所有改造都是原告自己出钱装修的；对证据4真实性没有异议，合同签订时间的2011年12月8日，但黄伟凡在合同签订前已与第三人达成购买意向，且交了相关的费用。
经庭审举证，本院对本案的证据作如下认定：
1.原告提供的证据：证据1、2、3、4、6，被告、第三人没有异议，本院予以采信；证据5，被告、第三人对真实性没有异议，本院对真实性予以确认；
2.被告、第三人提供的证据：原告对证据1-4的真实性均没有异议，本院对真实性予以确认。
根据本院采信的证据，结合原、被告没有异议的事实，本院确认本案的事实如下：
2011年8月30日，被告以个人名义与原告签订《商铺租赁合同》，约定：被告是佛山市高明区荷城街道文明路119号京柏城商业中心首层87-2号商铺的合法产权人，拟将该商铺出租给原告，原告同意承租；租期为5年，自2011年11月1日起至2016年11月30日；自交付装修之日起开业前一天内，为免租装修期；原告应当向被告缴纳保证金33600元。同日，被告收取了原告保证金33600元及进场费200000元，被告亦将案涉商铺交付原告进行装修。庭审中，第三人认可被告与原告签订合同、收取保证金与进场费、交付装修的行为。
2011年12月8日，第三人在原告与黄伟凡签订《商铺租赁合同》后与黄伟凡、黄惠琳签订《商品房买卖合同》。
另查：1.2011年11月1日，原告与黄伟凡签订《商铺租赁合同》，约定：黄伟凡将佛山市高明区荷城街道文明路119号京柏城商业中心首层87-2号商铺租给原告作商业经营黄金，租期自2011年11月1日起至2016年10月30日；……。2.被告已经向原告退还了保证金33500元，其中30000元直接转付给黄伟凡，作为原告与黄伟凡签订的《商铺租赁合同》的保证金，另外3500元退还给原告。
本院认为，原、被告对双方签订的《商铺租赁合同》已于2011年11月1日解除没有异议，本院予以确认。
首先，与原告签订案涉《商铺租赁合同》的相对方是谁的问题。《商铺租赁合同》列明的出租人是被告，亦由被告签名签订，保证金及进场费也是以被告个人名义收取，并未出现第三人。尽管庭审中被告、第三人均认为被告的出租行为是代表第三人的行为，但并未有证据证明被告或第三人在签订《商铺租赁合同》前或后有向原告披露被告的出租行为是代表第三人的行为，原告亦坚持认为是被告以个人名义与原告签订《商铺租赁合同》。据此，从《商铺租赁合同》的内容和被告以个人名义收取保证金及进场费的事实来看，与原告签订案涉《商铺租赁合同》的相对方即为被告。故，原告有权向被告主张相应权利。
其次，原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。被告辩称案涉《商铺租赁合同》于2011年11月1日解除，原告于2014年4月起诉已经超过诉讼时效。原告认为，原告起诉前多次向被告追讨，并提供通话清单证实原告于2013年10月还打电话给被告，要求被告退还保证金及进场费。被告对通话清单的真实性没有异议，本院予以确认。尽管被告认为通话清单不能证明原告打电话是向被告追讨保证金及进场费，但原告主张打电话给被告是为了要求退还保证金及进场费更具可信性，且被告未有证据予以反驳，本院予以采信。据此，原告于2014年4月起诉并不超过诉讼时效。
再次，被告应否退还保证金100元及进场费200000元的问题。1.关于退还保证金的问题。《商铺租赁合同》解除后，被告依据合同所收取的保证金33600元应依法退还给原告，但被告仅退还33500元，原告诉求被告退还保证金100元合法有据，本院予以支持。2.关于进场费200000元的问题。被告辩称，案涉商铺位置很好，是预期最旺商铺之一，受到众多商家追捧，各商家以进场费的形式进行竞投，最终原告以支付200000元进场费竞得。庭审中，原告亦认同需缴纳进场费200000元才取得案涉商铺的租赁权。由此可见，原告缴纳进场费200000元是原、被告签订《商铺租赁合同》的前提条件，是为了取得案涉商铺的租赁权，而被告的义务则是与原告签订《商铺租赁合同》并确保原告取得案涉商铺的租赁权。原、被告关于进场费的约定没有违反法律规定，本院予以确认。本案中，被告与原告签订了《商铺租赁合同》将案涉商铺出租给原告，且在原告缴纳进场费200000元后亦将案涉商铺交付给原告使用，对此第三人予以认可，第三人之后与案外人黄伟凡、黄惠琳正式签订《商品房买卖合同》根据买卖不破租赁的原则并不影响原告依法取得案涉商铺的租赁权，原告亦实际上取得了案涉商铺的租赁权。据此，被告已经履行了确保原告取得案涉商铺租赁权的义务。因此，原告诉求被告退还进场费200000元于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告杨习武与被告谭锦伟签订的《商铺租赁合同》于2011年11月1日解除；
二、被告谭锦伟于本判决生效之日起十日内向原告杨习武退还保证金100元；
三、驳回原告杨习武的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16537元，减半收取8268.50元（原告已预交），由原告杨习武负担8264.50元、被告谭锦伟负担4元。被告谭锦伟负担的受理费4元，由被告谭锦伟在支付本判决第二判项确定的款项时一并支付给原告杨习武，本院不再作收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李炯君
二〇一四年六月十七日
书记员 叶学麟