安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00060号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张学芳，男，1969年9月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：徐伟，安徽淮信律师事务所律师。
委托代理人：王静，安徽淮信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：余德坊，男，1966年7月2日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：林飞，安徽龙兴律师事务所律师。
上诉人张学芳因与被上诉人余德坊房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院于2014年11月25日作出的（2014）相民一初字第01363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人张学芳及其委托代理人徐伟，被上诉人余德坊的委托代理人林飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年1月2日，余德坊与张学芳签订《房屋买卖合同》，约定：余德坊将坐落于淮北市濉溪路庆相桥南100米兆国大厦东2栋二单元104室转让给张学芳，转让价格为28万元。自合同签订之日起，该房屋产权属于张学芳，如因产权问题与周全民发生的任何纠纷由余德坊全权负责并承担相关责任，与张学芳无关；如发生产权纠纷余德坊未能出面解决并出庭作证导致该房屋无法办理产权证或该产权被法院等相关部门追回，余德坊应退还张学芳所付全部款项及相关利息，并赔偿张学芳违约金3万元，张学芳将该房屋归还余德坊。同日，张学芳出具房款支付计划，载明：合同签订时，支付定金5000元；2014年1月18日前支付房款10万元；余款17.5万元自合同签订合同之日起三个月内付清。合同签订后，张学芳共支付余德坊5.5万元。因剩余房款未付，至本案纠纷发生。
原审另查明：涉案房产系余德坊、周全民将土地与产权交给张学芳开发，协议约定张学芳返还余德坊该涉案房屋，2011年10月17日张学芳将涉案房屋产权登记在自己名下。2013年1月周全民与张学芳因开发房屋问题发生纠纷并占用涉案房屋使用至今。
余德坊于2014年8月5日诉至原审法院，请求判令：张学芳支付其购房款22.5万元，并承担本案诉讼费用。2014年9月9日张学芳提起反诉，请求判令：1、解除张学芳与余德坊签订的《房屋买卖合同》；2、余德坊返还张学芳5.5万元；3、余德坊赔偿张学芳违约金3万元；4、驳回余德坊的诉讼请求；5、余德坊承担本案反诉费用。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。余德坊与张学芳于2014年1月2日签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系有效合同。
本案争议焦点为：张学芳是否构成违约以及张学芳要求解除合同的条件是否成就。双方签订的《房屋买卖合同》约定，如因产权问题与周全民的任何纠纷由余德坊全权负责并承担责任，如因产权问题余德坊未能出面解决并出庭作证导致该房屋无法办理产权证或该产权被法院等相关部门追回，余德坊应退还张学芳所付全部款项及相应利息，并赔偿张学芳违约金3万元。合同约定的“产权纠纷”依据字义以及房屋买卖合同其他内容来看，应当理解为余德坊与周全民对涉案房产的产权纠纷。双方均认可余德坊应分得涉案房产，且合同亦约定自合同签订之日起，该房屋产权归张学芳所有，涉案房产也一直登记在张学芳名下，尚未出现房屋无法办理产权证或该产权被法院等相关部门追回的情形。对于周全民占用涉案房屋问题。首先，张学芳在签订房屋买卖合同之前已经明知周全民占用涉案房屋；其次，周全民称其之所以占用该房屋是因为张学芳承诺给其两套房子，实际上只给了一套房子，故才占用涉案房屋。张学芳所举接处警情况登记表仅能说明周全民与张学芳之间存在纠纷，不能证明余德坊与周全民对涉案房产存在产权纠纷，故张学芳关于本案属于合同约定的因产权问题与周全民发生的纠纷应由余德坊全权负责并承担责任的辩解不能成立。综上，张学芳应当按照约定履行合同义务，其未按照合同约定支付购房款，属违约行为，应承担相应的民事责任。余德坊要求张学芳支付购房款22.5万元，有事实与法律依据，予以支持。张学芳反诉要求解除房屋买卖合同、返还购房款及赔偿违约金的请求无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、张学芳于判决生效之日起十日内支付余德坊购房款22.5万元；二、驳回张学芳的反诉请求。本诉案件受理费4675元，因本案适用简易程序审理，减半收取2337.5元；反诉案件受理费963元，因本案适用简易程序审理，减半收取481.5元，合计2819元，由张学芳负担。
宣判后，张学芳不服，向本院提起上诉称：余德坊存在严重违约行为，双方签订的合同即使有效，也应依法解除，退还张学芳已支付的5.5万元，并承担3万元违约金。张学芳与余德坊签订合同并支付5.5万元后，余德坊至今未将涉案房屋清空，未将房屋钥匙交与张学芳，致使张学芳无法占有使用该房屋。余德坊的行为违反了合同的约定，应依法解除合同。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判，依法改判。
余德坊答辩称：余德坊不存在违约行为，一审法院认定事实清楚，判决正确，应予维持。
双方均坚持一审的举证和质证意见。本院对一审证据的认证意见同一审。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：本案二审的争议焦点是：余德坊是否存在违约行为；应否解除合同。
余德坊与张学芳签订的《房屋买卖合同》约定：余德坊将坐落于淮北市濉溪路庆相桥南100米兆国大厦东2栋二单元104室转让给张学芳，转让价格28万元。自合同签订之日起，该房屋产权属于张学芳。如因产权问题与周全民发生的任何纠纷由余德坊全权负责并承担相关责任，与张学芳无关；如发生产权纠纷余德坊未能出面解决并出庭作证导致该房屋无法办理产权证或该产权被法院等相关部门追回，余德坊应退还张学芳所付全部款项及相关利息，并赔偿张学芳违约金3万元，张学芳将该房屋归还余德坊。合同签订之日付定金5000元，2014年1月18日前支付房款10万元；余款17.5万元自合同签订合同之日起三个月内付清。合同签订后，张学芳共支付余德坊5.5万元。张学芳上诉称其支付余德坊5.5万元后，余德坊一直未按合同约定清空房屋并交付钥匙。因双方签订的合同仅约定如房屋产权出现纠纷导致无法办理房产证等情形，余德坊应退还已付房款并承担违约责任。现该房屋一直登记在张学芳名下，双方并不存在所谓的产权纠纷，仅是涉案房屋现被案外人周全民占有未被腾空，但合同并未将此作为违约的情形，且此情形在张学芳与余德坊签订房屋买卖合同时即已存在，张学芳对此是明知的，故余德坊对此不应承担违约责任，合同亦不存在应予解除的情形。张学芳上诉认为余德坊存在违约情形，合同应予解除，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担按一审判决执行；二审案件受理费4675元，由张学芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑海鸥
审判员 范向阳
审判员 朱晓瑜
二〇一五年三月三十一日
书记员 祝梦雅
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。