河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民二终字第1563号
上诉人（原审被告、反诉原告）王俊胜，男，1965年1月16日出生，汉族。
委托代理人朱修岭，河南仟问律师事务所律师。
委托代理人陈浩，河南仟问律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李京显，男，1983年7月6日出生，汉族。
委托代理人岳书亚，河南春来律师事务所律师。
上诉人王俊胜与被上诉人李京显房屋买卖合同纠纷一案，李京显于2014年2月13日向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求：1、判决被告依法办理房屋过户手续，房屋价值叁拾陆万元整（360000元）；2、被告承担本案诉讼费用。2014年4月17日，李京显又增加以下诉讼请求：1、判令王俊胜支付合同违约金32400元；2、判令王俊胜支付因违约致使原告其它合同无效的合同损失16000元，以上共计48400元。2014年4月15日，王俊胜反诉请求：1、判令确认原、被告双方2013年5月7日签订的房屋买卖合同已解除，同时判令反诉被告归还诉争房屋；2、判令反诉被告支付违约金32400元，支付租金13500元，共计45900元；3、本诉和反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。河南省郑州市金水区人民法院于2014年8月1日作出（2014）金民二初字第1397号民事判决，王俊胜对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年9月3日受理后依法组成合议庭，并于2014年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人王俊胜及其委托代理人朱修岭、陈浩，被上诉人李京显及其委托代理人岳书亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年5月7日，李京显、王俊胜在中介方郑州百宅房地产营销策划有限公司居间下签订《房屋买卖合同》一份，主要约定王俊胜自愿将坐落于金水区经七路15号7号楼3单元47号的房屋（郑房权证字第00010045**）出售给李京显，所有权人王俊胜，面积为49.58平方米，实际成交价格为36万元，产权过户费用由李京显承担。李京显应于本合同签订时支付1万元作为购房定金。在办理完房屋立契过户手续前由中介方代为保管。付款方式为按揭贷款，李京显、王俊胜双方于签订后，共同到银行办理按揭贷款手续。李京显在过户时将首付款（总房款减去银行贷款）交付给王俊胜，剩余房款由银行放贷之日向王俊胜支付。李京显、王俊胜应在合同签订之日起25个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续，双方任何一方违约，需支付对方房价的9%作为违约金，并支付中介方的所有中介费用。次日，李京显将1万元购房定金交付给中介方。2013年6月28日，李京显、王俊胜双方又签订合同编号为2013127782的《郑州市存量房买卖合同》一份，约定将上述2013年5月7日的《房屋买卖合同》的房款总价变更为33万元，并约定李京显于2013年6月28日前向王俊胜支付11万元房款，并于领取房产证时支付余款22万元。2013年7月3日，李京显、王俊胜又签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》一份，约定双方在2013年6月28日签订《存量房买卖合同》，交易房价款总额为33万元，李京显应于本协议签订前将购房首付款监管资金11万元存入监管专用账户，贷款资金22万元由银行放款至资金监管专用账户。当日，李京显将11万元首付款存入资金监管专用账户，并向税务部门交纳了契税及个税，向中介方交纳了中介费2000元。2013年7月18日，王俊胜将约定房产交付李京显。2013年7月19日，经双方协商，李京显又向王俊胜支付29000元购房款。2013年11月19日，银行将按揭贷款22万元发放至双方约定的资金监管账户。后王俊胜以李京显没有按照双方约定支付房款为由，拒绝办理房产过户手续并通知李京显解除《房屋买卖合同》，酿成诉讼。
原审诉讼中，李京显提供其与郑州新封房屋维修有限公司签订的《房屋维修合同》及两张收条，主张系因王俊胜的原因，导致该《维修合同》未能履行，其因此损失16000元。王俊胜对此不予认可。
原审法院认为，李京显、王俊胜双方签订的《房屋买卖合同》、《郑州市存量房买卖合同》、《郑州市存量房交易结算资金监管协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，该院予以确认。按照双方三份《合同》的约定，李京显应于2013年7月3日的《资金监管协议》前将首付款付至资金监管账户，贷款资金22万元由银行直接发放至双方约定的资金监管账户。本案李京显已于2013年7月3日将11万元首付款付至双方约定的资金监管账户，亦按照约定向银行申请了贷款，银行也已将22万元贷款资金存入资金监管账户，王俊胜拒绝办理房产过户手续并通知李京显解除合同的行为已构成违约，故李京显请求王俊胜协助办理房产过户手续并按照约定支付房价9%即32400元违约金的诉讼请求，该院予以支持。王俊胜的反诉要求确认《房屋买卖合同》已解除并要求李京显支付违约金的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。王俊胜已将房屋交付李京显，李京显未能举证证明其损失系由王俊胜的行为导致，故李京显请求王俊胜赔偿16000元损失的诉讼请求，证据不足，该院亦不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王俊胜于判决生效后十五日协助原告将位于金水区经七路15号7号楼3单元47号（郑房权证字第00010045**号）房屋产权证办理至原告李京显名下；二、被告王俊胜于判决生效后十五日内支付原告李京显32400元违约金；三、驳回原告李京显的其他诉讼请求；四、驳回被告王俊胜的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7426元，由原告负担426元，被告负担7000元，反诉案件受理费524元由被告王俊胜负担。被告负担的本诉案件受理费7000元原告已预交，不再退还，由被告王俊胜在履行本判决规定的付款义务时一并给付原告。
原审判决宣判后，王俊胜不服该判决向本院提起上诉称：一、一审法院对以下事实认定错误。1、一审判决第5页第12、13行认定“房款总价变更为33万元”，属于认定事实错误。《房屋买卖合同》是双方在中介公司签订的买卖合同，约定房款为36万元，《郑州市存量房买卖合同》是双方在房管局签订备案合同时，被上诉人为了少缴税费，要求将房款总价写为33万元，但事实上房款总价没有任何变更，仍然是36万元，被上诉人对此也是认可的。2、一审判决第5页第19、20行认定“当日，原告将11万元首付款存入资金监管专用账户”，认定事实错误。根据《郑州市存量房买卖合同》第四条约定，被上诉人应在2013年6月28日之前支付11万元首付款，但是，根据在案证据显示，被上诉人在2013年6月28日之前没有支付，而是一直拖到2013年7月3日才支付，一审判决认定被上诉人“当日”（即2013年6月28日）支付11万元首付款，属于认定事实错误。二、上诉人依法享有同时履行抗辩权，不存在违约行为，不应承担违约责任。一审法院判令上诉人支付给被上诉人违约金32400元错误，一审判决第二项缺乏事实根据和法律依据。根据《房屋买卖合同》第四条约定，在办理过户手续同时，被上诉人应当支付首付款11万元，即双方负有同时履行义务，如果被上诉人不支付首付款，则上诉人有权拒绝办理过户手续，上诉人享有同时履行抗辩权。在本案中，在双方去办理过户手续时，由于被上诉人没有如约交付首付款，所以上诉人有权行使同时履行抗辩权，不为其办理过户手续，且不构成违约。相反，上诉人为了诚信履行《房屋买卖合同》第七条约定，在没有收到全部房款的情况下，于2013年7月18日之前将房屋交付给被上诉人使用。故此，上诉人始终在诚信履行自己的义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。三、一审法院对被上诉人的违约事实视而不见、避而不谈，一审判决驳回上诉人的反诉请求是错误的。根据《房屋买卖合同》第五条、第四条约定，被上诉人应在合同签订之日起25个工作日内（即2013年6月12日之前），将首付房款（11万元）交付给上诉人。但是，被上诉人没有钱，没有在2013年6月12日之前支付11万元首付款，被上诉人已构成违约。之后，双方在房管局签订《郑州市存量房买卖合同》时，被上诉人再次承诺在2013年6月28日之前支付11万元首付款，但是，2013年6月28日到期后，被上诉人仍然没有支付首付款11万元，被上诉人再次违约，一直到2013年7月3日才将11万元首付款支付到监管账户，故此，被上诉人再次构成违约。我国合同法第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务，合同法第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。《房屋买卖合同》第八条约定：“甲乙双方任何一方违约，违约方需支付对方房价的9%作为违约金”。在本案中，被上诉人没有按照合同约定期限支付首付款，其行为已经构成违约，应承担违约责任，应向上诉人支付违约金32400元。综上，上诉人认为一审判决认定事实和适用法律错误，故请求：1、撤销（2014）金民二初字第1397号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李京显辩称，一审认定房价变更为33万元事实正确，2013年6月28日存量房买卖合同是双方真实意思表示，真实有效，该合同明确约定房价为33万元，上诉人没有证据支持其诉称的是被上诉人为避税而要求改为33万元；被上诉人认可的36万元是房屋的实际成交价，因为上诉人在给被上诉人交付房屋的时候又提出按36万元，被上诉人为了继续履行合同于2013年7月19日又支付给上诉人3万元，其中的1千元由中介保管，作为物业保证金，待房屋过户手续完结，再转交给上诉人，上诉人给被上诉人签有2.9万元的收条；一审判决第5页第19、20行认定“当日原告将11万元首付款存入专用账户”，认定事实正确，理由是，当日前是句号，承接的是前一句2013年7月3日签订的存量房交易结算资金监管协议、被上诉人根据该协议将首付款存入该账户的内容，上诉人理解的当日是2013年6月28日明显错误；被上诉人按照合同已经完全履行义务，不存在违约行为，上诉人不享有同时履行抗辩权，理由是房屋买卖合同、存量买卖合同、资金监管协议都是合法有效的，房款支付方式已经变更，被上诉人将首付款打入监管账户，银行贷款22万也已全部到账，上诉人拒不办理过户手续，构成根本违约；一审法院认定被上诉人不存在违约行为，并判决驳回上诉人的反诉请求完全正确；被上诉人完全有能力支付房款，且已经按照变更后的合同，履行了合同义务，不存在上诉人所说的一推再推，一审法院判令上诉人承担房价9%的违约金认定事实清楚，适用法律正确。故请求驳回上诉，维持原判。
本案在本院二审审理过程中，上诉人王俊胜举出三份证据：1、房屋中介经手人常奇出的证言，证明7月18日之前房款应当全部交付给上诉人，但被上诉人没有交付，构成违约；2、二手房交易流程，证明存量房合同、资金监管协议都是二手房必须要的协议，不是对原来合同的变更；3、郑州市房屋交易中心的交易指南，证明被上诉人应当在5个工作日之内把钱全部存在监管账户之内才能过户，以证明被上诉人违约，导致合同没有履行。被上诉人李京显认为，上诉人二审提供的证据全部都不是新证据，对证据真实性、合法性均有异议。1、常奇出的证言，证人没有出庭，对该份证言真实性有异议；2、二手房交易流程，不显示颁发单位，效力不高，不能证明第二份、第三份合同不是双方真实意思表示。第二份、第三份合同是对第一份合同的变更；在中介的时候签过了一个合同，走资金监管上诉人就拿不到首付款，不走资金监管上诉人就能拿到首付款，这些上诉人是明知的；3、郑州市房屋交易中心的交易指南，不能证明被上诉人无能力支付，被上诉人也没有义务按照该指南在5个工作日之内交付全部房款，因为被上诉人是按照双方的约定按揭贷款购房，不可能全部支付房款，被上诉人已经按照变更后的合同全部履行了义务。鉴于上诉人王俊胜于二审所举证据均应于一审举证期限内提交而未提交，且对方当事人不予认可，故不构成二审新证据，本院均不予采纳。被上诉人李京显未举出新的证据。
根据有效证据，本院二审经审理查明的事实同原审法院查明事实。
本院认为，王俊胜、李京显双方签订的《房屋买卖合同》、《郑州市存量房买卖合同》、《郑州市存量房交易结算资金监管协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予确认。原审判决根据双方所签订的《郑州市存量房买卖合同》，认定双方在《郑州市存量房买卖合同》中将双方在《房屋买卖合同》中约定的房款36万元变更为33万元，符合双方合同约定，并无不当；本案诉讼过程中，双方当事人均认可诉涉房屋的实际成交价格为36万元，原审判决亦予以确认；故原审判决查明的关于双方诉涉房屋价款约定变更的事实，以及实际成交价格的事实，依据充分，足以认定。原审判决第5页第19行所称的“当日”，根据句法及上下文之间的联系，该处“当日”，系指原审判决认定的2013年7月3日，而不是王俊胜理解的2013年6月28日。综上，王俊胜诉称原审判决认定事实错误的理由，依据不足，本院不予采信。本案中，双方当事人于2013年7月3日所签订的《郑州市存量房交易结算资金监管协议》，系双方对在前签订的《房屋买卖合同》、《郑州市存量房买卖合同》约定的房款支付方式的变更；李京显于《郑州市存量房交易结算资金监管协议》签订的当日，即2013年7月3日，将购房首付款11万元存入双方约定的资金监管账户，符合双方合同的约定。本案中，李京显已于2013年7月3日将11万元首付款付至双方约定的资金监管账户，亦按照约定向银行申请了贷款，银行也已将22万元贷款资金存入资金监管账户，王俊胜拒绝办理房产过户手续并通知李京显解除合同的行为已构成违约，应承担相应的法律责任。王俊胜反诉要求确认《房屋买卖合同》已解除，并要求李京显支付违约金的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持，并无不当。综上所述，王俊胜的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7426元，由上诉人王俊胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 金
审判员 谢宏勋
审判员 宋江涛
二〇一四年十一月二十六日
书记员 崔顺龙