上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2298号
原告上海尚锋投资管理咨询有限公司，注册地上海市。
法定代表人王天宽，董事长。
委托代理人谢瑶，男，该公司员工。
委托代理人陈程，上海联业律师事务所律师。
被告付鸣，男，户籍地上海市。
委托代理人王维嘉，上海达真律师事务所律师。
第三人汪红雨，男，户藉地安徽省。
原告上海尚锋投资管理咨询有限公司（以下简称尚锋公司）诉被告付鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判，于2014年9月24日依法公开开庭进行审理。因本案的处理结果与汪红雨有法律上的利害关系，本院依法追加汪红雨为本案第三人。因案情需要，本院依法组成合议庭于2015年2月10日、同年3月17日及3月27日公开开庭进行审理。原告的委托代理人谢瑶、陈程，被告付鸣及其委托代理人王维嘉，第三人汪红雨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告尚锋公司诉称，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定被告作为承租人租赁原告位于上海市长宁区仙霞西路房屋（以下简称“涉讼商铺”），租赁期限为2013年4月1日至2016年3月31日，租金起算日为2013年4月1日，其中，2013年4月1日至2014年3月31日期间的月租金为人民币（下同，略）8，500元，2014年4月1日至2015年3月31日的月租金为9，000元，支付方式为付三押二。租金支付时间为每期租期前15日。租赁合同签订生效后，原告按期向被告交付了标的房屋，且被告也已使用该房屋并正常营业。按照合同第四条第1款、第3款的约定，被告应于2013年12月15日前向原告按期支付2014年1月1日至2014年3月31日期间的房屋租金共计25，500元，但被告一直未予支付。原告多次催告无果，故起诉至法院，请求判令：一、被告支付原告拖欠的租金57，000元（其中2014年1月1日至2014年3月31日期间的房屋租金25，500元，2014年4月1日至2014年6月30日期间的房屋租金27，000元，2014年7月1日至7月15日的租金4，500元；）二、被告向原告支付逾期付款违约金383.40元（按日租金的0.5％计算，即8，500元／30天×0.5％＝1.42元／天，暂算至9月15日），要求计算至实际支付日止；三、被告向原告支付水电费408.7元。审理中，原告尚锋公司增加诉讼请求，要求判令原、被告签订的《商铺租赁合同》于2014年7月10日解除，并变更第一条诉请为：被告支付原告拖欠的租金55，500元（其中2014年1月1日至2014年3月31日期间的房屋租金25，500元，2014年4月1日至2014年6月30日期间的房屋租金27，000元，2014年7月1日至7月10日的租金3，000元）；2015年3月27日的庭审中表示放弃第三项诉讼请求。
被告付鸣辩称，一、被告在签订租赁合同前未去看过涉讼商铺，租赁合同上载明的涉讼商铺建筑面积是60平方米，但产权调查显示实际建筑面积是40平方米，原告在面积方面存在严重欺诈。转租合同的建筑面积与产权证建筑面积不一致，导致商铺不可能办出各项证照，而被告租赁商铺目的是开饭店，不是居住，商铺无法办理证照，已造成被告根本目的落空。租房时原告承诺是商业街，但后改成停车场了，因没有客流，导致被告无法经营。租赁合同中虽没有明确约定原告需协助被告办理餐饮服务许可证和营业执照，然根据合同法第六十条第二款的规定，当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。原告无法提供转租合同原件以及产权人签署的租赁合同原件、房产证原件，不协助办理各项证照手续导致被告拒付租金属于同时履行抗辩权行为，根据权利义务对等原则，与拒付租金形成对等关系。二、案外人上海大秋贸易有限公司和原告之间的租赁范围并没有包括本案涉讼商铺114室，商铺产权人是曾瑞春，但被告始终没有看到任何证据显示原告转租权源于曾瑞春。被告有理由相信曾瑞春并没有将房屋出租给原告或者和与原告有关的人。原告是私自恶意侵占产权人的商铺，且上海大秋贸易有限公司在2014年初已与原告解约，故原告没有资格向被告索要租金。三、违约金过高，请求法院调整，且被告不同意支付，因为原告存在严重欺诈和违约。水电费需要提供电力公司和自来水公司缴费通知书相印证。被告不同意原告的所有诉请。
第三人汪红雨述称，其于2014年5月开始担任上海大秋贸易有限公司物业经理，上海大秋贸易有限公司开具的关于同意原告尚锋公司将涉讼商铺转租给被告付鸣开办餐饮店的转租证明是真实的；上海大秋贸易有限公司与原告尚锋公司及王天宽签订的《租赁合同》中没有涉讼商铺系工作疏忽所致；涉讼合同是按照实际面积签订，是上海大秋贸易有限公司扩建房屋后增加了20平方米，整体市场都进行了扩建，扩建后房屋面积都比产证面积大，扩建部位是门口；转让合同系其以个人名义与被告付鸣所签，现该转让合同已履行完毕，被告于2014年7月15日将商铺交付给其，其将40，000元转让费给付被告，押金包括在40，000元之内，之后押金将向尚锋公司要求返还；上海大秋贸易有限公司对该转让行为起先是不知道的，现在知道商铺在其处；其接受转让后将商铺租给了“福建千里香”，但尚未签合同；水电费的结算均是水电公司开给上海康大绿色食品发展有限公司，上海大秋贸易有限公司向上海康大绿色食品发展有限公司支付，原告向上海大秋贸易有限公司支付后再向承租人索取。
经审理查明，涉讼商铺为类型为商场，建筑面积40.08平方米，权利人为案外人曾瑞春。
2011年5月1日，曾瑞春出具委托授权书，委托案外人上海康大绿色食品发展有限公司代理涉讼商铺的租赁事宜。授权书明确，受托人在其权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认。委托期限为2011年5月1日至2019年4月30日止。
案外人上海大秋贸易有限公司（甲方）与原告尚锋公司（乙方）及王天宽（丙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于上海市仙霞西路299弄分别为：小吃街一二楼：9-14号建筑面积112.20平方米、16-20号建筑面积93.50平方米、29-34号实际面积269.28平方米、内街一楼：112-113号建筑面积198.50平方米、无门牌号建筑面积38.00平方米、平塘路123-124号建筑面积56.42平方米、河边一楼：130-132建筑面积121.08平方米、133-137建筑面积153.77平方米，合计面积共：1042.75平方米。（以上面积已经甲乙及丙方确认，计算租金等相关费用按此面积为结算依据）出租给乙方。租期自2013年1月1日至2018年12月31日。
2013年3月19日，原告尚锋公司（甲方）与被告付鸣（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定，尚锋公司将涉讼商铺出租给被告作为经营麻辣香锅使用，该房屋建筑面积总计约60平方米。租赁期限为叁年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，甲方应于2013年3月20日前将房屋腾空交给乙方使用。租金起算日为2013年4月1日，其中，2013年4月1日至2014年3月31日期间的月租金为8，500元，2014年4月1日至2015年3月31日的月租金为9，000元，支付方式为付三押二。租金支付时间为每期租期首月的15天前。如因乙方原因逾期支付租金，则每逾期一日，乙方需按日租金的0.5％支付违约金。乙方同意支付给甲方保证金共计17，000元。租赁期内的水、电、使用等由乙方承担，并如期缴纳；征得甲方同意后，乙方可以转让，乙方没有转租权。甲乙任何一方如未按本合同条款履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金计17，000元；若乙方违约，则除应向甲方支付违约金，乙方在返还该房屋时将固定装修无偿赠予甲方。本合同一式叁份，甲、乙双方各执壹份，乙方申办工商营业执照壹份。租赁合同签订生效后，原告按期向被告交付了涉讼商铺。
2013年3月20日，案外人上海大秋贸易有限公司出具转租证明，同意原告尚锋公司将涉讼商铺转租给被告付鸣开办餐饮店。
2013年4月1日，案外人上海康大绿色食品发展有限公司出具转租证明，即上海康大绿色食品发展有限公司和上海大秋贸易有限公司同意原告尚锋公司将涉讼商铺转租给被告付鸣。
2013年6月21日，原告尚锋公司出具收款收据，收款事由载明：收到被告付鸣交付的2013年7月1日至9月30日的房租25，500元，扣除风管5，000元，实收20，500元正。
2014年6月13日，原告尚锋公司向被告付鸣开具水电费收据，要求被告交付408.70元。2014年6月24日，原告发函要求被告支付2014年6月1日至6月15日由上海大秋贸易有限公司代行收取的水电费408.70元；
原告尚锋公司自述其于2014年7月8日通过快递及挂号信的方式向被告付鸣发送公函一份，该公函上显示：“根据你与我司签订的《房屋租赁合同》，你承租了我司位于上海市长宁区仙霞西路299弄3号112－1室（原告庭审中确认系笔误）的房屋，月租金捌仟伍佰元。按照合同约定，你应于2013年12月15日前向我司支付该房屋2014年1月1日至2014年3月31日的房租共计25，500元，你应与（于）2014年3月15日支付2014年4月1日至2014年6月30日房租共计25，500元（原告庭审中确认系笔误，应以合同为准）。我司多次催讨无果，故特发此函，告知你：在2014年7月10日前向我司指定帐户支付上述租金623，333元（原告庭审中确认系笔误，应以合同为准）；否则，我司将于2014年7月10日单方面解除《房屋租赁合同》，并要求你，在2014年7月11日前将房屋清场后返还我司，如你拒绝履行，则所有损失由你自行承担”。被告付鸣表示从未收到过此公函。
2014年7月15日，被告付鸣（甲方）与第三人汪红雨（乙方）签订转让合同，合同约定：甲方同意将涉讼商铺转让给汪红雨（含房屋内所有物品及设备），转让金额为40，000元，含押金17，000元，乙方于2014年7月20日前支付转让金。
原、被告双方确认，被告租金付至2013年12月。
被告及第三人确认，涉讼商铺已于2014年7月15日交付给第三人汪红雨；原告确认，因转让行为未经其同意，其不认可转让合同，但涉及到的房屋返还事实予以认可，事后也知晓转让情况，故房屋返还不需要法院处理。
原、被告确认，转让合同中约定的转让费中包含押金，第三人汪红雨已将转让费40，000元支付给被告付鸣，故本案中不需要法院就17，000元押金作出处理，被告付鸣亦表示不再要求原告返还17，000元押金。
原告与第三人确认，被告付鸣已将2014年6月的水电费408.70元交付上海大秋贸易有限公司，故原告撤回要求付鸣付水电费的诉讼请求。
2015年3月13日，本院向上海市长宁区市场监督管理局了解到如下情况：一、办理营业执照需要租赁合同原件，产权证复印件等，如果是多层转租还需取得大房东合法有效的转租授权证明。二、租赁场地要在产证面积之内，如果不一致，应当递交在产权证范围之内的房屋租赁合同。三、该仙霞西路299弄3号市场内其他商户一般都有营业执照，这个市场的场地符合办理营业执照的要求。
上述事实，有房屋状况及产权人信息、委托授权书、转租证明、《租赁合同》、《商铺租赁合同》、收据存根、收据、情况说明、公函、快件跟踪记录单、挂号信收据、转让合同、电力公司发票联、大秋记帐凭证、法院调查笔录等及原、被告、第三人当庭陈述等为证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原告尚锋公司与被告付鸣就涉讼商铺签订的《商铺租赁合同》，对月租金、租赁期限、装修及设备补偿金、违约责任等均作出了明确约定，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当秉着诚实信用的原则，恪守履行自身义务。
本案的争议焦点在于被告不付租金的行为是否构成违约以及违约责任的承担。一、关于本案租赁合同的权利来源。从上海大秋贸易有限公司与原告尚锋公司及王天宽签订《租赁合同》来看，未包含涉讼商铺，原告承认系其工作失误，未将涉讼商铺写入租赁合同中。从本案查明的事实来看，原告提供了涉讼商铺产权人曾瑞春出具的委托上海康大绿色食品发展有限公司代理涉讼商铺租赁事宜的委托授权书，上海康大绿色食品发展有限公司出具同意原告尚锋公司将涉讼商铺转租给被告付鸣的转租证明，上海大秋贸易有限公司出具同意原告尚锋公司将涉讼商铺转租给被告付鸣开办餐饮店的转租证明。根据上述证据，本院认为，原告具有出租房屋的权利来源。被告认为曾瑞春没有将房屋出租给原告或者和与原告有关的人，原告没有资格获得租金的抗辩理由不成立。被告关于原告已与前手解约，故无资格向被告索要租金的抗辩，因未提供相关证据，本院不予采纳；二、关于租金的支付。租赁合同中，承租人的主要义务是支付租金，然被告在租赁9个月且该9个月均付租金的情况下，自2014年1月起不付租金，被告的行为已构成违约。三、关于被告不付租金的抗辩是否成立。被告抗辩系原告在商铺面积方面对其存在严重欺诈，导致其无法办理各项证照，致其合同目的无法实现。本院认为，建筑面积40.08平方米与60平方米之间约有20平方米差距，常人能够目测感受，且按一般常理，承租人均应实地查看租赁场所再签合同，而被告自述在签订合同前未查看租赁场所，由此造成的责任在被告。根据本案租赁合同约定，由被告方申办工商营业执照，而被告陈述原告承诺为其办理营业执照，因无相关证据佐证，本院不予采纳；被告未提供其知晓面积差距后与原告交涉的相关证据，被告关于因面积差导致其无法办理各项证照，致其合同目的无法实现的抗辩本院不予采纳。被告陈述租房时原告承诺是商业街，但后改成停车场，因无客流导致被告无法经营，因被告未能提供相关证据，本院对此抗辩亦不予采纳。
关于违约金的承担，因自2014年1月起的租金被告一直未予支付，原告依据合同约定提出的滞纳金及违约金的诉讼请求，对于合理部分，本院予以支持。庭审中，被告提出违约金过高要求调整的请求，本院酌情予以调整。
关于租赁合同是否已解除且于何时解除。因被告违约，致使租赁合同目的无法实现，原告有权根据合同约定，行使约定解除权，解除双方签订的《商铺租赁合同》。原告行使解除权应当通知被告，合同自通知到达对方时解除。现原告请求法院确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于公函上写明的2014年7月10日解除，被告则认为合同应于2014年7月15日转让之日解除。本院认为，因原告提供的证据无法证明被告收到此公函，且被告确实于2014年7月15日将涉讼商铺交付第三人汪红雨，即该日被告对涉讼商铺失去了控制，故本院确认租赁合同于2014年7月15日解除。被告应根据合同约定支付2014年1月1日至合同解除之日的租金。
关于涉讼商铺的返还，因系原、被告之间签订的租赁合同，原告将商铺交付给被告，但之后被告与第三人签订了转让合同，将商铺交付给第三人汪红雨。原告在庭审中确认，关于房屋的交付不需要法院处理，本院在此不作处理。
关于涉讼商铺的押金，原、被告确认，转让合同中约定的转让费包含押金，第三人汪红雨已将转让费40，000元支付给被告付鸣，故本案中不需要法院就17，000元押金作出处理，被告付鸣亦表示不再要求原告返还17，000元押金，本院对此不作处理。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海尚锋投资管理咨询有限公司与被告付鸣于2013年3月19日就上海市长宁区仙霞西路房屋签订的《商铺租赁合同》于2014年7月15日解除；
二、被告付鸣应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区仙霞西路房屋支付原告上海尚锋投资管理咨询有限公司自2014年1月1日起至2014年7月15日止的租金人民币57，000元；
三、被告付鸣应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区仙霞西路房屋支付原告上海尚锋投资管理咨询有限公司逾期付款的违约金，以租金人民币25，500元为标准，按日万分之五计算，自2013年12月16日起至2014年7月15日止；以租金人民币27，000元为标准，按日万分之五计算，自2014年3月16日起至2014年7月15日止；以租金人民币4，500元为标准，按日万分之五计算，自2014年6月16日起至2014年7月15日止；
四、被告付鸣应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区仙霞西路房屋支付原告上海尚锋投资管理咨询有限公司合同解除违约金人民币17，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，129.80元，由被告付鸣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金喆勋
代理审判员 张 沁
人民陪审员 杨耀丰
二〇一五年四月十日
书 记 员 屠晓婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法.
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。