黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西商初字第485号
原告中国建设银行股份有限责任公司牡丹江建华支行
委托代理人于慧林
被告姜玉琦
被告牡丹江市西安区温春镇南江村民委员会
委托代理人刘传福
原告中国建设银行股份有限责任公司牡丹江建华支行与被告姜玉琦、牡丹江市西安区温春镇南江村民委员会金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员郭春玲独任审判，于2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限责任公司牡丹江建华支行的委托代理人于慧林、被告牡丹江市西安区温春镇南江村民委员会的委托代理人刘传福到庭参加诉讼，被告姜玉琦经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限责任公司牡丹江建华支行诉称，2003年10月22日，被告姜玉琦向原告借款本金200000元，双方签订个人住房借款合同，合同类型为抵押加阶段性保证借款合同，期限20年，至2023年10月21日止。被告姜玉琦不按约定履行合同，已超过六个多月未履行合同义务，按合同约定，原告有权解除合同。故请求判令解除原告与被告姜玉琦签订的个人住房借款合同；被告姜玉琦偿还贷款本金113696.72元，截止2015年6月8日的利息1177.38元；被告牡丹江市西安区温春镇南江村民委员会承担连带清偿责任，被告负担一切诉讼费用。
被告姜玉琦未出庭答辩。
被告牡丹江市西安区温春镇南江村民委员会（原名为牡丹江市西安区沿江乡南江村民委员会，以下简称南江村委会）辩称，原告以南江村委会作为被告主体不适格，南江村集资建房办公室与南江村委会不具有隶属关系，不是南江村委会的部门；南江村委会从未近授权委托过南江村集资建房办公室给姜玉琦作担保，原告未审核南江村集资建房办公室是否具有对外担保的能力，由此造成原告损失，应由其自行承担；根据《村民委员会组织法》第二十四第（八）项的规定，村民委员会对外提供担保，应经村民会议讨论决定；根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。被告姜玉琦如不能偿还债务，应先以其抵押房产清偿。
根据原告诉称，被告南江村委会辩称，本院归纳本案的争议焦点为：对于被告姜玉琦所欠原告的款项，被告南江村委会是否应当承担担保责任；如果承担担保责任，因本案即有人的担保又有物的担保，则清偿顺序应如何确定。
原告为支持其主张，向法庭出示如下证据：
证据一、1、2003年10月22日个人住房借款合同一份（抵押加阶段性保证借款，编号01928620031021003），主要内容为，借款人、抵押人姜玉琦，贷款人、抵押权人原告，保证人南江村集资建房办公室；姜玉琦向原告借款200000元，用途购买住宅；借款期限：20年。并就贷款月利率、还款方法、抵押担保范围、抵押期限、保证方式、保证范围等事项进行了约定；抵押物为姜玉琦购买的房屋，房屋座落于西安区西南市街滨江城市家园2栋5单元252室，建筑面积123.20平方米，房地产价值298144元，购房合同编号0000661；违约责任条款之一：如姜玉琦累计六个月未偿还贷款本息和相关费用的，原告有权解除合同，提前收回已发放贷款，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任；保证人处有牡丹江市沿江乡南江村集资建房办公室（下简称南江村集资建房办公室）加盖其公章，张连滨签名。2、贷款借据一份，主要内容为，2003年10月22日，姜玉琦向原告借200000元，借据有姜玉琦加盖名章。意在证明姜玉琦向原告借款200000元，贷款期限为20年及对贷款的利率、担保、交付贷款等事项进行了约定的事实。
被告南江村委会对该证据的形式要件有异议，认为，南江村集资建房办公室不是南江村委会的职能部门，与南江村委会没有任何关系，所以不予质证。同时认为，该集资建房办公室是否对外具有担保能力，应当由原告具体查明。且建房办公室没有南江村委会授权对外进行担保。另外，公章来源也不清楚。故该证据不能证实南江村委会应当承担担保责任。至于贷款的金额、期限、抵押等事实亦不清楚，所以不提异议。
本院认为，该组证据有原告加盖公章，被告姜玉琦签名，南江村集资建房办公室加盖公章，并有负责人张连滨签名。南江村委会亦未对其体现内容的真实性提出异议，而仅对有“南江村集资建房办公室”字样的公章提出异议，本院对真实性予以采信。至于南江村集资建房办公室，是否合法成立，是否有权对外担保，要结合其他证据予以认定。
证据二、商品房销售贷款合作协议书一份，主要内容为，甲方为牡丹江市沿江乡南江村集资建房办公室，乙方为原告，乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于西安区西南市街0522号的滨江家园商品房发放个人住房贷款；每一笔贷款不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期期限20年；甲方同意在乙方承诺贷款期限内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证上，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；协议签订日期2003年4月1日；甲方加盖牡丹江市沿江乡南江村集资建房办公室公章，张连滨签字，乙方由原告方加盖公章。意在证明南江村沿江乡集资办公室与原告签订的楼盘合作协议合法有效。南江村委会应当承担姜玉琦的阶段性债务的责任。
被告南江村委会对该证据的形式要件不予质证，认为，该证据不是南江村委会签章，张连滨也不是南江村委会的法定代表人或者代理人。对于证明的问题亦有异议，认为，该份证据只能证实南江村集资建房办公室及张连滨对该份协议承担担保责任，不能证实南江村委会具有担保责任。
本院认为，该证据有原告公章，南江村集资建房办公室的公章及张连滨签名，被告对形式要件即真实性不予质证，故本院对其真实性予以确认，至于南江村集资建房办公室是否有资格担保，本院需考虑其他证据，能够认定的事实，并考虑相关法律规定确定。
根据原告的举证、原告及被告南江村委会的当庭陈述、本院的法庭调查，并结合本院对证据的质证意见，本院确认本案的法律事实如下：
2003年4月1日，原告与牡丹江市沿江乡南江村集资建房办公室签订商品房销售贷款合作协议书一份，主要内容为，甲方：牡丹江市沿江乡南江村集资建房办公室，乙方：原告，乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于西安区西南市街0522号的滨江家园商品房发放个人住房贷款；每一笔贷款不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期期限20年；甲方同意在乙方承诺贷款期限内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证上，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；协议签订日期；甲方加盖牡丹江市沿江乡南江村集资建房办公室公章，张连滨签字，乙方由原告方加盖公章。原告与被告姜玉琦于2003年10月22日签订了个人住房借款合同一份（抵押加阶段性保证借款，编号01928620031021003），主要内容为，借款人、抵押人姜玉琦，贷款人、抵押权人原告，保证人南江村集资建房办公室；姜玉琦向原告借款200000元，用途购买住宅；借款期限：20年，款项划入姜玉琦指定并确认的账户起算，即自2003年10月22日至2023年10月21日。贷款月利率4.2‰，以原告将贷款实际划款当日国家法定利率为准，本贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应档次利率执行新的利率，借款期限1年内（含1年）的，执行本合同利率，遇法定利率调整不调整合同利率；还款总期数：从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数240期；还款方法：等额本息还款法，即被告姜玉琦按月以相等的金额偿还贷款本息，每月还款额=月息率×（1＋月利率）的还款总期数次幂除以（1＋月利率）的还款总期数次幂再乘以贷款本金；抵押物为姜玉琦购买的房屋，房屋座落于西安区西南市街滨江城市家园2栋5单元252室，建筑面积123.20平方米，房地产价值298144元，购房合同编号0000661；抵押担保范围：贷款金额、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及原告为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）；抵押期限：自所购住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止；保证方式：在保证期间，保证人对姜玉琦的债务承担全额连带责任，如果姜玉琦未能依合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，原告有权要求保证人就全部债务承担保责任；保证范围：姜玉琦的借款本金、利息（包括罚息）、姜玉琦应支付的违约金、赔偿金及原告为实现债权而发生的费用等；如姜玉琦累计六个月未偿还贷款本息和相关费用的，原告有权解除合同，提前收回已发放贷款，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任；保证人处有牡丹江市沿江乡南江村集资建房办公室加盖其公章，张连滨签名。原告提供的贷款借据体现，在借款合同签订当日向姜玉琦贷款200000元。2003年10月28日，原告与姜玉琦就姜玉琦所购房屋到牡丹江市房产管理局办理了（期房）房屋他项权利登记通知单，证号：20030182号，抵押人姜玉琦，抵押权人原告，抵押期限自2003年10月22日至2004年2月28日，备注表明，房屋竣工后办理房屋所有权证，并补办房屋他项权证。据原告称，姜玉琦用以抵押贷款的房屋至今未办理房屋所有权证照，（期房）房屋他项权利登记通知单与有房屋所有权证的抵押登记有同等效力。原告不清楚贷款时对南江村集资建房办公室的担保资格如何进行的审查，并认为没有追加张连滨参加诉讼的依据。南江村委会不认可张连滨与南江村委会有关，认为虽然知道张连滨成立南江村集资建房办公室，但该行为系张连滨个人行为。原告称，根据原告贷款自动计算系统，截止2015年6月8日，姜玉琦已欠原告贷款本金113696.72元、利息1164.88元、罚息12.50元，姜玉琦违反个人住房借款合同约定，已超过六个月未偿还贷款。
本院认为，原告提供的2003年10月22日个人住房借款合同属原告与姜玉琦自愿达成的协议，且协议约定符合法律规定，该合同合法有效，原告与姜玉琦之间形成了借款合同关系，就借款相关事项进行了约定。原告提供的贷款借据表明被告姜玉琦已取得借款，原告已履行了向被告姜玉琦提供贷款的义务。姜玉琦应按合同约定期限、每期应偿还贷款额向原告履行偿还借款的义务。现姜玉琦未偿还贷款已超过六个月，违反原告与姜玉琦签订的个人住房借款合同的约定，构成违约，原告有权依据合同约定，行使解除合同的权利，并要求被告姜玉琦偿还贷款本金113696.72元、利息1164.88元、罚息12.50元。原告提供的（期房）房屋他项权利登记通知单由牡丹江市房产管理局出具，出具部门属于办理抵押的合法部门，应认定原告与姜玉琦已就姜玉琦所购房屋作了抵押登记。依据《中华人民共和国担保法》第二十八条一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，故原告应先就被告姜玉琦提供的物的担保行使优先受偿权。南江村集资建房办公室从名称上看，仅为南江村委会的一个部门，是否经南江村委会的授权而对外提供担保，南江村委会否认，原告亦没有证据予以证明，应由张连滨参加诉讼，才可能查清事实，但原告已明确表示没有依据追加张连滨，故南江村委会是否属于原告与姜玉琦之间个人住房借款合同的合格担保人，以现有证据不能认定，故认定南江村集资建房办公室向原告与被告姜玉琦的个人借款合同提供的担保无效。但南江村委会知道张连滨以南江村集资建房办公室的名义对外活动而未加制止，应对南江村集资建房办公室的对外行为承担过错责任，原告在向姜玉琦提供贷款时，对担保人南江村集资建房办公室的资格应作合法性及适格性审查，而未严格审查，其亦有过错。被告姜玉琦经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，应视为对其答辩权利的放弃。故依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零六条一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第五条二款、第三十三条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第七条、第九条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条一款、第一百四十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限责任公司牡丹江建华支行与被告姜玉琦签订的个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款，编号01928620031021003）；
二、被告姜玉琦于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限责任公司牡丹江建华支行贷款本金113696.72元、利息1164.88元、罚息12.50元；
三、原告中国建设银行股份有限责任公司牡丹江建华支行有权以被告姜玉琦所有的抵押房屋即位于牡丹江市西安区西南市街滨江城市家园2栋5单元252室、建筑面积123.20平方米的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、如原告中国建设银行股份有限责任公司牡丹江建华支行行使优先受偿权后，被告姜玉琦仍不能清偿所欠款项，则被告牡丹江市西安区温春镇南江村民委员会对被告姜玉琦不能清偿部分承担二分之一的赔偿责任。
案件受理费2596元减半收取1298元，由被告姜玉琦负担。
二被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 郭春玲
二〇一五年十一月二十三日
书记员 郝思凯