贵州省松桃苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民初字第0099号
原告松桃松江物业服务有限公司。住所地：松桃县蓼皋镇世昌广场。
法定代表人龙晓金，系公司负责人。
委托代理人王桃萍，系贵州泽富律师事务所律师。特别授权。
委托代理人聂扬，系贵州泽富律师事务所实习律师。特别授权。
被告文X芝，女，汉族，。
委托代理人田文平，男，苗族，身份证号码：5222291961********，住松桃县蓼皋镇麻阳街**号。系被告之子。特别授权。
委托代理人田文兴，男，苗族，身份证号码：5222291965********，住松桃县蓼皋镇麻阳街盛世兴城*号楼*单元***号。系被告之子。特别授权。
原告松桃松江物业服务有�公司（以下简称“松江物业”）与被告文X芝物业管理服务合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由审判员吴维常适用简易程序公开开庭进行了审理。原告松江物业之委托代理人王桃萍、聂扬、被告文X芝之委托代理人田文平、田文兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告松江物业诉称：2006年12月22日，被告因拆迁还房，由贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司（以下简称“邦宇房开松分”）开发建设的“邦宇·盛世兴城”6号楼32号、33号门面（建筑面积分别为45.15m2和49.86m2，共计95.01m2）归被告文X芝所有。2012年7月20日，原告与邦宇房开松分签订《物业管理协议》，约定由原告对邦宇房开松分开发建设的“邦宇·盛世兴城”项目的全体业主进行管理服务；并且约定商业门面物业服务费每月为1.0-1.5元／m2。合同签订后，原告依照合同约定对“邦宇·盛世兴城”房屋建筑共有部分、公用设施设备、市政共用设施和附属建筑物、构建物等提日常维护、养护和管理，清洁卫生、垃圾的收集运输、车辆停放等事项进行了日常管理。被告是邦宇房开松分的业主，根据最高人民法院法释（2009）8号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告自2012年7月20日签订《物业管理协议》，并按照协议约定为被告提供物业服务，但被告却拒绝支付物业服务费，故自2012年7月20日起至2014年12月20日止，被告共欠原告物业服务费4132.90元。为维护原告合法权益，原告于2015年1月4日起诉至法院，请求判决：一、由被告支付原告物业服务费4132.90元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告文X芝辩称：前期物业服务合同是建设单位与松桃松江物业管理公司签订的，而不是与松江物业签订的，松江物业并非依法选聘的企业，故首先原告在未签订物业服务合同前，先行收取物业服务费，是一种强行服务行为；其次，原告没有为被告提供质价相符的服务，被告居住小区自原告入住提供所谓服务以来，小区秩序特别混乱，公共设施得不到应有的维护和修理。清洁卫生极差、广告随意张贴、消防设施被盗等情况（有现场照片为证），小区内经常发生偷盗，并且原告用非常暴烈的手段对业主进行强行收费，比如断水、断电，强行抱走当事人的财物等；再次，原告不肯提供正式物业服务发票是导致被告拒交物业服务费的原因之一，此后，原告从未书面通知和催交；最后，邦宇房开松分于2012年8月向全体业主发了一个通知告知业主，其已与原松江物业解除了前期物业服务合同，目前并无新的物业公司，请业主不要缴纳物业服务费，有证人梁随勇、唐勇、滕国政、陈秀锋、肖志刚等人为证。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
原告松江物业为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明。证明原告的诉讼主体资格。
2、《物业管理企业资质证书》、《收费许可证》。证明原告具备物业管理资质，具有收取物业服务费的资格及物业服务费的收取标准，被告应按0.3元／m2缴纳物业服务费。
3、《物业管理协议》、《房屋拆迁安置补偿合同》及《房屋登记信息表》。证明由原告按照合同约定向邦宇房开松分开发的“邦宇·盛世兴城”业主提供物业管理服务及物业服务费的计算方式�“邦宇·盛世兴城”6号楼32号、33号门面归被告所有，系该物业业主，享受原告提供的物业管理服务，故应缴纳物业服务费。
以上证据经庭审质证，被告对第1、2组证据无异议，对第3组证据中的《房屋拆迁安置补偿合同》及《房屋登记信息表》无异议，对《物业管理协议》有异议，认为原告并未直接与被告签订合同，而被告与邦宇房开松分的合同有约定，即物业公司必须与业主签订，故该合同对被告不具有约束力；
被告文X芝为证明自己的主张，在举证期限内提交以下证据：
1、身份证明。证明被告的身份信息。
2、照片38张。证明原告不作为，没有履行其应尽的义务。
3、收据。2012年7月15日唐德华缴纳物业服务费的收据，证明原告在没有签订物业管理合同、取得物业管理资质前强行收费。
以上证据经庭审质证，原告对第1组证据无异议；对第2组证据的真实性和�明目的有异议，认为不能证明照片中情形是原告在对小区进行物业管理之后才发生的，且照片时间和地点不明确；对第3组证据认为与本案无关。
被告文X芝在举证期限内向本院申请证人滕国政出庭作证，证人滕国政系“邦宇·盛世兴城”业主，与被告无任何关系，其证明2012年邦宇房开松分以粘贴通知、向小区沿街门面的业主发通知单的方式，告知其与松桃松江物业管理有限公司解除了前期物业服务合同的事实。经庭审质证，原告对证人证言的真实性有异议，其证言不能证明合同解除的时间是在2012年7月20日之后，故与本案无关。被告对证人证言无异议。被告文X芝申请的其他证人梁随勇、唐勇、陈秀锋、肖志刚未按时出庭作证，视为原告放弃申请上述证人出庭作证的权利。
为查清案件事实，对被告提供的照片内容的真实性予以查证，本院对“盛世兴城”小区的物业�理现状进行了实地调查，虽原告有物业工作人员对小区的卫生进行清洁，但仍存在工作管理不符合约定之实际，且有拍摄的照片7张为证。上述照片经庭审质证，原、被告均无异议。另本院依法调取了（2013）松民初字第126、437号生效民事判决书，查明原告与邦宇房开松分签订《物业服务合同》的事实，并在庭审过程中向原、被告出示。
经审理查明：2007年4月，原告松江物业的原法定代表人龙志萍与邦宇房开松分签订了《物业管理委托合同》，约定将邦宇房开松分开发建设的“盛世兴城”房屋建筑公用部分、共用设施设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物等日常维护、养护和管理，清洁卫生、垃圾的收集清运，车辆停放的管理，治安防范和公共秩序维护等事项委托给原告。该合同约定为意向合同，待原告取得相应资质后签订正式合同，同时约定委托管理期限自2008年8月1日起至业主委员会成立后与物业管理公司签订新的物业管理合同时止。2008年3月25日，原告与邦宇房开松分签订了《物业管理委托合同补充合同》。合同签订后，原告对约定事项进行管理。2011年12月19日，原告取得物业管理企业资质证书，有效期至2014年12与30日止。2011年12月26日，原告的法定代表人变更为龙晓金。2011年12月，原告与邦宇房开松分解除了物业管理合同。2012年7月20日，松桃物业与邦宇房开松分通过协商，重新签订了物业管理合同。以上事实经已生效的（2013）松民初字第126号、（2013）松民初字第437号裁判文书查明，并已在庭审中出示，故本院予以认定，并作为认定本案事实的依据。2013年4月9日，原告取得收费许可证，载明门面物业服务费为1.00-1.50元／月·m2。2006年12月22日，被告文X芝因房屋拆迁安置由邦宇房开松分返还其位于盛世兴城麻阳街组团6号商场1层32、33号门面，登记于被告名下，建筑面积分别为45.15m2、49.86m2，共计95.01m2；并于2008年回迁至门面，在回迁时向邦宇房产松分交纳过一次物业服务费之后因未与物业公司签订合同，自此至今未再次交纳物业服务费。2015年1月4日，原告向本院起诉，请求判决：一、由被告支付原告物业服务费4132.90元；二、本案诉讼费由被告承担。
另查明，“盛世兴城”小区虽已成立业主委员会，但至今均未与除原告之外的其他物业管理公司签订物业管理合同，且“盛世兴城”小区的物业至今均由原告在进行管理；原告松江物业自2007年1月领取了企业法人营业执照，营业期限自2007年1月4日至2017年12月31日。
本院认为，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并具备相应的资质；建设单位依法与物业服务业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。首先，关于原告与邦宇房开松分签订的《物业管理协议》对被告是否具有约束力的问题。原告诉称其具有物业管理资质，为“盛世兴城”小区提供了物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费；被告辩称《物业管理协议》并非被告与原告所签，被告并非协议当事人，该协议对被告不具有约束力，故被告不应交纳物业服务费。本案中，原告于2011年12月19日取得物业管理企业资质证书，具有物业管理资质，其有效期至2014年12月30日止，并于2012年7月20日与“盛世兴城”小区开发商邦宇房开松分签订《物业管理协议》；虽“盛世兴城”小区已成立业主委员会，但尚未与物业服务企业签订新的物业服务合同，故根据国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，�当签订书面的前期物业服务合同”；第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与邦宇房开松分签订的《物业管理协议》对该小区业主具有约束力，故被告关于该协议并非其与原告所签订，非协议当事人，故该协议对其无约束力之辩称，本院不予采信。其次，关于被告应否按照1.5元／月·m2支付原告自2012年7月20日起至2014年12月20日之物业服务费共计4132.90元的问题。关于原告之主张，被告辩称其未交纳物业服务费系因原告�有为被告提供质价相符的服务，自原告提供所谓物业服务以来，小区秩序混乱、公共设施得不到应有的维护和修理、环境卫生差、广告随意张贴，以上情形有被告提供的现场照片为证；且小区内经常发生偷盗、原告采用如断水、断电等粗暴方式对业主进行强行收费，不提供物业服务费发票，故被告不应交纳物业服务费。本院认为，《物业管理协议》合法有效，原告应按照合同约定提供相应物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费；原告作为物业服务部门，其对业主提供的服务并非仅限于卫生清洁，还应包括公共环境的维护，为业主提供较为舒适的小区环境，但经本院对该小区卫生状况进行实地调查，原告仍存在一定的管理漏洞，如商业区垃圾清理不及时、垃圾车辆随意摆放、小区车辆乱停乱放等，故对被告关于原告虽对小区卫生进行了清洁，但仍有清洁不力�管理不善等问题之辩解，本院予以采信；同时考虑到“盛世兴城”系开放性小区，集商业、休闲、居住生活为一体，为物业管理带来了较大的难度，本院根据原告所提供的物业服务之实际情况酌定被告承担80%的物业服务费，余下20%由原告自行承担。原告经松桃县物价局审核，门面物业服务费收费标准为1.00-1.50元／月·m2，原告主张按1.50元／月·m2虽在收费标准范围内，但考虑到本地经济水平实际情况及“盛世兴城”小区实际管理需要，本院酌情认为该小区门面物业服务费为1.00元／月·m2较为适宜；盛世兴城麻阳街组团6号商场1层32、33号门面，建筑面积分别为45.15m2、49.86m2，共计95.01m2，登记于被告名下，即被告系上述两处门面的业主。被告自原告与邦宇房开松分于2012年7月20日签订《物业管理协议》以来，均未交纳过物业服务费，原告的物业管理企业资质证书有效期限为2011年12月19日至2014年12月30日，原告关于物业服务费计算期间自2012年7月20日起至2014年12月20日止共计29个月之主张合理，本院予以认定，故物业服务费应为95.01m2＊1.00元／月·m2＊29个月=2755.29元，因此，被告应支付原告物业服务费2755.29元＊80%=2204.23元。根据《中华人民共和国物权法》第八十二条、国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十二条、第三十六条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告文X芝于本判决生效之日起10日内一次性支付原告松桃松江物业服务有限公司物业服务费人民币2204.23元。
案件受理费人民币50.00元，减半收取25.00元（已预收），由原告松桃松江物业服务有限公司承担10.00元；被告文X芝承担15.00元。
如果义务人未按本判决指�的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
逾期未上诉，则本判决发生法律效力。当事人如不按期履行本判决确定的给付义务，权利人可于本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 员 吴维常
二〇一五年三月三十日
代理书记员 黄 波