中华人民共和国
辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民一终字第00141号
上诉人（原审原告）：唐允。
上诉人（原审被告）：辽宁华侨集团公司。
被上诉人（原审第三人）：锦州南山农垦农工商总公司
上诉人唐允、辽宁华侨集团公司因与被上诉人锦州南山农垦农工商总公司房屋买卖合同纠纷一案，不服锦州市中级人民法院（2013）锦民一初字第00054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月6日公开开庭进行了审理，上诉人唐允的委托代理人高飞、上诉人辽宁华侨集团公司的委托代理人唐慧娟、被上诉人锦州南山农垦农工商总公司的委托代理人王会玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐允向一审法院提起诉讼称：1997年，唐允委托辽宁华侨集团公司（以下简称华侨公司）代为购买锦州南山农垦农工商总公司（以下简称南山公司）所有的位于辽宁省锦州市的名为南一大院的房屋及国有建设用地使用权及其附属设施，其中：房屋建筑面积约为1156.2平方米，国有建设用地使用权面积约为2958平方米。经过华侨公司与南山公司的多次协商，华侨公司与南山公司指定的东王分场于1997年1月20日签订《合同书》一份，南山公司将其所有的前述房屋及国有建设用地使用权及附属设施整体转让给华侨公司，转让价款为7.2万元，转让之后的房屋所有权及国有建设用地使用权及附属设施的所有权归华侨公司所有。1997年8月7日，锦州市土地管理局南山经贸试验区分局向华侨公司核发了第23号《个人建（翻）房产批复证》，准予华侨集团进行建设。1999年12月份，唐允与华侨公司签署了一份《合同书》，华侨公司将上述房产转让给唐允，唐允认为，本案诉争房屋已由南山公司转让给华侨公司。综上，唐允向一审法院提起诉讼，请求：1、依法判决唐允、华侨公司房屋买卖合同有效；2、依法判令华侨公司交付上述房屋及附属设施；3、依法判决本案的诉讼费用由华侨公司承担。
华侨公司答辩称：本案合同是我们签订的，合同有效。到目前为止，我们也交付不了，因为经我们了解，被市纪检委和监察局占用了，我们不能交付。
南山公司答辩称：1、唐允与我们没有任何的法律关系；2、唐允与华侨公司签订的协议有问题，唐允是该公司的法定代表人，按照公司法相关规定，公司处分财产应由股东会的决议，但华侨公司没有该决议，如果该公司处分行为有效，我方已将标的物交予华侨公司，是否向唐允交付与我方无关。
一审法院经审理查明：1997年1月20日，南山公司所属的东王分场（锦州市果树农场东王分场）为甲方，华侨公司为乙方签订合同书一份，该合同记载：为转让房屋等设施，经双方协商，订立本案合同。1、甲方向乙方转让的标的物为锦州市果树农场东王分场南一村一户宅院，即原南山一队队部大院。其中包括宅院围墙、园内建筑物、树木、宅院南墙外树木等（详见附件）。转让后的所有权归乙方。2、转让价款为人民币7.2万元。签订合同后，乙方向甲方交定金3万元。甲方收到定金后，负责将院内住户搬迁，并在1997年5月1日前将标的物及农村旧房翻建手续交予乙方，乙方收到标的物及翻建手续后一次性将余款4.2万元付给甲方，付款均以甲方收据为凭。3、产权转移等手续，由乙方办理，甲方可提供协助。4、宅院南墙外空闲场地，其使用权、产权为全村公有，乙方可在不影响公用和农田作业路畅的前提下，以美化环境为目的进行适当规划建设。5、乙方进行施工及其他作业时，应不影响当地村民的正常生活。6、违约责任：任何一方终止合同应视为违约，如甲方违约，则双倍返还乙方定金；如乙方违约，则定金归甲方所有。7、本合同一式三份，双方各执一份，一份报总场存档。1997年5月1日，南山公司所属的东王分场（锦州市果树农场东王分场）与华侨公司签订《交接书》一份，双方完成了《合同书》约定的标的物交接事宜。华侨公司在接收后，并未办理该合同中约定的标的物的权属证书。1999年12月25日，华侨公司为甲方，唐允为乙方，签订《合同书》一份，该合同记载：华侨公司（甲方）1997年1月21日从锦州市南山果树农场东王分场处购得南一村一户宅院，即原南一队队部大院。其中包括宅院围墙、院内建筑物、树木、宅院南墙外树木（详见附件）。现因为公司经营上的需要，经与唐允（乙方）协商，决定将该处房产的所有权转让给乙方所有。特此订立本合同。1、甲方向乙方转让的标的物房产，与甲方1997年1月27日与锦州市果树农场东王分场签订的合同约定一致；2、转让价款为人民币72000（柒万贰仟）元；3、有关产权证明的办理按照甲方与锦州市南山果树农场的合同书约定执行；4、违约责任，双方另行约定；5、本合同书一式二份，自双方签字之日起生效，双方各执一份。合同签订后，华侨公司并未将该房产交予唐允。2012年9月11日，华侨公司出具证明称，在1999年12月25日收到唐允交付的购房款72000元，单位提供收款收据或相关账目证明收到过购房款人民币72000元的事实。一审庭审时华侨公司陈述，华侨公司接收标的物后，曾进行翻建等管理活动，2000年唐允涉刑事案件，本案标的物的转让手续被公安机关查封后，华侨公司丧失对标的物的占有。
一审法院另查明，1997年1月20日，锦州市果树农场、锦州市果树农场东王分场向华侨公司出具证明函称，锦州市果树农场东王分场所属的南一村大宅院（即原李善祥大院，原南一队队部大院）其产权为锦州市果树农场东王分场所有。
一审法院又查明，2000年8月14日，锦州市工商行政管理局以“不按规定申报年检材料拒不办理年检”为由，对华侨公司作出吊销营业执照的处罚。
一审法院认为：唐允系华侨公司法定代表人，其在以自然人的身份起诉时诉称委托华侨公司购买涉案房产及土地，并要求法院确认涉案房产的权属归己方所有，后变更诉讼请求为要求确认其以自然人的身份与其担任法定代表人的华侨公司之间涉案土地买卖合同有效，要求华侨公司交付涉案标的物。关于合同效力问题，依法成立的合同，如不存在违反法律规定等无效事由，为有效合同，且在此问题上唐允、华侨公司双方均无任何异议，且唐允又系华侨公司法定代表人，双方的意志表达完全一致，双方在合同效力问题上不存在任何纠纷，故无请求法院再行确认之必要，一审法院不予审理。
华侨公司与南山公司的合同签订后，南山公司已经将涉案房产及土地交付华侨公司，华侨公司也已经实际占有并使用，南山公司已经完全履行合同义务，故本案唐允、华侨公司之间的纠纷已经与南山公司无任何法律上的利害关系，南山公司在本案中不应承担任何责任。
关于唐允要求华侨公司交付涉案房产及土地问题，华侨公司应在与唐允的合同签订后及时将涉案房产及土地交付给唐允，以履行合同义务，但2000年因唐允涉刑事案件，涉案标的被公安机关控制，华侨公司也因此丧失对涉案房产及土地的占有，且至今未回复，导致华侨公司事实上不具备履行合同的条件，唐允请求一审法院判令华侨公司交付涉案房产及土地的请求因华侨公司事实上不能履行，一审法院不予支持，华侨公司具备履行条件后唐允可另行主张权利。本案中唐允并未主张被告因不能履行合同而承担违约或赔偿责任，故本案对华侨公司不能履行合同所产生的后果不予调整。
关于唐允申请其他相关单位为第三人问题，唐允申请的目的在于使华侨公司回复对涉案标的的占有从而履行合同，因华侨公司对涉案房产及土地占有权的丧失非因民事行为所导致，非民事法律规范所能调整，故对唐允申请追加其他单位为第三人的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回唐允的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由唐允负担。
唐允上诉的请求和理由是：请求撤销一审判决并依法改判，判令华侨公司承担一、二审诉讼费用。1、唐允请求一审法院确认其与华侨公司签订合同的效力，而一审法院以各方当事人对该合同无异议、依法成立的合同如不存在违法等无效事由即为有效合同为由，未对此项诉讼请求明确的进行判决，是逃避行使审判权。2、一审法院对于南山公司在本案中不应承担任何责任的认定是错误的。南山公司曾向二审法院提交《关于“生生果园”办公区遗址现状的情况说明》，该说明称案涉房屋现由南山公司看护，但南山公司并未提供其有权看护案涉房屋的依据。南山公司承认已将案涉房屋转让给华侨公司并收取了全部价款，那么南山公司负有向华侨公司交付案涉房屋的义务。对此，一审法院告知我方与华侨公司拟对案涉房屋进行实地调查，随后却在并未进行调查的情况下下达一审判决，并认定南山公司不承担任何责任，违背了民事诉讼法的诚信原则。3、一审法院认定华侨公司不具备履行合同的条件，缺乏事实依据。一审判决认定华侨公司丧失对涉案房产及土地的占有，是由于唐允涉刑事案件后涉案房产及土地被公安机关控制，属认定事实错误。对于涉案房屋及土地曾被公安机关控制、或由其他人合法占有以及华侨公司丧失占有的情况，均无事实证明。
华侨公司答辩称：请求二审法院对我公司与唐允签订的合同的效力进行认定，我公司将依据法院认定的合同效力来确定是否履行。就目前而言，我公司愿意履行上述合同。
南山公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
华侨公司的上诉请求和理由是：请求撤销一审判决，判令南山公司将案涉标的物腾退给华侨公司，判令南山公司承担一、二审诉讼费用。1、一审判决认定事实错误。2000年唐允涉刑事案件后，锦州市公安局查封了华侨公司，并扣押了我公司公章，但我公司未丧失对案涉房屋的占有，也未对其进行处分。一审判决认定案涉房屋曾被公安机关控制，我公司丧失了对其的占有以及在我公司之后存在其他人对于案涉房屋的合法占有，以上内容均无事实依据。2、一审法院认定南山公司在本案中不应承担任何责任错误。南山公司曾向二审法院提交《关于“生生果园”办公区遗址现状的情况说明》，该说明称案涉房屋现由南山公司看护，但南山公司并未提供其有权看护案涉房屋的依据。南山公司承认已将案涉房屋转让给华侨公司并收取了全部价款，南山公司负有向华侨公司交付案涉房屋的义务。对此，一审法院告知我方拟对案涉房屋进行实地调查，但在并未进行调查的情况下，一审法院已下达一审判决，认定南山公司不承担任何责任，违背了民事诉讼法的规定。
南山公司答辩称：1、华侨公司没有在一审中提出反诉请求，其上诉请求超出一审范围，二审法院不应支持。2、我公司已将案涉房屋交付给华侨公司，其与唐允签订房屋买卖合同时应当仍然控制案涉房屋，所以我公司在本案中无交付义务，华侨公司取得案涉房屋后的处分行为与我方无关。3、我公司对于案涉房屋交付给华侨公司之后的情况不清楚，我公司现受锦州市政府委派对案涉房屋进行看护，不存在占有使用的问题。
唐允述称：合同效力问题是本案的基本事实，法院应当予以确认。
本院经审理查明：原审认定事实属实。
另查明：唐允、华侨公司及南山公司均未就案涉房屋办理房屋所有权证及土地使用权证。
本院根据上诉人唐允的申请，前往锦州市文化广电新闻出版局调取了“生生果园”被锦州市人民政府认定为市级文物保护单位的相关档案。根据《关于将生生果园和同盛金烧锅遗址列入市三批文物保护单位的批复》（锦政发（1998）95号），锦州市人民政府于1998年11月4日同意将生生果园列入锦州市第三批文物保护单位。
在本案二审审理期间，本院就案涉房屋的房地产权属情况向有关行政管理部门调取相关档案。锦州市房屋产权监理处、锦州市太和区房产局、锦州市松山区房产局均表示，由于案涉房屋没有门牌号码，无法进行房屋所有权的查询。锦州市国土资源局松山分局表示，由于案涉房屋所属土地没有准确的丘地号，所以无法对于土地权属性质进行查询。
本院认为：唐允与华侨公司签订的房屋买卖合同效力是本案的焦点问题。由于唐允、华侨公司及南山公司均未能提供合法登记证照证明案涉房屋及其所属土地的权属情况，本院依职权前往相关行政主管部门亦未能调取相关档案，所以现有证据无法证明案涉房屋及所属土地的权属情况。案涉房屋系唐允与华侨公司所签订的房屋买卖合同的标的物，房屋及土地的权属情况影响该房屋买卖合同的效力，而现有证据不能对上述内容予以证明，故唐允主张其与华侨公司签订的房屋买卖合同合法有效，本院不予支持。在此情况下，唐允要求各相关主体履行合同，本院亦不能支持。华侨公司系原审被告，一审判决亦未判令其承担任何责任，故其上诉请求判令南山公司将案涉标的物腾退给华侨公司一节，不属于本案审理范围。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1600元，由上诉人唐允负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡光甲
审 判 员 刘 军
代理审判员 郝 宁
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 刘 禹