重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第07614号
原告重庆洪泉物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路29号-5-2-5，组织机构代码45038606-X。
法定代表人李小刚，总经理。
委托代理人蔡忠瑜，男，住重庆市南岸区，公司员工。
被告叶海军，男，1984年5月18日出生，汉族，现住重庆市渝北区。
原告重庆洪泉物业管理有限公司（以下简称“洪泉公司”）与被告叶海军物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理。依法由审判员叶守忠适用简易程序，于2014年6月27日公开开庭进行了审理。原告洪泉公司的委托代理人蔡忠瑜到庭参加了诉讼。被告叶海军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪泉公司诉称：原告分别于2011年4月10日、2012年4月10日、2013年4月10日与重庆市公共租赁房管理局签订了《重庆市公共租赁住房物业服务合同》，约定由原告对重庆市渝北区XXXX小区实施物业管理服务工作，物业服务费按约定价格执行。被告叶海军系XXXX小区5幢3-9房屋的使用人，其承租房屋的建筑面积为81.08平方米，每月物业服务费为83.51元。从2011年10月起至2014年3月止，被告共拖欠原告物业服务费2505.3元及由此产生的违约金3269元，共计5774.3元。上述欠费经原告多次催收未果。故提起诉讼，请求法院判令被告支付原告物业服务费2505.3元、违约金3269元，共计5774.3元。本案诉讼费用由被告承担。
被告叶海军未予答辩。
经审理查明：位于重庆市渝北区XXXX民心路555号的XXXX小区，系重庆市公共租赁住房开发建设投资有限公司开发建设的全市首批公租房项目。该项目的建设用地使用权登记在重庆市公共租赁住房开发建设投资有限公司的名下。重庆市公共租赁房管理局是重庆市人民政府授权的公共租赁住房管理机构。原告洪泉公司系重庆市公共租赁房管理局选聘的为XXXX小区提供物业服务的壹级资质企业。被告叶海军系XXXX小区5幢3-9房屋的承租人。该幢房屋的产权登记申请人为重庆市公共租赁住房开发建设投资有限公司，其房屋产权的初始登记正在办理之中。
2011年4月10日、2012年4月10日、2013年4月10日，原告洪泉公司分别与重庆市公共租赁房管理局签订了3份期限均为一年的《重庆市公共租赁住房物业服务合同》。上述3份合同对物业基本情况、物业服务的主要内容、物业服务标准和质量、物业管理用房、物业服务费用、委托期限、双方的权利义务、合同解除、违约责任等有关内容进行了约定。其中第五条有关物业服务费用中约定，本物业管理区域的物业服务收费选择“包干制”方式（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），物业服务费用由原告直接向承租人按月收取，其收取的标准如下：1.住宅1.03元／月.平方米、2.商业物业2.40元／月.平方米、3.室内车库55元／月.个。上述3份合同签订后，原告于2013年8月20日到房管部门办理了物业服务合同备案证明。
2011年7月1日，重庆市公共住房开发建设投资有限公司（甲方）与被告叶海军（乙方）签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定由甲方将坐落于渝北区XXXX民心路555号5幢3-9公共租赁住房出租给乙方及共同承租人居住使用，该房屋的建筑面积为81.08平方米。甲方应于2011年7月15日前将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施设备能正常使用。该房屋的租赁期限为5年，租期自2011年7月15日起至2016年7月15日止。乙方应当与甲方选聘的物业管理服务企业签订《公共租赁住房管理规约》，遵守《公共租赁住房管理规约》的规定，并按时缴纳物业服务费用等。该合同签订后，被告于2011年7月1日办理了接房手续。
2011年7月1日，原告与被告签订《公共租赁住房管理规约》，约定被告作为承租人应支付使用房屋所发生的房屋租金、水费、电费、气费、通讯费、闭路电视费及物业服务费等。物业服务收费采取包干制。全体承租人自愿接受重庆市公租房物业服务合同约定的物业服务收费标准或按物价部门批准的价格缴纳物业服务费用。承租人应于每月20日前缴纳物业服务费。收费标准为（均按房屋建筑面积计算）：1.住宅部分1.03元／月.平方米、2.商业部分2.40元／月.平方米、3.室内车库55元／月.个。承租人或物业使用人逾期未缴纳物业服务费或其他应缴费用的，经物业服务企业催缴仍拒缴的，视为恶意欠费，物业服务企业可在违约次日起，按日加收应缴总额3‰的违约金，并可酌情对其停止服务。在该规约中，双方还对其他有关权利义务内容进行了约定。
上述各份合同签订后，原告依约对XXXX小区提供了物业服务，被告亦预交了3个月的物业服务费。自2011年10月起，被告未向原告交纳物业服务费，原告遂将本案诉至本院。经本院核定，被告应向原告交纳2011年10月至2014年3月期间的物业服务费总额为2505.3元（81.08平方米×1.03元／月／平方米×30月）。
庭审中，原告自愿将其违约金请求的金额由3269元调减为2505.3元。
上述事实，有资质证书、《重庆市公共租赁住房物业服务合同》与物业服务合同备案证明、《重庆市公共租赁住房租赁合同》、接房通知单与房屋的设施设备点交清单、《公共租赁住房小区管理规约》、催款通知书与国内挂号信函收据、重庆市公租房管理局考核结果通报文件、XXXX社区居民委员会回访调查表与评议、XXXX房屋管理中心回访调查表、天宫殿派出所回访调查表、天宫殿街道办事处城市管理综合执法中队回访调查表、重庆两江新区（北部新区）国土房管分局证明与房地产权证书以及当事人的有关陈述等证据在案证实，应予认定。
本院认为：《重庆市公共租赁住房物业服务合同》、《重庆市公共租赁住房租赁合同》及《公共租赁住房小区管理规约》均体现了有关当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的效力禁止性规定，均合法有效。
《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
在本案中，作为准业主的重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告叶海军签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》以及原告重庆洪泉物业管理有限公司与被告叶海军签订的《公共租赁住房小区管理规约》均约定，物业服务费用由作为物业使用人的被告交纳。现原告根据《重庆市公共租赁住房物业服务合同》与《公共租赁住房小区管理规约》的约定，为被告所租住的小区提供了物业服务，被告作为该小区5幢3-9房屋的使用人，理应根据上述合同与规约的约定向原告支付相应的物业服务费用。原告选择单独起诉物业使用人而不起诉业主，符合上述法规的规定。故本院对原告诉请判令被告支付2011年10月至2014年3月期间的物业服务费2505.3元的诉讼请求予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
本案《公共租赁住房小区管理规约》约定，承租人或物业使用人逾期未缴纳物业服务费或其他应缴费用的，经物业服务企业催缴仍拒缴的，视为恶意欠费，物业服务企业可在违约次日起，按日加收应缴总额3‰的违约金，并可酌情对其停止服务。原告诉请判令被告支付2011年10月至2014年3月，依次以每月应缴的物业服务费为基数，从应付款截止时间之次日即每月的21日起，按每日3‰的标准，逐月计付至原告起诉时自行确定的截止之日即2014年3月31日止的违约金的诉讼请求，符合上述规约的约定，理应支持。庭审中，原告自愿将其违约金请求的金额由3269元调减为2505.3元，系对其自身权益的有效处分，对此本院应予照准。故本院对原告诉请判令被告支付其违约金2505.3元的诉讼请求亦予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告叶海军限于本判决生效后5日内支付原告重庆洪泉物业管理有限公司2011年10月至2014年3月期间的物业服务费2505.3元。
二、被告叶海军限于本判决生效后3日内支付原告重庆洪泉物业管理有限公司2011年10月至2014年3月期间的物业服务费的违约金2505.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告叶海军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费50元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶守忠
二〇一四年六月二十七日
书记员 彭 奕