河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民三终字第614号
上诉人（原审被告）吴枝，女，1953年4月5日出生。
委托代理人王良霞，女，1980年11月24日出生，系吴枝之女。
委托代理人周文亮，河南龙云律师事务所律师。
上诉人（原审被告）贺书伟，男，1964年12月17日出生。
委托代理人臧幸辉，河南成胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郝兰君，女，1964年9月3日出生。
被上诉人（原审原告）于文，男，1965年2月10日出生。
被上诉人（原审原告）刘志军，男，1960年8月4日出生。
以三被上诉人的委托代理人郭长恩，鲁山县露峰法律服务所法律工作者。
上诉人吴枝、贺书伟因与被上诉人郝兰君、于文、刘志军排除妨害纠纷一案，郝兰君、于文、刘志军于2015年1月6日向鲁山县人民法院提起诉讼，请求判令吴枝、贺书伟排除妨害，拆除建在其出路上的建筑物。鲁山县人民法院于2015年6月18日作出（2015）鲁民初字第234号民事判决。吴枝、贺书伟不服，均向本院提起上诉。本院于2015年7月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭审理了本案。吴枝的委托代理人王良霞、周文亮，贺书伟及其委托代理人臧幸辉，郝兰君、于文、刘志军三人的委托代理人郭长恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，案外人鲁山县军队离退休干部服务站在鲁山县鲁阳镇墨公路中段路东有一宗地，土地权属性质为国有土地。2001年6月，鲁山县人民政府为该服务站颁发了鲁国用（2001）字第2200237号国有土地使用证，该证地籍调查表上显示四至为：“东至科委家属院，西至大路，南至王宏伟、王天义、王利、王建国，北至房产管理处商品楼”，界址标示栏中备注“北至县房产处商品楼南墙，考虑邻里关系，商品楼南墙外皮南3米以内允许一楼住户临时使用，具体事宜以协议为准”。鲁山县军队离退休干部服务站在该宗土地上原有住宅楼，出路在该楼北边。2007年1月5日鲁山县房产管理局为该住宅楼办理鲁阳镇字第00004684号房屋所有权证，该证附记中记载：“初始登记：此宗地北边3米宽，62米长，186平方米，允许北边住户临时使用。（只限于通风采光使用，但土地使用权仍属于干休所。），”。2007年4月2日该所将该住宅楼西单元三楼西户卖给郝兰君，同年4月16日郝兰君就此户在鲁山县房产管理局办理鲁阳镇字第00012573号房屋所有权证；2007年6月26日该所将西单元五楼东户卖给于文，同年6月28日于文就此户在鲁山县房产管理局办理鲁阳镇字第00012727号房屋所有权证；2009年8月12日该所将西单元四楼西户卖给赵俊峰，后其儿子刘志军继承，同年8月19日刘志军就此户在鲁山县房产管理局办理鲁阳镇字第00016129号房屋所有权证。
鲁山县军队离退休干部服务站的北边有一栋房产，原为鲁山县房产管理处的商品楼，其出路在该楼北边。后鲁山县房产管理处将该楼一楼三号房屋卖与案外人杨建三，1995年10月16日杨建三办理了房产地契证。2003年12月10日鲁山县军队离退休干部服务站因杨建三在该服务站的土地使用权范围内搭建临时建筑，不予拆除，该服务站向本院起诉，后双方和解，原审法院作出（2004）鲁民初字第123号民事调解书，其上载明“一、原告军队服务站同意被告杨建三的楼房南墙皮以南3米宽的部分由被告杨建三通风采光使用，亦可搭建临时建筑物，但该段土地的使用权仍归原告军队服务站。二、被告杨建三于30日内将搭建在3米以南部分的建筑物予以拆除，腾为空地后交付给原告军队服务站使用。”2010年7月30日杨建三将该房以6.8万元的价格卖与案外人武淑兰，但武淑兰一直未办理房屋所有权证，后武淑兰让其妹妹即吴枝暂时管理使用至今。2011年吴枝在房屋南边圈起围墙，并留有小门供出入。2014年6月郝兰君、于文、刘志军和所住楼房住户与吴枝因吴枝建围墙而发生纠纷至今。
庭审中，贺书伟称，案外人李学增购买鲁山县房产管理处的一套房屋，后卖与案外人申天义，2013年3月23日申天义之子申书欧将该房卖与贺书伟，贺书伟至今未办理房屋所有权证。诉讼中，贺书伟未向原审法院提供李学增与申天义的买卖协议、申天义与申书欧是父子关系的证据。2005年10月29日鲁山县军队离退休干部服务站作为甲方与案外人申天义作为乙方签订协议书，其上主要载明：“一、乙方同意甲方开发服务站集资楼。二、甲方应在服务站原协议3米采光距离的基础上，再增加1.2米，共计4.2米共乙方使用。4.2米外有甲方建储藏室，储藏室以北给乙方修下水道一个，上面用盖板，内净（径）能下铁铣（锨）清淤泥为准。三、协议签订后，乙方在三天内应自行拆除4.2米以外的附属建筑，不能影响甲方施工。四、甲方在签订协议时，一次性付给乙方住户采光费，每间1500元，该住户申天义3间，计4500元。”2014年7月贺书伟在其房屋南墙外4.1米处建筑一道砖混结构的墙，并在墙上留一个小门供出入使用。后引起郝兰君、于文、刘志军不满，双方发生争执至今。
经原审法院现场勘验，吴枝所建围墙与贺书伟所建围墙相邻，位于郝兰君、于文、刘志军所住楼房与原为鲁山县房产管理处的楼房之间。吴枝所建围墙东西长3.6米（朝南有一小门供出入），南北同长4.1米（东墙和贺书伟共用），砖混结构，其中东西长3.6米部分已经倒塌；贺书伟所建围墙东西长8.5米（朝南有一小门供出入），砖混结构。吴枝贺书伟圈占后，郝兰君、于文、刘志军在该处出路的宽度剩余约为2.8米，系郝兰君、于文、刘志军出入必经之路。
原审认为，一、郝兰君、于文、刘志军具有诉讼主体资格。理由是，鲁山县军队离退休干部服务站将其所有的部分楼房于2007、2009年分别卖给了郝兰君、于文、刘志军，三人已经办理房屋所有权证，取得了房屋的所有权，根据地随房走的法律原则，郝兰君、于文、刘志军取得了鲁山县军队离退休干部服务站土地证范围内土地的使用权。本案争议的土地系郝兰君、于文、刘志军的出路，与郝兰君、于文、刘志军具有法律上直接利害关系，因此郝兰君、于文、刘志军依法具有诉讼主体资格。二、吴枝、贺书伟应当拆除所建围墙。理由是，（一）鲁山县军队离退休干部服务站将其所有的部分房屋卖给郝兰君、于文、刘志军，郝兰君、于文、刘志军已经取得房屋的所有权，并基于法律的规定取得包括吴枝、贺书伟圈占的土地在内的相应出路土地的使用权。郝兰君、于文、刘志军现有房屋的原房主鲁山县军队离退休干部服务站与吴枝、贺书伟占有的房屋的原房主杨建三、申天义之间签订有协议，虽约定允许“杨建三的楼房南墙皮以南3米宽的部分由被告杨建三通风采光使用，亦可搭建临时建筑物”，允许“原协议3米采光距离的基础上，再增加1.2米，共计4.2米共乙方（申天义）使用”，但杨建三、申天义获得使用权是基于鲁山县军队离退休干部服务站的授权，协议中仅授权杨建三、申天义具有一定的使用权，并没有授权其可以将该使用权转让。同时双方都应按照有利于生活方便、团结互助、公平合理的精神，正确处理邻里关系。因此在双方未达成新的协议允许其使用的情况下，擅自圈起围墙使用，于法无据，行为欠当。（二）本案是排除妨害纠纷案件，应当本着方便生活的原则处理。吴枝、贺书伟占有房屋的出路本应在其房屋北边，其圈占的土地本来就不是其出路，而是郝兰君、于文、刘志军的出路，对吴枝、贺书伟而言，该土地的使用并不是生活必需，而对郝兰君、于文、刘志军而言，通行是否顺畅直接影响着其日常生活。再者，鲁山县军队离退休干部服务站房屋所有权证显示其所授权限也只是让允许北边一楼住户临时使用，而不是永久使用，在实际情况发生变化时，其使用权可以受到限制。根据本院现场勘验，吴枝、贺书伟圈占后，郝兰君、于文、刘志军的出路宽度剩余约为2.8米，随着近年来人们生活水平的提高，机动车等交通工具日益普遍化，因此2.8米的宽度确实影响到郝兰君、于文、刘志军必经出路的顺利出入，已构成对其相关权利的妨碍。综上，郝兰君、于文、刘志军的诉讼请求，理由正当，予以支持。
原审法院判决：一、被告吴枝于本判决生效之日起三日内拆除位于鲁山县鲁阳镇墨公路中段路东其所占房屋南墙皮以南围墙东西长3.6米，南北同长4.1米。二、被告贺书伟于本判决生效之日起三日内拆除位于鲁山县鲁阳镇墨公路中段路东其所占有的房屋南墙皮以南围墙东西长8.5米。一审案件受理费200元，由吴枝、贺书伟共同负担。
吴枝上诉请求依法撤销原审判决第一项。事实与理由，吴枝的前业主杨建三与鲁山县军队离退休干部服务站达成的调解书约定：“原告军队服务站同意被告杨建三的楼房南墙皮外3米宽的部分由杨建三通风采光使用，亦可搭建临时建筑物，但该段土地使用权仍归原告军队服务站。”2005年10月29日鲁山县军队离退休干部服务站又与吴枝所居住的一楼住户签订了协议书，约定：鲁山县军队离退休干部服务站在原协议3米采光的基础上，再增加1.2米，共计4.2米供吴枝所居住的一楼住户使用。2010年7月30日，杨建三将房屋卖给了吴枝，并且约定吴枝对4.2米有使用权，因此吴枝并没有侵占公共通道。2014年7月13日，郝兰君、于文、刘志军等人将吴枝的构筑物捣毁、破坏是对人身和财产的损害。原审是在认定事实错误的基础上作出的判决。
贺书伟上诉请求、依法撤销原审判决第二项，并依法改判驳回郝兰君、于文、刘志军的起诉或诉讼请求。并由郝兰君、于文、刘志军承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。原审将贺书伟的户籍地写为居住地；将贺书伟购买的房屋认定为占有的房屋错误的。把贺书伟依约定占用的土地认定为郝兰君、于文、刘志军的出路也是错误的。二、郝兰君、于文、刘志军没有原告主体资格。郝兰君、于文、刘志军购买了相应房屋并办理了房权证是真，但他们购买的是商品房，是整栋楼中的一套，整栋楼占用的土地之外的公共用地，是属于所有业主的，不是属于某一个人的。因此，即便贺书伟占用了他们的公共用地，郝兰君、于文、刘志军也无权以自己的名义提起诉讼。三、原审判决否定贺书伟所购买房屋的前手与郝兰君、于文、刘志军所购买房屋的前手所签订的就使用争议土地的协议的效力是错误的，是故意曲解法律的。综上，原审判决是错误的，请判如所诉。
郝兰君、于文、刘志军辩称，一、郝兰君、于文、刘志军既然购买了鲁山县军队离退休干部服务站的房产，并办理了房产证，郝兰君、于文、刘志军己成为该宗房地产的业主，对该宗房地产专有部分以外的共有部分享有共同占用、使用的权利。我国《物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外共有部分享有共有和共同管理的权利”。第七十二条第二款规定“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。由此可见，一审法院认定郝兰君、于文、刘志军有诉讼主体资格是有法可依的。二、（2004）鲁民初字第123号民事调解书“中的同意吴枝南墙外三米宽的部分通风采光使用，亦可搭建临时建筑物，但该段土地使用权仍归军队服务站”，但该调解书不能作为侵占公共用地使用权的证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据”。由此可见，吴枝、贺书伟仅以鲁山县军队离退休干部服务站同意杨建三使用三米宽通风采光和临时搭建建筑物为由而进行建永久性建筑缺少法律依据。鲁山县房产局为军队服务站住宅楼颁发的房产证上记载“此宗地，北边3米宽，62米长，186平方米，允许北边住户临时使用（只限于通风采光使用，但土地使用权仍属干休所），可见该土地只限于临时使用。为此，吴枝、贺书伟未经许可，在该争议地内建永久性建筑长期使用，而不是临时使用。实际是变相改变土地使用权；吴枝、贺书伟建围墙占去3米后，留下的公共出路不足3米宽，己给消防安全及车辆通行带来不便，答辩人等住户曾多次发生纠纷。其二，鲁山县房产局为军队服务站是与杨建三经法院作出的调解书，而对吴枝、贺书伟不具有法律效力。据此，吴枝、贺书伟的上诉理由仍不能成立。吴枝、贺书伟建围墙侵占后，经法院现场勘验只剩下2.8米宽的路，已严重影响消防安全及通行埋下隐患，己经二十余户居民的生活通行带来诸多不便。为此，为维护军队服务站二十余户居民的权益，决不允许吴枝、贺书伟侵占答辩人的公共出路。请求驳回上诉，维持原判。
本院已经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为，鲁山县军队离退休干部服务站将其所有的部分楼房分别卖给了郝兰君、于文、刘志军，三人已经办理房屋所有权证，取得了房屋的所有权，根据地随房走的法律原则，郝兰君、于文、刘志军取得了鲁山县军队离退休干部服务站土地证范围内土地的使用权。本案争议的土地与郝兰君、于文、刘志军具有法律上直接利害关系，因此郝兰君、于文、刘志军依法具有诉讼主体资格。郝兰君、于文、刘志军的原房主鲁山县军队离退休干部服务站与吴枝、贺书伟占有的房屋的原房主杨建三、申天义之间签订有协议，虽约定允许“杨建三的楼房南墙皮以南3米宽的部分由被告杨建三通风采光使用，亦可搭建临时建筑物”，允许“原协议3米的基础上，再增加1.2米，共计4.2米共乙方（申天义）使用”，同时，因该土地使用权人为鲁山县军队离退休干部服务站，该土地证载明：只限通风采光使用。鲁山县军队离退休干部服务站与申天义签订的协议约定的也是“采光距离”增加1.2米。因此在双方未达成新的协议允许其使用的情况下，吴枝、贺书伟擅自圈起围墙使用，缺乏依据。故原审判决吴枝、贺书伟排除妨害正确。吴枝、贺书伟的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人吴枝、贺书伟各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 张小青
审判员 李新保
审判员 李 勇
二〇一五年十月二十一日
书记员 马海芳