杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初1242号
原告：杭州宋江股份经济合作社，住所地浙江省杭州市文一路298号。
法定代表人：沈有祥，董事长。
委托诉讼代理人：何远，浙江泽大律师事务所律师。
被告：杭州集言企业管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区翠苑街道翠苑新村三区66幢5单元配套用房101室。
法定代表人：李祖荣，董事长。
委托诉讼代理人：张海涛，北京高朋（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许潇，北京高朋（杭州）律师事务所律师。
第三人：吕思琦，男，1990年10月6日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。
委托诉讼代理人：史海舟（吕思琦父亲），男，1965年3月9日出生，住浙江省舟山市定海区。
第三人：林瑜，女，1982年12月13日出生，汉族，住浙江省苍南县。
委托诉讼代理人：陈海情，浙江永鼎律师事务所律师。
原告杭州宋江股份经济合作社与被告杭州集言企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案后，依法适用普通程序。后本院依原告申请，通知吕思琦、林瑜作为第三人参加本案诉讼，并于2016年4月15日第一次公开开庭进行了审理。原告的原委托诉讼代理人谢兴华，被告的委托诉讼代理人张海涛、许潇，第三人吕思琦及其委托诉讼代理人史海舟，第三人林瑜的委托诉讼代理人陈海情到庭参加诉讼。本院又于2016年7月14日再次公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人何远，被告的委托诉讼代理人张海涛，第三人吕思琦的委托诉讼代理人史海舟，第三人林瑜的委托诉讼代理人陈海情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告腾退位于杭州市西湖区集盒商场编号为124、221、403号建筑面积933.4平方米的商铺；2.被告支付租金18500000元（计算至2016年1月14日）；3.被告支付违约金18500000元；4.被告支付房屋租赁税金1181250元；5.被告承担本案诉讼费用。后原告明确第2项诉请为：被告支付至2016年1月7日的租金18039726元，2016年1月8日至1月14日的占有使用费460274元。事实和理由：2014年4月14日，原、被告签订了有关集盒商场项目的《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于杭州市主楼（含地下室）房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告使用，租赁期为15年，起租日为2014年9月15日，前二年每年租金为2400万元，第三年起每两年在上期基础上递增7.5%，相应的房屋租赁税金由双方各承担50%；租金支付方式为先付后用，按季度支付一次；若被告逾期支付，承担每日万分之五的滞纳金；若被告超过30天仍未支付的，则原告有权解除合同，被告除支付拖欠的租金外，还应支付同等金额的违约金。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付给被告，但被告一直未按时支付租金，仅先后支付三次租金计1350万元。截止至2015年9月15日，被告拖欠租金达1650万元，同时已付租金所应承担的税金118.125万元亦未支付。原告经多次催讨无果后，于2015年11月向杭州市西湖区人民法院起诉，诉请要求解除双方上述《房屋租赁合同》。2015年12月21日，杭州市西湖区人民法院作出（2015）杭西民初字第3884号民事判决，判决解除原、被告于2014年4月14日签订的《房屋租赁合同》。据此，原告基本收回了案涉房屋的出租房屋经营权，但至今尚有124、221、403号商铺未腾退交付原告。故原告诉至本院，要求判如所请。
被告答辩称，一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月4日协议解除，并非（2015）杭西民初字第3884号民事判决生效后才解除。原告在另案诉讼过程中在开庭审理前已与被告就解除租赁合同达成协议，但原告未将该事实在开庭时向法院陈述（2015年12月11日开庭），亦未申请撤诉，才导致出现与客观事实不符的解除方式和解除行为发生日期。当时被告在另案中并非无故放弃诉权。二、被告所欠租金金额为1025万元，而非原告所主张的1850万元。原告与被告、原告与被告的母公司杭州集物堂实业有限公司（以下简称集物堂公司）在2015年12月4日就合同解除和设立新公司等事项签订了两份相关协议书，明确了被告截止2015年12月14日止应付租金为1025万元。三、被告无需支付租金。在原、被告双方就解除租赁合同及明确所欠租金金额后，同日，被告的母公司集物堂公司与原告签订了一份《股东合作协议》，除了对被告所欠租金金额、实际使用面积、被告投入的现金等客观事实作了明确约定外，最重要的是对于如何处置被告所欠租金问题作了约定，即所欠租金由新设立的公司来承担，无需被告支付。该《股东合作协议》合法有效，被告及其母公司一直在催促原告积极履行，故原告此时主张要求被告支付租金，缺乏依据。四、被告无需承担违约金和税金。原、被告双方在2015年12月4日签订的《解除合同协议书》中第一条明确约定，双方一致同意解除《房屋租赁合同》，双方的权利义务自该协议生效后自动终止。该协议在签订当日即生效，因此原《房屋租赁合同》中关于未按约支付租金的违约责任及税金承担的约定，同样基于合同终止的事实而终止。而且，在2015年12月4日签订的《解除合同协议书》中亦未对租赁合同解除后所欠租金、税金承担事宜作出新的约定，故原告再主张违约金和税金已无合同和法律依据。退一万步讲，即便要考虑违约金和税金的承担，原告主张的违约金及税金数额明显过高，原告应举证证明其实际损失及纳税情况，而且，原告作为出租人收取租金并纳税是法定义务，不能将法定义务转嫁给被告来履行。五、被告并无腾退房屋义务，事实上也无需腾退房屋。首先，案涉租赁合同系协商解除，《解除合同协议书》中约定原告承继原来被告与商户（次承租人）签订的合同，根本无需腾退房屋。其次，在同日签订的《股东合作协议》中，亦明确确保正常的商业秩序，保持集盒商场的业态。本案所涉的房屋租赁合同的解除，有其特殊性，不存在需要腾退房屋移交的问题，只是被告为了后续合作经营的考虑，配合原告处理部分原商户的租赁事宜。更何况，目前现实状况已经是原告指定的公司杭州宋盒资产管理有限公司（以下简称宋盒公司）实际控制和管理整个集盒商场，根本不存在需要被告腾退的情形。此外，为了配合履行《股东合作协议》，根据原告的需求，被告再次替原告通过支付赔偿金等方式将商场一、二层部分原商户进行了清理。若原告打算违反《股东合作协议约定》，那么被告此前也没有必要配合清理，最多仅需保持商场现状即可。六、原告此次诉讼系背信弃义、过河拆桥的恶意之诉。1.被告接手案涉房屋时，存在复杂的清理原商户的情形，为此，被告与原告一并处理和承担了不应由被告应承担的额外费用。原告清理原商户，若无被告的额外付出，是不可能按约处理完毕的，免租期本应考虑被告的付出予以顺延，但未顺延；2.案涉项目改造难度大、设计复杂，工程时间短，但被告投入大量人力物力，使集盒项目品牌知名度和业态经营在获得了极大的公众认可，也给该地段带来了极大的人气，原告的该物业租金比原来提升了一个档次。并且案涉集盒项目从消防验收、环评验收、各种经营证照的办理存在层层障碍和困难，但一直未得到原告的有力支持和解决，该种情形一直延续到2015年下半年，也就是原告提出解除合同不久前才陆续解决。且集盒商场在2015年2月份才试营业，被告未能盈利和因前期投入巨大导致暂时无力支付租金也是正常市场经营的发展规律，但原告无视客观情形和其本身配合程度，罔顾事实恶意解约和起诉；3.正因为存在上述情形，在2015年11月份原告提出解约时，双方包括被告的母公司共同进行了协商，鉴于被告作出的巨大贡献，在尊重客观事实的基础上，各方达成了共同另行成立公司继续经营集盒项目以解决债务问题的方案，也基于此原被告双方达成了协商先行解除合同，另行运营再行处理债务的方案。但原告再次背信弃义，恶意主张不实租金和巨额违约金，在接管集盒商场后，违背约定擅自处分被告投入的设备和资产，侵犯了被告的合法财产权利，也给被告的母公司带来了对第三方违约的风险责任。被告实际以现金投入到集盒商场1900万元，上述金额得到原告书面认可，此外还有设备、装修装饰等固定设施的投入尚未评估价值。对于被告及其母公司而言，若不是约定另行设立新公司运营，不可能因为1025万元的租金而放弃投入远大于所欠租金的市场经营，完全可以另行寻找合作经营单位来引入资金解决租金问题。综上，请求驳回原告的全部诉请。
第三人吕思琦述称，不应追加吕思琦为第三人。吕思琦曾担任杭州饮鼎餐饮有限公司（以下简称饮鼎公司）的法定代表人，2015年5月15日其已将股权转让。吕思琦并非《商铺租赁合同》的合同相对人。吕思琦不同意解除《商铺租赁合同》。
第三人林瑜述称，一、根据合同相对性原则，原告无权要求林瑜腾退房屋。且根据林瑜与被告签订的《商铺租赁合同》，该合同尚未到期，林瑜有权继续承租，无需腾退。同时，被告将案涉房屋转租给林瑜的行为，原告知晓并同意，应属合法有效，至于此后原、被告所作约定在林瑜确认前，与林瑜无关。二、原、被告2015年12月4日签订的《解除合同协议书》约定，原告认可被告与次承租人签订的合同，自签订之日起，相关租赁合同的权利义务转移给原告指定的运营公司。因此，林瑜与被告之间已不存在租赁的权利义务关系，与本案无关，亦不应作为第三人参加诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的房屋租赁合同、说明、催告函、律师函及邮寄凭证、房屋所有权证、土地使用权证、契证、（2015）杭西民初字第3884号民事判决书、商铺租赁合同两份、公司章程，被告提供的2015年11月原告与集物堂公司等四方签订的协议书、2015年12月4日签订的解除合同协议书、2015年12月4日原告与集物堂公司签订的股东合作协议、被告的工商基本信息、函的真实性予以认定并在卷佐证。本院对双方有争议的证据认证如下：原告提供的委托付款证明、网银记录，仅凭该证据不足以证明原告的证明对象。被告提供的催讨工程款函，在无其他证据相佐证的情况下，不能证明被告的证明对象。2014年5月原告与被告等四方签订的主体变更协议、终止协议、建设工程消防验收意见书及消防安全检查合格证、城市排水许可证、杭州市污染物排放许可证、建设项目环境影响评价文件审批意见，与本案无关，不予认定。第三人吕思琦提供的租金发票、收款收据、工商变更信息、股权转让协议、营业执照，因《商铺租赁合同》系第三人吕思琦与被告签订，上述证据不足以证明合同主体发生变更。第三人林瑜提供的租赁变更协议，可以证明被告与第三人林瑜之间存在商铺租赁关系的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
案涉房屋系原告所有。2014年4月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将案涉房屋（建筑面积24395.6平方米）出租给被告使用，土地红线内的空地征得原告同意下可以使用，但无租赁权，附楼暂不包括在本项计租面积内；租赁物业的移交日为2014年5月15日；免租期应为四个月，自实际交付日为准；租赁期限为自被告计租之日起15年，免租期不计入租赁有效期，计租日自免租期满后的第一日起算；前二年的租金均为每年2400万元，自第三年起，每两年租金在前一年租金的基础上递增7.5%；租金支付方式为先付后用、按季度支付；原告应在被告支付当日租金后10日内向被告出具相应发票，相应的房屋租赁税金（含营业税及附加）由原、被告各承担50%；本合同签订后3个工作日内被告向原告支付定金1000万元（其中600万元为定金），但自计租日起，其中900万元即转化为租金，另100万元作为水电押金；被告未按合同规定的期限支付租金，则每天承担逾期支付款项万分之五的滞纳金，如超过30天被告仍未按合同规定支付租金的，则原告有权解除合同，被告除应支付拖欠的租金外，还应支付给原告同等金额的违约金。
2014年5月15日，原告将案涉房屋交付给被告使用。被告依约支付了合同定金1000万元，按照合同约定，其中900万元转化为房屋租金，100万元转化为水电押金。后被告又先后支付了房屋租金450万元。
2015年8月27日，被告向原告发出《关于集盒项目经营情况及支付资金的说明》一份，载明：因存在项目消防、环评等问题，商户租金收缴情况产生滞后，直接导致拖欠原告租金，截止2015年9月15日为1050万，同时，尚有100万元左右的水电费；至2015年12月15日被告尚需支付500万租金，加之所欠租金部分总计1150万；支付计划为：9月15日支付200万元并结清水电费100万，10月15日支付250万，11月15日支付350万，12月15日支付350万；如未能按时支付，原告有权在无需与被告沟通的情况下立即收回集盒项目经营管理权。
2015年9月17日，原告发出《催告函》一份，载明截止至2015年9月16日，被告拖欠原告租金和水电费1700万（其中水电费150万元），并催告被告在收到该函之日起十日内支付拖欠的全部租金和水电费。该函已送达被告。
2015年11月2日，原告委托律师发出《律师函》催讨拖欠的租金。
2015年11月5日，原告以被告欠付租金为由向本院起诉，要求解除原、被告于2014年4月14日签订的《房屋租赁合同》。
被告的股东为集物堂公司与严爽。2015年11月，集物堂公司（甲方）、严爽（乙方）、林施（丙方，担保人）、原告（见证方）签订一份《协议书》，载明：经友好协商，被告已与见证方解除租赁合同，甲方与见证方新成立公司（甲方与见证方新成立的公司以下简称新公司），由新公司与甲方重新签订租赁合同，承租甲方座落于杭州市西湖区由原承租人租赁的商业房产，乙方退出该项目的投资经营；约定：一、见证方2015年11月份委托了第三方审计机构对杭州集言企业管理有限公司的财务进行审计，三方认可根据审计报告确认的原承租人的资产投入，其中乙方先后实际投入该项目资金计人民币665万元。二、甲乙双方同意由甲方回购乙方的35%股份，甲方分期向乙方支付转让款和相应利息。三、丙方自愿为甲方承诺向乙方支付的相关款项承担连带保证责任。四、以上协议内容由见证方予以见证。
2015年12月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《解除合同协议书》，约定：一、甲乙双方一致同意解除《房屋租赁合同》，双方的权利义务自本协议生效后自动终止。二、经甲方于2015年11月份委托第三方审计机构对原承租人的财产进行审计，甲方认可根据审计报告出具的原承租人的资产投入，截至2015年12月14日止，乙方应付甲方的租金为1025万元。三、乙方与次承租人所签订的租赁合同，甲方予以认可，但自本协议签订之日起，相关租赁合同的权利义务转移给甲方指定的运营公司。庭审中，原、被告均认可此处“甲方指定的运营公司”指的是当时原告与集物堂公司拟新设立的一家公司。
同日，原告（甲方）与集物堂公司（乙方）签订一份《股份合作协议》，载明：甲方将自己所有的座落于杭州市西湖区的商业房产向被告（原承租人）出租后，因原承租人经营不善及部分次承租人拖欠租金，造成原承租人无能力如数支付其应当给付甲方的租金，按照年租金1900万元的标准计算，截止2015年9月15日拖欠租金达1025万元（计算至2015年12月14日）；甲乙双方一致认可甲乙双方成立新公司，由注册公司与甲方签订租赁合同，承租甲方座落于杭州市西湖区由原承租人租赁的商业房产；集盒商场内现有由原承租人招租入驻并正常经营、依约交付租金的商户为数不少，其合法的租赁权需要予以维护，并须确保其正常的商业秩序得到维持；保持集盒商场的业态，促成集盒商场继续运转，是甲方租金收益的保障；经甲方于2015年11月份委托第三方审计机构对原承租人的财务进行审计，甲方认可根据审计报告出具的原承租人的资产投入；甲方邀请具有商业房产经营管理经验的乙方与之共同投资设立一家有限责任公司，专事于经营管理甲方的商业房产，乙方出于对自身经营理念的执着及其对社会责任的担当，乐意接受甲方的邀约；约定：……四、甲乙双方合作的条件：1.合作公司承租甲方所有的位于杭州市西湖区商业房产（不包括地下室面积）的期限暂至2029年9月14日止，每年租金为1900万元，每二年递增7.5%；2.双方合作后，有关集盒项目的财务管理人员由双方分别指派：即财务主管和出纳由甲方指派，财务会计由乙方指派；3.集盒项目的所有收入（包括但不限于租金、物业管理费、电费、宣传活动费、滞纳金以及其他与该项目有关的收入）均归合作公司收入；4.经甲乙双方共同确认原集盒商场的应付款项，合作公司在保证支付应付甲方年度租金的前提下应当给予安排支付；5.原承租人应付甲方的租金从2014年9月15日开始计算，鉴于地下室并无使用，甲方对地下室不予计收租金，第一年的租金即按1900万元结算；6.在合作公司向甲方付清合作期间的租金后，开始支付原承租人所欠甲方的租金前，甲方应当将其对合作公司所持的股份权属转让到乙方名下或乙方所指定的第三人，或甲方有权根据第三方审计机构审定投资协商收购一部分股权，股权比例由双方协商决定；……8.本协议生效后，甲方参与集盒商场的经营管理，对财务状态进行监管，待合作公司成立后，由合作公司负责接管；9.甲乙双方确认原承租人对集盒项目实际投入资金额为1900万元。
因双方未将上述新签订的合同作为证据提交本院，亦未将上述情况及时告知本院，遂本院于2015年12月21日作出（2015）杭西民初字第3884号民事判决书，判决原、被告于2014年4月14日签订的《房屋租赁合同》。双方均未上诉。本院院长发现该判决存在错误，交审判委员会讨论后决定再审。2016年8月25日，原告申请撤回起诉，本院作出（2016）浙0106民再1号民事裁定书，准予原告撤回起诉，撤销本院（2015）杭西民初字第3884号民事判决书。
原告与集物堂公司拟成立的合作公司尚未实际设立，集盒商场目前由宋盒公司经营管理。
2016年2月28日，被告向原告发出《关于要求对资产评估并协商如何处理的函》，载明：原告拒不履行《股东合作协议》，迟迟不肯成立项目公司，且将集盒商场的经营权交给项目公司以外的第三方宋盒公司，故被告要求原告立即履行《股东合作协议》，并与被告进一步协商资产评估及处理事宜。
另查明，被告（出租方）与第三人林瑜（承租方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋中的124、221号商铺（使用面积为439.50平方米）出租给乙方，租赁期限为5年，自2015年2月1日至2020年1月31日止。上述合同签订后，被告将124、221号商铺交付给第三人林瑜使用，目前该商铺仍在第三人林瑜控制之下，但已停止营业。
2015年1月4日，被告（出租方）与第三人吕思琦（承租方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋中的403号商铺（使用面积为493.9平方米）出租给乙方，租赁期限为6年，自2015年4月1日至2021年3月31日止。上述合同签订后，被告将403号商铺交付给第三人吕思琦使用。
本院认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系。原、被告于2015年12月4日签订了《解除合同协议书》。根据《解除合同协议书》约定，双方签订的房屋租赁合同于当日解除，被告与次承租人所签订的租赁合同，甲方（原告）予以认可，但自本协议签订之日起，相关租赁合同的权利义务转移给原告指定的运营公司。庭审中，原、被告均认可此处“甲方指定的运营公司”指的是当时原告与集物堂公司拟新设立的公司。同日，原告与被告的股东集物堂公司签订《股东合作协议》，约定原告与集物堂公司成立新公司，由新成立的公司与原告签订租赁合同，承租案涉房屋，并约定被告所欠原告租金在内的原集盒商场应付款项由新成立的公司在保证支付应付原告年度租金的前提下给予安排支付。上述两份协议存在明显关联性。虽截止目前原告与集物堂公司拟成立的新公司尚未设立，但在原告与集物堂公司未依法解除《股东合作协议》前，原告尚无权直接要求被告承担因《房屋租赁合同》解除的相关责任。故原告要求被告腾退商铺、支付租金及税金、赔偿违约金的诉请，依据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回杭州宋江股份经济合作社的诉讼请求。
案件受理费232706元，由杭州宋江股份经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 陈 晶
人民陪审员 朱湘江
人民陪审员 楼 宏
二〇一六年十一月十日
书 记 员 谢心心