广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第675号
原告：罗再兴，男，1971年7月14日出生，汉族，户籍住址广东省新丰县，现住广东省中山市。
委托代理人：梁小凤、黄福龙，分别系广东广瀚律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。
第三人：李秀琴，女，1962年2月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
原告罗再兴诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同李秀琴有法律上的利害关系，依法追加李秀琴为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗再兴委托代理人梁小凤、黄福龙到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、第三人李秀琴经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年11月17日，原、被告签订了《白石吉雅花园认购书》约定，原告向被告购买其开发位于中山市三乡镇吉雅花园8号楼21幢＊＊＊房，购房总价为186252元。认购书签订后，原告应被告要求支付了购房款及办理房地产权属证书的各项费用共计15273元，被告向原告出具了收据并将房屋交付给原告使用，但被告仍未为原告办理房地产权属证书。涉案商品房现备案登记在李秀琴名下，根据法院已生效的判决书认定，李秀琴与吉雅公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，其双方签订的商品房买卖合同无效，相关的备案登记应予注销，为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人李秀琴与被告吉雅公司签订的《中山市商品房买卖合同》无效；2.第三人李秀琴与被告吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园8号楼21幢＊＊＊房的商品房销售合同备案登记手续；3.被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园8号楼21幢＊＊＊房的房地产权属证书；4.被告承担本案诉讼费用。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书；2.物业交接书、业主公约、物业管理服务协议、装修管理合约；3.收款收据；4.物业管理费、水费收据；5.（2012）中一法三民一初字第332号民事判决书。
被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。
因第三人李秀琴下落不明，本院依法于2014年7月29日公告通知第三人参加诉讼。公告期限届满，第三人仍未到庭应诉。
经审理查明：2006年11月17日，原告罗再兴与被告签订《白石吉雅花园认购书》一份，约定原告向被告吉雅公司认购其开发的位于三乡镇白石吉雅花园21幢5楼＊＊＊房，该物业建筑面积为112.2平方米，认购原价267036元，优惠折扣186252元；付款方法银行按揭，零首期，只交按揭费用，其余税款尾数、收楼费用在2006年12月26日前付清。认购书签订后，原告于2006年12月17日至19日期间向被告支付了楼款252元及其他杂费15021元，合计15273元；被告于2006年12月19日将房屋交付给原告使用，原告对房屋装修后入住至今。原告认为，其已依约向被告支付了购房款且房屋已实际交付并由原告占有使用多年，但被告一直未履行办证义务，遂于2014年7月10日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：李秀琴于2012年3月2日另案向本院提起诉讼，主张包括涉讼商品房在内的5间商品房的所有权，并要求吉雅公司继续履行合同，协助办理房地产权属证书。本院审理后于2013年6月25日作出（2012）中一法三民一初字第332号民事判决，驳回李秀琴的诉讼请求。已生效的（2012）中一法三民一初字第332号民事判决查明：“中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇吉雅花园8号楼21幢＊＊＊房，建筑面积为112.2平方米，套内建筑面积为101.2平方米，购房总价为123196元，付款方式为一次性付款，签约日期为2007年8月19日，于2007年9月5日登记备案在李秀琴名下。”（2012）中一法三民一初字第332号民事判决认定：“李秀琴提供的证据证明的事实无法确认其是真实的购房人，李秀琴向张其出借款项的可能性远大于其购买房屋的可能性，李秀琴与吉雅公司之间的商品房买卖合同的基础法律关系不存在，其要求吉雅公司继续履行合同的诉求不予支持。李秀琴经本院依法释明后，仍坚持以继续履行合同为诉因，相应的诉讼风险由其自行承担。李秀琴基于不存在基础法律关系的情形下而主张被告吉雅公司继续履行合同并协助其办理位于中山市三乡镇吉雅花园8号楼21幢＊＊＊房的权属登记的诉求，依法应予驳回。”
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林某某、梁某甲、梁某乙提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已发生法律效力，后附的《非法吸收公众存款明细表》中未涉及原告罗再兴及第三人李秀琴，《虚假按揭物业明细表》也未涉及涉讼房产。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房产进行了查封。
本案审理过程中，本院于2014年10月21日派员到涉案的中山市三乡镇吉雅花园8号楼21幢＊＊＊房核查使用人员情况并张贴通知，经核查，该房屋由原告罗再兴占有使用，实际控制人为罗再兴，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原告与被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。
涉讼房屋已备案登记在李秀琴名下，根据已生效的（2012）中一法三民一初字第332号民事判决认定，李秀琴提供的证据证明的事实不能充分证明其是真实的购房人。李秀琴与吉雅公司之间的商品房买卖合同的基础法律关系不存在，双方之间不存在真实的商品房买卖关系，实质是非法吸收公众存款的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，李秀琴与吉雅公司于2007年8月19日签订的《中山市商品房买卖合同》无效，合同相应的销售登记备案亦为无效，第三人李秀琴应协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园8号楼21幢＊＊＊房的商品房销售合同备案登记手续。
中山市中级人民法院的刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案原告，虚假按揭物业明细表也未涉及本案涉讼房产。原告与吉雅公司签约后向吉雅公司支付了252元购房款及其他办证契税等费用，且在房屋交付后已实际占有使用多年，故应认定原告与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖关系。吉雅公司收取了原告支付的购房款并已将房屋实际交付给原告使用，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇吉雅花园8号楼21幢＊＊＊房的房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，本院予以支持；原告罗再兴亦负有同时履行向吉雅公司支付购买房屋余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款186000元，应一并支付给吉雅公司。被告吉雅公司、第三人李秀琴经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人李秀琴与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2007年8月19日签订的商品房买卖合同无效；被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人李秀琴于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园8号楼21幢＊＊＊房的商品房销售合同备案登记手续；
二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告罗再兴办理位于中山市三乡镇吉雅花园8号楼21幢＊＊＊房的房地产权属证书；
三、原告罗再兴于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购买房屋余款186000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4025元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产有限公司负担（被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 余 伟