北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第10447号
原告（反诉被告）王暄，女，1986年8月12日出生。
委托代理人胡浩，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人郭子龙，男，1987年3月3日出生。
被告（反诉原告）雒京蓉，女，1979年10月6日出生。
委托代理人罗婕，北京京创律师事务所律师。
原告（反诉被告）王暄与被告（反诉原告）雒京蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员贺维独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王暄及其委托代理人胡浩、郭子龙，被告（反诉原告）雒京蓉的委托代理人罗婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王暄诉称：2012年7月29日，我与雒京蓉签订编号为E09095610的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称：购房合同），约定雒京蓉将位于北京经济技术开发区北侧绿化带C-1#办公楼16层1915号（以下简称：1915号）房屋出售给我，价格710000元。2012年8月12日，我与雒京蓉就购房合同达成《补充协议》，约定我于2012年8月15日前向雒京蓉支付房屋首付款共计560000元，余款自房屋产权证下发后3日内付清，雒京蓉须去银行办理解押手续。后我按约支付了首付款560000元，雒京蓉于2012年10月26日将涉诉房屋交付我居住至今。2013年8月13日，我与雒京蓉双方确认房屋产权证已经下发，但雒京蓉明确表示不配合办理房屋过户手续，并拒绝向我出售涉诉房屋。综上，雒京蓉违约行为有悖诚信，严重侵害我的合法权益。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、雒京蓉继续履行购房合同，协助我办理完成1915号房屋的过户手续，并支付违约金142000元2、本案诉讼费用由雒京蓉承担。
被告（反诉原告）雒京蓉辩称并提出反诉称：不同意王暄的诉讼请求。根据购房协议、补充协议，王暄仍未支付尾款，其违约在先。我从未不配合王暄办理房屋过户手续，其拒绝支付房屋尾款，无理由要求我继续履行并承担违约金。王暄违反合同约定，提出其支付尾款的同时必须解除银行抵押并将房产证直接交付至王暄处保管，该要求明显超出合同约定的义务，故我无法同意按照王暄的要求履行。后我多次通知其尽快履行付款义务，双方履行合同，但王暄均未回应。王暄违反合同约定无理附加义务，导致合同无法继续履行，故我提起反诉，请求判令：1、解除双方于2012年7月29日签订的购房合同及于2012年8月12日签订的补充协议；2、王暄向我支付违约金142000元；3、本案诉讼费用由王暄承担。
原告（反诉被告）王暄针对被告（反诉原告）雒京蓉的反诉辩称：不同意雒京蓉的反诉请求。双方签订的合同及补充协议依法成立并生效，解除条件并不具备，雒京蓉的行为构成违约，其应当继续履行合同。
经审理查明：2012年7月29日，出卖人雒京蓉与买受人王暄在我爱我家房地产经纪有限公司天华园店的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：雒京蓉将其所有的1915号房屋出售给王暄，成交价格为710000元，定金20000元，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；2012年8月12日，雒京蓉（甲方）与王暄（乙方）签订补充协议，约定：1915号房屋价款为710000元，甲方净得总价款为710000元，房屋产权转移登记过程中所产生的税费由乙方承担。乙方支付甲方购房定金20000元，乙方承诺在2012年8月6日之前支付甲方首期房款400000元（含定金20000元），第二期首付款160000元由乙方在2012年8月15日前支付给甲方。剩余房款由乙方以现金或贷款形式支付给甲方。自下房本3个工作日内乙方交付余款145600元后，甲方必须去银行办理解押手续，解押完成3个工作日内甲方配合乙方办理房屋过户手续。甲方承诺于2012年8月25日与乙方交房并做物业校验等相关手续。2012年8月25日至2012年10月24日期间的房租归乙方所有。房租已在最后一期尾款中扣除。甲乙双方任何一方如对另一方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或承诺书等书面形式体现。双方不存在也不认可口头约定或承诺。同时双方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间服务合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外一方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为严重违约，守约方有权要求违约方承担总房价款20%的违约金。协议签订后，王暄依约向被告雒京蓉支付了相应房款。雒京蓉于2012年8月12日签字确认收到王暄首付款560000元，并依约向王暄交付了1915号房屋。现王暄居住于1915号房屋内。
2013年8月13日雒京蓉以短信形式通知王暄载明：“昨晚你打电话告知我房本可以领取，今天我致电开发商，开发商答复房本已下，但需要到银行领取，之后我又与银行联系，银行答复已完成抵押手续，可以领本！现正式通知你：房本已下发，你可以支付余款了！”王暄主张其于2013年8月13日当日以短信形式回复雒京蓉载明接到中介预约通知并同意于2013年8月14日支付剩余房款。后双方因支付剩0余房款及办理1915号房屋的解抵押事项发生纠纷。2013年8月23日，王暄以房屋买卖合同纠纷为案由将雒京蓉起诉至本院。
雒京蓉主张2013年8月30日其以短信的形式通知王暄要求将剩余房款打入其指定账户，王暄未按照其要求进行汇款，并短信回复雒京蓉要求在支付余款的同时将房本交付给王暄，雒京蓉未同意。庭审中，王暄主张雒京蓉于2013年8月12日即在与其电话通话中明确表示拒绝履行购房合同，在2013年8月15日与我爱我家房地产经纪有限公司天华园店工作人员的电话通话中亦明确表示拒绝履行购房合同，并主张雒京蓉在2013年8月13日后拒绝就付款事宜当面协商，为证明上述事项王暄提交其与雒京蓉短信打印件、电话录音，我爱我家房地产经纪有限公司天华园店工作人员温振寰与雒京蓉的短信打印件、电话录音进行佐证。雒京蓉对上述事项不认可，认为系王暄私自录音导致双方失去信任，且王暄提出要求雒京蓉履行非合同约定的义务。王暄为证明在2013年8月13日之后其多次联系雒京蓉要求履行合同，但雒京蓉拒不予以回复，提交其与雒京蓉的短信打印件、催告函及快递查询记录；雒京蓉对此不认可。王暄为证明系雒京蓉拒不履行合同，存在违约行为，申请我爱我家房地产经纪有限公司天华园店工作人员温振寰、郝瑞刚出庭作证。温振寰、郝瑞刚均当庭陈述系雒京蓉明确表示拒绝出售1915号房屋；王暄对证人证言均认可，雒京蓉对证人证言均不认可。雒京蓉为证明其积极履行合同，提交其与王暄的短信打印件，催告函及快递单据；王暄对此不认可，认为其提供的短信打印件存在删减，雒京蓉发催告函时其已经因1915号房屋买卖一事起诉至法院。雒京蓉为证明2013年8月14日不可能完成1915号房屋解除抵押事宜，提交其与北京经济技术开发区土地与房屋管理局及交通银行录音2份；王暄对此不认可。雒京蓉与王暄提交的短信打印件均显示自2013年8月14日至2013年8月30日双方未再通过短信进行联系。
另查明，雒京蓉于2007年7月20日申请办理房屋抵押登记，将1915号房屋抵押给交通银行股份有限公司北京经济技术开发区支行，向交通银行股份有限公司北京经济技术开发区支行借款43万元，至法庭辩论终结前，该借款目前尚余175000元未还清。诉讼中，经王暄申请，本院作出（2013）大民初字第10447号民事裁定书，对1915号房屋予以查封。
庭审中，王暄表示愿意代替雒京蓉偿还银行贷款，解除1915号房屋上的银行抵押，以办理房屋所有权转移登记手续。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收条、收据、银行转账凭证、房屋抵押登记申请书、房屋抵押权设立登记申请表及房屋抵押合同等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张有责任提供证据，反驳对方主张亦应提供证据或说明理由。雒京蓉、王暄所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同及协议应自双方当事人签字时成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
本案中，因1915号房屋尚有银行抵押，即使房屋买受人付清全部购房款项，房屋出卖人如不解除银行抵押，房屋买受人亦无法取得所购房屋的所有权。王暄要求在给付尾款的同时由雒京蓉办理1915号房屋的解除抵押手续，后又要求交付房屋所有权证的请求，虽不符合合同的约定，但雒京蓉以王暄增加的合同义务不符合合同约定为由，怠于按照合同约定继续履行合同亦为不妥，双方仍可按照原合同约定继续履行各自的合同义务，故对王暄主张继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综合双方提交的短信记录，双方在短信记录中均有同意继续履行合同的意思表示，且王暄主张雒京蓉明确拒绝履行合同义务，证据不足，故对王暄主张雒京蓉存在违约要求给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对雒京蓉主张王暄拒不支付房款存在违约行为，要求解除合同并由王暄支付违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。现王暄表示为办理房屋所有权变更登记手续，愿意代替雒京蓉偿还银行贷款以解除抵押，本院不持异议。王暄代为清偿银行贷款后，双方就该款项的处理可另行解决。在涉案房屋设定的抵押解除后，雒京蓉应依约办理房屋所有权转移登记手续，将房屋过户至王暄名下，故对王暄要求雒京蓉办理房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王暄与被告（反诉原告）雒京蓉继续履行双方于二〇一二年七月二十九日签订的编号为E09095610的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、原告（反诉被告）王暄于本判决生效后七日内代被告（反诉原告）雒京蓉清偿北京经济技术开发区北侧绿化带C-1#办公楼16层1915号房屋在交通银行股份有限公司北京经济技术开发区支行的银行贷款及利息（具体金额以清偿时交通银行股份有限公司北京经济技术开发区支行核算为准）；
三、被告（反诉原告）雒京蓉于原告（反诉被告）王暄代其清偿在中国银行股份有限公司北京经济技术开发区支行的银行贷款、利息后七日内协助原告（反诉被告）王暄办理北京经济技术开发区北侧绿化带C-1#办公楼16层1915号房屋的抵押解除手续；
四、待北京经济技术开发区北侧绿化带C-1#办公楼16层1915号房屋抵押解除后七日内，被告（反诉原告）雒京蓉协助原告（反诉被告）王暄办理北京经济技术开发区北侧绿化带C-1#办公楼16层1915号房屋的所有权变更登记手续至原告（反诉被告）王暄名下；
五、驳回原告（反诉被告）王暄的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）雒京蓉的全部反诉请求。
案件受理费七千零二十元，由原告（反诉被告）王暄负担一千五百七十元（已交纳），由被告（反诉原告）雒京蓉负担五千四百五十元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉受理费一千五百七十元，保全费四千零七十元，由被告（反诉原告）雒京蓉负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 贺 维
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 韩思云