江西省余江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0622民初13号
原告张志勇，男，1975年10月13日出生，汉族，江西省余江县人，初中文化，农民，家住江西省余江县。
原告汪飞娥，女，1985年4月22日出生，汉族，江西省余江县人，初中文化，家住江西省余江县。（系原告张志勇之妻）
委托代理人陈高平，江西欣远律师事务所律师。
被告鹰潭市裕和置业有限公司，住所地江西省鹰潭市龙虎山风景区度假区内新龚资线北侧1号楼。组织机构代码：563829744.
法定代表人张辽东，董事长。
委托代理人赵志荣，江西融冰（南昌）律师事务所律师。
原告张志勇、汪飞娥诉被告鹰潭市裕和置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告张志勇、汪飞娥及其委托代理人陈高平到庭参加诉讼，被告鹰潭市裕和置业有限公司经本院依法传唤第一次开庭未到庭参加诉讼，第二次开庭被告鹰潭市裕和置业有限公司委托代理人赵志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年2月5日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的“裕和花园广场”商品房一套，房屋总价款为429168元。原告在签订合同当日向被告支付首付款179168元，后通过银行按揭的方式向被告支付购房款250000元。合同签订后，因承建方的原因，余江县建筑质量监督站于2013年5月8日下达建筑工程暂停施工通知书，责令施工单位暂停施工，进行整改，直至2014年2月10日，余江县建筑质量监督站才下达复工通知书。2014年9月10日，被告才向原告交付房屋钥匙，但至今仍未办理房屋产权登记。另外，2014年11月，原告在装修房屋结束后发现原告房屋主卧的西侧出现了严重的渗漏情况，原告多次与被告协商，要求被告履行保修责任，但被告一直不予理睬。合同约定，被告应当在2013年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告；被告逾期交房超过30天，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付房价款万分之五的违约金；如因被告的责任原告不能在规定期间内取得房地产权证书的，被告应按原告已付房价款的0.1%向原告支付违约金。被告延期交房、逾期未办理房屋产权证书，违背了合同约定，应承担违约责任。原告要求判令被告向原告支付逾期交房违约金60083.52元；判令被告办理权属登记备案并向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金430元；判令被告向原告支付房屋渗漏维修费5000元。
被告辩称，一、2013年2月5日签订《商品房买卖合同》，约定2013年12月31日前交付商品房。2013年5月8日下达了（余）质监停字第1306号《建设工程暂停施工通知书》，直到2014年2月10日才恢复重新开始施工。其间停工整改时间为9个月零2天，即272天。2014年3月26日，承建商工程完工结束，2014年3月28日经承建商提出申请，于2014年4月28日进入了正式初步验收期间，2014年6月6日初步（房屋）验收合格，2014年12月26日该工程项目通过了综合竣工验收合格，其配套部门审批延迟时间为8个月，即240天。根据《商品房买卖合同》第八条第二款规定的“特殊原因”免责条款规定，停工整改和审批延迟两者共计顺延17个月零2天，从2013年12月31日顺延到2015年6月2日前交房的，都应属于符合约定交房期限。二、2014年3月至5月19日期间，原告是在接到被告公司的电话和短信通知来售楼部领取钥匙并接受房屋的。此时，原告就已经对房屋转移占有，应视为“对房屋的交付使用”。2014年5月19日原告到售楼部交纳初装费的收据就更是确凿的证实了原告已经对房屋转移占有，应视为“对房屋的交付使用”和“对交付条件的变更约定”。原告说“是2014年9月10日，裕和公司才向原告交付钥匙”没有事实证据。至于“交付条件不符合约定”就交付了房屋，那只是导致行政违规接受行政处理的问题，与原告的诉求无关。三、原告以“交付条件不符合约定”否认被告的交房行为，并要求实现对所购房屋的占有使用权能和让被告承担逾期交房违约金的双重权益没有合同和法律依据。四、原告诉求“按已付购房款日万分之五支付逾期交房违约金60083.52元”，由于原告选择了在交房期限内实现了对所购房屋占有使用权能的交付方式，而失去了要求被告承担逾期交房违约责任的权利。五、房管局已在《商品房买卖合同》登记部门意见栏盖了“已备案”的专用印章，原告称“没有办理权属登记备案”不是事实。六、被告于2014年6月份就开始采取电话、短信、挂号邮寄多种形式通知原告来公司售楼部配合被告到房管局办理房屋产权证书，2015年9月11日16时还专门针对原告通过国内挂号信函的邮寄形式再次书面通知原告到房管局配合办理其房产证，但原告始终没有配合办理，责任应当由原告自负。七、“5000元房屋渗漏维修费”没有事实根据。
原告为支持其诉讼请求，举证如下：
原告身份证、被告企业信息，证实原、被告诉讼主体资格。
商品房买卖合同，证实（1）原、被告于2013年2月5日签订商品房买卖合同；（2）合同的总价款为429168元，首付款179168元，按揭贷款250000元；（3）被告应于2013年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，逾期交付按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金，直至实际交付之日止；（4）被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。
收款收据、银行按揭贷款合同，证实原告按约定向被告支付了购房款。
建设工程暂停施工通知书、建设工程质量整改通知书、复工通知书，证实（1）涉案工程楼因工程质量问题被余江县建设工程质量监督站于2013年5月8日责令即日起暂停施工；（2）涉案工程因承建公司即鹰潭市永光建设余江工程有限公司提出了整改措施和处理方案，余江县建设工程质量监督站于2014年2月10日通知复工。
原告装修时购买材料的清单，证实原告购买装修材料的时间。
被告为支持其答辩，举证如下：
1、建设工程暂停施工通知书、建设工程质量整改通知书、复工通知书，证实因承建商鹰潭永光建筑有限公司施工时存在问题，被责令停工整改9个月零2天。
2、裕和花园广场验收时间表、裕和花园2号楼工程初步验收记录表、裕和花园2号楼建筑工程竣工验收方案、裕和花园2号楼工程质量监理评估报告、裕和花园2号楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录，证实裕和花园广场正式验收时间是2014年4月28日；初验合格时间是2014年6月6日；裕和花园广场综合验收合格时间是2014年12月26日。
3、初装费收据，证实原告2014年5月19日交纳了安装天然气、有线电视费用。
4、移动手机短信通知，内容为“2014年6月21日上午11：05尊敬的户主你好：如果你的新房需要装修请到裕和售楼部领取钥匙！”
5、国内挂号信函收据，时间是2015年9月11日，寄达地杨溪，收件人张志勇，邮件编号XA192××××3636.
经审理查明，2013年2月5日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的“裕和花园广场”2栋2单元406号住宅商品房，面积为122.5平方米，总价款为429168元，合同签订之日首付179168元，余款25万元采用银行按揭方式支付，并在七个工作日内办理完银行按揭手续。合同同时约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应于2013年12月31日前将“该房屋经验收合格”的该商品房交付给买受人使用，逾期交付按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，直至实际交付之日止；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付款和购房余款。2013年3月1日，该商品房买卖合同经过了余江县房产管理局登记备案。
2013年5月8日，裕和花园1、2、3号楼屋面工程因斜屋面部分内侧砼有大面积蜂窝现象，并且局部有露筋现象，被余江县建筑工程质量监督站责令暂停施工进行整改。2014年元月24日，裕和花园广场3号楼508室斜屋面因存在渗水点，余江县建筑工程质量监督站送达建设工程质量整改通知书，要求对发生问题的部位暂缓施工，进行整改。2014年2月10日，余江县建筑工程质量监督站下发复工通知书。2014年6月6日初步验收符合要求，2014年12月26日综合验收结论为验收合格。2015年2月9日，被告获得《工程竣工验收备案表》。原告于2014年5月19日交纳了安装天然气、有线电视初装费用共3100元。
上述事实，经庭审举证、质证，有下列证据予以证实：
原告身份证、被告企业信息、商品房买卖合同、收款收据、银行按揭贷款合同、建设工程暂停施工通知书、建设工程质量整改通知书、复工通知书、裕和花园广场验收时间表、裕和花园2号楼工程初步验收记录表、裕和花园2号楼建筑工程竣工验收方案、裕和花园2号楼工程质量监理评估报告、裕和花园2号楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录、初装费收据、移动手机短信通知、国内挂号信函收据等证据。
关于被告辩称2014年3月至5月19日期间，原告是在接到被告公司的电话和短信通知来售楼部领取钥匙并接受房屋的。此时，原告就已经对房屋转移占有，应视为“对房屋的交付使用”。2014年5月19日原告到售楼部交纳初装费的收据就更是确凿的证实了原告已经对房屋转移占有，应视为“对房屋的交付使用”和“对交付条件的变更约定”。本院认为，原被告双方签订的合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由此可见，被告通过售楼部售楼人员的手机，电话告知和发短信的形式，通知买受人到售楼部领取钥匙的一个行为，并不能证明是一个商品房完成了交付的行为，被告辩称原告也到售楼部领取了钥匙，就此主张被告没有举证，其意见不予采纳。2014年6月6日初步验收合格，建筑物的结构安全，安全使用功能符合要求，原告于2014年5月19日交纳了安装天然气、有线电视初装费用共3100元，2014年5月19日应认定为原告已经占有了房屋，但该房屋直至2014年6月6日才经初步验收合格，因此，2014年6月6日应认定为被告实际交付房屋，原告实际接受房屋的时间。
关于被告辩称，由于余江县建筑工程质量监督站于2013年5月8日下达《建设工程暂停施工通知书》，直到2014年2月10日才恢复重新施工，期间停工整改时间为9个月零2天；2014年3月26日，承建商工程完工结束，2014年3月28日经承建商提出申请，于2014年4月28日进入了正式初步验收期间，2014年6月6日初步（房屋）验收合格，2014年12月26日该工程项目通过了综合竣工验收合格，其配套部门审批延迟时间为8个月，符合“特殊原因”免责条款规定，停工整改和审批延迟两者共计顺延17个月零2天，从2013年12月31日顺延到2015年6月2日前交房的，都应属于符合约定交房期限。本院认为，余江县建筑工程质量监督站下达《建设工程暂停施工通知书》是由于裕和花园1、2、3号楼屋面工程因斜屋面部分内侧砼有大面积蜂窝现象，并且局部有露筋现象，是由于被告方的过错导致，是对被告方出卖的商品房今后质量的一个监督行为，即使余江县建筑工程质量监督站没有下达停工整改通知书，被告方亦应该自动整改直至符合质量要求，以免继续施工而造成更大的损失；由于《建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，因此，竣工验收不需要行政机关批准或者认可，被告辩解意见不予采纳。
本院认为，依法成立的《商品房买卖合同》应受法律保护。原告依约向被告支付了购房全款，被告也应按照约定如期交房。被告未按合同约定交付房屋，应当承担迟延交房的违约责任。原告购买的房屋在2014年6月6日初步验收合格，建筑物的结构安全，安全使用功能符合要求，原告于2014年5月19日交纳了安装天然气、有线电视初装费用共3100元，2014年5月19日应认定为原告已经占有了房屋，但该房屋直至2014年6月6日才经初步验收合格，因此，2014年6月6日应认定为被告实际交付房屋，原告实际接受房屋的时间。被告应当自2014年元月1日至实际交付之日即2014年6月6日，按照约定的违约金计算方法支付违约金，经计算，违约金为33475.1元（429168×0.0005×156）。由于被告已经办理备案登记手续，原告要求被告办理权属登记备案并向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金430元的诉讼请求应不予支持。原告要求被告向原告支付房屋渗漏维修费5000元缺乏依据，其诉讼请求应不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
被告鹰潭市裕和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张志勇、汪飞娥支付逾期交房的违约金33475.1元。
驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1437.84元，由原告张志勇、汪飞娥负担734.69元，被告鹰潭市裕和置业有限公司承担703.15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 范跃胜
人民陪审员 周红梅
人民陪审员 吴新连
二〇一六年十二月四日
书 记 员 熊淑芳