上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第1456号
原告上海锦梅实业有限公司。
法定代表人郁敏珺。
委托代理人李伟锋，上海一曼律师事务所律师。
被告袁钧江。
委托代理人赵祁琴。
被告朱燕。
委托代理人袁钧江。
两被告共同委托代理人郭强，上海昊坤律师事务所律师。
第三人马玉海。
委托代理人马炳山。
原告上海锦梅实业有限公司与被告袁钧江、朱燕、第三人马玉海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海锦梅实业有限公司委托代理人李伟锋、被告袁钧江委托代理人赵祁琴、郭强、被告朱燕及其委托代理人郭强、第三人马玉海委托代理人马炳山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海锦梅实业有限公司诉称，原告为上海市闸北区广中路XXX号房屋和共和新路XXX弄XXX号房屋两处商铺（以下简称系争商铺）所有人。原告与两被告于2012年1月19日签署《关于﹤宝华现代城﹥S3商铺委托管理协议》，双方约定，原告将自有的闸北区广中路XXX号-
XXX号、共和新路XXX弄XXX-
XXX号“宝华现代城”S3多个商铺（包含上述系争商铺）委托两被告招商租赁，要求以原告名义与实际承租户签署租赁合同，具体事务均由两被告负责处置，两被告保证按租金标准每月交付原告足额租金，租金收入超过标准部分全部归属于两被告所有，作为两被告的管理费用，在委托管理终止后15日内，两被告应向原告交付管理商铺。两被告在履行协议过程中，实际将本案系争商铺进行了转租，直接以被告袁钧江作为出租人与第三人签署了《房屋租赁合同》，租金由两被告直接收取。2012年9月，两被告提出与原告解除《委托管理协议》，原告予以同意，两被告对原告商铺不再享有权利，原告要求两被告办理各项交接手续，两被告则承诺于2012年9月28日之前协助原告与第三人直接建立租赁关系，但此后两被告不履行交接义务，未将系争商铺移交给原告，第三人也以其与两被告签署租赁合同为由拒绝与原告签署合同或支付租赁费用。原告认为，原告为系争商铺的所有权人，两被告将系争商铺转租给第三人，《委托管理协议》解除后，两被告及第三人依约均有义务将系争商铺移交返还给原告，但两被告及第三人既不返还商铺也不支付费用，造成原告损失巨大，严重侵害了原告权益。现原告要求判令两被告及第三人迁出系争商铺，将系争商铺返还原告，要求两被告支付2012年10月1日之前拖欠的租金704918元，并要求被告按日千分之一的标准支付2012年9月26日至实际支付日止的滞纳金，同时要求两被告以每日805.15元标准向原告支付2012年10月1日至2013年4月30日的房屋使用费170691.8元、按每日966.18元标准支付2013年5月1日至实际返还房屋止的使用费，要求两被告以每日26.84元标准向原告支付2012年10月1日至实际返还房屋期间的物业费用，要求两被告从2013年3月1日起按日千分之一的标准即170.69元支付房屋使用费的滞纳金，同时要求第三人对上述款项支付承担连带责任。
被告袁钧江、朱燕辩称，两被告不应当承担系争商铺使用费，两被告认可与原告签署的《委托管理协议》，但原告违反了该协议中作为房东的义务，原告收取租金后没有按照合同约定按期向租户开具发票，并且未履行对出租商铺维修的义务，导致部分租户拒绝向被告支付租金，两被告的合同目的无法实现，为此被告于2012年9月17日向原告提出单方解除协议，在收到被告解除函之后，原告也表示同意，该协议中所委托物业的面积合计1852.66平方米，其中包含本案中第三人所使用的系争商铺，被告认为2012年9月《委托管理协议》解除之后，双方的合同关系已经全部解除，原告再向被告主张商铺使用费没有合同依据且不符合法律规定。其次，原告要求被告支付拖欠的租金及滞纳金，被告另案起诉案件中，要求原告返还房屋租赁保证金和垫付的房屋使用费，被告主张原告支付36万余元，该笔款项已经扣除了原告现主张的70余万元。再次，合同解除后，被告通过多种方法与原告沟通和结算，原告起初答应结算，但直至今日也没有对双方应收应付进行最终结算，正因为抵扣之后，原告还应返还被告费用，故原告的违约金主张无从谈起。
第三人马玉海述称，第三人和原告之间没有租赁关系，第三人于2011年与被告签订租赁合同，租期为六年，租金交至2012年9月底，2012年10月，第三人与袁钧江联系欲支付租金，其告知他们已经没有权利收取租金，原告已经和被告解除合同，之后，第三人未再支付租金。第三人认为，原告解除租赁合同应事先与作为实际使用人的第三人联系，或者收回系争商铺，或者重新签订租赁合同，其次，原、被告间的《委托管理协议》签订于2012年，第三人对此不知情，2011年10月19日，第三人才知道袁钧江是二房东，第三人的营业执照没有办成，一直要求降低租金，原告未答应，现第三人要求继续使用系争商铺，愿意支付租金，但要求适当降低租金标准。
经审理查明，2011年3月17日，被告袁钧江与原告签订《租赁意向书》，意向书载明，袁钧江承租上海市闸北区共和新路XXX弄XXX-XXX号及广中路XXX号-
XXX号商铺，租赁期限为2011年5月1日至2017年5月31日，租金支付方式为押二付二，袁钧江承诺于2011年4月5日前支付原告2011年5月1日至2011年6月30日的首期租金566410元，其后租金应于每二个月前一个月25日前支付，管理费为每月每平方米5元，由承租方直接向房屋所在物业管理公司支付，合同并载明，相当于2个月租金的保证金将在合同终止后30日无息返还给承租方，保证金于签订租赁合同时支付。3月22日，被告袁钧江（乙方）与原告（甲方）签订《关于租赁意向书的补充说明》，该补充说明载明：1、由于乙方已经将物业转租给第三方（包括所有承租的经营户），由第三方实际经营，乙方向实际经营的第三方收取租金，现甲乙双方同意，由甲、乙双方共同收取第三方应向乙方支付之租金；2、甲、乙双方建立银行共管账户，乙方配合甲方正式通知第三方将应付租金支付至甲乙双方建立银行共管账户内；…；4、乙方按照租赁意向书约定款项支付周期与甲方结算，若在此期间，第三方支付之租金不足以抵扣乙方应付款项，应在意向书约定付款期限前完成，若第三方支付之租金超出乙方应付款项，超出部分在下期款项中抵扣；5、第三方付款应开具的发票，均应该以乙方名义出具，甲方暂时仅向乙方开具收据，待甲方与张某某纠纷解决后，再向乙方开取发票；等等。
2011年6月，袁钧江与第三人签订《房屋租赁合同》，合同约定，袁钧江将系争商铺出租给第三人，租期为2011年5月1日至2017年5月31日，租金每三个月为一个支付期，先付后用，2011年5月1日至2012年10月31日每月租金为23000元，2012年11月1日至2014年10月31日期间月租金为25300元，之后两个年度的月租金分别为27830元、30613元。
2012年1月19日，原告（甲方）与被告袁钧江、朱燕（乙方）签订《委托管理协议》，协议载明，原告委托两被告负责宝华现代城项目的招商、出租、商业经营管理等经营活动，该项目由两被告负责招商租赁，并以原告名义与实际承租户签署租赁合同，委托经营期限为2011年5月1日至2017年5月31日，两被告对以该项目的商业经营管理采取风险管理的方式收取计取管理报酬，即在管理期限内，原告按月足额收到应收租金，如项目租金未达到标准要求，被告负责弥补差额，如租金收入超过标准要求，超过部分作为管理费用全部归被告所有，签约之日起7日内，两被告应向原告支付委托经营管理保证金563520元，合同解除或终止后，原告收取的经营保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用或者补偿、赔偿外，剩余部分在终止后七日内无息归还被告。协议“争议解决”条款载明：因法院判决甲方有权向张某某追讨宝华现代城项目2011年5月和6月的使用费，乙方同意承担这两个月的租金和车位费，但在甲方向张某某催讨到该款项后，甲方按照催讨实际获得的款项占催讨款项总额的比例，向乙方同比例补偿这两个月的租金损失。
2012年9月17日，两被告致函原告，称双方签订的《委托管理协议》履行过程中，原告始终怠于履行结算义务，且一直不肯及时开具收款发票和履行业主对房屋的维修责任，现正式通知原告《委托管理协议》于2012年9月25日解除，被告将于9月28日之前协助原告办理相关移交手续，若原告不肯办理，被告将书面告知各租户今后直接与原告履行租赁事宜，被告不再负责项目的任何管理交接工作，同时要求原告于2012年9月28日之前与被告办理各项款项结算和支付手续，包括被告已经支付的保证金和2011年5月、6月的费用。
2012年9月20日，原告回函两被告，称同意被告的解约请求，被告于2012年9月25日中午12点前往原告处签署相关解除合同，并在9月28日中午12点前将所有账目结清。同月24日，两被告回函，确认协议于2012年9月25日解除，再次催促结算事宜，同时称，委托管理期间直接与被告签署租赁合同的马玉海户等，被告将于9月28日之前协助原告与之直接建立租赁关系。之后，双方函件往来，但未就结算事宜等达成一致意见。
2012年9月30日，原告向第三人发出《通知函》，告知原告与两被告间商铺管理协议已经解除，两被告不再具有转租系争商铺并收取任何费用的权利，第三人如需继续使用系争商铺需于2012年10月15日前与原告签订相关租赁合同，并将租金及押金、物业管理费等支付至原告开户银行账户。同年12月20日，原告向第三人邮寄《催款通知书》，催告第三人支付2012年10月至12月租金69000元、物业管理费2415元。2013年1月7日，原告函告第三人，要求第三人于2013年1月10日前搬离系争商铺，并支付2012年9月26日至2013年1月10日期间的占用费87810元。
另查明，第三人在系争商铺内无证经营，其租金支付至2012年9月30日，2012年10月1日之后，被告及第三人均未向原告支付费用。
上述事实，有原、被告提供的产权证、《委托管理协议》、《房屋租赁合同》、往来函件及原、被告、第三人的庭审陈述等为证，经质证，本院予以确认。
审理中，原告称，原告与被告签署的《委托管理协议》于2012年9月终止之后，根据协议规定，被告应当于15日内交付商铺，但被告没有履行交付义务，原告多次函告第三人，第三人拒绝向原告支付租赁费用和签署租赁合同，第三人未履行作为实际承租人应当承担的义务。两被告称，原告起初将面积逾1852平方米的房屋出租给案外人张某某，张某某将其转租给了被告，本案第三人承租的系争商铺仅仅是其中一部分，原告与张某某解除租赁关系之后，原告直接将商铺出租给了袁钧江，袁钧江将本案系争商铺转租给了第三人，之后原告与被告签署了《委托管理协议》，系争商铺实际使用人未发生变化，被告并称，解除《委托管理协议》之后，原、被告双方未进行过结算，也未办理物业交接，截至2012年9月底，被告的确拖欠原告704918元租金，其中包含了租户蒋晓蓉（谐音）欠缴租金373190元。第三人称承租系争商铺后，投资进行了装潢，因为系争商铺涉及诉讼，第三人营业执照一直无法办出，为此一直无证经营，租金第三人一直支付给被告，第三人不同意原告的诉讼请求。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告协商确认《委托管理协议》于2012年9月终止履行，之后被告应及时返还系争商铺，且作为实际使用人的第三人长期拖欠租金，原告要求被告及第三人迁出系争商铺的请求于法有据，同时，原、被告签订的《委托管理协议》载明，管理期限内，原告按月足额收取租金，若项目租金未达到标准要求，被告负责补足，审理中，双方确定2012年10月1日之前拖欠的租金数额为704918元，现原告主张被告履行该笔钱款支付义务并承担滞纳金的请求亦无不妥，本院对此予以准许，但原告所提滞纳金标准过高，本院依法酌情予以调整，原告主张滞纳金起算日期为2012年9月26日，但该日双方并未结算，本院认为从原告起诉主张权利起算相对更为合理。其次，被告提出解除《委托管理协议》并得到原告同意后，并未与原告办理系争商铺返还手续，且客观上系争商铺一直由被告转租的第三人使用，故被告亦应支付原告返还系争商铺之前的使用费用，原告要求被告分别按每日805.15元、966.18元标准支付2012年10月1日至2013年4月30日以及2013年5月1日至实际返还房屋期间使用费用，该数额未超出原租金标准，本院对此予以准许，同时鉴于第三人系系争商铺实际使用人，应对该两笔使用费支付承担连带责任。第三，《委托管理协议》对物业费承担并未具体约定，结合被告袁钧江与原告签订的《租赁意向书》中物业管理费由承租方直接向所在物业管理公司支付之约定，本案原告主张被告支付物业管理费缺乏合同依据，又鉴于《委托管理协议》解除后，原、被告均疏于进行租金、押金等账目的结算，原告要求被告承担逾期支付2012年10月1日之后房屋使用费滞纳金的请求，本院不予支持。第三人在本案诉讼地位非有独立请求权的第三人，故所述装潢投资补偿一节，若认为有必要，可另行进行诉讼。兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告袁钧江、朱燕及第三人马玉海应于本判决生效之日起30日内迁出上海市闸北区广中路XXX号房屋和共和新路XXX弄XXX号房屋；
二、被告袁钧江、朱燕应于本判决生效之日起10日内支付原告上海锦梅实业有限公司2012年10月1日之前拖欠的租金704918元，并按日万分之三的标准支付2013年6月6日至实际支付日的滞纳金；
三、被告袁钧江、朱燕应于本判决生效之日起10日内按每日805.15元标准支付原告上海锦梅实业有限公司2012年10月1日至2013年4月30日房屋使用费170691.8元；
四、被告袁钧江、朱燕应于本判决生效之日起10日内按每日966.18元标准支付原告上海锦梅实业有限公司2013年5月1日至实际返还上址房屋的使用费；
五、第三人马玉海对上述第三条、第四条主文的履行承担连带责任；
六、原告上海锦梅实业有限公司其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2812.6元由被告袁钧江、朱燕承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 谷晓燕
人民陪审员 陆金弟
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 陈亚新
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。