吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉2401民初5539号
原告：沈月霞，女，汉族，住：吉林省龙井市老头沟镇。
委托诉讼代理人：张云芝，延吉市依兰法律服务所法律工作者。
被告：崔英善，女，朝鲜族，住：吉林省延吉市公园街。
委托诉讼代理人：逄增富，吉林常春（延边）律师事务所律师。
案由：房屋买卖合同纠纷。
原告沈月霞与被告崔英善之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月31日受理后，依法适用简易程序，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告沈月霞及委托诉讼代理人张云芝，被告及委托诉讼代理人逄增富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈月霞起诉称，2017年6月20日，原、被告之间签订《房屋预约订购协议书》，约定原告认购被告坐落在延吉市XX胡同X号X单元X房屋（建筑面积92.84平方米，房屋编号：X－X－X－X单元－X，房权证号：延房权证字第**号），价格为50万元人民币，定金2万元，一个月内付清购房款，违约责任为如被告违约双倍返还定金。后经双方协商，将付款时间变更为二个月内付清剩余购房款，但被告要求原告2017年8月21日之前先支付10万元，11时又让支付15万元，11时37分又让原告支付23万元，并于2017年8月19日委托晨夕房屋中介张贴出售房屋的广告，同时告诉原告要求重新签订协议，因被告在短时间内即21日当天在房款数额上多次发生变化，原告23日到延吉市房产局查询该房屋信息时，发现该房屋于2015年5月在延吉市工商银行借贷办理了抵押登记，并且该房屋不是原告所称的离婚后单独所有，故原告行使不安抗辩权，要求被告出示房照、法院判决书，被告与其前夫处理涉案房屋的材料等，原告方可付清全部购房款，被告拒绝并将涉案房屋出售给案外人。故诉至人民法院，要求判令：被告双倍返还定金4万元并负担诉讼费。
被告崔英善答辩称，1.被告与原告于2017年6月20日签订的《房屋预约订购协议书》约定定金2万元，并约定原告应在两个月内交齐剩余购房款，最后截止日应是2017年8月19日，但在8月19日前原告并未依约向被告交付剩余的购房款，是原告违约，被告不予退还定金并将涉案房屋出售的行为并无不当，因此被告有权拒绝退还定金。2.被告在2017年8月21日及以后与原告协商交付部分购房款的行为属于原合同终止履行后重新缔约的要约行为，但因双方并没有达成一致，故新的合同没有订立，不存在不安抗辩权的问题，因此被告不应承担任何违约责任。3.原告未能举证其对被告行使不安抗辩权符合合同法中履行不安抗辩权的法律规定，因此，违约责任应当由其自行负担。同时，原告无任何证据证明被告存在丧失或可能丧失履行债务的能力，因为涉案房屋虽然办理了抵押，但不影响房屋的交付和过户，2017年9月7日被告已将房屋过户登记至其他买受人名下的事实就证明了被告完全有能力履行合同；涉案房屋虽原属被告夫妻共同所有，但被告已经主动向原告出示了相关的材料，且原告还到被告前夫所在单位了解了涉案房屋的权利状态，故其是明知涉案房屋为被告所有，涉案房屋不存在任何权利瑕疵，因此原告所谓行使不安抗辩权的理由不成立。综上，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
本院经公开开庭审理查明：2017年6月20日，原、被告之间签订《房屋预约订购协议书》，约定原告认购被告坐落在延吉市XX胡同X号X单元X房屋（建筑面积92.84平方米，房屋编号：X－X－X－X单元－X，房权证号：延房权证字第**号），价格为50万元人民币，同时约定原告在2万元定金后，剩余购房款应在一个月内付清，“违约则不退定金，甲方（被告）违约则加倍退款。后经双方协商，原告同意将付款时间变更为二个月之内交清剩余房款。但届至2017年8月19日止，原告并没有向被告交付除定金外的48万元剩余购房款，同日上午9时15分，被告向原告发出微信“我一会贴了卖房，23日没给我剩下房款，我就卖了”，11时37分，被告再次向原告发出微信“下午你再给我23万元，这样你就给了一半房款。下午我就给你家钥匙，我们重新写协议”，但原告仍未向被告依其要求交付相应的购房款。至8月24日，被告与案外人朴春子签订《房屋买卖合同书》，将涉案房屋出售给案外人朴春子，并于2017年9月7日为其办理不动产权证书（延吉市不动产权第XX号）。
另查明，被告于2017年8月19日在涉案房屋处张贴出售房屋的广告，并在延吉市晨夕房产中介处打出涉案房屋“房价52万元，一次性交款51万元”的售房广告；被告与其前夫于2017年2月20日在延吉市民政局婚姻登记处办理离婚手续，离婚协议书显示本案涉案房屋归被告所有，该房抵押借款由被告前夫偿还；延吉市至诚公证处2017年8月21日出具的（2017）吉延至诚民证字第5446号公证书也表明，涉案房屋为被告单独所有。本院2017年4月18日作出的（2017）吉2401民初1631号民事判决书（案由为离婚后财产纠纷）确认，涉案房屋为被告单独所有。
原告为证明上述事实，向本院提交了以下证据：原告身份证、房屋预约订购协议书、微信聊天记录、短信聊天记录、被告出售涉案房屋的小广告。被告为抗辩原告的主张，向本院提交了以下证据：房屋预约订购协议书、被告与其前夫离婚的协议书、被告与原告丈夫的通话记录以及短信截图、被告与原告的通话录音光盘、原告与案外人朴春子订立的房屋买卖合同书、被告于2017年8月24日去吉林市讲学的高铁车票订单、不动产权变更登记。上述证据来源真实合法，且与本案有着不同程度的关联，本院予以采信。
本案系房屋买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释以及《中华人民共和国担保法》的规定加以处理。本案审理的焦点是：被告是否构成违约、原告在履约过程中是否也有过错，从而决定原告交付给被告的定金是否应返还以及是否应双倍返还。
本院认为，原、被告之间于2017年6月20日订立的房屋预约订购协议书具有合同成立的实质要件，应当认定为合同，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告应当依合同将购房款在约定的时间内交付给被告，被告应当在原告交清购房款后将涉案房屋交付给原告并协助原告办理房屋不动产权证书，但原告并未在合同约定的两个月内即2017年8月19日前将购房款交付给被告，已经构成违约。原告以涉案房屋存在权利瑕疵为由主张不安抗辩权与查明的事实不符，且与《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定不符，故本院不予支持。被告拟出售给原告的房屋，其存在向银行的抵押借款尚未还清的权利瑕疵，但此并不影响合同的有效性，也不会必然导致被告履行房屋交付义务的不能。原告若依照合同约定的时间和金额向被告交付购房款，或者按照被告要求的时间交付部分购房款，被告拒绝履行合同约定的交付房屋义务，或者出售给案外人导致合同目的不能实现，则被告构成违约，被告应向原告双倍返还定金，但原告并未依约履行自己应当履行的义务，其行为与《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定不符，故其无权要求被告双倍返还定金。于被告而言，虽包括给予原告履行合同的宽限期，一直期待原告能够依照约定交付购房款，但在本案中并没有及时向原告披露涉案房屋存在有抵押借款的权利瑕疵，导致原告最终向延吉市房产管理局查询，以及向被告前夫询问有关情况后得知房屋的真实权利状态，被告也存在一定过错，对此也应负一定责任，故其主张不予退还原告定金的抗辩，也与前述的《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定不符，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、被告崔英善于本判决生效后立即将2万元定金返还给原告沈月霞。
二、驳回原告沈月霞的其他诉讼请求。
如果被告崔英善未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元（原告已预交），减半收取400元，保全费500元，共计900元，由原告沈月霞与被告崔英善各自负担一半，即各自负担450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 杨雪松
二〇一七年九月二十五日
书记员 李 越