北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初4144号
原告（反诉被告）：张然，男，1982年10月14日出生，汉族，住北京市昌平区。
被告（反诉原告）：ＸＸ，男，1990年8月18日出生，汉族，住河南省宁陵县。
原告（反诉被告）张然与被告（反诉原告）ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董晶晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告张然与被告ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张然诉称：原告与被告于2015年5月22日签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），被告将坐落于北京市昌平区南口镇华安小区2#楼的X房出租给原告。合同约定房屋租赁期自2015年5月22日至2016年5月22日，共计1年0个月。租金为每月900元，支付时间分别为2015年5月17日、2015年8月18日、2015年11月18日、2016年2月18日：付款方式为“三个月一付，付三押一”。押金：人民币玖佰元整(900)租赁期满或合同解除后，房屋押金抵扣乙方应承担的费用，剩余部分应如数返还给乙方。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出（口头）续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。（当时在口头提出续租要求时，双方约定所有事宜均按上一年的合同执行，就没有继续签订新的合同）2017年1月21日，被告突然给原告打电话说：“要涨房租”。我说：“涨多少？”被告说：“房租涨到1200元/月”。我再次跟他确认，他说：“1200每个月，而且从2月份的这次就要开始收取1200元每月的房租”。根本就没有商量之类的词语和语气，他还说自己亏了，这个小区里前面的楼他们老板的房子就是他给弄的1200元每个月，特别好出租，我不租有的是人租。言下之意就是：你要租就1200元每个月，要不就别租。被告这一涨就比原来的房租增加了三分之一。我说“我考虑考虑”，他说“行”，就这样挂了电话。由于被告一下从900元/月涨到1200元/月，结合涨价的租金，以及该小区的电价和交通以及被告给出的两个选择等因素，赶上中国的农历新年家中的事情特别多。所以我是2月13日给被告打了个电话告知他我不租了，被告说：“行”。这样就挂了电话，别的被告什么也没说。2月15日，被告打来电话问我在租住地吗，我说：“在”。他说“有人要来看房”，我说“我正在整理我自己的东西呢！有些乱”，他说“没事，只看房子的格局，人就在楼下，我给他打电话让他上来”。本着为被告着想，我还是同意了，毕竟租被告房子这么长的时间了，之前一直合作得很好，被告2月17日、2月19日都叫人过来看房。2月19日，被告又给我打了个电话问我：“在租住地吗？”我当时没在，被告问我：“什么时候在？有人要看房子”。我说：“下午在！”被告说：“那下午叫人过去看房。”隔一天，就有人看房，一看房就给我打电话，这已经影响了我！后来我给被告打了个电话，约定下午4点把房子的事情弄利落了，你不能一有看房的就给我打电话呀！被告到了以后，该看的看了、该检查的查了，说：“行，就也没什么了”。被告之后告诉我“押金”不退，说我通知他晚了，13日才告诉他的，要不早租出去了。我说：“不退不行，这不赶上春节了吗？谁还没个事啊？没租出去是你自己定的房租的事，跟我有什么关系吗？这几天有好几拨看房的了”。他又说：“反正‘押金’不退，合同里写的很清楚，愿意起诉、起诉去吧！钥匙你留着吧！”说完就走了！其余的，包括我所充的电费和交的网费，只字未提。之后我锁好门也走了。被告单方面在合同期内大幅度地涨房租（将原有的900元/月的房租涨到1200元/月，涨幅达到了原房租的三分之一），这种行为违反了《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。另外，被告还违反了住房和城乡建设部颁发的《商品房屋租赁管理办法》，《办法》规定房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。被告以“我跟他说晚了，要不房子早就租出去了”为由不退原告“押金”，更是没有法律依据，首先，是在合同期内你大幅度地涨房租在先，一下涨了三分之一，而且还说出“要租就1200元/个月，不租有的是人租”的无理的话。被告要弄清楚不是我找你说不租了。我合同到5月22日才到期，合同规定了房租900元/月，所以我只认900元/月的房租。想涨房租觉得自己亏被告应等到合同到期以后再涨；还有叫人过来看房，等咱们谈好了、弄利落了再来。这是做人的诚信问题。至于被告以“不合法，也不合理”的理由不退还原告的“押金”一事，更显出被告人品问题。原告与被告签定的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。为此，原告要求：1、被告归还原告的租房押金900元；2、被告赔偿原告在租住房屋期间所剩余的电费228元（电表内余量为190度，该小区每度电为1.2元190*1.2=228）；3、被告赔偿原告在租住房屋期间所剩余的网费253元（原告交了半年的网费380元，1-2月为原告所用，3-6月原告没有使用，留在被告那里）；4、原告与被告之间的剩余合同不再履行；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告ＸＸ辩称：1、不退还押金，原告起诉状中写的很清楚，我是什么时间通知他的，他什么时候回复我的。我们之前已经约定了要提前一个月通知。2、至于电费，因为原告没有归还要是和电卡，导致被告只能补办电卡、换锁芯，补办电卡的时候里面的电必须清零。3、至于网费，是原告自己的事儿，与没有关系。另外，我要反诉。
反诉原告ＸＸ诉称：要求张然补交水费435元、一年零九个月的卫生费35元、补办电卡100元、换锁芯70元、刷墙300元，共计940元。
反诉被告张然辩称：当时签合同的时候，被告跟我说水电费是我交，剩下的都是被告交，现在被告说的卫生费和我没有关系。关于换锁芯和电卡，是因为他不退我的钱，所以我才不给他钥匙和电卡，他是为了租房子方便。关于水费，是我用的水我自己会交。关于刷墙的钱，我不承认，当时我们交接房子的时候他没有提。我们孩子画是画了，但是画了多大？要是你把整个屋子都刷了，这钱也都是找我要吗？
经审理查明：2015年5月22日，ＸＸ（出租人、甲方）与张然（承租人、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市昌平区南口镇华安小区2号楼X室出租给乙方，租赁期限自2015年5月到2016年5月，共计1年；乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出口头续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金为900元/月；押金900元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内供暖费与物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、上网费、车位费以及室内设施维修费由乙方承担，本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的／%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金；该合同还约定了其他条款。
上述合同签订后，ＸＸ交付房屋与张然使用，张然每三个月支付一次租金，并支付押金900元。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，张然继续使用涉案房屋，并向ＸＸ支付租金至2017年2月22日。2017年1月2日，张然以380元的价格购买了为期半年（2017年1月1日至6月30日）的宽带服务。2017年1月21日，ＸＸ电话通知张然自2017年2月22日起租金涨至1200元/月；2017年2月13日，张然电话回复ＸＸ其不再续租涉案房屋。
2017年2月19日，张然搬离涉案房屋，当时电表尚有电量189.33度，系张然购买，电费1.2元/度。张然认可拖欠ＸＸ435元水费。租住期间，张然的孩子在房屋墙壁上有部分涂鸦。张然搬离当日，双方因押金退还问题发生争议，张然拒绝交还电卡与ＸＸ，ＸＸ为补办购电卡支付100元。此外，ＸＸ称因墙壁污损支付刷墙费300元，更换防盗门锁芯花费70元。
上述事实，有北京市房屋租赁合同、租金缴纳记录、歌华有线网络股份有线公司客户确认单、购电卡、照片、水费收据、更换防盗门锁心收据以及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《北京市房屋租赁合同》到期后，双方并未再签订书面租赁合同，但原告仍继续居住该房屋并缴纳相应租金，被告亦收取了相应租金，双方此时转为不定期租赁合同关系，权利义务仍按照原租赁合同的约定。
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”租金问题属双方当事人意思自治范畴，被告要求提高租金，双方未能就租金数额达成一致意见，后原告表示不再继续租赁涉案房屋，并实际搬离，双方的租赁合同已经解除，不存在所谓的剩余合同的履行问题，故本院对于原告要求确认原告与被告之间的剩余合同不再履行的诉讼请求不予支持。
对于原告要求被告赔偿原告在租住房屋期间所剩余的电费228元一节，原告在搬离涉案房屋时电表尚余189.33度电量，电费为227.2元，故被告应返还原告电费227.2元。对于被告抗辩该电表原电量已经清零一节，本院不予采信；即便因补办新电卡电表原电量清零，被告亦负有责任。
对于原告要求被告赔偿原告在租住房屋期间所剩余的网费253元一节，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”，原告未提供证据证明其购买为期半年的宽带服务经过了被告的同意，并且原告可以通过移机的方式继续使用剩余期限的服务，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。
对于反诉原告ＸＸ要求反诉被告张然补交水费435元一节，反诉被告对此予以认可，本院不持异议。对于反诉原告ＸＸ要求反诉被告张然补交卫生费35元一节，双方合同并未明确约定卫生费由谁负担，反诉原告亦未证明所在小区在物业费之外另行收取卫生费，故本院对于反诉原告的该项诉讼请求不予支持。对于反诉原告ＸＸ要求反诉被告张然支付补办购电卡费用100元一节，双方租赁合同解除后，反诉被告应将购电卡返还反诉原告，双方的押金争议可以通过诉讼等方式解决，不应成为反诉被告拒不退还购电卡的理由，故本院对于反诉原告的该项诉讼请求予以支持。对于反诉原告ＸＸ要求反诉被告张然支付更换防盗门锁芯的费用70元一节，双方合同并未约定更换防盗门锁芯的费用应由反诉被告承担，为了后续租户的人身和财产安全，反诉原告亦应更换锁芯，故该笔费用由反诉原告承担。对于反诉原告ＸＸ要求反诉被告张然支付刷墙费用300元一节，双方均未能证明污损面积的大小，故本院酌定该项损失为100元。
对于原告要求被告返还押金一节，双方合同约定“押金900元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”，扣除原告应承担的水费435元、补办购电卡费用100元、刷墙费用100元，被告应退还原告押金265元。
对于原告、反诉原告过高的诉讼请求部分，本院不予支持。被告、反诉被告对其辩解未能提供相应证据予以证明的，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ退还原告张然押金二百六十五元，于本判决生效后五日内履行。
二、被告ＸＸ返还原告张然电费二百二十七元二角，于本判决生效后五日内履行。
三、驳回原告张然的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告ＸＸ的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二十五元，由原告张然负担，已交纳。反诉案件受理费二十五元，由反诉原告ＸＸ负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 董晶晶
二〇一七年四月十二日
书记员 赵 霏