山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）崂民一初字第492号
原告郭锐，男，汉族，住青岛市市南区。
委托代理人郑小松，山东天颐临律师事务所律师。
被告青岛兆基置业有限公司，住所青岛市崂山区海尔路南端凯旋商务中心。。
法定代表人施维德，总经理。
委托代理人路娜，女，汉族，，住青岛市市南区系青岛兆基置业有限公司工作人员。
第三人中启胶建集团有限公司，住所山东省青岛市胶州市福州南路92号。。
法定�表人徐奎学，董事长。
委托代理人杜孝会，男，汉族，住西安市雁塔区，系中启胶建集团有限公司工作人员。
第三人郭岐进，男，汉族，住山东省高密市。
原告郭锐诉被告青岛兆基置业有限公司（以下简称兆基公司），第三人中启胶建集团有限公司（以下简称胶建公司）、郭岐进商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭锐及委托代理人郑小松，被告兆基公司委托代理人路娜，第三人胶建公司委托代理人杜孝会，第三人郭岐进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年12月15日签订房屋买卖合同，被告将位于崂山区房屋建筑面积158平方米卖给原告，原告于2009年12月15日支付购房全款220万元，并已办理网签，双方约定2010年3月31日前交付房屋，原告多次催被告�付房屋，被告一直拖延交付房屋。为此，请求判令：1、被告履行双方签订的房屋买卖合同，交付崂山区房屋给原告；2、诉讼费用由被告承担。
被告兆基公司辩称，涉案房屋已经在2006年12月11日卖给了第三人郭岐进，并在2011年已经交付给郭岐进，当时郭岐进已经支付购房全款，被告与原告的合同是借款的担保，并不是真实的买房意思，不存在交付房屋的问题。
第三人胶建公司述称，1、原、被告签订的买卖合同是无效的，被告与原告间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保被告将涉案房屋抵押给原告，双方以签订商品房买卖合同的形式作为借款的担保，因此双方签订买卖合同意思表示不真实，违反物权法和民法通则的有关规定，扰乱正常的房屋买卖秩序，严重损害社会公共利益，是无效的；2、被告与第三人郭岐进于2006年12月11日签订了商品�买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，且第三人郭岐进已经一次性全额支付购房款，被告于2011年交付房屋，没有违反相关法律规定，是合法有效的，应当受到法律保护。
第三人郭岐进述称，同第三人胶建公司答辩意见。另外，2012年原告曾给其打电话要求其腾房，并说房屋已经备案，物业也给其打电话说有人拿着合同来收房。其跟胶建公司联系后，胶建公司说只要被告将钱还给原告就行了。其认为原告在备案时已经知道第三人已经购买了涉案房屋。其在买房时多次至售楼处要发票，但是售楼处一直无法提供发票，其认为其与被告的买卖合同合法有效，房屋其也已经验收，其为房屋实际占有人，当时并不知道需要去备案。
经审理查明，2005年5月21日，被告与青岛市胶州建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》，约定由青岛市胶州建设集团有限公司承建被告投资开发的恒基·新天地小区工程。2006年3月18日被告与青岛市胶州建设集团有限公司签订《补充协议书》，约定被告将房屋折抵给青岛市胶州建设集团有限公司，购房款折抵部分工程款，该房屋不得退换。被告及第三人均称“E楼即为涉案房屋。2006年12月11日，“马振声”代表青岛市胶州建设集团有限公司与郭岐进签订协议书一份，约定由青岛市胶州建设集团有限公司将涉案房屋及I-68地下车库作价共计2935400元抵顶其欠郭岐进的部分款项。同日，被告与郭岐进就涉案房屋签订《商品房买卖合同》及《恒基新天地车库所有权转让协议》，被告向郭岐进出具了房款及车库款收据。2011年1月16日，郭岐进接收涉案房屋并自该日起缴纳物业费。
2009年12月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，总房款为220万元，付款方式为2009年12月15日前一次性付款，交房时间为2010年3月31日前。该合同第十七条手写约定“5、出卖人自本合同生效后三个月后享有回购权；6、如出卖人在本合同生效后六个月内回购，每月需按照买受方已付购房总价款2.6%赔偿买受人损失，按买受方实际付款天数计算，三个月后出卖人有权随时一次性回购；7、若出卖人回购前应提前10天通知买受人。”原告于同日将220万元汇入被告法定代表人施维德账户，被告向其出具了收款收据。原、被告于同日办理了涉案房屋的预告登记。
2010年12月14日，原（甲方）、被告（乙方）签订《补充协议》，载：“乙方因资金需要向甲方申请借款，经甲乙双方友好协商达成如下协议：1、借款金额：人民币伍佰壹拾捌万元整；2、借款期限：十八个月（09.12.15-11.6.14）；3、借款方式：以双方签订恒基新天地12-4-302、12-2-202商�房买卖合同为借款抵押形式；4、借款月利率：2.6%；5、利息支付方式：按月按照购房总价款2.6%赔偿买受人损失，按实际付款天数计算。6、十八个月后甲方（注：应为乙方）若想继续使用此笔借款，则双方协商另行签订延期还款协议。7、十八个月内乙方可随时一次性或部分回购这两套房屋。若乙方因销售需要以不低于此面积的房屋（恒基新天地内的房屋）和甲方替换此房屋，甲方应予配合”。《补充协议》签订后，被告曾按照协议约定向原告支付过一定时间段的利息，但伍佰壹拾捌万元未归还原告。原告称该《补充协议》的签订背景是原告在购房后发现恒基新天地存在很多问题，要求被告退款退房，被告承诺退款退房但是没有实施，因为原告购房款也是通过抵押房屋从民间投资公司筹集，原告买房时被告承诺3个月内办理产权证，原告想办证后再办理抵押贷�，为了减少原告损失，原告无奈与被告协商签订了《补充协议》。被告当时提出涉案房屋卖掉后就能还给原告钱，原告也因此允许被告出卖涉案房屋。
2013年12月18日，原（甲方）、被告（乙方）签订《购房补充协议》一份，载：“甲、乙双方经协商共同定以下条款，并遵守执行：郭锐于2009年12月15日购买了由青岛兆基置业有限公司开发的位于青岛市崂山区：12幢4单元302房、12幢2单元202房两套住房，并签订了商品房买卖合同并在崂山房屋交易中心进行了备案网签；由于开发商原因迟迟未能交房，现经双方商定于2013年12月18日进行合法的交接交房手续（先期办理12幢2单元202房交接手续，12幢4单元302户交接手续等开发商清理完后交接）；交房以前该房屋所发生的任何经济纠纷、物业费及其他纠纷与郭锐无关；开发商及金立昆承诺协助郭锐办理该房屋收据换发票，以及该房屋办理产权证相关的所有手续。”原告在庭审中称，在该《购房补充协议》签订之前其已经知道涉案房屋涉及一房两卖，且涉案房屋已经被占用，被告当时承诺由被告负责清理，清理后再进行合法交接。
另查明，2009年12月15日，原（买受人）、被告（出卖人）就“恒基新天地12幢2单元2层202号房”（以下简称“202号房”）签订《商品房买卖合同》，总房款为298万元，付款方式为2009年12月16日前一次性付款，交房期限为2010年3月31日前。原、被告于2009年12月16日办理了“202号房”的预告登记，被告实际于2013年12月18日将“202号房”交付原告使用。被告提交由其向董丽霞出具的《保证承诺书》复印件一份，载：“我公司于2009年10月26日与董丽霞签订商品房买卖合同，将本公司开发的恒基新天地12号楼2单元202户房屋和编号为62号的车库出售给董丽霞，总房款合计人民币361.2万元整。董丽霞已付清全部房款，现该商品房和车库已于2010年6月3日交付给董丽霞。我公司为筹集开发建设资金，向郭锐借款，并以该商品房向郭锐提供担保，基于上述原因我公司于2009年12月就该商品房与郭锐签订了商品房买卖合同，并办理了预售合同登记备案……”该《保证承诺书》加盖兆基公司公章并有金立昆、施维德签字，并有手写“原件已收董丽霞2010年6月7日”字样。原告质证称复印件不予质证，真实性不予认可。但原告在庭审中称，其在2013年收房前已知“202号房”涉及一房两卖，被告也曾告诉他是费了很大的劲才能够交付“202号房”。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款收据、银行付款凭证、购房补充协议、物业费收据，被告兆基公司提交的保证承诺书、民事判决书，第三人胶建公司提交的补充协议、收据、建设工�施工合同、补充协议书、收款收据、协议书、商品房买卖合同、车库所有权转让协议、房款收据、车库款收据、业主入住房屋验收表、业主留存钥匙证明、物业费收据、判决书，第三人郭岐进提交的商品房买卖合同、车库所有权转让协议、房款收据、车库款收据、业主入住房屋验收表、业主留存钥匙证明、物业费收据、判决书，法院查询的房屋预告登记信息及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，以上证据业经开庭审理和质证，可以采信。
本院认为，关于原、被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，双方于2010年12月14日签订的《补充协议》中明确载明，以双方签订恒基新天地12-4-302、12-2-202商品房买卖合同为借款抵押形式，而《商品房买卖合同》中亦约定，如被告在合同生效后六个月内回购，每月需按照原告已付购房总价款2.6%赔偿原告损失，按原告�际付款天数计算。被告作为合同一方当事人亦称双方并无买卖涉案房屋的真实意思，涉案房屋仅是借款的担保。因此，本院认为原、被告之间的基础法律关系应为民间借贷，双方就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》及预告登记仅是一种借款担保形式，涉案房屋实质上仅是借款担保物。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同做为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。而本案原告始终主张其与被告之间为真实的房屋买卖意思表示，拒绝要求法院按照民间借贷法律关系审理。故，本案应依法裁定驳回原告起诉。
至于原告所称涉案房屋《商品房买卖合同》的真实意思表示确为“房屋买卖”，而《补充协议》实为“退款退房协议”，被告并不认可。本院认为，原告上述主张既不符合逻辑，亦不符合常理，因为如果是“逾期交房退款退房”，双方应当就退款时间、退款方式、退款金额、违约金等事项作出约定，而不会签订借款形式的《补充协议》，也不会约定涉案房屋的《商品房买卖合同》为借款抵押形式，更不会约定“若被告因销售需要和原告替换此房屋，原告应予以配合。”因此，本院对原告的上述主张不予采信。退一步讲，即便是采信原告上述主张，在原、被告签订所谓的“退款退房协议”，原告作为“预告登记权利人”同意被告出卖涉案房屋后，被告于2011年1月16日将涉案房屋交付给郭岐进的行为应视为有权处分行为，而原、被告在明知涉案房屋已出卖、交付给他人的情况下又于2013年12月18日签署《购房补充协议》，属于“恶意串通，损害第三人利益”，�《购房补充协议》亦应被认定为无效。
综上，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回原告郭锐的起诉。
案件受理费24400元，退还原告，公告费300元，由原告承担。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 代丛蔚
人民陪审员 张方生
人民陪审员 张 华
二〇一五年十二月二日
书 记 员 刘克升