湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初487号原告：钟喜，女，汉族。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李惠鸿，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告钟喜诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月9日受理后，依法组成合议庭于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告钟喜及被告的委托诉讼代理人李惠鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟喜向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金17844元（自2015年10月1日计算至2017年1月9日，按照总购房款382939元的每日万分之一计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月25日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的大汉龙城·旺龙府第1幢1603号房，总房款382939元。首付款114939元于签订合同当日支付，剩余房款268000元通过公积金贷款的形式支付。根据《商品房买卖合同》第十条、第十一条的规定：被告应于2015年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定将合同约定的商品房交付给原告使用，交付时商品房应经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。逾期超过60日，被告未按照约定交付房屋，原告要求继续履行的，被告应自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告缴纳了购房款及相关税费，但被告却未按照合同约定的交房时间和交付条件将房屋交付给原告使用。被告的行为侵害了原告的权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：1、被告开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，被告开发建设的大汉龙城旺龙府住宅小区1号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》，被告开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第二条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。2、被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。双方在《补充协议》第二条第二款约定，买受人没有按约定付清有关税费、维修基金等有关费用的，出卖人可以拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任。该约定是双方的真实意思表示，未违反法律和法规的强制性规定，合法有效。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期缴纳房屋专项维修资金及契税等费用，无论根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房并不支付逾期交房违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方均无异议的原、被告身份信息、销售不动产统一发票、购房预收款专用凭据、房屋契税交纳证明、预交电费及门禁卡费用收据、《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》、《住房公积金借款合同》、《工程质量竣工验收记录》（均为复印件），本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和采信的证据，本院认定事实如下：2014年4月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于紫东片区“大汉龙城·旺龙府”第1幢1603号商品房，总购房款382939元；被告应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；由于原告的原因未能按期接受房屋的，双方同意按补充协议执行。同日，原、被告签订《补充协议》一份，《补充协议》第二条第2点约定：由于原告原因未能办理完毕合同备案、贷款手续或未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。第3点第一款约定：该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续，原告必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续……。但《补充协议》第3点第三款同时又约定：被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。合同签订后原告付清了全部购房款，原告已于2017年1月9日收房，但至今未缴纳房屋维修基金。另查明，本案涉及的“大汉龙城·旺龙府”第1栋于2016年1月23日取得《工程质量竣工验收记录》，但至今未取得《竣工验收备案表》，本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。原、被告在补充协议第二条第3点第一款、第三款中对于交房条件约定不一，导致原、被告对交房条件的理解出现争议，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本院认定经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》为涉案商品房的交房条件。原告按约已支付全部购房款，被告应当在2015年9月30日前将符合约定的合格商品房交付给原告使用，原告于2017年1月9日办理收房手续，虽被告此时尚未取得合同约定的《竣工验收备案表》，但原告的实际收房行为视为认可被告现有交房条件。被告至原告收房之日就涉案商品房未能取得《竣工验收备案表》已构成违约，应承担违约责任。现原告主张自2015年10月1日起至2017年1月9日（共466天）按总房款的日万分之一计算逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持，经核算，上述逾期交房违约金为17844元（382939元×0.0001×466）天。被告提出原告未付清有关税费、维修基金等，被告可以拒绝交房并无需承担违约责任的先履行抗辩主张，本院认为该理由不能成立。本案双方当事人签订的合同及补充协议均未对税费、维修基金等的支付金额、支付时间等作出具体明确的约定，被告的商品房在原告收房时仍未达到合同约定的交房条件，且房屋买卖合同双方的主要义务为付款、交房，在被告的商品房不具备合同约定交房条件时被告不能用非主合同义务的未履行来对抗其主要义务的履行，本案不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对被告在本案中主张的先履行抗辩权，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下:被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告钟喜逾期交房违约金17844元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费246元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  陈艳君审 判 员  甘密密人民陪审员  黄水霞二〇一八年四月二十八日代理书记员  肖雅方附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。