四川省成都市武侯区人民法院发文稿纸
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第九合议庭事由：
附件：发送机关：打字：校对：成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武侯民初字第1249号
原告钟爱莉，女，汉族，1982年8月31日出生，住成都市武侯区广福桥北街*号*栋*单元*号。
委托代理人张静思，四川高维律师事务所律师。
被告王海州，男，汉族，1970年1月5日出生，住成都市武侯区人民南路四段**号*栋**楼*号。
被告董静，女，汉族，1986年1月5日出生，住西安市碑林区古新巷小区*号楼*单元*层*号。
二被告共同委托代理人肖钰，四川恒和信律师事务所律师。
原告钟爱莉诉被告王海州、董静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月25日受理后，依法适用简易程序于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告钟爱莉的委托代理人张静思，被告王海州、董静的委托代理人肖钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钟爱莉诉称，2013年12月9日原告经成都红城房地产经纪有限公司介绍与被告王海州签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告王海州将其位于武侯区桐梓林北路12号2栋1单元1-2层1号的房屋出租给原告，合同对房屋情况、租赁期限、租金、租房用途及违约责任等进行了明确约定。合同签订当日原告即支付被告王海州之妻董静6个月租金54000元及押金9000元，同时支付红城公司中介费4500元。合同签订过程中，原告明确告知二被告租房将用于开设美容美体会所，二被告亦多次郑重承诺其房屋可用于商用并在合同内明确约定房屋用途为“办公”。合同签订后，原告即积极筹备装修事宜，并于2013年12月12日与四川宾格建筑装饰工程有限公司签订《成都室内设计委托合同》。《成都室内设计委托合同》约定，由宾格公司对原告承租房屋进行装修设计，设计费用总计120000万元。设计合同签订后，原告于2013年12月14日按约向宾格公司支付首期款60000元，宾格公司按合同约定已于2013年12月26日完成并向原告交付装修设计成果。2014年1月，原告在完成装修设计工作后组织施工人员入场装修，在与该小区物管成都创艺物业有限公司办理装饰装修许可证时，原告得知该小区房屋不能用于商业用途，装饰装修许可证无法办理。原告在多次与创艺公司协商无果后，就房屋无法进行装修事宜与二被告多次协商，而被告却称该房屋确实无法用于办公。原告在与被告签订租房合同后，花费大量财力物力人力筹备相关事宜，并已久该房屋装修设计向宾格公司支付60000元首期款，尚欠60000元设计费未付，宾格公司已就欠款事宜于2014年2月1日向原告发出催款函并表示将追究原告法律责任。被告明知其房屋不能用于商业用途，房屋条件完全不能实现原告租房目的。因被告虚假承诺隐瞒真实情况的违约行为，导致原告特针对承租房屋所做的装修设计无法使用，给原告造成巨大经济损失。现特诉至贵院，请求判令：1.判令解除原告与被告王海州于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告王海州返还原告已支付租金54000元，押金9000元，共计63000元；3.判令被告王海州向原告支付违约金9000元并赔偿原告损失124500元，共计133500元；4.判令被告王海州承担本案诉讼费；5.判令被告董静与被告王海州就前述债务承担连带责任。
被告王海州、董静辩称，原、被告签订合同没有约定单方解除合同的条款，故原告要求单方解除合同没有合同上的依据。被告并没有出现违约的情形，故原、被告之间不存在法定解除的情形，原告要求解除合同不符合法律规定，故合同不应当解除。被告没有隐瞒该房屋的任何真实情况，原告在承租时是明知该房屋是住宅小区的。我国法律对住宅小区办公也没有禁止性规定，合同目的是否实现取决于原告。请求法院依法驳回原告起诉；
经审理查明，2013年12月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：由原告承租被告的位于成都市武侯区桐梓林北路12号2栋1单元1－2层1号的房屋，约定租赁期限为2013年12月9日至2016年12月8日；免租期为2013年12月9日至2014年1月23日。租金每6个月支付一次，每月租金9000元，租金须于下次租金到期之前提前15天交付。合同中约定的房屋用途为“办公”。原告应向被告支付押金9000元，协议期满原告退房时结清水、电、气、电话、电视光纤、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由被告检查无误后将押金退还给原告，不计利息。原告如果在租赁期内违约退租，须得到被告的书面许可，否则押金不予退回，但被告不得进一步要求原告赔偿损失。被告如果在租赁期内提前终止合同，须得到原告书面许可，否则同样承担违约责任。
上述合同签订当日，原告向被告支付2014年1月23日至2014年7月22日的租金54000元，以及押金9000元。此外，原、被告各自向成都红城房地产经纪有限公司支付了4500元的中介费。
原告承租涉讼房屋后计划用于开办商业美容服务场所，并于2013年12月14日与四川宾格建筑装饰工程有限公司签订《成都室内设计委托合同》，约定由该公司对原告承租房屋进行装修设计。设计费用总计120000元，原告已于2013年12月14日向宾格公司支付60000元。四川宾格建筑装饰工程有限公司向原告交付了装修设计成果图纸。
经庭审调查，原告在2013年12月至2014年2月期间，因未能与中华园物业服务中心就入场装修问题达成一致，以致装修受阻。此外，由于涉案房产的住宅性质，原告亦未能成功办理相应的营业执照。2014年2月19日，中华园物业服务中心在装修设计图纸上注明：“此房住宅用房，物业无权同意改为商用。”《房屋租赁合同》签订至今，原告仍未进入涉讼房屋进行装修。
另查明，二被告系夫妻关系。
上述事实有《房屋租赁合同》、房屋产权证、《成都室内设计委托合同》、收据等证据及当事人陈述记录在案为证。
本院认为，原、被告房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
《房屋租赁合同》签订时，原、被告已明确知晓涉讼房屋属于住宅小区，但由于双方疏忽，仍达成将该房产用于“办公”的合意，且在合同中约定涉讼房屋的用途为“办公”。然而合同签订后，原告因物业管理公司的原因装修受阻，且因涉案房产的住宅性质未能办理相应营业执照，导致原告签订合同之目的确已无法实现。结合本案实际情况，本院认为，若原、被告双方继续履行《房屋租赁合同》，不可避免的导致双方损失继续扩大，双方分歧将进一步加深，亦会进一步加重双方为继续履行该合同所花费的人力、财力，在此情况下，双方均难以获利，故本院对解除双方《房屋租赁合同》的诉请予以支持。
由于原、被告双方均明知涉案房产的住宅性质，仍在签订合同时约定为“办公”，以致该《房屋租赁合同》难以继续履行而应解除，对此双方均应当承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”就《房屋租赁合同》签订后原告实际支付给被告的各项费用，应本着公平原则进行分担。
关于原告已支付的租金54000元，由于双方在本案确定解除《房屋租赁合同》之前，该合同仍对双方具有约束力，虽原告未曾实际占有使用涉案房产，但被告也未就涉讼房屋另行取得原告承租期间的其他租金收益，故该房产在合同解除之前的期间内所产生的租金损失，应由双方分担。
就租金计算的问题，《房屋租赁合同》约定，租赁期限为2013年12月9日至2016年12月8日，免租期为2013年12月9日至2014年1月23日（45天）。本院认为，免租期指出租人给予承租人因经营所需进行装修的免租金期限，而该免租期的给予，与合同约定的三年租赁期限共同组成合同的履行内容。本案中，原告并未实际进入承租房屋进行装修，且仅履行数月后无法继续履行，故房屋免租期内的损失，原、被告双方亦应本着公平原则进行分担。至本判决确定解除双方合同关系之日，所涉房屋租金损失为五个月的租金，即45000元，由双方分担，即原告应承担其中之22500元，剩余已支付租金31500元，应由被告向原告返还。
同理，就原告支付给成都红城房地产经纪有限公司支付的4500元中介费。因被告同样向该经纪公司支付了等额中介费，故中介费由原、被告各自承担。原告要求被告赔偿中介费的诉请，本院不予支持。
原告支付给被告的9000元押金是否应返还的问题。因押金的主要作用是用于担保协议期满原告退房时结清水、电等费用且屋内设施家具、家电无损坏。现原告未实际使用涉讼房屋，故押金所担保的内容并未出现，故原告要求被告退还押金9000元的诉请符合查明事实，本院予以支持。
就原告起诉要求被告赔偿装修设计费用的问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。综合本案案情，因双方均对合同解除负有责任，且被告在签订《房屋租赁合同》时，对于原告委托第三方进行装修设计的损失，不负有预见或应当预见的义务，故原告要求被告支付违约金及赔偿损失的诉请，本院不予支持。此外，由于双方对《房屋租赁合同》的解除均有责任，故本院对原告要求被告赔偿违约金9000元的诉讼请求不予支持。
被告董静与被告王海洲为夫妻关系，故被告董静对被告王海洲的支付义务负连带责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
解除原告钟艾莉与被告王海州于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同》；
本判决生效之日起五日内被告王海洲、董静向原告钟艾莉返还押金9000元、租金31500元，共计40500元；
驳回原告钟艾莉的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4330元，因适用简易程序，减半收取2165元，由原告钟艾莉负担1082.5元，由被告王海洲、董静负担1082.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 唐 华
二〇一四年五月九日
书 记 员 陈名青