南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民重字第7号
原告（反诉被告）：南昌新物实业（集团）有限公司，住所地：江西省南昌市长堎乡镇企业城，组织机构代码：15867276-3。
法定代表人：孙金亮，该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏忠，江西红谷律师事务所律师，执业证号：13601200910210454。
委托诉讼代理人：余凤芳，江西红谷律师事务所律师，执业证号：13601201111331161。
被告（反诉原告）：赵和根，男，汉族。
委托诉讼代理人：肖卓孝，江西久保律师事务所律师，执业证号：13601201010980816。
委托诉讼代理人：罗久保，江西久保律师事务所律师，执业证号：13601201010980816。
第三人（反诉被告）：南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会，住所地：江西省南昌市红谷滩新区翠苑路阳光枫情。
负责人：陶绪俊，该管委会主任。
委托诉讼代理人：陈刚，该管委会综合科干部。
委托诉讼代理人：王小惠，江西新兰律师事务所律师，执业证号：13601198111728529。
原告南昌新物实业（集团）有限公司与被告赵和根、第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会房屋买卖合同纠纷一案，经南昌市中级人民法院发回本院重审后，被告赵和根提起反诉，本院经批准依法延长审限六个月，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）南昌新物实业（集团）有限公司的委托诉讼代理人魏忠、被告（反诉原告）赵和根及其委托诉讼代理人肖卓孝、第三人（反诉被告）南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会的委托诉讼代理人王小惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南昌新物实业（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告之间的店面买卖合同且返还被告购房款54400元。事实与理由：原告获得南昌长堎乡镇企业城土地使用权后，开发临街店铺。1995年10月30日，原、被告签订一份店面购销合同，约定被告向原告订购5/H南10号店面，建筑面积68平方米，售价为每平方米800元，总金额54400元。原告应于1996年12月31日交房。后被告虽交付购房款54400元，但因该开发项目违反政府规定，至使开发的店面至今未能建成，合同根本无法履行，原告遂诉至法院。
被告赵和根辩称，1.被告认为原告诉讼请求没有事实和法律依据，原告承建的乡企城项目已经新建县政府批准五证齐全，且部分购房户取得了房产及房产证，房产性质为商铺。故此原告称开发项目违反规定明显与事实相悖。2.原告不是本案合同相对人，只是义务履行人，无权解除合同。3.本案房屋不能交付是原告及第三人严重违反合同导致的，已经构成违约，依据相关法律规定，应依法赔偿被告合同损失。综上请求法庭驳回原告诉讼请求。
第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会述称，1.我方将与被告之间的权利和义务全部转给原告，在1995年10月与被告签订合同并收取54400元于1997年9月10日我方与原告签订土地转让协议约定被告的权利义务全部转让给原告，购房款也全部转让给了原告，至于合同能否履行是原告的职责；2.我方作为本案第三人，认为已经过了法律追诉时效，我们合同是1995年签订的，1997年将合同权利义务转让给原告，被告没有在时效内向我方和原告起诉，故我方不能作为本案第三人承担任何责任。
反诉原告赵和根向本院提出反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人之间的合同有效；2.请求判令两被反诉人按同类合同已经履行交付房产的市场价值连带赔偿反诉人809900元（租金损失237000元、房屋价值572900元）；3.本案反诉及本诉的诉讼费、鉴定费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人于1995年10月30日与江西省南昌长堎乡镇企业城开发建设管理委员会签订了《店面购销合同》由反诉人购买位于5/H南10号店面，建筑面积为68平方米，单价800元/平方米，总金额为54400元，约定店面应1996年12月31日前交付使用。《店面购销合同》在新建县公证处同时办理了公证。签订合同后，反诉人即支付了全部购买款项54400元。1996年江西省南昌长堎乡镇企业城开发建设管理委员会取得相应的土地所有权后，将整个项目转让给被反诉人南昌新物实业（集团）有限公司开发建设，由被反诉人南昌新物实业（集团）有限公司负责向反诉人交付房产。被反诉人南昌新物实业（集团）有限公司在受让后实施了开发建设，向同批次的店面购买人交付了店面，并办理了房产证，但是反诉人的店面至今未交付。反诉人认为，有约必履行，这是诚信的体现。反诉人在19年前花费大量的财力，向政府购置的店面至今未交付，但是同等情况下，其他购买方都得到了店面和房产证，店面每平方米现在转让价值均超过一万余元。上述店面从交付至今的使用价值和现在出售价值均已远远大于当年购买的价值，这部分价值，就是合同权益对应的价值，应当受到保护，是正义的要求，请求法院依法支持反诉人的诉请。
反诉被告南昌新物实业（集团）有限公司辩称，反诉原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回。因本购房合同无法履行的过错不在我公司，诉争的房屋不符合交付的条件的过错，也不在我公司，该房屋至今不符合交付条件也没有产生实际的使用价值，因此无论房屋损失和租金损失均不应由我公司承担，反诉原告的诉讼请求应予驳回。
反诉被告南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会辩称，1.我方于1997年就将合同的权利义务全部转给了反诉被告南昌新物实业（集团）有限公司，应由反诉被告南昌新物实业（集团）有限公司承担。2.反诉原告起诉我方已经过了诉讼时效。3.合同不能履行及房屋无法使用的过错不在我方及反诉被告南昌新物实业（集团）有限公司，违约处罚应当按双方1995年签订的合同第四条予以处理。反诉原告提出的这项损失是由于反诉原告一直没有向我方主张，扩大了损失，这些扩大的损失应该由反诉原告自己承担，合同不能履行应按合同的约定进行承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的店面购销合同、公证书、付款收据、政府相关批文、土地使用权转让协议、司法鉴定意见书以及原、被告、第三人陈述等证据，本院认定事实如下：
1995年10月30日，第三人与被告签订《店面购销合同》一份，合同约定：被告向第三人购买5/H南10号店面，专业市场名称为百货，建筑面积68m2，单价800元/m2，合计金额54400元，房屋交付使用日期为1996年12月31日。其中合同第四条第一项约定，被告付第三人房款后，如不履行合同要求退款，第三人则扣下被告交纳房款的30%，如第三人不履行合同要求退房款，以房款的30%补给被告。该合同签订后，被告当即向第三人支付购房款54400元。同日，新建县公证处为该合同出具了（95）新证字第1406号公证书。1995年11月30日，新建县人民政府批复同意第三人征用长堎镇与南昌大桥北侧土地1350亩，用于兴建长堎乡镇企业城。1996年5月24日，南昌市人民政府批复同意长堎乡镇企业城第一期工程市场区部分用地面积570.502亩，但要求“乡企城”内外道路规划设计，尤其是对外交通进出口的设计，于6月底前分别报市规划局和市交通局审批，“乡企城”的建设规划必须由专业设计部门进行规划设计。在规划未审批之前，“乡企城”项目只允许实施土方工程，不得进行任何建筑施工。1996年12月8日，第三人取得长堎镇至南昌大桥公路北侧的土地使用权，用于兴建长堎乡企城家电市场。第三人取得长堎镇至南昌大桥公路北侧的土地使用权后，并未按期兴建长堎乡企城家电市场。
1997年9月10日，第三人与原告签订《土地转让协议》一份，协议约定：第三人将乡企城市场外围及临乡企城大道的土地转让给原告建设三、四层店面，转让土地坐落乡企城大市场内，面积为51.97亩，转让价格为13万元/亩，转让款为675.61万元，土地使用权转让后，出让合同所载明的权利和义务也由第三人转让给原告。同年，第三人与原告就“三、四层店面占地面积、市政设施、水电设施、绿化工程费用分摊”又另行签订协议，在该协议附件三中明确被告的购房款未退。上述协议签订后，被告向第三人购买的店面转由原告向被告履行交付义务，但第三人将交付店面的义务转由原告履行并未得到被告的同意。2000年4月7日，原告经新建县城乡建设局批准取得开发建设乡企城的建设用地规划许可证。2001年11月21日，原告取得乡企城47.32亩国有土地使用权。2001年11月24日，原告取得开发建设乡企城店面（建筑面积73200M2）建设工程规划许可证。2002年4月29日，原告取得开发建设乡企城店面的建筑工程施工许可证。但该项目由于原告报建手续不完善，始终未能按期开工建设。2005年3月15日，原告向南昌市政府提交《关于要求解决我公司投资房地产项目紧急报告》，南昌市政府将该报告转交红谷滩新区管委会处理，红谷滩新区管委会认为该项目规划未报市规划和交通部门审批，且该项目违反了红谷滩新区控制性详细规划，不同意原告开发兴建“乡企城”项目。2008年5月6日，原告再次提交《关于请求尽快解决我司房地产项目的报告》，红谷滩新区管委会再次答复原告，认为原告开发的项目与红谷滩新区周边地区控制性详细规划不符，不同意原告开发兴建“乡企城”项目。
庭审中，经被告申请，本院依法委托江西中审房地产评估有限公司对被告购买的上述店面进行了鉴定，经鉴定，上述店面的市场价格为57.29万元，自1996年12月31日至2014年10月31日期间租金损失为23.7万元。被告为此支付鉴定费1万元。被告认可上述鉴定意见。原告对鉴定报告的内容的真实性和合法性均提出异议，认为上述店面本身没有产权也不符合交易条件，该鉴定价格是以有产权的房屋作为参照。第三人认同原告的质证意见，并认为其与被告之间店面合同中已明确约定不能履行应按房款的30%予以退款，该鉴定意见与合同约定相悖。
原告提交的由新建县房地产公司于1997年9月9日为南昌新物实业（集团）有限公司颁发的（97）房预售证第015号商品房预售许可证载明的项目名称为江南乡镇企业名优产品交易中心，房屋坐落地点新建长堎乡镇企业城，房屋用途性质为商铺，预售总建筑面积71000平方米。
庭审中，被告赵和根明确表示，虽第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会将涉案土地及该土地上权利义务一并转让给原告（反诉被告）南昌新物实业（集团）有限公司时并未通知并征得其同意，但其现认可原告（反诉被告）南昌新物实业（集团）有限公司与第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会共同履行合同义务并承担相应合同责任。
本院认为，第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会与被告（反诉原告）签订的《店面购销合同》系在《城市房地产管理法》施行后订立，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。被告提交的（97）房预售证第015号商品房预售许可证系向原告(反诉被告）南昌新物实业（集团）有限公司颁发，涉案房屋的出卖方即第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会并未取得过预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会与被告（反诉原告）赵和根于1995年10月30日签订的《店面购销合同》依法应认定无效。故对反诉原告赵和根要求解除其双方签订的《店面购销合同》的诉请，本院不予支持。因其双方签订的《店面购销合同》被确认无效，根据民法通则第六十一条第一款规定，第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会与被告（反诉原告）赵和根应根据其过错就被告（反诉原告）赵和根的损失各自承担相应的责任。因第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会在未取得商品房预售许可证的情况下向反诉原告赵和根预售涉案店面，导致双方签订的《店面购销合同》无效，致使反诉原告赵和根遭受本案损失，第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会应负一定的过错责任。又因《店面购销合同》约定涉案店面交付使用日期为1996年12月31日，2005年、2008年政府有关部门已先后两次答复涉案店面所在项目因与红谷滩新区周边地区控制性详细规划不符而不同意继续开发兴建，而反诉原告赵和根通过诉讼方式主张权利时距约定交房时间却已过十七年多时间，反诉原告赵和根怠于行使权利，对本案损失的扩大，存在过错，反诉原告赵和根也应负相应责任。故第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会不仅应将收取的反诉原告赵和根的购房款54400元予以返还，对反诉原告赵和根主张的涉案店面的合理增值损失部分亦应予赔偿。对反诉原告赵和根主张的按涉案店面位置现重置市场价格572900元与合同签订时的购房价款54400元相比产生的房屋增值损失518500元，本院结合本案案情酌定反诉原告赵和根自行承担60%的损失，第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会承担40%的损失，即承担207400元（518500元×40%）。对于反诉原告赵和根主张的房屋损失572900元中所包含的购房款一倍的惩罚性赔偿金部分，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，本院结合本案案情酌定为10880元（54400元×20%）。又因第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会已将涉案土地及该土地上权利义务一并转让给原告（反诉被告）南昌新物实业（集团）有限公司且反诉原告赵和根现明确表示认可原告（反诉被告）南昌新物实业（集团）有限公司与第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会有关其店面买卖合同的权利义务的转让，故第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会应承担的上述违约赔偿责任及购房款返还责任，应由反诉被告南昌新物实业（集团）有限公司承担。对于反诉原告赵和根在认可反诉被告南昌新物实业（集团）有限公司与第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会有关其店面买卖合同的权利义务转让的情况下仍要求第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。对于反诉原告赵和根诉请的租金损失237000元的赔偿系迟延性赔偿，其只能在合同有效能继续履行的情况下与继续履行并罚，故对反诉原告赵和根该诉请，本院不予支持。对第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会提出本案已过诉讼时效的抗辩意见，因第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会与被告（反诉原告）赵和根签订的《店面购销合同》诉前尚未被确认无效，故对其该抗辩意见，本院不予采纳。对第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会提出本案应按双方约定的以购房款的30%确定违约赔偿损失的抗辩意见，因双方所签合同被确认无效，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项、第六十一条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
一、第三人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会与被告（反诉原告）赵和根于1995年10月30日签订的《店面购销合同》无效；
二、反诉被告南昌新物实业（集团）有限公司在本判决生效之日起十日内返还被告赵和根购房款54400元；
三、反诉被告南昌新物实业（集团）有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿被告赵和根损失218280元；
四、驳回原告南昌新物实业（集团）有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告赵和根其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1160元，由原告南昌新物实业（集团）有限公司负担；本案反诉案件受理费5950元、评估费1万元，合计15950元，由反诉原告赵和根负担9570元，由反诉被告南昌新物实业（集团）有限公司负担6380元（限被告于本判决生效之日起十日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 廖如荣
人民陪审员 王小文
人民陪审员 陈 冬
二〇一七年四月十七日
书 记 员 陶媛媛
附：本判决引用的相关法律
1、《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
第九十一条合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。