四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第323号
上诉人（原审原告）时丽娅，女，汉族，1958年3月2日出生，住成都市青羊区。
委托代理人葛声波，四川毫达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川新达粘胶科技有限公司。住所地：仁寿县视高工业集中区。
法定代表人杨革华，职务不详。
委托代理人王皓民，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。
上诉人时丽娅因与被上诉人四川新达粘胶科技有限公司（以下简称四川新达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人时丽娅及委托代理人葛声波，被上诉人四川新达公司委托代理人王皓民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，四川新达公司欲在成都高新南区租赁写字楼作为办公地点，为此，四川新达公司到成都高新区天府大道中段天府三街69号“新希望国际”客服中心进行咨询，该中心工作人员曾兴林对四川新达公司经办人员牟六生等进行了接待。在曾兴林的推荐下，四川新达公司欲租赁案涉房屋。2012年12月11日，时丽娅与四川新达公司签订《房屋租赁合同》，约定时丽娅将位于成都高新区天府大道中段天府三街69号“新希望国际”B座6楼1号的房屋（建筑面积443.14平方米）租赁给四川新达公司作为办公场所。合同第3.1条约定，租赁期限为5年，自2012年12月11日起至2018年3月10日止，免租装修期为3个月，自2012年12月11日起至2013年3月10日止，免租期内免收房屋租金，但四川新达公司需按时向新希望国际客户服务中心缴纳物业服务费、电费等费用。合同第4.1条约定了租金标准，其中第一年和第二年的租金均为265884元。合同第4.3条约定租金支付方式为半年付，在合同签订之日起7日内向时丽娅支付半年的房屋租金。合同第5.1条约定履约保证金为22157元。支付方式为合同生效日起7日内支付。合同第7.2条约定时丽娅应于合同生效当日内将该房屋交付四川新达公司，交付时间由双方书面确认。
上述合同签订后，四川新达公司未按约向时丽娅支付履约保证金及首期租金。2013年4月2日，时丽娅向四川新达公司出具一份《催款函》，要求四川新达公司支付履约保证金和半年租金共计155099元，并承担物管费。同时提出若四川新达公司在4月10日前仍未全额支付前述款项，案涉合同将于2013年4月10日解除。四川新达公司收到上述函件后未予回复。此后，时丽娅于2013年6月28日将该房屋出租给案外人使用。诉讼中，原审法院询问时丽娅实际收回房屋的时间，时丽娅回复称于2013年夏天收回，但未明确具体时间。
原审另查明，2013年4月16日，案涉房屋的客服中心四川鼎晟资产管理有限责任公司新希望国际客户服务中心（以下简称客服中心）出具一份《证明》，内容为“兹证明高新区天府大道中段天府三街69号新希望国际B座6层1号和2号的业主时丽娅（以下简称甲方）与四川新达粘胶科技有限公司、成都市双流新达实业有限责任公司（以下简称乙方）在2012年12月11日签订了以上两个物业的租赁合同。签订合同当日，甲方已将新希望国际B座6层1号和2号房的钥匙移交给乙方，乙方委托客户服务中心曾兴林进行保管”。诉讼中，四川新达公司对客服中心出具的《证明》的真实性不予认可。为查明案件事实，原审法院要求时丽娅通知《证明》中载明的客服中心工作人员曾兴林作为证人出庭作证。同时，原审法院要求四川新达公司通知其办公室经办人员牟六生作为证人出庭作证。曾兴林作为时丽娅方证人出庭作证称：其原系四川鼎晟资产管理有限责任公司资产管理专员，出庭时已从公司离职近半年。案涉租赁合同签订后，由于四川新达公司未付款，故房屋钥匙从客服中心取出后暂时放在曾兴林处保管。其后，曾兴林联系四川新达公司时，四川新达公司告知由于公司股东对于房屋租赁事宜存有争议，四川新达公司不愿租用房屋。客服中心出具《证明》时曾兴林仍在公司上班，但公司未向其核实情况，其对《证明》的内容不知晓。证人牟六生作为被告方证人出庭作证称：四川新达公司在中和的办公地点被拆迁，为了提升公司形象，四川新达公司到新希望国际客户服务中心联系租赁写字楼事宜，该中心的工作人员曾兴林接待了证人一行。在曾兴林的推荐和接洽下，双方当事人于2012年12月11日上午就案涉房屋的租赁事宜签订了书面合同。由于时丽娅到现场签订合同时未携带房产证原件，共有人亦未到场，所以提出当日下午再履行所有手续。其后，四川新达公司未再接到任何通知。合同签订后十几天，客服中心与四川新达公司联系，四川新达公司就表示不再租用房屋。过了几个月，四川新达公司收到了时丽娅邮寄的催款函，因考虑到房屋并未实际交付，四川新达公司对该函件未予回复。
原审再查明，时丽娅与白桦系夫妻关系，案涉房屋由时丽娅与白桦共同共有。
庭审中，时丽娅提交了一份《公章／印章使用登记本》用以证明案涉房屋已交付的事实，该登记载明2013年4月16日资产部曾兴林曾申请使用公章，使用公章的文件名称记载为“证明（钥匙）”。该登记本上记载的上述信息中，日期有明显的人为改动痕迹。四川新达公司对上述材料的真实性、合法性及关联性不予认可。
原审判决认定上述事实所依据的证据有：《房屋租赁合同》，《催款函》及当事人陈述等。
原审判决认为，时丽娅、四川新达公司于2012年12月11日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。合同订立后，时丽娅于2013年4月2日出具《催款函》，并告知若四川新达公司未按函件支付款项，合同将于2013年4月10日解除，在四川新达公司未回复的情况下，时丽娅于2013年6月28日将案涉房屋出租给他人使用。至此，案涉合同已失去了继续履行的客观基础。现时丽娅请求判决解除房屋租赁合同，因四川新达公司也认为自时丽娅收回案涉房屋时双方之间的合同已终止。基于此，时丽娅要求判令解除案涉合同的请求成立，合同解除时间应为其实际收回房屋的时间。由于时丽娅不能明确收回房屋的时间，故原审根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，以及四川新达公司收到《催告函》后未提出异议的事实，认定案涉合同解除时间为2013年4月10日。
对于时丽娅要求四川新达公司支付租金，并承担物管费和违约金的请求，原审法院认为，四川新达公司签订租赁合同的根本目的是获得房屋的使用权，因此四川新达公司承担租金的前提是房屋已实际交付。诉讼中，双方对房屋是否实际交付存在重大分歧。对此原审法院认为，交付房屋系时丽娅作为出租房的合同义务，其应当举证证明已履行了上述义务。时丽娅为此在原审中提交了客服中心出具的《证明》。对此原审法院认为，上述客服中心与作为业主的时丽娅存在法律上的利害关系，其《证明》载明的内容并未得到事件的亲历者曾兴林的认可，且在内容上与出庭作证的曾兴林的证言不一致。时丽娅虽然在第二次庭审后补充提交了一份从客服中心截取的部分《公章／印章使用登记本》，但该登记本上记载的日期有明显的人为改动痕迹，现曾兴林已从客服中心离职，无法排除其他合理怀疑。故不能单独依据上述《证明》和截取的部分《公章／印章使用登记本》认定时丽娅已向四川新达公司交付了房屋。此外，案涉租赁合同约定的履约保证金和首期租金的交付日期均为合同订立后7日内，而房屋的交付日期却约定的合同生效当日。根据前述约定，即承租人可以在未支付任何款项的情况下得到租赁房屋的使用和支配权。为此，租赁合同专门约定“交付时间由双方书面确认”，该约定从本意上讲，系欲在合同关系中平衡双方的权利义务。而案涉房屋面积达400余平方米，时丽娅在未收取任何款项的情况下未依照合同以书面方式确认交付，而径直将房屋钥匙交付给四川新达公司不符合常理。综上，在时丽娅未能完成举证责任的情况下，不能认定其已向四川新达公司交付了案涉房屋。四川新达公司在未接收房屋，亦未实际掌控房屋的情况下，不应承担房屋的租金和物管费。对于时丽娅要求四川新达公司支付租金155099元及物管费18606元的诉讼请求，因证据不足，原审法院不予支持。在时丽娅未交付房屋的情况下四川新达公司不存在违约行为，故对时丽娅要求四川新达公司承担违约金的诉讼请求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决时丽娅与四川新达公司于2012年12月11日签订的《房屋租金合同》于2013年4月10日解除；驳回时丽娅的其他诉讼请求。案件受理费2352元由时丽娅负担。
宣判后，时丽娅不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项，改判支持其原审全部诉讼请求。其主要上诉理由是：原审认定时丽娅未交付房屋错误，时丽娅已将房屋钥匙交予四川新达公司，是四川新达公司为便于装修将钥匙方在客服中心曾兴林处保管；即使按照曾兴林的陈述，也构成合同履行方式的变更，应由四川新达公司先履行付款义务后再交付钥匙等。
被上诉人四川新达公司答辩称，四川新达公司从未委托曾兴林收取钥匙，时丽娅未交付房屋，四川新达公司有先履行抗辩权。请求驳回上诉，维持原判。
为证明其上诉主张，时丽娅在二审中提交了客服中心《公章、印章使用登记本》，意图证明其上曾兴林使用公章时间的改动系真实的。四川新达公司质证称对其真实性、关联性均不予认可。本院认为，时丽娅在二审中提交的该证据仍然不能改变曾兴林申请使用公章的时间被人为涂改的事实，对其主张不具有证明力，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，时丽娅主张四川新达公司支付房屋占用期间的租金及违约金，应当证明其履行了向四川新达公司交付案涉房屋的义务。但从本案现有证据分析，具体参与案涉租赁合同的签订及履行的客服中心工作人员曾兴林在其一审出庭作证时明确陈述案涉房屋的钥匙从客服中心取出后由其保管，并未交予四川新达公司，且时丽娅也没有证据证明双方之间按照《房屋租赁合同》的约定就交付时间进行了书面的确认。时丽娅并无其他证据证明已将案涉房屋的钥匙交付给了四川新达公司，其主张合同履行方式变更为四川新达公司先履行付款义务后再交付钥匙亦无双方之间就此达成合意的任何证据予以证明。综上，时丽娅在本案中并无证据能够有效证明其已按照合同的约定将案涉房屋交付给了四川新达公司，故其上诉主张不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审审判程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4703.23元由上诉人时丽娅负担。本案一审诉讼费负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 寅
代理审判员 毛 星
代理审判员 陶田源
二〇一五年三月十六日
书 记 员 曾雪婷