杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭经开民初字第133号
原告：杭州天宇四季风情大酒店有限公司。住所地：杭州经济技术开发区6号大街***号***层。
法定代表人：张华卫，该公司执行董事。
委托代理人：张治，浙江五联律师事务所律师。
被告：浙江保利房地产开发有限公司。住所地：杭州经济技术开发区学正街***号阳光华城创富中心**幢******号。
法定代表人：陈冬桔，该公司董事长。
委托代理人：唐锋，浙江浙元律师事务所律师。
委托代理人：王磊，浙江浙元律师事务所律师。
原告杭州天宇四季风情大酒店有限公司（以下简称天宇公司）与被告浙江保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月19日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈慧军独任审判，于2015年3月5日公开开庭审理了本案。原告天宇公司的委托代理人张治，被告保利公司的委托代理人唐锋、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年9月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其开发的保利东湾1#商铺出租给原告，商铺建筑面积暂定为2677.36平方米（最终以实测面积为准），租赁期限为15年，商铺交付日为2014年6月1日。合同签订后，原告按约履行合同，支付履约保证金200000元，并为开办餐饮店做前期准备工作。在商铺交付日前，被告有关部门的人员与原告协商希望解除合同，但是原告未同意。6月底，原告收到商铺买受人的律师函，买受人主张解除原、被告订立的合同。收到律师函后，原告于8月14日委托律师向被告寄送律师函，要求被告积极履行合同，交付案涉商铺。然而，被告在明知买受人不愿意继续履行原、被告签订的合同的情况下，仍将房屋交付买受人。现买受人已将房屋出租给第三方，并已开始装修。至此，原告无奈只能同意解除合同，但被告故意违反合同约定，给原告造成巨大损失。故原告诉至本院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付原告违约金4756991元；三、被告返还原告保证金200000元；四、被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据材料：
1.《房屋租赁合同》，用以证明原、被告之间的法律关系及关于租金、交付日期等约定。
2.中国工商银行进账单，用以证明原告已经支付履约保证金200000元。
3.买受人向原告寄送的《律师函》，用以证明买受人不愿意继续履行原、被告签订的《房屋租赁合同》。
4.原告寄送被告的《律师函》，用以证明原告发函告知被告不愿意解除《房屋租赁合同》。
5.房屋登记信息查询记录，用以证明被告已将房屋出售给第三人的事实。
6.公证书、公证录音及两份出租合同，用以证明案涉房屋现在的租赁价格、周边的租赁价格及原告在同等地段再租赁同类房屋所需承担的成本。
被告答辩称：一、被告不是本案适格的主体，根据合同第十四条的约定，合同签订后，被告转让房屋后应立即通知原告，被告和买受人已经尽到通知义务。如果原告要求解除合同和返还保证金，其应向房屋买受人主张权利。二、即使被告主体适格，原告主张的违约金标准明显过高。合同并未实际履行，房屋也未交付，被告已经通知原告买受人不愿意履行合同，原告并未受到直接损失。原告主张的损失属于间接损失，且原告提供的证据不足以证明原告存在这些损失。原、被告之间的租赁属于长期租赁，该租赁租金与原告调取的短期租金不具有可比性，而且原告调取的租赁合同的租赁物为一楼沿街商铺，这些商铺的租金价格较高。原告主张的违约金高达4756991元，该金额已达到案涉商铺房款的四分之一。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
被告为支持其答辩主张，向本院提供了被告寄送原告的《函》，用以证明原、被告于2014年5月28日已就案涉合同解除进行过协商的事实。
双方当事人提供的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据，被告对证据2、3、5均无异议。被告对证据1的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为因为周边商业环境尚未形成，合同中约定第一年至第三年租金仅为正常租金的12%。根据合同第十四条的约定，案涉房屋已经转让，应由第三方履行出租人义务，享有出租人权利，第三人也向原告寄送过律师函，故本案被告应为买受人。被告对证据4的形式真实性无异议，但对内容有异议，认为原、被告在2014年5月28日当面协商过，双方在商铺交付前已经多次协商过解除合同。被告对证据6的关联性有异议，认为原告并未实际租赁房屋，原告提供的租赁合同的租赁物为小户型的一楼沿街商铺，其价格和租赁期限与案涉合同不具有可比性。本院认为，原告提供的证据客观、真实且与本案具有关联性，本院予以采纳。被告提供的证据，原告认为从未收到过，即使该份函件是真实的，其内容也与原告提供的证据3不符。本院认为，被告未提供向原告送达该份函件的凭证，原告也否认收到过该函件，故被告提供的证据本院不予采纳。
根据上述本院已确认证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2011年9月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定保利公司将建筑面积为2677.36平方米（最终以实测面积为准）的保利东湾1#商铺（以下简称案涉商铺）出租给天宇公司使用，租赁期限为15年。第一年至第五年租金按每天每平方米1元计算，即年租金为977236元；第六年租金按每天每平方米1.20元计算，即年租金为1172683元；第七年租金按每天每平方米1.26元计算，即年租金为1231318元；第八年至第九年租金按每天每平方米1.323元计算，即年租金为1292884元；第十年至第十一年租金按每天每平方米1.389元计算，即年租金为1357381元；第十二年至第十三年租金按每天每平方米1.459元计算，即年租金为1425788元；第十四年至第十五年租金按每天每平方米1.532元计算，即年租金为1497126元。保利公司给予天宇公司三年的租金优惠期，共36个月，天宇公司支付的年度租金额度为合同年租金的12%，交付日为租金优惠期的起始日。保利公司移交物业的时间为2014年6月1日，天宇公司自2014年6月1日起支付租金，如交付时间有所更改的，租金支付时间也应根据实际交付时间作相应调整。在本合同签订之日起，七个工作日内由天宇公司向保利公司交纳200000元作为履约保证金。合同还约定，本合同签订后，保利公司如向第三方转让本合同的权利义务的，应及时通知天宇公司，并保证第三方全部继受本合同的权利及义务，天宇公司在收到通知之后，应当同意第三方全部继受本合同的权利及义务。保利公司因不能按期提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付天宇公司本合同租金总额30%的违约金，并返还保证金。2011年10月26日，天宇公司向保利公司支付履约保证金200000元。
2014年6月27日，保利公司与案涉商铺的买受人共同向天宇公司送达《律师函》，载明2014年5月28日，保利公司与买受人委托的律师与天宇公司就租赁合同的解除及解除后的处理当面进行了沟通，期间保利公司及买受人已通知天宇公司解除合同，并希望天宇公司就合同解除后的处理提出意见，天宇公司表示需咨询律师后再做出答复，天宇公司至今未给出答复。为避免不必要的纠纷及各方妥善处理该事务，保利公司及买受人现通知天宇公司，解除天宇公司与保利公司于2011年9月28日签订的《房屋租赁协议》，保利公司将退还天宇公司200000元保证金。2014年8月14日，天宇公司向保利公司送达《律师函》，载明天宇公司不同意解除案涉《房屋租赁合同》，并积极准备进场的前期工作。天宇公司认为三方当面沟通的时间是在2014年6月4日，而非2014年5月28日，天宇公司直到2014年6月4日才知道保利公司已将案涉商铺出售的事实。天宇公司要求保利公司积极履行合同义务，尽快交付案涉商铺。
另查明，2013年11月23日，保利公司与梅建华、邵国平、邵爱明、翁悦签订编号为2013销1002031《商品房买卖合同》，约定保利公司将案涉商铺出售给梅建华、邵国平、邵爱明、翁悦，总房款为24596828元。后因购房人增加了胡春美、张桂芳、胡玲萍等人，保利公司与购房人重新签订编号为2014销1008551《商品房买卖合同》，该合同备案日期为2014年11月28日。保利公司已向购房人交付了案涉商铺，购房人已将部分商铺出租。
本院认为：当事人双方签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。关于保利公司是否是本案适格被告的问题。案涉合同第14条约定，保利公司如向第三方转让本合同的权利义务，应及时通知天宇公司，并保证第三方全部继受本合同的权利及义务，天宇公司在收到通知之后，应当同意第三方全部继受本合同的权利及义务。案涉合同签订后，保利公司向第三人转让案涉商铺，而第三人明确表示不继受案涉合同的权利及义务，因此，案涉合同的当事人仍为天宇公司和保利公司，保利公司应为本案适格被告。本案纠纷系被告未按约交付商铺所致，且原、被告之间的租赁合同已无法履行，故原告要求解除案涉合同、退还履约保证金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，鉴于被告认为原告主张的违约金数额过高请求调减，且原告未举证证明其直接损失金额，本院采纳被告要求调减违约金的主张，根据本案实际情况，酌定由被告承担违约金950000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、原告杭州天宇四季风情大酒店有限公司与被告浙江保利房地产开发有限公司于2011年9月28日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、被告浙江保利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告杭州天宇四季风情大酒店有限公司保证金200000元；
三、被告浙江保利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州天宇四季风情大酒店有限公司违约金950000元；
四、驳回原告杭州天宇四季风情大酒店有限公司的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46456元，减半收取23228元，由原告杭州天宇四季风情大酒店有限公司负担17839元，由被告浙江保利房地产开发有限公司负担5389元。原告杭州天宇四季风情大酒店有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告浙江保利房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审判员 陈慧军
二〇一五年四月十五日
书记员 曾祥龙