重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第07781号
原告：重庆市光华物业管理有限公司，住所地重庆市永川区玉屏路123号，组织机构代码70944471-7。
法定代表人：陈洪，董事长。
委托代理人：何键，男，1974年12月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人：何跃，男，1989年8月24日出生，汉族，住四川省南充市。
被告：陈静，女，1971年11月19日出生，汉族，住重庆市江北区。
原告重庆市光华物业管理有限公司（以下简称光华公司）与被告陈静物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光华公司的委托代理人何键、何跃，被告陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光华公司诉称，原、被告于2010年9月26日签订《光华˙观府国际前期物业管理服务协议》。原告对被告所属产权房屋江北区华新村X号X号楼X层X号房提供物业服务，形成物业管理服务关系及事实。协议约定：被告应按季度交纳物业费，交纳时间为每季度首月1－10日。高层住宅按建筑面积1.8元／平方米。被告有责任和义务在约定时间内缴纳物业管理服务费。违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起每天按所欠费用3‰的比例收取违约金。被告拖欠原告2012年7月至2013年12月和2014年10月至2015年6月物管费5721.3元；经多次催收未果（派发律师函、张贴催费通知、电话通知等方式），现诉至法院请求判令被告支付欠款5721.3元，并判令被告从欠费之日起至付款之日止支付违约金；本案诉讼费由被告承担。
被告陈静辩称，2009年6月，被告购买了光华观府国际X栋X号房屋，建筑面积117平方米。购房时，合同上也承诺入户门为钢质防盗门，整个小区红外周界系统，闭路监控系统，每户均配置可视对讲系统及一个紧急报警装置，物业服务费按每平方米每月1.8元向业主收取。被告于2010年9月26日接房后发现：1、合同约定的“钢质防盗门”却安装的是“防火门”；2、安全系统只提供了可视对讲电话，没有提供紧急报警系统。被告与原告反复沟通，原告却敷衍搪塞；3、开发商也没有提供“红外周界系统”，没法控制和预防盗窃事件。尽管接房时发现了上述问题，被告还是本着和睦相处的初衷按照1.8元／月·平方米的标准履行了缴费义务，只是要求物管能及时整改。2011年5月9日，被告装修后入住小区不到半个月，一场暴雨令被告发现封闭阳台的顶端漏水。被告当即打电话到物管，物管告知工程部下班了，第二天来看。第二天在被告反复催促下，工程部来了一个人员看了一下，然后告诉被告他也不能确定是什么原因，他要向上级反映，这一反映就是一年，期间我们双方反复沟通无果。2012年7月初，拖了一年多以后，物管终于承认房屋漏水是建筑本身的问题。另从被告入住以来，四楼公共平台垃圾堆积，严重影响被告的生活质量，被告却以不好打扫为由，不予定期清扫，时至今日连每周清洁一次的最基本要求都不能做到。2012年8月初，被告发现次卧墙体有渗水情况，反映到物管处，但长达两年时间里，物管拒不处理，以致次卧渗水已经发展到客厅墙体出现渗水，次卧根本无法使用，阳台顶端只要下雨依然漏水，期间被告多次向物管、光华集团总部、江北区建筑质量工程质监站、观府国际社区、市长公开信箱投诉，后在社区工作人员和江北区质监站的敦促下，物管方承诺于2014年年底前对渗水房间进行处理，本着息事宁人的态度，被告也缴纳了2014年1月至9月的物管费。同时被告向物管提出了因渗水给被告及家人带来的损失要求赔偿，但物管一直不予理睬。2014年11月初，被告发现主卧墙体又出现渗水情况，多次反映，时至今日物管方仍然没有处理。故被告只有采取不交物管费的方式敦促物管尽快解决房屋存在的问题。除此之外，针对观府国际前期物业管理服务协议和临时管理规约，被告陈述如下：一、房屋共用部位日常维护和管理不到位，如残疾人通道大门长期锁闭，给行动不便及推婴儿车业主造成极大的不方便，一旦发生火灾，也是极大的消防隐患；电梯经常故障。二、共用部位的管理不到位，四号楼四楼平台垃圾惊人，长期无人打扫，且地漏修建不合理，一下雨就积水，物管不会及时清扫，夏季极易滋生蚊蝇；四号楼平台防盗网破损长达2年拒不维修，安全隐患极大；三号楼平台被业主擅自占用物管不作为。三、公共绿化很不到位。四、安全防范工作差，大门出入通道管理混乱；5、6号楼之间对外通道长期锁闭；1、4号楼门禁通道形同虚设，外来闲杂人员进出自由，4号楼多次被盗；高层抛物影响安全，监控不到位；人车通道存在安全隐患。五、交通管理不严，隐患突出，进出车库车道窄，物管不作为，导致大量车辆长期停靠占用出入库车道，车辆出入安全隐患大；人车争道极不安全。六、物管人员需要培训素质，如少数物管人员对业主横眉冷眼、态度很差；物管公司违反物业管理条例，将业主共用场地对外出租。七、被告反映的诸多问题得不到解决，主要负责人一拖二推三不理，才是引发本案最根本最直接的原因。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，重庆光耀物业开发有限公司（以下简称光耀公司，即重庆市江北区光华·观府国际小区开发商）与原告签订《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，约定由原告对光耀公司开发的位于重庆市江北区华新街X号光华·观府国际小区进行前期物业管理。前期物业管理服务是指：自房屋交付之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。物业管理服务内容包括：（一）房屋共用部位的日常维护和管理；（二）公用部位的环境卫生，垃圾的收集、清运等管理服务；（三）公用绿化，花木，建筑小品等的养护管理服务；（四）协助做好物业管理区域内的安全防范工作；（五）交通秩序与车辆停放的管理；（六）房屋装饰装修管理、业主入住服务；（七）物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；（八）物业档案资料管理。物业管理服务质量约定：（一）房屋外观完好、统一、整洁；（二）设备良好、运行正常；（三）共用部位、共用设施设备定期检修、养护，运行正常；（四）环境卫生干净、整洁，垃圾日产日清，物品摆放有序；（五）绿化专人养护、定期修剪，花草树木长势良好；（六）保持道路畅通、运行有序；（七）24小时执勤，坚持巡逻，维护公共秩序；（八）无重大火宅隐患、事故，定期检查消防设施、预防工作落实到位；（九）工程维修：接到通知后30分钟内到达现场，维修合格率达96%以上，及时率达98%以上。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造及日常公摊的水电费等）约定：（一）缴纳物业服务费按季度交纳，交纳时间为每季度首月1-10日；（二）高层住宅按建筑面积1.8元／月·平方米（含电梯费）（根据合同附件，5年内按前期约定标准收取）。若违反协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起每天按所欠费用千分之三的比例收取滞纳金。合同还对双方的权利义务等内容进行了约定。2012年5月，该合同在重庆市工商行政管理机关进行备案。
2010年9月26日，原、被告另行签署了《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，确认了由原告为被告提供前期物业服务。协议中关于物业服务内容、物业服务质量及物业管理服务费用的约定与光耀公司和原告签订《光华·观府国际前期物业管理服务协议》中的约定相一致。
另查明，重庆市江北区光华·观府国际小区X栋X号房屋登记在被告名下，房屋建筑面积117.39平方米，且上述小区被重庆市江北区城乡建设委员会批准建设为高档住宅小区。2010年3月16日，重庆市物价局以原告物业收费标准符合备案条件为由，对重庆市江北区光华·观府国际小区按照1.8元／月·平方米（含电梯费、公摊费）收取物业服务费予以备案。2012年7月至2013年12月、2014年10月至2015年6月期间的物业服务费，被告尚未向原告缴纳。被告称2014年6月23日原告与其协调物业费的事情，口头承诺2014年1月之前的费用可以不交，所以自己缴纳了2014年1月至9月期间的物管费。2014年8月，原告向被告邮寄了律师函，催收被告拖欠的物业服务费。被告表示收到过。现该小区业主委员会尚未成立。
庭审中，被告举示了一组照片，拟证明自己家中渗水的情况及原告不履行物业服务义务。原告对上述证据的真实性无异议，确实有积水的情况存在，称对积水是定期清扫。
上述事实，有两份《光华·观府国际前期物业管理服务协议》、合同文本备案通知书、重庆市新建商品房屋使用说明书、质量保证书、照片、情况说明、物业服务收费（市场调节价）备案表、律师函、特快专递详情单及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的建设单位和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。本案中，原告与光耀公司依法签订了《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，约定由原告为其开发的重庆市江北区光华·观府国际小区提供前期物业服务，并在合同中对物业收费标准进行了约定。上述协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该协议亦应对作为业主的被告具有法律约束力。被告辩称其与原告所签订的物业服务协议系受胁迫所签，但未提供证据予以证实，对被告的此辩解意见，本院不予采纳。
审理中，被告提出房屋质量及配套设施与商品房买卖合同的约定不符；原告的物业服务存在瑕疵等数项拒交物业费的抗辩意见。本院认为，有关房屋质量及配套设施的问题应系被告与房屋开发商在商品房买卖合同中解决的问题，而本案系物业服务合同纠纷，二者系不同的法律关系，被告以此为由拒交物业费的抗辩意见，本院不予采纳。被告提出原告在物业服务过程中存有瑕疵的抗辩意见。本院认为，如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庭审中，被告举示的用以证明原告提供的物业服务存在瑕疵的证据，仅能证明原告在提供物业服务过程中存在不足之处，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。故被告不能以此拒绝交纳物业服务费，但基于此对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告应按照合同的约定交纳拖欠的物业服务费，故对原告要求被告支付2012年7月至2013年12月期间、2014年10月至2015年6月期间拖欠的物业服务费5705.2元的诉讼请求，本院予以支持。原告超过此部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告陈静于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市光华物业管理有限公司2012年7月至2013年12月期间、2014年10月至2015年6月期间拖欠的物业服务费5705.2元。
二、驳回原告重庆市光华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告陈静负担（此款已由原告重庆市光华物业管理有限公司预交，被告陈静于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆市光华物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 黄 静
二〇一五年八月七日
书记员 柴世斌