吉林省柳河县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳民三初字第00199号
原告：马芝言，女，汉族，个体经营者，住柳河县。
委托代理人：徐德华，吉林惠群律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：刘杰，男，汉族，个体经营者，住柳河县。
被告：仪艳杰，女，汉族，个体经营者，住长春市。
二被告共同委托代理人：王叶，吉林翔韵律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告马芝言诉被告刘杰、仪艳杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原、被告及双方委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年5月1日，被告刘杰将位于柳河县，面积为968.40平方米的三层门市房以380万元的价格转让给原告。买卖协议约定，原告先给付购房款25万元，再还清160万元贷款后，被告协助办理过户手续，余款在重新办理完贷款后，两年还清。并且约定，原告自交接房屋时所有权转移。到2014年11月21日，原告支付购房款25万元，偿还贷款30万元。在2014年9月22日，原告与被告又达成补充协议，由原告借钱偿还贷款，由被告承担利息，并协助办理过户手续。现原告已借到180万元，但被告拒不协助办理房屋过户手续。被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求：1.确认买卖合同有效；2.依法判令被告协助办理房屋过户登记手续，同时原告人支付180万元用来支付房屋抵押贷款；3.被告承担本案诉讼费用；4.被告承担违约金85万元。
被告刘杰辩称：对原告第一项诉求，被告方认为双方签订的合同不违反法律的规定，不损害他人公共利益，买卖合同有效无争议。对原告要求协助办理房屋登记过户手续的诉求，因现条件下不具备过户登记条件，之前双方签订的房屋买卖协议被告方已告知买卖标的抵押于贷款银行已办理他项，在此状况下不可能发生过户登记的行为，而消灭该法律障碍只有原告将贷款全部付清后才可协助办理，此义务是原告方在合同中明确承诺的，现原告方不履行贷款的清偿义务，要求被告配合过户，事实是行为不能发生，故被告方在合同履行过程中没有过错。原告主张已借款180万元用于支付银行贷款，如此则应按合同约定将该款交付至贷款银行完成清偿的义务，没有实施该行为证明原告并不具备一次性清偿剩余贷款的能力，故要求被告配合办理过户手续不应被法庭支持，且不能办理房屋过户手续并不由被告的主观意志决定，故原告的诉讼主张不能得到法律的支持。关于要求被告承担违约金85万元的诉求，在之前的两个诉求中原告方均未主张被告在履行合同过程当中存在对义务的不履行的事实，故没有证据证明被告方属未完全适当的履行合同义务，没有证据证明被告存在违约，不应当承担该违约金的给付责任。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。
被告仪艳杰辩称：我与刘杰不具有婚姻关系，并非房屋的所有权人，也不是共有人，虽然在补充协议上签名，但无法协助原告办理房屋所有权过户手续。
在庭审中，根据原告的告诉及被告的答辩，本院总结本案的争议焦点为：1.二被告应否协助原告办理房屋产权过户手续；2.二被告应否承担违约责任，支付原告违约金85万元？
原告为主张自己的权利提交如下证据：
1.2014年5月1日房屋买卖协议书一份，证明2014年5月1日原、被告签订买卖协议，被告将房屋以380万元的价格转让给原告，协议签订后原告支付房屋价款25万元，协议约定还清160万元贷款后，被告必须协助办理房屋过户手续。
2.2014年9月22日补充协议一份，证明该协议明确房屋因被告原因被保全，后期达成协议原告借款170万元用于偿还贷款，被告应予以配合，如不配合承担违约金85万元。
3.收条一份，证明被告刘杰收到了原告支付的购房款25万元。
4.还款明细一份，证明原告马芝言偿还诉争房屋银行抵押贷款的情况。
5.借款协议一份、资金证明一份、身份证复印件一份，证明原告已经借到170万元借款，用来偿还房屋的抵押贷款，但是被告提出要求要先给付30万元才能协助原告过户，被告违反了合同约定，致使过户不能履行。
6.2014年12月3日房屋买卖协议一份，依据协议的第四条第一款第四项证明被告存在违约行为，被告在贷款额外要求原告给付其30万元。
二被告为证明自己的主张提交如下证据：2014年5月1日房屋买卖协议书一份、2014年9月22日补充协议一份、2014年12月3日房屋买卖协议书一份（与原告提交的证据1、2、6内容完全一致），证明合同签订后被告方把房屋交付给了原告使用至今，被告不存在违约行为，房屋不能办理过户手续的过错在原告方。
上述证据，本院结合双方当事人及其代理人的质证意见，审查后认为：对于原告提交的证据1、2、6与被告提交的三份证据，因双方对证据的真实性均无异议，本院予以采纳；对于原告提交的证据3，因二被告无异议，本院予以采纳。对于原告提交的证据4，二被告虽在庭审质证中提出异议，但在庭后经双方对账，二被告认可了原告偿还了八个月银行贷款的事实，故本院对该份证据予以采纳；对于原告提交的证据5，因原告与案外人朱连发之间的借款合同系自然人之间的借款合同，属于实践性合同，自借款人提供借款时生效，因原告未提供证据证明案外人朱连发已将借款交付其使用的事实，故无法认定原告已借到相应款项来偿还诉争房屋的银行抵押贷款，本院对该份证据不予采纳。
根据对证据的确认，结合当事人的陈述，本案以下事实可以认定：
2014年5月1日，原告马芝言与被告刘杰签订房屋买卖协议书，该协议书载明：“出卖方（甲方）：刘杰，买受方（乙方）：马芝言。甲、乙双方经过平等协商签订如下房屋买卖协议书。一、甲方自愿将自有的位于柳河县968.40平方米（三层）门市房屋出售给乙方。房屋作价总价为叁佰捌拾万元整（380万元）。以上价款包括该套门市房屋的全部设备、配套设施（以现场验收交接为准）。二、付款方式：1.乙方一次性给付购房款现金贰拾伍万元（250000.00元）；2.甲方在柳河县农行以严小东名义甲方用产权证抵押办理贷款240万元。现已还八十万还剩余一百六十万元的贷款由乙方接续承担付息还贷义务，抵顶购房款160万元；3.乙方还清160万贷款后，甲方必须协助乙方办理过户手续，余下房款在乙方重新申请贷款后缓期两年还清。三、交接方式：在乙方实际支付25万元购房款的同时按现有房屋实际状况（含全部设备设施）现场验收交接。该标的房屋自交接时起所有权转移到乙方名下（具体更名事宜另行约定）。四、违约责任：1、甲方保证该房屋只有160万元的抵押贷款，没有任何形式的抵押贷款，否则视为违约；2.甲方的任何其他债务、借款、欠款等均与本交易标的房屋无关，否则视为违约；3.甲方保证其任何亲朋（含兄弟姐妹、子女、同学、朋友、生意伙伴等人）对该标的房屋不主张任何权利，否则视为违约，并由甲方承担因此给乙方造成的全部损失，同时另行承担违约金；4.乙方保证验收、交接同时支付25万元购房款，否则视为违约。违约金设定为在违约方承担了因违约给对方造成的实际损失之外，另行按交易额度的8%为标准（该部分违约金属于对违约方罚则约定，不涉及显失公平）。五、在需要更名时甲方有义务全力配合，所发生的费用由乙方承担。六、该房屋一旦发生动迁事宜，甲方不得主张任何权利和提出任何异议。若届时房屋尚未过户，甲方有义务协助乙方签署全部动迁补偿文件，并无条件由乙方享有全部权利。七、未尽事宜届时再行协商，若签订补充协议与本协议有同等法律效力。以上协议双方签字生效，共同遵守。合同履行地为柳河县。”原告马芝言与被告刘杰在该协议书上签名，被告仪艳杰以中间人身份签名。该协议签订后，原告向被告刘杰支付了购房款25万元，被告刘杰亦将房屋交付原告使用，原告对房屋进行了装修。2014年9月22日，原、被告又签订了补充协议，该协议载明：“甲方：刘杰，乙方：马芝言，双方在履行协议过程中，甲方由于债务纠纷房屋被保全扣押，甲方因甲方客观原因，现双方商定补充如下协议：一、甲方该房屋抵押贷款壹佰柒拾万元，现由乙方抬钱偿还，甲方承担抬钱利息，利息月利率3分，不足一个月利息也按一个月计算。（甲方承担2个月利息按用款时间计算）二、甲方保证房屋产权顺利过户到乙方名下，过户费用、按国家规定各自承担过户税费，甲方不得违约，如甲方不按约定承担利息和顺利办理过户手续，甲方应承担全部经济损失，即此前合同约定的房款、装修费等共计85万元，并承担违约责任。甲方负责过户签字，乙方负责过户事宜。”原告马芝言与被告刘杰在该协议书上签名，被告仪艳杰亦在该协议甲方签名处签名。
在履行上述协议的过程中，双方产生争议，原告于2014年10月22日诉至本院，2014年12月3日，双方当事人经过协商，再次签订了房屋买卖协议。该协议载明：“甲方：刘杰，乙方：马芝言。甲乙双方于2014年5月1日签订一份房屋买卖协议书，乙方购买甲方位于柳河县门市房屋，产权证面积为968.40平方米。同年9月22日，双方签订《补充协议》，协议履行过程中因争议，乙方起诉到法院，经双方再次协商，现就未尽事宜达成如下补充：一、关于售让房屋在农业银行尚余的未付贷款1.签订本协议后甲、乙双方二日内共同到该行确认应偿还贷款总额，依取得的相应待付数额凭证作为双方履行本协议相关义务的依据；2.取得银行应还款凭证后乙方于十日内借款将所欠银行的款项还清，甲方同意承担包括应还贷部分及过户税款等额度为170万元按月三分利标准计算的二个月的利息；3.贷款未一次性付清前，乙方须按原协议约定按月向银行偿还贷款本息。二、房屋过户税费的承担1.银行贷款还清房屋具备过户条件后，双方共同到房屋登记部门核实为过户按法律规定各自应承担的税费数额，如果任何一方对应负担的数额不认同，应在十日内自行到相关部门调整负担的税费数，十日内未能确认的，则须按法律规定承担税费部分；2.因甲方现经济拮据，房屋过户由甲方承担的部分乙方先行垫付，此款在乙方以该房屋贷款前双方确认最终欠甲方余款数额时冲减。三、关于原告聂春凤诉甲方债务处理：原告聂春凤于本年度以债务纠纷诉至法庭并对本售让房屋进行了查封，诉讼标的总计为人民币139941.80元。甲方如与聂春凤达成给付和解协议，乙方于七日内负责为甲方垫付该全部应付款项。如果因乙方款项不到位原因导致查封不能解除，甲方对此不承担责任。四、乙方所欠甲方房屋余额的给付期限及方式（一）给付余额的计算方式1.给付乙方余额房款的计算方式，乙方购买甲方房屋总款为人民币叁佰捌拾万元（3800000.00元），乙方已支付甲方购房款贰拾伍万元（250000.00元），下列现未发生但过户时须乙方垫付的款项暂估为：（1）已还贷款30万元（2）税费36万元（3）尚欠贷款150万元（4）聂春凤欠款10万元。以上四项数额均为暂定，双方在计算乙方剩余欠款时按实际发生数额冲减暂估款项。2.本协议一、二、三条办理完毕房屋具备过户条件后，乙方应给甲方或甲方指定的借款人出具所欠余额的借据并以该房屋向甲方提供借款抵押担保。3.乙方提取房屋产权证书时将该证交付甲方保管同时双方共同到房屋登记部门办理借款抵押登记手续。4.乙方贷款手续完备待贷款银行到产权部门办理他项权利前，甲方须配合乙方解除对借款的抵押担保，贷款发放到乙方时乙方须按本条第（1）款的约定给付甲方剩余款项。（1）乙方贷款数额在200万元以下（含200万元）时，立即支付甲方欠款30万元，超过200万元时将30万元及超额部分全部付给甲方。（二）剩余款项的支付期限（1）扣除乙方已支付甲方及视为支付甲方的房款部分后，剩余款项乙方按每季度20万元偿还甲方。按季偿还的起算日期为自贷款发放之次日起在每季的对月对日前支付，例如：贷款发放日为2015年1月1日，则分期支付的首笔款项付款日为2015年4月1日前，依此类推。直致全款全部付清。五、违约责任（一）乙方的违约责任（1）如乙方不能按期履行垫款义务，双方签订的所有房屋买卖合同均自动解除，乙方在十日内返还甲方房屋，甲方在乙方返还房屋的同时给付乙方已付房款（含对甲方直接支付的房款及支付给银行的贷款本金及正常利息，不含逾期的利息部分），乙方承接、使用房屋的其他投入损失由乙方自负，甲方不负责该部分损失。（2）如乙方未按期履行剩余款项的给付义务，则依逾期期间按未付款项部分的银行同期同类贷款利率的四倍支付甲方违约损失。如拖欠甲方的款项超过100万元（含100万元）时，甲乙双方同意本合同自动解除，不再履行，乙方须无条件将房屋返还甲方，甲方已支付的所有款项甲方不负返还义务，乙方的其他损失自负。（二）甲方的违约责任（1）乙方将应支付给银行的贷款及缴纳给房产及税务部门的税费筹措到位后甲方应配合乙方办理房屋过户手续，如甲方怠于履行配合义务（系指不按约定时间到场及不主动提供过户文件）超过十五日，则甲方须赔偿乙方违约金30万元，乙方从最近一期应给付甲方的房款中扣除。六、其他约定1.在法院对聂春凤申请的财产保全措施解除后，如因甲方的原因，导致第三人对售让房屋再行查封，则乙方以未付房款数额为限，为甲方筹措经法院认可的替代保全财产的担保款项，所产生的费用（银行四倍的贷款利息）由甲方承担。七、双方其他无争议。八、本协议为不可撤销合同，双方就本协议条款已进行了充分的理解和审阅，不存在歧义。同时双方一致认为对本合同条款不存在重大误解、欺诈和显失公平之处。”原告马芝言与被告刘杰在该协议上签名并捺印。该协议订签订后，截至法庭辩论终结前，原告马芝言并未按照该协议的约定还清诉争房屋在银行的抵押贷款。
另查明，被告刘杰与被告仪艳杰未办理结婚登记手续，本案诉争房屋亦属被告刘杰一人所有。被告马芝言共偿还该诉争房屋在中国农业银行股份有限公司柳河县支行（以下简称农行）的八个月抵押贷款（每月约为48296.63元）。
本院认为：原告马芝言与被告刘杰2014年5月1日的《房屋买卖协议书》中关于“该标的房屋自交接时起所有权转移到乙方名下”的约定，因诉争房屋的所有权只有在办理房屋过户登记手续之后，才能发生转移，原、被告关于诉争房屋所有权转移时间的约定，因违反《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的强制性规定，双方的该项约定无效，该协议书中的其它约定，因系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告马芝言与被告刘杰2014年9月22日签订的《补充协议书》及2014年12月3日签订的《房屋买卖协议书》均为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求判令被告协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，因该诉争房屋在农行的抵押贷款截止至法庭辩论终结前并没有还清，根据双方的合同约定，还清诉争房屋的抵押贷款是办理房屋产权过户登记手续的前提条件，也是原告必须先履行的合同义务，在原告没有还清银行贷款、银行的抵押权没有被涤除的情况下，原告的该项诉讼请求既不符合双方的合同约定，客观上也无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告刘杰有权利拒绝履行协助办理诉争房屋产权过户登记手续的合同义务，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告刘杰给付违约金85万元的诉讼请求，因原告未提供充分证据证明被告刘杰存在违约行为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应承担举证不能的不利后果，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告刘杰与被告仪艳杰并未办理结婚登记手续，本案诉争房屋亦属刘杰个人财产，原告要求被告仪艳杰协助办理房屋产权过户登记手续及支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据上述法律规定，判决如下：
一、原告马芝言与被告刘杰2014年5月1日签订的《房屋买卖协议书》中关于诉争房屋自交接时起所有权转移的约定无效，该协议书的其它内容有效；
二、原告马芝言与被告刘杰2014年9月22日签订的《补充协议书》及2014年12月3日签订的《房屋买卖协议书》有效；
三、驳回原告马芝言的其他诉讼请求。
案件受理费12300.00元（缓收），由原告马芝言负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 赵连伟
审 判 员 庄国峰
人民陪审员 刘 丽
二〇一五年六月十六日
书 记 员 席庆妍