四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广法民终字第16号
上诉人（原审原告）陈子福，男，汉族，59岁，住四川省邻水县。
被上诉人（原审被告）四川金孟房地产开发有限公司，住四川省邻水县。
法定代表人孟育超，系该公司董事长。
委托代理人饶坤兵，重庆政远律师事务所律师。
上诉人陈子福因与被上诉人四川金孟房地产开发有限公司（以下简称“金孟公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2013）邻水民初字第2477号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人陈子福与被上诉人金孟公司的委托代理人饶坤兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
审理查明：2008年5月11日，金孟公司（出卖人）与陈子福（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈子福购买金孟公司开发的位于邻水县鼎屏镇天成苑的一套房屋，购房总价款为241987元；付款方式为陈子福于2008年5月11日首付135000元、2008年8月11日前付82987元、主体封顶时付24000元；金孟公司应当于2009年12月30日前交付房屋，交付房屋应当经验收合格；逾期交付房屋的，逾期不超过十日，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过十日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。
2008年5月12日和5月19日，邻水县规划和建设局下发了建设系统抗震救灾工作的通知，要求各房地产开发企业要立即对所有建设项目进行安全隐患排查，金孟公司因对开发经营项目的安全排查工作而停止施工，耽误了本案房屋所在的天成苑小区的工程进度，2008年6月10日邻水县下发了恢复施工通知，该工程因“5.12地震”停止施工导致工程延误30天。
天成苑小区工程于2009年12月12日主体工程封顶，金孟公司没有在该工程主体封顶时通知陈子福。陈子福于2010年11月5日交清购房余款24000元，并于当日接收了合同约定的房屋，陈子福对该房屋占有使用至今。2012年3月30日，金孟公司开发的天成苑小区工程完成竣工验收备案登记。
其后，陈子福认为金孟公司违反合同约定逾期交付房屋，应承担合同约定的违约责任，故诉至一审法院请求判令金孟公司支付逾期交房违约金59311.01元。在一审审理过程中，金孟公司认为合同约定的违约金过分高于陈子福的实际损失请求法院予以调整，并提供了2009年12月案外人邱某、纪某、何某签订的天成苑小区的房屋出租协议三份，以证明2009年底至2010年底天成苑小区类似房屋年租金为3800元左右。
一审法院审理认为：金孟公司没有按合同约定于2009年12月30日交付房屋，其认为是由于“5.12地震”导致工程施工进度延误的不可抗力行为所导致并提供了邻水县规划和建设局2008年第142、145、179号文件证明“5.12地震”导致工程施工进度延误的情况。邻水县规划和建设局下发的三份文件客观地反映了因“5.12地震”该工程从2008年5月12日至6月10日停止施工导致该工程延误30天的事实，酌定将双方签订的商品房买卖合同交房时间顺延30天，即金孟公司应于2010年1月29日交付房屋，其没有于此期限交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。金孟公司认为陈子福没有按合同约定于主体工程封顶时支付购房余款，陈子福本身具有违约行为，但金孟公司在该项目工程主体工程封顶时没有通知陈子福，因此对于金孟公司认为陈子福没有在主体工程封顶时支付购房余款属于违约行为的主张不予支持。关于房屋交付时间，金孟公司于2010年11月5日将合同约定房屋转移给陈子福占有、使用，且陈子福于接收房屋当时没有对金孟公司交房提出异议，应视为双方对房屋交付内容的变更，该房屋于2010年11月5日完成交付。金孟公司认为合同约定的违约金过高，应按照同时同地段类似房屋租金损失来计算违约金，同时提供了2009年12月邱某、纪某、何某签订的天成苑房屋出租协议三份，证明2009年天成苑类似房屋年租金为3800元左右，对于金孟公司认为应按同时同地段类似房屋租金损失计算违约金的请求，予以支持。金孟公司应承担的违约金，酌定按年租金3800元的标准，金孟公司应承担自2010年1月30日起至2010年11月4日时止共计278天的租金损失（即3800÷365×278）2894元。据此判决：一、金孟公司于判决生效后十日内向陈子福支付违约金2894元；二、驳回陈子福的其它诉讼请求。
一审宣判后，上诉人陈子福不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人陈子福与被上诉人金孟公司签订的《商品房买卖合同》约定金孟公司应于2009年12月30日交房，而实际该房于2012年3月30日才验收合格，按照合同约定金孟公司应当按陈子福已交房款每日万分之三承担违约金，金孟公司总共逾期交房819天，陈子福按照合同约定要求金孟公司支付逾期交房违约金59311.01元，具有事实和法律依据，而一审法院罔顾事实以房屋封顶日和违法交房日来确定违约期限属事实认定不清；一审法院不依据法律规定和当事人对违约责任的约定，以被上诉人提出的同地段非电梯房案外人的租金来确定违约金属适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判由被上诉人金孟公司向上诉人陈子福支付违约金59311.01元，本案的一、二审诉讼费由被上诉人金孟公司承担。
被上诉人金孟公司在二审中答辩称：首先，上诉人陈子福未按照合同约定在房屋封顶时交清余款，本身存在违约行为；其次，因为地震属于不可抗力，因此造成工程延误导致交房时间的推迟，被上诉人不应当承担违约责任；最后，本案实际交付房屋的时间为2010年11月5日，并不是上诉人认为的2012年3月30日。故请求二审法院驳回上诉、维持原判。
本院认为：上诉人陈子福与被上诉人金孟公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同双方应按照合同约定履行合同义务。
陈子福称本案案涉房屋于2012年3月30日才验收合格，因此房屋的交付时间应为2012年3月30日。然而在2010年11月5日，陈子福已于金孟公司处接收了合同约定的房屋并占有使用至今，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，合同双方已于2010年11月5日实际完成了房屋的交付使用，对上诉人陈子福认为房屋交付时间为2012年3月30日的上诉主张，本院不予支持。
依照《商品房买卖合同》的约定，金孟公司应当于2009年12月30日前交付房屋，然金孟公司于2010年11月5日才交付房屋，违反了合同约定，故应承担相应违约责任。本案中，2008年政府规划建设部门下发的停工、复工通知文件，证明了本案案涉小区建设工程因“5.12地震”于2008年5月12日至6月10日停止施工30天的事实。因“5.12地震”属不可抗力且发生在合同约定的房屋交付履行期限之前，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，一审法院将房屋交付时间顺延30天并无不当，因此金孟公司应当承担2010年1月30日至2010年11月4日之间的逾期交房违约责任。依照《商品房买卖合同》的约定，金孟公司应自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止按日向陈子福支付已付房价款万分之三的违约金。金孟公司在一审诉讼过程中认为合同约定的违约金过高并请求法院予以调整，同时提供了证据证明与案涉房屋同期同地段的房屋租金情况以证明因逾期交房给陈子福造成的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，一审法院根据当事人提供的证据酌定按照年租金3800元的标准判令金孟公司承担自2010年1月30日起至2010年11月4日止的逾期交房违约金2894元，符合法律规定。故对上诉人陈子福认为一审法院适用法律错误的上诉主张，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人陈子福的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”、第一百七十五条“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。”之规定判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1280元由上诉人陈子福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 辉
代理审判员 成 琪
代理审判员 蒋 濒
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 滕骥源