北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）西民再初字第30号
原告刘继深，男，1956年4月12日出生，汉族。
委托代理人赵嗣颖，北京市众朋律师事务所律师。
被告昝雅茹，女，1961年1月25日出生，汉族。
第三人张依妮，女，1966年3月3日出生，汉族。
原告刘继深与被告昝雅茹房屋买卖合同纠纷一案，北京市西城区人民法院于2009年2月18日作出（2009）西民初字第2303号民事调解。因原审案外人张依妮以该调解侵犯其合法权益为由，向北京市第一中级人民法院申请再审。北京市第一中级人民法院于2010年9月20日作出（2010）一中民提字第5883号民事裁定书，撤销北京市西城区人民法院（2009）西民初字第2303号民事调解书，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并依法追加张依妮为第三人，公开开庭进行了审理。原告刘继深及其委托代理人赵嗣颖，第三人张依妮到庭参加诉讼，被告昝雅茹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘继深诉称，我和昝雅茹于2008年12月签订房屋买卖合同，我向昝雅茹购买西城区车公庄大街北里XX号楼XX门XX号房屋，房款已付讫。但因为昝雅茹的原因一直没能过户，故起诉要求双方继续履行该合同，昝雅茹并协助我办理房屋的过户手续。
被告昝雅茹未答辩。
第三人张依妮述称，我与昝雅茹系姐妹，对诉争房屋享有继承权。昝雅茹通过欺诈手段骗取公证处出具了张依妮放弃继承的公证书，并据此骗取北京市建委将诉争房屋产权变更到昝雅茹名下。我已通过诉讼继承了西城区车公庄大街北里XX号楼XX门XX号房屋，并已取得了该房的所有权。昝雅茹无权处置该房产，故要求确认刘继深和昝雅茹签订的房屋买卖合同无效。
原告刘继深对第三人张依妮的述称答辩称，我知道昝雅茹、张依妮的父亲生前曾明确要将此房留给昝雅茹，所以才购买该房屋。在签订合同时，昝雅茹确实取得了诉争房屋的产权证。刘继深为了购买该房支付了合理的对价，是善意第三人，与昝雅茹不存在恶意串通，故不同意张依妮的请求。
经审理查明：
张依妮与昝雅茹系姐妹。西城区车公庄大街北里XX号楼XX门XX号房产原在二人之父张静名下。张静于2007年9月去世，其配偶梁柏珍于2005年11月去世。2008年2月22日，北京市东方公证处根据昝雅茹的申请，作出（2008）京东方内民证字第1020号公证书，证明张依妮自愿放弃西城区车公庄大街北里XX号楼XX门XX号房屋的继承权，该房屋由昝雅茹继承。昝雅茹据此向北京市建委申请将该房产的所有权转移到昝雅茹名下。北京市建委于2008年2月29日将该房产的所有权人登记为昝雅茹。后张依妮以其本人既未到过公证处，也未放弃过继承权为由，向北京市东方公证处提出要求撤销（2008）京东方内民证字第1020号公证书。北京市东方公证处经调查后认为，昝雅茹带领假冒张依妮的人，持伪造的身份证，在公证处办理了公证。北京市东方公证处于2008年8月20日作出复查决定，撤销了（2008）京东方内民证字第1020号公证书。2008年10月，张依妮向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求撤销北京市建委颁发给昝雅茹的西城区车公庄大街北里XX号楼XX门XX号房屋的产权证。北京市西城区人民法院于2009年3月16日作出（2008）西行初字第219号行政判决，撤销了北京市建委将西城区车公庄大街北里XX号楼XX门XX号房屋得所有权人登记为昝雅茹和向昝雅茹颁发房屋所有权证的行为。
2008年12月29日，昝雅茹与刘继深签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同规定，昝雅茹将西城区车公庄大街北里XX号楼XX门XX号出售给刘继深，成交金额为198万元。2008年12月31日，刘继深和招商银行北京东直门支行签订《个人购房借款及担保合同》，用于购买西城区车公庄大街北里XX号楼XX门XX号房屋，贷款金额为119万元。该笔贷款于同日划转至昝雅茹的账户中。后因刘继深没有办理西城区车公庄大街北里XX号楼XX门XX号房屋的抵押手续，招商银行北京东直门支行于2009年6月起诉刘继深，要求刘继深提前归还贷款本息。北京市东城区人民法院于2009年8月19日作出（2009）东民初字第6186号民事判决，判决刘继深于判决书生效后十日内偿还招商银行北京东直门支行借款本金1149228.31元及利息、罚息等。
2009年1月，刘继深在北京市西城区人民法院起诉昝雅茹，引发原审。在原审调解后，刘继深向本院申请强制执行。本院向西城区房屋管理局发出协助执行通知书。2009年3月19日，西城区房屋管理局复函称昝雅茹取得的房屋所有权证被撤销，无法协助执行。2009年3月20日，北京市建设委员会作出2009003号不予登记决定书，称：经审查存在转出方昝雅茹申请登记的内容与有关材料证明的事实不一致的情况，决定对刘继深的房屋登记申请不予登记。刘继深随即向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求撤销该不予登记决定书。北京市西城区人民法院经审理，于2009年6月19日作出（2009）西行初字第79号行政判决，驳回了刘继深的诉讼请求。
关于西城区车公庄大街北里XX号楼XX门XX号房屋的继承，本院于2012年12月14日作出（2012）西民初字第19046号民事判决，判决该房屋由张依妮继承。昝雅茹、昝晓萌不服，提出上诉，后又撤回上诉，北京市第一中级人民法院于2013年5月24日作出（2013）一中民终字第4577号民事裁定，准许昝雅茹、昝晓萌撤回上诉，按原判决执行。此后，张依妮于2013年6月27日取得了车公庄大街北里XX号楼XX门XX号房屋的产权证。
在本案审理过程中，经本院释明，刘继深表示不变更诉讼请求，坚持要求继续履行其与昝雅茹签订的买卖合同，并要求昝雅茹协助办理过户手续。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、东方公证处复查决定书、（2009）东民初字第6186号、（2012）西民初字第19046号民事判决书、（2013）一中民终字第4577号民事裁定书、（2008）西行初字第219号、（2009）西行初字第79号行政判决书及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，根据查明的事实，车公庄大街北里XX号楼XX门XX号房屋原为昝雅茹、张依妮父母的财产，在二人父母相继去世后，该房屋应和其他财产一起由昝雅茹、张依妮继承。在通过合法途径继承该房产前，昝雅茹和张依妮均无权单独处分该房产。虽然在与刘继深签订房屋买卖合同时，昝雅茹通过不正当的方式取得了该房屋的所有权，但当时公证处已撤销了昝雅茹取得产权证所依据的公证书，张依妮亦已向法院提起诉讼，要求撤销颁发给昝雅茹的诉争房屋的产权证，故在昝雅茹和刘继深签订房屋买卖合同时，昝雅茹、张依妮谁有权继承该房产尚不能确定，昝雅茹无权处分该房产。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，只有经过权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同才能有效。根据法院生效判决，车公庄大街北里XX号楼XX门XX号现已由张依妮继承。张依妮作为该房屋的合法权利人不追认昝雅茹与刘继深签订的房屋买卖合同的效力，故昝雅茹与刘继深签订的房屋买卖合同为无效合同。张依妮要求确认昝雅茹与刘继深签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。刘继深要求继续履行该合同的诉讼请求没有法律依据。昝雅茹既非房屋的权利人，自然无权办理该房屋的过户事宜。刘继深要求昝雅茹协助过户的诉讼请求，亦无法律依据。依照《中华人民共和国物权法》的规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，只有同时符合（1）受让人受让该不动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产已经登记等三个条件时，受让人才能取得不动产的所有权。本案中刘继深虽然与昝雅茹签订了买卖车公庄大街北里XX号楼XX门XX号房屋的合同，也向昝雅茹支付了相应的价款，但该房屋从未登记在刘继深名下，因此刘继深不能基于物权法中“善意取得”的规定，取得该房屋的所有权。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：
一、原告刘继深与被告昝雅茹于二○○八年十二月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、驳回原告刘继深的诉讼请求。
案件受理费一百四十元，由被告昝雅茹负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 赵 源
审判员 石 梅
审判员 张 霞
二〇一三年十二月十九日
书记员 张燕燕书记员王飞