湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂汉江中民二终字第00085号
上诉人（原审被告）彭卫华，务农。
委托代理人李金题，湖北黄鹤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）彭美美，务农。
委托代理人郑弼成，男，1951年5月24日出生，汉族。
委托代理人昌利云，湖北法鸣律师事务所律师。
上诉人彭卫华因与被上诉人彭美美房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2014）鄂仙桃民二初字第00146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月7日公开开庭审理了本案。上诉人彭卫华及其委托代理人李金题，被上诉人彭美美及其委托代理人郑弼成、昌利云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1992年，彭卫华经仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会分得位于仙桃市长埫口镇石剅湾村2组一宗宅基地。彭卫华建造了占地130.05㎡的房屋一栋。1994年5月25日，原仙桃市土地管理局向彭卫华颁发了仙集建（94）字第1470号集体土地建设用地使用证，载明“土地使用者：彭卫华。地址：仙桃市长埫口镇石剅湾村2组。土地类别：住宅。用地面积：272.85㎡，其中建筑占地130.05㎡。用途：住宅。四至：东：水田。南：高压线下空地。西：村路。北：压块厂毛脚。备注：该户经调查宅基地面积为272.85㎡，根据《湖北省土地管理实施办法》的规定，准予登记100㎡，其中172.85㎡暂缓登记。”1999年，彭卫华在仙桃市长埫口镇长高村6组建造房屋一栋。
1999年底，彭美美与彭卫华口头订立房屋买卖合同，双方约定彭美美购买彭卫华位于仙桃市长埫口镇石剅湾村2组的房屋，价格为4万元。尔后，彭美美按约向彭卫华支付了4万元购房款（其中包含彭卫华欠彭美美2万元借款）。彭卫华向彭美美交付了房屋。2000年，彭卫华及其家人搬至仙桃市长埫口镇长高村6组的房屋居住。同年，彭美美及其家人搬至仙桃市长埫口镇石剅湾村2组原彭卫华居住的房屋，并修建了两间厨房、一间猪舍，进行地面硬化，增加部分围墙，居住至今。
2002年，仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会对村属土地进行了丈量，发包给鲍尧兵（彭美美之夫）一户家庭承包土地5.13亩。彭美美一家按承包土地的面积，缴纳了相应的款项，耕种至今。
2004年8月5日，彭卫华及其子彭浩将户口由仙桃市长埫口镇石剅湾村2组迁至仙桃市长埫口镇长高村6组。2005年1月31日，彭卫华之妻杨某将户口迁至仙桃市长埫口镇长高村6组。2004年9月2日，彭美美及其家人将户口由仙桃市西流河镇丰子垸村迁至仙桃市长埫口镇石剅湾村2组。
2013年，318国道仙桃市周帮至黄荆大桥段一级公路改扩建，需征用土地，彭美美及家人居住的仙桃市长埫口镇石剅湾村2组房屋需拆迁。因涉及房屋拆迁问题，彭美美与彭卫华发生纠纷，彭美美诉至本院，请求确认彭美美与彭卫华之间的房屋买卖合同有效；彭卫华协助彭美美办理土地证过户手续。
另查明：彭美美与彭卫华系姐弟关系。
原审认为，彭美美与彭卫华口头订立的房屋买卖合同，双方意思表示真实，未违背法律的禁止性规定，该合同合法有效。彭卫华作为集体土地建设用地使用证载明的土地使用者，彭美美与其系姐弟关系，彭美美有充分的理由相信彭卫华是该房地产完整物权的权利处分人，并与其缔约合同。彭美美于2004年9月2日将户口迁入仙桃市长埫口镇石剅湾村，且占有使用房屋达十多年，并按规交纳了集体土地的相应款项。综上，诚实信用既是合同自治的法律规范，也是商贸交易的基本准则，保障交易秩序，维护交易稳定，既是培育和完善市场经济的法治之举，也是促进民事法律关系文明设立的必要措施。彭美美按约支付价款，彭卫华将其房屋交付彭美美，双方约定的主要权利义务基本履行完毕。但依据不动产交易原则，彭卫华售卖房屋后，还须履行协助彭美美办理不动产权属登记过户的附随义务。鉴此，彭美美要求确认房屋买卖合同有效，并由彭卫华协助办理土地权属过户的请求合法，理由充分，予以支持。彭卫华以该房屋只是租借给彭美美居住，彭美美与彭卫华之间不存在房屋买卖合同关系的抗辩主张，因彭卫华未提交充分的证据予以证实，且彭美美居住诉争房屋多年，亦向仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会交纳集体土地相应的款项，故彭卫华的抗辩主张不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条的规定，判决：一、彭美美与彭卫华签订的《房屋买卖合同》有效；二、彭卫华协助彭美美办理土地权属过户手续。案件受理费800元，由彭卫华负担。
彭卫华不服原审判决，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，彭卫华从来没有和彭美美关于房屋买卖一事进行过口头约定，没有收过彭美美支付的购房款，也没有向彭美美交付房屋。彭卫华是将自己的房屋借给彭美美一家暂住。涉案的房屋是彭卫华与其妻杨某婚姻存续期间共同建造，是夫妻共同财产，杨某是本案必要的共同诉讼人，人民法院应依职权追加杨某参加诉讼而未追加，程序违法，应予撤销原判，驳回彭美美的诉讼请求。
彭美美答辩称，彭美美与彭卫华买卖涉案房屋的事实清楚，证据充分。彭卫华在将涉案房屋卖给彭美美之前就有卖房意向。彭美美支付给彭卫华的4万元不是借款，是购房款，与当时的市场价格相符，其中2万元是彭美美将西流河镇丰子垸村的老房子和所有的粮食卖掉后才凑齐的。彭美美购买房屋后举行安家神的风俗仪式，还享受村民待遇。彭卫华在将涉案房屋交付给彭美美之后的十几年，从未对房屋买卖提出过异议，也未偿还其所谓的借款。杨某不是本案的当事人，涉案房屋登记在彭卫华名下，杨某不是房屋买卖合同的相对人。房屋买卖的过程杨某都参与了，相关事实杨某都知晓，杨某未请求参加本案诉讼。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，彭卫华当庭提交了以下证据：
证据一、张开元出具的《声明》一份，证明张开元之前出具的证明材料系听别人说的而声明作废。
证据二、危某出具的《证明》一份，证明危某妻子胡又兰出具的证明材料不真实，与彭卫华谈买房事情的是危某而不是胡又兰。
证据三、证人鄢某、彭某、杨某出庭证言各一份，证明彭卫华与彭美美之间不存在房屋买卖合同的事实。
彭美美当庭提交了欧阳某的证词一份，证明欧阳某在原审中所做的证言有误。
彭美美对彭卫华所举的证据一和证据二的合法性有异议，不能达到彭卫华所要证明的对象。对彭卫华所举的证据三有异议，证人鄢某不能理解问题，不能正确回答问题，与彭美美有利害关系；证人彭某都是听彭卫华说的，其证言没有效力；证人杨某与本案有利害关系，证言不真实。
彭卫华对彭美美所举的证据有异议，证人欧阳某没有出庭作证，前后证言相矛盾，不具有证据效力。
本院认为，彭卫华所举的证据一中的证人张开元前后陈述矛盾，证人没有出庭作证，本院对其证言不予采信。彭卫华所举的证据二的证人危某的证言，能印证彭卫华在将涉案房屋卖给彭美美之前就有卖房意向，本院予以采信。彭卫华所举的证据三，证人鄢某、彭某、杨某的证言内容模糊，且主要陈述结论而未陈述事情经过，本院不予采信。彭美美所举的欧阳某的证词，证人没有出庭作证，且没有实质内容，本院不予采信。
二审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，彭卫华在将涉案房屋卖给彭美美之前就有卖房意向。彭卫华作为集体土地建设用地使用证载明的土地使用者，且彭美美与彭卫华系姐弟关系，彭美美有充分的理由相信彭卫华是该房地产完整物权的权利处分人，并与其缔约合同。彭卫华在仙桃市长埫口镇长高村6组申请了宅基地并将其与家人的户口先后迁至仙桃市长埫口镇长高村6组。彭美美及其家人也将户口迁入仙桃市长埫口镇石剅湾村2组，占有使用涉案房屋达十多年，并以该房屋所有权人的身份向仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会交纳集体土地相应的款项。由此可见，彭美美向彭卫华支付购房款4万元，彭卫华将其房屋交付彭美美居住，双方之间是房屋买卖关系，而不是房屋借用关系。依据不动产交易原则，彭卫华售卖房屋后，还须履行协助彭美美办理不动产权属登记过户的附随义务。故原审判决彭美美与彭卫华之间的房屋买卖合同有效，彭卫华协助彭美美办理土地权属过户，本院予以支持。彭卫华上诉称从来没有和彭美美关于房屋买卖一事进行过口头约定，没有收过彭美美支付的购房款，也没有向彭美美交付房屋，仅是将自己的房屋借给彭美美一家暂住。本院认为，彭卫华对此上诉理由未提供充足的证据予以证实，且与查明的事实及生活常理不符，本院不予支持。彭卫华上诉称涉案的房屋是彭卫华与其妻杨某的夫妻共同财产，杨某是本案必要的共同诉讼人，人民法院应依职权追加杨某参加诉讼。本院认为，涉案房屋登记在彭卫华名下，杨某不是涉案房屋买卖合同的相对人，在本案中也不是必要共同诉讼参与人，故本院对该上诉理由不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人彭卫华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘汝梁
代理审判员 胡煜婷
代理审判员 任 婕
二〇一四年十二月八日
书 记 员 谢 筱