吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终2082号上诉人（原审被告）：吉林省龙宸房地产经纪有限公司，住所：长春市二道区经纬南路709万科上东区21号楼101室。法定代表人：龙宝峰，该公司经理。委托诉讼代理人：李嫦艳，吉林迪锐律师事务所律师。上诉人（原审原告）:张玉艳，女，汉族，1971年1月24日生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：罗书男，吉林敦宜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省万信房地产开发有限公司，住所：长春市二道区阜丰路633号。法定代表人：张冰，该公司经理。委托诉讼代理人：李玉珍，吉林实正律师事务所律师。吉林省龙宸房地产经纪有限公司（以下简称龙宸公司）、张玉艳因与吉林省万信房地产开发有限公司（以下简称万信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2018）吉0105民初196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。龙宸公司的法定代表人龙宝峰及委托诉讼代理人李嫦艳、张玉艳的委托诉讼代理人罗书男，万信公司的委托诉讼代理人李玉珍到庭参加诉讼。现已审理终结。张玉艳一审诉称：2013年2月26日，张玉艳就购买位于长春市东盛大街与荣光路金庭公馆住宅二栋五层0504、0505及0506号房屋事宜与龙宸公司签订了三份委托代建认购协议书，协议约定三套房屋总价款为719100元，同日张玉艳交付了全部购房款。根据张玉艳与龙宸公司签订的协议书约定，龙宸公司应于2013年12月31日前交付诉争房屋，若逾期交房需每日按总房款的万分之一向张玉艳支付逾期交付房屋期间的违约金，同时约定，张玉艳自交房款起6个月以上至签订商品房买卖合同前有权退房，龙宸公司应无条件全额返还房款。故张玉艳诉至法院，诉请判令解除张玉艳与龙宸公司于2013年2月26日签订的三份委托代建认购协议书；判令万信公司与龙宸公司连带返还张玉艳购房款719100元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年2月26日起支付至实际给付日止）、支付违约金104988.6元（暂计算至2017年12月31日，自2014年1月1日起至起诉之日止，每日按总房款的万分之一计算）并承担诉讼费用。万信公司一审辩称，本案与万信公司无关，不应承担任何责任。龙宸公司一审辩称，龙宸公司与张玉艳签订房屋买卖合同之后，于2014年初与张玉艳解除了签订的房屋买卖合同，并且2014年1月至12月期间，分批次向张玉艳返还了购房款及补偿款，共计60余万元，所以张玉艳与龙宸公司之间的买卖合同事实上已经解除，张玉艳不应向龙宸公司再次主张返还购房款。一审法院经审理查明：2012年10月15日，万信公司与龙宸公司签订项目销售代理意见书（下称代理协议）一份，约定龙宸公司为万信公司开发经营或拥有的万信城市公馆项目的销售代理服务事宜达成意向协议。项目名称为万信·城市公馆，具体以政府批准名为准。项目地址位于长春市二道区东盛大街与荣光路交汇。销售款项的支付方式为未经万信公司授权龙宸公司工作人员不得经手客户缴纳的购房款项，所有的销售款项必须由万信公司指派的财务人员收取，并由万信公司出具收据或正式的商品房销售专用发票。合同期限为签订之日起至合同约定的项目取得商品房预售许可证后12个月止。2013年2月26日，张玉艳与龙宸公司签订委托代建认购协议书（下称认购协议）3份，约定，张玉艳购买龙宸公司委托代建房金庭公馆贰栋伍层0504、0505、0506号三套房屋，单价5100元/㎡，三套房屋房款均为239700元，共计719100元。交房时间为2013年12月31日，如龙宸公司逾期交付使用房屋，需向张玉艳支付违约金，龙宸公司按张玉艳所代建房屋总房款的日万分之一向张玉艳支付逾期期间内的违约金。同日即2013年2月26日，张玉艳向龙宸公司支付购房款共计719100元，龙宸公司出具收据三张，分别载明“今收到张玉艳220102197101242828认购贰栋伍层0504室房款金额贰拾叁万玖仟柒佰元整”、“今收到张玉艳220102197101242828认购贰栋伍层0505室房款金额贰拾叁万玖仟柒佰元整”、“今收到张玉艳220102197101242828认购贰栋伍层0506室房款金额贰拾叁万玖仟柒佰元整”，三张收据上均加盖有龙宸公司现金收讫章。一审庭审中龙宸公司认可收到了张玉艳向其支付的购房款719100元。一审庭审中询问张玉艳“明确下你方诉讼请求，购房款及支付违约金的主体是哪方”，答“二被告共同返还”；问“你方要求万信公司承担还款责任，是否有证据向法庭出示，你方与万信之间存在合同关系”，答“没有”。询问龙宸公司“你方向本院所提交的转款凭证，付款人均为案外人，是否有证据向法庭出示你方所出示的转款凭证上所载明的金额及转款行为有直接关系”，答“上述转款系龙宸公司委托李大光、贾某及宋磊向张玉艳偿还房款”，张玉艳对龙宸公司的上述陈述不予认可。一审法院认为:1.关于解除合同。张玉艳诉请解除与龙宸公司于2013年2月26日签订的三份认购协议。龙宸公司针对解除合同的诉请本身并无异议仅是认为合同已经解除，且上述三份合同均已无法继续履行，张玉艳诉请解除合同，有事实及法律依据，予以支持。2.关于张玉艳诉请由万信公司及龙宸公司共同返还购房款719100元。首先，张玉艳系将上述房款交予龙宸公司，龙宸公司对此予以认可，张玉艳与万信公司之间并不存在任何合同关系或与本案房屋有关的钱款往来。一审庭审中龙宸公司亦认可没有将上述房款交与万信公司，故张玉艳诉请万信公司返还购房款，没有事实及法律依据，不予支持。关于龙宸公司抗辩称已经向张玉艳返还购房款，由于龙宸公司所提供向张玉艳的汇款凭证均为案外人向张玉艳汇款，龙宸公司称系其委托案外人转款，但并未提供任何证据，张玉艳对此亦不予认可，且转款数额与本案房款并不相符，故龙宸公司的该项抗辩，没有事实及法律依据，不予支持。龙宸公司应当向张玉艳返还购房款719100元。3.关于张玉艳的利息及违约金主张。由于张玉艳与龙宸公司之间签订的协议书中已经明确约定了违约条款，即如果龙宸公司逾期交付房屋，应当按照张玉艳所交纳的总房款的日万分之一向张玉艳支付逾期期间内的违约金，张玉艳诉请第三项要求被告自2014年1月1日起至起诉之日止按总房款的日万分之一支付违约金，有事实及法律依据，予以支持。由于双方已经在协议中约定违约条款，故张玉艳诉请在约定的违约责任外给付利息没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决解除张玉艳与龙宸公司于2013年2月26日签订的三份委托代建认购协议书（房号分别为金庭公馆贰栋伍层0504、0505、0506号）；龙宸公司于判决生效后立即返还张玉艳张玉艳购房款719100元，并支付违约金（违约金计算方式为以719100元为基数，按日万分之一计算，时间自2014年1月1日起至2018年1月17日止）；驳回张玉艳其他诉讼请求。案件受理费12041元，减半收取计6020.5元，由龙宸公司负担。龙宸公司上诉称：1.案涉房屋是龙宸公司代理万信公司销售，龙宸公司已将收取的购房款交予万信公司，并没有如原判记载的“龙宸公司认可没有将上述房款交予万信公司”，且与张玉艳签署的认购协议记载了如想退房，开发单位承诺全额返还所缴纳的本金，此处的开发单位理应为万信公司，故张玉艳要求返还购房款不应向龙宸公司主张。2.张玉艳在2013年11月向万信公司提出退房申请并与2014年初达成合意，万信公司委托贾某、李大光、宋磊及龙宸公司共计返还张玉艳购房款68万元，剩余房款也给张玉艳出具了欠条，再次要求返还购房款719100元属于重复主张，不应保护。3.认购协议书中关于违约金的约定有两种情况，一种为逾期交房时，支付逾期交房违约金，一种为退房时，全额返还本金而无任何违约金，现张玉艳主张退房，故依照约定无需支付违约金。张玉艳答辩称：1.万信公司应与龙辰公司承担连带返还责任。2.其并未收到返还的购房款。3.违约金与利息均应保护。张玉艳上诉称：1.案涉房屋为万信公司开发建设，龙宸公司代理万信公司向张玉艳销售房屋及收取房款的后果应直接约束万信公司；认购协议虽为龙宸公司和张玉艳签订，但该协议是经万信公司确认，委托龙宸公司所为，万信公司实为一方合同主体；万信公司与龙宸公司就合同签订、收款权限等事项的约定与实际履行情形不符，属于授权不明，双方均有过错，故应共同向张玉艳返还房款。2.其一审诉请的违约金是基于合同而主张，诉请的利息是基于孶息主张，二者并不重复，原判仅保护违约金而未保护利息不当。龙辰公司答辩称：其不应承担返还购房款的责任，亦不应承担违约金及利息。万信公司对龙辰公司及张玉艳的上诉理由答辩称：原判正确，应予维持。经二审审理查明的事实除与一审相同外，另查明：1.认购协议第七条关于延期交房约定“如甲方逾期交付使用房屋，需按乙方所代建房屋总房款的日万分之一向乙方支付违约金”，第九条关于退款约定“乙方从交款日期起，六个月以上至签订《商品房买卖合同》前如不想继续购买此次委托建房的房源，开发单位承诺，甲方在乙方申请退房一个月内无条件全额返还乙方所缴纳的本金（无任何违约金）”。2.2013年11月5日，万信公司与张玉艳签订三份回购协议书，针对张玉艳之前所认购的三套涉案房源，双方约定由万信公司在原单价基础上每平米加价1000元予以回购，回购时间为2013年12月9日前，万信公司将乙方所交全部房款一次性返还，加价部分于2014年2月9日前给付。2013年12月12日，龙宸公司法定代表人龙宝峰转给张玉艳20万元，同日张玉艳出具收条，记载收到龙宸公司退还万信金庭公馆房款20万元；2014年1月10日，万信公司营销经理李大光向张玉艳账户存入20万元；2014年4日24日、6月30日、7月8日、12月19日，万信公司总经理贾某分四次共向张玉艳汇款20万元；2014年4月25日，贾某的爱人宋磊向张玉艳汇款5万元。2015年1月31日，贾某出具欠条，记载“今欠张玉艳20万元，月息三分，至全部还清为止”。张玉艳称回购协议实际上是其与贾某签订的买卖协议，其将房屋每平方米加价1000元卖给了贾某，虽然收到了65万元，但上述款项并非万信公司返还的购房款，而是贾某支付的房款，与本案无关。经龙宸公司申请，证人贾某二审出庭作证，证实张玉艳在其任职万信公司期间买了3套房屋，万信公司后期与张玉艳有回购承诺，加价1000元/平方米，张玉艳申请回购后陆续退钱，通过龙宸公司退了20万元，销售经理李大光退20万元，其本人退了20万元，其爱人退了5万元，因为部分购房款和承诺的加价款项没有退完，其代表万信公司出具了20万元的欠条，其代表万信公司从各方筹借的钱支付了张玉艳回购款，其个人与张玉艳之间不存在房屋买卖关系。3.龙宸公司二审提供银行转款凭条、收据及万信公司实际控制人尹彤出具的说明，证实经尹彤确认，龙宸公司将代理销售的房款均转给万信公司，共计970万元。证人贾某证实龙宸公司将收取的张玉艳的房款交付给了万信公司。经龙宸公司申请，证人才某（2013年-2016年万信公司法定代表人）二审出庭作证，证实龙宸公司共交付给万信公司970万元，其中就包括收取的张玉艳的房款，贾某给张玉艳出具20万元欠条是代表万信公司出具的。万信公司对上述书证及二名证人证言均不予认可，认为真实性无法核实，但未提供相反证据予以否定。本院认为：1.张玉艳已收到返还的购房款65万元且贾某为其出具了欠条，应参照该欠条认定张玉艳应得的房款。证人贾某证实其代表万信公司筹措资金返还张玉艳65万元，张玉艳出具的收条中也记载为“退还万信金庭公馆房款”，张玉艳虽称收到的65万元系贾某个人行为，但无证据证实，且与贾某证言及欠条记载内容相悖，万信公司时任法人才某也证实贾某所实施的为职务行为，能够代表万信公司，故参照回购协议及欠条的内容，张玉艳尚应收回房款20万元。2.负有返还购房款义务的主体应为万信公司。张玉艳将购房款交予龙宸公司属实，但龙宸公司提供转款收据及尹彤出具的证明等书证，欲证实龙宸公司已将所有代为销售的房屋款项转付万信公司（其中包含张玉艳交纳的房款），此节得到了万信公司原法定代表人才某的确认，且从事后张玉艳已得的回购款65万元的来源来看，亦为贾某代表万信公司予以筹措，可以证实张玉艳的购房款已被万信公司实际取得，因此余款的返还义务仍应由万信公司继续履行。3.万信公司应支付张玉艳相应利息，但不应支付违约金。张玉艳曾在认购协议约定的交房日期之前与万信公司签订回购协议，视为张玉艳放弃购买房屋，故不存在依照认购协议计算违约金的问题；至于利息，贾某出具的欠条记载月利率为3%，即年利率为36%，本院酌情减至年利率24%，起算日期应自欠条出具日期的次日即2015年2月1日起计算。综上，原判认定部分事实不清，龙宸公司的上诉理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市二道区人民法院（2018）吉0105民初196号民事判决;二、解除张玉艳与吉林省龙宸房地产经纪有限公司于2013年2月26日签订的三份委托代建认购协议书（房号分别为金庭公馆贰栋伍层0504、0505、0506号）；三、吉林省万信房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付张玉艳购房款20万元及利息（以年利率24%为标准，自2015年2月1日起计算至实际支付之日止）。四、驳回张玉艳的其他诉讼请求。如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。张玉艳预缴的一审案件受理费12041元，减半收取计6020.5元，由张玉艳负担4816.4元，由吉林省万信房地产开发有限公司负担1204.1元；张玉艳预缴的二审案件受理费10991元，由张玉艳负担8792.8元，由吉林省万信房地产开发有限公司负担2198.2元；吉林省龙宸房地产经纪有限公司预缴的二审案件受理费12041元，由张玉艳负担9632.8元，由吉林省万信房地产开发有限公司负担2408.2元。本判决为终审判决。审 判 长  李 迪代理审判员  贺银婷代理审判员  李东鹤二〇一八年六月二十一日书 记 员  丁 宁