福建省仙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仙民初字第2141号
原告黄庆容，女，住仙游县。
被告福建海宏房地产开发有限公司，地址福建省仙游县鲤城街道南桥社区南大路98号，机构代码67848368-3。
法定代表人蔡清泉，总经理。
委托代理人李德力、蔡雨安，福建聚华律师事务所律师，代理权限：特别代理。
原告黄庆容诉被告福建海宏房地产开发有限公司（下称海宏房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员陈伟斌独任审判，于2014年4月17日公开开庭进行了审理。原告黄庆容、被告海宏房地产的委托代理人李德力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄庆容诉称，2011年3月18日，原告向被告海宏房地产购买位于仙游县鲤城海宏第A-2#幢12层A-2#套房1202号的商品房。出售价格为人民币652，707元。双方约定：被告海宏房地产应在商品房交付使用后六十日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，原告不能在商品房交付使用后九十日内取得房屋权属证书的，应自逾期之日起每日按原告已付款的银行同期活期存款利率0.36%向原告支付违约金。被告海宏房地产在2011年10月25日通知原告到被告海宏房地产处交接房屋，被告海宏房地产应该在2012年1月25日前将房屋权属证书交给原告，但被告海宏房地产在2013年11月19日才将商品房的权属证书交付给原告，拖后了一年多。故请求被告海宏房地产支付逾期交付商品房权属证书的违约金：以原告交房款人民币652，707元为基数，自2012年1月25日起按银行同期活期存款利率0.36%计至2013年11月19日止为人民币4528元。
被告海宏房地产辩称，一、原告起诉超过诉讼时效，已经丧失胜诉权，原告的诉讼请求应当依法予以驳回。本案中，被告在2011年10月25日通知原告办理交接手续并将原告所购买的房产交付使用，这点原告在诉状中也明确予以确认，而原告于2014年3月6日才向法院提起民事诉讼，超过二年的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告对其所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使，故该主张现已超过法定的诉讼时效，依据《民法通则》关于诉讼时效之规定，被告请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。二、退一步说，本案诉争房产的房屋权属证书均已办理并实际交付买受人，被告不存在违约的事实。1、原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条：关于房权登记的约定如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。但是事实上，被告海宏房地产不存在上述因出卖人原因导致买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的事由，并且已经在2013年11月19日办理出相关房屋权属证书，不存在违约情况。2、根据被告海宏房地产向法庭提交的四组证据，均能够证实之所以导致不能按照合同约定时间办理房屋权属证书系因“海宏•鲤城广场”1#、3#、4#、2#内的部分业主违规扩建，部分业主上访，直接影响房屋权属证书的正常办理。而仙游县人民政府于2012年7月18日才就相关问题出台处理意见，被告海宏房地产本身也是这一事件的受害者，被处以了巨额的罚款。在相关办证时间延误这一事件中，被告不存在过错。三、如果法院认为被告应当承担责任，那么原告所主张的利率计算方式错误。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定的银行同期活期存款利率应当为中国人民银行公布的同期活期存款利率，原告应当就其主张的利率提供证据予以证实，原告未能就其所主张的利率提供证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。综上，原告起诉超过法定诉讼时效，且被告在本案中不存在合同约定的因出卖人原因导致的不能在合同约定时间办理权属证书的事由，因此请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。
经审理查明，2011年3月18日，原告黄庆容与被告海宏房地产签订商品房买卖合同。该合同三、四两条约定：原告向被告海宏房地产购买商品房位于仙游县鲤城海宏第A-2#幢12层A-2#套房1202号，价格为人民币652，707元。合同第八条约定：被告应当在2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后六十日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后九十日内取得房屋权属证书的，若买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。嗣后，原告履行了合同约定的支付价款的义务，即向被告海宏房地产支付房价款人民币652，707元。2013年11月19日，原告才收到被告海宏房地产交付的房屋权属证书。上述事实原、被告均没有异议，本院予以确认。
对当事人争议的焦点，本院予以查明、分析并认定如下：
一、原告起诉是否超过诉讼时效？被告海宏房地产主张被告海宏房地产在2011年10月25日通知原告办理交接手续并将原告所购买的房产交付给原告使用，原告于2014年3月6日才向法院提起民事诉讼，超过二年的诉讼时效。原告认为，2013年11月19日，原告才收到被告海宏房地产交付的房屋权属证书，没有超过诉讼时效。本院审查认为，被告海宏房地产于2013年11月19日才将商品房权属证书交付给原告，本案的诉讼时效应当自2013年11月19日计算诉讼时效，故本案诉讼时效没有超过。
二、被告海宏房地产未按商品房买卖合同约定的期限将商品房权属证书交付给原告是否构成违约？原告主张按商品房买卖合同约定，被告海宏房地产应于2012年1月25日前将商品房权属证书交付给原告，但被告海宏房地产却于2013年11月19日才将商品房权属证书交付给原告，被告海宏房地产已逾期交付660天，构成违约。被告海宏房地产认为，被告海宏房地产不存在因出卖人原因导致买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的事由，并且已经在2013年11月19日办理出相关房屋权属证书，不存在违约情况。被告海宏房地产虽未按商品房买卖合同中约定的时间交付商品房权属证书，但并非被告的原因造成的，是因“海宏•鲤城广场”1#、3#、4#、2#内的部分业主违规扩建，部分业主上访，直接影响房屋权属证书的正常办理，故被告并没有违约。为此，被告提供下列证据予以证实。证据一、《仙游县土地测绘室关于“海宏•鲤城广场”1#、3#、4#楼违规扩建房产测绘成果的报告》、《仙游县土地测绘室关于“海宏•鲤城广场”2#楼违规扩建房产测绘成果的报告》。欲证实“海宏•鲤城广场”不能按照合同约定办理权属证书系因“海宏•鲤城广场”1#、3#、4#、2#内的部分业主违规扩建，部分业主上访，导致整个项目无法按照合同约定进行规划验收，以致办理相关权属证书受阻，该因素非出卖方原因。证据二、《备忘录》、《仙游县人民政府办公会议纪要﹤第4号﹥》。欲证实（1）因为“海宏•鲤城广场”1#、3#、4#、2#内的部分业主违规扩建，影响合法部分业主的产权证办理，导致部分业主上访，直接影响相关权属证书的办理；（2）仙游县人民政府于2012年7月18日出台相关处理意见，要求参照仙游县人民政府办公会议纪要（2012）﹤第4号﹥处理部分业主违规扩建问题，并对违法建设部分没收违法所得，上缴财政。（3）自交房之日起，仙游县人民政府直至2012年7月18日才对“海宏•鲤城广场”1#、3#、4#、2#内的部分业主违规扩建作出明确处理意见，相关权属证书得以办理的时间必须待违规扩建处理完毕后方能办理，系政府政策原因导致办理权属证书时间推迟。证据三、《资产评估报告书》。欲证实（1）仙游县国有资产管理委员会办公室委托福建光明资产评估房地产估价有限责任公司根据仙游县人民政府办公室2012年7月18日第21号《备忘录》要求对“海宏•鲤城广场”违法建设部分违法所得进行评估；（2）福建光明资产评估房地产估价有限责任公司于2012年10月12日作出《资产评估报告书》，本案诉争房产业主办证时间必须等待仙游县人民政府处理相关违法扩建问题后方能办理；（3）被告海宏房地产开发有限公司不存在合同十四条约定的因出卖人原因导致买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的过错。证据四、福建省行政罚款收据、业务回单（罚款）。欲证实被告海宏房地产开发有限公司因业主违章建筑被仙游县建设局罚款的事实。原告对证据一、二、三、四质证意见是：真实性没有异议，但与本案没有关联。
本院审查认为，商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均有拘束力，双方应按合同约定全面履行义务。被告海宏房地产主张被告海宏房地产在2011年10月25日通知原告办理交接手续并将原告所购买的房产交付给原告使用，原告于2014年3月6日才向法院提起民事诉讼，超过二年的诉讼时效。被告海宏房地产于2013年11月19日交付商品房权属证书已超过商品房买卖合同约定的时间。被告海宏房地产所提供的证据均与被告海宏房地产能否办理权属证书没有必然的联系，被告海宏房地产亦不能提供证据证实权属登记机构发出延期办理的权属证书的有关公文。故本院可以认定被告海宏房地产逾期交付商品房的权属证书，属于违约。原告按被告海宏房地产的通知于2011年10月25日接收商品房，按照商品房买卖合同的约定，被告应于2012年1月25日前交付商品房的权属证书，故被告逾期交付权属证书的天数为2012年1月26日至2013年11月19日止。
综上，本院认为，原告黄庆容与被告海宏房地产之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有法律拘束力。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告海宏房地产于2013年11月19日才将商品房权属证书交付给原告，本案的诉讼时效应当自2013年11月19日计算诉讼时效，故本案诉讼时效没有超过。被告海宏房地产所提供的证据不足以证实被告海宏房地产可以延期交付商品房的权属证书，故本院可以认定被告海宏房地产逾期交付商品房的权属证书已构成违约，应承担相应违约的民事责任，即应按商品房买卖合同的约定支付逾期交付权属证书的违约金。因此，原告请求被告海宏房地产支付逾期交付权属证书的违约金符合法律规定，本院予以支持。被告海宏房地产辩解无理，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告福建海宏房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付原告黄庆容逾期交付商品房权属证书的违约金。违约金计算方法：以人民币六十五万二千七百零五元为基数，自二0一二年一月二十六日起按中国人民银行规定的同期活期存款利率计至二0一三年十一月十九日止。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息
本案受理费人民币五十元，减半收取为人民币二十五元由被告福建海宏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判员 陈伟斌
二〇一四年四月三十日
书记员 叶建辉