广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城中民一初字第2021号
原告林爱华，女，住南宁市青秀区。
委托代理人马金文，广西作一律师事务所律师。
被告陈明，男，住柳州市柳北区。
委托代理人钟阳，广西华尚律师事务所律师。
第三人卢筱川，女，住柳州市柳北区。
第三人刘艺曦，女，住柳州市城中区。
委托代理人户逢春，广西同望律师事务所柳州分所律师。
委托代理人唐劲松，广西同望律师事务所柳州分所律师。
第三人柳州市兴佳房地产开发有限责任公司，住所地：柳州市。
法定代表人刘红新，董事长。
委托代理人�定中，广西信和律师事务所律师。
委托代理人崔宇平，广西信和律师事务所律师。
原告林爱华诉被告陈明租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月21日受理后，于2014年1月9日作出（2013）城中民二初字第643号民事判决。原被告均不服，分别向柳州市中级人民法院提出上诉。柳州市中级人民法院于2014年10月20日作出（2014）柳市民二终字第107号民事裁定，撤销本院的（2013）城中民二初字第643号民事判决并发回重审。本院于2014年11月7日再次立案，并依法另行组成合议庭。因卢筱川、刘艺曦、柳州市兴佳房地产开发有限责任公司（以下简称兴佳房开）与本案的审理结果有法律上的利害关系，本院依法追加上述三人为本案的第三人参加诉讼，并于2015年3月3日对本案公开开庭进行了审理。原告林爱华及其委托代理人马金文，被告陈明的委托代理人钟阳，第三人刘艺曦的委托代理人�逢春，第三人兴佳房开的委托代理人陈定中到庭参加了诉讼。第三人卢筱川经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。现已审理终结。
原告林爱华诉称，原被告于2010年5月30日签订了一份《租赁合同》，约定原告将其所有的桂中大道68号兴佳·清华坊4栋X－XX号共14间商铺出租给被告使用，租赁期限为三年，从2010年5月1日至2013年4月30日止。此外，合同还对租金标准及交付、双方的权利义务等作出了明确的约定。租期届满之后双方未再续签合同，但被告并未搬离上述商铺。2013年5月23日，原告向被告邮寄了一份《关于要求交还商铺的函》，要求被告在接到函件后3日内将商铺进行清理并交还给原告，但被告仍然拒绝搬离。因此，被告应按合同约定承担加倍支付租金的责任，截止至2013年7月31日止，被告应支付134640元，已支付了13516元，尚须支付121124元。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院判令被告立即搬离柳州市桂中大道68号兴佳·清华坊4栋X－XX号共14间商铺（含负一层），将该商铺交还原告，并加倍支付2013年5月1日起至交还商铺之日止的租金给原告。同时，原告于庭审中要求第三人卢筱川连带承担搬离门面和支付租金的义务。
被告陈明辩称，原被告虽然签订有租赁合同，但原告至今未能将商铺交付给被告使用。签订合同之时原告并未实际享有和掌控该租赁物，只是持有房产证对外进行出租。如果被告向原告交纳了定金和租金就视为原告已经向被告交付了租赁物，是缺乏依据的。涉案商铺一直由第三人卢筱川使用，这是事实并有相关证据予以佐证。原告明知涉案商铺的使用状况，却仍向被告主张交还商铺是没有道理的。对原告是否存在恶意诉讼的情形，被告保留诉讼的权利。综上所述，原告的�讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。即使法院判决被告交还商铺，被告也没有办法执行，且原告要求双倍租金亦显失公平。
第三人刘艺曦陈述称，第三人并未使用涉案商铺，原告在诉请和事实确认阶段亦未要求第三人承担责任，故请求法院在查清事实的情况下依法判决。
第三人兴佳房开陈述称，请求法院结合案件事实和法律依据依法判决。
第三人卢筱川未作书面陈述，亦未在本院规定的举证期限内提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有陈述和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人卢筱川经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述和质证的权利。
经审理查明，涉案商铺位于柳州市桂中大道68号兴佳·清华坊4栋X－XX号，共计14间，其中负一层为储藏室，一层为商业，面积共计1535.53平方米。该�铺的开发商为第三人兴佳房开。2008年3月15日，第三人兴佳房开将上述商铺（含地下层）全部出租给第三人刘艺曦，双方签订了书面的《租赁合同》，合同约定出租的总建筑面积按1530平方米计，用于茶叶销售、品饮等相关业务，租赁期从2008年3月15日起至2018年4月30日，其中2010年4月30日之前的期间为免租期，2010年5月1日至2011年4月30日期间月租金为17.5元／平方米，此后租金逐年递增，涨幅为中国工商银行当年5月1日的一年期贷款利率的1.3倍。同年5月份，第三人刘艺曦与卢筱川合意用上述商铺经营茶楼，并进行了相应的投资。2009年3月12日，第三人刘艺曦与卢筱川补签了一份《合伙合同》，约定双方共同投资合伙开办某茶馆（暂定名），合伙期限从2009年3月至2018年4月30日。但在签约当年的经营过程中，双方已就合伙的事务产生争议。2009年11月，原告向第三人兴佳房开购买�14间涉案商铺，并于2010年3月29日取得了商铺的房产证。在原告将上述商铺出租给被告之前（即2010年5月1日之前），第三人刘艺曦与出租方即第三人兴佳房开已于2010年4月31日协议解除了2008年3月15日签订的《租赁合同》，出租方之后退还了5万元的押金。
2010年5月30日，原告将涉案商铺出租给被告，双方签订了书面的《租赁合同》，合同约定上述商铺的建筑面积按1530平方米计，用于茶叶销售、品饮等相关业务；租赁期为三年，从2010年5月1日起至2013年4月30日止，合同期届满或者双方解除合同时，被告应对可移动的物品撤走或处置，拒不撤走或处置的，加倍承担支付租金的责任，同时原告有权对留置物品进行处置；第一年租金为348840元（即19元／平方米），被告应于2010年8月30日前付清，第二年租金为367200元（即20元／平方米），被告应于2011年5月1日前付清，第三年租金为403920元（即22元／平方米），被告应于2012年5月1日前付清。2010年7月27日，被告向原告交纳了履约保证金5万元及2010年3月至8月的物业管理费9211.8元。2010年8月28日，被告向原告支付了第一年的租金348840元。庭审中，原告自认在与被告存续租赁关系的三年期间内，其用于收取租金的农行账户（200＊＊＊023989）陆续收到了合同约定的三年租金，但是否每笔均为被告本人汇款则不清楚。2013年4月，在租赁合同即将到期前，原告与手机号码为1387＊＊＊331进行短信联系，告之即将收回商铺用于自家经营，该号码回复称“可以的”。2013年5月，原告又与该号码短信联系交接事宜，该号码回复称同意面谈。庭审中，被告承认该手机号码为其本人所有，但否认发送过上述短信。因原告一直无法收回涉案商铺，遂酿成本案诉争。
另查明，关于第三人刘艺曦与卢筱川之间的合伙纠纷，第三人卢筱川曾于2011年2月28日作为原告以刘艺曦为被告，向本院提起民事诉讼（案号为（2011）城中民二初字第277号），请求判决解除合伙合同及赔偿因刘艺曦解除2008年3月15日与兴佳房开签订的租赁合同，而使卢筱川丧失优先购买权和承租权造成租金上涨的经济损失及其他损失共计50万元。该案经过一审、二审、发回重审等法律程序，2013年12月18日，柳州市中级人民法院作出（2013）柳市民一终字第620号终审判决，解除了卢筱川与刘艺曦于2009年3月12日签订的《合伙合同》并驳回了卢筱川的其他诉讼请求。在上述案件审理的过程中，卢筱川曾提交了一份其作为乙方与作为甲方的陈明于2010年6月10日签订的《协议书》，目的是证实其由于租金上涨和租期缩短所受到的经济损失。该协议的内容包括确认了甲方与林爱华于2010年5月30日签订租赁合同的事实，乙方承诺自觉遵守并将其�为本协议的附件，同时约定在此之前由于乙方已对涉案商铺进行了装修，因此甲方同意将X－XX号商铺转给乙方继续使用，X－XX号商铺则自留使用；租期为两年，从2010年5月1日起至2012年4月30日；租金第一年为38000元／月，第二年为41800元／月；若甲方因资金周转原因不能一次性支付一年租金给予房东林爱华的则由乙方暂时代付，乙方承担支付物业管理单位收取的各种费用。现根据2015年1月26日工商部门出具的《电脑咨询单》，涉案商铺中的1-2号现用于家电维修（2011年7月20日成立的柳州市高新区某家电维修部），3-13号用于经营“柳州市高新区某茶楼”（2010年5月26日成立），上述两项经营项目的性质均为个体经营，经营者均为第三人卢筱川。
在本案原审判决后双方提起上诉的二审案件审理的过程中（即（2014）柳市民二终字第107号），柳州市中级人民法院曾向清华坊小区的物业公司经理齐铁中及卢筱川本人进行调查询问，上述两人均回答称涉案商铺X－XX号一直是卢筱川在经营使用并由其交纳物业管理费；齐铁中证实被告经常出现在商铺中，但卢筱川述称与被告不熟，双方仅是相识而已，并没有任何的经济往来，亦不存在合作或转租的关系。同时，第三人卢筱川向被告提供了2010年8月至2013年8月部分月份向原告转款的银行转款回单，其中2013年5月后有三张转款记录，三单均为28718元，总计86154元，被告作为己方证据提交给法院，以证实涉案商铺一直为第三人卢筱川在经营使用，而原告至今并未实际履行向被告交付商铺的合同义务；对此观点，原告补充提交了2011年5月9日被告再次转款30600元给原告的银行回单予以反驳，以证实商铺不仅已经交付，而且一直由被告掌控的事实。
以上事实，有当事人的陈述、房产证、租赁合同、中院的调查�录、银行客户回单、收据、短信记录、协议书、电脑咨询单等证据材料在案佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，根据原被告的诉辩及第三人的陈述，争议焦点在于被告是否掌控了涉案商铺及第三人卢筱川实际使用商铺的合法性问题。下面本院具体分析如下：首先，原告作为商铺的产权人，将其所有的14间涉案商铺于2010年5月1日起对外出租给被告，双方签订了正式的书面合同。被告于签订合同之后三个月内不仅向原告交纳了履约保证金，还全额支付了第一年的租金。同时，根据原告提供的证据，至少在合同履行期的第二年2011年5月9日，被告仍有向原告支付租金的转账记录。而在合同即将到期的2013年4、5月份，原告与被告所有的手机号码138＊＊＊1331就商铺的交接进行短信联系。被告辩称短信内容非其本人发送，但未提供任何证据予以�持，故本院对其辩解不予采信。以上事实说明，在原被告的租赁合同约定的三年履约期限届满前止，被告不仅从未对合同的履行提出异议，而且还同意到期后向原告返还商铺。其次，第三人卢筱川虽然一直使用涉案商铺，但在2010年5月1日之前，其对商铺的使用权来源于第三人刘艺曦从开发商兴佳房开处取得的承租权；在2010年5月1日之后，则来源于被告从产权人林爱华处取得的承租权。而在2010年4月31日，第三人刘艺曦已与出租方兴佳房开解除了租赁合同，第三人卢筱川作为与第三人刘艺曦的合伙人，不仅无权对外向出租方主张优先购买权和承租权，亦无合同依据继续使用涉案商铺，其所受到的投资经营损失只能依法向合伙人刘艺曦进行主张。而在2010年5月1日被告从产权人林爱华处取得涉案商铺的承租权后，第三人卢筱川与被告签订了两年的转租协议，但在两年期满�事实上一直占有使用涉案商铺并按合同约定陆续向原告转款支付租金和交纳物业管理费，该事实亦与物业公司经理的证词相吻合。但是，第三人卢筱川在中院向其调查了解情况时却述称不知道原告已购买涉案商铺、与被告不存在转租关系等陈述，明显与其在与刘艺曦合伙纠纷案件中提供的与陈明签订的协议书的内容自相矛盾。因此，无论原告是否知晓被告转租的事实，在被告因租期届满丧失承租权的前提下，次承租人即第三人卢筱川亦丧失了继续使用涉案商铺的合同权利。综合以上两方面的分析，被告辩称从未实际接收商铺不仅不符合常理，也与本案审理查明的事实不符，而第三人卢筱川亦无继续占有使用商铺的合同权利，故应与被告连带承担腾空搬离并向原告交还商铺的义务。
关于原告主张的双倍租金损失的问题。原告的此项诉请实则分为两个部分，第一部分的一倍租金为涉案商铺被逾期占用期间的使用费损失（即租金损失），第二部分的一倍租金为违约方因其违约行为所应向原告承担的违约责任。关于第一部分，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告在与原告签订的租赁合同到期后，未能将商铺返还给原告并拒付租金，该行为不仅影响了原告利用该商铺继续产生收益的权利，且后果属于被告可预见的范围，因此原告依法有权以合同履行后可获得的租金作为计算标准向被告主张逾期之后的收益损失。同时，根据《最高人民法院关于审理�镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。如上分析，第三人卢筱川作为次承租人不仅负有腾房的义务，还应与被告连带承担逾期占用并拒付租金期间给原告造成的收益损失。综上，从2013年5月起至本案法庭辩论终结前的2015年2月，被告和第三人卢筱川应连带向原告支付逾期占用商铺的使用费为403920元÷12个月×22个月－50000元（被告原支付的履约保证金）－86154元（第三人卢筱川在2013年5月后代付的租金）＝604366元，之后按上述计算公式中的33660元／月支付至商铺实际交还时止。关于第二部分，被告在租赁合同到期后未能向原告交还商铺，应当按合同约定承担相应的违约责任，但合同约定另行给付一倍租金作为违约金过高，被告就此亦提出显失公平的抗辩，故本院依照《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，按最后一年租金33660元／月的30％予以调整。因此，从2013年5月起至本案法庭辩论终结前的2015年2月，被告应向原告支付逾期占用商铺的违约金为33660元／月×30％×22个月＝222156元，之后的违约金仍按上述计算公式即10098元／月支付至商铺实际交还时止。而第三人卢筱川在与被告签订转租协议时，约定将原被告签订的租赁合同作为转租协议的附件并承诺自觉遵守，该约定说明第三人卢筱川对被告违约应承担的责任不仅明知，而且自愿予以承担。因此，第三人卢筱川亦应对�述违约金承担连带给付的责任。
综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持，但违约金请求的金额过高，本院依法予以调整。同时，第三人刘艺曦、兴佳房开于本案中无需承担法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条、第七十五条的规定，并经本院审判委员会讨论通过，判决如下：
一、被告陈明在本案判决生效之日起三十日内搬离柳州市桂中大道68号兴佳·清华坊4栋X－XX号商铺共14间，将上述商铺交还给原告林爱华；
二、被告陈明向原告林爱华支付商铺的占有使用费604366元（该使用费已从2013年5月计至2015年2月），之后的使用费按33660元／月计至上述商铺实际交还原告林爱华时止；
三、被告陈明向原告林爱华支付违约金222156元（该违约金已从2013年5月计至2015年2月），之后的违约金按10098元／月计至上述商铺实际交还原告林爱华时止；
四、第三人卢筱川对被告陈明应承担的上述搬离和给付义务均承担连带责任；
五、驳回原告林爱华的其他诉讼请求。
本案的诉讼费2722元（原告已预交），由被告陈明和第三人卢筱川连带负担；保全费5000元（原告已预交），因原告林爱华在本院采取保全措施后撤回申请，故由其自行承担。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行上述义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日�，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 李 慧
人民陪审员 潘 莉
人民陪审员 尹莉莎
二〇一五年四月十四日
代书 记员 黄 蕾