河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）洛民四初字第29号
原告：偃师市百信商贸有限公司。
法定代表人：陈开平
委托代理人：许文，河南王城律师事务所律师。特别授权。
被告：偃师市明珠购物中心。
法定代表人：富民生
委托代理人：温成法
委托代理人：张保安，河南法魂律师事务所律师。特别授权。
原告偃师市百信商�有限公司（以下简称百信公司）诉被告偃师市明珠购物中心（以下简称明珠中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告百信公司的法定代表人陈开平及委托代理人许文，被告明珠中心的委托代理人张保安、温成法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百信公司诉称：经招商引资，原告来到偃师，通过市场调查，认为被告所有的城关镇民主路35号（城市之光超市）的主要消费群体是广场后面民主路区域的居民，他们进出百信购物广场的唯一通道，就是广场东门的马路，因该路宽敞，行车方便，故同意承租该营业房经营大型超市。明珠中心房屋原承租人洛阳偃师市好当家购物广场（以下简称好当家广场）虽要求原告支付160万转让费，但因其对房屋（一至三楼）地板装修、收货区（含建的冷冻库）、大厅隔楼（通二楼办�室）、仓库、超市入口、台球俱乐部、办公室固定装修等投入价值较大，可移动货架等营业设施价值30多万元，以及被告承诺让原告享有10年承租期，经原告几位股东协商认为承担这些转让费可以接受。2009年7月24日陈松林代表原告与被告签订了租赁合同书，租赁民主路35号营业厅（使用面积4380平方米，包括西门入口楼上2层）合同期为十年，每年计45万元租金，前五年每年免交一个月租金，并约定原告有权根据自己的经营需要，对房屋进行装修改造；如单方原因造成合同终止，违约方应赔偿对方一年的租金45万元。2009年7月25日，陈松林代表原告与好当家广场订立《转让协议书》，并分别于2009年7月25日、9月26日共支付了转让费160万元。2009年10月26日原、被告又订立《关于超市改造装修的补充协议》，约定原告承担拆除、改造装修及验收所支付的一切费用（包括改造后的吊顶、喷淋消防设施、照明管线及房顶、前立面装饰、内部仓库、东门二楼等项目），被告给予减免一个月房租及五年（即从2009年11月1日至2014年10月31日）每年1.25万元房屋改造补贴。由此原告根据经营需要并通过被告的同意，对原明珠购物广场进行全面的装修，投入大量设施，投资了900多万元（其中包括装修、卖场设施和转让费500多万元，流动资金400多万元）。签约合作以来，原告严格履行合同，加强与被告的协调配合，合法诚信经营。正当原告的经营步入正轨的时候，被告背着原告与开发商协商利用民主路35号房产所占用土地开发房地产事宜，2011年5月将广场东门的马路以西所有的房屋全部交付郑州金年华置业有限公司拆除，从开发商2011年11月散发的彩色售楼广告民主路35号“情景式时尚社区”展示的八栋高层建筑，已经将原告承租的商场所占土地全部包括在内了。因被告背着原告把租赁给原告的经营场所售给他人搞房地产开发，从2011年9月份开始因为开发房地产清除了路边的大树、绿化带、路灯，至10月2日为拆除百信购物广场东门马路，而将马路封堵后，采取交通限制、施工隔离等措施，从施工开始，原告经营受到严重影响，被告出租的4380平米营业用房已不具备营业条件。从原来的盈利状态，变成每月亏本十多万元（不包括租金），商场的经营条件已经丧失，根本无法继续经营。综上所述，依据《合同法》第216条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”即在整个租赁期间，出租人应保持租赁物合乎约定的用途，即适于商场营业，但自2011年10月起，因房地产开发使得租赁物无法实现经营的用途，原告的经营环境遭受了严重破坏，双方经法院调解于2012年10月达成调解协�，解除了租赁合同书，但被告违约给原告造成巨大损失，经多次协商未果，双方同意另案起诉解决。为维护原告的合法权益，不得不另行提起诉讼，诉讼请求：一、要求被告承担违约金45万元，赔偿原告支付的转让费128万元（含剩余租赁期内好当家广场固定装饰装修残值损失）。二、赔偿原告承租后固定装修投资损失即剩余租赁期内原告投资装饰装修残值损失、商品快速变现损失、搬迁费损失、经营损失计338万元。
被告明珠中心答辩：一、关于原告主张答辩人承担违约金能否成立问题。2009年7月24日、10月26日，原告与答辩人协商订立了《合同书》及《关于超市改造装修补充协议》。合同书第七条约定“经双方协商同意，可以达成提前变更终止，如果单方原因造成合同终止，违约方应赔偿对方一年的租金……”。从这一约定可看出两层意思，一是双方订立的合同可�提前变更、终止；二是无论协商结果是终止，还是被动的其它形式的终止，只要是单方原因造成的终止，违约方就要赔偿对方一年的租金，即45万元。根据案件事实，答辩人认为原告要求答辩人承担违约金没有根据。理由如下：1、原、被告所订《合同书》第二条对承包金缴付期限约定不够细化，但有两点非常明确。一是在承包金计算之日起，原告应向答辩人交纳半年的“三金”22.5万元；二是从履行合同之日起，每半年缴一次。而在合同履行过程中，原告超过承包金计算之日（2009.9.1），一直到2010年1月11日才向答辩人支付了18万元，加上押金2万元，也不足22.5万元，在合同履行的第一年，原告即出现违约。在合同履行的第二年，答辩人无数次催要，原告分19次累计支付承包金380972.40元，仍欠19127.6元未付，合同要求的是一次性支付，而不是分期支付，从原告19次也未付�第二年承包金的情况看，一是可以看出原告的经营恶化，二是证明原告首先违约。合同履行的第三年，原告借口城市改造干脆拒付租金，造成答辩人不得不起诉解决，原告方持续违约，不讲诚信的行为已影响合同目的的实现，也使合同履行成为不必要，原告以答辩人单方的原因造成合同终止，索要45万违约金毫无道理。2、由于原告拖欠、拒付承包金，答辩人于2011年12月向法院提起了诉讼，按诉讼一般常识，百信公司本该以原告单方违约举证和抗辩，但百信公司没有举证和抗辩，一审法院也没有在判决中确认答辩人违约，在二审诉讼中，人民法院主持调解，原被告达成调解将所订合同解除，被告支付了约定的承包金。如果是答辩人单方违约造成合同解除，违约赔偿金45万元大于答辩人的诉讼请求，百信公司根本不可能同答辩人达成调解。另外，根据法律规定，违约金�违约损失不能重复计算。二、关于原告主张的转让费及好当家广场装修残值问题。原告股东想经营超市，私下与同答辩人已订立了合同的好当家广场协商，准备接手经营超市。当他们谈好后，原告才找答辩人订立了《合同书》，原告是否给了好当家广场转让费、经营设施，答辩人一概不知，也不会过问，与答辩人无关。需要说明的是，在好当家广场之前，该经营场地先后为城市之光超市、华联超市，该超市的装修设施等一应具金。原告诉求中要求答辩人承担128万元的转让费，毫无法律依据，不应支持。三、关于原告诉讼请求第2项要求赔偿装修残值、商品快速变现等损失338万元能否成立问题。首先，原告主张338万元损失的前提应当是答辩人完全违约和单方解除合同，从本答辩前述事实可以看出，在合同履行过程中，原告违约在先，答辩人并没有违约，解除合同并非�辩人单方的解除。因此，原告要求答辩人赔偿损失的前提和基础并不存在。其次，原告要求答辩人赔偿损失（应）在双方合同中找到支持的根据，而双方合同第七条规定，如果单方原因造成合同终止，违约方应赔偿对方一年的租金。假设原告认为他们是在无奈情况下，在中级法院与答辩人达成调解，终止了合同。终止合同的违约责任完全在答辩人，答辩人限定的责任也是赔偿一年的承包金，根本不存在赔偿损失。原告要求了违约金，又要求赔偿金无合同依据。第三、原告要求赔偿，除应证明答辩人存在违约事实，又有合同依据外，还必须在法律上找到支持的依据，根据《合同法》114条规定，当事人可以约定违约时违约方支付给另一方一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。原告、答辩人双方在合同第七条的约定，既是违约金，又是赔偿�的计算方法，也就是讲违约赔偿是恒定的，对双方违约均适用。四、关于原告所讲装修、经营损失问题。1、原告经营的超市，原为“好当家”超市，原告并不需要装修即可入住经营，而原告承包时，想对铺面装修，作为答辩人不便拒绝，在这种情况下，双方订立了《关于超市改造装修的补充协议》，为是照顾原告装修，经原告请求，答辩人同意在合同改造的前五年每年减少承包金12500元，另减免一个月租金3.75万元，这便是对原告装修的全部约定。原告根据自己的喜好，拆掉答辩人完好的装修，让答辩人支付装修费用，于情、于理不通。2、原告起诉称受城市改造影响，终止合同经营蒙受很大损失。而答辩人知道的真实情况是，原告方股东多为初次合作，从开始经营起即产生很多矛盾，经理频繁更换，管理混乱，生意一直不好，第一年承包金勉强付清，第二年即开始拖欠，从19次仍未付清第二年租金即可看出原告的经营状况，原告股东在多种场合表示要及早撤铺。正当原告为撤铺进退两难之际，偃师市对铺面所在社区进行旧城改造。城市改造分片进行，且进度缓慢，原告经营的铺面在三年或五年后能否拆掉都是未知数，但开始的东区改造使超市通向北边民主路的道路变窄，通车和行人不受影响，超市东、西、南端道路均不受影响（超市正门面南），原告自2011年10月份以后，除拒付租金外，天天穿梭于信访局、市政府上访，超市无人管理，股东无人注入资金，店内冬不开暖气，夏不开空调，货源奇缺，购物环境极差，员工纷纷辞职。客观地讲，原告经营可能是亏损了，但亏损的根本原因在原告自身的管理等方面，城市改造正好给了原告撤场索赔的借口。综上，请求依法对该案作出公正评判。
根据原被告的意见，本院归纳本案争执焦点为：1、被告在履行合同中是否存在违约行为？2、如果被告存在违约，应如何承担责任，是否应承担违约金45万元，转让费128万元以及原告投资装修装饰损失、商品快速变现损失、搬迁损失、营业损失计338万元？
针对以上焦点，原告提交以下证据：第一组：1、2009年7月24日偃师市明珠购物中心与原告（陈松林作为代理人）订立的租赁合同；2、2009年10月26日双方订立的关于超市改造装修的补充协议；该组证据拟证明如果因单方原因造成合同终止，应按照一年的租金支付对方违约金。第二组：1、张利萍（女，汉族，身份证号码：41032119742301042，住偃师市城关镇。系原偃师市城关镇明珠市场正佳科技店负责人）2012年3月12日出具的书面证言一份；2、张利萍个体工商户营业执照（复印件，注册号：4103816302655141／1）；3、张利萍身份证复印件一份。第三组：1、马丽平（�，汉族，身份证号码：4103211971100610××，个体户，偃师市明珠市场卓越数码维修负责人，住偃师市城关镇）2012年3月16日出具的书面证言一份；2、马丽平个体工商户营业执照（复印件，注册号不清）；3、马丽平身份证复印件一份。第二、三组证据拟证明合同的解除是由被告的违约造成的，被告应承担违约责任。第四组：1、照片10张和相片打印件2张，拟证明2011年9月份房屋开发商开始动工，导致民主路无法正常通行的情况，其他商户也搬迁了。第五组：河南金年华置业有限公司印制的阳光新天地开发项目宣传彩页复印件一份，第二、三、四、五组证据拟共同证明被告背着原告把租赁给原告的经营场所出售给他人搞房地产开发，从2011年9月份开始因为开发房地产清除了路边的大树、绿化带、路灯至10月2日为拆除百信购物广场东北马路而将马路封堵后，采取交通限制、施�隔离等措施，使原告的经营受到严重影响，从盈利状态变为每月亏损十多万元（不包括租金），商场经营条件已经丧失。第六组：被告2011年11月15日给百信购物广场发的告知书复印件一份，拟证明被告认可房产开发对原告经营造成不良影响的事实，同意高姿态让步，减少租金。第七组：洛阳明鉴资产评估事务所有限公司洛明鉴（2013）评鉴字第001号司法鉴定意见书一份，拟证明原告方装修改造损失256.98万元，商品快速折现损失34.26万元，经营损失59.28万元，转让费损失12.87万元，鉴定书中对66.59万元损失应当确认为我方可移动设施变现的损失。经本院组织庭审质证，被告明珠中心质证意见：对第一组证据没有异议。对第二、三组证据，不予认可，证人应当出庭，对方称在另案二审中二证人出庭作证，但实际上另案二审就没开庭，直接调解的。第四组证据，对10张照片和2�照片打印件真实性无异议，但是该证据不能证明原告方观点，有四条路可以通过超市，超市南面曾因城市道路改造封过，超市东边（紧靠超市的民主路）搞改造堵了一半，东西方向的路不受影响。对第五组证据真实性无异议，但是该证据不能证明被告方违约。对第六组证据真实性无异议，证明方向有异议，旧城改造是在2011年10月开始的，但在此前原告应当交纳租金，但原告方称对其造成了影响，我们同意和原告方协商，在另案曾协商让对方20％的租金，告知书不能证明我方违约。对第七组证据，有异议，一、对百信购物广场装修改造损失256.98万元的质证意见。1、原告提供的鉴定依据（合同、发票、收据等）客观真实性极差，A、按原告提供材料显示，装修有两个自然人，5家公司（单位），但原告提供票据没有正规税务发票，依财务制度，白条收据不能作为鉴定的依据。B、原告属有限责任公司，依《公司法》及会计法等法律、法规规定，应建立健全财务帐目。按原告股东在开庭质证时的说法，所有开支几个股东看后都将票据销毁了，没有建立帐目。但在本次鉴定前，已经销毁的收据又大量出现进行鉴定。因此，用于鉴定的材料极有可能为补开或者伪造。C、依财务规定常规，一个单位的支出票据至少有公司负责人及财务主管的签字才能付款，而原告提供的票据没有领导签字，更没有装订成册作到帐单相符。2、鉴定结论任意扩大装修损失的范围，把不应计入的大量费用计在了装修上。主要根据如下：A、依据国家《装饰工程及验收规范））JGJ73-91标准的规定，建筑装修包括10项内容，即抹灰工程、门窗工程、吊顶工程、玻璃工程、隔断工程、饰面（板）（砖）工程、涂料工程、裱糊工程、刷浆工作、花饰工程等。而鉴定结论把原�不属于装修的项目、费用纳入装修计算损失是非常错误的，例如货架、拒子、大米桶、电气维修、空调、冷柜、毛绒玩具、服务台制度、存包牌等。B、经被告方初步对鉴定结论装修部分的制表审查，其中第1项多计装修费416541.83元；第2项多计561381.47元；第4项多计8184.45元；第五项多计3472.65元；第六项多计877826.22元；第七项多计212283.61元；第八项多计773.47元，鉴定价值（原值）多计2077033.27元。3、鉴定机构在鉴定过程中，没有考虑原告进驻经营前，被告的经营场所已是一个装修完好的超市，被告方为装修曾大量投资（原值计182.6万元），这些投资证据经过法庭质证，原告将被告的装修拆除或改造，计算原告的装修投资，同时也应按照重置成本法计算被告的装修投资，这样才公平合理。4、关于原告的装修，双方订有《补充协议》，协议约定装修的一切费用由原告承担，�营结束后的装修归被告所有，原告给被告前五年每年减免一个月的租金。按照约定被告只应再给原告补偿2.5万元，原告不顾合同的明确约定，提起装修损失鉴定实际无任何意义。5、原告私下付给好当家广场转让费160万元，原告自己制造一份预算表说明160万元中实有77万余元的装修，而本次鉴定中，鉴定机关按原告单方制表重置成本计算损失是荒唐的，被告根本不予认可。6、在鉴定的装修损失中，鉴定机关把商场以外的东二至三楼生活区，住宿装修、生活厨具、用具也纳入了装修损失范围，这是极不应当和错误的。二、对鉴定结论中商品快速变现损失34.26万元的质证意见。1、在鉴定前的质证中，被告方只见到了在POS机中打印的数据，没有见到输入POS机的原始进货票据，POS机的数据可以人工操作，客观真实性不强。2、积压商品率的基础数据、依据没有经过质证。3、原告经营管理极差，第一年经营即开始出现亏损，员工在第一年有100余人，第二年下降到50-60人，原告因管理原因积压的商品以快速变现为理由让被告为其承担根本不成立。三、对鉴定结论中经营损失59.28万元的质证意见。1、法庭质证中，原告明确表示没有帐目，而经营损失的计算公式中，原告正常经营的日销售额为29156.59元，非正常经营的日销售额为16291.18元，这两个数据从何而来，质证中既没有说明，也没有任何基础资料质证，被告不认可。2、原告是一个在县级市经营极差的零售商企业，而鉴定机关计算经营损失时，引用沪深两市上市商业零售业的毛利率是不公正，也是完全错误的，被告方不认可。四、对鉴定结论中拆迁损失的质证意见1、鉴定结论中关于设施拆迁损失66.39万元的数据没有计入各项评估损失总值，暂不发表质证意见。2、对鉴定结论中认定的转让�损失12.87万元，被告方不予认可，理由是原告与好当家私下协商，这个费用与被告无关。
被告明珠中心提交以下证据：第一组：1、2006年9月20日被告与好当家广场租赁协议书一份；2、2009年7月24日被告与陈松林（本案原告）所订超市租赁合同书一份；3、2009年10月26日被告与陈松林（本案原告）所订关于超市改造装修补充协议一份，该组证据拟证明：1、原告租赁被告超市之前，该超市已是一个完整的正常经营的超市，无需装修等即可直接经营；2、好当家广场的租期为拾年，经营三年之后私下与本案原告商议，本案原告接手租赁，好当家广场与被告的协议内容与原告和被告所订合同内容基本一致；3、按原、被告所订合同第七条第一款约定“经双方同意，可达成提前变更和终止。如果单方原因造成合同终止，违约方应赔偿对方一年的租金”；“第三款约定：若遇政府城�规划改造，导致本合同无法履行，必须按照政府补偿执行”。合同双方对合同解决有事先约定。4、按原、被告所订改造装修补充协议，针对原告的装修，租期的前五年被告每年给予1.25万元房损改造补偿。对装修问题双方也有约定；5、该组证据综合说明，原告向被告主张所谓转让费128万元，装修损失、商品快速变现损失、搬迁损失、经营损失等计300余万元的诉讼请求，没有合同依据。第二组：1、本案被告在另案追要租金时的起诉状；2、本案被告在追要拖欠租金时给原告所发告知书；3、偃师市人民法院（2011）偃民一初字第233号民事判决书；4、洛阳市中级人民法院（2012）洛民终字第1357号民事调解书。该组证据拟证明：1、本案原告除在租赁合同的第一年依约支付租金外，第二年即开始违约，经多次催促分19次支付租金380972.40元，仍欠当年租金19127.60元，第三年上半�的租金20万元，应在2011年10月1日前付清，但多次催要原告拒付，形成诉讼；2、从原告支付租金的次数，第二年即开始拖欠的行为，可以看出原告经营极差；3、洛阳中院（2012）洛民终字第1357号民事调解书，第二条对本案原告应交的一年多的租金仅按40%计算，本案被告损失的60%租金20余万元应属对原告城市改造影响经营的补偿。本案原告在起诉中再次主张经营损失毫无道理；4、本组证据综合证明原告违约在先，本身经营效益极差，原告借城市改造之名拒交租金，经中院调解，已对其经营损失在租金方面给予减免补偿。第三组：1、偃师市人民政府偃政（2010）68号文件。2、2011年7月29日偃师市供销社与河南金年华置业有限公司所签订供销社周边改造一期工程补偿协议。该组证据拟证明：1、对旧城改造涉及的商户搬迁、合同终止等，偃师市政府没有具体的补偿政策；2、供销社周边一期改造不涉及本案原告所租超市，从一期改造补偿可以看出，无论政府，还是开发商，对租赁商户搬迁等没有补偿；3、该两份证据证明原告举证不能，双方协议：第七条第3款规定若遇政府规划城市改造，导致本合同无法履行，必须按照政府补偿执行。而本案原告没有举出任何偃师政府补偿规定或政策。4、在原告举证不能情况下，要么驳回原告的诉讼请求，要么参照所订合同第七条第1款，按被告方单方解除合同对待，考虑被告主观没有违约恶意，且原告违约等因素，在双方约定的45万元之内由人民法院酌定处理。第四组：1、偃师市购物中心大厅电路、电器安装、施工合同一份（无签订时间）；2、2006年4月28日洛阳偃师华联超市消防工程承包合同一份；3、2000年3月29日偃师市购物中心吊顶施工合同一份；4、2000年4月12日偃师市购物中心玻璃门施工合同一份；5、1999年7月3日，网架工程承包合同一份；该组证据拟证明：1、原告租赁的超市自2000年起即为超市，中间经过业主装修，承租方装修，超市装修完好，功能完备；2、除以前承租方装修不计外，业主方的被告装修花费182万余元。原告方面对装修完好的超市根据自己的喜好自行装修，被告同意并形成协议给一定补偿。现原告超出约定向被告主张装修损失于情、于理、于法均讲不通；3、鉴定机构在没有见到装修实物情况下，对原告装修一律按重置成本计价，对被告的装修只字未提，其鉴定结论的客观性极差，无采信价值。
经本院组织庭审质证，原告质证意见：对第一组证据真实性无异议，对其证明方向有异议，按照租赁合同约定即使因政府征收也应当给原告方赔偿，本案原告方损失是因为房地产开发造成的，被告方提交的证据与其证明的结论相矛盾，因此被告应对原告的损失进行赔偿。第二组证据，对证据的真实性无异议，但该四项证据不能证明其主张，被告在把土地交付给开发商之前，原告都是按期缴纳租金的，不存在原告违约在先的情形，依据该组证据第二项，被告已经认可对租金进行让步，另外（2011）偃民一初字第233号民事判决书明确了本案被告要求解除租赁合同的理由是因城市改造不便给原告经营活动造成不良影响，另案中院二审调解书本案被告同意减少60%的租金，也是基于房地产开发造成的对本案原告不利影响，调解书的第四项明确了本案原告的各项损失可另行解决。第三组证据，对偃师市人民政府偃政（2010）68号文件（复印件）真实性认可，该文件中并未显示不予赔偿的规定内容，且与本案无关。补偿协议书，真实性无异议，与本案无直接的关系。第四组证据，本案被告并未对其损失提出反诉，故原告方在本案主张的损失与被告的主张不存在直接关系。
对原被告双方证据的分析认定：原告证据，第一组，被告无异议，予以采信；第二、三组属于证人证言，因证人未到庭，客观性无法确定，不予采信；第四、五、六组，被告对真实性均无异议，本院予以认可，但能否证明原告主张详见下面本院认为部分；第七组鉴定意见，是经双方认可由本院司法鉴定技术处对外委托的，鉴定程序合法，鉴定意见客观、公正，予以采信。被告证据，被告均对客观性未提出异议，只是认为不能证明被告之观点等，本院均予以认可，但能否证明原告主张详见下面本院认为部分。
经审理查明：2009年7月24日，案外人陈松林代表原告与被告签订了合同书，被告将偃师市民主路35号营业厅（实际使用面积4380平方米，包括西门入口楼上2层），给原告承包经营使用十年，原告应承担被告职工生活补贴金、养老金、医疗保险金（简称三金）每年计45万元人民币，前五年每年免交一个月承包金，即每年承包金41.25万元。合同旅行时间从2009年8月30日开始，三金计算时间从2009年10月1日至2019年9月30日止。合同约定原告有权根据自己的经营需要，对房屋行装修改造，费用由原告负担。合同期满后，原告将所有的固定设施交被告所有。在第七项合同的变更及终止约定：（1）经双方协商同意，可达成提前变更和终止，如果单方原因造成合同终止，违约方应赔偿对方一年的租金。（2）如遇不可抗力的原因，造成本合同无法继续履行，则本协议自行终止，甲乙双方不承担违约责任。（3）若遇政府规划城市改造，导致本合同无法履行，必须按照政府补偿进行。合同第八条（3）约定：本合同期满后，或其他原因终止本合同的履行，所有乙方（即原告）投资的设备及财产归乙方所有，固�设施除外。同年7月25日，陈松林代表原告与好当家广场（偃师市明珠购物中心房屋原承租人）订立《转让协议书》，原告称支付转让费160万元。2009年10月26日原、被告又订立《关于超市改造装修的补充协议》，约定原告承担拆除、改造装修及验收所支付的一切费用（包括改造后的吊顶、喷淋消防设施、照明管线及房顶、前立面装饰、内部仓库、东门二楼等项目），被告给予减免一个月房租及五年（即从2009年11月1日至2014年10月31日）每年1.25万元房屋改造补贴。
2011年11月15日，被告向原告提交告知书一份，内容为：2009年7月24日经双方协商达成一致，我明珠购物中心与贵公司签订了租房协议，时间从2009年10月1日开始履行，前五年每年乙方应向甲方交纳租金41.25万元，每半年交纳一次。二年来，甲方积极配合，协调各方面关系，为乙方正常经营提供了尽可能的便利，双方�合较为默契，但由于政府统一旧城改造，可能会影响到贵单位的生意，贵单位借助所谓的理由不向甲方交纳租金，这实在不妥。租金是我单位下岗职工生活费的唯一来源，这样下去，停发职工生活费直接影响到下岗职工的生活、个人情绪及社会稳定问题，为此，经我单位领导班子研究决定在本月25日前希望贵单位领导与我们商议，我们会以高姿态做出让步，可以适当给予减少租金，否则，由仲裁机关协调解决。
2010年11月30日，偃师市人民政府出具偃政（2010）68号文件，内容为偃师市人民政府关于进一步加快旧城改造的意见，本案所涉及房屋在此次旧城改造范围内。2011年7月19日，偃师市供销社作为甲方与河南金年华置业有限公司（以下简称金年华公司）作为乙方签订偃师市供销社周边改造一期工程补偿协议，其中第三项约定乙方（金年华公司）对原拆迁商业面积1845平方米的租金补偿：即从拆迁之日起（2011年5月1日）至一期工程开发完工，乙方给予甲方每月3万元的租金补偿。
另查明：2011年12月10日，被告以原告拖欠租金及利息为由，向偃师市人民法院提起诉讼，请求1、依法判令两被告（即本案原告和案外人陈松林）支付2010年10月1日至2011年9月30日拖欠租金32203.6元及利息（按照银行同期同类贷款利率从2011年10月1日计算至实际支付之日止）；2、依法判令，两被告支付2010年10月1日至2012年4月30日租金20万元；3、依法判令被告承担违约金，并解除双方承租合同；4、诉讼费由被告承担等。偃师市人民法院后作出（2011）偃民一初字第233号民事判决后，偃师市百信商贸有限公司即本案原告不服提起上诉，后本院以（2012）洛民终字第1357号民事调解书结案，主要条款为：一、双方同意解除2009年7月24日合同书以及10月26日补充协议；二、从2011年10月1日至2012年12月12日，偃师市百信商贸有限公司承租营业厅房屋按原签订租赁合同书约定租金的40%计算，共计租金192000元。支付方式：偃师市百信商贸有限公司在本协议生效之日起7日内一次性支付偃师市明珠购物中心100000元；剩余租金92000元在2012年11月10日之前向偃师市明珠购物中心支付完毕；三、偃师市百信商贸有限公司在2012年12月12日之前将承租营业厅房屋交还给偃师市明珠购物中心。四、关于偃师市百信商贸有限公司的各项损失，可另行诉讼解决。
又查明：原告起诉后，申请对承租被告营业厅固定装饰装修残值损失、商品快速变现损失、搬迁费损失以及经营损失等进行司法鉴定，被告表示同意鉴定。本院遂通过司法鉴定技术处对外委托鉴定。洛阳明鉴资产评估事务所有限公司出具洛明鉴（2013）评鉴字第001号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、在实施了上�评估鉴定程序和方法后，委托评估鉴定的偃师市百信购物广场各项损失评估值为363.39万元。其中：广场装修改造损失256.98万元、商品快速折价变现损失34.26万元、经营损失59.28万元（该项损失为原告所称2011年9月份开始因为开发房地产清除路边的大树、绿化带、路灯，至10月2日为拆除百信购物广场东门马路，而将马路封堵后，采取交通限制、施工隔离等措施，从施工开始导致购物广场无法正常经营的损失）、转让费损失12.87万元。2、特别事项说明。以下为在评估鉴定过程中已发现可能影响评估结论，但非评估鉴定人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）：（一）本评估鉴定结果是反映评估对象在本次评估鉴定目的下确定的鉴定价格，没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估鉴定价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及所遵循的评估原则等发生变化时，评估鉴定结果一般会失效。（二）由洛阳市中级人民法院、偃师市百信商贸有限公司、偃师市明珠购物中心和其他人员提供的与评估鉴定相关的所有资料。是编制本意见书的基础，应对其提供资料的真实性、全面性负责。（三）2012年10月12日经河南省洛阳市中级人民法院调解双方解除营业厅租赁合同，超市经营用设施本可搬迁至其他地方继续使用，但因偃师市百信商贸有限公司不再经营此类购物市场，其设施无法持续使用，公司就地将其设施折价处理，经测算其损失确定为66.59万元，由于支持该结论的证据及处置行为未经质证，我们未将其纳入鉴定意见汇总范围。评估报告使用者应注意以上特别事项对聘雇鉴定结论所产生的的影响。对该鉴定意见，原告表示认可，无异议。被告不予认可，具体异议详见前述质证意见，并表示不申请重新鉴定。
再查明：庭审中，原告称其诉求第一项第二部分转让费128万元系按照其与好当家广场160万元转让费的80%计算而来，转让费中含原好当家广场的装修以及部分设施、器材等。另外称在不增加诉讼请求标的情况下，增加可移动设备快速变现损失一项请求，并认为该请求事项即为鉴定意见特别事项说明中未纳入汇总的66.59万元损失，同时还表示对该损失的具体证据很难向法庭提交，愿意与被告协商。后又称其诉讼请求中所主张的搬迁费，因没有搬，故要求把搬迁费损失变更为可移动设备快速变现损失。对此请求，被告明确表示不同意变更。再有，原告方认可为履行双方2009年10月26日关于超市改造装修的补充协议，被告曾按协议约定先免一个月租金3.75万元，后又实际免三年每年1.25万元租金。
本院认为：原被告2009年7月24日所签订的合同以及10月26日补充协议，虽约定为承包经营合同，实为房屋租赁合同。该合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的相关规定，合法有效。双方均应依照合同约定履行各自义务。现原告诉称被告违反合同约定，导致合同履行不能，应承担违约责任，要求被告支付违约金45万元并赔偿违约损失等，就其诉求能否成立，本院具体分析如下：一、被告在履行合同中是否存在违约行为。依照双方合同第七项合同的变更及终止约定：（1）经双方协商同意，可达成提前变更和终止，如果单方原因造成合同终止，违约方应赔偿对方一年的租金。（3）若遇政府规划城市改造，导致本合同无法履行，必须按照政府补偿进行。首先，双方合同解除是在人民法院调解下经双方协商同意解除的，本案不存在单方原因造成合同终止的违约事由；其次，�案双方合同解除是由于政府实施旧城改造，涉案租赁物属改造范围，合同履行不能导致的，亦非被告恶意违约，即被告不存在违约行为，故原告主张按照合同约定要求被告支付违约金45万元的诉求，依据不足，本院不予支持。二、被告应否赔偿原告转让费以及原告投资装修装饰损失、商品快速变现损失、搬迁损失、营业损失。如上所述，被告在本案中不存在违约行为，亦不存在赔偿违约损失问题。本案双方在中院主持下达成调解意见提前解除了租赁合同，可认为双方是通过调解书的形式对原租赁合同解除后的有关事宜进行了新的约定。依据调解书第四项“关于偃师市百信商贸有限公司的各项损失，可另行诉讼解决。”新约定，原告可以向被告主张损失，但原告所主张的转让费（不含装修改造部分以及接收原好当家广场设施器材，装修改造部分损失见下面阐述，原好当家广场设施器材属可移动设备，原告可自行处理，不存在损失问题）、商品快速变现、搬迁费以及经营损失等，均属正常经营风险范畴，因原告与被告一致同意解除合同，故原告要求被告按照违约责任赔偿此部分损失，并无合同及法律依据，不予支持。从民事活动公平原则出发，考虑到原告解除合同后，确实存在装修改造方面的损失，而该部分损失被告作为业主还可以向拆迁单位主张弥补，故仅对该部分损失，经司法鉴定为256.98万元，扣除被告履行补充协议中减免一个月3.75万元房租及三年每年1.25万元共3.75万元房屋改造补贴，剩余的249.48万元，可按三七比例由原被告分担为宜，即由被告补偿原告房屋装修改造损失174.636万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下：
一、被告偃师市明珠购物中心应于本判决生效后10日内支付原告偃师市百信商贸有限公司房屋装修改造补偿款174.636万元；
二、驳回原告偃师市百信商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果被告偃师市明珠购物中心未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费47570元，鉴定费42500元，共计90070元，由被告偃师市明珠购物中心负担30624元，由原告偃师市百信商贸有限公司负担59446元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 吴爱国
审判员 于 磊
审判员 邢 蕾
二〇一三年十二月二十七日
�记员许巧红