陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕民终218号
上诉人（原审原告）：苏二喜，男，汉族。
委托诉讼代理人：高举，陕西瑞森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王志坚，男，汉族。
委托诉讼代理人：许良岩，北京市炬原律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：杨买如，男，汉族。
委托诉讼代理人：房宏强，陕西正北律师事务所律师。
上诉人苏二喜因与被上诉人王志坚、杨买如案外人执行异议之诉纠纷一案，不服榆林市中级人民法院（2015）榆中民三初字第00350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏二喜委托诉讼代理人高举，被上诉人王志坚委托诉讼代理人徐良岩，被上诉人杨买如委托诉讼代理人房宏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏二喜上诉请求：依法撤销一审判决，改判停止强制执行，并解除查封。事实和理由：被�诉人因无钱偿还上诉人的借款本息，将自己的别墅作价1600万元转让上诉人，以偿还借款。双方签订了《个人房屋转让协议书》，并将该幢别墅及相关证件、手续全部移交给上诉人。由于被上诉人的原因，当时无法办理过户手续。上诉人与郑玉峰签订《委托管理协议书》，委托其管理该别墅。上诉人又与三亚富元装饰设计工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，对该别墅进行了改造装修，并支付了工程费用。上诉人还向该别墅的物业公司缴纳物业管理费用。上述事实充分证明上诉人于2014年4月8日就合法占有该栋别墅。2014年6月23日，被上诉人之女杨妮为偿还其父所借上诉人之款，将自己所有的房屋一套作价300万元转让给上诉人。双方签订了《房屋转让合同》，上诉人从该日起就合法占有使用该房屋至今。《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同�，自双方当事人签字或者盖章时合同生效。第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述规定，上诉人与被上诉人杨买如、杨妮所签订的合同合法有效。该别墅和房屋的所有权是属于上诉人的。三亚富元公司工作人员证实上诉人提供给一审法院的装饰工程施工合同是该公司与上诉人签订的。合同签订时间是2014年10月5日，证明此前该别墅就由上诉人合法占有。三亚富元公司给一审法院提供的业主电话号码是上诉人大儿子苏国荣的手机号码，一审却认定无法核实业主是否为原告。郑玉峰证实上诉人与其签订的委托管理协议书在2014年6月签订并履行，也可�证明上诉人的诉讼主张。上诉人交纳物业费的收据是由该别墅的物业公司出具的原始票据，一审法院却不予认可。杨妮所转让房屋的中介人王掌仁出庭证明合同的真实性，但一审法院却不予认可。杨妮并非执行案件的被执行人，其与杨买如是各自独立的民事主体，与被执行人府谷县海富进出口贸易有限公司也没有任何关系，榆林中院对杨妮所转让的房屋的查封超出了执行范围。
王志坚辩称，上诉人苏二喜提供与杨买如所签个人房屋转让协议，系明显查封之后造假而成。上诉人明知杨买如已将房产抵押贷款，抵顶房产有条件办理产权证而约定五年之内办理，过分怠于行使维护自己的权利，不合情理。上诉人苏二喜不能证明在查封前即合法占有此房产。委托管理协议和交纳物业费收据不能说明其合法占有房产。三亚富元公司给法院提供业主号�是上诉人儿子苏国荣，只能说明其代管房屋的事实，不能说明其合法占有。装饰工程施工合同无装修内容明细，也没有有效发票和付款凭证。唯一的打款记录不是上诉人办理，并非打给装修公司对公账户，无法确定装修合同的真实性。荔枝山庄的房产转让协议的签订时间为2014年6月23日，但2014年6月25日，杨妮签署委托书委托安志华办理房屋出售。该委托书证明2014年6月23日的转让协议明显造假。并且转让协议约定的房款支付方式为一次性支付，没有说明以房抵债。杨妮和杨买如是两个独立的完全民事行为能力人，但是杨妮一直在读书，尚未工作独立生活，其名下财产均为家庭共有财产，被执行人府谷县海富进出口贸易有限责任公司与其家庭财产混同。
杨买如述称，完全同意上诉人的上诉请求和理由。苏二喜实际占有、管理了两套房屋。杨买�和苏二喜抵债的时候就约定了银行的贷款由苏二喜归还，其不同意，所以只能等贷款还完之后再过户。不能因为没有过户就是虚假合同。
苏二喜向一审法院起诉请求：1、立即停止对位于海南省三亚市海坡度假区新城路鲁能三亚湾美丽三区一期别墅一栋、位于三亚市红沙镇荔枝山庄房屋的强制执行，并解除查封；2、由被告承担一切诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年2月21日，海南鲁能广大置业有限公司作为出卖人，杨买如作为买受人，签订《商品房买卖合同》约定，杨买如以7780500元购买鲁能三亚湾美丽三区一期三层别墅一栋。后杨买如交清了全部购房款并取得房屋钥匙。2011年6月9日，杨买如委托林超对房屋进行了装修。2012年3月1日，杨买如取得了该房屋的土地房屋权证书。2014年3月21日，杨买如因装修向中国银行三亚分行申请贷款，将该房产抵押并办理了抵押登记。2014年3月28日，中行三亚分行将250万元装修贷款转入三亚富元装饰设计工程有限公司，借款期限从2014年3月28日至2019年3月28日。2015年7月25日，因杨买如欠付2012年2月21日至2015年12月31日物业服务费及2015年1月至2015年12月31日公共能耗分摊费共计47780.98元，其房产所在的物业服务公司中澳物业服务公司向杨买如发出催收通知。
2012年10月18日，杨买如向苏二喜出具借条载明，杨买如向苏二喜借款2000万元，月息千分之二十。同日，苏二喜通过其中国工商银行的个人账户向杨买如转账支付2000万元。2014年4月8日，杨买如作为转让方，苏二喜作为受让方，签订《个人房屋转让协议书》约定，将前述别墅作价1600万元转让给苏二喜，转让价款从苏二喜给杨买如的借款中扣除。双方还约定，房屋在签订合同之日起20日内交付苏二喜，杨买如在五年内还清以房屋抵押贷款后办理房产过户手续。杨买如保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍。2015年10月，苏二喜之子苏国荣告诉中澳物业公司，该房产已转让给苏二喜，其交清该房产所欠物业费用，留下联系电话，并要求进行修缮。之后，三亚富元装饰设计工程有限公司对该别墅进行了装修，于2015年底完工。之后，中澳物业公司即通过苏国荣所留的联系电话催要相关物业服务费用。
2011年5月18日，三亚润丰建设投资有限公司作为出卖人，杨买如之女杨妮作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定以1978803元购买房产。合同签订后的第二日即全部交清购房款，并从2012年1月起交纳相关物业服务费用至2015年底。开发商至今仍未将该房屋的产权证办理下来，房屋的业主登记为杨妮�从交房至今未作变更。
2014年11月25日，陕西省高级人民法院作出（2014）陕民一终字第00161号民事判决书，判决杨买如、府谷县海富进出口贸易有限责任公司向王志坚偿还借款本金2500万元及利息。该判决生效后，王志坚申请榆林中院执行，该院于2014年12月26日作出（2015）榆中执字第00042-1号执行裁定书，查封杨买如所有的前述别墅，以及杨买如购买，登记在其子杨磊、其女杨妮名下的两套房产。为此，苏二喜提出异议。榆林中院于2015年9月8日作出（2015）榆中执异字第00027号执行裁定书，裁定驳回苏二喜的异议。苏二喜不服，在裁定书送达之日后15日内向榆林中院提起案外人执行异议之诉。
一审另查明，在本案审理中，被告王志坚委托李成斌为诉讼代理人参加诉讼，之后又撤回对李成斌的委托。
一审法院认为，原告苏二喜提起案外人异议之诉，有义务证明其对执行标的物享有足以排除强制执行民事权益的权利。《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，但未办理过户登记手续的，如果第三人已经支付全部价款并实际占有，且第三人对未办理过户登记手续没有过错，则人民法院不得执行该财产。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。
根据上述法律规定，被执行人将其名下不动产出卖的，买受人支付全部价款，合法占有该不动产，且对执行财产未办理过户登记没有过错时可以对抗人民法院强制措施的必要条件。本案中，原告苏二喜虽然提供有其与第三人杨买如之间在涉案房产被法院查封前签订的转让合同，以及双方之间原来即存在债权债务关系的相关证据，但关于原告已实际占有涉案房产的证据，原告提供的主要证据是富元公司的装修合同、委托郑玉峰的代管协议书、交纳物业费用票据等。经法院核实，富元公司认可涉案2-65号别墅系其装修，称装修该房屋的业主尚欠15万元装修费用未付，但不知业主姓名，其存档的原始合同找不到，致使法院无法核实业主是否是原告苏二喜。郑玉峰虽然称其2014年6月即受苏二喜委托代管涉案别墅，但其持有的委托管理协议书却只有自己签字，没有委托人的签字，不符合证据的形式要件，不可信。故该委托管理协议书亦不能认定苏二喜在涉案别墅被法院查封之前已被其占有的事实；而关于苏二喜交纳涉案别墅物业费用的事实，经向相关物业公司中澳物业公司的负责人核实，原告方是在2015年10月才交清该别墅所欠四年的物业服务费用，也是在2015年10月份才进行了二次装修，该时间均在涉案别墅被法院查封之后。原告提交的其中一支交纳物业服务费票据的时间为2014年9月，但在该房屋的物业档案资料中并无此交费记录。并且，该别墅的物业费从2012年起一直�付，在2015年10月原告方交清欠付之前并无其他交费行为，该票据为孤证，亦不能据此认定原告在查封前已实际占有使用涉案别墅。至于杨妮名下的诉争房产，原告更是没有提供任何其占有使用的相关证据。据此，原告提供的证据不足以证实其在被法院查封之前已合法占有诉争不动产，其提供的证据不能证明其对执行标的物享有足以排除强制执行民事权益的权利，其请求停止对案涉房屋的强制执行并解除查封证据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、三百一十二条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院�于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告苏二喜的诉讼请求。案件受理费135800元由苏二喜负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交了新证据：1、苏二喜、王掌仁2014年6月20日至6月23日西安-
三亚往返机票订单；2、榆林中院协助执行通知书；3、律师谈话笔录；4、鑫宝整体家具的售货清单；5、2015年1月28日三亚半山半岛物业管理服务有限公司半岛蓝湾分公司物业费收据；6、苏国荣2015年1月27日至1月31日西安-
三亚的往返机票确认单；7、苏国荣的建设银行信用卡流水；8、苏宣懿等人的机票订单。并申请证人梁以兴、郑玉峰到庭提供了证言。以证明上诉人在法院查封前已经占有使用了案涉两套房屋。被上诉人王志坚对上述二审新证据和证人证言均不予认可，真实性无法确认，也与本案没有关联，不能证明上诉人的证明目的。本院经审查认为，原审查明的事实属实，本院予以确认。上诉人虽进一步证明其在法院查封前已经占有使用了案涉房产，但不足以证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，杨买如于2014年3月21日向中国银行三亚分行申请贷款，将案涉别墅作为抵押并办理了抵押登记。上诉人没有提供证据证明抵押权人同意抵押财产的转让。由于是以房抵债，杨买如也不可能按照物权法的规定将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。上诉人也没有按照物权法的规定代为清偿债务以消灭抵押权。因此，上诉人明知抵债房屋之上设定有银行的抵押权，却没有依法消灭抵押权以办理房屋过户登记。因此，上诉人苏二喜作为杨买如的债权人对于抵债房产未依法办理过户登记，也存在自身的原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了案外人执行异议成立的四项情形，其中包括“非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此上诉人无法排除人民法院对案涉别墅的强制执行。
关于案涉三亚市红沙镇荔枝山庄房屋，该房屋现仍在杨妮名下，上诉人提交的物业公司的收款收据载明业主姓名为杨妮。上诉人苏二喜虽主张其与杨妮于2014年6月23日签订《房屋转让合同》，作价300万元抵偿了杨买如所欠债务，但从本案查明事实看，杨妮于2014年6月25日签名出具的委托书载明，“因我事务繁忙，不能亲自办理上述房屋出售相关事宜，故委托安志华为我的代理人，全权代表我办理以下事项：1、代为办理及领取上述房屋的土地房屋权证相关事宜；2、取得上述房屋的土地房屋权证后，代为将上述房屋出售，与买受方签订《房屋买卖合同》及签售相关文件，并�取出售房屋所得款项；……”。海南省三亚市公证处作出的（2014）三证内字第6441号《公证书》载明：“兹证明杨妮于二0一四年六月二十五日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、摁手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果”。该委托书记载的内容与苏二喜提供的其此前与杨妮签订的《房屋转让合同》约定内容存在明显矛盾。并且签署日期在《房屋转让合同》之后的公证委托书中并没有提及上述房屋已经抵债或出售给苏二喜的事实。因此，上诉人主张其享有排除人民法院对该房产强制执行的民事权益，依据不足，依法不能成立。
综上所述，就案涉两套房产，上诉人均不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其上诉请求依法不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一�规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费135800元，由苏二喜负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹文军
审判员 刘立革
审判员 胡晓晖
二〇一七年六月九日
书记员 杨 倩