浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉桐执异初字第2号
原告：浙江巨鑫建设有限公司，住所地浙江省桐乡市濮院镇凯旋路2501号1幢。
法定代表人：沈伟，公司董事长。
委托代理人：张学锋、俞国锋，浙江百家律师事务所律师。
被告：陆菊林。
委托代理人：李涛、刘湘杰，浙江开发律师事务所律师。
第三人：桐乡久华置业有限公司，住所地浙江省桐乡市河山镇世纪新路北庄朗。
法定代表人：唐永华，公司经理。
第三人：唐永华。
原告浙江巨鑫建设有限公司（以下简称巨鑫建设）诉被告陆菊林、第三人桐乡久华置业有限公司（以下简称久华置业）、唐永华申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年4月8日受理，依法组成合议庭，于8月24日、11月30日公开开庭进行审理。原告委托代理人张学锋、被告委托代理人刘湘杰到庭参加诉讼，第三人久华置业、唐永华经本院公告送达开庭传票，期满后无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称：原告依据（2013）嘉桐洲民初字344号民事判决，向法院申请执行久华置业工程款及损失21990772元，对金茂花苑项目享有优先受偿权。法院拍卖久华置业所有的金茂花苑项目以清偿债务。案外人陆菊林提出执行异议，请求剔除久华置业销售给陆菊林1587.42平方米商业用房的拍卖。2015年3月18日，法院撤回备案在陆菊林名下商业用房的拍卖。原告认为陆菊林与久华置业签订的商品房买卖合同补充协议性质为民间借贷，被告以商品房买卖合同备案作为借款的担保。合同备案是行政机关管理行为，不具有物权效力，商品房买卖合同不能对抗原告建设工程款优先受偿权。诉请判令：1.确认陆菊林与久华置业订立的商品房买卖合同未实际履行；2.确认陆菊林对金茂花苑项目中1587.42平方米商业用房不享有物权，不享有优先于原告建设工程款优先受偿的权利，该商业用房归属于久华置业公司所有；3.继续对久华置业名下金茂花苑在建项目中1587.42平方米商业用房执行；4.被告承担诉讼费。
被告辩称：2012年6月6日，被告向久华置业购房，因建设局规定，“预售合同中商品房销售价格不能低于建设局通过的登记价格的10%，备案合同由行政部门提供，必须严格按照申报来销售”。被告与久华置业达成远低于商品房买卖的价格，这个价格无法备案，备案合同不是双方真实意图，因此，在形式上签订商品房买卖合同，同日，三方签订补充协议，约定购买久华置业商业用房，房价调整为500万元，由被告付款至唐永华账户，唐永华为保证人。事后，被告付款唐永华500万元。被告对涉案商业用房享有物权，优先于原告建设工程款优先受偿权。请求驳回原告诉讼请求。
第三人久华置业、唐永华未作答辩，亦未提供证据。
原告对其主张的事实提供证据如下：
一、（2015）嘉桐执异字第1号民事裁定书，证明被告提出执行异议，法院裁定撤回涉案房屋的拍卖；
二、补充协议复印件，证明协议改变了备案合同内容，补充协议合同性质是民间借贷，是以商品房买卖合同备案作为民间借贷的债权担保。
被告质证如下：证据一，没有异议；证据二，对原告待证事实有异议，补充约定调整房价、提前回购及回购保证等条款，是对备案合同的补充，因补充内容在备案合同中不能约定，才作补充约定，未超出商品房买卖范畴。
被告向本院提供证据如下：
一、商品房买卖合同六份，证明2012年6月6日，被告向久华置业购买金茂花苑项目商业用房，房屋销售价9202408元，房款付至公司监管账户。合同经建设局备案；
二、补充协议，约定修改备案合同房屋销售价、增加回购条款、变更付款方式、增加保证人等；
三、银行查询单与收条，证明2012年6月6日，久华置业应被告要求出具收条。6月7日，被告向唐永华付款500万元，被告不要求久华置业开具购房款发票；
四、企业法人营业执照材料（4页），证明久华置业系一人有限责任公司；
五、商品房预售证复印件，证明涉案预售房于2012年4月20日取得商品房预售证，可公开预售；
六、购房发票复印件六份，证明2012年6月6日，久华置业财务主动开具发票六份，金额合计6000元，款项性质预售购房款，被告并不要求对方开具发票。
原告质证如下：证据一，真实性没有异议，被告没有按备案合同约定履行；证据二，真实性没有异议，对被告待证事实有异议，补充协议性质是民间借贷；证据三，从转款凭证看，是转给唐永华个人帐户，与商品房买卖合同履行无关；证据四，真实性没有异议，对待证内容有异议，个人独资公司是独立法人，不能与股东个人行为混同；证据五，没有异议；证据六，真实性无异议，发票金额与购房价920万元差距巨大，被告不能凭1000元来主张房屋买受人优先权。
本院依原告申请调取的证据如下：
一、银行卡活期账户交易单（7页）、协助查询回单，证明2012年6月7日，唐永华桐乡帐户进帐500万元。同日，唐永华桐乡帐户转给王丽70万元、庄海民22.5万元、唐永华湖州账户407万元。同日，唐永华湖州账户转给赵国峰200万元、王晓萌59万元、盛明坤100万元；
二、久华置业对公账户交易单（20页）、协助查询回单，证明2012年6月7日，公司监管账户收到六笔现金收入，各1000元。2012年5月至2015年4月期间，公司监管帐户未收到500万元。
本院依职权调取的证据如下：
三、建设局合同备案记录单，证明六份商品房买卖合同已建设局备案，至今仍处在备案中；
四、（2013）嘉桐洲民初字第344号民事判决书，判决久华置业与巨鑫建设签订的建设工程施工合同于2013年10月18日解除，久华置业支付工程款及损失21990772元，巨鑫建设对金茂花苑项目享有20355639元优先受偿权；
五、（2013）嘉秀商初字第396号民事调解书，证明2013年6月，唐永华向陆菊林借款82.5万元，久华置业提供担保。同年8月，经嘉兴市秀洲区人民法院调解结案；
六、（2015）嘉桐法网拍字68-3号司法拍卖材料，证明2015年8月4日，金茂花苑在建项目经本院司法拍卖成交。拍卖公告注明涉案房屋尚在诉讼，若最终法院确认未销售，由拍得人补交相应房产的在建工程款；
七、河山司法所冯某谈话笔录，证明久华置业已停业，法定代表人下落不明，在建项目金茂花苑停建；
八、陆菊林谈话笔录，证明陆菊林与久华置业、唐永华订立商品房买卖合同与补充协议过程，陆菊林付款情况；
九、执行申请书复印件，证明原告依据（2013）嘉桐洲民初字第344号民事判决向本院申请执行，本院立案受理案号为（2014）嘉桐执民字第624号；
十、（2014）嘉桐执民字第624号执行裁定书，证明2014年7月7日，本院裁定拍卖久华置业所有的金茂花苑项目以清偿债务；
十一、（2014）嘉桐执民字第624-2号执行裁定书，证明2015年3月9日，本院终结执行本次执行程序；
十二、建设局预告登记查询回单，证明备案的六份商品房买卖合同未办理预告登记；
十三、地税局发票查询回单，证明2012年6月6日久华置业开具的六份购房发票有效（付款方陆菊林，发票号码003××××8112等）；
十四、银行现金缴款单六份、协助查询回单，证明2012年6月7日，陆菊林分六笔现金存入久华置业监管账户订金各1000元，计6000元；
十五、久华置业财务邱某香、陆某谈话笔录，证明公司监管账户开设在农行河山分理处，公司与陆菊林订立的商品房买卖合同交公司财务存档，监管账户收到陆菊林六笔现金各1000元，公司财务为陆菊林开具发票六份。公司、陆菊林、唐永华订立补充协议的事情不清楚。公司财务没有收到过500万元，唐永华没有向公司财务交付500万元，亦未向公司财务说起陆菊林500万元款项的事情。公司出具500万元收条的事情不清楚。陆菊林没有向公司财务催要500万元购房发票，亦没有向公司财务催讨500万元款项。唐永华通过个人账户转账给王某、庄某民、赵某峰等，这些人与公司没有业务往来。
原告质证如下：对法院调取证据真实性没有异议。证据一，资金去向显示，被告向唐永华转款500万元，与商品房买卖合同履行没有关联；证据五，证明被告与唐永华存在民间借贷关系；证据八陆菊林笔录，对陆菊林陈述的真实性，由法院综合认定。
被告质证如下：对法院调取证据真实性没有异议。补充协议约定500万元付至唐永华帐户，唐永华如何支配，与本案无关。秀洲法院审结案件与本案不是同一笔款项。
本院经审查核实，认证如下：久华置业、唐永华经传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。
原告提供证据一，被告无异议，本院予以认定；证据二，与被告证据二系同份证据，当事人对证据真实性无异议，对待证事实即合同性质认识不一，本院对证据真实性予以认定。对待证事实即合同性质，本院结合案件事实作出认定。
被告提供证据一、五，原告无异议，本院予以认定；证据三银行查询单，由银行出具并加盖公章，符合证据三性，本院予以认定。对收条的取得方式，被告陈述是“久华置业应其要求，在未收到房款时出具收条”。法院经调查，2012年5月至今，久华置业未收到500万元。依据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》第十条规定，房地产开发企业变更预售资金监管银行或者资金账户的，应当由房地产开发企业向房地产行政主管部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订监管协议，将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行备案。第十一条规定，监管项目的预售资金应当直接存入资金账户。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接划入资金账户。房地产开发企业凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。久华置业出具收条的行为违反上述规定，收条不具有真实性、合法性，本院不予认定；证据四企业法人营业执照，由工商局核准，本院予以认定；证据六，发票复印件经地税局核查有效，本院予以认定。
法院调取证据1-7、9-15，当事人无异议，本院予以认定。证据八陆菊林笔录陈述（含庭审陈述）：建设局备案的商品房买卖合同不符合当事人实际履行意图，三方订立补充协议体现当事人真实履行意图。补充协议调整房价、改变付款方式、增加回购及第三人保证条款，因补充内容不符合建设局商品房买卖格式合同要求，不能在建设局备案，三方私下订立补充协议。陆菊林要求久华置业在未收到500万元前先出具收条，再转账付款。本院对陆菊林陈述的事实真实性予以认定。
本院经审理，认定事实如下：
2012年6月6日，陆菊林与久华置业签订商品房买卖合同六份，购买久华置业开发金茂花苑项目2幢138-1室、138室、140室、142室、146室、302室、303室商业用房（商铺），房屋销售价9202408元，付款至公司监管账户，签约当天付1000元，交房时间2014年6月30日。六份商品房买卖合同交久华置业公司财务存档，办理合同备案（未办理预告登记）。久华置业财务依据存档合同出具发票六份（付款方陆菊林，金额各1000元）。同日，陆菊林、久华置业、唐永华以备案合同不是当事人真实意思表示为由，签订补充协议，约定：“考虑目前市场行情及久华置业急需资金，购房价调整为500万元，补充协议签订时，陆菊林一次性付款至唐永华账户，收款后久华置业出具收条。久华置业在2012年9月6日前回购预售房，回购款与利息为545万元。陆菊林收到回购款后，购房合同解除，撤销合同备案。若久华置业不回购，陆菊林可选择继续履行购房合同，或解除该合同、由久华置业回购并赔偿损失。唐永华承担回购保证责任。补充协议是对商品房买卖合同的补充”。补充协议未交久华置业公司财务存档，未向建设局备案，监管账户未报建设局备案变更。陆菊林要求久华置业公司先出具500万元收条，再转账付款。久华置业同意在未收到500万元时提前出具收条。6月7日，陆菊林转账给唐永华500万元（不要求公司开具发票），又以现金方式分六笔存入久华置业监管账户各1000元，款项性质订金。同日，唐永华账户转给王某70万元、庄某民22.5万元、唐永华湖州账户407万元。同日，唐永华湖州账户转给赵某峰200万元、王某萌59万元、盛某坤100万元。
另查明，久华置业已停业，法定代表人下落不明，2013年6月22日在建项目金茂花苑停建。2012年5月至今，久华置业公司未收到陆菊林500万元，唐永华亦未向公司交付500万元，未向公司财务提及陆菊林500万元的事情。久华置业公司财务不知道补充协议及公司出具500万元收条的情况。陆菊林从未向公司财务催讨500万元及购房发票。
2014年4月11日，原告向本院申请执行久华置业工程款及损失21990772元，并对金茂花苑项目享有20355639元优先受偿权。本院拍卖久华置业金茂花苑项目以清偿债务。陆菊林提出执行异议。2015年3月9日，本院终结执行（2014）嘉桐执民字第624号案件。3月18日，本院裁定撤回涉案商业用房拍卖。原告不服裁定，向本院提出执行异议之诉。8月4日，久华置业金茂花苑在建项目经本院司法拍卖成交。拍卖公告注明涉案房屋尚在诉讼，若最终法院确认未销售，由拍得人补交相应房产的在建工程款。
本院认为，本案争议焦点：一、补充协议是否为备案合同的实质性修改。二、补充协议合同性质如何。三、陆菊林付款是履行哪一份合同，备案合同是否实际履行。陆菊林对涉案预售房是否享有物权。若享有物权，是否享有优先于原告建设工程款优先受偿的权利。
关于争议焦点一，补充协议与备案合同存在如下不同：（1）合同主体不同。备案合同出卖人久华置业、买受人陆菊林，补充协议出卖人久华置业、买受人陆菊林、保证人唐永华。（2）合同价款不同。备案合同房屋售价9202408元，补充协议房价为500万元，下调45.7%。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条规定，转让价格达不到交易地的市场价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。建设局商品房预售申报价格（即备案合同商铺销售价）与当时市场房价相比基本合理，补充协议不能以明显不合理低价对销售价格予以调整。（3）付款方式不同。备案合同是公司监管账户，补充协议变更为保证人账户，变更监管账户未经建设局备案。（4）补充协议新增回购条款、提前解除合同条款、回购保证条款、回购违约责任条款等内容。本院认为，补充协议并非对备案合同的变更，补充协议与备案合同实质性不同。
关于争议焦点二，判断补充协议合同性质，应以当事人真实意思表示，以合同权利义务内容为依据。补充协议核心是调整购房价与预售期房回购，回购约定：久华置业于签约3个月内回购预售房，回购款与利息计545万元，唐永华承担回购保证责任。回购条款实质上是一种短期抵押融资方式。陆菊林在签订所谓购房补充协议并付款后3个月内即要求久华置业回购房屋，与房屋买卖合同属性不符，所谓的回购其实质是融资款本息的归还。综上，本院认为，三方签订补充协议的真实意图是久华置业向陆菊林融资借款500万元，以商品房买卖合同形式代替借款担保合同，名义上达成商品房买卖合同，为规避预售资金监管，签订补充协议，变更备案合同内容。陆菊林按补充约定付款给唐永华，久华置业在3个月内归还借款本息545万元（月息3分），双方解除购房合同。若久华置业不能归还借款本息，陆菊林可选择履行购房合同低价“购得”房产。或解除购房合同，要求久华置业支付借款本息，并赔偿损失（月息4.5分），唐永华承担连带责任。购房合同实际是以买卖合同形式为借款关系提供担保。出借人对于购房合同标的物并没有买卖的意思，真实意思是通过出借资金获取高额利息。补充协议合同性质是民间借贷而非商品房买卖合同。
关于争议焦点三，（1）陆菊林依据备案合同向久华置业付款6000元，未按房屋销售价9202408元全额实际履行，不具实质履行的意义。其依据补充协议向唐永华付款500万元，是借款而非购房款。本院认为，陆菊林付款500万元履行的是补充协议，性质是出借资金，商品房买卖合同（备案合同）未实际履行。（2）商品房买卖合同未实际履行，陆菊林不享有商品房买卖合同权利，不享有预售商品房物权及优先于原告建设工程款优先受偿的权利。
综上，原告已提供证据证明被告对执行标的并没有排除执行的物权及优先于原告建设工程款优先受偿的权利，被告未能提供充分证据足以证明其享有执行标的物权与优先于原告建设工程款优先受偿的权利，并可以排除法院的执行，被告执行异议抗辩请求缺乏事实和法律依据，应承担举证不利的法律后果。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
一、确认被告陆菊林与桐乡久华置业有限公司订立的商品房买卖合同未实际履行。
二、被告陆菊林对金茂花苑项目2幢138-1室、138室、140室、142室、146室、302室、303室商业用房不享有物权，不享有优先于原告建设工程款优先受偿的权利，该商业用房归属于桐乡久华置业有限公司所有。
三、准予对桐乡久华置业有限公司金茂花苑在建项目2幢138-1室、138室、140室、142室、146室、302室、303室商业用房继续执行。
本案受理费46800元、公告费950元，由被告陆菊林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。
审判长 杨颖梁
审判员 朱伟忠
审判员 周智伟
二〇一五年十一月三十日
书记员 邓敏玲