上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初6753号
原告：杨添根，男，1982年10月13日出生，汉族，户籍所在地福建省。
委托诉讼代理人：王卫，上海罡晟律师事务所律师。
被告：上海晓凤服饰有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：钱心唯，执行董事。
委托诉讼代理人：朱宝其，男。
委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。
第三人：上海旗丰物业管理有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇联民路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。
委托诉讼代理人：王卫，上海罡晟律师事务所律师。
第三人：上海市青浦区徐泾镇人民政府，住所地上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX号。
法定代表人：潘恩华，镇长。
委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈圆满，上海东炬律师事务所律师。
原告杨添根诉被告上海晓凤服饰有限公司、第三人上海旗丰物业管理有限公司(下称“旗丰公司”)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。审理中，被告提起反诉，本院经审核后依法予以合并审理。因审理需要，本院依法追加上海市青浦区徐泾镇人民政府(下称“徐泾镇政府”)为本案第三人参加诉讼。本案于2017年9月7日公开开庭进行了审理，原告杨添根及其委托诉讼代理人王卫、被告委托诉讼代理人朱宝其、李庆春、第三人旗丰公司委托诉讼代理人王卫、第三人徐泾镇政府委托诉讼代理人陈圆满到庭参加诉讼。审理中，被告申请撤回反诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。
原告杨添根诉称：2015年6月10日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定由被告将其位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号一幢二层厂房出租给原告经营使用；年租金人民币(以下币种均为人民币)30万元，租期自2015年7月10日至2021年7月10日；在租期内因政府动迁赔偿的，厂房赔偿归被告，装修及搬迁等赔偿归原告。合同签订后，原告按约支付租金及保证金后，被告将上述房屋交付给原告使用。原告随即投资150万元在该幢厂房楼顶增建一层，并投资200万元将原二层楼房和增建一层楼房进行内外装修装饰以及更换水电设备设施，从而改造成具有44个房间和511平方米底层仓储用房的酒店公寓楼(旗丰公寓)，又投资30万元购置了大量床、椅子、办公桌、被子等床上用品以及安装空调后交由第三人旗丰公司利用线上线下订房模式的酒店和仓储经营。2016年8月，因案涉厂房所在厂区动迁，被告遂要求原告从2016年10月起停止经营并搬迁。原、被告就此多次对退还租金、押金、安置费等费用进行协商，但未达成一致意见。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1、依法解除原、被告于2015年6月10日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告退还原告已交租金125,000元及相应租金占用费(以125,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年6月10日起算至实际退还之日)；3、判令被告退还原告押金25,000元；4、判令被告赔付原告装修装饰费损失1,800,000元；5、判令被告赔付原告增建加层楼房的损失1,200,000元；6、判令被告赔付原告搬迁费、安置费200,000元；7、判令被告赔付原告搬迁补助、奖励费损失1,800,000元；8、判令被告赔付原告职工遣散费300,000元；9、判令被告赔付原告停产停业损失3,000,000元；10、本案诉讼费用由被告承担。
被告上海晓凤服饰有限公司辩称：同意解除案涉租赁合同；系争租赁合同因政府征收导致无法继续履行，总征收面积7,000多平方米，但原告承租面积仅1,020平方米及其自行搭建的面积，仅占征收总面积的20%左右；系争房屋由原告建造了加层，但加层所用的门窗和墙壁均是被告的，原告仅增加了一层楼板；由于原告结欠被告租金，故租金不应返还；原告至今仍结欠水电费，故押金不应返还；装饰装修、增建楼房、搬迁费均有评估报告相应内容对应，不同意原告诉请；不同意支付安置费；遣散费及停产停业损失应按照第三人徐泾镇政府相关标准计算；且被告已向原告支付了补偿款200万元，如超出应支付给原告的补偿金额，也不再向原告主张。
第三人上海旗丰物业管理有限公司述称：同原告意见一致。
第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府述称：诉请一至诉请三由法院依法处理；剩余诉请同被告意见。
经开庭审理查明：位于青浦区徐泾镇华徐公路XXX号房屋产权登记于被告名下，建筑面积为2,040.08平方米。
2015年6月10日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《厂房租赁合同》，约定：由甲方将上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号5号楼出租给乙方，年租金30万元，付款方式为付六押一，先付后用；租赁期限为2015年7月10日至2021年7月10日；前二年租金不变，第三年起在前二年的基础上提增6%，以此类推；乙方在租赁期内，未经甲方同意不得将厂房整体转租或抵押给他人；乙方不按期缴付租金和水、电等相关费用，如拖欠半月以上，甲方有权终止本合同并采取相应的措施；租赁期内，如遇到政府动迁，甲乙双方均无条件服从，如有赔偿，按照动迁政策，厂房赔偿归甲方，装修和搬场费归乙方。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告支付押金25,000元，并支付租金至2017年1月9日。
2017年1月18日，徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室(甲方)与被告(乙方)签订《非居住房屋补偿协议》，约定：乙方的非居住房屋坐落于徐泾镇华徐路XXX号，房屋用途厂房，房屋建筑面积7,329.55平方米，土地面积7.53亩；经上海涌力土地房地产估价有限公司评估，乙方土地补偿价格为12,048,000元、房屋补偿价格为13,073,826元；其他补偿合计13,034,593元，其中乙方附属设施及装修补偿费用计7,738,306元、设备搬迁及安装调试费用(含库存及不可搬迁设备费用)计2,272,645元、停产、停业损失补偿计1,511,821元、职工遣散补偿计1,511,821元；给予乙方一次性速迁奖励费8,000,000元；上述费用共计46,156,419元；乙方在签订本协议后于2017年2月28日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视为乙方未搬迁；签订本协议后20个工作日内，甲方向乙方支付补偿总价的30%；乙方在规定时间内搬离原址交房后20个工作日内，甲方向乙方支付补偿款总价的30%；乙方在完成水、电、煤等注销手续及产证灭失后20个工作日内，甲方向乙方支付剩余款项。协议另对其他内容进行了约定。截止庭审之日，第三人徐泾镇政府已向被告支付补偿款总额的30%。
2017年4月15日，上海涌力土地房地产估价有限公司(下称“涌力评估公司”)出具评估报告，明确：原产证载明的有证建筑为评估报告中的2、3号及4号厂房的局部，剩余为增建建筑；5号房(厂房、3层)增建建筑物面积为1,547平方米、评估总价为2,370,433元；6号房(平房、1层)增建建筑物面积为26平方米、评估总价为28,517元；7号房(厕所、1层)增建建筑物面积为25平方米、评估总价为27,420元；8号房(平房、1层)增建建筑物面积为82平方米、评估总价为99,843元；10号房(配电间、1层)增建建筑物面积为9平方米、评估总价为9,828元；第三人旗丰公司装饰装修评估总价为1,123,078元、物资搬迁费为53,900元。
2017年8月21日，徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室向被告发出《告知书》，因被告尚有一栋厂房未能交付，要求被告在收到函件之日起三日内交付，逾期不交付的，将承担违约责任并扣除相关奖励费。
2017年8月23日，原告及第三人旗丰公司回函，内容为：贵公司于2017年8月22日转来的《告知函》收悉，根据我与贵公司原来商定，我配合贵公司搬迁以争取政府奖励款，贵公司承诺给予我奖励款300万元。为此，我在2016年10月就已经让上海旗丰物业管理有限公司停止经营并撤出，贵公司也随即对上述楼房停水停电。同时，我还将我的停产停业损失、加建楼屋及平房与厕所、装修装饰、职工遣散费等做成告知函提交给贵公司，以便作为争取征收补偿和奖励款等的依据。但是贵公司后来说没有争取到奖励款，并且以各种借口拒绝提交政府征收补偿报告给我。现依《告知书》披露，我才知道贵公司已经争取到奖励款，我要求贵公司必须兑现承诺，给我300万元奖励款。至于贵公司是否按时交付房屋给动迁办，是贵公司与动迁办之间的事情，与我及上海旗丰物业管理有限公司无关。
另查明，2017年4月12日，原告向被告出具借条，载明：今借到上海晓凤服饰有限公司人民币贰佰万元(在动迁补偿款中扣除)。第三人旗丰公司确认其在本案中应得的权益归原告所有。
审理中，第三人徐泾镇政府表示，系争补偿款由土地补偿(根据房地产权证及评估报告确定)、地上物补偿(含房屋、附属设施及装修、设备搬迁及安装调试费)、停产停业损失及职工遣散费、一次性速迁奖励费构成。其中，地上物补偿根据评估报告确定，证外面积按照评估报告70%予以补偿；停产停业损失及员工遣散费分别根据地上物补偿除去证外面积补偿乘以10%得出；一次性速迁奖励费按照企业(被动迁对象、即本案被告)搬迁时间及贡献大小决定。现补偿款支付了总金额的30%。
审理中，原、被告一致确认案涉租赁合同于2016年10月9日解除，且被告同意返还原告2016年10月9日至2017年1月9日租金75,000元、押金25,000元。
后因原、被告未能就补偿金额达成一致意见，故原告诉诸法院。
以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述、厂房租赁合同、收据、银行交易明细、评估报告、非居住房屋补偿协议、承诺书、借条等证据材料予以证明，并经庭审出证质证，本院经审核后依法予以确认。
审理中，原告主张：案涉厂房系原告承租后用于经营第三人旗丰公司，旗丰公司主要业务是客房出租，因系争厂房被征收，故2016年9月起原告及第三人旗丰公司即做准备评估清点，按照政府格式提交了相关材料，并停止了相关网上预订服务，造成了巨大的经营损失，故申请对案涉装饰装修等进行重新评估；评估时相关标准及内容并非按照原告提供的财产清单进行，有一部分财产内容在评估时没有包含在内，或面积、补偿价格不一致；在承租系争厂房后，因第一层层高较高，原告将第一层隔成了两层，使5号楼由原来的两层增为三层，故5号楼增建加层的补偿应属原告所有；评估报告中增加部分的6、7、8、10号建筑是由原告增建的，故相应补偿应由原告享有；原告为本次征收需将内部财产搬离、拆除相关设备，另寻存放地、遣散员工，故产生搬迁费、安置费、员工遣散费；被告曾承诺向原告支付奖励费300万元，故主张搬迁补助、奖励费。为此，原告提供第三人旗丰公司经营报表、房屋租赁合同书、预付金收款单、发票增建建筑评估明细表、装饰装修评估明细表等作为证据。
被告对原告提供的发票真实性无异议，对其他证据的真实性不予认可。同时被告主张：确认原告在承租案涉房屋后将第一层隔成了两层，但对该增建部分的补偿款包含了被告原有建筑的墙壁、门窗等原有设施，故该部分增建建筑的补偿应扣除部分给被告；6、7、8、10号建筑是原告承租前原有的，并非其后由原告增建；装饰装修、搬迁费、遣散费、停产停业损失应按照评估报告及相关补偿标准支付给被告，不同意重新评估；奖励费没有依据，不同意支付。
第三人旗丰公司对原告提供的证据材料没有异议。
第三人徐泾镇政府表示上述证据材料与其无关，相关费用应按照评估报告及相关补偿标准计算，不同意重新评估。
根据庭审查明的事实，本院认为：系争厂房因无产证及合法批建手续，故案涉厂房租赁合同应为无效。合同无效后，因合同取得的财产，依法应当予以返还。双方对占有使用费75,000元及押金25,000元返还达成一致意见，本院予以确认。原告未按照本院要求在合理期限内提交书面评估申请，故对其重新评估的主张本院不予认可。
现系争厂房被征收，被告应向原告支付相应的补偿。针对原告主张的装饰装修损失，因其提供装饰装修清单被告不予确认，且原告未提供其他的证据，故结合评估报告，本院认定原告应享有的装饰装修补偿为1,123,078元。被告确认5号厂房增建部分由原告实施，结合评估报告，本院酌定被告应支付原告5号厂房建筑补偿损失为55万元。原告主张6、7、8、10号由其增建，但未提供相应证据予以证明，本院不予认可。原告未就其搬迁费主张提供其他依据，故根据评估报告，本院认定原告搬迁费为53,900元。根据当事人庭审陈述并结合评估报告，本院认定原告应享有的员工遣散费为117,697.80元、停产停业损失为117,697.80元。第三人徐泾镇政府明确奖励费按照被告的贡献大小及搬迁时间确定，且原告未就其主张提供依据，被告亦不予认可，故对原告主张的奖励费，本院不予支持。综上，本院认定原告因本次征收应享有的补偿为1,962,373.6元。
被告已于2017年4月12日向原告支付200万元，且原告表示同意在案涉补偿款中扣除，故综上，本院认定被告应向原告支付补偿款62,373.60元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告杨添根与被告上海晓凤服饰有限公司签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告上海晓凤服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨添根补偿款62,373.60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费75,990元，减半收取计37,995元，由原告负担37,000元，被告负担995元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 分
二〇一七年十一月三十日
书记员 黄琛陶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。