沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皇民二初字第1612号
原告沈阳万维物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区。
法定代表人陈忠杰，系该公司董事长。
原告委托代理人张荣志，系该公司项目经理，住沈阳市和平区。
委托代理人谭艳萍，系辽宁弘立律师事务所律师。
被告曹雪梅，住辽宁省沈阳市皇姑区。
委托代理人于洋，系被告曹雪梅丈夫，住同被告曹雪梅。
委托代理人董立超，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
原告沈阳万维物业服务有限公司诉被告曹雪梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员王敏担任审判长，与代理审判员张丹、人民陪审员李英贤共同组成合议庭，于2014年7月8日公开开庭进行了审理，原告沈阳万维物业服务有限公司委托代理人张荣志、谭艳萍，被告曹雪梅委托代理人于洋、董立超均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，判令被告支付2011年9月1日至2014年6月30日期间的物业费7504元（34个月），判令被告支付滞纳金2970元；并由被告承担本案诉讼费。
被告辩称，2011年12月28日的签订的“海韵花园物业服务合同”未召开业主大会，没有经过业主大会决议通过，违反法律的有关规定，因此该合同应视为无效合同。原告的涨价行为虽然进行了入户调查，且入户调查的人员都是物业公司自己的人员，没有业主委员会的监督，且是物业公司曾以允诺打折等行为利诱骗取业主签名的情况下形成的，所以，该入户行为不能体现公正、公平、公开的原则，侵害了包括被告在内全部业主的合法权益。即使是原告入户调查是合法的，其调查的内容也仅是涨价的问题，没有涉及到签订2011年12月28日签订物业合同选聘物业公司的内容。原告以无效的物业服务合同为依据、提高标准和不按统一标准乱收费，原告有权拒绝交纳。依照沈阳市皇姑区住宅管理办公室2012年9月28日向原告下达《海韵花园小区收费问题整改通知单》，原告涨价行为已被政府叫停，被告有权拒按原告违法涨价标准交物业费。原告的涨价行为应当报工商或物价管理部门审查批准，否则属于乱收费。原告提供的物业管理服务存在安全隐患等问题。原告停在园区内的车辆被划伤。被告不同意按1.5元每平米每月的标准交纳物业费，被告仅同意按原合同每平米1.2元的标准向原告交纳物业费，不同意给付滞纳金。
经审理查明，被告系坐落于沈阳市皇姑区“海韵花园小区”的业主。2010年10月18日，原告与沈阳市皇姑区海韵花园业主委员会签订《物业服务合同》，双方约定由原告为该小区提供物业服务，物业费标准高层1.2元／平方米／月（含电梯费），多层1元／平方米／月，服务期限2011年1月1日至2011年12月31日止，原告依合同为业主提供了物业服务。2011年4月25日原告发函至业主委员会，要求提高物业费收费标准。因园区内业主众多，业主大会难以召集够必要的业主人数以形成合法决议。故2011年7月3日，业主委员会分别向皇姑区碧塘社区及皇姑区小区办上报调整物业费征求意见的报告，原则同意万维物业海韵花园项目部就此问题逐户登门征求全体业主意见的形式进行表决。2011年8月原告受业委会的委托，采取上门征询意见的方式对上涨物业费进行征询。园区内共698户业主，发出征询意见表585张，收回511票，支持411票，反对75票。投赞成票的业主票数超半数，决议有效。2011年10月9日原告在园区内公示栏张贴了《万维物业公司海韵花园项目部关于上调物业管理费收费标准入户调查情况通报》以及《征询表》统计结果一并公示，公示期间业主对表决的结果并未提出异议。
2011年12月28日皇姑区海韵花园业主委员会依据票决的结果与原告续签《物业服务合同》双方约定：物业费收费标准高层1.5元／平方米／月（含电梯费），多层1.3平方米／月，网点、车库0.8元／平方米／月。合同签订后，园区内的大部分业主陆续按涨价后的标准向原告交纳了物业费，但被告以物业费上涨程序不合法为由拒绝交纳物业费，故原告于2014年6月24日起诉来院，要求被告交纳拖欠物业费7504元（34个月）及滞纳金2970元。
上述事实，有原告提供的物业服务合同、（2014）沈中民二终字第66号民事判决书、答谢海韵花园全体业主优惠通知、海韵花园业主大会会议决议，被告提供的（2008）005号和（2011）033号业主委员会备案通知书、沈阳市皇姑区住宅小区管理办公室“海韵花园小区收费问题整改通知单”、高层业主物业费的发票、（2013）沈中民二终字第00692号民事调解书及其庭审笔录、2012年2月21日和2月26日海韵花园业主委员会议纪要、2012年2月26日公告、照片及双方当事人陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。业主委员会是业主大会的执行机构，负责业主大会的组织和召集，而业主委员会是由业主选举产生，代表业主行使权力。业主委员会所做的决定，对业主具有约束力。本案原告作为物业服务企业，在物业服务期限届满前仅对原物业服务合同中收费标准的个别事项进行变更。业主委员会因园区内业主人数众多，业主大会集体讨论有困难的情况下，而同意原告采取书面征求意见的形式进行表决，在征得园区业主过半数支持后，由海韵花园业委会与原告续签物业服务合同，故原告与其所在的业委会所签订的《物业服务合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规及强制性规定，属合法有效。原告依约定为园区内的业主提供了物业服务，尽到了其应尽的义务。理应享有收取物业费的权利。被告在享受物业服务后，应履行缴费义务，但其拒绝缴费，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告应交物业费为150.69平方米＊1.2元＊4个月＋150.69平方米＊1.5元＊30个月=7504元。
关于被告提出的物业公司曾以允诺打折等行为利诱骗取业主签名的抗辩意见，结合原、被告提供的证据，不能证明该事实的存在，故本院对被告的这一意见不予采信。
关于被告提出的原告的涨价行为应当报工商或物价管理部门审查批准的抗辩意见，因不属本院审查范围，故本院对被告的这一意见不予处理。
关于被告所提出的物业公司服务具有瑕疵的问题。结合被告提供证据及所陈述的内容，其均不能造成被告作为业主生活质量降低的后果，且消防安全不合格问题属遗留问题，在物业服务合同第十八条已有约定，故本院对被告的这一意见不予采信。
关于被告提出的车辆在园区被划的抗辩意见，因被告未向法庭提供有效的证据证明其车辆是在该园区被划的事实，故本院对被告的这一意见不予采信。
关于原告主张滞纳金的问题，因被告入住该园区后，均按时足额交纳物业费，而此次未交纳物业费是因对上涨部分的物业费产生纠纷而不同意交纳，并不存在恶意拖欠的情况，故原告的主张本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十二条、第十五条之规定，判决如下：
一、被告曹雪梅于本判决生效后立即给付原告沈阳万维物业服务有限公司物业费7504元；
上述款项如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二，驳回原告沈阳万维物业服务有限公司其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告曹雪梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 敏
代理审判员 张 丹
人民陪审员 李英贤
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 王洁琦
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十五条：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。