湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）冷民二初字第738号
原告中国建设银行股份有限公司冷水江支行，住所地湖南省冷水江市锑都中路44号。
负责人曾海林，支行行长。
委托代理人曾朝辉，支行副行长。
委托代理人苏章杰，该支行客户经理。
被告扶和文。
被告周雪连，系被告扶和文之妻。
被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司，住所地冷水江市锑都南路12号。
法定代表人李军，该公司董事长。
委托代理人杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司冷水江支行（以下简称为“建行冷水江支行”）与被告扶和文、周雪连、冷水江市鹏诚房地产开发有限公司（以下简称为“鹏诚房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行冷水江支行的委托代理人曾朝辉、苏章杰，被告鹏诚房地产公司的委托代理人杨平玲到庭参加诉讼，被告扶和文、周雪连经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行冷水江支行诉称：被告扶和文、周雪连为购买冷水江市锑都南路12号涟水湾1幢115、116、117号的商品住房，向原告提出个人住房按揭贷款申请。2013年10月21日，被告扶和文以借款人和抵押人身份、被告周雪连以共同抵押人身份与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1、贷款人同意向借款人发放人民币464000元贷款，期限180个月，即从2014年02月09日起至2029年01月09日止；2、本贷款执行利率为基准利率，还款方式及频率采用每月“等额本息”还款法，逾期还款的罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；3、借款人以其新购的商品住房为本贷款提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；4、借款人未按本合同约定按时足额归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并行使担保权利，贷款人有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；5、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（含律师费）由借款人承担；6、本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。
上述借款合同签订后，原告如期足额发放了贷款，但被告扶和文在收取借款后并未依约履行还款义务，截止2015年5月26日，被告扶和文拖欠本金441774.07元及利息4563.21元，其中开发商代偿还39268.29元。请求法院依法判令：1、依法解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告扶和文、周雪连立即共同偿还原告贷款本金441774.07元及利息4563.21元（利息暂计至2015年5月26日），并按照借款合同所约定的标准继续承担至全部款项清偿之日止的利息和罚息；3、判令被告鹏诚房地产公司就上述债务向原告承担连带清偿责任；4、原告有权对抵押物优先受偿；5、本案的诉讼费用由被告负担。
被告扶和文、周雪连未到庭，未答辩。
被告鹏诚房地产公司辩称：原告与被告扶和文之间的金融借贷属实，其对其担保的事实无异议，但对担保责任的承担有异议，原告建行冷水江支行的债权除了其提供的保证担保，还有债务人扶和文提供的房产担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定应首先以抵押物清偿原告的债务，不足部分由其承担连带责任。
经审理查明：被告扶和文、周雪连于1996年4月15日登记结婚。2013年10月21日，被告扶和文为购买冷水江市锑都南路12号涟水湾的商品住房，向原告提出个人住房按揭贷款申请。2013年10月21日，被告扶和文以借款人和抵押人身份、被告鹏诚房地产公司以保证人身份与原告建行冷水江支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1、贷款人向借款人发放人民币464000元贷款，期限180个月，即从2014年1月9日起至2029年1月9日止；2、本贷款执行利率为基准利率，还款方式及频率采用每月“等额本息”还款法，逾期还款的罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；3、借款人以其新购的商品住房为本贷款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；4、借款人未按本合同约定按时足额归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并行使担保权利，贷款人有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；5、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（含律师费）由借款人承担；6、本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有抵押担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。保证担保的范围与抵押担保的范围一致。保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。
2013年10月30日，冷水江市房地产管理局为上述抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记，权证号为冷房预冷办字第213001435号、第213001436号、第213001437号。被告鹏诚房地产公司（商品房开发商）未交清相关税费等原因，抵押房产的房屋所有权证以及他项权证尚未办妥。
2014年1月9日，原告建行冷水江支行足额发放了贷款，但被告扶和文在收取借款后并未依约履行还款义务，截止2015年5月26日，被告扶和文拖欠本金441774.07元及利息4563.21元。原告建行冷水江支行多次催讨未果，遂诉至本院。
上述事实，有原告建行冷水江支行提交的《个人住房（商业用房）借款合同》，个人贷款支付凭证，开立贷款账户通知书，抵押权预告登记证书，个人贷款对账单，商品房销售贷款合作协议书，婚姻登记记录证明，以及当事人的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告建行冷水江支行与被告扶和文签订的借款抵押合同，与冷水江市鹏诚房地产开发有限公司签订的保证合同是双方真实意思表示合法有效。原告建行冷水江支行按照约定提供了借款，被告扶和文未按照约定按时足额偿还借款本息，根据前述借款合同关于借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系的约定，原告建行冷水江支行有权解除合同。借款合同自原告建行冷水江支行将解除的意思表示通知对方时解除，即被告扶和文收到起诉书副本时借款合同即解除。借款合同解除后，被告扶和文应偿还尚欠的借款本金，并按照约定支付利息与罚息。原告建行冷水江支行主张解除借款合同，要求被告扶和文偿还借款本金441774.07元及利息与罚息4563.21元（暂计算至2015年5月25日），于法有据，本院予以支持。被告鹏诚房地产公司为借款提供连带责任担保，其依法应对被告扶和文的前述债务承担连带清偿责任。原告建行冷水江支行要求被告鹏诚房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求，于法有据，本院亦予支持。被告周雪连、扶和文借款时系夫妻关系，以被告扶和文个人名义对外所负债务应认定为夫妻共同债务，依法应由两人共同偿还。
被告扶和文与原告建行冷水江支行签订的抵押合同自双方签订即发生法律效力，但抵押房产所有权至今未转移至被告扶和文名下，亦未办理正式的抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立的规定，双方约定的抵押房产的抵押权并未设立，原告建行冷水江支行暂不享有抵押权，故原告建行冷水江支行对约定的抵押房产主张优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
被告鹏诚房地产公司辩称，原告建行冷水江支行的债权除了其提供的人的担保，同时还有债务人扶和文提供的房产的担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，其只在原告建行冷水江支行对抵押物行使抵押权后的不足部分承担连带清偿责任。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，只有在当事人对实现担保物权的顺序没有约定或者约定不明确的情况下，债务人自己提供物的担保的债权人应当先就物的担保实现债权。本案中，被告扶和文提供的物的担保因未办理抵押权登记，抵押权并未设立，不发生物的担保效力，实际上不存在物的担保。同时，《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条明确约定，无论贷款人是否拥有抵押担保，保证人的保证责任不因此减免，贷款人可直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，从该约定可以看出，被告鹏诚房地产公司已放弃实现担保的顺序。综上，故被告鹏诚房地产公司的前述答辩意见，不符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中国建设银行股份有限公司冷水江支行与被告扶和文签订的《个人住房（商业用房）借款合同》依法解除；
二、被告扶和文、周雪连于本判决生效之日起五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司冷水江支行贷款本金441774.07元及利息与罚息4563.21元（利息与罚息暂计算至2015年5月26日，应按照借款合同所约定的标准计算至全部款项清偿之日止）；
三、被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司对被告扶和文的上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司冷水江支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7995元，由被告扶和文、周雪连、冷水江市鹏诚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 张 洁
人民陪审员 姜锡山
人民陪审员 李付清
二〇一五年九月一日
书 记 员 肖龙辉
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。