上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民一（民）初字第3257号
原告沈某某。
委托代理人赵文慧，上海国创律师事务所律师。
被告孙甲。
被告孙乙。
被告戴某某。
委托代理人孙乙。
原告沈某某与被告孙甲、孙乙、戴某某分家析产纠纷一案，本院于2014年5月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员秦征独任审判，于同年5月27日、7月1日公开开庭进行了审理。原告沈某某及委托代理人赵文慧，被告孙甲、孙乙、戴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈某某诉称：沈某某与孙甲原系夫妻关系，因孙甲对婚姻有过错，故后经法院判决离婚。婚姻关系存续期间，原、被告共同购置了上海市嘉定区铜川路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋），并确定为按份共有，其中孙甲占35%、孙乙占28%、戴某某占29%、沈某某占8%。在离婚诉讼中，由于系争房屋的处理涉及第三人的利益，故未予分割。之后，双方虽经多次协商，但未能解决房屋分割及补偿问题。为维护自己的合法权益，沈某某遂诉至法院要求判令系争房屋归孙甲、孙乙、戴某某所有，孙甲、孙乙、戴某某支付沈某某房屋折价款人民币50万元（以下币种均为人民币）。
被告孙甲、孙乙、戴某某共同辩称：1、从购房资金来源看，系争房屋实质是孙甲婚前个人财产的转化，沈某某无权分割。2、孙甲对原灵石路房产的取得无任何贡献，故所占产权极少，置换成系争房屋时所占产权也相应极少，且父母用毕生积蓄为子女购置婚房，子女为改善住房承担贷款，属合情合理。四方协议中约定还清贷款后孙甲所占的产权比例为8%，而产权登记为35%是因为区房地产交易中心受理产权登记时，原、被告被告知交易中心与住宅置业担保公司有内部规定，主贷人产权比例不得少于其贷款金额所占房价的比例，不然不予受理，否则可能导致无法放贷。因此，孙甲的产权比例按四方协议仍应为8%。3、根据四方协议的约定，沈某某应履行20年的还贷义务后方可获得8%的产权份额。而今，孙甲与沈某某离婚纠纷一案的民事判决书已生效，沈某某经孙甲、孙乙、戴某某的多次催讨仍拒不履行归还贷款的义务。孙甲、孙乙、戴某某认为沈某某已放弃了四方协议中其享有的权利、义务，故请求法院依法撤销沈某某在系争房屋中所享有的8%的产权比例。4、四方协议第一条约定由旧房出售款中先行垫付XX蓝桥沈某某名下的贷款及购车款；第三条约定公积金贷款41.2万元，其中20.16万元用于购置系争房屋，余款21.04万元用于孙甲、沈某某归还沈某某名下的公积金贷款16.04万元及购车款5万元；第四条约定贷款41.2万元由孙甲与沈某某共同偿还，即上述垫付款的偿还方式为孙甲、沈某某逐月归还贷款直至还清，偿还期限为20年。因此，四方协议产权比例计算时，归还贷款的21.04万元所对应的产权份额仍归孙乙、戴某某所有，而涉及贷款21.04万元的真华路房产和XX轿车已被法院判决分割到沈某某、孙甲各自名下，故该部分贷款应由孙甲、沈某某共同偿还。
针对孙甲、孙乙、戴某某的辩称意见，沈某某补充：签订四方协议时，主要基于系争房屋今后是孙甲、沈某某及孩子的角度考虑。如果沈某某仅享有系争房屋8%的产权份额，却要与孙甲共同承担还款义务，则显失公平，故全家经协商后，重新对系争房屋的产权比例作了调整，该产权比例是经房地产登记部门核准登记的，具有法律效力。当时，孙甲与沈某某系夫妻关系，因双方对婚后共同财产未作约定，故孙甲在系争房屋中所享有的35%的产权份额应作为夫妻共同财产予以分割。另外，加上沈某某所享有的8%的产权份额，上述产权份额共计43%。由于孙甲在婚内有过错，故沈某某应享有系争房屋25%的产权份额。按照权利、义务对等原则，沈某某应承担25%的贷款，但需扣除婚姻关系存续期间以孙甲名义支付的贷款部分。此外，在孙甲购车及其父母购置系争房屋的过程中，沈某某支付了12.1万元，但孙甲对该节事实予以否认。
根据双方当事人各自举证、质证意见及当庭陈述，本院确定如下事实：
孙甲与沈某某原系夫妻关系，其于2006年6月6日登记结婚。孙乙、戴某某系孙甲的父母。
2006年4月14日，孙甲、沈某某购买了上海市宝山区真华路XXX弄XXX号XXX室（以下简称8XX室），并向银行贷款18万元。
2009年10月24日，孙乙、戴某某、孙甲出售了上海市闸北区灵石路XXX弄XXX号XXX室（以下简称5XX室）。
2009年11月11日，孙甲、沈某某以5XX室出售款中的16.04万元，一次性还清了8XX室的剩余贷款。
2009年12月，孙甲向中国建设银行股份有限公司上海静安支行借款41.2万元，借款期限为20年。2010年1月9日，孙甲、孙乙、戴某某、沈某某向上海XX房地产开发实业总公司购买系争房屋，房价129.2万元。之后，系争房屋主要由孙乙、戴某某居住。
2010年1月，孙甲、沈某某购买了XX轿车，购车款中的5万元亦来源于5XX室的出售款。
2010年1月9日，原、被告双方当事人就系争房屋中各方所占的产权比例达成一致意见：一、XX小区（5XX室）旧房出售净到手112.5万元，原产权人孙乙、戴某某、孙甲，其中2.38万元用于补充新房装修款，其余110.12万元用于支付新房房款，先行垫付XX蓝桥（即8XX室）及购车（XX轿车）的贷款。二、新购XX园（系争房屋），建筑面积106.47平方米，总价129.2万元，税费等合计1.08万元，总计130.28万元。产权人孙乙、戴某某、孙甲、沈某某。三、公积金贷款41.2万元，其中21.04万元由孙甲、沈某某用于归还XX蓝桥的贷款16.04万元及购车款5万元，实际购房贷款为20.16万元（包括补充新房装修款2.38万元）。四、购置新房贷款部分41.2万元由孙甲及沈某某贷款公积金并偿还。故，根据上述情况计算系争房屋各方产权比例为：孙乙（130.28万元-20.16万元）／130.28万元／2=42.26%，取42%；戴某某（130.28万元-20.16万元）／130.28万元／2=42.26%，取42%；孙甲20.16万元／130.28万元／2=7.74%，取8%；沈某某20.16万元／130.28万元／2=7.74%，取8%。因此，孙乙所占的产权比例为42%，戴某某所占的产权比例为42%，孙甲所占的产权比例为8%，沈某某所占的产权比例为8%。
2010年1月9日，双方当事人与上海XX房地产开发实业总公司的工作人员金XX一起到上海市嘉定区房地产登记处办理系争房屋的产权登记手续。因系争房屋为孙甲向银行借款41.2万元的抵押物，为了解决贷款问题，双方当事人经协商后对系争房屋的原产权分配比例进行了调整。因此，孙甲、孙乙、戴某某、沈某某在《上海市房地产买卖合同》的补充条款中明确产权按份共有，其中孙甲占35%、沈某某占8%、孙乙占28%、戴某某占29%。同年1月25日，系争房屋被核准登记权利人孙甲、孙乙、戴某某、沈某某，其中孙甲占35%、孙乙占28%、戴某某占29%、沈某某占8%。之后，孙甲获得了41.2万元的银行贷款。
孙甲、沈某某婚姻关系存续期间，孙甲共支付系争房屋贷款本金42960.97元。
2012年10月30日，孙甲、沈某某经上海市嘉定区人民法院判决离婚，（2012）嘉民一（民）初字第1213号民事判决书明确：双方争议的21.04万元（即8XX室的剩余还贷16.04万元及XX轿车的购车款5万元），因与系争房屋的贷款有关联，故未作处理，但该民事判决书对上述房屋及车辆已作出处理。孙甲离婚后，与孙乙、戴某某一起居住在系争房屋内。
孙甲、沈某某离婚后，系争房屋的贷款由孙甲一人支付。2013年3月至2014年7月间，孙甲支付了系争房屋贷款利息22859.40元。
截至2014年7月止，系争房屋尚余贷款347696.56元。
因原、被告双方当事人对系争房屋的分割无法协商一致，沈某某遂诉至法院。
审理中，双方当事人一致确认系争房屋的现价为230万元（包含装潢）。
以上事实，有上海市房地产登记簿、浦发银行账户明细、沈某某的收入证明、（2012）嘉民一（民）初字第1213号民事判决书及庭审笔录、系争房屋各方产权比例分配及说明附图、5XX室公有住房出售合同及房地产买卖居间协议、系争房屋上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、电话录音、担保借款合同特别条款、孙甲的失业证明、建行个人贷款系统、委托书、还贷明细、沈某某住房公积金的账户明细、金XX的陈述、当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确实。
本院认为，原、被告双方当事人于2010年1月9日签订的关于系争房屋产权比例分配的协议书，系双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，双方当事人均应依约履行。沈某某认为2010年1月9日签订的协议显失公平，而显失公平的构成要件主要有以下两项：（1）、客观要件，即在客观上当事人之间的利益不平衡；（2）、主观要件，即一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。首先，从协议内容来看，无法反映双方当事人之间的利益不平衡，该协议清晰地反映系争房屋的购买款主要来源于5XX室的出售款。另外，关于系争房屋的贷款部分及产权份额确定的计算方式也已明确罗列。系争房屋的贷款实际分成两部分，其中20.16万元应视为沈某某、孙甲两人对系争房屋所作的投资，沈某某、孙甲各自获得的系争房屋8%的产权份额与其投资的金额相对应。至于其余贷款21.04万元，即用于归还8XX室的剩余贷款及购买XX轿车，因上述房屋及车辆已在沈某某与孙甲的离婚纠纷一案中作为夫妻共同财产予以处理。因此，上述21.04万元由沈某某与孙甲在四方协议中约定共同归还并无不当。其次，沈某某没有证据能够证明其他家庭成员当时利用其缺乏经验而签订了协议。相反，从原、被告各自对系争房屋享有的产权份额的计算方式来看，沈某某签订协议并非草率而为，而是经过慎重考虑的。综上，上述协议不存在显失公平等可撤销合同的行为。
签订四方协议的当日，孙甲、孙乙、戴某某、沈某某又在《上海市房地产买卖合同》的补充条款中重新明确了“产权按份共有”的内容，除沈某某所占的房产份额未作变动之外，其余家庭成员（孙甲、孙乙、戴某某）各自所占的产权份额均作了调整，上述调整是否是就家庭成员间达成的四方协议所作的变更。庭审中，双方当事人一致认为在房地产登记处调整产权份额其主要目的是为了获得贷款41.2万元，而且从孙甲调整后的产权份额来看，该35%的产权份额基本对应的恰好是贷款金额41.2万元，故本院不能认定补充条款的内容是对原四方协议的变更。因四方协议已明确了各方的投资比例及所占的产权份额，故系争房屋应确定为原、被告按份共有，原、被告为按份共有人，其对系争房屋按照约定的份额享有所有权。无论是四方协议的约定，还是上海市房地产权证的记载，沈某某仅享有系争房屋8%的产权份额，其主张因夫妻关系另应享有孙甲所占的产权份额，因缺乏相应的法律依据，故本院不予支持。对于按份共有的系争房屋，应按照双方协商的价格，采取折价的方式予以分割。考虑到系争房屋的实际居住情况，本院确定系争房屋归孙乙、戴某某、孙甲所有，沈某某则应获得折价款18.4万元（230万元×8%=18.4万元）。至于系争房屋的还贷部分41.2万元，根据四方协议的约定理应由沈某某、孙甲偿还，上述贷款41.2万元属于夫妻共同债务。因孙甲还贷的本金42960.97元发生在夫妻关系存续期间，故上述款项应认定为孙甲以夫妻共同财产予以偿还，应在贷款总金额中予以扣除。至于孙甲离婚后，自2013年3月至2014年7月间以个人财产支付的贷款利息22859.40元已实际发生，故沈某某应补偿孙甲上述款项的一半。综上，沈某某应补偿孙甲贷款本息195949.21元。之后，系争房屋的剩余贷款则应由孙甲负责偿还。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条第一款及第一百零二条之规定，判决如下：
一、位于上海市嘉定区铜川路XXX弄XXX号XXX室归被告孙甲、孙乙、戴某某所有；
二、被告孙甲、孙乙、戴某某应于本判决生效之日起十日内支付原告沈某某房屋折价款人民币18.4万元；
三、原告沈某某应于本判决生效之日起十日内补偿被告孙甲贷款本息，共计人民币195949.21元，上海市嘉定区铜川路XXX弄XXX号XXX室的剩余贷款由被告孙甲负责偿还；
上述第二、三项相互折抵后，原告沈某某应于本判决生效之日起十日内给付被告孙甲人民币11949.21元；
四、原告沈某某应于本判决生效之日起十日内协助被告孙甲、孙乙、戴某某办理上海市嘉定区铜川路XXX弄XXX号XXX室的产权过户登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25200元，减半收取12600元，财产保全费2196.26元，合计人民币14796.26元，由原告沈某某负担1183.70元，被告孙甲、孙乙、戴某某负担13612.56元。三被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 秦 征
二〇一四年八月四日
书记员 周晓琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
……
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。