陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商中民二终字第00196号
上诉人（原审被告）中美房地产股份有限公司，住所地：商洛市丹南新区312过境一级路南侧。
法定代表人刘峻峨，董事长。
委托代理人韩冰，男，1987年11月25日出生，汉族，中美房地产股份有限公司销售部经理。
委托代理人崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王红军，男，1972年9月7日出生，汉族，商洛市商州区地方税务局职工。
委托代理人林斌，陕西秦南律师事务所律师。
上诉人中美房地产股份有限公司（以下简称“中美房地产公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服商洛市商州区人民法院（2015）商州民初字第01031号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审认定，商洛市地方税务局与被告中美房地产公司达成团购房屋协议，为单位职工团购房屋。2013年9月27日原被告双方签订了《中美·商郡城商品房认购书》（以下简称：“商品房认购书），甲方为中美房地产公司，乙方为王红军。主要内容为：一、乙方自愿认购由甲方开发的中美·商郡城17号楼3单元1701室房屋，该房屋建筑面积为153.39m2；二、该房屋总价为438235元。三、乙方同意以分期付款方式支付购房价款：合同签订前支付房屋总价款30%房款作为定金即131000元；所购房屋所在楼栋建设至出零米前累计支付至总房款的40%即175000元；所购房屋所在楼栋主体结构过半前累计支付总房款50%即219000元；所购房屋所在楼栋主体结构封顶前累计支付至总房款的80%即350000元；所购房屋所在楼栋外墙施工完成累计支付至总房款90%即394000元；交房前累计支付至总价款的100%即438235元。四、乙方同意按照本认购书第三条约定的购房款并在接到甲方交款通知书7日内完成付款，乙方同意于签订本协议后接到甲方通知书7日内同甲方签订《商品房买卖合同》及其附件和补充协议。八、违约责任：在乙方未能按照本认购书的约定支付房款，甲方均有权将该房屋销售给第三方，乙方已支付的定金将不予退还。甲方于约定日期前将该房屋擅自销售予第三方应向乙方双倍返还定金。九、甲方应当于2014年11月30日前交房，否则按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不累计）。逾期不超过30日，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一违约金；逾期超过30日后，乙方有权要求退房，且甲方在全额退还乙方已付款的同时支付乙方已付款的1%作为违约金，若乙方不退房，甲方按日支付已交房价款万分之一违约金。十、本认购书自双方签字或盖章且乙方支付定金之日起生效。原告向商洛市地方税务局缴纳房款，该局分别于2011年8月3日缴纳购房款200000元、2014年2月23日缴纳购房款150000元。2015年9月11日商洛市住房和城乡建设局证明上载明，中美地产开发有限公司开发建设的“中美商郡城”项目住宅部分办理商品房预售许可证的楼号为：1、2、3、4、5、8、9、13、14。本案诉及17号楼未办理商品房预售许可证，也未竣工验收，该房屋未向原告交付。
确认上述事实的证据有：商品房认购书、收据、商洛市住房和城乡建设局证明以及原被告陈述等。
原审认为，原告王红军与被告中美房地产公司签订的《商品房认购书》对交易房屋的位置、面积、价款、被告交房时间等均作出明确约定，该合同形式为预约合同，实为预售合同。被告在与原告签订《商品房认购书》时，被告预售的房屋，未取得商品房预售许可证，在起诉前被告亦未取得。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。据此，原告诉请确认原被告签订《商品房认购书》无效，原告请求判令返还已付房款及利息，应予支持。利息计算应从原告向被告交付购房款之日开始起算，按照同期同类银行贷款利率分别计算至被告返还之日止。被告办理商品房预售证是其法定义务，被告在商品房预售时，必须履行办理商品房预售许可证，才具有预售资格，在预售时，有告知、出示义务，被告并未履行此义务，应认定被告具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。原告请求判令被告赔偿损失，应予支持。综合本案实际情况，以达到维护房地产市场的正常交易秩序，体现法律公平公正原则，赔偿金额酌定为100000元。原告诉请在他人处转得房屋时支出的费用，该费用系原告与他人之间的法律关系，与被告无关，不予支持。被告辩称其已告知地税局前期手续没有办下来且原告对被告没有商品房预售许可证是明知的。办理商品房预售证是被告应尽义务，故被告该抗辩理由不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告王红军与被告中美房地产股份有限公司签订的《中美·商郡城商品房认购书》无效。二、被告返还原告房款350000元，并分别从2011年8月3日以200000元为基数、2014年2月23日以150000元为基数按同期银行贷款基准利率计息至给付之日止。三、被告赔偿原告损失100000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。以上二、三项内容，限判决生效之日起10日内履行完毕。案件受理费11051元，由原告承担2326元，被告承担8725元。
上诉人中美地产公司上诉称，2011年6月，商洛市地税局为解决职工住房问题，经与上诉人协商，就团购上诉人开发的住宅楼工程，达成备忘录。为此，该局成立了职工团购群众管理小组，形成了会议纪要。2014年4月，该局就工程进度等事项还向市政府进行了书面请示。上述会议纪要和请示内容能够说明上诉人没有隐瞒无商品预售许可证的事实。被上诉人王红军作为团购房的税务局职工，对认购的上诉人所建的房屋没有商品房预售许可证是明知的。因此，一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，判决上诉人赔偿损失10万元，显然不妥。故上诉请求撤销一审判决第三项，并由被上诉人承担上诉费用。
被上诉人王红军答辩称，上诉人作为房地产开发商，向购房者出示商品房预售证是其法定义务，被上诉人多次询问其销售人员，均称该房屋五证齐全。上诉人的行为构成故意隐瞒没有预售许可证的情形，应当承担赔偿责任。我国合同法及及其他相关法律对此均有规定，我国《城市商品房预售管理办法》第九条一款规定：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号”。上诉人对其是否构成“故意隐瞒”行为承担举证责任，上诉人不能以“购房人疏于履行自己的注意义务为由，从而免除开发商隐瞒事实的法律责任。上诉人的上诉请求根本不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。故上诉请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人中美地产公司提交《备忘录》、《职工团购房群众管理小组会议纪要》、《中美房地产股份有限公司文件》和《商洛市地方税务局的请示》等证据材料，意图证明被上诉人对上诉人没有商品房预售许可证这一事实知晓。被上诉人质证认为，上述证据材料是真实的，但并不能证明被上诉人对上诉人没有商品房预售许可证知晓，且备忘录中明确约定商洛市地税局团购房代表与上诉人对该备忘录协议内容严格保密，仅限于签字代表知悉，因此，被上诉人根本不知情，上诉人存在故意隐瞒没有商品房预售许可证的事实，上述证据材料与本案缺乏关联，不能作为证据采信。本院经审查认为，虽然双方当事人对上述材料的真实性不持异议，但该材料不能证明被上诉人在签约时知晓所购房屋无商品房预售许可证之事实，故对上述材料不作证据采信。
二审查明的案件事实与原审一致。
本院认为，原审对双方当事人签订的商品房认购书性质的认定符合本案实际和法律规定，应予确认。诚实信用原则是从事民事活动应坚持的基本原则之一。上诉人中美地产公司作为专业的商品房开发、销售企业，在出售房屋时，应当向购房户明确告知商品房预售许可等相关证照的批准手续，但上诉人提供的证据并不能证明其履行了上述义务，亦无证据能够证明购房人王红军对其无商品房预售许可证之事实明知，因此，原审以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，确定上诉人承担惩罚性赔偿责任，并无不当。原审判决结果已充分考虑双方当事人的利益，符合案件实际，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，依法不应支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费2300元，由上诉人中美房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王礼武
代理审判员 王 倩
代理审判员 文改云
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 宁 赟