内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民终字第56号
上诉人（原审被告）宁培洲，男，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区满洲里市。
委托代理人刘峰，内蒙古缘合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱建成，男，汉族，个体经营者，现住意大利米兰市。
委托代理人刘涛，内蒙古君海律师事务所律师。
上诉人宁培洲与被上诉人朱建成因房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2013）满民初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月23日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定组成由审判员栾雪担任审判长，审判员李光、陈伟参加的合议庭，于2014年3月5日公开开庭审理了本案，上诉人宁培洲的委托代理人刘峰，被上诉人朱建成的委托代理人刘涛到庭参加诉讼。由于该案需等待另一案件的判决结果，本院于2014年4月22日对该案作出中止裁定，2014年12月30日解除中止，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，本案争议焦点为宁培洲是否按照约定支付房租。2010年8月23日，双方签订《房屋租赁合同》，由宁培洲承租朱建成位于满洲里义乌商贸城AXX、AYY号门市房，双方在租赁合同中约定房屋租赁时间为2010年11月1日至2015年10月30日止；租金自2OlO年11月1日至2011年10月30日止为33000元；2Oll年11月1日至2013年10月30日止，每年租金41000元。根据本案案情，原审法院在满洲里市工商行政管理局调取满洲里市义乌商贸城AXX、AYY号门市的用途为经营满洲里市沁香原鑫发烤肉城义乌商贸城分店，经营者为王某某。原审法院在满洲里市民政局婚姻登记处调取婚姻登记记录证明1份，查明宁培洲与王某某于2011年9月9日登记结婚。另查明双方约定自承租之日起宁培洲一次性付清第一年房租；第二年起宁培洲每年提前一个月交清房租。2010年ll月1日至2011年10月30日期间租金已交付。
原审法院认为，宁培洲租赁的朱建成所有的满洲里义乌商贸城AXX、AYY号门市房，由其妻子王某某经营满洲里市沁香原鑫发烤肉城义乌商贸城分店，原审法院将诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书送达给在该处营业的沁香原烤肉城的工作人员或因工作人员拒绝签收而留置送达均属合法送达。宁培洲在收到送达的起诉状副本及开庭传票后，即不答辩亦未到庭参加诉讼，视其行为是对朱建成诉讼请求的默认。双方签订的房屋租赁合同没有违反法律规定，该合同合法有效，予以确认。宁培洲应当遵循诚实信用原则按照约定履行给付租金的义务，宁培洲没有按照约定的时间交纳租金，朱建成请求宁培洲给付租金并支付利息的请求成立，予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、
第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决，一、宁培洲给付朱建成2011年11月l日至2013年10月30日两年租金82000元，于本判决生效后立即履行。二、宁培洲按照中国人民银行同期同类贷款利率支付给朱建成利息至8.2万元付清之日止；其中4.1万元自2011年11月1日起计息，另4.1万元自2012年11月1日起计息。
上诉人宁培洲不服原审判决，向本院上诉称，一、原审法院违法缺席判决，严重违反法定程序。原审法院送达程序违法，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条、第八十六条的规定，原审法院即未向上诉人宁培洲本人送达，也未向同住家属送达，而是向上诉人宁培洲妻子经营的烤肉城的工作人员送达违反法定程序，故原审法院缺席判决，程序违法。二、原审判决认定事实不清，上诉人宁培洲承租房屋时，满洲里市义乌商贸城有限责任公司已经与被上诉人朱建成解除了《商品房买卖合同》，收回房屋，并取得租赁房屋的产权证，上诉人宁培洲按照满洲里市义乌商贸城有限责任公司要求向其交付租金，故出租房为满洲里市义乌商贸城有限责任公司，而非被上诉人朱建成，被上诉人朱建成无权主张租金。综上，原审法院缺席判决，严重违反法定程序，认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判驳回诉讼请求。
被上诉人朱建成答辩称，一、答辩人认为原审判决送达程序符合法律规定，送达结果合法有效。满洲里法院在向上诉人送达之前，曾多次与上诉人通电话要求上诉人到法院领取传票，上诉人均以种种借口推脱。满洲里法院法官为了保障诉讼进行依法向其妻子经营的满洲里市沁香原鑫发烤肉城义乌商贸城分店送达，送达过程充分保障了诉讼当事人的权利，送达结果合法有效。而上诉人在得知法院送达的情况下仍然拒绝出庭，属于恶意逃避诉讼。二、答辩人认为原审判决认定事实清楚，答辩人与满洲里义乌商贸城有限责任公司之间《商品房买卖合同》一直在履行当中，并没有解除，而且涉案的租赁合同的相对人也是答辩人与上诉人，满洲里义乌商贸城有限责任公司的办公室主任赵某某也是受答辩人的委托与上诉人签订的租赁合同，与义乌商贸城有限公司没有任何关系，义乌商贸城收取的12500元租金也是基于答辩人与上诉人之间租赁合同代收的。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院二审期间，上诉人宁培洲向本院提供五份新证据，第一份证据是满洲里市义乌商贸城有限责任公司2011年3月5日向上诉人送达的通知原件一份，证明2011年3月5日，满洲里市义乌商贸城有限责任公司与朱建成解除商品房买卖合同，要求上诉人与其重新签订房屋租赁合同，并向其交付房屋租金。经质证，被上诉人朱建成对该份通知的真实性有异议，认为该份通知是为了临时应付诉讼制造的假证据，对出处有异议，满洲里市义乌商贸城有限责任公司属于利害关系人，本身不具备出证的主体资格，仅从上诉人提交的该通知，单方无法证实该通知内容已经发生了法律效力。从2012年3月5日呼伦贝尔市中级人民法院呼民初字第61号民事判决书和2012年10月24日内蒙古自治区高级人民法院内民一终字第334号民事判决书可以证实被上诉人与满洲里市义乌商贸城有限责任公司商品房买卖合同一直在履行过程中。
第二份证据是房屋租赁合同原件一份，证明上诉人与满洲里市义乌商贸城有限责任公司签订的房屋租赁合同的时间为2011年3月8日，双方对租赁合同的期限和租金做了明确规定。争议房屋承租方是上诉人，出租方为满洲里市义乌商贸城有限责任公司，而非被上诉人。被上诉人朱建成经质证认为该份租赁合同是上诉人与满洲里市义乌商贸城有限责任公司双方所制造的一份虚假合同，对真实性不认可。因为2011年7月10日满洲里市义乌商贸城有限责任公司与上诉人补签了与原2007年签订的合同内容一致，并且上诉人2011年拖欠租金以来被上诉人多次与上诉人关于交付租金问题交涉，上诉人从未提起与满洲里市义乌商贸城有限责任公司存在关系，该合同很明显是上诉人为了应付诉讼临时制造的假合同。
第三份证据是满洲里市义乌商贸城有限责任公司何某某于2011年3月8日和2011年9月10日、2012年3月8日、2013年3月8日出具的收条四份，证实每年收到租金的时间及金额。上诉人已经向实际出租方满洲里市义乌商贸城有限责任公司履行了交付租金的义务。被上诉人朱建成经质证，对复印件的收条不予质证。后三份收条也是满洲里市义乌商贸城有限责任公司出具的，满洲里市义乌商贸城有限责任公司是本案利害关系人，不具备出证的主体，这几份收条与上诉人提交的第二组证据都是与满洲里市义乌商贸城有限责任公司制造的假证据是为了应付诉讼，对真实性都不认可。
第四份证据是满洲里市义乌商贸城A区XX号、YY号房屋所有权证两份，证实A区XX号、YY号房屋的所有权人为义乌商贸城。该房屋产权登记时间为2009年7月15日。只有满洲里市义乌商贸城有限责任公司有出租权，而被上诉人没有取得争议房屋的物权，因此也就没有对外出租权。被上诉人朱建成经质证对两份房屋所有权证真实性无异议，认为满洲里市义乌商贸城有限责任公司作为开发商将所建造的房屋出售给被上诉人，又私自将所出售的房屋所有权证办到自己公司名下属于严重违法犯罪行为，该行为给被上诉人造成巨大的经济损失。并且从被上诉人庭审中提到的两份判决书已经确认了被上诉人与满洲里市义乌商贸城有限责任公司之间的商品房买卖合同仍在继续履行过程中，以及满洲里市义乌商贸城有限责任公司将房产证变造在自己名下的行为具有违法性。因此，上诉人所提出的由满洲里市义乌商贸城有限责任公司对该房产享有所谓物权没有任何法律依据。
第五份证据是抵押合同复印件一份，证实义乌商贸城有限责任公司与呼伦贝尔润达丰小额贷款有限责任公司用A区XX、YY号房屋进行了抵押，并办理了抵押登记及贷款数额。抵押时间为2010年3月8日。被上诉人朱建成认为该抵押合同是满洲里市义乌商贸城有限责任公司向上诉人隐瞒部分事实的情况下，私自将属于被上诉人的房屋抵押给担保公司，属于严重违法的行为，并且从该抵押合同中看出满洲里市义乌商贸城有限责任公司将属于被上诉人的房屋登记在自己名下的真正目的是恶意套取抵押公司的抵押金。
被上诉人朱建成向本院提供（2011）呼民初字第67号和（2012）内民一终字第133号民事判决书两份，证实满洲里市义乌商贸城有限责任公司与被上诉人的商品房买卖合同一直在履行中，2007年7月10日双方签订了第一份商品房买卖合同，2011年7月10日双方补签了与第一份一致的商品房买卖合同，两份合同在二审判决都确定为合法有效的协议，从以上两份商品房买卖合同看被上诉人对涉案的两处门市房均具有完全的所有权和处分权。上诉人宁培洲对两份判决书的真实性无异议，但认为高院的判决生效时间没有证据证实。对被上诉人通过两份判决证明问题有异议，一审判决中被上诉人的诉讼请求有三项，三项诉讼请求均被驳回，在判决中的本院认为中认定合同是有效的，但是合同只是债权，而本案争议的房屋，满洲里市义乌商贸城有限责任公司已经取得物权，债权小于物权，因此争议的房屋被上诉人没有所有权，也没有出租权。在没有任何法律程序来认定满洲里市义乌商贸城有限责任公司取得的物权是违法的，被撤销前争议房屋的物权应当归满洲里市义乌商贸城有限责任公司，被上诉人与满洲里市义乌商贸城有限责任公司之间的商品房买卖合同只是债。两份判决不能证明被上诉人有争议房屋的所有权和对外出租权。
为了查明满洲里市义乌商贸城有限责任公司与朱建成房屋买卖合同履行情况，本院调取内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院（2014）呼民初字第47号调解书，该调解书证实满洲里市义乌商贸城有限责任公司与被上诉人朱建成已经达成调解协议，将A区XX、YY号门市卖给朱建成，并约定了具体交付时间。故本院对上诉人宁培洲提供的证据，不予采信，对被上诉人朱建成提供的证据予以采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，应予确认。
本院认为，本案争议的焦点（一）被上诉人朱建成是否有权依据租赁合同向上诉人主张租赁费。（二）原审法院的送达程序是否符合法律规定。
（一）关于被上诉人朱建成是否有权依据租赁合同向上诉人主张租赁费。内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院（2014）呼民初字第47号调解书已经确认满洲里市义乌商贸城有限责任公司将A区XX、YY号门市卖与朱建成，且被上诉人朱建成与上诉人宁培洲之间已经履行了房屋租赁合同并在合同期限内使用了房屋，故上诉人宁培洲应依据协议规定，向被上诉人朱建成交纳房屋使用费用，故对上诉人主张被上诉人朱建成不是房屋所有人无权租赁房屋的上诉请求，本院不予维护。
（二）关于原审法院的送达程序是否符合法律规定。本院认为原审法院将开庭传票等材料送到上诉人宁培洲妻子经营的烧烤店，该烧烤店的经营场所就是本案争议的租赁标的A区XX、YY号门市，并且二审审理期间，上诉人宁培洲也已经主动应诉，并向法院提供了相关证据，且（2014）呼民初字第47号调解书也已经解决了本案双方当事人之间的争议焦点问题，故原审送达程序并不影响本院对该案件的实质审理，故对上诉人宁培洲的上诉请求不予支持。
综上，上诉人宁培洲的上诉理由不成立，本院不予维护。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1324.00元，由上诉人宁培洲负担。
本判决为终审判决。
审判长 栾雪
审判员 陈伟
审判员 李光
二〇一四年十二月三十日
书记员 姜楠
附：本案判决所依据的相关法律
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
2、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租金合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。
3、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定期限支付租金”。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；