广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0183民初5731号
原告：陈文钊，男，汉族，1968年7月20日出生，住广州市增城区。
委托诉讼代理人：蒋坤正，广东名成律师事务所律师。
被告：赖灶强，男，汉族，1963年8月29日出生，住广州市增城区。
被告：赖秀玲，女，汉族，1963年4月13日出生，住广州市增城区。
两被告共同委托诉讼代理人：罗明生、赖国洪，广东合众之源律师事务所律师、实习律师。
第三人：广州市恒敏房地产代理有限公司，住所地广州市增城荔城街新桥路2号华峰大厦首层。
法定代表人：罗锦新。
原告陈文钊诉被告赖灶强、第三人广州市恒敏房地产代理有限公司（以下简称恒敏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，原告陈文钊于2017年9月26日申请追加赖秀玲为被告。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈文钊及其委托诉讼代理人蒋坤正，被告赖灶强、赖秀玲的共同委托诉讼代理人罗明生、赖国洪到庭参加诉讼。第三人恒敏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈文钊向本院提出诉讼请求：1、判令《房屋买卖合同》自原告起诉之日解除；2、判令被告支付违约金53600元；3、判令被告返还原告已付的购房定金10000元；4、判令被告支付原告中介费用5000元；5、判令被告支付原告律师费10000元；6、判令被告支付原告担保费3000元；7、被告承担本次诉讼产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费）。
事实和理由：2017年3月2日，原告与赖灶强以及第三人签订《房屋买卖合同》，约定由赖灶强出售位于广东省增城市荔城镇东桥路14号301号房（以下简称“该物业”）；该物业建筑面积98平方米，房产证号49××02（商2793），楼价为536000元，2017年8月31日前交楼；卖方不按照本合同约定出售该物业的，卖方应退还全部已收房款，双倍返还定金或按照物业成交价的10%支付违约金给买方，赔偿买方支付的中介费、按揭费等为本交易所支付的费用；合同双方任意一方追究违约责任方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用均由违约方承担。上述合同签订后，原告依约向被告支付购房定金10000元以及向第三人支付中介费5000元，被告却因楼价上涨明确表示拒绝出售该物业。虽经原告与第三人多次催促被告继续履行合同，但被告依然拒绝履行合同义务。综上，被告无理拒绝出售该物业的行为，已违反合同约定，严重损害原告的合法权益。请法院支持原告的请求事项。
被告赖灶强辩称：原告与我及第三人签订的合同是无效合同，涉案房产涉及另一产权人赖秀玲的利益，该房产属于共有财产，对于共有的房产任何一方无权处分，涉案房产的出卖赖秀玲未以书面形式授权，请驳回原告的诉讼请求。退一步来说，即使该合同有效，我同意原告第一项诉讼请求解除该合同，但违约责任不在我而在原告。根据合同，我是实收536000元，本次交易中所产生的任何费用均由原告承担。我通知原告交包括测绘费、涉案房产土地出让金、地价费和税费，原告拒绝交费。
被告赖秀玲辩称：我由始至终不同意房屋交易，一直没有在合同上签名。
第三人恒敏公司未到庭应诉，亦未提交书面述称意见和证据。
经审理查明：2017年3月2日，原告（买方）、赖灶强（卖方）、第三人（经纪方，经纪人廖加强）签订的《房屋买卖合同》约定：“买卖双方在委托代理人的居间下，成功就买卖位于增城市××城镇××房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积为98平方米（以房管部门登记为准）。房产证号49××02（商2793）。该物业现状是吉屋……二、该物业之楼价为536000元。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道……）。该物业付款方式详见附件。三、税费全部由买方支付。四、支付方式：……2、按揭付款（1）签订本合同时支付10000元作为定金。……（2）首期楼款（含定金）共计100000元应在买卖双方到房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天付清或过户当日前支付。（3）剩余436000元于交税过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行帐号作为楼价余款……六、违约责任1、卖方不按照本合同约定出售该物业的，卖方应当退还全部已收房款，双倍返还定金或按照物业成交价的10%支付违约金给买方，赔偿买方支付的中介服务费、按揭费用等为本交易所支付的费用。2、买方不按照本合同约定购买该物业的，不得要求返还定金或按照物业成交价的10%支付违约金给卖方，并应当赔偿卖方支付的中介服务费等为本交易所支付的费用。……十一、合同双方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而产生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……十四、备注：初定首期款为壹拾万元整，实际以银行同贷书为准，多除少补。2017年8月31日前交楼。以下空白。”原、被告双方均确认签订合同时，赖灶强持有房屋权属证为旧证，该证记载“所有权人赖灶强所有权性质私有占有份额全部所有权来源购买商品房房屋座落增城市××城镇××房共有人盖有以下空白章登记字号商2793核准日期1995年2月8日”。庭审中，原告称支付定金后，卖方不配合其办理银行按揭；合同第三条约定的税费指过户产生的税费、契税，中介已告知被告旧证不能交易要换新证，被告是同意的，且被告没有催告明确要其出该部分费用。被告称第三人也没有通知其去办理银行按揭；合同第三条约定的税费包括旧证换新证产生的费用，换证期间产生的费用由买方承担，其有通知买方交费但买方拒绝交费。
2017年3月2日，赖灶强收到原告支付的定金10000元。同日，原告支付中介费5000元给恒敏公司。有原告提交的定金收据、收据、银行卡和余额宝支付凭证为证。
2017年8月4日，原告向赖灶强、第三人发出律师函，要求赖灶强于2017年8月10日前配合办理涉案房屋的相关手续，否则采取诉讼手段……。2017年8月24日，原告支付律师费10000元。有原告提交的律师函、EMS快递单、民事委托代理合同、发票为证。
2017年8月29日，原告向本院申请财产保全，查封标的额为81600元。同日，本院作出（2017）粤0183民初5731号民事裁定书，裁定：查封被申请人赖灶强所有的座落在广州市增城区增江街东桥东路14号301房的房产（不动产权证号粤[2017]广州市不动产权第10209491号）。为此，原告向担保公司支付诉讼保全担保费3000元、向本院预交保全费836元。有原告提交的诉讼保全担保协议书和担保费发票、保全费票据为证。
原告就其主张还提交以下证据：（1）第三人的经纪人于2017年7月31日约赖灶强协商的电话录音、原告与赖灶强的微信；（2）第三人出具的情况说明记载“……赖灶强与赖秀玲持旧房产证签约，双方明确旧证换新证所需费用由卖方自行承担；交易过程中，赖灶强拒绝出售房屋，经我司调解，赖灶强同意退还1万元定金及支付2.8万元赔偿，后又反悔要求加价……”。
赖灶强、赖秀玲就其主张提交以下证据：房地产权查册表、不动产权证书、户口本、结婚证、测绘委托书、测绘院发票、房地产登记所发票、国土局发票、税务局发票，主张俩人为夫妻关系，涉案房屋于2017年7月27日换领不动产权证，赖灶强为换领新房产证支出国土出让交易补地价收入等费用共13971.49元，因原告不同意缴费导致合同无法继续履行，现其不同意继续出售该房。
本院认为：赖灶强于2017年3月2日与原告、第三人签订《房屋买卖合同》时提交的产权证载明:所有权人为赖灶强、占有份额为全部、且共有人处加盖以下空白章，故赖秀玲以赖灶强无权处分为由主张该合同无效，本院不予支持。《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方均应依约履行。依规定未交清土地出让金的房产不能转让，赖灶强在转让涉案房屋时明知本人所持权属证为旧证，但在签订合同时没有就涉案房屋是否需要交纳土地出让金作出特别说明，也没有就旧证换新证费用由谁支付作出约定。《房屋买卖合同》第三条约定“税费全部由买方支付”，仅是对税费作出约定，而土地出让金性质为地价，并不属于税费，且赖灶强也没有提交证据证明其通知原告补交土地出让金而原告不予补交。根据交易习惯，在房产交易过程中，卖方理应保证房产符合交易条件。因此，赖灶强在完成旧证换新证后拒绝履行合同的行为已构成根本违约。涉案合同已无法继续履行，故对原告要求解除其与赖灶强的房屋买卖合同及要求赖灶强返还定金1万元的请求，本院予以支持。
赖灶强拒绝继续履行合同，其应按合同的约定承担相应的违约责任。赖秀玲并非原告与赖灶强签订《房屋买卖合同》的相对人，故赖秀玲无需对赖灶强就该合同的违约行为承担违约责任。根据合同第二、六、十一条约定“一、楼价为536000元……六、卖方不按照本合同约定出售该物业的，卖方应当退还全部已收房款，双倍返还定金或按照物业成交价的10%支付违约金给买方，赔偿买方支付的中介服务费、按揭费用等为本交易所支付的费用……十一、合同双方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而产生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”，因此，赖灶强应支付违约金53600元（536000×10%）、中介费5000元、律师费10000元、诉讼保全担保费3000元给原告。
恒敏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告陈文钊与被告赖灶强于2017年3月2日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；
二、被告赖灶强于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金53600元给原告陈文钊；
三、被告赖灶强于本判决发生法律效力之日起五日内返还定金10000元给原告陈文钊；
四、被告赖灶强于本判决发生法律效力之日起五日内支付中介费5000元给原告陈文钊；
五、被告赖灶强于本判决发生法律效力之日起五日内支付律师费10000元给原告陈文钊；
六、被告赖灶强于本判决发生法律效力之日起五日内支付诉讼保全担保费3000元给原告陈文钊；
七、驳回原告陈文钊的其他诉讼请求。
案件受理费9290元、保全费836元，由被告赖灶强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状之日起七日内，按不服本案判决的部分向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王玉兰
人民陪审员 刘晓燕
人民陪审员 夏金桃
二〇一八年一月十日
书 记 员 赖蓝婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。