重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴法民初字第02415号
原告杨平，女，1986年4月20日出生，汉族，住重庆市大足县。
委托代理人蒋钦浩，重庆天之合律师事务所律师。
被告李永强，男，1969年10月31日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托代理人肖戈，重庆皇嘉律师事务所律师。
被告重庆理工大学，住所地重庆市九龙坡区兴胜路4号，组织机构代码45038178-7。
法定代表人石晓辉，校长。
委托代理人杜渝巧，重庆百君律师事务所律师。
原告杨平与被告李永强、重庆理工大学租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李庆祥独任审判，先后于2014年6月23日、2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告杨平及其委托代理人蒋钦浩、被告李永强及其委托代理人肖戈、被告重庆理工大学委托代理人杜渝巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨平诉称，其与被告李永强于2013年8月29日签订了《门面租赁合同》，约定原告杨平承租位于重庆市巴南区红光大道68号附13号一楼13号的门面房屋（以下简称讼争房屋），被告李永强承诺原告杨平可使用承租房屋2至3年。合同签订后，原告杨平支付被告李永强门面转让费56000元、租赁押金3000元、租金9000元、管理费180元。原告杨平承租房屋后进行了装修，支出8292元。合同签订后，原告杨平得知讼争房屋系被告重庆理工大学修建的未办理产权登记的房屋，被告李永强无房屋转租权。二被告存在过错，致使原告杨平与被告李永强签订的《门面租赁合同》无效，门面转让合同系《门面租赁合同》的附合同，也当然无效。原告杨平遂起诉要求判决确认原告杨平与被告李永强签订的《门面租赁合同》及门面转让合同无效，判决被告李永强退还门面转让费56000元、租赁押金3000元，判决被告李永强赔偿原告杨平损失8292元，被告重庆理工大学对被告李永强应承担的退还及赔偿责任承担补偿责任。
被告李永强辩称，被告李永强与原告杨平签订《门面租赁合同》时不知道租赁房屋系临时建筑。被告李永强已经按约定履行了相关义务，《门面租赁合同》已经履行完毕，门面转让合同也已经履行完毕。被告李永强已经告知原告杨平租赁期限截止2013年12月31日，未向原告杨平承诺讼争房屋使用期限。原告杨平通过履行《门面租赁合同》已经获得相关收益，无权要求退还门面转让费。故，请求驳回原告杨平的诉讼请求。
被告重庆理工大学辩称，其对原告杨平起诉被告李永强的诉讼请求不应负补充退还或赔偿责任。理由如下：第一，被告重庆理工大学不是《门面租赁合同》当事人，不是本案的适格被告；第二，被告重庆理工大学在将讼争房屋出租给第一承租人聂章琴时明确约定不得转租，并明确约定被告重庆理工大学对因临时建筑使用期限产生的问题不承担责任，对原告杨平与被告李永强的转租合同不知情，亦不予追认。被告重庆理工大学不存在过错，也无侵权行为，原告杨平明知转租合同无效，仍然签订并履行，应由其个人承担责任；第三，被告重庆理工大学未因原告杨平与被告李永强的转租合同获益，不应承担合同无效的返还责任；第四，原告杨平未举示证据证明其损失，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，请求驳回原告杨平对被告重庆理工大学的诉讼请求。
经审理查明，重庆工学院于2009年2月24日办理了《临时建设工程规划许可证》，重庆市规划局许可其在重庆市巴南区红光大道68号附13号建设临时施工用房，使用期限至2011年2月25日，并注明临时建设工程规划许可证不能办理房产登记。重庆工学院在核准的规划用地上建设了临时餐饮用房。重庆工学院于2009年5月更名为重庆理工大学。临时规划用地使用期限届满后，被告重庆理工大学未获准延长使用期限。被告重庆理工大学于2009年10月委托重庆工学院实验开发公司负责上述临时餐饮用房中门牌号为1号至30号门面房屋的租赁事宜。重庆工学院实验开发公司将12号门面房屋（即讼争房屋）出租给案外人聂章琴，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，不得转租，并按约定将讼争房屋交付聂章琴。聂章琴于2013年6月9日将讼争房屋转租被告李永强，租赁期限自2013年6月8日至2013年12月31日，并按约定将讼争房屋交付被告李永强。被告李永强承租讼争房屋后，讼争房屋门牌号变更为13号。原告杨平与被告李永强于2013年8月29日签订《门面租赁合同》，约定被告李永强将讼争房屋出租给原告杨平，租赁期限自2013年9月1日至2013年12月31日，租金为每月3000元，租金每三个月支付一次，签订合同时支付第一期租金，租赁押金3000元，合同期满后不计息退还。《门面租赁合同》履行中，原告杨平于2013年8月29日支付被告李永强租赁押金3000元，租金9000元，管理费180元。原告杨平于2013年8月29日支付被告李永强门面转让费56000元，双方未签订书面转让合同，门面转让费包含有讼争房屋装修价值及经营利益等。合同签订后，被告李永强按约定将讼争房屋交付原告杨平，原告杨平使用讼争房屋至2013年12月31日，被告重庆理工大学于2014年1月收回讼争房屋，讼争房屋现已经被拆除。原告杨平未按约定支付2013年12月的租金。另查明，原告杨平曾于2013年9月29日以讼争房屋未取得相关行政许可手续为由向本院提起诉讼要求判决确认《门面租赁合同》无效，后2013年12月17日撤回诉讼。原告杨平认为被告李永强在出租讼争房屋时未告知讼争房屋的真实所有权人及讼争房屋系超过规划期限的临时建筑，双方签订的《门面租赁合同》无效，二被告存在过错，应承担相应法律责任，遂起诉至本院。审理中，被告李永强主张用原告杨平拖欠的租金及水电费抵销租赁押金。
上述事实，有原、被告的陈述、委托书、《重庆理工大学门面租赁协议》、《门面出租协议书》、《门面租赁合同》、2013年8月29日的收条三张、渝规公开（2013）128号文件、渝规临建（2009）巴字第00003号《临时建设工程规划许可证附页》、传票、民事起诉状等证据佐证，经当庭查证属实，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。讼争房屋实际建设人为被告重庆理工大学，被告重庆理工大学虽然取得了重庆市规划局临时性建设规划许可，但该许可已经于2011年2月25日到期，且该许可明确注明批准工程项目名称为“临时施工用房”及临时建设工程规划许可证不能办理房产登记等内容，讼争房屋在被拆除前未获得合法产权手续以及延长临时建筑使用期限手续。故，超过讼争房屋临时建筑使用期限而签订的租赁合同无效，原告杨平与被告李永强签订的《门面租赁合同》以及门面转让合同属无效合同。故，对于原告杨平起诉要求确认《门面租赁合同》和门面转让合同无效的诉讼请求，本院予以支持。
被告李永强收取了租赁押金3000元，《门面租赁合同》已经实际履行完毕，被告李永强应当退还。因原告杨平尚有一个月租金3000元未支付，虽然《门面租赁合同》无效，但原告杨平仍应参照约定租金标准支付占有使用费。租赁押金与未付占有使用费均属到期债务，二者均基于《门面租赁合同》产生，债务标的物种类、品质相同，被告李永强主张抵销符合法律规定。故，对于原告杨平起诉要求判决被告李永强退还租赁押金3000元的诉讼请求，本院不予支持。
原告杨平在签订《门面租赁合同》时未查看房屋产权证件，在签订门面转让合同时未签订书面合同，其在交易过程中明显不够审慎，现原告杨平未举示证据证明《门面租赁合同》约定转租期限为一年，亦未举示证据证明门面转让合同约定了讼争房屋的使用期限，应当担举证不能的法律后果。原告杨平在知道讼争房屋未获得权属登记的情况后，仍然继续履行完毕《门面租赁合同》，足以认定原告杨平签订《门面租赁合同》和门面转让合同的预期不超过2013年12月31日。《门面租赁合同》和门面转让合同虽然无效，但均已经实际履行完毕，不论原告杨平是否赢利，其已经实现签订二合同的预期。故，对于原告杨平起诉要求被告李永强退还转让费56000元的请求，本院不予支持。原告杨平装修投入属于商业成本，且其亦未举示充分证据证明装修投入的金额，故，对于原告杨平要求被告李永强赔偿装修损失8292元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
对于原告杨平要求被告重庆理工大学对原告杨平退还门面转让费56000元、租赁押金3000元并赔偿损失8292元承担补充责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第九十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告杨平与被告李永强于2013年8月29日签订的《门面租赁合同》及门面转让合同无效；
二、驳回原告杨平的其他诉讼请求。
案件受理费1480元，减半收取740元，由原告杨平负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费1480元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 李庆祥
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 李秀丽