山东省五莲县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民一初字第936号
原告：王树虎。
被告：迟玉福。
委托代理人：王炳寒，日照五莲莲众法律服务所法律服务工作者。
原告王树虎（下称原告）与被告迟玉福（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告委托代理人王炳寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月10日，原、被告签订房屋租赁协议，约定将坐落在五莲县罗山路属交警五莲大队的两间门面房转租给原告使用，租赁费每年15000元，使用期限为5年，自2012年11月1日至2017年10月31日。协议签订后，原告向被告缴纳了租赁费、押金等费用，并对房屋进行装修，置办空调等设施，进行使用。2013年8月份，被告通知原告，不准原告使用该房，原告只好腾房，被告还把原告安装的空调等设施拆卸占为己有。被告的行为，既违反了法律的有关规定，也严重的侵害了原告的权益。原告多次找被告协商处理，被告置之不理，请求判令被告返还租赁费2500元，押金1000元，建设补偿费3000元，赔偿损失8600元并承担约金4500元，共计19600元；诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、原、被告签订的房屋租赁合同为无效合同，原告明知房屋所有权人为五莲交警大队，仍然与被告签订合同，过错在于原告，无效合同不存在违约金的问题。2、原告占用房屋的时间是2012年11月1日至2014年7月10日，时间共1年8个月10天，原告应向交警大队支付租金25068元，被告方代原告交付租金3750元加执行费500元，原告应返还被告。
经审理查明：2012年10月1日，日照市公安局交通警察支队五莲大队与被告签订房屋租赁合同，约定日照市公安局交通警察支队五莲大队将坐落在五莲县城罗山路18号的一处房屋租赁给被告使用，租赁期限为一年（自2012年10月1日起至2013年9月30日止），双方约定被告对于租用的房屋只有使用权，没有所有权，不准以任何形式转租、转让。若被告违约，日照市公安局交通警察支队五莲大队有权解除合同，扣除押金，将房屋收回。
被告与出租方日照市公安局交通警察支队五莲大队签订房屋租赁合同后，在未通知出租方，亦未经其同意的情况下，于2012年11月10日将涉案房屋转租给原告。原告（乙方）与被告（甲方）订立房屋租赁协议，房屋租赁协议中载明：“现就甲方将租赁五莲交警大队在罗山路上的两间门市房转租给乙方达成如下协议：1、房间数为2间。2、房租费为15000元每年。乙方可以付给甲方或直接付给交警队财务科以收据凭条为准。3、乙方还需一次性付给甲方3000元（钱）作为甲方建设补偿费。4、租赁时间：自2012年11月1日至2017年10月31日。……7、交警队方面如存在争议由甲方出面协调。本合同自双方签字生效，互不违约，否则付给对方房租费双倍的费用作为违约金”。协议签订后，原告向被告交纳一年的房租费15000元、建设补偿款3000元和租房押金1000元。对于押金，双方约定等合同到期或被告违约时此押金返还原告。
日照市公安局交通警察支队五莲大队在租赁合同到期后得知被告将涉案房屋转租，遂要求被告返还租赁房屋，但被告并未返还。2014年1月15日，日照市公安局交通警察支队五莲大队起诉至本院要求被告返还房屋并支付租赁期满后的租赁费3750元，本院于2014年2月24日作出判决，判决“一、被告迟玉福返还日照市公安局交通警察支队五莲大队位于五莲县城罗山路18号的租赁房屋；二、被告迟玉福支付日照市公安局交通警察支队五莲大队房屋租金3750元”。判决生效后，被告未能将房屋返还，日照市公安局交通警察支队五莲大队申请本院强制执行，本院于2014年7月10日对涉案租赁房屋执行完毕，并作出结案决定书。
原告主张其于2013年8月底即从涉案租赁房屋中搬出，因被告一直不赔偿其损失，故并未交付房屋钥匙，因此要求被告返还两个月的房屋租赁费2500元。被告辩称原告直至2014年7月10日本院强制执行时才搬出，故不同意返还租赁费。另，原告还向被告主张返还租房押金1000元、建设补偿费3000元，要求被告赔偿损失8600元并承担违约金4500元。对于损失，原告主张包含搬家费用2700元、装修费用3760元、空调费3299元，原告表示仅主张以上损失中的8600元。对于违约金4500元，原告主张是按照支付款项的百分比计算。
庭审中，原告提交案外人房宝出具的书面收据予以证实搬家费用2700元，提交五莲县新新广告装饰中心出具的室内装饰费用及门头物料明细予以证实装修费用3760元，提交五莲信达家电美的旗舰店销售信誉卡、五莲县公安局洪凝派出所处警证明予以证实空调价款3299元及空调被被告拉走的事实。被告对原告提交的上述证据均不予认可。针对原告提交的五莲县公安局洪凝派出所的处警证明，从该证明中可以看出，被告认可其将租赁房屋内的空调拆走。对于租赁房屋的装修事宜，原告自认双方对此并未进行协商，且被告当庭表示不清楚原告进行过装修。
上述事实，有原告提供的房屋租赁协议、租赁费收据、押金收据、建设补偿款收据、搬迁费收据证明、五莲县新新广告装饰中心出具的装饰费及物流明细证明、空调销售信誉卡、证明两份、五莲县公安局洪凝派出所处警证明，被告提供的本院迁出房屋、退还土地交接清单、结案决定书以及本院依职权调取的（2014）莲民一初字第112号判决书等证据予以证实，可以采信。
本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
本案被告与日照市公安局交通警察支队五莲大队签订房屋租赁合同，房屋租赁合同明确约定租赁期限为一年，且双方约定被告对于租用的房屋只有使用权，没有所有权，不准以任何形式转租、转让。但被告在未通知出租人，亦未经出租人日照市公安局交通警察支队五莲大队同意的情况下将涉案房屋转租给原告，由此形成了两个租赁合同关系。在出租人未对原、被告签订的租赁合同进行事后追认的情形下，原、被告之间的租赁合同应为无效合同。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。庭审中，原告主张其于2013年8月底搬离租赁房屋，因租赁合同于2013年10月31日到期，要求被告返还2个月的租赁费共计2500元。对于原告交付房屋的时间，原告在庭审中自认其在2014年7月17日发现租赁房屋内的空调、广告牌丢失并报警，并自认一直未交付房屋钥匙，结合原告提交的处警证明及本院的迁出房屋、退还土地交接清单，可以认定原告在2013年10月31日租赁合同到期前并未搬出涉案房屋，原告占有房屋直至2014年7月10日。本案原、被告之间的合同虽为无效合同，但原告实际使用房屋，对于占有房屋期间的租赁费，原告应当交纳。因此，本院对原告要求被告返还2013年10月31日租赁合同到期前2个月的租赁费2500元不予支持。
对于原告主张的押金1000元。根据双方的约定可以看出，被告明知其无权转租房屋，仍将房屋转租给原告，因此，被告所收的押金1000元应当返还原告。
对于原告主张的建设补偿费3000元。从原、被告签订的房屋租赁协议可以看出，双方约定租赁期限为5年，建设补偿费系一次性交纳。本案原告租赁房屋的时间不足5年，根据公平原则，结合原告交付房屋的时间，本院酌情判令被告返还原告建设补偿费1800元。
对于原告主张的损失8600元，原告主张包含搬家费用2700元、装修费用3760元、空调费3299元。对于搬家费用，原告仅提供案外人房宝提供的收据，案外人房宝亦未到庭作证，本院不能确认该收据的真实性，因此，对于搬家费本院不予支持。对于装修费用，原告自认并未与被告协商装修事宜，且被告当庭表示不清楚原告进行装修。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因此，原告发生的装修费用应由其自行负担。对于空调费3299元，原告提供五莲信达家电美的旗舰店销售信誉卡予以证实。该信誉卡未记载购买日期、未加盖单位公章，原告亦未向本院提供购买空调的发票，且原告已经使用该空调一段时间，已造成空调价值的实际减损，因此，本院根据原告提供的证据无法认定空调的实际价值。对此，原告可另案向被告主张权利。综上，本院对原告主张的损失8600元不予支持。
对于违约金4500元。从双方签订的房屋租赁协议及原告庭审中的陈述可以看出，原告在租赁房屋时明知被告无转租权这一事实，故双方对租赁合同的无效均具有过错。因此，本院对原告主张的违约金不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条的规定，判决如下：
一、被告迟玉福返还原告王树虎押金1000元及建设补偿费1800元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告王树虎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费290元，由原告王树虎负担240元，被告迟玉福负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 杨 杰
审 判 员 薄新娜
人民陪审员 翟文盈
二〇一五年七月十日
书 记 员 崔 鹏