重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0119民初6468号
原告：重庆市泉平物业管理有限公司，住所地重庆市南川区金光大道7号龙城花园小区1幢2-18，统一社会信用代码91500119054806843R。
法定代表人：裴定伟，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王毅，男，1958年12月5日出生，公司员工，汉族。
被告：鲜千河，男，1964年11月11日出生，住重庆市南川区。
原告重庆市泉平物业管理有限公司（以下简称重庆泉平物业公司）与被告鲜千河物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法由代理审判员何丹独任审判，适用小额诉讼程序于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告重庆泉平物业公司委托诉讼代理人王毅到庭参加了诉讼，被告鲜千河经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆泉平物业公司诉称，2013年1月24日，原告与某某小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定住宅服务费每平方米0.8元，写字楼及商业用房每平方米1元，公共照明、绿化（公摊水电）按每户每月5元收取。该合同到期后，原告于2016年3月与某某小区业主委员会又续签了《物业服务合同》，合同约定住宅服务费每平方米1元，写字楼及商业用房每平方米1.4元，公共照明、绿化（公摊水电）按每户每月6元收取。被告系某某小区的业主，拥有92.53平米的住宅用房，按照合同约定被告每月应交纳物业服务费74.02元，但被告自2011年1月1日起至2016年6月30日止，累计拖欠原告物业服务费3150元，公摊水电费216元。期间，原告多次催收无果。现原告起诉至法院要求：1.被告交纳拖欠原告的物业服务费4996.38元，公摊水电费336元及违约金1599.7元。2.本案的诉讼费用由被告承担。
被告鲜千河未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
经审理查明：2009年3月1日，重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司（乙方）与重庆市南川区天策实业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对南川区某某小区实施前期物业管理服务事宜。合同第五条约定“本物业管理区域的物业服务收费选择包干制……1.住宅高层每月0.8元／平方米（含电梯日常费用）……其它物业：双方约定……”。合同第二十三条约定“本合同自2009年3月1日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止”。2011年11月26日，重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司（乙方）与重庆市南川区某某业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对南川区某某小区实施物业管理服务事宜。合同第五条约定“……1.住宅高层建筑每月按0.8元／平方米……4.高层住宅7楼（含7楼）需加压供水，需加收加压水泵运行费0.5元／吨……7.公共照明、绿化按每户5.00元／月收取，随国家电价调整而调整”。合同第二十条约定“本合同自2011年11月26日起至2014年11月25日止”。2013年1月24日，重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司（甲方）、重庆市泉平物业管理有限公司（乙方）、重庆市南川区某某业主委员会（丙方）签订《债权转让协议》，协议第一条约定“……甲方的债权全部转让给乙方”，协议第二条约定“本协议转让的债权包括甲方在南川区某某小区所有未催收的物业服务费用”，协议第三条约定“……其受让本协议项下的债权已经重庆市南川区某某业主委员会同意”。
2013年1月24日，原告（乙方）与重庆市南川区某某业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对南川区某某小区实施物业管理服务。合同第五条“本物业管理区域的物业服务收费选择包干制……1.住宅高层建筑按每月0.8元／平方米……4.高层住宅7楼（含7楼）需加压供水，加收加压水泵运行费0.5元／吨……6.公共照明、绿化按每月每户5.00元收取”。合同第二十三条约定“本合同自2013年1月1日起至2015年12月31日止”。合同第三十条约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。2016年3月5日，原告（乙方）与重庆市南川区某某业主委员会（甲方）再次签订《物业服务合同》，合同第五条约定“1.住宅高层建筑每月按照1.00元／平方米……4.高层住宅7楼（含7楼）需加压供水，加收加压水泵运行费0.8元／吨……6.公共照明、绿化按每月每户6.00元收取”。合同第二十三条约定“本合同自2016年1月1日起至2020年12月31日止”。合同第二十九条约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。双方在《物业服务合同》中还约定了其他的权利和义务，原告在合同约定的期间内向某某小区提供物业服务。
被告系南川区某某小区某某号房屋的业主，其房屋为住宅用房，房屋的建筑面积为92.53平方米。被告自2011年1月1日至2016年6月30日未交纳物业管理费。现原告起诉至本院，要求被告支付2011年1月1日至2016年6月30日的物业服务费4996.38元，公摊水电费336元及违约金1599.7元。
以上事实，有原告提交的《前期物业服务合同》《物业服务合同》、《某某交房资料费用登记表》《债权转让协议》及原告的陈述等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司与重庆市南川区天策实业有限公司签订的《前期物业服务合同》、重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司与重庆市南川区某某业主委员会签订的《物业服务合同》及原告与重庆市南川区某某业主委员会签订的《物业服务合同》，依法对南川区某某小区包括被告在内的业主具有约束力。重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司、原告作为物业管理企业，对南川区某某小区进行了物业管理服务，业主应该按照物业服务合同的约定缴纳物业管理服务费。被告作为南川区某某小区业主，从2011年1月1日至2016年6月30日期间享受了原告及重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司提供的物业服务，却未按约定缴纳物业管理服务费，侵害了原告及佳迎物业的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的义务。原告与佳迎物业签订《债权转让协议》，协议约定佳迎物业将其对被告所享有的物业服务管理费债权转让给原告，因此原告有权要求被告支付佳迎物业服务期间被告应当支付而未支付的物业服务费。按照《前期物业服务合同》及《物业服务合同》的约定，2011年1月1日至2012年12月31日，被告应当交纳物业管理费1841.57元（0.8元／平方米×92.53平方米×24个月＋公摊5元／月×13个月），2013年1月至2015年12月31日，被告应当交纳物业管理费2844.86元（0.8元／平方米×92.53平方米×36个月+公摊5元／月×36个月），2016年1月1日至2016年6月30日，被告应当交纳物管费591.18元（1.0元／平方米×92.53平方米×6个月+公摊6.0元／月×6个月），合计5277.61元。至于违约金的计算，原告主张按《物业服务合同》第三十条的约定要求被告支付违约金，该约定的违约金计算标准每日千分之三明显过高，本院酌情认定被告应承担违约金100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、由被告鲜千河于本判决生效后十日内支付原告重庆市泉平物业管理有限公司2011年1月至2016年6月期间的物业管理服务费5277.61元及违约金100元。
二、驳回原告重庆市泉平物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告鲜千河负担。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 何 丹
二〇一六年十二月七日
书 记 员 吴昱曦