广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1500号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市鸿X泰货运代理有限公司，住所地：深圳市宝安区松岗街道立业路。
法定代表人：刘M，该公司总经理。
委托代理人：简H腾，广东鹏浩律师事务所律师。
委托代理人：黎S杏，广东鹏浩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳乐F精密五金有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：黄A军，总经理。
委托代理人：张Y，住所地：广东省深圳市兴宁市，系该司职员。
上诉人深圳市鸿X泰货运代理有限公司（以下简称鸿X泰公司）因与被上诉人深圳乐F精密五金有限公司（以下简称乐F公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法沙民初字第319号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月9日，鸿X泰公司、乐F公司双方签订了一份《租赁合同》，约定乐F公司将坐落在深圳市宝安区沙井街道办沙三上下围工业区的厂房B座分租给鸿X泰公司，面积1300平方米，租期自2013年3月25日起2016年3月24日止每月租金29900元，宿舍两间租金每月1000元，租赁期间使用该厂房、宿舍所发生的水、电等费用由鸿X泰公司承担。合同还约定，鸿X泰公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，乐F公司有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同签订后，乐F公司如约将厂房、宿舍交付给鸿X泰公司使用，鸿X泰公司向乐F公司交付了押金59800元。2014年4月24日，鸿X泰公司购置了货架一台放置在涉案租赁物内。2014年11月30日，鸿X泰公司将上述货架拆除，发生拆除费用4000元。2015年1月8日，乐F公司遂提起诉讼，请求判如所请。
原审庭审中，乐F公司主张鸿X泰公司没有支付2014年9月的租金，对此其提供了银行账户历史明细清单证实鸿X泰公司仅支付了2013年4月至2014年8月的租金及水电费；鸿X泰公司对此予以否认，主张其已至支付2014年10月之前的租金，每次银行转账都有备注对应租金的月份。鸿X泰公司还主张涉案租赁物由于漏水导致其无法正常经营，于2014年9月29日支付了当月场地使用费后搬离涉案厂房，但因乐F公司不让拆除货架就将货架留置在涉案租赁物内，对此提供了《房地产租赁合同书》，证明鸿X泰公司于2014年9月底已搬离涉案租赁场地，并与案外人尚南飞贸易（深圳）有限公司签订租赁合同，对新的租赁物进行投入使用。乐F公司对此予以否认，认为直至2014年11月30日鸿X泰公司仍然占有涉案租赁物，对鸿X泰公司提供的《房地产租赁合同书》的真实性、关联性均不予认可。
以上事实，有《租赁合同》、银行账户历史明细清单、押金收据、货架发票以及原审庭审笔录等附卷为证。
乐F公司向原审法院提出诉讼，请求：1.鸿X泰公司支付乐F公司租金及水电费共计96153.6元；2.鸿X泰公司支付乐F公司滞纳金4807.68元（96153.6×5％）；3.鸿X泰公司支付乐F公司单方终止合同赔偿金30900元；4.本案的诉讼费全部由鸿X泰公司承担。
鸿X泰公司向原审法院提出反诉，请求：1.确认鸿X泰公司、乐F公司双方签订的租赁合同无效；2.乐F公司返还鸿X泰公司押金59800元；3.乐F公司返还鸿X泰公司的货架；4.本案诉讼费由乐F公司承担。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案出租建筑物既无相关产权证书，乐F公司也未向原审法院提供案涉出租建筑物的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，故乐F公司与鸿X泰公司之间签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案乐F公司基于无效租赁合同收取鸿X泰公司押金59800元，现鸿X泰公司要求乐F公司返还押金，原审法院予以支持。双方确认鸿X泰公司的货架仍放置于乐F公司处，乐F公司同意将该货架返还给鸿X泰公司，但要求鸿X泰公司支付拆除费用4000元，对此鸿X泰公司亦表示同意支付，对此原审法院予以认定，鸿X泰公司应向乐F公司支付拆除货架费用4000元，乐F公司应向鸿X泰公司返还涉案货架。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。鸿X泰公司主张已于2014年9月底将涉案租赁物返还给乐F公司，但对此没有提供有效证据予以证实，且乐F公司也不予认可，故对该项主张原审法院不予采纳，乐F公司主张鸿X泰公司于2014年11月30日搬离涉案租赁物，原审法院予以认定。根据双方确认的银行流水记录显示，虽然鸿X泰公司转账明细中备注已支付2014年9月份占有使用费，但该备注为鸿X泰公司单方填写，从完整的转账记录显示，鸿X泰公司均是月中支付上月占有使用费，没有鸿X泰公司备注“2013年9月份租金”的支付项目，乐F公司也没有向鸿X泰公司出具收据收到对应月份的租金，故原审法院认定鸿X泰公司没有支付2014年9月份的占有使用费。现乐F公司要求鸿X泰公司支付2014年9月至2014年11月期间的占有使用费，原审法院予以支持，经计算为92700元（29900元／月×3个月＋1000元／月×3个月）。由于双方签订的合同无效，乐F公司主张鸿X泰公司按照合同约定支付5%的滞纳金及终止合同赔偿金，于法无据，原审法院不予支持。另乐F公司要求鸿X泰公司支付水电费，但对此没有提供任何证据予以证实，且鸿X泰公司也不予认可，故原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认乐F公司与鸿X泰公司于2013年3月9日签订的《租赁合同》无效；二、鸿X泰公司应于本判决生效之日起五日内向乐F公司支付占有使用费92700元；三、乐F公司应于本判决生效之日起五日内向鸿X泰公司返还押金59800元；四、乐F公司应于本判决生效之日起五日内向鸿X泰公司返还价值23000元的货架；五、驳回乐F公司的其他诉讼请求；六、驳回鸿X泰公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1468元、反诉受理费935元，由乐F公司深圳乐F精密五金有限公司承担1371元，鸿X泰公司深圳市鸿X泰货运代理有限公司承担1032元。
上诉人鸿X泰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第二项，改判鸿X泰公司无需向乐F公司支付占有使用费92700元。事实与理由：
一、原审法院对于部分事实认定错误。1、一审法院认定：当月支付上月占有使用费。2014年9月份当月占有使用费未支付，属于事实认定错误。2014年9月份当月占有使用费，鸿X泰公司已经据实支付。根据到庭证据显示：鸿X泰公司在一审反诉阶段，已经向一审法院提交了自2013年03月起至2014年09月29日止，鸿X泰公司向乐F公司每月支付当月支付占用费的银行付款记录。整个占有使用期间为7个月，鸿X泰公司共计支付7月的占有费。需要指出的是：整个场地占用费支付期间，只有2014年7月的占有使用费、水电费，是鸿X泰公司的法定代表人刘敏用其个人银行账户将2014年7月份的占有使用费、水电费合计32819.8元转账支付给乐F公司的法定代表人黄爱军，见《招商银行个人银行专业版转账汇款单笔对账单》，该对账单显示，该对账单与《深圳农村商业银行单位活期对账单》以及乐F公司提交的《牡丹灵通卡账户历史明细清单》均能相互佐证。除此以外，都是鸿X泰公司名义转给乐F公司的法定代表人黄爱军。乐F公司始终不提2014年7月份的占有使用费、水电费，由鸿X泰公司法定代表人刘敏个人向乐F公司的法定代表人黄爱军实际支付的这一事实，致使原审法院只看到2014年7月份没有鸿X泰公司转账的银行记录，忽视了鸿X泰公司的法定代表人个人的转账记录，因此作出了占有使用费的交付方式为当月支付上月占有使用费的错误判定。到庭证据显示：2014年9月份以及之前产生的占有使用费，均是当月支付，并且至2014年9月的当月占有使用费，鸿X泰公司已全部付清。原审法院并未仔细审查鸿X泰公司提交的到案缴费证据，也未查明鸿X泰公司对于占有使用费的支付具体时间是当月支付还是次月支付，作出了租金当月支付上月的认定，与事实不符，因此认定鸿X泰公司未支付2014年9月份占有使用费，属事实认定错误，实属不当，应子纠正。2、原审法院对于2014年10月至11月期间的占有使用费的判定，属事实认定错误。原审期间鸿X泰公司向原审法院提交的《房地产租赁合同书》，显示鸿X泰公司已于2014年9月29日与案外人尚南飞贸易（深圳）有限公司（以下简称“尚南飞公司”）签订新的租赁合同。鸿X泰公司提交的《深圳农村商业银行单位活期对账单》，明确显示鸿X泰公司2014年9月30日向尚南飞公司实际支付了“两押一租”。鸿X泰公司不可能在向新的房东支付了租金的情况下，仍留在原租赁物处，同时承担支付双份租金成本。此证据可证实鸿X泰公司于2014年9月份后，已搬离涉案租赁物。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条，原审法院认定鸿X泰公司未提供证据予以证实，明显与事实不符。
二、原审法院对于2014年10月至11月期间是否存在占有使用费的问题，举证责任分配错误，应予纠正。鸿X泰公司为证明2014年9月29日已经搬离涉案场地，向原审法院提交了证据《房地产租赁合同书》以及《深圳农村商业银行单位活期对账单》，该证据内容显示：2014年9月底鸿X泰公司已与案外入尚南飞公司建立新的租赁关系，并且向案外人实际支付了两押一租，双方已实际履行。证明了2014年1O月至11月期间，鸿X泰公司不存在占有使用费。相反，乐F公司并未向原审法院提供证明鸿X泰公司2014年10月至11月期间继续占用涉案场地的任何证据。到庭证据只是一份租赁合同，该份租赁合同并不能证明2014年10月至11月期间鸿X泰公司继续占用了涉案场地。根据《民事诉讼法》第六十四条第1款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第3款、第4款，第七条的规定，鸿X泰公司已经举证证明2014年9月底开始，并未继续占用涉案场地的证据，乐F公司应有义务对鸿X泰公司继续占用涉案场地的主张，承担举证责任。原审法院对于举证责任在双方当事人之间未合理分配，导致当事人在诉讼地位上不平等。乐F公司没有正当理由拒不对鸿X泰公司的举证行为予以配合的行为，应该认定为举证妨碍。原审法院未正确运用举证责任分配原则，导致对相关事实认定错误。综上所述，涉案场地在占有使用期间，占用费均为当月交付；2014年9月份的当月场地占用费、水电费，鸿X泰公司当月已经结清：2014年10月、11月的场地占用费并未产生。鸿X泰公司口头补充称，经过代理人和公司法定代表人核实，2014年9月份的场地占用费支付了，9月份的水电应当在10月份结算，9月份水电没有结算，但这点双方都没有提出过。
乐F公司口头答辩称，一、2014年11月30日之前涉案房屋是由鸿X泰公司占有使用，2014年11月30日拆除鸿X泰公司安装在涉案房屋中的货架，货架存放在乐F公司处，一审庭审中，鸿X泰公司还请求乐F公司返还货架，足以说明在2014年11月30日之前鸿X泰公司占用涉案房屋。
二、鸿X泰公司没有支付2014年9月至10月的房屋使用费，鸿X泰公司从2013年3月至2014年8月份支付的所有费用记录可以看出鸿X泰公司是后一个月支付前一个月费用，不是当月支付当月费用。因此鸿X泰公司2014年9月29日支付的32531.6元是8月份的费用，这个和8月份的租金、水电费金额相符。2014年9月以后鸿X泰公司并未向乐F公司支付任何款项，因此2014年9、10月、11月房屋使用费也没有支付。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案建筑物既无相关产权证书，也无建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，故乐F公司与鸿X泰公司之间签订的《租赁合同》无效。
鸿X泰公司主张其于2014年9月底将涉案租赁物返还乐F公司，其提交《房地产租赁证书》证明其9月29日与案外人签订新的租赁合同。本院认为，鸿X泰公司提交的《房地产租赁合同书》不能证明其于2014年9月底将涉案租赁物返还乐F公司，本院不予采信。原审法院认定鸿X泰公司于2014年11月30日搬离涉案租赁物，适用法律正确，本院予以确认。
鸿X泰公司主张其已向乐F公司支付2014年9月份占有使用费，从完整的转账记录计算，截止至2014年9月29日鸿X泰公司向乐F公司支付的最后一笔占有使用费，鸿X泰公司仍欠付乐F公司2014年9月份占有使用费。故原审法院判决鸿X泰公司应向乐F公司支付2014年9月、10月、11月占有使用费92700元无误，适用法律正确，本院予以确认。
综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实以及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2117.5元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。