福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3484号
上诉人（原审原告）沈岚，女，1984年10月3日出生，汉族。
委托代理人龚晓洪、刘娜玲，福建冠德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）厦门新景地集团有限公司。
法定代表人钟江波，董事长。
委托代理人郭元、郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
上诉人沈岚因与被上诉人厦门新景地集团有限公司（以下简称新景地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第2260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈岚向原审法院提起诉讼，请求判令：1、新景地公司立即向沈岚支付逾期交房的违约金170892.05元（时间自2013年8月31日至2014年8月20日扣除30天，标准为按日总购房款万分之二计算）。
原审判决查明，本案系“新景2008”项目1#-7#楼商品房逾期交房系列案件之一。2011年1月30日，沈岚、新景地公司签订一份编号为01978804的《商品房买卖合同》，约定新景地公司将位于厦门市湖里区五缘西一里7号602室（即新景2008-6#楼A梯6跃7层02单元）的房产出售给沈岚，总价款为2407723元。合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；4、配合政府的法规／规章和命令或市政建设而引起的延误。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、×。”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。”合同第二十条“文书送达”约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”
《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”第（3）项约定：“买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。”补充协议第13条“其他约定”第（4）项约定：“本合同第二十条补充如下：规定的书面形式包含书信、函件、报纸公告。任何书信函件在依法办理投递手续后，即视为已经送达对方，且已履行通知义务……出卖人采用在报纸上刊登公告的方式向买受人送达通知的，则自登报之日起3日后即视为送达；出卖人采用在报纸上刊登公告方式履行告知义务的，登报之日即为出卖人告知的日期。本合同所述的刊登公告的报纸系厦门公开发行的报纸；如《厦门日报》等。”
2011年1月30日，沈岚、新景地公司又签订一份编号为01978792的《商品房买卖合同》，约定新景地公司将位于厦门市湖里区五缘西一里62号地下一层第313号（即新景2008地下室-1层313号）的车位出售给沈岚，总价款为229500元。该份合同的第八条“交付条件与期限”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任”、第十一条“交接”、第二十条“文书送达”，以及附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”、第13条“其他约定”第（4）项的约定与上述编号为01978804的《商品房买卖合同》及其补充协议约定的内容相同。
上述两份《商品房买卖合同》签订后，沈岚向新景地公司支付了该两份合同项下的全部款项2637223元。厦门市房地产交易权籍登记中心为上述两份合同办理了备案登记手续。讼争“新景2008”项目的1#-7#楼于2013年12月5日通过了勘察单位的工程质量检查；2#、5#、6#、7#楼于2013年11月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收；1#、3#、4#楼于2013年12月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。新景地公司于2013年10月28日取得1#、3#-7#楼及对应地下室的排水许可证，于2013年11月8日取得2#、8#-13#楼及幼儿园的排水许可证，于2013年12月20日取得园林绿化建设合格证。2014年1月23日，厦门市湖里区公安消防大队出具湖公消验（2014）第0026号《建设工程消防验收意见书》，认定新景地公司所属的“新景2008”项目的竣工验收消防已按要求整改完毕，复查合格，可以恢复使用。2014年1月24日，新景地公司以在《厦门日报》刊登公告的形式，通知沈岚于2014年1月25日至2014年1月28日到物业服务处办理交房手续。2014年1月27日，沈岚接收了讼争房产并签订了房屋使用说明书和房屋质量保证书，但沈岚在《房屋验收交接单》上备注讼争房产存在质量问题，不具备交房条件、拒收钥匙，先交物业费不合理，物业应向开发商收费。沈岚以新景地公司逾期交房为由请求新景地公司支付违约金，并诉至法院。
另查明，上述《建设工程消防验收意见书》已在消防部门网站中公开。工程竣工验收报告、质量检查报告等还未通过行政审查备案。厦门华润燃气有限公司确认管道燃气于2014年8月20日达到设计要求条件。
诉讼过程中，新景地公司提供一组气象资料和施工日志，以此证明讼争项目在施工过程中，遭遇当日风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上并导致讼争工程无法施工的天数。沈岚认为新景地公司未能提供相应的监理日志予以佐证，对施工日志的真实性不予认可。新景地公司另提供一组工程验收记录汇总、记录表、关于“新景2008项目燃气工程”施工情况说明，用于证明讼争工程燃气管道已于2013年11月20日达到设计要求，于2014年4月2日达到通气条件。沈岚认为上述证据体现的内容与法院调查的情况相矛盾，不应予以采信。
再查明，“新景2008”项目商品房逾期交房系列案件中，有部分业主向法院提供一份2014年5月19日形成的公证照片，以此证明存在诸多问题，新景地公司未及时进行整改，不符合交房条件。新景地公司辩称照片只能证明存在瑕疵，不能成为拒绝交房的理由。
以上事实，有沈岚提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、备案证明、《房屋验收交接单》等，新景地公司提供的《建设工程竣工验收报告》、《勘察单位工程质量检查报告》、《建设工程消防验收意见书》、《园林绿化建设合格证》、《排水许可证》、气象资料、施工日志、协议书、交房通知书、报纸公告、工程验收记录汇总、记录表、关于“新景2008项目燃气工程”施工情况说明、《厦门市房屋使用说明书房屋质量保证书》等，燃气公司出具的《施工情况说明》以及当事人的陈述在案为证。
原审法院认为，一、关于“新景2008”项目1#-7#楼的商品房和车位是否符合交付条件的问题。“新景2008”项目1#-7#楼的系列商品房和车位所涉合同第八条约定了三个相同的交付条件，根据双方主张进行逐一分析：（一）经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。含沈岚在内的提起诉讼的业主（以下简称“业主方”）根据新景地公司擅自更改建设规划，且验收未备案的情况，主张讼争项目的验收无效，应视为未通过竣工验收。原审法院认为，根据新景地公司提供的竣工验收报告、质量检查报告和消防验收意见书等证据，可以证实讼争项目已通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的竣工验收，勘查单位的质量检查和消防部门的消防验收，符合合同关于竣工验收合格和消防验收合格的约定。（二）所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。业主方主张管道燃气没有通气及竣工验收，消防没有消防水管，邮政信报箱到位不及时。新景地公司辩称管道燃气符合设计要求且已通过竣工验收；消防水管因发现有盗窃现象，而被物业公司保管起来；邮政信报箱系因要建挡雨棚临时有移动；业主提供的2014年5月19日期间的公证照片只能证明存在瑕疵，不能成为拒绝交房的理由。原审法院认为，根据该条约定，设施应达到设计要求条件，否则应视为不符合交房条件。（1）管道燃气问题。因双方在合同中关于管道燃气等设施的交付条件约定为“达到设计要求条件”而非竣工验收，而燃气公司出具的《施工情况说明》已明确管道燃气于2014年8月20日达到设计要求条件，故沈岚因管道燃气的户内管未试压以及尚未竣工验收而主张管道燃气未达交付条件没有依据，不予采信；至于新景地公司提供的工程验收记录汇总、记录表、关于“新景2008”项目燃气工程施工情况说明等材料，系燃气公司对管道燃气工程分段项目（如燃气管道沟槽项目，管道系统吹扫、强度、严密性项目）的施工情况及验收情况的汇总，而燃气公司针对法院调查函所回复的《施工情况说明》系对讼争项目整体管道燃气工程施工进度的总结，故对新景地公司抗辩的管道燃气应以2014年4月2日作为认定符合合同约定条件的时间，不予采纳。（2）消防问题。消防部门的消防验收报告足以证实消防设施符合设计要求条件。而物业公司因管理需要未安装消防水管，不足以构成业主拒绝收房的理由。（3）邮政信报箱问题。公证的照片体现的是照片相应位置的状况，未能反映讼争项目的整体情况，新景地公司关于暂时移除的抗辩未见明显不当，且邮政信报箱在法院勘查时均已到位。（三）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。业主方提供的公证照片，虽可以看出讼争项目存在不规范和需整改的事由，但不足以证明新景地公司通知交房时存在根本违反第三点约定的情形。综上，讼争项目于2014年8月20日符合合同约定的交付条件。至于入户管道未通燃气，没有消防水管等问题，业主方可就其妨碍使用或相应的损失另行主张。
二、关于是否存在延期交付情形的问题。合同第八条约定新景地公司应于2013年8月31日前交付房产，在遭遇当日风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上等情形而导致停工的，新景地公司有权予以延期。新景地公司作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的气象事由，亦应证明该事由已实际影响到施工。根据新景地公司提供的气象资料可知，本案讼争合同签订后，新景地公司在施工过程中确实存在其主张的足以影响施工的气象事由，但新景地公司提供的施工日志中关于气象因素影响施工情况的记录简单，既没有该日影响施工的起止时间，亦没有记录人、工程负责人的签字，更没有包括监理单位在内的其他相关方的签章，新景地公司也未能提供监理日志等其他证据予以佐证，故新景地公司提供的施工日志不足采信，新景地公司请求按施工日志的内容认定其可延期交付房产的天数，依据不足。考虑到气象资料所体现的气象事由客观上确实会给新景地公司的施工造成一定的影响（如：阵风达到六级及六级以上可能影响高空作业，但低空作业或室内作业不一定受影响；降水量达到17mm及17mm以上主要可能影响室外施工；气温达到35度及35度以上一般会出现在午间前后，早晚一般不会超过35度，但不必然影响施工），导致延期交房的情形客观存在，综合气象资料、施工进度及可能影响的时间段，酌情认定新景地公司因气象因素导致延期交房的时间为30天，即新景地公司应按合同约定于2013年9月30日前向业主交付符合合同约定交付条件的房产。
原审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。沈岚、新景地公司签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本案中，沈岚于2014年1月27日接收了房产，并签订了房屋使用说明书和房屋质量保证书，应视为其同意交付，沈岚在房屋交接验收单上备注讼争房产存在质量问题、不存在交付条件，原审法院认为房屋质量问题沈岚可另行向新景地公司主张，并不影响本案交房时间的认定，沈岚再请求新景地公司支付交付后的违约金，不予支持。故房产的违约金依约应以沈岚已付款2407723元为基数，按日万分之二，自2013年10月1日始计至2014年1月27日止，共119天，即2637223＊0.2‰＊119≈62765.91元。至于新景地公司提出合同第八条第二款对瑕疵交付违约金的约定足以排除合同第九条违约责任的适用的主张，因讼争合同第八条第二款所约定的是在约定的交房日期之前进行房屋交接的违约责任情形，而本案新景地公司已经逾期交房，依法应适用合同第九条以认定新景地公司逾期交房的违约责任，故对新景地公司的上述抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向沈岚支付违约金62765.91元。二、驳回沈岚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1859元，由沈岚负担1176元，厦门新景地集团有限公司负担683元。
宣判后，沈岚不服，向本院提起上诉。
上诉人沈岚上诉请求撤销原审判决，改判支持沈岚在原审的全部诉讼请求。原审法院认定沈岚于2014年1月27日接收了讼争房屋，并签订了房屋使用说明书和房屋质量保证书，应视为同意交付。原审法院对此认定是错误的。沈岚在房屋验收交接单上明确注明无法验收交接等文字，表明其拒绝交接房屋，并非同意交接。原审法院对此曲解，并错误认定违约金金额。请求二审法院予以改判。
被上诉人新景地公司答辩称，原审法院对于沈岚的接收房屋的事实认定正确；虽然沈岚表示拒绝接收，但已签收两书，至于因房屋质量问题拒收，不足以否认房屋已经交付的事实。沈岚的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，双方当事人均对原审判决查明认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，新景地公司与沈岚签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当依约履行。根据合同约定，并扣除合理延期的30天后，新景地公司应于2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。本案讼争商品房直至2014年1月24日，新景地公司才通知交房，已构成逾期交房，应依约承担逾期交房的违约责任。本案中，沈岚于2014年1月27日签订房屋使用说明书和房屋质量保证书，但其在交房验收单中明确注明房屋存在严重质量问题，无法验收交接，拒收锁匙等。可见其在收房时已对所交付房屋不符合约定明确提出书面异议，此行为不能成为开发商免除违约责任的理由。原审判决将该时间认定为接收房屋时间不当，应予纠正。故新景地公司应承担逾期交房违约责任至2014年8月20日止，违约金依约应以沈岚已付款2407723元＋229500元为基数，按日万分之二，自2013年10月1日始计至2014年8月20日止，共324天，即2637223＊0.2‰＊324≈170892.05元。综上，原审判决认定事实部分不清，处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第2260号民事判决；
二、厦门新景地集团有限公司应本判决生效之日起十日内，向沈岚支付违约金170892.05元。
本案一审案件受理费1859元、二审案件受理费2462元，均由厦门新景地集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 洪德琨
审判员 胡林蓉
二〇一五年九月二十一日
书记员 肖子发
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。