宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第1573号
原告银川新海物业服务有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人杜凤梅，该公司总经理。
委托代理人周晨晨，宁夏辅德律师事务所律师。
委托代理人杜凤琴，女，1970年11月6日出生，汉族，河北省永年县人，系银川新海物业服务有限公司综合部经理，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被告邢社英，女，1954年2月23日出生，汉族，山西省忻州市人，退休职员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人候文义，男，1952年2月13日出生，汉族，山西省汾阳市人，退休职员，住宁夏回族自治区银川市金凤区，系被告邢社英丈夫。
原告银川新海物业服务有限公司与被告邢社英物业服务合同纠纷一案，由原告银川新海物业服务有限公司于2014年6月12日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月16日、26日公开开庭进行了审理。原告银川新海物业服务有限公司的委托代理人杜凤琴、周晨晨，被告邢社英的委托代理人候文义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告自2005年6月接管新海家园二区物业服务并与业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定：2008年1月1日至2011年12月31日的物业服务收费标准为住宅0.45元每月每平米；2012年1月1日至2014年12月31日物业收费标准为0.62元每月每平米。业主或物业使用人应于每月1-25日缴纳当月费用，如违反约定，每日按所欠费用5‰加收违约金。被告邢社英于2005年6月入住新海家园二区，自2009年1月1日至2013年12月31日共拖欠原告物业费2719.30元，违约金7910.8元。其中2009年度拖欠物业费258.70元，违约金1880.50元；2010年度拖欠物业费517.40元，违约金2382.80元；2011年度拖欠物业费517.4元，违约金1880.50元；2012年度拖欠物业费712.90元，违约金1301元；2013年度拖欠物业费712.90元。原告为此多次向被告催要上述欠款，但被告一直拒缴。故诉至法院，请求判令被告向原告支付拖欠的物业服务费2719.30元、违约金7910.80元，并承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：
1、新海家园二区业主大会决议、新海家园二期小区物业收费确认通知各一份，据以证明物业费涨价已经通过新海家园业委会通过并由银川市物价局确认通过；
被告质证意见：该证据中的新海家园二区业主大会决议是在2011年12月3日打印出来的，但是需要原告举证证明该决议经过三分之二业主同意。业主大会决议自2012年1月1日起物业费调整为0.62元，但该涨价标准直到2013年6月3日才经过银川市物价局确认，故对该证据不认可。
2、银川市（前期）物业服务合同备案申请表、物业服务合同各三份，据以证明原告对物业费的收取合法合理；
被告质证意见：银川市（前期）物业服务合同备案申请表中没有编号，该申请经多少业主同意也看不出来，该三份合同日期与合同编号不完整，对该证据不认可。
3、银川市业主委员会登记表二份、新海家园二期业主大会议事规则一份，据以证明业主委员会的成立经过物业管理办公室的备案，符合法定程序；
被告质证意见：该证据显示的是2007年的业主委员会成立情况，原告以2007年成立的业主委员会来起诉2009年至2014年期间的费用不合法。该证据中的签名可以看出系一个人书写，证据中的身份证复印件是新收取的，业主委员会会议记录没有时间，也没有签字。该证据不合理不合法，被告不认可。
4、催缴通知一组，据以证明原告向被告催缴物业费的事实。
被告质证意见：原告追缴过，物业费涨至0.62元的时候再没有追缴过。
被告辩称，被告自2005年秋季入住银川市金凤区新海家园二区以来，从未与原告签订过合同，也未委托他人签订过合同，故原告所提交的合同应属无效。2009年6月份之前，被告一直主动交纳物业费，此后的费用被告不再缴纳完全是因为原告既不应业主要求安装老年座椅，又不告知业主涨价原因所致，被告的拒交行为也是为了督促物业公司改正上述错误。因为原告涨价无理，被告坚持按照每平米0.45元的标准交纳，但其工作人员拒绝收取，才使被告累计欠费达2719.3元，原告为此还恶意计算滞纳金7910.80元，对此被告不予认可。另外，按照诉讼时效的规定，原告诉请也已经超过两年时效的规定。如若调解，被告只能按照0.45元的标准承担2013、2014年度的物业费。现原告已将老年座椅安装，说明原告有错，被告只同意给原告支付诉请物业费的一半，此后的物业费也只按照0.45元的标准支付。
被告为支持其答辩主张，向本院提交以下证据：
1、物业、采暖费收据1张、业主证明1份，据以证明2009年原告收取物业费是按照0.45元每平方米收取，原告的物业费涨价多数业主均不认可；
原告质证意见：2009年的物业费是按照0.45元收取的，涨价是在2012年。对业主证明的真实性有异议，各位业主的签名不能确定是业主的真实意思表示，也不能代表整个小区业主的意见，业委会才是小区业主的代表。
2、关于七号楼和17号楼之间安装休闲座椅申请书1份、照片1组，据以证明被告多次口头提出安装座椅，后又书面提出申请，但原告始终未安装座椅。小区现有状况是可以安装休闲座椅，且并不影响小区道路交通；
原告质证意见：对申请书的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不能证明物业有向小区业主安装椅凳的义务。安装椅凳不在物业公司的服务范围，不安装椅凳也不能作为业主不缴纳物业费的抗辩理由。
经审理查明，被告邢社英系银川市金凤区新海家园二区业主，其所有的房屋属多层住宅，建筑面积为95.8平米。原告银川新海物业服务有限公司分别于2008、2010年、2011年、2012年与该小区业主委员签订物业服务合同，双方约定：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月初履行交纳义务，业主可以选择年初一次预交一季度、半年或全年的物业服务费；业主未按约定交纳物业费的，每日按所欠费用总额的5‰加收违约金。2011年12月23日，经银川市新海家园二区业主大会决议，涉案小区住宅楼收费标准由原来的0.45元每月每平米调整至0.62元每月每平米，该收费标准业经银川市物业管理办公室、银川市物价局确认。现被告以其要求原告在小区空地安装座椅未果，且原告将小区物业服务收费标准由0.45元每平米每月涨至0.62元每平米每月未经小区业主同意为由，拖欠原告2009年7月1日至2013年12月31日期间的物业费不付。经原告催要未果，故诉至本院，请求判如所请。
另查明，1、原告诉请的2009年7月1日至2011年12月31日的物业费按照0.45元／月／平方米的标准计算，共计为1293.3元，计算公式为95.8平方米×0.45元／月／平方米×30个月；2012年至2013年度的物业费按照0.62元／月／平方米的标准计算，共计为1425.5元，计算公式为95.8平方米×0.62元／月／平方米×24个月；
原告诉请违约金均以所拖欠年份的物业费为基数，自所拖欠物业费的下一年度起按日5‰的标准起算，共计7910.8元；
在本案审理过程中，原告已在被告指定位置为小区业主安装休闲座椅。
以上事实有庭审中原告提交的新海家园二区业主大会决议、新海家园二期小区物业收费确认通知、银川市（前期）物业服务合同备案申请表、物业服务合同、银川市业主委员会登记表、新海家园二期业主大会议事规则，被告提供的物业采暖费收据及原、被告的陈述在卷为凭，予以证实。
本院认为，原告与涉案小区业主委员会签订物业服务合同，为包括被告在内的小区业主提供物业服务，原、被告间即建立物业服务合同法律关系。在原告依约提供了物业服务后，被告即应按照合同约定向原告交纳相关服务费用。现原告要求被告交纳所拖欠物业费的诉请成立，本院依法予以支持。对于原告诉请违约金一项，虽在合同中有明确约定，但该约定明显超过原告的实际损失，本院调整为按日万分之五的标准，分段计算至原告主张的2013年12月31日，总计为790.94元［（2009年度为188.82元（258.66元×0.5‰×1460天）；2010年度为283.23元（517.32元×0.5‰×1095天）；2011年度为188.82元（517.32元×0.5‰×730天）；2012年度为130.07元（712.75元×0.5‰×365天）］。被告以原告未安装休闲座椅为由抗辩，因该义务并非双方合同约定事宜，故本院不予采纳。原告物业费调整，经新海家园二区业主大会决议通过，且物价主管部门及物业行政主管部门已就此备案确认，被告应按调整后的标准缴纳物业服务费。被告辩称的诉讼时效的问题，因庭审中其自认原告在物业费涨价前对此追缴过，故发生诉讼时效中断，被告的辩解理由不能成立，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告邢社英于本判决生效之日起十日内支付原告银川新海物业服务有限公司2009年7月1日至2013年12月31日的物业服务费2718.8元，违约金790.94元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费66元，由被告邢社英负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 孙鹏飞
代理审判员 雅 娟
人民陪审员 翁一君
二〇一四年十月十七日
书 记 员 张文莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。