上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第180号
原告陈文华。
被告上海即阳实业有限公司。
法定代表人丁鸣。
委托代理人颜桂丽。
委托代理人朱居华。
原告陈文华诉被告上海即阳实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员钱萍独任审判，后变更为由代理审判员赵淳独任审判。本院于2014年2月10日、6月17日两次公开开庭进行了审理。原告陈文华、被告委托代理人颜桂丽两次均到庭参加诉讼。被告委托代理人朱居华参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告陈文华诉称，2013年7月26日，原告与被告签订《办公室租赁协议》（以下简称系争租赁合同），约定被告将上海市闸北区天目西路XXX弄XXX号XXX室3306间约18平方米的办公室（以下简称系争房屋）出租给原告使用，租期自2013年8月6日至2014年8月5日止，月租金人民币2000元（以下币种均为人民币）。原告支付了第一期房租6000元及租赁保证金4000元。原告实际使用系争房屋后发现，被告为该办公室配备的电脑、打印机无法正常使用，宽带网络经常掉线，房屋内手机几乎没有信号，公共卫生间脏乱差，前台在租期的前20多天尚有一名工作人员，此后就一直无任何工作人员。原告与其他租客多次与被告交涉未果。2013年9月16日，原告通知被告将于10月16日迁出系争房屋、被告可另行出租。后原告如约搬离，但被告拒不返还房租及保证金。原告认为，系争租赁合同于2013年10月16日已经解除。据此，原告请求法院判令：1、解除原被告于2013年7月26日签订的办公室租赁协议；2、被告返还2013年10月16日至11月6日期间的房租1333元；3、被告退还租房保证金4000元。
被告上海即阳实业有限公司辩称，原告当时是以所经营的旅游业务受国家政策调整影响、生意不佳为由向被告提出提前退租的要求，而非以卫生办公环境脏乱差、网络及手机信号不稳定、电脑及打印机不能正常使用、无前台接待人员为提前退租的理由。被告于上海市闸北区天目西路XXX弄XXX号XXX室内开设商务中心、开展服务性租赁的经营，商务中心内的其他租客均正常承租使用房屋，说明原告对被告的指责不是事实，被告不存在违约行为。现被告要求原告继续履行系争租赁合同，不同意解除该合同。若原告坚持要求提前解除合同，则原告构成违约，被告不予返还房租及保证金。2014年6月17日庭审中，被告变更答辩意见，称系争房屋此前一直空关，被告直至2014年6月1日才找到新房客承租该房屋。现被告认可系争租赁合同于2014年6月1日解除。原告存在单方解约的违约行为，根据系争租赁合同的约定，被告在原告违约的情况下有权没收保证金。据此，被告表示同意解除合同，不同意退还房租及保证金。
经审理查明，2013年7月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《办公室租赁协议》，约定：甲方为出租人，乙方为承租人；系争房屋为装修房，使用面积约18平方米，有办公桌3张，办公椅2张，空调1台；公共设施有卫生间、接待厅、微波炉、冰箱、饮水设备；乙方租赁该房屋仅作为合法经营办公使用；租期自2013年8月6日起至2014年8月5日止；月租金2000元；租金3个月一付，第一期租金应于2013年8月5日前付清，之后每期租金提前10日支付；如乙方未按约定时间支付租金、费用及乙方中途终止协议，视为乙方自动放弃本协议，协议终止，乙方所缴付定金及费用不退，同时系争房屋权利归甲方处理，甲方有权向乙方追讨由乙方违约造成的其他损失；乙方应支付租赁保证金4000元，待租赁期满结清费用、乙方撤离交房，并经甲方验收认可后，甲方应于30日内退还保证金，乙方如有违约或未按规定结清相关费用，甲方有权拒还保证金；甲方提供免费网络并有义务保证公共区域的正常使用及卫生、有义务保证乙方一个正常工作的办公环境。原告于签订该合同前实地查看了系争房屋。签订合同后，原告付清了第一期2013年8月6日-11月5日的房租6000元及租赁保证金4000元并在系争房屋内经营旅游业务。后原告向被告提出提前退租，被告拒绝，但表示原告可将系争房屋转租。原告于2013年10月将被告放置于公共部位的办公设备取走，被告随即报警。警方介入后，原告将取走的物品归还给了被告。原告于当月25日向本院递交诉状并于诉状中陈述自己已于2013年10月16日搬离系争房屋且已通知被告可将系争房屋另行出租。2013年11月1日，本院组织原、被告进行诉前调解，被告于调解过程中知晓了原告诉状的内容。原告未向被告返还过系争房屋钥匙，现钥匙仍在原告手中。系争房屋现已由被告另行出租给他人。
以上事实，有原告提供的《办公室租赁协议》及当事人的陈述等证据予以佐证。
审理中，就是否通知被告解除合同及搬离房屋一节，原告认为：2013年9月16日，原告电话通知被告委托代理人颜桂丽，原告将于2013年10月16日迁出系争房屋；2013年10月16日迁出后，原告又电话告知颜桂丽已搬离；2013年10月中旬，原告为了解决退租事宜而搬走了被告的物品，被告报警当日，原告与被告老板交涉之时也明确告知过自己已经迁出系争房屋。被告认为，原告确实要求过提前退租，但并未明确告知搬离时间，被告于交涉中明确表示不同意提前退租；报警当天，原告仅提出要求提前退租、退还租金及保证金，未告知被告其已实际迁出系争房屋，也未向被告返还系争房屋钥匙；直至2013年11月1日，法院通知被告进行诉前调解，在调解过程中被告才得知原告已搬离系争房屋。
就卫生环境一节，原告提供一组照片以证明环境脏乱差，被告对该组照片真实性表示无法确认。就网络及手机信号不稳定一节，原告表示无法提供相关证据。被告提供了一组照片用以证明卫生及办公环境良好、其他租客均在内正常办公，提供了电信公司发票用以证明系争房屋内有中国电信股份有限公司上海分公司提供的宽带上网服务。原告对被告的证据也不予认可。
另，被告于庭审中表示，如法院判决房租及保证金不予退还，则被告不再向原告主张其他违约责任。
本院认为，原、被告签订的系争租赁合同依法成立、有效，对双方均具有法律约束力。原告认为，被告存在卫生办公环境脏乱差、网络及手机信号不稳定、电脑及打印机不能正常使用、无前台接待人员的违约行为。但是，原告提供的证据不足以证明存在上述情况。系争租赁合同中也未约定被告负有为原告提供电脑、打印机及前台接待人员的义务。此外，原告未提供证据证明其在要求退租前曾向被告就上述问题提出异议、要求被告予以改进。因此，本院无法认定被告存在违约行为。原告在未经被告同意的情况下擅自搬离系争房屋并提出解除租赁合同，其行为已构成违约。虽然原告确系违约，但由于非金钱义务无法强制执行，在承租人即原告不愿继续履行租赁合同的情形下，系争租赁合同确实无法继续履行，可予解除。原告诉称曾于搬离前后电话通知被告，但被告对此予以否认，原告亦无证据证明此节，故原告的该意见本院难以采信。现原告支付租金至2013年11月5日，且于此前已实际搬离系争房屋，被告也已在2013年11月1日的诉前调解过程中知晓了此情况，故本院认为系争租赁合同于2013年11月6日解除。原告擅自解除合同，构成违约，应依约承担违约责任。系争租赁合同约定，原告如有违约或未按规定结清相关费用，被告有权拒还保证金。因此，原告要求被告返还2013年10月16日至11月6日期间房租及租赁保证金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告陈文华与被告上海即阳实业有限公司于2013年7月26日签订的《办公室租赁协议》于2013年11月6日解除；
二、原告陈文华请求法院判令被告上海即阳实业有限公司返还房租及租房保证金的诉讼请求不予支持。
案件受理费减半收取为25元（原告已预缴），由原告陈文华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赵淳
二〇一四年七月十四日
书 记 员 方芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。