山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威高民初字第237号
原告：吴洪瑜，女，汉族，住山东省威海市环翠区。
委托代理人：杜宪龙，山东新和（威海）律师事务所律师。
被告：张庆忠，男，汉族，户籍地吉林省白山市浑江区，现住威海火炬高技术产业开发区。
第三人：陈永，男，汉族，户籍地江苏省丰县大沙河镇。
委托代理人：徐黎霞，系陈永之朋友。
委托代理人：陈浩，系陈永之子。
第三人：黄本才，男，壮族，户籍地广西钦州市钦北区大寺镇。
委托代理人：黄本光，系黄本才之堂弟。
第三人：梁振磊，男，汉族，户籍地山东省威海火炬高技术产业开发区，现住山东省威海火炬高技术产业开发区。
第三人：丁红建，男，汉族，户籍地湖北省京山县坝坪镇，现住浙江省金华市。
委托代理人：黄雄军，系丁红建之妹夫。
原告吴洪瑜与被告张庆忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法由审判员魏亦斌适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中依法追加了陈永、黄本才、梁振磊、丁红建作为本案的第三人参加诉讼。本案在审理过程中，各方当事人向本院申请了自行和解，但未达成协议。原告吴洪瑜之委托代理人杜宪龙、被告张庆忠、第三人陈永之委托代理人徐黎霞、陈浩、第三人黄本才之委托代理人黄本光、第三人梁振磊、第三人丁红建之委托代理人黄雄军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴洪瑜诉称，原告与被告于2010年7月15日签订租赁合同，约定原告将房屋租赁给被告使用，同时约定被告逾期交付租金应支付违约金3万元，擅自转租应支付违约金3万元，改变房屋结构和用途，造成租用房屋毁损，应负责恢复原状，并支付赔偿金5万元。合同签订后，原告按约定交付了租赁房屋。被告租赁期间，逾期交付租赁，并将租赁房屋未经原告同意转租给他人，造成租赁房屋损坏。原告与被告多次协商未能达成一致意见，故诉至法院，要求1、解除与被告签订的租赁合同；2、要求被告给付租金3.5万元；3、要求被告赔偿损失11万元；4、要求被告支付违约金10万元；5、要求被告返还租赁房屋。
被告张庆忠辩称，1、欠原告3.5万元租金属实，但原因是原告要求黄本才、梁振磊等人搬迁，导致租金收不上来所致，与原告可协商解决；2、原告要求被告赔偿损失11万元、支付违约金10万元缺乏事实和法律依据，故拒绝原告相关诉讼请求。
第三人陈永、黄本才、梁振磊、丁红建述称，从被告处租赁涉案房屋属实，希望第三人不受原、被告之间纠纷的牵连；如果双方解除合同，要求被告退还押金。
经审理查明，2010年7月15日，原、被告双方签订一份房屋租赁合同，约定被告承租原告位于威海火炬高技术产业开发区的房屋，用途为工业生产；租赁期限为5年，原告自2010年8月1日起将涉案房屋交付被告使用，至2015年8月1日收回；被告擅自将房屋转租、转让或转借的，累计拖欠租金累计达3天的，原告有权终止合同、收回房屋；年租金为13万元，租金每半年付清一次，第一次2010年7月15日前付7万元（包括押金5000元），以后每半年前十日内以现金方式交付原告；承租期内房屋需要修缮的由被告负责修缮，出现问题不及时修缮的，应支付违约金3万元；擅自将房屋转租给他人的，应支付违约金3万元，如因此造成房屋损坏的，应负责赔偿；未经原告同意改变房屋结构及用途，故意或者过失造成租用房屋和设备毁损，应负责恢复原状，同时还应赔偿5万元；合同一式四份，出租方、承租方各执二份。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告，被告已将2014年前的租金全部付清。2014年上半年的租金6.5万元，依约应于2014年1月10日前支付，但被告仅于同年4月支付租金3万元，后再未支付。故原告诉至法院，请求处理。
另查明，原告享有涉案房屋的土地使用权，涉案土地大致为方形结构，原告在北面、南面建有二层楼房，东侧建有平房，西侧为二层房屋（屋顶为彩钢瓦），庭审中以上房屋的建设均未经主管部门的批准。被告租赁涉案房屋后，将房屋转租他人。现北面二层楼房的东半部分由第三人丁红建租赁使用，西半部分由第三人黄本才租赁使用；南面二层楼房由第三人陈永租赁使用；东侧平房由第三人梁振磊租赁使用；西侧房屋现无人租用。
庭审中，原告提供了两份证据：1、房屋租赁合同一份，证实双方存在房屋租赁关系及合同约定的违约金计算依据；2、涉案房屋现状照片一宗，证实被告将房屋的租赁结构进行改变，地面也存在毁损。原告陈述其主张的厂房毁损及地面毁损的损失11万元，系原告自己估量的，没有具体依据。被告质证后认为，租赁合同的相关内容与其持有的不一致，加重了被告的违约责任；对照片反映的涉案房屋及地面的现状无异议，但认为地面的毁损系自然损坏，东面平房的烟囱非其所加。第三人对原告提供的证据均无异议。被告提供了其与第三人及案外人签订的租赁合同四份、空白的格式租赁合同一份，认为上述合同除租金内容有变动外，其余内容均一致，原告提供的租赁合同中的内容也应当与被告提供的租赁合同内容一致。被告未在规定期间内提供应由其持有的原、被告间的租赁合同。原告质证后认为，被告提供的证据与本案无关联性，仅能证明被告存在转租房屋的事实。第三人对被告提供的证据均无异议。诉讼过程中，原告向本院提交申请，表示如果本案合同无效，要求被告按合同约定租金的标准支付涉案房屋占有使用费。
本院认为，原、被告对双方间存在房屋租赁合同关系陈述一致，本院予以确认，被告主张原告提交的合同部分内容与其持有合同不一致，但未在规定期间内提交其本人持有的合同，故对被告的主张不予采信，依法认定原告提供的租赁合同是双方签订的合同，最高人民法院《关于审理城镇房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”结合本案，涉案房屋系未经主管部门的批准私自建设，在本案法庭辩论终结前仍未能经主管部门批准，故原、被告有关涉案房屋的租赁合同违反了法律的强制性规定，属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，当事人因该合同取得的财产、应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效后，被告应将涉案房屋及时返还原告，并应参照合同约定的租金标准支付原告至实际返还之日的占有使用费。因被告将涉案房屋中的大部分转租给第三人，故第三人亦负有相应的返还义务。原告要求被告赔偿厂房毁损及地面毁损的损失11万元的诉讼请求，未能提供充分的证据，本院不予支持。本案合同无效后，合同中有关违约金的约定亦属无效，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。本案合同无效，原、被告均有过错，本院确定双方各负担诉讼费用的50%。依照最高人民法院《关于审理城镇房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条之规定，判决如下：
一、原告吴洪瑜与被告张庆忠于2010年7月15日签订的涉案房屋租赁合同无效；
二、被告张庆忠、第三人陈永、黄本才、梁振磊、丁红建于本判决生效后十日内将各自占有使用的涉案房屋返还原告；
三、被告张庆忠于本判决生效后十日内支付原告2014年7月15日前的房屋占有使用费3.5万元，并支付2014年7月16日至实际返还涉案房屋之日的占有使用费（按合同约定日租金326元的标准计算）；
四、驳回原告要求解除涉案房屋租赁合同、赔偿经济损失11万元、支付违约金10万元的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2863元，原、被告各负担1431.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 魏亦斌
二〇一四年十二月二日
书记员 于志远