广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第112号
原告（反诉被告）：黄花顺，男，1968年7月22日出生，汉族，住湖南省道县。
委托代理人：蒋文彪，广东向日葵律师事务所律师。
委托代理人：荀彦玲，广东向日葵律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：黄仁生，男，1971年1月15日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
被告（反诉原告）：陈志能，男，1970年6月28日出生，汉族，住广东省博罗县。
上述被告黄仁生、陈志能的共同委托代理人：李神康，广东正大联合律师事务所律师。
原告黄花顺诉被告黄仁生、陈志能房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月9日立案受理后，被告黄仁生、陈志能提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，并依法由代理审判员刘兵适用简易程序于2014年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋文彪、荀彦玲，被告黄仁生、陈志能的共同委托代理人李神康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月14日，原告与被告黄仁生、陈志能的委托人赖文斌、廖国红（委托书经深圳市宝安公证处公证）签订《房屋买卖合约》，原告向被告黄仁生、陈志能购买坐落于广州市花都区狮岭镇南航碧花园北区（五溪御龙湾）f-195号的房屋，建筑面积466.03平方米；合约约定成交价为5200000元，一次性付款。该合约附件第1条第（1）项、第（3）项约定，合同签订时由原告支付100000元定金，并承担所有税费；交易过户完成当天（以付清双方交易税费为准）付清楼价余款510000元。合同签订当日，原告依约向被告黄仁生、陈志能支付了定金100000元。2013年1月15日，原告向有关部门缴纳了所有税费585648元，包括契税183015元，城建税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税共402633元，并进行了网签。当日，原告向花都区房管局交付了该房产过户的全部资料，该局向原告出具了业务工作号为＊2013000892＊的收件回执。原告依约履行了上述房屋过户前的所有合同规定的义务。经被告黄仁生、陈志能同意后，原告还支付费用委托专业人士对该房屋进行了装修设计。令原告没有想到的是，就在快完成过户手续的关键时刻，上述房屋被案外人谭慧明申请法院查封（注：查封时间为：2013年1月22日），致使原告无法办理房屋过户手续。后来，通过诉讼才知道，在将上述房屋出售给原告之前，即2012年12月10日，被告黄仁生、陈志能已与谭慧明签订了《房屋买卖合约》，将上述房屋卖给谭慧明，谭慧明知道被告黄仁生、陈志能将上述房屋卖给原告后，遂向仲裁机构申请仲裁，于是，引发纠纷。被告黄仁生、陈志能“一房二卖”引发的纠纷，导致原告与被告黄仁生、陈志能买卖上述房屋的交易过户手续无法正常完成。为维护原告的合法权益，2013年5月30日，原告向法院提起诉讼，请求被告黄仁生、陈志能继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续，并支付违约金、赔偿损失。2013年8月7日，一审法院以涉案房屋部分房产被谭慧明查封，客观上造成涉案房屋不能办理过户手续，存在事实上的障碍等理由驳回了原告的诉讼请求。原告不服一审判决，在2013年8月20日向二审法院提起上诉，请求改判被告黄仁生、陈志能继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续，并支付违约金、赔偿损失。在二审过程中，原告了解到，被告黄仁生、陈志能与谭慧明达成了和解，谭慧明申请的另案查封已经解除。2013年10月17日，原告向房管部门查询后，确认谭慧明申请的另案查封已经解除，涉案房屋不能办理过户手续的事实上的障碍已经消除。在此种情势下，原告多次联系被告黄仁生、陈志能，要求被告黄仁生、陈志能继续履行合约，协助原告办理上述房屋的过户手续，并就相关事宜进行协商解决；被告黄仁生、陈志能口头说，可以协商，然而，就是没有实际的行动。双方没有就上述事宜达成和解。2013年12月3日，二审法院开庭审理。被告黄仁生、陈志能承认了将涉案房屋“一房二卖”等事实，并明确表示，同意将涉案房屋过户给原告。原告本以为二审法院一定会支持原告的上诉请求。令原告没想到的是，2013年12月13日，二审法院以双方同意将涉案房屋过户，原告提出的权利主张不需要通过民事诉讼程序解决等理由，驳回了原告的诉讼请求。原告深深感觉到二审判决不利于终结原告与被告黄仁生、陈志能之间的购房纠纷，反而会给被告黄仁生、陈志能留下不继续履行上述《房屋买卖合约》的法律依据。原告虽然不服二审判决，不过，也没有办法。果然不出所料，二审判决下达后，原告联系被告黄仁生、陈志能，要求被告黄仁生、陈志能继续履行合约，协助原告办理上述房屋的过户手续，并就相关事宜进行协商解决。被告黄仁生、陈志能百般推脱，就是不继续履行合约，协助原告办理上述房屋的过户手续。2013年12月24日，原告通过律师正式发函敦促被告黄仁生、陈志能继续履行合约，协助原告办理上述房屋的过户手续。被告黄仁生拒收原告律师发出的律师函；被告陈志能则联系不到人。被告黄仁生、陈志能的行为严重损害了原告的合法权益。首先，上述房屋迟迟无法过户到原告名下，致使原告购买上述房屋的目的不能实现。其次，为准备支付购买上述房屋的款项，2013年6月26日，原告向黄许昌借款5100000元（注：借期5个月，月息2%），预存在银行。2013年11月25日，借款期限届满后，因原告与被告黄仁生、陈志能之间的诉讼纠纷尚未解决，该笔借款无法按时归还。为此，原告除了向黄许昌支付上述借款的利息625333元外，依约还不得不向黄许昌支付违约金800000元（注：依约按本金5100000的20%支付违约金。违约后，经双方协商，原告实际向黄许昌支付违约金800000元，其他违约金减免）。最后，被告黄仁生、陈志能“一房二卖”的行为，给原告产生了税费、装修设计费、保全费等大量额外的费用。为维护原告的合法权益，原告具状起诉，请求法院判令：一、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合约》；二、被告黄仁生、陈志能向原告支付违约金520000元（按成交价的10%计算）；三、被告黄仁生、陈志能向原告赔偿经济损失2787503元（暂算到2014年1月6日）。其中包括：（1）因准备支付购房款而向他人借款造成的经济损失1425333元（注：根据原告与黄许昌于2013年6月25日签订的《协议书》；原告向黄许昌借款5100000元整，月息2%，借款期限自2013年6月26日起至2013年11月25日止；因逾期无法偿还，原告已支付黄许昌自2013年6月26日起至2013年12月31日的利息共计625333元，2013年12月31日以后的利息另行计算）；逾期未偿还购房借款而向他人支付的违约金损失800000元，两项款项合计1425333元；（2）支付的购房定金100000元及利息损失23936元，共计123936元（注：按中国人民银行同期贷款利率<；年利率6%>；4倍计算，自2013年1月14日起暂算至2014年1月6日止，计算公式：已支付定金100000元×日利率0.017%×352天×4=23936元）；（3）财产保全担保金利息损失101184元（注：按中国人民银行同期贷款利率<；年利率6%>；4倍计算，自2013年6月13日起暂算至2014年1月6日止，计算公式：担保金800000元×日利率0.017%×186天×4=101184元）；（4）税费损失：契税183015元、其他税费402633元（包括城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税），因税费所产生的利息损失139782元（注：按中国人民银行同期贷款利率<；年利率6%>；4倍计算，自2013年1月15日起暂算至2014年1月6日止，计算公式：已交税费585648×0.017%×351×4=139782元）；（5）中介代理服务费100000元、装修设计费239400元、律师费50000元、诉讼费5900元、上诉费11800元、保全费4520元；四、被告黄仁生、陈志能承担本案所有的诉讼费用。
被告黄仁生、陈志能辩称：我方没有违约，不应支付违约金和赔偿损失。故请求法院判决驳回原告黄花顺的全部诉讼请求。
反诉原告黄仁生、陈志能反诉称：2014年1月14日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋买卖合约》。此后因谭慧明原因无法过户，反诉原告为了将涉案房屋顺利过户给反诉被告做了很大的努力，并付出了一定的代价，反诉被告一直表示要继续履行合同，但是反诉原告努力解除双方过户的障碍后，反诉被告却一反之前的做法，要反诉原告支付大额款项才同意配合过户，反诉原告认为应按法院的判决履行合同（即双方先过户，有诉求可另案起诉），反诉被告坚持要求先支付大额款项才同意配合过户，反诉被告现已起诉到法院。根据双方的合同约定，反诉被告的行为已经构成违约，双方合同约定违约金数额为双倍定金即200000元，因反诉被告已支付100000元定金，故仍应赔偿100000元的违约金给反诉原告。据此，请求法院依法判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合约》；2、反诉被告赔偿100000元给反诉原告；3、反诉被告承担本案全部相关诉讼费用。
反诉被告辩称：我方认为反诉原告黄仁生、陈志能反诉的事实与理由不成立，因为反诉原告黄仁生、陈志能“一房二卖”的事实已经确认，请求法院判决驳回其全部诉讼请求。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园北区（五溪御龙湾）f-195号，建筑面积为466.03平方米，由被告黄仁生、陈志能共有，份额各占二分之一。
2010年10月14日，被告黄仁生、陈志能出具《委托书》，委托赖文斌、廖国红为代理人，代为转让涉案房屋，并有权代办以下事项：1、签订上述房产的房屋买卖合约；2、到国土部门或房产交易部门办理上述房产过户手续，到税务部门缴交一切相关税费；3、办理银行资金监管手续，签订银行资金监管合同，代开银行账户及收取有关房款；4、办理水电、煤气、有线电视、房产交接等手续。代理期限：自2010年10月14日至2013年10月13日止。广东省深圳市宝安公证处于2010年10月14日作出（2010）深宝证字第18512号《公证书》对被告黄仁生、陈志能签署上述《委托书》的行为进行了公证。
2012年12月10日，被告黄仁生、陈志能的委托代理人赖文斌、廖国红与案外人谭慧明签订《房屋买卖合约》，约定谭慧明以房价款5000000元向被告黄仁生、陈志能购买涉案房屋。合同签订当日，谭慧明向被告黄仁生、陈志能支付定金50000元。
2013年1月14日，原告（买方）与被告黄仁生、陈志能（卖方，由赖文斌、廖国红代理）、案外人广州市港碧房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》及附件，约定原告向被告黄仁生、陈志能购买位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园北区（五溪御龙湾）f-195号房屋，成交价为5200000元，由买方支付所有税费。违约责任：1、本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%做出赔偿（注：“或相当于成交价10%做出赔偿”字迹下面划有横线）。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实／不完整／不合法／不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形。……。其他事项约定：1、本合约首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知，否则一经正常投递则视为送达。2、双方友好协商本房屋交易过户前的物业管理费、水电费、维修基金等全部由卖方支付。因政府原因本次交易不能进行，卖方退还定金100000元给买方，本次交易终止。附件对付款方式进行约定，约定由原告一次性付款，在签订本合同时支付100000元作为定金，于交易过户完成当天（以付清双方交易税费为准）付清楼价余款5100000元，交易过户手续需在2013年3月20日前完成（以付清双方交易税费为准）。此外，合同还对其他内容进行了约定，但并未对经纪方收取买卖双方的中介服务费进行约定。合同签订当日，被告黄仁生、陈志能的代理人赖文斌、廖国红收取原告支付的购房定金100000元。
2013年1月15日，原告向广州市花都区地方税务局交付涉案房屋的契税183015元，向广州市花都区地方税务局新华税务分局交付交易涉案房屋的营业税305025元、城建税21351.75元、教育费附加税9150.75元、地方教育附加6100.50元、个人所得税61005元，共计402633元。同日，广州市花都区地方税务局新华税务分局出具售房款金额为6100500元，收款方为黄仁生、陈志能，付款人为黄花顺的购房款发票。当日，原、被告持办理二手房屋过户所需的资料前往广州市国土资源和房屋管理局花都区分局递件，申请涉案房屋的存量房转移登记。广州市国土资源和房屋管理局花都区分局于当日向原告出具《收件回执》。
2013年1月22日，谭慧明作为申请人，以被告黄仁生、陈志能为被申请人向本院提起仲裁前财产保全申请，要求查封被申请人黄仁生、陈志能价值500000元的财产，并提供现金500000元作为担保。本院审查后，于2013年1月23日作出（2013）穗花法立保字第38号民事裁定，裁定查封被申请人黄仁生、陈志能价值500000元的财产。随后，本院对涉案房屋中价值500000元的房产部分实施了查封的执行措施。因此，原告与被告黄仁生、陈志能之间买卖涉案房屋的交易过户无法正常进行。
2013年2月7日，谭慧明以被告黄仁生、陈志能未依约履行合同义务，且态度消极为由向广州仲裁委员会提出仲裁申请，该会以（2013）穗仲案字第254号立案受理。期间，原告作为案外人向本院提出执行异议，要求解除对涉案房屋仲裁前财产保全的查封，被告黄仁生、陈志能亦作为申请复议人向本院复议申请，要求解除对涉案房屋的仲裁前财产保全的查封。本院审查后，作出驳回原告和被告黄仁生、陈志能的申请，维持原裁定的决定。广州仲裁委员会经审理，于2013年5月10日作出（2013）穗仲案字第254号裁决书，其中裁决：（一）申请人与被申请人黄仁生、陈志能继续履行于2012年12月11日签订的《房屋买卖合约》；（二）申请人在本裁决书送达之日起15日内，办理完成剩余房款4950000元的公证提存手续，并以书面通知方式通知被申请人黄仁生、陈志能。被申请人黄仁生、陈志能在该通知送达之日起10日内，配合申请人办理广州市花都区狮岭镇南航碧桂园北区（五溪御龙湾）f-195号房屋的交易过户手续；（三）被申请人黄仁生、陈志能向申请人支付违约金（违约金以5000000元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的计算标准，从2013年1月10日起计至被申请人黄仁生、陈志能实际履行涉案房屋交易递件手续之日止）。广州仲裁委员会的（2013）穗仲案字第254号裁决书生效后，谭慧明于2013年5月29日向广州市花都公证处提存涉案房屋购房余款4950000元。
2013年5月29日，原告以被告黄仁生、陈志能未依约履行合同义务为由向本院提起诉讼，要求被告黄仁生、陈志能继续履行合同。本院经审查后于2013年5月30日立案受理，案号为（2013）穗花法民三初字第994号。2013年6月13日，谭慧明向广州市中级人民法院申请对（2013）穗仲案字第254号裁决强制执行，广州市中级人民法院于同日立案受理，案号为（2013）穗中法执字第1590号。
（2013）穗花法民三初字第994号案诉讼中，原告向本院申请财产保全，要求查封被告黄仁生、陈志能价值800000元的财产，并提供现金800000元作为担保。本院审查后于2013年6月20日作出（2013）穗花法民三初字第994号民事裁定，裁定查封被告黄仁生、陈志能价值共800000元的财产。随后，本院依法对涉案房屋价值800000元的房产部分进行了查封。该案诉讼中，本院向原告行使释明权，告知涉案房屋存在多重买卖，且生效裁判文书正在执行及涉案房屋已被查封的情形，征询原告是否需要变更诉讼请求，但原告当庭表示不予变更诉讼请求。
2013年8月9日，本院作出（2013）穗花法民三初字第994号民事判决，判决：驳回原告黄花顺的诉讼请求。案件受理费5900元、诉讼保全费4520元，合共10420元，由原告黄花顺负担。原告不服，于2013年8月20日向广州市中级人民法院提起上诉，并预交了上诉费11800元。二审审理期间，被告黄仁生、陈志能与谭慧明达成执行和解，并表示同意协助原告办理过户手续。2013年12月18日，二审法院作出（2013）穗中法民五终字第3754号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费11800元，由上诉人黄花顺负担。二审判决生效后，原告与被告黄仁生、陈志能签订的《房屋买卖合约》并未继续履行，后原告以被告黄仁生、陈志能违约导致合同未履行为由具状起诉至本院成讼。
本案诉讼中，原告向本院提出解除对（2013）穗花法民三初字第994号案财产保全的申请，同时向本院提出财产保全申请，要求查封被告黄仁生、陈志能价值共800000元的财产，并向本院提供（2013）穗花法民三初字第994号案诉讼保全应退回的保证金800000元转为本案诉讼保全的保证金。本院审查后于2014年2月8日作出（2013）穗花法民三初字第994-1号民事裁定，裁定解除对被告黄仁生、陈志能价值共800000元的财产的查封。同时作出（2014）穗花法民三初字第112号民事裁定，裁定查封被告黄仁生、陈志能价值共800000元的财产。随后，本院依法对（2013）穗花法民三初字第994号案中涉案房屋价值800000元的房产部分进行解封，即刻对本案被告黄仁生、陈志能涉案房屋价值800000元的房产部分实施了查封的执行措施。
原告在（2013）穗花法民三初字第994号案件中，为证明被告黄仁生、陈志能违约，造成经济损失，提供了《广州市室内装饰装修设计委托合同》及案外人广州嘉家装饰设计有限公司出具的《收款收据》，证明其购买涉案房屋为设计装修支付了装修设计费230000元。律师费发票一张，证明为提起诉讼，委托广东向日葵律师事务所代理支付了律师费50000元。被告黄仁生、陈志能及该案第三人谭慧明对此不予确认，认为涉案房屋尚未交付不应产生装修设计费，且《广州市室内装饰装修设计委托合同》和《收款收据》有涂改痕迹。
庭审中，原告为证明被告黄仁生、陈志能违约，造成经济损失，提供了《广州市室内装饰装修设计委托合同》、案外人广州嘉家装饰设计有限公司营业执照及其出具的《收款收据》，证明为涉案房屋设计装修支付了装修设计费239400元，包括原告在（2013）穗花法民三初字第994号案中所主张的装修设计费230000元；提供律师费发票一张，民事代理合同一份，证明为提起本案诉讼，委托广东向日葵律师事务所代理支付了律师费50000元；提供存款证明、借款协议、收据、个人业务存款交易凭证、客户回单等，证明其预存的购房款5100000元系向黄许昌所借，产生了利息损失及违约金计1425333元；提供购房款发票、契税完税证、税收转账专用完税证各一份，证实为购房涉案房屋，缴纳契税183015元，其他税费合计402633元，并产生了利息损失；提供广州市港碧房地产代理有限公司收据一份，证明其支付中介费100000元；提供一审法院诉讼收费专用票据、判决书、上诉费代收凭证、终审判决书、广州法院诉讼费交费回单各一份，证明在（2013）穗花法民三初字第994号案中支付诉讼费5900元、保全费4520元、上诉费11800元；提供民事裁定书、广东省人民法院案收款收据、银行回单各一份，证明其于2013年6月13日交付财产保全的保证金800000元，产生了利息损失。经质证，被告黄仁生、陈志能对此不予确认，认为涉案房屋尚未交付不存在装修设计费；双方在合同中并未约定律师费，不应产生律师费；支付购房款是合同约定原告应尽的义务，但原告借款5100000元并没有支付购房款，造成的利息与违约金的损失应该由原告自己承担；税费上交给国家，若交易不成功，税费可由相关部门退回原告，故相关的税费及利息不应由被告黄仁生、陈志能承担；双方合同中并没有约定中介费，且原告没有提供中介费的发票，不应存在中介费；至于诉讼费、保全费、上诉费，有生效法律文书明确判令由原告承担，故不应由被告黄仁生、陈志能赔偿；财产保全的保证金利息损失是由原告自己造成，不应由被告黄仁生、陈志能负担。
庭审中，原、被告双方对二审判决生效后，双方未能履行《房屋买卖合约》的原因以及合同约定的违约金数额各执一词。原告认为，被告黄仁生、陈志能拒不履行配合过户的合同义务，导致合同一直得不到完全履行，构成违约，应承担违约责任，根据双方合同的约定，违约金为成交价的10%，即违约金为520000元。被告黄仁生、陈志能则表示，原告未按约定如期支付购房余款，且被告黄仁生、陈志能要求原告办理过户手续，但是原告要求赔偿巨额款项才肯办理过户，双方对赔偿数额未能达成一致，才导致合同未得到履行，原告的行为构成违约，根据双方合同约定定金的双倍即200000元为违约金额，原告已支付100000元定金，还应支付100000元违约金给被告黄仁生、陈志能。此外，原告还提供律师函、中国邮政快递单及改退批条，拟证明原告于2013年12月24日委托律师通过邮政ems发律师函督促被告黄仁生、陈志能履行合同，寄送被告黄仁生的律师函因拒收被退回，寄送被告陈志能的律师函因地址不详而又无联系方式而被退回。被告黄仁生、陈志能确认其真实性，但表示没有收到该律师函。被告黄仁生、陈志能提供律师函、中国邮政快递单及回函，拟证明被告黄仁生、陈志能于2014年1月10日委托律师通过邮政ems发律师函给原告，督促原告办理过户，该邮件于2014年1月29日已妥投，签收人为段柱军。原告对该律师函的真实性不予确认，认为即使律师函是真实的，在时间上，是在原告2013年12月24日发出律师函并于2014年1月6日起诉之后，不能证明被告黄仁生、陈志能督促原告办理过户的事实。
本院认为：原、被告及广州市港碧房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合约》及附件涉及两个法律关系，一个是原告与被告黄仁生、陈志能之间的房屋买卖关系，一个是原、被告分别与广州市港碧房地产代理有限公司的居间合同关系，本案主要审查原告与被告黄仁生、陈志能之间的房屋买卖关系。《房屋买卖合约》及附件中关于房屋买卖的条款是原、被告的真实意思表示，内容并无违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均有约束力。
根据本案查明的事实，被告黄仁生、陈志能于2013年12月10日以5000000元的价格将涉案房屋卖给谭慧明，收取谭慧明定金50000元。其后故意隐瞒涉案房屋已经出卖的事实，于2013年1月14日又以5200000元的价格将涉案房屋卖给原告，并收取原告定金100000元。后谭慧明申请仲裁，要求继续履行其与被告黄仁生、陈志能的合同，并在仲裁前申请财产保全，本院依法对涉案房屋相应价值的部分进行了查封，导致原告与被告黄仁生、陈志能不能完成房屋产权转移登记。后广州仲裁委员会裁决被告黄仁生、陈志能与谭慧明继续履行双方的《房屋买卖合同》，故本院在（2013）穗花法民三第994号案民事判决中认定原告与被告黄仁生、陈志能完成房屋产权转移登记存在障碍，因而判决驳回原告的诉讼请求。原告不服提出上诉，该案在二审审理期间，谭慧明与被告黄仁生、陈志能达成执行和解，因而申请解除仲裁保全对涉案房屋相应价值部分的查封，同时被告黄仁生、陈志能同意协助原告办理涉案房屋产权转移手续。在此情况下，二审法院认为双方具有履行合同的合意，原告的诉求不用通过民事诉讼程序的途径解决，故判决维持原判，驳回上诉。但二审判决生效后，双方并未切实履行双方签订的合同，原告认为系被告黄仁生、陈志能拒不配合办理涉案房屋过户手续导致合同未能履行，并提供了律师函、中国邮政快递单及改退批条，证明原告于2013年12月24日委托律师通过邮政ems发律师函督促被告黄仁生、陈志能履行合同的事实。被告黄仁生、陈志能则表示系原告索要巨额赔偿才肯配合办理涉案房屋的过户手续，导致合同不能履行，亦提供律师函、中国邮政快递单及回函，证明被告黄仁生、陈志能于2014年1月10日委托律师通过邮政ems发律师函给原告，督促原告过户的事实。虽然原、被告双方签订的《房屋买卖合约》第九条约定：“本合约首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知，否则一经正常投递则视为送达”，但该合约首页却未记载各方通讯地址，加之原告提供的证据显示其寄送被告黄仁生的律师函因拒收被退回，寄送被告陈志能的律师函因地址不详而又无联系方式被退回，被告提交的证据显示其寄送原告的律师函虽已妥投，签收人却为段柱军，故双方的律师函均未有效送达，双方均未能提供证据证实系对方违约导致合同不能履行，均应对自己的主张承担举证不能的责任。从本案查明的事实可知，（2013）穗中法民五终字第3754号民事判决生效后，原告并未及时申请解除该案中对涉案房屋相应价值部分的查封，直至2014年1月6日提起本案诉讼之后才向本院申请解除在（2013）穗花法民三第994号案中对涉案房屋相应价值部分的查封，同时又申请本案诉讼保全，要求查封被告黄仁生、陈志能涉案房屋价值800000元的房产部分。在此情况下，只有解除查封，消除障碍后才能完成过户，否则，即便原、被告双方互相配合前往房管部门，亦无法办理涉案房屋的过户手续。现原告起诉要求解除与被告黄仁生、陈志能的《房屋买卖合约》，被告黄仁生、陈志能亦提起反诉要求解除与原告签订的《房屋买卖合约》，双方具有解除合同的合意，本院予以确认。原告与被告黄仁生、陈志能均要求解除双方于2013年1月14日签订的《房屋买卖合约》中关于房屋买卖的条款，符合法律规定，本院予以支持。双方的合同系因不可归责于双方当事人的原因而解除，合同各方均无须承担违约责任。故原告要求被告黄仁生、陈志能支付违约金520000元的请求，依据不足，本院不予支持。相应地，被告黄仁生、陈志能反诉要求原告支付违约金100000元的请求，亦依据不足，本院不予支持。原告要求返还购房定金100000元的请求，符合法律的规定，本院予以支持，但原告要求按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算定金利息，没有法律依据和合同依据，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付利息。
对于原告要求被告黄仁生、陈志能赔偿损失的问题。原告主张为支付购房款而向案外人黄许昌借款造成的利息及逾期还款违约金1425333元，但支付购房款是原告应该履行的合同义务，其向他人借款而产生的高额利息和逾期还款违约金系因自身原因所致，并非因被告黄仁生、陈志能违约而产生，故该项损失主张没有法律依据，本院不予支持。
原告所要求支付的财产保全保证金利息损失、诉讼费、保全费、上诉费的问题。财产保全保证金虽在（2013）穗花法民三第994号案即已支付，但该案明确是原告败诉，且该项费用系原告为满足自身诉讼需求而支出的费用，并非必然发生，故原告要求被告黄仁生、陈志能支付该项费用的利息损失的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原告所主张的诉讼费、上诉费、保全费已经有相关法律文书明确判决由原告承担，其现在要求被告黄仁生、陈志能赔偿的请求，没有法律依据，本院不予支持。
对于原告的税费损失问题。因原告为购买涉案房屋所缴纳的税费在双方合同解除后可以申请有关部门退回，故原告要求被告黄仁生、陈志能赔偿该税费及其利息，没有法律依据，本院不予支持。
关于中介费的问题。虽然原告提供了广州市港碧房地产代理有限公司出具的中介费收据，但原、被告双方签订的《房屋买卖合约》并未约定中介费，故其要求支付中介费100000元的请求，没有法律依据和合同依据，本院不予支持。
关于房屋装修费的问题。原告在（2013）穗花法民三第994号案中要求被告黄仁生、陈志能赔偿房屋装修费230000元，本院在该案中已作出处理，驳回该项诉讼请求，现原告在本案中请求被告黄仁生、陈志能赔偿房屋装修费239400元，其中230000部分违反“一案不再审”的原则。而且涉案房屋并未实际交付原告使用，原、被告签订的《房屋买卖合约》亦未对未实际交付的房屋装修费如何负担进行约定，故原告要求被告黄仁生、陈志能支付装修设计费239400元的请求，没有法律依据，本院不予支持。
关于律师费的问题。原告在（2013）穗花法民三第994号案中已主张，本院亦在该案中已作出处理，驳回该项请求。虽然前案与本案的律师代理费是同一笔代理费，但原、被告之间并未对违约方如何承担守约方支出的律师费进行约定，加之合同系因不可归责于双方当事人而解除，故原告要求被告黄仁生、陈志能支付律师费50000元的请求，没有法律依据和合同依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告黄花顺与被告黄仁生、陈志能于2013年1月14日签订的《房屋买卖合约》中关于房屋买卖的条款。
二、被告黄仁生、陈志能于本判决发生效力之日起十日内，向原告黄花顺退还购房定金100000元。
三、被告黄仁生、陈志能于本判决发生效力之日起十日内，向原告黄花顺退还购房定金100000元的利息，利息自2013年1月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止。
四、驳回原告黄花顺的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告黄仁生、陈志能的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16630元，原告黄花顺负担16097.12元，被告黄仁生、陈志能负担532.88元；诉讼保全费4520元，由原告黄花顺负担3921.19元，由被告黄仁生、陈志能负担598.81元。反诉受理费1150元，由反诉原告黄仁生、陈志能负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘兵
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 王雷
孙雪芳