北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第04160号
原告（反诉被告）北京大汉鹏飞物业管理有限公司，住所地北京市丰台区分钟寺277号德盛宾馆8213室。
法定代表人马登云，经理。
委托代理人张恒，河北王洪波律师事务所律师。
委托代理人刘德琴，女，1957年7月18日出生，该公司职员。
被告（反诉原告）光大永明人寿保险有限公司，住所地天津市和平区南京路75号国际大厦37层。
法定代表人解植春，董事长。
委托代理人康凯，男，1967年3月2日出生，光大永明人寿保险有限公司职员。
委托代理人陈洪湖，男，1981年7月16日出生，光大永明人寿保险有限公司职员。
原告北京大汉鹏飞物业管理有限公司（以下简称大汉公司）诉被告光大永明人寿保险有限公司（以下简称永明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李成博独任审判，公开开庭进行了审理。永明公司诉讼中提出反诉，本院依法合并审理。大汉公司的委托代理人张恒、刘德琴，永明公司的委托代理人康凯、陈洪湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）大汉公司诉称：大汉公司和永明公司签有《房屋租赁合同书》，合同约定大汉公司将北京市东城区北京站东街×房间（以下简称涉案房屋）租给永明公司，租期至2013年3月31日。现永明公司尚未支付2013年1月1日至3月31日期间的3个月房租及水电费，因永明公司尚有1个月房租作为合同押金在大汉公司处可折抵1个月房租，故大汉公司现诉至法院，请求判令永明公司支付2个月租金40142元及水、电费169.3元。
被告（反诉原告）永明公司辩称：永明公司确实没有支付大汉公司所述的2013年1月1日至2013年3月31日期间的租金，因为双方之间的合同已经提前解除，大汉公司应另退还永明公司押金。因涉案房屋在合同期内有长期断水断电等情况，属于大汉公司违约在先，故永明公司不同意大汉公司的诉讼请求，永明公司同时提出反诉，要求大汉公司：1、退还房屋押金20071元；2、退还2012年12月27日至12月31日的5天租金3299.35元；3、支付违约金40142元；4、退还供暖费6359.4元（2012年12月10日至2013年3月15日）。
原告（反诉被告）大汉公司针对被告（反诉原告）永明公司的反诉请求辩称，不同意退还押金、租金及违约金，同意退还供暖费2500元。
经审理查明：2011年3月18日，大汉公司和永明公司签订《租赁合同》，合同约定大汉公司将涉案房屋租永明公司用作办公库房，租期为2011年4月1日至2013年3月31日，月租金20071元，合同押金为20071元。合同同时约定大汉公司负责房屋以及原有设施在正常使用情况下的日常维修和管理，负责向永明公司有偿提供水、电、暖气、通讯等。合同签订后，大汉公司将涉案房屋交付永明公司，永明公司依约支付了押金20071元、截止2012年12月31日的租金及2012年11月15日至2013年3月15日的供暖费10041.5元。
因大汉公司与涉案房屋产权人另有纠纷，故涉案房屋在2012年10月份开始出现停水、停电现象，所使用的电梯也出现不能正常使用的情况，2012年12月份开始电讯网络亦出现故障。据大汉公司工作人员王凤文书面记载，2012年12月27日至2012年3月13日期间，涉案房屋的供水、通讯设备没有恢复正常使用，故屋内的货物无法正常发出。
2012年12月31日，永明公司致函大汉公司，称因在2012年12月10日至2012年12月31日期间，涉案房屋存在断电、断水、电梯停运、座机电话信号中断等情形，故大汉公司应免除2012年12月10日至2012年12月31日期间的租金或将租期顺延至2013年4月22日；同时指出如大汉公司不能在2013年1月4日之前回复并解决问题，永明公司将单方解除合同并追究大汉公司违约责任。大汉公司未予函复。
关于永明公司于何时将涉案房屋交还大汉公司的问题上，双方陈述不一。永明公司称该公司于2013年3月13日即由其员工“李瑶”将涉案房屋钥匙交回大汉公司员工“冯凯”处；大汉公司对此不予认可，称永明公司交还钥匙的时间为2013年3月31日。庭审中永明公司申请证人“李瑶”、“周婷”出庭作证，李瑶陈述其于2013年3月20几号和大汉公司员工王凤文交接的涉案房屋钥匙，周婷亦如是陈述。但在第二次庭审中，李瑶称具体的交接钥匙时间记不清了，证人周婷坚持第一次庭审时证言。
另查，因大汉公司与涉案房屋的业主另有纠纷，故涉案房屋在2012年10月份开始出现停水、停电现象，所使用的电梯也出现不能正常使用的情况，2012年12月份开始电讯网络亦出现故障，2013年1月15日后涉案房屋出现长时间断电、断电讯网络的情况，2013年5月涉案房屋恢复正常用电。
以上事实，有当事人陈述，房屋租赁合同，支出凭证，发票，民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：大汉公司和永明公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应依约履行。
关于永明公司将涉案房屋交还大汉公司的时间点问题，因永明公司对此的陈述与其己方证人的陈述不一，且证人证言前后亦有变动，故本院依法对永明公司所持意见不予采纳，对大汉公司所持双方于2013年3月31日交接完毕的意见予以采纳，永明公司应支付2013年1月1日至2013年3月31日期间的租金。但应指出，大汉公司作为涉案房屋的出租人，负有保证涉案房屋内相关设施、设备处于正常使用状态的义务，现经查证属实，涉案房屋在永明公司租赁期间存在停水、停电、电讯网络故障等情形，故大汉公司理应就此向永明公司承担违约责任，给予永明公司一定比例的房租减免，具体数额由本院酌情予以确定。至于永明公司未付的水、电费169.3元，永明公司应于支付。
关于永明公司返还押金的反诉请求，因永明公司尚需支付大汉公司租金，其已付押金可予以折抵，不再另返。至于其要求大汉公司另付违约金的反诉请求，因大汉公司已通过减免租金的方式承担了违约责任，故其无需另行向永明公司支付违约金。关于永明公司要求退还2012年12月27日至12月31日的5天租金3299.35元的反诉请求，理由正当，本院予以支持，具体退还数额亦由本院酌情确定。至于其要求退还2012年12月10日至2013年3月15日期间供暖费6359.4元的反诉请求，因该段期间涉案房屋内有长时间断电的情形，永明公司事实上无法正常供暖，故其要求退回供暖费的请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）光大永明人寿保险有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京大汉鹏飞物业管理有限公司水、电费一百六十九元三角；
二、被告（反诉原告）光大永明人寿保险有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京大汉鹏飞物业管理有限公司房租一万元；
三、原告（反诉被告）北京大汉鹏飞物业管理有限公司于本判决生效之日其十日内退还被告（反诉原告）光大永明人寿保险有限公司已收取的租金一千六百五十元；
四、原告（反诉被告）北京大汉鹏飞物业管理有限公司于本判决生效之日其十日内退还被告（反诉原告）光大永明人寿保险有限公司已收取的供暖费六千三百五十九元四角；
五、驳回原告（反诉被告）北京大汉鹏飞物业管理有限公司其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）光大永明人寿保险有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费404元，由北京大汉鹏飞物业管理有限公司负担（已交纳）；反诉费775元，由光大永明人寿保险有限公司（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李成博
二〇一四年六月九日
书 记 员 耿晓丹