云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终1172号
上诉人（原审原告）昆明承新物业管理有限公司，住所：昆明市关上宝海路219号。
法定代表人束方林，该公司经理。
委托代理人丁怡心，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）孙登潮，男，汉族，1949年9月9日生。
被上诉人（原审被告）孙卉，女，汉族，1977年10月28日生。
被上诉人（原审被告）孙石，男，汉族，1979年3月14日生。
以上二被上诉人委托代理人孙登潮，男，汉族，1949年9月9日生，系二被上诉人之父，特别授权代理。
上诉人昆明承新物业管理有限公司（以下简称“承新物业”）与被上诉人孙登潮、孙卉、孙石物业服务合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院(2015)盘法民初字第2743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认以下案件事实：孙登潮、孙卉、孙石系昆明市金江路金福园522幢3单元602号房屋及223号车库业主，房屋建筑面积为158.59平方米。自1998年起上述房屋即出现渗水问题。2003年3月20日，承新物业与孙登潮签订《房屋维修协议》约定，因房屋多次维修给造成损失，承新物业一次性补偿孙登潮25000元，免除孙登潮在修复前的物业管理服务费，修复后孙登潮应正常交纳物业管理服务费。2011年12月28日，昆明市金星西区业主委员会（甲方）与承新物业（乙方）签订《金星西区物业服务合同》约定，甲方委托乙方对金星西区金禧园、金福园、金寿园、金利园提供物业管理服务；合同期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止；物业服务费按自然年度收取；住宅为0.45元/月每平方米、车库管理费每个80元每年，垃圾处置费10元每月每户；业主应于每年1月1日起交纳当年的物业服务费；对于恶意欠费一年以上的业主可按业主欠费金额的40%收取违约金；合同还约定了乙方的服务内容、违约责任等相关内容。2014年8月15日，承新物业向昆明市盘龙区发展和改革局申请自2014年1月1日起物业收费标准按0.6元/月每平方米收取。承新物业认为其自小区建成即为被告提供了物业服务，孙登潮于2006年起未支付相关物业服务费用。另查明，金福园522幢3单元602号房屋现仍存在渗水问题。承新物业多次催收无果，特诉至法院，请求判令：孙登潮、孙卉、孙石支付2006年1月至2015年12月的物业管理费8764元、卫生费960元、车库管理费640元，并支付违约金977.6元。
根据以上案件事实，原审法院认为:承新物业管理孙登潮、孙卉、孙石所住小区是基于承新物业与小区业主委员会签订的《金星西区物业服务合同》，该合同对业主具有约束力，双方均应按照合同履行各自义务。现孙登潮、孙卉、孙石提出其未交纳物业管理费的原因系房屋存在质量问题，原审法院认为，对房屋存在质量问题，孙登潮、孙卉、孙石应向开发商而非本案承新物业主张权利，房屋存在质量问题与本案物管合同纠纷亦为两个不同的法律关系，但因承新物业于2003年向孙登潮出具《房屋维修协议》，承诺免除孙登潮、孙卉、孙石在修复前的物业管理服务费，而现房屋仍存在渗水问题，承新物业也未提交证据证实其已修复完毕，故对孙登潮、孙卉、孙石的答辩意见，原审法院予以采纳。对承新物业主张2006年至2015年的物业管理费8764元的诉请，原审法院不予支持。对承新物业主张卫生费960元的诉请，原审法院认为，卫生费即垃圾清运费系行政部门定价收取，孙登潮、孙卉、孙石应该交纳，承新物业的诉请未超过昆发改价格【2007】232号、昆发改审批办【2009】47号文件对于昆明市垃圾处理费收费标准的规定，原审法院予以支持；对于承新物业主张的车库管理费，原审法院认为，孙登潮、孙卉、孙石的房屋问题并不影响车库的使用，孙登潮、孙卉、孙石应按约定交纳车库管理费，因承新物业仅提供了自2012年1月起双方对车库收费标准的约定，未提交证据证明2012年前与业主对车库收费进行了约定，故原审法院按合同约定计算自2012年1月起至2015年12月的车库管理费共计320元，对承新物业主张的车库管理费，原审法院支持其320元。对承新物业主张的违约金，原审法院认为孙登潮、孙卉、孙石存在拖欠卫生费、车库管理费的违约行为，原审法院支持以1280的40%计算的违约金512元。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、孙登潮、孙卉、孙石于判决生效之日起十日内向承新物业支付卫生费960元、车库管理费320元及违约金512元；二、驳回承新物业的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由承新物业承担。
原审判决宣判后，上诉人承新物业不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，支持承新物业的原审全部诉讼请求。其主要上诉理由是：一、若开发商向业主交付的房屋本身存在工程质量问题，业主应向开发商主张权利，要求开发商就房屋工程质量问题提供维修服务或要求开发商退还房屋，而非向物业管理公司主张权利，要求物业管理公司维修房屋，或以房屋存在工程质量问题为由拒绝交纳物业服务费，这是不符合法律规定的。孙登潮、孙卉、孙石居住的房屋经鉴定存在质量问题，其应向开发商主张权利，要求开发商提供维修服务或要求退房。二、即使承新物业承诺对存在工程质量问题的房屋进行修缮，但从严格意义上来说，承新物业的此种承诺并不能免除开发商对存在质量问题的房屋进行维修的义务。原审法院仅凭《房屋维修协议》就认定由承新物业承担房屋渗漏的维修义务，不符合法律规定。三、承新物业已经履行了修缮房屋渗漏的义务，孙登潮、孙卉、孙石也向承新物业缴纳了房屋的综合管理费。孙登潮、孙卉、孙石在2005年12月31日向承新物业交纳过2003年8月1日至2005年12月31日期间的综合管理费，不存在孙登潮、孙卉、孙石辩称的不履行维修义务，就拒交物管费。四、从原审法院现场拍照来看，涉案房屋漏水处已不再是厨房斜屋面漏水，修缮房屋漏水不属于承新公司的义务，房屋质量问题应由开发商负责。
针对承新物业的上诉请求，孙登潮、孙卉、孙石共同答辩称：承新物业违法越位超权替开发商把存在质量问题的房屋交付使用，孙登潮、孙卉、孙石向开发商主张权利时，承新物业包揽了交房后的所有维修服务，主动承揽维修责任。承新物业通过十余次维修均未达到维修效果，房屋仍旧漏水。孙登潮、孙卉、孙石遵章守法，严格履约，不是没有缴纳物业管理费，而是缴纳费用后承新物业不履行其承诺，孙登潮、孙卉、孙石被逼无奈采取停止缴纳物管费。承新物业存在明显的违约，损害了孙登潮、孙卉、孙石的合法权益。孙登潮、孙卉、孙石多次缴纳车库管理费被拒收，违约金过高，有失公平。请二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人对原审法院确认的案件事实无异议，本院依法予以确认。承新物业认为应当补充认定《房屋维修协议》针对厨房漏水，而现在房屋漏水的位置是阳台。承新物业补充的事实与其责任是否承担并无因果关系，原审法院未予确认并无不当，本院对此不作事实认定。
二审中，孙登潮、孙卉、孙石未提交新的证据，承新物业提交了《发票》5份，证明与孙登潮、孙卉、孙石居住同小区的业主，也按时交纳了综合管理费，即物业管理费。
经质证，孙登潮、孙卉、孙石对该组证据的真实性、合法性及关联性无异议，但其认为交纳物管费是承新物业从赔偿款25000元中直接扣除的。
经审查，本院认为，孙登潮、孙卉、孙石对该组证据的真实性、合法性及关联性无异议，本院依法予以采信。
二审中，本院补充查证如下案件事实：孙登潮与承新物业签订《房屋维系协议》之后，承新物业组织人员对漏水房屋进行了维修，之后孙登潮、孙卉、孙石交纳了2003年8月1日至2005年12月31日期间的综合管理费1770.7元。
综合双方诉辩主张，本案争议焦点是：孙登潮、孙卉、孙石以承新物业未履行维修义务为由拒交物业管理费是否有相应的事实及法律依据，承新物业诉请支付物管费能否成立。
本院认为，民事交易各方当事人应按约履行义务，享有权利。本案中，双方对房屋渗漏均无异议，承新物业认为，该房屋质量问题导致的渗漏应由开发商负责，与承新物业无关。孙登潮、孙卉、孙石认为，承新物业主动承担维修义务，在维修完毕前，其依约免除交纳物管费。对此争议，本院认为，首先，涉案房屋质量问题的主因是房屋渗漏。经查实，房屋渗漏的原因系屋面防水处理不当。根据《金星西区物业服务合同》第一条第一款规定，承新物业应负责对物业共用部分的日常维修、养护和管理，具体包括屋盖、屋面、走廊、过道、楼梯部分。据此，因涉案房屋屋面防水处理措施处理不当导致的渗漏属于承新物业的物管服务范围，承新物业以房屋质量问题为由主张其对涉案房屋渗漏不具有维修与合同约定相悖，对其主张，本院不予支持。其次，涉案房屋渗漏发生后，承新物业与孙登潮签订了《房屋维修协议》，该协议明确约定承新物业对涉案房屋渗漏负有维修义务，且明确免除在修复前的物业管理费。庭审中，承新物业认可涉案房屋仍存在渗漏，故承新物业的维修义务未按约完成，其主张孙登潮、孙卉、孙石支付物业管理费无事实依据。承新物业认为《房屋维修协议》约定的渗漏部分(厨房渗漏)与现在的渗漏部分（客厅、阳台、餐厅渗漏）不一致，承新物业已经完成了厨房渗漏，故现在的渗漏与承新物业无关。本院认为，房屋渗漏是客观结果，修复渗漏是承新物业合同约定之义务，至于何处导致渗漏与责任承担并无因果关系。同时，在《房屋维修协议》签订之前，金星小区管理委员会西区管理处即对涉案房屋作出认定，渗漏部分既包括厨房，也包括阳台、窗台、墙面等处，故承新物业以《房屋维修协议》只约定厨房渗漏为由主张免责与客观事实相悖，对其主张，本院不予支持。最后，虽然孙登潮、孙卉、孙石在首次维修后缴纳了两年物业管理费，但该缴纳行为并不必然导致孙登潮、孙卉、孙石有免除承新物业维修义务的意思表示，更不必然导致《房屋维修协议》约定的物管费缴纳前提条件（修复前免交物管费）对承新物业不具有约束力，现房屋渗漏仍然存在，孙登潮、孙卉、孙石依据《房屋维修协议》拒交物管费有相应的合同依据，承新物业在完成修复义务之前，其无权向孙登潮、孙卉、孙石主张物管费。另，孙登潮、孙卉、孙石主张原审法院判定的违约金过高，但其在原审中未申请调整，二审亦未对此提起上诉，对其主张，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费元84元，由上诉人承新物业承担。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人后即发生法律效力。
审判长 李能熊
审判员 朱吉文
审判员 刘 涛
二〇一六年六月十三日
书记员 白游宇