黑龙江省肇源县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）源民初字第719号
原告王永久，身份号码×××，男，1959年9月24日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。
委托代理人孙丽丽，北京市岳城律师事务所大庆分所律师。
被告刘春，身份号码×××，男，1964年9月28日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。
被告何红卫，身份号码×××，男，1973年9月25日出生，回族，城管大队队长，住黑龙江省肇源县中央大街南市。
原告王永久与被告刘春、何红卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告王永久及其委托代理人孙丽丽，被告刘春、何红卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年6月20日，原被告签订了《豪森华府商铺买卖协议》，根据该协议约定：原告将通过房屋拆迁置换取得的豪森华府一层商铺300平方米房屋所有权以7524448元的价格转让给被告刘春，付款方式约定先以实物抵顶一部分房款，剩余部分房款用现金支付。合同签订后，被告仅履行了部分合同义务，将十五套住宅楼总面积1221.1平方米交付给原告，抵房款3924448元，但至今未办理产权过户手续。另外约定分三期支付的360万元现金尚未支付。被告的行为已构成违约，现要求第一被告立即给付拖欠的房款360万元及违约金72万元，共计432万元，第二被告承担连带保证责任；第一被告按合同约定履行为原告办理15套住宅楼产权过户义务，第二被告承担连带保证责任；诉讼费用由被告承担。
被告刘春辩称，产权手续因刘春不是开发商没有权利办理，只能进行协助。开发商没有给刘春钱，所以刘春无法偿还原告的钱。如果开发商给钱或房子，刘春就用钱或房子抵顶这部分钱。
被告何红卫辩称，担任担保人属实，与原告王永久、被告刘春是朋友关系，如将来不能给付原告钱或物，愿意承担法律上相应的担保责任。
庭审中，原告举证如下：
一、出示二商店区块棚户区房屋置换协议书及补充协议书原件各1份，欲证明原告因房屋拆迁从肇源县宇龙房地产开发公司处取得回迁置换商铺310平方米，并明确了商铺位置，在华夏南墙开始往南，中央大街房产处楼相对一层商铺，东西15.5米，南北20米。经过质证，被告刘春对该证据真实性无异议，但原告的商铺应是300平方米，位置属实。因商铺的范围内需要有消防通道，当时开发商没有通知，后刘春与原告多次找到开发商进行协商，开发商称可以在商场范围内任选一个商铺，但原告不同意，所以才签订的豪森华府的买卖协议；被告何红卫认为该份证据没有其签字。
本院认为，该份证据盖有肇源县宇龙房地产开发有限责任公司公章，故对该证据的真实性予以确认；合同中标明了商铺的位置及面积，故对原告所要证明的问题予以认定。
二、出示豪森华府商铺买卖协议一份，欲证明原告转让给被告300平方米商铺（商铺300平与置换协议的310平方米不符，是因为这10平方米原告自动放弃），商铺作价7524448元。付款方式是一部分用15套住宅楼抵顶，另一部分是用现金支付，付款方为分期付款，从2014年6月20日至9月20日给原告100万元，9月20日至12月20日给原告100万元，剩余160万元在2015年4月30日一次性付清。三次付款被告一次都没有付过，该协议约定双方违约金为20%。经过质证，被告刘春对该证据的真实性无异议，因原告取得商铺是回迁置换的，所以这部分税金需由原告缴纳，该税金没有从7524448元中扣除；被告何红卫对该证据真实性无异议，签字是本人书写。
本院认为，二被告均对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认；对原告所要证明的问题需结合本案其他证据予以认定。
三、出示王永久住宅回迁明细一份、豪森华府王永久回迁明细原件一份、回迁户明细一份，欲证明原被告合同签订之后，已经实际履行，被告刘春给原告提供15套住宅楼抵顶部分房款。经过质证，被告刘春对该组证据真实性无异议，房屋原告已经实际取得；被告何红卫对该组证据不清楚。
本院认为，被告刘春虽对该组证据真实性无异议，但三份回迁明细内容不一致，庭后经向原告核实，以实际交付的十五套楼房为准。
被告举证如下：
证人李某某出庭证，欲做双方的调解工作，通过双方向证人提某某，证人认可给过刘春15套住宅，这15套住宅是抵顶王永久的部分商铺款。经过质证，原告认为证人陈某某，证人证实15套住宅楼已经给已交付原告，开发商是明知和认可的，开发商与被告之间的约定与原告无关。被告刘春、何红卫对证人证某甲。
本院认为，双方对该证人的证某乙均无异议，故对该证人证某乙的真实性予以确认。
审理查明，2011年6月3日，原告与肇源县宇龙房地产开发有限责任公司签订《二商店区块棚户区房屋置换协议书》及《房屋置换补充条款协议书》，约定宇龙公司置换给原告三个住宅楼及面积为310平方米的商铺。2014年6月20日，原告与被告刘春签订《豪森华府商铺买卖协议》，约定原告将通过房屋置换取得豪森华府一层商铺300平方米作价7524448元卖与被告刘春，约定付款方式为一部分用15套住宅楼抵顶3924480元，另一部分是用现金分期付款，从2014年6月20日至9月20日给原告100万元，9月20日至12月20日给原告100万元，剩余160万元在2015年4月30日一次性付清。合同签订后，15套房屋（1号楼：2单元501号、3单元602号；2号楼：1单元1401号、1601号，2单元701号、1401号、1402号，3单元501号、1601号，4号楼：704号、804号、1104号、1204号、1304号、1504号）已交付原告，三次付款被告均没有履行，该协议约定双方违约金为20%。
以上事实有二商店区块棚户区房屋置换协议书及补充协议书原件各1份、豪森华府商铺买卖协议一份、住宅回迁明细一份、豪森华府王永久回迁明细原件一份、回迁户明细一份、证人李某某出庭证及双方当事人陈述予以证实。
本院认为，原告与被告刘春签订的《豪森华府商铺买卖协议》合法有效，是双方真实意思表示，不违反法律及其相关规定，属合法有效合同应予保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当依照约定全面履行自己的义务。被告刘春依照与原告之间的买卖协议取得豪森华府一层商铺300平方米的所有权，与肇源县宇龙房地产开发有限责任公司签订其他协议，并将豪森华府15套住宅楼交付原告，已履行了部分合同义务，应继续履行其他义务，将剩余购房款360万元（按照分期付款约定已到期）给付原告，双方签订合同时约定违约金按20%计算，通过审理计算违约金为72万元，双方关于违约金的约定没有超过合同标的20%且被告及担保人均没有因违约金过高而请求法院予以适当减少，故对原告要求被告刘春给付房款360万元及违约金72万元的诉讼请求予以支持。被告交付房屋后，原告虽未办理房屋产权登记手续，但已实际交付，原告已取得房屋所有权，被告刘春作为出卖人应当履行相应的协助办理产权过户的义务。双方对担保人何红卫的保证方式没有约定，且在担保期内，何红卫应按照连带责任保证承担保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下：
1、被告刘春立即给付拖欠的房款360万元及违约金72万元，共计432万元；
2、被告刘春按合同约定履行为原告办理15套住宅楼的产权过户义务；
3、被告何红卫对以上两项判决承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41360元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审 判 长 胡明阳
人民陪审员 吴海英
人民陪审员 杨佳婷
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 刘 洋
附：《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十六条：出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国担保法》
第十九条：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和欠款约定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。