湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）楼民速初字第145号
原告（反诉被告）岳阳市公安局，住所地xx，组织机构代码证为xx。
法定代表人丁阳云，局长。
委托代理人薛冬定，湖南昌言律师事务所律师。
被告（反诉原告）岳阳市宏兴铜艺制品有限公司，住所地xx，组织机构代码为xx。
法定代表人冯义祥，董事长。
委托代理人刘立华，湖南立华律师事务所律师。
委托代理人汪双云，湖南立华律师事务所律师。
原告（反诉被告）岳阳市公安局与被告冯义科租赁合同纠纷一案，本院受理后，岳阳市公安局申请将被告冯义科变更为冯义祥，后又申请将冯义祥变更为岳阳市宏兴铜艺制品有限公司（以下简称宏兴铜艺公司），宏兴铜艺公司提起反诉，本院依法予以准许，并组成由审判员许东担任审判长，人民陪审员余雷群、李碧云参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人薛冬定、被告法定代表人冯义祥、委托代理人刘立华、汪双云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）岳阳市公安局诉称，2005年，岳阳市公安局将其位于湖滨宜登路118号第四栋第五栋的房屋出租给宏兴铜艺公司，并签订了租赁协议。租金为45000元／年，租赁期限自2005年7月31日至2006年7月31日。租赁合同到期后，宏兴铜艺公司继续租赁，但双方没有续签合同。至2012年7月31日止，宏兴铜艺公司尚欠租金315000元。岳阳市公安局多次催讨，宏兴铜艺公司拒不交纳。2012年3月21日，岳阳市公安局将该房屋及土地公开拍卖给岳阳鸿升电脑科技有限公司。在拍卖前后，岳阳市公安局于2011年11月18日、2012年3月26日向宏兴铜艺公司送达了限期搬迁的通知，但宏兴铜艺公司拒不搬迁、拒不办理移交手续，还会同其他租赁户上访，要求巨额补偿。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判令宏兴铜艺公司立即返还所租门面，支付租金315000元及起诉后至执行前的租金。
宏兴铜艺公司辩称，1、双方建立了不定期租赁关系，应继续履行不定期租赁合同。2、租金是因为岳阳市公安局没有按时收取，过错在岳阳市公安局。
宏兴铜艺公司反诉称，2000年下半年，经原岳阳市公安局刘国球局长亲自招商引资，引进宏兴铜艺公司租用其托管的龟山宜登路原富盛公司面积4300平方米的厂房开办宏兴铜艺公司。经过近半年开业筹备，双方于2001年5月10日签订租赁协议（岳阳市公安局承诺可长期租用），宏兴铜艺公司以此租赁协议作为企业营业地址进行了企业开办登记。此后，双方按原租赁合同履行各自义务，至今宏兴铜艺公司在租赁场地已经营13年之久。租赁期间，由于租赁场地基础设施不健全，房屋年久失修及道路破损严重，经岳阳市公安局同意，宏兴铜艺公司对租赁场地新建围墙、地面硬化、墙间间隔、办公室装修、房面防水修补、基础工程等先后投入费用862000元，水电安装费用100000元，合计962000元。依照合同法的规定，岳阳市公安局应当承担该项维修和固定设施投入费用。同时根据法律规定，解除不定期租赁合同，应当给予一定的合理期限。因铜艺制品需经七道工序才能完成，现工厂内已生产的半成品无法转运，必须就地按工序加工，才能避免更大的损失，应当给予宏兴铜艺公司将现有半成品全部生产加工完毕的所需的必要时间。同时，岳阳市公安局在拍卖租赁房屋时没有通知反诉人宏兴铜艺公司，使宏兴铜艺公司丧失了同等条件下的优先购买权。根据市场价值和拍卖成交价格差额，按宏兴铜艺公司占有的承租面积计算，岳阳市公安局依法应当向宏兴铜艺公司承担2157350元的经济赔偿责任。若岳阳市公安局坚持要求违约解除租赁合同，根据租赁合同的司法解释和岳阳南湖风景区管委会《关于工业企业“退二进三”的公告》第3条：辖区范围内的工业企业“退二进三”，依法依规实行供货币补偿搬迁方式。岳阳市公安局应按国家政策经评估后对宏兴铜艺公司给予企业搬迁安置补偿费用，并赔偿装修、建设费用和搬迁损失。为此，特提起反诉，请求1、判令双方继续履行不定期租赁合同，直至宏兴铜艺公司将现有半成品全部生产加工完毕为止。2、判令岳阳市公安局赔偿宏兴铜艺公司未参与竞拍而致的经济损失2157350元。3、判令岳阳市公安局支付增添修缮费用962000元。4、若岳阳市公安局坚持要求违约解除合同，给予企业货币补偿搬迁。
岳阳市公安局反诉辩称，1、继续履行合同不成立。双方合同在2007年到期，岳阳市公安局三次通知搬迁，但宏兴铜艺公司未在合理期限内搬迁。2、岳阳市公安局没有侵害宏兴铜艺公司的购买权。岳阳市公安局已经通知宏兴铜艺公司，但其未购买。3、装修费用不存在补偿，双方合同已经约定不予补偿。4、本案不适用南湖风景区管委会的政策，南湖风景区管委会的政策属于公共利益需要的一种政策，本案不属于这种情形。
岳阳市公安局为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、1999年6月14日岳阳市人民政府函及1999年7月30日原富盛公司部分财产交接协议，证明本案涉及的租赁物归岳阳市公安局所有。
2、三份租赁合同及两份门面租金收据，证明租赁合同到期后，双方为事实租赁关系。
3、2011年6月22日、11月18日、2012年3月26日的搬迁通知各一份、2012年1月的通知一份及照片7张，证明岳阳市公安局在解除事实租赁关系时已给予承租人合理的搬迁期限，解除合同合法。同时岳阳市公安局已事先告知各承租人拍卖厂房一事。
4、资产处置审批表及相关附件、拍卖成交确认书，证明公告拍卖，各承租人没有报名。门面不能续租，承租户必须搬迁，交还门面。
宏兴铜艺公司对岳阳市公安局所举证据质证如下：
宏兴铜艺公司对岳阳市公安局所举证据1的真实性有异议，认为没有原件；对关联性也有异议，认为年代久远，不足以证明岳阳市公安局至今还依法享有租赁物合法的物权。对证据2中2001年4月14日、2002年5月10日的租赁合同及租金收据的真实性无异议，但认为收据并不代表自己只交了40000元的租金，对2005年8月1日的租赁合同真实性有异议，要求岳阳市公安局提供原件。对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议，认为合同一方作出的搬迁通知不足以证明双方租赁合同已经解除，且发出通知后岳阳市公安局没有实际履行。对证据4的真实性有异议，且认为拍卖成交价格是由土地和地上建筑组成，是包含了土地和承租户对租赁物的修缮和添附，共计5980000元，所以要相应补偿宏兴铜艺公司的修缮和添附费用。
本院对岳阳市公安局所举证据认证如下：
证据1系岳阳市政府函及原富盛公司财产交接协议，岳阳市公安局虽然没有提供原件，但宏兴铜艺公司一直向岳阳市公安局交纳租金的行为及答辩状中的相关内容，已表明宏兴铜艺公司对租赁物属岳阳市公安局所有的事实并没有异议，对证据1本院予以采信。宏兴铜艺公司对证据2中2001年4月14日、2002年5月10日的租赁合同、两份租金收据及证据3的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。证据2中2005年8月1日的租赁合同，因岳阳市公安局没有提供原件，宏兴铜艺公司又不予认可，对2005年8月1日的租赁合同，本院不予采信。证据4系资产处置过程及拍卖成交书，具有真实性、合法性、关联性，对证据4本院予以采信。
宏兴铜艺公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、2001年4月14日、2002年5月10日的房屋租赁合同两份，证明合同到期后，双方继续按原合同履行，属于不定期租赁关系。
2、租赁场地的现实状况，证明宏兴铜艺公司租赁期间对租赁物进行了新建、扩建，并且现存大量半成品，需要合理期限加工完毕。
3、岳阳市政府和南湖风景区管委会发布的《关于工业企业“退二进三”的公告》，证明根据该规定，岳阳市公安局违约解除合同，应对宏兴铜艺公司给予货币补偿。
4、宏兴铜艺公司的工程量清单与计价表四份及收条两张，证明宏兴铜艺公司添附及装修价值为962000元，岳阳市公安局应给予补偿。
岳阳市公安局对宏兴铜艺公司所举证据1无异议，对证据2的关联性有异议，认为自己在2011年已经通知搬迁，不存在再给予合理期限。对证据3的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。对证据4中，项目清单及计价表上的1-4项的真实性有异议，认为该1-4项不是由宏兴铜艺公司施工。对5-26项的真实性无异议，但对于价值部分有异议，认为是宏兴公司单方制作，不予认可。对冯星民出具的两张收条均有异议，认为是两张白条，三性均不予认可。
本院对宏兴铜艺公司所举证据认证如下：
岳阳市公安局对宏兴铜艺公司所举证据1无异议，本院对证据1予以采信；宏兴铜艺公司的反诉属于租赁合同中的损失赔偿，宏兴铜艺公司所举证据3与本案无关联性，对证据3本院不予采信。证据2、4中，宏兴铜艺公司提出自己修建了室外围墙、地面硬化及屋面防水，但没有证据证实，岳阳市公安局对此不予认可；室内装修，双方虽然没有约定，但法律有明确规定，不予补偿；冯星民出具的两张收条，无法证实宏兴铜艺公司支出了962000元，对证据2、4，本院不予采信。
庭后，本院就岳正房评字（2012）第01-07号《房地产估价报告》评估范围，向评估部门湖南正阳房地产评估咨询有限公司进行了调查。原、被告对评估公司出具的评估范围说明函的真实性均没有异议，本院对该说明函予以采信。
根据本院采信的证据及庭审中双方当事人的陈述，本院认定以下案件事实：
1999年岳阳市人民政府将依法没收的原岳阳富盛实业总公司所属的“岳阳富华油墨有限公司”和“岳阳富丽印刷有限公司”全部资产（含土地、房屋、设备等）拍卖给岳阳市公安局作戒毒所。
宏兴铜艺公司自2001年5月开始租赁位于该土地上湖滨宜登路原富盛公司油墨车间、树脂车间、六层单人宿舍、食堂一栋和临路综合楼三单元西边三楼、四楼宿舍房。2001年4月14日，双方签订租赁合同，约定合同期限为一年，租金为35000元／年。租赁期内，宏兴铜艺公司需爱护房屋、花草、树木及其他设施，所需维修、保养费用由宏兴铜艺公司承担，改建或新建须征得岳阳市公安局同意方可施工。岳阳市公安局向宏兴铜艺公司提供现有供水供电设施250千瓦变压器投运，水电费用由宏兴铜艺公司自理，如需维修费用，由宏兴铜艺公司负责。在租赁期内，如遇整体拍卖，宏兴铜艺公司需无条件服从。2002年5月10日，双方又签订租赁合同一份，约定租赁期自2002年5月10日至2003年5月10日，租金为50000元／年。在租赁期内，如遇特殊情况，上级部门另有安排，宏兴铜艺公司需无条件服从。合同期满，在同等条件下可优先宏兴铜艺公司租用。合同到期后，双方未另行签订书面合同，宏兴铜艺公司继续使用该门面，并按45000元／年的标准开始交纳租金。
2011年6月22日，岳阳市公安局向湖滨宜登路的各承租户发出通知，告知湖滨宜登路11号原富盛公司厂房，已拟定拍卖。要求各承租户接此通知后，做好搬迁准备。原已交清2011年度租赁费的承租户，按搬迁日期退还多收的租赁费，拖欠租金承租户，应交清承租费。2011年11月18日，岳阳市公安局向宏兴铜艺公司送达了《关于湖滨宜登路118号各承租户限期搬迁的通知》，告知因原富盛公司厂房已定于2011年12月31日交房，要求各承租户在2011年12月30日前完成搬迁工作。2012年3月26日，岳阳市公安局又向湖滨宜登路的各承租户发出通知，告知湖滨宜登路市公安局戒毒所地块（原富盛公司厂房）已经拍卖，拍卖前已多次通知各承租户搬迁，现请各承租户于2012年4月26日前完成搬迁工作，逾期强制清退。
双方在庭审中一致确认，宏兴铜艺公司的租金交至了2008年12月31日。租赁场地原富盛公司油墨车间、树脂车间、六层单人宿舍、食堂一栋和临路综合楼三单元西边三楼、四楼宿舍房现仍由宏兴铜艺公司在使用。
另查明，2011年，岳阳市公安局通过资产处置审批后，委托岳阳联合产权交易中心有限公司公开挂牌转让戒毒所资产。岳阳正阳房地产评估咨询有限公司于2012年1月13日对岳阳市公安局湖滨戒毒所的房地产价值进行了估价，建筑物及土地的总价值为870.77万元。岳阳联合产权交易中心有限公司于2012年1月17日发出岳阳市公安局戒毒所资产处置公告，以评估价为底价公开挂牌，报名时间截止，无意向受让人。2012年2月20日，岳阳联合产权交易中心有限公司就岳阳市公安局戒毒所资产处置发出复牌公告。2012年3月21日，岳阳市公安局经湖南天径拍卖有限公司，将岳阳市湖滨八仙台房地产及地上建筑物拍卖给岳阳鸿升电磁科技有限公司。
2014年8月15日，岳阳正阳房地产评估咨询有限公司对评估范围作出了说明，明确硬化地面、围墙、房屋室内精装修等，未包含在本次评估范围之内。
本院认为，岳阳市公安局与宏兴铜艺公司于2002年5月10日签订的《门面租赁合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。租赁合同到期后，双方未再签订书面合同，宏兴铜艺公司作为承租人继续使用租赁物，岳阳市公安局没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，出租人岳阳市公安局解除合同应当在合理期限之前通知承租人宏兴铜艺公司。2011年6月22日，岳阳市公安局向宏兴铜艺公司发出通知，告知租赁房屋已拟定拍卖，要求作好搬迁准备；2011年11月18日，岳阳市公安局要求宏兴铜艺公司在2011年12月30日前完成搬迁工作。2012年3月26日，岳阳市公安局再次通知，要求宏兴铜艺公司在2012年4月26日前完成搬迁工作。岳阳市公安局因拍卖原因，已解除了双方的不定期租赁合同，并且在解除合同的合理期限之前通知了宏兴铜艺公司。宏兴铜艺公司应当交还使用的门面并按租金标准支付使用期间的占用费。宏兴铜艺公司反诉要求继续履行不定期租赁合同，直到宏兴铜艺公司将现有半成品全部生产加工完毕为止，没有法律依据，本院不予支持。岳阳市公安局委托岳阳联合产权交易中心有限公司公开挂牌转让戒毒所资产，岳阳联合产权交易中心有限公司于2012年1月17日、2012年2月20日两次发出岳阳市公安局戒毒所资产处置公告，告知有意受让人自公告之日起的合理时间内，持有效证件向岳阳联合产权交易中心有限公司提出申请，并缴纳受让保证金。宏兴铜艺公司并未在规定的时间内报名。现宏兴铜艺公司称岳阳市公安局拍卖租赁物时没有通知宏兴铜艺公司，侵害了宏兴铜艺公司的优先购买权，与事实不符，本院不予支持。岳阳南湖风景区管委关于工业企业的“退二进三”是指辖区企业退出第二产业，原址土地用于发展第三产业，依法依规实行货币补偿搬迁方式。本案反诉系租赁合同纠纷中，承租方主张的损失，与岳阳南湖风景区管委关于工业企业“退二进三”的公告情形完全不同，现宏兴铜艺公司主张按岳阳南湖风景区管委关于工业企业“退二进三”的规定，给予企业货币补偿搬迁，没有事实及法律依据，本院不予支持。宏兴铜艺公司在反诉中主张，自己经岳阳市公安局同意对租赁物进行了增添、修缮，要求岳阳市公安局支付增添、修缮费用962000元。但宏兴铜艺公司提供的证据无法证实其增添、修缮的事实及增添、修缮费用为962000元，对宏兴铜艺公司的该主张，本院不予支持。宏兴铜艺公司提出，本案租赁物拍卖成交价格是由土地和地上建筑组成，是包含了土地和承租户对租赁物的修缮和添附，所以要相应补偿宏兴铜艺公司的修缮和添附费用。本院对作出评估结果的岳阳正阳房地产评估咨询有限公司进行了调查，该评估公司已对评估结论作出说明，评估范围内的部分附属物、装饰装修，如硬化地面、围墙、房屋室内精装修等，未包括在本次评估范围之内。宏兴铜艺公司提出的拍卖成交价包含了修缮和添附费用，要求进行补偿的主张不成立。关于室内装饰。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。现原、被告双方对附合装饰装修并没有进行特别约定，宏兴铜艺公司在租赁合同到期后，要求岳阳市公安局补偿室内装修损失，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告岳阳市宏兴铜艺制品有限公司将位于湖滨宜登路（原富盛公司厂房）的租赁场地返还给原告岳阳市公安局。
二、由被告岳阳市宏兴铜艺制品有限公司按45000元／年的标准，向岳阳市公安局支付自2009年1月1日起至租赁场地实际交付之日止的租金及占用费。
以上一、二项，限在本判决生效后十日内履行。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
三、驳回被告岳阳市宏兴铜艺制品有限公司的全部反诉请求。
本诉案件受理费5000元，反诉案件受理费15880元，合计20880元，由被告岳阳市宏兴铜艺制品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 许 东
人民陪审员 余雷群
人民陪审员 李碧云
二〇一四年九月九日
书 记 员 李 莹