嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉秀民初字第1277号
原告：宋灵飞。
委托代理人（特别授权代理）：罗飞雄。
委托代理人（特别授权代理）：罗必正。
被告：嘉兴市大业房地产开发有限公司。
法定代表人：代礼平。
委托代理人（特别授权代理）：钱益波、汪荣祥。
原告宋灵飞与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月26日立案受理，依法由审判员诸葛剑虹适用简易程序于2013年11月20日公开开庭进行了审理，原告及委托代理人罗飞雄、罗必正、被告委托代理人钱益波、汪荣祥到庭参加诉讼。因发现本案不宜适用简易程序，遂于2014年1月25日裁定转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭进行了审理，原告及委托代理人罗飞雄、罗必正、被告委托代理人钱益波到庭参加诉讼。2014年4月22日，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告宋灵飞起诉称，原被告于2010年1月11日签订合同编号为2-2503号的《商品房买卖合同》，合同对商品房基本情况、价款支付、逾期付款、逾期交房、逾期办证的违约责任等都作了约定。原告依约付清了全部购房款，但被告至今未向原告交付此商品房，也未让原告在约定期限内取得房地产权属证书，构成违约，故提起诉讼，要求判决：1、被告向原告交付位于嘉兴市蓬莱路、新洲路口的新洲国际大酒店第2幢2-2503号商品房，并将商品房所有权与土地使用权权属过户登记到原告名下；2、支付原告逾期交房违约金329139.2元（按约定从2010年12月31日起以总房价款632966元×每日0.05%算至2013年10月10日），2013年10月10日以后的逾期交房违约金依约由被告支付到向原告交房之日止；3、支付原告逾期产权登记违约金12659.32元（632966×2%）；4、保留原告因被告逾期交房造成其他损失的赔偿请求权；5、本案诉讼费由被告负担。
被告嘉兴市大业房地产开发有限公司答辩称：1、对原被告之间存在商品房买卖合同关系无异议；2、对于原告要求被告继续履行交房义务的权利予以尊重；3、原告要求被告支付的逾期交房违约金过高，请求予以调整，因原告不存在逾期交房的损失，原告在购买房屋之后已经与新洲物业公司签订委托经营协议，前三年的经营收益实际上已经在双方签订的买卖合同中约定的房价款中扣除，从被告应当交房之日起原告在享受经营回报收益，如果被告按期交房，前三年的经营回报收益原告也是不收取的，故没有损失存在的依据；4、根据商品房买卖合同15条约定，被告产权登记义务是将代理权属登记需出卖人登记的资料报产权登记机构办理备案，故被告没有义务将商品房所有权和土地使用权过户到原告名下；5、原告的部分诉讼请求已超过了诉讼时效不应得到支持；6、目前商品房没有交付，原告主张逾期办证违约金的请求前提不存在，不应得到支持。
原告宋灵飞为证明其主张，举证如下：
证据一，《商品房买卖合同》一份（合同编号为2-2503）。由原被告于2010年1月11日签订，约定原告宋灵飞购买被告嘉兴市大业房地产开发有限公司开发建设的新洲国际大酒店第2幢2-2503号预售商品房，建筑面积57.85㎡，总价款为632966元，原告于签约时支付房款322966元，剩余房款与银行办妥贷款手续，在签约日起30日内通过银行将按揭全额付到被告帐户，被告应于2010年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”。以证明原被告之间的商品房买卖合同关系，以及双方对相关权利义务的约定。
被告嘉兴市大业房地产开发有限公司质证无异议，认为合同关于逾期交房违约金的约定明显过高，应当予以调整。
证据二，《发票》两份。以证明原告宋灵飞按约付清了房款的事实。
被告嘉兴市大业房地产开发有限公司质证无异议。
证据三，《新洲国际大酒店商品房委托经营合同》一份。由原告与嘉兴新洲物业经营有限公司（以下简称新洲物业公司）于2010年1月11日签订，约定原告将其所购的新洲国际大酒店第2幢2-2503号房委托新洲物业公司经营，委托经营期限为八年，自2010年12月31日至2018年12月30日，原告同意将该房屋经营管理的一切事项委托新洲物业公司处理，并同意新洲物业公司以新洲物业公司名义从事该商品房经营管理的一切活动，本合同为不可撤销合同；新洲物业公司自2013年12月31日起至2018年12月30日止，应按季度向原告支付经营回报收益，每季度经营回报收益为16024元，并于委托经营期满后一次性支付原告经营回报收益168259元，双方还就其他权利义务作了约定。以证明原告将所购房屋交给新洲物业公司委托经营管理，原告八年的收益共49万左右。
被告嘉兴市大业房地产开发有限公司对合同的真实性质证无异议，并认为依据该合同，2010年12月31日至2013年12月30日期间原告事实上是不收取经营回报收益的，在此期间无论被告是否逾期交房，原告均不存在逾期交房的损失，原告之所以不收取这三年的收益，是因为该收益已经从被告的房价款中扣除，这也是原告不存在逾期交房损失的依据。
证据四，《嘉兴新洲物业经营管理有限公司工商登记基本情况》一份。以证明新洲物业公司董事徐孟瑢同时也是被告原来的法定代表人。
被告嘉兴市大业房地产开发有限公司对真实性质证无异议，但认为两家单位不是关联性企业，法定代表人不是同一人，徐孟瑢仅仅是董事。
经审查，本院认为，被告嘉兴市大业房地产开发有限公司对原告宋灵飞所举证据均质证无异议，上述证据真实、合法，具有证明效力，本院予以确认，但证据三委托经营合同并未载明被告所称的2010年12月31日至2013年12月30日的委托经营回报收益已从原告的购房款中扣除，原告实际已享受经营收益等内容。
根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2010年1月11日，原告宋灵飞与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为2-2503），约定原告购买被告开发建设的新洲国际大酒店第2幢2-2503号预售商品房，建筑面积57.85平方米，总价款为632966元，原告于签约时支付房款322966元，剩余房款与银行办妥贷款手续，在签约日30日内通过银行将按揭款全额付到被告帐户；被告应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付原告使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”；合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属（包括契税证，房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款承担每日万分之二的违约金，累计最高赔偿不超过已付房价款的2%。”
同日，原告与新洲物业公司签订《新洲国际大酒店商品房委托经营合同》一份，约定原告将其所购的新洲国际大酒店第2幢2-2503号房委托新洲物业公司经营，委托经营期限为八年，自2010年12月31日至2018年12月30日止，原告同意将该房屋经营管理的一切事项全部委托新洲物业公司处理，并同意新洲物业公司以新洲物业公司名义从事该商品房经营管理的一切活动，本合同为不可撤销合同；新洲物业公司自2013年12月31日起至2018年12月30日止应按季度向原告支付经营回报收益，每季度经营回报收益为16024元，并于委托经营期满后一次性支付原告经营回报收益168259元。
原告于2010年1月11日支付被告购房款322966元，于2010年6月13日支付被告购房款310000元，然被告未能按期交付原告商品房，遂成讼。
本院认为，原告宋灵飞与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告未能按约履行商品房交付义务，应承担相应的违约责任。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由此可见，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则，同时还应兼顾其他因素。根据双方签订的《商品房买卖合同》，本案逾期交房时间超过90日，按照该合同约定被告应当自逾期交付日起按已交房款万分之五计算违约金。每日万分之五的标准，转化为年率达18.25%，相当于银行贷款利息的三倍左右，不仅大大高于市场上房屋的实际租金，也远高于约定的经营回报收益率，确实存在约定违约金过高的情形。故对于被告主张调整违约金的请求，本院予以采纳。由于违约金的调整以实际损失为基础，原告宋灵飞作为遭受损失的一方，持有可证明损失存在的直接证据，其举证能力明显强于被告，在原告不能证明实际损失的情况下，应承担对其不利的后果。本案中，原告主张的损失主要包括因委托经营合同无法履行的经营收益损失，虽然被告迟延交房的行为致使委托经营合同尚未实际履行，但并非必然导致委托经营合同的履行不能，且原告也没有证据证明该损失已经实际发生，故其不能主张。涉案房屋为写字楼，且其投资规划也是委托经营出租，参照同地段同类型房屋市场租金标准，本院酌定按总房价的3﹪的年利率计算违约金，折合为每日52.02元（632966元×3﹪÷365天）。因房屋的交付期限无法确定，故违约金计算至判决确定的履行日为宜；截止辩论终结即2014年4月2日时，被告应支付违约金金额为61799.76元（52.02元×1188天）。被告辩称合同约定的商品房交付后的三年内原告实际已享受经营收益，但举证不能，本院不予采纳。
被告辩称原告于2013年10月26日向本院提起诉讼，起诉前2年的违约金因已超过诉讼时效而不应得到支付。对此本院认为，截止原告起诉时，被告仍未按合同约定将房屋交付给原告，该违约情形一直存续，故对被告的抗辩本院不予采纳。
关于原告提出要求被告交付房屋的诉讼请求，因法庭辩论终结时涉案房屋仍未符合交付条件，交付时间无法确定，被告也同意在房屋符合交付条件时交付，故该诉讼请求条件尚未成就，本院不予支持。原告还提出将涉案商品房所有权与土地使用权权属过户登记到原告名下及支付原告逾期产权登记违约金的诉讼请求，因涉案商品房截止开庭之日（2014年4月2日）仍未交付给原告，故原告的上述诉讼请求不符合《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，本院不予支持。关于原告要求保留因被告逾期交房造成其他损失的赔偿请求权的诉讼请求，因原告是否向被告主张逾期交房造成的其他损失，是原告自主的诉讼行为，无需通过法院判决保留，故该项诉讼请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋灵飞自2011年1月1日起至2014年4月2日止的逾期交房违约金61799.76元（此后按52.02元／天的标准，自2014年4月3日计算至判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告宋灵飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6427元，由原告宋灵飞负担1000元，由被告嘉兴市大业房地产开发有限公司负担5427元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。
审 判 长 诸葛剑虹
审 判 员 童 潇 兰
人民陪审员 沈 忠 贤
二〇一四年九月五日
书 记 员 沈 菲