上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3225号
上诉人（原审被告）何红宇。
被上诉人（原审原告）上海鎏元置业有限公司。
委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。
委托代理人钱亦肖，上海市朝华律师事务所律师。
原审第三人上海众元投资管理咨询有限公司。
委托代理人李曼蔺，上海君澜律师事务所律师。
委托代理人程文杰，上海君澜律师事务所律师。
上诉人何红宇因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法�（2013）松民三（民）初字第2276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，2012年1月1日，上海众元投资管理咨询有限公司（以下简称众元公司）作为出租方（甲方），何红宇作为承租方（乙方），签订一份《佘山天地商业广场租赁合同》，约定甲方将位于上海市松江区佘山镇号商铺（以下简称“涉案商铺”）、建筑面积138.85平方米出租给乙方，乙方将该房屋用于经营麻辣烫。租赁期限自甲方将房屋交付乙方之日起至2015年3月31日止，自该铺位交付之日起0个月为免租期（免租期内甲方仅限免去乙方应缴纳的租赁费，不包含物业管理费及其他各项费用）。合同第四条约定：2012年1月1日至2012年12月31日，月租金为人民币5，068元（以下币种相同）；2013年1月1日至2013年12月31日，月租金为5，322元；2014年1月1日至2014年12月31日，月租金为5，617元；2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为5，913元。租金为先付后用方式每季度支付一次。本合同签订当日，乙方需支付第一笔三个月租金15，204元，以后在每个季度的第一个月的20日前将下季度租赁费支付给甲方。第五条约定，乙方应当自该房屋交接之日起，按每6个月为一期交纳该房屋的物业管理费，缴纳时间为当期最后一个月的25日之前必须向甲方缴付完毕。物业费收费标准为8元／月／平方米。第六条约定，乙方应于合同签订后的7个工作日内向甲方支付除租金以外的一次性履约押金15，204元。
合同签订后，何红宇向众元公司交付了2012年1月至4月、2012年6月至7月、2012年9月的租金合计35，476元；何红宇向上海鎏元置业有限公司（以下简称鎏元公司）交付了2012年10月至2013年2月的租金25，848元。何红宇向众元公司交付了2012年1月至3月的物业费。
2012年10月15日、2013年1月22日，鎏元公司向何红宇两次发函，告知何红宇其与众元公司的委托关系已经解除，要求何红宇直接向鎏元公司支付租金。
原审另查明，2008年10月27日，鎏元公司与众元公司签订一份《鎏元置业委托众元投资协议》，约定鎏元公司委托众元公司对佘山天地商业广场项目进行销售和招租。后双方产生争议，2013年3月，法院生效判决解除了鎏元公司与众元公司之间的委托关系。
原审再查明，涉案商铺权利人为案外人陈闻欢、胡朝晖，2009年5月9日，众元公司与陈闻欢、胡朝晖签订房屋租赁合同，将涉案商铺出租给众元公司。
鎏元公司诉称，鎏元公司与众元公司的委托关系解除，鎏元公司分别于2012年10月15日、2013年1月22日致函何红宇，告知何红宇委托合同解除的事实，要求何红宇向鎏元公司支付租金，但何红宇迟迟不支付租金。故鎏元公司诉至法院，请求判令：1、何红宇向鎏元公司支付2012年5月、2012年8月、2013年3月至12月的租金63，356元（5，068元／月×2个月＋5，322元／月×10个月）；2、何红宇向鎏元公司支付2012年7月1日至2013年6月30日的物业管理费13，329.60元（8元／月／平方米×138.85平方米×12个月）；3、何红宇向鎏元公司支付逾期支付上述租金、物业费的违约金（以日万分之三为标准计算至实际支付之日）。
何红宇未作答辩。
众元公司述称，其受鎏元公司委托与何红宇签订合同，现其与鎏元公司的委托合同已经解除，应当由鎏元公司向何红宇收取租金。何红宇在签订合同时支付押金15，204元，租金从2012年1月1日开始向其交纳，具体交纳的情况为2012年1月至4月、2012年6月、7月及9月已经付清。物业费从2012年1月1日开始向其交纳，具体交纳的情况为2012年1月至3月已经付清。
审理中，众元公�向原审法院明确，在合同履行过程中众元公司未口头或书面减免过何红宇应付租金。
原审法院认为，鎏元公司与众元公司系委托关系，现由于双方产生争议，委托关系已经生效判决解除，故鎏元公司有权向何红宇收取未付的租金。
关于鎏元公司主张的租金及物业费，符合合同约定，且均届给付期限，故原审法院对此予以支持。
关于鎏元公司主张的上述费用的违约金。经查，双方未对此进行约定，故原审法院对此不予支持，但何红宇应当按照银行同期贷款利率向鎏元公司支付逾期利息。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于二○一三年十月十六日作出判决：一、何红宇于判决生效之日起十日内支付上海鎏元置业有限公司2012年5月1日至5月31日、2012年8月1日至8月31日、2013年3月1日至2013年12月31日的欠付租金63，356元；二、何红宇于判决生效之日起十日内支付上海鎏元置业有限公司上述欠付租金的利息（5，068元从2012年1月21日起算、5，068元从2012年4月21日起算、5，322元从2012年10月21日起算、15，966元从2013年1月21日起算、15，966元从2013年4月21日起算、15，966元从2013年7月21日起算，均按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；三、何红宇于判决生效之日起十日内支付上海鎏元置业有限公司2012年7月1日至2013年6月30日的物业管理费13，329.60元；四、何红宇于判决生效之日起十日内支付上海鎏元置业有限公司上述物业费的利息（6，664.8元从2012年12月26日起算、6，664.8元从2013年6月26日起算，均按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，717元、减半收取858.50元，由何红宇负担。
判决后，何红宇不服，上诉于本院，诉称，首先，其与众元公司曾约定，2012年5月与2012年8月系免租期，其无需支付租金。原审认定其需向鎏元公司支付上述两个月租金显然有误。其次，鎏元公司与众元公司发生纠纷后，皆向其收取租金，导致其不清楚应当向其支付。因此，其无需就欠付租金承担逾期利息。故冯新平请求撤销原审判决第一、二项，改判为其无需支付2012年5月与2012年8月的租金，无需支付欠付租金的逾期利息。
被上诉人鎏元公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回何红宇的上诉请求，维持原判。
原审第三人众元公司述称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回何红宇的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院�定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案存在如下争议焦点：一、2012年5月与2012年8月是否为免租期。本院注意到，众元公司开具的发票记载，何红宇于2012年4月26日支付了2012年4月、6月的租金；于2012年9月24日支付了2012年7月、9月的租金。何红宇亦据此提出，双方曾约定免租期，否则其不可能跳开5月、8月的租金不支付而支付6月、9月的租金。本院认为，何红宇凭借上述事项尚不足以证明双方约定免租的情况。在何红宇无法提供进一步证据情形下，本院对其的该项主张不予采纳。本院需提及的是，当事人在协商时，应当将对方的承诺落实到文字，以便在对方否认时有明确的证据予以证明。二、何红宇是否需支付欠付租金的逾期利息。何红宇于2012年9月之前，一直系向众元公司支付租金。于2012年10月后，其却向鎏元公司支付了2012年10月至2013年2月的租金。显�，此时何红宇已明确，鎏元公司有权向其收取租金。因此，其以不清楚应向谁支付为由欠付租金构成违约，应承担逾期付款的利息。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人何红宇的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币53元，由上诉人何红宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 毛海波
二〇一四年一月十五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉�维持原判决、裁定；
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