山东省成武县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1723民初1491号
原告：山东成武农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：刘艳，董事长。
委托代理人：高某，山东成武农村商业银行股份有限公司党集支行员工。
委托代理人：王某，山东成武农村商业银行股份有限公司法律顾问。
被告：孙某，男，1970年7月26日出生，汉族，农民，住山东省成武县。
委托代理人：王某1，成武兴成法律服务所法律服务工作者。
被告：王某2，女，1972年7月15日出生，汉族，农民，住山东省成武县。
委托代理人：王某1，成武兴成法律服务所法律服务工作者。
原告山东成武农村商业银行股份有限公司与被告孙某、王某2金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高某、王某、被告孙某、王某2的委托代理人王某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东成武农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告孙某偿还借款850000元本金及利息。2、判令原告对被告孙某、王某2抵押的房地产拍卖的价款享有优先受偿权。事实和理由：我单位和被告孙某于2014年1月28日签订了个人借款合同，合同约定被告向原告借款1500000元，到期日为2017年1月27日。被告王某2为该笔借款签署了共同还款责任承诺书，承诺书中明确写明了对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。被告孙某、王某2以自有房产抵押担保，并办理了房屋他项权证。原告按时履行了合同义务，借款到期后，被告未按合同约定归还本金及利息，经我单位多次催收，被告至今仍欠850000元本金及2015年12月21日以后的利息未还。被告孙某没有按照约定以及法律的规定全面履行合同义务，应该承担继续履行合同义务。被告的房屋买卖是在未经原告方同意的情况下，被告私自出售的，因为房子在抵押给银行后房产所有权归银行所有，在未偿清贷款前，被告无权变卖。被告借款人是提前偿还借款，因而按照合同约定应该征得农商行同意，吴胜启既不是农商行授权的代理人，又没有相应的职务权限，与被告及第三人签订的房屋买卖协议是其个人行为，与农商行无关。
被告孙某、王某2辩称：对抵押借款的事实无异议，抵押房产第一层已经出售，只剩第二、三层。被告出售抵押房产，没有违背抵押合同。该笔合同的第一责任人吴胜启，被告出售该房产时是善意的，且没有过失，因为出售的目的是偿还借款。第一责任人吴胜启在房屋出售合同上签字，出售该楼层是在吴胜启同意监督见证的情况下出售的，所出售的款项一次性打入原、被告约定的还款账户，而且吴胜启称和农商行领导汇报同意被告出售，作为被告有理由相信吴胜启代表了原告认可出售该房屋，这就是法律上所说的表见代理。原告认可出售该房屋，因此被告所出售房屋的行为没有违约。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、个人借款合同。2、最高额抵押合同。3、房地产抵押契约。4、借款凭证。5、贷转存凭证。6、被告身份证复印件。7、承诺书。8、被告孙某银行卡历史交易明细一份。2、他项权证。
被告孙某、王某2围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、房屋买卖合同。2、山东农信客户回单。
经审查，原告提供的证据与被�提供的证据2均具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据1具有真实性，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。
根据原、被告提交的证据，以及到庭当事人的陈述，本院认定事实如下：被告孙某与原告山东成武农村商业银行股份有限公司于2014年1月28日签订借款合同，借款合同注明授权代理人ＸＸ峰、联系人吴胜启。合同约定借款金额为1500000元，借款期限为2014年1月28日至2017年1月27日，借款方式为可循环方式，借款人在规定的金额、期限内随借随还，循环使用。合同第二条约定借款人应在贷款人处开立账户62×××68，办理借款资金的发放、支付与还款业务。合同第八条约定如借款人不按期限归还借款，逾期期间除按原定利率执行外，另按原定利率的30%计收罚息。同日，被告孙�、王某2与原告签订最高额抵押合同，2014年1月29日被告孙某、王某2与原告签订房地产抵押契约，被告孙某、王某2用其所有的房产一处（坐落于成武县党集镇郭楼村，房屋所有权证号：成武字第×××号）对被告孙某的上述借款款项提供最高额抵押担保，并办理了房屋他项权证。保证人担保的主债权为债权人自2014年1月28日至2017年1月27日在人民币1500000元的最高余额内，抵押人依据与被告孙某签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权，不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。担保的范围为包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用。2015年2月7日，被告王某2作为孙某的妻子，在共同还款责任承诺书上签字按手印，承诺当借款人不按期偿还贷款本息时，对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任�被告孙某于2015年2月7日向原告借款1500000元，约定月息为9‰，到期日为2017年1月27日，借款用途为借新还旧，原告当日将该笔借款发放到被告孙某银行贷款账户62×××68。
2015年12月19日，被告孙某在吴胜启在场的情况下，与郭照前签订房屋买卖合同，将案涉抵押房屋的第一层出卖给郭照前，总价款770000元，吴胜启在该房屋买卖合同上写明：'经信用社同意将孙某抵押房产一层面积302.4平方米卖给郭照前，所卖款项用于归还孙某抵押贷款'，被告当日将该款存入原、被告合同约定贷款账户62×××68。后原告用此款偿还被告涉案借款本息。借款到期后，原告多次催要，被告未完全履行剩余还款义务。现被告仍欠原告850000元本金及2015年12月21日以后的利息未还。
另查明：吴胜启是原告党集支行的一般工作人员，案涉借款的第一责任人。
本院认为：原、被告所签订的借款合同、最高额抵押合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。各方当事人均应按照合同的约定履行义务，现原告已按合同履行了自己的义务，而被告孙某至今未按合同约定完全履行还款义务，系违约行为，理应承担违约责任，原告要求被告孙某按照合同约定立即归还剩余借款本金及利息，依法应予支持。被告孙某、王某2为涉案借款提供最高额抵押担保，在借款期间，被告孙某在原告工作人员吴胜启在场同意的情况下将抵押物部分出卖给他人，并将出售的全部房款存入贷款账户用于偿还涉案借款，吴胜启作为原告党集支行的工作人员、第一责任人、涉案借款合同约定的联系人，在买卖合同上签字确认，使得被告孙某和买房人有理由相信吴胜启是代表原告实施的行为，其行为足以构成表见代理，因此本院认定被告孙某出售抵押房屋、提前还款的行为经过了原告的书面同意，该部分房屋转让有效。因此，在被告孙某不能履行剩余还款义务时，应以剩余抵押物（涉案房屋的第二层、第三层）折价或以拍卖、变卖该剩余抵押物（涉案房屋的第二层、第三层）所得的价款承担抵押责任，被告王某2承担相应抵押责任后有权向被告孙某追偿。被告王某2承诺对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任，故其应对孙某的还款付息义务承担连带清偿责任，被告王某2承担相应保证责任后有权向被告孙某追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十八�、第三十一条、第三十三条、第三十四条、第四十九条、第五十三条、第五十九条之规定，判决如下：
一、限判决生效后五日内由被告孙某偿还原告山东成武农村商业银行股份有限公司借款850000元及利息（2015年12月21日至2017年1月27日的利息按月利率9‰计算；2017年1月28日至此款还清之日的利息除按原定的月利率9‰执行外，另按原定利率的30%计收罚息。）。
二、如被告孙某不能履行第一项付款义务，原告可以与被告孙某、王某2协议以剩余抵押物（坐落于成武县党集镇郭楼村房地产一处房屋的第二层、第三层，房屋所有权证号：成武字第***号）折价或以拍卖、变卖该剩余抵押物所得的价款，在人民币1500000元的范围之内优先受偿；如协议不成，该剩余抵押物依法拍卖�变卖所得的价款，原告在人民币1500000元的范围之内受偿，抵押物价款超过债权数额的部分归抵押人被告孙某、王某2所有。被告王某2在承担相应抵押责任后，有权向被告孙某追偿。
三、如被告孙某不能履行第一项付款义务，且第二项中剩余抵押物（坐落于成武县党集镇郭楼村房地产一处房屋的第二层、第三层，房屋所有权证号：成武字第×××号）折价或以拍卖、变卖该剩余抵押物所得的价款仍不能清偿借款本息，则被告王某2对未能清偿的借款本息承担连带清偿责任。被告王某2在承担相应保证责任后，有权向被告孙某追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12300元，由被告孙某、王某2负担。原告已预交，被告在履行时增付12300元给原告。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 李 超
人民陪审员 陈雪凤
人民陪审员 王福云
二〇一七年九月十八日
书 记 员 宋玲婵