湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民再终字第00008号
上诉人（原审被告、原审被上诉人）：十堰时尚房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市车城南路**号。
法定代表人：李本红，该公司总经理。
委托代理人：陈华辉。代理权限：特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与和解、代签法律文书。
被上诉人（原审原告、原审上诉人）：十堰市武当建筑工程有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区武当路泰安巷*号。
法定代表人：赖良华，该公司董事长。
委托代理人：周伟。代理权限：一般代理。
委托代理人：刘合村，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原审第三人：马里江。
委托代理人：赵新安，湖北同联律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与和解、代签法律文书。
原审第三人：张月玲，系东风公司印刷厂员工。
上诉人十堰时尚房地产开发有限公司（以下简称时尚公司）因与被上诉人十堰市武当建筑工程有限公司（以下简称武当公司）、原审第三人马里江、张月玲商品房买卖合同纠纷一案，不服十堰市茅箭区人民法院（2013）鄂茅箭民再字第00005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日立案后，依法组成由审判员田丰国担任审判长，审判员汪粼主审、审判员左琳参加的合议庭，于2014年3月7日公开开庭进行了审理。上诉人时尚公司的委托代理人陈华辉、被上诉人武当公司的委托代理人周伟及刘合村、原审第三人马里江及委托代理人赵新安、原审第三人张月玲到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议并报经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
一审原告武当公司起诉称：2004年7月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告时尚家园16套住宅和500平方米地下室，在房屋交付使用后办理产权证，逾期按已付房款的3%支付违约金。合同签订后，原告如约履行合同义务，房屋已交付使用并装修入住，现尚有1单元304号、404号、504号、601号、2单元302号、404号、701号及500平方米地下室至今未办理产权证。请求判令被告为原告办理产权证、土地使用证，并支付违约金105000元。
一审被告时尚公司辩称：原、被告之间并无房屋买卖关系，原告并未向我公司交纳房款，双方早已废止了该合同。原、被告之间也无工程款的债权债务关系，我公司所属的时尚综合楼是由十堰市茅箭建筑安装工程公司（以下简称建安公司）经合法中标而承包建设的。请求撤销原、被告签订的房屋买卖合同。
本案经十堰市茅箭区人民法院审理，于2008年11月17日作出（2008）茅民一初字第47号民事判决，驳回武当公司的诉讼请求。武当公司不服提出上诉，本院于2009年6月8日作出（2009）十民四终字第296号民事判决，支持了武当公司的诉讼请求。该判决发生法律效力后，本院于2012年10月29日作出（2012）鄂十堰中民再终字第00067号民事裁定，撤销本院（2009）十民四终字第296号民事判决及十堰市茅箭区人民法院（2008）茅民一初字第47号民事判决，发回十堰市茅箭区人民法院重审。
十堰市茅箭区人民法院一审重审查明：2001年2月28日，时尚公司与建安公司签订《建筑工程承包合同书》，时尚公司以全承包的方式将十堰桥村车城南路A栋时尚综合楼工程承包给建安公司。何永品作为施工方的项目经理全权负责该工程的有关事宜。该工程完工后，建安公司授权何永品办理该工程的决算验收及工程款的结算事宜。2004年7月10日，何永品、周伟作为武当公司的代理人与时尚公司签订《商品房买卖合同》，由武当公司购买1幢1单元304号、404号、601号、703号、704号、504号、1幢2单元301号、302号、304号、401号、404号、601号、604号、701号、704号、501号及东头地下室500平方米，单价每平方米1200元，地下室每平方米2000元，总计金额3096904元，双方以抵付工程款结算的方式支付房款。双方约定出卖人于2004年9月28日以前将验收合格的商品房交付买受人。因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退给买受人，并按已付房款的3%赔偿买受人损失。2006年12月5日，建安公司将时尚公司诉至十堰市中级人民法院，要求时尚公司支付所欠工程款2196959.03元。十堰市中级人民法院查明建安公司已于2003年3月26日被工商部门注销，注销后的债权债务由十堰市祥有建筑安装有限公司（以下简称祥有公司）承担，裁定驳回了建安公司的起诉。
另查明，2006年4月13日，第三人马里江借给一审被告时尚公司现金747500元。2007年4月12日，时尚公司隐瞒事实将已卖给武当公司位于十堰市茅箭区二堰街办车城南路26号1幢-1-2号的房产属同一标的物500㎡地下室抵押给第三人马里江，并在房屋产权监理部门办理了他项权证（号码为：十堰房权证茅箭区字第201003**）。2010年8月8日，第三人马里江与时尚公司签订《债务清偿协议书》，该协议确认时尚公司将上述抵押物602.83㎡地下室（其中包括已卖给武当公司500㎡地下室）房屋以前期评估价1638000元作为抵偿给第三人马里江的借款及利息。
2006年8月8日，时尚公司又因经营资金周转困难，向第三人张月玲借款660000元。2006年10月11日，时尚公司又隐瞒事实将已卖给武当公司位于十堰市茅箭区二堰街办车城南路26号的部分房产属同一标的物抵押给第三人张月玲，并在房屋产权监理部门办理了他项权证（号码为：十堰房权证茅箭区字第20096110、20××11）。
十堰市茅箭区人民法院一审认为：建安公司于2003年注销，人、财、物全部归并新建的祥有公司，债权、债务应由祥有公司承担。祥有公司同意用时尚公司拖欠的工程款替武当公司抵购房款。周伟、何永品代表武当公司与时尚公司所签订的《商品房买卖合同》，约定了以时尚公司拖欠的工程款抵付购房款，并已取得了祥有公司的多次追认。武当公司与时尚公司签订的《商品房买卖合同》用工程款抵付购房款也是取得工程款的一种方式，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《商品房买卖合同》有效。武当公司诉称其有权依据该合同要求时尚公司办理产权证书及土地使用证书的理由成立。该工程竣工后，工程承包方建安公司因被注销归并祥有公司，双方当事人之间因工程款支付方式引起异议，并非是时尚公司单方行为所致，武当公司要求支付其违约金的理由不能成立，不予支持。时尚公司未依约办理产权过户至武当公司名下，反而隐瞒事实真相，恶意将已出售的部分房屋作为抵押物向第三人张月玲、马里江借款，损害了武当公司的合法权益，故该房产抵押行为无效，不受法律保护。至于第三人张月玲、马里江与时尚公司之间的借款关系，第三人张月玲、马里江可另行向债务人时尚公司起诉主张权利。据此作出（2013）鄂茅箭民再字第00005号民事判决：一、时尚公司自判决生效之日起十日内为武当公司所有的茅箭区二堰街办车城南路26号7套住宅（向斌1幢1单元304号、史勤1幢1单元404号、周炎海1幢1单元504号、姚斌1幢1单元601号、刘合村1幢2单元302号、王建生1幢2单元404号、张四桃1幢2单元701号）及500㎡的（东头）地下室办理房产证和土地使用证。二、驳回武当公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各2400元，共计4800元，由时尚公司负担2800元，武当公司负担2000元。
时尚公司不服判决，向本院提出上诉称：一审判决认定事实不清，工程款已由建安公司结清，不存在祥有公司同意用时尚公司拖欠的工程款替武当公司抵购房款的事实，抵偿的差额是否支付原审也未查清。并且，被上诉人武当公司不具有诉讼主体资格，要求办证的权利人是史勤等7人，而非被上诉人武当公司。请求二审法院改判驳回被上诉人武当公司的诉讼请求。
被上诉人武当公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
第三人马里江答辩称，上诉人时尚公司与被上诉人武当公司签订房屋买卖合同一事我们不知情，上诉人时尚公司与第三人马里江签订借款的时候办理了抵押登记，在办理抵押登记的时候该抵押物上没有其他登记。
第三人张月玲答辩称，我持有政府颁发的真实有效的他项权证，我是办了抵押才借款的。至于本案争议房屋的产权证是怎么办的我不知道。
本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院二审认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。建安公司于2003年注销，人、财、物全部归并新建的祥有公司，债权、债务应由祥有公司承担。何永品代表被上诉人武当公司与上诉人时尚公司签订的商品房买卖合同，约定了以时尚公司拖欠的工程款抵付购房款，并已取得祥有公司多次追认，故该《商品房买卖合同》应属有效合同。上诉人时尚公司认为一审判决关于抵偿购房款部分的工程款是否支付未予查清，该工程款实际已由建安公司结清，但未能提供有效证据证明，故上诉人时尚公司该上诉理由不能成立。本案中，上诉人时尚公司将该地下室出卖给被上诉人武当公司在先但并未办理产权过户手续，后又将该地下室抵押给第三人马里江并办理了他项权证，马里江对该500㎡地下室享有抵押权。被上诉人武当公司作为普通的债权人，其要求上诉人时尚公司为其办理地下室产权过户手续的请求不能对抗抵押权人马里江。故上诉人时尚公司要求驳回为被上诉人武当公司办理该500㎡地下室的产权过户手续的上诉请求成立。至于上诉人上诉称要求办证的权利人是史勤等7人，而非被上诉人武当公司，被上诉人武当公司不具有诉讼主体资格，与事实不符，武当公司作为合同主体，起诉请求合同相对方时尚公司为其办理相关产权的过户手续，诉讼主体适格。但原审判决将产权办理到史勤等人名下超出了原告的诉讼请求实属不当，本院二审予以纠正。
综上，上诉人时尚公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求部分予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致实体处理错误，判项表述上存在瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：
一、撤销十堰市茅箭区人民法院（2013）鄂茅箭民再字第00005号民事判决。
二、上诉人十堰时尚房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内为被上诉人十堰市武当建筑工程有限公司购买的茅箭区二堰街办车城南路26号7套住宅（1幢1单元304号、1幢1单元404号、1幢1单元504号、1幢1单元601号、1幢2单元302号、1幢2单元404号、1幢2单元701号）办理房产证和土地使用证。
三、驳回被上诉人十堰市武当建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费100元，由上诉人十堰时尚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 田丰国
审判员 汪 粼
审判员 左 琳
二〇一四年八月二十九日
书记员 江 澜
附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。