湖北省浠水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂浠水民初字第01601号
原告南秋洋（曾用名南细胖）女，1969年8月4日出生，汉族，湖北省浠水县人，无业，户籍地浠水县××××号。
委托代理人贺国兵，湖北功竞元律师事务所律师，代理权限为代为提出、承认、变更、撤回、放弃诉讼请求；代为提出、承认、变更、撤回、放弃反诉；代为进行答辩，调查、参加开庭审理、陈述事实、质证活动，发表代理意见；接受调解、和解；代为领取各种诉讼文书，执业证号14211200310695909。
被告蔡志，男，1981年6月25日出生，汉族，湖北省浠水县人，个体经营。
委托代理人蔡建安，男，1961年4月3日出生，汉族，湖北省浠水县人，浠水县金丰公司职工，系被告蔡志之父。代理权限为代为答辩、提出、承认、变更、撤回、放弃反诉、调解、和解。
被告饶丹，女，1980年10月8日出生，汉族，湖北省浠水县人，个体经营。
委托代理人张凡，湖北文海律师事务所律师，代理权限为代为进行答辩，提出、承认、变更、撤回、放弃反诉；调查、参加开庭审理、陈述事实、质证活动，发表代理意见；接受调解、和解；代为领取各种诉讼文书，执业证号14211200910102286。
原告南秋洋与被告蔡志、饶丹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南秋洋及其委托代理人贺国兵，被告蔡志的委托代理人蔡建安、被告饶丹及其委托代理人张凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告南秋洋诉称，2013年9月3日，我委托丈夫潘和平并以潘和平的名义与被告饶丹订立了一份《房屋租赁合同》，合同约定，我将位于浠水县清泉镇双桥北路278号房屋一至三层租赁给饶丹，房屋租赁期限自2013年9月3日至2014年9月3日，房屋租金为46000元。合同订立后，被告饶丹丈夫蔡志利用该房屋开餐馆。2014年9月3日，房屋租赁期限届满后，二被告既不与我签订合同，也不向我支付房屋租金，我多次要求二被告搬出该房屋，二被告不予理睬，并一直霸占该房屋至今。依照我国相关法律规定，公民私有房屋是公民的合法财产，受国家法律保护，任何人不得侵占，二被告在租赁合同届满没有继续租赁的情况下，侵占我房屋的行为，严重损害了我的合法权益，为依法维护我的合法权益，遂向本院提起诉讼，请求判令：1、二被告立即向我返还房屋；2、向我赔偿因房屋被占用给我造成的经济损失4410元（按照每年46000元的租金每天损失126元的标准计算至2014年10月8日，以后按照此标准顺延，直至被告搬出该房屋之日止）；3、由被告承担本案的诉讼费用。
被告蔡志辩称，2012年9月我从他人冯管梁处接转承租了原告的房屋，当时原告口头答应我可以做8年或10年，只要我不转租，故我支付了冯管梁转让费8.8万元，并对该房屋又进行了装修，现三人合伙经营餐饮业。合同到期后，2014年10月我们主动找原告交租金，可原告不收，要求我们退出该房屋，要租给他人，现我们投入太大，而原告不讲信用，故现我不同意退屋或原告赔偿我们的相关损失。
被告饶丹辩称，原告所诉我们“不签订合同，不支付房屋租金”不属实。我租赁原告的房屋届满前后，我筹足房租款予以支付但原告拒收，并且不与我续签合同。2014年9月3日房租到期时，原告夫妻二人来店无故催我搬出，并说房屋已经租别人了，我当时是一头雾水，我及合伙人从来未向原告夫妇表示过不续租，并且原告夫妇之夫在签订房屋租赁合同之前口头承诺，只要我不转租，租八年十年没有问题。正是因为有该承诺我们才为了开办餐馆投入巨资，从上一任承租人处接下店面仅转让费就是88000元，装璜装修木工、油漆工、电焊工、电工、泥瓦工、下水道、餐厨具、招牌、天然气、桌椅、空调、抽油烟机、电机共计用款211940元。我承租后又遇后街修路及“禁三费”致经营惨淡。后我们找原告续签合同，并希望原告收下房屋租金，但原告坚决毁约，不租给我们。2014年9月份，原告将该房屋租给了杜劲松，杜劲松来店多次催促我们搬出，若要我们搬出，将造成巨大损失，故不同意退出该房屋。
原告为证实其主张的权利，向本院提供了如下证据材料：
1、原告的身份证、常住人口登记卡复印件各一份，潘和平身份证复印件及结婚证复印件各一份。
旨在证明：原告南秋洋曾用名为南细胖；原告南秋洋与潘和平是夫妻关系。
2、饶丹、蔡志身份信息及个体工商户营业执照复印件各一份。
旨在证明：被告饶丹、蔡志的身份信息及其二人之间是夫妻关系；被告蔡志和饶丹在浠水县清泉镇双桥北路278号利用原告房屋开设餐馆，餐馆经营性质是个体工商户。
3、土地使用权证书和房产证各一份。
旨在证明：位于浠水县清泉镇双桥北路278号房屋的所有人是南细胖（即南秋洋）。
4、房屋租赁合同及潘和平证明各一份。
旨在证明：2013年9月3日，原告委托潘和平与被告饶丹签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，南秋洋将其位于浠水县清泉镇双桥北路278号的房屋租赁给被告饶丹，租赁期限为一年，自2013年9月3日至2014年9月2日，该房屋年租金为46000元。
5、2014年10月11日限期退出房屋通知及天天快递凭证和浠水天天快递公司证明一份。
旨在证明：合同到期后，被告既不续租房屋，也不搬出租赁房屋，经原告通知退出后，仍然不退出原告房屋。
6、浠水县人民法院民事裁定书及申请费（诉讼费）收据各一份。
旨在证明：因被告未退屋原告为此向法院申请保全用去保全费500元。
被告蔡志、饶丹质证意见：
对证据材料1、2、3、4、6无异议；对证据材料5有异议，退房通知变相剥夺了被告的优先承租权，原告以另转租他人，不具有解除合同的法定条件。
被告蔡志、饶丹为证实其辩解的意见，向本院提供了如下证据材料：
7、2014年10月26日冯管良证明一份。
旨在证明：原告夫妇承诺，我们可以承租8至10年合同，一年一续；被告支付了转让费88000元。
8、2013年12月10日，裴大宁收条一张。
旨在证明：被告装修店面的事实，其中装修装璜店面木工52700元。
9、2013年10月28日蔡磊收条一张。
旨在证明：被告装修店面的事实，其中油漆工款35250元。
10、2012年10月8日裴春华收条一张。
旨在证明：装修店面水、电、电焊工用款11100元。
11、2012年12月27日及2014年6月20日詹新国收条各一张。
旨在证明：装修店面水泥工款11900元及修理、清理下水道的费用4840元。
12、潘和平与杜劲松租房合同一份。
旨在证明：原告已将该房屋租给杜劲松的事实。
13、2013年7月10日餐馆合伙协议一份。
旨在证明：被告开办的餐馆系与他人合伙。
原告南秋洋质证意见：
对证据材料7证明事实不属实，证人应出庭作证；对证据材料8、9、10、11五份收条，未载明使用人，属证人证言的性质，没有材料清单和装修合同，与本案无关联性；对证据材料12真实性无法核定，不能作证据使用，地址不清；证据材料13与本案无关联性。
本院认证意见：
证据材料1、2、3、4、6双方当事人无异议，具有证明力；证据材料5系原告邮给被告的退房通知，能证实原告要求被告退房的事实；证据材料7仅可证实被告承租原告房屋的相关事实；证据材料8、9、10、11，因证人未出庭作证，不予认定；证据材料12，结合庭审的调查，可以证实原告之夫已与他人签订租房合同的事实；证据材料13，缺乏其他证据材料佐证，不予认定。
本院根据原、被告的举证、质证及双方当事人在庭审中的陈述、辩解，确认本案的主要事实如下：
原告南秋洋与潘和平，被告蔡志与被告饶丹均系夫妻婚姻关系。2013年9月3日原告南秋洋之夫潘和平与被告饶丹签订了房屋租赁合同一式三份，合同相关内容为：第一条、房屋基本情况。甲方（指潘和平）房屋坐落于浠水县清泉镇双桥北路278；位于第一至三层。第二条、房屋用途。该房屋用途为租赁住房，除双方另有约定外，乙方（指饶丹）不得随意改变房屋用途。第三条、租赁期限。租赁期限自2013年9月3日至2014年9月3日止。第四条、租金。该房屋年租金为（人民币）46000元整。第五条、付款方式。乙方按（年度）支付租金给甲方。……第十条、租赁期满。1、租赁期满后，如乙方要求继续租赁。甲方则优先同意继续租赁；2、租赁期满后，如甲方未明确表示不续租的，则视为同意乙方继续承租；3、租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前一个月告知甲方，甲方应退还乙方已支付的租房款及押金。……在房屋租赁合同甲方（签章）栏目处潘和平签字，乙方（签章）栏目处饶丹签字。二被告租赁原告房屋是经营餐馆。该房屋租赁合同到期后，因原、被告对租赁房屋发生争议，原告在2014年10月11日向二被告邮寄了“限期退出房屋通知”，其内容为：饶丹、蔡志：我们位于浠水县清泉镇双桥北路278号房屋于2013年9月3日租赁给你们，现租赁期限早已经届满，限你们于2014年10月15日前全部退出该房屋，逾期不搬出，一切法律后果由你们承担。特此通知。通知人：南秋洋、潘和平”。后原告将上述租赁的房屋出租给了杜劲松，双方书面约定租赁期限一年，年租金46000元。2014年10月30日原告以二被告在房屋租赁期限届满后既不签订合同也不支付房屋租金为由向本院提起民事诉讼。庭审过程中，二被告要求继续承租原告房屋。
本院认为，原告南秋洋委托配偶潘和平与被告饶丹签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，依法有效。该房屋租赁合同中第十条第一款约定租赁期满后，如被告要求继续租赁，原告则优先同意继续租赁。依照该条款的约定，被告在房屋租赁期限届满后的情况下，在同等条件下，被告享有对租赁房屋约定的优先承租权。原、被告签订的房屋租赁合同房屋租赁期限届满后，在被告主张继续租赁房屋的情况下，原告要求二被告立即返还租赁的房屋，没有事实和法律依据，故对原告要求二被告返还本案涉讼的房屋及赔偿占用房屋造成的经济损失的诉讼请求，依法不予支持，但被告行使约定的优先承租权继续租赁原告房屋期间，被告应按照双方约定的标准支付继续租赁房屋的租金。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告南秋洋的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告南秋洋负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉期届满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡成亮
人民陪审员 黄文革
人民陪审员 韩建军
二〇一五年三月三十日
书 记 员 夏 辉