贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终2893号
上诉人（原审被告）：贵州俊华置业有限责任公司,住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B608-B612室。
法定代表人：许云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：颜薇，贵州慧纳税律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭照勇,男，汉族,1981年11月22日生,住所地贵州省湄潭县。
被上诉人（原审原告）：周珍，女，汉族，1975年12月6日生，住所地贵州省开阳县。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：袁翔，贵州北斗星律师事务所实习律师。
上诉人贵州俊华置业有限责任公司（以下简称俊华置业公司）因与被上诉人彭照勇、周珍因商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初4284号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2018年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人俊华置业公司委托诉讼代理人颜薇、被上诉人彭照勇、周珍委托诉讼代理人苏梅、袁翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
俊华置业公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、如果二审法院仍认为上诉人违约，请求对违约金予以调整，并且违约金应在被上诉人收房后30日内才予以支付；三、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已达到合同约定的交房条件，并未违约。根据本案《商品房买卖合同》第十一条以及补充协议2.3条的约定，工程竣工合格证明文件系指《建筑工程竣工验收报告》。上诉人在本案合同约定的房屋交付日期前已经取得《建筑工程竣工验收报告》，并于2014年4月15日取得贵阳市测绘院出具的房屋交付前的测绘报告，故上诉人在约定的交付时间前达到了合同约定及法定的交付条件，不存在违约事宜。本案双方在签订合同时并未将经消防验收合格作为房屋的交付条件之一，且法律也并未明确规定。故一审判决将此作为认定上诉人违约的依据应属错误；2、本案合同第十一条第二项第4点关于交付使用备案证书的约定系上诉人签订合同时笔误造成，并非上诉人的真实意思表示，不应将此作为上诉人违约的依据；3、本案合同约定的逾期交房违约金明显过高，如按此标准计算，则违约金每月接近5000元。根据相关法律规定，本案违约金标准应予调整，上诉人认为应调整为按已付款的日万分之零点五计算为宜，且应在实际交房后30日内予以支付。
被上诉人彭照勇、周珍答辩称，1、本案所涉房屋至今未取得消防验收合格证明文件、交付使用备案证书及有资质的房产机构出具的面积实测报告书，未达到交付条件，上诉人应当承担违约责任。2、本案违约金标准系由上诉人提供的合同约定，系双方当事人真实意思表示，不应予以调整。据此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
彭照勇、周珍向一审院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年12月31日至2017年8月21日期间逾期交房违约金36711.2元,及2017年8月21日以后直至被告达到交付条件并通知原告交房之日止的逾期交房违约金。2、诉讼费用全部由被告承担。
一审法院查明：2015年3月14日，原告与被告俊华置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买时光俊园第4栋（4）1单元33层1号房屋，房屋总价款为525196元，被告应当在2016年12月30日前向原告交付房屋，房屋在交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书、满足合同第十二条中承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；除不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件将该商品房交付使用的，逾期超过120日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2016年12月18日涉案房屋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收。2014年4月15日经贵阳市测绘院测绘取得《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》。被告于2016年12月14日在《贵州都市报》刊登交房公告，原告以房屋未通过消防验收为由拒收房屋并主张逾期交房违约金诉来法院。另查，时光俊园第4栋房屋地上共计33层，至本案一审庭审结束时尚未通过消防验收合格。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、内容未违反国家法律效力禁止性规定，系合法有效协议。本案争议焦点为涉案房屋取得消防验收合格是否系房屋交付使用条件。对此，法院认为，根据《消防法》第十一条规定“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”，第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收:……(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑;(四)国家标准规定的一类高层住宅建筑;……”。涉案房屋建筑设计楼层为33层，依法属于应当进行消防验收的建设工程。双方签订的《商品房买卖合同》中虽未明确将房屋通过消防验收列入交房条件，但法院认为建设工程涉及公众安全，故不但应当符合双方合同约定的交付条件，亦应符合相关法律、法规规定的交付使用条件，因此法院对被告辩称涉案房屋未通过消防验收不影响交付使用的观点不予采纳。但因房屋何时通过消防验收进而达到交付使用条件及原告是否可能在达到交房条件前就验收房屋属于不确定状态，故根据双方合同约定，法院确定被告支付原告逾期交房违约金，2016年12月1日至庭审之日2017年11月15日期间以购房款525196元*每日万分之三*319天=50261.3元，2017年11月15日之后继续按购房款525196元为基数，每日万分之三支付至消防合格并交付原告之日止）。综上所述，本院对原告的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《消防法》第十一条、第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十四条之规定，判决：一、贵州俊华置业有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告彭照勇、周珍支付逾期交房违约金（其中2016年12月1日至2017年11月15日期间的逾期交房违约金50261.3元，2017年11月15日之后继续按购房款525196元为基数，以每日万分之三支付至消防合格并交付原告之日止）；二、驳回原告吴泉烨其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费358元，由被告贵州俊华置业有限责任公司承担。
二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，上诉人俊华置业公司向本院提交了贵阳市公安消防支队于2017年12月26日作出的《建设工程消防验收意见书》，主要内容为：上诉人申报的时光俊园4-7号楼及地下室（土建）建设工程经综合评定，该工程土建部分消防验收合格。上诉人提交该份证据材料用以证明本案所涉房屋已于2017年12月26日通过消防验收。被上诉人质证后对其真实性予以认可，但认为即使本案房屋已通过消防验收，但是并未取得合同约定的面积实测报告书及交付使用备案证书，仍未达到交付条件。
另查明，本案双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和条件”中对于房屋交付时应当符合的条件第4项约定为“经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”。一审中上诉人俊华置业公司自认：截至一审开庭之日止，本案房屋尚未取得上述交付使用备案证书。再查明，上诉人一审提交的贵阳市测绘院于2014年4月15日出具的本案涉及的4、5、6、7号楼的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》中载明：该测绘成果系经实地查勘后作出。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、本案所涉房屋是否达到交付条件；二、如上诉人存在逾期交房的违约责任，本案合同约定的违约金标准是否应予调整。
关于第一个焦点问题，首先，任何单位和个人都有维护消防安全、预防火灾的义务。建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准，设计、建设、施工、监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。本案中，上诉人俊华置业公司作为涉案楼盘的开发商，其对涉案房屋的消防安全负有不可推卸的保障义务。本案所涉房屋系一栋地上共计33层的高层建筑，属于人员密集场所，依照《中华人民共和国消防法》以及《建设工程消防监督管理规定》的规定，消防验收合格是涉案房屋应当达到的法定交付条件。因此，上诉人以本案合同对此并未约定为由提出的上诉理由因与法律的强制性规定不符，本院不予采信。其次，因本案双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定房屋交付时还应当取得经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书，虽然上诉人俊华置业公司主张该项约定系其笔误造成，但是因其并未提交相应证据对此予以证明，本院不予采信。再次，因上诉人俊华置业公司一审提交了贵阳市测绘院于2014年4月15日出具的本案涉及的4、5、6、7号楼的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，且该报告中载明该测绘成果系经实地查勘后作出。因此，可以认定上诉人已于本案合同约定的房屋交付日期前取得合同约定的面积实测技术报告。被上诉人彭照勇、周珍二审中对此提出的抗辩意见因与事实不符，本院不予采信。综上所述，因本案所涉房屋未能在合同约定的交付日期前达到法定及约定的交付条件，被上诉人彭照勇、周珍有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房违约责任理应由上诉人俊华置业公司承担。虽然该房屋已于2017年12月26日通过消防验收，但是，因上诉人二审中并未提交本案房屋取得合同约定的商品住房交付使用备案证书的相关证据，因此，本案房屋尚未完全达到合同约定的交付条件。
关于本案的第二个焦点问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院认为，违约金虽兼具补偿性与惩罚性双重功能，但应以补偿、填补守约方的损失为主要功能，而非对违约方的严厉处罚。本案中，如按照合同约定的日万分之三的标准计算，每月逾期交房违约金大约4700元，相对于同类地段同类型房屋的租金标准确实过高，故本院以当事人遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将本案逾期交房违约金标准酌情调整为每日按全部已付款的万分之一点五计算。
对于本案违约金的计算期限，因本案合同约定的房屋交付时间为2016年12月30日前，因此，本案逾期交房违约金的起算时间应为自2016年12月31日起，一审判决对此认定错误，本院依法予以纠正。对于违约金的计算截止时间，因本案房屋尚未完全达到合同约定的交付条件，故逾期交房违约金应计算至本案房屋达到合同约定的交付条件之日止，如被上诉人彭照勇、周珍在此之前实际接收房屋，则应计算至其实际接收房屋之日止。据此，俊华置业公司应当以购房款525196元为基数，按每日万分之一点五的标准向被上诉人彭照勇、周珍支付逾期交房违约金，计算期限自2016年12月31日起至本案房屋达到合同约定的交付条件并通知被上诉人彭照勇、周珍之日止。如被上诉人彭照勇、周珍在此之前实际接收房屋，则计算至其实际接收房屋之日止。另外，一审判决主文第二项将原审原告姓名书写错误，本院依法予以纠正。
综上所述，一审判决认定部分事实不清，本院依法予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初4284号民事判决第二项；
二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初4284号民事判决第一项为：贵州俊华置业有限责任公司于本判决生效之日起五日内以购房款525196元为基数，按每日万分之一点五的标准向彭照勇、周珍支付逾期交房违约金，计算期限自2016年12月31日起至本案房屋达到合同约定的交付条件并通知彭照勇、周珍之日止。如彭照勇、周珍在此之前接收房屋，则计算至其接收房屋之日止；
三、驳回彭照勇、周珍的其余诉讼请求。
如果未按本判决制定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费358元，由贵州俊华置业有限责任公司负担；二审案件受理费716元，由贵州俊华置业有限责任公司负担500元，由彭照勇、周珍负担216元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 妍
审判员 唐有临
审判员 田 勇
二〇一八年五月十八日
书记员 万炫兵