北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第00397号
原告吕韬，男，1986年2月17日出生。
委托代理人吕卫星（吕韬之父），男，1957年12月4日出生。
委托代理人韩华，北京市盈科律师事务所律师。
被告邵和平，男，1948年11月29日出生。
委托代理人杜江涛，北京策慧律师事务所律师。
被告北京恒洋我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园406号楼D号。
法定代表人金晓涛，总经理。
委托代理人温杰，男，1958年3月11日出生。
委托代理人张海利，男，1980年1月12日出生。
原告吕韬（以下称姓名）与被告邵和平（以下称姓名，一并提起时称二被告）、北京恒洋我家房地产经纪有限公司（以下称恒洋公司，一并提起时称二被告）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈洁独任审判，公开开庭进行了审理。吕韬委托代理人吕卫星、韩华，邵和平及其委托代理人杜江涛，恒洋公司委托代理人温杰、张海利均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
吕韬诉称：2013年4月14日，恒洋公司为我和邵和平居间签署《北京市存量房屋买卖合同》，由我购买邵和平位于北京市朝阳区朝阳路某号院某号楼某层某单元某号房屋（以下简称涉案房屋），居间费40000元由我支付。因资金有限，我在签订合同前明确向二被告表示全部费用在180万元左右才有能力购买，二被告为了达到尽快签订合同的目的，向我隐瞒涉案房屋有原值的事实，称只需按照房屋成交价的1%征收个人所得税。此后我多次与恒洋公司确认，恒洋公司均表示涉案房屋没有原值。但在合同签订后办理房屋过户手续时我才得知涉案房屋有原值，个人所得税需按照房屋转让收入的20%征收，比恒洋公司为我核算的个人所得税多出了19万余元。我认为恒洋公司作为专业的房地产经纪机构应当为我提供准确的税费计算标准，二被告为了达到尽快出售房屋的目的不惜向我隐瞒房屋原值的重要信息，导致我在购房时多支出将近20万元，大大增加了购房成本。二被告的过错给我造成了重大损失，故我诉至法院，请求判令：1、恒洋公司退还居间费40000元；2、二被告支付赔偿款194388.89元。
邵和平辩称：2013年4月14日，我和吕韬在恒洋公司介绍下签订房屋买卖合同，双方商定价款为168万元，我不负担任何税费。签合同时恒洋公司没有问过我涉案房屋是否有原值，签合同后吕韬打电话问我，我说房子是拆迁安置的，只知道两套房屋核价40多万元。之后在吕韬的要求下，我两次配合去税务所查询才得知房子确实有底价。我从来没有隐瞒，合同上约定税费由吕韬承担。我所得的房款应当是净得款，吕韬应当自行了解涉案房屋的相关税费，税费依据和标准是国家税务部门核定的，吕韬在明知税费数额的情况下还继续履行合同办理过户，说明其对税费是知情并同意的。我和恒洋公司都没有隐瞒涉案房屋原值，也从未承诺过税费是按照什么标准以何方式征收，我在合同履行过程中没有任何过错，故不同意吕韬的全部诉讼请求。
恒洋公司辩称：2013年4月14日，吕韬和邵和平经我公司居间服务签订了买卖合同和居间合同。因为邵和平告诉我们涉案房屋没有花钱买，我们就以为房屋没有原值。据我们了解，从4月1日开始，如果涉案房屋有原值就按照差额的20%计算个税，如果没有原值就按照网签价格的1%计算个税，所以当时就跟吕韬说有上述两种可能性，我们也无法确定，但双方还是签订了合同。办理过户手续之前我们和邵和平一起去建委查询发现涉案房屋原值二十余万元，于是重新计算了税费，此后吕韬和邵和平一直在协商个人所得税的交纳方法，最后达成了补充协议。我公司在整个交易过程中没有任何隐瞒，邵和平提供的房屋信息我公司都如实提供给了吕韬，如果吕韬觉得税款过高可以不再继续履行合同，我们也跟邵和平协商可以不算吕韬违约，但吕韬并没有解除合同，而是继续履行。我公司的主要业务是提供房屋的交易信息，在交易过程中也如实进行了告知，故不同意吕韬的诉讼请求。
经审理查明：2013年4月14日，吕韬、邵和平与恒洋公司签署《房屋买卖居间合同》，确认吕韬、邵和平自愿委托恒洋公司对双方就涉案房屋交易提供居间服务，服务内容及标准为：向双方提供房屋买卖信息；向双方提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；协助买卖双方对房屋进行实地查验；协助并促成双方签订《北京市存量房屋买卖合同》；买卖双方签订《北京市存量房屋买卖合同》时，恒洋公司居间行为完成，买卖双方应向恒洋公司支付本合同约定的居间服务费。合同第三条约定：吕韬向恒洋公司支付居间服务费49100元（已包括担保费、评估费、贷款服务费）。第四条约定：买卖双方应积极配合恒洋公司开展的经纪活动，并保证恒洋公司要求提交的房屋买卖所需的一切证书、证件、资料及签名真实、有效、合法。买卖双方依据本合同第三条的约定，及时足额地向恒洋公司支付居间服务费用。恒洋公司就房屋交易程序、交易价格、付款方式、房屋交割、交易登记及产权过户等方面为双方提供咨询服务；恒洋公司应遵守法律、法规、部门规章及行政主管部门的政策、行政措施等，不得违反上述规定从事居间活动，恒洋公司可就交易房屋为买卖双方提供政策及法律咨询。同日，吕韬与邵和平签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，就涉案房屋买卖具体事宜做出约定，其中第九条约定：涉及此次房屋交易中产生的全部税费均由买受人承担，合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由买受人缴纳。
2013年4月17日，吕韬向恒洋公司交纳30000元，2013年4月23日，吕韬向恒洋公司交纳10000元，2013年7月28日，吕韬交纳贷款服务费1500元、评估费1500元，2013年11月14日，吕韬又交纳担保服务费2400元。
2013年9月5日，吕韬与邵和平签署《补充协议》，内容包括：1、经双方协商同意，邵和平自愿出税三万元，并借给吕韬二万元，同时房屋租金由邵和平延续收到2014年2月底-3月21日。2、因吕韬资金短缺，过户后吕韬欠邵和平壹拾贰万元房费连同上述贰万元共计壹拾肆万元整延迟到2014年2月底交还给邵和平。3、邵和平2014年2月-3月21日以前将房屋交还给吕韬。4、以上条款一经签订即产生法律效力，任何一方不得违约，否则赔付对方五万元违约金。5、以上条款与原合同有冲突的，以此协议为准。
2013年10月23日，吕韬与邵和平至税务机关办理缴税手续，吕韬交纳了契税13123.69元及营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计279881.56元。2013年11月4日，吕韬与邵和平办理了涉案房屋的过户手续，现涉案房屋登记在吕韬名下。
另查，涉案房屋系邵和平获得的拆迁安置房。吕韬陈述双方签订合同时邵和平及恒洋公司一直隐瞒涉案房屋有原值的事实，恒洋公司为其计算的个人所得税仅为房屋成交价的1%，加上房价总支出仅需180万元，但经查询发现涉案房屋有原值，导致其多缴税款19余万元，大大增加了购房成本。庭审中，吕韬提供录音资料一份，其中2013年5月8日通话录音中恒洋公司员工张丽娜称“像他这个是农民搬迁拆迁给的房子，给了房子之后，他是自己家里统一办的房产证，他没有原始购房价，也没有契税。我问过这个问题，他说这个税是没有的，如果你觉得还有的话，那你自己问吧……你这样吧，你查一查，我也帮你查一查再核实一下”。2013年6月18日通话录音中恒洋公司经理张海利称：“有两种情况，一种情况是按百分之一走，一种是差额。差额给算了一下，大概是11万多。11万多是根据建委出了一个什么价，按4000一平米走的，但是还不敢确定，因为他们那边没有交易过咱们这种房子，也没有给明确答复。”恒洋公司称录音中计算出来的11万元税费是根据建委的计算方式中该地区除了已购公房外的其他房屋价格计算的，但未能明确表述11万元税款的计算方式。另恒洋公司称居间合同约定的中介费应为49100元，但公司实际只收取了4万元，剩余9100元未再主张就是给吕韬的补偿。邵和平则陈述对涉案房屋的原值确实不清楚，签署合同之后两次配合进行了查询，且其并无提供房屋原值及税费计算的义务，在合同履行中并无任何过错。
上述事实，有双方当事人陈述、收据、发票、房产证、银行卡明细、信息告知单、购房承诺书、声明、庭审笔录及上述证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。吕韬、邵和平及恒洋公司签署的《房屋买卖居间合同》是各方当事人真实意思的表示，合法有效，应予履行。恒洋公司作为专业在京从事房地产租售业务的中介公司，对北京二手房交易市场的相关政策及操作规程应当熟知，并应当按照相关规定规范操作，充分为双方提供交易全部过程的政策及法律咨询，协助买卖双方顺畅履行合同，维护市场交易秩序，而非仅仅促成买卖双方签署买卖合同而已。房屋交易双方通过中介公司成交的目的在于利用中介公司的专业优势及沟通渠道更妥善高效地履行合同、预见并防范风险，而不仅仅是由中介公司进行一些事务性工作。缴税无疑是存量房买卖合同履行过程中买受人十分关注的环节之一，中介公司即使不能准确计算出税费数额，也应尽力为买受人提供较为符合政策及市场行情的专业意见，使买受人对合同的履行有所预期。《房屋买卖居间合同》虽未约定恒洋公司应当明确告知涉案房屋原值及准确计算相关税费，但约定应就房屋交易程序、成交价格、付款方式、房屋交割、交易登记及产权过户等方面提供咨询服务。根据庭审查明的事实及现有证据，恒洋公司在促成吕韬与邵和平签订买卖合同之前对涉案房屋相关情况并不清楚，亦未及时进行核实，仅凭邵和平的陈述为吕韬计算税费并促成双方签订合同；而在双方签订买卖合同、邵和平配合进行涉案房屋原值查询之后仍未能对交易税费预测合理范围，为吕韬计算的应交税款数额与实际缴税数额相差甚远，并非一个专业中介公司应当提供的妥善居间服务，导致房屋交易出现阻滞，居间行为存在瑕疵。恒洋公司主张合同约定的中介费为49100元，未收的9100元即为对吕韬的补偿，但根据合同约定49100中包含担保费、评估费及贷款服务费，而上述三项费用吕韬已经另行交纳，故本院对恒洋公司的该抗辩无法采信，恒洋公司并未对吕韬做出补偿。恒洋公司确实为吕韬与邵和平之买卖合同提供了居间服务，且交易已经完成，吕韬要求全部退还居间服务费有失公允，但恒洋公司的居间服务存在瑕疵，应当退还吕韬部分费用，具体数额由本院综合本案情况依法予以确定。
关于吕韬所述多交税费的问题，吕韬与邵和平的房屋买卖合同中明确约定税费由买受人承担，且作为出卖人的邵和平并不负有明确告知房屋原值的义务，而现有证据亦不足以证明邵和平或者恒洋公司存在故意隐瞒涉案房屋相应情况导致吕韬受到损失之情形，双方又已经通过签署补充协议的方式对税费承担等问题进行了约定，吕韬要求邵和平及恒洋公司赔偿多交纳的税费于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告北京恒洋我家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告吕韬居间服务费一万元；
二、驳回原告吕韬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2408元，由原告吕韬负担2383元（已交纳），由被告北京恒洋我家房地产经纪有限公司负担25元（于本判决生效后七日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈洁
二〇一四年三月十九日
书 记 员 周墨