广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1331号
上诉人（原审被告）：罗人超。
被上诉人（原审原告）：南宁皮革塑料实验厂。
法定代表人：黄东明，厂长。
委托代理人：丁挥，广西欣和律师事务所律师。
上诉人罗人超因与被上诉人南宁皮革塑料实验厂租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月8日受理后，依法组成合议庭，并于2013年10月30日公开开庭进行审理。上诉人罗人超，被上诉人南宁皮革塑料实验厂的委托代理人丁挥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年12月28日，南宁皮革塑料实验厂法定代表人黄东明（甲方）与罗人超（乙方）签订了一份《场地租赁合同》，约定：一、租赁内容：乙方自愿向甲方租用位于南宁市长岗路三里15号南宁皮革塑料实验厂内的场地（1100平方米车间东侧半间约550平方米）开展生产经营。其它场地使用另行协商；二、租赁期限：自2011年1月1日至2012年6月30日止共壹年半；三、租金、押金及支付方式：乙方向甲方租用场地一年的租金总额为现金人民币叁万壹仟捌佰元整。租金采用先支付后使用的方式按每季度现金支付一次，本合同签订后三日内乙方须向甲方支付2011年第一季度租金7950.00元，每个季度结束前三日内乙方再向甲方支付下一季度租金7950.00元，以此类推；四、水电费计算及支付：乙方水电费可按当月应交金额直接付给南宁皮革化工厂，同时应将付款凭证复印件交甲方存档。根据实际情况双方商定自2009年1月1日至2010年12月31日期间厂区内除乙方外其他租户的水电费由乙方核算后书面递交给甲方，此费用经认可后由甲方负责支付给南宁皮革化工厂，此费用结清后视为甲方已完成此期间水电费用问题的责任，此前所有未交纳给南宁皮革化工厂的水电费用由乙方承担，乙方与南宁皮革化工厂或两厂之间如因该问题产生的纠纷及连带损失由乙方自行承担……；五、乙方责任：…2、乙方须按期交纳租金及水电费用…；六、甲方责任：1、甲方应保证所出租场地来源的合法性…
南宁皮革塑料实验厂所持《房屋所有权证》（桂房证字第01932862号）载明所有权人：南宁皮革塑料实验厂，共有情况：单独所有，房屋座落：青秀区长岗路三里15号吹膜车间。南宁皮革塑料实验厂于2012年10月29日向罗人超发出一份《律师函》，要求罗人超“支付场地租金47700元，并主动与南宁皮革塑料实验厂法定代表人协商签订新的场地使用协议或者在补交场地租赁合同期限届满之后的场地使用费之后自行搬离”。
另查明，南宁超仁皮革塑料有限公司地址位于南宁市长岗岭三里7-1号吹膜车间，法定代表人为罗人超。南宁市皮革化工厂是南宁市霞光皮革有限公司的前身，南宁皮革塑料实验厂是南宁市皮革化工厂与广西皮革塑料工业公司供销经理部联营后产生的联营体。南宁皮革塑料实验厂门牌号已由原长岗路三里7-1号更改为长岗路三里15号。南宁皮革塑料实验厂法定代表人为黄东明，罗人超为前任法定代表人。南宁皮革塑料实验厂自2009年1月18日起授权黄东明代表该厂签订场地租赁合同及使用所得款项用于该厂场地修缮等的事实。
南宁市霞光皮革有限公司、南宁市皮革化工厂于2012年11月8日发出《限期搬离通知书》，通知内容为：“各住（租）户：经南宁市国土资源局、广西区国土资源厅与城市管理及规划职能部门核实并通告，勒令我厂和南宁市皮革塑料实验厂立即停止自1992年11月18日来，以联营方式出让国有划拨土地的违法行为。因此，你户与南宁市皮革塑料实验厂签订的承租合同是属于在违法基础上的无效合同，现限你户自接到本通知之日起，于2012年11月30日前搬离所承租的房屋，逾期不搬离者我厂将报请有关部门，采取强制搬离措施，造成损失由你户自行承担。”
罗人超主张从2012年5月份南宁市皮革化工厂（现霞光公司）就开始劝说所有的租户搬走，并于2012年下半年开始不间断地限水限电；至2012年国庆节收假后，罗人超公司就被全部断水断电；2012年11月8日下达《限期搬离通知书》限期届满即2012年11月30日后，罗人超公司的门和路就被封锁了，不许通行，罗人超将该主张内容制作成《南宁超仁皮革塑料有限公司被迫停业经过》。2013年4月12日，南宁市兴宁区燕子岭社区居委会在该《被迫停业经过》上加注并加盖公章：“南宁超仁皮革塑料有限公司所述基本属实。我社区韦象刚主任曾两次会同民生街道刘俊副书记到现场调解，但没有效果”。
南宁市长岗路三里15号处只设有一个水总表、电总表和变压器，原南宁皮革化工厂（现霞光公司）、南宁皮革塑料实验厂、南宁超仁皮革塑料有限公司及该处的其他承租户均共用此水总表、电总表及变压器。水总表和电总表登记户主为南宁皮革化工厂，费用区分方式为南宁皮革化工厂将水电费用统计确定南宁皮革塑料实验厂应负担部分，南宁皮革塑料实验厂负担部分则由该厂与罗人超等承租户核对结算。
2010年7月6日，南宁皮革塑料实验厂制作《水电费分担确认函》就2009年1月1日至2010年5月13日期间南宁皮革塑料实验厂应负担的水电费63897.5元与各承租户进行内部确认区分，载明：豆腐厂44636.2元、家具厂18489元、新农具厂618.5元、雅庭装饰135.8元，其余由罗人超承担。罗人超在该表上签字确认。南宁皮革塑料实验厂共向原南宁皮革化工厂（现霞光公司）支付了2009年1月1日至2011年1月11日期间水电费共计91060.8元，变压器维护费1560元。
庭审中，南宁皮革塑料实验厂述称自2008年后便不再进行生产经营。南宁皮革塑料实验厂的员工王永红制作形成《皮塑承户各期水电费》及明细表，载明2010年5月14日至2012年12月15日期间的水电费共计47306.6元及2009年至2010年期间变压器的维护费1447.5元，并列明对应豆腐厂、家具厂等承租户应承担的具体数额。南宁皮革塑料实验厂提出罗人超自签订合同后从未向南宁皮革塑料实验厂缴纳过租金，罗人超在庭审中亦对该事实予以认可。
一审法院认为：一、关于《场地租赁合同》是否合法有效及南宁皮革塑料实验厂主张场地租金的问题。南宁皮革塑料实验厂、罗人超所签的《场地租赁合同》双方主体合格，且合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，故合同是合法有效的，双方均应严格履行。罗人超提出南宁皮革塑料实验厂擅自将国有划拨土地出租给罗人超及其他租户，是违法行为，因此合同是违法无效的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，南宁皮革塑料实验厂已取得南宁市房产管理局颁发的房屋所有权证，南宁皮革塑料实验厂对出租场地青秀区长岗路三里15号吹膜车间单独所有，该房屋产权证并未经相关部门撤销，是合法有效的。故南宁皮革塑料实验厂有权对上述场地进行出租、收益。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，南宁皮革塑料实验厂在与罗人超签订租赁合同后，即按照合同约定将租赁场地交付给罗人超使用。南宁皮革塑料实验厂、罗人超签订的合同期限为2011年1月1日至2012年6月30日，在此期间罗人超在租赁场地内成立了南宁超仁皮革塑料有限公司，并在合同期限内正常经营，至此南宁皮革塑料实验厂已完成出租人的义务。罗人超提出双方没有约定交租金的账户，南宁皮革塑料实验厂要求其将租金转入法定代表人黄东明的账户有违法之嫌，故罗人超不愿支付到该账户。一审法院认为，黄东明是南宁皮革塑料实验厂的法定代表人，且有南宁皮革塑料实验厂加盖公章的授权委托书证实委托其处理场地租赁事项，故由黄东明收取南宁皮革塑料实验厂的经济往来收益实属合理。罗人超应当按《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定及合同约定，支付租金至将场地交还南宁皮革塑料实验厂时止，租金应从2011年1月1日开始计算，租金标准按一季度7950元×6季度=47700元计算。一审法院对南宁皮革塑料实验厂要求罗人超支付2011年1月11日至2012年6月30日合同期满时止的租金予以支持。
二、关于水电费的问题。南宁皮革塑料实验厂、罗人超签订《场地租赁合同》，并在合同第四条对水电费的缴纳进行了明确约定：2009年1月1日至2010年12月31日期间的水电费：除罗人超外其他租户的水电费由罗人超核算后书面递交给南宁皮革塑料实验厂，此费用经认可后由南宁皮革塑料实验厂负责支付给南宁皮革化工厂，此费用结清后视为南宁皮革塑料实验厂已完成此期间水电费用问题的责任，此前所有未交纳给南宁皮革化工厂的水电费用由罗人超承担，罗人超与南宁皮革化工厂或两厂之间如因该问题产生的纠纷及连带损失由罗人超自行承担。罗人超提出南宁皮革塑料实验厂及南宁皮革塑料实验厂招来的其他租户尚欠罗人超水电费及变压器维修费共计48754.10元，并提交相关证据证实罗人超缴纳水电费的情况。一审法院认为，南宁皮革塑料实验厂、罗人超在合同中已明确约定，罗人超将水电费直接付给南宁皮革化工厂，罗人超也未能提供证据证实南宁皮革塑料实验厂、罗人超双方对由罗人超为南宁皮革塑料实验厂代缴水电费进行过约定，且罗人超在庭审中陈述其垫支的水电费是南宁皮革塑料实验厂租给其他租户所用的，南宁皮革塑料实验厂并没有使用过这些水电。即使罗人超确为其他租户缴纳水电费，其行为亦与南宁皮革塑料实验厂无关，南宁皮革塑料实验厂如主张水电费，可向其他租户另行提起诉讼。故对罗人超提出用水电费扣减房租的答辩意见，不予支持。
三、关于南宁皮革塑料实验厂请求的房屋占用费问题。南宁皮革塑料实验厂、罗人超签订《场地租赁合同》届满日期为2012年6月30日，合同到期后双方既未续签合同也未签订新的场地协议，罗人超也未搬离租赁场地，故罗人超应向南宁皮革塑料实验厂支付房屋占用费。根据燕子岭社区居民委员会证实情况，2012年11月30日，南宁超仁皮革塑料有限公司的门及出入道路被封闭，罗人超已实际无法使用租赁标的物，故房屋占用费应计至2012年11月30日。南宁皮革塑料实验厂主张占用费按照合同约定的租金每季度7950元的标准计算，一审法院予以支持，罗人超应支付南宁皮革塑料实验厂2012年7月1日至11月30日的占用费为7950元÷3个月×5个月=13250元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：一、罗人超向南宁皮革塑料实验厂支付场地租金47700元；二、罗人超从南宁市青秀区长岗路三里15号吹膜车间腾迁；三、罗人超向南宁皮革塑料实验厂支付房屋占用费13250元。案件受理费1390元，由南宁皮革塑料实验厂负担50元，由罗人超负担1340元。
上诉人罗人超上诉称：本案合同是《场地租赁合同》，租赁物主要是地，而被上诉人南宁皮革塑料实验厂对该场地是没有使用权、支配权、收益权的，因此，上诉人与被上诉人之间签订的合同是无效的，一审认定合同有效是错误的。综上，一审法院认定合同效力错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人南宁皮革塑料实验厂答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
当事人争议的焦点是：1、上诉人罗人超与被上诉人南宁皮革塑料实验厂之间签订的《场地租赁合同》是否是合法有效的合同？2、上诉人罗人超是否应向被上诉人南宁皮革塑料实验厂支付场地租金60950元？3、上诉人罗人超是否应从南宁市长岗路三里15号吹膜车间腾迁？
被上诉人南宁皮革塑料实验厂二审期间提交一份邮件回执，证明其在本案提起诉讼之前就已经向上诉人催缴过租金。上诉人罗人超对这份证据上签名的真实性有异议。本院认为，上诉人罗人超虽然有异议，但未能就其异议提交反驳证据，故本院对上诉人的异议不予支持，对被上诉人南宁皮革塑料实验厂提交的邮件回执予以确认。
一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明：2012年11月1日，被上诉人南宁皮革塑料实验厂向上诉人罗人超发出催收场地租金律师函，上诉人罗人超对此函件已予以签收。
本院认为：上诉人罗人超与被上诉人南宁皮革塑料实验厂之间签订的《场地租赁合同》约定租赁内容为南宁市长岗路三里15号南宁皮革塑料实验厂内的场地（1100平方米车间东侧半间约550平方米），已经明确租赁物是东侧半间车间，上诉人罗人超主张租赁物主要是地没有事实依据。《场地租赁合同》系双方在自愿平等的基础上签订，且不违反法律规定，上诉人罗人超主张合同无效没有事实依据和法律依据，本院不予支持。合同签订后，罗人超没有依约支付租金，构成违约。合同约定的租赁期限届满后，上诉人仍占用租赁场地，亦未支付相应租金，故被上诉人南宁皮革塑料实验厂主张上诉人罗人超向其支付场地租金及租赁期满后占用场地费用合计60950元并从南宁市长岗路三里15号吹膜车间腾迁有足够的事实依据和法律依据，本院予以支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2780元，由上诉人罗人超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
审 判 员 赵 东
代理审判员 肖燕青
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 林 路