成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第2010号
原告刘世渡，男，1954年1月21日出生，汉族，住四川省会理县。
委托代理人刘泽滟，女，1983年4月29日出生，汉族，住北京市朝阳区，系原告刘世渡之女。
原告艾建玲，女，1953年6月10日出生，汉族，住四川省会理县。
委托代理人刘泽滟，女，1983年4月29日出生，汉族，住北京市朝阳区，系原告刘世渡、艾建玲之女。
原告刘泽滟，女，1983年4月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被告成都紫微商业经营管理有限公司。住所地：成都市锦江区总府路*号紫薇酒店****号房。
法定代表人唐弘杰。
委托代理人曾玮，女，1962年7月12日出生，汉族，住成都市锦江区，系紫微商业经营管理有限公司员工。
委托代理人安季勋，四川天则律师事务所律师。
被告成都市春熙大厦房屋开发有限公司。住所地：成都市锦江区总府路*号*楼。
法定代表人曾玮，成都市春熙大厦房屋开发有限公司总经理。
委托代理人安季勋，四川天则律师事务所律师。
原告刘世渡、艾建玲、刘泽滟与被告成都紫微商业经营管理有限公司、成都市春熙大厦房屋开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2014年4月16日受理后，依法由代理审判员康阳适用简易程序进行独任审判，并于2014年5月21日、2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告刘世渡、艾建玲的委托代理人刘泽滟，被告成都紫微商业经营管理有限公司的委托代理人曾玮，被告成都市春熙大厦房屋开发有限公司的法定代表人曾玮，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘世渡、艾建玲、刘泽滟诉称，2003年12月8日，原告从成都市春熙大厦房屋开发有限公司（以下简称春熙房屋公司）购买“紫微商业”商位号为1-66号商铺，首次支付购房款为626886元，2008年9月11日，补交差额18807元，并办理房屋所有权证。2003年12月8日，按春熙房屋公司的安排，原告与成都紫微商业经营管理有限公司（以下简称紫微商管公司）签署《合作经营协议书》，约定：原告将购买的商铺交由紫微商管公司全权经营和管理20年，自2004年2月1日至2024年2月1日。固定收益从2004年2月1日起算，年固定收益第一个五年按照实付房款的8%计算，第二个五年为8.8%，第三个五年为9.68%，第四个五年为10.65%。固定收益按每半年支付一次，每二季度末（遇节假日顺延）的七天内向原告支付当半年的固定收益，支付当日由被告划转到与原告的指定银行存款账户。若被告迟延支付，每迟延一天，按已付房款的银行同期存款利息的双倍向原告支付违约金。
但协议签订后，紫微商管公司多次不按照约定支付租金收益，拖欠的租金经双方核对为145811.4元。原告多次催促交涉，紫微商管公司也多次承诺支付到期租金、违约金和以后不再拖欠租金，但违约行为仍未改变，紫微商管公司应当按照合同约定支付违约金。由于春熙房屋公司在销售商铺时，对外宣称明确的投资回报率，原告购买并选择与紫微商管公司签订合同经营协议，所以，春熙房屋公司对紫微商管公司的违约行为负连带责任。
故原告请求判令：1、紫微商管公司支付原告租金145811.4元；2、紫微商管公司支付原告违约金10367.88元（以已付房款645693元为基数，自2012年1月7日至2014年3月31日，按中国人民银行同期活期存款年利率的两倍÷365天×814天）；3、紫微商管公司承担因租金逐年迟延支付所产生的资金占用利息879.71元（该项诉讼请求原告当庭予以放弃）；4、春熙房屋公司对紫微商管公司的违约行为承担连带责任；5、本案诉讼费由紫微商管公司承担；6、解除合同（该项诉讼请求原告当庭予以放弃）。
被告紫微商管公司、春熙房屋公司辩称，对原告第一项诉讼请求2011年8月至2014年3月原告主张的租金145811.4元，为税后租金，予以认可；对原告诉讼请求中违约金的计算有异议，2012年4月16日前的违约金已超过诉讼时效，2012年4月16日之后的违约金的标准明显过高，请求按日万分之一进行裁减。目前，春熙房屋公司的房屋已转移，春熙房屋公司不再承担连带保证责任。紫微商管公司不愿承担诉讼费，请求法院判令原告和紫微商管公司各自负担一半。
经审理查明，2003年12月8日，刘世渡、艾建玲、刘泽滟作为位于成都市锦江区正科甲巷17号“紫微商业”1栋1楼66号商铺（建筑面积20.91平方米，其房价款为645693元）的买受人，与紫微商管公司签订《合作经营协议书》，主要约定：刘世渡、艾建玲、刘泽滟将所购商铺交由紫微商管公司全权经营和管理，紫微商管公司对商铺享有占有、使用、经营管理和收益的权利；合同有效期20年，自2004年2月1日起至2024年2月1日止；合同有效期内，紫微商管公司在委托经营的全部商铺面积内统一招商，自主经营，享有使用、收益权，无论经营好坏，紫微商管公司每年向刘世渡、艾建玲、刘泽滟支付租金，以2004年2月1日为起算日；在合同签订生效后，紫微商管公司提前将第一年租金支付刘世渡、艾建玲、刘泽滟，年租金＝购房总价款×8；支付方式为半年支付一次，每二季度末（遇节假日顺延）的七天内向刘世渡、艾建玲、刘泽滟支付当半年；若紫微商管公司迟延支付，每迟延一天，紫微商管公司按已付购房款的银行同期存款利息的双倍支付违约金；紫微商管公司支付之日起每五年递增10%（注：头五年为8%，第二个五年为8.8%，第三个五年为9.68%，第四个五年为10.65%）。
根据《合作经营协议书》的约定，紫微商管公司应付租金为税前金额，其税费由紫微商管公司从应付租金中代扣代缴。
合同签订后，紫微商管公司按协议约定向刘世渡、艾建玲、刘泽滟支付约定租金，但存在迟延支付的情形。其中，2011年8月1日至2012年1月31日的租金，应于2012年2月7日前支付，2012年2月1日至2012年7月31日期间租金，应于2012年8月7日前支付，2012年8月1日至2013年1月31日的租金，应于2013年2月7日前支付，2013年2月1日至2013年7月31日期间租金，应于2013年8月7日前支付，2013年8月1日至2014年1月31日的租金，应于2014年2月7日前支付，以上几期租金紫微商管公司均未支付。
2014年1月24日，基于与春熙房屋公司的房屋买卖关系，成都懿鼎商贸有限公司取得位于成都市锦江区正科甲巷17号负1楼、4-7楼、18楼房屋所有权登记。
2014年4月16日，刘世渡、艾建玲、刘泽滟提起本案诉讼。
另查明，2008年12月3日，刘世渡、艾建玲、刘泽滟取得位于成都市锦江区正科甲巷17号1栋1楼66号房屋（建筑面积20.91平方米）的所有权登记。
2014年1月15日，向六刚、杨小艳等120户申请执行人与紫微商管公司、春熙房屋公司及担保人成都懿鼎商贸有限公司签订《执行和解协议》，就已进入执行程序的向六刚、杨小艳等120户申请执行人的到期租金进行协商处理。
2014年2月19日，春熙房屋公司与成都懿鼎商贸有限公司签订《移交协议》，载明：春熙房屋公司于该协议签订之日将紫微商管公司与位于成都市锦江区正科甲巷17号的春熙大厦二期商场1-3层所有小业主的经营权移交成都懿鼎商贸有限公司指定的成都新同瑞资产管理有限公司。自2014年4月1日起，由成都新同瑞资产管理有限公司承继春熙大厦二期商场所有小业主的租金及权利义务。同时，春熙大厦二期商场部分业主分别与成都新同瑞资产管理有限公司签订《委托经营协议书》，截止本案庭审过程中共计115户。经查，该《委托经营协议书》中载明特别补充说明：此《委托经营协议书》系成都新同瑞资产管理有限公司承继紫微商管公司与业主签订的《委托经营协议书》的全部权利和义务。紫微商管公司对本协议的内容知晓并同意移交经营权。本协议签订之日，紫微商管公司与业主的委托经营关系解除，2014年3月31日前的租金及相关权利义务由紫微商管公司承担。2014年4月1日起，由成都新同瑞资产管理有限公司承担租金并履行本协议中与业主之间相应的权利和义务。
再查明，在本院审理涉及部分业主与紫微商管公司、春熙房屋公司及第三人成都太百百货有限公司委托合同纠纷系列案件过程中，春熙房屋公司表示其在销售商铺时，对外所作广告宣传中明确了统一招商的内容及投资回报的标准和递增比例，投资回报的标准、递增比例与业主同紫微商管公司签订《合作经营协议书》的约定一致；紫微商管公司是其指定的经营管理公司，对此，购房者没有选择权。
以上事实的认定，有原、被告双方的庭审陈述以及经法庭质证具有民事诉讼证据效力的以下证据在案为证：
原告刘世渡、艾建玲、刘泽滟提交的刘世渡、艾建玲、刘泽滟的身份证、紫微商管公司企业信息，春熙房屋公司企业法人营业执照、《商品房买卖合同》、《合作经营协议书》、不动产发票、契税完税凭证、国土证收据、房屋产权交易服务发票、房屋产权登记费缴款书、商品房共有证书证费缴款书、专项维修资金缴款凭证、房屋所有权证，以及被告紫微商管公司、春熙房屋公司提交的房屋信息摘要7份（权2468132、2569031、2568965、2569019、2569021、2569005、2569040）、向六刚、杨小艳等120户申请执行人与紫微商管公司、春熙房屋公司、担保人成都懿鼎商贸有限公司于2014年1月15日签订的《执行和解协议》、春熙房屋开发公司与成都懿鼎商贸有限公司于2014年2月19日签订的《移交协议》和春熙大厦二期商场115户业主分别与成都新同瑞资产管理有限公司签订的《委托经营协议书》。
本院（2010）锦江民初字第626号民事判决书，系春熙大厦二期商场部分业主与紫微商管公司、春熙房屋公司及第三人成都太百百货有限公司委托合同纠纷系列案件之一的裁判文书，该系列案件民事判决书均已发生法律效力。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，”并且本案尚无相反证据足以推翻其认定，故本案据此确认相关案件事实。
本院认为，刘世渡、艾建玲、刘泽滟与紫微商管公司签订的《合作经营协议书》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律法规之规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。
一、关于租金。刘世渡、艾建玲、刘泽滟主张租金145811.4元。由于紫微商管公司未按约定支付，现刘世渡、艾建玲、刘泽滟请求支付，并且紫微商管公司、春熙房屋公司对应付租金及租金金额均予以确认，故对刘世渡、艾建玲、刘泽滟主张紫微商管公司支付租金145811.4元，具有事实及法律依据，本院予以支持。
二、关于违约金。鉴于违约金10367.88元（以已付房款645693元为基数，自2012年1月7日至2014年3月31日，按中国人民银行同期活期存款利率的两倍÷365天×814天）被告认为2012年4月16日前的违约金已过诉讼时效，其后时段计算违约金明显过高，请求裁减至日万分之一。
对此，本院认为，根据《合作经营协议书》约定，因紫微商管公司原因导致迟延给付固定收益，每迟延一天，紫微商管公司按收取已付购房款的银行同期存款利息双倍支付违约金。由于紫微商管公司存在迟延支付租金的情形，其行为已构成违约，应当承担违约责任。刘世渡、艾建玲、刘泽滟要求紫微商管公司以购房款为基数，按中国人民银行同期活期存款利率的两倍自2012年1月7日开始计算违约金至2014年3月31日止。紫微商管公司及春熙房屋公司认为刘世渡、艾建玲、刘泽滟主张的违约金过高，请求按日万分之一进行裁减。本院认为，刘世渡、艾建玲、刘泽滟未按期收到房屋租金收益，其损失主要为资金被占用的利息损失，刘世渡、艾建玲、刘泽滟主张按中国人民银行同期活期存款年利率的两倍计算，不违反相关法律法规的强制性规定，符合双方《合作经营协议书》的约定，亦符合紫微商管公司迟延付款造成的实际损失。紫微商管公司认为刘世渡、艾建玲、刘泽滟主张的违约金计算标准过高，紫微商管公司及春熙房屋公司并未提交证据证明刘世渡、艾建玲、刘泽滟主张的违约金具有过分高于损失的情形。故紫微商管公司及春熙房屋公司请求按日万分之一进行裁减的理由不能成立，刘世渡、艾建玲、刘泽滟主张按中国人民银行同期活期存款年利率的两倍计付违约金，本院予以支持。
紫微商管公司未按约定支付，构成违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，刘世渡、艾建玲、刘泽滟主张的2012年1月7日至2012年4月15日的违约金，至迟应于2014年4月15日前向紫微商管公司提出权利主张，所以，刘世渡、艾建玲、刘泽滟于2014年4月16日提起本案诉讼，请求紫微商管公司承担2012年1月7日至2011年4月15日期间的违约金，已超过诉讼时效，本案不予支持。
故刘世渡、艾建玲、刘泽滟主张紫微商管公司承担以其已支付的购房款645693元为基数，按中国人民银行同期活期存款年利率的两倍÷365天，自2012年4月16日开始计算违约金至2014年3月31日止的违约金，于法有据，本院予以支持。
三、关于春熙房屋公司的责任。春熙房屋公司为销售其开发的“春熙大厦二期”商铺，向社会公开宣传商铺将进行统一招商、整体经营，并明确了年投资回报的具体标准及递增比例。春熙房屋公司就投资回报所作的说明明确而具体，对购房者与其签订《商品房买卖合同》购买该商铺有重大影响，故其宣传内容应视为《商品房买卖合同》的内容即为春熙房屋公司应履行的合同义务。同时，按照春熙房屋公司的指定，紫微商管公司与业主签订《合作经营协议书》，由紫微商管公司对业主所购商铺代管经营并支付租金，该《合作经营协议书》中约定的租金等内容与春熙房屋公司宣传的投资回报相一致，故可以认定系春熙房屋公司与购房业主约定将春熙房屋公司应履行的义务交由紫微商管公司履行。因此，在紫微商管公司履行义务不符合约定时，春熙房屋公司应当承担相应的民事责任。
至于春熙房屋公司关于其房屋已转移，而不再承担责任的抗辩理由不能成立，不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都紫微商业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告刘世渡、艾建玲、刘泽滟2011年8月1日至2014年3月31日的租金145811.4元；
二、被告成都紫微商业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘世渡、艾建玲、刘泽滟支付违约金（以645693元为基数，按中国人民银行同期活期存款年利率的两倍÷365天，自2012年4月16日起计算至2014年3月31日止）；
三、若被告成都紫微商业经营管理有限公司对上述一、二、三项的款项不能支付或支付不足的，由被告成都市春熙大厦房屋开发有限公司承担支付责任；
四、驳回原告刘世渡、艾建玲、刘泽滟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1940元，由成都紫微商业经营管理有限公司负担，此款已由原告刘世渡、艾建玲、刘泽滟缴纳，被告成都紫微商业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将此款给付原告刘世渡、艾建玲、刘泽滟。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 康阳
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 罗龙
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。