天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民重字第23号
原告天津市文森投资管理有限公司。
法定代表人林广然，该公司董事长。
委托代理人潘启伟，广东纬国律师事务所律师。
被告天津津富电玩有限公司。
法定代表人杨劲松。
原告天津市文森投资管理有限公司与被告天津津富电玩有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘启伟到庭参加了诉讼。被告天津津富电玩有限公司经本院依法公告传唤，期满后无正当理由拒不到庭应诉。本案现已缺席审理终结。
原告天津市文森投资管理有限公司诉称，2012年7月16日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定原告将位于天津市河北区金纬路312号1-2层底商出租给被告，出租面积（建筑面积）1463平方米，用途为文化娱乐行业，租赁期限为8年，自2011年12月1日至2019年11月30日，该物业交付使用日期为2012年7月20日，自2012年7月20日至2012年10月17日为免租期，免租期间的管理费、水电费按照实际使用计算，2012年10月18日开始计算租金。2012年7月18日至2014年7月17日期间的租金为97899元／月，以后每届满二年递增4%，管理费每平方米3元／月，每月的15-20日之前交纳下一月份的租金及管理费，逾期交纳租金、管理费及水电费的，每逾期一天，按照0.3%计算违约金。2012年11月7日，双方签订《补充协议》，约定就租赁物的消防事宜由原告向被告支付8万元，作为二次消防增加的费用补偿给被告。被告自2013年10月开始未交纳租金、管理费、水电费等。双方签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，对双方均具法律约束力。被告主张租赁合同无效，其依据是最高人民法院（2003）民一他字第11号的函复，但该函复已废止，不能作为法律依据。被告自2013年10月1日起拒交租金、管理费、水电费的行为构成根本性违约。虽然《租赁合同》约定原告要提供一次消防设施，但《补充协议》约定，由于没有一次消防设施，原告补偿8万元给被告，由被告自行办理消防事宜，至此办理一次消防责任已转移给被告。我们因其他场地经营需要向消防部门办理了一次消防，并将被告所承租的房屋一并验收完毕。《租赁合同》并没有约定没有一次消防的，被告有权拒付租金。故请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、被告将位于天津市河北区金纬路312号1-2层底商按现状交回给原告；3、被告立即清偿2013年10月1日至2013年11月30日的租金195798元；4、被告立即清偿2013年10月1日至本判决生效之日期间的管理费、水电费（暂计算至2013年11月30日，管理费为8778元、水电费为3348元）；5、被告支付逾期交纳租金、管理费、水电费所产生的违约金33755.04元；6、租赁场地的装修装饰物归原告所有；7、被告向原告支付判决生效之日起至租赁场地实际交回原告期间的房屋使用费（按97899元／月计算）；8、被告承担律师费20000元；9、案件诉讼费由被告承担。
被告天津津富电玩有限公司经本院依法公告传唤，期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明，2011年10月20日，案外人康进发展有限公司（以下简称康进公司）与案外人广州市文森投资管理有限公司签订《商业房屋租赁合同》，康进公司将其所有的坐落天津市河北区金纬路312号1-2层房屋（建筑面积5225平方米）出租给广州市文森投资管理有限公司。后康进公司、广州市文森投资管理有限公司及原告签订三方协议，同意由原告与广州市文森投资管理有限公司共同作为租赁合同的承租方，共同承担和享有租赁合同的权利义务。
2012年7月16日，原、被告双方签订《租赁合同》，原告为出租方，被告为承租方。合同约定原告将位于天津市河北区金纬路312号1-2层底商出租给被告，出租的物业建筑面积共1463平方米，用途为文化娱乐行业。在物业基本情况中约定“承租方（即被告）清楚知悉该物业用途为非居住用房，已取得第一次消防合格证，出租方按该物业目前状况出租给承租方，承租方保证按规定用途使用该物业”，租赁期限为8年，自2011年12月1日至2019年11月30日，该物业交付使用日期为2012年7月20日。免租期90天，自2012年7月20日至2012年10月17日止，从2012年10月18日开始计算租金。免租期间内，承租方需缴纳管理费及该物业使用发生的全部费用。2012年7月18日至2014年7月17日期间的租金为97899元／月，以后每届满二年递增4%，管理费每平方米3元／月，每月的15-20日之前交纳下月租金和管理费。承租方按以下标准向出租方缴纳物业内用电、用水费用：电费按1.2元／度；水费（含公摊水费）按10元／吨。如遇国家调整价格标准，则出租方相应调整收费标准，承租方不得有异议。第九条约定，承租方自行负责空调、取暖设备及二次消防的报装、申请手续和费用。第十三条约定，未按合同约定时间和金额缴纳租金、管理费及其他费用，除补交所欠款项外，另每逾期一日按月租金0.3%的标准向出租方支付违约金。承租方逾期15天未按合同足额缴纳租金、管理费及其他费用，原告有权单方面解除合同。上述合同虽写明涉案房屋已取得第一次消防合格证，但涉案房屋并未通过公安消防机构的验收。2012年11月7日，双方签订《补充协议》，该协议约定，因嘉海花园物业整体没有一次消防许可证，导致承租方办理二次消防许可证费用增加，商定如下：一、增加的费用8万元由出租方（原告）负责，从租金中扣除，剩余部分费用由承租方（被告）自行承担。二、承租方（被告）自行办理租赁范围内的二次消防许可证；三、此协议签署后，承租方（被告）不得以消防相关问题产生任何异议。
2013年4月，原告曾在本院起诉被告，要求判令被告支付截止至2013年5月31日的租金、管理费、水电费共计571092.40元并支付违约金。2013年5月31日，本院根据双方达成的调解协议以（2013）北民初字第2292号民事调解书确认，由被告支付原告租金、管理费、水电费共计420000元，原告于2013年6月20日前负责将消防水管连接到被告的消防管网四个接口处，被告自行进行管口连接，原告须保证消防管网正常供水。达成协议后原、被告均自动履行了协议内容。自2013年10月1日起，被告未向原告支付租金、管理费、水电费至今。
经本院向公安消防局河北支队调查，2013年7月19日，金纬路嘉海花园6号楼底商通过了竣工验收并备案，建筑面积4971平方米，使用性质为其他公众聚集场所，但不包括被告承租的电玩城面积。电玩城的使用性质为娱乐场所。被告经营的电玩城通过了设计审核，但验收不合格，存在六个问题：1、第一层未设置排烟设施，不符合《高层民用建筑设计防火规范》要求；2、第一层墙面装饰材料燃烧性能等级不符合《建筑内部装修设计防火规范》要求；3、第二层安全出口数量与原设计审核不符；4、第二层左侧局部结构不符合原设计审核要求；5、未设置供电自动切换装置，不符合《高层民用建筑设计防火规范》要求；6、应急照明灯电池标称型号与检验报告描述型号不一致。上述六个问题均与装修改造有关，与建筑物本身设计、建筑无关。建筑物在使用前必须取得消防合格证，申报人既可以是房屋所有权人，也可以是使用人。庭审中，原告表示由于被告一直没有经营，只要求被告支付水电费3348元，租金和管理费的也按照每月97899元收取，不再要求上浮。原告自愿撤回了要求被告承担律师费20000元的诉讼请求。
以上事实，有原告提供的书证、庭审笔录予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告系房屋租赁合同关系，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方自由协商的结果，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力。虽然原告在与被告签订《租赁合同》时未明示出租房屋未经消防验收的事实，依照法律规定，被告可自知道撤销事由起即双方签订《补充协议》时一年内行使撤销权，但被告未在一年内主张撤销，反而继续履行合同，被告向原告支付租金的行为足以表明被告以自己的行为放弃了撤销权。因此，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照双方约定，被告逾期15天以上未按合同足额缴纳租金、管理费及其他费用，原告有权依照合同约定单方解除合同，根据法律规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。庭审中，原告表示其曾于2014年10月20日向被告邮寄书面解除合同通知书，但其无法确定被告是否收到，亦未就上述情况向法庭提交证据。因此，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于本判决生效之日予以解除。合同解除后被告应将房屋于10内返还给原告。
关于原告主张的2013年10月1日至本判决生效之日租金、管理费，符合双方合同约定，按97899元／月计算，本院予以支持。合同解除后被告应向原告支付房屋使用费，可参照双方约定的租金标准收取，原告主张按97899元／月计算，合法合理，应予支持。关于原告主张的截止至2013年11月30日的水电费3348元，原告提供了相应证据，且符合合同约定，亦应予支持。此外，关于原告主张被告应按照合同约定的3元／平方米／月标准承担管理费，符合合同约定，被告应予承担。
关于原告主张的逾期交纳租金、管理费、水电费所产生的违约金33755.04元，虽然双方在合同中约定承租方每逾期一日按月租金0.3%的标准向出租方支付违约金，但是综合考虑原、被告双方在履行合同过程中均存在不同程度的违约行为，本院兼顾合同履行情况以及公平原则对违约金数额酌情予以调整，违约金计算标准以每月租金97899元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2013年10月2日计算至本判决生效之日止。关于原告主张的租赁场地的装修装饰物归其所有，因原告未提供装修装饰物具体清单，故本院不予认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后，原告天津市文森投资管理有限公司与被告天津津富电玩有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》予以解除；
二、本判决生效之日起十日内，被告将承租的坐落于天津市河北区金纬路312号1-2层底商腾空并返还给原告；
三、本判决生效之日起十日内，被告给付原告自2013年10月1日起至本判决生效之日的租金（按97899元／月计算）；
四、如被告未按本判决书第二项内容履行义务，被告应给付原告自本判决第二项确定的腾房义务之日至实际腾房之日止的房屋使用费（按97899元／月计算）；
五、本判决生效之日起十日内，被告给付原告截止至2013年11月30日的水电费3348元、自2013年10月1日至本判决生效之日止的管理费（按3元／平方米／月计算）；
六、本判决生效之日起十日内，被告给付原告违约金，数额以每月租金97899元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2013年10月2日计算至本判决生效之日止；
七、驳回原告天津市文森投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5305元，原告天津市文森投资管理有限公司承担903元，被告天津津富电玩有限公司承担4402元。公告费560元，由被告天津津富电玩有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张 岩
代理审判员 罗 蕾
人民陪审员 赵贵珍
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 田 野
附：本判决适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的而其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。