安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镜民二初字第01107号
原告：中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：张葵，行长。
委托代理人：邓晓航，该银行职员。
委托代理人：韩文，该银行职员。
被告：晋毓祥，男，1970年4月11日出生。
被告：王太桂，女，1972年9月13日出生。
两被告共同委托代理人：洪绍泉，安徽兄弟律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：黄珍，安徽兄弟律师事务所律师。
被告：芜湖首创房地产开发有限公司，住所地芜湖市。
法定代表人：翟厚圣，董事长。
原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称“工行芜湖城建支行”）诉被告晋毓祥、王太桂、芜湖首创房地产开发有限公司（以下简称“首创房地产开发公司”）借款合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理，由审判员宁攸文依法适用简易程序独任审判，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。原告工行芜湖城建支行的委托代理人邓晓航、韩文及两被告晋毓祥、王太桂共同委托代理人黄珍到庭参加诉讼。被告首创房地产开发公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。因本案审判需以其他案件审理结果为依据，本院于2014年11月6日中止审理，2014年12月8日恢复审理。本案现已审理终结。
原告工行芜湖城建支行诉称：被告晋毓祥、王太桂因购买芜湖县湾沚镇芜湖机械工业园阳光半岛房屋于2009年1月22日向原告申请住房购置贷款78万元，贷款期限20年，借款合同编号A：按字工行城建支行2009年010368号，并依法办理了合理、有效的抵押登记手续，抵押权人为工行芜湖城建支行。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告未能依约还款，截止到2014年7月21日，借款人住房按揭贷款已逾期8期，积欠本金679285.79元、利息33704.34元。依据双方签订的合同，原告宣布该笔贷款提前到期，要求被告立即偿还全部借款本息。被告首创房地产开发公司对被告晋毓祥、王太桂上述借款承担连带保证责任。原告故诉至法院请求判令：1、被告晋毓祥、王太桂支付原告贷款本金679285.79元、利息33704.34元（暂计算至2014年7月21日），以及自2014年7月22日起至被告实际清偿欠款之日止的利息、罚息、复利等；2、被告晋毓祥、王太桂与原告签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，原告对拍卖、变卖上述抵押房产享有优先受偿权；3、被告芜湖首创房地产开发有限公司承担连带保证责任；4、被告承担本案的诉讼、保全及实现债权的费用。
被告晋毓祥、王太桂辩称：1、本案借款合同真实有效，予以认可，但是实际使用人并不是被告晋毓祥、王太桂，而是芜湖首创房地产开发有限公司；2、对抵押房产优先受偿借款本金、利息、罚息及其他费用；3、被告晋毓祥、王太桂同意原告要求被告芜湖首创房地产开发有限公司承担连带保证责任；4、被告晋毓祥、王太桂不应该承担本案诉讼费用。
被告首创房地产开发公司未提交书面答辩状，亦未提交证据材料。
经审理查明：2009年1月8日，被告晋毓祥、王太桂因个人购置位于芜湖县湾沚镇安徽新芜经济开发区阳光半岛住房，与原告签订《个人购房借款／担保合同》一份，合同约定：贷款金额780000元；贷款期限20年；贷款利率以基准利率上浮10%，据此确定年利率为6.534%；被告未按约定期限还款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在上述约定的利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；本合同下贷款由借款人或第三方提供抵押担保时，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权费用和借款人所有其他应付费用；保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任，但贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，免除保证人的保证责任。2009年1月4日，被告首创房地产开发公司出具保证函一份，保证在借款人不能按月归还贷款本息时，承担偿还全额贷款本息的连带责任并在上述借款担保合同中盖章确认。2009年1月8日，被告晋毓祥将位于芜湖县湾沚镇芜湖机械工业园阳光半岛房屋抵押给原告工行芜湖城建支行，并在芜湖县房地产管理局进行了预告抵押登记。合同签订后，原告依约向被告晋毓祥、王太桂发放贷款780000元。但被告晋毓祥、王太桂未按约定归还借款本息，截止2014年7月21日，尚欠借款本金679285.79元、利息33704.34元。
上述事实，有原告提供营业执照、《个人购房借款／担保合同》、预抵押登记证明、保证函、放款凭证、晋毓祥欠息凭证、宣布贷款提前到期函等予以证明，本院予以确认。
本院认为：原告与被告晋毓祥、王太桂签订的《个人购房借款／担保合同》系双方真实意思表示，属有效合同，对合同双方均具有法律约束力。被告晋毓祥、王太桂向原告贷款，应当按照合同约定的还款方式和期限偿还借款本息，被告已连续逾期还款，原告依据合同约定有权收回全部借款并对逾期借款收取罚息、复利。故对原告要求被告晋毓祥、王太桂支付贷款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。被告晋毓祥以其位于芜湖县湾沚镇安徽新芜经济开发区阳光半岛房屋为本案借款提供抵押担保，并在芜湖县房地产管理局办理了预告抵押登记手续，故原告对上述抵押房屋享有优先受偿权，可以该抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款在91万元范围内优先受偿。被告首创房地产开发公司作为保证人对被告晋毓祥、王太桂的上述债务承担阶段性连带保证责任，鉴于被告晋毓祥已经以其所购房产设定抵押，因本案主合同保证条款对保证责任未作特别约定，故依照担保法和物权法的有关规定，首创房地产开发公司的保证责任应以本案抵押物清偿债务的不足部分为限。被告首创房地产开发公司在承担保证责任后，有权向晋毓祥、王太桂追偿。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行与被告晋毓祥、王太桂签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效；被告晋毓祥、王太桂于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行贷款本金679285.79元、利息33704.34元，及自2014年7月22日起至判决确定给付之日止的利息、罚息、复利（按合同约定利率计算）；
二、原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行有权以被告晋毓祥芜湖县湾沚镇安徽新芜经济开发区阳光半岛房屋折价或拍卖、变卖所得价款在上述第一项债权范围内优先受偿；
三、被告芜湖首创房地产开发有限公司就上述第一项债务对本案抵押物清偿不足的部分承担连带清偿责任；被告芜湖首创房地产开发有限公司在承担清偿责任后，有权向被告晋毓祥、王太桂追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取5605元，由被告晋毓祥、王太桂、芜湖首创房地产开发有限公司承担（原告已预交，被告晋毓祥、王太桂、芜湖首创房地产开发有限公司在给付上述欠款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 宁攸文
二〇一四年十二月十五日
书记员 刘淑芳
附本案适用条款如下：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。