山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终925号
上诉人（原审被告）赵立杰。
委托代理人王帆，青岛市南正方法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）青岛华夏职业教育中心。
委托代理人赵永辉，山东天华律师事务所律师。
委托代理人孙晓飞，山东天华律师事务所律师。
上诉人赵立杰因与被上诉人青岛华夏职业教育中心房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审�了本案，现已审理终结。
青岛华夏职业教育中心在一审中诉称，双方于2011年10月31日签订房屋租赁合同，约定青岛华夏职业教育中心将青岛市平安路16号六间平房出租给赵立杰使用，赵立杰应向青岛华夏职业教育中心每年支付租金50000元，租赁期限至2012年10月31日。租期届满后青岛华夏职业教育中心要求赵立杰腾房，赵立杰继续占用无法律依据。请求人民法院判决：1、赵立杰腾让青岛市平安路16号六间平房；2、赵立杰支付青岛华夏职业教育中心2012年11月1日至2014年12月31日期间的房屋使用费108333元；3诉讼费用由赵立杰承担。
赵立杰在一审期间未答辩。
原审查明，双方在2011年10月31日签订房屋租赁合同一份，约定青岛华夏职业教育中心将其青岛市平安路16号一层6间房屋共计建筑面积100平方米出租给赵立杰使用，租赁期限自2011年10月31日至2012年10月31日止，年租金5万元。现青岛华夏职业教育中心起诉称，租赁期满后青岛华夏职业教育中心要求赵立杰退房，赵立杰继续占用无法律依据。请求人民法院判令赵立杰立即向青岛华夏职业教育中心腾退房屋，并按合同约定的租金标准支付2012年11月1日至2014年12月31日期间的占用费108333元。青岛华夏职业教育中心为此当庭出示了租赁合同、国有土地使用证、赵立杰身份证明材料等证据予以证明。赵立杰未应诉。
原审认为，双方所签订租赁合同合法有效，各方应当按合同约定履行义务享受权利。合同期满后，双方未能续签合同，因此，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十五条的规定，赵立杰应当在合同期满后将租赁房屋返还青岛华夏职业教育中心。但青岛华夏职业教育中心未能履行该合同义务，因此赵立杰应当按照《合同法�第一百零七条的规定，承担返还青岛华夏职业教育中心房屋以及赔偿占用房屋期间房屋使用费损失的义务。青岛华夏职业教育中心主张按照合同约定的年租金5万元为标准计算占用期间的房屋使用费，理由正当、合理，原审予以采纳。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、赵立杰于判决生效后10日内将青岛市平安路16号一层6间房屋返还给青岛华夏职业教育中心；二、赵立杰于判决生效后3日内支付青岛华夏职业教育中心2012年11月1日至2014年12月31日期间的房屋占用费108333元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9447元，公告费300元，由赵立杰负担。
上诉人赵立杰不服一审判决�诉称，赵立杰并未收到原审法院的开庭传票，故未能参加诉讼，青岛华夏职业教育中心提交的证据未经质证，不能作为证据使用。赵立杰于1999年与青岛劳动技术中心签订了房屋租赁合同，租用青岛市平安路16号一间80平方米的房屋作为经营使用，直到2007年青岛华夏职业教育中心接管了该房屋，并与赵立杰协商请求赵立杰将该80平方米房屋腾出，让赵立杰租赁同样属于平安路16号的6间平房。经双方多次协商，赵立杰同意按照六间一年5万元的租金改租该六间平房，合同每年自动续签，并未约定何时到期。经青岛华夏职业教育中心同意，赵立杰将该6间平房对外转租，所以双方租约系于2007年签订，而不是2011年才签订。青岛华夏职业教育中心将该6间平房租给赵立杰时并无房产证，直到2012年4月赵立杰接到了城管部门的通知，得知该16间平房为违章房要予以拆除，此时赵立杰�知道房产证一直没办下来。赵立杰向青岛华夏职业教育中心要求赔偿，双方协商后青岛华夏职业教育中心称如果赵立杰能让城管部门不拆房子，就可以继续租，期间的房租不要了。后经赵立杰与城管部门协商，城管部门同意暂时不拆除房屋，直到租户合约期满为止。因此，青岛华夏职业教育中心系自愿放弃租金，而非赵立杰不交租金。此后不久，青岛华夏职业教育中心又通知赵立杰因教育局规定要求学校收回所出租的房屋，所以要与赵立杰解除租赁合同，但赵立杰与租户的合同最晚2019年才到期，赵立杰与青岛华夏职业教育中心协商希望继续履行合同，但青岛华夏职业教育中心不同意继续履行，也不进行赔偿。请求法院查明事实，依法驳回青岛华夏职业教育中心的诉讼请求或者将本案发回重审。
被上诉人青岛华夏职业教育中心辩称，原审程序合法，认定�实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
经审理查明，二审期间，赵立杰提交2007年10月8日双方签订的《房屋租赁合同》、2008年10月31日双方签订的《房屋租赁合同》、2009年10月31日双方签订的《房屋租赁合同》、2010年10月31日双方签订的《房屋租赁合同》原件，证明此前双方早已存在租赁关系。青岛华夏职业教育中心对该组证据的真实性予以确认，但认为该组合同可以证明双方的租赁合同系每年一签，年租金均为5万元，最后一次签订的租赁合同正是青岛华夏职业教育中心在一审提交的2011年10月31日双方签订的《房屋租赁合同》。赵立杰对于青岛华夏职业教育中心在一审期间提交该份租赁合同真实性无异议。赵立杰二审期间还提交其将涉案6间平房转租给案外人的《房屋租赁合同》6份，并认可其已实际按约收取案外人交纳的租金。关于涉案房屋的权属证书，青岛华夏职业教育中心认可涉案房屋未办理规划审批手续，仅有国有土地使用证，权利人系青岛市中学劳动技术教育中心。一审期间，青岛华夏职业教育中心提交青岛市教育局于2011年4月15日出具的《证明》，证明经青岛市教育局第十次局长办公会研究决定，将青岛市中学劳动技术教育中心校舍（平安路16号房屋）划转青岛华夏职业教育中心使用。
本院查明的其他事实与原审一致。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋因未取得建设工程规划许可证，因此青岛华夏职业教育中心与赵立杰订立的有关《房屋租赁合同》无效。根据合同法关于无效合同法律后果的规定，无效合同不得履行，因该合同取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿。赵立杰上诉要求继续履行合同，于法相悖，本院不予支持。赵立杰主张青岛华夏职业教育中心放弃索要租金的权利，缺乏证据证明，本院不予支持。根据上述司法解释第五条的规定，因赵立杰已经实际使用涉案房屋并通过对外转租获得收益，因此应当参照双方合同的约定向青岛华夏职业教育中心支付占有使用费。关于赵立杰上诉主张的原审送达程序问题，经本院审查，原审法院已经采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式向赵立杰的住所地及涉案房屋所在地送达开庭通知，为了确保送达程序合法，原审法院在穷尽上述送达方式后，采取公告送达的方式向赵立杰送达开庭通知，因此原审送达程序合法，可以推定赵立杰已经接受送达。赵立杰未能参加一审庭审，�由其自行承担相应的法律后果，原审缺席审理本案程序合法。综上，赵立杰的上诉理由不足，本院不予支持。原审法院对双方租赁合同的效力认定有误，本院予以纠正，但判决结果并无不当，本院仍予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9447元，由上诉人赵立杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 龙 骞
代理审判员 王 蕾
二〇一六年三月十日
书 记 员 赵庆信
书 记 员 李珊珊