赣州市章贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）章民一初字第1059号
原告吴翔，男。
委托代理人赖华明，北京市中银（赣州）律师事务所律师。
委托代理人罗莉莎，北京市中银（赣州）律师事务所实习律师。
被告赣州市房地产开发公司。
住所地：赣州市章贡区文清路**号。
组织机构代码证：16023651-4。
法定代表人谢良芬，该公司董事长。
委托代理人谢智勇，江西南芳律师事务所律师
原告吴翔诉被告赣州市房地产开发公司（下称开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴翔的委托代理人赖华明、罗莉莎，被告开发公司的委托代理人谢智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年6月16日，原、被告签订了合同编号为20110600154的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的滨江四期“春江花月”x幢xx室住房，合同价款982292元，其中首付款302292元，按揭贷款680000元。合同约定的交房日期为2012年12月31日，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2011年6月2日和6月16日分别缴纳房屋定金和首付款共计302292元，剩余68万元原告向中国建设银行赣州市分行贷款支付。原告于2011年12月19日与签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，办理了按揭贷款手续，合同中约定贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该贷款68万元建设银行于2012年2月1日发放，原告将该款已汇入被告账户。原告按照合同约定缴纳了全部购房款，被告至今没有取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，无法向原告交付房屋。被告逾期交房后，原告多次前往被告售楼部交涉退房事由，被告以各种理由搪塞，不同意与原告办理退房手续。原告认为：按照合同第九条的约定，被告的行为已构成根本性违约，原告有权按照合同约定的解除合同并要求被告支付违约金。但是，合同约定的违约金过低，远远不够赔偿原告的损失，故原告请求将违约金调整为原告的实际损失，包括房屋首付款的资金占用利息，房屋按揭贷款利息（银行贷款年利率7.755%的标准计算），以及原告在购房过程中所支付的差旅费、证明费、各项手续费、律师费等。原告依法向法院提起诉讼。请求判令：1、解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款982292元；3、赔偿原告损失31万元：（1）首付款302292元银行利息（此利息自2011年6月16日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至清偿日，截止起诉日该部分利息约7万元），（2）按揭贷款68万元的利息损失（此利息自2012年2月1日起按照贷款年利率7.755%计算至清偿之日，截止起诉日利息约18万元）；（3）原告在购房过程中所支付的差旅费、证明费、各项手续费等1万元；（4）被告支付原告为实现债权支付的律师费5万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告变更了第三项诉讼请求：被告赔偿原告损失：（1）首付款302292元银行利息（此利息自2011年6月16日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至清偿日，截止起诉日该部分利息约7万元），（2）按揭贷款68万元的利息损失（此利息自2012年2月1日起按照年利率7.755%计算至清偿之日，截止诉讼日此利息约18万元），（3）原告在购房过程中所支付的差旅费、证明费、各项手续费等1万元。
原告为证明自己的主张，提交了以下证据：
证据1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；
证据2、编号为20110600154的商品房买卖合同，证明原、被告的权利义务；
证据3、不动产预收款专用收据、个人贷款支付凭证，证明原告按照合同的约定缴纳了全部房款；
证据4、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款还款计划表，证明原、被告约定的违约金过低，远不足以赔偿原告的损失；
证据5、地税定额发票、政府非税收入票据、行政事业型收费票据，证明原告在购房过程中支付的费用损失。
被告辩称：根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第十一条第五款买受人按本合同第九条第一项第二点约定解除合同的，买受人应当在合同解除条件具备之日起三十日内提出，否则视为买受人继续履行合同，所以答辩人认为原告没有在规定的时间内以书面形式通知答辩人解除合同，根据合同的约定原告应当继续履行合同。
被告为证明自己的主张，提交了以下证据：证据1、合同补充协议第一条第五款：买受人按本合同第九条第1项第（2）点约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同，证明原告吴翔应继续履行合同。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院结合本案的争议焦点认证如下：
原告提供的五组证据，被告对证据1、3的三性均无异议，对该三组证据的三性本院予以确认。被告对证据2的真实性、合法性均无异议，但要说明：1、本案所涉房产的交付时间是在2012年12月31日；2、合同补充协议，第十一条第五款的内容；3、双方约定的合同中，即使在解除合同的情况下，约定了违约金的计算方式。被告提供的证据1与该份证据相同，原告对该证据的真实性、合法性均无异议，对其证明目的有异议，本院认为被告逾期交付近二年半时间，且直至一审庭审结束仍无法确认涉诉房屋何时才能验收合格并交付使用，可以认定被告违反合同之主义务，使原告无法实现买房居住的合同目的，属根本违约，原告可以主张解除合同，故对上述证据的三性予以确认。被告对证据4的真实性不持异议，但是对证明目的持有异议，该证据实际上证明了原告按揭贷款所应支付的利息，对其与原告所诉请的违约金之间的关联性持有异议。经审查，该组证据系原告为购房而进行按揭贷款的资料，与本案商品房买卖合同存在关联性，对该证据的三性本院予以确认。被告对证据5的真实性不持异议，对证明目的持有异议，理由是在答辩意见中已说明，本案不存在损失的问题，按照补充协议的约定，应当是继续履行合同。经审查，证明费等票据虽然注明为原告名字，但无法证明原告系为了购买本案争议房屋所支付的费用，故对该组证据的关联性本院不予认可。
经审理查明：原、被告于2011年6月16日签订了《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》（合同编号为20110600154），原告购买了被告开发的位于章贡区滨江四期“春江花月”小区x幢xx室住房，合同总价款982292元，其中首付款302292元，按揭贷款680000元，双方约定出卖人应当在2012年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人，并约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过贰万元。合同签订后，原告按约定履行了自己的全部付款义务。被告至庭审结束时仍未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故至今未能交付房屋。
另查明：原告吴翔于2011年6月2日及16日分二次向被告支付了首付款302292元，剩余房款以向中国建设银行股份有限公司赣州市分行抵押贷款方式于2011年12月19日支付68万元。该银行按揭贷款年利率为7.755%即在基准利率水平上浮10%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。原告吴翔一直在归还银行贷款本息。
再查明，原告在起诉前曾到被告处协商，并提出解除合同要求，被告明确答复只能诉讼解决，故原告诉至法院，要求依法处理。
本院认为：原告吴翔与被告赣州市房地产开发公司于2011年6月16日订立的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，属合法有效，双方均应严格履行约定的义务。本案争执焦点是：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是否应当解除，如果合同解除该如何处理。双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2012年12月31日前，将验收合格的商品房交付给原告。但截止本案一审期间涉诉商品房仍未通过验收，被告未将房屋交付原告，也未向原告发出交房通知书。被告逾期未能交付近二年半时间，且直至一审庭审结束仍无法确认涉诉房屋何时才能验收合格并交付使用，可以认定被告违反合同之主义务，使原告无法实现买房居住的合同目的，属根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告作为买受人享有合同解除权，其在诉讼前曾与被告交涉，并提出解除合同要求，被告明确答复只能诉讼解决，故原告提起诉讼要求解除合同，赔偿损失。由于被告开发的该小区改变了容积率，导致涉诉4幢房整体无法办理竣工验收合格手续，时至今日，被告仍无法提供准确的交房时间，致交房时间存在不确定性，对买受人原告极其不公平，亦不合情理，故原、被告所签订的《赣州市商品房买卖合同》依法应当解除。被告提出原告主张解除合同已过行使解除权的期限，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于合同解除后的责任承担问题，原告诉请被告返还购房款，支付利息，赔偿实际损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。”因此，合同解除后，应由被告返还购房款和利息。关于原告主张的差旅费、证明费等实际损失问题，由于其所举证据不足以证明其主张，故本院对该请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告吴翔与被告赣州市房地产开发公司于2011年6月16日签订的《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》（合同编号为20110600154）。
二、限被告赣州市房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向原告吴翔返还购房款982292元。
三、限被告赣州市房地产开发公司于本判决书生效之日起十日内向原告吴翔支付利息（以首付购房款302292元为基数，从2011年6月16日至付清款之日止，按中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率计算）。
四、被告赣州市房地产开发公司于本判决书生效之日起十日内向原告吴翔支付利息（按已付购房款680000元为基数，自2012年2月1日起计算至被告将全部购房款返还时为止，按照银行按揭贷款年利率7.75%为标准即在基准利率水平上浮10%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在借款合同约定的每个利率调整日调整）。
五、驳回原告吴翔的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16431元，由原告吴翔承担800元，被告赣州市房地产开发公司承担15631元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本共三份，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于赣州市中级人民法院。
审判长 李明炯
审判员 谢小梅
审判员 刘芳梅
二〇一五年六月二日
书记员 李兆莎