威海经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）威经技区商初字第231号
原告中国建设银行股份有限公司威海海埠支行，住所地威海海埠路58号。
代表人张宇，行长。
委托代理人赵辉，该行法律顾问。
委托代理人刘志军，系该行客户经理。
被告林贵福。
被告崔静荣。
被告山东恒丰担保有限公司，住所地威海市统一路-28-3号。
法定代表人吕林林，董事长。
委托代理人乔红阳。
被告威海正土房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区（经济技术开发区）大庆路108-1号。
法定代表人朴盛显，总经理。
原告中国建设银行股份有限公司威海海埠支行与被告林贵福、崔静荣、山东恒丰担保有限公司、威海正土房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司威海海埠支行之委托代理人刘志军，被告山东恒丰担保有限公司之委托代理人乔红阳到庭参加诉讼，被告林贵福、崔静荣、威海正土房地产开发有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司威海海埠支行诉称，2006年9月18日，被告林贵福向原告借款48万元，期限180个月，被告林贵福用位于威海大庆路-108号-901之房产作抵押，被告山东恒丰担保有限公司提供连带保证，被告威海正土房地产开发有限公司提供最高额保证。因被告林贵福多次违约，根据合同约定，原告可以要求借款人立即偿还全部本息，承担有关的律师费、评估费等相关费用，行使抵押权，要求保证人承担连带清偿责任，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告林贵福偿还原告截至2012年6月11日贷款本息419080元（其中本金383816.48元、利息31148.98元、本金罚息2051元、利息罚息2063.54元）；2、偿还自2012年6月12日起至实际履行之日按合同约定的利息、逾期利息、罚息等计算方法和利率计算的利息（以贷款本息全部清偿之日银行出具的“结清试算单”为准）；3、本案的诉讼费及其他实现债权费用（包括案件受理费、评估费、公告费、执行费等）；4、原告对抵押物在合同约定的范围内享有优先受偿权；5、其他被告对上述债务承担连带清偿责任。
被告林贵福、崔静荣、威海正土房地产开发有限公司未答辩。
被告山东恒丰担保有限公司辩称，我方在逐个客户上门催收过程中，发现该楼盘在销售过程中存在大量套现的情况，被告林贵福与被告威海正土房地产开发有限公司可能也是这种情况。我方要求在抵押担保范围之外承担保证责任，以体现法律公平公正性。
经审理查明，2005年9月26日，原告与被告威海正土房地产开发有限公司签订《个人住房借款最高额保证合同》一份，约定该被告为因购置坐落于威海大庆路108号韩国城项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人及因购置该被告依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额连带责任保证，被保证债权是指自2005年9月26日至2008年9月26日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币5000万元。在上述期间内的任一时点，只要原告对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，原告可以连续向债务人提供贷款。该被告在该最高额内对原告因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限届满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个人。尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。合同第三条还约定，该被告提供连带责任保证，如主合同项下单笔债务履行期届满，债务人没有履行或者没有完全履行其债务，原告均有权要求该被告承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求该被告在其保证范围内承担保证责任。第四条约定保证期间为按原告对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。若发生法律法规规定或主合同约定的事项，原告宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。保证期间，原告根据主合同约定，宣布债务提前到期的，原告有权要求该被告在提前到期日起七个银行工作日内承担保证责任，该被告同意按原告要求承担保证责任。
2006年9月18日，原告与被告林贵福（借款人）、崔静荣（抵押物共有人）、山东恒丰担保有限公司（保证人）签订一份《个人住房借款合同》，约定原告为被告林贵福提供借款48万元，期限自2006年9月18日至2021年9月18日，利率为中国人民银行颂的个人住房贷款基准利率基础上下浮10%，本合同签订后、贷款首次发放前，如遇中国人民银行调整利率，则本合同将按新的利率政策执行。借款逾期的，罚息利率为在基准利率水平上上浮50%，本合同中的借款逾期，是指未在每个还款期的结息日前偿还借款的行为。在借款期限内，如遇中国人民银行调整个人住房贷款利率，自下年1月1日起，执行新的贷款利率和罚息利率。合同生效之后，贷款人将款项一次性划入借款人指定的威海正土房地产开发有限公司在原告处设立的账户内，还款方法和还款金额为采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币4271.55元。被告林贵福以其购买的位于威海市经济技术开发区大庆路108号901室房产为上述借款提供抵押，并办理了抵押登记，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差放费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求抵押人以抵押物在其担保范围内承担担保责任。合同约定，借款人如不按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。被告山东恒丰担保有限公司为被告林贵福的上述借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。当借款人未能按合同约定履行期债务时，无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费等）。保证期间，贷款人根据合同约定宣布贷款提前到期、提前收回已发放贷款本息的，贷款人有权要求保证人自该提前到期日起10日内承担保证责任。
合同签订后，原告依约向合同约定的账户发放了借款480000元，被告林贵福在付款凭证中签字捺印，但之后未按合同约定按时偿还借款，截至2012年6月11日，拖欠借款本金383816.48元、本金罚息2051.00元、利息31148.98元、利息罚息2063.54元，本息合计419080元。
上述事实有借款合同、最高额保证合同、个人贷款支付凭证等书证及当事人陈述在案为凭。
本院认为，原告与被告林贵福、崔静荣、山东恒丰担保有限公司签订的《个人住房借款合同》以及原告与被告威海正土房地产开发有限公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，原、被告均应按约履行。本案中，原告已按合同约定向被告林贵福发放了贷款，其理应按照借款合同约定的期限和方式归还借款本息，其未按时归还，原告有权依照合同约定宣布贷款提前到期，要求被告林贵福立即还本付息，同时有权要求保证人承担保证责任。另外，根据借款合同及最高额保证合同的约定，无论主合同项下的债务是否有其它担保，原告均有权直接向保证人在其保证范围内承担保证责任，该约定视为被告山东恒丰担保有限公司、威海正土房地产开发有限公司在合同签订时自愿放弃了在抵押担保范围之外承担保证责任的权利，故对被告山东恒丰担保有限公司只在抵押物以外承担保证责任的辩解，本院不予采信。根据合同约定，被告山东恒丰担保有限公司、威海正土房地产开发有限公司的保证范围均包括借款本金、利息以及原告为实现债权而发生的一切费用，因被告山东恒丰担保有限公司、威海正土房地产开发有限公司未约定保证份额，根据《中华人民共和国担保法》第十二条之规定，同一债务有两个以上保证人的，没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务，故应认定被告山东恒丰担保有限公司、威海正土房地产开发有限公司互负连带责任。已经承担保证责任的保证人，有权向被告林贵福追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。被告林贵福以其坐落于威海市经济技术开发区大庆路108号901室房产向原告提供抵押并已办理抵押登记，该抵押合同亦合法有效，因其未履行还款义务，原告有权就该房产在抵押担保的范围内拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。综上，原告的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持；被告山东恒丰担保有限公司辩称涉案楼盘在销售过程中存在套现情况，因未能提交相关证据证明，故本院不予采信；被告林贵福、崔静荣、威海正土房地产开发有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林贵福偿还所欠原告的借款本金383816.48元；
二、被告林贵福偿还所欠原告的借款利息35263.52元（计算至2012年6月11日）；
三、被告林贵福偿还原告自2012年6月12日起至本判决确定的还款之日的利息（按合同约定的方法计算）；
四、原告对被告林贵福、崔静荣所有的坐落于威海经济技术开发区大庆路108号901室房产在拍卖、变卖的价值范围内享有优先受偿权；
四、被告山东恒丰担保有限公司与被告威海正土房地产开发有限公司对被告林贵福的上述付款义务承担连带保证责任，其在承担保证责任后可向被告林贵福追偿或者要求应当承担连带责任的其他保证人清偿其应承担的份额。
本判决于生效后十日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7786元、公告费560元，由四被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 李 云 飞
代理审判员 张 德 民
代理审判员 姜 倩 倩
二〇一三年三月十五日
书 记 员 连晓娟存在