江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱民初字第0362号
原告赵旭，公司员工。
委托代理人王成，男，1966年1月1日生，汉族。
被告江苏通宁和泰置业有限公司，住所地盱眙县盱城镇中央城市广场。
法定代表人杨超，该公司董事长。
委托代理人王晓云。
委托代理人陈广华，江苏博事达律师事务所律师。
原告赵旭与被告江苏通宁和泰置业有限公司（以下简称通宁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵旭及委托代理人王成、被告通宁公司委托代理人王晓云、陈少华到庭参加诉讼，后因案情复杂，本案转为适用普通程序依法组成合议庭又于2014年7月30日公开开庭进行了审理，原告赵旭委托代理人王成及被告通宁公司委托代理人陈广华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵旭诉称，2013年3月21日原被告签署《中央城市广场房屋订单》，订单约定原告向被告订购中央城市广场商业用房6号楼商铺101、102、103、104的二层及104一层右侧分割处，二层建筑面积为371.22平方米，一层建筑面积为28平方米，单价为一层16000元／平方米，二层6000元／平方米，总价款2672990.4元。原告于2013年3月21日向被告支付定金30万元。以后的数月中被告多次称无法按合同约定交付原告所定商铺，原因是城建部门审批不过关，并与原告协商调换所购商铺面积和结构，原告不同意变更合同内容，同时要求执行合同或退还定金并赔偿损失，双方发生争议未果。要求判令解除合同，被告通宁公司返还定金30万元及赔偿损失，并要求被告方负担本案诉讼费用。
被告通宁公司辩称，原告所诉签订房屋定单及交付30万元定金情况属实。定单未约定分割成特殊房型的履行时间，亦未约定变更销售证及签订正式商品房买卖合同的期限，该合同尚处于履行过程中，解除合同的条件尚未成就。不承认原告诉讼请求。
经审理查明，2013年3月21日原被告签订中央城市广场房屋定单一份，约定原告为乙方，被告为甲方；乙方定购由甲方开发的楼盘中央城市广场商业用房，订购为6号楼商铺101、102、103、104二层及104号一层右侧分割处，二层建筑面积为371.22平方米，一层建筑面积28平方米（以上物业的名称和自然情况最终以房产证记载为准，所定房号为现测报告显示房号）。因乙方所订购房号为特殊房型，甲方按乙方要求进行分割，同时要办理销售证变更，为保证双方公平交易，乙方同意缴纳保证金叁拾万元（无息）作为确定购买上述定购房，甲方按照乙方的要求进行销售证变更后乙方如不购买上述定购房，甲方有权对所付保证金不予退还，双方正式签订商品房买卖合同后，保证金自动转为购房款。乙方定购房价款为104号一层右侧分割处建筑面积约为28平方米，单价15916.8元每平方米，价格为445670.4元，6号楼商铺101、102、103、104二层建筑面积约为371.22平方米，单价6000元每平方米，价款为2227320元，合计总房款为2672990.4元。乙方未按规定期限签署商品房买卖合同及支付首付款的，所交定金不予退还，甲方未能在本定单约定的首期款支付期限内为乙方保留房号即使其失去签约机会的，应返还已收取的定金。定单签订后，原告赵旭于2013年3月22日交付保证金30万元，被告通宁公司向原告赵旭出具收据并加盖了发票专用章。
另查明，原被告定单所指的6号楼商铺为复式连体型，101与201、102与202相对应的整体为一单元，各有一上下楼梯通道。定单记载的乙方所定购房号为特殊房型，甲方按乙方要求进行分割。原告赵旭陈述认为，104号房一层右侧分割处，意为104号一层房屋一隔为二形成104A及104B，增设一楼梯直通104号二层即204号房，同时对101、102、103、104号房的二层即201、202、203、204房屋进行改造，隔新1**与201、102与202及103与203上下通连的楼梯，将二层201至204号房子间墙壁打通，形成相互贯通的格局，再施工形成中间为通道两旁为小房结构特殊房型作为经营使用。被告通宁公司质证认为关于一层104分割改造的情况属实，二层101至104号房屋改造分割没有具体约定。本案庭审期间，原被告共同认诺定单所指30万元保证金为定金性质，并且还口头约定了分割改造房型的期限为签订定单后六个月内。被告通宁公司还认可104号房分割已进行设计图纸变更并获得有权机关批准许可，二层101至104号房型改造正在履行过程中，并陈述104及二层101至104房屋目前尚未进行实际施工改造，定单所指房屋实际情况与签约时一样。原告进一步质证认为二层101至104号房改造施工为特殊房型，贯通隔墙总面积超过300平方米，按照相关消防规定应设置双通道，被告通宁公司不能获取相关部门的审批许可，造成事实上的履行不能，亦由此引发双方争议。原告赵旭对主张的赔偿损失未提供其他证据证实。
上述事实，有当事人陈述、房屋定单及被告通宁公司出具的收据等证据，经庭审质证，予以确认。
本院认为，原被告签订的房屋定单是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者依据法律规定全面履行义务。定单是出卖人通过认购、订购、预订等形式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的行为，该定单不具备商品房销售管理办法关于商品房基本状况、价款的付款方式及时间、交付时间、交付使用条件及日期、面积差异处理、办理产权登记事宜等内容，且原告赵旭尚未支付房款，因而不具有商品房买卖合同的性质。涉案特殊房型，不能获得审批不能归责于双方当事人，原告赵旭要求返还定金30万元，并无不当，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、解除原告赵旭与被告江苏通宁和泰置业有限公司于2013年3月21日签订的中央城市广场房屋定单，终止该定单的履行。被告江苏通宁和泰置业有限公司于判决生效后10日内返还原告赵旭定金30万元。
二、驳回原告赵旭其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由原告赵旭负担2800元，被告江苏通宁和泰置业有限公司负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 陈正龙
代理审判员 王云云
人民陪审员 王宜国
二〇一四年八月六日
书 记 员 赵容达
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。