北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第7733号原告杨文焕，女，1971年9月10日出生。被告刘振国，男，1966年3月4日出生。委托代理人刘春雷（刘振国之子），1989年5月28日出生。原告杨文焕与被告刘振国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨文焕，被告刘振国之委托代理人刘春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文焕诉称：2012年4月11日，原告与被告签订了《北京市房屋租赁合同》（自行成交版）。合同约定：被告承租原告所有的位于北京市顺义区×××区×××门脸房，房屋租赁期为10年，从2012年7月1日起至2022年6月30日止。租金标准为每年8万元，支付方式为每一支付年度的6月30日前给付。在租赁的第二年，被告就没有按期支付租金。我于2013年7月1日上门索要，被告才将第二年的租金汇至我的银行卡。时至第三年，我于2014年6月27日又通过短信提前与被告联系支付租金事宜，被告又未理，直至2014年8月24日被告仍未支付租金。于是我根据合同第八条第四款第一项”乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋”的约定，将解除房屋租赁通知快递给被告。被告于2014年8月25日接到通知后与我联系称不同意解除合同。于是我约被告2014年8月27日到我公司面谈。被告未赴约面谈，却派人送来违约损失清单一张，称因我解除合同给其造成损失305.8万元，鉴于被告此行为，原告已无法与其沟通，故诉至法院，请求判令：1.确认租赁合同于2014年7月30日解除；2.要求被告立即腾退其非法占有的北京市顺义区×镇×区×号×层×房屋（按房本地址是顺义区×镇×区×号×层×房屋）；3.要求被告支付自2014年7月1日起至2014年8月25日的租金（或占有使用费）以及自2014年8月25日之后至实际腾清房屋之日的占有使用费，按照每天222元，计算方法为8万元除以12个月除以每月30天；4.要求被告按租赁合同第九条按月租金6667元的200%支付违约金，租金计算方法为八万元除以十二个月；5.诉讼费由被告承担。被告刘振国辩称：目前合同尚未解除，在此情况下，不同意原告的所有诉讼请求。若法院判决解除合同，要求原告补偿被告的投资损失。经审理查明：2012年4月11日，杨文焕作为甲方，刘振国作为乙方签订了《北京市房屋租赁合同》。该合同第一条约定租赁房屋基本情况为：（一）房屋坐落于北京市顺义区×镇×区×号×层×房屋，建筑面积284.11平方米；（二）房屋权属状况：甲方持有，房屋来源名称：商品房买卖合同，房屋所有权人姓名：杨文焕。第二条第一款房屋租赁情况约定：（一）租赁用途：车辆美容养护。第三条第一款租赁期限约定：（一）房屋租赁期自2012年4（本院备注：此处合同上有涂改，将”4”划掉改为”7”）月11（本院备注：此处合同上有涂改，将”11”划掉改为”1”）至2022年4（本院备注：此处合同上有涂改，将”4”划掉改为”6”）月10（本院备注：此处合同上有涂改，将”10”划掉改为”30”）日，共计十年。第四条第一款租金约定：（一）租金标准及支付方式：8万元／年；支付方式：现金，押1月付1年；各期租金支付日期：于每一支付年度的6月30日之前，租金上付。第八条第四款第一项合同解除约定：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。第九条第一款违约责任约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。原、被告双方在庭审中一致认可此约定意指一次性给付月租金200%的违约金，并明确数额应为月租金6667元乘以200%，即13334元。合同签订当日，被告以现金的方式交给原告租金8万元及押金7000元。2013年7月1日，原告到租赁房屋处找到被告要求被告支付租金，当日被告向原告提供的卡号为×××的工行卡中汇入8万元租金。2014年8月24日，原告以快递的方式向被告寄送了《解除租赁合同通知》一份，内容为：”承租人（乙方）刘振国：本人（甲方）与你于2012年4月11日签订的北京市房屋租赁合同（自行成交版），将坐落于北京市顺义区×区×号×层×房屋的房屋租赁与你。该合同第四条第一款支付方式规定：各期租金支付日期为'于每一支付年度的6月30日之前，租金上付。'然时至2014年8月24日你仍未支付租金。根据该合同第八条第四款第1项规定：'乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单独解除合同，收回房屋。'现根据合同规定通知你，本人与你解除该租赁合同。请你接到通知后腾退房屋、交回房屋钥匙及水卡，电卡。并且付清你欠交的2014年7月1日起至你实际腾清房屋之日的租金。特此通知！出租人（甲方）：杨文焕，2014年8月24日（以下无正文）”，下方有杨文焕的签名。被告收到通知后于2014年8月27日给原告两份书面文件，一份《通知书》，内容为：”甲方：杨文焕（出租方），乙方：刘振国（租赁方），乙方于2014年6月中旬给甲方打电话两次通知乙（备注：此处”乙”被划掉涂改为”甲”）方过来收取房租￥80000元（捌万元），但是甲方电话一直未能接通，所以乙方未能有效的联系到甲方，故拖延了房屋租金支付日期。租赁合同当中清晰的记录房屋租金支付方式为现金支付，甲方也未曾联系过乙方交付房租，以往房租支付都是甲方来租赁房屋处收取房屋租金，租赁合同中也未有效的标注甲方的联系地址，以上原因导致甲方没有如期收到乙方的房屋租金，综合因素不属于乙方违约，甲方无权单方面解除租赁合同。收到本通知书请到乙方收取租金。2014年8月27日”，下方有刘振国的签名。另一份为《违约损失清单》，被告方表示此清单是为了向原告说明如果解除租赁合同自己会受到的损失。本院（2014）顺民初字第13029号原告杨文焕与被告刘振国房屋租赁合同纠纷一案庭审中，被告方表示要求本院依法确认原告解除合同的效力。双方均认可原告当庭出示的房屋所有权证号为X京房权证顺字第2827**号（房屋所有权人登记为杨文焕）上所载的房屋系租赁合同上所指的租赁房屋；合同约定的租赁期限以涂改后的日期为准。合同中约定租金的支付方式为现金，但未约定应当由原告到被告处取还是被告送到原告处，对于此条款的理解及此条款在实际履行时是否变更，双方主张不同。原告认为：被告第二次交租金采取了银行汇款的方式，即应当视为以实际行为变更了合同约定，且被告作为履行义务方应将租金主动交给原告而不是每次要原告去被告处取；被告认为：第二次交租金采取银行汇款的方式是在原告的要求下进行的，不能视作是对合同条款的变更，且被告主动找原告交房租存在一定障碍，被告不知原告的居住和工作地址，两次交房租均是原告到被告租赁房屋处取的，因此租金支付方式在实际履行过程中应理解为由原告到被告处取现金。原告针对自己的主张向法院提交了银行汇款记录及短信截屏，原告提交对方联系人为”杨镇租房刘春雷”的短信截屏内容如下：”小刘：房租汇到工商银行顺义支行，卡号×××，户名杨文焕”（前述内容的时间显示为2013年6月24日13：53）；”小刘：房租你是交现金还是汇到我的卡上？”（前述内容的时间显示为6月27日周五22：39）。被告对原告提交证据的真实性表示认可，但认为不能证明交付租金的方式就此变更为银行汇款方式。原告认可其从2014年6月30日起至2014年8月24日期间未联系过被告要求其交租金，也未提示其不依约按时交付租金将解除合同。被告方主张在接到解除合同通知后多次通过电话、短信等方式联系原告表示要交租金，同时也承认在接到通知之前未有效地联系到原告交租金。对上述主张，被告提交了手机画面截屏及中国移动通信客户短信详单（手机号码138×××）予以证明，原告对此证据的真实性认可，但认为被告在接到解除通知后才表明要交付租金，不具有正当性。庭审中，被告申请证人范×出庭作证，证明其曾陪同被告之子刘春雷于2014年8月27日到原告在马坡的公司处寻找原告欲交租金。因范×与刘春雷系朋友关系且刘春雷当庭表示曾经和范×说过涉诉纠纷，范×当庭陈述的部分细节与本院询问刘春雷的内容亦有一定出入，故本院对范×的证言不予采信。针对本院（2014）顺民初字第13029号一案所涉及的纠纷，本院认为：原、被告双方就涉诉房屋签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应属合法有效，双方均应信守承诺，认真全面履行各自的合同义务。本案中，双方第一个争议焦点问题为租赁合同中租金以现金方式支付条款是否协商变更以及租金交纳应在何地履行。从双方签订合同后的实际履行情况来看，被告第一次向原告交纳租金的方式为当面交付现金，被告第二次向原告交纳租金的方式为经原告催要后，被告向原告指定的银行账户汇款。而双方在书面合同在支付方式分别为”现金”、”转账支票”、”银行汇款”三种不同履行方式中明确选定以现金方式支付租金。现原告仅以第二次实际履行过程中被告曾以向原告指定的银行账户汇款的方式交纳租金为由主张双方就租金支付方式进行了协商变更，显然依据不足，且在原告提交的指定收款账户短信截屏中并未明确排除以现金方式交纳租金，更未明确将银行汇款作为今后合同履行过程中被告交纳租金的唯一方式。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：”当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”据此，在原、被告对租金交付是否由现金方式变更为银行汇款方式约定不明且不能达成一致意见时，应当推定为未变更。故此，对于原告关于双方就租金交纳方式已经协商变更之诉讼主张，本院不予采信。双方在合同中就租金交纳应在何地履行一节未能作出明确约定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：”合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”在租赁合同履行过程中，出租方到其所出租房屋处联系承租方并配合接受承租方履行给付租金的义务，不仅便捷而且可行，因而成为房屋租赁合同履行过程中较为常见的交易惯例。《中华人民共和国合同法》第六条规定：”当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据前述法律规定和交易惯例，原告作为出租方，在双方就租金履行地点约定不明的情况下，理应积极履行通知、协助等随附义务，积极主动配合被告履行交纳租金的合同义务。本案中，双方第二个争议焦点问题为原告行使合同约定的单方解除权的行为是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”据此，合同双方当事人可以在合同中约定一方解除合同的条件。但应指出，上述法律规定并不免除享有合同解除权的当事人依法应当履行的催告、通知、协助等法定义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）...；（二）...；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）...。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”庭审中，原告认可其从2014年6月30日起至2014年8月24日期间未联系过被告要求其交租金，也未提示其不依约按时交付租金将解除合同。故此，对于原告要求确认租赁合同于2014年7月30日解除之诉讼请求，本院不予支持。被告在接到原告发出的解除通知后，于2014年8月27日明确表示不同意解除合同而愿意交纳租金继续履行合同，并在本案庭审中亦明确表示愿意继续履行合同，双方签订的房屋租赁合同具备继续履行的条件，理应继续履行。综上，对于原告要求确认租赁合同解除并基于租赁合同解除而提出的要求被告腾退涉诉房屋等诸项诉讼请求，本院均不予支持。本案中，双方第三个争议焦点问题为被告是否应该以及如何承担迟延支付租金的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”如前所述，依法成立的合同，双方均应依约履行。根据双方在租赁合同中明确约定租金支付期限，被告应当在2014年6月30日之前支付2014年7月1日至2015年6月30日期间的租金80000元。双方还在租赁合同中明确约定被告不按照约定支付租金达30日的，应当按照月租金的200%向原告支付违约金。被告迟延支付租金的行为已构成合同约定的违约情形，应当承担违约责任，双方对违约金数额达成一致，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第七十八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告刘振国于本判决生效之日起七日内支付原告杨文焕二○一四年七月一日至二○一五年六月三十日期间的租金八万元；二、被告刘振国于本判决生效之日起七日内给付原告杨文焕迟延履行违约金一万三千三百三十四元；三、驳回原告杨文焕的其他诉讼请求。杨文焕不服本院（2014）顺民初字第13029号民事判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第02972号民事裁定书认为，原判决认定基本事实不清，撤销原判，发回重审。本案审理中，被告2014年7月1日至今的租金尚未交纳。刘振国同意支付一个月的违约金13334元，不同意支付其他违约金。合同第九条第一款中规定，按照月租金的200%支付违约金，刘振国对此解释为：违约金总计支付的金额为月租金的200%。杨文焕对此解释为：每迟延一个月支付月租金的200%作为违约金。经勘验，涉诉楼房为上下二层。二层已吊顶，地面已铺地瓷砖。二层西北角处现隔出一间房屋（卧室），房屋内有双人床一张、立柜一个、梳妆台一个。卧室东侧有竹帘所做的隔断，内有双人沙发一个、书柜一个、保险柜一个、架子鼓一套、茶几一个、小书桌一个、空调一个。竹帘隔断东侧有茶几一个、电视柜一个、冰箱一个、按摩椅一个。竹帘隔断南侧有跑步机一台、展柜一组（5个）。二层南侧有双人床一个、床头柜一个、衣柜一个。二层东侧有桌子一个、冰箱一台、厨具一套。一层东侧现为办公室。办公室内有双人沙发一个、单人沙发二个、电视柜一个、电视一台、办公桌一张、办公椅一个、空调一个。一层南侧有展柜六个，展柜上有被告的润滑油、发动机油等物品，另有柜子一个、电脑两台、饮水机一台。一层北侧有展柜六个，展柜上有轮胎等商品，另有贴膜工作台一个，厕所一间（厕所内有洗衣机一台、热水器一台）。一层外部有被告所加建的钢结构阳光棚，顶部为阳光板。阳光棚两车各有一彩钢棚。一层为地暖，被告为其加装了暖气片。一层现分为两个部分，其中北部为洗车工位，南部为美容工位。楼房南侧现有一场地，场地东侧、南侧建筑均为被告所建，东侧为彩钢棚，南侧为架子。上述事实，有双方当事人陈述，（2014）顺民初字第13029号民事卷宗等在案佐证。本院认为：针对杨文焕要求确认租赁合同于2014年7月30日解除的诉讼请求，根据双方签订合同第八条第四款第一项合同解除约定：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。被告至今尚未给付2014年7月1日至今的租金，已远远超出应付租金的30日，故双方之间的合同应于超出30日后的次日即2014年7月31日予以解除。双方合同解除后，被告应腾退涉诉的房屋，故本院对原告要求被告立即腾退其非法占有的北京市顺义区×镇×区×号×层×房屋（按房本地址是顺义区×镇×区×号×层×房屋）的诉讼请求予以支持，被告在腾退房屋过程中应自行腾退属于其所有的物品。对于原告要求被告支付自2014年7月1日起至2014年8月25日的租金（或占有使用费）以及自2014年8月25日之后至实际腾清房屋之日的占有使用费的诉讼请求，因被告占有使用涉诉房屋，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现双方之间的合同解除，被告在双方合同解除之前使用涉诉房屋，应支付相应的租金；被告在双方合同解除之后仍然使用涉诉房屋，故亦应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对于原告要求被告按租赁合同第九条规定按月租金6667元的200%支付违约金，租金计算方法为八万元除以十二个月的诉讼请求，因根据双方合同第九条第一款违约责任约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。原、被告双方在（2014）顺民初字第13029号一案庭审中一致认可此约定意指一次性给付月租金200%的违约金，并明确数额应为月租金6667元乘以200%即13334元。本案中，原告改称”按月租金的200%向甲方支付违约金”是指每迟延一个月支付月租金的200%作为违约金。因原告的陈述不符合双方约定的文义解释，也不符合其此前在庭审中的陈述，本院不予采纳。故双方约定的违约金金额为：月租金6667元乘以200%即13334元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十八条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告杨文焕与被告刘振国之间签订的租赁合同于二〇一四年七月三十一日解除；二、被告刘振国自行腾退其占有的北京市顺义区×镇×区×号×层×房屋（按房本地址是顺义区×镇×区×号×层×房屋），于本判决生效之日起十五日内腾退；三、被告刘振国以每天二百二十二元的标准支付自二〇一四年七月一日至二〇一四年七月三十日期间的租金，并以每天二百二十二元的标准给付二〇一四年七月三十一日至实际腾清房屋之日的占有使用费，于本判决生效之日起十五日内给付；四、被告刘振国给付原告杨文焕违约金一万三千三百三十四元，于本判决生效之日起十五日内给付；五、驳回原告杨文焕的其他诉讼请求。如果被告刘振国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 宋   万   忠人民陪审员 田   荣   芹人民陪审员 肖   永   臣二〇一五年十一月四日书 记 员 李香玲书记员李贵生