湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第02826号
上诉人（原审被告）长沙恒天房地产实业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭镇高冲村十二组。
法定代表人肖玉军，董事长。
委托代理人陈鸿南，湖南人和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘颖。
委托代理人陈巍，湖南湘和律师事务所律师。
上诉人长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称恒天公司）因与被上诉人刘颖商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳坪民初字第00100号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：锡矿山闪星锑业公司准备为其职工在长沙定向开发建设商品房，并将开发建设商品房的部分相关工作交由冷水江锡矿山建筑安装公司负责，以恒天公司的名义开发建设商品房。2008年4月27日刘颖与冷水江锡矿山建筑安装公司签订《认购书》，约定由刘颖认购长沙市岳麓区和园小区的第25幢3层302号住房，房屋建筑面积为122.68㎡，单价为1651.1元／㎡，选定房屋后交纳总房款60%的认购订金（含报名费），并同时交纳代收费用（代收费用包括：油烟净化机1250元，天燃气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装等包括但不限于以上范围的各项费用计价6200元，以上各项包干计算合计7450元）中的4000元，另外代收费用3450元，缴款时间另行通知。《认购书》签订后刘颖开始分期交纳部分房款和代收费用。2010年9月18日刘颖（买受人）与恒天公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及一份《补充协议》，合同第三条第一、二款约定：1、买受人购买的商品房为锑都家园（原名和园小区）项目中的第25幢3层305号房，商品房的设计用途为住宅；2、建筑面积为122.89㎡。第四条第（一）项约定：商品房单价为1588.47元／㎡，总金额为195207元。第六条第一款第（一）项约定：首付款（含定金）195207元于本合同签订之日支付。第十条第一、二款约定：1、出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，（2）、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）、国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的（包括但不限于相关部门迟延有关文件的批准或其他政府行为）及买受人未按时办理入户手续的。第十一条第一、二、四款约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式（不作累加）处理：（1）、逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；4、买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日向买受人支付已交付房价款万分之贰延期交房责任。《补充协议》第二条第六款约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。第三条第二款约定：因本商品买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担，由买受人承担的有关税费，按现行标准由出卖人代为（预）收取，按办理时当时相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补。《商品房买卖合同》签订当天刘颖付清了房款。2010年12月8日恒天公司发出通知，要求在锑都家园购房的业主在2011年元旦后办理交房手续。2011年11月10日恒天公司在锡矿山报刊登交房公告，要求未收房的业主尽快办理收房手续。刘颖与恒天公司一直未办理交房手续。另查明，恒天公司向刘颖收取了管道天燃气工程建设服务费、防盗门费和供水供电、有线电视电信宽带网费计6200元，抽油烟机费1250元，共计7450元。恒天公司还向刘颖收取房屋维修基金、契税、办证等费用（即代收款）共计13128元。刘颖的房屋所有权证已办理完毕，由恒天公司持有。与购房相关的税费恒天公司均已替刘颖缴纳完毕，其中替刘颖缴纳房屋维修基金3904元、契税1952元、商品房买卖手续费368元、商品房预告登记费80元、产权登记费80元和土地登记发证费120元。2013年6月20日恒天公司在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知，后双方结算时刘颖不认可恒天公司列举的相关费用的开支情况，结算未果，恒天公司未将房屋所有权证交付给刘颖。2014年1月2日，刘颖诉至原审法院，请求判令：1、恒天公司向刘颖支付逾期交房违约金39782.19元（暂计算至2013年10月15日）；2、恒天公司返还刘颖的代收费7450元、代收款7204元；3、恒天公司将房屋所有权证交付给刘颖；4、由恒天公司承担案件诉讼费用。
原审法院认为：本案争议的焦点为：一、恒天公司是否迟延交房，是否应支付延期交房违约金；二、恒天公司是否应返还代收费7450元；三、恒天公司是否应返还代收款7204元及退还刘颖房屋所有权证。针对第一个焦点，原审法院分析如下：第一、《商品房买卖合同》是刘颖、恒天公司双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务；第二、根据《商品房买卖合同》的约定，恒天公司应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付给刘颖，并在房屋达到交房条件后书面通知买受人办理交房手续，恒天公司虽在2010年12月8日通过《办理网签的通知》告知刘颖在2011年元旦后办理交房手续，但该交房日期已过双方合同约定的交房日期，且恒天公司也没有提供足够的证据证明其已按合同约定的方式通知刘颖交房；第三、恒天公司没有提供足够的证据证明刘颖所购买的商品房达到合同约定的交房条件的时间及该时间在2010年12月31日前；第四、刘颖、恒天公司在合同履行过程中没有出现合同第十条第二款约定的因特殊原因需迟延交房的情形；第五、双方至今没有办理交付手续。综上，恒天公司已构成迟延交房，恒天公司不能就其迟延交房具有合同约定的或法定的免责事由进行举证，也不能提供充分的证据证明其迟延交房是因刘颖的原因造成的，应承担举证不能的法律后果，故其应支付刘颖逾期交房违约金。对于支付期限的问题。第一、根据合同约定，房屋到达交房条件后恒天公司应书面通知刘颖办理交房手续，2010年12月8日恒天公司发出的《办理网签的通知》告知刘颖等业主在2011年元旦后办理交房手续，合同上有刘颖的联系地址及电话，部分到庭的业主证实收到了交房通知的信息，刘颖提供的代收费等的缴费清单表明2011年1月2日刘颖到过恒天公司处，2011年11月10日恒天公司刊登交房公告，刘颖亦称其多次找恒天公司要求解决代收款项等相关事宜，现恒天公司虽不能证明其已向刘颖送达书面交房通知，但综合案情分析，原审法院认为恒天公司已尽到合同约定的通知交房义务，刘颖也已知道恒天公司通知交房；第二、合同约定的交房时间为2010年12月31日前，刘颖应自收到交房通知之日起七日内验房并办理房屋交接手续，刘颖称该日期前房屋未到达交房条件，且至今没有收房，但刘颖并没有提供从2010年12月31日起至今这一期限内任何相关的验房记录，也不能就房屋未达到交房条件举证，故其应承担举证不能的法律后果。综上，原审法院认为，逾期交房违约金应计算至2011年11月10日恒天公司刊登交房公告后的第七日即2011年11月17日，故恒天公司应支付的逾期交房违约金数额为：12259元（195207×0.2‰×314），刘颖的逾期交房违约金诉请39783.19元超出了该数额，超出部分不予支持。如2011年11月17日时房屋尚未达到交付条件，刘颖对逾期交房违约金可根据实际情况另行主张权利。对恒天公司“根据《补充协议》第二条的约定，买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利，而恒天公司至今未收到刘颖的任何书面通知，不应支付刘颖逾期交房违约金”的抗辩意见，原审法院认为，第一、该条中的“其他违约责任”的约定不明，根据其字面意思并结合上下文的表述，原审法院的理解为：逾期交房的违约责任之外的其他责任；第二、该条款系恒天公司提供的格式条款，该条款排除并限制了刘颖的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《补充协议》第二条第六款的约定无效，对刘颖、恒天公司不具有法律约束力。故对恒天公司的上述抗辩意见不予采纳。对于焦点二代收费的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2008年时刘颖已签订《认购书》，《认购书》对房屋位置、房屋面积、房款和代收费均进行了明确约定，《认购书》签订后刘颖也开始分期交纳房款和代收费。与刘颖签订《认购书》的虽是冷水江锡矿山建筑安装公司，不是恒天公司，但刘颖所购买的商品房属于锡矿山闪星锑业公司为其职工定向开发建设的商品房，冷水江锡矿山建筑安装公司负责该商品房开发建设的部分相关工作，房屋以恒天公司的名义开发建设，刘颖依据《认购书》支付的房款属于刘颖、恒天公司之间的《商品房买卖合同》中的房款，所交纳的代收费系本案的代收费，故《认购书》也应认定为《商品房买卖合同》的内容。故对刘颖“《认购书》不是与恒天公司签订的，刘颖、恒天公司间的权利义务关系从签订《商品房买卖合同》时开始发生”的辩论意见，原审法院不予采纳。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第十七条“本规则自2009年7月1日起施行，此前已签订售房合同的按合同约定执行，之后签订售房合同的一律执行本规则”的规定，刘颖2008年所签订的《认购书》不违反该规则第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（诉称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”的规定，恒天公司所收取的代收费6200元可以不返还刘颖。刘颖未证明其已退还恒天公司抽油烟机，故恒天公司不需要退还刘颖抽油烟机费1250元。对于焦点三，根据相关的法律规定，刘颖没有向恒天公司缴纳房屋维修基金、契税、办证等费用的义务，在双方同意的情况下恒天公司可替刘颖代收代缴该费用。现恒天公司已收取房屋维修基金、契税、办证等费用共计13128元，已替刘颖缴纳房屋维修基金3904元、契税1952元、商品房买卖手续费368元、商品房预告登记费80元、产权登记费80元、土地登记发证费120元，共计6504元，故恒天公司应将多收的6624元返还给刘颖，刘颖诉请恒天公司返还7204元超出了该数额，超出部分不予支持。对恒天公司“双方应办理结算，并根据结算结果确定是否需要退还，现双方未办理结算故不需要退还”的抗辩意见，原审法院认为，根据《补充协议》第三条第二款的约定，上述代收款由恒天公司代收代缴，双方最终据实结算，多退少补，现恒天公司均已将相关的税费替刘颖缴纳，但恒天公司没有提供证据证明上述代收款已替刘颖缴纳完毕，双方也没有约定代收款的结算须与房款的结算一并进行，故对恒天公司的抗辩意见不予采纳。恒天公司仅是代理刘颖办理房屋所有权证，故其应将房屋所有权证交付给刘颖。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付刘颖逾期交房违约12259元，退还刘颖代收款6624元，共计18883元；二、长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内将长沙市岳麓区锑都家园（原名和园小区）第25幢3层305号房屋所有权证交付给刘颖；三、驳回刘颖的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1161元，因适用简易程序减半收取580.5元，由刘颖承担380.5元，长沙恒天房地产实业有限公司承担200元。
上诉人恒天公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决恒天公司支付延期交房违约金12259元错误。原审判决恒天公司支付逾期交房违约金违背了《商品房买卖合同补充协议》第二条第六款约定，恒天公司在2010年12月8日已书面通知业主办理交房手续；因望城先导区合并导致竣工验收备案手续的办理延期属于非出卖人原因引起的政府行为导致，根据《商品房买卖合同》第十条第二款约定，出卖人可据实予以延期。二、原审判决适用法律错误。恒天公司与刘颖之间实际上是一种集资建房的委托代理关系，恒天公司作为代理人，为其开发建房的行为，应当由被代理人承担责任。三、原审判决恒天公司支付代收款6624元错误。恒天公司收取的代收款应由双方根据实际情况进行结算，并根据结算结果确定予以返还的金额，在双方没有办理结算的情况下，原审判决自行认定代收款的返还与事实不符。四、只要刘颖与恒天公司办理相关的结算后，刘颖可以到恒天公司处领取房屋所有权证。五、本案已经超过诉讼时效，刘颖没有证据证明有诉讼时效中止中断的情形。综上所述，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人刘颖答辩称：一、关于诉讼时效问题，在本案起诉前刘颖就已多次就逾期交房问题要求恒天公司进行说明，后业主们提起诉讼，并由长沙市中级人民法院审理终结，证明有诉讼时效中断。二、关于延期交房以及违约金的问题，长沙市中级人民法院已有生效判决，并对延期交房违约金予以支持，不存在争议。三、关于恒天公司多收取的代收款，恒天公司应当对代收款的收支进行结算，并将剩余部分返还业主。四、关于房产证问题，开发商将房产证办下来后应当及时将房产证交付给业主，没有任何理由可以扣押业主的房产证。综上，请求驳回上诉，维持原判。
在本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案主要争议焦点为：一、恒天公司是否应当支付逾期交房违约金；二、恒天公司是否应当返还代收款。
关于逾期交房违约金的问题。第一，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，恒天公司应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付给刘颖，恒天公司已经逾期交房，按合同约定应承担违约责任。恒天公司不能就其迟延交房具有合同约定或法定的免责事由进行举证，亦不能提供充分的证据证明其迟延交房是因刘颖造成的，恒天公司应承担举证不能的法律后果。第二、恒天公司与刘颖之间签订的是商品房买卖合同，该合同内容均是商品房买卖的条款，恒天公司提出其与刘颖之间实际上是一种集资建房的委托代理关系的上诉理由不能成立。第三、2013年6月20日，恒天公司在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知，根据恒天公司提交的结算清单记载，办理结算的内容包括房屋交付期限、办证费用、代收费用的确认等相关事宜。虽刘颖对恒天公司的结算金额提出异议，未在恒天公司提供的结算单上签字，双方一直未办理结算，但可知双方就此进行过协商，故刘颖要求恒天公司支付逾期交房违约金诉求未超过诉讼时效。因此，原审判决认定恒天公司应支付逾期交房违约金并无不当，本院应予维持。
关于代收款的问题。根据双方签订的《补充协议》约定，代收款由恒天公司代收代缴，双方最终据实结算，多退少补。恒天公司已将相关的税费替刘颖缴纳，恒天公司未提供证据证明其收取的代收款已经全部缴纳，剩余的款项应当及时退还给刘颖。原审判决认定恒天公司应退还刘颖多收的代收款亦无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处恰当，恒天公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1161元，由长沙恒天房地产实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年八月六日
书记员 黄 银
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。