湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
2014）怀鹤民一初字第1033号
原告谢知兵，男，汉族，1978年11月16日出生。
原告丁莉，女，汉族，1982年2月20日出生。
两原告委托代理人谢修齐（特别授权），男，1949年10月9日出生，系原告父亲。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路。
法定代表人张伟贤，该公司董事长。
委托代理人舒小兵（特别授权），男，汉族，1973年7月15日出生，系该公司员工。
原告谢知兵、丁莉诉被告怀化市凯通房地产开发有限公司（以下简称怀化凯通公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成由审判员张磊担任审判长、人民陪审员丁伟、倪勇参加的合议庭。后经原、被告同意，人民陪审员倪勇变更为朱达和。本案于2014年11月25日公开开庭进行了审理，代理书记员谭伟担任记录。两原告委托代理人谢修齐、被告凯通公司委托代理人舒小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢知兵、丁莉诉称：一、2011年12月20日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于在建的湖天南路西侧市图书馆旁凯通领御小区第六幢一层101号商品房及商品房相关地皮出卖给原告，商品房建筑面积251.12平方米，总房款725033元。合同约定交付日期为2012年12月31日，逾期不能交房，被告向原告按日支付总房款的万分之一的违约金，但到本案起诉日止被告仍未能按合同约定履行交付义务。二、被告在未取得《工程竣工验收备案》，不具备交房法定条件的情况下，于2013年4月发出收房通知书，要求业主收房，原告基于维护自身合法权益，向住建局和消防支队等主管部门反映被告没有按设计要求和消防规定建设的情况，市消防支队、市住建局质监站分别于2014年3月5日和2014年4月23日向被告下达整改书。原告于2013年11月6至2014年2月15日曾多次告知被告，原告所购买房屋卫生间漏水、窗体破损等问题，但到现在为止被告仍没有完全履行整改义务，也没有通知原告整改情况。三、原告与被告于2011年12月25日签订补充协议一份，原告交付被告人民币5000元，被告按设计图纸在通知业主收房前完成室内强弱电安装，逾期未安装原告有权不收房。到目前为止，虽多次协商，被告既没有完成电路安装，也没有退还原告交付的款项。综上所述，原告不能收房的责任完全因被告违约所致，被告应当承担延迟交房的全部违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、被告承担延期交房的违约责任，向原告支付从合同规定的交房日之次日至2014年9月17日止共625天已经产生的延期交房违约金44080元。如被告仍未按约履行合同责任，原告保留继续追责的权力。违约金应计算到实际交房日止。2、被告退回原告交付被告安装强弱电线的5000元。3、撤销办证方式第（3）项的约定，并按第（1）项执行，被告应积极配合，提供相关办证资料和证明。4、被告应承担本案的诉讼费用。在庭审中，两原告已撤销对被告的第三项诉讼请求。
被告怀化凯通公司书面辩称：一、被告与原告之间交房的时间一重新变更，交房的时间变更为强弱电安装之后，原告要求逾期交房违约金理由不成立。二、原告提出要求被告退回交付被告安装强弱电线的5000元，被告予以同意。三、被告在2013年7月取得竣工备案表之后，在8月份给原告寄送了收房通知，但原告至今没有收房，逾期部分的责任应由原告自行承担。
经审理查明：原告谢知兵与原告丁莉系夫妻关系。2011年12月20日，两名原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告位于怀化市鹤城区湖天南路西侧凯通领御第6栋一单元1楼101号住房。双方在合同中约定：该住房建筑面积为251.12平方米，每平方米2887.19元，总价款为725033元。原告在签订合同时付定金100000元，合同签订后当日另付房款345033元。向公积金贷款280000元。被告在2012年12月31日前，将该商品房依照国家和地方人民政府的有关规定，交付给原告使用，逾期不交房被告按日向原告支付已交款万分之一的违约金。2011年12月24日，原、被告双方书面约定原告交纳5000元给被告，委托被告负责原告室内强弱电安装，被告按设计图纸进行施工。被告必须在通知原告收房前完成室内强弱电安装，逾期未安装原告有权不收房。次日，原告按约定向被告交纳了5000元。2012年3月29日前，原告交清了725033元购房款。2013年7月26日，被告开发的6幢房屋于2013年5月29日竣工验收合格，于2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案。2013年8月份，被告按照原告提供的地址以邮寄的方式书面通知原告收房，原告至今未收房。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、两原告身份证明，被告企业注册登记资料、机构代码证，证实原、被告诉讼主体资格及身份情况；
2、《商品房买卖合同》，证实原告向被告购买了位于怀化市鹤城区湖天南路西侧凯通领御小区第六幢一层101号商品住房的事实；
3、收据三张，证实原告依约交纳房屋款共计725033元；
4、协议书一份，证明原、被告约定，被告必须在通知原告收房前完成室内强弱电安装，逾期未安装原告有权不收房的相关事实；
5、收据一张，证实原告依约向被告交纳室内强弱电安装费5000元；
6、竣工验收备案表，证实6幢房屋竣工验收备案情况；
7、挂号信记录，证实被告通知原告收房的事实；
8、庭审笔录一份，证实本案的其他事实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《协议书》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。《商品房买卖合同》中约定，被告应于2012年12月31日前交房给原告。后原、被告双方达成协议，约定被告必须在通知原告收房前完成室内强弱电安装，逾期未安装原告有权不收房。被告开发的6幢房屋于2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案。被告按照原告提供的地址，于2013年8月份以挂号信件方式通知原告来收房，原告称未收到信件，鉴于双方对送达收房通知的方式及确认送达完成的方式均未明确约定，本院酌情推定原告收到收房通知的时间应为2013年9月15日前。在约定的交房日2013年1月1日前至2013年9月15日，被告应按合同承担违约金赔偿责任。被告在通知原告收房时，未履行安装室内强弱电的义务，根据双方的约定，被告有权不收房，但双方并未约定因安装强弱电未成，原告拒绝收房期间被告是否应承担违约金，而违约金赔偿责任是以双方约定为首要条件，故对这一期间的违约金赔偿，本院不予支持。2014年9月28日，原告通过诉讼的方式要求被告退回原告支付的安装强弱电费用5000元，被告当庭亦表示同意，本院予以支持。综上，被告违约迟延交房为258天（从2012年12月31日至2013年9月15日止），应承担18705.85元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告谢知兵、丁莉逾期交房的违约金共计18705.85元，于本判决生效后7日内付清；
二、被告怀化市凯通房地产开发有限公司退还原告谢知兵、丁莉交付的安装室内强弱电费用5000元，于本判决生效后7日内付清。
三、驳回原告谢知兵、丁莉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1027元，由被告怀化市凯通房地产开发有限公司承担496元，由原告谢知兵、丁莉承担531元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 张 磊
人民陪审员 丁 伟
人民陪审员 朱达和
二〇一四年十二月二十二日
代理书记员 谭 伟
附相关法律条文：
中华人民共和国合同法
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。