安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00068号
上诉人（一审被告）：王绍梅，女，1973年2月26日出生，汉族，住安徽省泗县。
委托代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师
被上诉人（一审原告）：陈宇，男，1989年3月19日出生，汉族，住安徽省泗县。
委托代理人：陈纯刚，农民，系陈宇之父。
委托代理人：王国亮，安徽省泗县长沟镇法律服务所法律工作者。
上诉人王绍梅因与被上诉人陈宇相邻关系纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院2014年12月12日作出的（2014）泗民一初字第03163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杨俊举、杜飞组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
陈宇一审诉称：陈宇在泗县泗州商城南侧东首二楼201号有八间房屋，一楼为王绍梅的店铺。王绍梅未经陈宇同意擅自占用陈宇的墙体安装门头招牌，每逢雨天，雨水溅到招牌顶端后反溅到陈宇窗户上，致使陈宇房屋墙体霉烂。请求判令：1、王绍梅拆除遮挡陈宇墙体的招牌，不得影响陈宇正常生活；2、王绍梅赔偿陈宇墙体维修损失1000元。
王绍梅一审辩称：1、陈宇的诉请没有事实和法律依据。2、王绍梅的招牌与陈宇诉称的墙体是否霉烂没有因果关系。3、商品房外墙体是共用部分不是专有部分，安装招牌既是统一规划，又是合理使用。4、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条的规定，王绍梅不构成侵权。5、陈宇在一年前取得房屋，但王绍梅安装招牌已经多年，且同一条街道均为统一规划安装。
一审法院查明：2013年4月3日，陈宇购买了位于泗县泗州商城南侧东首二楼201号的8间房屋，王绍梅系其楼下的个体经营户。王绍梅的招牌悬挂于陈宇窗台下方。
一审法院认为：本案的争议焦点为王绍梅安装的招牌是否与墙体霉烂有关，王绍梅的招牌是否应该拆除。陈宇认为因王绍梅的招牌离其房屋窗台距离较近，导致其墙面霉烂，但其无证据证明，对此观点不予采信。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，建筑物的外墙系业主共有部分，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第七项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。《中华人民共和国物权法》第七十二条：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。所以王绍梅利用建筑物的共有部分从事经营性活动安装招牌，属依法应由业主共同决定的事项。陈宇从原业主处购买该房屋，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。王绍梅擅自安装招牌，未经业主共同决定，陈宇作为业主要求其拆除其招牌的诉讼请求，予以支持。王绍梅认为是统一安装不应拆除的观点，因无证据支持且与法律规定不符，不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、王绍梅于判决生效之日起10日内拆除其安装的招牌；二、驳回陈宇的其他诉讼请求。一审案件受理费130元，减半收取为65元，由王绍梅负担。
王绍梅不服一审判决，向本院提起上诉称：1、王绍梅所安装的招牌属合理使用，未侵犯陈宇的合法权益。涉案房屋位于泗县泗州商城，而泗州商城为规划的经营场所，王绍梅使用的一楼门面及陈宇使用的二楼均为经营性用房。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。王绍梅出于经营的需要在其大门上方安装招牌，且安装招牌是泗州商城内所有商户的惯例，故不应认定为侵权。2、陈宇购买二楼房屋前，王绍梅已经安装招牌并使用多年，原房主未表示反对，陈宇愿意购买该房屋视为其接受房屋现状。3、一审认定事实及适用法律均有错误。王绍梅租赁的是商铺，未改变使用用途，也未处分共有部分，不属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的由业主决定的其他重大事项，一审判决适用上述司法解释第七条属适用法律不当。综上，请求撤销一审判决，驳回陈宇的诉讼请求。
陈宇辩称：一审判决适用法律正确，程序合法，判决结果正确，应予维持。1、陈宇购买的房屋依法进行了所有权登记，其对共有部分享有的共有权应受法律保护。王绍梅未经业主大会讨论决定即擅自安装招牌，侵害了陈宇的合法权益。2、合理使用应限于生活必需，王绍梅为商业利益不属于合理使用。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，王绍梅向本院提供照片一组，证明王绍梅的招牌安装在自己门头上方，与墙体有一定距离，未侵犯陈宇的任何相邻权利。
陈宇发表质证意见如下：照片反映的情况客观存在，但不属于新证据，也不能证明王绍梅未侵犯陈宇的权利。王绍梅的招牌占用了陈宇的墙体，并造成墙体损害。
本院认证意见如下：该组照片能够反映出案涉招牌的现状，陈宇对其真实性无异议，本院予以认定。
经二审审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：王绍梅安装的招牌是否侵害陈宇的相关权利，一审判决王绍梅拆除招牌是否适当。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”本案中，王绍梅虽非一楼门面房的业主，但其基于与业主之间的房屋租赁合同关系，取得了对该房屋专有部分的管理、使用权，也取得了共有部分的共同管理权。从相邻关系的角度看，陈宇购买二楼房屋之前，王绍梅已经安装招牌并使用多年，王绍梅安装的招牌并未影响陈宇对房屋的使用；从王绍梅使用房屋的用途看，该房屋系经营性用房，王绍梅安装招牌并未改变共有部分的商业用途，且陈宇未提供证据证明其房屋污损与王绍梅安装招牌之间存在因果关系，故一审判决驳回陈宇要求王绍梅赔偿损失的诉讼请求正确，但《适用最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，判决王绍梅拆迁招牌错误，本院予以纠正。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。王绍梅的上诉理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省泗县人民法院（2014）泗民一初字第03163号民事判决；
二、驳回陈宇的诉讼请求。
一审案件受理费65元，二审案件受理费130元，均由陈宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
代理审判员 杨俊举
代理审判员 杜 飞
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 王 艳
附：本案适用的法律条文
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。