辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第901号
上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人：应建仁，该公司董事长。
委托代理人：范广志，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：杨帆，女，1981年1月20日出生，汉族，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：李帅，男，1980年12月15日出生，满族，住址辽宁省辽中县。
委托代理人：白俊莲，沈阳市铁西区炎坤法律服务所法律工作者。
上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称“纺织服装城”）因与被上诉人李帅商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）铁西民二初字第2227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月5日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案，上诉人纺织服装城的委托代理人范广志、杨帆，被上诉人李帅的委托代理人白俊莲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李帅一审诉称，其与纺织服装城签订《商品房买卖合同》一份，约定李帅购买纺织服装城开发的沈阳国际纺织服装城产权档口一处，建筑面积28.80平方米。房屋交付后，李帅发现实际建筑面积比约定少4.82平方米，面积误差比大于3%，故请求法院判令：1、纺织服装城向李帅双倍返还多收房款45，905.68元；2、纺织服装城承担诉讼费用。
纺织服装城一审辩称，一、按照备案合同约定不存在面积差。备案合同写的是套内，套内本身没有面积差，是按套计价。不应该返还李帅面积差，更不应该双倍。二、李帅提供的原始合同确系双方签订，但在备案过程中，发现与沈阳市房产局下发的《商品房预售许可证》相关内容（按套预售）不符，无法备案，我公司责成销售人员通过电话与涉及此情况的A、B区部分商户联系，在双方真实意思表示的情况下，更换了部分合同纸张，将原始合同与《商品房预售许可证》约定不符的内容进行了变更，且我公司将变更后的合同在沈阳市房产局备案。三、如果法院判令采纳原始合同，否定备案合同的法律后果将是备案合同无效，无效的合同不能作为合法的备案文书，我公司及各业主应当凭生效判决，撤销变更后的合同之备案，原始合同作为唯一有效合同，因与预售许可证严重不符，无法备案，无合法的备案合同，则房产局没有颁发房产证的合法依据，导致无法办理房产所有权登记，1500户业主无法获得证明物权的产权登记及房产证，将引发更大的纠纷及社会矛盾，后果不堪设想。恳请法院驳回李帅诉讼请求。
原审法院审理查明，李帅与纺织服装城双方签订《商品房买卖合同》原始合同一份。约定李帅购买纺织服装城开发的房屋座落于沈阳市铁西区北一中路19号B4-702。合同第三条约定：“该商品房合同约定建筑面积共28.80平方米。”第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4762元，总金额人民币137，140元。”第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理；1，双方自行约定：（1）双方一致同意最终面积以沈阳市房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》审核面积为准，房款差额据实结算。”合同签订后李帅付清全部房款。
原审法院另查明，纺织服装城在办理合同备案前，将其手中的《商品房买卖合同》部分纸张予以更换，改变了部分合同条款，并用更换后的合同办理了备案。法庭审理中纺织服装城提供了备案的《商品房买卖合同》（以下简称备案合同），该备案合同第三条约定：“该商品房建筑面积共＿平方米，其中，套内建筑面积14.40平方米。”第四条约定：“出卖人与买受人定按第3种方式计算该商品房价款：3，按套计算，该商品房总价款为137，140元。”第五条关于面积确认及面积差异处理条款未进行选择和约定。
原审法院再查明，李帅出具的《沈阳市房产测绘中心信访行风诉求转办单》载明，涉案房屋的实际建筑面积为23.98平方米。
原审法院认为，李帅提交的《商品房买卖合同》原始合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
关于纺织服装城提出的经李帅同意更换了部分合同纸张对原始合同进行了变更，应以变更后的备案合同为准的抗辩主张。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。现李帅对纺织服装城主张的变更合同事宜予以否认，纺织服装城亦未能提供有效证据证明其更换合同的行为取得了李帅的同意，故对纺织服装城提出的合同变更的抗辩主张，原审法院不予采纳，以李帅提交的原始合同为准。
关于面积差额款问题。原始合同约定建筑面积为28.80平方米，单价为每平方米4762元，产权登记面积（建筑面积）与合同约定面积（建筑面积）发生差异，房款差额据实结算。现《沈阳市房产测绘中心信访行风诉求转办单》载明该房屋的实际建筑面积为23.98平方米，比合同约定建筑面积少4.82平方米，故纺织服装城应给付李帅面积差额款22，952.84元（4762元／平方米×4.82平方米）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条的规定，原审法院判决：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告李帅面积差额款22，952.84元；二、驳回原告李帅的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费948元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担374元（原告已预交，由被告直接给付原告），由原告承担574元。
宣判后，上诉人纺织服装城不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：原审法院适用原始合同判决错误，要求适用备案合同，理由是原始合同订立时尚未取得商品房预售许可证，原始合同应为无效合同，取得预售许可证之后，当事人双方确立了备案合同，并得到相关权利义务，备案合同具有法律效力，若仍以无效的原始合同认定双方权利义务关系，就必然导致备案合同无效，那么无效的备案合同就不应作为合同备案和办理产权登记的根据，但由于原始合同不符合预售许可证，无法实施备案，更无法作为办理产权登记的依据，这将为双方当事人履行合同造成无法逾越的障碍，对双方当事人尤其是被上诉人取得房屋产权证的权利造成不可避免的损害，因此为保护被上诉人的合法物权这一根本性合同权利，实现产权的根本目的，应认定备案合同合法有效，故需撤销判决第一项。综上所述，一审判决认定事实不清，恳请法院依法改判。
被上诉人李帅辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》原始合同、《沈阳市房产测绘中心信访行风诉求转办单》等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为上诉人是否应当给付被上诉人房屋面积差价款的问题。本院认为，被上诉人提供的上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》原始合同，是合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。上诉人现无法提供有效证据证明其更换合同的行为取得了被上诉人的同意，且被上诉人对上诉人提出变更合同的主张予以否认，故应以被上诉人提交的原始合同约定的条款为准。按照原始合同约定建筑面积为28.80平方米，单价为4762元，现案涉房屋产权登记的面积与原始合同约定的建筑面积少了4.82平米，故一审法院判令上诉人给付被上诉人房屋面积差额款22，952.84元并无不当，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费948元，由上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。