浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2578号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州时久房地产代理有限公司。
法定代表人：陈松。
委托代理人：林海群、徐建军。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州罗森百货有限公司。
法定代表人：三宅示修。
委托代理人：傅黄阳。
上诉人杭州时久房地产代理有限公司（以下简称时久房产公司）因与被上诉人杭州罗森百货有限公司（以下简称罗森百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年9月13日，时久房产公司通过其法定代表人陈松向杭州云井贸易有限公司（前身系杭州兴景新食品有限公司）承租了涉案商铺，租赁期限自2011年9月20日至2016年9月19日。2012年11月7日，罗森百货公司作为乙方，时久房产公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，双方约定由乙方承租涉案商铺，租赁期限自2012年9月20日至2017年9月19日，其中2012年9月20日至2013年9月19日期间的年租金为625000元，于2012年9月5日前付清，2013年9月20日至2014年9月19日期间的年租金为651000元，于2013年8月20日前付清；乙方支付保证金60000元；乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金，若违约金仍不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方所有损失，但若属于乙方违约，甲方仍须把保证金及按日平均计算后剩余的租金返还给乙方，等等。合同签订后，罗森百货公司按约支付了保证金60000元及2012年9月20日至2013年9月19日的租金625000元。2013年8月6日，罗森百货公司向时久房产公司支付了2013年9月20日至2014年9月19日的租金651000元。2014年1月7日，罗森百货公司向时久房产公司邮寄《解除合同通知书》，称其因亏损巨大，无力继续承租涉案商铺，要求与时久房产公司自2014年2月1日起解除涉案租赁合同。罗森百货公司曾与时久房产公司就解除合同事宜协商，但未能达成一致意见。2014年1月10日，罗森百货公司再次向时久房产公司寄送《返还房屋通知书》，载明其已于2014年1月10日自涉案商铺中腾退，因时久房产公司拒绝前来现场接收该房屋，故罗森百货公司特将商铺钥匙邮寄返还时久房产公司。后罗森百货公司因要求时久房产公司退还已交付的部分房租等，双方发生争议，罗森百货公司遂于2014年3月24日诉至原审法院，请求判令：一、解除罗森百货公司、时久房产公司双方之间签订的《房屋租赁合同》；二、时久房产公司返还租金及保证金306808元；三、时久房产公司向罗森百货公司支付逾期还款利息损失1365元（按照同期同类银行贷款利率自2014年2月2日起计算至2014年3月3日，实际计算至法院确定履行之日）；四、时久房产公司承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，时久房产公司提起反诉，请求判令罗森百货公司赔偿时久房产公司损失1072099元，本案诉讼费用由罗森百货公司承担。后罗森百货公司变更诉请为要求判令：一、时久房产公司返还租金及保证金469558元；二、时久房产公司向罗森百货公司支付逾期还款利息损失7636元（按照同期同类银行贷款利率自2014年2月2日起计算至2014年5月15日，实际计算至法院确定履行之日）；三、由时久房产公司承担本案诉讼费用。
另查明，罗森百货公司、时久房产公司间租赁合同签订后，罗森百货公司为办理营业执照，向工商部门提交了杭州云井贸易有限公司出具的《同意转租证明》，该《同意转租证明》载明：杭州云井贸易有限公司同意时久房产公司将涉案商铺转租给罗森百货公司经营使用。2014年2月13日，时久房产公司法定代表人陈松向杭州云井贸易有限公司提交申请，称其因经营不善，无力承担房租，要求提前终止租赁关系。2月20日，杭州云井贸易有限公司回复同意提前解除双方之间的租赁关系，将时久房产公司已交付的租赁房屋押金5万元作为违约金赔偿给杭州云井贸易有限公司。
案件审理过程中，时久房产公司法定代表人陈松出具情况说明，表明其与杭州云井贸易有限公司就涉案商铺所签订的租赁合同实际承租方为时久房产公司，其受时久房产公司委托向杭州云井贸易有限公司提出提前终止合同，时久房产公司实际承担该5万元违约金损失。
原审法院认为：涉案商铺系时久房产公司以其法定代表人陈松名义向杭州云井贸易有限公司承租所得，时久房产公司为与杭州云井贸易有限公司建立租赁关系的实际承租人，根据杭州云井贸易有限公司出具的《同意转租证明》，该公司对此明知且不持异议，因此时久房产公司有权在杭州云井贸易有限公司同意转租的情况下与罗森百货公司签订转租协议。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。罗森百货公司、时久房产公司就涉案商铺所签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限超过了时久房产公司承租的剩余期限，该超过部分的约定应属无效。但合同部分无效的，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效，罗森百货公司、时久房产公司均应按约履行。
罗森百货公司在与时久房产公司间租赁合同履行期间，明确表明其拒绝继续履行该合同，属于违约行为。罗森百货公司作为违约方无权主张合同解除，其向时久房产公司寄送的《解除合同通知书》不发生合同解除的法律效果。罗森百货公司、时久房产公司曾就解除该合同的事宜进行协商，但根据罗森百货公司提交的谈话录音，时久房产公司并未明确作出同意解除该合同的意思表示，故原审法院对罗森百货公司主张该租赁合同已因双方协商一致解除不予采信。罗森百货公司虽然将商铺钥匙寄还时久房产公司，但罗森百货公司寄还该钥匙时罗森百货公司、时久房产公司之间的租赁合同尚未解除，其寄还钥匙的行为不能产生返还租赁物的法律后果。根据时久房产公司提供的证据，时久房产公司与杭州云井贸易有限公司之间的租赁关系已于2014年2月20日解除，时久房产公司也已将涉案商铺返还给了杭州云井贸易有限公司，则自该日起时久房产公司已丧失对涉案商铺的承租权，罗森百货公司已不能租用涉案商铺，时久房产公司与罗森百货公司之间租赁合同已无继续履行的事实基础，罗森百货公司先前将租赁物返还给时久房产公司的事实状态产生了解除租赁合同的法律后果，故罗森百货公司、时久房产公司之间的租赁合同应已于2014年2月20日解除。根据双方合同的约定，时久房产公司应当将保证金6万元及自2014年2月21日至9月19日期间的剩余租金376331.5元（651000÷365×211）返还给罗森百货公司。时久房产公司因双方之间就损失赔偿问题未能协商一致，而拒绝退还上述保证金及剩余租金，不违反法律规定，因此罗森百货公司要求时久房产公司支付逾期还款利息损失，原审法院不予支持。
时久房产公司主张其因罗森百货公司提前解除涉案房屋租赁合同而产生损失，其一为因与杭州云井贸易有限公司提前解除合同所支付的5万元违约金，其二为因转租涉案商铺的可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。即在债务人存在违约行为时，债权人负有法定义务积极采取措施，防止损失扩大。本案中，罗森百货公司提前要求解除租赁合同，并自行自租赁物中腾退，至2014年2月13日涉案商铺已实际空置一个月，若时久房产公司继续空置该商铺，其可能产生的租金损失将远远超过其可向罗森百货公司收取的违约金。时久房产公司在此种情况下选择支付5万元违约金与杭州云井贸易有限公司提前解除合同，属于时久房产公司在罗森百货公司违约后为防止损失进一步扩大所支出的合理费用，应由罗森百货公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即罗森百货公司所需承担的时久房产公司预期利益损失应以罗森百货公司订立涉案租赁合同时所能预见或者应当预见的范围为限。如果罗森百货公司在与时久房产公司签订涉案租赁合同时即知晓时久房产公司与杭州云井贸易有限公司约定的租金数额，则表明罗森百货公司能够预见因其提前解约所导致的时久房产公司预期利益损失，反之则不能，时久房产公司应对此负有举证责任。但是时久房产公司未能举证证明罗森百货公司于订约之时对上述事实知情，即时久房产公司无法证明罗森百货公司对其预期利益损失具有预见可能，故对时久房产公司主张的预期利益损失，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年8月15日判决：一、杭州时久房地产代理有限公司退还杭州罗森百货有限公司租金376331.5元、保证金60000元；二、杭州罗森百货有限公司赔偿杭州时久房地产代理有限公司损失50000元；三、上述第一项与第二项相互折抵，杭州时久房地产代理有限公司还应支付杭州罗森百货有限公司386331.5元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回杭州罗森百货有限公司的其他诉讼请求；五、驳回杭州时久房地产代理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8458元（由杭州罗森百货有限公司预缴），反诉案件受理费7224元（由杭州时久房地产代理有限公司预缴），合计15682元，其中由杭州罗森百货有限公司负担1138元，由杭州时久房地产代理有限公司负担14544元，其中杭州时久房地产代理有限公司还需缴纳的7320元于判决生效之日起七日内交纳至原审法院。财产保全申请费2060元，由杭州时久房地产代理有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳至原审法院。
宣判后，时久房产公司不服，向本院提起上诉称：一、交易的目的是为获得利润，上诉人也不例外，故被上诉人作为经常承租物业的一方，且明知上诉人是转租方，其应当预见到上诉人租给被上诉人的租金与上诉人应付租金之间存在利润差额。二、没有法律法规规定违约方预见损失需要守约方在订立合同时出示守约方和第三方的合同，且在交易中，和第三方的合同往往属于商业秘密。三、原审法院已经认定上诉人与杭州云井贸易有限公司的租赁合同，因此上诉人的损失只需计算即能确定，不存在举证不能的情况。四、被上诉人应当预见到上诉人的合同差价可能超过30万元一年。五、即使本案证据不能推断出被上诉人订立合同时应当预见到的因违法解除合同可能造成的损失的最高金额，那么，根据最高人民法院的相关规定，也应由人民法院根据具体情况裁量。综上，原审法院以上诉人不能举证证明被上诉人对预期利益损失具有预见可能为由驳回上诉人的反诉请求存在错误，请求本院撤销原审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人的损失1072099元，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
针对时久房产公司的上诉，罗森百货公司辩称：一、上诉人所谓的“预期利益损失”与被上诉人的解约行为之间不存在必要的因果关系，系上诉人自行决定的行为，上诉人应当自行承担其不利后果，不能转嫁至被上诉人头上。首先，上诉人与杭州云井贸易有限公司解除租赁合同与被上诉人的行为之间不存在必要的因果联系，除非被上诉人的提前退租行为必然导致上诉人到了无法承租案涉房产的迫切程度。而本案中上诉人远未达到证据《申请书》所述的必须解除与云井公司租赁合同的迫切程度。上诉人一审提交证据《申请》中称“由于本人经营不善，导致该店亏损严重，现已无法承担该店房租”。实际上，上诉人仅仅负责转租，不存在经营问题。因经营不善亏损的是被上诉人。被上诉人早已经将一年房租及押金支付给上诉人，另外上诉人一年盈利30万元左右，相当于其一年的租金成本，何来无力承担房租一说？上诉人继续转租只存在盈利多少的问题，不存在亏损的问题。其次，案涉房产继续出租对于上诉人此类专业房产代理公司不存在困难。案涉房产位于杭州市中心繁华地段。被上诉人在一审提交的照片显示案涉房屋在2014年5月初即已经装修完毕开始营业。如果杭州云井贸易有限公司作为非专业的房东可以将案涉房产在如此短的时间内完成从出租到开始正常营业。那么上诉人作为杭州本地专业的房地产代理公司理应更加便利。以上可见，上诉人与杭州云井贸易有限公司解除租赁合同与被上诉人的行为之间不存在必要的因果联系。上诉人完全可以在与被上诉人解除合同后继续转租案涉房产获利。但上诉人选择与杭州云井贸易有限公司解除租赁合同。无论上诉人出于何种考虑，都不是因为被上诉人提前退租而不得不为之。上诉人不能将自己错误的商业战略定位导致的不利后果转嫁到被上诉人头上。二、上诉人所谓的“预期利益损失”已经远远超过了合同订立时被上诉人预见或者应当预见范围，被上诉人依法不应承担。上诉人在其《民事上诉状》中承认其和杭州云井贸易有限公司之间的合同属于商业秘密，被上诉人不可能获知。其次，被上诉人提交的录音资料中，上诉人告知被上诉人自己租来价格是55万，与被上诉人去掉税之后的租金一致，自己根本没有从转租中获利。根据《合同法》第一百一十三条规定，被上诉人不应承担上诉人所谓的“预期利益损失”。三、本案中上诉人实际产生的损失最多也只有向杭州云井贸易有限公司支付的5万元违约金以及一审法院认定2014年2月20日前的租金。违约金是用来弥补损失，而非创造利益。本案中，上诉人现实已经产生的损失最多只有向杭州云井贸易有限公司支付的5万元违约金以及一审法院认定2014年2月20日前须向上诉人交纳的租金。被上诉人认为应当在上述范围内再按照责任计算应向上诉人支付的赔偿额。四、本案中上诉人与杭州云井贸易有限公司解除合同存在巨大疑点，被上诉人提醒法院警惕上诉人虚假诉讼的可能性。综上，请求本院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案双方当事人对案涉房屋租赁合同的解除以及租金和保证金的处理均无异议，争议焦点是由于罗森百货公司提前解除合同应赔偿时久房产公司损失的数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，时久房产公司举证证明其与杭州云井贸易有限公司之间的租赁合同与案涉转租合同之间的年租金差价在30万元以上，并据此要求罗森百货公司赔偿租金差价损失。本院认为，时久房产公司作为一家房地产中介公司，转租房屋获取租金差价应是其公司的利润来源之一，罗森百货公司对此应有所预见。但是由于时久房产公司在订立房屋转租合同时并未向罗森百货公司出具过其与杭州云井贸易有限公司的房屋租赁合同，故罗森百货公司对时久房产公司在转租中的具体获利数额无法知晓。在案涉房屋租赁合同中，双方当事人约定：“乙方（罗森百货公司）未经甲方（时久房产公司）同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金，”故罗森百货公司在订立合同时可以预见到由于其中途擅自退租会给时久房产公司造成的损失至少应为月租金的三倍。原审法院以时久房产公司未能举证证明罗森百货公司对时久房产公司预期利益损失具有预见可能为由，驳回时久房产公司主张的预期利益损失的诉讼请求，明显不当，本院予以纠正。至于时久房产公司为与杭州云井贸易有限公司提前解除合同所支付的5万元违约金，并非罗森百货公司提前解除合同所导致的必然结果，故不应由罗森百货公司负担。综上，对时久房产公司上诉请求和理由中的合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第633号民事判决第一、四项；
二、撤销杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第633号民事判决第二、三、五项；
三、杭州罗森百货有限公司赔偿杭州时久房地产代理有限公司损失156250元；
四、上述第一项与第三项相互折抵，杭州时久房地产代理有限公司还应支付杭州罗森百货有限公司280081.5元，于本判决生效之日起十日内付清；
五、驳回杭州时久房地产代理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费8458元，反诉案件受理费7224元，合计15682元，由杭州罗森百货有限公司负担1776元，杭州时久房地产代理有限公司负担13906元。财产保全申请费2060元，由杭州时久房地产代理有限公司负担。二审案件受理费13999元，由杭州时久房地产代理有限公司负担11959元，由杭州罗森百货有限公司负担2040元。杭州时久房地产代理有限公司需负担的一审诉讼费用在扣除已预缴的部分后于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院。杭州罗森百货有限公司需负担的二审诉讼费用于本判决生效之日起七日内交纳至本院。杭州时久房地产代理有限公司于本判决生效之日起十五日内至本院办理多预缴诉讼费用的退费手续。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 王 宓
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年十二月一日
书 记 员 王 颖