北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
2015年丰民初字第16240号
原告李国忠，男，1934年12月22日出生。
委托代理人李晖（李国忠之女），1968年8月21日出生，无业，住北京市西城区。
原告于质彬，女，1932年1月4日出生。
二原告委托代理人贾鸿斌，北京市京师律师事务所律师。
被告李慧满，男，1988年11月9日出生。
委托代理人段峥，北京市方诚律师事务所律师。
原告李国忠、于质彬与被告李慧满房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员魏敬贤独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告李国忠及委托代理人李晖、李国忠和于质彬的委托代理人贾鸿斌，李慧满的委托代理人段峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李国忠、于质彬诉称：原告李国忠退休前在国务院办公厅做高级工程师工作，单位分配给其位于北京市丰台区方庄小区芳古园一区17号楼15层1-1504诉争房产，面积60.37平方米两居室。2007年12月18日李国忠取得诉争房屋的产权证书。2010年9月，被告李慧满的父母李刚、张珺提出被告计划出国留学，需要费用，跟李国忠商量将其名下的诉争房产办理银行抵押贷款，被告父母保证按期还款，待被告留学结束后结清贷款，归还房屋。并说原告80多岁银行不批贷款，房屋过户到被告李慧满名下银行才能批准贷款。原告李国忠同意了他们的提议。在9月27日去丰台区房屋管理局大厅办理手续时，被告父母安排办理的是诉争房屋通过买卖方式过户给被告的手续。后来经了解，被告出国留学未实际用诉争房屋办理贷款手续。双方的网签合同显示被告以明显低于市场价的36万元购买了诉争房产，而被告及其父母从未向原告支付购房款。这个过程被告李慧满、其父母还有李国忠始终未征得原告于质彬同意，诉争房产为二原告婚后所得，应为夫妻共同财产。原告于质彬认为丈夫李国忠和被告的行为严重侵害到了原告的权益。被告李慧满取得诉争房产不符合物权法善意取得的条件。现二原告诉至法院，要求：一、确认原告李国忠与被告李慧满于2010年9月27日签订的存量房屋买卖合同无效；二、将诉争房产由被告李慧满名下恢复登记到原告李国忠名下；三、诉讼费和保全费由被告负担。
被告李慧满辩称：不同意原告的诉讼请求。被告为原告唯一的孙子，且被告家庭经济条件较好，被告父母一直对二原告孝敬有加，因此，二原告才决定将诉争房产卖与被告。被告父母自2010年起陆续将近40万元现金（被告家经营餐馆，有充足现金）给付二原告。2010年9月27日过户当天，被告一家和二原告均到过户现场，因为二原告没有结婚证，且当时房本上的所有人仅为李国忠一人，过户大厅引导员说于质彬不算共有人，不用在买卖合同上签字，因此合同上只有李国忠一人签字，于质彬当时在场。双方签订的合同真实有效，被告向二原告支付了对价，签订了合同且房产已过户，是善意取得。李国忠与被告之间没有恶意串通损害于质彬的合意。李国忠不应以原告身份参加诉讼。按照原告起诉所述，是李国忠瞒着于质彬将房屋过户给被告，那么二原告在本案中应为权利相对方，如果存在侵权后果，李国忠作为直接责任人应承担相应责任。综上，法律对于认定合同无效规定十分严格，原告起诉所称房屋是原告借给被告，并不是导致合同无效的法定因素，并且原告没有证明被告李慧满存在恶意。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：李国忠与于质彬系夫妻关系，李慧满系李国忠之孙。原告李国忠原系北京市丰台区芳古园一区（登记所有权人，于2007年12月18日取得房屋所有权证书。
2010年9月27日，李国忠（出卖人）与李慧满（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同），约定：出卖人所售房屋为1504号房屋，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为360000元。合同关于定金交付、房屋交付、房款交付、物业交割、违约责任及权属转移登记等均未作约定。签订合同当日，李慧满取得1504号房屋所有权证书。1504号房屋一直由李国忠和于质彬居住。
庭审中，李国忠称，李国忠是为了帮助李慧满出国留学办理贷款，才将房屋临时改成李慧满的名字，约定李慧满留学回国再改成李国忠的名字。2013年李慧满留学回国后，李国忠一直催促被告方将房屋过户回来，未果。经查询，1504号房屋未做抵押贷款，故起诉。对此，李国忠提交录音证据四份，证明上述约定内容。其中，2015年7月12日李国忠与李刚（李国忠之子、李慧满之父）录音中，李国忠说：喂，小刚，我是你爸，昨天你们来了以后，要求明天去撤诉，......我想了想，还是先把方庄的房子给我过回来，然后我就随时随地给你撤诉。李刚说：那就一块去呗。李国忠说：先把我这个方庄的房子给我过回来。李刚说：先你那个房子，满子不是答应月底吗？李国忠说：月底他要是不给我过，你看昨天张珺（李国忠儿媳、李慧满之母）跟你的意思并不完全一致的是不是？你看方庄这房子呀，刚一开始，她说抵押贷款，说的很清楚抵押贷款，什么你又给我写保证，抵押贷款完了以后，说满子回来以后马上给我过回来，这都是当时她答应我的，你看现在，又跟我讲条件......。李国忠又说：你给孩子打个电话，这一两天，礼拜一二一块去一趟，顺便两个事全办了好不好？先把我方庄的房子给我过回来，我心里就有底了。李刚说：你这不是得上那儿，问那税的事儿吗？李国忠说：那个税呀，没多少钱，......你跟孩子说一下，我就要求一两天，先把我这过了以后，马上就把那个撤诉了。2015年7月13日李国忠与张珺录音中，李国忠说：今天小满去不去呀？张珺说：方庄那房子，如果过户的话，要交40多万的税。李国忠：你是从哪问的？张珺说：我表妹那儿问的，待会再给您问问吧，您亲自问问......我表妹是房管局的，她说交20%的税。李国忠说：这个有好多办法，因为你很有经验......。李国忠又说：咱们就别等月底了。要不一天老琢磨这事儿，我脑子也受不了了，身体也受不了了。张珺说：是是是。李国忠说：咱们先把这事办了，以后咱就撤诉了，咱别的方面大的出入都没有，只不过是细节问题，你说对不对呀？张珺说：对，我去问问，我先去问吧，先不去您那儿呢，我直接去丰台交易中心吧。2015年7月15日李国忠、张珺和李晖（李国忠之女）的录音中，李晖说：是不是就是原来说给那个李慧满出国留学作抵押，完了以后那什么，那个。张珺说：方庄那房子不是在李慧满名下呢嘛。李晖说：就是那会儿说，完了以后再给过回来？张珺说：对。李晖说：是不是原来说好再过回来，现在就是要过回来呀？张珺说：是。李国忠说：反正意思一定要过回来。......你原来答应给我过回来，现在过不了了，这算我的问题算你的问题？张珺说：算我的，算我的。2015年7月17日李刚与李晖录音中，李晖说：就我的理解是什么呀，他（李国忠）就想着自己把着，甭管什么东西，他自己的就是自己的。李刚说：自己把着费用谁出？李晖说：可是问题是，当初不是都是为了好吗？都是为了满子吗？......你们当初就是把那房子过到满子名下，不也是为了留学贷款吗？再说了，也说好了，到时候再还给他，给他过回来。他现在非常气愤，说这孩子怎么这样，刚一开始他应了我来，说等哪天去，完了以后就一步比一步的，越来越恶劣，就觉得特别特别伤心。李刚说：满子呀，他终归不是很成熟，终归是个孩子。被告李慧满对上述四份录音真实性均不予认可，认为四份录音都没有李慧满的陈述，从李刚和李晖的对话里，可以看出于质彬是知情的，7月15日的对话里，可以看出1504号房屋过户是有条件的。录音证据与被告没有直接关系。并称录音当事人对其陈述记不清了，但不申请录音鉴定。
庭审中，被告李慧满提交国务院办公厅机关1997年出售公有住宅楼房买卖契约、收据、收款专用凭证复印件，证明李国忠名下位于丰台区西罗园四区21号楼505号房屋是被告父母出资买的，收据上原告名字是被告母亲张珺写的，被告母亲给上述房屋出资的钱作为给1504号房屋出资的一部分，也是原告将1504号房屋出售给被告的原因。被告李慧满又提交1504号房屋收款专用凭证、存量房屋买卖合同、相关税费发票复印件，证明原告单位将1504号房屋作为公房出售，是被告母亲出的钱，买卖合同上房屋出售共有权意见没有内容，证明于质彬没有房屋共有权人身份。房价款符合国家规定，不存在低于市场价八倍的情况。被告李慧满还提交承租合同和房管局登机大厅告知单，证明被告经济情况良好，无需贷款，过户当时于质彬到现场，因没有结婚证所以没签字。二原告对上述证据不予认可，称上述505号房屋与本案无关，购买人为李国忠，签字为李国忠本人签字，不认可价款折抵。房屋实际共有权人和登记共有权人不一致，房管局未严格审查。市场价应以实际为准，不认可税务部门通过就没有低于市场价。于质彬根本没去房管局。另外，被告李慧满称自2010年起，已将30余万元房款以现金形式陆续支付给了二原告。二原告不予认可，称一分钱也没给。被告对此未提交相关证据。
上述事实，有双方当事人陈述、证明信、房屋所有权证、《存量房屋买卖合同》、录音四份、《国务院办公厅机关1997年出售公有住宅楼房买卖契约》、收据、收款专用凭证、契税完税证、发票、桃园餐馆租赁合同丰台区房屋登记大厅存量房屋网签及资金监管告知单、一次性告知单等证据在案佐证。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案的关键在于：李国忠将1504号房屋过户给李慧满的真实意思表示，是李国忠将房屋暂借予李慧满办理出国贷款待其回国后将房屋归还，还是将房屋出售予李慧满。从合同履行上看，李国忠与李慧满到丰台区房屋管理部门通过签订网签合同的方式将1504号房屋过户给李慧满，该网签合同除约定将政府最低指导价作为房屋价款外无其他约定，双方未签订关于1504号房屋其他买卖协议,且房屋一直由李国忠与于质彬居住。被告李慧满称36万元房款已通过现金方式陆续给付原告，李国忠不予认可，李慧满未提交相应证据予以证明。从录音证据上看，虽然录音上无李慧满本人陈述，但李国忠、李晖与李慧满父母李刚及张珺的几次谈话，均能够清楚反映出李国忠将1504号房屋过户给李慧满的真实意思表示是为其出国办理贷款，而非将房屋出售给李慧满。故李国忠与李慧满签订存量房屋买卖合同（网签合同）的行为仅应视为过户行为，而非买卖行为。既然李国忠与李慧满无房屋买卖真实意思表示，故双方签订的存量房屋买卖合同不成立。现原告要求确认李国忠与李慧满签订的存量房屋买卖合同无效，因确认合同无效应以合同成立为前提，故对于李国忠和于质彬该项诉讼请求，本院不予支持。李国忠与李慧满无房屋买卖真实意思表示，李慧满现已留学回国，李国忠要求李慧满按照约定将1504号房屋恢复登记至李国忠名下，理由正当，本院予以支持。对于李慧满的抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告李慧满于本判决生效之日起七日内协助原告李国忠将北京市丰台区芳古园一区17号楼15层1-1504号房屋过户回李国忠名下。
二、驳回原告李国忠、于质彬其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3350元，保全费5000元，由被告李慧满负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 魏敬贤
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 贾思雨
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