北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第02880号
上诉人（原审被告）曹鑫，女，1966年8月30日出生。
委托代理人王智远，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京宝景物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街185号。
法定代表人金锐，董事长。
委托代理人谢国利，北京市微明律师事务所律师。
上诉人曹鑫因与被上诉人北京宝景物业管理有限公司（以下简称宝景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第26810号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2013年7月，宝景物业公司在原审法院诉称：我单位系该小区的物业管理单位。曹鑫系该小区2号楼1门807号房屋业主，房屋建筑面积112平方米，每年物业费2584.11元，曹鑫自2007年1月1日至2012年12月31日未交物业费，共欠15504.66元。我单位多次催要无果，故起诉要求曹鑫立即给付我单位物业费15504.66元并承担本案诉讼费。
曹鑫在原审法院辩称：我是该小区2号楼1门807号房屋业主，房屋建筑面积112平方米。2007年1月1日至2012年12月31日期间的物业费已过诉讼时效，该项诉讼请求应该驳回。双方没有物业合同关系，与我有物业合同关系的是北京万佳物业管理有限公司（以下简称万佳物业公司），不是宝景物业公司，宝景物业公司无权向我主张物业费。小区物业服务基本不到位，小区卫生无人打扫，绿地变成停车场，即使应该向合法物业缴费，也应该扣除部分费用。宝景物业公司没有证据证明其提供了物业服务，应当承担举证不能的不利后果。根据相关规定，物业管理企业开展物业及多种经营和服务的收益，应主要用于补充居住小区物业管理费用。小区有广告、公用部位出租等多种收益，但业主从来没有享受过一分钱。应该由人民法院委托审计后，扣减相应的物业费用。综上不同意宝景物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：曹鑫系该小区2号楼1门807号房屋的业主，房屋建筑面积112平方米。2003年1月22日，北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与该小区物业管理委员会签订《物业管理委托合同》，约定北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司对该小区进行物业管理，委托管理期限自2002年9月1日至2005年8月31日止，物业管理服务费由北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司参照京价（房）（1997）第196号《北京市普通居民小区物业管理服务收费暂行办法》中的”甲类”收费标准执行，双方对物业收费项目及收费标准在合同附件一中进行了具体约定。2005年9月1日，该小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具证明，表示该小区业主委员会正在筹备改选中，在未改选完成之前原《物业管理委托合同》继续履行。
庭审中，就物业管理服务收费标准，宝景物业公司提交了收费明细表，称物业管理服务费缴费标准以《物业管理委托合同》附件一为基础，每户具体计算标准根据提交的物业收费明细表计算，收费明细单记载：绿化费每年每建筑平米0.55元、化粪池清淘费每年每建筑平米0.3元、管理费每年每建筑平米3.5元、小修费每年每建筑平米1.83元、公共设施费每年每建筑平米1元、水泵运行费每年每建筑平米2.78元、电梯运行费每年每建筑平米10.37元、垃圾清运费每年每户30元、智能系统每月每户4元、保安费每户每月5元、保洁费每月每户3元、税费每年133.15元。结合曹鑫居住房屋建筑面积计算，物业费每年共计2584.11元。曹鑫称该收费明细表为单方出具，不予认可。另查，附件一中小修费的收费标准为每年每建筑平米4.72元，智能系统每月每建筑平米0.1元。
庭审中，曹鑫表示其与万佳物业公司存在物业服务合同关系，并提交了万佳物业公司出具的收据、发票、物业收费单予以证明，其从未与宝景物业公司签订物业服务合同，该小区物业管理委员会无权代表其签订物业服务合同。不认可宝景物业公司为其居住小区提供了物业服务。且认为宝景物业公司服务存在瑕疵，主要表现在：第一，小区安保形同虚设，门禁系统长期无法使用，无人维修；第二，小区卫生环境不达标，垃圾无人清扫；第三，小区绿化用地变更为停车场；第四，物业公司从未公示出租公摊房及广告所得收益。并向法庭提交了一组照片，证明物业服务不达标。
对此，宝景物业公司表示万佳物业公司出具的收据、发票、物业收费单与本案无关，其公司自2002年9月从万佳物业公司处接手莲花小区物业管理，无法确认曹鑫提交的照片是涉案莲花小区。
诉讼中，宝景物业公司主张曹鑫自2007年1月1日至2012年12月31日未交纳物业管理服务费，共欠物业费15504.66元，并提交了收费通知单、照片及律师函，证明其每年均向曹鑫主张过物业费。对此，曹鑫表示自2007年1月1日至2012年12月31日确未交纳物业管理服务费，但从未收到上述材料，收费通知单及律师函应经合法寄送和签收；且宝景物业公司将上述材料粘贴在家门上的送达程序不合法，无法证明确已粘贴在其家门上，并主张宝景物业公司的主张已过诉讼时效。
庭审中，宝景物业公司表示北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司、北京宝景物业管理有限公司莲花管理处均系其下属分支机构，相应的权利、义务由其承担。对此，曹鑫不予认可。
上述事实，有当事人陈述、《物业管理委托合同》及附件、证明、收费通知单、律师函、照片、收据、发票、物业收费单等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：依法成立的合同具有法律效力。因北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司系宝景物业公司的下属分公司，北京宝景物业管理有限公司莲花管理处系宝景物业公司的下属部门，故二者的行为结果均应由宝景物业公司承担。宝景物业公司虽未与曹鑫签订书面的物业管理合同，但依据北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与小区物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》（含附件）及北京市海淀区莲花小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具的证明，可以认定宝景物业公司依据上述合同对曹鑫居住的房屋所在小区提供了物业管理服务。曹鑫亦无充足证据证明宝景物业公司未向其提供物业服务，故法院对曹鑫辩称宝景物业公司未向其提供物业服务之抗辩理由不予采信。曹鑫辩称为其提供物业服务的应是万佳物业公司，并提交了收据、发票、水费收费单、物业收费单予以证明。但其上述票据开具时间均在2002年9月即宝景物业公司接手小区物业管理之前，不能证明2007年1月1日至2012年12月31日期间其居住小区物业公司为万佳物业公司，故对曹鑫该项辩称，法院不予采信。另，居住小区物业管理委员会是代表本物业区域全体产权人和使用人的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织。物业管理委员会职责之一即与物业管理企业签订物业管理合同，其与物业公司签订的合同对全体业主有效。且曹鑫并无充足证据证明物业管理委托合同应为无效或不应作为确认双方权利义务内容的依据，故法院对曹鑫辩称北京市海淀区莲花物业管理委员会无权代表其与物业公司签订物业管理委托合同之抗辩理由不予采信。宝景物业公司在提供物业管理服务后，有权要求曹鑫交纳物业管理服务费用。
就物业管理服务费收费标准，北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与北京市海淀区莲花小区物业管理委员会在《物业管理委托合同》中达成一致意见，故根据北京市海淀区莲花小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具的证明，在莲花小区业主委员会未改选完成之前，应按《物业管理委托合同》中约定的物业交费标准继续履行。宝景物业公司依据上述约定，核算了曹鑫的物业管理服务费数额并提交了收费明细表，宝景物业公司自愿降低物业管理服务费交费标准，对此法院不持异议。故法院对于宝景物业公司要求曹鑫给付物业管理服务费15504.66元的诉讼请求，予以支持。
对于曹鑫反映的居住小区内小区绿化用地用途变更，物业公司从未公示出租公摊房及广告所得收益及安保、环境卫生不达标等理由，属于小区业主共有权利，依据相关法律规定，曹鑫作为小区业主之一可通过正当途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业管理费用。故曹鑫以上述理由认为应扣减物业费，缺乏相应法律依据，对于该项辩称，法院不予采信。
关于曹鑫提出宝景物业公司诉讼请求已过时效一节，根据宝景物业公司提交的收费通知单及照片、律师函，可以证明宝景物业公司已进行催缴，未怠于行使权利。曹鑫未就诉讼时效问题提出相反证据，故法院对该抗辩理由不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：曹鑫于本判决生效后七日内给付北京宝景物业管理有限公司二○○七年一月一日至二○一二年十二月三十一日的物业管理服务费一万五千五百零四元六角六分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，曹鑫不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：其从未与宝景物业公司建立物业合同关系，宝景物业公司无权向其主张权利；宝景物业公司的上诉请求已超过诉讼时效，丧失胜诉权；宝景物业公司提供的服务不到位，侵占公摊面积，应予扣减相应物业费。据此，曹鑫请求本院查明事实后依法予以改判。宝景物业公司同意原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。曹鑫为证明其上诉主张，另向本院提交以下新证据：1、莲花小区业主委员会说明，证明原物业管理委员会系自发组织，未经业主选举，因此无权代表业主签订物业服务合同；2、档案查询结果、小区示意图、小区资料汇编、商品房销售面积明细表、3、4、5号楼建筑面积的测绘报告、图纸，证明小区的3、4、5号楼已被出租或出售，但仍计入公摊面积，实际的公摊面积大于原设定公摊面积，以及物业公司存在占用、使用、出售公摊用房，收益未归小区全体业主所有的情况。宝景物业公司认为上述证据均非新证据，不予质证。
上述事实，有小区业主委员会说明、档案查询结果、小区示意图、小区资料汇编、商品房销售面积明细表、3、4、5号楼建筑面积的测绘报告、图纸及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：本案中，北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与该小区物业管理委员会已就小区的物业管理于2003年1月22日签订物业管理委托合同，合同同时约定了物业管理服务费的收费标准及委托管理期限自2002年9月1日至2005年8月31日止。而北京宝景物业管理有限公司莲花管理处与该小区物业管理委员会于2005年9月1日共同确定在业主委员会筹备改选之前，双方原物业管理委托合同继续履行。由于该小区物业管理委员会系小区物业产权人及使用人组成的、依法维护产权人及使用人合法权益的自治组织，其代表小区业主就小区物业管理签订物业服务合同，合同对业主具有法律效力。此外，曹鑫系小区的业主，实际接受了由宝景物业公司提供的物业服务，双方亦形成了事实服务合同关系。因此，曹鑫应向宝景物业公司交纳相应的物业费。现其欠付物业费的事实属实，原审法院判决其向宝景物业公司交纳相应费用正确，本院予以维持。曹鑫关于其与宝景物业公司未签订合同，因此不应交纳物业费的上诉理由与请求，本院不予采纳。关于宝景物业公司诉讼请求是否超过诉讼时效一节，宝景物业公司向法院提交了收费通知单、律师函及照片，足以证明宝景物业公司已向业主进行催缴，不存在明显怠于主张权利的情形，本院对曹鑫关于宝景物业公司请求超过诉讼时效的主张，不予采信。关于宝景物业公司服务不到位及侵占公摊面积收入一节，属于全体业主的共有权利，不得作为拒交物业费的理由，本院对其上诉请求，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九十四元，由曹鑫负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百八十八元，由曹鑫负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张兰珠
代理审判员 张 琦
代理审判员 梁小立
二〇一四年五月十二日
书 记 员 崔启坤