北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第5640号
原告仲子仪，女，1984年1月27日出生。
委托代理人刘培杰，北京振绑（天津）律师事务所律师。
被告北京北辰万通国际投资有限公司，住所地北京市石景山区时代花园南路17号1605。
法定代表人刘尧，董事长。
委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。
原告仲子仪与被告北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员张鸣担任审判长、人民陪审员赵桂荣、张丹茹参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告仲子仪及其委托代理人刘培杰、被告北辰公司的委托代理人薛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告仲子仪起诉称：原告与被告与2009年7月23日签订了《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y840917，约定由原告向被告购买位于北京市石景山区八角街道X号房屋一套。房价按套内建筑面积34.92平方米计算，总房款为811110元，原告以按揭方式向被告付清了全额购房款，同日，双方另行签订了《北京市商品房预售合同》补充协议，约定原告委托被告选择改动装修单位对所购房屋，进行必要的结构改动及室内装修变更，并决定被告在2010年8月31日向原告交付房屋。2010年8月30日，原告与被告签订了《补充协议》，被告向原告进行了房屋的交付，原告按房屋实测套内建筑面积35.10平方米向被告补房款差价4181元，房屋总价共计815291元。按照双方签订的《北京市商品房预售合同》第二十一条”（二）转移登记”约定，买受人委托被告办理房屋权属转移登记，因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起550天内取得房屋所有权证书，在买受人不退房的情况下，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按每日已付款的万分之零点五向买受人支付违约金。按照上述约定，原告应当于房屋交付日即2010年8月30日后550日内（即2012年3月2日）取得房屋所有权证书，但原告直至2012年11月24日才取得房屋所有权证书，逾期半年时间。对于被告的上述违约行为，原告数次向被告主张权益未果，为维护原告自身合法权益，特向贵院提起诉讼。诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金10884元及利息（以上述违约金为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年12月10日起至实际支付日止）；2、判令由被告承担本案诉讼费用。
被告北辰公司答辩称：原告委托被告办证属实，但被告认为原告主张的违约金损失过高，根据合同法解释二第29条规定，原告主张的违约金应相当于实际损失，原告主张的违约金不符合实际情况。另，原告主张违约金已经超过诉讼时效期间。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2009年7月23日，仲子仪（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y840917，约定北辰公司将其开发的坐落于北京市石景山区八角街道X房屋（以下简称涉案房屋）出售给仲子仪，该房屋用途为办公，总价款811110元；出卖人应当在2009年11月30日前交付房屋；出卖人应当在2010年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。买受人应在办理入住手续时向出卖人提交办理产权登记的全部有效资料并按国家规定缴纳相应税费。若因买受人原因未能按期办妥的，责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失，有买受人赔偿；如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。
2009年7月23日，仲子仪向北辰公司交纳购房款411110元。2010年8月31日，仲子仪向北辰公司支付购房款404181元。
2010年8月30日，北辰公司向仲子仪交付涉案房屋。
2010年8月31日，仲子仪与北辰公司签订委托办理产权协议，约定仲子仪委托北辰公司代为办理产权证书并交纳相关费用包括购房契税24459元、测绘费60元、制证费550元，印花税5元、产权代办费500元，北辰公司承诺仲子仪提供材料齐全并移交北辰公司后550天内取得房屋所有权证。当日，仲子仪交纳产权证代办费。
2010年11月29日，北辰公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证书。
2012年7月28日，北辰公司为其代理人出具授权委托书，办理涉案房屋的所有权转移登记。
2012年9月3日，仲子仪交纳了房屋买卖契税24458.73元。
2012年9月8日，仲子仪及北辰公司代理人签字后提交房屋所有权转移登记申请书。
2012年11月24日，北辰公司代为仲子仪办理取得涉案房屋所有权登记证书，并于2012年11月30日领取房屋权属证书。
2014年7月1日，本院受理仲子仪与北辰公司商品房预售合同纠纷即本案。
另查明：在业主办理入住手续时，北辰公司向业主发送《办理产权登记通知书》，其中载明：按揭客户必须缴纳产权办理费用（购房契税、公共维修基金），并由北辰公司统一办理房屋产权证；一次性付款客户必须缴纳房屋公共维修基金费用，产权可委托北辰公司办理或自行办理（详见《办理产权登记手续须知》）。《办理产权登记手续须知》中介绍了办理产权登记登记手续有关事项，该通知载明的办理产权登记时间为2010年8月30日至9月5日，交纳的款项包括购房契税、测绘费、产权证委托代办费等。北辰公司认为上述证据可以证实其在办理房屋入住手续时即履行了对业主办理房屋产权转移登记的通知义务。原告对《办理产权登记手续须知》关联性不予认可，并认为系制式文本，当时初始登记未办理完毕，不能证明尽到通知义务。
庭审中，双方对是否支付违约金及违约金的高低有争议：仲子仪主张北辰公司未如期办理产权转移登记，合同约定违约金过低，应当按照日万分之二支付违约金，仲子仪主张未能出租和居住涉案房屋造成的实际损失，但未对其实际损失提供相应证据；第一次庭审中，北辰公司认可逾期代为办理产权证书的事实，但认为仲子仪主张的违约金数额过高，请求法院予以减低；第二次庭审中，北辰公司认可仲子仪系委托北辰公司代办产权证，但主张已经超过诉讼时效。
庭审中，北辰公司主张仲子仪委托时未将所需材料交齐，缺暂住证，仲子仪主张收到通知后三天内将暂住证提交给北辰公司的。北辰公司述称迟延办理产权登记的原因系开发商多，在建委排队造成的。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、收据、委托办理产权协议、房屋所有权证书、初始登记证书、《办理产权通知书》、《办理产权登记手续须知》、双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。
由于合同中明确约定了被告办理涉案房屋所在楼栋初始登记以及代为办理涉案房屋转移登记的期限，并约定了因出卖人的责任导致转移登记未按期办理的，出卖人应承担违约责任。因被告未能提供充分证据证实其逾期代为办理涉案房屋产权转移登记证书的正当事由，故关于原告要求被告支付违约金的主张，于法有据，本院予以支持。
关于违约金的计算期间是否超过诉讼时效。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，合同约定应办理转移登记的时间为房屋交付之日起550日内，未能在上述期限办理房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。由此可知，本案中，计算违约金是按日计算连续性违约金。本案中，双方未提供存在时效中断的情形，故本案的违约金保护范围为当事人起诉之日起前两年。对于已超过二年诉讼时效的部分，本院不予支持。
鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。因此，关于原告请求被告承担逾期办理所有有权证违约金的诉讼请求，综合考虑原告实际损失、合同履行情况、被告过错程度以及原告预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，本院予以酌定。对于原告主张调高违约金的请求，其未提供证据证明实际损失高于约定的违约金，故对此，本院不予采信。
原告请求被告支付逾期办证违约金利息，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、北京北辰万通国际投资有限公司自本判决生效之日起十五日内支付仲子仪逾期办理房屋所有权证的违约金五千六百元；
二、驳回仲子仪的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十二元，由仲子仪负担三十五元（已交纳），北京北辰万通国际投资有限公司负担三十七元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张 鸣
人民陪审员 赵桂荣
人民陪审员 张丹茹
二〇一五年一月二十日
书 记 员 刘 曦