海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第87号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吕杨，男，1957年6月24日出生，汉族。
委托代理人：符英，海南英乐律师事务所律师。
委托代理人：李刚，海南英乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李娟，女，1962年8月1日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴新中，男，1958年9月3日出生，汉族。
两被上诉人的共同委托代理人：曾春雨，海南瑞来律师事务所律师。
上诉人吕杨与被上诉人李娟、吴新中因房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2013）秀民二初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人吕杨及委托代理人符英、李刚、被上诉人吴新中及其与李娟的委托代理人曾春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年4月21日，李娟、吴新中与吕杨双方签订《房屋买卖合同》，合同约定：由李娟将位于海口市杜鹃路龙华区人民政府集资楼B-402房单位集资房卖给吕杨，总房价人民币459600元，吕杨先付款410000元整，余款49600元待办理完房产证过户手续后一次性支付，李娟将其与单位购房协议正本以及购房款缴纳结清的证明材料等一并交由吕杨存留。合同签订后，吕杨将41万元支付给李娟、吴新中，李娟、吴新中也将房屋交付吕杨装修使用至今。后因房屋办证问题，双方发生纠纷，经协商于2012年10月19日双方又签订了一份《房屋回收协议》，协议约定：“李娟、吴新中以人民币750000元整的价格回收该房屋，协议签订之日李娟、吴新中支付吕杨首付款250000元整，余款50万元在协议签订后一年内分四次付清：第一次2013年1月19日前付125000元，第二次2013年4月19日前付125000元，第三次2013年7月19日前付125000元，第四次2013年10月19日前付125000元。如李娟、吴新中不能按照约定时间支付回收款，则从该付未付的第二天起按所欠未付款余额支付利息，利息标准为0.0007元／天，协议还特别约定如李娟、吴新中提前筹齐回收房款，可提前一次性付清和收回房屋（应提前10天通知对方）。签约当日吴新中通过银行将人民币25万元汇给吕杨以支付“回收房款首付款”。2012年11月23日，李娟、吴新中筹齐剩余回收房款后，电话通知吕杨收款和退房，同时，李娟、吴新中分别以短信的方式于2012年12月6日、2012年12月7日、2013年4月12日通知吕杨他们已经按《房屋回收协议》提前筹齐回收房款，可提前一次性付清和收回房屋。之后，李娟、吴新中又于2013年4月12日依法通过中国邮政EMS特快专递将《关于解除“房屋回收协议”的通知》寄给吕杨，内容是：“乙方：吕杨（身份证号：460100195706240019）没有按照合同的规定履行，多次蛮不讲理的违约。并已明确表示不再履行合同，并且强占甲方交付的贰拾伍万元整人民币首付款，这属于根本违约。甲方：李娟、吴新中现明确表示解除该合同，限你在十天内，将甲方付给你的人民币贰拾伍万元整首付款和利息，返还给甲方李娟、吴新中。否则一切后果自负”，但吕杨称没有收到该通知，双方为此发生纠纷，故诉之法院。另，在海口市公证处的（2013）琼崖证字第6057号公证书中第二条短信内容为：“公平的合同是双方都知情并自愿，第二个合同是你们知情自愿，而我是在不知情的情况下签的，所以这是不公平的合同。事情已经这样了，我也希望事情尽快解决。所以一直约你见面，如果大家不坐下来谈，事情怎么解决呢。我相信只要大家能坐下来谈事情是可以解决的。发件人：吕杨”。原审法院还查明，李娟系海口市龙华区工作人员，其于2004年与海口市龙华区住房制度改革办公室签订了一份《海口市龙华区集资合作建房协议书》，协议约定：第一条，李娟参加集资合作建房，取得位于海口市滨海路（现改为杜鹃路）B栋4层402号一套。第七条第一款李娟在未领取房屋所有权证书之前，不得私下转让交易。
原审法院认为：一，对于第一份《房屋买卖合同》的效力问题。2008年4月21日，李娟、吴新中与吕杨于2008年4月21日签订了《房屋买卖合同》，由于该房屋系李娟单位集资合作建房，属于经济适用房的一种，根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，该房屋在5年内不能上市交易，因此，该合同违反了国家相关法律规定。由于合同从签订之日起至今也已经满5年，吕杨也支付了大部分的房款，并且装修入住至今。因此，该《房屋买卖合同》虽然违法，但鉴于双方已经实际履行，且目前房屋上市交易的条件也已经成就，双方只要按照合同约定“余款49600元待办理完房产证过户手续后一次性支付”就可以履行合同内容。二、对于第二份《房屋买卖合同》，系双方基于第一份房屋买卖合同无法实现合同目的，不能办理房产证过户手续的原因，而签订的第二份合同《房屋回收协议》，是李娟、吴新中将单位集资房回购，是当事人双方真实意思表示，没有违反法律的规定，系合法有效的。李娟、吴新中在支付25万元后，又筹齐余款，并通过电话和短信的方式通知吕杨可提前一次性付清和收回房屋，而吕杨未接收房款并退房。吕杨的行为已表明不履行合同义务，两原告依法通过中国邮政EMS特快专递将《关于解除“房屋回收协议”的通知》寄给吕杨，上述事实，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，由于吕杨占有该房产，又收到李娟、吴新中的回购房款25万元不还，显然不合理，该《房屋回收协议》已实际解除，李娟、吴新中诉请吕杨退回回收房款首付款25万元的请求合法合理，原审法院予以支持。由于李娟、吴新中违反法律规定，擅自将单位的集资房卖给吕杨是有过错的，因此，其要求吕杨支付利息的请求不合理，原审法院不予支持。吕杨在第一份《房屋买卖合同》中已经支付了41万元房款，并且装修入住至今，在没有解除第一份合同的前提下又占用李娟、吴新中第二份《房屋回收协议》的25万元，其在反诉中要求李娟、吴新中支付剩余房屋回购款人民币50万元及利息44625元，共计544625元的诉求没有法律依据的，应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、五十二条、九十六条、九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条以及《经济适用住房管理办法》第三十条之规定，判决：1、吕杨将25万元返还给李娟、吴新中；2、驳回李娟、吴新中的其他诉讼请求；3、驳回吕杨的反诉请求。
上诉人吕杨不服原审判决上诉称：一、一审法院查明事实错误，判决书第5页“2012年11月23日……可提前一次性付清和收回房屋”一审法院查明认定李娟、吴新中以电话及短信方式通知吕杨其可提前一次性付清房屋回收款是一审法院偷换概念。可以提前支付与实际提前支付是不同的概念。纵览李娟、吴新中短信内容，吕杨并没有表示拒绝接受房屋回收尾款，李娟、吴新中的短信内容只能证明其有权提前一次性支付，吕杨对于李娟、吴新中享有提前一次性付清尾款的权利是认可的，这也是双方在《房屋回收协议》中明确约定的。但事实是李娟、吴新中并没有实际支付吕杨房屋尾款，李娟、吴新中都不能按照房屋尾款的支付期限及时支付，何谈提前一次性支付。另外，吕杨在李娟、吴新中不能按照《房屋回收协议》约定的时间支付尾款时，一直电话短信通知要求李娟、吴新中及时支付。二、判决书第7页第二行“李娟……而吕杨未接收房款并退房”完全是错误的，吕杨自始至终没有表示不接受房款也并未表示不退回房屋，不仅如此，吕杨还反复提醒催促李娟、吴新中及时付款，一审法院从哪里得出吕杨不接受房款并退房的结论？另外，接收房款和退房并不是并列同时进行的，而是有先后顺序的，即吕杨在受偿完后一定期限内才退房。再之，接收房款是吕杨享有的权利，并不是吕杨的义务，这一点一审法院完全没有审理清楚。三、一审法院认定李娟、吴新中以通知的形式解除了《房屋回收协议》更是荒谬之极。首先本案根本不符合《合同法》九十四条规定的各种情形，吕杨享有的是受偿的权利，这与《合同法》九十四条规定的情况是截然相反的。其次，根据《合同法》九十六条规定，以通知的形式解除合同的，合同自通知送达到对方时解除。“送”与“达”是不同的法律概念，只有“送”和“达”两个条件同时具备时才符合通知的定义，吕杨的通知不符合“达”。最后，被上诉人到底送达的什么内容，吕杨并不知道。因此，一审法院根据《合同法》九十四条及九十六条得出李娟、吴新中以通知的形式解除了《房屋回收协议》是不正确的。四、本案吕杨与李娟、吴新中基于《房屋买卖合同》不能实现合同目的，不能办理房屋产权过户的原因，为弥补《房屋买卖合同》的瑕疵，经充分协商一致签订了《房屋回收协议》，该协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的，依法应受法律保护。《房屋回收协议》签订后，李娟、吴新中违反双方约定，不能按时足额支付吕杨房屋回收款。每次到了付款时间，吕杨都会提醒督促李娟、吴新中支付房屋回收款。李娟、吴新中这种说法是没有事实依据和法律依据的，首先，李娟、吴新中知道吕杨家庭住址；其次，李娟、吴新中也可以打电话约到吕杨；最后，李娟、吴新中知道吕杨银行账号；因此，本案的事实真相是李娟、吴新中不能按照回收协议约定履行自己的付款义务.本案中李娟、吴新中以通知的形式解除房屋回收协议没有事实和法律依据。纵观该案房屋回收协议对吕杨和李娟、吴新中权利义务的约定，无非是李娟、吴新中向吕杨履行付款义务，吕杨完全受偿后于一定期限搬离涉案房屋。也即吕杨在完全受偿前享受的只是受偿的权利，没有义务，完全受偿后负有在一定期限内搬离返还房屋的义务。另外，该案房屋回收协议是有履行顺序的合同，即李娟、吴新中先履行付款义务，然后吕杨履行搬离返还房屋义务。《合同法》第九十四条关于法定解除的规定有以下几种情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。该案中，李娟、吴新中在没有得到完全受偿之前享有的只是权利，因此《合同法》关于法定解除的规定不适用本案事实。退一步讲，吕杨也一直未收到李娟、吴新中“关于解除房屋回收协议的通知”，只是吕杨在法院通知领取材料时在李娟、吴新中的举证目录里发现，再之，根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》（法释（2004）13号）第八条的规定，受送达人及其代收人应当在邮件回执上签名、盖章或者按印。本案，李娟、吴新中的证据特快专递回执单并未有吕杨的签名，再之特快专递所装内容也需要李娟、吴新中证明。综上，为维护吕杨合法权益，根据我国《民事诉讼法》之相关规定，特向法院提起上诉，望法院判如所请：1、撤销（2013）秀民二初字第292号判决书第一项和第三项；2、判令李娟、吴新中支付吕杨剩余房屋回购款人民币50万元及利息44625元（暂计算至一审提起上诉之日，后续利息由法院裁定），共计544625元；3、判令本案所有诉讼费用由李娟、吴新中承担。
被上诉人李娟、吴新中辩称：一、一审判决判令吕杨将人民币25万元返还给李娟、吴新中，符合本案事实和相关法律规定。1、因吕杨拒绝继续履行双方签订的《房屋回收协议》和存在严重违约行为，李娟、吴新中已经依法通知解除《房屋回收协议》，该协议的解除已经发生法律效力。首先，《房屋回收协议》签订后，李娟、吴新中已依约向吕杨支付房屋回收的首付款人民币25万元。但是，吕杨收取25万元后，又开始耍赖不肯履行《房屋回收协议》，其以荒唐的理由否定该协议和要求继续履行第一份合同（即《房屋买卖合同》），并故意提出种种苛刻要求和不合理条件（如其主张《房屋回收协议》不公平、不合理，其是在不知情、不自愿的情况下签订的，因此不愿执行；除回收房款75万元以外，还要另外补偿3、4万元给他，房屋让他再多住两年等等）。由此可见，吕杨已经明确拒绝履行《房屋回收协议》和存在严重违约行为，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的关于合同法定解除的情形。在经过房屋买卖的介绍人伍金玉、邢友玉调解不成之下，李娟、吴新中依法于2013年4月12日，通过特快专递和短信两种方式，向吕杨发出《关于解除“房屋回收协议”的通知》。以上事宜有《房屋回收协议》、收据和转款凭证、《关于解除“房屋回收协议”的通知》和邮寄单据存根、《公证书》、手机缴费凭证、证明、录音、借条和银行账户明细清单等证据予以证实。其次，李娟、吴新中发出的《关于解除“房屋回收协议”的通知》已到达吕杨，合同解除效力已经发生。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。李娟、吴新中于2013年4月12日通过短信和特快邮寄两种方式向吕杨发出《关于解除“房屋回收协议”的通知》，根据本案证据材料（《公证书》、特快专递单据存根等）以及最高院《关于债权人在保证期间以特快专递向保证人发出逾期贷款催收通知书，但没某证人对邮件签收或拒收的证据，能否认定债权人向保证人主张权利的请示的复函》【（2003）民二他字第6号】等规定，李娟、吴新中发出的解除通知已经到达上诉人，《房屋回收协议》依法已经解除。其三，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，吕杨如对李娟、吴新中发出的解除合同通知有异议，应当在3个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，逾期没有起诉的，人民法院不予支持。李娟、吴新中发出的解除通知到达吕杨至本案起诉之时已超出5个月，吕杨并未向人民法院提起诉讼表示异议和要求确认该解除合同的效力，现吕杨再对其主张异议，人民法院依法不予支持。2、《房屋回收协议》依法解除后，吕杨基于该协议收取李娟、吴新中的25万元依法应予以退还。综上所述，一审判决判令吕杨返还李娟、吴新中人民币25万元，认定事实清楚、适用法律正确。二、吕杨的上诉请求与理由没有任何事实与法律依据。1、关于两份合同的签订、履行经过和吕杨在此过程中的表现。2008年4月21日签订《房屋买卖合同》后，李娟、吴新中就将房屋交由吕杨使用至今，总房款45.96万元，已付41万元，尚欠4.96万元未付。双方于2012年10月19日签订由吕杨提供的《房屋回收协议》。签约当日李娟、吴新中就支付“回收房款首付款”25万元，2012年11月23日，李娟、吴新中筹齐剩余回收房款后，通知吕杨收款和退房，但吕杨又开始耍赖不肯履行《房屋回收协议》，要终止该协议和继续原《房屋买卖合同》，并以荒唐的理由作为借口，故意提出种种苛刻要求和不合理条件。鉴于吕杨拒绝继续履行《房屋回收协议》、严重违约及不诚信的行为，李娟、吴新中于2013年4月12日依法通知吕杨解除《房屋回收协议》和要求退还25万元及利息，现该协议已经解除生效。2、吕杨的上诉请求与理由没有任何事实与法律依据：首先，吕杨始终故意将《房屋买卖合同》和《房屋回收协议》混为一谈，在履行《房屋回收协议》过程中又要求李娟、吴新中继续履行《房屋买卖合同》，显得极为蛮横无理。本案诉讼是基于《房屋回收协议》已经依法解除从而要求吕杨退还基于该协议收取的25万元和支付利息，与双方签订的第一份《房屋买卖合同》并没有关系，如果吕杨需要对该份合同的效力与履行问题分清是非，则双方可以另行就此主张权利以明确是非。其次，因《房屋回收协议》已经依法解除并发生法律效力，则吕杨现上诉要求继续履行，缺乏诉讼基础与事实依据，也不符合相关法律规定。其三，吕杨的上诉理由纯粹是在强词夺理、歪曲事实、颠倒黑白，根本不值一驳。
综上所述，吕杨的上诉请求与理由没有任何事实与法律依据，请求法院依法驳回其上诉，以维护当事人的合法权益。另外，请求法院审查吕杨的上诉是否超过上诉期限。对方领取一审判决书的时间是2013年11月11日，但是到了2013年12月，我们去问一审法院对方有没有上诉，一审法院回答没有上诉，我们向秀英区法院申请执行后，法院却通知我们对方已经上诉了。后来我们向一审法院了解相关情况，一审法院的说法是对方先提起上诉，后又拿走上诉状说不再上诉，由此可见吕杨在法定期限内并未提交上诉状，所以我们请求二审法院审查吕杨的上诉是否合法。
本院二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，本案争议的焦点是李娟、吴新中与吕杨签订的《房屋回收协议》能否解除的问题。合同解除分为法定解除和约定解除两种。《合同法》第93条规定：当事人协商一致，可解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由于其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人是否能解除合同，要看合同的目的是否最终能够实现，从合同法的目的来看，其功能大体有两类：一为保护功能；二为市场经济下的鼓励交易功能。在合同有效成立以后，某些原因的出现常常会使当事人订立合同的主要目的难以实现，履行合同已无实际意义，也就是违约方的根本违约。本案中，吕杨与李娟、吴新中签订的《房屋回收协议》是双方当事人的真实意思表示，双方具有与其订立合同相应的民事行为能力，且不违反法律和社会公共利益，双方所签订的合同合法有效。李娟、吴新中未提供任何证据证明吕杨存有根本性违约的情形，吕杨也未明确表示或者以自己的行为表明不履行该协议，或有其他违约行为致使该协议不能实现。故李娟、吴新中出具的《关于解除“房屋回收协议”的通知》，不具有法律效力，上述《房屋回收协议》应继续履行，即李娟、吴新中应向吕杨支付剩余房屋回收款人民币50万元及利息，吕杨将涉案房屋交付给李娟、吴新中。因此，对于吕杨的上诉理由，本院予以支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销海口市秀英区人民法院（2013）秀民二初字第292号民事判决；
被上诉人李娟、吴新中于本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人吕杨支付剩余房屋回收款人民币50万元及利息44625元；
上诉人吕杨应在向被上诉人李娟、吴新中支付了剩余房屋回收款人民币50万元及利息44625元后一个月内将位于海口市杜鹃路龙华区人民政府集资楼B-402房交还给被上诉人李娟、吴新中。
驳回被上诉人李娟、吴新中的诉讼请求。
一审案件受理费7248元，二审案件受理费4623元，共计11871元，由被上诉人李娟、吴新中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庹 军
审 判 员 符玉梅
代理审判员 袁 文
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 韩青妮