北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第05471号
上诉人（原审被告、反诉原告）高凤宝，男，1969年3月20日出生。
委托代理人张永信，北京市天溢律师事务所律师。
委托代理人曹司琪，北京市天溢律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）金鑫，女，1982年1月26日出生。
上诉人高凤宝因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第08636号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，金鑫起诉至原审法院称：2012年8月21日，我与高凤宝签订《房屋租赁合同》，约定高凤宝将坐落于北京市丰台区镇×××1号楼，×××1号楼建筑面积约为40平方米的房屋（下称涉案房屋）租赁给我作为商业使用；租赁期限为三年，每月租金9583元；以6个月为一个付款周期，我入住前须付押金10000元整。双方签订合同后，我依约全面实际履行了合同义务，向高凤宝支付了租金、押金等各项费用，并按行业习惯向前一个承租人支付了转让费25417元，我入住房屋后，投入了大量资金对涉案房屋进行了装修，购入了货物准备开始营业。为具备商业经营条件，高凤宝须向我提供承租房屋的所有权证等证件材料，协助我办理工商营业执照，但高凤宝迟迟不予提供，后经核实，才得知高凤宝并非涉案房屋的所有权人，此与高凤宝当初向我的陈述其为承租房屋房东的事实完全相悖。因高凤宝的上述行为，造成我不能依约正常使用房屋，进行商业经营，由此造成严重的经济损失。故我依约向法院提起诉讼，要求：1、要求确认我与高凤宝之间的《房屋租赁合同》已于2013年1月22日解除；2、判令高凤宝退还押金10000元；3、判令高凤宝退还2012年8月25日至2013年3月25日期间的租金67083元；4、判令高凤宝赔偿我转让费、装修费、营业收入等各项损失161723.4元。
高凤宝答辩并反诉称：不存在解除情形，合同已经终止，不同意返还押金，金鑫违约在先，租金应当由金鑫自行承担，高凤宝无赔偿责任，金鑫装修费用无依据。双方租赁关系属实，刘红亮未对转租一事提出异议，我有权出租涉案房屋，租赁合同并不要求我是房屋所有权人，金鑫违约在先，租赁房屋可以办理工商登记手续，我无义务出具产权证，亦无协助义务。工商登记应由金鑫向工商局提起核名，而事实是金鑫并未提起。另我提出反诉，2012年8月21日，我与金鑫签订《房屋租赁合同》，约定我将涉案房屋租赁给金鑫作为商业使用。租赁期限为三年，自2011年3月25日至2014年3月24日止。合同签订时，我已经向金鑫提供了房屋，并全面履行了合同义务。2013年1月22日，我收到金鑫解除《房屋租赁合同》的通知，金鑫以我未配合办理营业执照无法实现承租房屋商业用途为由要求解除房屋租赁合同，我于2013年1月23日即对金鑫要求解除合同的行为明确提出了异议，同时也对下一期租金进行了催收。为此我曾于2013年向原审法院提起诉讼，要求法院确认金鑫发出的《解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》不具有解除合同的效力。2013年1月，金鑫又以我欺诈为由向原审法院起诉要求撤销合同。2013年3月，原审法院将上述两个诉讼合并审理，合并审理后，金鑫作为原告，我作为被告提出了反诉请求，要求法院判令金鑫发出的《解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》不具有解除《房屋租赁合同》的法律效力，同时要求金鑫继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，交纳房屋租金。2014年4月份，金鑫撤回了诉讼，双方于2014年4月29日进行了租赁房屋及物品的交接。我认为，双方签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，应当受到法律保护，任何一方不得擅自变更或解除。《房屋租赁合同》第九条约定，国家规定的相关税费及证件，乙方自行办理。金鑫称我未配合办理营业执照没有事实依据，更不能成为金鑫解除房屋租赁合同的理由。我在履行《房屋租赁合同》中不存在根本违约的法定情形，金鑫发出解除《房屋租赁合同》通知的行为既不符合双方约定，也不符合法律规定。金鑫一直租用涉案房屋至2014年4月29日，应当按照合同约定支付租金。故反诉要求：1、确认金鑫发出的《解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》不具有解除《房屋租赁合同》的法律效力；2、确认双方房屋租赁合同于2014年4月29日解除；3、判令金鑫交纳2013年3月25日至2014年4月29日期间的房屋租金126165元；4、判令金鑫按照每日50元的标准向我支付逾期违约金，违约金自2013年3月25日至2014年5月11日期间为22750元。
针对高凤宝的反诉，金鑫辩称：不同意反诉请求，第一项反诉请求不属于法律规定的诉讼请求，即便解除也应由法院确认，双方合同已于2013年1月22日解除，因高凤宝的过错我不能实现合同目的，故不应支付租金，违约金依据不足，租赁合同不具有法律效力，所租赁房屋产权人为北京玺萌置业有限公司（下称玺萌公司），案外人一直未出面对转租予以追认，高凤宝将涉案房屋交付给我用于商业经营，但高凤宝一直未提供有效所有权证，致使我一直未能办理工商执照，2012年12月工商部门来检查，至我不能再正常营业，给我造成了损失。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金鑫与高凤宝签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议，以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。高凤宝将涉案房屋租予金鑫后，相关权利人至今未对转租一事提出异议，故对金鑫关于高凤宝无权转租房屋及双方合同无效的主张，法院不予采信。金鑫关于高凤宝非房屋所有权人无权出租涉案房屋的主张亦无相应法律依据，法院不予采信。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，涉案房屋系楼栋一层门面房且双方于合同中明确约定涉案房屋租赁用途为商业，即金鑫签订房屋租赁合同的目的为在房屋中设立企业进行商业经营活动，高凤宝作为房屋出租人负有协助金鑫办理营业执照等所需手续的义务。由于金鑫未提供证据证明其在发出解除通知前对高凤宝进行过催告并给予合理时间，故其径行要求以解除合同通知送达之日为合同解除之日，缺乏依据，法院对其相应主张不予支持。据此，金鑫所发解除通知不能达到解除《房屋租赁合同》的效力，对高凤宝关于确认金鑫发出的《解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》不具有解除《房屋租赁合同》的法律效力的反诉请求，法院予以支持。关于高凤宝是否构成违约。现高凤宝认可其未向金鑫提供相应办照手续，但原因是金鑫从未向其提出协助办照的要求，对此，法院认为，金鑫向高凤宝发出的解除通知中要求高凤宝协助办理营业执照的意思表示是明确具体的，该内容应视为对高凤宝履行协助义务的合理催告，故最迟至收到该解除通知时，高凤宝既已明确知道金鑫需要其协助办照的要求，故高凤宝应当在收到解除通知后的合理期限内及时与金鑫沟通并协助其办理营业执照，但高凤宝实际并未履行上述协助义务，导致金鑫至今未能办理合法经营手续，高凤宝之行为已构成违约，其应当对合同未能继续履行承担相应责任。高凤宝关于金鑫未要求其协助办理营业执照、其不负有协助义务的抗辩主张，无事实及法律依据，法院不予采信。关于金鑫是否构成违约。经查，金鑫已依约支付租金至2013年3月25日，由于高凤宝未履行协助办照义务违约在先，该违约行为直接导致金鑫无法实现承租房屋用于商业经营的合同目的，金鑫在发出解除通知无果并于2013年1月即将纠纷诉至法院等待审理的情况下，未继续支付下期租金并不构成违约。故对高凤宝关于金鑫逾期支付租金构成违约并要求金鑫支付违约金的反诉请求，法院不予支持。关于合同的解除。双方已于2014年4月29日共同清点涉案房屋内物品后进行交接，涉案房屋已于当日返还给高凤宝，现高凤宝于本案中主张自双方交接房屋之日双方合同解除，同时考虑金鑫早于此时既已有不再继续履行合同之意，故对高凤宝要求确认合同解除的反诉请求法院予以支持。合同解除后，高凤宝应将押金返还给金鑫。金鑫支付租金至2013年3月25日，但实际占有涉案房屋至2014年4月29日，关于在此期间的租金，由于高凤宝未配合金鑫办理营业执照违约在先，导致金鑫因缺乏合法经营手续始终无法正常使用房屋实现租赁合同目的，金鑫业已通过诉讼方式进行止损，故法院将结合上述情况对该部分租金予以酌情降低。关于2013年3月25日前的租金，考虑金鑫于2012年12月方发出解除通知，此后应给予高凤宝履行义务的合理期限，在此期间的租金金鑫应当依约支付，故对金鑫要求高凤宝返还2013年3月25日之前租金的诉讼请求，法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现高凤宝不履行协助义务导致双方合同解除，其应当对金鑫的相应损失进行赔偿，关于赔偿的数额，应依金鑫提供的合法票据、《房屋交接清单》等证据予以酌情确定，对金鑫主张的损失中无证据支持亦无法律依据的部分法院不予支持。据此，原审法院于2015年3月24日判决：一、金鑫发出的《解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》不具有解除《房屋租赁合同》的法律效力；二、高凤宝与金鑫签订的《房屋租赁合同》于二○一四年四月二十九日解除；三、高凤宝于判决生效后十日内向金鑫返还押金一万元；四、金鑫于判决生效后十日内向高凤宝支付租金三万元；五、高凤宝于判决生效后十日内向金鑫赔偿损失三万五千元；六、驳回金鑫的其他诉讼请求；七、驳回高凤宝的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，高凤宝不服，上诉至本院称：原审法院错误认定我违约导致合同解除，并让我赔偿金鑫损失；原审法院对金鑫应交纳的租金及我赔偿金鑫损失均予以酌定，缺乏依据及标准；因金鑫导致合同解除，故押金也不应退还，故同意原判第一、二项，要求撤销原判第三、四、五、六、七项，改判驳回金鑫的诉讼请求，同时支持我的全部反诉请求。金鑫同意原判。
经审理查明：2012年8月21日，高凤宝（甲方、出租方）与金鑫（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方作为商业使用；租赁期限为三年，自2011年3月25日起至2014年3月24日止，本合同期满后，乙方装修不得拆除，装修归甲方所有；该出租房屋每月租金为9583元，乙方向甲方交的租金为上缴制，以六个月为一个付款周期，首期租金应于本协议签字之日付讫，以后每应付款期开始之前的30个工作日之前付清下一期租金，以此类推。延迟交款，每日加收滞纳金50元，如30日后仍不缴纳，甲、乙双方同时视为合同终止，同时乙方放弃房屋内所留物品的所有权，甲方有权开启房门，接纳新商户入驻，由此造成的一切后果，由乙方自行承担；乙方在入驻前须付押金人民币一万元整，押金为乙方不损坏房屋结构，设施，不拖欠水、电、燃气、电话、收视，卫生等乙方自用费用的保证金。此押金不可冲抵中途及末期房租。合同期满，房屋及费用交接完毕后，该押金可退还乙方。乙方在承租期内，不得将该房屋转租、转让、转卖、抵押，不得利用该房屋从事违反国家法律法规的活动，如出现问题，乙方应承担一切责任后果，且本合同自行终止，同时甲方清点房屋内属甲方所有之相关物品无误后，乙方应立刻无条件搬出所承租房屋。若乙方故意占留，甲方有权视乙方自动放弃其所租赁房屋内物品的所有权；承租期间，各方均不能借故解除合同，如有特殊情况，提出方应提前30天通知对方，并支付两个月租金补偿给对方；国家规定的相关税费及证件，乙方自行办理。2012年8月21日，金鑫向高凤宝支付租房保证金10000元，8月23日，金鑫向高凤宝支付2012年9月25日至2013年3月25日房屋租金57500元。审理中，金鑫主张其自涉案房屋原承租方北京京韵喜事文化传媒有限公司（下称京韵喜事公司）处接手涉案房屋承租权，其向京韵喜事公司支付了转让费及一个月房租共计35000元，其与出租方高凤宝系此后补签《房屋租赁合同》，故租赁合同中的租赁期限早于签订合同时间，且其签订合同时即已开始实际使用涉案房屋。高凤宝当庭对租赁期限早于合同签订日期一事予以认可。
2012年12月27日，金鑫向高凤宝发出《解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》（下称解除通知），载：“致高凤宝，2012年8月21日，您与我签订《房屋租赁合同》，合同约定，您将坐落于北京丰台区×××1号楼建筑面积约为40平方米的房屋租赁给我作为商业使用。签约后我向您支付了租金、押金等所有费用，您将租赁房屋交付于我，我对该房屋进行装修后对外营业。因签约至今您一直未配合我办理营业执照，以致我无法再继续营业，无法实现承租该房屋的商业用途。现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条之规定，向您正式通知如下，1、自本通知书发出之日起，您与我于2012年8月21日签订的《房屋租赁合同》解除；2、请您收到本通知书之日起两日内与我联系，退还我已支付的全部费用，并赔偿我造成的一切损失。为避免经济损失延续发生，希望您我能友好协商解决上述事宜，若您届时未与我联系，我将通过法律途径解决上述事宜，请您全面慎重考虑。”高凤宝于庭审中认可其已收到上述通知，并称收到通知后并未就办理营业执照手续问题与金鑫进行沟通，高凤宝主张其于2013年1月23日向金鑫邮寄《关于解除﹤房屋租赁合同﹥通知的回复》，在回复中对金鑫所称的其未配合办理营业执照手续一事不予认可，亦不认可其已构成违约，另要求金鑫继续履行合同支付下一期租金，高凤宝当庭提交内容为“您的编号为EY928053802XT的同城信筒快件已于01月23日妥投，签收人本人［北京邮政］10：07，1月24日”的短信记录拍照复印件，以证实其回复已由金鑫收取。金鑫表示从未收到过《关于解除﹤房屋租赁合同﹥通知的回复》，并主张短信数据可变性很大，其对高凤宝提交的短信记录复印件的真实性及证明目的均不予认可。
关于房屋所有权人及转租情况。高凤宝主张，涉案房屋所有权人系玺萌公司，刘红亮自玺萌公司处承租涉案房屋后又与高凤宝签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给高凤宝，租赁期限为2010年6月1日至2015年5月31日，合同中约定租赁期间各方均不能将该房屋转租、转让、转卖、抵押。审理中，金鑫主张高凤宝非涉案房屋所有权人，未获得玺萌公司及刘红亮的转租许可，故其与高凤宝所签的房屋租赁合同应属无效，且高凤宝自称其为房屋所有权人属于采取欺诈手段订立合同。对此，高凤宝主张其已将转租房屋一事告知玺萌公司及刘红亮，其二人对转租一事从未提出异议，至今已超过六个月，且租赁合同并不要求出租方必须为房屋所有权人，故双方合同合法有效。金鑫另主张，涉案房屋属于住宅配套而非经营性用房，根据相关规定不具备办理营业执照的条件，且高凤宝至今未向其提供房屋所有权证、未配合其办理营业执照，导致其至今未能办理营业执照，无法实现合同目的，故高凤宝已构成违约，合同应于其收到解除通知之日即解除。
关于涉案房屋办理工商登记的手续及涉案房屋产权证明的问题，高凤宝认可其未向金鑫提供过办理营业执照所需手续材料，但原因系金鑫未向其提出要求，高凤宝主张，双方合同中未对办理营业执照一事进行约定，应当由金鑫启动办理营业执照的程序，进而方可要求我方予以配合，但金鑫并未实际启动办照程序，据其所知，办理营业执照应当先核名，但金鑫并未核名，高凤宝认可其收到解除通知后并未就通知中提及的办照一事与金鑫进行沟通。金鑫主张，在向高凤宝发出解除通知前，其通过口头及电话联系过高凤宝通知其协助办照，且其前往工商部门询问得知须出示房屋产权证明方能进行核名。2014年6月23日，原审审理中，高凤宝向原审法院提交北京市丰台区镇国寺北街4号院1号楼的房屋所有权证复印件一份，该证显示房屋所有权人为玺萌公司，房屋用途为住宅、配套。金鑫主张上述证据系复印件故不予认可，并主张高凤宝从未向其提供过涉案房屋所有权证，且高凤宝提交的上述所有权证中表明房屋用途为住宅、配套，根据相关规定不能办理营业执照。原审审理中，原审法院前往北京市丰台区房屋管理局就涉案房屋产权进行查询，该涉案房屋所在楼栋所有权证已办理，与高凤宝所提交楼栋所有权证复印件一致，现涉案房屋房屋所有权证未办理。
另查，金鑫曾于2013年1月以高凤宝欺诈为由将高凤宝起诉至原审法院，要求撤销双方之间的租赁合同，高凤宝则于该案中反诉要求金鑫继续履行合同。该案审理过程中，原审法院就涉案房屋产权证是否办理一事进行询问，高凤宝称：“听说办下来了，我的租金交给刘红亮，刘红亮从产权人那儿租的，最开始办照由玺萌公司提供房产证。”该案中，双方均未提供涉案房屋产权证明。同时，在该案审理过程中，金鑫与高凤宝于2014年4月29日共同前往涉案房屋，清点房屋内物品及实施设备并进行房屋交接，双方就房屋交接状况签订《房屋交接清单》，其中载明：“一、交接房屋坐落北京市丰台区×××1号楼。二、交接物品如下，1、挂锁1把。2、钥匙8片。3、卷帘门1扇。4、暖气1组。5、货柜（两门）15组。6、货柜（两门）4组。7、中导3组。8、收银台1台。9、摄像头2个。10、录音头1个。11、镜子1块。12、小模特3个。13、灭火器1个。14、电表数6364。上述第五项至第十二项因无法拆除由接收人自行处置。”
关于金鑫主张转让费、装修费、营业收入损失的问题。金鑫称，其为承租涉案房屋花费了转让费、装修费、加盟费等，现由于高凤宝未配合其办理营业手续，导致无法实现合同目的，给其造成了营业损失以及其他损失，故要求高凤宝赔偿包括转让费、装修费及货柜等物品、营业收入等各项损失合计161723.4元，其就此提交了转让费收据、货款收据、北京荣康泰客户货柜合同、马家堡专卖店装修报价、迪士尼加盟合约、散热器销售合同单、中国联合网络通信有限公司北京市分公司通信业务收据。
在本院审理中，高凤宝提交其在涉案房屋领取的个体工商户工商注册信息、个体工商户名称预先核准通知书、经营场所证明，用以证明其可以在涉案房屋进行工商注册，领取营业执照。金鑫对上述证据的真实性予以认可，但不认可高凤宝的证明目的。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》、《房屋交接清单》、原审法院（2013）丰民初字第3222号案件庭审笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：高凤宝与金鑫签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行。本案中，经查，在金鑫向高凤宝发出的解除通知中已载明解除合同系因高凤宝没有履行协助办理营业执照导致合同解除，该内容应视为对高凤宝履行协助义务的合理催告，而高凤宝在收到上述通知后，仍未及时与金鑫沟通并协助其办理工商注册等手续，导致金鑫至今未能办理合法经营手续，金鑫租赁涉案房屋目的无法实现，故高凤宝应承担违约赔偿责任，原审法院根据金鑫提交的票据等证据酌情确定高凤宝赔偿金鑫损失3万元，并无不当。
关于押金问题，虽高凤宝称因金鑫导致合同解除，故押金也不应退还，但其该项抗辩，缺乏合同或法律依据，故对其此项抗辩，本院不予支持。
关于2013年3月25日至2014年4月29日期间租金问题，由于高凤宝违约导致租赁合同解除，且在2013年1月，金鑫就已经提起租赁合同诉讼，进行了止损，故原审法院酌情确定金鑫向高凤宝支付该期间租金为三万元，并无不妥。
综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4882元，由金鑫负担3808元（已交纳2441元，余款于本判决生效后7日内交至原审法院），由高凤宝负担1074元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费3278元，由高凤宝负担2623（已交纳），由金鑫负担655（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费2564元，由高凤宝负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 赵 振
二〇一五年五月十八日
书 记 员 刘梦辰