上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第15731号
原告上海恋尚迷摄影有限公司。
法定代表人金巳荟。
委托代理人宋堃，上海市华诚律师事务所律师。
被告上海唤雨文化传播有限公司。
法定代表人张国刚。
第三人上海中星集团申城物业有限公司。
法定代表人沈杰。
委托代理人王超，上海市德载中怡律师事务所律师。
委托代理人孙勇坚，上海市德载中怡律师事务所律师。
原告上海恋尚迷摄影有限公司（以下简称恋尚公司）诉被告上海唤雨文化传播有限公司（以下简称唤雨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月6日公开开庭进行了审理，后追加第三人上海中星集团申城物业有限公司（以下简称中星公司），并于2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告恋尚公司法定代表人金巳荟及其委托代理人宋堃，被告唤雨公司法定代表人张国刚，第三人中星公司的委托代理人王超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告恋尚公司诉称，2010年底原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租坐落于上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋，建筑面积430平方米，租赁用途办公，租赁期限2011年1月1日起至2015年12月31日止，租金于每月开始前的10日内支付，每月人民币（以下币种相同）24，000元。合同签订时另支付房屋租赁保证金24，000元，租赁关系终止时，保证金无息退还原告。2013年4月8日，工商行政部门向原告发出责令整改通知书，称原告在该商铺从事经营活动，注册地与实际经营地不符，责令在30日内办理变更手续。次日原告依据通知书的要求向工商部门申请预留企业名称，但工商部门要求原告提供使用商铺的房产证、租赁合同以及同意原告使用的相关文件。被告及其法定代表人始终未予配合。原告找到商铺所有权人上海中星（集团）有限公司，但产权人称其与被告的合同均是一年一签，且从未同意被告转租。至7月10日，原告暂停营业，并封存了房屋及屋内物品。次日原告发现涉案房屋封条被撕毁，门锁被更换，遂报警。同月14日经公安部门了解，系被告擅自闯入并更换了门锁。7月18日，被告法定代表人以手机短信通知原告20日前搬走屋内物品，原告回复称被告无故占有物品价值30万元，要求不得擅自搬动。7月21日，被告发函要求解除合同并在三日内搬离屋内物品，否则其将自行收回房屋。现被告已将房屋另租他人，原、被告间的租赁合同已无法履行，被告更无权处置原先的财物。诉请判令：1、被告赔偿原告各项物品损失241，654.31元；2、被告支付原告利息，以241，654.31元为计算本金，从原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止；3、被告返还原告房屋押金24，000元。
被告唤雨公司辩称，是原告自己经营不善而离开了租赁场所，被告无义务为其保管物品，原告既不付租金，也未和被告打过任何招呼而不经营了，被告屡次通知原告搬走物品未果，无奈被告才在2013年11月请人将屋内物品搬离，原、被告对原告的物品从未有过交接，被告也不清楚具体明细，被告无意扣留原告的物品，该些物品至今占用被告法定代表人的住所地，占用费如何计算也不得知，被告希望原告早日将物品拿走。关于押金，原告的股东有过变更，原告法定代表人与之前的股东之间已经处理过押金，被告没有必要返还。故不同意原告的全部诉请。
第三人中星公司述称，第三人不清楚原、被告间的案件事实。
经审理查明，位于上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋系权利人上海中星（集团）有限公司委托中星公司出租并经营管理。从2010年起唤雨公司向中星公司承租系争房屋，其中起租日期为2013年1月1日起的租赁合同租期自2013年1月1日至2014年12月31日。
2010年底，唤雨公司（出租方、甲方）与恋尚公司（租赁方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋坐落于浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX-
XXX室，双方确认房屋的建筑面积430平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋将按照营业执照所包含经营范围承租使用，经营内容包含办公，并且将按照经营范围申请营业执照。甲方于2011年1月1日前向乙方交付房屋，租赁期自2011年1月1日起至2015年12月31日止。租金按照先付后用原则，乙方应于每自然月开始前的10日内，按时向甲方缴纳房屋租金。第一年租金标准总额288，000元，租金五年内不变。租赁保证金24，000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，不足费用部分由乙方另行支付。若乙方单方提前提出解除或终止合同时，乙方保证金应抵作违约金，收归甲方所有。除甲方同意乙方续租外，当本合同提前终止（解除）或租赁届满时，乙方应按完好无损的房屋状况及时腾清场地，向甲方返还房屋及相关附属设施、设备。乙方在该房屋上的装潢、装修残值及附属于房屋的不可移动设备、设施全部无偿归甲方所有。因乙方逾期交还房屋的，甲方有权直接发送限期清场通知书函告乙方，甲方将单方面采取相应措施，直接清场并收回房屋，甲方对乙方租赁单元内的所有物品享有处置权，由此产生的损失和后果由乙方承担。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，对方无抗辩权。违反合同的一方，应向守约方按本合同约定承担违约责任，若属甲方有权解除合同情形的，甲方有权立即收回房屋并追究乙方违约责任：……乙方逾期不支付房租超过一个月的。合同另对其他事项作了约定。
合同订立后，被告交付了房屋，原告在租赁地经营婚纱摄影。原告交付被告租赁押金24，000元，支付租金至2013年6月30日。2013年4月8日，上海市工商行政管理局浦东新区分局向恋尚公司发送责令改正通知书，内容为：在蓝村路XXX弄XXX号XXX-
XXX室从事经营活动，注册地与实际经营地不符，责令在30日内办理变更手续。如对通知不服，可在收到通知书之日起六十日内申请复议，也可以在三个月内向人民法院提起诉讼。2013年5月，恋尚公司法定代表人金巳荟因与原公司股东间发生纠纷，金巳荟提起诉讼。7月10日，恋尚公司在租赁房屋门上加贴了封条。7月14日，恋尚公司拨打110电话报警，称与房东间因租赁问题引发纠纷，房东将门锁更换。7月12日起，原、被告法定代表人间有短信往来，其中7月15日，被告法定代表张国刚短信称本月20日前尽快把东西拿起，被告没有义务提供仓库。7月17日，金巳荟回复称导致其与案外人的某某，被告有一定过错，案外人曾移交金巳荟折价20余万元的物品及折价10万元的装修等都在商铺，若被告擅自或指使他人进入商铺，导致损失应承担相应责任，提请切勿擅自打开门锁、进入商铺。被告回复20号是最后期限。7月21日，被告委托律师向恋尚公司发函，称自2013年6月20日起，恋尚公司拒绝交纳2013年7月的房屋租金24，000元，现已超过一个月，故正式通知解除租赁合同，在接收律师函告后三日内将租赁房屋内的物品搬出并交还房屋，并向唤雨公司交纳租金和使用费，否则唤雨公司将自行收回房屋，法律后果由恋尚公司自行承担。此后由于恋尚公司未搬离租赁物内的物品，2013年11月初，被告自行将原告在租赁物内的物品搬离。被告称由于无处安放原告的物品，全部物品包括婚纱、礼服、鞋子等已搬至被告法定代表人户籍地即安徽省来安县光荣村山根组7号。
审理中，原告提供了损失物品清单一页以及收条、物品清单、销售合同、销售清单等证据，以证明金巳荟向原告前任股东支付了30万元的物品转让费，具体物品在另一案件中有物品清单，其中的206，000元的物品留在原告封存的租赁房屋内，此外原告另购有监控系统、婚纱礼服、办公用具等物品，合计物品金额为241，654.31元。经质证，被告不认可原告提供证据的证明内容，被告表示不清楚原告有多少物品在租赁房屋内，被告数次要求原告搬走屋内物品遭拒，被告请人搬运，花费了运费，搬运的物品也未经过清点，被告无义务保管原告的物品，由于物品太多太繁杂，难以进行清点，要求原告取回。
2014年8月6日，经本院组织协调，被告到院表示不同意由被告找人找车将物品搬运至沪，要求原告自行搬运，被告愿意配合。原告表示同意在8月30日前至被告法定代表人户籍地处搬运物品。8月22日，原告到院陈述，考虑系被告搬离了原告的物品以及原告法定代表人的自身安全，不愿意去被告处搬运、清点物品，认为被告应当在租赁物原地返还原物。
审理中，被告称，原告在2013年7月前的一、二个月已经停止经营，辞退了员工，7月中旬，由于是雨季，有人向租赁物所属的物业公司投诉租赁物内发出异味，物业公司找了开锁匠将房屋门锁打开，排查了隐患，之后由被告付钱安装了新锁，其间拨打原告法定代表人电话但其不接听，故通过短信要求其出面解决租赁事项。
审理中原告称涉案租赁合同由于被告2013年7月初擅自收回租赁房屋而解除，被告认为其不清楚合同是否已解除。第三人称其从未书面出具过同意唤雨公司转租的证明，由于公司具体经办人已退休，故对于何时知晓被告转租的事实不好表态，对于有关被告进入租赁房屋的事实也无法核实，但第三人已在2013年11月7日向被告收回了系争房屋。
另查明，2014年初，中星公司曾以唤雨公司为被告提起诉讼，诉请解除双方间租赁合同并支付租金等，同年7月，中星公司撤回起诉。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》、手机短信、律师函、报警记录、损失清单、上海市房地产权证、民事裁定书等证据以及当事人的当庭陈述、本院谈话笔录在案佐证。
本院认为，唤雨公司与恋尚公司签订的《房屋租赁合同》的租赁期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止，而系争房屋系唤雨公司向中星公司承租，租赁期限截止2014年12月31日止，因此涉案的转租合同转租期限超过唤雨公司剩余租赁期限的即2015年1月1日至12月31日部分的约定无效。对于2011年1月1日至2014年12月31日的转租关系，第三人中星公司虽然没有出具书面的同意转租证明，但基于转租的事实发生于2011年初，第三人在转租事实发生后的三年多时间内从未提出过异议，因此，在无其他无效情形下，该部分租赁合同应当认定有效，原、被告均应恪守。合同约定的付款方式为先付后用，每自然月开始前的10日内缴纳房租。因此，原告应当在2013年6月20日前支付2013年7月的房屋租金。根据原告陈述，其在2013年7月10日封存了涉案房屋，届时原告未向被告缴纳2013年7月的房租。原告陈述系被告不配合其办理租赁物内的经营证照致使其不得已而暂停营业缺乏相应证据佐证。从原、被告法定代表人的短信往来内容反映，双方在7月中旬对租赁合同的履行各自陈述过意见，被告在短信中虽有“20日前，尽快拿起东西”的内容，由于届时原告已经拖欠被告租金未付，违约在先，被告在收取租金未果的情况下，认为原告的物品占用租赁物的最后截止时间为7月20日亦符合常理。至于被告陈述其在7月中旬时与小区物业共同查看租赁物内的设施后重新安装了门锁，但由于租赁物内仍由原告的经营设施占据系争房屋，因此原告认为被告安装门锁的行为即表明被告擅自解除合同的意见，本院尚难以采纳。被告通过律师发函明确表示解除合同是在2013年7月21日，届时原告逾期支付租金已经超过三十天，符合合同约定的解除条件，故双方的合同自被告的解除通知到达原告处即解除。原告基于合同解除要求被告返还房屋押金24，000元，被告认为原告的押金在原告的股东之间已自行处理故不予返还的主张，本院不予采纳，被告未对合同解除后的后果处理提出反诉或其他主张，故被告应向原告返还押金24，000元。关于原告诉请的赔偿其各项物品损失241，654.31元，原告留存在系争租赁房屋内的经营物品，因其未自行搬离而由被告搬离了租赁物，现根据被告陈述相关物品留存于被告户籍地，被告同意配合原告于存放地清点并返还尚存的物品，但原告在本案诉讼中既不同意前往物品存放地搬运，也不同意前往对留存物进行清点，由于双方对物品的交接尚没有完成，原告仅凭与案外人间某某让物品清单以及部分购货凭证要求被告赔偿其物品损失241，654.31元及相应利息的诉讼请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告上海唤雨文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海恋尚迷摄影有限公司押金24，000元；
二、驳回原告上海恋尚迷摄影有限公司的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，284元，减半收取计2，642元，由原告上海恋尚迷摄影有限公司负担2，403元，被告上海唤雨文化传播有限公司负担239元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一四年十月二十四日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。