广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛顺法均民初字第733号
原告佛山市顺德区均安镇三华实业发展公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇锦安路23号，组织机构代码证27998895-9。
法定代表人欧阳效基，经理。
委托代理人陈伟朝，广东聚理律师事务所律师。
被告李德桐。
原告佛山市顺德区均安镇三华实业发展公司（以下简称三华公司）诉被告李德桐商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月4日立案受理后，依法由审判员李海昌适用简易程序独任审理，因案情复杂，本院依法由审判员李海昌、蒋竞雄、人民陪审员欧阳婉茵组成合议庭进行了审理。本案于2014年1月7日、2014年4月17日二次公开开庭进行了审理。本案二次开庭时，原告三华公司的委托代理人陈伟朝到参加诉讼，被告李德桐经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三华公司诉称，2009年11月30日，原告与被告签订了编号为Y075401号的《商品房买卖合同》，合同约定，被告向原告购买商品房，价格为549226元，被告在2009年11月30日前向原告支付了首期款10000元，余额539226元并未支付，标的房屋并未办理房地产权证。2013年8月5日，双方签订了《解除〈商品房买卖合同〉协议书》，约定双方决定解除《商品房买卖合同》，原告15日内向被告退还首期款，被告15日内协助原告办理备案登记变更手续。被告收到原告退还的首期款后并没有履行办理备案登记变更手续的义务，已严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。据此，原告三华公司起诉请求：1.判令确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号为Y075401）已在2013年8月5日解除；2.判令被告立即办理《商品房买卖合同》备案登记变更手续；3.判令本案诉讼费由被告承担。
被告李德桐书面辩称，《商品房买卖合同》及《解除〈商品房买卖合同〉协议书》均为被告与原告签订，被告确实收到原告返还的首期款10000元，被告确认《商品房买卖合同》已解除。被告因讼争房产被法院查封，无法办理备案变更登记手续，该情况亦非被告主观故意。被告同意在讼争房产解除查封后，配合原告办理备案变更登记手续，变更手续费用应由原告承担。
本院于2013年12月12日向被告李德桐送达起诉状副本和开庭传票，2014年3月26日送达第二次开庭传票，但被告李德桐经本院传票传唤既未到庭参加二次开庭诉讼亦未向法庭说明正当理由。
原告三华公司为证实所起诉的事实，在诉讼中提交以下证据：
1.企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；
2.《解除〈商品房买卖合同〉协议书》、《商品房买卖合同》复印件各一份、收据复印件二份、商品房单元合同备案结果证明一份，证明原、被告2009年11月30日签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买商品房，被告于2009年11月30日向原告支付了首期款10000元，2013年8月5日双方签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》，约定双方解除《商品房买卖合同》，原告向被告退还了10000元首期款，被告应于15日内办理变更备案手续，但被告至今仍未协助原告办理有关手续。且讼争的《商品房买卖合同》已办理了备案手续；
3.合同编号为X045444、X045544号的《商品房买卖合同》复印件各一份、发票复印件、购房人身份证复印件各二份，证明原告存在先收取预订款就签订商品房买卖合同的买卖行为，发票上记载的售房款实际上是订金；
4.竣工验收表复印件三份、商品房权属证明书复印件一份，证明涉案房产的权属以及房产在2010年7月13日（办理了）竣工验收备案。
被告李德桐在诉讼中没有提交证据。
被告李德桐经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。
经开庭审理，原告三华公司提交的证据1、2、3、4，来源合法，内容真实，能证明所起诉的事实，对原告三华公司提交的证据1、2、3、4，本院予以采信。
经审理查明，2009年11月30日，被告在向原告支付了首期款10000元后，原、被告签订了一份编号为Y075401号的《商品房买卖合同》，双方约定，由被告向原告购买商品房，商品房面积142.08平方米，总价款为549226元，被告以银行按揭方式支付价款。原告应在2009年12月30日前，将已办理竣工验收备案手续的商品房交付给被告。合同签订后，双方对《商品房买卖合同》办理了合同备案登记。2010年7月13日，原告开发的佛山市顺德区均安镇怡华西园办理了竣工验收备案手续。2013年8月5日，原、被告签订了一份《解除〈商品房买卖合同〉协议书》，原、被告双方确认，被告支付了首期款10000元后，未再支付购房余款539226元。现被告没有能力向原告支付购房款余额539226元，《商品房买卖合同》已不能继续履行，双方同意解除《商品房买卖合同》。被告在协议生效之日起十五日内协助原告办理《商品房买卖合同》的备案登记变更手续。原告在协议签订之日起十五日内向被告无息退还首期款10000元。协议签订后，原告向被告退还了首期购房款10000元。但被告未按协议的约定，协助原告办理讼争房产的《商品房买卖合同》备案登记变更手续。经协商未果，原告遂于2013年12月3日向本院提起诉讼。
另查，涉案商品房已于2013年9月3日被本院依据（2013）佛顺法执字第2514号民事裁定书查封。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿。
2009年11月30日，被告在向原告支付了首期款10000元后，原、被告签订了一份编号为Y075401号的《商品房买卖合同》，双方约定，由被告向原告购买商品房。随后，双方将《商品房买卖合同》进行了登记备案，该登记备案行为属于《中华人民共和国物权法》上规定的商品房买卖预告登记，在原、被告之间的买卖债权附设了预期物权，但享有预期物权的被告对所购买的商品房仍没有处分权。由于被告未将剩余的房价款539226元向原告支付，经协商，原、被告双方于2013年8月5日签订了《解除〈商品房买卖合同〉协议书》，双方约定，解除所签订的《商品房买卖合同》，由原告向被告退还首期购房款10000元，被告在协议生效之日起十五日内协助原告办理《商品房买卖合同》的备案登记变更手续，虽《商品房买卖合同》进行了预告登记，但预告登记不等同于不动产物权登记，由于被告未取得涉案商品房的所有权，且双方签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》的行为系双方的意思真实表示，应受法律保护，因此，双方所签订的《解除〈商品房买卖合同〉协议书》具有法律效力，原、被告之间所签订的编号为Y075401号的《商品房买卖合同》已在2013年8月5日予以解除。被告在《商品房买卖合同》解除后，怠于行使协助原告办理《商品房买卖合同》的备案登记变更手续，导致涉案商品房已于2013年9月3日被本院依据（2013）佛顺法执字第2514号民事裁定书查封，被告的行为已构成违约，被告应承担办理《商品房买卖合同》备案登记变更手续的责任。
原告诉请判令确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号为Y075401）已在2013年8月5日解除；判令被告立即办理《商品房买卖合同》备案登记变更手续的主张合法，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、原告佛山市顺德区均安镇三华实业发展公司与被告李德桐于2009年11月30日所签订编号为Y075401号的《商品房买卖合同》已于2013年8月5日解除；
二、被告李德桐应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告佛山市顺德区均安镇三华实业发展公司办理《商品房买卖合同》备案登记变更手续。
本案受理费9192.26元（已由原告佛山市顺德区均安镇三华实业发展公司垫付），由被告李德桐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 李 海 昌
审 判 员 蒋 竞 雄
人民陪审员 欧阳婉茵
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 欧 阳 琦