广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1740号
上诉人（原审原告）：关桂英，住广州市海珠区。
委托代理人：王好闯，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卫顶强，住广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：卫三妹，住广州市海珠区。
两被上诉人的共同委托代理人：卫俊彦，住广州市海珠区。
上诉人关桂英因物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，关桂英、卫顶强原是夫妻，于1981年6月4日登记结婚。位于广州市海珠区沥滘村三约新街XX号房屋的农村（墟镇）宅基地使用证（穗海新字第NO.022573号）发证时间为1997年6月15日，登记使用人为卫顶强和卫三妹，宅基地面积为93平方米，建筑种类结构为框架结构，层数叁层半，建筑面积355平方米。
卫顶强于2013年向原审法院起诉要求与关桂英离婚，经原审法院审理，于2013年12月2日作出（2013）穗海法生民初字第464号民事判决，准予关桂英、卫顶强离婚，该判决现已发生法律效力。因上述房屋登记在卫顶强和卫三妹名下，故该离婚案对上述房屋没有作出处理。
2014年，关桂英向原审法院起诉，要求确认其对广州市海珠区沥滘村三约新街XX号房屋及其宅基地使用权占有1/4等。原审法院于2014年11月20日作出(2014)穗海法生民初字第166号民事判决书，判决“位于广州市海珠区沥滘村三约新街XX号房屋由关桂英和卫顶强各占1/4权益份额，卫三妹占有2/4权益份额”。判决后，卫顶强和卫三妹不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2015年5月8日作出(2015)穗中法民一终字第1073号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2015年9月17日，关桂英向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、卫顶强、卫三妹支付广州市海珠区沥滘村三约新街XX号房屋从2013年12月19日起至2015年9月18日的租金1/4即76923元给关桂英；2、卫顶强、卫三妹协助关桂英办理关桂英享有广州市海珠区沥滘村三约新街XX号房屋1/4权益的登记手续；3、上述房屋从2015年9月19日起由关桂英、卫顶强、卫三妹共同对外签订租赁合同，并按各自占有份额收取租金；4、卫顶强、卫三妹承担本案诉讼费。
本案诉讼中，关桂英、卫顶强、卫三妹确认广州市海珠区沥滘村三约新街XX号房屋现实际为4层半。
卫顶强、卫三妹确认：广州市海珠区沥滘村三约新街XX号房屋，其中第一层用作商铺，二至四层用作居住(实际是布业小作坊)，从2013年12月起至今一直均用作出租，五层从2015年1月才开始出租用作居住；但是，因遭到关桂英不断骚扰(如拉电闸、出言恐吓等)，导致租客经常中途退租、断租，还需要赔偿经营损失和不能正常履约的租金损失给租客；从2013年12月至2014年12月的租金收入，在扣除赔偿款后，余额为22600元，从2015年1月至2015年9月间租金收入为55200元，另因维修关桂英破坏的全部电闸、安装监控、消防器材、修缮排污管等支出了28300元。卫顶强、卫三妹同时确认房屋租金由其收取。
关桂英对卫顶强、卫三妹的说法不确认，认为不存在骚扰租客、破坏房屋设施的情况。
原审法院认为，关于关桂英提出的第二项请求，要求卫顶强、卫三妹协助办理广州市海珠区沥滘村三约新街XX号房屋的变更登记手续，原审法院已另制作民事裁定书进行处理。
关于房屋的租金，关桂英已经法院生效判决确认是涉案房屋的权益人，故其应享有房屋的收益。关桂英主张涉案房屋从2013年12月离婚后一直出租享有租金收益，卫顶强、卫三妹对此予以否认，认为房屋虽然用于出租，但期间遭到关桂英破坏干扰而出现断租情况，同时还要赔偿损失给租客。对此，虽然卫顶强、卫三妹没有举证证明赔偿租客的证据，但关桂英作为主张方，亦未能举证证明房屋出租实际取得的收益。同时，卫顶强、卫三妹所称需要对房屋进行修缮管理而支出相关费用也符合情理。因此，原审法院采信卫顶强、卫三妹的意见，认定2013年12月至2015年9月18日的租金收益是49500元(22600元+55200元-28300元)。
虽然涉案房屋于2015年5月8日才经(2015)穗中法民一终字第1073号民事判决终审确认关桂英享有1/4权益，但该权益是基于关桂英与卫顶强原是夫妻关系，因而享有登记在卫顶强名下的房屋份额权利而取得。因此，关桂英主张从离婚时即享有该1/4房屋权益，有理，予以采纳。据此，卫顶强、卫三妹应将租金收益12375元(49500元÷4)支付给关桂英。
关于关桂英要求从2015年9月19日起由其与卫顶强、卫三妹共同对外签订租赁合同，并按各自占有份额收取租金的问题。由于对外签约属于行为人自行处分民事权利的行为，关桂英可以自行与卫顶强、卫三妹协商日后如何处理房屋出租相关事宜，法院对此不予判处。至于之后的出租收益，关桂英可待实际发生后再行主张权利。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，于2015年12月15日作出判决：一、卫顶强、卫三妹在判决生效之日起10日内向关桂英支付房屋租金收益12375元。二、驳回关桂英的其他诉讼请求。案件诉讼费1823元，由关桂英负担1430元，卫顶强、卫三妹负担393元。
判后，上诉人关桂英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定2013年12月至2015年9月18日的租金收益为49500元不符合事实依据且不符合法律规定，对关桂英不公平。1、一审法院认定卫顶强、卫三妹因为关桂英破坏干扰而出现断租情况及要赔偿损失给租客的事实没有依据。一审法院认定卫顶强、卫三妹支出修缮管理费用也是没有依据的。2、一审法院认定2013年12月至2015年9月18日的租金收益为49500元没有事实与法律依据。首先，涉案的广州市海珠区沥滘村三约新街XX号房屋的实际使用即出租面积并非如卫顶强、卫三妹陈述的355平方米，而是555平方米(包括200平方米的无证面积，但一直共同出租)。故认定出租面积时只能据实认定而不能只依据证书上的面积认定。其次，卫顶强、卫三妹提出的当地普遍租金水平也是没有事实依据的。现当地的房屋的平均租金水平是每平方米28-35元，该标准也是关桂英与卫顶强、卫三妹共同管理出租的一约新巷13号的租金标准，该房屋与涉案房屋属于同地段的房屋，故卫顶强、卫三妹提出的每平方米15-16元的标准是严重违背客观事实的。另外根据(2015)穗海法生民初字第170号民事判决书认定，双方确认2010年的租金收入有27万、2011年为31万、2012年1月至8月为23万，可以得出卫顶强、卫三妹的陈述及提交的相关租赁合同等证据是不属实的。二、一审法院没有支持双方共同就涉案房屋进行对外签订租赁合同及各自收取租金的诉请是没有事实与法律依据的。关桂英认为已生效的相关判决已认定关桂英占有涉案房屋1/4的权益份额，那么关桂英就应当依法享有上述权益份额，现双方己就此纠纷诉之法院，就说明双方无法就此协商处理，如能协商就无必要诉之法院解决。上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、卫顶强、卫三妹支付广州市海珠区沥滘村三约新街XX号房屋从2013年12月19日至2015年9月18日的租金的l/4即76923元给关桂英；3、位于广州市海珠区沥滘村三约新街XX号房屋自2015年9月19日起由关桂英和卫顶强、卫三妹共同对外签订租赁合同，并按各自占有的份额收取租金；4、本案全部诉讼费用由卫顶强、卫三妹承担。
被上诉人卫顶强、卫三妹共同答辩称：同意一审判决。所涉房屋550平方米是包括200平方米无证面积，在一审也陈述过两个房屋是连体的，不能用无证或者其他公共的面积来计算租金，这是不合理的。170号案判决所说的租金，关桂英没有同意过，也没有确认过，为何有此租金是当年的经济环境在金融风暴后，租金收入有个小高峰，但关桂英和卫顶强离婚期间因关桂英一直骚扰租户，不可能按当年最高峰值的租金水平来套到本案的租金水平。卫顶强、卫三妹不同意上诉人关桂英的上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，关桂英于二审期间提交了广州市海珠区沥滘村三约新街XX号房屋及其他地段房屋在2013年至2015年期间的若干租赁合同，拟证明租金达到30元/平方米的标准。卫顶强认为上述证据不属于新证据，对上述证据均不予确认。
本院认为:关桂英对广州市海珠区沥滘村三约新街XX号房屋享有权益已有发生法律效力的民事判决所确认，故关桂英要求卫顶强、卫三妹向其支付相应的房屋使用费具有法律依据，本院予以支持。本案现争议的为房屋使用费金额的确定。关桂英主张涉案房屋在2013年12月19日至2015年9月18日期间的租金收入为76923元（按1/4份额计算），对此未能提交充足的证据予以证实。而其二审期间提交的租赁合同不属于新证据且不足以证明其主张，故本院不予采信。而双方之前诉讼所涉及的判决中记载当事人的陈述，所涉房屋及年份均有所不同，亦不足以证明关桂英的主张。原审法院根据本案情况采信卫顶强、卫三妹的陈述认定相应的房屋使用费及扣除有关维修费用可行，本院予以认可。至于关桂英要求与卫顶强、卫三妹共同对涉案房屋签约的诉请，签约行为应遵循自愿的原则，如双方未能对共同签约事宜协商一致，关桂英认为损害其合法权益的可另行主张，其要求以判决的方式强制卫顶强、卫三妹与其共同签约本院不予支持。上诉人关桂英的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1823元，由上诉人关桂英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年五月四日
书 记 员 徐毅敏