湖南省武冈市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武法民初字第1156号
原告（反诉被告）戴建国，男，1971年11月7日出生，汉族。
原告（反诉被告）陆爱云，女，1975年6月21日出生，汉族。
二原告特别授权委托代理人段志强，湖南金州律师事务所律师。
被告（反诉原告）武冈市金源房地产开发有限公司。
住所地：武冈市乐洋路东方宾馆。
法定代表人刘喜玛，女，系该公司董事长。
特别授权委托代理人ＸＸ华，北京中银（长沙）律师事务所律师。
原告（反诉被告）戴建国、陆爱云与被告（反诉原告）武冈市金源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法由审判员刘杰独任审判，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。代理书记员邓牧之担任记录。原告（反诉被告）戴建国、陆爱云的特别授权委托代理人段志强，被告（反诉原告）武冈市金源房地产开发有限公司的特别授权委托代理人ＸＸ华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）戴建国、陆爱云诉称：2012年4月6日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：买受人购买的商品房总价为455913元出卖人在交付商品房后365日内将该幢商品房向武冈市房产管理局申请初始登记，取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证，如因出卖人责任未能在规定期限内为买受人办理手续并取得相关权属证书的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定交纳了首期房款，余款以按揭方式支付，并办理了按揭手续。自商品房买卖合同规定的办结房屋所有权的第二天起，原告一直催促为其早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权证，原告多次联系被告的项目负责人要求办理房屋手续均未果。为此，特向法院起诉要求判令被告立即为原告办理房屋所有权证并支付逾期办理房屋所有权证的违约金27126元。
被告（反诉原告）武冈市金源房地产开发有限公司辩称：1、被告已经办好东门旺角1栋的栋证，没有违反合同的约定；2、被告没有在合同约定的时间给原告办理好房屋使用权证，是因为原告不缴纳契税以及国家政策调整所致，责任不在被告，被告不需承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。并反诉称：反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同，按照面积及单价房款合计455913元，同日双方又签订《补充协议》，该协议第一条约定;原合同规定的房屋总价内不包含应由买受人承担的办理相关房屋产权抵押、产权登记手续的税费等，且买受人应交的上述税费、保险费等应在签订《商品房屋买卖合同》时一次性按房产部门及相关的规定交清，买受人不按时交纳上述税费导致不能办理贷款或产权登记手续，视为买受人违约，应按购房款总价的5%向出卖人支付违约金，且出卖人有权将买受人所购房屋另行处理，买受人不得有异议。反诉人自签订协议后，按合同约定向被反诉人交付了商品房，但被反诉人却一直不按照协议约定交纳应由其交纳的契税等税款，导致反诉人无法依约定办理产权登记手续。现被反诉人向人民法院提起诉讼，要求反诉人承担没有在约定期限内办理产权登记的违约责任。为维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉，请求判令被反诉人向反诉人支付违约金22795元。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：1、商品房屋买卖合同，证明原告与被告合同关系；2、2份收据；3、武冈市房产管理局业务收件收据，证明被告于2014年6月17日才向房产部门申请栋产权证，根据商品房买卖合同约定，被告已违约的事实。
被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，但买卖合同还有个补充协议；对证据2的真实性没有异议，这个购房发票只能证明交了购房房款，并没有交纳相应契税，而交纳契税是原告的法律义务；对证据3应该与原件核对，也不能证实被告没有给原告办理栋证手续。
被告为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：1、商品房屋买卖合同及补充协议，证明原、被告签订了房屋买卖合同及双方在补充协议中另有特别约定的事实；2、武冈市房屋权属登记须知，证明办理房屋权属登记的程序及需要递交的资料；3、房产项目测量协议书，证明被告在2011年8月就开始申请办证的事实；4、建设工程规划审批表、许可证，证明被告自2011年起连续几年都在办理权属登记证的事实；5、建设工程竣工验收备案表；6、武冈市房屋初始登记申请书；7、房屋测绘报告书，证明被告自2011年起连续几年都在办理权属登记证的事实；8、武冈市房屋所有权登记审批表,证明被告办理1栋栋证登记的事实；9、东门旺角1栋栋证权证；10、1栋业主维修基金契税缴纳登记表，证明原告未缴纳契税导致不能办理房屋产权证的事实；11、武冈市房屋转移登记申请书，证明被告自2012年就开始办房屋产权证的事实，由于被告不缴税才未办好；12、证明及国发（2014）62号文件，证明被告未及时办好产权证是因为政府政策的调整导致，系不可抗力。
原告对被告提供的证据发表如下质证意见：1、对证据1中补充协议有异议，补充协议违反合同法的司法解释第10条，应当为无效条款；对证据2无异议；对证据3-9对其关联性有异议，无法支持被告的反诉请求，恰证明被告未在合同约定的时间办理栋产权证的事实；对证据10的真实性有异议，只是被告单方面所做出的；对证据11有异议，被告2014年6月24日才办理栋产权证，而转移申请却在2012年签订，与常理不符；对证据12与本案无关。
本院对原、被告提交的证据认证如下：
原告提交的证据系书证，证明了原、被告在商品房买卖合同关系中各自享有的权利与应承担的义务等，且有当事人签字或盖章予以确认，故证据的形式、来源合法，与本案的审理有关联，内容客观真实，本院对原告提交的证据的证明效力予以认定。
被告金源房地产公司提交的证据，因原告对购房合同及补充协议上的签字无异议予以认定，经审查，补充协议与商品房买卖合同由原、被告同时签订，协议内容没有免除一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情形，本院对该补充协议的合法性予以认定；其他证据相互印证，证明办理房屋转移登记的程序、原告有交纳契税等税费的义务以及原告至今未交纳契税的事实等，与本案的审理有直接的关联，本院对该证据的关联性予以认定。
根据原、被告的举证、质证，本庭的认证，本院查明以下事实：原告戴建国、陆爱云与被告武冈市金源房地产开发有限公司于2012年4月6日订立商品房买卖合同，同时就合同未尽事宜达成了补充协议。合同约定：原告购买被告开发修建的武冈市东门旺角1栋***号商品房，建筑面积共159.41平方米，单价为每平方米人民币2860元，共计价款455913元；原告以银行按揭方式付款，自合同签订之日向被告支付首期房款165913元，余款290000元以按揭方式支付；被告应当在2012年7月31日前将经验收合格以及符合本合同约定的装饰、设备标准的商品房交付原告使用；自合同生效之日起30日内，被告应向武冈市房产管理局办理商品房预售合同登记备案，登记备案后30日内买卖双方应向武冈市房产管理局申请办理预告登记；被告在交付商品房后365日内，将该幢商品房申请初始登记，取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证，如因一方的责任未能在规定的期限内办理上述手续并取得相关权属证书的，另一方不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，有责任一方应按日向另一方支付万分之一的违约金。补充协议第一条约定：原合同规定的房屋总价款不包含办理相关房屋产权抵押、产权登记手续的税费等，买受人应在签订商品房买卖合同时一次性按相关规定交清上述税费、保险费等，买受人不按时交纳税费导致不能办理贷款或产权登记手续的，视为买受人违约，应按购房款总价的5%向出卖人支付违约金，且出卖人有权将买受人所购房屋另行处理，买受人不得有异议。
合同及补充协议签订后，原告陆爱云于2012年4月6日向被告武冈市金源房地产开发有限公司交纳了首期购房款165913元，被告向原告出具了收据。2012年9月4日，原、被告办理银行按揭贷款手续后，被告另向原告出具了一张“收到陆爱云交来购房款290000元”的收据。东门旺角商贸广场1栋于2011年11月完成测绘，于2012年8月15日竣工并通过验收，被告向原告交付了房屋。2012年5月9日，原、被告均在武冈市房屋转移登记申请书上签字，在房产管理部门办理了商品房预售合同登记备案。2013年7月11日，被告取得东门旺角商贸广场1栋的建设工程规划许可证，之后被告提交土地使用证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收证明等材料向武冈市房产管理局申请房屋产权初始登记，武冈市房产管理局于2014年6月23日对该栋房屋进行了栋证登记并颁发了产权证。被告在签订合同后至今没有告知原告提交办理房屋转移登记的相关资料，原告亦未向被告或其他主管部门交纳房屋买卖的契税及其他应交纳的费用，原告购买的东门旺角商品房1栋***房迄今未办理房屋产权转移登记。
本院认为：原告戴建国、陆爱云与被告武冈市金源房地产开发有限公司订立的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且合同、协议内容符合法律规定，故原、被告订立的商品房买卖合同及补充协议合法有效。合同依法成立后，原告支付了购房款，被告交付了房屋，双方均依约履行了各自的主要义务。根据原、被告订立的合同及补充协议，被告在交付房屋后应履行为原告办理房屋所有权证与土地使用权证的义务，原告应履行交纳办理房屋产权抵押、产权转移登记相关税费的义务，现原告没有交纳购房契税及其他应纳的费用，被告没有为原告办理房屋产权转移登记，双方均未按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国契税暂行条例》规定了契税的纳税主体、纳税时间，被告提交的证据武冈市房屋权属登记须知亦证明办理商品房转移登记须提交契税发票等必要资料，因此，原告依约交纳契税等相关税费是被告为原告办理房屋产权转移登记的前提条件。原告未交纳契税的违约行为，导致被告不能办理将房屋产权转移登记在原告名下，故对原告要求被告立即为原告办理房屋所有权证并支付违约金27126元的诉讼请求，本院不予支持。在房屋买卖合同中交纳购房款是买受人的最主要义务，本案中原告依约交清了购房款，已经履行了其最主要的义务，交纳契税及其他办证费用仅是附随义务，其未交纳契税及其他办证费用的最直接后果影响的是原告的利益，按照交易习惯被告作为房产公司在原告交清房款后应及时通知原告提交相关资料以便尽快办理房产过户手续，这是被告的附随义务，无需合同约定，本案中被告未及时通知原告方提交办证方面的资料，在附随义务方面被告违约，因此被告要求原告支付违约金22795元的反诉请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）戴建国、陆爱云要求被告（反诉原告）武冈市金源房地产开发有限公司立即办理武冈市东门旺角第1栋603号商品房所有权证的诉讼请求；
二、驳回原告（反诉被告）戴建国、陆爱云要求被告（反诉原告）武冈市金源房地产开发有限公司支付违约金27126元的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）武冈市金源房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）戴建国、陆爱云支付违约金22795元的诉讼请求。
本诉受理费550元，由原告戴建国、陆爱云负担；反诉受理费150元，由被告武冈市金源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 刘 杰
二〇一五年八月二十八日
代理书记员 邓牧之
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。