鞍山市千山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍千二初字第1957号
原告鞍山达道湾建设投资有限责任公司。住所地：鞍山经济开发区。（营业执照住所地：鞍山市千山西路）
法定代表人赵刚，系董事长。
委托代理人李斌，男，汉族，1985年5月5日出生，系该公司员工，现住鞍山市立山区。
被告鞍山莱曼电子科技有限公司。住所地：鞍山市达道湾工业开发区。
法定代表人刘步，系董事长。
委托代理人王振伟，系辽宁弘扬律师事务所律师。
原告鞍山达道湾建设投资有限责任公司（以下简称“建投公司”）诉被告鞍山莱曼电子科技有限公司（以下简称“莱电公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。原告委托代理人李斌，被告法定代表人刘步及委托代理人王振伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告签订中小企业创业园13号厂房东侧租赁合同，期限为2010年7月19日至2013年7月18日，租赁期三年，租用面积1291平方米，租赁价格为每年134.4元／平方米，租金为173510.4元／年，租金结算方式为每自然年结算一次。被告自租赁之日起至合同终止之日，共计缴纳租金130122.60元。被告于2011年8月16日向我方递交还款计划书，但并未按约定缴纳租金，直至2013年7月18日本合同终止之日被告欠缴租金达390408.60元，故起诉至贵院，恳请贵院依法判令被告偿还欠缴租金390408.60元、支付合同违约金100000元并承担本案的诉讼费。
被告辩称：请法庭依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、原告所诉与事实不符，租金结算方式，不是每自然年结算一次。按照合同约定每季度结算一次。该合同租赁期限为自2010年7月19日起至2013年7月18日止。原告起诉是2014年9月17日之后。根据法律规定，关于租金起诉期限是一年。原告主张要求被告支付租金显然超过诉讼时效的法律规定，依法不应支持。2、本案事实是被告并非欠原告租赁费。原告给被告提供的房屋于2011年1月被自来水公司给停水，造成被告无法使用该房屋，原告与自来水公司协调但未果。该房屋2011年11月屋顶漏水，给被告设备造成了巨大损失。在原告与自来水公司多次协调未果的情况下，被告无奈于2012年7月搬离该房屋。并将钥匙交付了当时的管委会，管委会随之更换门锁。因此被告并不欠原告租赁费用，也未构成违约。
经审理查明：2010年4月1日，案外人鞍山达道湾建设开发有限责任公司（以下简称“建开公司”）作为甲方与被告莱电公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告租用鞍山达道湾工业规划区二期中小企业创业园13号标准厂房东侧第三层，并对租赁期限、租赁单价、租赁总价及租赁费用支付方式进行了约定。2010年6月18日，案外人建开公司（甲方）与被告（乙方）又签订《厂房租赁合同》一份，第一条约定“甲方同意乙方租用鞍山达道湾工业规划区二期中小企业创业园13号标准厂房东侧第三层面积1241平方米及一、二层公共面积50平方米，总租赁面积为1291平方米。”，第三条第一款约定“该厂房租赁期为2010年7月19日至2013年7月18日，租赁价格为每年134.4元／平方米，租赁总金额173510.4元／年。”，第五条关于租赁费用支付方式约定如下“自本合同签订之日起十个工作日内，乙方需向甲方支付一万元保证金。租赁费用采取每季度支付一次方式。第一次租赁费乙方在正式承租前10个工作日内向甲方支付，从第二次起，乙方提前10天向甲方支付下一季度租赁费。合同到期后，如乙方无任何经济责任，甲方在合同到期日起十个工作日内，将租赁保证金返还乙方。”此后，双方开始履行协议。原告如约支付第一年第一季度即2010年7月19日至2010年10月18日和第二季度即2010年10月19日至2011年1月18日租金。2011年8月16日，原告向被告出具房屋租金还款计划一份，还款计划中载明，“……拖欠的租金为2011年1月19日至2011年4月18日和2011年4月19日至2011年7月18日两个季度的租金。经过不懈的努力我公司已具备生产能力，也正处于试生产的过程中。预计在2011年8月底对德方交付首批货物。预计德方付款的时间在2011年9月。资金到账后我公司会及时补交部分所拖欠的租金。”截至原告起诉之日止，被告共计支付三季度租金130122.6元，其余租金390408.6元原告并未支付。被告陈述其在2012年7月份因断水搬离涉案房屋。
另查，2011年3月28日，案外人建开公司业务转入原告，包括涉案厂房出租及转让业务。
再查，2014年11月17日，被告向原告出具情况说明一份，其中“拖欠租金说明”记载如下，“……公司没能及时支付2011年4月至2011年7月的租金……在9月收回货款后立即补交拖欠的租金”。
上述事实，原告提供的证据有：关于开发公司业务移交明细一份、厂房租赁合同两份、莱电公司房屋租金还款计划一份、莱电公司拖欠租金情况说明两份。被告提供的证据有：证人孙立安、孙帆当庭陈述。被告提供的照片17张因与本案不具有关联性，对其证明事项本院不予确认。其他证据经开庭质证和本院审查，所证事实足资认定，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的，”原告起诉要求被告支付未付租金的主张，应当根据前述规定适用一年的诉讼时效，而诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案双方当事人于2010年6月18日签订的厂房租赁协议关于租金支付日期及支付方式约定，“自本合同签订之日起十个工作日内，乙方需向甲方支付一万元保证金。租赁费用采取每季度支付一次方式。第一次租赁费乙方在正式承租前10个工作日内向甲方支付，从第二次起，乙方提前10天向甲方支付下一季度租赁费。”现原告主张被告未支付2011年4月19日至2013年7月18日期间的租金，根据双方的约定，原告分别自2011年4月9日、2011年7月9日、2011年10月9日、2012年1月9日、2012年4月9日、2012年7月9日、2012年10月9日、2013年1月9日、2013年4月9日起应当知道其权利被侵害，由于租金的支付呈现出持续性、定期的形态，但每期的租金均为独立债务，故每季度的诉讼时效应分别起算，即原告应当分别于2012年4月9日前、2011年7月9日前、2011年10月9日前、2012年1月9日前、2012年4月9日前、2012年7月9日前、2012年10月9日前、2013年1月9日前、2013年4月9日前向被告主张上述九个季度的租金。虽然被告在2011年8月16日出具过还款计划、在2012年11月20日出具过拖欠租金情况说明，导致部分期间租金支付诉讼时效中断，但原告起诉要求被告支付上述九个季度租金，显已超过一年的诉讼时效期间，其民事权利应依法不予保护。虽然被告曾在2014年11月17日出具情况说明，即“在9月收回货款后立即补交拖欠的租金”，但从通常的字面理解及庭审询问并不能表明其愿意补交2011年4月至2011年7月的租金，故原告要求被告支付租金390408.60元及违约金100000的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告辩解所租赁房屋断水及屋顶漏水，不存在拖欠租赁费一节，原告虽承认断水情况存在，但被告对断水原因、断水存续期间等问题并未提供充分证据予以证实其辩解，且被告自认在断水的情况下租赁涉案房屋长达一年零六个月，故被告以此为由拒交租金，本院不予采纳。关于被告辩解屋顶漏水，与原告诉请并无关联性，屋顶漏水的损失被告可另行主张，故对被告的该项辩解，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告鞍山达道湾建设投资有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费8656元，由原告鞍山达道湾建设投资有限责任公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审 判 长 陈 燕
人民陪审员 田 鑫
人民陪审员 王 慧
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 王丽娜