辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽12民终225号
上诉人（原审被告）：宁爱革，男，1971年9月26日出生，汉族，住铁岭市银州区。
委托代理人：张洪和，辽宁正业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄雅臣，女，1959年9月24日出生，汉族，无业，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：高铁虹，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司，住所地铁岭市清河区富民巷。
负责人：宁爱革，该公司经理。
委托代理人：肖哲，辽宁正业律师事务所律师。
上诉人宁爱革与被上诉人黄雅臣、开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司（以下简称“清宸丽都分公司”）房地产开发经营合同纠纷一案，铁岭市清河区人民法院于2015年11月26日作出（2015）清民一初字第00112号民事判决，宣判后，原审被告宁爱革不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人宁爱革及其委托代理人张洪和、被上诉人黄雅臣及其委托代理人高铁虹、被上诉人清宸丽都公司的委托代理人肖哲到庭参加诉讼。
原告黄雅臣一审诉称：2014年7月25日，原告与被告宁爱革就清宸丽都公司开发的“清宸丽都”项目转让问题签订《转让协议书》，2014年8月6日签订《补充协议》。双方约定，原告将“清宸丽都”项目转让给被告宁爱革，转让款共计6564956元，签订协议当日被告宁爱革向原告支付转让款3764956元，剩余280万元被告宁爱革用14套房源以商品房买卖备案的方式作为给付担保，如2014年12月29日被告宁爱革未赎回上述房源，则须无偿及时协助原告将上述房产变更到原告重新指定的人员名下。现“清宸丽都”项目转让手续已经办理、交接完毕，但被告宁爱革并未按期赎回房源，依据双方约定，宁爱革应将上述房源办理至原告名下。经原告多次催促，宁爱革拒绝履行自身义务。因被告清宸丽都分公司为项目开发主体，应共同承担变更登记义务。故1、请求确认原告与被告宁爱革签订的《转让协议书》及《补充协议》合法有效；2、请求判令二被告将位于铁岭市清河区清河路47号“清宸丽都”小区1-503、2-702、1-1003、3-1002、2-501、2-902、2-801、2-802、2-502、3-501、3-1302、3-1502、3-703的房屋产权变更登记至原告名下；3、由二被告承担诉讼费用。
被告宁爱革一审辩称：关于原告第一项诉求，原、被告之间签订了两份转让协议，两份补充协议，被告不清楚原告主张的哪份转让协议和补充协议。两份补充和转让协议均为无效协议，该协议违法合同法52条的规定，关于第二项诉求原告在诉状中已经自认这14套房屋均已买卖形式进行买卖合同备案，并非为房屋抵押备案。属于留置条款与我国担保法相违背，这种行为是无效行为。另外原告所主张的280万都是所谓的利润，但事实上并没有利润。该协议也损害了总公司的利益，而且原告与总公司签订的协议约定的非常清楚不准予原告进行转让，被告未向原告支付转让款也未与向原告将债权债务进行清算交接，所以综合以上，建议法院驳回诉讼请求。
被告清宸丽都分公司一审辩称：从物权法来看，原告不具备诉讼主体资格，没有法律依据。原告起诉第二被告，不具有法人的主体资格，它是分公司。原告的主张，转让协议书本身就没有法律效力，原告在起诉中自认这些房屋是通过商品房登记买卖方式，已经备案在他人名下，没有经过其他债权人同意，所以协议无效。按照担保法的规定，原告与第一被告签订的协议违背了担保法，所以转让协议和补充协议都无效。所以综合以上，建议法院驳回诉讼请求。
一审法院经审理查明：2013年1月31日，本案原告黄雅臣（作为乙方）与案外人开原市新城房地产开发有限责任公司（作为甲方）签订了一份《房产开发合同书》，双方约定由乙方作为开发位于清河广场望景阁小区的项目经理，对该小区开发项目实行项目经理负责制。经济上，小区独立核算，自负盈亏。自行实施，不得转让。项目经理对该开发项目所发生的一切负全权经济、民事、法律责任。甲方不承担任何责任。甲方协助乙方办理该项目的有关手续式批件等共19条的权利、义务合同条款。2014年3月28日，开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司及负责人黄雅臣与案外人开原市新城房地产开发有限责任公司又签订一份《关于开原市新城房地产开发有限责任公司与开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司及分公司负责人黄雅臣双方责、权、利关系澄清的声明》，声明：1、开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司所负责项目以外的项目的债权、债务、法律责任与开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司及分公司负责人黄雅臣无任何关系；开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司及分公司负责人黄雅臣不承担开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司所负责项目以外发生的债权、债务及法律责任。2、开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司负责的项目所产生的债权、债务以及责任、权利、利益与开原市新城房地产开发有限责任公司无任何关系。2014年7月25日，以原告黄雅臣为甲方（转让方），被告宁爱革为乙方（受让方），双方签订了一份《转让协议书》。协议约定：开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都项目原投资人为甲方和案外人杨翠，杨翠于2014年5月20日退出该项目，宁爱革同时进入该项目，现该项目投资人为甲、乙双方。经甲、乙双方友好协商，达成如下转让协议：1、甲方自愿将该项目完全转让给乙方，由乙方一次性支付给甲方投资本金、所经办借款及应得利息等共计人民币6564956.00元（税后）的转让金，第一次支付3764956.00元（具体明细见双方及会计签字的财务附表），剩余280万元，由乙方用该项目的1400平方米房产（抵押单价2000.00元/平方米）房源号（见附表）抵押给甲方，并在清河房产局备案登记，乙方可以在五个月内按原价赎回（即在2014年12月29日之前赎回），如预期不赎回，乙方必须无偿及时协助甲方将上述抵押房产变更到甲方重新指定的人员名下。2、原以甲方的名义和以开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司的名义所借款项（上述借款指用于清宸丽都项目）均由乙方承担还款责任，甲方不再承担任何还款和保证责任。3、原开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司与杨翠于2014年5月20日签订《协议书》未履行的部分（用该项目抵押的房屋），由乙方负责履行，与甲方无关。因甲方提前退出该项目，所以公司（含关联）所有的欠款及连带责任都由乙方承担，甲方不再承担任何民事责任。4、因开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都项目，党宏峰应享有的纯利润的分红责任由乙方承担给付责任，甲方不对党宏峰承担任何给付责任。5、甲方已经于2014年7月25日收到乙方支付的第一次转让金3764956.00元，该公司的盈亏及一切债权债务均与甲方无关。6、甲方负责将开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司的负责人变更为乙方。7、以上条款完成后，甲方将该项目的印鉴及相关资料、账务交给乙方。8、双方签字，该协议生效，如只签字未支付转让金，该协议无效。2014年7月31日，原告黄雅臣与被告宁爱革签订一份《清宸丽都项目更换负责人协议》，协议内容为：1、因经营需要开原市清河区清宸丽都项目更换负责人，负责人的变更不影响总公司与分公司的权利义务关系，2013年1月31日黄雅臣同总公司签订的房产开发协议，不因清宸丽都项目负责人的改变而改变，仍然对总公司和分公司有效。黄雅臣、党洪峰、宁爱革作为投资人，仍享受该项目的权利，承担相关一切义务和责任。2、变更负责人后，现负责人宁爱革对原负责人黄雅臣以分公司名义所签订的协议全权负责，包括已知（王工）和未知。3、作为2013年1月31日签订合同的签字人，黄雅臣在更换负责人后，积极配合现负责人宁爱革工作，不得完全退出该项目。4、因变更负责人，所造成的一切矛盾纠纷分公司自行解决，与总公司无关。2014年8月1日，开原市新城房地产开发有限责任公司董事会通过决议，免除黄雅臣开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司负责人职务；任命宁爱革为开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司负责人。2014年8月6日，原告黄雅臣与被告宁爱革再次签订一份《补充协议》，协议内容为：经黄雅臣与宁爱革双方协商，清宸丽都项目负责人由黄雅臣变更为宁爱革。黄雅臣不再参与项目事宜。鉴于2014年7月25日黄雅臣与宁爱革订的协议书并不完善，现双方协商补充如下：1、关于黄雅臣已经备案的1-503/2-702房号备案到李峰名下；1-1003/3-1002备案到郭菲名下；2-501/2-902备案到程志胜名下；2-801/2-802备案到郭凤武名下；2-502/3-501备案到刘庆娟名下；3-802/3-1302备案到张文秀名下；3-1502/3-703备案到郭玉桂名下的房子共计1464.7平方米，多备案部分在第一笔还款时扣除，未签的承诺书另外补签。2、黄雅臣与宁爱革并没有交接分公司的财务账务，对于分公司的财务账需由黄雅臣与宁爱革及会计共同甄别确认无误后签字进行交接。3、黄雅臣与宁爱革并没有交接分公司在此之前已经形成的合同、协议等文件，双方对在此之前已经形成的合同协议等文件进行列表，经双方及交接人确认无误后签字进行交接。4、关于土地出让金，若清河区人民政府不能返回土地出让金，可以按土地出让金总额的35%的比例（不含税）在其所得利润中扣除。此补充协议经双方签字后就有法律效力。2014年8月7日，双方交接税务登记证、公章。2014年8月8日，经铁岭市清河区工商行政管理局登记，开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司负责人由原告黄雅臣变更为被告宁爱革。2014年8月17日，双方交接该项目相关文件、合同、协议共计27项。另查，2014年5月30日，李丰、郭菲、程志胜、郭凤武、刘庆娟、张文秀、郭玉桂7人均作出本人清楚黄雅臣与宁爱革之间就开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司“清宸丽都”项目的转让事宜，备案的《商品房买卖合同》是宁爱革欠付黄雅臣280万元项目转让款的给付担保；因铁岭清河地区的房产限购政策，每人只能备案到名下两套房屋，故将上述房屋备案到本人名下。本人并非上述房屋的购买人，上述房屋的所有人为黄雅臣，本人同意将上述房屋的产权登记变更至黄雅臣名下的情况说明。现原、被告双方已就签订的转让协议实际履行，但因转让余款问题发生争议，故原告诉至本院，提出诉请。
一审法院经审理认为：原、被告签订的相关转让协议，内容系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，属有效协议，双方均应遵循诚实信用的原则，全面履行己方义务。在该转让协议中双方虽约定以房屋买卖备案形式作为被告宁爱革给付剩余转让款280万元的抵押名义，但本院认为原告黄雅臣作为该项目的实际投资人对此约定其实质性质应为为保证转让余款的实现而对其投资的物采取所有权保留的条款，本案中被告宁爱革未按协议约定时间支付对应价款，故原告有权保留房屋所有权。其合法权利，依法应予保护。对被告宁爱革、清宸丽都分公司提出的转让协议无效、不具备主体资格等的抗辩理由，本院认为无事实和法律依据，故不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告黄雅臣与被告宁爱革签订的《转让协议书》及《补充协议》合法有效；二、铁岭市清河区清河路47号“清宸丽都”小区1-503、2-702、1-1003、3-1002、2-501、2-902、2-801、2-802、2-502、3-501、3-1302、3-1502、3-703号的房屋产权为原告黄雅臣所有，被告宁爱革及被告开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司应协助原告办理变更登记手续。案件受理费29200.00元，由被告宁爱革、开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司负担。
宁爱革的上诉请求及理由是：一、原审认定事实错误。宁爱革没有向黄雅臣支付转让金，第一笔转让金是黄雅臣自行提取现金，剩余280万元作为利润进行分配给被上诉人黄雅臣，也是错误的，事实上根本没有利润。二、原审适用法律错误。1、双方于2014年7月25日，签订的合同第8条约定的非常清楚，双方签字该协议生效，如只签字未支付转让金，该协议无效，这一约定是附条件的，上诉人从未向被上诉人黄雅臣支付转让金，所以，应认定该份协议无效。2、备案在李丰、郭菲等7人名下房产1464.7平方米，是为保证上诉人按合同约定给付被上诉人黄雅臣，剩余转让款280万元的一种担保行为，这一担保行为留置条款，是无效条款，与我国《担保法》相违背，退一步讲，即使合同有效，上诉人只是欠被上诉人转让金280万元，而备案合同均是买卖合同，并不是抵押合同。3、黄雅臣于2013年1月31日与开原市新城区房地产开发有限责任公司签订的房产开发合同书，明确约定该房产开发项目不得转让，所以黄雅臣于上诉人之间的协议也是无效的。4、备案人名下的房屋所有人只是出具了情况说明，没有一个人到庭作证，原审法院就确认房屋所有权人为被上诉人黄雅臣，在证据采信上，显然违反举证规则，加之本案所备案的房屋已被另案人申请清河区法院查封。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，双方签订的协议无效。要求撤销原判，依法改判或发回重审。诉讼费用由上诉人黄雅臣承担。
被上诉人黄雅臣二审答辩意见，转让款问题，协议中第5条明确，甲方收到乙方的转让款，宁爱革的签字说明已经收到了转让款。公司的会计也确认黄雅臣收到了转让款，该事实一审法院认定事实正确。双方在书面协议中并没有区分转让款哪部分是成本哪部分是利润，因此上诉人主张成本或利润缺乏事实依据。双方通过买卖合同备案的形式对剩余转让款的给付进行担保并不违法法律法规的强制性规定，区别担保法中的留置留押条款，因此本案的抵押形式合理合法，可以作为认定事实的依据。我方主张是投资权转让不是股权转让。通过房屋买卖的形式进行买卖而不是抵押，并不适用于担保法。宁爱革在已经实际控制公司情况下，提出的种种主张其目的就是拖延剩余转让款。
被上诉人清宸丽都分公司二审答辩意见，被上诉人开原市新城开发有限公司丽都分工公司不具有法人资格。上诉人也代表了被上诉人的观点，我方同意上诉人的上诉请求。上诉人与黄雅臣签订的转让协议均无效。
本院经审理查明：本院查明的事实与原审查明事实一致，另查明，本案涉诉房屋，因另案人申请，被清河区人民法院查封，正在执行阶段。
本院认为，被上诉人黄雅臣主张要求变更登记的房屋，因另案人申请，本案诉争的房屋均在原审原告起诉后一审判决前被原审法院执行局查封，涉诉标的物为查封物，现案外人递交了执行异议申请书。本案签订的13份商品房买卖合同，买受人为7名自然人，均不是本案的当事人，被上诉人主张协助办理变更登记手续，就是将7人名下的房屋产权变更登记至原审原告名下，原审庭审中虽然这7人均出具了情况说明，说明了名下房屋不是自己交钱购买，自己不是所有权人，但原审被告以证人需要出庭为由不予质证，故应发回后，按证据规则证人应出庭作证，或者如果案件审理结果与这7人有关联，应将7人追加为案件第三人参加诉讼。另外，被上诉人黄雅臣并无房屋所有权确认的诉请，原审判决诉争房屋产权为原审原告所有，此判项超出当事人诉讼请求。故原审程序违法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销铁岭市清河区人民法院（2015）清民一初字第00112号民事判决；
二、发回铁岭市清河区人民法院重审。
二审案件受理费29200元，退回上诉人。
审 判 长 姜 军
审 判 员 张 杰
代理审判员 徐铭泽
二〇一六年四月十五日
书 记 员 黄博超