安徽省长丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）长民二初字第00158号
原告：合肥市金弘牧业有限公司，组织机构代码证79644280-7。
法定代表人：王林，该公司经理。
委托代理人：黄祥，安徽金的律师事务所律师。
被告：马福田，男，1951年6月19日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
委托代理人：刘应深，南京联宇法律服务所法律工作者。
原告合肥市金弘牧业有限公司诉被告马福田租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告合肥市金弘牧业有限公司特别授权委托代理人黄祥，被告马福田及其委托代理人刘应深到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥市金弘牧业有限公司诉称：2008年7月29日，原、被告双方签订了一份租赁合同，约定由被告承租原告位于长丰县罗塘乡甲道村的奶牛厂房10栋，租期8年，年租金8万元；8月18日双方又签订了一份补充协议，将租金变更为6300元／月，租期前四年不变，后四年按牛舍使用数量按比例支付租金。同年9月初，被告即正式使用原告出租的上述厂房及附属设施。2012年3月27日晚，被告及雇佣的管理人刘义伟将所有奶牛拉走出卖；并不再使用上述租赁物。故诉讼要求解除与被告之间的租赁合同，同时由被告支付拖欠的租金118900元、赔偿厂房及设备维修费33000元、赔偿经济损失31500元，合计183400元。
被告马福田辩称：原、被告双方2008年分别签订上述租赁协议和补充协议属实。但被告奶牛实际进场的时间是2008年10月底至11月初，租金也应自当年11月起算。由于原告交付的厂房只有8间小牛舍能够使用，另2间大牛舍不能使用；同时场区面积也达不到合同要求的53亩，实际只有28亩；故被告应按实际使用面积和厂房支付租金，通过对已付租金统计，被告实际已不欠原告租金。关于维修费用和赔偿损失更是没有依据。故要求依法驳回原告的诉讼请求。
原告合肥市金弘牧业有限公司为证明自己的诉讼主张，提供了下列证据：1、《承租金弘奶牛小区合同》、《补充修订合同》，证明原被告双方有关租赁期限、租金标准以及维修费用的约定；被告对该证据的真实性无异议，但认为原告履行合同不符合约定，被告现已不欠租金；本院认证认为，被告对该证据的真实性并无异议，合同是否履行并不影响合同内容的真实性，故对该证据依法予以认定。2、长丰县罗塘乡甲道村委会书面证明，证明被告奶牛进场以及退场时间；被告异议认为，该证据与客观事实不符，被告实际入驻奶牛场是2008年11月，奶牛出售即离场时间是2012年3月初；本院认证认为，单位出具证明的除加盖单位印章外还应当由单位负责人签名确认，原告提供的证明仅有长丰县罗塘乡甲道村村民委员会印章，并无负责人签名，依法不予认定。3、现场照片、建筑施工队书面证明，证明被告租赁期间致牛舍、地磅秤和电机损坏，现维修需要费用30000元；被告对现场照片不持异议，但认为原告交付给被告时就是这样，对建筑施工队的证明有异议，认为其不具备证明资质；本院认证认为，原告提供该组证据意在证明厂房及设备的维修费用，但长丰县徐庙建筑安装劳务工程队显然不是具备鉴定资质的鉴定机构，其出具的维修费用鉴定意见不具有合法性，依法不予认定；对现场照片，被告不持异议，依法予以采信。4、收据，证明被告将部分厂房转租给案外人，并从案外人处收取租金至合同签订后第五年度；被告对该收据的真实性不持异议；本院认证认为，该收据显示被告收到案外人李守安交付的房屋租金，但该租金与本案原、被告之间的讼争存在何种牵连，原告并未陈述，其证明目的亦未叙述与本案诉讼请求及案件事实有何种关联，因此对该证据的关联性依法不予认定。
被告马福田为证明自己的答辩主张，提供了下列证据：1、奶牛场草图一份，证明被告使用的奶牛场面积实际只有28亩；原告质证认为，该草图系被告本人绘制的，不具有真实性；本院对该质证意见予以采信，对该草图的真实性依法不予认定。2、《承租金弘奶牛小区合同》，证明合同签订后被告支付了原告前期厂房维修费30000元，但原告实际没有维修；原告对该合同备注收到被告交纳的30000元事实予以认可，但认为该30000元已抵扣租金；本院认证认为，原告对被告证明其已支付30000元前期维修资金的事实不持异议，故对该证据依法予以认定，至于原告是否履行了修缮义务，该证据显然不能证明。3、收条，证明被告每年都是按照4万元租金标准予以支付；原告认为，被告应当提供原件，同时该证据不能印证按比例支付租金的观点；本院认证认为，被告提供的收条复印件共九页，涉及金额105000元，由于无原件核对，同时所有收条均无原告单位印章，更无原告法定代表人签名，其真实性无法确认。4、奶牛场现场照片，证明被告进场时牛舍并未维修的事实；原告质证认为，该照片无拍摄时间，不能证明原告在被告进场前未对厂房进行修缮的事实；本院对原告的异议予以采信，对该组照片依法不予认定。5、证人张某到庭陈述，自己本来是准备和马福田一同到原告处租用场地养奶牛的，但后来由于原告只有8间牛舍能用，且实际使用面积只有20多亩，故自己后来没有到金弘牧业养殖奶牛；原告认为，证人与被告系在珠海养牛时相识，其证明原告未对两栋大牛舍进行修缮的证言不具有真实性；本院认为，证人张某与被告马福田具体利害关系，其单独证言不能作为认定案件事实的证据使用。
综上，确认案件事实如下：2008年7月29日，原、被告双方签订了一份《承租金弘奶牛小区合同》，约定由被告马福田承租原告合肥市金弘牧业有限公司位于长丰县罗塘乡甲道村的奶牛厂房10栋，其中单排牛房8栋，双排牛房2栋，总牛铺位470头；总占地面积53亩，年租金8万元，折合每月6600元，于每月30日前付清。由于2栋双排牛房损坏严重，合同同时还约定由被告先行支付原告30000元用于牛房修缮，待修理完善后再交付被告使用，该修理费折抵租金。上述合同约定租期八年。同年8月18日双方又签订了一份《补充修订合同》，将租金变更为6300元／月；由于被告承租的10栋牛房需要分别转租给十户奶牛养殖户，担心日后租户不满，故补充合同同时约定租期前四年租金按6300元／月不变，后四年按牛舍使用数量按比例支付租金。同年11月初（原告庭后书面同意按照被告的主张确认被告入驻时间），被告从外地运输奶牛进场，正式使用原告出租的上述厂房及附属设施从事奶牛养殖。2012年3月，被告及雇佣的管理人刘义伟将所有奶牛拉走出卖；并不再使用上述租赁物。故原告诉讼要求解除与被告之间的租赁合同，同时由被告支付拖欠的租金118900元、赔偿厂房及设备维修费33000元、赔偿经济损失31500元，合计183400元。
本院认为，原告合肥市金弘牧业有限公司与被告马福田签订的《承租金弘奶牛小区合同》以及《补充修订合同》系双方真实意思表示，具有法律约束力，应当得到原、被告双方的严格遵守和诚实履行。被告马福田于2012年3月将奶牛全部拉走后，该厂房一直空置，现原告要求解除合同，被告未提出异议；同时被告存在拖欠租金的严重违约行为，故对原告要求解除与被告之间租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。关于合同租金的计算，现原、被告双方对起算时间自2008年11月起均无异议；原告诉讼主张租金截止2012年4月份，实际其主张时按43个月计算，也就是说并不包括2012年4月，只是计算到2012年3月份，与被告陈述3月将奶牛拉走时间相吻合；故租金计算期间确认为2008年11月至2012年3月，合计41个月，总计租金258300元；由于被告仅陈述已不欠原告租金，但未举证证明其实际支付的租金数额；就其提供的收条复印件来看，即使属实也只能证明支付了105000元，加上此前支付的30000元维修费，也只有135000元；尚低于原告自认的152000元（含前期维修费30000元），故抵扣租金按照152000元计，被告马福田尚需支付原告租金106300元。被告辩称，原告提供的牛房以及场地不符合合同约定，应当减少租金。但被告在承租的三年多时间内，并未向原告提出合同履行异议；同时补充合同明确约定，只有后四年奶牛存栏量低于合同约定的470头，租金才按比例调整；对前四年的租金是按固定价6300元／月计收，与存栏量无关。故被告要求减少租金的辩解意见，本院不予采信。关于牛房维修费21000元、地磅维修费7000元、发电机维修费2000元，因原告无证据证实上述损失，依法不予支持。关于运奶车使用费3000元，原告庭审陈述是被告使用杨道清个人车辆所发生的费用，显然与本案无关，原告合肥市金弘牧业有限公司当不能以原告身份主张该权利，故依法不予支持。关于原告要求被告赔偿其五个月的租金损失，无事实依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告合肥市金弘牧业有限公司与被告马福田之间的租赁合同；
二、被告马福田于本判决生效之日起三日内，一次性支付所欠原告租金106300元；
三、驳回原告合肥市金弘牧业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3970元，保全费1437元，合计5407元；由原告合肥市金弘牧业有限公司承担2273元，被告马福田承担3134元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
如本判决生效后，被告拒不履行义务的，原告可于本判决书确定的履行期限届满之日起两年内，向本院申请执行。
审判长 陈 庆 权
审判员 柴燕萍审判员李方勇
二〇一二年十二月三日
书记员 张 凯
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。