宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第3943号
原告徐海龙，男，1957年10月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人刘波，北京大成（银川）律师事务所律师。
被告宁夏建工集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市高新技术开发区。
法定代表人白耀华，该公司董事长。
被告宁夏回族自治区第一建筑公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人王天林，该公司总经理。
委托代理人雷挺，宁夏新中元律师事务所律师。
被告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人梁志东，该公司董事长。
委托代理人马长林，宁夏合天律师事务所律师。
被告银川众一集团物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人曹文辉，该公司总经理。
委托代理人张少杰，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告徐海龙与被告宁夏建工集团有限公司（以下简称建工集团）、宁夏回族自治区第一建筑公司（以下简称一建公司）、宁夏荣恒房地产集团有限公司（以下简称荣恒公司）、银川众一集团物业服务有限公司（以下简称众一物业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2012年3月20日作出（2011）兴民初字第3098号民事判决书。徐海龙不服该判决，提起上诉。银川市中级人民法院维持原判后，徐海龙仍不服，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审。宁夏回族自治区高级人民法院指令银川市中级人民法院再审。银川市中级人民法院裁定我院重审。本院于2014年7月10日受理后，另行组成合议庭于2014年10月22日公开开庭审理本案，原告徐海龙及其委托代理人刘波，被告一建公司的委托代理人雷挺、被告荣恒公司的委托代理人马长林、众一物业公司的委托代理人张少杰到庭参加诉讼，被告建工集团经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案经审委会讨论，现已审理终结。
原告徐海龙诉称，原告系一建公司的退休职工。1992年原告依据国家相关政策和单位规定参加了房改，购买了一建公司位于兴庆区的房屋一套，房屋面积为42.57平方米，1992年4月4日政府相关部门向原告颁发了房产证。1997年一建公司与荣恒公司（原宁夏城乡房地产开发有限责任公司）合作对原告所居住的楼房进行拆迁改造，尔后将原告临时安置在银川市兴庆区某处居住，并承诺等新房建成后，在原地段按原平米、原楼层给原告安置一套新房子。新房建成后，原告多次找被告要求交付新房，但各被告相互推诿。2002年，众一物业公司起诉原告，要求原告支付租住众一物业公司的安置房屋的租金2487.7元。原告认为原告原有房产证的房屋被拆迁后，变成没有所有权只有租用权的房屋，被告的行为侵害了原告的权益，故诉至法院，请求依法判令：一、四被告连带支付原告房屋补偿款255420元（每平米6000元×42.75平米）；二、四被告连带支付原告房屋租赁费2487.7元；三、本案诉讼费由被告负担。
被告建工集团未到庭，亦未提交书面答辩意见。
被告一建公司辩称，一、原告系我公司退休职工。1992年，原告按照国家相关政策和单位规定参加了房改，购买了我公司的上海新村自管公房，但原告只享有有限产权并非完全产权；二、原告的房屋是荣恒公司拆迁的，我公司与荣恒公司签订的拆迁协议中明确约定由荣恒公司负责对拆迁户进行安置，因此我公司既不是合同约定的安置主体，也不是法律规定的安置主体，故原告的诉讼与我公司无关，请求法庭依法驳回对我公司的诉讼请求。
被告荣恒公司辩称，我公司原名为宁夏城乡房地产开发公司，2002年改制后名称变更为荣恒公司。一、1997年，宁夏城乡房地产开发公司受区政府房屋基建办公室委托对原告原有房屋进行拆迁。拆迁完毕后，宁夏城乡房地产开发公司又受政府委托将房屋的产权全部移交到房管部门，宁夏城乡房地产开发公司未保留涉案房屋的任何产权也未享受任何利益，按照民事委托法律关系，宁夏城乡房地产开发公司是受托方，政府基建部门是委托方，拆迁过程中所产生的一切责任应当由委托方承担；二、在拆迁过程中，宁夏城乡房地产开发公司已经依据与一建公司签订的拆迁协议向一建公司支付包括原告在内的共18户有限产权住户的房屋补偿款50000元，后因一建公司没有给住户及时发放，才导致了本次诉讼；三、原告对所拆迁的房屋仅享有有限产权，故对其按照完全产权主张损失，人民法院不应予以支持；四、原告主张的房屋租金是原告与众一物业公司形成的房屋租赁法律关系，与我公司无关。
被告众一物业公司辩称，众一物业公司不是本案诉争房屋的产权人，与原告也没有拆迁安置关系，故原告将众一物业公司列为被告，主体不适格。原告现在所居住的银川市兴庆区房屋原系银川房地产综合开发公司（后改制为银川众一集团房地产开发公司）开发建设的，后给拆迁户安置的直管公房。众一物业公司系银川众一集团房地产开发公司的物业服务公司。1998年，经银川市房地产综合开发公司与宁夏城乡房地产开发公司同意原告与徐和达成倒迁协议，故而租赁合同关系变更。原告要求众一物业公司承担安置责任无事实及法律依据，请求依法予以驳回。
经审理查明，1988年2月25日，国务院发布国发（1988）11号文件，印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。该方案明确，向职工出售新建住房，按标准价计算，新建住房的标准价包括：（1）住房本身的建筑造价；（2）征地和拆迁补偿费；旧住房的标准价，按重置价成新折扣和环境因素等按质计价，砖混结构的单元套房，每平方米建筑面积售价一般不能低于120元。1988年5月15日，宁夏回族自治区人民政府发布宁政发（1988）52号文件，印发《关于在全区城镇分期分批推行住房制度改革的实施规划》。该实施规划明确，向职工出售公有旧住房的标准价，按重置价成新折扣计算，并要考虑到结构、设施、环境、楼层、朝向等因素按质论价，砖混结构的单元套房，每平方米建筑面积售价一般不低于120元。宁夏回族自治区第一建筑公司依上述文件精神，对本单位自管公房实施房改。1990年11月，一建公司向银川市房改办公室上报《向职工出售住房和适当提高房租的报告》，该报告写明，在房改期间，我公司向职工出售住房的重置价，一律按214元／平米计算。每平方米建筑面积的售价={基本售价（214／m2×优惠率×成新率×地区差价系数）×工龄优惠系数×楼层差价系数×朝向系数×端头户优惠系数×层高差价系数×阳台差价系数×付款优惠系数}。1990年11月17日，银川市房改办公室批复（银房改发（1990）11号）：你公司报来的《向职工出售住房和适当提高房租的报告》已经收悉。符合国务院（88）11号文件精神和你单位的实际情况。原则同意你公司的报告，可以实施。但应注意以下问题：1、向职工出售公布住宅的优惠额度原则上不得超过重置价的50%。新城和新市区的住宅可以再稍许放宽一点。在我市整体房改方案尚未出台前，暂按你公司的办法试行。
原告系一建公司的职工。1992年1月23日，原告与一建公司签订《房屋买卖合同》一份，约定被告一建公司将位于银川市兴庆区（居住面积42.57平米）房屋出售给原告，单价为69.81元／平米，总价1560.2元。合同签订当日，原告将1560.2元房款交付给被告一建公司。1992年4月4日，银川市房管局给原告核发了“房改商品住宅2××1号”房产所有证书。1997年因银川市危房改造需要，荣恒公司（原宁夏城乡房地产开发有限责任公司）对原告所在的新华西街南侧-
富宁街东北侧地段的住房进行拆迁改造建设。1997年7月29日，一建公司与荣恒公司签订《拆迁协议》约定：荣恒公司危房改造范围内有产权属一建公司的旧房总户数为24户，建筑面积为1279.08平米，双方严格按照《银川市城市房屋拆迁管理办法》总则第六条、第三章第二十三条执行，由荣恒公司负责拆迁，荣恒公司对一建公司自管公房拆迁后进行原地或异地安置，安置时间不超过1998年12月31日。安置时一建公司不保留产权，荣恒公司承担50000元房改费后由荣恒公司进行安置，产权归荣恒公司所有。由于一建公司不保留产权，荣恒公司给一建公司250平米住房作为补偿，补偿住房地址定在银川市水产巷，荣恒公司办理购房手续后，连同住房钥匙一并交给一建公司，房产权归一建公司所有。1997年8月1日，双方又签订《拆迁补充协议》一份，约定：荣恒公司补偿一建公司250平米住房的同时，一建公司移交拆迁房产籍等相关资料；一建公司负责对原住户做好拆迁、产权归属、收集工作，若因此而影响荣恒公司拆迁进度，安置时间顺延；安置后，一建公司不能向荣恒公司移交全部合法产权时，立即退回荣恒公司作为补偿购买的250平米住宅房款等。与此同时，荣恒公司对原告等被拆迁户进行了拆迁安置。根据规划，原告最初被安置在银川南门清真寺附近（后被拆迁改造，即现牛街一带），但安置房的面积超过原告被拆迁房屋约10平米，按照当时规定，原告需支付超出面积的差价，且该房较旧，原告不同意该安置方案。后经荣恒公司与银川市房地产综合开发公司（后改制为银川众一集团房地产开发公司）协调，原告于1996年迁入先住房居住至今。1998年1月10日，一建公司与荣恒公司签订了《关于上海新村产权移交的备忘录及说明》，内容载明：双方于1997年7月29日及8月1日签订的拆迁协议及补充协议已基本履行完成，即可办理移交手续。同时确认包括原告在内的18户参加房改并办理了有限产权证且该证已由荣恒公司全部收回，对荣恒公司补偿一建公司的250平米住房达成协议。2003年4月24日，因原告等被拆迁户对其拆迁房屋的产权性质有争议，银川市房产管理局作出银房函字（2003）53号文件，确认包括原告在内的18户被拆迁房屋为房改房，产权性质为有限私有产权。
另查明，《银川市城市房屋拆迁管理办法》第十六条规定：拆迁居民住房，在原地或就近安置的，按原居住面积拆一还一；全户迁往新开辟住宅定居的，按原居住面积增加25%予以安置。第二十三条规定：拆迁第二十一条规定以外的单位自管住房，被拆迁人要求保留产权的，偿还住房与被拆除住房建筑面积相等的，互不找补差价；超出部分，按商品房价格购买；不足部分，按被拆除房屋重置价结算。1994年7月18日，国务院发布国发（1994）43号文件，即《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，该文件明确，职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住入5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。关于宁夏回族自治区区域内向职工出售公房的价格，宁夏回族自治区物价局发布宁价（经）发（1997）168号《自治区物价局关于明确银川市住房制度改革有关价格租金政策问题的函》中明确，1992年（含1992年）以前城区的成本价为480元／平米，1993为520元／平米，1992年（含1992年）以前新城区的成本价为430元／平米，1993为460元／平米。徐海龙被拆迁的房改房位于银川市原城区。银房改办发（1997）40号文件，内容为：房改后已出售给职工的公有住房，今后城市规划需要拆迁时，按国家及银川市城市拆迁的法规中私有房产的有关规定予以处理。在不违反银川市房改政策，有利推动房改进展的前提下，产权单位可根据实际情况，制定一些具体规定，但必须经市房改办批准后方可执行。
再查明，原告现租住房屋系银川市房地产综合开发公司（后改制为银川众一集团房地产开发公司）的直管公房，现由银川众一集团房地产开发公司下属的银川众一物业管理有限公司管理。
本院确认的上述事实，有原告提供的企业信息表、工商局登记资料、公司文件、房改商品住宅2××1号房产证复印件、房屋买卖合同、交款收据、一建公司与荣恒公司的拆迁协议、住房迁入证、有限电视费及租金发票、房屋租赁证、（2002）城民初字2534号民事调解书、银川市城市房屋拆迁管理办法、（2009）西民初字第184号民事判决书、（2009）银民终字第889号民事判决书。被告一建公司提交的银川市房产管理局作出的银房函字（2003）53文件、一建公司（1990）123号文件（草稿件）、上海新村产权移交备忘录及说明。被告荣恒公司提供的房屋拆迁合同、拆迁协议、拆迁补充协议、房屋倒迁通知单、拆迁房屋临时凭证、拆迁户迁入汇签单、徐和出具的证词、拆迁房屋临时凭证、拆迁户交款通知单、银川市公房管理科证明。被告众一物业公司提交的住房迁入证、房屋倒迁通知单在案为凭，经本院审查及开庭质证，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，因被告荣恒公司系涉案房屋的拆迁方，其与被告一建公司签订的拆迁协议中明确约定由荣恒公司负责安置，故荣恒公司应当对原告履行安置义务。原告现租住的银川市兴庆区系直管公房，原告对该房并无产权，荣恒公司未对原告进行适当的安置。荣恒公司对未能给原告安置房屋的损失应当予以补偿。原告虽然取得了涉案房屋的产权证书，但其购买时并未以当时的市场价或者标准价购买公有住房，依据国务院发布国发（1988）11号文件、宁夏回族自治区人民政府发布宁政发（1988）52号文件、国务院发布国发（1994）43号文件、结合一建公司与荣恒公司签订的《关于上海新村产权移交的备忘录及说明》、银川市房产管理局作出银房函字（2003）53号文件可以确认原告对涉案房屋享有有限产权。依照国务院发布国发（1994）43号文件，可以确定原告享有的产权比例应当以当年的标准价占成本价的比重确定。因原、被告均未提交证据证实涉案房屋当时的标准价。故本院酌定标准价参照重置价的数额计算，确定为214元／平米。根据被告一建公司的房改政策及银川市房改办公室的批复，原告虽然仅向被告一建公司按照每平米69.81元的标准缴纳了购房款，但该房款是按照涉案房屋的重置价214元／平米享受优惠率、成新率、地区差价系数、工令优惠系数、楼层差价系数、朝向系数、端头户优惠系数、层高差价系数、阳台差价系数、付款优惠系数等因素后计算。故原告享受的涉案房屋的产权比例为44.58%（214元／平米÷480元／平米）。原告要求按照现在的房屋市场价格即6000元／平米予以补偿并无不当，故被告荣恒公司应当补偿原告113866.24元（6000元／平米×42.57平米×44.58%）。原告现住系公租房，原告居住期间应当支付相应的租金，因此对原告主张由被告支付房屋租金无法律依据，本院不予支持。被告建工集团、一建公司、众一物业公司与原告之间不存在拆迁安置法律关系，故对原告要求被告建工集团、一建公司、众一物业公司承担连带补偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐海龙房屋补偿款113866.24元；
二、驳回原告徐海龙的其他诉讼请求。
如果被告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5169元，由被告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司负担（此款原告徐海龙已预交，被告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司随上述工程款一并给付原告徐海龙）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长 张 慧
审判员 范秀利
审判员 蒋维国
二〇一五年一月八日
书记员 李 静
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。