浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第376号
原告：俞佩珂。
委托代理人：杨孝业。
被告：李志达。
原告俞佩珂为与被告李志达房屋租赁合同纠纷一案，于2014年5月9日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员袁雅雅适用简易程序独任审判，于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告俞佩珂及其委托代理人杨孝业、被告李志达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告俞佩珂起诉称：2012年5月19日，原告妻子吴亭菲与被告签订租房协议一份，约定：租赁房屋为奉化市岳林东路207幢9号一间店面，租期自2012年6月21日至2013年6月20日止，租金32500元一次性付清。期满后，被告又付租金至2013年12月20日。之后，被告未支付租金，双方也未续订书面租赁合同。2014年3月5日，原告委托律师向被告发律师函，通知被告在接到律师函一个月内搬出租赁房屋，并付清自2013年12月21日起至腾房之日止的房屋租金（或占有使用费）。经查询，被告于2014年3月7日收到上述律师函通知。原告对不定期租赁，履行了在合理期限之前通知承租人的义务，要求解除租赁合同、返还租赁物，于法有据。因此原告向法院起诉，要求法院判令：一、原、被告双方关于奉化市岳林东路207幢9号一楼店面房租房协议合同解除，限令被告腾房搬迁出该房屋；二、被告支付原告自2013年12月21日起至2014年4月7日租金9478元，以及之后的租金或占有使用费（继续参照租金2708元／月计算至被告腾房完成之日止）。
被告李志达未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：2013年12月6日下午在租赁房屋房门口，原告的老婆吴亭菲曾说房租改为1000元／月，而且说好租赁房屋的装修费抵扣房租。因涉案房屋要拆迁了，所以房屋的装修费、拆迁补偿费等要求补偿给其。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：
1、奉化市房管中心档案室出具的房屋查档证明一份，欲证明原告是奉化市岳林东路207幢9号的房屋所有权人的事实。
2、结婚证一本，欲证明原告俞佩珂的前妻是吴亭菲，双方已经于2013年8月27日协议离婚的事实。
3、租房协议一份，欲证明2012年5月19日吴亭菲与被告李志达签订租房协议，约定租金、租期等事项的事实。
4、律师函一份、邮件查询记录一份，欲证明2014年3月5日原告委托律师向被告发了律师函，要求其腾房并支付自2013年12月21日起至腾房完成之日止的房屋租金（或占有使用费），被告于2014年3月7日收到该函的事实。
5、宁波市工商行政管理局奉化分局综合档案室出具的独资企业基本情况证明一份，欲证明奉化市岳林腾兴车辆信息中心以涉案房屋为登记经营场所、奉化市岳林腾兴车辆信息中心为个人独资企业，其投资人为被告李志达，被告李志达是涉案房屋的实际承租人的事实。
本院根据被告的申请，准许证人单某出庭作证。证人单某在庭审中陈述：其是奉化市岳林腾兴车辆信息中心员工，在该公司工作十余年。原告是涉案房屋房东，但是该房屋出租事宜基本由其妻子吴亭菲处理。大概在2013年12月份，被告李志达与吴亭菲曾在涉案房屋门口对房租事宜进行协商，考虑到该房屋面临拆迁，最后双方达成一致意见，自2013年12月开始，以房屋的装修费用冲抵房租，被告李志达因此自2013年12月开始没有缴纳房租。
上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1、2、4、5，被告无异议，本院对上述证据欲证明的事实予以确认。被告对原告提供的证据3提出异议，认为租房协议中“李志达”三字非其本人签名。本院认为，被告虽提出签名非其本人所签的异议，但在庭审中也陈述，该签名系其妻子代其所签，且其与妻子婚姻状况正常，共同居住生活的事实。故本院认为，鉴于被告李志达与其妻子的夫妻身份且关系正常，吴亭菲有理由相信被告李志达本人对其妻子代为签字的租房协议的内容是清楚的。被告对证人单某的证言没有异议，原告对证人证言提出异议，认为证人与被告有利害关系，所陈述的事实可信度相当低，证人陈述房租1000元／月后以装修费抵房租，这些是双方是在协商时提到，但最终并没有结果。本院认为，证人与被告系多年雇主与雇员关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。
经审理查明，原告俞佩珂系奉化市岳林东路207幢9号的房屋登记所有权人。吴亭菲原系原告俞佩珂妻子，两人已经于2013年8月27日协议离婚。被告李志达自2002年承租奉化市岳林东路207幢9号的房屋至今，用于经营奉化市岳林腾兴车辆信息中心。双方除了2002年签订过书面租房协议，之后一直口头协议租赁事项。2012年5月19日，吴亭菲与李志达（签名由李志达妻子代签）签订书面租房协议一份，约定租期一年，自2012年6月21日起至2013年6月20日止。租金32500元一次性付清。后双方又口头协商一致，自2013年6月21日至2013年12月20日的租金为13000元。上述租金被告李志达均已经付清。2014年3月5日，原告委托律师向被告书面寄送律师函，提出终止双方之间的租赁关系，要求被告在收到律师函一个月内腾房，并支付自2013年12月21日起至腾房完成之日止的房屋租金或者占有使用费。被告也于2014年3月7日收到该律师函。
上述事实由原、被告的陈述及原告提供的证据予以证明。
本院认为，租房协议是由原告俞佩珂的妻子吴亭菲代表俞佩珂签字，由被告李志达的妻子代表李志达签字，对于该租房协议效力本院认为，签订协议时，原告俞佩珂与吴亭菲仍系夫妻关系，且庭审中原告表示认可该协议内容，故吴亭菲虽为无权处分人，但是其订立的合同得到房屋所有人俞佩珂的追认。虽然李志达签名系其妻子代签，但是鉴于被告李志达与其妻子的夫妻身份且关系正常，吴亭菲有理由相信被告李志达本人对其妻子代为签字的租房协议的内容是清楚的。故本院认为，原告俞佩珂作为出租人，被告李志达作为承租人，双方之间的租赁关系事实清楚，租房协议是双方真实意思的表示，对双方均有约束力。该租房协议约定的租期为一年，自2013年6月21日起双方之间没有订立书面租赁合同，视为不定期租赁关系。当事人可以随时解除租赁合同，但是出租人解除合同应该在合理期限之前通知承租人。现原告在2013年3月5日向被告寄送书面律师函，要求其在收到律师函一个月内腾房，本院认为，原告书面通知被告腾房距本案起诉之日已经超过两个月，这段时间可以视为原告在解除合同之前给予被告安排搬家的合理期限，故原告要求解除双方之间关于奉化市岳林东路207幢9号的房屋不定期租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。在租赁合同关系解除后，被告应在合理期限内腾空涉案房屋并交还给原告。另被告自2013年12月21日至今，未支付房租却一直使用该租赁房屋，故应向原告支付相应的房屋租金（租赁合同解除前）及房屋占有使用费（租赁合同解除后）至被告实际腾房之日止，但是被告提出租赁房屋的水、电已经在2014年2月份被原告拉掉，影响被告正常使用租赁房屋，故不同意支付自2014年2月份开始的房租。庭审中原告也承认为了督促被告腾房，其在2014年2月至3月开始拉掉了租赁房屋的水、电。本院认为，出租人应该在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，现在原告拉掉租赁房屋的水、电，必然影响被告租赁房屋正常的经营使用，故本院酌情自2014年2月21日减少租金，按照1000元∕月计算至实际腾房之日止，至于2013年12月21日至2014年2月20日止的租金仍然参照租房协议以32500元∕年（2708元∕月）计算。至于被告提出曾经与吴亭菲协商一致以租赁房屋装修费抵扣房屋租金及要求原告赔偿其拆迁补偿费的意见，经法庭释明，被告同意将房屋租金与房屋装修费、拆迁补偿费分开处理，在支付拖欠的房租后，另行起诉原告要求赔偿房屋装修费、拆迁补偿费，本院不再赘述。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十一条、第二百十二条、第二百十五条、第二百十六条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原、被告之间关于奉化市岳林东路207幢9号房屋的租赁合同关系；
二、被告李志达于本判决生效之日起五日内将位于奉化市岳林东路207幢9号房屋腾空交付给原告俞佩珂；
三、被告李志达于本判决生效之日起五日内支付给原告俞佩珂自2013年12月21日起至2014年2月20日止按2708元∕月计算，及自2014年2月21日起至实际腾房之日止按1000元∕月计算的房屋租金（租赁合同解除前）及房屋占有使用费（租赁合同解除后）；
三、驳回原告俞佩珂的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告李志达负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
代理审判员 袁雅雅
二〇一四年六月十一日
书 记 员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。