杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第1614号
原告：盛建峰。
原告：郭振华。
两原告委托代理人：孙勇。
被告：岑英甸。
被告：林旭芳。
两被告委托代理人：祝丽峰、陆继媛。
原告盛建峰、郭振华为与被告岑英甸、林旭芳房屋买卖合同纠纷一案，于2013年7月17日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员金孟贵独任审判，于2013年9月2日公开开庭进行了审理，后因本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2013年12月6日再次公开开庭进行了审理，原告盛建峰、郭振华及其委托代理人孙勇，被告岑英甸、林旭芳的委托代理人祝丽峰、陆继媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年6月24日，经杭州华邦房地产代理有限公司黄龙分公司（以下简称华邦公司）居间服务，原、被告及华邦公司签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定：原告购买被告所有的位于杭州市西溪路65号3单元201、202室房屋，总价2140000元，采取按揭贷款的支付方式。签署协议后3日内签订正式的房屋转让合同，如果原告未能依约签订房屋转让合同，原告已交付的定金不予返还；如果被告未能依约签订房屋转让合同，被告应当向原告双倍返还定金。被告同时保证该房产权清晰，权属明确，符合上市交易条件，无第三人异议、法庭查封扣押等情况，如被告违反以上条款，则承担过错责任，应向原告赔偿等同于双倍的定金。协议还特别约定，违约方支付总房价的20%作为违约金给守约方。合同签订当日及次日，原告即支付了购房定金共计8万元。但被告迟迟以种种理由推托，拒绝履行居间协议约定的签订正式房屋转让合同的义务。2013年6月28日，中介华邦公司向被告催告发函，但被告至今不予签订正式的房屋转让合同。原告认为被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，现特向贵院起诉，请求判令：判令被告支付违约金428000元。
被告辩称：原告的陈述完全不符合客观事实，回避了双方没有签订房屋转让合同的原因和责任，从而得出被告违约这一错误的结论。事实上，被告没有违约，具体理由如下：一、双方在协议约定时间内没有签订正式的房屋转让合同，其责任在于原告。原告签约时隐瞒已有住房情况，甚至于2013年7月2日还出示《杭州市区住房情况查询记录》谎称其名下无住房，原告根本不具有签约购买被告拟出售的两套房的主体资格，这是导致《房地产买卖居间协议》无法继续履行、没有签订正式房屋转让合同的原因。二、被告积极履约，尽力促成交易。被告获悉原告名下有住房情况后，为促成交易，按杭州华邦房地产代理有限公司黄龙分公司的要求，于2013年6月27日向杭州市住房保障和房产管理局提出变更登记申请，要求将涉案房屋面积进行合并、两套房变一套房，以使双方交易符合《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》（杭房局﹤2011﹥41号）关于”对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）”的规定。后因杭州市住房保障和管理局原因未能办成房产变更登记，被告与华邦地产公司对此也是知悉的。被告没有违约，不应承担违约责任。
两原告提供以下证据材料：1、房地产买卖居间协议。证明原、被告于2013年6月24日经过杭州华邦房地产代理有限公司黄龙分公司作中介，签订了房地产买卖居间业协议，对权利义务进行了约定。
2、房产证。证明西溪路65号3单元201、202室就是一套房屋。
3、催告函。证明杭州华邦房地产代理有限公司黄龙分公司催告被告签订正式的房屋买卖合同，被告已经构成了违约。
4、邮递跟踪记录及中通速递快递详情单。证明被告2013年6月29日收到了催告函件，但是被告没有回复，拒绝签订正式的买卖合同。
5、收款收据。证明原告交付了8万元定金的事实。
6、收款收据背面文字。证明原告按照杭州华邦房地产代理有限公司黄龙分公司朱小南亲笔书写的要求提供了相关资料，用于查档。
7、杭州市区住房情况查询记录、房产记载信息查询记录。证明杭州华邦房地产代理有限公司黄龙分公司根据原告提供的资料，已经进行了查询，原告符合购房条件。
8、视听资料（从华邦公司取得）。证明被告因家庭内部原因，拒绝签订正式转让合同。（第一段录音：2013年6月28日上午9点20分左右在中介公司2楼洽谈室的录音，录音人：中介公司的业务经理朱小南，在场人：原、被告及中介；第二段录音：6月28日上午10点左右在原告的家门口，在场人：中介朱小南、原、被告）。
两被告提供以下证据材料：
1、独家委托代理售房协议书及收件单。证明被告委托杭州华邦房地产代理有限公司黄龙分公司作为中介出售本案房屋的事实。
2、房地产买卖居间协议。证明原告承诺符合杭州市购房条件的事实。
3、房屋所有权证。证明被告出售的房屋是西溪路65号3单元202、203室两套房屋的事实。
4、杭州市区住房情况查询记录、房产记载信息查询记录。证明原告隐瞒了在签订协议之前已经在本市有一套住房的事实。
本院依法向杭州华邦房地产代理有限公司黄龙分公司工作人员邹莹莹作了询问笔录，并向杭州市住房保障和房产管理局调取了杭州市西溪路65号3单元201、202室房屋权属登记信息记录。
当事人对证据材料的质证意见及本院认证意见如下：
经质证，被告对原告证据1三性无异议，证明对象有异议，被告向原告出售的是西溪路65号3单元201室、202室两套房屋，而且还特别约定，甲方（也就是原告）承诺符合杭州市购房条件，并于本协议签订之日起1天内向乙方（也就是杭州华邦房地产代理有限公司黄龙分公司）提供开具《杭州市住房情况查询记录》所需要的所有资料。证据2三性无异议，证明对象有异议，证明被告出售的系两套房的事实。证据3真实性有异议，被告没有收到过。双方没有签订正式合同的原因是原告不符合购房条件。证据4真实性有异议，被告没有收到过。双方没有签订正式合同的原因是原告不符合购房条件。被告去查过，签收人是一个姓汪的人，不是两被告。证据5真实性没有异议，证明对象有异议，反而证明原告存在逾期支付定金的违约情形，原告应该在协议签订当日就支付80000元，但原告当天支付了8000元，第二天才支付了72000元，且被告未收到该款项的事实。证据6真实性不清楚，不知道是否是这个中介人员签字。对证明对象有异议，恰恰证明原告没有按照协议第15条及杭州市房管局关于贯彻执行住房限购有关事项的规定第3条第1款的规定，原告隐瞒了已经有住房的事实。证据7三性没有异议，说明一下实际是两原告向房管局查询之后交给被告的，证明了两原告直至2013年7月20日还向被告隐瞒其有住房的事实。证据8三性、证明对象均有异议，当时双方有谈过话，内容属实，但内容不完整，可能有剪切，对话内容也模糊，其完整性、真实性可疑，原告不予认可。被告得知原告隐瞒已有住房情况、不具有签约购买两套房的主体资格之后，的确家庭内部曾纠结过是否卖其中一套房给他们，但最终是统一意见不把房屋分开来卖。这应该属于被告意思自治、自主选择是否同意变更原合同约定的范围，不应构成违约。原告用录音来证明被告不卖房的原因是因家庭内部矛盾所致，完全不符合事实。
原告对被告证据1三性没有异议，协议中约定被告不得以任何理由推托交易，收件单也证明了不是两套房屋。证据2三性没有异议，证明对象也没有异议，原告是符合购房条件的。证据3真实性没有异议，但是证明对象有异议，被告代理人表示是两套房屋，但是事实上只有一个房产证，而且根据其户型图也可以看出是一套。证据4真实性没有异议，证明对象有异议，无法证明原告隐瞒原告已有一套住房的事实。如果原告购买首套房屋，最多40%的首付，但是在协议上第3条支付方式约定是60%的首付，证明了原告没有隐瞒这个事实。
对本院向杭州华邦房地产代理有限公司工作人员邹莹莹作的询问笔录，原告质证认为在整个前期购房过程中，我们从中介确认的信息是被告是一套房，华邦公司作为专业中介结构，向杭州市档案馆、房管部门相关人员咨询可否做一套房转让，得到的答复是可以的。被告质证认为邹莹莹陈述不符合事实，被告于2013年6月27日申请产权变更登记，说明想要办理变更产权为一套房子。对本院向杭州市住房保障和房产管理局调取的杭州市西溪路65号3单元201、202室房屋权属登记信息记录。原告质证认为真实性无异议。该房屋登记信息证明西溪路65号3单元201、202室是一套房子，所有权人是原告。被告质证认为真实性没有意见，可以看出原告出售房屋是两套房的事实。
经审查，本院认为，对原告的证据1、2、5、7及被告的证据的真实性双方没有异议，与本案均具有关联性，其证据效力本院予以认定。对原告的证据3、4无法证实是两被告有收到该函件，其证据效力不予认定。证据6无法证实是谁书写，其证据效力不予认定。证据8的真实性华邦公司予以认可，而且内容客观，与常理相符，与其它有效证据能相互衔接和印证，被告称当时双方有谈过话，内容属实，但内容不完整，可能有剪切，对话内容也模糊，对此，被告未能提供相关反驳证据，故该证据的真实性本院予以确认，其证据效力予以认定。
本院向杭州华邦房地产代理有限公司工作人员邹莹莹作的询问笔录，内容客观，符合生活常理，与双方的证据也能相吻合，其证据效力予以认定。本院向杭州市住房保障和房产管理局调取的杭州市西溪路65号3单元201、202室房屋权属登记信息记录，系机关单位出具，双方当事人对真实性无异议，其证据效力予以认定。
根据认定的有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
2013年6月23日，被告（作为甲方）与杭州华邦房地产代理有限公司黄龙分公司（作为乙方）签订了一份《独家委托代理售房协议书》，被告自愿将其所有的座落于杭州市西溪路65号3单元201、202室房屋独家委托华邦公司代理出售，协议书其中载明：……。三、甲乙双方商定此房的委托代理销售总价格为2150000元，如乙方与客户协定的价格不低于此价格时，乙方可以直接代理甲方收取客户的购房意向金，……。同时，被告根据协议书要求将该房屋的相关产权证书包括房权证、土地证、契证交由华邦公司保管，该公司出具了收件单。双方在签订协议时、华邦公司工作人员曾询问被告该房屋是为杭州市房地产限购政策中的一套房屋出售还是二套房屋出售，被告称是为一套房屋出售。2013年6月24日，经华邦公司居间服务，原告（作为甲方）、被告（作为丙方）及华邦公司（作为乙方）签订了一套房屋《房地产买卖居间协议》，其中载明：一、为表示甲方对乙方居间提供的物业购买诚意，于2013年6月24日向乙方交付意向金人民币捌万元整作洽谈之用，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金。……。三、甲方在此确认其能接受的成交条件如下；1、总房款：人民币2140000元；……；3、房款支付方式：甲方同意于《杭州市房屋转让合同》签订后十个工作日内支付首付款人民币1284000元整打入乙方银行保证金账户，余款人民币856000元整办理省公组合按揭，待银行放贷且三证办出后转付给丙方。……。五、若甲方所提之要求丙方全部接受，则甲方同意将该意向金转为购买该物业之定金。六、当丙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议中约定的义务，双方同意在签署本协议之后3天内签订正式的房屋转让合同。届时，如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方已交付的定金不予返还。丙方同意将不予返还之定金的50%支付给乙方，作为居间费用；如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金（包含甲方已支付定金），甲方同意向丙方双倍返还之定金（包含甲方已支付定金）的25%支付给乙方，作为居间费用。……。八、若甲方所交的定金交由乙方代为保管，待甲、丙双方签订《杭州市房屋转让合同》生效后，将该定金转为甲方需承担的税费……。十五、甲方承诺符合杭州市购房条件，并于本协议签订之日起1天内向乙方提供开具《杭州市住房情况查询记录》所需要的所有资料。十六、其他约定：1、本协议即时生效，违约方支付总房款的20%作为违约金支付给守约方；……。原、被告双方在看房及签订该协议书时，原告称名下已登记有一套房屋，被告称所售物业是为一套房屋。居间协议签订当日原告现金支付购房定金8000元，次日，原告刷卡支付购房定金72000元，共计80000元，华邦公司出具了二份收款收据，该80000元现由华邦公司代为保管。居间协议签订后，原告按协议书第十五条规定将其相关身份材料交与华邦公司，由华邦公司进行查档查询，华邦公司于2013年7月2日到杭州市住房保障和房产管理局对原告在杭州市区范围内（不包括萧山区、余杭区）房产登记信息进行了查询，以作贷款和交易税收管理所用，经查，原告在上述地区并无住房登记。居间协议签订后三日内，被告并未依居间协议约定签订正式的房屋转让合同。为此，原告及华邦公司多次找被告沟通，被告称因家庭原因，不再出售涉案房屋，故至今未能签订正式的房屋转让合同，原告遂起诉本院。
另查明，原告在杭州市余杭区有登记房屋一套，座落于余杭区五常荆长路1号天利人和家园3幢2单元602室。
本院认为，原、被告及华邦公司签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法，依法有效。该《房地产买卖居间协议》既具有买卖双方与中介方的居间协议，也具有买卖双方委托中介方办理相关事务的委托代理协议，同时还具有买卖双方为达成正式房屋买卖合同而签订的预约协议。本案原、被告对双方未能签订正式房屋买卖合同的事实无异议，争议焦点是未能签订正式房屋买卖合同是哪一方违约所致以及该如何承担责任。根据现有证据、中介方的陈述，以及日常生活经验和交易习惯，可以认定被告因家庭原因而主观上不予签订正式房屋买卖合同的事实，故违约方在于被告，被告应当承担违约责任。《房地产买卖居间协议》第十六条的违约条款应当视为双方当事人为达成正式房屋买卖合同而签订的预约协议下的违约条款，原告依据该违约条款来主张于法有据，但该违约金条款所约定的违约金明显高于原告因此造成的实际损失，本院依法予以调整。需要说明的是，本案双方当事人达成的是预约协议，因一方违约行为而无法达成本约，即签订正式房屋买卖合同情形下，其违约责任也仅限于该预约合同下的违约责任，交易双方的实际损失不应包括房屋交易所产生的预期利益损失。综合考虑，本院调整被告承担违约金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，判决如下：
一、岑英甸、林旭芳于本判决生效之日起十日内支付盛建峰、郭振华违约金50000元。
二、驳回盛建峰、郭振华的其他诉讼请求。
案件受理费7720元，由盛建峰、郭振华负担6820元，岑英甸、林旭芳负担900元，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 金孟贵
审 判 员 卜 亮
人民陪审员 王静芳
二〇一四年一月十五日
书 记 员 孙怡悦