四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民再6号
再审申请人（一审原告，二审上诉人）：蒲月萍，女，1957年9月23日生，汉族，四川省南充市人。
委托代理人：席珍蓉，四川维大律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：马红丽，女，1965年12月24日生，汉族，四川省南充市人。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：彭桂英，女，1960年10月2日生，汉族，四川省南充市人。
委托代理人：陈刿，南充市顺庆区诚信法律服务所法律工作者。
再审申请人蒲月萍因与被申请人马红丽、彭桂英房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2014）南中法民终字第1959号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审，该院于2015年10月11日作出（2015）川民申字第1159号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人蒲月萍及代理人席珍蓉，被申请人马红丽、彭桂英及其代理人陈刿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年2月18日，蒲月萍起诉至顺庆区人民法院称：马红丽、彭桂英称将文化路街客奶茶店（下称街客奶茶店）转让给本人，收取了转让费18万元。为马红丽、彭桂英垫付了货款17,495元，但二被告至今未出示街客奶茶店的房屋所有权证和加盟手续，也没将街客奶茶店移交给本人经营，双方至今未签订书面转让合同。后得知奶茶店门面是在楼道的巷子间临时搭建的，随时都有可能拆除。请求判令：1、确认马红丽、彭桂英将街客奶茶店转让给蒲月萍的转让行为无效；2、马红丽、彭桂英返还蒲月萍支付的转让费18万元，并从2013年12月31日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款清息止；3、马红丽、彭桂英返还蒲月萍垫支的货款17,495元，并从2014年1月6日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款清息止；4、诉讼费由马红丽、彭桂英承担。
马红丽、彭桂英辩称：2013年12月31日的街客奶茶店转让行为是双方当事人真实意思表示，且没有违反法律的禁止性规定，应得到法律的支持和保护。关于合同无效的诉讼请求依法不能成立，应予驳回。
原一审法院查明：2013年12月26日，马红丽、彭桂英在《供求世界》第326期上发布广告称：街客奶茶店位于文化路，绝佳口岸，客源稳定，正在经营中，接手可盈利，带技术整体转让。2013年12月31日，蒲月萍与马红丽、彭桂英口头协商，约定马红丽、彭桂英将奶茶店转让给蒲月萍，转让费为180,000元，蒲月萍按约定向马红丽、彭桂英支付了转让费。马红丽、彭桂英给蒲月萍出具的收条载明：“今收到蒲月萍接文化路街客奶茶店转让费壹拾捌万元正（￥180,000.00）。含街客奶茶店加盟费和设备。”双方未签订书面合同。2013年12月28日，马红丽、彭桂英向上海街客餐饮管理有限公司提交了街客转让申请书，要求将加盟店转让给蒲月萍经营，2013年12月31日，上海街客餐饮管理有限公司同意该转让事宜，要求转让人、受让人与公司相关工作人员联系办理正式相关转让手续。2014年1月6日，蒲月萍向上海街客餐饮管理有限公司支付了货款17,495元。
另查明，街客奶茶店位于顺庆区文化路×号临街铺�，该铺面由马红丽、彭桂英从黄加玉手中租得，其租赁期限为2012年2月16日起至2014年2月15日止，每年租金51,000元，黄加玉在南充市房地产管理局办理了《房屋租赁登记备案证明》，庭审中，黄加玉之父张先贵到庭作证，称该房屋的转租事宜经过了自己同意。
原一审法院认为：马红丽、彭桂英将“街客”奶茶店以18万元价格转让给蒲月萍经营，蒲月萍支付转让费18万元后合同成立并生效。从收条上可以看出，转让费18万元含加盟费及设备，从蒲月萍交付转让对价18万元起，距该房屋的承租期限仅两个月零15天，折算出租金为10,625元（51,000元÷12月×2.5月）占转让费的极小部分。故本案合同应确定为“街客”奶茶店经营资格及设备的转让纠纷，房屋转租不影响合同的定性，故本案不属于房屋转租合同纠纷。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件的司法解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，虽然房屋转租部分可确认无效，但不能以此确认整个“街客”奶茶店转让行为无效。该房屋虽无产权登记，但有租赁备案登记且一直正常经营，并不影响使用。本次转租经过了房主同意，说明蒲月萍对出租房屋情况是了解的。蒲月萍对店铺未尽到谨慎审查义务。2014年1月6日蒲月萍向上海街客餐饮管理有限公司支付了17,495元货款的事实，可以印证马红丽、彭桂英主张的原告已接手经营的事实，转让合同已经得到实际履行。
综上，“街客”奶茶店的转让系加盟费、设备以及房屋的整体转让，三者系一个有机的整体，不宜确认该转让行为中关于房屋转租部分无效，故蒲月萍要求确认街客奶茶店转让无效的诉讼请求，不予支持。据此，一审判决：驳回�月萍的诉讼请求。案件受理费4,249元，由蒲月萍负担。
宣判后，蒲月萍上诉称：一、原审判决将合同性质确定为“街客”奶茶店经营资格、设备等转让合同，系定性错误。从被上诉人转让广告内容能够得出，转让的主旨在“店”，店的位置、口岸、客源是转让方着重强调的地方，而“技术”只是一个附加内容，被上诉人是以转让“店”为条件，将技术加入其中整体转让。上诉人也是看中了奶茶店的这一市中心口岸位置。上诉人拟定开设营山特产专卖店，奶茶店的技术和设备对上诉人没有用处，只是为了取得店铺才接受。被上诉人出具的收条内容也能印证转让的标的物为店，而不是设备等。二、原判决认定事实错误。1、原判决错误认定交易对价为18万元的组成。（1）被上诉人在一审中向法庭出示了一份清单，清单载明奶茶加盟费仅为2万元，其余16万元旨为�备及装修费用。装修物及经营设备已使用6年，使用6年之久的装修及设备，剩余价值极小。（2）从惯例看，房屋转让，转让方一般都要向受让方收取一定的转让费，支付转让费是为了取得房屋的经营资格。因此，除加盟费2万元和房屋租赁10,625元之外的15万余元，实际是上诉人向被上诉人支付的取得房屋经营资格的费用。2、原审判决推定上诉人了解出租房屋情况错误。房屋系房主擅自搭建，系违法建筑。被上诉人及房主均未将这一情况告知上诉人。3、原审判决错误认定上诉人已接受经营，转让合同已实际履行。上诉人支付18万元转让费后，因房主告知上诉人房屋系擅自搭建，有随时被拆除的可能，故上诉人才未与房主签订租赁合同，也未接手经营，一审仅凭上诉人为被上诉人垫付此前的货款，便认定上诉人已接手经营，履行了合同，错误。三、交易过程中，上诉人�无过错。即便是交易合同有效，该合同也系因重大误解而订立的合同，可撤销。
被上诉人马红丽、彭桂英辩称：1、上诉人在一审的诉讼请求为确认交易合同无效，二审才提出撤销交易合同的诉讼请求，不属于二审人民法院审理的范围。2、转让费18万元包含加盟费和设备转让费，不包含房屋租金，一审法院对交易合同的定性准确，判决结果正确，请求二审法院维持。
本院二审查明的事实与原一审审理查明的事实一致。
本院二审认为，虽然蒲月萍与马红丽、彭桂英之间没有签订书面合同，但有马红丽、彭桂英收取转让费的收条、上海街客餐饮管理有限公司同意转让及蒲月萍支付货款17,495元等予以证实，故认定双方当事人达成的“街客奶茶店”转让合同成立。在商铺转让合同中，商铺转让费包括现有设备、装饰费用、余货价款、余期租金等有形资产和顾客群体、商号、商铺招牌等无形资产。因此，该“街客奶茶店”转让合同，包含了房屋租赁法律关系和奶茶店转让法律关系。案涉房屋系临时建筑，搭建未取得相关行政部门的许可，至今未取得《房屋所有权证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件的司法解释》第三条关于“出租人就未批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，“街客奶茶店”转让合同中有关房屋租赁部分应当无效，但本案转让合同涉及的加盟费、设备等转让应为有效。
虽然本案中房屋租赁合同部分无效，但因蒲月萍对房屋已接手经营，现租赁期限已届满，房屋租金及加盟费、设备等费用不宜返还。蒲月萍支付高额转让费取得房屋经营权的主要目的系看中房屋基于特定的地理位置所形成的顾客群体等无形资产，蒲�萍因房屋未取得《房屋所有权证》而不愿与房主签订《租赁合同》，理由正当。也就是说，蒲月萍支付了转让费后，基于正当理由不能继续享有房屋的经营使用权，致使其失去了该房屋基于特定的地理位置所形成的顾客群体等无形资产。因此，对于涉及此部分的转让费酌定3万元由马红丽、彭桂英向蒲月萍返还。据此判决：一、撤销南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第1171号民事判决;二、由马红丽、彭桂英于本判决发生法律效力之日起十日内返还蒲月萍转让费3万元；三、驳回蒲月萍的其他诉讼请求。
本院再审审理查明：原告蒲月萍和被告马红丽、彭桂英住同一小区，签订合同之前就相互熟识，知道二被告在文化路经营的“街客”奶茶店，听二被告说过生意很好。2013年12月26日，二被告发布广告欲转租店面，12月28日，二被告向上海街客奶茶餐饮管理�司（下称奶茶管理公司）提交转让申请，奶茶管理公司于2013年12月31日同意转让，要求转让人与受让人与公司工作人员办理相关转让手续。同日，转让双方达成口头协议并于当日蒲月萍付清转让费18万元（含之前交付的1万元定金），马红丽、彭桂英出具了收条。收条载明“今收到蒲月萍接文化路街客奶茶店转让费18万元，含街客奶茶加盟费和设备”。之后，蒲月萍另向二被告支付剩余租期二个月的租金及存货折款共计10200元（双方当庭确定）。从2014年1月1日起，由二被告带蒲月萍经营，传授相关技术，2014年1月6日，蒲月萍向奶茶管理公司支付货款17495元。2014年1月12日晚，原、被告及“房主”张先贵会面，拟签订书面合同。蒲月萍从张先贵处了解到门面没有产权证，可能被拆除，且一次最长租一年，期满再续租。蒲月萍拒绝签订书面合同，后也未再经营该店面，2014年2�18日即提起本讼。还查明，马红丽与奶茶管理公司的“街客特许加盟合同”载明，特许经营期限为3年（2014年10月16日期满），期间支付一次性加盟费为2万元，一次性特许保证金2万元。经营期间按营业额的3%提取商标使用费。街客管理公司对加盟特许经营人及其雇员进行职前培训传授经营知识。2015年1月12日，7月16日，蒲月萍通过QQ查询奶茶管理公司西南片区成都分部经理梁小明，梁通过QQ帖子件反馈：目前在四川片区加盟投资主要有：加盟费1万元（3年）（视具体城市确定），合同保证金1万元，标识物押金1万元，设备预付款2.5万元（根据实际情况结算，物料预付款（根据实际物料结算），品牌使用费按营业额3%收取。保证金在合同期满要退还。还查明，该门面已经由所在社区收回做消防通道，店内设备由张先贵拉到其小区车库内代为保管。法庭调解中，马红�、彭桂英愿意返还蒲月萍5万元，但蒲月萍要求返还18万元，法庭调解未成功。
本院再审认为，蒲月萍向马红丽、彭桂英支付转让费18万元（含加盟费和设备费）后，又向马红丽、彭桂英支付了剩余租期2个月的租金的事实，表明转让费18万元中不包括房屋租金。以后房屋租赁及租金数额应当由蒲月萍与“房主”张先贵商谈。蒲月萍以门面没有产权证为由主张转让合同无效的理由不成立。但事实上，蒲月萍看中的是店面的地理位置及消费群体，故能否稳定长期租赁该店面确实重要。根据双方陈述，蒲月萍未签订书面协议，后来未再经营的原因主要是，房屋没有产权，担心房屋可能被有关部门“收回或拆除”，而“房主”张先贵只答应一年一租，期满再续签租约，能否长期租赁不能确定，预期收益风险增大。对于该后果，一方面与蒲月萍急于想接手门面，但因�乏经验，未查验门面产权及未与“房主”张先贵面谈有关事宜，就草率作出决定有关。另一方面，马红丽、彭桂英也未主动告知相关情况或通知张先贵与蒲月萍就有关问题面谈，导致蒲月萍产生房屋产权无瑕疵，可长期租赁店面之误解也有一定关系。
在南充加盟“街客”奶茶店，只需支付一次性加盟费2万元，一次性特许保证金2万元（期满可退还）。经“街客”奶茶管理公司成都分公司经理梁小明证实：在2015年，加盟费1万元（3年），合同保证金1万元（期满可退还），标识物押金1万元（期满可退还），设备预付款2.5万元，物料预付款1万元。即新加盟一家“街客”奶茶店所需费用大约6.5万元（含可退还费用）。“街客”奶茶管理公司特许马红丽、彭桂英经营时间是3年，二人已经经营2年有余，剩余特许经营费用折算仅几千元。设备一般在3万元左右，因使�2年多，经折旧后其价值会打折扣。至于技术，“街客”奶茶管理公司对加盟者及雇员都会进行培训，不必依赖转让方的传授，故技术可不计入转让价值。因转让方在该店面长期经营所形成的消费群体属于无形资产，应当计入转让价值。但由于该店面的权利瑕疵导致是否能稳定、长期租赁不能确定，其无形资产将大打折扣。马红丽、彭桂英再次转让给蒲月萍时转让费高达18万元，显然过高，本院可予以适当调整。
虽然蒲月萍起诉请求确认合同无效，但在诉讼中提出如果法院确认合同有效，则诉讼请求变更为撤销合同。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条、第73条的相关规定，对显失公平的民事行为，当事人请求撤销的，人民法院可以酌情变更。根据本案实际情况，本院酌定由马红丽、彭桂英退还8�元。店内设备归蒲月萍所有。
一、二审认定事实有误，适用法律欠当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持本院（2014）南中法民终字第1959号民事判决第一项即“撤销南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第1171号民事判决”、第三项即“驳回蒲月萍的其他诉讼请求”；
二、变更本院（2014）南中法民终字第1959号民事判决第二项即“由马红丽、彭桂英于本判决发生法律效力之日起十日内返还蒲月萍转让费30,000.00元”为“由马红丽、彭桂英于本判决发生法律效力之日起十日内返还蒲月萍转让费80,000.00元”；
本判决为终审判决。
审判长 任勇旗
审判员 黄河银
审判员 鲜代秋
二〇一六年七月二十九日
书记员 赵 丽