重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00715号
上诉人（原审被告）康庆。
被上诉人（原审原告）重庆市仙缘物业管理有限公司，住所地重庆市江北区洋河新区34号地邦兴花园苑H幢一层，组织机构代码62213398-3。
法定代表人彭邦兴，该公司董事长。
委托代理人卢华，女，1951年10月16日出生，汉族。
委托代理人戴承金，男，1948年12月12日出生，汉族。
上诉人康庆与被上诉人重庆市仙缘物业管理有限公司（以下简称仙缘物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年9月16日作出（2013）渝北法民初字第12572号民事判决。康庆对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月12日进行了审理，上诉人康庆和被上诉人的委托代理人卢华、戴承金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，重庆华盛房地产开发有限责任公司（甲方）与原告仙缘物业（乙方）签订《邦兴佳苑住宅小区前期物业服务合同》，约定了物业名称：邦兴佳苑，物业服务事项，物业服务质量等内容。其中物业服务费用中约定本物业管理区域的物业服务收费采用包干制方式：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准为1、住宅：1.00元／月.平方米（含电梯费、水电共摊费）。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行交纳义务。合同期限为两年，自2007年8月10日起至2009年7月9日止，合同期限未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。违约责任中约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2012年5月15日，原告仙缘物业发出致邦兴佳苑全体业主的信，内容为：随着近几年物价上涨，特别是最低工资和社会统筹保险不断上调，物业服务成本大幅增加，而本小区的物业服务收费标准却一直未作过调整。为了更好的服务业主，进一步提升小区品质，物管公司根据邦兴佳苑的实际情况，并征求了部分业主意见，拟对邦兴佳苑的物业服务收费标准作适当调整，现将有关事宜公示如下：一、调整后的物业收费标准（按建筑面积计算）1、住宅：由现行的1.00元／月.平方米，调整为1.20元／月.平方米；二、调整后的物业服务收费标准拟从7月1日起执行。三、依照《物权法》和《重庆市物业管理条例》的相关规定，上述物业服务收费标准调整意见，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，因此，物管公司即日起将上门征求业主意见，请业主予以配合和支持。之后，原告向小区业主发出了征求意见表。2012年6月12日，原告仙缘物业张贴公示，内容为：截止2012年6月7日止，共征求意见505户，占总户数的71.7%，其调查结果，经居委会、业主代表审核后，现公示如下：业主总数704户，调查户数505户，同意422户，不同意80户，同意所占比例59.9%，不同意所占比例11.4%；3户弃权。业主专有部分面积汇总表，总建筑面积76180.82平方米，调查面积45676.33平方米，调查面积占总建筑面积60%。以上调查结果，符合《物权法》和《重庆市物业管理条例》相关规定（即已达专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）。因此，邦兴佳苑从2012年7月1日起将执行调整后的物业服务收费标准，现予以公示如下：住宅现行收费标准1.00元／月.平方米（建筑面积），调整后收费标准1.20元／月.平方米（建筑面积），含物业服务费、电梯使用费、公摊水电费。重庆市渝北区人民政府天宫殿街道办事处天龙路社区居民委员会在公示中加盖印章，另有赵智生、陶勇、王中秀等业主签名。2012年6月14日，重庆市渝北区人民政府天宫殿街道办事处天龙路社区居民委员会出具邦兴佳苑调整物业服务费业主随机抽样核查表，36位业主认为与征求意见表相符，赵智生、陶勇、王中秀等业主作为核查人签名情况属实。该核查表在小区进行了公示。2012年12月12日，原告仙缘物业向重庆北部新区发展改革局作出了《关于邦兴佳苑上调物服费的情况说明》。邦兴佳苑小区至今未成立业主委员会。被告康庆是重庆市渝北区红枫路X号X栋X单元XX-
X号房屋业主，房屋建筑面积为99.36平方米。被告康庆从2012年7月起未交纳物业服务费。原告于2013年6月21日向被告发出了催缴物业服务费的函，内容为：你从2012年7月起停交了物业服务费，从2012年7月1日起至2013年6月30日止，你欠缴物为服务费1428元及相应的违约金706.86元。
2013年7月8日，重庆市仙缘物业管理有限公司遂诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告2012年7月1日至2013年6月30日期间的物业服务费1428元；2、被告支付原告滞纳金，以当月的物业服务费为标准，从次月1日起按日3‰为标准计算至2013年6月30日止。
一审法院判决认为，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题﹥的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆华盛房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该合同对邦兴佳苑小区全体业主均有约束力。现《前期物业服务合同》的期限已满，邦兴佳苑小区未成立业主委员会，原告继续按《前期物业服务合同》对邦兴佳苑小区进行物业服务，应当按《重庆市物业管理条例》第五十四条规定，认定物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。本案中原被告双方争议的焦点是：原告上调物业服务费是否合法。根据《重庆市物业管理条例》第十二条，不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条，业主大会履行下列职责：（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。第二十七条业主委员会应当履行下列职责：（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同。本案所涉及的上调物业服务费应当是变更物业服务合同的范畴，应当审查全体业主履行业主大会、业主委员会职责过程中是否合法。按《重庆市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式，本案中原告对业主采用了书面征求意见的形式是符合规定的。第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。业主大会对第十一条第（五）项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且人数过半数的业主同意。本案中，原告的书面征求意见表经过了重庆市渝北区人民政府天宫殿街道办事处天龙路社区居民委员会的核查认可。征求意见表中同意调整物业服务费的业主人数达到了《重庆市物业管理条例》中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且人数过半数的业主的标准，故对物业服务合同的内容进行变更是符合规定的，对全体业主均应当具有法律效力。物业服务费的收费标准应当按1.2元／月.平方米（建筑面积）收取。被告康庆的房屋建筑面积为99.36平方米，每月应当缴纳的物业服务费为119元。从2012年7月1日至2013年6月30日共计12个月，物业服务费为1430.8元，现原告自愿收取1428元，应予以支持。对于违约金，双方是对物业服务费的标准发生争议，不能认定被告有违约行为，故对违约金不予支持。被告并未提供充分的证据来推翻原告所举示的证据，故应当承担举证不能的后果。据此判决：“一、被告康庆在本判决生效后三日内向原告重庆市仙缘物业管理有限公司支付2012年7月1日至2013年6月30日期间的物业服务费1428元；二、驳回原告重庆市仙缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由被告康庆负担”。
宣判后，康庆不服原审判决上诉称：被上诉人未续签物业服务合同，只能按前期物业服务合同收费；如果确因物价问题需提高收费标准，必须程序合法，应由街道办事处委托社区居委会征求业主意见；物业公司的征求意见表有造假嫌疑，不应予以采信。
重庆市仙缘物业管理有限公司答辩称：物业服务收费标准是经过了小区过半业主且专有面积占建筑物总面积过半业主的同意后，才提高的，程序合法，应予维持原判。
二审经审理确认原审法院查明的上述事实。另查明：二审中，上诉人提交了224份不同意物业服务费增加的意见表，在物业公司征求意见时签字表示同意的部分业主也在其中。
本院认为：建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。在物业服务合同到期后小区未成立业主委员会的情况下，物业服务企业仍继续服务的，该物业服务合同自动延续，双方仍按前期物业服务合同执行。被上诉人仙缘物业公司对小区服务多年，在小区未成立业主委员会的情况下，其物业服务收费标准可按合法程序予以调整。仙缘物业公司通过公告及征求意见的形式，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且人数过半数的业主的签字同意，并报社区居委会核实，其上调物业服务费收费标准符合《重庆市物业管理条例》第十二条及十八条、第十九条的规定。上诉人康庆称由物业服务企业出面征求意见不合法、须由街道办事处委托社区居委会征求业主意见方才合法的理由无法律依据，不应予以采信。因为《重庆市物业管理条例》第十八条规定：业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式。邦兴花园小区并未成立业主委员会，对小区事务的处理，由全体业主共同处理，其可集体讨论，也可采取书面征求意见的形式，而征求意见由谁发起并无相关规定，只要该征求意见表真实可信即具有有效性。仙缘物业公司举示了双过半业主同意调价的意见表，而一审中上诉人并未举示证据予以反驳，二审中上诉人提供的意见表中，有很多业主已在征求意见时签字表示同意，现又表示不同意，此部分业主意见不能予以采信，而仙缘物业公司的征求意见表中其他签字同意的征求意见表已达到规定人数，上诉人未举示充分证据证明该征求意见表是虚假的，故应认定仙缘物业公司调整物业服务费的行为合法有效，对全体业主均具有法律约束力。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人康庆的上诉理由不能成立。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人康庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 肖怀京
代理审判员 方 芳
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 张冀兮