江苏省建湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）建民初字第0879号
原告唐秀花，居民。
原告陈德生，居民。
两原告共同委托代理人赵德怀，江苏唯博律师事务所律师。
被告秦正玉，居民。
被告朱咸妹，居民。
两被告共同委托代理人梁军，男。
原告唐秀花、陈德生诉被告秦正玉、朱咸妹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐秀花、陈德生及其共同委托代理人赵德怀，被告秦正玉、朱咸妹及其共同委托代理人梁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐秀花、陈德生共同诉称：原告因有大额外债，不得已于2009年8月2日与两被告签订《房屋买卖合同》及《补充房屋买卖合同》，两原告将坐落于建湖县近湖镇陈堡村东墩组的房屋12间、厕所2间及相应的宅基地出卖给两被告。因房屋实际由两原告居住，该房屋实际成交价格为18万元。双方房屋买卖合同中约定产权证书记载只有主屋3间、厨房2间，其余7间房屋、2间厕所是两原告的儿子出资所建，现原告的儿子得知房屋买卖事实，坚决反对。两原告认为双方签订的《房屋买卖合同》及《补充房屋买卖合同》的买卖标的为农村宅基地、违章建筑，请求法院依法确认原被告于2009年8月2日签订的《房屋买卖合同》及《补充房屋买卖合同》无效；诉讼费用由两被告负担。
被告秦正玉、朱咸妹共同辩称：原、被告原是同乡。原告因债务产生，找原告帮忙。双方才签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充内容》和《房屋付款方式合同》。房屋成交价格为26万元，实际缴纳购房款18万元，另8万元商定作为两原告一直居住在该房屋的主屋3间、厨房1间至寿终的房租。双方签订的合同符合法律规定，涉案房屋早已交付、且早已履行，涉案的合同依法有效。房屋买卖已经5年，原告起诉超过法定诉讼时效。本案涉案房屋土地在建湖县城规划范围内，不存在农村宅基地问题，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告陈德生、唐秀花系夫妻关系。被告秦正玉、朱咸妹系夫妻关系。2009年8月2日，原告陈德生、唐秀花为甲方与被告秦正玉、朱咸妹为乙方签订房屋买卖合同一份，主要内容为：甲方将自有的坐落在建湖县近湖镇陈堡村东圢组（现称东墩组）房屋共12间及房屋男女厕所2间，产权证书号：0629546出卖给乙方。现议定价为26万元正。（由于甲方继续居住在原3间大屋及1间锅屋，降价8万元作为房租。现在乙方则交甲方房款为壹拾捌万元正。双方议定。）其付款方式另订。房屋四址界限：东与姜正国紧邻，巷子各占一半；西与张国祥紧邻，原锅屋以滴水檐为界，大屋以西山头巷子各占一半；南边以小河中心为界；北边以大屋檐墙向北5尺为界。双方议定，甲方降价8万元作为房租住这里。让老人居住这里直到寿终办完事情后为止。这时间，房租费用定为8万元正，多不退，少不补的原则。乙方同意甲方租住在原堂屋3间、锅屋1间。……，原、被告双方及见证人陈某甲、陈某乙、陈某丙、葛某成在该协议上签字。同日双方对该房屋买卖合同又签订一份补充协议，补充协议对涉案房屋的翻盖、装修、出租、产权证书办证办理、签订协议的原因等内容进行约定。合同签订后被告已支付原告购房款18万元。
另查明，被告秦正玉的户籍登记在建湖县近湖镇盂兰小区10幢402室，被告朱咸妹的户籍登记在建湖县近湖镇管舍小区6幢101室。
还查明，建湖县近湖镇陈堡村东圢组（现称东墩组）的土地属集体土地性质，原、被告双方合同中约定的房屋的原主房三间、厨房两间所占用的土地为宅基地性质，其产权证登记为村镇房屋所有权证书号为建房证近湖字第0629546号，系两原告共同共有。原、被告双方合同中约定的除主房三间、厨房两间以外的房屋及男女厕所在建造时未取得任何合法审批手续，至目前尚无办理相关房屋权属证书。
本院认为：农村宅基地具有社会福利性质，其使用权人应当是本集体经济组织的成员，非本集体经济组织成员无权取得。原告唐秀花、陈德生将其集体宅基地上建造的主房三间、厨房两间的房屋及宅基地转让给城镇居民即被告秦正玉、朱咸妹的约定，违反《中华人民共和国土地管理法》相关法律禁止性规定以及国务院办公厅于1999年5月6日下发的国办发39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”及国务院于2004年10月21日下发的国发（2004）28号《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条：“加强村镇建设用地的管理，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，应属于无效民事法律行为。原、被告双方合同中约定的除主房三间、厨房两间以外的房屋及男女厕所在建造时未办理合法审批手续，故原、被告双方对该部分房屋及男女厕所的转让约定，亦属于无效约定。原告主张原、被告双方于2009年8月2日签订的《房屋买卖合同》及《补充房屋买卖合同》无效，本院予以支持。对两被告辩称的涉案房屋土地在建湖县城规划范围内，不存在农村宅基地问题，因其未提交证据予以证实该涉案房屋的土地已经转换为国有土地性质，故对该辩称，本院不予支持。因为无效的合同具有违法性、国家干预性以及不可履行性的特征，故请求确认合同无效不应受到诉讼时效的限制，故对两被告辩称的房屋买卖已经5年，原告起诉超过法定诉讼时效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
确认原告唐秀花、陈德生与被告秦正玉、朱咸妹于2009年8月2日签订的《房屋买卖合同》及《补充房屋买卖合同》无效。
案件受理费3900元，由原告唐秀花、陈德生负担2340元，由被告秦正玉、朱咸妹负担1560元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费3900元（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21）。
审 判 长 蒋 松
代理审判员 刘大维
代理审判员 顾秋红
二〇一四年十月二十日
书 记 员 徐珊珊
附件：
附录法律条文
1、依照《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
2、《中华人民共和国土地管理法》
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
3、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
5、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。