江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5303号
上诉人（原审被告）：南京东庆房地产开发有限公司，住所地南京市六合区程桥街道茶兴北街28号。
法定代表人：冯志强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨洋，男，该公司员工，住南京市六合区。
被上诉人（原审原告）：张家友，男，1967年11月17日生，汉族，住南京市六合区。
被上诉人（原审原告）：叶琴，女，1968年4月15日生，汉族，住南京市六合区。
上诉人南京东庆房地产开发有限公司（以下简称东庆公司）因与被上诉人张家友、叶琴房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初7033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
东庆公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、根据上诉人与被上诉人签订的《墨林雅苑商品房预售合同》第十五条第四款约定，办理房屋产权证是买卖合同双方的义务。根据购房流程，即便被上诉人是全款一次性付清，上诉人也仅是开具预售款发票，而在上诉人可以开具正式发票及办证联的发票后，被上诉人应拿着上诉人已开具的预售款发票来换取正式发票，上诉人必须回收被上诉人所持有的预售款发票后，才能开具正式发票。上诉人具备出具房屋所有权登记材料的条件后被上诉人不及时至上诉人处领取致迟延办理相关登记手续，系被上诉人自身原因造成的，与上诉人无关。一审法院认定上诉人未能主动向被上诉人出具购房发票及土地分割转让证构成违约，系扩大解释了上诉人的义务，给上诉人增加了不合理的负担。2、本案所涉小区部分业主在2013年9月25日前早已领取房屋初始登记证明材料并完成了所有权转移登记手续，一审法院以被上诉人领取房屋初始登记证明材料之日（2013年9月25日）作为违约金计算时间点错误。3、根据双方签订的合同第十五条第六款，经催告后仍未办理的，过错方才承担迟延办理手续的违约金，现被上诉人没有提交证据证明其已催告，合同约定的违约金支付前提未成就。一审法院认定交房90日后的次日、被上诉人领取房屋所有权证后90日的次日为被上诉人催告之日，损害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
张家友、叶琴辩称：1、被上诉人去办理房产证的时候，才知道需要换取购房发票，后来被上诉人找上诉人换发票，上诉人说要等，被上诉人等到2013年9月25日采取了购房发票。2、因为上诉人迟迟不能提供土地分割证，造成被上诉人办理土地证迟延。同一排的小区业主找了被上诉人不止4、5次。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
张家友、叶琴向一审法院起诉请求：被告东庆公司支付原告违约金24060元。
一审法院认定事实：（一）2011年11月20日，原告张家友、叶琴（乙方）与被告东庆公司（甲方）签订墨林雅苑商品房预售合同，约定由原告购买被告开发的六合区程桥街道编钟东路386号房屋，现公安门牌为六合区程桥街道编钟东路9-13号，该合同第十五条约定“……四、该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市六合区房产交易登记中心。五、甲方承诺：乙方领取《房屋所有权证》90天后，乙方有权且应当要求甲方配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。六、因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后90天仍未办理的，过错方应当向对方承担下列违约责任：按每迟延一天20元计算，支付违约金……”。2012年6月30日，被告向原告交付上述房屋。2013年9月25日，原告从被告处领取了销售不动产统一发票，发票联载明款项性质为购房款。2013年10月10日，原告办理了房屋所有权登记手续。2016年2月3日，原告领取了土地分割转让证。2016年2月14日，原告办理了国有土地使用证。原告认为被告未按照墨林雅苑商品房预售合同的约定，履行配合办理房屋所有权证和国有土地使用证的义务，存在违约行为，故向法院提起诉讼，要求：1、被告支付违约金24060元；2、被告承担本案诉讼费。
（二）原告张家友、叶琴购买上述房屋时一次性付清合同约定的购房款，未办理住房按揭贷款。
一审法院认为，原告张家友、叶琴与被告南京东庆房地产开发有限公司于2011年12月20日签订墨林雅苑商品房预售合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。
（一）关于被告东庆公司迟延开具购房款发票及交付土地分割转让证的行为是否构成违约的问题。一审法院认为，开发商向购房者开具购房发票系其法定义务，无论购房发票是否为办理房屋所有权登记的必需材料，开发商应当在收取购房款后，及时向购房者开具可用于办理房屋所有权登记的购房发票；土地分割转让证为国有土地使用证的附件，由转让人持有，转让后由受让人持有，即房屋交付后，应在合理期限内将土地分割转让证交付买受人。本案中，被告东庆公司系主要从事房地产开发经营的企业，其应当知晓商品房开发、预售、房屋所有权证及国有土地使用证办理等相关流程，但在原告已经全额支付商品房预售合同约定的购房款，且在双方已经于2012年6月30日办理房屋交付手续的情况下，未能主动向原告出具购房发票及土地分割转让证，导致原告长期未能办理房屋所有权登记手续和国有土地变更登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。
（二）被告东庆公司应承担的违约责任及违约金问题。本案中，原告表示曾多次要求被告提供办理所有权登记及土地变更登记的相关材料，虽未提供书面证据予以证明，但结合同小区其他业主的陈述及业主在与开发商交涉过程中很难留存证据的客观情况，一审法院对原告陈述曾多次催促被告的事实予以确认。一审法院酌情认定交房90日后的次日（2012年9月29日）即为原告催告被告办理房屋所有权转移登记手续之日，原告领取房屋所有权证后90日的次日（2014年1月9日）即为原告催告被告办理国有土地使用权变更登记手续之日。根据合同约定，违约金自催告日后90日起算，每延迟一天支付违约金20元，迟延办理房屋所有权转移登记手续的违约金自2012年12月29日起计算至原告领取房屋初始登记证明材料之日（2013年9月25日），延迟办理国有土地使用权变更登记的违约金自2014年4月10日起计算至同小区业主最先领取土地分割转让证之日（2016年1月19日），被告应承担违约金的天数为921天，违约金合计18420元。被告东庆公司抗辩因原告未催告，从而被告违约及承担违约责任的条件未成就的理由不能成立，一审法院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、被告南京东庆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告张家友、叶琴违约金18420元；二、驳回原告张家友、叶琴的其他诉讼请求。案件受理费402元，减半收取201元，由原告张家友、叶琴负担31元，被告南京东庆房地产开发有限公司负担170元（此款原告已垫付，被告在履行上述给付义务时加付此款）。
本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人协助被上诉人办理房屋所有权证和国有土地使用权证是否存在迟延；2、上诉人应当承担的违约责任的金额。
关于争议焦点1。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该商品房预售合同第十五条明确约定，商品房交付后90日内，双方应当共同申请房屋所有权转移登记；被上诉人领取房屋所有权证90天后，被上诉人有权且应当要求上诉人配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。根据上述约定，上诉人应当在涉案房屋交付之日（2012年6月30日）后的90天内，协助被上诉人办理涉案房屋的所有权转移登记手续，但在被上诉人已经付清全款、房屋已经交付的情况下，上诉人直至2013年9月25日才将用于办理房屋所有权登记的购房发票提供给被上诉人，本院认定上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的所有权转移登记手续存在迟延。上诉人主张根据购房流程应由被上诉人持上诉人开具的房屋预售款发票换取正式的购房发票，本案系被上诉人未能及时换取售房发票导致迟延。本院认为，上诉人作为房地产开发企业，理应知晓房屋所有权证的办理流程，在被上诉人已经全额支付购房款的情况下，理应及时向被上诉人开具购房款发票，即使确实存在需用预售款发票换取购房发票的情况，亦应主动提醒和告知被上诉人，方可视为其履行了相应的协助义务，上诉人该上诉理由，本院不予采纳。
同理，根据商品房预售合同第十五条的约定，上诉人应当在被上诉人领取房屋所有权证之日（2013年10月10日）后的90天内，协助被上诉人办理国有土地使用权变更登记。但上诉人直至2016年1月19日才向业主提供用于办理国有土地使用权证变更登记手续的土地分割转让证，本院认定上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的国有土地使用权证变更登记手续存在迟延。
关于争议焦点2。本院认为，商品房预售合同第十五条明确约定，上诉人迟延办理相关手续，经被上诉人催告后90天仍未办理的，应向被上诉人按每迟延一天20元支付违约金。被上诉人虽未能提供书面证据证明要求上诉人提供办理所有权登记及土地变更登记的相关材料，但结合涉案小区其他业主的陈述以及业主在和开发商交涉过程中难以留存证据的客观情况，一审酌情认定交房90日后的次日、领取房屋所有权证90日后的次日为被上诉人催告上诉人提供相关材料之日，并据此计算上诉人迟延天数为921天、迟延违约金为18420元，并无不当。
综上所述，东庆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费402元，由上诉人南京东庆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年九月二十日
书记员 朱亚芳