安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合高新民一初字第00844号
原告：合肥沛盈商业连锁有限公司临湖购物广场店。
负责人：李刘伟，总经理。
委托代理人：陈良法，安徽百协律师事务所律师。
被告：吴其敏。
原告合肥沛盈商业连锁有限公司临湖购物广场店（以下简称沛盈公司临湖广场店）诉被告吴其敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪良月适用简易程序，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告沛盈公司临湖广场店的委托代理人陈良法，被告吴其敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沛盈公司临湖广场店诉称：2012年12月，我公司与吴其敏签订了《合肥沛盈连锁超市场地租赁合同书》，约定吴其敏承租我公司临湖广场店二楼一间门面经营“多琳娜”女装，租金每月4000元，租期自2012年12月4日至2013年12月3日止。合同签订后吴其敏如约履行了给付租金的义务。合同期满时，双方没有续签租赁合同，原租赁合同自然终止。按照《租赁合同》约定，合同终止当日，吴其敏应按约定将租赁物原样交还给我公司，但是却拒不交还。合同终止当日起我公司告已多次通知吴其敏如约返还租赁物，吴其敏置之不理，至今仍然占有使用原告的门店。W为此，诉至法院，请求判令：1、吴其敏原状返还临湖购物广场二楼“多琳娜”门店给原告；2、吴其敏支付迟延返还租赁物的违约金44904元（按租金的两倍，从2013年12月4日暂计算至2014年5月22日，具体算至交付租赁物止）。
被告吴其敏辩称：1、合同期限是一年，我想续租，但是去原告公司商谈，一直找不到具体管事负责的人。另外房屋也漏水，一直没有解决，我只能拖欠房租；2、虽然租期届满，但是我已经投入装潢在里面，应享有优先承租权；3、原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。
本院经审理查明：2009年9月16日，合肥海恒投资控股集团公司（以下简称海恒公司）通过合肥市招投标中心以公开竞租形式，确定合肥沛盈商业连锁有限公司（以下简称沛盈公司）为合肥经济技术开发区临湖社区S1二层（即临湖农贸市场二层）配套超市承租单位，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期8年，自2009年9月16日至2017年9月15日，双方还约定租赁期限，经出租人书面同意后，乙方可以转租。
2014年4月30日，海恒公司出具《说明》，内容为：你公司2009年9月通过合肥市招投标中心公开招租，被确定为合肥经济技术开发区临湖社区S1二层（即临湖农贸市场二层）配套超市承租单位。按合同约定，租赁房屋用途为合法经营商业卖场及餐饮等配套商业。为支持你公司经营发展，我公司同意你公司在租赁期内将部分场地对外招租，但期间发生的所有权利和义务、债务与债权均由贵公司自行承担。
2012年12月27日，沛盈公司临湖广场店（出租人、甲方）与吴其敏（承租人、乙方）签订《合肥沛盈连锁超市场地租赁合同书》，约定：甲方提供位于合肥经济技术开发区临湖社区农贸市场二楼50㎡作为乙方经营多琳纳；租赁期限自2012年12月4日至2013年12月3日；租金4000元／月，共计48000元，半年一付，乙方于租金到期前一个月向甲方支付下一周期租金；乙方在签订合同之前应向甲方支付二个月租金的履约保证金（包含产品质量保证金）8000元，合同期满并终止经营满6个月以后无息返还；合同期满或提前终止时，乙方应于合同终止当日结束营业后，将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则即视为已经放弃其对该物品所享有的权利，且视为已授权甲方处置该物品，同时乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及将该租赁区域恢复原状的费用，如乙方延迟交还该租赁区域，每延迟一天，应向甲方支付相当于两倍原租金加物管费总额的违约金，上述费用乙方如未在三天内付清，甲方有权从履约保证金中扣除，同时仍将追究相关法律责任；合同期限届满或提前终止，乙方无权要求甲方赔偿因装修该租赁区域而发生的费用。
合同签订后，沛盈公司临湖广场店收取履约保证金8000元并将上述商铺交付吴其敏经营使用。合同期满后，双方未续签，吴其敏亦未将商铺交付沛盈公司临湖广场店。2014年3月16日，沛盈公司临湖广场店向吴其敏发出《律师函》，要求吴其敏在收到函件后三日内交付租赁物并承担违约金27354元（暂算2013年12月4日-2014年3月16日）。吴其敏收到《律师函》后，仍未向沛盈公司临湖广场店交付商铺。
上述事实，有沛盈公司临湖广场店提供的营业执照、《合肥沛盈连锁超市场地租赁合同书》、律师函、快递单、《房屋租赁合同》、海恒公司说明及当事人陈述予以证实，本院依法予以确认。吴其敏提供的照片、光盘真实性无法确认，沛盈公司临湖广场店亦不予认可，本院对此不予采信。
本院认为：沛盈公司临湖广场店与吴其敏签订的《合肥沛盈连锁超市场地租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同约定租赁期限自2012年12月4日至2013年12月3日，租期届满后，沛盈公司临湖广场店未同意续租，则吴其敏应将商铺返还。吴其敏辩称找沛盈公司临湖广场店商谈续约时，找不到具体负责的人，且房屋也漏水，影响经营，但未能提供证据证明，本院对此不予采信。吴其敏又辩称虽然租期届满，但已经投入装潢在商铺，应享有优先承租权，无法律依据，本院对此亦不予支持。
关于逾期退房违约金，双方在合同上约定如承租人延迟交还该租赁区域，每延迟一天，应向出租人支付相当于两倍原租金加物管费总额的违约金，上述费用承租人如未在三天内付清，出租人有权从履约保证金中扣除，同时仍将追究相关法律责任。庭审中，吴其敏认为约定违约金过高，请求法院依法予以调整。根据合同约定标准，2013年12月4日至2014年5月3日的租金为20000元，本院根据公平原则，酌定违约金以欠付租金金额并加付欠付租金金额的30%计算。另，沛盈公司临湖广场店收取了吴其敏履约保证金8000元，因吴其敏未提起反诉，本院对此不予处理，如双方协商解决未果，吴其敏可另行诉讼。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、被告吴其敏于本判决生效之日起十日内向原告合肥沛盈商业连锁有限公司临湖购物广场店返还临湖社区农贸市场二楼“多琳娜”商铺并支付逾期退房违约金（按每月5200元，自2013年12月4日计算至本判决确定的返还期限届满之日止）；
二、驳回原告合肥沛盈商业连锁有限公司临湖购物广场店的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费924元，减半收取为462元，由原告合肥沛盈商业连锁有限公司临湖购物广场店负担180元，由被告吴其敏负担282元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 倪良月
二〇一四年六月二十五日
书记员 戚冠冠
附本案适用的法律条文：
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民事判决书
（2014）合高新民一初字第00844号
原告：合肥沛盈商业连锁有限公司临湖购物广场店，住所地安徽省合肥经济技术开发区始信路以西、云谷路以南，临湖社区S1二层（临湖农贸市场二层），组织机构代码55016625-9。
法定代表人？？？：负责人：李刘伟，总经理。
委托代理人：陈良法，安徽百协律师事务所律师。
被告：吴其敏，女，1976年1月24日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区临湖社区四十井居委会庙东队166号，身份证号340122197601246166。
原告合肥沛盈商业连锁有限公司临湖购物广场店（以下简称沛盈公司临湖广场店）诉被告吴其敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪良月适用简易程序，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告沛盈公司临湖广场店的委托代理人陈良法，被告吴其敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沛盈公司临湖广场店诉称：2012年12月，我公司与吴其敏签订了《合肥沛盈连锁超市场地租赁合同书》，约定吴其敏承租我公司临湖广场店二楼一间门面经营“多琳娜”女装，租金每月4000元，租期自2012年12月4日至2013年12月3日止。合同签订后吴其敏如约履行了给付租金的义务。合同期满时，双方没有续签租赁合同，原租赁合同自然终止。按照《租赁合同》约定，合同终止当日，吴其敏应按约定将租赁物原样交还给我公司，但是却拒不交还。合同终止当日起我公司告已多次通知吴其敏如约返还租赁物，吴其敏置之不理，至今仍然占有使用原告的门店。W为此，诉至法院，请求判令：1、吴其敏原状返还临湖购物广场二楼“多琳娜”门店给原告；2、吴其敏支付迟延返还租赁物的违约金44904元（按租金的两倍，从2013年12月4日暂计算至2014年5月22日，具体算至交付租赁物止）。是否已扣除8000元？
被告吴其敏辩称：1、合同期限是一年，我想续租，但是去原告公司商谈，一直找不到具体管事负责的人。另外房屋也漏水，一直没有解决，我只能拖欠房租；2、虽然租期届满，但是我已经投入装潢在里面，应享有优先承租权；3、原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。
本院经审理查明：2009年9月16日，合肥海恒投资控股集团公司（以下简称海恒公司）通过合肥市招投标中心以公开竞租形式，确定合肥沛盈商业连锁有限公司（以下简称沛盈公司）为合肥经济技术开发区临湖社区S1二层（即临湖农贸市场二层）配套超市承租单位，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期8年，自2009年9月16日至2017年9月15日，双方还约定租赁期限，经出租人书面同意后，乙方可以转租。
2014年4月30日，海恒公司出具《说明》，内容为：你公司2009年9月通过合肥市招投标中心公开招租，被确定为合肥经济技术开发区临湖社区S1二层（即临湖农贸市场二层）配套超市承租单位。按合同约定，租赁房屋用途为合法经营商业卖场及餐饮等配套商业。为支持你公司经营发展，我公司同意你公司在租赁期内将部分场地对外招租，但期间发生的所有权利和义务、债务与债权均由贵公司自行承担。
2012年12月27日，沛盈公司临湖广场店（出租人、甲方）与吴其敏（承租人、乙方）签订《合肥沛盈连锁超市场地租赁合同书》，约定：甲方提供位于合肥经济技术开发区临湖社区农贸市场二楼50㎡作为乙方经营多琳纳；租赁期限自2012年12月4日至2013年12月3日；租金4000元／月，共计48000元，半年一付，乙方于租金到期前一个月向甲方支付下一周期租金；乙方在签订合同之前应向甲方支付二个月租金的履约保证金（包含产品质量保证金）8000元，合同期满并终止经营满6个月以后无息返还；合同期满或提前终止时，乙方应于合同终止当日结束营业后，将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则即视为已经放弃其对该物品所享有的权利，且视为已授权甲方处置该物品，同时乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及将该租赁区域恢复原状的费用，如乙方延迟交还该租赁区域，每延迟一天，应向甲方支付相当于两倍原租金加物管费总额的违约金，上述费用乙方如未在三天内付清，甲方有权从履约保证金中扣除，同时仍将追究相关法律责任；合同期限届满或提前终止，乙方无权要求甲方赔偿因装修该租赁区域而发生的费用。
合同签订后，沛盈公司临湖广场店收取履约保证金8000元并将上述商铺交付吴其敏经营使用。合同期满后，双方未续签，吴其敏亦未将商铺交付沛盈公司临湖广场店。2014年3月16日，沛盈公司临湖广场店向吴其敏发出《律师函》，要求吴其敏在收到函件后三日内交付租赁物并承担违约金27354元（暂算2013年12月4日-2014年4月16日）。吴其敏收到《律师函》后，仍未向沛盈公司临湖广场店交付商铺。
上述事实，有沛盈公司临湖广场店提供的营业执照、《合肥沛盈连锁超市场地租赁合同书》、律师函、快递单、《房屋租赁合同》、海恒公司说明及当事人陈述予以证实，本院依法予以确认。吴其敏提供的照片、光盘真实性无法确认，沛盈公司临湖广场店亦不予认可，本院对此不予采信。
本院认为：沛盈公司临湖广场店与吴其敏签订的《合肥沛盈连锁超市场地租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同约定租赁期限自2012年12月4日至2013年12月3日，租期届满后，沛盈公司临湖广场店未同意续租，则吴其敏应将商铺返还。吴其敏辩称找沛盈公司临湖广场店商谈续约时，找不到具体负责的人，且房屋也漏水，影响经营，但未能提供证据证明，本院对此不予采信。吴其敏又辩称虽然租期届满，但已经投入装潢在商铺，应享有优先承租权，无法律依据，本院对此亦不予支持。
关于逾期退房违约金，双方在合同上约定如承租人延迟交还该租赁区域，每延迟一天，应向出租人支付相当于两倍原租金加物管费总额的违约金，上述费用承租人如未在三天内付清，出租人有权从履约保证金中扣除，同时仍将追究相关法律责任。庭审中，吴其敏认为约定违约金过高，请求法院依法予以调整。根据合同约定标准，2013年12月4日至2014年5月3日的租金为20000元，本院根据公平原则，酌定违约金以欠付租金金额并加付欠付租金金额的30%计算。另，沛盈公司临湖广场店收取了吴其敏履约保证金8000元，因吴其敏未提起反诉，本院对此不予处理，如双方协商解决未果，吴其敏可另行诉讼。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七第九十七条、第一百一十四条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、被告吴其敏于本判决生效之日起十日内向原告合肥沛盈商业连锁有限公司临湖购物广场店返还临湖社区农贸市场二楼“多琳娜”商铺并支付逾期退房违约金29187.6元（按每月5200元，违约金自2013年12月4日计算至2014年5月22日，实际计算至返还商铺本判决确定的返还之日期限届满之日止）；
二、驳回原告合肥沛盈商业连锁有限公司临湖购物广场店的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费924元，减半收取为462元，由原告合肥沛盈商业连锁有限公司临湖购物广场店负担180元，由被告吴其敏负担282元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员倪良月
二〇一四年六月二十五日
书记员戚冠冠
附本案适用的法律条文：
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。