杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第1014号
原告马云静。
委托代理人陈华生。
委托代理人马建平。
被告杭州升佳假日酒店有限公司。
法定代表人郭铁龙。
被告杭州森佳木业制造厂。
法定代表人卜林海。
委托代理人李德成。
委托代理人李文莉。
原告马云静为与被告杭州升佳假日酒店有限公司（下称升佳假日酒店）、杭州森佳木业制造厂（下称森佳木业厂）房屋租赁合同纠纷一案，于2009年5月27日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2009年7月20日公开开庭进行了审理。原告马云静委托代理人陈华生、马建平、被告森佳木业厂委托代理人李德成、李文莉到庭参加诉讼。被告升佳假日酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告马云静诉称，2008年4月29日原告与被告升佳假日酒店就位于绍兴路400号一楼北面六间门面房达成《房屋租赁协议》，约定租赁期限自2008年7月1日起2014年7月1日，租金每年260000元，协议还约定：如解除协议需双方协商一致，否则，需赔偿对方全部经济损失。协议签订后，原告按约支付了半年租金130000元、押金200000元，升佳假日酒店履行了交房义务。原告承租的房屋用于经营餐饮，故依法去工商部门办理了“下城区润味酒店”的营业执照。之后原告还花费了1210000元对诉争房屋进行了装修。原告本以为，合同履行会给各方带来利益，但由于升佳假日酒店与被告森佳木业厂就房屋租金形成诉讼且森佳木业厂还要求贵院对诉争房屋进行诉讼保全，原告刚装修好的营业场所无法经营。另外由于升佳假日酒店的人去楼空造成原告无法缴纳租金及相关费用。而森佳木业厂又声称由于升佳假日酒店的违约行为，其将有权采取相应措施协商终止与升佳假日酒店的租赁合同。据此，原告作为善意第三人的合法权益即房屋租赁使用权受到无端的损害。后原告申请参加二被告之间的诉讼并获准许，然而森佳木业厂却在开庭前放弃“解除二被告之间房屋租赁合同”这一诉请，而仅仅要求法院处分房租、水、电等费用。近日，贵院已就二被告之间的房屋租赁纠纷下达民事判决，该判决对二被告之间解除房屋租赁关系的诉求未进行审理。原告认为：诉争房屋系森佳木业厂所有，其与升佳假日酒店因诉争房屋形成房屋租赁合同关系，后原告与升佳假日酒店因诉争房屋形成房屋转租合同关系，目前因森佳木业厂在与升佳假日酒店的诉讼中明确表示放弃解除合同关系故其双方关系仍依法存在。二被告的诉讼过程和结果显示：原告无法继续行使正常合法使用诉争房屋的权利，履行缴纳房租的义务。依据我国《合同法》、《物权法》的相关规定，请求法院依法确认原告马云静与升佳假日酒店房屋租赁合同合法有效并将升佳假日酒店与森佳木业厂房屋租赁合同中权利义务由原告合法享有并承接；本案诉讼费由升佳假日酒店承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同，欲证明二被告之间的房屋租赁关系，合同中约定同意升佳假日酒店将部分房屋转租的事实。
2、房屋租赁合同，欲证明升佳假日酒店将森佳木业厂的部分房屋转租给原告而形成房屋转租关系的事实。
3、收据、说明，欲证明原告按约履行与升佳假日酒店之间的转租合同并支付房租及房租预收款的事实。
4、装修工程费用清单，欲证明原告将房屋装修准备投入餐饮经营。
5、工商登记资料，欲证明原告按照工商部门的要求，依据升佳假日酒店与森佳木业厂的房屋租赁合同及森佳木业厂提供的房屋权属证书开办下城区润味酒店。
6、二被告的诉讼案件材料，欲证明二被告就房屋租赁费用进行诉讼；森佳木业厂对诉争房屋进行了诉讼保全的事实；升佳假日酒店人去楼空原告无法缴纳房租等费用的事实；森佳木业厂在该案中放弃“解除房屋租赁合同”的诉讼请求。
被告升佳假日酒店未作答辩，亦未向本院提交相关证据。
被告森佳木业厂辩称，一、原告无权对森佳木业厂提起诉讼。原告提起本次诉讼的案由为租赁合同纠纷，而原告与森佳木业厂之间并不存在租赁合同关系，原告诉请要求确认其与升佳假日酒店签订的租赁合同合法有效，该诉讼请求与被告无关，且升佳假日酒店转租房屋也未通过被告，因此对于原告和升佳假日酒店的租赁合同的真实性被告有异议。原告要求升佳假日酒店与森佳木业厂之间的房屋租赁合同中权利义务由原告合法享有并承接，这一诉讼请求也毫无法律依据。二被告的租赁合同中双方各自均有权利义务，这一诉讼请求不具有可诉性，显然不具有可行性。二、二被告签订的房屋租赁合同已经解除，原告即便和升佳假日酒店之间签订有租赁合同，这一租赁合同也已经失去了效力。2004年3月19日，森佳木业厂与升佳假日酒店签订了租赁合同，约定将绍兴路400号出租给升佳假日酒店，但是从2008年9月1日至2009年3月11日租赁期间内，租金升佳假日酒店分文未付。根据法律的规定，森佳木业厂已经通过公告的方式与升佳假日酒店解除了房屋租赁合同，二被告之间已经不存在租赁合同关系，即使存在租赁合同，原告凭什么要求承继二被告合同的权利义务。转租合同有依附性，本案中二被告的租赁合同已经解除，转租合同也已经失去了基础，失去了效力。三、即便原告和升佳假日酒店确实存在房屋租赁合同，该租赁合同也不具有可履行性。绍兴路400号的酒店所使用的厨房是违章建筑，当时是郭铁龙建造的，杭州市下城区行政执行管理局也对升佳假日酒店作出了行政处罚，并且限期拆除，故绍兴路400号也丧失了经营的基础，目前该处的酒店叫“食全食美”，而非原告所称的“润味酒店”，因此与原告无关。四、森佳木业厂明确表示不愿意与原告建立租赁关系，根据合同法的规定，当事人依法享有订立合同的权利，根据合同相对性的原则，原告即便与升佳假日酒店存在租赁关系，也不能直接要求承继二被告间的租赁合同。恳请法庭驳回原告的诉讼请求。
被告森佳木业厂为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、钱江晚报公告，欲证明森佳木业厂与升佳假日酒店的租赁关系已经解除的事实。
2、（2008）下民一初字第2102号民事判决书，欲证明升佳假日酒店已构成根本违约，森佳木业厂有权单方解除房屋租赁合同的事实。
3、照片5张，欲证明绍兴路400号所经营的酒店名称为“食全食美”，并非原告所主张的“杭州市下城区润味酒店”，同时“食全食美”目前未营业，处于关闭状态。
4、限期拆除违法建筑决定书，欲证明绍兴路400号“食全食美”酒店所使用的厨房属于违法建筑，该餐饮店无法实际经营的事实。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的六份证据，被告升佳假日酒店因缺席未进行质证，系放弃质证权利。被告森佳木业厂对证据1无异议。对证据2的真实性有异议，原告与升佳假日酒店签订该合同并未通过森佳木业厂，森佳木业厂对转租的情况并不清楚，因升佳假日酒店未到庭应诉，对其公章的真实性也有异议。而且合同上马云静的签名与诉状上的签名不一致，升佳假日酒店在其他诉讼中均需公告送达，本案中的诉讼材料却送达了，说明只有原告才能通知到升佳假日酒店，原告和升佳假日酒店有恶意串通的嫌疑。对证据3的真实性有异议，原告提供的转租合同并未涉及到押金200000元，故收据的真实性有问题。收款的凭证仅是市场上可以购买的收款收据而非正规的财税收据或发票，该款是否实际收进是否纳税，单凭两张收据不能证明这点。对说明的真实性、合法性有异议，据本代理人所知，升佳假日酒店的公章是由原告代理人马建平所控制。对证据4的真实性、合法性均有异议，究竟有无这家装饰公司，有无装修资质，原告没有举证证明，被告有理由怀疑是伪造的。对证据5中工商资料的真实性无异议，对证明对象有异议，工商营业执照恰恰说明原告注册的名称与实际经营的酒店名称是不一致的，即便是原告经营的也属于违法经营，食全食美至今处于关闭状态；对房屋权属证书真实性无异议，说明森佳木业厂是房屋的合法所有权人，有权处分房屋的出租权。对证据6的真实性无异议，恰恰证明升佳假日酒店明显违反了森佳木业厂与升佳假日酒店签订的租赁合同中约定的相关义务，森佳木业厂完全有权利单方解除与升佳假日酒店的租赁关系。本院对证据1的效力予以确认。证据2系原告与升佳假日酒店之间的签订的租赁合同，而根据二被告之间的房屋租赁合同第八条之约定，升佳假日酒店有权在合同期内把大楼内的部分场地转租给他人，故升佳假日酒店享有转租权，森佳木业厂即使对转租事宜不清楚，只要在合同期内，并不影响原告与升佳假日酒店的租赁合同之效力，森佳木业厂的抗辩缺乏证据佐证，本院不予采信，对证据2的真实性和与本案的关联性予以确认。证据3证明的是发生于原告与升佳假日酒店之间的事实，升佳假日酒店未提出异议，故对该事实予以认定，对证据3的效力予以确认。证据4的真实性无法确认，且与本案争议的事实缺乏关联，对其证据效力不予确认。证据5、6的真实性、合法性及与本案的关联性均予以确认。
被告森佳木业厂提交的四份证据，原告对证据1的合法性有异议，森佳木业厂在另案中撤回解除合同的诉请，而改为登报解除合同，不具有公信力，由于两被告的租赁合同关系依法形成，其解除合同也应通过诉讼途径，因此该证据与本案缺乏关联性。对证据2的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，该判决仅处理了升佳假日酒店的违约责任，但二被告之间租赁合同并未解除。对证据3的三性有异议。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。原告所承租的房屋是酒店的北侧，行政处罚所对应的房屋是酒店的南侧。本院认为森佳木业厂在升佳假日酒店逾期且经催告仍未付租金的情况下通过登报公告解除合同，符合合同约定和法律规定，升佳假日酒店未在法律规定的期限内提出异议，其与森佳木业厂之间的租赁合同应视为解除，故对证据1的效力予以确认。证据2系生效法律文书，故对其证据效力予以确认。证据3的真实性予以确认，但与争议的事实缺乏关联。证据4与本案争议的事实缺乏关联，对其证据效力不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
2004年3月19日，被告森佳木业厂与郭铁龙签订房屋租赁协议一份，约定由森佳木业厂将本市绍兴路400号的升佳木业综合楼，共计建筑面积约3600平方米租给郭铁龙，租期自2004年7月1日起至2014年7月1日止，年租金1500000元，每半年支付一次，先付后用，租赁期间水、电单独计算。合同期内，郭铁龙有权把大楼内部分场地转租给他人使用。合同签订后，被告升佳假日酒店注册登记成立，郭铁龙为升佳假日酒店法定代表人，租赁房屋实际由升佳假日酒店使用。2006年12月22日、2007年12月11日，森佳木业厂与升佳假日酒店分别签订两份补充协议，就租金交付方式重新作出约定，即升佳假日酒店每月发生的房租费及水电费在下月底前交清，如被告再有延期支付情况，森佳木业厂有权直接协商终止租房合同。之后升佳假日酒店仍未按期支付，2008年11月17日森佳木业厂向升佳假日酒店发出催讨函，升佳假日酒店在收到上述催讨函后仍未支付租金及水电费。2008年11月24日，森佳木业厂向本院提起诉讼，请求判令升佳假日酒店向其支付租金及水电费共计513109.4元，并支付相应的利息。升佳假日酒店经本院公告传唤，未到庭应诉。2009年3月12日，森佳木业厂在钱江晚报刊登一则租赁合同解除公告，内容如下：“2004年3月19日，我厂与杭州升佳假日酒店有限公司签订《房屋租赁合同》，因杭州升佳假日酒店有限公司拖欠房屋租金及水电费已达数月，现我厂决定解除该《房屋租赁合同》及该合同项下的补充协议。此公告一经刊登，即视同通知杭州升佳假日酒店有限公司，我厂与其的租赁关系解除”。2009年4月30日，本院作出（2008）下民一初字第2102号民事判决：由升佳假日酒店向森佳木业厂支付租金375000元，水费1196.8元、电费126141.6元、逾期付款利息22500元。该判决业已生效。
另查，2008年4月29日原告与升佳假日酒店签订房屋租赁合同，约定升佳假日酒店将位于绍兴路400号“升佳假日酒店”一楼北面六间门面房转租给原告，租赁期限自2008年7月1日起2014年7月1日，租金每年260000元，从2008年7月1日起每半年支付，先付后用。协议还约定：未经双方一致同意单方面主张变更、中止或解除本合同的，不产生合同变更、中止或解除的法律效力，因此而使另一方遭受损失的，应赔偿对全部经济损失。协议签订后，原告支付了房租预收款200000元及半年租金130000元，升佳假日酒店履行了交房义务。原告承租的房屋用于经营餐饮，并以“杭州市下城区润味酒店”的名称去工商行政部门办理了营业执照。杭州市下城区润味酒店现未营业。
本院认为，郭铁龙与森佳木业厂之间就升佳木业综合楼签订房屋租赁合同后，升佳假日酒店以升佳木业综合楼为经营所在地登记注册，郭铁龙为升佳假日酒店法定代表人，升佳木业综合楼实际使用人为升佳假日酒店，故郭铁龙签订房屋租赁合同的行为系代表升佳假日酒店的职务行为。该房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效。双方在合同中约定，合同期内，承租方有权把大楼内部分场地转租给他人使用。基于该约定，升佳假日酒店在租赁期内将“升佳假日酒店”一楼北面六间门面房转租给原告并与之签订房屋租赁合同，亦属合法有效。之后，因升佳假日酒店未按期向森佳木业厂交付租金及水电费，森佳木业厂通过登报公告，解除了其与升佳假日酒店之间的房屋租赁合同，该解除合同的公告是否具有法律效力，是本案双方争执的焦点。对此本院认为，首先，升佳假日酒店未按合同约定交纳租金及水电费，经森佳木业厂催告仍未履行，其行为已构成根本违约，按合同约定及法律规定，森佳木业厂有权单方解除合同。其次，因升佳假日酒店下落不明无法送达解除合同的通知，森佳木业厂为防止损失扩大采取登报公告解除合同方式，该通知方式形式上并不违法律，故应具有法律效力，由此可以认定森佳木业厂已将解除合同的通知送达至升佳假日酒店。自登报之日起三个月内升佳假日酒店未对解除合同提出异议，应视为双方之间的房屋租赁合同自登报之日起解除。合同解除后，升佳假日酒店对升佳木业综合楼不再享有任何占有、使用或转租的权利，而本案中原告与升佳假日酒店的房屋租赁合同合法有效的前提是升佳假日酒店具有转租权且在其与森佳木业厂的有效合同期内，转租必须以原租赁合同为基础，其具有附属性，转租期限不应超过原租赁合同的期限，自2009年3月12日起升佳假日酒店与森佳木业厂之间不存在租赁关系，出租人森佳木业厂也未对原告与升佳假日酒店的租赁合同予以认可，故自该日起原告与升佳假日酒店的转租期限应认定为无效。原告现请求确认其与升佳假日酒店的房屋租赁合同合法有效的请求，于法无据，本院不予支持。二被告之间的房屋租赁合同，双方都确定有权利义务，且该合同业已解除，原告主张二被告的权利义务均由其享有并承接，既无现实中的可行性，亦无法律上的依据，故对该项请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
驳回原告马云静的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告马云静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 叶东晓
人民陪审员 陈国义
人民陪审员 丁 弘
二〇〇九年十月二十七日
书 记 员 楼一平