广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第735号
上诉人（原审第三人）：陈亚庆。
被上诉人（原审原告）：梁伟兴。
委托代理人：靳琦，广东国邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马裕。
被上诉人（原审被告）：吴小玲。
上诉人陈亚庆因与被上诉人梁伟兴、马裕、吴小玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2014）湛霞法民二初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员李尚文、王瑾参加的合议庭进行了审理。书记员邵婕担任记录。上诉人陈亚庆的委托代理人李土平，被上诉人梁伟兴的委托代理人靳琦，被上诉人吴小玲到庭参加诉讼，被上诉人马裕接受了本院的询问。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2002年4月18日，梁伟兴（乙方）与马裕（甲方）签订《合同书》，约定：甲方将位于湛江市霞山区录塘北六路108号之八金塘大厦的第四层303号房及单车房1间转让给乙方。《合同书》与本案诉争的相关条款的主要内容为：二、转让房屋概况：该房屋建筑面积为82平方米，单车房加公共通道摊销面积为5平方米。三、房屋价款及其它费用：房屋按建筑面积每平方米1080元，小计88560元；单车房按每平方米1600元，小计8000元；水电补贴费2500元；电控门300元；四项合计99360元。四、付款方法：乙方必须分四期将上述总款（即99360元）付清给甲方。第一期在2002年4月18日付40000元；第二期在竣工时付60000元，第三、第四期在一年内付清。五、甲方收到乙方的第一期付款后，即作为乙方认购该房屋，第二期或第三期付款如乙方逾期10天未付，即视乙方放弃购房权，甲方不予退款；若经甲方同意逾期的，乙方从应付款日起按欠款每日加收乙方的百分之一滞纳金，若再超过约定日，甲方有权没收应收款，同时收回房屋，乙方不得有任何异议。六、上述房屋在2002年7月底竣工验收，并可交给乙方。如逾期未能交付（除不可抗力自然灾害外），甲方则按银行同期存款（乙方的预付款）最高利息支付给乙方至竣工日止。八、乙方在付清购房款（除约定保留余款外）之日起八个月内甲方办妥房产权证给乙方。如逾期未能办理，则按有关规定执行。若属乙方原因造成逾期办理的，责任则属乙方负责。在办证过程中所需付出的税金、费用则按政府相关规定执行。《合同书》签订后，梁伟兴依约于2002年4月16日至2003年9月23日间分六次向马裕支付房款共93000元，马裕为梁伟兴出具了《收款收据》。2002年7月，梁伟兴搬入涉案303房居住使用至今。根据湛江市房地产档案馆的《房屋产权情况表》显示，涉案303房的所有权人为吴小玲，领证日期为2002年8月24日，权属性质：私有；占有份额：全部。2004年9月9日，该房屋办理了抵押登记，抵押权人为陈亚庆，登记的他项权证：xx0177，权利价值为70000元。涉案房屋于2012年6月13日被湛江市公安局霞山分局查封。
2012年9月28日，湛江市霞山区人民检察院以湛霞检刑诉（2012）391号起诉书指控马裕涉嫌犯合同诈骗罪向原审法院提起公诉。同年12月20日，原审法院作出的（2012）霞刑初字第373号刑事判决查明涉案303房及马裕刑事部分犯罪的事实为：马裕于2001年至2003年期间先后开发金塘大厦楼盘（地址：湛江市霞山区录塘北六路106号之八）和顺兴大厦楼盘（地址：湛江市霞山区椹川东三路五号之二）出售给购房者，用其亲属马生、何桂凤、吴小玲、何进辉、彭剑芳等人的名义申请报建，并将房屋登记在上述亲属名下，在与购房者签订合同并收取购房款后，马裕隐瞒房屋已经出售，欺骗金融机构或他人，将已出售的房屋抵押给金融机构或个人进行贷款、借款，先后实施诈骗18起。（2012）霞刑初字第373号刑事判决认定：马裕于2002年4月18日与梁伟兴签订购房《合同书》出售303房，合同签订后收取梁伟兴购房款93000元。在将上述房屋出售给梁伟兴后，马裕于2004年9月9日将该房屋抵押给债权人陈亚庆借款7万元，至今无法归还。以骗取贷款罪、合同诈骗罪，判处马裕有期徒刑五年六个月，并处罚金共10000元。上述判决于2013年1年9日发生法律效力。梁伟兴与马裕、吴小玲双方因涉案房屋需办理产权过户登记手续而引发争议。梁伟兴遂于2014年1月3日诉诸原审法院，请求：1、确认梁伟兴与马裕签订的《合同书》合法有效；2、确认吴小玲与陈亚庆签订的《抵押合同》为无效合同，确认陈亚庆未取得抵押权；3、吴小玲在解除位于湛江市霞山区录塘北六路106号之八303房的查封后，协助梁伟兴将该房屋过户至梁伟兴名下（办理过户所需缴纳的税费按法律规定执行）。案经开庭审理调解，因各方当事人各持己见，调解未果。
原审法院认为：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”根据这一规定，已经发生法律效力的（2012）霞刑初字第373号刑事判决认定，马裕于2001年至2003年期间先后开发金塘大厦楼盘和顺兴大厦楼盘出售给购房者，其用亲属马生、何桂凤、吴小玲、何进辉、彭剑芳等人的名义申请报建，并将房屋登记在上述亲属名下。但涉案303房的实际权属人是马裕。梁伟兴与马裕于2002年4月18日签订的《合同书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。马裕在与梁伟兴签订合同并收取购房款后，隐瞒房屋已经出售，欺骗金融机构或他人，将已出售的房屋登记于亲属吴小玲名下，并再行抵押给金融机构或个人进行贷款、借款而实施诈骗。依据上述生效的刑事判决认定，关于涉案303房的抵押问题，在形式上虽然吴小玲与陈亚庆签订《抵押合同》，并办理了房屋的抵押登记，但实质是马裕以吴小玲的名义实施的犯罪行为，其《抵押合同》是以合法的形式掩盖马裕实施犯罪行为的非法目的，故吴小玲与陈亚庆签订的《抵押合同》为无效合同，陈亚庆基于《抵押合同》办理的抵押登记获取抵押权的行为依法无效。故对梁伟兴主张《抵押合同》无效、确认陈亚庆未取得涉案303房抵押权的诉讼请求，依法予以支持。对于陈亚庆认为吴小玲向其借款并以其名下的涉案303房作抵押担保，并办理了房屋抵押登记手续，且其本人在办理房屋抵押手续时不知道马裕与梁伟兴有房屋买卖的事实，故其系善意第三人，依法应对涉案房屋享有抵押权的抗辩理由不充分，不予采纳。《合同书》第四条约定：“乙方必须分四期将上述总款（即99360元）付清给甲方。第一期在2002年4月18日付40000元；第二期在竣工时前付到60000元，第三、第四期在一年内付清。”合同签订后，梁伟兴已依约给付绝大部分购房款，但马裕未能在梁伟兴付清购房款（除约定保留余款外）之日起八个月内为梁伟兴办妥房产证，马裕的行为已构成违约，依法应继续履行合同，协助梁伟兴办理房屋过户登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（三）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，判决：一、梁伟兴与马裕于2002年4月18日签订的《合同书》合法有效；二、吴小玲与陈亚庆于2004年9月9日签订的《抵押合同》无效；三、马裕、吴小玲应在解除对位于湛江市霞山区录塘北六路106号之八303房的查封后，协助将该房屋过户登记到梁伟兴名下（办理过户登记所需要缴纳的税费按法律规定执行）。本案受理费2284元，由马裕、吴小玲共同负担。
陈亚庆不服原审判决，向本院上诉称：一、马裕与梁伟兴签订的购买涉案房屋的《合同书》应为无效合同。1、马裕出资以吴小玲的名义办理国有土地使用权证、以吴小玲的名义建房并办理房产证，马裕只是涉案房屋的实际投资人，其不能基于此就取得建成房屋的所有权。一审法院认定涉案房屋的物权人为投资人马裕错误，涉案房屋应为吴小玲所有。马裕作为投资人，其投入的资金只可作为债权向吴小玲主张。马裕不是涉案房屋的所有权人，无权与梁伟兴签订购买涉案房屋《合同书》。2、即使马裕是涉案房屋的所有人，根据马裕和梁伟兴签订的《合同书》反映，该合同签订的时间为2002年4月18日，而合同第六条明确说明了转让的涉案房屋于2002年7月底竣工，即签订合同时涉案房屋仍未竣工，未能依法登记领取权属证书，该《合同书》的签订违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”及《城市房地产转让管理规定》第六条“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，该规定是法律的禁止性规定，梁伟兴与马裕签订的《合同书》明显违反上述禁止性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定合同无效的情形，该合同应为无效合同。一审法院认定该合同合法有效错误。二、陈亚庆依法享有对涉案房屋的抵押权，一审法院认定陈亚庆与吴小玲签订的《抵押合同》无效明显错误。梁伟兴与马裕签订的购房《合同书》对陈亚庆不具约束力。1、根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，吴小玲向陈亚庆借款并以其名下的涉案房屋向陈亚庆提供抵押担保，并与陈亚庆签订了《抵押合同》，且在房管部门办理了涉案房屋的抵押登记手续，陈亚庆在办理抵押手续时只需要在房屋登记机关查明吴小玲为房屋的权属人，其不可能知道马裕与梁伟兴签订房屋买卖合同的事实，不应该将知道该事实的义务强加于陈亚庆，陈亚庆在涉案房屋的抵押中明显属于善意第三人，故该抵押权依法成立，陈亚庆依法享有对该房屋的抵押权。一审法院在没有任何证据证明陈亚庆有恶意行为的情况下，否定陈亚庆善意取得这一事实，明显错误。2、一审法院认定“吴小玲与陈亚庆签订的《抵押合同》是以合法的形式掩盖马裕实施犯罪的非法目的，为无效合同”错误。在本案中，首先，签订《抵押合同》的双方为陈亚庆和吴小玲，马裕只是涉案房屋的投资人，并不是《抵押合同》中的相对方，陈亚庆和吴小玲签订合同时并不存在非法目的，不应以其他第三方具有非法目的来认定合同无效。即使马裕为合同的相对方，陈亚庆在签订合同时并无过错，是善意的第三人，其对马裕的主观目的并不知情，不应以“以合法的形式掩盖非法目的”为由认定吴小玲与陈亚庆签订的《抵押合同》无效。3、梁伟兴与马裕签订涉案房屋买卖合同，但该合同是无效合同，而且双方并未办理相应的房屋产权变更登记，不发生物权变动的效果，吴小玲仍然享有涉案房屋的所有权。梁伟兴在未实际取得涉案房屋的所有权，而吴小玲已将涉案房屋抵押给陈亚庆并办理了抵押登记的情况下，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”的规定，梁伟兴与马裕签订的购房合同不具有对抗陈亚庆的效力，梁伟兴可以向马裕主张债权。一审法院判决继续履行房屋买卖合同，认定《抵押合同》无效明显违反上述的规定。三、梁伟兴与马裕签订的涉案购房《合同书》事实上已不能履行，一审法院判决马裕、吴小玲继续履行合同不符合客观实际。1、梁伟兴与马裕签订的涉案房屋买卖合同属无效合同，而且涉案房屋已办理合法的抵押登记，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款的规定，梁伟兴与马裕签订的涉案购房合同的目的已不能实现，故梁伟兴要求确认涉案房屋归其所有的诉请，不应予以支持。2、梁伟兴主张马裕、吴小玲应继续履行合同，即认定其与马裕签订的《合同书》未履行完毕，涉案房屋的所有权仍未发生转移，仍是吴小玲的合法财产，一审法院又认为马裕以该财产抵押给陈亚庆是为了实施诈骗的目的，则涉案房屋是马裕实施犯罪行为的工具，应由公安机关在刑事案件中进行处理，而涉案房屋在一审法院（2012）霞刑初字第373号刑事案件中也已被作为该刑事案件的涉案财物予以查封，根据《中华人民共和国刑法》及《中华人民共和国刑事诉讼法》的相关规定，司法机关可对该涉案的财物予以处置，由此导致涉案房屋已实际不能过户到梁伟兴的名下。综上所述，梁伟兴所提出的诉讼请求及事由均不能成立。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决并驳回梁伟兴的诉讼请求。
被上诉人梁伟兴答辩称：一、梁伟兴与马裕签订的购买涉案房屋的《合同书》合法有效，陈亚庆认为该合同无效是完全错误的；二、陈亚庆与马裕（吴小玲代签）签订的《抵押合同》为无效合同，因而陈亚庆未取得抵押权；三、陈亚庆在签订《抵押合同》中没有尽到善意抵押权人应尽合理的注意义务，存在重大过失，没有善意取得抵押权，不是善意第三人；四、湛江市霞山区人民法院和湛江市中级人民法院的判决已表明马裕的抵押行为违法、无效；五、梁伟兴与马裕签订的《合同书》可以继续履行，一审判决马裕、吴小玲继续履行合同符合客观实际。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。陈亚庆的上诉理由不成立，请求二审法院驳回陈亚庆上诉，维持原判。
被上诉人马裕答辩称：马裕以吴小玲的名义报建及建设涉案房屋是因当时政策的需要，吴小玲没有出资，也没有享有涉案房屋的所有权。马裕与梁伟兴签订的购房《合同书》是双方的真实意思表示，应合法有效。涉案房屋是在马裕与梁伟兴签订合同的当年竣工并在当年交付梁伟兴使用的，并不是陈亚庆所称的在2007年底才竣工，涉案房屋的权属证书也是在工程竣工后八个月内依法登记的。吴小玲没有借到陈亚庆的款，吴小玲与陈亚庆签订的《抵押合同》无效。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。陈亚庆的上诉理由不成立，请求二审法院驳回陈亚庆的上诉，维持原判。
被上诉人吴小玲答辩称：吴小玲对马裕以吴小玲的名义报建及建设涉案房屋不知情，吴小玲没有出资，也不是涉案房屋的所有权人。吴小玲没有向陈亚庆借款，是在不知情的情况下在《抵押合同》签字。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。陈亚庆的上诉理由不成立，请求二审法院驳回陈亚庆的上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对陈亚庆上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据陈亚庆的上诉理由和梁伟兴、马裕、吴小玲的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
一、关于梁伟兴与马裕签订的《合同书》是否合法有效的问题。根据已经发生法律效力的湛江市霞山区人民法院（2012）霞刑初字第373号刑事判决的认定，马裕于2001年至2003年期间先后开发位于湛江市霞山区录塘北六路106号之八金塘大厦楼盘和湛江市霞山区椹川东三路五号之二顺兴大厦楼盘出售给购房者，用其亲属马生、何桂凤、吴小玲、何进辉、彭剑芳等人的名义申请报建，并将房屋登记在上述亲属名下。涉案303房虽登记的权属人为吴小玲，但实际权属人是马裕。梁伟兴与马裕于2002年4月18日签订的《合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行。原审法院根据梁伟兴的诉讼请求，确认梁伟兴与马裕双方签订的《合同书》合法有效并无不当，本院予以维持。
二、关于吴小玲与陈亚庆签订的《抵押合同》是否合法有效的问题。经查明，马裕与梁伟兴于2002年4月18日签订涉案房屋买卖《合同书》，并收取梁伟兴购房款，在工程竣工后于同年7月将涉案房屋交付给梁伟兴，涉案房屋已由梁伟兴长期占有、使用至今。马裕隐瞒涉案房屋已经出售给梁伟兴的事实，将该房屋登记在吴小玲的名下，并于2004年9月9日再行抵押给陈亚庆进行借款。根据已生效的湛江市霞山区人民法院（2012）霞刑初字第373号刑事判决的认定，吴小玲与陈亚庆虽然签订《抵押合同》，并办理了涉案房屋的抵押登记，但实质是马裕以吴小玲的名义实施的犯罪行为，是马裕以合法的形式掩盖实施犯罪行为的非法目的。虽然没有办理涉案房屋过户登记，但不能归责于梁伟兴。在涉案房屋已由梁伟兴占有和使用两年多的情况下，陈亚庆在与马裕办理借款抵押登记时，没有查看作为抵押物的涉案房屋，对马裕或吴小玲是否对涉案房屋具有处分权没有引起足够的注意，便与吴小玲签订了《抵押合同》，未尽到一个善意抵押权人应尽的注意义务，导致马裕、吴小玲将其没有实际处分权的房屋再进行抵押的后果。因马裕将涉案房屋抵押给陈亚庆是以合法形式掩盖非法目的设立的抵押，陈亚庆又未尽到合理的注意义务，损害了梁伟兴的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。故吴小玲与陈亚庆签订的《抵押合同》为无效合同，陈亚庆基于《抵押合同》办理的抵押登记获取抵押权的行为依法无效。因此，原审法院认定吴小玲与陈亚庆签订的《抵押合同》无效，确认陈亚庆未取得涉案303房抵押权并无不当，本院予以维持。鉴于梁伟兴与马裕签订涉案房屋买卖合同并交付购房款，在涉案房屋竣工后于2002年7月居住涉案房屋至今，且陈亚庆在与吴小玲签订《抵押合同》时，虽然不知道马裕与梁伟兴签订涉案房屋买卖合同，但陈亚庆在与马裕办理借款抵押登记时没有查看涉案房屋，未尽到一个善意抵押权人应尽的注意义务。因此，陈亚庆关于其在涉案房屋的抵押中属于善意第三人，陈亚庆依法享有对涉案房屋的抵押权的上诉理由不成立，本院不予采纳。
三、关于原审判决马裕、吴小玲在解除对涉房屋查封后协助将房屋过户登记到梁伟兴名下是否正确的问题。梁伟兴与马裕于2002年4月18日签订的房屋买卖《合同书》合法有效，双方均应依约履行。根据《合同书》第四条的约定，涉案房屋的总价款为99360元，梁伟兴在合同签订后已依约给付绝大部分购房款，但马裕未能在梁伟兴付清购房款（除约定保留余款外）之日起八个月内为梁伟兴办妥房产证，马裕的行为已构成违约，马裕依法应继续履行合同，协助梁伟兴办理房屋过户登记手续。鉴于涉案房屋尚被查封，原审判决马裕、吴小玲在涉案房屋被解除查封后协助梁伟兴将涉案房屋过户登记到梁伟兴名下并无不当，本院予以维持。陈亚庆关于司法机关可对涉案的房屋予以处置，由此导致涉案的房屋已实际不能过户到梁伟兴的名下的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。陈亚庆的上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（三）项、第六十条、第一百零七条的规定，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2284元，由上诉人陈亚庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 红
审判员 李尚文
审判员 王 瑾
二〇一五年一月二十二日
书记员 邵 婕
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第九条下列事实，当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。