福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）集民初字第3889号原告陈思培，女，汉族。委托代理人王育伟，厦门市禾山法律服务所法律工作者。委托代理人骆旭旭，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告刘文杰，男，汉族。原告陈思培与被告刘文杰案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈思培及其委托代理人王育伟、骆旭旭到庭参加诉讼，被告刘文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈思培诉称，2014年10月28日，原告陈思培收到厦门市集美区人民法院送达的（2014）集执外异字第2号执行裁定书，陈思培认为该裁定书缺乏事实与法律依据。1.厦门市集美区集源路58号铭志阁402室的房屋系陈思培合法购得，已全部付清购房款并实际占有。经买卖双方协商该房产交易价格为130万元，其中100万元通过辜梅珍的账户转给林仁铨、刘燕玉指定的刘文杰的账户，另外30万元以现金形式支付给林仁铨、刘燕玉，林仁铨、刘燕玉也出具了收据；2.林仁铨、刘燕玉将房产出售后，希望能继续居住在房屋内，就提出继续租赁该房屋。陈思培考虑到与林仁铨和刘燕玉存在亲戚关系，且二人年龄较大，就同意二人继续租赁房屋。2014年4月11日，林仁铨、刘燕玉的女儿林文彬转账给陈思培3万元，作为租金。因此陈思培已经对房屋实际占有；3.林仁铨、刘燕玉于2013年12月16日为该房屋设置抵押，至今仍未解押，致使原告无法办理过户登记手续，该后果系林仁铨刘燕玉的过错导致，并非陈思培的过错造成；4.被告申请法院查封该房屋系恶意损害原告的合法权益。故请求法院判令：1.立即停止对位于厦门市集美区集源路58号铭志阁402室房屋的强制执行并解除查封；2.本案诉讼费用由被告承担。被告刘文杰辩称，1.陈思培没有支付涉讼房产的购房款。陈思培支付的100万元是抵押房产后贷款所得的款项，替林文锋偿还王海城、陈志斌等人的钱。所谓30万元的现金是由案外人陈文新转交张伟平，替林文锋偿还张伟平的欠款。而林仁铨、刘燕玉在2014年1月7日签署的买卖协议、公证书和收据系老眼昏花所签署；2.陈思培无法办理过户登记手续的过错在自身。从签订购房协议到房屋被查封有9个月的时间，但陈思培没有办理过户，存在过错。林仁铨、刘燕玉已经书面委托陈思培的丈夫陈文新代为提前解押该房产，办理过户手续等。而陈文新、陈思培未提前解除抵押，未办理过户，存在过错；3.辜梅珍证言称转账的100万元是购房款，与事实不符。该款实际是将房屋抵押后从泉州贷款出来替林文锋偿还王海城、陈志斌等人借款的钱，当时出卖人没有卖房的意思，故不能认为该款是购房款。经审理查明，本案中林仁铨、刘燕玉系夫妻关系，被告刘文杰，案外人林文锋、林文彬系林仁铨和刘燕玉的子女。陈文新系原告陈思培的配偶。2014年1月7日，原告陈思培与林仁铨、刘燕玉就涉案的厦门市集美区集源路58号铭志阁402室的房屋签署了一份经厦门市公证处公证的“房屋买卖协议书”，将涉案房屋作价130万元转让给陈思培。林仁铨、刘燕玉还公证委托陈文新代为办理涉讼房屋的解除抵押以及变更登记等手续。2013年12月27日，案外人辜梅珍转账给被告刘文杰100万元。证人辜梅珍出庭作证称，支付给刘文杰的100万元就是受陈思培的指派支付的购房款，与己无涉；证人张伟平作证称，2013年12月至2014年1月间，收到了陈思培支付的30万元款项，由于向林文锋出借500万元，该30万元是借款利息。证人林仁铨出庭作证称，卖房子是为了替儿子林文锋偿还欠款，另外要感谢陈文新帮助偿还每月7000元的利息，并且已经收到了转账支付的100万元，但是没有收到另外30万元购房款，也没有看到支付给张伟平款项的任何证据。林仁铨还表示，其与原告陈思培的配偶陈文新存在亲属关系，同时对涉讼房屋的归属不持意见，尊重人民法院裁判。2014年12月1日陈文新与刘燕玉的通话录音中，刘燕玉亦对前述30万元的用途作出陈述，即用于偿还500万元欠款的利息。2014年1月7日林仁铨、刘燕玉向陈思培出具一份收据，载明：“兹收到陈思培支付的购房款130万元（大写：壹佰叁拾万元整）。其中100万元（壹佰万元整）系银行转账（由户名：辜梅珍，开户行：上海浦东发展银行泉州分行，账号：6225223600133908转至户名：刘文杰，开户行：厦门建设银行金尚支行，账号4340611930387902），另30万元（叁拾万元整）以现金形式收取。上述款项已由本人收取确认无误。（注：刘文杰系林仁铨与刘燕玉婚生子）”2014年4月11日，案外人林文彬将3万元转账支付给陈思培。2014年10月9日陈文新与林仁铨的通话录音中，陈文新问林仁铨“你要对阿彬表示感谢啊，人家还替你付房租，一次性付掉，你知道吗？”，林仁铨回答：“我知道啊，没事的，那是我女儿啦，不用感谢，还要感谢，那就见外啦”。原告陈思培表示，对陈文新与本案有关的支付行为均予以认可。案外人林文锋和周素棉表示对涉讼房屋的归属均不持意见，尊重人民法院的裁判。2014年4月23日，本院以（2014）集民初字第1402号调解书确认林文锋、周素棉应偿还本案被告刘文杰1083600元，林仁铨对上述债务承担连带责任。后因刘文杰申请执行，2014年9月30日，本院以（2014）集执行字第1656号执行裁定书查封被执行人林仁铨、刘燕玉名下位于厦门市集美区集源路58号铭志阁402室的房产，后陈思培提出异议，我院以（2014）集执外异字第2号执行裁定书驳回了陈思培的异议。以上事实，有原告提供的房屋买卖协议公证书，委托书的公证书，户口簿公证书，收款收据，通话录音，银行汇款凭证，执行裁定书，证人证言以及原被告当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，林仁铨、林文锋、周素棉不反对原告陈思培对执行标的所主张的权利，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条之规定，不再列林仁铨、林文锋、周素棉为共同被告。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。不再追加三人为共同被告。根据上述规定，原告陈思培的诉求需要满足以下三个条件方可成立：1.陈思培已经支付全部价款；2.陈思培已经实际占有房屋；3.对于未办理过户手续，陈思培不存在过错。首先，被执行人也即房屋出卖方的林仁铨及其配偶刘燕玉，签署了一份收到130万元购房款的收据。而实际上，据林仁铨当庭证实，其出售房屋的目的是为了给儿子林文锋还债。根据庭审调查，该130万元中的100万元由林仁铨和刘燕玉的另一个儿子即本案被告刘文杰代收，这一情况不仅有银行转账记录证实，林仁铨和刘燕玉在收据中也予以确认。另30万元支付给林文锋的债权人张伟平，张伟平作为林文锋的债权人，出庭作证予以证实。陈文新与刘燕玉的通话录音也再次印证这一事实。林仁铨和刘燕玉作为房屋出卖方，对收取购房款享有充分权利，其对购房款支付方式，支付时间，支付对象的意思表示，陈思培作为支付购房款的义务方，有义务在权利方的指示下予以协助，人民法院亦应当予以尊重。因此，本院认为，不论涉案的130万元支付给了谁，付款后的用途如何，均是在权利方的指示下完成，陈思培已经按照合同约定，并按照出卖方的指示，支付了全部购房款。其次，原告陈思培诉称，该房屋出售后仍然由林仁铨和刘燕玉夫妇居住，只是法律关系变为租赁，并由林仁铨和刘燕玉的女儿林文彬代为支付租金。林仁铨出庭证实，其出卖房屋的目的是为了给儿子林文锋还债，卖房后并无其他住所，本案原告陈思培的配偶陈文新也与其有亲属关系，庭审中林仁铨仍然对陈文新能够购买房屋并承担抵押贷款利息表示感谢。林仁铨和刘燕玉的女儿林文彬在房屋买卖合同签订并且陈思培支付了130万元购房款后再通过银行转账支付3万元款项的事实，虽无书面合同，但结合陈文新与林仁铨的通话录音，可以认定是支付的房屋租金。结合上述查明事实，本院认为陈思培的行为符合亲属间的交易习惯，本院予以采纳。陈思培已经以所有权人的意思同意林仁铨和刘燕玉夫妇继续居住和使用房屋，并收取租金，这符合间接占有的特征，因此可以认为陈思培已经占有涉讼房屋。再次，原告陈思培已经全额支付了购房款，同时陈思培的配偶陈文新还获得林仁铨、刘燕玉夫妇的充分授权。至此，陈思培已经履行了房屋买卖交易中的全部义务，唯有所有权变更登记等部分权利因地方房地产限购政策尚未行使。厦门市的房地产限购政策是临时性的行政管理手段，至本案一审辩论终结，厦门市也取消了限制政策，因此不能因此认为权利人存在过错。综上，本院认为原告陈思培已经足额支付了涉讼房屋的购房款，且已经占有房屋，并无过错，根据法律规定，人民法院不得对涉讼房屋查封、扣押、冻结，亦不得继续强制执行。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：停止对位于厦门市集美区集源路58号铭志阁402室房屋的查封和执行。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告刘文杰负担元，限于本判决生效之日起7日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审判员谢礼二〇一五年三月十九日代书记员林雅霏附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十七条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（新法第二百二十七条）规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。