广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛中法民一终字第2612号
上诉人（原审被告）佛山市恒捷房产有限公司。
法定代表人邓某某，系该公司总经理。
委托代理人陈某某，广东实丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴兆显，男，汉族。
委托代理人杨某某，广东仲马律师事务所律师。
委托代理人龚某某，广东仲马律师事务所律师。
上诉人佛山市恒捷房产有限公司（以下简称恒捷公司）因与被上诉人吴兆显房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法容民初字第934号民事判决，向本院提起上诉，本院组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条之规定，判决：恒捷公司在判决发生法律效力之起三日内向吴兆显支付违约金27470元。一审受理费243.38元，由恒捷公司承担。
上诉人恒捷公司上诉称，原审判决认定事实错误，判决错误，请求依法撤销原审判决，并予以改判。一、本案的基本事实如下。2010年9月13日，恒捷公司和吴兆显签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定吴兆显以428489.O0元购买了恒捷公司开发的逸林苑5座403号商品房。《商品房买卖合同》第十五条约定在房屋交付使用之日起90日内恒捷公司协助吴兆显向管理部门申请办理《房地产权证》，《补充协议》第八条第一项对《商品房买卖合同》第十五条产权登记约定进行了变更和补充约定，将办理房地产权的时间从交付使用之日起90日变更为吴兆显委托并授权恒捷公司代表到其有关部门办理《房地产权证》的，吴兆显在交纳住房专项维修基金、契税、代办证费用及付清全部房款后，按恒捷公司的指示配合办理各项手续及签署一切文件，恒捷公司在取得商品房权属证明书后分批向管理部门申请办理《房地产权证》。2011年10月27日，吴兆显借走《商品房买卖合同》正本办理银行贷款注销登记后没有归还给恒捷公司，致使恒捷公司无法办证。恒捷公司多次催促吴兆显交回合同正本，但吴兆显拖延拒不交回。后来吴兆显2013年4月21日书写了一份《用商品房买卖合同副本办证申请》。恒捷公司2013年4月24日送件办证，管理部门于2013年4月27日出具了房产证。
二、原审判决中错误主要如下：（一）原审法院认定《补充协议》并未对《商品房买卖合同》的第十五条关于产权登记的约定时间作出变更，只是对申领程序附加了条件及作出更详细的说明的认定是片面的、错误的。从《补充协议》第八条第一项的约定，可以看出前述约定已对合同第十五条的约定进行了实质性的变更。虽然《补充协议》表面上并未对时间作出具体的约定，但《补充协议》实质上对办理房地产权证程序作了更详细的说明，更主要对办证时间附加了时间条件，每期条件都隐含着时间限制，只有在每一个特定时间点具备了办证条件方可办证，所以《补充协议》第八条第一项已经完全变更了办理房地产权证的时间，这样的约定符合办证的客观情况。（二）原审法院认为《补充协议》第八条第一项约定产权登记时间并不明确，根据合同法规定推定为未变更，是错误的，是对办证过程和规定不了解导致的错误认识。《补充协议》笫八条第一项已经非常明确的约定了办理产权登记的各项步骤及时间条件。根据相关部门规定，办证只能分批递交一定数量的证件，而且造成本案办理产权证迟延是由吴兆显遗失合同正本且不肯及时书写相关申请造成的。（三）原审法院认为恒捷公司丢失吴兆显《商品房买卖合同》正本，应承担迟延办证的过错是错误的。因为虽然有关部门规定办理房产证需要用《商品房买卖合同》正本，但是只要买卖双方同意并申请用《商品房买卖合同》副本办证也是可以的。吴兆显故意拖延办证，故应当承担相应的责任。
三、根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，双方关于办证的问题，可以选择恒捷公司代办，也可以选择吴兆显自行办理。本案中恒捷公司为了集中分批办理，为各位业主减轻负担，才与业主约定在条件具备的情况下分批办理。恒捷公司为吴兆显代办房产证只是收取500元的代办费，充其量也就是补贴点交通费，若吴兆显强行要求恒捷公司在房屋交付使用后90日内办理，那么恒捷公司完全可以让吴兆显自己办理，而不代为办理。恒捷公司没有必要为了收取500元的代办费而冒险承担逾期办证的违约责任。原审判决确定在吴兆显交纳500元的代办费的前提下，恒捷公司为其办理房产证。但还要恒捷公司赔偿27470元的违约金，明显有失公平，违反了公平公正的原则。
四、《商品房买卖合同》第十五条约定的本意是恒捷公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因恒捷公司的原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，才由恒捷公司承担全部责任。本案中，恒捷公司不存在前述条款约定的不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的情形。原审法院忽略了该条款的前置性的约定，断章取义、孤立、片面的理解和运用该条款后半部分的约定，也就是只看到结果，没有注意到前提条件，也没有连贯综合考虑条款的约定，所以原审法院主观认为只要吴兆显没有按时拿到房产证，恒捷公司就应该承担违约责任是有失偏颇的。故上诉请求：1.撤销原审判决，并予以改判；2.一、二审诉讼费用由吴兆显负担。
被上诉人吴兆显答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
二审期间，上诉人恒捷公司向本院提交以下证据：证据一、广东省契税纳税申报表，证明2013年1月13日吴兆显才在广东省契税纳税申报表签名确认，办理了申办房产证的交税手续，恒捷公司凭此申报表方可办理房产证；证据二、申请合同副本办证、代收费缴款单，证明恒捷公司多次催促，吴兆显一直到2013年4月21日才在申请上签名。恒捷公司于2013年4月24日送件办证，管理部门在2013年4月27日出具了吴兆显的房产证。被上诉人吴兆显质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明内容有异议，该证据不能证明恒捷公司已经完成了代办房产证的相关手续，纳税只是办理房产证中的一小部分环节。对证据二的真实性无异议，申请书上载明是由于恒捷公司的工作疏忽原因导致合同正本遗失，可以证明办证迟延的过错在恒捷公司。经审查，本院对证据一、二的真实性予以认可。
二审期间，被上诉人吴兆显向本院提交了律师函、EMS快递回单各一份，证明吴兆显于2013年4月11日要求恒捷公司尽快办证，否则要承担合同的违约责任。吴兆显充分主张权利，且要求恒捷公司书面回复，但恒捷公司置之不理，继续拖延。吴兆显经多方努力才在2013年4月20日得到恒捷公司认可是工作原因失误导致迟延办证，所以恒捷公司应承担违约责任。上诉人恒捷公司质证认为，对前述证据的真实性无异议，由于吴兆显把房产证借走办理房产注销抵押手续一直没有归还。恒捷公司从交易中心了解到若遗失合同正本需双方写申请才能用合同副本办理房产证，恒捷公司在收到律师函之前已多次通知吴兆显写申请，但吴兆显一直拒绝配合。律师函要求5月15日之前办理好房产证，但吴兆显实际于5月7日已经领取了房产证，即恒捷公司已按律师函的要求履行了义务。经审查，本院对前述证据的真实性予以认可。
本院经审理认为，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩及举证、质证，本案的争议焦点为恒捷公司是否应当承担迟延办证的违约责任。
恒捷公司上诉主张涉案合同迟延办证并非是由其自身过错导致，故其不需要承担违约责任。本院经审查认为，恒捷公司的前述主张不能成立，具体分析如下：一、关于办理房屋产权登记证书约定内容的确定问题。恒捷公司主张双方签订的《商品房买卖合同补充协议》已经对之前双方约定的办理房地产权登记证书的约定进行了变更。本院认为恒捷公司该主张不能成立。2010年9月13日，恒捷公司与吴兆显签订的《商品房买卖合同》明确约定，在房屋交付使用之日起90日内恒捷公司应当协助吴兆显向管理部门申请办理《房地产权证》。如因恒捷公司的原因导致迟延办证的，应当由恒捷公司承担相应的违约责任。双方于同日签订的《商品房买卖合同补充协议》第八条对产权登记进行了再次约定，约定恒捷公司在取得商品房权属证明书后分批向管理部门申请办证产权登记证书。从前述补充协议的约定来看，补充协议中虽然列明了吴兆显于办证程序中应当完成的若干事项，但该约定并未附有对各项具体事务完成期限的时间限制，因此该补充协议的条款并不构成明确的对前述合同中相关条款的变更和修改，只是对双方签订的《商品房买卖合同》中关于办证事项的相关程序进行了细化说明。二、关于涉案房产迟延办证的过错确定及责任承担的问题。本案房地产权登记证书迟延申领的重要原因是涉案房产合同正本已遗失。本案的《商品房买卖合同》正本是由恒捷公司员工借出，用于配合吴兆显办理银行注销抵押登记。恒捷公司员工对于买卖合同正本之类重要文件的借用行为应当承担谨慎注意的义务，在相关事项办理完毕后应当及时向恒捷公司归还，且在恒捷公司与吴兆显双方出具的《申请合同副本办证》的材料中，恒捷公司也明确是由于其工作人员的疏忽造成了合同正本的遗失，并承诺承担相应的责任。另一方面，在本案中与涉案合同正本出借的相关材料中并未发现吴兆显的签名确认，恒捷公司也并未提交证据证明吴兆显持有合同正本，故恒捷公司主张吴兆显遗失了涉案合同正本的主张缺乏依据，本院不予认可。综上，恒捷公司未能提交证据证明吴兆显存在任何过错行为导致涉案房产迟延办证，即吴兆显在涉案房产迟延办证中不存在任何过错，故应当由恒捷公司承担涉案房产迟延办证的违约责任。另外，恒捷公司主张管理部门对于每批次递交办证产权登记证书材料的数量限制也是造成涉案房产迟延办证的一个原因。本院认为，恒捷公司并未提交该方面的证据来证明管理部门的管理行为对其办证造成的具体影响，且恒捷公司向管理部门递交相关材料的时间已远远超过了双方约定的办证日期，故恒捷公司的前述抗辩理由不能成为其迟延办证的合理解释，本院对该意见不予认可。
综上，恒捷公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费486.76元，由上诉人佛山市恒捷房产有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 欧阳建辉
代理审判员 翁 丰 好
代理审判员 杨 宏 丽
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二○一三年十二月二日
书记员杨雅静