浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终5091号
上诉人（原审原告、案外人）：官玉珍，女，1976年9月29日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。
上诉人（原审原告、案外人）：陈贵龙，男，1975年10月4日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄志耀、李珊玲，江西利群律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：王美丽，女，1957年11月19日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。
委托诉讼代理人：黄秋萍（系王美丽之女），住浙江省台州市黄岩区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：周巧香，女，1963年5月21日出生，汉族，住浙江省金华市金东区源东乡长塘徐村中荷路**号，现住浙江省金华市。
上诉人官玉珍、陈贵龙因与被上诉人王美丽、周巧香案外人执行异议之诉一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初11078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
官玉珍、陈贵龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，由王美丽、周巧香负担案件诉讼费用。理由：1、其在查封之前即2015年6月11日与周巧香就文昌大道西侧（豪德贸易广场）C8栋118/219/319号房屋（产权证号抚房权证青字第××号）、119/219/319号房屋（产权证号抚房权证青字第××号）（以下简称案涉房屋）签订了合法有效的书面买卖合同。其提交的房屋买卖合同没有注明签订合同的日期，但是结合2015年6月12日陈贵龙向黄思汇款的时间及周巧香于2015年6月12日出具的收条，可印证买卖合同是在2015年6月11日签订，且先签订合同再支付房款也符合常理。2、782000元购房款汇款凭据上的收款人黄思系周巧香女儿，在有周巧香出具的收据相互印证，王美丽未能提供相反证据的情况下，应认定其已支付了全部购房款。3、2015年6月12日，周巧香将案涉房屋的钥匙、房产证原件交付给其，租金也由其收取，其在查封前已合法占有案涉房屋。4、因其购房时想将案涉房屋直接过户到儿子名下，而儿子当时尚在读书，周巧香的受托人黄丽萍在外做生意，时间不是很好约，故双方迟迟未能办理过户手续。另其与周巧香在2015年6月11日签订买卖合同，6月12日支付全部购房款，6月13、14日是周末，6月15日案涉房屋被查封，其也无法办理过户登记手续，案涉房屋未能过户不是其原因所致。综上，其对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定的情形，可以排除强制执行。原判认定事实不清，请求依法改判。
被上诉人王美丽辩称，案涉房屋登记在周巧香名下，法院查封没有过错。官玉珍、陈贵龙一审提供的证据中，公证书与本案无关联；黄丽萍因旁听了庭审，对该证人证言不能采信；房屋买卖合同没有签订时间、约定的售价偏低；光盘无法证明是在查封之前已经合法占有案涉房屋；黄思并非案涉房产买卖合同当事人，凭证未注明款项的用途和性质，无法证明是购房款。其诉周巧香赠与合同纠纷的案件是在2015年6月1日立案，而周巧香与官玉珍之间的合同是在6月12日签订，明显是周巧香知晓其起诉后所作出的规避法律恶意转移财产之举。官玉珍、陈贵龙和周巧香在买卖过程中存在不合常理的交易行为，官玉珍、陈贵龙并非善意第三人。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人周巧香未作答辩。
官玉珍、陈贵龙向一审法院起诉请求：1、停止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封；2、确认官玉珍与周巧香签订的《二手房买卖合同》合法有效，并确认案涉房屋归其所有；3、周巧香立即协助和配合办理案涉房屋的产权过户登记；4、本案的诉讼费用全部由王美丽、周巧香共同承担。
一审法院认定事实：2015年6月1日，王美丽因与周巧香等人赠与合同纠纷一案向该院提起诉讼，请求：1、确认黄启顺赠与周巧香金钱及为周巧香购买房产、店铺的行为无效；2、判令周巧香等人共同返还人民币905385.40元；3、判令周巧香等人返还受赠的房屋，坐落于金华市婺城区；4、判令确认黄启顺赠与周巧香位于抚州市西侧（豪德贸易广场）C8栋120、220、320号（房产证号：抚房权证青字××号）、C8栋118、218、318号（房产证号：抚房权证青字××号）、C8栋119、219、319号（房产证号：抚房权证青字××号）房产的合同无效，并返还上述房产给王美丽。该院于2015年6月3日向周巧香送达诉状、证据副本。2015年6月8日，王美丽向该院申请财产保全，要求查封位于抚州市西侧（豪德贸易广场）C8栋120、220、320号（房产证号：抚房权证青字××号）、C8栋118、218、318号（房产证号：抚房权证青字××号）、C8栋119、219、319号（房产证号：抚房权证青字××号）房产。该院于2015年6月15日查封了上述房产。2015年11月17日，该院作出（2015）金婺民初字第1525号民事判决：一、周巧香于判决生效之日起10日内返还王美丽赠予款人民币870000元。二、驳回王美丽的其他诉讼请求。如果周巧香未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12854元（王美丽已预交），保全费5000元，合计诉讼费用17854元，由王美丽负担5854元，周巧香负担12000元（周巧香在履行时加付此款给王美丽）。王美丽与周巧香不服一审判决，向金华市中级人民法院提起上诉。2016年3月17日，金华市中级人民法院作出（2016）浙07民终54号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审受理费12854元，由王美丽、周巧香各半负担。判决生效后，周巧香未履行生效法律文书所确定的义务，王美丽向该院申请执行。执行期间，官玉珍、陈贵龙对该院2015年6月15日诉讼保全时查封周巧香名下位于豪德贸易广场C8栋118、119房产提出异议。2015年6月11日，周巧香到浙江省金华市正信公证处办理了《委托书》，委托书载明：位于江西省抚州市西侧（豪德贸易广场）C8栋318、218、118室（房屋所有权证证号为抚房权证青-××号）的房屋登记在委托人名下，委托人要出售上述房屋，但因故无法亲自办理相关手续，所以委托黄丽萍为代理人，代为办理下列有关事宜：一、代为办理与购房相对人共同到房屋登记部门查阅该房屋的不动产登记情况，使相对人明确该房屋的权利人及该房屋有无其他权利负担等限制转让情形；二、代为签订上述房屋的买卖合同并办理相关事宜；三、代为到相关部门办理上述房屋的房产证、土地证、契证等相关证件的过户手续；四、代为收取、支付与上述房屋出售的相关税费及房款；五、如买受人需要办理银行购房按揭的，可以协助办理。银行发放的贷款可打入受托人指定的账户；六、代为办理退还、减免个人所得税、营业税、城建税、契税补贴等税费的相关事宜，可打入受托人指定的账户；七、代为办理物业、水、电、有线（数字）电视、煤气（天然气）管道等相关交接及过户手续；八、代为办理与上述房屋出售有关的其他一切事项。2015年6月12日，陈贵龙通过转账方式汇入周巧香之女黄思账户782020元。周巧香向官玉珍出具收条一份，载明：今收到官玉珍购买抚州贸易广场南三街49、51号商铺房款合计人民币捌拾贰万元（￥820000）；落款时间为2015年6月12日。备注已退回抚州贸易广场南三街49、51号商铺租金叁万贰仟元整（2015年5月10日—2017年5月10日），实际收取房款柒拾捌万陆仟元（￥786000），特此证明官玉珍、周巧香。另查明，周巧香（甲方）与官玉珍（乙方）签订了《二手房买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落在抚州产，建筑面积为100.89×2，房屋产权证抚房权证青字第××号、00××07号；交易价格为捌拾贰万元（￥820000）；双方同意以一次性付款方式，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付捌拾贰万元整；甲方应于收到乙方全额房款之日起当天将交易的房产全部交付给乙方使用，并在交房当日将水、电、宽带等费用结清等内容。但该《二手房买卖合同》无签约时间。
一审法院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案官玉珍、陈贵龙所享有权利为债权而非所有权，该债权是否能受到特殊保护，必须满足上述的要件。具体到本案中，首先，案涉房屋登记在周巧香名下，官玉珍、陈贵龙所提交的官玉珍与周巧香签订案涉房屋买卖合同未注明合同签订的时间，官玉珍、陈贵龙所提交的公证书系周巧香2015年6月11日公证委托黄丽萍出售案涉房屋，故认定官玉珍与周巧香在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同依据不足。其次，官玉珍、陈贵龙虽提交了陈贵龙将78.2万元的款项转给黄思的凭证，但双方并非案涉房屋买卖合同的相对人，且该转账凭证也未注明款项性质或用途，故无法证明该款项属案涉房屋的购房款。第三，官玉珍、陈贵龙也未提交证据证明在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。第四，案涉房屋一直未到不动产登记部门办理过户登记手续。故官玉珍、陈贵龙请求保护的权利未满足上述全部要件。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。官玉珍、陈贵龙的诉讼请求证据不足，不予支持。周巧香经合法传唤无理由拒不到庭参加诉讼的行为，由此产生的不利后果理应由其自负。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决：驳回官玉珍、陈贵龙的诉讼请求。案件受理费12000元，由官玉珍、陈贵龙负担。
二审中，官玉珍、陈贵龙提供下列证据：1、房地产销售发票二份，证明周巧香购买案涉房屋每套100.6平方米（三层）、价格24.99万元，合计49.98万元，不存在明显低于市场价值的情形。2、周巧香购房相关票据十份，证明案涉房屋办证费用，且周巧香向其借款4000元用于向开发商支付办证费用。3、公证费发票一份，证明由其支付周巧香办理公证费用1000元。4、房屋租赁合同一份，证明2015年5月10日周巧香将案涉房屋出租给熊国华使用，2015年6月12日周巧香出具收条时一并将该房屋租赁合同交付给其，即自2015年6月12日起，其已实际占有讼争房屋。5、房屋交易协议书、结婚证、抚房权证青字第××号房产证、致委托估价方函、税收完税证明各一份，证明周巧香于2015年6月10日将c8栋20号房屋转让给杨梦明、陈婷，并已办理过户手续；该房评估价格是260300元，而周巧香与官玉珍、陈贵龙之间的案涉房屋的成交价格是46万元，不存在低于市场价格成交的情形。
对官玉珍、陈贵龙提供的证据，王美丽质证认为：对证据1、2、3真实性无异议，关联性有异议；对证据4、5真实性、关联性均有异议，与本案无关。本院认为，证据1、2、3真实性王美丽无异议，本院对真实性予以确认；证据4王美丽对真实性有异议，官玉珍、陈贵龙未能提供其他证据予以佐证，本院不予确认；证据5与本案无关联，本院不予确认。
本院二审经审理，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案系金钱债权执行中，案外人官玉珍、陈贵龙对产权登记在被执行人周巧香名下的案涉房屋提起的执行异议之诉，应根据执行异议和复议规定第二十八条之规定，对案外人就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。首先，官玉珍、陈贵龙提供的二手房买卖合同无落款时间，黄思并非案涉买卖合同的相对人，不能证明该合同签订的准确时间。其次，收条中备注记载“已退回抚州贸易广场南三街49、51号商铺租金叁万贰仟元整（2015年5月10日—2017年5月10日），实际收取房款柒拾捌万陆仟元（￥786000）”，据此应为官玉珍、陈贵龙与周巧香在计算房款时已就案涉房屋的租金进行了扣减；但陈贵龙在原审庭审时陈述其不清楚案涉房屋的租金及有无租赁合同，而在二审审理中则陈述案涉房屋买卖合同签订及付款均由其本人办理，周巧香在其付款同时向其交付了房屋租赁合同，并以此租赁合同主张案涉房屋的实际交付，陈贵龙的陈述前后矛盾。此外，陈贵龙就案涉房屋交付情况的陈述与黄丽萍所述相矛盾。对于上述矛盾之处，陈贵龙不能作出合理解释并举证加以证明。综上，官玉珍、陈贵龙虽在一、二审提供了二手房买卖合同、2015年6月12日汇款给黄思的转款凭证、具收人为周巧香、落款时间为2015年6月12日的收条、周巧香于2015年6月11日委托黄丽萍出售案涉房屋的公证书、租赁合同等证据，但其提供的证据不能形成证据链，不足以证明其已在案涉房屋被查封前签订了买卖合同、已交付全部购房款并在查封前实际占有该房屋。官玉珍、陈贵龙对案涉房屋提出的异议，不符合执行异议和复议规定第二十八规定的情形，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币12000元，由上诉人官玉珍、陈贵龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛建青
审 判 员 梁 立
审 判 员 马美华
二〇一八年一月三日
代书记员 苏丽燕