福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第2199号
上诉人（原审原告）黄剑飞（系上诉人顾艳葵的丈夫和委托代理人，代理权限为特别代理），男，1975年9月3日出生，汉族，住所地福建省仙游县。
上诉人（原审原告）顾艳葵，女，1977年9月26日出生，汉族，住所地福建省仙游县。
被上诉人（原审被告）莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面，组织机构代码证代码79609323-X。
法定代表人詹开兴，董事长。
委托代理人谢平健，福建侬来律师事务所律师，代理权限为特别代理。
委托代理人戴清伟，福建侬来律师事务所实习律师，代理权限为特别代理。
上诉人黄剑飞、顾艳葵因与被上诉人莆田亿豪房地产有限公司（以下简称亿豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第2912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月25日第一次公开开庭进行了审理。上诉人黄剑飞及被上诉人亿豪公司的委托代理人谢平健、戴清伟到庭参加诉讼。之后，本案于2015年12月11日第二次公开开庭进行了审理。上诉人黄剑飞及被上诉人亿豪公司的委托代理人谢平健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年3月16日，黄剑飞、顾艳葵与亿豪公司签订一份《商品房买卖合同》，黄剑飞、顾艳葵向亿豪公司购买由亿豪公司开发的亿豪名城第6幢405号商品房，建筑面积155.34平方米，每平方米4931.75元，总价款766098元。合同第七条约定：买受人未按合同约定的时间付款逾期超过30日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。二、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。三、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延长因由，交房期限合理延长。但出卖人在交房时应告知买受人。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：每延期一日交纳30元保管金。合同第十四条对关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。黄剑飞、顾艳葵按约付清全部购房款766098元。2014年9月1日，亿豪公司通知黄剑飞、顾艳葵办理交房手续，同日双方办理交房手续。2015年4月28日，黄剑飞、顾艳葵以亿豪公司未能在合同约定的时间交付给黄剑飞、顾艳葵符合合同约定条件的商品房及逾期交付房屋权属证书为由，向原审法院提起诉讼。另查明，根据仙游县人民政府仙政文（2010）57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件的规定，涉案商品房所在地段的最低月租金标准为每平方米5元。
原审法院认为，黄剑飞、顾艳葵与亿豪公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。黄剑飞、顾艳葵已付清购房款，而亿豪公司没有严格按合同约定的期限交房，且亿豪公司逾期交房不具有不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，亿豪公司已构成违约，应承担违约的民事责任。虽然合同第九条规定：“逾期90日后，按日支付已付款万分之五的违约金”，但亿豪公司逾期交房给黄剑飞、顾艳葵造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。参照仙游县人民政府仙政文（2010）57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，涉案商品房所在地段的最低月租金为155.34㎡×5元／㎡=776.7元。由于合同中所约定的违约金是该租金的十四倍多，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高，亿豪公司关于本案违约金的约定偏高的辩解理由成立，亿豪公司请求予以调低，原审法院依法予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，鉴于本案所交付的商品房为毛坯房，参照仙游县人民政府仙政文（2010）57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，原审法院酌情确定本案商品房月租金为155.34㎡×5元／㎡=776.7元，亿豪公司逾期交房所要承担的违约金为：776.7元／月×8月×（1＋30%）倍=8077.68元。同理，合同第十四条所约定的违约金是涉案房屋租金的四倍多，本院酌情确定亿豪公司逾期交付房屋权属证书的违约金按每月776.7元×（1＋30%）倍=1009.71元计算。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄剑飞、顾艳葵逾期交房的违约金人民币8077.68元；二、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄剑飞、顾艳葵逾期交付商品房权属证书的违约金。违约金计算方法：自2014年12月1日起按每月1009.71元计至本案商品房权属登记在黄剑飞、顾艳葵名下之日止。三、驳回黄剑飞、顾艳葵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2488元，减半后收取人民币1244元，由黄剑飞、顾艳葵负担人民币1179元，由莆田亿豪房地产有限公司负担人民币65元。
一审判决宣判后，上诉人黄剑飞、顾艳葵不服，向本院提出上诉。
上诉人黄剑飞、顾艳葵上诉称：1、原审判决错误认定逾期交房的违约金标准。首先，本案中，双方当事人对涉案商品房逾期交房的违约责任有明确约定，本案应当遵循当事人意思自治的合同原则，优先适用该约定；其次，双方当事人关于逾期交房的违约金标准约定没有超过法定标准。《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条明确规定：“…未约定违约金的，自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金，并承担消费者应当支付的其他合理费用，…”。因此，本案关于逾期交房按日万分之五计算违约金的约定，没有超过法定标准；其三，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，只有在合同未对违约金作出约定的情况下，才明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。由于涉案《商品房买卖合同》对逾期交房违约金有明确约定，因此，本案不适用上述司法解释规定。最后，原审判决认定“逾期交房损失只是该地段同类房屋的租金损失”，有悖于一般生活经验法则。2、原审判决错误认定逾期交付房屋权属证书的违约金标准。涉案《商品房买卖合同》第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。该约定系双方当事人的真实意思表示，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审判决以“合同第十四条所约定的违约金是涉案房屋租金标准的四倍多”为由，酌定逾期交付房屋权属证书的违约金按每月776.7元×（1＋30%）倍的标准进行计算，也是错误的。综上，请求：撤销原判，改判支持俩上诉人原审的诉讼请求。
被上诉人亿豪公司未提供书面答辩意见，庭审时辩称：原审依照相关法律规定，认定涉案合同上约定的违约金过高，并予以适当调整，是正确的。本案逾期交房给俩上诉人所造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失，原审法院参照人民政府的文件规定，认定合同中所约定的违约金是该租金损失的14倍多，从而依照《合同法》的相关规定认定合同上约定的逾期交房违约金过高，是正确的。同理，本案逾期交付商品房权属证书违约金的约定也属过高，原审法院予以调整也是正确的。综上，请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人黄剑飞、顾艳葵与被上诉人亿豪公司虽然对原审查明的事实均没有异议，但在原审法院查明的事实中“合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2013年4月30日前，依照…”有关交房约定的时间上描述有误，应更正为“合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2013年12月31日前，依照…”，因此，本院对原审查明的事实中，除本院予以更正外的其他事实予以确认。
二审审理期间，被上诉人亿豪公司向本院提供双方当事人于2013年3月16日签订的《合同补充协议》复印件和仙房预2013字第02529号“房屋预告登记”证书复印件各一份，欲证明：双方当事人有就办证和交房事宜，另行签订一份补充协议；涉案商品房已于2013年5月23日办理了预登记手续。
经法庭质证，上诉人黄剑飞、顾艳葵对上述两份证据的真实性没有异议。本院对该两份证据的真实性予以确认。
另查明：
1、2013年3月16日，上诉人黄剑飞、顾艳葵与被上诉人亿豪公司就涉案商品房签订《商品房买卖合同》的同时，也签订了一份《合同补充协议》。该协议第二条第1项约定：“为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、公共维修金等应缴费用（由出卖人代收代缴），否则出卖人有权不予代为办证手续，因此造成权属登记的拖延或者无法办证责任，由买受人承担责任”。
2、被上诉人亿豪公司于涉案商品房交房的当日（即2014年9月1日），收取了上诉人黄剑飞、顾艳葵办证费用人民币24753元。
3、涉案商品房已于2013年5月23日办理了房屋预告登记手续；二审庭审时，被上诉人亿豪公司自认：涉案商品房的房屋权属证书现正在办理之中。
本院认为，上诉人黄剑飞、顾艳葵与被上诉人亿豪公司就上诉人黄剑飞、顾艳葵购买由被上诉人亿豪公司开发的“亿豪名城”商品房一套事宜所签订的《商品房买卖合同》等合同，系双方当事人真实的意思表示。该合同中关于逾期交房的违约责任虽约定为“逾期超过90日后，按日支付已付款万分之五的违约金”，但被上诉人亿豪公司逾期交房，给俩上诉人造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。参照仙游县人民政府仙政文（2010）57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，由于合同上所约定的违约金是该租金的十四倍多，原审法院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，认定本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定过高，并无不当，应予维持。原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，并鉴于本案所交付的商品房为毛坯房，参照仙游县人民政府仙政文（2010）57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，确定被上诉人亿豪公司逾期交房所要承担的违约金为：776.7元／月×8月×（1＋30%）倍=8077.68元，并无不当，应予维持。
该合同还就办证期限及逾期办证的违约责任约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”和“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金”，该约定系双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应当确认为有效。鉴于双方当事人已确认涉案商品房系于2014年9月1日交房，因此，被上诉人亿豪公司应当于2014年11月30日前办理出涉案商品房登记在俩上诉人名下的房屋权属证书。现被上诉人亿豪公司也自认涉案商品房的房屋权属证书至今尚未办理出来，因此，被上诉人亿豪公司应当按约承担逾期办证违约责任，即自2014年12月1日起支付给俩上诉人按购房款日万分之一点五计算的违约金。原审法院按涉案商品房同地段的租金标准确认逾期办证违约金的计算标准不当，应予更正，俩上诉人关于本案逾期办证违约金的计算标准应当按照合同约定执行的上诉理由成立，本院予以支持。鉴于本案商品房已交房，本案案由确定为商品房销售合同纠纷，更为准确。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第2912号民事判决第一、三项；
二、变更福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第2912号民事判决第二项为：被上诉人莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人黄剑飞、顾艳葵支付逾期办理商品房权属证书的违约金（违约金的计算方法为：自2014年12月1日起计至涉案商品房权属登记在上诉人黄剑飞、顾艳葵名下之日止、按购房款人民币766098元的日万分之一点五计算）；
三、驳回上诉人黄剑飞、顾艳葵的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
本案二审案件受理费人民币2232元，由上诉人黄剑飞、顾艳葵负担人民币1949元，由被上诉人莆田亿豪房地产有限公司负担人民币283元；一审案件受理费人民币2488元，减半后收取人民币1244元，由上诉人黄剑飞、顾艳葵负担人民币967元，由被上诉人莆田亿豪房地产有限公司负担人民币277元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 倪益群
附：本案相关的法律法规及执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。