黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第54号
上诉人（原审被告）牡丹江世豪房地产开发有限公司。
被上诉人（原审原告）苏芮。
上诉人牡丹江世豪房地产开发有限公司（以下简称世豪公司）因与被上诉人苏芮商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2014）东民初字第506号民事判决向本院提起上诉。本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭审理此案，本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）苏芮一审诉称：2009年8月31日，原告与被告世豪公司双方签订商品房买卖合同，原告从被告处购买天豪花园小区9幢2单元021302号房屋，原告向被告支付购房款人民币361680元，被告向原告出具黑龙江省单位往来资金结算票据一张。被告至今未向原告交付购房发票等办理房产证照所需票据等材料，导致原告无法办理产权证书。根据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的日万分之一向原告支付违约金，直至可以办理个人房产证为止。2010年4月28日，原、被告双方签订了房源认定协议书，原告向被告一次性支付购房款341120元，向被告购买天豪花园小区二期C座9层0906室，建筑面积为92.07平方米的住房，被告给原告出具了购房款收据一份。协议签订后，被告至今未向原告交付此房屋。根据房源认定书第四条约定甲方在取得预售手续后应及时通知乙方，乙方应在接到通知7日内与甲方签订商品房买卖合同。故原告诉至法院，要求法院判令：1.被告继续履行天豪花园小区9幢2单元021302号房屋买卖合同，出具销售不动产统一发票，协助原告办理产权证照；2.被告向原告支付逾期办理房照违约金
60581.40元（按1‱的标准自2009年8月31日起至2014年9月30日止，扣除180天），并支付至判决之日的违约金；3.要求被告继续履行协议，签订天豪花园小区二期C座9层0906室房屋买卖合同，出具销售不动产统一发票，协助原告办理产权证照；4.被告承担本案诉讼费用。
上诉人（原审被告）世豪公司一审辩称：原告苏芮于2011年10月9日将9栋2单元021302号房屋办证手续从被告处领走，未办照原因不清楚。天豪花园二期C座9层0906号房屋，原告是从案外人ＸＸ满手中购买，房款没有交付被告，原告应向ＸＸ满主张要房及逾期交房违约金。
原审认定：2009年8月31日，原告苏芮与被告世豪公司签订商品房买卖合同，合同约定：“……第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第9幢2单元021302号房。该商品房建筑面积120.56平方米。……第四条：计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币3000元，总金额人民币361680元……第九条：出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一／天向买受人支付违约金，直至可以办理个人房产证为止”。原告于签订合同当日向被告交纳全部购房款
361680元。被告于2009年9月3日向原告交付房屋并由原告实际使用。原告于2011年10月9日将登记为被告名下的诉争房屋产权证照从被告处取走，被告现未向原告开具购买不动产统一发票。被告销售房屋已经取得商品房预售许可。2010年4月28日，原告苏芮与被告世豪公司又签订一份房源认定协议书，约定原告认购被告开发建设的天豪花园小区二期C座9层0906室，建筑面积为92.07平方米的住房。协议约定：“……每平方米认购价格为人民币3900元，总价格为359073元……一次性付清，甲方让利优惠5%，让利后购房价款共计341120元……第四条：甲方在取得预售手续后应及时通知乙方。乙方应在接到通知7日内与甲方签订商品房买卖合同……”。原告于签订协议当日向被告一次性交纳全部购房款341120元。庭审中，被告自认其于2011年11月18日取得上述房屋的预售许可。被告至今未与原告签订上述房屋的商品房买卖合同，且未向原告交付上述房屋。
原审认为，原告苏芮在与被告世豪公司履行商品房买卖合同中发生争议，故本案的案由应为商品房买卖合同纠纷。关于原告苏芮提出的要求继续履行天豪花园小区9幢2单元021302号房屋买卖合同，出具销售不动产统一发票，协助原告办理产权证照的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效……”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，原告主张继续履行合同的诉讼请求应予以支持。原告向被告世豪公司交纳了全部购房款，已履行了合同义务。被告收取购房款后，即具有向购房人出具不动产统一发票，协助购房人办理产权证照的附随义务。故根据上述法律规定，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。关于原告苏芮要求被告世豪公司给付自2009年8月31起至判决之日止期间违约金的诉讼请求（天豪花园小区9幢2单元021302号房屋）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方在该合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一／天向买受人支付违约金，直至可以办理个人房产证为止”。因被告未向原告开具销售不动产统一发票，致使原告不能办理房屋产权证照，虽然原告于2011年10月9日领取了登记为被告名下的诉争房屋产权证照，但仍不符合办理房屋登记所需要的全部手续，被告应当承担违约责任。原告提出被告支付自2009年8月31日起至判决之日即2014年12月11日止的违约金，本院认为，被告于2009年9月3日向原告交付房屋，故应于2009年9月3日原告接受房屋后180日即2010年3月2日起计算违约金，至2014年12月11日止，被告应承担的违约金为63113.16元（361680元×1‱×1745天），本院对此数额予以支持，超出此数额部分不予支持。关于原告苏芮提出的关于要求被告世豪公司继续履行天豪花园小区二期C座9层0906室房源认定协议，签订房屋买卖合同，出具销售不动产统一发票，协助原告办理产权证照的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”。本案中，原、被告双方签订的房源认定协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据上述法律规定，此协议应属预约合同，双方在合同中约定“被告在取得预售手续后应及时通知原告。原告应在接到通知7日内与被告签订商品房买卖合同”。原告向被告支付了全部购房款，已履行了合同义务。庭审中，被告自认其于2011年11月18日取得上述房屋的预售许可。但被告取得预售许可后至今未通知原告签订商品房买卖合同，也未向原告出具不动产统一发票，协助购房人办理产权证照，且未向原告交付房屋，被告已经构成违约。故根据上述法律规定，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第二条的规定，原审法院判决：一、被告牡丹江世豪房地产开发有限公司继续履行与原告苏芮于2009年8月31日签订的商品房买卖合同，于本判决生效后十日内为原告出具销售不动产统一发票，协助原告办理产权证照；二、被告牡丹江世豪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告苏芮2010年3月2日起至2014年12月11日止的逾期办理天豪花园小区9幢2单元021302号房屋产权证照违约金人民币63113.16元；三、被告牡丹江世豪房地产开发有限公司继续履行与原告苏芮于2010年4月28日签订的房源认定书，于本判决生效后十日内与原告苏芮签订此协议约定的天豪花园小区二期C座9层0906室房屋的商品房买卖合同、为原告出具销售不动产统一发票，协助原告办理产权证照。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7363.50元，由被告牡丹江世豪房地产开发有限公司负担。
宣判后，原审被告世豪公司不服，向本院提起上诉。
上诉人世豪公司上诉称：原审对诉争房屋买卖签订合同的过程没有查清，以及被上诉人交款的事实没有查清。本案诉争的房屋并不是上诉人直接与被上诉人进行交易的房屋。该房屋系上诉人与案外人ＸＸ满合作开发的地产项目中的一部分，根据利益分成的约定，上诉人支付包括诉争房屋在内的若干房屋给ＸＸ满，其将诉争房屋卖与被上诉人，上诉人应ＸＸ满的要求与被上诉人签订了商品房买卖合同并开具资金往来票据，被上诉人是向ＸＸ满支付的购房款。上诉人与被上诉人直接签订了商品房买卖合同的行为使国家应得的税费收入减少，违反国家法律强制性规定，应属无效合同。上诉人不应承担协助办理证照的责任也不应向被上诉人支付逾期办理证照的违约金。现上诉人与ＸＸ满的合作开发现产生争议，且该争议正在仲裁过程中，上诉人提出了反仲裁请求，要求ＸＸ满返还上诉人多支付的利益分成，如果仲裁委支持了上诉人的该请求，诉争房屋应返还给上诉人，这也是上诉人拒绝为被上诉人出具正式发票的原因。本案应当中止审理待另案处理结果后再进行解决。综上，请求二审撤销原判或发回重审并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人苏芮辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求并维持原判。
本案的争议焦点为：1.本案涉诉的房屋产权归谁所有；2.原审判决上诉人协助被上诉人办理产权证照、为二期签订认购书的房屋签订商品房买卖合同、出具不动产销售统一发票是否符合法律规定；3.上诉人要求中止诉讼是否符合法律规定。
二审中，上诉人与被上诉人均未向本院提供新证据。
根据当事人当庭陈述，并结合一审认定证据，本院认定案件事实与一审认定事实一致。
本院认为：本案中，双方当事人签订了商品房买卖合同及房源认购协议书，被上诉人已按约定支付了购房款，上诉人为被上诉人出具了收款凭据。该事实上诉人在上诉状中予以认可，依据上述事实可认定商品房买卖合同及房源认购协议书是双方当事人真实的意思表示，该两份合同合法有效，作为购房者的被上诉人已履行了付款义务，上诉人应当按照约定全面履行合同。二审中，上诉人主张诉争房屋系其按合作开发的约定给付给案外人ＸＸ满，然后由ＸＸ满将房屋卖与被上诉人，故上诉人不应承担合同义务。该房屋系上诉人作为开发商对外出售，至于上诉人与案外人ＸＸ满之间的纠纷是其二者之间的问题不能对抗善意第三人。上诉人作为房屋开发公司负有出具发票、协助办理产权证及按照房源认定书的约定签订商品房买卖合同的义务，其上诉理由不成立。另，上诉人主张其与案外人ＸＸ满关于合作开发产生争议而申请仲裁，本案应中止审理。上诉人与ＸＸ满之间的仲裁系另一法律关系，上诉人未举证证明该仲裁结果与本案有关，且被上诉人对该仲裁与本案的关联性亦不认可，故上诉人要求中止的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的诉讼中止的法定事由，该项上诉理由不成立。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7364元，由上诉人牡丹江世豪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑春梅
代理审判员 李冬梅
代理审判员 高玉林
二〇一五年三月十一日
书 记 员 李莎莎