山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1640号
上诉人（原审被告）刘国明，男，1962年11月7日出生，汉族，自由职业，住济南市。
被上诉人（原审原告）济南齐华物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘进华，董事长。
委托代理人韩同超，男，1958年12月14日出生，汉族，该公司法务部经理，住济南市。
委托代理人梁艳，女，1981年3月23日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
上诉人刘国明因与被上诉人济南齐华物业管理有限公司（以下简称齐华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第2137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：刘国明购买并居住在济南市历城区某小区某号楼（原某号楼）2单元102室。2008年10月16日，刘国明与齐华物业公司签订《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》。双方签订的物业服务协议约定，物业委托管理方是刘国明，受委托方是齐华物业公司；物业类型为住宅；房号为某栋2单元102室；住宅建筑面积为106.86平方米；物业服务费按建筑面积每月每平方米1.18元（含电梯运行电费和公共用电等）计算；交费期间和方式为每半年交纳一次物业服务费，办理入住手续时预交半年物业服务费，以后每次交费应于上一个交费期最末一个月的月初开始。合同约定的物业服务内容为：一、绿化及养护管理；二、环境卫生；三、房屋共用部位的维修和管理；四、房屋共用设施设备及其运行的维护与管理；五、公共秩序；六、交通秩序与车辆停放；七、房屋装饰装修管理。同时对物业服务质量也作了约定。双方签订协议还约定，业主不按规定的标准和时间向齐华物业公司交纳相关费用，齐华物业公司有权催缴并要求业主补交从逾期之日起每日千分之三的违约金。刘国明未按合同约定支付给齐华物业公司2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费共计3615元。
齐华物业公司称其于2013年7月1日经法定程序将锦绣泉城小区物业管理费自1.18元每平方米调整为1.41元每平方米，所增加费用并未明确具体名称。齐华物业公司对此提交锦绣泉城物业管理费价格调整结果公示、物业服务费调价业主调查情况公示及照片、调查表。刘国明称齐华物业公司的工作人员曾到其家中就调整物业服务费一事调查，但其没有填表，并称曾向齐华物业公司工作人员提出电梯使用费的异议。刘国明称其于2013年4月按照每平方米1.18元交纳了2013年全年的物业服务费，这说明齐华物业公司已同意刘国明按照该标准交纳物业服务费。对此，齐华物业公司称因价格调整是在2013年7月1日之后，刘国明是在此之前交纳的物业服务费，因此齐华物业公司未再追究下半年涨价的差价部分。齐华物业公司主张物业服务费滞纳金2945.24元，刘国明称其不交纳物业服务费是因双方未对电梯使用费达成一致意见，所以不同意支付滞纳金。
原审法院认为：齐华物业公司与刘国明签订的物业服务合同是双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方临时管理规约中有关物业服务的约定，应视为物业服务合同的组成部分，对合同双方具有约束力。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。刘国明主张其不应支付电梯使用费无事实及法律依据，原审法院对其该主张不予采信。齐华物业公司主张刘国明未按合同约定支付2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费共计3615元。刘国明对此并不否认，但辩称应按照每平方米1.17元计算，不应交纳电梯使用费。齐华物业公司履行了物业服务合同主要义务，未构成根本违约，刘国明以不应支付电梯使用费为由拒绝支付物业服务费，理由不能成立。齐华物业公司要求刘国明依据合同支付欠交的物业服务费的诉讼请求原审法院予以支持。齐华物业公司要求刘国明支付逾期支付物业服务费的违约金，但因双方对电梯使用费的收取问题未能协商一致，并非刘国明恶意拖欠支付物业服务费，所以齐华物业公司要求刘国明支付违约金的诉讼请求原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，判决：一、被告刘国明支付原告济南齐华物业管理有限公司2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费共计3615元。限被告刘国明于本判决生效之日起3日内付清；二、驳回原告济南齐华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘国明负担。
上诉人刘国明不服原审判决上诉称：（一）刘国明购买房屋时开发商承诺一层不使用电梯可以协商交纳物业服务费，但因交房时要先签格式协议并预交半年物业服务费之后才给房屋钥匙；且物业服务费中也没有组成明细，此事就一直搁置。（二）2013年初，齐华物业公司员工到业主家中要求签字同意物业服务费由1.18元每平米调整到1.41元每平米；其中1.41元的物业服务费中包括电梯使用费0.24元，刘国明提出其家住一楼不使用电梯，要求将情况反馈给齐华物业公司领导，齐华物业公司答复电梯为公用设施，无论使用与否都要交费。（三）刘国明家住一楼且没有地下储藏间及地下车位，根本不可能使用电梯，齐华物业公司要求支付电梯使用费（即电梯运行费及维护费）是不合理的，齐华物业公司应当细化管理，提高管理服务质量。（四）自2013年7月1日起，齐华物业公司将物业服务费调整至1.41元，但刘国明2013年按照1.18元交纳了全年的物业服务费。2014年刘国明与齐华物业公司员工沟通希望按照1.18元交纳物业服务费，齐华物业公司未同意。综上，原审判决缺乏合理依据，刘国明请求二审法院改判刘国明按照每月每平米1.17元（1.41-0.24）的标准向齐华物业公司支付物业服务费。诉讼费用由齐华物业公司承担。
被上诉人齐华物业公司答辩称：（一）刘国明与齐华物业公司签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，该协议合法有效，双方都不得私自违反协议约定的内容。齐华物业公司认真全面履行了《前期物业服务协议》；电梯直通地下一、二层，刘国明认为住一楼不使用电梯，自定价格1.17元每平米，既没有法律依据，也不符合情理。（二）原审判决事实认定准确，给予举证机会充分。1.齐华物业公司在刘国明所居住小区的服务满意度非常高，小区清洁卫生，环境优美，物业管理合理有序，得到小区其他业主的较高评价，无正当理由拖欠物业服务费的业主寥寥无几，2013年与2014年物业服务费收费率达到99%以上，160多户住一层的业主只有刘国明以此理由来拒交物业服务费，因电梯直通地下一、二层，谁都不能保证不使用电梯。电梯使用费包括电梯日常保养、年检费等。2.按照政府对物业服务行业的定位，物业服务企业是微利企业，物业服务费是物业企业的命脉，物业服务费是物业服务企业的主要收入来源，物业公司只有在在收取了业主的物业服务费后才能更好的服务于业主。（三）按照《物权法》的相关规定，电梯是建筑物共有部分主要的配套设施，刘国明不得以放弃权利而不履行义务。因此，刘国明以住一楼不使用电梯的理由上诉，纯属浪费司法资源，损害小区其他业主的合法权益。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公平公正，齐华物业公司请求依法驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系刘国明与齐华物业公司之间因履行前期物业服务合同而产生的争议，属物业服务合同纠纷。本案中，双方对2008年10月16日刘国明与齐华物业公司签订《前期物业服务协议》以及《业主临时管理规约》均无异议，且二审期间刘国明明确认可2013年7月1日之后涉案小区的物业服务费由1.17元每平米每月调整到1.41元每平米每月，齐华物业公司亦认可收取的物业服务费中包含电梯维护运行收费，该费用用于涉案小区业主共有电梯的日常维护、保养以及运行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。刘国明作为小区业主及电梯的共有人应当承担电梯维护运行费用，刘国明以家住一楼亦无地下储藏室和车位不使用电梯为由，要求扣除电梯使用费0.24元每平方米每月于法无据，本院不予支持。综上，上诉人刘国明之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘国明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
代理审判员 赵建军
代理审判员 唐 凯
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 王 娜