江苏省如皋市人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）皋执异字第0046号
异议人徐勇军。
申请执行人王建伟。
申请执行人王金芳，电话：。
申请执行人韩忠侪。
申请执行人南通市万锦建筑安装工程有限公司（以下简称万锦公司），住所地：海门市海门镇嘉陵江路630号。
法定代表人江炳祥，董事长。
委托代理人王卫民（特别授权）。
被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司），住所地：南通市崇川区城山路34号6层。
法定代表人江炳兴，董事长。
被执行人江炳兴。
关于申请执行人王建伟、王金芳、韩忠侪、万锦公司与被执行人鑫祥公司、江炳兴商品房买卖合同纠纷、民间借贷纠纷、建设工程施工合同纠纷，在执行过程中，案外人徐勇军向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了听证审查。异议人徐勇军、申请执行人万锦公司的特别授权委托代理人王卫民到庭参加了听证，申请执行人王建伟、王金芳、韩忠侪，被执行人鑫祥公司、江炳兴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证，本院依法对其进行缺席听证。本案现已审查终结。
异议人徐勇军执行异议称：2007年10月28日申请人与鑫祥公司如皋颐园分公司签订商品买卖合同，购得如皋市如城镇颐园新村223幢1408室房屋及92号车棚，房款总价342593.42元，当日申请人支付购房款20000元，2007年11月28日支付购房款342593.42元。2010年11月4日，申请人取得了销售不动产发票。2011年1月24日申请人缴纳了购房契税。2010年1月11日申请人进户及缴纳房屋维修基金。后因出卖人未通过小区综合验收，致申请人无法领取房屋产权证。2013年4月，申请人准备领取房屋产权证时，得知房屋已被法院查封。申请人认为购房与取得所有权没有过错，法院不应查封申请人的房屋，故申请人现请求法院立即解除对如皋市如城镇颐园新村223幢1408室房屋及223幢92号车棚的查封。
申请执行人万锦公司辩称，如果异议人购买房屋的事实属实，同意解封。
申请执行人王建伟、王金芳、韩忠侪，被执行人鑫祥公司、江炳兴未应证、答辩，也未向本院提交相关证据。
经听证审查查明：2007年11月8日异议人徐勇军与鑫祥公司签订商品房预售协议及买卖合同各一份，其中商品房买卖合同约定：徐勇军认购第“223幢（原建设方编号为323幢，现已更名为223幢）1408室，建筑面积共102.93㎡，单价3220.78元／㎡，金额为331515元。附属设施：223幢92号车棚，建筑面积为8022㎡，单价1688元／㎡，总价计13875元整，实际总房款计人民币345390元。付款方式2010年1月20日前缴纳全部购房款345390元。交房时间为2010年3月31日前。2007年11月8日徐勇军缴纳购房款362593.42元。2010年11月4日，鑫祥公司如皋颐园分公司出具一份销售不动产统一发票给异议人，载明收徐勇军223幢1408室购房款331514.74元，223幢92号车棚购房款13875.36元，合计金额345390.10元。2011年1月24日异议人徐勇军缴纳颐园新村223幢1408室及92号车棚的契税共6907.80元。2010年1月11日徐勇军缴纳房屋维修基金3087.90元。2010年1月8日，鑫祥公司的如皋颐园分公司将如皋市如城镇颐园新村二区223幢1408室房屋交付给徐勇军。
以上事实认证的证据有：当事人的听证陈述，商品房预售协议、买卖合同、销售不动产统一发票、现金完税证、商品房交付通知书、预收款凭据、鑫祥公司如皋颐园分公司出具的收据各1份。
听证又查明，申请执行人王建伟、王金芳与被执行人鑫祥公司商品房买卖合同纠纷一案，2011年3月25日经本院判决，一、解除王建伟、王金芳与鑫祥公司2008年5月6日所签订的商品房买卖合同；二、鑫祥公司返还王建伟、王金芳购房款600万元。三、鑫祥公司返还王建伟、王金芳购房款600万元的利息（自2008年5月6日起至判决生效之日止按同档期银行贷款利息计算）。四、鑫祥公司赔偿王建伟、王金芳经济损失500万元。案件受理费93800元，诉讼保全费5000元，合计98800元由鑫祥公司负担。判决书生效后，鑫祥公司未自觉履行。王建伟、王金芳向本院申请执行，2011年8月2日，本院作出裁定，查封被执行人鑫祥公司位于如皋市如城镇颐园新村二区223幢的商品房。2013年8月1日，本院再次裁定，继续查封被执行人鑫祥公司位于如皋市如城镇颐园新村二区223幢的商品房（含异议人所购买的1408室房屋），续封一年。
以上事实认证的证据有：（2010）皋民初字第0219号民事判决书、（2011）皋执字第2080号执行裁定书、民事裁定书及协助执行通知书。
申请执行人韩忠侪与被执行人鑫祥公司、江炳兴民间借贷纠纷一案，2010年5月24日经南通市中级人民法院组织调解，双方达成民事调解书，约定：一、鑫祥公司于2010年6月21日前支付给韩忠侪人民币1280万元。二、江炳兴对上述债务的履行承担连带清偿责任。三、案件受理费24650元，由鑫祥公司负担。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。韩忠侪遂向法院申请执行，2013年7月29日，本院作出裁定，查封鑫祥公司开发的颐园新村223幢未过户的所有房屋（含异议人所购买的1408室房屋），查封期限为二年。
以上事实认证的证据有：（2010）通中民初字第0023号民事调解书，（2010）通中执字第94民事裁定书及协助执行通知书。
申请执行人万锦公司与被执行人鑫祥公司建设工程施工合同纠纷一案，2009年7月14日经南通市中级人民法院组织调解，双方达成民事调解书，约定：一、被告鑫祥公司支付原告万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫祥公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由万锦公司、鑫祥公司各承担60450元。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。万锦公司向南通市中级人民法院申请执行，2009年12月14日，该院裁定，查封被执行人鑫祥公司名下的房产。2011年11月28日，该院裁定续查封如皋市如城镇颐园新村2区223幢（建设方原编号323幢）除404、405、406、503、506、1404、1407、1503外的整幢房屋。2012年11月26日，该院再次裁定，继续查封被执行人鑫祥公司名下的房、地产（期限一年）。
以上事实认证的证据有：（2009）通中民一初字第0017号民事调解书、（2009）通中执字第0222-2号、第0222-11号、第0222-14号民事裁定书、协助执行通知书及续查封清单。
本院认为：《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本案中，异议人所提异议房屋最早被查封的时间是2009年12月14日。而异议人所购异议房屋及缴纳购房款的行为均发生于异议的房屋被查封之前。且异议人的房款均已全部缴清，并于2010年1月8日实际占有该房屋。再申请执行人和被执行人也无证据证实异议人在购房过程中存在过错，既然异议人在购房过程中无过错，其不可能预见到被执行人因欠他人之债所出售的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况，故其不应承担被执行人欠他人债务的后果。综上所述，异议人徐勇军所提异议理由成立，本院应予支持。
据此，依照《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对如皋市如城镇颐园新村223幢1408室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 夏燕尔
人民陪审员 章瑞祥
人民陪审员 单祝友
二〇一四年三月十五日
书 记 员 许建国