吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉05民终1737号上诉人（原审被告）：胡文波，男，1960年6月11日生，汉族，住吉林省辉南县。委托诉讼代理人：崔东风，吉林靖吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲍鹤，女，1988年3月20日生，汉族，住吉林省辉南县。被上诉人（原审原告）：王伟，男，1969年11月12日生，汉族，住吉林省辉南县。委托诉讼代理人：周健帮，吉林辉发律师事务所律师。上诉人胡文波因与被上诉人鲍鹤、王伟房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省辉南县人民法院（2017）吉0523民初1058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡文波上诉请求：1.依法撤销辉南县人民法院(2017)吉0523民初1058号民事判决并依法改判；2.由鲍鹤、王伟承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误并遗漏重要事实直接导致判决结果错误。2014年3月22日，胡文波与罗连成签订房屋租赁协议，罗连成将原五交化大楼1-3层房屋出租给胡文波，租期自2014年4月16日至2017年4月16日。2017年合同到期前一个月，出租人罗连成与胡文波口头约定继续续租该房屋，并向原出租人交纳了部分房租且己实际履行，但双方未签订续租合同。同时，原出租人罗连成还口头同意，只要能按时交纳房租，房屋转租给谁都可以。2017年4月1日，胡文波与鲍鹤、王伟签订《协议书》，将五交化大楼二层以年租金10万元价格转租给二人，同时将胡文波二楼水上乐园项目设备以10万元价格兑付给二人。双方约定“二楼设备兑给乙方（拾万元），2017年6月1日交4万。9月1日交3万元，12月1日交3万元。”二人按约交付了房租和部分设备兑付款4万元，并对水上乐园进行了实际经营。但9月1日到期后，二人迟迟不给付应交付的3万元设备款。一审法院在没有任何事实依据的情况下，错误的认定鲍鹤、王伟“在罗连成的要求下退出房屋”。并且遗漏了胡文波已经续租该房屋的重要事实。鲍鹤、王伟退出房屋的真正原因是鲍鹤、王伟与胡文波签订房屋租赁协议后，对水上乐园项目经营不善，直至严重亏损且无法继续经营。鲍鹤、王伟继续经营将继续亏损，为了减少自身损失，鲍鹤、王伟不讲诚信并以胡文波房屋租期快到期且没有转租权为借口起诉胡文波要求解除合同、包赔损失。一审法院错误认定事实并遗漏重要事实直接导致判决结果错误。二、一审法院适用法律错误、程序违法，严重损害胡文波合法权益。1.根据我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，…。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。胡文波是经原出租人同意后才转租的，退一步讲就是原出租人不同意转租，依据该条规定，出现非法转租时，享有任意解除权的是出租人，而不是次承租人。而且在本案中，出租人并没有行使任意解除权收回房屋，因此次承租人的合法权益并没有受到实质影响。如果出租人行使任意解除权收回房屋，导致次承租人无法继续租赁该房屋，那么次承租人可以依据其与承租人签订的房屋租赁合同要求承租人承担违约责任并进行赔偿。因此，因非法转租而签订的房屋租赁合同并不必然会导致合同被撤销。而一审法院在该协议不符合法定解除条件的情况下，错误地适用《合同法》第九十四条（五）项规定，解除胡文波与鲍鹤、王伟签订的房屋租赁协议。《合同法》第九十四条（五）项规定是“法律规定的其他情形”，而我国法律规定的其他可以解除合同的14条情形中，并不包含本案涉及的情形。一审法院适用法律错误，也直接导致判决结果错误。2.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题规定》、《最高人民法院关于适用的解释》和《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》的有关规定，人民法院应当根据诉讼请求和答辩意见归纳争议的焦点问题，并征求当事人意见，就焦点问题分配举证责任。而一审法院既未总结无争议事实归纳争议焦点，也未征求当事人意见，更未就焦点问题分配举证责任。一审法院审理程序违法，严重损害胡文波合法权益。王伟辩称，服从一审法院判决。鲍鹤未到庭，亦未提出书面答辩意见。鲍鹤、王伟向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的协议书；2.返还鲍鹤、王伟所交租金10万元及押金5000元；3.责令胡文波返还设备款4万元；4.赔偿鲍鹤、王伟装修损失5万元；5.胡文波承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月22日，胡文波与罗连成签订房屋租赁协议，罗连成将原五交化大楼1-3层房屋出租给胡文波，租期自2014年4月16日至2017年4月16日，租期内不准转租他人或私自改建房屋，合同期满，如续约，双方另签订合同。2017年4月1日胡文波将五交化大楼二层转租给王伟、鲍鹤，租期三年（2017年4月1日至2020年4月1日）年租金10万元，押金5万元，设备款10万元。王伟、鲍鹤已经支付给胡文波租金10万元、押金5000元，设备款4万元。王伟、鲍鹤经营到2017年9月，在罗连成的要求下退出房屋。一审法院认为，胡文波在其租赁的房屋即将到期、其与出租人（房屋所有权人）签订的租赁协议中也明确约定“不准转租他人”的情况下，将房屋转租给王伟、鲍鹤，违反了诚实信用原则，存在恶意。现房屋所有权人要求王伟、鲍鹤腾出房屋，王伟、鲍鹤与胡文波的租赁协议无法履行，王伟、鲍鹤要求解除租赁协议，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质，可以恢复原状或赔偿损失。因此，胡文波要求王伟、鲍鹤继续交纳设备款3万元的请求，该院不予支持；胡文波应退还王伟、鲍鹤交付的押金5000元及六个月的租金5万元。另外，王伟、鲍鹤明知胡文波不是房屋所有权人，仍与胡文波签订租赁合同，存在重大过错，而且王伟、鲍鹤已经使用房屋及设备六个月，要求返还设备款4万元和赔偿损失的诉讼请求部分，该院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条的规定，判决：一、解除鲍鹤、王伟与胡文波签订的房屋租赁协议书；二、胡文波返还鲍鹤、王伟房租5万元及押金5000元；三、驳回鲍鹤、王伟的其他诉讼请求；四、驳回胡文波的反诉请求。案件受理费4200元，减半收取计2100元，反诉费275元由胡文波承担。本院二审期间，胡文波提交中国工商银行汇款凭条用以证明其在合同到期后向罗连成交付了部分租金。本院二审审理查明的事实与一审基本一致。另查明，2017年6月3日，胡文波向罗连成汇款35500元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，胡文波同房主罗连成于2014年3月22日签定的《房屋租赁协议》明确约定该房屋在租赁期间内不得转租。胡文波没有充分证据证明其转租行为得到了房主罗连成的同意，且在本案二审庭审中，经当庭核实，罗连成妻子张敏明确拒绝将房屋继续租赁给胡文波。因此，胡文波与鲍鹤、王伟之间的转租协议事实上已履行不能。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，鲍鹤、王伟请求解除该合同符合法律规定，一审判决予以解除正确。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，一审法院综合双方合同履行的期限及违约情况，判令胡文波返还鲍鹤、王伟房租5万元及押金5000元并无不当。关于双方陈述的设备问题，因均属房屋内设施，在鲍鹤、王伟于2017年9月交钥匙时已一并转移了占有，因此，不涉及返还事宜。综上，胡文波的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由上诉人胡文波负担。本判决为终审判决。审判长  王艳刚审判员  范立华审判员  王立武二〇一七年十二月十八日书记员  赵 航