上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2216号
上诉人（原审被告，反诉原告）上海今兆膜结构工程有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人＊＊，职务总经理。
委托代理人钱克其，上海今兆膜结构工程有限公司员工。
被上诉人（原审原告，反诉被告）上海昊强粮油有限公司，住所地上海市松江区＊＊镇＊＊大街885号。
法定代表人＊＊，职务董事长。
委托代理人徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。
上诉人上海今兆膜结构工程有限公司（以下简称今兆公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海昊强粮油有限公司（以下简称昊强公司）系上海市松江区＊＊镇＊＊大街885号房屋的登记权利人，产证编号为：沪房地松字（2004）第009438号。产证附记部分共列明有11幢房屋，房屋类型均为仓库堆栈，总建筑面积3，282平方米。
2012年1月1日昊强公司作为甲方与今兆公司作为乙方签订《房屋租赁协议》，合同正文首段载明：“双方原租赁合同已于2011年12月31日终止，同时甲方现属＊＊镇动迁范围，随时服从政府动迁。由于乙方恳切要求，希望甲方于动迁之前的时间差之间临时过渡性质仍租赁予乙方，乙方承诺同意：一、原合同已终止，现为过渡照顾乙方因素，暂租房予乙方，一旦动迁工作开始，乙方接到甲方终止租房协议通知三个月之内，无条件积极服从、无条件终止协议、无条件搬迁。房屋归交甲方。由于动迁提早终止协议，乙方承认甲方不属于违约，乙方应积极配合。乙方应从临租房之日开始就应另找它房，做好以便随时搬迁的充分准备，协议租期内，乙方提早搬迁，终止协议也不属于违约。协议期限内由于动迁终止协议，不属于违约。甲方不承担任何赔偿和其他费用补贴等。乙方无任何费用赔偿和补贴的请求，自觉无条件的终止协议，结束临时照顾过渡性租赁协议。……三、租赁期限从2012年1月1日至2012年12月31日，租赁期限为一年。……租金人民币100，000元……四、……2、租期内今兆公司装修、装潢应停止，更不得乱搭建，扩大经营。……6、乙方装修、装潢、搭建等不动产，在租赁期满和中途合法终止协议时，产权归甲方。五、违约责任，本协议必须强调，并且乙方已承诺，接到通知有效时间内乙方要及时搬迁。无条件、无赔偿、无补贴费用请求，终止协议。……”同时，合同甲方落款处的下方还有手写的补充协议：“一、现租房增加大棚面积200余平方；二、租房年租金每年增加5，000元；三，所有乙方搭建的房、蓬、棚、阁楼等属乙方使用权，一旦中途乙方退房终止租房或遇政府动拆迁终止租房协议，产权归甲方（无偿交甲方、不作任何的赔偿、结价）。甲方如中途买卖房屋和转让土地使用权给其它人，乙方可拆除材料。”协议另对其他事项进行了约定。
2013年1月10日昊强公司与今兆公司再次签订《房屋租赁协议》，该协议除正文首句“甲、乙双方原租赁合同已于2011年12月31日终止”、第三条“租期从2013年1月1日至2013年12月31日”，租金变更为105，000元以及没有补充协议外，其余条款内容同前一份合同。
2014年3月昊强公司诉至原审法院，请求判令：1、今兆公司返还其租赁的位于上海市松江区＊＊大街885号内的房屋；2、今兆公司支付昊强公司自2014年1月1日起至实际返还租赁房屋期间的房屋使用费（按287.67元／天的标准计算，该标准计算公式为：105，000元／年÷365天）。今兆公司不同意搬离亦不同意支付使用费，并提出反诉要求判令：1、撤销2013年1月10日昊强公司与今兆公司所签《房屋租赁协议》中第四条第6点约定；2、昊强公司赔偿今兆公司损失1，500，000元（其中，扩建、改建、搭建费用损失1，000，000元，搬迁费、安置费、设备安装费、租金损失费损失500，000元，具体以评估价为准）；3、昊强公司向今兆公司开具金额为105，000元的租赁费发票。昊强公司除同意开具2013年租金发票外，不同意今兆公司的其余反诉请求。
原审中，双方确认系争租赁物存在于上海市房地产权证【沪房地松字（2004）第009438号】所附图纸上标示为⑦的部分，早在2009年，今兆公司法定代表人程来海就以其他公司名义同昊强公司针对此租赁物签订过租赁合同，但以今兆公司名义与昊强公司签订的书面租赁合同只有前述两份。
另昊强公司确认，2013年12月31日前（含当日）的租金今兆公司皆已付清，无押金。
2013年9月13日昊强公司以邮寄方式发律师函通知今兆公司关于昊强公司公司股权变动、到期不再续租以及催讨欠付租金等事宜。经查询，该邮件于次日妥投；2014年1月14日昊强公司再次以邮寄方式发律师函通知今兆公司立即搬离租赁房屋，经查询，该邮件于次日妥投。但今兆公司于审理中均否认收到上述两份律师函。
原审中，今兆公司称其从2011年冬至2013年6月期间，经昊强公司同意进行了搭建、改建和扩建等添附，这些建造无产证或建设规划许可，实际建造费用系今兆公司负担，双方对合同到期后添附物如何处理、实际建造费用如何负担均无明确约定等。昊强公司对今兆公司自称的添附物不予认可，并称大棚等搭建物既然已经作为租赁物列入合同，就足以证明归昊强公司所有、系昊强公司搭建，此外，双方在租赁合同中已对添附物处理作出了明确约定。
原审中，今兆公司称合同到期后昊强公司实施了断水断电行为，但无充分证据证明，昊强公司对此亦不予认可。
原审认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。昊强公司与今兆公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。协议约定的租赁期限届满后，双方未能就继续租赁达成合意，今兆公司理应向昊强公司返还租赁物，并应参照合同约定的租金标准向昊强公司支付至实际返还之日止的使用费。因此，昊强公司的本诉请求，合法有据，应予支持。关于使用费的计算，昊强公司主张参照双方最后一份合同约定的年租金标准折算到天计算（105，000元÷365天），期间从2014年1月1日至实际返还租赁房屋止，并无不当，亦予以采纳。
关于今兆公司的第一项反诉请求。首先，显失公平，是指合同当事人的权利、义务明显不对等，使一方遭受重大的不利益。系争租赁合同系双方真实意思表示，且双方之间至少签订过两份书面合同，但无证据证明本案中存在因昊强公司过错导致双方签订了权利义务严重不对等的合同问题，故今兆公司所称显失公平难以成立。其次，法定撤销权的行使期间为一年，从双方最后一份合同签订至今也已超过一年，期间今兆公司并未以显失公平为由主张撤销合同条款，故即便撤销权确实存在，也已过除斥期间。第三，赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。一则双方之间仅签订有《房屋租赁协议》，今兆公司并无证据证明双方在租赁法律关系中还达成了赠与的合意，且昊强公司对此又不予认可；二则从上述条款的具体内容来看，其明显是双方对装修、装潢、搭建等在租赁期满或中途合法终止协议时如何处理所做的约定，并非今兆公司所称的赠与。综上，今兆公司的第一项反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于今兆公司所主张的损失赔偿请求。首先，关于搭建、改建和扩建损失，一则即便今兆公司确实进行了搭建、改建和扩建，但根据本案已查明的事实，双方属于在前期租赁合同期满后不断续约的法律关系，且每次续约的期限都较短，今兆公司应对其添附物投入在双方合同关系终止时可能无法收回产生合理预见，在此情形下，今兆公司如果仍作巨额投入进行添附的，应当自担风险；三则无论今兆公司所称的添附发生在何时，双方在后期签订的租赁合同中已对租期届满时添附物如何处理做出了明确约定，根据诚实信用原则，昊强公司也无需赔偿或者补偿。其次，关于搬迁费、安置费、设备安装费、租金损失等损失，一则双方合同对此并无约定，二则这些损失也超过了出租人签约时的可预见范围，三则这些损失是今兆公司合同到期后搬迁所发生的必要费用，与昊强公司无涉。综上，今兆公司关于损失赔偿的反诉请求，亦缺乏事实和法律依据，不予支持。
对于租金发票问题，因昊强公司表示认可并愿意开具，故对此予以确认。
原审法院审理后于二○一四年七月十六日依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第一款第（一）项、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、上海今兆膜结构工程有限公司于判决生效之日起十日内将位于本市松江区＊＊大街885号内的租赁房屋（产证附图上标号为⑦）返还给上海昊强粮油有限公司；二、上海今兆膜结构工程有限公司于判决生效之日起十日内支付上海昊强粮油有限公司自2014年1月1日至实际返还租赁房屋止的使用费（按287.67元／天的标准计算）；三、上海昊强粮油有限公司于判决生效之日起十日内向上海今兆膜结构工程有限公司开具金额为105，000元的租金发票；四、驳回上海今兆膜结构工程有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费291元，减半收取145.50元，反诉案件受理费9，230元，合计诉讼费9，375.50元，由上海昊强粮油有限公司负担40元，上海今兆膜结构工程有限公司负担9，335.50元。
原审法院判决后，上诉人今兆公司不服，向本院提起上诉称：双方之间系长租短签的租赁关系，虽然每次签约租期仅一年，但双方之间确认只要房屋不动迁，上诉人就可以一直无条件续签租赁合同。现系争租赁房屋并未实际动迁，故被上诉人要求上诉人搬离租赁房屋，与双方之间的约定不符。上诉人经被上诉人同意后在系争房屋处投入了大量资金进行搭建达600平方米，且2012年上诉人搭建时，被上诉人承诺至少还有四、五年不会拆迁，现被上诉人要求上诉人搬离系争房屋，故理应对上诉人作出赔偿。综上，要求撤销原审判决第一、二、四项，改判驳回被上诉人在原审中的诉请，支持上诉人的反诉请求。
被上诉人昊强公司辩称：双方之间的租约之前虽每年一签，但每份租赁合同均独立，双方之间并无无条件续签租赁合同的约定。现因双方之间的租约已到期，被上诉人也提前通知上诉人不再续租，故上诉人理应搬离系争房屋。上诉人对系争房屋无任何添附，上诉人也无证据证明其添附行为，故被上诉人无需作出补偿。原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等法律约束力。上诉人与被上诉人就系争房屋于2013年1月10日所签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定该合同有效，当属正确，双方均应严格恪守。根据该租赁协议约定，双方之间的租期届满于2013年12月31日，且被上诉人已于租期届满前明确函告上诉人不再续租，故双方的租赁期限到期自然终止。上诉人理应在租赁期间届满后依照合同的约定履行返还租赁房屋的义务。现上诉人并未于租赁期限届满后履行交房义务，并持续占用系争房屋，故被上诉人起诉要求上诉人返还租赁房屋并按协议约定的租金标准支付实际占用期间的房屋使用费，于法有据，原审对此予以支持，当属正确。上诉人称被上诉人曾承诺只要房屋不动迁，上诉人就可以无条件续签租赁合同，但上诉人并未就此提供相关证据予以佐证，且被上诉人对此亦不予认可，故本院不予采信。关于上诉人要求撤销系争租赁协议第四条第6点内容的反诉主张，因已超过法定除斥期间，故原审对此未予支持，并无不妥。至于上诉人所主张的损失赔偿的反诉请求，一则上诉人并未就其添附行为提供相关证据予以证实，二则上述租赁协议亦未就租期届满后添附物的处理、以及其他相关损失作出过约定，三则即便上诉人确实进行了大量添附，但上诉人在租赁房屋的租期仅一年的情况下，盲目添附所造成的经济损失由其自行承担。因此，上诉人关于损失赔偿的反诉请求，依据不足，原审对此未予支持，当属正确。上诉人称2012年其搭建时，被上诉人曾承诺至少四、五年不会拆迁，依据不足，上诉人以此作为其要求被上诉人进行赔偿的依据，其理由亦不成立。综上，原审法院已在查明事实的基础上就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述，本院予以认同，故不再赘述。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费9，521元，由上诉人上海今兆膜结构工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年九月四日
书 记 员 曹靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……