浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭桐民初字第300号
原告：杭州正玺电子有限公司。
法定代表人：章增喜。
委托代理人：陈金鑫。
被告：南京长丰消防工程有限公司桐庐分公司。
负责人：应德法。
委托代理人：卢关军。
第三人：钟海群。
第三人：杭州汇大医疗器械有限公司。
法定代表人：申屠舒飞。
原告杭州正玺电子有限公司与被告南京长丰消防工程有限公司桐庐分公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年2月27日向本院提起诉讼。诉讼中，为查明案件事实，本院依法追加钟海群、杭州汇大医疗器械有限公司为第三人。本院于当日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月16日、6月3日两次公开开庭进行了审理。原告法定代表人章增喜、委托代理人陈金鑫和被告委托代理人卢关军、第三人钟海群、第三人杭州汇大医疗器械有限公司法定代表人申屠舒飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州正玺电子有限公司起诉称：2014年9月17日，原、被告签订了一份《房地产转让合同》，约定：原告将其座落于桐庐县城白云源东路99号的房地产转让给被告，转让价款总额为1700万元，于合同签订之日起2日内支付首期转让款1170万元，于产权证办理完毕之日起2日内支付50万元或100万元，剩余款项在三个月内付清，如被告未按约支付转让价款的，须以逾期付款金额为基数，按每日千分之二计算支付违约金给原告。合同签订后，经原告多次催告，被告一直未能按约支付转让价款，严重违反合同约定，造成原告重大经济损失。2014年12月1日，经协商，原、被告签订了一份《协议书》，约定：《房地产转让合同》于2014年11月26日解除，被告支付给原告违约金53万元，如被告未能按时足额付清53万元违约金的，则被告须支付自违约之日起至转让合同解除之日止的违约金1591200元（含前述53万元）。但协议书签订后，经原告多次催告，被告依然未能按照协议书之约定支付违约金，故原告为维护自身合法权益特向人民法院起诉，请求：判令被告立即支付给原告违约金1591200元。
被告南京长丰消防工程有限公司桐庐分公司口头答辩称：原、被告签定合同及协议的情况属实，但是在第二份协议签订以后，我们又支付了一定的违约金。对于原告的诉讼，我们提出的辩驳意见是：1、合同的签订当中，对于付款方面的条款约定是不切合实际的，原告已经将案涉房地产产权抵押给第三人即债权人，金额是1000多万元的借款，对于这样情况下的合同转让，原告仅仅是参与了这次合同的签订，并没有发表自己的意见。原告的房地产是抵押给他人的，我们与他人购买产权的时候，签定合同都是在债权人的办公室签订的，原告都是在原地办公，这就给被告在购买的过程中产生了复杂性。关于支付的方式上，1170万元的款项支付必须在2天内完成，这个非常不切合当时的实际情况，银行贷款、现金支付等要在2天内支付完毕完全违背了银行的支付程序。2、在款项的支付上约定由我们直接将1170万元打给债权人，也导致了买卖过程中的复杂性。产权的过户上我们发生了难以想象的复杂手续，就产权的撤销抵押权问题商谈了很长的时间，包括怎么来操作这个过程都是非常复杂的，给我们转让产权的问题上带来了很大的问题及阻力，使我们无法很好地履行合同。像这种复杂性的转让问题，我们在合同签订好以后就已经预计到这种交易肯定是要失败的。3、原告认为被告没有履行好合同，导致了原告很大的损失，但是我们认为对原告没有造成一点的损失。现在这个房子没有卖出去，也没有人来过问，实际损失的人是我们，因为双方在签定协议以后，约定的违约金53万元我们已经支付了10多万近20万元的违约金，我们同意在这个基础上，再另外支付一点违约金。4、被告也是受害者，被告当时为了购买原告的这个房地产来过了三次，一次又一次从上海跑过来，说明是很诚心要购买的，在第二次购买当中由于资金不足，被告找了上海的一家公司作为合伙人，当时看过现场以后也是满意的，也愿意出资，但是由于原告与债权债务人的关系复杂性，让人觉得购买活动不可靠，所以被告资金筹集不到，失去投资商以后就无法履行合同的义务了，只能放弃。按照合同上约定的违约金是这样的，但是考虑到实际情况，我们认为合同上约定的违约金过高，认为按照签订的协议书上约定的53万元来支付比较合理。5、我们希望原告给予被告一定的时间和谅解，降低违约金，也希望法庭对原、被告赔偿当中进行调解、和解来处理本案纠纷。
第三人钟海群陈述称：对原告的起诉没有异议。2014年9月我陪同被告法定代表人应德法去行政审批中心查询了该厂房是否有查封等情况。协议是在我办公室签订的，支票也开给我了，但被告没有实际履行，被告承诺书也签过了，但帐上没有钱。
第三人杭州汇大医疗器械有限公司陈述称：对原告的起诉我没有意见。
原告为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、房地产转让合同，证明双方达成协议约定了转让金额、违约责任等；2、协议书，证明因被告严重违反合同约定，原、被告达成合同解除合意并约定了违约金159万余元；3、公证书、转让合同、协议书、税收缴款书，证明由于被告违约造成原告第一项损失130万元的事实，第一项损失是根据原告经与钟海群结算，原告欠钟海群1170万元，所以让被告直接把房款1170万元打给钟海群的，因为被告不履行，导致原告在要支付钟海群1170万元的基础上还要不断的支付利息损失，初步估算为130万元；第二项损失164万余元，原、被告达成的转让款是1700万余元，相关的税收是被告承担的，但是由于目前房地产不景气，原告二次卖给其他人虽然总金额仍然是1700万元，但是税款的承担方面是原告来承担的，这是由于被告的违约造成的。
经庭审质证，被告质证意见为：对证据1、2，真实性没有异议；对证据3，我们不清楚，不了解，从我们现有了解的情况看，包括原告的债权人钟海群也陈述这个房产还没有转让。原告将税款作为损失的一块，我们认为税款并不是房产地转让合同中造成的损失，这是原告在生产当中应当缴纳的税款，是增值税，如果税款确实是房产地转让合同中造成的损失，当时我们签订的合同中税款由谁支付并不明确，所以税款的损失与我们无关。关于原告所陈述的支付钟海群的利息损失130万元，我们认为不切合实际也没有相应的证据证明，因为原告借款时间长才导致利息增高，房子卖不出去，所以没有还款的能力，因此加上借款的利息不断上涨，我们认为这是原告的责任。
第三人质证意见均为：都没有异议。
被告为反驳原告的诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：收条，证明原告收到被告4万元违约金。
经庭审质证，原告质证意见为：没有异议，协议书上已收到3万元不在这个收条当中，这3万元我们没有在诉请当中扣除。
第三人质证意见均为：与我们没有关系。
第三人钟海群提供证据有：承诺书、支票，证明被告有欺骗行为，承诺过了但没有履行，支票也开给我了，但帐上没有钱。
经庭审质证，原、被告及第三人杭州汇大医疗器械有限公司质证意见均为：没有异议。
第三人杭州汇大医疗器械有限公司提供证据有：房屋所有权证、契证、土地使用权证，证明案涉房产已经过户至我们名下。
经庭审质证，原、被告及第三人钟海群质证意见均为：没有异议。
本院对各方当事人提交的证据认证如下：1、对原告提供的证据，被告及第三人均无异议，本院予以认定；2、对被告提供的证据，原告及第三人均无异议，本院予以认定；3、对第三人提供的证据，原、被告均无异议，本院予以认定。
根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2013年11月5日，原告向第三人钟海群夫妇借款1050万元，期限4个月，月息1.8%，并以原告所有的坐落于桐庐县城南街道白云源东路99号房产抵押。2014年9月17日，原、被告及第三人钟海群签订了一份房屋转让合同，约定原告将其座落于桐庐县城白云源东路99号1号楼房屋及土地使用权、钢架房（仅限于上述不动产，不包括资产内的动产和一切设备设施）转让给被告，转让价为1700万元，于合同签订之日起2日内支付首期转让款1170万元（因原告已将转让标的资产抵押给钟海群借款，尚欠借款本息1170万元，故该款付至钟海群帐户，并于全额付款当日办理注销转让标的资产的抵押登记），于产权证办理完毕之日起2日内支付50万元或100万元，剩余款项在三个月内付清，如被告未按约支付转让价款的，须以逾期付款金额为基数，按每日千分之二计算支付违约金给原告；标的资产转让须缴纳的契税、印花税、营业税及附加税、企业所得税、土地增值税、水利建设基金等一切税费由被告承担支付，如因被告支付不及时造成的一切责任和损失由被告承担。合同还对其他事项进行了约定。同年10月24日，被告出具承诺书，称：因资金原因迟迟未能履行合同约定付款，为表明本人愿意积极履行合同的态度，特承诺支付50万元作为房屋转让合同定金，若本人在2014年11月12日之前仍不能履行合同约定付款，50万元定金将作为违约金不予归还，归第三方权利人钟海群所有。事后，被告仅向第三人钟海群支付了1万元，余49万元开出转帐支票后未付。同年12月1日，三方再次签订了协议书，内容为：因被告未按约履行房屋转让合同约定的付款义务，现已逾期两个多月（首付款1170万元的期限），已构成转让合同之根本性违约，各方就相关事宜经协商签订协议如下：1、各方一致确认：转让合同于2014年11月26日解除；2、鉴于乙方（被告）违约，乙方支付给甲方（原告）违约金53万元正（其中3万元已支付），于2014年12月2日支付10万元，于2014年12月25日前付清余40万元；3、如乙方按本协议第2条之约定按时足额付清50万元违约金的，则甲、丙方（钟海群）就转让合同均不得再追要其他的经济补偿或另有额外的违约赔偿等。如乙方未能按时足额付清53万元违约金的，则乙方须按照转让合同之约定支付给甲方自违约之日起至转让合同解除之日止的违约金1591200元（含本协议约定的53万元）；4、本协议签订后，甲方和丙方之间的民间借贷事宜按照双方签订的借款手续办理，甲方按照月利率2.5%继续支付给丙方利息至借款实际清偿之日止。2015年2月16日，原告与第三人杭州汇大医疗器械有限公司签订了房地产转让合同，约定原告将案涉房产转让给第三人，转让价款1700万元，因过户产生的税费：转让价款850万元以内相应的税费由原告承担支付，850万元至1700万元相应的税费由第三人承担支付，因原告暂无能力缴纳税费，按约定属于原告应缴纳的税费，由第三人垫付，从剩余转让款中直接扣除。同日，原告和第三人钟海群、杭州汇大医疗器械有限公司签订协议书，约定：经结算，至2015年2月16日止，甲方（原告）尚欠乙方（钟海群）借款本金1050万元和利息250万元，在1300万元限额内甲方委托丙方（杭州汇大医疗器械有限公司）直接支付给乙方，以清偿借款本息。2015年4月，杭州汇大医疗器械有限公司取得案涉房屋所有权证、土地使用权证、契证。原告为此交纳了房屋转让的各项税费共计1648704.93元。
另查明，被告已支付原告9万元违约金。
本院认为：原、被告及第三人钟海群签订的房地产转让合同及协议书均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，各方当事人均应按约履行。按照合同及协议约定，被告因其违约行为应向原告支付违约金1591200元，被告辩称该违约金过高，应予调低。而原告认为，因被告的违约行为，导致其多向钟海群支付利息130余万元，同时转让案涉房产多支付税费1648704.93元，远远高出了实际损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据查明事实及上述规定，对被告的辩称，本院不予采信。据此，原告诉请被告支付违约金1591200元，扣除被告已支付的9万元，尚应支付1501200元。原告诉请超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告南京长丰消防工程有限公司桐庐分公司于本判决生效后十日内支付原告杭州正玺电子有限公司违约金1501200元；
二、驳回原告杭州正玺电子有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19121元，由原告杭州正玺电子有限公司负担1146元，由被告南京长丰消防工程有限公司桐庐分公司负担17975元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费19121元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾春红
人民陪审员 胡笑鹿
人民陪审员 刘 鸣
二〇一五年六月八日
书 记 员 吴琴雅