江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）苏审三民申字第411号
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：庄节生，江苏省淮安市烟草专卖局职员。
委托代理人：高孟浪，北京德恒（南京）律师事务所律师。
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：ＸＸ，自由职业者。
委托代理人：高孟浪，北京德恒（南京）律师事务所律师。
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：孙文泽，美国华盛顿大学学生。
委托代理人：高孟浪，北京德恒（南京）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：段兆广，江苏省城市规划设计研究院规划师。
委托代理人：王春，江苏森远律师事务所律师。
委托代理人：庞连川。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：朱跃华，南京经联工程咨询有限公司规划师。
委托代理人：王春，江苏森远律师事务所律师。
委托代理人：庞连川。
申请再审人庄节生、ＸＸ、孙文泽因与被申请人段兆广、朱跃华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第866号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
庄节生、ＸＸ、孙文泽申请再审称：1.房地产估价报告基准日应确定为2009年9月17日。段兆广、朱跃华于2009年9月17日就提起（2009）建民初字第2175号案件的诉讼，庄节生等积极应诉，段兆广、朱跃华的诉讼请求最终并未得到支持。2012年段兆广、朱跃华才提起本案诉讼，因此2009年至2012年房价上涨损失是因段兆广、朱跃华不当诉请导致的，应由其自行承担。2.一、二审判决适用法律有误。段兆广、朱跃华主张的实际损失中有一部分是可得利益损失，应受可预见规则的限制。双方在合同中明确约定：因卖方原因导致房屋不能过户合同无法履行的，应承担总房价20%的违约金。庄节生等对段兆广、朱跃华承担的赔偿数额不应超过该范围。3.一、二审判决对双方责任划分严重不当。段兆广、朱跃华违约在先，一、二审法院也认定庄节生等不属于恶意违约，却让庄节生等承担了70%的责任，明显加重了庄节生等的责任。综上，请求提起再审。
段兆广、朱跃华提交意见认为，1.一、二审判决认定房地产估价报告的基准日正确。庄节生等在签订本案买卖合同并收取了430500元房款之后因房价迅速上涨而违约。段兆广、朱跃华起诉时请求继续履行合同，但由于庄节生等坚持不再继续履行合同，一审法院最终判决合同解除，并在判决书中明确相应的违约损失可以由段兆广、朱跃华另行起诉。因此，从2009年9月17日至2012年1月15日房价上涨的损失应由庄节生等承担。2.合同的违约责任原则上不应当区分主观过错，一、二审判决只让违约方承担了房屋升值部分的70%的赔偿责任，已经充分考虑到了庄节生等的经济承受能力。综上，请求驳回庄节生、ＸＸ、孙文泽的再审申请。
本院审查查明：2009年5月5日，经满堂红（南京）置业有限公司（以下简称满堂红置业公司）居间介绍，庄节生、ＸＸ、孙文泽将江苏省南京市嵩山路126号中海丽舍西苑4幢3单元406室房屋出售给段兆广、朱跃华，双方签订房地产买卖合同。合同约定：总房款1235000元；因本次交易而发生的所有税费由买方承担；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的1‰支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；买卖双方在签订合同时均知悉卖方仅能提供南京市商品房买卖契约；卖方办理产权证、土地证等税费、手续费由卖方自行承担。在该合同的附件中双方约定：买方在2009年5月5日支付定金40000元；首期房款（不含定金）330500元，由买方于2009年5月15日前支付；第二期房款838500元按揭付款，贷款银行批准按揭的金额在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内；房屋尾款26000元由买方于房屋交验当日支付；买卖双方于签订合同后三十日内书面委托经纪方或经纪方指定的相关机构办理转名、按揭手续并提交所需资料。合同签订当日，段兆广、朱跃华向庄节生等支付定金40000元。2009年5月22日，段兆广、朱跃华向庄节生等支付房款330500元。2009年6月5日，根据庄节生等的要求，段兆广、朱跃华又向其支付房款60000元，以上合计付款430500元。根据合同约定，双方应于2009年6月5日书面委托经纪方或经纪方指定的相关机构办理转名、按揭手续并提供所需资料。但在双方应办理具体转名等事宜时，庄节生等要求段兆广、朱跃华确定贷款入其账户的时间，段兆广、朱跃华及满堂红置业公司均表示贷款下放事宜涉及银行，无法确定，庄节生等遂拒绝履约。
2009年9月17日，段兆广、朱跃华诉至江苏省南京市建邺区人民法院，要求庄节生等继续履行合同并支付违约金，庄节生等则反诉要求解除合同。2010年5月12日，该院作出（2009）建民初字第2175号民事判决书，判决内容为双方继续履行房地产买卖合同等。宣判后，庄节生、ＸＸ、孙文泽提起上诉。江苏省南京市中级人民法院作出（2010）宁民终字第3144号-1民事裁定书，撤销（2009）建民初字第2175号民事判决，将本案发回重审。2012年1月，江苏省南京市建邺区人民法院经重审后作出（2011）建民初字第1113号民事判决书，认定因庄节生等拒不履行，致合同无法继续履行，故房地产买卖合同应予解除。由于庄节生等的违约行为致段兆广、朱跃华因此合同解除所产生的损失，段兆广、朱跃华有权向庄节生等主张违约赔偿。判决：1.驳回段兆广、朱跃华要求庄节生、ＸＸ、孙文泽继续履行2009年5月5日签订的房地产买卖合同，及要求庄节生、ＸＸ、孙文泽支付相应违约金的诉讼请求；2.解除段兆广、朱跃华与庄节生、ＸＸ、孙文泽于2009年5月5日签订的房地产买卖合同；3.庄节生、ＸＸ、孙文泽于判决生效之日起十日内返还段兆广、朱跃华房款430500元及利息（其中：房款40000元自2009年5月6日起、房款330500元自2009年5月23日起、房款60000元自2009年6月6日起，至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计）；4.驳回庄节生、ＸＸ、孙文泽的其他反诉请求。宣判后，双方当事人均未上诉。
2012年3月1日，段兆广、朱跃华依据上述生效文书，向江苏省南京市建邺区人民法院提起本案诉讼，请求判令：庄节生、ＸＸ、孙文泽承担其违约行为致段兆广、朱跃华因合同解除造成的损失：1、房屋涨价部分：1028400元；2、段兆广、朱跃华被迫租赁房屋居住的租金61200元；3、中介费6410元，合计1096010元。庄节生、ＸＸ、孙文泽提起反诉要求段兆广、朱跃华赔偿相关损失计76581元。审理过程中，段兆广、朱跃华申请对涉案房屋市场价值予以评估，南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司接受一审法院委托，作出宁大陆房地估字（2012）第22号房地产估价报告，估价结果为：在估价时点2012年2月15日，涉案房屋的房地产估价总值为2356000元。段兆广、朱跃华根据该评估报告将诉讼请求数额变更为1188610元。江苏省南京市建邺区人民法院于2012年12月15日作出（2012）建民初字第542号民事判决：1.庄节生、ＸＸ、孙文泽于判决生效之日起十五日内，给付段兆广、朱跃华违约赔偿金784700元；2.驳回段兆广、朱跃华对庄节生、ＸＸ、孙文泽的其他诉讼请求；3.驳回庄节生、ＸＸ、孙文泽对段兆广、朱跃华的反诉请求。庄节生、ＸＸ、孙文泽不服，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，该院经审理于2013年4月15日作出（2013）宁民终字第866号民事判决，驳回上诉，维持原判。庄节生、ＸＸ、孙文泽仍不服，向本院申请再审。
另查明，2009年5月8日，庄节生、ＸＸ、孙文泽申请涉案房屋产权登记，之后领取产权证。2009年5月18日，领取涉案房屋土地证。
本院认为：本案系房屋买卖合同解除后违约责任的承担问题。违约方对于因违约行为造成守约方损失的责任范围，应以签订合同时违约方预见到或应当预见到的范围为限。关于段兆广、朱跃华的损失，虽然双方在合同中约定因卖方庄节生等原因导致合同无法履行，所承担违约金为总房价的20%，但当事人约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院予以增加。段兆广、朱跃华主张的房屋价格上涨的损失是合同履行后可以获得的利益，该可得利益是因房屋价格随市场行情变化而发生，而房屋买卖交易行为中房价的波动系双方签订合同时应当预见到的行情，一、二审法院认定该损失属于可预见范围，依据充分。关于评估基准日的确定问题，庄节生等应承担的是合同解除后的违约责任，应以合同解除时间作为损失的确定时间。（2011）建民初字第1113号民事判决确认双方合同解除，因此，一、二审法院以该判决生效之日作为评估基准时点具有事实和法律依据。关于责任划分问题，双方合同约定第二期房款系按揭付款，贷款银行批准按揭的金额在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，买卖双方于签订合同后三十日内书面委托经纪方或经纪方指定的相关机构办理转名、按揭手续并提交所需资料。段兆广、朱跃华按约支付了定金、首期房款，而庄节生等要求段兆广、朱跃华确定银行贷款到账时间，并以对方未能确定为由拒不履行合同义务，其行为违反合同约定，因此一、二审法院判决由庄节生等对合同解除给段兆广、朱跃华造成的损失承担70%的责任，已经对庄节生等人的责任比例进行了衡量，较为公平合理。
综上，庄节生、ＸＸ、孙文泽的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回庄节生、ＸＸ、孙文泽的再审申请。
审 判 长 李亚林
代理审判员 吴晓玲
代理审判员 吴 艳
二〇一四年三月十四日
书 记 员 缪 晔