浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉桐民初字第929号
原告：徐生琪。
委托代理人：郭强来、陆旦。
被告：桐乡中虹置业有限公司。
法定代表人：沈中极。
被告：杭州鑫岛投资有限公司。
法定代表人：吴小庆。
两被告委托代理人：吴波、郭娟娟。
原告徐生琪诉被告桐乡中虹置业有限公司（以下简称“中虹公司”）、杭州鑫岛投资有限公司（以下简称“鑫岛公司”）商品房预售合同纠纷一案，于2014年3月28日起诉至本院。本院受理后，依法由审判员朱雪江适用简易程序独任审理，2014年4月29日，双方达成附条件的和解协议，但在约定的时间内该条件未成就。2014年7月22日转为普通程序审理，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月，2015年3月26日公开开庭进行了审理，原告徐生琪及其委托代理人郭强来、被告中虹公司和鑫岛公司的委托代理人郭娟娟到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后当庭宣判，现已审理终结。
原告徐生琪起诉称，2010年12月9日，原告与被告中虹公司就原告购买其尚在建造的位于桐乡市梧桐街道北港河10号地块的第10幢庆丰中路402-233号、面积13.48平方米、总价为242420元的房屋达成口头协议，并于当日交付定金20000元，支付房屋维修费472元（由被告鑫岛公司出具收款凭证）。
2011年8月4日，原告与被告中虹公司在宁波签订《商品房买卖合同》一份（落款日期倒签为2010年12月9日，实际上原告至2013年3月才自被告鑫岛公司处取得该合同复印件），约定：原告购买被告中虹公司建造的位于桐乡市梧桐街道北港河10号地块的第10幢庆丰中路402-233号房，建筑层数为地上17层，地下1层，所在房位于第四层，面积13.48平方米，总价为106020元（被告中虹公司以避税为由将总价款降低）。出卖人应于2011年10月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房初始登记，取得商品房《房屋所有权证》。出卖人应于2011年12月30日前，取得前款规定的土地房屋权属证书，交给买受人。同时，合同对其它权利、义务进行了约定。
同日，原告与被告中虹公司指定的所谓管理方即被告鑫岛公司签订《房产抵押借款合同》、《中虹天地1号楼商铺委托经营管理协议》，约定由被告鑫岛公司对房屋进行管理，并由其代为办理房屋权属登记。合同签订后，原告即支付129918元房款，由被告鑫岛公司出具收款凭证（其中已将20000元定金抵作房款）。
2011年10月30日，被告向原告发出《中虹天地交房通知书》，通知原告交房，但经原告实地察看，该房屋根本没有建成。原告为此多次电话联系被告，被告称权属登记正在办理过程中。
2012年6月，被告通知原告房产权属登记已办妥，因原告多次到被告处落实交房及权属登记等皆未果，故原告要求被告先将权属登记证书的复印件邮寄给原告。数月后，原告收到了被告邮寄的“桐房权证桐字第××号《房屋产权证》”，但该证上只有1-3层相应房屋的记载，而没有原告购买的402-233号房屋。原告与被告交涉，但被告置之不理。
2013年3月，被告向原告致《催款函》称必须交齐2011年、2012年房款方可办证。原告遂要求被告说明理由，被告称因2012年底二手房交易要缴纳20%的税，房产局无暇办证，故耽误了办证，等钱到立即办妥。原告当时表示回家筹备房款。也在此时，原告才自被告处取得2011年8月4日签订的《商品房买卖合同》的复印件。3月8日原告向被告支付了59448元（其中45002元为房款，10099元为利息，4349元为办证费用）。但此后，被告也一直未办理相关权属登记。
2014年1月7日被告电话联系原告，称双方要再签书面协议才可以办证，协议内容为被告在2014年5月底办出房产证，并通知原告在五个工作日把67500元加利息付给被告；如原告违约，原告要支付被告67500房款加利息再加20000元违约金。原告断然拒绝。
原告认为，被告中虹公司在出卖商品房过程中违反约定，采用虚假手段反复欺骗原告，早已收取绝大部分房款却不办理房屋权属登记，不交付房屋，其行为不符合双方约定，也为法律所不允。被告鑫岛公司名义上受被告中虹公司委托实施所谓管理之职，但其却多次对原告实施欺骗行为，并实际收取购房款等款项，原告认为被告鑫岛公司应与被告中虹公司承担连带责任。现请求判令：1、解除原告与被告中虹公司签订的《商品房买卖合同》以及原告与被告鑫岛公司签订的《房产抵押借款合同》、《中虹天地1号楼商铺委托经营管理协议》；2、判令两被告返还购房款174920元、维修费472元、利息10097元、办理房产证费4349元，合计189838元，并赔偿相应利息损失（其中20472元自2010年12月30日起算，109918元自2011年8月4日起算，59448元自2013年3月8日起算，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算利息损失）。
被告中虹公司和鑫岛公司未作书面答辩，庭审中辩称，商品房买卖合同、抵押借款合同、委托经营管理协议均在双方自愿的情况下签署，合同条款的约定明确，同时三份合同的相对方均已依约履行合同。本案所涉房产项目及商品房已经国家有关部门合法登记，并完成相关手续，不存在合同解除的条件，请求驳回原告诉讼请求。
原告向本院提交如下证据：
1、《商品房买卖合同》、《房产抵押借款合同》、《中虹天地1号楼商铺委托管理协议》各1份，证明原告分别与被告中虹公司、被告鑫岛公司签订相关合同之事实。
2、收款收据3份、现金交款单1份，证明原告交付购房款、维修费、办理权属登记费用和支付所谓利息之事实。
3、中虹天地交房通知书1份、通知l份、交房费用清单1份、委托书2份，证明被告于2011年10月30日通知原告交房以及被告根据合同的约定，负有办理权属登记责任之事实。
4、催款函l份，证明被告于2013年3月7日向原告催款之事实，原告在3月8号即支付相应款项。
5、权属登记证l份，证明被告提供给原告的房屋权属登记中无原告购买的房屋之事实。
6、录像资料光盘1张及整理的书面资料2页，证明两被告存在违约行为。
被告中虹公司对证据1质证认为，原告并未实际使用涉案房屋，不适用商品房买卖合同第10条、第16条，其他两份合同与中虹公司无关；被告鑫岛公司对证据1质证认为，房产抵押生效不以登记为准，商铺委托管理协议合法有效，商品房买卖合同与鑫岛公司无关。对证据2，被告中虹公司确实收到购房款106020元；被告鑫岛公司收到维修金472元，第一期经管费23898元，第二期经管费45002元，及利息10097元、原告支付的办证代办费4349元。两被告对证据3予以认可，但认为其并不存在违约行为。被告中虹公司对证据4质证认为与其无关；被告鑫岛公司对证据4质证认为，依据催款函，原告支付了本金和利息，即认可了商铺委托管理协议、房产抵押借款合同，同时也在按照抵押借款合同履行。两被告对证据5质证认为原告购买的房产包含在大产证里面。两被告对证据6三性均有异议。
本院认证如下：对证据1-5的真实性予以确认，证据6与原告的诉请主张缺乏关联性。
根据上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认本案事实如下：
位于桐乡市梧桐街道北港河10号地块10幢（委托经营管理协议中标称为1号楼）的房产系被告中虹公司开发的“中虹新天地”项目的一部分，被告鑫岛公司自销售时就参与该项目，为该商业房产的管理方。在该房产尚未建成时，原告于2010年底与被告达成口头购买意向，购买10幢中的名称为“庆丰中路402-233号”的商铺，并于当日交付了部份款项。后原告与被告中虹公司签订了《商品房买卖合同》，2011年8月4日与被告鑫岛公司签订了《委托经营管理协议》和《房产抵押借款合同》。
《商品房买卖合同》约定：原告购买的上述商铺面积13.48平方米，总价为106020元。（交接条款）出卖人应于2011年10月31日前将商品房交付买受人，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。（产权登记条款）出卖人负责办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，应于2011年12月30日前取得权属证书并交给买受人。逾期超过90日的，买受人选择不退房。
《委托经营管理协议》约定：原告应付（房款）总价为242420元，其中106020元为房款，136400元为商场招商运营等费用。被告鑫岛公司有权使用原告的商铺，经营管理期限为五年，2011年到2014年前三年无须向原告支付收益，2015年支付总价的9％计21818元，2016年支付总价的10％计24242元。协议还约定，非经协商一致任何一方不得单方解除本协议。
截止上述协议签订之日，原告累计已支付129918元（另加维修费472元），尚有112502元未支付，为此，原告与被告鑫岛公司签订了《房产抵押借款合同》，未支付的款项约定为原告向被告鑫岛公司的借款，合同约定在2015年底前逐年分期还清，并约定了利息。后原告归还过本息59448元。
2011年10月30日两被告向原告发出了交房通知，2011年11月11日原告出具书面委托，委托被告鑫岛公司接收房屋、代办各项权属证书。“中虹新天地”10幢的房产权总证登记于2012年6月27日。2013年3月7日被告鑫岛公司向原告发函催款。
原告所购房屋的应办到原告名下的房产证、土地证至今未办理。
本院认为，原告以被告“反复欺骗原告、未交付房屋、不办理房屋权属登记”等理由要求解除合同，从法律上分析，应归属于行使约定解除权。行使约定解除权的前提是当事人约定了一方解除合同的条件，且解除合同的条件成就。根据本案事实，对照合同的约定，结合法律规定，分析如下：
首先，所谓的“欺骗”如果成立，是当事人请求撤销合同的条件，而非解除合同的前提。其次，原告订立房屋买卖合同后与被告鑫岛公司签订了委托经营管理协议，将房屋交被告鑫岛公司使用管理，并在两被告通知交房后，于约定的交房之日后十余天向被告鑫岛公司出具了代办交接的委托书，属“虚拟交付”，原告主张的未交付房屋不能成立。再次，大产权登记迟延办理的情况下约定的违约责任是“买受人选择不退房”；小产权证方面，合同约定办理原告所购房屋权属证书的权利和义务属于原告，原告在合同之外另行书面授权被告鑫岛公司代办各项权属证书、被告鑫岛公司以其它理由拖延办理，系另一法律关系。另，委托经营管理协议明确约定非经协商一致任何一方不得单方解除本协议。
综上，原告的诉讼请求本院无法支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告徐生琪的诉讼请求。
本案受理费4050元，由原告徐生琪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。
审 判 员 朱雪江
代理审判员 胡立恒
人民陪审员 谢晓音
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 徐小晖