福建省长泰县人民法院民 事 判 决 书(2015)泰民初字第1999号原告林明南，男，1978年3月17日出生，汉族，经商，住福建省长泰县。原告蔡彩珍，女，1976年3月19日出生，汉族，经商，住福建省长泰县。两原告委托代理人刘仲谋，福建秦剑律师事务所律师。被告漳州市欣泰房地产开发有限公司，住所地福建省长泰县武安镇人和南路工会大厦七层，组织机构代码：55324948-X。法定代表人李晓杨，董事长。委托代理人蓝潮永，福建南州律师事务所律师。原告林明南、蔡彩珍与被告漳州市欣泰房地产开发有限公司（以下简称欣泰房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法由审判员吕东波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林明南、蔡彩珍的委托代理人刘仲谋，被告欣泰房产的委托代理人蓝潮永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林明南、蔡彩珍诉称，原、被告在2013年9月4日签订商品房买卖合同，原告向被告购买被告开发的位于长泰县武安镇××楼××号商品房，总房款为人民币884243元。合同约定被告至迟应于2014年12月31日前交房，被告逾期交房超180天，若原告同意被告继续履行合同，购房合同继续履行，被告应按逾期交房的日数，每日按购房总额的万分之二向原告支付违约金。但被告于2015年8月25日才通知原告交房，被告依约共逾期235天。原告向被告主张逾期违约金41559元，因索求未果，故诉至法院，请求判令被告给付二原告逾期交房违约金共计人民币41559元。被告欣泰房产辩称，一、答辩人通知原告2015年8月25日办理交房手续没有超过经顺延后的交房期限，答辩人无须向原告支付逾期交房违约金。1、据合同附件六《合同补充协议》第四条第三项约定，施工期间遇特殊原因可顺延交房期限，出卖人无须立即通知或通知买受人，只需在交房时告知买受人。根据气象资料显示，答辩人据实可顺延天数共315天，交房日可顺延至2015年11月10日。2、根据《合同补充协议》第四条第五项约定，买受人未按合同约定付清全部款项及其他应承担费用，合同第八条约定的出卖人交付商品房期限顺延至买受人付清之日。而原告至今未按照合同约定付清全部房款；二、答辩人即使逾期交房，也未超过180天，逾期交房违约金只需按日万分之一计算。原告为证明其主张，举证如下：证据一，《商品房买卖合同》（合同编号：35062508004101519），拟证明原、被告间存在商品房买卖合同关系，合同约定了购房总价款、交房时间及违约责任等；证据二，交房通知书，拟证明被告通知原告工程已验收合格，符合交房条件。被告欣泰房产质证认为，1、对证据一的真实性、合法性无异议，但该合同应有32页，但原告只提供一部分，是不完整的。该合同虽可证明双方存在商品房买卖关系，但无法证明原告付清了全部房款。合同约定购房款应以实际面积为准计算，原告至今尚未交清全部购房款；2、对证据二的真实性、合法性无异议，原告提交的交房通知书不完整，还应附有入住通知书，要求在交房前将全部购房款交清。该通知书无法证明被告违约，交房期限是可以顺延的，应从2014年12月31日作为顺延的起算点。被告欣泰房产举证如下：证据一，《商品房买卖合同》（合同编号：35062508004101519），拟证明原、被告在合同中对买卖商品房的位置、单价、总价进行约定，包括对可顺延情形的约定；证据二，建设工程施工许可证、工程开工报审表，拟证明涉案工程于2012年10月25日开工；证据三《福建省建筑工程竣工验收报告》，拟证明涉案工程于2015年8月12日通过竣工验收；证据四气象资料（降雨、高温、风力），拟证明涉案工程自开工之日起至通知交房之日止，出现中雨以上145天、高温天气116天、台风天气29天、大风天气5天，共计295天；证据五，《商品房房屋建筑面积丈量计算成果资料》，拟证明原告尚未补交房屋差价，未付清全部购房款；证据六，商品房预售许可证，拟证明涉案房屋在2013年1月16日已取得预售资格；证据七，商品房按揭登记证明书，拟证明原告按揭购房，但未在合同约定的按揭贷款协议签订后七日内提交按揭手续材料，存在违约行为；证据八，施工日志、监理日志，拟证明涉案工程的施工进度，工程存在可顺延天数为315天。证据九，按揭材料移交表，拟证明原告未按合同约定时间提交按揭所需材料。原告林明南、蔡彩珍质证认为，1、对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，但该合同属格式合同，应作出有利于消费者一方的解释；2、对证据二、三没有异议；3、证据四是降雨、高温、风力证明，不能作为逾期交房的依据。被告是开发商，其在计算工期时是理论上计算，本就应参考长泰历年以来的天气状况，并加上保险系数，以此计算交房日期，因此不足抵消其逾期交房，否则就是重复计算工期；4、对证据五、六、八的真实性、合法性、关联性无异议，但被告2015年8月25日才通知交房，至今业主拒绝交付面积差价是因被告对小区绿化、道路、公共水电等都未完善，原告行使的是先履行抗辩权，而被告仍在违约；5、证据七是办理按揭贷款，原告根据银行通知提交材料，并非拒绝提交。6、证据九只能证明被告提交给银行的时间，不能证明原告何时交材料给被告。本院认为，针对原告提交的证据，认证如下：被告对证据一、二的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。因合同非完整合同，应结合被告提交的完整合同综合确认是否存在违约等情形。针对被告提交的证据，认证如下：1、原告对证据一、二、三、五、六、八的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；2、证据四盖有气象部门印章，其真实性依法予以确认。该证据能否作为被告逾期交房的顺延理由，应以双方合同约定为依据；3、被告对证据七的真实性无异议，本院予以确认。4、证据九经被告确认是银行收取按揭材料的清单，依合同约定原告向被告提交材料后，由被告提交给银行，故无法证明原告何时向被告提交材料，亦即无法证明原告迟延提交。经审理查明，2013年9月4日，原告林明南、蔡彩珍作为买受人与被告欣泰房产（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：35062508004101519）一份，约定：1、买受人购买的商品房为长泰县武安镇××楼××号住房，建筑面积139.2平方米；2、该商品房单价为人民币每平方米6352.32元，总金额人民币884243元；3、商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房款等；4、付款方式。买受人于2013年9月4日向出卖人支付该商品房首付款计人民币274243元，余款人民币610000元，由买受人向银行办理按揭或公积金贷款；5、交付条件与期限。出卖人应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用：经验收合格，生活给排水、用电、消防等设施达到设计要求条件，小区内部道路、绿化、室外照明等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成等；6、出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。该合同附件六为补充协议，其中对按揭贷款材料提交约定如下：买受人应于本协议签订之日起七日内向出卖人提交办理按揭所需完整资料，由出卖人代向银行报送等；该补充协议还约定，除不可抗力外，施工期间遇到“特殊原因”可相应顺延交房期限，无需立即通知买受人，只需在交房告知，而“特殊原因”情形有：出现中雨、大雨、暴雨或六级以上的台风（大风）等气象原因导致施工延误的（以长泰县气象台或漳州市气象台提供资料为准）；停水或停电（以长泰县自来水公司、县供电局提供的资料为准），或者为配合政府的规章、命令或市政建设引起的延误等。商品房买卖合同签订后，原告交纳了合同约定的全部房款人民币884243元，其中首付款人民币274243元，2013年9月25日办理的按揭贷款人民币610000元。2015年8月下旬，被告书面通知原告于2015年8月25日至2015年9月25日到长泰县文昌西路198号龙津国际（欣景花园）物业服务中心办理交房。同时告知原告补交房屋面积差额部分价款。被告欣泰房产开发的长泰县武安镇文昌西路198号欣景花园即龙津国际B区二期7#、8#楼房产于2012年11月8日取得建筑工程施工许可证，2013年1月16日取得商品房预售许可证，2015年8月12日验收合格。2014年6月，经测绘部门丈量，长泰县武安镇文昌西路198号欣景花园8号楼202号--1402号，建筑面积为141.60平方米。自原、被告之间的《商品房买卖合同》（合同编号：35062508004101519）于2013年9月4日签订后，至合同约定的2014年12月31日交房日期限内，扣除重合部分，遇中雨以上天气57天、台风3天、大风1天，由此顺延至2015年3月2日，而2015年1月1日至2015年3月2日期间遇中雨以上天气2天，最终顺延至2015年3月4日。综合原告的诉称和被告的辩称，并征询双方当事人的意见，本案的争议焦点是：1、被告在履行合同过程中是否存在违约行为；2、若被告违约，应适用何种标准计算违约金。原告林明南、蔡彩珍认为，焦点一、依照原、被告签订的格式合同，消费者已依约交付合同约定的购房款，被告以不可抗力排除其违约行为，不足为证。而被告开发的小区至今配套设施仍未配齐，仍处于违约状态；焦点二、被告作为开发商，在确定交房期限时本应考虑天气等因素，既然合同有约定，被告不应将上述因素导致的逾期交房的后果转移给消费者承担。且无论如何计算，被告的逾期天数都超过180天，依合同约定违约金应按日万分之二计算。被告欣泰房产认为，焦点一、原、被告之间系民事合同关系，即应尊重双方的意思表示，且合同的约定亦未违反法律的强制性规定，是合法有效的。虽然每年都会出现特殊天气，但无法预见具体的时间及持续状态等，合同中既然约定了顺延情形，就应尊重当事人约定。本案涉案房屋已在2015年8月25日具备双方约定的交付条件。而此期限未超过经顺延后的交房期限，被告无需交付逾期交房违约金。且原告至今未按约付清全部房款，被告交房期限顺延至原告付清应付款项之日；焦点二、被告即使逾期交房，也未超过180天，逾期交房违约金只需按日万分之一计算。本院认为，焦点一、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35062508004101519）系双方真实意思表示，且未违反相关法律法规规定，对双方具有约束力。合同约定了可顺延交房情形，即遇台风、大风、中雨以上天气及中、高考时应顺延交房期限。现双方对气象部门的相关气象资料无异议，经统计，扣除符合合同约定的可顺延情后，被告最迟应于2015年3月4日交房。但被告实际交房时间为2015年8月25日，由此说明被告在履行合同过程中存在违约行为；焦点二、被告从开工时计算可顺延情形，并统计了高温天气，而合同并无高温约定，故高温天气不应计算在可顺延情形中。合同签订时，被告开发的房产已开工，其对之前已发生的可顺延情形知晓并应在计算交房日期时予以考虑，故本案所涉可顺延情形应自合同签订之日计算。而每年的中考、高考日期固定，且为公众知晓，被告在计算交房日期时应考虑此情况，故中考、高考日期在顺延交房日期时不予计算。另在统计可顺延日期时，对于各情形重合之日应计算一次，不可重复计算。综合统计后，被告最迟交房日期应为2015年3月4日，而其实际交房日期为2015年8月25日，逾期173日。根据双方合同约定，逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。故本案中应适用日万分之一的标准计算违约金。综上所述，本院认为，原、被告对双方之间的商品房买卖合同关系不持异议，本院予以确认。合法有效的合同对双方具有约束力。原告支付了合同约定面积房款后，被告应履行按期交房义务。被告是否迟延提交按揭材料在前述认证部分已作阐述，且原告所购商品房系被告开发的房产之一，无论原告是否迟延交付按揭贷款资料，都不影响所开发楼盘的施工建设，亦不能排除被告逾期交房违约行为的存在。被告以此否认自己违约行为的辩解不予采信。合同约定面积与最后勘测、登记面积虽有差异，但原告已按约交纳了合同约定面积房款，现有证据证明被告通知交纳面积差额部分房款的时间为2015年8月25日，此时被告逾期交房事实存在，其行为已构成违约。故被告应承担逾期交房违约责任。根据双方认可的气象资料统计，扣除重合日期，被告交房逾期173天，依合同约定，应按日万分之一的标准计算违约金，故被告应支付违约金为人民币15297.40元（884243元×0.0001×173天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：被告漳州市欣泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告林明南、蔡彩珍逾期交房违约金人民币15297.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币838元，依法减半收取为人民币419元，由原告林明南、蔡彩珍负担人民币264.77元，由被告漳州市欣泰房地产开发有限公司负担人民币154.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  吕东波二〇一六年三月十二日书记员  吴惠玲本案适用法条如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。