江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）澄青民初字第0648号
原告严素萍，女，1970年2月21日生，汉族。
委托代理人董再强（受严素萍特别授权委托），江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人盛杰（受严素萍特别授权委托），江苏致邦律师事务所实习律师。
被告黄福洪，男，1954年11月10日生，汉族。
原告严素萍诉被告黄福洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月25日立案受理后，依法由审判员张年适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严素萍的委托代理人董再强、盛杰，被告黄福洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严素萍诉称：2010年5月1日，她与黄福洪签订房屋租赁协议，将她所有的座落于江阴市月城镇双泾村闸上东侧厂房出租给黄福洪使用，租赁期限为2010年5月2日至2011年5月1日，期满之后黄福洪又续租。2013年5月1日双方又续签房屋租赁合同，租期至2014年5月1日。但租赁期限届满后，黄福洪既未支付租金，又拒绝归还房屋。此外，黄福洪在2013年11月3日向她出具欠条，内容为：欠她2011年至2012年度房屋租金与代交村年度上交款23000元，计129600元，并保证自2013年11月起每月归还20000元至还清为止，另2013年度房租未交。但黄福洪仅支付了10000元。2014年1月11日她不得已再次为黄福洪垫付2013年-2014年土地租赁费23000元。2013年-2014年度租赁协议届满后，她多次与黄福洪交涉，但黄福洪以多种理由推诿。为维护自身的合法权益，现向法院起诉，请求法院判令：1、黄福洪立即支付拖欠的租金239600元及违约金71880元；2、黄福洪立即支付她垫付的土地租赁费23000元；2、黄福洪立即归还承租的厂房；4、黄福洪支付自2014年5月2日起至实际归还厂房之日止的租金；5、本案诉讼费用由黄福洪承担。
被告黄福洪辩称：他于2010年5月初向严素萍承租厂房用于办酒厂，2011年3月27日严素萍向他发了一份通知，讲是厂房需要拆迁要他停产，他当时很很着急，就一直在等，一等就是一年半，但是还没有拆迁。他想把酒厂开下去，就找对方商量，对方同意他继续开厂，但是租房合同要补签，他也同意了。对于拖欠的租金，他于2013年11月3日写了张欠条，承诺从2013年11月3日起每月归还20000元。大概在2013年11月下旬，他的厂房就被人锁掉了。他认为，他根本不欠对方租金，欠条是被对方骗着写的，他可以搬出厂房，他要求严素萍赔偿他损失。
经审理查明：2010年5月10日严素萍与黄福洪签订房屋租赁协议一份，约定：严素萍将江阴市月城镇双泾村闸上东侧厂房（1200平方米，厂区总面积约1447平方米）出租给黄福洪，用于经营酒业，租赁期限为2010年5月2日起至2011年5月1日止，租金为51800元／年，先付后用，黄福洪在租赁期间内水电煤气等费用由其自理，厂房的土地属村集土地，涉及村土地租赁费用与严素萍无关，由黄福洪自己与双泾村委直接结算，租赁期间届满，严素萍有权收回全部出租房屋，黄福洪应如期交还，如要求续租，必须在租赁期限届满前的60天内向严素萍提出书面意向，经严素萍同意后重新签订租赁合同，如黄福洪逾期交纳租赁费用，应按房租费用的30%支付违约金。黄福洪向严素萍承租上述厂房后用于开办酒厂（用于生产黄酒），在2010年5月～2011年3-4月该厂一直处于试生产阶段，之后处于停产阶段。2013年5月1日黄福洪与严素萍又签订房屋租赁协议一份，约定严素萍将上述房屋仍出租给黄福洪，用于经营酒厂，租赁期限为2013年5月2日起至2014年5月1日止，租金增加至120000元／年，其他条款维持不变。但该合同签订后，黄福洪未能支付2013年5月2日～2014年5月1日期间的房租金120000元。2013年11月3日，黄福洪向严素萍出具欠条一份，内容为“因2011年至2012年度欠严素萍房租金与代交村年度上缴款（23000元／年），共计129600元，保证上述款从2013年11月份起每月归还20000元整到还清为止，另外2013年度租金未交。”此后，黄福洪仅于2014年4月30日支付给了严素萍10000元（由严素萍的公公顾其昌代收）。2014年1月11日，江阴双华科技有限公司（以下简称双华公司）交给双泾村委2013年土地租金23000元。2014年5月6日，严素萍致函黄福洪，告知黄福洪至2014年5月1日已累计拖欠租金262600元，要求黄福洪于收到该函后20日内一次性支付所拖欠的租金及利息，并归还厂房，否则将面临民事诉讼带来的后果。黄福洪在该通知函上签名。由于黄福洪未支付拖欠的租金，亦未将承租的厂房交付给严素萍，严素萍遂于2014年7月25日向本院提起诉讼。
另查明，2014年7月16日，双华公司出具情况说明一份，其内容为“我公司2014年1月11日向江阴市月城镇双泾村村民委员会缴付的23000元土地租金，为我公司接收严素萍委托代其缴付的坐落于月城镇双泾村闸上东侧土地的2013年度土地租金。”2014年7月18日月城镇双泾村委出具情况说明一份，其内容为“坐落于月城镇双泾村闸上东侧的土地与厂房均由严素萍有权使用与收益；月城镇双泾村闸上东侧的土地为村民集体所有，由村民委员会交由严素萍占有、使用、收益，土地上修建的厂房经村民委员会审批允许严素萍修建，因历史原因无法办理房屋产权证书。”
审理中，严素萍放弃了要求黄福洪承担71880元违约金的诉讼请求。
上述事实，有房屋租赁协议、欠条、情况说明二份，代交土地租金的票据、通知函、申请书和当事人当庭陈述在卷佐证。
本院认为：一、因严素萍就其承租给黄福洪的房屋未能提供取得建设规划许可证或经主管部门批准建设的手续，故严素萍与黄福洪签订的房屋租赁协议无效。虽然合同无效，但黄福洪承租该厂房后仍应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。严素萍要求黄福洪支付其自2013年5月2日起至2014年5月1日止的房屋租金120000元，黄福洪亦承认未付，故黄福洪应支付严素萍自2013年5月2日起至2014年5月1日止的厂房占有使用费120000元。二、因房屋租赁协议无效，且房屋租赁期限至2014年5月1日已届满，黄福洪应当将承租的厂房返还给严素萍。三、黄福洪本人于2013年11月3日出具的欠条表明：黄福洪尚欠严素萍2011～2012年度期间的房租金129600元（含严素萍代黄福洪交纳的土地租金23000元），扣除黄福洪于2014年4月30日支付的10000元，故黄福洪尚应支付严素萍119600元。四、严素萍于2014年1月11日通过双华公司代黄福洪交给双泾村委2014年的土地租金23000元，而根据严素萍与黄福洪的约定，该土地租赁费用本应由黄福洪支付给双泾村委，故黄福洪应支付严素萍垫付的土地租赁费23000元。五、黄福洪在承租期限届满后未能及时将厂房返还给严素萍，造成了严素萍损失，严素萍的损失可以参照黄福洪承租厂房期间房屋占有使用费的标准120000元／年计算（即328元／天），该损失由黄福洪赔偿。六、严素萍自愿放弃违约金并无不当，本院予以准许。七、黄福洪虽要求赔偿损失，属于反诉请求，但其未提起反诉，故本院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、黄福洪应于本判决发生法律效力后十日内将其向严素萍承租的座落于江阴市月城镇双泾村闸上东侧厂房（建筑面积约1200平方米）返还给严素萍。
二、黄福洪应赔偿严素萍自2014年5月2日起至判决其向严素萍返还承租厂房之日止按每日328元计算的租金损失，于本判决发生法律效力后十日内支付。
三、黄福洪应支付严素萍2011年-2012年度房屋占有使用费和代为垫付土地租赁费计119600元及2013年-2014年度房屋占有使用费120000元，合计239600元，于本判决发生法律效力后十日内支付。
四、黄福洪应支付严素萍为其代为垫付的2013年-2014年度的土地租赁费23000元，于本判决发生法律效力后十日内支付。
五、驳回严素萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3159元（严素萍已预交），由严素萍负担678元，由黄福洪负担2481元，黄福洪应负担的2481元由其于本判决发生法律效力之后十日内支付给严素萍。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审判员 张 年
二〇一四年十月十日
书记员 赵尹杰
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。