广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第616号
上诉人（原审被告）：台山市荣华房地产开发有限公司。
法定代表人：刘卓荣，该公司董事长。
委托代理人：余惠军、胡绵班，均系广东雄军律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林晓红。
委托代理人：许法人，系广东广能律师事务所律师。
上诉人台山市荣华房地产开发有限公司（以下简称“荣华公司”）因与被上诉人林晓红商品房预售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2014）江台法城民初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2014年2月20日，林晓红向原审法院提起诉讼，请求判令：1、荣华公司支付林晓红逾期交付期间利息人民币36600元；2、荣华公司承担本案的诉讼费用。主要事实和理由是：林晓红与荣华公司于2012年3月15日签订了《商品房认购合同》，购买了荣华公司开发的位于台山市台城陈宜禧路的某住宅小区12号房，林晓红已依约支付了相应的购房款项。按合同约定，该小区的交付时间为2012年12月31日前，但荣华公司拖延至2013年12月底才交付使用。根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。因此，按上述《商品房认购合同》第七条第二款约定，荣华公司作为出卖人应按当期银行贷款利息计付已收房款在商品房逾期交付期间的利息给林晓红。现林晓红已履约支付了共计61万元房款，当期银行贷款利息一年期为6%，该商品房逾期交付时间为一年，荣华公司应计付逾期利息61万元×6%＝36600元。
荣华公司答辩称：1、双方签订商品房认购合同以后，荣华公司如期进行施工建设，不存在逾期交楼的事实。2012年台山遇到几十年难得一遇的自然灾害，6月份先后遇到2012年第五、六号强热带风暴的袭击，7月份第八号强热带风暴再次更是直接在台山登陆，对台山造成不可预料的破坏，而这种天气不适合建筑施工作业，另外涉案房屋于2013年9月30日已经竣工验收，因国家相关政策变动才使涉案房屋拖延至2013年11月才通知林晓红前来付清购房款并收楼，根据我国民法通则第153条和合同法第167条相关规定，自然灾害和国家政策变动的原因所导致的延期不予记录逾期交楼期限。2、退一万步来讲就算逾期，逾期交楼的期限也仅为4个月，具体在林晓红主张1年期的基础上再减去6、7月份的自然灾害期限，再减去2013年9月30日至同年12月31日，因为涉案房屋在2013年9月份已经竣工，根据双方签订的合同第7条其他事项的第2点如出卖人逾期3个月未将商品房交给认购人使用，这一约定即从逾期第4月才开始计算逾期交楼期限；3、根据合同法第8条、第120条相关规定，当时双方都违反合同的约定应当各自承担各自的责任，因此林晓红应向荣华公司支付购房所欠余款28103元及逾期违约金9273.99元（暂计至2014年4月21日），并向荣华公司支付逾期收楼而产生的管理费674.16元，三项合计38051.15元。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年3月16日，林晓红与荣华公司签订《商品房认购合同》（以下简称合同），林晓红购买荣华公司开发的位于台山市台城陈宜禧路的某住宅小区12号房。该合同第七条第2款约定：“该商品房价款为638103元，……余款于交楼前付清后交楼使用。……该商品房的交付日期为2012年12月31日前。认购人必须付清商铺房价款及相关费用后才能接收该商品房，如出卖人逾期3个月未将商品房交付给认购人使用，出卖人应按当期银行贷款利率计付已收房价款在商品房逾期交付期间的利息给认购人”。合同签订后，林晓红于2012年3月16日至6月29日期间共向荣华公司支付了共计61万元房款。2013年12月12日，林晓红收到荣华公司发出的《收楼通知书》，通知其于2013年12月31日前择期办理收楼手续。
另查明，2012年7月6日中国人民银行公布的六个月至一年（含一年）的金融机构人民币贷款基准年利率是6%。
原审法院认定上述事实，有林晓红和荣华公司的陈述以及《商品房认购合同》、收据、某收楼通知书、国内挂号信函、公证书、中国人民银行官网贷款利率表等证据证明，经查证属实，原审法院予以确认。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。林晓红与荣华公司签订的《商品房认购合同》，是双方真实意思表示，没有违反国家法律，行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，依法应受法律保护。荣华公司应按照合同约定于2012年12月31日前交付商品房给林晓红，但林晓红直到2013年12月12日才收到荣华公司的《收楼通知书》，通知其于2013年12月31日前择期办理收楼手续，因此，荣华公司逾期交楼近一年时间，按照双方签订《商品房认购合同》“如出卖人逾期3个月未将商品房交付给认购人使用，出卖人应按当期银行贷款利率计付已收房价款在商品房逾期交付期间的利息给认购人”的约定，荣华公司应当以已交房款61万元为本金，按照2013年1月1日至12月31日期间中国人民银行规定的年利率6%计付利息给林晓红，即支付利息36600元给林晓红，因此，林晓红主张的请求荣华公司支付逾期交房期间的利息，理据充足，原审法院予以支持。
关于荣华公司提出的林晓红应向荣华公司支付购房所欠余款28103元及逾期违约金9273.99元等费用的问题，由于荣华公司在本案中未提起反诉，且已另案主张，故本案不作调整。关于荣华公司提出的由于不可抗力的客观原因造成逾期交楼的抗辩理由，由于荣华公司未提供相关证据予以支持，故理据不足，原审法院不予采纳。关于荣华公司根据双方签订的《商品房认购合同》“如出卖人逾期三个月未将商品房交付给认购人使用，出卖人应按当期银行贷款利率计付已收房价款在商品房逾期交付期间的利息给认购人”的约定提出逾期的前三个月不应计算在逾期期间的抗辩理由，根据其约定，荣华公司逾期三个月未交楼给林晓红，荣华公司就应当支付逾期交付期间的利息给林晓红，该三个月是约定是否应当支付利息的问题，不是约定支付利息从三个月后开始计算问题，故荣华公司的该项辩解意见，理据不足，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年6月27日作出广东省台山市人民法院（2014）江台法城民初字第133号民事判决：台山市荣华房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付逾期交楼利息36600元给林晓红。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费715元，由台山市荣华房地产开发有限公司负担。
当事人二审的意见
荣华公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，发回重审；2、本案的诉讼费由林晓红承担。主要事实和理由是：原审判决事实认定不清和适用法律错误，以致判决决定错误和不公，应当予以撤销。一、因自然灾害所导致延期的2个月（2012年6月、7月份）不能计入荣华公司的逾期交楼期限。对于荣华公司在原审中的答辩：因2012年6月、7月份先后遭到第5号强热带风暴“泰利”、第6号强热带风暴“杜苏芮”、第8号强热带风暴“韦森特”的袭击，对台山造成不可预料的破坏，且这种天气不适合高空建筑作业。原审法院认为荣华公司因未提供相关证据不予采纳。但根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（一）项规定，众所周知的事实属于无需举证的范围。因此，因自然灾害所导致延期的2个月（2012年6月、7月份）不能计入荣华公司的逾期交楼期限。二、退一万步来讲，就算荣华公司逾期交楼，逾期的起算时间点应从2013年4月1日起算。根据荣华公司与林晓红双方于2012年3月16日签订的《商品房认购合同》第七条第2点约定：“该商品房的交付日期为2012年12月31日前，如出卖人逾期3个月未将商品房交付给认购人使用，出卖人应按当期银行贷款利率计付己收房价款在商品房逾期交付期间的利息给认购人”，双方在此特别约定“逾期3个月未将商品房交付给认购人使用才开始计逾期利息”，也就是说前3个月（2013年l月l日-2013年3月31日）不应计入逾期交楼的期限，应从2013年4月1日才开始计付逾期利息。
林晓红答辩称：荣华公司的上诉理由与事实不符。1、荣华公司提出以所谓的自然灾害来推托自己的延误交楼是不符合证据规则，也没有事先通知林晓红，不属于不可抗力，在一审判决中对此问题已经有了明确的阐述。2、逾期交楼的违约金起算时间，林晓红认为一审判决对此认定非常准确，荣华公司逾期三月未交楼给林晓红，荣华公司就应当支付逾期交付期间的利息，该三个月是约定是否支付利息的问题，不是约定支付利息从第三个月后开始计算的问题。
二审期间，本案双方当事人均未提供新的证据材料。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，林晓红与荣华公司于2012年3月16日签订《商品房认购合同》时，涉案房屋尚未竣工，故本案属商品房预售合同纠纷，原审将本案定性为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。虽然本案无证据显示荣华公司已取得了商品房预售许可证，但涉案房屋已竣工验收，故涉案《商品房认购合同》为有效合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审审理范围仅针对荣华公司提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、荣华公司以发生台风为由主张其逾期交楼属不可抗力的理由是否成立。2、逾期交楼违约金应从何时起算。
关于第1个争议焦点。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，荣华公司主张台风属不可抗力且导致其逾期交楼并据此诉求减除其部分违约责任，其对此负有举证责任，否则应依法承担举证不能的后果。在本案中，即使荣华公司所提的台风确实存在，但涉案《商品房认购合同》是于2012年3月16日签订，合同约定的交楼期限是2012年12月31日前；综合以上案情，结合广东省台山市地处沿海，每年都会遭遇台风等恶劣天气，此为台山日常生活常识，荣华公司在《商品房认购合同》中约定交楼期限时应该预见到并考虑了台风等恶劣天气可能对工期产生的影响以便根据天气等情况通过采取各种措施调整施工进度来确保其可以如期交楼的，在荣华公司没有提供进一步证据证明台风必然导致其逾期交楼的情况下，其应承担举证不能的法律后果，故其以发生台风为由主张其逾期交楼属不可抗力的理由不能成立，其据此要求免除部分违约责任，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定的可以免除责任的条件，因此对于上述主张本院不予支持。
关于第2个争议焦点。林晓红与荣华公司在《商品房认购合同》中约定涉案房屋的交付日期为2012年12月31日前，如果荣华公司没有在该约定的日期交付房屋的，从2013年1月1日起至实际交房日止为荣华公司逾期交房的期间；而对于荣华公司应否支付逾期交房期间的利息，双方在《商品房认购合同》中约定了相应的条件。如果荣华公司逾期交房超过三个月的，才支付逾期交房期间的利息，反之即使荣华公司逾期交房但不足三个月的，其无需支付逾期交房期间的利息。可见，双方在《商品房认购合同》中约定的“如出卖人逾期3个月未将商品房交付给认购人使用”是“出卖人应按当期银行贷款利率计付已收房价款在商品房逾期交付期间的利息给认购人”的条件，而非将约定的交楼期限再延长3个月。故本案逾期交楼违约金应从2013年1月1日起算。荣华公司以《商品房认购合同》中约定“如出卖人逾期3个月未将商品房交付给认购人使用”为由，主张逾期交楼的期间应扣减3个月而从2013年4月1日起算并据此请求免除该三个月期间的违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。荣华公司的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费715元，由台山市荣华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 李慕华