河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫05民终字1282号
上诉人（原告原告反诉被告）安阳市铜城物业服务有限公司。
法定代表人孟昭洪，职务经理。
委托代理人徐海莲、宋会光，大沧海律师事务所（安阳市）律师。
上诉人（原审被告反诉原告）贠金莉，女，1980年8月8日出生，汉族。
委托代理人刘恩，男，1979年9月12日出生，汉族，律师，住址同上。（系贠金莉丈夫）
上诉人（原审被告）刘恩，基本情况同上。
上诉人安阳市铜城物业服务有限公司因与上诉人贠金莉、刘恩物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2015）文民小字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人安阳市铜城物业服务有限公司（以下简称铜城物业公司）的委托代理人徐海莲、宋会光，上诉人刘恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，安阳市铜城置业有限公司开发建设了位于本市××××与灯塔路交叉口东北角的阳光嘉苑住宅小区。2011年9月26日，通过安阳市方正招标采购服务有限公司组织进行的招投标，原告铜城物业公司获得“阳光嘉苑小区”前期物业管理服务项目的中标。2011年9月28日，原告铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司签订“阳光嘉苑前期物业管理委托合同”一份，合同约定：委托管理期限2011年10月1日至2016年9月30日止，关于物业管理服务费用约定，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层建筑1.35元／月／平方米，其中包含服务管理费0.05元／月／平方米，垃圾清运费0.05元／月／平方米、城市生活垃圾处理费0.02元／月／平方米、小区清洁费0.03元／月／平方米、楼道清理费0.05元／月／平方米、绿化管理费0.14元／月／平方米、公共设施管理维护费0.30元／月／平方米、电梯运行费0.35元／月／平方米、智能化系统0.10元／月／平方米、单元梯灯维护费0.01元／月／平方米、二次加压供水0.1元／月／平方米、公共秩序维护0.15元／月／平方米。6层以下的物业服务费按1.25元／月／平方米计算。被告贠金莉、刘恩系夫妻关系，二被告系阳光嘉苑住宅小区3号楼2层A西户业主，其房屋建筑面积为154.83平方米。被告贠金莉已向原告铜城物业公司交纳2013年11月30日至2014年6月30日、2014年6月30日至2015年1月30日期间的物业费，被告未交纳2015年2月1日之后的物业费。该小区内楼房电梯实行卡式通行管理，因被告未交纳物业费，未对电梯卡进行升级，被告从2015年2月1日起至今未使用电梯。另查明，原告铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司的法定代表人均是孟昭洪。被告称原告铜城物业公司已于2015年3月20日与阳光嘉苑小区3号楼业主解除物业服务合同关系，提交照片一张，称拍摄的是张贴在该小区3号楼门口的“三号楼停止服务声明”，该声明是手写，且没有加盖原告公司的公章，原告对此不予认可，称原告公司从来没有张贴该声明。
以上事实，有原告提交的物业管理委托合同、物业费服务项目、收费标准列表、中标通知书、投标报价情况汇总表、资质证书、物业费收费四联单、催费通知单、民事裁定书、送达回证、安阳市房产管理局物业管理科出具的情况说明，被告提交的照片、企业信息查询单，以及原、被告陈述为证，所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。
原审法院认为，原告铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司于2011年9月28日签订“阳光嘉苑前期物业管理委托合同”，约定自2011年10月1日至2016年9月30日止，由原告铜城物业公司为阳光嘉苑住宅小区提供物业管理服务，原告也依约对该小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，亦向原告交纳了2013年11月30日至2015年1月30日期间的物业服务费，对此予以确认，被告贠金莉、刘恩作为阳光嘉苑小区的业主，应当向原告铜城物业公司支付相关物业服务费。被告辩称原告铜城物业公司参与物业公司投标，违反《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条规定，主张该物业服务合同无效；原告的投标是否无效属于另一法律关系，对此不做处理，被告辩称意见不予采信。根据物业服务合同的约定，结合被告房屋楼层面积，6层以下按1.25元／月／平方米收取物业服务费，其中包含电梯运行费0.35元／月／平方米，因原告对阳光嘉苑小区内电梯实行卡式管理，被告未交纳物业费，即无法使用电梯卡，被告从2015年2月1日起至今未使用电梯，故电梯运行费不应收取，确认被告贠金莉、刘恩应支付原告2015年2月1日至2016年1月31日的物业服务费1672.16元（0.9元×154.83平方米×12个月）（不含电梯运行费）；如果被告欲使用电梯，可按每月54.19元（0.35元／月／平方米×154.83平方米）标准向原告支付电梯运行费。原告主张被告逾期支付物业费的滞纳金，缺乏法律依据，不予支持。被告称原告铜城物业公司已于2015年3月20日与阳光嘉苑小区3号楼业主解除物业服务合同关系，仅提交照片一张，称在该小区3号楼门口张贴有一份“三号楼停止服务声明”，而该声明并没有加盖原告公司的公章，原告对此不予认可，被告该辩称意见不予采信。被告贠金莉反诉要求原告返还被告已交纳的物业费，缺乏法律依据，不予支持。被告贠金莉反诉要求原告准许被告查询阳光嘉苑小区物业费收支原始记账凭证，原告对此没有异议，应予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告贠金莉、刘恩于本判决生效之日起十日内给付原告安阳市铜城物业服务有限公司2015年2月1日至2016年1月31日期间的物业服务费人民币1672.16元；二、准许被告贠金莉向原告安阳市铜城物业服务有限公司查询安阳市文峰区中华路与灯塔路交叉口东北角阳光嘉苑小区物业费收支原始记账凭证；三、驳回原告安阳市铜城物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告贠金莉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费25元，诉讼费共计50元，原告安阳市铜城物业服务有限公司负担25元，被告贠金莉、刘恩负担25元。
宣判后，铜城物业公司不服上诉称，一、原审判决认定贠金莉、刘恩没有使用电梯因此无需缴纳电梯运行费没有事实和法律依据。1、贠金莉、刘恩作为业主有义务积极办理电梯卡的升级业务，因自身原因未升级电梯卡，过错应归责于其本人。2、贠金莉、刘恩不升级电梯卡不代表其未使用，实际上其一直在使用电梯。因此，原审判决认定贠金莉、刘恩未升级电梯卡即不能使用电梯属事实认定错误，贠金莉、刘恩应当依约支付包括电梯运行费在内的全部物业服务费。3、即使被上诉人没有使用电梯其也应当缴纳全部物业服务费。铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司签订《前期物业管理委托合同》后，按照合同约定为业主提供了优质的物业服务，贠金莉、刘恩应当依约缴纳物业服务费。二、原审判决扣除电梯运行费且不支持滞纳金显失公平。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判贠金莉、刘恩支付物业服务费2322.5元和逾期滞纳金4238.6元；本案一、二审诉讼费用由贠金莉、刘恩承担。
刘恩、贠金莉针对铜城物业公司的上诉答辩及不服原审判决上诉称，铜城物业公司的上诉无事实及法律依据，二审应依法予以驳回。认定安阳市铜城置业有限公司与铜城物业公司前期物业管理委托合同是否有效是铜城物业公司是否能获得物业费请求权的基础，在合同无效的情况下，铜城物业公司即丧失了以合同为依据的物业费请求权的基础。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，维持第二项，并确认2011年9月28日安阳市铜城置业有限公司与铜城物业公司的前期物业管理委托合同无效，判令铜城物业公司返还刘恩、贠金莉已经交纳的费用；本案一、二审诉讼费用由铜城物业公司承担。
铜城物业公司针对刘恩、贠金莉的上诉答辩称，刘恩、贠金莉的上诉无事实及法律依据，二审应依法予以驳回。
经二审查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，关于物业服务管理合同的效力的问题。本案系物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，建设单位安阳市铜城置业有限公司在业主、业主大会选聘物业服务企业之前有权选聘物业服务企业，并应当签订书面的前期物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司签订的《物业服务管理合同书》属于前期物业服务合同，该合同对阳光嘉苑小区的全部业主均有约束力，铜城物业公司与刘恩、贠金莉之间是存在物业服务合同关系，刘恩、贠金莉应交纳物业服务费。刘恩、贠金莉上诉称铜城物业公司参与物业公司投标，违反法律规定并主张该物业服务合同无效，本院认为，投标效力问题属于另一法律关系，本院对此不做处理。铜城物业公司为阳光嘉苑小区业主提供了物业管理服务，刘恩、贠金莉作为阳光嘉苑小区的业主，在接受物业管理服务的同时，应当承担物业费交纳的义务。关于铜城物业公司主张刘恩、贠金莉支付电梯运行费及滞纳金的问题，虽然刘恩、贠金莉未交纳物业费，但刘恩、贠金莉是否缴纳物业费和其能否无障碍乘行电梯是两个概念，如果业主不交纳物业费，物业公司可以通过其他方式来解决，而不应该采取强制电子刷卡阻碍业主乘电梯来达到收费的目的，铜城物业公司的该做法影响了刘恩、贠金莉的正常生活，故原审法院未支持电梯运行费并无不当。铜城物业公司主张的滞纳金应属合同违约金范畴，其要求刘恩、贠金莉支付逾期交纳物业费的滞纳金的诉请系基于其与安阳市铜城置业有限公司签订的临时托管合同之条款，因其在实施物业服务管理期间，存在一定瑕疵，刘恩、贠金莉不能按约定支付物业费有一定的原因，故铜城物业公司要求刘恩、贠金莉支付逾期支付物业费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人安阳市铜城物业服务有限公司负担25元，上诉人贠金莉、刘恩负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫学海
审 判 员 毛晓燕
代理审判员 秦现华
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 张文科