北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终4578号
上诉人(原审被告)赵童喜，女，1962年7月9日出生。
委托代理人宋春泉，北京市富润律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)赵万祥，男，1945年3月6日出生。
委托代理人张静荽（赵万祥之妻），1949年11月10日出生。
上诉人赵童喜因与被上诉人赵万祥房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第40262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵万祥在一审法院起诉称：赵万祥与赵童喜的父亲是朋友。其父去世后，其母亲罗淑珍为了生活通过赵童喜于2010年至2013年间向赵万祥直接借款共计20万元，又通过赵万祥向他人借款10万元。赵童喜承诺房屋拆迁补偿后一并还清。2013年9月，赵童喜称拆迁款分的太少，暂时无法还清。同年12月中旬，赵童喜提出将位于北京市海淀区7号楼6单元102室房屋给赵万祥抵偿债务，赵万祥表示同意并与罗淑珍和赵童喜于2013年12月20日签订了协议，约定上述房屋的价值为120万元，赵万祥已出借给赵童喜的20万元折抵购房款，其余100万元由赵万祥在协议签订之日支付50万元，办理房屋入住手续时支付40万元，办理完房屋过户手续时再支付10万元。赵万祥于协议签订当日即支付了50万元。2014年10月19日，罗淑珍去世。2015年10月22日，赵童喜办理了上述房屋的入住手续，但未通知赵万祥。赵万祥得知此情况后于2015年10月29日给赵童喜转账40万元，但次日她就退给赵万祥了，说明她要毁约。现赵万祥要求赵童喜履行与赵万祥于2013年12月20日签订的协议，为赵万祥办理位于海淀区7号楼6单元102室房屋的入住手续并交房，此后赵万祥再按照协议继续支付房款，待可以办理房产证时再为赵万祥办理过户手续。诉讼费由赵童喜负担。
赵童喜在一审法院答辩称：赵童喜与赵童喜母亲罗淑珍均未向赵万祥借过钱，故并不存在以房抵债的问题。赵童喜与赵万祥签订的协议是其借以房抵债之名行买卖房屋之实，合同中的账目不清，房价不确定。涉案房屋是因罗淑珍、赵童喜的房屋拆迁安置所得，赵万祥不是本村居民，不享有居住安置房屋的资格，且此房屋未进行产权登记，不能上市交易，故这种买卖关系应属无效。签订协议时赵童喜不确定房屋是否能够买卖，碍于情面才收取了50万元，赵童喜可以退还给赵万祥。赵童喜不同意赵万祥的诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年12月20日，罗淑珍、赵童喜（甲方）与赵万祥（乙方）签订了《协议书》。双方约定：鉴于甲方无力偿还向乙方所借人民币30万元，乙方接受甲方将位于北京市海淀区7号楼6单元102室（现门牌号为北京市海淀区1号楼6单元102室）抵偿给乙方的提议、乙方认可上述腾退房为人民币120万的标的值；乙方分三次向甲方支付人民币：第一次在签订本协议之日支付70万含前期借给甲方的30万；第二次在办理完上述腾退房的入住手续当日（或3日内）支付40万；第三次在办理完上述腾退房的过户手续当日（或3日内）支付10万；甲方负责办理入住手续，所需费用由乙方承担；甲、乙双方共同办理上述房的过户手续，所需费用由甲方承担；本协议签订后，双方均不得反悔，若甲方反悔，需双倍支付给乙方已经支付的款项；若乙方反悔，甲方不退还乙方已经支付的款项。上述协议签订当日，赵万祥给付赵童喜50万元，赵童喜给赵万祥出具了收到70万元的收条。2014年10月19日，罗淑珍去世。2015年10月22日，赵童喜自行办理了上述房屋的入住手续，未通知赵万祥。赵万祥得知此事后，于2015年10月29日通过银行转账向赵童喜支付40万元。次日，赵童喜将此40万元通过银行转账退还给赵万祥。
另查，罗淑珍系赵童喜之母。2011年8月17日，罗淑珍立公证遗嘱，内容为：“一、坐落于北京市海淀区39号院内全部不动产的50％财产权益归我个人所有，我愿将上述财产中属我所有的财产份额在我去世后，全部遗留给我的女儿赵童喜个人所有（排除其配偶的共有权）。二、若在我生前上述不动产遇拆迁，我愿将上述不动产财产份额因拆迁发生的拆迁补偿款及拆迁补偿安置房屋全部遗留给我的女儿赵童喜个人所有（排除其配偶的共有权）。”2013年8月30日，北京京香伟业房地产开发公司（甲方）与罗淑珍、赵童喜（乙方、被腾退人）签订了《腾退补偿安置协议书》，双方约定：甲方因新农村建设需要，须拆除乙方在北京市海淀区39、39-6号院房屋并腾退乙方使用的宅基地；乙方合法有效的宅基地面积为103.82平方米，安置人口2人，被腾退人罗淑珍、赵童喜；乙方置换、购买安置房如下：1、7号楼6单元302号二居室，预测建筑面积82.28平方米；2、7号楼6单元102号二居室，预测建筑面积82.28平方米；置换后，若安置楼房面积超过合法有效宅基地面积60.74平方米，应补交购房款；乙方在合法有效宅基地范围内的房屋建筑面积为103.82平方米，给予乙方评估作价款72647元；乙方应补交购房款273330元；乙方置换安置房超出乙方腾退宅基地面积部分应补交的购房款，由甲方从乙方搬迁应得的地上物补偿、搬迁补助费、奖励费中扣抵。
再查，罗淑珍、赵童喜、赵万祥均为居民户口。
审理中，赵万祥称《协议书》中所载明的“甲方无力偿还向乙方所借人民币30万元”中，罗淑珍与赵童喜已偿还10万元，尚余20万元欠款，故赵童喜于收到赵万祥50万元购房款后出具了70万元的收条。
一审查明的事实，有双方当事人陈述、协议书、收条、银行业务受理单、公证遗嘱、门头村腾退补偿安置协议书、业主办理入住手续须知、派出所证明等证据材料在案佐证。赵童喜称其并未给赵万祥出具70万元的收条未向法庭提供证据。
一审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵万祥与罗淑珍、赵童喜签订的《协议书》系各方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同及协议对各方均有约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。通过该《协议书》及赵童喜出具的收条可以确认以下事实：1、罗淑珍与赵童喜曾向赵万祥举债，至签订《协议书》时尚欠20万元；2、罗淑珍与赵童喜同意将涉案房屋出售给赵万祥，双方之间建立了房屋买卖合同关系；3、双方均同意将罗淑珍、赵童喜所欠20万元折抵赵万祥应付的购房款。涉案房屋为罗淑珍、赵童喜原有宅基地及地上物拆迁获得货币补偿后购买，虽然目前尚未办理产权登记，但并不影响协议的效力。现罗淑珍已去世，赵童喜既为罗淑珍遗留的涉案财产的唯一继承人，也是罗淑珍在《协议书》中的权利义务的承担人，故赵万祥要求赵童喜继续履行协议，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，一审法院作出判决：一、赵童喜继续履行与赵万祥于二○一三年十二月二十日签订的《协议书》。二、赵童喜于本判决生效后七日内协助赵万祥办理位于北京市海淀区一号楼六单元一○二室（原门牌号为：北京市海淀区七号楼六单元一○二室）的入住手续，并将该房屋交付给赵万祥。三、赵万祥于上述房屋入住手续办理完毕并接收房屋后三日内向赵童喜支付购房款四十万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
赵童喜不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回赵万祥的诉讼请求。其上诉理由是：一是赵万祥持有安置协议，但迟迟不办理入住手续，并拒绝支付第二笔款项。二是赵童喜不认识汇款凭证中所提到的樊书争，一审法院认定赵童喜借款30万没有依据。三是赵万祥提交的70万元收条不是赵童喜本人签名，一审认定赵万祥支付了70万元购房款错误。四是协议书是显失公平的，一审认定协议书是在平等自愿的基础签订的，及不违反法律、行政法规的强制性规定不当。五是双方在协议书中并未约定交付房屋，一审判决交付房屋不当。六是诉讼费应按件收取，一审收取9100元不当。七是赵童喜已经办理房屋入住手续，不能再办理入住手续。
赵万祥服从一审判决，针对赵童喜的上诉请求和理由答辩称：协议已经发生效力，赵万祥已经支付了70万元，一审认定事实清楚，适用法律正确。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，二审中，赵童喜认可70万元收条是自己签的名。另查，赵童喜认可涉案房屋为按经济适用住房管理的房屋。
本院认为：就涉案房屋买卖协议的效力，赵童喜虽然提出质疑，但罗淑珍、赵童喜均在协议上签了名，且双方买卖的房屋为按经济适用住房管理的房屋，故该协议应是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。根据协议的约定，在协议签订之日赵万祥应支付70万元。诉讼中，赵万祥提交收条证明其支付了70万元，其中50万元为通过银行汇款支付，对于另外20万元赵万祥主张是现金支付。赵童喜提出其仅收到50万元。对此，本院注意到，20万元数额并非巨大，现金支付具有可行性，且赵童喜未提交有效的证据予以反驳，故本院采信赵万祥的主张。
根据约定，赵童喜负责办理入住手续。而在房屋可以办理入住手续时，赵童喜未通知赵万祥办理，并自行办理了入住手续。赵万祥在知道可以办理入住手续后及时将约定的40万元支付赵童喜，故赵万祥不构成违约。在赵万祥不构成违约的情况下，赵童喜应当协助赵万祥办理入住手续，并将房屋交予赵万祥。赵童喜称双方在合同中并未约定交房。对此，本院需要提示的是，双方虽然未在合同中约定交房一事，但根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，赵童喜应当履行该项义务。关于诉讼费问题，双方诉争标的为房屋，根据规定应当按照标的额交纳诉讼费。另外，诉讼费的承担情况，由人民法院根据判决结果决定当事人负担数额。本案中，赵童喜败诉，其应当承担相应的诉讼费。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万五千六百元，由赵万祥负担六千五百元(已交纳)，由赵童喜负担九千一百元(本判决生效后七日内交纳)。
二审案件受理费一万五千六百元，由赵童喜负担(已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 徐 冰
代理审判员 王 梦
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 罗娇杨