山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第681号
上诉人（原审被告）山东苏泰投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人徐国政，董事长。
委托代理人秦达飞，山东誉实律师事务所律师。
委托代理人丁艳茹，山东誉实律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）胡文奎，男，1963年12月26日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
上诉人山东苏泰投资有限公司因与被上诉人胡文奎租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2014）天民桥初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2011年5月11日，苏泰公司与济南军区装备部农副业基地（以下简称军区农副业基地）签订军队房地产租赁合同，约定军区农副业基地将位于济南市天桥区桑梓店镇，面积为78706平方米的场地租赁给苏泰公司用于物资器材仓储。合同约定的租赁期限为5年，苏泰公司不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在军区农副业基地按规定报经军队主管部门批准并出具书面同意书后实施，苏泰公司不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背合同约定的前提下，经军区农副业基地书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。2012年12月10日，苏泰公司与胡文奎签订合作协议一份，约定由苏泰公司将承租军区农副业基地的场地中的加工区F地块（23、24、25号基础及办公区）提供给胡文奎进行合作经营，胡文奎自费负责厂房及办公楼的施工建设，合作期限自2013年6月10日至2028年6月9日，胡文奎每年需向苏泰公司交纳土地管理费每亩4000元、基础折算费每平方米100元、物业管理费3000元。合作协议签订后，胡文奎于2012年12月18日向苏泰公司支付基础折算费154800元、土地管理费172500元、物业管理费10500元，以上共计337800元。苏泰公司没有提交证据证实其与胡文奎签订的合作协议中的相关合作事宜经过了出租人军区农副业基地的书面许可。胡文奎诉至原审法院，请求依法判令：1、苏泰公司与胡文奎之间的合作协议无效。2、苏泰公司返还胡文奎款项337800元。3、苏泰公司赔偿胡文奎经济损失65870元（计算方式为：以337800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2012年12月计算至2014年5月）。
原审法院认为，苏泰公司与胡文奎之间签订的合作协议，从其约定的双方权利、义务等内容可以看出，双方实际是就苏泰公司租赁的军区农副业基地位于济南市天桥区桑梓店镇78706平方米的场地中F地块（23、24、25号基础及办公区）部分的转租关系。苏泰公司与军区农副业基地签订的军队房地产租赁合同中明确约定苏泰公司“不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背合同约定的前提下，经军区农副业基地书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施”。苏泰公司并未提交证据证实其转租给胡文奎的行为经过了军区农副业基地书面同意，亦未签订转租合同并报军队房地产管理部门审核备案。因此，苏泰公司与胡文奎的合作协议无效，胡文奎要求确认其与苏泰公司签订的合作协议无效及要求苏泰公司返还基础折算费、土地管理费、物业管理费共计337800元的诉讼请求，原审法院予以支持。胡文奎要求苏泰公司因过错赔偿其经济损失65870元的诉讼请求，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、山东苏泰投资有限公司与胡文奎于2012年12月10日签订的合作协议无效。二、山东苏泰投资有限公司于判决生效之日起10日内返还胡文奎基础折算费154800元、土地管理费172500元、物业管理费10500元，共计337800元。三、驳回胡文奎的其他诉讼请求。案件受理费7460元，保全费2770元，由山东苏泰投资有限公司负担。
上诉人山东苏泰投资有限公司不服原审判决上诉称：一、一审法院以“苏泰公司未提交证据证实转租行为得到军区农副业基地书面同意，亦未签订转租合同报军队房地产管理部门审核备案”为由，判决上诉人苏泰公司与被上诉人胡文奎之间的合作协议无效，是错误的。我国《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国冢、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上诉人苏泰公司与被上诉人胡文奎签订的合作协议是在双方充分协商，意思表示一致的情况下签订的。在合同签订后，上诉人苏泰公司按时交付地块给被上诉人胡文奎，依约履行合同义务，不存在法律规定的合同无效的情形。同时根据合同的相对性原则，上诉人苏泰公司违反《军队房地产租赁合同》的约定向被上诉人胡文奎转租涉案土地，应由军区农副业基地向上诉人苏泰公司主张权利，与本案不属于同一法律关系，应另案主张。而且对于非法转租，我国《合同法》第二百二十四条只赋予了出租人合同解除权，而不是合同无效。因此一审法院以上诉人苏泰公司未提交证据证实转租行为得到书面同意、未签订转租合同报军队房地产管理部门审核备案为由，判决上诉人苏泰公司与被上诉人胡文奎的合作协议无效，没有事实和法律依据，二审法院应当依法查明事实，改判双方签订的合作协议真实有效，双方应当共同遵照执行。二、一审法院判决上诉人苏泰公司向被上诉人胡文奎返还基础折算费、土地管理费、物业管理费等费用，缺乏事实和法律依据。如前所述，上诉人苏泰公司与被上诉人胡文奎签订的合作协议不存在合同无效的情形，双方的合同是真实有效的。上诉人苏泰公司与军区农副业基地所签合同租赁期限为2011年4月10日至2016年4月9日，并在附加条款第四条约定了续租要求，上诉人苏泰公司的续租请求也已经得到批准。上诉人苏泰公司与被上诉人胡文奎签订的合作协议，虽然履行期限超过了上诉人苏泰公司与军区农副业基地所签合同的履行期限。但截止到合同履行至今，上诉人苏泰公司没有任何违约行为。即使被上诉人胡文奎要求解除合同，也应当向上诉人苏泰公司支付合同已履行部分的土地占用费等相关费用。一审法院判决上诉人苏泰公司向被上诉人胡文奎返还337800元没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判双方签订的合同真实有效，应当继续履行，本案一、二审诉讼费用由被上诉人胡文奎承担。
被上诉人胡文奎答辩称：一、依据《合同法》第五十二条，应认定双方的合作协议无效。二、依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十九、四十四、四十五条的规定，应认定双方的合作协议无效。三、上诉人苏泰公司与部队签订的《军队房地产租赁合同》第十二条约定，本合同双方签字盖章后需经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。被上诉人胡文奎在与上诉人苏泰公司签合作协议前阅读了该《军队房地产租赁合同》，因涉及上百万的投资风险，要求上诉人苏泰公司出示其与部队签订的加盖有军队房地产管理部门审批盖章的原合同，上诉人苏泰公司承诺称，被上诉人胡文奎可先行签订协议、交纳费用并建设车间，关于《军队房地产租赁合同》第十二条规定的军队房地产管理部门审批盖章一事，很快就办理完毕，但直至一审起诉时上诉人苏泰公司也未出示加盖有军队房地产管理部门审批盖章的原合同，被上诉人胡文奎受到了上诉人苏泰公司的欺骗。四、上诉人苏泰公司在与被上诉人胡文奎签订合作协议时将其与部队签订的《军队房地产租赁合同》的复印件作为宣传材料及协议附件，该合同第三条载明“租赁期限自2011年4月10日起至2046年4月9日止”，租赁期限为35年，但现在上诉人苏泰公司主张其与部队签订的《军队房地产租赁合同》租赁期限为自2011年4月10日起至2016年4月9日止，租赁期限只有5年，这与上诉人苏泰公司之前展示的合同复印件严重不相符，上诉人苏泰公司存在欺诈行为，双方签订的合作协议应为无效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。
本案中，上诉人苏泰公司与军区农副业基地签订《军队房地产租赁合同》，约定由军区农副业基地将位于济南市天桥区桑梓店镇的面积为78706平方米的场地租赁给上诉人苏泰公司用于物资器材仓储。上诉人苏泰公司与被上诉人胡文奎签订合作协议，约定由上诉人苏泰公司提供上述场地中的“济南军区农副业基地苏泰工业园加工区F地块”与被上诉人胡文奎合作经营，被上诉人胡文奎自费负责厂房及办公楼的施工建设，每年需向上诉人苏泰公司交纳土地管理费及物业管理费。以上合同中涉及的土地系无偿划拨的国有土地，具有明确的限定用途，现未经法律、行政法规规定的程序用于对外出租及工业园建设，违反了法律、行政法规的强制性规定，上诉人苏泰公司与被上诉人胡文奎订立的合作协议应认定为无效，同时，被上诉人胡文奎并未在涉案土地上进行厂房及办公楼的施工建设，故上诉人苏泰公司认为合作协议有效及要求上诉人胡文奎支付土地占用费的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7460元，由上诉人山东苏泰投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩 松
审判员 孟繁荣
审判员 王云春
二〇一六年二月四日
书记员 邢春艳