江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第1986号
上诉人（原审原告）严海如。
委托代理人陈小峰。
被上诉人（原审被告）严秀芳。
委托代理人秦新建。
委托代理人高云。
上诉人严海如因与被上诉人严秀芳所有权确认纠纷一案，不服如皋市人民法院（2013）皋民初字第2440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，严秀芳与严海如系堂姐弟关系。2005年4月7日，双方签订房契一份，载明：“买方严海如为甲方，卖方严秀芳为乙方。经甲、乙双方商定：乙方自愿将原住老房两间及地皮（地址：新民乡理墩村1组）卖给甲方，甲方付给乙方陆百元整。自付款之日起，此契约生效，甲乙双方自愿，不得反悔。此房契一式两份，甲乙双方各执一份”。双方契约所指标的物登记户主为严东如，严秀芳系严东如之女，严东如、吴兰芳夫妇因死亡于2005年4月30日常住户口注销。双方订立房契后，严海如给付严秀芳契约所约定的600元并实际取得房屋。因所购房屋无法直接居住，2006年严海如对其进行了改扩建。2011年11月，因如皋市解放路东延，如皋市软件园建设指挥部下达了包括涉案房屋所在地区房屋的拆迁通知。2011年12月7日，如皋软件园建设指挥部作为合同甲方与乙方严海如（严东如）签订如皋市房屋拆迁补偿安置协议书一份，确认该房屋的补偿额为300124元。2011年12月30日，如皋市如城镇东片区重点工程项目建设指挥部与严海如签订安置房购房协议一份，约定由严海如选购张八里村如意新城东三区两套住房：1-304室，面积81.53平方米，车棚北13#，面积12.43平方米；2-202室，面积130.92平方米，车棚北21#，面积13.16平方米。
因严秀芳对上述拆迁权益向有关拆迁部门主张权利形成纠纷，严海如于2013年6月24日诉至原审法院，要求江苏省如皋高新技术产业开发区管理委员会交付其所选购的张八里村如意新城东三区两套住房及车棚两间。审理中经法院主持调解，双方于2013年11月13日达成如下协议：江苏省如皋高新技术产业开发区管理委员会将本案讼争的拆迁安置补偿款14018.5元提存于如皋市人民法院，将拆迁安置房屋如皋市张八里村如意新城东三区1号楼304室、2号楼202室及车棚两间提存于如皋市人民法院，待严海如与严秀芳关于该拆迁权益的争议解决后确定其归属。协议并约定提存物由江苏省如皋高新技术产业开发区管理委员会负责保管。协议订立后，严海如于2013年11月18日诉至法院，请求判决确认位于如皋市张八里村如意新城东三区1号楼304室、2号楼202室及拆迁安置补偿款14018.5元归其所有，本案诉讼费由严秀芳承担。
原审审理中，严秀芳认可江苏省如皋高新技术产业开发区管理委员会将案涉房屋的拆迁权益提存于法院，并要求法院确认上述拆迁权益为其所享有。
原审认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）第10条规定：“加强村镇建设用地的管理，……改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
严秀芳与严海如订立房契，约定将房屋及宅基地进行转让，该约定因违反了国家土地管理行政法规的强制性规定，对涉及到宅基地转让的部分当属无效。而对涉及到房屋买卖部分，根据物权的区分原则，即使不否定房屋买卖合同的效力，严海如也不能实现物权变动的后果，即经过法定程序登记为该房屋的所有权人。事实上，本案严海如也未履行相关审批手续进而登记成为讼争房屋的所有权人。故严海如不能成为讼争房屋法律意义上的所有权人，进而也不能成为法律意义上的被拆迁人。然而，严秀芳作为严东如的女儿，在其父亲严东如去世后，享有法定的继承权，可以继承严东如的房屋等遗产，其将严东如的遗产本案讼争房屋卖给严海如，可视为对其继承权的处分。因讼争的宅基地属集体所有，严东如去世后，宅基地的使用权并不能发生相关继承问题，严秀芳作为严东如的女儿，其结婚后，户口也已迁出原14组，因宅基地不发生继承问题，故严秀芳也不能作为其父去世后宅基地的法定使用权人，进而主张与之相关的拆迁权益。即严秀芳也不能成为本案法律意义上的被拆迁人。基于相关行政部门已对讼争地块进行了事实上的搬迁，讼争的房契买卖的标的物已不复存在，且严海如在取得房屋的使用权后已经进行了投入，对原房屋进行了改扩建，相关行政部门及严海如、严秀芳均不否认严海如2011年12月7日与如皋市软件园建设指挥部签订的如皋市房屋拆迁补偿安置协议，2011年12月30日的购房协议、房屋搬迁补偿安置结算表所确认的补偿权益，故法院不宜从法律上对上述行为进行评价。因本案讼争房屋及宅基地已经转化为相关的拆迁权益，本着遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，同时考虑本案的实际情况，即讼争拆迁权益中包含房屋、宅基地等相关利益补偿，故宜认定本案讼争的相关拆迁权益为严海如与严秀芳共同享有，严海如所得权益应大于严秀芳所得权益。需要指出的是，严秀芳与严海如系堂姐弟关系，双方更应本着尊重历史，尊重善良风俗，互谅互让，妥善化解纷争。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十八条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第90条之规定，判决：一、位于如皋市城南街道张八里村如意新城东三区的1号楼304室（建筑面积约81.48平方米）房屋及面积约为12.43平方米的北13#车棚，由严秀芳使用；二、位于如皋市城南街道张八里村如意新城东三区的2号楼202室（建筑面积约131.17平方米）房屋及面积约为13.16平方米的北21#车棚，由严海如使用；三、提存于法院的案涉房屋剩余拆迁安置补偿款14018.5元归严海如所有。案件受理费5800元，由严海如负担。
宣判后，严海如不服，向本院提起上诉称，原审法院在处理本案所涉拆迁权益过程中，着重考虑的是所涉拆迁房屋翻建前购置的且已拆除房屋的相关权利。事实上，严海如向严秀芳购置的房屋及祖产危房已经在2006年翻建过程中被拆除，后由严海如单独出资新建192.22平方米住房，因此不应再考虑此前已拆除房屋的权利。案涉房屋的拆迁评估报告及结果确认书、安置结算表、购房协议中明确权利人为严海如，政府部门在拆迁中已经查证严海如系被拆迁房屋权利人，故拆迁安置权益应当归严海如单独享受。本案不适用《中华人民共和国土地管理法》等相关规定，严海如新建房屋的合法性应由国家有关行政机关在职权范围内处理，不存在宅基地购置问题单独认定的说法。案涉房屋拆迁工作由江苏省如皋高新技术产业开发区管理委员会实施，且高新区政府与严海如达成补偿安置协议，即行政机关已确认了该房屋的合法性。房屋产权与土地使用权密不可分，不应当分离处理。严海如向严秀芳购买的两间房屋在拆除时物权消灭，严海如依法对新建房屋享有拆迁权益，严秀芳无权以此前两间房屋的宅基地使用手续要求享受拆迁权益。严秀芳要求享受拆迁权益的行为，违反诚实守信原则，对此类行为法院不应当保护。综上，请求撤销原判，依法改判支持严海如的诉讼请求。
被上诉人严秀芳答辩称，案涉被拆迁房屋是严秀芳所有，不认可原审判决。
本院经审理查明，原审查明事实基本属实，本院予以确认。
本院审理中，严海如提交一份情况反映，证明本案所涉拆迁房屋中严海如原有两间房屋，加上向严秀芳购买的两间一共四间房屋，后重新翻建。严秀芳质证认为该证据与本案无关，被拆迁房屋中没有严海如的份额，严海如未能提交产权证书原件。本院认证认为，该证据从形式看应属证人证言，但证人无正当理由未能出庭作证，故对该证人证言的真实性本院无法确认。
本院另查明，根据严东如宅基地使用权证记载，该户宅基地面积为121.7平方米，其中住房三间，建筑面积62.5平方米；厕所及畜禽舍一间，建筑面积12.3平方米。案涉房屋拆迁中确认的合法建筑面积为175平方米，房屋建安成新价66989元，附属设施补偿价136395元，合法建筑面积区位补偿61250元，合法土地使用面积大于合法建筑面积的空地补偿3675元，过渡费6300元，搬迁费3500元，提前交房奖21000元，误工补贴875元，电表140元，合计300124元。严海如选购的张八里村如意新城东三区两套住房：1-304室房屋（81.48平方米）购置价99729元，N13车棚7458元；2-202室房屋（131.17平方米）购置价131170元，N21车棚7896元。该两套房屋水表费2574.8元，电表费420元，预交电费600元，保洁费765.5（0.15元／月·平方米）元，垃圾装修清运费1000元，装修押金10000元，太阳能热水器3100元。
本院认为，本案双方的争议焦点为案涉房屋拆迁补偿安置权益应由谁享有。严海如与严秀芳于2005年签订了房屋买卖协议，虽严秀芳否认其将案涉被拆迁房屋出售给严海如，但根据原审中证人魏某及吴锦余的证言以及严秀芳根据协议约定收取严海如600元的事实，可以确认双方于2005年达成的房屋买卖协议系双方真实意思表示。但严海如系城镇居民，非房屋所在地集体经济组织成员，其向严秀芳购买农村房屋违反了国家土地管理行政法规的强制性规定，该协议应属无效。但因双方房屋买卖多年，严海如对案涉房屋实际管业，并在以后拆除原房屋进行翻建，并对房屋面积进行扩大，客观上已经无法返还。结合拆迁安置过程中对于合法拆迁面积的认定，不能等同于国家职能部门对于房屋合法性及权属的确认，且案涉房屋拆迁补偿安置协议中被拆迁人处列明为严海如（严东如），故该拆迁安置补偿权益应由严海如、严秀芳分享。由于房屋买卖系双方真实意思表示，协议签订后，严海如对房屋进行了翻建，并且入住直至拆迁，至今已近十年。现房屋已被拆迁，由于严东如名下宅基地面积为121.7平方米，房屋建筑面积总共为74.8平方米，而拆迁安置中确认的合法面积为175平方米，可见拆迁安置权益的取得系依据严海如翻建后房屋的面积确定合法拆迁面积及相应的权利，故房屋建安成新价及附属设施补偿应归严海如享有。基于严海如实际居住使用被拆迁房屋，故相关过渡费、搬迁费等也应由严海如享有。但严海如系城镇居民，不能因买卖房屋而取得农村宅基地使用权，故拆迁中基于宅基地使用权产生的相应补偿中应有严秀芳的份额。基于严东如宅基地使用权证中记载正房三间、附房一间，故严海如主张其中两间系其父亲分得，本院予以采信。但因其父亲也系城镇居民，同样无法办理权属证书，均登记在严东如名下，故对拆迁中宅基地的补偿，本院酌情由严秀芳适当多享有。本院确认严秀芳享有案涉房屋拆迁中因宅基地使用权而获得的区位补偿61250元及空地补偿3675元中的七成份额即45447.5元，同时享有张八里村如意新城东三区1-304室房屋的优惠购房指标。现严海如已经选购1-304室房屋及N13车棚，安置价共计107187元，其余代扣费用为9140.7（（2574.8＋420＋600＋1000＋10000＋3100）÷2＋0.15×81.48×24个月）元，故该套房屋的购置价及相关代扣代缴费用合计116327.7元，扣除严秀芳应得的45447.5元，严秀芳还应当给付严海如70880.2元。对于严海如预交电费600元，将来双方按每户300元同用电部门结算。对严海如经手缴纳的装修押金10000元，由严秀芳、严海如各半享有。如因严秀芳装修导致押金被扣，则由严海如在严秀芳所得的5000元中扣减。其余拆迁补偿款项归严海如所有。综上，原审认定事实清楚，对合同无效后的权益返还及利益分割稍显失衡，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持如皋市人民法院（2013）皋民初字第2440号民事判决第一、二、三项；
二、严秀芳享有补偿款45447.5元；
三、严秀芳给付严海如位于如皋市城南街道张八里村如意新城东三区1号楼304室房屋及北13#车棚购房款及代扣费用116327.7元；
综合以上第二、三项，严秀芳应给付严海如差价款70880.2元，此款于本判决生效后三十日内履行。
四、严秀芳房屋装修结束后一个月内，由严海如退还严秀芳装修押金5000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5800元，由严海如负担2800元，严秀芳负担3000元；二审案件受理费5800元，由严海如负担2800元，由严秀芳负担3000元（二审案件受理费由严海如预交，严秀芳承担的部分由其在履行本判决时一并给付）。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪红晏
代理审判员 刘彩霞
代理审判员 曹 璐
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 王邵君
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。