浙江省绍兴市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）浙绍行终字第2号
上诉人（原审原告）萧文高。
上诉人（原审原告）沈招娣。
上述两上诉人的共同委托代理人程幸福。
上述两上诉人的共同委托代理人王定高。
被上诉人（原审被告）绍兴市柯桥区住房和城乡建设局。
法定代表人钱勇军。
委托代理人陈显明。
委托代理人张利军。
被上诉人（原审第三人）周员清。
委托代理人吴国金。
上诉人萧文高、沈招娣因诉绍兴市柯桥区住房和城乡建设局（原绍兴县住房和城乡建设局）房屋行政登记一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（原绍兴县人民法院）于2013年11月25日作出的（2013）绍行初字第26号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月9日公开开庭审理了本案。上诉人萧文高及沈招娣的共同委托代理人程幸福、被上诉人绍兴市柯桥区住房和城乡建设局的委托代理人陈显明、被上诉人（原审第三人）周员清的委托代理人吴国金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，402室房屋（原地名为柯桥镇湖西路东港越路北402室）产权原登记在原告萧文高名下。两原告的儿子萧剑在两原告处窃取了402室房屋所有权证、国有土地使用证和萧文高的身份证，并从假证贩子处购买了伪造的沈招娣的身份证和萧文高和沈招娣的结婚证。2009年6月15日，萧剑雇佣他人冒充的两原告（其中假冒萧文高的男子头上缠满绷带）与第三人周员清、中介人员施金娣一同到绍兴市柯桥区（原绍兴县）行政审批服务中心建管局（房管）窗口办理房屋转移登记，并提交了房屋转让登记申请表、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋转让合同、萧文高的身份证、上述伪造的沈招娣的身份证及萧文高和沈招娣的结婚证等材料。第三人周员清共支付402室购房款415000元。在第三人周员清完成契税纳税申报和缴纳等手续后，被告（原绍兴县房地产管理局）经审核于2009年7月8日向第三人周员清颁发绍房权证柯桥字第××号房屋所有权证。嗣后，两原告发现402室房屋所有权被转移登记给第三人周员清，于2010年8月5日向被告（原绍兴县房地产管理局）提交“关于要求立即依法纠错的情况反映”。2010年8月25日，被告（原绍兴县房地产管理局）作出信访事项答复意见书，认为根据《房屋登记办法》第八十一条规定，两原告未提交司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的证明文件，故两原告要求不符合规定。后两原告向该院提起房屋买卖合同之诉，该院于2012年2月24日受理，并于2012年9月16日作出（2012）绍民初字第774号判决确认萧剑雇佣他人与周员清签订的402室绍兴县房屋转让合同不成立。2012年10月30日，两原告又向被告（原绍兴县房地产管理局）邮寄“要求撤销将绍兴县柯桥望湖花园东区8幢402室产权人由萧文高变更为周员清行政行为的报告”。被告于2012年12月12日作出信访事项答复意见书，要求两原告提供（2012）绍民初字第774号民事判决书的生效证明和有权机关确认房屋权利为周员清非善意取得的证明材料。两原告不服，诉至该院。诉讼过程中，两原告向该院提出402室房屋返还之诉。该院于2013年7月29日作出（2013）绍民初字第1570号民事判决，认定周员清善意取得402室房屋所有权，判决驳回两原告诉讼请求。两原告不服，上诉至绍兴市中级人民法院，绍兴市中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。
原审法院审理认为，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年。第四十四条规定，有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：（六）起诉超过法定期限且无正当理由的。本案中，根据两原告提供的证据1“关于要求立即依法纠错的情况反映”，两原告于2010年8月5日就已经知道被诉具体行政行为内容。但从原告证据2信访事项答复意见书（落款时间为2010年8月25日）的内容来看，被告答复两原告撤销涉案房屋登记需提供有权机关出具的相关材料。两原告随后提起与第三人周员清房屋买卖合同之诉。该院于2012年2月24日受理该诉，并于同年9月16日作出（2012）绍民初字第774号民事判决书。之后，原告于2012年10月30日向被告提出“撤销将绍兴县柯桥望湖花园东区8幢402室产权人由萧文高变更为周员清行政行为的报告”，被告又于2012年12月12日作出信访事项答复意见书，再次答复原告撤销涉案房屋登记需提供相关证明材料。两原告从知道具体行政行为内容之日起至向该院提起本案诉讼时止虽已超过二年，但该期间内原告基于对被告信访答复的合理信赖，提出房屋买卖合同民事诉讼，构成超过法定期限的正当理由，故第三人关于原告起诉超期的主张，不予采纳。
根据《房屋登记办法》第七条第一款规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。第十一条第一、三款规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第十八条第一款规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。第二十条第一款规定，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突。（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠合同、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。因此，房屋登记申请人应当保证登记材料的真实、合法、有效，而房屋登记机关应遵循法定程序环节，并主要对房屋登记材料负审慎、合理审查职责。本案中，被告在收到第三人周员清及假冒的萧文高和沈招娣提交的房屋所有权转移登记申请材料后，经审核后向第三人周员清颁发房屋所有权证，已遵循法定程序且尽审慎、合理审查职责。被告没有发现假冒的萧文高和沈招娣既受被告职责、能力、条件所限，也是出于对当事人提交真实登记材料的信任。并且，本案两原告的儿子萧剑为防被告工作人员认出假冒的萧文高，还让假冒的萧文高头缠绷带，并谎称刚出车祸受伤，又在很大程度上影响了被告的识别效果。同时，被告也无鉴别身份证、结婚证等登记材料是否真实的能力。被告与第三人关于被告已尽审查职责的意见，予以采纳。
根据《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利人为他人善意取得的除外。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，被告虽履行了合理、审慎审查职责，但办理房屋所有权转移登记的出卖方并不是真正权利人，且部分转移登记申请材料虚假，故房屋所有权转移登记行为所依据的基础事实与客观事实不符，该房屋转移登记行为应予撤销，但因生效民事判决已确认第三人周员清系善意取得涉案房屋，故登记结果应予保留。
综上，两原告关于被诉具体行政行为事实不清、程序违法，应予撤销的诉请，不予支持。据此，依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决1.确认被告绍兴市柯桥区住房和城乡建设局（原绍兴县房地产管理局）于2009年7月8日作出房屋所有权转移登记行为违法（房屋所有权证号：绍房权证柯桥字第××号）；2.驳回原告萧文高、沈招娣要求撤销被告绍兴市柯桥区住房和城乡建设局（原绍兴县房地产管理局）于2009年7月8日将坐落于柯桥望湖花园东区8幢402室房屋产权由萧文高变更为周员清的过户登记行政行为的诉讼请求。案件受理费50元，由被告绍兴市柯桥区住房和城乡建设局负担。
上诉人萧文高、沈招娣上诉称，1.原审判决事实认定错误。被上诉人自己制作的《办事须知》明确规定城市房地产转让中出让方为个人的，须本人到场，并校验身份证原件。本案讼争房产转让时，两上诉人均未到场，但被上诉人仍办理了房地产转让。原审判决认定被上诉人尽到了审慎、合理审查的职责是错误的：首先，在办证时无证据证明萧剑是萧文高的儿子；其次，既然萧文高受伤严重到头缠绷带无法让人识别面目的程度，又怎能亲自办理过户手续？再次，假萧文高头缠绷带让人不能识别，表明萧文高办理房产过户手续不符合条件。萧剑为上诉人儿子与被上诉人未按规定程序办事无法律上的关联，非产权人到场，须提交公证部门认证的特别授权委托书。原审判决将萧剑与萧文高的身份关系作为认定被上诉人依法行政的理由，无法律依据。2.原审判决适用法律错误。本案被上诉人据以办理过户登记的《房地产转让合同》，已经被认定为不能成立的合同，故该行政登记并无证据，原审判决不撤销被上诉人的过户登记，法律适用错误。另，原审第三人未验明产权人身份情况，盲目签订购房合同，在产权人未出具委托付款手续的情况下将购房款支付给第三人，购房价明显低于市场价，原审判决认定第三人购房为善意，法律适用错误。请求二审法院撤销原审判决，判令被上诉人撤销涉案房屋过户登记行为。
被上诉人绍兴市柯桥区住房和城乡建设局未提交书面答辩意见，于庭审时辩称，1.关于事实问题。两上诉人均未到办理过户的现场，这是刑事诉讼查明的事实，而非被上诉人在办理相关登记时查明的事实。在办理过户登记时，被上诉人已校验过相关人的身份，程序得当。一审时被上诉人出具的证据材料都可体现出被上诉人已尽到了审慎审查的职责，没有违法之处。2.关于法律适用问题。虽涉案登记行为非权利人的意思表示，但不等于当时被上诉人登记行为违法。原审判决未撤销被上诉人登记行为，适用法律正确。
被上诉人（原审第三人）周员清述称，同意被上诉人的答辩意见，被上诉人在办理过户时已尽到了审慎审查的义务，第三人为善意取得，并非本案原审判决所认定，而为民事判决所确定。
庭审中，各方围绕被上诉人作出涉案房屋行政登记行为是否应予撤销等争议焦点进行了陈述、辩论。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的主要问题有二：一、被上诉人绍兴市柯桥区住房和城乡建设局在办理涉案房屋行政登记过程中是否尽到了审慎审查的职责；二、涉案房屋行政登记应否予以撤销。
关于第一个问题。申请人在申请办理涉案房屋过户登记时，提交了《房屋登记办法》所规定的申请材料，包括真实的原房产所有权证、土地使用权证及萧文高的真实身份证等。同来人员除了出卖方外，还有房产中介人员、买受人等。申请人所提交的沈招娣身份证及萧文高、沈招娣结婚证虽是假的，但因该类证件并非被上诉人出具，且假的萧文高还故意头缠绷带，导致被上诉人在此客观情形下未能审查出。故上诉人主张被上诉人未能尽到审慎审查的职责，依据不足。
关于第二个问题。被上诉人绍兴市柯桥区住房和城乡建设局作出涉诉房屋登记行为所依据的部分申请材料虽为虚假，但在绍兴市中级人民法院（2013）浙绍民终字第1053号民事判决认定原审第三人周员清已善意取得涉诉房产的情况下，若原审法院判决撤销讼争的房屋登记行为，于法无据。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。故原审判决确认涉诉房屋登记行为违法并驳回上诉人要求撤销该登记行为的诉讼请求，适用法律正确。
另，上诉人主张被上诉人周员清不构成善意取得，该争议不属本案审查范围。
综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。上诉人萧文高、沈招娣的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人萧文高、沈招娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 瑛
代理审判员 范卓娅
代理审判员 梅 云
二〇一四年二月十九日
书 记 员 缪洪娇