江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡滨民初字第0075号
原告（反诉被告）江南大学，住所地无锡市滨湖区蠡湖大道****号。
法定代表人陈坚，该学校校长。
委托代理人王倩、陆鸿亮，无锡市滨湖区希望法律服务所法律工作者。
被告无锡尚米克餐饮管理有限公司，住所地无锡市滨湖区隐秀路1588号。
法定代表人徐宏建，该公司总经理。
被告（反诉原告）徐宏建。
原告（反诉被告）江南大学与被告无锡尚米克餐饮管理有限公司（以下简称尚米克公司）、被告（反诉原告）徐宏建房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江南大学的委托代理人陆鸿亮、被告尚米克公司的法定代表人徐宏建即被告�反诉原告）徐宏建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）江南大学诉称：其将名下的无锡市惠河路170号生工楼B204（建筑面积60平方米）出租给尚米克公司、徐宏建用于办公，租期自2012年3月1日起至2012年12月31日，年租金21000元，年物业费720元，租金先付后租，双方约定对房屋内任何添附物及设备在合同期满后予以拆除，不能拆除的归江南大学所有。现租赁合同已经期满，尚米克公司、徐宏建占用房屋至今，拒绝搬迁。经协商无果，现起诉请求尚米克公司、徐宏建：1、立即支付拖欠的房屋使用费13125元（自2013年1月1日起至同年7月15日止，按年租金21000元计算）；2、立即迁出无锡市惠河路170号生工楼B204。
被告尚米克公司、徐宏建共同发表答辩意见称：相关租赁合同由徐宏建个人与江南大学签订，尚米克公司虽然曾在涉诉房屋内办过公，但在租赁合同到期前已经搬离，故江南大学起诉尚米克公司支付使用费、搬离涉诉房屋没有事实依据；江南大学在2013年3月即对涉诉房屋停水、停电，所以房屋使用费不应收取；其打算承租的期限不是一年，江南大学当时签订合同的经办人也称是为了一年后涨房租才签订了一年的合同，否则其不会对租赁房屋进行装修，因此，江南大学应当赔偿其装修损失等，否则其不同意搬迁；江南大学提交的合同上“徐宏建”签名并非其本人所签，所以合同上关于“到期后装修不予补偿”的约定对其没有约束力。故江南大学的本诉请求应予驳回。
徐宏建反诉称：在双方签订租赁合同后，其一直没有拿到正式合同文本，在2012年7月双方补签租赁合同后，其还是没有拿到补签的合同。江南大学起诉时提交的合同属于虚假合同，双方的真实合同应当对其更有利，现反诉请求江南大学赔偿其房屋装修损�46000元。
针对徐宏建的反诉请求，江南大学辩称：徐宏建在承租房屋时并未进行房屋装修；即便进行了装修，徐宏建认可的租赁期限在2012年12月31日届满，依照合同的约定及法律的规定，其均不应当进行装修补偿。徐宏建的反诉请求应予驳回。
经审理查明：江南大学提交其与尚米克公司签订的《房屋租赁合同》显示，江南大学（甲方）将坐落于无锡市惠河路170号生工楼B204的房屋（建筑面积为60平方米）出租给尚米克公司（乙方），租赁期限自2012年3月1日至2012年12月30日，月租金1750元，年租金21000元，租金先付后用；除双方另有约定，租赁期满后，因装修而增加的添附物及设备，乙方能拆除的予以拆除，但乙方应恢复原状，不能拆除的添附物归甲方所有。该合同落款处有“徐宏建”签名字样。诉讼中，徐宏建对该合同上其签名的真实性表示异议，并认为租赁期一年�开始时间应当为2012年1月1日，但对承租房屋的坐落、租金标准不持异议。徐宏建认可于2012年1月1日接收房屋，并于2011年6月23日交付租金、物业费21000元。2012年11月26日，江南大学按10个月（2012年3月1日至同年12月30日）的标准收取租金、物业费，并将多余差额退还徐宏建。
2013年3月6日，江南大学向包括徐宏建在内的各承租方发出《关于青山湾校区房产不再租赁的再通知》，通知2012年12月31日前合同到期的租赁户在2013年3月31日前搬离。后江南大学又以邮寄通知书、张贴公告等形式通知承租方搬离，但徐宏建未予搬迁。
在本院释明后，江南大学表示对合同上“徐宏建”签名的真实性不要求司法鉴定。
另查明：为证实其装修损失，徐宏建向本院提交一份落款时间为2011年10月25日的《装修合同》，约定由潘道成为其进行江南大学青山湾校区生工楼B204室的室内装修，装修价款46000元，工期1个月，预付15000元，隔断等做完再付15000元，余款施工结束支付。徐宏建另行出具一份落款时间为2011年10月28日的《收款收据》，显示由潘道成收取其装修费46000元。
以上事实，有江南大学提交的《房屋租赁合同》、《土地使用权证》、《规划许可证》、《关于青山湾校区房产不再租赁的再通知》、《物业费收款收据》，徐宏建提交的《装修合同》、《收款收据》、《收条》等证据予以证实，由当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：江南大学提交的《房屋租赁合同》上虽有“徐宏建”落款签名，但徐宏建否认该签名的真实性，经现场比对，该签名与徐宏建本人签名明显不一致，在本院释明后，江南大学表示不愿进行笔迹真实性的司法鉴定，因此，对该合同“徐宏建”签名的真实性本院不予认可，上述租赁合同对徐宏建、尚米克公司没有法�约束力。又因徐宏建对上述合同所述租赁标的物、租赁期限的截止日以及租金标准未持异议，本院予以确认，应当认定，徐宏建承租江南大学青山湾校区生工楼B204室的租金标准为每月1750元（每年21000元），租期届至日为2012年12月30日。租期届满后，双方按原租金标准成立不定期租赁关系。在不定期租赁关系下，出租人可以随时提出解除合同，现江南大学在2013年3月6日通知徐宏建在同年3月31日前搬迁，应当认定其已经履行了我国《合同法》规定的合理通知义务。之后徐宏建仍未进行搬迁，继续占有承租标的物，江南大学主张徐宏建支付拖欠的租金、使用费13125元（自2013年1月1日起至同年7月15日止，按年租金21000元计算），以及迁出无锡市惠河路170号生工楼B204室，有事实及法律依据，本院予以支持。在《房屋租赁合同》效力本院不予认可的情况下，并无证据证明尚米克公司承租涉诉房屋，而徐宏建、尚米克公司也当庭确认，尚米克公司虽曾在租赁房屋内办公，但在到期前已经搬离，因此江南大学对尚米克公司的诉讼请求应予驳回。
因江南大学与徐宏建正式的租赁关系在2012年12月30日到期，不定期租赁关系则于2013年3月31日终止，租赁合同到期后，除当事人另有约定外装修装修不应补偿。徐宏建没有提交应予补偿的依据，对其反诉主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百三十二条、二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：
一、徐宏建于本判决发生法律效力后5日内支付江南大学租金、房屋使用费13125元。
二、徐宏建于本判决发生法律效力后5日内迁出无锡市惠河路170号生工楼B204。
三、驳回江南大学的其他诉讼请求。
三、驳回徐宏建的反诉请求。
如果徐宏建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费208元，反诉案件受理费减半收取为475元，均由徐宏建承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 徐 贞
人民陪审员 肖锦秀
人民陪审员 崔晓平
二〇一四年七月二日
书 记 员 郑远园
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的�应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费�的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。