上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第881号
原告刘福明。
委托代理人崔玉林，上海向心律师事务所律师。
委托代理人李安国，上海向心律师事务所律师。
被告沈敬芳。
委托代理人李福亮，上海东方环发律师事务所律师。
原告刘福明与被告沈敬芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告刘福明及其委托代理人崔玉林、被告沈敬芳的委托代理人李福亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘福明诉称，2012年1月7日，原被告签订房屋租赁合同，约定，原告将其位于宝山区梅林路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告使用，租赁期限为五年。2013年8月6日，双方签订补充协议，将月租金由原来的2，100元调整为2，500元。合同约定，被告如需转租必须事先经过原告的书面同意，然实际履行过程中，原告发现被告擅自将房屋改建，改变房屋格局，将该房非法分割为6个房间，并对外转租（群租）。导致房屋存在严重的安全隐患。近期，为响应上海市政府针对违法群租行为的整治，居委会会同原告多次要求被告整改，但被告均不予理会。据此，原告认为被告的行为已违反合同约定，原告要求解除双方的租赁合同，被告立即负责清腾该房并返还给原告。
被告沈敬芳辩称，在与原告签订租赁合同当时，原告同意被告将客厅进行隔断，当时被告和原告表示是要将房屋转租的，故原告称不知道转租情况是不符合事实的。2013年8月的补充协议是因为原告认为租金便宜了，要求涨租金，在该份协议中也明确被告不得转租给老人、小孩，意味着原告同意被告转租的意思表示。房屋不存在群租，只是转租，被告并不是和每一个次承租人签订合同的，目前房屋内尚有一户次承租人，双方也没签订合同。关于装修，被告仅将客厅进行了隔断，房屋本来是三室一厅的，被告并没有改变房屋的结构。综上，不同意原告的诉请，要求继续履行租赁合同。
经审理查明，位于宝山区梅林路XXX弄XXX号XXX室房屋系原告与案外人胡蓉蓉共同所有的房屋。2012年1月7日，原告（出租房、甲方）与被告（承租方、乙方）在居间方上海家落居房产经纪事务所的居间下，签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将上海市宝山区梅林路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积98平方米，房型为三室一厅，为毛坯房。租赁期限为五年，自2012年2月10日起至2017年2月9日止。每月租金2，100元，按三个月为一期支付，乙方需支付给甲方租赁押金2，100元，除本合同另有约定之外，甲方应予租赁关系消除且乙方将房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付的费用当日，甲方将押金全额无息退还给乙方。未经甲方书面同意，乙方不得对房屋进行装修、添附，经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋进行装修、添附的，装修添附的图纸和方案须征得甲方同意。未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，也不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除合同，并追究乙方的违约责任。甲乙双方应诚意履行合同，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告仍不履行，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，若乙方违约，且乙方已经按照本合同约定对房屋进行装修添附的，则乙方除需按本条款承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠予甲方。双方还约定，甲方同意乙方在客厅里面隔间，甲方并允许乙方简单装修。2013年8月6日，甲乙签订补充协议，约定，房屋租金从2013年11月10日起变更为2，500元每月，三个月为一季度支付，乙方不得将房屋出租给小孩或者老人居住，该房屋所有住户人身、财产等方面的问题由乙方自愿全部承担，与甲方无任何关系。该房屋内的水电等相关费用须及时缴纳，不得拖欠，如拖欠超过二个月甲方有权结束合同。乙方房租须及时支付，不得拖欠。在合同期限内，甲方自愿不得单方面终止合同，单方面收回房屋，不管补偿乙方多少钱，除非乙方单方面违约。乙方同意甲方将煤气停用。
审理中，原告表示，在签订租赁合同时被告称其是做服装生意的，手下有几个女员工要给她们提供住宿，故原告同意其将客厅隔断用于堆放货物，原告并未同意被告转租；至于补充协议，因为要担心被告手下的女员工会将老人、小孩带进房间，故写明不准提供老人、小孩居住。但2014年5月份，居委会找到原告，表示被告将系争房屋对外群租，要求原告予以纠正和整改，故涉讼。原告还表示，被告支付的租金截止于2014年8月7日，如果法院判决被告搬离，则原告愿意将未到期的租金和押金2，100元一并进行返还。原告为证明自己的主张，提供：1、上海市宝山区杨行镇宝虹水岸景苑居民委员会出具的证明，载明，原告将系争房屋出租给被告，合同期限为五年，经居委会上门核实，租户即被告未经业主同意擅自将住房隔成六间小房间进行转租；2、照片两张，由居委会提供，反映房屋内隔断的情况；3、原告至上海市公安局宝山分局杨行派出所调取的系争房屋内人员居住信息，证明系争房屋内有来沪人员苏某、闫某和马某居住的事实。被告对上述证据的真实性不予认可。被告表示，被告来上海三年多，做服装生意，在承租系争房屋前，被告在杨鑫路借房子和老公、两个女儿共同居住。在和原告签订合同时明确表示该房屋用作手下女员工的宿舍用的，被告早晚去看一下。取得房屋后，被告将客厅隔断成两间房间，加上本来的三间卧室，一共是五间房间，手下有四、五个女员工居住，员工也经常流动，目前有闫某、马某和苏某居住，他们都是被告手下打工的，被告并未收取他们租金，都是作为宿舍提供的。关于转租的问题，被告表示，一开始和原告明确是作为员工宿舍的，后来增加租金后原告就同意转租了，但表示不能借给老人和小孩，故被告将其中的一、两间转租了，租客已经搬走，租金大约是650元和700元左右。被告也不存在群租，至今没有相关部门上门要求整改。被告坚持要求继续履行租赁合同，不同意解除。
以上事实，有原告提供的房地产权证、房屋租赁合同、补充协议、外来人员居住证明及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原被告就系争房屋签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效。根据合同约定，未经原告书面同意，被告不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，也不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，原告有权单方面解除合同，并追究被告的违约责任。原告表示，当时被告承租系争房屋时明确用于几个女员工宿舍所用，被告对此认可。被告认为，根据合同的约定，原告同意被告将客厅进行隔断，据此可推定被告事先告知过原告房屋用于转租，原告对此表示同意；同时，补充协议所明确的不得将房屋出租给小孩或者老人居住，该条款也意味着原告同意被告转租，但对于次承租人的身份有所限制。对此，原告不予认可，其表示，合同中约定可将客厅进行隔断仅是方便被告堆放货物，至于不得借给老人小孩的约定，该条款并未直接和明确的约定被告有权对外出租，即便可以出租，依照双方合同约定，被告也应征得原告的书面同意，然被告从未取得过原告的书面同意。本院认为，根据民事诉讼证据规则的规定，当事人应就其主张的事实提供证据加以证明。被告主张其对外转租的行为得到原告的同意，对此并未提供充分、直接的证据材料予以佐证，本院难以采信。被告自认对外转租，且结合原告提供的相关居委会的证明材料，可认定被告未经过原告同意擅自对外转租，该行为已违反双方的合同约定，构成根本违约。原告据此要求行使单方解除权，符合双方合同约定和法律规定，本院予以准许。合同解除后，被告应自行清腾房屋并返还给原告，双方据实结算相关费用。鉴于被告支付的租金截止于2014年8月7日，故被告在返还原告系争房屋同时，双方应据实结算租赁费用。原告自愿返还押金2，100元，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告刘福明与被告沈敬芳就本市宝山区梅林路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议；
二、被告沈敬芳于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中腾退并返还给原告刘福明；
三、原告刘福明于被告沈敬芳返还上述房屋同时返还押金2，100元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取25元，由被告沈敬芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一四年七月十八日
书记员 侯家雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。