江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安开民初字第01199号
原告张一云。
原告黄俊忠（暨张一云委托代理人）。
委托代理人张健（同为原告黄俊忠委托代理人），江苏海晨律师事务所律师。
被告海安县日月汽车材料经营部，住所地海安县海安镇三塘村11组（通榆北路188号）。
负责人吉加明，经理。
委托代理人吉远来，江苏紫石律师事务所律师。
原告张一云、黄俊忠与被告海安县日月汽车材料经营部（以下简称经营部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法由审判员王长圣独任审判，于同年7月11日、8月25日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于同年10月8日、12月8日、12月19日公开开庭进行了审理。原告黄俊忠及其与张一云的共同委托代理人张健、被告经营部的委托代理人吉远来到庭参加诉讼。10月8日，听审员郭玉文、陈爱军到庭听审。本案现已审理终结。
原告黄俊忠、张一云诉称：原、被告于2010年2月8日签订营业用房买卖合同，约定每平方米10000元，总价764400元，原告首付290472元，房屋由被告返租3年，租金183456元抵算房款，余款290472元待被告通知办理房产证时给付。原告购房时以为被告所售房屋为商品房，合同约定的面积包含公摊面积，而事实上被告出售的房屋已领取了房产证，属于二手房；双方签订的合同约定的面积为76.44平方米左右，但计价面积为113平方米，误差超过了国家法律规定的范围，致使原告无力购买，不能实现合同目的。另被告在订立合同时，明知房屋的结构、面积，其违反诚实信用原则。要求判令解除原、被告所订购房合同，被告返还原告房款290472元；被告支付占用原告资金的利息84726.03元（自2010年2月28日起，按中国人民银行贷款基准利率计算至2014年8月25日），本案诉讼费用由被告负担。
被告经营部辩称：原、被告所签合同约定的购房面积是不确定的；双方约定原告所购房屋面积以有权部门测绘的面积为准，被告要求原告按测绘面积支付剩余房款并不违反合同约定及相关法律规定；房屋已经交付并由原告出租；不同意解除合同；请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年1月9日，原、被告签订房屋认购协议书，约定原告认购由被告建设的暂名“南通日月车城”房屋中第1－1FB020室（现通榆北路188号5幢1515室）商业用房一套，该房屋（暂定）建筑面积约76.44平方米，最终以海安县房管部门核定面积为准，并按该面积计算房款，多退少补。同年2月8日，双方签订房屋买卖合同，约定房屋建筑面积约76.44平方米，房屋建筑面积必须以海安县房屋产权监理所审核的建筑面积为准。房屋总价款580944元，分期付款。原告于2010年2月8日前第一次向被告支付290472元，办理房产证前交清所有房款。房屋于委托经营期满后交付（委托经营合同另行签订）。原告不能按期支付房款及被告不能按期交付房屋的，按日万分之零点五支付违约金。同日，双方签订了委托经营管理合同，原告将房屋委托被告租赁。原告于2010年1月24日交纳订金20000元，2月8日、2月28日分别向被告支付购房款180000元、90472元。2014年3月26日，海安县海陵测绘有限公司确认上述房屋建筑面积为113.10平方米（套内面积71.38平方米，共摊面积41.72平方米）。
另查明，本案所涉房屋系被告建设的商贸城中的一部分，该商贸城的土地以出让方式取得，用途为“商业”。被告已办理了商贸城的房产证、土地使用证。案涉房屋公摊系数为0.584512。
本案原告最初的诉讼请求为确认合同无效，后变更为解除合同，本院于2014年11月18日将原告变更诉讼请求的通知送达被告。
以上事实，有认购协议书、房屋买卖合同、委托经营管理合同、收据、房产测绘成果变更报告及双方当事人陈述在卷佐证。
听审员认为，合同约定面积与实际面积差距过大，公摊超出公众认知范畴，被告应退还原告房款。
本院认为：原告黄俊忠、张一云与被告经营部签订的房屋买卖合同体现了双方当事人的真实意思，案涉工程建设手续已基本齐全，所涉房屋又可办理产权过户手续，双方当事人对合同的效力亦不再提出异议，从鼓励交易原则出发，应认定房屋买卖合同合法有效。
本案的争议在于，合同约定房屋交付面积以房管部门测绘面积为准，而实际拟交付时卖方称交付面积从合同约定的76.44平方米上升为113.10平方米；此时要考虑的是机械适用合同约定，还是以生活哲理、法理精神和日常生活经验开通司法救济渠道问题。本院认为，分析本案应主要考虑三个方面的情况：
第一，语言效力受语境限制。从哲学角度而言，真理本身是相对的，没有绝对的、永恒不变的真理，语言在一定时空中彰显可信度，但超越时空真理就可能变为谬误。房屋交易中，尽管当事人约定按实际测绘面积交付，但从社会公众的正常认知来看，这样的语言表达并不意味着测绘面积无限扩大都可接受。也就是说，实际测绘面积必须有一个边界限制，超出主、客观因素达到难以承受的度，量变就演变为质变，相应的语言也会失去价值和社会认可度。
第二，当事人的真实意思受主、客观因素制约。民事行为必须体现当事人的真实意思，只有体现真实意思才能达到法律所追求的目的，也才能满足效力之要求。真实意思受主观条件和客观因素制约，应当因人而异，综合判定。虽然原告黄俊忠签订合同前，曾到现场观看过店铺，但其非专业测绘人员，也无专业测绘知识，主观上难以对房屋面积作出较精确的预测。同时，原告已为购买案涉房屋支付290472元，从其职业和收入状况而言，继续支付大额房款，客观上难以承受。因而在房屋面积问题上，不加限制的适用合同约定，明显超出原告订立合同时所能预见的范围，违反其真实意思。
第三，不加限制地采信合同约定可能构成强买强卖。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。参照该司法解释的规定，由于当事人对交付房屋面积存在约定，本着约定优先原则，交付房屋的面积可以超出3％，但基于前述两点分析，超出的范围逾越买方订立合同时的主观预测范围和客观承受能力的，卖方不愿无偿交付相应面积的，实质上是将其意志强加给买方，背离合同自愿原则。《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给对方。《中华人民共和国合同法》第九十四条在兜底条款中规定，存在法律规定的其他情形，当事人可以单方主张解除合同。“其他情形”自然包括违反《合同法》基本原则的情形。强买强卖违反了《合同法》第三条规定的自愿原则，受害人
--房屋购买方有权依法解除合同。
综上分析，原告黄俊忠、张一云要求单方解除合同符合生活哲理、法学精神、日常生活经验和合同法规定，其单方要求解除合同，有法可依，本院予以支持。合同解除以原告解除意思到达被告为节点。
合同解除后，被告应返还原告的购房款并支付相应利息，利息的计算可从付款之日起参照银行同期贷款利息计算。原告主张自2010年2月28日起计息，晚于交款之日，本院照准。
依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第四十四条第一款、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告张一云、黄俊忠与被告海安县日月汽车材料经营部签订的房屋买卖合同于2014年11月18日解除。
二、被告海安县日月汽车材料经营部返还原告张一云、黄俊忠购房款290472元。
三、被告海安县日月汽车材料经营部支付原告张一云、黄俊忠购房款的利息84726.03元（自2010年2月28日起，按中国人民银行同期贷款基准利息计算至2014年8月25日）。
以上二、三项，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6928元，由被告海安县日月汽车材料经营部负担（原告已垫付，被告于履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6928元（该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
审 判 长 王长圣
审 判 员 陈广平
人民陪审员 姜 萍
二〇一五年一月八日
书 记 员 严 扬
附：《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第九十四条第五项法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。