湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00237号
上诉人（原审原告）覃静。
委托代理人张文莉，湖北前锋律师事务所律师。一般授权代理。
委托代理人覃长秀，系覃静姐姐。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）陈峰。
被上诉人（原审被告）张维富。
上诉人覃静因与被上诉人陈峰、张维富确认合同效力纠纷一案，不服宜昌市猇亭区人民法院（2014）鄂猇亭民初字第00300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：胡庆全因其旧房已成危房，于1997年7月向土地管理部门提出拆旧建新的申请，同月28日获土地管理部门同意。1997年下半年，胡庆全将房屋建成，建成的房屋坐落位置为宜昌市猇亭区虎牙居委会5-30号。1998年4月6日，胡庆全与覃静登记结婚。婚后，胡庆全与覃静共同对附属房屋进行了扩建、维修。2002年11月2日，胡庆全与覃静生育一女，取名胡世君。2005年完善农村土地二轮延包时，胡庆全作为承包户代表与村集体签订了农村土地承包合同，取得了2.14亩土地的承包经营权。经营权证上载明的经营权共有人有覃静、胡世君。2010年6月，覃静起诉要求离婚，后撤回起诉。同年9月，胡庆全起诉要求离婚，经宜昌市猇亭区人民法院主持调解，双方达成离婚协议。根据其协议，该院制发了（2010）猇民初字第279号民事调解书。该调解协议内容为：一、双方自愿离婚；二、胡世君随胡庆全共同生活，覃静按月给付抚养费；三、双方婚前财产各自所有；婚后共同财产分割为，位于虎牙居委会5-30号附属房屋（东北方向）的厨房屋及火坑屋（共两间）由覃静分得，双方共同经营的山、田由覃静分得三分之一的承包经营权。该调解书生效后，覃静已实际控制其已分得的附属房屋，但分得的山、田的经营权一直未作分割处理，仍由胡庆全经营。2012年11月1日，胡庆全领取了虎牙居委会5-30号房屋的集体土地使用证。
2013年4月2日，胡庆全因病重需钱治疗，与陈峰、张维富签订房屋买卖协议一份，约定胡庆全将位于猇亭区虎牙居委会5-30号二层房屋一栋，及该房屋附属厨房一间、杂屋一间、猪栏屋一间、承包土地一亩一共作价15万元出卖给陈峰、张维富。随后，陈峰、张维富向胡庆全支付价款15万元，胡庆全将约定出卖的房屋、附属房屋及房屋集体土地使用权证交付了陈峰、张维富，同时在村组干部陈发尚参与点界后将约定转让的一亩土地亦交付给陈峰、张维富。胡庆全出卖并交付给陈峰、张维富的附属房未包含覃静分得的附属房。2013年4月12日，胡庆全因病去世。胡世君于2014年2月18日以胡庆全为陈峰、张维富向本院提起法定继承纠纷诉讼，即（2014）鄂猇亭民初字第00150号案，覃静作为第三人参加本案诉讼。在审理该案中，该案各方当事人于2014年3月26日在宜昌市猇亭区人民法院主持下达成调解协议，其中协议第二条部分内容为“第三人覃静与胡庆全离婚时协议分得的土地承包经营权份额无偿流转给覃静、胡世君”，协议第四条内容为“胡世君成年之前，胡世君取得的山林和土地由第三人覃静代为管理、耕种。”覃静后向人民法院提起诉讼，请求确认胡庆全与陈锋、张维富于2013年4月2日签订的房屋买卖合同无效。
原审法院认定上述事实的主要证据为：覃静提交的原审法院（2010）猇民初字第279号民事调解书、（2014）鄂猇亭民初字第00150号民事调解书、房屋买卖协议、涉案房屋照片，陈峰、张维富提交的集体土地使用权证、《责任田转让四至四界》以及当事人陈述等。
原审法院认为：本案争议的焦点，在于胡庆全出卖房屋的行为与承包地流转行为是否侵犯了覃静的优先购买权与承包地优先承包权。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第92条规定，共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。根据该条规定，原共有人主张优先购买权，必须满足两个基本条件，一是主张优先购买权的一方必须是原共有人，与出卖人之间原来就出卖财产存在过共有关系，二是出卖人出卖的财产与主张优先购买权的一方所有的财产属于一个整体或者配套使用。本案中，胡庆全出卖给陈峰、张维富的位于猇亭区虎牙居委会5-30号的两层楼房，建造于胡庆全与覃静结婚之前，是胡庆全婚前个人财产，故就该两层楼房而言，胡庆全与覃静之间没有存在过共有关系。覃静虽是其与胡庆全婚后共同建造的附属房屋的原共有人，但不是胡庆全个人所有的两层楼房的原共有人。覃静分得的两间附属房屋与胡庆全出卖的房屋之间并非一个整体，也不存在配套使用的关系。因此，覃静不符合主张优先购买权前述条件，其要求确认胡庆全与陈峰、张维富之间房屋买卖合同无效的请求不予支持。覃静虽然提出胡庆全出卖的集体土地上的房屋属于现行法律限制转让的标的物的诉讼理由，但覃静不是本诉讼理由的适格原告，故对于其该诉讼理由，在本案中不予评判。覃静虽然提出胡庆全将土地流转给陈峰、张维富的行为侵犯了其土地承包优先权，但其不能证明在胡庆全将流转土地交付给陈峰、张维富使用两个月内提出过优先权主张，故其优先权主张不能成立。
基于前述理由，原审法院遂依据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第92条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回覃静的诉讼请求。原审并同时决定，一审案件受理费减半收取50元，由覃静负担。
上诉人覃静不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、陈锋和张维富均为外村人，胡庆全与陈峰、张维富签订的房屋并附带转让承包土地的买卖协议违反法律强制性规定，侵犯了覃静和胡世君的宅基地使用权以及土地承包经营权。原审判决认定事实不清，适用法律错误。2、胡世君早在2014年6月就要求以案件第三人的身份参加诉讼，原审法院却一直未予准许。本案遗漏当事人，违反法定程序。因此，请求二审人民法院依法撤销原审判决，将本案发回原审法院重新审理。
被上诉人陈峰、张维富辩称：覃静不是家庭成员，没有资格起诉。签订房屋买卖协议时虎牙村委会组长是见证人，一审法院去村委会调查过，卖房人有遗嘱和委托。原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审审理期间均未提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
本院认为：本案诉讼中覃静请求确认效力的合同系由胡庆全与陈锋、张维富签订的房屋买卖合同，故本案所涉及的主要法律关系是胡庆全与陈锋、张维富因为房屋买卖合同而形成的权利义务关系，该合同相对方是胡庆全与张维富、陈锋，覃静并非该合同主体。且胡庆全在该合同中所处分的房屋以及承包土地均系胡庆全与覃静离婚财产分割后属于胡庆全个人所有的财产，该合同所涉买卖标的物均不涉及覃静所有的土地或房屋，不存在侵犯覃静的财产所有权。因此，覃静以该合同侵犯其宅基地使用权以及土地承包经营权为由主张合同无效的理由不能成立，本院不予支持。此外，胡庆全与张维富、陈锋签订的房屋买卖协议是在其生前对自己所有的财产的处分，且在签订本案所涉房屋买卖合同时已经由该村居民委员会相关人员见证，所涉房产和土地均已向买受人交付。原审法院据此驳回覃静请求确认本案所涉买卖合同无效的诉讼请求并无不当，本院予以维持。至于胡世君是否需要参与本案诉讼的问题，本院认为，胡世君并非本案所涉合同的相对人，亦非所涉合同转让房屋当时的所有权人，该合同所流转的土地承包经营权也非胡庆全户下的所有承包地（即并未损害胡世君作为该户成员所享有的土地承包经营权），原审法院据此不同意胡世君参与本案诉讼并无不当，不存在程序违法。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（覃静已预交），由覃静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红洲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一五年七月十日
书 记 员 张鹏炜