安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民二终字第00273号
上诉人（原审被告）：朱玉连。
被上诉人（原审原告）：安徽信旺物业管理有限责任公司。
法定代表人：何章柱，总经理。
委托代理人：侯纯龙，安徽金榜律师事务所律师。
委托代理人：许长江，安徽金榜律师事务所律师。
上诉人朱玉连因与被上诉人安徽信旺物业管理有限责任公司（以下简称信旺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民二初字第01454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2006年1月16日，合肥大唐置业有限公司（委托方、甲方）就其开发的合肥市望江西路与潜山路交叉口东南角的信旺*华府骏苑小区，与信旺物业管理有限责任公司（受委托方、乙方）签订《信旺*华府骏苑前期物业管理委托合同》，合同约定：在双方平等、自愿、协商一致的基础上，甲方委托乙方对信旺*华府骏苑小区实行专业化、一体化的物业管理；物业坐落于合肥市望江西路与潜山路交叉口东南角；甲方委托乙方对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放等项目进行维护、养护、服务与管理；管理期限自2006年1月16日起至成立业主委员会之日止；合同第二十条约定：“物业服务费用1、在前期物业管理阶段，物业服务费按月计算，每季度交纳一次，每季度的20日前交纳，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业综合服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定）：高层住宅：1.35元／月／平方米；办公（住宅改办公）：2.5元／月／平方米；……4、业主和物业使用人逾期交纳管理费的，按以下方式处理：从逾期之日起按每天应交纳的管理费的万分之三交纳违约金。”至今，信旺物业公司一直在华府*骏苑小区从事物业管理服务。被告自2008年9月1日至今未交纳物业管理费，信旺物业公司于2014年7月9日向朱玉连发出公示催缴物业管理费，但被告仍未交纳物业管理费。
原审法院另查明，2008年12月12日、2010年8月6日、2012年1月10日安徽省物价局向信旺物业公司颁发了《经营性服务收费许可证》，核准自2008年12月至2013年7月信旺*华府骏苑小区1#-26#楼的物业综合服务费为每月每平方米1.15元，后2012年12月19日合肥市蜀山区物价局向信旺物业公司发出《合肥市蜀山区住宅小区物业服务收费标准准予备案通知》并颁发服务价格登记证，同意自2013年1月1日起，信旺*华府骏苑小区有电梯物业综合服务费按物业服务合同约定每月每平米1.29元执行。
朱玉连系合肥市蜀山区信旺*华府骏苑小区×栋×室房屋（高层住宅）所有人，房屋建筑面积156.85m2。庭审时，经双方核实，朱玉连已向信旺物业公司交纳物业服务费至2008年8月31日，后未交纳物业费的主要原因是朱玉连房屋存在漏水及阳台无下水道等质量问题和物业服务不到位的问题。2008年2月至今，朱玉连因其18栋301室房屋漏水及阳台无下道现象与信旺物业公司产生争议，在物业协调下进行维修，但一直未维修好，并且房间已装修的墙面、楼梯、木地板损坏问题一直没有给予解决。经法院现场勘查，涉案房屋的确有房屋漏水及阳台无下水道等房屋质量问题，双方对勘查情况均认可。庭审中，信旺物业公司主张公共能耗费1820元，朱玉连不予认可，信旺物业公司对此主张未提供相应证据证实。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。信旺物业公司与信旺*华府骏苑小区开发商合肥大唐置业有限公司签订的《信旺*华府骏苑前期物业管理委托合同》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。该合同的内容对业主具有约束力。因此，双方之间的物业服务合同关系成立。信旺物业公司收取的物业服务费是其为全体业主提供各项服务的资金来源，朱玉连应交纳相应物业服务费。至于朱玉连提出的房屋漏水等质量问题，无证据表明系与信旺物业公司的物业管理服务行为相关，朱玉连基于此而提出的抗辩主张，不予采信。对信旺物业公司要求朱玉连支付公共能耗费的主张，因无事实依据，不予支持。物业管理区域内，业主人数众多，每位业主对物业服务的需求和期待各异，作为小区物业服务企业应真诚倾听业主心声，不断提高服务质量，认真解答业主反映的问题，妥善处理与业主的关系。结合本案的具体情况，原审法院酌定由朱玉连支付信旺物业公司自2008年9月1日至2014年6月30日期间物业服务费共13022元（156.85㎡2×1.15元×52个月＋156.85㎡×1.29元×18个月=13022元）的90%，即11719.8元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朱玉连于本判决生效之日起十日内支付安徽信旺物业管理有限责任公司物业服务费11719.8元；二、驳回安徽信旺物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，减半收取136元，由朱玉连负担。
朱玉连上诉称：一、被上诉人没有依法履行自己的服务义务，无权向上诉人索要全额物业费。作为物业服务公司，被上诉人完全没有尽到服务义务。上诉人的房屋自拿房之日就漏水，被上诉人一直没能解决这个问题，致使上诉人的房屋无法入住。且上诉人的房屋阳台没有安装下水管道，阳台的积水无法排出。对于以上两个重要的房屋缺陷问题，上诉人曾多次向被上诉人反应要求解决问题，但被上诉人一直未能解决。上诉人房屋前后垃圾成堆，被上诉人未予清理连一个物业最基本的义务都没有尽到。被上诉人没有按照物业服务合同约定履行自己的义务，就无权向上诉人索要全额的物业费。
二、因被上诉人未履行自己的合同义务，致使上诉人损失严重。
因上诉人房屋阳台没有下水管道致使雨水倒灌房内，造成地板损坏，因房屋漏水导致房屋无法入住造成上诉人的房租损失。因被上诉人的不作为导致上诉人的严重损失，被上诉人应付赔偿责任。
三、被上诉人从未向上诉人催要过物业。因物业变更频繁，每次换一次物业上诉人就把房屋存在的问题反映给物业，但物业一直未予解决，也未向上诉人催要过物业费。直到接到法院传票才知道被上诉人已经起诉。综上，被上诉人没有尽到合同义务，上诉人因此也遭受了严重的损失。上诉请求：1、对合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民二初字第01454号民事判决书第一项进行改判；改判上诉人支付50%的物业费。2、由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。
信旺物业公司辩称：我方已经履行了相应义务，上诉人主张的房屋质量问题与我方没有法律关系，被上诉人每年都会通过上门、张贴通知单催收物业费。
二审中双方没有提交新的证据，二审查明的事实与原审一致。
本院认为：信旺物业公司与朱玉连双方存在物业服务合同关系。朱玉连上诉认为房屋漏水及阳台没有下水管道，但信旺物业公司已按合同约定对其进行维修，对于信旺物业公司无法维修的部分，其是否属于房屋建造质量问题以及对朱玉连财物是否造成损失，朱玉连可另行主张。信旺物业公司通过张贴通告方式以催收物业服务费并无不妥。一审法院对朱玉连未交纳的物业费已酌情作出处理，现朱玉连没有证据证明信旺物业公司未按物业服务合同履行义务，要求按对折交费的上诉理由不能成立，本院对其上诉主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费272元，由上诉人朱玉连负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱爱民
审 判 员 程亚娟
代理审判员 王 倩
二〇一五年五月四日
书 记 员 张 琪
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。