重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初7924号
原告：樊金海，女，1966年9月9日生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：王国伟，男，1967年6月24日生，汉族，住重庆市九龙坡区。
被告：陈增刚，男，1967年10月15日生，汉族，住重庆市九龙坡区。
原告樊金海诉被告陈增刚农村建房施工合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘章平任审判长，与人民陪审张群、胡莉组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告樊金海及其委托代理人王国伟，被告陈增刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告樊金海诉称，2014年2月6日原告（乙方）与被告（甲方）签订联合建房协议书，约定甲方用出宅基地和部分资金的方式与乙方联合建房，乙方出黄家堰村流转土地使用权和大部分资金与被告联合建房；出资方式：甲方现暂出资56250元（甲方有75平方米单价为每平方米75元），超出75-85平方米建筑面积的按超出面积1800元/平方米计算，超出85平方米建筑面积的按超出面积1800元/平方米计算，由甲方支付给乙方；协议书另对缴款方式进行了约定。
协议书签订后，被告于2014年1月1日缴纳28125元代建房屋款给原告，2014年6月30日建房主体完工，原告多次催收建房款未果，2014年12月15日房屋完工后，原告多次催促被告抓阄确定房屋具体位置，被告于2015年3月17日通过抓阄方式确定了房屋位置（自编号：二号楼1单元2-1，派出所编号：白彭路686号一幢1-1-3-2，面积108.41291平方米），被告领取钥匙接房后，原告多次催促被告结账和缴纳余款，至今未果。故为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告支付原告联合代建房屋款85279.38元；2、被告支付原告代交的电表费600元、天然气费3500元、有线电视安装费780元，合计4880元；3、被告支付原告资金占用利息（暂计算至2016年12月30日，金额为46937.78元，2016年12月30日以后利息按2%/月计算至实际付清时止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告陈增刚辩称，双方签订《联合建房协议书》属实，但被告修建的房屋交付被告后，改变了位置，且多修建了几层，不符合政府规划，为违法建筑，不能办理房屋产权证，故依约依法原告不能收取被告的房屋建设款；被告借被告所在的村社社员几十户代建房屋之名搞商品房开发，将其擅自加层房屋向不合格农房买主出卖，其非法收益应当归被告所在的村社社员所有。
经审理查明，2013年4月16日，甲方重庆市××××12社与乙方樊金海签订《联合建房协议书》，约定：1、甲方出住宅基地资格（共18户）和部分资金的方式与乙方联合建房，乙方以黄家堰村流转土地使用权和大部分资金与甲方联合建房，甲方办理房屋修建相关手续，办理房屋修建相关手续国家应收的相关税费由甲方承担，甲方不参与房屋修建和房屋设计，设计费由乙方承担，设计和修建由乙方负责；2、甲方出资约100万元，每户75平方米造价1800余元，含土地青苗费、构附着物费、租金、打公路、修花台、种树、硬化院坝、美化环境、修围墙和设计费等；3、甲方的社员户于乙方签约之日付给乙方56250元代建房屋款，交房之日支付给每户乙方代办的水、电、气安装费；4、该宗房屋建好后，甲方每户享有位于（东与现围墙相邻，南与黄家堰村6社土地相邻，西离白彭路相邻，南与罗雪松房相邻，西与谢梦房相邻，北与罗雪松房相邻和北与谢富强相邻）3栋房屋的部分房屋所有权，社员户具体房号由社员户与乙方协商而定，剩余的所有房屋归乙方所有；5、水、电、气：水到厨房和厕所、气到厨房，电到户进门处，水、电、气安装费（估计每户4000元，以相关部门收费为准）由各户自行承担。被告在甲方社员户处签名。
2014年2月16日，甲方陈增刚与乙方樊金海签订《联合建房协议书》，载明：因甲方原有房屋处于滑坡地段，土地已经流转，房屋被告拆除，政府要求搬迁，由于甲方社土地被流转后，现没有合适的住宅基地建房，同时又缺资金修建。乙方2009年通过黄家堰村村委会在村租有一块土地（加油站对面），经过整治已平整。该土地符合农村建设用地规则。为了节省土地，加快新农村建设，经村、镇研究同意，集中修建村民居住房屋。经甲方与乙方协商，自愿联合建房并一致达成如下协议：1、联合方式：甲方用出住宅基资格和部分资金的方式与乙方联合建房；乙方出现黄家堰村流转土地使用权和大部分资金与甲方联合建房。甲方办理建房相关手续，手续费由乙方承担，甲方不参与设计和修建，设计和修建由乙方负责；2、出资方式：甲方现暂出资56250元（甲方有75平方米单价为每平方米750元），超出75至85平方米建筑面积的按超出面积1500元/平方米计算，超出85平方米建筑面积的按超出面积1800元/平方米计算，由甲方支付给乙方。余资金由乙方出资；3、缴款方式：第一期：甲方于2014年2月28日缴28125元代建房屋款给乙方，第二期：甲方于建房主体完工七日内缴18125元的代建房屋款给乙方，第三期：交房之日甲方支付乙方房屋尾款和代办的水、电、气安装费；4、房屋建好后甲方采取抓阄方式确定房屋具体位置，房屋位置：1号楼的1与现收废厂围墙相邻，南与黄家堰村6社土地相邻、西3楼楼相邻，北与1号楼1单元楼相邻（面积约88.1568平方米、87.17平方米两室内一厅一厨一厕），3号楼的1单元东与1号楼，南与秦明友房相邻、西2号楼相邻，北与罗雪松房相邻（面积约88.1568平方米、88.17平方米两室一厅一厨一厕）；5、联合建房将来被征、占用，甲方分得的房屋所有补偿款归甲方所有，国家的住房安置归甲方享受，其剩余的所有房屋所有补偿款归甲方所有，甲方丧失其剩余的所有房屋的使用权和处置权以及收益，甲方不得将归属乙方的房屋转让他人，乙方享有归属乙方的房屋的永久使用权和处置权以及收益权；6、若甲方于2014年2月7日未将缴代建房屋款28125元给乙方或于建房主体完工七日内未繳代建房屋款给乙方，每月按代建房屋总款计算追收3%的资金占用利息，由甲方缴纳给乙方；7、水、气到厨房，电到户进门处，水、电、气、闭路电视费（估计每户在4000元左右，以相关部门收费为准）由甲方自行承担。
《联合建房协议书》签订后，被告向原告缴纳了28125元房屋款。2015年3月9日，原告出具承诺书，载明“凡与樊金海联合建房的未抓阄分房确定具体位置的，凡在2015年3月30日前抓阄的户，每户奖励1200元，余款可在水电气通后交款。”庭审中，原告同意该1200元从主张的房款中抵扣。2015年3月19日，被告抓阄确定房屋为二号楼1单元2-1，面积为109.458平方米。
另查明，2013年11月17日，重庆市九龙坡区石板镇人民政府向陈增刚颁发了《乡村建设规划许可证》，该许可证载明：建设地址位于重庆市××××12社，建筑层数为两层，宅基地面积为75平方米，有效期限自发证之日起一年内有效，确需要延长有效期的，应在此许可证有效期限届满前30日向原发证机关申请。2013年11月20日，以陈增刚为户主，包括其女儿陈宏雁，申请农村村民建房用地。重庆市九龙坡区石板镇黄家堰村委员会及重庆市九龙坡区国土资源管理分局石板国土资源管理所均同意陈增刚在谢家拦垭占地建房，用地面积为75平方米。
重庆市九龙坡区石板镇黄家堰村民委员会出具证据，称”2009年12月周治东以重庆东洪机械车连杆制造有限公司的名义与我村签订了土地流转合同。我村于当年与黄家堰村7社签订了土地流转合同，将该社加油站对面的15亩土地流转给了周治东用于发展农业观光项目，后周治东进行了土地整治。2013年因我村12社土地全部被流转，房屋被拆除，该社除高新区花卉园区有一块约3.5亩地适合修建房屋外，其它无合适的住宅基地修建房，但该地又是花奔园区控规地段，不能建房。故村镇与周治东母亲樊金海联系，希望通过樊金海说服周治东，将周治东租用的部分土地拿出来修建我村危岩滑坡地段拆迁户、渝黔货运铁路修建拆迁户和危房搬迁户集中建房用地，周治东同意此事（修建危岩滑地段和农民新村建房）。为了办理建房手续，7社和12社于2013年10月办理了土地质换手续。我村也打了报告给镇政府，政府同意在7社加油站对面集中修建。因周治东在外经商，于是委托他母亲全权办理。”另甲方重庆市九龙坡区石板镇黄家堰村7社长张光强与乙方重庆市××××12社长陈增伦签订《协议书》，约定：乙方用位于靠××1社已流转给冷冻物流的3.5亩土地质换甲方已流转给村委会的位于石板加油站东面的3.5亩土地，用于乙方集中修建危岩滑坡居住房；甲方收取已流转给村委会的位于石板加油站东面的3.5亩土地的流转费。乙方收取已流转给冷冻物流的3.5亩土地的流转费；甲乙方双方质换的土地将来被征地占用，国家补偿的位于石板加油站东面的3.5亩土地所有费归甲方所有。国家补偿的位于靠××1社已流转给冷冻物流的3.5亩土地所有费归乙方所有。
审理中，经本院赴重庆市九龙坡区石板镇人民政府走访得知：重庆市九龙坡区石板镇人民政府按75平方米/户共审批宅基地23户（含被告），审批用地面积1725平方米，建筑面积5175平方米，经现场测量，用地面积1516平方米，建筑面积8133平方米；包括涉案房屋在内，原告共修建72套房屋，其中两幢房屋楼高为六层，一幢房屋楼高为五层，一幢房屋楼高为四层。
庭审中，原告称包括涉案房屋在内，共修建72套房屋，与重庆市九龙坡区黄家堰村12社村民（含被告）签订有《联合建房协议书》；除签订有《联合建房协议书》的村民按一户一套取得房屋外，受渝黔铁路建设影响的11户村民按750元/平方米不等的价格，从原告处购买其中的部分房屋，剩余房屋用于抵销原告对外债务；房屋涉案土地租金目前由原告向重庆市九龙坡区黄家堰村民委员会缴纳；原告举示发付款方为被告，金额为600元的发票一张，称为被告代缴电表安装费600元；举示付款方为原告，金额为259000元的发票一张，称原告按780元/户的价格，为包括被告在内的74户村民代缴了天然气安装费用；举示付款方为九龙坡区石板镇黄家堰村村民委员会，合计金额为56160元的发票两张，称原告按780元/户的标准，为包括被告在内的72户村民代缴了有线电视费用。被告对电表安装费600元无异议，对天然气安装费用和有线电视费用有异议。另被告称原告实际共修建住房72套，门面32套，总共104套，但未提交证据予以证明。
庭审中，本院向原告释明，《联合建房协议书》因违反法律强制行规定系无效合同，原告称同意《联合建房协议书》效力由法院认定，不同意变更诉讼请求；另原告同意房款由法院据实核实，若法院核实金额高于原告主张，原告自愿按原告诉请金额主张。原告称《联合建房协议书》中约定的被告未按期付款，应支付资金占用利息，并举示借条、民事调解书等证据，称为修建涉案房屋，对外借款产生利息损失，要求被告按诉讼请求第三项支付资金占用利息。
上述事实，有当事人陈述、《联合建房协议书》、《乡村建设规划许可证》等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。
本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲土。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；根据上述法律规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，被告作为迁建户本应当按照宅基地申请及相关部门批准依法建造农村房屋，但原、被告在签订、履行协议的过程中双方均明知需违法超建，且对超建房屋的归属进行了约定，从协议权利义务分析涉及对违规超建部分的分配问题。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，本案查明，原、被告所建房屋系在集体土地上修建农村房屋，虽然有宅基地审批手续，但庭审辩论终结前未向本院提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明，且涉案土地性质也未变更为国有土地。双方签订的协议违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，应当认定为无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。考虑到被告原有农村房屋位于滑坡地段，已迁建拆除，现无房居住，故为为保障被告的居住权，本院认为涉案房屋不宜返还。基于公平及诚实信用原则，被告已占有该房屋，应当支付建造房屋的对价，本院认为参照双方协议对房屋价款约定的标准对原告进行补偿较为合理。按被告签字确认的房屋面积109.458平方米，计算总房款为113474.4元，扣除被告已经支付的28125元及原告承诺奖励的1200元，被告还应支付84149.4元。
关于原告主张垫付的电表安装费、天然气安装费、有线电视费用，被告对电表安装费600元无异议，本院予以尊重；原被告明确约定由原告代缴水、电、气、闭路电视费（估计每户4000元左右），且原告已经举示由安装部门出具的发票，应当视为原告已履行了该义务，在被告未提交证据证明原告未履行该义务的情形下，本院根据证据高度盖然性原则，认定原告为被告代缴了天然气费用3500元、闭路电视费780元，上述费用共计4880元。
关于原告主张的资金占用利息，本院认为，《联合建房协议》认定无效后，该协议书中关于资金占用利息的约定属于违约责任的约定，不再产生法律效力；原告举示的借条、民事调解书等仅能证明原告对外产生了债务，但不足证明该款项实际用于涉案房屋建设，即使原告借款用于涉案房屋建设，也是双方协议约定由原告垫资修建的义务，不足以证明该借款对其造成的损失。因原、被告双方签订、履行协议导致合同无效均有过错，因此对原告该项诉请，本院不予支持。
被告答辩要求办理涉案房屋产权证问题，因被告未向本院提起反诉，本案中不予处理。因双方共同违规超建，目前也不具备办证条件，对该抗辩本院不予支持；对涉案房屋违法建设及超建部分房屋归属问题，属于行政管理范畴，不宜在本案民事法律关系中予以解决，原、被告均可向相关行政部门举报、反映要求解决。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈增刚于本判决生效之日起十日内支付原告樊金海84149.4元；
二、被告陈增刚于本判决生效之日起十日内支付原告樊金海电表安装费、天然气安装费、闭路电视费用合计4880元；
三、驳回原告樊金海的本案其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2054元，由原告樊金海负担1027元，由被告陈增刚负担1027元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 刘章平
人民陪审员 张 群
人民陪审员 胡 莉
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 徐家佳