湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖吴民初字第550号
原告：倪永华。
原告：施曹钟。
两原告委托代理人：徐伯镇。
两原告委托代理人：费雨婷。
原告：王嘉力。
委托代理人：徐伯镇。
委托代理人：王其明。
被告：湖州�宝行汽车销售服务有限公司。
法定代表人：IVAYLONIKOLAEVPULEV。
被告：杭州骏宝行汽车销售服务有限公司。
法定代表人：IVAYLONIKOLAEVPULEV。
两被告委托代理人：杨建军。
两被告委托代理人：王洪波。
原告倪永华、王嘉力、施曹钟与被告湖州骏宝行汽车销售服务有限公司（以下简称湖州骏宝公司）、杭州骏宝行汽车销售服务有限公司（以下简称杭州骏宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，三原告于2014年5月6日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员施同生适用简易程序，于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告倪永华、施曹钟的委托代理人徐伯镇、费雨婷，原告王嘉力的委托代理人王其明、徐伯镇及原告施曹钟，被告湖州骏宝公司、被告杭州骏宝公司的委托代理人杨建军、王洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪永华、王嘉力、施曹钟起诉称：�告与被告于2007年5月22日签订《汽车城房屋租赁合同》，合同约定原告将位于湖州市二环西路段658号江南车城内B区-16号的房屋及相应场地出租给被告。租期为2007年6月1日至2008年11月30日，后来双方达成共识，于2008年将租赁期限再延长两年。2009年将租赁期限再延长××个租约年，租期因此延长至2011年12月1日届满。之后被告又于2011年10月1日通过《租赁合同续期通知》告知续期××年，其他租赁条件不变。2012年7月22日，被告再次以《租赁合同续期通知》形式告知原告再续期七个月的租赁合同，租赁合同于2013年7月1日届满，租金为每季度30000元。合同届满后，原告发现房屋损失严重，空调、隔离扣板、天棚、门窗等均有损坏，故原告根据双方签订的《汽车城房屋租赁合同》第五条第二款、第三款对被告提出赔偿29500元的要求，并附上损失清单××份。之后被告也未能与原告进�房屋交接。直至2014年2月10日，原告为了减少损失无奈要求拿回钥匙，房屋已延期七个月有余。按租赁合同约定：原告未按合同约定交付房屋，每延迟交付××日，应向被告支付三倍日租金作为违约金。根据合同法的公平原则，原告也应享有同等权利，故原告按合同第九条第三款向被告主张违约金239671元。请求法院判令：××、被告赔偿原告房屋损失共计29500元；二、被告承担延期交付违约金共计239671元；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告倪永华、王嘉力、施曹钟为支持自己的诉请，向本院提交如下证据：
1、湖州市二环西路658号江南车城B区16号房屋产权证××份，以证明二环西路段658号江南车城内B区16号房屋产权为倪永华、王嘉力、施曹钟三人共同所有的事实。
2、《汽车城房屋租赁合同》××份，以证明三原告与被告杭州骏宝公司签订房屋租赁合同，由被告承租�环西路658号江南车城内B区16号房屋，双方对租金以及房屋使用、违约责任等进行约定的事实。
3-4、租赁合同续期通知两份，以证明被告要求继续承租房屋，房屋租赁期限延长的事实。
5、备忘录××份，以证明租赁房屋到期后，双方曾于2013年8月27日上午进行了协商，被告方不同意原告提出的59500元赔偿金额，原告方变更为56000元的赔偿金额，被告方只同意赔偿20000元，双方协商未果的事实。
6、损失清单××份，由三原告根据租赁房屋受到的损失，自行列出，以证明原告提出59500元赔偿金额的计算依据。
7、照片21张，由原告拍摄，以证明被告搬出租房后的现状。
8、租赁合同终止确认书××份，以证明原告多次找被告协商无果的情况下，最后于2013年6月30日，被告将所租赁房屋的物品全部清空，并将钥匙交还给原告，双方办理了相关的确认书。
9、费用清单及付款收据，以证明原告为修复租赁房屋花费防水涂料9800多元的事实。
被告湖州骏宝公司、杭州骏宝公司共同答辩称：对原告起诉关于签约与续期等事实没有异议，对原告所称房屋存在损失与延期交接违约事实有异议。原告诉请缺乏事实与法律依据，应当驳回。××、湖州骏宝公司主体不适格，不是本案租赁合同关系的当事人。湖州骏宝行公司与杭州骏宝公司均具有独立法人资格。本案与倪永华等三原告签订房屋租赁合同的是杭州骏宝公司。杭州骏宝公司为处理事务方便，委托湖州骏宝公司代为处理与原告的事务，其法律后果不应由湖州骏宝公司承担。二、原告请求被告赔偿房屋损失29500元缺乏事实依据。原告与杭州骏宝公司在2007年5月22日签订的汽车城房屋租赁合同第五条第四款约定，“乙方返还该房屋无须恢复原状，但应当符合正常使用的状态”。除非原告能举证证明返还的房屋因被告的原因而造成房屋不符合正常使用的状态，才须承担赔偿损失的民事责任。且该合同第五条第三款中，同时明确承租方有权对房屋进行装修或自费安装设施，有权进行改造改建装修装潢分隔，设备安装等事项。原告诉称损坏的空调、隔离扣板天棚、门窗等，均是被告承租后为营业所需进行装修，本不属于原告所有，因此原告无权主张。三、原告所谓的延期交付违约金239671元，缺少事实与法律依据。双方所签订的租赁合同中没有关于租期终止后，若承租人延期返还房屋的违约金及适用标准，况且也不存在持续占有原告房产的违约事实，原告延期办理钥匙交接手续是自己拒绝收房所致。原告没有采取措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，两被告认为湖州骏宝公司诉讼主体不适格，原告对杭州骏宝公司诉讼请求缺少事实与相应的法律依据�请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告湖州骏宝公司、杭州骏宝公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：
1、2013年8月19日备忘录××份，以证明双方就租约到期后进行了协商，但没有达成××致意见，被告愿意支付赔偿款2万元，并愿意交接房子，但原告拒绝的事实。
2、用水情况查询清单××份，以证明杭州骏宝公司在合同解除以后对原租赁房屋没有实际使用，在2013年6月30日之前已经腾空租赁房屋的事实。
原、被告提交的上述证据，已经当庭举证、质证。被告湖州骏宝公司、杭州骏宝公司对三原告提交的证据1、2、3、4均无异议，同时认为本案租赁关系是发生在三原告与被告杭州骏宝公司之间。对证据5也没有异议，表示2013年8月27日的备忘录还有××份（在被告举证后提交），证明原告继续与被告协商，表达双方协商的过程。对证据6、7、9的真实性有异议，认为是原告单方面制作，被告不予认可。对证据8没有异议，证明被告在6月30日已将租赁房屋腾空，只是原告不肯接收，××直到2014年2月10日才将钥匙收回去。原告倪永华、王嘉力、施曹钟对被告湖州骏宝公司、杭州骏宝公司提交的证据1、2的真实性均没有异议，认为证据1证明了双方谈判的过程。本院审核认为，原告提交的证据1-5、证据8以及被告提交的证据1-2，均符合有效证据的条件，能够证明三原告与被告杭州骏宝公司2007年6月1日起至2013年7月1日期间发生房屋租赁关系以及租赁期届满后双方为租赁房屋交接发生纠纷的过程，本院作为有效证据予以认定。对原告递交的证据6、7、9，庭审时被告对其真实性不予认可，本院审核认为，虽然原告所举证据不能有效证明租赁房屋受损情况，但现在进行鉴定有困难，而且根据双方签订的房屋租赁合同约定，“乙方返还该房屋无须恢复原状，但应当符合正常使用的状态。返还时，应相互结清各自承担的费用。”该约定不是很明确，故结合当事人自行协商有关情况，本院酌情核定三原告损失费28000元。关于房屋租金损失费，属扩大损失部分，不予支持。
根据原、被告举证，结合当事人陈述，对本案事实作如下认定：2007年5月22日，原告倪永华、王嘉力、施曹钟与被告杭州骏宝公司签订《汽车城房屋租赁合同》，合同约定三原告将其所有的坐落于湖州市二环西路658号江南车城B区16号房屋及相应场地出租给被告杭州骏宝公司。该房屋为汽车维修（主要包括烤漆）和其他汽车相关业务用房，建筑面积341.81平方米。双方约定房屋季度租金为人民币18000元，自2007年6月1日起计算租金，租金每季支付，房屋租赁期至2008年11月30日，房屋承租后由被告杭州骏宝公司开设湖州骏宝行汽车销售服务有限公司湖州销售�公司及湖州维修分公司使用。双方签订的房屋租赁合同还对租赁期限、房屋的交付、使用与维修、违约责任等作了约定。合同租赁期届满前，经被告杭州骏宝公司多次延期，租赁期最终至2013年6月30日届满，其间在2011年12月1日租赁合同届满后再续租时，房屋租金增调整为每季30000元，均由被告杭州骏宝公司全额支付。合同届满后2013年6月30日，被告通知三原告到租赁房屋内要求签署租赁合同终止确认书，但原告方不愿确认租赁房屋归还状态，认为租赁房屋内相关物品尚未清理完毕，房屋需要修复，故不肯接受房屋。被告湖州骏宝公司接受被告杭州骏宝公司委托在2013年8月19日和8月27日两次与原告方协商，原告方第××次协商主张赔偿费用59500元，包括房屋损失费用29500元及延期交房费用30000元，第二次协商调整为赔偿费用56000元，被告杭州骏宝公司都只同意承担赔偿费用2�元，三原告不肯接受，协商未果，纠纷成讼。
双方签订的《汽车城房屋租赁合同》第五条第四款约定：“乙方（被告）返还该房屋无须恢复原状况，但应当符合正常使用的状态。返还时，应相互结清各自应当承担的费用”。
房屋租赁合同期满后，被告杭州骏宝公司不再使用原承租房屋。三原告于2014年2月10日主动取回了出租房屋的钥匙。
本院认为，三原告与被告杭州骏宝公司签订的《汽车城房屋租赁合同》及之后被告杭州骏宝公司与三原告达成的房屋续租合意，均系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定履行。合同租赁期满，原、被告曾为房屋交付等事宜进行协商，签订的两份《备忘录》真实记录了双方对善后事宜处理的过程。依据本案查明的事实，三原告要求被告杭州骏宝公司赔偿房屋维修等损失费，本院根据合同约定及合同履行，结合当事人自�协商的情况，以及目前租赁房屋损失难以鉴定的实际情况，核定损失费28000元，由被告杭州骏宝公司支付三原告。原告主张由被告承担延期交房违约金的诉讼请求，因本案不存在被告杭州骏宝公司延期交付承租房屋的事实，故原告该项诉讼请求与事实和法律规定不符，本院不予支持。被告湖州骏宝公司不是本案所涉房屋租赁合同的承租方，其在本案纠纷初期协调中的行为应属代理行为，原告要求其承担给付义务，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第××款、第九十××条、第××百零七条之规定，判决如下：
一、被告杭州骏宝行汽车销售服务有限公司给付原告倪永华、王嘉力、施曹钟房屋损失费28000元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、驳回原告倪永华、王嘉力、施曹钟的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5338元，减半收取2669元，由原告倪永华、王嘉力、施曹钟负担2375元，被告杭州骏宝行汽车销售服务有限公司负担294元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 施同生
二〇一四年六月十八日
书记员 赵 婕