福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终4892号
上诉人（原审被告）：福州中城大洋百货有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区八一七北路133号国际商厦。
法定代表人：黄清海，执行董事。
委托诉讼代理人：李小凤，女，公司法务。
上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1975年12月15日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：陈宇，福建汇德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡良平，福建汇德律师事务所实习律师。
原审被告：中城联合股份有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区八一七北路133号国际商厦十层。
法定代表人：林水兴，董事长。
上诉人福州中城大洋百货有限公司（下称“大洋百货公司”）因与被上诉人ＸＸ、原审被告中城联合股份有限公司（下称“中城联合公司”）租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人大洋百货公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判租金标准为（2011年10月1日至2012年9月30日）年租金为原租金金额的1.8倍，此后每年租金在上一年度租金基础上递增3%，至2021年9月30日止）；2.本案诉讼费用由ＸＸ负担。事实与理由：1、其余大多数业主均系按1.8倍的标准与上诉人续签合同，一审判决按1.96倍的标准计付租金显然有失公平。2、上诉人关于国际商厦同系列的租赁合同纠纷案件已经向福建省高级人民法院申请再审，省高院已作出驳回再审申请的民事裁定，该裁定已作出“关于大洋百货公司与业主提出的租赁合同期限问题，根据本案的实际情况，可以整体续租合同的续租期限为准。”的认定，一审法院未对本案续租的租赁期限作出裁判，显然有违公平原则。
被上诉人ＸＸ答辩称，1、根据国际商厦的环境及其他商户租金标准，一审判决的租金在原来基础上上浮1.96倍并无不当。2、福建省高级人民法院的民事裁定，与本案无关。
ＸＸ向一审法院起诉请求：1.ＸＸ持有的诉争房产属于其合法产权；2.大洋百货公司向ＸＸ连带赔偿自2011年10月1日起，至其向ＸＸ返还房产之日止的占用费（占用费暂参照周边以每平方米1000元计算，暂计至2012年4月30日止为136570元，扣除大洋百货公司自行汇入的欠款43510.50元，暂计为93059.50元），由大洋百货公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：位于福州市鼓楼区东街街道八一七北路133号国际商厦一层**号房产原为何英所有，系ＸＸ向福建中城房地产有限公司（后更名为中城联合公司）购买所得，并于2001年8月15日由何英作为甲方与该公司（乙方）签订《房屋委托出租合同》，委托该公司出租经营诉争房产，租赁期限为十年。合同约定，“每一年租金金额为甲方实际购房总价款的10%”，“该标的物租金每三个月支付一次。即自起租计算点起，乙方应在每经过3个月整的5日内向甲方支付租金一次，每次支付的租金金额为年租金总额的25%”。合同中双方还对其他权利义务作了约定。2006年12月份，中城联合公司与大洋百货公司签订一份《转委托协议》，约定将包括何英在内的国际商厦一到三层房产业主的委托事项全部转委托给大洋百货公司，由大洋百货公司继受《房屋委托出租合同》所有权利和义务。2010年1月，ＸＸ从何英处取得诉争店面并取得诉争店面的《房屋所有权证》。大洋百货公司仍按原合同租金的标准向ＸＸ支付截止2016年第三季度的款项。
一审法院认为，本案的争议焦点为房屋委托出租合同期满后，ＸＸ可否收回诉争房产以及租金的计算标准。关于ＸＸ可否收回诉争房产的问题。首先，本案诉争标的物即位于诉争商厦内的商铺，其从客观上不是一般意义上的建筑物权属，该商铺与其他业主的商铺紧密相连，在空间上没有分割墙体，诉争商场所有业主在共同使用整个商场时，在空间上没有权利冲突，无法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分；商场内各业主的商铺紧密相连，在进行空间分割时没有依据，且易导致与周边业主发生新的矛盾和对立。其次，从双方订立的委托出租合同中对于“委托期满的处理”的约定不难发现，其对于委托期满后的处理为三种：“继租、由中城联合公司购买、在ＸＸ保留产权并同意将商厦作为一个整体，由业委会投票决定租赁或经营事项”，该约定明显有别于一般的租赁合同（即在租赁期限届满后作为业主除续租外，可以无条件收回房屋），事实上该约定显然已对ＸＸ行使物上请求权的权利作了限制，且该约定是当事人自愿，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。最后，本案诉争商铺ＸＸ从购买并委托出租至今，该商铺与其他业主的商铺始终作为一个整体商场经营收益，ＸＸ要求分割其所占份额，单独处分，必然损害其他业主的合法利益；且不符合双方之间的合同约定。因此，物权的行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，ＸＸ要求收回诉争商铺的请求，无事实和法律依据。关于租金的计算标准。一般情况下，根据合同严守原则，对租金不能随意调整。在订立合同时，应当充分考虑到商业风险和行为后果。但同时在中、长期租赁关系中，因租赁合同主客观条件与环境的改变，不免会影响用益租赁物的对价水准，而造成租金有调整与变动的必要性。本案审理中，法院已依法向ＸＸ释明，要求ＸＸ对其主张的租金申请评估，但ＸＸ放弃对租金的评估。鉴于双方约定的租金已是十几年以前的标准，本着公平公正原则，而且大洋百货公司对于其他已签约商户给予租金上浮，均衡各方利益，并参考周边已签约商铺租金，大洋百货公司应按原租金标准上浮96%向ＸＸ支付租金，即应按原租金标准的1.96倍支付租金，之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。至于ＸＸ要求返还广告位支付广告占用费的诉请，因其未明确广告位具体位置，亦未提交相关证据证明属ＸＸ所有，故不予支持。中城联合公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
一审法院判决：一、大洋百货公司于本判决生效之日起十日内向ＸＸ支付自2011年10月1日起的租金（租金按每一租赁年度即当年10月1日至次年的9月3日支付，第一个租赁年度即自2011年10月1日起至2012年9月30日的租金按2000年12月25日签订的《房屋委托出租合同》所约定的租金标准1.96倍，之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%，应扣除大洋百货公司按原合同标准已支付的2011年10月起的租金，以实际付款凭证为准）；二、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。本案诉讼费2126元，适用简易程序减半收取1063元，由ＸＸ承担63元，大洋百货公司承担1000元。
本院二审期间，大洋百货公司围绕上诉请求向本院提交了合同编号为1F1《房屋出租合同》、福建省高级人民法院（2016）闽民申1673号民事裁定书等证明资料，本院组织当事人进行质证，ＸＸ对上述资料的真实性无异议，但认为与本案无关。经审查，大洋百货公司提交的上述证明资料与本案不具有关联性，本院不予确认。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定事实正确。
本院认为，根据生效判决认定，国际商厦整体出租和统一经营行为不仅有利于商城整体经营功能的发挥，也符合保护全体业主共同利益，故一审法院判令大洋百货公司应当继续向ＸＸ支付讼争商铺的租金正确。关于租金标准，一审法院根据本案讼争商铺的实际情况、周边其他商铺的租金标准、八一七路地铁改造工程的影响因素等综合情况，以及同类案件的生效判决所确定的商铺租金标准，认定讼争商铺每年应收取的租金在原有基础上上浮至1.96倍并无不当，本院予以维持。另关于续租的租赁期限问题，根据本案的实际情况，可以整体续租合同的续租期限为准。综上，大洋百货公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2126元，由上诉人福州中城大洋百货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林秀榕
代理审判员 官永琪
代理审判员 魏 昀
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 林 俊
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