上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第988号
上诉人（原审被告）上海万兆房地产发展有限公司
法定代表人＊＊，职务董事长。
被上诉人（原审原告）阮培华。
被上诉人（原审原告）阮斌。
上诉人上海万兆房地产发展有限公司（以下简称万兆公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人万兆公司之委托代理人王诚，被上诉人阮培华、阮斌之共同委托代理人张峥嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年12月10日，阮培华、阮斌（作为买方，签约乙方）与万兆公司（作为卖方，签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》1份，约定由乙方向甲方购买闵行区中谊路909弄《碧林湾三期-B》室房屋，暂测建筑面积为90.76平方米，总房价款暂定为人民币（以下币种相同）2，154，592元。付款方式：分期付款，公积金贷款。乙方于2011年12月10日与甲方签约，并付首付房款计1，904，592元，乙方于2012年2月10日前应支付房款计250，000元。甲方定于2012年5月31日前将该房屋交付给乙方。甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2012年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接房屋钥匙。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后10日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。
签约后，阮培华、阮斌依约付清了全部房款，万兆公司亦按约向阮培华、阮斌交付了房屋。
2013年5月22日万兆公司取得了涉案房屋的大产证。同年5月25日，阮培华、阮斌与万兆公司签署了《房屋交接书》，确认该房屋的实测建筑面积为90.10平方米，并最终确认上述房屋的实际价格为2，138，924元。同年8月16日，涉案房屋的产权登记阮培华、阮斌至名下。
由于双方对逾期办出大产证导致阮培华、阮斌逾期办出小产证违约责任的承担产生分歧，阮培华、阮斌遂诉至原审法院，要求判令万兆公司支付逾期办证违约金85，659元（以房屋总价为基数，按同期银行贷款利率的1.5倍，自2013年1月10日起算至2013年7月1日）。万兆公司要求驳回阮培华、阮斌的全部诉讼请求。
原审认为，阮培华、阮斌与万兆公司签订的《上海市商品房预售合同》系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。阮培华、阮斌作为买受方，在付清全部购房款后，有权取得房屋及申领房屋小产证。万兆公司作为房屋出卖方，负有向买受方即阮培华、阮斌按约交付房屋及协助办理小产证的义务。根据上述合同约定，阮培华、阮斌办理小产证的时间为万兆公司于2012年11月30日前取得大产证之后的40天内（即2013年1月9日前）。现万兆公司直至2013年5月22日才取得大产证，导致阮培华、阮斌逾期取得小产证，万兆公司的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人逾期取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
本案的争议焦点一：预售合同第十条中关于“万兆公司如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），阮培华、阮斌有权单方面解除本合同”的约定，是否属于上述司法解释第十八条规定中的当事人有特殊约定的范畴。鉴于上述约定仅系预售合同赋予守约方阮培华、阮斌在万兆公司逾期取得大产证的情况下，可选择适用的权利，而非其唯一选择，否则即放弃了追究万兆公司逾期办证违约责任的权利。相应的，该预售合同第十九条的约定也是针对阮培华、阮斌行使合同解除权的前提下，对解除合同后万兆公司应承担的赔偿责任所作的约定。现阮培华、阮斌作为守约方并未行使合同解除权，其诉请的基础是在合同继续履行的前提下，要求万兆公司承担逾期办证的违约金。因此，预售合同第十条中关于阮培华、阮斌有权单方面解除本合同的约定不属于司法解释第十八条规定中关于当事人有特殊约定的范畴。现阮培华、阮斌以司法解释第十八条的规定，诉请万兆公司赔付逾期办证违约金，应予支持。
本案的争议焦点二：万兆公司承担逾期办证违约金的起止时间。根据预售合同第十四条约定，在万兆公司取得大产证后10日内，由双方签署合同规定的《房屋交接书》。双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。照此推算，阮培华、阮斌与万兆公司完成办理小产证手续的合理时间为40天（即2013年7月1日前），该办证时间在类似案件中也是相对最短的。涉案纠纷属同一小区的群体诉讼案件，该批案件的部分小业主即便是在万兆公司取得大产证的三日内即时与万兆公司签署房屋交接书的，其实际办出小产证的较早日期绝大部分也在2013年7月1日之后。综合考虑相关事宜办理的流程，故可认定2013年7月1日前为完成办理小产证事宜的合理期间。阮培华、阮斌虽于2013年8月16日申领取得涉案房屋小产证，但阮培华、阮斌要求万兆公司承担违约金的截止日期为2013年7月1日。该日期的确定也是在双方预售合同约定的合理办证期限内。现阮培华、阮斌要求万兆公司承担违约金的起算日已经在万兆公司取得大产证的日期后加上合同第十四条约定的双方办理产权过户手续所需的40天，故阮培华、阮斌要求万兆公司支付自2013年1月10日起至2013年7月1日止的逾期办证违约金起止时间，合理正当，予以确认。万兆公司要求计算至2013年6月21日（办出大产证后的30日）之抗辩意见，缺乏依据，不予采信。
关于双方争议的逾期办证违约金利息的计算标准问题。综合万兆公司的违约过错程度以及对阮培华、阮斌造成的实际损失大小，同时兼顾整个合同的履行情况等因素，酌定参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算逾期办证违约金，故对万兆公司为此所作之抗辩意见，予以采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，于二○一四年三月五日作出判决：上海万兆房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内支付阮培华、阮斌以房价款2，138，924元计，自2013年1月10日起至2013年7月1日止，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%标准计算的逾期办证违约金。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1，941.48元，减半收取人民币970.74元，由阮培华、阮斌负担人民币48.18元，上海万兆房地产发展有限公司负担人民币922.56元。
判决后，万兆公司不服，上诉于本院称：双方签订的《上海市商品房预售合同》第十条、第十九条对上诉人逾期办理大产证应承担的违约责任已作了明确约定，上述约定属于双方之间的“特殊约定”，应优先适用。原审判决将上述约定排除在“特殊约定”范畴之外，系对司法解释第十八条进行限制性解释，不但与事实不符，也在客观上造成极不合理的结果。此外，阮培华、阮斌未就其损失进行举证，故其无权向上诉人主张违约金。综上，要求撤销原审判决，改判驳回阮培华、阮斌在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人阮培华、阮斌辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，万兆公司与阮培华、阮斌就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反我国相关法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格恪守。支付房款是房屋买受方的主要义务，向买受方交付房屋并转移房屋所有权是房屋出售方的主要义务。合同签订后，阮培华、阮斌已按约付清了全部房款。万兆公司理应在合同约定的期限内取得大产证并协助阮培华、阮斌申领系争房屋的小产证。根据预售合同约定，万兆公司应于2012年11月30日前取得大产证，阮培华、阮斌办理小产证的时间为万兆公司取得大产证之后的40天内（即2013年1月9日前）。由于万兆公司直至2013年5月22日才取得大产证，导致阮培华、阮斌未能按期取得小产证，故万兆公司已构成违约，其理应承担相应的违约责任。
预售合同第十条关于“万兆公司如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），阮培华、阮斌有权单方面解除合同”的约定内容，系针对万兆公司未按时取得大产证的情况下，合同赋予守约方阮培华、阮斌可以选择适用的权利，但并不表示阮培华、阮斌只能选择解除合同，否则就是放弃了追究万兆公司逾期办证违约责任的权利。至于预售合同第十九条，则是针对阮培华、阮斌选择合同解除权的情况下，万兆公司所应承担的赔偿责任而作出的约定。现阮培华、阮斌作为守约方并没有选择行使合同解除权，其诉请的基础是在合同继续履行的前提下，要求万兆公司承担逾期办证的违约金。鉴于双方在预售合同中对此未作特殊约定，原审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，结合本案的实际情况，判令万兆公司向阮培华、阮斌支付自2013年1月10日起至2013年7月1日止，以阮培华、阮斌支付的总房款，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%标准计算的逾期办证违约金，并无不当。万兆公司上诉称预售合同已就逾期办理大产证所应承担的违约责任作了明确约定，与事实不符，本院不予采信。综上，原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人万兆公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，941.48元，由上诉人上海万兆房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 毛焱
代理审判员 孙飞
二〇一四年五月九日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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