浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1102号
上诉人（原审原告）：赵宗明。
委托代理人：席志江，浙江文达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵永忠（曾用名：毛头）。
委托代理人：赵柏全。
上诉人赵宗明与被上诉人赵永忠房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2015）金浦杭民初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人赵宗明的委托代理人席志江，被上诉人赵永忠及其委托代理人赵柏泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告赵宗明诉称：原、被告系同村村民。1993年10月7日，原、被告（及被告儿子赵宗罗）双方签订了一份房屋出售协议，约定：被告将位于浦江县虞宅乡深渡村的房屋，面积为36.38平方米，宗地四至：东至路墙外，南至赵光祥屋墙中，西至沟墙外，北至赵宗明屋墙中，以人民币2100元绝卖给原告所有，后赵宗罗因病过世，因被告还有些许柴火及杂物堆放在屋中而拒不搬离，经同村人员调解，原、被告签订了一份补充协议，原告另行补偿被告人民币300元整，该房屋归原告所有，被告不准干扰。此后，原告曾多次要求被告办理产权过户手续，被告推诿至今，不予协助，至今未办理相关产权过户手续。现原告诉至法院，要求判令：确认原、被告双方签订的房屋买卖出售协议书有效；被告立即履行浦江县虞宅乡深渡村面积为36.38平方米房屋的集体土地使用权证过户手续；被告赔偿原告其他损失8000元。
原审被告赵永忠辩称：1、本案诉争的房屋系被告所有。原、被告之间并无任何的房屋买卖出售协议，原告提供的《买屋条约》及《补充协议》均不是其与被告签订的，指印也不是被告的，被告未对该房屋进行任何的处置，也从未收到过300元；2、原告对诉争房屋的居住、使用，并不是取得该房屋所有权的方式，法律规定：不动产的变更必须进行登记，未经登记，不发生效力。原告占有房屋并不是基于买卖合同，而只是暂时借用。被告因感激原告在儿子赵宗罗生病期间予以了照顾而将房屋出借给原告使用，后被告要求其腾空、归还房屋，却一直被拒绝。本案诉争房屋自1990年5月起就登记在被告名下，并未变更过，被告在上次开庭后出示过分家约，分家约中并未涉及本案诉争房屋，更未将该房屋分给赵宗罗，因此，未经授权，不管是赵宗罗还是赵宗潭都无权处分被告的房屋，也无权代表被告对该房屋买卖行为进行认可。原告提供的《买屋条约》系赵宗罗书写，并未提供被告的授权委托书及其他相应证据来支持其“表见代理”的观点。原告所称房屋买卖发生的时间迄今已20余年，如果原告所称房屋买卖属实，为何一直未要求被告将房屋过户，而是在被告提起物权保护诉讼之后才来起诉要求被告过户。
原审法院查明：原告赵宗明以其与被告赵永忠的儿子赵宗罗签订了房屋买卖协议，该协议得到了被告赵永忠追认为由诉至法院，要求确认原、被告签订的房屋买卖协议有效，责令被告协助办理房屋的过户手续并赔偿原告其他损失8000元。被告赵永忠认为该房屋登记在其名下，赵宗罗无权处分该房屋，他未对赵宗罗对该房屋的买卖行为进行认可。另查明，本案诉争房屋座落于浦江县虞宅乡深渡村，面积为36.38㎡，宗地四至：东至路墙外，南至赵光祥屋墙中，西至沟墙外，北至赵宗明屋墙中，该房屋在集体土地建设用地使用证（浦集建（虞）字第025号）中登记的土地使用者为“赵永中”。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉请所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经庭审查明，本案诉争房屋（座落于浦江县虞宅乡深渡村，面积为36.38㎡，宗地四至：东至路墙外，南至赵光祥屋墙中，西至沟墙外，北至赵宗明屋墙中）登记在“赵永中”名下，而非被告“赵永忠”名下。因原告未提供证据证明诉争房屋系被告所有，故原告诉请理由不成立，不予支持。鉴此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告赵宗明的诉讼请求。本案受理费25元（已减半收取），由原告承担。
宣判后，赵宗明不服，向本院提起上诉称：一、根据上诉人在一审中提供的证据，足以认定其与赵永忠的儿子赵宗罗存在房屋买卖合同的事实。即使赵永忠当时不知情，但是从双方签订补充协议时起，就对赵宗罗出卖房屋的事实予以追认，房屋买卖合同有效。原审未确认买卖合同有效错误。二、原审法院以“赵永中”与“赵永忠”非同一人，无法证明本案所涉房产登记在赵永忠名下，而驳回上诉人的诉请不当。1、由于历史原因，在上世纪九十年代将土地使用权证名字登记错误的情况较普遍；2、双方当事人所在的村庄没有“赵永中”其人，只有“赵永忠”；3、涉案房屋四界与“赵永中”名下登记的房屋四界一致。因此，涉案房屋产权明晰，系赵永忠所有，“赵永忠”与“赵永中”系同一人，只是登记错误。综上，请求二审法院：一、撤销原判，依法改判；二、由被上诉人承担本案诉讼费用。
赵永忠在二审中答辩称：一、诉争房屋系赵永忠所有，有1990年5月25日办理的集体土地建设用地使用证为证，诉争房屋的四至与建设用地使用证上登记的四至一致。赵宗明提供的《买房条约》以及之后的《补充协议》都不是与其签订，也未收到过300元钱，从未对涉案房屋进行过任何处置。退一步讲，即使赵宗罗对涉案房屋的处分属实，也是无权处分。诉争房屋一直登记在赵永忠名下，并未发生变更，一审中我方也出示了分家约，分家约中并未将涉案房屋分给赵宗罗。二、赵宗明占有、使用房屋是基于借用，并不是法律规定的取得涉案房屋所有权的方式，且我方一直主张权利，要求其归还、腾空房屋，却一直被拒绝。综上，请求二审维持原判。
二审中，赵宗明向本院提供土地登记资料摘录表两份，证明赵宗明户名下共有65.95平方米宅基地的情况。
赵永忠质证意见：对该证据无异议。
本院认证意见：对该证据的真实性以及证明目的均予认定。
赵永忠在二审未向本院提交新的证据。
为查明案件事实，本院依法向原审法院调取了（2015）金浦杭民初第31号案件案卷中赵永忠提交的浦江县虞宅乡深度村民委员会出具的证明一份，证明“赵永忠”与“赵永中”系同一人。
双方对该证据均无异议，本院予以确认。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以认定。另查明，赵永忠与赵永中系同一人。赵宗明户在册家庭成员有四人，分别为：户主赵宗明，妻子钱仙梅，儿子赵仲第，女儿赵爱娣。赵宗明名下共有宅基地使用权65.95平方米。涉案房屋宅基地使用权面积为36.38平方米。
本院认为：一、关于涉案房屋买卖的效力问题。涉案房屋的集体土地使用权虽登记在赵永忠名下，房屋买卖也是由其子赵宗罗与赵宗明进行，但结合在卷的补充协议内容以及赵宗明占有、使用涉案房屋十多年的实际情况，足以认定赵永忠对涉案房屋的买卖是知情且认可的，鉴于此，应当认定涉案房屋买卖合法有效。赵永忠虽对补充协议上的签名、按印不予认可，但根据其在二审中的陈述，其只是对协议内容有不同的理解且主张是其向赵宗明支付了300元的款项，并非否认存在补充协议的事实。二、关于涉案房屋集体土地建设用地使用证的过户问题。根据《浦江县农村宅基地管理办法》第八条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地限额标准为：农村村民家庭在册人口1至3人（含3人），最高不得超过92平方米；农村村民家庭在册人口4人，最高不得超过115平方米；农村村民家庭在册人口5人以上（含5人），占用耕地的最高不超过125平方米。基于上述规定，结合赵宗明名下的宅基地使用权的实际情况，赵宗明起诉要求赵永忠协助办理涉案房屋集体土地建设用地使用证过户的诉请合法有据，本院予以支持。至于赵宗明主张的损失，因其未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。综上，赵宗明诉请的合理部分予以支持。本案因新的证据而依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省浦江县人民法院（2015）金浦杭民初字第36号民事判决；
二、确认1993年10月7日的《买屋条约》合法有效；
三、由赵永忠于本判决生效后十五日内协助赵宗明办理浦集建（虞）字第025号集体土地建设用地使用证中面积36.38平方米（四至东路墙外，南赵光祥屋墙中，西沟墙外，北赵宗明屋墙中）集体土地建设用地使用权的过户手续；
四、驳回赵宗明的其他诉讼请求。
一审案件受理费25元（已减半收取），二审案件受理费50元，均由赵宗明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 磊
审 判 员 叶金龙
代理审判员 骆 观
二〇一五年十二月一日
书 记 员 周 莉