广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）揭中法民一终字第56号
上诉人（原审被告）：揭阳市华信贸易有限公司。住所地：广东省揭阳市榕城区黄岐山大道以东建阳路以北揭阳市百汇商贸综合楼第*层***号。
法定代表人：徐翠红，财务经理。
委托代理人：古飞铭，男，汉族，1981年×11月×日出生，住广东省兴宁市，该公司的职员。
被上诉人（原审原告）：陈文珠，女，汉族，1971年×9月×日出生，住广东省揭阳市榕城区。
委托代理人：王艺，广东良德律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：蔡秋杰，男，汉族，1972年×7月×日出生，住广东省揭阳市榕城区。
委托代理人：孙德锋，广东粤剑律师事务所律师。
上诉人揭阳市华信贸易有限公司（下称华信公司）因与被上诉人陈文珠、蔡秋杰居间合同纠纷一案，不服广东省揭阳市榕城区人民法院（2013）揭榕法东民初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审法院经审理查明：华信公司于2013年2月20日受出售方蔡秋杰委托出售涉案房屋并签订《揭阳市华信贸易有限公司委托出售协议》。同日，陈文珠委托华信公司购买涉案房屋，并向华信公司支付委托金20000元，华信公司出具《收款收据》1份交陈文珠存执。《收款收据》载明：“今收到陈文珠交来购金碧尚都x栋x梯xx房委托金20000元。摘由：房价为每平方5800元，卖方实收，契税及改名费由买方支付。”华信公司没有促成陈文珠与涉案房屋出售人蔡秋杰签订房屋买卖合同。蔡秋杰委托华信公司出售涉案房屋房价为每平方5600元。
另查明，涉案房屋至今尚未在揭阳市房产管理局办理房产产权登记。华信公司的经营范围为：销售塑料制品、家用电器、建筑材料、装饰材料；提供房地产信息咨询、商务信息咨询、营销策划服务。
2013年5月13日，陈文珠以华信公司为被告，向原审法院提起诉讼，请求华信公司返还20000元。同年5月24日，华信公司以该20000元已转交给卖方蔡秋杰为由，申请追加蔡秋杰为第三人参加诉讼，请求原审法院判决蔡秋杰直接退还陈文珠20000元。原审法院于2013年6月1日追加蔡秋杰为第三人参加诉讼。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定。陈文珠向华信公司交纳委托金20000元，华信公司出具《收款收据》交陈文珠，故该《收款收据》应视为双方订立的合同。该合同系华信公司为陈文珠提供订立购房合同的媒介服务，故该合同系居间合同。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”的规定。陈文珠与华信公司签订的居间合同，不存在违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的情形，应认定为有效。陈文珠委托华信公司作为居间方，购买涉案房屋，并支付委托金20000元，该20000元的性质为在本案居间活动中陈文珠（委托人）向华信公司（居间人）支付的报酬。因为华信公司出具的《收款收据》中没有明确载明该委托金为陈文珠支付给第三人（房屋出售方）蔡秋杰的购房定金，且第三人蔡秋杰出具的《证明》，是收到揭阳华信贸易有限公司交来购此房定金之违约金20000元，第三人蔡秋杰并没有收到陈文珠交来的定金，故涉案的20000元应为陈文珠支付给华信公司从事本次居间活动的报酬。华信公司认为应由第三人蔡秋杰退还20000元给陈文珠，依据不足，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”和第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”的规定。本案中，华信公司是居间合同的居间人，而为委托人提供相对人或第三人的信息是居间人从事任何居间活动都必须具备的内容，而且委托人是完全信赖居间人的信息而行为的，因此居间人提供的信息必须真实可靠。故依据诚实信用原则，华信公司私自提高涉案房屋的价格，且华信公司没有促成陈文珠与第三人蔡秋杰签订房屋买卖合同，因此，不享有获得报酬的权利。华信公司应该退还陈文珠报酬20000元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条之规定，判决如下：揭阳市华信贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还陈文珠人民币20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币300元由揭阳市华信贸易有限公司负担。
华信公司不服原审判决，上诉称：一、原审法院对20000元购房定金的认定采用偷梁换柱的手法，一方面认定华信公司收到了陈文珠交来的20000元，另一方面，也认定蔡秋杰收到了华信公司交来的20000元，但却认定华信公司交给蔡秋杰的20000元不是陈文珠交给华信公司的20000元，难道华信公司会无缘无故交给蔡秋杰20000元吗？蔡秋杰出具的《证明》中表述的“定金之违约金20000元”就是指陈文珠交来的20000元，因为陈文珠违约不买房了，所以该20000元成了违约金，被蔡秋杰没收了，华信公司没有得到一分钱。现实中，买房人看中房屋后都先交定金，该定金并非给中介的报酬，是给业主的定金，中介是在买卖正式成交后才收取中介费用的，原审法院认定陈文珠交给华信公司的20000元是支付给华信公司的报酬明显错误，不符合现实中的交易习惯。如陈文珠与蔡秋杰买卖成功了，华信公司收取的报酬也不是20000元，而是成交价的1%，所以，涉案的20000元是陈文珠给蔡秋杰的购买定金。二、蔡秋杰应退还20000元给陈文珠。本案是居间合同关系，涉及买房人、中介和卖房人。根据法律规定，在房屋买卖中，卖房人首先要保证其对房屋有合法的所有权，在本案中，已经查明涉案房屋至今尚未办理产权登记，其实更为众所周知的事实是涉案范围所在的小区没有任何报建手续，属于“三无建筑”，严格意义上是违章建筑，目前都是没有产权的，所以蔡秋杰对该房产没有产权，其把没有产权的房屋委托买卖，本身是违法的行为，所以，整个居间合同无效。根据合同法的规定，合同无效，所得财物应互相返还，蔡秋杰收取的20000元应返还给陈文珠，华信公司在整个居间过程中，没有得到蔡秋杰和陈文珠的一分钱，原审判决华信公司付给陈文珠20000元明显不公，请求二审法院撤销原审判决，改判蔡秋杰退还20000元给陈文珠或驳回陈文珠的诉讼请求，案件一、二审诉讼费由陈文珠和蔡秋杰承担。
陈文珠答辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，应予维持。原审判决认为讼争20000元的性质为本案居间活动中陈文珠向华信公司支付的报酬完全正确。陈文珠2013年2月20日因居住需要到华信公司处，应其要求缴纳居间报酬20000元，有《收款收据》为据。从《收款收据》的内容分析，明确载明款项性质为委托金，不是定金；从蔡秋杰出具的《证明》看，是蔡秋杰收取华信公司交付的定金20000元。因此，原审判决认定华信公司收取陈文珠的20000元是居间报酬正确，依据《合同法》的相关规定判决华信公司返还委托金20000元正确，华信公司主张代陈文珠向蔡秋杰缴纳定金的说法没有法律依据。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，华信公司以自己的名义缴纳的购房定金，未经陈文珠认可，其诉称代缴定金，因无法提供证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。二、华信公司滥用诉权、拖延诉讼，依法应驳回其上诉。华信公司主张涉案的20000元是陈文珠给蔡秋杰的购买定金，该主张没有事实和法律依据。委托金和定金属于不同的法律概念，不可等同；至于“华信公司没有得到一分钱”，完全是华信公司违规操作和不当行为造成的。华信公司主张原审判决认定涉案20000元是付给华信公司的报酬明显错误，不符合交易习惯，如果交易成功，报酬也不是20000元，而是成交价的1%，该主张也不成立，原审判决已查明华信公司不具备相应房地产经纪机构、经纪人资格，其居间活动超越经营范围；本案中，华信公司存在使用普通收款收据收取委托金，隐瞒超越经营范围，隐瞒房屋现状，私自抬高价格等违规行为，其先收取报酬再提供居间服务及违规收取报酬的不当行为，目的是拉住客户，赚取高额利润。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确，请求依法驳回华信公司的上诉，维持原判。
蔡秋杰答辩称：原审法院查明和认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，华信公司的上诉属无理缠讼，应当予以驳回。
本院审理查明：原审判决查明事实清楚、正确，本院予以确认。
本院另查明：2013年2月20日，蔡秋杰作为甲方，华信公司作为乙方，双方签订了一份委托期限自2013年2月20日至2013年3月15日的《委托出售协议》，该协议第七条约定，甲乙双方在签署协议时向甲方交购房款定金20000元；第八条约定，在委托期限内，甲方不得要求退还所交定金，若由于甲方原因导致该交易未能完成，甲方全额退还乙方所付定金及双倍赔偿作为违约金。
二审诉讼期间，蔡秋杰陈述由于中介擅自提价违约导致房产卖不出，其于2013年3月15日收到中介支付的违约金20000元；在诉讼之前，蔡秋杰没有和陈文珠碰过面，不清楚华信公司和陈文珠的交易过程。
本院认为：，本案属居间合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：原审法院认定讼争的20000元系陈文珠付给华信公司居间活动的报酬并判令华信公司予以付还是否正确。第一，蔡秋杰与华信公司于2013年2月20日签订了委托出售协议，委托华信公司出售涉案房屋，并于协议第七条中约定了签署协议时华信公司向蔡秋杰交购房款定金20000元；第八条约定了在委托期限内，不得要求退还所交定金，若由于蔡秋杰原因导致该交易未能完成，蔡秋杰全额退还华信公司所付定金及双倍赔偿作为违约金；根据上述约定，蔡秋杰与华信公司之间存在合法有效的委托合同关系事实清楚，依法应予认定。2013年2月20日，陈文珠委托华信公司购买涉案的房屋，符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，陈文珠与华信公司之间存在居间合同关系依法应予认定。第二，蔡秋杰陈述不清楚华信公司和陈文珠的交易过程，主张其于2013年3月15日收到20000元系华信公司擅自抬价导致房产卖不出的违约金；蔡秋杰并不认可其收到的20000元系陈文珠向其交付的购房定金。而华信公司在本案诉讼中，未能提供合法有效证据证明其出具给陈文珠的《收款收据》中记载的陈文珠所交委托金20000元，系陈文珠向蔡秋杰购买涉案房屋的定金，也没有证据证实其与陈文珠之间存在其他的报酬计付方式。综上，本案三方当事人之间存在不同的合同关系，根据合同相对性原则，每个合同只能约束各自的合同当事人，华信公司主张应由蔡秋杰付返还陈文珠20000元没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决确认涉案的20000元为陈文珠支付给华信公司的居间报酬，因没有促成交易，华信公司依法应予返还正确，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，审理程序合法，适用法律及处理正确，本院予以维持。华信公司上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由揭阳市华信贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖洪俊
审判员 王锦洪
审判员 黄小贺
二〇一四年五月二十一日
书记员 方敏君
附二审判决适用的部分法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。