河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遵民初字第02826号
原告：李文喜，农民。
委托代理人：张晓伟。
委托代理人：赵春青。
被告：赵连坡，农民。
委托代理人：王翠芬。
委托代理人：高纯常。
原告李文喜诉被告赵连坡恢复原状、赔偿损失纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，于2015年10月21日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李文喜及委托代理人张晓伟、被告赵连坡委托代理人王翠芬、高纯常到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李文喜诉称：1.2007年6月11日，被告赵连坡租用原告的房屋用于经营长胜门业，自2014年6月10日被告不再租赁原告的房屋，与原告解除租赁关系时所交付给原告的出租房屋的南门被拆除并且玻璃破损，中间大门的玻璃破损，三项电也被拆走。原告要求恢复原状，如果不能恢复，要求被告赔偿恢复三项电的费用4800元，安装（南门）铝合金门和中间门的玻璃共计1200元，以上合计6000元。2.被告不再租赁原告房屋后，将出租房屋交付给原告后，原告发现出租屋的单项电无法使用，经多次找被告协商，被告拒绝恢复单项电，并且在被告租赁期内被告将原告出租房屋的东窗户临时改成了门，并承诺不再租赁时将该窗户恢复原状，但现在该处没有恢复原状且门也没有安装。原告自行恢复了单项电，安装了东窗改门的位置的门及维修了二楼窗户，而且原告还拆除了被告制作的广告牌，共计开支费用4560元。3.原告出租房屋因其拆毁门窗，拆走电源导致对外出租困难，造成原告每天至少损失213.7元的后果。4.本案被告在应当给付房屋租金时拒不给付租金，致使双方解除租赁协议，且在被告搬家时将原告的出租房屋多处毁损，且拆走三项电，其种种行为均已构成违约，该协议明确约定了违约责任即乙方违约赔偿甲方10000元人民币。综上所述，被告的行为已经构成违约，并给原告造成较大的实际损失，故向贵院提起诉讼，要求被告将原告的出租房屋的南门及中间大门玻璃恢复原状、恢复三项电的使用，如不能恢复赔偿损失6000元；要求被告赔偿原告为恢复单项电及换门（东窗改门的位置）、修窗（二楼窗户）的费用4560元；要求被告赔偿原告未能对外出租造成的经济损失45090.7元（自2014年6月11日起至2015年1月8日期间按租金78000元÷365天=213.7元／天×211天计算）；并要求被告支付违约金10000元。
被告赵连坡辩称：原告所诉没有事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求，理由如下：1.被告搬家时从未拆走门窗，也没有将三项电拆走，原告诉状中所述与事实不符，即使有拆走门窗、三项电的事实也不是被告所为，另外，该出租屋内本来就没有单项电，被告也从未接到原告关于恢复门窗、单、三项电的要求，即使原告有损失也与被告无关，不应由被告承担赔偿责任。2.原告放任其自称的门窗、单、三项电被拆走的局面而未能出租，其损失应由其自己承担。3.被告并非主动提出不再租赁房屋，原告于2014年3、4月份收取了被告下一年度租房定金1000元，被告在向原告交纳了定金之后还向市场管理所交纳了租赁房屋外的占地费3050元，而是原告要求涨租金，最后又称房屋给其女儿使用，被告才不能再租赁，即便如此，被告克服时间短找不到经营用房的困难，将屋内自有物品暂时搬至屋外，仍于租赁合同期满之日即2014年6月10日将房屋腾空交给原告，被告没有违约行为。4.原告所诉违约金只能在合同纠纷中主张，原告在本案中主张违约金不符合法律规定。
本院归纳本案争议焦点为：1.被告是否应当将原告出租房屋的南门及中间大门玻璃恢复原状、三项电恢复使用，如不能恢复是否应当赔偿损失6000元。2.被告应否赔偿原告恢复单项电及换东门、修二楼窗户的损失4560元、因未能出租房屋造成的经济损失45090.7元，以及应否支付违约金10000元。
被告是否应当将原告出租房屋的南门及中间大门玻璃恢复原状、三项电恢复使用，如不能恢复是否应当赔偿损失6000元。
原告为支持自己的主张，向本院提供了以下证据：
证据一、遵化市公安局文化路派出所对赵连坡及王翠芬的问话笔录复印件各一份，赵连坡的笔录可以证明赵连坡本人租房子时有单项电后来没有了。王翠芬笔录可以证明赵连坡在搬家时拆走了三项电。
证据二、拍摄于2014年9月1日的照片4张，证明租赁房屋的线路在被告搬家时已被拆毁；拍摄于2015年1月3日照片4张，证明被告搬家时原告的出租房屋的毁坏情况以及门窗、三项电被拆走的情况。
经质证，被告对证据一的质证意见是：该两份笔录都看不清，请法院依据公安机关的完整的询问笔录查明王翠芬、赵连坡的真实意思。关于王翠芬笔录，被告并没有拆走三项电，只是被告搬家时担心发生触电事故，把三项电的刀闸拆走了，然后用绝缘胶布包裹了线头，现在去电力所查也能证明三项电可以随时使用；关于赵连坡的笔录，笔录形成于2014年7月4日，李文喜之妻杨淑云伤害赵连坡在2014年7月3日，是用铁锨打的头部，伤害结果为脑震荡，导致赵连坡本人记忆力及精神状态都及为不佳，赵连坡陈述的单项电的事情不是很清楚，即使按照笔录上的陈述来看，赵连坡说的也是赵连坡租赁的时候就已经没有两（单）项电了。综上，该两份笔录不能够证明原告的证明目的。
对证据二的质证意见：1.该两组照片拍摄于2014年9月1日和2015年1月3日，被告已经于2014年6月10日将房屋交付原告，原告提供的照片中的现状不能证明是被告交付给原告时的状况。2.关于门窗的三张照片有两张照片是原告所陈述的东窗改门位置，这是合同约定中允许的，被告在经营期间将窗户改成了门，安装了卷帘门，被告搬家时并未拆走卷帘门，符合合同约定；原告提交的一张照片指的是北门，北门上左侧玻璃损坏，大概在几年前邻居放鞭炮把玻璃蹦坏了，被告将该处订上了铁皮，被告交付房屋的时候铁皮是完好的，是符合合同约定的；2015年1月3日所拍摄的一张三项电电线与被告交付房屋时状况不符，被告交付的时候所有的线头都缠有绝缘胶布，当时刀闸在屋外，三项电是被告方申请安装的，户头是赵连坡的弟弟赵连如，因为怕出触电事故由被告承担责任，被告将三项电的刀闸拆走，三项电的保安器处理了一下，到目前该三项电并未办理迁移过户等，三项电可以正常使用；关于线路损坏的四张照片即便有损坏也不是被告所为。
被告为支持自己的主张，向本院提供了以下证据：
证据一、遵化市西三里供电所出具的证明一份，用以证明李文喜在2014年11月19日前贸易城用电客户上没有李文喜，被告不可能将原告的单项电弄没了，也就是说被告不承担赔偿恢复单项电损失的责任。
证据二、遵化市贸易城市场管理所副所长出具的调解经过说明一份，证明原、被告之间关于房屋租赁的所有矛盾纠纷都得到了合理解决，被告在搬家时不存在对房屋的损害及违约行为。
经质证，原告对证据一的质证意见：对该份证明的真实性原告不予认可，应有单位的负责人或者出具证明的人予以签字，或者出庭作证，否则其证据的真实性无法考证，证明内容“2014年11月19日前贸易城用电户上没有李文喜”也不属实。通过该份证明恰恰能够证实李文喜在2014年11月19日自己安装了单项电。
对证据二的质证意见：该证据与本案无关，不能证明被告的证明目的，通过该份协议也不能证明王振兴是市场管理人员，其所记载的调解内容与本案无关。
二、被告应否赔偿原告恢复单项电及换东门、修二楼窗户的损失4560元、因未能出租房屋造成的经济损失45090.7元，以及应否支付违约金10000元。
原告为支持自己的主张，向本院提供了以下证据：
证据一、原告买电料的收据一张，遵化市贸易城刘记素斋小院的饭费收据一张，电工李文久的收据两张、以及李文久的身份证复印件、电工证复印件，姜文生收据一张及姜文生营业执照副本复印件一张，用以证明原告为恢复单项电、换门窗共开支了4560元。
证据二、原告与张良彪的房屋租赁协议一份，该份协议记载房屋年租金为78000元，即原告主张的每天213.7元的损失是由78000元除以365天计算，计算时间是2014年6月11日起至2015年1月8日共计211天。
证据三、2007年6月11日原、被告双方签订的房屋租赁协议一份，该协议书上手写部分为被告赵连坡自己书写的。该份协议明确约定交租方式为每年到期前一个月一次性交清，协议第三条约定若改装楼房门窗不许拆走，有线电视三项电不许带走，协议也明确规定如被告违约需交付违约金10000元。本案被告在应当给付房屋租金时拒不给付租金，致使双方解除租赁协议，且在其搬家时将原告的出租房屋多处毁损，且拆走三项电，其种种行为均已构成违约，按照双方签订的租赁协议即应该按照租赁协议约定的违约责任承担违约金10000元。
证据四、原告李文喜出租的房屋的所有权证书复印件，用以证明该房屋归李文喜所有，其与被告的出租关系符合法律规定。
经质证，被告对证据一的质证意见：电料收据、饭费收据非正式票据，形式不合法，也不能证明用于原告所称的恢复单项电，也就是说没有关联性；关于电工李文久出具的收条两张和身份证、电工证复印件，个人之间收款提供的收据应当属于证人证言性质，证人应该出庭作证，否则对其真实性不予认可；姜文生出具的收条和营业执照副本复印件应当属于证人证言性质，证人应该出庭作证，否则对其真实性不予认可，李文久和姜文生的证据均不能证明与本案中原告的损失有关联性。特别说明一下李文久是原告的亲弟弟。
对证据二的质证意见：对租赁协议的真实性予以怀疑，该协议不能够证明租金交付的标准是78000元，应当有票据或打款证明予以证实，另这份租赁协议租赁的房屋不能够证明是被告曾经租赁原告的房屋。
对证据三的质证意见：对协议书真实性没有意见。
对证据四的质证意见：1.该房屋产权证与原告方提交的原告与张良彪租赁协议上的建筑面积不一致。2.既然该出租屋有房产证，为什么在原告与张良彪的租赁协议上不注明房产证号而写上贸易城4号。
经审理查明：2007年6月11日，原、被告签订房屋租赁协议书一份，协议约定：“一、甲方自愿将贸易城商住楼出租给乙方使用，出租年限为五年，从2007年6月11日至2012年6月10日止，每年租金为叁万玖仟捌佰元整（39800元）交租方式：每年到期前一个月一次交清。二、违约责任：乙方在租赁期间，甲方不许终止合同，若因此乙方造成的任何经济损失，由甲方完全赔偿，并处罚金壹万元人民币，乙方违约赔偿甲方壹万元人民币，乙方可以转租。全部转租交甲方定金壹万元。三、乙方在租用期间，若改装楼房门窗，不许拆走，有限电视、三相电、不许带走。四、本协议一式两份，双方各一份，签字生效，永不反悔。甲方：李文喜乙方：赵连坡2007年6月11日”。合同签订后，双方按合同约定如约履行，2012年6月10日合同到期后，原、被告双方未续签书面租赁合同，由被告继续租赁原告的房屋，但房屋租金涨至每年58000元，直至2014年6月10日被告将所租赁的房屋腾清交付给原告，自此原、被告双方终止房屋租赁关系。本案所争议的三项电系2002年以被告的弟弟赵连如的名义申请安装的。2014年11月19日，在该出租房屋原告李文喜申请安装了单项电。
本院认为：原、被告于2007年6月11日签订的房屋租赁协议书，系双方当事人的真实意思表示，且双方已按协议履行，故该协议合法有效，本院予以确认。2012年6月10日，租赁协议到期后，被告虽然继续租赁原告房屋至2014年6月10日，但双方并未续签书面租赁合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故原、被告之间的租赁关系从2012年6月10日至2014年6月10日期间，为不定期租赁关系。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，原租赁合同到期后，在双方未续订书面租赁合同的情况下，双方都随时有权主张解除合同。对于原告要求被告赔偿维修二楼窗户的请求，因未向本院提供证据证明损坏系被告所为及损坏程度，故该项主张，本院不予支持；关于原告主张的安装东窗改门位置的门及恢复南门及玻璃的损失，因原、被告双方于2007年6月11日签订的租赁协议约定允许被告改装楼房门窗，但到期后不允许拆走，而被告将东窗改成门后安装了卷帘门，将南门拆除后亦安装了卷帘门，且被告在腾清所租赁房屋时并未将该卷帘门拆走，所以被告并未违反合同约定，故原告该主张理据不足，本院不予支持。对原告要求被告恢复三项电使用的主张，在庭审过程中，原、被告双方均认可，双方诉争的三项电是以赵连如的名字申请开户安装的，过户、迁移均需要电力部门的审批手续，同时原告认可，其在被告不租赁房屋后，曾到电力部门查看，电力部门告知原告该房屋没有单项电，有三项电，三项电的户头是赵连如，说明被告在将房屋交还原告后，原告房屋的三项电尚且存在，故原告该项主张，理据不足，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿为恢复单项电开支4560元的主张，因在原、被告双方于2007年签订的租赁协议中并没有关于单项电的相关约定，且原告亦未能提供证据证实，在将房屋租赁给被告时有单项电的存在，而原告自己也称是在2014年11月19日才申请安装了单项电，故原告该项主张，理据不足，本院不予支持。综上，2012年6月10日原租赁合同到期后，原告未能提供证据证实被告在合同履行期间存在违约行为，从2012年6月10日至2014年6月10日，因双方处于不定期租赁关系，双方都有权随时解除合同，在原、被告解除租赁合同时，被告并不存在违约行为，故对原告要求被告按原租赁合同支付违约金10000元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。因原、被告双方解除租赁合同时，被告并无违约行为，且亦无证据证明是因被告对该房屋的损害行为导致房屋不能出租，故对原告要求被告赔偿自合同解除后即2014年6月11日起至2015年1月8日期间经济损失45090.7元的诉讼请求，理据不足，本院亦不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（五）（六）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李文喜的诉讼请求。
案件受理费1440元，由原告李文喜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 王海东
代理审判员 董艳丽
人民陪审员 闻 富
二〇一五年十一月六日
书 记 员 张超慧