广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第2165号
原告深圳市利丰物业服务有限公司。
法定代表人李兵，该公司总经理。
委托代理人蒋凤军，广东金唐律师事务所律师。
被告魏小红，女，汉族。
委托代理人彭浪波，广东瀚宇律师事务所律师。
委托代理人卫功奎，广东瀚宇律师事务所律师。
原告深圳市利丰物业服务有限公司诉被告魏小红物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月30日受理后，依法由审判员王平适用简易程序独任审理，于2013年12月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人蒋凤军、被告及其委托代理人彭浪波、卫功奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系被告所住翰岭院小区物业管理服务公司，2004年10月25日，原告与深圳东部开发（集团）有限公司和深圳市利丰房地产开发有限公司签订《翰岭院物业管理全委合同》，由原告为翰岭院小区提供物业管理服务，管理期限自房屋出售之日起至翰岭花园业主委员会成立后与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止。《翰岭院物业管理全委合同》及经业主签字确认的《翰岭花园前期物业管理服务协议》主要约定：翰岭院小区住宅物业管理服务费按每月每平方米建筑面积2.6元、房屋本体维修基金标准为每月每平方米建筑面积0.25元、缴费时间为每月20日、乙方（业主方）不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方（物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起每天加收应交费用万分之五的违约金。被告系原告管理的翰岭院小区18栋16B房业主，该房屋建筑面积108.83平方米。自2012年9月开始，被告无故拖欠物业管理费等费用至今（截至2013年9月），累计拖欠物业管理费6225.12元、专项维修资金598.62元、水费600.3元、排水费211.41元、垃圾处理费297元、滞纳金3965.7元（暂计至2013年9月30日）。经原告多次催要拒不支付，被告的行为不仅违法并损害了小区其他业主的合法权益，故原告诉至法院请求判令被告：1、支付拖欠的物业管理费6225.12元、专项维修资金598.62元、水费600.3元、排水费211.41元、垃圾处理费297元、滞纳金3965.7元（暂计算至2013年9月30日）；2、承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、原告陈述的事实和理由与真实情况不符，原
告称被告无故拖欠物业管理费等费用，真实情况是原告未提供合同约定的服务，并且因其违约导致被告各项损失26800元，被告所在房屋楼顶天台自2011年起被本栋17D业主陆续搭建违法建筑，该违法建筑存在给房屋外观造成安全隐患，侵害业主合法权益，被告多次向原告投诉楼顶违法搭建问题，原告以无管理权为由拒绝处理，致使违法建筑至今仍在使用，根据原、被告签订的《翰岭花园前期物业管理服务协议》第二条物业管理服务内容及第三条物业管理质量约定，屋顶属于房屋的共用部位，原告应对屋顶进行管理，原告对违法搭建行为未制止及处理，违反合同约定服务质量标准，根据《物业管理条例实施细则》第六条第二项规定业主权利，在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费，并有权提出赔偿请求；2、原告请求的费用计算错误，原告诉称自2012年9月开始截止至2013年9月被告拖欠物业管理费、专项维修资金、水费、排水费、垃圾处理费、滞纳金合计11898.15元，但根据原告提供的16D欠费明细表，经计算此期间物业管理费为3678.48元、专项维修资金353.73元、水费347.3元、排水费122.31元、垃圾处理费175.55元，经计算以上合计4677.37元，不是原告诉请的金额；3、原告的违约行为导致被告损失26800元：（1）加装阳台遮挡棚损失8300元，因为该违法建筑物每天向被告阳台掉落树叶、虫子等垃圾，被告向原告投诉后，原告没有及时制止建筑物业主行为，反而要求原告在阳台上方加装遮挡棚以阻挡垃圾，为此被告支付8300元，虽然被告加装遮挡棚，还是有少量垃圾掉落；（2）修复天花板费用18500元，被告屋顶天花板因18D业主装修施工不当损毁，被告向原告投诉后，原告称要原告维修需要同意原告的无理要求，导致天花板至今未维修，根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件适用法律问题若干解释》第13条，《物业管理条例实施细则》第六条第二项规定，物业服务企业不履行合同约定义务，业主有权拒绝支付物业管理费，并有权提出赔偿请求。综上，原告作为被告所在小区的物业公司未提供物业服务，被告有权拒绝支付物业管理费，因原告违约行为造成被告损失26800元，原告应该承担赔偿责任，请求法院依法驳回原告诉讼请求，判令原告赔偿被告损失。
经审理查明，被告为深圳市福田区翰岭花园18栋16B的业主，房屋建筑面积为108.83平方米，原告系被告所住翰岭院小区物业服务企业。
2004年10月25日，原告与深圳东部开发（集团）有限公司和深圳市利丰房地产开发有限公司签订《翰岭院物业管理全委合同》，约定由原告为翰岭院小区提供物业管理服务，管理期限自房屋出售之日起至翰岭花园业主委员会成立后与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止；该合同第七条管理服务费用约定，高层住宅区按深圳市政府有关规定每月每平方米建筑面积2.6元，房屋本体维修基金的收取标准为每月每平方米0.25元。
2005年7月25日，原、被告签订《翰岭花园前期物业管理服务协议》，主要约定：1、翰岭院小区住宅物业管理服务费按每月每平方米建筑面积2.6元、房屋本体维修基金标准为每月每平方米建筑面积0.25元，被告缴费时间为每月20日前；2、物业管理服务包括房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯井等；3、物业管理服务质量包括房屋外观的完好整洁，共用部位、共用设施设备的维护和管理以及定期进行小区消杀工作，确保垃圾及时清理以及小区范围内环境整洁等等；4、如原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；如被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天加收应交费用万分之五的违约金，无正当理由逾期三个月拒绝交纳的，原告可通过法律手段予以解决。
2013年10月15日，原告向被告发出《律师函》，通知被告自2012年9月至2013年9月止共计欠缴物业管理费等费用11898.15元，须于2013年10月25日前缴清，但被告拒收。
庭审中，原告主张被告从2011年12月起欠费，起诉状的起算时间2012年9月属于笔误，累计拖欠物业管理费6225.12元、专项维修资金598.62元、水费600.3元、排水费211.41元、垃圾处理费297元、滞纳金3965.7元（暂计至2013年9月30日）。被告对管理费、专项维修资金及滞纳金的计算标准均没有异议，当庭承认未缴物业管理费、专项维修资金、水费、垃圾处理等费用，但辩称是因为原告没有全面履行物业服务合同约定的义务，给被告造成损失而拒缴，对具体未缴的起始时间不予确认。
以上事实，有入伙通知书、《翰岭院物业管理全委合同》、《翰岭花园前期物业管理服务协议》、欠费明细表、供水合同执行单、《律师函》、快递单、照片、光盘等证据及庭审笔录为证。
本院认为，原告与被告签订的《翰岭院前期物业管理服务协议》为前期物业服务协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该物业服务协议对物业管理区域内的业主具有约束力。被告作为小区业主，依法负有向原告支付物业服务费及专项维修基金的义务，原告请求判令被告支付拖欠的物业服务费、专项维修基金及滞纳金，滞纳金的标准按物业服务协议约定的日万分之五计算，有理有据，本院予以支持。原告请求判令被告支付拖欠的水费、排水费、垃圾处理费，本院予以支持，原告主张按日百分之一计算滞纳金，符合《深圳经济特区城市供水条例》第六十五条“用户应按《水费交纳通知书》规定的时间交纳水费，逾期未交纳的，供水企业或其委托机构可按日加收应交水费百分之一的滞纳金”的规定，故本院亦予以支持。原告作为物业服务企业，没有行政执法权，对被告与小区其他业主诸如违法搭建、漏水等邻里矛盾只能进行协调，被告以此为由拒绝缴纳物业管理费等费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告主张原告及案外第三人侵犯其合法权益，应另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告魏小红应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市利丰物业服务有限公司支付2011年12月至2013年9月期间的物业管理费6225.12元、房屋本体维修基金598.62元及滞纳金（滞纳金按每月应交管理费282.96元、房屋本体维修基金27.2元为基数，按日万分之五计算，从应缴月当月20日计至被告实际缴清之日止）；
二、被告魏小红应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市利丰物业服务有限公司支付2011年12月至2013年9月期间的水费600.3元、排水费211.41元、垃圾处理费297元及滞纳金（滞纳金按每月应交水费、排水费、垃圾处理费为基数，按日百分之一计算，从应缴月当月缴费之日计至被告实际缴清之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费98元（已由原告交纳），因适用简易程序减半收取49元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 平
二〇一三年十二月二十六日
书记员 周显榕
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