广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1468号
上诉人（原审被告）：肖国强，男，汉族，住龙门县。
被上诉人（原审原告）：龙门县平陵供销社，住所：龙门县。
法定代表人：邹伟阳，主任。
委托代理人：梁桂平，广东惠泰律师事务所律师。
上诉人肖国强因与被上诉人龙门县平陵供销社确认合同无效纠纷一案，不服龙门县人民法院（2015）惠龙法平民初字第40号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告龙门县平陵供销社于2015年5月5日向原审法院提起诉讼，请求：1、依法确认原、被告于2007年11月28日签订《房地产转让合同书》无效；2、被告返还原告位于龙门县平陵镇新马路（即原告原来老办室240平方米混合结构的房产）；原告返还被告预付购房款5万元；3、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由：原告龙门县平陵供销社诉称：原、被告于2007年11月28日签订《房地产转让合同书》，该合同书约定，原告将其所有位于龙门县平陵镇新马路的房产（即原告老办公室）240平方米混合结构的三层楼房转让给被告，房屋四至东至新马路，西至空地，南至道路，北至供销社原旅店，房地产价款为10万。签订本合同之日被告预付50%的房地产价款给原告，余下款项在原告交付房产证后，被告一次性付清余下房款。办理该房屋的产权证及国土使用证的转移登记手续的费用和税金，由被告负责支付和承担，原告提供相关文件资料。原、被告在合同书作了特别约定，该房产靠后面的楼梯属共用，不能归被告所有，如原告不能交付房产给被告的，原告将所收房产预付款全部退还被告，被告返还房地产给原告。合同签订后，原告收到被告预付房地产5万元，即将上述房地产现状交付给被告使用（原告原有房屋租赁权利义务均由被告承继），被告接收房地产后，迟迟没有办理房地产过户变更登记手续，原告经了解该房地产现状不能办理过户变更登记，原告即告知被告办理退款，返还房地产。被告要求原告给一定的时间办理，一晃几年过去了，既没有办理过户手续，又没有将房地产返还给原告。被告的行为不遵守合同的约定，不办理退款，又不退房，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。
原告在诉讼中对其陈述事实提供如下证据：1、营业执照复印件1份1页；2、房产证复印件1份2页；3、国有土地使用证复印件1份4页；4、证明书复印件1份1页；5、房地产转让合同书复印件1份1页。
被告肖国强辩称：1、被告与原告签订《房地产转让合同书》时，原告提供的材料并无显示涉案土地为划拨用地，原告在明知该土地为划拨用地的情况下仍将房屋转卖给被告，存在重大过错，应承担赔偿责任；2、被告的实际损失应当按照涉案房产现在的市场价值计算，原告主张合同无效，因此不能按照合同约定的事项退还房款，而应按照涉案房产的评估价值对被告进行赔偿；3、由于原告明知房产未经批准不能转让的情况下，仍将房产转给被告，被告已经投入了大量的装修款，鉴于原告的过错导致合同无法继续履行，原告应对被告投入的装修款进行赔偿。被告肖国强在诉讼中对其辩解没有提供证据。
原审法院查明的事实
原审经审理查明，原、被告于2007年11月28日签订《房地产转让合同书》，原告为卖方，被告为买方，双方约定：原告将位于龙门××××马路（实为建设路）占地面积约为80平方米，建筑面积为240平方的混合三层楼房的房地产（即原来老办公室）转让给被告，价款为100000元，四至范围为东至新马路，西至空地，南至道路，北至供销社原旅店；付款方式为签订本合同之日被告一次性交付50%的房地产价款给原告，余下款项待原告交付房产证后，被告一次性付清，如原告不能交付房产证，将所收房产价款全部退还被告；被告承业后，要给予现租用人二个月的时间搬迁，在此时间的租金按原告与现租用人的约定租金收取；办理该房屋的产权证及国土使用证的转移登记手续的费用和税金，由被告支付和承担，原告提供相关文件资料；靠后面的楼梯属共用，不能归被告所有。另查明一，龙门县平陵供销社是集体所有制法人。原、被告双方争议的房屋坐落在龙门县平陵镇建设路，房屋产权证号：粤房地权证龙房字第××号，国有土地使用证号：龙府国用（1990）第13240800361号，土地使用者和房地产权属人均为龙门县平陵供销社，土地用途为住宅，使用类型为划拨用地，争议房屋位于龙府国用（1990）第13240800361号所记载土地四至范围内。另查明二，原告在双方签订《房地产转让合同书》后将涉案房地产交付给被告使用，被告在签订合同之日已支付50000元房屋转让款。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方各持己见，调解未果。
原审法院判决理由和结果
原审法院判决认为：最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。原、被告双方签订的《房地产转让合同书》虽系双方真实意思表示，但涉案房屋的土地使用类型为划拨用地，且在本案起诉前未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，因此，原、被告双方签订的《房地产转让合同书》无效，被告应当返还位于龙门县平陵镇建设路（即原告原来老办公室）240平方米混合结构的楼房［房屋产权证号：粤房地权证龙房字第××号，国有土地使用证号：龙府国用（1990）第13240800361号］给原告，原告应当返还其收取的50000元房屋转让款给被告。原告明知争议房屋的土地使用权类型为划拨用地，仍与被告签订《房地产转让合同书》，明显存在过错，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款和《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原告应当赔偿被告因此受到的损失。因原、被告签订的《房地产转让合同书》属无效合同，被告并未取得涉案房地产的所有权和使用权，涉案房地产的利益自始未归属于被告，故被告主张按照涉案房产的评估价值进行赔偿，本院不予支持。被告已支付50000元房屋转让款，该款从被告支付给原告起存在利息损失，故本院认定被告在本案中的损失为其所支付的50000元房屋转让款利息，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告主张其对争议房屋进行了大量装修，要求原告赔偿装修款，由于被告未就此提供证据，故本院不予处理。
据此，原审依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审于2015年月日作出四项判决：一、原告龙门县平陵供销社与被告肖国强于2007年11月28日签订的《房地产转让合同书》无效。二、被告肖国强限在本判决发生法律效力之日起30日内返还位于龙门县平陵镇建设路的混合三层楼房屋［房屋产权证号：粤房地权证龙房字第××号，国有土地使用证号：龙府国用（1990）第13240800361号］给原告龙门县平陵供销社。三、原告龙门县平陵供销社返还50000元房屋转让款给被告肖国强，限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。四、原告龙门县平陵供销社限在本判决发生法律效力之日起5日内赔偿利息损失给被告肖国强，利息从2007年11月28日起以本金50000元按中国人民同期同类贷款利率计算至本判决确定清偿之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告龙门县平陵供销社负担。
当事人二审的意见
原审被告肖国强不服一审判决，向本院提出上诉，请求：l、撤销原判，确认上诉人与被上诉人签订的《房地产转让合同书》为效力待定合同，符合双方真实意思，判决双方必须继续履行；2、一审适用法律错误，转让合同所签的是房地产合同以房产为主而非签订的土地使用权转让合同，不得适用有关划拨土地的现行的司法解释；3、上诉人是善意取得，一审判决返还房屋不妥；4、如若合同真的可能因土地划拨用而无法履行，则全部过错在被上诉人，必须依鉴定赔偿装修损失等。
主要事实和理由：一、该地不是划拨土地。依土地管理法规，划拨土地是指县级以上人民政府依法划拨，从无镇级政府的划拨。而一审未核实该房产的档案，仅持一张盖有龙门县国土资源局档案室证明专用章的《证明书》所写“使用权类型划拨”就认定是划拨土地，产生土地性质上的错误。经查该土地档案，该地是“在1971年时由平陵公社党委批准划地后，补回青苗款给生产队，才办理建筑的，土地使用权属平陵供销社所有”（见地籍档案第13页）。在1971年不存在土地法规，现行土地法不溯及立法前行为。现行的划拨是县级以上政府行为，镇级（公社）不存在划拨，即1971年划地非划拨行为。而且，《证明书》无法律效力，一个档案室无权确认土地性质，他只提供档案原件与复印件的真实与否材料，无权作结论性的东西，且该《国土使用证》上并无注明是划拨土地，要合法确定是否划拨土地，须由县级政府确权后再行确定，国土局也无权认定土地是否划拨，权在县级人民政府，证明书无效。事实上，该地是经批准，作出青苗补偿后转让性质从生产队取得，是转让所得，且在七十年代是合法行为，当时不存在土地证发证等措施。因此，以划拨土地为由下判存在重大失误。该土地面积是1600平方米，而本人所占地80平方米面积，包含1600平方米的其它的房产土地一样出让且已办妥过户，为什么上诉人的则无效，土地使用证根本无写明划拨。一、上诉人《房地产转让合同书》是善意取得，依法不应返还房地产。《中华人民共和国物权法》第106条规定善意的取得的情形，上诉人购买房地产（其实是购买建筑物，只不过建筑物占有土地）时是以双方协商一致的，与市场相符的价格购买，且出让人手中有房产、土地证，并签订的双方合同写明要过户登记，上述行为符合善意取得的条件，应判决继续履行合同。该合同是可履行的合同，1600平方米土地中的一些房产已过户并办妥手续。三、上诉人使用房产八年，事实上已占有。上诉人购买的房地产，是三层旧楼，购买后经装修已住入八年之久，在无政府征用等情况下，出让方无权提出合同无效。一审适用的是有关土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨使用权的，应当认定合同无效，上诉人认为不妥。首先，买卖行为发生在几十年前，司法解释有否溯及力？其次，上诉人与被上诉人并非签订转让划拨土地使用权合同，而是房地产转让合同，且转让方手持的房产证、土地证并无划拨性质字样，是合法转让，转让方并非国有单位，无需国资办下文批准。重要的是，该房已交由上诉人居住使用了八年，行使了物权上的占有，也不是非法占有。四、假使无效，全部过错责任在被上诉人，仅赔偿利息，明显不足以弥补无过错方的实际损失。因被上诉人的房产、土地证无划拨字样，享有充分的转让权，上诉人才购买此房，故不存在过错，法律保护无过错方。实质上，被上诉人只是见市场房价暴涨而找借口故意毁约，十年前的十万元，市价比已是几十万元了。假如真判无效，装修款是必赔不可少的，可以依鉴定单价而判决。
被上诉人书面答辩称：答辩人认为被答辩人上诉提供的证据不属于法律规定的新证据，且不能证明其上诉所主张的事实及诉求，整篇上诉状的陈述是被答辩人对本案事实片面的认识，对适用法律条文的曲解，答辩人无须细驳。为表明答辩人对被答辩人的主张，阐明答辩人如下的观点。一、一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应依法予以维持。一审判决依法查明本案涉案的土地是划拔土地，诉前没有取得有批准权的人民政府批准办理涉案土地使用权出让手续，依据法律规定，认定上诉人与被上诉人于2007年11月28日签订的《房地产转让合同书》无效。根据合同无效处理的法律规定作出相应的判项事实清楚，证据充分，适用法律正确，应依法予以维持。二、被答辩人上诉缺乏事实证据，理由不成立，应依法驳回。1、关于涉案土地的使用权类型是否系划拔土地的问题。被答辩人上诉时改变其在一审答辩认可涉案土地划拔的事实，改变其在一审的庭审中当庭承认的事实，被答辩人对答辩人在一审举证的质证意见已充分证明被答辩人承认涉案土地是划拨土地的事实。被答辩人上诉时以《国有土地使用证》无注明是划拨土地，龙门县国土资源局档案室无权认定土地是否划拨，认为一审判决以划拨土地作出裁判存在重大失误。被答辩人这一观点缺乏事实证据，且与法律规定不符，理由不成立。一是涉案国有土地使用证是我国第1代土地使用证版本，该版本没有使用权类型的内容记载，没有记载不等于涉案土地不是划拨土地。二是根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，以不动产登记簿为准。依据龙门县国土资源局现存档案资料记载涉案土地的使用权类型为划拨土地。三是（2015）年地籍第188号《证明书》不是档案室确认土地性质，被答辩人错误地曲解《证明书》的内容。事实上，该《证明书》的内容实质是反映涉案土地登记客观事实，证明涉案土地登记的土地使用类型是划拨土地的事实。综上，答辩人拥有涉案土地使用权是于1989年7月1日经龙门县人民政府批准依法取得，土地使用权类型为划拨土地是登记在案的事实，不容被答辩人否认。2、关于被答辩人受让涉案房屋是否善意，是否不应返还房地产问题。被答辩人上诉时主张其行为符合善意取得的条件，应判决继续履行合同，被答辩人这一主张不符合客观事实，且与法律相抵触。事实上，答辩人与被答辩人签订《房地产转让合同书》时，双方均清楚涉案房产的土地使用权的类型是划拨土地，而且在该合同条款约定了如不能获准办理过户的解决做法：“如甲方不能交付房产证，将所收房产价款全部退还乙方”。被答辩人推说不知情不符合已经存在的客观事实。其次，双方对转让价格的约定，是基于房产的土地使用权类型是划拨土地，县政府是否批准转让存在可变的因素太多。所以，转让价为每平方416.66元的价格远远偏离了市场价，该价格不要说建筑成本价，就土地价都达不符到市场价的基本要求。被答辩人上诉时称与市场相符的价格购买不合事实，缺乏适用《中华人民共和国物权法》第106条所适用的法律事实，被答辩人所称的“善意取得”不成立，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，《房地产转让合同书》被确认无效后，被答辩人应当返还房产给答辩人。3、关于被答辩人上诉时请求依鉴定赔偿装修损失的问题。被答辩人这一请求不符合法律规定，应依法驳回。一是被答辩人对涉案房屋的装修的损失在一审诉讼既没有提出自己的主张，又没有提起反诉，其在二审诉讼中以请求方式提出不符合民事诉讼法及相关的司法解释的规定。二是被答辩人这一请求缺乏合法依据，无效合同自始无效。答辩人在签订《房地产转让合同书》后即向有关部门申请办理过户手续，在得知涉案房产的土地使用权类型为划拨须经县人政府批准，而县人民政府不予批准的情况下，即告知了被答辩人办理退款，返还房地产。被答辩人不履行当时双方在合同的约定，既不办理退款，不返还房屋，答辩人在无可奈的情况下，寻求法律途径保护，提起诉讼。三是被答辩人房地产已构成侵权事实，被答辩人强占答辩人的房产用于出租收入缺乏合法依据，已构成不当得利，依法应将出租的租金收入，每月700元返还答辩人。据了解，被答辩人将答辩人的房产一楼租给港联门业每月租金500元，二楼租给姐妹发廊每月租金200元，已经是客观存在的事实，答辩人的上述行为是无理缠诉，其目的是以诉讼拖延时间，以达到非法占有，获取不当的利益。综上，被答辩人请求依鉴定赔偿装修损失缺乏法律依据，应依法驳回。
本案在二审诉讼期间，上诉人补充提交下列证据：1、龙门县供销合作社出具的证明；2、土地使用权源审核表。被上诉人对这些证据均无异议。
二审查明的事实
本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：1、龙府国用字（1989）第3240800361号《国有土地使用证》的土地面积为1600平方米，涉案房屋的土地面积约占80平方米。2、二审期间，上诉人与被上诉人对涉案房屋部分用于出租的事实均无异议。
本院判决的理由和结果
本院认为：本案系确认合同无效纠纷。根据查明的事实和双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的焦点主要在于：一是涉案土地是否为划拨土地；二是双方签订的《房地产转让合同》是否有效；三是被上诉人应否赔偿上诉人的装修损失。
关于第一个问题。龙门县人民政府1989年7月1日核发的龙府国用字（1989）第3240800361号《国有土地使用证》虽然没有注明涉案土地为划拨用地，但被上诉人一审提交的龙门县国土资源国出具的（2015）年地籍第188号《证明书》已明确涉案土地为划拨用地，而上诉人二审提交的、由龙门县国土资源局提供的《土地使用权源审核表》也注明“1971年由公社划拨土地……”，故原审认定涉案房屋的土地为划拨用地证据充分，本院予以确认。上诉人上诉认为涉案房屋的土地不是划拨用地证据不足，本院不予认定。
关于第二个问题。上诉人与被上诉人签订的《房地产转让合同》是在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后签订的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，意即未经人民政府批准，划拨土地不能进行房地产转让交易。另外，从房地产转让的特征来看，房地产转让的对象是特定的房地产权利，即国有土地使用权及土地上的房屋所有权，故房地产转让合同同时适用有关土地使用权转让的司法解释并无不妥。因涉案房屋的土地为划拨用地，且至被上诉人提起诉讼，涉案房屋的土地仍未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权的出让手续，故原审认定双方签订的《房地产转让合同》无效，上诉人返还房屋给被上诉人，被上诉人返还购房款5万元并计付利息并无不当，本院予以确认。上诉人上诉要求认定合同有效，双方继续履行依据不足，本院不予采纳。另外，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意取得的前提条件是一方当事人系无权处分不动产或者动产。本案中，被上诉人处分涉案房屋系基于其对房屋享有所有权，很明显不符合善意取得的构成要件，故上诉人主张其系善意取得理由不充分，本院亦不予采纳。
关于第三个问题。上诉人一、二审均未提交其装修房屋所投入的资金，且一审也未提出反诉，要求被上诉人赔偿装修损失，故其上诉要求被上诉人赔偿装修损失不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一六年三月十一日
书 记 员 廖献鹏
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；