北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民（商）终字第9132号
上诉人（原审被告）刘亚坤，女，1979年9月7日出生。
委托代理人崔志勇，男，1977年2月26日出生，自由职业。
被上诉人（原审原告）北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人张羽，女，1980年10月15日出生，北京中原房地产经纪有限公司职员。
上诉人刘亚坤因与被上诉人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月22日受理该案后，依法组成由审判员刘彧担任审判长；代理审判员谭峥、罗静参加的合议庭，于2014年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人刘亚坤及委托代理人崔志勇；被上诉人中原公司的委托代理人张羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中原公司在一审法院起诉称：2013年11月9日，中原公司作为居间人与买方刘亚坤、卖方何伟唯签订了《房屋买卖居间合同》，交易房屋位于北京市XX。同日，刘亚坤与何伟唯另签订了《北京市存量房屋买卖合同》。刘亚坤承诺于签订合同当日支付中原公司居间服务费20万元，但至今刘亚坤未支付。故中原公司诉至一审法院，诉讼请求：1、刘亚坤给付居间服务费20万元；2、案件受理费由刘亚坤负担。
刘亚坤在一审法院辩称：不同意给付居间费用。1、居间合同未成立。2013年11月9日，三方签订《房屋买卖居间合同》，但在此期间刘亚坤发现合同约定的居间人服务内容条款与其承诺的不一致，其所承诺的包括网签、过户、资金监管、贷款后交接的水电等需要补充，故要求中原公司重新修改合同，中原公司同意，但至今三方未重新签订居间合同，故已签订的居间合同非完整合同，需要重新签订。2、为刘亚坤具体提供中介服务的工作人员系李交、王宇彬，但该二人不具有经纪人和协理资质，违反相关法律规定，故居间合同不具效力。
一审法院经审理查明，2013年，刘亚坤准备购买房屋。2013年7月左右，中原公司联系刘亚坤，推荐位于北京市XX的房源。此后，中原公司带领刘亚坤看房，刘亚坤决定购买。
2013年11月9日，中原公司作为居间人与买方刘亚坤、卖方何伟唯签订了《房屋买卖居间合同》，约定：卖房人何伟唯（甲方），买房人刘亚坤（乙方），居间人中原公司（丙方），房屋座落北京市XX，面积161.73平方米，总价款1170万元。在本合同签订当日，乙方同意直接交付甲方定金10万元，付款方式为全款，甲乙双方定于丙方通知之日起五日内，在甲乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。甲方应于甲方收到乙方首付款1000万元后3日内向乙方交房。涉及此次房屋交易中产生的全部税费由乙方承担。居间服务的具体内容及完成标准：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲乙双方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲乙双方签订房屋买卖合同。甲乙双方确认丙方已提供上述1、2、3项服务；甲乙双方签订房屋买卖合同，丙方即完成上述第4项服务。乙方向丙方支付居间服务费20万元。甲乙双方同意在本合同成立后当日内签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），签订本合同后，如甲方未能履行本条约定的，则应向乙方双倍返还定金；如乙方未能履行本条约定的，则已支付的定金不予返还。
签订《房屋买卖居间合同》当日，何伟唯、刘亚坤签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），并约定买受人在签订本合同当日支付定金200万元，买受人同意于签订本合同五日内支付出卖人首付款800万元，尾款170万元于过户当日支付。
当日，刘亚坤与中原公司签订了《佣金确认书》，再次确认佣金金额为20万元，中原公司的居间服务具体内容为：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助刘亚坤对房屋进行实地查验；4、协助并促成刘亚坤签订房屋买卖合同。刘亚坤确认中原公司已提供上述1、2、3项服务；刘亚坤签订房屋买卖合同即完成上述第4项服务。刘亚坤承诺于2013年11月10日前向中原公司支付上述佣金。如逾期支付的，每逾期一日，须按佣金金额的千分之五支付违约金。
上述合同签订后，刘亚坤仅向何伟唯支付1万元保证金，其余购房款至今未付。刘亚坤亦未向中原公司支付居间服务费。
一审法院经审理认为，中原公司与刘亚坤、何伟唯签订《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，中原公司与刘亚坤形成居间合同关系。依据《房屋买卖居间合同》及《佣金确认书》关于居间服务内容的约定，中原公司已向刘亚坤提供房屋买卖信息、与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询、协助刘亚坤对房屋进行实地查验、协助并促成刘亚坤签订房屋买卖合同的各项服务，故刘亚坤应当按照合同约定向中原公司支付居间服务费。中原公司主张刘亚坤给付20万元居间服务费，合法有据，一审法院予以支持。刘亚坤称其与中原公司签订的《房屋买卖居间合同》未成立，双方就居间服务内容并未达成一致，但刘亚坤已在《房屋买卖居间合同》、《佣金确认书》中签字，对于上述抗辩意见刘亚坤并未提供有效证据证明，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。刘亚坤另对中介服务人员资质提出异议，但《房屋买卖居间合同》中除李交签字以外，另有协理签字，且上述中介服务人员确系中原公司员工，其资质并不直接影响合同效力，故刘亚坤的该抗辩意见，一审法院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：被告刘亚坤于本判决生效后十日内给付原告北京中原房地产经纪有限公司居间服务费二十万元。
判决后，刘亚坤不服，以一审法院所作判决认定事实不清，双方签订的《房屋买卖居间合同》及《佣金确认书》不成立，中原公司使用没有任何资质的人员为其提供服务的行为违反了《北京市房地产经纪管理办法》的相关规定等为由，上诉至本院，请求确认双方签订的《房屋买卖居间合同》、《佣金确认书》不成立；判令中原公司承担相应的法律责任并负担本案诉讼费。
中原公司以一审法院所作判决有事实和法律依据，其已经按照双方签订的《房屋买卖居间合同》的约定向刘亚坤提供了居间服务为由，请求驳回刘亚坤的上诉，维持一审法院所作判决。
本案在本院审理期间，刘亚坤称：在双方签订《房屋买卖居间合同》时，虽然赵虎群、刘斌作为经纪人协理在居间合同上签名确认，李交亦签名确认，然而其从未见过赵虎群、刘斌本人，赵虎群、刘斌从未向其提供过居间服务，中原公司实际向其提供居间服务的人员为李交和王宇彬，但该二人均无从业资质。就此节，中原公司在一审法院及在本院审理期间解释称：李交、王宇彬确系中原公司职员。其中，面向客户提供服务的是李交和王宇彬，王宇彬具有经纪人协理资质。李交作为经办人，不具有也无需具有从业资质。赵虎群、刘斌作为经纪人协理，不直接面向客户，其二人向刘亚坤提供了居间服务，服务内容包括：对房源的整理、业主及客户信息的搜集和匹配及一些后期的服务工作。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，还有本院的谈话记录、开庭记录、电话联系记录在案佐证。
本院认为，刘亚坤与中原公司签订的《房屋买卖居间合同》及《佣金确认书》是否成立并有效，以及中原公司为刘亚坤所提供的居间服务是否符合双方间的约定及相关规定是双方当事人争议的焦点问题。
根据查明的事实，因中原公司在诉讼期间所提交的《房屋买卖居间合同》及《佣金确认书》上均有刘亚坤的签名确认，该合同及确认书亦符合合同成立并生效的要件，在刘亚坤不能举证证明上述合同存有不成立情形的情况下，本院就刘亚坤所述不予采信，其该项上诉理由，不能成立，本院不予支持。
《房地产经纪管理办法》规定：“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为；本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理；国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。”《中国房地产经纪执业规则》规定：“房地产经纪人协理，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员；房地产经纪机构应当依法承接房地产经纪业务，并指派或者由委托人选定注册在本机构的房地产经纪人为经纪业务的承办人，执行经纪业务，并在委托协议中载明。承办人可以选派注册在本机构的房地产经纪人协理为经纪业务的协办人，协助承办人执行经纪业务。承办人选派协办人的，应当在委托协议当中载明，对协办人执行经纪业务进行指导和监督，并对其工作结果负责。”
上述管理办法及职业规则的规定表明，在我国从事房地产经纪活动，对于房地产经纪人员，即房地产经纪人和房地产经纪人协理，我国实行的是职业资格准入制度。本案中，根据中原公司的自认，可以确认面向刘亚坤提供居间服务的李交不具有从事房地产经纪的从业资质。诉讼中，中原公司虽辩称李交仅系该笔业务的经办人，无需取得从事房地产经纪的从业资质，然该辩称与上述管理办法及职业规则相悖，故其所辩，本院不予采信。
此外，鉴于刘亚坤在诉讼期间否认双方在居间合同的履行期间房地产经纪人协理赵虎群、刘斌实际向其提供了居间服务，而中原公司就此节不能举证证明，且中原公司所辩赵虎群、刘斌作为房地产经纪人协理不直接面对客户，其二人为刘亚坤提供居间服务表现在幕后对房源的整理、对业主和客户信息的搜集匹配以及一些后期服务，然众所周知，所谓提供服务，从表象上看就是行为人对相对人实施的一种外在行为，如按中原公司所辩，刘亚坤作为居间合同的相对人则无法感知实际向其提供居间服务的是房地产经纪人协理赵虎群、刘斌。鉴于中原公司所辩不符合常理，且亦与前述管理办法和职业规则相悖，故其所辩，本院亦不予采信。
基于上述理由，本院认为：刘亚坤与中原公司虽签订的《房屋买卖居间合同》及《佣金确认书》成立并有效，然中原公司在实际履行其与刘亚坤签订的《房屋买卖居间合同》过程当中因中原公司未提交证据证明在合同上签字的赵虎群、刘斌实际提供了居间服务，而其所委派的中介服务人员李交不具有房地产经纪人员的从业资质，故本院确认中原公司在为刘亚坤提供居间服务过程当中在行为上存有重大瑕疵，在此情况下，中原公司无权依据双方签订的《房屋买卖居间合同》以及《佣金确认书》要求刘亚坤全额支付居间服务费20万元。
鉴于中原公司与刘亚坤在签订《房屋买卖居间合同》后中原公司工作人员确实向刘亚坤提供了一定的服务，因此刘亚坤应向中原公司支付相应的居间服务费，具体数额由本院根据居间合同的实际履行情况并结合刘亚坤与涉案房屋出卖人所签订的房屋买卖合同的履行情况酌定。刘亚坤要求中原公司承担相应的法律责任的上诉理由充足，其对应的上诉要求，本院予以支持。一审法院就本案在事实认定上及适用法律上有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第2676号民事判决；
二、本判决生效后七日内，刘亚坤给付北京中原房地产经纪有限公司居间服务费二万元。
三、驳回北京中原房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费四千三百元，由北京中原房地产经纪有限公司负担三千八百七十元（已交纳二千一百五十元，余款于本判决生效后七日内交纳），由刘亚坤负担四百三十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千三百元，由北京中原房地产经纪有限公司负担三千八百七十元（本判决生效后七日内交纳），由刘亚坤负担四百三十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彧
代理审判员 谭峥
代理审判员 罗静
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 康竹