沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第00253号
原告：沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司。
法定代表人：杜琳娜，系公司运营总监。
委托代理人：何永昌，系正时律师事务所律师。
被告沈阳仲联恒大投资管理有限公司。
法定代表人：郑贵平，系该公司经理。
委托代理人：曹亮，系辽宁正直律师事务所律师。
原告沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司（以下简称为亚美公司）诉被告沈阳仲联恒大投资管理有限公司（以下简称仲联公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘建东独任审判，于2015年1月30日公开开庭进行了审理。原告亚美公司委托代理人何永昌，被告仲联公司委托代理人曹亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告亚美公司诉称：2013年5月31日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，对租赁场地面积、价格、期限等做出了明确的约定，其中第四条第一款第3项约定，出租房屋交付乙方后，如因房屋质量原因，造成房屋存在问题，影响乙方使用，由甲方负责修缮。如因甲方原因导致未及时修缮，给乙方造成损失，甲方负有赔偿责任。为保证合同的履行，按租赁合同约定，乙方向甲方支付了130，032元的保证金。现因被告提供的租赁房屋存在质量问题，导致租赁其间多次多处漏水，屋顶、墙壁发生霉变、异味，电灯、电源存在漏电风险，原告多次要求被告维修，均无回应，因当时处于7、8、9三月，是沈阳的雨季，原告表示理解，在此前提下，原告仍然按月向被告交付租金，直至当年11月，被告仍未就房屋漏雨问题给予原告回应，既没有维修房屋屋顶，也没有对原告房屋内部进行修缮或补偿，原告提出拒付租金，并用租金抵顶维修费用的方案，未得到被告认可，在此协商之际，被告单方通知原告，提出解除租赁合同，限期搬离的要求，原告无奈，只好做出解散公司员工，退还学员学费的决定。诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除双方签订的租赁合同；2、请求人民法院依法判令被告返还租赁合同保证金130，032元；3、案件诉讼费由被告承担。
被告仲联公司辩称：从2013年11月开始至2014年9月期间，原告未给付被告租金，其理由是房屋漏水严重影响了被告经营，给原告造成了损失，实际上，该房屋漏水的情况原告在租赁时已经存在，被告按现状交付，原告接收。被告认为，原告不能以此为理由拖欠被告租金，造成损失非被告过错导致，被告已经尽到了维修义务，由于客观原因导致漏水情况发生，被告已经积极妥善予以解决。现原告以此为由拒付被告房屋租金11个月，是于法无据的。根据双方所签订的《租赁合同》第三条第一款第3项约定，如原告违约，保证金不应返还。
原告亚美公司在诉讼中提供了如下证据：证据一、《租赁合同》、收款收据，证明原、被告之间存在租赁关系，被告负有对房屋质量出现瑕疵时的维修义务，被告收取原告的保证金。证据二、本院（2014）沈和民二初字第598号民事判决书及沈阳市中级人民法院（2014）沈中民二终字第2941号民事判决书，证明被告出租给原告的房屋存在质量问题，严重影响了原告的实际使用。
被告仲联公司对证据一无异议。对证据二的真实性、合法性均没有异议，对关联性有异议，认为该证据只是针对房屋漏水的事实，与本案无关。
经审理查明：2013年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方承租位于沈阳市和平区中华路88号百利保大厦八层部分区域，租赁面积为570平方米。场地按照目前的现状交付，用作教育培训、教育信息咨询之用。乙方承租期从2013年6月1日起至2016年5月31日止。租金标准为2013年6月1日至2014年5月31日，月租金43344元；2014年6月1日至2015年5月31日，月租金48，546元；2015年6月1日至2016年5月31日，月租金48，546元。租金采用先付后用，支付方式为被告每月20-25日将下一个月的租金支付给原告。乙方向甲方支付130，032元作为保证金。租赁期满或本合同提前终止，甲乙双方场地交接无误后七日内，甲方应把保证金一次性无息退还乙方。如因乙方违约而导致本合同提前终止或解除，则乙方所付甲方的保证金不予返还……。其中第四条对甲方的权利义务约定如下：1、甲方保证出租房屋的合法性；2、在承租期内，该房屋所有权变动不影响本租赁协议的法律效力和商业条款的执行；3、出租的房屋交付乙方后，如因房屋质量原因造成房屋存在问题，影响乙方使用，由甲方负责修缮。如因甲方原因导致未及时修缮给乙方造成损失的，甲方负有赔偿责任。由于乙方使用问题造成房屋存在问题，由乙方负责修缮；4、在本合同生效后，因甲方原因致使乙方不能使用出租房屋的，甲方应赔偿乙方因此所受实际损失。合同签订后，原告如约将诉争房屋交付被告使用，被告支付原告房屋租金至2013年10月31日。
2014年2月20日，本案被告以房屋租赁合同纠纷为由，向本院提起诉讼，要求本案原告赔偿本案被告因房屋漏水造成的经济损失。2014年10月8日，本院作出（2014）沈和民二初字第598号民事判决，其中本院认为部分写明：“租赁合同中对因房屋质量问题给承租人造成损失时出租人应承担的赔偿责任做出了明确的约定，而根据资产评估报告所示因房屋楼顶漏水给原告造成了装修损失44，242元，被告对该款项应予以赔偿”，并判令本案原告赔偿本案被告财产损失44，242元。宣判后，本案原告提起上诉。2014年12月9日，沈阳市中级人民法院作出（2014）沈中民二终字第2941号民事判决，驳回上诉，维持原判。
上述事实，有原告提供的《租赁合同》、收款收据、本院（2014）沈和民二初字第598号民事判决书和（2014）沈中民二终字第2941号民事判决书及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：1、原、被告签订的租赁合同是否应解除；2、被告是否应返还原告租赁合同保证金130，032元。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应按合同约定履行义务。现原告主张其租赁的诉争房屋因质量存在问题，导致其不能继续使用，要求解除其与被告签订的房屋租赁合同，庭审中被告亦同意解除，本院准予。同时，鉴于被告针对解除合同后的相关利权，已另案提起了诉讼，故对该合同解除后涉及被告另案主张的相关权利，本案不予一并审理。
关于原告主张被告返还租赁合同保证金130，032元的诉讼请求。因原、被告在合同中已经明确约定在租赁期满或合同提前终止后，被告应把保证金一次性无息退还原告，现原、被告均同意解除双方签订的租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，被告应按双方签订的租赁合同的约定，将保证金一次性无息退还原告，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。
关于被告辩称从2013年11月开始至2014年9月期间，原告未给付被告租金，根据双方签订的租赁合同的约定，保证金不应返还一节。原、被告在双方签订的租赁合同中，约定了“如因乙方（原告）违约而导致本合同提前终止或解除，则乙方所付甲方（被告）的保证金不予返还”的条款，但依该合同条款约定，只有在原告的违约行为导致合同不能继续履行的前提下，被告才能主张保证金不予返还的权利。而本案中，原告主张诉争房屋存在严重漏水情况，被告亦未按合同约定履行修缮义务，并于2014年2月20日向本院提起诉讼，要求被告赔偿因房屋漏水造成的经济损失，该案经两级人民法院已审理终结，生效的法律文书认定了被告应对原告的损失承担赔偿责任。可见，原、被告在履行合同过程中，均存在违约行为。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告所提供的证据，还不足以证明因原告的违约行为而导致合同解除，不符合租赁合同中约定的保证金不予返还条件，故被告该抗辩，因依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司与被告沈阳仲联恒大投资管理有限公司于2013年5月31日签订的《租赁合同》；
二、被告沈阳仲联恒大投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司租赁合同保证金130，032元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费3，004元（原告已预交），减半收取1，502元，由被告沈阳仲联恒大投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘建东
二〇一五年三月二十五日
书记员 王妤馨
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。