辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第53号
上诉人（原审被告、反诉原告）王建伟，女，1954年8月6日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人常强，男，1952年6月16日出生，汉族，系上诉人丈夫，无职业。
被上诉人（原审原告、反诉被告）沈阳华新国际物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街215号。
法定代表人郑郭碧兰，系该公司董事长。
委托代理人刘兴，系辽宁华建律师事务所律师。
上诉人王建伟与被上诉人沈阳华新国际物业服务有限公司（以下简称华新物业）物业服务合同纠纷一案，沈阳市沈河区人民法院曾于2013年5月13日作出（2012）沈河民二初字第1589号民事判决书，上诉人王建伟、被上诉人沈阳华新国际物业服务有限公司均不服该判决，向本院提出上诉。本院经审理，以事实不清、证据不足为由，于2013年11月22日作出（2013）沈中民二终字第1959号民事裁定书，将此案发回重审。原审法院于2014年10月14日作出（2014）沈河民二初字第392号民事判决，上诉人王建伟不服本判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法由审判员赵明静担任审判长（主审），与审判员周海鹏、代理审判员王虹组成合议庭，于2015年4月13日公开开庭审理了本案，上诉人王建伟委托代理人常强，被上诉人华新物业的委托代理人刘兴到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审法院查明：上诉人王建伟于1997年购买沈阳华新国际实业有限公司开发的位于沈阳市沈河区青年大街215号河畔花园金莉楼9-A房屋，建筑面积218.17平方米。
2000年8月30日，沈阳市沈河区小区管理办公室发出《关于成立“河畔花园”住宅小区物业管理委员会的批复》［沈河小区办发（2000）第134号］，同意成立“河畔花园”住宅小区物业管理委员会。
2000年9月6日，河畔花园物业管理委员会作为委托方（甲方），沈阳华新国际物业管理有限公司作为受托方（乙方）签订《沈阳河畔花园物业管理委托合同》，约定甲方将“河畔花园”委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为三年，自合同签订之日起顺延三年之日止，物业管理费用按建筑面积每月每平方米2.4元向业主或物业使用人收取。合同到期后，双方未续签合同，沈阳华新国际物业管理有限公司仍继续为园区提供物业服务。
2008年8月，因上诉人王建伟拖欠物业费，被上诉人向本院提起诉讼，要求上诉人支付2000年至2008年6月的物业费，上诉人抗辩房子漏及被上诉人诉求已超过诉讼时效。本院于2008年10月30日作出（2008）沈河民二初字第596号民事判决书，认定上诉人房屋质量出现问题被上诉人未能及时修缮等情况确实存在，同时被上诉人部分诉求超过诉讼时效，故判决上诉人王建伟对诉讼时效期间内（2004年10月至2008年6月）的物业费按欠费数额的80%交纳。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，本院于2009年1月14日作出（2009）沈中民二终字第147号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
因上诉人拖欠自2008年7月至2011年12月的物业服务费仍未支付，原告再次起诉来院。
另查明，沈阳市物价局以沈价发（1998）109号文件批准被上诉人河畔花园物业管理服务费收取标准为每月每平方米建筑面积2.4元（含卫星电视服务费和电梯服务费），沈阳市物价局为原告下发的收费许可证许可被上诉人物业管理服务费收取标准为每月每平方米2.4元。被上诉人决定自2005年4月1日起物业管理服务费由每月每平方米2.4元降为2.15元。
2007年10月29日，沈阳华新国际物业管理有限公司经沈阳市工商行政管理局批准，变更名称为被上诉人现企业名称。2008年4月3日，被上诉人经沈阳市工商行政管理局批准，法定代表人变更为郑郭碧兰。
2012年9月2日，被上诉人与河畔花园业主委员会签订《物业移交书》，被上诉人撤离河畔花园小区，不再为园区提供物业服务。
上述事实，有当事人陈述、沈河小区办发（2000）第134号文件、《沈阳河畔花园物业管理委托合同》、收费许可证、资质证书、沈阳市物价局沈价发（1998）109号文件、公司变更登记核准通知书、房屋买卖合同、物业移交书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被上诉人与河畔花园物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，上诉人作为小区业主应受该合同内容约束。该合同到期后，被上诉人虽未与河畔花园物业管理委员会续签合同，但被上诉人继续为园区提供物业服务，上诉人也实际上已接受了被上诉人提供的物业服务，故上诉人、被上诉人具有物业服务合同关系，现被上诉人要求上诉人作为相对人在接受了服务后支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
根据《物业管理委托合同》的约定，被上诉人收取物业费的标准为人民币2.4元／月／平方米，被上诉人自愿将物业费自2005年4月1日起降低至人民币2.15元／月／平方米，符合法律规定，本院予以确认。
关于上诉人抗辩的被上诉人诉请超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告于2012年6月25日向本院提起诉讼，向上诉人主张物业费，故本案诉讼时效应从2010年6月25日计算，上诉人应给付物业费期间为2010年6月25日至2011年12月31日（被上诉人诉请截止之日）。被上诉人虽然提供了河畔花园社区委员会出具的情况说明，但该情况说明系2007年6月作出，至2010年6月，也已超过了二年的诉讼时效期间。
针对上诉人拖欠物业费，被上诉人曾向法院提起诉讼，要求上诉人给付2000年至2008年6月期间的物业费，法院以被上诉人部分诉求超过诉讼时效为由判决上诉人给付原告2004年10月至2008年6月期间的物业费，该判决已发生法律效力。判决生效后，被上诉人向本院申请强制执行，该种申请执行行为也仅能证明被上诉人向上诉人主张2004年10月至2008年6月期间的物业费，无法证明被上诉人向上诉人主张过2008年6月之后的物业费，故即便该案未能执结，也不能对2008年6月之后的物业费产生诉讼时效中断的效果。
对上诉人提出的其房屋漏水被上诉人没有及时维修的问题。在被上诉人于2008年向本院提起诉讼时，上诉人王建伟以此作为抗辩，本院已经认定上诉人房屋质量出现问题被上诉人未能及时修缮等情况确实存在，故判决上诉人以其拖欠物业费的80%交纳，该判决作出后，上诉人仍未能履行，且其在为小区提供物业服务期间，确实存在小区业主会所被出租、小区外人出入等问题，根据收取费用与服务水平相适应原则，物业服务费应适当酌减至80%为宜，故被上诉人应给付上诉人2010年6月25日至2011年12月31日期间的物业费人民币6830元（218.17平方米×2.15元／月／平方米×18个月零6天×80%）。
针对反诉原告王建伟提出的要求反诉被告对漏水进行维修及赔偿的问题。反诉原告因房屋漏水产生的赔偿请求权系一种债权请求权，应适用诉讼时效的规定，反诉原告在反诉状中称漏水发生在2000年7月，至反诉原告反诉时，已超过了我国法律规定的两年的诉讼时效期间，反诉原告未能提供诉讼时效中断的证据，故对其反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、上诉人王建伟于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付被上诉人沈阳华新国际物业服务有限公司物业服务费人民币6830元（2010年6月25日至2011年12月31日）；二、驳回被上诉人沈阳华新国际物业服务有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王建伟的反诉请求。如王建伟未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费人民币292元，由上诉人王建伟承担人民币50元，由被上诉人沈阳华新国际物业服务有限公司负担人民币242元。反诉费人民币70元，由反诉原告王建伟负担。
宣判后，上诉人不服原审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审法院判决第一、三项，并予以改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人拒交物业费是依法行使先履行抗辩权。上诉人与被上诉人之间存在合法的物业服务管理法律关系，上诉人因室内墙角漏水问题没有解决而拖欠物业费，是依法行使先履行抗辩权。首先，物业公司对楼房外墙的维修义务，是缘于法律的直接规定。上诉人房屋室内墙角漏水，是2000年7月出现的问题，距今已有14年之久。这期间上诉人无数次找被上诉人进行交涉要求维修，但被上诉人至今未能履行维修义务。在2008年、2009年1月区、市两级法院判决对这一事实认定之后，被上诉人仍不履行维修义务，构成了恶意违约。上诉人拒交物业费是对被上诉人恶意违约的一种不安抗辩权。其次，物业公司与业主是平等主体关系，在实际履行物业服务合同中应是物业公司先履行服务管理等义务，业主后按约定缴纳物业费，业主在物业公司未履行约定义务时，有权行使先履行抗辩权。本案中，被上诉人事实上未提供符合行业标准的服务，尽到为上诉人维修房屋的义务。因为外墙渗漏，上诉人花费巨大的装修损毁严重，实际损失更未得到补偿。同时，上诉人还有证据证明被上诉人对小区的管理服务不到位，致使小区门卫安保、物业服务、生活热水等方面存在弃管问题。因此，在被上诉人没有解决以上问题之前，上诉人有权拒绝缴纳相应的物业管理费。2、判决判令上诉人给付80%物业费缺乏证据支持。该判决在原一审判决处判决上诉人给付被上诉人60%物业费的基础上，增加至80%。上诉人认为这一认定，缺乏事实证据支持，是法官不适当行使自由裁量权的表现。一审判决既已认定被上诉人负有维修责任，理应承担维修义务。然而一审判决并没有直接判令被上诉人履行维修义务，而是判决相应地减少物业费用。减少多少物业费用合理，应当有证据支持，而不应凭借法官的主观臆断。维修费用发生多少，必须由法院委托有权鉴定机构对房屋维修发生的费用作出司法鉴定结论，作为证据使用，所需的维修费用折抵物业费才符合法定程序。另外，在维修房屋所需材料费、人工费价格不断上涨的情况下，即便用全部应交付的物业费也难以折抵维修费，所以上诉人要求被上诉人履行维修义务，不同意由自己维修相应折抵物业费的方式。3、上诉人提出的损害赔偿没有超过诉讼时效。由于被上诉人没有对外墙漏水进行维修，造成上诉人居住的房屋墙角突然漏水严重，致使一台SO**电视机和空调损坏。上诉人曾多次找被上诉人要求赔偿实际损失。每当被上诉人向上诉人催要物业费时，上诉人一直以此正当理由进行合理抗辩，但被上诉人对此不予理睬。且在双方的几次催要物业费诉讼中，上诉人始终没有放弃对被上诉人要求赔偿的主张。由此可见，上诉人反诉要求赔偿电视机和空调的主张没有超过诉讼时效。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第三十六条第二款规定，上诉人有权要求被上诉人对因其不履行维修义务造成的损失承担损害赔偿责任。一审法院以已超过诉讼时效为由不予支出缺乏事实和法律依据。
被上诉人华新物业辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人房屋墙角漏水情况的发生在其屋内，不是公共部分，其理由不成立。原审中也没有提供证据证明屋内漏水是物业服务造成的。上诉人在2013年提出反诉，漏水发生在2007年7月，上诉人的反诉请求超过诉讼时效。物业公司每年都要向业主主张物业费，我方主张的权利没有超过诉讼时效。
本院经审理查明的事实与原审相一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人是否应当向被上诉人支付2010年6月25日至2011年12月31日期间物业费共6，830元。2、被上诉人是否应向上诉人赔偿因房屋漏水造成的各项损失。本案中，被上诉人做为上诉人所在小区的物业服务企业，其与河畔花园物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，符合法律规定。上诉人作为小区业主，该份合同对其具有约束力，上诉人应按合同约定交纳物业费用，否则应承担民事责任。
关于上诉人主张拒交物业费是行使先履行抗辩权的问题。根据《合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行顺序的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”首先，在物业服务合同关系中，不存在明确的先后履行顺序。其次，维修义务仅是被上诉人全部合同义务中的一种，合同中一项义务的未履行不能构成上诉人拒绝缴纳全部物业费的有效抗辩。同时，因被上诉人未能及时修缮上诉人房屋出现的质量问题，以及其在小区提供物业服务期间存在小区业主会所被出租等情况，根据收取费用与服务水平相适应原则，将物业费调整至80%合理适当。故对上诉人行使先履行抗辩权拒交物业费的主张，本院不予支持。
关于上诉人提出的反诉请求是否超过诉讼时效的问题。因上诉人提出的维修房屋及赔偿损失请求系债权请求权，应当适用相关法律规定，即两年诉讼时效期间的规定。由于漏水发生在2000年7月，至上诉人提起反诉请求时已超过两年诉讼时效期间，且上诉人未提供证据证明诉讼时效发生中止中断的情形。故对其主张未超过诉讼时效的请求，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费292元，反诉费70元，二审案件受理费362元（上诉人预交），合计734元，由上诉人负担482元，被上诉人负担242元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 张 莹
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。