天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第344号
上诉人（原审原告）天津开发区大众房地产发展有限公司，住所地天津开发区第一大街翠园东路2号。
法定代表人李文祥，总经理。
委托代理人舒克建，北京市慧学律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张芝彬（曾用名张智斌），男。
被上诉人（原审被告）刘馥玲，女。
上诉人天津开发区大众房地产发展有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2013）滨塘民初字第5105号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月4日受理后，依法组成合议庭，并于2014年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人天津开发区大众房地产发展有限公司的法定代表人李文祥及其委托代理人舒克建，被上诉人张芝彬、刘馥玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，二被告系夫妻关系，被告张芝彬原系原告公司职工，曾任公司副经理，负责房屋销售工作。1998年3月10日，原告出具一份《证明》，内容为“张芝彬同志在本公司工作期间，做贡献突出，经公司研究决定，分配给本公司新建住宅楼1门301三室二厅壹套，壹佰贰拾贰平方米，所有权从当日起生效，待竣工后签订正式合同。”1998年3月19日，原告与张芝彬签订《协议书》，内容为：“天津开发区大众房地产发展有限公司经理张智斌同志，在本公司工作期间及售房过程中做出突出贡献，为公司销售房屋三十八套，回龙资金伍佰万元，经本公司研究决定，以奖励方式分配给张智斌同志商品房三室壹厅、壹佰贰拾贰平方米住房壹套，产权按正式合同为准。经双方协商签订付加协议如下：1、签订合同后，应按原定计划为公司销售房屋叁拾捌套。2、应积极努力为公司办理销售房屋的各项手续。3、自合同生效日起，在本月二十日至四月三十日前将全部销售房款办理完毕，并存入本公司账内。4、在销售过程中出现售房款不能及时到位，或出现合同违约等现象发生，本公司有权将同原告张智斌签订的住房合同收回并宣告作废。5、在销售过程中，如出现不可遇见或特殊情况，另行商议。以上协议条款，双方应信守承诺，遵照执行。”同日，原告与被告刘馥玲签订《天津市商品房买卖合同》，合同主要约定：商品房坐落于天津市塘沽区车站北路立交桥以东X栋X门XXX号商品房；总房款213500元；付款时间及付款方式约定如下：自合同签订之日，对房屋交付后的一切费用由户主自付，天津开发区大众房地产发展有限公司不承担一切费用支出；约定房屋于1998年8月30日前交房。合同签订后在房地产管理部门进行了登记备案，备案登记号为【津塘房备字（98年）3170号】。涉案房屋建成后，由张芝彬、刘馥玲占有、使用多年。2010年9月1日，京山道居委会出具书证，证明被告刘馥玲在诉争房屋居住。后原告占有该房屋。原告在2010年9月9日《今晚报》第44版刊登遗失声明，内容为其与包括刘馥玲在内的几位业主签订的商品房买卖合同遗失，声明作废。
1998年11月，原告天津开发区大众房地产发展有限公司（以下简称大众公司）与案外人李丽华（大众公司法定代表人李文祥之妻）就上述诉争房屋签订一份《天津市商品房买卖合同》，经查，该合同未反映在房管部门关于商品房买卖合同备案登记的微机系统中。同时，李丽华与中国建设银行塘沽分行（以下简称建行塘沽分行）签订《楼宇按揭（房产抵押）贷款合同》，借款金额为194000元，借款期限为10年。李丽华办理了房屋抵押，抵押权人为建行塘沽分行。自1999年1月李丽华违反合同约定拒不还款，建行塘沽分行起诉李丽华与大众公司。2001年12月14日，天津经济技术开发区人民法院以（2001）开经初字第172号《民事判决书》判决解除建行塘沽分行与李丽华及大众公司签订的《楼宇按揭（房产抵押）贷款合同》，李丽华于判决生效之日起十日内给付建行塘沽分行贷款本息222772.97元；如李丽华不履行上述义务，建行塘沽分行有权拍卖抵押物用以清偿上述款项，不足部分由大众公司承担连带责任。
2002年，张芝彬、刘馥玲起诉大众公司，要求确认其二人对涉诉房屋的合法所有，并判令大众公司为刘馥玲提供办理房屋产权证的相关手续。天津市塘沽区人民法院于2004年12月31日作出（2002）塘民初字第1934号《民事判决书》，认定张芝彬与大众公司签订的《协议书》及刘馥玲与大众公司签订的《天津市商品房买卖合同》均合法有效，但由于大众公司又将该房屋出售给了案外人李丽华，李丽华用涉案房屋办理了抵押贷款，开发区法院已经确认了李丽华与建行塘沽分行的借款合同有效，并判决解除了该借款合同，该案已经在执行过程中，为此，诉争房屋无法再行确认，故判决驳回了张芝彬、刘馥玲的诉讼请求。宣判后，张芝彬、刘馥玲不服提出上诉。天津市第二中级人民法院于2006年3月24日作出（2005）二中民四终字第562号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。此后，大众公司、张芝彬、刘馥玲均向天津市第二中级人民法院申请再审。天津市第二中级人民法院于2006年11月7日作出（2006）二中监民监字第600、601号《驳回申请再审通知书》，通知大众公司、张芝彬、刘馥玲的申请理由均不能成立，不符合再审条件，予以驳回。此后，张芝彬、刘馥玲向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院于2009年4月16日作出（2009）津高民申字第0164号《民事裁定书》，裁定驳回张芝彬、刘馥玲的再审申请。该裁定表述：“大众公司‘一房两卖’的行为，明显违反了诚信原则，并导致所有权纠纷的发生，对于因大众公司的行为给张芝彬、刘馥玲造成的损害及损失，张芝彬、刘馥玲可以依据法律规定或双方协议的约定，另行主张权利。”
2013年，刘馥玲得知李丽华已清偿了其所欠建行塘沽分行的借款，以涉案房屋抵押权已消灭为由再次起诉，请求法院判令大众公司将房屋过户至其个人名下。在该案审理过程中，大众公司提起本案诉讼。
另查，大众公司在被告张芝彬离职后，曾于1999年4月向天津市塘沽区人民检察院反贪局、天津市公安局塘沽分局举报张芝彬涉嫌贪污、侵占。天津市公安局塘沽分局经侦支队于2001年1月15日以张芝彬涉嫌挪用单位资金立案，2003年9月23日因张芝彬不构成犯罪公安机关予以结案。大众公司于2005年1月10日诉至天津市塘沽区人民法院，要求张芝彬返还原告人民币280233.70元（包括自1998年5月至同年12月张芝彬收新河船厂职工欠缴的购房款38300元、张芝彬于1998年4月30日自大众公司支取的售房让利款145000元、支取的其他款项1089元及张芝彬在1998年主管财务工作期间应有的现金结余95844.70元）。天津市塘沽区人民法院于2002年7月7日作出（2005）塘民初字第168号《民事判决书》，判决张芝彬返还大众公司购房欠缴款38300元、售房让利款145000元和支取的其他款项1089元，共计184389元。
原告在原审诉讼请求为，1、解除原告与被告张芝彬于1998年3月19日签订的有关奖励内容的《协议书》；2、解除原告与被告刘馥玲签订的《天津市商品房买卖合同》；3、二被告协助原告办理塘沽区杭州道天众园3-4-301室房屋的注销登记备案手续；4、本案诉讼费用由二被告承担。
原审法院认为，原告与被告张芝彬签订的关于销售房屋、予以奖励的《协议书（1998年3月19日）》，系双方真实意思表示，依法成立并生效。原告与被告刘馥玲签订的《商品房买卖合同（1998年3月19日）》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。《中华人民共和国合同法（以下简称合同法）》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”涉案合同中，一方面，原告作为涉案在建房屋的所有权人，将该房屋所有权转让给刘馥玲的意思表示真实明确。另一方面，该合同与原告和张芝彬签订的《协议书》相关联，系基于工作业绩奖励而产生，因此《商品房买卖合同》中虽然没有支付房屋价款的约定，但实质是以张芝彬可以获得的工作奖励充作购房款，并没有免除买方的房款给付义务。同时，该合同的主要内容系商品房位置、面积、结构、土地来源及使用年限、交房日期、交接手续、基础设施、公共配套建筑、保修责任等，符合商品房买卖的特征。因此，双方系真实的房屋买卖合同关系。在《商品房买卖合同》及与之相关的《协议书》中，均没有对房屋买卖合同附加任何生效的条件，而该合同签订后即在房管部门办理了备案登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，涉案《商品房买卖合同》已经依法成立并生效。《协议书》和《商品房买卖合同》有所关联但各自独立，成立两个不同的法律关系。
关于原告主张解除《协议书》是否能够成立的问题，原审法院认为，首先，原告在本案庭审中口头通知被告张芝彬解除《协议书》，被告张芝彬明确表示不同意，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定的协议解除情形。其次，《协议书》通篇没有关于解除合同的约定，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除情形。《协议书》的前言文字部分表述了奖励的因由和奖励内容。随后列明的五个条款中，前三条系张芝彬承担的义务，即售房38套、办理各项手续、房款入账时间；第四条系奖励协议的违约处理，即“在销售过程中出现售房款不能及时到位，或出现合同违约等现象发生，本公司有权将同原告张智斌签订的住房合同收回并宣告作废”；第五条系特殊情况双方另行协商的约定。第三，原告以张芝彬未按协议履行为事实理由主张解除合同，其对应的法律依据显然不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第（二）项的情形。第四，原告未举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条的其他法定解除的情形。原告关于被告张芝彬没有在1998年4月30日前将全部房款入公司账的主张，实质是认为其迟延履行主要债务，但这并不能构成合同法定解除的充分条件。在原告对38套房屋已由被告张芝彬售出、相关资金已经回笼未提出异议及证据的情况下，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项要求的必须同时具备“经催告后在合理期限内仍未履行”或“致使不能实现合同目的”的情形。因此，对原告解除《协议书》的诉讼请求，不予支持。
关于原告主张解除《商品房买卖合同》是否能够成立的问题，原审法院认为，涉案《商品房买卖合同》条款中虽无解除合同的约定，但因其与《协议书》具有关联，而《协议书》第四条明确约定：“在销售过程中出现售房款不能及时到位，或出现合同违约等现象发生，本公司有权将同原告张智斌签订的住房合同收回并宣告作废。”基于各方当事人均予认可的签订《商品房买卖合同》源于售房奖励的事实，《协议书》第四条应当认定为对《商品房买卖合同》附解除条件的约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”依据该法律规定及《协议书》约定，根据原告的主张，《商品房买卖合同》是否符合约定解除条件的核心事实问题是：是否存在“售房款不能及时到位”的情形。对此，原审法院认为，首先，被告张芝彬、刘馥玲提供了38位购房人签字的《证明》，显示全部购房合同均在1998年4月30日前签订完毕，售房款共计521.98万元。其次，《商品房买卖合同》所附的解除条件仅限于《协议书》第四条，其时限表述系“及时到位”，而非《协议书》第三条的“1998年4月30日”，原告不能任意替换或扩大。原告对38位购房人的购房款已经到位并未否认，其主张解除《商品房买卖合同》，就应当证明所售房屋款项的实际交款日期，同时证明该日期不及时。而实际售房过程中可能会出现的首付款、贷款、实际交付房屋时的小额尾款分别给付的情况，符合当时商品房销售的通常做法，并且按照商品房买卖惯例，38套房屋的付款方式应该已经在各合同签订时经原告确认，如果原告允许购房人贷款或分期付款的，则应当属于《协议书》第五条约定的“特殊情况，另行商议”的范畴，不能作为否定售房款“及时到位”的事实依据。第三，原告在掌握公司账目、会计凭证、合同等材料，具有举证能力的情况下，对公司售房、收款情况并未提供全部证据，应当依法承担举证不能的后果。例如：原告仅提供了其在中国建设银行265001286号账户1998年的明细账，用于说明除上年结转的94743.9元和结息外，全年仅有4月29日、30日的两笔收入，金额为805000元、2048000元，共计2853000元，未收到被告张芝彬的500万售房款。但在天津天瑞有限责任会计师事务所出具的《审计报告》中第3项显示，1998年7月6日，公司以854511转账支票出款50万元，而在前述原告建行账户中并没有这一金额的出款。说明原告尚有其它账号明细未向法院提交。再如：原告提供了1998年5月至12月由张芝彬签收的38份购房款收据，原告主张总金额为599万元，该款项不知去向，张芝彬并未存入公司账中。但在（2005）塘民初字第168号案件中，原告仅要求被告张芝彬返还购房欠缴款38300元、支取的售房让利款145000元、未批准借款1089元及主管财务期间1998年底应有的现金结余95844.7元（此项未得到判决支持），从未要求张芝彬返还该599万元。原告的举证及陈述自相矛盾。综上，原告未能举证证明《商品房买卖合同》存在《协议书》第四条所约定的应予解除的情形，亦未能证明《商品房买卖合同》存在其他法定应予解除的情形，对原告解除《商品房买卖合同》，二被告协助办理合同备案登记注销手续的诉讼请求，不予支持。原审法院还认为，原告主张解除涉案《协议书》与《商品房买卖合同》已经超过法定诉讼时效。原告依据的事实理由是被告张芝彬未在约定的1998年4月30日前将房款打入原告账户，但对于该事实的发生，原告自1998年5月1日起即具备知晓的条件，而且在此前多案审理过程中，被告张芝彬、刘馥玲始终主张房款已全部及时到位。原告知道或应当知道上述事实至今已经十五年有余，而原告并未举证证明存在时效中止、中断等事由，二被告提出诉讼时效抗辩，本案诉讼超过了法定诉讼时效。同时，《协议书》与《商品房买卖合同》都没有约定合同解除权的行使期限，原告在庭审中陈述“我们在2013年9月13日（本案第一次庭审）通知对方解除协议的时候，协议已经被依法解除了”，并认为《商品房买卖合同》亦随之解除。但，《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”原告自1998年知道或应当知道公司售房款收入情况后，经过多次相关诉讼，二被告始终坚持认为合同有效并且其已经履行合同义务，生效裁判文书确认《协议书》和《商品房买卖合同》成立并生效的情况下，直至本案审理方通知二被告解除合同，期间长达十五年有余，明显超过了法律规定的行使解除权的合理期限，原告主张解除合同的权利已经消灭。综上所述，原告与被告张芝彬签订的关于销售房屋、予以奖励的《协议书》、原告与被告刘馥玲签订的《商品房买卖合同》均合法成立并生效，原告未能证明存在合同约定或法律规定的应予解除的情形，且已超过诉讼时效及行使合同解除权的合理期限，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告天津开发区大众房地产发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费160元，由原告负担。
一审宣判后，天津开发区大众房地产发展有限公司提出上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人订立的《天津市商品房买卖合同》，诉讼费用由被上诉人承担。其理由：原审判决未诉、未审即判决不支持上诉人所谓解除《协议书》的诉讼请求，严重违反法定程序，直接影响案件的判决结果，应当依法予以纠正。原审法院刻意歪曲认定事实，枉法裁判，上诉人与被上诉人签署的《协议书》载明了对被上诉人奖励标的为商品房一套，同时也约定了“在销售过程中，出现售房款不能及时到位或出现合同违约等现象发生，上诉人有权同被上诉人张芝彬签订的住房合同收回并宣告作废。”显然该条约定明确的赋予了上诉人收回奖励标的房屋不再履行奖励协议义务的权利。因此，该条款只能理解为双方解除该协议及附属住房合同的约定，原审判决将该条款歪曲为违约处理不妥。售房款是否及时到位应由谁承担举证责任，被上诉人始终未能证明全部售房款已经存入上诉人的账户内，负有举证责任的应该是被上诉人。协议书约定的售房款不及时到位中的及时所对应的违约时间节点应为1998年4月30日以后到位即为不及时到位。被上诉人提供的证据大部分显示为1998年12月以后，已经超过了售房款及时到位的时间，应当承担违约。由于上诉人与被上诉人都同意《商品房买卖合同》未履行完毕，且被上诉人从未催告上诉人解除合同，因此，上诉人提出解除合同之诉不存在诉讼时效问题，上诉人完全是合法的诉讼请求。
被上诉人张芝彬、刘馥玲答辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原审判决。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。上诉人就其上诉主张没有提供新的证据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，对于该合同的效力问题已经有生效的判决确认。现上诉人要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中双方就合同的解除，即没有协商过程，也没有约定合同解除的条件，故上诉人要求解除合同不符合上述规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。从现有证据分析，上诉人与被上诉人订立的《协议书》中载明，在销售过程中出现售房款不能及时到位，或出现合同违约等现象发生，本公司有权将同被上诉人张智斌签订的住房合同收回并宣告作废，被上诉人张芝彬虽然没有在1998年4月30日之前将全部房款打入被上诉人的账户，实质是迟延履行债务，但这并不能构成合同法定解除的充分条件，故上诉人要求解除合同依据不足，本院不予支持。上诉人作为开发商应当提供其与买房人之间签订的房屋买卖合同，证明合同履行情况以及资金的流向等，对此上诉人并没有提供证据，应承担举证不能的法律后果，综上，原审判决并无不当，本院依法予以维持，综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人天津开发区大众房地产发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安丽霞
审 判 员 宋淑芬
代理审判员 强国琴
二〇一四年六月三日
书 记 员 刘继永
速 录 员 辛 璐