广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民一终字第1288号
上诉人（一审被告）梁集林
委托代理人何敏
被上诉人（一审原告）吴国慎
委托代理人何炼日
委托代理人何峻德
被上诉人（一审第三人）柳州市柳北区长塘镇长塘村民委员会
上诉人梁集林与被上诉人吴国慎、柳州市柳北区长塘镇长塘村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2014）北民一初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由审判员刘慕祥担任审判长、审判员宾修清、代理审判员翁春亚组成的合议庭对本案进行了审理。代书记员宋筱曼担任法庭记录，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，吴国慎为柳州市柳北区长塘镇长塘村八组村民，梁集林为藤县东荣镇杨垌村村民。2008年7月30日，吴国慎与梁集林签订《房屋转让协议》，约定吴国慎将位于柳州市柳北区长塘镇长塘村八组的吴国慎老屋旁的房屋即两间小平房连同围院（约50平方米左右）转让给梁集林所有，转让价格为14800元。双方还约定付清房款后房屋归梁集林永久使用，双方不得反悔。协议签订当日，梁集林向吴国慎交付了购房款14800元，吴国慎亦将上述房屋及所在宅基地交付梁集林使用。另查明，争议房屋为吴国慎所建，建房时没有办理任何手续；争议房屋的转让未经长塘村委村民集体组织同意，也未办理审批或备案登记等手续。
一审法院认为：双方当事人签订合同应以不违反法律、行政法规的强制性规定为前提，否则为无效合同。《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖宅基地上所建住宅，但根据“房地一体”原则，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，由于只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地，因此，本集体经济组织以外的农民并不是农村房屋买卖合法的购买方。就本案而言，梁集林并不是柳州市柳北区长塘镇长塘村八组吴国慎房屋所在的集体经济组织成员，不符合在该集体经济组织申请建房用地条件，依法不具备购买吴国慎房屋的主体资格；且该房屋建房至今未办理相关手续。为此，梁集林与吴国慎签订的房屋转让协议因违反法律的强制性规定而无效。合同无效后，梁集林应向吴国慎返还双方于2008年7月30日签订的《房屋转让协议》项下的现坐落于柳州市柳北区长塘镇长塘村八组的房屋以及所在的宅基地；吴国慎应向梁集林返还购房款14800元。至于因合同无效造成的其他损失，双方当事人可在证据充分的情况下，另行起诉主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定，作出如下判决：一、吴国慎与梁集林于2008年7月30日签订的《房屋转让协议》无效；二、吴国慎应于本案判决生效之日起十日内向梁集林返还购房款14800元；三、梁集林应于本案判决生效之日起十日内向吴国慎返还位于柳州市柳北区长塘镇长塘村八组的吴国慎老屋旁的房屋即小平房两间连同围院（约50平方米左右）及所在宅基地。案件受理费170元（吴国慎已预交），由吴国慎负担85元，梁集林负担85元（于本案判决生效之日起十日内向吴国慎交付）。
上诉人不服一审判决，上诉称，一、上诉人与被上诉人双方的《房屋买卖协议》约定有效，应当受到法律的保护。上诉人与被上诉人于2008年7月30日，双方共同签订了一份《房屋转让转书》，协议书约定：吴国慎将其位于长塘村八组原老屋后面的两问小平房连包基地围院为50平方米，转让给梁集林永久使用。双方共同签订了该协议书后并已依约定履行各自的权利及义务，七年多以来双方作为邻居都是一直和睦相处，没有因房屋相邻关系等事由而发生过任何的纠纷。但是，近年以来被上诉人听说柳北区长塘村一带可能在近期被政府征收征用的这一片的房屋及土地，且该处地段的房屋拆迁补偿每平方米补偿的价格为4000元至4500元之间，可以选择换置房屋1比1.1平方米或可以提取房屋现金补偿款等条件可图。被上诉人见有如此高额回报的条件，故其就不惜一切代价与上诉人撕破了脸面，其在2014年4月初以前已曾经找上诉人想通过协商返还房屋的事由时，其曾还答应给上诉人总补偿房屋差价80000元以内。上诉认为双方买卖房屋时已约定，上诉人购买其房屋后能够有永久性使用、收益、处分的权利，更为重要的目的上诉人是想有长期稳定的居住权，才能方便全家老小今后的工作生活，小孩就近读书等。上诉人出于存在的这些困难无法在短时期内改变，故上诉人与被上诉人自行协商未果，才导致本案的诉讼纠纷的。对本案的房屋的买卖行为被上诉人首先是违反了公民、法人在从事民事活动中，应当守信用、守诚信的原则去做人，不能见利忘义、损人利己去为人处事，随意单方中途撕毁双方的协议约定，依约违约方依法应当承担民事责任的法律后果。据此二审法院应当依法判决被上诉人无理的诉请，应依法认定双方的协议有效。二、上诉人的抗辩被上诉人的请求是有事实与法律依据的。被上诉人在2014年4月9日的起诉书诉称，由于其没有取得上述房屋及宅基地的合法权属，且本村民集体组织一直不同意转让涉案的房屋及宅基地，因此要求废止双方的《协议》的说法是不合法的。首先，双方讼争的标的物是被上诉人自建的砖混平房一间，双方于2008年7月30日协议买卖该房屋时，双方当事人均是完全民事行为能力人，对讼争房屋的买卖系双方当事人真实意思的表示，且双方已依约履行了交付房屋和支付房价款的义务，并且上诉人对房屋使用至今七年有余。虽《城市房地产管理法》中规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，该强制性规定是指效力强制性规定，而《城市房地产管理法》中规定属管理性强制规定，且被上诉人所出售的讼争房屋产权归属，不存在与第三方等人的任何争议，故双方房屋买卖行为合法有效。根据《合同法》的相关规定，出卖人不仅负有交付买卖标的物的义务，还应当履行转移标的物所有权于实受人的法定义务。故被上诉人应当履行协助办理本案讼争房屋所有权初始登记和转移登记手续的义务。于法于据法院都应当判决支持上诉人的请求。而本案在民事诉讼中，被上诉人诉称自己无二证的权属证明，并不影响本案房屋买卖行为的效力认定以及其应当承担协助办证的义务。综上所述，上诉人与被上诉人所谓的房屋买卖合同纠纷一案，上诉人曾向一审提出请求，本案从表面上看是争议案由虽然买卖合同纠纷，但实质是房屋租赁合同的转让性质，根据《合同法》相关规定租赁合同期限不得超出20年，除上诉人已用7年，双方还应当继续履行租期13年才符合本案客观事实，故上诉人的事实与理由充分。退一万步来讲，如果二审法院仍判决返还房屋给被上诉人，都是因其反悔违约造成的后果，已导致了上诉人的经济损失惨重。由于被上诉人在七年以后的反悔行为，确已造成了上诉人当初失去了利用这笔购房款另行投资购房并收取利息等等的机会。故被上诉人属于违反了诚信的行为中取得的利益，则违反《民法通则》确定的公平原则造成上诉人的损失显而易见的事实，被上诉人是理应承担上诉人继续履行租赁期限17年的合同期才可收回房屋，上诉人恳请二审依法应当判决撤销一审不公正的判决，改判决支持上诉人的诉请，并作出公正的判决。
被上诉人答辩称，我们双方转让的房屋，纯属是违反了法律规定，房屋转让就没有法律依据，并不是上诉人所说其他理由，不存在诚信、补偿，跟我们国家的土地管理法等是相冲突的，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审维持一审判决。
二审期间，当事人均没有证据提交。
本院综合诉辩双方的意见：对一审查明的事实，当事人均没有异议，本院予以确认。
本院认为，双方所签订的《房屋转让协议》所约定的是房屋和宅基地的转让行为，本院对梁集林所称的双方当事人之间是租赁行为不予认可。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。本案争议的吴国慎的房屋所在的土地属于柳州市柳北区长塘镇长塘村所有。根据《房屋登记办法》第八十七条规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。因梁集林不是柳州市柳北区长塘镇长塘村村民，所以双方当事人所争议的房屋无法进行转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定以及损害国家、集体或者第三人利益的合同应当认定为无效。吴国慎和梁集林的《房屋转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定以及损害了集体利益，应当认定为无效。对上诉人的主张，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费170元（上诉人梁集林已预交），由上诉人梁集林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘慕祥
审 判 员 宾修清
代理审判员 翁春亚
二〇一五年一月二十六日
代书 记员 宋筱曼