徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泉民初字第0723号
原告厉建军，男，1960年2月1日生，汉族，自由职业。
委托代理人沈鹏飞，男，1987年5月12日生，汉族，江苏天裕能源化工集团有限公司职工。
被告英奇置业（徐州）房地产有限公司。
法定代表人洪祖海，董事长。
被告广厦建设集团有限公司。
法定代表人楼明，董事长。
原告厉建军诉被告英奇置业（徐州）房地产有限公司（以下简称英奇公司）、广厦建设集团有限公司（以下简称广厦公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月27日公开开庭进行了审理。原告厉建军的委托代理人沈鹏飞到庭参加了诉讼。被告英奇公司、广厦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会研究决定，现已审理终结。
原告厉建军诉称，原告购买了被告英奇公司在徐州市淮海西路xxxxx门面房，面积为79.6平方米。2008年6月30日上房后，原告发现在xxxxx门面房左门口的排污口（长0.6米，宽0.3米）是整栋28层楼及地下室、变电所排放热量及有害气体的出口。针对以上情况，原告多次找到被告英奇公司，被告英奇公司辩称这是因为被告广厦公司在建设过程中偷工减料造成的，原告应该找到被告广厦公司赔偿。在此期间，租房户看到后望而生畏，纷纷提出处理好后再说。2008年泉民一初字第2990号判决后，二被告故意拒不履行判决书的义务，而且都在经营。原告为了减少损失，采取多种办法避免扩大损失。请求法院判令赔偿2009年1月至2013年6月的租金损失200000元（实际损失151433元、恶意违约金48567元）
被告英奇公司未作答辩。
被告广厦公司未作答辩。
经审理查明，原告厉建军于2008年10月31日诉至本院，其诉称理由为：原告厉建军购买了被告英奇公司位于徐州市淮海西路xxx号的商务楼xxxxx室，在2008年6月30日上房发现该房左门口处有一排污口（长0.6米，宽0.3米）。该排污口是整栋大楼及地下室、变电所排放热量及有害气体的出口。原告厉建军为消除该不利影响，曾多次与被告英奇公司和广厦公司交涉。但被告英奇公司声称此系被告广厦公司施工过程中偷工减料所致。双方多次交涉未果，涉案房屋一直未能如愿租出，由此给原告厉建军带来很大的经济损失。故请求法院判令二被告消除上述排污口，并赔偿经济损失30000元。
本院受理上述案件后，于2009年1月19日作出（2008）泉民一初字第2990号民事判决，该判决查明如下事实：原告厉建军购买了被告英奇公司开发的位于徐州市淮海西路225号的商务楼1-102室。该商务楼为被告广厦公司承建。2008年6月30日上房后，原告厉建军发现该房左门口处有一排污口（长0.6米，宽0.3米）。该排污口是整栋大楼及地下室、变电所排放热量及有害气体的出口，位于涉案房屋卷帘门正下方，所排出的废气可直接排入室内。涉案房屋与其上的xxxxx室、xxxxx室为整体门面房，另两室房屋所有权人为原告厉建军之子厉和。在案件审理过程中，原告厉建军向本院提交了徐州市房产管理局“徐房发（2008）18号”文件，欲证明徐州市区房屋租赁指导价格。同时提交了其与被告英奇公司签订的编号为0040966的商品房买卖合同一份，现场排污口照片一张及徐州市泉山区家和盛世超市和徐州宏都商贸有限公司向原告厉建军出具的承租该处房产的承租意向书各一份（意向书中载明了愿意承租该处房产的意向，承租价格以及租期。同时亦表明需消除排污口才可签订正式承租合同）。以上证据本院均予以确认。该判决认为：当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务，当事人一方履行义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；同时，如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权请求出卖人赔偿损失。本案中，该排污口的存在给原告厉建军的房产带来一定的空气污染，足以影响该房的正常使用，客观上造成了原有承租意向的租房者延期租赁，这与原告的房产空置而致租金损失有一定的因果关系。同时，该排污口系供整栋大楼及变电所综合使用，仅凭原告厉建军一己之力无法消除该不利影响，故原告厉建军对该房一直空置，租金损失持续扩大并无过错。根据合同法的相关规定，消除排污口以及原告厉建军的租金损失应当由被告英奇公司承担。考虑到合同的相对性原理，被告广厦公司仅是承建方，并非原告厉建军购买涉案房产的合同相对人，因此其不直接对原告厉建军承担责任。原告厉建军要求排除排污口对其妨害的请求合法合理，本院予以支持。原告厉建军主张的30000元经济损失是空置期间的租金损失，系按照5000元／月，自2008年7月至12月共计算六个月而得。综合考虑涉案房屋所处位置并参考徐州市区房屋租赁价格，本院酌定支持18240元。被告英奇公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，自行承担相应的法律后果。遂判决：一、本判决生效后十日内，被告英奇置业（徐州）房地产有限公司对该排污口进行改造，以排除对原告厉建军的妨害。二、本判决生效后十日内，被告英奇置业（徐州）房地产有限公司赔偿原告厉建军租金损失18240元。三、驳回原告厉建军对被告广厦建设集团有限责任公司的诉讼请求。
原告厉建军不服上述判决，认为本案的过错是由施工单位即被告广厦公司造成的，应由其承担主要责任，根据《建筑法》的相关规定，因建筑工程质量不合格，责任者应当承担赔偿责任，且施工单位在建设工程保修范围和保修期间内应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，一审判决以合同的相对性原则驳回了原告厉建军要求施工单位承担修复和赔偿责任的诉讼请求不当。原告厉建军购买的房屋因二被告的原因导致不能对外正常出租，二被告应当对原告厉建军的损失承担全部赔偿责任，一审判决所认定的损失数额有误。原告厉建军遂上诉至徐州市中级人民法院。
徐州市中级人民法院审理后认为，本案争议的焦点是：一、被告广厦公司应否向原告厉建军承担相应的排污口改造及赔偿损失的责任。二、一审认定的赔偿数额是否有误。关于焦点一，徐州市中级人民法院认为，原告厉建军与被告英奇公司之间形成的是商品房买卖合同关系，而被告英奇公司与被告广厦公司之间形成的是建设工程施工合同关系，合同性质及合同主体均不相同，原告厉建军主张其所购买的商品房存有瑕疵应当向合同相对人即被告英奇公司主张权利，而不应向被告广厦公司主张。且原告厉建军没有证据证明被告广厦公司所承建的包括涉案房屋在内的工程项目质量不合格或者施工内容与图纸不符，故一审判决驳回原告厉建军对被告广厦公司的诉讼请求是正确的。关于焦点二，徐州市中级人民法院认为，一审法院认定原告厉建军所购买的房屋因排污口问题影响对外正常出租，相应租金损失的产生应归责于被告英奇公司，在此前提下，一审法院参照徐州市相同地段的商业用房市场租赁价格所确定的原告厉建军的租金损失是符合相关法律规定的，并不存在数额认定有误问题。徐州市中级人民法院遂于2009年9月30日作出（2009）徐民三终字第40号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2013年2月26日，原告厉建军以诉称理由起诉来院。
另查明，徐州市淮海西路255#公交商贸大厦XX室建筑面积为79.64平方米。
庭审中，原告厉建军为证实其租金损失，向本院提供了其与其子厉和与案外人赵四方于2009年3月13日签订的《房屋租赁合同》一份，该合同载明所出租的房屋为位于徐州市淮海西路255号XX、XX、XX室，租期为六年，租金为前四年每年50000元，后两年双方在60000元-70000元之间另行协商调整。后双方终止履行合同，原告厉建军与其子厉和又与案外人于清海于2010年11月18日签订《租房合同》一份，该合同载明的出租房屋也为徐州市淮海西路255号XX、XX、XX室，租期为五年，租金为前两年每年60000元，第三年每年70000元，第四年每年80000元，第五年每年90000元。另原告厉建军提供徐州市泉山区家和盛世超市出具的《意向书》一份，内容为：我超市承诺租用厉建军同志公交大厦1至3层门面房，建筑面积260平方米。年租金120000元，租期10年不变。处理好污口和三楼漏水后，双方再定书面合同。据此，原告厉建军认为，根据该份《意向书》可证明从2009年1月1日至2009年12月31日房屋租金为120000元，以后每年租金在此基础上上浮10%，即2010年开始每年租金132000元，2011年每年租金145200元，2012年每年租金159720元，2013年元月1日至6月30日实际半年应收入87846元，以上应收入为644766元，现其实际收到房屋租金数额为238333元，故本案涉案房屋的实际总损失为406433元，现其主张实际损失151433元，另主张恶意违约金48567元，合计为200000元。
本院认为，本院于2009年1月19日作出的（2008）泉民一初字第2990号民事判决经徐州市中级人民法院（2009）徐民三终字第40号民事判决维持，已发生法律效力，本院上述判决认定应由被告英奇公司向原告厉建军承担排除妨碍、赔偿损失的民事责任，并驳回原告厉建军对被告广厦公司的诉讼请求，故本案中原告厉建军要求被告广厦公司承担赔偿责任的诉讼请求已不能成立，应予驳回。被告英奇公司未履行生效判决确定的义务，使妨碍存续至今，其应就因此给原告厉建军带来的租金损失承担赔偿责任。原告厉建军陈述其与其子在2009年1月至2013年6月收取238333元的房屋租金，本院结合原告厉建军提交的《意向书》、《房屋租赁合同》及《租房合同》，再结合（2008）泉民一初字第2990号民事判决的租金计算方式、徐州市同期相同地段的商业用房市场租赁价格，酌定支持原告厉建军涉案房屋自2009年1月至2013年6月的租金损失150000元。原告厉建军对其关于恶意违约金的诉请未予举证，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效后十日内，被告英奇置业（徐州）房地产有限公司赔偿原告厉建军自2009年1月至2013年6月的租金损失150000元。
二、驳回原告厉建军的其他诉讼请求。
案件受理费4300元、财产保全费1520元、公告费600元，合计6420元，由原告厉建军负担420元，由被告英奇置业（徐州）房地产有限公司负担6000元（此款原告已预交，被告随案款一并交付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 高 娜
代理审判员 杨 瑞
人民陪审员 李 丽
二〇一四年三月十七日
见习书记员 李为卿