湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第146号
上诉人（原审第三人）湖南耒阳农村商业银行股份有限公司。
法定代表人蒋生文，该公司董事长。
委托代理人何晓鸿，湖南莫彬彬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周慧平。
被上诉人（原审原告）周三成。
被上诉人（原审原告）暨被上诉人周慧平、周三成的共同委托代理人刘爱华。
被上诉人（原审被告）耒阳鸿德发房地产开发有限公司，住所地耒阳市白沙路76号。
法定代表人梁丹桂，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）段文用。
委托代理人熊晓斌，湖南科云律师事务所律师。
原审原告周桂荣。
原审原告周桂元。
原审原告李主龙。
原审原告周国平。
原审原告蒋从国。
周桂荣、周桂元、李主龙、周国平、蒋从国的共同委托代理人刘爱华，基本情况同前。
原审第三人张维森。
委托代理人何晓鸿，湖南莫彬彬律师事务所律师。
上诉人湖南耒阳农村商业银行股份有限公司（以下简称耒阳农村商业银行）因与被上诉人周三成、周慧平、刘爱华、耒阳鸿德发房地产开发有限公司（以下简称鸿德发公司）、段文用，原审原告周桂荣、周桂元、李主龙、周国平、蒋从国，原审第三人张维森债权人撤销权及建设工程价款优先受偿权纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2012）耒民二重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，于同年7月2日公开开庭审理了本案。上诉人耒阳农村商业银行及其与原审第三人张维森的共同委托代理人何晓鸿、被上诉人周三成、原审原告李主龙及其与被上诉人周慧平、原审原告周桂荣、周桂元、周国平、蒋从国的共同委托代理人暨被上诉人刘爱华，被上诉人鸿德发公司的法定代表人梁丹桂、被上诉人段文用的委托代理人熊晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2005年9月至10月，周桂荣、周桂元、刘爱华、周慧平、周三成与鸿德发公司“湘江城”项目部分别订立《建设工程承包合同》，承建位于耒阳市北正街的“湘江城”项目楼房工程，其中周桂荣、周桂元承建1号楼，刘爱华承建2号楼，周慧平、周三成承建3号楼。在建设施工过程中，鸿德发公司于2006年9月30日将1、2、3号楼的第二层商业房（建筑面积3461.60㎡）在耒阳市房产管理局办理了产权登记（房产证号为耒房权证蔡子池字第000430**）。2007年1月8日，鸿德发公司将已登记的房产以380余万元的价值向原耒阳市农村信用合作联社（以下简称耒阳市信用联社，2013年8月14日变更为耒阳农村商业银行）抵押贷款200万元，抵押期限为二年，并办理了抵押登记（他项权证号为耒阳市蔡子池他字第00003505）。
2009年上半年，由于鸿德发公司未按期履行还贷义务，耒阳市信用联社向原审法院申请支付令，原审法院作出了（2009）耒民二督字第1号支付令。支付令生效后，耒阳市信用联社向原审法院申请强制执行。2009年8月15日，原审法院查封了鸿德发公司抵押担保的房屋，并于2010年1月19日委托耒阳市纸都房地产评估有限公司对抵押房产进行价格评估。同年7月6日，该评估公司对2、3号楼第二层建筑面积为1915.50㎡的房屋出具评估报告，评估价值为2259936元（1180元／㎡）。同月15日，原审法院裁定拍卖鸿德发公司已经过评估的房屋，并于同年8月17日委托衡阳市金桥拍卖有限公司进行拍卖。同年9月30日，该拍卖公司函告原审法院，委托拍卖的房产在同月25日的第12期拍卖会上流拍。2011年1月13日，鸿德发公司与段文用签订《房屋买卖协议》，约定鸿德发公司将抵押给耒阳市信用联社的房产即“湘江城”2号楼第二层建筑面积1211.43㎡、3号楼第二层建筑面积1259.34㎡以及未设立抵押的房产197.99㎡，共计2668.76㎡的房屋，以2400000元（899.26元／㎡）的价格出售给段文用。但《房屋买卖协议》有两份，其中一份的落款处有段文用签字，鸿德发公司盖章及其法定代表人梁丹桂签字（该份交予法院）；另一份增加了一条内容，即段文用直接将款项付给耒阳市信用联社，先付500000元，余款1900000元在办理好房产过户手续后三天内付清，耒阳市信用联社在“抵押权人”处盖章，其他内容与前份协议相同。同年1月14日，原审法院作出（2009）耒执字第112-4号执行裁定书，裁定：一、耒阳市蔡子池街道办事处北正街湘江城：（一）、2号楼第二层建筑面积1211.43㎡的房屋；（二）、3号楼第二层建筑面积1259.34㎡的房屋；（三）、2号楼与3号楼之间临北正街过道上的第二层建筑面积113.79㎡房屋；（四）、从北正街上2号楼的楼梯间及楼梯（2号楼中从南往北第1间，建筑面积46.20㎡）、（五）、用于上2号楼的门面房1间（该门面房位于2号楼第1层，临街门面房不算，从西往东第9间，建筑面积38㎡）。以上（一）至（五）项的房屋所有权及其它权得归买受人段文用所有；二、买受人段文用可持本裁定书到房产管理机构办理相关产权过户手续。同年1月24日，段文用在耒阳市房产管理局办理了房屋登记手续，其房屋所有权证分别为00076834、00076835、00076836号。同年3月16日，段文用委托耒阳市纸都房地产评估有限公司对房屋所有权证号分别为00076835、00076836，建筑面积共计2584.56㎡的房屋进行价格评估。同年5月23日，该评估公司作出评估报告，认定上述房屋价值为6332200元（2450元／㎡）。同月19日，鸿德发公司向耒阳市信用联社出具领条，内容为：“今领到信用联社资产管理中心代收段文用购房款461956元”。同月27日，段文用以评估价值为6332200元的两处房屋作抵押，从耒阳市信用联社的下属机构耒阳市肥田信用社贷款4000000元，并办理了抵押登记手续。同年12月23日，刘爱华向原审法院提交执行异议申请书，请求撤销（2009）耒执字第112-4号执行裁定书。2012年1月5日，原审法院作出（2009）耒执字第112-6号执行裁定书，裁定撤销（2009）耒执字第112-4号裁定书中第一款第（三）、（四）、（五）项（均是抵押之外的房产）。同年3月14日，耒阳市房产管理局作出决定，撤销原登记在段文用名下的耒房权证字第000768**号以及耒房权证字第00076835号中2**号房的产权登记，并发出公告。
另查明，因鸿德发公司不能按期支付“湘江城”项目工程款，2009年5月30日，“湘江城”3号楼承包人周慧平、周三成与鸿德发公司签订《门面抵押（偿）出让协议书》，确认鸿德发公司共欠周慧平、周三成工程款907016元，约定鸿德发公司以“湘江城”3号楼第二层临北正街至沿江路门面（面积1130㎡，1180元／㎡）作价抵押（偿）给周慧平、周三成，总价款为1334000元，溢余款由周慧平、周三成如数交给信用联社，以换取国有土地使用证和房屋所有权证。2010年7月8日，“湘江城”l号楼承包人周桂荣、周桂元与鸿德发公司结算，双方确认鸿德发公司共欠周桂荣、周桂元工程款259916.55元。同年7月14日，“湘江城”2号楼承包人刘爱华向原审法院提起诉讼，原审法院于同年11月16日作出（2010）耒民一初字第147号民事判决书，判决鸿德发公司支付刘爱华工程款378350元。该判决生效后，原审法院已为刘爱华执行款项350000元，鸿德发公司尚欠刘爱华工程款28350元及其利息。同年11月22日，周慧平、周三成向原审法院提起行政诉讼，请求判决耒阳市房产管理局撤销其为鸿德发公司颁发的耒房权证蔡子池字第000430**号房屋产权登记和抵押登记。原审法院于2011年6月22日作出（2010）耒行初字第40号行政裁定书，以原告周慧平、周三成不具有主体资格为由，裁定驳回周慧平、周三成的起诉。同年6月7日，周慧平、周三成以工程欠款未付为由，向原审法院提起诉讼，原审法院于同年8月9日作出（2011）耒民一初字第307号民事判决，判决鸿德发公司支付周慧平、周三成工程款907016元。
又查明，周桂荣、周桂元尚欠蒋从国（工头）等民工工资70911元。周慧平、周三成尚欠李主龙（工头）、周国平（工头）等民工工资491000元，鸿德发公司共拖欠工程款为1195282.55元及利息，因鸿德发公司已无力支付，周桂荣等八人遂提起诉讼，请求：判决撤销鸿德发公司与段文用签订的《房屋买卖协议》；请求早日支付民工工资；判决耒阳农村商业银行承担损害赔偿责任。
原判认为，鸿德发公司与段文用签订的《房屋买卖协议》已被原审法院（2009）耒执字第112-4号执行裁定书所确认，段文用支付了相应对价，周桂荣等八人提出鸿德发公司等恶意串通损害第三人利益的理由缺乏证据支持，不予采纳。周慧平、周三成与鸿德发公司签订的《门面抵押（偿）出让协议书》是双方当事人真实意思表示，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条以及《门面抵押（偿）出让协议书》的约定，周三成、周慧平、刘爱华对于鸿德发公司向段文用出售房屋的价款依法享有优先受偿权。因周桂荣、周桂元承建“湘江城”1号楼，而鸿德发公司出售给段文用的房屋为“湘江城”2、3号楼，故周桂荣、周桂元对于售房款不享有优先权，周桂荣、周桂元可另择途径解决。
张维森作为原耒阳市信用联社的工作人员，其收回贷款系履行职务，该行为的法律后果应当由原耒阳市信用联社承担，故周桂荣等八人将张维森列为本案第三人不当，其起诉应予驳回。周桂荣等八人要求耒阳农村商业银行承担损害赔偿责任，没有事实和法律依据，不予支持。周桂荣等八人诉请鸿德发公司早日支付民工工资，因承包人的工程款已包含民工工资，而民工工资应由承包人支付，这属另一民事法律关系，不属本案审理范围，蒋从国、李主龙、周国平等民工可另择途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、第四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、原告周慧平、周三成、刘爱华对于被告耒阳市鸿德发房地产开发公司与被告段文用于2011年1月13日签订的《房屋买卖协议》中房屋价款在其工程款及利息范围内享有优先受偿权，由被告耒阳市鸿德发房地产开发公司和第三人湖南耒阳农村商业银行股份有限公司承担责任；二、驳回原告周桂荣、周桂元、周三成、周慧平、刘爱华、李主龙、周国平、蒋从国对被告耒阳鸿德发房地产开发有限公司、段文用及第三人湖南耒阳农村商业银行股份有限公司的诉讼请求；二、驳回原告周桂荣、周桂元、周三成、周慧平、刘爱华、李主龙、周国平、蒋从国对第三人张维森的起诉。本案案件受理费100元，由周桂荣、周桂元、周三成、周慧平、刘爱华、李主龙、周国平、蒋从国负担40元，被告耒阳鸿德发房地产开发有限公司负担60元。
宣判后，原审第三人耒阳农村商业银行不服，向本院提起上诉称，原审错误认定《门面抵押（偿）出让协议书》的性质及效力，《门面抵押（偿）出让协议书》不具备法律效力，且系房屋抵押，并非优先权的约定；周慧平、周三成、刘爱华主张优先权已超过六个月的法定除斥期间；周慧平等人的优先权不及于房屋出售款；鸿德发公司将房屋出售款用于偿还贷款本息，已得到法院确认，耒阳农村商业银行没有过错，不应承担责任；周慧平、周三成、刘爱华起诉没有提及优先权，原审超诉请判决，程序违法。请求撤销原判第一项，改判耒阳农村商业银行不承担责任。
周三成、周慧平、刘爱华、周桂荣、周桂元、李主龙、周国平、蒋从国答辩称，周三成、周慧平、刘爱华享有法定优先权，请求驳回上诉，支持其诉讼请求。
鸿德发公司答辩称，鸿德发公司出售涉案房屋的价格显失公平，且系胁迫，请求依法公正处理。
段文用未发表答辩意见，请求依法公正处理。
张维森未发表答辩意见。
在本院指定的举证期限内，周三成、周慧平、刘爱华、周桂荣、周桂元、李主龙、周国平、蒋从国提供了耒阳市纸都房地产评估有限公司向耒阳市公安局出具的函，拟证明该评估公司对的涉案房屋的价格评估程序违法。
经庭审质证，上诉人耒阳农村商业银行、张维森对该证据真实性无异议，但认为不能达到其证明目的；鸿德发公司对该证据表示不清楚；段文用对该证明的真实性、合法性无异议，但认为不能达到其证明目的。
本院经审查认为，上述证据不能达到其证明目的，本院不予采信。
经审理查明，2007年1月8日，鸿德发公司将涉案房屋向耒阳市信用联社抵押贷款，抵押设定时间从2007年1月8日至2009年1月8日。抵押到期后，鸿德发公司未继续办理抵押手续。
另查明，2009年5月30日，刘爱华与鸿德发公司结算“湘江城”2号楼工程款，鸿德发公司尚欠刘爱华388350.10元工程款。同年9月6日，鸿德发公司与刘爱华分别签订《商品房买卖合同》，该合同约定鸿德发公司将“湘江楼”2号楼相关房屋抵偿刘爱华工程款，房产证办好后，双方结算。
又查明，周慧平、周三成向原审法院提起行政诉讼，请求判决耒阳市房产管理局撤销其为鸿德发公司颁发的耒房权证蔡子池字第000430**号房屋产权登记和抵押登记。该案于2011年1月10日开庭审理，耒阳市信用联社作为第三人参加诉讼。段文用通过耒阳市信用联社的领导知晓了房屋拍卖的情况，并于2011年1月13日与鸿德发公司签订《房屋买卖合同》。
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：关于周慧平、周三成、刘爱华是否享有建设工程款优先受偿权的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”之规定，建设工程价款优先权可以通过承包人与发包人协议折价或者申请人民法院拍卖的方式实现。2009年5月30日，周慧平、周三成、刘爱华分别与鸿德发公司结算，鸿德发公司尚欠“湘江城”2号、3号楼承包人周慧平等三人工程款。鸿德发公司分别于同日与周慧平、周三成签订《门面抵押（偿）出让协议书》，于2009年9月6日与刘爱华签订《商品房买卖合同》，将“湘江城”2号、3号楼相关房屋抵偿分别转让给周慧平、周三成、刘爱华，以抵偿工程款。鸿德发公司将房屋抵偿工程款属于工程协议折价的一种方式，双方当事人意思表示真实，即使周慧平等三人未能取得涉案房屋的所有权，也应当认定周慧平等三人已行使并享有建设工程款优先受偿权。耒阳农村商业银行提出建设工程款优先受偿权只能通过拍卖、周慧平等三人不享有建设工程款优先受偿权的理由均于法无据，本院均不予采纳。
关于耒阳农村商业银行是否侵犯了周慧平、周三成、刘爱华的合法权益问题，在原审法院（2010）耒行初字第40号行政案件庭审过程中，耒阳农村商业银行知晓了鸿德发公司拖欠工程款以及鸿德发公司将涉案房屋折价抵偿工程款的事实，耒阳农村商业银行为了避免不能收回鸿德发公司所欠贷款本息的风险，其在三日后通过段文用与鸿德发公司签订《房屋买卖协议》，以段文用直接将购房款汇入耒阳农村商业银行的方式实现了自己的债权。在涉案房屋所有权转让后，周慧平等三人对于工程款的优先受偿已不能实现。因建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，故耒阳农村商业银行的行为已侵犯了周慧平等三人的合法权益，应承担损害赔偿责任，即应在段文用向其支付的款项范围内对鸿德发公司所欠周慧平等三人工程款及利息承担清偿责任。原审未予支持周慧平等三人要求耒阳农村商业银行承担损害赔偿责任的诉讼请求，属适用法律错误，应当予以纠正。耒阳农村商业银行提出其没有过错，不应承担责任的理由于法无据，本院不予采纳。
综上，原判虽认定部分事实不清，适用法律不当，但处理结果正确，依法可以维持。依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由湖南耒阳农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 王洪峰
审判员 许建中
二〇一四年七月十四日
书记员 刘宏辉
校对责任人：龙巍打印责任人：刘宏辉附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《中华人民共和国侵权责任法》
行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
......
承担侵权责任的方式主要有：
......
（六）赔偿损失；
......
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……