安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03853号
上诉人（原审原告）：合肥福海堂养生会所管理有限公司，住所地合肥市庐阳区颖上路28号华安家园西苑7号104、105室，组织机构代码69573306-6。
法定代表人：许阿根，总经理。
委托代理人：何钧生，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：钱钢，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥国华房地产开发公司，住所地合肥市濉溪路271号，组织机构代码14915026-9。
法定代表人：姚本伦，总经理。
委托代理人：周立波，安徽安泰达律师事务所律师。
委托代理人：马良成，安徽安泰达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张宗炎。
上诉人合肥福海堂养生会所管理有限公司（以下简称福海堂公司）因合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00375号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
经审理查明：2009年9月22日，许阿根与合肥国华房地产开发公司（以下简称国华公司）签订《租赁协议》一份，约定由许阿根租赁国华公司所有的坐落于合肥市庐阳区义井路华安家园西苑7号楼104、105两间商铺，租赁期限为八年，自2010年3月18日起至2018年3月17日止，租金一年17万元，每三个月付一次租金，三年后每三年一次递增，按年租金的10%递增。2009年10月22日，福海堂公司依法登记成立，许阿根为该公司的法定代表人，其后福海堂公司在上述租赁房屋内从事足浴、保健按摩、棋牌服务等经营活动。
2011年7月29日，福海堂公司（乙方）、国华公司（甲方）与张宗炎（购买方）签订《补偿协议》一份，约定：经甲、乙及房屋购买方友好协商，甲、乙双方的房屋租赁协议予以解除；购买方在预付乙方定金人民币10万元之后，乙方交出房屋租赁使用权；解约补偿款、房屋装修及设备补偿款、公司转让补偿款计人民币120万元整（其中购买方已付乙方定金10万元整）由购买方在三方约定的时间内付清，乙方在约定的时间内收到金额后应配合购买方办理公司转让手续；购买方余款110万元整（人民币）支付给乙方的时间为2011年9月15日支付乙方人民币40万元整，2011年10月15日支付乙方人民币40万元整，2011年11月15日支付乙方人民币30万元整；甲方在购买方未付清乙方补偿款期间，承担协助乙方和购买方按时履约的义务和责任；以上协议如有一方违约，本协议视为无效，违约方给予对方补偿款总额的30%予以赔偿，房屋租赁权仍归乙方，如交付后房屋及设施有损毁，违约方应予照价赔偿或修复。该协议签订当日，张宗炎向福海堂公司支付10万元，又分别于2011年9月13日、2011年10月26日向福海堂公司支付补偿款40万元、10万元，合计支付补偿款60万元。剩余补偿款60万元，张宗炎一直未支付，福海堂公司多次催要未果后，遂于2013年12月19日诉至原审法院，请求判令：1、国华公司、张宗炎向福海堂公司支付欠付的补偿款60万元，并支付逾期付款利息损失73000元（逾期付息损失以60万元为基数，计算标准为同期银行贷款利率，自2011年11月16日起计算至款清时止，截至起诉时逾期利息损失为73000元），合计673000元；2、国华公司、张宗炎向福海堂公司支付违约金36万元；3、本案全部诉讼费用由国华公司、张宗炎承担。
另查明：根据福海堂公司、国华公司与张宗炎于2011年7月29日签订的《补偿协议》内容，许阿根经出租人国华公司同意，将其与国华公司于2009年9月22日签订的《租赁协议》中承租人的权利和义务已一并转让给福海堂公司。
国华公司于2012年5月11日将案涉商铺出售给安徽海昶商贸有限公司（以下简称海昶公司），并办理过户手续。
2012年7月6日，中国人民银行公布的金融机构六个月以内（含六个月）人民币贷款基准利率为年利率5.60%。
原判认为：福海堂公司、国华公司与张宗炎签订的《补偿协议》系各方真实意思表示，内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应严格按照协议约定履行义务。该协议签订之后，福海堂公司已经履行合同义务，张宗炎在支付补偿款60万元后，尚欠60万元补偿款一直未支付，已经构成违约，应当承担违约责任，故福海堂公司要求张宗炎支付所欠补偿款60万元及逾期利息损失的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于逾期利息损失，根据《补偿协议》的约定，张宗炎最后一次付款期限为2011年11月15日，现福海堂公司主张按照银行同期贷款利率标准自2011年11月16日起计算至款清日止，符合法律规定，予以支持，故暂计至2013年12月19日的逾期利息损失为70330元（60万元×5.60%／年÷365天×764天）。
关于福海堂公司主张违约金36万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本案中，福海堂公司就张宗炎的违约行为已主张了逾期利息损失，且其未提供证据证明存在其他的实际损失，故该项主张无事实和法律依据，不予支持。
关于国华公司应否承担支付补偿款的责任问题，福海堂公司认为其与国华公司之间的房屋租赁协议并未实际解除，国华公司将租赁房屋未实际出售给张宗炎已构成违约，故应当承担支付补偿款的违约责任，该院认为，福海堂公司、国华公司与张宗炎签订的《补偿协议》中已就福海堂公司因解除租赁合同及转让租赁房屋、设备等产生的损失作出约定，即由张宗炎承担向福海堂公司支付补偿款的合同义务，同时结合该补偿协议的实际履行情况，即福海堂公司已经履行合同义务、张宗炎已支付部分补偿款，福海堂公司与国华公司之间的房屋租赁合同在签订《补偿协议》时已经实际解除，且福海堂公司在庭审中对此予以认可，故福海堂公司的该项主张无事实和法律依据，不予支持，国华公司不应承担向福海堂公司支付补偿款的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、张宗炎于判决生效之日起十日内支付合肥福海堂养生会所管理有限公司补偿款60万元及支付逾期利息70330元（利息以60万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自2011年11月16日起计至2013年12月19日止，以后顺延计算至本判决确定的履行期限届满时止）；二、驳回合肥福海堂养生会所管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费为14098元、公告费400元，合计14498元，由福海堂公司负担5090元，由张宗炎负担9408元。
福海堂公司上诉称：1、原判决以《补偿协议》第一条认定本公司与国华公司之间的《房屋租赁协议》解除，系认定事实错误。《补偿协议》对《房屋租赁协议》的解除系有条件的解除，因解除合同时设定的条件未能成就故本公司与国华公司之间的房屋租赁协议在三方签订《补偿协议》时未实际解除。解除《房屋租赁协议》的前提条件是：国华公司将出租给本公司的房屋出售给张宗炎，张宗炎按照《补偿协议》确定的补偿金额履行完毕。因上述前提条件未实际成就，双方之间的租赁合同关系实际未解除。导致租赁关系未解除的根本原因是国华公司与张宗炎违反《补偿协议》约定未实际买卖案涉房屋，国华公司将该房屋出售给案外人海昶公司，致使本公司无法继续承租案涉房屋而导致《房屋租赁协议》因无法履行而解除。2、原判决认定三方签订的《补偿协议》有效，但却未按照该协议的约定查明认定国华公司、张宗炎存在客观违约的事实，对本公司主张的违约金不予支持，缺乏事实依据。3、本公司因国华公司、张宗炎的违约行为遭受了实际损失，包括未收取的60万元补偿款和后期的经营损失。综上，请求撤销原审判决，支持本公司原审诉讼请求。
国华公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为：在福海堂公司承租国华公司案涉商铺期间，因国华公司欲出售该商铺给张宗炎，须解除与福海堂公司的租赁合同，经三方协商，就租赁合同的解除、补偿款的确定及支付、违约责任等达成一致并签订了《补偿协议》，但是在该协议履行过程中，因张宗炎没有实际付清全部补偿款，而国华公司也没有将案涉商铺出售给张宗炎而是出售给了海昶公司，因此，张宗炎、国华公司对该协议未能履行均存在违约行为。根据《补偿协议》第六条的约定，该协议视为无效，违约方给予对方补偿款总额的30%予以赔偿，房屋租赁权仍归乙方，如交付后房屋及设施有损毁，违约方应予照价赔偿或修复。但鉴于国华公司已将案涉商铺另行出售给海昶公司，福海堂公司不可能再从国华公司手中继续承租，由此给福海堂公司造成的损失，国华公司、张宗炎应承担赔偿责任。对于福海堂公司的损失数额，可以《补偿协议》中约定的120万元作为依据，由于张宗炎已支付60万元，国华公司、张宗炎应连带支付剩余的60万元补偿款及利息。原审法院仅认定张宗炎承担违约责任不当，本院予以纠正。至于福海堂公司主张的30%违约金，因本院已支持福海堂公司主张的损失赔偿请求，对于其主张的违约金请求不再支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：
一、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00375号民事判决第一项为：合肥国华房地产开发公司、张宗炎于本判决生效之日起十日内连带支付合肥福海堂养生会所管理有限公司补偿款60万元及逾期利息70330元（利息以60万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自2011年11月16日起计至2013年12月19日止，以后顺延计算至本判决确定的履行期限届满时止）；
二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00375号民事判决第二项，即：驳回合肥福海堂养生会所管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回合肥福海堂养生会所管理有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费14098元、公告费400元，合计14498元，由福海堂公司负担5090元，由国华公司、张宗炎负担9408元；二审案件受理费14098元，由福海堂公司负担5090元，由国华公司、张宗炎负担9008元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一四年十二月八日
书 记 员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。