浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终390号
上诉人（原审原告）：嘉兴市蓝天房屋开发有限公司。住所地：嘉兴经济开发区新气象路***号。
法定代表人：蓝恩林，该公司董事长。
委托代理人：徐明福、孙兆胜，浙江君度律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉兴经济技术开发区综艺幼儿园。住所地：嘉兴市新气象路***号。
法定代表人：黄晨燕，该园园长。
被上诉人（原审被告）：黄晨燕。
上诉人嘉兴市蓝天房屋开发有限公司（以下简称蓝天公司）因与被上诉人嘉兴经济技术开发区综艺幼儿园（以下简称综艺幼儿园）、黄晨燕房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南长巡民初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年8月9日蓝天公司与综艺幼儿园签订房屋租赁合同，约定综艺幼儿园向蓝天公司承租坐落于嘉兴市新气象路923号，建筑面积为2455.57平方米的房屋开办幼儿园，租赁期为2012年8月10日至2032年8月9日共20年。约定于2012年8月10日前交付。租金约定总额为3200000元，支付时间为合同签订时支付600000元，于2013年5月7日前支付600000元，于2013年9月1日前支付2000000元。合同附件2标明蓝天公司已完成交付义务。2013年6月8日蓝天公司与综艺幼儿园签订补充协议，确认综艺幼儿园已付租金600000元，尚余租金为2600000元，综艺幼儿园于2013年6月30日前一次性支付300000元，于2013年12月31日支付1000000元，于2014年6月10日前支付1300000元。上述付款时间宽限期为5天，在此期限内不追究违约责任。超期按4倍贷款利率支付违约金至清偿日止。涉案幼儿园系蓝天公司经审批建造。（2013）24号会议纪要明确，涉案房屋产生产权归属争议，该幼儿园定性为公益性幼儿园，蓝天公司不得以销售或以租代售方式转让配套幼儿园。
原审法院认为，本案双方签订的房屋租赁合同，约定的租期20年（2012年8月10日至2032年8月9日），租金3200000元最迟在2014年6月10日前付清，综艺幼儿园已支付了租金900000元，现综艺幼儿园定性为公益幼儿园，涉案房屋产生产权归属之争，在此情形下，综艺幼儿园中止履行，符合法律规定。且按照《浙江省房屋租赁管理条例》第九条第一款第（一）项规定，房屋权属有争议的，不得出租。综上，蓝天公司要求综艺幼儿园支付租金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。蓝天公司系与综艺幼儿园发生租赁关系，与黄晨燕个人无关，故蓝天公司要求黄晨燕承担连带付款义务，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条，《浙江省房屋租赁管理条例》第九条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审判决驳回蓝天公司的全部诉讼请求。案件受理费26494元，由蓝天公司负担。
判决宣告后，蓝天公司不服，向本院提起上诉称，一、涉案房屋没有产权归属争议。1、本案租赁合同订立时间为2012年8月9日，而（2013）24号会议纪要的形成时间为2013年4月17日，且蓝天公司是在原审法院受理本案后，综艺幼儿园将会议纪要作为证据提交才知晓该情况。况且综艺幼儿园提交的会议纪要为复印件，嘉兴经济技术开发区管委会也未将会议纪要抄送给蓝天公司，蓝天公司对该会议纪要不予认可；2、涉案幼儿园产权为蓝天公司所有。该幼儿园建成于2006年，根据嘉教基【2003】293号文件规定，谁投资建设，谁确立房屋产权。我国物权法关于解决产权纠纷的重要原则是投资收益原则，涉案幼儿园所在的地块为出让，不是划拨，蓝天公司已交纳全部土地出让款，并为建成综艺幼儿园进行相应投资，应享有投资收益权。另外，蓝天公司原审提供的证据均未约定幼儿园建成后须无偿移交给政府或由政府收购，故对涉案幼儿园的产权认定应尊重当事人约定。二、原审适用法律错误。1、《浙江省房屋租赁管理条例》已于2009年11月27日被废止，故该条例第九条第一款第（一）项不能作为定案依据；2、《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的是不安抗辩权，不能作为本案法律依据。首先，根据合同约定，综艺幼儿园并非应当先履行债务的当事人；其次，第六十八条的情形均是相对方丧失履行债务能力，而即使综艺幼儿园被定性为公益幼儿园，权属存在争议，但因会议纪要明确“搁置产权争议，同意举办幼儿园”，蓝天公司的履行债务能力不受影响。相反，综艺幼儿园明知涉案幼儿园被定性为公益，但仅就租金支付时间与蓝天公司进行协商变更，原审认定综艺幼儿园中止履行符合法律规定显然错误。最后，《合同法》第六十九条规定，依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。综艺幼儿园在未通知过蓝天公司的情况下，人民法院不能主动适用第六十八条。三、程序方面，原审在认定综艺幼儿园存在产权权属争议时，应依职权追加产权权属争议单位参加诉讼，以查明相关事实。综上，请求撤销原判，依法改判支持蓝天公司的全部诉讼请求，案件受理费由综艺幼儿园和黄晨燕负担。
综艺幼儿园、黄晨燕在二审中均未进行答辩。
各方当事人均未在本院指定期限内提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审审理重点为蓝天公司可否要求综艺幼儿园支付租金及违约金。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。就本案而言，双方签订的房屋租赁合同及补充协议约定，蓝天公司向综艺幼儿园交付房屋后，综艺幼儿园再分期支付相应的租金。而（2013）24号会议纪要将幼儿园定性为公益性幼儿园，蓝天公司不得以销售或以租代售方式转让配套幼儿园，并载明存在产权权属争议。根据该会议纪要，综艺幼儿园权属争议由来已久，属历史遗留问题。故在产权争议尚未解决的情况下，蓝天公司出租涉案幼儿园可能涉及无权处分。因此，蓝天公司未能交付产权明确的租赁物，从而保证租赁合同的效力不具瑕疵，其未能全面履行合同义务，综艺幼儿园有权拒绝履行而不支付相应租金。故原审对蓝天公司要求综艺幼儿园支付租金的诉讼请求不予支持，结论并无不当。
当然，原判援引的《浙江省房屋租赁管理条例》已于2009年11月27日由浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议废止，本案租赁关系成立于2012年，不应适用上述条例。且双方租赁合同及补充协议已明确约定合同履行的先后顺序，结合实际履行情况，综艺幼儿园应属后履行债务的当事人，原审援引《中华人民共和国合同法》第六十八条有误。对此，本院予以纠正。
关于原审程序是否正当。本院认为，综艺幼儿园抗辩涉案房产目前存在权属争议，故中止合同履行具有合法事由，其提供的相应证据已能充分证明。至于蓝天公司认为原审应依职权追加其他单位参加诉讼的问题。由于权属争议的处理及幼儿园定性问题涉及其他法律关系，并非本案审理范畴，蓝天公司如有异议应当另行解决。故原审未在本案中追加其他当事人，程序并无不当。
综上，蓝天公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，程序正当，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果合理，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26494元，由上诉人嘉兴市蓝天房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一六年三月九日
书 记 员 郑 茜