山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第861号
上诉人（原审原告）朱艳茹，女，汉族，居民。
委托代理人：王伟，山东启阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：临沂羲之文化发展有限公司（以下简称羲之公司）。住所地：临沂市兰山区桃园路文化市场。
法定代表人：焦某某，董事长。
委托代理人：林清华，男，1958年8月1日出生，汉族。
委托代理人：刘安林，男，1960年6月10日出生，汉族。
原审原告：朱孔立，男，汉族，居民。
委托代理人：庄朋，男，1977年4月3日出生，汉族，居民。
上诉人朱艳茹因房屋租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）临兰商初字第3333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告朱孔立、朱艳茹诉称：2006年3月27日，朱艳茹与羲之公司签订房屋租赁合同一份，约定朱艳茹租赁羲之公司所有的位于临沂市兰山区通达路46号沿街楼4、5层共计900平方米，租金为每年6万元，于每年9月1日前支付。合同签定后，朱艳茹投资31万元对租赁房屋进行了装修，并依法经营。2008年10月1日羲之公司要求重新签定合同，朱孔立便与羲之公司重新签了租赁合同，约定租赁期限为5年，租金变更为每年8万元，其他条款没有改变。为发展业务，朱艳茹、朱孔立又投资13万元对所租房屋进一步进行了装修，并购置了家具、电器、锅炉等物品。2009年4月1日，羲之公司指使保安将我方工作人员赶走，将房屋全部换锁，并将该房屋另租他人，给我方造成巨大损失。此后我方屡次找羲之公司协商，现合同已经到期，仍没有结果。请求原审法院依法判决羲之公司赔偿朱艳茹、朱孔立经济损失69万元，并支付朱艳茹、朱孔立违约金1万元。
原审被告羲之公司辩称：一、本案二原告所诉两个事实不是同一个法律关系，二原告不能在一个案件中一并向羲之公司提出主张，理由是：1、2006年3月27日，朱艳茹与羲之公司签订房屋租赁合同一份，这是一个独立的法律关系和事实，并且该合同关系已经终结。此前朱艳茹没有向羲之公司主张任何权利，该关系已经自动消失。2、2008年10月1日，朱孔立与羲之公司又签订了房屋租赁合同，这又是一个另外的法律关系和事实。所以，朱艳茹在本案中的诉讼地位不适格，法院应依法驳回其诉讼请求。二、朱孔立的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，其请求应依法不予支持。事实理由是：朱孔立在诉状中所诉事实与理由部分称“2009年4月1日”羲之公司指使保安将其工作人员赶走，将房屋全部换锁，将房屋另租他人。按照朱孔立所诉，该时间段朱孔立即知道或应该知道其权利已被侵害，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应该知道权利被侵害时起计算。2009年4月1日起至朱孔立起诉的2013年10月24日已近四年零七个月，很明显朱孔立提出的诉讼，已远远超过诉讼时效。法院应依照法律的规定，依法驳回朱孔立对羲之公司的诉讼。三、朱孔立缺乏法律意识引起其今天的盲诉。朱孔立与羲之公司签订的房屋租赁合同的时间、租金及租赁期限羲之公司均无异议，但双方签订合同后，朱孔立不知什么原因并没有按合同约定向羲之公司交纳租金，其行为已构成根本违约（每年8万元，约定先交半年租金4万元，下半年交清），符合合同约定的解除条件，条件是乙方（朱孔立）逾期缴纳房租金超15天合同自行终止，按乙方违约处理。四、朱孔立请求羲之公司赔偿经济损失69万元，系凭空自造的数额，没有事实依据和法律依据。五、朱艳茹、朱孔立的行为给羲之公司造成了巨大经济损失，对此羲之公司保留向朱艳茹、朱孔立追偿损失的权利。综上，朱孔立与羲之公司签订合同后，并未按合同约定向羲之公司交付租金，合同解除后，也未按合同约定向羲之公司交付房屋，造成羲之公司的房屋闲置两年之久，给羲之公司造成巨大损失。因朱孔立的违约行为导致合约解除，羲之公司无违约责任，朱孔立的诉讼请求无事实和法律依据，请贵院依法驳回其诉讼请求。
原审法院查明，本案涉诉门面房位于临沂市兰山区通达路46号（通达路与桃园路交汇处），沿街楼四层与五层西头，共计700平方米。2006年3月27日，朱艳茹曾与羲之公司签订房屋租赁合同一份，约定羲之公司将上述房屋出租给朱艳茹使用，租赁期限为七年，每年期限届满前一个月交纳上年的房租，租金为每年6万元；朱艳茹称其签订该合同后，共投资56万元余元进行了装修及购买相应设备，羲之公司后又将房租上涨为每年8万元，双方于2008年10月1日另行签订合同时，该合同已终止。朱艳茹称2008年10月1日，因其和羲之公司法定代理人焦某某发生矛盾，羲之公司要求重新签订合同，且不愿和其重新签订合同，其便找到朱孔立，代理其和羲之公司重新签订的房屋租赁合同，朱孔立系其雇员；其和羲之公司签订上述房屋租赁合同后，依约支付给羲之公司房租8.2万元，其中4万元是所欠前一租赁合同中羲之公司私自上涨的半年的房租，另4万元是支付给羲之公司2008年10月1日的房屋租赁合同中约定的半年的房租，还有0.2万元是支付给羲之公司以前拖欠的水电费，因在合同期限内的2009年4月1日羲之公司就不再让其继续经营，其未再交纳相应的租金，并且羲之公司于2009年3月28日又将该房屋出租给了一个姓马的经营凯旋门足疗会馆，同时将朱艳茹投资装修及购买的相关器材、设备强行留置在了该门面房内；其承租上述门面房后，先后共投资69万余元进行了装修及购买相关器材、设备等，因羲之公司违约不再让其继续经营，羲之公司应赔偿其上述损失，并支付违约金1万元，并提交2008年10月1日朱孔立与羲之公司签订的房屋租赁合同，朱艳茹的投资明细、发票和收据，以及朱艳茹与青岛鑫恒利化妆品商品行的玫瑰女人生活美容生活馆加盟合同等予以证明，其中房屋租赁合同的主要内容为：“甲方：临沂羲之文化发展有限公司（甲方）焦某某乙方：（乙方）朱孔立，……第二条：租赁期限甲方出租给乙方的房屋租期为伍年，从2008年10月1日起至2013年10月1日止。租赁期内甲方享有房屋所有权，乙方享有房屋使用权。第三条：租金及付款方式租金数额：每年租金8万元人民币（大写：人民币捌万元整）。乙方每年一次性向甲方支付房屋租金，付款日期为每年9月1日前，逾期每日乙方须向甲方交滞纳金100元人民币，乙方逾期缴纳房租金超过15天，本合同自行终止，按乙方违约处理，乙方投资购买的设施及装修改造房间等归甲方所有，乙方无权拆除。甲方有权继续追缴其租赁费用。（先交半年租赁4万元，下半年交齐。）（4月1日前交齐）……”；朱艳茹未提交证据证明其所主张的在合同期限内的2009年4月1日羲之公司就不再让其继续经营，其未再交纳相应租金的证据。朱孔立对此予以认可。羲之公司对此均不予认可，称2008年10月1日的房屋租赁合同，系其与朱孔立所签，朱孔立并非朱艳茹的雇员；上述合同签订后，因朱孔立经营不善，未按照合同约定向羲之公司交纳房租，朱孔立不再继续经营，并非羲之公司强行将其赶走，朱艳茹、朱孔立对其所称的羲之公司于2009年4月1日将其强行赶走并无证据予以证明；羲之公司收取的朱艳茹的8．2万元款项，系收取的朱艳茹所欠的20０8年9月30日以前的费用；羲之公司同朱艳茹于20０6年3月27日签订的租赁合同终止后，本案涉诉门面房一直处于闲置状态，直到2011年5月15日才租给石伟经营，并提交其同石伟签订的房屋租赁合同一份予以证实；朱艳茹提交的投资明细、发票和收据等，系其凭空制造的数额，并不能证实其主张，且根据合同第三条约定“乙方（即原告）逾期缴纳房租超过15天，本合同自行终止，按乙方违约处理，乙方投资购买的设施及装修改造房间等归甲方（即羲之公司）所有，乙方无权拆除。”羲之公司对此并无过错，即使朱艳茹、朱孔立有损失，亦不应由羲之公司承担赔偿责任。
另查明，朱艳茹与羲之公司签订的房屋租赁合同履行期限为2013年10月1日，现已届满。朱艳茹称自羲之公司不再让其继续经营后，曾多次找到羲之公司协商此事，但一直未能妥善解决；羲之公司对此不予认可，称朱艳茹自2009年4月1日不再经营后，从未找其进行过协商，朱艳茹、朱孔立的起诉已超过两年的诉讼时效。上述事实，主要根据当事人陈述、举证并经庭审调查所证实，有关证据均已收集并记录在卷。
原审法院认为，朱艳茹称朱孔立系其雇员，2008年10月1日朱孔立与羲之公司签订的房屋租赁合同系朱孔立代表其与羲之公司所签，朱孔立对此无异议，羲之公司对此虽有异议，但根据朱艳茹提交的投资明细，相关发票、收据、电费单据，以及其与青岛鑫恒利化妆品商行签订的玫瑰女人美容生活馆合同等可知，朱艳茹曾于2006年3月27日同羲之公司签订过房屋租赁合同，本案涉诉门面房事实上一直由朱艳茹经营使用，对朱艳茹的该主张予以采信。朱孔立代表朱艳茹与羲之公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，系有效合同，双方应严格遵守。朱艳茹称羲之公司在合同期限内的2009年3月28日就将本案涉诉门面房转租给了一个姓马的经营凯旋门足疗会馆，自2009年4月1日羲之公司不再让其经营后，其曾多次找羲之公司协商解决此事；因羲之公司不予认可，称本案涉诉门面房自2009年4月1日朱艳茹、朱孔立不再经营后，直至2011年5月15日才出租给石伟经营，并有羲之公司同石伟签订的房屋租赁合同一份予以证实，对朱艳茹的该主张不予支持，根据相关法律规定，自朱艳茹主张羲之公司不再让其继续经营之日2009年4月1日起至其向原审法院起诉之日2013年10月24日止，朱艳茹的起诉已超过两年的诉讼时效。羲之公司称其收取的朱艳茹租金8.2万元系朱艳茹在履行第一个合同时所欠；因朱艳茹不予认可，称该款项中的4万元系其在履行第一个合同时所欠租金，另4万元系交纳的第二个合同约定的前半年的租金，还有0.2万元系交纳的水电费，且根据双方当事人提交的相关证据及庭审调查等可知，朱艳茹向羲之公司交纳该款项的时间为2008年9月30日，而双方当事人签订第二个合同的时间为2008年10月1日，如果羲之公司的该主张成立，羲之公司是不可能让朱艳茹经营至2009年4月1日的，故原审法院对羲之公司的该主张不予采信，并依法认定朱艳茹的主张。按照双方当事人于2008年10月1日签订的合同约定，朱艳茹应于2009年4月1日前交纳2009年下半年租金4万元；现朱艳茹主张其按合同约定向羲之公司交纳下半年租金4万元时，因羲之公司不再让其继续经营，其未再交纳相应的租金，羲之公司的该行为系违约，应承担相应的违约责任，应赔偿其经济损失69万元，并支付其违约金1万元，因羲之公司对此不予认可，朱艳茹未提交证据证明其不再经营本案涉诉门面房系羲之公司强行将其员工赶出并将门锁住，亦未举证证明其已按合同约定交纳了相应的租金，且根据合同中第三条的约定，因朱艳茹未按时交纳租金，本合同自行终止，按朱艳茹违约处理，其投资购买的设施及装修改造房间等归羲之公司所有，同时朱艳茹起诉时已超过法定诉讼时效，故对朱艳茹的上述主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：驳回朱孔立、朱艳茹要求临沂羲之文化发展有限公司赔偿其经济损失69万元，并支付其违约金1万元的诉讼请求。案件受理费10800元，由朱艳茹、朱孔立负担。
上诉人朱艳茹不服一审判决上诉称：一审判决认定事实不清，判决证据不足。一、因为原审法院未允许上诉人申请的证人出庭作证，导致原审判决认定上诉人“无证据证实被上诉人强行将上诉人员工赶出并锁门的事实”。实际是被上诉人强行锁门，导致上诉人不能营业。二、上诉人不存在违约行为，原审法院将上诉人投资设备及财产无偿判给被上诉人是不公正的，合同并未约定被上诉人可以无偿占有上诉人的设施。综上，一审判决错误，请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人羲之公司答辩称：一、原审法院程序合法，认定事实正确。原审法院在开庭前已向上诉人送达举证通知书，上诉人已经清楚举证期限，上诉人在原审法庭辩论结束后申请证人出庭，不符合法定程序，不应支持。二、上诉人与被上诉人签订的合同合法有效，上诉人未按合同约定缴纳租金，已构成违约。三、上诉人主张2009年4月1日被上诉人将其工作人员赶走，至上诉人在原审法院提起诉讼时，已超过两年的诉讼时效，其请求不应支持。且上诉人主张的损失几十万元均系其单方证据，与事实不符。综上，请二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。
本院二审中，上诉人朱艳茹为证明其主张，向本院申请证人王友峰出庭作证，王友峰证实，其于2006年、2008年两次为上诉人朱艳茹店铺进行装修，共收到上诉人支付的装修款285000元，上诉人还欠其装修费约83000元。2009年3月份左右经过上诉人店铺时发现门被锁了，工作人员都站在楼下，经询问得知是被房东锁的门。
被上诉人认为上诉人未在举证期限内申请证人出庭，证人证言没有效力，不应采信。
上诉人朱艳茹委托原审原告朱孔立与被上诉人羲之公司于2008年10月1日签订的房屋租赁合同约定，租赁期限自2008年10月1日至2013年10月1日止，租金每年人民币8万元整，由承租人每年一次性向出租人支付，付款日期为每年9月1日前，逾期每日乙方（上诉人）须向甲方（被上诉人）缴纳滞纳金100元人民币，乙方逾期缴纳房租超过15天，本合同自行终止，按乙方违约处理，乙方投资购买的设施及装修改造房间归甲方所有，乙方无权拆除。甲方有权继续追缴其租赁费用。双方在协议第三条后面加注（先交半年租金4万元下半年交齐。）（4月1日前交齐）。2011年5月15日，被上诉人羲之公司法定代表人焦沂春以“临沂古玩城”名义将包括涉案房屋在内的房屋出租给案外人石伟，并与石伟签订房屋租赁合同。
二审查明其他事实与一审一致。
本院认为，上诉人朱艳茹委托原审原告朱孔立代其与被上诉人羲之公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现双方争议的焦点为上诉人主张权利是否超过诉讼时效。上诉人主张被上诉人2009年4月1日将其赶出租赁房屋，故上诉人应自起即知道其权利被侵害的情形，但上诉人直至2013年10月24日才向原审法院提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效，且上诉人亦未举证证实其自2009年4月1日起至其于2013年10月24日提起诉讼期间曾向被上诉人主张权利的情形，故依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，上诉人要求被上诉人赔偿损失69万元及支付违约金1万元的主张已超过诉讼时效，对其上诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元，由上诉人朱艳茹负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一四年九月三十日
书记员 杨竣然