广西壮族自治区田阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳民一初字第235号
原告李秀梅，现住百色市右江区。
委托代理人黄旭，广西龙翔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告陆庭成现住田阳县田州镇。
被告田阳县铭鼎贸易有限责任公司。住所地：田阳县田州镇。
法定代表人李娜，该公司执行董事。
原告李秀梅与被告陆庭成、被告田阳县铭鼎贸易有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理，依法由审判员周春晓适用简易程序于2014年5月28日公开开庭进行了审理。书记员龚秀金担任法庭记录。原告李秀梅及其委托代理人黄旭到庭参加了诉讼。被告陆庭成、被告田阳县铭鼎贸易有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告李秀梅诉称：2010年11月1日，原告李秀梅与被告陆庭成签订了《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告位于隆平大道玉兰路东二巷A2区C2号天地楼一栋，作为被告设立田阳县铭鼎贸易有限责任公司的经营办公场所；期限三年，自2010年11月1日至2013年11月1日止。合同履行过程中，双方达成补充协议，其中变更了2012年11月1日至2013年11月1日的租金为33000元／年，同时还约定如逾期支付租金的，按每超过一天按200元计算支付给原告损失；2012年第二租期期满后一个月被告已按双方变更后的租金交纳。原告在2013年9月初也就是合同期满前二个月就多次通知被告：“如果需要继续租就续签合同和交纳租金；如果不租到期就搬走。”但在2013年11月1日合同期满后，被告仍未提出续签合同，也未交租金，2013年11月1日之后被告仍赖在该房屋进行经营活动，原告为此多次向被告索要租金和劝其搬走未果。相反被告还一直用手机短信方式对原告不断的进行威胁和恐吓。为此，2014年1月29日原告不得已才通过书面及手机短信息方式通知被告并张贴在大门上，限被告在2014年2月3日前结清所欠房屋逾期租金并退出房屋。但时至原告起诉之日，被告仍既不交逾期租金也未退出房屋，严重侵犯了原告的合法权益。原告认为：自2013年11月2日以后，原、被告双方已不存在房屋租赁关系，但被告仍一直强行占用该房屋。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。被告应按原约定每逾期一天200元的标准赔偿原告的经济损失。为维护原告合法权益，现起诉要求：一、判令被告支付逾期租金29000元（即2013年11月2日至2014年3月26日共145天，每天按200元计）；二、判令被告赔偿恢复房屋原状费用约计人民币34785元（其中包括：损坏的墙壁、天花板、地板、门、窗、锁、卫生间、水管、电路等一切人工费、材料费用）；三、判令被告赔偿原告代交的电费215元及换锁费用700元。
原告李秀梅为其主张在举证期限内提供的证据有：（1）《房屋租赁合同》及《住宅楼租赁补充协议》，证明原、被告双方曾经存在房屋租赁合同关系，被告曾经租赁位于田阳县隆平大道玉兰路东二巷A2区C2号房；（2）房屋所有权证，证明《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋产权人是原告；（3）《工商电脑咨询单》，证明被告租赁原告的房屋用途是作为田阳县铭鼎贸易有限责任公司办公、经营活动及住宅场所。该公司是被告陆庭成独资设立，成立于2010年11月15日；（4）《公司变更登记申请书》，证明田阳县铭鼎贸易有限责任公司曾于2012年11月6日向田阳县工商局递交法定代表人变更申请书；（5）《企业变更查询单》，证明田阳县铭鼎贸易有限责任公司虽于2012年11月8日变更法定代表人，但股东仍为被告陆庭成；（6）《法定代表人信息》，证明田阳县铭鼎贸易有限责任公司的法定代表人李娜的个人信息；（7）《通知》，证明原告于2014年1月29日通过书面张贴、手机短信的方式通知被告，限其于2014年2月3日前结清欠交的超期房屋占用金并退还房屋的事实；（8）原告代交水电费发票三张，金额共215元，换锁费用收据700元。
被告陆庭成未作书面答辩，也未提出质证意见。
被告田阳县铭鼎贸易有限责任公司未作书面答辩，也未提出质证意见。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陆庭成、田阳县铭鼎贸易有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，本院予以确认。
综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：2010年11月1日，原告李秀梅与被告陆庭成签订了由李秀梅作为甲方、陆庭成作为乙方的《房屋租赁合同》。合同约定甲方将位于田阳县隆平大道玉兰巷A2区C2号房屋租赁给乙方；乙方租用期限为三年，自2010年11月1日起至2013年11月1日止，租金为25000元／年，合同签订之日乙方一次性付一年租金共25000元给甲方。以后提前一个月付第二年租金。租赁期间租金不变；乙方须每月自行支付水电费、电视收视费、垃圾费等费用，不得无故拖欠；租赁期间，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方如因故意或过失造成租赁房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失，乙方如需装修墙窗，须事先征得甲方同意；不经过甲方同意，乙方不得擅自把房屋租赁给第三者；同样，租赁期间，甲方不得无故终止合同，将房屋另租他人；租赁期满，同等条件下，乙方可优先续租等内容。合同签订后，被告陆庭成向原告李秀梅交付第一年度房屋租金，原告李秀梅将租赁房屋交由被告陆庭成使用，陆庭成将租赁房屋用于田阳县铭鼎贸易有限责任公司的经营场所，双方开始履行合同。2011年10月25日，原告李秀梅与被告陆庭成签订由李秀梅作为甲方、田阳铭鼎贸易有限责任公司作为乙方的《住宅楼租赁补充协议》。该《住宅楼租赁补充协议》约定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的住宅楼出租给乙方使用中的未尽事宜，经协商一致同意补充签订以下条款：乙方应向甲方缴纳住宅楼租金第一年2.5万元；第二年3.0万元；第三年3.5万元；乙方未按本补充协议约定按时全额交付租金以及租赁保证金的，除补交租金外，还应按照逾期支付违约金给甲方，过期支付违约金额为：每超过一天按200元计算，以此类推。如因乙方逾期超过一个月没有交纳租金，甲方有权没收乙方所交给甲方的全部资金，并终止租赁合同等内容。《住宅楼租赁补充协议》签订后，原、被告双方按该《住宅楼租赁补充协议》约定履行租赁合同权利和义务。2013年11月1日合同期限届满，两被告未与原告续签租赁协议。由于两被告仍占用原告的租赁房屋，2014年1月29日，原告向两被告发出通知，要求两被告于2014年2月3日前搬离，并要求两被告从2013年11月2日起因占用楼房，每日支付200元的超期租金。
另查明：被告田阳县铭鼎贸易有限责任公司成立于2010年11月15日，为有限责任公司（自然人独资），公司股东为被告陆庭成。2012年11月8日田阳县铭鼎贸易有限责任公司的法定代表人由被告陆庭成变更登记为李娜。2013年12月30日原告李秀梅为两被告垫支该租赁房屋2013年12月的电费，向供电部门缴纳电费70元。2014年2月26日原告李秀梅为两被告垫支该租赁房屋2014年1月、2月的电费，向供电部门缴纳电费76元和68.15元。2014年3月26日，原告向法院起诉要求：一、判令被告支付逾期租金29000元（即2013年11月2日至2014年3月26日共145天，每天按200元计）；二、判令被告赔偿恢复房屋原状费用约计人民币34785元（其中包括：损坏的墙壁、天花板、地板、门、窗、锁、卫生间、水管、电路等一切人工费、材料费用）；三、判令被告赔偿原告代交的电费215元及换锁费用700元。
本院认为，被告陆庭成与原告李秀梅签订租赁合同，合同内容没有违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。被告陆庭成租用原告李秀梅的房屋用于被告田阳县铭鼎贸易有限责任公司的办公经营场所。至2011年10月25日，被告陆庭成以被告田阳县铭鼎贸易有限责任公司的名义与原告李秀梅签订《住宅楼租赁补充协议》，该房屋租赁合同实际由被告陆庭成与被告田阳县铭鼎贸易有限责任公司共同行使权利和履行义务。而田阳县铭鼎贸易有限责任公司为自然人独资，股东为被告陆庭成一人。原告李秀梅主张由两被告共同承担责任，于法有据，本院予以支持。原告李秀梅与被告陆庭成签订《房屋租赁合同》及《住宅楼租赁补充协议》，房屋租赁合同所约定的租赁期限至2013年11月1日届满，双方未续签租赁协议。合同至2013年11月1日终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力的规定，从2013年11月2日起，被告仍占用原告李秀梅的房屋并一直用于经营田阳县铭鼎贸易有限责任公司的场所。按《住宅楼租赁补充协议》中第三款第二项第四目：“乙方未按本补充协议约定按时全额交付租金以及租赁保证金的，除补交租金外，还应按照逾期支付违约金给甲方，过期支付违约金额为：每超过一天按200元计算，以此类推”的约定，原告主张按该条款的约定要求被告支付从2013年11月2日至2014年3月26日起诉之日止共145天、每天200元，计29000元的房屋占用费，于法有据，本院予以支持。被告在合同所约定的租赁期限届满后，仍然使用该租赁房屋，使用期间产生的电费应由被告承担。原告已为被告支付的2013年12月、2014年1月、2月的电费共计214.15元，现原告主张要求被告赔偿，本院予以采纳。赔偿的数额应以供电部门出具的电费发票合计金额214.15元为准。按照原告李秀梅与被告陆庭成签订的《住宅楼租赁补充协议》中关于“合同终止后甲方即时无条件收回本住宅楼，届时，甲方有权要求乙方拆除所装修、添附的设施并要求乙方恢复原状；如甲方没有要求乙方拆除或者恢复原状的，该部分财产无偿归属甲方所有”的约定，原告主张要求被告赔偿恢复房屋原状费用约计人民币34785.85元（其中包括：损坏的墙壁、天花板、地板、门、窗、锁、卫生间、水管、电路等一切人工费、材料费用），不符合合同约定亦无证据加以佐证，本院不予支持。租赁合同期限届满后，由于被告未能及时交回房屋，造成原告为更换房屋门锁开支了700元，原告提供了更换门锁的费用票据加以证实，原告主张要求被告赔偿，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陆庭成、被告田阳县铭鼎贸易有限责任公司共同向原告李秀梅支付房屋占用费29000元人民币（从2013年11月2日至2014年3月26日共145天，按每天200元计算）；
二、被告陆庭成、被告田阳县铭鼎贸易有限责任公司共同赔偿原告李秀梅代交的电费214.15元及更换门锁费用700元人民币；
三、驳回原告李秀梅的其他诉讼请求。
案件受理费1400元，简易程序审理减半收取700元，由被告陆庭成、被告田阳县铭鼎贸易有限责任公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并按上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项
--法院诉讼费专户，帐号：605101012001397开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的按自动撤回上诉处理。
审判员 周春晓
二〇一四年五月二十九日
书记员 龚秀金