广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民四终字第309号
上诉人（原审原告）：周良基，男，1950年3月23日出生。
被上诉人（原审被告）：肇庆市巨恒置业发展有限公司。住所地：肇庆市。
法定代表人：邓瑞华。
委托代理人：李慧安、卢剑平。
上诉人周良基因与被上诉人肇庆市巨恒置业发展有限公司（以下简称“巨恒公司”）买卖合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2015）肇鼎法民二初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月23日，周良基与巨恒公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：200910220071007），约定由周良基以60900元的价款购买巨恒公司开发的汇景园B幢首层17号车位，车位建筑面积16.3414平方米，套内建筑面积14.5平方米。《商品房买卖合同》第六条约定，买受人于2009年10月23日前一次性付清价款。第八条约定，出卖人应当在2009年12月31日前，将已经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人逾期未交付商品房的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。第十一条第一款约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；第二款约定，由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：出卖人在约定的交付日期之前交付的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此以外，买受人应按合同第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房，买受人应当从合同约定交付期限届满之日起按《汇景园前期物业服务协议》及《临时管理规约》有关条款缴交物业管理等费用，并承担逾期办理期间商品房损失、毁坏的风险。上述第二款约定“……双方同意按照以下方式处理：”之后的内容是在空白处打印填充的内容。同日，周良基付清了车位价款60900元，并与受委托管理汇景园的高要市信诚物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。2011年7月2日，周良基在巨恒公司处签领了17号车位的《房地产权证》（编号为：粤房地权证肇字第××号）。该产权证载明17号车位建筑面积14.27平方米，套内建筑面积13.98平方米，南北长5.80米，东西宽2.41米，其东面有墙，西面是18号车位，17、18号车位之间无墙。而巨恒公司在18号车位东边砌了一面墙，墙面距离17号车位东墙约2.60米。周良基认为该墙导致其车辆驶入车位后无法打开车门出入，车位不符合约定的条件，巨恒公司至今未向其交付符合合同约定的车位，因此，周良基向该院提起诉讼，请求判决：一、巨恒公司消除影响，拆除肇庆市鼎湖区坑口民乐大道61区（61-01-A）汇景园B幢首层第17号车位与第18号车位之间的围墙，将经周良基验收合格后的第17号车位交付予周良基；二、巨恒公司向周良基支付迟延交付上述车位的违约金（从2010年1月1日起暂计至2015年2月28日止的违约金为68877.9元，从2015年3月1日起至周良基实际接收上述车位之日止的违约金按36.54元／日计算）；巨恒公司迟延履行支付违约金义务的，还需按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、本案诉讼费用由巨恒公司承担。
另查明，双方签订的《商品房买卖合同》文本是由广东省建设厅和广东省工商行政管理局提供的示范文本，合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。
又查明，2009年10月23日周良基还向巨恒公司购买了汇景园A幢3号车位、5号车位，合同约定的交付时间、条件与方式均与17号车位相同。2009年12月10日，巨恒公司通知周良基接收3号车位和5号车位，同日周良基验收了上述两个车位。
再查明，汇景园A幢、B幢已于2009年5月26日经建设管理部门验收合格。B幢18号车位的登记权属人是巨恒公司。
在诉讼过程中，该院向周良基释明：争议的墙体建在18号车位内，如该墙体影响了周良基车位的使用，导致相邻车位的使用发生纠纷，属于相邻关系纠纷，与本案不属于同一法律关系，应另行起诉处理。周良基仍坚持认为巨恒公司的行为是违约行为，要求巨恒公司承担违约责任。
原审法院认为：虽然双方签订了《商品房买卖合同》，但其标的物是车位，因此，本案是关于车位的买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，应依约履行合同义务。本案争议的问题是：1、巨恒公司交付17号车位是否存在违约行为；2、巨恒公司砌墙的行为是否构成违约行为。
关于巨恒公司交付17号车位是否存在违约行为的认定。根据该院查明的事实，汇景园A、B幢已于2009年5月26日验收合格，因此，双方签订合同时17号车位已经具备交付的条件。双方在《商品房买卖合同》第十一条对车位的交付方式进行了约定，该条款第一款约定由出卖人书面通知买受人办理交付手续，第二款又约定出卖人在约定的交付日期之前交付的，由出卖人书面通知买受人办理交付手续，此外买受人应按合同第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部办理交接手续。两个条款的约定内容有差异，而因上述合同是格式合同，双方对其中的内容进行补充约定或特别约定的，应以补充约定或特别约定的内容为准。因此，应确认在空白处填充的第二款约定是双方的真实意思。周良基认为应依第一款的约定履行，理据不足，该院不予支持。由于双方签订合同时，车位已具备交付条件，因此，上述交付方式的约定并没有违反法律、法规的强制性规定，也不存在明显不公平的情形，应认定该约定有效。汇景园A幢3号车位、5号车位于约定的交付期限届满日前交付，巨恒公司通知周良基收楼，其履行方式与该约定相一致。而17号车位没有提前交付，依照该约定应由周良基于约定的交付期限届满之日到巨恒公司处办理交接手续。周良基诉称多次向巨恒公司要求交付，但未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。因此，对其主张的事实，该院不予确认。因周良基未能证明巨恒公司存在违反交付约定的行为，其请求巨恒公司对此承担违约责任，向其支付违约金，该院不予支持。
关于巨恒公司砌墙的行为是否构成违约的认定。根据该院查明的事实，周良基的车位东西宽度为2.41米，而巨恒公司所砌的墙距离周良基车位的东墙约2.60米，因此，可以确认巨恒公司所砌的墙在其18号车位内，不属于17号、18号车位之间的间墙。因此，17号车位西面没有墙，其现状符合约定的条件，与其产权证相一致。周良基认为巨恒公司砌墙的行为构成违约的理由不成立，该院不予采纳。双方之间因相邻车位的使用发生纠纷，属于相邻关系纠纷，与本案不属于同一法律关系，周良基应另行起诉处理。经释明，周良基坚持以违约为由要求巨恒公司对此承担违约责任，拆除墙体并重新交付，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回周良基要求巨恒公司拆除肇庆市鼎湖区坑口民乐大道61区（61-01-A）汇景园B幢首层第17号车位与第18号车位之间的围墙，并交付经其验收合格的第17号车位的诉讼请求；二、驳回周良基要求巨恒公司支付迟延交付车位的违约金、迟延支付违约金期间的债务利息的诉讼请求。本案受理费1522元，由周良基负担。
上诉人周良基不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案《商品房买卖合同》第十一条第一款和第二款的适用条件是完全不同的两种情形，第一款适用情形是买受人不存在过错的情况下，只要商品房达到交付使用条件后，都应当由出卖人书面通知买受人办理交付手续，第二款适用条件是由于买受人原因未能按时交付的，即买受人存在过错的情况下，才应当是买受人在交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接使用手续。一审判决称两个条款存在差异，不能适用第一款而适用第二款，存在严重法律适用错误。此外，巨恒公司称涉案17号车位已达到交付使用条件，但并没有提供有关的邮寄通知单等材料，实际上，巨恒公司在2015年1月27日前一直没有向周良基通知17号车位可以交付使用，且17号车位因无法达到使用条件，周良基至今也没有接收并使用该车位。退一步来说，即使17号车位达到使用条件，那么买受人在长达六年的时间内从未交纳过相关的物业管理费，为何巨恒公司一直没有邮寄过催交通知书，这明显不符合日程生活法则。综上所述，巨恒公司迟延交付涉案第17号车位达六年之久，依法构成违约，理应承担违约责任。二、关于巨恒公司砌墙行为是否存在违约，合同约定，商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，根据附件一的平面图所示，涉案17号车位和18号车位里面没有砌内墙，现巨恒公司在距离涉案17号车位东墙往西2.6米处砌围墙，违反了规划设计。此外，涉案17号车位宽度为2.41米，距西面围墙仅0.19米，相关车辆进入涉案车位后无论紧贴东面围墙还是西面围墙来停靠，打开一侧车门均无法达到《停车场规划设计规则（试行）》规定的0.5米，也就是说，涉案17号车位根本不具备实际交付使用条件。综上所述，巨恒公司砌墙行为属于严重违约行为，理应承担违约责任，消除对周良基造成的影响。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求改判支持周良基的全部诉讼请求。
被上诉人巨恒公司答辩称：一、巨恒公司出售给周良基的三个车位成交时是现楼，巨恒公司已经通知周良基前来收车位，周良基已经签收了两个车位，剩下的本案争议车位，是周良基为了想拖欠物业费为目的，迟延收楼。二、周良基没有提供证据证明涉案17号车位堆放建筑材料。周良基已经签收另两个车位，对如何签收车位已经非常熟悉，但其一直不肯签收17号车位，是暂时不想使用，就一直拖延签收达到不交物业管理费的目的。另外，根据合同第十一条第二款的约定，买受人应按照合同第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售楼部办理交接手续，因此，周良基称不知什么时候收楼理由不成立。三、合同附件很明确18号车位和17号车位中线尺寸是按房地产权证记载面积13.98㎡，没有超中间线，间墙是在18号车位内，不属于17号和18号之间的间墙，对于购买车位面积是没有违反合同约定的面积交付的，因此，巨恒公司在18号车位内砌墙行为不属于违约，也不是本案审理范围。
双方当事人除一审提交的证据外，二审期间未提交其他证据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。
本院认为，本案是买卖合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩，本案二审争议的焦点是：1、巨恒公司在第18号车位内砌墙是否属于违约；2、巨恒公司是否存在迟延交付行为。
关于巨恒公司在第18号车位内砌墙是否属于违约的问题。涉案第17号车位产权证显示，该车位东西宽度为2.41米，双方确认巨恒公司所砌墙距离17号车位东墙约2.6米，即该墙位于第18号车位内距中线约0.19米处。周良基认为巨恒公司所砌墙影响其使用应为违约，但该墙是否影响周良基使用，应属于周良基与第18号车位所有者之间的相邻法律关系。因本案中巨恒公司既为第18号车位所有者，又为第17号车位出售者，虽有双重身份，但其与周良基之间的法律关系并不能混同，原审认为周良基应另行起诉的处理恰当，本院予以维持。综上所述，巨恒公司在第18号车位内砌墙的行为不能构成涉案第17号车位买卖合同关系中的违约行为。
关于巨恒公司是否存在迟延交付行为的问题。巨恒公司是否迟延交付关键是交付方式适用条款为合同第十一条第一款还是第二款，涉案车位验收合格时间为2009年5月26日，双方签订合同时间为2009年10月23日，涉案车位约定的交付时间为2009年12月31日前，即双方签订合同时，涉案车位已经具备交付条件，同时参考周良基同日购买的另外两个车位已经于2009年12月10日交付，巨恒公司认为应按照合同第十一条第二款的约定，由周良基于期限届满之日自行到出卖人售房部办理交接使用手续，综合考虑本案情况，涉案第17号车位交付方式适用合同第十一条第二款的约定，较为符合情理，原审认定涉案第17号车位应由周良基于约定的交付期限届满之日到巨恒公司处办理交接手续，对周良基要求巨恒公司承担逾期交付违约金的请求不予支持，处理正确，本院予以维持。
至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，本院予以维持。上诉人周良基上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1522元，由上诉人周良基负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀丽
审 判 员 孔日新
代理审判员 赵晓云
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 黎东萍
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