山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）枣民一终字第145号上诉人（原审被告）：冯士康。委托代理人：李国军，枣庄市中鑫永安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：柳建玉。委托代理人：贾广明，山东玉镜律师事务所律师。原审被告：ＸＸ。原审被告：徐莉，系原审被告ＸＸ之妻。二原审被告共同委托代理人：陈殿宏，枣庄市中至尊法律服务所法律工作者。上诉人冯士康因与被上诉人柳建玉、原审被告ＸＸ、徐莉案外人执行异议之诉纠纷一案，不服枣庄市市中区人民法院（2014）市中民初字第384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年1月8日，ＸＸ（买受人）与枣庄市房屋建设开发中心（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定ＸＸ购买枣庄市房屋建设开发中心开发建设的南岭小区第4幢1单元2层201号房屋，该商品房的用途为经济适用住房，建筑面积为86.18平方米，总金额为192819元。ＸＸ（买受人）与枣庄市房屋建设开发中心（出卖人）还签订了《合同补充协议》，载明：本房屋为经济适用房，最后定价由市物价主管部门会同市经济适用房主管部门共同确定。2012年6月10日，柳建玉与ＸＸ、徐莉签订《房屋买卖合同书》，约定ＸＸ、徐莉将坐落在枣庄市市中区各塔埠汇泉花苑4号楼1单元201室的房子出售给柳建玉，价格为26万，上述合同有ＸＸ、徐莉、柳建玉及见证人田某签字确认。2012年6月15日，柳建玉与ＸＸ、徐莉签订《房屋买卖合同补充协议》约定双方自愿认可双方于2012年6月10日达成的书面房屋买卖合同价款包含了该房屋所附属的车库。原、被告对本案争议房屋即枣庄市市中区汇泉花苑4号楼1单元201室的房屋（即南岭小区第4幢l单元2层201号房屋）性质为经济适用房均无异议。冯士康依据（2013）市中民初字第479号民事判决书向枣庄市市中区人民法院执行局申请强制执行，要求被执行人ＸＸ支付借款本金及诉讼费用共计307820元，原审法院于2013年2月6日依法查封了被执行人ＸＸ所有的位于枣庄市市中区一棉社区1区9号楼2单元11号房产及枣庄市市中区汇泉花苑一区4号楼1单元3号房产。柳建玉向执行局提出异议，并主张已经于2012年6月10日购买了枣庄市市中区汇泉花苑一区4号楼l单元3号房产，要求停止对该房屋的执行，并解除查封。原审法院于2014年1月9日依法作出（2013）市中执异字第974-1号执行裁定书，认为争议房屋为经济适用房，根据建设部等七部委《关于经济适用房管理办法》中的规定，购买经济适用房不满五年，不得直接上市交易，柳建玉主张购买该房屋的交易违反了上述规定，属于违法行为，不受法律保护，因此柳建玉不能因这次购房交易而取得该房的合法权益，故驳回了案外人柳建玉的异议。柳建玉不服上述裁定，故于2014年2月12日诉至原审法院，请求判决柳建玉与ＸＸ、徐莉签订的房屋买卖合同及房屋买卖合同补充协议有效。原审法院认为，1、我国相关法律规定，经济适用住房可以在一定条件下允许上市交易，而非绝对禁止，原、被告买卖经济适用房的行为不应认定为侵害社会公共利益。2、建设部、国土资源部等七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》中规定，购买经济适用房不满五年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素购买。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。建设部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》的上述规定属于行政管理性规定，且《经济适用住房管理办法》属于行政规章，不属于法律或行政法规，因此不能依据上述规定认定关于经济适用房的房屋买卖合同为无效合同。柳建玉与ＸＸ、徐莉签订的《房屋买卖合同书》及《房屋买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，合同书及补充协议合法有效，予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决：原告柳建玉与被告ＸＸ、徐莉签订的《房屋买卖合同书》及《房屋买卖合同补充协议》均合法有效。案件受理费5200元，由被告ＸＸ、徐莉负担2600元，由被告冯士康负担2600元。上诉人冯士康不服原审判决上诉称，一、一审判决关于被上诉人柳建玉与原审被告ＸＸ、徐莉之间存在关于枣庄市市中区各塔埠汇泉花苑4号楼l单元201室及附属车库买卖行为的事实认定证据不足，不能成立。具体理由如下：被上诉人与原审被告ＸＸ、徐莉作为买卖双方对买卖行为关键事实的陈述及所提供的证据互相矛盾、漏洞百出，不能证明被上诉人与原审被告ＸＸ、徐莉之间实际存在房屋买卖事实。1、被上诉人柳建玉一审开庭时陈述并向法庭提供2012年6月10日房屋买卖合同证实，按合同约定，原审被告ＸＸ、徐莉向被上诉人柳建玉交付房屋时，柳建玉应一次性支付房款26万元，并且“交付房屋清单和甲方的收到条作为本协议的附件”；而原审被告ＸＸ、徐莉代理人在一审开庭时向法庭提供的2014年3月27日、4月2日对ＸＸ、徐莉的两份谈话笔录声称，签订房屋买卖合同前，徐莉欠柳建玉25万元借款未还，后柳建玉提出用本案争议房屋抵还借款。因不够，后又签订一补充协议。可见，被上诉人柳建玉作为买方、原审被告ＸＸ、徐莉作为卖方对于房屋买卖是现款交易还是以房抵债陈述不一致。2、被上诉人柳建玉主张房款是26万元，原审被告ＸＸ、徐莉主张房屋抵偿25万元本金，车库抵偿欠被上诉人的利息（具体数额不清）。可见，买卖双方对买卖房屋及车库的价款金额陈述不一致。3、被上诉人柳建玉提供的2012年6月15日《房屋买卖合同补充协议》约定，双方认可2012年6月10日达成的书面房屋买卖合同价款包含了该房屋所附属的车库。也就是说，被上诉人柳建玉主张房屋加车库共计价款为26万元，这与原审被告ＸＸ、徐莉主张的房屋抵偿25万元本金，车库抵偿欠被上诉人的利息（具体数额不清）相矛盾。4、被上诉人向法庭提供的房屋买卖合同与其在执行异议听证时提供的合同内容不一致，一份有一个见证人签字，一份有两个见证人签字。5、上诉人一审对于被上诉人柳建玉与原审被告ＸＸ、徐莉关于买卖行为的陈述及证据中存在的问题均提出了异议，但一审判决中只字未提，片面的依据被上诉人及原审被告的陈述及证据，认定被上诉人柳建玉、原审被告ＸＸ、徐莉之间买卖合同关系成立，完全违背了“以事实为依据，以法律为准绳”的裁判原则，由此导致了对案件基本事实的错误认定。二、退一步讲，即使被上诉人柳建玉与原审被告ＸＸ、徐莉之间买卖合同关系客观存在，因为交易的房屋是经济适用房，故该买卖行为违反了国家强制性法律规定，侵害了社会公共利益，依照合同法第五十二条第（四）、（五）项规定，应认定为无效合同。具体分析如下：（一）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号文）第三条、建设部等七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》第30条明确规定，经济适用住房购房人只拥有房屋的有限产权，购买经济适用房不满五年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府进行回购。本案被告ＸＸ、徐莉在2011年1月8日购买的经济适用房，2012年6月10日即私自将房屋转卖他人，该买卖合同严重违反了上述强制性法律规定，依照合同法第五十二条第（五）项规定，应当认定为无效合同。（二）该买卖行为严重损害了社会公共利益，应当依法认定为无效。具体理由是：1、该买卖行为破坏了国家对经济适用房的正常管理秩序。经济适用房的供应对象仅限于城市低收入住房困难家庭。经济适用房购房资格的取得，要经过政府部门逐级审查并依法公示。原、被告之间的房屋买卖行为违背了政府对经济适用房购房资格的审查程序，使本案争议涉及的经济适用房脱离了政府管理部门的控制，破坏了国家对经济适用房的管理秩序。2、该买行为侵害了符合经济适用房购房条件的城市低收入住房困难群体的利益。被上诉人柳建玉本身并不符合购买经济适用房的条件。经济适用房作为具有保障性质的政策性住房，是一种有限的资源。国家对经济适用房购房资格的取得规定了严格的审查程序，其目的就是将有限的资源分配给最需要的城市低收入家庭。本案原被告的买卖行为造成了经济适用房资源的流失，侵害了符合购房资格的城市低收入群体的利益。3、该买卖行为侵害了国家对经济适用房享有的财产权益。根据国务院文件及《经济适用住房管理办法》规定，ＸＸ、徐莉对其购买的经济适用房只享部分产权。购房人只有按照政府规定的程序和标准交纳土地收益等相关价款后，才能取得完全产权。本案ＸＸ、徐莉私自将经济适用房转卖，将所得房款据为己有，严重侵犯了国家对经济适用房所享有的财产权益。综上所述，一审判决认定事实错误，适应法律不当，判决不公，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，维护社会公平正义。补充：一、ＸＸ、徐莉于2012年11月21日离婚时处理了本案涉及的房屋，归儿子李家腾所有，出售主体不适格。二、徐莉患病期间所签购房合同和补偿协议无效。三、原审被告没有交付房屋，被上诉人没有实际占有房屋。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求：1、依法撤销（2014）市中民初字第384号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人柳建玉答辩称，一、一审法院认定事实清楚，双方签订的购房协议及补充协议是双方真实意思表示，且协议已经实际履行，协议的内容不违反法律强制性规定，协议合法有效。请求二审法院对该事实予以认定。二、一审法院适用法律正确。请求二审维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。原审被告ＸＸ、徐莉答辩称，与被上诉人柳建玉的答辩意见一致。上诉人冯士康二审提交了以下证据：一、离婚协议书一份，证明2012年11月21日ＸＸ、徐莉离婚时，本案争议的房屋归其子李家腾所有，与2012年6月10日房屋买卖合同及6月15日补充协议明显不符。足以证明房屋买卖合同和补充协议是虚假的。二、1、山东万泰一棉分公司医院诊断证明书一份，证明徐莉患有抑郁症。2、山东万泰纺织有限公司人力资源部考勤表一份，2012年6月份，徐莉没有上班。证明徐莉请假不能正常上班，所签订的房屋买卖合同和补充协议无效。三、光盘一份，2012年6月市中法院执行局对涉案房屋进行评估时由上诉人方录制，证明上诉人占有争议的房屋，原审被告没有交付房屋。被上诉人柳建玉质证意见为：对证据一，真实性无异议，但是协议书证明双方离婚的时间是2012年11月21日，但是签订房屋买卖合同及补充协议的时间是2012年6月份离婚之前，证明双方签订的协议是在婚姻关系存续期间，是合法有效的。对证据二的真实性有异议，有改动部分，不能证明上诉人的证明目的。证据三，对上诉人的证明目的有异议，本案被上诉人与原审被告签订协议后，房屋已经实际交付给被上诉人，在一审已经查明。原审被告ＸＸ、徐莉质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明内容有异议，与本案争议的买卖合同是否有效无关联性。对证据二真实性有异议，山东万泰一棉分公司医院不具备医疗诊断的资质，徐莉作为完全民事行为能力人行使民事权利的后果合法有效。证据三与本案无关，不予质证。经审理，本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人柳建玉与原审被告ＸＸ、徐莉于2012年6月10日签订的《房屋买卖合同书》及2012年6月15日签订的《房屋买卖合同补充协议》，是当事人双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定。原判认定《房屋买卖合同书》及《房屋买卖合同补充协议》合法有效并无不当，本院予以确认。上诉人冯士康于原审中对《房屋买卖合同书》《及房屋买卖合同补充协议》并未提出司法鉴定，其在二审庭审之后递交司法鉴定申请，不符合法律规定，本院依法不予准许。原审被告ＸＸ、徐莉在与被上诉人柳建玉签订了《房屋买卖合同书》及《房屋买卖合同补充协议》之后又于离婚协议书中约定涉案房屋归其婚生子所有，该约定显然不能否定前述合同的相关内容及效力；山东万泰一棉分公司医院诊断证明书及该公司人力资源部考勤表不能证明原审被告徐莉在签订《房屋买卖合同书》及《房屋买卖合同补充协议》时不具备相应的民事行为能力；被上诉人柳建玉在2014年7月2日原审第二次庭审中回答审判人员关于争议房屋状态问题时陈述：“去年冬天我在那住着的，我去济南回来房门就被焊上了。我给ＸＸ的房款已经结清。”上诉人冯士康原审陈述：“房屋现在在我手里，因为法律程序没走完，我没进去住”。上诉人冯士康在原审并未否认被上诉人柳建玉居住涉案房屋的事实，二审主张该房屋没有交付不能成立。上诉人冯士康二审提供的证据不能证明其上诉主张，本院不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人冯士康负担。本判决为终审判决。审 判 长  李政远审 判 员  崔兆军代理审判员  李 帅二〇一五年七月二日书 记 员  蓝 月