上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第5132号
原告杨少全。
委托代理人董元友，上海市华荣律师事务所律师。
被告上海正泽房地产有限公司。
法定代表人朱皓。
委托代理人陈家新。
委托代理人吴敏芳。
原告杨少全诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理后依法由审判员王美芳适用简易程序进行审理。在诉前调解阶段，因原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋质量问题进行鉴定。2014年9月15日，因原告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对房屋修复费用进行审价。本案于2015年3月17日公开开庭进行了审理，原告杨少全及其委托代理人董元友、被告上海正泽房地产有限公司的委托代理人陈家新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨少全诉称：2010年8月30日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》两份，约定原告向被告购买坐落于青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号X室和XX室房屋，合计总房价约人民币4，515，000元，该房价中包含房屋全装修价格，合同中另约定了交房条件、时间、违约责任及装修使用的材料等内容。2012年3月30日，原告应被告的通知前去办理房屋验收交接手续，但发现房屋存在多处墙体空鼓、石材裂缝、缺角，墙体、窗沿多处渗漏水、墙纸翘起、发霉，电线无绝缘管等多处严重主体及装修质量问题。该些问题需修复、整改，必然影响原告的正常使用。但被告几经维修后，房屋存在的质量问题日益严重，即使根据被告的要求所采取的维修措施，也未能解决问题。原告要求继续维修的要求遭到被告拒绝。原告认为，被告交付的房屋并无全装修分户验收合格的证明书，是未经合法验收程序的不合格房屋，不具备交付条件，被告有义务向原告提供全装修工程质量合格报告。为维护自身权益，原告诉于本院，要求：1、被告对系争房屋全装修工程部分组织竣工验收，并提供建设和交通委员会出具的《建设工程竣工验收备案证书》，或提供有资质的质检部门出具的全装修工程质量合格报告；2、被告对房屋至今还存在严重质量缺陷的问题及时进行修复、整改或赔偿；3、被告赔偿原告另行租房居住的租金每月2万元，自2012年4月1日起计算至提供全装修工程验收合格报告之日止；4、被告赔偿原告地下室整改更换瓷砖、胶水费用28，850元。审理中，原告变更诉请：1、判令被告支付原告房屋修复费用327，664元；2、判令被告赔偿原告租金损失，以每月9，500元为标准，从2012年4月1日起至判决生效后加三个月（即施工修复期间）止；3、判令被告赔偿原告地下室整改更换瓷砖、胶水费用28，850元；4、判令被告承担评估费9，200元。
被告上海正泽房地产有限公司辩称：同意根据评估报告的结论赔偿房屋修复费用。原告主张的9，500元的租金标准虽是相邻小区房屋租金评估的结论，但两小区相邻，本案中被告同意适用该标准计算租金损失。系争房屋经过了质量鉴定及维修费用评估，如确实存在更换瓷砖、胶水的费用，应在评估程序中提出，而不是另行以诉请方式提出。评估费请由法庭依法处理。
经开庭审理查明：2010年8月30日，原、被告签订上海市商品房预售合同，由原告向被告购买青浦区赵巷镇巷居路XX弄XXX号X室房屋；据被告暂测该房屋建筑面积为78.30平方米，另有地下附属面积84.66平方米，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为2，360，150元。合同第十一条约定被告定于2012年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方并在合同补充条款第八条约定该房屋的其他工程质量问题，原告在保修期内有权要求被告免费修复，但因原告使用不当、改动或因其他不可归责于被告的事由而出现的质量问题，应由原告承担有关责任和修复费用。合同附件三及补充条款对房屋装修进行了约定，并约定将101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格合并进行统一精装修后一并交付使用。
同日，原、被告签订上海市商品房预售合同，由原告向被告购买青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XX室（复式）房屋；据被告暂测该房屋建筑面积为113.43平方米，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为2，151，540元。其他合同条款与X室房屋的合同条款一致。
上述合同签订后，原告支付了全部房款共计4，511，690元。2012年3月30日，原告应被告的通知，前往现场办理收房手续，原告发现房屋存在质量问题，即向被告提出异议并要求维修，原告收取房屋钥匙，双方并签署房屋验收情况表，该表的房屋检查情况汇总中列出了房屋存在的问题，包括对讲机安装不稳、墙纸起泡、大理石破损、墙面渗水等。此后被告虽多次维修，但均未能维修完毕。原告至今未入住使用系争房屋。
另查明：2012年3月23日被告取得上述房屋的上海市新建住宅交付使用许可证。
又查明，原告于2013年6月向本院起诉，本院在诉前调解阶段组织双方进行调解，在调解过程中双方对于系争房屋存在的质量问题不能达成一致。本院根据当事人的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋的质量问题进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司出具了关于《青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号X、XX室房屋质量问题司法鉴定意见书》。现场检测鉴定情况为：1、渗水情况调查，1）地下室：娱乐室东墙地面和墙面交界处有多处明显的渗水痕迹；吊平顶多处有明显潮湿发霉痕迹；木制装饰柜底部有明显浸水痕迹。北外墙面饰面砖明缝水泥砂浆勾缝局部缺失。2）一层：客厅南面外墙窗两侧内墙面有明显渗水痕迹，墙纸受潮发霉局部脱落，局部墙纸已更换；南北入口处室外平顶角部有渗水发霉痕迹；室外墙面装饰面砖局部受潮泛碱。3）二层：卧室南墙面下部、东墙面上部及书房北墙面下部有明显渗漏痕迹，墙纸发霉、拼缝处卷边脱开。露台外墙面饰面砖明缝水泥砂浆勾缝局部缺失；露台外墙面水管穿墙处洞口水泥砂浆未窝实；露台靠墙泛水处墙面砖有修补痕迹。4）三层：卧室南墙下部及楼梯间南窗下墙有明显渗漏痕迹，墙纸发霉、拼缝处卷边脱开，局部墙纸已更换。露台雨水管松动移位，露台靠墙泛水处墙面砖有修补痕迹。2、二层阳台靠墙泛水情况调查，二层阳台靠墙泛水防水卷材高度不符合规范要求。3、地砖及墙面砖情况调查，1）地下室大理石地砖空鼓共计88块，部分大理石地砖面出现点状爆裂，少量爆裂点有修补痕迹；其他地砖空鼓共计129块。2）一层大理石地砖空鼓共计98块，部分大理石地砖面出现点状爆裂，少量爆裂点有修补痕迹。3）二层卫生间大理石地砖空鼓共计12块，部分大理石地砖面出现点状爆裂，墙面瓷砖空鼓共计40块。4）三层卫生间大理石地砖空鼓共计8块，大部分大理石地砖面出现点状爆裂；墙面瓷砖空鼓共计40块。4、露台情况调查，三层南露台与露台槛高差为20mm，室内与露台槛高差为20mm。5、电线套管安装情况调查，对平顶空调回风口附近电线进行抽查，局部接头处电线套管缺失，存在一定安全使用隐患。6、楼梯踏步木质装饰面板情况调查，楼梯踏步木质装饰面存在明显拼缝，缝隙过大。7、入口台阶砖砌栏板等情况调查，入口台阶砖砌栏板存在竖向裂缝，围墙与外墙交界处沉降缝缝隙增大。根据现场调查和检测结果，鉴定房屋存在的质量问题汇总分析如下：（1）地下室娱乐室东墙下部有明显渗漏水痕迹，与外墙防水层失效有关；吊平顶有明显潮湿、发霉痕迹，与地下室通风不畅，环境潮湿有关；木制装饰柜底部有明显浸水潮湿痕迹，主要是地下室积水所致。（2）一层至三层墙面出现渗漏水，主要与露台、阳台靠墙泛水施工质量不符合《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）第5.4条的要求有关。外墙饰面砖勾缝施工质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210－2001）第8.3.9条“饰面砖接缝应平直、光滑，填嵌应连续、密实；宽度和深度应符合设计要求。”的要求，也是墙面出现渗漏水的原因。外墙出现渗漏水使墙面平顶的墙纸等装饰物发霉、脱落。（3）大理石地面点状爆裂，与大理石材质有关；大理石墙地砖、墙地面瓷砖空鼓，与施工质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210－2001）第8.2.5条“饰面板表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。石材表面应无泛碱等污染。”及第8.3.5条“满粘法施工的饰面砖工程应无空鼓、裂缝。”的要求有关。（4）局部电线敷设套管缺失，与施工质量不符合《住宅装饰装修验收标准》（DB31／30-2003）第5.1.4条“室内布线应穿管敷设，……”的要求有关。（5）露台雨天易出现雨水倒灌现象，与露台排水路径不畅通有关。（6）楼梯平台木质装饰面拼接处拼缝偏大，与施工质量不符合《住宅工程套内质量验收规范》（DG／TJ08-2062-2009）第5.2.2条“木、竹地板面层应平整光洁，无明显划痕、碰伤。缝隙应紧密均匀，接头位置应错开”的要求有关。（7）台阶砖栏板墙裂缝、围墙与外墙交界处沉降缝缝隙增大，与台阶、围墙地基处理施工质量不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）第4.2条的要求有关。修复方案：（1）对地下室外墙渗水，可对地下室外墙失效的防水层拆除重做。对于地下室墙面平顶装饰物的潮湿发霉，应拆除重做，并加强地下室通风，可采取设置除湿机等设施，降低地下室的湿度。（2）对露台、阳台靠墙泛水施工质量不符合规范要求的，应拆除重做。对外墙饰面砖勾缝处及穿墙洞口处水泥砂浆缺失的，应采用无收缩水泥砂浆勾嵌密实，并涂刷透明防水涂料。对于因外墙渗水造成室内墙平顶等装饰物发霉损坏的，应拆除重做。（3）对地砖及墙面砖空鼓、爆裂的，可按合同约定的材质拆除重做。（4）对电线套管缺失的应予补全。（5）对露台易出现雨水倒灌至室内现象的，可更换大直径落水管，确保排水畅通，在可能条件下，加高露台门槛。（6）对楼梯木质装饰面拼缝过宽的，可对缝隙填嵌后重新油漆。（7）待入口台阶沉降基本稳定后，对入口台阶砖砌栏板裂缝采用压力灌浆进行处理；对围墙与房屋外墙交界处缝隙，可将缝隙处原砂浆清理干净后，采用硅胶进行密封。鉴定意见：（1）地下室墙体出现渗漏水，是由于外墙防水层失效。墙面吊平顶潮湿发霉，与地下室环境潮湿、通风不畅有关。木制装饰柜底部有明显浸水潮湿痕迹，与地下室渗漏积水有关。（2）一层至三层墙面出现渗漏水，是由于露台、阳台靠墙泛水施工质量不符合规范要求；外墙饰面砖勾缝施工质量不符合规范要求，也是墙面出现渗漏水的原因。外墙出现渗漏水使墙面平顶的墙纸等装饰物发霉、脱落。（3）地面大理石面出现点状爆裂，与大理石材质有关；地砖及墙面砖空鼓，是由于施工质量不符合规范要求。（4）局部电线敷设套管缺失，是由于施工质量不符合相关规范要求。（5）楼梯木质装饰面存在拼缝过宽，是由于施工质量不符合相关规范要求。（6）入口台阶砖砌栏板裂缝、围墙与外墙交界处沉降缝缝隙增大，是由于入口台阶、围墙地基处理施工质量不符合相关规范的要求。鉴定人员表示：根据现场查看的情况，系争房屋现只能作为一套整体使用。房屋存在的主要问题是防水层失效导致渗漏水，尤其是露台处，整个地下室及地上三层的墙面均因渗水而潮湿霉变，另地砖、瓷砖及大理石的品质存在问题。系争房屋现地下室的墙面是瓷砖，经查看系争房屋所在小区同类型的其他房屋，地下室原墙面应为墙纸，将墙纸更换为瓷砖的维修方式，并不是有效的修复方式。房屋存在的质量问题，给原告使用房屋造成影响。根据鉴定意见书所出具的维修方案进行维修后，系争房屋能正常使用。因系争房屋为精装修房屋，维修期间至少需要三个月。
因原告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋的修复造价进行审价。上海东方投资监理有限公司出具审价报告，结论为：系争房屋的修复造价为327，664元。双方均表示对该报告没有异议。报告中包括地下室的瓷砖、水泥等费用。
还查明，2013年11月25日，本院对同小区业主沈学琴、王业伟诉本案被告商品房预售合同纠纷案件进行判决，判决内容为：一、上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起六十日内对沈学琴、王业伟购买的位于上海市青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室房屋依照上海市房屋建筑设计院有限公司出具的维修方案进行维修；二、上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付沈学琴、王业伟装修补偿金人民币15，000元；三、准予上海正泽房地产有限公司向沈学琴、王业伟支付补偿金（自2012年4月起按照每月4，750元的标准计算至维修完毕之日止，此款总额扣除15，000元），此款上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起六十日内支付给沈学琴、王业伟。该判决已生效。
以上事实，由原、被告陈述、商品房预售合同、房屋验收情况表、上海市新建住宅交付使用证、司法鉴定意见书、审价报告、（2013）青民三（民）初字第2929号民事判决书等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：1、房屋存在渗水、吊顶烂掉、墙纸发霉、电线裸露等问题，根据房屋质量鉴定意见书的内容，系争房屋的质量问题严重影响使用。2、系争房屋地下室墙纸发霉脱落，原告与被告协商，经被告同意更换为瓷砖，为此原告购买了包括瓷砖、胶水、黄沙、水泥在内的材料，由被告的施工队进行了维修。3、原告购买房屋时并不知道购买的是两套房屋，现在由于限购给原告造成很大困扰。被告对于合同中的装修条款并未给予特别提示，也未告知原告房屋的装修没有相关验收手续。被告将房屋交付给原告时，两套房屋已经是上下打通统一装修的一个整体，但该全装修房屋未经报验。4、因被告交付的房屋无法入住使用，原告只能在外租房居住。为此，原告提供：1、照片，证明被告交付的房屋存在质量问题，经被告维修后，房屋质量问题日益严重；2、发票，证明修复、整改地下室时购买材料花费的费用；3、新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书、建设工程竣工验收报告、竣工验收备案证书，证明被告报验的房屋为毛坯房；4、租房合同、房地产权证、房租收据，证明原告在外另行租房及支付租金的事实。
被告表示：1、系争房屋的质量问题以鉴定报告为准。2、对于系争房屋地下室维修所需材料是经被告同意而购买的说法不予认可，也不清楚是否为被告施工队维修。3、系争房屋的商品房预售合同中已经明确约定两套相邻房屋按照一套住宅的整体风格合并进行统一精装修后一并交付使用，经装修后的两套房屋作为一个整体各自会出现功能性的缺失，无法进行分户验收。且限购是因国家政策变化，并非被告原因造成。对于原告提供的证据：对证据1的真实性、关联性无法确认；证据2，认为仅能证明原告购买材料的事实，房屋质量问题及修复方案以鉴定报告为准；证据3，对真实性均无异议；证据4，认为与本案无关。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，原告向被告支付了全部购房款，被告应按照合同约定向原告交付房屋。根据合同约定，本案所涉两套房屋按照一套住宅的整体风格合并进行装修后交付，现被告已根据合同约定的时间通知原告交房，原告亦按期至现场查验房屋并收取房屋钥匙，应认为被告已完成交付房屋的义务。被告交付的房屋应符合合同约定。原告所购的房屋系装修房，房屋的可使用性是房屋的基本也是主要功能。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。根据原、被告的陈述，原告就房屋质量问题多次向被告提出维修要求，被告也多次进行维修，但未能将房屋存在的质量问题修妥。现原告要求自行维修，由被告承担维修费用的意见，本院予以认可，双方对于评估的维修费用无异议，被告应按审价报告确定的数额承担赔偿的责任。双方对于被告交付的房屋是否可居住使用，是否造成原告其他损失存在争议。根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋的质量问题分布于整栋房屋，原告收取房屋后，至今无法入住使用，且根据审价报告的结论，系争房屋的维修费用达32万余元，可以认定被告交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，对原告该期间无法入住使用的损失，被告应承担赔偿责任。该损失可参照该房屋空置期间的租金损失，审理中原、被告达成一致意见，以每月9，500元标准，本院予以认可。对于维修期间，本院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及维修情况、精装修后必要的整理时间及鉴定机构的意见，给予三个月。对于原告因维修地下室而购买瓷砖、胶水等所花费的费用，因原告未提供证据证明该种维修方式是应被告要求而实施或被告曾承诺该些费用由其承担的证据，且该种方法亦不是有效的维修方案，再者在维修费用评估中已将墙面砖作为恢复原状的内容之一，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨少全修复费人民币327，664元；
二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨少全空置费损失（自2012年4月1日至本判决生效之日后三个月，按每月人民币9，500元计算）；
三、原告杨少全的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6，648元，减半收取计人民币3，324元，由原告负担人民币261元，被告负担人民币3，063元；鉴定费人民币30，000元（被告预付），评估费人民币9，200元（原告预付），均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王美芳
二〇一五年四月二十二日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。