上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3749号
原告（反诉被告）董鸿明。
委托代理人宋悦，上海贝通律师事务�律师。
委托代理人徐昕轶，上海贝通律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海长野服饰有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇环东一路65弄3号1990室。
法定代表人庄丹红，经理。
委托代理人张健。
委托代理人郝淑红，上海管博律师事务所律师。
原告董鸿明诉被告上海长野服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告于答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托代理人、被告（反诉原告）及其委托代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董鸿明诉称，2012年12月2日，被告与原告签订房屋租赁合同，被告承租本市某路某号底层东北间及过道间（以下简称系争房屋），每月租金为8，000元，每年1、4、7、10月支付该季度房租24，000元。但被告在2013年10月初以各种�口拖延支付房租，构成违约，导致原告蒙受经济损失。原告起诉要求：1、确认房屋租赁合同于2013年12月13日解除；2、被告支付2013年10月1日至12月13日的租金共计19，355元；3、被告支付违约金20，000元；4、被告赔偿防盗门损坏维修费230元（该项诉请于审理中撤回）。
被告上海长野服饰有限公司（以下简称长野服饰）辩称，承租系争房屋期间，该房屋三楼因别人装修，8、9月两次因楼上装修行为导致租赁房屋大面积渗水、漏水，造成长野服饰大量服装库存被损坏，停业三个多月，不能恢复经营。长野服饰本着和平解决争议的原则与原告多方进行协商，希望原告能够修缮房屋以保证适租。原告未尽到修缮义务，致使租赁合同无法继续履行，违约责任应由原告承担。长野服饰认为租赁合同在被告提出反诉请求时即2013年11月27日终止；10月至12月租赁房屋无法正常使用，不支�租金是行使先履行抗辩权，不同意诉请。基于上述答辩意见，被告长野服饰提起反诉，反诉要求：1、反诉被告赔偿反诉原告装修费34，920元、店面转让费20，000元、库存货物及停业损失计6，000元；2、反诉被告退还押金8，000元。
反诉被告董鸿明辩称，漏水是三楼业主装修造成的，不是租赁房屋的缺陷或瑕疵，租赁合同约定邻里纠纷由长野服饰自行解决，货损没有证据支持。长野服饰逾期支付租金，导致合同解除，押金应当抵扣欠租、违约金。转让费董鸿明并不知情，装修损失由长野服饰自行承担。长野服饰提出停业10天，但又称2个多月不能营业，前后矛盾。
经审理查明，案外人朱某某为本市某路某号底层（197.9平方米）、二层南中间（45.7平方米）、西中间（2.4平方米）房屋所有权人。朱某某于2010年3月1日出具证明，将上述房屋底层东北间（约5平方米）及过道间�约13平方米）的门面房（以下简称系争房屋）交由董鸿明对外经营、出租、管理，所得全部收益归董鸿明。2012年12月2日，董鸿明与长野服饰分别作为甲、乙方签订租赁合同，甲方将系争房屋出租给乙方用于服装等经营，租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止；每月租金为8，000元，每三月结算一次，先付后租，乙方应在每1、4、7、10月1日前将该三个月租金支付甲方；乙方在签订本合同时向甲方支付押金8，000元，租赁期结束后15日后无息返还乙方，不计利息。租赁期限内，乙方必须保证过道间房屋过道畅通，不用电灶烧饭，不在店内睡人过夜，乙方必须合法经营，不得违反国家消防、治安、食品卫生和建筑等有关法规。否则造成一切后果均由乙方承担，乙方应遵守社会公德和保持环境整洁，注意协调邻里关系，发生纠纷自行负责调处。承租方不按时交付租金的，出租方可以提前终止合同，收回房屋。除本合同第七条外，甲乙双方不得提前终止合同，如乙方有第七条规定之一情形，视为乙方提前终止合同，须承担赔偿甲方贰万元之责任；合同期内，如甲方违约，则应赔偿乙方因此产生的相关费用。当日，长野服饰向董鸿明支付定金8，000元。同年12月16日，长野服饰向董鸿明支付2013年1月至3月租金共计24，000元。
租赁合同签订后，长野服饰向案外人李某某支付转让费25，000元，对系争房屋进行装饰、装修，经营服装。后因系争房屋三楼业主装修需进出系争房屋，使得部分地板磨损，董鸿明与长野服饰协商一致减少收取2013年7月至9月的部分租金，长野服饰于7月1日支付三个月租金共计18，000元，董鸿明并答应长野服饰待三楼装修完毕后给予修复系争房屋地板。
同年7月下旬至8月上旬某日，下大雨，长野服饰的营业员发现系争房屋过道间内天花板及东北角的落水管漏水，地面的窨井泛水，天花板上的一排装饰灯掉落。之后，长野服饰停业数日。同年9月13日，申城下特大暴雨，系争房屋过道间天花板及东北角的落水管发生较大渗漏，过道间地面积水，影响营业。之后，长野服饰的法定代表人庄丹红与董鸿明协商，要求其承担责任。同年10月1日，董鸿明给庄丹红发短信，要求支付房租。之后的半个月，双方通过短信联络，庄丹红表示系争房屋地板、墙面浸水、受潮，部分库存、服装被淋、受潮，严重影响营业，只能抛货贱卖，要求董鸿明维修系争房屋；董鸿明要求庄丹红支付第四季度房租，同意待三楼业主装修完毕后给予系争房屋调换地板，不同意其他要求。同年10月31日，董鸿明提起本案诉讼。同年11月27日，长野服饰发房屋退租通知书给董鸿明，鉴于系争房屋三楼装修发生大面积渗水和漏水，�成我方服装库存损失和停业损失，你方未能妥善维修房屋，造成房屋处于被损坏状态，未能正常营业，自本通知函发之日起，房屋租赁合同终止，你方应于收到本通知起5日内退还押金8，000元，赔偿库存损失、停业损失6，000元，店面转让费损失20，000元。审理中，董鸿明确认于2013年12月13日收回系争房屋。
第一次庭审后，本院于2013年2月27日至系争房屋现场察看，见底层东北间已由他人进行装修，过道间东南角有一个窖井，窖井上方系某路某号整幢房屋的排雨水管，该雨水管由三层朝北晒台通往底层窖井。
另查，据相关新闻报道，2013年9月13日下午，上海市防汛指挥部发布暴雨红色预警，申城约40多条道路出现积水情况。
以上事实，除双方当事人的一致陈述外，另有董鸿明提供的租赁合同、短信记录、房屋所有权证、产权人证明、朱某证言，长野服饰提供的装修制�承揽合同、收据、收条、转让费收据、照片、解约通知书、短信记录、徐某某证言、潘某某证言、手工交易记录、装修报价明细等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案房屋租赁合同的租赁标的为系争房屋，系争房屋至2013年11月27日时，始终由长野服饰占用、经营，长野服饰已享受了租赁物的使用、收益目的，故应当支付对价，即房屋租金。出租人除应保持租赁物适于约定的使用、收益外，对租赁物有修缮的义务。租赁期间，两次暴雨后，系争房屋出现比较严重的渗水、漏水、积水，影响到承租人的经营活动，虽然下暴雨系自然原因侵害，但不能免除出租人及时维修、恢复系争房屋�正常使用、收益状态的义务。本案董鸿明在渗漏水发生后，未能尽到该义务，故该段期间的租金应予相应减少。具体数额，由本院酌情确定。渗漏水发生后，董鸿明怠于履行修复义务，长野服饰也不愿意继续使用系争房屋，双方同意终止租赁合同，并无不当，本案租赁合同由本院判令解除。因长野服饰暂停支付租金发生在漏水事件之后，在董鸿明未对系争房屋进行维修并修复的前提下，长野服饰享有后履行抗辩权，故不支付租金并不构成违约，董鸿明要求长野服饰承担违约金，本院不予支持。
系争房屋为老式洋房，有相当历史。作为需要将老洋房底层过道间装修进行服装经营的，承租人应于签订租赁合同前对房屋结构、状况，是否适合用于经营等情况进行充分了解及评估，以降低、减小因承租的房屋存在瑕疵可能影响经营的商业风险，该房屋在通常情况下不发生漏水，在无证据证明落水管存在堵塞等情况下，因自然原因发生渗漏水造成的损失，出租人无法预料亦不存在过错，故长野服饰遭受的损失，应由其自行承担。
租赁合同约定，租赁合同结束后15日内返还押金，长野服饰要求董鸿明退还租赁押金，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）董鸿明与被告（反诉原告）上海长野服饰有限公司关于本市某路某号底层东北间及过道间的租赁合同解除；
二、被告（反诉原告）上海长野服饰有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）董鸿明支付2013年10月1日起至11月27日的房屋租金8，000元；
三、原告（反诉被告）董鸿明于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）上海长野服饰有限公司租赁押金8，000元；
四、驳回原告（反诉被告）董鸿明的其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）上海长野服饰有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计475元、反诉案件受理费762元，合计1，237元，由原告（反诉被告）董鸿明负担485元，被告（反诉原告）上海长野服饰有限公司负担752元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁欣
二〇一四年六月十六日
书记员 徐琛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序�先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定�期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。