北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02025号
上诉人（原审被告）王超，男，1985年12月8日出生。
委托代理人崔贤东，北京市顺新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张玉荣，女，1963年12月25日出生。
委托代理人李长岗，北京市致知律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨迎锋，男，1980年10月8日出生。
被上诉人（原审被告）杨杰，男，1986年3月21日出生。
上诉人王超因与被上诉人张玉荣、杨迎锋、杨杰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第4615号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2012年3月，张玉荣诉至原审法院称，2009年8月，杨迎锋因资金紧张，要求我将顺义区×××号的房屋做抵押贷款。我考虑亲属关系没有反对。为此双方于2009年8月27日签订存量房屋买卖合同，但双方没有真实交易，杨迎锋没有给付我房屋价款，我一直在此居住。2011年底，王超起诉我要求腾退房屋。在诉讼中，我得知杨迎锋已经将涉诉房屋过户给杨杰，杨杰又过户给王超。上述每次房屋买卖合同的交易价格均明显偏低，且均无事实交易，只是过户。在多次过户过程中，无一方到现场看房。杨迎锋采取欺骗手段得到涉诉房产，未经我同意私自转让的行为应属无效。其他关于涉诉房产的买卖交易均无真实交易，均应无效。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认张玉荣与杨迎锋于2009年8月27日签订的存量房屋买卖合同无效；2.确认杨迎锋与杨杰于2009年9月23日签订的存量房屋买卖合同无效；3.确认杨杰与王超于2010年4月27日签订的存量房屋买卖合同无效；4.确认顺义区×××号房屋产权归我所有；5.本案诉讼费由杨迎锋、杨杰、王超负担。
杨迎锋辩称，我同意张玉荣的全部诉讼请求。其所述事实和理由都属实。张玉荣是我的小姨。涉诉房屋一直是其在居住使用。当时我因为缺钱，我让张玉荣把房屋过户给我，去做抵押贷款。张玉荣把房屋过户给了我，我没从银行贷款，我把房屋过户给杨杰办贷款。后来因为杨杰办不了贷款，我又把房屋从杨杰名下过户至王超名下，办理了60万元银行贷款。我之前从杨杰那借过100万元，我用60万元贷款和我自己的40万元还给了杨杰。王超的银行贷款60万元我在还银行贷款，我这有我还贷款的存折和部分还款凭条。
杨杰辩称，不同意张玉荣的诉讼请求，该起诉书与我无关。事情是这样的：杨迎锋2009年向我借款100万元，将涉诉房屋抵押给我，我不放心，就让杨迎锋把房屋过户到我名下。2010年的时候，杨迎锋从王超处借了50万元，杨迎锋让我再把房屋卖给王超，王超以购房贷款的形式从银行贷款60万元，这60万元给了杨迎锋。杨迎锋用这些钱还了欠我的100万元，我把涉诉房屋过户给了王超。至此，我和杨迎锋就没有任何债权债务关系了，和涉诉房屋也没有关系了。当时杨迎锋和王超商量的是从银行贷款的60万元给杨迎锋用，但银行贷款杨迎锋还。王超和我说过杨迎锋已经7次月供没有还了，银行现在准备起诉王超，所以王超才起诉杨迎锋。我不认识张玉荣，张玉荣和杨迎锋之间的事情我也不清楚。自始至终我没有去涉诉房屋看过，谁在居住我不清楚。
王超辩称，不同意张玉荣的诉讼请求。一、即使合同无效、抵押无效，也应由相对人来主张，张玉荣不具备原告主体资格。二、杨迎锋和张玉荣有利害关系，我此前已经起诉张玉荣腾退房屋，杨迎锋在本案中的陈述不属实。三、杨迎锋把房过户给杨杰是债务清偿，不是抵押。杨迎锋把房屋过户给王超也是因为欠王超87万元不能清偿，把房屋过户给王超，实际上也是债务清偿，我方有借条。张玉荣和杨迎峰之间的交易有合同、有对价，其应向杨迎锋主张权利。由杨迎锋给张玉荣造成的损失，应由杨迎锋赔偿。
原审法院经审理认为，根据本案已查明的事实，涉诉房屋一直由张玉荣实际占有使用，杨迎锋并未向张玉荣支付购房款，2009年8月27日张玉荣与杨迎锋签订的合同编号为CW64951的《存量房屋买卖合同》不是双方的真实意思表示，对于张玉荣要求确认上述合同无效诉讼请求，法院予以支持。杨杰认可其与杨迎锋之间就顺义区×××房屋不存在房屋买卖合同关系，合同内容不是双方的真实意思表示。2009年9月23日杨迎锋与杨杰就顺义区×××房屋签订的合同编号为C178249的《存量房屋买卖合同》侵害了张玉荣的权益，应属无效。对于张玉荣要求确认合同编号为C178249的《存量房屋买卖合同》无效的请求，法院予以支持。杨迎锋、杨杰、王超均认可杨杰与王超之间不存在房屋买卖合同关系。王超辩称系杨迎锋清偿对王超的债务，所以将房屋过户至王超名下。杨迎锋辩称系因其急需用钱，通过房屋买卖的形式获取贷款，所以将房屋过户至王超名下。涉诉房屋的贷款还款存折原件由杨迎锋持有，部分贷款由杨迎锋偿还，房屋成交价格明显低于市场价格，该情形不符合正常的市场交易习惯。杨杰与王超之间不存在真实的房屋买卖合同关系，2010年4月27日杨杰与王超签订的合同编号为C322053的《存量房屋买卖合同》，侵害了张玉荣的权益，应属无效，对于张玉荣要求确认合同编号为C322053的《存量房屋买卖合同》无效的请求，法院予以支持。现涉诉房屋登记于王超名下，并有登记的抵押权。经法院释明后，张玉荣仍坚持其诉讼请求，对于张玉荣要求确认顺义区×××房屋归其所有的请求，法院不予支持。综上，原审法院于2013年11月依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定判决：一、二○○九年八月二十七日张玉荣与杨迎锋就顺义区×××房屋签订的合同编号为CW64951的《存量房屋买卖合同》无效；二、二○○九年九月二十三日杨迎锋与杨杰就顺义区×××房屋签订的合同编号为C178249的《存量房屋买卖合同》无效；三、二○一○年四月二十七日杨杰与王超就顺义区×××房屋签订的合同编号为C322053的《存量房屋买卖合同》无效；四、驳回张玉荣的其他诉讼请求。
判决后，王超不服，上诉至本院称，原判认定编号为CW64951的《存量房屋买卖合同》不是张玉荣与杨迎锋的真实意思表示是事实认定错误；杨迎锋将房屋过户给杨杰是以房抵债；张玉荣与王超之间不存在合同关系，张玉荣无权向王超主张权利，其不具有原告主体资格；原判适用《合同法》第五十四条处理本案是法律适用错误，现请求撤销原判，依法改判驳回张玉荣的原审诉求。张玉荣、杨迎锋同意原判。杨杰未提出上诉。
经审理查明：张玉荣系杨迎锋小姨。张玉荣属顺义区小东庄拆迁被安置人口，1999年11月24日顺义县（现已改为区）建筑工程总公司与张玉荣签订了《小东庄第三期拆迁及安置协议书》。2001年因拆迁安置，张玉荣从顺义区建筑工程总公司购得顺义区×××房屋，该房屋建筑面积99.86平方米。
2009年8月27日张玉荣与杨迎锋签订了《存量房屋买卖合同》，合同编号：CW64951，约定张玉荣将位于顺义区×××房屋售予杨迎锋，房屋成交价格34万元。杨迎锋称其没有支付张玉荣房款，张玉荣认可其未将房屋交付杨迎锋使用。
2009年9月23日杨迎锋与杨杰签订了《存量房屋买卖合同》，合同编号：C178249，约定杨迎锋将位于顺义区×××房屋售予杨杰，房屋成交价格33万元。杨杰认可其与杨迎锋没有房屋买卖合同关系，系基于借款关系，杨迎锋将房屋过户至杨杰名下。
2010年4月27日杨杰与王超签订了《存量房屋买卖合同》，合同编号：C322053，约定杨杰将位于顺义区×××房屋售予王超，房屋成交价格33万元。杨杰认可其与王超之间不存在房屋买卖关系，没有实际交易。2010年4月28日王超以用于购买顺义区×××房屋为由，从中国邮政储蓄银行北京分行直属支行贷款60万元，并办理了抵押登记手续，抵押金额60万元。杨迎锋、杨杰、王超均认可上述60万元贷款由杨迎锋取走。
庭审中，杨迎锋出示了户名为王超的顺义区×××房屋贷款还款存折原件及向该存折中存款的存款凭单原件六张。王超对上述证据的真实性认可，亦认可杨迎锋还贷的事实，但辩称因为贷款60万元被杨迎锋用了，所以由杨迎锋还贷款。
庭审中，王超出示了杨迎锋书写的借条两张，该两张借条均为2011年4月30日书写，借款数额分别为72万元和15万元。杨迎锋认可借条是其书写，但辩称对于72万元的借条王超实际向其借款数额为42万元，另外30万元是利息；另写15万元的借条是因为就72万元其和王超商量迟延还款，所以又打了15万元的欠条作为迟延还款的利息。王超辩称两张借条均是实际借款，杨迎锋与杨杰之间的房屋过户是债务清偿，其与杨杰之间的过户也是债务清偿，杨迎锋不能归还借款，所以用房屋抵债。如果房子归王超，其对杨迎锋的债权可归于消灭。
案件审理中，原审法院曾向张玉荣释明涉诉房屋现登记于王超名下，且有登记的抵押权，张玉荣表示其坚持其涉案房屋归其所有的诉讼请求。
上述事实，有庭审笔录、《合同书》、《存量房屋买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、存折、存款凭单、借条等证据在案证实。
本院认为，根据已查明的事实，涉诉房屋一直由张玉荣实际占有使用，杨迎锋并未向张玉荣支付购房款，2009年8月27日张玉荣与杨迎锋签订的合同编号为CW64951的《存量房屋买卖合同》中约定的价款亦明显低于市场价，尽管房屋过户到了杨迎锋名下，但双方并无买卖房屋的意思表示，不存在房屋真实买卖的要约、承诺过程，即双方不存在真实的房屋买卖关系，故张玉荣要求确认上述合同无效之诉求，本院应予支持。就编号为C178249的《存量房屋买卖合同》杨杰认可其与杨迎锋之间不存在真实的房屋买卖关系，合同内容不是双方的真实意思表示，且该合同内容侵害了张玉荣的权益，故对于张玉荣要求确认该合同无效之请求，本院亦予以支持。杨迎锋、杨杰、王超均认可杨杰与王超之间不存在真正的房屋买卖关系。王超称系杨迎锋清偿对王超的债务，所以将房屋过户至王超名下。杨迎锋辩称系因其急需用钱，通过房屋买卖的形式获取贷款，所以将房屋过户至王超名下。本院结合贷款60万元由杨迎锋领取、涉诉房屋的贷款还款存折原件由杨迎锋持有、部分贷款由杨迎锋偿还、合同价格明显低于市场价格等情节，认为杨迎锋之解释更具有可采性，双方之间并不存在以房抵债的合意。对王超之意见本院不予采信。鉴于杨杰与王超之间不存在真实的房屋买卖关系，故对张玉荣主张编号为C322053的《存量房屋买卖合同》无效之请求，本院亦予以支持。由于张玉荣原系涉诉房屋登记权利人，对于以该房为交易对象的合同存在利害关系，王超上诉称其不具备原告主体资格的上诉意见，本院不予采纳。应当指出，《中华人民共和国合同法》第五十四条是认定和处理可撤销、可变更合同的法律依据，原判中并未论及涉案合同属于可撤销或可变更合同，尤其是原判将该条款作为认定涉案合同无效的依据，确属引用法律错误，本院予以调整。但原判处理结果并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由杨迎锋、杨杰、王超共同负担（于收到本判决后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由王超负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王成
代理审判员 夏莉
代理审判员 曾彥
二〇一四年三月十四日
书 记 员 刘栋