山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民四终字第140号
上诉人（原审被告）：刘太国，男，1967年3月24日出生，汉族。
委托代理人：桑海波，山东互诚律师事务所律师。
委托代理人：仉佃虎，山东互诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙杰，男，1982年9月19日出生，汉族。
委托代理人：范海娜，山东海丰威律师事务所律师。
原审第三人：威海顺达实业有限公司。
法定代表人：丛培志，经理。
原审第三人：贺书坤，男，1957年7月27日出生，汉族。
原审第三人：威海威林贸易有限公司。
法定代表人：于政显，总经理。
以上原审第三人共同委托代理人：范海娜，山东海丰威律师事务所律师。
上诉人刘太国因与被上诉人孙杰等房屋租赁合同纠纷一案，威海经济技术开发区人民法院于2012年5月8日作出（2011）威经技区民初字第1060号民事判决，刘太国不服向本院提起上诉，本院于2013年3月26日作出（2012）威民四终字第35号民事裁定书，裁定发回重审。重审后，原审法院于2013年9月25日作出（2011）威经技区民重字第1060号民事判决。刘太国不服原审法院判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2000年9月17日，第三人威海顺达实业有限公司（以下简称顺达公司）与贺书坤签订房地产买卖协议，约定：第三人顺达公司将在建的威海市皇冠小区海滨南路中智大厦办公楼出售给贺书坤，价值300万元，贺书坤同意购买；该买卖办公楼的范围包括中智大厦办公楼全部和办公楼东院及车库，东院东至二层网点楼西墙，南至市政楼北界，北至顺达宿舍楼南墙；贺书坤以顺达公司所欠其借款227万元抵顶楼款，其余73万元于2000年底前付50万元，余款在办理房证时付清。另查明，因第三人贺书坤不是威海本地人，故2000年至2004年，涉案房产一直委托顺达公司进行管理。
2004年9月28日，第三人贺书坤与威海威林贸易有限公司（以下简称威林公司）签订协议书，约定：贺书坤将其于2000年9月17日与顺达公司签订的房地产买卖合同购得的房产转让给威林公司，由威林公司享有合同的全部权利义务；贺书坤已付顺达公司楼款277万元，但因查封该楼未能办理房证，威林公司对此明知且无异议，协议签订后贺书坤须将楼房钥匙交付威林公司，威林公司对该楼现状无异议，同意接收，并愿意承担全部风险责任，与贺书坤无关；协议签订后30日内，由威林公司向贺书坤付款300万元，贺书坤原欠顺达公司的23万元房款由威林公司负责支付。协议签订后，第三人威林公司与顺达公司协商，同意以顺达公司名义将涉案房产对外出租。
2007年1月1日，顺达公司与刘太国签订房屋租赁合同书一份，约定顺达公司自愿将座落于威海市海滨南路24号自有房产出租给刘太国，顺达公司自2007年1月1日起将房屋交付刘太国，租赁期限为10年。租金计算方法为：2007年1月1日至2011年12月31日租金为每年24万元，2012年1月1日至2014年12月31日租金为每年30万元，2015年1月1日至2016年12月31日租金为每年35万元，租金为一年一交，合同签订之日起交付第一年房租，第二年起提前一个月支付房租。顺达公司应按合同规定的时间提供房屋，经双方协商，办公楼的门厅及第三至七层，刘太国在不破坏结构并征得顺达公司同意的情况下，可以根据需要改造使用。在租赁期间，如发生房屋里漏水等或其他房屋本身的问题时，由第三人顺达公司负责并及时进行维修；被告要妥善使用房屋，因被告造成的对房屋的所有损失，由被告负责并全额赔偿。如被告未经顺达公司同意私自将房屋转租或不按合同规定的时间和数量缴纳租金，顺达公司有权收回出租的房屋。在房屋租赁期间，水、电、暖、电损、物业管理费等均由被告承担。合同还对双方其他权利义务进行了约定，顺达公司代表人及被告刘太国在合同上签字，并加盖顺达公司的公章。合同签订之后，被告即实际承租上述房屋。2007年8月14日，威海国太保健服务有限公司（以下简称国太公司）注册成立，刘太国系国太公司法定代表人，涉案房屋用于国太公司经营足浴业务。该房屋与前述中智大厦办公楼系同一房屋。
在顺达公司与山东省诚信广告有限公司欠款纠纷一案中，2008年5月4日，山东省济南市市中区人民法院作出（2004）市执字第1-21号民事裁定，依法查封了顺达公司名下的威海市海滨南路房产（含车库）。案外人威林公司向该院提出了异议，并提供了证据。经审查，威林公司称其已于2004年9月18日与贺书坤签订协议，约定由贺书坤将其与顺达公司签订的威海市海滨南路24号办公楼房地产买卖合同的权利义务转让给威林公司，同时双方办理了房产交接，要求立即解除对案外人财产的查封。案外人对其主张提供了协议书、付款凭证。申请执行人及被执行人对案外人所提出的主张及证据均无异议。该院认为，案外人所提主张，因本案申请执行人及被执行人均予以认可，其异议成立，裁定解除对顺达公司名下威海市海滨南路24号办公楼3-7层房产（含车库）的查封。
2009年6月，原告孙杰分别与第三人威林公司及顺达公司各签订协议书一份。原告与第三人威林公司的协议书约定：一、威林公司协议取得有关与顺达公司关于海滨南路24号办公楼的买卖合同权利，该房屋买卖合同标的包括该办公楼及其东院和宿舍楼下车库。东院界址东至二层网点楼西墙基，南至市政大厦楼界，北至宿舍楼。现威林公司将该合同权利转让给原告孙杰，由孙杰享有。二、该办公楼现由刘太国使用经营，相关权利全部转让孙杰。三、合同签订后三十日内孙杰支付威林公司转让款三百万元。该协议有威林公司的公章及原告孙杰的印章。原告与顺达公司的协议书约定：一、原告因协议取得顺达公司海滨南路24号办公楼，该房屋买卖合同标的包括该办公楼及其东院和宿舍楼下车库。东院界址东至二层网点楼西墙基，南至市政大厦楼界，北至宿舍楼，上述房屋、车库及项下土地使用权归原告孙杰所有；二、该办公楼现由刘太国使用经营，相关权利全部由孙杰享有。该协议有顺达公司的公章及孙杰的印章。2009年7月11日，原告办理了威海市海滨南路-24号313、413、513、613、713室的房屋所有权证书。
2011年12月23日，孙杰诉至原审法院，要求被告刘太国支付房屋使用费及租金损失129万元、电费6000元，赔偿案外人江海明损失58000元。被告刘太国辩称，其与顺达公司、孙杰签订房屋租赁合同，是一种职务行为，并且得到公司的追认，原告要求其承担责任，没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人顺达公司、贺书坤共同述称，原告所述属实，同意原告意见。第三人威林公司述称，原告所述属实，同意原告意见。
诉讼中，原告提交2010年3月24日，刘太国给其委托代理人出具传真信函一份，内容为：毕律师您好，经与股东沟通，5月15日前把2009年房租付清，2010年房租见面时再协商。致谢。此外，原告主张其委托代理人与刘太国进行过多次手机通信，具体信息记录如下：1、2010年10月13日14时37分信息记录（原：刘总房租今年你付顺达公司到2008年6月底，此后该房办证以及至今再未付房东房租，是这样吧？我和你刚给向总的136联系么？请你确认。刘：对。）；2、2010年11月13日9时54分信息记录（原：刘总，海滨南路24号办公楼租金何时付款？向总曾来威海谈过，讲再和你商量，不知如何确定的，房东孙先生催我多次，如不付租可能就要收房了。请速告诉商定意见为盼。毕律师）；3、2011年2月14日17时30分信息记录（原：春节好老刘，涉及租海滨路房租如何考虑，请回复。）；4、2011年2月15日8时42分信息记录（刘：过年好，老板，这个月底过来商讨。）；5、2011年2月15日9时9分信息记录（原：听讲四楼漏水，一楼幼儿园在进行损失鉴定，你知道么刘总？刘：不知道。原：你应找人查看四楼情况）；6、2011年3月8日9时13分信息记录（刘：毕律师你好，与总部约谈，有结果马上告诉你）；7、2011年3月22日15时13分信息记录（原：刘经理，关于海滨路租金你准备怎么办？房东孙经理一直催交，你原讲上月底来威，但一直没有来，希望能来商谈，请回复。）7、2011年4月6日9时28分（原：刘总海滨南路24号楼房租费何时付？房东孙先生将这件事交我们办理，让我联系催你，多次电话联系你，你均未明确答复，望你见信给予回复明确意见，否则将依法收要，请回复为盼）。
庭审中，原告称被告自2007年1月1日开始实际租赁房屋，至2008年6月底之前的房租被告已全部交清，现要求被告支付2008年7月1日至庭审之日所欠房租，其中2008年7月1日至2011年12月31日每年24万元，此后至2013年6月30日每年30万元。被告称国太公司2008年的租金已经付清，2009年的租金已支付22万元，现在仍是国太公司实际经营，被告刘太国仅是以公司法定代表人名义进行相关活动，原告不应向被告主张。原告对此不予认可，被告对其交纳租金的情况未提供证据予以证明。被告辩称原审已经判决解除双方的租赁合同，故租金应计算至原审判决送达之日，即2012年5月15日，且被告于2012年7月已经将涉案房屋交付给原告。原告对此不予认可，称原审判决未生效，故双方的租赁合同并未解除，且被告腾出房屋的时间为2012年10月底，被告擅自解除合同、交付房屋的行为无效，目前未经法院判决解除租赁合同，房屋仍为被告腾出时的状态，原告并未使用。被告还称关于房屋产权发生变化的事宜顺达公司未告知被告，损害了被告的优先购买权。为此，被告向法庭提交了自威海市工商局调取的被告与顺达公司签订的房屋租赁合同，具体内容与原告提交的该证据相同，仅是在承租人被告刘太国签字后面手写添加了国太公司的名称。原告对该证据不予认可，称国太公司是2007年8月14日成立的，而合同签订日期是2007年1月1日，故其不可能成为合同的主体，且被告应提交合同原件。
另查，2011年4月13日，原告支付了被告租赁期内海滨南路24号楼2010年2月份的电费6000元，被告称承租期间已经缴纳电费并不拖欠，且原告缴纳的电费可能包含其他用户的，但未能提供其经营期间交纳电费的单据。原告提供（2012）威民一终字第819号民事判决书及诉讼费单据，证实因被告租赁房屋期间疏于管理造成租赁房屋内暖气漏水，给案外人江海明造成损失，原告作为房屋的所有权人赔偿了案外人江海明物品等损失共计55470.24元，支付一审诉讼费1096元、上诉费1673元，共计58239.24元，现要求被告支付其已经垫付的赔偿款、诉讼费等共计58000元。被告对该宗证据的真实性无异议，但称原告要求被告承担损失于法无据，且双方在租赁合同中约定租赁期间的维修费用由原告负担。
原审法院认为，本案中双方当事人争议的焦点在于：一、原告是否是租赁合同一方当事人，是否具备出租人的主体资格；二、原告是否有权向被告主张权利；三、双方的租赁合同何时解除，被告应如何承担给付租金的义务；四、被告是否应向原告支付电费及原告已经向案外人江海明支付的赔偿款、诉讼费等损失。
关于第一个争议焦点，虽然与被告刘太国签订租赁协议的出租方为第三人顺达公司，但原告提供的2000年9月17日顺达公司与贺书坤签订的房地产买卖协议、2004年9月28日贺书坤与威林公司签订的转让协议以及济南市市中区人民法院关于案外人山东省诚信广告有限公司与顺达公司欠款纠纷一案执行裁定书均能证实第三人顺达公司将涉案房屋的相关权利义务转让给贺书坤，又由贺书坤转让给威林公司的事实，此后顺达公司及威林公司均与原告签订了涉案房产权利义务转移协议书，约定将海滨南路24号楼相关房产及其与被告刘太国租赁关系中的权利义务一并转让给原告，原告也办理了房产所有权证书，系威海市海滨南路24号313、413、513、613、713室房产的合法所有权人。被告称承租期间房屋所有权人发生变更未告知被告，损害了被告的优先购买权，但从被告刘太国与原告委托代理人的传真件及多次手机通信内容看，被告未提及优先购买权事宜，对原告为承租房屋所有人的事实并无异议，一直就拖欠房租与原告进行协商。根据上述查明情况，虽然原告不是最初租赁合同中约定的出租方，但在顺达公司及威林公司均认可2007年1月1日租赁协议并将协议约定权利转让给原告，被告也未提出异议并且继续使用租赁房屋的情况下，原租赁协议适用于本案原、被告，双方之间成立租赁合同关系，原告是合法出租人，被告作为承租方应根据合同约定及时履行给付租金的义务。
关于第二个焦点，根据相关法律规定，发起人为设立公司以自己的名义与他人签订合同的，公司成立后对上述合同进行确认，或者已经实际享有合同权利的，合同相对人在知道该事实后有权选择公司或该发起人主张权利，但一经选定不得变更。本案中，被告作为发起人为设立国太公司以自己的名义与顺达公司签订了涉案的租赁合同，国太公司对上述合同予以确认并实际享有了合同权利，作为租赁合同相对方的原告在知道该事实后有权选择向被告或国太公司主张权利，现原告选择向被告主张权利，要求被告承担合同义务，系对其权利的处分，不违反法律规定，依法予以确认。
关于第三个争议焦点，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。原审判决虽未发生法律效力，但双方在2012年5月8日原审庭审过程中均同意解除合同，该陈述系双方真实意思表示的结果，该日应视为双方合同解除的时间，房屋租金应当计算至2012年5月8日。被告称其于2012年7月腾出涉案房屋，原告对此不予认可，被告未提供证据证实其主张，但原告认可被告于2012年10月底腾出涉案房屋，并将房屋交付给原告的，故2012年5月9日至2012年10月31日的占有使用费可以参照双方签订的租赁合同约定的租金价格计算。原告称双方合同一直未解除，房屋租金应当计算至庭审之日的主张，理由不当，依法不予支持。
对于应支付租金的数额，按原租赁合同约定自2007年1月1日至2011年12月31日租金为每年24万元，2012年1月1日至2014年12月31日每年租金为30万元，支付办法为一年一交，自合同签订日起交付第一年租金，第二年起提前一个月支付房租。原告认可被告租金支付至2008年6月底，本次诉讼自2008年7月1日开始计算。按此标准，2008年7月1日至2012年5月8日的租金共计946027.40元（24万元×3.5年＋30万元÷365天×129天），被告理应给付。2012年5月9日至2012年10月31日的占有使用费应参照双方签订的租赁合同计算为144657.53元（30万元÷365天×176天）。被告称2008年房租已经全部付清，2009年也支付了22万元，原告对此不予认可，被告未提供证据证明，对被告的该抗辩依法不予采信。
关于第四个焦点，因双方合同约定，被告经营期间的电费由被告承担，原告提供其为海滨南路24号楼支付电费的证据，时间在被告承租期内，而被告未能提供支付电费的单据，故原告垫付的电费6000元，被告理应予以返还。双方合同约定被告要妥善使用房屋，因被告造成的对房屋的所有损失，由被告负责并全额赔偿，被告在租赁期内未尽到管理责任，致房屋内暖气漏水造成案外人江海明经济损失，经法院生效判决确认，原告向案外人赔偿55470.24元，支付一审诉讼费1096元，该部分垫付款及诉讼费应当由被告返还。原告主张上诉费1673元，该笔费用系原告为实现其诉讼权利支出的费用，现原告要求被告负担，理由不当，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决：被告支付原告2008年7月1日至2012年5月8日的租金946027.40元；被告支付原告自2012年5月9日至2012年10月31日占有使用费144657.53元；被告返还原告电费6000元；被告返还原告已经支付给案外人江海明的损失及一审案件受理费共计56566.24元；驳回原告其他诉讼请求。上述一至四项共计1153251.17元，被告于判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16986元，原告负担2518元、被告负担14468元；财产保全费3020元，由被告负担。
宣判后，刘太国不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。理由为：1、诉争房屋由国太公司实际承租并使用，上诉人只是该公司的法定代表人，其行为属于职务行为。上诉人提供的在工商部门备案的顺达公司与国太公司于2007年1月1日签订的《房屋租赁合同书》可以证明上诉人的主张。合同记载承租方为国太公司，虽然签订合同时公司还在设立中，但公司成立后便对上诉人的行为加以追认。因此上诉人不应当作为被告。此外被上诉人一审提交的证据可以表明上诉人一直以国太公司的名义与顺达公司及上诉人联系。一审引用法律认定被上诉人选定上诉人刘太国主张权利系对法律的错误理解和适用。上诉人认为被上诉人系选择了公司承担责任，不应由上诉人刘太国承担责任。2、一审中，被上诉人提供的电费收据注明的是整座楼的电费，而并没有证明上诉人所在公司用了多少，依据谁主张谁举证的原则，应当由被上诉人举证证明上诉人公司所用电费的具体数额，但一审法院却以上诉人未能提供支付电费的单据为由判令该费用全部由上诉人承担显属不公。另，一审法院判令上诉人返还被上诉人已经支付给案外人的损失也没有依据。综上，上诉人在本案中的行为是职务行为，其行为代表国太公司，应当由国太公司承担责任，上诉人没有义务支付房屋租金及其他各项费用。
被上诉人孙杰答辩称，上诉人作为涉案房屋承租人，多年拖欠租金不交，对房屋未尽到管理义务，理应承担本案责任。原审判决认定事实清楚证据充分，理应维持原判。
原审第三人顺达公司、贺书坤、威林公司述称，原审判决正确，应予维持。
本院二审查明的事实与原审判决认定的一致。
本院认为，本案双方争议的主要焦点为：一是上诉人对租金应否承担偿还义务；二是被上诉人要求上诉人承担的电费及赔偿案外人江海明的经济损失，有无事实和法律依据。
关于焦点一，上诉人主张其并非租赁合同的一方主体，不应承担给付租赁费的义务。从合同的签订来看，上诉人作为国太公司的发起人以其个人名义与顺达公司签订的租赁合同。发起人为设立公司以自己的名义与他人签订合同的，公司成立后对上述合同进行确认，或者已经实际享有合同权利的，合同相对人在知道该事实后有权选择公司或该发起人主张权利，但一经选定不得变更。本案中，上诉人作为发起人为设立国太公司以自己的名义与顺达公司签订了涉案的租赁合同，国太公司对上述合同予以确认并实际享有了合同权利，作为租赁合同相对方的被上诉人在知道该事实后有权选择向上诉人刘太国或国太公司主张权利，现其选择向上诉人刘太国主张权利，系对其权利的处分，不违反法律规定，原审法院判决上诉人刘太国向被上诉人孙杰支付租金，并无不当。
关于焦点二，房屋租赁合同第七条约定，房租租赁期间的水电物业费等均由承租人刘太国负担。上诉人承租的系威海市海滨南路24号的房产，上诉人承租的系整个房产，被上诉人孙杰提交的亦为海滨南路24号楼西在2010年2月份的电费，被上诉人孙杰代其向供电部门交纳电费，上诉人理应偿还该垫付的电费。上诉人主张被上诉人应举证证明其公司使用电费的总额，并以此为基础支付电费的上诉理由不成立，本院不予支持。此外，房屋租赁合同第六条约定，在房屋租赁期间，刘太国要妥善使用房屋，因其造成的房屋所有损失，都由其负责并全额赔偿。上诉人刘太国在承租涉案房屋期间未尽到管理职责，致使房屋内暖气漏水给案外人江海明造成经济损失，经法院生效判决确认，被上诉人赔偿案外人55470.24元及诉讼费，依据租赁合同的约定，该部分损失应由上诉人自行承担，原审判决上诉人向被上诉人孙杰支付该部分损失，并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14468元，由上诉人刘太国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
代理审判员 于 晶
代理审判员 葛俊生
二〇一四年十月八日
书 记 员 田 莉