上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第524号
上诉人（原审被告）乐迎花。
上诉人（原审被告）乐跃洪。
上诉人（原审被告）乐菊霞。
三上诉人之共同委托代理人刘清萍，北京长安（上海）律师事务所律师。
三上诉人之共同委托代理人罗笙铭，北京长安（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许彩琴。
被上诉人（原审被告）乐跃丰。
原审被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人王文星，该公司员工。
上诉人乐迎花、乐跃洪、乐菊霞因确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第41419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，许彩琴与乐跃丰系夫妻关系。乐迎花、乐跃丰、乐跃洪、乐菊霞系兄弟姐妹关系，均为吴＊＊与＊＊苟夫妇所育。＊＊苟于2002年2月28日因死亡被注销户籍，吴＊＊于2009年5月15日因死亡被注销户籍。1987年1月5日，吴＊＊、＊＊苟及乐跃丰、乐跃洪因动迁调配所得＊＊＊房屋（以下简称东昌新村房屋）。后因东昌新村房屋中居住吴＊＊夫妇、乐跃丰夫妇及子、乐跃洪夫妇及女，家庭人口众多，严重不便，许彩琴单位上海市＊＊公司于1990年增配许彩琴、乐跃丰及子乐＊斌＊＊＊＊房屋（以下简称梧桐路房屋）。1992年1月5日，许彩琴与吴＊＊签订《房屋使用交换合同》，将东昌新村房屋与梧桐路房屋权益部分交换。交换房屋使用基本情况表上的交换原因为（叔嫂）亲属部分交换。之后，梧桐路房屋的承租户名于1992年3月10日变更为乐跃洪，乐跃洪一家居住梧桐路房屋至今。东昌新村的承租户名仍为吴＊＊，许彩琴及乐跃丰一家与吴＊＊、＊＊苟夫妇居住东昌新村房屋。
2001年3月20日，甲方上海市＊区综合规划土地局与乙方吴＊＊签订《上海市公有住房出售合同》，甲方代理人为上海＊＊房产服务公司。合同约定：“1、乙方自愿购买甲方出售的东昌新村房屋，经上海市房屋土地管理局认定的测绘机构实测，该房屋建筑面积计50.75平方米；2、乙方在签订本合同前已与上述房屋承租人（受配人）、同住成年人协商一致、共同确定上述房屋一经转移，其房地产权利为乙方享有；3、本合同签订时，乙方应向甲方支付合同定金人民币（下同）壹仟元整；4、甲、乙双方确认乙方购买上述房屋的价格，以一九九九年市政府及其主管部门的规定计算，房屋全部售价为19，799元；5、扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为15，839元。”东昌新村房屋《职工家庭购买公有住房协议书》载明：“本户房屋坐落于浦东新区梅园街道东昌路东昌新村＊＊号＊＊4室。房屋承租人或受配人吴＊＊，经与本户成年人协商一致，同意购买上述房屋。上述所购房屋的房地产权利确定为吴＊＊所有……”该协议书承租人或受配人落款处有吴＊＊及＊＊苟的名章，同住成年人处盖有乐跃丰及许彩琴字样的名章。2001年6月25日，东昌新村房屋经房地产登记部门核准登记在吴＊＊名下。
许彩琴诉至原审法院称，上海市浦东新区房地产（集团）有限公司（以下简称上海市浦东新区房地产（集团）有限公司）系规土局的接管单位。吴＊＊与规土局就东昌新村房屋签订了《上海市公有住房出售合同》，该份合同上没有自然人即许彩琴的签字。许彩琴系该房屋同住人，吴＊＊与规土局在没有征得许彩琴同意下就私自将东昌新村房屋产权登记在吴＊＊名下。许彩琴曾用梧桐路房屋与东昌新村房屋进行了部分交换，即东昌新村房屋中有许彩琴当年所配房屋权益，不可能同意东昌新村房屋登记于吴＊＊一人名下。乐跃丰亦对此不知情且不会同意。因此，许彩琴的利益受到巨大损害，系争合同应为无效。请求法院判令：确认上海市＊区综合规划土地局与吴＊＊签订的《上海市公有住房出售合同》无效。
乐迎花辩称，本案诉讼时效已经丧失，请求驳回起诉。乐迎花不是本案适格的当事人。许彩琴告错了对象，当事人应为吴＊＊。许彩琴诉请无据，请求查明事实后，依法驳回许彩琴诉请，并判令许彩琴承担诉讼费用。当时全家只有系争房屋，两个弟弟即乐跃丰、乐跃洪均要结婚生育并居住系争房屋中，对此母亲吴＊＊非常为难。之后，许彩琴向单位申请增配了梧桐路房屋。为了交换房屋事宜，家庭内部进行了协商，居委会也曾出面协调，最终确定乐跃洪居住梧桐路房屋，许彩琴、乐跃丰与父母居住于东昌新村房屋，两套房屋属于部分交换。
乐跃丰辩称，梧桐路房屋为许彩琴单位分配，房屋交换并非部分交换，而是全部交换。家庭内部协商时，居委会并未出面。其母亲喜欢掌权，一手遮天，故其对购买东昌新村房屋产权并不知情，现其同意许彩琴的主张。
乐跃洪辩称，本案诉讼时效已经丧失，请求驳回起诉。乐跃洪不是本案适格的当事人。许彩琴告错了对象，当事人应为吴＊＊。许彩琴诉请无据，请求查明事实后，依法驳回许彩琴诉请，并判令许彩琴承担诉讼费用。
乐菊霞辩称，本案诉讼时效已经丧失，请求驳回起诉。乐菊霞不是本案适格的当事人。许彩琴告错了对象，当事人应为吴＊＊。许彩琴诉请无据，请求查明事实后，依法驳回许彩琴诉请，并判令许彩琴承担诉讼费用。交换房屋的情况属实，东昌新村房屋的份额应为父母享有一半，许彩琴与乐跃丰享有一半，梧桐路房屋归乐跃洪。当时，家庭内部均已协商确定。
上海市浦东新区房地产（集团）有限公司辩称，不同意许彩琴的诉讼请求。购买东昌新村房屋的手续齐全，符合规定。
原审审理中，许彩琴与乐跃丰均表示，《职工家庭购买公有住房协议书》上两人的印鉴为真，但并非两人所盖，两人对购买东昌新村房屋产权事宜并不知晓，若两人知晓购买东昌新村房屋，必定会主张自己的权益，因其调配的梧桐路房屋已经交换给了乐跃洪一家居住。乐迎花、乐跃洪、乐菊霞均表示不清楚许彩琴与乐跃丰是否知晓购买事宜。上海市浦东新区房地产（集团）有限公司则认为许彩琴与乐跃丰应为知情，但时间久远，不清楚当时办理手续的具体情况。
原审认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案所涉《上海市公有住房出售合同》的合同乙方吴＊＊已过世，而上海市浦东新区房地产（集团）有限公司为该合同甲方的合同权利义务承受者，故许彩琴将吴＊＊的继承人即乐迎花、乐跃丰、乐跃洪、乐菊霞及上海市浦东新区房地产（集团）有限公司列为本案被告并无不当。从本案东昌新村房屋的来源来看，为动迁调配所得，吴＊＊、＊＊苟及乐跃丰、乐跃洪均为受配人。由于乐跃丰、乐跃洪各自结婚，居住在东昌新村房屋中的人口众多，许彩琴以此为由受配得梧桐路房屋。之后，根据家庭内部协商，采取了交换房屋的方式，由乐跃洪一家居住使用梧桐路房屋，乐跃丰一家与父母共同居住使用东昌新村房屋，并办理了相应的手续居住至今。依此，可以认定为家庭内部协商对各自居住权益的一致安排。显然，许彩琴系东昌新村房屋的成年同住人，依法享有居住、使用、购买该房产权的权利，未经授权或者同意，任何人不得代为行使。许彩琴主张《职工家庭购买公有住房协议书》上许彩琴的印鉴为许彩琴本人所有但并非其所加盖，其对购买东昌新村房屋的事宜并不知情，东昌新村房屋的产权被登记于吴＊＊一人名下侵犯了其合法权益。上海市浦东新区房地产（集团）有限公司虽认为许彩琴对东昌新村房屋购买事宜知情，但未提供充分证据予以佐证，故对该项主张不予采纳。许彩琴受配梧桐路房屋后，将该房屋的居住使用权益交换得东昌新村房屋的居住使用权益。按常理，如其知晓购买东昌新村房屋事宜，必定会主张其的合法权益。结合乐迎花、乐跃洪、乐菊霞均表示不清楚许彩琴与乐跃丰是否知晓购房事宜，法院依法对许彩琴的上述主张酌情予以采纳。在未经许彩琴、乐跃丰知情并授权的情况下，吴＊＊签订了《上海市公有住房出售合同》，并将东昌新村房屋产权登记在其一人名下，侵害了许彩琴作为同住成年人理应在东昌新村房屋中享有的合法权益。据此，许彩琴要求判令《上海市公有住房出售合同》无效的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。至于乐迎花、乐跃洪、乐菊霞关于许彩琴的诉讼请求已过诉讼时效的主张，由于合同无效不适用诉讼时效制度，故法院不予采纳。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，二〇一五年一月七日作出判决：吴＊＊与上海市＊区综合规划土地局于2001年3月20日签订的关于购买＊＊＊＊房屋的《上海市公有住房出售合同》无效。案件受理费人民币294元，减半收取计147元，由乐迎花、乐跃丰、乐跃洪、乐菊霞、上海市浦东新区房地产（集团）有限公司共同负担。
判决后，乐迎花、乐跃洪、乐菊霞不服，上诉于本院称，一、原审认定事实错误。《职工家庭购买公有住房协议书》上有许彩琴及乐跃丰名章，两被上诉人均表示印章为真，但称并非两人所盖，是不符合常理的。两被上诉人辩称印章当时放在家中，并不足以认定印章非其所盖，在两被上诉人未提供确凿证据前，应确认该私章为两被上诉人所盖。因此，两被上诉人对购买事宜应当知情。二、原审法院适用法律错误。原审认为上海市浦东新区房地产（集团）有限公司负有证明许彩琴对购买事宜知情的举证责任，是错误的。应由许彩琴承担举证责任，许彩琴对此并未举证，应承担举证不能的不利后果。请求二审撤销原判，改判驳回许彩琴原审诉请。
被上诉人许彩琴、乐跃丰辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求二审法院维持原判。
原审被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司述称，同意上诉人的上诉请求及事实和理由。
经本院审理查明，原审法院已查明的事实无误，当事人均表示无异议，本院依法予以确认。
本院审理中，上诉人补充如下事实：1、吴＊＊在2001年或2002年已不居住在系争房屋内，之后系争房屋的物业管理费一直由两被上诉人交纳，物业费的催交单是放入信箱的，被上诉人一家居住在系争房屋内，故对于系争房屋购买事宜应该知情；2、《职工家庭购买公有住房协议书》上前三行手写部分由被上诉人乐跃丰填写；3、两被上诉人是与吴＊＊一起去物业公司办理购房手续的。对此，被上诉人许彩琴认为：“吴＊＊是2001年左右搬出系争房屋的，具体时间记不清了，但我从未交过物业管理费，也没有和吴＊＊一起去办理过购房手续，对购买产权不知情。”被上诉人乐跃丰认为：“当时因孩子大了，居住困难，我在他处买房后给父母居住，到吴＊＊去世后我才交纳物业管理费，之前由吴＊＊交纳的。我交纳物业管理费时不清楚系争房屋已变成产权房，物业公司通知我交多少我就交多少。我没有和吴＊＊一起去办理过购房手续。《职工家庭购买公有住房协议书》上前三行字是我写的，当时吴＊＊说购买房屋要先进行统计、登记，其还说百年后房屋总归归孙子的，故我之后没有再去问。”原审被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司认为，该户交纳物业管理费的情况是，从2001年至2007年每年交纳一次，2009年9月份、2011年3月、2014年6月各交纳一次，物业采取上门收取或催交方式，该户没有拖欠情况。两被上诉人是否和吴＊＊一起来办理购房手续，因时间久了，记不清了。同意上诉人的意见。
上诉人申请证人吴×妹（系吴＊＊的妹妹）出庭作证，证明两被上诉人对吴＊＊购买事宜是知情的。证人吴×妹称：“吴＊＊购买房屋产权时到我家里和我说起，吴＊＊说‘乐跃丰说用爸爸工龄，钱由乐跃丰出’。事情办好后，吴＊＊又到我家里和我说房屋产权买下来了，和两被上诉人一起去办理的手续。”对此，被上诉人许彩琴认为，其不知道购买产权的事实。被上诉人乐跃丰认为，购房由母亲一手操作，其不清楚。原审被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司认为，同意上诉人的意见。
本院认为，本案争议焦点为吴＊＊与规土局签订的购买东昌新村房屋的合同效力如何认定。被上诉人许彩琴经与吴＊＊签订《房屋使用交换合同》后，取得了东昌新村房屋的居住使用权，成为东昌新村房屋的同住人，有购房资格。本案关键在于吴＊＊购买系争房屋产权时是否经过家庭协商，两被上诉人许彩琴、乐跃丰对系争房屋产权登记在吴＊＊一人名下是否知情并同意。首先，许彩琴、乐跃丰确认《职工家庭购买公有住房协议书》上印章为真，虽无许彩琴、乐跃丰的签名，但当时吴＊＊、乐木荀也同样仅是盖章，因此，仅从没有签名尚不能确定两被上诉人不知情；其次，被上诉人乐跃丰确认《职工家庭购买公有住房协议书》上前三行中手写字是其填写的，该协议为购买房屋时承租人与同住人确定产权人的协议，内容明了。乐跃丰将此解释为系吴＊＊告知其购房前需进行统计、登记，又称事后也没有再过问，并不符合常理，难以采信；第三，系争房屋未拖欠物业管理费，2001年至2007年期间物业上门收取或催交应当是到系争房屋处，而吴＊＊在2001年左右已搬离系争房屋，即便如乐跃丰所称该期间仍由吴＊＊支付，吴＊＊也应当是通过乐跃丰知晓物业来催交之情况，此时乐跃丰也应当知道系争房屋已由交纳租金变为交纳物业管理费；第四，购买系争房屋使用了乐木荀的工龄，印证了证人吴×妹对这节事实的陈述，也进一步证明被上诉人乐跃丰参与了购房。综上所述，房屋登记信息是公开的，吴＊＊购房至今已长达十数年，两被上诉人从未提出过异议，即使提起本案诉讼也在吴＊＊去世五年后才提出，对此，也没有作出合理的解释。结合上述事实，可以认定被上诉人乐跃丰对吴＊＊与规土局签订的购买东昌新村房屋，且房屋产权登记在吴＊＊一人名下是知情并同意的。被上诉人许彩琴与乐跃丰系夫妻关系，并长期共同生活、居住在系争房屋内，故也应当是知情的。因此，被上诉人许彩琴虽有购房资格，但经家庭协商系争房屋权利确定为吴＊＊所有，吴＊＊与规土局签订的购买东昌新村房屋的合同依法有效，原审法院认定无效，依据不足，本院予以改判。上诉人乐迎花、乐跃洪、乐菊霞的上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第41419号民事判决；
二、驳回许彩琴的诉讼请求。
一审案件受理费人民币147元，二审案件受理费人民币294元，由被上诉人许彩琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年三月十九日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……