辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00184号
上诉人（原审原告）：戴XX，男。
委托代理人：赵报春，宽甸满族自治县宽甸镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李XX，男。
委托代理人：王X（李XX之妻）。
委托代理人：肖XX，男。
上诉人戴XX与被上诉人李XX返还原物纠纷一案，甸满族自治县人民法院于2015年4月7日作出（2015）宽民一初字第00293号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人戴XX及其委托代理人赵报春，被上诉人李XX及其委托代理人王X、肖XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告戴XX一审诉称，原告原系宽甸县滑石矿（以下简称滑石矿）职工，1988年5月9日滑石矿将公有住宅出售给原告，但原告未领取房照和土地使用证。1994年4月8日，原告将此房租给被告居住，租期20年，租金共计4000元。双方在房屋租借证明中约定如过20年原告不回来该房屋归被告所有。而后原告去北京打工多年未回。1997年滑石矿对该房屋颁发了房照和土地使用证，由于原告不在家，被告领取了该证件，原告于2013年12月份回到宽甸后，向被告索要房照和土地使用证，被告拒不归还，因此请求法院判令被告立即倒出房屋。
原审被告李XX一审辩称，被告有证据证明双方并非租赁关系，而是买卖关系。被告已经在1994年4月8日全额交付买房款，原告向被告交付诉争房屋，并且被告已经居住至今。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，原告系滑石矿职工。1988年4月份，滑石矿对公有住房进行房改时，将其所有的涉案房屋（27平方米）作价1638.63元，个人负担436.86元，单位补贴1201.77元出售给原告。双方签订了单位公有住宅出售契约，该契约第一条约定“房屋出售经批准后，产权属个人所有。享有居住权。但没有变卖权，如确需变卖。则由房管部门将单位补贴价款如数收回上缴财政”。1988年5月9日，宽甸满族自治县城乡建设局批准了原告与滑石矿之间的房屋买卖合同。原告交纳了436.86元购房款；1988年5月24日，原告交纳了26.21元的契税；同年5月24日，宽甸满族自治县人民政府给原告颁发了涉案房屋的私有房屋执照。1992年3月8日，原告向宽甸满族自治县土地管理局交纳了28元土地登记费；1994年1月27日，原告向滑石矿交纳了400元的房屋财产保险费。1994年4月8日，在中间人冯加贵（已亡）的协调下，原、被告达成了房屋买卖协议，原告给被告书写了房屋专（转）卖证明一份，内容为“代仁贵房屋专（转）卖给李XX，房屋做价3000元，柴火、厦子和其他做价1000元，共4000元，房权归李XX所有，卖房人代仁贵，1994年4月8日，经手人冯加贵”。原告写完该协议后，原、被告双方随即签订了房屋租借证明一份，内容为“代仁贵房屋租借给李XX，每月15元，共租20年，交房租3000元，柴火和其他1000元，共4000元。如过二十年我不回，房归李所有，20年当中自修自住。房屋出租人代仁贵，租人李XX，经手人冯加贵，1994年4月8日”。随后，被告将4000元交给原告，原告将涉案房屋及私有房屋执照、纳税证明、土地登记费收据和财产保险费收据交付给被告。1998年5月5日，丹东市人民政府给涉案房屋颁发了房屋所有权证，被告到滑石矿领取了该房屋所有权证。1999年12月3日，被告交纳了25元换土地使用证费用。2000年12月28日，宽甸满族自治县人民政府颁发了涉案房屋的国有土地使用证，被告到滑石矿领取了该证。被告居住期间对院墙、厦子、道路进行了维修和翻建。2013年12月份，原告到被告处索要涉案房屋所有权证和国有土地使用证时，被告予以拒绝。
原审法院认为，本案的争议焦点就是原、被告之间是房屋租赁关系还是房屋买卖关系。原告主张是房屋租赁关系，对此原告提供原、被告签订的房屋租借证明及单位公有住宅出售契约予以证明。被告主张是房屋买卖关系，被告提供原告出具的房屋专（转）卖证明、三枚收款收据、纳税证明、私有房屋执照、房屋所有权证及国有土地使用证予以证明。庭审中，原告诉称其与被告协商房屋买卖完毕，并书写了房屋专（转）卖证明后，由于看到单位公有住宅出售契约第一条“房屋出售经批准后，产权属个人所有。享有居住权。但没有变卖权，如确需变卖。则由房管部门将单位补贴价款如数收回上缴财政”的约定及原告家人不同意将涉案房屋出卖，因此，双方又签订了房屋租借证明。而被告庭审中陈述，原、被告实际是买卖关系，因为有单位公有住宅出售契约第一条的约定，原告要将该房屋出卖后需向房管部门补交差价款，因此双方才签订了房屋租借证明，这只是为了规避不向房管部门交纳差价补贴价款，并非是真实的租赁关系。从原、被告提供的房屋租借证明和房屋专（转）卖证明的内容及文义，一审法院认为，原、被告真实意思是房屋买卖，之所以签订了一份租借证明，其本意是为了规避滑石矿在出售公有住房时的约定。而原告在购买单位公有住房后即取得涉案房屋的所有权，原告又将所有权登记证及其他相关凭证交付给被告，亦符合买卖的特征，因此，原、被告之间是房屋买卖关系而非房屋租赁关系。原告的诉讼请求无事实和法律依据，对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告戴XX的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告戴XX负担。
上诉人戴XX二审诉称，上诉人与被上诉人先作的房屋转卖证明，后因上诉人妻子不同意再加之原单位出售公产房限制转卖，在废除了转卖证明后的当天下午又签订了租借证明，租借证明是唯一有效的，虽然在租借证明中约定上诉人如过20年不回来房屋归被上诉人所有，可上诉人在2013年12月已回来要房，根据物权法的规定，涉案房屋的产权归上诉人所有。请求撤销原判，依法改判被上诉人倒出涉案房屋并返还给上诉人。
被上诉人李XX二审辩称，上诉人1994年4月8日将涉案房屋卖给了被上诉人，双方签订了转卖证明，应上诉人的要求，双方在签订买房协议后又签订了房屋租借证明，其中约定如过20年上诉人不回来，此房归被上诉人所有，当时向被上诉人交了所有的收据、资料、老房证等，被上诉人一次性支付了4000元购房款。上诉人在诉请中讲上诉人的妻子知情后坚决反对卖房，这有悖常理，因为上诉人的妻子在卖房时本人在场，收到房款，并把各种证件给了被上诉人。被上诉人在2008年领取了新办的土地使用证和房产证。根据常理出租人不可能将房子的所有证照给承租人，如果上诉人的妻子不同意卖房，应在租赁合同中予以备注对卖房协议的效力进行说明。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未提供新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人戴XX与被上诉人李XX返还房屋纠纷一案，本案焦点应为双方所发生的是房屋买卖法律关系、还是房屋租赁法律关系。涉案房屋所有权为上诉人，上诉人与被上诉人于1994年4月8日签订涉案房屋买卖合同、同日又签订涉案房屋的租赁合同。上诉人已将涉案房屋的所有权证书交付被上诉人，被上诉人业已入住并交付涉案房屋合同约定的全额款项，上述事实距今已近二十年。从本案的客观事实综合考量上诉人将涉案房屋的所有权证书交付被上诉人的行为，更符合房屋买卖的交易习惯，也贴近房屋买卖法律关系。现上诉人主张涉案房屋系租赁关系，因其未向人民法院作出涉案房屋属租赁关系的合理解释，本照诚实信用、公序良俗的民事审判原则，本院对上诉人的请求，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人戴XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一五年六月三日
书 记 员 王海鹰