福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1713号
上诉人（原审原告）叶巽，男，1975年3月7日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福州市仓山区。
委托代理人刘志毅、黄昊，福建信得律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福州高佳房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区五四路89号置地广场13层。
法定代表人郭加迪，董事长。
委托代理人谢敏，福建博世律师事务所律师。
上诉人叶巽因与被上诉人福州高佳房地产开发有限公司（下称“高佳公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第4140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：原、被告于2009年7月20日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的坐落于福州市仓山区闽江大道202号三迪·凯旋枫丹3#楼210单元房屋出售给原告。合同第八条约定：出卖人应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经单体工程验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的每逾期一日0.005%向买受人支付违约金。
合同签订后，原告依约支付房价款589379元，双方于2010年10月1日办理房屋交接手续。2010年9月10日，诉争楼盘的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对该楼进行单体验收。2010年9月22日，该楼已依法进行竣工验收消防备案。被告于2012年10月30日办理上述房屋所在小区房屋产权初始登记（总登记）。诉争房屋所在小区土地权属总登记手续现尚未办理。
原审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在诉争房屋实际交付（2010年10月1日）后的365个工作日内即于2012年3月9日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因房地产权属证书包含房屋所有权证书及土地使用权证书，故被告应按合同约定期间完成该两项登记备案义务，但被告直至2012年10月30日才办理完诉争房屋土地总登记手续，至今尚未办理土地权属总登记手续，已构成违约。双方在合同中约定按已付房价款的每逾期一日0.005%计算违约金，该约定不违反相关强制性规定，合法有效。原告要求被告按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准，向原告支付逾期办理产权证、国有土地使用权证违约金，原审法院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经单体工程验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告已在合同规定的期限内履行相关义务，且原告接收房屋的行为可以视为原告对诉争房屋交付条件的认可，故原告的第二项诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告福州高佳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，按原告叶巽已付房价款589379元的每日0.005%标准，向原告支付逾期办理权属登记的违约金（违约金自2012年3月10日计至具备办证条件并由被告通知原告办理房屋国有土地使用权证书之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3321元，适用简易程序减半收取1660.5元，由原告叶巽负担735元，被告福州高佳房地产开发有限公司负担925.5元（被告应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
一审宣判后，原审原告叶巽不服，向本院提起上诉。
上诉人叶巽上诉称：一、合同约定逾期办理权属证书的违约金为日0.005%，该标准远低于银行利息，明显过低，显失公平。虽然上诉人目前已占有并使用了该房屋，但仍然缺乏对该房屋的处分权，即无法将房产用于抵押、融资、入股或转让，即被上诉人的违约行为已事实上导致上诉人丧失交易机会，必然给上诉人造成重大经济损失，依照《合同法》第一百一十四条的规定以及《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定，被上诉人应按中国人民银行规定的同期同类计收逾期贷款利率标准，向上诉人计付逾期办证违约金。二、房屋的交付不仅包含房屋的转移占有，而且房屋应符合国家和合同约定的标准，因本案房屋在交付之时尚未达到合同约定的单体验收合格的交付条件，因此2010年10月的交房并不构成有效交付，被上诉人存在逾期交房的事实，应依约支付逾期交房违约金。故上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人高佳公司答辩称：一、关于逾期办证违约金标准问题，讼争合同合法有效，合同已对违约金标准作出约定，因此应按合同约定标准计算。二、关于逾期交房违约金问题。1、上诉人已于2010年10月1日实际接收、占有并使用讼争房屋，被上诉人不存在逾期交房的情形。2、《商品房买卖合同》约定房屋交付条件是单体工程验收合格、竣工验收消防备案或者通过消防验收，讼争房屋已于2010年9月10日通过单体工程竣工验收，并于2010年9月22日进行了竣工验收消防备案，即已达到合同约定的交付条件。3、上诉人于2010年10月1日已经实际接收、占有并使用讼争房，并未遭受因被上诉人逾期交房而可能引发的任何损失。即使存在交付不符合条件的房屋，上诉人要求被上诉人承担违约金的主张已超过诉讼时效。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审期间，上诉人提供一份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明讼争房产通过单体验收的时间应该为2011年10月14日，就算按合同约定的单体验收时间，实际交房时的房屋也是不符合约定的。对此，被上诉人认为该证据不属于新证据，对其真实性无异议，但对证明对象有异议。其认为该证据与实际交房时向上诉人提供的2010年9月10日的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的内容是一致的，只是由于被上诉人公司新来的负责工程竣工档案归集的办事员误按提供存档时间重新整理了一份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》才导致两份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的落款时间不一致，且没有任何证据表明2010年9月10日的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》是虚假的。
被上诉人提供：证据1、凯旋枫丹3#楼分布工程质量验收记录档案资料，证明讼争楼房各分部工程质量验收过程并证明讼争楼于2010年9月10日竣工验收合格；证据2、凯旋枫丹3#楼竣工验收消防备案单，证明2010年9月10日，讼争楼竣工验收合格后，被上诉人依法在福州市消防支队办理消防验收备案手续，提交了2010年9月10日的工程质量验收记录表以及竣工验收报告；证据3、关于凯旋枫丹3#楼工程竣工验收情况的说明，证明讼争楼房于2010年9月10日已竣工验收合格，四方单位2010年9月10日在《单位﹤子单位﹥工程质量竣工验收记录》上的盖章是真实的。对此，上诉人认为，被上诉人提供的证据1无原件，无法确认真实性，也不属于法律所规定的二审新证据。退一步说，这些资料是其内部资料，竣工时间应以法院调取的质检站的文件为准；证据2被上诉人一审已经提供过了，被上诉人的质证意见与一审中的一致。证据3没有载明出具时间，因此对其真实性有异议，竣工时间应以法院调取的质检站文件为准。
经审理查明，双方提供的证据的证明对象是讼争楼房的单体验收时间，而生效文书已认定本案讼争楼房通过单体验收的时间为2011年10月14日，故根据本案现有证据，本院确认本案讼争楼房通过单体验收的时间为2011年10月14日。原审判决认定的其他事实基本清楚。
本院认为：关于逾期办证违约金标准问题。讼争《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第十五条已明确约定逾期办证违约金标准为日0.005%，上诉人认为该标准明显过低，但其并无证据证明该违约金明显低于其实际遭受的损失。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，只有合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，才参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，但本案合同已对违约金标准作出了明确约定，因此该条款不适用于本案，上诉人要求将违约金标准调整至银行同期同类贷款逾期贷款利率的上诉理由不能成立，原审判决被上诉人按日0.005%的标准计付逾期办证违约金是正确的。
关于逾期交房违约金问题。虽然《工程铭牌》、《竣工验收报告》以及被上诉人向福州市建筑工程质量监督站提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》等证据均表明讼争商品房在交房之日尚未达到《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，但根据《商品房买卖合同》第九条的约定可见，被上诉人支付逾期交房违约金的前提是“出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，因被上诉人已在合同约定的期限内将商品房实际交付给了上诉人使用，而且上诉人亦无证据证明其因单体验收迟延通过而遭受到了实际损失，因此上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的上诉请求不能成立。综上，一审判决结论正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费2302元，由上诉人叶巽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈集美
代理审判员 陈长灿
代理审判员 吴筱洲
二〇一四年十一月五日
书 记 员 王 惠