广东省新丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶新法民一初字第150号
原告（反诉被告，以下均称原告）王丽娟，女，1982年8月29日出生，汉族，广东省翁源县人，住翁源县江尾镇。
委托代理人华永强，广东天行健律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下均称被告）翁源县宏东房地产有限公司（以下简称宏东公司），住所地：广东省翁源县龙仙镇龙翔大道8号。
法定代表人丘建东，董事长。
委托代理人吕国昌，广东新北江律师事务所律师。
委托代理人李旺，该公司副总经理。
原告王丽娟诉被告宏东公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，被告宏东公司提出反诉，本院依法将本诉与反诉予以合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人华永强，被告委托代理人吕国昌、李旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2010年11月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以按揭方式，向被告购买位于龙翔花园悦龙居建筑面积为175.23平方米的8-806房，购房款按2600元／平方米计算共455598元，原告按合同约定全面履行了合同义务，被告于2012年9月19日为原告办理了房地产权证。合同第三条特别约定，单价2600元／平方米已经包含所有的税费、规费及办证费。合同签订后，被告明知合同有明确约定，广东省物价局《新建商品房交易价格行为规则》等规定明令禁止开发商在房价之外另行收取基础设施建设费用，仍另立名目要求原告交纳“设备设施费”12980元，且未开具正式收款收据。被告的乱收费行为，经原告等业主多次交涉和翁源县物价局责令限期退还后，被告仍以种种理由拒不退还。原告现提起诉讼，请求判令被告退还违法收取的“设备设施费”12980元；诉讼费用由被告负担。
被告辩称，一、被告收取原告的“设备设施费”在双方签订的《商品房物业维修基金补充协议》（注：与《商品房买卖合同》同时签订）第二条“关于小区智能化项目、水、电及其他设施安装的费用约定”中进行了明确的约定，原告诉称在“合同签订后”被告“另立名目要求原告交纳‘设备设施费’”这一说法不符合事实。原告在签订《商品房买卖合同》时就清楚地知道存在“设备设施费”，该费用属于买卖双方平等自愿约定的内容，是双方的真实意思表示。在签订合同和合同的履行过程中原告没有提出任何异议。二、被告与原告双方在《商品房物业维修基金补充协议》约定的“设备设施费”属于房价的一部分，按规定完全可以计入开发成本。按照《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”规定，各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用开发商并不是不能收取，而是不能在房价之外收取。由于合同双方缺乏相关法律法规知识、特别是价格法律法规的知识，导致合同条款不够规范，在签订合同时将“设备设施费”的构成和收取单列出来，让房屋的交易价格构成更加公开、透明，其实质仍然是合同双方交易价格的组成部分，符合交易双方的真实意思。不能因为合同条款将“设备设施费”的构成单列出来就推定开发商另外重复收取了建设费用。此外，《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》属于省一级政府部门制定的行为规则，不属于法律的范畴，违反该行为规则不等于违反价格法的强制性规定。因为被告收取的“设备设施费”不属于中央和省的定价目录中的政府定价和指导价。所以，在《商品房买卖合同》中单列“设备设施费”条款，并没有违反法律法规的规定，不属于标价之外收取的费用。三、涉案《商品房买卖合同》的“设备设施费”不完全是公共设施费用，还包括了属于业主个人的室内管道、入户大门等费用，这部分设施不属于公共设施，开发商向购房人收取并无不当。四、在法院受理本案纠纷之前，因此类纠纷涉及到多方开发商和多个楼盘，翁源县委、县政府和有关部门，为平息纷争曾经召集业主代表和包括被告在内的开发商协调，大部分业主已经和被告达成和解处理协议。按照协调会议精神，被告退回“设备设施费”给业主，业主返还被告代缴的房屋契税款，目前原告所在的龙翔花园531户业主中已经有386户业主与被告签订和解协议，占全部业主的72.69%。剩余业主中的大部分因为契税多于“设备设施费”而认为没有必要再签协议。原告等极少数业主仅要求被告退回“设备设施费”而不愿意返还被告代缴的契税，致使双方无法达成和解协议。五、涉案的《商品房买卖合同》及《商品房物业维修基金补充协议》已经履行完毕，原告的主张已过法律规定的两年诉讼时效。综上所述，被告收取的“设备设施费”是合同双方自愿协商确定的内容，属于商品房交易价格的组成部分，不属于标价之外的收费。原告的诉讼请求没有确实的事实依据和法律依据，理由不成立，请法院驳回其诉讼请求。
被告提出反诉称，2013年底，部分业主向媒体反映反诉原告不当收取“设备设施费”，此事经媒体报道后引起翁源县委县政府的重视。为平息纷争，妥善处理，县委县政府组织有关部门、开发商和业主代表进行了协调，对《商品房买卖合同》及有关资料进行调查。反诉原告此时才知道房屋契税按规定应该由购房人缴纳，才知道广东省物价局制定的《新建商品房交易价格行为规则》规定不得在房价之外收取配套设施建设费。虽然反诉原告认为依据双方合同收取的“设备设施费”实际上仍然属于房价的构成部分，只是合同不够规范将其单列一个条款，双方已经履行完毕，但是为配合和支持县委县政府及有关部门的处理，给业主一个合理说法，反诉原告高度重视，专门召开股东大会讨论，并根据股东大会的决定在县政府及有关部门组织的协调会上表态：“设备设施费”可以退回给业主，但业主同时也要按税法规定承担契税，返还代缴契税款。此提议得到县委县政府和大多数业主的认同，认为公平合理。会后，大多数业主与反诉原告按照协调会议精神签订了和解协议，对“设备设施费”和契税进行结算，反诉原告共向业主退回差额款200多万元。由此可见反诉原告解决问题的诚意，也证明了签订合同时约定“设备设施费”是合同双方当事人在平等自愿的基础上形成的真实意思表示。但是反诉被告等一小部分人，只顾自己的利益，而不顾对方利益，只要求反诉原告退回“设备设施费”，却不愿意承担反诉原告已经代其缴纳的契税，以致双方无法达成调解。反诉原告认为，依法纳税是公民应尽的义务。反诉被告在合同已经履行完毕后向反诉原告索要“设备设施费”，同时又拒绝承担按法律规定应由其缴纳的契税，显然是不公平的。按照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”和第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”再结合《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，”规定，税费负担属于价格条款，反诉被告属于支付价款履行义务的一方，按照合同法和税法的规定，反诉被告均必须承担涉案房屋的契税。为此，提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还代缴的房屋（翁源县龙仙镇龙翔花园悦龙居8-806房）契税款13667.94元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
原告对被告的反诉辩称，一、双方对契税的承担约定明确，反诉原告要求返还契税的反诉请求没有事实依据。双方签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定，商品房的单价已经包含所有的税费、规费及办证费。而商品房买卖中的所谓税费，包括契税、印花税、营业税、土地增值税、个人所得税、登记费、手续费、权属证书工本费八种。反诉原告主张契税承担没有约定或者约定不明没有事实依据。二、反诉原告要求返还契税的反诉请求没有法律依据。《契税暂行条例》虽规定反诉被告为契税纳税主体，但我国法律法规并不禁止交易双方就税费承担问题进行约定，而《商品房买卖合同》是第三条是双方对相关税费承担作出约定的真实意思表示，该约定未违反《合同法解释二》第十四条规定的效力性强制性规定，双方理应履行约定。三、反诉原告的反诉请求即便成立亦已过诉讼时效。诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，即反诉原告从交纳契税之日即开始计算时效，结合本案案情，反诉原告的主张早已超过诉讼时效。综上所述，请法院依据事实和法律，驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，原告与被告于2010年11月13日签订《商品房买卖合同》、《商品房物业维修基金补充协议》，合同约定原告以按揭方式，向被告购买位于龙翔花园悦龙居建筑面积为175.23平方米的8-806房，购房款按2600元／平方米计算共455598元，该商品房按建筑面积（含公共分摊面积）计算，单价为每平方米2600元人民币，此单价已经包含所有的税费、规费及办证费。协议约定被告为原告安装独立水电表和入户水管到厨房或卫生间，安装防盗入户大门等，原告应交费用12980元。合同签订后，原告依约履行给付价款义务，被告履行了交付房屋及为原告办理了房地产权证义务。被告收取原告的设备设施费12980元，缴交房屋交易的契税13667.94元。2013年底，部分业主向媒体反映被告不当收取“设备设施费”，此事经媒体报道后引起翁源县委县政府的重视。涉案争议内容经翁源县物价局调查，该局发了一份由业主向被告办理退款手续的通知书，没有作出行政处理。为平息纷争，妥善处理，县委县政府组织有关部门、开发商和业主代表进行了协调。被告也高度重视，召开股东大会讨论，并根据股东大会的决定在县政府及有关部门组织的协调会上表态：“设备设施费”可以退回给业主，但业主同时也要按税法规定承担契税，返还代缴契税款。此提议得到县委县政府和大多数业主的认同，认为公平合理。会后，大多数业主与反诉原告按照协调会议精神签订了和解协议，对“设备设施费”和契税进行结算，被告已向大多数业主退回差额款。原告因不同意被告的方案，双方未能达成协议，原告向法院提起诉讼，被告提出反诉。
原告王丽娟为证实自己的主张，向本院提供以下证据：
1、居民身份证，证明原告主体资格；2、企业机读档案登记资料，证明被告主体资格；3、商品房买卖合同，证明双方的权利义务，购房款单价包含所有的税费、规费及办证费；4、房产证，证明房屋基本情况；5、设备设施费收据，证明被告乱收费事实；6、韶关网络问政翁源县物价局的截图，证明物价局已经对这件事做了一份通知书，责令开发商退回乱收取的费用的事实网络信息；7、韶关网络问政司法局的截图，证明司法局经过调查了解后，建议龙翔花园的业主代表协商或者向法院起诉；8、《翁源县物价局责令退还多收价款通知书》，证明物价局作出通知书，责令被告退回乱收取的费用；9、关于清退设备设施费的通知，证明被告作出了退费通知。
被告翁源县宏东房地产有限公司为证实自己的主张，向本院提供以下证据：
1、《商品房物业维修基金补充协议》，证明《商品房物业维修基金补充协议》与《商品房买卖合同》同时签订，“设备设施费”是依据合同约定收取的，属于买方支付的房屋交易对价，性质上不属于价外收费，“设备设施费”还包含房屋大门和户内水管等非公共建设；2、《收据》，证明原告支付“设备设施费”，到2014年3月18日起诉已超过两年诉讼时效；3、国务院和广东省人民政府定价目录，证明商品房价格不属于政府定价和指导价；4、就“设备设施费”与契税相抵减达成的补充协议及名单，证明大部分业主已经与被告方达成和解，“设备设施费”与契税相抵减，业主承担契税符合法律规定和合同当事人的真实意愿；5、《商品房买卖合同》，证明合同第三条对契税承担约定不够具体、明确；6、契税完税单据，证明反诉原告代为反诉被告缴纳的房屋契税。
本院依法调查证据：1、向翁源县物价局进行调查的调查笔录，证实翁源县物价局没有作出行政处罚决定；2、《退款通知书》，证实翁源县物价局向业主发出通知，要求业主向开发商办理退款手续。
庭审质证时，被告对原告提供1-5证据的真实性不持异议；对6-9证据，认为原告没有按照规定的时间举证，对证据6的真实性、合法性、关联性有异议，在政府的公众网络下载的，应该提供相应的依据；证据7，是翁源县司法局对龙翔花园业主的答复，这个答复是没有法律效力的，而且司法局对答复的内容没有裁决权，也没有确认权，法律没有赋予它这样的权利，最多属于咨询性的意见；证据8，非常模糊，看不清是个什么通知书，没办法质证；证据9，是被告发出的通知，通知办理退费是有规定的，现在早已过了这个时间，原告应该清楚设备设施退费是和契税一起处理的，原告没有按照规定时间来办理。原告对被告提供1-6证据的真实性没有异议，但不同意其证明内容。
原告认为调查笔录与其了解的事实不一致，据其了解到物价局曾经对被告作出行政罚款100万元，也对乱收费的行为进行了认定；退款通知，是发给龙翔花园的业主，原告并没有收到这份通知，但对退款通知的内容，予以认可。被告对调查笔录没有异议；退款通知是发给龙翔花园的业主的，不是发给被告的，发文的对象是业主，不是开发商。
本院认为，原告与被告签订的购房合同是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，本院予以确认。本案争议焦点是原告是否要承担交易契税，被告收取设备设施费是否合法，合同约定承担是否有效。根据《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”规定，各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用开发商一律计入建设成本之中，是房价组成部分，可以收取，但不能在房价之外收取。因被告没有采用商品房销售规范文本，导致合同条款不够规范，在合同里将“设备设施费”单列出来，其实质是房屋交易价格的组成部分，是双方的真实意思。根据合同约定，原告应向被告交纳一些设备设施费，双方在签订购房合同时知道有该项条款，也就是说原告购买整套房时知道其应按合同的约定给付多少钱，被告收取原告多少设备设施费是合同约定，不是合同没有约定而另外收取，且已自觉履行。同理根据合同约定，商品房的单价已经包含所有的税费、规费及办证费，房屋交易契税约定由被告承担，虽然《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”规定，原告是房屋承受人，是契税纳税主体，但被告在合同中约定承担是真实意思表示，该约定没有违反法律的强制性规定，已履行完毕。对合同的效力，原、被告双方没有提出无效主张。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”规定，原告请求被告退回收取的设备设施费，本院不予支持，被告反诉请求原告给付房屋交易契税，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项的规定，判决如下：
一、驳回原告王丽娟的诉讼请求；
二、驳回反诉原告翁源县宏东房地产有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币125元，由原告王丽娟负担，反诉费人民币71元，由反诉原告翁源县宏东房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。
审 判 长 李美伟
代理审判员 李春容
人民陪审员 陈继泽
二〇一四年九月四日
书 记 员 黄冰花