重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00868号
上诉人（原审被告）重庆粮食集团丰都县粮食有限责任公司，住所地丰都县三合街道平都大道西段274号，组织机构代码68391174-2。
法定代表人范光国，执行董事。
委托代理人宋强，男，汉族，1971年2月12日出生，该公司职工，住丰都县。
委托代理人秦峰，重庆森吉律师事务所律师。
上诉人（原审原告）谢伟，男，汉族，1972年3月6日出生，居民，住丰都县。
委托代理人谭方林，重庆洪宇律师事务所律师。
上诉人重庆粮食集团丰都县粮食有限责任公司（以下简称丰都粮食公司）、谢伟因买卖合同纠纷一案，均不服丰都县人民法院（2014）丰法民初字第01414号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员余云中担任审判长，与代理审判员陈洁、蔡伟组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年11月25日，丰都县包鸾粮油食品站（甲方）与谢伟（乙方）签订《房屋购买合同》，约定：丰都县包鸾粮油食品站将其所属的丰都县包鸾粮管所原0108-0109号仓，建筑面积325.95㎡，粮点办公住房，建筑面积50.6㎡（以房产证为准）出售给谢伟；仓房每平方米850元，办公住房每平方米1000元，成交价款共计327657.5元；乙方必须在2009年12月5日前付清，未按期交清价款，合同无效，应承担违约责任。甲方协助乙方办理产权过户手续，所发生的一切税费由乙方自行承担；房屋交接应在办理交清价款手续后进行，但时间不得超过2009年12月7日前。任何一方违约，承担购买价款10%的违约金。合同甲方由高好平签名并加盖公章，乙方由谢伟签名。同年12月5日，丰都县包鸾粮油食品站出具收款凭据1份，载明：今收到谢伟交来购买仓房及住房款327657.5元；其中仓房（0108-0109）面积325.95×850=277057.5元，粮点宿舍办公面积25.3×2×1000=50600元。经手人高好平，财会主管向泽荣，并盖有丰都县包鸾粮油食品站公章。谢伟、高好平、向泽荣三人均为丰都县包鸾粮油食品站职工，高好平于2006年7月2日被丰都县粮食局任命为该站站长。同年12月6日，丰都县包鸾粮油食品站向丰都粮食公司作出《以资产安置职工的报告》，该报告称：因请求解决改革资金无果，为妥善安置职工，该站决定以出售资产来解决未安置职工。出售的资产：1、包鸾粮管所原0108-0109号仓房，建于60年代的基建仓，无资产原、净值，建筑面积352.95㎡；包鸾粮管所办公室，建于80年代，砖混结构，建筑面积50.6㎡。原值49625.42元，净值24132元。出售价款共327657.5元，资金用于安置高好平、向泽荣、黄遂娟三人，安置金额共283016元。完善安置手续，上报公司存档。次日，双方签订《房屋移交》，载明丰都县包鸾粮油食品站于当日移交该仓房和粮点办公住房，该仓房和粮点办公住房产权归属谢伟所有。2011年9月14日，高好平将112569.83元交给了丰都粮食公司。2010年4月21日，谢伟（甲方）与杜家洪、秦宗明（乙方）签订《房屋土地转换合同》，约定：由甲方提供原丰都县包鸾粮管所仓房及粮管所办公住房，共计占地面积460平方米给乙方自行修建房屋。房屋修好后，由乙方无偿还给甲方住房二套、临街门面三间，底楼全框架结构……同年5月13日，秦宗明与杜家洪签订《拆房和安全责任协议》，约定由杜家洪拆除房屋。仓房及办公住房现已拆除完毕，但未继续修建房屋。后谢伟因该房屋权属问题与他人发生纠纷，遂诉至一审法院，请求判决丰都粮食公司返还购房款327657.5元及承担相应利息165780.81元（按重庆农村商业银行的贷款基准利率从2009年12月5日计算至2014年6月10日止）；并由丰都粮食公司承担违约金32765.75元。
一审法院另查明：原丰都县包鸾粮油食品站属国有经济性质的企业法人。谢伟所购买的8、9号仓房及粮点办公住房的土地房屋的登记权利人为丰都县包鸾粮油食品站，其房产属国有房产。在房屋产权证的他项权利摘要中记载于2004年8月12日设定抵押，权利人为中国农业发展银行丰都县支行，设定权利为期限1826天。2008年9月9日，丰都县人民政府同意将包括丰都县包鸾粮油食品站在内的10户国有粮食企业成建制整合到重庆粮食集团，组建粮食公司。同年10月11日，重庆市国有资产监督管理委员会同意将丰都县包鸾粮油食品站等10户国有粮食企业资产、债权债务、人员成建制无偿划转给重庆粮食集团有限责任公司，作为其全资子公司管理，由其对丰都县包鸾粮油食品站等10户国有粮食企业依法履行出资人职责。同年12月21日，重庆粮食集团有限责任公司同意丰都县包鸾粮油食品站等8户企业实行歇业待整合，保留法人资格，由丰都粮食公司负责代管。
丰都粮食公司一审辩称：1、谢伟与丰都粮食公司签订房屋买卖合同属实，但合同无效不是丰都粮食公司的责任，因为谢伟是该粮站的职工，知道标的物的具体处理过程。2、谢伟请求的利息和违约金均不应当由丰都粮食公司承担。3、丰都粮食公司是在房屋出卖后一年多才知道此事，这期间谢伟未向丰都粮食公司要求过户。即使现在要返还价款，但土地上原有的房屋已经被拆除，原有房屋是有一定的使用功能的，请求在返还房款时扣除原有房屋的价值。
一审法院认为，平等主体的当事人之间可以自由订立合同，但订立合同不得损害国家、集体或者第三人的利益，也不得违反法律、法规强制性规定。本案中，原丰都县包鸾粮油食品站属国有经济性质的企业法人，其所有的房产属于代管的国有资产，对于国有资产的处置必须按照相应的处置程序进行，以便有效防止国有资产的流失而损害国家利益。根据国务院《国有资产评估管理办法》第三条的规定，国有资产占有单位对资产进行拍卖、转让应当进行资产评估。该规定属于行政法规的效力性强制规定，当事人所签订的合同不得违反，否则属于无效合同。故丰都县包鸾粮油食品站在未对其所占有的国有资产进行评估之前与谢伟签订的《房屋购买合同》由于违反行政法规的强制性规定而无效。合同无效后，合同双方因该合同取得的财产应当相互予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故丰都县包鸾粮油食品站应当将收取的购房款327657.5元返还给谢伟。因丰都县包鸾粮油食品站已关闭，该站关闭后的权利义务归属于丰都粮食公司，因此其责任应当由丰都粮食公司承担。同时，谢伟亦应当将因购房合同取得的房屋返还给丰都粮食公司，但由于谢伟购买房屋后已将房屋拆除，房屋已不能返还。根据法律规定，对已被拆除的房屋只能折价补偿，但原房屋所占土地仍应返还给丰都粮食公司。对于房屋的价值，根据丰都县包鸾粮油食品站制作的《以资产安置职工的报告》，对于出售的房屋的价值作了评价，该报告应属丰都县包鸾粮油食品站真实意思表示，参照该报告，仓房无资产原、净值，办公室原值49625.42元，净值24132元，酌定由谢伟返还丰都粮食公司24132元。对于谢伟请求支付利息的问题，因丰都县包鸾粮油食品站在出售其国有资产时未经过国有资产处置程序而致买卖合同无效，合同无效的过错在于丰都县包鸾粮油食品站，谢伟作为买方并无过错，故丰都粮食公司应当对谢伟的资金利息损失予以赔偿。对于谢伟请求支付违约金的问题，因双方签订的合同无效，合同无效的法律后果是双方返还和按过错赔偿损失，不存在承担违约责任的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、原丰都县包鸾粮油食品站与谢伟于2009年11月25日签订的《房屋购买合同》无效；二、丰都粮食公司在判决发生法律效力后20日内支付谢伟327657.5元及其资金利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从2009年12月5日起计算至付清本金时止）；三、谢伟在判决发生法律效力后20日内将原丰都县包鸾粮管所原0108-0109号仓房及办公住房所占土地返还给丰都粮食公司，并支付丰都粮食公司被拆除房屋的补偿款24132元；四、驳回谢伟的其余诉讼请求。并决定一审案件受理费6210元，减半收取3105元，由丰都粮食公司负担。
丰都粮食公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法改判由谢伟向其补偿被拆除房屋价值167259元。其事实和理由为：因被谢伟拆除的房屋实际使用或市场价值远大于会计账目上的价值，一审判决按原丰都县包鸾粮油食品站《以资产安置职工的报告》为基础判决谢伟补偿被拆除房屋的价值24132元不恰当，应按照政府征地补偿标准计算房屋损失为167259元。
谢伟针对丰都粮食公司的上诉答辩称：我们之间买卖的是土地使用权而非地上附着物，且该房屋早就列为危房，丰都粮食公司所称的损失没有依据，对其请求应予以驳回。
谢伟亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第三项，改判由丰都粮食公司赔偿其拆除危房的费用3万元。其事实和理由为：1、我向丰都包鸾粮食站购买的是土地使用权而非房屋，丰都包鸾粮食站卖给我的房屋实际是危房且重复卖给了他人，并不存在房屋的残值问题，故不应由我支付丰都粮食公司被拆除房屋的补偿款24132元。2、我为拆除房屋支付了拆除费3万余元，该费用系合同无效给我造成的损失，应由丰都粮食公司赔偿。
丰都粮食公司针对谢伟的上诉答辩称：双方签订的是房屋买卖合同而非土地使用权购买合同，谢伟也没有证据证明该房屋系危房，其所称拆除房屋支付的费用亦没有相应依据，请求驳回其上诉请求。
二审中，丰都粮食公司向本院提交了《丰都县人民政府关于调整征地补偿政策有关事项的通知》（丰都府发（2013）19号），拟证明按照丰都县农村房屋拆迁补偿标准，谢伟应向其赔偿房屋损失167259元。谢伟质证认为，对该《通知》的真实性无异议，但与本案无关联性。本院审核后认为，该《通知》系政府征地补偿安置标准，与本案没有关联性，故不确认其证明效力。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八之规定，谢伟与原包鸾粮油食品站所签《房屋购买合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，双方应返还因该合同取得的财产，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故丰都粮食公司应向谢伟返还购房款327657.5元，同时谢伟亦应向丰都粮食公司返还因该合同取得的土地和房屋，因该房屋已被拆除，只能予以折价补偿。关于该房屋的价值应如何计算的问题，因现无法对被拆除房屋的价值进行评估，而丰都县包鸾粮油食品站于双方签订合同之时制作的《以资产安置职工的报告》系其自身对当时房屋价值评价的真实意思表示，具有较高的可信度，故可以作为认定该房屋价值的参考依据。虽然丰都粮食公司认为应当按照当地征地拆迁补偿标准来计算被拆除房屋的价值，但本案并不涉及征地补偿问题，不应适用该标准。故丰都粮食公司要求由谢伟按该标准补偿被拆除房屋价值的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。
对谢伟认为因该房屋系危房、双方买卖的是土地而非房屋，故其不应支付被拆除房屋补偿款，同时丰都粮食公司应赔偿其拆除危房的费用3万元的上诉请求，本院认为，谢伟对上述主张均未提供证据予以证明，故本院对其上诉请求亦不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6210元，由上诉人重庆粮食集团丰都县粮食有限责任公司负担5807元，由上诉人谢伟负担403元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 陈 洁
代理审判员 蔡 伟
二〇一四年十月十四日
书 记 员 余婷婷