安徽省潜山县人民法院
行 政 判 决 书
（2014）潜行初字第00007号
原告：黄迎春，女，1958年2月6日出生，汉族。
原告：徐骞（黄迎春之子），男，1986年9月14日出生，汉族。
以上两原告委托代理人：丁立群，男，1964年8月17日出生，汉族。
被告：潜山县房地产管理局。
法定代表人：周玉亮，局长。
委托代理人：邓访民，安徽安潜律师事务所律师。
第三人：安徽省潜山路桥房地产开发有限公司。
法定代表人：凌英翰，经理。
委托代理人：郑力祥，安徽振风律师事务所律师。
第三人：冯凌根，男，1974年9月17日出生，汉族。
委托代理人：叶婷婷，女，1975年12月2日出生，汉族，（为其妻）。
原告黄迎春、徐骞不服被告潜山县房地产管理局潜梅城字第36757号房地产权证登记，于2013年12月23日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，依法向第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭审理了本案。原告黄迎春及两原告委托代理人丁立群、被告委托代理人邓访民、第三人安徽省潜山路桥房地产开发有限公司委托代理人郑力祥、第三人冯凌根的委托代理人叶婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年5月15日，潜山县房地产管理局为安徽省潜山路桥房地产开发有限公司（以下简称“路桥公司”）办理潜梅城字第36××57号房地产权证登记，证载房地坐落于潜山县梅城镇皖潜大道203号B12幢4层B三单元405室，为混合结构普通住宅，建筑面积104.32平方米，套内建筑面积9251平方米。
潜山县房地产管理局在法定期限内向本院提交以下证据、依据：1、申请书、企业法人营业执照、企业组织机构代码证、企业法定代表人身份证明、宗地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收资料、“水岸江南”房地产开发项目备案批复、潜山县商房预售许可证、水岸江南B12A、13楼房销控表，证明登记申请资料齐全，符合规定要求。2、房屋登记办法，被告作出讼涉具体行政行为的依据。经质证，两原告认为：1、被告于2011年5月与原告进行讼涉房屋的交接确认，当年下半年即已入住；路桥公司于2012年5月申请初始登记时，却无视前述事实，将讼涉房屋申报为B12B三单元405室，随又转移登记于冯凌根户，而B12B栋只有两个单元，路桥公司罔顾事实，错上加错；被告也将错就错予以登记，损害了原告的利益；2、被告在登记过程中未进行认真核实调查，违反程序规定，登记行为应予撤销。路桥公司、冯凌根对上述证据不持异议。
黄迎春、徐骞诉称：2011年3月28日，原告与路桥公司签订商品房买卖合同，所购房号为水岸江南B12B幢二单元403室。原告于2011年5月28日付清购房款，2011年5月30日签订了商品房交接确认书，并在物业处领取房号钥匙装修入住。2013年9月12日，冯凌根、叶婷婷以原告侵权为由起诉，并以房产证为证。原告认为水岸江南B12B幢只有二个单元并无3单元，是房产登记管理部门登记错误，遂于2013年12月23日对潜山县房地产管理局提起行政诉讼。在审理过程中发现该房初始登记错误，继而又错误地于2013年9月6日将该房转移登记于冯凌根、叶婷婷名下。原告认为被告在办理上述房产初始登记时对申请材料没有进行审核、查验，其作出的具体行政行为违法。故诉请：1、撤销被告作出的潜梅城字第36××57号房地产权证登记；2、判决被告将争议房地产登记于黄迎春、徐骞所购的梅城镇皖潜大道323号B12B幢二单元403室。两原告向本院提交以下证据：1、身份证复印件两份，证明原告自然人身份；2、《商品房买卖合同》、支付购房款发票、水岸江南商品房交接确认书，证明原告向路桥公司购买水岸江南B12B幢二单元403室号房，双方确认并交付；3、现场照片6张，证明水岸江南B12B幢只有两个单元；4、冯凌根与路桥公司签订的《商品房买卖合同》、水岸江南商品房交接确认书、房地产平面图、潜梅城字第46××50号房地产权证，证明冯凌根从路桥公司购得水岸江南B12B幢三单元405室，实际上该幢并无三单元；5、更正房产登记申请书、不予受理告知书、（2013）潜行初字第00002号行政裁定书，证明原告请求被告更正错误登记的过程；6、潜梅城字第36××57号房地产权证，证明被告作出讼涉具体行政行为。经质证，被告认为：1、对证据1、2、5无异议；2、其他证据证明原告购买的商品房为B12B幢二单元403室，而讼涉行为只涉及B12B幢三单元405室，两者没有关联性。路桥公司同意被告的质证意见，并认为按照《商品房买卖合同》第十七条的相关规定，房号的命名权归出卖人。冯凌根未有质证意见。
潜山县房地产管理局辩称：2012年4月24日，路桥公司向被告提出房地产登记申请（初始登记），同时递交了法定资料，被告于2012年5月15日依法登记并核发了潜梅城字第36××57号房地产权证。2012年2月7日，路桥公司与第三人冯凌根、叶婷婷向被告申请房屋所有权转移登记，同时递交了营业执照、身份证明、房地产权证、商品房买卖合同、房产测绘报告、购房合同备案证明、营业税和契税完税证明等相关法定材料。经审查，其申请符合《房屋登记办法》第三十三条规定，被告予以登记，核发了潜梅城字第46××49号、潜梅城字第46××50号房地产权证。综上，被告所作出的讼涉的具体行政行为，程序、实体上均合法有效。原告诉请依法应予驳回。
路桥公司述称：1、潜梅城字第36××57号房地产权证是发给路桥公司的，与原告无关。2、潜梅城字第36××57号房地产权证对应的是B12B幢三单元405室；原告诉称应将其转移登记于B12B幢二单元403室毫无道理，也不符合程序规定。3、潜梅城字第36××57号房地产权证登记合法。故原告的诉讼请求依法应予驳回。路桥公司向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同及商品房交接确认书各二份，证明原告及冯凌根购房及交接情况；2、购房合同备案证明6份，证明包括原告及冯凌根在内的相关购房人备案时所购房屋的具体位置；3、防盗门钥匙交接表，证明路桥公司将门钥匙全部移交物业公司的事实。经质证，原告认为：1、原告从路桥公司的委托方接到钥匙，并装修入住，即使房屋交接发生差错，责任不在原告；2、B12B幢建筑只有两个单元，路桥公司申请产权登记时却弄出三单元，与事实明显不符。被告及冯凌根对前述证据不持异议。
冯凌根述称：讼涉房屋为B12B幢三单元405室，是第三人所购；原告所购房屋为B12B幢二单元403室，初始登记与其无关。冯凌根向本院提交如下证据：水岸江南商品房交接确认书、购房发票、购房合同备案证明、潜梅城字第46××49号、第46××50号房地产权证、商品房买卖合同，证明原告目前所居住房屋为第三人合法所有。经质证，原告认为：除商品房买卖合同外，其他证据所证明的事实都为原告入住后发生，路桥公司有不可推卸的责任。被告及路桥公司对前述证据不持异议。
经庭审质证，本院对各诉讼参加人提交的证据作如下确认：1、确认原告提交的证据的证明效力，采信其证明目的。2、被告所提交证据可证明相关讼涉事实过程。3、路桥公司所提交证据可证明相关讼涉事实。4、冯凌根所提交证据可证明相关讼涉事实。
经审理查明：2007年7月，路桥公司“水岸江南”用地列入潜山县城区房地产开发项目，该公司随后分三期在此进行了开发建设，建成水岸江南小区（普通住宅房73000平方米、商业用房2000平方米）。2011年3月28日，黄迎春、徐骞与路桥公司签订《商品房买卖合同》，购买B12B幢二单元403号房；2011年5月26日，买受人付清了全部价款369213元；2011年5月30日，双方签订《水岸江南商品房交接确认书》，潜山县嘉信物业管理有限公司受路桥公司委托将讼涉房屋防盗门钥匙交于买受人，后者接收房屋并装修入住至今。
水岸江南B12区有六层普通住宅建筑两幢，标注为A、B幢，其中A幢只有一个单元、B幢有两个单元。2012年4月，路桥公司向潜山县房地产管理局申办水岸江南B12区房地产权证初始登记，提交的“水岸江南B12A、B楼房销控表”载有三个单元及对应房屋编号（A幢列为一单元，B幢列为二单元、三单元）。潜山县房地产管理局据此制发潜梅城字第36××57号房地产权证，载明房地座落为梅城镇皖潜大道283号B12幢4层B三单元405室。
2014年2月1日，冯凌根与路桥公司签订《商品房买卖合同》，购买水岸江南B12B幢三单元405号房；2013年2月6日，双方签订《水岸江南商品房交接确认书》；随后进行房屋交接时，始知路桥公司标注为水岸江南B12B幢三单元405室的房屋已为黄迎春、徐骞入住。2013年3月6日，冯凌根付清全部购房款362214元。2013年9月上旬，路桥公司与冯凌根到潜山县房地产管理局办理了商品房房地产权证转移登记，将潜梅城字第36××57号房地产权转移登记于冯凌根、叶婷婷名下（共有），冯凌根持潜梅城字第46××49号房地产权证、叶婷婷持潜梅城字第46××50号房地产权证。2013年9月中旬，冯凌根、叶婷婷以财产侵占为由向本院提起民事诉讼，本院依法受理；在审理过程中，黄迎春、徐骞于2013年12月23日向本院提起行政诉讼，诉请撤销冯凌根、叶婷婷所持的潜梅城字第46××49号、第46××50号房地产权证，故本院于2013年2月24日作出（2013）潜民一初字第01592号民事裁定，中止案件审理。2014年元月，黄迎春、徐骞认为已提起的行政诉讼所涉房产的初始登记错误需另行诉讼，故申请撤回起诉，本院以（2014）潜行初字第00002号行政裁定裁定准许。致本起诉讼始。
本院认为：《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”“国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”按正常的辨识习惯和相关规定，房屋登记应当依幢、单元、层、套（间）逐次界定单位元，实现所登记房屋的特定性。本案讼涉房屋位于水岸江南B12B幢4层，该幢普通住宅建筑只有两个单元，非“一”（单元）即“二”（单元），不可能有“三”（单元）。而路桥公司申办房地产权证初始登记时，却将各自独立的B12A幢与B12B幢连在一起编排房屋单元，即B12A幢列为第一单元、B12B幢列为第二和第三单元，另将A、B两幢房屋一起列为B12幢，被告未经严格审查核实而予以登记，致使出现制发的B12B幢两单元中的其一单元房屋房权证冠以“三”单元、B12区间的两幢房屋一并冠以“B12幢”这样与事实不符的房屋编号，足以让人产生辨识错觉，以致引起本案讼争。讼涉A、B两幢房屋各自独立、有固定界限，并非连体，对其内房屋的编号应当以幢别为基本单元各自进行登记。被告在办理讼涉相关房屋的初始登记时，对幢和单元的界定出现错乱，不符合客观实际，也与路桥公司和与房屋买受人所签《商品房买卖合同》中的房屋编号不一致，所登记的房屋编号不能特定：对于“幢”，B12幢标注不明确具体，而应当是B12A幢、B12B幢；对于“单元”，A、B两幢均无第三单元，而应当是B12A幢一单元、B12B幢一单元和二单元。故被告作出的讼涉具体行政行为主要证据不足，不符合《房屋登记办法》的相关规定，依法应予撤销。讼涉房屋原告已装修入住两年有余，该房屋的初始登记是否撤销、重新登记是否为原告所订购之房屋编号，对原告及相关行政相对人的权利义务产生现实的变动、发生实际影响，被告及第三人认为讼涉具体行政行为与原告无关的辩称意见本院不予采信；讼涉房屋的初始登记撤销后，被告将对路桥公司的申请资料进行审核依法重新予以登记，但该行为的作出与登记的房屋编号是否为原告已订购的B12B幢二单元403室并无必然的联系，故原告要求判令被告将讼涉房屋直接登记为B12幢二单元403室的诉讼请求依法应予驳回。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2目、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
一、撤销潜山县房地产管理局于2012年5月15日作出的潜梅城字第36××57号房地产权证登记之具体行政行为；
二、驳回黄迎春、徐骞的其他诉讼请求。
本案诉讼费50元，由潜山县房地产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 聂小宁
审 判 员 储昭著
助理审判员 陈建生
二〇一四年五月九日
书 记 员 徐朝云
附：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
……
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1、主要证据不足的；
2、适用法律、法规错误的；
……
《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》
第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：
……
（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。
《房屋登记办法》
第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：
……
（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；
……