广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1151号
上诉人（原审原告）冯佳。
委托代理人梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州金辉洋房地产有限公司。
法定代表人严健良，职务董事长。
上诉人冯佳因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年11月24日，冯佳、广州金辉洋房地产有限公司（下简称金辉洋公司）签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，由冯佳向金辉洋公司认购广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑·蔚蓝心殿金洋阁2804单位，建筑面积为138.4平方米，套内面积为117.64平方米；冯佳同意按一次性付款方法付款，即成交价为人民币820000元；冯佳于签署本认购书时交定金1万元；2005年11月29日前签订《商品房买卖合同》，同时付楼款的60%，即人民币482000元（已扣除定金）及装修费综合税费人民币16810元（即成交价2.05％）。
冯佳、金辉洋公司曾经签订编号为穗房合字200201595号《商品房买卖合同》，约定：冯佳向金辉洋公司购买广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑（自编：辉洋阁、银洋阁、海洋阁、金洋阁）金洋阁D2804单元，［自然层二十八］2804号房，建筑面积138.4平方米，其中套内建筑面积117.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.76平方米。该商品房属预售，按套出售，总金额820000元；付款方式为一次性付款，2005年11月29日前支付全部房价款的60%即492000元，合同鉴证后三天内支付全部房价款的40%即328000元；金辉洋公司应在2006年5月31日前，将具备电梯验收合格证、消防验收意见书，并符合本合同约定的商品房交付冯佳使用。金辉洋公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由金辉洋公司提供的资料报产权登记机关备案。如因金辉洋公司的责任，冯佳不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，冯佳退房，金辉洋公司在冯佳提出退房要求之日起90日内将冯佳已付房价款退还给冯佳，并按已付房价款的1%赔偿冯佳损失；冯佳不退房，金辉洋公司按已付房价款的1%向冯佳支付违约金。原审庭审期间，冯佳提交了《商品房买卖合同》原件供原审法院核对。
2005年11月24日冯佳向金辉洋公司交纳定金10000元，于11月25日交纳购房款482000元及综合税费16810元。金辉洋公司已于2005年12月6日将案涉房屋交付冯佳使用。
2004年4月9日，本院曾以（2004）穗中法执字第508、510－512号民事裁定书和协助执行通知书，查封了登记在金辉洋公司名下的位于本市黄沙大道粤南大街“辉洋苑”（预售证号：000200、000201号）除已预售、查封外的全部房产，冯佳以上述查封房产中的相关房产属其所有为由，向本院提出执行异议，本院经审查，于2008年9月22日作出（2004）穗中法执字第508、510－512号之一，（2006）穗中法执字第621号之一执行裁定书，认定冯佳、金辉洋公司之间存在针对异议房产的商品房买卖合同关系，并裁定冯佳在裁定书送达之日起三十日内将未支付的购房款支付到本院作为案件的执行款，并将其《商品房买卖合同》原件提交本院核对后，本院对其所购房产予以解封。
冯佳于2014年9月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.金辉洋公司立即为冯佳办理广州市黄沙大道189-201号辉洋苑金洋阁D2804房的产权登记及过户手续；2.金辉洋公司承担本案诉讼费用。金辉洋公司原审没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。
原审诉讼过程中，原审法院根据广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的要求，向冯佳送达了《提交﹤购房资格证明﹥告知书》，要求其向住房所在地房地产登记机构申请出具《购房资格证明》，并向原审法院提交。在法庭辩论终结前，冯佳未能向原审法院提交上述《购房资格证明》。
原审法院认为：冯佳、金辉洋公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应严格履行。但由于该合同没有经登记备案，且冯佳在诉讼过程中无法提供由房管部门出具的《购房资格证明》，证实其符合购房资格及具备产权登记的条件，该合同现在事实上无法履行，因此，冯佳要求金辉洋公司为其办理涉案房屋产权登记及过户手续的请求，不予支持。
金辉洋公司经原审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决如下：
驳回原告冯佳的全部诉讼请求。
本案受理费50元，由原告冯佳负担。
判后，上诉人冯佳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决缺乏法律依据。原审判决根据广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》，认为冯佳因未能提供由房管部门出具的《购房资格证明》，而驳回冯佳要求办理涉案房屋产权登记及过户手续的请求。冯佳认为，广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅均不是有权制定规范性法律文件的机关，因此，《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》不是规范性法律文件，不具有普遍约束力，该文件不应作为人民法院审理民事案件适用的法律依据。现时的购房政策没有规定政策实施前合法有效的购房行为不能办理产权登记过户手续，而根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合作出的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定，国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行时，不对生效法律文书进行实体审查。依照此规定，冯佳要求办理涉案房屋的产权登记及过户手续不存在客观上不能履行的情形。二、法律或政策均不应溯及既往。“辉洋苑”小区问题是历史遗留问题，冯佳购房时，还没有实施“住房限购政策”。若金辉洋公司不违约，涉案房屋早已过户到冯佳名下，就算上述文件具有约束力，但也不应溯及既往。三、原审判决有失公平，并侵害冯佳的合法权益。到目前为止，已有部分金辉洋小区业主办理了鉴证手续，以自己的名义办理了预售备案登记。现在涉案房屋已解封，但却仍登记在金辉洋公司名下，一旦涉案房屋又因金辉洋公司的债务而被查封、拍卖，那么冯佳多年来的努力岂不是白费所以，用现时的限购政策处理“辉洋苑”的历史遗留问题，必将损害善意的购房者的合法权益，并可能导致更多的纠纷，影响社会的和谐稳定。故请求二审法院撤销原审判决，支持我方提出的诉讼请求。
被上诉人金辉洋公司经本院依法传唤，没有到庭应诉，也无书面答辩。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，本院于2015年4月1日向冯佳送达了《提交﹤购房资格证明﹥告知书》，要求其向住房所在地房地产登记机构申请出具《购房资格证明》，并于15日内提交，但冯佳未能向本院提交《购房资格证明》。
本院认为，虽冯佳、金辉洋公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定该合同合法有效正确，冯佳的合同权利应当得到法律保护，但根据《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。上述合同履行过程中，遇到国家实施限购政策，该政策实施期间，冯佳是否具有购房资格及住房限购政策是否应溯及既往均应由住房所在地房地产登记机构认定，现冯佳不能提供住房所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》证明其具备购房资格，故原审法院判决驳回冯佳要求继续履行合同办理涉案房屋产权登记及过户手续，并不违反法律规定。冯佳仍可以主张索赔权利或者在具备继续履行条件时主张办理房屋产权过户登记手续。冯佳上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回，原审判决处理并无不当，应予维持。金辉洋公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人冯佳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年五月七日
书 记 员 郝 烨