安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00028号
上诉人（一审被告）：天象集团有限责任公司［原安徽天象（集团）有限公司］。
法定代表人：孔令发，该公司经理。
委托代理人：朱守志，该公司项目经理。
委托代理人：高飞，宿州市埇桥区司法局埇桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：蒋元芬，女，1953年5月6日出生，汉族。
委托代理人：周建，安徽皖光大律师事务所律师。
一审被告：安徽天象（集团）有限责任公司宿州分公司。
负责人：邵飞飞，经理。
上诉人天象集团有限责任公司（以下简称天象集团公司）因与被上诉人蒋元芬、一审被告安徽天象（集团）有限责任公司宿州分公司（以下简称天象集团宿州分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宿州市埇桥区人民法院2013年10月10日作出的（2010）宿埇民一初字第00663-1号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年12月24日受理后，依法由审判员王艳峰担任审判长，与代理审判员李德道、杜飞组成合议庭，于2014年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人天象集团公司的委托代理人朱守志、高飞，被上诉人蒋元芬的委托代理人周建到庭参加诉讼。一审被告天象集团宿州分公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋元芬一审诉称：天象集团公司及其分公司开发宿州市港口路路东小区，于2005年对外预售商品房。2005年4月12日，蒋元芬预定了港口路21号楼门面房两间（现排序为：门面112、113室），并支付了定金10万元。该处商品房竣工后，天象集团公司及其分公司交付房屋并告知蒋元芬等候结算。蒋元芬对房屋进行了装修并一直居住、使用至今。双方曾就此事进行协商，但因天象集团宿州分公司未按约定交付房产证而未达成一致意见。2008年1月6日，天象集团宿州分公司向蒋元芬发出“终止预定商品房通知书”，要求终止双方的购房协议。蒋元芬表示不同意，于2008年1月14日回函表示：1、双方没有约定解除购房协议；2、该通知无法律依据；3、要求尽快结算房款。之后，天象集团宿州分公司未答复。蒋元芬认为：双方已就所购房屋的每平米价格、房屋的具体位置等作出了约定，房屋建成后的面积已经确定，双方应立即结算，蒋元芬付清剩余房款，同时天象集团宿州分公司应提供所有到房管局办理房产证的材料。但天象集团公司及其分公司不进行结算，反而为赢得高利另行处置，不仅违反了法律规定，也违反了双方的约定，严重侵犯了蒋元芬的合法权益。请求判令天象集团公司、天象集团宿州分公司履行协议，提供办理房屋产权证所需的全部材料并进行结算，由天象集团公司、天象集团宿州分公司承担本案的诉讼费用。
天象集团公司、天象集团宿州分公司一审辩称：公司从未与蒋元芬签订门面房的销售合同或协议。蒋元芬诉称支付给的10万元定金，是通过宿州市第二建筑公司职工朱迎春交付。朱迎春只交到公司9万余元，该案已经宿州市埇桥区人民法院审理，作为蒋元芬购买港口路21号楼商品房的预付款，因此不存在定金的问题。蒋元芬诉称的两间门面房的面积、价格、位置的约定均与事实不符。该争议两间门面房现已被安置给被拆迁户陈培、吕莉两人。该拆迁安置协议合法有效，更加说明蒋元芬的起诉无事实依据。请求判决驳回蒋元芬的诉讼请求。
一审法院查明：宿州市第二建筑公司承建天象集团公司开发的宿州市港口路二区工程的施工任务，为施工方便，设立了“宿州市港口路二区项目部”。2005年4月12日，蒋元芬通过其亲戚司军将10万元定金交给宿州市港口路二区项目部负责人朱迎春（朱迎春系宿州市第二建筑公司员工，与安徽天象集团公司宿州分公司朱守志系父子关系），朱迎春给蒋元芬出具了一份加盖“宿州市港口路二区项目部”公章的收据。该收据载明：收款数额为10万元；港口路21号楼南1、2号门面房（现排序为112、113室）及201室住宅一套定金，门面房3500元／㎡，住宅1260元∕㎡。2005年5月22日，朱迎春将蒋元芬所交的购房定金95840元交给天象集团公司，该公司给蒋元芬开的收款收据载明，收款数额为95840元，并注明港口路21号楼201购房定金（住宅），1260元／㎡。2008年1月6日，天象集团宿州分公司向蒋元芬发出终止预定商品房通知书，内容为：我公司自2005年6月至今多次通知你方来我公司办理购房手续并要求付清余款，你都不予理会，现特此通知，你于2005年4月12日在我公司预定港口路小区21号楼住宅一套，门面房两间的协议解除，请你方在接到通知后7日内到我公司领取购房定金并支付5﹪的违约金。2008年1月14日，蒋元芬针对天象集团宿州分公司终止预定商品房通知书提出书面异议，主要内容为：一、双方没有约定解除；二、你公司作出的“终止预定商品房通知书”没有法律依据；三、要求尽快结算房款。因双方存在争议，蒋元芬与天象集团公司及其分公司至今未签订正式书面购房合同，也未按双方约定的单价交清购房款。2007年5月7日，蒋元芬擅自换门锁强占该门面房，并将该房租赁给丁立友使用。天象集团公司按照2001年7月18日与第三人吕莉签订的拆迁安置协议书，将蒋元芬预定的两间门面房，分别安置给了案外人吕莉和陈培。陈培和吕莉分别于2007年10月29日和2008年2月1日办理了房地产权证。蒋元芬不服向法院起诉，经安徽省宿州市中级人民法院终审认定：案外人陈培在申请办理房屋产权转移登记时，提供的房屋拆迁安置协议书和房屋拆迁安置证均是2001年11月8日同一天签订，但安置的位置不同，房屋拆迁安置协议书是门面房安置在港口路路西，而房屋拆迁安置证却在港口路路东；案外人吕莉去申请办理房屋产权登记时，申请登记表上的日期为2006年11月13日，而申请表的第二项原产权人（天象公司）证号填写为“200709790”号，其编号是2007年的房屋产权证编号，显然，该申请表填写的时间与表的内容与时间上存在矛盾。安徽省宿州市中级人民法院最终以宿州市房地产管理局在登记时，未尽到认真的调查审核职责，依法撤销了宿州市房地产管理局于2007年10月29日向陈培颁发的20××43号房地产权证，以及于2008年2月1日向吕莉颁发的20××10号房地产权证。
一审法院认为：本案属商品房预售合同纠纷。商品房预售合同是指商品房预售方和预购方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款，并按期接受商品房的书面协议。本案中，天象集团公司及其分公司作为预售方在给预购方蒋元芬出具的100000元定金的收据中，明确将坐落于宿州市港口路21号楼南1、2号门面房，按每平方米单价3500元售予蒋元芬，蒋元芬预付了定金。该定金收据将商品房预售合同的双方当事人、预售门面房的基本情况（门面房的具体位置，每平方米单价）作出了明确约定，预售门面房交易双方的主体合格，意思表示真实，定金收据具备了商品房预售合同的基本内容和形式，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故该门面房预售合同为有效合同，双方均应按照合同全面履行自己的义务，本案双方当事人应按现已建成的门面房面积结算购房款，天象集团公司及其分公司亦应履行提供办理涉案门面房屋产权证所需全部材料的义务。天象集团宿州分公司2008年1月6日给蒋元芬的终止预定商品房通知书中，承认2005年4月12日在港口路二区项目部，蒋元芬通过司军预定的住宅房一套、门面房两间，据此，港口路二区项目部的行为对天象集团宿州分公司构成表见代理。故对蒋元芬要求天象集团公司、天象集团宿州分公司按照与其约定的房屋预售合同房屋单价据实结算购房款，提供办理坐落在宿州市港口路21号楼南1、2号门面房屋所有权证所需的全部材料的请求，予以支持。对天象集团公司辩称从未与蒋元芬签订门面房的销售合同，蒋元芬所交的定金已作为商品房的预付款，且两间涉案门面房已被安置给被拆迁户陈培、吕莉，该拆迁安置协议合法有效，蒋元芬的起诉无事实依据，请求法院判决驳回蒋元芬诉讼请求的意见。由于本案双方门面房预售合同合法有效，且天象集团公司单方将涉案门面房安置给案外人吕莉、陈培的行为发生在本案当事人产生争议之后，因此案外人吕莉、陈培（被拆迁户）的拆迁安置协议不具有优先权，也不能改变本案双方当事人之间门面房预售合同的效力。故对天象集团公司及其分公司上述辩称，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、限天象集团公司、天象集团宿州分公司在判决生效后十五日内为蒋元芬按照双方约定的房屋预售合同房屋单价据实结算购房款；二、由天象集团公司、天象集团宿州分公司在房款结算后十五日内为蒋元芬提供办理坐落在宿州市港口路21号楼南1、2号门面房屋所有权证所需的全部材料。案件受理费4450元，由天象集团公司、天象集团宿州分公司负担。
天象集团公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、天象集团宿州分公司向蒋元芬发出终止预定商品房通知书后，双方签订的商品房预售合同自该通知送达蒋元芬时解除。如蒋元芬有异议，应在3个月内提起诉讼。现因蒋元芬未在3个月内提起诉讼，双方签订的商品房预售合同已经实际解除。2、蒋元芬通过中间人朱迎春预定相关房屋，朱迎春证明蒋元芬已经放弃购买2间门面房。一审判决违反合同签订的自愿原则，判令双方依据不存在的合同结算房款，办理产权登记手续违法。3、本案涉及的2间门面房已经安置给案外人吕莉、陈培，一审判决未追加两案外人参加诉讼程序违法。请求二审撤销原判，依法驳回蒋元芬的诉讼请求。
蒋元芬辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，天象集团公司的上诉理由均不能成立。请求驳回上诉，维持一审判决。
天象集团宿州分公司二审未答辩。
本案各方当事人所举证据与一审相同，对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。
经二审审理查明：天象集团公司在二审审理过程中，依据宿州市港口路二区项目部向蒋元芬出具的定金收据以及该公司向蒋元芬发出的终止预定商品房通知书，认可与蒋元芬之间针对涉案房产存在商品房预售合同关系，但认为向蒋元芬发出终止预定商品房通知书后，双方之间的合同关系已经实际解除。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、天象集团宿州分公司向蒋元芬发出解除合同通知书后，双方之间商品房预售合同是否已经解除；2、一审判决是否违反法定程序。
（一）关于天象集团宿州分公司向蒋元芬发出解除合同通知书后，双方之间商品房预售合同是否已经解除问题
2005年4月12日，蒋元芬向宿州市港口路二区项目部交付10万元购房定金，用于购买天象集团宿州分公司开发的港口路21号楼南第1、第2间门面房以及201号住房。后天象集团宿州分公司在向蒋元芬发出终止预定商品房通知书中追认了宿州市港口路二区项目部出售上述房产的行为。因该购房定金收据中明确约定了购房人姓名、出售房屋的具体坐落位置、每平方米单价等，足以认定天象集团宿州分公司与蒋元芬之间存在商品房买卖预售合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除”。因天象集团宿州分公司与蒋元芬之间没有约定可以解除该商品房买卖预售合同的条件，故天象集团宿州分公司向蒋元芬发出终止预定商品房通知书不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于合同约定解除的相关规定，该终止预定商品房通知书不发生解除该商品房买卖预售合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。因蒋元芬在针对天象集团宿州分公司的终止预定商品房通知书提出的书面异议中明确告知天象集团宿州分公司终止履行该商品房买卖合同没有法律依据并要求尽快结算房款，故在该商品房买卖预售合同履行过程，亦未出现《中华人民共和国合同法》第九十四条中关于不可抗力、对方当事人违约等合同的法定解除权行使条件，故该终止预定商品房通知书亦不发生解除该商品房买卖预售合同的效力。天象集团公司认为天象集团宿州分公司向蒋元芬发出解除合同通知书后，双方之间商品房预售合同已经实际解除的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
（二）关于一审判决是否违反法定程序问题
天象集团公司上诉提出本案涉及的2间门面房已经安置给案外人吕莉、陈培，一审判决未追加两案外人参加诉讼程序违法。首先，案外人吕莉持有的涉案房屋的房地产权证因吕莉去申请办理房屋产权登记时，申请登记表上的日期为2006年11月13日，而申请表的第二项原产权人（天象集团公司）证号填写为“200709790”号，其编号是2007年的房屋产权证编号，该申请表填写的时间与表的内容与时间上存在矛盾；案外人陈培持有的涉案房屋的房地产权证因在陈培申请办理房屋产权转移登记时，提供的房屋拆迁安置协议书和房屋拆迁安置证均是2001年11月8日同一天签订，并且安置的位置不同，房屋拆迁安置协议书是门面房安置在港口路路西，而房屋拆迁安置证却在港口路路东；同时天象集团公司在明知该涉案房屋被蒋元芬占有使用的情况下，隐瞒事实真相恶意签章，在房管部门提供的涉及吕莉、陈培的房地产转让调查表“产权有无纠纷”一栏中签章出具“无纠纷”字样并盖章，且该表其他调查人和负责人处均无人签章。案外人吕莉持有的涉案房屋20××10号房地产权证、陈培持有的涉案房屋的20××43号房地产权证被本院生效的（2012）宿中行再终字第00004号、（2012）宿中行再终字第00005号行政判决撤销。其次，本案系审理天象集团公司、天象集团宿州分公司与蒋元芬之间的商品房预售合同法律关系，与吕莉、陈培的拆迁安置并非同一法律关系，故一审判决未追加吕莉、陈培作为案外第三人参加诉讼不违反法律规定。
综上，天象集团宿州分公司与蒋元芬之间的门面房预售合同不违反法律规定，应为有效合同，本案双方当事人均应按照该合同全面履行自己的义务，蒋元芬应按照合同约定按现已建成的门面房面积支付购房款，天象集团公司、天象集团宿州分公司应协助蒋元芬办理涉案门面房的产权过户登记手续。上诉人天象集团公司提出天象集团宿州分公司向蒋元芬发出解除合同通知书后，双方之间商品房预售合同已经解除以及一审判决程序违法的上诉理由均没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人天象集团有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳峰
代理审判员 李德道
代理审判员 杜 飞
二〇一四年二月十九日
书 记 员 王 艳
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。