浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温瓯三民初字第143号
原告：廖上安。
原告：吴连生。
两原告的委托代理人：陈文克。
被告：林维东。
原告廖上安、吴连生与被告林维东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月1日立案受理，依法组成合议庭，于2013年11月5日公开开庭进行了审理。原告廖上安、吴连生的委托代理人陈文克到庭参加诉讼，被告林维东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告廖上安、吴连生起诉称：2012年3月8日，原告通过捷诚房屋中介向被告承租坐落于温州市瓯海区潘桥镇（注：现为潘桥街道）桐岭村河头路的厂房。双方于同日签订了《厂房租赁合同》，约定厂房租金为年租金38万元、押金2万元。合同签订后，原告依约向被告支付了38万元租金及3万元押金，另外还向房屋中介所支付了12000元中介费。2012年10月8日，被告厂房因属于违章建筑，被温州市瓯海区城市管理与行政执法局责令于2012年10月18日前拆除。无奈，原告于2012年10月14日腾空了承租的厂房，为此支付了54000元的搬迁费用。之后，原告多次要求被告返还剩余租金及押金等费用无果。被告将未取得建设规划许可证的房产出租给原告，双方因此签订的《厂房租赁合同》无效，被告应当依法返还租金并赔偿原告因此遭受的损失。为此，原告诉至法院，请求判令：一、原、被告签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告返还原告租金19万元（从腾空之日至租期届满之日的租金）及押金3万元；三、被告赔偿原告厂房搬迁费用54000元；四、被告赔偿原告支出的中介费12000元。
原告廖上安、吴连生提供了下列证据材料：1.《厂房租赁合同》1份，以证明2012年3月8日，原、被告签订《厂房租赁合同》，合同就厂房坐落、租赁期限、租金和违约责任进行了详细的约定；2.租赁定金收据1份，以证明2012年3月8日，被告向原告出具定金收据，收到押金3万元；3.银行转账记录7份和领款凭证1份，以证明原告向被告支付租金、厂房装修费用等共计408000元；4.营业执照复印件1份，以证明原告系上海赋烽风机电器有限公司温州分公司的负责人，公司的注册地址系原告承租厂房所在地；5.《责令（限期）改正通知书》和照片复印件各1份，以证明原告承租的厂房系违法建筑，温州市瓯海区城市管理与行政执法局限原告于2012年10月18日前拆除；6.搬迁合同书、个体工商户营业执照和收款收据各1份，以证明原告搬迁厂房支出搬迁费用54000元。
被告林维东没有答辩，也没有提供证据。
原告廖上安、吴连生提供的证据，经庭审出示，本院审查认为：证据1，来源合法，内容真实，故予以确认；证据2，写明是定金收据，不是押金收据，虽然该定金收据上记载了押金为3万元，但是该款是否已收无法确定，另一方面，同日签订的《厂房租赁合同》上写明押金金额为2万元，另写明“在2012年6月1日付清房款及押金，甲方在收款后应出具收据给乙方”，其内容与定金收据不一致，因此，无法据此认定押金金额及押金已经交付；证据3，其中2012年6月19日金额24000元的银行转账记录记明系原告转账24000元给叶军，收款人叶军不是被告，而且该单据上没有被告签名确认，无法确认该款与本案具有关联性，故对该份银行转账记录不予确认；证据3中另一张领款凭证（金额6000元），原告认为是装修费，没有在诉讼请求中主张，因该领款凭证对应的款项原告没有主张，该证据与本案无关，本院不予确认；证据3中的其他证据，本院予以确认；证据4，原告未提供原件加以核对，本院无法确认其真实性，故不予确认；证据5中的《责令（限期）改正通知书》，来源合法，内容真实，予以确认，照片系复印件，原告未提供相应的原件，故无法确认；证据6，来源合法，内容真实，能够相互印证，故予以确认。
经审理查明：2012年3月8日，原告廖上安、吴连生通过房产中介向被告林维东承租坐落于温州市瓯海区潘桥街道桐岭村河头路的厂房。双方于同日签订了《厂房租赁合同》一份，约定：房屋砖混结构，建筑面积2500平方米；租期从2012年4月15日至2017年4月14日，第一年年租金38万元，押金2万元，按年一次性交付，在2012年6月1日付清，前两年租金不变，以后租金按市场价双方面议。合同签订后，原告陆续向被告支付了第一年的租金计378000元。2012年10月8日，温州市瓯海区城市管理与行政执法局发出《责令（限期）改正通知书》，认为本案所涉房屋属于违法建筑，责令于2012年10月18日前拆除。原告于2012年10月14日腾空了承租的厂房，为此支付了54000元的搬迁费用。
本院认为，被告在本案中未提供建设工程规划许可证等合法手续，结合原告提供的证据《责令（限期）改正通知书》，应认定本案涉及的厂房系违法建筑，根据法律和相关司法解释的规定，双方当事人签订的《厂房租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据前文对证据的认证，除2012年6月19日银行转账24000元（由原告转账给叶军）不予认定外，经计算，可认定原告已支付被告租金378000元。原告称已支付租金38万元，证据不充分，本院不予认定。据此，原告实际使用厂房恰好半年时间，被告应当返还原告腾空后的租金为378000元－（38万元÷2）＝188000元。关于原告提出的押金主张，因原告未提供确凿、充分的证据证明押金已经交付，故本院不予支持。关于租房中介费，因不属于必要的损失，故本院对原告相应的主张不予支持。关于原告主张的搬迁费用，系租期未届满提早搬迁，超出原告的预期，属于原告的合理损失，但该损失应按照双方的过错分担。本案中，被告明知其建筑属于未经审批的违法建筑，还将其出租给原告，导致合同无效，过错明显，应对原告损失的赔偿承担主要责任；原告未尽注意审查义务，在未查明被告出租的是否为合法建筑的前提下盲目承租，导致合同无效，自身也存在过错，应承担次要责任。因此，被告应当赔偿原告搬迁费用的60%，即54000元×60%＝32400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告林维东返还原告廖上安、吴连生租金188000元。
二、被告林维东赔偿原告廖上安、吴连生搬迁费用32400元。
三、以上第一、二项款项合计220400元，被告林维东应于本判决生效之日起十日内履行完毕。
四、驳回原告廖上安、吴连生的其他诉讼请求。
本案受理费5590元、公告费500元（该款原告已垫付），合计6090元，由原告廖上安、吴连生负担1397元，被告林维东负担4693元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 章 豪
人民陪审员 廖臻韬
人民陪审员 陈金国
二〇一四年三月二十五日
代书 记员 金莉珊
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效证明书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
6.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。