上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2632号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈昌娟
委托代理人鲁海燕（系陈昌娟之丈夫
委托代理人杜从践，上海亚冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）胡冬荣。
原审被告鲁海燕。
原审第三人上海恒世房地产有限公司。
委托代理人陈思，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人金莉，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人陈昌娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人陈昌娟之委托代理人鲁海燕（即本案原审被告）、杜从践、被上诉人胡冬荣、原审第三人上海恒世房地产有限公司（以下简称恒世公司）之委托代理人陈思到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年4月2日，胡冬荣作为出租人、甲方，陈昌娟作为承租人、乙方签订《商铺租赁合同》，约定甲方将松江区云清路商铺出租给乙方；租期为2013年4月8日至2018年5月31日止；在此期限内甲方给予乙方50天装修期，租金免费；前三年租金为每年人民币（下同）150，000元，第四年租金为每年155，000元，第五年起租金为每年160，000元；乙方交付押金为12，500元，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费和违约金等相关费用并对损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金；租金每三个月支付一次；第一期付款订立合同之日支付2万元，十日内支付3万元，第二期为2013年8月下旬支付，依此类推；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权收回商铺；水表表底数、电表表底数均为无；甲、乙方如违约，赔偿对方2万元。合同对其他事宜进行了约定。合同签订后，胡冬荣向陈昌娟交付了房屋，陈昌娟向胡冬荣交付了押金12，500元，并支付了胡冬荣2013年6月至2013年8月的租金37，500元。陈昌娟对系争房屋进行了简易装修。陈昌娟对于2013年4月1日至2013年8月10日的电费2，273.66元、过期电费违约金为50.02元以及2013年8月11日至2013年10月10日期间的电费412.05元未支付，由胡冬荣代为支付。自陈昌娟租赁系争房屋后，其向房屋所在小区物业公司对房屋渗水等质量问题进行了报修，后物业公司对系争房屋进行了一定维修。恒世公司对系争房屋的地下管道设施进行过改造。2013年9月2日，胡冬荣委托律师向陈昌娟发出律师函，要求陈昌娟支付第二季度租金37，500元；若陈昌娟在收到律师函之日起2日内未支付上述租金，则胡冬荣有权收回商铺、解除合同，陈昌娟应在收到律师函之日起5日内搬离商铺，如未按期搬离，则胡冬荣将采取停水停电等措施。2013年9月5日，胡冬荣将系争房屋电表拆除。电表拆除后，陈昌娟即从其他商户处接电。2013年9月11日，因暴雨天气，系争房屋内部分五金、建材货物被水浸。2013年11月14日，胡冬荣与陈昌娟方人员操礼斌因租赁事宜发生冲突，经公安机关调解达成了胡冬荣向操礼斌赔礼道歉，胡冬荣与操礼斌互相谅解等协议。2013年11月15日晚，在陈昌娟经营过程中，胡冬荣强行将系争房屋上锁。当时，在胡冬荣上锁后，陈昌娟方亦上了一把锁，系争房屋所在小区的物业公司亦上了锁。双方及物业公司各自保管了自己上锁的钥匙。后胡冬荣诉至法院，要求判令：1、解除胡冬荣与陈昌娟于2013年4月2日签订的《商铺租赁合同》；2、陈昌娟于判决生效后7日内搬离上海市松江区云清路商铺；3、陈昌娟支付胡冬荣租金（从2013年9月1日至实际搬离之日止，以月租金12，500元为标准计算）及逾期付款的违约金20，000元；4、陈昌娟支付胡冬荣电费2，685.71元、过期电费违约金50.02元。原审审理中，胡冬荣认为系争房屋内经营主要是由鲁海燕在经营，故要求鲁海燕对上述第2至4项诉请承担连带责任。陈昌娟则提出反诉，要求判令：1、解除胡冬荣与陈昌娟之间《房屋租赁合同》；2、胡冬荣返还租金以及押金合计5万元；3、胡冬荣赔偿因房屋严重漏水所致的货物损失113，973元；4、胡冬荣赔偿因私自断电造成的误工损失6，300元（陈昌娟请小工搬货，胡冬荣断电后，陈昌娟无法组织搬货，但小工人工费已付6，300元）；5、胡冬荣赔偿装修损失48，000元；6、胡冬荣赔偿营业损失205，650元（2013年7月起至2013年11月）。
原审审理中，陈昌娟一方表示因胡冬荣将房屋上锁，其反诉请求赔偿金额无法确定，而胡冬荣表示愿意将房屋先交还陈昌娟。2014年1月17日，胡冬荣将房屋交还给了陈昌娟。现房屋仍由陈昌娟占有，房屋内仍存在陈昌娟的货物等物品。2014年2月20日，胡冬荣向供电部门申请恢复系争房屋供电。2014年4月18日，胡冬荣在本案庭审中明确系争房屋已经恢复了供电。
原审另认定，2012年9月29日，胡冬荣及宋新蕾与恒世公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由胡冬荣及宋新蕾购买恒世公司开发建设的系争房屋。2012年12月14日，恒世公司取得了系争房屋的建设工程竣工验收备案证书。2013年3月29日，恒世公司向胡冬荣交付了房屋。
原审再认定，陈昌娟与鲁海燕系夫妻关系。
原审审理中，陈昌娟陈述2013年6月7日、9月11日、10月8日三次暴雨天气，系争房屋内地下管道向上喷水；另外系争房屋内多次发生排污管道渗漏、顶面西北角、中间、东北角渗漏、顶面水泥（往下掉）等质量问题，其于2013年4月至8月期间均有报修。
原审审理中，陈昌娟向法院申请，要求对系争房屋在恒世公司改造前是否存在地下管道往上喷水；房屋顶面西北角、中间、东北角、顶面水泥（往下掉）以及排污管道是否存在质量问题进行鉴定。根据陈昌娟申请，上海市松江区人民法院委托了上海市房屋建筑设计院有限公司进行上述鉴定，后该公司明确根据现场踏勘和各方提供的相关资料，由于现场客观条件所限，不具备受理本鉴定委托项目的基本条件，故退回鉴定委托资料。
原审认为，胡冬荣与陈昌娟之间所签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应当恪守履行各自合同义务。关于《商铺租赁合同》的解除问题，胡冬荣提出了该项请求，陈昌娟对此并无异议并也提出了该项请求，故法院予以确认。
关于胡冬荣要求陈昌娟支付2013年9月1日起租金以及陈昌娟要求返还2013年8月31日前租金的问题。根据审理查明的事实，虽然司法鉴定机构因客观原因最终未能得出系争房屋存在质量问题的鉴定结论，但是根据陈昌娟举证的照片、报修记录以及各方陈述看，法院可以认定系争房屋曾经确实存在一些质量瑕疵。尽管上述房屋存在质量问题，但根据陈昌娟上述举证，法院尚不能确定系争房屋质量问题已经达到足以造成其无法经营的事实。考虑房屋质量瑕疵的维修对陈昌娟带来的不便，同时结合双方租金标准的约定，法院酌情减少2013年8月31日前租金支付标准，即按照每月12，000元标准支付。关于陈昌娟所述2013年6月7日、9月11日以及10月8日的三次浸水问题，法院认为并无证据证明与房屋质量问题有关，法院认定系因暴雨天气所致。关于2013年9月起的租金，胡冬荣对房屋采取断电措施，而陈昌娟只能从其他商户处接电，一定程度上影响了陈昌娟实际使用房屋，故2013年9月起至2013年11月15日的租金，陈昌娟亦应当酌情减少支付，按照每月6，000元标准支付。本案尚在诉讼过程中，胡冬荣于2014年11月15日即强行将房屋上锁，导致陈昌娟不能使用房屋，陈昌娟离开该处经营，但考虑到毕竟陈昌娟尚有货物在房屋内、房屋质量因客观原因无法鉴定、胡冬荣在诉讼中告知陈昌娟恢复供电等情形，法院酌情确定陈昌娟对于2013年11月16日至2014年4月的租金（含使用费）不予支付。2014年5月1日起的使用费，陈昌娟应当继续按照合同约定标准予以支付。
关于胡冬荣要求陈昌娟支付逾期付款违约金的问题。法院认为，陈昌娟未支付后续租金系因房屋存在质量瑕疵、货物被水浸等问题导致双方发生纠纷所致，尚不能确定为恶意拖延支付租金。故胡冬荣此项诉请，法院不予支持。
关于胡冬荣要求陈昌娟搬离系争房屋以及陈昌娟要求返还押金的问题。该两项请求符合合同解除后果处理的原则，法院予以支持。
关于胡冬荣要求陈昌娟支付电费含电费违约金的问题。根据商铺租赁合同所载，胡冬荣向陈昌娟交付房屋时电表底数为无，故陈昌娟认为在房屋交付前已经产生电费的意见，法院不予采信。现胡冬荣已经代为交付了电费含电费违约金，故陈昌娟应当向胡冬荣支付。
关于胡冬荣要求鲁海燕承担连带责任的问题。法院认为，鲁海燕并非本案合同主体，胡冬荣以其实际于系争房屋处进行了业务经营活动为由要求其承担责任，无法律依据，法院不予支持。
关于陈昌娟要求胡冬荣赔偿漏水所致的货物损失的问题。首先，陈昌娟并未提供充分证据证明货物发生了损失、损失与房屋质量存在因果关系，其次，即使上述损失确实发生，作为承租人亦应当采取积极措施减少损失发生。故此项请求，法院不予支持。
关于陈昌娟要求胡冬荣赔偿2013年7月至11月经营损失的问题。首先，陈昌娟并未提供其经营损失的有效证据，其次，胡冬荣确实采取了断电、锁门的行为，该等行为影响到了陈昌娟的经营活动，最后，陈昌娟自述其已经于2013年9月15日提出解除合同，故法院酌情确定胡冬荣赔偿经营损失5万元。
关于陈昌娟要求胡冬荣赔偿断电造成的误工损失的问题。此项请求，依据不足，法院不予支持。
关于陈昌娟要求胡冬荣赔偿装修损失的问题。首先，陈昌娟在承租房屋后仅简单装修了房屋，其次，陈昌娟本身亦提出了解除合同的请求，再次，本案中无法确定陈昌娟主张的装修损失与房屋质量之间因果关系。故该项请求，法院不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，于二○一四年八月十九日作出判决：一、解除胡冬荣与陈昌娟之间《商铺租赁合同》；二、陈昌娟于判决生效之日起十日内搬离上海市松江区云清路商铺；三、陈昌娟于判决生效之日起十日内支付胡冬荣2013年9月1日起至2013年11月15日租金15，000元以及2014年5月1日起至实际搬离上述房屋之日的租金含使用费（2014年5月1日起租金含使用费的计算标准：按照每月12，500元）；四、陈昌娟于判决生效之日起十日内支付胡冬荣电费2，685.71元、过期电费违约金50.02元；五、胡冬荣于判决生效之日起十日内返还陈昌娟押金12，500元；六、胡冬荣于判决生效之日起十日内返还陈昌娟2013年8月31日前的租金1，500元；七、胡冬荣于判决生效之日起十日内赔偿陈昌娟营业损失50，000元；八、驳回胡冬荣的其余本诉诉讼请求；九、驳回陈昌娟的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费448元，反诉案件受理费3，829元，合计诉讼费4，277元，由胡冬荣负担936元（已付448元，余款488元于判决生效之日起七日内交付法院），陈昌娟负担3，341元（已付3，315元，余款26元于判决生效之日起七日内交付法院）。
判决后，陈昌娟不服，上诉于本院，诉称：漏水事实客观存在，房屋质量问题造成上诉人无法使用房屋并正常经营；上诉人聘请私人施工，对涉讼房屋进行简单装修；被上诉人愿意解除合同，应该向上诉人赔偿无法使用房屋而造成的损失，故要求二审法院撤销原审判决主文第三、六、七、九项，改判被上诉人返还租金50，000元、赔偿房屋严重漏水造成的货物损失113，973元、断电造成的误工损失6，300元、装修损失48，000元、营业损失205，650元。
被上诉人胡冬荣辩称：上诉人欠租，被上诉人多次催讨无果，有权解除合同，然上诉人一直拒绝搬离，被上诉人才停电，之后上诉人私自从其他商户处接电，造成安全隐患；房屋依然为毛坯状态，上诉人并未装修，故不同意上诉请求。
原审被告鲁海燕同意上诉人的意见。
原审第三人恒世公司述称：房屋通过竣工验收，不存在质量问题；上诉人要求保修的事项都是小问题，不影响其对房屋的使用，第三人亦已履行维修义务，之后几次浸水均由极端天气造成；上诉人并无证据证明其所主张的物损与房屋质量间存在因果关系，故不同意上诉请求。
二审中，上诉人出示光盘一份，旨在证明其拒绝接收房屋；被上诉人认为拍摄内容不连贯、不完整，不予认可；原审第三人则认为光盘来源不合法，内容与本案无关，不予认可。本院认为，该材料不足以证明上诉人之主张，不予确认。
二审中，双方一致确认自2014年10月28日起，陈昌娟将涉讼房屋返还胡冬荣。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，陈昌娟主张房屋质量问题造成其无法使用房屋并正常经营，然为胡冬荣所否认。本院认为，依据陈昌娟出示之照片、报修记录等材料，可以看出涉讼房屋确有瑕疵，但尚不足以导致陈昌娟无法经营。本院注意到，原审已考虑断电、锁门等情节，对于不同时期的房租分别予以酌减或免除。因此，陈昌娟关于租金、营业损失之异议，本院不予采纳。陈昌娟主张其有装修损失，而胡冬荣则认为陈昌娟根本没有装修过房屋；陈昌娟主张因胡冬荣私自断电而遭受误工损失，恒世公司认为当时系物业帮助陈昌娟搬离物品。本院认为，陈昌娟就其主张的装修损失、误工损失出示的依据均为个人开具的收条，不足以证明损失的客观存在、费用的实际支付，故不予采纳。本院同时认为，房屋瑕疵不足以导致陈昌娟对房屋无法正常使用，故即便有物损，亦主要由极端天气状况造成，陈昌娟作为承租人，本身亦负有采取措施、减少损失的义务，因此，陈昌娟自行统计的货物损失，本院亦难以支持。综上而言，陈昌娟关于撤销原审判决主文第三、六、七、九项，改判胡冬荣返还租金50，000元、赔偿房屋严重漏水造成的货物损失113，973元、断电造成的误工损失6，300元、装修损失48，000元、营业损失205，650元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，462.50元，由上诉人陈昌娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十二月五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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