浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3153号
上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼，现住所地：金华市劳动路248号金佛手小区。
法定代表人：杜玮草，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：杜曙光，男，1955年3月17日出生，汉族，住金华市婺城区，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：李新鑫，男，1955年9月17日出生，汉族，住金华市。
委托诉讼代理人：李晖，浙江浙经律师事务所律师。
上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）与上诉人李新鑫物业服务合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初4195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
恒定物业公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由李新鑫承担。事实和理由：1、原判以诉讼时效为由截取合同债权的一部分，不符合时效制度的法律精神。诉讼时效制度，确定的是权利人的债权是否具备胜诉权，并不决定债权的范围，本案作为合同纠纷，债权范围是由合同决定的，即前期物业时期（2003年至2005年6月30日），割裂计算是错误的。2、前期物业期间应当执行政府指导价，指导价调整应当随之调整，业委会成立后双方没有达成协议期间仍属前期物业期间，仍应执行指导价，原判让恒定物业公司执行一个被废弃的文件标准收费，是错误的。
李新鑫辩称：对于诉讼时效，物业公司要求业主于每年5月31日前缴纳当年的物业管理费，故每年6月1日起即可确定业主未履行支付义务，并可向业主催讨物业管理费。但事实上，李新鑫从未收到过任何形式的通知，根据民法通则的有关规定，物业公司所诉的2009年至2015年的物业管理费已经过诉讼时效，不受法律保护，李新鑫有权不缴纳。关于收费标准的问题，根据金华市物价局和金华市建设局联合发布的金价价管（2010）65号文件，以及《金华市物业服务收费管理办法实施细则》的有关规定，物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务相适应的原则，而事实上恒定物业公司管理期间，柳湖花园存在非常严重的管理失职问题，因此，李新鑫拒绝缴纳物业管理费，也是情有可原的。
李新鑫上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由恒定物业公司承担。事实与理由：1.恒定物业公司未与李新鑫所在的小区业主委员会签订过物业服务合同，其对柳湖花园小区的管理不具有合法性，且其对小区的管理也非常混乱，属于无管理状态。对李新鑫而言，并不知道为柳湖花园小区进行物业服务的公司是哪家，更不知道应当向谁缴纳物业费；2.原审法院认定2015年12月11日，恒定物业公司以特快专递的方式向李新鑫邮寄催讨物业费通知书，但事实上李新鑫并未收到任何特快专递，恒定物业公司也从未向李新鑫进行过物业费的催收；3.李新鑫有电费缴纳清单可以证明，2013年7月起至2015年11月期间，李新鑫未居住在柳湖花园小区3幢2单元102室。按照有关规定，已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置且时间在半年以上的物业，经物业服务企业核实后，物业费按应收标准的70%交纳；4.原判适用法律错误，李新鑫与恒定物业公司之间没有任何的书面或口头的约定，不存在按约履行义务的说法。
恒定物业公司辩称：关于双方的合同关系问题，本案的合同是一个前期物业服务合同，是由开发商和物业公司建立的服务关系，涵盖了所有业主包括李新鑫。现李新鑫陈述不知道向谁缴纳物业费不符合事实，因为之前其向我们物业公司缴纳过物业费。关于催收的问题，恒定物业公司提交过证据证明一直有向各业主催缴物业费。关于房屋空置的问题，李新鑫没有向我方公司核实，所以不符合按照7折缴费的规定。关于法律适用的问题，违反合同就要承担法律责任，李新鑫不缴纳物业费应当承担滞纳金、违约金等赔偿责任。
恒定物业公司向一审法院起诉请求：1、李新鑫立即支付欠交物业服务费4136.10元（2011年8月1日至2015年6月30日）；2、李新鑫立即支付物业服务费滞纳金3354.70元（2011年7月1日至2015年6月30日）；3、逾期利息损失（从2015年7月1日至实际支付之日，按银行同期贷款利率计算）；4、本案诉讼费用由李新鑫承担。
一审法院认定事实:2003年，金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业公司）进驻位于金华市婺城区柳湖花园从事前期物业服务。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，载明：确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确辛迪物业公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中明确住宅小区多层三级收费中准价为0.30元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.45元/平方米/月，别墅三级收费中准价最高不超过0.54元/平方米/月，上浮幅度为30%等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，载明：市区普通住宅小区前期物业服务收费等级按逐年级累加设定，考核由价格主管部门会同物业部门邀请相关部门和单位组成的考评组具体实施；等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由考评组认定，等级评定标准中的“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，复评考核按百分制计分，得分80分以上为合格，60分-70分为基本合同。60分以下为不合格单位，降低等级；评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，评价分满意、基本满意和不满意三档，不满意率30%及以上的降低等级，通知自2010年8月1日起执行；同时在附件1中明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，多层三级收费中准价为0.50元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.75元/平方米/月，上浮幅度不超过20%等内容。嗣后，主管部门未会同物业部门及邀请相关部门和单位组成考评组对辛迪物业公司在业主中开展满意度测评。2016年10月7日，金华市物价局针对恒定物业公司作出《关于金价管（2005）83号的效力及金价价管（2010）65号文件相关问题的请示》的复函。载明：1、根据《金华市物业服务收费管理办法实施细则》和《金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准》的规定，经评定，柳湖花园小区物业服务等级为三级；2、根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》第七条第二款规定，业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；2010年6月25日，柳湖花园已成立业主委员会，物业服务收费实行市场调节价管理，收费由双方协商确定；3、柳湖花园住宅小区从2010年6月25日成立业主委员会之日起，物业服务收费已实行市场调节价，无需再对其收费等级重新进行考核评定。辛迪物业公司一直未与小区业主委员会签订物业服务合同。李新鑫系柳湖花园3幢2单元201室（多层住宅，建筑面积为153.19平方米）的业主，因拆迁被安置在该小区，自2003年起入住至今。辛迪物业公司于每年的7月1日起收取当年柳湖花园小区物业费。李新鑫交纳了2010年12月31日前的物业服务费，自2011年1月1日起未交纳物业服务费。2015年12月11日，辛迪物业公司以特快专递方式向李新鑫邮寄催交物业费通知书。2015年6月23日，柳湖花园业主委员会向辛迪物业公司发出限期撤离的通知。辛迪物业公司于2015年7月1日撤离柳湖花园小区。2016年1月27日，辛迪物业公司更名为恒定物业公司。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、李新鑫于判决生效之日起三日内给付恒定物业公司2013年7月至2015年6月期间的物业服务费1102.97元。二、驳回恒定物业公司其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由李新鑫负担。
二审中，恒定物业公司提供了一份柳湖花园业委会给一审法院的“关于合情合理处理辛迪（恒定）物业诉柳湖花园小区业主拖欠物业费案件的再次请求”，欲证明其向李新鑫催收过物业费,诉讼时效中断。李新鑫质证认为其未被催收过。本院认证认为，由于该证据属传来证据，李新鑫又否认，故不足以证明恒定物业公司有催讨物业费行为确切送达李新鑫这一特定债务人的事实。
李新鑫提供了一份电费明细，欲证明李新鑫自2013年7月至2015年9月，均未居住在柳湖花园小区内。恒定物业公司质证认为，该证据在一年前就已经产生，不属于新证据，且从该明细看，有几个月是有用电量的，是有人居住的。本院认证认为，恒定物业公司的质证意见成立，李新鑫不能据此要求减免物业费的缴纳。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为,恒定物业公司系柳湖花园小区开发商聘请进入小区提供物业服务，李新鑫作为小区业主，与恒定物业公司之间存在物业服务关系，恒定物业公司有权要求业主支付物业费，李新鑫所提未享受物业服务的抗辩理由，本院不予支持。关于收费标准问题。在柳湖花园业主委员会成立之前，小区物业属于前期物业，前期物业合同由建设单位与物业公司签订，本案中前期物业服务系按三级收费资格标准即一审多层按0.3元/平方米/月。按《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，柳湖花园业主委员会在2010年成立后未与当时的辛迪物业公司签订物业服务合同，而物业公司之后继续在从事柳湖花园的物业服务，只能视为原合同条款延续，故价格仍应按多层0.3元/平方米/月计。恒定物业公司主张按现行政府指导价执行，未获得合同相对方同意，其理由不能成立。关于诉讼时效问题。李新鑫在一审时提出过诉讼时效抗辩，一审采纳该抗辩，并结合市场规则以及2015年12月11日辛迪物业公司向李新鑫邮寄催交物业费通知书等事实，判令李新鑫给付2013年7月至2015年6月期间的物业费，并无明显不当。
综上所述，恒定物业公司和李新鑫的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司、李新鑫各负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 亮
审 判 员 李建旭
审 判 员 徐 磊
二〇一七年十二月二十八日
代书记员 范华芳