杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余余民初字第885号
原告：赖锡盛。
委托代理人：梁天。
委托代理人：姜海斌。
被告：杭州云恒置业有限公司。
法定代表人：董任远。
委托代理人：徐骏。
委托代理人：祁欢。
原告赖锡盛与被告杭州云恒置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月8日受理后，依法适用简易程序，于2013年12月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人梁天、被告委托代理人徐骏、祁欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年12月11日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓18幢2单元601室商品房一套，单价为12622.14元，面积为122.24平方米，其中套内建筑面积为107.03平方米，应分摊的共有建筑面积为15.21平方米，同时合同附件二约定电梯前室为套内使用面积。但是，经过住建局确认，电梯前室不能作为套内使用面积，导致原告使用房屋的面积大大减少。另外，被告在销售上述房屋过程中，对所售楼盘进行了大量的虚假宣传，以提高销售价格，欺骗原告等购房者。其楼书说明称：1、“北主入口处，精心设计了规模宏大的景观泳池，典雅回廊，廊桥、喷水、开启气势庞大的入口园林空间”…“南入口处同样是以水为园林主题”；2、原楼书和沙盘都说明中央道贯穿点式水景，并明显标注3处水景喷泉；3、原售楼书已经明确电梯直达停车库，可是被告施工过程中，却将电梯施工成只到达地下一层，无法直达停车库；4、被告施工过程中，错误的将一楼庭院紧贴一楼地面，与设计的庭院下沉30公分存在施工错误；5、被告交付的房屋地下室、地下车库渗水严重，存在严重质量问题；小区道路存在缺陷，雨天积水严重，施工存在严重质量问题；6、被告在销售过程中，宣称地面不停车，实行人车分流管理，而现在却在地面建设了停车位，不能实现人车分流的承诺，给行人造成了一定的安全隐患。基于被告上述违约及欺骗行为，原告认为被告交付的房屋没有达到交付条件且存在严重质量问题，严重违反合同约定，经过多次与被告协商整改，被告仍然无法交付合格的房屋给原告使用。为此，原告根据相关法律向法院起诉，请求：1、判令被告支付原告违约赔偿金224781.74元，其中套内面积减少5平方米计63105.70元，因虚假宣传导致高价购房损失每平方米1000元计122240元，逾期交房违约金暂计算至2013年9月30日止92天计14193.76元（并主张至被告房屋完全达到交房条件之日止），因被告公摊面积计算误差2平方米计25242.28元。2、判令被告对以下质量问题进行整改：（1）地下室、地下车库渗水严重，存在严重质量问题，要求被告进行整改；（2）一楼庭院紧贴一楼地面，与设计的庭院下沉30公分存在施工错误，要求被告整改；（3）小区道路存在缺陷，雨水积水严重，施工存在严重质量问题，要求被告整改；（4）小区地下车库设计及宣传资料里有采光井，但是现在交付的房屋违反设计方案，存在质量问题，要求被告整改；（5）本户单元及全部楼栋电梯厅深度不满足1.8米进深要求，电梯不符合无障碍电梯要求，要求被告整改；（6）客厅窗户宣传资料上全部宣称全落地窗观景客厅，现在为一般窗户，要求被告整改。3、本案诉讼费用及评估费用等相关费用由被告承担。
为证明自己的主张，原告向本院提供证据如下：
1、商品房买卖合同及附件一份，证明：（1）原告与被告签订了商品房买卖合同，购买爱丁郡公寓18-2-601室；（2）原、被告约定购买的商品房建筑面积为122.24平方米，其中套内面积为107.03平方米，应分摊的共有建筑面积为15.21平方米（合同第三条），套内面积减少约5平方米；（3）原、被告约定于2013年6月30日前将符合条件商品房交付给原告使用，但是被告时至今日仍无法将符合交付条件的房屋交付给原告（各项条件见合同第九条、十五条），被告逾期交房，应当按每日万分之一向原告支付违约金；（4）根据合同附件二，电梯前室作为套内面积使用，现在根据有关部门确认，电梯前室只能是公摊面积，导致原告购买的商品房使用面积大大减少，被告存在欺诈原告的行为。
2、爱丁郡楼书宣传广告一份，证明被告在销售楼房过程中，作出大量的虚假广告和宣传，导致原告因为信任被告的宣传广告而购置涉案房屋。如被告宣传称所售小区有泳池、有英国皇家园林景观、客厅采用全落地窗观景客厅、电梯厅专属享用且计入使用面积、车库设置采光井、中央道贯穿点式水景并明显标注3处水景喷泉、电梯直达停车库等，但是实际交付的房屋却与上述宣传不符。
3、关于爱丁郡业主投诉的相关答复意见复印件（复印件）一份，证明：（1）被告在房屋买卖过程中，宣称电梯厅属于套内面积，但是经住建局确认，电梯厅不能计入套内面积，导致原告购买房屋使用面积大大减少约5平方米；（2）被告交付的房屋质量问题严重，房顶、地下室、地下车库和楼侧立面存在渗漏严重，至今未修复，一楼楼面存在施工错误，导致与设计不符，地面相差30公分，存在严重雨水倒灌问题，至今未修复；至今被告未向原告出示房屋已达到交付使用条件的材料，延期交付，用电、水、道路等未通过验收；被告虚假宣传严重，游泳池、中央水景、亲水平台等内容都没有修建，而且上述内容根本没有向住建局审核，系欺诈原告为代表的消费者。
4、关于建设厅0003375信访转办单的意见（复印件）一份。证明被告变更设计不告知原告，虚设不必要的水箱间，导致原告公摊面积增加；房屋销售过程中欺诈原告为代表的消费者，电梯厅作为套内使用面积计算给原告，实际上现在电梯厅只能作为公摊面积使用，导致套内使用面积减少约5平方米。
5、影视光盘资料（浙江电视台、浙江经视等媒体对涉案商品房的报道）一份，证明被告存在虚假宣传的行为，游泳池、园林景观不存在，电梯间也不能作为套内面积使用，但被告为了宣传需要，还是将这些不存在的内容作为宣传的资料。
被告答辩称：一、被告开发的爱丁郡项目已符合法律和合同规定的各项验收要求，并取得了竣工验收备案证明，已符合法律规定和合同约定的交付条件。二、被告已经按照商品房买卖合同的约定向原告寄发了交付通知书，通知原告及时前来领房，原告未能及时领房，根据买卖合同约定，视为原告已收房，相应的责任和不利后果应当由原告自行承担。原告提出的赔偿损失和拒领房屋缺乏事实和法律依据。1、关于套内建筑面积的减少问题，在商品房买卖合同中已经对面积的确认和面积的差异处理进行了明确和具体的约定，即以建筑面积进行补差，进行确认面积，而不以套内建筑面积作为确认的依据。同时相应的法律规定包括住建部的商品房销售管理办法以及最高院相关司法解释也均对该种情形进行了明确的约定，即合同有约定的按合同约定处理。因此，套内面积的减少根据合同的约定既不产生房产的补差也不产生赔偿损失的权利。原告据此要求被告赔偿损失没有合同依据和法律依据。2、关于楼书营销宣传问题，被告交付的爱丁郡项目，首先实际交付的房屋与楼书宣传的情况基本相符，无论是楼书还是商品房买卖相关的法律都对楼书的法律效力作了明确的约定，楼书为要约邀请而非要约，对双方当事人并不具有合同的约束力，因此被告并不存在原告所说的违约情形。因此原告依据楼书中提到的个别问题要求赔偿没有事实和法律依据。3、双方签订的买卖合同约定的交付期限为2013年6月30日，被告已在合同规定的期限内向原告通知交付房屋，不存在逾期交付的情形，原告据此要求被告承担相应的逾期交付的赔偿责任没有事实和法律依据。4、关于原告提出的质量整改问题：（1）地下室、地下车库仅个别地方有渗漏，但在2013年4月10日第一期交付后不久被告已完成了全部的整改，也曾多次通知业主前往验收核查，目前不存在渗漏问题；（2）原告不是一楼业主，庭院下沉问题与原告之间没有关联性，并且现状也已经符合下沉30公分的要求；（3）小区道路没有缺陷，不存在积水严重的情形；（4）楼书中的采光井仅为要约邀请，并非要约，其次在买卖合同中，已经对买受人作了提示，即本项目中的基础设施和公共配套可能发生设置、增减、移位等表示充分理解，出卖人不构成违约，且本项目最终已经过了政府部门的验收，不存在需要整改的情形；（5）根据住宅设计规范的要求，电梯厅的深度要求是1.5米并非1.8米，原告所依据的无障碍设施的规范是已经失效的规范，根据现有的电梯厅规范要求是1.5米，所以不存在违反规范需要整改的情形；（6）原告所购买的房屋并没有宣传有落地窗的情形，且落地窗仅仅是在楼书中部分户型的示意，且楼书中明确有提示，买卖合同也作了约定，楼书仅为要约邀请而非要约。综上，原告提出的质量整改问题均已经并不存在，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
为证明自己的主张，被告向本院提供证据如下：
1、竣工验收备案表一份，证明爱丁郡项目于2013年3月29日完成竣工验收，符合法律规定及合同约定的交付条件，该备案表是其他所有细分项目验收之后最终作出的，取得该备案表意味着上面提到的所有项目的专项验收均已通过。
2、交付通知书及寄送凭证各一份，证明被告已通知原告于2013年4月10日前来领房。
3、预测绘报告一份，证明讼争商品房的预测绘建筑面积，表明了合同约定的面积来源于预测绘报告上的数字。
4、实测绘报告一份，证明讼争商品房的实测绘建筑面积，表明房屋实际交付的面积是与实测绘报告的面积相符。
对于原、被告双方的举证，经庭审质证，双方对于全部证据的真实性均无异议，仅对部分证据的证明内容提出异议。故本院将根据证据所载明的内容作相应的事实认定。
根据以上有效证据及当事人庭审中的有关陈述，本院认定本案事实如下：2012年12月11日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓18幢2单元601室商品房一套，建筑面积共122.24平方米，其中套内建筑面积107.03平方米，应分摊共有建筑面积15.21平方米。合同第六条面积确认及面积差异处理中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。合同第九条交付期限及条件中约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件”。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任中第1项约定：“逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。合同第十二条交接中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、……；2、买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。合同附件一为房屋户型平面图，合同附件二为应分摊的共有建筑说明，载明：“根据国家质量技术监督局发布的《房产测量规范（GB／T17986-2000）》和房屋所在地建设主管部门及房地产管理部门等单位下发的有关规定、技术标准等进行执行。”
《补充协议书》第四条对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款；2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”；5、该商品房电梯前室至入户门之间的空间，因具备独占使用的特点，故根据测量规范确定为该商品房套内建筑面积，买受人对此无异议。《补充协议书》第六条对合同第九条的补充中第3项规定：“本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。《补充协议书》第十条对合同第十二条、第十八条的补充第6项规定：“买受人未在出卖人《交房通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《交房通知书》规定的交付日期之次日起，一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房及室内装饰设备的毁损、灭失的风险责任、前期物业管理费用等，出卖人有权按照其前期物业管理的有关规定对该商品房进行管理，由此产生的费用由买受人承担。”。《补充协议书》第二十三条关于广告、楼书等宣传资料的约定：“1、出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准。……3、建筑区划内所设的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施、弱电系统、供水设施、供气设施、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施的位置，以政府及电力、煤气、卫生等相关部门最终确定为准，建筑区划平面布局或模型所示位置若有所变动或未标明、示意的设旋及位置，除合同特别约定之外，买受人对其设置、增减、移位等表示充分理解，出卖人不构成违约。”《补充协议书》第二十六条附则第5项中约定：“在签订本合同（协议）前，出卖人已就本合同（协议）的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明，买受人对此并无疑义。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准”。
涉案商品房建设项目经各单项竣工验收，于2013年3月29日经杭州市余杭区住房和城乡建设局（以下简称余杭区住建局）审核同意竣工验收备案，备案文件包括：1、工程竣工验收备案表；2、工程竣工验收报告；3、工程施工承包合同；4、勘察、设计、施工、监理单位分别签署的质量合格文件；5、规划、公安消防、环保、城建档案部门出具的认可文件；6、施工单位签署的工程质量保修书、气象部门出具的认可文件或准许使用文件；8、室内环境检测报告；9、商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2013年6月27日，被告以邮政快递方式向原告送达《爱丁郡房屋交付通知书》，通知原告爱丁郡项目将于同年6月30日正式交付，于每天的上午9时至下午16时30分在项目现场办理房屋交接手续。原告接通知后于交付当天至项目现场，但发现所购房屋的套内实测面积与合同约定套内面积存在较大的差距，同时又认为小区的景观、设施等与广告、楼书等宣传资料不相符，并借故被告未出示竣工验收备案资料原件为由，拒绝与被告办理房屋交接手续。此后该小区多名业主向新闻媒体反映，并向政府相关部门集体上访，反映开发商涉嫌虚假宣传和房屋质量等问题。浙江经视、杭州电视台等曾对此事件作了相关的新闻报导，余杭区住建局也于2013年5月29日和2013年7月26日二次作出相关答复意见，主要内容有：一、关于面积测绘问题，该局通过对测绘单位的资格、测绘成果和使用性、界址点准确性、面积测算依据和方法等内容进行审核，杭州余杭临平同创房产测绘有限公司（以下简称同创公司）将电梯厅计入套内面积不符合相关规范要求，责令其改正，现改正后的测绘成果已经审核备案。当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认可的房产测绘成果鉴定机构鉴定。如认为因预售时获悉的面积与现在实测面积有误差而给其造成损失的，可以通过民事诉讼进行解决。二、关于小区房屋质量方面所涉的顶层渗漏、住宅室内地坪与室外地坪高度一样容易引起雨水倒灌等问题，已责令房产公司进行整改；三、关于开发商涉嫌虚假宣传问题，开发商宣传时声称小区内有游泳池、中央水系、亲水平台等内容，原审批方案中不含以上内容，与审核材料不一致，建议业主向工商部门反映该问题。此后，被告对存在问题进行了整改，但与原告等部分拒收房业主一直未形成一致的处理意见。
另查明：一、被告在开发销售爱丁郡项目商品房中印制了楼书，对该项目小区风格、环境、设施等作了介绍，并印制了相关户型的平面图。该楼书户型平面图下方均标注：“户型展示仅作为今后装饰设计的参考，不作交付标准，最终以合同约定为准”的内容。在楼书的最后也注明“此宣传资料为要约邀请，最终解释权归开发商所有；文中所涉及的所有数据、图片等资料以政府最终批文为准；项目所涉及规划业态，不排除因政府或招商等原因引起的变更，敬请留意，业态若有调整，恕不另行通知。”
二、被告在开发销售爱丁郡项目商品房中，委托同创公司进行房屋面积测绘，被告根据同创公司的预测绘数据与购房业主签订商品房买卖合同。项目竣工验收后，同创公司又进行了房屋面积的实测。由于前后二次测绘中对电梯厅面积是否计入套内面积不一，造成实测套内面积与合同约定的面积差距较大。其中原告所购商品房实测建筑面积为121.06平方米，套内面积为101.35平方米，分摊面积为19.71平方米。
三、同创公司在商品房竣工验收后的实测成果已经得到余杭区住建局的确认，并依据该实测成果数据进行了房屋权属登记。
四、根据住房和城乡建设部与国家质量监督检验检疫总局联合发布并于2012年8月1日施行的《住宅设计规范》第6.4.6条的规定：候梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿厢的深度，且不应小于1.5米；于2012年9月1日施行的《无障碍设计规范》第3.7.1条规定：无障碍电梯的候梯厅应符合下列规定：1、候梯厅深度不宜小于1.5米，公共建筑及设置病床梯的候梯厅深度不宜小于1.8米。
本院认为，一、本案争议的被告是否应承担四个方面的违约赔偿金问题：（1）本案双方当事人在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定以建筑面积作为计价方式，并约定面积发生差异时的处理方式。讼争房屋的建筑面积经具有合法资质的测绘机构测绘，该测绘结果亦经相关职能部门备案确认并予以权属登记。虽然由于测绘部门在套内面积预测和实测时对电梯厅面积的分摊计入不一，使实测的套内面积比合同约定的套内面积减少较多，但房屋建筑面积与合同约定的差异在3%以内，根据合同的约定，应按实际建筑面积结算房价款，被告应退还1.18平方米的房价款计14893元。现原告以套内面积作为计价方式主张房屋面积差价，以公摊面积少算2个平方米而主张给予赔偿，均不符合合同的约定，本院不予支持。（2）关于被告是否应承担逾期交房违约金的问题，被告开发的涉案商品房于2013年3月29日竣工验收备案，后被告以书面方式通知原告于2013年6月30日办理房屋交接手续，但原告当天到达交房现场后，在商品房已具备交付条件的情况下，借故套内面积差异、虚假宣传等事项而拒绝接收房屋，不符合合同的约定，其不利后果应由原告自行承担。原告主张被告应承担逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。（3）原告主张被告存在因虚假宣传而抬高房价，未提供证据加以证明，本院也不予支持。二、关于原告诉请因房屋及配套设施存在严重质量瑕疵而要求被告进行整改的问题：（1）原告主张目前地下室、地下车库渗水严重及小区道路存在缺陷，雨水积水严重，施工存在严重质量问题均无证据证明；其主张一楼庭院紧贴一楼地面、与设计的庭院下沉30公分存在施工错误与讼争房屋无关联性。故原告诉请被告予以整改，本院不予支持。（2）根据楼书的记载和《补充协议》的约定，广告、楼书等宣传资料均系买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。故在无合同相关约定的情况下，原告基于要约邀请性质的楼书等宣传资料主张对小区地下车库的采光井和客厅窗户进行相应整改，依据不足，本院不予支持。（3）现涉争房屋的电梯厅深度为1.5米，符合建设部发布的2012年《住宅设计规范》及《无障碍设计规范》规定。原告诉请被告作相应整改，缺乏依据，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杭州云恒置业有限公司退还原告赖锡盛房屋价款14893元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告赖锡盛其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。于本判决生效后十日内交纳本院。
本案案件受理费4672元，减半收取2336元，由原告赖锡盛负担2236元，被告杭州云恒置业有限公司100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4672元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谈国永
二〇一四年一月三十日
书记员 高莲珠