江西省大余县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）余民一初字第332号
原告（反诉被告）赖芳苹。
委托代理人刘春生，江西文峰律师事务所律师。（特别授权）
被告（反诉原告）邓志文。
委托代理人谢传洋，大余县南安法律服务所法律工作者。（特别授权）
原告（反诉被告）赖芳苹诉被告（反诉原告）邓志文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赖芳苹的委托代理人刘春生、被告（反诉原告）邓志文的委托代理人谢传洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赖芳苹诉称：2014年10月17日，原、被告通过大余县天弘房地产评估咨询有限公司家和分公司（以下称天弘家和分公司）签订一份房屋买卖合同，其中合同约定：原、被告自签订合同之日起，如原、被告一方违约，将以￥：40000元为违约金。合同签订后，原告按照合同条款支付购房订金20000元于被告，被告却出尔反尔，至今不履行协议，造成违约。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令被告支付原告违约金￥：40000元整，并承担本案诉讼费用。
被告邓志文辩称：被告没有任何违反房屋买卖合同的地方，请求法院驳回原告的诉请。
反诉原告邓志文诉称：反诉被告于2014年10月17日向反诉原告购买顺龙苑6栋2单元404室，双方达成了协议且支付2万元订金在天弘家和分公司保管，同时反诉原告立下订金收条一张给反诉被告。然而，反诉被告违反《房屋买卖合同》中约定的于2014年10月25日支付158000元首付款的义务，且在2014年10月25日至30日经反诉原告多次催促，均未果。综上，反诉被告违背诚实信用原则，已构成违约，同时违反《合同法》有关规定，因此，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，请求：1.依法解除双方房屋买卖合同；2.依法判令反诉被告支付违约金40000元；3.诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告赖芳苹辩称：反诉被告已经向反诉原告支付2万元订金；关于首付款，反诉被告提出支付，但反诉原告不予收取，同时提出不出卖房屋。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）赖芳苹为支持其诉讼请求及反诉答辩，向法庭提供了以下证据材料：
1.2014年10月17日原、被告签订的《房屋买卖合同》一份，证明原、被告之间已经签订了房屋买卖合同，并约定了房屋买卖的金额、付款方式和期限及违约责任。
2.2014年11月8日邓志文与郭洪健签订的《天弘房屋买卖合同》及邓志文收取郭洪健购房定金收条复印件各一份，证明邓志文已将涉案房屋出售给郭洪健，构成违约。
3.邓志文收取赖芳苹两万元购房订金收条一张，证明邓志文收取了赖芳苹两万元订金。
4.天弘家和分公司出具的收条一张，证明赖芳苹向中介公司支付两万元订金。
5.录音光盘一张，证明天弘家和分公司工作人员于2014年10月19日通过电话告知邓志文将房子卖给赖芳苹，但邓志文宁愿违约也不出售。
6.证人罗方伶证人证言，证明邓志文违约在先。
被告（反诉原告）邓志文为支持其答辩意见及反诉请求，向法庭提供了以下证据材料：
1.2014年10月17日原、被告签订的《房屋买卖合同》复印件一份，证明原、被告双方签订了房屋买卖合同。
2.邓志文收取赖芳苹两万元购房订金收条复印件一张，证明邓志文按合同履行了义务，收了两万元订金。
3.中介费收据复印件一份，证明原、被告之间的房屋买卖合同已经成立。
经庭审质证，邓志文对赖芳苹提供的证据发表如下质证意见：对第1组证据，认为《房屋买卖合同》只签了一份，合同中关于房屋面积等详细信息也都不清楚；对第2组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其与原、被告之间的合同无关联；对第3组证据的真实性无异议，认为收条确实为邓志文所写；对第4组证据无异议；对第5组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据违反了证据规则；对第6组证据，认为证人所述邓志文的妻子知晓原、被告房屋买卖之事，不是事实，关于支付首付款的陈述也不是事实，邓志文已经要求赖芳苹交纳首付款，但赖芳苹拒绝支付。赖芳苹对邓志文提供的三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，本院依法对原、被告提交的证据认证如下：原告（反诉被告）赖芳苹提供的第1组证据，被告（反诉原告）邓志文在反诉时亦将其作为证据向法庭提供，双方均用以证明原、被告签订了房屋买卖合同且房屋买卖关系成立，故本院对其真实性予以认定；第2组证据，虽邓志文提出异议，但其在庭审中承认涉案房屋已经出售给郭洪健且郭洪健已支付定金，故本院对该组证据的真实性予以认定；第3组证据，邓志文陈述该收条为其所写，本院予以认定；第4组证据，原、被告均无异议，本院予以认定；第5、6组证据，因证人出庭作证，且能相互印证，本院予以确认。被告（反诉原告）邓志文提供的三组证据，原告（反诉被告）赖芳苹均无异议，本院予以认定。
经审理查明，被告（反诉原告）邓志文拥有坐落于大余县南安镇梅国北路金地锦城顺龙苑6栋2单元404房屋一套（含车库），建筑面积168.92㎡，房产证号为赣房权证余字第201110**号，房屋共有人兰永花，系邓志文妻子。2014年，邓志文委托大余县天弘房地产评估咨询服务有限公司家兴分公司（以下称天弘家兴分公司）挂牌出售该套房屋，天弘家和分公司得知该信息后又将该房源信息在其公司公布，赖芳苹从天弘家和分公司得知邓志文欲出售该房屋，遂通过天弘家和分公司与邓志文联系房屋买卖事宜。经协商，邓志文、赖芳苹及天弘家和分公司于2014年10月17日在天弘家和分公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：“甲方（卖方）邓志文，身份证号码：；乙方（买方）：赖芳苹，身份证号码：（空白）；丙方（经纪公司）：大余天弘房地产家和分公司，……。经甲、乙双方协商同意，签订如下房屋买卖协议：甲方（包括房屋所有权人、共有权人）自愿将房屋出售给乙方。甲方并应确保该所有权人及共有人的产权的真实性、合法性，承诺该房产已经征得共有权人的同意，具有可售性。一、甲方愿意将坐落于顺龙苑6栋2单元404房的房屋转让给乙方……二、房屋转卖价格为：（大写）伍拾贰万陆仟元整（小写￥526000.00元整），（内含车库）。三、付款方式：乙方在2014年10月17日支付购房订金（大写）贰万元整，在2014年10月25日乙方支付首付款（大写）壹拾伍万捌仟元整（￥：158000.00元整），（包括原定金）给甲方，甲方当日拿出甲方的房产证并当日双方办理按揭手续签字。剩余房款￥：368000.00元乙方通过银行按揭方式一次性支付给甲方。四、房屋所有权的过户手续乙方委托丙方负责办理。乙方承担委托丙方的代办三证过户费用为1500元。过户所涉及到的一切税费由乙负担。甲方应义务协助乙方办理产权过户，并且应保证该房产能过户，若不能过户，甲方应将已付房款全额退还给乙方，并承担违约金。五、甲方在于乙方订立合同前因该房屋所产生的债务均由甲方负责，乙方概不负责。六、双方字签订合同之日起，如甲、乙任何一方违约，将以肆万元整为违约金。七、协议签订后，居间雇佣金由甲承担（金额为￥：5260元），收到购房首付款时付清佣金。如果甲乙双方任何一方导致交易不成功，丙方仍有权足额收取佣金，居间佣金由违约方承担。九、本协议自订立之日起执行，双方如有异议可协商解决，协商不成可申请法院裁决。十、附加：房屋内的沙发、茶几、一张床，搬不动的家具都留给乙方，甲方不得搬走。十一、本协议一式三份，甲、乙、双方各执一份，均有同等效力。”邓志文、赖芳苹均在该协议上签字，天弘家和分公司加盖公章。协议签订后，赖芳苹当场向邓志文支付了两万元购房订金，邓志文出具一张收条，收条载明：“今收到赖芳苹交来顺龙苑6栋2单元404房订金贰萬元整（￥20000元整）。今收人：邓志文，身份证号码：。2014年10月17日。”因邓志文的房屋产权证书在银行抵押贷款，房产证复印件在天弘家兴分公司，签订合同后，邓志文遂前往天弘家兴分公司提取房产证复印件，两万元订金及收条留在天弘家和分公司。当日因天弘家兴分公司工作人员的反对，邓志文当天并未向天弘家和分公司及赖芳苹提供房产证复印件。第二天即2014年10月18日，邓志文表示不同意将房屋出售给赖芳苹，两万元订金及收条在天弘家和分公司保管。
另查明，2014年11月8日，邓志文与郭洪健在天弘家兴分公司签订《天弘房屋买卖合同》一份，合同约定邓志文将其位于顺龙苑6栋2单元404的房屋出售给郭洪健，郭洪健于当日向邓志文支付定金两万元，邓志文出具一张收据，收据载明：“今收到郭洪健购买位于大余金地锦城顺龙苑6-2-404购房定金款计人民币贰万元，￥20000.00元。今收人：邓志文，2014年11月8日。”
再查明，因邓志文未向天弘家和分公司支付居间费用，天弘家和分公司向法院提起诉讼，经法院主持协调，由邓志文向天弘家和分公司支付2000元居间费。
上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）赖芳苹、被告（反诉原告）邓志文于2014年10月17日签订的《房屋买卖合同》，邓志文、赖芳苹均已在合同中签字，赖芳苹也已向邓志文支付两万元订金并由邓志文出具收条一张，故该合同已订立并实际履行。经审查，该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各当事人均应恪守履行，如有违约，应承担相应的违约责任。本案中，赖芳苹已按照合同约定向邓志文支付了两万元购房订金，关于首付款的支付，因邓志文在合同签订第二日即反悔，不同意向赖芳苹出售房屋，其行为已违背原、被告的合同约定，赖芳苹在此情况下未支付首付款，不构成违约。至于邓志文反诉称赖芳苹未按时履行支付首付款的义务，且经多次催促无果，因邓志文未向法庭提供任何证据证明其已催告赖芳苹支付首付款，而赖芳苹提供的证据足以证明邓志文已先行违约，故邓志文关于赖芳苹违约的主张，理由不成立，本院不予支持。本案在庭审中还查明，邓志文在原、被告双方合同存续期间又与第三人郭洪健于2014年11月8日订立房屋买卖合同，将原本售予赖芳苹的房屋出售给第三人，该行为导致原、被告之间的合同无法实际履行，致使不能实现合同目的，合同自然终止。故邓志文应承担违约责任。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，本案原、被告在合同中约定：“双方自签订合同之日起，如甲、乙方任何一方违约，将以肆万元整为违约金。”因邓志文已构成违约，赖芳苹要求其支付违约金40000元的诉讼请求，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）赖芳苹与被告（反诉原告）邓志文2014年10月17日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告（反诉原告）邓志文应在本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）赖芳苹支付违约金计人民币40000元。
三、驳回被告（反诉原告）邓志文的反诉诉讼请求。
案件本诉受理费800元、反诉受理费400元，由被告（反诉原告）邓志文承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判员 王宁胜
二〇一五年一月二十二日
书记员 邝小玉