辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终2703号上诉人（原审原告）：潘冬梅，女，1986年12月23日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：于晓彬，辽宁卓跞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建，辽宁铭迅律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。法定代表人：董长安，该公司总经理。被上诉人(原审被告)：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人潘冬梅因与被上诉人曲贵田、张志勇、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合公司”）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7638号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。潘冬梅上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人原审诉求；2.由被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当。上诉人早在2011年6月7日即与联合公司就案涉房屋签订买卖合同。随后上诉人即占有、装修、使用至今。上诉人多次找开发商办理房证而未果，但对开发商借款抵押一事一无所知。2016年2月22日，一审法院就案涉房屋作出查封通知，上诉人得知消息后第一时间提出解除查封异议。之后，上诉人又依法提出执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，上诉人已经交付了全部房款并实际占有、装修、使用，且时间在开发借款抵押之前，更在法院错误查封之前，故一审诉求有事实和法律依据。曲贵田辩称，执行异议与复议规定第二十八条、二十九条是对不动产消费者的物权期待权的保护，而抵债协议并非物权期待保护的范围，仅仅是一般的金钱债权，未完成过户登记的情况下，抵债协议并未履行完毕，案涉房屋登记在开发商名下，仍然可以执行，上诉人与联合公司未签订合法有效统一备案合同，合同没有签订日期，真实性有异议，因是抵债，故上诉人没有向联合公司支付购房款，上诉人提供的顶账协议没有其他证据佐证，不能证明抵债的真实性，案涉房屋上有银行抵押权，不动产买受人没有履行合理的注意义务，对不能办理过户有过错，上诉人提供的抵债协议相互矛盾。张志勇、联合公司未到庭。潘冬梅向一审法院起诉请求：1.立即解除对潘冬梅购买居住的沈阳市苏家屯区银杏路28-22-121的查封、执行；2、本案诉讼费由曲贵田、联合公司、张志勇承担。一审法院认定事实：2011年6月7日，案外人刘忠（甲方）与沈阳天和混凝土有限公司（乙方），高月清（丙方）签订《抵房协议书》一份，约定甲方以位于苏家屯银杏路的一套商品房顶给乙方，现乙方将此房抵顶给丙方以偿还同等价值的原材料款。房号为唯美尚品22#1-2-1，面积167.57平方米，单价4548元/平方米，房款762,108.36元，自本协议签订之日起，甲方为丙方保留以上房屋，甲方配合丙方办理房屋买卖的相关手续，丙方要尽快办理房屋过户手续。随房相关手续：甲方以乙方开具的房屋转让证明为依据协助办理过户手续。同日，潘冬梅（乙方）与高月清（甲方）签订协议书一份，内容为1、甲方有开发商抵账房一套，位于苏家屯唯美尚品28-22楼1-2-1（面积167.57平方米，单价4548元，房价762,108.36元……）2、乙方给付甲方50万元，甲方通过开发商将该房过户给乙方，该房归乙方所有。3、如未来甲方一年后偿还本金利息给乙方。双方协商将该房再办理过户手续给甲方……同日，潘冬梅与联合公司签订《商品房买卖合同》一份，约定潘冬梅购买联合公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-22号1-2-1房屋，房屋建筑面积167.57平方米，房屋总价款为762,108元，付款方式即期限处空白，上手签“抵账房”，房屋交付期限及逾期交房违约责任、产权登记等等均为空白。2011年7月2日，联合公司出具证实一份，内容为“我公司现将联合花园一套167.57平方米房子（楼号为22#1-2-1），于2011年6月7日作价762,108.36元……卖给潘冬梅，已付全款。特此证实”。2011年7月2日，高月清出具证实一份，内容为“抵房协议书、商品房买卖合同及证实（付开发商全款证实）于本日给潘冬梅”。2012年6月7日，高月清（甲方）与潘冬梅（乙方）签订证实一份，内容为“由于甲方没有还款给乙方，唯美尚品银杏路28-22楼1-2-1，面积167.57平方米，房屋权归潘冬梅所有”。庭审中潘冬梅提供收条两张，内容分别为“收到潘冬梅现金款300,000.00元……收款人高月清。2011.6.15”，“收到潘冬梅现金款200,000.00元……收款人：高月清。2011.7.9”。潘冬梅提供联合公司出具的两张收款收据显示交款人为潘维宽（系潘冬梅父亲），交款时间为2016年10月18日，收款事由为一期抵账房入住二年取暖费8378.50元、二年物业费6032.52元。一审法院另查明，潘冬梅提供沈阳天润热力供暖有限公司供暖发票一张，交款时间为2016年12月2日，供暖时间为2016年11月1日至2017年3月31日，潘冬梅提供沈阳水务集团有限公司水费收据时间为2016年8月、12月，2017年2月、7月，潘冬梅提供其于2016年5月9日与国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司签订的《订阅用电情况告知和远程费控服务协议书》，其提供国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司电费收据，时间为2016年12月，2017年1月、7月。潘冬梅提供沈阳市不动产登记中心查询结果，截至2017年2月13日潘冬梅在沈阳市不动产登记中心未查询到房屋登记记录；潘冬梅提供大连市不动产登记中心查询结果，截至2017年7月14日，宇阳（系潘冬梅丈夫）在大连市不动产登记中心未查询到房屋登记记录。一审法院又查明，2015年7月8日，曲贵田（反诉被告）以民间借贷纠纷将联合开发公司（反诉原告）、张志勇（反诉原告）诉至一审法院。诉讼中，一审法院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房产，涉案房产在此抵押物清单（明细）内。2016年4月28日，一审法院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决内容为：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。”宣判后，联合公司不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220民事判决书，判决内容为：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。进入执行程序后，本案潘冬梅提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2017年5月22日，一审法院作出（2017）辽0102执异84号执行裁定书，驳回案外人潘冬梅的异议。故潘冬梅诉至一审法院。一审法院再查明，联合公司在开发建设涉案唯美尚品开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行，目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。即案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：潘冬梅对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，潘冬梅的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。本案，虽然潘冬梅与联合公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，但根据潘冬梅提供的其与案外人高月清签订的协议书、证实等材料可以证明上述合同系为案外人高月清所欠潘冬梅债务设立的担保，且潘冬梅提供的除联合公司以外的第三方证据（天润热力公司的供暖发票、沈阳水务集团公司的用水、电力公司用电）均显示潘冬梅系在一审法院查封后占有使用案涉房屋，故在现有证据的基础上，潘冬梅所提异议并不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的条件，一审法院院对潘冬梅的诉讼请求，不予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：驳回原告潘冬梅的诉讼请求。案件受理费11,422元，由原告潘冬梅负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。潘冬梅提交证据1.2011年6月7日联合公司为其出具的收款收据一张。证明：其与联合公司签订房屋买卖合同之后，联合公司对于本案争议房屋的抵账行为予以认可，为上诉人开出了收到全款的收款收据762,108.36元。也是联合公司顶账给刘忠时的抵债价格。2.2015年6月30日联合公司为其出具的准住通知书。证明：联合公司对于其通过抵账取得该房屋予以认可，在2015年6月30日准许上诉人入住该房屋。3.2015年7月9日亿迈隆物业管理公司出具的收款收据一张。证明：其通过物业办理入住后，物业于2015年7月9日收取了其200元电费。4.2018年3月16日中兴街道施官社区出具的居住证明。证明：上诉人2015年6月30日实际办理了入住，为争议房屋所在社区的社区居民。5.照片3张。证明：争议房屋其已经实际入住及争议房屋现在的居住状态。曲贵田质证意见：1.真实性有异议，新证据是指一审庭审结束后新发现的证据，当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据，该证据不符合新证据相关规定。收款收据并非银行流水或发票，不能证实真实交易。2.真实性没有异议，关联性有异议。入住通知不能证明案涉房屋实际占有及使用情况。3.并非新证据，收款收据并非发票，不能证明真实交易。4.真实性有异议，社区证明不具有公信力，不能证实案涉房屋的实际居住情况。5.照片不能证明是案涉房屋，依据照片也无法确定案涉房屋的实际使用时间。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，潘冬梅提供的刘忠与沈阳天和混凝土有限公司、高月清签订的《抵房协议书》、潘冬梅与高月清签订的协议书、潘冬梅与联合公司签订的《商品房买卖合同》、联合公司出具的证实、高月清出具的证实等证据能够表明潘冬梅与高月清存在债权债务关系，且基于该债权债务关系，潘冬梅与联合公司签订的《商品房买卖合同》。潘冬梅于一审中提交的供暖发票、水费收据、电费收据等均发生在法院查封涉案房产之后，故一审法院据此驳回潘冬梅要求排除执行的主张并无不当。潘冬梅虽于二审中提交联合公司出具的收款收据、准住通知、物业公司出具的收款收据等证据欲证明其主张，但上述证据均为执行案件中的被执行人联合公司或与联合公司有关联的物业公司所出具，证据不属于与案件无利害关系的第三方出具的证明其实际占有使用房屋的客观证据，故本院无法依据上述证据证明潘冬梅享有排除强制执行的权利。潘冬梅于二审中提交中兴街道施官社区出具的居住证明及照片，欲证明其实际入住的主张。对此，本院认为，前述证据均为法院查封涉案房产之后产生的证据，且证据不属于证明潘冬梅于法院查封之前即实际合法占有涉案房产的直接、客观证据，故本院亦无法依据上述证据证明潘冬梅享有排除强制执行的权利。综上所述，潘冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,422元，由潘冬梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  姜会军审 判 员  韩彩霞二〇一八年四月八日法官助理  史舒畅书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。