上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第23254号
原告周甲。
委托代理人王某某。
原告周乙。
上列二原告共同委托代理人隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。
被告周丙。
被告周丁。
被告唐某某。
被告周A。
上列三被告共同委托代理人奚少忠，上海市东策律师事务所律师。
被告周B。
被告周C。
第三人王某某。
委托代理人隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。
原告周甲、周乙诉被告周丙、周丁、唐某某、周A、周B、周C分家析产、法定继承纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员龚亦慧独任审判，于2014年7月29日公开开庭进行了审理，后追加王某某为第三人，并适用普通程序，由审判员陈梁，人民陪审员汤洪波、杨德新组成合议庭于2014年12月8日再次公开开庭审理。原告周甲、第三人王某某及原告周甲、原告周乙、第三人王某某的共同委托代理人隋好平，被告周丙、周丁、唐某某、周B、周C及被告周丁、唐某某、周A的共同委托代理人奚少忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周甲、周乙诉称，案外人周D（1999年8月2日亡故）、周F（2010年3月24日亡故）生养周甲、周丙、周丁、周B、周C五子女。1991年房屋土地管理部门核发了沪集宅（川沙）字第013638号宅基证（以下简称0136**号宅基证），该证内档材料明确，位于上海市浦东新区合庆镇蔡路村三队的P1房屋、P5房屋的宅基地使用权人员为：周D、周F，周甲、王某某、周玮（系周甲、王某某的女儿），周丁、唐某某、周云（玉）亭（婷）（系周丁、唐某某女儿），共计8人。2003年5月28日，房屋土地管理部门核准周F、周丁、唐某某、周A、周乙（系周甲、王某某的儿子）5人在上海市浦东新区合庆镇蔡路村3队建造占地面积90平方米的二层楼房（位于上海市浦东新区合庆镇蔡路村东丁家宅XXX号，以下简称50号）。现要求对上述房屋分家析产、继承。
被告周丙辩称，同意对诉争房屋分家析产、法定继承。
被告周丁、唐某某、周A辩称，同意对诉争房屋分家析产、法定继承。
被告周B、周C辩称，同意对诉争房屋分家析产、法定继承，被告周B、周C在诉争房产的份额由法院依法确定，要求补偿相应的房屋折价款。
第三人王某某述称，同意分家析产，第三人王某某的财产份额可由二原告与第三人共同共有。
经查，案外人周E（已亡故）生养周D（1999年8月2日亡故），周D与周F（2010年3月24日亡故）系夫妻，生养周甲、周丙、周丁、周B、周C五子女。1984年3月14日，经房屋土地管理部门核准，周E、周D、周F、周甲、王某某、周丙、倪芳、周丁8人获批在上海市浦东新区合庆镇蔡路村北丁家宅XXX号（以下简称27号）建造占地面积为68平方米的二层楼房一幢，实际建造了占地面积69.82平方米的二层楼房一幢。1991年房屋土地管理部门核发了沪集宅（川沙）字第013638号宅基证（以下简称0136**号宅基证），该证内档材料明确，69.82平方米的二层楼房一幢标注为P1房屋，P1房屋的东南首有P5平房一间。上述房屋的宅基地使用权人员为：周D、周F，周甲、王某某、周玮（系周甲、王某某的女儿），周丁、唐某某、周云（玉）亭（婷）（系周丁、唐某某女儿），共计8人。2003年5月28日，房屋土地管理部门又核准周F、周丁、唐某某、周A、周乙（系周甲、王某某的儿子）5人在上海市浦东新区合庆镇蔡路村3队“什边地”建造占地面积90平方米的二层楼房，上海市浦东新区合庆镇人民政府发放了浦合土字（2003）第2544号农村建房用地许可证（以下简称90平方米建房许可证）。该90平方米的敲桩定位表图示90平方米房屋应为相互连接的二开间，及单独的一开间。案件审理过程中，上海市浦东新区合庆镇蔡路村村民委员会（以下简称蔡路村委会）向本院反映，因27号处“什边地”紧张，故90平方米中，30.50平方米敲桩定位在27号P1房的东南首，59.50平方米敲桩定位在50号处。为查明事实，本院进行了实地勘察，发现27号P1房东南首的P5平房一间已不存在，但东南首有二层楼房一幢（以下简称27号东南首房屋）；50号有二层楼房一幢。案件审理过程中，本案当事人对诉争房屋的价格达成一致，同意按4，000元／平方米（人民币，下同）计价。案外人周玮表示，诉争财产中属其份额可全部由二原告及第三人王某某获取；案外人倪芳表示，诉争财产中的份额可归被告周丙所有；被告周B、周C要求取得房屋份额的折价款。
另查，2003年6月25日，周F、周甲、周丙、周丁、周B、周C6人签订协议书一份（以下简称25日协议书），约定27号P1房屋西首二楼一间房屋归被告周丙所有，P1房屋的其余房屋归被告周丁所有；50号房屋归原告周甲所有。但被告周丁、唐某某、周予婷、周C认为该协议无效，理由为协议处理了农村集体土地的使用权、所有权，被处理的房地产的其他权利人也未在协议上签字或事后确认，故协议损害了其他权利人的权利。案件审理过程中，原、被告及第三人表示，案外人周E生前除生养周D外，还生养过多个子女，但目前其法定继承人的人数、身份等情况不明，也不能提供相关的调查线索，为此，本院作了调查，但无果。
上述事实，有以下证据在案佐证：二原告提供的户籍证明、90平方米建房许可证、农村个人建房用地申请表、25日协议书、013638号宅基证内档资料、货物购买凭证、村委会证明、照片，被告周丙提供的84年社员建房用地申请表，被告周丁、唐某某、周A提供的户籍材料、独生子女证、敲桩定位表、笔录及原告、被告、第三人在庭审笔录中的陈述。
本院认为，公民可依法分割共同共有财产，继承应得的财产。至原告起诉日，未灭失的有证房屋为27号的P1房屋（二上二下房屋及东西向中间的楼梯间）、27号东南首房屋（二层楼房一幢，有证建筑面积61平方米）、50号二层楼房一幢（有证建筑面积119平方米）。根据现有的建房批准材料，27号P1房屋的共有人为周E、周D、周F、周甲、王某某、周丙、倪芳、周丁、唐某某、周云婷、周玮11人；27号东南首房屋及50号房屋的共有人为周F、周丁、唐某某、周A、周乙5人。综合考虑各当事人在诉争房屋中的权利份额、可继承的遗产份额、出资建造及实际居住情况，按有利于生产、生活的原则，被告周丙可得27号P1房屋中的西首二楼一间房屋，被告周丁、唐某某、周A可得P1房屋中的东首一上一下房屋及西首底楼一间房屋，P1房屋东西向中间的楼梯间由被告周丙、周丁、唐某某、周A共同共有；27号东南首房屋由被告周丁、唐某某、周A共同共有；50号房屋由原告周甲、周乙及第三人王某某共同共有。案件审理过程中，本院注意到了25日协议的存在，但该协议未经全体财产共有人的签字同意，协议条款对本案纠纷的处理无约束力。需说明的是，50号房屋中的有证建筑面积119平方米已超出原告周甲、周乙及第三人王某某、案外人周玮总计可享有的权利份额，故原告周甲、周乙及第三人王某某应共同给付被告周B、周C房产份额折价补偿款，综合考虑房屋的建造出资等情况，原告周甲、周乙及第三人王某某应酌情支付被告周B、周C各30，000元。此外，案外人周E在27号P1房屋有12.70平方米建筑面积的权利份额，由于周E的法定继承人人数、身份不明，该权利份额本案不作处理，今后如有证据能证实周E的法定继承人人数、身份，相关权利人可另行主张该权利份额的折价款，折价补偿款由原告周甲、周乙及第三人王某某共同给付，被告周丙、周丁、唐某某、周A、周B、周C已无需支付该项折价补偿款。现根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国继承法》第十条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第九十条之规定，判决如下：
一、位于上海市浦东新区合庆镇蔡路村北丁家宅XXX号并登记在沪集宅（川沙）字第013638号宅基证内档材料上的**房屋中，西首二楼一间房屋归被告周丙所有，东首一上一下房屋及西首底楼一间房屋由被告周丁、唐某某、周A共同共有，二上二下房屋东西向中间的楼梯间由被告周丙、周丁、唐某某、周A共同共有；
二、位于上海市浦东新区合庆镇蔡路村北丁家宅XXX号东南首的二层楼房一幢（有证建筑面积61平方米）由被告周丁、唐某某、周A共同共有；
三、位于上海市浦东新区合庆镇蔡路村东丁家宅XXX号的二层楼房一幢（有证建筑面积119平方米）由原告周甲、周乙及第三人王某某共同共有；
四、上述一、二、三项房屋中的相邻部分由相邻方共同共有，超出有证建筑面积部分房屋，各权利人仅享有建筑材料所有权；
五、原告周甲、周乙及第三人王某某于本判决生效后十日内共同给付被告周B、周C各30，000元。
负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，288元，原告周甲、周乙及第三人王某某共同负担963元，被告周丙负担420元，被告周丁、唐某某、周A共同负担1，767元，被告周B负担69元，被告周C负担69元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈 梁
人民陪审员 汤洪波
人民陪审员 杨德新
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 孙辉筱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
二、《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
三、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
第九十条在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。