江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰靖园民初字第100号
原告（反诉被告）冯太华。
委托代理人卢丽英，江苏苏泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）孟锡平。
委托代理人宋妍妮，江苏信义诚律师事务所律师。
原告（反诉被告）冯太华与被告（反诉原告）孟锡平为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。冯太华及其委托代理人卢丽英，孟锡平及其委托代理人宋妍妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯太华诉称，2014年1月1日，原、被告签订租厂协议，约定被告租赁原告所有的鹏洋冶金设备厂（原为靖江市东华电力设备有限公司）部分厂区，租赁期间为2014年1月至2017年12月30日，租金12万元/年，于每年1月1日、7月1日分两次付清，首付6万元整，余款6万元于7月1日前付清。协议签订后，原告按约将厂房交付被告使用，然被告仅于2014年1月29日支付租金5万元，剩余1万元经原告电话多次催要未能支付。2014年7月1日原告委托江苏苏泰律师事务所向被告发律师函，通知被告解除双方签订的租厂协议并要求被告在接函后7日搬离厂区，然被告既未搬离厂区又未支付租金。经原告催促，被告于7月30日支付租金3万元。2014年12月29日，经双方结算，被告仍欠租金6000元。2015年1月1日被告支付3000元，剩余租金未能支付。原告认为，被告未按协议约定及时支付租金，租赁厂房期间超容用电，其违约行为侵犯了原告的合法权益。现请求判令：1、解除原、被告签订的租厂协议，被告立即搬离厂区；2、被告立即支付电费28056.45元、行车修理费2000元；3、被告立即支付租金48000元（截止2015年5月15日）；4、被告立即支付原告违约金50000元。
原告提供了下列证据：
1、租厂协议、厂房设备清单各1份。
2、律师函、告知书各1份。
3、新桥镇太东村安全隐患排查情况表1张，太东村委会要求维修加固行车，孟锡平签字“同意整改”；温林修证明1张，内容为“行车大梁维修、加固费用3500元，冯太华已付现金1500元，吊车费、钢板下欠2000元，孟锡平承认支付”。
4、靖江供电公司的违约处理通知单、负荷图，违约行为为超容用电，超容费23213元；电费发票3张，2015年1月至3月靖江鹏洋冶金设备厂电费分别为2838.86元、1016.47元、988.12元，合计4843.45元。
孟锡平答辩并反诉称，2014年1月1日原、被告就租厂事宜口头协商达成一致，约定原告将厂区所有房屋及设备交付被告使用，原告还帮助被告搬进办公室、厨房。2014年1月28日双方补签书面租厂协议，租厂协议第一条为“甲方将现有厂房及设备全部承租给乙方生产使用”，被告认为现有厂房应当是全部厂房而不是部分厂房，并且包括办公室、厨房在内。合同履行过程中，原告提出租赁范围以清单为准，门卫房、厨房、办公楼等不在租赁范围内，并以此为由增加租金，被告拒绝，双方产生矛盾。
原告诉称被告拖欠2014年租金3000元不是事实，协议签订次日，被告即支付原告半年租金50000元，其余租金则以被告替原告缴纳的2013年12月的电费抵销。另双方关系较好，原告经常到被告处拿货，货款从房租中抵扣，2014年3月20日原告从被告处拿货计货款6686元，7月25日被告应原告要求向靖江市高新窑炉材料有限公司（以下简称高新公司）供货，货款计37179元。另外，被告又于7月30日支付租金30000元，还替原告还债20000元。以上共计143865元，不但足够偿付租金，还多出23865元。
2014年年底，被告通知原告要交付2015年租金，原告提出增加房租，否则不收房租。自2014年12月中旬起，原告先后采取了断电、将被告办公用品搬到屋外、藏匿行车摇控器、将生产设备请吊车吊下等手段阻碍被告生产，给被告造成经济损失。2015年1月21日，原告竟然用被告的原材料自行生产，双方为此发生冲突。双方发生纠纷后，靖江市公安局新桥派出所（以下简称新桥派出所）出警处理，靖江市新桥镇太东村调解委员会（以下简称太东村调解委员会）也进行了调解，双方未能达成一致。
原告诉称被告未及时支付房租及拖欠房租等不是事实，被告超容用电但已经交纳罚款，双方发生纠纷导致自2015年起被告未能进行生产，相关电费、修理费均不认可，原告要求解除合同、支付租金、违约金、电费、修理费的诉讼请求均不能成立，请求法院驳回。被告不同意解除合同，原告拒收房租有悖协议约定，原告理应继续履行合同并赔偿被告损失，故反诉请求：1、判令反诉被告继续履行租厂协议，立即停止阻碍生产的行为。2、判令反诉被告赔偿经济损失184000元（其中停产损失100000元，工人工资损失84000元）。
孟锡平提供了下列证据：
1、收条2张，共计80000元。
2、回函1份。
3、太东村调解委员会的调解情况说明2份。
4、靖江市公安局新桥派出所接处警登记表1张。
5、2014年3月20日送货单1张，送货人为孟锡平，收货人为冯太华，货款为6686元。
6、2014年7月25日送货单2张，送货人为鹏洋冶金设备厂，收货单位为高新窑炉，货款计37179元，送货单上注明“货款由冯太华结算”。
7、2014年12月10日孟锡平与江苏达鑫机械制造有限公司签订的工矿产品购销合同，合同总价约110万元。
8、2015年1月、2月工资发放表，工资发放总额84000元。
9、证人王某、穆某证言，王某作证称冯太华将孟锡平的办公设备、厨房用品搬出，阻碍生产造成停产。穆某作证称其向孟锡平催货时，见到冯太华将孟锡平的东西搬出，两人争吵。
冯太华反诉辩称，合同履行过程中，反诉被告未按约定及时支付租金，反诉被告曾多次催要租金，2014年的房租反诉原告仅支付8万元，其余租金均是在年底时以货款、电费发票的税款等相抵销，至今尚欠3000元。反诉原告所述其代交的2013年12月电费，反诉被告另有货款与此相抵，2014年7月25日高新公司的货款不能全额抵销租金，因此反诉被告称其付清2014年租金不能成立。双方已经产生了纠纷，现不同意继续租赁，坚持要求解除合同。反诉原告反诉称阻碍其生产造成停产不是事实，2015年1月其仍在生产，行车遥控器也在其手中，其主张的停产损失没有依据，请求法院驳回反诉请求。
经审理查明，2014年1月1日，原、被告签订租厂协议，约定甲方（原告冯太华）将现有厂房及设备承租给乙方（被告孟锡平）生产使用，租期自2014年1月至2017年12月30日止，租金年最低12万元，每年1月1日和7月1日二次支付。租用期内的维修和保养由乙方承担。甲、乙双方未经协调同意的，任何一方违约应承担违约责任，赔偿违约金5万元。厂房设备清单内容为：厂房9间（36m*12m）、模具房3间(12m*5m)、烘房1间(4m*4m)、配电房2间(5m*8m)、堆砂房2间(4m*8m)、500中频炉1套、炉体1个250、3T运行行车1台、负压设备1套、离心机1台套、电焊机（315交流机、400直流机、250等离子1台）、空压机1台、抛丸机1台、电风扇2台、混砂机2台、电子秤1个。协议签订后，被告即进驻厂房，并使用办公楼的一层及厨房。2014年1月29日，被告交付房租5万元。
2014年7月1日，原告发律师函给被告，以被告未按约支付租金为由要求解除租厂协议。被告书面回复不同意解除合同，并指出是原告拒收租金，要求原告收取租金或者提供银行帐号。2014年7月30日，被告交付了房租3万元,双方继续履行合同。
2015年1月21日，原、被告因租赁事宜发生纠纷，太东村调解委员会主持双方调解，双方未能达成一致。次日，原告即提起本案诉讼。2月9日，被告通过太东村调解委员会向原告支付租金，原告拒绝接收。
审理过程中，本院至房屋租赁现场勘验，讼争厂房位于靖江市新桥镇太东村靖江鹏洋冶金设备厂内，厂房共计9间，厂房西侧为模具房、烘房等辅助用房。厂房东面有独立的2层办公楼一幢，办公楼对面为厨房、食堂、门卫室。
本院认为，原、被告签订的租厂协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效，双方形成了租赁合同关系。双方争议的焦点为合同能否解除。合同法第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，根据上述规定，承租方迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍未履行时，出租人可以行使解除合同的权利。原、被告在履行合同过程中，原告以被告未及时支付租金为由于2014年7月1日发出解除合同的书面通知，但被告对此提出异议，此后原告接受了被告支付的租金，合同继续履行，故原告7月1日所发解除合同的通知效力已经消灭。
2015年1月22日，原告提起本案诉讼请求解除合同，被告于2月9日主动要求给付租金，遭原告拒绝。双方约定租金半年一付，被告未支付2015年租金，原告可以催告其在合理期限内支付，逾期不支付的，才可以行使合同解除权。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条第4项规定“经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的”，出租人可以要求解除合同。本案中，原告自认被告尚欠2014年的租金3000元，即使被告未在2015年1月1日前支付房租，也不存在被告累计六个月未支付租金、经催告仍不支付的情形，对照上述规定，原告要求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。至于被告超容用电，相应的后果由其自行承担，并不能成为原告解除合同的理由。租厂协议为有效合同，对双方当事人均有拘束力，双方应当各自履行合同义务，故本院对被告要求继续履行合同的反诉请求予以支持。关于租赁范围，双方签订租厂协议时制作了厂房设备清单，清单中详细列明了厂房、模具房的间数及长度、宽度，其中并不包括办公楼及厨房，因此，可以认定办公楼及厨房并不在双方约定的租赁范围之内。如果原告不同意被告继续使用办公楼及厨房，双方可以另行协商解决。
关于租金,原告诉称被告尚欠2014年租金3000元，被告辩称已经超额支付租金，其提供的收条仅能证明已经支付租金80000元，但其所辩称的2014年7月25日向高新公司供货37179元、代还债务20000元等抵销房租依据不足，本院不予采信，对于原告要求被告支付2014年拖欠的房租3000元的诉讼请求，予以支持。合同法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案原告于2015年1月22日起诉主张解除合同，被告对解除合同有异议，并要求继续给付租金、履行合同。由于本案租赁合同尚不符合法定的解除条件，原告不能解除合同。在原告起诉至本院对合同是否解除作出判决的期间内，该合同事实上处于中止履行的状态，故原告无权主张此期间的房屋租金，对2015年1月1日至21日期间的租金7000元本院予以支持。
关于电费，原告起诉之前的电费应当由被告负担，具体数额按照2015年1月电费的三分之二计算为1892.58元。至于超容费用23213元，原告尚未交纳，此项费用没有实际发生，故本院不予支持。
关于修理费，双方虽然约定了“在租用期内的维修和保养由乙方承担”，但被告否认雇请他人维修行车，仅凭温林修的证明不足以认定被告欠维修费的事实；且若有维修事实，维修费用可由修理人员直接向被告主张，本院对原告向被告索要维修费的请求不予支持。
关于违约金，被告未能按约付清2014年房租，亦未能及时支付2015年房租，构成违约，应当承担相应的违约责任。被告要求对违约金作相应调整，本院根据被告违约程度、合同履行情况、原告因违约造成的损失大小等因素，确定违约金为20000元。
被告辩称原告先后采取了断电、将被告办公用品搬到屋外、藏匿行车摇控器、将生产设备请吊车吊下等手段阻碍其生产，反诉原告停止阻碍生产的行为、赔偿经济损失184000元。原告否认阻碍被告生产，被告对原告实施的阻碍行为及损失数额未能提供充分证据证实，故本院对其反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告冯太华与被告孟锡平签订的租厂协议继续履行。
二、被告孟锡平于判决生效后10日内支付原告冯太华房屋租金10000元、电费1892.58元、违约金20000元，合计31892.58元。
三、驳回原告冯太华的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告孟锡平的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2860元，由原告负担1660元，被告负担1200元（此款原告已经缴纳，被告于判决生效后10日内直接付给原告）；反诉受理费2030元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4890元（账户名：泰州市财政局，开户行：泰州农业银行海陵支行，账号：20×××88）。
审 判 长 叶海华
人民陪审员 王纪根
人民陪审员 王华军
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 徐 欣
附录：
中华人民共和国合同法
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
中华人民共和国民事诉讼法
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。