河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三初字第414号原告袁宝栋，男，汉族，1957年8月27日出生，住郑州市金水区。委托代理人刘方晓，河南邦基律师事务所律师。被告于露，女，汉族，1973年8月5日出生，住郑州市金水区。被告康志刚，男，汉族，1976年5月10日出生，住河南省沁阳县。委托代理人张子辰、高小兵，河南信心律师事务所律师。原告袁宝栋诉被告于露、康志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘方晓，被告于露及二被告委托代理人张子辰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年，被告告诉原告其已经中标×××的部分房屋租赁经营权，并愿意将中标的房屋交由原告租赁经营，2013年10月12日原、被告双方签订了房屋租赁合同，在此之前，原告交付了被告房屋租赁押金100万元整，租赁费100万元整，并按照被告指示，向河南省广播电视大支付了500万元的合同履约保证金（已经退还）。可合同签订后数日，被告迟迟不能将房屋交付原告租赁使用，双方在2014年1月2日签订协议，约定双方一致同意解除该房屋租赁合同，被告同意支付原告660万元的赔偿金及如果逾期付款的违约责任等。可被告在支付200万元赔偿金后，并未按照协议约定日期支付剩余赔偿金，被告的行为已经构成违约，且合同解除后，被告也没有退还原告的房屋租金及押金。二被告系夫妻关系，应当连带返还原告房屋租金、押金，并连带赔偿原告的经济损失。在此，原告暂时保留追究被告迟延付款的违约金的权利。原告诉至法院，请求二被告连带返还原告房屋租金100万元整、押金100万元整，共计200万元整。二被告连带赔偿原告损失赔偿金460万元整。二被告共同辩称，原告诉状的第一部分不符合事实，原告诉称被告将其已经中标的房屋租赁费原告使用与事实不符，根据双方2014年1月2日签订的没有显示合同编号的协议书，协议明确原告为了承租河南省广播电视大学的房屋现行支付了200万元前期费用，被告用于合同的谈判和投标等。被告支付原告的200万元是退还原告的本金，不是赔偿。双方当事人于2014年1月2日签订的两份协议书，是选择性履行的协议，被告已按其中一份协议约定退还了原告200万元前期费用，不应再承担其他违约责任。原告主张的660万元违约金没有事实和法律依据，且数额过高，请求予以驳回。原告举证如下，1、原告与被告于露签订的房屋租赁合同一份；2、原告向被告支付的房屋租赁费、租赁押金的银行转账单据两张、付款说明一份；3、被告于露向原告出具的收到原告租赁费100万元的收据、租赁押金100万元的收据各一份；4、原告与被告于露协议书一份。二被告质证认为，1、真实性无异议，证明目的有异议，200万元已经退过了。2、真实性无异议，证明目的有异议，根据双方约定200万元是前期费用，不是押金和租金。付款说明与本案无关；3、真实性无异议，证明目的有异议，这200万元是前期费用，不是押金和租金；4、真实性无异议，证明事项有异议，2014年1月2日当天，原、被告签订了两份，这只是其中一份协议，该合同约定的是协议继续履行，承租其他房屋。对合同第五条约定的放弃抗辩权，被告认为违反了法律强制规定，违反了被告的权利。二被告共同举证如下，1、2014年1月2日双方签订协议复印件一份；2、2014年1月2日双方又签订合同复印件一份及原告出具声明一份；3、录音一份；4、结婚证复印件。原告质证如下，1、真实性无异议，但是不能证明被告已经返还原告200万元，原告至今没有收到被告返还的租金和押金；2、协议书是为了保障原告顺序拿到赔偿金的协议，被告愿意以其承租的其他房屋的租金收益支付原告赔偿金，证实了赔偿金的真实性，也印证了被告对赔偿金的数额是没有异议的，声明是原告签的字，但是该声明也是为保证赔偿协议的履行。3、关于录音，真实性无异议，但没有经过双方的同意，这个录音不能证明被告的证明目的，录音里面只有被告的陈述没有原告给被告陈述事实的认可和回应。反而原告反驳被告不且事实的辩驳。4、无异议。经审理查明，2013年10月12日，原告与被告于露签订房屋租赁合同一份，约定被告于露将位于×××共计6600平方米及其配套设施有偿租给原告使用，被告于露于2013年10月31日前向原告交付该房屋。2013年9月6日，袁颢（原告儿子）向被告康志刚转账50万元，同日，被告于露向原告出具收到条一份，载明：“今收到袁宝栋房屋租赁费壹佰万元正（1000000元）。”2013年9月9日，原告向被告转账100万元，被告于露向原告出具收到条一份，载明：“今收到房屋租赁押金壹佰万元正（1000000元）。”后原、被告双方于2014年1月2日签订编号为20140102号协议书一份，主要约定，因被告原因，致使原告无法继续承租上述房屋租赁协议的房屋，原、被告共同确认解除上述合同。因无法履行上述合同给原告带来了各种损失，被告于露同意一次性给予原告660万元赔偿金，原告已经支付的前期费用、租金、押金等双方另议。被告于露应在本协议签订之日起到2014年3月1日前向原告支付第一笔赔偿金60万元，剩余600万元，从2014年起每年的3月15日之前支付原告100万元，在2019年3月15日前全部支付完毕。如果被告不能按照上述日期向原告支付赔偿金，原告有权就本期和剩余赔偿金全部提前向被告主张权利。双方另对其他内容进行了详细约定。同日，双方签订协议书一份，主要约定，为了保障编号为20140102号的协议书顺利履行，被告自愿将其承租的位于崔庄社区公寓负一至三层的房屋租金收益交由原告，作为被告对上述合同履行的保证。被告承租的上述房屋，再行向其他第三方出租时，必须协调第三方将全部租金交付原告指定的郑州丰慧物业服务有限公司，该物业公司收取租金后，原告有权优先扣除赔偿金，多余部分退还被告，不足部分仍由被告补齐。双方另对其他内容进行了详细约定。同日原告与被告于露签订协议书一份，主要约定，原、被告双方共同确认，原告为了承租河南省广播电视学校的房屋，先行向被告于露支付了200万元的前期费用，被告于露用于合同的谈判、投标等。因被告于露原因，致使原告无法承租该校红旗路学生宿舍，被告同意将上述200万元在2014年5月31日之前全部退还原告。到期不能全额支付，被告于露按上述金额每日万分之十向原告承担违约金。被告于露应保证在2014年5月31日之前协调河南省广播电视学校，和原告指定的×××的房屋租赁合同，以及河南省广播电视学校新校区的房屋租赁合同。双方另对其他内容进行了详细约定。诉讼中，原告自认已经收到被告支付的200万元，且原告向河南省广播电视大学支付的500万元的合同履约保证金，已经退还给原告。本院认为，当事人可以约定一方违约时的违约金，但当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，当事人可以请求人员法院予以适当减少。依据本院查明的事实，因被告于露原因，致使原告无法租赁河南省广播电视大学的房屋，原、被告已协商解除该份合同，原告已收到退还的前期支付的500万元履约保证金。原告向被告支付200万元房屋租金、押金，原告诉讼中自认，被告已经向原告退还200万元，虽原告主张被告向其支付的200万元系赔偿金，被告对此不予认可，且提交协议书证明该200万元为用于谈判、投标等的前期费用、租金和押金，本院认为被告的辩称能够相互印证，本院对此予以采信，认为被告向原告退还的200万元为前期费用、租金和押金。故本院对原告的第一项诉讼请求不予支持。关于原告主张的损失460万元，根据合同法第一百一十四条，原告主张的损失过高，本院依法酌定被告应向原告赔偿的损失为198万元。对于原告关于请求被告康志刚承担连带责任的主张，于法无据，本院依法不予支持。对于超出部分的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）>第二十九条之规定，判决如下：一、被告于露于本判决生效之日起十日内赔偿原告袁宝栋2000000元。二、驳回原告袁宝栋的其他诉讼请求。案件受理费58000元，由原告袁宝栋负担40424元，被告于露负担17576元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按照对方当事人或代表人人数向本院递交上诉状，并提交副本5份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  焦玉娟人民陪审员  季 萍人民陪审员  徐宝云二〇一五年十二月十六日书 记 员  李 洋