江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第856号
原告徐薇雅。
委托代理人李建，江苏嘉昆律师事务所律师。
被告上海帝高酒店管理有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇纬五路18号5幢140室，组织机构代码68876514-X。
法定代表人韦万喜，该公司总经理。
委托代理人王培红。
委托代理人许明。
被告昆山保昆房产有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进中路285号柏悦商务大厦165室，组织机构代码60827573-1。
法定代表人张斌，该公司总经理。
委托代理人汤立伟，江苏21世纪众仁律师事务所律师。
原告徐薇雅与被告上海帝高酒店管理有限公司（以下简称上海帝高）、昆山保昆房产有限公司（以下简称昆山保昆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员吴晓蕾独任审判，并于2014年4月18日、2014年6月6日公开开庭进行了审理，原告徐薇雅及其委托代理人李建、被告上海帝高委托代理人王培红、许明、被告昆山保昆委托代理人汤立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐薇雅诉称：2009年7月9日原告与上海帝高签订《委托管理合同》一份，约定原告购买昆山保昆的“柏悦商务大厦”XXX室，委托上海帝高管理10年，并约定前三年租金96138元直接由上海帝高支付给昆山保昆，第4年起租金支付给原告，第4年至第6年租金为33648元，第7年至第10年租金为38455元，租金半年支付一次，还约定如昆山保昆在租赁期内，单方面提出解除合同，需向原告支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托经营期限终止日的房屋回报款的1.2倍的金额作为违约金。同日昆山保昆出具《担保函》，愿就《委托管理合同》担任上海帝高履行合同义务的保证人。2014年3月6日收到上海帝高解除合同通知。据此，特诉至法院，请求依法判令：1、被告上海帝高支付2013年8月29日至2014年2月28日的租金16824元、自2014年3月6日起的违约金285528元，共计302352元；2、被告昆山保昆连带支付上述租金、违约金；3、两被告承担本案诉讼费、保全费。
被告上海帝高辩称：对委托管理的事实无异议，对支付租金16824元无异议，但违约金过高。委托管理合同解除时间为3月6日。
被告昆山保昆辩称：2013年8月25日上海帝高明确不履行合同，至今已超过半年，原告未在半年内向昆山保昆主张要求履行担保责任，昆山保昆的担保责任已经免除，请求驳回原告诉讼请求；租金合同应有约定，违约金明显过高，请求法院予以调低；新租赁合同的租金系原告自行协商确定的，高了属于原告自行获益，低了属于原告自行放弃。
经审理查明：2009年7月9日，原告与上海帝高签订《委托管理合同》一份，约定原告将柏悦商务大厦XXX室委托上海帝高经营，委托经营期限10年，自2010年8月29日起至2020年8月28日止。双方约定以房屋价值480690元作为计算回报基础的依据，双方确认该房屋前三年（2010年8月29日至2013年8月28日止）租金回报款为人民币96138元，由上海帝高在原告购房时代原告支付给开发商；第四年至第六年（2013年8月29日至2016年8月28日止）租金为33648元，第七年至第十年（2016年8月29日至2020年8月28日止）租金为38455元。上述款项上海帝高每半年结算支付一次。每年的8月29日至次年2月28日为一个租金计算期，上海帝高应于9月底前向原告支付该半年租金，如上海帝高不能在9月底前向原告支付，则上海帝高须向原告追加支付该半年租金每日万分之五的罚金；如上海帝高在11月底前仍未向原告支付该半年租金，则原告有权暂停上海帝高对此房屋的经营权，同时上海帝高需向原告追加支付该半年租金每日万分之十的罚金；……另半年租期内，处理方法相同；合同第9.1条约定了违约责任：如上海帝高在租赁期内，单方提出解除合同，除需向原告支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托经营期限终止日的房屋回报款的1.2倍的金额作为违约金外，还应承担由此引起原告的相关经济损失；双方还对其他的权利义务进行了约定。同日昆山保昆出具《担保函》，愿就《委托管理合同》担任上海帝高履行合同义务的保证人，保证方式为连带保证责任。
2013年8月25日上海帝高向业主发出一份通知，内容为：您购买的位于昆山市前进中路285号柏悦商务大厦房屋出租给我公司，按委托管理合同约定应于2013年8月28日向您支付租金。由于经营性大环境较差，企业经营不佳，商业运营相当困难，但我公司已落实资金来源，湖北房产项目将于2013年10月底预售，我公司业已落实资金来源，湖北房产项目将于2013年10月底预售，我公司准备于2013年12月底前支付上述租金，敬请谅解……。2014年2月10日，上海帝高向原告发出一份通知，通知原告：自接到本通知之日起解除我公司与您就昆山柏悦商务大厦房屋的《委托管理合同》，并请您收到本通知之日十日内到柏悦酒店前台领取出租房屋的钥匙，其他相关事宜由您与我公司代表协商解决。庭审中，原告、上海帝高一致确认合同解除时间为2014年3月6日，原告于2014年1月11日取回房屋钥匙，并于2014年3月6日收回涉案房屋。
另查明：原告与昆山保昆约定原告以480690元购买昆山保昆开发的柏悦商务大厦XXX室，其中原告直接支付给昆山保昆384552元，差价96138元作为《委托管理合同》第一年至第三年租金由上海帝高支付给昆山保昆。后因房屋面积变化，原告实际支付昆山保昆381614元，于2011年2月19日取得房屋销售发票（发票金额381614元），后原告取得房屋所有权证书，房屋所有权人为原告，原告与王益共同共有该房屋，登记时间为2011年5月25日，房屋的建筑面积为49.35平方米。
又查明：审理过程中，原告将涉案房屋出租给昆山登豪酒店有限公司，约定租赁期限为5年，自2014年7月1日至2019年6月30日，租赁房屋的租金从2014年7月1日开始计算，租赁房屋前三年（2014年7月1日至2017年6月30日）租金为1560元／月，第四、五年（2017年7月1日至2019年6月30日）租金为1680元／月。
上述事实由原告提供的商品房购销合同、委托管理合同、担保函、房产证、土地证、通知2份、房屋租赁合同、销售发票及当事人在庭审中的陈述所证实。
本院认为：原告与上海帝高签订的《委托管理合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定行使各自权利和履行各自义务。原告按约将房屋交付上海帝高管理经营，上海帝高理应按照合同约定支付相应的租金。按照合同约定，原告主张的2013年8月29日至2014年2月28日的租金16824元，上海帝高应当在2013年9月底前支付，但上海帝高至本案庭审时仍未支付，故原告请求上海帝高支付租金16824元的诉请，本院予以支持。
关于原告主张的违约金，本院认为，上海帝高单方解除合同，导致原告获取租金的合同目的落空，解除合同的责任在于上海帝高，原告有权要求其承担违约责任，原告按照《委托管理合同》第9.1条主张违约金明显过高，故本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法调整为6个月租金损失，具体计算方式为合同第四年至第六年平均年租金的1／2，故上海帝高应支付原告违约金16824元。
关于昆山保昆的连带保证责任，本院认为，昆山保昆作为上海帝高履行合同义务的保证人，其保证期限应从整个债务到期后计算，现无证据证明上海帝高于2013年8月25日明确表示不履行合同，而《委托管理合同》于2014年3月6日解除，可视为上海帝高自2014年3月6日起明确表示不履行合同，原告于2014年3月10日向本院提起诉讼，未超出保证期间，故本院对原告要求昆山保昆对上海帝高上述债务承担连带保证责任的诉请予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告上海帝高酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐薇雅自2013年8月29日至2014年2月28日期间的租金16824元及违约金16824元。
二、被告昆山保昆房产有限公司对上述被告上海帝高酒店管理有限公司付款义务承担连带清偿责任。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费5916元，减半收取2958元，保全费2070元，二项合计5028元，由原告徐薇雅负担4468元，被告上海帝高酒店管理有限公司、昆山保昆房产有限公司负担560元。两被告负担部分于本判决生效后十日内直接给付原告徐薇雅。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
代理审判员 吴晓蕾
二〇一四年六月九日
书 记 员 袁晓丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。