广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2586号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨恒坚，男，1971年12月18日出生，汉族，住广州市芳村区。委托代理人：胡育新，广东启源律师事务所律师。委托代理人：陈硕，广东启源律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：冯思恩（曾用名：冯辉连），女，1975年11月2日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：魏素琼，广东天诺律师事务所律师。上诉人杨恒坚、冯思恩因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年12月5日，广州市景联投资管理有限公司（以下简称管理公司、出租人、甲方）与冯思恩（承租方、乙方）签订《景点商业街租赁合同补充协议》，约定：甲方出租、乙方承租中山五路地铁公园前站负一层站厅东端景点商业街第A8号铺位，该商铺建筑面积16.34平方米，该商铺仅限于商业用途；租赁期叁年，由2008年12月28日至2010年12月27日为固定租赁期，自2010年12月28日至2011年12月27日为非固定租赁期；经营范围、经营商品的品牌及各类为香港QQ鸡蛋仔及小食、饮品；乙方于租赁期内不得将其承租商铺转租或分租于他人，否则作违约处理等。2009年1月6日，冯思恩（承租人、乙方）与管理公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区中山五路地铁公园前站东端景点商业街负二层自编A8房号的房地产出租给乙方作商铺用途使用，建筑面积16.34平方米；租赁期限自2008年12月28日至2011年12月27日，租金按月结算等。次日，该合同在广州市国土和房屋管理局越秀区分局办理了租赁合同登记备案手续，此后双方再签订《景点商业街商铺租赁合同》，将租赁期限延展至2014年1月15日。2010年5月1日，杨恒坚（乙方）与冯思恩（甲方）签订《商铺联营合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区中山五路五月花广场负二层商场与地铁公园前站东端景点商业街负二层自编A8号商铺交由给乙方作经营日本特色小吃、饰品用途使用，建筑面积16.34平方米；联营期限自2010年5月1日至2010年12月28日的联营月费用总额为17000元，包含月租金15401元＋月管理费899元＋月地税267.6元＋月国税360元，联营期限自2010年12月28日至2011年12月27日的联营月费用总额为18232元，包含月租金16633元＋月管理费899元＋月地税267.6元＋月国税360元，但因乙方所经营的内容而需增加的月地税费和月国税费用所增加部分均由乙方支付，以上联营月费用总额还包含商场正常开放时间内的公用水电分摊，空调分摊，清洁费、保安费和推广费，不包含在该商铺内的实际发生的电费、水费、电话费、消防费、防洪费、员工街道管理费及其它一切以经营时发生的费用均由乙方支付；联营费用按月结算，由乙方在每月的第3日前，按银行转账付款方式缴付联营费用以及相关费用到甲方指定的中国建设银行4367423328130371217冯思恩收／中国工商银行银行卡6222023602014914808冯思恩收；乙方要向甲方交纳本合同按金17000元，本合同按金于此合同签订之日一次性付清于甲方，甲方在乙方经营期满时并完成收铺手续后，本合同按金必须如数无息交还乙方，若乙方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催后在合理期限内仍未履行的，甲方有权没收乙方之本合同按金；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.3％向乙方支付违约金，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的O.3％向甲方支付违约金；乙方不能私自拆卸更改商铺内的原建筑结构，如需要装修及调整要经商场同意方可执行；联营合同期满，乙方应将商铺交回给甲方，如需要经营联营，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同；联营期内未经同意乙方不可转经营范围，否则甲方有权收回商铺，未经甲方同意乙方在联营期内不能将其联营商铺与他人再联营，不能将其商铺转租或分租给于他人，否则做违约处理等。同年，双方还签订有《商铺联营合同补充协议》，约定：乙方于合同期满离场交还商铺时，需保留商铺内之地面、天花（含灯具）玻璃门面或卷闸门及灯箱等固定设备，清走其他属于乙方的可移动物品和装修附着物，或按甲方要求还原商铺原本之装修，否则，甲方有权在乙方所缴付之本合按金中扣除相关费用，并有权向乙方追讨因此而造成的全部损失等。2011年12月28日，冯思恩向杨恒坚发出《2012年01月份收费通知单》，通知杨恒坚支付涉案商铺2011年12月28日至2012年1月31日的使用费、电话费以及在2011年12月30日前需交付的按金69200元。次日，杨恒坚、冯思恩双方再签订《商铺联营合同》，将前述商铺的联营期限延展至2014年1月15日，联营月费用自2011年12月28日至2012年12月27日为32100元，自2012年12月28日至2014年1月15日为33726元；杨恒坚向冯思恩交纳合同按金69200元，包括2个月的联营月费用总额按金64200元及商场经营保证金5000元等。同月31日，杨恒坚向冯思恩工商银行的账户转账汇款支付了8844l.94元。2013年12月31日，冯思恩向杨恒坚发出《2014年1月份租金、水费、电费及联营费用的支付通知单》，通知杨恒坚在2014年1月3日前共计应付金额为18419.15元。杨恒坚于2014年1月3日通过工商银行网上转账支付了该费用。次日，冯思恩向杨恒坚发出《关于景点商业街A8号铺的商铺联营合同到期终止函》，写明：据我方与您所签订的商铺联营合同将于2014年1月15日到期……我方将收回以联营形式交由您经营使用的广州市越秀区中山五路地铁公园前站东端商业街A8号铺位，请您届时恢复回联营前的商铺原貌，将商铺交回给我方。若您届时拒绝或逾期履行上述义务，根据商铺联营合同的相应规定，您将承担全部的违约责任及全部经济损失、还要承担因您违约行为给我方带来的全部经济损失及产生的法律责任。该函件由杨恒坚的工作人员伍时福签收。另查明，2014年1月7日，管理公司（出租人、甲方）与杨恒坚（承租人、乙方）签订《景点商业城商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市越秀区中山五路地铁公园前站东端景点商业街A8号商铺出租给乙方作商业用途，该铺建筑面积16.34平方米，租期共2年零个月，即自2014年1月16日零时起至2016年3月15日止等。同月10日，管理公司致函予景点商业城A8铺商户，称：“贵方与我司所签订A8商铺租赁合同将于2014年1月15日到期，该铺租期期限届满后，且有续租意愿。我司对实际情况进行研究后，认为贵铺不需履行《景点商业城租赁合同补充协议》第六条第7项条款中‘乙方于合同期满离场交还商铺时，须保留商铺内之地面、天花（含灯具），玻璃门面或卷闸及灯箱等固定设备，清走其他属于乙方的可移动物品和装修附着物，或按甲方要求还原商铺原本之装修，否则，甲方有权在乙方所缴付之所有按金中扣除相关费用，并有权向乙方追讨因此而造成之全部损失’”。同月14日，杨恒坚通过中国邮政EMS全球邮政特快专递向冯思恩发出《函》，称：我方将按合同约定的支付方式向您支付租金及相关费用截止到2014年1月15日止；同意该商铺的租赁期限于2014年1月15日期满；考虑到实际经营需要，业主同意我方无须恢复原状交回，并按现状继续经营；该商铺内均为我方所有的相关设施及商品，如您本人仍认为需要在合同期满进行商铺验收手续，请在2014年1月15日营业时间终结后前来确认，请在合同期满后三天内将合同按金69200元退回指定账户。该邮件因冯思恩电话无人接听被退回。次日，冯思恩曾前往涉案商铺现场要求办理交接手续，并提交了当日在涉案商铺现场拍摄的视频录像以作证明。对此，杨恒坚认为该录像视频经过剪接，且是冯思恩单方拍摄的，杨恒坚、冯思恩是否有必要拆除商铺内设备并交还给冯思恩、是否完成交接手续、进行交接的时间以及如何交接在视频中均未反映。杨恒坚称由于涉案商铺的设备属于杨恒坚，而且在1月16日其已经是涉案商铺的实际承租人，故其不是不同意办理交接，实际上也有进行交接，商铺钥匙、营业执照杨恒坚均同意给冯思恩，但冯思恩拒绝收取，冯思恩的录像没有客观反映当时的全部情况，而且双方的合同中没有约定验收商铺及验收时间。杨恒坚于2014年1月24日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、冯思恩向杨恒坚退回按金69200元；2、冯思恩承担逾期支付利息（自2014年1月19号起算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计付）。冯思恩向原审法院提起反诉，请求判令：1、杨恒坚与冯思恩交接位于越秀区中山五路地铁公园前站东端景点商业街负二层自编A8号的商铺的收铺手续，清走其自有物品，将设备交还给冯思恩；2、杨恒坚向冯思恩支付设备占用费（按每月5000元的标准计付，自2014年1月16日起计至实际完成收铺手续之日止）。原审法院认为：根据杨恒坚、冯思恩签订的《商铺联营合同》及《商铺联营合同补充协议》的约定，杨恒坚、冯思恩之间形成名为联营实为租赁合同关系，冯思恩作为承租人将其承租的涉案商铺转租予杨恒坚，租赁期限至2014年1月15日届满。杨恒坚作为次承租人，其应于合同期限届满之日依约交还涉案商铺予冯思恩，合同按金69200元在杨恒坚经营期满，冯思恩完成收铺手续后无息退还予杨恒坚。虽然杨恒坚已于2014年1月7日与管理公司签订《景点商业城商铺租赁合同》直接承租涉案商铺，冯思恩亦于庭审中表示其没有继续承租。即自杨恒坚、冯思恩之间的租赁合同期限届满之次日起，杨恒坚依据其与管理公司的租赁合同有权继续在涉案商铺内经营，但此并不构成杨恒坚免除依约办理交接商铺手续的义务，杨恒坚提交的证据亦不足以证明其已完成商铺验收交接手续。至于管理公司曾于2014年1月1O日函告杨恒坚其无需履行《景点商业城租赁合同补充协议》关于办理商铺交还手续的约定，但如前述，杨恒坚作为涉案商铺的次承租人，其负担于租赁期限届满向冯思恩交还涉案商铺的义务，而管理公司作出的免除交还义务的相对人应为本案冯思恩而非杨恒坚。因此，杨恒坚要求冯思恩向其退回按金69200元及自2014年1月19日起至实际退还之日止的利息，缺乏依据，不予支持。由于杨恒坚是在涉案商铺的交接手续，既没有实际必要性，也不利于节约社会资源，而且自2014年1月16日起相对于杨恒坚来说，冯思恩于涉案商铺亦不再享有出租人的法律地位，故对冯思恩该项反诉请求，不予支持。由于冯思恩仅以前述联营合同中关于其将涉案房屋及设备交付杨恒坚使用为由，其并无证据证明其提供给杨恒坚实际使用的设备的详情及内容，而合同条款中关于设备的约定仅是概括性用语，亦无指向具体的设备内容。因此，对冯思恩该反诉要求杨恒坚交还设备并按每月5000元的标准支付设备占用费，缺乏依据，不予采信。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，于2014年4月23日作出判决：一、驳回杨恒坚的诉讼请求；二、驳回冯思恩的反诉请求。诉讼费1583元（其中本诉受理费765元、反诉受理费106元、保全费712元）由杨恒坚负担1477元，由冯思恩负担106元。判后，上诉人杨恒坚不服原审判决，向本院提起上诉称：一、杨恒坚与冯思恩之间就涉案商铺的交接及验收已于2014年1月15日完成。l、杨恒坚与冯思恩之间的商铺于2014年1月15日期满，双方均同意于该日期终止合同，杨恒坚依据管理公司的招租广告与管理公司进行商谈，并取得涉案商铺自2014年1月16日起的租赁权。2、涉案商铺在合同期满前，杨恒坚已向冯思恩发函通知，如冯思恩认为需要对商铺进行验收，可在营业时间结束后到涉案商铺地点进行交接。从冯思恩向法庭提交的视频也可以看出，杨恒坚的工作人员在涉案商铺的现场，就将商铺的营业执照及商铺钥匙交给冯思恩，但冯思恩拒绝接收。3、冯思恩认为没有完成商铺的交接，是指杨恒坚没有将涉案商铺恢复原状，交还给冯思恩。冯思恩的此种要求是为了达到侵吞杨恒坚的按金所为。首先，双方在合同中并未约定商铺验收的时间、程序、标准等具体条款；其次，冯思恩并非是涉案商铺的权属人，也并未取得涉案商铺的续租权；再次，冯思恩并未向法庭提交任何的证据证实涉案商铺内有任何的物品或商品是属于冯思恩所有，或转租时的交接清单；最后，在合同期满前，杨恒坚也向冯思恩书面函告了，管理公司基于杨恒坚继续承租涉案商铺，因此同意杨恒坚无需将涉案商铺恢复原状。但冯思恩仅仅为了能侵吞杨恒坚的按金，坚持认为杨恒坚没有将涉案商铺恢复原状交还给冯思恩，就是没有履行交接。二、关于管理公司2014年1月10日的函件认定。该函件的内容很明确，相对人应当是杨恒坚，而非冯思恩。1、管理公司很明晰杨恒坚是涉案商铺的实际承租人；2、结合杨恒坚与管理公司的接洽及商谈，管理公司很清楚续租人是杨恒坚并非是冯思恩。3、该函件的原件由管理公司交给杨恒坚持有，管理公司作出的前提是杨恒坚向管理公司申请后的复函，因此，原审法院主观认为该函件的相对人是冯思恩没有任何的事实依据。4、从该函件的内容来看，也可以清楚地明晰，无论是杨恒坚，还是冯思恩，关于涉案商铺管理公司对“验收”及“交接”的要求是无需恢复原状并交回管理公司的做法。三、关于涉案商铺的“验收”及“交接”的看法：l、如前所述，合同双方并无就验收的具体条款进行约定；2、杨恒坚将营业执照及商铺钥匙交给冯思恩，就应当视为已完成验收工作；3、涉案商铺内无任何的物品是冯思恩所属，且杨恒坚已合法取得涉案商铺2014年1月16日后的承租权，要求杨恒坚恢复原状向冯思恩交付涉案商铺非常不合常理。原审法院一方面认为“无交接的必要性”，另一方面却认为杨恒坚没有履行“交还涉案商铺”的义务，从而不支持杨恒坚要求返还按金的诉请，有违“公平合理”的原则。请求判令：1、撤销原审判决第一项；2、冯思恩向杨恒坚退回按金人民币69200元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自杨恒坚起诉之日起（2014年1月19日）至法院判决应当支付之日期间的利息；2、诉讼费用由冯思恩承担。冯思恩针对杨恒坚的上诉答辩称：不同意杨恒坚的上诉请求、事实与理由。一审认定杨恒坚没有履行在合同期满的交付义务，没有按合同约定将商铺交还冯思恩，从而认定杨恒坚违约并没收违约金，这是正确的。冯思恩在一审时也举证证实涉案商铺在合同到期前已经向杨恒坚发函告知其在合同终止时将商铺交回给冯思恩，否则将承担相应的法律责任，合同到期当天，冯思恩亲自到了商铺现场要求杨恒坚在当天晚上十点即涉商铺打烊时与冯思恩交接，但杨恒坚却以合同要到当日24时才到期，要求到当日24时才交接。冯思恩等到当日24时要求杨恒坚交铺时，杨恒坚以此时起商铺不是冯思恩的为由拒绝交还。原审判决以涉案商铺无实际交接的必要为由，对冯思恩的反诉请求没有支持是前后矛盾的。杨恒坚的上诉请求、事实与理由是不成立的，请求予以驳回。上诉人冯思恩亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院查明事实正确，但在法律认定上出现错误，导致一审判决明显对冯思恩有失公允。合同是双方平等自愿，协商-致签订的，签约各方应该信守承诺，履行契约精神。既然约定冯思恩将房屋及设备交付给杨恒坚使用，合同期满，杨恒坚将商铺交回给冯思恩等等，各方就应遵照执行。现合同期满，杨恒坚并没有如约将涉案商铺交回给冯思恩，杨恒坚没有完成交付的义务，自然应承担没收按金的违约责任。一审法院也认可杨恒坚是在持续经营这一客观事实，也认可了杨恒坚占用冯思恩设备的事实也在持续。既然设备的占用在持续，说明冯思恩的损失也在持续。冯思恩按每月5000元主张设备占用费，并非凭空而来，而是依据2012年12月28日至2014年1月15日杨恒坚每月支付给冯思恩的租金为33726元，与同一时间冯思恩支付给管理公司月租金28726元的差额得出的。这也是冯思恩将设备及场地租给杨恒坚的可得利益。请求判令：1、杨恒坚立刻将广州市越秀区中山五路地铁公园前站东端景点商业街负二层自编A8号铺位里的设备交回给冯思恩；2、杨恒坚向冯思恩支付上述涉案商铺内的设备占用费2万元（每月按5000元自2014年1月16日起至实际交还之日止暂计至2014年5月16日）；3、杨恒坚承担案件的全部诉讼费用。杨恒坚针对冯思恩的上诉答辩称：冯思恩上诉无理，商铺合同到期，由杨恒坚续租，不需要交接任何的物品设备，只有营业执照和钥匙要退还给冯思恩，当时在现场已经要退还，冯思恩不接收。在联营合同中无约定设备、物品要移交，也不会产生任何设备的占用费用，杨恒坚已经支付过了顶手费，商铺中的设备、设施都属于杨恒坚所有，不需要支付设备占用费。合同中没有关于设备使用费的约定，冯思恩主张设备使用费没有依据，应予驳回。经审理查明：双方当事人对原审法院查明事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。另查明：原审期间，杨恒坚提供了管理公司于2014年1月9日的对景点商业城商铺进行招租的函件，冯思恩对该证据的真实性、关联性、合法性均无异议。二审期间，冯思恩确认其在与管理公司签订到期日为2014年1月15日的《景点街商铺租赁合同》时，也签订了《景点商业街商铺租赁合同补充协议》，该补充协议约定“乙方（冯思恩）于合同期满离场交还商铺时，须保留商铺之地面、天花（含灯具），玻璃门面或卷闸及灯箱等固定设备，清走其他属于乙方的可移动物品和装修附着物，或按甲方（管理公司）要求还原商铺原本之装修，否则，甲方有权在乙方所缴付之所有按金中扣除相关费用，并有权向乙方追讨因此而造成的全部损失”。冯思恩称其曾按照与管理公司所签租赁合同的约定，在租赁合同期满前7日向管理公司申请续租，但没有协商成功，后来才知道杨恒坚与管理公司联系续约了。冯思恩对其曾向管理公司申请续租的主张无提供证据予以证明。冯思恩、杨恒坚均确认冯思恩在将涉案商铺交付给杨恒坚使用时，双方没有就商铺内的物品、设备制作清单。杨恒坚称因为冯思恩在合同期满前发函表示不再与杨恒坚合作，景点商业城也张贴了涉案商铺的招租公告，所以其直接联系管理公司申请续约。本院认为：本案的争议焦点在于杨恒坚是否须将涉案商铺内的设备交还给冯思恩并向冯思恩支付设备占用费以及冯思恩是否应退还杨恒坚所缴纳的按金。关于杨恒坚是否须将涉案商铺内的设备交还给冯思恩并向冯思恩支付设备占用费的问题。冯思恩称其将涉案商铺交付给杨恒坚时商铺内有其提供的部分设备，因冯思恩、杨恒坚均确认双方在交接场地时，并没有对涉案商铺内的设备在清点后制作清单，现冯思恩不能证明其交付给杨恒坚使用的设备的名称、种类以及数量，故本院对冯思恩要求杨恒坚返还设备的主张不予支持。冯思恩无充分证据证明杨恒坚占用其提供的设备进行经营，故冯思恩要求杨恒坚按照冯思恩分别与管理公司、杨恒坚所签订的合同的租金差价计算占用期间的设备使用费依据不足，本院亦不予支持。关于冯思恩是否应退还杨恒坚所缴纳的按金的问题。冯思恩认为其不应退还杨恒坚所缴纳的按金的依据是杨恒坚未按照合同约定将涉案商铺交还给冯思恩，双方没有就涉案商铺办理交接。冯思恩与管理公司所签订的《景点街商铺租赁合同》到期日为2014年1月15日，冯思恩与管理公司之间并无就涉案商铺达成续租的协议，从管理公司于2014年1月7日与杨恒坚就涉案商铺签订《景点商业城商铺租赁合同》以及管理公司通过2014年1月10日致景点商业城A8铺商户的函免除冯思恩向管理公司按合同约定交还涉案商铺义务来看，管理公司以将涉案商铺另行出租并交付新的承租人的方式事实上向冯思恩收回了涉案商铺，故冯思恩与管理公司之间的租赁合同关系已经于合同期满后终止，冯思恩对涉案商铺不再享有承租人的权利。冯思恩与杨恒坚之间的租赁合同关系于2014年1月15日期满后，双方之间并无就涉案商铺继续签订租赁合同，冯思恩自2014年1月16日起已非涉案商铺的承租人，亦非涉案商铺的实际使用人，杨恒坚自2014年1月16日起已按照其与管理公司之间签订的《景点商业城租赁合同》履行，故冯思恩与杨恒坚之间的租赁合同关系亦已因合同期满而终止。鉴于管理公司事实上以与杨恒坚另行签订租赁合同、免除冯思恩向管理公司交还涉案商铺义务的方式已向冯思恩收回涉案商铺，故冯思恩认为杨恒坚仍负有按照合同约定向冯思恩交还涉案商铺的义务且杨恒间未依约交还商铺已构成违约的主张依据不足，本院不予支持。冯思恩无证据证明杨恒坚在双方租赁合同履行期间存有违约行为，故杨恒坚认为冯思恩应在双方租赁合同期满后退还合同按金69200元的上诉理由成立，本院予以支持。因双方对涉案商铺应否交还给冯思恩产生争议，涉案《商铺联营合同》亦约定按金无息退还，故本院对杨恒坚要求冯思恩按照中国人民银行同期贷款利率承担逾期支付上述合同按金利息的主张不予支持。综上所述，上诉人杨恒坚关于冯思恩应返还合同按金的上诉理由成立，本院予以支持；上诉人杨恒坚的其他上诉理由以及上诉人冯思恩的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持本判决为终审判决。