广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1526号
上诉人（原审原告）：温赛红。
委托代理人：谢美琳，广东君政律师事务所律师。
委托代理人：关建尧，北京大成（广州）律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：朱秋红。
委托代理人：李晓保，广东协远律师事务所律师。
委托代理人：肖挺，广东协远律师事务所辅助人员。
上诉人温塞红因与被上诉人朱秋红房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第1541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年11月4日，温塞红向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.朱秋红向温塞红支付所欠房屋价款2064.24元。2.朱秋红逾期付清房屋价款向温塞红支付违约金181192元（违约金按每日房屋总价款284000元的0.1%计算，从2013年1月22日计算至付清全部房屋价款之日，暂计至2014年10月30日）。3.朱秋红承担与本案相关的全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：2007年3月10日温赛红购买了位于东莞市常平镇板石村海霞骄阳时代A塔楼19B8的商品房，合同编号为：2007031071291648623，该商品房总楼款是159222元，温赛红支付首期楼款32222元，余下楼款127000元通过银行按揭贷款的方式支付。2013年1月18日，温赛红与朱秋红及东莞市永富房地产中介有限公司签订了一份《东莞市永富房地产中介有限公司房屋买卖合约》，该合同约定：温赛红将其位于东莞市常平镇板石村海霞骄阳时代A塔楼19B8的商品房（下称：案涉商品房）以284000元的价格出售给朱秋红；朱秋红在签订合约的同时支付三万元定金，温赛红在收取三万元定金后，将案涉房产的房地产权证放于经纪方处作为转名过户之用；朱秋红交付定金后，余下楼款一次性付款；因买方或卖方违反本合约约定的，若守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总楼价0.1%支付违约金；案涉商品房尚未办理房产证且处于抵押给银行的状态，经纪方主要为合约促成方，若一方违约，经纪方有义务为另一方作见证。东莞市永富房地产中介有限公司作为经纪方亦在合约上盖章确认，经纪方的代理人署名为李珊珊。合约签订当日，温赛红与东莞市永富房地产中介有限公司的员工李珊珊签订了一份委托书，委托李珊珊代为办理案涉商品房提前还贷手续、注销案涉商品房的抵押登记手续、到房管部门办理二手交易过户手续、代为收取售楼款及银行贷款、办理案涉商品房交接手续并结清相关费用等手续。
2013年1月18日，朱秋红支付了定金30000元和房款75000元，2013年1月19日支付了房款60000元。
后双方发生争议，朱秋红向原审法院提起诉讼，诉求：1.温赛红履行房屋买卖合同义务，将合同所涉及东莞市常平镇板石村海霞骄阳时代A19B8号房屋所有权过户给朱秋红。2.温赛红逾期办理房屋过户手续向温塞红支付违约金人民币17040元（违约金按房屋总价284000元的0.1%每日计算，自2013年8月17日计算至房屋过户之日止，现暂计至2013年10月15日止）。3.温赛红承担本案诉讼费用。
原审法院经过审理查明：东莞市永富房地产中介有限公司出具了两份证明。一份证明内容为：朱秋红在2013年2月5日向广发银行偿还了案涉商品房余下的银行贷款119000元。另外一份证明内容为：东莞市永富房地产中介有限公司介绍温塞红向温赛红购买了案涉商品房，该商品房的银行贷款已经还清，因需要办理一手房地产权证，需要温赛红亲自过来签字，东莞市永富房地产中介有限公司经过多次电话催促，直到2013年8月17日东莞市永富房地产中介有限公司派代表到朱秋红工作单位洽谈，约定于2013年8月21日东莞市永富房地产中介有限公司到温赛红工作地点接温赛红过来常平办理，但是等到当天温赛红又推说要临时开会，来不了；2013年9月9日，东莞市永富房地产中介有限公司再次到朱秋红单位找温赛红，温赛红不在，东莞市永富房地产中介有限公司以短信方式告知温赛红，温赛红均说工作忙，要看下时间再与东莞市永富房地产中介有限公司联系。后原审法院缺席判决：限温赛红于判决发生法律效力之日起七日内将位于东莞市常平镇板石村海霞骄阳时代A塔楼19B8号商品房（商品房买卖合同编号：2007031071291648623）过户到朱秋红名下并支付违约金（违约金以284000元为本金，从2013年8月17日开始，每日按照本金的0.1%计算至房屋过户之日止）。
温赛红举证的广发银行对账单显示，2013年2月5日，朱秋红代为偿还了银行贷款116935.76元。
原审法院认定上述事实的证据有：东莞市永富房地产中介有限公司买卖合约、商品房买卖合同、房屋已过户证明、公证书、广发银行个人贷款客户对账单、三份东莞市永富房地产中介有限公司收款收据、东三法民一初字第5777号民事判决书、证明以及原审法院开庭笔录等。
原审法院认为：温塞红、朱秋红签订了房屋买卖合约，应当充分履行各自义务。合约约定朱秋红以284000元的价格购买温赛红的房产，经过原审法院核算，朱秋红尚欠2064.24元购房款，应予支付。在本次房屋买卖中，从朱秋红第一次提起诉讼，要求温赛红协助过户及东莞市永富房地产中介有限公司开具的证明足以说明，温赛红并未依照合同的约定充分履行协助过户的义务，故温赛红诉求朱秋红支付违约金的诉求，没有事实依据，原审法院不予支持。但朱秋红没有足额付清购房款，亦存在过错，故应从2013年2月5日开始，按照同时期中国人民银行同类贷款基准利率计付利息给温赛红。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2015年2月3日作出判决：一、限朱秋红于判决发生法律效力之日起七日内向温赛红支付购房款余额2064.24元（大写：贰仟零陆拾肆元贰角肆分）及利息（以2064.24元为本金，从2013年2月5日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际清偿之日止）。二、驳回温赛红的其它诉讼请求。一审案件受理费1983元，由温赛红承担1958元，朱秋红承担25元。
温塞红不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院认定温塞红并未按照合同的约定充分履行协助过户的义务是完全错误的。温塞红是否有按照《东莞市永富房地产中介有限公司买卖合约》的约定履行合同义务应以2013年1月21日作为区分的时间节点。2013年1月21日，温塞红前往东莞市东部公证处签署了全权公证的委托书，该公证处于当日出具了（2013）粤莞东部第001473号公证书。截至2013年1月22日温塞红已按照《东莞市永富房地产中介有限公司买卖合约》的约定充分履行了合同义务。但是截至2013年1月21日，朱秋红并未根据《东莞市永富房地产中介有限公司买卖合约》的约定充分履行其付清全部房款的义务，朱秋红至今尚有2064.24元的房款未向温塞红支付。从2013年1月21日起，在朱秋红未按合同约定支付全部房款的情况下，因房屋买卖涉及过户的政策发生了变化，温塞红继续协助朱秋红办理房屋过户手续的条件尚未成就，即温塞红依法享有先履行抗辩权。（二）朱秋红逾期支付房款的行为已构成违约，根据《东莞市永富房地产中介有限公司买卖合约》第三条第一款和第十条的约定，朱秋红应承担违约责任并向温塞红支付违约金。一审法院经过核算后认定朱秋红尚欠温塞红2064.24元购房款。那么在朱秋红逾期支付房款的行为已构成违约的情况下，根据合同的约定，朱秋红应承担违约责任并向温塞红支付违约金。据此，温塞红请求本院判令：1.撤销一审判决第二项，依法改判朱秋红向温塞红支付违约金181192元（违约金按每日房屋总价款284000元的0.1%计算，从2013年1月22日计算至付清全部房屋价款之日，暂计至2014年10月30日）。2.本案一、二审诉讼费由朱秋红承担。
被上诉人朱秋红口头答辩称：朱秋红已经结清了温塞红的所有房款，在合同的履行过程中，温塞红无协助朱秋红办理房产证过户手续，应当承担违约责任，而朱秋红本身无过错，不应承担违约责任。再者，合同中约定的每天房价的0.1%计算违约金明显过高，即便是朱秋红有违约的行为，也不能以该标准计算违约金，请求二审法院驳回温塞红的上诉请求。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审补充查明，朱秋红称其向银行偿还了119000元，但由于时间相隔太长，未能提供书面凭证，朱秋红称其每笔款项均是按合同约定支付的，并没有故意拖欠差额款，温赛红从未向朱秋红主张过该差额款，而且温赛红并无证据证明朱秋红未支付2064.24元对其造成了损失。温赛红称其有电话通知朱秋红支付剩余房款，但没有提交相关的证据。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对温赛红上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：朱秋红逾期支付房款应承担的违约金的计算问题。对此，本院分析如下：
首先，根据温赛红提供的广发银行个人贷款客户对账单显示，2013年2月5日现金还款共116935.76元。朱秋红主张其向银行偿还了119000元，但未能提供充分的证据予以证实，其应承担举证不能的不利后果。根据案涉《房屋买卖合约》的约定，案涉房屋转让价为284000元，而朱秋红共向温赛红付款281935.76元（30000元＋75000元＋60000元＋116935.76元），仍欠2064.24元。因此，原审法院认定朱秋红应向温赛红支付房款余额2064.24元并无不当。其次，根据案涉《房屋买卖合约》第十条第3的约定，朱秋红逾期支付房款，温赛红有权要求朱秋红按每日总楼价0.1%支付违约金。朱秋红二审期间认为该违约金数额过高，要求调整。由于现有证据无法证明温赛红发生的实际损失，且朱秋红未支付房款的数额不大，故案涉合同约定的违约金计算标准属于过高。结合朱秋红逾期付款金额不大，温赛红亦没有证据证明其曾经催促朱秋红支付剩余房款，朱秋红对逾期付款没有明显故意，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌定每日按购房款余额2064.24元的0.1%支付违约金，从2013年1月22日起计至付清购房款余额2064.24元之日止。原审法院对此处理有误，本院予以纠正。
综上所述，原审法院认定事实清楚、但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第1541号民事判决第二项。
二、变更广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第1541号民事判决第一项为：限朱秋红于本判决发生法律效力之日起七日内向温赛红支付购房款余额2064.24元以及每日按2064.24元的0.1%支付违约金，从2013年1月22日起计至付清购房款余额2064.24元之日止。
三、驳回温赛红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案审理过程中，预交了本案诉讼费用的当事人温赛红同意由败诉方当事人直接向其支付本案诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及《最高人民法院关于适用﹤诉讼费用缴纳办法﹥的通知》（法发（2007）16号）的规定，本院予以准许。本案一审案件受理费1983元，由温赛红承担1800元，朱秋红承担183元。二审案件受理费3924元（温赛红已预交），由温赛红负担3500元，由朱秋红负担424元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 曾雪贞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……
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