江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）射民初字第00798号
原告陈清海，射阳县黄沙港林场工人。
委托代理人周粉兄，江苏公正律师事务所律师。
被告江苏兴阳置业有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇城南路。
法定代表人李硕，该公司总经理。
委托代理人郭学芝，该公司副总经理。
委托代理人张锦忠，江苏黄海岸律师事务所律师。
被告路全成，盐城市山水物业管理有限公司总经理。
原告陈清海与被告江苏兴阳置业有限公司（以下至判决主文前简称为兴阳置业公司）、路全成民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，依法由审判员潘高良独任审判，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告陈清海及其委托代理人周粉兄，被告兴阳置业公司的委托代理人郭学芝、张锦忠，被告路全成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈清海诉称：被告兴阳置业公司因经营需要，于2014年8月29日向原告借人民币300万元，借款期限至2014年11月28日，月利率为4%，并由被告路全成提供连带责任保证担保。现请求判令被告兴阳置业公司偿还借款本金300万元，并承担自2014年8月29日起至偿清之日止，以300万元为基数，按月利率4%计算的利息，对被告兴阳置业公司抵押的海韵嘉园26号楼112、212室依法享有优先受偿权，由被告路全成对被告兴阳置业公司的还款义务承担连带责任，并由被告兴阳置业公司、路全成承担诉讼费用。
原告陈清海为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、2014年8月29日原告陈清海与被告兴阳置业公司签订的借款协议1份；
2、2014年8月29日被告兴阳置业公司出具的收据1份。
上述2份证据证明被告兴阳置业公司向陈清海借款300万元、被告路全成提供担保及被告兴阳置业公司提供房屋抵押的事实。
被告兴阳置业公司辩称：2014年8月29日，原、被告签订借款协议不错，但已将海韵嘉园的部分商品房网签给原告陈清海等人。陈清海交付出借款时预扣了利息，归还的利息超过了法律保护范围，应驳回原告的不合理的诉讼请求。
被告兴阳置业公司为支持其抗辩，向本院提交了以下证据：
1、2014年8月29日射阳农商行现金缴款单复印件1份，证实陈清海实际交付本金288万元，预扣了1个月利息12万元；
2、2014年8月29日兴阳置业公司的收据2份，证明被告兴阳置公司支付利息12万元的事实；
3．2014年10月29日支票存根复印件1份，证明支付利息12万元的事实；
4、2014年12月4日支票存根复印件2份，证明支付利息12万元的事实；
5、2014年12月30日路全成出具的收条1份，证明路全成代收利息12万元的事实；
6、2015年1月28日陈清海出具收条复印件1份，证明支付利息12万元的事实；
7、海韵嘉园26幢112室、2212室、2304室、2307室、2404室、2407室及30幢楼2302室、2304室商品房买卖合同复印件各1份。
被告路全成辩称，被告兴阳置业公司提供了8套房屋进行了抵押，且价值超过了原告的诉讼请求，不同意承担保证责任。我代收的12万元现金已经给原告陈清海。
被告路成全未提供证据。
经庭审质证，两被告对原告提供的证据1、2真实性无异议，但认为不具有合法性。原告对被告兴阳置业公司提供的证据1-3，6无异议，对证据4、5的关联性有异议，对证据7中的网签在原告名下的无异议，对网签在其他人名下的关联性有异议。被告路全成对被告兴阳置业公司提供的证据无异议。
本院认为：原告陈清海提交的证据1、2，被告兴阳置业公司提供的证据1-3、6符合证据的真实性、合法性、关联性要求，能够证明案件事实，本院予以认定。证据5因是被告路全成代收的而原告又否认收到该款，被告路全成未提供交付原告陈清海的证据，故该证据的关联性不予认定。证据4，被告兴阳置业公司提供的证据7，对海韵嘉园26幢112、212室的预售商品房合同，合同相对方是陈清海夫妇，应认定与本案有关联，具备证据三性要求，应作为认定案件事实的依据，对其余的预售商品房合同与本案没有关联性，本院不作为定案依据。
本院经审理查明：2014年8月29日，被告兴阳置业公司因经营需要，向陈清海借人民币300万元，双方签订了借款协议，协议约定：“甲方出借方陈清海，乙方借款方兴阳置业公司，丙方担保方路全成。乙方因经营需要向甲方借款300万元，现双方达成如下借款协议：一、借款金额为300万元，约定月息4%，月初支付利息。二、乙方自愿将海韵嘉园26号楼104、204、112、212室房屋抵押给甲方，并开具全额的收款收据。三、借款期限双方约定为2014年8月29日至2014年11月28日止，期限三个月。四、乙方在约定期限内必须按时月初支付甲方利息，如本金到期后，在征得甲方许可，资金可继续使用，协议仍然有效。五、违约责任：如乙方不能按时支付甲方本金和利息，抵押物剩余价值部分作为补偿甲方的损失，并无条件将抵押物交付甲方，并办理相关手续。”原、被告在合同上签名或加盖公章。2014年8月25日，陈清海夫妇与被告兴阳置业公司签订了预售商品房买卖合同，约定被告兴阳置业公司将海韵嘉园26号楼112、212室预售给陈清海夫妇，并办理了备案登记。8月29日，陈清海将288万元出借款交付被告兴阳置业公司，预扣了利息12万元。同年10月29日，被告兴阳置业公司向陈清海支付利息12万元，12月1日被告兴阳置业公司向陈清海支付利息12万元，2015年1月28日被告兴阳置业公司向陈清海支付利息12万元。余款原告陈清海索要无果，诉至本院。
另原告于2015年3月20日向本院申请财产保全，本院于同日裁定冻结了被告兴阳置业有限公司、路全成的银行存款合计310万元。被告兴阳置业公司于2015年6月9日申请将本院查封的银行存款34.36万元归还原告，原告陈清海于2015年7月8日领取了该款。
本院认为：陈清海与被告兴阳置业公司之间的借款合同除约定的利率超出中国人民银行同期贷款基准利率的4倍部分无效外，其余内容不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。同样与被告路全成之间的担保合同不违背法律、行政法规的强制性规定，为主合同有效部分提供担保的从合同亦为有效合同。被告兴阳置业公司未及时还款属违约行为，应承担偿还借款本金并支付法律保护范围内的利息的责任。陈清海与被告兴阳置业公司间的借款合同约定的利率超过了法律的保护范围，应调整为中国人民银行规定的同期贷款基准利率的4倍。借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。被告兴阳置业公司归还的利息36万元中超过法律保护范围的7.560362万元应抵算本金。
被告路全成对保证方式没有约定，按照连带责任保证承担保证责任。当事人对保证担保的范围没有约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。保证人承担保证责任后有权向主债务人追偿。关于原告要求对海韵园26号楼112、212室享有优先受偿权主张和被告路全成主张被告兴阳置业公司用房屋进行了抵押，抵押物的价值明显超过诉讼请求的抗辩，因预售商品房合同中的网签即备案登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，应当认定其为行政管理的范围。而《中华人民共和国物权法》没有规定备案登记制度，根据物权法定原则，备案登记不具有物权的效力。该房屋未进行抵押物登记，抵押权未设立。且陈海清与被告兴阳置业公司签订的只是商品房预售合同，该商品房也没有实际交付。故原告的这一主张和被告路全成的这一抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告诉请判令被告兴阳置业公司归还借款本金266.497805万元，并承担自2015年6月10日起至实际给付之日止,以本金266.497805万元为基数,按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算利息，被告路全成对被告兴阳置业公司的还款义务承担连带责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百条、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第二十一条第二款、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告江苏兴阳置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内，向原告陈清海归还借款本金266.497805万元，并自2015年6月10日起至实际给付之日止,以所欠借款本金为基数,按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍支付利息。
二、被告路全成对被告江苏兴阳置业有限公司的上述还款义务承担连带责任。
三、被告路全成承担保证责任后，有权向被告江苏兴阳置业有限公司追偿。
四、驳回原告陈清海的其他诉讼请求。
案件受理费30800元减半后收取15400元，保全费5000元，合计20400元，由原告陈清海负担856元,由被告江苏兴阳置业有限公司、路全成负担14544元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或江苏省盐城市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院(户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21)预交上诉案件受理费。
审判员 潘高良
二〇一五年七月七日
书记员 徐晓鸣
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
2．《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3．《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。