浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉海民初字第4238号
原告：张某某。
原告：王某。
委托代理人：钱某某。
被告：浙江某某置业有限公司。
法定代表人：傅某某。
委托代理人：殷某。
委托代理人：张某。
原告张某某、王某诉被告浙江某某置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理后，依法由审判员杨锡康适用简易程序独任审理，因案情复杂，本院于2013年11月22日依法转为普通程序，组成合议庭，并报请院长批准，延长审限1个月。于2013年12月27日公开开庭进行了审理，原告张某某、王某及委托代理人钱某某，被告委托代理人殷某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某、王某起诉称：20××0年××××月××6日，原、被告签商品房买卖合同（合同编号：第××0××××××60002号）××份，合同约定由原告向被告购买位于海州街道海宁大道2××8号缔艺银座××5××5室办公用房一套，面积55.55平方米，每平方米单价8××86.32元，原告于签订合同时支付购房首付款254750元，余款200000元办理银行按揭，被告应于20××2年8月30日前交付房屋。合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人承诺于20××2年××××月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书的，双方同意按照下列约定处理：约定日期起××20日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第××或2项处理：××：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内交买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交房款万分之一违约金。原告依约履行了支付房款的义务（首付款254750元，银行按揭贷款200000元，贷款年利率7.935%）。被告实际于20××2年9月9日向原告交付房屋，但被告不但没有在合同约定的20××2年××××月30日前取得土地、房屋权属证书，甚至至今都没有取得，致使原告至今无法办理房屋权属证书。20××3年6月24日，被告向原告出具《承诺书》一份，承诺于20××3年7月××5日前取得该房屋产权证大证并在一星期内做好业主小证。若逾期，给予业主一定补差：一、20××3年7月××5日未取得产权大证，给予业主每天300元人民币补差，直至取得产权证权为止。二、不论何时取得权证，都给予业主一次性3000元补差。三、如果20××3年8月××5日未取得大证，我公司将无条件接受退房，并在××5日内将业主已付房款全部退还，并将补偿业主利息损失。业主退房不影响前面一、二条执行。此承诺书是我公司单独对业主的承诺，不影响合同条款的执行。被告没有在承诺书确定的20××3年8月××5日前取得房屋产权大证。同时，被告还拒不履行承诺书确定的赔偿原告损失、支付迟延办证补偿费等义务。请求法院依法判令一、解除原、被告签订的房屋买卖合同，原告退还被告房屋，被告返还原告购房款457042元；二、赔偿原告购房款的利息损失××××6330.97元（以合同价454750元为基数，按照银行贷款利率7.935%计算，从20××0年××××月××6日起算，算到20××4年3月2××日计××2028××.38元及房屋面积变动后补交2292元的利息损失272元，合计××20553.38元，原告请求放弃部分利息）；三、退还原告实际已经支出的费用：物业费××675元、房屋维修基金2680元、空调2450元、房屋预登记费××××00元；四、补偿原告每天300元，从20××3年7月××5日起至20××4年3月2××日共计74700元及一次性补偿款3000元。五、支付原告逾期交房的违约金457元；六、支付原告未按时办理证件的违约金，每天万分之一，从20××2年××××月30日起至20××4年3月2××日，计2××755.20元。
被告浙江某某置业有限公司辩称：被告已按合同约定交付房屋，原告取得房屋后已投入使用或出租获利，不存在利息损失问题；合同中明确约定交房以交房通知单发出时间为准，原告完全可以在合同约定的时间前来被告处接收房屋，故被告不存在交房违约问题；因原告未能按时支付购房款，违约在先，故被告不同意支付延期办证的违约金，被告同意退还原告已支付的购房款及维修基金并收回房屋；对原告逾期付款的违约责任，暂时不提出反诉请求；对承诺书中的赔偿问题，原告既要求按合同赔偿违约金，又要求按承诺书的每天300元的赔偿，属于双重赔偿，被告不予认可，每天300元的赔偿远远高于其正常损失，而且被告单方面出具的承诺书是建立在原告没有违约的前提下，故该承诺书无效。请求法院判决驳回原告的其余诉讼请求。
原告针对自己的主张，向本院提交下列证据：
××、商品房买卖合同××份。证明原告向被告购房商品房的基本情况及双方约定的相关事项、违约责任等。
2、购房借款担保合同××份。证明原告向银行贷款200000元，年利率为7.935%的事实。
3、物业交付通知书××份。证明被告向原告逾期××0天交房的事实。
4、购房发票××份。证明原告向被告支付购房款457042元。
5、收条及维修基金发票各××份。证明原告向被告支付物业管理费××675元及购房款2292元、维修基金2680元、特别要求（空调）款2450元，合计9097元的事实。
6、贷款凭证××份。证明原告向银行贷款购房及贷款利率的事实。
7、票据2份。证明原告支出非住宅房屋登记费（预告登记）××××00元的事实。
8、承诺书××份。证明被告不能按时取得房产证，给予原告补偿的承诺。
经质证，被告对原告提交的上述证据的真实性均没有异议。但被告认为，对证据2及6，认为利息是有变化的，应以银行实际产生的利息为准；对证据3，认为交房通知都是在8月30日前，原告房屋较多，房屋是分批交付的，被告并没有逾期交房；对证据7，其中一份发票是工商银行支付的，不是原告支付的；对证据8，虽对证据的真实性没有异议，但对其解释存在异议，该承诺书是建立在原告未违约的前提下。
被告向本院提交房屋产权证××份。证明被告于20××3年××2月××2日取得房屋产权证的事实。
经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。
本院认证认为，原告提交的证据，被告对证据的真实性没有异议，本院对证据的真实性予以认定，但原告提交的证据3，不能证明被告逾期交房，原告提交的证据7，其中550元，缴款人为工行，也不能证明该款是原告所交；被告提交的证据，原告对其真实性没有异议，该证据真实合法、与本案的处理具有关联性，本院予以认定。
根据庭审认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：20××0年××××月××6日，原、被告签商品房买卖合同（合同编号：第××0××××××60002号）××份，合同约定：由原告向被告购买坐落于海宁市海州街道海宁大道2××8号缔艺银座××5××5室商务办公用房一套，建筑面积55.55平方米，总房价457750元。合同还作如下约定：××、付款方式及期限：合同签订时支付购房首付款254750元，余款200000元办理银行按揭，原告应在签订合同之日起7个工作日内到指定银行提交办理按揭贷款的全部资料，贷款额度以银行按个人资信情况确定，银行贷款不足部分，原告应于接到银行或被告通知之日起7个工作日内付清；2、交付房屋的时间：20××2年8月30日前；3、产权登记时间：被告应在20××2年××××月30日前取得房屋权属证书，交付给原告。合同对违约责任作如下约定：××、买受人逾期付款的违约责任：逾期不超过30日的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的××%支付违约金；2、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日的，自第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价的万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付购房款的××%支付违约金；3、逾期交付产权证的违约责任：出卖人不能在20××2年××××月30日前将房屋权属证书等交付买受人的，双方同意按照下列约定处理：约定日期起××20日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第××或2项方式处理：××、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；2、买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。此外，合同还对前期物业服务费用约定为：高层住宅，物业服务费为每平方米每月2.5元。合同签订后，原告于20××0年××××月××6日合同签订的当日支付购房首付款254750元，20××××年8月××日支付银行按揭贷款200000元；20××2年8月25日，被告通知原告，于30天内到被告售楼处办理房屋交付手续，20××2年9月9日，原告至被告处，办理了房屋交付手续；20××3年6月24日，被告出具承诺书××份给原告，承诺书的主要内容为：××、20××3年7月××5日未取得产权大证，给予业主每天300元补差，直至取得产权证为止；2、不论何时取得权证，都给予业主一次性3000元补差；3、如果20××3年8月××5日未取得大证，我公司将无条件接受退房，并在××5日内将业主已付房款全部退还，并将补偿业主利息损失。业主退房不影响前面一、二条执行。20××3年7月××7日，原告向被告正式提出退房要求，20××3年××2月××2日，被告取得本案的房屋所有权证。
另查明，20××0年××2月28日，原告支付海宁市房地产管理处房屋预登记费550元；20××2年9月××日，原告支付被告购房款（面积补差）2292元，代收的物业费××675元，房屋维修基金2680元，特别要求（安装空调）款2450元。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同的约定全面履行合同义务。本案双方认为的违约行为主要是二点，一是原告认为，被告逾期办理房产证，故提出退房并要求被告赔偿损失和支付违约金等，被告对逾期办理房产证没有异议，但对违约行为应承担的责任存在争议；二是被告认为，原告逾期支付购房款，要求原告承担逾期付款的违约金，现被告未向本院提出要求原告承担逾期付款违约金的反诉请求，故关于原告逾期付款问题，本案不作处理；对原告提出的解除双方签订的房屋买卖合同，原告退还被告房屋，被告返还原告购房款457042元及房屋维修基金2680元的主张，被告没有异议，且原告的上述主张并不违反法律规定，也不损害他人的利益，本院予以准许。本案争议的主要焦点是：一、被告逾期办理房产证的违约行为，应承担怎样的责任。本院认为，对于逾期办理房产证的违约责任，双方已在合同中有明确的约定，按照双方合同的约定，被告应在20××2年××××月30日前将房屋权属证书等交付给原告，若逾期超过××20日，原告有权退房，并自约定日期至实际退款日止，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。被告至20××3年××2月××2日才取得房产证，距合同约定的交付产权证的时间超过××20天，故原告提出退房，并要求被告承担违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。二、被告逾期交付房产证，是否还须赔偿其他损失和支付补偿款问题。本院认为，本案不是因为被告不能交付房屋引起的纠纷。合同订立后，被告已将房屋交付给原告，原告订立合同的根本目的能够实现，原告支付购房款，被告交付房屋，是双方在合同中约定的义务；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定的，出卖人应当承担违约责任，因此，被告逾期办理房产证的违约行为，应承担的是因逾期办理房产证而产生的支付违约金的责任，而不是其他责任；法律确定的违约损害赔偿责任是以填补损失为基本原则，被告已将房屋交付给原告，原告已居住或出租获得使用利益，原告再要求被告赔偿购房款的利息损失，缺乏依据，本院不予支持。三、关于被告出具给原告的承诺书问题。本院认为，该承诺书是因为被告逾期取得房产证而对原告作出的承诺，其实质是对合同约定的逾期办理房产证的违约行为所承担的责任单方作出的修正，因该承诺书中确定的违约责任的支付数额高于合同的约定，原告有权作出选择，故对被告逾期交付房产证的违约金计算在承诺书确定的期间内的数额按相关规定确定，其余期间按合同约定确定；被告提出的原告既要求按约支付违约金，又要求按承诺书中的每天300元的赔偿，属于双重赔偿，且每天300元的赔偿远远高于其正常损失的抗辩意见，本院认为，依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金是否过高应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以合理确定，本案中，双方在合同中约定了违约金的计算方法及被告对违约作出了承诺，但原告并未向本院提出因被告逾期交付房产证造成原告的实际损失是多少及相关的证据，故其损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来确定，因此，被告的上述抗辩理由成立，对被告承诺的每天（20××3年7月××5日至20××3年××2月××2日）300元的标准过高，应予以适当的调整，其余违约金按合同中的约定计算（20××2年××2月××日至20××3年7月××4日及20××3年××2月××3日至被告退款之日按已交房价款的万分之一计算违约金，承诺书确定的期间的违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准作为损失数额依据予以调整后确定），本院据此确定违约金为36××97.××6元，并支付原告补偿款3000元，合计39××97.××6元。对被告提出的因原告违约在先，故被告无须支付违约金及被告单方面出具的承诺书是建立在原告没有违约的前提下，因此承诺书无效的抗辩意见，本院认为，若原告违约，被告可另行向原告追究违约责任，被告不能以原告违约来免除被告的违约责任；承诺书中也未表明承诺是建立在原告没有违约的前提下，因此，被告的这一抗辩理由不能成立，本院不予采纳。四、关于被告是否逾期交房的问题。本院认为，被告于合同约定的交房时间之前（20××2年8月25日）向原告发出交房通知，要求原告到被告售楼处办理房屋交付手续，原告完全可以在双方约定的交房时间之前到被告处办理房屋交付手续，而原告实际于20××2年9月9日前往被告处办理房屋交付手续，其责任不在于被告，故原告认为被告逾期交房的理由不成立，对其要求支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。五、关于其他费用问题。被告已将房屋交付原告，原告已享受了物业服务，且该物业费系被告代收，原告要求退还物业费的理由不能成立，空调属于原告所有，房屋预登记费系房管处收取，原告要求被告返还上述费用，没有任何依据，对其主张，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告张某某、王某与被告浙江某某置业有限公司于2010年11月16日签订的商品房买卖合同（合同编号：第1011160002号）；
二、被告浙江某某置业有限公司返还原告张某某、王某购房款457042元，房屋维修基金2680元；
三、被告浙江某某置业有限公司支付原告张某某、王某违约金39197.16元（含承诺书中的一次性补偿款3000元）；
四、原告张某某、王某将坐落于海宁市海州街道海宁大道218号缔艺银座1515室商务办公用房1套退还给被告浙江某某置业有限公司；
原、被告于本判决生效之日起10日内各自履行付款和退还房屋的义务。
五、驳回原告张某某、王某的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10614元，由原告张某某、王某负担3614元，被告浙江某某置业有限公司负担7000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
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审 判 长 杨锡康
代理审判员 陈豪东
代理审判员 张晓莲
二〇一四年三月十一日
书 记 员 骆 益