湖南省通道侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1230民初82号
原告李秋云，女，1968年6月19日出生，汉族，居民，湖南省会同县人。
被告张祥泽，男，1955年5月18日出生，汉族，农民，湖南省邵东县人。
委托代理人殷学斌，湖南指南律师事务所律师，代理权限为特别授权。
第三人王继松，男，1962年5月22日出生，汉族，居民，湖南省邵东县人。
原告李秋云与被告张祥泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法由审判员李平任审判长，审判员潘勇（兼主审）、人民陪审员王尚文组成合议庭，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告李秋云、被告张祥泽及其委托代理人殷学斌、第三人王继松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李秋云诉称：原告李秋云在通道侗族自治县双江镇有商铺两间，其房产证号统一登记为：通房权证双江字第0008***号，商铺房号为**5、**8。2014年4月因征地拆迁，通道侗族自治县住房和城乡建设局以通道侗族自治县城东的两间商铺向原告李秋云给予置换，经置换后的两间商铺：其一、座落于双江镇城东路（房产证号为：通房权证双江字第20152***号），其二、1**、2**号商铺（房产证号为：通房权证双江字第20152***号）。以上两处房产均为原告李秋云所有，而被告张祥泽未经原告李秋云同意，自2014年5月以来，擅自将两处商铺出租给他人，并收取租金13万余元。原告李秋云为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第37、39条之规定，特诉至法院，请求法院判决：1、判决被告张祥泽退还原告李秋云城东市场两间商铺租金131200.00元；2、禁止被告张祥泽继续收取两间商铺的租金；3、本案案件受理费由被告张祥泽承担。
在举证期限内，原告李秋云提交了下列3份（组）书证以支持其诉讼主张：
1、房产证号为：通房权证双江字第0008***号的房屋所有权证复印证1份、房产证号为：通房权证双江字第20152***号、通房权证双江字第20152***号的商铺所有权证复印件各1份，复印件经与原件核对无异，拟证明原告李秋云系涉案商铺即房产证号为：通房权证双江字第20152***号、通房权证双江字第20152***号两间商铺的所有权人的事实；
2、通道县国有土地上房屋征收补偿协议书复印件2份，复印件经与原件核对无异，拟证明原告李秋云所有的位于通道侗族自治县双江镇两间商铺被征收拆迁后，通道侗族自治县住房和城乡建设局将落于双江镇某路某栋1**、2**号商铺、某栋1**、2**号商铺置换给了原告李秋云的事实；
3、手机短信记录照片2张，拟证明原告李秋云已经多次通知被告张祥泽，其与第三人王继松所签订的门面买卖合同无效的事实；
被告张祥泽辩称：原告李秋云起诉案由错误。被告张祥泽已购买并合法占有了原告李秋云所称的涉案商铺，有权向租赁人收取房租。原告李秋云与第三人王继松系夫妻关系，原告李秋云在通道侗族自治县双江镇的两间商铺系原告李秋云与第三人王继松夫妻共同财产。2014年5月10日，被告张祥泽与第三人王继松签订了门面买卖合同，约定第三人王继松将该两处商铺以980000.00元的价格出售给被告张祥泽，因老市场拆迁，经政府置换所得的两间商铺即本案涉案的两间商铺归被告张祥泽所有。原告李秋云自被告张祥泽与第三人王继松协商购买门面之时就以知晓，被告张祥泽与第三人王继松签订的门面买卖合同，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人双方均有约束力，现被告张祥泽已合法占有了涉案商铺，并予以出租收取租金，原告李秋云无权要求被告张祥泽退还租金及禁止被告张祥泽继续收取租金。
被告张祥泽在举证期限向本庭提交了3份（组）证据以支持其辩解：
1、门面买卖合同复印件1份，拟证明被告张祥泽与原告李秋云存在房屋买卖合同关系，而不是房屋租赁合同关系的事实；
2、通道县国有土地上房屋征收补偿协议书复印件1份，协议书每一页下面都有原告李秋云的配偶即第三人王继松的签名，拟证明第三人王继松在其与原告李秋云的家庭中对房产有处理权，他与被告张祥泽签订的门面买卖合同属于显而易见的表见代理；
3、收据复印件3张及存款凭证复印件1份，拟证明被告张祥泽与王继松之间存在房屋买卖关系，并已向其支付了房款600000.00元的事实。
第三人王继松述称：第三人王继松与被告张祥泽于2014年5月10日签订的门面买卖合同，约定被告张祥泽应当于2014年5月11日前交付房款500000.00元，而被告张祥泽违反合同约定在2014年5月11日前仅交付房款300000.00元，致使合同失效。2014年6月，原告李秋云多次要求被告张祥泽退回商品，收回商铺租金，被告张祥泽均无理拒绝。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》相关规定，第三人王继松与被告张祥泽所签订的门面买卖合同在2014年被告张祥泽收到原告李秋云通知时就已解除。为维护第三人王继松与原告李秋云的合法权益，请求法院依法判决。
第三人王继松在举证期限未向本庭提交任何证据以支持其述称。
本案经公开开庭审理，当庭举证、质证，被告张祥泽对原告李秋云当庭所举的第1、2份（组）书证真实性没有异议，对其关联性有异议，异议理由为：被告张祥泽认为该2份证据与本案无关，且不能证实原、被告双方存在租赁合同关系；对原告李秋云当庭所举的第3份(组)书证的真实性有异议，异议理由为：该份证据并不能证明原告李秋云向被告张祥泽所使用的手机号码发送短信的事实；第三人对原告李秋云当庭所举的3份（组）书证的真实性、合法性、关联性及其欲证明的事实均无异议；原告李秋云对被告张祥泽当庭所举的第1份（组）书证的真实性无异议，但对其合法性、关联性及其欲证明的事实有异议，异议理由为：因合同所涉商铺的产权属于原告李秋云，第三人王继松没有原告李秋云出具的委托书，不能代表其出卖该商铺。且被告张祥泽与第三人王继松所签订的合同约定了房款支付时间，被告张祥泽未按时向第三人王继松支付房款，因其违约导致该门面买卖合同无效；对被告张祥泽当庭所举的第2份（组）书证的真实性无异议，但对其关联性、合法性及其欲证明的事实有异议，异议理由为：被告张祥泽当庭所举的该份证据即补偿协议书，因没有我的签字，所以协议书无效，后来政府重新又和原告李秋云签了补偿协议书；3、对被告张祥泽当提所举的第3份证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议，异议理由为：对被告张祥泽与第三人王继松所签订的门面买卖合同原告李秋云并不知情，第三人王继松无权处分原告李秋云的房产，加之被告张祥泽在履行合同时已违约，所以导致门面买卖合同无效；第三人王继松对被告张祥泽所举的第1份（组）的真实性、合法性、关联性及其欲证明的事实无异议；对被告张祥泽当庭所举的第2、3份（组）书证的真实性无异议，对其关联性及其欲证明的目的有异议，异议理由为：被告张祥泽未按合同约定支付房款，构成违约，第三人王继松与被告张祥泽签订的门面买卖合同已失效。
经全面、客观审核全案证据，本院认证如下：对原告李秋云当庭所举的第1、2份（组）书证来源合法、内容真实，能够证明原告李秋云的举证事实，本院对以上2份（组）书证的证明效力予以认定；对原告李秋云当庭所举的第3份（组）书证因该份证据并不能证明原告李秋云向被告张祥泽所使用的手机号码发送短信的事实，故本院对该份（组）书证的证明效力不予认定；被告张祥泽当庭所举的第1、2、3份（组）书证来源合法、内容真实，能够证明被告张祥泽的举证事实，本院对以上3份（组）书证的证明效力均予以认定。
本院依据采纳的证据及原告李秋云、被告张祥泽、第三人王继松在庭审中的陈述查明以下事实：原告李秋云与第三人王继松系夫妻关系。本案涉案商铺为第三人王继松与原告李秋云的夫妻共同财产。2014年4月，第三人王继松与被告张祥泽经协商，将登记在第三人王继松的配偶即原告李秋云名下的两间商铺以980000.00元的价格出售给被告张祥泽，因正值该商铺所处的市场拆迁，双方约定，将因拆迁而置换所得的两间商铺（本案涉案商铺）即坐落于双江镇某路某栋1**、2**号商铺、某栋1**、2**号商铺归被告张祥泽所有。双方还约定，被告张祥泽应当于2014年5月11日前将房款500000.00元支付给第三人王继松，剩余房款在办理过户登记后向第三人王继松付清。被告张祥泽于2014年4月26日向第三人王继松支付房款定金200000.00元，第三人王继松在收到该定金之日就将涉案商铺向被告张祥泽进行了交付。2014年5月10日，被告张祥泽与第三人王继松就商铺的买卖依上述协商内容签订了正式书面合同，签订合同之日，被告张祥泽向第三人王继松支付房款100000.00元，第三人王继松亦于当日向原告李秋云告知了该事宜。其后，被告张祥泽分别于2015年5月12日支付房款200000.00元、2015年6月支付房款100000.00元，第三人王继松受领了以上几笔房款并分别出具了收条。截至原告李秋云提起诉讼之日，被告张祥泽向第三人王继松支付房款共计600000.00元。合同履行期间，原告李秋云于2014年6月底向被告张祥泽提出异议，称第三人王继松未经其授权，擅自将登记在其名下的商铺出售给被告张祥泽，系无权处分，被告张祥泽与第三人所签订的门面买卖合同无效，协商未果后，遂向本院提起诉讼。
另查明，被告张祥泽在取得涉案商铺后，将该两间商铺出租给他人，收取租金132000.00元。
还查明，第三人王继松2014年5月10日收取房款后向被告张祥泽出具收条，其上载明：“张祥泽银行转款拾万元，另贰拾万元5月12日前到账”。
本院认为：本案原审理案由为房屋租赁合同纠纷，经本院审查，本案实为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点系第三人王继松是否有权处分其与原告李秋云共同所有的商铺。本案中，第三人王继松向被告张祥泽出示的《通道县国有土地上房屋征收补偿协议书》中，由原告李秋云与第三人王继松共有的、登记在原告李秋云名下的两间商铺因拆迁原因置换为双江镇某路两间商铺的相关事宜均由第三人王继松行使代理处分权，其行为及其向被告张祥泽提供的协议书形成了足以令被告张祥泽相信第三人王继松拥有该房产处分权的权利外观，使合同相对人即被告张祥泽有正当理由相信第三人王继松有处分其与原告李秋云夫妻共有房产的处分权，第三人王继松的处分行为构成表见代理，其处分行为有效。虽原告李秋云称该协议无效，其与通道侗族自治县住房和城乡建设局已另行签订协议，但此处并不影响第三然王继松的表现代理的构成。再则，根据《中华人民共和国民法通则》相关规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。第三人王继松于签订合同当日即电话告知原告李秋云其处分商铺的行为，原告李秋云在合理期间内未向房屋买受人即被告张祥泽作出否认表示，视为原告李秋云同意第三人王继松对涉案商铺的处分行为，第三人王继松对房产的处分行为无权利瑕疵，处分行为有效。结合以上两点，第三人王继松处分其与原告李秋云所共有的商铺的处分行为有效，其与被告张祥泽所签订的门面买卖合同应当继续履行。被告张祥泽依合同约定支付房款并占有商铺后，有权出租该商铺并收取租金。据此，本院对原告李秋云要求被告张祥泽退还出租涉案商铺所得租金及禁止被告张祥泽继续收取涉案商铺的租金的诉讼请求依法不予支持。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，无权处分订立买卖合同，无权处分并不影响买卖合同的效力，若无其他效力瑕疵，该买卖合同有效。且根据第三人王继松出具的收条，其载明被告张祥泽应当在2014年5月12日前支付200000.00元房款，结合之后被告张祥泽的支付情况及第三人王继松受领房款的情况，此处视为双方对合同约定的相关事项进行了变更，被告张祥泽按双方约定支付房款，并未违约。据此，原告李秋云在庭审中对被告张祥泽未按时向第三人王继松支付房款，因其违约导致该门面买卖合同无效的主张，本院依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、四十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李秋云的诉讼请求。
本案案件受理费人民币2924.00元，由原告李秋云承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 李 平
审 判 员 潘 勇
人民陪审员 王尚文
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 方 艺
附件：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。