中华人民共和国
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1276号
上诉人（原审被告）吴明朗。
委托代理人柴剑飞。
被上诉人（原审原告）上海京沙置业有限公司。
法定代表人董楠欣。
委托代理人董福根，上海利好律师事务所律师。
原审被告褚天明。
原审被告池卫红。
原审被告贺军。
原审被告贺国富。
原审被告叶旭云。
原审被告应友春。
原审被告王莲香。
原审被告周卫红。
原审被告张小平。
原审被告林云华。
原审被告陈永圆。
原审被告叶艳艳。
原审被告贺则红。
原审被告叶香琴。
原审被告王彦清。
原审被告应利萍。
原审被告黄启超。
原审被告陈敏卿。
原审被告钟建玲。
原审被告贺佳媚。
原审被告杨军华。
原审被告应建平。
原审被告洪灵飞。
原审被告林庆东。
原审被告林钦华。
原审被告陈春艳。
原审被告高爱芬。
原审被告饶道宠。
原审被告史淑仙。
原审被告史湘云。
原审被告林岳。
原审被告陈宇。
原审被告陈丰。
原审被告林小平。
原审被告吴玉微。
原审被告蒋剑文。
原审被告徐国英。
原审被告夏秀美。
原审被告夏国英。
原审被告陶敏。
原审被告夏法浩。
原审被告倪爱琴。
原审被告贺灵君。
原审被告吴剑顺。
原审被告孙凡淢。
原审被告孙玉强。
原审被告王慧影。
原审被告林良法。
原审被告林巍平。
原审被告陈青源。
原审被告林左沛。
原审被告陈万流。
原审被告李道仰。
原审被告王学权。
原审被告华玲玲。
原审被告黄胜华。
原审被告黄迎燕。
原审被告季家良。
原审被告柯利明。
原审被告刘友娣。
原审被告徐静。
原审被告林上恩。
原审被告刘浏薏。
原审被告许耿介。
原审被告楼菊芳。
原审被告陆小余。
原审被告满万祥。
原审被告徐爱珍。
原审被告潘光弟。
原审被告潘雯。
原审被告宋志黎。
原审被告宋显洪。
原审被告丁春明。
原审被告伍金芬。
原审被告谢晓燕。
原审被告杨静。
原审被告殷建和。
原审被告章锦顺。
原审被告金尾玉。
原审被告史洪保。
原审被告马光琴。
原审被告夏云焕。
原审被告金家培。
原审被告刘巧玲。
原审被告钟玲花。
原审被告顾大全。
原审被告顾惠林。
原审被告徐伟。
原审被告陈莉君。
原审被告周荣相。
原审被告沈海棠。
原审被告冯志国。
原审被告冯红叶。
原审被告谢泉。
原审被告李青珩。
原审被告夏正枢。
原审被告陈秋娟。
原审被告孙传勇。
原审被告徐建国。
原审被告陈小燕。
原审被告沈宝全。
原审被告朱守文。
原审被告林宗绵。
原审被告夏农。
原审被告汪浤。
原审被告汪泙。
原审被告郁茵。
原审被告柯利明。
原审被告戴庆玲。
原审被告柯虹瑾。
原审被告柯憓瑾。
原审被告陈飞雪。
原审被告林贤奎。
原审被告徐建中。
原审被告陈鹂。
原审被告陈一明。
原审被告姚树蓉。
原审被告徐锦屏。
原审被告施通利。
原审被告林冬青。
原审被告金献文。
原审被告周爱珍。
原审被告黄秋弟。
原审被告高碎玉。
原审被告方晓东。
上述原审被告之共同委托代理人徐萍。
上述原审被告之共同委托代理人陈宇。
原审被告陈宇。
委托代理人徐萍。
原审被告柴剑飞，身份情况详上。
上诉人吴明朗因租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第1094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市长寿路396-408（双）号（即上青佳园8号楼）一至三层商铺（总面积6536.1平方米）共有业主92户（128人）。商铺中的107室权利人系吴明朗、柴建飞。吴明朗、柴建飞系母子关系。
2012年6月10日，商铺业主以签订委托书的形式，分别委托林钦光、陈宇、柴剑飞、刘巧玲、林贤奎等作为业主代表全权处理与商铺有关的维权、租赁等事宜。2012年8月6日，林钦光、陈宇、柴剑飞、刘巧玲、林贤奎等11名业主代表并作为授权委托人为全体商铺业主作出决议：1、上海市长寿路396-408（双）号一至三层业主为92户，该92户业主各有单独的产权部位，但一至三层的公共部位的所有权是合在一起分摊给每个业主的，换言之，本商铺是一个整体商铺。2、本商铺原则上整体出租，如果以后确有必要按楼层分割出租，则所有租金均归一至三层的全体业主共有，并按商铺原始购买价的比率分配。各决议人在落款处签名，柴剑飞也签名确认。
2012年8月6日，上述11名业主代表以全体业主名义（签约方为甲方）与上海京沙置业有限公司（签约方为乙方，以下简称“京沙公司”）签订了《上海市房屋租赁合同》，该合同约定上海市长寿路396-408（双）号一至三层房屋（建筑面积约6500平方米，以全体92户业主产权证登记面积总和为准）租赁给乙方使用，与乙方建立租赁关系。该房屋能源供应及配套设施中，没有电力供应，由乙方自行申请。租赁期间作为经营金融为主，培训教育、销售展示等商业商务为辅的使用。甲方同意乙方在不改变房屋承重柱承重墙的整体改造及增设相关配套设施，由乙方自行招商，乙方在租赁合同期内拥有该房屋的转租权（转租经营范围以上述约定为基础）。对交房条件和日期约定：1、全体业主均同意由业主代表与乙方签订租赁合同并由业主代表履行该房屋租赁合同中约定的房屋业主的权利与义务（附件为全体业主签字的委托书复印件）；2、全体业主均通过公证将出租人的权利与义务委托予业主代表代理（附件为全体业主委托公证书原件各一份）；3、全体业主须提供房产证复印件，复印件需本人或代理人签名（附件为房地产复印件）；4、全体业主须提供公证委托书复印件，该复印件需本人或代理人签名（附件为委托书复印件）；5、甲乙提供乙方房屋总体建筑工程图纸及各业主分布位置图（附件为房屋图纸及各业主分布图）；6、甲乙双方约定，甲方原则上于2012年10月1日前办妥以上文件后向乙方交付该房屋。准确交房时间以办齐上述文件并交付乙方为准，由于交付房屋延期、免租期及租期和付租金以同等日期向后顺延，延期不视为违约；7、双方约定交房方式为现状交房，甲方按房屋及附属设施的现状交付乙方时。双方签署移交清单，签署交房确认书（附件为交房确认书）。对免租期及租期约定免租期10个月，自2012年10月1日起至2013年7月31日止。房屋租赁期15年，自2013年8月1日起至2028年7月31日止。合同中双方对租金及保证金做了约定，同时还约定了其他事项。
2012年8月10日，业主代表中的9人（包括柴剑飞）与京沙公司签订《上海市房屋租赁补充合同》，该合同中约定了在签订租赁合同之前拖欠物业公司水、电及物业管理费，经双方协商沟通，人民币（以下币种均为人民币）87万元由乙方垫付，为此在租赁约定的甲方在具备交房条件后与乙方签订交房确认书时，签订交房确认书当期向后延续15日给予乙方补偿，此后乙方不再向甲方追偿该87万元的垫付款。签订本合同三日内乙方支付200万元保证金至甲方指定账户，若甲方交房后乙方在六个月内尚未开工装修，乙方须支付第一期租金给甲方。甲方在10个工作日提供乙方11名业主代表或代理人身份证复印件交给乙方，乙方收到后予以签收，……。
2012年9月7日，11名业主代表出具收条，确认收到京沙公司于2012年8月13日支付的保证金200万元。同时，京沙公司按约代业主支付水电及物业管理费。
2013年5月，京沙公司以91户业主已按约向京沙公司交房（商铺），但柴剑飞、吴明朗却提出无理要求，拒绝提供公证委托书，交付两人名下的商铺，致京沙公司无法完全履行合同为由，起诉至原审法院，请求判决：柴剑飞、陈宇等户（128名）履行《上海市房屋租赁合同》，提供柴剑飞、吴明朗的公证委托书，将全部商铺交付给京沙公司。
原审另查明，就涉案的整体商铺，众业主曾以整体出租方式出租给案外人上海北欧数码科技有限公司等单位，并引发群体诉讼，吴明朗、柴剑飞系其中（2010）普民三（民）初字第2494号案件（以下简称“2494号案件”）的原告。柴剑飞亲自参与了相关案件的审理与执行过程。
原审审理中，京沙公司认为，吴明朗虽是107室商铺产权共有人，但商铺的出租处置等事宜，均由其子柴剑飞出面解决，柴剑飞也向91户业主说过能够代表其母亲吴明朗。之前的商铺出租所产生的纠纷，也是柴剑飞代表吴明朗参与商谈。本案中，京沙公司并不知道柴剑飞所称的擅自处置吴明朗商铺的情况，现柴剑飞作为业主代表以及107室商铺产权人与京沙公司签订合同，如存在过错，另一产权人吴明朗也应追究柴剑飞的侵权责任，何况柴剑飞的行为也构成了表见代理。京沙公司收房后，按约定垫付了众业主以前所欠付的水电费、物业管理费，对相关设施设备进行改建，同时做了外立面的改建、增设电梯等施工。因涉讼的合同是双方当事人真实意思表示，属有效合同，京沙公司按约定已投入600万元的巨资予以履约，92户业主也应按合同履行交房手续，京沙公司的请求理应得到支持。
吴明朗认为，前一轮整体出租给其他单位产生诉讼后，在法院执行过程中，其作为107室商铺产权人，不但未能收回商铺，而且经判决的租金也未全额收到，故不存在交付商铺的基础。吴明朗并未委托任何人签字，无证据证明吴明朗签名授权的行为存在。涉讼的合同对吴明朗不发生任何法律效力，任何人无权处置吴明朗的财产。退一步讲，即使柴剑飞构成表见代理，该合同约定的租金标准也低于市场价，显失公平。
柴剑飞辩称，其与母亲吴明朗拥有独立的107室商铺产权，但实际投资人及管理人为吴明朗。之前曾与众业主整体对外出租商铺给其他单位，合同期满后，因未办理续签手续，产生诉讼，法院判决上一轮承租人恢复原状，归还商铺并结清相关费用，但向法院申请执行后，至今未获解决。在前一轮案件诉讼中，柴剑飞因年纪小，缺乏社会经验，被推选为业主代表之一，但无发言权。2012年8月，京沙公司承租整体商铺时，柴剑飞受其他业主代表的软硬兼施，签字确认了涉讼的租赁合同，但母亲吴明朗表示在未获具体单户租金及前案赔偿的情况下，不同意出租。对于现有业主代表签字的租赁合同，柴剑飞认为，1、该合同不能代表众多业主的意愿；2、该租赁合同对吴明朗不具有约束力，他人无权处置107室商铺的财产权益；3、租赁合同约定的租金标准严重过低，损害了众多业主的合法权益。同时柴剑飞认为其他业主代表与京沙公司存在恶意串通，其目的一是为了让京沙公司能以低廉的、损害他人利益的价格承租商铺，二是尚未执行完毕的被执行人逃避了应承担的法律责任，所以不同意京沙公司的诉讼请求。
陈宇、褚天明等126名业主认为，在前案执行中，为减少经济损失，先行起诉的48户业主同意将商铺再次整体另行出租，柴剑飞作为48户的代表之一，也积极参与。之后在另44户业主也同意再次整体出租的情况下，又选举了6名代表。现上述11人作为91户的代表，根据各业主的授权，有权与京沙公司签订合同，并对租金分配进行约定。吴明朗未签字，如权利受到侵犯，91户业主不存在过错，侵权责任应由柴剑飞承担，但众业主坚持认为，柴剑飞作为产权共有人，基于其也向其他代表及业主所称可以代表吴明朗，并参与了前后两轮的整体出租的谈判、执行、签约等事实，使广大业主有理由相信其有代理权，故涉案租赁合同依法有效，现91户业主同意继续履行合同，并要求吴明朗，柴剑飞一并履行。
原审法院经审理后认为，根据现有证据，涉讼的商铺上海市长寿路396-408（双）号一至三层商铺（总面积6536.1平方米）共有业主92户（128人），其中107室商铺权利人系有母、子关系的吴明朗、柴剑飞。众业主选择了整体出租的方式使用涉讼商铺，并与京沙公司就此签订《上海市房屋租赁合同》和《上海市房屋租赁补充合同》，京沙公司也对室内外改建进行整体装饰装潢，上述事实可以确认。本案中，柴剑飞能否代表吴明朗实施签约行为，是双方的争议焦点。根据当事人的陈述及证据证明，涉讼的商铺从前一轮整体出租引起的纠纷，以及之后的法院审理、执行、协商等过程，107室商铺的租赁事宜就由柴剑飞负责，前一轮租赁关系结束后，虽无证据证明吴明朗委托柴剑飞继续处理107室商铺事宜，但柴剑飞作为107室商铺的产权共有人，也有权处理商铺事宜，同时柴剑飞作为业主选举的代表之一，全程参与了本次诉讼涉及的整体出租的谈判、协商、签约等过程，期间，其并未明确告知其他业主其未得到母亲吴明朗的授权，基于上述事实，京沙公司及其他91户业主有理由相信柴剑飞可以代表吴明朗同意商铺整体出租，柴剑飞实施的代理行为，符合表见代理的法律特征。据此，京沙公司与全体业主的11名代表所签订的《上海市房屋租赁合同》和《上海市房屋租赁补充合同》应认定为当事人真实意思表示，合同有效。吴明朗、柴剑飞的抗辩理由无事实和法律依据，原审法院难以采信，故对京沙公司要求92户（128名）业主按照合同约定，履行合同的请求，应予支持。柴剑飞拒不到庭，视为其放弃权利。需要指出的是，因京沙公司方已经通过提出本案诉讼的形式主张业主交付房屋，考虑到执行的可操作性及有效性，本案宜直接判决业主交付房屋。同时，基于涉案各方就整体出租事宜已经引发多次诉讼的事实，原审法院希望本案的各方业主，在今后的商业活动中，应遵循诚实信用等法律规定，合理评估自己采取的商业经营模式的风险，以确保经营活动的有序健康发展。
原审法院据此作出判决：一、上海京沙置业有限公司与柴剑飞、陈宇等户（128名）业主就上海市长寿路396-408（双）号一至三层商铺签订的《上海市房屋租赁合同》和《上海市房屋租赁补充合同》有效，上海京沙置业有限公司与柴剑飞、陈宇等户（128名）业主应继续履行；二、吴明朗、柴剑飞应于判决生效之日起十日内向上海京沙置业有限公司交付上海市长寿路396-408（双）号一至三层商铺中的107室商铺。
原审判决后，上诉人吴明朗不服，向本院提起上诉称：首先，在京沙公司提供的2012年6月10日的委托书中，并无128名业主签名，仅有48名，且签名绝大多数均为一人所签，因此，与京沙公司签订合同的代表根本无权代表所有业主处分其财产权利，包括吴明朗所有的107室商铺。就租赁一事，吴明朗从未委托任何人，任何人均无权处理吴明朗的财产。其次，租赁合同相关条款约定，该合同的生效需经全体业主同意并公证授权委托书，即该合同是附生效条件的合同，京沙公司无权通过诉讼要求吴明朗配合办理相关授权手续。第三，京沙公司在与所谓业主代表商谈租赁事宜时，明确知道商铺之前的执行尚未了结，在涉案的租赁合同中也明确要求所有代表必须有业主的授权委托书，且对不动产权利的处分需要产权人同意。由此可见，京沙公司明知出租商铺需要产权人本人同意，并非其所谓的代表签字即可，柴剑飞的签字事实上根本不构成表见代理。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或直接改判租赁合同无效。
被上诉人京沙公司答辩称：第一，京沙公司与92户业主签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充合同》，合法有效，各方应继续全面履行合同。第二，在前案执行中为减少经济损失，先行起诉的48户业主同意将商铺再次整体另行出租，并选举了五位业主代表，柴剑飞是代表之一。之后另44户业主也同意再次整体出租，并选举陈一明、贺军、杨高峰、钟建玲、姜海宽、徐萍六人为业主代表。因此上述11人作为全体业主的代表，根据全体业主的授权，有权与京沙公司签订合同，并对租金分配进行约定。嗣后，在91户业主于2012年10月份提供的公证书中又一次分别对11位业主代表的身份及授权委托事项予以公证确认。第三，在前一轮整体出租引起的纠纷及之后法院受理、执行、协商等过程中，107室商铺的租赁事宜就由柴剑飞负责。在前一轮租赁关系结束后，柴剑飞作为107室商铺产权共有人仍继续有权处理商铺事宜，且作为业主选举的代表之一，全程参与了整体出租的全过程，并曾多次向其他代表和业主及京沙公司表示其可以代表吴明朗，而吴明朗对此从未提出过异议，故柴剑飞的代理行为有效。吴明朗拒绝出租107室商铺的行为构成违约。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告柴剑飞陈述称同意吴明朗的上诉意见。
原审被告陈宇、贺军等其余业主共同陈述称同意京沙公司的辩称意见。
二审审理中，吴明朗提供《常年法律顾问合同》复印件及发票复印件各一张，以证明本案中京沙公司的委托代理人董福根律师，亦是包括吴明朗和柴剑飞在内的48户业主的常年法律顾问，故存在利益冲突。京沙公司对《常年法律顾问合同》及发票的真实性无异议，但认为，1、董福根律师曾作为吴明朗的委托代理人参与2494号案件的诉讼，该案与本案虽都是商铺租赁合同纠纷，但两案涉及的商铺租赁合同是两个分别独立的合同，其时间、内容、主体均不一样，故不存在利益上的冲突；2、董福根律师曾担任48户业主一年的法律顾问，其作为京沙公司委托代理人参与本案诉讼，是获得91户业主和京沙公司的同意，因此也不存在利益上的冲突。柴剑飞表示同意吴明朗的意见。陈宇、贺军等其他原审被告则表示认同京沙公司的意见，确实只支付了一年的法律顾问费。
陈宇及其他原审被告提供《特别委托书》，以进一步证明44户业主授权委托贺军、姜溯宽、陈一明、徐萍、钟建玲、杨高峰六人作为业主代表全权处理与商铺有关的出租事宜。吴明朗、柴剑飞对该《特别委托书》没有异议。京沙公司表示对《特别委托书》的意见同其答辩意见。
二审审理中，柴剑飞称其在签订涉案的《上海市房屋租赁合同》之前曾口头告知陈宇其无法代表母亲吴明朗。对此，陈宇表示签订合同之前，柴剑飞并未向其告知过上述内容。
二审审理中，吴明朗、柴剑飞称107室商铺已在2013年年初交付给京沙公司。京沙公司确认其已将包括107室商铺在内的所有商铺出租，京沙公司系于2013年8月1日正式掌控商铺。陈宇等其他业主陈述称京沙公司在2014年5月15日支付了第一笔房屋租金共计550万元，这是包括92户业主在内的，京沙公司正式掌控商铺是在2013年8月1日。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明以下事实：2012年6月12日，刘巧玲、林钦光、柴剑飞、陈宇、林贤奎（甲方）与上海利好律师事务所（乙方）签订《常年法律顾问合同》一份，约定乙方接受甲方的聘请，指派董福根律师担任甲方的常年法律顾问，甲方应向乙方缴纳顾问费每年35，000元。2012年6月21日，陈宇、刘巧玲等五人支付上海利好律师事务所35，000元法律顾问费。
本院认为，吴明朗的上诉请求能否得到支持，需要对柴剑飞能否代表吴明朗对107室商铺进行处分在法律上作具体认定。本案中，吴明朗与柴剑飞系母子关系，柴剑飞作为107室商铺产权共有人参与了2494号案件的审理与执行过程，后其又作为业主选举的11名代表之一，全程参与了包括107室商铺在内的长寿路396-408（双）号一至三层商铺整体出租的谈判、协商、签约等事项。柴剑飞陈述称其在签订涉案的《上海市房屋租赁合同》之前曾向业主代表之一的陈宇表示过其无法代表吴明朗，但柴剑飞并未提供相应证据，且陈宇对此亦不予认可。故本院认为，京沙公司及其余91户业主客观上有理由相信柴剑飞具有代理权，吴明朗应对柴剑飞的行为承担相应的法律责任。原审法院基于此作出涉案的《上海市房屋租赁合同》及《补充合同》合法有效，吴明朗、柴剑飞应按约交付107室商铺的判决，合法有据，本院予以认同。二审中吴明朗主张董福根律师曾作为部分业主（包括吴明朗、柴剑飞）的常年法律顾问，在本案中又作为京沙公司的委托代理人参与诉讼，故而存在利益冲突一节，本院认为，董福根律师的上述行为并未违反《律师法》的相关规定，故对吴明朗的该项意见，本院不予采纳。综上所述，吴明朗的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人吴明朗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……