湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00792号
上诉人（原审原告）：武汉市金源华庭小区业主大会业主委员会，住所地湖北省武汉市汉阳区马沧湖路83号金源华庭。
法定代表人：李支艮，该业主委员会主任。
委托代理人：李循，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉新龙房地产开发有限公司，住所地武汉经济开发区沌阳街洪山村。
法定代表人：何正亮，该公司董事长。
委托代理人：张雄辉，该公司法务部长。
委托代理人：李光辉，湖北山河律师事务所律师。
上诉人武汉市金源华庭小区业主大会业主委员会（以下简称金源华庭业委会）因物权保护纠纷一案，不服武汉市汉阳区人民法院（2013）鄂汉阳民一初字第00269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月1日公开开庭审理了本案，上诉人金源华庭业委会的委托代理人李循，被上诉人武汉新龙房地产开发有限公司（以下简称新龙公司）的委托代理人张雄辉、李光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月14日，金源华庭业委会诉至一审法院，请求判令新龙公司将坐落于武汉市汉阳区马沧湖路83号金源华庭小区的架空层交还给金源华庭业委会管理使用，金源华庭业委会的律师费由新龙公司承担。
一审法院经审理查明：位于武汉市汉阳区马沧湖路83号金源华庭小区系新龙公司开发建设，建设规模为四栋十一层（不含架空层）商住楼（底部局部为商业），总建筑面积为22900平方米，其中住宅建筑面积为22123.15平方米，商网建筑面积为776.85平方米，另地下室建筑面积为2896平方米。架空层面积系独立计算，未计入总建筑面积。新龙公司于2005年6月2日取得该小区建设工程规划许可证，建设工程规划许可证所附建筑核位红线图对架空层标明“底层架空停车”。该小区建筑施工总平面图中标注：“1号-4号楼底层为架空层停车库”。每栋楼的架空层施工平面图中没有如上标注。该小区建成后，1号-4号楼架空层使用情况为：部分为休闲运动娱乐设施、部分为物业办公用房、部分为停车位，讼争的57号-60号、63号-87号均为停车位。自小区建成至今，57号-60号、63号-87号均作为停车位使用。新龙公司于2007年3月19日取得金源华庭1-4号楼的建筑工程竣工验收备案证。
金源华庭小区房屋于2005年开盘销售，销售房屋的商品房买卖合同基本在2005年、2006年间签订，有两户于2007年5月22日、6月18日签订。新龙公司作为出卖人与买受人所签订的商品房买卖合同第十八条约定：公用设施、设备、公用道路、绿化设施归全体业主享有，未出售的商品房、商铺、封闭车库、架空层中的车库及车位归出卖人享有。该商品房买卖合同附件二关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中载明：地下室、作为车库的架空层部分及休闲娱乐设施场所的架空层部分，没有作为共有建筑面积分摊。
架空层停车位一直由新龙公司管理出租。2007年2、3月份和8月份，新龙公司与业主签订金源华庭小区车位使用权出让合同，出租架空层停车位。2011年11月30日，新龙公司向金源华庭小区全体业主发出通告，对小区地下室和架空层车位实行一次性长期租赁，并载明为对业主小区自治管理有所支持，新龙公司决定将此次发租收益的5%返馈给业主委员会以用于小区管理。通告发出后，新龙公司已实际将架空层停车位进行长期出租。2012年5月1日，金源华庭业委会向新龙公司发出工作联系函，根据2011年12月9日金源华庭业委会与新龙公司商定的意见，要求新龙公司将16辆车位长租总价的5%返利及其他费用转入金源华庭业委会对公银行账户。
2013年7月15日，金源华庭业委会向新龙公司发出催款通知书，要求新龙公司将所用两间办公室的物业服务费交纳至金源华庭业委会对公银行账户。新龙公司因此于同年8月28日向金源华庭业委会发出要求其停止非法经营并撤销自治的函。现双方因架空层停车位权属问题协商未果，金源华庭业委会诉至一审法院。
一审法院另查明，2009年11月30日，金源华庭业委会筹备成立，并在武汉市汉阳区房产管理局进行了备案登记，后由武汉市质量技术监督局向其颁发了中华人民共和国组织机构代码证，机构类型系其他机构，有效期自2013年7月30日至2014年12月31日。该业委会成立后自行对小区进行管理并收取相关费用。
一审法院认为：《中华人民共和国立法法》第八十四条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年10月1日起施行，新龙公司于2007年3月19日取得金源华庭1-4号楼的建筑工程竣工验收备案证，该小区房屋买卖合同均在2007年10月1日之前签订，依法不溯及既往原则，本案不应适用《中华人民共和国物权法》及相关司法解释。契约自由是合同法的基本精神，而法不禁止即为自由是关于法律上自由的通识。新龙公司是金源华庭小区的开发建设者，是该小区建筑物权利的最初享有者，其可以通过合同将权利让渡给业主，也可以通过合同约定保留相关权利，只要保留相关权利的约定不违反法律的禁止性规定即可。依据当时的法律，并无法律规定架空层停车位应归业主共有，也没有法律规定禁止开发商与业主对架空层停车位的归属进行约定。因此，新龙公司与业主关于架空层停车位的约定并未违反法律规定，应受法律保护，架空层停车位依约应归新龙公司享有。金源华庭业委会认为该小区的架空层不含在总建筑面积之内，不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利就完全依附于计算建筑容积率的建筑物，新龙公司在转移房地产时，架空层不能从计算建筑容积率的房屋单元中分割，应当随商品房买卖合同转移给全体业主共同共有。容积率并不能决定权利的归属，该主张没有法律依据，一审法院不予采信。综上，新龙公司并非非法占有该架空层停车位，对金源华庭业委会要求新龙公司返还架空层停车位的诉讼请求，一审法院不予支持。
新龙公司辩称金源华庭业委会的主体不适格，且诉讼请求已过诉讼时效和除斥期间。最高人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》载明：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”最高人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》载明：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”依据最高人民法院上述复函，金源华庭业委会具备诉讼主体资格。金源华庭业委会的诉讼请求是“判令被告将坐落于汉阳区马沧湖路83号金源华庭小区的架空层交还给金源华庭业委会管理使用”，其提出此诉讼请求的法律理由是讼争的架空层由全体业主共有，新龙公司无权占有而要求其返还。该诉讼请求包含两个层面，即首先确认金源华庭业委会享有物权，其次再要求新龙公司返还，物权确认请求权应不适用诉讼时效，且没有除斥期间的存在，故对新龙公司的抗辩理由，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国立法法》第八十四条、《中华人民共和国物权法》第二百四十七条、《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回金源华庭业委会的全部诉讼请求。一审案件受理费14092元，由金源华庭业委会负担。
一审宣判后，金源华庭业委会不服，向本院提起上诉称：1、一审判决对建筑物架空层的结构属性未予认定，商品房买卖合同对架空层的归属条款前后矛盾，新龙公司拟定的格式条款应属无效。一审法院对于不能登记物权的架空层能否作为一个单独的建筑体，取得独立于他人物权的权利并没有予以正确的理解。尽管在《中华人民共和国物权法》颁布前，没有法律、法规规定架空层的权属问题，但就架空层的建筑体形态而言，应当属于建筑结构部分。本案涉及的架空层，由于不能够登记为特定业主所有权的客体，因此不能作为特定物约定给某一个业主，这是架空层属于建筑物的结构部分的自然形态所决定。本案的架空层应当是与商品房有关联的公共部分和设施。双方在商品房买卖合同中已经明确约定买受人和其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，而架空层属于与商品房有关联的公共部位。新龙公司以格式条款的方式在商品房买卖合同第十八条作出与上述条款相矛盾的约定，该约定违反建筑物结构的自然法则以及公序良俗，应当认定无效。2、对于本案架空层的权属认定，应当参照《中华人民共和国物权法》以及最高人民法院的相关司法解释的规定。虽然本案的商品房买卖合同签订于《中华人民共和国物权法》施行之前，但是侵权行为发生在该法施行之后。根据最高人民法院（2013）民提字第94号民事判决，判定建筑物的共有属性，无论其产生的年代，可以参照《中华人民共和国物权法》和最高人民法院相关司法解释的规定。武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民终字第00194号民事判决书也体现了这一精神。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判新龙公司将坐落于汉阳区马沧湖路83号金源华庭小区的架空层交还给金源华庭业委会管理使用，金源华庭业委会的律师费由新龙公司承担。
新龙公司针对金源华庭业委会的上诉理由答辩称：1、金源华庭业委会对架空层及车库的定性既无事实依据也无法律依据。在一审中，新龙公司提交的证据已经充分说明本小区架空层从设计、规划时就是作为车库来使用，车库不是一栋建筑物所必须的部分。架空层车库与架空层储藏室是有区别的，《中华人民共和国物权法》已经对架空层车库做了明确的说明。2、本案商品房买卖合同签订时间在《中华人民共和国物权法》施行之前，当时对于专有物和公共部分没有明确的区分，金源华庭业委会忽视了签订合同时的背景。金源华庭业委会主张商品房买卖合同第十八条属于格式条款应认定无效的理由不成立。3、一审判决适用法律正确。本案纠纷产生的时间是在《中华人民共和国物权法》施行之前，因此即使依据金源华庭业委会提供的证据，一审法院的判决也是正确的。一审中，新龙公司已经向法院提交了证据显示架空层在规划时就是作为车库使用。该架空层不在商住面积之内，在《中华人民共和国物权法》施行之前，合同已经约定了架空层的权利归属。该约定在未经法院依法审理裁定无效之前，是合法的意思自治，不因一方当事人的否认而无效。4、金源华庭业委会一直以其行为认可新龙公司对架空层的权利。事实上，架空层的用途一直没有变过，金源华庭业委会对新龙公司享有架空层权属的事实进行了自认。本案即便适用《中华人民共和国物权法》，也应适用《中华人民共和国物权法》第七十四条。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本案争议的焦点：一、讼争架空层的权属认定是否适用《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；二、讼争架空层是否属于金源华庭小区全体业主共有。本院分别评判如下：
关于争议焦点一，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十七条“本法自2007年10月1日起施行”的规定，无论是金源华庭小区业主与新龙公司签订商品房买卖合同，架空层停车位由新龙公司管理出租，还是金源华庭小区1-4号楼取得竣工验收备案证，上述行为均发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，因此本案涉及到《中华人民共和国物权法》的溯及力问题，即该法律对其生效前的事件和行为是否适用。依照《中华人民共和国立法法》第八十四条“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”的规定，在没有作出特别规定的情况下，《中华人民共和国物权法》不具有溯及既往的效力，因此本案架空层的权属认定不适用《中华人民共和国物权法》。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条第一款、第二款“本解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释”的规定，该司法解释仅溯及到《中华人民共和国物权法》施行之日即2007年10月1日。因本案架空层的权属认定不适用《中华人民共和国物权法》，因此也不适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
关于争议焦点二，新龙公司与金源华庭小区业主签订的商品房买卖合同是由武汉市住房保障和房屋管理局和武汉市工商行政管理局共同监制并在商品房销售行业中推行的示范合同。该合同对商品房买卖的双方当事人没有强制约束力，双方可以对合同条款进行协商，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，金源华庭业委会关于新龙公司拟定格式条款的上诉理由不能成立。该商品房买卖合同是新龙公司与金源华庭小区业主的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人在商品房买卖合同第十八条中约定“公用设施、设备、公用道路、绿化设施归全体业主享有，未出售的商品房、商铺、封闭车库、架空层中的车库及车位归出卖人享有”，故讼争架空层中的车库及车位权利应归新龙公司享有，而并非属于金源华庭小区全体业主共有。
综上，金源华庭业委会的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14092元，由金源华庭业委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 薇
审 判 员 李 瑜
代理审判员 骆朝辉
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 吴 艳