重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民初1号
原告重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲新区龙海大道3号龙海港湾小区F211-16号，组织机构代码68391619-9。
法定代表人明朝勇，董事长。
委托代理人邢德周，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人王洪，重庆比君律师事务所律师。
原告蔡云，男，1963年5月22日出生，汉族。
委托代理人邢德周，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人王洪，重庆比君律师事务所律师。
原告朱军，女，1964年8月18日出生，汉族。
委托代理人邢德周，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人王洪，重庆比君律师事务所律师。
被告彭惠容，女，1979年6月21日出生，汉族。
委托代理人王荫彬，男，1976年10月10日出生，汉族。
被告重庆诚全置业（集团）有限公司,住所地重庆市渝北区两路双龙大道11号，统一社会信用代码91500112203538441U。
法定代表人吴成全，董事长。
被告重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区两路双龙大道11号，统一社会信用代码91500112622094785D。
法定代表人金峡荣。
被告吴成全，男，1953年8月22日出生，汉族。
被告吴超，男，1980年11月10日出生，汉族。
原告重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司（以下简称诚通小贷公司）、蔡云、朱军与被告彭惠容、重庆诚全置业（集团）有限公司（以下简称诚全置业公司）、重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司、吴成全、吴超申请执行人执行异议之诉一案，原告诚通小贷公司、蔡云、朱军于2016年1月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员倪洪杰担任审判长,与审判员秦敏、代理审判员宋扬组成合议庭，由书记员蒋茜担任记录，公开开庭进行了审理。原告诚通小贷公司、蔡云、朱军的委托代理人邢德周、王洪，彭惠容及其委托代理人王荫彬到庭参加了审理。诚全置业公司、重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司、吴成全、吴超经本院公告送达起诉状副本及开庭传票未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诚通小贷公司、蔡云、朱军诉称，在诚通小贷公司、蔡云、朱军申请执行吴成全、吴超、重庆市渝北区益华建设工程有限公司（以下简称益华建筑公司）、诚全置业公司强制执行一案中，重庆市第五中级人民法院依法查封了诚全置业公司名下的位于重庆市荣昌区某某街道某某138号“百安星城”3幢23-6号房屋。对此，彭惠容提出书面异议，重庆市第五中级人民法院审查后作出（2015）渝五中法执异字第00667号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市荣昌区某某街道某某138号“百安星城”3幢23-6号房屋的执行。原告认为该裁定书的裁定事项缺乏事实和法律依据，理由为：首先，原告对本案诉争房屋享有合法的抵押权。原告与诚全置业公司于2009年10月30日签订《借款合同》及《抵押合同》，原告向诚全置业公司出借了3000万元，诚全置业公司以其拥有的位于重庆市荣昌区某某路某某138号“百安星城”商场第二层10237.64平方米、3号楼住宅9974.44平方米的房屋（含本案诉争房屋）作为抵押物。同日，诉争房屋办理了抵押登记。根据我国物权法的规定，原告对诉争房屋享有抵押权，即享有优先受偿权。其次，被告彭惠容并没有充分证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，也没有证明其已支付了全部房款；诉争房屋在彭惠容同诚全置业公司签订《商品房买卖合同》时已存在合法有效抵押权，故该买卖合同并非合法有效的买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被告彭惠容的执行异议不能成立。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1.判令许可对位于重庆市荣昌区某某路某某138号“百安星城”3幢23-6号房屋的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告彭惠容答辩称：彭惠容和诚全置业公司签订正规的商品房买卖合同，购买了诉争房屋。彭惠容已支付房屋的全部房款，有诚全置业公司向彭惠容出具的发票为证。诉争房屋是彭惠容买来自己居住使用的，并不是用于商业买卖用途，且彭惠容已实际占有使用诉争房屋。诉争房屋系彭惠容的唯一住房。彭惠容在购买诉争房屋时并不知道诚全置业公司与诚通小贷公司、蔡云、朱军的抵押事宜，对抵押的真实性持有异议。彭惠容在办理诉争房屋网签手续时并未显示该房屋有抵押。综上，请求驳回诚通小贷公司、蔡云、朱军的诉讼请求，同时要求诚通小贷公司、蔡云、朱军赔偿误工费等经济损失和精神损失。
诚全置业公司、重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司、吴成全、吴超未发表答辩意见。
经审理查明，2009年诚全置业公司与诚通小贷公司、蔡云、朱军签订《重庆市房地产抵押合同》，诚全置业公司以原重庆市荣昌县昌元镇某某“百安星城”为抵押向诚通小贷公司、蔡云、朱军贷款30000000元，贷款期限七个月，贷款期到2010年5月29日。该《抵押合同》明确约定抵押物为：非住宅二层，建筑面积为10237.64㎡；住宅86套，建筑面积9974.44㎡。2009年11月3日原重庆市荣昌县房屋管理局在该《抵押合同》“登记机关意见”一栏加盖“土地房屋抵押登记记载专用章”。
诚通小贷公司、蔡云、朱军于2012年5月26日与诚全置业公司、益华建筑公司、吴成全、吴超签订《还款协议》。该协议经重庆市大渡口公证处公证并赋予强制执行效力[公证书编号为：（2012）渝渡证字3560号]。2014年1月16日，经诚通小贷公司、蔡云、朱军申请，该公证处出具（2014）渝渡证字第494号执行证书，载明：申请执行人诚通小贷公司、蔡云、朱军可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为本金23000000元、利息13352880元，及从2014年1月10日起以本金23000000元为基数按年利率21.24%计算利息至债务全部清偿完毕之日止和因实现债权所发生的所有费用（包括但不限于律师费892000元、执行费、评估费、拍卖费等）。因诚全置业公司、益华建筑公司、吴成全、吴超等未履行还款义务，诚通小贷公司、蔡云、朱军向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年1月15日作出（2015）渝五中法公执字第00023号执行裁定，查封诚全置业公司所有的位于重庆市荣昌县某某街道某某138号“百安星城”45套房屋，查封清单中包括“百安星城”3幢23-6号房屋。彭惠容对此向本院提出书面异议，本院受理后于2015年8月19日作出（2015）渝五中法执异字第00667号执行裁定书，中止对位于重庆市荣昌区某某街道某某138号“百安星城”3幢23-6号房屋的执行。诚通小贷公司、蔡云、朱军遂提起了本案诉讼。
2012年9月4日，益华建筑公司依法更名为重庆泰衡建设工程有限公司。2012年9月12日，重庆泰衡建设工程有限公司更名为重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司。
另查明，彭惠容与诚全置业公司于2014年1月28日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定彭惠容购买诚全置业公司开发的位于重庆市荣昌县某某街道某某138号“百安星城”小区3幢7-6号房屋（建筑面积127.88平方米，套内面积104.9平方米，总价为434792元）。因该房屋被有关机关查封，双方签订《换房协议》将原房屋更换为“百安星城”小区3幢23-6号房屋（建筑面积127.88平方米，套内面积104.9平方米，总价为415370元），在原房屋总价款基础上优惠20000元作为支付彭惠容的换房损失。
2014年2月11日，彭惠容的丈夫王荫彬通过银行卡转账方式向周华的银行账户汇入412394元。同日，诚全置业公司向彭惠容出具金额2558元、收款事由“代收大修基金”的收据一张。
2014年6月23日，诚全置业公司向彭惠容出具金额4030元、收款事由“天然气入户费”的收据一张。
2014年7月16日，彭惠容与诚全置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》并在重庆市荣昌区土地房屋权属登记机关进行了网签备案。同日，诚全置业公司向彭惠容出具金额12466元、收款事由“代收契税、印花税”的收据一张。
2014年7月17日，重庆王府物业管理公司向彭惠容出具收据两张，其中一张为金额2148元、收款事由“物业服务费、电梯费、维护费”，另外一张为金额60元、收款事由“能源公摊”。两张收据上都标注有“接房”两字。后彭惠容与重庆王府物业管理有限公司签订《百安星城业主管理规约》及《防火责任书》。
2014年7月23日，诚全置业公司开具了“付款人为彭惠容，收款人为诚全置业公司，金额为415370元，不动产项目名称为百安星城，销售的不动产楼牌号为3-23-6”的《销售不动产统一发票》一张。
再查明，彭惠容因所购买的上述房屋一直未办理产权证书，于2015年4月2日向重庆市荣昌县人民法院起诉，要求诚全置业公司立即办理该房屋的产权证书，经人民法院调解，双方自愿达成调解协议，重庆市荣昌区人民法院于2015年5月25日作出（2015）荣法民初字第02031号民事调解书。该民事调解书的主要内容为：“被告重庆诚全置业（集团）有限公司在重庆市第五中级人民法院解除位于重庆市荣昌县某某街道某某138号“百安星城”3-23-6号房屋的查封之日起6个月内为原告彭惠容办理该房屋的房地产权证。
还查明，2015年7月14日，重庆市荣昌县国土资源和房屋管理局土地房屋档案室出具《证明》一份，载明：彭惠容在某某街道某某138号3幢23-6有商品房网签房一套，购房人彭惠容家庭住房情况为无住房。2016年6月12日，四川省井研县房地产管理所出具《证明》一份，载明：彭惠容及其家庭成员王荫彬、王美枫、王美栋在井研县范围内国有土地上无住房登记记录。
上述事实，有《重庆市房地产抵押合同》、《准予变更登记通知书》、（2014）渝渡证字第494号公证书、（2015）渝五中法公执字第00023号执行裁定书、（2015）渝五中法执异字第00667号执行裁定书、《重庆市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、收据、《证明》、《换房协议》、《百安星城业主管理规约》、《防火责任书》、（2015）荣法民初字第02031号民事调解书、当事人陈述等载卷为凭，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，诚通小贷公司、蔡云、朱军与诚全置业公司签订的《抵押合同》是双方真实意思表示，符合相关法律规定，应属有效。诚通小贷公司、蔡云、朱军按约出借了相应款项给诚全置业公司，并依法办理了抵押登记，取得包含本案诉争房屋在内的位于重庆市荣昌区某某路某某138号“百安星城”部分非住宅和住宅房屋的抵押权，应受法律保护。但在本院查封诉争房屋前，彭惠容与诚全置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》并支付了全部价款，所购商品房用于居住，且彭惠容亦已举证证明诉争房屋系其唯一住房，其名下无其他用于居住的房屋，因此彭惠容就诉争房屋所主张的权利足以排除诚通小贷公司、蔡云、朱军的执行申请。
综上所述，诚通小贷公司、蔡云、朱军的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：
驳回原告重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司、蔡云、朱军的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司、蔡云、朱军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一六年八月一日
书 记 员 蒋 茜