北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第09131号
原告北京金开利华企业管理有限公司，住所地北京市西直门外大街136号9层（德胜园区）。
法定代表人芦华飞，董事长。
委托代理人汪宗军，男，1978年10月26日出生，联系地址同该公司。
委托代理人杨四龙，北京崇学律师事务所律师。
被告北京信德时代百货有限公司，住所地北京市西城区x大街x号8层（德胜园区）。
法定代表人杨建勇，董事长。
委托代理人唐志鹏，男，1980年3月24日出生。
委托代理人回金章，北京市顺高律师事务所律师。
被告胡乐军，男，1969年10月5日出生，个体工商户。
委托代理人钱志新，男，1951年5月18日出生。
原告北京金开利华企业管理有限公司（以下简称金开利华公司）与被告北京信德时代百货有限公司（以下简称信德时代公司）、胡乐军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金开利华公司之委托代理人杨四龙、汪宗军，被告信德时代公司之委托代理人唐志鹏、回金章，被告胡乐军及其委托代理人钱志新，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金开利华公司诉称，原告受托从事北京市西城区x大街x号公交枢纽所在地地上建筑物四达大厦六至九层房屋的经营管理。2010年12月31日，原告与北京双联顺百货有限公司（以下简称双联顺公司）签订《房屋租赁合同》，约定：双联顺公司租赁位于北京市西城区x大街x号x大厦八层房屋局部，建筑面积5026.64平方米，供经营使用，租期为十年，自2010年9月28日起至2020年9月27日止，租金第一年500万元，第二年550万元，第3-4年每年租金594万元，第5-7年每年租金641.52万元，第8-10年每年租金692.84万元。双方同意租金以支票或电汇的形式支付，以款实际到达金开利华公司账户为付款日期。第一年租金按三个月为期提前一个月支付，第二年租金按半年为期提前一个月支付，先付后用。根据上述《房屋租赁合同》的约定，被告2014年2月28日应支付2014年3月28日至2014年9月27日的租金297万元，但上述到期租金一直没有按照约定支付。房屋租赁合同第10条第2款还约定：被告未按本合同有关规定按时缴纳租金及其他费用，属被告违约，被告应就未缴纳部分的按每日千分之五承担迟延违约金，如被告任意一次缴纳租金及其他费用的时间超过本合同约定的时间10天，金开利华公司有权解除本租赁合同，并催促被告补缴租金，被告除就未缴纳的部分按每日千分之五向金开利华公司承担违约责任外并将已交付金开利华的押金作为违约金给付金开利华公司。《房屋租赁合同》第8条约定，被告应按时缴纳租金及本合同规定的其他费用，对以上违约、赔偿责任胡乐军个人承诺承担连带担保责任。上述合同签订后，双联顺公司于2011年1月25日名称变更为北京信德时代百货有限公司。合同履行以来，双方合作正常进行，但近来因被告严重违约，并多次提出无理要求，以拖欠房屋租金。目前2014年2月28日应支付的2014年3月28日至2014年9月27日的到期租金297万元一直没有按照合同约定支付。为此，原告多次向被告催收租金，同时声明保留追究被告违约责任和解除房屋租赁合同的权利，但被告一直置之不理。现诉至法院，要求判决：1、解除原告与二被告于2010年12月31日签订的房屋租赁合同；2、判令被告北京信德时代百货有限公司从其承租的四达大厦八层建筑面积5026.64平方米的房屋中搬出，将房屋腾退给原告；3、判令被告北京信德时代百货有限公司支付原告自2014年3月28日起至其实际腾退四达大厦八层建筑面积5024.64平方米的房屋给原告之日止的房屋租金（自2014年3月28日至2014年9月27日按年租金594万元计算；自2014年9月28日至2017年9月27日按年租金641.52万元计算），被告胡乐军对此承担连带责任；4、判令二被告支付原告迟延支付租金的违约金，自2014年2月28日起至实际腾退房屋之日止，按每日千分之五计算；5、诉讼费由被告负担。
被告信德时代公司辩称，一、对双方签订的合同的真实性无异议。因为情势变更，继续履行合同对被告显失公平。我方承租了原告的房屋后，将房屋出租给了其他商户，动物园批发市场要被拆迁的消息对商户造成了冲击，有些商户已退租。2014年2月中旬，被告多次与原告沟通，要求变更合同，减少租金，原告没有就此进行过回复。动物园批发市场搬迁是政府行为，当事人是不可预见的，继续履行合同对被告显示公平。二、被告没有违约行为，不同意支付迟延交付租金的违约金，依据就是合同第9.2条的约定。2013年年底，动物园批发市场要搬迁的消息就被传出。2014年3月28日之前的租金被告已经交纳。原告要求的滞纳金于约无据，与约定相悖。三、被告对标的物及相关设施进行了大量投资，解除合同，有悖合同目的。合同签订至今，已有三年多，双方约定的期限是十年。被告主张变更合同，年租金定在四百万元。不同意原告全部的诉讼请求。
被告胡乐军辩称，合同真实性无异议。签订合同时，胡乐军是作为公司的法定代表人签字的，没有以个人身份签字。胡乐军当时没有注意到合同中要求胡乐军承担连带责任的条款。胡乐军没有以个人名义签过字，合同只有两个主体即甲乙双方。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，北京市西城区x大街x号1-13、18-26号房屋（建筑面积57219.54平方米）所有权人登记为北京公共交通控股（集团）有限公司。2008年9月17日，北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心（出租人、甲方）与北京金开利德国际服装市场有限公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方经产权人北京公共交通控股（集团）有限公司授权同意，并与乙方充分协商后，根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，为明确双方的权利义务，本着自愿、公平、诚信原则，经双方平等协商，签订本合同，以供双方共同遵守。1、租赁房屋。1.1、甲方将位于北京市西城区x大街x号x大厦六至九层房屋局部，建筑面积14481.98平方米的房屋租赁给乙方使用。……3、租期。3.1租赁期：甲乙双方一致同意租赁期限为15年，自起租日起计算。3.2起租日：甲乙双方一致同意起租日为2008年5月18日，乙方于起租日开始使用承租房屋。3.3到期日：本合同到期日为2023年5月17日。3.4免租期：免租期为8个月，自起租日起至计租日（2009年1月18日）止。……4.租金、保证金及其它费用。4.1.1、本合同租期内，乙方所承租租赁房屋年租金为1200万元，以后每五年环比递增5%。……11、转租。11.1、未经甲方书面同意，乙方不得整体转租租赁房屋，否则，转租无效，甲方有权随时终止本合同。因此造成甲方损失，乙方与第三方对甲方承担连带赔偿责任。11.2、乙方与第三方的转租合同应限制在本合同有效租赁期内，不得超过。……。21、附件。21.1、本合同未尽事宜，由双方协商签订补充协议，补充协议是本合同不可分割的组成部分，与本合同有同等的法律效力。”2009年3月1日，北京公共交通（集团）有限公司鸿运承物业管理中心（出租方、甲方）与北京金开利德国际服装市场有限公司（承租方、乙方）及北京金开利华企业管理有限公司（受托方）签订《补充合同》，主要内容有：“甲方经产权人授权同意于2008年9月17日与乙方签订《房屋租赁合同》，该合同明确了有关四达大厦六至九层房屋局部的相关租赁事宜，现因乙方经营需要，并经公司董事会同意，该项目全权委托乙方子公司北京金开利华企业管理有限公司负责经营管理。为此，甲乙双方经协商补充下列合同条款：一、《房屋租赁合同》中约定乙方应履行的经营管理职责，由受托方金开利华企业管理有限公司承担，该合同中甲乙双方的其它权利、义务仍然正常履行。二、《房屋租赁合同》中约定乙方应付的租金及费用，甲方可直接向北京金开利华企业管理有限公司结算。”2011年5月4日，北京公共交通控股（集团）有限公司出具证明，内容为：“北京公共交通控股（集团）有限公司系北京市西城区x大街x号动物园枢纽站6-9层租赁标的产权单位，该标的现已委托北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心进行经营管理。”2010年11月26日，北京双联顺公司股东会议决定将该公司法定代表人变更为胡乐军。2011年1月25日，北京双联顺百货有限公司名称变更为北京信德时代百货有限公司。后该公司法定代表人几经变更，现法定代表人为杨建勇。2010年12月31日，金开利华公司（甲方、出租方）与北京双联顺百货有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“1、租赁房屋。1.1、甲方将位于北京市西城区x大街x号x大厦八层房屋局部，双方确认建筑面积为5026.64平方米，租赁给乙方使用。2、租期。2.1、租赁期：甲乙双方一致同意租赁期限为十年：自2010年9月28日起至2020年9月27日止。3、租金、保证金及其它费用。3.1、租金。3.1.1、乙方所承租的房屋年租金（包括物业管理费）分别为：第1年：2010年9月28日至2011年9月27日，房屋租金共计500万元。第2年：2011年9月28日至2012年9月27日，房屋租金共计550万元。第3年：2012年9月28日至2013年9月27日，房屋租金共计594万元。第4年：2013年9月28日至2014年9月27日，房屋租金共计594万元。3.1.2、租金递增：本合同租期内，第五年起租金每三年环比递增8%，即：第5年：2014年9月28日至2015年9月27日，年租金为641.52万元。第6年：2015年9月28日至2016年9月27日，年租金为641.52万元。第7年：2016年9月28日至2017年9月27日，年租金为641.52万元。第8年：2017年9月28日至2018年9月27日，年租金为692.84万元。第9年：2018年9月28日至2019年9月27日，年租金为692.84万元。第10年：2019年9月28日至2020年9月27日，年租金为692.84万元。3.1.3、租金支付方式及时间：双方同意租金以支票或电汇的形式支付，以款实际到达甲方账户的日期为付款日期。第一年（2010年9月28日—2011年9月27日）租金按三个月为期支付，……第二年起租金按半年为期支付，先付后用。……第4年：2013年8月28日支付（2013年9月28日—2014年3月27日）租金297万元；2014年2月28日支付（2014年3月28日—2014年9月27日）租金297万元。以上房屋租金共计594万元，租期自2013年9月28日—2014年9月27日。第5年：2014年8月28日支付（2014年9月28日—2015年3月27日）租金320.76万元；2015年2月28日支付（2015年3月28日—2015年9月27日）租金320.76万元。以上房屋租金共计641.52万元，租期自2014年9月28日至2015年9月27日。第6年：2015年8月28日支付（2015年9月28日—2016年3月27日）租金320.76万元；2016年2月28日支付（2016年3月28日—2016年9月27日）租金320.76万元。以上房屋租金共计641.52万元，租期自2015年9月28日至2016年9月27日。第7年：2016年8月28日支付（2016年9月28日—2017年3月27日）租金320.76万元；2017年2月28日支付（2017年3月28日—2017年9月27日）租金320.76万元。以上房屋租金共计641.52万元，租期自2016年9月28日至2017年9月27日。第8年：2017年8月28日支付（2017年9月28日—2018年3月27日）租金346.42万元；2018年2月28日支付（2018年3月28日—2018年9月27日）租金346.42万元，以上租金共计692.84万元，租期自2017年9月28日至2018年9月27日。第9年：2018年8月28日支付（2018年9月28日—2019年3月27日）租金346.42元；2019年2月28日支付（2019年3月28日—2019年9月27日）租金346.42万元。第10年：2019年8月28日支付（2019年9月28日—2020年3月27日）租金346.42万元；2020年2月28日支付（2020年3月28日—2020年9月27日）租金346.42万元。8、乙方的权利、义务。8.1、乙方应按时缴纳租金及本合同规定的其它费用。8.4、乙方承诺在签订本合同后半年内将其北京双联顺百货有限公司注册资金增资到200万，否则视为乙方违约，对此乙方愿意承担违约责任，具体为支付不少于100万元的违约金。对此违约责任（乙方法定代表人）胡乐军个人承诺承担连带担保责任。8.5、乙方承诺《房屋租赁合同》期满后，乙方北京双联顺百货有限公司交由甲方来进行经营管理，并配合进行法定代表人变更、股东变更、移交公章、财务章，清产核资等协助义务，且承诺不存在任何债权、债务，否则都视为乙方的违约，对此乙方愿意承担违约责任，具体为支付不少于100万元的违约金。在租赁期间或延期内如造成甲方损失，乙方除应支付违约金外，还应承担赔偿连带担保责任。对以上违约、赔偿责任（乙方法定代表人）胡乐军个人承诺承担连带担保责任。9、合同解除。9.2、若因瘟疫、火灾、水灾、地震、政府禁令等不可抗力因素，导致乙方无法使用租赁房屋，若上述情况持续超过六个月以上，任何一方可终止本合同履行。但该不可抗力发生前发生的租金及其它费用和延迟违约责任不能免除。10、违约责任。10.2、乙方未按本合同有关规定按时缴纳租金及其它费用，属乙方违约，乙方应就未交纳部分按每日千分之五承担违约责任；如乙方任意一次缴纳租金及其它费用的时间超过本合同约定的时间10天，甲方有权解除本租赁合同，并催促乙方补缴租金，乙方除就未缴纳的部分按每日千分之五向甲方承担违约金责任外并将已交付甲方的押金（租赁保证金）作为违约金给付甲方。”原告金开利华公司、北京双联顺百货有限公司分别在合同后盖章，胡乐军在北京双联顺百货有限公司法定代表人处签字。上述房屋租赁合同签订后，被告信德时代公司在其承租的房屋处经营，并将该房屋转租给多家小商户，以商铺的形式进行经营。诉讼中，原告称其不要求小商户腾退房屋。被告信德时代公司现在在实际使用四达大厦八层4号客梯西南侧的房屋，该房屋不在其所租赁的原告房屋面积中。被告信德时代公司向原告交纳了直至2014年3月27日的房屋租金，2014年3月28日之后的租金至今没有交纳。原告分别于2014年3月6日、3月18日向被告信德时代公司发出律师函要求其交纳欠付的租金，但被告信德时代公司仍未交纳。庭审中，被告信德时代公司称动物园批发市场要被搬迁的消息对其转租的商户造成了冲击，情势发生了变更，要求变更其与原告签订的合同，但并未就其所主张的事实提交相应的证据。庭审中，被告称双方约定的违约金过高，应该参照同期银行贷款利率计算。上述事实，有当事人双方当庭陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、补充合同等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应依约全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告之间签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于该合同的签订主体，本院认为，胡乐军虽是在北京双联顺百货有限公司法定代表人处签字，但该合同中约定了被告胡乐军个人承担连带责任的情形，胡乐军对合同内容应是明知的，故该合同应为原告、被告信德时代公司及胡乐军三方签订。原告依据合同将房屋交付被告信德时代公司使用，信德时代公司即应依约交纳房屋租金。根据双方签订的合同内容，被告信德时代公司应在2014年2月28日支付2014年3月28日至2014年9月27日的租金297万元，应于2014年8月28日支付2014年9月28日至2015年3月27日的租金320.76万元，但其至今仍未交纳，而双方在合同中约定被告信德时代公司任意一次缴纳租金及其它费用的时间超过合同约定的时间10天，原告即有权解除租赁合同，现被告欠付租金已超过十天，符合双方约定的解除合同的条件，且经原告催告后，被告仍未支付租金，故现原告要求解除租赁合同并要求被告支付欠付的房屋租金，理由正当，本院对此予以支持。因被告信德时代公司自身实际使用的房屋不在其所租赁的房屋面积以内，故关于被告给付原告租金的期限应截止到本判决生效之日，不应是原告所主张的被告腾退房屋之日。合同解除后，被告信德时代公司不应再使用其所租赁的房屋。诉讼中，原告称在本次诉讼中不要求次承租人即小商户腾房，不要求将次承租人作为第三人参加诉讼，本院对此不持异议。因被告信德时代公司自身并未实际使用所租赁的房屋，故原告要求该公司腾退房屋，没有事实依据，本院对其该项诉讼请求，不予支持。关于原告主张的迟延支付租金的违约金的问题，因双方在合同中约定了违约金，故对原告此项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的数额，被告称原告主张的违约金过高，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算，因双方约定的违约金按照欠付租金的日千分之五计算，该标准确实过高，故本院对此予以适当减少，被告主张按照中国人民银行同期贷款利率计算亦属合理，本院对此不持异议。因2015年3月28日之后的房屋租金，尚未届至交纳期限，故本案对于之后的违约金部分不予处理。关于原告主张被告胡乐军承担连带责任的问题，双方在合同中约定在租赁期间或延期内如造成甲方（即原告）损失，被告信德时代公司除应支付违约金外，还应承担赔偿连带担保责任，对以上违约、赔偿责任（乙方法定代表人）胡乐军个人承诺承担连带担保责任，故对原告此项诉讼请求，本院予以支持。被告信德时代公司称动物园批发市场要被搬迁的消息对其转租的商户造成了冲击，情势发生了变更，要求变更其与原告签订的合同，因其未就此提交相应的证据，本院对其该抗辩意见，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告北京金开利华企业管理有限公司与被告北京信德时代百货有限公司及被告胡乐军于二○一○年十二月三十一日签订的《房屋租赁合同》。
二、本判决生效后七日内，被告北京信德时代百货有限公司给付原告北京金开利华企业管理有限公司自二○一四年三月二十八日至本判决生效之日止的房屋租金（其中二○一四年三月二十八日至二○一四年九月二十七日期间的租金为人民币二百九十七万元；二○一四年九月二十八日至二○一七年九月二十七日期间按照年租金人民币六百四十一万五千二百元计算；二○一七年九月二十八日至二○二○年九月二十七日期间按照年租金人民币六百九十二万八千四百元计算）。
三、本判决生效后七日内，被告北京信德时代百货有限公司给付原告北京金开利华企业管理有限公司自二○一四年二月二十八日起至其实际给付之日止的迟延支付租金的违约金（其中欠付的二○一四年三月二十八日至二○一四年九月二十七日期间的房屋租金的违约金，以人民币二百九十七万元为基数，自二○一四年二月二十八日起计算至其实际给付之日止；二○一四年九月二十八日至二○一五年三月二十七日期间房屋租金的违约金，以人民币三百二十万七千六百元为基数，自二○一四年八月二十八日起计算至其实际给付之日止。以上各期违约金均按照中国人民银行同期基准贷款利率计算。）
四、被告胡乐军对本判决上述第二、三项确定的给付义务承担连带清偿责任，并有权在承担连带责任后向被告北京信德时代百货有限公司追偿。
五、驳回原告北京金开利华企业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告北京信德时代百货有限公司、胡乐军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万四千二百四十四元，由被告北京信德时代百货有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 凡
人民陪审员 吴素洁
人民陪审员 程藩生
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 芦 萍