北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民初字第4337号
原告胡文芳，女，1951年7月2日出生。
原告许寄贤（兼胡文芳委托代理人），男，1949年3月26日生。
被告北京实兴腾飞置业发展公司，住所地北京市石景山区杨庄东街59号今尊大厦306室。
法定代表人陈新，董事长。
委托代理人武建东，男，1963年9月2日出生。
委托代理人马兵兵，男，1987年9月5日出生。
被告陈昔文，男，1957年9月28日出生。
委托代理人陈莹，男，1984年8月4日出生。
委托代理人刘志琴，女，1957年9月4日出生。
原告胡文芳、许寄贤与被告北京实兴腾飞置业发展公司（以下简称实兴腾飞公司）、陈昔文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员沈霞担任审判长，人民陪审员田宝贵、张桂荣参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡文芳、许寄贤，被告实兴腾飞公司的委托代理人马兵兵、武建东，被告陈昔文及其委托代理人陈莹、刘志琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告胡文芳、许寄贤起诉称：2012年9月20日，原告办理了位于石景山区五里坨西街某号拆迁安置房交房领钥匙手续。2012年11月下旬，在暖气供暖之后的一星期左右，原告发现位于客厅暖气上方的屋顶出现了花水印（即漏水痕迹）。据原告的观察，此漏水印在几个月的供暖期间在不断扩大。从2012年11月开始，原告多次找到被告及下属的小区物业和施工方，反映此问题要求解决，被告方却拖延、推卸，使问题至今未能解决，原告因此一直不能装修入住，极大地损害了原告的正当权益。2013年12月3日，原告、被告、鉴定机构、法官对本案房屋进行初步勘验。当场确认：楼上对于原告漏水屋顶对应部位的地埋暖气管路和暖气位置进行改动。
本案涉及的房屋是国家交由实兴腾飞公司落实的政策性拆迁安置房。实兴腾飞公司本应保证房屋质量，保证原告能够安全、正常居住。该房现正处于实兴腾飞公司负责的保修期内，对于出现质量问题，实兴腾飞公司负有及时修理和解决的责任和义务。实兴腾飞公司将供暖水管埋在地下的设计存在重大隐患，这存在严重设计缺陷。这种设计，即使当前不漏，若干年后漏了，都会造成百姓邻里间的矛盾和损失，隐含极大的不安定因素。为维护原告合法权益，诉至法院。诉讼请求：1.判令实兴腾飞公司按照国家标准对原告屋顶内暖气管路被改动部位重新进行质量验收；2.判令实兴腾飞公司赔偿2012年-2013年及2013年-2014年两个供暖期的供暖费；3.判令实兴腾飞公司按照实兴腾飞公司和国家规定的延期交房补贴规定，赔偿原告的相应损失；4.判令实兴腾飞公司赔偿原告已安装的窗外防护栏费用2200元；5.判令实兴腾飞公司对住宅的保修期及免交两年物业费的规定从问题解决之日起重新计算；6.如实兴腾飞公司不能按国家标准对原告屋顶内改动管道做打压试验，则要求判令实兴腾飞公司给原告更换住宅；7.由实兴腾飞公司承担本案的诉讼费。
被告实兴腾飞公司答辩称：701住户装修时改了暖气管道，装修后是业主做的打压试验。实兴腾飞公司虽然对漏水原因和修复方式申请了司法鉴定，但是打压试验可能损害到701的住户，且通过上次现场勘测，鉴定单位无法确认漏水成因，故被告不同意进行打压试验。物业费是物业公司收的，跟实兴腾飞公司没有关系。该房是回迁房，国家免了两年的物业费。601房是按时交房的，不存在延期交房的补贴问题。原告已安装的窗外防护栏跟本案诉讼没有任何关系。因此，实兴腾飞公司不同意原告的诉讼请求。
被告陈昔文答辩称：原告客厅屋顶虽有水印，但无法证实是陈昔文装修行为造成的。陈昔文在装修时，虽改动暖气管的位置，但装修后已进行打压试验。当时，楼下也没有反映漏水。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：天翠阳光新城某房屋（以下简称601号房屋）位于北京市石景山区五里坨街某号。该房系政府的拆迁安置房，被安置人为胡文芳，开发商为实兴腾飞公司。胡文芳与许寄贤系夫妻关系。
2012年9月20日，胡文芳在某物业管理服务中心办理房屋交接手续。实兴腾飞公司向胡文芳出具《住宅质量保证书》，其中载明：商品房项目名称：天翠阳光新城；竣工验收时间：2012年8月21日；交付使用时间：2012年9月30日。北京实兴腾飞置业发展公司承诺遵守国家建设工程保修规定和北京市建筑装修管理规定，在保修期内承担保修义务。保修范围及时限：采暖系统2个供暖季。保修期以该工程取得竣工验收单之日起开始。
天翠阳光新城某房屋采用地暖管的方式供热。2012年11月下旬，在暖气供暖一周左右，601号房屋客厅屋顶上方出现漏水痕迹。
另查明，天翠阳光新城某号房屋的业主陈昔文于2012年9月对701号房屋进行装修，并改动客厅的供暖管道。
2013年9月22日，实兴腾飞公司申请法院对601号房屋客厅顶部的漏水原因及修复方案进行司法鉴定。经双方协商，原、被告共同委托某司法鉴定中心作为本案的鉴定机构。2013年12月3日，鉴定机构到现场进行了勘验，并出具《鉴定说明函》。该函载明：“1.涉案房屋顶板存在渗漏水痕迹；2.涉案房屋701房屋正常使用暖气设备，601房屋顶板干燥，无漏水现象；3.现场通过红外热像设备检测，未发现楼上地埋管道存在渗漏水现象，可初步推断地埋管道无漏水现象。但如要明确采暖管道是否符合相应标准要求，应通过标准试验方法进行管道打压试验。”经本院充分释明，二被告均不同意鉴定机构对601号房顶板的暖气管道做打压试验，故鉴定机构不能出具关于601房屋漏水成因及修复方案的鉴定意见。
庭审中，二原告认为601号房屋的漏水发生在住宅质量保证期内，明确选择通过追究开发商违约责任的方式救济其权利。
另查，胡文芳已向某公司交纳2012年-2013年及2013年-2014年的供暖费（共计2671.68元）。
再查，因天翠阳光新城某号楼系政府的拆迁安置楼，某物业管理服务中心根据国家相关规定免收601号房屋2012年9月20—2014年9月16日的物业费。
上述事实，有《北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议（续表）》、《五里坨定向安置房权属申请确认单》、《住宅质量保证书》、《物业钥匙、物品交接单》、《装修证明书》、《业主验房通知单》、《鉴定说明函》、当事人陈述、谈话笔录、发票等证据在案佐证。
本院认为：实兴腾飞公司系天翠阳光新城某号楼的开发商，而胡文芳系被安置在天翠阳光新城某房屋内的被拆迁人。2012年9月20日，胡文芳办理了601号房屋的入住手续。2012年11月下旬，601号房屋的客厅顶板出现漏水，并形成一片水印。根据《住宅质量保证书》，实兴腾飞公司对房屋的采暖系统具有保修责任，保修期为两个供暖季。601号房屋的漏水正发生在采暖系统的保修期内。虽陈昔文在装修时对701号房屋的客厅地暖管道进行了改动，但因实兴腾飞公司与陈昔文不同意鉴定机构对701号房屋的客厅暖气管道做国家标准的管道验收打压试验，故鉴定机构无法确认601号房屋顶板的漏水是否与701号房屋的暖气管道漏水有直接关系。且胡文芳、许寄贤选择通过追究开发商违约责任的方式救济其权利。根据《住宅质量保证书》的约定，实兴腾飞公司应当保证701号房屋的采暖管道在两个供暖季里符合国家质量安全标准。现601号房屋的客厅顶板于2012年11月下旬便出现漏水，故实兴腾飞公司应当在保修期内承担修复责任并赔偿因房屋漏水造成的损失。故本院对胡文芳、许寄贤要求实兴腾飞公司赔偿其2012年-2013年及2013年-2014年的供暖费，共计2671.68元的诉求予以支持。
关于胡文芳、许寄贤要求判令实兴腾飞公司按照国家标准对原告屋顶内暖气管路被改动部位重新进行质量验收的诉求，因按照国家标准对601号房客厅顶部的暖气管道打压需701住户及实兴腾飞公司的配合，但经本院做大量调解工作后，陈昔文、实兴腾飞公司仍不合配鉴定工作，故本案现不具备鉴定条件，二原告可待鉴定条件成熟后再申请鉴定机构做管道打压试验。
关于胡文芳、许寄贤要求判令实兴腾飞公司对其住宅的保修期从问题解决之日起重新计算的诉求，经查，根据《住宅质量保证书》的约定，采暖系统的保修期为两个采暖季，保修期从2012年8月31日起算。而二原告与实兴腾飞公司未对采暖系统的保修期有其他约定，故本院对二原告的该诉求不予支持。
关于胡文芳、许寄贤要求实兴腾飞公司按照该公司和国家规定的延期交房补贴规定，赔偿其相应损失的诉求，因实兴腾飞公司于2012年9月20日与胡文芳办理交房手续，并未延期交房，故本院对二原告的该项诉求不予支持。
关于胡文芳、许寄贤要求实兴腾飞公司赔偿已安装的窗外防护栏费用2200元的诉求，因二原告安装防护栏费用不属于房屋漏水造成的直接损失，故本院对二原告的该项诉求不予支持。
关于胡文芳、许寄贤要求实兴腾飞公司免交两年物业费的规定从问题解决之日起重新计算的诉求，因天翠阳光新城某楼的物业公司为某物业管理服务中心，实兴腾飞公司与二原告之间没有物业管理的约定，二原告关于物业费的请求需通过物业服务合同来解决，不属本案受理范围；且二原告未能明确该诉求的重新计算期，故本院对二原告该诉求不予支持。
关于胡文芳、许寄贤要求如实兴腾飞公司不能按国家标准对原告屋顶内改动管道做打压试验，则需判令实兴腾飞公司给原告更换住宅的诉求，经查，601号房屋的客厅顶部虽曾漏水，但现无明显潮湿现象，尚未达到房屋无法居住的程度，不符合合同解除的条件。二原告如需更换住宅，需与实兴腾飞公司自由缔约。故本院对二原告的该诉求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、北京实兴腾飞置业发展公司于本判决生效后七日内赔偿胡文芳、许寄贤2012年至2013年及2013年至2014年的供暖费二千六百七十一元六角八分；
二、驳回胡文芳、许寄贤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元，由胡文芳、许寄贤负担三十五元（已交纳），由北京实兴腾飞置业发展公司负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）；
鉴定费二千元，由北京实兴腾飞置业发展公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 田宝贵
人民陪审员 张桂荣
二〇一四年八月十二日
书 记 员 王晓铮