湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东宝民二初字第00123号
原告安宗玉。
委托代理人罗春丽。
被告高江萍。
原告安宗玉与被告高江萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日受理后，依法由审判员丁兆华独任审判，于同年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗春丽，被告高江萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安宗玉诉称，2013年原被告签订租赁合同，被告将其所有的位于金凯大厦505号房屋租赁给原告经营保健品等。2014年12月20日，双方重新签订租赁合同，约定租赁期限到2015年12月20日止，每月租金1500元，到期如果续租，2016年租金为每月1600元。还约定，租赁期间任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金20000元。2015年2月底，被告突然电话通知原告其房屋已经出售，要求原告尽快搬走。2015年3月4日，被告未通知原告强行将房屋门锁更换，为此产生冲突，原告报警。事后被告退还了原告房屋租金和押金。原告认为，被告未经原告同意单方终止合同，违反诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，请求法院判令被告支付原告违约金20000元。
被告高江萍辩称，被告因房屋要出售，于2015年2月5日电话告知了原告，原告于2015年2月13日以短信形式告知被告退房租和押金18000元，被告于2015年2月16日将房租和押金打入原告建行卡上，原告自己将物品搬出把房屋钥匙交给买房人。为此，提前终止合同是双方真实意思的体现，被告无违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
根据原被告的诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点为：原告与被告于2014年12月20日签订的房屋租赁合同提前终止履行，被告是否构成违约。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
A1、租赁合同1份，证明原、被告存在租赁合同关系及被告单方终止合同需支付原告违约金20000元的事实；
A2、荆门市东宝公安分局龙泉派出所的接待报警登记簿1份，证明被告单方强行终止合同的事实。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据：
B1、被告与房屋买受人签订的房屋买卖合同1份，证明被告欲出卖租赁的房屋而提前通知原告的事实；
B2、手机短信1条，证明原告要求被告退还租金和押金后同意终止合同的事实；
B3、建设银行电子转款凭证1份，证明被告已按原告要求退还租金和押金18000元的事实。
经开庭质证，被告对原告提交的证据真实性均无异议，但认为，两份证据均不能证明被告单方终止合同以及违约的事实。原告对被告提交的B1、B2真实性无异议，但认为B1不能证明被告按约定提前2个月通知原告，B2不是原告本人发出的短信息，被告没有书面通知原告签订合同终止协议，对B3的真实性有异议。
本院认为，被告对原告提交的证据真实性无异议，本院对A1、A2予以采信，该两份证据能否证明被告单方终止合同以及违约的事实，本院将在判决理由中予以阐述。
本院对B1审查认为，被告提交该证据证明已通知原告将出租的房屋欲出售给他人事实，双方起诉状和答辩状均认可该事实，B1与本案不具有关联性，本院不予采信。原告对B2的真实性无异议，本院对B2予以采信；原告认为B2承载的短信息不是原告本人发出，经庭审现场拨打短消息发出的手机号码×××的机主周锋，周锋在电话中陈述其与原告安宗玉系夫妻关系，原告提交的A2荆门市东宝公安分局龙泉派出所的接待报警登记簿中记载的周锋（电话号码×××，承租人）与被告提交B2中发送短消息的周锋系同一人，为此A2、B2能够相互印证，B2承载的信息“我们合同上面租房日期是2014年12月20日开始至2015年1月20日一个月，到2月20日为一个月，总共是两个月，一年房租为18000元减两个月房租3000元，您应退房租为15000元加上押金3000元，一共是18000元整，建设银行卡：×××，账户名：安宗玉”应是原告对被告的意思表示，原告认为B2不是其本人发出的短信息的事实主张不能成立，本院不支持；原告对B3的真实性虽有异议，但结合原告在起诉状中的陈述“事后被告仅退还了原告房屋租金和押金”，可以认定该陈述印证了B3欲证明被告通过银行退还了原告房屋租金和押金的事实，本院对B3予以采信。
本院根据采信的证据及庭审时原、被告的部分陈述，确认本案以下事实：
2013年，安宗玉与高江萍签订租赁合同，高江萍将其所有的位于荆门市东宝区长宁大道55号金凯大厦505号房屋租赁给安宗玉经营保健品等。2014年12月20日，双方续签合同，约定租赁期限到2015年12月20日止，每月租金1500元，到期如果续租，2016年租金为每月1600元。还约定，租赁期间任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金20000元。2015年2月5日，高江萍电话通知安宗玉因房屋出卖他人要求终止合同。2015年2月13日，周锋（系安宗玉丈夫）用手机短信告知高江萍退房屋租金15000元和押金3000元，将18000元打入安宗玉的建设银行卡（×××）中。2015年2月15日，高江萍将房租和押金共18000元通过东宝建行网上银行打入安宗玉建行卡上，安宗玉将物品搬出把房屋钥匙交给买房人宋俊清。2015年3月4日，安宗玉的员工打110报警，荆门市东宝公安分局龙泉派出所民警高军等2人到金凯大厦505号房屋现场。对此，安宗玉陈述，系高江萍将出租房屋门锁更换而引发纠纷。高江萍陈述，高江萍将房屋租金及押金退给安宗玉后，房屋买受人宋俊清直接与安宗玉联系，安宗玉将房屋交付给宋俊清装修，宋俊清装修后更换门锁与安宗玉发生纠纷。
另查明，庭审时法庭通过拨打安宗玉移动电话（号码×××），安宗玉未接听，法庭遂又通过拨打荆门市东宝公安分局龙泉派出所报警登记簿上记载的周锋的移动电话（号码×××），周锋在电话中陈述其与安宗玉系夫妻关系。
本院认为，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，合法有效。原告主张，被告未经原告同意单方终止合同，违反诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，要求被告支付违约金20000元。本院认为，双方虽在合同中约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金20000元”，但经庭审查明，被告将出租的房屋出售他人时，电话通知原告要求终止合同，原告的丈夫周锋则以电子数据（手机短信）的形式同意被告退还房租和押金，并将所租赁的房屋交付给买受人宋俊清，周锋对原告已构成表见代理行为，且被告打入原告银行卡中的房屋租金和押金，原告也予以认可不持异议，该表见代理行为有效。上述事实属于双方协商对合同中的关于合同终止条款约定的变更，即无须书面通知对方签订终止合同书，且对于变更后的合同终止条款，双方已经实际履行，故双方签订的房屋租赁合同已经协商终止。原告认为被告未经其同意单方终止合同，该理由不能成立，其依合同法第一百零八条的规定要求被告承担违约责任，因合同已经终止，被告不构成预期违约，故原告的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告安宗玉对被告高江萍的诉讼请求。
案件受理费300元，减半收取150元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在条件上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至荆门市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 丁兆华
二〇一五年六月十八日
书记员 钱小丽