甘肃省白银市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白中民一终字第288号
上诉人（原审原告）张汶，男，1957年10月29日生，汉族，城镇居民，住甘肃省景泰县。
上诉人（原审原告）梁富英，女，1957年10月6日生，汉族，农民，住甘肃省景泰县。
二上诉人委托代理人苟伟彦，白银条山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵秉祥，男，1949年2月24日生，汉族，农民，住甘肃省古浪县。
上诉人张汶、梁富英因与被上诉人赵秉祥农村房屋买卖合同及土地承包经营权转让纠纷一案，不服景泰县人民法院（2014）景草民初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张汶及其委托代理人苟伟彦，上诉人梁富英的委托代理人苟伟彦，被上诉人赵秉祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2002年，经同村村民白福儒介绍，原告将自建的（该村村民均未办理宅基地证）位于景泰县漫水滩乡杨柳村三组的平房一院出售给被告，同时将0.8亩果园和8亩耕地转让给被告。平房一院售价23000元，收取耕地及果园转让款7000元。2008年11月，被告付清以上款项后，双方签订了土地转让协议书，并由原告向被告出具书面证明一份。2010年1月14日，被告之子赵德平提出入户申请，景泰县漫水滩乡杨柳村村民委员会、景泰县公安局漫水滩派出所、景泰县漫水滩乡人民政府的负责人分别签署同意迁入的意见并加盖了单位公章。在被告方具体办理入户手续时，据被告方陈述由于当时户籍管理机关要求出示土地承包经营权证书，被告方向原告索要该证时原告未向被告提供，以致被告最终未能在该村落户。后被告因无法入户将涉案房屋出售给景泰县漫水滩乡杨柳村三组的路忠海，并准备将涉案耕地承包给同村的路元海。路中海现已实际入住该房屋并对该房屋进行了修缮。对于被告向原告索要土地承包经营权证书用于落户，但原告出于各种考虑未能向被告提供该证书的事实原告法庭陈述时认可。另查明，二原告系夫妻关系，原告张汶现为非农业户口，在景泰县城有固定住处。景泰县漫水滩乡杨柳村三组村民所建住房均未履行相关审批手续。
原审认为，原告以自己向被告出售房屋和转让土地时被告与自己不是本集体经济组织成员、该出售和转让行为未经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意、被告对买受的房屋和受让的土地有再次出售和流转行为为由，要求确认自己与被告之间的房屋买卖和土地转让协议无效，其请求无法律依据。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从以上法律规定来看，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。该条款并不是禁止性条款，而是指引性条款，明确规定了农村村民出卖、出租住房的法律后果。至于是否出卖、出租住房，法律赋予农村村民根据自己的实际情况自主选择的权利。对于农村村民向非本集体经济组织成员（同为农村村民）出售房屋和转让土地的行为是否必须经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，法律并未明确规定。2002年，原告根据自己的实际情况（已成为国家工作人员且在县城有固定住处），作出了出售房屋和转让土地的真实意思表示，经与被告达成口头协议后将房屋与土地就交付给被告居住和经营，到2008年被告付清约定款项双方签订书面协议，原、被告双方均认可各自的行为。因双方的协议内容并未违反法律的强制性规定，又系双方真实意思表示，应确认原、被告双方出售房屋和转让土地的协议合法有效。2010年，被告方提出入户申请时，景泰县漫水滩乡杨柳村村民委员会、景泰县公安局漫水滩派出所、景泰县漫水滩乡人民政府的负责人分别签署同意迁入的意见并加盖了单位公章，进一步表明相关主管机关对双方行为的认可和对原、被告双方就涉案房屋和土地享有合法权益的认可（因管理方面的不到位，原告所在村集体经济组织成员在建房时均未经过相关审批手续）。故原、被告双方签订的协议合法有效，被告对诉争房屋和土地应享有权益。《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》第二十条规定：通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。被告在迟迟不能入户的情况下，对买受的房屋出售给与原告在同一村组的村民，并准备将受让的土地承包给他人，对被告在未取得相关产权证照的情况下进行的再出售和再流转行为，法律不予肯定，即再接受方不能取得相应的权利，但不能因此确认原、被告之间的转让行为无效。双方在协议书中约定的转让期间为长期，根据法律规定流转的期间不得超过承包土地的剩余期限（到2027年12月31日截止）。为维护交易安全和诚实信用原则，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三第一款第（三）项，第三十三条，《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》第二十条的规定，判决：驳回原告张汶、梁富英的诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告张汶负担。
上诉人张汶、梁富英不服上述判决，向本院提起上诉。请求撤销原判并改判确认双方签订的农村房屋宅基地转让协议及土地承包经营权转让协议无效并由被上诉人返还土地8亩及平房一院。理由如下：一、原审认定事实错误。上诉人与被上诉人之间的房屋、宅基地转让行为无效。集体经济组织成员分配取得的宅基地属于集体所有的土地，每个村民对该土地享有占有、使用的权利。由于村民并非该土地的所有权人，农村村民无权处分自己的宅基地使用权，宅基地使用权是集体经济组织的成员享有的权利，即农村宅基地使用权的主体是特定的农村村民，是属于村集体经济组织的特定成员。农村集体组织以外的人员不能申请并取得村集体经济组织内的宅基地使用权。因此，宅基地的取得与特定的身份关系相联系。由于房子和土地不可分割，一旦出卖了房产，必然导致宅基地的使用权转为他人行使，村民出售本集体经济组织内的宅基地使用权给他人的行为会导致本集体组织的土地使用权流失，因此该行为被法律所禁止。本案被上诉人是古浪县民权乡沙河沿村民，不是景泰县漫水滩乡杨柳村村民，故双方签订的宅基地转让行为无效，且被上诉人已迁回古浪县农村，自己不再占有使用该房屋和宅基地，已放弃占有和使用，应当返还。二、上诉人与被上诉人之间的土地转让协议无效。本案中上诉人与被上诉人之间的土地转让协议未经法定程序也未经发包方同意，事后直到2013年被上诉人为了再次出卖土地，让村委会加盖了公章，但上诉人的协议未盖有村委会的公章。2014年初，被上诉人自行出卖房屋和转让土地并迁回原籍古浪县生活的行为表明，被上诉人已不再继续耕种土地。上诉人听说被上诉人要买房时多次找被上诉人商议要求退房、退土地并向被上诉人退还所收取的钱时，被上诉人一直说自己要住，要种地不离开景泰。但被上诉人在上诉人不知情的情况下将该房屋及耕地再次出售，迁回古浪县老家。现上诉人请求确认合同无效是因为被上诉人的行为是法律所禁止的，上诉人有权主张。综上，请求判如所请。
被上诉人赵秉祥辩称，其与上诉人签订的协议合法有效，张汶主张由于被上诉人搬迁与其多次协商与事实不符，双方就此事没有协商过，且2013年上诉人让他的亲戚毁了被上诉人的地膜。由于上诉人不给被上诉人出具土地承包经营权证书，导致被上诉人家庭无法在景泰县落户，才搬回古浪县老家。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人张汶、梁富英提交景泰县漫水滩乡杨柳村村民委员会出具的证明一份，证明双方因土地流转张汶没有向村委会提出过流转申请，村委会一直没有审核过他们的土地流转问题。被上诉人质证认为其不了解法律的具体规定，但是当时的协议上双方都签字确认了，就是有效的。
本院经审查认为，该证据能够证明张汶没有向村委会提出过土地流转申请，但因原审中被上诉人赵秉祥提交的协议书中加盖了该村委会的公章，故该证据不能直接证明双方协议未经村委会审核。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，首先，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定，对于宅基的的出卖，我国法律并无禁止性规定亦无限制生效要件，故本案双方当事人之间签订的宅基地买卖协议合法有效，且已履行完毕。上诉人主张合同无效，并要求被上诉人返还本案争议房屋无事实和法律依据，不予支持。其次，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款中关于“采取转让方式流转的，应当经发包方同意；”的规定，本案中双方在2005年达成口头协议后被上诉人即开始耕种本案争议的土地，补签协议后被上诉人因办理户口需要，向发包方景泰县漫水滩乡杨柳村村民委员会申请，该村委会加盖公章且写明情况属实，应当认定为村委会同意双方之间的流转行为。上述法律规定，并未要求需协议双方共同向村委会申请，故对于被上诉人单方申请发包方同意的行为应予认定。因此双方签订的土地转包协议合法有效，上诉人主张协议无效不成立，不予支持。再次，关于上诉人主张依照《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条，关于“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”的规定，上诉人将土地承包经营权转让给本集体经济组织以外的被上诉人应当经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，未经同意为无效合同。本院认为，上述法律规定是对发包方以其他方式发包给本集体经济组织以外单位或个人的限制，并非对承包人土地承包经营权流转的限制，承包人转让其土地承包经营权的不适用上述法律规定，上诉人据此主张合同无效于法无据，不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张汶、梁富英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 芦常青
代理审判员 王承林
代理审判员 刘红雅
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 张继顺