上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第33号
原告上海耀巨房地产经纪事务所，住所地上海市。
投资人虞明明。
委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，上海凯正律师事务所律师。
被告邹开伟，男，1959年11月10日出生，汉族，住上海市。
委托代理人张振平，男，住上海市。
第三人上海仓源房地产经纪事务所，住所地上海市。
投资人方水全。
委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，上海凯正律师事务所律师。
原告上海耀巨房地产经纪事务所与被告邹开伟居间合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海仓源房地产经纪事务所作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海耀巨房地产经纪事务所的委托代理人杨仲侃，被告邹开伟的委托代理人张振平，第三人上海仓源房地产经纪事务所的委托代理人杨仲侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海耀巨房地产经纪事务所诉称，经原告居间，被告（出卖方）与案外人张甲（买受方）于2014年3月11日就上海市水电路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订了《房地产买卖居间协议》与《房地产买卖协议》，并在原告帮助下，买受方向被告支付了定金5万元，后又在原告的居间下，被告与案外人王某某、张某乙（张甲之妻、女）于2014年4月29日签订了《上海市房地产买卖合同》。依照合同，系争房屋的总房价款为人民币3，650，000元，定金50，000元中的20，000元作为交付尾款由原告代为保管，被告应当支付原告总房价款的1%作为佣金。2014年11月19日，被告与案外人张甲、王某某为符合新普通房政策标准，强行要求做低房价，经原告规劝无效，私自解除了上述房产买卖合同，且未向原告支付佣金。被告保管在原告处的2万元用于抵扣佣金后，尚欠16，500元，经原告多次催讨，被告均无理推脱。故诉讼要求被告支付佣金16，500元。
被告邹开伟辩称，系争房屋买卖是被告与张甲的事先合意，因张甲与原告的投资人虞明明系朋友关系，故双方达成合意后，张甲找原告帮忙走一个中介流程，但原告未取得上海市房地产经纪企业的《备案证书》，无法完成房屋买卖交易居间业务，已构成根本违约，故本案所涉的《房地产买卖居间协议》无效，原告不应当收取佣金，且原告收取被告2万元尾款也属合同欺诈行为，应当全部返还被告。退一步讲，本案佣金是房屋买卖价款365万元的1％，而居间协议系原印刷好的格式合同，原告的格式合同中没有对该1％的条款予以说明，也没有按照上海市房地产交易习惯签订佣金确认书来最终认定佣金的金额。对此被告认为，总房价款的1％作为佣金是指买卖双方共同向原告支付总房款的1％作为佣金，买卖双方各承担0.5％即各承担18250元，被告交付给原告保管的2万元房屋买卖尾款，已经超过了居间协议约定的被告应承担的佣金金额。综上所述，原告不具备房地产买卖居间的资格，没有完成居间协议，且买卖双方的买卖合同已解除，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人上海仓源房地产经纪事务所述称，因原告没有网签房地产买卖合同的密钥，故委托第三人为系争房屋的买卖双方办理网签合同。之后，买卖双方至第三人处要求解除该份买卖合同，故第三人通知原告的负责人虞明明前来协商。起初原告不同意买卖双方解除合同，但第三人认为这是买卖双方的合意，无理由拒绝，最终各方协商后，由虞明明输入了办理解除买卖合同的密码，协议解除了买卖合同。本案中，第三人只是受原告的委托办理了网签买卖合同的手续，本案涉及的佣金第三人不主张。
经审理查明，2014年3月11日，原告与被告及案外人张甲签订《房地产买卖居间协议》，约定：被告（甲方）通过原告（丙方）的居间介绍，将被告名下的系争房屋出售予张甲（乙方），房屋建筑面积为111.03平方米，房价款为365万元；乙方为表示购房诚意，向丙方支付意向金2万元作为与甲方进行洽谈之用；在丙方收到意向金后3个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应向丙方支付违约金；若甲方在前述期限内未能签订本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金；若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈；若甲方签订本协议，则对乙方具有法律约束力；如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金；甲方同意将前述定金交丙方保管，待甲方签订本协议后2日内，乙方应补足定金至人民币5万元，甲方同意将该定金继续交丙方保管；若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金；若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房，则已支付甲方的定金不予返还。甲、乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照总房价款365万元的1%各自支付丙方佣金，且甲、乙双方同意从转付或保管的任何款项中扣除应付的佣金；三方一致确认，甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬；若甲、乙双方正常履行买卖双方承诺将无偿提供房屋的交易过户、物业交割等协助服务，本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿自行或连带承担定金责任，且该方签署人应向丙方支付总房价款365万元的2%作为居间服务补偿金，本条款独立发生法律效力。同日，被告与案外人张甲还签订了《房地产买卖协议》。合同签订后，案外人张甲支付了定金5万元。
另查明，因原告无网签房屋买卖合同的密钥，遂委托第三人协助办理买卖合同网签。2014年4月29日，被告与案外人王某某、张某乙（系张甲之妻、女）签订了《上海市房地产买卖合同》，因该份买卖合同约定买卖双方应于2014年7月10日之前办理过户手续，但至2014年7月10日买受方的贷款还未办妥，故被告于2014年10月23日与案外人张甲、王某某、张某乙重新签订了《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋的过户日期修改为2014年12月31日之前，合同其他内容未变动。
2014年11月19日被告（甲方）与案外人张甲、王某某（乙方）签订了《房地产买卖合同结束协议》，甲、乙双方就买卖系争房屋事宜达成以下补充协议：甲、乙双方同意就系争房屋买卖合同解除达成一致意见。同日，被告与案外人张甲、王某某经上海盛锋房产经纪事务所公司居间，就系争房屋又签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定的房价款为309万元。2015年1月13日案外人张甲、王某某取得系争房屋的产权。
审理中，原告表示，根据协议约定，被告已付定金5万元中的2万元作为交付尾款由原告代管，原告已抵扣佣金，被告还需支付佣金16，500元。被告表示，2014年11月19日其与案外人张甲、王某某签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房价款为309万元，但买卖双方约定被告房款的实际到手价为365万元。
上述事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、第三人出具的情况说明、2014年11月19日的《房地产买卖合同结束协议》及《上海市房地产买卖合同》、关于调整普通住房的通知、上海市房地产登记簿，被告提供的经纪机构信息查询截屏、2万元房屋尾款的收据，以及原、被告的陈述等证据为证。
本院认为，本案居间合同成立并有效。履行中，原告作为居间人，为买卖双方提供了“网签合同”等服务。虽然根据被告与张甲、王某某、张某乙就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的内容，该合同中载明的居间方为第三人，但从第三人的陈述中可以获知第三人系为原告提供“网签”的平台而出现在该合同中，第三人确认己方并未与被告建立居间关系，不承担居间合同权利义务，实际也未为系争房屋的买卖交易提供居间服务，故该居间合同关系仍为原、被告之间建立，虽然《上海市房地产买卖合同》因买卖双方的要求而撤销，但并不能因此否定原告所尽合同义务和应享有的合同权利，但是，鉴于原告自身经营服务条件不完备、向交易双方提供服务项目有限，本院对被告支付原告的佣金予以酌减。至于2万元之尾款因涉及其他纠纷案，本案不作抵扣处理，双方当事人可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定判决如下：
被告邹开伟应于本判决生效之日起7日内支付原告上海耀巨房地产经纪事务所佣金10，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费212.5元，由原告负担84.5元，被告负担128元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张晓明
审 判 员 李梅芳
人民陪审员 毛济平
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条??居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……