苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴江民初字第0686号
原告（反诉被告）邱林根。
原告（反诉被告）邱艳。
以上两原告共同委托代理人鲍传斌。
被告（反诉原告）黄太山。
被告（反诉原告）纪文。
以上两被告共同委托代理人王飞龙，江苏姑苏律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人薛志娟，江苏公正律师事务所律师。
原告邱林根、邱艳诉被告黄太山、纪文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月5日立案受理，依法由审判员吴卫忠适用简易程序进行审理。审理过程中，两被告依法提起反诉，本院合并审理，于2013年8月13日公开开庭进行审理。原告邱艳，两原告的共同委托代理人鲍传斌，两被告的共同委托代理人王飞龙、薛志娟到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法由审判员吴卫忠、人民陪审员仓公鼎、人民陪审员郑乾坤组成合议庭适用普通程序于2014年1月10日公开开庭进行了审理。原告邱林根、邱艳、两原告的共同委托代理人鲍传斌，被告黄太山、两被告的共同委托代理人王飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱林根、邱艳诉称：2010年4月8日，原、被告签订购房合同，约定两原告将其可能获得的湖滨华城拆迁安置房180平方米转让给两被告，约定单价为4000元／平方米，同时口头约定安置补偿差价由两被告支付。2012年10月23日，吴江市松陵镇人民政府动迁办公室与两原告达成拆迁补偿安置协议，将湖滨华城祥瑞苑14幢1302室安置给两原告，安置面积为102.15平方米，该房屋按2010年4月8日的约定单价计算价款为408600元。两被告于2010年4月8日仅支付110000元，余款298600元至今尚未支付。两被告拒绝支付余款的行为侵犯了两原告的合法权益，现诉至法院请求判令两被告支付购房款298600元，本案诉讼费用由两被告承担。
被告黄太山、纪文辩称：两被告已经支付购房款610000元，而不是两原告所陈述的110000元。根据双方合同约定，两被告购买的是180平方米的两套房屋，而非涉案的一套。两原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回两原告的诉讼请求。
反诉原告黄太山、纪文诉称：双方签订购房合同，反诉原告支付了购房款610000元，但根据购房合同约定，反诉原告需支付180平方米房屋的总价款720000元，并未约定4000元／平方米，反诉原告只取得了102.15平方米房屋一套，故反诉原告垫付的房屋差价119071.63元应由反诉被告返还。同时反诉被告的行为使反诉原告遭受了装修费损失。为维护反诉原告的合法权益，现提起反诉，请求判令反诉被告归还垫付的购房款119071.63元，赔偿房租损失20000元、装修违约损失10000元、赔偿领取的国家补贴14400元／年＊3年=43200元，本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告邱林根、邱艳辩称：反诉原告要求返还垫付房款没有事实依据，该款项系双方约定买房人应向拆迁办支付的费用，不属于垫付费用。反诉原告向拆迁部门支付房款的事实也可以推定反诉原告陈述其已支付61万元是不符合实际情况的；关于房租损失及装修违约损失，由于房屋没有实际交付，反诉原告也没有提供相应证据，不应得到支持；关于国家补贴，与本案没有关联性。
经审理查明：2010年4月8日，邱根林作为甲方与黄太山、纪文作为乙方签订《购房合同》，约定：经友好协商，甲方在湖滨华城预拆迁宅基地安置房面积为180平方米，转让给乙方，转让金额为72万元，超购面积根据政府定价（不给予任何经济补偿）。一、付款方式：乙方于4月8日之前付给甲方61万元，甲方出收条给乙方，其余款项在过户后付清。二、如有一方违约需一次性付给对方人民币五十万元；……四、国家补贴房租归乙方。该协议由邱来根及其妻子仇春兰在甲方处签字，黄太山、纪文在乙方处签字，仓丽强、焦来根、刘红林在证明人处签字。当天，邱林根向黄太山出具收条一份，载明：“今有甲方收到乙方黄太山购房款陆拾壹万元正。”
2012年10月23日，吴江市松陵镇人民政府动迁办公室作为甲方拆迁人与邱林根作为乙方被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议书》，约定甲方安置乙方祥瑞苑小区14幢1302室住宅1套，建筑面积102.15平方米，单价1268.80元，计129607.92元，其他费用液化气2400元，合计132007.92元。另甲方补偿乙方8950.5元（其中现房安置补过渡费用102.15平方米＊10元／平方米＊7个月＋安置房无卫生洁具、门内补贴1800元），故乙方总付甲方购房款123057.42元。同日，邱林根与拆迁部门签订补充协议，约定238-105.19-102.15=30.66平方米的13个月过渡费用3985.80元（10元／平方米／月）。
2012年11月15日，纪文通过中国工商银行向吴江市松陵镇人民政府动迁办公室的账号存款119071.63元。2012年11月20日，吴江城市房地产开发有限公司开具销售不动产统一发票，金额129607.92元。2012年11月28日，纪文至为涉案房屋的提供物业服务的苏州明珠物业管理有限公司办理了装修出入证，并交纳装修管理费1000元、一次性垃圾清理费409元及一年物业费368元。黄太山、纪文对涉案房屋进行装修，并占有使用至今。
涉案房屋系由拆迁安置部门安置给邱林根、邱艳的，与仇春兰无关，邱艳对邱林根签订的购房合同予以追认。邱林根、邱艳主张购房余款未果，致本案诉争。
审理过程中，邱林根认为其仅收到购房款110000元，而非收条上的610000元，申请对其陈述的可信度进行心理测试，本院依法委托华东政法大学刑事司法学院心理测试室进行测试，华东政法大学刑事司法学院心理测试室于2013年7月11日出具华政（2013）心测字第22号《心理测试分析意见书》，经过对“关于本次诉讼你有没有说谎？”、“被告是不是支付给你了61万购房款”、“你说只拿到被告11万购房款，是不是在说谎？”等问题的提问及邱林根回答否定时未出现说谎生理反应，分析意见认为邱林根有关涉案房屋买卖合同纠纷陈述的可信度较高。为此邱林根支付测试费5000元。同时，本院征求黄太山、纪文的意见，是否同意进行心理测试，黄太山、纪文认为心理测试不属于证据范畴，表示拒绝。
本院向在购房合同上签名的证明人仓丽强、焦来根调查，仓丽强陈述，购房合同上手写部分除双方签名外，都是其手写，当时约定180平方米转让价72万元，其余交给拆迁部门的钱及另外可议价购买50平方米的钱都应由黄太山、纪文出资，其本人看到黄太山、纪文背个包到邱林根家二楼付钱，具体付多少不清楚。焦来根也陈述，购房合同上手写部分除双方签名外，都是由仓丽强手写，当时约定180平方米转让价72万元，其余交给拆迁部门的钱及另外可议价购买50平方米的钱都应由黄太山、纪文出资，其本人看到纪文背个包到邱林根家二楼付钱，具体付多少不清楚。庭审中，黄太山、纪文申请刘红林作为证人出庭作证。刘红林陈述，购房合同约定是一脚踢的，即黄太山、纪文以72万元购买邱林根180平方米的权利，拿房时估计要付20、30万元左右，讲好是黄太山、纪文支付。付款是邱林根的妻子仇春兰与纪文上楼点钱的，具体付多少没有看见，双方在拿房时，黄太山将另外30.66平方米的过渡费4000元给了邱林根。
另查明，2012年12月17日，纪文向徐云芳租赁华东商业城内A区17幢107号商铺一年，用于净水器设备经营，并支付一年租金17205元及一年物业管理费1296元。
以上事实，由两原告提交的购房合同、心理测试分析意见书、测试费收条，两被告提交的购房合同、收条、拆迁补偿安置协议书、现金存款凭条、个人业务凭证、销售不动产统一发票、物业公司收款收据三份、华东商业城商铺租赁合同（续）、物业费收据、预收租金凭证及原、被告双方的庭审陈述予以证实。
本案争议焦点被告黄太山、纪文实际向原告邱林根支付了11万元还是61万元。
两原告认为原告邱林根实际收到了11万元，出具61万元收条是因为两被告担心原告邱林根违约，要求原告邱林根把购房合同中约定的违约金50万元写入收条，造成了实际收款与收条不符。原告邱林根陈述，11万元是用一个红色塑料袋装着捆牛皮筋扎的钱、五捆银行扎的钱，认为两被告没有提供对普通家庭来说是巨款的资金来源。两被告认为收条是在原告邱林根的妻子仇春兰与被告纪文上楼点钱，原告邱林根确认后出具的。原告邱林根出具了61万元的收条，证明原告邱林根收到两被告61万元的事实，原告邱林根认为将违约金写入收条有违常理。61万元是两被告陆续领取的，一直存放在家中。本院认为：虽然原告邱林根出具了61万元的收条，但原告邱林根关于其将11万元写成61万元是将违约金50万元一并写入收条的解释有一定的合理性，为证明自己陈述的真实性，原告邱林根申请对其陈述的可信度进行心理测试。华东政法大学刑事司法学院心理测试室分析意见认为原告邱林根有关涉案房屋买卖合同纠纷陈述的可信度较高，而两被告拒绝配合做心理测度，两被告未能合理举证说明61万元的来源、取款经过，结合三证明人均未看到实际付款金额等实际情况，本院认为原告邱林根的陈述可信度较高，认定原告邱林根实际收款11万元，而非收条上载明的61万元。
综上，本院认为，原告邱林根与被告黄太山、纪文签订的购房合同，经过另一拆迁权利人即原告邱艳的追认，应认定为合法有效。两原告拆迁取得坐落于苏州市吴江区松陵镇祥瑞苑小区14幢1302室房屋，房屋建筑面积102.15平方米，现已由两被告装修后居住使用，两被告理应按购房合同约定内容计算的单价4000元／平方米（72万元／180平方米）的价格支付408600元，现两被告已向原告邱林根支付110000元，尚结欠298600元理应及时支付，拖欠不付，实属不当，故两原告要求两被告支付购房款298600元的诉讼请求，本院予以支持。同时两原告应在具备条件的情况下及时配合两被告办理涉案房屋的产地产过户手续。
购房合同约定两原告将拆迁安置面积180平方米以72万元的价格转让给两被告，超购面积根据政府定价。结合三证明人陈述的该72万元是购买拆迁安置180平方米的权利，在拿房时应交纳给拆迁部门的钱应由两被告支付，故两被告向拆迁部门支付的119071.63元，是两被告按约履行了付款义务，现两被告实际占有使用了涉案房屋，再要求两被告返还垫付的购房款119071.63元，没有合同依据及法律依据，本院不予支持。
关于两被告主张的国家补贴，拆迁补偿安置协议书约定涉案房屋购房款132007.92元，减去拿房时国家补贴的过渡费8950.5元＋3985.80元=12936.3元，两被告实际向拆迁部门支付了119071.63元，因此两被告已实际取得合同约定的国家补贴房租11136.3元（7150.5＋3985.8）。根据双方购房合同约定国家补贴房租归两被告，自2010年4月8日双方签订购房合同起至2012年10月23日签订拆迁补偿安置协议，根据相关地方政府规定及实际支付的10元／平方米／月计算，涉案房屋在此期间的国家补贴房租应为31155.75元（102.15＊10＊30.5），扣除两被告已实际取得的11136.3元，两原告尚应给付两被告20019.45元。关于两被告主张的租房损失、装修违约损失，因两被告未能提供证据证实其主张，本院不予支持。
原、被告双方购房合同约定标的为拆迁安置面积180平方米，现已安置的涉案房屋面积为102.15平方米。两被告如认为可得另一套拆迁安置房，双方可协商解决或另案解决，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、本诉被告黄太山、纪文应于本判决生效之日起十日内给付本诉原告邱林根、邱艳因购买坐落于苏州市吴江区松陵镇祥瑞苑小区14幢1302室房屋（建筑面积102.15平方米）的购房余款298600元。
二、反诉被告邱林根、邱艳应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告黄太山、纪文国家补贴20019.45元。
三、驳回反诉原告黄太山、纪文的其他诉讼请求。
四、上述一、二两项折抵，本诉被告黄太山、纪文应于本判决生效之日起十日内给付本诉原告邱林根、邱艳278580.55元。
如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5780元，由本诉被告黄太山、纪文负担。反诉案件受理费1963元，由反诉原告黄太山、纪文负担1813元，由反诉被告邱林根、邱艳150元。两相折抵，本诉被告黄太山、纪文应于本判决生效之日起十日内直接给付本诉原告邱林根、邱艳5630元，双方已各自预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××99）。
审 判 长 吴卫忠
人民陪审员 郑乾坤
人民陪审员 仓公鼎
二〇一四年九月十八日
书 记 员 魏秀婷