安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民三终字第00060号
上诉人（原审被告）：铜陵市三元房地产开发有限公司。
法定代表人：彭俊，该公司总经理。
委托代理人：刘韦奇，该公司员工。
委托代理人：何青松，安徽景旺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祖义传，男，1973年12月24日出生，汉族。
委托代理人：孙金良、黄国华，安徽古圣律师事务所律师。
上诉人铜陵市三元房地产开发有限公司（以下简称三元公司）因与被上诉人祖义传商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省铜陵�人民法院2014年3月26日作出的（2014）铜民二初字第00086号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年5月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭对案件进行了审理，上诉人三元公司委托代理人刘韦奇、何青松，被上诉人祖传义及其委托代理人黄国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年6月21日，原告祖义传（乙方）与被告铜陵市三元房地产开发有限公司（甲方）签订了一份认购协议书，由乙方认购甲方所开发的皖韵大市场I-1栋107号商品房，设计面积为127.65平方米；乙方于2012年6月21日付总房款50%，计人民币195000元，余款由乙方办理银行按揭；签订此认购协议，乙方不得退房；另双方还约定正式签订商品房买卖合同后本协议自动失效。2013年2月4日，原告祖义传作为买受方与被告铜陵市三元房地产开发有限公司作为出卖方签订《商品�买卖合同》（合同编号20130604）及附件，约定由原告祖义传购买被告铜陵市三元房地产开发有限公司开发的位于铜陵县天门镇皖韵大市场I-1栋皖韵路132号商业营业房，该房单价为3055.23元／平方米，建筑面积为127.65平方米，商品房价款为390000元；合同第六条：付款方式及期限，买受人于2012年6月21日付房款人民币195000元，余款人民币195000元由买受人办理按揭贷款，并于签订正式合同之日起30日内将房款划入出卖人账号。合同第八条：出卖人应当在2013年6月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2.买受人购房款未全部付清，交付时间顺延，直至房款付清后交付。合同第九条：出卖人逾�交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用；……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定其他事项。该合同由被告加盖公司印章、原告签名。2013年5月19日，被告铜陵市三元房地产开发有限公司向原告开具了收款发票，收到售房款195000元。2013年7月11日，原告办理房屋预告登记，并交纳了契税、住宅维修资金、预告费合计12190元。2013年7月30日，原告办理的按揭贷款195000元转入被告铜陵市三元房地产开发有限公司的银行账户。被告铜陵市三元房地产开发有限公司至今尚未向原告交付合同约定的位于铜陵县天门镇皖韵大市场I-1栋皖韵路132号商品房。
一审法院判决认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告在合同中约定，出卖人应当在2013年6月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。原告作为买受人于2013年7月30日已全部履行交付购房款的义务，依据原、被告之间的约定，被告交付房屋时间顺延至原告房款付清后，即2013年7月30日。现原告主张被告逾期交房的时间超过90天，故要求解除合同。因被告未能提供任何证据证明其逾期90天交房存在正当�由，故对原告要求解除与被告之间签订的商品房买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。商品房买卖合同解除后，被告应返还原告购房款并赔偿损失。本案中原告未履行解除合同的通知义务，合同未协议解除，合同应自法院确定的日期解除。被告自商品房买卖合同解除之日起应返还原告的购房款及利息损失，而非原告主张的向被告交付购房款时起承担赔偿利息损失。另被告逾期未能交房，显已违约应承担违约责任。原告交纳的契税、住宅维修资金、预告费的费用在商品房合同解除情况下，是否产生实际损失，原告未提举证据证明，原告要求被告赔偿契税、住宅维修资金、预告费的诉讼请求，法院不予支持。被告辩称双方签订的认购协议书约定原告是不能退房的，该约定自双方签订商品房买卖合同后已失效，且违反法律规定，故法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告祖义传与被告铜陵市三元房地产开发有限公司于2013年2月4日订立的商品房买卖合同（合同编号20130604）。二、被告铜陵市三元房地产开发有限公司返还原告祖义传购房款390000元，并支付违约金1950元。三、被告铜陵市三元房地产开发有限公司赔付原告祖义传购房款390000元的利息损失（从2014年3月26日算至判决确定之日，利率按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算）。四、驳回原告祖义传的其他诉讼请求。上述二、三项的内容应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7840元，减半收�为3920元，由被告铜陵市三元房地产开发有限公司负担3600元，原告负担320元。
上诉人三元公司上诉称：1.一审法院诉讼主体错误，漏列从合同当事人。上诉人与祖义传签订了《商品房买卖合同》，祖义传交付了首付款195000元，余款以所购房屋作抵押，与银行签订贷款协议办理按揭贷款，这样两份合同涉及三方当事人，相互联系，如主合同关系解除，应一并解除从合同关系。一审法院判决解除祖义传与上诉人签订的房屋买卖合同，并将银行贷款195000元也判归祖义传，却未依职权通知银行到庭参加诉讼，违反法律规定，侵害了银行利益。2.本案事实不清，证据不足。交房期限届满后，双方对交房期限达成新的约定。2013年6月31日交房期满，双方均无解除合同的意思表示，并办理了银行贷款，据此可认定是对交房期限达成新的约定。2013年7月30日祖义传获得银行贷款，上诉�与祖义传的房屋买卖合同已履行完毕，不存在解除的情形。3.《认购协议书》中关于“祖义传不得退房”的约定，符合法律规定。4.将银行贷款195000元判归祖义传所有，有失公允，商品房买卖合同解除，从银行按揭的贷款应归还银行才公平合理。请求二审法院撤销一审判决，发回重审。
被上诉人祖义传二审时未提交书面答辩状，当庭答辩称：1.上诉人认为一审漏列主体是错误的，不存在主合同、从合同关系，是两个独立的合同关系，本案合同解除不必然导致银行按揭合同解除。2.贷款是以祖义传名义从银行取得，房屋没有交付祖义传，房款交付祖义传是正确的。3.双方对交房时间没有达成新的约定，2013年7月1日贷款转入上诉人账户，根据合同约定，之后的90日没有交房，祖义传就可以解除合同，上诉人没有按约交房，符合合同解除条件。4.195000元贷款应判归祖义传所�，由祖义传归还银行。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，三元公司向本院提交新证据一组，徽商银行记账凭证和徽商银行个人商用房贷款合作协议书复印件各一份，证明：祖义传的195000元购房款是通过银行贷款而来，上诉人是被上诉人的连带责任保证人。
祖义传的质证意见：这不是新证据，可以不予质证，考虑与事实有关，质证意见是：对证据真实性没有异议，转账195000元是事实，上诉人作为连带责任保证人与本案没有关系，是另一借贷保证关系。
本院认证意见：被上诉人对该组证据的真实不持异议，本院对该份证据的真实性予以确认。银行贷款195000元的事实，祖义传认可，对此本院予以确认。贷款合作协议书与本案无关联，对其关联性不予确认。
双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院经�理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳的争议焦点是：
1.一审程序是否违法，是否遗漏必要诉讼当事人？2.交房期限届满后，双方对交房期限是否达成新的合意？3.商品房买卖合同是否已履行完毕，上诉人认为不存在解除情形是否有依据？4.一审判决将银行贷款判归被上诉人所有是否正确？
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。故上诉人认为，一审法院应依职权追加提供按揭贷款的银行参加诉讼�辩解，与法律规定不符，此辩解不予采信，一审法院程序合法。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条约定：出卖人（三元公司）应当在2013年6月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付给买受人（祖义传）使用，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。依据双方约定，交付时间顺延至祖义传房款付清后，2013年7月30日，祖义传将房款全部交清，至今上诉人仍未交付房屋。上诉人未提供任何证据证明双方对交房期限达成新的约定，且祖义传对此并未认可。上诉人未按约履行合同义务，祖义传有权解除合同。上诉人认为，双方签订《认购协议书》中关于“祖义传不得退房”的约定，符合法律规定，但该《认购协议书》第4条约定：双方正式签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效。故上诉人三元公司此上诉理由不能成立，应不支持。
《商品房买卖合同》解除后，三元公司应将全部房款返还祖义传。因按揭贷款合同主体是祖义传与银行，即使三元公司对该笔贷款承担连带保证责任与本案也不属同一法律关系，可另案处理。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7840元，由铜陵市三元房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 盛丽娜
代理审判员 马海平
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 戴卢刚
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
�一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；
……