湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第00430号
原告：武汉东木物业管理有限公司，住所地武汉市汉阳区鹦鹉大道长江广场A栋层10室。
法定代表人：石可夫，总经理。
委托代理人：陈靖，湖北速仁律师事务所律师。
被告：彭小江，男，1955年1月5日出生，汉族。
原告武汉东木物业管理有限公司（以下简称东木物业公司）与被告彭小江物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理后，由审判员李红鹰适用简易程序，于2015年4月22日开庭，公开进行了审理。原告东木物业公司的委托代理人陈靖、被告彭小江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东木物业公司诉称，2006年6月18日，被告彭小江与原告签订了《物业管理服务协议》、《业主临时公约》等文书，约定由原告为被告所有的位于金榜名苑小区2栋＊＊＊室、建筑面积78.27平方米的房屋进行前期物业管理，物业服务费收费标准为每月每平方米1.5元，并于每一到期月份的15日之前交纳下一年或季的物业服务费，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照每日千分之五收取违约金。被告享受了原告提供的物业服务，却没有按时交纳物业服务费用。自2007年6月17日至2015年3月17日，被告累计拖欠物业服务费10918元及高额违约金。虽经原告多次催缴，被告仍不予交纳，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付截止2015年3月17日拖欠的物业费10918元及违约金3848元（原告合理收取部分），并支付2015年3月18日到被告支付费用之日的物业费及违约金；2、本案诉讼费由被告承担。
原告东木物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书、（收费）监审证、法定代表人身份证明书，拟证明原告东木物业公司的主体资格、具有物业服务企业贰级资质及收费标准。
证据二、被告身份证、收楼入户声明，拟证明被告彭小江的身份情况及其于2006年6月26日入住金榜名苑小区，并接受原告提供的物业服务的事实。
证据三、《前期物业管理服务协议》及签约页，拟证明原告东木物业公司与被告彭小江于2006年6月18日签订物业服务协议，约定物业费收费标准为每月每平方米1.5元，被告应于每月15日之前缴清下年（季）的物业服务费，逾期按日千分之五支付违约金的事实。
证据四、房屋产权登记信息查询单，拟证明被告彭小江的房屋信息。
证据五、物业费催收函张贴照片四张及其原始电子版，拟证明原告东木物业公司分别于2009年6月8日、2011年6月19日、2013年6月15日、2014年12月19日在被告房屋大门上张贴物业费催收函的事实。
被告彭小江辩称，被告没有交纳物业管理服务费，是因为原告东木物业公司提供的物业服务未达到合同约定的要求，违约在先。1、有关《物业管理服务的协议》等文书是在没有向被告出示任何合法手续的情况下，以不给房屋钥匙为目的签的，违背被告的意愿；2、从2006年开始，被告要求原告出具正式收据和发票，原告无法提供；3、被告最多享受了东木物业公司10%的服务：（1）小区违建巨型广告牌（约300平方米），严重影响住户的通风采光，经被告多次投诉已经拆除，但被告已付出了极大的精力、金钱及资源代价；（2）一栋和二栋之间四楼顶上强行违建不明物体占地大于100平方米，产生烟、噪声，并占用了消防通道；（3）六楼环境脏乱差，严重影响正常生活；（4）二栋门禁问题，原告至今没有来修理过；4、原告提出收取物业费明显已过两年诉讼时效。
被告彭小江为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：
证据一、身份证，拟证明被告身份信息。
证据二、2006年6月19日被告书写的“关于金榜名苑2-607房交接说明”，拟证明被告在交接房屋时认为房屋存在问题而没有与物业公司签字。
证据三、2006年6月26日收据，拟证明2006年6月18日到2007年6月17日的物业费已缴纳的事实。
证据四、2006年11月21日被告书写的投诉信、武昌区信访局交办单，拟证明被告因广告牌的问题向原告反映，并向武昌区信访局进行信访投诉的事实。
证据五、2006年8月原告出具的验收证明，拟证明被告家庭装修符合物业管理要求，而广告牌没有通过原告验收，原告失职的事实。
证据六、2002年9月26日金榜名苑部分业主书写的情况反映一份，拟证明部分业主向有关部门反映小区安装冷却塔原告不管的事实。
证据七、2009年9月律师函一份及回复函一份，拟证明原告向被告催收2007年6月18日至2009年8月17日物业费的事实以及被告回复原告，因原告的不作为导致被告不愿意交纳物业费的事实。
证据八、照片13张，拟证明小区环境脏乱差，安全通道被堵死、门禁已坏掉，原告一直没有解决的事实。
证据九、物业管理服务协议，拟证明被告手中的协议没有签名，是被迫签名的事实。
经当庭举证、质证，被告彭小江对原告东木物业公司提交的证据一至三、五的真实性和证明目的均无异议；对证据四的真实性和证明目的均有异议，认为物业服务协议只有公章，没有公司代表人签字，且协议书上没有骑缝章；对证据六的真实性和证明目的均有异议，表示从未见过催款单，只收到过律师函。
原告东木物业公司对被告彭小江提交的证据一、三的真实性和证明目的均无异议；对证据二的真实性和证明目的有异议，认为不能达到证明目的；对证据四的关联性有异议，认为与本案无关；对证据五的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据六的真实性无异议，对关联性有异议，认为原告协调过冷却塔的问题，且该证据与本案无关；对证据七的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告已向被告催收过物业费，被告个人的观点不能代表小区多数人意见；对证据八的真实性无异议，对证明目的有异议，认为这些照片只是临时取样，只能代表被告个人意见，不是所有业主的意见，不能作为拒缴物业管理费的理由；对证据九的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告留存的是被告本人签名。
本院对各方无异议的证据的证明效力予以确认。原告提交的证据六中的四张照片，显示的场景分别为张贴在大门上的落款日期为2009年6月8日、2011年6月19日、2013年6月15日和2014年12月19日的物业费催收函，在电脑上将鼠标停放在每张照片对应的电子文本上，则会分别显示出“照片拍照日期：2009-6-811：13，摄影机型号：FinePixS304”、“照片拍照日期：2011-6-1914：08，摄影机型号：FinePixS304”、“照片拍照日期：2013-6-1513：04，摄影机型号：FinePixS304”、“照片拍照日期：2014-12-1911：31，摄影机型号：FinePixS304”；即根据照片的内容和照片电子版的拍照记录判断，四张照片真实，本院对其证明效力予以确认，对其他有争议的证据的证明效力综合当事人陈述和其他有效证据予以评判。
经审理查明，原告东木物业公司于2003年1月27日登记成立，2006年6月30日被准予从事物业管理业务，具有贰级资质等级。
2006年6月18日，被告彭小江以坐落于武汉市武昌区彭刘杨路228号金榜名苑2栋607号房屋的业主身份，与原告东木物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告为金榜名苑小区的物业管理单位，其物业管理服务包括房屋共用部位维修的管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境与卫生、公共安全服务、交通秩序与车辆停放及房屋装饰装修管理等六个方面的内容，并就房屋外观、设备运行、共用部位与共用设施设备的维护和管理、环境卫生管理、绿化、交通秩序与车辆停放、安全管理服务及消防的物业管理服务质量进行了规定；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，被告应于每月15日之前缴清下年（季）的物业管理服务费，逾期按每日千分之五交纳违约金。2006年6月26日，被告彭小江在《收楼入户声明》上签名确认正式收房入户。后因被告于2007年6月17日起不再向原告交纳物业服务费用，原告东木物业公司向被告催缴未果，故诉至本院，请求判如所请。经本院主持调解，双方未能达成协议。
另查明，被告彭小江于2006年12月20日取得了坐落于武汉市武昌区彭刘杨路228号金榜名苑2栋607号房屋的所有权证（权证号：武房权证昌字第200600＊＊**号），房屋建筑面积为78.27平方米。
原告东木物业公司于2009年9月4日向被告彭小江发送了律师函，催收2007年6月18日至2009年8月17日共计3052.53元的物业服务费。另外，原告东木物业公司分别于2009年6月8日、2011年6月19日、2013年6月15日和2014年12月19日，在被告彭小江家房门上粘贴物业费催收函，催收2007年6月18日至2014年12月17日共计10566.45元的物业管理服务费。根据被告彭小江提交的照片，原告东木物业公司在物业管理服务及质量等方面，存在瑕疵。
本院认为，原告东木物业公司于2003年1月27日登记成立，2006年6月30日被准予从事物业管理业务，于2006年6月18日与被告彭小江签订《前期物业管理服务协议》。被告认为该协议不是自愿签订的主张，未提交证据予以证实，本院依法确认协议有效。原告东木物业公司主张的被告彭小江拖欠2007年6月17日起至2015年3月17日止的物业管理服务费，因原告收取物业管理服务费的周期为当月18日至下月17日，故本院确认被告应交纳物业管理服务费从2007年6月18日计算至2015年3月17日为78.27平方米×1.5元／月／平方米×93个月=10918.67元（原告主张10918元），并支付2015年3月18日到被告支付费用之日的物业管理服务费。本案争议的焦点是：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、原告是否全面履行了《前期物业管理服务协议》。
根据本院对原告东木物业公司提交的四张物业费催收函张贴照片及其原始电子版证据的分析，以及被告提交的律师函，可认定原告于2009年6月8日、2009年9月4日、2011年6月19日、2013年6月15日和2014年12月19日以不同形式就拖欠的物业管理服务费用向被告彭小江主张了权利，被告亦承认原告曾多次催收过物业费，故被告提出的诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
根据被告彭小江提交的照片，原告东木物业公司在环境卫生管理、交通秩序与车辆停放、消防及公共安全服务等多个方面，未切实履行《前期物业管理服务协议》第二条“物业管理服务内容”和第三条“物业管理服务质量”中约定的义务，给被告的生活造成了影响，原告应减收物业管理服务费用。故对被告给付物业管理服务费的数额，本院酌情予以减免30%。被告未按时交纳物业管理服务费事出有因，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告彭小江于本判决生效之日起七日内给付原告武汉东木物业管理有限公司自2007年6月18日起至2015年3月17日止的物业管理服务费7642.6元（10918元×70%）。
二、被告彭小江于本判决生效之日起七日内按建筑面积78.27平方米、每月每平方米1.5元的70%给付原告武汉东木物业管理有限公司自2015年3月18日起至本判决生效之日止的物业管理服务费。
三、驳回原告武汉东木物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告彭小江未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费169元，减半收取84.50元，由原告武汉东木物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户，账户：079501040000393，开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审判员 李红鹰
二〇一五年六月二十五日
书记员 吴 迪