湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第03448号
原告长沙创业愿京物业管理有限公司。住所地长沙市芙蓉区五一东路***号。
法定代理人杨娟，总经理。
委托代理人向海赢。
委托代理人刘铁峰。
被告湖南觅你万象酒店管理有限公司。住所地长沙市雨花区洞井中路***号万象美域家园*栋***房。
法定代表人田贻良，执行董事。
委托代理人任新华，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人俞奇沐，湖南金州律师事务所实习律师。
原告长沙创业愿京物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告湖南觅你万象酒店管理有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨华独任审判，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人向海赢、刘铁峰，被告的委托代理人任新华、俞奇沐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月，被告租赁长沙万象美域房产项目2号栋6-10层（共140间，面积7149.6平方米）用于�店经营。开发商与原告签订了《万象美域前期物业服务委托合同》，原告与万象美域业主分别签订了《万象美域前期物业服务协议》，均约定：1、万象美域小区办公房的物业服务费为每月2元／平方米；商用房的物业服务费为3.5元／平方米（原告考虑被告在试营阶段，为了支持被告更好地发展，已根据被告的请求将被告的物业服务费暂时调整为按小区办公用房的物业服务费标准为每月2元／平方米）；2、按季度缴纳物业服务费，在缴费周期首月的10日前将费用金额交清，逾期将按日加收应缴费用3‰的违约金。2013年8月至2015年1月，被告按约履行合同义务，向原告支付了物业服务费。至今，被告已拖欠2015年2月1日至2015年7月31日的物业服务费87564元。原告多次上门书面催收，被告均未支付。为此，原告向法院起诉，请求判决：1、被告支付物业服务费87564元；2、被告支付�期付款的违约金34149元（按合同约定3‰计算，从2015年2月10日起，暂计算至2015年6月20日）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、原告与业主签订的物业服务协议对被告不具有合同拘束力。合同具有相对性，原告与被告并未形成书面的《物业服务合同》，对被告不具有约束力；其次，原、被告在函件中约定物业服务费的交纳标准为每平米2元／月，被告曾于2015年1月30日向原告交纳了物业服务费，共计人民币101813.8元，这可以视为原、被告达成了的物业服务费交纳标准的合意，但是对于双方的权利义务及其履行顺序、物业服务费的交纳期限和违约金等并没有进行约定。二、被告拒绝向原告支付物业服务费是行使同时履行抗辩权的行为。根据原告与业主之间签订的《前期物业服务协议》第四条的约定，原告应当承担对业主房屋的共用设施设备进行维护和管理；对公共区域进行卫生清洁、“除四害”；对公共区域秩序进行维护、不定时巡岗的义务。因原告并没有为被告提供这些服务，被告有权根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，拒绝支付物业服务费，同时原告还存在乱收费行为，被告有权依法行使抗辩权。三、原告诉请的违约金没有事实和法律依据。因原、被告只在函件中对物业费的缴费标准达成了合意，对于缴纳期限、违约金等没有约定；同时，被告于2015年1月30日向原告交纳了被告所欠缴的物业服务费，原告表示接受且未提出任何异议，可以视为原告接受被告随时缴纳物业服务费，这也是在全国普遍存在的一种约定俗成的物业费的缴费习惯，原告的违约金请求没有任何事实和法律依据。
经审理查明，长沙万象.美域项目由湖南美兆置业有限公司开发，2012年11月9日，湖南美兆置业有限公司（甲方）与原告（�方）签订《前期物业服务委托合同》，委托期限为6年，从2014年3月11日起至2020年3月11日止，住宅物业服务费按1.88元／平方米／月，商业物业服务费按4.5元／平方米／月，写字楼物业服务费按3元／平方米／月收取。另行收取水泵加压运行电费0.5元／平方米／月。2013年10月，万象.美域业主与原告签订《万象美域前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利义务，其中物业服务费的收费标准为住宅1.8元／平方米／月，办公用房2元／平方米／月，商业用房3.5元／平方米／月；按季缴纳服务费在缴费周期首月的10日前将费用金额缴清，逾期将按日加收应缴费用3‰的违约金。2014年7月，被告租赁长沙万象.美域2号栋6-10层业主房屋（共140间，面积7149.6平方米）经营酒店，并与业主约定租赁期间物业服务费由被告承担。被告从2014年7月1日开始经营。被告在经营过程中，与原告协商酒店大厅196.5平方米，按3.5元／平方米／月交纳物业服务费，酒店其他用房6953.1平方米，按2元／平方米／月交纳物业服务费。被告按此标准于2015年1月30日向原告交纳了2014年7月1日至2015年1月31日期间的物业服务费101814元，但被告从2015年2月开始未按约定交纳物业服务费，截止2015年7月31日，被告欠交物业服务费87564元（其中酒店大厅4126.5元、酒店其他用房83437.2元）。原告于2015年5月25日向被告送达《律师函》，要求其支付物业服务费，但被告未支付。原告于2015年6月29日诉至本院，请求判如所诉。
以上事实，有《前期物业服务委托合同》、《前期物业服务协议》、《律师函》、《房屋租赁协议》、收据及双方当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与万象.美域开发商签订《前期物业服务委托合同》、及原告与万象.美域业主签订的《前期物业服务协议》均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。《物业管理条例》第四十二条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。被告租赁万象.美域业主的房屋经营酒店，并约定由其支付物业服务费，被告接受了原告的物业服务，被告作为物业使用人不得以未享受相关物业服务或接受的物业服务少于其他业主而主张减少物业服务费，被告应该按照物业服务协议的约定履行义务。双方在协议履行过程中对收费标准进行了变更，原告主张由被告按照变更后的标准交纳2015年2月至7月的物业服务费87564元，本院予以支持。原告主张从2015年2月10日至6月20日按逾期付款日3‰的标准计算违约金，被告主张双方在变更�费标准时对违约金没有进行约定，不应承担违约金。本院认为，被告在接受原告的物业服务过程中，对物业收费标准变更达成了一致，但并没有对物业服务协议中约定的违约责任进行变更，被告逾期付款，应承担相应的违约责任，但协议约定的日3‰的标准过高，本院予以调整，按日0.5‰为宜，本院确认2015年2月10日至6月20日违约金为3722元（43782元×0.5‰×129天＋43782元×0.5‰×41天）。被告以原告在提供物业服务中有瑕疵作为未支付物业服务费的抗辩，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告湖南觅你万象酒店管理有限公司应于本判决生效后7日内支付原告长沙�业愿京物业管理有限公司物业服务费87564元（2015年2月1日至2015年7月31日）；
二、被告湖南觅你万象酒店管理有限公司应于本判决生效后7日内支付原告长沙创业愿京物业管理有限公司逾期付款违约金3722元；
三、驳回原告长沙创业愿京物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1367元，由被告湖南觅你万象酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 杨 华
二〇一五年九月二十五日
书记员 焦芳苹
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的�务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业�务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。