江苏省沛县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沛民初字第1069号
原告梅国栋，居民。
被告王洪峰，居民。
原告梅国栋诉被告王洪峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理后，依法由审判员李巍独任审判，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告梅国栋，被告王洪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅国栋诉称，2013年1月17日，原告与被告达成购房协议，协议约定购买城市花园小区19号楼1单元的四间地下室，共约74平方米（城市花园小区19号楼地下室南1、南2、北1、北2）并且支付了定金20000元。2014年3月23日，双方在墨缘复印社内签订购房合同。合同签订后定金转为购房款，至此购房款缴清。按照约定在合同签订后30日内被告交付房屋和办理房产土地两证。原告履行完成合同义务后，被告拒绝履行合同义务。经过原告多次催促，被告均找借口推辞不予配合。经原告实地查看，该处房屋实际被外人占有。被告实际没有在合同约定的期限内办理过户手续，被告的房屋实际上有产权纠纷，产权证、土地证已被县建设局撤销，并丧失继续履行合同的能力。请求依法判令解除原、被告之间签订的地下储藏室买卖合同；被告退回原告所支付的购房定金20000元；按照合同第六条约定支付违约金20000元；诉讼费用由被告承担。
被告王洪峰辩称，原、被告签订合同，是双方真实意思表示，没有违反法律的规定；根据合同第七条，被告已经将涉案房屋交付给原告；事实上原告到目前还没有交清房款，还欠2000元。原被告签订的合同第七条约定，国家政策或者政府行为，双方不承担责任。原告陈述房产证被撤销是不成立的，沛县政府法制办【2015】沛复（决）字3号行政复议决定书，撤销沛县住建局2013年4月15日作出的关于撤销王洪峰房屋权属证书的决定。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。
经审理查明：2013年1月17日，原告梅国栋协商购买被告王洪峰名下的沛县城市花园小区19号楼南1、南2、北1、北2地下室，且向被告交付定金20000元。
2014年3月23日，原告梅国栋和被告王洪峰签订了地下储藏室买卖合同，合同约定：“甲方（出卖方）：王洪峰乙方（买入方）：梅国栋甲、乙双方就地下储藏室买卖事项经公平协商，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在沛县香城路城市花园小区19号楼一单元的南1、南2、北1、北2四间地下储藏室合计73.92平方米，原产权证号00020402出卖给乙方，并将与所售地下室相关的土地使用权同时转让给乙方（附房产证复印件及该房产位置图和土地使用证复印件甲方身份证复印件）。二、双方议定上述房地产及附属建筑物单价为每平方米300元，总面积为73.92平方米，总价款为人民币大写贰万贰仟元，小写￥22000元。乙方已经在合同签定时向甲方以现金形式足额付清全部上述款项，甲方已经收到乙方所付全部款项，甲方不再向乙方另外出具房款收据，本条具有代收据作用。三、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金），并且没有其他的产权共有人。四、甲方承诺无条件积极配合乙方办理有关房产过户手续，合同签定后30日内办理完毕。乙方在正式房产过户手续办理之前如果把合同房产转让给第三人，甲方承诺也无条件积极配合受让第三人办理房产过户手续。五、甲方应在合同签定一周内将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。六、甲方如果违约，导致乙方无法享有该处地下储藏室，甲方应向乙方返还所收的购房款并同时向乙方支付违约金，违约金数额为违约发生时该处房地产的总市场价两倍。七、本合同一式两份，具有同等法律效力。双方各自持有一份，自甲乙双方签字即生效。签字时双方即认可房屋交付，国家政策或政府行为双方不承担责任。附加条款：甲方配偶声明对本合同所述房地产交易无异议。签字段培爱甲方（卖方）：王洪峰身份证号码：××乙方（买方）：梅国栋身份证号码：××签字时间2014年3月23日。同日梅国栋出具“尚欠购房款现金贰仟元正。一周内付清”的说明。
2013年4月15日，沛县住房和城乡建设局作出《关于撤销王洪峰房屋权属证书的决定》，该决定称，依据《房屋登记办法》第二十二条第一款的规定，撤销申请人持有的沛政字00020402号《房屋所有权证》。2015年1月4日，沛县人民政府向被告王洪峰出具【2015】沛复（受）字1号行政复议申请受理通知书，受理了王洪峰不服沛县住房和城乡建设局向其作出的撤销房屋权属证书的行政行为。2015年4月3日，沛县人民政府作出【2015】沛复（决）字3号行政复议决定书，撤销被申请人沛县住房和城乡建设局于2013年4月15日作出的《关于撤销王洪峰房屋权属证书的决定》。
2015年8月9日、2016年3月15日，本院就涉案房屋所有权证是否有效及能够办理拆分登记等事项向沛县房产服务中心发出询证函。2016年3月31日，沛县房产服务中心复函:“沛房权证字第××号房屋所有权证（房屋所有权人：王洪峰；房屋坐落：新沛路北城市花园19#、20#楼地下室），在目前档案材料里没有发现该房屋所有权证被撤销的资料，也没有发现该房屋权证无效资料。该房产证下的房产包括19#楼的南1-12#、北1-10#地下室，20号楼的南2-6#、北1-6#地下室，此房产全部登记在王洪峰个人名下，如王洪峰再出售，从测绘的角度属变更测绘。如需变更测绘的房屋有固定的界址，且能独立使用，由产权人现场指界即可拆分。上述登记在王洪峰名下的各地下室相互之间有围墙分割，且每间都有出入门，可以作为地下室独立使用，应能进行拆分”。
以上事实有原、被告的陈述，原、被告双方提供的双方签订的地下储藏室买卖合同，原告提供的收据、行政复议申请受理通知书，被告提供的由原告出具的说明、行政复议决定书以及沛县房产服务中心的复函等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原被告之间的地下储藏室买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。
一、关于涉案房产是否交付的问题。根据原被告双方签订的地下储藏室买卖合同约定，“签字时双方即认可房屋交付……”，结合原告方曾提前到现场查看房屋，以及交付的储藏室无门无钥匙的实际情况，能够认定原被告双方于签订合同之日即已完成交付义务，涉案房屋已实际交付。原被告双方持有的合同中均有交付条款的约定，而原告单方修改合同条款的行为不构成该合同条款的撤销，对原告关于案涉房屋尚未交付的主张，本院不予采纳。
二、关于原告主张涉案房屋存在产权纠纷的问题。根据行政复议决定书及沛县房产服务中心的复函可以确认，涉案房屋现无产权纠纷且可以进行分割登记。原告在购买涉案房屋时对案涉房屋暂不能办理产权登记也是明知的。故对原告关于房屋不能办理产权登记及存在产权纠纷的主张，本院不予采纳。
原告方主张涉案房屋一直被楼上住户占有使用，但原告在庭审中陈述当时决定买房子的时候去过涉案房屋处，涉案房屋未上锁，合同签订一周后去看现场发现房上有锁了，结合原告提供的照片的拍摄时间可以看出原告没有足够证据证实交付房屋时涉案房屋已经被他人占有和使用。同时，为查明涉案房屋是否被他人占用的事实，本院曾组织原被告双方到房产现场进行勘察，并询问了原告所称的楼上住户，该住户称其并未占有使用涉案储藏室。故原告主张的涉案房屋一直被他人占有使用，但未提供相应的证据加以证实，本院不予采纳。
综上，原被告双方签订的地下储藏室合同成立有效，且已实际履行。原被告双方均有义务维护合同的稳定性，保证合同目的的顺利实现。原被告之间的地下储藏室买卖合同不具备因一方违约导致合同解除的条件，故对原告要求解除双方签订的地下储藏室买卖合同，要求被告退还购房款并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告梅国栋的诉讼请求。
案件受理费800元，由原告梅国栋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 李 巍
代理审判员 李 敏
人民陪审员 官瑞祥
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 李 艳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。