江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民三终字第87号
上诉人（原审原告）：黄良兆，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：杭州味全生技食品有限公司，住所地：浙江省杭州市下沙经济技术开发区10号大街502号。
法定代表人：唐志潜，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：杭州味全生技食品有限公司南昌分公司（简称味全分公司），住所地：江西省南昌市西湖区永叔路10号1附2号栋7单元802室。组织机构代码：68347361-5。
负责人：方兵，该分公司经理。
委托代理人：娄燕、余月琴，该公司员工。
上诉人黄良兆与被上诉人杭州味全生技食品有限公司、杭州味全生技食品有限公司南昌分公司房屋租赁合同纠纷一案，上诉人黄良兆不服南昌市西湖区人民法院（2014）西民初字第786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄良兆、被上诉人杭州味全生技食品有限公司南昌分公司委托代理人娄燕、余月琴到庭参加了诉讼。被上诉人杭州味全生技食品有限公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，位于南昌市西湖区坝口巷2栋2单元101室房屋所有人登记为陈俊明，该房屋建筑面积为53.16平方米，房屋结构为混合结构。陈俊明（1998年9月10日去世）与黄英义（已去世）为夫妻关系，原告黄良兆系黄英义与陈俊明之子。
2010年2月21日，黄良兆（甲方）与杨莉（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：“一、甲方自愿将位于南昌市西湖区坝口巷2栋2单元101室，总层8第1层的2室1厅1厨1卫1阳台租给乙方使用（仓库）；二、乙方在租赁期间必须保持现房屋结构和房内设施完好，不经甲方同意不得任意改建或损坏。如有损坏照价赔偿或恢复原样；.......五、本房屋每月租金为750元，一次支付一个月计人民币750元；六、签订合同后乙方一次性交纳信誉保证金750元。合同期满，信誉保证金退还给乙方。信誉保证金不能取代租金、乙方不经甲方同意不许转租，合同期未满，任何一方违约，则违约方赔偿守约方经济补偿费750元；……九、本合同有效期为一年：起租日从2010年2月25日至2011年2月24日止。另该合同还备注：“一、在2010年2月25日前装好房门和三扇门的锁以及客厅与房间的墙洞都要封好，如未按时装好扣房屋租金300元整；二、未交水费由乙方交清，费用从房租中扣除。”庭审中，味全分公司确认杨莉系其公司员工，杨莉与黄良兆签订合同的行为系履行公司职务行为。签约后，黄良兆将该房屋交付至味全分公司，味全分公司将该房屋作为仓库使用。在该合同期间，黄良兆、味全分公司双方均按照合同约定履行各自的合同义务。2011年2月24日，合同期满，黄良兆与味全分公司双方未再重新签订房屋租赁合同，但味全分公司仍在继续使用诉争房屋，亦按照原合同的约定的租金标准每月向黄良兆支付房屋租金，直至2013年8月23日（即2014年9月的租金），在此期间黄良兆亦未提出异议。2014年9月，黄良兆要求味全分公司交纳10月的租金，味全分公司当即告知黄良兆其将于10月底搬离诉争店面，并提出用已交付至黄良兆的750元押金作为2013年10月份的房屋租金。后因其他原因，味全分公司直至2013年11月初才搬离诉争店面，但未与黄良兆办理房屋移交手续。2013年10月25日，味全分公司向黄良兆转款380元，庭审中，味全分公司陈述，该380元款项的性质为其支付2013年10月23日至2013年11月初搬离期间的房屋租金。2014年4月26日，黄良兆以味全分公司搬离未将钥匙交还至其及未对房屋恢复原状为由，向原审法院提起诉讼，请求：一、判令杭州味全生技食品有限公司南昌分公司向黄良兆支付从2013年9月24日至恢复原样、交付房屋3套钥匙和锁之日止所拖欠的房租，以及因杭州味全生技食品有限公司南昌分公司违约造成的房屋闲置损失费减去转账380元，共计5250元；二、判令杭州味全生技食品有限公司南昌分公司赔偿损坏房屋墙壁、卷闸门、门框、门及锁和钥匙4500元；三、依法判决杭州味全生技食品有限公司南昌分公司信誉保证金750元不退；四、判令诉讼费由杭州味全生技食品有限公司南昌分公司承担。
另查明：位于南昌市西湖区坝口巷2栋2单元101室房屋目前仍处于闲置状态，并存在墙面脱落、发霉、木门框破裂、门锁损坏以及卷闸门无法打开等问题。对于上述现象的存在黄良兆陈述系因味全分公司承租期间造成，味全分公司认为墙面的脱落系因诉争房屋潮湿自然形成的。为查明本案诉争房屋墙面脱落的原因，原审法院曾建议味全分公司对房屋墙面脱落的形成原因申请司法鉴定，但味全分公司向原审法院明确表示，其不同意就墙面的脱落的形成原因申请司法鉴定。
原审法院认为，杨莉与黄良兆于2010年2月21日签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，主体合格，内容合法，依法应认定为合法有效。合同一经签订，即具有法律效力，双方均应恪守。庭审中，味全分公司确认杨莉为其公司员工，其与黄良兆签订房屋租赁合同的行为是履行职务行为，故该房屋租赁合同中承租人的权利义务应由味全分公司享有或承担。签约后，黄良兆按照合同约定将诉争房屋交付至味全分公司，味全分公司亦履行了向黄良兆支付租金义务。合同期满后，黄良兆与味全分公司双方未再重新签订房屋租赁合同，但味全分公司仍在继续使用承租房屋，黄良兆亦未提出异议，故黄良兆与味全分公司已形成不定期租赁合同关系，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，味全分公司作为承租人在不定期租赁合同关系期间已向黄良兆提出终止合同，且在2013年11月初已实际搬离了诉争房屋，故黄良兆与味全分公司双方的房屋租赁合同关系至2013年11月初已实际终止。双方房屋租赁合同第六条约定：“合同期满，信誉保证金退还给乙方”，故黄良兆应将味全分公司交纳的750元房租押金退还至味全分公司，因此，对黄良兆要求不予退还房屋押金750元的诉请，不予支持。关于黄良兆要求味全分公司支付2013年10月23日至恢复原状之日止拖欠的租金诉请的问题，味全分公司已向黄良兆支付了2013年9月23日前的房屋租金及2013年10月23日至搬离之前的房屋租金380元，故味全分公司截止至合同终止之日尚欠黄良兆2013年10月的租金750元，结合黄良兆应退还味全分公司的750元，两项冲减，味全分公司未拖欠黄良兆房屋租金，故对黄良兆的该项诉请，不予支持。关于黄良兆主张的房屋闲置损失费的诉请，味全分公司搬离诉争房屋后，黄良兆应及时地将诉争房屋对外出租，获取相应收益，黄良兆未能将诉争房屋对外进行出租是其自身原因，与味全分公司无关，故对黄良兆主张房屋闲置损失费的诉请，不予支持。关于黄良兆主张要求味全分公司赔偿损坏房屋墙壁、卷闸门、门框、门锁及钥匙损失的诉请，黄良兆在出租诉请房屋时已将5把钥匙交付至味全分公司，味全分公司在搬离时仅归还黄良兆木门钥匙一把。味全分公司作为承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成黄良兆卷闸门、门框、门锁及钥匙的损失由味全分公司酌情予以赔偿。关于黄良兆主张要求味全分公司赔偿损坏墙壁损失的诉请，合同第二条约定：“乙方在租赁期间必须保持房屋结构和房内设施完好，不经甲方同意不得任意改建或损坏，如有损坏照价赔或恢复原样。”经原审法院现场勘验，诉争房屋的墙壁确实存在墙面脱落、发霉等情况，且在现场勘验的过程中，味全分公司亦表示同意对诉争房屋的墙壁进行恢复原状，但黄良兆诉请要求味全分公司赔偿房屋墙壁损失费，因该损失难以认定，对黄良兆的该项诉请，应由味全分公司对墙壁恢复为宜。另为使判决易于执行，如味全分公司拒不履行墙壁恢复义务，由味全分公司支付黄良兆相应的房屋修缮费用。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”味全分公司作为味全公司的分支机构，其依法不具备法人资格，其对外发生的民事责任应由味全公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决一、被告杭州味全生技食品有限公司于本判决生效之日起十日内对位于南昌市西湖区坝口巷2栋2单元101室房屋墙壁进行修复（即刮瓷）。二、如被告杭州味全生技食品有限公司逾期未履行本判决第一项，则由被告味全生技食品有限公司向原告黄良兆支付房屋墙壁修缮费2000元整。三、被告杭州味全生技食品有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄良兆卷闸门、门框、门锁及钥匙的损失合计2000元整。四、驳回原告黄良兆的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告杭州味全生技食品有限公司承担。
宣判后，黄良兆不服提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决中第四项；改判支持上诉人一审全部诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。
上诉人黄良兆认为，2010年2月2日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定月租750元，租赁期壹年，即从2010年2月25日起至2011年2月24日止，如果被上诉人违约或未提前一个月通知退房则押金750元不退，如有损坏房屋结构和设施照价赔偿或恢复原样等内容。租房后被上诉人用于仓库，在租房期满未续租情况下，至今没有移交房屋给上诉人。从2013年8月交房租后至今被上诉人没有交过整个月房租。在上诉人催交后，被上诉人表示9月底搬仓库停租，由此上诉人招租到新租户，租金1200元／月，租赁暂定一年，国庆节后，新租户邀请上诉人一起找到被上诉人办公室交接钥匙办移交手续，但被上诉人自食其言没有搬仓库没有交接钥匙，承诺10月20号前移交，造成上诉人实际损失，至此原来合同因9月底停租以后租金额当然停租调房价．上诉人只好当场告知被上诉人租金由于多年未调，现已调到1200元／月，告知被上诉人从10月份起，这套房子的租金就是现调房价，10月20号前必须给新租户租赁，否则担责。等到2013年10月底新用户急于入住，被上诉人仍未搬离，2013年10月25日被上诉人以仓库没搞好为由未搬，甚至不顾出租人提出异议，擅自转半个月380元到上诉人活期账户，这不属双方约定。
被上诉人没移交防盗门、卷闸门、厅房门3套钥匙和锁，至今前门卷闸门无法打开。被上诉人违反合同约定信誉保证金不能代替租金。上诉人对房屋毁损判决第一、第二、第三条赔偿修复没有请求撤销，只请求第二条数额增加到一审诉求，被上诉人无权解除合同．否则有违公平正义原则，使得守约方的利益无时无刻都存在着丧失的风险，因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，应给予支持，请依法支持上诉人诉讼请求。
被上诉人辩称，被上诉人在2013年9月31日提前电话告知了上诉人，当时上诉人也同意了，而且手续都办理了，还对房屋进行了打扫。被上诉人是按时按月交了租金，先交租金后租赁。关于开税务发票问题，被上诉人是在同一天把整年的税金发票开完。关于房屋损坏，正常的租赁几年的房屋也会变旧，上诉人不应将所有损失让被上诉人承担。关于押金，用于充抵了租金已经上诉人同意，被上诉人不欠上诉人租金。
经审理查明：味全分公司直至2013年11月初才搬离诉争店面，黄良兆在味全分公司办公地领取了味全分公司交给的同一把锁的五把钥匙，但双方未在涉案承租店面与黄良兆办理房屋移交手续。对原审法院查明的事实予以确认。
再查明：味全分公司2013年5月在同一天将2013年5月至2013年12月31日税务发票开出，且发票号是连号。
本院认为：杨莉与黄良兆于2010年2月21日签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，主体合格，内容合法，依法应认定为合法有效。味全分公司确认杨莉为其公司员工，其与黄良兆签订房屋租赁合同的行为是履行职务行为，故该房屋租赁合同中承租人的权利义务应由味全分公司享有或承担。签约后，黄良兆按照合同约定将诉争房屋交付至味全分公司，味全分公司亦履行了向黄良兆支付租金义务。2011年2月24日合同期满后，黄良兆与味全分公司双方未再重新签订房屋租赁合同，但味全分公司仍在继续使用承租房屋，黄良兆亦未提出异议，故黄良兆与味全分公司已形成不定期租赁合同关系，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，味全分公司作为承租人在不定期租赁合同关系期间已向黄良兆提出终止合同，且在2013年11月初已实际搬离了诉争房屋并交给黄良兆五把钥匙，故黄良兆与味全分公司双方的房屋租赁合同关系至2013年11月初已实际终止。关于信誉保证金退还问题，因双方当事人同意用750元保证金充抵2013年9月24日至2013年10月23日租金，不存在保证金是否退还问题。关于黄良兆要求味全分公司承担租金损失问题，因黄良兆已收到味全分公司五把钥匙，视为双方已办理了租赁房屋的交接手续，味全分公司搬离诉争房屋后，黄良兆应及时地将诉争房屋对外出租，获取相应收益，黄良兆未能将诉争房屋对外进行出租是其自身原因，与味全分公司无关，故对黄良兆主张房屋闲置损失费的诉请，不予支持。关于黄良兆主张要求味全分公司赔偿损坏房屋墙壁、卷闸门、门框、门锁及钥匙损失的诉请，黄良兆在出租诉请房屋时已将五把钥匙交付至味全分公司，味全分公司在搬离时仅归还黄良兆木门钥匙一把。味全分公司作为承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成黄良兆卷闸门、门框、门锁及钥匙的损失由味全分公司酌情予以赔偿。关于黄良兆主张要求味全分公司赔偿损坏墙壁损失的诉请，合同第二条约定：“乙方在租赁期间必须保持房屋结构和房内设施完好，不经甲方同意不得任意改建或损坏，如有损坏照价赔或恢复原样。”经现场勘验，诉争房屋的墙壁确实存在墙面脱落、发霉等情况，且在现场勘验的过程中，味全分公司亦表示同意对诉争房屋的墙壁进行恢复原状，但黄良兆诉请要求味全分公司赔偿房屋墙壁损失费，因该损失难以认定，为使判决易于执行，根据上诉人黄良兆一审中的第二项诉请，由味全分公司赔偿上诉人黄良兆关于损坏的房屋墙壁、卷闸门、门框、门及锁和钥匙共计4500元。关于味全分公司税务发票问题，因是味全分公司在承租的2013年5月同一天开出，且与本案无关。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持南昌市西湖区人民法院（2014）西民初字第786号民事判决第四项。
二、撤销南昌市西湖区人民法院（2014）西民初字第786号民事判决第一、二、三项。
三、杭州味全生技食品有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人黄良兆维修房屋墙壁、卷闸门、门框、门及锁和钥匙损失共计人民币4500元整。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计120元，由杭州味全生技食品有限公司承担60元，黄良兆承担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹成云
审 判 员 吴建平
代理审判员 曹 渊
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 滕漪兰