湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石中民二初字第00022号
?原告（反诉被告）黄石市诚展物资经营部，住所地湖北省黄石市黄石港区消防路16号。
代表人易成国，经理。
委托代理人邓国明，湖北人本律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告黄泽义，男，1963年8月27日出生，汉族，住福建省福州市晋安区福新中路**号远景豪廷*座***单元。公民身份号码3501221963********。
委托代理人张文炬，系黄石凯撒宫娱乐有限公司职员。代理权限为特别授权。
委托代理人郑刚，湖北群力律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）黄石凯撒宫娱乐有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区消防路16号。
法定代表人黄泽义，执行董事。
委托代理人张文炬，系黄石凯撒宫娱乐有限公司职员。代理权限为特别授权。
委托代理人郑刚，湖北群力律师事务所律师。代理权限为一般代理。
本院受理原告黄石市诚展物资经营部（以下简称诚展经营部）与被告黄泽义、黄石凯撒宫娱乐有限公司（以下简称凯撒宫公司）房屋租赁合同纠纷一案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告诚展经营部的委托代理人邓国明，被告黄泽义、凯撒宫公司的共同委托代理人张文炬、郑刚到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，本院追加凯撒宫公司为被告，凯撒宫公司于2015年11月11日向本院提出反诉，本院依法合并审理。本案现已审理终结。
原告诚展经营部诉称：?2010年3月14日，其与黄泽义签订《经营房屋租赁合同》一份，约定原告诚展物资经营部将其拥有的座落于黄石市消防路8号房屋出租给黄泽义作为经营娱乐、休闲、商务等项目的场所。租赁期限为8年。合同签订后其将房屋交付给黄泽义进行装修，2010年7月15日，出资300万元，办理工商登记注册，设立黄石凯撒宫娱乐有限公司（以下简称凯撒宫公司），并以租赁房屋作为该公司经营场所开展宾馆住宿、足浴等经营活动。2014年3月9日，因黄泽义不能依约支付租金，双方终止租赁合同关系。至此，黄泽义累计欠付租金179万元，双方多次协商无果，黄泽义拒不支付欠付租金，故诉至法院。请求判令：1、黄泽义支付租金179万元及逾期付款违约金10万元，并以179万元为基数，以日万分之五的计算标准，支付自2013年2月1日至2014年3月9日期间的逾期违约金35.9790万元；2、赔偿逾期付租损失，从2014年3月10日起，以中国人民银行同期贷款基准利率为基数，按50%的逾期罚息标准计算至判决确定的租金给付之日止。
原告诚展经营部为证明其诉讼主张，在本院开庭审理时出示如下证据：
证据一：经营房屋租赁合同，拟证明2010年3月14日，原告诚展经营部与被告黄泽义签订《经营房屋租赁合同》，将其座落于黄石市消防路8号房产出租给被告黄泽义作为被告黄泽义经营娱乐、休闲、商务等项目的场所；
证据二、房屋所有权证三份，拟证明诚展经营部对出租的座落于黄石市消防路8号（现为消防路16号）的房产拥有所有权；
证据三、《承诺书》一份，拟证明因黄泽义欠付2012年5月的租金10万元，2012年6月5日，由凯撒宫公司出具承诺书一份，承诺所欠租金在2013年1月30日前一次性付清，2012年5月15日后的租金在每月15日前支付，如逾期未支付，原告诚展经营部有权停水停电终止合同，由此造成的经济损失凯撒宫公司自行承担的相关事实；
证据四、凯撒宫公司《企业电子档案》，拟证明黄泽义与案外人共同投资，于2010年7月15日设立凯撒宫公司，黄泽义作为该公司法定代表人，将其租赁房屋作为公司经营场所的事实；
证据五、收条一份，拟证明因黄泽义不能依合同约定支付租金，2014年3月9日，原告诚展经营部与被告黄泽义达成提前终止租赁合同的协议，并由被告方将租赁房屋交付给原告，双方的租赁关系终止的事实；
证据六、《黄石诚展物资经营部租户情况一览表》，拟证明黄泽义及凯撒宫公司支付租金的情况，以及自2013年2月1日起欠交租金的事实。
被告黄泽义答辩称：?1、其与诚展经营部2010年3月14日签订的《经营房屋租赁合同》是代表凯撒宫公司在公司设立时的公司行为，不是个人行为，因此其个人与诚展经营部之间不存在租赁关系；2、与诚展经营部实际履行租赁合同的是凯撒宫公司而非其个人，不应由其个人向诚展经营部支付租金。故请求人民法院依法驳回原告诚展经营部的诉讼请求。
被告黄泽义为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据一、《企业电子档案》：凯撒宫公司企业名称预先核准申请书、经营房屋租赁合同、企业法人营业执照，拟证明黄泽义投资设立凯撒宫公司，并租赁诚展经营部所出租的房屋作为公司住所，开展公司经营活动的相关事实；
证据二、收条一份，拟证明凯撒宫公司与诚展经营部提前终止房屋租赁合同，该租赁合同的一方当事人是凯撒宫公司，该合同的签订和履行并非黄泽义个人行为；
证据三、支付租金的收据二十二份，拟证明凯撒宫公司履行租赁合同，支付相应租金的事实。
被告凯撒宫公司参加本案诉讼后，其答辩意见与黄泽义的意见一致，亦未就本诉部分提交相关证据。
反诉原告凯撒宫公司诉称：2010年3月14日，其公司法定代表人黄泽义与反诉被告诚展经营部签订《经营房屋租赁合同》，租赁期为8年。2012年3月至2012年11月期间，因反诉被告诚展经营部出租的房屋严重漏水及黄石市政府对消防路刷黑工程封闭施工，造成其经营处于停业状态。其曾多次向诚展经营部提出维修漏水房屋，并相应减免租金的要求，诚展经营部未予以答复。其只得多次对漏水房屋进行维修，共计花费维修费用150300元。2013年2月1日，诚展经营部在未经通知的情况下，擅自拉闸关电迫使其关门停业。此后，其曾多次找诚展经营部协商处理，?但诚展经营部置之不理，双方遂于2014年3月9日终止租赁合同。综上，诚展经营部擅自拉闸关电造成其经营完全停止，其已经不能继续使用租赁房屋，诚展经营部要求其继续支付2013年2月1日以后的租金缺乏事实和法律依据。而且，双方合同终止后，诚展经营部己实际占有其投资装修房屋，其中相关物品理应按价支付相应价款。故请求人民法院依法判令：诚展经营部支付其投资款1508936.84元，支付其租赁期间房屋漏水维修费用150300元，驳回诚展经营部全部诉讼请求，并承担本案诉讼费用。
反诉原告凯撒宫公司为证明其所主张的事实，在本院开庭审理时提交以下证据材料：
证据一、凯撒宫公司营业执照，拟证明其诉讼主体资格；
证据二、社区证明一份，拟证明在其经营期间，诚展经营部停水停电的事实；
证据三、凯撒宫公司向诚展经营部发出的函二份、工程结算书七份，拟证明涉案租赁房屋漏水，经向诚展经营部提出维修无果后，凯撒宫多次自行维修的相关事实；
证据四、领款单六份、维修证明一份、照片六张，拟证明对房屋漏水进行维修及发生相应维修费用的事实；
证据五、凯撒宫公司出具的公函二份、东楚网信息截屏图片二张，拟证明凯撒宫公司经营场所所处路段刷黑改造，其经营活动受到影响，其要求诚展减免租金的事实；
证据六、收款收据四份，拟证明其中7万元款项未计入所支付的租金内；
证据七、收条一份，拟证明凯撒宫公司作为租赁合同的一方当事人，于2014年3月9日，与诚展经营部终止房屋租赁合同的事实；
证据八、收据四份、凯撒宫公司装修及经营期间开展经营活动与案外人签订的合同及相关证明九份，拟证明其为开展公司经营活动而投资1508936.84元的事实。
反诉被告诚展物资经营部辩称：1、根据合同约定，其出租的房屋装修系由黄泽义负责施工，其对装修后的房屋并无维修义务，房屋漏水的维修责任应当由装修施工人负责；2、在凯撒宫公司经营期间，其并未采取停水停电措施，阻碍凯撒宫公司的正常经营活动；3、双方租赁合同关系是协议解除，不存在凯撒宫公司诉称系其原因导致提前终止合同的情形。综上，请求驳回凯撒宫公司全部反诉请求。
反诉被告诚展经营部未就凯撒宫公司的反诉提交证据。
经庭审质证，被告黄泽义对原告诚展经营部提交的证据一、二、三、四、五的真实性均无异议，但认为原告提供的房屋所有权证与案件事实无直接关联性，提供的工商登记资料以及收条恰恰证明诚展经营部是与凯撒宫公司签订，并有凯撒宫公司实际履行，其订立房屋租赁合同的行为系公司行为。对证据六证明的租金支付情况，认为与个人无关，不予质证。被告凯撒宫公司除同意被告黄泽义上述质证意见外，对证据六所证明的租金已入账部分情况予以确认，但认为诚展经营部少计算两笔共计7万元的租金。本院认为，原告诚展经营部提交的证据其真实性分别经被告黄泽义及凯撒宫公司确认无异议，故本院予以采信。至于黄泽义与诚展经营部订立租赁合同的行为与凯撒宫公司经营活动之间的法律关系，将在“本院认为”部分进行评述。
反诉被告诚展经营部对反诉原告凯撒宫公司提交的证据一不持异议，本院予以采信。对证据二认为形式不合法，该社区证明内容未载明实施停水停电的主体，停水停电的持续的时间，不能达到其证明目的；本院认为，反诉被告的异议成立，故对该证据不予采信。对证据三有异议，其并未收到该函件，而且出租房屋是黄泽义和凯撒宫公司自行装修，其装修不善致使出现房屋漏水与其无关，对证据四维修证明、领款单及照片的真实性、合法性、关联性均持异议；本院认为租赁房屋漏水事实仅反诉原告单方提供证据，其向反诉被告发函缺少签收证明，且出租房屋系经反诉原告装修、使用后出现漏水问题，造成漏水原因、维修责任的分担情况不明，故对证据三、证据四均不予采信。对证据五反诉被告认为两份公函真实性有异议，其未收悉该函件，对东楚网网页截屏信息三性均有异议；本院认为凯撒宫公司经营场所所处路段刷黑改造即便属实，但对凯撒宫公司开展正常经营活动的影响和所受到损失缺乏相应证据证明，该证据不能实现其证明目的，故不予采信。对证据六收款收条，反诉被告对真实性不持异议，但对反诉原告主张多支付7万元未计入租金的事实有异议；本院经核实，该票据所列款项为2012年5月至同年6月租赁月的租金，开票时间与租金实际支付时间不一致，但作为该月租金计入租户情况一览表，双方当事人对该月租金支付完毕并无异议，故本院对票据的真实性予以认定，但不作为租金重复计算。对证据七反诉被告不持异议，本院予以认定。反诉被告对证据八三性均有异议，本院认为，凯撒宫公司租赁房屋后，为装修房屋、开展其经营活动而进行的投入全部投入系客观事实，但所称金额组成仅其单方证据，且该投入的损失大小未经成本损益核算，故本院对该组证据不予采信。
本院经审理查明：2010年3月14日，诚展物资经营部（甲方）与黄泽义（乙方）签订《经营房屋租赁合同》一份，约定甲方将其拥有的座落于黄石市消防路8号房产门面两间、主楼二至五层、裙楼二层整体出租，作为乙方经营娱乐、休闲、商务等项目的场所。租赁期限为8年，自2010年4月16日至2018年4月15日，前四年每年租金为120万元，后四年每年租金为136万元。租金按年支付，支付时间在每年的1月15日前。如乙方未按约定期限支付房租超过30天以上，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付违约金人民币10万元，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿甲方的经济损失；租赁期间，双方协商一致，可以通过书面变更或解除合同。乙方在租赁房屋使用过程中，保障所使用的水、电、电梯、空调、锅炉等其他设施处于良好运行状态，定期进行检查和保养，并自行承担相关费用。租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。所有可以移动、拆除的设备等可带走的物品归乙方所有，装修主体结构乙方不得损坏，乙方应在租赁期满三日内搬离。
合同签订后，黄泽义于2010年3月15日一次性支付当年租金120万元，诚展经营部遂将出租房屋交付给黄泽义进行装修。2010年7月15日，经工商行政管理部门登记注册，由黄泽义出资200万元，与案外人宋庆兰、杨建华、王忠民等三人共同设立凯撒宫公司，公司注册资本为300万元，黄泽义为公司法定代表人，公司经营范围包括宾馆、住宿、足浴、国内贸易等。该租赁房屋装修完毕后，黄泽义将其作为凯撒宫公司的经营场所从事经营活动。租期满一年后，该房屋租金均由凯撒宫公司按月向诚展经营部支付。因凯撒宫公司未按时支付2012年5月份租金，2012年6月5日，凯撒宫公司向诚展经营部出具承诺书，承诺：所欠租金在2013年1月30日前一次付清，2012年5月15日后的租金在每月15日前支付，如逾期未支付，诚展经营部有权停水停电终止合同，由此造成的经济损失全部由凯撒宫公司承担。承诺书签订后，2012年5月租金10万元未实际支付。至2013年1月10日，凯撒宫公司支付2012年9月租金，随后因经营状况不佳，未再支付余下租金。诚展经营部向黄泽义及凯撒宫公司多次讨要租金无果，后双方经协商一致，于2013年3月9日书面达成意见，约定凯撒宫公司与诚展经营部所签订的为期八年的房屋租赁合同终止，双方并进行了房屋交接，凯撒宫公司向诚展经营部退还房屋相关的全部钥匙，但所拖欠租金未清结。诚展经营部遂诉至法院，因而成讼。
本院认为：根据诉辩双方意见，结合本案查明的事实，本案诉争的焦点为：一、黄泽义与诚展经营部订立房屋租赁合同的行为应如何认定；二、诚展经营部的诉讼请求应否支持；三、凯撒宫公司的反诉主张是否成立。
一、关于黄泽义与诚展经营部订立合同的行为应如何认定的问题。本案中，黄泽义与诚展经营部签订的《经营房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规效力性强制性规定，该合同合法、有效。黄泽义与诚展经营部签订租赁合同后，于2010年7月15日，经工商行政管理部门登记注册，设立凯撒宫公司，并将所租赁的房屋作为凯撒宫公司住所地，开展相应经营活动。黄泽义作为公司四名股东之一，出资200万元，并担任公司法定代表人。其后，该租赁合同实际履行过程中，凯撒宫公司作为实际承租人，使用该租赁房屋并向诚展经营部支付租金，直至双方因拖欠租金协商提前终止合同，黄泽义均再未以个人身份参与该合同履行。根据黄泽义订立合同的目的，合同实际履行情况，结合该部分事实，足以认定黄泽义签订合同的行为实则是以凯撒宫公司发起人的身份所作出的设立中的公司行为。故诚展经营部主张其与凯撒宫不存在房屋租赁合同关系的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于诚展经营部的诉讼请求应否支持的问题。（一）欠付租金的认定。凯撒宫公司截至2013年2月1日拖欠诚展经营部租金49万元，双方经确认并无异议。2014年3月9日，双方协商一致终止合同，此时凯撒宫公司又连续拖欠租金13个月，按照双方合同约定每月租金10万元，共计130万元。故对凯撒宫公司拖欠的租金总额179万元，本院予以认定。（二）逾期付租违约金的认定。本案中，双方系协商一致提前终止合同，并非合同一方当事人单方解除双方之间的租赁关系。虽然在履行合同中，凯撒宫公司存在逾期支付租金的违约情形，双方解除合同也是基于拖欠租金的违约事实，但最终作为双方合意的结果，解除合同是合同出现违约后无法继续履行的情形下双方达成的一种补救措施，所产生的法律后果，并不表现为违约责任，而是一种民事责任。具体而言，双方租赁合同解除后，尚未履行的租期终止履行，已经履行的租期，诚展经营部可以请求支付相应租金，而非违约金。故诚展经营部在双方已合意解除合同的情况下，再适用合同中约定的单方解除合同条款主张违约金，其理由不成立，本院不予支持。（三）合同责任主体的认定。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。据此，黄泽义作为发起人订立房屋租赁合同，免除该合同责任必须同时具备两个要件，一是凯撒宫公司介入权的行使，二是合同相对人诚展经营部选择权的行使。尽管凯撒宫公司辩称其是租赁合同的当事人，主张由其承担合同责任，但因诚展经营部诉请判令黄泽义支付欠付租金179万元，故黄泽义免除合同责任的条件不具备，凯撒宫公司的主张亦不能成立。因此，对诚展经营部的该项诉讼请求，本院予以支持。至于诚展经营部请求判令黄泽义赔偿自2014年3月10日后逾期付租损失，因凯撒宫公司长期拖欠房屋租金，双方为避免损失的继续扩大而协议提前终止合同履行，在双方合同关系已解除的情形下，凯撒宫公司仍拖欠租金，显然造成诚展经营部的损失，故诚展经营部该请求合理。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第二十四条第四款的规定，本院以中国人民银行规定的同期贷款利率为基础，参照逾期罚息利率130%的标准，予以支持。
三、关于凯撒宫公司的反诉主张是否成立的问题。凯撒宫公司系独立的经营性法人主体，依法享有自主经营权，自负盈亏。其与诚展经营部之间仅仅是房屋租赁关系，诚展经营部作为房屋出租人在依约履行交付租赁房屋的合同义务后，对凯撒宫公司的经营并不承担合同约定外的责任。凯撒宫经营出现困难，不能及时支付租金，并非诚展经营部的原因所造成。房屋经装修后使用过程漏水，维修义务及费用由凯撒宫公司承担亦有双方合同约定。至于道路刷黑工程对凯撒宫公司经营所产生的影响也不能归因于诚展经营部。双方最终因凯撒宫公司不能支付拖欠租金而解除合同，属双方合意的结果，凯撒宫公司交还房屋钥匙，退出经营亦是其经营自决行为。凯撒宫反诉称其投资150万余元依据不足，况且，在原本因凯撒宫公司拖欠租金导致双方解除合同的情形下，凯撒宫公司将经营过程中的投资风险全部转嫁给诚展经营部，显然有悖常理，故凯撒宫公司请求判令诚展经营部支付其投资款1508936.84元的理由不成立，本院不予支持。至于，凯撒宫公司租赁期间因房屋漏水支出的维修费用150300元，双方合同已明确约定应当由其自行承担，凯撒宫公司主张由诚展经营部承担缺乏事实和法律依据，本院对此亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十二条之规定，判决如下：
一、被告黄泽义欠原告诚展经营部房屋租金179万元，于本判决生效后十五日内付清，并自2014年3月10日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准计算所欠租金利息；
二、驳回原告诚展经营部其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告凯撒宫公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23998元，由诚展经营部负担3925元，黄泽义、凯撒宫公司共同负担20073元。
反诉案件受理费9867元，由凯撒宫公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇于湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，帐号：05×××69-1。上诉人在上诉期间届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 柴 卓
审 判 员 郭生俊
代理审判员 南又春
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 黄显珠