广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第34号
上诉人（一审被告）梁慧娟。
委托代理人朱学彦，系梁慧娟母亲。
被上诉人（一审原告）胡金彪。
被上诉人（一审原告）邓云贵。
上诉人梁慧娟因与被上诉人胡金彪、邓云贵房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区临桂县人民法院（2013）临民初字第449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月31日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2014年1月14日公开开庭审理了本案。书记员李菊丽担任记录。上诉人梁慧娟及其委托代理人朱学彦，被上诉人胡金彪、邓云贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年9月18日原告邓云贵为甲方，被告梁慧娟为乙方，临桂县金鹏房产信息服务部为丙方三方签订了一份格式《房产买卖协议》。该协议载明：“出售方：（甲方）：胡金彪、邓云贵，购买方（乙方）：梁慧娟，中介方（丙方）：临桂县金鹏房产信息服务部。协议第一条，甲方同意将座落于临桂县临桂镇世纪东路桂林奥林匹克花园22幢1-3-1号的房产，用途住宅出售给乙方，详见房屋所有权证号（购房合同号）临房权证临桂镇县城字第××号，土地使用证号临国用（2010）第3908号；建筑面积为97.09平方米，乙方经丙方介绍现场看房后对甲方出售房产已充分了解，自愿购买上述房产。第二条，上述房产成交总价为40万元整，（甲方应提供以下原件资料：房产证、土地证、公共维修基金发票、不动产发票、契税发票，甲方办理以上资料所有费用均包括在本协议成交价中，不再增加费用）；本协议签订之日，乙方支付给甲方购房定金5万元整，并按以下第1方式支付给甲方，即乙方于本协议签定之日直接支付给甲方。第三条（略）。第四条、甲乙双方同意，乙方将上述购房款分三期支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体支付日期及金额约定如下：第一期购房款乙方于过户当日向甲方支付人民币20万元（含定金）整；第二期购房款乙方于已收到房产证当日向甲方支付人民币10万元整；第三期购房款乙方向银行申请商业贷款人民币10万元整支付给甲方；该贷款由银行直接转至甲方帐户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款金额，乙方应收到银行实际放贷金额之日起3日内将差额部分直接以现金支付给甲方；办理贷款所应缴纳的费用由乙方自行承担，且承诺无不良贷款记录，如遇国家政策原因公积金中心或银行不给予办理贷款，乙方应以现金方式支付甲方购房款；乙方承诺交易成功后3个月以内支付给甲方全部购房款。第五条（略）。第六条，交房事项，1、甲方应于过户当日将房产交付给乙方使用，其余略。第七条至第十一条（略）。第十二条、乙方中途悔约或未按协议条款规定付清任何一期房款时，均属乙方违约，甲方有权按照下列步骤处理该房产：1、甲方保留该房产三日，等侯乙方付款，但在保留期间，乙方应支付延期利息，每天按应付甲方总房价的千分之二计息，由乙方支付给甲方；2、保留期限届满，乙方仍然延期未付应支款项，即视为自动放弃购置，如未进行产权登记过户，甲方有权将该房产转卖给他人，乙方不得有异议；乙方所交的购房款甲方在三日内不计利息予以退还，乙方不得向甲方索还定金，定金视为违约金。3、甲方房屋所有权证及土地使用证过户到乙方名下后，由于乙方原因，无法支付该房屋所有房款给甲方时，视为乙方违约，乙方应在三日内，将乙方名下房屋所有权证及土地使用证重新过户到甲方名下，过户产生的税、费由乙方承担，由于乙方原因逾期过户的，乙方支付延期利息，每天按房屋成交价的千分之二计息，由乙方支付给甲方，并应支付所有中介费给丙方。第十三条，任何一方逾期超过3日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，每逾期一日，悔约方应向守约方支付房产总价千分之二的违约金。第十四条，鉴于丙方已促成甲、乙双方之间的房产买卖关系成立，本协议签订后，甲、乙双方同意在过户当日向丙方支付中介费7000元整，其中甲方支付元，乙方支付7000元整；若延迟向丙方支付费用的，每逾期一日，按费用总额的1％支付违约金；本协议签订后，甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费金额由违约方支付给丙方，且应于违约当日付清。若甲乙双方自行协商解除合同，则中介费由甲乙双方各承担50％，且应于解除合同当日付清。第十五条（略）。第十六条、本协议一式三份，甲、乙、丙各执一份，具有同等法律效力，协议书三方签字，丙方盖章或法人代表签字后生效。如本协议发生争议，三方协商无法解决的，任何一方可向上述房产所在地有管辖权的人民法院起诉。第十七条、甲、乙双方约定2012年9月18日到房产交易所交件，如不能按期交件，超出三天则由不配合方承担违约责任。第十八条，本协议未尽事宜双方可另签订补充协议，与本协议具有同等法律效力。甲方：邓云贵（签名并盖指印），乙方：梁慧娟（签名并盖指印），丙方：临桂县金房产信息服务部（盖印章），经办人：唐中原（签名），签约日期：2012年9月18日”。协议签订后，原告按照协议约定，将办证所需的相关资料交付房产交易所为被告办理过户手续并将房屋交付给了被告。被告亦按协议约定支付了第一期购房款20万元给原告，并支付了中介费7000元给中介方临桂县金鹏房产信息服务部。此后，原告曾与被告协商第二期房款的给付事宜，被告根据原告的要求，在未领取房产证的前提下于2012年11月8日通过银行转帐支付了购房款100000元给原告邓云贵（协议约定第二期购房款是被告收到房产证当日支付100000元，该房产证登记日期是2012年11月2日，被告领取房产证日期为2012年11月19日）。2012年12月5日被告领取了临国用（2012）第4757号土地证（该土地证登记日期和颁发日期为2012年12月1日）。2012年9月18日被告向银行申请个人二手房贷款，银行于2013年3月11日支付被告贷款100000元给原告邓云贵。2013年1月18日原告邓云贵向中国邮政储蓄银行临桂支行出具了房屋出售人声明，该声明载明：“中国邮政储蓄银行，临桂支行：本人现就向购房人梁慧娟出售坐落于奥林匹克花园22栋1-3-1号的房产，声明如下：（一）所出售的房产为本人通过合法途径取得，无抵押、被法院查封等影响合法买卖的情况，并可办理上市交易的手续。现本人自愿出售该房屋，本人配偶及其他共有人无条件同意售房该房屋，并与购房人签订合法有效的房屋买卖合同，合同交易价格330000元，如有虚假本人承担相应的法律责任。（二）本人保证在购房人的贷款申请获准后，根据房屋买卖合同的约定按期办理房产过户手续，本人在确认该房屋交易的全部款项收妥后，如有上述款项发生任何纠纷，与贵行无关。（三）上述房产的出租情况无，本人承诺承担因此而产生的一切法律责任。出售人或其授权代理人邓云贵（签名），日期：2013年1月18日”。银行职员周树文于2013年7月1日出具说明载明：“梁慧娟于2012年9月18日到我银行申请个人二手房贷款，2013年1月22日交齐所有贷款所需材料，我行于2013年2月25日审批通过该笔贷款，2013年3月8日将100000元贷款发放至梁慧娟个人帐号，并于2013年3月11日将100000元受托支付到邓云贵名下个人帐号。中储银行临桂世纪大道支行，周树文，2013年7月1日”。临桂县金鹏房产信息服务部房产员工唐中原于2013年7月2日出具证明载明：“梁慧娟购买胡金彪、邓云贵在奥林匹克的房产过户手续是经过我服务部办理。当时经过三方协商，从房屋买卖、税契、过户到第三期房款的贷款都是经我手配合买卖双方办理的。合同签订后第一期房款双方按约履行了，第二期房款按照合同规定拿到梁慧娟房产证当日付给邓云贵，我于2012年11月19日接到房管所通知梁慧娟领取到房产证。在房产证办理的过程中胡金彪、邓云贵称要急用钱，所以让我和梁慧娟协商，至于她如何与梁慧娟承诺未经过我，我不清楚，让梁慧娟提前给支付第二期房款。我陪梁慧娟于2012年11月8日通过银行转帐支付第二期房款。第三期房款是由我公司配合在银行办理的贷款。合同规定银行放贷后直接转到邓云贵、胡金彪夫妻帐户，不直接经过梁慧娟的手，之前房产协议附条件就是如遇国家政策原因公积金中心或银行不给予办理贷款，乙方应以现金方式支付甲方购房款。乙方承诺交易成功后三个月内付清全部购房款。最后一笔房款于2013年3月8日银行放贷，2013年3月11日转到邓云贵的帐户。特此证明，证明人：唐中原，2013年7月2日。2013年4月15日原告以被告违反协议第12条第3款规定（甲方房屋所有权证及土地使用证过户到乙方名下后，由于乙方无法支付该房屋所有房款给甲方，视为乙方违约），未将剩余100000元购房款于交易成功后3个月内支给原告，视为被告违约，因而诉至法院，要求按协议第13条规定处理，由被告支付违约金80000元（从2012年12月1日至2013年3月11日共100天×400000元×2‰计算）；本案诉讼费由被告承担。
一审法院审理认为：原告胡金彪、邓云贵与被告梁慧娟在本案中讼争的是原、被告双方在履行房屋买卖协议过程中，被告所支付的第三期购房款是否迟延付款，构成违约，应否承担违约责任，以及如何理解界定交易成功后3个月支付全部购房款的问题。首先原、被告及中介三方对其签订的房屋买卖协议未提出异议，并按协议履行了各自的义务，因此其房屋买卖是成立的，该协议是合法有效的，应受法律的保护。其次，履约过程中，原告按协议约定提交了办证有关材料并交付了房屋履行了其应尽义务。被告亦按照协议约定在过户当日支付了第一期购房款20万元，接受了所购之房屋，并在未收到房产证之前提前支付了第二期购房款10万元给原告，第三期购房款的支付方式协议约定是由被告向银行申请贷款10万元支付给原告，该贷款由银行直接转至原告帐户，被告按协议向银行申请贷款10万元，原、被告及中介方三方均到银行办理相关手续，此后经银行审批后，银行于2013年3月11日将被告所贷的10万元转至原告邓云贵的户下，至此，被告履行了其应尽义务。另外，原、被告讼争的是被告在履行支付第三期购房款中是否迟延支付构成违约，应否承担违约责任及承担违约金多少的问题，协议中被告许诺在交易成功后的三个月内支付给原告全部购房款，对房屋买卖交易成功的日期界定，协议中未作明确约定，原告诉请中主张是签订协议及房屋过户当日即2012年9月18日为交易成功，被告则主张领取房产证、土地使用证完毕后当日为交易成功，即2012年12月5日。根据房屋买卖的交易习惯，其交易成功的理解应为房地产管理部门将房地产所有权证、土地使用权证颁发给产权人当日。本案中被告是在2012年12月5日领取土地使用权证的，因此，原、被告房屋买卖交易成功日应为2012年12月5日。被告应按协议中其许诺的3个月内付清全部购房款即应在2013年的3月5日前付清购房款。但被告向银行所贷之款10万元银行是在2013年3月11日才将款转至原告帐户内，其行为应属被告逾期支付，逾期时间为6天。按照协议约定，逾期支付构成违约的应按购房款的总价款每日2‰支付违约金，因此，被告逾期6天支付第三期购房款，已构成违约，应按协议约定支付4800元（400000×6天×2‰）给原告。至于原告主张在2012年9月18日交易成功后被告违反协议约定时间支付购房款，已构成违约，应从2012年12月1日起至2013年3月11日止违约100天应支付违约金8万元的诉请，因其主张缺乏合同根据和法律依据，本院不予支持。对于被告主张其签订房屋买卖协议后，原、被告便委托中介方办理税契和房屋过户手续，其按照协议交了第一期购房款，并提前支付了第二期购房款，第三期购房款按协议是在银行贷款支付给原告的，至于交易成功后3个月内支付全部购房款是附条件，是在银行不放贷的情况下适用，现银行既然放贷了，这3个月期限就没用了，其未有违约行为，请驳回原告的诉讼请求的抗辩事由。被告的上述主张，缺乏合同根据，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告梁慧娟支付违约金4800元给原告胡金彪、邓云贵；二、驳回原告胡金彪、邓云贵的其他诉讼请求。案件受理费1800元，财产保全费800元，合计人民币2600元，由原告胡金彪、邓云贵承担2444元，被告梁慧娟承担156元。
上诉人梁慧娟不服一审判决，上诉称：其按合同约定履行了付款义务。因被上诉人急需用钱，上诉人提前10天给付了第二期房款，被上诉人遂承诺第三期房款银行何时放贷何时给付。而双方签订的《房产买卖协议》第四条关于第三期房款支付的约定共有四句：一、乙方向银行申请贷款人民币壹拾万元支付给甲方；二、该款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放贷金额小于贷款金额，乙方应于收到银行实际放贷金额之日起3日内将差额部分直接以现金支付给甲方；三、办理贷款所应缴纳的费用由乙方自行承担，且承诺无不良贷款记录，如遇国家政策原因公积金中心或者银行不给予办理贷款，乙方应以现金方式支付甲方购房款；四、乙方承诺交易成功后3个月内支付给甲方全部房款。根据该约定第三期购房款应是在前三项做不到的情况下才适用第四项。一审判决不管前三句只追究第四句，导致判决错误。上诉人请求本院撤销一审判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人胡金彪、邓云贵答辩称：一审法院认定事实清楚，实体处分正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人称其因被上诉人急需用钱而提前10天给付了第二期房款，被上诉人遂口头承诺第三期房款何时贷下何时给付，但被上诉人否认有此口头承诺，而上诉人又无其他证据证实，因此，上诉人应对此承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，在被上诉人的请求下上诉人自愿提前支付第二期购房款，应当视为双方协商一致变更了第二期房款的给付时间。而对于第三期房款的给付，上诉人无证据证实双方重新达成了“银行何时放贷何时给付”的合意，其仍应按协议约定的期限给付，即“交易成功后3个月内支付给甲方全部房款”。协议第四条是有四句话四层含义，但第四句的含义相对独立，显现不出该约定是在前三句未能实现的情况下才予适用。上诉人未在约定期限支付全部房款，一审法院据此判决其承担违约责任并无不当。故上诉人称其按合同约定履行了付款义务并未违约、一审判决认定其违约错误的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人梁慧娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 於署光
审 判 员 吴 俣
代理审判员 蒋子秀
二〇一四年三月四日
书 记 员 李菊丽