北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第00234号上诉人（原审被告）赵志强，男，1957年3月16日出生。被上诉人（原审原告）北京市马桥胜利物业管理有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇金桥小区南。法定代表人翟庆山，总经理。委托代理人高春艳，女，1984年2月6日出生，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。委托代理人姚翠爽，女，1982年2月25日出生，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。上诉人赵志强因与被上诉人北京市马桥胜利物业管理有限公司（以下简称马桥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第14107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官霍思宇、李冉参加的合议庭，于2015年1月29日、2015年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人赵志强，被上诉人马桥物业公司的委托代理人高春艳、姚翠爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马桥物业公司在一审中起诉称：马桥物业公司为北京市通州区马驹桥镇新海北里小区提供物业服务，赵志强为接受马桥物业公司提供服务的该小区业主。双方于2003年8月29日签订《物业管理收费协议书》，约定马桥物业公司为赵志强居住的新海北里××室提供物业服务，标准为物业服务费8.4元/平方米/年。每年的9月15日至11月15日为下年度的交费期限。赵志强的房产为90.94平方米，应交纳年度物业费为763.9元。现已过交费期限，但赵志强仍旧没有交纳2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费。马桥物业公司已经依合同约定履行了物业服务义务，赵志强拖欠费用的行为违反了合同约定，构成违约，故马桥物业公司诉至法院，请求法院判令：1.赵志强给付2012年9月1日至2013年8月31日期间的物业费763.9元，自2012年11月16日至2014年7月6日的滞纳金136.81元及2014年7月7日至实际给付之日止的滞纳金；2.赵志强给付2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费763.9元，自2013年11月16日至2014年7月6日的滞纳金53.17元及2014年7月7日至实际给付之日止的滞纳金；3.赵志强承担本案诉讼费用。赵志强在一审中答辩称：就物业合同纠纷一案，马桥物业公司应当提供赵志强与马桥物业公司之间所签订的新海北里××室从2003年8月24日至2014年8月31日物业费收费标准为8.4元相关协议的证据，否则属于诬告，赵志强与马桥物业公司之间没有物业服务纠纷。马桥物业公司没有履行《物业费收费管理协议书》，也未按照相关规定提供管理服务造成违约。一、赵志强依协议约定物业费是每年每平米6元，并不是8.4元，而且是按月收取，也并不是按照每年的9月15日至11月15日为下年度交费期限。按入住时签字的协议，马桥物业公司违约，是未服务先收费，没有法律依据。协议内容第三条都是霸王条款，当年入住时谁要是不签就不给谁楼房钥匙，赵志强当时在无奈的情况下只能签字。依据合同法的规定，依法成立的合同受法律保护，马桥物业公司是一个不合格的物业公司。二、马桥物业公司在协议书中依据《城市住宅小区物业管理服务暂行办法》特制本协议，其中第十条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布，接受使用人的监督，定期（一般6个月）向住户公布收费的收支账目，但是马桥物业公司从2003年入住至2011年也没有向住户公布过收支的账目，属于不合格的物业管理服务公司。三、2009年在小区公告栏里马桥物业公司贴出暖气费从30元下调2元，物业费上涨，每年每平方米在6元的基础上再上涨2.4元。到了2011年暖气费不下调了，而物业费就按上涨的交费了，如果不交就不提供卖水和各项服务。业主起诉马桥物业公司服务不合格，擅自设立收费项目，而法院却以没有业主委员会为由不予立案，马桥物业公司和赵志强没有签订8.4元的物业服务合同，法院却立案了，法院直接偏袒了马桥物业公司。马桥物业公司这次起诉赵志强，赵志强才知道以前马桥物业公司收费都是未服务先收费。依据《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，其中业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持，业主请物业服务企业退还其收取的违规费用，人民法院应当予以支持。赵志强要求马桥物业公司退还赵志强未服务先收费的违规费用，退还多收的每年每平方米2.4元的物业费。四、依据物权法的相关规定，小区幼儿园是开发商为小区业主配套的公建设施，小区业主享有知情权和监督权，出租幼儿园的出租款应向小区业主公布，马桥物业公司擅自把小区楼前、楼后的绿地弄成水泥地变成停车位进行出租，赵志强作为业主有权要求马桥物业公司恢复绿地，把原来车位出租所得款项返还业主，恢复小区B区东墙外小吃一条街的绿地，拆除违章建筑，退还多年来在绿地上的违章建筑盖成商租房所得的出租款，恢复B区、C区西墙外新海市场的绿地、拆除违建、退还违章建筑盖成商租房所得的各项出租款。小区内的卫生，绿化及各项服务马桥物业公司都不合格。综上，马桥物业公司服务不合格、未服务先收费没有法律依据。一审法院经审理查明：马桥物业公司系北京市通州区马驹桥镇新海北里小区（以下简称“新海北里”）物业服务公司，赵志强系新海北里××室的业主，该房屋的建筑面积为90.94平方米。本案审理过程中，马桥物业公司提交了一份2005年1月的《关于收取物业管理费的请示》，请示中显示新海小区房屋产权人交费项目包括绿化费、化粪池清淘费、管理费、小修费、小区公共设施维修费等共计每建筑平方米每年8.7元，北京市通州区物价局在请示上签署意见“同意按照文件规定批准收取综合物业管理费”。马桥物业公司据此称其按照8.4元每建筑平方米每年的标准收取物业费有相关依据。一审庭审中，赵志强认可马桥物业公司系新海北里小区的物业服务公司，认可其未交纳2012年9月1日至2014年8月31日的物业费，亦认可马桥物业公司从2009年9月1日起即开始在新海北里按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费，但是赵志强辩称，马桥物业公司按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费没有依据，且存在未服务先收费的情况。赵志强还辩称马桥物业公司存在未向业主公开收支账目、私自将绿地建成停车位出租、私自建违章建筑出租、未搞好小区绿化卫生等服务不合格的行为。一审另查，涉诉新海北里小区目前尚未成立业主委员会。上述事实，有物业管理收费协议书、关于收取物业管理费的请示、信访答复意见书、物业费催缴通知、视频光盘及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院经审理认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。根据本案查明的事实，马桥物业公司与赵志强之间系物业服务合同关系。马桥物业公司为赵志强提供了物业服务，赵志强理应交纳相应的物业费，现马桥物业公司要求赵志强给付2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费请求合理，一审法院予以支持。马桥物业公司提交的《关于收取物业管理费的请示》系经物价管理部门批准的，根据该请示，新海北里房屋产权人应当交纳的物业费应当是8.7元每建筑平方米每年，马桥物业公司现据此主张物业费用按照8.4元每建筑平方米每年收取，已经对请示价格适当进行了下调，并无不当之处。根据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的规定，北京市物业服务收费实行市场调节和政府指导价，而参考北京市发改委于2004年发布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》的规定，在未考虑浮动幅度的情况下，北京市普通住宅小区的物业费政府拟定的指导价已经超过了10元每建筑平方米每年。因此，一审法院认定马桥物业公司要求赵志强按照8.4元每建筑平方米每年向其支付2012年9月1日至2014年8月31日的物业费并无不妥之处。对于马桥物业公司要求赵志强支付滞纳金的请求，鉴于其公司物业管理服务确实略有瑕疵，故一审法院不予支持。关于赵志强所称的马桥物业公司按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费没有依据的辩解意见，因涉诉小区未成立业主委员会，马桥物业公司已经向物价部门作出请示，根据其请示房屋产权人所交物业费为8.7元每建筑平方米每年，现其按照8.4元每建筑平方米每年主张物业费并无不妥，故一审法院对赵志强该项辩解意见不予支持。关于赵志强所称的马桥物业公司未服务先收费的辩解意见，因马桥物业公司主张的系2012年9月1日至2014年8月31日的物业费，在本案中马桥物业公司并未要求赵志强交纳未来时间段的物业费，故一审法院对赵志强的该项辩解意见亦不予支持。关于赵志强所称马桥物业公司存在未向业主公开收支账目、私自将绿地建成停车位出租、私自建违章建筑出租的辩解意见，若情况属实，其可以向物价、城市管理等相关部门进行反映，而不应成为其拒交物业费的理由。关于赵志强辩称的马桥物业公司未搞好小区绿化、卫生等服务不合格行为，马桥物业公司虽不予认可，但一审法院认为根据赵志强所提供的证据显示，马桥物业公司服务确实略有瑕疵，然而马桥物业公司已经将物业费从请示的8.7元每建筑平方米每年下调至8.4元每建筑平方米每年，因此赵志强的该辩解意见亦不应成为其拒交物业费的理由。且，物业服务是一种准公共服务产品，是对全体业主的共用部分进行维护和管理。业主在物业管理活动中，应当按时交纳的物业服务费用是用于对全体业主的物业公共部分进行管理、维护支出，因此服务质量是否与费用相符不应当由个别小区业主进行评价，个别业主以小区内物业提供的公共服务未达标为由拒交或少交物业服务费，是对其他业主，特别是按时足额交纳物业费的业主合法权益的侵害。故，一审法院对于赵志强拒绝交纳物业费用的辩解理由不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、赵志强给付马桥物业公司2012年9月1日至2013年8月31日的物业费763.9元，于判决生效之日起七日内执行清；二、赵志强给付马桥物业公司2013年9月1日至2014年8月31日的物业费763.9元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回马桥物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。赵志强不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：赵志强与马桥物业公司没有签订8.4元物业服务合同。上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判决马桥物业公司出示2003年8月29日签订的8.4元每平米的服务合同；3.请求判决马桥物业公司2003年入住时与2009年上涨物业费，下调取暖费物价部门的备案手续或文件；4.请求判决马桥物业公司支付2009年9月1日至2012年8月31日违规多收每年每平米2.4元的物业费654.768元；5.请求判决马桥物业公司支付物业服务先收费赔偿金2009年9月1日至2012年8月31日79.685元；6.请求判决马桥物业公司支付双方没有签订8.4元物业服务合同涉嫌诬告赵志强的精神损失费1000元；7.请求判决马桥物业公司支付所有出租款项所得的收益赔偿金1000元；8.请求判决马桥物业公司支付赵志强的务工费200元；9.诉讼费用全部由马桥物业公司承担。赵志强向本院提交以下证据予以证明：1.2010年8月9日马桥物业公司贴到赵志强房屋门上的告知书（复印件），马桥物业公司在让居民交纳物业费时如果不交6元物业费，公司就要求居民退还上涨的暖气费2元，而且生活饮用水价按照4元标准收取，实际收取标准不一。证明2009年上涨物业费马桥物业公司是用欺诈形式收取的，违反物业服务合同条例。2.10张照片，证明马桥物业公司服务不到位、不合格；马桥物业公司通过各种方法提高收入，但物业费却在上涨，不合理。3.马驹桥给市长信箱、杨秀明的回复，证明小区外围（包括餐饮一条街和农贸公司）都是马桥物业公司在管理，马桥物业公司的收入提高了，但物业费却在上涨，是不合理的。4.2015年3月6日，马桥物业公司按照6元标准收取小区其他业主的2014年9月1日至2015年8月31日的物业费收据。证明马桥物业公司并非按照8.4元的标准收费。马桥物业公司服从一审法院民事判决。其针对赵志强的上诉理由答辩称：不同意赵志强的上诉请求。一、2005年马桥物业公司已经向通州区物价局提交申请，申请物业费上调，得到了审批。2009年对小区业主进行了公告。当年业主已经按此金额缴纳了物业费，所以按照8.4元收取是合法合理的。二、该小区的物业服务和环境是符合规定的，对于赵志强提出绿地等环境问题，因为小区面积大，有些不可能及时清理，其说法实片面，马桥物业公司不予认可。三、对于幼儿园等设施，这些对业主已经告知过，属于小区的配套设施，马桥物业公司不盈利，是为了方便业主。马桥物业公司向本院提交以下证据予以证明：证据一，2011年11月15日，赵志强按照8.4元的标准向马桥物业公司交纳涉案房屋物业费的收据，交纳的期限是2011年9月1日至2012年8月31日。证明赵志强按照单价8.4元的物业费标准交纳过物业费。证据二，国有土地使用证及房产证，马桥物业公司随机抽取新海小区三个楼（新海南里33号楼、新海北里7号楼、新海北里13号楼）的房产证，证明新海小区为大产权商品房。本院经审查认为，赵志强提交的马桥物业公司的告知书、10张照片、给杨秀明的回复以及马桥物业公司提交的国有土地使用证及房产证，其在一审审理过程中未提交，上述证据亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的范畴，故本院对上述证据不予采信。经本院庭审质证，双方对以下涉及本案争议焦点的新的证据持有异议：一、马桥物业公司对赵志强提交的2015年3月6日按6元的标准收取小区其他业主的物业费收据，认可真实性，认为这是马桥物业公司在2014年9月30日之前做的优惠活动，业主于2014年9月30日前缴纳下一年物业费的，按照6元标准收取。本院认为，该证据系小区中其他业主交纳物业费的收据，与本案不具有关联性，故该证据本院不予采信。二、赵志强对马桥物业公司提交的其2011年11月15日交纳涉案房屋物业费收据的真实性、关联性认可，但认为马桥物业公司是以欺诈的方式收取的物业费。对此本院认为，赵志强未能提交证据证明马桥物业公司以欺诈的方式收取物业费，故本院对该证据予以采信。本院二审期间依法补充查明以下事实：2011年11月15日，赵志强按照8.4元的标准向马桥物业公司交纳涉案房屋物业费的收据，交纳的期限是2011年9月1日至2012年8月31日。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人提交的上述证据和陈述意见在案佐证。本院认为：马桥物业公司系新海北里的物业服务公司，赵志强系新海北里××室的业主，马桥物业公司与赵志强存在物业服务合同关系，对此双方均无异议，双方均应全面履行合同义务。马桥物业公司为赵志强所在的小区提供了物业服务，赵志强应交纳相应的物业服务费用。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点问题本院归纳如下：一、关于物业费的收费标准问题。1.2005年1月的《关于收取物业管理费的请示》系经物价管理部门批准的，根据该请示，新海北里房屋产权人应当交纳的物业费应当是8.7元每建筑平方米每年，北京市通州区物价局在请示上签署意见“同意按照文件规定批准收取综合物业管理费”，马桥物业公司据此按照8.4元每建筑平方米每年的标准收取物业费具有相关依据。2.《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定，北京市物业服务收费实行市场调节和政府指导价，而参考北京市发改委于2004年发布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》的规定，在未考虑浮动幅度的情况下，北京市普通住宅小区的物业费政府拟定的指导价已经超过了10元每建筑平方米每年。因此，马桥物业公司要求赵志强按照8.4元每建筑平方米每年向其支付2012年9月1日至2014年8月31日的物业费并无不妥之处。3.赵志强认可马桥物业公司从2009年9月1日起即开始在新海北里按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费，并且于2011年11月15日按照8.4元每建筑平方米每年的标准向马桥物业公司交纳了涉案房屋的物业费。据此可以认定，赵志强以按照8.4元每建筑平方米每年的标准交纳物业费的方式，认可其与马桥物业公司存在“按照8.4元每建筑平方米每年的标准收取物业费”的物业服务合同，故本院认为，马桥物业公司按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费具有事实依据。赵志强上诉认为马桥物业公司是用欺诈的方式让其交纳8.4元物业费的，并提交2010年8月9日马桥物业公司的告知书用以证明，对此本院认为，该告知书与赵志强2011年10月15日交纳物业费之间，没有关联性，故赵志强针对交纳物业费时马桥物业公司存在欺诈情形未能提交证据证明，本院对其该项上诉理由不予采信。二、赵志强的上诉请求能否得到支持。赵志强上诉请求中第1项至第3项，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于赵志强上诉请求中的第4项至第8项，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，属于赵志强在二审程序中提出的反诉，因赵志强与马桥物业公司未能就调解达成一致意见，故该部分请求赵志强可另行起诉。物业管理工作涉及方方面面的问题，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发，赵志强认为马桥物业公司提供的物业服务存在诸多瑕疵，但其提交的证据并不足以证明马桥物业公司提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对于赵志强要求不支付物业费的上诉请求，本院不予支持。综上，赵志强的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由赵志强负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费50元，由赵志强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋      巍代理审判员 霍   思   宇代理审判员 李      冉二〇一五年三月二十日书 记 员 郭琳书记员高赫男