海南省保亭黎族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）保民初字第100号
原告海南农垦中南投资集团有限公司，住海南省保亭县新星农场五区二队七仙大道旁中南温泉公寓酒店办公楼。
法定代表人黄少儒，职务董事长。
委托代理人唐海涛，男，黑龙江诺成律师事务所律师。
被告保亭和祥农业综合开发有限公司，住海南省保亭县保城镇红兄水库旁。
法定代表人樊新霞，职务总经理。
第三人海南省国营金江农场，住海南省保亭县响水镇。
法定代表人黄明哲，职务场长。
委托代理人付华丽，女，1981年9月6日出生，汉族。
第三人海南大枫地产投资有限公司，住海南省保亭县温泉中路新星酒店二楼203房。
法定代表人蒲庆春，职务总经理。
委托代理人任大鹏，男，1980年1月9日出生，汉族。
原告海南农垦中南投资集团有限公司（以下简称中南公司）诉被告海南保亭和祥农业综合开发有限公司（以下简称和祥公司）、第三人海南省国营金江农场（以下简称金江农场）、海南大枫地产投资有限公司（以下简称大枫公司）农业承包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序由审判长陈会升、审判员杨忠宇、审判员李传智，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告中南公司委托代理人唐海涛、被告和祥公司、第三人金江农场委托代理人付华丽、大枫公司委托代理人任大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中南公司诉称：2002年4月13日，原海南省国营南茂农场（以下简称南茂农场）与被告签订《土地租赁合同》，约定将红霞队橡胶更新地49亩发包给被告，用于种植荔枝和红毛丹，承包期限为30年，即2000年11月25日起至2030年5月30日止，并约定其他内容。2002年11月25日，南茂农场与被告又签订一份《土地租赁合同》，约定将红霞队位于水库东侧10.2亩及水库西侧25.1亩土地发包给被告，用于种植荔枝和红毛丹，承包期限为30年，即2002年6月1日起至2032年5月30日止，并约定其他内容。2009年2月23日，海南省农垦总局进行政策性重组，将南茂农场和原金江农场合并为海南省国营金江农场，即本案第三人。金江农场由此继受取得南茂农场签订的两份《土地租赁合同》主体资格。2010年2月10日，海南省农垦总局将3500亩国有土地使用权，包括本案诉争部分土地在内，作为国家休闲度假公园项目用地划转给原告。2010年9月2日，原告取得保国用（2010）第25号《国有土地使用权证》，因而得以向被告主张租赁合同中部分土地权利。2010年6月17日，海南省农垦总局将2000亩国际休闲度假公园项目用地中，包括诉争土地在内的500亩土地使用权，划转给大枫公司。目前，由于该500亩土地使用权尚在办理分户过户手续，土地使用权仍归于原告名下。原告同时将剩余1500亩土地使用权租赁给大枫公司使用。2010年10月10日，原、被告及第三人对诉争土地上青苗和附着物清点制表，后因土地界限、权属不明等争议，双方未能在制作的《金江农场南茂片区红霞队征地青苗补偿标准》（作物）表上签字确认。2011年1月20日，原告在涉案500亩土地上建设国际公园度假中心，后经政府相关部门批准同意。2011年9月22日，原告向被告送达了《关于限期清理地面附着物并向我司移交土地的通知》，通知被告移交土地、清点作物补偿、以及再次明确土地权属和终止合同等相关内容，因被告要求太高，双方无法达成调解。2011年11月1日，原告向保亭县人民法院提起诉讼，贵院经当事人申请，依法委托进行土地面积勘测、资产评估等司法鉴定。经勘测，在原告受让并经政府审批规划红线范围内，包含被告租赁使用土地39.07亩。经双方协商评估，被告租赁和实际占用的地块上青苗补偿标准上浮30%后，补偿费为每亩31，174.00元，故解除合同退场后，原告应向被告支付项目用地红线内39.07亩土地上青苗补偿款为1，217，968.18元（39.07亩×110株／亩×130%×218元／株），水井围墙补偿款为1，590.00元，抽水井补偿款为1，755.60元。2013年7月25日，保亭法院作出判决，被告不服上诉；2013年12月11日，海南省第一中级人民法院撤销原判，发回重审。因此，原告认为两份《土地租赁合同》约定的解除条件业已成就，作为合同继受方有权解除合同，并同意补偿被告各项损失。为维护双方合法权益，诉至法院，请求判决：1、依法解除南茂农场和被告于2002年4月13日和2002年11月25日签订的两份《土地租赁合同》中关于划转给原告500亩项目用地范围内39.07亩土地使用权的部分合同内容，其他合同内容不变；2、依法确认并判令原告支付给被告地上青苗及附着物等所有补偿款总计人民币1，221，313.78元，其中青苗补偿款为1，217，968.18元，水井围墙补偿款为1，590.00元，抽水井补偿款为1，755.60元；3、依法判令被告应当自本案判决生效之日起10日内自行退出，将39.07亩土地使用权和现有地上青苗及附着物等资产交付原告；4、一审、二审和本案案件受理费、鉴定费及由此产生的一切费用由被告承担。
被告和祥公司辩称：（一）原告请求与被告解除租赁合同39.07亩土地的内容，但对39.07亩土地的具体位置、四至范围、地理坐标等没有明确，没有相关部门出具报告等证据材料证明其主张，应承担败诉的不利后果。（二）被告对涉案土地使用权享有优先受让权，原告将涉案土地使用权转让给第三人大枫公司，侵犯了被告享有的优先受让权，应当予以撤销。在本案审理过程中，被告依法在举证期限届满前对该主张提出了反诉请求。如被告依法买受涉案土地，则原告无权解除相关土地内容的合同。（三）1、原告请求青苗及附着物等补偿款计算依据，是（2012）海南一中法鉴字第130-2号《司法技术鉴定报告》。被告对该报告始终不予认可，而且鉴定结果有效期限已过，不应再作为定案依据；2、现审理的是原告新变更后的诉讼请求，原诉虽经贵院审结，但已经海南省第一中级人民法院裁定发回重审，因此原诉中的鉴定报告与新诉没有关联性，不应作为定案和补偿款计算的依据。（四）1、被告与第三人金江农场签订的《土地租赁合同》没有失效的情况下，被告继受合同权利后，将涉案土地转让和其他1500亩的土地使用权出租，侵害了原承租人的合法权利，应当承担过错责任；2、2010年9月，被告取得划拨土地使用权至今，没有进行实质性开发，违反我省《海南经济特区土地管理条例》第四十四条的规定，应当由主管部门收回其土地。由此，原告依据《土地租赁合同》第7条的约定，主张权利的理由不能成立，对造成被告损失应当承担过错赔偿责任，也因此，本案诉讼费、鉴定费等相关费用应当由原告及第三人承担。总之，被告认为，原告诉讼请求不明确，且侵害了被告享有的优先受让权，其主张青苗及地上附着物补偿款计算标准没有法律依据，应当予以驳回。
第三人金江农场辩称：对原告的诉讼请求，以及事实与理由，没有异议。
第三人大枫公司辩称：对原告的诉讼请求，以及事实与理由，没有异议。
原告提供如下证据：（一）组证据证明被告承包涉案土地的事实：1、2002年4月13日签订《土地租赁合同》；2、2002年11月25日签订《土地租赁合同》；
（二）组证据证明原告享有合同权利，具备本案诉讼主体资格；原告通过划转取得39.07亩土地使用权属于两份《土地租赁合同》中承包土地亩数范围内的事实：1、《中共海南省农垦总局委员会、海南省农垦总局关于部分农场（社区）重组的决定》（琼垦字（2009）10号文件）；2、《海南省农垦总局关于划转金江农场3500亩国有土地使用权给海南农垦中南投资集团有限公司的批复》（琼垦局字（2010）59号文件）；3、《海南省农垦总局关于海南农垦中南投资集团有限公司有偿转让和租赁部分国有土地使用权给海南大枫地产投资有限公司的批复》（琼垦局字（2010）350号文件）；4、《双大公司用地范围图》；5、《国有土地使用权证（后附﹤划转“金江农场国有划拨地使用权”给海南农垦中南投资集团有限公司勘测定界图﹥）》；
（三）组证据证明关于两份《土地租赁合同》中39.07亩土地的内容，已经政府审批同意开发建设；土地应予收回，部分合同内容已无法履行，合同约定的解除条件成就，应予以解除的事实：1、《保亭黎族苗族自治县国土资源环境局关于海南农垦中南投资集团有限公司香根温泉小镇等项目的用地意见》（保土环资字（2011）11号文件）；2、《保亭黎族苗族自治县国土资源环境局关于保亭星湖湾度假小区项目环境影响报告表的审批意见》（保土环资字（2011）184号文件）；3、《建设项目选址意见书（后附﹤项目用地勘测定界图﹥》；
（四）组证据证明被告扩种、抢种，以及原告通知清理撤场的事实：1、《金江农场南茂片区红霞队征地青苗补偿标准（作物）》；2、《关于限期清理地面附着物并向我司移交土地的通知》；
（五）组证据证明被告应获得青苗补偿款1，217，968.18元、水井围墙补偿款1，590.00元，抽水井补偿款1，755.60元的事实：1、《（2012）海南一中法鉴字第130-2号司法技术鉴定报告》；2、《（2012）保民初字第4号司法鉴定委托书》；3、《（2012）海南一中法鉴字第130-2号司法鉴定委托书》；4、《（2012）海南一中法鉴字第130-2号现场勘查笔录》。
被告和祥公司对原告提供证据的质证意见：对（一）组证据，原告没有提供具体测量结果，无法确定原告诉请39.07亩土地是否属于被告承包土地范围内；对（二）组证据，第一份没有提供原件，无法确定真实性；第二份保亭县没有权限作出该批复；第三份原告将部分土地使用权转让和租赁给大枫公司，原告亦享有优先购买权；第四份无法判断土地四至范围，不予认可；第五份保亭县没有权限颁发此土地证；对（三）组证据，没有提供原件，不予认可，选址意见不能说明什么问题；对（四）组证据，原、被告双方点苗制表属实，至今为止被告没有收到原告发出的通知；对（五）组证据，第一、二、四份证据均为过期，不予认可，第三份是依据103亩土地范围评估鉴定，与本案不符。
第三人金江农场、大枫公司对原告提供的证据均予以认可。
被告提供如下证据：（一）《营业执照复印件》、《法定代表人身份证件》，证明被告诉讼主体资格；
（二）《民事起诉状》、《青苗补偿清单》，证明原、被告现场点苗制作补偿清单的事实；
（三）《土地租赁合同》（2002年4月13日）、《土地租赁合同》（2002年11月25日），证明被告享有土地租赁权利，具备承租人的资格；
（四）《大枫公司营业执照复印件》，证明大枫公司不具备国有资产公司的性质，依法不享有优先购买权；
（五）琼垦局字（2010）350号文件，证明原告将涉案土地以35万元／亩的价格转让给第三人大枫公司，并报农垦总局批复的事实；
（六）林琼珍、黄恭环、黄思进、黄思全、雷建华、李广校等六人证人证言，证明六人获得的青苗等补偿款计算标准，与被告现要求的补偿标准一致；但原告不愿意按此标准向被告赔偿青苗等补偿款。
原告对被告提供证据的质证意见：对证据（一）没有异议；对证据（二），不能证明原告承认清表上所列有关作物等内容，只能证明双方清点过程和原告主张权利的事实；对证据（三）真实性没有异议，但无法证明被告享有优先受让权；对证据（四）没有异议，但第三人大枫公司是否具备受让土地使用权的主体资格与本案无关；对证据（五）没有异议；对证据（六）不予认可，证人证言应按照证据规则及相关司法解释的规定，在举证期限内申请证人出庭作证；而且一证人一证言，该份证据具有由被告书写，多位证人签名的嫌疑。
第三人金江农场、大枫公司同意原告的质证意见。
第三人金江农场、大枫公司没有证据提供。
2014年3月11日依被告申请，原告未能在本院通知的举证期限前，而当庭提交五份证据：1、土地转让合同；2、保国用（2013）第35号土地使用证；3、保国用（2014）第36号土地使用证；4、建设用地规划许可证；5、保亭“野奢世界”度假区控制性详细规划图。以此证明原告将500亩土地使用权转让给第三人大枫公司履行了合法程序，并且明确了涉案土地范围；同时说明原、被告双方争议的只是赔偿款具体数额。被告认为原告提供的证据及证明内容无法说明涉案土地具体的四至范围。被告后又于2014年4月2日向本院提出调查取证申请，但其申请调取的证据，庭审中均已涉及，且无法明确调取该证据证明的内容，本院在此不再赘述。第三人金江农场、大枫公司对原告提供的证据没有异议。
审理中，经双方当事人陈述、举证、质证及法庭认证，查明以下事实：原海南省国营南茂农场与被告分别于2002年4月13日、2002年11月25日签订两份《土地租赁合同》，承包亩数为49亩、10.2亩、25.1亩，用于种植荔枝和红毛丹，期限为30年。2009年2月23日，经政策性重组，南茂农场与原金江农场合并为第三人海南省国营金江农场，其合同权利义务由金江农场继受。2010年2月10日，原告经划转，取得包括被告承包的部分土地（即49亩和25.1亩连接部分中39.07亩）在内3500亩国有土地使用权，作为国家休闲度假公园项目用地。原两份《土地租赁合同》约定的权利义务由原告行使和履行。
2010年6月17日，经请示海南省农垦总局批复，同意原告将划转3500亩土地使用权面积，转让其中500亩给第三人大枫公司，包括被告承包的部分土地在内，单价为35万元／亩，总价款为17500万元；另外1500亩土地使用权租赁给第三人大枫公司。原告与第三人大枫公司于2010年6月28日关于转让500亩土地使用权签订《土地转让合同》。
原告于2010年9月2日取得保国用（2010）第25号《国有土地使用权证》，其使用权面积座落于金江农场红霞队、初文队、红明队、前进队。2010年10月10日，在两份《土地租赁合同》承包的部分土地上，原告、被告和第三人金江农场、大枫公司共同清点地上青苗及附着物，并制作《金江农场南茂片区红霞队征地青苗补偿标准（作物）》。但双方因地界不清、青苗株数、大小等意见不一，原告没有签名盖章确认。
2013年4月24日，第三人大枫公司取得保国用（2013）第35号土地使用权证，其使用权面积为45498平方米，合约68.25亩，座落于保亭县金江农场红霞队；以及保国用（2013）第36号土地使用权证，其使用权面积为66666.7平方米，合约100亩，座落于保亭县金江农场红霞队。
本院认为：（一）原告诉请解除第三人金江农场与被告签订两份《土地租赁合同》中39.07亩土地使用权的内容，有无事实与理由和依据。
2009年2月23日，海南农垦总局决定对部分农场重组，将原土地使用权人南茂农场，并入原金江农场，重组为第三人金江农场。原两份《土地租赁合同》，由第三人金江农场行使权利及履行义务，符合《中华人民共和国合同法》第九十条的规定。2010年2月10日，海南农垦总局通过内部划转，原告取得第三人金江农场名下的，包括被告承包的部分土地在内3500亩国有土地使用权，作为国家休闲度假公园项目用地；后于2010年9月2日取得保国用（2010）第25号《国有土地使用权证》，其使用权面积座落于金江农场红霞队、初文队、红明队、前进队。原告取得土地使用权后，由其继续行使和履行两份《土地租赁合同》中部分权利和义务。依照两份《土地租赁合同》第七条约定：“乙方在经营期间，如甲方因同一规划建设方面需要收回土地，造成乙方无法生产经营，甲方应负一定的损失。”原告诉请解除第三人金江农场与被告签订两份《土地租赁合同》中39.07亩土地使用权的内容，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款合同解除条件成就，可以解除合同的规定，本院予以支持。关于解除合同主体的说明。两份《土地租赁合同》中甲方为海南国营南茂农场，后合并重组为第三人金江农场，依据合同相对性原则，应为解除海南国营南茂农场与被告签订合同的部分内容，但是海南国营南茂农场作为合同主体已不存在，其原有合同权利和义务应由第三人金江农场行使和履行。其中39.07亩土地使用权已划转给原告，原告依其所有权诉请解除第三人金江农场与被告之间的部分合同内容，符合法律规定。
2010年6月28日，原告将500亩土地使用权，包括被告承包的部分土地在内转让给第三人大枫公司。被告对此主张优先购买权。但在2010年10月10日，被告与原告、第三人金江农场、大枫公司曾经针对该土地上青苗及附着物进行清点，以拟制作补偿数额；却因双方意见不一，而没能达成补偿协议。该事实说明原告对被告如何处分名下土地使用权不持异议，也即默许了被告与第三人大枫公司之间转让土地使用权的行为。故，本院对被告的辩称理由不予采纳。
（二）原告补偿被告地上青苗款1，217，968.18元，水井围墙款1，590.00元，抽水井款1，755.60元，三项共计人民币1，221，313.78元，是否合理。
《中华人民共和国土地承包法》第十六条第（二）款规定“承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。”原告依据《（2012）海南一中法鉴字第130-2号司法技术鉴定报告》的基础上，以及按照《海南省征地青苗及附着物补偿标准》，以青苗补偿标准上浮30%后每亩31，174.00元计算，诉请补偿被告以上款项共计人民币1，221，313.78元，本院予以支持。关于原告提交《（2012）海南一中法鉴字第130-2号司法技术鉴定报告》证据采信说明。该鉴定报告之鉴定方法由双方当事人协商确定，以103亩土地（包括诉争39.07亩土地在内）为鉴定对象所得出的最终鉴定结果，程序合法；虽然本案属于新诉，但与旧诉具有一定的关联性，该鉴定报告仍有一定的合理性。故，本院对该鉴定报告予以采纳。
综上，根据《中华人民共和国土地承包法》第十六条第（二）款、《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十三条第二款，判决如下：
一、解除被告保亭和祥农业综合开发有限公司与第三人海南省国营金江农场签订的两份《土地租赁合同》中39.07亩土地使用权的合同内容，其他合同内容继续履行；
二、原告海南农垦中南投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向被告保亭和祥农业综合开发有限公司支付青苗、水井围墙、抽水井补偿款共计人民币1，221，313.78元；
三、被告保亭和祥农业综合开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退出，并将39.07亩土地上青苗及附着物等资产交付原告海南农垦中南投资集团有限公司。
本案受理费人民币20792元，鉴定费人民币30000元，由被告保亭和祥农业综合开发有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长 陈会升
审判员 杨忠宇
审判员 李传智
二〇一四年五月十五日
书记员 黄杨慧