广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）粤高法立民终字第797号
上诉人（原审原告）：深圳市海陆辉煌投资发展有限公司。住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：张少锋，董事长。
委托代理人：冯耀枢，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人：陈宏清，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴开育，男，1936年5月15日出生，汉族，陆丰市人，现住广东省佛山市南海区桂城街道御景城市花园趣鸣轩*座***房。身份证号码4401041936********。
被上诉人（原审被告）：广东永业集团股份有限公司。住所地：广东省陆丰市区。
法定代表人：郑旭民，总经理。
上诉人深圳市海陆辉煌投资发展有限公司（下称海陆公司）因与被上诉人吴开育、广东永业集团股份有限公司（下称永业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省汕尾市中级人民法院（2015）汕尾中法民一初字第4号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
原审法院审理认为：本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。本案中，海陆公司以陆国土征（1993）第191号征用土地批文号为由，申请查封、强制执行陆丰市碣石镇金狮地段房地产中的金狮新区北园路第二坊第七栋第6-7间国有土地使用权（面积321.48平方米，其中核定使用面积170.50平方米）。因此，本案诉争焦点是审查吴开育主张的实体权利能否阻止涉案土地执行的问题。首先，涉案土地性质认定的问题。经查，海陆公司提供的证据虽显示同一块宗地中已有个别办理国有土地证，但权利人并非永业公司；永业公司转让涉案土地是宅基地，地上建筑物是否属合法建造的房产亦缺乏证据证实。同时，原审法院依法向管辖土地范围的陆丰市国土局调查取证，但查询无该地块征用、交纳土地出让金、确权、分宗、查封登记等相关资料。由此可见，本案现有证据仅显示永业公司持有涉案土地征用批文号但内容不详，至于涉案土地类型系国有建设用地或集体土地抑或农村宅基地，土地使用权能否登记至永业公司或吴开育名下所有等情形一概不详而待定。故涉案土地明显缺乏权属已初始登记的基本事实和依据。其次，涉案土地能否按现状执行的问题。永业公司在执行异议时提出陆丰市国土局陆国土征（1993）第191号土块使用权已分割、转让给339名案外人建造房屋使用至今，吴开育以享有土地实体权利为由提起执行异议，海陆公司则以土地使用权利人为永业公司为由申请按现状许可执行。因此，本案当事人对尚未依法登记的土地使用权归属发生争议，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状”的规定，在涉案土地缺乏权属已初始登记基本依据的情形下，原审法院无权径行对当事人诉争的实体权利归属进行审理认定，各方亦不得改变土地利用现状。据此，涉案土地能否被强制执行应视今后权属登记情形而定，在此前当事人诉争不应作为执行异议案件听证审查继而发生本案诉讼。如当事人对未被确权的涉案土地被人民法院查封持有异议属执行行为规范的问题，可另行申请执行复议程序解决。综上，涉案土地缺乏基本初始登记依据，原审法院无法径行对当事人诉争的实体权利归属进行审理认定。因此，海陆公司提起本案诉讼于法无据，应予驳回。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定：驳回原告海陆公司的起诉。本案预收一审案件受理费人民币4675.54元，依照国务院《诉讼费用交纳办法》第八条第二项的规定，退还原告海陆公司。
海陆公司不服原审裁定，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审法院（2015）汕尾中法民一初字第4号民事裁定。2.指令原审法院对案件继续审理。3.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：上诉人不服原审法院于2014年9月23日作出的（2014）汕尾中法执外异字第6号执行裁定，向该院提起了执行异议之诉。原审法院开庭审理后，以“涉案土地缺乏基本初始登记依据，本院无法径行对当事人诉争的实体权利归属进行审理认定，海陆公司提起本案诉讼于法无据”为由，驳回了上诉人的起诉。上诉人认为，原审法院驳回上诉人的起诉是错误的。涉案房产所在土地属被上诉人永业公司所有，依据“房随地走”的原则，土地使用权范围内的房产亦应属永业公司所有（除非另有充分证据证明系第三人所有），且永业公司在执行异议中称该范围内已有部分人办理了房产证，如上述情况属实，说明涉案房产所在土地范围内的整体己经办理了初始登记，原审法院完全可以依职权向房管部门调取相关证据，而不能以上述为由，驳回上诉人的起诉。
被上诉人吴开育答辩称：一、答辩人与永业公司于1995年1月27日签订的《有偿转让开发土地使用权合同书》真实有效。答辩人对没有办理土地使用权变更登记手续不存有过错。答辩人基于1995年1月27日签订的《有偿转让开发土地使用权合同书》，支付了合同对价，转让方永业公司也于1995年1月交付了土地予答辩人开发使用，答辩人也早已在该土地上建造了楼房，实现并一直维持对该土地和房屋的实际占有使用至今将近二十年，显然属于“事实占有”。二、答辩人请求人民法院依法裁定解除对坐落在陆丰市碣石镇金狮新区第二坊第七栋6-7间土地使用权的查封是符合法律规定的。此外，最高人民法院2015年5月5日出台的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》（法释（2015）10号）第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”答辩人的情况符合上述司法解释的规定。请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人永业公司在法定期限内未提交书面答辩意见。
原审法院查明，原审法院受理的（2010）汕中法执二字第27号执行案件，原执行法院广东省惠州市中级人民法院于2004年10月29日查封了陆丰市碣石镇金狮地段房地产［证号：陆丰市国土局陆国土征（1993）第191号，面积5744平方米］。2013年11月23日，原审法院根据海陆公司的申请继续查封上述房地产。后陈宏城、吴开育、庄龙、吴开育等案外人对被查封部分土地提出执行异议。在执行异议中，吴开育述称：1995年1月27日，吴开育与永业公司签订了购买土地合同书，约定陆丰市碣石镇金狮地段房地产中的金狮新区北园路第二坊第七栋第6-7间的国有土地使用权面积321.48平方米，其中核定使用面积170.50平方米，作价人民币225036元转让给吴开育作为宅基地使用。合同签订后，吴开育全部付清了价款，永业公司也将土地交付吴开育使用并建成楼房入住至今。该地块转让后因被法院查封致无法办理房地产证。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，吴开育请求原审法院中止对该房地产的执行并解除查封。永业公司主张法院查封的土地使用权早已分割、转让给吴开育等339位案外人使用，案外人合法利益应该受到保护，请求法院解除对小业主房地产的查封。原审法院经审查，于2014年9月22日作出（2014）汕尾中法执外异字第6号执行裁定书，中止对陆丰市碣石镇金狮地段房地产［证号：陆丰市国土局陆国土征（1993）第191号，面积5744平方米］中的金狮新区北园路第二坊第七栋第6-7间国有土地使用权（面积321.48平方米，其中核定使用面积170.50平方米）的执行。
2014年10月24日，海陆公司以吴开育、永业公司为被告向原审法院提起申请执行人执行异议之诉，请求：l.确认（1995）陆碣统让字第3196号《有偿转让开发土地使用合同》无效。2.请求对陆丰市碣石镇金狮地段房地产［证号：陆丰市国土局陆国土征（1993）第191号，面积5744平方米］中的金狮新区北园路第二坊第七栋第6-7间国有土地使用权（面积321.48平方米，其中核定使用面积170.50平方米）许可执行。3.二被告承担本案诉讼费用。
在审理中，因涉案土地权属登记不明，原审法院于2014年12月18日向陆丰市国土资源局（下称陆丰国土局）查询以下事项：一、查询永业公司名下的位于陆丰市碣石镇金狮地段的土地［证号：陆丰国土局陆国土征（1993）191号，面积5744平方米］的权属登记情况，即：土地权属是否已确权和相应权利人，土地征用、出让合同和土地出让金等相关费用，以及土地有无查封、设定抵押登记情况。二、上述土地有无被永业公司分宗出售陈宏城、吴开育、吴开育、庄龙并在国土部门备案，如有请详明所涉地块宗数，并复印相关的分宗资料。三、如上述土地尚未权属登记，现有条件能否确认土地使用权利人或单独分宗确权，另该土地申办权属或流转应具备何种条件。陆丰国土局于2014年12月31日作出陆国土资函（2014）189号《土地查询情况告知函》：经查询土地登记档案资料，暂查无永业公司名下的碣石镇金狮地段的土块使用权登记情况。案件审理中，经原审法院依法传票传唤，永业公司无正当理由，拒不到庭参加本案诉讼。
本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为，根据原审裁定的理由及海陆公司上诉的事实和理由，本案争议的问题是被上诉人永业公司征用的涉案土地是否存在使用权争议，以及该使用权争议是否阻碍海陆公司提起本案诉讼。
一、关于被上诉人永业公司征用的涉案土地是否存在使用权争议的问题。根据原审法院查明的事实，永业公司在1993年间已经征用了涉案土地，且事后已将土地分块转让给吴开育等人，此有陆国土征（1993）第191号、（1995）陆碣统让字第3196号《有偿转让开发土地使用合同》、（2010）汕中法执二字第27-4号执行裁定书等可供证实，故应认定永业公司是涉案土地的征用人，其对涉案土地享有相应的占有或处分的权利。对于涉案土地的权属，虽然陆丰国土局函复原审法院称“暂查无永业公司名下的碣石镇金狮地段的土地使用权登记情况”，永业公司也未提交其与行政主管部门签订土地出让合同、缴纳土地出让金并取得土地使用权证的证据，故在严格意义的土地使用权上应当认为存在权属不清的情况。但上述陆丰国土局的告知函并未否定永业公司已经征用涉案土地且已经分块转让给吴开育等人的事实，且在（2014）汕尾中法执外异字第6号执行裁定中，原审法院虽然没有认定土地使用权的归属和权利的合法与否，但根据永业公司与吴开育转让涉案土地的事实，已经肯定了吴开育对金狮新区北园路第二坊第七栋第6-7间房产及对应土地的权利。因此，从享有民事权利的角度，可以认为永业公司通过征用的方式已经对涉案土地享有相应的权利。
二、关于使用权争议是否阻碍海陆公司提起本案诉讼的问题。如上所述，永业公司对涉案土地的使用权不尽明确，但就执行异议之诉的法律关系而言，永业公司对涉案土地是否享有使用权，并不影响海陆公司依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起执行异议之诉的权利。本案为申请执行人执行异议之诉，其缘起于原审法院作为执行法院在吴开育提出执行异议后作出了（2014）汕尾中法执外异字第6号执行裁定，中止对涉案土地使用权的执行，即根据该第6号执行裁定，吴开育通过执行异议程序主张对金狮新区北园路第二坊第七栋第6-7间房产享有实体上的权利的请求，已经得到执行法院的支持。而海陆公司不服该执行裁定，以案外人吴开育、被执行人永业公司为被告提起本案诉讼，目的在于请求执行法院对执行标的许可执行，故海陆公司的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条的规定，原审法院作为执行法院依法应予审理。至于永业公司对涉案土地的使用权存在争议是否影响海陆公司提出的许可执行的请求，这属于原审法院受理后进行实体审理的问题。
综上，上诉人请求原审法院对本案进行审理的理由成立，本院予以支持。原审认为本案当事人对尚未依法登记的土地使用权归属发生争议，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，其无权径行对当事人诉争的实体权利归属进行审理认定而驳回海陆公司的起诉，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条、第一百七十五条的规定，裁定如下：
一、撤销汕尾市中级人民法院（2015）汕尾中法民一初字第4号民事裁定。
二、本案由汕尾市中级人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 詹伟雄
代理审判员 江 萍
代理审判员 符 容
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 耿丽丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十一条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。
第二十二条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，由执行法院管辖。
第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。