大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0293民初195号原告：大连家园物业有限公司。住所地大连市甘井子区，统一社会信用代码：91210231760781209N。法定代表人：关天人，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐丽，辽宁正良律师事务所律师。委托诉讼代理人：周传辉，辽宁正良律师事务所律师。被告：张勇，男，1968年4月27日出生，住大连高新技术产业园区。原告大连家园物业有限公司（以下简称家园物业公司）与被告张勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家园物业公司的委托诉讼代理人徐丽、被告张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家园物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付物业费3105.6元及违约金1129元，合计4234.6元。事实和理由：根据《物权法》、《物业管理条例》、《大连市物业服务收费管理实施细则》的规定,以及原告与业主委员会签订的《物业服务合同》约定，由原告为被告位于大连市高新技术产业园区大有恬园一期13-161号、面积为71.9平方米的房屋提供物业服务，并约定物业费为住宅每平方米0.6元。逾期未交的，每日按应交物业费的千分之三缴纳滞纳金。原告已经履行了合同约定的义务，而被告却拒不交纳物业费。自2011年1月1日起至2016年12月31日止，被告违约拖欠原告物业费合计3105.6元，原告主张按照年利率6%计算的违约金为1129元。上述费用经原告多次催缴，被告至今未付，故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告张勇辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告没有按约定履行合同在先。合同第二章第四条、第五条、第七条明确约定，原告负有对房屋、公用设施设备及公共绿地的日常维修、养护与管理义务。被告的房屋自2009年就屋顶漏水，该问题至今未予解决。第二，原告称被告拒不交纳物业费与事实不符。我早与物业公司沟通过，屋顶漏水问题解决后就交纳物业费，但直到现在该问题一直没有得到解决。原告也不与我沟通解决办法，每年只是在门口贴一张催缴物业费的通知了事。第三，原告的物业管理不到位。如：单元门损坏至今未修，业主安全得不到保障；我家阳台的铁栏杆锈蚀严重，报修后没有得到处理；公共绿地杂草丛生、无人维护；将停车费与物业费捆绑，损害业主权利；安保人员不足等，可见业主没有得到合同中约定的服务。综上，被告仅同意按照三分之一的标准交纳物业费1035.2元，不同意支付违约金1129元，并要求原告继续履行其合同义务，及时解决上述问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告与大连市高新技术产业园区大有恬园一期小区业主委员会签订《物业服务合同》（以下简称合同），约定由原告为被告所在的大有恬园小区提供物业管理服务，住宅物业服务费标准为0.6元/平方米·月，业主应当于每季度开始十五日内全额交纳本季度物业费，逾期未交的，应自逾期一个季度起，按应交费用的千分之三/日交纳滞纳金。合同约定的原告物业服务管理的内容主要包括：一、房屋建筑共用部分、共用设备设施、公共设施和配套附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；二、公共环境卫生工作，达到整体环境较好的标准；三、值班、门岗执勤、物业区域内巡视服务。合同第十四条约定，业主和物业使用人房屋自用部分、自用设备及设施的维修、养护以及其他特约服务，在当事人提出委托时，原告可接受委托并合理收取费用。被告房屋位于大有恬园一期13-161号，建筑面积为71.9平方米。被告于2005年4月入住上述小区，被告自2011年1月1日起至2016年12月31日止未向原告交纳物业费，共计3105.6元。被告所购房屋为顶楼，存在屋顶漏水的问题，该问题至今尚未予以解决。本院认为，原告与大连市高新技术产业园区大有恬园一期小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对原告及小区全体业主具有法律约束力。原、被告的争议焦点为：一、被告房屋的屋顶存在漏水问题，其是否应当全额交纳物业费；二、被告是否应当支付违约金。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，建筑物的屋顶属于物权法第六章所称的共有部分。《物业管理条例》第五十三条第二款规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”被告自称其房屋屋顶系于2009年开始漏水（交房后四年），故该漏水问题应由专项维修资金进行维修。另根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十九条之规定，维修资金的筹集和使用应由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；该维修资金经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。根据上述法律规定，被告屋顶漏水的问题应使用专项维修资金予以解决，但该维修资金筹集、使用的决定权并非在于物业公司，该问题至今未予解决不能认定原告未履行其合同义务，故被告以此为由拒绝全额交纳物业费的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于被告提出的单元门损坏至今未修、公共绿地杂草丛生、停车费与物业费捆绑、安保人员不足等问题均未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。而被告屋内阳台栏杆锈蚀属于被告房屋自用部分、自用设施的质量问题，不属于原告物业服务范围之内。综上，被告仅同意支付三分之一的物业费1035.2元的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。原告依据相关法律规定及合同约定，要求被告支付自2011年1月1日起至2016年12月31日止的物业费3105.6元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据物业服务合同的性质，原告作为被告小区的物业服务企业，应当在维修资金的筹集方面进行相应的协助工作。考虑到被告家中漏水问题在较长时间内确实没有得到解决，且原告并未提供证据证明被告欠交物业费给其造成了实际损失，故原告要求被告按照年利率6%的标准支付违约金1129元的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、第五十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张勇于本判决生效之日起十日内支付原告大连家园物业有限公司自2011年1月1日起至2016年12月31日止的物业费3105.6元；二、驳回原告大连家园物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告大连家园物业有限公司负担5元，由被告张勇负担20元（此款原告已预交，被告在执行时一并给付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  刘博二〇一七年八月十四日书记员  谷郁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第二款：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十九条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第五十三条第二款：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。