贵州省镇远县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民初字第00221号
原告梁高能，男，1983年1月13日出生，侗族，贵州省镇远县人，小学文化，农民。
委托代理人梁厚毫，男，1976年4月13日出生，侗族，贵州省镇远县人，初中文化，农民。系原告梁高能叔父。代理权限为特别授权。
被告杨再德，男，1968年12月19日出生，苗族，贵州省镇远县人，初中文化，农民。
第三人汪应春，女，1974年2月19日出生，汉族，贵州省镇远县人，初中文化，农民。
委托代理人唐元炜，镇远县法律援助中心法律援助工作者。代理权限为一般授权。
原告梁高能诉被告杨再德、第三人汪应春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法由审判员杨明镜适用简易程序于2015年6月10日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告梁高能及其委托代理人梁厚毫、被告杨再德、第三人汪应春及其委托代理人唐元炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁高能诉称，原告与被告于2014年2月26日达成房屋财产转让协议，被告将位于镇远县XX镇街上自有产权的四楼一底砖木结构房屋以242800元转让给原告，并出示镇国用（2009）第367号国有土地使用证以证明其权属。房屋转让后，原告投入资金5万元装修。2014年3月24日，第三人汪应春以原、被告的房屋转让协议侵犯共有人合法权利向人民法院提起诉讼，要求确认转让协议无效。在2014年5月13日的庭审过程中，汪应春出示离婚协议书，其协议书载明原、被告协议转让的房屋系被告与第三人的共有财产，该案因调解未成后汪应春撤诉，撤诉之后汪应春阻止原告入住该房屋，致使原告购买的房屋不能装修入住，给原告造成巨大损失。综上，被告隐瞒事实真相，以欺骗手段与原告签订房屋转让协议，给原告造成重大损失，为此，特向人民法院起诉，请求人民法院判决：1、解除原告与被告签订的房屋买卖协议；2、被告返还原告支付的房屋价款242800元；3、被告赔偿原告装修损失5万元。
被告杨再德辩称，被告和原告签订房屋买卖合同双方都是自愿的，被告当时没有钱还债，子女又要读书，被告才贴了广告要卖房子，是原告主动找到被告要买房子的。被告没有欺骗原告，原告也知道被告与第三人离婚的事实。
第三人汪应春述称，1、原、被告签订的房屋买卖字约侵害了第三人的财产共有权，第三人对于原、被告的交易行为并不知情，在本案中不存在任何过错行为；2、原、被告的房屋买卖行为是重大经济活动，双方都有义务对标的物进行了解和介绍，对交易风险进行评估，而双方并未尽到必要的注意事项，致使其交易行为直接侵害了第三人的财产共有权；3、原告主张被告返还购房款并赔偿损失的主张与第三人无关，第三人不应成为本案的当事人；4、本案所涉及的房屋权属关系清楚，双方的交易行为直接侵害了第三人的合法权益，致使交易行为无效。
经审理查明，原告梁高能与被告杨再德于2014年2月26日签订房屋买卖协议，约定被告将位于镇远县XX镇XX集贸市场内的房屋一栋（四楼一底），包括房屋所占地基以242800元卖给原告。后原告分三次将242800元付给了被告，并对房屋墙壁刮了腻子粉，安装了两个洗手盆，但原告尚未入住，也未将房屋及土地使用权办理过户登记手续。
座落在镇远县XX镇XX集贸市场内的四楼一底砖木结构房屋系被告杨再德与第三人汪应春在夫妻关系存续期间修建，2009年6月20日取得镇国用（2009）第367号《国有土地使用权证》，土地使用权人为杨再德，但尚未办理房屋产权证。被告与第三人于2012年7月26日协议离婚，协议约定其二人共同修建座落在镇远县XX镇XX集贸市场内的四楼一底砖木结构房屋一栋各享有一半。被告杨再德将房屋转让给原告梁高能时，并未取得汪应春的同意，也没有告知原告该房屋的共有情况及其与第三人汪应春离婚时对房屋的约定情况。该房屋现由第三人汪应春占有居住，第三人并不同意将该房屋出让给原告，也不同意将房屋所有权及土地使用权过户到原告名下。
上述事实，有经庭审举证、质证、认证的原告梁高能提供的身份证复印件、房屋买卖字约复印件、镇国用（2009）第367号《国有土地使用权证》复印件、离婚协议书复印件、民事裁定书原件，第三人汪应春提供的身份证复印件、离婚证复印件、离婚协议书复印件、镇国用（2009）第367号《国有土地使用权证》复印件等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案诉争房屋是被告杨再德与第三人汪应春婚后夫妻共同财产，二人离婚时协议约定该房屋按各一半的份额享有，故该房屋属于第三人汪应春与被告杨再德按份共有。《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”根据该条规定，被告杨再德有权对自己所享有的一半份额进行转让，但2014年2月26日被告杨再德在汪应春不知情的情况下与原告梁高能签订房屋买卖协议，将整栋房屋出售给原告梁高能，被告杨再德对第三人汪应春应享有的份额的处分属于无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据上述法律规定，被告杨再德在签订合同后并未取得整栋房屋的处分权，庭审中第三人汪应春也表示并不同意将自己享有的房屋份额进行转让，故原告梁高能与被告杨再德签订的房屋买卖协议中关于汪应春享有的那一半房屋份额的转让协议无效。而被告杨再德将自己享有的一半房屋份额转让给原告梁高能系原、被告双方的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，故该房屋买卖协议中关于杨再德享有的一半房屋份额的转让协议为有效合同。
原告梁高能与被告杨再德签订协议后，原告向被告支付了全部购房款，已经按照约定履行付款义务，为此，被告也应协助原告办理产权过户手续。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”被告杨再德在将房屋转让给原告时并未将该房屋系与他人共有的情况告知原告，被告杨再德违反了出卖人应承担的基本义务。根据查明的事实，第三人并不同意将自己享有的房屋份额进行转让，而被告与第三人在协议中仅仅约定所有权一人一半，并未对房屋作出具体的分割，该房屋系一个整体，具有不可分性。在第三人不同意转让自己享有的房屋份额的情况下，作为共有人之一的被告在客观上不能履行协助原告办理房屋产权过户手续的义务，导致原告签订房屋买卖字约的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；......”原告因被告存在违约行为导致不能实现合同目的而向法院起诉请求解除合同，其提出解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告返还已支付房款242800元的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求被告赔偿原告装修损失5万元的诉讼请求，因原告未提供任何证据证明其装修的程度以及装修所花费用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”虽然原告存在装修房屋的事实，但对装修费用没有提供证据证明，故对原告提出要求被告赔偿其装修费用5万元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十二条第一款、第一百三十五条、第一百五十条、《中华人民共和国物权法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
解除原告梁高能与被告杨再德于2014年2月26日签订的《房屋买卖字约》；
二、被告杨再德于本判决生效之日起十五日内返还购房款242800元给原告梁高能；
三、驳回原告梁高能的其他诉讼请求。
如义务人未按指定的期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5692元，减半收取2846元，由原告梁高能承担484元，被告杨再德承担2362元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审判员 杨 明 镜
二〇一五年七月三十日
书记员 王立（代）