重庆市第四中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）渝四中法行终字第00018号
上诉人（一审第三人）：马某某，男，土家族，1967年2月12日出生。
委托代理人：田永禄，重庆经冠律师事务所律师。
委托代理人：高亚，重庆经冠律师所事务所律师。
被上诉人（一审原告）：何某某，男，土家族，1942年1月5日出生。
委托代理人：王义勇，重庆经冠律师事务所律师。
一审被告：石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局。住所地：石柱土家族自治县南宾镇万寿大道***号。组织机构代码：00913535-8。
法定代表人：周康忠，局长。
委托代理人：高绪林，该局副局长。
委托代理人：谭宁棠，该局监察室主任。
上诉人马某某不服石柱土家族自治县人民法院对何某某诉石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土局）房地产权行政登记一案作出的（2013）石法行初字第00050号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月29日进行了公开开庭审理，上诉人马某某及其委托代理人高亚，被上诉人何某某及其委托代理人王义勇，一审被告石柱县国土局的委托代理人高绪林、谭宁棠，到庭参加了诉讼，上诉人马某某的委托代理人田永禄未到庭参加诉讼，现已审理终结。
一审法院审理查明：何某某在原石柱县南宾区河坝乡茶坪村农科组有上辈遗留的祖业土木结构房屋（未办理房地产权证）。马某某原系南宾区河坝乡茶坪村寨揙组村民，与何某某的房屋相距较远，撤区并乡并村组后与何某某成为现南宾镇河坝村茶坪组同组成员。2012年8月左右，何某某得知石柱县国土局在开展复耕工作，前往南宾国土所查询发现，石柱县国土局将其祖业房屋初始登记给马某某，房地产权证为石柱县房地证2012字第124793号，认为石柱县国土局的登记行为严重侵犯其合法权益而提起民事诉讼，在民事诉讼中马某某将该房地产权证作为证据提交法庭，何某某遂就该房地产权证提起本案行政诉讼。
2011年11月7日，马某某以河坝村委会出具的土地房屋权属来源证明为依据，向石柱县国土局申请房地产权登记。石柱县国土局于当日受理、初审、复审和终审（无具体时间），其审核表中房屋四至界限的相邻户何某荣（元）的签字不是其本人签名，对河坝村委会的土地房屋权属来源证明的真实性、合法性未严格审核，也未依法对有关事项进行公告，于2012年6月20日为马某某办理了石柱县房地证2012字第124793号房地产权证。
一审法院经审理认为：本案当事人争议的焦点：一是本案案涉房屋的初始权究竟是谁的、何某某是否有原告主体资格？二是石柱县国土局作出的石柱县房地证2012字第124793号房地产权证是否对外产生效力或产生实际影响、该房地产权证是否合法？现分别评判如下：
一、案涉房屋的初始权究竟是谁的、何某某是否具有原告主体资格的问题。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。本案经庭审查明，登记的房屋系何某某上辈的祖业房屋，不是马某某提供的河坝村委出具的土地房屋权属来源证明所称的系马某某的祖遗房屋，何某某的祖业房屋虽未办理初始登记，但何某某有继承权，石柱县国土局的登记行为与何某某有着法律上的利害关系，可以依法提起本案诉讼，具备原告主体资格。
二、石柱县国土局作出的房地产权行政登记是否对外产生效力或产生实际影响、登记的房地产权证是否合法的问题。石柱县国土局对案涉房屋进行房地产权证登记的时间是2012年6月20日，应适用2004年12月1日起施行的《重庆市土地房屋权属登记条例》（以下简称条例）进行登记。该条例第十条规定：土地房屋权属登记的一般程序：（一）申请受理。……；（二）权属审核。由土地房屋行政主管部门对申请登记的土地房屋权属来源及其合法性进行审核；（三）登记发证。……；土地房屋权属登记自土地房屋行政主管部门核准登记之日起生效。有关事项应当公告的，由土地房屋行政主管部门予以公告。第十一条规定：符合下列条件的，土地房屋行政主管部门应予登记：（一）提交资料齐全；（二）权属来源合法，四至界限清楚明确；（三）申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际状况一致；（四）权属无争议。第三十一条规定：村民申请住宅的土地房屋权属登记，应提交宅基地批准文件、土地房屋平面图。《中华人民共和国土地管理法》实施以前修建的住宅，村民不能提交权属来源证明文件的，经所在地村民小组出具证明，由土地房屋行政主管部门核准登记。本案中，石柱县国土局为马某某办理房地产权证行政登记的证据仅有河坝村委会的土地房屋权属来源证明，该证明记载的房屋四至界限有涂改，无村民小组组长的签字确认，其房屋四界的相邻户何某荣（元）又否定其签字的事实，马某某亦否定河坝村委会证明房屋系其祖业的事实，石柱县国土局对河坝村委会的证明未严格依法审核，也未按照条例的规定予以公告，导致将有权属争议的房屋登记给马某某，存在缺乏房屋权属来源合法的主要证据，且存在违反法定程序的行为，依法属于应当撤销的情形。因此，对石柱县国土局辩称的理由和请求不予支持，对何某某的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、第3目的规定，判决：撤销石柱县国土局2012年6月20日办理的石柱县房地证2012字第124793号房地产权证行政登记。案件受理费50元，由石柱县国土局负担。
上诉人不服一审判决，向本院上诉称：1.1992年，上诉人得知被上诉人急需用钱，欲转让案涉房屋，遂与上诉人签订购房协议，支付购房款1900元而取得房屋所有权，并在房屋中居住至今已21年。2012年底，被上诉人得知案涉房屋进行复垦测量时，以当初卖房不包括房屋外面的地坝和半间堂屋为由提出异议，知道上诉人将购房协议及契税证丢失后，又主张案涉房屋没有出卖才产生纠纷。2.房屋转让后上诉人办理了契税证，村长是签订房屋买卖协议的在场人，村委清楚房屋的权属才出具证明。因该证明采用统一格式，证明中记载“祖遗”二字，并不表明案涉房屋是上诉人的祖遗房屋，村委的证明合法有效。3.上诉人办理契税的原始资料被原南宾区财政所丢失，房屋已转让的证明责任不应由上诉人承担。4.根据最高人民法院的司法解释，本案应当先民事后行政。为此，请求二审法院撤销原判，改判维持石柱县房地证2012字第124793号房地产权证的效力。
被上诉人何某某答辩称：1.石柱县国土局为马某某办理房地产权登记，一是未依法审核证据。从证据看，仅有河坝村委会的证明，该证明的房屋四至界限有涂改，无村民小组长签字确认，房屋相邻权人也否认签字的事实，上诉人对案涉房屋系其祖业亦不认可，证明的内容不真实，登记的房屋产权合法来源缺乏证据。二是未按规定公告，程序违法。2.原判认定事实清楚，石柱县国土局未在法定期限内提起上诉，是对一审判决认定事实的认可。案涉房屋是上诉人的祖遗房屋，1993年上诉人想购买属实，因无钱购买未果，双方请人代写的房屋买卖契约已撕毁，上诉人不能提交买卖房屋的契约、收据、契税证等，证明没有房屋买卖的事实。上诉人的上诉理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。
一审被告石柱县国土局陈述称，一审判决不当，依法应当纠正。1.被上诉人诉请的是撤销房地产权证，判决结果却是撤销房地产登记行为，判非所诉。颁证行为是证书送达即生效，颁证机关是市国土局或区县政府。登记行为是核准登记，记载于登记簿即生效，登记机关是区县国土房管部门。即使二者统一在国土房管部门，颁发证书的行为和登记行为属于不同的具体行政行为。2.被诉的房地产权证还没有发放给权利人，尚未产生法律效力，不属司法审查范围。本案登记的宅基地及房屋没有进行过初始登记，被上诉人没有举示用地审批、规划审批等证据证明该房屋是其祖辈合法修建的房产，村委的证明反证了房屋是上诉人的，何某某不具原告主体资格。3.按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，本案应先解决民事争议，再审理行政登记。故请求撤销原判，驳回何某某的起诉。
一审被告向一审法院提供的证据、依据有：
1.土地房屋权属登记审核表。
2.河坝村民委员会的证明。
3.马某某的身份证。
4.宗地图、房产图。
法律依据：2004年12月1日起施行的《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条、第十条。
一审原告何某某在一审提交的证据有：
1.何某某的身份证和常住人口登记卡。
2.民事案件开庭审理笔录。
3.房屋现场照片一组。
4.房地产权证。
一审第三人马某某在一审提交的证据有：
1.马某某的身份证。
2.马某某的代理人2013年10月12日调查陈一中、陈某禄、陈某庭、王某安的笔录。
3.河坝村委会的证明。
4.石柱县房地证2012字第124793号房地产权证。
5.何某容的房产证。
6.房屋现场照片。
一审法院根据举证、质证情况，对证据作如下确认：1.石柱县国土局提交的证据1-4，马某某质证均无异议；何某某质证对证据3、4无异议，对证据1、2提出不真实、与马某某在庭审中的自认相矛盾、审核表的相邻户何某荣（元）的签字是假的、有何某荣（元）出庭作证的证言可以证明、且也未依法进行公告、程序不合法的异议。审查认为，石柱县国土局提供的证据3、4符合证据的基本要求，予以采信。证据1即土地房屋权属登记审核表，与庭审查明的事实不符，一是四界相邻户何某荣（元）的签字不真实，二是其认定的初始登记与马某某的法庭自认（称系买卖取得）是矛盾的，对其真实性、合法性不予认证采信；证据2即河坝村民委员会的证明，不具有真实性，与马某某的自认事实矛盾，不予采信。
2.何某某提供的证据1-4，石柱县国土局及马某某对证据1-3质证无异议，对证据4提出未送达给第三人、复印件未加盖公章的异议。审查认为，何某某提供的证据1-3符合证据的基本要求，予以采信。证据4（与马某某提供的证据4相同）即登记的房地产权证，根据2004年12月1日起施行的《重庆市土地房屋权属登记条例》第十条第二款的规定，土地房屋权属登记自土地房屋行政主管部门核准登记之日起生效，该房地产权证第三人已将其在民事诉讼中提交，对外给何某某已经产生实际影响，因此石柱县国土局及马某某提出异议不成立，对证据的真实性、关联性予以采信，对其合法性，因其认定事实错误、程序不合法而不予采信。
3.马某某提供的证据1-6，何某某对证据1、6质证无异议，对其余证据质证提出不真实、或与本案无关的异议；石柱县国土局对马某某提供的证据质证提出无关联性的异议。审查认为，马某某提供的证据1、6符合证据的基本要求，予以认证采信；证据2系马某某的代理人在2013年10月12日调查陈一中、陈某禄、陈某庭、王某安的笔录，其证实的内容无其他有效证据予以佐证，真实性相对较低，且马某某应在行政程序提供未提供，而在诉讼程序中提供，依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十九条的规定，不予采纳；证据3、5与本案无关联，不予认证。
石柱县国土局、何某某、马某某在一审提交的证据，一审法院已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的认证正确，本院予以确认。
本院查明的事实与一审法院查明的一致。
本院认为，本案争议的焦点是：一、石柱县房地证2012字第124793号房地产权证未送达给马某某，何某某能否就该房地产权证提起行政诉讼，是否具有本案一审原告资格？二、一审法院采信证据是否正确、认定事实是否清楚？三、本案是否应待民事争议解决后再审理行政诉讼
一、关于石柱县房地证2012字第124793号房地产权证未送达给马某某，何某某能否就该房地产权证提起行政诉讼，是否具有本案一审原告资格的问题。
土地房屋权属登记是指土地房屋行政主管部门依当事人申请或者依职权对土地所有权、土地使用权、房屋所有权、土地房屋抵押权以及与此相关的事项进行记载、确认的行为。2004年12月1日施行的《重庆市土地房屋权属登记条例》第十条规定：“土地房屋权属登记的一般程序：（一）申请受理。……；（二）权属审核。由土地房屋行政主管部门对申请登记的土地房屋权属来源及其合法性进行审核；（三）登记发证。对符合条件的，土地房屋行政主管部门应予核准，将有关土地房屋权利记载于房地产登记簿，并依据本条例有关规定核发证书；……。土地房屋权属登记自土地房屋行政主管部门核准登记之日起生效。有关事项应当公告的，由土地房屋行政主管部门予以公告。”石柱县国土局作为石柱县的土地房屋行政主管部门，受理马某某的土地房屋登记申请后，对土地房屋权属来源进行了审核，认为符合条件予以核准，以马某某为产权人记载于土地房屋登记簿上，并填发土地房屋产权证，只是还未将产权证发给马某某。因土地房屋权属自石柱县国土局核准登记之日起生效，马某某已通过其他途径获得了该产权证的复印件，在与本案相关联的对案涉房屋所有权确认纠纷一案中作为证据提交，导致该民事诉讼案件中止审理而产生本案行政诉讼，该产权证对外已给何某某的权利产生了实质影响，何某某作为案涉房屋的原所有权人，与马某某就房屋权属存在争议，与被诉房地产权证具有法律上的利害关系，有权就该房地产权证提起行政诉讼，具备本案一审原告诉讼主体资格。石柱县国土局主张何某某不具本案原告诉讼主体资格的理由不成立。
二、关于一审法院采信证据是否正确、认定事实是否清楚的问题。
2004年12月1日施行的《重庆市土地房屋权属登记条例》第十一条规定：符合下列条件的，土地房屋行政主管部门应予登记：（一）提交资料齐全；（二）权属来源合法，四至界限清楚明确；（三）申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际状况一致；（四）权属无争议。第三十一条规定：村民申请住宅的土地房屋权属登记，应提交宅基地批准文件、土地房屋平面图。《中华人民共和国土地管理法》实施以前修建的住宅，村民不能提交权属来源证明文件的，经所在地村民小组出具证明，由土地房屋行政主管部门核准登记。上诉人与被上诉人及一审被告对案涉房屋系何某某的祖遗房屋，何某某通过继承取得所有权，非马某某的祖遗房屋之事实并无争议，争议的是何某某是否已将其享有所有权的房屋通过买卖的方式转让给了马某某。由于历史原因和习惯，何某某的祖遗房屋没有进行过房地产权登记，马某某也不能提交何某某将房屋转让给他的依据，马某某办理房地产权证行政登记的权属来源证明文件仅有河坝村委会的土地房屋权属来源证明，而该证明记载的房屋四至界限有涂改，没有村民小组组长的签字确认，房屋四至界限的相邻户何某荣（元）又对其签字的事实予以否认，马某某也认可案涉房屋非其祖业，石柱县国土局却依据河坝村委会的土地房屋权属来源证明，认可申请登记的房屋系马某某的祖遗房屋，系对证据审核不严，登记的房屋权属来源没有合法依据，且存在权属争议，不符合登记条件。一审法院采信证据正确，认定事实清楚，判决撤销对被诉房地产权证的行政登记正确，上诉人及一审被告认为一审采信证据错误，认定事实不清，判非所诉的理由不成立。
三、关于本案是否应待民事争议解决后再审理行政诉讼的问题。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止审理。”马某某、何某某对双方就案涉房屋曾签订过房屋买卖协议的事实不争，争议的是双方是否履行了买卖协议，对房屋的权属存在争议，本应先进行民事诉讼解决房屋权属之争，后进行行政诉讼，鉴于提起本案行政诉讼之前，何某某已就案涉房屋的权属之争提起了民事诉讼，民事诉讼因故中止审理，而本案已查明石柱县国土局的行政登记存在事实不清，应当撤销的情形，等待民事争议解决之后再审理行政诉讼实无必要，反增当事人的讼累，宜对本案直接判决。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人马某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张红梅
代理审判员 蒲开明
代理审判员 蒋明军
二〇一四年五月十四日
书 记 员 王丽君