北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第23629号
原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区光华路5号院2号楼11层1101-1104室。
法定代表人潘可维，中国区总裁。
委托代理人刘汉钢，男，1962年11月8日出生，北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司物业部经理。
委托代理人樊宝，北京市逢时律师事务所律师。
被告滕佳嘉，男，1980年3月21日出生。
委托代理人张明（被告之母），女，1947年9月19日出生。
委托代理人滕涛（被告之父），男，1953年9月29日出生。
原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称“世邦公司”）与被告滕佳嘉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告世邦公司委托代理人刘汉钢、樊宝，被告滕佳嘉委托代理人张明、滕涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世邦公司诉称，我公司是长安兴融中心的物业服务企业，被告是该小区的业主，是北京市西城区xxx的产权人。2005年，宾至国际物业管理（北京）有限公司（以下简称“宾至公司”）入住该小区，2006年10月撤出，2006年6月25日至2007年6月24日的物业费由宾至公司收取。宾至公司撤离之后，相应的物业费转到了我公司。之后，我公司与长安兴业房地产开发有限公司签订了四份物业服务协议，期限分别为：2006年10月1日至2008年9月30日、2008年10月1日至2009年12月31日，2010年1月1日至2012年12月31日，2013年1月1日至2014年12月31日。我公司入住长安兴融中心后，一些业主准备筹建业主委员会，但是至今没有成立。我公司每半年都以通知、张贴、邮寄的方式向业主催缴物业费，但因为开发商和业主有纠纷，所以我公司一直没有起诉业主。被告已经缴纳2006年6月25日至2007年6月24日的物业费，2007年6月25日之后的物业费被告一直没有缴纳。现原告诉至法院，要求判令被告给付原告自2007年6月25日至2014年12月24日的物业管理费116913元及滞纳金116913元；被告给付原告律师费3000元；诉讼费用由被告承担。
被告滕佳嘉辩称，我是诉争房屋的产权人，原告所述房屋位置、产权人情况、建筑面积及我欠费的期间均属实。2005年5月我与开发商北京长安兴业房地产开发公司签订商品房预售合同。2006年6月24日入住时我与宾至公司签订了《前期物业管理服务协议》，签订之后我缴纳了一年的物业费。我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告的起诉是非法的。原告并非物业服务协议的当事人，该协议系由宾至公司与我所签，且已于2006年10月中止。原告于2006年10月接手宾至公司成为长安兴融中心第二个前期物业服务企业后，曾承诺一切延续宾至公司的服务，并表示尽快与业主签署协议，但原告至今拖延未签署服务协议。此外，原告与开发商签订的物业管理服务协议约定，原告起诉需征得开发商和共同业主的同意，事实上，原告在起诉时并无开发商和共同业主的授权。2、原告的物业服务在诸多方面都不达标。根据开发商与我签订的房屋买卖合同的附件，涉案房屋的中央空调采用风机盘管加新风系统，有闭路电视监控系统、门禁系统及卫星接收系统，但事实上，中央空调系统没有新风、对讲机和门禁形同虚设、室内卫星线路接收不到承诺的卫星节目；夏天空调不制冷，虽然多次协商之后，原告解决了空调制冷的问题，但是我要求原告退还我全部已收的中央空调费，且在相关设备修复和正常使用前不得收取物业费和中央空调费；楼道门把手损坏，常年不修；原告不实际管理禁烟和出入人员、容忍做广告和改装楼宇的外立面等。由于原告拒绝与业主签订服务协议，业主只能依据房屋预售合同、服务协议、客户手册、前期物业合同来衡量监督原告的物业服务质量。且因原告当时承诺的许多物业服务内容，有的未提供，有的未达标，物业服务严重“瘦身”，我认为原告应提供物业服务的收费明细，并进行重新核算。3、原告的部分主张已超过诉讼时效。2014年6月20日，原告准备起诉我时，才让我方一次性签收了以前的物业费账单，之前从未催缴过。综上，我要求对物业费酌减40%。我不同意原告关于滞纳金的诉讼请求，因为迟付物业费是由原告导致，且滞纳金的收费标准偏高，违反北京市规定的日万分之五的标准。不同意承担律师费及案件受理费。
经审理查明，坐落于北京市西城区xxx房屋登记在被告名下，房屋建筑面积156.51平方米。北京长安兴业房地产开发有限公司（以下简称“长安公司”）系长安兴融中心小区开发商。
2005年7月15日，长安公司（甲方）与宾至公司（乙方）签订《长安兴融中心前期物业服务合同》，约定：甲方同意委托乙方并以乙方名义为长安兴融中心提供专业物业管理服务，自本合同生效后甲乙双方进行接管交接。
2006年6月24日，被告（乙方）与宾至公司长安兴融中心项目部（甲方）签订《长安兴融中心前期物业管理服务协议（公寓）》，约定：乙方所购房屋坐落位置xxx，建筑面积156.51平方米；甲方根据《业主临时公约》和本协议向乙方收取物业管理费用；物业管理服务内容包括共用地方的维护和管理、大厦内共用设施设备的维护和运行管理、环境卫生、保安及消防、交通秩序及车辆停放、房屋装饰装修管理、公共区域绿化的养护工作、必要的节日装饰、代收代缴收费服务、大厦公共地方的各类保险、财务管理工作；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共同设施设备大中修、更新、改造的费用），物业费交纳期间：业主入住时应预交一年的物业管理费，首年后的物业管理费，每半年交纳一次，各业主应于每期首十日内向物业管理企业预交当期物业管理费，物业管理费收费标准按建筑面积每月每平方米8.30元；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按总欠费每天0.3%交纳滞纳金及支付相关诉讼费用。
原告曾与长安公司签订《北京长安兴融中心物业管理服务委托合同》，长安公司将其开发的长安兴融中心委托原告实行物业管理，委托期限自2006年10月1日起至2008年9月30日止，物业管理服务费项下约定公寓房屋按照建筑面积每月每平方米8.30元向业主或物业使用人收取。物业管理服务质量标准要求为：物业总体外观完好、整洁；主建筑体外墙、外门窗等部位的外观统一；房屋及设施、设备的维修养护健全完善的房屋及设施、设备管理的技术档案，建立日常保养和维修制度，建立维修服务回访制度，编制回访记录。……。合同约定公共环境：全方位的循环清洁，做到清洁有序、无杂物堆放、无乱张贴宣传品，保洁率在100%，物业内道路每天清扫，执行定期灭虫、鼠等工作，及时清扫外围积水、积雪。合同约定绿化：对绿地、草坪等进行日常养护和管理，做到植物配置与季节配套，绿地充分，基本无裸露土。绿地整洁，花草树木生长正常，无害虫，绿化完好率达99%。合同约定管理服务及投诉处理：为客户提供二十四小时投诉处理执线电话，建立投诉回访制度，编制回访记录，以便投诉接待率和回访率达到100%；客户投诉处理及时率达到99%以上；客户对投诉的处理解决及满意率达到98%以上。合同约定员工培训：各职级员工接受系统化的培训，按照培训计划全面落实至每一阶层员工，并进行评估考核，确保员工接受培训后合格率达100%。合同约定设备运行：设备运行良好，故障率少于1%，并定期执行月、季、年度的保养工作。合同约定治安消防：加强对大厦整体消防及治安工作的管控力度，火灾发生率1%以内；治安案件发生率2%以下，道路车场完好率98%以上。特色服务约定：提供代客泊车服务、前台礼宾服务等。此后原告与长安公司多次就上述物业管理续签协议，委托期限至2014年12月31日。长安兴融中心现由原告提供物业服务。被告至今尚未交纳2007年6月25日至2014年12月24日的物业管理费。被告委托代理人张明曾就涉案房屋应交物业费期间及金额向原告书面签字确认。
另查，长安兴融中心公寓至今未成立业主委员会。2014年6月5日，长安公司出具确认函，表示针对长安兴融中心公寓楼所欠缴物业管理费之业主，长安公司知晓并同意原告通过相关法律程序将其起诉至法院。现原告诉至法院，要求判令被告给付原告自2007年6月25日至2014年12月24日的物业管理费116913元及滞纳金116913元；被告给付原告律师费3000元；诉讼费用由被告承担。
庭审中，针对原告无权提起诉讼一项，被告提供以下证据：1、新京报报道，用以证明其一直主张签订协议。原告认可该证据真实性，但表示因业主要求降低物业费标准，所以最终未达成一致；2、物业管理服务委托合同，用以证明物业公司起诉业主必须经过开发商同意及物业公司的服务范围。原告表示其起诉之前已经经过了开发商的同意，且该项条款应属无效。针对被告的物业服务存在不达标的情况，被告提供以下证据：1、原告与其他业主签订的物业管理服务协议，用以证明原告自行印制的协议内容与宾至公司和业主所签服务协议内容完全相同。原告对该证据没有异议；2、客户手册，用以证明原告应当承接宾至公司的承诺。原告对该证据的真实性不予认可；3、设备说明，用以证明根据房屋买卖合同的附件，涉案房屋本应有中央空调新风系统，但事实上未达标，卫星电视也没有，门禁系统形同虚设，原告表示该证据与其没有关系；4、工程维修单、请修函、已交空调费凭证，用以证明被告多次报修，但是原告一直未解决问题。原告认可工程维修单和空调费发票真实性，但表示未收到过请修函；5、宣武医院就医处方，用以证明被告因享受不到中央空调的新风导致了健康损害。原告对宣武医院处方真实性认可，但表示无法证明因果关系；6、歌华有线合同，用以证明被告本应享受的服务因原告未提供只能另行购买。原告表示该证据与本案无关，物业服务不包括提供外文台的电视播放，且播放内容属于国家的管制范围；7、长安兴融中心前期物业服务合同，用以证明原告物业服务缩水很多。原告对该证据真实性没有异议，但不认可证明目的；8、（2008）一中民初字第3906号民事判决书及（2008）高民终字第1202号民事判决书，用以证明之前的判例确认了客户手册的内容，且因物业公司服务不到位，法院酌减了40%的物业费。原告认可该证据真实性，但表示与本案无关；9、北京市住房和城乡建设委员会接待群众来访回执，用以证明政府部门答复前期物业公司的责任和开发商是混同的。原告认可该证据真实性，但不认可证明目的，表示回执并没有明确责任；10、原告致长安兴融中心公寓业主的一封信，用以证明原告虽表示愿意和业主签订物业协议，但迟迟未签，原告认可该证据真实性，但不认可证明目的，认为被告要求修改该份协议，故没有签订；11、长安兴融中心前期物业服务合同，用以证明之前约定的部分物业服务项目被删除，且即使按照该协议，设备的问题也应由原告和开发商协商解决。原告认可该证据的真实性，但不认可证明目的，主张物业服务只负责公共部分设施；12、照片若干，用以证明小区存在空调制冷不达标、没有新风、门禁不用、楼梯门把手松动、原告禁烟不力、补习班扰民、窗户广告等情况，原告表示空调不属于公共设施，且门禁系统正常。经本院主持调解，双方当事人各持己见。
以上事实，有双方当事人陈述、北京长安兴融中心物业管理服务委托合同、设备说明、工程维修单、（2014）西民初字第938号民事判决书、（2008）一中民初字第3906号民事判决书、（2008）高民终字第1202号民事判决书、确认函、签收记录、欠费明细等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据物业管理条例的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。现长安兴融中心尚未成立业主委员会，长安公司作为建设单位与原告签订的前期物业管理服务合同，未违反相关法律、法规之规定，应属合法有效，对业主具有约束力。原、被告之间虽未签订单独的物业服务合同，但原告已按其与长安公司间的物业管理合同实际履行了物业管理职责，有权依据该合同向被告主张物业费。该物业管理合同约定了按每建筑平方米每月8.30元标准收取物业费，原告主张按该标准收取被告物业管理费的起诉意见，并无不妥。被告所述原告并非物业协议当事人，原告在起诉时未获得开发商及共同业主的授权，原告的起诉应为无效的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。被告所述应酌减原告应收物业管理费一节，被告称原告物业管理过程中存在多种问题，但并未对该项主张提供充分有效的证据加以证明，本院不予采信。被告所述原告起诉已超过诉讼时效一节，因原告持续为小区提供物业服务及被告长期拖欠物业费的状态都是连续、不间断的过程，且被告庭审中亦认可原告一直在向其主张物业费，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。另，原、被告之间对物业费交纳时间并无明确约定，原告诉请的物业费金额计算至2014年12月24日，由于部分物业费尚未实际发生，故本院将被告应交纳的物业费金额暂计算至本案法庭辩论终结前即2014年11月3日。经核算，物业服务费数额为114756.22元。原告要求被告支付滞纳金之请求，缺乏合同依据，本院不予支持。原告要求被告支付律师费之请求，缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告滕佳嘉给付原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司二○○七年六月二十五日至二○一四年十一月三日期间的物业管理费共计十一万四千七百五十六元二角二分。
二、驳回原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告滕佳嘉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千四百二十六元，由原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司负担一千三百七十一元（已交纳）；由被告滕佳嘉负担一千零五十五元（本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 蕾
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 张必义