沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第01900号
原告：吴海涛，男，锡伯族。
原告：高雪君，女，锡伯族。
委托代理人：吴海涛（系高雪君配偶），男，锡伯族。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告吴海涛、高雪君与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王萍担任审判长，审判员张峰主审，与人民陪审员韩皓宇共同组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭进行了审理，原告吴海涛（原告高雪君委托代理人）、被告委托代理人王志睿到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告吴海涛、高雪君诉称：原告与被告沈阳星辰房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同中约定，被告将其开发的位于沈阳市和平区文兴路XX号第3幢1-12-12号房（该房建筑面积为38.11平方米；套内建筑面积30平方米；房屋分摊建筑面积8.11平方米）作价人民币302999元。合同中第六条，双方约定付款方式及期限为：原告应于2013年8月28日前支付购房首付款162999元整，被告为其在7日内办理完毕（商贷、公积金、组合贷款）相关手续。合同中第八条双方的约定的房屋交付时间为2014年3月31日前。合同中第九条双约定了被告逾期交房的违约责任（逾期90日后原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金）。原告在签订合同后，按约履行了合同向被告支付了购房款人民币162999元。被告在收到房款后，经原告多次向其主张要求其履行合同，被告至今未为被告申请登记备案，未为原告办理上述房屋的产权过户手续。原告认为被告的行为已构成违约。原告认为合法的商品房买卖关系受法律保护，被告违约行为严重的侵害了原告的合法权益。原告无奈之下，只得诉讼至人民法院，请人民法院依法查清事实，依据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，支持原告的各项合理诉讼请求，从而维护原告合法权益。诉讼请求：1、请法院确认原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告为原告办理所购房屋登记备案；3、判令被告为原告办理房屋产权过户手续；4、被告赔偿原告违约金人民币70640元（违约金从2014年4月1日至2015年6月11日）；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告减少诉讼请求的第四项为被告赔偿原告违约金，以已付首付款162999元为本金，按房款的日万分之一，自2014年4月1日至2015年6月11日止。
被告沈阳星辰公司辩称，原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，到目前为止没有交房是因为不可抗力的原因造成的。故不存在承担逾期交房违约金的问题。另外，原告提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。
经审理查明，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以302999元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路XX号第3幢1-12-12号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为38.11平方米。其中第六条约定，买受人于2013年8月28日前支付购房首付款162999元整，并在7日内办理完毕商贷相关手续。；第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……《商品房买卖合同》签订后，原告依约将首付款162999元支付给被告，被告为原告出具了两张收款收据。但诉争房屋所在楼宇未竣工，未交付原告。
另查明，诉争房屋存在在建工程抵押。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，因此，对二原告确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于二原告要求被告办理备案登记的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对二原告该项诉讼请求，本院不予处理。待具备条件时，原告可另行主张。关于二原告诉请被告办证一节，因房屋尚未交付，不具备办证条件，故对二原告该项诉讼请求，本院不予支持。等条件具备时，原告可行主张。关于二原告诉请被告给付逾期交房违约金的诉讼请求，因被告至今未依约向原告交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因二原告及被告已在合同第9条第1款中明确约定，故从其约定。被告应从2014年4月1日起给付，至二原告诉求截止之日。对被告未交房系不可抗力造成、不构成违约的抗辩，无事实依据，本院不予采纳。关于被告认为违约金过高一节，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定判决如下：
一、确认原告吴海涛、高雪君与被告沈阳星辰房地产开发有限公司就位于沈阳市和平区文兴路XX号第3幢1-12-12号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴海涛、高雪君逾期交房违约金7123元，从2014年4月1日起至2015年6月11日止，以162999元为计算基数，按日万分之一标准计算；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回二原告其他诉讼请求。
案件受理费1566元（原告已预交），退回原告1516元，收取50元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担，公告费400元由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 张 峰
人民陪审员 韩皓宇
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 高 珊
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。