贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终548号
上诉人（原审被告）：遵义浙商房地产开发有限公司，住所地，贵州省遵义市汇川区香港路盛邦帝标大楼A栋15层A3-A7号，统一社会信用代码：91520300662963340A。
法定代表人：陈挺，该公司执行董事。
被上诉人（原审原告）：潘武，男，1987年2月28日出生，汉族，四川省成都市人，住贵州省遵义市汇川区，
上诉人遵义浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商房开公司）因与被上诉人潘武商品房买卖合同纠纷一案，不服遵义市汇川区人民法院（2016）黔0303民初4017号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
遵义浙商房地产开发有限公司的上诉请求：一、一审法院认定上诉人与被上诉人关于交房期限的约定属于约定不明不当。虽然签订合同中对交房时间的约定与合同签订时间矛盾，但一审中证人出庭作证，口头告知被上诉人交房的时间在2016年6月底到7月初，法院认定事实错误。二、一审法院未认定上诉人的先履行抗辩权，没有事实和法律依据。因支付购房款的合同义务应先于交房义务，未付款应在先。三、一审法院判决解除合同没有依据。
被上诉人辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。
潘武向一审法院起诉的诉讼请求是：一、依法解除原被告双方的《商品房买卖合同》；二、被告退还原告已支付房款186945.00元，维修基金、预告登记费等11005.00元，房款、维修基金、预告登记费等利息346.41元，违约金5938.50元，逾期房租损失7700元；共计211934.91元；三、被告承担诉讼费用。
一审法院经审理认定的事实：2016年1月10日，原告潘武与被告浙商房开公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的遵义市汇川区昆明路唯一国际小区第8幢2单元7层1号住房一套，约定建筑面积为122.44平方米，套内建筑面积为96.33平方米，约定总价款为786945元。双方约定付款方式为“贷款方式付款”，具体为：“买受人以银行按揭付款的，应予本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计186945.00元，余款（小写）600000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起十五日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后十五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用…�”关于商品房交付使用的时间，双方约定：“第十一条交付时间和条件。（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”关于逾期交房责任，双方约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，�别处理：（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付该违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当�小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同签订后，原告于当日向被告缴纳首付款186945.00元，以及合同备案费50元、公共维修基金10285元、预告登记费570元、抵押登记费80元、抵押手续费20元等费用共计11005元。后原告将办理按揭贷款所需的收入证明等基础材料交付被告。2016年5月下旬，原告向被告方工作人员余某催促办理公积金贷款并交房未果。2016年6月中旬，被告工作人员余某通知原告办理贷款相关手续，并承诺“就这两天”可以交房，原告以被告逾期交房为由拒绝，并称交房时再办理相关手续。2016年8月上旬，原告再次致电被告工作人员余某要求交房，被告工作人员以工程尚未竣工为由承诺年底交房，并要求原告完善贷款手续，原告不同意，并提出退房要求，被告拒绝。2016年8月9日，原告通过邮政快递的方式向被告邮寄了《退房通知书》一份，以被告未在约定期限交付房屋，逾期超过180日为由，要求被告退房、解除合同、返还所交费用并承担违约责任。另查，截至本案法庭辩论终结时，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》尚未办理备案登记，涉案房屋尚未竣工验收合格。庭审中，被告申请其工作人员余某出庭作证，余某证实其代表被告公司与原告签订《商品房买卖合同》，合同中载明的约定交房时间系网签系统中提交的时间，该时间无法更改，正式签订合同时已超过该时间，其给原告口头承诺于2016年6月底7月初交房。证人还证实原告于2016年2、3月向被告提交了办理公积金贷款的基础资料，因当时正好过年，银行不受理不放款。原告不认可，称被告当初承诺于春节过后即可交房。庭审中，被告还提供了2015年1月19日复工报告以及遵义市人民政府督查室2013年10月31日的督查专报，拟证明因凯悦花园业主多次堵工，导致被告项目停工70天，因遵义会议召开80周年的纪念活动及2015年春节，导致被告项目又被迫停止施工将近30天。前述不可归责于被告的原因导致被告房开项目不能按照双方约定交房时间交付房屋，双方约定的交房时间依法应当相应顺延。据此认为，被告逾期交房时间尚未达180日。原告认为被告提出的不可抗力事由在签订合同之前就已经发生，并非在合同履行期间发生，与本案没有关联性，对此不予认可。一审法院经审理后认为，原、被告双方于2016年1月10日签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，为有效合同。但关于交房时间，双方约定为2015年12月31日，早于双方订立合同的时间，显然不符合常理，应当认定该交房期限并非双方真实意思表示，关于交房期限，原告称被告承诺春节后交房，但无证据证实，反之�虽然证人余某称曾向原告承诺于2016年6月底7月初交房，但并无证据证明原告认可将此确定为双方约定的交房时间。因此，关于交房期限，双方属约定不明，且无法根据其他合同条款及交易习惯确定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”原告有权要求被告在合理的期限内交付房屋。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告依约交付了购房首�款，并按照合同约定，向被告提交了办理购房贷款所需的基础材料，并先后于2016年5月下旬、2016年6月中旬、2016年8月上旬要求被告交房，被告工作人员先承诺“就这两天”交房、又承诺6月底、7月初交房，但均未履行承诺，在8月上旬，经原告催告，被告工作人员又承诺年底交房，足以认定被告的逾期交房行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”原告要求解除《商品房买卖合同》的主张，于法有据，依法应予以支持。被告抗辩其逾期交房系因不可抗力所致，但其提供的复工报告和督查专报所载明的导致原告停工的事由，不论是否属不可抗力，均发生在原、被告双方订立合同之前，与本案不具有关联性，被告的此项抗辩理由显然不能成立，不予采纳。被告抗辩原告未按合同约定向被告支付剩余购房款，被告有权拒绝向潘武交付房屋。一审法院认为，原告在订立合同后已向被告提交办理贷款所需的相关手续，履行了自己的合同义务，而被告截至本案辩论终结前也未为双方签订的《商品房买卖合同》本案合同备案登记手续，且被告未能交房的原因系因涉案房屋尚未竣工验收合格，尚不符合法律规定和双方约定的交房条件，故被告的此项抗辩理由同样不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求退还已付房款186945元以及合同备案费、公共维修基金、预告登记费、抵押登记费、抵押手续费等费�共计11005元的主张，于法有据，予以支持。根据双方合同约定，原告主张违约金（186945元+11005元）×3%=5938.50元，于法有据，予以支持。原告主张房款、维修基金、预告登记费等利息损失346.41元，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。原告主张逾期租房损失，虽提供了原告之妻李思莹与案外人签订的《房屋租赁合同》，但该合同系原告方与案外人自行协商的结果，对本案被告不具有约束力，在无其他证据佐证的情况下，也无法证实其真实性、合理性，且原告已主张违约金，其再主张租房损失，缺乏法律依据，故不予支持。为此，一审法院判决：一、解除原告潘武与被告遵义浙商房地产开发有限公司于2016年1月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告潘武已支付的购房款186945元以及已缴纳的合同备案�50元、公共维修基金10285元、预告登记费570元、抵押登记费80元、抵押手续费20元，共计197950元，并向原告潘武支付违约金5938.50元；三、驳回原告潘武的其余诉讼请求。案件受理费2240元（已减半收取），由原告潘武负担100元，由被告遵义浙商房地产开发有限公司负担2140元。
二审期间，双方当事人未提供新的证据。
本院在二审期间查明的事实与原审认定的事实基本无异。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，双方当事人在平等自愿协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，因合同约定的交房时间在合同签订前，在时间逻辑上有违常理，至于双方所称的交房时间，因无相应的证据能够证明，且亦无法根据其他合同条款及交易习惯确定交房时间，一审法院认定该交房期限的约定属约定不明并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条和第六十二条的规定，买受人有权要求出卖人在合理的期限内交付房屋，出卖人也应当在合理期限内交房。本案双方在签订《商品房买卖合同》后，买受人按照合同的约定履行有关义务，依约交付了购房所需要的首付款，并按照合同约定，向出卖人提交了办理购房贷款所需的基础材料，并先后于2016年5月下旬、2016年6月中旬、2016年8月上旬多次要求出卖人交房，但出卖人以各种理由未交，出卖人长期未交房的行为构成根本违约，买受人要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的规定，本院依法予以支持，一审法院判令解除合同并要求出卖人返还有关款项、承担违约责任，于法有据。上诉人关于一审法院交房期限属约定认定不明不当、其享有先履行抗辩权等上诉�张，依法不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予以支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4480元，由上诉人遵义浙商房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐忠显
审 判 员 刘娟娟
代理审判员 何 容
二〇一七年二月二十七日
法官 助理 许杨垠
书 记 员 吴明英