安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0403民初4145号
原告：刘庆娟，女，1977年4月16日出生，汉族，大学文化，住安徽省淮南市田家庵区。
委托诉讼代理人：王冰，安徽铸志律师事务所律师。
被告：安徽刘庄置业有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍上县解放北路1389号，统一社会信用代码91341226788569648H(1-1)。
法定代表人：汤德胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
原告刘庆娟诉被告安徽省刘庄置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后。依法适用普通程序，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告刘庆娟及其委托诉讼代理人王冰，被告安徽刘庄置业有限责任公司委托诉讼代理人吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘庆娟向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方签订商品房买卖合同；2、要求被告退还原告购房款人民币631640元，支付违约金151593.6元（按年利率9%自2013年10月7日起计算至2016年6月6日），合计783233.6元，并要求被告按此违约金计算标准支付违约金至完全退还房款之日；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告以出让方式取得位于淮南市××大道，编号为HGTP10013号地块的土地使用权，进行“半山家园二期”房地产项目开发。2013年10月，原被告签订商品房买卖合同，原告购买该项目29栋106号房屋，建筑面积104.3㎡。合同约定原告一次性支付房款631640元，被告应于2014年11月28日前交房，因被告一直宣传一楼赠送院子，故又特别约定赠送院子，如无院子，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约支付了631640元房款，但被告却未能完全履行合同，不仅未能按期交付，而且一楼根本就没有院子。经向相关部门查询，原告购买的该楼盘的规划中一楼是没有院子的。被告为了房屋销售，进行虚假宣传、虚假承诺，欺诈销售。
被告辩称：1、原告行使解除权已经超过一年除斥期间的规定，解除权已经消灭，其无权解除合同；2、被告按约履行义务，原告无权解除合同；3、从2015年7月1日后迟延利息由刘庆娟自行承担；4、被告无需向原告退还购房款本金和违约金。此外，合同约定违约金标准为每日万分之0.5，原告按年利率9%计算违约金，明显没有合同依据。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认证如下：
1、商品房买卖合同及备案单、《半山家园二期》认购协议书。证明原、被告的房屋买卖关系并经网上备案，被告承诺一楼赠送院子。补充协议里面有约定，如果没有院子可以退房。被告质证意见为：真实性无异议，被告履行了合同义务。该合同中约定的赠送院子，但是对院子的面积、大小及样式，有没有围墙以及围墙如何设置没有约定。房屋的面积并不包含院子面积，只是房屋相邻区域的使用权，按照交房现场实际现状，可以看出，涉案房屋相邻区域存在以绿植围挡方式形成的院子，原告家有专门渠道通往该区域，具有相应使用价值，从合同约定看，不能证明被告违反合同义务，原告更不能以此要求解除合同。本院认证意见为：原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，对商品房买卖合同及备案单真实性本院予以确认。但对被告辩称赠送的院子原告是否有使用权，本院认为，半山家园小区管理规定（公示）：禁止半山家园二期一层南北原有园林绿化、道路设施等进行改造、安装其他设施设备。被告赠送的院子没有经过规划许可，涉案院子现属于公共绿化部分，原告无法有效利用，故对被告主张原告对赠送的“院子”有使用权，本院不予确认。
2、退房申请（2016年1月20日）及收条、手机录音（刘庆娟与半山家园的陈旺（音）经理通话录音）。证明被告已经收到原告要求解除合同的通知。被告质证意见为：真实性有异议，但并没有收到这个材料，现在人员都已经遣散，没办法核实。本院认证意见为：原告提供的售楼部的工作人员张秀松、售楼部陈旺（音）经理，是否属于被告公司的工作人员，举证责任在被告，不能因人员都已经遣散而否定原告提供的证据，对该证据本院予以确认。
4、“院子”照片。被告证明合同赠送院子是使用权，交房是有院子的，原告无权解除合同。原告质证意见为：现场照片看出门口是草坪绿植等，这根本不是院子，不符合院子的标准。本院认证意见为：被告在售房时应明确解释“院子”的面积以及具体使用的权限，依照法律规定，对格式合同的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。原告主张“院子”照片现为草坪绿植，无法实现其购房目的。对被告主张赠送了“院子”的使用权，本院不予确认。
5、三份裁判文书（2015）鄂咸宁中民终字第75号、（2013）浙金民终字第929号民事判决书、（2013）浙民申字第1421号民事裁定书）。证明原告行使解除权超过一年的除斥期间，原告解除权已经消灭。原告质证意见为：判决书与本案没有关联性，不予质证。本院认证意见为：被告用三份裁判文书证明原告行使解除权超过一年，解除权消灭，没有法律依据，本院不予确认。
6、竣工验收合格证、交房通知、快递凭证。证明2015年7月1日后，迟延交房责任应由买受人自行承担，原告行使解除权超过一年的除斥期间，原告解除权已经消灭。原告质证意见为：交房通知的落款日期是7月27日，但是快递上面是7月1日，时间不符。竣工验收备案表没有异议。交房通知收到了，之所以没有收房是因为没有院子，2016年1月20日原告已经向被告提出退房申请。本院认证意见为：被告2015年7月1日邮寄给原告的“交房通知书”告知：半山家园二期住宅于2015年7月16日正式办理入住手续，由于业主较多……，为你安排具体交房时间为：2015年8月2日。原告2016年1月20日提出退房申请，并未超过一年的除斥期间，故对被告证明的问题，本院不予确认。
就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年9月22日，原、被告签订一份《半山家园二期》认购协议书，协议约定：购房方刘庆娟购买“半山家园二期”29栋106号房屋，建筑面积104.3㎡，于2013年9月30日前签订《商品房买卖协议》，一次性付款94折，一楼赠送院子，写入合同。认购协议签订后，原告刘庆娟支付购房定金30000元。2013年10月6日，原、被告双方签订一份《商品房买卖协议》，协议约定：买受人刘庆娟一次性支付上述房款631640元，于2014年11月28日前交房，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。另外双方又签订一份《合同补充协议》附件五，补充协议约定：“一楼赠送院子，若出卖人违约，按合同第九条执行，如无院子，买受人有权解除合同”。合同签订后，原告于2013年10月6日依约支付了601640元购房款，由于原告在被告通知收房后，发现“院子”与其购房目的相违背，因而提出解除合同双方发生纠纷。
本院认为，双方争议焦点为：1、原告行使解除权是否在法律规定的期限内，原告有无权利行使解除权；2、被告有没有按照合同约定全部履行义务；3、原告主张按9%计算违约金，是否符合合同的约定；4、原告是否承担迟延收房的违约责任。
针对双方争议焦点，通过证据的分析和认定，以及庭审查明的事实，本院评判如下：
1、关于原告行使解除权是否在法律规定的期限内，原告有无权利行使解除权问题。被告主张双方约定2014年11月28日前交房，逾期交房超过60日原告有权解除合同，原告应在2016年1月27日前行使解除权。本院认为，《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。涉案房屋验收备案时间为2015年6月10日，被告2015年7月1日邮寄给原告的“交房通知书”告知，“半山家园二期住宅”于2015年7月16日正式办理入住手续，由于业主较多……，为你安排具体交房时间为：2015年8月2日。由于原告主张并不是延期交房的违约责任，而是主张被告没有按照合同的约定交付“院子”，故原告行使解除权的时间应以被告书面通知收房时间2015年8月2日起计算除斥期间。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，撤销权应在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。原告2016年1年20日提出退房申请，并未超过一年的除斥期间。
2、关于被告有没有按照合同约定全部履行义务。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》双方发生争议的主要条款为合同附件五中特别约定的条款“一楼赠送院子，若出卖人违约，按合同第九条执行，如无院子，买受人有权解除合同”。由于原告在被告通知收房后，发现“院子”与其购房目的相违背，因而提出解除合同。由于被告在售房时未明确解释“院子”的面积以及具体使用的权限，依照法律规定，对格式合同的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。被告赠送的“院子”现为草坪绿植，无法实现原告购房目的。根据半山家园小区管理规定（公示）：禁止半山家园二期一层南北原有园林绿化、道路设施等进行改造、安装其他设施设备。因被告赠送的院子没有经过规划许可，涉案院子现属于公共绿化部分，原告无法有效利用，被告没有按合同约定履行“院子”的交付义务，应承担违约责任。
3、关于原告主张按9%计算违约金，是否符合合同的约定。本院认为，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原告主张按9%计算违约金，明显超过法律规定。对超出的部分本院不予支持。
4、关于原告是否承担迟延收房的违约责任。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有最大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。原、被告双方约定交房时间为2014年11月28日，被告书面通知交房时间为2015年8月2日，由于被告履行合同义务时不符合约定，违约责任在被告。原告不承担迟延收房的违约责任。
综上所述，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，应受法律保护，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。被告在合同中约定赠送的“院子”属于半山家园小区管理规定公示中禁止破坏的草坪绿植，无法实现原告购房目的，由于被告在签订《商品房买卖合同》、《补充协议》时未对赠送的“院子”进行详细约定和说明，造成原告拒收房屋，责任在被告，被告应承担违约责任。原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、退还原告购房款并支付违约金的诉讼请求成立，本院予以支持，但要求被告按9%支付违约金，明显超过法律规定。对超出的部分本院不予支持。对被告辩称：原告行使解除权已经超出法律规定的期限，本院认为，被告书面通知原告收房后一年内，原告已经向被告提出解除合同，故被告该辩称理由，本院不予采纳。对被告辩称：原告主张按9%支付违约金，明显超过法律规定，理由成立，本院予以采纳，但被告主张按合同约定违约金标准日万分之0.5计算，依照法律规定，当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。故对被告辩称按日万分之0.5计算违约金，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第九十四条第一款第（四）项、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条、第十六条、第十八条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、解除原告刘庆娟与被告安徽刘庄置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；
二、被告安徽刘庄置业有限责任公司于本判决生效后10日内退还原告刘庆娟购房款631640元；
三、被告安徽刘庄置业有限责任公司于本判决生效后10日内支付原告刘庆娟违约金90009元（按同期人民银行贷款利率4.75%，从2013年10月6日计算至2016年10月6日，631640元×4.75%×3年）；
四、驳回原告刘庆娟其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费11632元，由原告刘庆娟负担616元，被告安徽刘庄置业有限责任公司负担11016元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 李 军
人民陪审员 张 光
人民陪审员 陈思杰
二〇一六年十月六日
书 记 员 蔡珊珊
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有二种以上解释的，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。格式条款和非格式和非格式条款不一致，应当采用非格式条款。
第九十四条第一款第（四）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民
法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。