宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第60号
原告聂桂英，女，1953年10月7日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人薛东昀，宁夏正义达律师事务所律师。
被告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人张达，该公司董事长。
委托代理人刘军德，男，该公司办公室主任，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人王磊，男，该公司法务专员，住宁夏回族自治区永宁县。
被告银川市土地储备局，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人马旭，该局局长。
委托代理人叶波，宁夏言成律师事务所律师。
原告聂桂英诉被告银川市土地储备局（以下简称土地储备局）、宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司（以下简称华尊立达公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年12月16日立案受理。依法由代理审判员保清于2014年1月7日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，裁定转入普通程序审理，依法组成合议庭于2014年5月19日、12月17日公开开庭进行了审理。原告聂桂英及其委托代理人薛东昀，被告华尊立达公司的委托代理人刘军德、王磊及被告土地储备局的委托代理人叶波到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。
原告聂桂英诉称，2001年因改造解放东街红花渠南侧建设“温州城”项目，原告丈夫陈国忠（于2011年11月1日死亡）与被告银川市土地储备局（原银川市建设用地事务中心）签订了《建设温州城房屋拆迁安置协议》，该项目由华尊立达公司开发建设。后经核算，应当补偿原告安置房面积为228.44平方米。2006年，二被告在银川市阳光丽景小区为原告安置了二套面积均为89.82平方米的住房，总计安置面积为179.64平米，尚有48.8平方米面积未予以安置，故诉至法院，请求判令：一、二被告依法安置补偿原告房屋48.8平方米，并办理相应房产登记手续，如不能安置房屋则支付补偿款20万元；二、本案诉讼费用由二被告承担。
原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.结婚证一本，证明原告与陈国忠于1971年5月10日结婚，原告享有获取补偿的权利。二被告对该证据没有异议。2.死亡医学证明书一份，证明陈国忠于2011年11月1日身故，原告享有被告尚未安置补偿给陈国忠的房屋面积。二被告对该证据没有异议。3.公证书一份，建设温州城房屋拆迁安置协议一份，证明陈国忠与被告土地储备局订立了《建设温州城房屋拆迁安置协议》，该协议第一条拆迁面积约定陈国忠的房屋建筑面积为207.67平方米，住宅207.67平方米；第二条拆迁安置方案第一条对住宅房屋的补偿作出了具体约定。被告华尊立达公司对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，认为《建设温州城房屋拆迁安置协议》中第二条第一款，原告错误地理解为超出的面积由被告向原告按照商品房的价格支付，该条款真实意思是超出的面积由原告向被告土地储备局按照商品房的价格找差，本案房屋不足的部分是由被告土地储备局按成本价向原告退款，本案中被告华尊立达公司正是基于这一规定向原告以每平方米1260元的标准进行了现金补偿，符合合同的约定，而原告不去领取补偿金，被告不存在任何过错。原告提供的该证据中未涉及被告华尊立达公司，协议是原告与被告土地储备局之间签订的，故原告起诉主体错误。被告土地储备局对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，认为对于剩余不足部分应该按照每平方米1260元进行补偿。4.证明一份，证明被告向陈国忠补偿安置了179.64平方米的房屋后，下剩48.8平方米的房屋没有安置。二被告对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，对48.8平方米未安置认可。5.收据一份，证明被告给原告安置了179.64平方米的房屋，被告在一期进行安置时已收取了原告3套房屋的物业储备金，但只安置了两套住房，下余面积的房屋后续安置，相关费用在再次分房时核算；在一期分房时，不存在不足实际建筑房屋的面积不给分房的情况。被告华尊立达公司对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，认为上面盖章是被告华尊立达公司的财务部门，由于华尊立达公司不是合同的主体，所以被告华尊立达公司的财务部门出具的该份收据与本案的诉请没有关系。被告土地储备局对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，认为该证据从侧面印证了原告接受并知晓由被告华尊立达公司进行安置补偿的事实，也印证了二被告签订的土地转让协议的合法性，与本案有关联性。6.房管局档案单一张、价格查询打印件一份，证明应当给原告安置的同地段房屋的价格，目前都在4000元以上。被告华尊立达公司对档案单的真实性无异议，与本案无关联性；价格查询单的真实性、合法性、关联性均有异议，不同意原告的证明目的，因为市场行为的交易过程，是地段、时间、供求关系等各个方面综合考虑的过程，拿别人的交易房屋买卖的金额印证原告的观点是没有事实法律根据的。被告土地储备局对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，房屋安置协议明确约定，剩余未能安置房屋的面积，以每平方米1260元的价格进行补偿，银川市2004年1号文件对补偿价予以确认，原告脱离安置协议以现在的房屋价格要求补偿于法无据。
被告华尊立达公司辩称，原告的诉请部分与事实不符，一、拆迁安置协议是原告与土地储备局签订的，华尊立达公司不是适格的主体。华尊立达公司是开发这个项目的开发商，但是该项目是康居工程，华尊立达公司只是代政府建设该工程。原告原住址的土地被华尊立达公司征用开发，华尊立达公司向政府缴纳了土地出让金，华尊立达公司为政府代建的康居工程以及政府拆迁应承担的相关费用由华尊立达公司承担，与转让土地的土地出让金相互抵顶，所以华尊立达公司不是适格的主体。二、华尊立达公司给原告安置179.64平米的房屋，属实，是代替政府进行安置的，还有48.8平方米未进行安置。依据银川市银政发2004-1号文件第二款第三条规定，安置剩余的面积不足一套房屋面积时按照现金补偿形式给予补偿，华尊立达公司按照每平方米1260元已经向原告做了相应的手续，并且通知原告来领取款项，但原告至今未领补偿款。原告要求补偿48.8平方米的房屋没有事实与法律依据，请求依法驳回。同时原告要求办理房产证，华尊立达公司认为待本案的诉讼纠纷解决后按照银川市康居房的规定予以办理。虽然原告和被告土地储备局拆迁合同约定是原地安置，但是经协调，双方均同意总面积增加10%后异地安置。
被告华尊立达公司围绕其辩称向本院提交以下证据：1.公证书一份（即《建设温州城房屋拆迁安置协议》），证明该协议签订双方是原告与被告土地储备局，与被告华尊立达公司无关，故原告起诉主体错误；该拆迁协议第二款第一条明确约定不足部分由被告土地储备局按房屋综合成本价向原告退款；原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。原告对证据的真实性、关联性没有异议，对证明目的不予认可，在该协议的第二条第一项明确约定超过3平方米的面积按房屋商品价向甲方付款，因此在安置时原告享有获取相应房屋对超出面积部分按商品房价购买的权利，被告华尊立达公司的解释是断章取义；对该协议第二款中约定超面积的乙方按商品价购买，不足的甲方按综合成本价退还，对双方权益的约定不对等，对乙方来讲是显失公平的条款，不具有合法性，被告华尊立达公司实际享受了权益，应承担补偿安置的责任；其他证明目的无事实，不能成立。被告土地储备局对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，该证据虽是土地储备局与陈国忠签订的，但被告土地储备局有证据证明安置补偿的义务由被告华尊立达公司履行，且原告知晓并接受了被告华尊立达公司的履行；安置协议的第二款第一项明确约定了以实际安置面积为准，如实际安置的房屋超过3平方米的，陈国忠应以商品价向被告土地储备局购买，不足部分被告土地储备局有权以成本价向陈国忠退还；该合同并没有约定陈国忠在超出实际面积的情况下有向被告土地储备局购买的权利。协议第二项的前提主要是为了解决安置面积与实际安置房面积差问题，而不应作为康居房面积无限制的价格依据。2.银川市人民政府文件（银政发2004-1号文件《银川市人民政府关于印发银川市辖区康居新村分配意见的通知》），证明安置面积小于协议面积一律按每平方米1260元补偿，该补偿符合拆迁协议中约定的内容。原告认为该证据是复印件，真实性无法确认，与本案没有关联性，被告华尊立达公司的证明目的不能成立。该文件的时间以及所确定的安置康居新村范围与本案项目均不一致。被告土地储备局对该证据没有异议。3.《土地转让协议》与《土地转让补充协议》，证明原高台寺8、9队土地由被告土地储备局负责解决移交土地过程中出现的各种干扰和纠纷，保证移交工作顺利进行。《土地转让补充协议》证明安置住房由被告华尊立达公司在2004年11月30日前交付给被告土地储备局，由被告土地储备局安置拆迁户，该协议证明安置拆迁户的主体系被告土地储备局。原告对两份协议的真实性没有异议，该两份协议不影响原告主张安置补偿的权益，该协议证明了二被告应共同向原告承担拆迁补偿义务。被告土地储备局对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的不予认可，该协议的第二款第四项第一条明确约定，对原告在内的高台寺8队的被拆迁户安置的全部义务由被告华尊立达公司兑现履行，至于合同的第四款第二项第三条，被告土地储备局只有登记造册的义务，不负责安置，实际履行过程中，被告华尊立达公司也已经履行了对原告的安置义务，故被告华尊立达公司是本案适格的被告主体。4.土地储备中心安置高台寺村8队退面积差明细表，证明被告华尊立达公司按照土地转让补充协议、拆迁安置补偿协议以及政府文件的规定按照1260元进行补偿，将不足面积的高台寺8队村民安置户以现金的形式进行了补偿安置，原告故意不到被告华尊立达公司处领取补偿款，过错不在被告华尊立达公司。1260元是对住宅进行补偿的价格，4500元是对营业房的补偿价格。原告对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，证明目的不予认可，该份证据是被告华尊立达公司单方编制的，没有经过原告的认可。该表的编制时间和财务凭证的编制时间看，是在2013年9月，时隔10多年再按2001年的标准补偿现金是不能成立的。根据拆迁安置协议本案所涉的拆迁是以返还房屋为补偿方式，该证据也不具有合法性。从该表所有的相关的其他被拆迁户看，面积均较少，原告方则有多达48.8平方米的房屋，应予安置。被告土地储备局对该证据没有异议。5.土地储备中心对账说明及明细表共四张，证明二被告对账说明，是双方最终的对账结果，该说明写明如有任何欠付过渡费或退补安置住房面积差事宜，全部由被告土地储备局负责。且被告华尊立达公司已经按照双方最终对账结果履行了自己的义务，故被告华尊立达公司在本案中无任何责任。该说明对账的时间为2013年5月17日，对账说明的事项与对账明细一致，过渡费81316元是表一过渡费明细表，且原告已经代陈国忠将11400元过渡费全部领取，证明其认可1260元的标准。表三与对账说明的第二项住宅与营业房说明完全一致，其中住宅是74.82平方米，营业房57.53平方米，住宅全部按照每平方米1260元补偿，营业房按照每平方米4500元补偿。原告认为该组证据的真实性无法确定，对合法性及关联性有异议。对退面积差明细表所涉及陈国忠部分不予认可，过渡费与本案无关，二被告对账的时候，对未安置聂桂英48.8平方米的事项没有做出处理，被告华尊立达公司所作退面积差明细表系单方制作，原告不予认可。从对账说明中手写备注的除外情况可以看出，双方对于遗留问题均在对账范围之外予以处理，但对原告未安置补偿的房屋却不予安置，明显存在对原告不公正对待的情况。被告土地储备局对退面积差明细表的证明目的不予认可，明细表从侧面印证由被告华尊立达公司履行对原告的拆迁安置补偿。原告丈夫陈国忠是高台寺8队第一期拆迁，徐英平4500每平米是因为营业房补偿，不是安置房，不存在差别对待。对原告领取的过渡费安置明细予以认可，被告华尊立达公司履行的是被告土地储备局与陈国忠签订的安置协议，在原告领取过渡费的前提下，应当按照2003年达成的协议，由被告华尊立达公司向原告进行安置补偿，每平方米1260元，不能脱离拆迁协议，以现价进行补偿。对账说明的关联性及证明目的不予认可，土地转让协议及补偿协议明确约定，由被告华尊立达公司履行对原告的拆迁安置补偿，该对账说明是以被告华尊立达公司对原告履行拆迁补偿为前提，不存在由被告土地储备局对原告剩余48.8平方米进行补偿的事由。
被告土地储备局辩称，2003年5月8日，银川市计委以（2003）205号文件批准，“立达公司每亩给市政府缴纳10万元出让金，该宗土地由立达公司负责该项目的全部拆迁、安置”。2003年12月26日，二被告达成《土地转让协议》与《土地转让补偿协议》，土地储备局以低于市场价的价格将该土地交由华尊立达公司开发，双方土地补偿协议明确约定由华尊立达公司进行安置补偿。原告在2006年6月接受了华尊立达公司共计179.64平方米的两套安置房的补偿，由于原告的原因造成还有48.8平方米的房屋未进行补偿，根据原拆迁协议及银川市（2004）1号文件的规定，拆迁户的下剩面积不足一套房屋的，在总面积范围内在有房源的情况下由安置户自己凑够一套房屋面积找补，否则下剩48.8平方米的面积应该以现金1260元进行补偿。虽然双方拆迁合同约定原地安置，但是该项目异地安置的事实原告应该是知道的，并且是以总面积增加10%进行异地安置的，在华尊立达公司进行安置的过程中，不存在原告不知晓由华尊立达公司安置的情况。
被告土地储备局针对其辩称主张向本院提交以下证据：1.银川市人民政府文件（银政发2004-1号文件《银川市人民政府关于印发银川市辖区康居新村分配意见的通知》），证明高台寺8队的拆迁户以村委会为整体进行分配，安置到小沙湖安置区，安置的分配面积不得大于协议的面积，对于拆迁户剩余较小的面积如不能与其他村民找补，达不到分配一套房屋的标准，政府规定以1260元的价格退购。原告对该证据的真实性没有异议，但该证据与本案没有关联性，证明目的不予认可，该证据是2003年对当时安置价格的确定；本案原告所涉及的应安置的房屋在2006年建设一期，后续又进行了相应建设和房屋补偿，但对原告应享有48.8平方米一直未予补偿。被告华尊立达公司对该证据没有异议。2.《土地转让协议》与《土地转让补充协议》，证明被告土地储备局以低于市场价每亩10万元的价格将高台寺8队的土地出让给被告华尊立达公司，被告华尊立达公司负责对拆迁户的安置补偿并履行被告土地储备局与拆迁户的安置协议书等相关协议的事实。原告对两份协议的真实性没有异议，该两份协议不影响原告主张安置补偿的权益，该协议证明了二被告应共同向原告承担拆迁补偿义务。两被告之间的权利义务约定对原告并不产生约束力。被告华尊立达公司对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为土地补偿每亩10万元，没有低于市场价；土地补偿协议第二条第四款第一项明确说明土地储备局将相关安置协议交给被告华尊立达公司，由被告华尊立达公司与拆迁户兑现，说明被告华尊立达公司是代理被告土地储备局进行安置，这一观点在合同第四条第二款第三项可以予以证实，由被告华尊立达公司将安置住房交给被告土地储备局，由被告土地储备局安置拆迁户，被告华尊立达公司不是安置协议的合同主体。
本院依法调取房屋权属证明单七张、房地产买卖契约七份、发票及收据共15张，原代对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告华尊立达公司对证据的真实性无异议，认为调取的证据与本案无关，也不能作为价格的认定依据。被告土地储备局同意被告华尊立达公司的质证意见，并认为原告领取过渡费安置的前提下，拒绝接受被告华尊立达公司以每平米1260元价格对原告进行补偿，安置补偿协议的义务在原告，不应当以现在的市场价格对原告进行补偿，否则违反陈国忠与被告土地储备局达成的拆迁协议合同的本意。
经审理查明，原告聂桂英系陈国忠之妻。2011年11月1日，陈国忠因病去世。银川市土地储备局的前身为银川市建设用地事务中心、银川市土地储备中心。2001年11月21日，被告土地储备局作为甲方与乙方陈国忠签订《建设温州城房屋拆迁安置协议》一份，该协议约定：“一、拆迁面积：乙方房屋建筑面积207.67平方米，其中营业房／平方米，结构为／，住宅207.67平方米，结构为砖木。二、拆迁安置方案：1、甲方安置的住宅房屋位于新建“温州城”东侧，按拆一还一原则，返还安置的住宅房屋建筑面积为__平方米（以实际安置面积为准），不找补差价，甲方返还房屋因设计原因，超（或不足）面积部分在3平方米以下的互不找补差价，超3平方米的面积按房屋商品价向甲方支付购房款；不足部分由甲方按房屋综合成本价向乙方退款。2、营业房按照“温州城”总体规划按拆一还一原则由乙方向甲方找补差价，安置／平方米，乙方拆除营业房为／结构，每平方米向甲方找补差价／元，共计／元，返还安置的营业房面积不足的，由甲方按房屋综合成本价向乙方退款，超面积部分由乙方按商品房价向甲方支付购房款。三、双方责任：1、甲方在签订合同后十六个月内安置乙方房屋。如若在十六个月内没有安置乙方，甲方按住宅每月每间80元，营业房每月每间300元，延续补偿房屋损失费。2、乙方应于本协议签订生效后五日内将房屋全部拆除。甲方银川市建设用地事务中心，李小军。乙方陈国忠。2001年11月21日。”协议签订后，原告房屋陆续拆除。2003年5月8日，因银川市发展计划委员会作出了银计发（2003）205号文件，《关于兴庆区日用百货及副食批发市场项目的立项批复》，涉案原安置地包含在该项目中，被告土地储备局无法对原告进行原地安置。2003年12月，被告土地储备局与被告华尊立达公司签订《土地转让协议》及《补充协议》，约定被告土地储备局将拆迁土地转让给被告华尊立达公司，被告华尊立达公司应当于2004年11月30日前将拆迁安置住房交付被告土地储备局，由被告土地储备局安置拆迁户。2004年1月7日，银川市人民政府银政发（2004）1号文件关于《银川市辖区康居新村分配意见》的通知，该通知内容为：2003年银川市及各区人民政府组织建设用于安置拆迁户的康居A、B、C区及北塔、友爱、新华东街、小沙湖、满春、双庄、八里桥、良田等11个康居安置点，按照就近整建制安置的原则，将2003年拆迁安置区位进行划分；被拆迁的集体土地居民以村委会为单位整体分配时，不得大于协议安置面积，因设计原因各拆迁户安置面积与协议面积不一致的可自行找补调剂。各集体经济组织将房屋分配后，剩余未分配房屋由市康居办按低于成本价1260元每平方米收购，用于安置其他拆迁户；安置面积小于协议面积，一律按每平方米1260元补偿。2005年3月，高台寺村八队40户被拆迁户将土地储备局诉至银川市中级人民法院，银川中级人民法院作出判决后，被拆迁户上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，经法院协调，当事双方及华尊立达公司达成协议，在原转让协议约定的返还面积的基础上增加10%的面积，实行异地安置，安置地点为银川市兴庆区小沙湖康居工程安置区B2区。在实际安置时，出现了土地储备局与村民签订的安置面积大于土地储备局与委托安置方华尊立达公司签订的住宅安置面积多2010.46平方米的情况，各方处于自身利益互不相让，致使部分面积无法安置。原告原有拆迁面积207.67平方米，增加10%的面积（增加面积为20.77平方米），共计补偿面积为228.44平方米。2006年5月，受托安置方被告华尊立达公司向原告安置丽景新村58-2-301、58-2-501两套房屋，面积共计179.64平方米，下剩面积48.8平方米未安置。2008年11月17日，银川市政府召开专题会议研究决定，同意规划局、国土资源局、住房保障局、土地储备中心、兴庆区银古路街道办事处及华尊立达公司协调意见，对返还房屋住宅差额2010.46平方米由华尊立达公司进行安置，（属异地安置增加的面积由华尊立达公司与群众商议解决）。在华尊立达公司开发建设的丽景湖康居小区再建4个单元住宅补齐，资金由该公司承担，由市规划局负责调整规划。2010年华尊立达公司在丽景湖康居小区又建设住宅一栋，后陆续进行分配，于2012年分配完毕。期间，二被告对原告与陈国忠的剩余面积一直未予以安置。2013年5月17日，二被告通过对账，形成对账说明一份，该说明中第二项第一条载明：“欠安置住宅74.82平方米，尚欠面积差价94273元（住宅按1260元每平方米计算），以上对账为最终结果，如有任何欠付过渡费或退补安置住房面积差事宜，全部由土地储备中心负责，与宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司无关”。其中银川市土地储备局注明：“此结算不含8队集体用房40平米、王秀琴50平米车库、陈淑玲等二人两斜房承诺的应少算各10平米，以上各项应由立达公司处理”。2013年被告华尊立达公司以每平方米1260元的价格向原告退还48.8平米的安置补偿款，原告未予接受。2013年12月16日，原告以二被告仍有其48.8平方米拆迁返还面积未予以安置为由，将被告华尊立达公司、土地储备局起诉至本院，请求判如所请。庭审中，二被告均陈述，现安置区域已无安置房源可供安置。诉讼中，原告向本院提交权益转让书一份，该转让书中称：陈某甲、陈某乙、陈某丙系原告与陈国忠子女，其三人将涉案房屋应继承陈国忠份额均转让给原告，由原告全权办理房屋拆迁补偿事宜。本院根据原告申请经银川市中级人民法院委托宁夏正业通房地产估价事务所对涉案拆迁返还房屋每平方米综合成本价进行评估，该鉴定机构认为综合成本价是一种非市场价值、测算综合成本单价需要当事人提供阳光丽景小区拆迁前后大量详实的资料，评估所需时间较长，投入人力多，成本较大，申请银川市中级人民法院撤销对该综合成本价的评估。之后，经本院咨询其他评估机构，均表示无法进行评估。
另查明，2014年1月案外人边某某购买王某某位于兴庆区阳光丽景49号楼3单元401室康居安置房（建筑面积119.97平方米，楼层为四楼）的交易价格为576000元，2014年1月案外人陈某丁购买任某某位于兴庆区阳光丽景小区63号楼3单元202室康居安置房（建筑面积86.96平方米，楼层为二楼）的交易价格为360000元，2014年2月案外人徐某某购买阮某某位于兴庆区阳光丽景69号楼4单元102室康居安置房（建筑面积85.92平方米，楼层为一楼）的交易价格为315000元，2014年2月案外人李某某购买马某某位于兴庆区阳光丽景57号楼4单元402室康居安置房（建筑面积94.04平方米，楼层为四楼）的交易价格为385400元，2014年2月案外人谷某某购买原告位于兴庆区阳光丽景58号楼2单元501室康居安置房（建筑面积89.82平方米，楼层为五楼）的交易价格为322000元，2014年4月案外人陈某戊购买霍某某位于兴庆区阳光丽景75号楼34单元501室康居安置房（建筑面积101.72平方米，楼层为五楼）的交易价格为352000元。银川市国土资源局公布的收费标准，安置房上市交易时补交的土地出让金计算公式为：房屋建筑面积×新基准地价×40%。阳光丽景小区的新基准地价为851元。
上述事实，有原告向法庭提交的结婚证、死亡医学证明书、公证书（建设温州城房屋拆迁安置协议）、收据，被告提交的公证书（建设温州城房屋拆迁安置协议）、银政发2004-1号文件《银川市人民政府关于印发银川市辖区康居新村分配意见的通知》、《土地转让协议》、《土地转让补充协议》、土地储备中心安置高台寺村8队退面积差明细表、土地储备中心对账说明及明细表，经本院审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，原告与被告土地储备局签订的《建设温州城房屋拆迁安置协议》是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。原告及被告土地储备局、华尊立达公司对因异地安置增加的10%补偿面积亦无异议，故异地安置补偿面积系对原拆迁协议内容的变更合法有效。因被告土地储备局系《建设温州城房屋拆迁安置协议》的相对方，其关于与被告华尊立达公司达成协议，应由华尊立达公司承担安置义务的辩称，因系二被告自行约定，原告不予认可，该协议实际义务内容为土地储备局委托华尊立达公司对拆迁户进行安置，但该协议并未将安置义务完全转移给华尊立达公司承担，且二被告在对帐说明中明确退补安置住房面积差事宜，全部由土地储备中心负责，故对被告土地储备局的该辩称主张本院不予采信，被告土地储备局应当按照合同约定的面积及时安置被拆迁户。自2006年至2013年七年的时间里，二被告一直未对原告剩余面积进行安置，故被告土地储备局还应对原告拆迁返还48.8平方米的房屋予以安置并协助办理相应产权登记手续。二被告均陈述现因安置区域内（阳光丽景小区）已无房源可供安置，故被告土地储备局如不能在阳光丽景小区或者同价位地段区域安置原告48.8平方米的房屋，应当以货币的形式向原告进行补偿。补偿价格，二被告均称应当按照2004年银川市人民政府银政发（2004）1号文件关于《银川市辖区康居新村分配意见》的通知中确定的1260元的补偿标准向原告退款，因双方签订的《建设温州城房屋拆迁安置协议》早于上述文件，且双方安置协议约定在签订合同后十六个月内被告土地储备局安置原告房屋，被告未能按照合同约定安置，并在不能安置时未及时退款存在过错，二被告事隔七年才通知原告按照政府2004年制定的1260元的标准领取48.8平方米安置房屋的退款显失公平；虽然双方合同约定的补偿价格为房屋综合成本价，但该价格经委托相关鉴定机构，无法做出鉴定结论，多方咨询其他评估机构，亦无法评估，故本院通过随机抽取2014年应安置区域内与原告安置房屋性质相同的不同楼号及楼层康居安置房二手房屋交易价格的均价计算原告48.8平方米房屋的交易价格为194919.90元［（576000元＋360000元＋315000元＋385400元＋322000元＋352000元）÷（119.97平方米＋86.96平方米＋85.92平方米＋94.04平方米＋89.82平方米＋101.72平方米）×48.8平方米］，原告48.8平方米的安置房屋进行交易时应当交纳的土地出让金为16611.52元（48.8平方米×851元×40%），故被告土地储备局如不能在应安置区域或者同价位地段安置原告48.8平方米房屋时，应当支付给原告的房屋补偿款为178308.38元（194919.90元-16611.52元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告银川市土地储备局于本判决生效之日起三十日内在银川市兴庆区阳光丽景小区或者同价位地段安置原告聂桂英拆迁返还房屋48.8平方米并协助办理相应产权登记手续，如不能安置上述房屋，则应当向原告聂桂英支付拆迁房屋补偿款178308.38元；
二、驳回原告聂桂英对被告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费4400元，由原告负担400元，被告银川市土地储备局负担4000元（案件受理费原告聂桂英已经预交，由被告银川市土地储备局于本判决生效之日起十日内支付给原告聂桂英）。
如果被告银川市土地储备局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 马金利
代理审判员 保 清
人民陪审员 陈玉波
二〇一五年一月八日
书 记 员 谢 卉
附：本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。