江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0121民初2284号原告：谈靓，女，1984年11月5日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：刘晖，江西柴桑律师事务所律师。执业证号：13604200410360111。委托代理人：吴桀，江西柴桑律师事务所律师。执业证号：13604201110732430。被告：南昌申标房地产发展有限公司。住所地：江西省南昌县金沙二路****号。统一社会信用代码：913601217391696722。法定代表人：黄永良，该公司总经理。委托代理人：艾建华，江西豫章律师事务所律师。执业证号：13601199610685450。委托代理人：汤淑如，江西豫章律师事务所律师。执业证号：13601201211305537。原告谈靓诉被告南昌申标房地产发展有限公司（以下简称申标公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谈靓委托代理人刘晖、吴桀，被告申标公司委托代理人艾建华、汤淑如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谈靓诉称：原告与被告于2015年6月3日签订《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》，就原告购买被告开发的“南昌保集半岛”项目商业房产进行了约定，协议的主要内容：一、交易标的为被告开发的“南昌保集半岛项目四期及六期部分行业房产[分别为：四期2#商业房产1-5层主楼；六期综合楼商业房产（含10间小商铺）；六期酒店；四期2#商业房产8间小商铺]，其中六期综合楼土地设有抵押”。二、原告需按上述所列顺序分四批次签订办理备案的《商品房买卖合同》和支付房款，其中：1、2015年6月5日前，原告向被告交付第一笔商业房产整体购买履约保证金500万元；2、2015年6月18日前，原告向被告交付第二笔商业房产整体购买履约保证金500万元；3、2015年7月21日前，签订第一批次四期2#商业房产1-5层主楼备案合同，原告支付该部分商业房产全额房款6500万元，另向被告支付协议所涉其他商业房产的购房定金1000万元；4、2015年8月6日前，签订第二批次六期综合楼商业房产备案合同，向被告支付该部分房产首期房款2600万元；5、2015年9月24日前，原告支付第二批次房产项下余款3000万元；···。三、如原告未在约定时间内支付房款和签订备案合同，则：1、如未在2015年6月18日前付清第二笔履约保证金500万元并逾期15天的，所付第一笔履约保证金500万元不予退还，作为违约赔偿，同时本协议自动解除；2、如未按协议约定签订第一批次的备案合同及支付房款，且逾期15天的，原告此前支付的履约保证金不予退还，作为违约赔偿，同时本协议自动解除；···在与被告签订上述协议前，原告已将第一笔履约保证金500万元支付给被告。因第二批次六期综合楼土地设有抵押，而该批次房产备案合同的签订及购房款的支付均在抵押到期之前，且被告未向原告出示抵押权人同意被告出卖抵押物的文件，故原告拒绝完全履行第二笔履约保证金500万元的支付义务，仅于2015年6月19日、2015年6月24日向被告共计支付了第二笔履约保证金中的200万元。后因被告仍未出示抵押权人同意被告出卖抵押物的文件，原告拒绝支付剩余款项。原告在与被告签订上述协议后，在2015年6月24日前累计向被告支付保证金700万元，考虑到第二批次六期综合楼土地设有抵押，而该批次房产备案合同的签订及购房款的支付均在抵押到期之前，原告向被告提出出具抵押权人同意处分抵押物的材料，被告一直未予落实。为此，原告提出除非被告提交抵押权人同意转让抵押物的相关材料，否则将停止付款并办理后续事宜，遭到被告拒绝。2015年11月，被告又将上述抵押物重新办理了抵押，导致本协议已根本无法履行。鉴于此，原告于2016年8月23日向被告发出《关于解除的通知》，向被告送达了解除上述协议的通知。为维护原告合法权益，特诉至法院请求判令被告返还原告履约保证金700万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付至2016年8月25日之利息387832元及自2016年8月26日起至履约保证金付清之日之利息。本案的诉讼费用由被告承担。被告申标公司辩称：原告未按约支付款项，构成根本违约，协议自动解除，原告为逃避责任而无理缠讼。一、《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》对于合同的履行顺序进行了明确约定，如有违反，即为违约。原告迟迟未全额支付第二笔履约保证金及第一批房产的购房款已构成合同根本性违约，应按合同约定承担违约赔偿责任；二、诉争协议因原告的根本违约行为，已于2015年8月7日自动解除，原告应承担违约赔偿责任，已付700万元履约保证金不予退还。1、诉争协议为附解除条件的合同，本案适用诉争协议8.1.2条款解除合同。诉争协议8.1.1约定，若谈靓未按协议第3.2条款履行支付保证金（第二笔履约保证金），并逾期15天的，所付的履约保证金500万元不予退还，作为违约赔偿，同时协议自动解除。8.1.2约定，若谈靓未按协议第3.3条款签订网签的《商品房买卖合同》及支付房款，且逾期15天的，所付第3.1及3.2条款履约保证金各500万元不予退还，作为违约赔偿，同时本协议自动解除。通过上述两条款可见，诉争合同为附解除条件的合同，解除条件及后果为如原告未按约定履行付款义务的，且逾期15天的，所付的履约保证金不予退还，作为违约赔偿，同时协议自动解除。原告竟称不退700万元也可以，要适用诉争协议8.1.1于2015年7月3日解除合同，要求退500万元。可见原告明知自身违约，但为了个人私利，断章取义，颠倒是非。本案中，原告并非完全没有支付协议3.2款的第二笔履约保证金，而是没有按协议约定履行合同3.2、3.3条款的合同义务；2、因原告未按约付款，在给予宽限期后，原告仍未能按约付款，构成根本性违约，解除条件成就，诉争协议于2015年8月7日自动解除。根据诉争协议约定，第二笔履约保证金500万元应于2015年6月18日前支付，第一批房产的购房款6500万元的支付时间为2015年7月21日。但原告在第二笔履约保证金支付期满后仅于2015年6月19日、2015年6月24日支付第二笔履约保证金中的200万元。针对原告逾期付款的行为，考虑到原告有继续履行合同的意愿，原、被告一直在进行协商。在原告一再拖延付款的情况下，被告于2015年7月5日向原告送达《关于按约付清履约保证金的催告函》，要求原告在2015年7月7日付清拖欠的履约保证金，否则将按协议约定解除合同，之前所支付保证金不予退还。此后，原告一再向被告表示愿意继续履行合同希望被告给予宽限。原告于2015年7月22日向被告出具承诺书，再次承诺在2015年8月7日前支付剩余的保证金300万元及协议3.3条款约定的7500万元，否则按协议约定承担相应的违约责任。由此可见，原告主张诉争协议于2015年7月3日解除没有事实和法律依据。原被告双方一直在进行协商，并以实际的行为改变了合同约定款项支付的时间至2015年8月7日。然而，时至2015年8月7日，原告仍未付分文，原告逾期付款的行为达到了合同8.1.2条约定的合同解除条件，诉争协议自动解除，所付的履约保证金不予退还；3、原告违反诚实信用的合同基本原则，根本性违约，导致合同无法履行应承担违约赔偿责任，已付的700万元履约保证金不予退还。三、诉争房屋已取得商品房预售许可证，原告以土地抵押作为退还保证金的理由和借口依法不能成立。1、诉争协议中明确了被告已取得了诉争商业房产的预售许可证，分别为（南）房预售证第2014-0023号、（南）房预售证第2014-0024号、（南）房预售证第2015-0024号及六期综合楼土地设有抵押。由此可见原告在签订合同就明知诉争房产的上述情况；2、根据国家《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等相关规定，若申请预售许可项目的土地已在国土部门设立了土地抵押仍未解除，需抵押权人书面出具“同意开发公司将已设定抵押的该商品房项目申请办理商品房预售许可”的证明材料。被告取得商品房预售许可证即土地抵押权人已同意出售诉争房屋，抵押权人无需向每一个买受人出具同意出售书，也不影响商品房的正常销售，这是房地产交易的基本常识。原告以土地抵押作为退还保证金的理由和借口依法不能成立，其主张抵押权人单独向其出具同意书更是没有法律依据，只系开脱自身违约责任的幌子。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告在合同履行过程中，违反基本诚实信用原则，构成根本违约，触发合同解除条件。已付700万元履约保证金不予退还作为违约赔偿，符合双方协议约定，也不违反法律法规。恳请法院驳回原告的诉讼请求以维护守约方申标公司的合法权益。经审理查明：2015年6月3日，原告谈靓与被告申标公司签订《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》一份，协议书第1、1条“南昌申标房地产发展有限公司为本协议所列交易的商业房产的开发商：南昌保集半岛项目四期及六期部分商业房产【位置分别为：四期2#商业房产1-5层主楼；六期综合楼商业房产（含10间小商铺）；六期酒店；四期2#商业房产8间小商铺】”，第1.2条“甲方已取得上述商业房产的预售许可证，分别为：四期2#综合楼商业（四期2#商业房产1-5层主楼和四期2#商业房产8间小商铺）预售许可证号为（南）房预售证第2014-0023号；六期综合楼商业房产（含10间小商铺）预售许可证号为（南）房预售证第2014-0024号；六期酒店预售许可证号为（南）房预售证第2015-0024号”，第1、3条“六期综合楼土地设有抵押，抵押其至2015年10月1日”，第2.1条“甲方同意以上南昌保集半岛项目3栋商业房产的地上面积共计建筑面积约32650.7㎡（最终以房管部门测量面积为准）按总售价17000万元人民（大写壹亿柒仟万元整）分批次及价格出让给乙方···”，第3.1条“本协议签订后的三日内（即2015年6月5日前），乙方向甲方支付第一笔商业房产整体购买履约保证金500万元人民币···乙方未按此约定支付款项，本协议自动解除”，第3.2条“本协议签订后的十六日内（即2015年6月18日前），乙方向甲方支付第二笔商业房产整体购买履约保证金500万元人民币···”，第3.3条“本协议签订后的五十日内（即2015年7月21日前），甲方与乙方签订第一批次南昌保集半岛项目四期2#商业房产1-5层主楼提交房管部门备案的《商品房买卖合同》，同时乙方向甲方支付该部分商业房产全额房款6500万元人民币···另乙方同时向甲方支付本协议所涉及其他商业房产的购房定金1000万元【其中六期综合楼商业房产（含10间小商铺）的购房定金400万元；认购六期酒店的购房定金600万元】···”第8.1条“如乙方在上述第三条款约定的时间内不按时支付房款和签订网签的《商品房买卖合同》，按以下方式处理”，第8.1.1条“若乙方未按协议第3.2条款支付保证金，并逾期15天的，所付履约保证金500万元不予退还，作为违约赔偿，同时本协议自动解除”，第8.1.2条“若乙方未按协议第3.3条款签订网签的《商品房买卖合同》及支付房款，且逾期15天的，所付第3.1条及3.2条款履约保证金各500万元不予退还，作为违约赔偿，同时本协议自动解除”，原告谈靓在协议乙方栏上签字、捺印，被告申标公司在协议甲方栏上签字、盖章。原告谈靓以银行转账的方式分别于2015年5月29日，2015年6月1日、2015年6月19日、2015年6月24日向被告申标公司支付履约保证金400万元、100万元、100万元、100万元。2015年7月5日，被告申标公司向原告谈靓送达《关于按约付清履约保证金的催告函》一份，载明原告仍有300万元的保证金未支付，要求原告“在收到本函后的两天内和我公司（被告申标公司）联系并于2015年7月7日向我司付清拖欠的履约保证金”，否则“将依据所签订的《商业房产购买协议》之约定，依法追究违约责任，直至解除协议”。2015年7月22日，原告谈靓向被告申标公司出具《承诺书》一份，承诺“在2015年8月7日前以现金方式支付原双方签订《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》中约定的履约保证金余款人民币叁佰万元证，在2015年8月7日前以银行承兑汇票方式支付协议第3.3条款约定的人民币柒仟万佰万元整的款项，在2015年8月25日前以银行承兑汇票方式支付协议第3.4条款约定的人民币贰仟陆佰万元整的款项，如本人未在以上时间内支付相关款项，本人愿意按协议承担相应的违约责任”。以上事实有原告向法庭提供的《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》、招商银行个人转账汇款业务受理回单四张、收据存根四张，被告提供的《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》、建设银行单位客户专用回单六份、《关于按约付清履约保证金的催告函》、《承诺函》等证据予以证实。本院认为：原、被告之间所签订的《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》（以下简称为协议书）系双方真实意思表示，且未违反法律规定，本院予以确认。原告以六期综合楼土地设有抵押而被告未出具抵押权人同意出卖抵押物的文件为由拒绝完全履行第二笔履约保证金500万元的支付义务并于2016年8月23日向被告发出解除合同通知书而主张《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》已解除，被告申标公司应归还履约保证金700万元并承担自2016年8月26日起至钱款归还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率），被告则以其无需向原告出具抵押权人同意出卖抵押物的文件且协议书因原告迟延支付履约保证金已于2015年8月7日解除为由请求对原告的诉讼请求予以驳回。本院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第五条“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，第六条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”、第九条“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号”的规定，本案所涉房屋（包含土地设定抵押的六期综合楼）均取得了预售许可证，且预售许可证号均在协议书予以中载明，故被告申标公司出售涉案房屋的行为符合法律规定，原告要求被告提供抵押权人同意出售六期综合楼书面材料无法律依据。根据双方协议书约定，原告应于2015年6月18日前向被告支付第二笔商业房产整体购买履约保证金500万元，若原告未按时付清并逾期15天的，“所付第一笔履约保证金500万元不予退还，作为违约赔偿，同时本协议自动解除”，而原告仅在2015年6月19日、2015年6月24日分别支付100万元后未再付分文，因原告逾期超过15天未付清第二笔商业房产整体购买履约保证金，双方2015年6月3日签订的《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》于2015年7月3日自动解除，原告向被告支付的第一笔履约保证金500万元作为违约赔偿不予退还。虽然上述协议书已于2015年7月3日自动解除，但被告于2015年7月5日向原告发出的《关于按约付清履约保证金的催告函》及原告于2015年7月22日向被告出具的《承诺函》可视为原、被告双方同意在宽展房款支付期限的前提下继续按照原协议书履行各自的权利与义务。根据原告出具的承诺函内容，原告应在2015年8月7日前支付剩余的第二笔履约保证金300万元及协议第3.3条约定的第一批次商业房产全额房款7500万元整，因原告未能如约支付且逾期远超15天，按照协议书约定，原告此前所支付的200万元第二笔履约保证金作为违约赔偿不予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告谈靓的诉讼请求。案件受理费60800元由原告谈靓承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 朱 琳人民陪审员 李 娟人民陪审员 谢小青二〇一七年二月十五日书 记 员 刘文莉