辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽民一终字第00217号
上诉人（原审被告）：大连市甘井子区革镇堡街道办事处。
法定代表人：孙北之，该单位主任。
委托代理人：曹同燕，辽宁宏展律师事务所律师。
委托代理人：薛勇，辽宁宏展律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：王德祥。
委托代理人：毛振，辽宁征信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭殿海。
委托代理人：刘陆璐，北京市华泰律师事务所大连分所律师。
上诉人大连市甘井子区革镇堡街道办事处（以下简称街道办）、王德祥因与被上诉人谭殿海房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服大连市中级人民法院（2014）大民二初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人街道办的委托代理人曹同燕、薛勇，上诉人王德祥的委托代理人毛振、被上诉人谭殿海及其委托代理人刘陆璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谭殿海向一审法院起诉称：2011年街道办负责机场快速路房屋动迁工作，谭殿海所有的面积为2，760平方米的三层混凝土框架结构办公用房处于动迁范围之中。2013年3月22日，街道办向谭殿海出具《承诺书》，明确表示将尽快按照评估报告载明的价格即6，946，900元向谭殿海支付搬迁补偿款。谭殿海接到街道办的《承诺书》以后，积极配合街道办完成了房屋拆迁工作。但房屋拆迁后，街道办没有按照承诺书的内容向谭殿海支付相应搬迁补偿款。故诉至一审法院，要求：1、请求判令街道办立即向谭殿海支付相应搬迁补偿款6，063，700元；2、前述款项按中国人民银行同期贷款利率四倍，自2013年3月22日至2014年9月22日的利息2，182，932元。
街道办一审答辩称：不同意谭殿海诉讼请求。主要理由如下：一、谭殿海起诉严重失实。1、案涉动迁房屋面积共有7，495.03平方米，包括谭殿海的2，760平方米在内，所有房屋全部为无证房屋。在动迁普查及评估中只有王德祥作为全部房屋的权利人出现，在王德祥提供相应的《场地租赁协议书》、《授权委托书》等材料的前提下，街道办于2012年8月14日与王德祥签订案涉搬迁补偿协议，对补偿费按每平方米2，000元的标准确定补偿金额为14，990，060元。街道办按协议向王德祥支付了先期补偿费用4，497，018元。在房屋腾空过程中，谭殿海和案外人包奇本、刘恩明才主张对拆迁的部分房屋享有权利，申请街道办“暂停向王德祥支付剩余70%补偿款，同时与王德祥签订的搬迁补偿协议失效，申请按评估报告中载明的评估面积和价值将搬迁补偿直接给付本人。”包括谭殿海在内的其他权利人突然出现要求街道办对其出具承诺，否则占据房屋不予腾空。因当时政府项目时间紧急，街道办在没有来得及详细调查的情况下认为搬迁补偿协议对谭殿海等人无效，在此前提下为包括谭殿海在内的相关权利人出具了承诺书，承诺“将按评估报告载明的评估价值，按有关法律程序办理，尽快向你方给付搬迁补偿款”。所以，谭殿海主张2011年街道办已经了解到案涉房屋为谭殿海所建，是错误的；2、街道办不存在非法扣留搬迁补偿款的事实。房屋拆除后，谭殿海与王德祥均要求街道办向其支付补偿款，街道办经调查了解到存在谭殿海、包奇本、刘恩明等人委托王德祥处理动迁事务置业事实，且谭殿海已从王德祥处领取了883，200元补偿款，只有谭殿海、包奇本、刘恩明的房屋按评估报告价值计算的补偿额要高于案涉拆迁补偿协议的补偿额。在街道办对案涉纠纷处理过程中，其他权利人均认可委托王德祥处理房屋动迁事宜，并同意王德祥与街道办签订案涉搬迁补偿协议的所有条款，其他人的纠纷均已处理完毕。因谭殿海与王德祥对补偿款分配一直未达成协议，街道办又无权为其分割，故对相应款项未能发放，并不存在非法扣留一事。二、街道办为谭殿海出具的承诺书无效，谭殿海无权据此要求街道办按评估值为其支付补偿款。街道办是在谭殿海隐瞒委托王德祥处理动迁事宜的前提下为谭殿海出具承诺书，现谭殿海从王德祥处领取补偿款及谭殿海在本案中提供的其本人声明均证实了委托事实的存在。谭殿海隐瞒该事实，存在欺诈，利用政府项目迫在眉睫要求街道办出具承诺书，存在胁迫。该承诺书应依法确认无效。
王德祥在本案一审审理过程中申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，其表示不同意谭殿海的诉讼请求。主要理由：谭殿海起诉是依据评估报告，但是直到一审证据交换之前，我们没有看到评估报告原件。当时王德祥是代表包括谭殿海在内的六人与街道办签订搬迁补偿协议，是在充分协商基础上约定每平方米2，000元而没有依据评估报告，谭殿海也认可委托王德祥，案涉搬迁补偿协议没有违反法律规定的情况下应当是有效的，各方均应当遵守该协议的内容，依约履行。本案中，王德祥代表谭殿海、刘恩明、刘敏、包奇本、单福金、许兆青在2012年8月12日与街道办签订搬迁补偿协议，协议约定：由街道办对王德祥所属的大连市甘井子区机场快速路项目规划范围内的面积为7，495.03平方米的房屋进行搬迁补偿，补偿总金额为14，990，060元，协议签订后街道办先期给付补偿款4，497，018元，余款在街道办规定的搬迁日经验收后即付给王德祥，即王德祥需在双方签订协议之日起20日内将该地块上的房屋设施腾空并搬迁，另约定了协议的其他条款。协议达成后，王德祥依约履行腾空并搬迁义务，而街道办先后于2012年9月20日支付4，497，018元，2014年7月7日支付3，270，000元，余款至今未付。虽经王德祥多次交涉，但街道办却以有其他权利人提出异议为由，拒绝拨付剩余款项。谭殿海依据街道办于2013年3月22日出具的承诺书，向街道办主张按评估报告载明的评估价值索要搬迁补偿款，王德祥认为其与街道办于2012年8月12日达成的搬迁补偿协议合法有效，各方应全面履行，街道办私自向谭殿海作出承诺以及谭殿海依此承诺书主张补偿款均是违反搬迁补偿协议的违约行为。故其要求：1、确认搬迁补偿协议有效；2、街道办继续履行搬迁补偿协议书，给付剩余补偿款3，690，242元{动迁补偿款总额14，990，060元-已付款（4，497，018元＋327万元）-尚欠谭殿海动迁款4，636，800元（2，000元／平方米×2，760平方米-883，200元）＋谭殿海应支付王德祥辛苦费110.4万元［（2，000元-1，600元）×2，760平方米］}。
谭殿海一审答辩称：不同意王德祥的诉讼请求。主要理由为：1、王德祥没有资格向街道办索要谭殿海的房屋动迁款，正如王德祥所述其代表谭殿海，而事实上案涉房屋是谭殿海所建，谭殿海是案涉房屋的权利人，也是合法的被征收人，王德祥与谭殿海之间充其量是委托法律关系，与本案纠纷并无关联；2、王德祥主张的请求是其基于案涉搬迁补偿协议，我们认为该协议中关于谭殿海所属房屋的条款是无效的。案涉搬迁补偿协议中涉及到谭殿海的条款，谭殿海不知情，事后也否认了该协议的效力。街道办在另案中也认为案涉补偿协议是无效的，退一步讲就算是有效，王德祥是代理行为，谭殿海是权利义务承受人，谭殿海已向街道办出具说明书和申请书，街道办也出具承诺书，应当视为对案涉搬迁补偿协议中谭殿海与街道办之间权利义务的实质性变更，谭殿海的房屋应当按变更后内容受到补偿，而不能受到搬迁协议的束缚。
街道办一审答辩称：不同意王德祥的诉讼请求。王德祥请求给付的3，690，242元没有事实依据。动迁面积7，495.03平方米的补偿总数为14，990，060元，街道办已于2012年9月20日支付4，497，018元，2014年7月7日支付3，278，520元，已发放补偿款总额达到7，775，538元，尚未发放补偿款7，214，522元。谭殿海与王德祥应得补偿款应在政府审批的补偿款7，214，522元范围内。其中谭殿海建造2，760平方米，按搬迁补偿协议，共应得补偿款5，520，000元，扣除王德祥已支付给谭殿海的补偿款883，200元，王德祥在街道办账面上剩余补偿款只有2，577，722元（7，214，522元-5，520，000元＋883，200元）。
一审法院经审理查明：2012年8月14日，王德祥和街道办签订《搬迁补偿协议》约定，在机场快速路项目规划范围内，乙方（王德祥）所属房屋建筑面积为7，495.03平方米，甲方（街道办）同意对乙方上述房屋搬迁给予一次性货币化补偿，补偿金额合计14，990，060元。本协议签订后，甲方先期付给乙方补偿费4，497，018元，余款10，493，042元在甲方规定的搬迁日经验收后即付给乙方。甲方每次付款的同时，乙方应向甲方出具合法有效的发票或收款收据。乙方需要在双方签订协议之日20日内将该地块上的房屋设施腾空并搬迁。协议还对双方其他权利义务作出约定。
该协议签订后，街道办共支付三次补偿款合计7，775，538元。第一次是签约后直接向王德祥支付补偿款4，497，018元（占补偿总额30%）。第二次于2014年7月3日直接向案外人包奇本支付补偿款25万元，包奇本出具收条。第三次于2014年7月7日直接向案外人刘恩明支付补偿款3，028，520元，刘恩明出具收条。案涉7，495.03平方米房屋等建筑物现已实际拆除。
王德祥于2012年9月28日向谭殿海的中国银行大连分行账户电汇补偿款883，200元，谭殿海为王德祥出具收款收据记载“一期动迁款”，且亦在《房屋拆迁补偿明细表》签名、捺手印。根据该房屋拆迁补偿明细表，案涉动迁总面积7，495.03平方米中有2，760平方米框架结构的三层带地下室建筑物的权利人是谭殿海，补偿单价为每平方米1，600元，补偿款总额4，416，000元，一期补偿20%，应得883，200元。该明细表还在名案涉动迁总面积7，495.03平方米中有1，387.36平方米框架结构的四层带地下室建筑物的权利人是刘恩明，有559.9平方米砖混大库的权利人是刘敏，有127.81平方米砖混二层房屋的权利人是包奇本，有131.9平方米砖混被拆迁剩余一层的权利人是单福金，有126.9平方米砖混被拆迁剩余一层的权利人是许兆青，有418.22平方米框架钢结构的被拆迁剩余一层的权利人是王德群，有1，982.94平方米框架结构的被拆迁剩余房屋的权利人是王德祥。补偿单价均为每平方米1，600元。谭殿海和王德祥对该明细表的真实性没有异议。
2013年3月22日，谭殿海向街道办发出申请书，载明：本人所有房屋2，760平方米，即街道办与王德祥于2012年8月14日签订搬迁补偿协议中涉及总建筑面积为7，495.03平方米中的房屋。现申请暂停向王德祥支付剩余70%搬迁补偿款，同时搬迁补偿协议失效。本人申请按照评估报告中载明评估面积和价值将搬迁补偿款直接给本人。……本人从王德祥处收到部分拆迁补偿款883，200元可在将来向本人给付搬迁补偿款时予以扣除。……同日，街道办向谭殿海作出承诺书载明：本街道收到你方于2013年3月22日提交的申请书，经街道研究同意你方的申请。本街道承诺暂停向王德祥支付剩余70%搬迁补偿款。本街道将按评估报告载明的评估价值、按有关法律程序办理，尽快向你方给付搬迁补偿款。
本案一审第一次开庭审理时，街道办提供的大连万融房地产土地评估有限公司于2012年7月21日作出大万融房估报字（2011）第194号房地产估价报告书原件载明，估价对象位于大连市甘井子区革镇堡镇后革村王德祥房屋总建筑面积为7，495.03平方米，全部为无证房屋。在该报告书第一页载明……确定估价对象在估价时点现况下的公开市场价值总价为人民币壹仟伍佰零壹万零伍佰元整（￥1，501.05万元），详见估价结果一览表。该表第三行载明三层带地下楼房框架结构的建筑面积2，760平方米，评估价值为694.69万元，评估单价为2，517元／平方米，该表格尾部合计总额为1，501.05万元。该报告第十一页亦载明……估价对象……公开市场价值为人民币壹仟伍佰零壹万零伍佰元整（￥1，501.05万元），然而下附估价结果一览表却在第三行记载三层带地下是楼房框架结构的建筑面积2，760平方米，评估价值为643.08万元，评估单价为2，330元／平方米，该表格尾部合计总额为1，501.36万元。
针对该报告第一页和第十一页载明内容和所附表格的如前不一致之处，2015年2月5日，辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司出具情况说明载明：案涉鉴定报告在复核过程中数额有一定更改，造成报告前后表格数额不一致，属于笔误。且该鉴定机构的鉴定人员在本案一审审理过程中出庭接受各方当事人质询，同时该鉴定人员亦陈述案涉鉴定报告中第一页和第十一页的估价结果一览表不一致是笔误，应以第一页为准。各方当事人均认可大连万融房地产土地评估有限公司已更名为辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司。
此外，街道办曾以王德祥为被告、谭殿海以及案外人刘恩明、包奇本为第三人，在大连市甘井子区人民法院提起诉讼。街道办以王德祥不是案涉建筑面积7，495.03平方米房屋等建筑物所有权人为主要理由而要求确认案涉搬迁补偿协议无效，案号为（2013）甘民初字第5131号，该案以街道办申请撤诉而审理终结。
一审法院认为：结合各方当事人诉辩观点和现有证据来看，本案争议焦点问题有二：一是街道办应向谭殿海支付动迁补偿款数额；二是街道办应向王德祥支付动迁补偿款数额。
针对第一个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，当事人协商一致，可以变更合同。一审法院认为，依据已查明的事实，本案中，由于2013年3月22日谭殿海以其为案涉7，495.03平方米房屋等建筑物中2，760平方米房屋权利人为由，向街道办发出申请要求街道办暂停向王德祥支付剩余70%搬迁补偿款并申请按照评估报告中载明评估面积和价值将搬迁补偿款直接给付时，街道办已于同日向谭殿海明确承诺同意谭殿海的申请，即按评估报告载明的评估价值和有关法律程序向谭殿海给付搬迁补偿款，可以认定谭殿海、街道办双方就谭殿海所有案涉2，760平方米房屋的动迁款项数额等达成新的合意。而从案涉评估报告载明案涉7，495.03平方米房屋等建筑物中2，760平方米房屋的评估价值为694.69万元来看，谭殿海应得动迁款数额为694.69万元，谭殿海实际已收到动迁补偿款883，200元。因此，谭殿海诉请要求街道办给付剩余动迁款6，063，700元（694.69万元-883，200元），有事实和法律依据。至于谭殿海诉请要求街道办按中国人民银行同期贷款利率四倍支付前述款项自2013年3月22日至2014年9月22日止期间利息共计2，182，932元一节，一审法院认为，本案中，虽然2012年8月14日搬迁补偿协议约定剩余动迁款项于搬迁经验收后给付，但是从谭殿海和街道办之间往来的申请书和承诺书内容来看，双方只就案涉2，760平方米房屋的动迁补偿标准和数额进行实质性变更，却未对给付时间、利息及违约责任进行明确约定。因谭殿海诉请街道办给付剩余动迁款的中国人民银行四倍利息属于违约金性质，而谭殿海并未提供证据以证明其主张违约金有法定或约定事由。故其此项诉讼请求，无充分事实和法律依据。至于街道办辩称谭殿海利用政府项目迫在眉睫而要求街道办出具承诺书存在胁迫等，故该承诺书无效一节，一审法院认为，因街道办并未对此提供证据予以证明，故街道办的此项抗辩观点，一审法院不予采信。据此，街道办应向谭殿海支付动迁补偿款数额为6，063，700元，谭殿海的其他诉讼请求，无充分事实和法律依据，一审法院不予支持。
针对第二个焦点问题，一审法院认为，本案中，依据已查明的事实，2012年8月14日搬迁补偿协议是王德祥和街道办真实意思表示，不存在法定无效事由，故王德祥请求确认该搬迁补偿协议有效，一审法院予以支持。由于王德祥与街道办签订该搬迁补偿协议后，未重新协商变更合同约定内容，且从王德祥和街道办在本案审理过程中陈述来看，双方均主张按该协议所约定动迁款标准继续履行剩余动迁款给付义务。从案涉搬迁补偿协议约定内容来看，每平方米动迁款为2，000元（14，990，060元÷7，495.03平方米），且在案涉7，495.03平方米房屋等建筑物中只有1，982.94平方米房屋权利人是王德祥，因此，王德祥依约应得动迁款数额为3，965，880元（1，982.94平方米×2，000元／平方米）。又由于依据已查明事实，王德祥将其收到街道办支付第一笔动迁款4，497，018元中883，200元支付给了谭殿海，且该笔款项亦从街道办应向谭殿海支付补偿款总额中予以扣除。因此，街道办尚欠王德祥动迁款数额为352，062元［3，965，880元-（4，497，018元-883，200元）］。至于王德祥诉请街道办应给付剩余补偿款3，690，242元一节，一审法院认为，因从王德祥诉请前述款项包含内容来看［3，690，242元=动迁补偿款总额14，990，060元-已付款7，775，538元-尚欠谭殿海动迁款4，636，800元（2，000元／平方米×2，760平方米-883，200元）＋谭殿海应支付王德祥辛苦费110.4万元］，王德祥是按每平方米2，000元来计算谭殿海应得动迁款数额并予以扣除的，然而如前所述，谭殿海和街道办已将案涉2，760平方米房屋的动迁款标准变更为案涉评估报告载明标准而非案涉搬迁补偿协议约定的每平方米2，000元，此外王德祥亦未提供充分证据以证明谭殿海与王德祥就王德祥应得辛苦费110.4万元已经达成合意，故其此项诉讼请求，无充分事实和法律依据。据此，王德祥诉讼请求中合理部分，一审法院予以支持，其诉讼请求中不合理部分，无充分事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于王德祥辩称案涉评估报告记载的委托单位不是街道办且该报告第一页和第十一页记载的针对案涉2，760平方米房屋建筑物的评估单价和总价前后不一致，不应采信该评估报告一节，一审法院认为，虽然该评估报告载明的委托单位为大连市甘井子区开发建设中心而不是街道办，但是由于鉴定对象确系案涉建筑面积为7，495.03平方米房屋，且该鉴定单位的鉴定人员已出庭证实报告中出现的第一页和第十一页载明内容不一致系笔误，而王德祥未提供充分证据反驳该鉴定报告真实性，因此，王德祥的此项抗辩观点，无充分事实和法律依旧，一审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、街道办于一审判决生效之日起十五日内向谭殿海支付动迁款6，063，700元；二、街道办于一审判决生效之日起十五日内向王德祥支付动迁款352，062元；三、王德祥与街道办于2012年8月14日签订《搬迁补偿协议》有效；四、驳回谭殿海的其他诉讼请求；五、驳回王德祥的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民和共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费87，686元，由谭殿海负担24，264元，由王德祥负担11，579元，由街道办负担51，843元。
街道办上诉的请求和理由是：请求撤销一审判决第一项、第二项、第三项，发回重审或改判驳回谭殿海、王德祥的诉讼请求。一、街道办出具承诺书是建立在搬迁补偿协议无效的基础上，一审法院认定承诺书与搬迁补偿协议均有效，相互矛盾，没有事实依据。二、街道办出具的承诺书无效，一审法院不应据此判令给付谭殿海动迁款6，063，700元。搬迁补偿协议是王德祥与街道办签订的，承诺书未经王德祥同意，故不能发生变更合同的“新的合意”。谭殿海否认了搬迁补偿协议中涉及其所有房屋条款的效力，也就不存在合同变更的问题。谭殿海在向街道办递交申请书是隐瞒了委托王德祥处理动迁事宜的事实，存在欺诈；其利用政府项目迫在眉睫要求街道办出具承诺，损害了国家利益，构成胁迫。而案涉房屋的评估报告内容矛盾，并非简单的笔误，鉴定单位出庭人员也不是评估报告记载的鉴定人员，一审法院不应采信该评估报告而认定评估价值为694.69万元。评估价值超过政府审批额度140万余元，损害了国家利益。三、搬迁补偿协议是就7，495.03平方米房屋整体补偿而签订的，一审法院将房屋进行拆分补偿，违背了合同双方的真实意思表示。对谭殿海、王德祥按高标准补偿，损害了国家利益。
谭殿海二审答辩称：一、街道办应当履行承诺书的内容，按照每平方米2，517元的价格向案涉房屋的权利人谭殿海支付补偿款。街道办在承诺书中承诺将尽快赔偿，但将谭殿海的补偿款扣留两年半之久，谭殿海多次索要无果。二、谭殿海与王德祥是否存在委托关系与本案无关。王德祥代表谭殿海签订搬迁补偿协议，谭殿海并不知情，也没有委托过王德祥。谭殿海知道王德祥赚取差价后，即解除了委托并通知街道办，案涉房屋的拆迁和补偿均与王德祥无关。三、王德祥与街道办签订的搬迁补偿协议约定20日内将房屋腾空，王德祥并没有实际履行该约定。街道办向谭殿海出具承诺书后，才得以将案涉房屋拆迁。搬迁补偿协议中关于谭殿海房屋的约定，其权利义务应由谭殿海承受，街道办针对谭殿海的申请书和声明出具承诺书，应当视为对该协议的内容作出了实质变更，街道办应当按照承诺书的内容对谭殿海进行搬迁补偿。四、街道办出具承诺书后，谭殿海的房屋已经被拆迁，街道办现在主张承诺书无效，损害了谭殿海的财产权益。
王德祥二审答辩称：原则上认可街道办的上诉。案涉房屋没有产权证，包括谭殿海在内的权利人共同委托王德祥办理拆迁事宜，王德祥基于此与街道办以每平方米2，000元的价格达成了补偿协议，该协议具有法律效力，应当继续履行。王德祥不清楚谭殿海与街道办的其他纠纷。
王德祥上诉的请求和理由是：请求撤销一审判决第一项、第二项、第五项，改判街道办向王德祥给付剩余补偿款3，690，242元或发回重审，确认王德祥、谭殿海等人签订的《联合建房协议书》有效，判令谭殿海、街道办承担本案诉讼费。王德祥以与谭殿海等人签订的《联合建房协议书》为授权依据，进而与街道办签订《搬迁补偿协议》，一审判决认定《搬迁补偿协议》有效，也应当认定《联合建房协议书》有效，从而确认该协议书关于佣金的约定，支持王德祥的全部诉讼请求。王德祥作为《搬迁补偿协议》的当事人，街道办应当向王德祥支付补偿款，其无权与谭殿海另行达成补偿协议，也无权直接向谭殿海支付补偿款。一审法院采信的评估报告委托主体、内容以及质证程序均不合法。根据《搬迁补偿协议》的约定，王德祥除了作为拆迁权利人外，还基于他人委托，故街道办应向王德祥发放全部剩余补偿款。
街道办二审答辩称：同意王德祥主张撤销原审判决第一、二、五项或发回重审的请求，不同意王德祥其他上诉请求。承诺书与搬迁协议不能同时有效，否则街道办会超出补偿金额给付补偿款。街道办是以搬迁协议无效为前提向谭殿海出具承诺书的。
谭殿海二审答辩称：不同意王德祥的上诉请求。街道办应向王德祥发放补偿款的数额与谭殿海无关，谭殿海与街道办就房屋拆迁补偿的纠纷与王德祥无关，王德祥对于本案诉争内容也不享有独立的请求权。依据合同法有关规定，委托人可随时解除委托合同，谭殿海曾向王德祥作出口头委托，但没有签署书面协议或授权，也没有委托其代领补偿款。王德祥虚构事实，隐瞒价格，损害谭殿海的合法权益，谭殿海取消对其的委托是合法的。《联合建房协议书》是关于旧房改造的约定，与本案的拆迁补偿无关。该协议关于给办事人好处的约定内容违法，应属无效，且办事人也不是指王德祥。鉴定机构已经就评估报告存在矛盾作出了说明，属于因修改造成的必须，应当以第一页为准。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
本院认为，谭殿海虽在2013年3月22日向街道办出具的《申请书》中认为案涉《搬迁补偿协议》“失效”，同时在本案一、二审诉讼过程中多次主张《搬迁补偿协议》涉及谭殿海部分“无效”，但根据其诉讼请求，谭殿海并非从根本上否定《搬迁补偿协议》关于其所有的2，760平方米房屋拆迁补偿的全部内容，而是对于补偿标准以及通过王德祥向其发放补偿款的支付方式存有异议。因此，谭殿海于2013年3月22日向街道办递交《申请书》，就上述内容要求街道办按照“评估报告中载明的评估面积和价值将搬迁补偿款直接给付给本人”，街道办同日出具《承诺书》表示同意谭殿海的申请，一审法院据此认定谭殿海与街道办“就谭殿海所有案涉2，760平方米房屋的动迁款项数额等达成新的合意”并无不当之处，本院予以确认。谭殿海与街道办以《申请书》和《承诺书》的形式变更了《搬迁补偿协议》的具体约定，《承诺书》与《搬迁补偿协议》在效力上并无冲突，而街道办主张谭殿海隐瞒事实、胁迫其出具《承诺书》，亦未提供相应证据予以证明。故对于街道办主张其出具的《承诺书》无效的请求，本院不予支持。
关于王德祥主张评估报告不是由街道办委托、内容存在矛盾以及一审法院质证程序违法一节，大万融房估报字（2011）第194号房地产估价报告书系由大连市甘井子区开发建设中心委托制作，该报告载明评估目的是“为确定被拆迁房屋货币化补偿金额而评估其房屋等市场价格”。2014年12月2日，街道办在一审法院询问过程中表示：“评估报告是甘井子开发建设中心委托的，他是作为政府拆迁的统一参考。”则街道办虽然不是该评估报告的委托主体，但并未就此提出异议。并且从街道办的陈述以及评估报告的记载来看，大连市甘井子区开发建设中心委托制作该评估报告也是用于处理包括案涉房屋在内的相关建筑的动迁补偿事宜。而对于评估报告第一页和第十一页记载的案涉房屋评估价值不一致的问题，谭殿海在《申请书》中称：“本人所有的房屋面积为2，760平方米，评估价值为694.69万元”，该评估价值与评估报告第一页载明的评估价值一致。本案二审庭审过程中，街道办陈述其在大连市甘井子区人民法院审理的另案中曾向法院提交该评估报告的第一页和第二页，街道办在本案二审审理过程中也并未对此提出异议。则谭殿海与街道办在《申请书》、《承诺书》中所指的评估报告均指向大万融房估报字（2011）第194号评估报告第一页的评估价值。一审审理过程中，鉴定机构就评估报告存在前后矛盾向一审法院出具书面情况说明，并派鉴定人员出庭作证，确认评估报告前后矛盾系笔误、应以第一页的评估价值为准。故一审法院采信鉴定报告关于案涉房屋评估价值为694.69万元的内容，并无不当，本院予以确认。
关于王德祥请求判令街道办向其支付剩余补偿款，以及二审期间请求本院确认其与谭殿海等人签订的《联合建房协议书》有效一节，本案系谭殿海诉街道办房屋拆迁安置补偿合同纠纷，诉争的被拆迁房屋为谭殿海所有的2，760平方米无证房。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定，“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”王德祥在一审审理过程中作为有独立请求权的第三人提起诉讼，其诉讼请求应以谭殿海所有的2，760平方米无证房的拆迁补偿为限。王德祥主张街道办应当继续履行《搬迁补偿协议》，向其发放剩余补偿款3，690，242元，其中包括谭殿海以外人员的补偿款，以及王德祥依据其与谭殿海等人签订的《联合建房协议书》而主张谭殿海应向其支付辛苦费110.4万元。谭殿海是否应当向王德祥支付辛苦费与本案诉争的案涉房屋拆迁补偿不属于同一法律关系，《联合建房协议书》及谭殿海以外人员的补偿款与本案诉争的谭殿海房屋拆迁安置补偿亦不存在关联，且王德祥提出确认《联合建房协议书》效力的请求系二审期间提出新的诉讼请求，缺乏法律依据，故其上述请求均不属于本案房屋拆迁安置补偿合同纠纷的审理范围，本院对此不予支持，王德祥可另行主张权利。一审法院判令街道办向王德祥给付动迁款352，062元存在不当之处，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市中级人民法院（2014）大民二初字第118号民事判决的第一项、第三项、第四项、第五项；
二、撤销大连市中级人民法院（2014）大民二初字第118号民事判决的第二项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民和共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费87，686元，由上诉人大连市甘井子区革镇堡街道办事处负担45，262元，由上诉人王德祥负担18，160元，由被上诉人谭殿海负担24，264元；二审案件受理费87，686元，由上诉人大连市甘井子区革镇堡街道办事处负担69，526元，由上诉人王德祥负担18，160元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄立君
审 判 员 唐云涛
代理审判员 郝 宁
二〇一五年九月九日
书 记 员 孙梦依