福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台民初字第2344号
原告李娜，女，汉族，1979年11月15日出生，住所地广东省江门市蓬江区。
委托代理人许步国、张章甦，福建大中律师事务所律师。
被告福建博美诗邦地产有限公司，住所地福建省福州市台江区。
法定代表人赵鲁山，董事长。
委托代理人谢敏，福建博世律师事务所律师。
原告李娜因与被告福建博美诗邦地产有限公司（以下简称博美诗邦地产公司）商品房预售合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员林铃适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许步国及被告的委托代理人谢敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李娜诉称，2009年4月24日，原告与被告博美诗邦地产公司订立一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第X#楼X层X单元商品房。按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，被告应当在上述商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。该合同签订后，原告向被告支付了约定的全部购房款469291元，并于2010年8月30日根据被告的通知办理了交房手续，但由于被告原因，直至2012年2月28日才办妥房屋所有权初始登记，并于2012年3月17日根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定将办理房屋所有权证需由其提供的资料交给原告。被告的行为已构成违约，原告遂诉至福州市台江区人民法院，经台江区人民法院判决，由被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金。原告认为，被告虽为原告办理了房屋所有权证，但上述房屋至今仍不能办理国有土地使用证，现原告为维护自身的合法权益，原告请求法院判令：1、被告立即完备办理福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第X#楼X层X单元房屋国有土地使用证的相关手续，并协助原告办理上述房屋的国有土地使用证；2、被告自2012年3月18日起至被告通知原告办理房屋国有土地使用证之日止，按原告已付房价款每日0.01%的标准，向原告支付逾期办理国有土地使用证的违约金；3、本案诉讼费由被告负担。
被告博美诗邦地产公司辩称，一、被告关于办理产权的合同义务已经全面履行完毕，不存在违约情形，原告要求被告承担违约责任，没有依据。二、原告要求被告承担违约金的主张已超过了两年诉讼时效，应予驳回，退一步说，即使未超过两年诉讼时效，被告也仅需承担起诉之日往前倒推两年的违约金。三、原告并未因逾期办证而承受不利影响或损失，被告无须承担赔偿责任。四、被告已经履行办理所有权初始登记的义务，现只是逾期办理国有土地使用证，即使被告违约，也只是部分违约，也仅需承担部分合同约定的违约金。
经审理查明，2009年4月24日，原告李娜（买受人）与被告博美诗邦地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告将经福州市房地产管理局批准预售的坐落于福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第X#楼X层X单元商品房预售给原告；该商品房建筑面积为59.76平方米，总价款为469291元；被告应当在2010年8月30日前履行交房义务。该合同第十四条关于产权登记的约定为，双方经协商同意选择1：［1］出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。上述合同订立后，经福州市房地产交易登记中心预告登记。原告依约向被告支付了合同约定的全部购房款469291元，被告于2010年8月30日前向原告交付了房产，但被告却迟延至2012年2月28日才办妥福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第1#、2#楼的房屋产权初始登记手续，且福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第X#楼房屋至今还不具备办理国有土地使用证的条件，从而引起纠纷，原告遂于2014年7月21日向本院提起诉讼。
另查明，因被告迟延办妥房屋所有权初始预登记及将办理权属登记需由其提供的资料交付给原告，原告曾向本院起诉要求被告支付自从2010年11月29日起至2012年3月17日止的逾期办证违约金。该案经本院审理，于2014年2月20日作出（2014）台民初字第53号民事判决书，判令被告须应向原告支付2011年12月23日至2012年3月17日的逾期办证违约金人民币3988元。该判决已经于2014年3月30日生效。
诉讼中，原告向本院申请变更其第二项诉讼请求，要求被告支付逾期办理土地使用证的违约金从2012年7月22日起算，本院对此予以准许。
本院认为，本案原被告订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记，是开发商的法定义务，因此，应当认定本案《商品房买卖合同》第十四条（“关于产权登记的约定”）中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用权证。原告已于2010年8月30日前接收了讼争屋即福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第X#楼X层X单元房，但被告迟延至2012年2月28日才完成讼争屋所在楼房的产权初始登记，且至今未完备办理讼争屋土地使用权登记所需相关手续，致使原告无法办理土地使用权登记，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。现原告诉请被告协助其办理讼争屋国有土地使用证，并按其已付房价款469291元的每日万分之一的标准支付自2012年7月22日起至被告通知其办理房屋国有土地使用证之日止的违约金，符合合同的约定和法律规定，且未超过诉讼时效，本院予以支持。诉讼中，被告提出其已经全面履行合同义务，不存在违约情形以及原告违约金诉讼请求已超过诉讼时效等答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，判决如下：
一、被告福建博美诗邦地产有限公司应于本判决生效之日起十日内完备办理福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第X#楼X层X单元房屋国有土地使用证的相关手续，并协助原告办理上述房屋的国有土地使用证。
二、被告福建博美诗邦地产有限公司应向原告李娜支付自2012年7月22日起至被告通知原告办理福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第X#楼X层X单元房屋国有土地使用证，履行第一项判决义务之日止的逾期办证违约金（违约金按原告已付购房款469291元的每日万分之一的标准计算，其中：2012年7月22日起至本判决生效之日止的违约金，被告应在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至被告通知原告办理上述房屋国有土地使用证，履行第一项判决义务之日止的违约金，由被告每月支付一次，在每月月底支付）。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取395元，由原告李娜负担61元，由被告福建博美诗邦地产有限公司负担334元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
代理审判员 林 铃
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 王雨桐
附本案适用的主要法律条款：
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
三、《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。