湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳中民一终字第605号
上诉人（原审被告）湖南环宇房地产开发有限公司。
法定代表人陈建明，该公司董事长。
委托代理人彭立明，湖南湘杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）欧勇，男，1971年6月29日出生，汉族，汨罗市人，职工。
委托代理人黎拥军，男，1971年5月25日出生，汉族，汨罗市人，职工。
上诉人湖南环宇房地产开发有限公司（以下简称环宇公司）与被上诉人欧勇商品房销售合同纠纷一案不服湖南省汨罗市人民法院（2013）汨民初字第503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均没有提出新的证据，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年9月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告从被告处购买位于汨罗市高泉南路18号A幢东单元西边一楼住房一套，总价款为人民币141540元。被告在交付房屋给原告时，应在180天后将国土证、房产证办交原告。签订合同当天，原告即交清了全部购房款141540元，交各项办证费11381元。签订合同当天，被告向原告交付了房屋。被告交付房屋满180天后，原告即向被告要求办妥两证，被告总是口头答应一定会办好。2010年2月，原告与岳阳市住房公积管理中心汨罗市管理部、中国工商银行股份有限公司汨罗支行签订《个人住房抵押借款合同》，其中第七条第2项约定，《房屋他项权证》或《预购商品房抵押证书》由岳阳市住房公积管理中心汨罗市管理部收执保管。2012年2月25日，被告与鸿园小区业主委员会签订协议书，约定被告不能以任何借口拖延房产证和国土证的办理，两证必须在2012年8月31日前办理好交给业主。但经原告多次催办，被告至今未办理好该套房屋的房产证和国土证。
原判认为，原告与被告签订商品房买卖合同，并于签订合同当天，原告付清购房款，被告将房屋交付给了原告，系双方真实意思表示，该合同合法有效。本案争议的焦点是，一、被告未办理房产证、国土证是否构成违约；二、如果被告构成违约，违约金如何计算。针对焦点一，原、被告在商品房买卖合同中约定被告交付房屋给原告后，被告应当在180天后将该房屋的国土证和房产证办妥交付给原告。尽管双方对合同中表述的具体时限有分歧，但根据交易习惯和商业俗成规矩，被告在原告已交清了购房款，被告也已将房屋交付给了原告，且原告申请被告去办证的情况下，被告应当依约定将两证办好，而至今被告仍未办证，应构成合同违约。被告以原告与岳阳市住房公积管理中心汨罗市管理部签订了《个人住房抵押借款合同》造成被告无法办证为由抗辩，但经调查核实，原告与岳阳市住房公积管理中心汨罗市管理部签订《个人住房抵押借款合同》并不影响办证，不能办证的原因是该处房产没有验收。由于被告的原因导致原告在合同约定的期限届满后未能取得房屋权属证书，被告未按合同的约定全面履行自己的义务已构成违约，应当向原告支付违约金。针对焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百三十九条“当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。”第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原、被告签订的商品房买卖合同中约定被告交付房屋给原告时，被告在180天后将国土证和房产证办交给原告，该约定不明确，原告可以随时要求被告履行办证义务。原告在合同约定的180天届满后就立即向被告申请了办证，后又多次找被告催办，并于2012年2月25日，鸿园小区业主委员会与被告签订协议书，再次找被告催办。但被告认为该协议是对办证时间的重新约定，原告认为是再次催办的文字依据。原判认为，该协议并未否定之前合同的约定，应是被告对办证时间的再次承诺。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”；第二款规定“合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告要求依据上述司法解释的规定，由被告向原告支付自2010年3月9日起算至2013年5月8日止的违约金，但原告应给被告必要的准备时间，原判酌情给被告三个月的准备时间，违约金应自2010年6月9日起算至2013年5月8日止。根据原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，违约金自2010年6月9日起算至2013年5月8日止为38083元。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十九条、第六十二条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限被告湖南环宇房地产开发有限公司在判决书生效后五日内向原告欧勇支付违约金38083元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费875元，由原告负担101元，被告负担774元.
宣判后，环宇公司不服，向本院提起上诉称：原商品房买卖合同对房屋办证时间约定不明。2012年2月25日鸿园小区业主委员会与上诉人签订协议书，约定环宇公司必须在2012年8月31日以前办理好房产证、国土证并交给业主。该协议对被上诉人具有约束力，双方约定的办证时间应为2012年8月31日前，故违约金应当自2012年9月1日开始计算，原判认定违约金自2010年6月9日开始计算错误。请求二审法院撤销原判，依法重新确认违约金；并判令被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人欧勇答辩称，原购房合同关于办证期限的约定明确。2012年2月25日上诉人与鸿园小区业主委员会中关于“协议书”办证期限的表述，只是上诉人对办证期限书面承诺，不是双方对办证日期的变更约定；且被上诉人所购房屋“两证”至今仍未收到，“协议书”第三条关于办证期限承诺事实已经表明无效。
经审理查明，《商品房买卖合同》由上诉人拟制，且部分为格式条款。该合同第九条第（一）项第6点上诉人拟定为“甲方（上诉人）交付房屋给乙方（被上诉人）时，甲方在____天后将国土证、房产证办交给乙方”；后上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同时约定“甲方交付房屋给乙方时，甲方在180天后将国土证、房产证办交给乙方”。因环宇公司尚有一些问题未解决，鸿园小区业主委员会就业主们反映的诸多事项与环宇公司于2012年2月25日签订上述“协议书”。
二审审理查明的事实与一审一致，予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效。双方当事人对被上诉人已履行付清房款的义务，上诉人已交付房屋但没有办理并向被上诉人交付房屋相关产权证构成违约均没有异议。本案争议的焦点为上诉人交付房屋产权证的期限应当如何认定以及违约金应当如何起算。
商品房买卖合同应当明确办理产权登记有关事宜。我国《民法通则》及《合同法》均规定：“当事人在合同中就履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定：环宇公司交付房屋给欧勇时，环宇公司在180天后将国土证、房产证办交给欧勇。该合同就房屋产权证交付期限的约定不明确。根据上述法律规定，欧勇可以在环宇公司交付房屋180天后随时要求上诉人履行办证义务，但应当给予上诉人必要的准备时间。原判酌情给予三个月的准备时间并确定上诉人房屋产权证的交付期限为2010年6月8日恰当。另外，因被上诉人及其他业主均一直没有取得房屋产权证等原因，上诉人与鸿园小区业主委员会签订“协议书”，其中约定环宇公司不能以任何借口拖延房产证和国土证的办理，两证必须在2012年8月31日前办理好交给业主。但该约定并非是对上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》中办证期限约定的变更，而是上诉人对其没有办证所做的再次承诺，且上诉人至今没有交付房屋产权证。故上诉人应当自2010年6月9日承担未按期向上诉人交付房屋产权证的违约责任，依法按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费508元，由湖南环宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邵莉茜
审判员 周华良
审判员 蒋立春
二〇一四年三月十八日
书记员 邓 乐