广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1757号
原告黄发雄，男，汉族，1983年5月10日出生，住址广东省深圳市罗湖区。
被告方勇林，男，汉族，1980年2月20日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人赵光，广东嘉得信（前海）律师事务所律师。
被告深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码741247182。
法定代表人杜欣。
委托代理人袁斯山，该公司员工。
原告黄发雄与被告方勇林、深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄发雄，被告方勇林的委托代理人赵光、被告中联公司的委托代理人袁斯山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄发雄诉称，2015年7月19日下午4时左右，原告经被告中联公司两名工作人员带领，来到被告方勇林所在的宝安区翻身路海韵花园A2栋909看房。看房途中，原告询问被告方勇林房屋有无防水方面的问题，有无发生过渗水。被告方勇林述称没有防水方面的问题，住了这么多年都没发现问题。看房后，被告中联公司向原告了解有无购房意愿，原告向被告中联公司询问房屋有无防水方面的问题。被告中联公司两名员工均声称：绝对没有防水方面的问题。基于对房屋防水方面的信任，原告同意当日与被告方勇林进行商谈，并于当晚9时左右签订房产买卖合同、居间服务费用支付承诺书（均为被告中联公司提供的格式合同文本），原告支付定金3万元。7月20日晚，原告经被告中联公司工作人员带领，再次来到被告方勇林家，拟签订家具清单。交谈中，被告方勇林向原告披露，客厅阳台有渗水。原告来到阳台处，看见被水浸发泡过的墙体，同时看到客厅其中一面墙上临近阳台的地方（该处被立式空调和窗帘遮挡）也可见渗水的痕迹，原告当即询问被告方勇林渗水的原因，被告声称：不清楚原因，里面有一条从楼顶下水的管道，之前物管也多次来修过，最开始以为是楼顶的原因，结果楼顶修缮了还是有渗水的问题，一直没修好。当晚，因为客厅阳台渗水原因，原告要求解除买卖合同及居间服务费用支付承诺书；在纠纷发生后，原告还得知，房屋楼顶也存在渗水问题，被告方勇林亦承认该房屋的厨房阳台处也发生过渗漏，维修过多次，有一次维修时还把楼顶钻穿了。综上，原告认为，本案房产确实存在渗水的情况，如若在签约前知晓前述防水问题，原告不会签订本案房产买卖合同、居间服务费用支付承诺书，而两被告对此存在重大过错。根据《合同法》第五十四条、第九十四条及四百二十五条，原告有权请求撤销或解除上述合同，原告无须支付佣金，两被告应退还定金3万元。被告明显的违约行为严重损害原告的合法权益，为此原告特向贵院提起诉讼，请求法院判令:1、撤销房产买卖合同、居间服务费用支付承诺书；2、解除房产买卖合同、居间服务费用支付承诺书；3、两被告退还定金3万元；4、确认原告无须向被告中联公司支付佣金。庭审中，原告撤销第一项诉讼请求，同时变更第3项诉讼请求为要求两被告退还定金3万元，公证费400元及支付逾期付款违约金，以同期银行贷款利率上浮50%的标准至2015年7月22日，也就是解除合同短信发送的次日起，计算至付清之日。
被告方勇林针对本诉答辩称，一、涉案房产买卖合同是原告与被告之间没有任何胁迫和外在压力影响下签订的，是双方的真实意思体现，并不存在合同法第五十四条重大误解的情况。同时，原告在签订买卖合同之前也有实地勘察过涉案房产，且我方也将房产的情况告知原告，也包括墙面因渗水所造成的裂痕，且该房产现在也已经不再渗水，退一步讲，即使按照原告所说，我方没有告知其墙体渗水的情况，作为一个正常人，只要是眼睛没有任何问题的，均可以看到墙体的实际状况。同时，这也是我方将涉案房产低于市场价20万左右卖给原告的一个原因，由于原告自身原因不愿意再购买涉案房产，故其找到房体渗水的借口，要求解除合同，撤销合同，因原告主张撤销合同没有合同依据、事实依据及法律依据，应予以驳回。二、原告要求解除买卖合同的请求，因原告存在不诚信的基础，有可能以后增加我方的交易风险，我方为维护合法权益同意解除买卖合同。三、原、被告之间的买卖合同是双方的真实意思表示，原告依据合同5.1条，且在其明确解除合同的目的下，要求返还3万定金，没有事实依据及法律依据，且我方实际上只收到25000元，另5000元在被告中联公司处，该定金应转化为违约金支付给我方，原告主张要求被告支付违约金，没有事实及法律依据，且是原告违约在先。四、原告所称被告没有告知过渗水的情况的事由不存在，我方明确告知过原告涉案房产的所有真实情况，包括由于渗水造成墙体裂痕的情况，退一步讲，即使没有告知原告，原告也可以清楚地看到墙体的状态，综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，且原告违反合同法第六条、第八条的规定。
被告中联公司针对本诉答辩称，一、原告的诉讼请求一、二项，撤销与解除合同是矛盾的，请原告明确诉讼请求。二、我方并非买卖合同关系主体，因此，并非本案适格被告。三、我方于2015年7月19日促进双方房屋买卖合同，7月19日原告交付3万元定金，7月20日我方交付25000元于被告方勇林，剩余5000元作为交房保证金，托管于我方，听从法庭处理。四、原告与被告之间是房产买卖合同纠纷，而我方与原告和被告方勇林之间是居间合同关系，而居间合同并不任何效力上的瑕疵，因此原告在诉讼请求中提到的撤销解除居间服务费用支付承诺书以及退还定金等诉讼请求毫无法律依据，请求法庭予以驳回。我方保留对违约方的追讨佣金的权利。
被告反诉称，原被告于2015年7月19日签订《房产买卖合同》，约定被告将涉案房产出售原告。原告在签订合同当日支付定金3万元，双方于2015年7月19日签订《房贷通按揭、权证代办服务合同》。被告按照合同约定履行了相关义务，但是原告认为房价可能会大幅度降价故未按照合同支付相应定金、首期款等义务，其行为侵犯了被告的合同权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除原被告签订的《房产买卖合同》；2、原告向被告支付违约金66.2万元；3、原告承担本案的诉讼费用。
原告针对被告反诉答辩称，一、我方因房屋渗水问题而不愿购买房屋的事实为被告所明知，被告声称因房屋价格的变化违约，属于无中生有，事实上根据相关资料，深圳的房价从7月到10月一直在上涨，且房产所在地翻身片区纳入前海统筹范围，对房价是利好。被告根本不存在损失，如果说损失，那么在被告拒绝解除合同期间内，因为房价的上涨而导致原告不得不支付更高的价格，才是真正的损失。原告之所以要求撤销解除合同，根本原因是对于墙壁存在的渗水问题无法接受。且在立约之前，原告就多次明确告诉被告及中介，对于房屋防水问题的要求，是否存在防水问题是原告是否缔约的根本前提，在缔约前的洽谈中，原告已明确告知被告及中介，而被告及中介在明知的情况下还对房屋渗水问题故意隐瞒。根据民通意见第六十八条，可以认定为欺诈，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下所做的民事行为无效。二、原告已于签订合同的次日，即2015年7月20日向中介表明解除合同，并于7月21日向被告发送要求解除房屋买卖合同的手机短信，表明原告非因房价因素而欲解除合同。三、被告的反诉状已经自认存在严重的渗水问题，更加印证了原告要求撤销和解除合同的正当性，被告主张违约金没有法律依据。四、合同约定不明，被告主张20%的违约金无合同依据，合同同时还约定了定金罚则。五、涉案房产被告用于自住且其至今一直在该处居住，被告并无任何损失，被告主张违约金无事实依据。六、被告主张同等价格最高为350万元人民币，首先被告所主张的应该是最高的叫价。实际交易中与叫价相差几十万元情况比比皆是。本案的合同价仅比被告所能提供的最高报价低19万，且涉案房产位于顶楼，价格通常来说比中间楼层要便宜，且在拟定合同价格时，原告对房屋渗水问题一无所知。且由于房屋设施的遮挡，原告根本不能发现。被告也曾经承认，在2010年看房时也未发现，是搬进去才发现的渗水问题，所以被告要求原告在唯一的一次看房时就自己发现渗水问题是不合理的，也不合法。
经审理查明，2015年7月19日，原告黄发雄与被告方勇林、深圳市中联地产置业顾问有限公司签订《房产买卖合同》，约定原告购买被告名下的位于深圳市宝安区海韵花园A2栋9××号房产（房产证号码为50××72），登记建筑面积为97.92平方米，转让成交价为人民币331万元，定金15万元，签订合同之日支付3万元，签订合同3日内支付剩余12万元定金。第二条约定，房产有抵押，委托担保公司赎楼，卖方应在签订合同后七日内委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等。第十二条约定，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。
2015年7月19日，原告向被告中联公司支付了定金人民币3万元。庭审中，被告确认收到定金2.5万元，另5000元作为交房保证金仍托管于被告中联公司处。
原告向法庭提交了照片和录音资料，欲证明被告方勇林在签订涉案合同前隐瞒、欺骗，声称房屋不存在防水问题，被告中联公司在签约前亦向原告陈述该房产不存在防水问题，被告对照片与录音均不予确认，但确认涉案房产阳台确实有一面墙体渗水，且已经修好了，但表面可以看出有过渗水问题。
庭审中，原告与两被告均确认在签订涉案合同前，原告及其家人，两被告均有去涉案房产看房。原告称看房时间仅为20分钟不足以发现墙体渗水问题，且被告未告知原告涉案房产存在墙体存在渗水情况。被告方勇林与被告中联公司称看房持续时间不止20分钟，被告方勇林称当场有告知原告涉案房屋渗水问题，被告中联公司称原告看房当时询问过被告方勇林房屋是否存在渗水问题，被告方勇林称没有什么大问题。
上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述及原告提交的《房产买卖合同》、《房产证》、《定金收据》、《短信聊天记录》、照片等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告黄发雄与被告方勇林签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的权利义务。
本案中，原告称涉案房产确实存在较严重渗水的情况，但两被告未如实告知故存在重大过错，请求解除涉案合同，并判令被告退还原告支付的定金3万元，原告无须向被告中联公司支付佣金6万元。被告反诉称原告未依约支付定金、首期款已构成违约，请求解除涉案合同并判令原告向被告支付违约金66.2万元。现原告与被告方勇林对涉案合同继续履行无法达成一致意见，双方均无继续履行《房产买卖合同》的意愿，本院确认原、被告签订的《房地产买卖合同》（编号：2015010108-2）于本案起诉状副本送达被告之日即2015年9月1日解除。
由于合同已经解除，被告应当将其收取的定金人民币3万元返还给原告。该定金中有人民币5000元作为交房保证金现托管于第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司处，该款由第三人负责返还给原告，剩余人民币2.5万元由被告迳付原告。
原告要求被告退还公证费400元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予确认。
另原告要求判令其无须向被告中联公司支付佣金6万元的诉讼请求，因该笔款项并未实际支付，本院对此诉讼请求不予支持。
被告反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，本院认为，原告发现涉案房屋存在渗水问题后，在未与被告协商一致的情况下即拒绝支付剩余定金，不再履行合同义务，其行为已经构成违约，应对被告方勇林承担相应的违约责任。关于违约金的标准问题，综合考虑本案的案情，本院认为，首先，被告在与原告签订涉案合同时，未告知原告涉案房屋墙体存在渗水且已经多次修复的情况，导致原告在对涉案房产存在的瑕疵不了解的情况下与被告签订涉案合同，违背了原告期望涉案房屋不存在渗水漏水问题的初衷；其次，原告在发现涉案房屋存在墙体渗水问题后当即通知两被告不再购买涉案房产，视为其已尽及时止损义务；再次，被告并未由于涉案合同无法继续履行受到实际损失。综上，本院酌定原告应向被告支付违约金3万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告黄发雄与被告方勇林签订的《房产买卖合同》（编号：2015010108-2）于2015年9月1日解除；
二、被告方勇林于本判决生效之日起三日内向原告黄发雄返还定金人民币3万元。其中，监管于第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司处的定金人民币5000元由第三人负责返还给原告，剩余人民币2.5万元由被告迳付原告；
三、原告黄发雄于本判决生效之日起三日内向被告方勇林支付违约金人民币3万元；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回被告的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币1030元，由原告负担。反诉诉讼费人民币5210元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 何冰清
二〇一五年十一月十日
书 记 员 董 宏
书 记 员 谢 燎
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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