江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第4036号
上诉人（原审被告）陈秀珠。
委托代理人张玉。
被上诉人（原审原告）崔伟。
委托代理人张浩。
原审被告魏加春（又名魏家春）。
原审被告田传立。
上诉人陈秀珠因与被上诉人崔伟、原审被告魏加春、田传立商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2015）沛民初字第0446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈秀珠及其委托代理人张玉，被上诉人崔伟的委托代理人张浩，原审被告田传立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：
案外人郝强曾向陈秀珠、田传立、魏加春借款并出具借条，在借条中约定，如不按时还款或支付利息，愿把房产作价25万元交由陈秀珠自由处置，并主动配合过户。2014年2月24日，崔伟与陈秀珠、田传立签订房屋转让协议一份，陈秀珠、田传立作为甲方，崔伟作为乙方，协议约定：“一、甲方将郝强、孙敏夫妇抵押给甲方的三上三下六间房产转让给乙。二、房屋作价叁拾万元整，乙方即时全额付清。三、甲方将分别为贰拾万元，贰拾五万元，肆拾万元的三张借条及房产证交给乙方。甲方留有乙方认可的复印件。四、甲方承诺出现以下两条如数退还乙方房款，其中陈秀珠退还壹拾伍万元整，魏加春、田传立退还壹拾伍万元整：（1）郝强夫妇回来要房产；（2）人民法院判决房产交还他方。”，陈秀珠、田传立在甲方处签字，崔伟在乙方处签字。当日，陈秀珠、田传立、魏加春向崔伟出具收条，内容：“根据房屋转让协议今收到崔伟人民币叁拾万元正（300000）房款已全部结清”。陈秀珠、田传立、魏加春在收款人处签字。后崔伟以无法入住为由要求陈秀珠、田传立、魏加春退款，陈秀珠、田传立、魏加春退还崔伟15万元，剩余15万元未退。
另查明，崔伟身份证登记住址为徐州市云龙区古槐园小区7号楼5单元601室，涉案房屋登记所有权人为郝强，房屋坐落在沛县鸳楼村中心街北则，发证机关为沛县鹿楼镇建设管理服务所。
一审法院经审理认为：
魏加春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼视为放弃抗辩权。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。崔伟系徐州市云龙区居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。崔伟主张房屋转让协议无效，理由正当，证据充分，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。陈秀珠、田传立、魏加春基于该无效合同收取崔伟购房款30万元，已退还15万元，剩余15万元仍应退还给崔伟。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中，当事人双方明知涉案房屋为沛县鸳楼村集体组织成员郝强夫妇所有，仍然进行买卖，均存在过错，过错程度大小相当，对于崔伟主张的利息损失，应各自承担50%的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，因此，利息损失起算点应为合同签订之日即2014年2月24日，按同期银行贷款利率计算至起诉之日的数额为9799元，应由被告承担50%，数额为4900元，崔伟主张的超出部分利息损失，法院不予支持。综上，陈秀珠、魏加春、田传立应返还崔伟购房款15万元，并赔偿利息损失4900元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、陈秀珠、魏加春、田传立于本判决生效之日起十日返还崔伟购房款150000元，赔偿损失4900元，合计154900元；二、驳回崔伟的其余诉讼请求。案件受理费减半收取为1830元，由崔伟负担143元，陈秀珠、魏加春、田传立负担1687元。
上诉人陈秀珠不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、请求撤销一审民事判决，发回重审或依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实和适用法律错误。1、本案的法律关系实际为债权转让协议。上诉人与被上诉人将对涉案第三人的20万元、25万元、40万元的债权及该案外第三人授权上诉人转让的房屋抵押转让于被上诉人，且写有授权全权处理债权的授权书，被上诉人自愿支付上诉人30万元价款。双方转让协议自成立时生效，上诉人与原审被告退出原债的法律关系，上诉人与原审被告尽管庭审中再三申明该案为债权转让关系，一审法院简单地认定为房屋买卖关系，认定事实错误。2、房屋转让有效。涉案房屋系经村镇规划的经营性用房，依照《土地管理法》第六条，允许出让、转让和出租，也与中共中央2014年一号文相符。上诉人、原审被告与被上诉人签订协议时，被上诉人以30万元换取原三被告合计85万元债权和一处房产，大赚特赚，而言明冒险值得，不违背债权转让双方意思表示，也不违反合同的规定，应认为转让有效，不应无依据地适用合同法第五十二条认定无效。二、经庭审查明，被上诉人通过各种胁迫方式，诡取上诉人15万元，一审判决应予载明，不存在判决中已退还15万元的事实。三、上诉人不应承担连带责任。原审三被告根据借出的多少分别收取了15万元、5万元、10万元的款项，但被上诉人伪造了收款人的签字，造了假收条。在协议中双方已约定了退返条件和数额，依约和《合同法》第五十七条、五十六条、六十条不应退还并不承担连带责任。
被上诉人崔伟答辩称：一、上诉人主张双方之间是债权转让关系，没有事实与法律依据。一方面，从双方于2014年2月24日订立的协议内容看，具备了房屋买卖的基本特征，在协议中约定了房屋的价款、房屋的间数等，并且把该房产的所有权证书也交付给了被上诉人，该协议中并未涉及到债权转让的任何内容。另一方面，上诉人之所以将几张借条交付给被上诉人是旨在证明其拥有该房产的“所有权”，而且上诉人等人认为被上诉人旨在证明其拥有该房屋的所有权是用该几张借条互相折抵取得的，继而取得“处分权”，也就是说用该房产抵消了上诉人等人的债权，即上诉人等三人几张借条中的债权通过取得了涉案房屋的所谓所有权而得到了实现，显然，上诉人以没有实际债权内容的借条来主张本案是债权转让的法律关系，是没有事实和法律依据的。二、一审法院认定双方之间订立的涉案合同无效，是正确的。1、涉案房屋并非经营性用房，而是集体土地上的一般住宅房，因为上诉人等并未真正取得该房的所有权，其进行处分，显然构成无权处分。2、因为涉案房屋是坐落在集体土地上的一般住宅房，又因被上诉人不是该集体土地所在村集体经济组织成员，一审法院依据《合同法》第五十二条违反法律、行政法规的强制性规定，确认合同无效是正确的。三、涉案系买卖合同关系，合同一方是被上诉人，另一方是上诉人、魏加春和田传立，根据《合同法》相对性原则，显然上诉人、魏加春和田传立应当共同承担责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告田传立答辩称：涉案合同的签订是各方真实意思表示，是有效合同。
根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：1、涉案房屋买卖合同的效力应当如何认定。2、陈秀珠、魏加春、田传立三人是否应当返还崔伟的购房款。
二审期间，上诉人提供如下证据：
1、涉案房产的照片一组，来源于被上诉人争议的房屋所在地和被上诉人在争议房屋所在地的其它两处经营门店。拟证明被上诉人争议的涉案房屋系沛县鸳楼乡政府附近的国有土地房屋，现该房屋为格兰仕电器在沛县鸳楼的直销店仓库，被上诉人多年来一直在沛县鸳楼乡主营家电业务，因此被上诉人的经常居住地为沛县鸳楼，而不是徐州市云龙区。经质证，被上诉人认为，对证据真实性不持异议，但是对其证明对象有异议，被上诉人崔伟一直在鸳楼做生意是很正常的。
2、被上诉人名片一张。拟证明被上诉人自诉争房屋产生纠纷之前，到现在一直在沛县从事家电和装饰工程职业，其经常生活在沛县鸳楼，不能因为其在徐州市购买了一处房屋，而认定为徐州市云龙区居民。经质证，被上诉人认为，对真实性无异议，但是对其证明对象有异议。
3、沛县鸳楼社区规划图，来源于徐州市规划设计院，委托单位是沛县规划局。拟证明该涉案房屋系原鸳楼乡政府征收的国有土地所建房屋，该房屋非农村集体建设房屋，该房屋已经规划为政区服务用房，因此上诉人和被上诉人所签订的房屋买卖协议有效。经质证，被上诉人认为，真实性无异议，但是对其证明对象有异议。
4、案外人郝强及其对象孙敏给上诉人出具的借条一份。拟证明郝强和孙敏将该房屋交予上诉人处分为该案外人自愿意思表示的授权买卖行为，因此上诉人买卖该房屋是有房屋所有权人授权的，上诉人的买卖行为也是有法律依据的，房屋所有权人愿意配合过户。经质证，被上诉人认为，对崔伟签字的真实性无异议，对其证明对象有异议，在借条中约定的如到期不偿还，该房由陈秀珠进行出卖，被上诉人这部分约定属于合同法中的留置条款，属于无效的。
经质证，原审被告田传立对上诉人提供的证据没有意见，其认为均是真实的，房屋已经被破坏了，交付房屋的时候房屋是好的。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，第一、关于涉案房屋买卖合同的效力应当如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……”。本案中，上诉人主张涉案房屋买卖协议系有效协议，并提供了沛县鸳楼社区规划图，拟证明该涉案房屋系原鸳楼乡政府征收的国有土地所建房屋，该房屋非农村集体建设房屋。根据陈秀珠、魏加春、田传立与崔伟于2014年2月24日签订的房屋转让协议内容可知，上诉人承诺如果郝强夫妇回来要房产或人民法院判决房产交还他方，上诉人等将涉案房款退还被上诉人，以此可以认定被上诉人签订合同的真实意思是取得房产而非上诉人等对郝强夫妇的债权。根据郝强的房屋产权证可知，产权证的名称为“村镇房屋所有权证”，颁发机关为“沛县人民政府村镇房屋所有权”，房屋座落“鸳楼村中心街北侧”，所有权性质为“私有”，由上述信息可知，涉案房屋为农村集体经济组织成员的住房，被上诉人作为徐州市云龙区居民，一审法院以此认定涉案房屋转让协议无效，并无不当。
第二、关于陈秀珠、魏加春、田传立三人是否应当返还崔伟购房款的问题。既然涉案合同系无效合同，双方互付返还义务，被上诉人应将涉案房屋返还给陈秀珠、魏加春、田传立等三人，而陈秀珠、魏加春、田传立等三人应将涉案房款返还给被上诉人。上诉人关于其不应承担连带责任的主张不成立，涉案房屋转让协议系陈秀珠、魏加春、田传立等三人作为一个整体与崔伟签订，该三人应当承担连带责任。
至于上诉人主张已经退还的15万元系受被上诉人逼迫偿还，但上诉人并未提供相关证据证明，对此，本院不予采信。
综上，上诉人陈秀珠的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3400元，由上诉人陈秀珠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一五年十二月三日
书 记 员 苗 鑫