安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第04255号
上诉人（原审原告）：吕陈香。
委托代理人：谭丛林，安徽金榜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥华顺房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市潜山路3号，中华人民共和国组织机构代码证71999799-9。
法定代表人：郭莲妹，董事长。
委托代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。
委托代理人：周渲清，安徽中天恒律师事务所律师。
上诉人吕陈香因与合肥华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第01308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，吕陈香委托代理人谈丛林，华顺公司委托代理人朱政、周渲清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2010年1月5日，吕陈香（买受人）与华顺公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，合同及协议载明：吕陈香购买华顺公司开发的华邦*光明世家6幢2006号房屋，房屋建筑面积138.19㎡，房屋总价款为818249元；出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；超过合同约定列明的承诺，必须以书面形式并经双方签字认可，才具有法律约束力。
华顺公司散发的《华邦名流会》中【华邦*光明世家-大事件】中载明：2009.06：合肥五十中分校入驻签约。
2010年4月7日，华顺公司就业主提出的问题，作出《华邦光明世家对业主提出问题的再次答复》，内容如下：一、业主问：延期交房是否确定，损失如何确定？答：我公司已经决定延期交房，通过整改、完善，将符合政府相关部门验收标准的房屋及配套设施交给广大业主。在此期间，我公司承担逾期交房的违约责任，按照合同约定赔偿相应的违约金；二、业主问：50中学区问题如何解决？答：1、我们将继续积极地与政府主管部门联系协商，力争将光明世家学区划入50中。2、如实在协商未能如愿，我们承诺将承担相应的赔偿责任，具体赔偿金额以仲裁机关或法院裁决为准。3、业主也可以按照合同约定，选择退房；五、业主问：对已经收房的业主如何对待？答：我们已通知收房的业主前来办理退房手续。收房业主和未收房的业主享受同等待遇。
吕陈香于2010年6月30日接收了前述买卖合同所涉房屋。此后，吕陈香起诉至原审法院，请求判令：华顺公司赔偿因无法兑现合肥市第五十中学入驻签约的经济损失人民币14016.84元（暂按102元／㎡计算，具体以鉴定报告为准），承担本案全部诉讼费用。
另查明：2013年10月24日，本院对上诉人戴飞与被上诉人华顺公司商品房预售合同纠纷一案作出（2013）合民一终字第02837号终审民事判决，维持了安徽省合肥市蜀山区人民法院判决驳回戴飞对华顺公司赔偿因无法兑现合肥市第五十中学入驻签约经济损失20000元（实际以鉴定结论为准）的诉请。
原审法院审理后认为：华顺公司与吕陈香签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。争议焦点一、华顺公司散发的《华邦名流会》【华邦*光明世家-
大事件】载明“2009.06：合肥五十中分校入驻签约”是否构成要约：依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格的确定的重大影响的，方视为要约”，学区为政府依据行政区域内居民居住情况而对辖区学生入学区域所作的行政划分，且会依据情况不定期调整，非华顺公司与吕陈香签订合同所能作出的约定事项，故华顺公司宣传资料中“合肥五十中分校入驻签约”仅为表述，不构成要约。
争议焦点二、华顺公司于2010年4月7日就学区问题向业主作出的答复是否构成对吕陈香的承诺：华顺公司的该答复针对2010年4月7日前签订《商品房买卖合同》，约定交房时间亦为该时间节点前的业主，而华顺公司与吕陈香的商品房买卖合同订立时间为2010年1月5日，约定交房时间为2010年6月30日，故华顺公司的答复不构成对吕陈香的承诺，且答复向全体业主公开，吕陈香在收房后两年未对答复提出异议，本次起诉向华顺公司主张因无法兑现合肥市第五十中学入驻签约造成的损失，明显超过诉讼时效。
吕陈香的诉请无事实及法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回吕陈香的诉讼请求。案件受理费150元，由吕陈香承担。
吕陈香上诉称：1、上诉人选择购买涉案房屋，看中所在小区学区为合肥市第五十中学分校，且房屋价格受学区影响。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，华顺公司宣传资料《华邦名流会》的内容构成要约。2、华顺公司于2010年4月7日作出的学区问题答复针对全体业主，即2010年4月7日前与华顺公司签订《商品房买卖合同》的全部买受人，答复未区分该时间节点前、后交房的业主。3、华顺公司的答复可反映其一直与政府教育主管部门就学区问题协商，故诉讼时效中断，上诉人直至2012年9月28日华顺公司向第一批业主赔偿学区损失，才知晓学区无法解决，故上诉人的起诉未超过两年诉讼时效。4、上诉人向原审法院提交了房屋价值因华顺公司未能兑现学区而减损的鉴定申请，原审法院不予准许，程序违法，剥夺了上诉人的实体权利。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，并由华顺公司承担本案全部诉讼费用。
华顺公司二审答辩称：1、吕陈香提交的《华邦名流会》是答辩人2009年初少量制作，为公司员工知悉未来工作计划而内部掌握的“内部资料”，非对外发放业主。吕陈香在购房前非名流会会员，不该持有材料原件，无论其获得方式为何，均不能证明其以该材料为据购房。即使吕陈香合法持有材料，材料内容亦不符合司法解释关于要约的规定，不构成要约。学区划分为政府行政行为，答辩人开发区域不在第五十中学辖区。2、吕陈香无答复原件，且答复对象为2010年3月31日前交房业主，吕陈香不是答复对象。3、吕陈香在与答辩人签订《房屋买卖合同》时应当知晓所购房屋学区不是第五十中学分校，且部分业主自2010年3月即针对此问题起诉，吕陈香至2014年起诉，超过诉讼时效。4、答辩人未违约，吕陈香亦未举证损失，原审不予准许其鉴定申请，系正确。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为：关于《华邦名流会》对第五十中学分校学区入驻签约的说明是否构成要约：依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，商品房的销售广告和宣传资料通常为要约邀请，只有符合法律规定的特定条件才构成要约。首先，《华邦名流会》标题栏标明内部资料，即该资料不是针对不特定对象散发具有广告性质的宣传资料；其次，法律规定“房屋及相关设施所作的说明和允诺”范围应限于商品房开发规划范围内对房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况的说明和允诺，华顺公司开发的光明世家小区规划范围未落入第五十中学分校学区，该学校亦非小区专属附属、配套设施，故《华邦名流会》关于学区签约的说明不符合要约构成要件的司法解释，不宜认定为要约。
2010年4月7日，华顺公司作出的《华邦光明世家对业主提出问题的再次答复》标题和内容反映答复对象为该日前已收房或被通知收房并就相关问题提出异议的业主，吕陈香的合同约定收房时间为2010年6月30日，故吕陈香不属于答复对象，且答复未载华顺公司就学区事由具体、明确的赔偿承诺，吕陈香依据该答复主张赔偿，无事实依据。
2010年3月，华邦光明世家次小区部分业主就学区问题向人民法院起诉，吕陈香在此后接收了房屋，却未就学区提出异议，至起诉时已超过两年诉讼时效期间，丧失了胜诉权。综上，原判不予支持吕陈香的诉请，并无不当；吕陈香的鉴定申请无事实和法律依据，原审不予准许，亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人吕陈香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 胡梦云
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。