山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1003号
上诉人（原审被告）杨某。
委托代理人于钦杰，山东清泰律师事务所律师。
委托代理人崔玉姝，山东清泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵某。
委托代理人刘涛，山东盈涛律师事务所律师。
委托代理人张龙，山东盈涛律师事务所律师
上诉人杨某因与被上诉人赵某房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2012）四民初字第1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日受理后，依法组成由审判员苏勇担任审判长、代理审判员龙骞主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭，对本案进行审理。上诉人杨某的委托代理人崔玉姝，被上诉人赵某及委托代理人张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵某在一审中诉称，1999年12月17日，赵某申请购买位于青岛市四方区武宁路×号×单元×户的公有住房（原门牌号为武宁路×号×幢×户），并办理了公房出售手续。2000年7月30日，赵某与杨某通过中介签订《已购公房出售合同》，约定：“一、甲方（赵某）同意将坐落在青岛市四方区武宁路×号×单元×户的住房出售给乙方（杨某），乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋；二、甲乙双方同意上述房屋的成交价为7万元，本合同签订之后，乙方向甲方支付1万元作为购房定金；三、甲乙双方同意自签字起本人内，将房款分贰次付给甲方，定金将在最后一次付款冲抵房款，具体期后附明细。……六、本合同签订即生效，乙方中途悔约，购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，甲方应书面通知乙方，并自悔约之日起将双倍定金及其已付款返还乙方。……”次日，赵某与杨某补签《购房合同明细》，约定：“1、乙方需于8月20日前付给甲方购房款25000元；2、乙方得到甲方产权证后，及时办理贷款事宜，办理贷款期间乙方需付给甲方房租每月300元，期限为贰个月，若乙方未及时办妥购房余款35000元，则需支付违约金日计2%。4、甲方自8月1日起至11月1日间办理产权证，乙方可暂住甲方房屋，租金三个月共计800元，11月1日后若甲方还未办理完毕产权证则乙方可无偿居住，不可抗力因素除外；5、乙方若在8月20日前未付清甲方房款25000元则需支付违约金计2%。”2000年7月30日，杨某支付赵某购房定金1万元，赵某将房屋交付给杨某居住。杨某于2000年8月20日和2002年5月19日各交付赵某房款1万元后，再没有支付赵某房款。2002年4月10日，赵某取得涉案房屋的产权证即通知杨某办理贷款，但杨某于2002年6月11日测绘后拒不办理贷款。鉴于杨某的恶意违约行为，2008年4月20日赵某向杨某邮寄解除合同通知书，杨某收到该通知后未提出异议，但既没有腾出房屋也没有交付4万元房款，导致赵某无法另行处分房屋而丧失巨大可得利益。（2012）青民一终字第501号生效判决对上述事实予以确认，并认为：“根据赵某与杨某签订的房屋买卖合同的约定，杨某应于2000年8月20日前付给赵某购房款2.5万元，但其除购房定金1万元外，仅于2000年8月20日支付了购房款1万元，直至本案诉讼前，其仍未将上述2.5万元付清，且在赵某取得房产证后，杨某也一直未按合同约定办理购房余款3.5万元的贷款手续，构成违约，理应承担相应的违约责任。”据此，杨某应按照合同的第2条和第5条承担违约金合计3063300元，赵某按照40万元主张违约金，并根据合同的第2条和第5条主张房租36800元。自赵某与杨某签订合同至今，杨某已付房款尚不足总房款的一半，且在赵某多次催促下既不履行合同也不解除合同，无偿占用涉案房屋十余年，导致赵某不仅受到了利息损失，还遭受了巨大的可得利益损失。赵某认为，杨某的严重过错和恶意违约行为，不仅违反了上访的合同约定，还违背了诚实信用原则和公平原则，因此诉至法院，请求：1、依法判令杨某支付赵某违约金40万元；2、依法判令杨某支付赵某房租36800元；3、案件受理费用由杨某承担。庭审中，赵某将诉讼请求变更为：1、依法判令杨某支付赵某违约金37万元；2、依法判令杨某支付赵某逾期付款的利息27239元；3、杨某支付赵某房租36800元；4、案件受理费用由杨某承担。
杨某在一审中辩称，赵某的诉讼请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。一、杨某已经支付全部购房款7万元。合同签订后，杨某按照约定先向赵某支付了购房定金1万元及购房款2万元，青岛市中级人民法院（2012）青民一终字第501号民事判决书生效判决解除赵某与王淑华签订的房屋买卖合同后，杨某依法积极主动将剩余购房款4万元交至市北法院，杨某的全部付款义务已经履行完毕。二、赵某要求杨某承担的违约金、利息、房租等过高，且重复主张。杨某未办理3.5万元的贷款手续系赵某的违约行为造成的。赵某违反合同约定，没有在约定的期限内办理完毕该房屋产权证，其于2002年4月10日才办理房屋产权证，根据相关规定以成本价购买的公房需在取得房产证5年后方能上市交易，因此该房屋于2007年4月11日开始才能上市交易。因此，假设杨某办理3.5万元的贷款手续，那么按照相关规定也应该是从2007年4月11日才可以开始办理。但因赵某于2008年7月16日以明显低于市场的价格又将该房屋卖与王淑华，其存在过错，构成一房二卖，杨某在该种情况下根本不放心继续办理该3.5万元的贷款手续，况且办理贷款手续需要赵某的配合才可以，而杨某更是不放心将剩余购房款直接支付给赵某。根据合同法第68条的规定，杨某在此情况下可以行使不安抗辩权，中止履行合同义务。因此，即使需要杨某承担违约责任，那么杨某也仅承担该3.5万元贷款自2007年4月至2008年7月期间的利息，对于其后的利息因赵某一房二卖的违约行为，杨某不应当承担。另，根据合同法第120条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，赵某也违约的情况下及时有损失，那么也应当自己承担，而不应当向杨某主张。因此，赵某主张的违约金、利息、房租等均过高，且重复计算，不应当予以支持。综上，赵某未按约为杨某办理房产证及过户手续，且将房屋一房二卖，其行为违反合同约定及法律规定，在赵某也违约的情况下，仅要求杨某承担违约责任不符合法律规定，请求依法驳回赵某的诉讼请求。
一审法院经审理查明，1999年12月17日，赵某申请购买位于青岛市四方区武宁路×号×单元×户的公有住房（原门牌号为武宁路×号×幢×户），并办理了公房出售手续。2000年7月30日，赵某与杨某签订《已购公房出售合同》，次日签订《购房合同明细》，约定：“1、杨某需于8月20日前付给赵某购房款25000元；2、杨某得到赵某产权证后，及时办理贷款事宜，办理贷款期间杨某需付给赵某房租每月300元，期限为贰个月，若杨某未及时办妥购房余款35000元，则需支付违约金日计2%。4、赵某自8月1日起至11月1日间办理产权证，杨某可暂住赵某房屋，租金三个月共计800元，11月1日后若赵某还未办理完毕产权证则杨某可无偿居住，不可抗力因素除外；5、杨某若在8月20日前未付清赵某房款25000元则需支付违约金计2%。2000年8月20日，杨某交给赵某房款1万元。2002年4月10日，赵某取得涉案房屋的产权证。2002年5月19日，杨某又支付赵某房款1万元。在此之后，杨某与赵某未再继续履行合同。2008年4月20日，赵某以快递方式向杨某发送解除合同通知书。2008年7月16日，经他人介绍，且在赵某出示上述快递回执及解除合同通知书的情况下，王淑华与赵某签订《青岛市已购公有住房出售合同》一份，赵某将该涉案房屋出售给王淑华。
一审另查明，赵某曾因不服（2010）四民重字第8号民事判决书，以杨某、王淑华为被上诉人向青岛市中级人民法院提起上诉，青岛市中级人民法院作出（2012）青民一终字第501号民事判决，驳回上诉维持原判，即一、解除赵某与王淑华签订的房屋买卖合同；二、继续履行杨某与赵某签订的房屋买卖合同。杨某于判决生效之日起十日内给付赵某购房款4万元，赵某配合杨某办理房地产过户相关手续。判决生效后杨某将4万元购房款交至四方法院，2012年6月11日，赵某从四方法院领取房屋余款4万元。
一审庭审中，杨某对赵某提交的违约金、利息及租金计算方式均不认可，认为过高并存在重复计算且杨某对证人身份有异议。赵某提交的从房地产交易中心档案室调取的杨某测绘记录打印件，证明杨某于2002.9.25即拿到房产证到房产交易中心申请测绘同时证明杨某既然能以公房购买人身份去办理测绘说明该房屋不受5年限制，杨某认为该份证据未加盖房产交易中心公章因此不予认可。庭审中赵某申请中介人员出庭作证，该证人称赵某取得房产证后将房产证交给了杨某。后其与杨某于2008年七八月份一起去八大峡办理的测绘，因为杨某没有钱也不着急因此最终没有办理过户。杨某质证称赵某及证人均未证明该证人即是双方房屋买卖的中介方，对证人身份有异议。
一审法院认为，赵某与杨某签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，系合法有效。合同签订后赵某依约履行该合同，并于杨某支付购房定金1万元后将房屋交付给杨某居住。而杨某仅于2000年8月20日和2002年5月19日各交付赵某房款1万元，其余款项再没有按照合同约定支付给赵某。2002年4月10日，赵某取得涉案房屋的产权证后杨某也未按约办理贷款，其行为已构成违约。赵某解除与杨某的买卖合同将房屋出卖给他人的原因是杨某长期拖延支付剩余房款，杨某不能因其先行违约行为免除自己的违约责任，且赵某解除与杨某所签合同的请求未获法院支持，杨某一直在该房屋居住，其利益并未受到损失，因此杨某仍应对其违约行为承担相应的违约责任。
关于证人证言，根据原杨某双方签订的《已购公房出售合同》中介处签字可以证实证人王某身份情况，因此对该证人证言予以采信。关于涉案房屋交易是否受5年限制，根据1998年青岛市政府颁布《青岛市已购可购公有住房上市交易试行意见》，第五条之规定，且结合证人证言，赵某将房产证交付杨某后证人与杨某一起办理了测绘，也足以证明该房屋当时即具备上市交易条件不受年限限制。
关于违约金及利息的数额，虽然赵某将违约金下调为37万元，但一审法院认为该金额仍过分高于民间借贷的最高利率，且违约金与利息不能重复计算，故一审法院只支持违约金的赔偿，应按照银行同类贷款利率的四倍支付，过高部分不予支持。关于房租的数额，因赵某要求36800元过高，于法无据，不予以支持，应按双方合同约定为宜，杨某应承担房租1400元（300元×2个月＋800元）。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之法律规定，判决如下：一、杨某于判决生效后十日内按银行同类贷款利率的四倍计算支付赵某违约金（本金1.5万元自2000年8月21日至2002年5月19日；本金4万元自2002年7月20日至2012年6月11日）；二、杨某于判决生效后十日内支付赵某房租1400元；三、驳回赵某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5325元，由赵某负担；受理费人民币2500元，诉讼保全费人民币720元，由杨某负担。
宣判后，杨某不服一审判决提起上诉。
上诉人杨某上诉请求撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审。其主要事实和理由为：1、赵某亦存在违约行为，其损失应当自己承担。杨某未办理3.5万元的贷款手续系因赵某未在合同约定的2000年11月1日前办理房屋产权证。涉案房屋在2002年4月10日取得房产证，又需经过5年之后方能上市交易。因此涉案房屋于2007年4月11日才能上市交易。赵某在2008年将涉案房屋一房二卖，其存在过错，因此，赵某应当承担相应的损失。证人王某的证言涉嫌虚假陈述，不应采信。即使杨某需要承担违约责任，一审认定的违约金计算基数及起算时间存在错误，按照银行同类贷款利率的四倍支付违约金亦无事实及法律依据。
被上诉人赵某辩称，双方当事人未能履行房屋买卖合同的原因在于杨某怠于支付购房款，其已构成根本违约，且（2012）青民一终字第501号判决书已经确认杨某违约，应当承担违约责任。一审对违约金的计算并无不当，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，经核查一审庭审笔录，中介人员在一审中证明杨某在二〇〇二年七、八月份与中介一起到八大峡办理过房屋测绘。一审判决书中对该事实认定的时间为二〇〇八年七八月份，与一审庭审记录不同。
二审查明的其他事实与一审一致。
本案经调解双方当事人未能达成一致。
本院认为，赵某与杨某签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定予以履行。合同签订后，赵某已按合同约定将房屋交付杨某居住，杨某亦应按合同约定向赵某履行支付房款的义务。但杨某仅在2000年8月20日和2002年5月19日分别支付赵某1万元房款，其余款项均未再按合同予以履行，应承担相应的合同责任。对于杨某提出了赵某未按合同约定在2000年11月1日前办理产权证的抗辩，根据双方当事人在《购房合同明细》第4条中的约定：“赵某自8月1日起至11月1日间办理产权证，杨某可暂住赵某房屋，租金三个月共计800元，11月1日后若赵某还未办理完毕产权证则杨某可无偿居住，不可抗力因素除外”。根据上述条款，双方虽然约定赵某应当在2000年11月1日前办理房产证，但若未按时办理，杨某所享有的是在涉案房屋中无偿居住的权利。而实际上，赵某未能在2000年11月1日办理房产证后，杨某亦是在涉案房屋中无偿居住的，未向赵某支付过房租，因此，赵某已履行了其相应的合同义务，杨某再以赵某未在2000年11月1日前办理产权证为由提出抗辩，缺乏依据，本院不予支持。对于杨某提出涉案房屋上市交易受5年限制的抗辩，亦缺乏有效证据予以证明，本院不予采信，且杨某在房产交易中心存档的于2002年9月办理测绘的记录打印件，亦可印证涉案房屋上市交易不受年限限制。对于涉案房屋存在一房二卖的情况，本院认为，赵某通知杨某解除房屋买卖合同并转卖他人系由于杨某长期拖欠剩余房款，（2012）青民一终字第501号民事判决虽亦认定赵某存在过错，但杨某不能因赵某存在过错而免除自己的违约责任，且赵某主张解除与杨某房屋买卖合同的诉讼请求亦未获得法院的支持，杨某一直在涉案房屋内居住，其利益并未受到损失，因此，杨某应当为其逾期支付剩余房款的行为承担违约责任。
综上，杨某应当承担逾期支付房款的违约责任。一审按照银行同类贷款利率四倍的标准计算违约金，并确认逾期付款违约金的计算基数及起算时间，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人杨杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
代理审判员 龙 骞
代理审判员 王 蕾
二〇一四年八月四日
书 记 员 李珊珊
书 记 员 王庆光