浙江省缙云县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽缙民初字第764号
原告：丽水市中油灵山石油销售有限公司，住所地：浙江省丽水市北苑路168号。
法定代表人：李小军，该公司总经理。
委托代理人：潜玉林，浙江南明律师事务所律师。
被告：浙江同心房地产开发股份有限公司，住所地：浙江省丽水市丽青路2号。
法定代表人：陈王斌，该公司董事长。
被告：浙江同心房地产开发股份有限公司缙云分公司，住所地：浙江省缙云县五云街道永宁路46、48号。
代表人：李敬，该分公司经理。
被告：缙云县同心国际大酒店有限公司，住所地：浙江省缙云县五云街道问渔西路128号。
法定代表人：徐爱明，该公司总经理。
三被告委托代理人：吴逢刚，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
三被告委托代理人：郑胜东，浙江丰国律师事务所律师。
原告丽水市中油灵山石油销售有限公司（以下简称：中油公司）与被告浙江同心房地产开发股份有限公司（以下简称：同心房产）、浙江同心房地产开发股份有限公司缙云分公司（以下简称：同心房产缙云分公司）、缙云县同心国际大酒店有限公司（以下简称：同心酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告中油公司委托代理人潜玉林，被告同心公司、同心公司缙云分公司、同心酒店委托代理人吴逢刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中油公司起诉称：同心公司成立缙云分公司从事房地产开发销售业务。2008年投资成立同心酒店。2010年，因资金紧张及社会集资问题同心公司董事长陈王斌通过朋友与原告中油公司法定代表人李小军联系，请求帮忙。原告因此向社会收集同心公司的融资款，并与同心公司联系用社会融资款抵扣和支付部分现金的方式购买同心公司部分房产。双方达成口头约定：同心公司将坐落缙云县五云街道永宁路92号、94号和问渔西路112号以及同心华庭7幢201号、215-219号房屋出售给原告中油公司，房屋总价款为8102684元。双方约定，办理房产证期间，该房产无偿给同心公司使用，待房屋产权双证办理完毕后，房屋给同心公司继续使用，同心公司可按房屋总价款7%支付年租金。2010年9月19日，原告与同心公司缙云分公司签订补充协议，9月20日签订商品房买卖合同。2010年10月27日，原告办理了房屋产权双证。三被告未按约定从2010年10月28日起支付租金。2012年8月15日，原告中油公司向同心公司发函要求支付租金。原告多次与同心公司高层联系，未得到明确答复。2014年7月28日，原告发律师催收函，被告也未处理。原告认为：一、本案不存在超过诉讼时效情况。法律普遍适用诉讼时效2年。按照司法救济途径恢复的时间，原告没有超过诉讼时效。二、本案涉及的利益与同心酒店有直接关系。同心酒店是同心公司投资设立的。原告与同心公司签订房屋买卖合同，是基于同心酒店实际使用、同心公司要求原告反租的事实。原告购买的房产是同心酒店实际占用，本案涉及同心酒店的利益，故同心酒店是适格被告。三、根据两份证明，结合后续公司及法律顾问向被告索要租金，确定了双方约定按房屋总价7%每年支付租金，形成租赁关系的事实。补充协议是原告法定代表人基于信任签订的。从房产证、土地证办理完结之后支付租金是符合实际情况。四、介于被告的违约，原告提出解除事实租赁关系，符合法律规定。故诉至法院，请求判令：1、解除原告与三被告关于坐落缙云县永宁路92号、94号和问渔西路112号以及同心华庭7幢201、215、216、218、219号房屋的租赁关系；2、三被告从2010年10月28日起直至归还该房屋时止按购房总价款8102684元的7%支付房屋年租金（经计算到2015年6月18日的租金为2631121.55元）；3、诉讼费用由三被告承担。
原告中油公司为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提供如下证据：
1、营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件四份、法定代表人身份证明原件一份及工商登记原件三份，待证原、被告的主体资格情况；
2、补充协议复印件一份，待证同心公司缙云分公司与原告签订补充协议，约定购房总价款、反租以及永宁路92号、94号和问渔西路112号由同心房产公司出租给第三方，未交付给原告的事实；
3、商品房买卖合同复印件及商品房买卖合同补充协议原件各一份及发票复印件二份，待证双方商品房买卖的具体情况以及总价款是8102684元的事实；
4、房产证原件一本、土地证复印件一份，待证2010年10月28原告办理双证以及被告应当自该日起支付租金的事实；
5、公司函原件一份，待证双方约定反租以及按房屋总价款7%支付年租金的事实；
6、律师函及快递回单原件各一份，待证原告要求被告支付租金，且反映原先约定租金的事实；
7、说明原件二份，林斌的说明待证原、被告商谈的过程以及后续催要租金的事实；陈正平的说明证明年租金以总价款7%支付以及事情经过的事实。
被告同心公司、同心公司缙云分公司、同心酒店共同答辩称：一、原告的诉请超过一年诉讼时效。二、同心公司、同心公司缙云分公司与原告之间只有房屋买卖合同，不存在租赁合同，不存在解除。三、被告在房屋买卖中让利给原告100多万元。同心华庭7幢楼的六处房产，原告是无偿给被告使用。原告认为补充协议中无偿使用属于重大误解，但没有应当在撤销权的除斥期间内提出。四、同心酒店与原告没有合同关系，不是本案适格被告，不需要承担责任。五、双方在补充协议中有约定，永宁路92、94、问渔西路112号三处房产已经出租给第三人，原告同意继续租赁，与被告无关。本案是合同纠纷，不是物权纠纷，不应轻易突破合同相对性的规定。三被告无需向原告支付租金。六、原告无视合同约定，滥用诉权，这个诉讼费用由原告自己承担。
被告同心公司、同心公司缙云分公司为证明其辩称事实，在举证期限内向本院提供如下证据：
1、销售情况对比表，待证同心公司缙云分公司出售房屋时价格优惠和免租的情况；
2、发票一张，待证出售给原告房屋单价6891.43元，低于同期同楼14300元价格的事实；
3、购房发票原件十份、房屋租赁合同七份、商品房合同签订备案表二张，待证出售房屋时的单价、免租三年以及免租期满后按照合同总价5%计算年租金的事实；
4、当庭提交房屋租赁合同两份，待证永宁路92、94、问渔西路112号三处房产承租人周敏、宋立新的租赁期限已经届满的事实。
被告同心酒店未提供证据。
对原、被告提交的证据，本院组织原、被告进行举证、质证：
对原告提供的证据，三被告认为：证据1，真实性、合法性没有异议。但被告三不是合同相对方，不是适格被告。对证据2，真实性认可，但无法证明李小军和陈王斌的谈话内容，也无法证明反租关系。永宁路92号、94号以及问渔西路112号房屋在争议期间租金的收取与被告没有关系。对证据3，真实性没有异议。原告至今尚欠被告房款19301.82元，物业维修专项资金19785元，规定在商品房买卖合同补充协议中。对证据4，三性没有异议。对证据5，真实性有异议，被告没有看到过，原告没有提供投递单，不排除原告为规避诉讼时效伪造的可能。对证据6，三性没有异议。对律师函中的内容有异议，被告写了复函，关于房屋租金和租赁关系与客观事实不符。对证据7，证据形式不合法，真实性有异议，证人的身份有异议，后面写的电话和身份没有关联性，无法通过电话核实。
对三被告提供的证据，原告认为：证据1，不能作为本案证据，仅被告单方制作的列表。对证据2，没有异议。不能待证价格相差很大的状态，2010年是出于政府处置期，这个价格在当时是合理的。对证据3，与本案没有关联性，不具可比性。不同的主体之间发生的关系，不能推定本案也需要按照免息和期满后按照合同总价5%计算年租金的事实。在处置当中，每一个都有特殊情况。对同期销售的情况，根据位置和结构、功能不同，价格是不一样的，不能反映被告与原告签订房屋买卖合同价格特别低的事实，不具可比性。对证据4，真实性有异议。原告没有看到，被告没有将两个房屋租赁合同提交给原告。即使合同是真实的，也是被告与两人签订的，当时原告是全部反租给被告的。
对上述证据，本院作如下认证：
对原告提供证据，证据1，被告没有异议，能够证明原、被告主体资格，予以认定。证据2，被告对真实性无异议，能够证明原告与同心公司缙云分公司签订补充协议，就商品房买卖合同的款项和协议签订后房屋的使用交付情况作出约定的事实，予以认定。证据3，能够证明双方就涉案房屋签订商品房买卖合同和补充协议的事实，予以认定。证据4，能够证明原告通过购买取得涉案房屋的房屋所有权证和使用权证的事实，予以认定。证据5，被告对真实性提出异议，真实性无法确定，故不予认定。证据6，被告认可收到函件，能够证明原告于2014年7月28日向被告发函的事实，予以认定。证据7，被告对证据形式提出异议，本院认为证人应当出庭作证，原告提供的证明形式不合法，不予认定。
对被告提供的证据，证据1，原告对真实性提出异议，本院认为证据1与证据2、3能够相互印证，证明被告出售房屋给原告及其他购房者的单价、销售面积、房号以及部分房屋免费反租三年的事实，予以认定。证据4，原告对真实性提出异议，本院认为结合补充协议第4点，证据4能够证明被告已在出售房屋前将永宁路92号、94号以及问渔西路112号出租给周敏、宋立新，原告同意继续履行出租协议的事实，予以认定。
根据原、被告的陈述，结合上述认证，本院认定本案事实如下：
中油公司为有限责任公司。同心公司为股份有限公司，经营范围：房地产开发经营。同心公司缙云分公司为同心公司下级企业、企业非法人，经营范围：房屋开发经营（仅限于五云街道范围内）、建筑材料销售。同心酒店为私营有限责任公司。2010年9月19日同心房产缙云分公司（甲方）与中油公司（乙方）签订《补充协议》，约定同心房产缙云分公司出售给中油公司永宁路92号、94号、问渔西路112号、同心华庭7幢201、215-219六处房屋，总房款8102684元。同心缙云分公司允许中油公司以社会融资款抵部分房款。补充协议第3条约定，“本协议签订后，乙方无偿将购买的酒店使用的房间（同心华庭7幢201、215-219）给甲方使用，若乙方将该部分房间整体出租，乙方有权随时收回该部分房屋。在乙方收回该部分房子之前，由于酒店运营使用所产生的相关费用由甲方承担。”补充协议第4条约定，“该房产112已出租给宋立新，92、94号已经出租给周敏，乙方同意继续履行甲方与该承租方的出租协议，直至租赁期限届满时止。在商品房买卖合同签订前商铺的租金归甲方所有，由甲方收取；在商品房买卖合同签订之次日起商铺的租金归乙方所有。甲方已预收承租方的租金由其退还给承租方，由乙方自行向承租方收取。”2010年9月20日，同心公司缙云分公司与中油公司签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》。商品房买卖合同第五条第2点第（2）项约定，“租赁期满后，甲方同意乙方根据［缙环测2005第020号］实测或根据该房屋已经备案的竣工图自行恢复原状，乙方负责因房屋装修而拆除梁和板部分的恢复原状。”2010年10月14日，中油公司办理了同心华庭7幢201、215-219室房屋所有权证以及永宁路92号、94号、问渔西路112号房屋所有权证。2010年10月27日，中油公司办理了上述房屋的土地使用权证。同心华庭7幢201、215-219号房屋（原同心酒店）现用于开设万信慧选酒店。永宁路92号、94号现关闭。问渔西路112号现用于开设小额贷款公司。2014年7月30日，浙江南明律师事务所接受中油公司委托向三被告寄送《关于解除租赁关系及催收租金的律师函》。现原告诉至本院，要求解除与三被告的房屋租赁关系，要求三被告按购房总价7%作为年租金从2010年10月28日起支付房屋租金至归还日止。
本院认为：针对本案的争议焦点，作如下分析：
一、关于同心华庭7幢201、215-219号房屋诉讼请求的争议焦点。
（一）原告与被告同心公司缙云分公司就同心华庭7幢201、215-219号房屋使用的约定是否属于租赁合同。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。借用合同又称“使用借贷合同”，是出借人定期或不定期地将出借物无偿交给借用人使用，借用人在一定期限内或使用完毕后返还原物给出借人的合同。租赁合同与借用合同的最显著区别在于是否有偿使用。补充协议第3条中，原告中油公司将购买的同心华庭7幢201、215-219号房屋无偿给同心公司缙云分公司使用，原告将房屋整体出租后有权随时收回该房屋。商品房买卖合同第五条第2点第（2）项规定，租赁期满同心公司缙云分公司负责因房屋装修而拆除梁和板部分的恢复原状。上述约定符合借用合同无偿性、互助性、返还性的特点，本院认为双方关于同心华庭7幢201、215-219号房屋使用权的约定属于借用合同，不符合租赁合同支付租金的法律特征。因本院认定的法律关系与原告主张的法律关系不一致，本院依法向原告释明并告知原告可以变更法律关系。原告拒绝变更法律关系，坚持按照租赁关系起诉，故对原告要求解除关于同心华庭7幢201、215-219号房屋租赁合同以及被告支付同心华庭7幢201、215-219号房屋租金的诉讼请求，不予支持。
（二）原告起诉是否超过诉讼时效。
原、被告约定的合同期限为不定期，原告可以随时主张权利，诉讼时效的起算点自原告2014年7月30日向被告寄送律师函之日起计算，截止起诉日2015年6月30日，尚未超过诉讼时效。被告关于诉讼时效的抗辩理由不成立。
（三）被告同心酒店是否属于适格主体。
根据合同的相对性原理，原告依据补充协议、商品房买卖合同向同心公司和同心公司缙云分公司主张权利有理，俩被告是适格主体。被告同心酒店不是合同的相对人，只是借用合同标的物同心华庭7幢201、215-219号房屋的使用权人，只与同心公司缙云分公司发生法律关系，在同心公司缙云分公司合法使用期间，同心酒店与原告之间没有直接的法律关系，故被告提出同心酒店主体不适格的观点，本院予以采纳。
二、关于永宁路92号、94号以及问渔西路112号房屋诉讼请求的争议焦点。
补充协议第4条约定，原告同意继续履行被告与周敏、宋立新签订的两份出租协议，直至租赁期限届满时止。在商品房买卖合同签订前商铺的租金归被告所有，由被告收取；在商品房买卖合同签订之次日起商铺的租金归原告所有。被告已预收承租方的租金由其退还给承租方，由原告自行向承租方收取。双方已经就永宁路92号、94号以及问渔西路112号房屋的续租问题作出约定，被告与周敏、宋立新签订的出租协议收取租金的权利自商品房买卖合同签订次日2010年9月21日起转移给原告。原告与三被告之间不存在永宁路92号、94号以及问渔西路112号房屋的租赁合同关系，且原告没有证据证明三被告在2010年9月21日后仍使用上述房屋，故对原告要求解除关于永宁路92号、94号以及问渔西路112号房屋租赁合同以及被告支付永宁路92号、94号以及问渔西路112号房屋租金的诉讼请求，不予支持。
原告对于同心华庭7幢201、215-219号房屋和永宁路92号、94号以及问渔西路112号房屋的权利可另行向实际使用人主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：
驳回原告丽水市中油灵山石油销售有限公司的诉讼请求。
案件受理费27849元，由原告丽水市中油灵山石油销售有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 李少青
人民陪审员 郑苏成
人民陪审员 张耀进
二〇一五年十二月十六日
代书 记员 楼海峰