江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇商终字第0002号
上诉人（原审被告）镇江兆筌塑料制品有限公司，住所地镇江市丹徒区上党镇上党村。
法定代表人许进煌，系该公司董事长。
委托代理人孙华兵，镇江市精诚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）镇江市丹徒区达美建材有限公司，住所地镇江市丹徒新城中凯花园2幢第一层108室。
法定代表人王义美，系该公司经理。
委托代理人袁巧贵，江苏丹正律师事务所律师。
上诉人镇江兆筌塑料制品有限公司（以下简称兆筌公司）因租赁合同纠纷一案，不服丹徒区人民法院（2013）徒宝商初字第0035民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
镇江市丹徒区达美建材有限公司（以下简称达美公司）诉称，镇江永达塑化材料有限公司（以下简称永达公司）授权王地明出租其厂房。自2009年7月1日起，王地明将上述厂房出租给兆筌公司，双方签订了房屋租赁合同。2012年11月5日，永达公司向兆筌公司及其法定代表人许进煌分别出具律师函，告知其欲将上述厂房等权利以4182248元的价格转让，请其收到函件后5日内作出是否购买的书面意见。上述函件于2012年11月6日以邮政EMS分别邮寄给兆筌公司和许进煌。因未获得兆筌公司及许进煌的书面答复，2012年11月16日，永达公司将上述厂房、附属设施、土地使用权等转让给达美公司经营管理，同日举行交接仪式（兆筌公司法定代表人许进煌在场）。2013年1月25日，王地明将上述房屋出租合同以及合同项下的权利及相关资料均转让给达美公司，同时依法告知兆筌公司上述权利转让事宜。因兆筌公司一直未给付租金，达美公司提起诉讼，要求兆筌公司按照约定给付租金253927.80元（自2012年1月1日算至2012年12月31日，即241836×（1＋5%））并承担违约金60459元。
兆筌公司辩称，本案所涉厂房是以永达公司名义所建，实际出资人是兆筌公司。因永达公司有20亩国有土地的使用权，兆筌公司与其签订协议，约定兆筌公司按照有关规定，自行出资规划建筑厂房，厂房建好后，所有权归永达公司，兆筌公司有使用权（三年）。故达美建材主体资格不适格，请求法院驳回达美公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，永达公司在丹徒区上党镇上党村投资建成厂房（上党镇南风口418号，建筑面积2879平方米、其中厂房面积2711平方米、二楼宿舍168平方米），王地明系上述厂房、附属设施等的垫资人，后获得永达公司授权出租该厂房。自2009年7月1日起，王地明将上述厂房出租给兆筌公司，双方签订了房屋租赁合同（未注明签订时间），约定：租赁期限至2012年6月30日，年租金241836元（不含税），每3个月支付一次，先付后用。在每个支付期的第一个月10日前支付该3个月的租金。租金从第三年初起每年调整一次，在上一年度租金基础上上涨5%；兆筌公司向达美公司提交押金60459元。还约定：租赁双方若一方未按约定条款履行义务，则违约方需支付违约金60459元。合同签订后，兆筌公司并未支付押金，但租用了上述厂房。合同履行期满后，兆筌公司法定代表人许进煌于2012年8月8日向王地明出具承诺：明确欠王地明2012年1月至2012年7月的房租14万元，承诺于2012年9月10日前支付。还承诺：若于2012年8月12日前未续签出租合同，则原出租合同继续有效。2012年11月5日，永达公司向兆筌公司及其法定代表人许进煌分别出具律师函，告知其欲将上述厂房等权利以4182248元的价格转让，请其收到函件后5日内作出是否购买的书面意见。上述函件于2012年11月6日以邮政EMS分别邮寄给兆筌公司和许进煌。2012年11月16日，永达公司将上述厂房、附属设施、土地使用权等转让给达美公司，转让价款为4182248元（与王地明工程垫付款相抵）。2013年1月25日，王地明亦以通知的方式将上述房屋出租合同以及合同项下的权利及相关资料均转让给达美公司的相关事宜用邮政EMS邮寄给许进煌。庭审中，经原审法院释明，兆筌公司对逾期履约给付租金承担违约金60459元并无异议。
另查明，2009年8月10日，永达公司为本案所涉厂房补办了建设工程规划许可证，登记建筑面积：2711平方米，层数：1层，框架结构。2014年1月13日，永达公司为上述生产厂房领取了镇房权证字第××号房屋所有权证，登记建筑面积2758.45平方米。
原审法院认为，关于达美公司的主体资格问题，永达公司拥有本案所涉房产的产权证（2758.45平方米），系上述厂房的权利人，对房屋拥有占有、使用、收益、处分的权利，其有权将该房产出租收益权利交给王地明行使。同理，永达公司在租赁人兆筌公司放弃优先购买权的情况下有权将所涉厂房、附属设施等以4182248元的对价转让给达美公司。另一方面，王地明作为永达公司涉案房屋的出租收益权利人，将租赁合同的权利转让给达美公司的同时，也履行了告知债务人兆筌公司的义务。故达美公司拥有对本案所涉厂房及附属设施等的收益权，其作为原告主体资格适格。兆筌公司辩称其曾经与永达公司约定，厂房由其垫资而建，永达公司拥有所涉厂房所有权，兆筌公司拥有使用权（三年）。但兆筌公司仅提供了来源于镇江工商局档案的其与永达公司2007年9月26日所签订的租赁协议书复印件等资料，该证据与达美公司提供的兆筌公司法定代表人许进煌与王地明签订的租赁合同以及许进煌于2012年8月8日出具的承诺书等证据相比，不具有证明优势。故原审法院对兆筌公司的上述辩称理由不予采信。综上，达美公司有权按照王地明与兆筌公司签订的房屋租赁合同行使权利。同时，合同履行过程中，兆筌公司未按约及时履行给付义务。租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效。则兆筌公司应当按照合同约定支付2012年1月1日至2012年12月31日期间的租金253927.80元（即241836×（1＋5%）），同时，根据合同约定，租赁双方若一方违约，需向另一方支付违约金60459元，因兆筌公司未按合同约定期限及时履行租金给付义务，还应当按照合同约定承担违约金60459元。
原审法院判决：一、兆筌公司于判决生效后十日内给付达美公司租金253927.8元（2012年1月1日至2012年12月31日）；二、兆筌公司于判决生效后十日内给付达美公司违约金60459元。
上诉人兆筌公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、永达公司与达美公司之间就涉案房屋及附属设施达成的转让合同因涉及国有土地，应属无效；二、原审法院未查清王地明对涉案工程是否垫资，以及垫资多少，因此不能确定收多少租金抵工程款；三、王地明不是涉案租赁物的所有权人，无权订立、解除租赁合同及主张违约金，该租赁合同应属无效，该合同项下的权利转让亦属无效。兆筌公司请求二审撤销原判、依法改判。
被上诉人达美公司在二审中辩称，原审判决是正确的，应予以维持。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2008年3月1日，永达公司与镇江明兴建筑安装工程有限公司（以下简称明兴公司）签订一份建设工程施工合同，将涉案房屋的土建水电发包给明兴公司施工。2008年3月10日，明兴公司与王地明签订一份项目承包协议书，将上述工程发包给王地明施工。
本院认为，关于王地明与许进煌签订的房屋出租合同的效力问题，该合同项下的租赁物的所有权人为永达公司，永达公司在其于2012年11月16日与达美公司签订的转让合同中载明“因资金不足，涉案房屋由承建人垫资承建。永达公司将建成的厂房在2009年7月交予垫资人出租给兆筌公司使用”。2013年12月2日，永达公司出具证明，载明“涉案房屋由王地明垫资承建”。由此可见，王地明是涉案房屋的垫资人，永达公司对王地明出租涉案房屋的行为是明知和认可的，王地明有权签订涉案的房屋出租合同，且永达公司于2014年1月23日领取涉案厂房房屋所有权证，故本案租赁合同合法有效。同时，兆筌公司虽然没有在该合同上加盖公章，但是该合同项下的房屋由兆筌公司实际使用，许进煌签字处标有“代”字样，再结合许进煌与兆筌公司的关系、许进煌于2012年8月8日出具的承诺的内容，可以认定许进煌签订上述房屋出租合同系履行职务行为，相关权利义务应当由兆筌公司承受，兆筌公司应当按照该合同的约定向王地明支付租金。合法的债权可依法转让，因此，王地明有权将其依上述房屋出租合同对兆筌公司享有的债权转让给达美公司。该权利转让通知于2013年1月26日由兆筌公司收悉。因此，兆筌公司应当向达美公司支付相关租金。兆筌公司未按期向达美公司支付租金，按照房屋出租合同的约定，还应当支付违约金。同时，结合欠付租金的数额、拖欠租金的时间，原审法院对违约金的认定，并不过高，亦无不当。至于永达公司与达美公司之间就涉案房屋和附属设施的转让行为产生的法律关系与本案租赁法律关系不属于同一法律关系，不影响本案权利义务的分配。
综上，上诉人兆筌公司的上诉理由不能成立。原审判决是正确的，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6016元，由镇江兆筌塑料制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
代理审判员 张 剑
代理审判员 甘可平
二〇一五年三月六日
书 记 员 高 健