江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第232号
上诉人（原审被告）大余县城乡房地产开发有限公司。
法定代表人张行君，该公司董事长。
委托代理人肖伍月，系公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）蓝梅英。
委托代理人肖烽，江西镜明律师事务律师。
被上诉人（原审第三人）王小平。
被上诉人（原审第三人）刘开新。
委托代理人李春侠，江西镜明律师事务所律师，系王小平与刘开新共同的委托代理人。
上诉人大余县城乡房地产开发有限公司（下称大余城乡公司）与被上诉人蓝梅英、被上诉人王小平、刘开新房屋买卖合同纠纷一案，不服大余县人民法院（2013）余民一初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院重审后查明：2010年3月10日，蓝梅英向大余城乡公司所属的新平苑项目部购买了其所建的28号、29号店面，并支付了二笔首付款分别是28号店面款96268元、29号店面款157648元。同年3月16日，蓝梅英与新平苑项目部签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定与本案相关的内容为：第三条、买受人（蓝梅英）所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目（中山花园新平苑）中的第7-1#幢28号店面。第四条、店面的成交金额为壹拾玖万壹仟贰佰陆拾捌元整（￥191268元）。第五条付款方式及期限，出卖人（被告县城乡房地产公司新平苑项目部）与买受人约定按下列第3种方式付款：3、签订《商品房买卖合同》时支付人民币玖万陆仟贰佰陆拾捌元整（￥96268元）；余款玖万伍仟元整（￥95000元）办理银行按揭。第十七条、关于房屋产权登记的约定：买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在商品房交付使用后90日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。买受人自行申请办理该商品房转移登记的，出卖人应当于商品房交付使用后60日内，将办理转移登记所需资料提供给买受人。同日，蓝梅英与新平苑项目部又签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定与本案相关的内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目（中山花园新平苑）中的第7-1#幢29号店面。第四条、店面的成交金额为叁拾万柒仟陆佰肆拾捌元整（￥307648元）。第五条付款方式及期限，出卖人与买受人约定按下列第3种方式付款：3、签订《商品房买卖合同》时支付人民币壹拾伍万柒仟陆佰肆拾捌元整（￥157648元）；余款壹拾伍万元整（￥150000元）办理银行按揭。其余条款与28号店面条款一致，同时，双方还签订了《合同补充协议》，该补充协议约定的与本案相关内容为：本合同第四条约定的价款指所购房屋的净价，不含其它费用；买受人委托出卖人代办契证、房产证、土地证，税费均由买受人承担。工程竣工后，新平苑项目部将该店面交付给蓝梅英使用，但至今未将产权证办理好。
另查明：张行君与张行观系同胞兄弟关系。2009年6月1日大余城乡公司的法定代表人张行君出具授权委托书给张行观，授权委托书载明：“委托单位：大余县城乡房地产开发有限公司，法定代表人：张行君。受托人：张行观，男，一九六八年六月出生，汉族，高中文化，房地产开发商，现委托受托人张行观为我单位与王小平、刘开新签订金莲山大道延伸段7号路段房地产开发合作协议。委托单位：大余县城乡房地产开发有限公司，法定代表人：张行君。二00九年六月一日。”同年6月4日，张行观代表大余城乡公司与第三人刘开新、王小平签订了一份《合作开发协议》，该协议约定的与本案相关内容为：“甲方：大余县城县房地产开发有限公司，乙：刘开新、王小平。一、项目建设依据：甲方愿将金莲山大道延伸段7号地段金莲山大道商住及住宅属地面积约5364平方米的住宅用地（附图）交由乙方进行单方包干，独立核算，自负盈亏开发建设。二、甲方应确保乙方在开发建设项目范围内享受和承担城乡房地产公司同大余县政府签订的权利和义务。三、合作开发投资款的确定及支付方式：双方议定乙方合作开发投资款总计人民币贰佰陆拾陆万元整（￥2660000元）。乙方签订合作开发协议时必须先支付给甲方合作保证金伍拾万元整（￥500000元），合作开发达成，合作保证金可纳入合作开发投资款。乙方不按期支付合作开发投资款，作自己放弃合作保证金处理。1、本协议签订后叁个月内乙方应付给甲方壹佰肆拾陆万元整（￥1460000元），本协议在合作保证金到位后生效。2、余款在按揭贷款办理后1个星期内，乙方支付伍拾万元整（￥500000元），甲方协议乙方办理好第一本房产证、契税证、土地使用证后乙方一次性付清余款贰拾万元整￥200000元）。3、本宗地人防异地建设及墙改费用由甲方承担。4、甲方负责7号地段三通一平和征地，相关费用由乙方负责，政府补贴款项归乙方所有。四、甲方权利和义务，1、甲方应当乙方开设县城乡房地产公司新平苑项目部建设专用帐户，专用帐户由乙方负责管理使用。2、监督本项目按规划、设计、质量、安全及国家法律、法规经营。若乙方违规经营，甲方有权进行干涉，直至终止本协议，收回经营权。3、甲方协助乙方对本项目开发建设围护临设的施工费用由乙方承担，乙方建设的土地权属有争议的由甲方负责处理，费用和造成乙方的损失由甲方承担。4、甲方在乙方买受人购房产权手续完备后，协助办理房产、土地分户证手续，税、费由买受人或乙方承担。5、甲方办理项目开发规划报批相关资料和工程报建及工程竣工备案等手续，但一切税、费在专户扣除后计入乙方成本。6、水、电主管道费用、平整土地、青苗费、装变压器等费用经财政部门核定计入市政投资的成本由甲方到财政部门办理好结算抵乙方的合作投资款。与相邻小区（廖达红）道路约150米由甲方负责落实修好，本宗开发由甲方统一管理。乙方与甲方统一管理。乙方与甲方合作投资费用结算清楚后余款全部付清。7、甲方不再收取其它手续费。”第三人依协议约定的内容，向大余县公安局申请刊刻印章，文曰：“大余县城乡房地产开发有限公司新平苑项目部”。
2005年8月16日，大余县城乡建设环境保护局为大余城乡公司办理了《建设用地规划许可证》；2007年12月28日，大余县城乡规划建设局为大余城乡公司中山花园新平苑（7号地）办理了《建设工程规划许可证》；2009年3月10日，大余县城乡规划建设局为大余城乡公司中山花园新平苑办理了《建筑工程施工许可证》；2009年6月12日，大余县房地产管理局为大余城乡公司办理了位于中山北路西侧的中山花园新平苑7-1楼的商品房预售许可证。2009年6月2日，大余城乡公司与李中庆因大余县南安镇金莲山大道延伸段的7号地块发生纠纷，经大余县人民法院调解，作出（2008）余民一初字第48号民事调解书，调解主文为：“一、大余县城乡房地产开发有限公司和李中庆同意解除双方于2006年11月8日签订的《合作开发协议》（金莲山大道延伸段七号地）。二、大余县城乡房地产开发有限公司同意退回李中庆合作款20万元（已当场付清）。”
再查明：大余城乡公司于2013年1月30日向大余县人民法院提起行政诉讼。大余县人民法院作出（2013）余行初字第2号判决：“1、驳回大余县城乡房地产开发有限公司请求撤销大余县城乡规划建设局作出的公05003—S《建设工程规划许可证》的诉讼请求。2、维护大余县城乡规划建设局作出的编号362124200903100201《建筑工程施工许可证》。”该案上诉至赣州市中级人民法院。经审理，赣州中院作出（2013）赣中行终字第61-1号行政裁定书，裁定：“1、撤销江西省大余县人民法院于2013年4月26日作出的（2013）余行初字第2号行政判决的第一项“驳回大余县城乡房地产开发有限公司请求撤销大余县城乡规划建设局作出的公05003—S《建设工程规划许可证》的诉讼请求。2、驳回大余县城乡房地产开发有限公司请求撤销大余县城乡规划建设局作出的公05003—S《建设工程规划许可证》的起诉”。赣州中院同时作出（2013）赣中行终字第61-2号行政判决书，判决：维持江西省大余县人民法院于2013年4月26日作出的（2013）余行初字第2号行政判决的第二项“维持大余县城乡规划建设局作出的编号362124200903100201《建筑工程施工许可证》”。
2013年1月，大余城乡公司向大余县人民法院提出行政诉讼，要求撤销大余县房地产管理局颁发的（2009）房预售证字第011号《商品房预售许可证》，经法院裁定：“驳回大余县城乡房地产开发有限公司请求撤销大余县房地产管理局作出的（2009）房预售证字第011号《商品房预售许可证》的起诉”。大余城乡公司不服，上诉至赣州中院。二审裁定：“驳回上诉，维持原裁定。”
因大余城乡公司于2013年1月提起行政诉讼，本案的事实和民事法律关系与行政诉讼的审理结果有牵连关系，故本案于2013年6月13日中止审理。2014年5月26日，因大余城乡公司提出鉴定申请，本案再次中止审理。
诉讼中，大余城乡公司申请对第三人提交的授权委托书、《合作开发协议》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》（以下简称“四证”）中盖有大余城乡公司印章的公章真伪及形成时间进行司法鉴定。在原审法院主持下，三方当事人确定鉴定机构为赣州司法鉴定中心。该鉴定中心于2014年7月2日作出赣虔司鉴中心（2014）（文）鉴字第019号文件检验鉴定书，鉴定：“1、2001年、2002年、2003年（由大余县工商管理局提供）的公司变更登记申请书上面盖有的大余县城乡房地产开发有限公司的红色印文与送检样式本印文不相同。2、2004年（由大余县工商管理局提供）的变更登记申请书上面盖有的大余县城乡房地产开发有限公司的红色印文与送检样本印文不相同。3、2006年、2007年、2008年、2009年（由大余县工商管理局提供）的变更登记申请书（或公司年检报告书）上面盖有的大余县城乡房地产开发有限公司的红色印文与送检样式本印文相同。4、2001年、2002年、2003年（由大余县工商管理局提供）的公司变更登记申请书上面盖有的大余县城乡房地产开发有限公司的红色印文与2004年（由大余县工商管理局提供）的变更登记申请书上面盖有的大余县城乡房地产开发有限公司的红色印文不相同。
赣虔司鉴中心（2014）（文）鉴字第020号文件检验鉴定意见书，鉴定结论：《合作开发协议》（2009年6月4日）上面盖有的大余县城乡房地产开发有限公司的红色印文与送检样本印文是相同的。2、《授权委托书》（委托单位：大余县城乡房地产开发有限公司、2009年6月1日）上面盖有的大余县城乡房地产开发有限公司的红色印文与送检样本印文是相同的。3、《授权委托书》（委托人：张行观、2009年6月1日）上面盖有的大余县城乡房地产开发有限公司的红色印文与送检样本印文是相同的。
赣虔司鉴中心（2014）（文）鉴字第021号文件检验鉴定意见书，鉴定结论：1、《建设工程施工许可证》（编号：362124200903100201）上面盖有的大余县城乡房地产开发有限公司的红色印文与送检样本1印文相同。2、《建设工程规划许可证》（副本、2007年5月15日）一份上面盖有的大余县城乡房地产开发有限公司的红色印文与送检样本1印文相同。3、《建设用地规划许可证》（编号：公05003）上面盖有的大余县城乡房地产开发有限公司的红色印文与送检样本1印文相同。4、《商品房预售许可证》（2009年6月12日）上面盖有的大余县城乡房地产开发有限公司的红色印文与送检样本1印文相同。支付鉴定费16000元。
原告蓝梅英的诉讼请求为：责令被告履行原、被告双方2010年3月16日签订的《赣州市商品房买卖合同》约定的义务，为原告办理好房地产产权登记手续即《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》；本案的诉讼费用由被告承担。
大余县人民法院于2012年11月19日作出（2012）余民一初字第136号民事判决书，宣判后，大余城乡公司不服上诉至赣州中院。2013年3月29日，赣州中院以原审判决认定基本事实不清，遗漏当事人发回重审。
原审法院重审后认为：张行观依据张行君出具的授权委托书，于2009年6月4日与第三人王小平、刘开新签订的《合作开发协议》不存在欺诈、胁迫和与第三人恶意串通之行为，是当事人双方在平等协商的基础上签订的，该合同合法有效。从大余城乡公司与第三人签订协议的性质和内容来看，双方明确约定了各自的权利和义务关系，该协议大余城乡公司与第三人系合作开发关系。第三人依据《合作开发协议》之约定，成立了大余城乡公司新平苑项目部，并以中山花园新平苑建设项目的名称，设立了银行帐户，在县城乡规划建设局办理了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》和在县房地产管理局办理了《商品房预售许可证》，该“四证”的颁发后，大余城乡公司已提起行政诉讼，但是，经过大余县人民法院一审和赣州中院二审，均确认该“四证”颁发的行政行为符合法律规定，故对该“四证”的“三性”予以确认。大余城乡公司新平苑项目部依据“四证”规定，对大余县金莲山大道延伸段7号路段地产进行开发，并与本案的原告签订商品房买卖合同，未违反大余城乡公司与第三人签订的《合作开发协议》约定的内容，因而，蓝梅英提出要求大余城乡公司全部履行合同义务，为其办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》（以下简称“二证”），符合《商品房买卖合同》之义务，予以支持。依据合同补充协议，办理“二证”的税、费均由蓝梅英负担。诉讼中，大余城乡公司提出对第三人提交的《授权委托书》、《合作开发协议》和“四证”中的盖有大余县城乡房地产开发有限公司的公章进行鉴定，经江西赣州司法鉴定中作出的赣虔司鉴中心（2014）（文）鉴字第019号、020号文件检验鉴定书，授权委托书、《合作开发协议》和“四证”中盖有大余县城乡房地产开发公司的印章与大余城乡公司提交的送检材料印章及在县工商行政管理局调取的相关盖有县城乡房地产开发公司公章（2006年-2009年材料）是一致的，对该两份鉴定意见书予以采信。大余城乡公司提出授权委托书、《合作开发协议》上盖有大余县城乡房地产开发有限公司公章存在伪造的辩解，不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告大余县城乡房地产开发有限公司应在本判决书生效后十五日内协助原告蓝梅英办理好位于大余县金莲山大道中山花园新平苑7#幢28号、29号店面的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，办理“二证”的税、费用由原告蓝梅英承担。二、被告大余县城乡房地产开发有限公司支付的鉴定费16000元，由其自负。案件受理费500元，由第三人王小平、刘开新承担。
大余城乡公司不服该判决，上诉请求依法改判。其上诉主要理由如下：1、上诉人于2008年1月8日在赣南日报公告，申明了有关事项。2、上诉人于2009年11月10日在大余县电视台公告播出了上诉人的《声明》，再次就有关事项进行了重申。3、原判依据《授权委托书》及《合作开发协议》推定新平苑项目部代表上诉人，缺乏事实依据。4、从张行观2009年6月1日出具给王小平、刘开新的授权委托书来看，该授权委托书仅规定其二人负责开发，该授权委托书仅仅规定委托其二人开发，但不委托其代为销售，代为销售属于处分其财产行为，需得到特别授权方可实行。同时，在授权委托书上也未授权其成立项目部或刊刻公司印章。5、原审第三人是在未经公司允许的情况下，私自处分公司财产，与他人发生法律关系，而购房款也没有进入公司指定帐户。6、送检材料不规范，鉴定的依据不足。
被上诉人蓝梅英答辩称：1、本案所涉房屋的所有相关手续反映出的建设方及售房方均为上诉人。2、所涉及到的开发手续都被赣州中院判决确认效力。3、项目部是上诉人成立的，是依据2009年6月4日上诉人与刘开新、王小平签订的协议成立的。4、鉴定机构的鉴定也证明了本案所涉的两份委托书以及各种开发手续上的上诉人公章均与上诉人公章一致。这些均可以形成证据链，证明上诉人就是本案所涉项目名义上的开发单位。
被上诉人王小平、刘开新答辩称：1、2009年6月1日，上诉人的法定代表人张行君出具授权委托书给张行观（双方系同抱兄弟关系）。2009年6月4日，张行观与王小平、刘开新签订《合作开发协议》。该两份协议均是真实的。《合作开发协议》约定了由上诉人协助办理房产证手续。2、有关的开发手续经鉴定均是真实的。
二审审理中，各方均未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：2009年6月1日，上诉人的法定代表人张行君出具《授权委托书》给其兄弟张行观，载明“现委托受托人张行观为我单位与王小平、刘开新签订金莲山大道延深段7号路段房地产开发合作协议”。该《授权委托书》由张行君签订并加盖了上诉人的公司印章。同日，张行观出具《授权委托书》给王小平、刘开新，载明，“现委托受托人王小平、刘开新全权负责大余县城乡房地产开发有限公司金莲山大道延深段7号路段房地产开发的一切事宜，不得损害公司利益。受托人在办理上述委托事项时所为的一切行为视同委托人本人亲为，因此所签署的相关文件，本人均予以承认”。该《授权委托书》由张行观签名，并加盖了上诉人的公司印章。2009年6月4日，张行观代表甲方与乙方王小平、刘开新就莲山大道延深段7号路段房地产开发项目签订《合作开发协议》，甲方由张行观签名并加盖了上诉人的公司印章。上述两份《授权委托书》及一份《合作开发协议》经过鉴定，所加盖的印章均为上诉人的公司印章。而且上诉人也没有提交证据证明上述材料中的签名并非张行君及张行观的签名。故上述两份《授权委托书》及一份《合作开发协议》的真实性应予确认。2009年6月4日，新平苑项目部的刊刻印章证明书中也盖有上诉人的公司印章。此后，该开发项目所有的开发审批手续均加盖了上诉人的公司印章，这些印章经鉴定为上诉人公司的印章。故新平苑项目部系上诉人与王小平、刘开新合作开发的房地产开发项目。上诉人称该项目系他人假冒上诉人的名义开发的，这一上诉理由没有事实依据。
2009年6月1日张行君授权张行观的《授权委托书》中仅载明“现委托受托人张行观为我单位与王小平、刘开新签订金莲山大道延深段7号路段房地产开发合作协议”，该授权系一种概括性授权，并没有具体明细的授权范围。但张行观在与王小平、刘开新签订《合作开发协议》时，不仅由张行观签名，还加盖了上诉人的公司印章，该行为应视为上诉人对张行观签订《合作开发协议》的行为直接予以确认的行为。因此，上诉人应受《合作开发协议》的约束，履行其协助办证之义务。
上诉人称其于2008年1月8日在赣南日报上公告，之后又于2009年11月10日在大余县电视台公告有关声明，故可免除上诉人之责任。对此，本院认为，其一，被上诉人蓝梅英及被上诉人王小平、刘开新没有必须查看2008年1月8日赣南日报以及2009年11月10日大余县电视台相关公告内容之义务，故相关公告内容不能视为已到达了相关人员包括被上诉人蓝梅英及被上诉人王小平、刘开新。其二，公告内容并不适用于本案之情形。本案中，由张行君的亲兄弟签名并加盖了上诉人真实的公司印章，故不属于他人假冒上诉人名义所为的行为。故上诉人关于公告免责之上诉理由没有法律依据。
本案中，上诉人一方面否认其系案涉房产的开发公司，另一方面又称王小平、刘开新未经上诉人允许私自处分上诉人的公司财产，购房款没有进入上诉人指定的帐户，该主张自相矛盾。上诉人与其合作对象王小平、刘开新之间的内部合作开发纠纷，由双方另行解决。该内部纠纷不应成立上诉人拒绝履行协助办证义务的合理抗辩。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予认定。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人大余县城乡房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 彭 莉
代理审判员 张志平
二〇一四年十月二十日
书 记 员 王 佳
书 记 员 王丽琼