广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中二法民一初字第858号
原告（反诉被告）麦钊洪，男，1963年4月14日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：李锋明、何键鹏，分别系广东南鹏律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）曹小杰，男，1976年3月1日出生，汉族，住河南省临颍县。
被告（反诉原告）鲁利辉，女，1980年2月2日出生，住河南省鲁山县。
委托代理人：余木元、黎立华，分别系广东帅毅律师事务所律师、实习律师。
原告（反诉被告）麦钊洪诉被告（反诉原告）曹小杰、鲁利辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告麦钊洪的委托代理人李锋明，被告曹小杰、鲁利辉的委托代理人余木元、黎立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告麦钊洪诉称：2010年12月30日，曹小杰、鲁利辉向我承租中山市东升镇同乐大街高沙文化广场侧的相关商铺及空地事宜，双方签订了商铺租赁合同，对租期、租金、缴租方式及违约责任等进行了明确约定。2011年，曹小杰、鲁利辉又向我承租了中山市东升镇同乐大街高沙文化广场侧（南街饭店侧）的商铺。合同签订后，我都依约提供了相关租赁物。曹小杰、鲁利辉使用上述两处租赁物后未能按时交纳租金，经我多次追讨，他们一直以各种理由推脱。为维护自身权益，我特提起诉讼，请求判令：1.解除双方在2010年12月30日及2011年3月9日签订的商铺租赁合同；2.曹小杰、鲁利辉向麦钊洪支付2010年12月30日签订的商铺租赁合同中2014年4月16日至8月15日租金共计101092元及违约金6778元；3.曹小杰、鲁利辉向麦钊洪支付2011年3月9日签订的商铺租赁合同中2014年5月11日至8月15日租金共计3385元及违约金131元；4.曹小杰、鲁利辉立即搬离并退还上述两处租赁物给麦钊洪，并向麦钊洪支付自2014年8月16日至搬离该租赁厂房时止的租金（其中2010年12月30日签订的商铺租赁合同中的租赁物按每月25273元计算，2011年3月9日签订的商铺租赁合同中的租赁物按每月1069元计算）；5.曹小杰、鲁利辉承担本案的诉讼费用。
原告麦钊洪对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.租赁合同两份；2.确认书、结婚证；3.收据；4.收据；5.证明、企业机读档案登记资料、不动产产权证书（复印件）；6.证明、个体户机读档案登记资料、地图。
被告曹小杰、鲁利辉答辩并反诉称：麦钊洪起诉状第二项中租金应为每月22300元，第三项中租金应为每月1050元。麦钊洪的租赁物存在漏水等质量问题，我们多次要求维修，但麦钊洪一直没有履行维修义务。由于合同有双务性，根据同时履行抗辩权，我们有权要求拒付租金直至租赁物达到租赁条件的程度。麦钊洪的房屋结构不合理，导致发生坍塌，造成我们存放的板材及投入的房屋装修完全毁损，导致严重的经济损失。事后我们发现麦钊洪租赁的房屋根本未取得建设工程规划许可证，且房屋至今仍存在漏水、开裂的情况。故请求法院判令：1.确认因房屋未取得建设工程规划许可证而订立的租赁合同无效；2.麦钊洪因合同无效返还押金71844元；3.麦钊洪向我们赔偿因房屋质量问题坍塌导致被告直接经济损失50000元；4.麦钊洪承担全部诉讼费用。诉讼中，曹小杰、鲁利辉申请撤回了第二项诉讼请求。
被告曹小杰、鲁利辉对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.租金变更协议；2.铺位一收据；3.铺位二收据；4.照片。
原告麦钊洪对被告曹小杰、鲁利辉提起的反诉答辩称：1.双方签订的合同是双方自愿平等的真实意思表示。2.双方约定的租金标准远低于当地一般水平，合同是否有效由法院认定。3.被告的要求没有法律依据，且没有进行举证。
经开庭质证，被告对原告提交的证据2、3、4确认，对证据1、5、6不确认，认为合同无效，且实际履行中对租金进行了变更；原告对被告提交的证据2、3确认，对证据1、4不确认。
经审理查明：2010年12月30日，麦钊洪与曹小杰、鲁利辉签订第一份商铺租赁合同，合同约定：麦钊洪将位于广东省中山市东升镇葵兴大道葵联街铺位租给曹小杰，租赁期间自2011年1月8日起至2015年10月31日止，铺租每两年升一次，2011年1月15日起至2013年1月15日止租金为每月22626元，2013年1月15日至2015年1月15日止租金为每月25273元，每三个月结算一次，在次三个月后的5号前交纳完毕往后租金。2011年3月9日，冯琼欢与曹小杰签订第二份商铺租赁合同，合同约定：麦钊洪将位于广东省中山市东升镇同乐大街高沙文化广场侧（南街饭店侧）商铺之二出租给曹小杰，租赁期间为2011年3月10日至2015年10月31日，铺租每两年升一次，2013年3月11日起至2015年3月10日止租金为每月1069元，每月结算一次，在下个月后的10号前缴付完毕往后租金。两份合同均载明：承租方不按规定的时间交纳租金，应按延付部分每日0.5%支付违约金。合同签订后，曹小杰、鲁利辉使用上述商铺，因其自2014年4月16日起为支付租金，麦钊洪遂于2014年8月27日提起诉讼，主张前述实体权利。
上述两商铺相邻，曹小杰、鲁利辉表示商铺使用中发生了坍塌的情况，维修了一个月才得以继续使用，并提交照片佐证。麦钊洪表示房屋于2014年5月时确实有受台风影响部分损毁，但仅用一两天就修好了，对照片上是否为当时房屋的状态不清楚。双方确认商铺修复完毕后已经照常进行使用至今。
另查：麦钊洪提交2014年3月26日、4月25日开具的收据，金额均为22300元，同年2月24日、3月17日、4月21日开具的收据，金额均为1050元，以上收据均载明“收到曹小杰租金”及“1个月”。
庭审中，曹小杰、鲁利辉确认了其尚欠麦钊洪租金的事实，但表示双方已经就租金金额进行了调整，并提交一份手写租金计算草稿证明双方曾进行过租金调整。该表上有麦华强、曹小杰的签名，并在“20500元”上进行了标注，确认日期为2012年8月22日。麦华强是麦钊洪的儿子，麦钊洪表示自己没有授权麦华强处理变更租赁协议的事宜，后期支付的金额少于实际租金是考虑到曹小杰、鲁利辉经济困难，所以让其暂时支付一部分租金。
再查：麦钊洪自认与冯琼欢是夫妻关系，曹小杰与鲁利辉自认二人是夫妻关系。诉讼中，麦钊洪与曹小杰、鲁利辉确认双方系两份租赁合同的合同当事人，有关的权利义务由双方享有及承担。
本院认为：原、被告是两份租赁合同的当事人，双方均明确表示合同的权利义务由各自享有及承担。诉讼中，原告没有提交涉案房屋的所有权证明，亦未能举证证明上述房屋经规划、报建施工，故双方签订的租赁合同依法无效，被告应将两商铺交还给原告。由于被告实际占用和使用了两商铺，应当参照双方约定的租金支付使用费。
关于原、被告对两商铺约定租金的问题。被告主张双方变更了租赁协议，将两个商铺的租金调整为22300元、1050元，并以2014年收据、2012年手写租金计算草稿佐证。原告认为其未授权儿子变更协议，租金仍为25273元、1069元，实际操作中是由于考虑到被告经济困难，因此口头约定被告先交纳少量租金，到合同终止时一并结算。本院认为，原告已确认其自2014年起实际按调整后的金额收取租金，虽其辩解自己是考虑到被告经济困难同意由被告暂时支付部分租金，并不代表自己降低了租金，但从本案实际来看，铺位二1069元的租金暂时收取1050元、待被告有经济能力后再补交19元，显然无法达到缓解被告支付租金压力的目的，不合常理。再从原告提交的2014年收据来看，铺位一的两张收据内容分别为“曹小杰铺租，2月15号——3月15号”、“曹小杰铺租，3月15号——4月15号”，金额为“22300元”，铺位二的三张收据内容分别为“曹小杰铺金2月10号——3月10号”、“曹小杰铺金3月10号——4月10号”、“曹小杰铺金4月10号——5月10号”，金额为“1050元”，所有收据均注明“1个月”，可见被告交租的方式是按月支付的，两铺位支付的金额分别为一个月22300元、一个月1050元。另外，被告提交的手写租金计算草稿亦从侧面反映了双方确实存在调整租金的情况。据此，本院采纳被告的意见，认定双方在实际过程中将租金分别调整为22300元、1050元，被告应按该租金标准支付使用费。由于合同无效，原告关于违约金的诉请于法无据，本院不予支持。
被告主张两商铺在租赁期间发生损毁导致暂停使用，对此原告不持异议。原告主张商铺修复时间为一两天，被告主张修复时间为一个月，双方都未能就实际修复时间进行举证。根据被告提交的照片可见，商铺确实发生一定程度的损坏，且双方均确认损坏是由台风引起，本院酌定两商铺修复时间为15天，修复期间使用费应予扣除。被告未举证证明因房屋坍塌导致的损失，本院对该项反诉请求不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告麦钊洪与被告曹小杰、鲁利辉于2010年12月30日签订的商铺租赁合同及2011年3月9日签订的商铺租赁合同无效；
二、被告曹小杰、鲁利辉自本判决发生法律效力其七日内将位于中山市东升镇葵兴大道葵联街的铺位及位于中山市东升镇同乐大街高沙文化广场侧（南街饭店侧）商铺之二返还给原告麦钊洪；
三、被告曹小杰、鲁利辉自本判决发生法律效力其七日内向原告麦钊洪支付2010年12月30日签订的商铺租赁合同中自2014年4月16日起至实际退还商铺之日止的使用费（按每月22300元计算，并扣除半个月费用11150元）；
四、被告曹小杰、鲁利辉自本判决发生法律效力其七日内向原告麦钊洪支付2011年3月9日签订的商铺租赁合同中自2014年5月11日起至实际退还商铺之日止的使用费（按每月1050元计算，并扣除半个月费用525元）；
五、驳回原告麦钊洪的其他诉讼请求；
六、驳回被告曹小杰、鲁利辉的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为1264元，诉讼保全费1077元，反诉案件受理费减半收取为1368元，合共3709元，由原告麦钊洪负担488元，被告曹小杰、鲁利辉负担3221元（原告麦钊洪已预交2341元，被告曹小杰、鲁利辉已预交1368元，曹小杰、鲁利辉应于本判决发生法律效力之日起三日内一并迳付1853元给原告麦钊洪，本院不另行收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 杨靖华
二〇一四年十一月二十日
书记员 邝 羽