山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1003民初4615号
原告（申请执行人）：高吉波，男，1974年6月26日生，汉族，住威海市文登区。
原告（申请执行人）：慈勤艳，女，1975年1月2日生，汉族，住威海市文登区。
委托诉讼代理人：邵术强，文登大水泊法律服务所法律工作者。
被告（案外人）：江彬，男，1972年10月17日生，汉族，住威海市文登区。
委托诉讼代理人：杨春燕，文登天福法律服务所法律工作者。
被告（被执行人）:于喜生，男，1963年5月11日生，汉族，住威海市文登区。
被告（被执行人）：王丽，女，1962年6月30日生，汉族，住威海市文登区。
以上二被告共同委托诉讼代理人：王基忠，山东韵明律师事务所律师。
原告高吉波、慈勤艳与被告江彬、于喜生、王丽申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高吉波及其委托诉讼代理人邵术强、被告江彬及其委托诉讼代理人杨春燕、被告于喜生、王丽之共同委托诉讼代理人王基忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高吉波、慈勤艳向本院提出诉讼请求：请求撤销威海市文登区人民法院（2017）鲁1003执异42号执行裁定书，继续对威海市文登区春和街18-2号门市房的执行。事实与理由：高吉波、慈勤艳与于喜生、王丽民间借贷纠纷一案，文登法院作出（2016）鲁1003民初3687号生效民事判决书。经高吉波、慈勤艳申请，文登法院于2016年10月8日作出（2016）鲁1003民初3687号民事裁定书，裁定查封于喜生、王丽位于文登区春和街18-2号的门市房一套。2016年11月10日，江彬向文登法院提出执行异议申请，法院裁定中止对该套房屋的执行。
涉案房屋一直系高吉波、慈勤艳控制，并于2015年10月20日至2016年10月19日由其出租给案外人麻伊斯么、蔡金花。2016年10月8日，涉案房屋被查封，因高吉波、慈勤艳等待该房屋拍卖，未再次出租。
江彬辩称，因于喜生向其借款未能及时偿还，故双方达成协议，于喜生、王丽将房屋以60万元的价格卖与江彬，以抵顶债务。涉案房屋至今未办理产权转移登记的原因是该房屋无产权登记证无法办理转移登记，在七里汤居委会记载的所有人仍然是于喜生。在其取得房屋后，将涉案房屋出租给他人使用。上述事实均发生在高吉波与于喜生、王丽因民间借贷纠纷申请法院查封该房屋之前，故其取得房屋所有权是合理合法的，（2017）鲁1003执异42号执行裁定书正确。
本院经审理认定事实如下：2016年10月8日，经高吉波、慈勤艳申请，本院作出（2016）鲁1003民初3687号民事裁定书，裁定查封于喜生、王丽坐落于威海市文登区春和街19号117室及春和街18-2号（门市房）房产。2016年11月10日，江彬对上述春和街18-2号（门市房）房产保全向本院提出书面异议。
2016年11月26日，本院作出（2016）鲁1003民初3687号民事判决书，判决于喜生、王丽赔偿高吉波、慈勤艳借款32万元并支付利息，支付借款10万元。该判决生效后，于喜生、王丽未自动履行。高吉波于2017年1月19日向本院申请执行保全的涉案房产，江彬作为案外人于2017年5月22日对上述执行标的提出异议，本院于2017年8月13日作出（2017）鲁1003执异42号裁定书，裁定中止对位于威海市文登区春和街18-2号门市房一套的执行。
2014年10月20日，于喜生向江彬出具借条一份，内容为：“今借江彬人民币肆拾叁万壹仟元于喜生2014.10.20米山路春和街18-2号用做借款抵押于喜生2014.10.2037063219630511301X”。庭审中，江彬提交银行流水等证明付款事实。
2015年2月3日，于喜生、王丽向江彬出具证明一份，内容为：“房屋买卖协议现有春和街（18-2）门市房一处，以陆拾万出售给江彬，房屋如有其他债务由于喜生本人负责。出售人：于喜生王丽
2015.2.3身份证37063219630511301X身份证（其中2014.10.20所打借条已包括此协议之内）。同日，于喜生向江彬出具收据一份，收到江彬房款600000元。
2015年9月10日，于喜生与高吉波签订协议书，约定于喜生向高吉波借款40万元，使用期限为一年（2015.9.9-2016.9.8），本息共计49.9万元，于喜生于2016年9月8日前向高吉波还本付息。若于喜生到期不能偿还，自愿将文登区米山路春和街（18-2）的房产作价50万元转让给高吉波。
2015年10月20日，高吉波分别与案外人蔡金花、麻伊斯么就涉案房屋签订了租房合同，出租期限为1年，其二人向高吉波交纳了2016年度租金5000元。
2016年8月4日、2016年8月31日，于喜生、江彬分别与王峰、麻福财签订了《房屋租赁合同》，约定王峰、麻福财向江彬租赁涉案房屋，租赁期限为20年，租赁时间分别自2016年8月4日起至2036年8月4日止、自2016年8月31日起至2036年8月31日止。原租赁合同终止履行，于喜生不得再对涉案房屋提出任何权利主张。王峰、麻福财二人分别将2017年度租金交付给江彬。
为查明本案事实，本院依法对王峰、蔡金花及马永胜进行询问。王峰、蔡金花系夫妻关系，均称签订上述合同属实，高吉波及江彬均要求其向各自支付2018年度房租，因该房产存在纠纷，故其现未向任何一方支付租金。马永胜称2017年7月29日，江彬、麻福财、马永胜签订房屋转租合同，约定江彬同意麻福财将涉案房屋转租给马永胜使用，由马永胜代替麻福财履行原有房屋租赁合同中所规定的条款。在租用过程中，因屋顶漏水，其曾找ＸＸ修复。后因高吉波告知其以后房租支付给高吉波，马永胜觉得事情复杂，故其实际只租用涉案房屋不到3个月，就搬离了涉案房屋。
2017年7月4日，威海市文登区环山街道办事处七里汤社区居民委员会出具证明一份，内容为：“证明兹证明于喜生与本村高吉波借款事宜，于喜生在我社区有门市房18-2号，于喜生当时用自己的门市房向高吉波抵押此房，声明无其他纠纷，双方一同来居委会告知此事。签字：刘国丽。”
另查，涉案房屋土地使用权人为威海市文登区环山街道办事处七里汤居委会，用途为工业。
本院认为，法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
江彬是否对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益是本案的争议焦点。江彬向本院提交的2015年2月3日签有于喜生、王丽名字的房屋买卖协议，虽形式、内容不够正规严谨，但可以认定双方之间就涉案房屋达成以房抵债的合意。但以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。因涉案房屋至今仍登记在威海市文登区环山街道办事处七里汤居委会名下，未完成涉案房产的转移登记，故该以房抵债协议不能形成优先于高吉波、慈勤艳与于喜生、王丽之间形成的一般债权利益。
另，于喜生分别领高吉波、江彬与承租人交接，该承租人一直实际占有使用案涉房产，江彬对该房产亦未形成占有的权利外观，不能认定江彬实际占有案涉房产。
综上，江彬对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。高吉波、慈勤艳要求继续执行文登区春和街18-2号的门市房一套，于法有据，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，判决如下：
准许执行（2016）鲁1003民初3687号民事裁定查封保全的位于威海市文登区春和街18-2号的门市房一套。
案件受理费8844元，由被告江彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
本院（2017）鲁1003执异42号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 周文芬
人民陪审员 徐小万
人民陪审员 隋汉浩
二〇一八年五月二日
书 记 员 高金玲