福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第598号
上诉人（原审被告）吴秋俤，男，1957年1月26日出生，汉族，住福州市台江区琯后街14号
委托代理人薛恒超，福建三山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）福州市台江区园林局，住所地福州台江区达道路65号。
法定代表人王长春，局长。
委托代理人陈玉生，福建豪诚律师事务所律师。
上诉人吴秋俤因与被上诉人福州市台江区园林局房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第2609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2006年6月15日，以原告福州市台江区园林局为出租方（甲方），被告吴秋俤为承租方（乙方），双方签订了一份《租赁合同》，约定：甲方同意将位于福州市国货路331号2楼全部，面积约500平方米，租赁给乙方使用；租赁期三年，从二00六年十月一日之二00九年九月三十日止。三年期满，甲方考虑到乙方因前期装修投入较大，甲方同意，如乙方前三年无欠租，继续承租三年，年租金按在前三年基础上5%递增，如乙方有欠租，合同自动终止，合同期满同等条件下乙方优先承租；乙方从二00六年十月一日起至二00九年九月三十日止，每月在10日前向甲方交纳月租金6000元人民币，逾期每日按应交金额的5%缴交滞纳金，累积拖欠一个月租金（即超过30天未交租金）甲方有权单方面解除租赁合同，由乙方承担违约责任；订立本合同时，乙方需向甲方缴纳租赁保证金人民币18000元，期满后，甲方确认乙方无违约后全额退还保证金（不计息）；甲方将该场所内的有关建筑物无偿提供给乙方使用，乙方负责对这些建筑物进行维护，费用由乙方承担，乙方因经营需要对该场所改造建设，需经甲方同意并符合有关规定及办理有关手续，甲方应协助乙方向政府有关部门办理，其费用由乙方承担。租赁期满或解除合同及乙方中途退出，该场所固定装修无偿归甲方所有；本合同因以下原因自然解除或终止：（1）、租赁期限届满；（2）、双方协商解除；（3）、应政府需要或不可抗力而无法履行合同；（4）、因出现违约责任条款规定的情况；合同还约定其他相关事项。合同签订后，被告向原告支付18000元押金，原告亦将讼争店面交付被告使用。合同期满后，被告每月依然向原告支付6000元占有使用费，原告亦让被告继续使用讼争场所。2012年4月25日、2013年3月13日、2014年1月2日、2014年6月4日，原告向被告发出《通知》，要求被告限期搬离讼争场所。2014年1月7日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求其限期搬离。由于被告未搬离讼争场所，原告遂诉至原审法院。
另，原告起诉至原审法院时，其诉讼请求为要求法院判令：1、解除原被告之间的租赁关系，被告立即将坐落于福州市台江区国货路331号2楼全部（约500㎡）腾空后，返还给原告；2、被告支付违约金18000元和场地占用使用费（自起诉之日起，按6000元／月的标准计算至被告实际搬离诉争场所止）；3、承担诉讼费用。原告福州市台江区园林局同时确认讼争场所并未取得产权证，也没有相关职能部门的审批手续。原审法院依法向原告释明其与被告签订的《租赁合同》系无效合同后，原告变更了诉讼请求。
原审认为：由于原告福州市台江区园林局未取得讼争场所的产权证，也没有相关职能部门的审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”以及第三条第一款：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……”的规定，原被告双方签订的《租赁合同》应属无效合同。另外根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告要求“被告吴秋俤立即将坐落于福州市台江区国货路331号南公园2楼全部（约500㎡）场所腾空后返还给原告，并搬离坐落于福州市台江区国货路331号南公园2楼全部（约500㎡）场所”的诉讼请求，原审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，现原告要求被告支付诉争场所的占有使用费（自起诉之日起，按6000元／月的标准计算至被告实际搬离诉争场所止），原审法院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条第一款的规定，判决：一、原告福州市台江区园林局与被告吴秋俤于2006年6月15日签订的《租赁合同》无效。二、被告吴秋俤应在本判决生效之日起三十日内腾空搬离坐落于福州市台江区国货路331号南公园2楼全部场所（约500㎡），并将该场所交还给原告福州市台江区园林局。三、被告吴秋俤应向原告福州市台江区园林局支付从2014年8月4日起至被告吴秋俤实际履行上述第二项判决义务止的占有使用费，（按每月6000元标准计算，在被告吴秋俤履行上述第二项判决时一并支付）。案件受理费人民币15000元，由原被告各负担7500元。
一审宣判后，原审被告吴秋俤不服，向本院提起上诉。
上诉人吴秋俤上诉称：一、一审认定事实不清，对上诉人一审时提出的赔偿请求未给认定并漏判了。上诉人在一审答辩时就提出“被上诉人不该将无产权房出租给上诉人作为经营场所，（因其过错）已造成上诉人投入到无产权房场所改造装修的资金损失无法收回”的索赔请求。但一审法院对上诉人在改造原约500平方米租赁房中另改造扩建约600平方米和装修1100平方米损失200多万元改扩建装修费事实，未进行调查，遗漏认定和裁判。二、一审法院不全部适用《合同法》第五十八条等法规判决，导致判决不公。被上诉人违规将无产权公园房出租给上诉人做经营场所，导致讼争合同无效，造成当事人返还财产和存在过错责任承担的两法律事实。一审法院适用《合同法》第五十八条上半款判决当事人返还财产，却不继续适用该法条下半款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条的规定，认定被上诉人负全部过错责任，判决被上诉人赔偿上诉人损失，判决不公。综上，请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，根据上诉人据无效合同并经被上诉人同意对原约500平方米出租房作改造另扩建约600平方米，装修房屋约1100平方米事实，据《合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条等规定，认定违规将无产权公园房出租的被上诉人负无效合同全部过错责任，判决双方返还各自取得的财产外，再判决被上诉人赔偿上诉人改扩建、装修损失50万元；3.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人福州市台江区园林局答辩称：一、上诉人在一审没有提起反诉，其在二审中要求被上诉人赔偿上诉人改扩建、装修损失，程序不合法，其上诉请求应不予支持。二、根据讼争《合同书》约定，合同期满所有的建筑物和投资扩建归被上诉人所有。综上，本案一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当得到维持，上诉人的上诉请求应当予以驳回。
经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中，上诉人向本院提交照片11张，证明上诉人经被上诉人同意对原约500平方米出租房作改造另扩建约600平方米，装修房屋约1100平方米等事实。被上诉人对上述照片的真实性有异议。本院经审查认为，上诉人提交的证据在一审诉讼过程中已经客观存在，上诉人未在规定的举证期限之内提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项、第四十三条第一款的规定，不属于二审程序中的新的证据，故本院不予采纳。
根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……”由于被上诉人未取得讼争场所的产权证，亦无相关职能部门的审批手续，故本案双方签订的讼争《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被上诉人诉请上诉人立即将坐落于福州市台江区国货路331号南公园2楼全部（约500㎡）场所腾空后返还给被上诉人，并搬离坐落于福州市台江区国货路331号南公园2楼全部（约500㎡）场所，于法有据，原审法院予以支持正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被上诉人要求上诉人支付讼争场所的占有使用费（自起诉之日起，按6000元／月的标准计算至被上诉人实际搬离诉争场所止），原审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。
上诉人上诉主张讼争合同无效的过错在于被上诉人，请求判决被上诉人赔偿上诉人改扩建、装修损失50万元。因上诉人未在法定期限内提出反诉，被上诉人亦不同意在本案二审中一并审理，本院对上诉人的该上诉请求不予审理。上诉人可另行主张。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币15000元由上诉人吴秋俤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈碧珍
代理审判员 陈秀瑜
二〇一五年四月二十日
书 记 员 黄晓琴