重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）璧法民初字第00926号
原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行，住所地重庆市璧山区璧城镇文风路140号，组织机构代码90394943-6。
负责人曾庆平，行长。
委托代理人钟斌，男，1968年4月10日出生，汉族，系该行客户经理，住重庆市璧山区。
被告李宗朴，男，1986年8月6日出生，苗族，住重庆市璧山区。
委托代理人吴代华，重庆竞豪律师事务所律师。
被告重庆东泉房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道农市路3、4号，组织机构代码77846922-1。
法定代表人宋荣宝，董事长。
委托代理人王华丽，女，1973年9月22日出生，汉族，系公司员工，住重庆市沙坪坝区。
原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行（以下简称农行璧山支行）诉被告李宗朴、重庆东泉房地产开发有限公司（以下简称东泉公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员温全昌独任审判公开开庭进行了审理。原告农行璧山支行的委托代理人钟斌，被告李宗朴及其委托代理人吴代华，被告东泉公司的委托代理人王华丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月29日，原告与被告李宗朴签订了合同编号为5×××××××××××××××2《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。该合同约定，李宗朴向原告借款人民币258000元用于购买住房，借款期限为240个月，该笔借款的担保方式为阶段性保证加抵押。被告李宗朴以本次所购房屋作抵押担保，被告东泉公司为此笔贷款提供连带担保责任。该笔贷款于2011年11月29日发放，截止2015年1月29日，被告尚欠借款本金240932.68元，正常利息4633.7元、罚息16.38元、复利46.26元（计算至2015年1月28日止）。被告李宗朴从2014年10月起一直未给付借款本息，经原告多次催收未果，且被告东泉公司至今未履行保证责任，故特诉至法院请求判令：1、被告李宗朴立即向原告偿还所欠借款本金240932.68元以及正常利息4633.7元、罚息16.38元、复利46.26元（计算至2015年1月28日止），共计245629.02元；2、被告李宗朴从2015年1月29日起至付清之日止以245629.02元为基数以年利率12.69%计算逾期利息；3、原告对被告李宗朴所有的璧山区璧青北路689号2幢22-5号住房享有优先受偿权；4、被告东泉公司对被告李宗朴上述的全部债务、费用等承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。
被告李宗朴辩称，原告与被告李宗朴签订的《个人购房担保借款合同》属实，且原告于2011年11月29日发放贷款25.8万元，对计算至2015年1月28日被告李宗朴下欠借款本金240932.68元、利息4633.7元、罚息16.38元、复利46.26元，共计245629.02元，和原告请求从2015年1月29日起以245629.02元为基数，以年利率12.69%计付逾期利息的计算方式均无异议。但贷款由原告直接向东泉公司支付。因原告与被告李宗朴签订的《个人购房担保借款合同》到期日是2031年11月28日，现在该笔贷款的最后偿还期限未到期，双方也未解除借款合同，所以原告要求被告李宗朴归还下欠借款本金240932.68元不成立。即使原告认为由被告李宗朴偿还下欠本金240932.68元，也因为2013年6月8日，被告李宗朴与被告东泉公司签订了《退房还款协议书》，剩下的款项也应由被告东泉公司替代被告李宗朴向原告偿还。综上，希望法院驳回原告的诉讼请求。
被告东泉公司辩称，被告东泉公司对原告的诉讼请求、事实、理由均予以认可，被告东泉公司承担连带保证责任属实。对计算至2015年1月28日被告李宗朴下欠几款本金240932.68元、利息4633.7元、罚息16.38元、复利46.26元，共计245629.02元，和原告请求从2015年1月29日起以245629.02元为基数，以年利率12.69%计付逾期利息的计算方式均无异议。但被告李宗朴于被告东泉公司签订的《退房还款协议书》属实，而该协议未得到债权人的同意。请求依法判决。
本院审理查明，2011年11月29日，原告与被告李宗朴签订了合同编号为5×××××××××××××××2《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。该合同中：“6.2特别约定：本合同项下借款采用固定利率的，对借款期限不作调整；借款采用混合利率的，利率固定期内对利率固定期和借款期限均不作调整。10.1.4（8）本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保实现债权的，也可同时主张通过其他担保实现全部或部分债权。10.2.1抵押人与抵押物共有人同意以合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。10.2.5抵押（预告）登记（1）抵押人以本合同第三十二条所述财产设立抵押，抵押人、借款人应在本合同第三十三条约定的期限内协助配合贷款人按相关登记管理机构规定办妥以贷款人为抵押权人的抵押（预告）登记。（2）抵押物的预告登记证明、他项权利证书、抵押登记文件或其他权利证书由贷款人持有。预告登记后，自能够进行登记时，抵押人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥抵押登记。违约责任第十二条借款人、保证人、抵押人的违约责任：12.1借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾，未按本合同约定用途使用借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之壹佰。未按合同约定期限归还借款期间或未按合同约定用途使用借款期间，如遇总过人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。借款人违反本合同8.4约定的，贷款人有权自借款发放之日起对全部借款计收罚息。12.2对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.3本合同有限期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人或贷款人签订的其他借款合同项下接乱立即到期或采取资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。第十四条借款人于售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除的，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠贷款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。第二部分特别条款第二十五条借款金额为人民币（大写）贰拾伍万捌仟元整。第二十六条1.2.1借款用途为购买房产。1.2.2借款人购买的房产位于璧山县璧青北路689号2幢22-5，建筑面积：92.39平方米。借款人的购房合同编号：Y×××××4。第二十七条借款期限自2011年11月29日起至2031年11月28日止，共计240个月。第二十九条借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名重庆市东泉房地产开发有限公司，开户行中国农业银行股份有限公司中山支行。第三十一条本合同采用的担保方式为以下第3种：阶段性保证＋抵押。由重庆东泉房地产开发有限公司（保证人全称）按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。第三十二条抵押物清单，房屋地址重庆市璧山县璧青北路689号2幢22-5。第三十五条阶段性保证人自贷款发放之日起，至以下第一种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续……”。被告李宗朴在借款人以及抵押人处签字捺印，被告东泉公司在保证人处加盖印章。该笔贷款于2011年11月29日发放，并于当日原、被告双方签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，在璧山县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记手续，涉案房屋登记备案号为：2××字第2××××××××××9号，房屋代码（或房地籍号）3×××7。
被告李宗朴与被告东泉公司于2013年6月8日签订《退房还款协议书》，该合同约定被告东泉公司于2013年12月30日前返还原告购房款、大修基金、房款利息、契税等159992.94元。但被告东泉公司未按约定向被告李宗朴支付以上款项，于2014年9月10日起诉至重庆市璧山区人民法院，判决被告东泉公司于判决生效后五日内返还被告李宗朴购房款以及相关税费等159992.94元以及资金占用利息。
另查明，被告李宗朴所购房产位于璧山县璧青北路689号2幢22-5至今未办理房地产权利证书。
在庭审中，经当庭核对，计算至2015年1月28日，被告李宗朴下欠借款本金240932.68元，利息4633.7元、罚息16.38元、复利46.26元，共计245629.02元，各方当事人无异议。对原告请求从2015年1月29日起，以245629.02元为基数以年利率12.69%计付逾期利息的计算方式双方当事人也无异议。
以上事实，有《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》《退房还款协议书》、（2014）璧法民初字第04165号民事判决书等证据以及双方当事人陈述为证，经庭审查证属实，本院予以采信。
本院认为，原告农行璧山支行与被告李宗朴双方间形成合法有效的借款合同关系，被告李宗朴应当依照合同约定归还借款本息，被告李宗朴经原告催收仍不按约还款，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。因双方对计算至2015年1月28日被告李宗朴下欠借款本金240932.68元、利息4633.7元、罚息16.38元、复利46.26元，共计245629.02元，和原告请求从2015年1月29日起以245629.02元为基数，以年利率12.69%计付逾期利息的计算方式双方当事人均无异议。因此，原告要求被告李宗朴归还借款本金240932.68元、利息4633.7元、罚息16.38元、复利46.26元，共计245629.02元，并从2015年1月29日起至付清之日止，以245629.02元为基数以年利率12.69%计付逾期利息，故本院予以支持。
被告东泉公司作为阶段性担保人，根据其《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》载明：“阶段性保证人自贷款发放之日起，至以下第一种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续……。”由于现房屋至今未办理房地产权利证书，被告东泉公司应当承担保证责任，因此，对原告要求被告东泉公司承担连带担保责任的请求，本院予以支持。
对于请求判令原告对登记在被告李宗朴名下的位于璧山区璧青北路689号2幢22-5号房屋［房屋登记备案号为：2××字第2××××××××××9号，房屋代码（或房地籍号）3×××7。］享有优先受偿权的诉请，因原、被告双方在个人贷款合同中约定自愿用位于璧山县璧青北路689号2幢22-5号房屋作抵押，对上述债务的偿还，提供连带责任担保，且已设立抵押登记，因此对该诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院判决如下：
一、被告李宗朴于本判决生效后五日内归还原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行借款本金240932.68元、利息4633.7元、罚息16.38元、复利46.26元，共计245629.02元，并从2015年1月29日起至付清之日止，以245629.02元为基数以年利率12.69%计付逾期利息。
二、被告重庆东泉房地产开发有限公司对被告李宗朴的上述债务承担连带清偿责任。
三、对登记在被告李宗朴名下位于璧山区璧青北路689号2幢22-5号房屋［房屋登记备案号为：2××字第2××××××××××9号，房屋代码（或房地籍号）3×××7］，在被告不履行债务时，原告有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4984元，减半收取2492元，由被告李宗朴承担，被告李宗朴于本判决生效后五日内向本院立案庭交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确认履行期限的最后一日起算。
审判员 温全昌
二〇一五年四月七日
书记员 刘婧怡