广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）象民初字第298号
原告桂林市金沙河物资仓储有限责任公司，住所地桂林市象山区。法定代表人李宇，公司董事长。
诉讼代理人陆庆增，广西汉元律师事务所律师
诉讼代理人邬昳帆，广西汉元律师事务所实习律师
被告桂林金沙矿业有限公司，住所地桂林市象山区。法定代表人吕玉亮，该公司经理
诉讼代理人李劲松，广西古方律师事务所律师
被告吕玉亮，男，汉族。
原告桂林市金沙河物资仓储有限责任公司（以下简称金沙河公司）与被告桂林金沙矿业有限公司（以下简称矿业公司）、吕玉亮租赁合同纠纷一案，本院于2012年1月17日受理后，依法组成由审判员周浩担任审判长，人民陪审员沈振如、王永春参加的合议庭，于2013年3月6日公开开庭审理了本案。书记员文雯担任记录。原告金沙河公司的诉讼代理人陆庆增、邬昳帆；被告矿业公司法定代表人吕玉亮及诉讼代理人李劲松；被告吕玉亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金沙河公司诉称，2011年3月，被告租用原告位于桂林市象山区沙河路153号的场地及门面用于经营矿石加工，双方未签订书面的合同。同年3月11日，被告给原告承诺“每月10日前交纳各种费用，逾期按月息2.5%收取滞纳金，并无条件终止供水、供电，按违约处理。贵公司需用场地，我方无条件撤离”等。被告在经营期间，多次拖欠原告的租金，至2012年12月31日止，共拖欠原告2012年4月至12月租金达173399元。经双方核对，2013年1月4日，被告对上述欠款无异议，吕玉亮签字予以确认。原告认为：原、被告之间存在的是无固定期租赁关系，被告在承租期间多次违约，原告有权解除租赁关系，并要求被告承担违约责任。原告故诉请法院判令依法解除原、被告的租赁合同关系，要求被告立即将所租经营场地及门面返还给原告；判令被告立即支付所欠租金173399元（租金计至2012年12月31日，以后另计）给原告；本案诉讼费由被告承担。
原告金沙河公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、《承诺书》。证明原、被告租赁关系及双方权利、义务、责任。
2、桂林金沙矿业有限公司营业执照、吕玉亮身份证明。证明被告的身份情况。
3、对帐单。证明截止2013年1月4日，双方对被告所欠租金金额确认为173399元。
4、土地使用权证。证明原告对本案诉争的场地有使用权。
被告矿业公司、吕玉亮共同辩称，原告要求解除租赁合同没有法律依据，原告没有证据证明原告是场地的所有人，也无证据证明原、被告之间有合法的租赁合同。依我国《民诉法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠份案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定，原告应不具有相应的诉讼主体资格，且原、被告签订的所谓租赁合同应为无效合同。在被告租用原告场地时，被告共向原告缴纳了使用场地押金74000元，而原告在起诉时对此只字未提，明显违背了最基本的诚信原则。在本案中，既然原告起诉要求解除合同、支付场地使用费，就理应将被告所交纳的74000元押金退回或相应扣减。被告因资金困难，拖欠原告部分场地使用费，在2012年9月开始，原告经常对被告租用场地停水、停电，致使被告根本无法正常生产经营，致使公司无法通过生产经营取得利润支付租金，并造成被告与客户多次违约，而且原告在被告承租的场地上大量堆放物品，也造成被告承租的场地根本无法正常使用。因此，2012年9月以后的场地费原告不应支付。与原告发生场地使用关系的是矿业公司而不是吕玉亮，与吕玉亮无关。被告行业特殊若法院判令解除合同希望合议庭能给予合理的时间给被告搬迁。
被告矿业公司、吕玉亮为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、2013年3月4日原告公司会计莫岫云出具的书证。证明被告在使用原告场地期间缴纳押金74000元。
2、2013年3月3日吕玉亮与原告公司副总张鲁南电话录音。证明被告向原告缴纳74000元租金事实。
3、照片。证明被告使用的场地已被原告断电，场地也堆放了其它钢材，被告无法正常使用该场地，原告不应该再向被告主张相关费用。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据2、3、4无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
被告对原告提供的证据1，认为证据1不能证明双方存在租赁合同关系，这只是一个单方的要约，另该证据说明使用原告场地的是玉亮铁矿石加工厂，而不是矿业公司，滞纳金约定过高。原告对被告提供的证据1、2、3真实性、关联性有异议，认为证据1无公司工作人员签名，公司虽收取了被告74000元，但并不是押金，而是《承诺书》中约定的保证金；证据2录音通话中未提及原告收取被告74000元事实；证据3不能证明原告所陈述事实。本院认为，原告提供的证据1中被告吕玉亮加盖有矿业公司和桂林市玉亮铁矿石加工厂公章，且吕玉亮系矿业公司法定代表人和桂林市玉亮铁矿石加工厂经营者，《承诺书》对租赁原告场地、支付租金期限、违约责任均有注明，租赁事实应予认定，故本院对原告证据1予以认定。被告提供的证据1、证据2、证据3不具有合法性、关联性、真实性的特征，且无其他证据佐证，不能证明原告主张的事实，本院不予采信。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
桂林市象山区沙河路153号土地的使用权人为原告金沙河公司，使用权面积为42164.10平方米。被告吕玉亮自2007年起即租用原告土地从事矿石加工和销售，并以此为注册地址成立了矿业公司和桂林市玉亮铁矿石加工厂，吕玉亮分别为矿业公司的法定代表人和铁矿石厂经营者。随着矿石业务开展，吕玉亮逐渐扩大租用的经营场地，但双方并未签订书面租赁合同。在租赁期间，为保证合同的履行，被告应原告要求向其交纳了74000元。2011年3月11日，被告吕玉亮以矿业公司和铁矿石厂名义向原告金沙河公司出具《承诺书》一份，称租用了原告公司的场地、库房，并注明原告需用场地时，承租方无条件撤离，并负责恢复原状；租用期间承租方每月10日前交纳各种费用，逾期按2.5%收取滞纳金，并无条件终止供水、供电，按违约处理；签订《承诺书》时，须交纳金沙河公司两个月租金作为保证金，若违反承诺，保证金不退。签订《承诺书》时，被告方并未按承诺书另行交纳保证金，原告对此解释系之前被告交纳的74000元转为该承诺的保证金，对此被告予以否认，认为该款应系租赁押金。庭审中，被告自认签订《承诺书》时场地租金为每月32060元，门面三间每月1500元，食堂门面四间每月1300元，共计每月34860元。2013年1月4日，经原、被告对帐核算，玉亮铁矿石加工厂、矿业公司截止2012年12月31日共欠场地费、门面费、车皮费等各项费用共计173399元，其中2012年4-8月欠费43974元，10月欠各项费用42726元，11月欠费40754元。双方根据对帐结果制作欠费明细单，被告吕玉亮在欠费明细单中签名确认。签订对帐单后，被告方未履行付款义务，原告依《承诺书》要求与被告终止合同，并断续对被告采取了停电、停水措施。原告认为合法权益受到侵害，故诉至本院，提出前之诉请。
本院认为，被告吕玉亮开办设立的矿业公司与铁矿石加工厂租赁原告位于象山区沙河路153号的场地及门面用于经营矿石加工、销售，双方虽未签订书面租赁合同，但2011年3月11日矿业公司与铁矿石加工厂共同向原告出具的《承诺书》能够证明双方存在租赁合同关系。且该合同没有违反国家法律和行政法规强制性规定，亦不损害国家、集体和第三人的利益，故为合法有效。依法成立生效的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。桂林市象山区沙河路153号土地的使用权人为原告金沙河公司，其将土地出租给被告引发纠纷，金沙河公司是本案适格的当事人。由于双方当事人对租赁期限没有约定且事后不能达成补充协议，应视为双方建立的是不定期租赁合同关系。铁矿石加工厂属个体工商户，在诉讼中，应以业主吕玉亮为当事人。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。由于被告自2012年4月起即开始拖欠租金及其他费用，原告多次催促被告仍未按期缴纳，且至2012年12月31日累计欠款达173399元，原告现要求解除与被告的租赁合同关系，并要求被告将所租经营场地及门面返还原告，支付所欠租金等诉讼请求均符合法律规定，本院予以准许。被告每月应付原告的租金为34860元，自2013年1月1日之后，原告按《承诺书》的约定对被告采取了停电、停水措施，给被告的生产经营造成一定影响，被告认为应当免交租金，本院兼顾合同的履行情况，当事人的过错等综合因素，根据公平原则，酌情将2013年1月1日之后被告应付的月租金调整为20000元。
关于被告在租赁期间向原告交纳了74000元系租赁押金还系租赁合同的保证金，双方当事人各执一词。本院认为，依据举证责任分配的规则，当事人对自已提出的主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称该款项为租赁押金，但未提供押金条等证据予以佐证，对其主张本院无法确认。而原告诉称该款项系承诺书中提及的保证金，理由在于承诺书约定应当交纳“两个月租金作为保证金”，而被告签订承诺书时未另按承诺书约定交纳保证金不符合日常生活经验，另一方面上述款项与承诺书约定的“两个月租金作为保证金”较为吻合。综上，本院结合案情，认定被告向原告所交纳的74000元在2011年3月11日已转变为《承诺书》约定的保证金，该款具有违约金性质，被告主张用该款抵扣所欠租金本院不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条；《中华人民共和国民法通则》第四条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告桂林市金沙河物资仓储有限责任公司与被告桂林金沙矿业有限公司、被告吕玉亮之间的租赁关系；被告在本判决生效之日起十五日内搬出桂林市象山区沙河路153号场地、门面，并交付给原告。
二、被告桂林金沙矿业有限公司、被告吕玉亮支付原告桂林市金沙河物资仓储有限责任公司截止2012年12月31日的租金173399元及2013年1月1日起至交付场地时止的租金（按月租金20000元计算）。
本案案件受理费3968元，保全费1445元（原告桂林市金沙河物资仓储有限责任公司已预交），由被告桂林金沙矿业有限公司、被告吕玉亮共同承担。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费3968元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。
审 判 长 周 浩
人民 陪 审员 沈振如
人民 陪 审员 王永春
二〇一三年五月九日
（兼）书记员 文 雯