上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11212号
上诉人（原审被告）：上海伊洋供应链管理有限公司，住所地上海市宝山区纪蕴路588号-3-A358。
法定代表人：蒋纬樑，董事长。
上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1977年7月22日生，汉族，住上海市徐汇区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：何英，上海尚睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：倪松华，男，1977年10月1日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：黄天，上海市凌云永然律师事务所律师。
上诉人上海伊洋供应链管理有限公司（以下简称伊洋公司）、ＸＸ因与被上诉人倪松华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初80836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人ＸＸ及其与伊洋公司的共同委托诉讼代理人何英，被上诉人倪松华及委托诉讼代理人黄天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人伊洋公司、ＸＸ上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：本案不是房屋租赁合同纠纷而是房屋买卖合同纠纷，因被上诉人无法履行买卖合同，故用“以租代售”的方式骗取上诉人签订《备忘录》，再以备忘录为由，恶意诉讼，目的为可以不履行房屋买卖的履约义务及赔偿义务。被上诉人在与上诉人签订买卖合同时串通中介隐瞒了上海市浦东新区XX路XX号XX的房屋（以下简称系争房屋）“有租赁、有银行贷款”的状况，一套房屋同时在出租和出售，明显是“一女二嫁”，被上诉人未履行买卖合同项下的义务。且《备忘录》并未实际履行，上诉人一天都没有使用过系争房屋，被上诉人对此也是知晓的，不应再以《备忘录》为依据进行主张。
被上诉人倪松华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
倪松华向一审法院起诉请求：1、请求判令伊洋公司、ＸＸ向倪松华支付违约补偿款人民币（以下币种相同）30万元；2、请求判令伊洋公司、ＸＸ向倪松华支付房屋租金495,000元（租金自2016年3月1日至2017年1月31日）；3、请求伊洋公司、ＸＸ将系争房屋恢复原状后返还给倪松华；4、要求伊洋公司、ＸＸ从2017年2月1日起开始按照每月45,000元的标准支付房屋占用费直至实际归还房屋之日止；5、请求判令伊洋公司、ＸＸ向倪松华支付逾期违约补偿款产生的违约金74,958元（倪松华提供了计算表，以计算表为准）；6、请求判令伊洋公司、ＸＸ向倪松华支付逾期支付房租及押金产生的违约金100,010.90元（倪松华提供了计算表，以计算表为准）；6、案件受理费由伊洋公司、ＸＸ承担。
一审法院认定事实：2015年11月30日，倪松华与伊洋公司、ＸＸ经德佑房地产经纪有限公司居间介绍签订《房地产买卖居间协议》（以下简称《协议》），《协议》约定：出售方倪松华及买受方伊洋公司愿意委托德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）提供居间媒介服务；房屋的地址为上海市浦东新区XX路XX号XX层XX（1、2），权利人为倪松华、张某、倪某；房屋上有抵押，抵押权人为中国银行卢湾支行，贷款余额为220万元；房屋总价款为900万元；……。
2015年12月15日，德佑公司的业务员陈某、孟某共同出具《关于房屋买卖的未按合约签约证明》（以下简称《证明》），《证明》的主要内容为：倪松华、伊洋公司（代表人ＸＸ）及德佑公司三方于2015年11月30日在伊洋公司办公室签署了关于系争房屋的《协议》；在三方签署《协议》后倪松华及德佑公司多次催告伊洋公司支付定金，伊洋公司一直未能及时支付，并在签约后要求倪松华增加新条款，倪松华提前告知伊洋公司及德佑公司解约将产生违约金及中介费损失，在倪松华于2015年12月4日下午与系争房屋租客解除租赁协议并完成对租客的租金赔偿款之后，伊洋公司至今未支付定金50万元。2015年12月15日，倪松华向伊洋公司及ＸＸ送达催告函，催告伊洋公司、ＸＸ于2015年12月18日下午16：00之前将协议约定的定金50万元支付到倪松华指定的账户并完成正式购买合同签约，如在2015年12月18日下午16：00前还不完成支付及签约，那就将2015年11月30日所签署的协议解除，并承担本协议所约定的违约责任，德佑公司同时需承担因本协议解除而导致倪松华受到的经济损失，承担连带责任担保。2015年12月19日，倪松华与伊洋公司、ＸＸ共同出具《房地产居间协议补充条款》（以下简称《补充条款》），双方在《补充条款》中对伊洋公司的付款时间、支付方式、签订正式买卖合同的时间等内容进行了重新约定。之后，伊洋公司未按照《补充条款》的约定履行。2016年2月5日，倪松华与伊洋公司、ＸＸ因伊洋公司、ＸＸ暂时放弃购买系争房屋而签署《备忘录》，约定：伊洋公司、ＸＸ愿意一次性支付倪松华30万元作为前期放弃购买系争房屋对倪松华损失的补偿，该补偿款支付后，倪松华不再追究伊洋公司、ＸＸ此前违约的其他违约责任，对于因违约造成的与德佑公司之间的纠纷由伊洋公司、ＸＸ负责处理，与倪松华无关，但倪松华全力配合，尽可能降低伊洋公司、ＸＸ的赔偿责任，上述30万元伊洋公司、ＸＸ于2016年2月底前支付到倪松华指定账户；倪松华同意将系争房屋出租给伊洋公司、ＸＸ，租赁期限一年，2016年2月5日至2017年1月31日；租金为每月45,000元，先付后租，租赁使用前5日支付，付一押二，首期押金和租金总计135,000元，于2016年2月29日前支付并签租赁合同，后期租金于每个月25日前支付次月租金，2016年2月5日至2016年2月29日为免租期，实际支付租金为10个月，租赁结束后5日内，倪松华给伊洋公司、ＸＸ开具全部租金发票；伊洋公司、ＸＸ放弃优先购买权，倪松华挂牌出售系争房屋，伊洋公司、ＸＸ配合提供看房便利；倪松华与伊洋公司、ＸＸ均可以在租赁期内提出解除合同，但需提前60日通知，60日后合同解除，双方互不承担违约责任；伊洋公司、ＸＸ对系争房屋的装修以不破坏承重结构为前提，租赁合同解除后，伊洋公司、ＸＸ保持装修原样归还系争房屋；伊洋公司、ＸＸ确认在签署备忘录时已经收到系争房屋的钥匙；在租赁期内，倪松华将系争房屋出售，若有意向客户时，倪松华通知伊洋公司、ＸＸ，在同等条件下，倪松华尽可能将系争房屋出售给伊洋公司、ＸＸ，具体条件及价格双方再行协商；若上述款项逾期支付的，按月息2%支付违约金，本备忘录签署时因ＸＸ未带公司公章，其签名既作为其个人对备忘录约定的责任的保证，同时作为公司的执行董事（或股东）而代表公司签署本备忘录；本备忘录一式两份，经双方签署后生效，本备忘录签署于上海市浦东新区，发生争议由浦东新区人民法院管辖。倪松华为出售系争房屋给伊洋公司、ＸＸ，解除了关于系争房屋的原有租赁合同，造成了租金、押金、中介费等损失。倪松华与伊洋公司、ＸＸ签署《协议》、《补充条款》、《备忘录》的过程中，德佑公司的工作人员通过微信方式与ＸＸ联系履行协议之事。之后，伊洋公司、ＸＸ未按《备忘录》的约定向倪松华支付租金，也未将系争房屋的钥匙归还倪松华。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于倪松华请求判令伊洋公司、ＸＸ向倪松华支付违约补偿款人民币30万元的诉讼请求之处理意见。倪松华与伊洋公司、ＸＸ在《备忘录》中约定，伊洋公司、ＸＸ愿意一次性支付倪松华30万元作为前期放弃购买系争房屋对倪松华损失的补偿，该补偿款支付后，倪松华不再追究伊洋公司、ＸＸ此前违约的其他违约责任。根据上述约定，伊洋公司、ＸＸ应向倪松华支付违约补偿款30万元，故倪松华要求伊洋公司、ＸＸ支付违约补偿款30万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、关于倪松华请求判令伊洋公司、ＸＸ向倪松华支付房屋租金495,000元（租金计算方式：自2016年3月1日至2017年1月31日按每月租金45,000元计算）的诉讼请求之处理意见。双方在《备忘录》中约定，租赁期限一年，2016年2月5日至2017年1月31日，租金为每月45,000元，先付后租，租赁使用前5日支付。伊洋公司、ＸＸ至今未支付租金，故倪松华要求伊洋公司、ＸＸ支付房屋租金495,000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。三、关于倪松华请求伊洋公司、ＸＸ将系争房屋恢复原状后返还给倪松华的诉讼请求之处理意见。双方在《备忘录》中约定的租赁期限已经届满，伊洋公司、ＸＸ又未按约支付租金，故倪松华现要求伊洋公司、ＸＸ恢复系争房屋的原状后返还倪松华系争房屋，符合法律规定，予以支持。四、关于倪松华要求伊洋公司、ＸＸ从2017年2月1日起开始按照每月45,000元的标准支付房屋占用费直至实际归还系争房屋之日止的诉讼请求之处理意见。伊洋公司、ＸＸ在双方约定的租赁期满后未将系争房屋的钥匙返还倪松华，未举证证明已经将房屋返还倪松华，故倪松华要求伊洋公司、ＸＸ支付自2017年2月1日起至实际返还系争房屋之日止按月租金45,000元的标准支付房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。五、关于倪松华请求判令伊洋公司、ＸＸ向倪松华支付逾期支付补偿款的违约金74,958元（违约金计算的截止日期2017年3月15日，具体计算方式详见倪松华的计算表）及请求判令伊洋公司、ＸＸ向倪松华支付逾期支付房租及押金的违约金100,010.90元（违约金计算的截止日期2017年3月15日，具体计算方式详见倪松华的计算表）的诉讼请求之处理意见。双方在《备忘录》中约定，逾期未支付所有款项的，倪松华有权要求伊洋公司、ＸＸ按拖欠额的2%支付违约金。伊洋公司、ＸＸ未按约支付违约补偿款30万元，未按约支付房租及押金，应按约承担违约责任，倪松华的上述诉讼请求，符合法律规定，予以支持。伊洋公司、ＸＸ未举证证明其所谓的第一次看到租赁合同、双方约定是以租代售等辩解意见的真实性，故对伊洋公司、ＸＸ的上述辩解意见，不予采信。
一审法院审理后作出判决：一、上海伊洋供应链管理有限公司、ＸＸ于判决生效之日起十日内支付倪松华违约补偿款30万元；二、上海伊洋供应链管理有限公司、ＸＸ于判决生效之日起十日内支付倪松华房屋租金495,000元（租金计算方式：自2016年3月1日至2017年1月31日按每月租金45,000元计算）；三、上海伊洋供应链管理有限公司、ＸＸ于判决生效之日起十日内将坐落于上海市浦东新区XX路XX号XX的房屋恢复原状后返还倪松华；四、上海伊洋供应链管理有限公司、ＸＸ于判决生效之日起十日内支付倪松华自2017年2月1日起至实际返还系争房屋之日止按月租金45,000元的标准计算的房屋使用费；五、上海伊洋供应链管理有限公司、ＸＸ于判决生效之日起十日内支付倪松华逾期支付补偿款的违约金74,958元；六、上海伊洋供应链管理有限公司、ＸＸ于判决生效之日起十日内支付倪松华逾期支付房租及押金的违约金100,010.90元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,928元，减半收取计8,464元，由上海伊洋供应链管理有限公司、ＸＸ负担。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系，被上诉人是否有权以《备忘录》为依据提起本案诉讼。经审理查明，上诉人与被上诉人于2016年2月5日所签订的《备忘录》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。《备忘录》中明确写明系因上诉人的原因导致双方之前就系争房屋的买卖失败，故双方约定上诉人在赔偿被上诉人30万元补偿款的同时，就系争房屋建立租赁合同关系，并约定了租金的标准及违约责任。再结合《备忘录》中关于上诉人放弃优先购买权、配合被上诉人提供看房便利等内容，应认定双方协商一致从房屋买卖合同关系变更为房屋租赁合同关系，双方应按照租赁合同关系履行各自的义务。上诉人主张双方为“以租代售”的合同关系，缺乏依据，本院不予采信。关于上诉人主张系因被上诉人违约不履行买卖合同项下的义务并欺骗上诉人签订《备忘录》的意见，本院认为，从双方签订的《房地产买卖居间协议》约定内容可知，上诉人明知系争房屋存在抵押，上诉人也并无证据反驳中介业务员出具的关于上诉人违约的《证明》，故对其相关辩称意见，本院不予采信。
关于《备忘录》是否已经实际履行的争议，上诉人已经确认收到了系争房屋的钥匙，但其主张无法入户实际上没有使用系争房屋。就此，本院认为，被上诉人已经将系争房屋交付给了上诉人，上诉人是否实际使用并不影响租赁关系的成立及其租金的支付义务，若上诉人认为系争房屋无法正常使用，完全可以就此提出异议或将房屋钥匙返还给被上诉人，但上诉人既不支付租金也不向被上诉人返还系争房屋，不符常理，本院对其主张不予采信。上诉人的行为显属违约，被上诉人有权依据《备忘录》的相关约定向上诉人主张补偿款、租金及违约责任，并要求上诉人支付至实际返还系争房屋之日止的占有使用费。
综上所述，伊洋公司、ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15,555元，由上诉人上海伊洋供应链管理有限公司、ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年十一月八日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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