江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3601号
上诉人（原审被告）胥龙小，男，1964年12月7日生，汉族，瓦工。
委托代理人徐州，江苏国泰新华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京新工兴业资产管理有限公司，住所地南京市雨花台区西善桥北路97号。
法定代表人赵学伟，该公司执行董事。
委托代理人王文德，江苏泰和律师事务所律师。
委托代理人翟树良，江苏泰和律师事务所律师。
上诉人胥龙小因与被上诉人南京新工兴业资产管理有限公司（以下简称新工兴业公司）房屋迁让纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
新工兴业公司原审诉称，南京华新瑞实业有限公司（以下简称华新瑞公司）原系南京市雨花台区西善桥1-55幢总变电所房屋的所有权人。2012年8月15日，南京市中级人民法院作出（2012）宁商破字第8-2号民事裁定书，裁定华新瑞公司破产，涉案房屋所在地块属于破产财产范围。2013年3月8日，通过公开拍卖程序，南京新农发展集团有限责任公司（以下简称新农集团）竟得华新瑞公司破产财产及关联土地使用权。2013年4月1日，新农集团与其签订《委托协议》一份，协议约定由新农集团委托其全权管理和处置竞拍所得全部资产。其在清理资产过程中，发现胥龙小长期非法占有案涉房屋，其要求胥龙小迁让，但胥龙小置之不理。为维护其合法权益，现诉至法院请求判令：1、胥龙小立即搬离南京市雨花台区西善桥1-55幢原总变电所房屋；2、胥龙小向其支付实际占用期间的占有使用费60000元（2013年3月8日至2014年3月7日）；3、胥龙小承担本案全部诉讼费。
胥龙小原审辩称，涉案房屋的所有权人为华新瑞公司，新工兴业公司无权要求其迁让。涉案房屋为其合法租赁，且其已提前支付完毕租金其有权继续租用。新工兴业公司主张占有使用费没有依据。
原审法院经审理查明，2004年10月31日，胥龙小与华新瑞公司签订租赁协议一份，约定由华新瑞公司将其所有的位于原总变电所房屋（即西善桥1-55幢中第22、23、24幢，房屋建筑总面积为329.4平方米）出租给胥龙小，租赁期限为2004年11月1日至2005年10月31日，年租金为26000元。此后胥龙小一直占有使用上述房屋至今。
2012年8月15日，南京市中级人民法院作出（2012）宁商破字第8-2号民事裁定书，裁定宣告华新瑞公司破产。后华新瑞公司破产管理人委托江苏省实成拍卖有限公司拍卖华新瑞公司破产财产及关联土地使用权。江苏实成拍卖有限公司于2013年2月21日在《新华日报》上刊登了拍卖公告，并于2013年3月8日下午3：00对华新瑞公司破产财产及关联土地使用权进行了公开拍卖，新农集团拍得华新瑞公司破产财产及关联土地使用权，并支付了全部拍卖款项。2013年5月9日，南京市中级人民法院作出（2012）宁商破字第8-5号民事裁定书，裁定终结华新瑞公司破产清算程序。
审理中，胥龙小为证明其系合法占有案涉房屋，向原审法院提交：1、其于1998年10月27日与南京第二钢铁厂委托厂保卫科签订的协议书一份，以证明其从1998年开始合法有偿租用涉案房屋，由其雇佣的农民工实际居住使用至今；2、其于2004年4月6日与华新瑞公司签订的协议书一份，于2005年12月23日与华新瑞公司签订的工程项目还款协议一份，电费调价通知及华新瑞公司收取水电费的发票各一份，以证明其为华新瑞公司提供建设工程施工，但华新瑞公司并未按时还款。在2005年租赁合同到期后，双方口头协议以华新瑞公司欠付的工程款折抵胥龙小应支付的租金。3、2015年2月3日和2015年3月份新工兴业公司向其收取的涉案房屋产生的水电费收据2份，以证明新工兴业公司尊重华新瑞公司与其之间延续的房屋租赁协议。新工兴业公司经质证对上述证据真实性予以确认，但对胥龙小主张的证明目的不予认可，不能证明华新瑞公司与胥龙小在租赁期限届满后，达成以租金折抵华新瑞公司欠付的工程款的合意，且欠款人为华新瑞公司，华新瑞公司已破产，该债权债务与其无关。其向胥龙小收取水电费，只是为了减少损失，并不是认可其租赁的事实。
新工兴业公司为证明其主张的占有使用费60000元，向原审法院提交其与南京龙江汽车修理有限责任公司签订的租赁协议一份，证明2012年9月25日类似案涉房屋地段及面积的房屋租金为59000元／年。胥龙小经质证认为该租赁协议系新工兴业公司与案外人签订，与本案无关，即使其应当支付租金，也应当参照华新瑞与其于2004年签订的租赁协议中租金价格。
另查明，2013年4月1日，新农集团与新工兴业公司签订委托协议一份，协议约定新农集团将拍卖获得的全部华新瑞公司破产财产及关联土地使用权交由新工兴业公司进行管理和变现处置。
再查明，在华新瑞公司宣告破产后，胥龙小申报了502847.11元的债权。
以上事实有双方当事人陈述、租赁协议、（2012）宁商破字第8-2号民事裁定书、（2012）宁商破字第8-5号民事裁定书、成交确认书、关于委拍标的成交情况的报告、委托协议等证据予以证实，原审法院予以确认。
原审法院认为，关于新工兴业公司是否有权主张胥龙小迁让问题，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”本案新农集团于2013年3月8日拍得案涉房屋及相关土地使用权，故新农集团自2013年3月8日取得案涉房屋及相关土地使用权。新农集团将案涉房屋及相关土地使用权委托新工兴业公司进行管理和变现处置，故新工兴业公司有权主张胥龙小迁让。
关于胥龙小是否应当迁出案涉房屋问题。原审法院认为，胥龙小与华新瑞公司签订的租赁协议于2005年10月31日租赁期限即已届满，此后胥龙小与华新瑞公司未再续签租赁协议，胥龙小继续占有案涉房屋，可以认定胥龙小与华新瑞公司之间存在不固定期限的租赁关系。胥龙小主张其与华新瑞公司就租金折抵欠付的工程款达成合意，但其所提交的欠款及还款协议及水电费交纳凭证，均不足以证明其该项主张。在2013年3月8日，新农集团取得案涉房屋所有权后，胥龙小未与新农集团或新农集团的委托人签订新的房屋租赁协议，故自2013年3月8日起，胥龙小对案涉房屋的占有属于无权占有。故新农集团或新工兴业公司有权要求胥龙小返还房屋，并搬离案涉房屋，故对新工兴业公司主张胥龙小搬出案涉房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于新工兴业公司主张的占有使用费损失问题。原审法院认为，新农集团于2013年3月8日取得案涉房屋的所有权，胥龙小无权占有房屋造成新农集团损失，胥龙小应当向新工兴业公司支付其占有房屋期间的占有使用费。对于占有使用费标准，原审法院根据胥龙小与华新瑞公司于2004年签订的租赁协议，结合2013年3月8日后案涉房屋同等地段同等面积的房屋租赁标准，原审法院酌定为50000元／年，故对新工兴业公司主张的占有使用费原审法院调整为50000元。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条之规定，原审法院判决：一、胥龙小于判决生效之日起十五日内搬出南京市雨花台区西善桥1-55幢房屋（其中第22、23、24幢）；二、胥龙小于判决生效之日起三十日内向新工兴业公司支付房屋占有使用费50000元；三、驳回新工兴业公司的其他诉讼请求。案件受理费1300元减半收取650元，由新工兴业公司负担125元，由胥龙小负担525元。
胥龙小不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认定双方之间存在不固定期限租赁关系，与事实不符。涉案房屋自2004年起由农民工居住使用，2005年到期后，虽未续约，但华兴瑞公司与其协议用涉案房屋的租金来折抵欠款，租赁合同期限到欠款折抵完为止，现尚未折抵完，双方仍存在租赁关系；2、原审法院认定新农集团取得涉案房屋所有权，没有依据。新工兴业公司提交的拍卖材料为复印件，不能证明新农集团取得涉案房屋所有权；3、法院酌定50000元占有使用费，缺乏依据。上诉人系合法租赁使用涉案房屋，除租金用欠款折抵外，其一直按时支付水电等各项费用，无需支付占有使用费。4、物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。因此原审法院认定被上诉人有权主张其迁让，违反法律的适用原则。5、即使被上诉人能够证明其取得了涉案房屋的所有权，根据买卖不破租赁的原则，新农集团取得涉案房屋所有权不影响其与华兴瑞公司租赁合同的效力。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人新工兴业公司辩称，1、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条之规定，其已拍得涉案财产，所有权已经转移给其，其有权要求胥龙小迁移涉案房屋；2、胥龙小无权占用涉案房屋，其有权要求胥龙小赔偿占用期间给其造成的损失。综上，原审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人提交了其与炫豪宾馆租赁协议一份，证明与本案房屋同地段房屋的租赁标准是14.78元／平方米／月。上诉人认为该租赁协议中租赁的房屋是宾馆，而上诉人租赁的房屋是厂房，不具有可比性。二审法院查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案中，新农集团于2013年3月8日拍得案涉房屋及相关土地使用权，即同日新农集团取得案涉房屋所有权及相关土地使用权。上诉人称本案所涉房屋所有权及土地使用权转移未经登记即不发生效力的观点，无法律依据，本院不予支持。关于上诉人所称其与华新瑞公司租赁合同期限到欠款折抵完为止，被上诉人要求上诉人迁让违反了买卖不破租赁原则的理由，本院认为，上诉人未能提供证据证明上诉人与华新瑞公司达成了以租金折抵欠付工程款的协议，故原审法院认定上诉人与华新瑞公司签订的租赁协议于2005年10月31日到期，其后双方形成了不定期租赁关系，并无不当。因上诉人未在新农集团取得涉案房屋所有权后与其签订新的租房协议，故被上诉人有权根据新农集团的授权要求实际占有使用房屋的上诉人胥龙小迁让。关于房屋占有使用费，原审法院参照案涉房屋同等地段同等面积的房屋租赁标准酌定为50000元／年，并无不当。上诉人认为应按照上诉人与华新瑞公司2004年签订的房屋租赁协议租金标准计算，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人胥龙小负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年九月二日
书 记 员 郭婷婷