安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00717号
上诉人（一审原告）：胡学红。
委托代理人：赵庆文，安徽大泽律师事务所律师。
委托代理人：张文龙，安徽大泽律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：王超。
被上诉人（一审被告）：王成文。
委托代理人：赵健，安徽拂晓律师事务所律师。
上诉人胡学红因与被上诉人王超、王成文确认合同无效纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院于2015年11月11日作出的（2015）宿埇民一初字第07262号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月16日受理后，依法由审判员马晓红担任审判长，与代理审判员杜飞、李震组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
胡学红一审诉称，其与王超原系夫妻关系，王超在未经胡学红允许的情况下将胡学红享有所有权的房屋（位于龙口路东四巷7号）非法出卖给王成文。请求判令：确认王超、王成文签订的房屋买卖协议无效。
王超一审答辩称：1、协议无效是事实，当时卖房确实未经过胡学红同意，其系被王成文逼迫私自卖房，后来王成文又逼其带他去找胡学红签字，胡学红不同意。签订合同的实际时间是2015年5月，但王成文逼迫其签成2013年，王超自愿接受法律制裁。2、龙口路东四巷7号房屋的土地系集体土地，无土地使用证，其出具的卖房手续也是违法的。
王成文一审辩称：1、胡学红诉讼主体不适格，其应提供证据证明房屋权属。2、涉案房屋买卖行为合法有效，未侵犯胡学红权利，且房屋已经交付给王成文实际占有使用。综上，应驳回胡学红诉讼请求。
一审法院查明：2015年4、5月份，王超、王成文签订房屋买卖协议（签署日期为2013年4月28日）。约定王超自愿将位于宿州市淮海路路北高架桥以北的房屋出卖给王成文。房屋面积为245平方米，房屋位置龙口路东四巷7号，房屋价款51万元。涉案房屋所在的东、西邻居及中间人在该房屋买卖协议上签字。同日，王超给王成文出具收条一份，载明：今收到王成文购房款51万元整（收条签署日期为2013年4月28日）。
2015年3月18日，胡学红、王超协议离婚，离婚协议书载明：胡学红、王超于2015年3月17日在安徽省宿州市埇桥区民政局登记结婚，因夫妻感情破裂，无法共同生活，双方自愿要求离婚，经充分协商，对以下事项达成协议，财产处理，男女双方所有共同财产归女方所有，一切债务由男方负责偿还，与女方无关。
另查明：1998年6月4日，王超向宿州市土地开发处提出涉案房屋新建申请，1998年6月5日，宿州市土地开发处在该申请表上盖章。2013年，王超从王成文处借款，该借款王超未偿还，后冲抵购房款。涉案房屋现由王成文居住。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王超与王成文订立的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。胡学红诉称，王超、王成文签订的房屋买卖协议侵害其合法权益，应认定无效。第一，涉案房屋为王超与胡学红结婚之前王超的个人财产；第二，即便王超在离婚协议书中有意将个人财产处分给胡学红，因合法建造享有不动产物权的，处分该不动产需要办理登记的，未经登记，不发生物权变动效力。本案中，由于王超没有办理涉案房屋产权登记手续，且胡学红也未提供证据证明其已经办理涉案房屋产权过户手续，涉案房屋的所有权并不当然的从王超移转至胡学红。故，王超、王成文签订的房屋买卖协议并未侵害胡学红的合法权益。第三，即便胡学红与王超离婚协议中约定夫妻共同财产全部归胡学红所有，一切债务由王超承担；该约定对第三人也不产生对抗效力。故，胡学红的该诉讼请求，不予支持。胡学红诉称，涉案房屋的土地为集体土地，王超、王成文签订的房屋买卖协议应无效，因胡学红提供的证据不足以证明涉案房屋的土地为集体土地，且胡学红提供了王超新建涉案房屋的合法审批手续。故，胡学红的该项诉讼理由，不予采纳。王超辩称，王成文逼迫其将日期签于2013年，因王超提供的证据不足以证明该事实，故其该项辩称理由，不予采信。王成文辩称，王超、王成文签订了两份房屋买卖协议，由于前一份合同丢失，所以才后补了一份，因王成文提供的证据不足以证明该事实。故，对王成文的该辩称理由，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、第六十四条之规定，判决：驳回胡学红的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由胡学红负担。
胡学红不服一审判决，向本院提出上诉称：1、胡学红、王超于1985年即以夫妻名义共同生活，根据相关法律规定属事实婚姻。位于宿州市淮海路路北高架桥以北的房屋系胡学红、王超夫妻关系存续期间所建，应为胡学红、王超的夫妻共同财产，一审法院认定该房产属王超的婚前个人财产错误。2、2015年3月18日胡学红、王超协议离婚时约定争议房屋处分给胡学红所有，不违反法律规定，该处分行为合法有效。3、涉案房屋未取得权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，王超、王成文签订的房屋买卖协议无效。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审改判确认争议的房屋买卖协议无效。
王成文二审答辩称：根据胡学红一审诉讼期间提供的证据，其于2015年3月17日与王超登记结婚，次日办理离婚登记，涉案房屋系王超于1998年建造。故，一审法院认定涉案房屋属王超婚前个人财产并无不当。2、王超因欠王成文债务，其以涉案房屋卖给王成文抵偿所欠债务在先，而王超、胡学红签订离婚协议处分涉案房屋在后，其处分行为无效。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定属管理性规范，不影响涉案买卖合同的效力。综上，请求驳回上诉，维持原判。
王超二审答辩称：其系被王成文胁迫签订房屋买卖协议，未经过胡学红同意，协议无效。
二审期间，双方当事人复述了一审证据及质证意见，本院认证意见与一审一致。
本院二审查明：一审查明事实属实，本院予以确认。
另查明：胡学红、王超于1985年即以夫妻名义共同生活，涉案房屋（位于宿州市淮海路路北高架桥以北龙口路东四巷7号）建造于1998年。
本院认为：综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是：王超、王成文签订的房屋买卖协议是否有效。
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对合同效力的审查，应首先审查合同是否具有法律、行政法规规定的无效情形。本案中，王超为了偿还欠王成文的借款，自愿将其位于宿州市龙口路东四巷7号的房产转让王成文，王超、王成文以房抵债的事实清楚，证据确凿充分，本院予以确认。涉案的房屋建造于1998年，应属王超、胡学红夫妻关系存续期间的共同财产，王超作为共有财产权利人，有权处分涉案房屋，其与王成文签订的房屋买卖协议，协议形式内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，不具备相关法律规定的无效的情形。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”，但是该条款仅是针对物权转移的规定，并不是针对物权变动的原因行为（房屋买卖合同）作出的效力性规定，涉案房屋是否办理产权登记手续，不影响王超、王成文所签订的房屋买卖协议的效力；胡学红、王超协议离婚时对财产的处分事项，亦不影响王超、王成文所签订的房屋买卖协议效力。另，胡学红上诉称涉案房屋所占用土地系集体土地的意见，未提供证据证明，本院不予采纳。据此，王超、王成文所签订的房屋买卖协议有效，依法受到法律保护，胡学红上诉主张王超、王成文签订的房屋买卖协议无效的意见，于法无据，本院不予支持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，判决驳回胡学红的诉讼请求结果正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人胡学红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马晓红
代理审判员 杜 飞
代理审判员 李 震
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 夏春秋
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。