湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终62号
上诉人（原审被告）：刘海泉，武汉市第三建筑工程公司退休职工。
委托代理人：刘刚，广东中熙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张玉姣，武汉市钢圈厂退休职工。
委托代理人：刘刚，广东中熙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龚红焱（曾用名：龚仁焱），武汉第四建设集团有限公司退休职工。
上诉人刘海泉、张玉姣因与被上诉人龚红焱房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月10日，龚红焱诉至一审法院，请求判令：1、确认双方之间关于武汉市硚口区古田南区308栋7层1号房屋的购房合同关系有效，房屋归龚红焱所有；2、刘海泉、张玉姣履行将武汉市硚口区古田南区308栋7层1号房屋过户至龚红焱名下的房产登记手续；3、刘海泉、张玉姣承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明，刘海泉与龚红焱的哥哥龚仁福（已故）均系武汉市第三建筑工程公司职工。1997年8月29日，武建集团第三工程公司物业管理部向刘海泉下发了《分房通知》，内容为：“经你单位分房领导小组评定，报请公司评房委员会研究，决定将古田四路经济房308栋7楼1号房屋安排给你居住。请你于10月10日到物业公司办理入住手续。房屋建筑面积73.65平方米，个人应交房款36%即20756.78元，水电费、装修保证金、物业管理费等共计1750元，总合计36344.14元。”1997年10月10日，龚红焱在武汉市精神病院领取了工程预�款40000元，其中36000元为转账支票、4000元为现金支票。当日，武建集团第三工程公司物业管理部出具收据三份，确认收到刘海泉购房款的36%人民币20756.78元、购房款的24%人民币13837.36元及代收物业管理费人民币1750元。2000年，武汉市硚口区古田南区308栋7-1号房屋（建筑面积73.58平方米）登记在刘海泉名下。2001年10月9日，张玉姣出具《收条》，确认收到龚红焱现金11000元。诉争房屋分配后，刘海泉、张玉姣一直未在该房屋内居住，该房屋一直由龚红焱占有。该房屋的购房款收款收据、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》均由龚红焱持有。
一审庭审中，刘海泉、张玉姣陈述：因分房时无钱购房，找龚仁福借钱支付了购房款，后将诉争房屋和相关票据交给龚仁福，房屋权属证书办好后也交给了龚仁福，2001年张玉姣与龚红焱达成口头租赁协议后收取了�金11000元。龚红焱陈述：因刘海泉在顺道街有房子，经龚仁福介绍就将单位分配的房屋转让给了龚红焱，由龚红焱直接到单位支付购房款，因单位在2001年对未分房的职工补贴11000元，龚红焱向张玉姣支付了11000元作为补偿。
一审法院认为，龚红焱与刘海泉、张玉姣之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但诉争房屋已经由龚红焱占有使用十几年，刘海泉、张玉姣一直未主张过权利，其作为所有人长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注形成较大反差，明显不合常理。刘海泉、张玉姣认可当时并无资金交纳购房款，龚红焱已举证证明当时找武汉市精神病院借支40000元用于支付购房款，刘海泉应支付的36344.14元也是当天支付，且诉争房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及购房款收据均由龚红焱持有，故认定龚红焱、刘海泉、张玉姣之间房屋�卖合同关系成立。刘海泉、张玉姣辩称其与龚红焱系房屋租赁合同关系，并认为龚红焱支付的11000元系房屋租金，但双方并无租赁期限、租金标准、租金支付方式的约定，刘海泉、张玉姣之前也从未向龚红焱主张支付租金，且出租人不会将房屋权属证书等资料交给承租人，故刘海泉、张玉姣认为与龚红焱存在租赁合同关系的抗辩主张，既无证据证实，也明显不合常理，不予采纳。龚红焱与刘海泉、张玉姣之间的房屋买卖合同关系并不违反法律规定，为有效合同，刘海泉、张玉姣除交付标的物外，还应转移房屋所有权，故对于龚红焱要求刘海泉、张玉姣办理房屋过户手续的诉讼请求，予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。诉争房屋尚未变更登记，房屋权属并未变更，故对于龚红焱要求确认诉争房屋归其所有的诉讼主张，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第二百一十二条、第二百一十三条的规定，判决：一、龚红焱与刘海泉、张玉姣关于武汉市硚口区古田南区308栋7-1号房屋的买卖合同有效。二、刘海泉、张玉姣于本判决生效之日起15日内将武汉市硚口区古田南区308栋7-1号房屋（建筑面积73.58平方米）过户登记至龚红焱名下。三、驳回龚红焱其他诉讼请求。案件受理费3410元（已减半），由刘海泉、张玉姣共同负担（此款龚红焱已垫付，刘海泉、张玉姣于本判决生效后7日内支付给龚红焱人民币3410元）。
一审宣判后，刘海泉、张玉姣不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，双方不存在房屋买卖合同关系。1、�诉人与龚红焱之间根本没有任何来往，双方之间缺乏形成房屋买卖合同关系的前提。2、在向单位购买福利房的整个过程中，上诉人没有接触过龚红焱，双方之间缺乏形成房屋买卖合同的事实。3、案涉房产是上诉人在武汉市的唯一住房，双方之间缺乏形成房屋买卖合同的起因。二、一审判决适用法律错误，根据现有证据，不能主观推定双方之间存在房屋买卖合同关系。1、根据举证规则“谁主张，谁举证”，龚红焱对其主张双方之间存在房屋买卖合同关系负有举证义务。2、在双方没有书面房屋买卖合同的情况下，龚红焱提交的证据没有形成证据链，并不能证明双方事实上存在房屋买卖合同关系。三、一审判决认为上诉人一直不主张权利以及主张租赁关系明显不符合常理，却避而不谈龚红焱不向上诉人主张权利，属于偏袒龚红焱。四、一审判决明显违反了公平原则，严重侵害了上诉人的权利。案涉房产属于单位的福利分房，其中包含了单位给予职工的福利，职工向单位缴纳的购房款是36%，剩余部分64%是由单位补足的。上诉人从龚红焱处收取的11000元系房屋租金，不能够认定龚红焱已经履行了主要义务，也不能认定上诉人将房屋转让给了龚红焱。上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回龚红焱的全部诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用均由龚红焱承担。
被上诉人龚红焱答辩称，诉争房屋的房产证是刘海泉亲手交给龚红焱的，诉争房屋由龚红焱购买及居住了十八年，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，诉争房屋由龚红焱占用使用十几年，刘海泉、张玉姣在诉争房屋分配后既未在该房屋内�住使用，也未向龚红焱主张权利，结合龚红焱在一审中举证证明当时找武汉市精神病院借支40000元用于支付购房款，且《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及购房款收据原件均由龚红焱持有的事实，一审判决认定龚红焱和刘海泉、张玉姣之间房屋买卖合同关系成立并无不当。刘海泉、张玉姣认为龚红焱没有举证证明双方之间存在房屋买卖合同关系的上诉理由，本院不予采纳。刘海泉、张玉姣认为其与龚红焱之间系房屋租赁合同关系，龚红焱支付的11000元系房屋租金的上诉理由，因刘海泉、张玉姣并未举证证明双方之间房屋租赁合同关系存在的事实，且除该11000元外，刘海泉、张玉姣从未向龚红焱主张支付租金，与常理不符，对其该项上诉理由，本院不予采纳。综上，龚红焱和刘海泉、张玉姣之间房屋买卖合同关系成立且有效，刘海泉、张玉姣除应交付诉争房屋外，还应转移房屋所有权。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6820元，由刘海泉、张玉姣负担。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二〇一六年三月七日
书记员 黄劼