江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）盱民初字第1387号
原告江苏盱眙天鹅湖国家粮食储备库。
法定代表人黄龙贵，该库主任。
委托代理人朱卫林，盱眙县山城法律服务所法律工作者。
被告王大伟，男，1970年10月5日出生，汉族，个体户，（江苏瑞邦塑业有限公司院内）。
被告张海燕，女，1970年10月16日出生，汉族，个体户。
原告江苏盱眙天鹅湖国家粮食储备库（以下简称天鹅湖粮库）与被告王大伟、张海燕租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用简易程序于2013年9月24日公开开庭进行了审理，原告天鹅湖粮库的委托代理人朱卫林、被告张海燕到庭参加诉讼，被告王大伟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天鹅湖粮库诉称，两被告系夫妻关系。2011年1月1日原告与被告张海燕签订房屋租赁合同，约定将盱眙县城淮河南路90号东侧十间门面房出租给被告使用，租期自2011年1月1日至2012年12月31日止，租金6万元。2011年2月1日原告与被告王大伟签订房屋租赁合同，原告将上述地段西侧两间门面房租给被告使用，租期自2011年2月1日至2012年12月31日止，租金为每年6000元。原告将房屋交付两被告经营使用后，至今两份合同租期均已届满，两被告已将承租房屋交还，但尚欠租金36000元未偿付。要求判令两被告连带清偿拖欠租金36000元并负担本案诉讼费用。
被告张海燕辩称，我承租原告天鹅湖粮库门面房是事实，已支付部分租金，余款未予结算，因为原告方未能提供房租费发票，要求原告交付发票并依法处理。
被告王大伟未作答辩。
经审理查明，被告王大伟与被告张海燕系夫妻关系。2011年1月1日原告天鹅湖粮库（甲方）与被告张海燕（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将沿街门面房十间出租给乙方使用，租期自2011年1月1日至2012年12月31日止，该房屋两年租金为60000元，甲方实际收房租金46000元，另14000元作为乙方修理所租房屋屋面补偿；乙方在合同签订之日付租金1万元，同年7月1日前付租金1万元，2012年1月1日前付租金13000元，同年7月1日前付租金13000元；屋面修理由乙方拿出施工方案并负责施工，费用由乙方承担，乙方必须在2011年5月1日前将该房屋屋面修理好，并做到不渗不漏，由双方共同验收；乙方交纳的押金600元暂不退还，待该房屋租用到期后，经甲方检查该房屋及附属设施没有损坏，同时不拖欠甲方任何款项，甲方一次性退还押金。2011年2月1日原告天鹅湖粮库（甲方）与被告王大伟（乙方）签订房屋租赁合同约定甲方将沿街门面房出租给乙方使用，租期自2011年2月1日至2012年1月31日止，年租金6000元，在合同签订时付3000元，余款于2011年8月1日前付清；乙方向甲方交纳的押金700元暂不退还，待该房屋租用到期后，经甲方检查该房屋及附属设施没有损坏，同时乙方不拖欠甲方任何款项，甲方一次性将押金退还。2012年4月18日原告天鹅湖粮库与被告王大伟续签两间门面房合同，租期自2011年2月1日至2012年1月31日止，年租金为6600元，其他条款不作变动。上述三份合同签订后两被告即以家庭名义使用该房屋经营食品业务，并自2011年3月28日至2013年2月26日分六次共给付房屋租金46000元。
本案庭审期间，原告天鹅湖粮库陈述认为，其十间门面房租赁结束后被告张海燕于2013年3月31日退还房屋，两间门面房被告于2013年5月31日退还房屋。被告张海燕质证认为十间门面房是2013年3月12日退还，两间门面房系2013年4月底将房屋钥匙托别人交原告单位芮某，未办理交换手续，经双方当事人协商十间门面房退还时间确定为2013年3月20日。原告天鹅湖粮库提供的保证书显示，两被告于2013年5月22日出具保证书一份，保证在2013年5月27日把两间房子交给粮库，被告张海燕认可保证书的内容。双方当事人对各自的陈述未提供其他证据加以证明。
又查明，原告天鹅湖粮库许可经营项目为国有储备粮收购，一般经营项目为国有储备粮储存、批发、门市及码头出租。两被告承租门面房时对所租房屋屋面进行了修理，原告单位认可该事实。两被告已经交付的房屋租金，原告天鹅湖粮库未开具发票，对已经受领的押金600元和700元并未退还。
上述事实，有当事人陈述，原告天鹅湖粮库营业执照复印件、房屋租赁合同三份、两被告出具的保证书、门面房租金交纳清单等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告天鹅湖粮库与被告王大伟、张海燕签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性规定，因而合法有效。当事人应当依照法律的规定或者依照合同的约定全面履行义务，被告王大伟、张海燕拖欠租金系违约行为，应当承担清偿责任。至于租金数额的核定，十间门面房部分，约定二年租金60000元，实收46000元，另14000元作为修理房屋补偿，则每年租金23000元，折每日63.013元，被告张海燕实际承租自2011年1月1日至2013年3月20日，共808日，租金应为50914.5元。二间门面房，第一年租金6000元，以后每年租金6600元，被告王大伟实际自2011年2月1日承租，关于截止时间，原告天鹅湖粮库主张的退房时间为2013年5月31日，被告方主张的为2013年4月底，因双方未办理退还房屋的交接手续，又未提供其他证据加以证明，可按原告方提供的两被告出具的保证书确定退房时间为2013年5月27日，则实际使用时间为自2011年2月1日至2013年5月27日，其中2011年度租金为6000元，2012年2月1日至2013年5月27日，共480日，年租金6600元，折每日18.082元，为8679.36元，则该两间房屋租金共为14679.36元。被告王大伟、张海燕应付房屋租金为65593.86元（50914.5元＋14679.36元），已付还46000元，尚欠19593.86元。
关于押金的退付及发票开具。原、被告双方合同约定押金暂不退还，待房屋租用到期后经检查房屋及附属设施没有损坏，同时不拖欠任何款项，押金一次性退还。原告天鹅湖粮库未陈述房屋及附属设施损坏，并且该内容未约定在违约责任条款内，只是对押金退付期限、方式和条件的限制，扣留该押金行为不当，应予清退该1300元并抵冲两被告应付的房屋租金，两被告尚应付租金为18293.86元。原告天鹅湖粮库作为纳税人对出租门市是其经营业务，应按服务业中租赁业税目交纳营业税，因涉案合同而发生的租金65593.86元，应向两被告出具合格发票。两被告系夫妻，并在承租房屋后以家庭名义经营食品业务，对所欠租金应承担连带清偿责任。原告天鹅湖粮库其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王大伟、张海燕于判决生效后10日内连带清偿原告江苏盱眙天鹅湖国家粮食储备库租金18293.86元。
二、原告江苏盱眙天鹅湖国家粮食储备库于判决生效后10日内向被告王大伟、张海燕出具金额为65593.86元的税务发票。
三、驳回原告江苏盱眙天鹅湖国家粮食储备库其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费700元，减半收取350元，由原告江苏盱眙天鹅湖国家粮食储备库负担200元，被告王大伟、张海燕负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农业银行城中支行；帐号：341201040002554）。
审判员 陈正龙
二〇一三年九月二十六日
书记员 张晓玉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。