四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵民终字第234号
上诉人（原审原告，反诉被告）四川绵阳泰峰实业有限公司。住所地：绵阳市高新区火。
法定代表人张万明，总经理。
委托代理人罗春兰，该公司职工。
委托代理人胥洪标，绵阳市涪城区城郊法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告，反诉原告）四川省邮政速递物流有限公司绵阳市分公司。住所地：绵阳市荷花北街。
负责人龙华雄，总经理。
委托代理人左军，四川高扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）四川省邮政速递物流有限公司。住所地：成都市锦江区暑袜北一街。
法定代表人阮大平，任公司董事长。
委托代理人左军，四川高扬律师事务所律师。
四川绵阳泰峰实业有限公司（以下简称“泰峰公司”）、四川省邮政速递物流有限公司（以下简称“邮政物流公司”）、四川省邮政速递物流有限公司绵阳市分公司（以下简称“邮政物流绵阳分公司”）因租赁合同纠纷一案，不服绵阳高新技术产业开发区人民法院（2014）绵高新民初字第1776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人泰峰公司的委托代理人胥洪标、罗春兰，上诉人邮政物流公司、邮政物流绵阳分公司的共同委托代理人左军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年10月27日，泰峰公司（甲方）与邮政物流绵阳分公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于绵阳高新区永兴工业园区共8000余平方米的土地及土地上的厂房办公楼整体租赁给乙方用作经营使用。合同中第二条“租赁期限、费用、费用缴纳及其他相关费用”约定：租赁期限自2011年10月19日至2016年10月18日共计5年，租赁期第一年甲方厂房及办公区分段交与乙方；租赁费用支付：（1）因2011年10月19日至2012年5月5日甲方是分段将房屋交给乙方，故第一年即2011年10月19日至2012年10月18日的年总费用为人民币447260元，其中租金为228000元，场地综合管理费为152000元，税金为67260元。（2）第二年即2012年10月19日至2013年10月18日的年总费用为588500元，其中租金为300000元，场地综合管理费为200000元，税金为88500元。（3）第三年起，每年的房屋的租赁费及管理费以上年总费用为基数，按6%的比例逐年递增，并负责缴纳相应税金；付款方式：（1）第一年：在双方签字合同生效后，乙方在3日内首付40000元，乙方在合同生效一个月内将尾款407260元一次性付给甲方。第二年至第五年：乙方应在每年9月19日前一次性将次年全年总费用付给甲方。若乙方未按规定及时缴纳租金及管理费用，甲方将按该场地全年总费用的1%／天缴纳滞纳金；保证金：签订合同时甲方一次性收取乙方水、电、气及履约保证金10000元，合同终止时甲方将一次性退还乙方（不计息）。第四条“甲方的权利和义务”约定：乙方不能按时足额向甲方缴纳租赁费时，逾期十天甲方有权单方面终止合同，另外每逾期一天，甲方有权按须缴纳的租赁费总额加收乙方1%的滞纳金。第七条“违约及责任”约定：1.甲乙双方任何一方不履行本合同约定义务或履行本合同义务不符合约定、提前终止合同，即构成违约；2.违约方应向守约方支付该场地全年总费用（租赁费及管理费等）的20%违约金，并承担相应经济损失，如造成的损失大于违约金的，则按实际损失赔偿；3.因乙方违约造成合同终止，乙方按当年总费用总额的20%支付违约金于甲方且甲方不必向乙方归还水、电及其他费用保证金。合同还对其他事项作了约定。之后，泰峰公司按照合同约定向邮政物流绵阳分公司移交了上述租赁物，邮政物流绵阳分公司亦支付了相应的租金。一审庭审中，双方均确认2013年10月19日至2014年10月18日期间所支付的租赁费用623810元，按照合同约定2014年10月19日至2015年10月18日应付租赁费用为661239元，其中租金为337080元、场地综合管理费为224720元、税金为99439元。2014年5月21日，邮政物流绵阳分公司向泰峰公司发出《关于房屋租赁到期后不再续租的函》，载明：“……目前，由于我司电子商务创业园项目因亏损下线，不再有仓储需求。根据2013年10月我司与贵司的约定，如果2014年合同到期后不再续租，可提前告知贵司。现我司特致函贵公司，2014年10月18日合同到期后不再续租，请贵司提前做好相关安排。”2014年5月30日，泰峰公司向邮政物流绵阳分公司回函，要求其在2014年7月31日前与泰峰公司协商处理《租赁合同》相关事宜。2014年9月3日，泰峰公司向邮政物流绵阳分公司发出《备款通知单》，要求其在2014年9月19日前缴纳租金661239元。2014年9月10日，邮政物流绵阳分公司向泰峰公司发出《关于房屋退租的函》，该函载明邮政物流绵阳分公司整个生产场地及办公场地设施、设备等已全部从涉案租赁物处搬出，要求泰峰公司在接函后及时安排人员检查房屋结构、装饰及水电表读数等情况，以便确认接收。庭审中，泰峰公司向一审法院提供了落款时间为2014年9月25日的《催缴函》，要求邮政物流绵阳分公司在三日内按照备款通知单支付租金，否则追究违约责任。邮政物流绵阳分公司则称未收到该函件。原审法院于2014年11月25日组织双方对租赁场地及房屋的现状进行核实，泰峰公司也确认邮政物流绵阳分公司已搬离租赁场地且未再开展经营业务。泰峰公司陈述涉案租赁物在被告方搬离后未租赁给他人，被告方对此不持异议。
诉讼中，原告泰峰公司将租金变更为661239元÷365天×36天（2014年10月19日至2014年11月25日）=65218元，并增加诉讼请求即：如果人民法院依法判决解除合同，则二被告应向原告泰峰公司赔偿租赁费用损失280896元（其中租金为337080元÷12个月×6个月=168540元，场地综合管理费为224720元÷12个月×6个月=112356元）。庭审中，被告方同意对原告泰峰公司增加的诉讼请求在本案中作出处理，并表示：1.同意承担违约金即（337080元＋224720元）×20%=112360元；2.同意赔偿一个月的租金损失（含场地综合管理费）即（337080元＋224720元）÷12个月=46816元。原告泰峰公司则同意违约金计算为112360元。
另查明：被告邮政物流绵阳分公司系四川邮政物流公司设立的无法人资格的分公司。
原审法院认为：原告泰峰公司与被告邮政物流绵阳分公司在平等自愿、协商一致的基础上所签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告泰峰公司按照约定向被告邮政物流绵阳分公司交付了租赁物，被告邮政物流绵阳分公司依约应按期支付租赁费用。因被告邮政物流绵阳分公司系四川邮政物流公司所设立的无法人资格的分公司，故其权利义务应归属于四川邮政物流公司。
被告邮政物流绵阳分公司按照合同约定已向原告泰峰公司支付2014年10月18日之前的租赁费用，并于2014年5月21日、9月10日分别向原告泰峰公司发出《关于房屋租赁到期后不再续租的函》、《关于房屋退租的函》，表明其不再续租并已搬离租赁场地及房屋。经本院组织双方对现场核实，原告泰峰公司也确认邮政物流绵阳分公司未再继续使用租赁场地及房屋。基于以上因素，原告泰峰公司有义务在被告方因单方搬离租赁物存在违约的情形下防止损失的扩大。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对原告泰峰公司所提要求被告方支付2014年10月19日至2014年11月25日的租金以及滞纳金的主张，原审法院不予支持。
关于合同解除的问题。被告邮政物流绵阳分公司在租赁合同履行期限内单方搬离租赁场地及房屋并通知原告泰峰公司收回租赁物的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，因该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理的期限内未要求履行”的规定，被告邮政物流绵阳分公司已经通知原告解除合同并搬离租赁场地，双方之间的租赁合同事实上已经解除。但原告按照合同约定属于提前终止合同，应当承担约定的违约金。其次，该行为也必然造成原告泰峰公司在较短时间内难以将上述租赁物再行出租，客观上会给原告泰峰公司带来一定的租金损失。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”的规定，被告邮政物流绵阳分公司应当按照合同约定承担给付解除合同的违约金及赔偿租金损失的违约责任。双方当事人均同意违约金按照合同约定计算为112360元，原审法院予以确认。至于租金损失。如前所述，被告方在2014年5月份即告知原告不再续租，2014年9月就已表明搬离租赁物，原告泰峰公司在此情况下亦应采取适当措施尽量避免租金损失的的扩大。综合当事人的过错程度，原审法院确定租金损失以两个月为宜，即337080元÷12个月×2个月=56180元。综上，判决如下：一、解除原告（反诉被告）四川绵阳泰峰实业有限公司与被告（反诉原告）四川省邮政速递物流有限公司绵阳市分公司于2011年10月27日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）四川省邮政速递物流有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）四川绵阳泰峰实业有限公司违约金人民币112360元；三、被告（反诉原告）四川省邮政速递物流有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）四川绵阳泰峰实业有限公司租金损失人民币56180元；四、驳回原告（反诉被告）四川绵阳泰峰实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，两方当事人均不服，向本院提起上诉。泰峰公司的上诉理由下：一、一审判决被上诉人向上诉人支付违约金112360元，称“双方当事人均同意违约金计算为112360元”，与事实不符，违反了判决不应以调节过程中，单方提出未达成一致意见作为判决依据。依据双方签订的《租赁合同》约定“违约方应向守约方支付该场地全年总费用（租赁费、管理费和税金）的20%违约金，并承担相应经济损失。”被上诉人应向上诉人支付违约金为661239×20%=132248元。二、一审法院仅判决被上诉人向上诉人支付2个月的租金损失56180元，与事实不符。被上诉人违约给上诉人造成的损失不只租金，还应包括场地管理费等费用。上诉人要求支付6个月的租赁费来品迭损失是适当的，也是符合实际情况的。故请求二审法院：1、撤销原审判决第二项，改判为被上诉人四川邮政速递物流有限公司支付上诉人违约金132248元；2、撤销原审判决第三项，改判被上诉人四川邮政速递物流有限公司支付上诉人损失330620元；3、改判由上诉人承担的1260元诉讼费由被上诉人承担；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。
邮政物流公司和邮政物流绵阳分公司的上诉理由如下：一、原审判决要求上诉人按照合同约定全额支付被上诉人违约金，是不合适的。依照司法时间惯例，上诉人应当向被上诉人补偿的经济损失一般应以三个月租金为限，就本案，三个月租金即为84270元。二、原审判决要求上诉人在全额支付被上诉人违约金的同时，再赔偿其两个月租金，有违原审判决确认的事实和法律规定。根据原审认定的事实，早在2013年10月上一租赁年度到期时，上诉人就与被上诉人达成口头协议，约定上诉人在2014年10月18日下一租赁年度届满后，不再租赁被上诉人的租赁物，被上诉人已经同意。根据《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”即使被上诉人确实存在超过合同违约之外的经济损失，其责任也只能由被上诉人自行承担。故请求二审法院：1、撤销原审判决第二项、第三项，改判上诉人向被上诉人承担违约金84270元；2、本案一、二审诉讼费按照被上诉人原审诉讼请求金额与被支持金额的比例由双方分担。
二审经审理查明事实与一审认定的事实一致。
本院认为，四川绵阳泰峰实业有限公司、四川省邮政速递物流有限公司绵阳市分公司双方签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应按约履行。邮政物流绵阳分公司系邮政物流公司所设立的无法人资格的分公司，故其权利义务应归属于邮政物流公司。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，邮政物流绵阳分公司提前终止履行与泰峰公司签订的《租赁合同》，应当承担违约责任。对于双方在违约金方面的争议，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”邮政物流绵阳分公司、泰峰公司签订的签订的《租赁合同》中约定了“违约方应向守约方支付该场地全年总费用（租赁费用及管理费用等）的20%违约金，并承担相应经济损失”，一审法院按照合同约定的租金337080元和场地管理费224720元计算违约金为112360元，泰峰公司认为计算违约金的总费用应按661239元（即租金＋场地综合管理费＋税金99439元）计算，因税金不属于泰峰公司应得收益，故也不在损失范围之内，其该主张于法无据，本院不能支持。对于双方就损失赔偿方面的争议，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，根据已查明的事实，邮政物流绵阳分公司确实已经搬离租赁物，泰峰公司有义务采取适当措施防止损失扩大，但由于客观是本案争议的标的物具有一定特殊性，邮政物流公司单方要求解除合同后，泰峰公司确实难以在短期内找到下一个承租人。一审法院结合实际情况判定邮政物流绵阳分公司支付两个月租金的损失并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由四川绵阳泰峰实业有限公司负担5714元，四川省邮政速递物流公司负担1906元。
本判决为终审判决。
审判长 李又平
审判员 陈 幽
审判员 赵才明
二〇一五年一月三十日
书记员 宋 岩