山东省昌乐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐红民初字第36号
原告赵连江。
被告王军委。
原告赵连江与被告王军委房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年3月13日诉来本院，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月15日、2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告赵连江、被告王军委到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵连江诉称，其经第三方介绍获知被告拥有房产一套，原告与被告王军委于2013年6月1日签订房屋转让购房合同，原告于当日向被告交付了76000元。后获知签订合同时被告所卖楼层没有办理预售许可，与被告所声称的产权清晰、手续齐全、已办理房屋预售许可证不符，请求法院依法判令确认双方签订的合同无效（原告诉至法院时请求解除原、被告之间的房屋买卖合同，诉讼过程中原告变更诉讼请求）；被告返还原告购房现金76000元，及定金违约金10000元；被告按银行同期贷款利率支付利息，自合同签订之日起至返还款结清之日止；本案诉讼费用由被告承担；一并追要另行协议现金3000元。原告为证明其主张，提供提供2013年6月1日原、被告双方签订的房屋买卖合同一份、被告于2013年6月1日书写的收到条一份、补充协议书一份、解除合同通知书EMS送达回执、被告王军委于2012年5月20日与山东荣兴置业有限公司签订的泰和世家7号楼3单元301号认购书、山东荣兴置业有限公司于2012年5月20日向王军委出具的泰和世家7号楼3单元301号购房诚意金收据。
被告王军委辩称，买卖房屋是原告主动联系他的，也是原告主动联系中介的。泰和世家小区7号楼3单元301号房产是他向泰和世家小区缴纳定金认购的。当时山东荣兴置业有限公司人员和他说已经具有所有的手续，应该具有了商品房预售许可登记，具体情况也不是很清楚。被告已经将其于2012年5月20日与山东荣兴置业有限公司签订的泰和世家7号楼3单元301号认购书和山东荣兴置业有限公司于2012年5月20日向王军委出具的泰和世家7号楼3单元301号购房诚意金收据交付于原告，属于已按照合同履行完毕，同时，被告与原告于2014年11月28日签订的关于更名的补充协议因原告未按照约定交付3000元更名费故原告解除合同的主张不成立，原告将解除合同的诉讼请求变更为确认双方的合同无效更不应准许，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该涉案房屋已于原告起诉前办理了预售许可登记，故应驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2012年5月20日，被告王军委与山东荣兴置业有限公司签订泰和世家7号楼3单元301号认购书，同日，被告王军委向山东荣兴置业有限公司缴纳50000元诚意金。原告赵连江经第三方介绍获知被告拥有房产一套，2013年6月1日，原告赵连江与被告王军委就泰和世家7号楼3单元301号签订房屋转让购房合同，约定：原告于2013年6月1日付购房定金10000元给被告；双方于2013年6月1日前到开发商处办理更名手续，后原告再支付60000元整。原告赵连江于同日向被告王军委交付了76000元。原告赵连江与被告王军委就所签订的房屋买卖合同中变更户名事宜签订了补充协议：约定原告赵连江支付被告3000元，被告保证在15天内完成名称变更手续。2015年2月3日，原告赵连江向被告王军委通过EMS发送解除2013年6月1日所签订购房协议书。原告称已支付被告3000元，但未提供证据。
另查明，原告为了证明自己的主张，向本院申请调查泰和世家7号楼3单元301号有关预售登记有关事宜，本院依法向昌乐县昌乐县房产管理局进行了调查，昌乐县昌乐县房产管理局出具证明：泰和世家7号楼于2014年11月13日取得预售许可证，泰和世家7号楼3单元301号未在昌乐县房管局办理期房买卖合同备案手续。
上述事实，有当事人陈述笔录、原被告双方签订的房屋买卖合同、被告出具收到条、补充协议书、解除合同通知书EMS送达回执、被告王军委与山东荣兴置业有限公司签订的泰和世家7号楼3单元301号认购书、山东荣兴置业有限公司出具的购房诚意金收据、昌乐县房产管理局出具证明、EMS送达回执等证据予以证实。
本院认为，一是关于被告王军委与山东荣兴置业有限公司签订泰和世家认购书的性质认定与效力问题：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称：《解释》）第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告辩称的涉案房屋已经在原告起诉前取得预售许可登记证明，其签订的认购书应该有效，《解释》中标明起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效，应结合司法实践中具体情况进行分析认证，本案中，被告在该涉案标的物未取得预售许可登记的情况下，亦未进行期房买卖合同备案，于2013年6月1日与原告签订购房协议，为了维护××稳定的商品房交易市场秩序，亦不适宜认定合同有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人的姓名和住所；（二）商品房基本情况（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，被告王军委与山东荣兴置业有限公司签订泰和世家认购书没有关于（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）、（十一）、（十二）、（十三）的规定，不应认定为商品房买卖合同。商品房认购书只有在符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容和预售许可登记的情况下才具有法律效力。故对被告辩解意见不予支持，被告王军委与山东荣兴置业有限公司签订泰和世家认购书无效。
二是原告赵连江与被告王军委就泰和世家7号楼3单元301号签订房屋转让购房合同效力认定问题：根据《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，出卖方只有在取得商品房预售许可证明的前提下才能进行出售，被告王军委与山东荣兴置业有限公司签订泰和世家认购书认定无效，故被告王军委基于无效的认购书与原告赵连江就泰和世家7号楼3单元301号达成的房屋转让购房合同无效。
三是被告是否返还原告购房现金76000元、支付定金违约金10000元、偿付利息问题：《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告王军委基于无效的认购书与原告赵连江就泰和世家7号楼3单元301号达成的房屋转让购房合同无效，故对原告要求被告偿还76000元房款的主张，予以支持。原告与被告作为成年人，在办理商品房买卖时应当熟悉有关商品房买卖的相关法律规定，遵照法律规定进行交易，双方对签订合同的无效都应承担相应的责任，故对原告主张被告支付逾期利息不予支持，10000元违约金系无效合同约定的内容，亦不予支持。
原告主张被告偿还签订补充协议时交付的3000元，被告不予认可，原告亦未提供相应证据，故对原告该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条之规定，判决如下：
被告王军委与原告赵连江于2013年6月1日就泰和世家7号楼3单元301号签订房屋转让购房合同无效；
被告王军委支付原告赵连江房款76000元，于本判决生效后三日内付清；
三、驳回原告赵连江其他诉讼请求。
如不按本判决确定的期限履行支付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1700元，由被告王军委负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 刘文强
人民陪审员 吴卫华
人民陪审员 吴振国
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 黄文峰