湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终504号
上诉人（原审被告）赵庭杰，男，汉族。
委托代理人姜秀存，湖北长久律师事务所律师。代理权限：特别授权代理，即代写上诉状、代为提交相关诉讼材料、代为签收相关法律文书、代为出庭应诉、代为承认、放弃、和解等。
委托代理人王华敏，湖北长久律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告）杨谷，女，汉族。
委托代理人李建刚，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
上诉人赵庭杰因与被上诉人杨谷房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院于2015年10月12日作出的（2014）鄂襄城民二初字第00158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员彭云飞、苏轶参加评议的合议庭，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人赵庭杰的委托代理人姜秀存，被上诉人杨谷及其委托代理人李建刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告杨谷一审诉请：1、确认赵庭杰与杨谷签订的《购住房协议》有效并判令赵庭杰立即交付约定的房地产；2、判令赵庭杰继续履行《购住房协议》，协助杨谷办理土地使用权证的变更过户手续；3、本案诉讼费用由赵庭杰承担。
原审判决认定：2000年12月19日，杨谷与赵庭杰签订了一份《购住房协议》。协议中以赵庭杰为甲方、杨谷为乙方。协议约定：“根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规之规定，在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方因房屋城市建设拆迁、无房居住，向甲方购买私宅房，甲乙双方达成如下协议：甲方以自购方式取得盛丰村一组编号为……的土地使用权，土地使用权划拨批准文件号，土地面积100平方米，为私宅搬迁。甲方经批准，在上述地块上建设住宅楼，主体建筑物为砖混结构，建筑楼层为4层。建设批准书、襄城区建委，批准时间98年11月30号，选址批准面积为8.24米×10.54米，86.8平方米，4层。乙方向甲方购住房一幢，建筑面积共368平方米，其中实得建筑面积368平方米，上述面积为甲方暂测，如与实测面积有差异的，以国家房地产权登记机关实际测定面积为准。在办理法律法规规定房屋所有权与房屋占用地范围内的土地使用权一致原则，由政府主管部门核定。付款方式，一幢4层共347平方米，合计费用195000元整，该房包括水、电、电线电源与水表齐全。上述费用包括，建筑面积和实际面积不准数据，上述土地面积和实际面积不准数据。该房不存在政府调控价，甲乙双方不得翻（反）悔，如该房不正当行为所致，乙方有权要求依法处理并中止合同，甲方应赔偿全部费用，包括其它费用。付款办法：协议签字之日，预付款125000元整，房屋全部使用，经验收合格，半月内付65000元整，余款在一年内无任何方面意见付5000元整全部付清。交付房屋期限叁月壹日（2001.3.1），交付费用违约责任2%。关于交付证件和物资：1、土地准建证一份；2、土地证一份；3、过户变更证明手续；4、土地证、准建证变更过户手续，乙方办理，费用乙方承担，甲方协助办理；5、身份证复印件一份。本协议一式贰份，甲、乙双方各持一份，本合同未尽事宜，双方另行商议，并增补协议签字生效”。该合同签订后，2000年12月20日，杨谷支付赵庭杰125000元购房款，赵庭杰出具收条一份，内容为：“收到杨谷现金壹拾贰万伍仟元整，预付购房款125000元”。之后赵庭杰将房屋交付给杨谷居住至今。2005年2月7日，赵庭杰向杨谷出具了一份保证书，内容为：“在没办完土地证以前，因国家政策拆迁受到一切损失，责任由赵庭杰承担，办完土地证之后，接到办过户手续”。自2001年4月18日至2007年3月13日，赵庭杰向杨谷出具借条九份，借条金额共计55504元。2011年8月3日，杨谷又向赵庭杰汇款10000元。赵庭杰于2008年5月5日向杨谷父亲杨啟明出具授权委托书一份，内容为：“襄城区土地局：兹授权杨啟明，生于1951年2月27日，现57岁，身份证号420601195102270010。现住襄城区南门外新区北巷57号。授权项目1-2项，⑴项：全权办理原盛丰一组宅基地86.6平方米、建筑面积347平方米，1998年11月30日批准项目；⑵项：协助赵庭杰将其⑴项宅基86.6平方米和建筑面积347平方米全部过户杨谷。已于2000年5月销售给杨谷，身份证号420602198001011546。原双方签定销售合同继续有效，并持合同书办理过房屋使用全部证件。授权时限，办理证件和过房证件完毕。”之后，杨谷父亲杨啟明于2010年9月15日办理了诉争房屋所用土地的国有土地使用权证（国有土地使用证号：襄樊市国用（2010）第310466150号，土地使用权人赵庭杰，坐落于襄城区文昌门社区居委会，用途为住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为101.10㎡），国有土地使用证办理后由杨谷持有。此后，赵庭杰未协助杨谷继续办理相关审批及过户手续，杨谷于2012年11月23日提起诉讼。
原审法院还认定：1998年，赵庭杰向有关部门申请建房。1998年11月30日，襄樊市襄城区建设局审核后认为，赵庭杰所申请建设项目（建设项目名称村民住宅，建设个人名称赵庭杰，建筑规模347平方米，用地面积86.8平方米，项目选定的地点和位置在襄城区盛丰村一组）的选址用地性质、位置符合村镇规划要求。同日，赵庭杰提交的湖北省村镇农（居）民建房规划选址报批表经审批后，同意赵庭杰建房，并向赵庭杰签发了湖北省村镇建设项目开工许可证。
原审法院认为：杨谷与赵庭杰签订的《购住房协议》，并未改变土地利用整体规划和城市建设总体规划，没有改变土地用途，也未损害国家、社会公共利益，虽然在签订《购住房协议》时，诉争房屋所用土地的性质为宅基地，但已于2010年9月15日办理了国有土地使用权证，因此杨谷与赵庭杰签订的《购住房协议》符合相关法律规定，合法有效。诉争房屋在双方签订《购住房协议》以后已交付杨谷并由杨谷实际占有、使用，故不用再次交付。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”之规定，因诉争房屋尚未办理房屋所有权证，故对于杨谷要求赵庭杰协助办理土地使用权证过户的请求，不予支持。杨谷在庭审中认可向赵庭杰提供的借款55504元及向赵庭杰汇款的10000元，实际是向赵庭杰支付的购房款，所以，对杨谷向赵庭杰已支付190504元购房款的事实，予以认定。对于剩余的4496元购房款，因对付款条件是否成就，双方存在争议，赵庭杰又未提起反诉，故赵庭杰可另行主张权利。对于赵庭杰关于双方告之间的房屋买卖存在贿赂关系，《购住房协议》不是其真实意思表示的抗辩主张，因其未提交证据予以证明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条第三款之规定，判决：一、杨谷与赵庭杰于2000年12月19日签订的《购住房协议》合法有效。二、驳回杨谷的其他诉讼请求。案件受理费4200元，由赵庭杰负担。
上诉人赵庭杰不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定杨谷向赵庭杰已支付190504元购房款的事实错误。被上诉人举证的上诉人5年间向其借款的借条，只能证明双方之间存在借贷关系。而借条上未约定还款日期，被上诉人也从未向上诉人主张过还款，故该借款不能直接认定为购房款。（二）原审判决上诉人与被上诉人于2000年12月19日签订的《购住房协议》有效，适用法律错误。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条及《城市房地产管理法》第三十九条之规定，划拨土地及地上房屋的转让应当经过有关部门审批后才能生效。本案上诉人与被上诉人签订《购住房协议》时既未取得划拨土地使用权证书，也没有取得房屋权属证书，也未报有批准权的人民政府审批，属于我国《合同法》第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效情形，《购住房协议》应认定为无效。综上，请求二审法院：1、依法撤销襄阳市襄城区人民法院（2014）鄂襄城民二初字第00158号民事判决第一项，直接改判上诉人与被上诉于2000年12月19日签订的《购住房协议》无效。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人杨谷答辩称：（一）上诉人以其在涉诉合同履行期间收到被上诉人的现金后给被上诉人出具的是“借条”为由，否认答辩人的付款行为，不符合客观事实。（二）诉争《购住房协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，依法应确认其有效。（三）上诉人关于涉诉土地使用权转让因违反我国《房地产管理法》和《土地使用权出让转让暂行条例》的禁止性规定应属无效合同的观点不符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由与事实法律规定不符而不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明：二审查明的事实与一审判决所认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人杨谷与被上诉人赵庭杰签订的《购住房协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。上诉人赵庭杰上诉称双方签订《购住房协议》时未取得划拨土地使用权证和房屋权属证，也没有报有批准权的人民政府审批，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，双方所签订的协议应认定无效。对此，本院认为，涉案房屋所占用的土地类型虽为划拨，但该宗土地原为农村村民宅基地，后因城镇化建设的原因而成为国有划拨土地，其土地性质的转变具有历史的特殊性。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，我国合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。效力性强制性规定着重强调对违反行为的法律行为价值的评价，以否认其法律效力为目的；而管理性强制性规定着重强调对违反行为的事实行为价值的评价，以禁止其行为作为目的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条均是对划拨土地及地上建筑物进行转让需经有批准权的人民政府审批，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的规定，目的是禁止未经相关行政部门审批和缴纳土地出让金而转让划拨土地及地上建筑物，属于管理性规范而非效力性规定。故上诉人赵庭杰关于合同无效的上诉理由，于法不符，不能成立。上诉人赵庭杰上诉还称原审判决认定被上诉人杨谷已向其支付190504元购房款错误，由于上诉人赵庭杰对其在协议签订之后共计从被上诉人杨谷处收款190504的事实无异议，仅对其中出具借条的55504元的性质有异议，认为是借款而非购房款。但无论该55504元是借款还是以借款名义支付的购房款，被上诉人杨谷均有权冲抵本案购房款。原审法院依据上诉人赵庭杰出具的收条、借条以及转款凭证认定被上诉人杨谷已向上诉人赵庭杰支付190504元购房款正确。
综上，上诉人赵庭杰的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4200元，由上诉人赵庭杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 彭云飞
审判员 苏 轶
二〇一六年四月二十六日
书记员 岳伟峰