广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法民一初字第1766号
原告：中山市恒高房地产有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：梁伟健，职务总经理。
委托代理人：刘慧琼、陈渊明，分别系广东靖许汇律师事务所律师、律师助理。
被告：何月梅，女，汉族，住广东省化州市，公民身份号码×××3426。
原告中山市恒高房地产有限公司诉被告何月梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法适用简易程序于同年12月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年10月24日，被告购买原告销售的位于中山市东升镇裕民村“宝鸭塘”紫熙园4期11幢＊＊＊房的房产，当日，双方签订买卖合同，被告选择以银行按揭贷款方式支付房款。原告于2014年11月4日为被告办理买卖合同的备案登记。2015年2月6日，被告向中国工商银行股份有限公司中山东升支行（以下简称工行东升支行）申请539000元的购房贷款，工行东升支行于2015年3月1日发放贷款。同年1月27日，被告因欠款纠纷导致上述房产被查封，工行东升支行发放贷款后未能办理抵押登记，且被告已明确表示无力支付房款，工行东升支行以被告违约为由终止与被告的按揭贷款合同，同时要求原告承担保证责任，并于2015年10月20日在原告账户上划扣该笔贷款。基于以上事实，原告依照商品房买卖合同附件六补充协议第三条第5款第（2）项的约定，选择解除买卖合同并要求被告承担违约责任。原告提起诉讼，请求法院判令：1.解除原、被告签订的中山市商品房买卖合同；2.中山市东升镇裕民村“宝鸭塘”紫熙园4期11幢＊＊＊房的房产归原告所有，被告协助解除该房产买卖合同的备案登记手续；3.被告支付违约金231300元及律师费15000元；4.诉讼费由被告承担。
原告对其陈述的事实提交有以下证据：1.中山市房屋买卖合同、中山市商品房销售合同登记备案证明表；2.个人购房借款／担保合同、电子回单；3.中国工商银行个人贷款提前清偿通知书、划款凭证；4、律师费发票。
被告辩称：1.原、被告签订商品房买卖合同，总价款为771000元，首付为231000元，按揭为539000元，并约定可分期付清首付。被告于2014年10月24日支付现金80000元，并于2014年12月22日再支付38000元给原告。2.被告于2015年2月6日申请的按揭贷款539000元获批，被告开始每月还贷6036.92元，连续支付了5个月。3.被告还贷期间，原告不停警告被告银行要收回所有贷款，房产已不属于被告，同时，银行又要求被告返还按揭款，以致被告无法理解该如何处理。4.被告没有表示无能力返还贷款。5.被告不同意解除合同，若要解除合同，原告应退还已付的房款、按揭贷款、办证及签订合同的律师费合计159984.6元给被告。6.原告所述的律师费与被告无关，应由原告承担。
被告对其陈述的事实提交有以下证据：1.身份证；2.收据；3.存根；4.小票；5.借记卡历史明细清单。
经开庭质证，除律师费发票外，被告对原告提交的证据的真实性均予以确认；除身份证外，原告对被告提交的证据的关联性不予确认。
本院查明：2014年10月24日，原、被告签订中山市商品房买卖合同，订明被告向原告购买位于中山市东升镇裕民村“宝鸭塘”紫熙园4期11幢＊＊＊房的商品房，价款为771000元，原告需于2014年10月24日前支付首期款232000元，余款539000元通过银行按揭贷款方式支付。合同补充协议第三条第5款第2项订明：“若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使原告须承担保证责任而将被告欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，被告自愿同意原告可选择向被告追偿代付款项或解除本合同。……原告选择解除本合同的，则原告代被告向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为被告欠原告的房价款，罚息、违约金、利息及实现债权费用等视为被告欠原告的债务；被告据此解除合同的，被告还应按该商品房总房价款的30%支付违约金给原告”。2014年11月4日，原、被告办理上述商品房的销售合同登记备案。2015年2月6日，原、被告与工行东升支行签订个人购房借款／担保合同及有关文件，约定由被告向工行东升支行申请购房贷款，原告作连带责任保证人，并以上述房屋作抵押。同时，合同订明如抵押房屋被有权机关查封的，构成借款人违约，贷款人可宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生利息、罚息及其他费用。2015年3月19日，工行东升支行向被告发放贷款539000元并依指示将款项转入原告的银行账户内。因上述房屋被查封致未能办理抵押登记，工行东升支行宣布贷款提前到期，要求原、被告提前清偿贷款、利息、罚息及其他费用。原告为此承担保证责任，向工行东升支行清偿贷款本金及利息等共计524166.14元。尔后，原告提起本案诉讼，主张前述实体权利。
就被告答辩请求返还的房款、按揭贷款、办证及签订合同的律师费合计159984.6元，被告未提起反诉，主张实体权利。诉讼中，被告坚持不同意解除合同，本院已向其释明合同解除的法律后果。另被告以违约金过高为由，请求本院调整违约金标准。
另查：原告委托律师参与本案诉讼，支付律师费15000元。
本院认为：被告向原告购买涉案商品房后，因其自身原因导致商品房被查封，银行在发放贷款后不能办理房屋抵押登记而宣布贷款提前到期，要求原告履行保证责任。原告在履行保证责任后，依合同所约定的解除条件行使合同解除权，提起本案诉讼，请求解除商品房买卖合同，并由被告协助办理合同销售登记备案手续，该诉请符合合同及法律规定，应予支持。原告因被告违约所遭受的损失，主要为资金未能回收和商品房未能出售所丧失的商业利润，以及实现债权的费用包括律师费等，本院根据合同履行情况，确定合同所约定的违约金30%已过分高于实际损失，调整以15%计算，确定违约金为115650元。由于违约金为当事人在订立合同中对一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的金钱，其主要功能在于填补损害，故在涉案商品房买卖合同已约定违约金的情况下，除非违约金所约定的数额低于原告所造成的损失，否则原告不能请求增加。据此，在本院确定违约金标准过高并已考虑实现债权的费用，对违约金进行调低以后，原告请求的律师费不再支持。合同解除后，应根据履行情况和合同性质，予以返还。被告坚持不同意解除合同且未对已付的款项返还问题提起反诉，本院对其与之有关的答辩意见不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告中山市恒高房地产有限公司与被告何月梅签订的中山市商品房买卖合同；
二、被告何月梅于本判决发生法律效力之日起三日内协助原告中山市恒高房地产有限公司办理注销中山市东升镇裕民村“宝鸭塘”紫熙园4期11幢＊＊＊房的销售合同登记备案手续；
三、被告何月梅于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市恒高房地产有限公司支付违约金115650元；
四、驳回原告中山市恒高房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为2479元，诉讼保全费1752元，两款合共4231元，由被告何月梅负担（该款已由原告中山市恒高房地产有限公司预交，本院不作收退，被告何月梅于本判决发生法律效力之日起7日内迳付给原告中山市恒高房地产有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 杨靖华
二〇一六年一月二十日
书记员 赵鑫溶
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