上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8217号
上诉人(一审被告)：金花，女，1979年6月10日出生，朝鲜族，住上海市。
委托诉讼代理人：徐荣康，上海市光明律师事务所律师。
被上诉人(一审原告)：嘉凯城集团商业资产管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：游龙，董事长。
委托诉讼代理人：陈军，上海市袁圆律师事务所律师。
上诉人金花与被上诉人嘉凯城集团商业资产管理有限公司(原嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司，以下简称“嘉凯城商业公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初8142号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金花上诉请求：撤销一审判决主文第二、五项，改判金花向嘉凯城商业公司按合同约定的对折标准支付欠租，金花不再承担违约金人民币(以下币种均为人民币)100,000元。事实和理由：因为商场人气一直不佳，而且在2016年10月9日至同年12月4日期间存在供暖不到位的问题，所以嘉凯城商业公司工作人员袁斌口头承诺只要金花能坚持经营下去，租金可以考虑减免。现金花要求就2015年12月1日至2017年4月6日的租金做对折处理。另外，金花不存在违约行为，故而不应当承担违约金。
嘉凯城商业公司辩称，嘉凯城商业公司工作人员没有权限减免租金，关于供暖的问题，嘉凯城商业公司是根据室内外温差提供供暖，并不存在金花所主张的未及时供暖的问题。金花应当按约足额支付租金，根据合同约定，金花逾期支付租金、物业管理费及公共事业费超过30日，故而合同解除后，金花应当承担100,000元的违约金。
嘉凯城商业公司向一审法院起诉请求：1、要求解除金花与嘉凯城商业公司签订的《嘉凯城·Z18广场房屋租赁合同》；2、要求金花按照每月16,612.37元的标准支付自2015年12月1日起至判决生效之日止的租金；3、要求金花按照每月4,778.90元的标准支付自2015年9月1日起至判决生效之日止的物业管理费；4、要求金花支付2016年1月28日至2017年3月31日的水电费69,266.9元；5、要求金花支付违约金100,000元；6、要求金花腾空并返还上海市政德东路XXX号Z18项目1-06B室商铺(以下简称“系争房屋”)。
一审法院认定事实：2015年5月13日，嘉凯城商业公司(甲方)与金花(乙方)签订《嘉凯城·Z18广场房屋租赁合同》，约定，乙方向甲方承租上海市杨浦区政德东路XXX号Z18项目1-06B室商铺，租赁面积136.54平方米，用于经营“韩国炸鸡、披萨”，经营品牌为“比奇雅”。在签订本合同前，乙方已充分考察本Z18城市客厅项目整体经营现状和环境，自愿承租经营并承担所有与经营相关的责任和风险，不因经营亏损或其他任何理由不履行本合同约定的义务或向甲方提出本合同约定之外的要求。租赁期限为4年，暂定为2015年10月1日至2019年9月30日。免租期包括装修免租期和经营免租期，装修免租期自租赁物业交付金花之日起至2015年8月31日，免租期至2015年9月30日止，免租期间，乙方无需支付房屋租金，但实际使用租赁物业产生的水、电、通讯等公共事业费、商场物业管理费等费用由乙方自行承担。乙方承诺在2015年9月1日前开张营业。乙方向甲方支付履约保证金33,224.74元，如乙方拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，甲方有权从履约保证金中直接扣除乙方所欠的款项。第1年和第2年的租金标准为4元/平方米/天，月租金为16,612.37元，第3年和第4年的月租金为17,609.11元。破月月租金=租赁建筑面积*日租金单价*实际租赁天数。租金每两个月支付一次，乙方应在该交租周期开始之前7个工作日支付，先付后用。乙方未按约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，乙方应按应付未付金额3‰的标准向甲方支付违约金，当逾期超过30日时，甲方有权单方书面通知乙方解除本合同，解除合同通知送达乙方之日生效。免租装修期间，物业管理费为18元/平方米/月，2015年9月1日开始，物业管理费为35元/平方米/月，支付时间与租金支付方式相同。乙方因使用租赁场所实际产生的水费按照5.45元/吨的标准支付，电费按照1.45元/度的标准支付。乙方未按约定按时、足额支付物业管理费、公共事业费的，每延迟一日，乙方应按应付未付款金额3‰的标准向甲方支付违约金，甲方有权在乙方的履约保证金中扣除，当逾期超过30日时，甲方有权单方书面通知乙方解除本合同。乙方应在本合同租赁期限届满、提前终止或本合同解除之日起15日内将租赁物业返还给甲方，即乙方享有最长不超过15日的返还期，在返还期内，乙方无需支付租金，但乙方使用租赁物业产生的其他费用除外。返还期后，乙方应按实际占用的面积、届时实际支付租金的标准和实际超出的天数向甲方支付实际占用费。乙方在租赁期间自行安装的设施、设备归乙方所有，乙方应自行负责拆除，若乙方在返还期后仍未将其自行安装的设施设备拆除，甲方有权自行处置，并无需给予乙方补偿，同时乙方还应向甲方支付拆除费用。乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同，乙方应于合同解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，并向甲方支付100,000元作为违约金，违约金不足以弥补乙方直接和间接损失的，乙方应另行赔偿……(3)乙方逾期支付履约保证金(含对履约保证金进行补足)、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的……合同上乙方为“上海市杨浦区成彬餐厅”，金花盖章。2015年6月4日，金花支付履约保证金33,225元和首期租金33,225元。2015年6月24日，嘉凯城商业公司向金花交付房屋。2015年8月26日，金花支付2015年6月24日至8月31日的物业管理费5,488.91元。2016年3月16日，金花以系争房屋为经营场所注册“上海市杨浦区成彬餐厅”，类型为个体工商户。2017年3月16日，嘉凯城商业公司向金花送达“催款函”，要求金花于2017年3月22日前支付2015年12月1日至2017年3月31日的租金265,797.91元、2015年9月1日至2017年3月31日的物业管理费88,477.92元和2016年1月28日至2017年3月1日的水电费65,281.45元，共计419,557.28元，逾期支付达15日以上的，嘉凯城商业公司有权停止提供空调、供电、供水及其他管理服务。2017年4月5日，嘉凯城商业公司向金花送达“关于停止物业服务的告知函”，要求金花最晚于2017年4月6日17：00前支付欠费，否则嘉凯城商业公司将于2017年4月7日9：00停止供电、供水及物业服务等。2017年4月5日，金花向嘉凯城商业公司工作人员提交减免和延付租金的申请。2017年4月7日，嘉凯城商业公司对系争房屋采取断电措施，金花停止经营。2017年4月25日，嘉凯城商业公司向金花寄送“解除租赁合同通知书”，通知金花双方签订的《租赁合同》于本函件发出之日起解除，要求金花在15日内将租赁房屋按照租赁合同约定返还嘉凯城商业公司，逾期不返还的，视为金花放弃租赁房屋内的所有设施设备、物品的所有权，嘉凯城商业公司有权进行处置，嘉凯城商业公司有权向金花追偿由此产生的一切费用以及逾期归还房屋所产生的占有使用费；要求金花在收到通知后5日内交纳欠付的2017年4月30日之前的租金、物业管理费以及2017年3月30日之前的水电费等公共事业费用共计444,934元；如金花逾期仍未履行，嘉凯城商业公司将追究金花违约责任。金花于2016年4月26日收到上述书面通知。
一审审理中，双方确认签约时“上海市杨浦区成彬餐厅”尚未注册成立，不具有签约资格，金花为签约主体。金花确认未支付过水电费和2015年9月1日之后的物业管理费，对嘉凯城商业公司主张的2016年1月28日至2017年3月31日的水电费69,266.9元予以认可，并同意支付。嘉凯城商业公司确认，嘉凯城商业公司断电后，金花曾要求搬走店内物品，但嘉凯城商业公司规定欠费租户不能搬走物品，嘉凯城商业公司未在“解除租赁合同通知书”通知的返还房屋期间后自行收回系争房屋，因为嘉凯城商业公司无处放置金花的物品。合同解除后，金花已支付的保证金用于抵扣欠付费用。2017年7月20日，金花将系争房屋内物品清空，嘉凯城商业公司收回系争房屋。
一审法院认为：嘉凯城商业公司与金花签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有拘束力。金花应按照合同约定支付租金、物业管理费和公共事业费。合同约定金花迟延支付租金、物业管理费、公共事业费超过30日，嘉凯城商业公司可通知金花解除合同，并要求金花支付违约金。因金花迟延支付租金、物业管理费和水电费，嘉凯城商业公司于2017年4月25日书面通知金花解除合同，双方的租赁合同应于2017年4月26日通知送达金花时解除。金花应按照合同约定支付嘉凯城商业公司违约金100,000元。双方已于2017年7月20日交接房屋，嘉凯城商业公司要求金花返还房屋的诉请，已实际履行，无需重复处理。因金花欠付费用，嘉凯城商业公司于2017年4月7日采取断电措施，金花无法实际经营，而嘉凯城商业公司拒绝金花搬离系争房屋内的物品，亦未采取措施减轻损失，导致损失进一步扩大，故金花无需支付2017年4月7日起的租金、房屋使用费和物业管理费。对于嘉凯城商业公司主张的水电费，金花同意支付，法院予以确认。嘉凯城商业公司要求履约保证金用于抵扣金花欠费，于法不悖，法院予以确认。判决：一、嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司与金花签订关于上海市政德东路XXX号Z18项目1-06B室商铺的《嘉凯城·Z18广场房屋租赁合同》于2017年4月26日解除；二、金花应支付嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司自2015年12月1日起至2017年4月6日的租金269,074.88元，扣除金花已支付给嘉凯城商业公司的履约保证金33,225元，金花应于判决生效之日起十日内支付嘉凯城商业公司租金235,849.88元；三、金花应于判决生效之日起十日内支付嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司自2015年9月1日至2017年4月6日的物业管理费91,741.79元；四、金花应于判决生效之日起十日内支付嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司自2016年1月28日至2017年3月31日的水电费69,266.90元；五、金花应于判决生效之日起十日内支付嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司违约金100,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审审理中，嘉凯城商业公司提供落款日期为2017年7月17日的上海市虹口区市场监督管理局《准予变更(备案)登记通知书》一份，载明嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司企业名称变更为嘉凯城集团商业资产管理有限公司，嘉凯城商业公司表示其取得相关材料时一审法院已经判决，故而未能在一审审理程序中及时提交工商变更材料。
二审审理中，金花表示其要求减免租金和不同意支付违约金就是因为嘉凯城商业公司供暖不到位以及未及时催讨租金导致损失扩大，但合同或者国家相关规定均未提及2016年10月9日至12月4日这段时间嘉凯城商业公司应当提供供暖，嘉凯城商业公司工作人员袁斌口头表示租金减免的问题还需要向上级集团请示。
以上事实，有上海市虹口区市场监督管理局《准予变更(备案)登记通知书》及本院审理笔录予以证实。
本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。金花以未及时供暖等问题拒付租金缺乏法律依据，金花也未能提供证据证明双方已就租金减免事宜达成最终合意，故而嘉凯城商业公司有权向金花追讨合同期内金花欠付的全部租金。根据合同约定，因金花欠付租金、物业管理费、公共事业费的原因导致嘉凯城商业公司解除合同的，金花还应当承担违约金100,000元。一审法院据此判决金花向嘉凯城商业公司支付抵扣租赁保证金之后的租金欠款及违约金，并无不当。现金花上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。
综上所述，金花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,818元，由上诉人金花负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一七年十一月十四日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……