广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初4873号
原告：吴俊云，女，1985年6月22日出生，汉族，身份证住址湖北省嘉鱼县，
委托诉讼代理人：张秀洪，广东广瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓谷兰，广东广瀚律师事务所律师助理。
被告：中山市富业房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区中山二路68号三楼300室。
法定代表人：李凯潮，总经理。
委托诉讼代理人：张倩玲，该司员工。
原告吴俊云与被告中山市富业房地产开发有限公司（以下简称富业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴俊云委托诉讼代理人张秀洪，被告富业公司委托诉讼代理人张倩玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴俊云向本院提出诉讼请求：被告向原告退还购房款99427.13元（7624.78元/平方米×13.04平方米）。事实与理由：原、被告于2012年8月签订东尚新地花园认购书、中山市商品房买卖合同，约定被告将中山市东区东尚新地大厦1幢202房出售给原告，房地产的约定建筑面积为58.1平方米，套内面积为42.84平方米，单价为7624.78元每平方米，总价为443000元。被告在向原告推销房地产时明确向原告表明，房地产按照面积来计算价格，如面积有出入可以按照认购书的约定多退少补。合同签订后，原告按照约定履行了合同义务，但被告却没有按照合同的约定履行义务，一直拖延为原告测绘房地产办理房地产权证，直至2017年2月，被告通知原告办理房地产权证的领取手续，在办理手续时，原告得知涉讼房地产经过测绘后的建筑面积只有45.06平方米，比合同约定的少了13.04平方米，差异比例为22.4%，套内面积只有31.89平方米，少了10.93平方米，差异比例为25.5%。原告发现涉讼房地产面积差异巨大时，根据民法通则的公平公正原则，要求被告退还多付的购房款，但被告拒绝。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。
原告吴俊云对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.认购书；2.中山市商品房买卖合同；3.中山市商品房销售登记备案表；4.认购书须知、维修资金收据；5.商品房交易申请表。
被告富业公司辩称：1.原、被告之间签订的中山市商品房买卖合同是中山市国土资源局和中山市工商行政管理局联合制定的合同模板，并未被告单方制作的合同。因此不存在格式合同的问题。2.中山市商品房买卖合同明确约定涉讼房地产为复式结构，按套计价，不按照面积差异进行补差。3.房屋实际层高5.2米，首层3米，二层2.2米，复式二层面积为13.04平方米，产权证书上之所以有面积的差异，是因为没有计算复式二层的面积，这仅仅是在测量上存在了差异，正是因为遇见有可能产生测量上的差异，所以在中山市商品房买卖合同中才约定了按套计价。4.虽然产权登记机关未将复式二层面积计算在内，但不登记在册并不影响原告的占有、使用、出租、转让的权利。
被告富业公司对其辩解在举证期限内提供的证据有：1.照片；2.被告自行制作的东尚新地大厦成交价格表。
本院经审理认定事实如下：2012年8月15日，原告（认购方）与被告（出售方）之间签订东尚新地花园认购书，约定由原告认购被告开发建设的位于中山市东区东尚新地大厦202房房地产，另外有约定“出售方保留对该物业根据规划设计需要作出相应调整的权利。若套内建筑面积误差在±0.6%（含±0.6%）以内的，楼价款保持不变；超过±0.6%以上至±5%（含±5%）以内的，双方均同意按中山市商品房买卖合同约定套内面积单价，采用多退少补的形式处理；超过±5%以上的，认购方有权选择退房或由出售方按中山市商品房买卖合同约定套内面积单价采用多退少补的形式处理；公摊面积发生差异时楼价款不作调整。2012年9月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市东区东尚新地大厦202房商品房（建筑面积58.10平方米，套内建筑面积42.84平方米）。第四条，计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款：√2.该商品房属预售商品房，按套出售并计价，总金额为443000元。第五条，面积确认及面积差异处理（当事人选择按第四条第二种方式计价的，不适用本条约定）。付款方式为2012年9月20日以现金方式支付133000元，2012年10月20日以商业贷款方式支付310000元。出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.双方确认并同意于2011年10月31日为该商品房的交付时间，出卖人承诺在交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，逾期方视为交付延误，按本合同第九条承担违约责任。另外，在合同附件一中有房屋平面图，分别标画有复式首层以及复式二层的具体形状与长宽。该合同还约定了其他事项，并由原告签字、被告盖章确认。后原告通过现金以及贷款相结合的形式向被告支付全部购房款443000元。后被告按约定向原告交付涉讼房地产。在申请产权证书之时，原告发现涉讼房地产的建筑面积为45.06平方米，套内建筑面积为31.89平方米，与中山市商品房买卖合同约定的不符，故原告诉至本院，主张前述实体权利。
另查，涉讼房地产于2012年9月26日办理销售登记备案。庭审中，被告称涉讼楼盘取得预售许可证的时间是2010年10月22日，被告在出售涉讼楼盘之处，已经封底，房屋内的结构清晰可见，购房者可看到示范间；涉讼楼盘只有一幢楼，合共185套房屋，其中复式房屋有115套。涉讼房地产是带有豪华装修的复式样板示范间，内并有家私。另，涉讼房地产目前由原告自行居住使用，因存在面积争议，原告暂未领取涉讼房地产的权属证书。
诉讼中，原、被告双方有和解意愿，向本院申请30日庭外和解期限，但期限届满，双方并未达成一致意见。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告之间所签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。结合本案实际案情作具体分析：第一，原、被告之间签订的中山市商品房买卖合同中明确约定涉讼房地产是按套出售并计价，标示明确（在该条款前有“√”）且第五条中明确约定如果当事人是选择按套出售并计价的，则不适用面积差异的处理约定。这是原、被告之间协商并作明确约定的结果，不存在可撤销或无效的情形，此条款亦非格式条款。被告虽辩称原、被告双方在东尚新地花园认购书中对面积差异的处理有约定，但认购书仅是预约合同，原、被告双方最终协商结果应以本约的约定为准，对于被告此项辩解，本院不予采纳。第二，涉讼房地产结构特殊，为复式结构，此亦是涉讼楼盘的卖点之一。在被告销售涉讼楼盘之时，设有示范间供观看，复式结构清晰可见，复式二层亦可供居住使用。第三，因涉讼房地产的结构特殊，面积差异并不影响原告的居住、使用、出租。因此，原告主张退还面积差异的款项缺乏事实依据及法律依据，且有违诚实信用原则，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原告诉求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告吴俊云的诉讼请求。
案件受理费2286元，减半收取为1143元（原告吴俊云已预交），由原告吴俊云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 梁丹妮
二〇一七年六月二十日
书记员 宋依蒙
黄怡凤