菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）菏民一终字第394号
上诉人（原审被告）：山东泰和明天置业有限公司。
法定代表人：张吉明，该公司董事长。
委托代理人：吴清房，山东九洲苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈中伟，男，1985年6月12日出生，汉族，市民。
委托代理人：韩爱冰，山东信法律师事务所律师。
上诉人山东泰和明天置业有限公司（以下简称泰和明天公司）与被上诉人陈中伟商品房销售合同纠纷一案，菏泽经济开发区人民法院于2013年4月11日作出（2012）菏开民初字第352号民事判决，泰和明天公司不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭于2013年8月9日公开开庭进行了审理。上诉人泰和明天公司的委托代理人吴清房，被上诉人陈中伟的委托代理人韩爱冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈中伟诉称，2009年5月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的8#-C302号房产，面积为119.033平方米，总价款282108元，2010年10月31日前交付使用。原告按照合同约定履行了自己的全部义务。但被告至2011年1月2日才向原告交付房产，且逾期未办理房产证，违反了合同的约定。现原告请求被告支付延期交房违约金5332元，主房短缺面积房款6856元，延期办理产权证违约金20805元，并限期办理产权证，诉讼费用由被告负担。
被告泰和明天公司辩称，一、2009年11月11日，因大雪天气联通工会负责人裴明华给被告工程部下达了临时停工令，2010年2月19日才正式开工，停工99天；2010年4月23日，山东丽天建设集团有限公司给被告出具了工期顺延申请书，要求顺延31天，两项合计130天。根据合同约定，被告不应承担违约责任；原、被告已将交房日期变更为2010年12月31日，被告于2010年12月30日在报纸上刊登了交房公告，根据原、被告补充协议约定，视为房屋已交付，被告已按期履行了交房义务。二、被告与联通工会签订了团购协议，原告与联通工会是一种信任委托关系，联通工会成为购房者的代理人，并与被告进行房屋销售方面的谈判，二者之间签订的合同、补充协议、调解意见等文书对购房者具有法律约束力。2011年11月11日，被告与联通工会之间达成的调解协议，约定由联通工会负责处理各业主房款多退少补事宜，应由联通工会退还原告面积差价。三、被告已多次通知联通工会统一办理房产证，但原告至今未向被告提供任何办证的相关资料，也未要求被告办理房产证，根据合同约定，被告不应承担逾期办证的违约责任。
菏泽经济开发区人民法院审理查明，2008年1月16日，被告与中国联通工会山东省菏泽市委员会（以下简称联通工会）签订团购协议书，双方约定：联通工会团购被告开发的泰和水岸嘉苑小区6#、8#楼；2008年3月31日前，联通工会付款30%，余款通过银行按揭支付或在具备按揭条件之日起十日内一次性付清等。2008年3月15日，双方就团购事宜又签订了补充协议，约定：联通工会只团购8#楼，共有住宅117套、商铺13套、储藏室117套，总面积为19946.26平方米，平均价格2680元／平方米；联通工会于签订本补充协议5个月内预付工程款2200万元，余款在符合预售条件后由联通工会以按揭或现金方式支付，支付日期按原合同执行；联通工会自行确定各楼层住宅、储藏室、商铺价格，被告按照总价与联通最终通算结帐；在被告楼盘符合预售条件，且联通工会按时支付房款的情况下，被告根据联通工会提供的购房客户户名、面积、总价及付款情况等明细，给予联通工会客户转签正式购房合同，并定期按联通工会提供的客户名单和金额在联通工会原预付的工程款中转为个人购房款。
2009年5月10日，原、被告签订了商品房买卖合同，该合同记载：原告购买被告开发建设的泰和.水岸嘉苑第8幢C单元302号房，建筑面积119.033平方米，每平方米2370元，总金额282108元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；原告于2009年5月10日之前付清首付款82108元，于2009年5月25日之前付清余款200000元，以银行按揭支付；被告应当在2010年10月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实延期：……因雨雪等恶劣天气、原告未交清房款、情势变更等原因，被告无需承担违约责任；被告如未按合同的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；由于原告的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告于交房前，向原告发出房屋交付使用通知书；如果原告在此前没有完全履行合同约定的付款义务，被告有权延迟向买受人交房。原告未在房屋交付使用通知书规定的时间到指定的地点办理房屋交接手续的，则双方同意房屋交付使用通知书规定的办理房屋交付手续的期限届满之日视为被告交付交付之日，有关物业管理费从该日起计收。被告于交房前在菏泽主流媒体（如牡丹晚报）上以公告形式发出的房屋交付使用通知，自发出之时，视为房屋已交付，原告予以认可；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房款的1‰赔偿原告损失。2、因原告未在规定的期间向被告提供齐全的办证资料并交清全部办证税费，延期办理权属登记的，被告不承担责任，由原告自负。3、办理房产登记费用按规定由原告自行承担。合同中还记载了原告的地址及联系电话等事宜。原、被告均称该合同第十五条第2项中“规定的期间”为商品房交付后180日。双方还约定由被告为原告办理房屋产权证书。
2009年5月11日，因原告已支付被告购房款82108元，被告为原告出具收据一份，载明收款事由为8号楼C302室首付款。后原告通过银行贷款的方式将剩余购房款200000元支付被告。2011年1月2日，菏泽天海物业有限责任公司应被告委托，将泰和.水岸嘉苑第8幢C单元302号房交付原告，并收取原告契税、办证费、办证押金、测绘费、交易费、工本费、登记费、手续费、维修基金、暖气开户费、天然气开户费等费用，原告及物业代表均在房屋交付验收表上签名确认。
另查明，2009年11月11日，联通工会代表人裴明华向被告下达停工令：由于下雪天气降温至零度以下，8#楼正在铺设瓷砖，为了确保工程质量，决定从2009年11月12日起下临时停工令，待温度达到施工条件时再开工，被告称此次停工时间为99天。山东丽天建设集团有限公司于2010年4月23日向被告出具书面材料，称8#楼客户提供的瓷砖型号不齐、供砖不及时等原因，延误工期31天，要求据实顺延工期。2010年12月28日，泰和.水岸嘉苑8#楼经验收合格。2010年12月30日，被告在牡丹晚报、齐鲁晚报刊登泰和.水岸嘉苑8#、9#、6#楼交房公告。2011年11月11日，联通工会与被告就水岸嘉园8#楼达成调解意见，该意见载明：“由于多方面原因水岸嘉苑8#楼没有按双方合同约定时间交房，购房业主意见很大，联通工会起诉了泰和明天公司，由于部分业主自己主动放弃索赔，因此二审法院要求退回一审法院重审，为此联通工会撤诉，双方协商如下：一、一审联通公司工会发生的诉讼费25480元，律师费10000元由泰和公司承担，合计35480元（诉讼费按实际发生的金额）。二、按联通开具的收据人名给业主办理购房手续，凡是参与一审起诉的业主在签署撤诉声明后，泰和明天公司不再加收额外费用。三、按联通提供的各户头收据金额，在实测面积确定，按多退少补后的实际金额开具正式购房发票和签署购房合同，联通提供的收据金额各户加起来的总额不能超过联通应支付总款的金额，否则泰和明天不予办理超额的合同和开据发票。四、在交房过程中发生的问题，双方协商解决，尽量达到业主满意。对团购协议面积和房管局实测面积之间的差异，因单套单价及总价为联通工会在团购的情况下自行制定价格并销售给各业主，因此在多退少补过程中，按房管局对8#楼的测绘数据算出实测面积与团购面积之间的差额，由泰和明天与联通工会按实测面积结账后，由联通工会负责给予业主进行多退少补房款。五、购房业主个人有意见的，三方共同协商解决，调解不下的由个人按购房程序按法律途径解决”。
经调查，菏泽市房地产勘察测绘中心对原告购买的商品房测绘的产权面积为116.14平方米。菏泽市房产交易中心出具证明：2011年12月9日，泰和明天向菏泽市房产交易中心提交泰和水岸嘉苑8号楼初始登记材料，申请办理初始登记，2012年5月14日完成登记。办理了初始登记，购房户可以申请办理房屋产权证书。
又查明，2011年4月6日至2011年7月6日，中国人民银行公布的1年贷款年利率为6.31%。
上述事实有当事人陈述、团购协议书、补充协议、停工令、商品房买卖合同、收据、房屋贷款合同、房屋交付验收表、停工令、房产部门答复等证据在卷为凭，这些证据已经当事人庭审质证和审查，可以采信。
菏泽经济开发区人民法院审理认为，本案争议的焦点问题有三个：1、被告是否逾期交房，是否应支付延期交房违约金5332元，2、被告是否应退还主房短缺面积房款6856元，3、被告是否应支付延期办理产权证违约金20805元，并限期办证。
关于第一个争议焦点，原、被告约定出卖人应当书面通知买受人办理房屋交付手续，由于买受人原因不能交付的，出卖人公告发出交房通知，视为交付。但被告在未书面通知原告的情况下，直接采用在报纸上公告的方式交房，不符合约定的交付方式，不能视为交房。菏泽天海物业有限责任公司应被告委托，于2011年1月2日将涉诉房屋交付原告，应以此日作为交房日期。按照双方约定的交付时间（2010年10月31日前），被告逾期63天。联通工会代表人裴明华因天气降温至零度以下，为确保工程质量，于2009年11月11日向被告下达停工令，要求被告待温度达到施工条件时再开工。此停工令符合8#楼全体购房者的利益，被告称其于2010年2月19日才正式开工，结合本地气温状况及联通工会的要求，其停工99天应为合理期间。合同约定因雨雪等恶劣天气可据实延期交房，被告请求顺延99天，符合双方约定。山东丽天建设集团有限公司对被告提出的顺延工期请求，系单方作出，未经原告认可，不能做为延期交房的理由，其请求扣除31天没有法律依据，一审法院不予支持。由于工程工期顺延，被告交房日期相应顺延，故被告实际交付日期并未逾期。原告主张的被告支付逾期交房违约金5332元的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于第二个争议焦点，联通工会与被告虽然达成水岸嘉园8#楼调解意见，约定由联通工会负责给予业主进行多退少补房款，但同时又约定购房业主个人有意见的，由个人按购房程序按法律途径解决，所以原告依据商品房买卖合同请求被告退还房款不违反该约定，被告以此为理由辩称由联通工会退还房款，一审法院不予支持。原、被告约定产权登记面积与合同面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。本案中，菏泽市房地产勘察测绘中心测定的涉案商品房的面积为116.14平方米，合同约定面积为119.033平方米，短缺2.893平方米，按每平方米2370元计算，被告应退还原告房款6856元。
关于第三个争议焦点，商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2011年1月2日向原告交付房屋，应在180日内即2011年7月1日前提交办理初始登记的的相关资料，被告于2011年12月9日提交，超出了合同约定的期限。但合同中又约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人未在规定的期间向出卖人提供齐全的办证资料并交清全部办证税费，出卖人不承担责任。本案原告虽然向被告交纳了房契税，但没有证据证明其提交了办证资料，被告在交房后180日内存在免责情形，不应承担违约责任。被告于2012年5月14日完成了水岸嘉园8#楼的初始登记，此后购房户才能够办理房屋产权证书，比双方约定的交付房屋后的180日即2011年7月1日逾期318天，这期间被告应承担违约责任，原告请求违约金计算至2012年3月8日，是对其权利的处分，不违反法律规定，应予准许。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案原、被告对逾期办证未约定违约金，应适用上述规定标准计算。中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”。原告已交房款282108元，违约金按中国人民银行公布的1年贷款年利率6.31%加收30%-50%计算，原告请求每日67.11元，在此浮动范围之内，应予支持。被告应支付原告违约金16844.61元（67.11×251），原告主张过高部分，一审法院不予以支持。原告诉请被告限期办理产权证，因为办理产权证行为最终由房产部门完成，并非被告单方独立完成的行为，此诉请一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定判决：一、被告山东泰和明天置业有限公司支付原告陈中伟逾期办理房屋产权证书违约金16844.61元，退还房款6856元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告陈中伟的其它诉讼请求。
泰和明天公司不服一审判决上诉称，1、一审法院将房管部门审批初审登记材料的期间认定为上诉人的违约期间，属于认定事实错误；2、房屋实测面积与团购面积的差价应由联通工会与上诉人结账后，由联通工会负责给予业主进行多退少补房款。
被上诉人陈中伟答辩称，1、逾期办理房产证期间原审认定正确；2、根据合同相对性，联通工会不是该买卖合同主体。关于房屋面积差额的结算只能寻求合同相对人解决。
本院二审查明的案件事实与菏泽经济开发区人民法院一审查明事实基本一致。
本院审理认为，本案争议的焦点问题是：1、上诉人是否逾期交房、是否应支付逾期交房违约金？2、上诉人是否应退还短缺面积房款？
关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上诉人称房管部门审批初审登记材料的期间不应认定为上诉人的违约期间，根据相关规定，只要因出卖人原因，在合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满前，买受人没有取得房屋权属证书的，出卖人就应当承担违约责任。上诉人称其于2011年12月9日将办理房屋权属证书要求的各项规定资料交由权属登记部门进行初始登记，视为其完成办证义务，其所称的2011年12月9日至2012年5月14日的时间段不承担违约责任的上诉理由没有事实和法律依据。
关于焦点二，联通工会与上诉人虽然达成水岸嘉园8#楼调解意见，约定由联通公司负责给予业主进行多退少补房款，但同时又约定购房业主个人有意见的，由个人按购房程序按法律途径解决，所以被上诉人依据商品房买卖合同请求泰和明天公司退还房款不违反该约定，上诉人以此为理由主张由联通公司退还房款，本院不予支持。根据合同相对性，原审法院驳回上诉人追加联通工会为第三人的申请，符合法律规定。被上诉人要求泰和明天公司退还房款符合双方约定和法律规定。
综上所述，菏泽经济开发区人民法院作出的（2012）菏开民初字第352号民事判决，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费393元，由上诉人山东泰和明天置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李报录
代理审判员 井 慧
代理审判员 秦 迅
二〇一三年十二月三十日
书 记 员 王 森