常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钟民初字第1218号
原告蒋XX，。
委托代理人汤X，律师。
被告吴XX，女。
被告刘XX，女。
被告刘ZZ，女。
上述三被告委托代理人张XX，律师。
原告蒋XX诉被告吴XX、刘XX、刘ZZ定金合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两次庭审，原告蒋XX的委托代理人汤X，被告吴XX、刘XX、刘ZZ及委托代理人张XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2014年3月21日同三被告签订《租房前期协议》一份，约定由原告租用被告吴XX所有的W都会商业街a号和b号、被告刘ZZ所有的W都会商业街c号、被告刘XX所有的W都会商业街d号，上述场地系原“A酒吧”经营地。原、被告签订的《前期租房协议》中约定由三被告在收到定金起25天内将清理场地等相关问题处理完毕，原告为表诚意于签订协议当日支付三被告定金10万元。后协议确定的25天履行期已过数日，三被告却未按协议约定履行清理场地等义务，为此原告多次催促均未果。2014年5月13日，原告书面致函三被告，就其违约行为向其书面告知，要求其依协议履行义务，但是时至原告起诉之日，三被告仍然未有任何履约行为，原告向其租用的场地仍然与协议签订时无任何改观。三被告甚至还在本案所涉房屋张贴了招租广告，企图将房屋出租他人。原告认为，三被告的行为已构成根本违约。因多次协商未果，故诉至法院，请求判令：1、三被告双倍返还定金20万元；2、诉讼费用由被告承担。原告于第一次庭审当庭增加诉请，要求解除原、被告之间的租赁关系。
三被告辩称，1、就原告当庭增加的诉请不需要新的答辩期。2、原告所称并非事实。被告已按照协议完成相应工作，由于原告的原因造成未能继续签订正式的租房合同。原告属于恶意诉讼，请求法院驳回原告要求双倍返还定金的诉讼请求。被告并保留向原告进行追偿的权利。3、我们要求原告在规定的日期前来签订租赁合同，但是原告没有来，我们认为原告违约在先，视为租房前期协议解除。
经审理查明，三被告作为甲方与原告作为乙方于2014年3月21日签订《租房前期协议》一份，内容为：“1、水电气方面，电源应提供一组进户电源，自来水管道及水表完备完好；地下水道畅通；屋面漏水问题要彻底解决。2、清理垃圾方面，现场彻底清理干净，与其他无关的房东用带地墙脚实体墙牢固隔离开（用砖墙砌成），不得用木材和板材；地面平整不得有明显落差，整个清理时间为25天。3、租金第一年和第二年为壹佰万，第三年和第四年、第五年均为壹佰零陆万。4、前面的物业费、水电费等要由甲方支付完毕。5、装修期限为3个月。”该《租房前期协议》还约定，“正式出租协议签订前的前期工作由甲方负责到位并达到乙方的要求，乙方为表示诚意支付十万元租房定金（此诚意定金在租金内），甲方收到定金后要求25天内完成本协议工作内容……”。原告于当日向三被告支付了定金10万元。
至2014年5月7日，上述协议所涉场地仍堆有石块等杂物，地面高低不平并有沟壑，房屋墙壁有大面积破损。
原告于2014年5月13日向三被告发函，书面指出三被告不符合《租房前期协议》约定的情形，包括：1、地面垃圾未清理；2、地面破损严重，有沟壑、落差等不平整现象；3、水电气管路裸露于墙、地面外部，并且有部分管路断裂不通；4、未向原告提供不拖欠物业费、水电费的证明；5、未向原告提供房产证复印件和房主同意出租的证明；6、该房不存在交付条件，如内墙未粉刷，无大门，墙体破损等。发函以后，被告方未采取任何改进措施。
又查明，2014年3月15日，三被告及案外人葛XX等（W都会商业街e、f等的业主）与常州解放建筑工程有限公司（以下简称为解放建筑公司）签订了《拆除清运合同》一份，约定解放建筑公司负责对W都会商业街3-e、3-f、b、c、d、a、3-g、3-h、3-i的吊顶、墙面、地面进行拆除，施工期限为2014年3月17日至2014年4月1日，验收标准为：1、房屋建筑结构、通风管道、空调管道、消防喷淋系统、供水供电管线、照明及其他屋内设施等均完好无损；2、房屋内多余隔墙、楼板等均已拆除，并清运完毕；3、房屋内外无杂物或垃圾堆积，地面平整，无积水。2014年3月30日，三被告及案外人葛XX等又与解放建筑公司签订了《混凝土轻质加气块隔墙施工协议》（以下简称为《隔墙施工协议》），约定混凝土轻质加气块墙的厚度为20cm，施工期为18天，施工方法等等。该《隔墙施工协议》的附件1《W原A强弱电、上下水消防复位施工协议》中约定了工期为4月1日至4月18日，并约定了施工内容及方法等。三被告及案外人葛XX等人为此向解放建筑公司支付了相应的工程款。
2014年4月29日，三被告及案外人葛XX等与常州市W物业服务有限公司签订了《关于A酒吧业主缴纳酒吧欠费的协议》，明确了原A酒吧欠缴的各项费用总计135207.86元，约定由三被告及案外人葛XX等按照每平方米148.12元的标准支付。三被告认可至今未缴纳该物业费用，并解释称，一旦新租户的进入时间确定，在此之前的物业费用将由其向物业缴纳。
2014年5月15日，三被告向原告发函称：“我们已收到你的来函，我们2014年3月21日与你签订了《租房前期协议》后，已经按照协议的要求把房屋全部整修完毕，并在2014年4月12日通知你到现场验收。2014年4月15日按你的要求，我们把我们的身份证、房产证复印件交给你办理营业执照，当时你说因办理营业执照碰到难题，要求我们再等待一个星期时间签署正式租房协议，同时你还和我们一起就租房正式合同方案达成一致意见，并没有对我们房屋的整修提出异议……”。
被告申请了解放建筑公司项目经理姜X、水电施工人高X出庭作证。证人姜X陈述：拆除清运项目在2014年4月12日前已经完成。地面有零碎砖块是因为以后装修需要回填故未清理；另外，因为听从原告的指示改变了施工方案，原先做好的下水管道拿掉以后形成了地面的沟壑；墙壁有大面积破损原因在于，征得原告同意后破墙以便用铲车清运垃圾，考虑到以后重新装修故未堵上。证人高X陈述，整个工程在4月12日前结束，因为听从原告指示改变下水管道的施工方案故形成了地面沟壑。
审理中，原告明确，要求解除的是与被告签订的《租房前期协议》。
上述事实有当事人庭审陈述、《租房前期协议》、《收条》等证据予以证实。
本院认为，根据原、被告签订的《租房前期协议》，原告已交付了定金10万元，被告应当按照协议约定全面履行义务，但被告实际履行协议过程中，并未能按约定全面履行义务，被告履约存在违约行为。我国法律规定，当事人虽有违约行为，但只有构成根本违约致使合同履行不能或履行合同已成为不必要等情况下，合同相对方才能要求适用定金罚则。本案中，原、被告双方签订《租房前期协议》后，被告在拆除原有建筑装潢、清运垃圾、安装水电及消防过程中，截止2014年5月7日，涉诉场地内地面仍堆有零碎砖块等杂物、地面高低不平并有沟壑，不能完全符合双方在《租房前期协议》中的约定。原告在2014年5月13日发函告知被告方不符合合同约定处后，被告未有改进措施，达不到原告方的要求，故原告可以要求解除与被告签订的《租房前期协议》。但考虑到被告的违约行为尚不足以构成根本违约，故原告要求双倍返还定金的请求，本院不予支持。鉴于双方当事人已不能签订正式的租房协议，被告应当退还原告交付的定金10万元。对于被告提出已经按照协议及原告指示履行合同的抗辩意见，因相关证人与被告存在一定的利害关系，又未有其他书面证据相互印证，故对该抗辩意见本院不予采纳。本案经调解未成，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条第一款，判决如下：
一、原告蒋XX与被告吴XX、刘XX、刘ZZ签订的《租房前期协议》解除；
二、被告吴XX、刘XX、刘ZZ应于本判决生效之日起十日内返还原告蒋XX定金10万元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费4300元（原告已预交），由原告承担2150元，三被告承担2150元并于并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 许雯雯
人民陪审员 曹佳义
人民陪审员 张晓琳
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 杨汶旭