上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1317号
原告上海电气自动化设计研究所有限公司。
法定代表人华小龙。
委托代理人唐娟娟，上海市百纳律师事务所律师。
被告上海玉面龙美容有限公司。
法定代表人李勤。
委托代理人杨陈，上海聚隆律师事务所律师。
原告上海电气自动化设计研究所有限公司（电气公司）与被告上海玉面龙美容有限公司（玉面龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月5日受理后，先适用简易程序，后于同年10月10日转入普通程序，依法组成合议庭，于同年11月25日、2014年2月25日、4月9日公开开庭进行了三次审理，原告委托代理人唐娟娟到庭参加三次庭审，被告委托代理人杨陈到庭参加第一、三次庭审，未到庭参加第二次庭审但提交书面意见，上海科东房地产土地估价有限公司（下称科东公司）工作人员顾正同到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告电气公司诉称，其与被告原法定代表人吴瑾于2002年9月5日签订租赁合同，约定：吴瑾承租原告位于本市蒙自路XXX号三号楼底层房屋（产权证为360号7幢，现门牌号为358号二号楼，下称涉案房屋）开设玉面龙美容有限责任公司，租期自2003年1月1日至2012年12月31日，吴瑾不得将涉案房屋转租给第三方。合同签订后，被告从2009年初起陆续将涉案房屋转租他人从事餐饮和足浴店，给原告的生产和经营带来了极大的不便和安全隐患，原告为此多次与被告交涉，均未得到妥善解决。原告在租赁合同到期日前两次发出通知和告知函，通知被告租赁合同于2012年12月31日到期终止，不再续签合同，要求被告搬离涉案房屋，遭拒。因此，原告起诉要求：1、终止原、被告签订的《租赁合同》，被告立即腾空交还涉案房屋；2、被告支付原告2013年1月1日起至判决生效日止的房屋占有使用费（按人民币7.2万元／月计，以下币种均为人民币）；3、被告支付原告房屋占有使用期间的水费（2013年1月至8月为12，859.20元，之后按单结算）及电费（2013年1月至8月为133，282.80元，之后按单结算）。
被告玉面龙公司辩称，不同意原告诉请。租赁合同上的承租人为吴瑾而非被告，故被告并不适格。后被告实际履行该合同。合同到期后，被告按约有优先续租的权利，原告现要求解除合同，不符合法律规定。原告欲收回房屋并非自用，而是对外出租，原告向被告提出的租金高于目前市场价值，迫使被告无法续签租赁合同。租赁合同签订时涉案房屋为仓库结构，吴瑾承租后花费80万元对房屋进行隔层、分间，开设了被告公司、足浴、棋牌室、豫申园小吃和鸡公煲饮食店，之后投资90万元进行装修改建，改扩建费用共计170万元，双方对此并无约定，如果原告要求收回房屋，则应对被告的改扩建费用进行补偿。租赁合同约定年租金为28万元，月租金为23，333.33元，原告现要求被告按7.2万元／月支付房屋占有使用费没有法律依据。科东公司按商业用途评估涉案房屋市场租金有误，涉案房屋为办公用房，如改变为商业用途应经有关部门审批同意，且被告将涉案房屋用作商业用途已经原告同意，故不应按照商业用房标准进行评估。水、电费按约应在原告向被告开具发票后7日内支付，但目前原告未开具发票。
本院经审理查明，本市蒙自路XXX号房屋产权人为上海电气自动化设计研究所（2004年6月30日更名为上海电气自动化设计研究所有限公司）。2002年9月，该房屋7幢底层更换门牌号为358号。
2002年9月5日，上海电气自动化设计研究所（出租方，甲方）与吴瑾（承租方，乙方）签订租赁合同，约定：“1.1甲方同意按下列条款和条件将位于蒙自路XXX号三号楼底层总计使用面积为500㎡的房产出租给乙方使用。1.2甲方同意乙方租赁甲方房产用于开设玉面龙美容有限责任公司。乙方在使用期内依法经营不受甲方干预，乙方不得将租赁房产转租给第三方。2.1租赁期限为10年，自2003年1月1日至2012年12月31日。2.2本租赁期满后，乙方享有继续承租的优先权。租赁条件及费用由双方另行通过友好协商再定，3.1年租金为28万元。3.2乙方按先付后用原则，按季支付租金，在收到甲方合法的发票后10天内支付季租金。本合同签订5天内，乙方预先支付甲方首季租金。如甲方未能按合同规定提供租金发票，则乙方有权顺延租金支付时间，直至甲方提供发票为止。4.1自2002年11月15日至12月31日为免租期。5.2乙方经营实际发生的水、电、电话等费用，按其独立安装的水、电表数按政府规定标准计算。由甲方开具发票后在7天内支付给甲方。7.4若乙方进行装修或改建，应事先将装修方案及图纸交付甲方审查，经甲方同意后进行装修或改建。”
同年9月26日，上海玉面龙美容有限公司即被告成立，注册地址为本市蒙自路XXX号，法定代表人为吴瑾，现被告法定代表人变更为李勤。后租赁合同由被告实际履行，被告已支付原告2003年1月1日至2012年12月31日的租金，未支付2013年1月起的房屋占用费及水、电费。
2007年6月26日，吴瑾获准在本市蒙自路XXX号登记开设上海市卢湾区玉面龙饮食店，该个体工商户营业执照有效期至2011年12月31日。
2012年12月7日、12月20日，原告分别邮寄被告终止房屋租赁合同的通知、租期到期告知函，通知被告双方签订的蒙自路XXX号二号楼（原称三号楼）底层房屋租赁合同将在2012年12月31日到期，合同到期后不再续约，要求被告在2013年1月1日前搬离该房屋。
2013年3月19日，原告邮寄被告及李勤告知函，称原、被告就本市蒙自路XXX号三号楼底层房屋（现为二号楼）签订的租赁合同已在2012年12月31日到期，原告已两次通知搬离，但被告无视双方合同约定仍在经营；且被告从2007年开始陆续将承租房屋转租他人从事餐饮业，给原告带来严重安全隐患，原告多次与被告交涉，均未得到妥善解决；现原告将上述房屋所在的1-4楼整体出租，经营范围仅限办公楼，年租金为220万元，如被告愿意以上条件承租，请在收到本函件的5日内给予书面答复，否则将视为被告放弃优先承租权。
同年7月8日，原告邮寄被告催款函，要求被告收到邮件之日起3日内付清2013年1月至6月30日非法占用涉案房屋的占用费43.20万元、电费76，892元、水费9，021.20元。
同年7月15日，原告张贴告知书，要求被告及相关与该公司建立承租关系的次承租人“玉面龙扦脚足浴店”、“豫申园城隍庙传统小吃连锁店”、“大饼油条早餐摊”于本告知书张贴之日5日内立即搬离蒙自路XXX号三号楼底层。
同年8月21日、9月4日，原告开具购货名称为被告的2013年1-7月的电费发票105，159.60元、2013年1-8月水费12，859.20元、2013年8月电费28，123.20元。
审理中，原告申请评估涉案房屋自2013年1月1日至今的市场租金，本院通过上海市高级人民法院委托科东公司进行估价，2013年12月23日，科东公司出具《上海市黄浦区蒙自路XXX号7幢底层部分房地产市场租金估价报告》，结论为：上海市黄浦区蒙自路XXX号7幢底层部分建筑面积约372㎡（未包含南端部分门卫室、北端自搭房产中介、室内分隔出夹层的面积），房屋类型为办公楼，现状用途为商业的房地产市场租金进行了估价，运用市场比较法，并综合考虑影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在自2013年1月1日至今每月每平方米市场租金均价（不含物业管理费）为243元，本估价报告使用期限至2014年12月22日止。原告对该估价报告无异议。被告对该估价报告不认可，认为应按租赁合同约定租金标准计算房屋使用费，因涉案房屋性质为办公用房，不能作商业使用，否则即构成违法，故科东公司按商业房的市场租金作为标准进行估价明显错误。科东公司对被告的异议进行答复，认为估价人员仅对目前租赁部位进行市场价值评估，同时考虑其层高较高、现状夹层因素对估价对象价值的客观正面影响；由于该物业沿街排列，能形成较大展示面，用作商业亦符合其最高最佳使用的原则，且在过往的评估时段内，估价对象也确实作为商业在经营收益；由于办公与商业两者类型均为非居住类房地产，办公用房办理营业执照后，在对外经营合法性上并没有强制限制，其客观市场租金亦趋同于商业，故对估价对象从其商业价值角度进行考量。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、租赁合同、企业名称变更核准通知书、工商内档资料、进帐单及记帐联、通知及告知函、催款函、告知书、水电费增值税发票，被告提供的个体工商户营业执照、告知函，科东公司估价报告以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，原告与吴瑾签订的租赁合同无法律、行政法规规定的无效情形，应为有效。根据法律规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。吴瑾与原告签订租赁合同，约定吴瑾承租涉案房屋用于开设玉面龙美容有限责任公司，后在涉案房屋上登记设立上海玉面龙美容有限公司即被告，该租赁合同由被告实际履行，故原告请求被告承担合同责任于法有据。
根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案租赁合同约定租期至2012年12月31日，原告多次通知被告合同终止后双方不再续签合同，但被告未予回复，鉴于双方并未续签合同，故该日为合同终止之日，之后被告占有使用涉案房屋丧失合法依据，故原告要求被告腾空并返还涉案房屋、支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。因租赁合同约定的租金标准在10年租期内未有变动，涉案房屋的市场租金及水、电费等系原告实际损失，故被告要求按照租赁合同约定租金标准计算占有使用费的主张，本院不予采纳。根据科东公司估价报告，涉案房屋每月市场租金为90，396元，原告现要求按照7.2万元／月计算占有使用费，本院予以支持。根据原告提供的水、电费单据，原告要求被告支付房屋占有使用期间的水费（2013年1月至8月为12，859.20元，之后按单结算）及电费（2013年1月至8月为133，282.80元，之后按单结算）的诉讼请求，本院予以支持。
被告主张原告如收回涉案房屋应对其改扩建费用予以补偿，因被告未提出反诉，亦未提供证据证明其曾对涉案房屋进行改扩建、改扩建的费用及该装修改建经原告同意并办理了合法建设手续，且租赁期间已届满，故本院对被告该主张不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海电气自动化设计研究所有限公司与被告上海玉面龙美容有限公司2002年9月5日签订的租赁合同于2012年12月31日终止；被告上海玉面龙美容有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空上海市蒙自路XXX号7幢（租赁合同记载为360号三号楼，现门牌号为358号二号楼）底层房屋，将该房屋返还原告上海电气自动化设计研究所有限公司；
二、被告上海玉面龙美容有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海电气自动化设计研究所有限公司自2013年1月1日起至本判决生效日止的逾期腾房占有使用费（按人民币7.2万元／月计）；
三、被告上海玉面龙美容有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海电气自动化设计研究所有限公司上海市蒙自路XXX号7幢（租赁合同记载为360号三号楼，现门牌号为358号二号楼）底层房屋占有使用期间的水费（2013年1月至8月为人民币12，859.20元，之后按单结算）及电费（2013年1月至8月为人民币133，282.80元，之后按单结算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8，979元（原告已预交），保全费人民币3，109.56元，评估费2，000元，均由被告上海玉面龙美容有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
代理审判员 张 宁
人民陪审员 梅德金
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 周 玲
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。