江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第1773号
上诉人（原审被告）ＸＸ，男，1975年12月30日生，汉族，无业。
委托代理人王玥，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州市宏晨物资汽配有限公司。
法定代表人孟静，该公司经理。
委托代理人马淑芹，该公司董事。
上诉人ＸＸ与被上诉人徐州市宏晨物资汽配有限公司（以下简称宏晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第4012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人ＸＸ及其委托代理人王玥，被上诉人宏晨公司的法定代表人孟静及委托代理人马淑芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏晨公司原审诉称：宏晨公司于2008年11月22日与ＸＸ签订房屋租赁合同，将其所有的位于徐州市泉山区xxxx的营业房出租给ＸＸ使用。双方约定：ＸＸ按季度支付房租5400元，并且不得擅自转租，否则宏晨公司有权解除合同收回房屋。自2012年6月起ＸＸ一直拖欠房租，且经过调查得知ＸＸ已将房屋擅自转租给他人使用，租金为10000元每季度。宏晨公司得知上述情况后于2012年11月30日通知ＸＸ解除合同，要求ＸＸ偿还租金、清空并归还房屋。但至今ＸＸ不支付所欠租金，也未归还房屋，甚至于2013年4月再次将该房屋以4500元每月的价格转租。为维护宏晨公司的合法权益，现诉至法院，请求：1、确认双方之间的租赁合同已解除；2、判令ＸＸ支付房租及房屋使用费14400元（自2012年6月至2013年2月，后续所欠房屋使用费计算至ＸＸ实际交付之日，与本案一并处理）；3、本案诉讼费用由ＸＸ承担。
ＸＸ原审未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
原审法院经审理查明：2008年11月22日，宏晨公司与ＸＸ签订《房屋租赁合同书》一份，约定：宏晨公司将其坐落于本市合群新村xxxx营业房一处，面积约260平方米，出租给ＸＸ使用。租赁期限为15年，自2008年12月18日至2023年12月17日，租金为每季度5400元。ＸＸ对营业房在租赁期间只有使用权，不得随意转租、转让，否则宏晨公司有权收回房屋，终止合同。2012年3月1日，ＸＸ与案外人张仁才签订《房屋租赁合同书》一份，约定：ＸＸ有坐落在合群新村xxxx营业房一处，面积约260平方米，出租给张仁才使用。租赁期限为2年，自2012年3月1日至2014年3月1日，租金为每季度10000元。合同签订后，ＸＸ将诉争房屋交给张仁才使用，并收取了张仁才交付的房租。宏晨公司在得知ＸＸ将诉争房屋转租后，于2012年11月30日向ＸＸ发出解除合同通知书一份，内容如下：你与我公司签订的房屋租赁合同，明知该房屋不得转租，擅自租与第三人张仁才，且2012年6月至今房租经多次通知仍未缴纳，基于上述违约情况，我公司与你解除合群新村21#-1房屋的租赁合同，望你接到通知后三日内清空该房屋交至我公司。该通知书ＸＸ于2012年12月3日收到。2013年3月至今，ＸＸ又将诉争房屋转租给案外人王晓斌，租期三年，租金为每月4500元。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，ＸＸ未经宏晨公司同意，擅自将承租房屋转租给第三人使用，宏晨公司得知后，于2012年11月30日向ＸＸ发出解除合同通知书，且该通知于2012年12月3日到达ＸＸ，故可认定双方的租赁合同已经解除。另ＸＸ自2012年6月起即未向宏晨公司交付房屋租金，且至今仍未将承租房屋转租未返还给宏晨公司，故宏晨公司按照双方约定的租金标准要求ＸＸ给付房租及房屋使用费的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认宏晨公司与ＸＸ之间的租赁合同关系已于2012年12月3日解除。二、判决生效后十日内，ＸＸ向宏晨公司支付房屋租金及房屋使用费（均按每季度5400元的标准，自2012年6月计算至实际交付之日止）。案件受理费240元、公告费1697元，合计1937元，由ＸＸ负担（宏晨公司已预交，ＸＸ随案款一并给付宏晨公司）。
上诉人ＸＸ不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、本案中上诉人ＸＸ并没有将房屋出租给他人，该房屋ＸＸ一直用来经营酒店生意，只是将酒店承包给他人帮助其管理，上诉人向其收取一定的管理费用。2、上诉人ＸＸ没有拖欠被上诉人租金。上诉人与被上诉人签订租赁合同，租期从2008年12月18日至2023年12月17日止，上诉人并没有拖欠房屋租金。后因该公司原法定代表人刘家祥去世，ＸＸ与宏晨公司协商，等公司法定代表人通过合法途径变更后再将房租交清。因为该公司原法定代表人已经收取了上诉人ＸＸ的租金，故ＸＸ没有拖欠相关费用。综上，上诉人并没有将房屋转租，亦没有拖欠房租，请求法院依法改判。
被上诉人宏晨公司答辩称：1、对方在上诉状中称“等法人通过合法途径变更后再将房租缴清”，足以说明上诉人承认拖欠被上诉人房租。2、被上诉人原法定代表人刘家祥2012年6月19日去世之前，上诉人房租并不拖欠。在其去世后，公司找上诉人索要，上诉人称等公司法定代表人变更后再交房租。但工商登记变更后，上诉人仍然拒绝支付。3、上诉人将房屋转租给了张仁才，有房屋租赁合同书及收据为证，后又转租给王晓斌，现由王晓斌经营酒店。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人ＸＸ向法庭提交证据如下：1、食品许可证、个体工商户营业执照复印件，以证明该房屋一直由ＸＸ进行酒店经营；2、《酒店承包管理协议》原件一份，以证明ＸＸ与王晓斌之间是承包管理关系；3、收条复印件一份，证明公司原法定代表人刘家祥收取ＸＸ房租到2012年12月20日，金额是16200元。
被上诉人宏晨公司质证意见为：1、营业执照等虽在ＸＸ名下，但不是ＸＸ实际经营；2、《酒店承包管理协议》是后期补签的，应当以原审法院对王晓斌所作的谈话笔录为准；3、对收条不予认可。被上诉人一直按季度收取房租，原法定代表人刘家祥于2012年6月去世，不可能提前预收三个季度房租。且宏晨公司去要房租时，ＸＸ亦同意交纳。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
经双方当事人确认，二审归纳争议焦点为：被上诉人宏晨公司主张解除合同、给付租金有无事实和法律依据。
本院认为：
一、关于租金问题。被上诉人宏晨公司主张从2012年6月起计算欠付租金，而上诉人ＸＸ辩称其已经于刘家祥过世前一次性交付了2012年三个季度的房租。本院认为，上诉人ＸＸ二审中向法庭提交的收条是复印件，且被上诉人宏晨公司对此不予认可。同时，双方合同上约定的履行方式是按季度支付，现收条反映的内容是一次性交纳三个季度的租金，也有违常理。故对于上诉人ＸＸ所提交的该收条的真实性本院不予认可。因此，原审法院判令ＸＸ向宏晨公司支付自2012年6月至实际交付之日止的房屋租金及房屋使用费，并无不当，上诉人的该项辩称本院不予支持。
二、关于房屋租赁合同的解除问题。由于上诉人ＸＸ没有及时交付房租等原因，被上诉人宏晨公司于2012年11月20日向其发出《解除合同通知》，该解除行为符合双方的合同约定及相关法律规定。虽然上诉人ＸＸ对合同解除持有异议，但其未在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉。因此，双方之间的租赁合同关系已于ＸＸ收到《解除合同通知》的当日即2012年12月3日解除，上诉人ＸＸ的该项上诉观点不能成立，本院亦不予以支持。
综上，上诉人ＸＸ的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 崔金城
代理审判员 孟 娟
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 许 丽