湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0192民初761号
原告：中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行，住所地：武汉东湖新技术开发区关山大道111号。
负责人：罗磊，行长。
委托诉讼代理人：于会黎，湖北山河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闵晓培，湖北山河律师事务所律师。
被告：申江红，女，汉族，1975年11月24日出生，住武汉市武昌区，无业。
被告：南国置业股份有限公司，住所地：武汉市武昌区民主路789号。
法定代表人：薛志勇，董事长。
委托诉讼代理人：王茁原，湖北天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡思红，湖北天明律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行（以下简称农行光谷支行）诉被告申江红、南国置业股份有限公司（以下简称南国置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员程静独任审判，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告农行光谷支行的委托诉讼代理人闵晓培，被告申江红，被告南国置业公司的委托诉讼代理人胡思红到庭参加诉讼。经各方当事人申请，本院给予本案一个月调解期限，但各方未能达成一致意见，本案现已审理终结。
原告农行光谷支行向本院提出诉讼请求：1、申江红偿还借款本金92657.99元，支付借款利息2203.54元、罚息69.73元、复利33.83元（暂计算至2017年2月4日），并支付本息还清之日的利息、罚息、复利；2、申江红承担律师代理费6000元；3、农行光谷支行对申江红提供抵押的位于武昌区南湖中央花园碧云天9栋/座4层1号（武汉市期房抵押证明号为武房期昌字第200601819号）享有抵押权，并有权对该房屋折价，或者拍卖、变卖该房产所得款项在担保范围内优先受偿；4、南国置业公司对上述1、2项诉讼请求承担连带保证责任；5、申江红、南国置业公司承担诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：2006年2月17日，农行光谷支行与申江红、南国置业公司签订个人购房担保借款合同，约定该行向申江红提供借款150000元，期限为2006年2月20日至2026年2月17日，采用浮动利率，执行年利率为5.508%；还款方式为等额本息还款，以一个月为一个还款周期；若逾期还款，自逾期之日起按照合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息。申江红以其名下位于武昌区南湖中央花园碧云天9栋/座4层1号房屋为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损坏赔偿金、迟延履行金及诉讼费、律师费、处置费、过户费等实现债权和抵押权的费用，并已办理抵押登记，取得了武汉市期房抵押证明（武房期昌字第200601819号）。南国置业公司自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证，保证范围同上。2006年2月20日，农行光谷支行向申江红发放贷款150000元。截至2017年2月4日，申江红逾期偿还借款本息7期次，尚欠借款本金92657.99元，借款利息2203.54元、罚息69.73元、复利33.83元，合计94965.09元。农行光谷支行特诉至法院。
被告申江红口头辩称，申江红已还清截止到2017年3月20日的期款。分别为2017年3月15日还款3850元、3月18日还款1000元、3月19日还款4000元，3月21日还款1000元、3月27日还款1000元。
被告南国置业公司口头辩称，南国置业公司在借款合同项下承担的是阶段性担保责任，申江红已提供了房产抵押，根据物权法第一百七十六条的规定，农行光谷支行应就物的担保优先实现其债权。
经审理查明：2006年2月17日，农行光谷支行与申江红、南国置业公司签订个人购房担保借款合同，约定农行光谷支行向申江红提供借款150000元，用于购买位于武昌区南湖中央花园碧云天9-401；借款期限自2006年2月20日起至2026年2月17日止，共240个月；借款利率在中国人民银行贷款基准利率的基础上下浮10%，执行年利率5.508%；如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按照调整后的相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率；申江红未按本合同约定归还借款的，农行光谷支行对逾期借款本金从逾期之日直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起至罚息利率相应上调；对应付未付利息，农行光谷支行有权依据中国人民银行规定计收复利；申江红不可撤销的授权农行光谷支行将全部借款直接划入售房人南国置业公司的账户；借款采用分期还款的方式归还本息，每一个月为一个还款周期，共240期，自借款发放后，每月的20日为还款日，归还借款本息方式为等额本息还款，申江红每期应还款金额为1033元；南国置业公司为申江红依本合同所形成的债务提供连带责任保证，保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的费用；申江红以本合同项下所购房屋作抵押，由南国置业公司提供阶段性保证担保，自本合同签订之日起，至申江红取得房产证书，办妥正式抵押登记并将有关抵押文件交农行光谷支行收执之日止，为申江红的债务承担连带保证责任；保证期间为本合同约定的申江红债务履行期限届满之日起2年；申江红自愿以碧云天9-401作为本合同项下债务的抵押物，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等实现债权的费用；合同有效期内，发生申江红连续三期未足额偿还借款本息的，农行光谷支行有权停止发放借款、宣布本合同提前到期，行使抵押权或/和要求保证人承担保证责任。合同附房地产抵押清单，载明抵押人为申江红，抵押权人为农行光谷支行，抵押物为碧云天9-401。
当日，申江红签署划款扣款授权书，载明申江红委托农行光谷支行将贷款以申江红购房款的名义直接划入南国置业公司账户内。农行光谷支行依约发放了借款150000元。2006年2月20日，申江红签署个人借款凭证，载明借款金额150000元，借款日期2006年2月20日，到期日为2026年2月17日，借款利率5.508%。
2006年2月21日，武汉市武昌区房产管理局核发武房期昌字第200601819号武汉市期房抵押证明，载明期房种类为预购商品房，期房座落于武昌区南湖中央花园碧云天9栋/座4层1号，抵押人为申江红，抵押权人为农行光谷支行，并载明本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护。
申江红收到借款后，依约偿还了截至2016年6月20日的期款，其后，未再偿还款项。农行光谷支行遂诉至本院。截止到本案起诉之日，申江红尚欠借款本金92657.99元及相应的利息、罚息和复利。诉讼中，申江红向农行光谷支行偿还了截止到2017年5月20日的期款，包括应付的本金、利息、罚息和复利。各方当事人均确认截止到当日，申江红下欠农行光谷支行借款本金数额为85381.49元，农行光谷支行将诉讼请求中的本金减少为85381.49元，并要求从2017年5月21日起按照合同约定支付罚息。
另查明，上述房屋已交付使用，但未办理房屋权属证书，亦未办理房屋他项权证。
还查明，2016年5月11日，农行光谷支行与湖北山河律师事务所签订委托代理协议，约定湖北山河律师事务所接受委托，就个人逾期住房借款（贷款）纠纷法律诉讼项目提供代理服务，代理期限从2016年5月10日至2017年5月9日，代理方式为根据案件诉讼标的额按照代理费用计算标准及方式计算每起案件的代理费用。2017年2月16日，农行光谷支行向湖北山河律师事务所支付225325.14元。同日，该所向中国农业银行股份有限公司湖北省分行营业部开具本案代理费的增值税发票，金额为6000元。诉讼中，农行光谷支行陈述其无开具增值税发票的资格，故农业银行的增值税发票都是以湖北省分行营业部为主体的。
再查明，农行光谷支行原名称为中国农业银行股份有限公司武汉江南支行，于2013年8月22日变更为现名称。南国置业公司原名称为武汉南国置业有限公司，于2016年6月30日变更为现名称。
诉讼中，农行光谷支行陈述本案合同因申江红未按期足额偿还贷款，于本案起诉之日提前到期。
以上事实，有个人购房担保借款合同、房地产抵押清单、划款扣款授权书、武汉市期房抵押证明、借款凭证、欠款明细、委托代理合同、付款凭证、律师费发票、工商资料及当事人陈述等予以证实。
本院认为，农行光谷支行与申江红、南国置业公司签订的个人购房担保借款合同合法有效，受法律保护。农行光谷支行依约向申江红发放了借款150000元，申江红仅按月清偿了截止到2016年6月20日的借款本息，从2016年7月20日开始逾期还款，其行为已构成违约。根据合同约定，申江红连续三期未足额偿还借款本息的，农行光谷支行有权宣布合同提前到期，故该行提起本案诉讼要求提前收回借款，本院予以支持。诉讼中，申江红偿还了截止到2017年5月20日的期款，农行光谷支行要求其偿还下欠的借款本金85381.49元，并按照合同约定支付2017年5月20日之后的罚息至清偿全部借款之日止，本院予以支持。
申江红以其座落于武汉市武昌区南湖中央花园碧云天9栋/座4层1号的房屋为其借款提供期房抵押担保，并办理了期房抵押证明，该期房抵押证明载明本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，故农行光谷支行要求对该房屋折价、拍卖、变卖所得款项优先受偿，本院予以支持。
本案合同约定南国置业公司为申江红的债务提供阶段性保证担保，即自本合同签订之日起至申江红取得房产证书，办妥正式抵押登记并将有关抵押文件交农行光谷支行收执之日止，为申江红的债务承担连带保证责任，因至本案诉讼时，申江红尚未取得房屋的权属证书，亦无法办理房屋他项权证，故南国置业公司在本案中仍应承担连带保证责任。鉴于申江红已提供了房屋抵押担保，上述个人购房担保借款合同中未对农行光谷支行实现担保的顺序作出约定，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……”的规定，南国置业公司应在农行光谷支行对申江红抵押的房屋行使优先受偿权后，在不足部分的范围内承担连带保证责任。根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款的规定，该公司在承担保证责任后，有权向申江红追偿。
对于农行光谷支行请求的律师费6000元，属于其实现债权的费用，且在购房担保借款合同中进行了明确约定，故申江红应当承担该费用。
综上，农行光谷支行的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告申江红于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行偿还借款本金85381.49元；
二、被告申江红于本判决生效之日起十五日内按照合同约定，向原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行支付2017年5月21日起至款项付清之日止的罚息；
三、被告申江红于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行支付律师费6000元；
四、原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行对座落于房屋武昌区南湖中央花园碧云天9栋/座4层1号（期房抵押证明编号为武房期昌字第200601819号），在折价或者以拍卖、变卖所得的价款在上述第一、二、三项确定的债务范围内享有优先受偿权；
五、被告南国置业股份有限公司对上述一、二、三项确定的被告申江红的债务，在原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行行使上述第四项优先受偿权后，在不足部分的范围内承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向被告申江红追偿；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2320元，减半收取1160元，由原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行负担116元，被告申江红、南国置业股份有限公司共同负担1044元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 程静
二〇一七年六月十六日
书记员 虞尧