湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长县民初字第04557号
原告罗某某，城镇居民。
委托代理人陈强。
被告刘某某，农民（金和宾馆个体工商户业主）。
委托代理人胡谧，1969年5月6日出生，汉族。
委托代理人钱胜吉，1986年4月27日出生，汉族。
原告罗某某与被告刘某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告罗某某请求本院判令：1、被告停止对原告合法所有的房屋进行侵权、排除妨害并将损坏的一楼门面玻璃幕墙恢复到被告交房时的原状；2、被告退还原告租赁押金及租金共计55200元，被告支付原告的律师代理费12000元；3、被告向原告支付其阻碍原告出租门面而产生的各项损失148000元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告刘某某答辩要点：1、2013年12月5日，被告被迫与原告签订《提前终止房屋租赁合同协议书》，原因是：（1）被告投资太多，原告猛涨房租，导致被告亏损无法继续经营。（2）2011年金融危机的不可抗力因素影响。（3）老明城大酒店拆迁。（4）被告多次就亏损情况与原告沟通，原告拒绝，当地居委会调解，2013年12月5日，双方签订协议，被告此时多交了2个月房租24000元。2、被告未妨碍原告出租房屋。原因和经过是：（1）2013年12月5日，双方签订《提前终止房屋租赁合同协议书》，原告的家人同意将来利用被告的装饰装修出租房屋给他人后补偿被告的装修费用，在场人有钟华胜，陈爹。（2）2014年10月28日，原告在被告不知情的情况下拆卸一楼装饰装修变卖，被告出面阻拦。同年11月19日、派出所、司法所、居委会出面调解未成功。3、本次诉讼的过错不在于被告，本案诉讼费、律师费应由原告自己承担。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
2006年2月13日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于长沙县星沙镇三产业街1-11-12、13、14号【星沙天华中路3区45栋（门牌××号）】第一层靠南1缝，以及第二、三、四、五层房屋出租给被告，作为宾馆进行经营使用，租赁期限10年，双方对前四年的租金及付款方式的内容进行了约定，并约定4年后，租金按市场行情每三年调整一次。2010年4月26日、2013年3月22日，双方协商了租金，确定10年的最后三年的租金为每年144000元，并约定：租期期间内被告不得转租，未经同意，不得对房屋进行改造，如造成损害，由被告负责赔偿。被告租房后，在原告出租的第一层靠南1缝一楼门面大理石外墙加装铝塑板，再在铝塑板上安装红色玻璃幕墙（玻璃厚度3毫米，在无色玻璃上涂红色油漆制作而成，总面积为10.66平方米，购买和安装价格共计1600元）。
2013年下半年，被告因经营困难认为原告要求的租金较高，而与原告产生纠纷。同年12月5日，双方签订了《提前终止房屋租赁合同协议书》，约定：自本协议签署之日起解除双方房屋租赁关系，原租赁合同对双方不再具有约束力……按合同约定乙方（被告，下同）违反合同造成的经济损失，由乙方承担全部违约损失……如乙方未在12月5日之前将房屋及其附属物品、设备设施完好、交付给甲方（原告，下同），未结清水电费、网络费、电视电话费、甲方可撤回上述款项（指剩余租金及押金）的支付……该终止协议签订后乙方不存在与原告租赁房屋有关的任何经济关系……违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的一切损失（包括但不限于律师费、差旅费）……同日，原告退还了被告以前交付给原告的押金6000元，以及租金49200元（自2013年12月5日至2014年4月7日止共计4个月零3天的租金），被告出具了收条。同日，被告将所承租的房屋全部返还给了原告，并交付钥匙。此后，双方围绕原告是否应该补偿被告的装饰装修问题发生纠纷。2014年10月28日，被告将原告的一楼门面玻璃幕墙右下部的4块可独立安装并分拆的玻璃损坏（价值2××元）。同年11月份的一天，被告将原告的一楼门面上锁8小时，双方产生纠纷中，长沙县公安局星沙派出所多次出警，对原、被告进行询问。
二、双方当事人有争议的事实在于：1、原告房屋一楼门面的玻璃幕墙是否属原告所有。原告认为双方约定中的“……在2013年12月5日之前将房屋及其附属物品、设备设施完好、交付给原告……”中附属物品为玻璃幕墙装饰装修物，该玻璃幕墙归原告所有，被告损坏后应恢复原状，被告认为附属物品不是指玻璃幕墙装饰装修物，该玻璃幕墙归被告所有，其未侵权妨害，亦未损坏。本院认为，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”之规定，被告自费在原告原有大理石外墙加装铝塑板，再在铝塑板上安装红色玻璃幕墙，该玻璃幕墙与铝塑板、大理石外墙相互独立，玻璃幕墙可单独拆除，故玻璃幕墙应视为未形成附合的装饰装修物，原告认为双方约定中的附属物品为玻璃幕墙装饰装修物，被告对此不予认可，该“约定”就附属物品是否为玻璃幕墙装饰装修物约定不明，原告关于附属物品即为玻璃幕墙的观点不能成立，该玻璃幕墙不归原告所有。
2、被告是否仍对原告合法所有的房屋有停止侵权、妨害的行为。原告认为被告侵权妨害并损坏了一楼门面玻璃幕墙，该玻璃幕墙归原告所有，故诉请停止侵权、排除妨害，恢复原状。被告认为该玻璃幕墙归被告所有，其未侵权妨害，亦未损坏。本院认为，2014年10月、11份，被告损坏玻璃幕墙归其自己所有，被告将原告的一楼门面上锁8小时，但自此之后至今停止了侵权妨害，再无侵权妨害行为。
判决的理由与结果
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《提前终止房屋租赁合同协议书》系双方当事人意思的真实表示，内容符合法律规定，应属有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。
1、被告是否应退还原告租赁押金及租金共计55200元的问题。
原、被告在《房屋租赁合同》中约定押金，后原告收取了被告押金6000元，2013年12月5日，双方终止合同并实际返还了租赁物即房屋，原告已退还了该押金和预交原告的租金49200元，故原告诉请被告返还该押金、租金55200元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
2、被告是否应向原告赔偿各项损失148000元（含房屋占用使用费144000元、交通费、误工费各2000元）的问题。被告损坏原告一楼门面玻璃幕墙，在玻璃幕墙未拆走的情况下，影响了房屋的整体形象，将原告的一楼门面上锁8小时，阻止原告出租房屋，其行为存在过错，构成侵权。被告的前述行为对原告该房屋未予出租产生一定影响，应对原告诉请的损失承担相应的赔偿责任，根据双方原租赁合同的约定，本院酌情认定赔偿一个月的房租12000元为宜。原告未提供证据证实其发生了交通费2000元、误工费2000元，故原告的该诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
3、被告是否应支付原告的律师费代理费12000元的问题。双方签订《提前终止房屋租赁合同协议书》后，原告履行了退还被告押金6000元、租金49200元的义务，被告虽返还租赁物即房屋给原告，但以要求原告支付装修补偿费用为由与原告纠缠，并采取了一些过激行为，未按照合同协议书约定的方式解决纠纷，由此给原告造成一定的损失，故被告应按约定支付原告律师费用，律师费用根据湖南省律师收费标准认定为1100元，多余部分本院不予支持。
另，被告抗辩原告的家人同意将来利用被告的装饰装修出租房屋给他人后补偿被告的装修费用，但双方未确定具体数据，原告对此不予认可，且原告的该房屋至今未出租，补偿被告装修费用的条件并未成就，故该抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告未就原告补偿其装修费用等提出反诉，故其抗辩不在本案中一并处理，双方可另谋合法途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、十五条、第十九条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十条之规定，判决如下：
一、限被告刘某某在本判决生效后七日内赔偿原告罗某某的损失12000元；
二、限被告刘某某在本判决生效后七日内支付原告罗某某的律师费1100元；
三、驳回原告罗某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4608元，减半收取2304元，由原告罗某某负担800元，由被告刘某某负担1504元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 谭立强
二〇一五年三月二十七日
代理书记员 唐玉鹃
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国侵权责任法》
第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。