苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎商初字第01053号
原告苏州名古屋房地产经纪有限公司，住所地苏州市高新区塔园路220号。
法定代表人程思想，该公司经理。
委托代理人郑铭，江苏谐达律师事务所律师。
被告陈赟。
委托代理人蔡伟刚，江苏正盛律师事务所律师。
原告苏州名古屋房地产经纪有限公司（以下简称名古屋公司）与被告陈赟居间合同纠纷一案，本院于2014年9月2日受理后，依法由审判员刘晓夏独任审判，后转为适用普通程序审理，并依法组成了合议庭。本案于2014年11月17日、2015年2月6日、3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑铭、被告陈赟（参加2015年2月6日庭审）及其委托代理人蔡伟刚到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加2015年3月11日庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告苏州名古屋房地产经纪有限公司诉称，2014年5月25日，由原告提供居间服务，被告与案外人王华丽订立关于苏州市吴中区木渎镇山水华庭10幢505室房屋的买卖合同，即《房屋买卖定金协议》。合同约定，被告应当于订立合同当日即2014年5月25日前向原告支付佣金2万元整，但被告至今未予履行。按照相关法律规定，被告的行为已构成根本违约。原告多次催促，被告均予以拒绝。原告故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告佣金20000元。2、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为要求被告支付30000元佣金，后又变更诉讼请求为要求被告支付20000元佣金。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《房屋买卖定金协议》1份，证明原告提供居间服务，2014年5月25日，原告促成被告与案外人王华丽的买卖合同成立。
2、律师函及EMS快递回单2页，证明被告的违约事实。
3、律师函及律师函回复一份，证明被告的违约事实。
4、手机短信一条，证明原告向第三人收取1万元佣金，因第三人并未违约方，按照合同约定，原告已将1万元退还给第三人。
5、民事调解书一份，证明该买卖合同依法成立，人民法院确认不再履行买卖合同义务。
被告对原告提供的证据发表如下质证意见：
对证据1、2的真实性均予以认可，但对关联性不予认可。居间费的支付应建立在合同成立的基础上，既然该合同已经解除，中介费也就失去了要求的基础。如果中介方要求支付，则应证明实际损失的存在，但这些证据与实际损失无关联性。证据3中的律师函为原告单方制作，对律师函回复的真实性予以认可，但被告认为与本案无关联性，从该份证据不能推断出被告是否违约。证据4不符合证据形式且对其关联性不予认可，因为第三人与原告之间收退1万元与本案无任何关系。对证据5的真实性予以认可，但原告理解有错误，该调解书并未指明原、被告双方间的协议究竟是定金协议还是买卖协议，并未就此进行定性。原告的上述三项证据都不能构成原告要求被告支付佣金的依据，因其并不能证明该协议为买卖协议。
被告陈赟辩称，本协议是定金协议，而非房屋买卖合同，买卖合同未成立，不应支付佣金。理由如下：1、协议的标题是《房屋买卖定金协议》，从语法上看即为房屋买卖而签订的定金协议。2、协议提供方为专业的房产中介机构，应该明白这就是定金协议。3、协议正文中多条称“本定金协议”，经办人也称还要再签一份买卖合同的。4、本定金协议中没有包括许多正式买卖合同中应包括的条款及约定。5、原告存在欺诈、骗取被告签订房屋买卖定金协议的情形。
被告为支持其抗辩主张提供了以下证据：
（2014）吴木民初字第646号被告与王华丽之间的房屋买卖合同纠纷一案中原告代理律师所提供的民事起诉状及证据副本（包括房屋买卖定金协议、王华丽的房产证、本案原告律师所发的律师函两份以及本案原告出具的收到王华丽1万元的收据一份），证明被告购买房屋一件事情发生的纠纷在吴中区人民法院已经处理过，本案原告方所受的损失，本案的被告在吴中区的案件中通过补偿给王华丽1万元的方式已经弥补，所以本案中原告没有理由再向被告要求支付佣金。
原告对被告提供的证据发表如下质证意见：
对该份证据的真实性无异议，但对其证明内容不予认可。两个案件原、被告不同，法律关系也不同，因此不可相提并论，各自案件各自处理。
本院认证意见：
对原告提供的证据1-5和被告提供的证据真实性均予以确认，可以作为认定本案事实的依据。
本院经审理查明：
2014年5月25日，案外人王华丽（售房方、甲方）、陈赟（购房方、乙方）与名古屋公司（居间方）签订《房屋买卖定金协议》一份，协议约定：第一条甲方自愿将坐落于苏州市吴中区木渎镇山水华庭10幢505室的房屋出售给乙方，房屋面积为90.09平方米，房产证号002503**，土地证号094**，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，自愿购买。第二条甲乙双方约定该房屋的实际成交价格为人民币壹佰叁拾捌万元整。甲乙双方约定的房屋实际成交价格包含水电、煤气、有线电视等固定设施及固定装修的费用。双方对于其他电器及家具的约定为：买断汽车位1个、独立自行车库1个（编号00250343、09443），固定装修、固定家具家电、空调3个、电视机2台、冰箱1台、洗衣机1台、床3张、写字柜1个、沙发套一套。第三条乙方于2014年5月25日向甲方支付购房定金人民币贰万元整，定金最终冲抵房款。第四条乙方向甲方支付房款的方式为：乙方于2014年6月30日前支付甲方房款人民币叁拾万元整，资金托管与贷款手续甲乙双方约定于2014年12月31日前开始办理。第五条甲方向乙方交付房屋的时间为：房款结清当日，甲方应于交房时将水电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费等相关费用全部结清。甲方应协助乙方办理相关证件的变更手续。第六条甲乙双方约定本定金协议生效后签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。第七条甲乙双方约定办理该房屋转让手续所产生的相关税费由乙方承担。第八条甲方自愿把“两证”（房产证、土地证）交给居间方保管至本协议履行完毕为止。第九条三方约定本定金协议签订之日，乙方向居间方支付佣金人民币贰万元整，乙方须贷款时，相关贷款费用另行支付。第十三条如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的10%作违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。违约方承担居间方的全部佣金费用。
上述协议签订后，陈赟于当日向王华丽支付定金20000元。当日，王华丽并向名古屋公司支付佣金10000元。
因陈赟未按约于2014年6月30日前向王华丽支付房款30万元，王华丽委托江苏谐达律师事务所于2014年8月25日向其发送律师函一份，要求其支付房款30万元。2014年8月27日陈赟回复称：“2014年5月25日，我与王华丽女士仅订立关于苏州市吴中区木渎镇山水华庭10幢505室房屋买卖的定金协议，并于当日向王女士支付了定金。此后因故不能购买上述房屋，于2014年6月21日告知中介人员并请其通知王女士，其后也多次与中介及王女士沟通明确不能购买该房屋。因签订的是定金协议，我已承担定金被罚没的损失，不存在其他的违约责任。”
2014年9月22日，王华丽向苏州市吴中区人民法院起诉陈赟，请求判令其支付违约金138000元。经苏州市吴中区人民法院调解，双方达成调解协议，一致确认2014年5月25日签订的《房屋买卖定金协议》中有关苏州市吴中区木渎镇山水华庭10幢505室房屋、苏州市吴中区木渎镇山水华庭10幢19号车库及自行车库买卖的合同权利义务已于2014年9月3日终止，双方不再就上述房屋、车库继续交易与买卖；陈赟已向王华丽支付的定金20000元不再返还；陈赟另行向原告王华丽支付补偿款10000元。
以上事实由原告提供的证据1-5、被告提供的证据及庭审笔录予以证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方及案外人签订的《房屋买卖定金协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应按约履行。该协议的内容包括两个法律关系，一是王华丽和陈赟之间的房屋买卖合同关系，一是陈赟和名古屋公司之间的居间合同关系。从协议的内容来看，该协议明确约定了房屋的坐落、价格、房款支付方式、房屋交付时间、税费承担及相应的违约责任，已经具备了房屋买卖合同的必要条款，而非仅约定了定金条款，因此房屋买卖合同已经成立并生效。同时，该协议也约定了陈赟作为委托人应当向居间方名古屋公司支付佣金的义务。既然陈赟和王华丽之间的房屋买卖合同成立，则名古屋公司作为居间方已经完成了促成合同成立的义务，故陈赟应当按照《房屋买卖定金协议》的约定在协议签订之日向居间方支付佣金20000元。而王华丽与陈赟在吴中法院达成的调解协议中明确所终止的系《房屋买卖定金协议》中有关房屋买卖的合同权利义务，并不涉及陈赟与名古屋公司之间的居间合同。因此，本院认为，被告陈赟未能按约支付佣金，系属违约，应承担相应的违约责任，原告诉请于法有据，本院予以支持。被告辩称的该协议仅为定金协议以及原告存在欺诈的意见，并无事实依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告陈赟应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州名古屋房地产经纪有限公司佣金20000元。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定预交上诉费用。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599。
审 判 长 刘晓夏
代理审判员 吴 娅
人民陪审员 季秋明
二〇一五年三月十一日
书 记 员 夏玉琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。