湖南省沅陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沅民一初字第285号
原告张军，男，1974年10月1日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。
委托代理人廉道忠（特别授权代理），湖南兴沅律师事务所律师。
被告陈定伟，男，1962年4月1日出生，汉族，湖南省沅陵县人，职工。
被告ＸＸ荣，女，1965年5月27日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。
原告张军与被告陈定伟、ＸＸ荣确认合同有效纠纷一案，原告张军于2014年4月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员廉政担任审判长，代理审判员金艳宁、人民陪审员姜宏齐参加的合议庭，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告张军及其委托代理人廉道忠到庭参加诉讼，被告陈定伟、ＸＸ荣经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张军诉称，2005年3月8日原告张军与被告陈定伟签订《门面抵账协议书》，被告陈定伟自愿将其所有的位于沅陵县五强溪镇金龙宾馆大门左侧一楼门面第7-8间2间门面抵账出售给原告张军，协议约定：总价款17.18万元，签订合同时原告抵还借款109600元，余款待被告办好门面产权过户手续后，原告一次性付清门面款62200元。2007年11月28日，原、被告签订《金龙宾馆门面出售协议》，被告将其所有的位于沅陵县五强溪镇金龙宾馆靠万家福一层门面第4-6间3间门面出售给原告，协议约定总价款35.18万元，签订合同时原告付款34.18万元。办好房产证后付余款1万元，并约定2014年由被告办理房产过户手续。签订协议后，原告都按照协议的约定履行了合同义务，被告也依约将门面实际交付给原告所有，原告对门面已经实际占有使用多年，但是被告至今没有履行办理房产过户手续的合同约定义务。以上门面在产权登记时虽登记在陈定伟一人名下，但被告ＸＸ荣系被告陈定伟妻子，对以上门面应系法定共有人，陈定伟在出售门面时，ＸＸ荣明知且门面交付多年没有提出异议。故原告张军与被告陈定伟签订的《金龙宾馆门面出售协议》应合法有效。但是被告陈定伟在原告不明知的情况下，擅自将已经出卖给原告的门面在建设银行办理贷款时作抵押担保。建设银行在明知门面已经被他人使用却不作调查，也不通知正在使用该门面的用户，草率同意该门面进行担保抵押。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第八条第（一）项规定：“权属有争议的房地产不得设定抵押”；该办法第十九条规定：“以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。”故被告陈定伟将已经出售的门面作抵押，没有其妻子共有人的书面同意，其抵押行为应无效。原告要求被告及时解决房产过户手续，二被告现在离家出走，下落不明。请求法院依法确认原、被告签订的《金龙宾馆门面出售协议》有效；并判决被告依约给原告办理房产证及土地使用证。
原告为支持其主张，向本院提供了如下证据：
1、身份证三份，欲证明原、被告的身份情况；
2、《金龙宾馆门面出售协议》一份，欲证明2007年11月28日原告张军与被告陈定伟签订金龙宾馆门面出售协议，被告陈定伟将其所有的位于沅陵县五强溪镇金龙宾馆靠万家福一层门面第4-6间3间门面出售给原告张军，协议约定：总价款35.18万元，面积108㎡，签订合同时原告付款34.18万元。因甲方（被告）门面抵押农行扣押金1万元，到期在2014年办好房产证移交给乙方（原告）时，乙方（原告）一次性付清1万元。签订协议后，该二间门面所有权归乙方（原告）所有，甲方（被告）不得以任何理由为借口而拒办房产证，否则由甲方（被告）承担一切损失。
3、《门面抵账协议书》一份，欲证明2005年3月8日原告张军与被告陈定伟签订《门面抵账协议书》，因被告陈定伟欠原告张军借款109600元无现金归还，被告陈定伟自愿将其所有的位于沅陵县五强溪镇金龙宾馆大门左侧一楼门面第7-8间2间门面抵账出售给原告张军，协议约定：总价款17.18万元，面积72㎡，签订合同时乙方（原告）抵还借款109600元，余款待甲方（被告）办好产权过户手续后，乙方（原告）一次性付清房款62200元。
4、收款收据四份，欲证明被告陈定伟收到原告支付门面款523600元；
5、沅陵县人民法院庭审笔录及（2011）沅民一初字第679号民事判决书各一份，欲证明被告陈定伟将其所有的位于沅陵县五强溪镇金龙宾馆的十八间门面出售给原告等人；
6、沅陵县房产局房屋所有权证及房屋他项权证各一份，欲证明被告沅陵县五强溪镇金龙宾馆的房屋产权属于被告陈定伟所有，该房屋于2010年8月27日已设定抵押权。
被告陈定伟、ＸＸ荣未作书面答辩，亦未向本院提交任何证据。
庭审时，法庭对原告张军提交的证据进行了审查，经合议庭评议后，认为：原告张军提交的1-6号证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证实原、被告之间的买卖合同关系，均为有效证据，本院予以采信。
根据采信的证据以及当事人的陈述，本院可以认定以下案件事实：
被告陈定伟经营五强溪金龙宾馆酒店需资金周转向原告张军借款109600元，后因经营不善无现金归还，2005年3月8日原告张军与被告陈定伟签订《门面抵账协议书》，协议约定：被告陈定伟自愿将其所有的位于沅陵县五强溪镇金龙宾馆大门左侧一楼门面第7-8间2间门面（面积72㎡）抵账出售给原告张军，总价款17.18万元，签订合同时原告抵还被告所欠借款109600元，余款待被告办好门面产权过户手续后，原告一次性付清门面款62200元。签订协议后，原告按照协议的约定支付了被告购门面款171800元（2005年3月8日用借款抵扣门面款171800元。）被告依约于2005年3月8日将门面交付给原告，原告对门面自2005年3月8日已实际占有并使用至今，被告至今没有履行办理房产过户手续的合同约定义务。2007年11月28日，原告张军与被告陈定伟签订《金龙宾馆门面出售协议》，协议约定：被告陈定伟将其所有的位于沅陵县五强溪镇金龙宾馆靠万家福一层门面第4-6间3间门面（面积108㎡）出售给原告张军，总价款35.18万元，签订合同时原告付款34.18万元。办好房产证付余款1万元，并约定2014年由被告陈定伟办理房产过户手续。签订协议后，原告按照协议的约定支付了被告购门面款351800元（2007年12月6日支付252000元，2007年12月13日支付50000元，2007年12月14日支付49800元，合计351800元。）被告依约于2007年11月28日将门面实际交付给原告，原告对该门面自2007年11月28日已实际占有并使用至今，被告至今没有履行办理房产过户手续的合同约定义务。2010年8月31日，被告陈定伟为沅陵县五强溪镇金龙米业有限责任公司向中国建设银行股份有限公司沅陵支行贷款300万元进行担保，并与中国建设银行股份有限公司沅陵支行于2010年8月19日签订《房地产抵押合同》，被告陈定伟将其所有的坐落在沅陵县五强溪镇的房屋（包括已经出售给原告等人的18间门面）抵押给中国建设银行股份有限公司沅陵支行，该抵押房屋于2010年8月27日办理了抵押登记（抵押范围：整栋房屋，抵押期限：2010年8月20日至2013年11月19日），该抵押房屋于2010年12月27日办理了抵押变更登记（抵押范围：整栋房屋，抵押期限：2010年8月20日至2013年11月19日）。二被告现外出无音信，下落不明。
另查明，被告陈定伟、ＸＸ荣系夫妻关系，被告陈定伟系沅陵县粮食局所属企业五强溪粮油贸易公司职工，因企业改制，沅陵县粮食局将其所属企业五强溪粮油贸易公司的五强溪金龙宾馆房产拍卖，被告陈定伟参与竞买，后沅陵县粮食局与陈定伟于2005年4月27日签订《资产转让合同》，被告陈定伟取得五强溪金龙宾馆房产所有权，并办理了房产证（房屋所有权证号为沅房权证麻伊伏字第000097**号）。该门面在产权登记时登记在被告陈定伟名下（无共有人）。
本院认为，本案系确认合同有效纠纷。原告张军与被告陈定伟于2005年3月8日签订的《门面抵账协议书》和2007年11月28日签订的《金龙宾馆门面出售协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关禁止性规定，应系合法、有效。涉诉门面在产权登记时虽登记在被告陈定伟一人名下，但被告ＸＸ荣系被告陈定伟妻子，对涉诉门面应系法定共有人，被告陈定伟在出售门面时，被告ＸＸ荣对此明知且门面已实际交付多年没有提出异议。故原告要求确认原、被告签订的《门面抵账协议书》和《金龙宾馆门面出售协议》有效的诉讼请求，本院予以支持；原告已履行了支付购买房款的义务，被告虽已将门面交付给原告，原告亦自2007年11月28日实际占有并使用以上门面，但被告未按照协议约定及时配合原告办理房产过户手续，还故意以整栋房屋（包括已经出售给原告等人的18间门面）为沅陵县五强溪镇金龙米业有限责任公司向中国建设银行股份有限公司沅陵支行贷款300万元进行抵押担保，已构成违约，应承担违约责任。原告可以在该项抵押权消失后，主张对涉诉门面的所有权。按照协议约定，被告在2014年办好房产证，约定办理房产证时间不明确，且尚未到期。故原告要求被告依约给原告办理房产证及土地使用证的诉讼请求，本院不予支持。原告诉称被告陈定伟将已经出售的门面作抵押，没有共有人（被告ＸＸ荣）的书面同意，其抵押行为应无效，因系另一法律关系，且原告没有在法定的期限内行使撤销权，本院对该抵押关系在本案中不作认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第五十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条第一款、第十四条、第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告张军与被告陈定伟于2005年3月8日签订的《门面抵账协议书》和2007年11月28日签订的《金龙宾馆门面出售协议》有效；
二、驳回原告张军的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，由被告陈定伟、ＸＸ荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 廉 政
代理审判员 金艳宁
人民陪审员 姜宏齐
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 刘寰宇
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。