浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第1014号
上诉人（原审被告）杨兴喜。
上诉人（原审被告）何惠芳。
二上诉人之共同委托代理人（特别授权）朱杭义。
被上诉人（原审原告）郭笑英。
委托代理人（特别授权）骆国红。
上诉人杨兴喜、何惠芳与被上诉人郭笑英因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2012）金义民初字第3211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告郭笑英起诉称，杨兴喜、何惠芳系夫妻。2007年8月2日，杨兴喜将义乌市南陈村4号楼206室房屋转让给其，转让款为387000元。当日，其支付购房款349000元，余款38000元过户时付清。转让合同约定了权属登记时间，杨兴喜保证转让的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。但在转让后杨兴喜却一直不办理过户登记，其至今不能取得该房屋的权属。现发现杨兴喜、何惠芳根本无售房资格，无法提供做产权凭证的相关手续。其认为，双方签订的房屋转让合同无效，杨兴喜、何惠芳应返还已付的转让款并赔偿房屋的溢价损失。为此，提出诉讼，诉讼请求：1、确认双方于2007年8月2日签订的《房产转让合同》无效；2、判令杨兴喜、何惠芳返还购房款349000元；3、判令杨兴喜、何惠芳赔偿郭笑英房屋溢价损失387000元。审理过程中，郭笑英将第1项诉讼请求变更为解除双方于2007年8月2日签订的《房产转让合同》。
原审被告杨兴喜、何惠芳辩称，郭笑英的三项诉讼请求，其中的第二、第三项诉请是基于第一项诉请的，如果第一项诉请不能够成立的话，第二、三项诉请就无从谈起。围绕第一项诉请，答辩如下，从郭笑英起诉的事实与理由来分析，要求确认房产转让合同无效的理由是不充分的，郭笑英的理由就是房屋受让后杨兴喜不办理过户登记，郭笑英至今不能取得该房屋的权属问题，这一点不是合同无效的情形，双方有否去办理过户登记手续，关键还是在行为，杨兴喜已经将四号楼全部能够申报房产证的手续都提交给义乌市房管处，唯一缺少的就是消防验收证书；郭笑英的第二个理由是说杨兴喜、何惠芳没有售房资格，这一理由也不能够支撑郭笑英所谓的无效合同情形，所以综合以上两点，郭笑英主张的合同无效是站不住脚的，请求法院依法驳回诉请。即使郭笑英合同无效的主张得以成立，第三项诉请也缺乏事实依据，赔偿损失等同于购房款，合同并没有这样的约定，法律也没有这方面的规定，所以赔偿损失的金额是缺乏事实与法律依据的。针对郭笑英变更后的诉讼请求，杨兴喜、何惠芳答辩，1、郭笑英将原来确认的房产转让合同无效变更为解除房产转让合同没有法律依据；2、退一步讲，即使变更诉讼请求合法，郭笑英要求解除房产转让合同也是不能够得到支持的，根据法律规定，郭笑英要求解除房产转让合同，必须要杨兴喜、何惠芳构成了根本性的违约，郭笑英未能举证证明杨兴喜、何惠芳构成了根本性的违约，其请求权缺乏基础。综上，请求驳回郭笑英的诉讼请求。
原审判决认定，2005年12月1日，杨兴喜以400万元合同价向黄忠辉购买位于义乌市稠城街道南陈小区4幢八层连同地下室房屋。2006年10月5日，杨兴喜以150万元的合同价向义乌市江东街道宗塘村民委员会购买位于稠城街道南陈小区3、4幢八层连同地下室房屋。2007年3月3日，义乌市国土资源局制发了义乌国用（2007）第1-4517号、第1-4518号国有土地使用权，其中4517号土地使用证中登记的土地使用者为黄忠辉，坐落：南陈小区4幢，地类为住宅用地，使用权类型为划拨，使用面积49平方米；4518号土地使用证中登记的土地使用者为义乌市江东街道宗塘村民委员会，坐落：南陈小区4幢，地类为住宅用地，使用权类型为划拨，使用面积60.8平方米。两份土地使用证中均注明：该宗地系住宅用地，黄忠辉与义乌市江东街道宗塘村民委员会联建，总用地面积109.8平方米，其中黄忠辉为49.0平方米，义乌市江东街道宗塘村民委员会为60.8平方米。2007年8月2日，杨兴喜与郭笑英签订房产转让合同，合同主要内容为：1、郭笑英向杨兴喜购买南陈新村4号楼2层206室房屋，该房建筑面积约为45.59平方米，每平方米单价8488.70元，总价387000元；2、房屋交付时支付90%计349000元，余款10%计38000元在见证过户时全部付清；3、土地使用权为出让方式取得；4、房屋在交付使用后200日内，杨兴喜将办理权属登记资料报产权登记机关备案等等。合同签订的当日，何惠芳收取了郭笑英购房款349000元。杨兴喜、何惠芳将涉案的房屋交付给郭笑英管业使用至今。审理过程中，义乌市人民法院委托义乌至诚资产评估房地产估价有限公司，对案涉房屋的市值及装修费用进行评估，结论为：位于义乌市南陈新村4号楼206室房地产市场价值及房屋装修费用于评估基准日的评估价值为621400元，其中房屋评估值为619000元、平均单价13578元每平方米、房屋装修费用2400元。另查明，杨兴喜、何惠芳系夫妻关系。
原审法院认为，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应当支持。南陈小区4幢房屋的土地使用权现登记于黄忠辉及义乌市宗塘村民委员会的名下，至成讼日，杨兴喜未取得涉讼的南陈小区4幢206室房屋的物权而将其出售，导致涉讼的房屋所有权未能转移至郭笑英，郭笑英要求解除双方于2007年8月2日签订的房产转让合同，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失，因此杨兴喜、何惠芳应返还郭笑英已付的购房款349000元，郭笑英应返还杨兴喜、何惠芳南陈小区4幢206室的房屋。关于赔偿损失的诉请，该院认为杨兴喜未及时获得讼争房地产的物权是导致合同解除的主要过错方，应当赔偿郭笑英损失；郭笑英购买房屋时未尽审查义务，未了解讼争房屋的归属，未要求杨兴喜出具相关的权利证明，亦有重大过失，结合双方的过错程度及郭笑英对讼争房屋进行装修及对讼争房屋的管业使用利益，依法酌定由杨兴喜赔偿郭笑英已付房款溢价损失及装修损失的60%计126972元（即评估价621400元-装修费用2400元-购房价387000=溢价232000元，溢价232000元÷购买价387000元×已付房价349000元×60%＋装修费用2400元×60%=126972元）。杨兴喜与何惠芳系夫妻关系，夫妻关系存续期间的债务由夫妻双方共同承担。本案中，杨兴喜、何惠芳虽未提出返还南陈小区4幢206室的房屋的诉求，但本着诉讼即解决纠纷，解决纠纷应遵循公平原则，同时也考虑为减少当事人间的讼累，减轻法院诉讼工作的负担，宜在本案中一并作出判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第四款、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件中适用法律问题的解释》第三条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、解除郭笑英与杨兴喜于2007年8月2日签订的房产转让合同；二、杨兴喜、何惠芳返还郭笑英购房款349000元；三、杨兴喜、何惠芳赔偿郭笑英房屋溢价损失及装潢损失126972元；四、郭笑英返还杨兴喜义乌市稠城街道南陈新村4号楼206室房屋；五、驳回郭笑英的其他诉讼请求。上述判决第二、三、四项于判决生效后一个月内履行。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11160元，郭笑英负担3520元，杨兴喜、何惠芳负担7640元；鉴定费2500元，由杨兴喜、何惠芳负担（鉴定费已由郭笑英支付给鉴定机构，杨兴喜、何惠芳应同上述应付款项一并支付给郭笑英）。
宣判后，原审被告杨兴喜、何惠芳向本院提起上诉称，一、一审法院在2013年4月1日庭审结束后进行释明，有违法律。二、“出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移”不能简单、片面地理解为上诉人无涉案房屋的房地产物权凭证，致使产权肯定不能转移。本案中，涉案房屋已交付给郭笑英，土地使用权初始登记已办妥，产权过户无非是时间问题。综上，请求二审撤销原判，依法改判驳回郭笑英的全部诉讼请求。
被上诉人郭笑英辩称，一、一审程序不存在瑕疵，法院释明合法有据。二、上诉人将未取得所有权和处分权的房屋出卖给被上诉人，至今未办理产权初始登记，致使被上诉人不能办理产权过户手续，不能实现合同目的，依法被上诉人有权解除合同。综上，一审程序合法，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉诉的义乌市南陈新村4号楼206室房屋的土地使用权登记于案外人黄忠辉及义乌市宗塘村民委员会名下，出卖人杨兴喜至今亦未取得涉诉房屋所有权，致使买受人郭笑英未能依据合同约定取得房屋所有权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，郭笑英有权主张解除合同并要求杨兴喜赔偿损失。杨兴喜、何惠芳要求驳回郭笑英诉讼请求之意见，于法无据，本院不予支持。另，原审法院在诉讼过程中，发现当事人主张的民事行为效力与法院根据事实认定不一致的，依法行使释明权，并无不当。综上，杨兴喜、何惠芳的上诉意见不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11160元，由上诉人杨兴喜、何惠芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
代理审判员 钱 萍
二〇一三年八月十三日
代书 记员 何晓慧