重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第01685号
上诉人（原审被告）：重庆金九房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区苏家街31号，组织机构代码20364531-9。
法定代表人：荆安平，该公司董事长。
委托代理人：杜文国，重庆丽达律师事务所律师。
委托代理人：张凯，重庆丽达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄坤碧。
上诉人重庆金九房地产开发有限公司（以下简称金九公司）与被上诉人黄坤碧商品房预售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2013年12月23日作出（2013）合法民初字第05237号民事判决，金九公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月6日公开进行了询问，上诉人金九公司的委托代理人杜文国到庭参加审理，被上诉人黄坤碧经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：黄坤碧与金九公司于2010年5月9日签订商品房买卖合同，由黄坤碧购买金九公司开发位于重庆市合川区房屋一套，建筑面积79.29平方米，总成交价272248元。合同第七条第一款第（2）项约定，属预售商品房的，金九公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付黄坤碧使用。合同第九条（关于逾期交房违约责任）约定，逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，金九公司按日向黄坤碧支付已付房价款万分之零点三（备案合同约定万分之三）的违约金；逾期交房超过90日后，黄坤碧要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，金九公司按日向黄坤碧支付已付房价款万分之零点三（备案合同约定万分之三）的违约金。第十二条（关于办理合同登记备案）约定，预售商品房的，自本合同签订10日起向房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因金九公司的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在30日之内或逾期超过30日、黄坤碧要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构并取得受理单之日起至金九公司实际提交资料并取得登记受理单之日止，金九公司按日向黄坤碧支付已付房价款万分之零点三（备案合同约定万分之一）的违约金。合同第十三条（关于办理产权登记）约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由黄坤碧与金九公司双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的受理单。如因金九公司的责任，未能按期向土地房屋登记机构提交本来本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单，逾期超过100日之内或逾期超过100日，黄坤碧要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构并取得受理单之日起至金九公司实际提交资料并取得登记受理单之日止，金九公司按日向黄坤碧支付已付房价款万分之零点三（备案合同约定万分之一）的违约金。合同签订后，黄坤碧缴纳了购房款299272元，该套房屋于2011年3月15日取得预售合同备案登记证明。
2011年9月29日，金九公司开发建设的金九.南屏广场工程经重庆市合川区质量监督站、设计公司、监理公司、建设公司及金九公司进行预验收，均同意竣工预验收，同时对工程出现的问题要求及时整改。2011年10月29日经整改已无工程遗留质量问题。2011年11月18日该工程取得环境保护预验收。2011年12月12日该工程取得防雷工程竣工验收。2011年2月10日，重庆市公安消防总队作出渝公消法（2011）39号文件规定，设有自动消防设施的工程竣工后，申报消防验收前，必须委托具有建设消防设施检测资质的检测机构，对建筑消防设施进行技术检测，取得检测合格报告后，方可向公安消防机构申报消防验收或竣工验收备案。2011年9月21日，金九公司委托东莞市广建消防工程有限公司重庆分公司向重庆慧通消防工程检测有限公司申请消防设施工程质量检测，重庆慧通消防工程检测有限公司于2011年9月21日受理后于2011年12月29日对该工程进行了初检，2012年1月17日复检合格。2012年5月11日，重庆市公安消防局对该工程地上部分验收合格，2012年6月27日重庆市市公安消防局对该工程地下部分验收合格。2012年5月25日该工程竣工验收，2012年6月18日取得建设工程竣工验收备案登记证。黄坤碧于2011年12月31日实际接房，经结算，黄坤碧向金九公司共缴纳房款276331.70元。
另查明，2011年11月14日，合川区规划局作出业务会议纪要，对金九公司金九南屏广场因该类原规划设计方案未封闭阳台，而在修建过程中因打造城市形象封闭阳台造成建筑面积增加，原则上同意予以认可，不予处罚。2012年10月12日重庆市合川区国土资源和房屋管理局发出合川地监告字（2012）31号公告，对金九公司应补缴土地出让金进行了公示，公告期间为10天。2012年10月18日，合川区国土房管局发出公告，按照重庆市国土局的统一部署，因上线前需导入数据、调试系统、清理在办业务，停用原系统，完成本项工作预计时间为2012年10月19日到2012年10月28日，在此期间，对除个人以外的权属登记暂停受理。2012年11月8日合川区国土局测绘队对涉案工程的土地进行了补录，2013年3月7日合川区房产测量所对涉案楼盘重新建盘完毕。2013年3月8日金九公司与合川区国土资源和房屋管理局签订土地使用权补充合同并补缴了土地出让金。2013年3月29日该建筑取得初始登记业务受理单，2013年4月15日取得争议房屋的转移登记业务受理单。2013年4月16日取得讼争房屋房地产权证。
黄坤碧一审诉称：黄坤碧于2010年5月9日与金九公司签订商品房买卖合同，黄坤碧购买金九公司修建的商品房。
本商品房买卖合同第十二条约定，自本合同签订之日起10日内，金九公司应申请办理预购商品房合同登记备案，经查本商品房合同备案时间为2011年3月25日，逾期备案310天，金九公司应每日按黄坤碧已付房款的万分之一向黄坤碧支付违约金。
黄坤碧实际接房时间为2011年12月31日，虽然金九公司是按照合同约定的交房时间交房，但根据本商品房买卖合同第七条约定，金九公司在本房屋竣工交付使用时应向黄坤碧发放《重庆市新建商品房使用说明书及质量保证书》和《建设工程竣工验收意见书》，但金九公司交房时并未向黄坤碧发放。经查证此商品房的建设工程竣工验收时间为2012年5月25日，按规定所有商品房必须通过竣工验收合格后才能交付使用，金九公司2011年12月31日交房不合法，黄坤碧依法接房时间为2012年5月26日，金九公司应承担逾期交房的违约责任，违约时间共计145天，金九公司应按日向黄坤碧支付已付房款万分之三的违约金。
黄坤碧2011年12月31日接房，2013年4月16日领取房屋产权证，金九公司逾期412天办理，按合同第十三条约定，金九公司应承担逾期办理商品房产权登记的违约责任，金九公司应按日向黄坤碧支付已付房款万分之一的违约金。
综上，为维护黄坤碧的合法权益，特请求法院依法判决金九公司支付黄坤碧逾期办理合同登记备案违约金8566.3元，逾期交房违约金12020.2元，逾期办理房屋产权登记违约金11384.9元，共计31971.6元。
金九公司一审辩称：黄坤碧计算违约金是按商品房备案合同的标准计算的，备案合同中违约金的计算标准是金九公司应房管部门的要求做出的单方修改，不是双方当事人的真实意思，没有经过双方协商，不是双方当事人的合意。即使金九公司违约，也只能按双方所持有的最初签订的合同约定的标准计算违约金。关于逾期备案违约责任，金九公司在合同约定的时间办理了合同备案，同时黄坤碧要求支付逾期办理合同备案违约金已超过了诉讼时效。关于迟延交房违约责任，金九公司按照合同约定的时间交付了房屋，在交付房屋前除消防验收外均取得分项验收合格意见。2012年6月18日才取得建设工程备案登记证是因为重庆市公安局在2011年2月10日作出渝公消法（2011）39号文件，在申报消防验收前必须委托具备消防验收资质的检测机构，对消防设施进行检测取得合格报告后，方可申请竣工验收备案，根据该要求，金九公司金九南屏广场项目在2011年9月21日申请消防安全技术检测，惠通公司2012年1月17日作出检测报告，增加消防技术检测花费时间4个月。以上原因导致该项目在2012年5月11日取得消防验收。工程迟延取得备案登记证系政策变化属不可抗力，金九公司不应承担责任。关于迟延办理房产证的违约责任，2011年因五城连创，合川区政府为了提升城市形象，合川区规划局于2011年11月23日作出（2011）17期会议纪要，对金九南屏广场将未封闭阳台改为封闭阳台造成面积增加原则予以认可，不予处罚。由于建筑面积增加是否需要补交土地出让金需要政府部门确定和经过一定程序才能办理，合川区国土局2012年10月12日才发布增加面积的土地使用权公告，公告期限为10天。2012年10月18日因国土房管局系统升级，合川区国土房管局发出公告不受理单位的权属登记，系统升级过程中需对涉案项目重新建盘，该项目于2013年3月7日完成建盘，2013年3月8日国土局才通知金九公司签订土地出让补充合同，金九公司不应承担逾期办证违约责任。综上，请求驳回黄坤碧的诉讼请求。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施好赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
关于本案违约金的计算标准。黄坤碧要求按照商品房买卖合同备案合同的标准计算违约金，但由于备案合同是金九公司在备案时金九公司单方修改，没有与黄坤碧协商、达成合意，不是双方协商一致的结果。黄坤碧与金九公司持有的合同系双方协商一致的结果，系双方真实意思表示，并形成合意后签署。故应该按照黄坤碧与金九公司持有合同约定的违约金标准计算违约金。
关于金九公司在合同登记备案中金九公司是否违约，是否应支付黄坤碧违约金8566.3元。
黄坤碧与金九公司于2010年5月9日签订商品房买卖合同，按合同约定，自合同签订之日起10日内，应申请办理合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得登记受理单。黄坤碧所购房屋于2011年3月15日才取得预售合同备案登记证明，审理中，金九公司也未举示证据证明其在合同约定的时间内办理合同登记备案，并取得登记受理单，故金九公司在合同登记备案中存在违约行为，应承担违约责任，但黄坤碧在2013年8月26日才向法院起诉，已超过了诉讼时效，对黄坤碧的该诉讼请求一审法院依法不予支持。
关于金九公司是否存在逾期交房，是否应向黄坤碧支付逾期交房违约金12020.20元
金九公司于2011年12月31日将房屋交付给黄坤碧，虽然交房时间符合合同约定，但当时该房屋所涉的建设工程尚未通过竣工验收，不符合法定的交房条件。该工程于2012年5月25日通过竣工验收，因此，本案讼争房屋的合法交付时间应为2012年5月25日，金九公司交房已逾期145天，应承担逾期交房违约责任。2011年2月10日，重庆市公安消防总队作出渝公消法（2011）39号文件规定，设有自动消防设施的工程竣工后，申报消防验收前，必须委托具有建设消防设施检测资质的检测机构，对建筑消防设施进行技术检测，取得检测合格报告后，方可向公安消防机构申报消防验收或竣工验收备案。2011年9月21日该工程的消防设施技术检测申请被受理，2012年1月17日经检测合格，共119天。因黄坤碧与金九公司签订商品房买卖合同时，渝公消法（2011）39号文件尚未出台，消防设施技术检测属政策变化，导致交房逾期责任不在金九公司，检测期间（119天）应当扣除，故金九公司应支付黄坤碧逾期交房违约金215.54元（276331.70元×0.00003×（145-119）天】，黄坤碧过高要求部分一审法院不予主张。
关于金九公司在办理产权登记过程中是否违约，是否应当向黄坤碧支付违约金11384.9元。
金九公司在施工过程中因合川区政府立面公建化的要求，合川区规划局要求金九公司开发项目将设计的未封闭阳台封闭，以简洁建筑立面，打造城市形象。由于封闭阳台造成建筑面积增加，需要补交土地出让金，2011年11月14日合川区规划局作出会议纪要，对金九公司封闭阳台造成建筑面积增加作出处理意见。此后，经过有关程序，2012年10月12日重庆市合川区国土资源和房屋管理局发出合川地监告字（2012）31号公告，对金九公司应补缴土地出让金进行了公示，公告期间为10天。2012年10月18日合川区国土房管局系统升级，金九公司开发楼盘需要在系统中重新补录、建盘，2013年3月7日涉案楼盘重新建盘完毕。对于规划调整和国土房管局系统升级导致金九公司逾期取得房屋权属登记受理单，不是金九公司的原因，不应承担由此原因造成的违约责任。金九公司的违约责任按已付房款276331.70元以日万分之零点三从2013年3月8日计算至2013年4月15日取得转移登记受理单之日止支付违约金，即323.31元（276331.70元×0.00003×39天），黄坤碧过高要求部分一审法院不予主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、由重庆金九房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付黄坤碧逾期交房违约金215.54元，逾期办理房屋产权登记违约金323.31元，合计538.85元。二、驳回黄坤碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由黄坤碧负担250元，重庆金九房地产开发有限公司负担50元，重庆金九房地产开发有限公司应负担部分黄坤碧已垫支，金九公司在本判决生效后10日内迳付黄坤碧。
金九公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原判，驳回黄坤碧的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由黄坤碧承担。主要事实及理由：1、本案逾期办证的原因是规划调整及合川区国土资源和房屋管理局系统升级所致，涉案楼盘2013年3月7日才重新建盘完毕，在建盘完毕之前，合川区国土资源和房屋管理局不受理单位的权属登记申请，因此，2013年3月8日为合川区国土资源和房屋管理局受理涉案项目权属登记的开始时间，合同约定办证期限为60日，金九公司在2013年5月8日之前取得房地产权属登记受理单，均不应当承担逾期办证违约责任。本案金九公司已于2013年4月16日取得涉案房屋的转移登记业务受理单。金九公司不应当承担逾期办证违约责任。根据补充协议第三条第三款的约定，金九公司也不应当承担逾期办证违约责任。2、金九公司交房未逾期，仅是涉案房屋竣工验收合格逾期，未给黄坤碧造成损失，因此，逾期交房违约金应当酌情减少。
黄坤碧未到庭答辩。
二审查明：合同补充协议第三条第三款约定：因乙方原因或政府职能部门的原因导致迟延合同登记和办证的，甲方不承担迟延办证的责任。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：黄坤碧与金九公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定、合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：1、金九公司是否应当承担逾期办证违约责任。2、逾期交房违约金标准是否应当调低。
一、关于金九公司是否应当承担逾期办证违约责任问题。合同及补充协议约定因政府职能部门的原因导致迟延办证，金九公司不承担迟延办证责任，本院予以确认。合同约定的办证期限为涉案商品房实际交付后60日，本案商品房实际交付的时间为2011年12月31日，合法交付的时间为2012年5月25日，金九公司应当按照合同约定及时准备办证资料申请办理涉案房屋转移登记。规划调整及系统升级导致迟延办证的情形于2013年3月7日消除，该时间晚于涉案房屋合法交付时间9月余，金九公司有充足的时间准备规划调整及系统升级除外的其余办证资料，因此，规划调整及系统升级导致迟延办证原因消除之日，金九公司即应当取得涉案房屋转移登记受理单。因此，金九公司认为因政府原因导致迟延办证情形消除后才开始计算60日办证期限及不应当承担逾期办证违约责任的上诉理由，无事实依据及法律依据，本院不予采纳。
二、逾期交房违约金标准是否应当调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，合同约定的逾期交房违约金为日万分之零点三，金九公司主张调低违约金，但未举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，本院对金九公司要求调低逾期交房违约金的上诉理由，不予采纳。
综上所述，金九公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，鉴于黄坤碧对原判决服判息诉，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由重庆金九房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一四年六月三日
书 记 员 喻 瑜