吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初5193号
原告：金雄兵，男，汉族，住：延吉市北山街。
委托代理人：赵明官，吉林华烁律师事务所律师。
被告：张铁成，男，汉族，住：延吉市进学街。
委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。
被告：张虎成，男，汉族，住：延吉市进学街。
案由：房屋买卖合同纠纷。
原告金雄兵与被告张铁成、张虎成之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨雪松独任审判，于2016年8月17日和9月26日两次公开开庭进行了审理。原告金雄兵及委托代理人赵明官、被告张铁成、张虎成的委托代理人胥志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金雄兵起诉称，2012年5月21日，原告与被告订立购房协议书，约定由原告出资18.5万元购买坐落于延吉市XX家园X座X单元X号属于被告张铁成的房屋。被告张虎成系张铁成弟弟，经张铁成授权与原订立了购房协议。该购房协议明确约定若2012年9月末之前被告不交钥匙，将退款并支付利息。原告在订立购房协议时分别支付给张虎成10万元和张铁成8.5万元，履行了自己的合同义务，但被告至今为止未按约定向原告交付房屋钥匙。之后，原告多次找被告索要房屋或要求退还购房款均被拒绝。故诉至人民法院，要求判令：一、解除原、被告之间的购房协议，二被告退还原告购房款合计18.5万元，并按照中国人民银行同期借款利率标准支付自2012年5月22日至实际支付完毕之日止的利息。
被告张铁成、张虎成答辩称，2011年7月11日，被告张铁成与案外人延边恒宇房地产开发公司(下称恒宇公司)签订商品房买卖合同，取得了对诉争房屋的合同权利。2012年5月21日，由张铁成的弟弟张虎成与原告签订购房协议书，约定将张铁成与案外人恒宇公司签订的商品房买卖合同中确定的延吉市XX家园X座X单元X号房屋(建筑面积54.93平方米)出售给原告。5月22日被告张铁成、原告金雄兵与恒宇公司签订变更协议，将诉争房屋的权利人由张铁成变更为原告，合同权利义务发生转移，被告张铁成的合同责任归于消灭。2013年11月28日，原告、案外人石爱红与恒宇公司签订合同变更协议，将合同中房屋权利人的姓名由原告变更为案外人石爱红。因此，原告不具备主体资格，且该份合同不具备解除的条件，同时应当追加恒宇公司参加诉讼，所以应驳回原告的诉讼请求。
本院经公开开庭审理，综合查明如下事实：2012年5月21日，原告与被告订立购房协议书，约定由原告出资18.5万元购买坐落于延吉市XX家园X座X单元X号属于被告张铁成的房屋。被告张虎成系张铁成弟弟，经张铁成授权与原订立了购房协议。该购房协议明确约定若2012年9月末之前被告不交钥匙，将退款并支付利息。原告在订立购房协议时分别支付给张虎成10万元和张铁成8.5万元，履行了自己的合同义务，但被告至今为止未按约定向原告交付房屋钥匙。
另查明，2012年5月22日，被告张铁成、原告金雄兵与恒宇公司签订变更协议，将诉争房屋的权利人由张铁成变更为原告。2013年11月28日，原告、案外人石爱红与恒宇公司签订合同变更协议，将合同中房屋权利人的姓名由原告变更为案外人石爱红。
本案原、被告之间所诉争的房屋权利的原始取得系恒宇公司以房屋折抵被告张铁成的施工费所形成，诉讼形成前已经取得合法销售认可。二被告承认分两次收到原告交付的购房款18.5万元。被告张铁成与被告张虎成系兄弟关系。
本案系房屋买卖合同纠纷，应适用合同法、最高人民法院关于商品房买卖案件适用法律的解释等加以处理。其焦点为原、被告之间的房屋买卖合同是否有效，当事人之间债的转移是否成立有效，是否应受法律保护。
本院认为，2012年5月21日，原告与被告订立由原告出资18.5万元购买坐落于延吉市XX家园X座X单元X号房屋购房协议书，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依照合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，在原告履行了向被告交纳18.5万元的合同义务后，被告理应按照购房协议书中“……余款8.5万元在9月末前交钥匙付清，9月末不交钥匙退款按银行利息计算”的约定，全面履行作为房屋出卖人的交付义务。所谓交钥匙，在房屋交易过程中普通的理解即为交付房屋。而被告因未履行协议约定的于9月末交付房屋的义务，已经构成违约。
关于原告的主体问题。原告系完全民事行为能力人，因未于9月末之前收到房屋，自身权利受到侵害，向订立协议的合同相对人即本案被告主张权利，并无不妥，即使原告在后期通过案外人恒宇公司将诉争房屋的权利人变更为石爱红，但原告主张返还购房款的依据是双方于2012年5月21日订立的购房协议书，而不是编号为XX号商品房买卖合同，因此，被告以原告不具备主体资格的抗辩不能成立，原告是本案的适格主体。
关于被告提出本案漏列当事人，即应当追加恒宇公司参加诉讼的问题。因恒宇公司与被告之间存在债权债务，恒宇公司采取以房抵债的方式，与被告签订了商品房买卖合同，恒宇公司同意将本案诉争的由其开发的坐落于延吉市华府家园1座3单元1104号房屋让与给被告，被告以此为由将诉争房屋出卖给原告，并通过恒宇公司将商品房买卖合同中的权利人变更为原告，且得到了原告的同意，依照合同法第八十四条“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，此合同义务的转移合法，恒宇公司理应承担向原告交付房屋的义务。但原告同意该合同义务转移的前提是能够按照与被告订立的购房协议中约定的“……余款8.5万元在9月末前交钥匙付清，9月末不交钥匙退款按银行利息计算”，而在恒宇公司不能如期交付房屋，原告以与被告订立的购房协议中约定保证于9月末交钥匙向被告主张保证权利，而不是向恒宇公司主张交付房屋的权利，原告具有选择性，原告要求被告承担因违反协议中约定条款所应负担的义务，并不违反法律的规定。因此，原告直接向被告主张权利，而不向恒宇公司主张权利，是其自愿选择的结果，是否追加恒宇公司，原告有自主选择权，被告提出的应当追加恒宇公司参加诉讼的理由不成立。
被告未能于2012年9月末向原告交付房屋钥匙，已经构成违约，依照合同法第九十四条第(四)项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”之规定，原告迟至本案形成诉讼时止也未能取得房屋，已经充分说明原告与被告订立购房协议的合同目的不能实现，因此其要求解除与被告之间订立的购房协议的主张成立，本院予以支持，原告要求被告退还购房款18.5万元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2012年5月22日起至实际偿付完毕之日止的利息，不仅有购房协议书中“……9月末不交钥匙退款按银行利息计算”的约定作为支持，也符合合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本院予以支持。二被告与恒宇公司之间的债权债务关系，可以另案解决。
被告张铁成、张虎成系兄弟关系，张虎成受其兄张铁成的委托向原告出售房屋并与原告订立了购房协议书，并与其兄张铁成共同收取了原告的购房款，均为本案的债务人，依照民法通则第八十七条“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，……，负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务……”之规定，被告张铁成与被告张虎成对原告负连带偿还责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条之规定，判决如下：
一、解除原告金雄兵与被告张虎成之间订立的购房协议书。
二、被告张铁成、张虎成互负连带责任，于本判决生效后立即偿还原告金雄兵购房款18.5万元，并以此为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，向原告支付自2012年5月22日起至实际偿还完毕之日止的利息。
案件受理费4000元（原告已预交），减半收取2000元，由被告张铁成、张虎成共同负担。
如果被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 杨雪松
二〇一六年十月十二日
书记员 李 越