重庆市梁平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0228民初2329号
原告（反诉被告）梁平县亿梁商业管理有限公司，住所地重庆市梁平县双桂街道迎宾路371号，组织机构代码59515810-5。
法定代表人林剑，系公司执行董事。
委托代理人向先银，重庆鼎谋律师事务所律师。
委托代理人曾润林，男，1982年1月16日出生，汉族，四川省广安市人，住四川省广安市广安区,系公司经理。
被告（反诉原告）李秀来，男，1982年2月6日出生，汉族，重庆市梁平县人，住重庆市梁平县。
委托代理人王金，重庆永图律师事务所律师。
委托代理人程璐，重庆永图律师事务所实习律师。
原告梁平县亿梁商业管理有限公司与被告李秀来房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员崔彬松独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁平县亿梁商业管理有限公司的委托代理人向先银、曾润林，被告李秀来及其委托代理人王金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁平县亿梁商业管理有限公司诉称，原被告于2013年2月26日在梁平县亿联商贸城签订《商铺租赁合同》等手续，约定原告将梁平县迎宾路588号市场A区5栋8211-8220号共10间，建筑面积421平方米商铺出租给被告，租期5年，自2013年5月1日—2018年4月30日，其中免租期自2013年5月1日到2015年4月30日止，第三年租金自2015年5月1日起到2016年4月30日止为15.1元/月/平方米，乙方须提前两个月支付下一年度租金。市场物业管理费和市场推广宣传广告费自2015年11月1日起开始收取，具体标准按房管局和物价局核定标准执行。合同第十五条约定由合同签订地法院管辖。现被告拖欠租金、管理费和推广宣传费已构成违约。原告在起诉前也曾找被告催收多次，但被告今推明缓。现原告诉讼来院，要求判决确认原被告之间签订的房屋租赁合同解除合法有限，被告支付原告2015年10月1日至2016年9月30日房租费76285.00元、违约金（滞纳金）22886.00元，管理费8083.00元，共计107254.00元，诉讼费和律师费由被告承担。
被告李秀来辩称，原告在履行双方于2013年2月26日签订的《商铺租赁合同》中存在严重的根本性违约行为。原被告双方于2013年2月26日签订的《商铺租赁合同》第五条约定：商铺租赁期限为5年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止，其中免租期自2013年5月1日起到2015年4月30日止（含装修期）。根据该条款的约定，被告最迟应于2013年5月1日前将出租的商铺交付被告使用。合同签订后，被告信赖原告会诚信履行合同约定的商铺交付时间，四处筹集资金，并于厂商联系货源且与厂家签订供货合同。临近原告交付商铺时，被告已将其经营的商品运抵承租的商铺处。然而，由于原告的原因，原告不能按时向被告交付商铺，经被告多次催促，原告才于2013年8月30日将根本不能实现合同目的的商铺（没有通过消防验收）交付被告。在原告迟延交付期间，造成被告经营的产品无法销售，资金积压，资金周转困难。
此外，原告还存在以下违约行为：1、原告交付给被告的商铺根本没有仓库及物流配套，导致被告成本加大。2、原告没有在商贸城设立车站，也没有设立免费接送客户的车辆，造成客源稀少及被告的商品销售量达不到预期目的。3、原告一期招商的经营项目为家居建材，二期招商的经营项目为五金家电。然而，原告的二期招商经营项目约有65%以上的经营者仍然为家居建材。在本案中，被告的免租期已到，而二期的经营者仍为免租期，造成被告处于劣势地位。4、原告经营的商贸城，因第二次经营未通过消防验收，造成被告因担心消防事件发生而无法正常经营。5、原告已于2016年4月7日在未通知被告的前提下将商铺租赁给第三人，造成被告的货物及私人物品损失约10000.00元，商铺装饰装修的费用损失250000.00元。6、原告交付给被告的商铺，因本身质量存在问题导致屋顶漏水，造成被告货物损失达13500.00元。
即使原告在履行合同中无任何违约行为，承租人迟延交付了房租，其违约金的计算也不符合法律规定。房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否使用格式合同或条款等多项因素予以确定。在本案中，是原告违约而非被告违约。因此，原告要求被告支付房租费及违约金（滞纳金）的诉讼请求，依法应不予支持。
原告逾期交付根本不能实现合同目的的商铺给被告后，也未根据《物业管理服务协议》、《市场管理公约》履行相关合同义务。原告在物业管理方面存在严重问题，其出租的商铺四周地面淤泥凹凸，污水成片，碎石乱堆，地面没有硬化。在市场推广宣传广告方面，也未履行宣传广告义务，而是被告自行出资或与其他蒙受损失的经营者共同出资对外进行广告宣传。因此，原告请求被告支付管理费及推广宣传费的诉讼请求，依法也应不予支持。
原告请求被告给付原告的委托律师代理费用的诉讼请求，于法无据，是违法的诉讼请求，依法不予支持。综上，请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。
被告提出反诉称，原告为达到经营者入驻其市场的目的，便向社会公众发布内容具体明确的商业广告（该商业广告符合要约的基本特征）。被告轻信原告的商业广告骗局后，便于2013年2月26日与原告签订了《商铺租赁合同》及《物业管理服务合同》。该《商铺租赁合同》第五条约定：商铺租赁期限为5年，自2013年5月1日起到2018年4月30日止，其中免租期自2013年5月1日起到2015年4月30日止（含装修期）。根据该条款的约定，原告最迟应于2013年5月1日前将出租的商铺交付被告使用。合同签订后，被告信赖原告会诚信履行合同约定的商铺交付时间，四处筹集资金，并与厂商联系货源且与厂商签订供货合同。临近原告交付商铺时，被告已将其经营的商品运抵承租的商铺处。然而，由于原告的原因，原告不能按时向被告交付商铺，经被告多次催促，原告才于2013年8月30日将根本不能实现合同目的的商铺交付被告。在原告迟延交付期间，造成被告经营的产品无法销售，资金积压。
原告交付给被告的商铺，根本无仓库及物流配套，造成被告自行在外租用仓库，成本加大。原告也没有在商贸城设立车站，也没有免费接送客户的车辆，造成客源稀少，被告的商品销售量极少。根据合同约定，原告一期招商的经营项目为家居，二期招商项目为五金机电。然而，原告的二期招商经营项目约有65%以上的经营者依然为经营家居。被告的免租期已到，二期招商的经营者尚处于免租期，且与被告经营同类商品，在市场竞争体制下，一期经营者即被告显然处于劣势地位。原告经营的商贸城，因消防验收不合格，造成被告无法正常经营。
综上，原告的行为已构成根本违约，现被告提出反诉，要求判令原告赔偿被告各项损失（迟延交付房屋、强制关门、断水断电等）120000.00元，赔偿被告的货物及私人物品损失10000.00元，赔偿被告装修残值损失250000.00元，赔偿被告货物水损费13500.00元，责令原告退还被告保证金23000.00元，反诉诉讼费由原告承担。
原告对被告的反诉请求答辩称，请求法院依法驳回被告的反诉请求，反诉费用由反诉原告承担。
经审理查明，原告梁平县亿梁商业管理有限公司于2012年6月至9月，通过与涉案房屋的产权人唐文学、张德平等人签订《委托经营管理合同》取得了位于梁平县迎宾路588号“梁平亿联建材家居五金城”A区5栋8211—8220号共10间门市的管理经营权。原告梁平县亿梁商业管理有限公司与被告李秀来于2013年2月26日签订《商铺租赁合同》，合同约定将位于梁平县迎宾路588号“梁平亿联建材家居五金城”A区5栋8211—8220号共10间门市，建筑面积共421平方米商铺出租给被告，租期5年，自2013年5月1日至2018年4月30日，其中免租期自2013年5月1日到2015年4月30日止，第三年租金自2015年5月1日起到2016年4月30日止为15.10元/月/平方米，乙方须提前两个月支付下一年度租金，市场物业管理费和市场推广宣传广告费自2015年11月1日起开始收取，具体标准按房管局和物价局核定标准执行。合同第十五条约定由合同签订地法院管辖。该合同还约定了原、被告双方的其他权利和义务。合同签订后，原告于2013年8月30日将涉案房屋交付给被告使用经营。被告至今尚未按上述租赁合同约定缴纳免租期以后的房屋租金，即2015年5月1日之后的房屋租金。2016年4月13日，因被告一直未缴纳合同约定的租金，原告根据合同第8条的约定行使解除权，将被告承租房屋收回。原告于2016年5月10日起诉至本院，请求判决解除原被告签订的《商铺租赁合同》及《物业管理服务合同》，由被告支付原告2015年10月1日至2016年4月13日房租费40820.00元、违约金（滞纳金）12246.00元，管理费4041.00元，共计57107.00元，诉讼费和律师费由被告承担。在庭审过程中，原告明确表示不在本案中向被告主张违约金、管理费及推广宣传费，由其另行主张权利，仅要求判决解除原被告签订的《商铺租赁合同》和《物业管理服务合同》，由被告支付2015年10月1日至2016年4月13日房租费40820.00元，诉讼费和律师费由被告承担。被告以原告根本违约为由提出反诉要求判令原告赔偿被告各项损失（迟延交付房屋、强制关门、断水断电等）120000.00元，赔偿被告货物及私人物品损失10000.00元，赔偿被告装修残值损失250000.00元，赔偿被告货物水损费13500.00元，责令原告退还被告保证金23000.00元，反诉诉讼费由原告承担。另查明，原告交付给被告的涉案租赁房屋经消防验收为合格的。
上述事实有原告提供的商铺租赁合同、规划图、梁平报、考勤卡式报表、回访表、面积测算报告、交房验收表及装修申请表、委托经营合同、消防验收单、租金催收函、商铺租金收缴律师函等证据，原告梁平县亿梁商业管理有限公司的委托代理人向先银、曾润林，被告李秀来及其委托代理人王金的当庭陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订了书面的房屋租赁合同，原告据此向被告主张给付租金的权利，本院应予支持。被告抗辩的原告根本违约其行为就是延期交房、承诺的市场配套设施未提供、未按承诺规划市场（一期为家居建材、二期为五金机电）、交付房屋消防验收不合格，配套设施具体包括三方物流、仓储、免费班车接送、双桂车站，庭审查明，原、被告签订的商铺租赁合同中，并未涉及上述内容，虽然被告举示的梁平亿联的招商手册上载明了上述内容，但是签订合同时没有落实到位是事实，被告作为承租人也是明知的，且被告没有与原告签订补充合同约定上述事项，被告又没有在本案中提供证据证实原告须何时完成上述内容的修建和配套，虽然原告延期交房，但是被告接受经营至今，原告已经履行原告与被告签订的合同的主要义务，通过原告举示的回访表，原告履行了自己的义务，被告抗辩不缴纳的租金的理由不成立，原告在被告没有按期履行缴纳租金的情况下起诉至本院，因原、被告双方签订的租赁合同有效，双方应当履行相关的权利义务，合同的免租期到期后，被告应当支付2015年10月1日至2016年4月12日期间的房屋租金。现原告只要求被告支付6个月的租金，被告应当支付的租金为15.10元/月/平方米×421平方米×6个月=38142.60元。此外，对于原告要求被告支付律师代理费的请求，原告没有提供证据予以证明，其请求于法无据，本院不予支持。
原告在诉讼请求中要求解除合同，由于原被告在商铺租赁合同第八条中约定被告逾期10日以上支付房屋租金的，原告有权解除合同，已经收取的保证金全部不予退还。现被告未按合同约定支付房屋租金，原告已于2016年4月13日收回了出租房屋，双方已没有实际履行签订的商铺租赁合同。因此，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，被告在反诉请求中要求退还保证金23000.00元的诉讼请求，本院不予支持。
被告在反诉请求中要求原告赔偿各项损失（迟延交付房屋、强制关门、断水断电等）120000.00元，货物及私人物品损失10000.00元，装修残值损失250000.00元及货物水损费13500.00元。原告在2013年8月30日向被告交付的房屋，此时被告已经知道原告迟延交付了房屋，应当及时向原告主张权利，但直到2016年6月1日，被告才向原告主张上述权利，原告辩称被告的此项请求已经超过诉讼时效的理由成立。因此，被告要求原告赔偿迟延交付房屋的损失的诉讼请求，本院不予支持。对被告要求原告赔偿因强制关门、断水断电的损失，但被告未提供证据证明其损失的具体金额，更没有提供证据证明原告实施了上述行为。因此，对被告的此项诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿货物及私人物品损失10000.00元，但被告没有提供证据证明其货物及私人物品损失的金额为10000.00元，更没有提供证据证明其货物和私人物品遭受了损失。因此，被告要求原告赔偿其货物及私人物品损失10000.00元的诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿装修残值损失250000.00元，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。由于原告解除合同是因被告的违约行为即被告未按约定缴纳房屋租金，且原告也不同意利用其装修。因此，被告要求原告赔偿其装修残值损失250000.00元的诉讼请求，本院不予支持，对被告要求对残值进行鉴定的请求本院也未准许。被告要求原告赔偿其货物水损费13500.00元，但被告未提供证据证明其货物水损有13500.00元，更没有提供证据证明其存在货物水损。因此，对被告要求原告赔偿其货物水损费13500.00元的诉讼请求，本院不予支持。
据此，现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原被告于2013年2月26日签订的《商铺租赁合同》和《物业管理服务协议》；由被告李秀来支付原告梁平县亿梁商业管理有限公司2015年10月1日至2016年4月12日的房屋租金38142.60元，限本判决生效后10日内付清。
二、驳回原告梁平县亿梁商业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告李秀来的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本诉案件受理费1223.00元，减半收取611.50元，由被告李秀来承担；反诉案件受理费7548.00元，减半收取3774.00元，由被告李秀来承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 崔彬松
二〇一六年八月八日
书记员 王忠美