浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2541号
上诉人（原审被告）：黄君想。
委托代理人：陈荣杰，浙江智渊立道律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：温州隆泰服装有限公司。住所地温州市瓯海区梧田街道工业基地（温州忠义公司有限公司第四层）。
法定代表人：金荣华。
委托代理人：邵俊彦，浙江浙南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温州市吉达汽车销售服务有限公司。住所地温州市鹿城区上陡门*组团*幢***室。组织机构代码：××。
法定代表人：涂立发，董事长。
委托代理人：王正善，浙江光正大律师事务所律师。
委托代理人：潘晓珍，浙江光正大律师事务所律师。
上诉人黄君想、温州隆泰服装有限公司（以下简称隆泰公司）与被上诉人温州市吉达汽车销售服务有限公司（以下简称吉达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯梧民初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，2011年3月19日，吉达公司与案外人温州忠义集团有限公司（以下简称忠义公司）签订《房屋租赁协议书》，忠义公司将坐落于温州市瓯海区梧田工业基地瓯海大道313号的一幢厂房出租给吉达公司，约定租赁期限为2011年4月11日至2016年3月31日止。
2012年8月，忠义公司将涉诉厂房转让给金荣华，同年9月，金荣华将涉诉厂房的产权登记在隆泰公司名下。
2013年6月28日，吉达公司、黄君想、隆泰公司签订一份《声明协议》，载明：忠义公司已将涉诉厂房出售并过户给隆泰公司，现由吉达公司直接向隆泰公司支付涉诉厂房自2014年4月1日至2016年3月31日止的租金，如导致忠义公司与吉达公司解除合同，隆泰公司必须无条件履行续租义务。该期间的租金由黄君想代为吉达公司向隆泰公司支付，并提前支付2014年4月1日至2015年3月31日的租金694575元。2013年6月29日，吉达公司、隆泰公司分别与黄君想签订《厂房租赁合同》，约定吉达公司、隆泰公司将涉诉厂房的一层的西边三间和二至五层租给黄君想，租赁期限分别为2013年7月7日至2016年3月30日、2016年4月1日至2026年3月31日止。吉达公司与黄君想签订的《厂房租赁合同》另约定：租赁物供黄君想商业之用，由此所缴纳政府的有关费用由黄君想自理。若黄君想需转变使用功能，需经吉达公司书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由黄君想按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应缴纳的全部费用由黄君想自行承担。租金为：一层西边三间，面积为140.57平方米，租金每月每平方米90元，二至五层面积为2670平方米，租金每月每平方米20.59元；2013年7月7日至2014年7月6日的租金为811815元；2014年7月7日至2015年7月6日的租金为811815元；2015年7月7日至2016年3月31日的租金为607361元。此后，吉达公司、黄君想协商将2013年7月7日至2014年7月6日的租金变为811200元，其他年份租金不变。《厂房租赁合同》签订后，黄君想已向吉达公司支付租金35万元。
黄君想承租厂房用于宾馆经营，并已进行宾馆营业的装修，黄君想在租赁时已知晓涉诉厂房的土地性质系工业用地，需经过退二进三手续审批后才能用于商业用途，退二进三手续需涉诉厂房的所有人即隆泰公司向有关部门提出申请，有关“退二进三”手续办理情况如下：2013年8月份，隆泰公司向瓯海区人民政府对涉诉厂房的第一幢办公楼的一楼西边三间及二楼至五楼即黄君想租赁部分申报临时退二进三项目。2013年9月26日，黄君想向隆泰公司出具关于宾馆办理退二进三承诺书盖章协议及承诺书，承诺自9月26日起25日内向隆泰公司支付退二进三手续辛苦费75万元。2014年1月12日，隆泰公司向瓯海区有关部门提交由于涉诉厂房的租赁事宜尚有纠纷申请停止办理退二进三手续的报告。2014年6月份，涉诉厂房恢复办理退二进三手续，并于2014年11月28日审批完毕，待黄君想交纳相应的土地收益金后，黄君想便可将租赁部分的厂房作为宾馆用途使用。
另查明，2014年6月15日，黄君想与隆泰公司签订协议书，约定隆泰公司继续配合黄君想办理退二进三手续，黄君想放弃追究隆泰公司因原退二进三的各项责任。
2015年3月11日，吉达公司向温州市瓯海区人民法院起诉称：2013年6月29日，吉达公司与黄君想签订《厂房租赁合同》，租赁期限为2013年7月7日至2016年3月30日。租金为一年一付，第一年租金811200元，第二年租金811815元。至今为止黄君想仅支付35万元租金，要求判令黄君想支付吉达公司2013年7月7日至2014年7月6日剩余租金461200元、2014年7月7日至2015年7月6日的租金811815元，共计1273015元。
黄君想在原审答辩称：黄君想租赁厂房是用于开办宾馆，但涉案厂房需经过退二进三审批手续才能开办宾馆，故双方约定第一年的租金70万元先付一半，即35万元，待手续所有完毕后被告再付另一半。后因吉达公司及隆泰公司不予配合黄君想办理退二进三手续，直到2014年11月28日才办好。因此，自租赁开始至退二进三手续办理完毕期间即2013年7月7日至2014年11月28日的租金不应由黄君想承担，手续办理完毕后的租金黄君想愿意承担。
隆泰公司在原审答辩称：隆泰公司已经按照黄君想的要求配合办理退二进三手续，但在办理手续的过程中向政府出具一份有关拆迁后不按商品房补偿的承诺书，要求隆泰公司签字，隆泰公司认为该承诺书有损自身利益，故与黄君想协商，双方约定由黄君想向隆泰公司支付75万元作为该部分损失的补偿费，但黄君想迟迟未支付该75万元。直到2014年6月，黄君想与隆泰公司沟通达成协议由黄君想支付租金，故隆泰公司继续配合办理退二进三手续。但黄君想至今仍未支付租金。
原判认为，吉达公司、黄君想、隆泰公司对于本案租赁的经过及事实均无争议，争议焦点是对涉诉厂房自黄君想租赁起至办理退二进三手续完毕过程中产生的租金该由谁负担的问题。对于该争议焦点，分析如下：黄君想明知涉诉厂房土地的性质系工业用地，需经过退二进三审批手续才可用于商业用途，仍向吉达公司及隆泰公司租赁厂房用于开办宾馆，其对于办理退二进三手续所需花费的时间应有一定的预期。申请办理退二进三手续实际上并不需要吉达公司的协助配合，仅征得隆泰公司的同意即可，由隆泰公司向相关部门申请办理。黄君想明知涉诉厂房系隆泰公司所有，并与吉达公司约定涉诉厂房因转变功能所需办理的全部手续由黄君想自行申报，隆泰公司亦明知黄君想租赁厂房是用于开办宾馆，故涉诉厂房退二进三手续申请及办理的义务在于黄君想及隆泰公司。吉达公司向黄君想转租涉诉厂房，退二进三手续办理所花费的时间与吉达公司并无任何关系，且黄君想提供的证据不能证明吉达公司与黄君想存在待手续办理完毕后再支付租金及由吉达公司向黄君想支付75万元再由黄君想向隆泰公司支付75万元以补偿隆泰公司在办理退二进三手续中损失的约定，故黄君想关于退二进三手续办理完毕前其不需支付租金的辩称，不予采纳。
另，黄君想已向隆泰公司出具协议书约定不再追究隆泰公司因原退二进三的各项责任，故即使隆泰公司在原退二进三手续中存在责任，黄君想现也已放弃追究，故2014年6月15日前的租金应由黄君想自行负担。2014年6月15日以后，涉诉厂房退二进三手续均在正常办理，黄君想亦实际租赁涉诉厂房，故产生的租金应由黄君想负担。综上，2013年7月7日至2015年7月6日的租金应由黄君想负担，合计1623015元。
关于隆泰公司提出的根据吉达公司、黄君想及隆泰公司签订的声明协议要求黄君想直接将涉案租金向隆泰公司支付的主张，该声明协议中载明由黄君想代为吉达公司向隆泰公司支付吉达公司租赁涉诉厂房所产生的租金，性质应为代为履行债务，现黄君想未履行，隆泰公司的主张不属于本案审理范围，故对于隆泰公司的主张不予处理。根据合同的相对性原则，黄君想与吉达公司存在租赁关系，吉达公司仍有权要求黄君想支付租金。综上，2013年7月7日至2015年7月6日黄君想租赁涉诉厂房产生的租金应由黄君想向吉达公司支付。扣除黄君想已经向吉达公司支付的35万元，现黄君想尚欠吉达公司2013年7月7日至2015年7月6日的租金为1273015元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：黄君想应于本判决生效之日起十日内向温州市吉达汽车销售服务有限公司支付2013年7月7日至2015年7月6日期间的租金1273015元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16257元，减半收取8128.5元，由黄君想负担。
宣判后，黄君想、隆泰公司不服，向本院提起上诉。
黄君想提起上诉称：第一，吉达公司享有收取租金的债权已经转让给隆泰公司，黄君想无需向吉达公司支付租金。根据《声明协议》的约定，2014年4月1日起至2016年3月31日的厂房租金、押金应当由黄君想直接支付给隆泰公司。黄君想向吉达公司支付租金的债权转移给隆泰公司。在之前吉达公司与忠义公司厂房租赁合同中，吉达公司明确表示租金由黄君想直接向隆泰公司支付。本案债权转移已经发生法律效力，且黄君想已经按照声明协议向隆泰公司支付押金和部分租金。第二，黄君想拖延近两年时间无法正常开业造成损失的过错在于吉达公司。尽管按照租赁合同约定厂房转变功能所需办理的全部手续由黄君想自行申报，但退二进三手续客观上只能由厂房所有人隆泰公司办理。但由于吉达公司与隆泰公司之间一直存在严重矛盾，在退二进三手续办理中互相推诿，导致无法办理申报手续，而造成近两年时间无法正常开业。该损失应当由存在严重过错的合同相对人吉达公司承担。原审判决从租赁开始到退二进三手续办理完毕近两年时间的租金损失均由黄君想承担，显失公平。请求撤销原判，驳回吉达公司原审诉讼请求。在二审审理期间，黄君想以“申报宾馆消防验收时，发现涉案厂房没有通过消防验收”为由，申请中止本案审理。
针对黄君想的上诉，吉达公司答辩称：第一，《声明协议》的合同当事人系隆泰公司和吉达公司，黄君想作为见证人签字，不是合同当事人。且《声明协议》的约定系代为履行义务而不是债权转让。黄君想称已经按照声明协议向隆泰支付押金和部分租金，与事实不符。在一审庭审中，黄君想称已支付的10万元租金系2016年期间的租金，故并非代吉达公司履行支付租金义务。第二，黄君想无法开业造成的损失不应该由吉达公司承担。黄君想在承租涉案厂房时，明知涉案厂房土地性质，需要办理退二进三手续。事实上退二进三手续不需要吉达公司的配合，导致退二进三手续停止办理不是吉达公司的过错。第三，宾馆未通过验收的原因黄君想未做说明，亦无证据证明。黄君想申请中止审理不应予以支持。本案审理的是合同法律关系，未通过消防验收是另外的法律关系，不属于本案审理范围。
针对黄君想的上诉，隆泰公司答辩称：第一，《声明协议》的当事人包括黄君想，该《声明协议》内容对三方都有约束力。隆泰公司要求黄君想支付吉达公司应付的租金及押金合同合理。本案一审过程中隆泰公司已经向黄君想主张租金及押金，为避免诉累，本案应当将黄君想向隆泰公司支付租金及押金的诉请合并审理。第二，黄君想没有证据证明验收未通过的原因。隆泰公司在收购厂房前并不知道转租事宜，对厂房的了解也不充分，不清楚验收情况。第三，隆泰公司已经依照约定办理退二进三手续，目前该手续已经办理完毕。
隆泰公司上诉称：第一，根据2013年6月28日签订的《声明协议》约定，黄君想代吉达公司支付2014年4月1日起至2016年3月31日期间的厂房租金、押金。吉达公司承担该期间涉案厂房产生的所有税费，故黄君想不应向吉达公司支付2014年4月1日起至2016年3月31日期间的厂房租金、押金。该笔款项应当直接支付给隆泰公司。该期间的房产税应当由吉达公司承担。请求撤销原判，改判：一、黄君想向隆泰公司支付2014年4月1日至2016年3月31日期间租金1123878.75元、押金200000元；二、吉达公司向隆泰公司支付2013年4月1日至2013年3月31日间产生的房产税（暂算至2014年12月31日，应付房产税为115678.8元）。
针对隆泰公司的上诉，吉达公司答辩称：第一，《声明协议》的合同当事人系隆泰公司与吉达公司，黄君想不是该协议的当事人。根据协议约定，黄君想代为支付租金的性质仅为代为吉达公司履行义务。现黄君想未履行代为支付债务，应当由吉达公司向隆泰公司承担支付租金的责任。隆泰公司不能直接要求黄君想向其支付租金。第二，隆泰公司的第二项诉讼请求不属于本案审理范围。本案审理的是吉达公司与黄君想之间的租赁合同关系。隆泰公司基于其与吉达公司之间的租赁合同中的权利义务提出与本案毫无关联的上诉请求，不符合法律程序。请求驳回上诉，维持原判。
针对隆泰公司的上诉，黄君想答辩称：同意隆泰公司的上诉意见与理由。涉案厂房本身没有通过消防验收导致宾馆也无法通过验收，消防验收未通过的责任不在黄君想一方，而应当在吉达公司一方。
二审期间，黄君想向本院申请向瓯海区消防部门调取涉案厂房的消防验收合格意见书并确认是否通过消防验收，以证明双方之间的租赁关系是否合法有效。隆泰公司认为该申请超过举证期限。吉达公司认为消防验收与本案并无直接关系，应当另案处理。并认为其该申请超过举证期限，应不予支持。本院认为该申请未在举证期限内提出，且不属于二审新的证据，故不予准许。隆泰公司、吉达公司未提供新的证据。本院经审核当事人向原审法院提供的证据，依法对原判决认定的事实予以确认。另认定，2011年3月19日，忠义公司与吉达公司签订《房屋租赁协议书》，约定租赁自2011年4月1日至2016年3月31日，年租金为60万元并每年递增5%。
本院认为，吉达公司、黄君想签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。各方均应依约履行各自的合同义务。
关于涉案厂房自黄君想租赁起至办理退二进三手续完毕过程中产生的租金损失归责问题。黄君想、吉达公司、隆泰公司在签订涉案合同时均明知涉案厂房需要办理退二进三手续方可开办宾馆，亦明确该手续仅需在隆泰公司的配合下才能办理。本案中隆泰公司是退二进三最终责任人，在其责任范围内承担赔偿责任。黄君想向隆泰公司出具协议书约定不再追究隆泰公司因原退二进三的各项责任。故吉达公司对转租租金中隆泰取得的租金部分亦不承担责任。但吉达公司仍对转租中差额部分承担责任。鉴于转租过程中黄君想与吉达公司均知道涉案厂房现状无法用于开办宾馆，却依然签订以开办宾馆为目的的合同，双方过错相当，本院认为各自承担一半的损失为妥。退二进三的手续直到2014年11月28日审批完毕。之后的租金因退二进三的阻却事由已经消失，黄君想亦在原审庭审中表示愿意支付，故其应当支付足额租金。故2013年7月7日至2015年7月6日，黄君想支付的租金应扣除2013年7月7日至2014年11月28日期间租金差额的一半，即93742元（2013年7月7日至2014年3月31日租金差额（811200／360-600000×1.05×1.05／365）元×268天／2＋2014年4月1日至2014年7月6日租金差额（811200／365-600000×1.05×1.05×1.05／365）元×97天／2＋2014年7月7日至2014年11月28日租金差额（811815／365-600000×1.05×1.05×1.05／365）元×145天／2】。
关于履行对象问题。《声明协议》约定吉达公司应向隆泰公司支付的租金由黄君想代为支付。吉达公司将其支付租金的义务全部转移给黄君想，隆泰公司、吉达公司及黄君想均在该协议上签字确认。尽管《声明协议》签订时间早于《厂房租赁协议》，但吉达公司与黄君想在原审庭审中均陈述由黄君想代吉达公司直接向隆泰公司支付租金后，吉达公司与黄君想另行结算租金及租金差额，故应视为该《声明协议》系涉案《厂房租赁合同》的补充，三方均同意该债务转移。现隆泰公司与黄君想均表示要按照该协议履行。原判认为黄君想应直接向吉达公司支付租金处理有误，本院予以纠正。至于黄君想主张涉案厂房未通过消防验收而无法办理宾馆验收问题，目前证据尚不足以证明该事实，黄君想亦未提供证据证明其提起撤销合同之诉，故本院对其要求中止审理的请求不予支持。隆泰公司在一审并未提出诉讼请求，故其上诉人的请求不属于二审审理的范围，本院不予支持。
综上，2013年7月7日至2015年7月6日黄君想租赁涉案厂房共计租金1623015元，扣除吉达公司应当分担租金损失93742元及黄君想已经向吉达公司支付的35万元，黄君想应当支付的租金为1179273元。其中2013年4月1日至2015年7月6日租金888390元（600000×1.05×1.05×1.05＋（600000×1.05×1.05×1.05×1.05／365）元×97天】根据声明协议的约定由黄君想向隆泰公司支付。故黄君想还应向吉达公司支付2013年7月7日至2015年7月6日的租金共290883元。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销浙江省温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯梧民初字第29号民事判决；
二、黄君想应于本判决生效之日起十日内向温州市吉达汽车销售服务有限公司支付2013年7月7日至2015年7月6日期间的租金290883元；
三、驳回温州市吉达汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费16257元，减半收取8128.5元，由黄君想负担1870元，温州市吉达汽车销售服务有限公司负担6258.5元；二审案件受理费16257元，由黄君想负担3739元，温州市吉达汽车销售服务有限公司负担12518元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一五年十二月十日
代书 记员 李博武