北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第10377号
上诉人（原审第三人）北京鹏润房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区潞城镇新城工业区。
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人王乾，男，1984年6月26日出生。
被上诉人（原审原告）王小红，女，1974年5月18日出生。
委托代理人逄伟平，北京坤道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京中卡商贸有限公司，住所地北京市丰台区六里桥北片一期工程13、14号楼底商。
法定代表人马秀魁，总经理。
上诉人北京鹏润房地产开发有限责任公司（以下简称鹏润公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第39502号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王小红在原审法院诉称：北京市朝阳区×号院×号楼×层×号商铺，系鹏润公司开发销售。中卡公司系鹏润公司引进、对商铺进行经营管理的公司。我与中卡公司于2008年8月23日签订《商铺租赁合同》，约定由中卡公司承租我的×号商铺，建筑面积为57.28㎡。合同第2.1条约定租期12年，自2009年3月1日至2021年2月28日止。第3.1条约定免租期为5个月，自2008年10月1日至2009年2月28日止。后双方签订补充协议，将起租日调整为2009年4月1日，免租期调整为2008年11月1日起。合同第3.2条约定：“如乙方（中卡公司）本合同所约定的免责条款以外的任何原因，致使双方未履行完本合同约定的租期，则甲方（王小红）给予乙方的免租期应全部按租金标准由乙方给付租金，所收取的保证金亦不予退还”；合同第4.1条约定：“租金条款：所租物业的租金标准为：12年平均租金按4.08元／天／每建筑平米执行”；合同第4.6条约定：“乙方（中卡公司）未能按时足额支付租金的，每迟延1天按日租金的万分之三支付滞纳金给甲方（王小红）。乙方迟延支付超过两个月的，除由乙方补足已产生的租金、滞纳金外，甲方有权选择解除本合同”；合同第5.1条约定：“租金应以先付后租的方式按两个月支付……”合同第11.4条约定：“……单方擅自解除本合同或提前解除本合同时，违约方应当向守约方支付相当于两个月租金作为违约金按第4.1条的约定执行，并承担守约方因解约而遭受的全部损失，守约方有权根据有关法律追究解约方的违约责任。”
合同签订后中卡公司仅支付四个月租金，此后长期未支付租金。为此我曾经起诉过中卡公司，法院对2010年7月31日以前的租金进行过处理，此后中卡公司仍未交租金，迫于无奈，为防止损失进一步扩大，2012年我通过北京华泰盈丰物业公司将商铺出租给北京天瑞国峰科技孵化器公司，双方签订《房屋租赁合同》。该合同第二条约定，租期10年零10个月，自2012年6月1日起至2023年3月31日止。其中，自2012年6月1日至2013年3月31日为装修免租期。该合同第五条约定了各阶段租金标准。其中，2013年4月1日至2016年3月31日的租金标准为1.35元／㎡／天。
我认为中卡公司长期拖欠租金行为已构成根本违约，应依法依约承担全部违约责任、赔偿全部损失。鉴于鹏润公司在向我销售房屋时承诺代业主对外出租房屋，12年后即可收回购房款，而且中卡公司系鹏润公司招商引进后与业主签订的租赁合同，故鹏润公司对中卡公司的选定以及租金支付也应承担一定的责任，为此我诉至法院，请求判令：1.解除我与中卡公司于2008年8月23日签订的《商铺租赁合同》；2.中卡公司支付我2010年8月1日至2012年5月31日的租金89072.34元；3.中卡公司支付我免租期内租金35055.36元；4.中卡公司支付我违约金14022.14元；5.鹏润公司对上述2-3项租金承担连带责任；6.诉讼费用由中卡公司和鹏润公司承担。
中卡公司经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
鹏润公司在原审法院辩称：首先，根据合同相对性原则，只有合同当事人才能享有合同权利并承担合同义务，本案所涉租赁合同当事人为王小红及中卡公司，租赁合同系王小红与中卡公司根据内心意愿作出的选择，我公司无论是表面上还是事实上都不是该合同的当事人之一，故王小红主张的租金及违约金与我公司无关。其次，此前同类案件判决我公司承担的责任确定了范围，即对2010年11月1日前的租金损失承担补充责任，该意见应在本案中得到适用，如果判令我公司对2010年11月1日之后的租金损失承担责任，则超出了此前生效判决的认定，造成同案不同判的结果。再次，在中卡公司长期拖欠租金，且前同类案件判决已对我公司补充责任范围作出界定的情况下，王小红未能及时解除租赁合同，不得就扩大的损失要求赔偿。
原审法院经审理查明：王小红系北京市朝阳区×号院国美第一城×号楼×层×号商铺的房屋所有权人，该房屋系鹏润公司开发并出售给王小红。
2008年8月23日，王小红与中卡公司签订《商铺租赁合同》，约定由中卡公司承租王小红位于北京市朝阳区×号院国美第一城×号楼×层×号商铺，建筑面积为57.28㎡，租赁期限为12年，自2009年3月1日至2021年2月28日止；免租期（含装修期与试营业期）为2008年10月1日至2009年2月28日，后双方签订补充协议，将起租日调整为2009年4月1日，免租期调整为2008年11月1日。在免租期限内中卡公司仅免付租金，如因本合同所约定的免责条款以外的任何原因，致使双方未履行完本合同约定的租期，则王小红给予中卡公司的免租期应全部按租金标准由中卡公司给付租金，所收取的保证金亦不予退还；具体租金明细为：2009年3月1日至2010年2月28日期间的日租金为1.99元／天／建筑平方米、月租金为3413.09元，2010年3月1日至2011年2月28日期间的日租金为2.16元／天／建筑平方米、月租金为3707.78元；2011年3月1日至2012年2月29日期间的日租金为2.33元／天／建筑平方米、月租金为4002.47元；2012年3月1日至2013年2月28日期间的日租金为3.31元／天／建筑平方米、月租金为5690.24元。中卡公司未能按时足额支付租金的，每迟延一天按日租金的万分之三支付滞纳金给王小红，中卡公司迟延支付超过两个月的，除由中卡公司补足已产生的租金、滞纳金外，王小红有权选择解除本合同；除出现不可抗力或本合同约定或双方协商一致外，王小红和中卡公司双方均不得单方提前解除本合同，单方擅自解除本合同或提前解除本合同时，违约方应向守约方支付相当于两个月的租金作为违约金，并承担守约方因解约而遭受的全部损失，守约方有权根据有关法律追究解约方的违约责任。
王小红向中卡公司交付了商铺，但中卡公司仅支付了2009年4月1日至7月31日四个月的租金，余款未付。
另查，中卡公司系由鹏润公司经过比较后选择确定的经营管理公司，鹏润公司引入中卡公司后由中卡公司与北京市朝阳区×号院国美第一城×号楼商铺的业主陆续签订了《商铺租赁合同》，约定业主将其自有商铺出租给中卡公司，由中卡公司统一从事经营活动并向业主支付租金。2008年12月1日，鹏润公司将北京市朝阳区×号院国美第一城×号楼商业部分的物业管理及收费权委托给北京中卡物业管理有限公司。
同类案件中，王小红提交了《国美第一商街国美商家手册第1期（2007年）》，其中存在对中卡公司的宣传以及“统一规划、统一招商、统一经营、统一管理”的“四统一”开发理念的介绍；2007年《北京晚报》中对国美商街的宣传报道，其中载有：“国美雄厚实力保障，买铺即一次返还三年租金”、“国美第一商街是京城商业地产项目中率先推出四个统一，不仅帮助投资者解除后顾之忧，保证投资收益，也帮助商家减轻前几年投资运营的压力”的内容；其还提交了《国美第一商街招商消费指南》第2期，其中载有“国美第一商街……将开发责任延伸到后期的运营管理”以及“国美第一商街是京城商业地产项目中率先提出四个统一：即统一规划、招商、运营、管理的商业地产项目”等内容。对于上述证据，鹏润公司认可真实性，但认为其仅系对商铺的促销手段，而并非承诺，且与本案缺乏关联性。此外，王小红还提交了新浪网、搜狐网对国美第一商街的网络报道打印件，其中载有“国美地产业务总监贾×指出，国美率先引进专业商业运营商模式，与中国领先的社区商业运营管理商——中卡商业集团进行深度合作，联合推出国美居家装饰一条街”、“贾×：……在销售之前我们就已经跟几家大的商业经营公司进行了接洽，后期很有可能会引进一家商业精英公司，统一按照我们规划业态进行经营，在投资过程中的业主风险就小很多，而且几乎是无风险的投资”等宣传内容，并对2008年1月26日在国美第一城售楼处召开的由中卡公司法定代表人马秀魁、国美第一城招商经理吴×以及国美第一城18号楼业主参加的中卡百货整体运营交流会进行了报道，其中吴×和马秀魁对中卡公司集中进行了推介，同时对运营前景、租金、回报率、租赁合同的签订等问题作了详细的介绍。对此，鹏润公司不认可真实性。
又查，涉案商铺向中卡公司出租前存在划定四至范围的隔断，中卡公司承租商铺后，已将隔断拆除。王小红因中卡公司拖欠租金曾于2010年诉至法院，要求中卡公司支付欠付的租金，法院经审理于2010年11月10日作出（2010）朝民初字第23226号民事调解书，确定中卡公司给付王小红2009年7月1日至2010年7月31日期间的租金42430.53元。2011年5月12日因中卡公司拖欠业主房屋租金，大约有90余户业主起诉中卡及第三人鹏润公司要求解除合同，并承担违约责任。经原审法院审理判决：1、确认业主与中卡公司签订的《商铺租赁合同》于2010年11月1日解除；2、判令中卡公司支付业主拖欠的至2010年10月31日止的租金及免租期内的租金；3、判令中卡公司按照合同约定支付违约金；4、判令由鹏润公司对第2项债务承担补充责任。鹏润公司不服提出上诉，二审维持原判。
再查，中卡公司已经停止对北京市朝阳区×号院国美第一城×号楼商铺的经营。2012年3月8日，北京市朝阳区×号院国美第一城×号楼商铺的所有业主通过北京华泰盈丰物业管理有限公司将商铺（现更名为3号院7号楼）整体出租给北京天瑞国峰科技孵化器有限公司（以下简称天瑞公司）。
原审法院认定上述事实有：王小红提交的购房发票、王小红与中卡公司签订的《商铺租赁合同》、（2010）朝民初字第23226号民事调解书、北京华泰盈丰物业管理有限公司与天瑞公司签订的《房屋租赁合同》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
原审法院判决认定：王小红与中卡公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。在履行合同中，中卡公司未能依约支付租金且已停止对商铺的经营，其行为已构成违约，故对王小红要求解除《商铺租赁合同》的请求，法院准予。关于解除合同的时间，王小红作为北京市朝阳区×号院国美第一城×号楼商铺全体业主的一员已于2012年3月8日与天瑞公司签订了《房屋租赁合同》，该合同自2012年6月1日起计算租金，故2012年6月1日起中卡公司事实上不能继续履行合同，故《商铺租赁合同》的解除时间定于2012年6月1日。王小红要求中卡公司支付租金、免租期租金及违约金的请求，法院准予。王小红要求鹏润公司对第二至三项请求承担连带责任，根据生效的判决鹏润公司承担补充责任应限定在一定范围内，以合同解除后王小红应获得的租金收益为限，即鹏润公司对中卡公司应当给付王小红的租金和免租期内的租金承担补充责任。中卡公司经法院的合法传唤，未出庭应诉，放弃了相应的答辩、举证、质证的权利。法院将依据已查明的事实，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王小红与北京中卡商贸有限公司于二○○八年八月二十三日签订的《商铺租赁合同》自二○一二年六月一日解除；二、北京中卡商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付王小红自二○一○年八月一日至二○一二年五月三十一日租金（不包含免租期内租金）八万九千零七十二元三角四分；三、北京中卡商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付王小红免租期的租金三万五千零五十五元三角六分；四、北京中卡商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付王小红违约金一万四千零二十二元一角四分；五、第三人北京鹏润房地产开发有限责任公司对上述第二至三项债务承担补充责任；六、驳回王小红的其他诉讼请求。
鹏润公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审法院判决第五项，改判鹏润公司不承担责任。上诉理由：1、此前同类案件判决对鹏润公司应承担的补充责任限定了范围，而本案原审法院判决将鹏润公司承担补充责任的范围进行了扩大，属于认定事实错误；2、鹏润公司并非本案所涉租赁合同的相对方，原审法院判决鹏润公司承担补充责任属于适用法律错误：3、王小红的提起诉讼已经超过了一年的诉讼时效，法院不应再支持其诉讼请求。
王小红坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。
中卡公司未提出上诉。
本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案在二审诉讼中争议的焦点为以下三方面。
一、鹏润公司是否应当承担责任的问题。鹏润公司以其非本案租赁合同的当事人为由，认为其不应当承担相应责任。本案虽属于租赁合同，一般情况下应当按照合同的约定来确定当事人的相应权利义务，但本案租赁合同的形成过程中，鹏润公司在房屋出售的宣传、中卡公司的引进及业主统一租赁等方面进行过相应的宣传协调，并非完全由业主和中卡公司自愿签订，而鹏润公司在引进中卡公司时未尽到对中卡公司的经营能力等审慎选择的义务，故原审法院认定鹏润公司承担补充责任，并无不妥。
二、关于是否应当限定时间的问题。在租赁合同未解除前，合同应当履行，在此期间的租赁费应当向出租人支付。鹏润公司作为统一协调业主出租者，其发现中卡公司出现不能履行合同的情况时，其应当协调业主及时解除合同另行出租等，以防止损失的扩大，但其并未采取相应措施防止损失扩大，现业主起诉解除租赁合同，故在租赁合同未解除前的租金，鹏润公司应当承担补充责任，鹏润公司认为应当限定时间的意见，没有相应依据，本院不予采纳。
三、对于鹏润公司在二审诉讼中提出诉讼时效的问题。在原审法院诉讼中，鹏润公司未提出诉讼时效的抗辩意见，在二审诉讼中提出，本院不予支持。
综上所述，鹏润公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3063元，由北京中卡商贸有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费2783元，由北京鹏润房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 史智军
代理审判员 张 羽
二〇一五年九月十八日
书 记 员 温宇辰