中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2013）民抗字第41号
抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。
申诉人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：侯珀。
委托代理人：张新，北京天稳律师事务所律师。
委托代理人：许尚豪，北京市宝盈律师事务所律师。
申诉人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：王爱玲。
委托代理人：张新，北京天稳律师事务所律师。
委托代理人：许尚豪，北京市宝盈律师事务所律师。
被申诉人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：姜秀兰。
委托代理人：杨艳君，北京市天畅律师事务所律师。
委托代理人：杨鹏，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
一审第三人：青岛全统旅游育乐有限公司。
法定代表人：李建利，该公司董事长。
委托代理人：于吉军，山东泰成律师事务所律师。
委托代理人：赵洪波，山东泰成律师事务所律师。
申诉人侯珀、王爱玲与被申诉人姜秀兰、一审第三人青岛全统旅游育乐有限公司(以下简称全统公司)物权确认纠纷一案，不服山东省高级人民法院(2010)鲁民再字第67号民事判决，向最高人民检察院申诉。最高人民检察院作出高检民抗〔2013〕32号民事抗诉书，向本院提出抗诉。2013年6月17日，本院作出（2013）民抗字第41号民事裁定提审本案，并于2013年9月6日依法公开开庭进行了审理。申诉人侯珀及委托代理人张新、许尚豪，申诉人王爱玲的委托代理人张新、许尚豪，被申诉人姜秀兰的委托代理人杨艳君、杨鹏，一审第三人全统公司的委托代理人赵洪波到庭参加了诉讼。最高人民检察院检察员刘晓宁、书记员侯巍出席了庭审。本案现已审理终结。
原审查明：2004年7月27日，侯珀、王爱玲和姜秀兰作为买受人与开发商全统公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为弄海园·琴岛星综合展览大厅(含其相应位置的地下室)，框架结构，层高3米，建筑层数地上五层、地下一层。该商品房建筑面积1800平方米，总价款为人民币1250万元整。合同第六条付款方式及期限约定，2004年3月31日前支付1000万元，2004年8月31日前支付250万元。
2004年7月27日，侯珀(甲方)与姜秀兰(乙方)签订《补充合同书》约定，双方共有一份《商品房买卖合同》，为明确双方的权利与责任，特签订本补充合同：1、甲方分得的房屋，称其为“A区”，除分配给乙方的建筑面积500平方米外，其余房屋建筑面积均属于甲方所有。2、因乙方属于一次性付款，合同中的应付款由甲方负责。3、乙方分得的房屋，有产权的建筑面积500平方米。4、乙方自愿选择南向“B区”，附属设施均由乙方自行解决、办理。
2004年6月29日和2004年11月13日，姜秀兰分别支付给侯珀人民币1000万元和150万元，侯珀向姜秀兰开了收据。2004年6月29日的收据载明，收款事由：购买弄海园二期“琴岛星”网点，收款方式为代收代缴，并注明该款已交全统公司。2004年11月13日的收据载明，收款收据事由为代收代缴弄海园房款。
对于《商品房买卖合同》的签订过程，双方当事人的陈述不一。侯珀与王爱玲认为，早在2003年年底，侯珀就与开发商全统公司签订了涉案网点的商品房买卖合同，合同总价和单价已确定，并约定第一期房款支付时间是2004年4月31日，1000万元约占总房款的80％。2004年6月份，姜秀兰经朋友介绍找到侯珀，希望购买其中的一部分。经协商，侯珀同意姜秀兰以2.3万元／平方米购买南向500平方米的面积，然后在2004年6月29日，姜秀兰向侯珀支付了1000万元的购房款。当时由侯珀出面和开发商签订合同，并把侯珀母亲王爱玲以及姜秀兰的名字填写在合同上。由此，侯珀、王爱玲与姜秀兰间属于二手房买卖关系。姜秀兰认为，在2004年3月份左右，侯珀与开发商初步商定侯珀应于2004年3月31日之前交齐购房款。但由于无法凑齐款项，侯珀就找到姜秀兰协商共同购买涉案网点，约定由姜秀兰先行垫付首付款项。2004年6月29日，姜秀兰向侯珀交付垫款1000万元，由侯珀转交给开发商，侯珀开出代收代付的房款收据。合同签订后，侯珀没有把合同文本给姜秀兰。三人间是共有关系，而不是二手房买卖关系。
2005年9月26日，姜秀兰向青岛市公安局经济犯罪侦查支队报案，称侯珀、王爱玲涉嫌诈骗。青岛市公安局经济犯罪侦查支队立案后进行了调查，并从开发商全统公司处调取了相关商品房买卖合同。
全统公司在接受一审法院调查时提交了3张收据存根，以证明涉案房款交付情况，分别为2004年7月27日收到侯珀、姜秀兰756.5万元，附注：房屋预收款(综合展览大厅)，王爱玲代；2006年10月12日收到王爱玲300万元，附注：东翼房款(东翼指综合展览大厅，即涉案房产)；2006年10月19日收到王爱玲、侯珀、姜秀兰200万元，附注：东翼房款。
2007年12月19日，全统公司开具销售不动产统一发票(自开)办证联，该发票记载付款方为王爱玲、侯珀、姜秀兰，收款方为全统公司，销售不动产为香港东路316号园内81号1单元101户，建筑面积为1824.35平方米，单价为6851.76元／平方米，金额为1250万元。为办证，王爱玲、侯珀、姜秀兰特声明：三人共同出资购买位于香港东路316号园内81号1单元101户房屋，面积为1824.35㎡，其中王爱玲占此房产40％的产权比例，持房地产权证，侯珀占33％，持共有权证，姜秀兰占27％，持共有权证。2007年12月27日，王爱玲取得了涉案房产的房地产权证(权证字号：青房地权崂字第0031247号，建筑面积1824.35平方米，其中共用分摊面积135.65平方米)。同日，侯珀取得涉案房产的共有权证(权证字号：青房地权崂共字第000534号，所占份额为33％)，姜秀兰取得涉案房产的共有权证（权证字号：青房地权崂共字第000535号，所占份额为27％）。
另查明：1、截至2005年12月7日，侯珀、王爱玲尚欠全统公司涉案房款493.5万元，Ⅰ5别墅(侯珀所购)款6.5万元。后于2006年10月12日交房款300万元，10月19日交房款200万元。至此，侯珀、王爱玲向全统公司付清了全部房款。
2、姜秀兰占有的面积经测量为500.73平方米，按单价6851.76元计，该部分的房款为343.088178万元。
3、在山东省高级人民法院再审本案过程中，双方当事人同意以青岛市崂山区香港东路316号的其他房产交易价格作为涉案房屋交易价格的参考。根据双方当事人的申请，该院到青岛崂山区房地产交易中心调取了侯珀位于该小区内住宅的房产档案，档案中的商品房买卖合同签订于2004年7月27日(与本案涉案的合同系同日签订)，房型为别墅，地上五层，地下一层，总价款为406.5万元，房屋实测图载明的建筑面积为333.83平方米。据此，该别墅的单价为12176.85元。
4、侯珀、王爱玲提交了两份签订日期分别为2006年5月16日和2006年8月16日的该小区别墅房购房合同，该两份购房合同涉及的别墅单价为20600元。
5、涉案房屋中的原四层楼板是被规划部门认定为容积率超标后强行拆除的。
因认为姜秀兰拒绝确认合同约定的房屋分区，在装修过程中破坏房屋结构，侯珀、王爱玲于2008年4月1日向人民法院起诉，请求：1、对涉案房屋的具体分区进行确认；2、判令姜秀兰将多占的房屋面积返还侯珀、王爱玲，或给予相应经济赔偿。姜秀兰提出反诉，请求：1、判令侯珀、王爱玲返还垫付购房款812.5万元，并承担银行同期贷款利息；2、判令侯珀、王爱玲恢复房屋的共有通道。
2009年3月5日，山东省青岛市中级人民法院作出（2008）青民一初字第60号民事判决认为，本案焦点有四个：1、侯珀、王爱玲与姜秀兰之间是二手房买卖关系还是共有关系；2、姜秀兰主张的垫付款关系是否成立；3、侯珀、王爱玲与姜秀兰应如何分割共有房产；4、姜秀兰要求侯珀与王爱玲恢复双方共有通道能否得到支持。
关于双方之间是二手房买卖关系还是共有关系的问题。根据证据并结合当事人的陈述，可以认定双方之间系共有关系。首先，双方作为共同买受人于2004年7月27日与开发商全统公司签订了《商品房买卖合同》。其次，从全统公司开具的销售不动产统一发票办证联记载的内容看，该发票记载付款方为王爱玲、侯珀、姜秀兰，收款方为全统公司。第三，从侯珀与王爱玲提交的声明来看，侯珀与王爱玲已经认可其与姜秀兰三人共同出资购买涉案房产。最后，2007年12月27日，王爱玲取得了涉案房产的房地产权证，侯珀和姜秀兰亦取得了相应的共有权证。
关于姜秀兰主张的垫付款关系是否成立的问题。该主张证据不足。首先，姜秀兰没有提交有效证据证明其与侯珀、王爱玲之间存在垫付款关系，也没有提交证据证明侯珀、王爱玲要求或同意为其垫付房款。其次，侯珀与王爱玲能够以相对较低的价格购买涉案房产，主要源于其与开发商全统公司之间存在其他业务(合作)关系。因而，在总房款已经确定的情况下，共有人之间另行协商约定各自出资额和各自房屋面积实属当然，至于每个共有人之间出资多少，可自由约定。第三，姜秀兰的陈述前后矛盾，存在瑕疵，不足采信。姜秀兰在反诉状中称其在总房款和面积不确定的情况下，于2004年6月29日支付1000万元，与常理有悖。更何况，其在已经支付1000万元的情况下，又于2004年11月13日支付150万元。
关于双方应如何分割共有房产的问题。双方在庭审中均同意以目前打钢梁和砌隔离墙为分界线不再变动，隔离墙以南的部分归姜秀兰所有，其他部分归侯珀、王爱玲所有。对于姜秀兰多占的0.73平方米，可通过其他途径予以平衡。
关于姜秀兰要求侯珀与王爱玲恢复双方共有通道的问题。姜秀兰的请求不能成立。首先，涉案房产的内部结构因双方投入巨额资金进行装修而改变，且双方的行为均未经过规划、消防等有关部门的审批。其次，庭审中双方对房屋分割进行了重新约定，以目前的隔离墙为界不再变动。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王爱玲、侯珀与姜秀兰就位于青岛市香港东路316号园内81号1单元101户房屋（权证字号：青房地权崂字第00312**号)的划分以庭审中双方重新达成的分割方案为准，即双方以界墙为准不再变动，界墙以南为姜秀兰所有，界墙以北为王爱玲、侯珀所有；二、驳回王爱玲、侯珀的其他诉讼请求；三、驳回姜秀兰的反诉请求。
姜秀兰不服上述民事判决，向山东省高级人民法院提起上诉。
2009年7月15日，山东省高级人民法院作出(2009)鲁民一终字第169号民事判决认为:本案争议的焦点是姜秀兰所支付的1150万元款项中是否有812.50万元为垫付款，应否由侯珀与王爱玲返还。该院认为，姜秀兰的主张不成立。理由是：一是姜秀兰未提交任何证据直接或间接证明双方之间存在垫付款关系，法院亦无法确定该种法律关系的存在。二是从双方签订的《补充合同书》第二条的约定看，“因乙方(姜秀兰)属于一次性付款，合同中的应付款由甲方(侯珀)负责”，姜秀兰的购房款是一次性交给侯珀，《商品房买卖合同》中所确定的购房款再由侯珀向开发商负责交纳。显然，姜秀兰交付侯珀的款项就是其购房所需的款项。三是从姜秀兰交纳1000万元和150万元收据所载明的内容看，收款事由为购买弄海园二期琴岛星网点和代收代缴弄海园房款，并不能看出是为侯珀垫付购房款。四是从房屋价格看，姜秀兰所主张的价格为6750元／平方米，而此处的住宅价格亦在20000元／平方米左右，显然与客观实际不符，事实上1150万元购买500平方米网点房，平均价为23000元／平方米，较为符合该处房价的实际。由此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
上述二审判决生效后，姜秀兰向本院申请再审。2010年10月9日，本院作出(2010）民申字第862号民事裁定，指令山东省高级人民法院再审本案。
2011年12月1日，山东省高级人民法院作出(2010)鲁民再字第67号民事判决（以下简称再审判决）认为，本案争议的焦点有两个：一是涉案房屋在签订合同时的实际市场价值；二是姜秀兰支付的房款中是否包含有为王爱玲、侯珀垫付的款项。
关于第一个焦点问题，该院再审认为，侯珀、王爱玲提交的两份购房合同签订日期分别是2006年5月16日和2006年8月16日，本案所涉合同签订于2004年7月27日，两年之后的房屋价格不能作为涉案合同签订时房屋交易价格的参考；且将侯珀所购房屋的交易价格与其所提交的合同中房屋的交易价格相比较可知，2004年的房屋交易价格远低于2006年的价格，故侯珀、王爱玲所提交的两份购房合同不能支持其主张，该院对其辩称不予采信。在双方均同意以该小区内房屋的价格作为涉案房屋交易价格参考的情况下，通过已查明的事实，可以认定全统公司出具的销售不动产统一发票上载明的涉案房屋单价6851.76元比较真实地反映了涉案房屋当时的市场价格，二审认定涉案房屋单价为23000元没有事实及法律依据，应予纠正。
关于第二个焦点问题，该院再审认为，姜秀兰2004年6月29日交给侯珀1000万元、2004年11月13日交给侯珀150万元，至此，姜秀兰将涉案房屋的房款已基本付清。但直到2005年12月7日，侯珀、王爱玲尚欠全统公司涉案房屋的房款493.5万元，即侯珀、王爱玲只从1150万元中拿出656.5万元作为涉案房屋的房款交给全统公司，剩余的资金被侯珀、王爱玲挪作他用。2006年10月，侯珀、王爱玲才将余款交足。根据上述事实，可以认定侯珀、王爱玲并没有将姜秀兰交付的房款足额上交全统公司，即没有履行其在给姜秀兰收据上所注明的“代收代缴”的义务。二审认定姜秀兰支付房款1150万元，占有500.73平方米，单价为23000元符合当时的市场价格，但如此方法计算，侯珀、王爱玲支付100万元，占有1323.62平方米，单价为755.5元。同一幢房屋的两部分单价相差如此之大，显然是不能成立的。该涉案房屋房款的92％由姜秀兰支付，其仅分得27％面积，侯珀、王爱玲出资8％，却占有73％的面积，在侯珀、王爱玲没有提供证据证明其占有该部分面积的合法性即支付相应对价或有其他可以无偿占有该部分面积的情况下，根据本案的实际情况，应认定双方存在垫付房款的关系。根据已查明的事实，姜秀兰占有部分的房款应为343.088178万元。侯珀、王爱玲应返还姜秀兰为其垫付的购房款806.911822万元。
经审判委员会讨论，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款(三)项之规定，判决：一、维持青岛市中级人民法院(2008)青民一初字第60号民事判决第一、二项；二、撤销该院(2009)鲁民一终字第169号民事判决和青岛市中级人民法院(2008)青民一初字第60号民事判决第三项；三、王爱玲、侯珀返还姜秀兰的垫付款806.911822万元，并承担相应的银行利息(自2004年11月14日起按中国人民银行同期银行贷款利率计算)。
最高人民检察院抗诉认为，再审判决认定案件的基本事实缺乏证据证明。（一）再审判决认定的“根据本案的实际情况，应认定双方存在垫付关系。……侯珀、王爱玲应返还姜秀兰为其垫付的购房款806.911822万元”，系认定案件的基本事实缺乏证据证明。首先，姜秀兰关于其应当承担购房款337.5万元，多支付的812.5万元属于替侯珀、王爱玲垫付的款项，侯珀、王爱玲应当返还的主张，证据不足。其次，新证据青岛盈泰投资咨询有限公司（以下简称盈泰公司）与姜秀兰于2004年6月26日签订的《合同书》，可以证明姜秀兰支付的1150万元属于购房款，其与王爱玲、侯珀之间不存在垫付关系。
（二）再审判决将“涉案房屋在签订合同时的实际市场价值”作为本案争议焦点，并认定房屋单价6851.76元为姜秀兰购房的真实价格，系认定案件的基本事实缺乏证据证明。首先，“涉案房屋在签订合同时的实际市场价值”并非当事人的诉讼请求，“事实上1150万元购买500平方米网点房，平均价为23000元／平方米，较为符合该处房价的实际”系二审法院根据事实作出的认定，不是当事人自行主张的。其次，关于涉案房屋在签订合同时的实际市场价值，双方虽在山东省高级人民法院再审时同意以该小区内房屋价格作为参考，但仍应考虑该房屋有别于其他网点的特殊性，从而确定其合理价格。
申诉人侯珀、王爱玲同意检察机关的抗诉意见。
被申诉人姜秀兰答辩认为：（一）涉案房产是违章建筑，商业价值低，价格相应的应比小区其他房产低；（二）侯珀、王爱玲提交的盈泰公司与姜秀兰于2004年6月26日签订的《合同书》是伪造的，不符合新证据的要件，与本案也没有关联；（三）姜秀兰所付1150万元款项的性质属于垫付款，在涉案房产单价及共同购买人之间产权面积确定后，侯珀、王爱玲应将姜秀兰帮其垫付的812.5万元返还。
另外，侯珀、王爱玲不服再审判决，向本院申请再审。2012年5月8日，本院作出（2012）民再申字第69号民事裁定，驳回侯珀、王爱玲的再审申请。
本院认为，本案的争议焦点包括两个方面：一是合同签订时涉案房屋市场价格的认定问题；二是姜秀兰支付的1150万元中是否包含有为侯珀、王爱玲垫付的款项。
一、根据《商品房买卖合同》和销售不动产统一发票，涉案房屋在合同签订时的市场价格应认定为6851.76元/平方米。
本案中，由于在《补充合同书》中没有对涉案房屋的市场价格作出约定，导致双方当事人对该房屋在合同签订时的价格存在较大争议。根据相关证据，涉案房屋在合同签订时的市场价格应认定为6851.76元/平方米。首先，根据本案的《商品房买卖合同》，涉案房屋建筑面积为1800平方米，总价款为1250万元，折算后单价应为6944元/平方米。其次，全统公司开具的销售不动产统一发票(自开)办证联记载，涉案房屋建筑面积为1824.35平方米，单价为6851.76元／平方米。该两份证据可以证明，涉案房屋的最终销售价格是6851.76元／平方米。本案合同签订在2004年，侯珀、王爱玲主张以两年后签订的该小区别墅房购房合同的价格2万余元每平方米作为涉案房屋市场价格的参考，不符合房地产市场的实际情况，对其主张，应当不予支持。另外，侯珀、王爱玲关于涉案房屋可以改造为地上五层、地下一层，所以应考虑该房屋有别于其他网点房的特殊性，不能按照普通网点房计算其价格的主张，也不能成立。因为房地产权证(青房地权崂字第0031247号)记载，涉案房屋的建筑面积为1824.35平方米，并没有记载地上一层改造成地上五层可以增加的面积。由此，即使涉案房屋地上一层可以改造为地上五层，改造增加的面积也不应计算为销售面积。另一方面，虽然涉案房屋存在地上一层改造为地上五层的可能，但不符合规划部门关于容积率的要求，未经批准的改造行为属违法行为。违法改造的面积，不应被计算为销售面积，更不应据此折算销售价格。
二、姜秀兰支付的1150万元超过其所购买房屋价款，其余部分侯珀、王爱玲应予返还。
本案中，虽然双方当事人在《补充合同书》中约定，“乙方（姜秀兰）属于一次性付款，”但没有对房屋的单价以及姜秀兰应当具体一次性支付多少购房款作出明确。本院再审期间，侯珀、王爱玲提供盈泰公司与姜秀兰于2004年6月26日签订的《合同书》，用以证明姜秀兰支付1150万元是符合约定的，因为《合同书》约定“乙方（姜秀兰）支付甲方（盈泰公司）资金壹仟万元”、“该项目乙方属一次性付款”。但该证据不符合本案的情况，应当不予采信。一是《合同书》内容与本案的履行情况存在矛盾。本案姜秀兰实际支付的款项是1150万元，而不是《合同书》记载的1000万元。二是《合同书》的存在与侯珀、王爱玲在一审中关于双方合同签订过程的陈述矛盾。在之前的陈述中，侯珀、王爱玲没有提到盈泰公司与姜秀兰签订过《合同书》，也没有提到存在《合同书》。三是《合同书》的主体是案外人盈泰公司与姜秀兰，而不是本案争议的侯珀、王爱玲与姜秀兰。将盈泰公司与姜秀兰签订的《合同书》内容作为认定本案涉案房屋买卖价格的依据，证据不足。
姜秀兰支付1150万元，占有500.73平方米房屋，单价为23000元/平方米。侯珀、王爱玲支付100万元，占有1323.62平方米房屋，单价为755.5元/平方米。同一幢房屋的单价相差如此悬殊，显然是不公平的。根据前述分析，涉案房屋在合同签订时的市场价格认定为6851.76元/平方米更为合理，符合当时的房地产行情。由此，姜秀兰占有部分的房款总额为343.088178万元。姜秀兰支付侯珀、王爱玲总款为1150万元，扣除该部分款项，还有806.911822万元，侯珀、王爱玲应予返还。
综上，山东省高级人民法院(2010)鲁民再字第67号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持山东省高级人民法院(2010)鲁民再字第67号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 于松波
审 判 员 贺 禔
代理审判员 张能宝
二〇一四年三月六日
书 记 员 刘园园