辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00787号
上诉人（原审原告）：刘振艳，女。
委托代理人：路灿新，大连市沙河口区李家法律服务所法律工程者。
被上诉人（原审被告）：唐明德，男。
委托代理人：赵哲，辽宁智锐律师事务所律师。
原审第三人：唐学军，男。
委托代理人：赵哲，辽宁智锐律师事务所律师。
原审原告刘振艳与原审被告唐明德、原审第三人唐学军房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2012年11月10日作出（2012）西民初字第1519号民事判决，刘振艳不服该判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭审理了本案。上诉人刘振艳及其委托代理人路灿新，被上诉人唐明德、原审第三人唐学军及其委托代理人赵哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘振艳一审诉称：唐明德之子唐学军持有唐明德和孙振华的身份证、户口本及房产证等。唐学军作为唐明德和孙振华代理人，说他们家有两套房屋，需要卖一套。经过协商于2006年8月24日签订《房地产买卖契约》，唐明德自愿将坐落在西岗区长春街18号2单元2层1号的房屋（房屋建筑面积55.10平方米）出售给刘振艳，房价19万元。刘振艳支付首付款4万元，并到中国建设银行股份有限公司大连西岗支行办理个人住房借款15万元，直接打到了房屋出售方唐学军的建行账号上。经过大连市国土资源和房屋局审查批准，于2006年9月7日颁发了大房权证西私字××号房屋所有权证。然而，唐明德于2009年7月15日提出行政诉讼，一审法院经审理作出（2009）西行初字第59号行政判决，驳回刘振艳诉讼请求。唐明德不服，提起上诉，市法院裁定发回重审，一审法院作出（2010）西审行初字第5号行政判决，撤销大连市国土资源和房屋局于2006年9月7日为刘振艳颁发的大房权证西私字第××号房屋所有权证。唐学军系唐明德的独生子，已经40岁，具备完全民事行为能力，管理着唐明德、孙振华的户口、身份及房产资料，唐学军构成表见代理。根据物权法第一百零六条之规定，刘振艳善意取得房屋，诉××法院，请求依法判决唐明德履行《房地产买卖契约》，交付位于大连市西岗区长春街18号2单元2层1号房屋，办理产权过户手续。
唐明德一审辩称：不同意其诉讼请求。理由如下：1、其诉讼请求是挑战人民法院的生效判决，（2010）西审行初字第5号行政判决已发生法律效力，撤销了刘振艳的房证，撤销的理由是因为办理房屋产权变更手续时的公证书不是唐明德真实意思表示，公证书的内容是唐明德委托其子唐学军代理出让房屋，根据生效判决，该合同是效力待定合同，如果唐明德同意出让房屋，该合同具备履行的条件，反之，这份合同就是履行不能的合同，人民法院不应当判决强制缔约。2、刘振艳不符合善意取得的法律要件，善意取得前提条件是，无处分权的人员，处理他人财产所有权，且支付了合理的对价，本案出让人是唐明德，是合同一方的当事人，唐明德恰恰是涉案房屋的所有权人，唐学军仅仅是出让人的代理人，因此不符合法律所规定的善意取得的法律要件。何况，刘振艳也不是善意取得，在2006年唐明德的房产已经涨到的6500-7000元／平方米的价格，这套房屋价值最少是35万元以上，刘振艳和唐学军当时处于恋爱关系，为了炒房的资金需要，计划把唐明德的房屋变现进行炒房。所以案涉房屋买卖合同，根本不是唐明德真实意思表示。因此，刘振艳的诉讼请求应当依法驳回。
原审第三人唐学军述称：不同意其诉讼请求。1、并非真实买卖，是我要和刘振艳一起去炒房。当时父母的房屋市场价格是60万元左右，我不可能用19万元超低的价格出售。2、贷款15万元，用此款购买“经典生活”的房屋。3、贷款15万元是我来偿还，票据我都有。4、我拿我父亲的身份证、户口本，我父亲唐明德当时是不知情的，我是以申购经济适用房的名义，拿到身份证、户口本。5、在多次庭审中多次提出是刘振艳找她父亲冒充我父亲，和一个老太太冒充我母亲在公证处作的假公证。现在公证处已经调查清楚，该公证书已经被依法撤销。
一审法院审理查明：大连市西岗区长春街18号2单元2层1号房屋，建筑面积55.10平方米，登记的产权人为唐明德，孙振华系唐明德的配偶，第三人唐学军系二者的婚生子，孙振华于2008年6月3日去世。2006年8月23日，唐学军在唐明德、孙振华未到场的情况下，持二者的份证、户口本到大连市公证处办理公证，唐明德、孙振华公证委托唐学军办理出售前述房屋的相关手续等的《委托书》。2006年8月24日，唐学军以唐明德，孙振华的代理人名义与刘振艳签订《房地产买卖契约》，约定唐明德、孙振华以19万元出售案涉房屋给刘振艳，《房地产买卖契约》上唐明德、孙振华的签名均非二者所写。同日，唐学军、刘振艳共同向房产部门申请办理权属转移申请，房产部门予以办理。2006年8月14日，刘振艳以案涉房屋作为抵押物向中国建设银行股份有限公司大连西岗支行贷款15万元，借款合同及存折均在唐学军处，唐学军偿还了部分银行贷款。因公证书的基本内容与事实不符，2010年3月24日大连市公证处撤销了前述公证书。唐明德向一审法院提起行政诉讼，要求撤销刘振艳案涉房屋的房产证，经审理后，作出（2010）西审行初字第5号行政判决，撤销房产部门为刘振艳颁发的房屋产权证，该判决已生效。
一审法院认为：公民的合法权益受法律保护。唐明德从未与刘振艳签订房屋买卖合同，双方之间不存在买卖法律关系，不存在物权变动之原因，刘振艳无权要求唐明德交付房屋，办理过户，刘振艳诉请，于法无据，一审法院不予支持。刘振艳提出唐学军作为唐明德、孙振华的子女，管理二者的户口本、身份证及房产资料，构成表见代理，刘振艳善意取得房屋，对此，房屋买卖涉及金额较大，刘振艳作为正常理智之人，应当严格审核唐学军是否具有代理权，应征询而未征询登记所有权人唐明德的意见，主观有过错；房屋售价仅19万元，明显低于当时的一般市场价格，转让价格明显不合理；刘振艳对如何知晓房屋出售，是否看房等正常房屋买卖经过，均表示不知道，刘振艳贷款买房的借款合同、存折均在唐学军处，贷款又有部分是唐学军偿还，违背日常生活经验。刘振艳的主张，理由不充分，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告刘振艳的诉讼请求。案件受理费4100元（原告已预交），由原告刘振艳负担。
刘振艳的上诉请求是撤销一审判决，依法改判或发回重审。其主要上诉理由是：1、唐学军依法构成表见代理。唐学军是唐明德唯一儿子，管理唐明德和孙振华的身份证、户口本及房产证等原始凭证，刘振艳完全相信唐学军能够代理唐明德和孙振华，案涉合同有效；2、刘振艳履行了交付房款的义务。刘振艳支付首付款4万元后又贷款15万元直接打到唐学军账号上；3、生效的行政判决虽然撤销了行政行为，但认定唐学军、刘振艳提交材料符合变更登记条件；4、刘振艳依法与银行办理贷款手续为了善意取得案涉房屋，应当受法律保护；5、刘振艳出资购买案涉房屋没有主观过错，一审判决认定房屋售价19万元明显低于市价格的依据是什么？关于帮助偿还贷款，偿还了多少事实不清，唐学军说母亲病重，需要缓几个月交房，在此期间承担部分还贷义务，并无不妥，也不违背日常生活经验；6、一审判决自行追加唐学军为第三人属于程序错误。
唐明德二审答辩认为：1、委托代理的公证书已经被撤销了，唐明德和唐学军的代理关系不存在，本案不符合表见代理条件；2、案涉房屋买卖不是真实的交易，没有发生首付款，贷款都用于偿还刘振艳名下的另一套房屋了；3、案涉房屋的产权人现已变更为唐明德了，本案不属于正常房屋买卖，借款合同原件以及还款存折原件均在唐学军处保管和使用，由此看来，唐明德不具备出售案涉房屋的真实意思表示。
唐学军述称：同意一审判决，追加其为第三人有利于查清事实，不存在程序违法。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：在二审审理过程中，各方当事人均认可案涉房屋自2004年××今一直由唐明德居住。
一审法院于2011年2月19日作出（2010）西审行初字第5号行政判决，该判决认定现有证据证明唐学军、刘振艳向大连市国土资源和房屋局提交的申请材料中的公证书被撤销，因此唐学军、刘振艳递交的房屋权属变更申请不能够代表唐明德的真实意思表示，大连市国土资源和房屋局依据现已撤销的材料做出的变更登记不符合客观事实，对依据基本内容与事实不符的证据材料做出的具体行政行为应予以撤销，并依此撤销大连市国土资源和房屋局于2006年9月7日向刘振艳颁发大房权证西私字第××号房屋产权证，即案涉房屋产权证。该判决生效后，2012年10月31日案涉房屋登记所有权人已变更为原权利人唐明德。
本院确认上述事实有询问笔录、（2010）西审行初字第5号行政判决、（西私有）20××86号房地产权证及二审庭审笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为，结合各方当事人诉辩观点和其所提交的证据来看，本案争议焦点问题是刘振艳与唐明德、唐学军之间是否存在真实有效的房屋买卖法律关系。
针对此焦点问题，本院认为，虽然唐学军以其父母唐明德、孙振华名义与刘振艳签订案涉房地产买卖契约，但仅凭现有证据，本院无法充分、客观认定双方是基于房屋买卖的真实意思表示协商一致订立案涉合同。具体理由如下：第一，依据已查明事实，唐明德、孙振华授权唐学军出售案涉房屋的公证委托书，已被大连市公证处以公证书基本内容与事实不符为由予以撤销，同时生效的（2010）西审行初字第5号行政判决亦已在查明案涉公证委托书被撤销事实基础上，进一步认定了刘振艳递交的房屋权属变更申请不能够代表唐明德的真实意思表示，依据已撤销的材料做出变更登记不符合客观事实，由此该行政判决已作出撤销房产部门为刘振艳颁发的产权证的处理；第二，作为买受人的刘振艳对于其实际支付的购房款和首付款数额理应清楚且确定，然而，刘振艳在本案审理过程中对此陈述却前后不一致。刘振艳先是在一审庭审过程中陈述其共支付19万元购房款，首付款4万元，而后又在二审审理过程中改称其共支付22万元购房款，首付款7万元是以唐学军借刘振艳的款项抵顶的。而且刘振艳自始××终亦未提供充分证据以证明其实际支付首付款4万元或者其与唐学军之间存在7万元借款法律关系且实际上亦以该借款抵顶案涉房屋的首付款；第三，作为银行贷款15万元的借款人刘振艳未实际持有借款合同以及还款存折原件，相反前述原件均在出卖人唐学军处且唐学军也实际偿还一部分银行贷款。本案在一、二审审理过程中，虽然刘振艳和唐学军对于唐学军偿还银行贷款数额各执一词且均未提供充分证据以证明各自主张，但是刘振艳认可了唐学军代其偿还了该15万元银行贷款的部分本息。对此，尽管刘振艳辩称唐学军代其承担部分银行贷款是因唐学军未能腾退案涉房屋而同意以每月应还本息作为案涉房屋月租金，但是刘振艳并未提供充分证据予以证明，本院无法采信；第四，依据已查明的事实，刘振艳在2006年8月24日便签订案涉合同购买案涉房屋且以银行贷款方式一次性支付15万元房款，并曾持有案涉房屋的产权证，而案涉房屋自2006年8月××今一直由原房主唐明德占有居住，其中也包括刘振艳自2006年9月7日取得案涉房屋产权证××该产权证被生效（2010）西审行初字第5号行政判决撤销的近五年时间里，然而，刘振艳并未提供充分证据以证明在如此长的时间里其曾向唐明德、唐学军要求腾退案涉房屋等权利，也就是说从现有证据来看，即使在案涉房屋登记在刘振艳名下的近五年时间里，其也未曾向唐明德、唐学军主张腾退案涉房屋。鉴于以上查明事实和理由，在刘振艳未提供其他证据佐证情况下，本院无法仅凭现有证据充分认定案涉房屋买卖合同是唐明德、唐学军与刘振艳之间达成的房屋买卖的真实意思表示。据此，刘振艳上诉主张唐学军的行为构成表见代理并要求其交付房屋并协助办理房屋过户的理由，并无充分事实和法律依据，本院不予支持。一审判决驳回刘振艳的诉讼请求，事实清楚，适用法律正确，并无不当，本院予以维持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元（刘振艳已预交），由刘振艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 刘小南
代理审判员 张萍萍
二〇一四年七月三日
书 记 员 宋 敏