江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣09民终517号
上诉人（原审原告）：江西洪客隆宜春百货投资有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区鼓楼路19号，统一社会信用代码：9136090055845097E。
法定代表人：张华文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：龙庚云，江西利元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：百荣百尚（宜春）置业投资有限公司，住所地：江西省宜春市袁�区中山中路370号，统一社会信用代码：91360902071819494A。
法定代表人：沈国灿，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李梦林，女，该公司法务。
上诉人江西洪客隆宜春百货投资有限公司（以下简称洪客隆公司）因与被上诉人百荣百尚（宜春）置业投资有限公司（以下简称百荣百尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人洪客隆公司向本院上诉，请求本院撤销原审判决，并依法改判由百荣百尚公司向洪客隆公司支付违约金500万元。事实和理由为：洪客隆公司与百荣百尚公司在签订《租赁合同》时就已经明确，如果单方违约，违约方需要向守约方一次性支付500万元的违约金。该约定不违反法律行政法规禁止性规定，合法有效。原审法院违反当事人意思自治原则，擅自将违约金调整至40万元，没有法律依据。
被上诉人百荣百尚公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
洪客隆公司在原审法院提起诉讼，请求原审法院依法判决解除洪客隆公司与百荣百尚公司于2015年2月16日签订的《租赁合同》，并判决由由百荣百尚公司向洪客隆公司支付违约金500万元。
原审法院经审理查明，2015年2月16日，洪客隆公司为乙方与百荣百尚公司为甲方签订租赁合同一份。合同约定，租赁建筑物位于宜春市××号；甲方出租供乙方独立使用的建筑物中一楼部分实际套内建筑面积419平方米，负一层部分实用套内建筑面积10262平方米，负二层部分套内建筑面积919平方米，合计套内建筑面积为11519平方米。合同项下租赁期限为自移交日起二十个租约年。租赁物业的移交日为2016年6月1日，如移交日顺延，免租期顺延。自正式移交日起至购物中心开业日止为装修期，装修期间，乙方无需支付租赁费。自正式开业之日起6个月的期限为免租期。本合同项下租赁物业的计租面积以套内建筑面积计定为10797平方米。租赁物业将供乙方用于经营零售（包括餐饮和娱乐）业务，包括但不限于乙方开设的购物中心的营业执照登记的经营范围之内容。租赁物按计租面积计算为每月每平方米25元，其中房屋租金每月每平方米20元，物业每月每平方米5元。本合同签订后，乙方的布局方案及甲方的施工图（乙方相关楼层及相关图纸）获双方确认盖章之日起十五个工作日内，乙方或乙方的关联公司向甲方提供金额为人民币五百万元整的银行履约保函作为本合同项下乙方履约保证金。合同第十条约定违约责任包括，如租赁物业未能按合同约定移交，甲方应承担乙方因此遭受的相关损失，包括仓储费用、人员费用及根据国家法律规定应由甲方承担的赔偿。迟延时间在30日以内的，甲方应按实际迟延天数向乙方支付人民币一万元每日的迟延履行违约金，如迟延交付时间超过30日的，甲方应按自第31日起的实际迟延天数给予乙方双倍天数的免租期直至甲方依约将租赁物业移交乙方。本合同有效期内，任何一方不得超越本合同条款约定之外单方终止本合同，否则视为单方违约，违约方应一次性向另一方支付违约金5000000元，并赔偿对方的其他损失。合同十一条约定，如果甲方未能按照合同约定进行租赁物业移交，迟延移交超过180日的，乙方有权终止本合同，甲方应向乙方一次性支付赔偿金人民币5000000元，并按合同约定承担违约责任。合同十二条约定：本合同�在双方法定代表人或授权代表人签字并加盖各自公章或合同专用章之日起生效。合同同时还对其他事项进行了约定。
合同签订后，因租赁建筑物所在地地质问题工期延误。2015年11月1日，洪客隆公司向百荣百尚公司去函询问百尚城项目进展。百荣百尚公司2016年3月2日回函表示，因项目地下基础施工出现问题，项目开发进度将发生顺延，租赁物业将延迟交付，计划将于2017年6月22日向洪客隆公司交付租赁物业。2016年12月6日，百荣百尚公司致函洪客隆公司，称因项目所在地地质条件复杂，百尚城无法按原计划施工，需对项目建设规划作出重大调整，由此导致双方签订的合同目的无法实现，并且签订合同后，双方均未实质履行合同义务，为避免损失，要求解除双方签订的租赁合同。洪客隆公司收到该函件后，于2016年12月16日复函，认为百荣百尚公司要求解除租赁�同属严重违约，要求百荣百尚公司按合同约定承担违约责任并承担经济损失。此后，双方因违约责任及损失赔偿相关事宜协商不能达成一致，洪客隆公司遂诉至法院。
原审法院认为,对于洪客隆公司、百荣百尚公司签订的租赁合同是否生效的争议焦点，法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同落款处加盖了洪客隆公司、百荣百尚公司的公章，符合合同成立的形式要件和实质要件，故本案合同成立并合法有效。
对于本案合同终止该如何归责的争议焦点。因合同成立并生效，百荣百尚公司应当按照合同约定的时间向洪客隆公司交付租赁物业，其不能按期交付租赁物业，且延期后仍不能交付租赁物业要求解除合同的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。对于百荣百尚公司认为的合同不能履行系因不可抗力的辩称，因不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但百荣百尚公司在签订合同时已经知道建筑物地质条件复杂，且不是不能克服，而是按原规划施工成本过大，故涉案租赁物业不能按期移交依法不属于不可抗力，故对百荣百尚公司的该辩称不予支持。虽然双方在合同中约定了违约金为5000000元，但百荣百尚公司认为该约定过分高于造成的损失，请求法院予以调整。原审法院在审理过程中已依法向洪客隆公司释明其可以提交相关损失的证据证明损失与诉讼请求相匹配，但洪客隆公司未提交书面证据，仅口头答复为履行签订的租赁合同，提前对原洪客隆的租户进行清场导致租金损失每年在3000000元以上，洪客隆公司主张的该损失无证据证明。百荣百尚公司未履行合同虽不能以不可免力主张免责，�确实是存在比较难以克服的客观困难，百荣百尚公司违约非主观恶意，洪客隆公司亦未按合同约定向百荣百尚公司提供5000000元的银行履约保函，故洪客隆公司诉请的违约金数额明显过高，依法也应予以减少。案件审理过程中，经多次组织双方调解，洪客隆公司的调解意见为百荣百尚公司至少应支付违约金500000元，百荣百尚公司的调解意见为最多愿意支付违约金300000元，因双方分歧较大，调解未果。故综合涉案房屋租赁合同的实际履行情况、百荣百尚公司方的过错程度，依据公平以及实质正义的原则，酌情确定百荣百尚公司应向洪客隆公司赔偿违约金400000元。
原审法院判决：百荣百尚公司应于判决生效后十日内支付洪客隆公司违约金400000元。案件受理费46800元，由洪客隆公司负担43056元，百荣百尚公司负担3744元。
二审中，双方当事人均未提供新�证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。
本院认为，百荣百尚公司未按照《租赁合同》约定，将租赁标的物交付给洪客隆公司，构成违约。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，百荣百尚公司因违约而应承担的损失赔偿额，包括洪客隆公司的实际损失及预期可得利益损失。而本案中，洪客隆公司并未举证证明其实际损失与预期可得利益损失的金额，故原审法院在综合考虑涉案房屋租赁合同的实际履行情况、百荣百尚公司方的过错程度，酌情按照40万元�算违约赔偿金额，并无明显不妥。故，上诉人洪客隆公司的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46800元，由上诉人江西洪客隆宜春百货投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾 莉
审判员 高胜敏
审判员 易 芳
二〇一八年五月十四日
书记员 高 强