江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02700号
上诉人（原审被告）陆平。
被上诉人（原审原告）昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会，住所地江苏省昆山市中华园街道孔巷社区，组织机构代码K1226408-4。
负责人陶永军，该社区主任。
委托代理人邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。
委托代理人潘琳，江苏丰田律师事务所律师。
原审被告陈荣。
上诉人陆平因与被上诉人昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会（以下简称孔巷居委会）、原审被告陈荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第0996号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月13日，原审原告孔巷居委会与原审被告陈荣签订《房屋租赁合同》，约定原审原告将位于昆山开发区中华园街道孔巷动迁小区友谊路1004号（西北3号）门面房租赁给原审被告陈荣，房屋参考面积为133平方米；租赁期限为3年，从2010年7月1日至2013年6月30日；房屋年租金为37700元，合同总租金为113100元；承租期内如原审被告陈荣需转租或者分租房屋的，所签订的转租或分租合同应符合法律规定，但所产生的经济或法律责任仍由原审被告陈荣承担；合同到期或解除时，原审被告应结清水电费用后搬出所有物品（附着于地面、墙面上的固定设备不得拆除，无偿归甲方所有）；合同到期，原审原告决定采用拍租方式，取消续租，各经营户应要控制装潢成本及库存产品积压；如有一方违反本合同约定的，另一方有权终止合同并追究其违约责任，违约方应支付守约方年租金30%的违约金。
2010年8月10日，原审被告陈荣与原审被告陆平签订《房屋租赁合同》，约定原审被告陈荣将位于昆山开发区中华园街道孔巷动迁小区友谊路1004号门面房租赁给原审被告陆平，房屋参考面积为133平方米；租赁期限为3年，从2010年7月1日至2013年6月30日；房屋年租金为68000元，合同总租金为204000元；合同到期或解除时，原审被告陆平应结清水电费用后搬出所有物品（附着于地面、墙面上的固定设备不得拆除，无偿归原审被告陈荣所有）；合同到期，取消续租，经营户应要控制装潢成本，及库存产品积压，如原审被告陈荣仍有该房屋的续租权，则原审被告陆平仍有优先承租权；如有一方违反本合同约定的，另一方有权终止合同并追究其违约责任，违约方应支付守约方年租金50%的违约金。
2013年6月19日，原审原告向原审被告陈荣发出通知书一份，明确告知原审被告陈荣，房屋的租赁期限于2013年6月30日到期，因原审原告对租赁房屋进行统一公开招租，要求原审被告于租赁期限届满时腾空、迁出租赁房屋，并将租赁房屋的钥匙交付给原审原告。2013年10月23日，原审原告孔巷居委会通过张贴的方式通知原审被告，因原审原告已通过公开招租的方式确定了房屋的竞得人，要求原审被告于2013年10月31日前返还房屋，并按照原租赁合同约定的租金标准支付2013年10月31日之前的租金，如逾期未返还房屋的，从2013年11月1日起，原审被告应按照公开招租确定的租金支付占用房屋期间的使用费，并承担违约金。
另查明：本案所涉店面房系由昆山市新城发展建设有限公司利民分公司建设开发的动迁房项目。2006年根据昆山市开发区管委会意见，该店面房竣工后由昆山市经济技术开发区资产经营有限公司统一管理。2010年，根据昆山市开发区管委会意见，昆山经济技术开发区资产经营有限公司将该店面房移交给昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司处置。后为扶持村级（社区）的经济发展，经昆山开发区管委会同意，自2010年7月1日起昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司授权本案原审原告负责店面房的经营管理。
上述事实，由房屋租赁合同、通知及签收回执、通告及照片、孔巷店面房说明以及当事人陈述予以证实。
原审原告孔巷居委会的诉讼请求为：1、原审被告陈荣、陆平腾空迁让返还位于昆山开发区友谊路（春江佳苑）1004号店面房；2、原审被告陈荣、陆平立即支付拖欠租金12567元（自2013年7月1日至同年10月底止）；3、原审被告陈荣、陆平立即支付使用费暂计19750元（自2013年11月1日至房屋迁让返还之日止）；4、判令原审被告陈荣、陆平承担违约金11310元；5、本案受理费等费用由原审被告承担。
原审法院认为：租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中原审原告孔巷居委会负责经营管理店面房，其与原审被告陈荣签订的房屋租赁合同合法有效，合同当事人均应恪守该合同义务。该合同中赋予原审被告陈荣将房屋分租或转租的权利，且原审被告陆平从2010年7月开始实际租赁使用租赁房屋至今，原审原告对此并未提出异议，应视为原审原告认可二原审被告之间的转租行为，故原审被告陈荣与原审被告陆平之间的房屋租赁合同合法有效。本案所涉房屋租赁期限均于2013年6月30日届满，租赁期限届满前原审原告已通知原审被告陈荣不再续租，要求原审被告限期腾房，而原审被告陆平作为该房屋的实际使用者，已经知道原审原告要对包括涉案房屋在内的店面房统一重新拍租，不再续租，故原审被告陈荣、陆平应该将房屋返还给原审原告。原审被告仍继续占有使用出租房屋至今，其行为已侵害原审原告的合法权利，故应由房屋的实际使用者即原审被告陆平应该承担支付原审原告房屋使用费的责任。房屋使用费应从2013年7月1日起计算至原审被告实际退房之日止，计算标准按照原审原、被告原合同约定的租金每年37700元为宜。原审被告陈荣作为该房屋的承租人，依法应该对原审被告陆平的上述给付义务承担连带责任。而关于原审原告主张的违约金，因原审原告向原审被告主张的房屋使用费已经能够弥补因原审被告拖延返还房屋而给原审原告造成的损失，故原审法院对原审原告主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、陈荣、陆平于本判决生效后十日内搬离昆山市开发区友谊路（春江佳苑）1004号店面房，并将该房屋归还昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会。二、陆平在搬离昆山市开发区友谊路（春江佳苑）1004号店面房的同时支付昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会房屋使用费（从2013年7月1日起按照每天37700元／365天的标准计算至实际退房之日止）。三、陈荣对陆平的上述给付义务承担连带责任。四、驳回昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会要求原审被告支付违约金的诉讼请求。案件受理费570元，减半收取285元，由陈荣、陆平负担；此款原审原告已预交，原审法院不再退还，由原审被告在履行上述判决时一并支付原审原告。
上诉人陆平不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人孔巷居委会与陈荣签订的房屋租赁合同约定：合同到期，孔巷居委会决定采用拍租方式取消续租。2013年8月26日被上诉人公布的招租公告并不是采用拍租方式，而是决定采取抓阄的方法确定承租人，该方法并不是合同约定取消续租的条件，不具有取消续租的效力。2、上诉人与陈荣签订了房屋租赁合同，陈荣还没有返还押金，上诉人有权拒绝交还房屋。3、2013年8月被上诉人已收回了上诉人转租的108平方米房屋，但一审法院判决上诉人支付已经被被上诉人收回房屋的租金，违反了公平、公正的原则。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人孔巷居委会二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
原审被告陈荣二审辩称：我确实收了陆平1万元押金，但孔巷居委会没有退给我，我没办法退给陆平，服从原审判决。
二审另查明，2013年8月1日昆山市中华园街道办事处会议纪要认为，鉴于孔祥社区百灵佳苑14号楼20套商业用房在2011年9月份时市场租金3万元／套左右，2011年9月24日拍租时被恶意竞拍至最高年租金20万元／套，虽签署拍卖成交确认书，但除四套外拒绝签订租赁协议，致使16套商业用房长期空关，引发社会不稳，村民极为不满。之前昆山市新城发展建设有限公司已有先例将拍租改为集体议定年租金后公开招租，通过抓阄方式来确定承租人，确保商业用房出租事宜有序健康发展。会议认为，友谊路沿街商铺的公开拍租必须通过村民代表听证来确定采用公开拍租或公开招租方式，实现友谊路沿街商铺的租赁事宜，让广大村民满意。2013年8月22日孔巷居委会召开了公开招租听证会，并确定采取用抓阄的方式确定承租人。
二审又查明，二审中，孔巷居委会、陈荣、陆平一致确认，陈荣在孔巷居委会处的押金10000元押金、陆平在陈荣处的押金10000元在本案中一并处理。
以上事实，有昆山市中华园街道办事处会议纪要、听证会说明、签到表、汇报材料、当事人陈述等证据证实。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为：
一、孔巷居委会与陈荣签订的房屋租赁合同到期后，孔巷居委会是否有权取消续租？
本院认为，首先，孔巷居委会与陈荣签订的房屋租赁合同约定“合同到期，甲方（孔巷居委会）决定采用拍租方式，取消续租，各经营户应要控制装潢成本及库存产品积压”。从合同内容看，租赁合同到期孔巷居委会要取消原承租人的续租，采用拍租方式是孔巷居委会在取消原承租人后，确定新承租人的方式。其次，孔巷居委会根据涉案租赁房屋及租赁市场的现状，并经上级部门昆山市中华园街道办事处的批准召开了公开招租听证会，并确定采取用抓阄的方式确定承租人。不管用拍租方式还是用抓阄方式确定承租人，均是公开招租的一种方法。再次，陈荣表示同意取消续租，服从原审法院的判决。综上，孔巷居委会与陈荣签订的房屋租赁合同到期后，孔巷居委会有权按照合同的约定取消续租。
二、在陈荣未返还陆平押金的情况下，陆平是否有权拒绝返还孔巷居委会租赁房屋？
本院认为，在孔巷居委会与陈荣签订的房屋租赁合同到期后孔巷居委会不再续租的情况下，陈荣不再享有涉案房屋的承租权。同时，陈荣与陆平签订的房屋租赁合同也已到期，陆平继续占有涉案房屋无法律依据，孔巷居委会有权要求陆平返还租赁房屋。至于陆平提出陈荣处还有押金未归还的问题，二审中，孔巷居委会、陈荣、陆平一致确认，陈荣在孔巷居委会处的押金10000元押金、陆平在陈荣处的押金10000元在本案中一并处理，故孔巷居委会在陆平归还租赁房屋时应一并退还押金10000元给陆平。
综上所述，上诉人提出2013年8月被上诉人已收回了上诉人转租的108平方米房屋，但被上诉人并未予以认可，上诉人也未提供相应的证据证实，本院不支持。上诉人陆平的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当，应予维持。鉴于在二审中上诉人陆平提出陈荣处还有押金未归还的问题，孔巷居委会、陈荣、陆平一致确认，陈荣在孔巷居委会处的押金10000元押金、陆平在陈荣处的押金10000元在本案中一并处理，故孔巷居委会在陆平归还租赁房屋时应一并退还押金10000元给陆平。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、驳回上诉，维持原判。
二、孔巷居委会退还陆平押金10000元，于本判决生效后十日内履行。
二审案件受理费570元，由上诉人陆平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年九月十日
书 记 员 毛莉莉