浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江民初字第983号
原告郑波明。
委托代理人张勇。
被告冯祺。
被告姚颖杰。
委托代理人梅宁、滕术。
原告郑波明为与被告冯祺、姚颖杰房屋买卖合同纠纷一案，于2014年6月9日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员金长义独任审判，于2014年7月3日、8月5日公开开庭进行了审理。原告郑波明的委托代理人张勇，被告冯祺、被告姚颖杰的委托代理人梅宁、滕术到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑波明诉称，2014年4月14日，经中介公司居间，被告姚颖杰受冯祺委托与原告签订了《杭州市房屋转让合同》及《杭州市房屋转让协议（补充）》各一份，约定：冯祺将坐落于杭州市江干区景芳×区×幢×室的房屋转让给原告，转让总价款172万元，房款于合同签订之日起3日内一次性付清，交易过程中产生的税费及中介费均由原告承担。2014年4月16日，原告按约一次性支付了172万元房款，并由中介公司代办了全部产权过户手续。2014年4月19日，原告收到杭州市江干区凯旋街道“三改一拆”行动领导小组办公室的通知书，被告知案涉房屋书房部分属于违章建筑，要求原告在三日内自动拆除，逾期的，拆迁部门将予以强制拆除。该情况两被告及中介公司在交易过程中未告知过原告，导致原告无法按购房目的正常使用该房屋。两被告对案涉房屋进行违章搭建，夸大房屋面积，故意隐瞒房产中包含违章建筑的事实，导致原告在违背真实意思表示的情况下订立了合同，其行为构成欺诈。根据《合同法》的有关规定，请求判令：1、撤销原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》；2、被告冯祺返还案涉房屋购房款172万元，被告姚颖杰承担连带责任；3、两被告赔偿原告购房税款、手续费损失共计35028元及从2014年4月14日起至两被告返还购房款之日止以购房款172万元为本金按银行同期贷款利率计算的利息损失（暂计至2014年6月3日的利息为13645.3元；4、两被告协助办理退房手续并承担退房产生的所有费用。庭审中，原告表示，若法院认为原告请求撤销合同的理由不能成立，则请求将双方签订的《杭州市房屋转让合同》合同价款变更为134万元，并请求被告将房屋恢复原状。
被告冯祺辩称，2013年11月23日，冯祺与李斌签订了房屋买卖合同，将房屋出售李斌，约定：房屋转让价款为140万元，房款到位后，冯祺就将房屋公证给李斌，由其办理过户。李斌和周晓芳将房款支付给冯祺后，冯祺按约将房屋公证给了李斌，至于后来房屋被过户给谁冯祺并不知情。请求驳回原告的诉讼请求。
被告姚颖杰辩称，1、房屋转让合同载明的建筑面积与房屋所有权证载明的一致，姚颖杰并没有夸大房屋面积；2、购房之前，原告多次到现场查看房屋情况，姚颖杰也已明确告知书房系阳台改造而成的，小区相同户型的房屋也有多套，原告可充分了解有关情况。房屋转让合同明确载明了房屋建筑面积和合同价款，无偿转让给了原告的装修和附属设施、设备，且经原告签字确认。原告签订房屋转让合同，意思表示真实；3、案涉房屋银行评估价为200多万元，故原告取得房屋价值低于市场价。综上，本案不存在可撤销的情形，请求驳回原告的诉讼请求。
原告郑波明为支持其诉请，向本院提交以下证据：
1、证明一份，以证明2013年11月底两被告装修案涉房屋时，社区居委会和物业公司已告知其将阳台封闭搭建成书房属违法行为；2013年3月初和4月8日，社区居委会再次要求两被告拆除违章部分，但两被告对原告隐瞒了该事实。
2、接受调查处理通知书一份、照片两张，以证明2014年2月20日江干区城市管理执法局告知两被告，其搭建书房为违章建筑必须拆除的事实。
3、房屋平面布置图一份，以证明原告被两被告及中介公司欺诈后认为案涉房屋户型为三房两厅，其中书房为合法建筑的事实。
4、委托洽购书两份，以证明2014年3月15日原告委托房产中介公司与被告洽谈买房事宜，并交付了5万元定金的事实。
5、委托书一份，以证明2014年4月11日被告冯祺办理委托公证，委托姚颖杰办理二手房买卖相关事宜的事实。
6、委托代理合同一份，以证明2014年4月14日，被告冯祺委托姚颖杰与原告、中介公司签订委托代理合同，约定卖方若隐瞒房屋存在的争议事实，承担一切经济和法律责任。
7、《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房屋转让协议（补充）》各一份，以证明2014年4月14日，原、被告签订房屋买卖合同，就购房价款、税费承担、付款方式等进行了约定的事实。
8、《杭州市房屋转让合同》附件两份、房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况一份，以证明固定装修和固定设施包含书房，为原、被告买卖标的组成部分的事实。
9、购房发票、缴税费凭证、中介费发票等若干，以证明原告在不知道书房为违章建筑情况下，依约付清购房款及承担了约定的税费和中介费的事实。
10、房屋所有权证、契证各一份，以证明2014年4月16日原、被告办理了房屋产权过户登记，该房产证、契证都无法显示案涉房屋户型结构的事实。
11、通知书一份，以证明2014年4月19日原告收到限期拆除违法建筑通知书时方知案涉房屋存在违章建筑的事实。
12、证明一份、户籍登记信息两份，以证明被告姚颖杰在代理冯祺签订合同前就已明知案涉房屋的书房为违章建筑，其父亲曾于2014年4月21日向社区居委会承诺将自行拆除违章的及案涉房屋书房将被拆除的事实。
13、照片一张，以证明案涉房屋违章搭建部分的现状，从里面看无法看出该部分为违章建筑。
14、本院调取的接受调查处理通知书、授权委托书各一份、照片两张，以证明被告姚颖杰、李斌因搭建违法建筑于2014年2月21日被处罚，进而证明两被告存在欺诈的事实。
以上证据经质证，证据2、3、证据5-10、证据12-14，被告姚颖杰对其真实性没有异议，本院认为，这些证据与本案有关，予以确认。证据1、12能证明案涉房屋是姚颖杰违法搭建的。证据4能证明原告通过中介公司居间购买了案涉房屋的事实。证据11能证明原告被政府部门责令拆除违法建筑的事实，予以确认。
被告冯祺为支持其辩称，向本院提交以下证据：
1、房地产买卖居间协议一份，以证明被告冯祺与李斌签订了房地产买卖居间协议的事实。
2、补充协议一份，以证明约定被告冯祺与李斌等人约定装修产生纠纷由李斌等人处理的事实。
3、收件单一份，以证明被告冯祺已将房产三证交给中介公司的事实。
以上证据经质证，对证据1-3的真实性原告表示不清楚，认为该三份证据也仅能证明冯祺将房屋出售给了李斌的事实，被告姚颖杰对上述证据没有异议，本院认为，该三份证据能证明冯祺通过中介公司与李斌签订了房地产买卖居间协议，并于2013年11月26日将房屋交给李斌等人进行装修的事实，予以确认。
被告姚颖杰为支持其辩称，向本院提交以下证据：
1、房屋平面效果图两份，以证明被告姚颖杰已明确告知原告房屋改造事宜并得到了原告确认的事实。
2、杭州市住宅装饰装修施工合同一份，3、收款收据十六份，证据2、3共同以证明被告姚颖杰装修案涉房屋支付装修费用22万元的事实。
4、购房意向合同一份，以证明房屋原协商价格为175万元，被告姚颖杰告知原告房屋改造事宜，并降价3万元的事实。
以上证据经质证，被告冯祺对证据1-4均无异议。本院认为，因原告对证据1、4的真实性未进行有效反驳，证据1能证明原告在购房前已知悉房屋被改造的事实，证据4能证明原、被告在签订房屋转让合同之前，签订了购房意向合同的事实，予以确认。原告对证据2、3的真实性有异议，认为杭州满满装饰设计有限公司是姚颖杰设立的，该两份证据可能是被告应付诉讼制作的；本院认为，考虑到姚颖杰与杭州满满装饰设计有限公司的特殊关系，该两份证据并不足以证明姚颖杰支付了22万元装修款。
根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
位于杭州市江干区景芳×区×幢×室的房屋原为冯祺所有，建筑面积74.68平方米。2013年11月23日，冯祺与李斌、杭州华邦房地产代理有限公司签订《房地产买卖居间协议》一份，约定将上述房屋转让给李斌，总房款140万元。2013年11月26日，冯祺将上述房屋交付给李斌等人装修，房屋装修具体由姚颖杰的父亲姚掌华负责。房屋阳台未经审批被改造成书房。在装修过程中，因涉嫌违法搭建，2014年2月20日，杭州市江干区城市管理行政执法局给该房户主送达了《接受调查处理通知书》，要求其到指定地点接受询问。次日，李斌委托滕小红到杭州市江干区城市管理行政执法局接受处理。之后，杭州市江干区凯旋街道景湖社区居民委员会多次通知姚掌华，要求其拆除违法建筑。
2014年4月11日，冯祺全权委托姚颖杰办理杭州市江干区景芳×区×幢×室房屋的出售事宜，具体包括抵押注销、领取房屋他项权证、确定房屋成交价格、签订该房屋买卖合同、办理过户登记手续、核对身份证件、领取房款并打入受托人指定的银行账户、缴纳相关税费、物业交接（包括水、电、煤气、有线电视过户等）等一切相关手续。
经中介公司居间介绍，2014年4月14日，姚颖杰代理冯祺（甲方）与郑波明（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，将冯祺坐落于杭州市江干区景芳×区×幢×室的房屋转让给郑波明，约定：房屋建筑面积74.68平方米，房屋转让总价172万元；等等。随房屋一并赠送乙方的屋内物品包括床及床垫各两张、床头柜四个、餐桌椅一套、沙发一组，茶几一个、油烟机一台、煤气灶一台。签订合同时，郑波明对房屋的原始结构图和装修后的平面布置图签字进行了确认。合同签订后，郑波明于2014年4月16日支付了全部房款，并办理了房屋所有权过户手续，承担了交易过程中发生的所有税费及中介服务费。2014年4月19日，杭州市江干区凯旋街道“三改一拆”行动领导小组办公室责令郑波明在三日之日自行拆迁违法建筑。2014年6月9日，郑波明向本院起诉。
本院认为，案涉《杭州市房屋转让合同》系被告姚颖杰代理冯祺与原告签订的，因姚颖杰已得到冯祺授权，故冯祺应对姚颖杰的缔约行为承担民事责任。姚颖杰并非该房屋转让合同的出卖人，原告请求其返还房款和赔偿损失缺乏依据，本院不予支持。根据有关法律规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销；对于可变更或可撤销的民事行为，当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。案涉房屋的转让合同载明的房屋建筑面积与该房屋实际面积一致，且不论从签订合同时姚颖杰提供给原告的房屋平面图看，还是从房屋现场判断，都可看出案涉房屋书房系由阳台改造而来，故原告主张两被告夸大了房屋面积、故意隐瞒案涉房屋中包含违法建筑缺乏依据，本院不予采信，但在签订合同之前，政府部门已着手对案涉房屋违法建筑进行处理，且社区居委会多次要求姚颖杰拆除违法部分，而两被告并没有提供证据证明其在签订合同时已将上述情况告知原告，该有意隐瞒行为构成欺诈，冯祺应为此依法承担民事责任。
考虑到缔约时原告明知书房是事后改造的，其对该违法部分可能于将来要被拆除应有所预见、且违法部分占整个房屋比例较小，经合理整改后可做到对房屋使用影响不大，本院认为，两被告故意隐瞒违法部分被要求拆除的事实尚不足以使原告合同目的不能实现，故原告请求撤销合同，本院不予支持，但违法部分被要求拆除确实会对房屋价格产生影响，故本院酌情将案涉《杭州市房屋转让合同》转让总价款变更为166万元。因原告已向被告冯祺支付了房款172万元，故冯祺应向原告返还房款6万元。同时，冯祺应向原告支付该6万元房款从2014年4月16日起至返还之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的利息，其中计算至2014年6月3日的利息为457元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条之规定，判决如下：
一、变更原告郑波明与被告冯祺于2014年4月14日签订的《杭州市房屋转让合同》中的房屋转让总价为人民币166万元。
二、被告冯祺于本判决生效后十日内返还原告郑波明房款人民币6万元。
三、被告冯祺于本判决生效后十日内支付原告郑波明上述房款从2014年4月16日起至2014年6月3日止的利息人民币457元，此后至被告冯祺返还购房款人民币6万元之日止的利息以人民币6万元为计算基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告郑波明的其他诉讼请求。
按规定减半收取案件受理费人民币10359元，由原告郑波明负担人民币10005元（已预交），由被告冯祺负担人民币354元，于本判决生效后三日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币20718元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 金长义
二〇一四年九月一日
书记员 苏 翔