北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第2243号
上诉人（原审原告、反诉被告）温武坡，男。
委托代理人陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）毛建国，男，1955年8月5日出生。
委托代理人马思东，北京市金格律师事务所律师。
上诉人温武坡因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第10747号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人温武坡及其委托代理人陈东坡，被上诉人毛建国及其委托代理人马思东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
温武坡在原审法院诉称：毛建国为北京市昌平区186甲5幢1-127号房屋（以下简称127号房屋）的所有权人。因温武坡需要租赁场地开办餐厅，经朋友介绍与毛建国相识。2014年4月8日，双方签订《商铺房屋租赁合同》，约定毛建国向温武坡出租127号房屋，用途为餐饮、商业，租赁期限为十年。合同签订后，温武坡向毛建国支付了首期租金212500元，同时温武坡向毛建国支付了物业费25921元及保证金100000元，毛建国向温武坡交付了房屋。但在履行合同过程中，温武坡需要毛建国配合才能从物业管理处取得房屋的平面图、消防设计图、竣工图等文件，毛建国却迟迟不愿配合。127号房屋所在大楼有燃气管道，但燃气管道尚未接入市政燃气通道，经温武坡咨询燃气公司，燃气公司告知必须缴纳一笔可观的费用才能接入。温武坡将该情况告知毛建国，其明确表示拒绝承担这笔费用，燃气的问题让温武坡自行解决。温武坡认为，自己租赁127号房屋的目的是用于餐饮、商业，然而毛建国却拒绝配合自己从物业管理处获取房屋的相关文件，致使温武坡无法进行消防报备，因此导致不能进行室内装修；且毛建国在合同约定应当提供正常的燃气条件下，却拒绝缴纳燃气管道接入费，其的行为给温武坡造成巨大损失，故为维护合法权益，现诉至法院，请求：l、解除温武坡、毛建国于2014年4月8日签订的《商铺房屋租赁合同》；2、毛建国向温武坡返还租金212500元；3、毛建国向温武坡返还保证金100000元；4、毛建国向温武坡返还物业费25921元；5、毛建国向温武坡支付违约金212500元；6、毛建国承担本案诉讼费用。
毛建国在原审法院辩称：不同意温武坡的诉讼请求。双方就127号房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示、合法有效，任何一方非经协商一致或者法律规定无权单方面终止。毛建国在合同签订后及时向温武坡交付了房屋，并履行了协议约定范围内外的协助义务，温武坡解除合同本质系由于自己首次开办餐厅服务行业，缺少经验及对困难足够的预判，在承租后遇到一系列问题无法克服。而温武坡也未与毛建国友好协商退租事宜，而是以违约方恶人先告状的方式起诉至法院，温武坡的诉讼请求没有法律依据。
毛建国在原审法院提起反诉称：温武坡在租赁合同履行过程中存在违约行为，请求法院判令：1、解除双方于2014年4月8日签订的《商铺房屋租赁合同》，温武坡返还127号房屋；2、温武坡赔偿违约金212500元。
温武坡针对反诉在原审法院辩称：同意解除合同，但不同意承担违约金，因温武坡是基于毛建国的违约行为才要求解除合同的，且违约金主张过高。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，温武坡主张解除租赁合同的依据在于毛建国未履行协助义务并拒绝承担燃气开通的费用，但综合全案证据，无法证明毛建国怠于履行合同协助义务；同时，鉴于合同已经约定“按该房屋及设施的现状条件”交付，因此温武坡关于毛建国应当支付燃气开通费用的主张缺乏事实依据，故对于温武坡主张毛建国违约，要求解除合同、承担违约金的诉讼请求，法院不予支持。
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。庭审中，温武坡明确表示拒绝继续履行合同，该合同义务性质又不宜强制履行，后经法院依法释明，毛建国反诉请求解除合同，返还房屋，法院予以支持。毛建国要求温武坡承担违约金，对此法院予以支持。温武坡主张违约金过高，但法院考虑到涉案房屋的性质、再次出租的周期，认为毛建国主张的违约金数额并不过高，故对温武坡要求调低违约金的辩解，法院不予支持。
因为《商铺房屋租赁合同》中约定了免租期为六个月，租赁期限自2014年10月12日至2024年10月11日，而在2014年7月温武坡就以起诉的方式明确表示了不再履行租赁合同，且诉争房屋一直未办下消防许可、未进行装修和实际使用，故合同解除后，温武坡请求返还已付的第一年第一季度的租金，法院予以支持。毛建国应返还给温武坡的第一季度租金与温武坡应向毛建国支付的违约金两者相互抵销。
租赁合同约定，房屋交付之日起和该房屋相关的所有费用均由温武坡负担。从温武坡实际接收该房屋之日至2014年6月5日止的物业费共计25921元，已经由毛建国先行预交给物业公司，双方约定应该由温武坡负担，故温武坡要求毛建国返还物业费，法院不予支持。
租赁合同还约定，租赁关系终止时，毛建国收取的房屋租赁押金10万元除用以冲抵合同约定的应由温武坡承担的费用、违约赔偿金外，剩余部分无息归还温武坡。在温武坡已经用第一季度租金冲抵其应付给毛建国的违约金，且已经不欠其他费用的情况下毛建国应返还保证金10万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决：一、解除温武坡与毛建国于二〇一四年四月八日签订的《商铺房屋租赁合同》；二、温武坡于本判决生效之日起七日内将位于北京市昌平区一八六甲五幢一至二层一-
一二七房屋返还给毛建国；毛建国于本判决生效之日起七日内返还给温武坡押金十万元；三、驳回温武坡的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告毛建国的其他诉讼请求。
判决后，温武坡不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第10747号民事判决第三项，依法改判被上诉人返还上诉人房屋租金212500元、返还上诉人物业费25921元、支付上诉人违约金212500元；本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由为：一、《商铺房屋租赁合同》第七条特别约定了被上诉人的水、电、燃气保障义务，此项约定优于其他约定，被上诉人的燃气供应保障义务贯穿整个合同履行期间；二、被上诉人在上诉人办理消防许可证过程中并没有诚实履行协助义务。
毛建国答辩称，服从原判，被上诉人并无违约行为，不同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明：2014年4月8日，毛建国（出租方，甲方）与温武坡（承租方，乙方）签订《商铺房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方房屋位于北京市昌平区186甲5幢1-127号，房屋性质为商品房，出租房屋装修情况为室内毛坯。乙方承租该房屋用于开设经营餐饮、商业。租赁期限十年，自2014年10月12日（该日期为免租期届满之日）至2024年10月11日止；房屋免租期六个月，自房屋向乙方交付之日起算，自房屋向乙方交付之日起，和该房屋相关的所有费用（包括但不限于物业管理费、装修管理费、水、电、燃气、空调、通讯、供暖等）均由乙方承担。房屋租金及付款方式如下：1、承租第一年，自2014年10月12日至2015年10月11日，年租金为850000元，季祖金为212500元……；2、租金按季度预付，乙方应于本合同签订后三个工作日内，向甲方支付首期第一个承租季度的房屋租金212500元。押金及其他费用：甲乙双方约定，乙方须向甲方支付房屋租赁押金100000元，该笔押金乙方应于签订本合同的同时，随同首期房屋租金一并支付给甲方；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以冲抵合同约定的应由乙方承担的费用、违约赔偿金外，剩余部分无息归还乙方；自乙方从甲方处接收该房屋之日起的全部甲方预缴物业管理费用计25921元，由乙方随同第一期租金一并结算退还给甲方。甲方应于本合同签订且实际收取乙方首期房屋租金及约定押金后的三日内，将该房屋（按该房屋及设施的现状条件）交付乙方使用。甲方需协助乙方从物业管理公司处获取该房屋包括（水，电，燃气，消防，房屋承重）等所有正确指标供乙方参考；甲方保证该出租房屋在交付乙方时的现状条件，符合国家法律、法规和有关主管部门对商业房屋的规定要求，因乙方装修改造或经营活动产生的其他管理要求，由乙方自行解决；租赁期间，在乙方正常履行承租人各项义务，及时支付房屋租金，交纳相关使用费用的前提下，甲方应保证水、电、燃气可以正常使用，以满足乙方正常生产运营要求，但非因甲方原因造成的上述项目的供应中断，甲方负责积极协调解决，但不应由甲方对此承担责任。租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租房屋，但应依法提前10日通知乙方，乙方放弃优先购买权的，甲方保证房屋转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。违约责任：1、在合同有效期内，任何一方不得无故提前解约，如确需提前解约，需提前二个月书面通知对方，并签署终止合同协议，违约方应给付守约方相当于三个月租金的赔偿金，赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方还应承担损失赔偿责任。
2014年4月10日，温武坡向毛建国汇款338421元，用于支付首季度房屋租金212500元、押金100000元以及物业费25921元。同日，毛建国向温武坡交付127号房屋钥匙。温武坡于签订《商铺房屋租赁合同》前以及收到房屋钥匙后均赴127号房屋进行了实地勘察。
另查：127号房屋的所有权人原系毛建国，登记时间为2013年11月27日。毛建国陈述该房屋已售予案外人荆艳军，并于2014年6月13日将房屋过户至案外人荆艳军名下，并提供X京房权证昌字第6177**号房屋所有权证复印件。温武坡于2014年6月12日出具《承租人声明》，声明放弃对涉案房屋的优先购买权利，并对出租人出售房屋的行为不持异议。
再查，温武坡未对127号房屋进行装修，亦未接通涉案房屋中的燃气。
上述事实，有《商铺房屋租赁合同》、房屋所有权证、转账记录、承租人声明及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：双方对于解除《商铺房屋租赁合同》及押金十万元的返还均不持异议，本院予以确认。针对温武坡的上诉请求，本院认为，关于温武坡主张的违约金212500元，双方于《商铺房屋租赁合同》就房屋的性质、现状及租赁用途有明确约定，即房屋性质为商品房，出租房屋装修情况为室内毛坯。温武坡承租该房屋用于开设经营餐饮、商业。同时，合同具体约定127号房屋（按该房屋及设施的现状条件）交付温武坡使用以及毛建国保证房屋在交付温武坡时的现状条件，符合国家法律、法规和有关主管部门对商业房屋的规定要求，因温武坡装修改造或经营活动产生的其他管理要求，由温武坡自行解决。综合以上约定，结合本案现有证据，本院认定毛建国于合同履行期间并无温武坡所陈之违约行为，温武坡据此主张的违约金请求，本院不予支持。
关于温武坡主张的返还租金212500元一节，依据《商铺房屋租赁合同》约定，双方租赁期限自2014年10月12日起算，而温武坡于2014年7月即已自己的行为明确表示不再履行上述合同，故温武坡请求返还已付租金，具备事实及法律依据，应予以支持。依据已查事实，在《商铺房屋租赁合同》履行期限届满之前，温武坡即表示不再履行主要债务，已构成预期违约，其应向毛建国支付相应的违约金，原审法院认定违约金数额适当并无不妥之处。该项违约金应与毛建国返还温武坡的租金相互抵销。关于温武坡主张的返还物业费25921元一节，缺乏合同依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费九千三百零九元，由温武坡负担三千三百二十一元（已交纳），由毛建国负担五千九百八十八元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二千二百四十四元，由温武坡负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八千零六十四元，由温武坡负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年四月十三日
书记员 罗娇杨