绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯商初字第1625号
原告：中国建设银行股份有限公司绍兴支行。
负责人：娄卫东。
委托代理人：楼东平、俞惠南。
被告：李立坚。
被告：裘亚敏。
上述二被告共同委托代理人：陈显明、俞越华。
被告：绍兴县夏履生态房地产开发有限公司。
法定代表人：倪兴水。
委托代理人：孙孟强。
原告中国建设银行股份有限公司绍兴支行诉被告李立坚、裘亚敏、绍兴县夏履生态房地产开发有限公司（以下简称夏履公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年6月9日起诉来院，本院于同日立案受理后，根据原告的申请依法作出了（2014）绍柯商初字第1625号财产保全的民事裁定并已执行。本案依法适用简易程序，由本院代理审判员林长华独任审判，于2014年8月25日、2014年8月29日二次公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司绍兴支行的委托代理人俞惠南，被告李立坚、裘亚敏的共同委托代理人俞越华，被告夏履公司的委托代理人孙孟强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告李立坚与原告于2011年11月23日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份（编号330057227-011-2011001545号），约定被告李立坚向原告借款133.6万元，用于购买售房人为被告夏履公司、坐落于翠谷庄园3幢103号房屋；约定的借款利息为浮动利率，即在基准利率水平上上调10%，利率每年1月1日调整一次；借款期限为240个月，自2011年11月23日起至2031年11月23日止；还款方式采用按月等额本息还款法；合同项下贷款逾期罚息按合同约定贷款利率上加收50%计算；被告李立坚未按期归还贷款本息，原告有权解除合同或宣布合同项下贷款提前到期；合同还对其他事项作了约定。同时，被告李立坚以其所购的上述房产为原告设定了抵押，并办理了房产抵押预告登记手续。被告裘亚敏向原告出具《共同参与还款人承诺书》、《共有权人同意书》各一份，承诺：被告裘亚敏同意对被告李立坚与原告发生借款的还本付息承担连带责任；同意将其享有共有权的位于翠谷庄园3幢103号房屋抵押给原告，作为偿还被告李立坚与原告发生的借款之担保。2011年10月11日，被告夏履公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定：被告夏履公司为原告与因购置坐落于“绍兴县夏履镇越王铮村”项目所属之住宅或商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人，提供最高额为二亿五千万元的最高额保证；最高额保证所担保的债权是指2011年10月11日起至2013年12月31日，因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。原告与被告李立坚借款合同签订后，原告依约向被告李立坚放贷人民币133.6万元，但是被告李立坚没有按约按期归还借款本息，被告李立坚的上述行为严重违反了双方之间的合同约定。为此，原告依据合同约定宣布贷款立即到期，要求被告李立坚立即清偿借款本息及相关费用，并要求被告裘亚敏、夏履公司履行担保义务。现起诉要求：1、判令被告李立坚立即归还借款本金1，273，610.62元，截止2014年5月28日应付的利息43，332.8元、罚息1，310.37元，以上合计1，318，253.79元，以及自2014年5月29日起至付清全部本息之日止中国人民银行及借款合同有关规定计算的利息、逾期利息、罚息、复利；2、本案诉讼费、律师费22，000元由被告李立坚承担；3、判令原告有权就上述债务对被告李立坚提供抵押的座落于翠谷庄园3幢103号房产拍卖、变卖所得优先受偿；4、判令被告裘亚敏、夏履公司对被告李立坚的上述债务承担连带清偿责任。
被告李立坚、裘亚敏当庭共同答辩称：具体被告归还过多少款项不清楚，以实际归还的款项为准。对于抵押权根据材料看，没有设立预抵押的登记。
被告夏履公司当庭辩称：应该优先实行抵押，再由被告夏履公司承担保证责任。
为证明其诉讼主张，原告在本院指定的举证期限及庭审中内提供了如下证据：
1、《商品房买卖合同》一份，用以证明被告李立坚向被告夏履公司购买位于翠谷庄园3幢103号房产的事实；
2、《个人住房（商业用房）借款合同》及其附件一份，用以证明被告李立坚向被告夏履公司购买第一份证据项下的房产，向原告申请借款133.6万元的事实；
3、个人贷款支付凭证一份，用以证明原告根据和被告李立坚签订的借款合同实际向被告李立坚发放贷款133.6万元的事实；
4、绍兴县预购商品房抵押（按揭）登记申请表一份，用以证明为保障被告李立坚向原告的借款，而就案涉房屋办理抵押登记的事实；
5、《共同参与还款人承诺书》、《共有权人同意书》各一份，用以证明被告裘亚敏对被告李立坚和原告发生借款的还本付息承担连带责任，并同意对享有共有权的有翠谷庄园3幢103号的房屋为被告李立坚和原告发生的借款提供抵押担保的事实；
6、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，用以证明被告夏履公司为因购置坐落于绍兴县夏履镇越王峥村所属的住宅或商业用房提供最高额为2.5亿元保证的事实；
7、利息清单一份，用以证明被告李立坚尚欠原告的本金利息情况的事实；
8、委托代理及发票各一份，用以证明原告为实现债权而支出的律师费22，000元；
9、绍兴县预购商品房抵押（按揭）登记申请表一份，用以证明原告与被告李立坚就案涉房屋办理了预告登记，被告裘亚敏以共有人身份签字，即证明原告对案涉房屋享有优先权的事实；
对于原告提供的证据，被告李立坚、裘亚敏共同质证认为：对证据1、2、3、5、6、8、9无异议；对于证据4，认为该份证据申请表，不是预购商品房抵押登记表，不能证明已经作了抵押预告登记，也没有相关房管部门的盖章；对于证据7，由法院核实。
对于原告提供的证据，被告夏履公司均无异议。
三被告均未向本院提供证据。
本院经审查认为，原告所举证据来源合法，记载内容客观真实，且与原告主张事实相关联，可以认定为本案定案事实的依据，并依法确认其证明力。
综上，经审理本院确认如下事实：2011年11月23日，被告李立坚与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同编号为330057227-011-2011001545号，约定被告李立坚向原告借款人民币133.6万元，用于购买售房人为被告夏履公司的坐落于翠谷庄园3幢103号房屋；约定借款利率为浮动利率，即基准利率上浮10%，利率每年1月1日调整一次；借款期限为240个月，自2011年11月23日起至2031年11月23日；还款方式采用按月等额本息还款法；合同项下贷款逾期罚息按合同约定贷款利率上浮50%计算；被告李立坚未按期归还贷款本息，原告有权解除合同或宣布合同项下贷款提前到期，并要求被告李立坚立即清偿借款本息及相关费用；被告李立坚以其所购位于翠谷庄园3幢103号房屋为其向原告的借款提供抵押担保；合同还对其他事项作了约定。2011年11月30日，原告及被告李立坚按约向绍兴县房地产管理处办理了预购商品房抵押（按揭）登记。2011年10月27日，被告裘亚敏曾向原告出具了《共同参与还款人承诺书》、《共有人同意书》各一份，承诺作为共同参与还款人对被告李立坚与原告之间借款的还本付息承担连带责任，并同意对享有共有权的上述房屋全部权益抵押给原告作为上述借款合同项下借款之担保。2011年10月11日，被告夏履公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同编号为20110025号，约定被告夏履公司为因购置坐落于“绍兴县夏履镇越王铮村”项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额为2.5亿元的最高额保证担保；最高额保证所担保的债权是指2011年10月11日起至2013年12月31日因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金及原告为实现债权发生的一切费用等；保证方式为连带责任保证，保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；无论原告对于主合同项下的债权是否拥有其他担保，被告夏履公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告夏履公司承担连带保证责任，被告夏履公司不提出任何异议。原告与被告李立坚贷款合同签订后，依约向被告李立坚放贷人民币133.6万元，但是被告李立坚没有按约按期归还借款本息，截至2012年5月28日，被告李立坚结欠原告借款本金1，273，610.62元，截止2014年5月28日应付的利息43，332.8元、罚息1，310.37元。据此，原告依据双方《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，宣布贷款立即到期，起诉来院。截止目前，案涉房屋所在的“翠谷庄园”项目均未办理相应的产权登记。
另查明，原告为本案诉讼与浙江越光律师事务所签订委托代理合同一份，并支付该所律师代理费22，000元。
本院认为，原告与被告李立坚签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与被告夏履公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、被告裘亚敏向原告出具的《共同参与还款人承诺书》、《共有权人同意书》，均系当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应确认有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。现原告已按约履行贷款发放义务，被告李立坚作为借款人在借款期间内未按约履行按期归还借款本息的义务，应当承担不能履行合同义务的相应责任，原告有权根据合同约定宣布贷款提前到期，故对于原告要求被告李立坚提前偿还尚欠全部借款本息的诉讼请求，本院予以支持。被告裘亚敏在向原告出具的《共同参与还款人承诺书》明确承诺作为共同参与还款人对被告李立坚与原告之间借款的还本付息承担连带责任，故被告裘亚敏应对被告李立坚的上述债务承担共同还款责任，原告对被告裘亚敏的诉讼请求，本院予以支持。被告李立坚以其所购房产为上述借款提供抵押担保并办理了相关的预购商品房抵押（按揭）登记手续，按揭购买期房的抵押登记应属物权法所规定的不动产预告登记性质，而在本案诉讼时抵押房产因被告夏履公司作为案涉房产所在的“翠谷庄园”项目开发商尚未办理相应的产权登记手续，对该抵押房产尚无法办理正式的抵押登记手续，故原告可依预告登记对抵押物的处置享有优先受偿权。虽然借款人被告李立坚以其自己的财产为上述借款提供抵押担保，但原告与被告夏履公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中明确约定，无论原告对于主合同项下的债权是否拥有其他担保，被告夏履公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，据此原告有权要求被告夏履公司就被告李立坚的全部债务承担连带清偿责任，原告的此项请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告李立坚、裘亚敏应归还给原告中国建设银行股份有限公司绍兴支行借款本金1，273，610.62元，支付截止2014年5月28日的利息43，332.8元、罚息1，310.37元，合计人民币1，318，253.79元，并按中国人民银行有关规定及双方《个人住房（商业用房）借款合同》约定支付自2014年5月29日起至实际款清之止的利息（包括罚息、复利），款限于本判决生效之日起七日内付清；
二、被告李立坚、裘亚敏应赔偿原告中国建设银行股份有限公司绍兴支行为实现债权支出的费用22，000元，款限于本判决生效之日起七日内付清；
三、就上述第一、二两项债务，原告中国建设银行股份有限公司绍兴支行对被告李立坚提供的抵押物--翠谷庄园3幢103号房屋依法定程序享有优先受偿权；
四、被告绍兴县夏履生态房地产开发有限公司对于被告李立坚的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。
案件受理费16，862元，财产保全申请费5，000元，合计21，862元，由三被告负担，款限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费16，862元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 林长华
二〇一四年九月二日
书 记 员 薛 琦