云南省安宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）安民初字第1882号 原告刘某某，女，1978年1月26日出生，汉族，云南省安宁市人，本科文化，医务工作者，现住云南省安宁市。 委托代理人张博，云南辞宏律师事务所律师，特别授权代理。 被告安宁新巨和房地产开发有限公司。 法定代表人胡云河。 住所地：安宁市丽景嘉园。 委托代理人杨永利，安宁新巨和房地产开发有限公司行政部工作人员，特别授权代理。 原告刘某某诉被告安宁新巨和房地产开发有限公司（以下简称“新巨和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员刘正芸独任审判，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人张博，被告新巨和公司的委托代理人杨永利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2014年8月13日原告就购买被告开发的安宁市宁湖香缇花园第5幢第12层1207号房屋签订了编号为住1244号《商品房购销合同》，原告于同日付清了购房款149626元。根据合同约定被告应于2014年12月31日前，将验收合格的房屋交付原告，但至今因被告原因，房屋迟迟未能交付。综上所述，被告迟延交房的行为，已构成严重违约，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，一、请求判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》，并判令被告退还原告已付购房款149626元；二、判令被告赔偿原告逾期交房违约金11381.30元、律师费5000元，并承担本案诉讼费。 被告辩称：原告诉请解除《商品房购销合同》，由被告承担违约赔偿责任的诉讼请求没有法律和事实依据。请求人民法院依法给予驳回。具体事实和理由是：一、延期交房的责任不是被告造成的，不可归责于被告，被告没有违反《商品房购销合同》所约定的义务，一直在积极筹集资金，完成合同项目的建设工程，履行着合同义务。因此原告诉求解除《商品房购销合同》，由被告承担违约赔偿责任没有事实和法律依据。被告是一家社会评价及诚信度很好的公司，本公司在昆明市乃至全云南省行业中，无论从企业信誉、企业实力还是企业的技术力量以及所承建的建设项目均受到了用户普遍的好评、称赞和肯定。延期交房完全是事出有因的，在众所周知的当前经济转型的大背景下，经济、金融、货币政策等情势出现了重大的客观情况变化，任何一家地产公司都是无能为力的，同样被告公司也是受到了巨大损失。因此，原告将延期交房的责任全归责于被告是没有法律和事实依据的，最起码也是不客观和不实际的，虽然出现上述情况，被告一直是坚持一种积极且负责任的态度，调集筹措资金一直在努力地完成该项目的各项收尾工程，至目前为止，该项目除消防、人防还在进行收尾己外，整体和全部分项工程都己基本完成，力争近期向全体业主交房，所以原告提出解除合同于法无据，特请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告没有理由诉求被告赔偿违约金，被告对每一位业主是高度负责任的，曾多次采用文字、短信、口头等方式进行沟通和交流，同时也始终不变地向每一位业主承诺履行合同所约定的责任，被告无违约何来承担违约赔偿。如出现业主提出解除合同，依据公平原则，被告同时也将依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(二)第二十九条规定，向人民院提出请求减、调基于原情形所约定的过高的合同违约金。三、原告诉请被告赔偿律师费的诉求没有法律和事实依据，律师费是原告与其代理律师就代理与被代理关系而设立的民事法律关系，依法应由原告自行负担，因而请求人民法院查明事实依法驳回该项诉讼请求。 归纳原、被告的诉辩主张，原、被告双方争议的主要焦点是：原告是否有权解除合同？合同解除的情况下被告应当承担怎样的责任？ 原告对其主张的诉讼请求提交了以下证据予以证实： 1、身份证复印件、工商登记信息，欲证实原被告双方身份； 2、《商品房购销合同》及付款收据各一份，欲证实2014年8月5日签订合同并于当日付清房款； 3、公告两份，欲证实被告逾期交房违约行为的存在； 4、律师费发票，欲证实因被告的违约行为，原告因此支付的律师费。 以上证据经当庭质证，被告新巨和公司对上述证据发表以下质证意见：对证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据3的真实性、合法性予以认可，证明的内容不认可，对证据4系复印件，不予质证。 通过对上述证据的质证，本院认为对原告提交的第1、2、3组证据具备了证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，对原告提交的第4组证据，未提交原件，被告不予质证，本院不予采信。 被告新巨和公司针对其抗辩理由，未向法庭提交任何证据。 归纳原、被告的诉辩主张，原、被告双方争议的主要焦点是：原告是否有权解除合同？合同解除的情况下被告应当承担怎样的责任？ 原告对其主张的诉讼请求提交了以下证据予以证实： 1、身份证复印件、工商登记信息，欲证实原被告双方身份； 2、《商品房购销合同》及付款收据各一份，欲证实2014年8月5日签订合同并于当日付清房款； 3、公告两份，欲证实被告逾期交房违约行为的存在； 4、律师费发票，欲证实因被告的违约行为，原告因此支付的律师费。 以上证据经当庭质证，被告新巨和公司对上述证据发表以下质证意见：对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据3的真实性、合法性予以认可，证明的内容不认可。 通过对上述证据的质证，本院认为对原告提交的第1、2、3组证据具备了证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，对原告提交的第4组证据，未提交原件，被告不予质证，本院不予采信。 被告新巨和公司针对其抗辩理由，未向法庭提交任何证据。 根据庭审和质证，本院确认以下案件事实:2014年8月13日原告刘某某作为商品房买受人即乙方，被告新巨和公司作为商品房出售人即甲方签订商品房购销合同，原告与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：住**、合同备案登记号AN2014081905538）。合同约定：刘某某向新巨和公司购买其开发的安宁宁湖香缇花园第5幢第12层1207号房屋，被告应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；若逾期交房，则被告自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止，在50天内按30元/天向原告支付违约金，合同继续履行；逾期50天后，逾期交房50日内日，甲方按每天30元支付违约金;逾期交房50日后，则由甲方按每日60元的标准向乙方支付违约金。逾期超过90日，则乙方有权解除合同。乙方选择解除合同，则甲方按总房款的5%向乙方支付违约金。乙方选择继续履行合同，甲方接总房款的1%向乙方支付违约金。合同签订后，原告于同日付清了总购房款149626元。至诉讼时止，被告新巨和公司建设主体工程已完工，但没有完成工程竣工验收，亦未能向原告交付本案涉案房屋，原告遂诉讼来院。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，原告已按期履行了向被告支付购房款149626元的义务，被告新巨和公司亦应按合同第七条约定的时间即2014年12月31日前将验收合格、符合合同约定的商品房屋交付给原告。被告未按约定期限向原告交付符合约定的商品房，根据双方签订的《商品房购销合同》第九条“被告逾期交房的违约责任”的约定，被告逾期交房玖拾天后，原告有权解除合同，至2015年4月1日，逾期交房已逾90日，合同约定的解除合同的条件已成就，故原告诉请要求解除双方签订的商品房购销合同符合合同的约定，本院对此诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，故出卖人即被告新巨和公司应向买受人刘某某返还购房款149626元。关于原告主张的要求被告赔偿原告违约金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“卖买合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”的规定，故本案解除《商品房购销合同》后，被告除应当向买受人返还购房款外，还应当承担违约责任，根据双方签订的《商品房购销合同》第九条的约定：（一）、若逾期交房，则甲方（被告）自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止，在50天内按30元/天向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行；（二）、逾期50天后，按下面的约定承担违约责任：逾期交房50日内日，甲方按每天30元支付违约金;逾期交房50日后，则由甲方按每日60元的标准向乙方支付违约金。逾期超过90日，则乙方有权解除合同，乙方选择解除合同，则甲方按总房款的5%向乙方支付违约金。本院认为，根据逾期阶段不同，支付每天30-60元违约金的前提是合同继续履行，若选择解除合同，则违约金的计算方式为总房款的5%，故原告要求既按分段计算违约金又累加总房款的5%的违约金，与合同意思不符，本院予以调整，解除合同的，按总房款149626元的5%计违约金计算，合计为7481.30元。原告主张的律师费的诉讼请求，因于法无据及双方当事人在合同中无明确约定，故本院不予支持。关于被告新巨和公司主张的逾期交房是经济形势导致的，不是被告方过错导致的，请求调整合同违约金数额的抗辩理由，被告并未提交任何证据证明，且对此双方并无合同约定，因此，本院对被告的该抗辩理由不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下： 一、解除刘某某与被告安宁新巨和房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》（合同编号：住1：住**、合同备案登记号AN2014081905538）div> 二、由被告安宁新巨和房地产开发有限公司于判决生效后立即返还原告刘某某购房款人民币149626元。 三、由被告安宁新巨和房地产开发有限公司判决生效后立即支付原告刘某某总房款违约金人民币7481.30元（按总房款149626元×5%计）。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3620元，减半收取1810元，由被告安宁新巨和房地产开发有限公司承担并入上述款项执行。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审判员  刘正芸 二〇一五年十二月二十五日 书记员  李思红