北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第16402号
原告（反诉被告）泰仕登快捷酒店（北京）有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街49号6号楼。
法定代表人王志刚，总经理。
委托代理人王雷雷，男，1980年7月20日出生，泰仕登快捷酒店（北京）有限公司职员。
委托代理人杨建垒，男，1984年1月15日出生，泰仕登快捷酒店（北京）有限公司职员。
被告（反诉原告）刘东旺，男，1991年8月3日出生。
委托代理人侯华龙，北京绍嘉律师事务所律师。
原告（反诉被告）泰仕登快捷酒店（北京）有限公司（以下简称：泰仕登酒店）与被告（反诉原告）刘东旺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员霍志勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泰仕登酒店的委托代理人王雷雷、杨建垒及被告（反诉原告）刘东旺的委托代理人侯华龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）泰仕登酒店诉称：2013年10月12日，我公司与刘东旺签订房屋租赁合同，约定刘东旺于2013年11月3日起至2018年11月2日止租赁我公司位于北京经济技术开发区X商铺，每年租金为20万元，租金交纳方式为半年交付，且在每年的10月18日和4月18日之前缴纳完毕，其中违约部分为“若因乙方刘东旺原因违约，则乙方按照当年租赁价格向甲方支付装修期间租赁费及三个月房租的违约金，同时甲方不退还履约保证金。”双方于2015年8月21日解除租赁合同，但刘东旺的房屋租金只给付到2014年11月2日，刘东旺仍应给付我公司剩余期限的租金、装修期间租赁费及相关违约金。故起诉要求刘东旺给付2014年11月3日至2015年8月21日的房屋租金160000元、装修期间租金11066元及延期给付房租违约金49800元，共计220866元，诉讼费由刘东旺承担。
被告（反诉原告）刘东旺辩称并提出反诉称：泰仕登酒店违约在先，我没有违约。此前我曾起诉过泰仕登酒店，并且法院已经做出判决，判决认定泰仕登酒店在本合同履行过程中存在过错，违约在先。合同中明确约定涉案房屋是用于汽车美容，但是泰仕登酒店在明知涉案房屋属于工业产权，无法办理营业执照的情况下仍然出租给我，导致我无法经营，根据《合同法》第六十七条的规定，我拒交房租属于履行抗辩权。我不仅不应向泰仕登酒店支付租金、违约金等，反而泰仕登酒店应向我支付违约金。自2014年11月起由于工商机关对我采取了强制措施，我无法经营，且没有继续使用涉案房屋，泰仕登酒店以我未缴纳租金为由，采取了断电的措施，致使我自行搬离，我口头通知过泰仕登酒店不再承租房屋要求解除合同。请法院驳回泰仕登酒店的诉讼请求。现我提出反诉，要求泰仕登酒店支付违约金50000元，并承担反诉费用。
原告（反诉被告）泰仕登酒店针对被告（反诉原告）刘东旺的反诉辩称：在刘东旺起诉我公司的一审和二审判决书中，已经明确房屋租赁合同有效，且刘东旺实际承租已将近两年。判决认为在签订合同中双方都有过错，并判决我公司对刘东旺的装修进行了赔偿。经法院主持，双方于2015年8月21日协商解除合同，在一审判决的第四页最后一段中，法院明确陈述：关于刘东旺主张的租金，因刘东旺实际使用涉诉房屋故相应的费用应该予以交纳。刘东旺不支付我公司房租，构成不当得利，涉案房屋是我公司承租第三方的，如不交纳房租将导致我公司损失九个多月的房租损失。同时根据一事不再审的原则，刘东旺提出反诉没有法律依据，请求驳回刘东旺的反诉请求。
经审理查明：2013年10月12日，泰仕登酒店的代表人王雷雷（甲方，出租方）与刘东旺（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：1、甲方将位于北京经济技术开发区X南边部分面积按现状出租给乙方用于经营汽车美容；装修期20天，即自2013年10月13日起至2013年11月2日止，装修期甲方不收取租金（如果租赁期不足5年，乙方须按当年租赁价格向甲方补缴装修期租金）；租赁期限为5年，自2013年11月3日起至2018年11月2日止；租金为每年200000元，租金缴纳采取每半年付款方式，乙方在本合同签订后的当日内缴纳第一期的租金，以后每期的租金均在每年10月18日和4月18日前向甲方缴纳。如因乙方原因违约，乙方须按当年租赁价格向甲方补缴装修期租金并向甲方赔付违约金3个月房租；若因甲方原因违约，甲方须向乙方赔付违约金3个月房租；乙方未按约定缴纳租金的，每迟延一日，乙方应向甲方支付未履行部分房租1%的违约金，
合同签订后，双方开始履行合同。刘东旺向泰仕登酒店支付了一年的租金200000元及保证金16600元。刘东旺对租赁房屋进行了装修改造，并于装修后开始从事汽车美容、洗车的经营。
因刘东旺从事汽车美容、洗车活动，未取得营业执照，北京市工商行政管理局开发区分局于2014年4月30日对刘东旺作出京工商经开分处字（2014）第35号行政处罚决定书，没收刘东旺非法所得并处以罚款，于2014年11月4日以刘东旺涉嫌无照经营洗车对刘东旺作出京工商经开分强字﹝2014﹞008号实施行政强制措施通知书，查封扣押了刘东旺的电脑主机。
2014年10月13日，泰仕登酒店向刘东旺送达友情提示，要求刘东旺支付2014年10月至2015年3月房屋租金100000元，但刘东旺未支付。
2015年3月，刘东旺以其所租赁房屋的土地性质为工业用房，根本不能用于商业经营及办理营业执照，导致其无法正常经营，并且受到行政机关罚款、没收违法所得等行政处罚及无法实现合同目的为由诉至本院，要求确认双方签订的房屋租赁合同无效，要求泰仕登公司退还保证金16600元、租金200000元，并要求泰仕登公司赔偿装修损失130400元、可得利益损失49800元、工商处罚损失7500元。本院于2015年10月20日作出（2015）大民初字第4322号民事判决书，在该案审理过程中，双方确认《房屋租赁合同》自2015年8月21日解除，该判决认定双方签订的合法有效，刘东旺实际使用涉诉房屋，相应的费用应该予以交纳，同时判决认定对于合同解除双方均存在过错，确定泰仕登酒店的责任比例为80%。判决：一、泰仕登酒店与刘东旺签订的房屋租赁合同于2015年8月21日予以解除；二、泰仕登酒店退还刘东旺押金16600元；三、泰仕登酒店赔偿刘东旺装修费用104320元；四、驳回刘东旺的其他诉讼请求。
泰仕登酒店不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2015年12月21日作出（2015）二中民终字第13057号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
诉讼中，泰仕登酒店向本院申请诉讼保全，本院依法对刘东旺在本院（2016）京0115执541号执行案件中的案款133523元予以冻结。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、民事判决书、行政处罚决定书、实施行政强制措施通知书、友情请示在案佐证。
本院认为：泰仕登酒店与刘东旺签订的《房屋租赁合同》效力、双方对于解除合同的过错程度以及责任比例已经法院生效判决认定。对于泰仕登酒店请求的房屋租金及装修期间的房屋租金。因刘东旺在租赁房屋无照经营洗车于2014年11月4日被工商行政管理部门实施行政强制措施，双方合同目的已无法实现，自2014年11月4日至2015年8月21日合同解除期间给泰仕登酒店造成的租金损失，以及装修期间的房屋租金损失，因双方对解除合同均有过错，应由泰仕登酒店与刘东旺按过错责任比例承担。故刘东旺应支付泰仕登酒店自2014年11月3日至2015年8月21日期间房屋租金32444元、装修期间的房屋租金2222元。在刘东旺诉泰仕登酒店租赁合同纠纷一案中，刘东旺未请求违约金，故刘东旺在本案中反诉要求泰仕登酒店支付违约金，不适用一事不再理，符合起诉条件。对于泰仕登酒店请求的违约金及刘东旺反诉请求的违约金，因双方对解除合同均有过错，故本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘东旺于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）泰仕登快捷酒店（北京）有限公司房屋租金三万二千四百四十四元、装修期间的租金二千二百二十二元，共计三万四千六百六十六元；
二、驳回原告（反诉被告）泰仕登快捷酒店（北京）有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）刘东旺的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千三百零七元，由原告（反诉被告）泰仕登快捷酒店（北京）有限公司负担一千九百七十四元（已交纳），由被告（反诉原告）刘东旺负担三百三十三元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费五百二十五元，由被告（反诉原告）刘东旺负担（已交纳）。
诉讼保全费一千一百八十八元，由原告（反诉被告）泰仕登快捷酒店（北京）有限公司负担一千零五元（已交纳），由被告（反诉原告）刘东旺负担一百八十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 霍志勇
二〇一六年五月六日
书记员 王 鑫