河南省漯河市召陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）召民初字第1047号
原告漯河市民政福利鞋厂。
法定代表人方新善，该厂厂长。
委托代理人王文泉，男，1967年11月3日出生，汉族。
委托代理人李会云，河南开瑞律师事务所律师。
被告漯河市盛德食品储藏有限责任公司。
法定代表人李月汁，该公司总经理。
被告漯河市大东海饭店有限责任公司。
法定代表人赵得平，该公司董事长。
二被告委托代理人赵虎，河南强人律师事务所律师。
原告漯河市民政福利鞋厂（以下简称民政福利鞋厂）诉被告漯河市盛德食品储藏有限责任公司（以下简称盛德公司）、漯河市大东海饭店有限责任公司（以下简称大东海饭店）租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月22日作出（2012）召民一初字第417号民事判决后，民政福利鞋厂不服上诉。2013年7月10日漯河市中级人民法院作出（2013）漯民二终字第78号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告民政福利鞋厂法定代表人方新善及委托代理人王文泉、李会云，被告盛德公司及被告大东海饭店的共同委托代理人赵虎，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告民政福利鞋厂诉称：2003年9月11日，原告与被告盛德公司签订一份《租赁合同》，合同约定：原告将自己所有的位于人民东路44号的土地房屋租赁给被告盛德公司作为其经营场地，年租金23000元，租赁期二十年，等条款。原告与被告盛德公司签订《租赁合同》后，被告盛德公司未经原告同意，擅自同意被告大东海饭店在原告的土地、房屋上面从事经营活动。2004年下半年至2012年9月，二被告未经原告同意，陆续擅自拆除原告厂棚、升降机（电梯）、变压器和配电房等设备设施，给原告造成巨大经济损失，严重损害了原告的利益。原告认为，被告盛德公司未经原告同意，擅自同意被告大东海饭店在原告的土地、房屋上面从事经营活动，没有法律依据，构成根本违约；二被告擅自拆除原告的厂棚、升降机（电梯）、变压器和配电房等设备设施，侵害了原告的财产权。重审中原告增加主张称，漯河市民政局对原告单位进行改制，需处置有关资产安置职工，因情势变更，租赁合同无法继续履行。要求法院判令：1、解除原告与被告盛德公司签订的租赁合同，返还原告的租赁物；2、判令二被告赔偿原告经济损失1196820元（房屋损失146080元，附属物损失797740元，2012年至2023年租赁费253000元）；3、诉讼费由二被告承担。
被告盛德公司、大东海饭店共同辩称：1、盛德公司与原告签订的租赁合同合法有效，应当全面履行。2、该租赁合同已实际履行九年多，租金从无拖欠，被告方从未存在任何违约行为。3、盛德公司租赁该场地用于开办饭店，是租赁合同的目的，对于盛德公司开办大东海饭店，原告是明知的，且合同履行九年多，没有对此提出过异议，因此不能说被告盛德公司另行注册的大东海饭店使用该场地构成违约。4、2005年大东海饭店注册时，原告配合出具了房屋租赁合同作为大东海饭店的场地使用证明，在工商局档案中备案。原告在2005、2006年收取的每年23000元的租金就是对着被告大东海饭店打的租金收据。以上事实均说明原被告双方之间的租赁协议是合法有效的，是已经实际履行的。5、关于拆除及扩建有关附属物的问题，租赁合同第八条第1、2项作出了明确约定，盛德公司可以根据生产经营的需要对建筑物进行改造等。6、在2006、2007年原告曾与盛德公司协商将原告的厂房土地转让给盛德公司，并且已经收取盛德公司定金180000元。但时至今日，原告不给盛德公司办理土地厂房的过户手续，也未正式签订专门的书面合同。综合以上答辩意见，应驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2003年9月11日，原告民政福利鞋厂作为甲方与作为乙方的被告盛德公司签订租赁合同一份，主要内容为：第一条租赁物的位置、名称，1、甲方将漯河市人民东路44号，漯河市民政福利鞋厂的土地、房屋作为乙方经营场地。乙方合法经营，独立承担法律责任。其厂地为：东邻明胶厂家属院，西邻明胶厂，南邻明胶厂，北至人民东路……第二条租赁期限，租赁期二十年，即从2003年9月11日至2023年9月11日终止。合同期5年内甲方不得转让资产，5年后若甲方转让资产，乙方有优先购买权，若乙方不购买，则本合同终止。合同生效后，甲方必须19日内将租赁物交付乙方使用，过期甲方包赔损失。第三条租赁金和租赁金的缴纳期限，1、年租金贰万叁仟元正，至止第二十年。2、租赁金的缴纳期限：合同生效后，交纳第一年租金，以后每年10月1日交纳次年租赁金……第六条变更与违约责任，1、甲、乙双方均不得无故中止合同。2、甲方不得以破产为由，终止合同。如果确需破产，乙方有优先购买权或租赁权。否则，由购买方购买乙方投入资产。3、如一方违约，按《中华人民共和国合同法》第七章违约责任的规定，赔偿对方经济损失……第八条其他约定事项，1、乙方可根据生产经营的需要，对甲方的建筑物进行拆除或改建。可在厂内建造必要的临时或永久地面设施。2、乙方建造永久性地面设施时（北房拆除，东楼、南楼不拆，可装修改建），应向甲方提供建筑资料和项目预算。若甲方在合同期未满转让资产，由购买方购买乙方的地面永久性设施资产。3、合同期满后，乙方如续定，有优先权。4、甲方负责在19日内，辞退现有租赁住户……原告民政福利鞋厂及被告盛德公司在该合同上加盖公章，原告的法定代表人方新善及被告盛德公司的法定代表人李月汁在合同上签字。
本案主要争议焦点为：一、盛德公司将所租赁原告的场地房屋转租给大东海饭店使用，原告是否可因此解除租赁合同；二、盛德公司在租赁期间拆除部分北房、门卫室（后又新建）、变压器、电梯、储水罐及南楼办公室隔断等设施，并对北房及东楼进行扩建，原告是否可因此解除租赁合同；三、原告单位因改制需处理有关资产安置职工，是否构成情势变更而解除租赁合同。四、原告主张的经济损失1196820元（房屋损失146080元，附属物损失797740元，2012年至2023年租赁费253000元），被告是否应赔偿。
关于第一个争议焦点，原告称盛德公司擅自将场地房屋转租给大东海饭店，原告可以据此解除租赁合同。二被告对此不认可称：盛德公司与大东海饭店是家族关联企业，盛德公司股东为赵得平、李月汁夫妇，大东海饭店于2005年6月1日经工商登记成立，当时股东为赵得平、方针，法定代表人为方针，二人系亲属关系。大东海饭店在工商登记前，原告为大东海饭店出具了场地使用证明，说明原告对赵得平等人利用盛德公司租用的原告场地开办大东海饭店是明知且同意的，并且于2005年9月1日、2006年1月21日分别开具收取大东海饭店租金21000元、23000元的收据。二被告提交的原告与大东海饭店签订的租赁协议显示，甲方（民政福利鞋厂）愿将人民东路44号房屋租赁给乙方使用，租赁费每年5000元，租赁期20年，自2003年9月11日至2023年9月11日。协议上加盖有民政福利鞋厂公章，方针签署有本人名字。
原告对上述两次向大东海饭店开具收取租金的收据予以认可，但称当时是按盛德公司要求而误开，后来民政福利鞋厂不再同意向大东海饭店开收据，仍对着盛德公司开收据。对上述租赁协议，原告称从未与大东海饭店签订过该协议，2005年5月25日盛德公司工作人员王桂玲称为应付有关部门检查，要求民政福利鞋厂为盛德公司在一份带有横格的空白纸上加盖本单位公章，该租赁协议系被告自行制作，协议上的公章系扫描而成，并且是先有印章再打印文字。原告提交王桂玲书写的证明一份，显示：大东海饭店与福利鞋厂所签租赁合同年租金伍仟元正为应付有关部门检查，不作收租金依据，原租金计弍万三千元不变。王桂玲，05.5.25。原告另提交漯河市工商行政管理局行政处罚决定书（漯工商经处字（2011）72号）一份，称大东海饭店提交虚假租赁协议取得工商登记，曾被工商部门罚款50000元。
二被告对王桂玲所写证明及大东海饭店与原告所签租赁协议实际签订时间为2005年5月25日无异议，但对原告所称“协议上的公章系扫描而成，并且是先有印章再打印文字”不认可，并称工商部门的处罚决定不能代替法庭对该协议书本身真实性的审查，大东海饭店设立过程中是否存在问题不影响合同效力。
经原告申请及本院依法委托，河南司法警院司法鉴定中心对漯河市工商局召陵分局保管的大东海饭店工商登记档案中相应租赁协议原件进行了司法鉴定，2013年11月5日该鉴定机构出具豫司警院司法鉴定中心（2013）文鉴字第699号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、送检的标注日期为“2003年9月11日”的房屋租赁协议原件上内容为“漯河市民政福利鞋厂”的印章印文不是扫描打印形成。2、送检的标注日期为“2003年9月11日”的房屋租赁协议原件上“单位盖章、个人签字”打印字迹形成在前，漯河市民政福利鞋厂”的印章印文形成在后。原告对该鉴定不认可称鉴定结论明显错误。
关于第二个争议焦点，盛德公司于2003年10月份之后，陆续对有关建筑及设施进行了改建，将北房即8间厂房拆除2间，将原11平方米的门卫室拆除，将其余6间厂房房顶更换为钢结构房顶并向南扩建，现为大东海饭店的厨房，并另修建门卫室一间；将东楼东部和西部进行了扩建，并按饭店经营模式进行了装修（上述新建门卫室及相应扩建行为均未办理建设工程规划许可证）；现南楼1楼至4楼由被告盛德公司使用，第5层现仍由原告使用，放置原告的物品。
2011年10月18日，因原告民政福利鞋厂的职工举报，漯河市城乡规划局对被告大东海饭店作出行政处罚决定，主要内容为：“被处罚人（单位）名称：大东海饭店责任有限公司，地址：市人民东路大东海饭店院内。法定代表人赵德平，职务：总经理。因你单位未办理《建设工程规划许可证》在市区人民东路大东海院内扩建厂房、建厨房的行为，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，作出限七日内自行拆除违法建设的厨房、扩建的厂房，逾期将依法强制拆除”。被告大东海饭店不服，向漯河市人民政府提出行政复议。2012年3月11日，漯河市人民政府作出漯政复（2012）14号行政复议决定书，该复议书认为“大东海饭店未取得建设工程规划许可证进行建设，对其作出的处罚符合法律规定”，因此维持漯河市城乡规划局的处罚决定。被告大东海饭店向漯河市郾城区人民法院提起行政诉讼。2012年7月19日漯河市郾城区人民法院作出（2012）郾行初字第15号行政判决，认为“盛德公司与民政福利鞋厂签订租赁合同后对所租民政福利鞋厂的房屋进行改、扩建行为发生在2003年10月-11月，这种违法行为应属盛德公司的行为，并非是2005年6月1日成立的大东海饭店的行为。因盛德公司与大东海饭店是两个独立法人，市城乡规划局处罚主体错误”，因此撤销了漯河市城乡规划局的处罚决定。漯河市城乡规划局不服提起上诉。漯河市中级人民法院于2012年11月19日作出（2012）漯行终字第37号行政判决，查明“2005年盛德公司为扩大经营范围，由方针和赵得平共同出资30万元创办设立大东海饭店（注册资本30万元，方针18万元占60%，赵得平12万元占40%），法定代表人由方针担任。成立日期为2005年6月1日，营业期限自2005年6月1日至2015年5月31日”，并认为“盛德公司与大东海饭店是两个不同的独立核算企业法人，二者经营范围有差异，大东海饭店所使用的场所是由盛德公司从民政福利鞋厂所租而来，盛德公司2003年9月对民政福利鞋厂取得使用权后所进行的改扩建行为不能认定为就是后来成立以及经营使用者大东海饭店的行为”，维持漯河市郾城区人民法院的判决。
在本案重审期间，原告又提出被告擅自拆除原厂区内的变压器一台、南楼房顶水塔一个、南楼电梯一部、南楼办公室房间隔断，认为被告擅自拆除原告房屋及设施并违法扩建，且未按合同约定提供建筑资料和项目预算，构成根本违约，原告有权解除合同。
被告对原告上述主张不认可称：有关门卫室、北房部分建筑拆除和改扩建、东楼扩建等问题，符合租赁合同第八条第2项的约定；关于原告院内原有的变压器问题，该废旧变压器因长期停产已被电业局销户，盛德公司装修饭店时重新安装了一台大容量的变压器，双方的租赁协议履行完毕后，该变压器被告不再拆走；原告所谓的南楼水塔，实际为楼顶的储水罐，因早已停用，年久失修漏水，造成房顶严重漏水，被告在维修房顶时将该储水罐拆除，拆除后的废铁仍由被告保管着；关于电梯问题，2003年盛德公司租用场地后，为改造成饭店，经原告同意对该电梯进行了拆除。目前双方的租赁合同正在履行之中，不存在场地和有关附属物的返还及赔偿问题，只有在合同履行完毕后才可能存在返还或赔偿问题。
关于第三个争议焦点，原告提交的《漯河市民政局关于漯河市民政福利鞋厂改制的报告》（漯民（2012）259号文）显示，民政福利鞋厂是以安排残疾人为主的福利企业，职工仅靠政府发放的低保金维持生活，养老保险、医疗保险等问题一直得不到解决，职工多次到省、市集体上访，造成重大不稳定因素，请求市政府同意民政福利鞋厂通过改制的方式解决职工安置问题，并由市政府将民政福利鞋厂2.36亩国有土地收回，土地出让金全部用于弥补职工安置资金缺口。原告提交的《漯河市人民政府收文处理签》显示，该报告已经市政府有关领导批示同意。二被告对此称，原告所谓的改制仅是规范处置资产，不构成情势变更，并且租赁合同第五条、第六条有明确约定，承租人有优先购买权，不妨碍对资产的处置。
关于第四个争议焦点，原告在原审起诉前自行委托漯河市鑫诚价格事务所有限公司对其房产及地上附属物的价值进行评估，该所2012年6月5日作出漯鑫评估字（2012）052号评估结论书，评估意见为：1、原告所有的漯河市房权证召陵区字第200700048**号房产（2007年5月31日发证，建筑面积为171.6平方米）价值为137280元；2、原告所有的漯河市房权证召陵区字第200700048**号房产（2007年5月31日发证，建筑面积为11平方米）价值为8800元；3、附属物价值为797740元（项目包括：配电设施、南楼升降机、暖房、南楼铝合金办公设施、供水塔等共16项）。原告要求二被告赔偿房屋损失146080元，附属物损失797740元，2012年至2023年租赁费253000元。
在本案重审期间，原告另主张南楼载货电梯造价为33000元，办公室铝合金隔断为4000元，被告擅自拆除应予赔偿。原告庭后提交漯河市沙北金属构件厂1994年10月23日制作的载货电梯预算书复印件一份及证明两份，预算书显示该电梯总造价为35563.7元，另注明合同签订日期为1994年10月29日，结算金额为33000元，签字双方为方新善及郎改成，已付25000元，下欠8000元；漯河市沙北金属构件厂两份证明分别显示，郎石头为该厂业务厂长，该厂1994年为民政福利鞋厂加工电梯和办公室铝合金隔断，办公室铝合金隔断共26.667平方米，每平方米单价150元，金额为4000元。庭后经原告申请郎石头作证称，本人又叫郎改成，是漯河市沙北金属构件厂业务厂长，当年为民政福利鞋厂加工电梯和办公室铝合金隔断是本人经手。
二被告对原告以上主张不认可称：有关房屋、设施拆除及改扩建符合租赁合同的约定，并且租赁合同正在履行之中，不存在有关附属物的返还及赔偿问题，只有在合同履行完毕后才可能存在返还或赔偿问题；对漯鑫评估字（2012）052号评估结论书不认可，该评估结论书系单方委托，评估标的物不存在，评估结论不真实，评估机构不具备相应资质；原告庭后提交的漯河市沙北金属构件厂载货电梯预算书、有关证明及证人证言已超出举证期限，且未有原件，亦无营业执照，无从证实郎石头的业务厂长身份。关于租金问题，2012年之后由于双方发生纠纷，原告不再收取大东海饭店的租金，被告在原审庭审时就表示过并且现在仍然表示，只要原告提供收取租金的银行账号，被告可以随时交纳租金。
再查明：2007年10月份，大东海饭店与民政福利鞋厂因纠纷发生冲突。同年12月22日，双方达成一份调解书，内容为：甲方（大东海饭店）租赁乙方（民政福利鞋厂）厂院厂房产生租赁关系，现产生纠纷。2007年10月15日乙方工人到大东海饭店（原福利鞋厂厂区）与大东海饭店员工发生冲突，致使乙方工人王建军、张春生等人受伤。经调解，双方达成如下协议：1、甲方向乙方赔礼道歉；2、甲方向乙方支付医疗及其费用共计三千元整；3、双方各自检讨自身存在的问题，均保证今后严格遵守法律，不再做违背法律的行为。4、本协议一式三份，自双方代表签字后生效。该调解书上有大东海饭店代表翟全生的签字及其捺印，有民政福利鞋厂的职工代表王建军、马春胜、张凤莲、张春生、曹春荣的签字及捺印。
综合以上事实，本院认为：（一）关于原告所称盛德公司擅自转租问题，大东海饭店工商登记档案中显示的大东海饭店发起人方针（后为大东海饭店股东、第一任法定代表人）与原告2003年9月11日签订的租赁协议，根据豫司警院司法鉴定中心（2013）文鉴字第699号司法鉴定意见书，原告所称“协议上的公章系扫描而成，并且是先有印章再打印文字”，没有事实根据。该协议与原告和盛德公司2003年9月11日签订的同一场地的租赁协议相冲突，双方均认可该协议标注时间虚假，协议实际签订于2005年5月25日，结合同日王桂玲向原告书写的证明及漯河市工商行政管理局行政处罚决定书（漯工商经处字（2011）72号），应认定该协议系大东海饭店为进行公司登记而提供的虚假场地证明，并非双方当时真实意思表示。原告于2005年9月1日、2006年1月21日先后两次向大东海饭店分别开具收取租金21000元、23000元的收据，根据原告陈述，系应盛德公司要求所开具，2007年之后仍对着盛德公司开具收据，且2007年之后原告职工与大东海饭店发生冲突，说明原告一直反对盛德公司将有关场地转租给大东海饭店，故原告以盛德公司擅自转租为由主张解除合同，本院予以支持。（二）关于原告主张的被告将有关门卫室、北房部分建筑拆除和改扩建、东楼扩建等问题，未违反租赁合同第八条第1项、第2项的明确约定，原告所称有关改扩建未办理建设工程规划许可证的问题，系有关当事人的行政责任问题，与当事人的民事责任并非同一法律关系。但盛德公司未按合同约定提供上述改扩建项目的建筑资料和项目预算，及在合同中未有明确约定的情况下拆除并新建变压器、拆除南楼房顶储水罐、电梯、办公室隔断等四项设施的行为，系违约行为，盛德公司应因此承担违约责任，故原告主张解除合同，本院予以支持。（三）关于原告主张的本单位因改制需处理资产安置职工的问题，因目前政府尚未将有关国有划拨土地收回，故原告所主张的情势变更问题，证据不充分，本院不予支持。（四）关于原告主张的租金问题，双方均认可因发生纠纷被告未交纳2012年及之后的租金，故被告盛德公司作为租赁合同的相对方，应按合同约定的每年23000元的标准，向原告给付2012年1月1日至租赁物返还之日的租金。（五）关于原告主张的损失问题，盛德公司拆除原门卫室后新建有门卫室，拆除有关厂房后进行了相应改扩建，并对东楼进行了扩建，原告在未对相应损失申请评估的情况下，即按其对原有建筑的单方评估价值146080元（137280＋8800=146080）要求被告全部赔偿，本院难以支持；被告拆除的变压器原告未申请评估，原告主张的此项损失未有充分证据，本院难以支持；原告对南楼房顶储水罐未明确具体数额，其按对16项附属物的单方评估价值797740元要求被告赔偿，本院难以支持；被告拆除的南楼载货电梯及办公室隔断，尽管漯河市沙北金属构件厂的证明和经手人郎石头的证言称造价分别为33000元及8000元，合计41000元（33000＋8000=41000），但原告对此未申请评估，故相应损失本院难以支持；原告所要求的以上损失如有充分证据，可另行主张。（六）被告所称原告曾与盛德公司协商将厂房土地转让给盛德公司并已经收取盛德公司定金180000元的问题，与本案并非同一法律关系，双方如有争议可另行主张，本案不予处理。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告漯河市民政福利鞋厂与被告漯河市盛德食品储藏有限责任公司之间的租赁合同，被告漯河市盛德食品储藏有限责任公司于判决生效后二十日内向原告漯河市民政福利鞋厂返还所租赁的场地及房屋。
二、被告漯河市盛德食品储藏有限责任公司于判决生效后二十日内按每年23000元的标准向原告漯河市民政福利鞋厂给付2012年1月1日至租赁物返还之日的租金。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告漯河市民政福利鞋厂的其他诉讼请求。
本案受理费15570元，由原告漯河市民政福利鞋厂及被告漯河市盛德食品储藏有限责任公司各负担7785元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。
审判长 张 辉
审判员 张俊峰
审判员 张啸飞
二〇一三年十二月十九日
书记员 杨素华