广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第502号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李梅燕，女，汉族，1977年6月9日出生。
委托代理人：梁明章，男，汉族，1968年2月26日出生，系李梅燕丈夫。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张卫，男，汉族，1980年8月15出生。
上诉人李梅燕因与被上诉人张卫房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法横民初字第751号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：深圳市龙岗区天XX商城（以下简称天XX商城）与张卫于2012年11月8日签订了一份《铺位租赁合同》，约定：李梅燕将其位于深圳市龙岗区横岗茂盛路68号天XX商城二层BXXX号商铺出租给张卫使用，铺位建筑面积为20.4平方米，张卫的经营范围为服装（童装除外），租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月30日，每月租金为2040元，每月管理费为510元，张卫在签订合同时须向李梅燕一次性交纳保证金4080元，同时预交12个月租金，免租一年。合同签订后，张卫如约向李梅燕交纳了保证金4080元，并预交了一年租金24480元。在庭审中，李梅燕、张卫双方确认2013年2月份水电费张卫已经支付，并确认张卫自2013年3月份起没有向张卫缴纳管理费和电费，双方还确认张卫2013年3月至5月拖欠电费共计为48元。张卫主张为装修涉案商铺用去了装修费约12000元，对此张卫提供一份《装修施工管理责任书》为据，该证据显示是由李梅燕、张卫于2012年11月26日签订，签订目的在于明确规范各施工项目的统一管理，避免在施工过程中发生争议，维护双方的合法权益，共同遵守。李梅燕认为《装修施工管理责任书》是李梅燕向所有商户发出的，要求商户在装修时应当遵守的规定，不能用以证明张卫确有装修的事实。
张卫主张在2013年5月就发现涉案商铺所在的天XX商城的管理人员已经全部撤走，于是商户们向媒体和街道办投诉；2013年6月底天XX商城就全部停水停电，无法再继续经营；对此张卫提供了来访人员登记表两份（显示相关商户在2013年5月24日向相关行政部门投诉天XX商城经营不善；在2013年8月2日投诉天XX商城已停电无法经营）及商城现场照片（反映出商场没有照明）为据。李梅燕对张卫上述主张均证据均表示不予认可。在庭审中，原审法院责令李梅燕在指定时间内向原审法院提交天XX商城2013年7月至9月的电费缴纳单到庭，逾期不交则原审法院将推定涉案商城从2013年7月份起开始停水停电且没有继续经营；但李梅燕没有在原审法院指定时间内提交上述证据。
原审法院再查，涉案商铺所有人为深圳市横X投资股份有限公司，李梅燕于2012年3月20日与深圳市横X投资股份有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，从该公司处租赁了包括该商铺在内的商城二楼。天XX商城为个体经营，现已被注销，李梅燕为该商城的实际经营者。
李梅燕的一审诉讼请求：1、判令张卫继续履行合同，支付拖欠的管理费2040元（2013年3月至7月）、电费61元（2013年2月至7月）；2、张卫承担本案诉讼费用。
张卫的一审反诉请求：1、判令解除租赁合同，退回张卫所缴的12个月（免租一年租金）租金24480元、保证金4080元；2、张卫免缴管理费，李梅燕赔偿张卫签订合同后装修店铺费用损失12000元；3、由李梅燕承担本案诉讼费用。
原审法院经审理认为：天XX商城与张卫签订的《铺位租赁合同》合法有效，双方已就涉案商铺形成了租赁合同关系，依法受到法律的保护，合同当事人均应按照合同的约定履行已方义务。因天XX商城已经注销，该商城的法律责任依法应由其实际经营者即李梅燕予以承担。
对于涉案《铺位租赁合同》是否应当解除，是否应当继续履行问题，原审法院认为，涉案商铺并非独立经营的店面，其处于天XX商城二层内，其正常经营需要以天XX商城提供正常的营业环境为前提条件。张卫提供的来访人员登记表及商城照片反映出涉案商铺所在的天XX商城确处于不正常营业状况，故原审法院责令李梅燕在指定的时间内提供2013年7月至9月的电费缴纳单到庭用以证明天XX商城在该期间仍然处于正常经营状况，但李梅燕没有在原审法院指定时间内提交相关证据，故原审法院推定涉案商城从2013年7月份起开始停水停电且没有继续经营。因此原审法院认定，涉案《铺位租赁合同》自2013年7月起因李梅燕没有继续提供正常经营条件而无法再继续履行，对张卫诉请要求解除上述合同依法予以支持，对李梅燕诉请张卫继续履行该合同不予支持。
在涉案《铺位租赁合同》未解除前，即2013年6月及此之前的相关管理费和电费，张卫仍应如约向李梅燕予以支付。根据双方在庭审时的确认，原审法院对李梅燕诉请要求张卫支付2013年3月至2013年6月期间的管理费共2040元（510元／月×4个月）以及电费共48元，依法予以支持。
在涉案《铺位租赁合同》未解除前的租金张卫仍应如约支付，合同解除后的租金应以返还。因张卫签订合同时已预付了一年租金24480元，且双方约定为免租一年，基于公平原则，原审法院认为应将免租期纳入约定租期内折算每月应付租金，即李梅燕应向张卫返还的租金为：24480元÷（12个月约定租期＋12个月免租期）×（24个月-6个月实际合同履行期）=18360元。同前文论述，涉案《铺位租赁合同》解除过错在于李梅燕，因而李梅燕收取的保证金4080元应当返还给张卫。除此之外，李梅燕还应赔偿张卫因解除合同遭受到的经济损失；张卫诉请的装修损失项目应于合理的损失项目范围内，虽然张卫未能提供证据证明其具体的装修费用是多少，鉴于张卫确已实际经营了好几个月，必然会进行一定的装修，综合考虑本案的具体情况，原审法院认为张卫的装修损失应以7000元为宜。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认深圳市龙岗区天XX商城与张卫于2012年11月8日签订的《铺位租赁合同》于2013年7月起解除；二、张卫应于判决发生法律效力之日起七日内向李梅燕支付2013年3月至2013年6月期间的管理费共2040元；三、张卫应于判决发生法律效力之日起七日内向李梅燕支付2013年3月至2013年6月电费共48元；四、李梅燕应于判决发生法律效力之日起七日内向张卫返还租金18360元；五、李梅燕应于判决发生法律效力之日起七日内向张卫返还保证金4080元；六、李梅燕应于判决发生法律效力之日起七日内向张卫赔偿装修损失7000元；七、驳回李梅燕的其他诉讼请求；八、驳回张卫的其他诉讼请求。本案一审本诉及反诉共收取受理费228.50元（李梅燕已预交25元，张卫已预交203.50元），由李梅燕负担150元、张卫负担78.50元。
上诉人李梅燕不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：撤销原审判决，将本案发回重审，查清事实后作出合理的判决。上诉理由：一、张卫租赁涉案商铺后以各种理由拒交管理费、电费、并且经常不按商场规定时间开关门营业和经常无顾关门停业，经商场管理人员多次劝导而不听，最后公然带头聚众闹事、上访、拉横幅对李梅燕进行人身攻击等，严重影响了商场的信誉，对商场的后续招商造成极坏的影响，导致商场因无法正常营业倒闭。由于张卫方违约造成商场倒闭，从而令李梅燕的精神和财产蒙受巨大的损失，张卫方应承担因此而造成的-
切损失。二、天XX商城地处横岗中心区，属于旧市场改造工程，地段好但业主多情况非常复杂，成本重且投入巨大。与周围同等地段商铺相比，汇美商城不但不收入场费、租金低而且免租金一年，目的是让利给广大商户减轻商户的负担，希望众商户能够把商场做旺从而实现双赢。但是由于张卫违约造成商场倒闭，令双方都受到损失，但是李梅燕的损失更为巨大。三、在李梅燕上诉时张卫还一直在使用所租的铺位，所以李梅燕认为张卫所交的租金不存在退还的理由。还要补交清管理费等所欠费用，并且应该对李梅燕造成的损失作出相应的赔偿。
被上诉人张卫答辩称：商场倒闭并非被上诉人的原因造成，商场倒闭系因李梅燕没有进行管理所导致。2013年2月开始商场多次不开门，2月份电梯也没有开过。商户要求开电梯，商场称没有客源所以没有开电梯，后称电梯坏了，以种种理由导致商场无法正常营业。被上诉人于2013年4月份发现双方签订的合同存在欺诈行为，从3月份开始就认为商场很多做法不合理，多次与商场沟通，商场一直没有答复，到了5月份也找不到商场的任何负责人，商场也撤走了，商户也到了派出所报案。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。李梅燕作为出租方和商场经营者，应当为各商铺租户提供必须的经营条件。从本案查明的事实来看，涉案商场在2013年7月份开始即没有提供正常经营条件，涉案商铺租赁合同的目的无法实现。原审法院据此认定李梅燕违约，确认涉案租赁合同于2013年7月起解除，认定正确。因李梅燕存在违约行为，张卫有权要求李梅燕返还多收的租金，并要求李梅燕赔偿其装修损失。原审法院判决李梅燕向张卫返还多收的租金18360元，并酌情判决李梅燕赔偿装修损失7000元，处理正确。综上，李梅燕上诉无理，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费311元，由上诉人李梅燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年三月十八日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。