山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民再终字第93号
上诉人（原审原告）：济宁市任城区人民政府南张街道办事处吴家村村民委员会。
法定代表人：吴庆良，村主任。
委托代理人：时延爽，山东盈广律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济宁市农业生产资料总公司。
法定代表人：张虎山，总经理。
委托代理人：李希宝，山东德孚威律师事务所律师。
济宁市任城区人民政府南张街道办事处吴家村村民委员会（以下简称吴家村委会）与济宁市农业生产资料总公司（以下简称农资公司）土地租赁合同纠纷一案，2010年5月28日济宁市任城区人民法院作出（2009）任民初字第839号民事判决，农资公司对判决不服，向本院提起上诉。本院于2010年9月16日作出（2010）济民五终字第765号民事判决，驳回上诉，维持原判。农资公司对判决仍不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2013年7月1日作出（2012）鲁民申字第536号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2013年12月11日作出（2013）济民再终字第75号民事裁定，撤销原一、二审判决，发回济宁市任城区人民法院重审。济宁市任城区人民法院于2014年8月25日作出（2014）任民再字第18号民事判决书，驳回吴家村委会的诉讼请求。吴家村委会不服判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴家村委会的委托代理人时延爽、被上诉人农资公司的委托代理人李希宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
济宁市任城区人民法院重审查明，1994年1月1日，原审原告吴家村委会与原审被告农资公司签订了场地租赁合同。合同约定：（一）、甲方（原审原告）将现有场地8.2亩及场地北围墙至327国道的路边停车场租赁给乙方（原审被告）使用管理，租赁期为30年，租赁期限自1994年1月1日至2024年12月31日；（二）、租金支付方式，租赁期间的年租金为3600元，30年的租金共计108000元，租金分年度支付，于当年的1月30日前付给甲方；（三）、现场地上的甲方未完土建工程（平房24间、围墙170米，机井一眼及未使用的砖、楼板等建筑材料），因资金不足折价90000元转于乙方；本合同生效后由乙方一次性支付甲方，即成为乙方的固定资产。（四）、租赁场地在租赁期间需办理的用地许可证等有关手续及所需费用由甲方负担，为减轻甲方资金困难，办理用地许可证所需资金，甲、乙双方各负担50%并由乙方全额垫付给审批单位。乙方为甲方垫付的50%，在租金中十年内分期扣回；（八）、违约责任：任何一方不得擅自变更或解除合同………乙方不按期支付租金，每超过一个月按年租金的10%向甲方支付违约金，超过一个季度，甲方有权解除合同。合同签订后，1994年2月5日，原审被告农资公司向济宁市任城区财政局缴纳了该8.2亩土地预缴税款32797元。1994年5月原审原告吴家村委会取得了该土地集体土地建设用地使用证。原审被告已交纳1994年-2003年的租金。2005年4月原告以被告拖欠2003年-2004年的租金为由诉至法院，要求解除合同。该案的生效判决认定，“原审原告认可原审被告已交纳了1994年至2002年的租金，二审时认可2003年的租金也已收到，故可以认定原审被告已交纳了1994年至2003年的租金。1994年2月5日，原审被告缴纳了该8.2亩土地的耕地占用税32797元，按照双方签订的合同第四条约定，应由原审原告承担50%即16398.50元，该款可以抵顶2004年度的租赁费，即原审被告并不拖欠原审原告2004年度的租金，”遂驳回原审原告的诉讼请求。经计算，16398.50元可以抵顶2004年1月至2008年6月的租金后余198.5元。
另查明，从1994年1月1日原审原告与原审被告签订合同起至2006年12月8日济宁市中级人民法院作出（2006）济民三终字第777号判决期间，代表原审原告处理相关事宜（收取原审被告租赁费、参与诉讼等）的委托代理人均为吴吉成。
2013年12月4日济宁市中级人民法院法官到本案诉争的现场进行了勘验，并制作了现场勘验图，由原审原告、原审被告的代理人在勘验图上签名，该图上注明，“拆迁房屋2间，围墙60米”。同日，中院法官向南张镇政府财政所调查了解，吴吉成领走修路占房屋补偿款127725元。2013年12月5日中院向吴吉成、吴吉强（村会计）、ＸＸ所调查了解，吴吉成讲：“自己建的2间门市部拆迁补偿款约66000元至67000元，剩下的是诉争租赁场地围墙及被拆迁的2间房屋补偿款”。吴吉强讲：“我代村里从镇财政所领取修凤凰台路的补偿款152725元，该款包含吴庆荣的25000元，吴吉成在争议租赁场地围墙西侧自己的地里盖的2间门市部300多平方米的仓库的拆迁补偿款，ＸＸ所在自己责任田里盖的3间门市部的拆迁补偿款，还包括诉争租赁场地围墙及被拆迁2间房屋的拆迁补偿款。从银行取钱后，现场分给了吴庆荣、吴吉成、ＸＸ所。由于当时没争议，分钱的记录没入账，也没有保留，现在已找不到了”。ＸＸ所讲：“领了约40000元，具体记不清了”。现原审原告以原审被告所垫付税金已抵顶租金完毕，尚欠其租金为由诉至本院，要求与原审被告解除合同、支付租金5201.50元及违约金3960元。原审被告主张向原审原告交纳租金被拒绝及原审原告从南张镇政府将归属原审被告的拆迁房补偿款数万元领走，该数额已远远超出租金数额为由，要求驳回原审原告的诉讼请求。
济宁市任城区人民法院重审认为，原审原告与原审被告所签订的合同合法有效，双方均应按照合同的约定严格遵守，并完全全面的予以履行。济宁市中级人民法院（2006）济民三终字第777号民事判决认定，原审被告已交纳了1994年至2003年的租金，1994年2月5日，原审被告缴纳了该8.2亩土地的耕地占用税32797元，按照双方签订的合同第四条约定，应由原审原告承担50%即16398.50元，该款可以抵顶2004年度的租赁费，即原审被告并不拖欠原审原告2004年度的租金。经计算16398.50元可以抵顶2004年1月至2008年6月的租金后余198.5元。现原审原告要求原审被告支付2008年7月1日至2009年4月的租金5201.50元及违约金3960元，原审被告主张，期间的租赁费向原审原告委托代理人吴吉成交纳时被拒绝，原审原告从南张镇政府将归属原审被告的拆迁房补偿款数万元领走，该数额已远远超出原告诉称的租赁费的数额，要求驳回原审原告的诉讼请求。对双方的该争议，本院认为，根据济宁市中级人民法院2013年12月5日对吴吉成、吴吉强、ＸＸ所的调查笔录，可以认定吴吉强（村会计）的陈述，能够证明所领取的补偿款中，包含本案诉争的2间房屋和围墙的补偿款。该笔录还可以证明，共领补偿款152725元，其中，吴庆荣补偿款为25000元，ＸＸ所补偿款约为40000元，吴吉成补偿款约为66000至67000元，按吴吉成的67000元计算，剩余补偿款约为20725元，该款应为诉争的2间房屋及围墙的补偿款，根据双方所签订的合同第五条的内容，该款应为原审被告所有。现原审原告未提供证据证明该款已交付原审被告，应认定在原审原告处。对于该补偿款，原审被告主张足以抵顶原审原告起诉主张的5201.50元租金，本院予以采信。对于原审原告要求解除合同，由原审被告承担违约金的主张，本院认为，根据双方签订的租赁合同规定，原审被告如超过一个季度未按期支付租金，原审原告有权解除合同；根据济宁市中级人民法院（2006）济民三终字第777号民事判决认定，原审被告的租金已交到2008年6月，拆迁补偿款原审原告于2006年6月领取，原审原告处还有原审被告补偿款约20725元，原审被告未存在违约。因此，对原审原告的上述主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原审原告济宁市任城区人民政府南张街道办事处吴家村村民委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由原审原告济宁市任城区人民政府南张街道办事处吴家村村民委员会负担。
上诉人吴家村委会称，重审判决认定事实不清，程序错误，依法应予撤销。1、双方合同应适用《中华人民共和国合同法》租赁期限不得超过二十年的规定，被上诉人已实际使用租赁物超过二十年，超过的部分应属无效。双方于1994年1月1日签订合同，应于2014年12月30日到期，再审期间双方已不存在租赁关系。2、被上诉人擅自将租赁物转租，上诉人可解除合同。上诉人已向法庭提交充分的证据，证明被上诉人转租给王绪兵的事实，而原审法院并未对该事实进行调查，从而对被上诉人违约事实未予认定，属认定事实不清。3、被上诉人并没有证据证明其抵付租金。原审法院并没有调查清楚拆迁补偿款由谁领走即推定为约20725元的补偿款在上诉人处，从而认定该款可抵偿上诉人租金，属认定事实不清，应予改判。4、上诉人与被上诉人并没有实际的租赁关系。上诉人与济宁市生产资料农业机械公司于1994年签订租赁合同，而被上诉人为济宁市农业生产资料总公司，并不是合同的一方当事人，原审法院并未查清被上诉人身份关系即作出判决，程序错误。综上，请求二审法院依法查清事实，撤销再审判决，依法改判。
被上诉人农资公司辩称，1、双方签订的《场地租赁合同》并不违反合同法规定，合法有效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二条规定，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。本案租赁合同签订于1994年1月1日，约定的履行期限为30年，跨越合同法实施之日，因此符合该条规定。本案租赁合同的履行期限，也应当适用合同法第十三章租赁期限不得超过20年的规定，但是，强行性规定不应具有溯及力，对于合同法实施前已经过的履行期限，不应计算在内，只能是合同法实施之后剩余期限超过20年的部分无效。2、上诉人自始至终没有提供充分证据证明答辩人将租赁物转租，事实上答辩人并未转租，上诉人无权解除合同，一审法院认定正确。上诉人仅在一审中提供了一组来源不明、没有拍摄人、拍摄时间、拍摄地点及拍摄标的物不明确的照片证实转租的事实，显然并不能证明其目的。退一步讲，即使存在地上房屋转租，因合同约定现场地上的甲方未完土建工程折价90000元转于乙方，答辩人已经交清该款，房屋属答辩人所有，对外出租是行使自己的收益权，与上诉人无关。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。上诉人在六个月内未提出异议，现在再以转租为由主张解除合同，法院不予支持完全符合法律规定。3、上诉人擅自领取补偿款，并且未交付答辩人。一审法院认定此补偿款抵顶租金，认定正确，说理充分。根据济宁市中级人民法院对吴吉成、吴吉强、ＸＸ所的调查笔录，可以认定吴吉强领取的补偿款152725元中，包含本案诉争的2间房屋和围墙的补偿款，另有吴庆荣25000元，ＸＸ所约为40000元，吴吉成补偿款约66000元至67000元，按67000元计算，剩余约20725元应为本案诉争的2间房屋和围墙的补偿款。根据双方签订的合同第五条，该款应为答辩人所有。上诉人并未提供证据证明该款已交付答辩人，应认定在上诉人处，该款足以抵顶租金。本案当事人互负债务，即答辩人应当向上诉人支付租金，上诉人应将补偿款返还给答辩人，双方互享债权，债务清偿期均届满，都是金钱债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，双方的债务可以抵销。4、上诉人主张答辩人与其没有实际租赁关系的上诉理由没有任何事实依据和法律依据。首先，通过工商局登记信息，已经证明原“济宁市生产资料农业机械公司”更名为“济宁市农业生产资料总公司”的事实。其次，上诉人在最初一审诉状中也自认其与答辩人签订租赁合同。最后，生效的济宁市中级人民法院（2006）济民三终字第777号民事判决也确认答辩人与上诉人之间存在书面《场地租赁合同》。因此，上诉人的该项上诉理由没有任何事实根据和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与一审基本一致。另查明，双方合同第三条约定的场地上的平房24间、围墙170米、机井一眼及建筑材料等以90000元折价转于被上诉人，被上诉人已于1994年4月20日、1994年6月10日、1995年2月28日分三次向上诉人付清该款。
本院认为，本案的争议焦点有以下四个，一是本案的被上诉人是否是合同的主体，二是双方签订的租赁合同是否违反法律规定，三是被上诉人是否存在转租的问题，四是上诉人领取的补偿款是否可以抵顶被上诉人的租金。关于第一个焦点问题，虽然1994年1月1日的合同主体一方是济宁市生产资料农业机械公司，但根据被上诉人提供的盖有济宁市工商信息咨询服务中心查询专用章的证明，济宁市农业生产资料总公司是由济宁市生产资料农业机械公司变更而来，并且在2009年4月28日上诉人最初在济宁市任城区人民法院一审时的起诉状中，被告也是济宁市农业生产资料总公司，故上诉人上诉称济宁市农业生产资料总公司不是合同的当事人，该理由不能成立。
关于第二个焦点问题，本案租赁合同签订于1994年1月1日，约定期限为30年，当时法律对于租赁期限的问题并未作出规定，1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。1999年12月29日施行的《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第一条规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。第二条规定，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章（即合同的履行）的有关规定。具体到本案，合同的履行期限即租赁期限应当适用合同法的规定，不得超过20年，但对于合同法实施之前经过的履行期限，不应计算在内，对于合同法实施后剩余期限超过20年的部分应无效，即本案合同期限应于2019年9月30日届满。
关于第三个焦点问题，根据双方的场地租赁合同第三条规定，现场地上的甲方未完土建工程及24间平房、围墙等折价90000元转于乙方，合同生效后一次性支付给甲方，即成为乙方的固定资产，根据查明的事实，被上诉人已经付清90000元，该房屋所有权属于被上诉人，虽然上诉人当庭称实际上应付22万元，但并未提供任何证据证明，本院不予采信。对于上诉人提交的被上诉人与王绪兵的房屋租赁合同，虽然盖有任城公安局南张派出所的公章，但系复印件，且被上诉人对此有异议，本院不予采信。
关于第四个焦点问题，根据双方的合同第五条规定，乙方在场地范围内地面以上各种改、修建的建筑物和设备等固定资产所有权属于乙方，因修建凤凰台路，该场地2间房屋及围墙被拆除，吴吉强作为村会计从镇财政所领走拆迁补偿款，并连同其他人的补偿款已经分给吴吉成等人，而吴吉成从1994年1月1日签订《场地租赁合同》、到收取9万元的折价款，以及收取每年的租金，一直参与其中，其持有对于2间平房及围墙的拆迁补偿款20725元应当视为吴家村委会的行为。双方均认可原来的税款已经抵顶租金到2008年6月，该20725元应可以抵顶2008年7月至2014年4月的租金。故被上诉人不存在违约的情形，合同应继续履行。
综上，原审判决认定事实部分清楚，但适用法律错误，对于履行合同的期限应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决如下：
一、撤销（2014）任民再字第18号民事判决；
二、上诉人济宁市任城区人民政府南张街道办事处吴家村村民委员会与被上诉人济宁市农业生产资料总公司场地租赁合同期限至2019年9月30日届满。其他事项仍应按原合同履行。
三、驳回上诉人的其他诉讼请求。
二审案件受理费50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦绪启
审 判 员 张 鹏
代理审判员 李 静
二〇一五年三月十一日
书 记 员 马雪梅