上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2359号
原告陈丽。
委托代理人桂升原，上海励精律师事务所律师。
委托代理人李松梅，上海励精律师事务所律师。
被告阮庆洲。
被告焦典。
两被告共同委托代理人刘凤银，上海浦汇律师事务所律师。
原告陈丽与被告阮庆洲、焦典房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月20日立案受理。依法由审判员陈洁适用简易程序于同年12月11日、2014年2月18日公开开庭进行了审理。原告陈丽之委托代理人桂升原、李松梅，被告阮庆洲、焦典及其共同委托代理人刘凤银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈丽诉称，2013年5月1日，原、被告及中介公司三方签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告所有的坐落于闵行区新西街XXX弄XXX号XXX室房屋以“协议房价款为原告净到手价格，有关税费及中介费均由被告承担”等条件出售给被告。2013年5月5日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为人民币（下同）57万元。签约当日被告支付16万元（含定金1万元），被告向银行申请贷款40万元，若贷款不足的，交易过户当日以现金方式补足。并明确约定，在2013年6月15日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2013年5月5日，被告向原告支付房款16万元。然至合同约定的房屋过户日期即2013年6月15日，被告仍没能通过银行公积金贷款审批，致房屋过户手续无法办理。而因被告称贷款未能审批原因为其公积金缴纳断档，故再次申请后对于何时能通过审批无法明确。原告当时因急需求购学区房，无法无限期的等待下去，故与被告就解除合同及赔偿等事宜进行过协商，但被告不同意，并对原告的无奈毫不理会。原告在两个多月后即2013年8月17日，才得以与被告办理了过户手续。而事后得知被告贷款额也不足合同约定的40万元，而差额部分也未及时支付。原告预定的学区房也因未能及时付款而未求购成功。现原告为维护自身合法权益，遂诉诸法院要求判令两被告支付逾期付款违约金12.3万元（以本金35.6万元计，自2013年6月16日起至同年9月5日止，按千分之五标准计算为145，960元；以本金4.4万元计，自2013年6月16日起至2013年10月14日止，按千分之五标准计算为26，620元，两项合计为172，580元，现原告调整为12.3万元）。
被告阮庆洲、焦典辩称，不同意原告的诉讼请求。第一笔房款16万元已按约于合同签订当日支付；第二笔房款40万元合同约定通过银行贷款方式支付，贷款不足的在交易过户当日补足，而在2013年8月17日过户当日，被告对贷款不足部分的4.4万元要求以现金方式当场支付给原告，是原告不同意收取，之后通过沟通被告才被要求以汇款方式支付，故上述4.4万元未于过户当日支付给原告，系原告原因所致，被告并没有过错。第三笔尾款1万元合同约定于交房当日支付，而因原告拖延交房，所以被告在双方实际办理交房之日向原告支付了尾款。对于原告拖延交房的行为，被告将保留追究原告逾期交房责任的权利。此外，即使被告付款存在违约，原告计算的逾期日期有误，提出的违约金也过高，要求调整至按银行贷款利率计算（即年利率5.56%），故35.6万元的逾期付款违约金为：自2013年6月16日起计算至银行贷款批准之日即2013年7月31日，金额为2，440元（35.6万元＊5.56%／365＊45日）；4.4万元的逾期付款违约金为：自2013年6月16日起至过户之日即2013年8月17日，金额为402元（4.4万元＊5.56%／365＊60日），合计2，842元。此外，不存在被告公积金缴纳断档的事实。
经审理查明，2013年5月1日，原告陈丽（作为出卖方，签约甲方）与被告阮庆洲、焦典（作为买受方，签约乙方）及案外人上海沪丰房地产经纪事务所（居间方，签约丙方）签订《房地产买卖协议》1份，约定了出售房屋坐落位置、房屋面积、付款方式及违约责任等。其中对房屋价款及相关费用的约定为房价款57万元，此协议房价款为甲方净到手价格，税费及中介费均由乙方承担。对40万元房款的支付方式约定为甲方同意乙方通过向贷款银行申请40万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后7个工作日内向贷款银行申请贷款，提交全部贷款所需材料或证明，签订借款抵押合同等相关协议，并支付相关费用。对房屋建筑面积记载为33.27平方米。
2013年5月5日，原告陈丽（作为卖售人，签约甲方）与被告阮庆洲、焦典（作为买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方向甲方购买位于闵行区新西街XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为33.27平方米，房地产转让价款为57万元。甲方于2013年7月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。双方确认在2013年6月15日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。付款方式为签订买卖合同时乙方支付16万元；乙方向银行申请贷款40万元，具体日期以银行放款为准，若贷款贷不足的，交易过户当日以现金方式补足；甲、乙双方交房当日，甲方交钥匙给乙方，乙方支付甲方1万元。乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行。合同还对其他事项作了约定。
上述合同签订当日，被告向原告支付房款16万元，之后原告于2013年9月5日收到被告通过贷款银行以划账方式支付的房款35.6万元，于同年10月14日收到被告以划账方式支付的房款4.4万元。
2013年7月31日，被告阮庆洲与案外人上海农商银行闵行支行签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，总共批准贷款额为35.6万元。
2013年8月17日，原、被告双方共同至闵行区房地产交易中心办理了房屋转让过户手续。
2013年8月30日，涉案房屋产权登记至被告阮庆洲、焦典名下。
2013年11月14日，原告将涉案房屋交付被告，被告于当日支付尾款1万元。
现由于被告贷款事项办理延迟导致40万元房款支付延迟，遂成讼。
庭审中，被告提出贷款事项办理延迟是因原告将房屋面积33.27平方米虚报为35平方米，被被告发现后，双方将中介费改变为由买卖双方各自承担，而原告未及时向中介公司支付出卖方的中介费，中介公司扣押了产证，最终经12315中国消费者协会协调三方才达成了由被告另行支付2，300元中介费给中介公司了结此事，经过上述纠纷其于2013年5月底从中介公司处取得房屋产权证后才得以办理贷款事宜。原告提出《房地产买卖协议》上本来就约定为房屋价款为净到手价，税费及中介费均由被告承担，故晚取得产权证完全系被告不按合同约定向中介公司支付中介费所致，与原告无关，本案真正贷款事项延迟办理的原因系被告向贷款银行申请贷款迟延及被告公积金存在缴纳断档等造成。
以上事实，由原告提供的《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》、上海市房地产登记簿、催讨函及邮寄凭证、银行流水单、被告提供的短信记录、录音资料、《住房公积金个人购房担保借款合同》、《房地产抵押估价报告》以及双方的当庭陈述等证据为证。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，双方均应严格履行。本案的争议焦点：一、合同约定由被告向银行申请贷款支付的第二期房款40万元被告是否存在逾期支付的违约行为；二、如被告构成违约，房款逾期支付的天数如何计算；三、合同约定的违约金是否过高。
关于争议焦点一，虽然合同未明确约定40万元贷款的具体支付时间，仅约定了以银行放款为准，但根据银行的操作流程，即借贷人递交资料申请贷款，银行审核，借贷人与银行签订担保借款合同，买卖双方办理过户转让，银行取得抵押权后放款一系列流程，可反映出银行放款的时间应当在买卖双方过户后不久（通常银行在过户后一个月内放款，本案自2013年8月17日原、被告双方过户至同年9月5日银行放款，为时也仅十九日），现合同约定的过户时间为2013年6月15日之前，故约定的贷款发放时间应当是在2013年7月中上旬，银行直至2013年9月5日才放款，显然已逾期。关于贷款逾期支付的责任，被告辩称系由于原告虚报产证面积、原告未及时支付中介费致使中介公司扣押产证等原因所致，经查，买卖协议明确载明了产证上登记的房屋建筑面积，另原、被告约定了57万元的房价款为原告净到手价，双方的中介费均由被告负担，故被告的辩解与事实不符，本院不予采信，贷款逾期支付原告没有过错。结合原、被告于2013年5月5日签订买卖合同，被告直至同年7月31日才与银行签订担保借款合同，从而导致过户延期至2013年8月17日办理等事实，反映出贷款逾期支付的责任在于被告自身。综上，被告逾期支付第二期房款40万元，已构成违约。
关于争议焦点二，主要涉及400，000元贷款逾期支付的天数如何计算的问题。如上所述，由于被告自身的原因在买卖合同签订后两个多月其才得以与银行签订担保借款合同，从而导致同年8月17日买卖双方才办理过户，由此引起贷款的发放也相应顺延，故应以过户逾期的天数2013年6月16日至同年8月17日计63天计算贷款逾期支付的天数，而原告对其中的356，000元主张自2013年6月16日至同年9月5日并不妥当，本院对此予以纠正。此外，被告未能贷足40万元贷款，应当于双方实际过户当日即2013年8月17日用现金向原告补足余额44，000元，但被告直至同年10月14日才向原告支付该笔余额，显然也已逾期。对贷款不足部分的余额44，000元的逾期天数，原告主张自2013年6月16日计算至同年10月14日，总共计121天，本院予以支持。
关于争议焦点三，被告提出约定的违约金过高的意见本院予以采纳，综合考虑未付款的金额，原告的实际损失，被告的违约程度等因素，本院酌定违约金调低至按日万分之八计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
被告阮庆洲、焦典于本判决生效之日起十日内支付原告陈丽以356，000元计，自2013年6月16日起至同年8月17日止；以44，000元计，自2013年6月16日起至同年10月14日止，均按日万分之八计算的逾期付款违约金。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，760元，减半收取计1，380元，由原告陈丽负担1，130元，被告阮庆洲、焦典负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈洁
二〇一四年二月二十日
书记员 张辰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。