吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民二终字第237号
上诉人（原审原告）汪清县居安物业管理有限公司，组织机构代码77421140-Ｘ，住所汪清县汪清镇汪清街清华路135号。
法定代表人张秋波，经理。
委托代理人周日昌，男，汉族，1967年6月6日生，上诉人公司职员，现住汪�县仁和都市。
被上诉人（原审被告）张孝贵，男，汉族，1974年11月13日生，公务员，现住址汪清县。
上诉人汪清县居安物业管理有限公司（以下简称居安物业）与被上诉人张孝贵物业服务合同纠纷一案，前由吉林省汪清县人民法院于2015年5月28日作出（2015）汪民二初字第140号民事判决。宣判后，居安物业不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
居安物业原审诉称：原告系物业服务企业，自2007年7月至2014年3月在汪清县清河小区实施物业服务，被告为该小区2号楼1单元401室业主，拖欠2009年至2014年六年的物业费合计1862元一直未交纳。根据物业服务合同的约定，物业服务费应在每年12月31日前交纳，业主或物业使用人逾期交纳的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。原�于2015年2月9日至春节期间向被告送达了催缴通知书，并告知其若交费可免交违约金，但被告仍未交费。现要求被告支付物业服务费1862元及违约金3577元。
张孝贵原审辩称：原告所述与事实不符，被告已交纳2012年1月至6月份的物业费。被告未交纳物业费是因为原告提供的物业服务不到位，包括1.安全保卫没到位；2.环境卫生不达要求；3.绿化不达标，物业人员随意破坏植被；4；管理不到位，看不到投入；5.因物业服务质量不好，小区内大部分业主都未交纳物业费，并且在小区业主的强烈抗议及社区的督促下原告已撤出清河公寓。综上，被告对原告的物业服务不满意，原告未履行自己义务，并给小区内业主的利益造成了一定程度的损害，故被告不应支付物业费。
经原审法院受理查明：原告系物业服务企业，于2007年5月28日与汪清县清河公寓业主委员会�订物业服务合同。被告为清河公寓2号楼1单元401室的业主。因被告拖欠物业费未交纳，故原告在庭审中主张要求被告支付2009年至2014年六年的物业费合计1862元。另外，被告已交纳2012年1月至6月份的物业费196元。原告在清河公寓服务期间未完全履行服务合同约定的维修、养护、管理、维护义务，并已撤出清河公寓。
原审法院认为：物业管理条例规定，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告张孝贵为汪清县清河公寓的业主，虽然其本人未与原告签订物业服务合同，但该小区的业主委员会与原告签订的物业服务合同对其具有约束力，其应按合同约定履行交纳物业费的义务。根据《最高人民法院关于审理审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题�解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”，本案中原告未完全履行服务合同约定的维修、养护、管理、维护义务，被告作为业主可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告不能以此完全拒绝交纳物业费，考虑到原告的服务状况及该小区业主对原告服务期间的满意程度，本院认为让被告支付50%的物业费为宜。原告要求被告支付2009年至2014年的物业费合计1862元，因被告已交纳2012年上半年的物业费196元，故被告应向原告交纳物业费�（1862元-196元）×50%=833元。关于原告要求被告支付违约金的请求，因原告未完全履行物业服务义务违约在先，故其关于违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第十五条，《最高人民法院关于审理审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：限被告张孝贵于本法律文书生效之日起10日内，向原告汪清县居安物业管理有限公司支付物业费833元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张孝贵负担。
居安物业不服原审判决上诉称：被上诉人所出示的证据不足以证明上诉人提供服务存在长时间的瑕疵，该证据不足以证明瑕疵已经造成物业服务区域内的公共秩序持续恶化，影响到业主的正常生活，从而达到上诉人根本违约的标准，但被上诉人的长期以此拒绝缴纳物业服务费，就造成正常物业服务水平无法维持，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主利益，对于瑕疵和不足，各业主或者业主委员会应当及时与上诉人进行沟通，要求其进行改善，也可以向所属辖区社区居委会反映，并且社区居委会也会针对业主反映的不足和物业企业进行沟通，但被上诉人不能因此拒交物业服务费，导致物业服务质量降低形成恶性循环，形成对其他已经依约交纳物业服务费业主的不公平局面。如果物业企业不履行或者不完全履行物业服务合同，业主、业主委员会或者有关部门可以请求物业公司继续承担履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但是不能以此拒交服务费用。原审法院判决称小区服务存在瑕疵，降低了被上诉人物业费，但小区公共部分属于全体业主，被上诉人不能�表全体业主，不能以全体业主对小区公共区域的利益减免个人物业费用。被上诉人系国家公务人员，是国家机关领导干部，本应模范遵守国家法纪，带动群众模范遵守国家制定的相关政策，也该体恤物业服务工作人员的辛勤付出，但是被上诉人没有做到。在欠费清理期间，我县纪检监察部门曾要求让我们将欠费的领导干部名单移交，由他们进行处置。相关部门也要求将依法判决的领导干部判决材料移交给他们作为考评依据，但我公司一直认为，不该将该欠费问题进行移交，以免被移交领导干部因小失大。追讨欠费期间，部分人员已经积极妥善的处理了相关欠费。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人张孝贵答辩称：1、原审判决对上诉人提供的服务不到位，服务质量差等相关证据予以采信。上诉人光说服务没问题，而没有提供其服务好�让业主满意。按照物业管理规定为业主提供优质环境的证据，只有本人陈述而不能提出相关证据的，其理由不成立。2、由于上诉人没有履行物业服务义务的责任，又提供不出被上诉人违约的事实证据。因此被上诉人不应承担违约金。虽被上诉人没有提出上诉，但对于承担50%物业费也是不服气的，不是业主不愿意交费，而是物业根本不尽责任，服务不到位。由于上诉人光收费不服务我们小区业主清除该小区也在情理之中。3、至于被上诉人是否按时交纳物业费系当事人之间的合同关系，与业主身份及纪检部门没有任何法律关系，本人没有违纪，本案不属于纪检部门所受理范围。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应维持原判。
上诉人居安物业向本院提供如下证据：
1、清河小区物业服务工作会议纪要。证明：居安物业退出小区的时间；2、居安物业在小区安装摄像系统。
本院认为，上诉人提供的证据系复印件，无法辨别真伪，故本院不予采信。
2、关于修改物业服务合同的决定。证明：物业公司对小区安装摄像设备。
本院认为，上诉人提供的《关于修改物业服务合同的决定》无法证明物业公司完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，与本案没有关联性，本院不予采信。
经本院审理对原审判决认定的事实予以确认。
另查明，2007年5月28日汪清县清河公寓业主委员会与上诉人居安物业签订的《清河公寓物业服务合同》明确约定“房屋建筑共用部位的维护和管理。包括：屋面防水层、外墙面、承重结构、楼梯间、门厅、走廊通道；公有共用设施设备的运行、维护和管理，包括：单元门、楼道内共用的上水管道、小区内的下水管道、小区共用照明、小区共用照明、小区消防设施；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、娱乐健身器材及场地的养护和管护；公共环境卫生及房屋共用部位清洁、生活垃圾的收集、清运至垃圾箱小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道，每天清扫一次，楼道、楼梯每周拖一次，发现污染，随脏随拖；及时清扫积水、积雪；垃圾每日收集一次；草坪应及时积雪修剪，及时清除废弃物”等。
本院认为：被上诉人原审法院审理时提供的32张照片明显显示上诉人未按照合同约定完全履行维修、养护、管理、维护义务，且上诉人原审审理时对32张照片的真实性无异议，故原审法院判令被上诉人支付50%的物业费的判决并无不当，其提出的被上诉人所出示的证据不足以证明上诉人提�服务存在长时间的瑕疵等上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人汪清县居安物业管理有限公司负担。
本判决为终身判决。
审判长 金春秋
审判员 林 一
审判员 徐宝红
二〇一五年十一月十七日
书记员 朴 民