山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第2730号
原告李新锋，男，1986年8月12日生，汉族，济南天科电子有限公司经理，住济南市。
委托代理人侯雅楠，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
委托代理人程晓，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
被告山东华氏天成实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人王延华，执行董事。
委托代理人刘跃，男，1958年1月3日生，汉族，该公司法律顾问，住济南市。
委托代理人刘美水，男，1969年5月6日生，汉族，该公司办公室主任，住本市。
原告李新锋与被告山东华氏天成实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告李新锋及其委托代理人侯雅楠、程晓，被告山东华氏天成实业有限公司法定代表人王延华的委托代理人刘跃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李新锋诉称，我与被告山东华氏天成实业有限公司于2011年2月27日签订《房屋买卖合同》。合同签订后，我依约履行合同义务，迄今为止已支付购房款157840元。后被告山东华氏天成实业有限公司一直隐瞒其公司并未取得商品房预售许可证的事实，也一直未按约定交付房屋，并且存在一房多卖的现象，严重损害了我的合法利益。本案中，我于2011年2月27日一次性支付购房款1万元，于2011年3月6日又支付购房款147840元。所以被告山东华氏天成实业有限公司首先应返还我已付购房款157840元及利息35410元，其次被告山东华氏天成实业有限公司应当承担已付购房款一倍的赔偿责任即157840元。我特诉至法院，请求依法确认被告山东华氏天成实业有限公司与我签订的房屋买卖合同无效，被告山东华氏天成实业有限公司返还我已付购房款157840元及利息（暂计算至2014年9月5日）35410元，被告山东华氏天成实业有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿额157840元。
被告山东华氏天成实业有限公司辩称，原告李新锋与我公司之间签订了的房屋买卖合同，因我公司开发的该项目系旧村改造项目，无法取得商品房预售许可证，上述合同属无效合同。我公司与原告李新锋于2012年又签订了退房协议，所以原告李新锋的诉讼请求也应以退房协议为基础。
经审理本院认定，2011年2月27日，原告李新锋与被告山东华氏天成实业有限公司（原济南华氏天成实业有限公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定原告李新锋购买被告山东华氏天成实业有限公司开发建设的位于济南市市中区陡沟街道办事处大庙屯村天成国际花园小区20-1号楼（施工幢号）3单元201室房屋一套，合同约定所购房屋的建筑面积为128.81平方米，总价款为人民币517840元。此外，该合同还对房屋面积确认及面积差异处理、付款方式、房屋交付期限等事项进行了约定。上述合同签订后，原告李新锋分别于2011年2月27日、2011年3月6日向被告山东华氏天成实业有限公司支付购房款1万元、147840元，被告山东华氏天成实业有限公司向原告李新锋出具了收据，并加盖了原济南华氏天成实业有限公司的财务专用章。
2012年9月15日，原告李新锋（乙方，下同）与被告山东华氏天成实业有限公司（甲方，下同）签订退房协议一份，双方约定：“一、乙方退房，甲方退还乙方已交房款，甲方不再承担乙方损失及其他任何费用，乙方已交房款壹拾伍万元柒仟捌佰肆拾元整（￥157840）；二、甲方半年退还乙方房款，日期2013年3月15日；三、退房完毕，甲方收回乙方持有的合同及收据；四、逾期十五日未履行协议，乙方有权向法院提起诉讼。”上述协议签订后，原、被告双方未实际履行。
另查明，原济南华氏天成实业有限公司于2010年7月23日更名为山东华氏天成实业有限公司。被告山东华氏天成实业有限公司至今未取得上述房屋的商品房预售许可证明，也未向原告李新锋交付涉案房屋。
原告李新锋主张，因被告山东华氏天成实业有限公司的原因导致上述合同无效，双方于2012年9月15日签订的退房协议是上述《房屋买卖合同》的从合同，主合同无效，该从合同也应是无效约定，且该协议也未实际履行，故要求被告山东华氏天成实业有限公司支付其相应利息损失35410元，该利息计算方式为以已付每笔购房款为基数，自付款次日起计算至2014年9月5日止，按年利率6.4%计算。被告山东华氏天成实业有限公司对上述利息计算方式及金额无异议，但认为按照双方签订的退房协议，其公司不应承担该项损失。
原告李新锋主张，被告山东华氏天成实业有限公司不具备房地产开发资质及房地产开发条件，涉案房产项目也没有办理商品房预售许可证，该公司却在销售房产的过程中提供虚假商品房预售许可证等现象，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，要求被告山东华氏天成实业有限公司支付其已付购房款一倍的赔偿款。为此，原告李新锋提交以下证据，分别为：1、工商登记材料一宗，用以证明被告山东华氏天成实业有限公司的经营范围不包括商品房的开发和销售；2、信访事项告知单复印件一份，证明被告山东华氏天成实业有限公司无房地产资质，不具备房地产开发条件，且该公司开发的涉案楼盘无商品房预售手续；3、网站信息截图一份及济南市市中区人民法院立案庭法官制作的调查笔录复印件、工作笔录复印件各一份，用以证实被告山东华氏天成实业有限公司在销售涉案楼盘时通过网上媒体等方式向买方及大众提供虚假的预售许可证信息及建设工程规划许可证，经法院调查核实被告山东华氏天成实业有限公司提供的商品房预售许可证信息系济南市城市建设投资有限公司开发的美里新居三区6号楼所有。经质证，被告山东华氏天成实业有限公司对网站信息截图、调查笔录、工作笔录真实性有异议，认为上述证据均系复印件不予质证；对其他证据的真实性均无异议，但认为其公司在向原告李新锋出售涉案房屋时并未出示过商品房预售许可证，因为该楼盘没有相应的预售许可证，涉案的天成国际花园小区从未有过相应的网站，上述证据不能证明原告李新锋的上述主张，其公司在销售涉案房产时不存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的三种情况，故原告李新锋的该项主张无事实及法律依据。
上述事实，有《房屋买卖合同》、收据、退房协议、工商登记资料、网站信息截图、信访事项告知单复印件、调查笔录、工作笔录及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告山东华氏天成实业有限公司与原告李新锋签订了关于本市陡沟街道办事处大庙屯村天成国际花园小区20-1号楼（施工幢号）3单元201室房屋的《房屋买卖合同》后，至今尚未取得上述房屋的商品房预售许可证，故原、被告所签订的上述《房屋买卖合同》应当认定为无效合同。根据相关法律规定，合同无效后，当事人在该无效合同中所约定的双方权利义务均应归于无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告山东华氏天成实业有限公司因上述《房屋买卖合同》所取得的购房款157840元，应当返还给原告李新锋。因上述合同无效的原因在于被告山东华氏天成实业有限公司未能取得商品房预售许可证明，被告山东华氏天成实业有限公司对此具有过错；上述合同上未载明涉案房产的相应土地使用证及建设审批手续，原告李新锋在签订上述《房屋买卖合同》时亦未尽到相应的审查及注意义务，综合原、被告双方的过错程度，被告山东华氏天成实业有限公司应当赔偿原告李新锋已付款项的80%利息损失。原告李新锋与被告山东华氏天成实业有限公司虽签订了退房协议，但该协议是建立在上述《房屋买卖合同》有效的基础之上，且上述协议亦未实际履行，被告山东华氏天成实业有限公司抗辩其公司不应承担利息损失，理由不当，本院不予支持。现原告李新锋主张自每笔已付购房款的付款次日计算至2014年9月5日的利息损失（按照年利率6.4%计算）为35410元，被告山东华氏天成实业有限公司对该项损失的计算方式及金额均无异议，本院对此予以确认。综上，被告山东华氏天成实业有限公司应按80%的责任比例支付原告李新锋上述利息损失即28328元。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，原告李新锋所提交的网站信息截图等证据并不能证实被告山东华氏天成实业有限公司在签订上述《房屋买卖合同》时存在上述法律规定的违法情形，故原告李新锋要求被告山东华氏天成实业有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，理由不当，证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、原告李新锋与被告山东华氏天成实业有限公司于2011年2月27日签订的关于天成国际花园小区20-1号楼（施工幢号）3单元201室房屋的《房屋买卖合同》无效。
二、被告山东华氏天成实业有限公司自本判决生效之日起十日内退还给原告李新锋购房款157840元。
三、被告山东华氏天成实业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告李新锋利息损失28328元。
四、驳回原告李新锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6570元，由原告李新锋负担3085元，被告山东华氏天成实业有限公司负担3485元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 兰俊兴
人民陪审员 贾卫星
二〇一四年十二月五日
书 记 员 陈海燕