江苏省昆山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）昆执异字第0019号
异议人肖留山。
异议人张秀云。
委托代理人徐宪龙，江苏银杏树律师事务所律师。
申请执行人中国民生银行股份有限公司昆山支行，住所地江苏省昆山市前进东路1238号。
负责人徐意龙，该行行长。
委托代理人腾锦林，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人王飞，江苏六典律师事务所律师实习律师。
被执行人姚峰。
被执行人孔娟。
被执行人昆山维兴包装制品有限公司，住所地昆山市张浦镇大市淞沪中路2号。
法定代表人姚峰，该公司总经理。
本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司昆山支行（以下简称民生银行昆山支行）与被执行人姚峰、孔娟、昆山维兴包装制品有限公司（以下简称维兴公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人肖留山、张秀云对被查封的被执行人姚峰、孔娟名下位于昆山市张浦镇望山舒院X号楼XXX室房产提出异议。本院依法组成合议庭公开听证进行了审查，异议人肖留山、张秀云及其委托代理人徐宪龙，申请执行人民生银行昆山支行的委托代理人腾锦林、王飞到庭参加听证，被执行人姚峰、孔娟、维兴公司经本院合法传唤均未到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院审理原告民生银行昆山支行诉被告姚峰、孔娟、维兴公司金融借款合同纠纷一案，于2014年6月10日作出的（2014）昆商初字第0545号民事判决，判令：“一、被告姚峰、孔娟共同归还原告中国民生银行股份有限公司昆山支行借款本金830000元及利息、罚息、复利（截止到2014年4月4日为止，利息金额为9412.47元，罚息金额为2073.71元，2014年4月4日之后的罚息金额，以借款本金830000元为基数，从2014年4月5日开始，按照合同约定的罚息年利率12.15%计算至本判决确定的履行日为止；复利金额以上述利息及罚息金额为基数，按照合同约定计算至本判决确定的履行之日），支付原告律师代理费58084元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、被告昆山维兴包装制品有限公司对被告姚峰的上述债务承担连带责任，其在履行保证责任后有权向被告姚峰行使追偿权。因姚峰、孔娟、维兴公司均未按生效法律文书的规定履行义务，权利人民生银行昆山支行于2014年8月14日向本院申请强制执行，要求被执行人姚峰、孔娟、维兴公司向其归还借款本金、利息、罚息、复利、律师代理费、案件受理费、财产保全费等合计912168.18元及迟延期间加倍债务利息。”该案审理期间根据原告的财产保全申请，于2014年3月11日裁定查封被告姚峰、孔娟名下位于昆山市张浦镇望山舒院X号楼XXX室房产。
异议人肖留山、张秀云对上述被查封房产提出异议，请求依法解除（2014）昆商初字第0545号裁定对上述房产的查封。其提出的主要事实理由是：异议人与本案被执行人姚峰、孔娟于2014年3月6日签订房屋买卖协议，姚峰、孔娟将位于昆山市张浦镇望山舒院X号楼XXX室房产以85万元的价格出售给异议人。同日异议人到昆山市房产交易管理中心对该房屋产权登记信息进行了查询，根据中心提供的查询结果证明显示，该房屋除有中国建设银行昆山支行用于购买该房屋的贷款外，尚无其他限制权利信息。为此，异议人在归还了建行昆山支行用于购买该房的贷款后，到昆山市房产交易管理中心办理了购买该房屋的全部手续，并约定4个工作日后到该中心提取房屋过户产权证等相关手续。然而在2014年3月11日，法院根据本案申请执行人的申请对异议人所购房屋进行查封。其与被执行人间的售房协议书是双方当事人在自愿平等基础上签订的，且按照正常价格买卖，交易时不可能知道被执行人存在其他债务，且已实际支付了对价，协议合法有效，依法受法律保护。本案申请执行人与被执行人对所查封的房屋并没有办理包括抵押权在内的相关优先权手续，而异议人就被查封房屋先于法院查封前就达成交易并实际占有，正在规定时间内办理产权证手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请法院查明事实后解除对上述财产的查封。
异议人提供的证据及理由：
1、昆山市人民法院（2014）昆商初字第0545号协助执行通知书;
2、昆山市人民法院（2014）昆商初字第0545号裁定民事裁定书；
3、2014年3月6日昆山市房产交易中心房屋产权登记信息查询结果证明（产权证号XXXXX、XXXXX）；
4、2014年3月7日昆山市房产登记收件收据（用户联）编号20140304469；
5、房屋出卖人姚峰、孔娟房屋产权证[昆房权证张浦字第××号]；
6、房屋出卖人孔娟房屋土地使用权证[昆国用（2010）第XXXX号]；
7、房屋出卖人姚峰房屋土地使用权证[昆国用（2010）第XXXX号]；
8、2014年3月6日房屋出卖人姚峰、孔娟出具的收款收条；
9、房屋购买人肖留山、张秀云身份证；
10、房屋出售人姚峰、孔娟身份证；
11、2014年3月6日建设银行汇款凭证及个人还贷证明；
12、办理房产过户的房屋登记费、房屋转让手续费、权证代理费收据；
13、2014年3月7日苏州市昆山地方税务局代开销售不动产统一发票（发票联）；
14、2014年3月7日苏州市昆山地方税务局代开销售不动产统一发票（记账联）；
15、2014年3月7日税收缴款书（契税专用）；16、2014年3月7日税收缴款书（税务收现专用）。
听证庭审时异议人还提供了在2014年3月5日的银行取款30万元的交易日志[取款人肖留山，中国邮政储蓄银行泰兴市宣堡支行，2014年3月19日]一份以及姚峰、孔娟于2012年7月28日、3月1日出具的借条二份（出借人为徐秀芳，是异议人让姚峰、孔娟说明向其借款的用途）。
以上异议人提供的证据材料均为复印件。
针对购房款的数额，异议人庭审时确认实际房价为85万元，其中实际款项是84万元，交税1万多，税款双方各自支付。
申请执行人答辩称，1、其与本案被执行人之间的债权关系是真实存在的；2、房屋所有权是以登记为准，法院对房屋进行查封时，房屋登记权属清晰，所以法院的查封是正确的；3、本次查封是在一审审理中为了保障债权人能够有效地实现债权而经申请人申请对涉案房屋进行的保全，不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院对涉案房屋可以采取查封措施；4、异议人的相关损失可以向被执行人进行追偿，他们的权利没有丧失。
申请执行人未提供证据，其对异议人提供的证据的主要质证意见是：1、对收条的真实性有待证实，收条中备注“现金用于归还借款”，从收条上看该行为是以物抵债行为，是不合法的，对于取款凭证也无法证实，上面应该盖公章的地方也没有盖章；2、对其余证据的真实性认可，但认为与查封行为无关。3、针对异议人庭审时补充提供的借条，对其真实性和关联性均不予认可。
同时针对异议人的主张，申请执行人认为：1、从收条记载的内容来看，按照一般人的正常行为，其中的30万元应是异议人与姚峰、孔娟之间的行为，该以物抵债的行为是不合法的，不能因此认为查封存在错误；2、异议人陈述房屋买卖时税款是各自支付的，但申请执行人注意到应当由卖方承担的营业税等税票原件在异议人手中，不符合常理，同时该房屋买卖是在签定合同当天一次性支付的全部房款，这并不符合二手房交易的日常习惯；3、申请执行人还注意到异议人与被执行人姚峰、孔娟同为泰州老乡，所以有理由怀疑房屋买卖双方存在通过转移资产规避债务的行为。
经审查查明，异议人肖留山、张秀云与本案被执行人姚峰、孔娟于因房屋买卖关系，姚峰、孔娟将其名下位于昆山市张浦镇望山舒院X号楼XXX室房产出售给异议人，于2014年3月7日到昆山市房产交易管理中心办理了房产变更登记的手续。
2014年3月6日该房屋登记的房屋所有权人为姚峰、孔娟，他项权利人为中国建设银行昆山支行（他项权证号XXXX），债权数额为630000元，无其他限制权利信息。该房屋上的建设银行贷款于2014年3月6日结清。
2014年3月11日，本院在审理（2014）昆商初字第0545号一案中，根据本案申请执行人的财产保全申请对上述房屋进行了查封。
上述事实，有（2014）昆商初字第0545号裁定民事裁定书及协助执行通知书、昆山市房产交易中心房屋产权登记信息查询结果证明、房产登记收件收据、房屋产权证及土地使用权证、收款收条、银行交易日志等证据及本院听证笔录等证据材料予以证实。
本院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本案中，本院根据申请执行人的诉讼保全申请，对该房产采取查封措施即查封昆山市张浦镇望山舒院X号楼XXX室房产时，该房产虽登记在被执行人名下，但被执行人已将该房产出卖给异议人，产权变更登记手续也已提交房产登记部门并获得受理。并且，异议人在交易过程中已对该房产权属及他项权利、限制权利等进行查询，说明其已尽到审慎注意义务，对于未能办理过户登记手续的情况，异议人并无过错。基于上述客观事实，同时为维护正常的市场交易秩序，对于异议人对该房产主张权利的异议，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
异议人肖留山、张秀云的执行异议成立，中止对昆山市张浦镇望山舒院X号楼XXX室房产的执行。
如不服本裁定，可自裁定送达之日起十五日内向昆山市人民法院提起诉讼。
审 判 长 王俊龙
人民陪审员 谢丽君
人民陪审员 孙红芳
二〇一五年三月二日
书 记 员 戴萍萍