广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2797号
原告：广州市越秀区第三土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁青，该所所长。
委托代理人：赖晓凤，该所职员，联系地址。
委托代理人：劳绮玲，该所职员，联系地址。
被告：陈豪斌，住广州市越秀区。
被告：陈颂斌，住广州市越秀区。
原告广州市越秀区第三土地房屋管理所诉被告陈豪斌、陈颂斌租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭雪独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赖晓凤、劳绮玲，被告陈豪斌、陈颂斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：广州市越秀区谭公直街7号地下房屋（建筑面积19.04平方米）是原告管辖的公有房产，原告与承租人陈某丁签订合同的租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日止。据查承租人陈某丁另有房屋在天河区沙和路上江村8，9，10号402房（建筑面积38.79平方米）、天河区沙和路上江屋村8，9，10号204房（建筑面积69.27平方米）。原告于2014年5月20日向承租人陈某丁发出《收回房屋的通知》，要求终止与承租人陈某丁的租赁合同关系，但陈某丁一直未办理退租手续。经核实承租人陈某丁于2013年8月去世，被告人陈豪斌、陈颂斌在没有获得原告审批同意的情况下擅自占用该房屋。原告于2014年9月28日向使用人陈豪斌、陈颂斌发出《腾退房屋通知》，但被告至今不配合腾退该房屋。根据《广东省公有房产管理条例》第二十五条第三款的规定，单位和个人强占住房者，房管部门或产权单位有权责令其限期迁出等。因此，原告请求法院依法判决：1、解除原、被告之间关于广州市越秀区谭公直街7号地下房屋的租赁关系，被告陈豪斌、陈颂斌户立即腾空上述房屋并将该房屋交回原告管业；2、被告陈豪斌、陈颂斌向原告支付2014年7月1日至腾空房屋之日止的房屋使用费（参照2013年广州市房屋租金参考价的标准，24元／平方米·月×19.04平方米=457元）。
被告陈豪斌辩称：不同意原告的第一项诉讼请求，因为两被告自1974年跟随父亲承租人陈某丁居住在越秀区谭公直街7号地下房屋至今。天河区沙和路上江村8，9，10号402房和上江屋村8，9，10号204房，是陈某丁与何某结婚后的夫妻共同财产，陈某丁与何某婚后生有一女陈某乙住在上址。因何某不同意，故两被告与何某分开居住。自从陈某丁于2013年8月去世后，何某以房地产权属人份额和继承人份额持有204房居住，402房由陈某乙居住。2014年8月20日，收到原告向承租人陈某丁发出的收屋通知后，被告陈豪斌已于2014年6月初向原告说明情况，申请续租和转换承租人手续，但一直没有答复，2014年9月28日收到原告的腾退通知后，被告陈颂斌已迁至402房和陈某乙一家共同居住，因402房建筑面积为38.79平方米，被告陈颂斌和陈某乙一家已在此居住，被告陈豪斌一家三人根本无法搬入，多次找何某商讨居住问题，何某坚决不同意搬入，越秀区谭公直街7号地下房屋是我一家三人赖以生存的唯一居所，恳请原告给予续租和转换承租人请求。不同意原告的第二项诉讼请求，2014年7月至11月的租金两被告已向原告缴交，原告要求追缴租金和房屋使用费的诉讼请求没有依据。
被告陈颂斌辩称：不同意原告的第一项诉讼请求，两被告父亲陈某丁的房产（沙和路上江村402房和204房）是与继母何某结婚后的共有夫妻财产，陈某丁与何某育有一女陈某乙。陈某丁去世后，由何某继续居住在204房内，被告陈颂斌已迁入402房和陈某乙共同居住。但陈豪斌一家无处搬迁。两被告正在申请政府公租房，但现在未有批复，现因居住困难，希望法院根据两被告的实际情况作出判决，准许两被告继续租住在谭公直街7号地下房屋。不同意原告的第二项诉讼请求，2014年5月至11月，两被告已向原告缴交租金，原告要求追缴的房屋使用费参考标准两被告不认可。
经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具的《证明》显示：越秀南路谭公直街1之1至之4（测量：6区1段451-1地号）是该局管理的代管房屋，由该局派出管理机构广州市越秀区第三土地房屋管理所进行出租和管理，对房屋出租和管理过程中出现的各种纠纷，有权向各级人民法院提出起诉和应诉。
据广州市公安局珠光派出所出具的编号（2014）穗公越（珠光）第0251406号《户籍档案查询摘抄记录》证明，原门牌谭公直街1号之二变更为谭公直街7号。
2012年9月11日，原告（出租人，甲方）与案外人陈某丁（承租人，乙方）签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，其中载明：甲方同意将坐落在越秀区越秀南路谭公直街7号地下部位的房地产出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积17.03平方米。租赁期限从2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额52.5元。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。乙方同意并确认下列事项：本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理。本合同履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可向人民法院提请诉讼解决等。上述合同已于2012年12月10日经广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局登记备案。
2014年5月20日，原告以EMS的方式向陈某丁（地址：越秀南路谭公直街7号地下）邮寄了《关于收回房屋的通知》，该通知载明：陈某丁：你是我所越秀南路谭公直街7号地下的承租人。经查，你已拥有自有产权住房，不符合《广东省公有房产管理条例》的规定。现我所决定自通知送达之日起与你终止租赁关系，收回上址房屋。请你于2014年5月26日前，将上址房屋交回我所，并办理退租手续。否则我所将通过法律途径收回房屋，并自通知送达之日起，按2013年广州市房屋租金参考价的标准，收取房屋使用费。两被告称收到了该通知，但不同意交还房屋。
2014年9月30日，原告以EMS的方式向被告陈豪斌（地址：谭公直街7号地下）发出《腾退房屋通知》，该通知载明：谭公直街7号是我所管辖的直管房，承租人陈某丁，租赁合同有效期至2014年6月30日。经我所核查，承租人陈某丁另有另有自有产权，且已于2013年8月去世。我所与陈某丁签定的租赁合同已终止，请你（们）见通知后于2014年10月10日前腾退房屋，并将房屋钥匙交回我所，同时清缴相关费用及清空屋内物品。如逾期未办理的，我所将通过法律途径处理等。两被告称收到上述通知，但是原告为了收房而收房，没有根据两被告的困难情况实际处理问题。
陈某丁在本市有两套房产，分别是天河区沙和路上江村8，9，10号402房，建筑面积38.79平方米；天河区沙和路上江屋村8，9，10号204房，建筑面积69.27平方米。两套房屋的产权人均为陈某丁和何某，均各占1／2产权份额，登记时间均为2011年10月24日。
原告于2014年11月10日提起本案诉讼。庭审中原、被告双方共同确认，原告按照52.5元／月的合同标准向两被告收取租金至2014年11月30日，涉案房屋的实际使用人为被告陈颂斌及陈豪斌共计4人，被告陈豪斌的月收入约为1700元，被告陈颂斌的月收入约为2000元。
另查明，两被告为证明其二人对涉案房屋有合法使用权，向本院提交了：1、广州市越秀区珠光街东某路社区居民委员会盖章的证明材料，证实两被告均是该居委会辖区内户籍居民。2、2013年2月4日由广东省安全厅、广州市公安局珠光派出所共同签发的居民户口，证明涉案房屋地址广州市越秀区谭公直街7号房屋原户主为陈某丁，现户主为陈某丁之妻何某。被告陈颂斌是陈某丁的长子，被告陈豪斌是陈某丁的次子，陈某丁另有一女陈某乙、儿媳谢某、孙女陈某丙的户籍落户在涉案房屋。3、陈某丁与何某的结婚证。4、死亡医学证明书，证实陈某丁于2013年8月31日去世。原告对于上述证据的真实性无异议，但认为证据1与本案无关。
被告陈颂斌为证明其已递交了分配租住公房申请，向本院提交了《公共租赁住房分配意向登记确认通知》。原告对该证据的真实性无异议。
本院认为：原告与陈某丁自愿签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，内容及形式均合法有效，双方应依约履行。该合同约定，承租人确认本人及共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，原告有权解除合同并收回房屋。现查明陈某丁名下有天河区沙和路上江村8，9，10号402房和上江屋村8，9，10号204房两套自有房屋，原告依约要求解除合同并收回房屋的行为于法有据。因陈某丁已于2014年8月31日去世，涉案房屋由两被告实际使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条的规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。因此，两被告居住在涉案房屋要受到原租赁合同的约束。两被告未明确表示放弃对陈某丁名下两套房产的继承权，故原告要求两被告迁出涉案房屋的诉求于法有据，本院予以支持，但考虑到两被告户目前没有搬迁去向，原告应给予两被告户一段期限另寻住房，暂住期以一年为宜。
虽然原告于起诉前先后向被告方发出《关于收回房屋的通知》及《腾退房屋通知》，但原告仍按原合同标准向两被告收取2014年7月1日至2014年11月30日的租金，故视为原告同意按照该标准收取该期间的费用，上述合同解除时间应为本判决发生法律效力之日。合同解除之后，两被告不再享有公房租金待遇，应按广州市房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价支付租金，原告主张按照19.04平方米的建筑面积作为计算标准，但未提交相应证据证实，因此应当按照合同约定的使用面积17.03平方米计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百三十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州市越秀区第三土地房屋管理所与被告陈豪斌、陈颂斌就广州市越秀区谭公直街7号地下房屋建立的租赁关系予以解除。
二、本判决发生法律效力之日起被告陈豪斌、陈颂斌户暂住广州市越秀区谭公直街7号地下房屋，期限一年。期限届满，被告陈豪斌、陈颂斌户（含同住人员）迁出上述房屋，将该房屋交还原告广州市越秀区第三土地房屋管理所管业。
三、被告陈豪斌、陈颂斌应于本判决发生法律效力之日起十日内，将2014年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按照52.5元／月的标准）一次性支付给原告广州市越秀区第三土地房屋管理所。自本判决发生法律效力之次日起至被告陈豪斌、陈颂斌户交还房屋之日止的房屋使用费，由被告陈豪斌、陈颂斌按照广州市房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价的标准（以17.03平方米计，以不超过原告主张的每月每平方米24元为限）逐月支付给原告广州市越秀区第三土地房屋管理所。
四、驳回原告广州市越秀区第三土地房屋管理所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取75元，由原告广州市越秀区第三土地房屋管理所负担25元，被告陈豪斌、陈颂斌负担50元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭雪
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 戴鹏