北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第24769号
原告（反诉被告）陈扬，女，1986年5月24日出生。
被告（反诉原告）吕秋荣，女，1954年12月23日出生。
原告陈扬（以下称姓名）与被告吕秋荣（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙铭溪独任审判，公开开庭进行了审理。原告及被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
陈扬诉称：2012年7月27日，我与被告签订房屋租赁合同，双方约定被告将位于北京市京XX区XX里X楼X门XX号的一居室出租给我使用，租金为每月2500元，合同期至2013年7月26日。合同期满后双方约定以每月2800元续租。2014年1月27日，我付给被告六个月租金共16800元，后被告提出将房屋收回自用，2014年5月8日，我被迫搬离涉诉房屋，距合同期满还有两个月零十八天，但被告仅退还我十八天房租1680元，无故扣除了我两个月房租5600元，至今不予返还。故我诉至法院，请求法院判令吕秋荣退还我两个月的房屋租金5600元。
吕秋荣答辩并反诉称：我的房屋是热点区域，坐落于CBD、中央电视台、人民日报社这个热点区域内，基于这一点，我将房屋挂在中介。陈扬不知道如何得知了我的手机号，多次给我打电话要租我的房子。我告知她到中介谈，后来我们到中介谈，陈扬提出来要装修，我不同意，因为我的房子是老房子，随时有拆迁、改造的可能，但是陈扬多次表示要租我的房子。在中介的撮合下，我就把房子租给原告了。我们这个区域，3000以下的房子很少，陈扬一再要求降价的情况下，我们三方签订了房屋租赁合同，每个月2500元。这一年我损失了6000元。但是我们这个合同，并不是7月27日签的，是7月15日签的，中间有15天，其实就是约束我不能找其他租户了。7月15日签的，约定2012年7月27日到2013年7月27日，约定了相关事项。但是2013年7月26日合同期满，陈扬拒绝返还房屋，她说她装修了，想让腾房不可能，不断打电话也不进行物业交接，说房子升值、拆迁，能拿好多拆迁和装修补偿，原告就不搬出房屋。我只好采取忍耐的手段，我和陈扬说，我不报警，也不强硬让她搬走。陈扬提出续租一年的要求，我没办法就接受原告的要求，但我提出，要还是三方一起签订。谈到租金，我提出3000元，陈扬就不同意，说我违反物价规定，要到物价局告我，我只好同意2800元。可以看出来，合同到期第九天我才和她续签合同。我们是2013年8月4日在中介店面，续签了一年合同，我只好同意陈扬提出的2800元。租期从2013年7月27日到2014年7月26日止，其余仍然按原来的执行。陈扬说不小心写错日期了，就写2013年7月27日到2014年7月26日。我提出来陈扬如果装修了，给我装修合同和发票，可以放在中介，陈扬同意了，但是到现在陈扬都没有给。到2014年1月27日，陈扬让我到肯德基交房款，我问陈扬装修合同和发票有没有，她说没有，说重要吗？我认为陈扬不诚信，不守约定。陈扬就把房租给我，在信封里装着，装了多少谁都没有打开谁都没有数，当时在肯德基，公共场合，我就收起来了。我和陈扬说，她不守信用，没有诚信，说什么时候把装修合同和发票给我我再给她收条。这个时候陈扬就给中介经纪人打电话，人家现在已经回家了。所以当时在这种情况下，大家都在气头上，我就想少了认倒霉，多了她也不可能给我。我就有一种上当受骗的感觉。陈扬总说装修装修了，但是一直都没有装修合同、发票、收据都没有，就是想低价骗租房子。交完房子之后，从1月28日到5月3日，我们之间没有任何往来接触和电话联系。到5月4日，陈扬打电话通知我要提前退租，说下午3点以后交房，我没有向陈扬提出提前收回房屋，也没有逼迫陈扬搬离涉诉房屋，所以5月8日陈扬通知我们去验收房子，让我退房租，我问她是不是承认合同，承认就好商量，是陈扬违约了。我是在中介在场的情况下把18天的房租退给陈扬，结清了。但是我的房子存在很多问题，应该从押金扣，但是我都还给陈扬了。租赁期内，原告没有按照合同约定提前通知，按照合同约定，应该承担2倍的违约金。房屋里面好多情况都变化了，所以我认为是陈扬违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。并且提出反诉，要求原告支付提前退租违约金5600元。
陈扬对于吕秋荣的反诉辩称：不同意吕秋荣的反诉请求。系吕秋荣要求我提前搬离房屋，我按照要求尽快搬离，应该退还我房租。我没有构成违约，而且吕秋荣得到了我为房屋另行花费进行的装修，因此获利，也没有影响她再出租，所以她没有实际损失，违约金约定过高。
经审理查明：2012年7月15日，陈扬（乙方）与吕秋荣（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定吕秋荣将XX区XX里X楼X门XX号房屋出租给陈扬，租赁期限自2012年7月27日至2013年7月26日，每月租金2500元，支付方式为押一付六。关于提前解除租赁合同的违约责任，双方在第十条约定：“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。”租赁期满后，双方以书面形式确定租赁合同延期一年，自2013年7月27日至2014年7月26日，租金每月2800元，押一付六，其它条款按照原合同继续执行。2013年8月4日，陈扬交纳了16800元租金和押金2800元、有线电视费216元。
陈扬表示，其在租赁了吕秋荣的房屋后，即进行了装修，花费了装修费2万元，对此吕秋荣知情，陈扬就此提交了装修合同。吕秋荣认可陈扬对房屋进行了装修，但表示其并不同意，并且要求陈扬将装修合同、票据等交给中介保管，陈扬就此签署了书面同意的声明。2013年4月，双方约定见面交纳下一期六个月的房屋租金，见面交接时，吕秋荣称，因陈扬没有按照约定带来装修合同和票据，故没有给陈扬出具租金的收条，陈扬以现金形式交纳租金，放在信封里，没有数究竟交纳了多少钱。陈扬表示，确实曾经同意将装修合同和收据交给中介保管，但是后来觉得没有必要，没有按照约定交给中介，且陈扬明确表示，其自始至终都向吕秋荣承诺，房屋装修的钱由陈扬自行承担，不需要吕秋荣补偿。
陈扬主张，在双方在2014年1月交纳第二期六个月的房租时，吕秋荣提出要陈扬尽快搬离房屋，故其于2014年5月8日约吕秋荣办理了房屋交接。吕秋荣表示从来没有要求陈扬提前搬离房屋，并提交了通信记录，证明自2014年1月28日至5月8日期间，其没有主动联系过陈扬。2014年5月8日，双方办理了房屋交接，吕秋荣退还陈扬押金2800元及18天房租1680元，物业结清。陈扬表示，当日吕秋荣同意另行协商退还剩余2个月房租事宜，但其后一直拒绝协商。吕秋荣表示，陈扬没有提前30日通知而提前解约，应该承担违约责任。吕秋荣另提交房屋损失的相关明细，证明收回房屋后吕秋荣对修复房屋另行进行了花费。
吕秋荣表示，房屋已经低价出租给陈扬，第一次租赁合同期满后，陈扬强占房屋，吕秋荣已经被迫续签租赁合同。吕秋荣提交报纸对房屋租赁市场的报道，证实房屋以2800元价格出租给陈扬其已经受到损失。
就双方办理房屋交接之后的事宜，经本院询问，吕秋荣表示，其自2014年5月18日将房屋委托给链家房地产经纪公司代租，链家房地产经纪公司对房屋进行了重新装修，每月支付给吕秋荣租金2900元，由链家公司实际对外出租。
上述事实，有租赁合同及续签说明、装修协议、租金及押金收条、房屋交接材料、通信记录、房屋结清明细、租金价格报道及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：陈扬与吕秋荣签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照租赁合同约定履行合同义务。双方在庭审中陈述的有关装修、房屋租金等争议事宜，因双方在租赁合同的履行过程中，对装修费用的负担、房屋租金已经达成一致并且按照约定履行，故上述争议均不应成为双方不履行房屋租赁合同主要义务的原因。
就陈扬是否足额支付第二期六个月租金的事宜，本院认为，陈扬虽没有按照约定将装修协议和票据交给中介，但是，双方已经明确陈扬不会向吕秋荣主张装修的补偿，且陈扬如期交纳租金，吕秋荣也实际进行了收取，应给陈扬出具收条。现吕秋荣虽不能明确陈扬于2014年1月交纳的租金具体数额，但是，即使在现场没有清点，但在当日收取租金后，如若陈扬未足额交纳租金，吕秋荣应该及时提起异议，而吕秋荣也自认自收到租金后一直没有找过陈扬，故吕秋荣在已经收取租金并实际继续履行租赁合同、未就租金交纳提出异议的情况下，本院认定陈扬已经足额交纳第二期六个月的租金16800元。
关于违约责任，本院认为，陈扬虽主张系吕秋荣要求其提前搬离，但是就此并无证据予以佐证，而从实际履行情况来看，是陈扬约吕秋荣进行房屋交接，陈扬确实以自己的实际行动表示提前解除租赁合同，故本院认定系陈扬提前解除双方的租赁合同，应该承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一四十条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现经过本院询问，吕秋荣表示房屋已经于2014年5月18日另行出租，故陈扬提前解除租赁合同的行为并未给吕秋荣造成较大的经济损失，现陈扬主张违约金过高，本院对违约金酌情予以减少。
根据双方租赁合同的约定，承租人提前解除租赁合同的，承担违约责任，但出租人仍应将未发生的房屋租金退还给承租人。故吕秋荣应该将实际未发生的房屋租金予以退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一四十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吕秋荣于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）陈扬房屋租金五千六百元；
二、原告（反诉被告）陈扬于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）吕秋荣违约金二千八百元；
三、驳回被告（反诉原告）吕秋荣的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）吕秋荣负担；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）陈扬负担（双方均已交纳，相互抵扣，无需另行交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙铭溪
二〇一四年八月四日
书 记 员 贾清沛