江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6170号
上诉人（原审被告）亓奕杰，女，1987年11月12日生，汉族。
委托代理人沈琦，上海锦天城（南京）律师事务所律师。
委托代理人张颍川，江苏永衡昭辉律师事务所律师
被上诉人（原审原告）南京景街商业投资管理有限公司，住所地南京市玄武区太平桥南路38号。
法定代表人周雯，该公司董事长。
委托代理人刘彦博，江苏中虑律师事务所律师。
上诉人亓奕杰因与被上诉人南京景街商业投资管理有限公司（以下简称景街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建南民初字第798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
景街公司原审诉称，亓奕杰于2014年1月1日承租景街公司位于建邺区莲花村莲池路46-4门面房，约定租期两年。根据合同第四条约定，2014年1月1日应交纳2014年全年租金155690元以及保证金52000元，2014年12月1日应交纳2015年全年的租金163475元，但亓奕杰均未交纳。根据租赁合同第6条第二款约定，如乙方未按照约定时间交付租金，延付超过30日的甲方有权终止合同，同时根据合同法93条的约定，当事人可以约定解除合同的条件，当条件成就时解除权一方可以解除合同，根据法律的规定和合同的约定，景街公司有权解除合同。故请求法院判令：1、解除景街公司、亓奕杰之间的租赁关系并归还房屋。2、亓奕杰给付2014年1月1日-2015年5月30日的租金共计223805元以及2015年6月1日至实际迁出之日的租金。3、依法判令亓奕杰支付景街公司的违约金2万元。4、本案诉讼费由亓奕杰承担。
亓奕杰原审辩称，亓奕杰方没有构成根本性违约，不应该解除双方的租赁合同。2014年的租金亓奕杰方已经向房屋的物业管理方和莲公司交纳，因为和莲公司自称是受景街公司的委托，所以亓奕杰方向和莲公司支付租金就是向景街公司支付。违约金不符合法律规定，违约金应该按照实际损失计算。
原审法院经审理查明，2014年2月14日，景街公司与亓奕杰签订房屋租赁合同。合同约定，景街公司将位于建邺区莲花村莲池路46-4门面房租赁给亓奕杰，约定租期两年；亓奕杰应向景街公司给付第一年全年租金155690元以及交纳保证金52000元。当年12月1日，亓奕杰还应给付第二年全年租金163475元。在双方租赁合同实际履行过程中，亓奕杰并未向景街公司给付租金，交纳保证金。2014年3月4日，亓奕杰向案外人和莲公司交纳了10万元作为租金。
原审另查明，标的房屋建邺区莲花村莲池路46-4门面房，系属莲花村经济适用房商业用房，由南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司于2012年12月6日委托南京中冶正兴置业有限公司（以下简称正兴公司）以正兴公司名义对外出租经营。同年12月10日，正兴公司又将该房屋委托景街公司以景街公司名义出租经营。
原审法院认为，合法的房屋租赁合同应受法律保护。亓奕杰关于已向案外人和莲公司交纳10万元，作为已向景街公司给付2014年全年租金的辩称，因亓奕杰无法说明其与合同相对方景街公司签订合同，却向案外人和莲公司给付租金的理由，原审法院对其辩称不予支持。亓奕杰辩称，其于2014年2月15日才收取租赁房屋，房屋租金应从2月15日起计付，但亓奕杰在2014年2月14日，与景街公司签订的租赁合同中，是确认自2014年1月1日起给付房屋租金的，对于亓奕杰的此项辩称，原审法院不予认可。亓奕杰使用建邺区莲花村莲池路46-4门面房至今，虽经景街公司各种形式催讨，仍然拒绝清偿租金，构成违约，应负此纠纷的全部责任。对景街公司主张解除双方签订的租赁合同，亓奕杰迁出南京市建邺区莲花村莲池路46-4门面房，恢复原状的诉讼请求，不违反法律规定，原审法院予以支持。但景街公司要求原审法院判令亓奕杰偿付2万元违约金的诉讼请求，由于亓奕杰因违约已承担了相应的违约责任，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》一百三十四条第五项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除景街公司与亓奕杰之间签订的关于租赁南京市建邺区莲花村莲池路46-4门面房的租赁合同。二、亓奕杰应于判决生效之日起十日内归还南京市建邺区莲花村莲池路46-4门面房并恢复原状。三、亓奕杰应于判决生效之日起十日内给付景街公司至2015年5月31日的租金共计223805元以及2015年6月1日至实际迁出之日的房屋使用费用。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4957元，由亓奕杰负担。
亓奕杰不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、2014年2月14日，上诉人亓奕杰与被上诉人景街公司签订《租赁合同》，其中第5.2.1.5条明确约定，乙方承诺遵守甲方、甲方指定的商业管理公司及物业管理公司的管理和监督。2、合同签订后，亓奕杰向南京和莲商业管理有限公司（以下简称和莲公司）交纳了2014年的房屋租金10万元，原审判决认定因亓奕杰无法说明其与合同相对方景街公司签订台同，却向案外人和莲公司给付租金的理由，对此，亓奕杰认为，和莲公司作为景街公司指定的商业管理公司，对案涉租赁房屋的莲池路商业街进行招商、运营、物业管理工作的事实，已由南京仲裁委员会（2015）宁裁字第004-11号裁决书加以确认，并且景街公司与和莲公司签署的《协议书》、和莲公司与正兴公司签署的《协议书》、景街公司与正兴公司签署《租赁合同》也能证明该事实。3、由于和莲公司接受景街公司委托，负责案涉租赁房屋的招商、运营、物业管理，亓奕杰向和莲公司支付房屋租金并无不当。4、涉案商业街的商铺普遍存在向和莲公司交纳房屋租金的情况。5、景街公司除了在与亓奕杰的《租赁合同》上加盖公章以外，在2014年1月1日至2014年11月25日期间，从未与亓奕杰有过任何接触。6、亓奕杰经营选址、商业计划书、店面策划、各类执照办理、门头设计等均由和莲公司完成，亓奕杰向和莲公司支付租金街德公司并未提出异议，亓奕杰不存在拒付租金的违约行为，原审判决解除双方当事人之间租赁协议不当。7、景街公司提起本案之诉，实则为清退承租人哄抬房屋租金。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回景街公司原审的诉讼请求，并由景街公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人景街公司答辩称：1、亓奕杰租赁的房屋是从景街公司处租赁，双方签订了租赁合同，根据合同相对性，亓奕杰应当将房租交给景街公司。2、和莲公司只是物业公司，没有权利收取租金，亓奕杰也不应当将租金交付给物业公司，亓奕杰与物业公司串通起来损害了景街公司合法权益。请求二审法院驳回亓奕杰的上诉请求。
双方当事人对原审查明的事实不持异议，本院予以确认。
本院二审另查明，在双方签订的租赁合同中，约定：1、第4.2.1条，在签订合同后10日内，乙方（亓奕杰）应向甲方（景街公司）缴付保证金52000元；2、乙方应于甲方通知房屋具备交房条件后，但最迟不迟于房屋交付前向甲方一次性支付本合同约定的首期租金155690元（自实际交付日至2014年12月31日）；第6.2条约定，如乙方未按本合同约定的时间足额支付租金及保证金，每延期一日，应承担应付租金及保证金总额的百分之一的违约金。延付超过30天的，甲方有权终止本合同。
再查明，2014年2月15日，和莲公司与亓奕杰办理莲池路46－4号房屋交接手续。
二审中，上诉人亓奕杰向本院提交如下证据：1、景街公司与和莲公司签订的《协议书》，2、和莲公司与正兴公司签订的《协议书》，3、景街公司与正兴公司签署的《租赁合同》，4、南京仲裁委员会（2015）宁裁字411号裁决书，5、和莲公司出具的2015年8月13日的《情况说明》，6、案外人陈强等人与景街公司签订的《租赁合同》及支付租金的收据、情况说明及公证书等。以证明和莲公司负责诉争商业街区招商运营等全部工作，亓奕杰按景街公司与正兴公司租赁合同向和莲公司交纳租金，以及诉争商业街区承租户向和莲公司支付租金已形成惯例。对此，景街公司质证认为，上述证据与本案并无关联，相反该组证据证明和莲公司无权收取租金。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，上诉人亓奕杰与被上诉人景街公司在租赁合同中，明确约定亓奕杰应于租赁合同签订后10日内向景街公司交纳保证金，并在房屋交付前支付首期租金，然而亓奕杰未按合同约定向景街公司支付保证金及首期租金，双方在合同中并未约定该两项费用由和莲公司代为收取，且亓奕杰在向和莲公司支付10万元租金前也未取得景街公司的同意，故亓奕杰存在违约行为。亓奕杰虽在本案二审中提供相关证据，证明和莲公司受景街公司的委托实施相关的营运管理和物业服务，但不能改变景街公司依据双方之间租赁协议而向亓奕杰收取房屋租金的权利，换言之，本案不因亓奕杰向和莲公司支付的10万元租金而免除其对景街公司的付款责任。亓奕杰迟延付款违约，景街公司主张合同解除条件已成就，原审判令双方之间合同解除并由亓奕杰向景街公司支付租金、房屋占有使用费符合法律规定，应予维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4957元，由上诉人亓奕杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 汪海燕