江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天商初字第1174号
原告中国工商银行股份有限公司常州天宁支行，住所地常州市天宁区竹林北路18号。
负责人吴刚，行长。
委托代理人薛峰、李丰凯，江苏博爱星律师事务所律师。
被告李晓艳。
被告杨政洪，1977年12月9日生
被告常州市住房保障中心，住所地常州市晋陵中路**幢*单元****室。
法定代表人高枫，主任。
委托代理人周炳，常州市住房保障中心员工。
原告中国工商银行股份有限公司常州天宁支行（以下简称工行天宁支行）与被告李晓艳、杨政洪、常州市住房保障中心（以下简称住房保障中心）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告工行天宁支行的委托代理人薛峰、李丰凯，被告住房保障中心的委托代理人周炳到庭参加诉讼，被告李晓艳、杨政洪经本院公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行天宁支行诉称，李晓艳、杨政洪系夫妻关系，因购房向原告借款148000元。2007年12月4日，中国工商银行股份有限公司常州中山门支行（以下简称工行中山门支行）与高国庆、吴娟、常州市经济适用房发展中心签订一份个人购房借款／担保合同，合同约定李晓艳、杨政洪向原告借款148000元，贷款期限15年，借款年利率为6.6111%。借款人未按合同约定日期偿还贷款的，工行小营前支行有权宣布贷款全部提前到期；罚息按合同利率加收30%的利率计收，订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费等由借款人承担；住房保障中心对上述借款承担阶段性连带还款责任。2008年6月，常州市经济适用房发展中心变更为住房保障中心，2013年10月中国工商银行股份有限公司常州中山门支行变更为工行天宁支行。合同签订后，工行天宁支行依约发放了贷款148000元，现被告李晓艳、杨政洪未按合同约定支付本息，保证人住房保障中心也未履行保证责任，构成违约。故工行天宁支行提起诉讼，请求判令：1、李晓艳、杨政洪偿还所欠原告的借款本息104010.01元（其中本金100458.88元，利息暂计算至2014年8月14日为3551.13元）及自2014年8月15日起至债务全部偿还完毕时止的利息，包括复息、罚息；律师费9000元；2、住房保障中心对以上债务承担连带还款责任；3、本案诉讼费用，由李晓艳、杨政洪、住房保障中心承担。
被告李晓艳、杨政洪未作答辩。
被告住房保障中心辩称，欠款本息依据银行的凭证为准，我方承担连带担保责任认可，请银行考虑我方企业性质，银行优先处理李晓艳、杨政洪的房屋。
经审理查明，2007年12月4日，李晓艳、杨政洪作为借款人（抵押人）、工行中山门支行作为贷款人，常州市经济适用房发展中心作为保证人，三方签订了一份《个人购房借款／担保合同》，合同约定，工行中山门支行向李晓艳、杨政洪发放贷款148000元，用于购买坐落于景秀世家18幢甲单元904室，并以该房屋设定抵押；贷款期限15年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率5.6%，下浮15%，执行年利率6.273%；；由工行中山门支行将借款一次性划入常州市经济适用房发展中心账户；逾期贷款（包括被宣布提前到期）按罚息利率计收利息，并对未支付利息按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定利率加收30%确定；采用按月等额本息还款法进行还款。保证人为借款人所欠贷款人的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足合同约定的正式抵押手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。同时约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费等所有费用由借款人承担；李晓艳、杨政洪在合同上签字，工行中山门支行、常州市经济适用房发展中心在合同上盖了公章。
合同签订后，2007年12月4日，工行中山门支行按约向李晓艳发放了148000元贷款。个人住房贷款凭证载明，贷款到期日为2022年12月4日，借款用途为购房。后李晓艳、杨政洪未能按约还款，截止到2014年8月14日，李晓艳、杨政洪已累计逾期7期，连续逾期7期，积欠工行中山门支行借款本金100458.88元，利息3551.13元。工行天宁支行遂诉至本院，提出前列诉讼请求。
另查明，工行中山门支行对李晓艳、杨政洪购买的景秀世家17幢甲单元904室未办理抵押登记手续。
再查明，2008年6月4日，常州市经济适用房发展中心变更为住房保障中心，2013年10月29日，中国工商银行股份有限公司江苏省分行批复，同意中国工商银行股份有限公司常州中山门支行变更为工行天宁支行。
还查明，2014年5月10日，工行天宁支行与江苏博爱星律师事务所签订一份委托代理合同，委托该所薛峰、李丰凯律师代理工行小营前支行与李晓艳、杨政洪、住房保障中心在本院金融借款合同纠纷一案的诉讼，并根据《江苏省律师服务收费标准》支付代理费9000元，工行天宁支行开具了案件代理费发票。
上述事实有工行天宁支行提供的个人购房借款／担保合同、个人住房贷款凭证、积欠本息清单、委托代理合同、代理费发票及当事人庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，工行中山门支行与李晓艳、杨政洪、常州市经济适用房发展中心签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，合同对当事人均具有约束力，各方应按照合同约定履行各自的义务。工行中山门支行按约发放贷款后，李晓艳、杨政洪连续7期、累计7期未能按合同约定还款，工行中山门支行有权按照约定宣布贷款立即到期，并要求债务人提前偿还全部贷款本息。
对于保证责任，《个人购房借款／担保合同》约定由保证人为借款人所欠贷款人的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足合同约定的正式抵押手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。本案中，李晓艳、杨政洪购买的房屋抵押登记手续未办理完毕，常州市经济适用房发展中心的连带保证责任不得免除，常州市经济适用房发展中心仍应对李晓艳、杨政洪所欠贷款本息承担连带清偿责任。工行中山门支行变更为工行天宁支行，常州市经济适用房发展中心变更为住房保障中心，其债权债务由变更后的单位承担。综上，工行天宁支行的诉讼请求，本院予以支持。李晓艳、杨政洪经本院合法传唤未到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、李晓艳、杨政洪于本判决发生法律效力之日起十日内向中国工商银行股份有限公司常州天宁支行归还借款本金100458.88元及利息3551.13元（该利息暂算至2014年8月14日），以及支付从2014年8月15日起至实际还清全款之日止按个人购房借款／担保合同约定利率计算的利息。
二、李晓艳、杨政洪于本判决发生法律效力之日起十日内向中国工商银行股份有限公司常州天宁支行支付律师代理费9000元。
三、常州市住房保障中心对上述第一项、第二项判决义务承担连带清偿责任，在履行保证责任后，有权向李晓艳、杨政洪追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2561元，公告费600元，合计3161元，由李晓艳、杨政洪、常州市住房保障中心共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 蒋魁山
人民陪审员 叶晓丽
人民陪审员 戴建平
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 王 俊