北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第17274号
原告:北京市果品有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街5号（德胜园区）。
法定代表人:李建军，总经理。
委托诉讼代理人:徐明，北京市中运律师事务所律师。
委托诉讼代理人:余娜，北京市中运律师事务所律师。
被告：北京泰和八通仓储有限公司，住所地北京市朝阳区平房乡石各庄村南。
法定代表人：刘志英，总经理。
委托诉讼代理人：王学会，男，北京泰和八通仓储有限公司副总经理。
原告北京市果品有限公司（以下简称果品公司）诉被告北京泰和八通仓储有限公司（以下简称泰和八通公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日作出（2014）西民初字第03746号民事判决书，原告果品公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2015年3月19日作出（2015）二中民终字第00698号民事裁定书，以案件尚有部分事实需要进一步查清为由裁�：一、撤销北京市西城区人民法院（2014）西民初字第03746号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。
本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告果品公司的委托诉讼代理人徐明及余娜、被告泰和八通公司的法定代表人刘志英及委托诉讼代理人王学会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告果品公司向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告于2003年6月12日订立的《租赁合同》及补充协议。事实和理由：原、被告于2003年6月12日签订《租赁合同》，后又签订相关附件，约定原告将座落于北京市朝阳区××土地使用证为京朝国用（2002划）字第××号土地租给被告建设库房或商业经营之用。原告拥有土地的合法使用权，使用权证上写明仓储用地。现因存在涉案土地规划为绿地，合同目的无法实现�被告在土地上建设违章建筑，被相关部门限期拆除；被告违法占用规划绿地进行经营，未经消防验收，发生过事故，政府部门认定存在安全隐患等多种原因，致使租赁合同目的无法实现，应当予以解除。2015年9月30日，被告向原告发函，称不再履行租赁合同的付款义务。经原告多次催缴，仍未交纳。被告的行为已构成根本违约，应当解除合同。另外，被告只缴纳了租赁土地中一部分土地税，原告垫付了自2014年1月1日至2015年12月31日的土地税480102元，应由被告负担。本案在原审的上诉二审审理期间，北京市规划委员会出函确认涉案土地为绿地，而《租赁合同》中用于仓储的约定违反法律规定，均造成合同不能继续履行的法律后果，故原告提起诉讼。
被告泰和八通公司辩称：2003年6月12日，原、被告签订租赁合同，由被告承租原告座落于北京市朝�区××、面积为80017平方米、用途为建设库房或商业经营。在合同签订时，原告承诺该块地属于仓储用地，可以满足被告建库房或商业经营之需。但在被告交纳租金后，向有关部门报批规划手续的过程中，朝阳区规划局告知被告，该块地为规划中的城市绿地，不是仓储用地，地上不能盖任何建筑物。被告遂将此情况及先期已投入数百万元准备建设库房的情况告知原告，原告意识到问题的严重性，如果该块地不能用作建设库房或商业经营，那么原、被告所签订合同的目的就不能实现，被告要求退还租金，赔偿被告先期投入数百万元。被告后与原告再行协商，又投入一百多万元的费用，在土地管理部门将该块地使用性质由绿地变更为城镇建设用地，期限为2002年至2010年。但在规划部门经被告多方协调，规划手续始终无法变更。对此原告也是明知的。在土地使用性质变更后，被告又和相关部门多方协调，在原告的许可下，和他人合作投入上千万资金，在该地块上建起了库房用以出租。被告一直向原告交纳租金。由于没有规划手续，建成的库房始终未能办理竣工验收，其中就包括消防验收手续，对此原告也是明知的。造成这种后果的直接原因和责任在于原告，而非被告。消防部门对被告进行处罚，主要是在检查的过程中发现被告所建的库房没有消防验收手续，原告将本该属于自己承担的责任推给被告，且在时隔十年后，将自己的过错行为强加给了被告，其行为于理于法不容。租赁合同签订之后，至今已经履行十年，其中的瑕疵和责任归结，原、被告都心知肚明。十年来，被告按期向原告交纳租金，依法出租建成库房，并竭尽全力投入公司运营，为承租户提供了良好的基础条件和配套设施。另外，被告之所以停止向原告支付租金，是为�减少被告的损失，是针对合同履行风险的，不是恶意拒付租金。对于原告的诉讼请求，被告认为原告主张解除合同是不对的，应为合同无效。无效的原因是没有土地规划许可证，应当是原告方承担责任，原告没有如实告知被告土地的问题，收取了被告的租金，同意被告建库房。被告向原告提出退租时，原告仍要求同被告继续履行合同进行合作，原告应当对合同无效后果承担责任。合同无效后，原告应处理相应的善后工作，并对被告进行赔偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：位于北京市朝阳区××的80017平方米土地（以下简称涉案土地）使用权人为原告果品公司上级主管单位北京市供销合作总社。北京市朝阳区国土资源和房屋管理局于2002年6月11日向北京市供销合作总社颁发的国有土地使用证载明，该土地用途为仓储，使用权类型为划拨。2003年4月25日，北京市供销合作总社授权北京市果品公司（即本案原告，2005年更名为“北京市果品有限公司”）以其名义与承租方签订租赁合同，监督承租方对合同的履行情况，收取租金并行使租赁合同出租方的各项权利。
2003年6月12日，原告（甲方，合同中名称为“北京市果品公司”）与被告泰和八通公司（乙方）签订《租赁合同》，该合同规定，甲方将座落在北京市朝阳区××、土地使用证为京朝国用（2002划）字第××号的土地，使用面积80017平方米，租给乙方建设库房或商业经营之用；由乙方以甲方名义在该地上进行固定资产投资建库房，甲方只提供土地的使用权，不参与乙方的经营；在承租期内，乙方不得转租、转让或让其它人经营，如发生以上问题，甲方将无条件收回土地和�方投资建设的所有地上物；租期自2003年6月1日起至2018年5月31日止共15年，定金5万元（合同签订之日起缴纳）。其中前九年自2003年6月1日至2012年5月31日止，租金每年为48万元；第十年即自2012年6月1日至2013年5月31日止，年租金60万元；第十一年至第十五年即自2013年6月1日起至2018年5月31日止，年租金为72万元。合同签订之日起，甲方给乙方6个月的报批手续期间，此期间不收租金。甲方提供土地现状为地上有十几间平房，使用定福庄园艺场照明电和未办理任何申报手续的自备井一口。甲方协助乙方办理水指标申报和相关手续，提供现有照明，如增加动力电，要和园艺场协商，所发生的费用由乙方负担。乙方必须按月向供水、电单位缴纳水、电费，不得拖欠。乙方负责交纳土地使用税、房产税按税务局实际缴纳数额划拨给甲方，并承担租赁期间该地上发生政府所规定的一切费用。2004年6月1日，原告（甲方，合同中名称为“北京市果品公司”）与被告泰和八通公司（乙方）签订补充协议（一）约定，由于甲乙双方在2003年6月1日所签订《土地租赁协议》时，没有充分考虑到位于朝阳区××属于市供销合作总社的土地性质及用途，导致在报批规划手续时才发现此宗地为城市绿化，考虑到乙方已在此块地上投入了数百万元以及乙方有能力再花费一些费用后，可以将此宗地改变为建设用地，彻底实现双赢。经双方友好协商，达成如下补充协议：考虑到乙方将此宗地改变为建设用地以及报批手续、土建等需要较长时间，甲方同意将原合同中乙方正式起租的时间从2003年12月31日更改为2004年6月1日正式起租；考虑到乙方改变土地用途（改变为建设用地）需要花费一些费用，甲方同意自2004年6月1日起至2013年5月31日止，每年从每季度的季租金中减去贰万元，每年减租金合计捌万元，累计十年，共减租金捌拾万元整。为了便于履行租金合同，乙方原预交定金5.1万元，冲减2004年6月份租金3.4万元，剩余1.7万元退还乙方。第三季度起，每季度支付租金10万元（即2004年7月1日起）；甲方允许乙方与他人合作经营，所发生的责任、权利、义务与甲方无关，乙方对甲方承诺的条款不因第三方的出现而受任何影响。2011年7月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议（二）变更及租金补交协议，规定：鉴于“将此宗地改变为规划用地”的条款未能实现，而在此期间乙方也为此投入一定的人、财、物，本着公平的原则，乙方补交2004年1月1日至2004年6月1日免租租金的一半即12万元，2004年6月1日至2011年7月1日中七年期间核减的租金56万元，共计补交68万元。在该补充协议（二）签订后，由乙方分三次向甲方交纳（2011年12月底之前付20万元，2012年5月底之前付20万元，2012年12月底之前付28万元）；自2011年7月1日之后的租金标准均按原2003年6月双方所签订的租赁合同执行；同时明确约定：按合同规定，由乙方负责缴纳土地税、房产税，乙方每年向甲方提供完税证明并补齐以前的缴税证明。由于未按时缴纳土地税和房产税所产生的纠纷和罚款由乙方负责。
2005年6月23日，涉案土地的使用权人变更为北京供销社投资管理中心。
自2003年6月12日《租赁合同》签订至2011年7月27日签订《补充协议（二）》后，原、被告双方一直按照合同履行。2013年9月，北京市朝阳区公安消防支队以被告在用库房未报消防机构验收、擅自投入使用为由，对被告处以罚款3万元。2013年11月7日，因被告逾期未交纳水费，原告向被告发出通知，督促被告及时缴纳水费。2013年12月1日，被告四�仓库起火，被有关主管部门要求进行整改并缴纳了罚款6万元。2014年1月13日，被告向北京市朝阳区节约用水管理中心交纳了水资源费和污水处理费共计29850元。
2014年1月16日，原告以被告在租赁合同履行期间多次违反合同约定，不履行《租赁合同》及其他约定义务为由，起诉要求解除租赁合同、腾退土地并交纳各项费用。2014年7月16日，本院作出（2014）西民初字第03746号民事判决书，原告不服提出上诉，北京市第二中级人民法院在（2015）二中民终字第00698号案件审理过程中，向北京市规划委员会就涉案土地涉及的规划问题出具调查函，2015年2月18日，北京市规划委回函：涉案租赁场地自1990年至今规划用地性质始终为规划绿地。
现原告诉至本院，要求解除原、被告订立的《租赁合同》及补充协议。被告认为《租赁合同》�属无效合同。
另查，一、2014年5月8日，北京市规划委员会出函确认被告在涉案土地上建筑的46160平方米的房屋未依法取得建设工程规划许可证。2014年8月至12月，北京市朝阳区城市管理综合行政执法监督局以租赁场地上的房屋未取得建设工程规划许可证，影响了城市规划，属于违法建设行为为由，出具限期拆除决定书及催告通知书等，要求被告拆除在涉案土地上建设的房屋。
二、2015年9月30日，被告向原告送达通知书，以原告为达到解除合同的目的，多次向有关部门举报，导致被告经营活动受到影响且原告提起诉讼为由，决定自2015年10月起，暂停向原告交纳租金。待法院判决确定后一并处理。
三、原告就涉案土地的出租事宜未向市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门申请报批。
四、重审期间，本院就涉案土地规划为绿地，而使用权证上为仓储用地之事走访了北京市规划委员会及北京市国土资源局朝阳分局，被告知规划用途与土地使用权证上载明的用途应当是一致的，正常的流程是规划审批在先，办理土地使用权证在后。经查询涉案土地的使用权登记情况，土地使用权类型为划拨，用途为仓储。涉案土地档案中使用权人申请土地使用权证的时间是1997年3月10日，申报80017平方米土地用途为仓储。
五、在本案中，原、被告均同意本案只处理合同是否有效及是否解除问题，后续问题双方另行解决。对于被告对《租赁合同》系无效合同的抗辩意见，原告表示听从法院对合同效力的认定，并认为，如法院认定《租赁合同》无效，依据应为“《租赁合同》违反《城乡规划法》的效力性强制性规定，而非违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于不得出租划拨土地的管理性强制规定。”
上述事实，有双方当事人当庭陈述、国有土地使用证、北京市供销合作总社委托书、租赁合同、补充协议（一）、补充协议（二）、消防安全协议书、安全责任书、安全检查记录、平房街道办事处关于北京泰和八通仓储有限公司存在安全隐患整改的函、朝阳消防支队处罚报告、消防行政处罚交款单、朝阳区生产安全事故应急预案备案登记表、水资源污水处理费收据、北京市规划委员会回函等证据材料在案佐证。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。强制性规定是指效力性强制性规定。国务院第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属于行政法规，其第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
本案中，原告的上级单位北京市供销合作总社通过划拨方式取得本案涉案土地80017平方米的国有土地使用权。在不具备《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件下，原告作为北京市供销合作总社的受托人与被告就涉案土地签订的《租赁合同》，违反了该条例第四十四条的强制性规定。且若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，该规定属于效力性规定。故双方签订的《租赁合同》属无效合同。鉴于《租赁合同》属于无效合同，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：
一、原告北京市果品有限公司与被告北京泰和八通仓储有限公司于二○○三年六月十二日订立的《租赁合同》及后续签订的补充协议无效。
二、驳回原告北京市果品有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告北京市果品有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费。上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭云燕
人民陪审员
张汝建
人民陪审员
孙侠
二〇一六年十月十一日
书 记 员 孙冠华