北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民再终字第05082号
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李鹤�，男，1950年11月9日出生。
委托代理人：李松，北京市盛峰律师事务所律师。
委托代理人：彭建，北京市盛峰律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：马凤琴，女，1934年10月27日出生。
委托代理人：刘影，北京市瑞驰律师事务所律师。
委托代理人：李玉茹，女，1960年12月16日出生。
一审第三人、二审上诉人：李鹤春，男，1949年7月7日出生。
一审第三人、二审上诉人：李贺东，男，1948年5月16日出生。
一审第三人、二审上诉人：李贺平，女，1954年10月22日出生。
一审第三人、二审上诉人：李贺莲，女，1957年11月9日出生。
一审第三人、二审上诉人：董荣珍，女，1928年9月28日出生。
上列五原二审上诉人之共同委托代理人：李松，北京市盛峰律师事务所律师。
上列五原二审上诉人之共同委托代理人：彭建，北京市盛峰律师事务所�师。
申请再审人李鹤立因与被申请人马凤琴房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）二中民终字第12139号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年8月21日作出（2013）高民申字第711号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人李鸿森于2013年8月30日去世。本院再审期间，依法追加李鹤春、李贺东、李贺平、李贺莲承继李鸿森的诉讼地位参加诉讼，继续本案审理。申请再审人李鹤立与原审上诉人李鹤春、李贺东、李贺平、李贺莲的委托代理人李松，被申请人马凤琴的委托代理人刘影到庭参加诉讼。
2011年3月，马凤琴起诉至北京市东城区人民法院称，我于1984年7月17日取得本市×××26号房屋一半（下称涉讼房屋）所有权，后于1989年6月13日与李鹤立签订买卖合同，将2间东房及2间北房出售给�鹤立。房屋总价款16000元，李鹤立先行支付1万元，剩余6000元于房屋过户之日交纳。签约后李鹤立向我交纳购房款1万元，我向其交付涉讼房屋，但过户手续一直未能办理。鉴于房屋过户手续无法完成，合同目的无法实现，故要求解除涉讼买卖《协议》，李鹤立支付1989年6月13日至2012年4月18日房屋使用费20万元，向我交还涉讼房屋，并承担本案诉讼费用。
李鹤立辩称，马凤琴所述合同签订、付款及房屋交付情况属实。签约后我即积极办理过户手续，因涉讼房屋另一产权人擅自翻建归其所有的房屋，致使我无法办理产权证。我依约取得房屋居住权，不应支付使用费。现我同意解除合同，但要求马凤琴赔偿相应损失。并反诉要求马凤琴赔偿我北房2间重新翻建费5万元，精神损失费1万元，重新购房费100万元，其他合理补偿费20万元，马凤琴并承担本案诉讼费用。
第三人李鹤春、李贺东、李贺平、李贺莲、董荣珍述称，同意李鹤立的答辩意见及反诉请求。
马凤琴针对李鹤立提起的反诉请求辩称，同意按照1993年房屋价值对李鹤立进行经济赔偿，不同意其过高要求。关于房屋翻建费用，同意给付李鹤立2万元，该费用可从李鹤立应向马凤琴支付的房屋使用费中扣除。不同意李鹤立的其他反诉请求。
北京市东城区人民法院一审查明，李鹤立系第三人李鸿森、董荣珍夫妇之子。马凤琴与案外人金凤娥在本市×××26号按份共有房屋9间（建筑面积共计127.1平方米），二人各占二分之一份额。1989年6月13日，马凤琴与李鹤立签订《协议》，约定马凤琴将上述房屋中归其使用的东房2间（建筑面积23.00平方米）及北房2间（建筑面积35.05平方米）出售给李鹤立，房屋售价为16000元，李鹤立先行支付1万元，剩余6000元于房屋过户之日交纳。上述协议签订后，李鹤立依约交付购房款1万元，马凤琴将房屋交付李鹤立，余款6000元后未交付。1990年6月，李鹤立向房屋管理部门交纳测绘费，并申请办理上述房屋过户手续。但由于案外人金凤娥所使用房屋未经相关行政主管部门批准擅自翻建、扩建，至使李鹤立无法办理过户手续。上述北房2间现由第三人李鸿森、董荣珍居住，东房2间在马凤琴、李鹤立签订买卖合同时就被他人占用，李鹤立一直未能使用该房屋。现马凤琴以买卖合同无法继续履行为由，起诉要求解除上述买卖合同，并要求李鹤立交还房屋。
庭审中，李鹤立同意解除合同，但要求马凤琴依据涉讼房屋当前市场价值进行相应赔偿。马凤琴同意赔偿，但主张因李鹤立1993年即己知道涉讼房屋不能过户，故应依据该年房屋市场价值确立赔偿标准。应马凤琴、李鹤立申请，北京市东城区人民法院委托北京市国盛房地产评估有限�任公司对涉讼房屋现值及1993年的价值进行评估。结论为，涉讼房屋现值分别为北房东数2间143.78万元，折合单价为41021元／平方米，东房2间92.23万元，折合单价40100元／平方米（评估时点为2012年1月12日）。涉讼房屋1993年价值分别为，北房东数2间价值9.67万元，折合单价为2759元／平方米，东房2间价值为6.03万元，折合单价为2622元／平方米（评估时点为1993年1月12日）。马凤琴、李鹤立对上述评估结论均不持异议。
北京市东城区人民法院一审认为，依法订立的合同受法律保护。涉讼《协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。在该《协议》履行过程中，由于涉讼房屋的另一按份共有权人翻建了其使用的房屋，致使涉讼房屋的过户手续一直无法办理。现马凤琴要求解除上述《协议》，李鹤立同意，法院对此予以准许。马凤琴作为出卖方，就合同解除应承担相应责任。在合同解除后，马凤琴应退还李鹤立交纳的购房款，李鹤立及第三人则应将其使用的房屋交还马凤琴。关于马凤琴要求李鹤立支付房屋使用费的诉讼请求，由于李鹤立及第三人系在支付合同约定的购房款后，开始使用诉争房屋，故马凤琴要求李鹤立支付房屋使用费，无相关依据，对此不予支持。关于李鹤立要求马凤琴赔偿房屋翻建费的反诉请求，李鹤立未就其主张的5万元翻建费提供证据，现马凤琴同意给付2万元翻建费，对此予以准许。关于李鹤立要求马凤琴给付重新购房费及其他合理补偿费的反诉请求，虽然合同解除的责任在于马凤琴，但李鹤立在1993年就已得知该房屋无法办理过户手续，而李鹤立在购房时，亦应了解房屋产权的共有情况。在李鹤立尚未取得诉争房屋所有权的情况下，李鹤立要求按照当前市场价值作为赔偿基础，无相关法律依据。具�赔偿标准，将结合李鹤立实际支付的购房款金额予以确定。关于李鹤立要求马凤琴赔偿精神损失费的反诉请求，无相关法律依据，对此不予支持。据此，北京市东城区人民法院于2012年6月判决：一、解除马凤琴与李鹤立于一九八九年六月十三日签订的《协议》；二、李鹤立及第三人李鸿森、董荣珍于判决生效后十五日内将其居住的本市东城区草厂北巷二十六号北房二间腾空交马凤琴收回；三、马凤琴于判决生效后十五日内退还李鹤立所交购房款人民币一万元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍给付上述款项自一九八九年六月十三日至判决生效之日的利息；四、马凤琴于判决生效后十五日内给付李鹤立房屋翻建费人民币二万元；五、驳回马凤琴的其他诉讼请求；六、驳回李鹤立的其他反诉请求。案件受理费2150元，由马凤琴负担2115元，李鹤立负担35元（马�琴已交纳，李鹤立于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费8070元，由马凤琴负担1150元，李鹤立负担6920元（李鹤立已交纳，马凤琴于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费11075元，由马凤琴负担2000元，李鹤立负担9075元（均已交纳）。
判决后，李鹤立及第三人李鹤春、李贺东、李贺平、李贺莲、董荣珍不服，均向本院提起上诉。李鹤立上诉称，原判以未取得产权证为由驳回按照市场价值赔偿的请求缺乏法律依据，严重侵害李鹤立及第三人利益。要求查清事实依法改判。李鹤春、李贺东、李贺平、李贺莲、董荣珍上诉称，我们在本市没有其它住房，属于无房户，不具备腾房条件。故不同意原判。马凤琴同意原判。
本院二审查明事实与原审相同。
本院二审认为，根据查明的事实，因案外共有人擅自翻建房屋导致李鹤立及马凤琴无法办理本案涉讼房屋的产权过户�续，现马凤琴要求解除合同，李鹤立亦认可解除合同，原审法院据此判决解除合同，并由马凤琴向李鹤立返还收取的购房款，李鹤立及实际居住房屋的第三人向马凤琴返还房屋并无不当。关于李鹤立主张马凤琴赔偿其重新购房损失及合理补偿费一节，因李鹤立在购房时未尽谨慎的审查义务，购房后亦未采取合法措施减少自己的损失，且其一直居住涉讼房屋，故对李鹤立的前述请求不予支持。关于其主张马凤琴赔偿5万元房屋翻建费一节，依据不足，不予支持。关于第三人主张因在本市无其它住房，不同意腾房一节，因第三人居住涉讼房屋是依据李鹤立与马凤琴之间的房屋买卖合同，现李鹤立同意解除合同，第三人拒绝腾房没有依据。综上所述，原判正确，应予维持。据此，于2012年8月20日判决：驳回上诉，维持原判。鉴定费11075元，由马凤琴负担2000元（已交纳），李�立负担9075元（已交纳）。一审案件受理费2150元，由马凤琴负担2115元（已交纳），李鹤立负担35元（于判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费8070元，由马凤琴负担1150元（于判决生效后七日内交纳），李鹤立负担6920元（已交纳）。二审案件受理费8070元，由李鹤立负担8000元（已交纳），李鸿森、董荣珍负担70元（已交纳）。
李鹤立申请再审称，一审法院认定”被告在1993年就己得知该房屋无法办理过户手续，亦应了解房屋产权的共有情况”属事实认定错误；二审法院认定”被告在尚未取得诉争房屋所有权的情况下，要求按照当前市场价值作为赔偿基础，无相关法律依据”缺乏相关法律依据；一审法院适用法律错误，一审第三人不具备腾房条件。要求撤销原判，支持其原审反诉请求。马凤琴同意原判。
本院再审查明事实与原审相同。此外，原二审判决生效后，�讼房屋己由马凤琴收回。李鹤立未收取马凤琴相应钱款。
上述事实，有各方当事人陈述，产权证、《协议》、评估结论等证据在案为证。
本院再审认为，涉讼《协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应遵守履行。协议履行过程中，因案外共有人擅自翻建房屋，导致李鹤立无法办理涉讼房屋产权过户手续。现马凤琴要求解除合同，李鹤立亦予认可，对此本院予以确认。关于李鹤立主张马凤琴赔偿其重新购房损失及合理补偿费一节，虽然本案双方当事人对于涉讼房屋过户不能均无过错，但是考虑到近年地产价格大幅增长之经济形势，李鹤立确因耽误房屋购买时机而发生较大损失。从公平原则出发，该损失由买卖双方合理分担较为妥当。本院将综合考量全案情况，酌情确定马凤琴一方应予分担的数额。李鹤立主张马凤琴给付其5万元翻建费用，原审酌情确定为2万元，并无不妥，本院予以维持。关于第三人所称在本市没有其它住房从而不同意腾房一节，因本案双方当事人均同意解除涉讼《协议》，第三人继续居住在涉讼房屋内，没有权利基础，对其主张本院不予支持。合同解除后，李鹤立及第三人应向马凤琴返还房屋。因涉案房屋已由马凤琴收回，故对马凤琴要求腾退房屋的诉讼请求本院不再处理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第四条，判决如下：
一、撤销北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第12139号民事判决和北京市东城区人民法院（2011）东民初字第03378号民事判决；
二、解除马凤琴与李鹤立于一九八九年六月十三日签订的《协议》；
三、马凤琴于判决生�后十五日内返还李鹤立所交购房款人民币10000元，赔偿李鹤立损失320000元；
四、马凤琴于判决生效后十五日内给付李鹤立房屋翻建费人民币20000元；
五、驳回马凤琴的其他诉讼请求；
六、驳回李鹤立的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
鉴定费11075元，由马凤琴负担2000元（已交纳），李鹤立负担9075元（已交纳）。一审案件受理费2150元，由马凤琴负担2115元（已交纳），李鹤立负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费8070元，由马凤琴负担2020元（于本判决生效后七日内交纳），李鹤立负担6050元（已交纳）。二审案件受理费8070元，由李鹤立、李鹤春、李贺东、李贺平、李贺莲、董荣珍负担6050元（已交纳），由马凤琴负担2020元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 宏
审 判 员 马宏敏
代理审判员 吕 超
二〇一四年七月十一日
书 记 员 丁 晨