辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2697号
上诉人（原审被告）：李天皓，男，1953年11月30日出生，朝鲜族，个体业者，住址沈阳市大东区。
委托代理人：刘大川，辽宁正直律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：赵淑珍，女，1955年3月4日出生，汉族，个体业者，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：刘大川，辽宁正直律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵丽丽，女，1963年9月11日出生，汉族，沈阳澳华铝塑窗制造有限公司法定代表人，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：孙传国，辽宁法德律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：袁程，男，1963年10月4日出生，汉族，原系沈阳澳华铝塑窗制造有限公司员工，住址沈阳市大东区。
委托代理人：吕庆龙，辽宁泽云律师事务所律师。
上诉人李天皓、赵淑珍因与被上诉人赵丽丽、袁程案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月20日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞（主审），代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
赵丽丽一审诉称，赵丽丽与袁程及案外人袁明、程宝军、王凯、沈阳澳华铝塑窗制造有限公司于2012年3月2日签订《买卖合同》，购买沈阳市苏家屯区银杏路22号（1-4号）房产，该房产建筑面积10399.7平方米（该房产系烂尾楼，房屋所有权证号：沈苏家屯字第018893号等六处房产），赵丽丽已经分5次向袁程等五位卖方支付全部房款共计1300万元。赵丽丽与第三人袁程于2012年7月28日又签订该《买卖协议》，赵丽丽又增加了62万元用于购买登记在第三人袁程名下的位于沈阳市苏家屯区银杏路22-2号部分房产，面积是1322.25平方米，即本案中被查封的房产。赵丽丽于当日一次性向第三人袁程支付了全部的购房款62万元，第三人袁程将全部房产（包括诉争房产）于2012年8月17日全部交付给赵丽丽占有使用，赵丽丽于2012年8月17日将涉案房产借给朋友使用，朋友归还后又于2014年11月1日将涉案房屋出租给案外人张斯瑞，张瑞斯又将房屋转租给案外人唐继红。此后由于第三人袁程没有按照约定给赵丽丽更名过户，遂赵丽丽于2012年12月18日将第三人袁程起诉至苏家屯区人民法院，苏家屯区人民法院于2013年3月11日作出（2013）苏民二初字第12号民事调解书，“确认赵丽丽与袁程于2012年7月28日签订的房屋买卖协议有效；袁程于2013年5月1日之前协助赵丽丽办理涉案房产的更名过户手续。”第三人袁程应依据（2013）苏民二初字第12号民事调解书的约定配合赵丽丽办理房屋过户手续，但此后其长期身在澳大利亚，故一直未配合赵丽丽办理房屋更名过户手续，赵丽丽已于2015年3月10日向沈阳市苏家屯区人民法院申请立案执行。
另外，李天皓、赵淑珍根据（2014）大东民三初字第372号民事判决书向大东区法院申请执行赵丽丽拥有所有权的房产（位于沈阳市苏家屯区银杏路22号），李天皓、赵淑珍系该执行案件的申请人，但赵丽丽通过对李天皓、赵淑珍与袁程民间借贷纠纷一案的阅卷调查，赵丽丽认为李天皓、赵淑珍对涉案房产申请执行系恶意行为。在李天皓、赵淑珍与袁程民间借贷纠纷一案中，李天皓、赵淑珍所提交的证据并不能形成完整的证据链条来证明其已向袁程支付借款，赵丽丽有理由相信该民间借贷纠纷系李天皓、赵淑珍与袁程恶意串通侵害赵丽丽利益的行为。
综上，赵丽丽认为贵院驳回赵丽丽执行异议申请的行为是错误的。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，支持赵丽丽的诉讼请求：1、请求法院停止对沈阳市苏家屯区银杏路22号房产的执行，并解除查封扣押。2、判令诉讼费由二被告承担。
赵淑珍、李天皓一审辩称，被告申请执行及法院的执行行为合法有效，没有任何法律瑕疵。赵丽丽陈述其购买的房屋价格低于市场价格，仅为每平米500元。且赵丽丽主张其已经支付1300万元，但其并不能证明其支付的款项全部为购房款。赵丽丽并未实际占有诉争房产，其主张已将部分房产出租给他人使用，但真实性无法核实。赵丽丽并未取得诉争房屋的产权登记，没有物权效力，不能对抗被告申请法院采取的执行行为。综上，请求法院驳回赵丽丽诉讼请求。
第三人袁程一审述称，第三人确实是在2012年把房屋卖给了赵丽丽，当时签有房屋买卖协议，赵丽丽已经交了全部的购房款，其中有一部分是直接经第三人手的，还有一部分是赵丽丽直接替第三人偿还欠他人的债务。案外人田峰和郭成大是原来第三人欠他们钱，然后赵丽丽直接替第三人才偿还，直接把钱转给他们了，还有一笔是第三人欠工商银行的钱，也是由赵丽丽直接替第三人还款，当时由于第三人欠案外人债务需要偿还，所以把房屋以较低的价格出售给赵丽丽，也是没有办法的。现在房子已经全部交付给赵丽丽，而且由于本案中被查封的房屋登记在第三人名下，因此赵丽丽又给了第三人62万元钱。此后，由于被告一直在澳大利亚，所以没有配合赵丽丽办理房屋更名过户手续。第三人欠二被告钱也是属实的。
一审法院审理查明，赵淑珍、李天皓于2014年4月3日到原审法院对袁程提起民间借贷纠纷诉讼，在该案诉讼过程中，赵淑珍、李天皓于2014年4月2日向原审法院提出财产保全申请，申请查封袁程名下沈阳市苏家屯区银杏路22号房产（房屋面积1322.25平方米，档案卷号7-2-005334，即本案诉争房屋），本院于2014年4月29日对该房产进行查封，查封期限为2年。2014年7月10日，原审法院就赵淑珍、李天皓与袁程民间借贷纠纷一案作出（2014）大东民三初字第372号民事判决书，判决内容为：一、被告袁程于本判决生效后七日内返还原告赵淑珍、李天皓借款3，288，000元；二、被告袁程于本判决生效后七日内偿还原告赵淑珍、李天皓借款利息（借款本金62万元的利息自2012年8月13日起，借款本金100万元的利息自2012年12月14日起，借款本金30万元的利息自2013年4月2日起，借款本金50万元的利息自2013年4月6日起，均按中国人民银行同期同类基准贷款利率4倍计算，至本判决确定给付之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求，该判决现已生效，袁程未履行判决确定的给付义务，赵淑珍、李天皓于2014年9月1日到原审法院立案申请强制执行。
原审法院在执行过程中，赵丽丽对执行标的提出书面异议，称本院所查封的沈阳市苏家屯区银杏路22号房产（房屋面积1322.25平方米，档案卷号7-2-0053341）是归其所有，请求本院依法解除对上述财产的查封。2015年1月7日，原审法院作出（2015）大东执裁字第1号执行裁定书，裁定驳回赵丽丽的异议。赵丽丽对（2015）大东执裁字第1号执行裁定书不服，于法定期限内以申请执行赵淑珍、李天皓被告，以被执行人袁程为第三人，向原审法院提起本次诉讼。
2012年3月2日，赵丽丽（甲方）与袁程及案外人袁明、程宝军、王凯、沈阳澳华铝塑窗制造有限公司（袁程为该公司法定代表人）签订买卖合同，约定袁程、袁明、程宝军、王凯、沈阳澳华铝塑窗制造有限公司将其名下沈阳市苏家屯区银杏路22号（1-4号楼）全部房产及相关附属物卖给甲方所有（房产总建筑面积10399.7平方米），同时将沈阳澳华铝塑窗制造有限公司卖给甲方，上述转让房产、附属物、企业的总体转让金为1300万。签订该买卖合同后，赵丽丽于2012年3月21日至2012年8月2日期间付清了全部转让金1300万（其中包括赵丽丽直接替袁程向案外人偿还欠款）。此外，由于赵丽丽购买的沈阳市苏家屯区银杏路22号（1-4号楼）中的22-2号房产（即本案诉争房产，房屋面积1322.25平方米，档案卷号7-2-0053341）是登记在袁程名下，袁程要求赵丽丽再另行向其支付一些钱款才同意配合其办理房屋更名过户手续，故赵丽丽与袁程于2012年7月28日另行签订买卖协议一份，约定袁程将本案诉争房产以62万元的价格出售给赵丽丽，并于本合同生效之日起30日内配合赵丽丽办理房屋更名过户手续。签订合同当日，赵丽丽将62万元全部支付给袁程，但袁程未按照合同约定配合赵丽丽办理房屋更名过户手续。赵丽丽于2012年12月18日到沈阳市苏家屯区人民法院对袁程提起诉讼，要求其配合办理本案诉争房屋更名过户手续，双方签订调解书约定袁程于2013年5月1日之前配合赵丽丽办理本案诉争房屋的更名过户手续。此后，由于袁程一直在澳大利亚，其未按照合同约定配合赵丽丽办理房屋更名过户手续，赵丽丽于2015年3月10日到沈阳市苏家屯区人民法院立案申请强制执行。
另查明，袁程已于2012年8月16日将包括本案诉争房屋在内的沈阳市苏家屯区银杏路22-1号、22-2号、22-3号、22-4号房屋交付给赵丽丽验收并由其接收。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中赵丽丽与袁程系在诉争房屋被查封前签署的房屋买卖协议，且赵丽丽在诉争房屋被查封前已经将全部购房款交付给袁程，并且实际验收并接收诉争房屋。诉争房屋未办理更名过户手续的原因在于袁程以其人在国外为由拒不配合赵丽丽办理，赵丽丽已在法定期限内依据调解书向沈阳市苏家屯区人民法院申请强制执行，故赵丽丽对此没有过错。综上，赵丽丽要求停止执行诉争房产，解除查封的诉讼请求原审法院予以支持。
关于赵淑珍、李天皓提出赵丽丽未实际占有诉争房屋的抗辩，在诉争房屋被赵淑珍、李天皓申请查封前，赵丽丽与袁程已就诉争房屋进行交接，赵丽丽已经实际验收并接收诉争房屋，赵丽丽接收诉争房屋后如何使用诉争房屋是其处分自身权利，故对于赵淑珍、李天皓的此项抗辩原审法院不予采纳。
综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原审法院判决如下：一、不得执行沈阳市苏家屯区银杏路22号房产（建筑面积为1322.25平方米，卷号：7-2-2253341），并解除查封；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告赵淑珍、李天皓负担。
宣判后，李天皓、赵淑珍不服，向本院提出上诉。上诉请求：1.依法改判继续执行查封沈阳市苏家屯银杏路22号房产（建筑面积为1322.25平方米，卷号7-2-2253341）或发回重审。2.诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、赵丽丽的申请执行依据存在明显错误。赵丽丽向沈阳市苏家屯区人民法院申请执行的依据是（2013）苏民二初字第12号民事调解书，但该调解书的内容明显违法。确认买卖协议有效只能通过判决，调解书不能产生判决书确认效力。二、赵丽丽存在多处明显过错及与一般社会经济常理不符的行为。首先，袁程及案外人将面积10399.7平方米的房产作价1362万元人民币明显低于市场一般价格。其次，2012年3月2日签订协议后，一直未办理房产登记过户手续长达三年半，赵丽丽存在明显过错。最后，袁程明确表示当时是没有办法，才把房屋以较低的价格出售给赵丽丽，并非袁程真实意思表示。三、原审法院适用法律错误，有失公平。
被上诉人赵丽丽辩称，上诉人请求无任何事实和法律依据，请求驳回上诉请求，维持原判。
被上诉人袁程辩称，对买卖合同背景作如下答辩：袁程与赵丽丽之间的1300万往来实际是袁程向赵丽丽的借款，用来偿还袁程的银行400万贷款，郭成大和田丰的660万高利贷以及霍有玉的300多万元借款，并约定在一年内不能偿还此1300万借款向赵丽丽支付700万的利息。1300万的还款来源寄希望涉案土地厂房的动迁，但后来没有动迁成功，所以没有及时偿还赵丽丽的1300万，在此之间2012年3月2日与赵丽丽签订关于涉案厂房土地的买卖合同，当时厂房土地市场评估价为3000多万元，但合同约定的价格为1300万元，显失公平。袁程与赵丽丽之间的真实目的不是买卖房屋和土地，所以袁程现在正在积极筹款，来偿还赵丽丽的借款本金及利息。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
本院另查明，李天皓、赵淑珍与袁程民间借贷纠纷一案中，借款时间为2012年8月13日。
上述事实，有当事人陈述、（2014）大东民三初字第372号民事判决书、（2015）大东执裁字第1号执行裁定书、买卖合同、沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民二初字第12号民事调解书经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结”。本案中，赵丽丽于涉案房产查封前，即2012年3月2日就与袁程等人签订了涉案房产的买卖合同，赵丽丽于2012年3月21日至2012年8月2日付清了全部转让款项，且于2012年8月16日验收并接收了房屋，双方签订的买卖合同已实际履行。现诉争房屋虽登记在袁程名下，但赵丽丽已于2012年12月18日到沈阳市苏家屯区人民法院起诉袁程要求更名过户，且袁程在诉讼过程中就更名过户问题与其达成调解。现赵丽丽已依据沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民二初字第12号民事调解书申请法院强制执行，应认定赵丽丽对于未办理更名过户登记手续不具有过错。故一审法院依据上述法律规定判决不得执行沈阳市苏家屯区银杏路22号房产并无不当。
关于赵淑珍、李天皓提出赵丽丽申请执行依据存在错误的问题，赵淑珍、李天皓对民事调解书的异议，不属本院审查范围。且赵淑珍、李天皓与袁程的借贷法律关系发生于2012年8月13日，亦晚于赵丽丽与袁程之间的买卖合同法律关系，无法认定赵丽丽与袁程之间签订买卖合同时侵害到赵淑珍、李天皓的权利。故本院对赵淑珍、李天皓要求继续执行查封诉争房屋的主张无法支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李天皓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。