广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初9496号
原告：广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市坦洲镇乐怡路2号锦绣盈翠苑2座A02首层。
主要代表人：王荣林，总经理。
委托诉讼代理人：邹永学，男，1968年1月5日出生，汉族，住湖北省麻城市，系原告的客服主任。
委托诉讼代理人：谭健新，男，1986年10月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系原告的客服主任。
被告：温远辉，女，1972年3月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
被告：李志林，男，1973年1月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
上述两被告的共同委托诉讼代理人：刘英、王雪飞，系广东谨行律师事务所律师、律师助理。
原告广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司（以下简称为广州完全物业中山分公司）诉被告温远辉、李志林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月12日受理后，依法由审判员王珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告完全物业公司的委托代理人邹永学、谭健新，被告温远辉、李志林的委托代理人刘英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州完全物业中山分公司诉称：2009年5月6日，原告与锦绣海湾城开发商中山市完全物业管理有限公司（以下简称中山完全物业公司）签订前期物业服务合同，接受开发商的委托，为海湾城一期提供物业管理服务。被告于2009年5月6日购买涉案房屋，按被告签订的前期物业服务协议的约定，涉案房屋中山市锦绣海湾城一期13座105号别墅自交付使用之日到本物业业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同止期间，由原告提供物业管理服务。被告应自收楼次月起缴纳物业管理费，物业管理费标准为住宅按建筑面积每月每平方米2.2元计算，缴纳时间为每月的15号，逾期缴纳的，自逾期之日起每日按应缴费用千分之一承担违约金。原告已按合同约定提供了物业管理服务，但被告自2009年11月起至今未按约缴纳物业管理费，经原告多次催告并发律师函，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费用。为维护自身的合法权益，原告请求法院判令：1.两被告缴纳自2009年11月1日起至2016年3月31日止的物业管理费合共37671.48元；2.两被告自逾期之日起至给付日止每日按欠物业管理费用的千分之一承担违约金，暂计到2016年3月31日为止违约金44117.71元；3.本案诉讼费用由两被告承担。
原告广州完全物业中山分公司为支持其诉讼请求提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.前期物业服务协议；3.前期物业服务合同；4.律师函及快递单；5.收楼通知书及快递单复印件。
被告温远辉、李志林辩称：一、原告提供的锦绣海湾城前期物业服务协议与前期物业服务合同为无效合同。被告在购房时被发展商要求在空白的前期物业服务协议和业主（临时）公约上预先签名，故文件的签署日期为空白，也即生效日期不明。前期物业服务合同的签署主体应当是建设单位与物业服务企业，而非建设单位与购房人。因此，原告提供的该前期物业服务协议和业主（临时）公约并不能作为被告负有缴费义务的合同依据。而原告自称与开发商中山完全物业公司签订的前期物业服务合同，该合同第三条显示出发展商并未通过法定的招投标方式选聘物业公司，且物业公司在诉讼期间没有提交物业管理资质证明。是故，两被告认为，涉案的两份合同，即前期物业服务协议和前期物业服务合同均为无效合同。二、涉案房产至今未交付，两被告与原告尚未建立起物业服务合同关系。既然物业尚未交付，则两被告缴纳物业管理费的义务尚未发生，原告应当向建设单位主张权利。原告虽然提供了收楼通知书和邮寄凭证，但未提供证据原件，两被告不予认可。三、物业服务费是逐月产生的债务，适用两年的诉讼时效，即使原告有请求权，也只能请求从起诉之日起倒算两年的欠费本金。原告2016年5月12日提起本案诉讼，未举证证明诉讼时效在2014年5月12日后存在中断、中止的情形，提供的所谓催款律师函的邮寄凭证原件也已经是2013年7月9日的，因此，诉讼请求中2014年5月12日前的物业服务费已经超过诉讼时效。四、关于滞纳金问题。被告无缴费之义务，也就谈不上支付违约金的问题。即使法院认定合同有效，原告主张日千分之一的违约金也过高，应当予以减少，应当按照银行同期贷款利率标准计算。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告温远辉、李志林就其辩解向本院提交以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.涉案房屋存在质量问题的照片6张。
经审理查明：2008年7月1日，中山完全物业公司与广州完全物业中山分公司签订前期物业服务合同，约定中山完全物业公司选聘广州完全物业中山分公司对锦绣海湾城一期1区的物业实施前期物业管理，物业竣工验收交付使用后，物业服务费由业主或非业主使用人于每月10日前缴纳，服务期限自2008年7月1日起至上述物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。
2009年5月6日，中山完全物业公司与温远辉、李志林签订中山市商品房买卖合同，由温远辉、李志林购买位于中山市南朗镇长平路1号锦绣海湾城1期观海园13座105房的房屋，房屋建筑面积224.24平方米，约定的交楼日期为2009年8月28日，交付标准为该商品房应当经该商品房所在楼宇的项目设计、地质勘查、施工、监理、建设单位出具建筑工程竣工验收报告为准。同日，中山市完全物业公司与温远辉、李志林签订前期物业服务协议，协议约定，由中山市完全物业公司采用招标、协议的方式选聘广州完全物业中山分公司对物业实施前期物业管理，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的15号，住宅按建筑面积每月每平方米2.2元标准收取，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交滞纳金。
广州完全物业中山分公司称于2009年8月15日以EMS快递方式向温远辉、李志林邮寄收楼通知书，称物业于2009年8月28日具备入伙条件，要求二人于2009年9月18日（可延至2009年10月31日前）办理收楼手续。因广州完全物业中山分公司未能提交快递单的原件，温远辉、李志林不予确认函件的真实性。
2013年7月9日，广东智韬律师事务邮寄电子商务小包予温远辉、李志林，该快递单封面未注明内件品名及数量，广州完全物业中山分公司称该电子商务小包即为律师函件，内容为广东智韬律师事务受广州完全物业中山分公司之委托，向温远辉、李志林催缴截至2013年6月30日的物业管理费21526.56元。
温远辉、李志林迄今未办理受理手续，也未缴纳物业管理费。广州完全物业中山分公司催讨无果，遂诉至本院，提出前述请求。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。双方的争议焦点有：一、前期物业服务协议和前期物业服务合同的合同效力问题；二、中山完全物业公司是否完成交付商品房的合同义务，广州完全物业中山分公司是否有权向温远辉、李志林收取物业管理费；三、广州完全物业中山分公司在本案中主张的物业管理费是否超过了诉讼时效；四、如果温远辉、李志林确需缴纳物业管理费，广州完全物业中山分公司主张的违约金标准是否过高。
关于焦点一。中山完全物业公司与温远辉、李志林签订的前期物业服务协议虽然没有落款日期，但合同主要条款齐备，对物业服务的标准、物业管理费的收费标准和违约责任进行了明确约定，不存在影响合同效力的因素，是合法有效的，对双方当事人均产生拘束力。前期物业服务合同系中山完全物业公司与广州完全物业中山分公司签订，不违反法律强制性规定，亦是合法有效的。是故，广州完全物业中山分公司有权依据该两份合同的约定向温远辉、李志林收取物业管理费。
关于焦点二。《物业管理条例》第四十二条规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”上述规定明确了买受人支付物业服务费的时间界点，即物业服务费应从中山完全物业公司交楼给温远辉、李志林之日起算。本案中，广州完全物业中山分公司虽然未能提供邮寄收楼通知书的快递单原件，但从该复印件的邮寄日期（2009年8月15日）以及商品房买卖合同中约定的收楼时间（2009年8月28日）来看，时间相近，且温远辉、李志林在诉讼中有能力提供涉案物业的室内照片来看，中山完全物业公司在2009年8月15日邮寄函件通知收楼的事实具有较高可能性，不存在中山完全物业公司拒绝交付房屋的事实。故，本院对中山完全物业公司依约通知温远辉、李志林收楼的事实予以认定。温远辉、李志林提供房屋存在渗水问题的照片不足以证明房屋存在重大质量问题致其无法按时完成收楼手续，且约定的交楼日期2009年8月距今已有7年之久，温远辉、李志林亦未提供任何证据证明其曾经与开发商中山完全物业公司就房屋质量问题、迟延交付房屋问题进行过磋商，显然有违常理，故本院认定中山完全物业公司已按合同约定履行了交付房屋的义务。是故，广州完全物业公司有权按照收楼通知书上指定的日期即自2009年11月起向温远辉、李志林收取物业管理费。
关于焦点三。涉案物业管理费均是按月收取，业主每次交纳物业管理服务费的时间为次月15日前，若业主未按时缴纳物业管理费的，每天按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。由此可见，每月的物业管理服务费属独立债务，而并非同一债务的分期履行，因此，各月的物业管理服务费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”广州完全物业公司中山分公司提供的2013年7月发出的快件封面未注明函件内容，但即便确为催收物业管理费的律师函，距离其2016年5月12日向法院提起诉讼的日期，也已超过两年的诉讼时效。故，温远辉、李志林关于诉讼时效的抗辩，合法有据，本院予以采信，二人应向广州完全物业中山分公司支付2014年5月至2016年3月的物业管理费11346.5元（2.2元/平方米×224.24平方米×23个月）。
关于焦点四。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据前期物业服务协议的约定，若业主未按时缴纳物业管理费的，每天按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。广州完全物业中山分公司未举证证明因温远辉、李志林逾期交纳物业管理费对其造成损失的具体数额，鉴于物业管理费及时交纳与逾期交纳，作为物业服务公司确实存在相应法定孳息即利息损失这一客观事实，根据民法的损失填补原则，本院将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款罚息利率计算。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告温远辉、李志林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司支付2014年5月起至2016年3月的物业管理费11346.5元及违约金（违约金从2014年5月15日起至实际清偿物业管理费之日止，以每月实欠物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款罚息利率的标准计算）；
二、驳回原告广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求，
如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1844元，减半收取922元，由原告广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司负担783元，被告温远辉、李志林负担139元（该款原告已预付，两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 王 珊
二〇一六年八月二十三日
书记员 詹绮婷
王静