重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝北法民初字第15761号
原告重庆市渝北区双龙物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道双湖西路一碗水前街14号1-3，组织机构代码62209711-8。
法定代表人郑惠，总经理。
委托代理人丁华强，重庆远博律师事务所律师。
委托代理人戴真真，重庆远博律师事务所律师。
被告谢忠惠，女，1965年2月6日出生，汉族。
原告重庆市渝北区双龙物业管理有限公司与被告谢忠惠物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月27日受理后，由代理审判员邹富奎独任审判，于2013年10月25日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆市渝北区双龙物业管理有限公司（以下简称“双龙物业公司”）的委托代理人丁华强、被告谢忠惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告双龙物业公司诉称：原告系依法取得物业资质的物业服务企业，被告系重庆市渝北区双龙湖街道一碗水前街9号某幢某号房屋的业主。2004年6月21日，原告与静逸轩小区业主代表签订了《物业管理委托合同》。该合同期满后，双方均未提出终止合同，原告仍继续为小区提供物业管理服务至今。2013年6月，原告要求被告支付2008年6月至2013年6月期间的物业服务费，后原告撤回起诉。被告却拒不交纳物业服务费，原告多次催收无果。现起诉要求：1.判令被告支付原告2008年6月至2013年9月期间的物业服务费1115元（其中：2008年6月至2011年2月物管费为每月每户15元，共计33个月；2011年3月至2013年8月物管费每月每户20元，共计31个月）、公用能源公摊费128元（每月每户2元×64个月），共计1243元；2.判令被告支付原告所欠费用的资金占用损失（计算方式：从2008年6月起以每月所欠费用为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算至本金全部付清时止）。
被告谢忠惠辩称：被告没有交纳物业服务费的时间属实，但被告房屋这层楼的通风道挡住；第一层住房改为门市卖鱼不卫生；原告把通风道改成厕所；栏杆锈蚀无人管理，卫生每周只打扫两次路灯也没有，原告不履行职责，故被告不同意给付物业服务费及资金占用损失费。
经审理，查明：原告双龙物业公司系具有三级资质的物业服务企业。被告谢忠惠系重庆市渝北区双龙湖街道双龙西路一碗水前街9号某幢某号房屋的业主，该房屋建筑面积为78.04平方米，房屋设计用途为住宅。该房屋所在小区系单体楼。
2003年6月19日，以高静渝为甲方，被告谢忠惠为乙方，双方签订了《联合集资建房协议书》1份，协议约定：甲方经有关部门批准，在渝北区城南（两路镇五星村原／社））征地／平方米建商住楼一幢，乙方自愿参加联合集资建房，协议如下：……3、乙方集资房订为：住房1单元6楼1号，面积78.04平方米左右，每平方米700元，共计54628元。……5、交房时间：2004年6月30日。
2004年6月21日，以高静渝为甲方，原告双龙物业公司为乙方，双方就甲方将静逸轩委托乙方实行物业服务签订了《物业管理委托合同》1份。合同第二条约定：物业类型商住楼；楼户名称静逸轩；建筑面积8800；单元数量2；门市11；住户数量88户。合同第十四条约定：委托期限为壹年，自2004年6月10日起至2005年6月10日止。合同第十七条约定：物业管理服务费1、本物业管理服务费：住户由每户每月壹拾元收取；2、物业管理服务费标准的调整，按物价局批文调整；……4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费和水、电、气费，从逾期之日起按每天2%交纳滞纳金。合同第十九条约定：房屋共用部位、设备、公共场地维修、养护费1、中型大型维修、中型大型养护、中型大型更新所产生的费用有维修金的用维修金，无维修金的由各业主物业使用人共同承担。合同第三十二条约定：本合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前一个月前向对方提出书面意见。
原告双龙物业公司签订合同后，就入驻重庆市渝北区双龙湖街道一碗水前街9号静逸轩小区，为该小区提供物业服务至今。
2007年12月31日，原告双龙物业公司向小区业主发出《告全体业主书》，其内容有：为维护正常的物业经营活动，进一步提高物业服务质量，根据重庆市物价局{渝价（1999）398号《重庆市普通住宅物业管理服务费收费标准》，在劳务费提高的情况下，自2008年元月1日起，将您物管费上调5元，望全体业主给予理解和支持，共同搞好物业管理工作营造良好的人居环境。之后，重庆市渝北区房屋管理局在《告全体业主书》上注明“因单体楼管理的特殊情况，以公告书形式征求业主意见，调整物管费后80%以上业主履约情况属实”的意见。
2011年2月10日，原告双龙物业公司向小区业主发出《告示》，其内容有：将从2011年3月1日起，适当调整物业服务的收费标准，即：住户、门市户的物业服务费由每户每月15月上调为20元。之后，重庆市渝北区房屋管理局在《告示》上注明“因单体楼特殊情况，以公告书形式征求意见，80%以上业主履约属实”的意见。
2008年6月以前，被告谢忠惠向原告双龙物业公司自动交纳了物业服务费、每月2元的公用能源公摊费。从2008年6月起至2013年8月止，被告谢忠惠以其房屋所在层楼的通风道挡住，住房改为门市卖鱼不卫生，原告把通风道改成厕所，栏杆锈蚀无人管理，卫生每周只打扫两次路灯也没有，原告不履行职责等理由，拒绝向原告双龙物业公司交纳上述期间的物业服务费及公用能源公摊费。
因被告谢忠惠在原告双龙物业公司提供物业服务期间未交纳2008年6月至2013年8月期间的物业服务费用，原告双龙物业公司于2010年6月2日、2011年3月5日、2013年6月5日通过在被告谢忠惠房门张贴《催费通知》的方式，向被告谢忠惠催收2008年6月至2013年5月期间的物业服务费用。2013年5月10日，原告双龙物业公司通过在被告谢忠惠房门张贴律师函的方式，向被告谢忠惠催收2008年7月至2013年4月期间的物业服务费及公用能源公摊费。2013年9月25日，原告双龙物业公司又通过在被告谢忠惠房门张贴《催费通知》的方式，向被告谢忠惠催收2008年6月至2013年9月期间的物业服务费用。庭审中，双方均认可业主每月交纳物业服务费用的时间为每月月底前。
2013年6月27日，原告双龙物业公司要求被告谢忠惠给付2008年6月至2013年6月期间的物业服务费及公用能源公摊费诉至本院。同年9月5日，本院裁定准许原告双龙物业公司撤回起诉。同年9月27日，原告双龙物业公司要求被告谢忠惠给付2008年6月至2013年9月期间的物业服务费、公用能源公摊费及资金占用损失费，诉至本院。
上述事实，有资质证书、房屋权属登记档案材料、渝北区双龙湖街道凯歌路社区居民委员会出具的证明、催费通知、律师函、民事裁定书、当事人的陈述及庭审笔录等随案佐证，足以认定。
本院认为：当事人进行民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，被告与案外人高某某自愿签订了《联合集资建房协议书》，并依法取得了本案涉案房屋的所有权。在《物业管理委托合同》约定的物业服务期限届满后，原告一直为静逸轩小区提供了物业服务，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告应当向原告给付相应的物业服务费用。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本案在审理中，原告已经向本院举示了其对被告从2008年6月起至2013年8月止期间应当给付的物业服务费用进行了催收的相关证据，故对原告起诉要求被告给付2008年6月至2013年8月期间物业服务费用的诉讼请求，本院予以支持。原告在2013年9月25日催收被告交纳当月的物业服务费用，但庭审中双方均认可业主每月交纳物业服务费的时间为每月月底前，故原告要求被告给付2013年9月的物业服务费及公用能源公摊费的诉讼请求，本院不予支持。
对于物业服务费用的标准问题，本院认为，原告根据于2004年6月21日签订的《物业管理委托合同》约定物业服务期限届满后，在因小区系集资建房、小区没有成立业主委员会、原告也没有与业主代表及业主重新签订新的物业服务合同情况下，继续为小区业主提供物业服务的客观事实，原告系取得三级资质的物业服务企业，业主应当按照有关规定向物业服务企业交纳相应的物业服务费用。原告通过《告全体业主书》、《告示》的方式征求业主意见，对物业服务费进行了上调，并没有违反法律、法规的有关禁止性规定，故从2008年6月1日至2011年2月28日止期间，被告应当按物业服务费15元／月·户、公用能源公摊费每月2元的标准交纳，被告在此期间应交纳的物业服务费为495元（15元／月·户×33个月）、公用能源公摊费为66元；从2011年3月1日至2013年8月31日止期间，被告应当按物业服务费20元／月·户、公用能源公摊费每月2元的标准交纳，被告在此期间应交纳的物业服务费600元（20元／月·户×30个月），公用能源公摊费60元。被告共拖欠的物业服务费为1095元、公用能源公摊费126元，合计1221元。原告要求被告给付资金占用损失，无法律依据，本院亦不予支持。
对于被告辩称的其房屋这层楼的通风道挡住，住房改为门市卖鱼不卫生，原告把通风道改成厕所，栏杆锈蚀无人管理，卫生每周只打扫两次路灯也没有，原告不履行职责，被告不同意给付物业服务费等抗辩理由，本院认为，本案在审理过程中，被告未向本院举示充分的证据予以证明，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告谢忠惠在本判决生效后三日内，给付原告重庆市渝北区双龙物业管理有限公司2008年6月1日至2013年8月31日止期间的物业服务费1095元、公用能源公摊费126元，合计1221元；
二、驳回原告重庆市渝北区双龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告谢忠惠负担（此款原告已预交，由被告在支付上述款项时一并付清）。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 邹富奎
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 罗应霞