河南省新野县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新城民初字第00035号
原告王红联，男，1970年出生。
委托代理人贺国杰，河南新光律师事务所法律工作者。
被告高金兰，女，1967年出生。
被告高振玲，女，1988年出生。
第三人刘斌，男，1981年出生。
委托代理人吴建华，河南新光律师事务所法律工作者。
原告王红联与被告高金兰、高振玲、第三人刘斌为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王红联及其委托代理人贺国杰、被告高金兰、第三人刘斌及其委托代理人吴建华到庭参加了诉讼，被告高振玲经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王红联诉称，2014年9月20日，高金兰将房主为高振玲的位于新野县汉城广场3号楼两室一厅的房屋出租给我，租期为2014年9月20日至2016年9月20日止，两年租金为9400元，我一次性已支付完毕。后我经高金兰的同意将该房屋转租给第三人刘斌承租，在承租期内该出租房屋的入户水管渗水造成楼下今典故事西餐厅无法正常营业，致使该房屋被停止用水，无法继续入住。关于第三人刘斌的诉讼请求，因我是中介身份，和刘斌签订转租合同，我已将房屋水管进行修缮，不影响刘斌使用，该房屋漏水不是我造成的，刘斌在该房屋居住了两个月，应当有责任，故诉请判令二被告对该出租房屋卫生间、厨房地板做防水处理维修，确保不再渗水，并驳回第三人的诉讼请求。
在法庭指定的举证期限内，原告向法庭提交如下证据：
1、身份证复印件1份，证明原告的基本情况。
2、租房协议1份，证明王红联与被告高金兰签订的房屋租赁情况。
3、销售清单1份，证明王红联维修出租房屋所支出的情况。
4、收据1份，证明2014年9月18日原告以高振玲名义向新野县泰兴物业管理公司交纳物业费1050元。
5、证人王某甲当庭作证，证明王红联与被告高金兰签租赁合同时，王某甲提到该房屋承租人不是王红联，但双方没有协商转租的事情。
6、广东省佛山市奥特电梯公司宣传册1份，证明第三人不具备销售电梯的资格，原告与第三人的合同是无效的。
被告高金兰辩称，高振玲是我侄女，2014年9月份，她委托我将她的房屋出租给原告王红联，后原告未经我同意私自将房屋转租给第三人刘斌，转租是无效的。现我仅是中间人，房屋渗水的情况我已通知了房主高振铃并让原告予以维修，我不同意维修房屋。
在法庭指定的举证期限内，被告高金兰向法庭提交租房协议1份，证明王红联与被告高金兰签订的房屋租赁情况。
被告高振玲辩称，我委托高金兰将房屋出租给王红联，高金兰将房屋租赁款支付给我，3个月后，原告王红联说房屋渗水，我才知道王红联将房屋转租给第三人刘斌，因房屋渗水是第三人刘斌造成的，我不应当维修房屋。
在法庭指定的举证期限内，被告高振玲向法庭提交收据8张，证明该租赁房屋的房主系被告高振玲的事实。
第三人刘斌诉称，2014年9月18日，我与原告王红联协商，王红联将位于新野汉城广场6号楼3A-2的单元房一套租给我使用，期限两年，年租金7800元，合同签订后，我支付给王红联两年的租金15600元，并交押金1000元，物业费1100元。后我居住期间，该房屋质量存在严重瑕疵，房屋向下渗水，造成楼下今典故事西餐厅无法正常营业，致使该房屋被停止用水，无法继续入住。后找王红联交涉此事，才得知王红联不是该房屋的实际房主。原告王红联与我签订的房屋转租合同为无效合同，请求判令原告王红联返还我租赁费15600元、押金1000元、物业费1500元（含400元电费），并支付违约金10000元，由我退还原告房卡及钥匙。
在法庭指定的举证期限内，第三人刘斌向法庭提交如下证据：
1、租赁协议1份，证明王红联与刘斌签订的房屋租赁情况。
2、租赁费票据2份，证明刘斌支付王红联租赁费15600元的事实。
3、押金票据1份，证明刘斌向王红联交押金1000元的事实。
4、物业管理费票据1份，证明刘斌向王红联交纳1100元物业管理费的事实。
5、水电费票据1份，证明刘斌交纳水电费400元的事实。
6、房屋租赁合同1份，证明刘斌又从案外人刘晓处租得房屋的事实。
7、佛山电梯公司营业执照、机构代码、分公司设立申请书、及对刘斌的任职决定、指定维修销售证明、特种设备人员作业证各1份，证明刘斌租房用于电梯销售及维修工作、生活的事实。
8、空白住所证明1份，证明王红联未能向刘斌提供租房产权证明，致使刘斌不能办理营业执照的事实。
根据案件审理需要，本院依法调取如下证据：
1、对高某乙（系今典故事西餐厅经理）的调查笔录1份，证明2014年11月份，刘斌承租房屋的卫生间、厨房渗水，致使其经营的今典故事西餐厅的墙体及隔间板渗水发软，后找刘斌协商此事无果，新野县泰兴物业管理有限公司将刘斌承租的房屋予以停水的事实。
2、照片5张，证明刘斌承租房屋卫生间、厨房的渗水现状。
经庭审质证，被告高金兰、第三人刘斌对原告提交的第1、2、3份证据均无异议，因该三份证据客观真实，本院予以采信。被告高金兰对原告提交的第4份证据无异议，第三人刘斌对该份证据的真实性无异议，但认为原告交纳的并不是第三人刘斌租赁期间的物业费，本院认为，该份证据客观真实，对其真实性予以采信。被告高金兰、第三人刘斌对原告提交的第5份证据持有异议，均认为证人证言有部分不具有客观真实性，因证人王某甲能当庭作证，客观真实，予以采信。被告高金兰对原告提交的第6份证据持有异议，认为不清楚，第三人对该份证据没有异议，因该份证据与本案不具有关联性，不予采信。原告王红联、第三人刘斌对被告高金兰提交的证据均无异议，本院予以采信。原告王红联、被告高金兰、第三人刘斌对被告高振玲提交的证据均无异议，本院予以采信。原告对第三人提交的第1份证据持有异议，认为该房屋的所有权人不是王红联，王红联仅是中介，被告高金兰对该份证据持有异议，称不清楚，本院认为，该份证据客观真实，予以采信。原告对第三人提交的第2、3、4、5份证据均无异议，被告高金兰对该四份证据持有异议，称不清楚。本院认为，该四份证据客观真实，予以采信。原告对第三人提交的第6、7、8份证据持有异议，认为与本案无关联性，被告高金兰对该三份证据持有异议，称不清楚。本院认为，该三份证据与本案无关联性，不予采信。原告王红联、被告高金兰、第三人刘斌对本院依法调取的两份证据无异议，本院予以采信。
依据上述有效证据，结合双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告高振玲系新野县汉城广场6号楼2单元302室房屋的房主，委托被告高金兰（系被告高振玲之姑姑）将该房屋出租。2014年9月15日，原告王红联经王某甲介绍得知高振玲的房租出租，即与高金兰签订租房协议一份，双方商定落款时间签署为9月20日，内容为：“甲方：高金兰乙方：王红联，今甲方将汉城广场3号楼三楼二室一厅租乙方，租期贰年（2014.9.20-2016.9.20）（1）贰年租金玖仟肆佰元整（小写9400元）一次性付清（2）甲方在乙方租住期间不允许收回房子。租金已收高金兰2014.9.20”。当日原告王红联将9400元租金交付给被告高金兰，高金兰随将该款转交给房主高振玲。9月18日，原告将该房屋转租给第三人刘斌使用，双方签订房屋租赁合同一份，内容为：“甲方（出租方）王红联，乙方（承租方）刘斌，……一、甲方将位于新野县汉城广场6号楼3A-2单元房一套出租给乙方使用。二、租赁期限：租赁期限为两年。即2014年9月18日至2016年9月18日止。三、租金及交付方式：两年的总租金为15600元（大写：壹万伍仟陆佰元整）。2014年9月18日已支付租金11600元，协议之日再付4000元，两年租赁费用全部付清。四、房屋押金：1000元整。合同到期之日出租方归还承租方全部押金。……七、违约责任：自合同签订后既（即）产生法律效力，任何一方均不得无故终止协议。如一方违约，违约方应支付给守约方违约金1万元，并按实结算房租。……甲方：王红联乙方：刘斌2014年9月18日”。合同签订后，第三人刘斌支付原告王红联租金11600元、房屋押金1000元、物业费1100元，并领取房卡、钥匙，即入住该房屋。2014年9月26日，第三人刘斌将剩余租房款4000元交付给原告王红联。2014年9月29日，原告王红联向新野县泰兴物业管理有限公司交纳高振玲的自2014年6月至2015年5月期间的房屋物业费1050元。2014年11月20日，第三人刘斌向新野县泰兴物业管理有限公司交纳高振玲房屋的电费400元。2014年11月份，该租赁房屋楼下今典故事经营者发现楼上的卫生间及厨房部位渗水，造成楼下今典故事西餐厅墙体及隔间板浸泡受损，后经多方调解无果，2014年11月20日新野县泰兴物业管理有限公司将该出租房屋停止供水至今。第三人刘斌无法继续使用房屋，开始陆续腾房，2015年1月5日腾完房屋，随后刘斌欲将房屋房卡、钥匙交还原告，遭到拒绝。2015年1月21日，原告王红联对该出租房屋排污管道缺损处进行维修（非本案争议焦点），支出维修费37元。本案诉讼过程中，第三人放弃请求原告返还电费400元。
本院认为，被告高振玲将房屋出租给原告王红联，王红联向其支付租金，双方之间形成房屋租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原、被告在平等互利、协商一致的基础上签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，应当确认为有效合同，双方应当按照合同约定享受权利并履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中，高振玲的房屋的卫生间及厨房渗水，致使该房屋被停止供应水，高振玲作为出租人，应当对该房屋进行维修，使承租人能合理生活，原告请求被告高振玲对租赁房屋卫生间、厨房地板做防水处理维修，确保不再渗水，符合法律规定，本院予以支持。因被告高金兰仅是中间人，且在该房屋租赁中未收取任何费用，故被告高金兰不应承担维修义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该法第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”该法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告王红联未经出租人高振玲的同意，私自将房屋转租给第三人刘斌，该转租合同为无效合同。第三人刘斌请求原告王红联返还租金15600元、押金1000元、物业费1100元，共计17700元，因刘斌自2014年9月18日入住该房屋至2015年1月5日搬出，共计109天，在此期间，第三人刘斌应负担的房屋占有使用费，具体可参照双方约定的租金，按每天15600÷730=21.37元，共109天，计算为2329.33元，物业费，按每天1100÷365=3.01元，共109天，计算为328.09元，以上共计2657.42元，应当予以扣除，原告王红联应返还第三人刘斌15042.58元。庭审中，第三人刘斌放弃请求原告王红联返还电费400元，系真实意思表示，本院予以准许。因该合同为无效的合同，自始无效，双方关于违约金条款亦无效，故对于第三人要求原告支付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。第三人刘斌请求退还给原告租赁房屋的房卡及钥匙，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告诉称，房屋漏水是由第三人刘斌造成的，应由其承担责任的意见，结合本院依法调取的照片及调查笔录，因原告无其他证据证明其主张，故对原告的该陈述意见，本院不予采纳。被告高振玲经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告高振玲于本判决生效后三十日内对其位于新野县汉城广场6号楼2单元302室房屋的卫生间、厨房地板做防水处理维修，确保不再渗水。
二、原告王红联与第三人刘斌签订的房屋转租合同为无效合同。
三、原告王红联于本判决生效后十日内返还第三人刘斌15042.58元。
四、第三人刘斌于本判决生效后三日内退还原告王红联新野县汉城广场6号楼2单元302室房屋的房卡及钥匙，原告王红联不得拒收。
五、驳回原告王红联的其他诉讼请求。
六、驳回第三人刘斌的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费575元，由原告王红联负担250元，被告高振玲负担100元，由第三人刘斌负担225元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 陈金波
审 判 员 王香菊
人民陪审员 齐国强
二〇一五年六月二日
书 记 员 苏 桓