贵 阳 通 业 商 贸 有 限 公 司 与 高 小 清 房 屋 买 卖 合 同 纠 纷 一 案 再 审 民 事 判 决 书
贵州省贵阳市中级人民法院
民事判决书
（2013）筑民再终字第71号
上诉人（原审被告）贵阳通业商贸有限公司。
法定代表人李铁乃，该公司经理。
委托代理人潘乐婧、宋世宇，均系贵州黔鹰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高小清，男，1964年11月10日出生，汉族，贵阳市南明江澜不锈钢门窗厂经理。
委托代理人陈亚林，贵州天一致和律师事务所律师。
上诉人贵阳通业商贸有限公司（以下简称通业公司）与被上诉人高小清房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2009年12月28日作出（2009）南民初字第1627号民事判决。该判决发生法律效力后，高小清不服，向检察机关申诉。贵州省贵阳市人民检察院于2011年1月7日作出筑检民抗（2011）8号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年4月15日作出（2012）筑民再终字第7号民事裁定，指令贵州省贵阳市南明区人民法院对该案进行再审。2013年3月18日，贵州省贵阳市南明区人民法院作出（2012）南民再初字第3号民事判决。宣判后，通业公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
贵阳市南明区人民法院再审查明：2007年9月19日，原告高小清向被告通业公司交纳购买门面的定金5万元。同年10月5日，原、被告签订《门面房出让（出售）协议书》一份，约定：“甲方（通业公司）因急需要资金归还投资，决定将富源北路35号自建框混综合楼当街三间门面房作为内部转让价出让给乙方（高小清），经双方协商达成以下协议：一、甲方将当街门面房三间每间42.6平方米，共127.8平方米（其中公摊按50%计算）门面房作为内部转让处理价每平方米7500元出让给乙方，房价总款人民币95.8万元，首付50万元房屋预付款，合同生效。二、房屋出让付款方法：本协议签订后，乙方一次性首付房屋预付款50万元给甲方，待房产分割房产证办完后一次性付清。三、甲方收到乙方预付门面房价款后第二日起，预计90个工作日内，到市房管局申报办理房屋产权分割手续（即办房产证）给乙方，若提前办好房产证给乙方，乙方必须提前全额一次性支付房屋价款给甲方，不受90个工作日的时限，办证所需费用由甲方支付（不含契税）。四、办证时间若因办事效率不能在90个工作日内，办好产权手续给乙方（房产证），可顺延30个工作日办完房产分割手续（房产证），若不能按时办完，超过时间每天按房价预付总款的3‰支付滞纳金给乙方。五、乙方交清房屋预付价款50万元后，甲方将门面房钥匙交给乙方协议生效......”。2007年10月6日，被告出具收条一张，载明：“今收到高小清交来购房预付款肆拾伍万元整”。另查明，上述门面房一直由高小清管理使用。后来，双方因为公摊问题发生争议，被告一直未将三间房屋的产权证办好，原告多次找到被告协商未果，遂起诉到法院，请求：一、依法判令被告继续履行2007年10月5日与原告签订的协议，将富源北路35号3间门面房计127.8平方米办好房屋产权证交付原告；二、依法判令被告承担逾期办证违约金490000元；三、案件受理费由被告承担。
原审审理中，原告提交2008年元月14日被告法定代表人书写的纸条一张，内容为：“高小清订购我公司三间门面不收公摊同意公证合同”，该纸条上有被告法定代表人签名并加盖公章。原告据此称被告已认可不收公摊的费用，被告认为该纸条上写有合同要公证，但实际上合同并未进行公证。被告提交宗地图一张，证明在原告购买的门面前有一块比门面稍大的空地就是双方争议的公摊部分面积，该空地是作为通行和停车使用的，根据协议原告应承担该公摊部分的50%，原告认为其仅仅认可房管局办理产权后的公摊面积，而且认为被告法定代表人已经书面表示不算其公摊面积，所以其支付的款项也应该只按照门面的面积来计算。
贵阳市南明区人民法院再审认为，商品经济活动中，正当的房屋买卖关系受法律保护。高小清与通业公司签订的《门面房出让（出售）协议书》，系契约双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方当事人均应遵约履行。高小清按约履行了支付购房款项义务，通业公司理应按约履行办理房屋产权证的义务，但其以高小清未提交身份证及双方未对公摊面积达成一致拒绝履行义务，致双方诉争产生。因其一，公用分摊建筑面积在建筑物规划设计时即测量计算已定，并不能由房屋买卖双方自行约定。其二，通业公司已于2008年1月14日书面承诺：“高小清订购我公司三间门面不收公摊同意公证合同”。双方就房屋公摊面积之争已协商解决，并未产生新的争议。故通业公司所持辩解理由于法于事实无据，不予支持。通业公司理应按约定协助高小清办理房屋产权证并承担逾期办证违约金。对于高小清主张按已付购房款每日3‰标准支付逾期办证违约金的诉请，因计算标准过高，法院予以调整至按中国人民银行逾期付款违约金支付标准每日万分之二点一计算。原审民事判决认定事实及适用法律有误，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条、第二百一十一条、第二百一十三条以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、撤销贵阳市南明区人民法院（2009）南民初字第1627号民事判决；二、原审被告贵阳通业商贸有限公司在本判决生效后三十日内协助原审原告高小清办理本市富源北路35号综合楼门面房（3间共计127.8平方米）房屋产权证书；三、原审被告贵阳通业商贸有限公司在本判决生效后三十日内支付逾期办证违约金（以已付购房款50万元自2008年元月6日起算至付清之日止按中国人民银行同期逾期付款违约金每日万分之二点一标准计算）给原审原告高小清；四、原审原告高小清其他请求不准。案件受理费8710元由原审被告贵阳通业商贸有限公司负担。
宣判后，通业公司不服，向本院提起上诉，请求依法撤销贵阳市南明区人民法院（2012）南民再初字第3号民事判决，上诉费由被上诉人承担。主要理由为：1、本案中的涉案房屋与周围房屋是一个整体，上诉人只有一个房屋产权证，没有办理上市证和契税证，不能上市；2、被上诉人用7500元／平方米的低价购买上诉人的门面房，现相邻地段的价格是11000元／平方米，双方当事人签订的合同内容显失公平，不受法律保护；3、双方签订的《门面房出让（出售）协议书》中约定由被上诉人承担该房50%的公摊，故被上诉人应补472000元给上诉人；4、双方当事人约定的购房总价为95.8万元，上诉人只收到45万购房款和补偿第三人的转让费5万元，被上诉人还欠上诉人购房款50.8万元。
被上诉人高小清答辩称：首先，上诉人与被上诉人签订的协议明确约定房屋过户手续由上诉人办理，上诉人出售的房屋不具有上市证及契税证，这是上诉人应完善的手续；其次，上诉人主张7500元／平方米的价格显失公平，理由是现在该门面房相邻房产的价格是11000元／平方米，但现在距买卖门面房时已有6年之久，房屋的市场价格发生变动很正常；第三，公摊应是包含在房屋产权面积中的公摊面积，双方当事人对此无权约定，而约定的公摊是指门面房前的市政建设公共用地，上诉人无权处置。此外，双方对公摊问题已协商解决；第四，按照合同的约定，上诉人将房屋产权证过户手续办完交付给被上诉人后，被上诉人再交付剩余的购房款，但上诉人至今未办理该房的过户手续，是上诉人违约。因此，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求维持贵阳市南明区人民法院（2012）南民再初字第3号民事判决。
本院经审理查明，贵阳市南明区人民法院再审审理中，高小清将“依法判令被告承担逾期办证违约金490000元”的诉讼请求变更为“依法判令被告承担逾期办证违约金，违约金按照合同约定的标准计算至判决之日止”。其余事实与贵阳市南明区人民法院再审查明的事实一致。
以上事实有贵阳市南明区人民法院开庭笔录在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，被上诉人高小清与上诉人通业公司签订的《门面房出让（出售）协议书》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，该合同对双方的相应权利、义务均作了规定，不存在显失公平的情形，对双方当事人均有法律约束力。高小清已按约向通业公司支付了房屋预付款，上诉人也应完善相关手续，按约履行办理房屋产权证的义务。对于上诉人主张高小清应向其补交472000元公摊面积款项的上诉理由，因双方签订的协议约定的房价总款为95.8万元，同时约定上诉人收到高小清预付门面房价款后即到房管局申报办理房屋产权分割手续，并未将支付公摊费用作为办理房屋产权过户手续的前提条件，且上诉人已于2008年元月14日作出不收公摊的书面承诺，说明双方就房屋公摊问题已协商解决，故对上诉人的此上诉理由，本院不予采纳。至于上诉人所称高小清还欠其购房款50.8万元的主张，由于合同约定剩余房款待房产分割房产证办完后一次性付清，而上诉人至今未办理该房的过户手续，是上诉人违约，本院对上诉人的该上诉理由不予支持。对于高小清要求判令通业公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，因高小清要求计算至判决之日止，故贵阳市南明区人民法院（2012）南民再初字第3号民事判决计算至付清之日有误，本院予以纠正，应计算至该判决作出之日即2013年3月18日止。综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回，贵阳市南明区人民法院（2012）南民再初字第3号民事判决认定事实基本清楚，适用法律正确，只是对逾期办证违约金的计算时间有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵阳市南明区人民法院（2012）南民再初字第3号民事判决第一、二、四项；
二、变更贵阳市南明区人民法院（2012）南民再初字第3号民事判决第三项为：贵阳通业商贸有限公司在本判决生效后三十日内支付逾期办证违约金给高小清（以已付购房款50万元为基数，按中国人民银行同期逾期付款违约金每日万分之二点一的标准从2008年1月6日计算至2013年3月18日止）。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8710元，二审案件受理费8710元，共计17420元，由贵阳通业商贸有限公司负担15678元，由高小清负担1742元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 源
代理审判员 李 广
代理审判员 刘 梅
二〇一四年一月十六日
书 记 员 袁小林