安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）屯民二初字第00008号
原告：黄山市好管家物业管理有限公司屯溪分公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
负责人：周良升，总经理。
委托代理人：汪淑芬，安徽一飞律师事务所律师。
被告：黄山市博皓投资咨询有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
法定代表人：陈国成，董事长。
委托代理人：戴淑英，公司员工。
委托代理人：陆义炳，安徽雄风律师事务所律师。
原告黄山市好管家物业管理有限公司屯溪分公司（以下简称好管家物业公司）与被告黄山市博皓投资咨询有限公司（以下简称博皓投资咨询公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，由审判员王映华适用简易程序于2015年1月20日公开开庭进行审理。本案于2015年3月18日经批准转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭进行审理，原告好管家物业公司的委托代理人汪淑芬，被告博皓投资咨询公司的委托代理人戴淑英、陆义炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
好管家物业公司诉称：好管家物业公司与博皓投资咨询公司于2008年7月28日就明珠苑前期物业管理服务签订前期物业服务合同。2009年9月30日好管家物业公司、博皓投资咨询公司就前期物业管理服务再次签订物业管理委托合同。约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售以及甲方未交付给业主的物业，其物业服务费用由博皓投资咨询公司全额交纳。时至2014年12月31日博皓投资咨询公司共拖欠空置房物业费共计29064.40元，经多次催告，至今仍未支付。另在合同履行期间内，好管家物业公司代付围墙维修费1300元，三幢1单元东侧卫生间下水管道堵塞导致粪便外溢造成其损失，经黄山市屯溪区昱中街道跃进社区人民调解委员会调解赔偿35000元，该款由好管家物业公司代为垫付。根据物业管理委托合同第九条的规定，上述费用应由博皓投资咨询公司承担。综上好管家物业公司依据物业管理委托合同第二十三条之规定，依法解除合同。为维护好管家物业公司的合法权益，特诉请：1、判决解除前期物业服务合同及物业管理委托合同；2、判决博皓投资咨询公司支付好管家物业公司物业服务费用为29064.40元及违约金12265元（自2012年6月30日至2014年12月31日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判决博皓投资咨询公司支付好管家物业公司维修费3000元及代为垫付赔偿费用35000元；4、本案诉讼费用由博皓投资咨询公司承担。
好管家物业公司为支持其诉称事实向本院提供以下证据：
1、好管家物业公司营业执照、组织机构代码、物业服务资质证书，证明好管家物业公司主体身份及具备从事物业服务资质情况；
2、博皓投资咨询公司企业基本信息及变更信息，证明博皓投资咨询公司主体身份及变更情况；
3、前期物业服务合同及物业管理委托合同，证明好管家物业公司与博皓投资咨询公司于2008年7月28日就博皓投资咨询公司选聘好管家物业公司为其开发的明珠苑签订前期物业服务合同，此后2009年9月30日双方就前期物业管理服务进一步签订物业管理委托合同的事实；
4、（2014）（003）文件，证明好管家物业公司就拖欠的物业费及相关费用进行催收的事实；
5、证明两份、人民调解协议书一份、收条两份、3幢1单元业主出具的说明，证明好管家物业公司代为垫付的各项维修费及其他费用的事实，根据约定应由博皓投资咨询公司承担；
6、物业管理守则、交房流转表、说明，证明博皓投资咨询公司没有按照交房的程序向物业公司移交相关房屋，业主委员会没有正式的成立。
博皓投资咨询公司辩称：双方签订的物业服务合同早已自动终止；博皓投资咨询公司不欠好管家物业公司任何费用；好管家物业公司对共用部位所进行的维修是其服务的内容，所产生的费用，由物业管理企业从收取的物业费中支出或建筑商承担或由业主委员会申请房管部门从维修基金中支出，且博皓投资咨询公司对空置房的物业费已向好管家物业公司补助了相关费用。
博皓投资咨询公司为支持其辩称意见，向本院提供以下证据：
1、前期物业服务合同，证明合同签订的时间，本合同至业主大会成立时止，物业单位收取的物业服务费用不仅用于管理服务人员的工资等，还用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护；
2、物业管理委托合同，证明物业共用部位和共用设施设备的运行、维修、养护和管理是物业管理单位的职责，双方就空置房的物业费达成了一次性支付的条款；
3、大会备案资料，证明明珠苑小区业主委员会已于2013年3月15日成立，好管家物业公司所列举的空置房的业主唐丽、高科以及代表朱黛芳也参加了业主大会；
4、商品房买卖合同，证明好管家物业公司所列举的空置房1幢4单元8套房子和5单元8套房子以及4-1别墅楼是被汤卓慧等人2009年8月份买走的，不是空置房，是有主房；
5、徽商银行业务委托书两张，证明因前期空置房较多，博皓投资咨询公司已支付好管家物业公司物业补助费；
6、竣工验收备案表，证明博皓投资咨询公司的房屋在2009年5月31日全部竣工验收并向有关部门进行备案；
7、收房公告，证明房屋销售出去后已经通知业主收房；
8、好管家物业公司的维修清单，证明当时好管家物业公司报修的清单中没有许春立户的情况；
9、发票，证明博皓投资咨询公司已向好管家物业公司支付了3000元的维修费用。
本院对以上证据认证如下：博皓投资咨询公司对好管家物业公司提交的证据1-3真实性、合法性、关联性无异议，对证据3证明目的有异议。本院经审查予以确认。对证据4三性均有异议，认为是好管家物业公司单方出具的。本院认为，好管家物业公司虽对拖欠的费用进行催收，但无证据证明博皓投资咨询公司收到通知或对拖欠费用予以认可，对证据4不予以采信。对证据5真实性、关联性有异议，认为是好管家物业公司与业主之间的关系，与博皓投资咨询公司无关。本院认为，博皓投资咨询公司对超出保修期的维修不再承担责任，而其支付的费用足以弥补好管家物业垫付的费用，对证据5予以部分采信。对证据6有异议。本院认为，庭审中好管家认可已全部收到未收房屋钥匙，对证据6不予以采信。
好管家物业公司对博皓投资咨询公司提供证据1-2三性无异议，认为维修费应由博皓投资咨询公司承担，而其支付的费用为开办费、补助费、代办费，不是空置房费用；对证据5真实性无异议，认为与本案无关，是开发商给明珠苑的物业公司的前期开办补助费用。本院认为，两份合同均约定物业服务费实行包干制，且明确了费用的名称和数额，对证据1、2、5予以采信。对证据3中没有体现业主与物业管理公司签订合同；对证据4关联性有异议，认为交付是以交付凭证为准，博皓投资咨询公司应提供交接单。本院认为，好管家物业公司主张物业服务费所涉房屋已于2012年6月30日之前出售，庭审中好管家认可已全部收到未收房屋钥匙，对证据3、4予以采信。对证据6与本案无关，但认为垫付费用都在质保期内；对证据7真实性无异议，关联性有异议。本院认为，案涉房屋已竣工验收并通知交房，且好管家物业公司也收到案涉房屋的钥匙，对证据6、7予以采信。对证据8真实性有异议，对证据9关联性有异议。本院认为，证据8未经好管家物业公司确认，博皓投资咨询公司已付的费用未明确系围墙的维修费用，对证据8、9不予以采信。
经审理查明：2008年7月28日，好管家物业公司与博皓投资咨询公司就明珠苑小区签订了前期物业服务合同，约定物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；物业服务费主要用于物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用等；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售以及甲方未交付给业主的物业，其物业服务费用由博皓投资咨询公司全额交纳。本合同期限自2008年7月28日起至业主大会成立并与被聘的物业公司签订物业管理服务合同生效时止。同年8月1日和8月6日，博皓投资咨询公司分别支付好管家物业公司前期物业服务费5万元和10万元。2009年5月31日，明珠苑小区工程竣工验收，同年6月29日，博皓投资咨询公司在黄山日报公告，通知业主6月30日办理交房手续。同年8月3日，明珠苑1幢4、5单元的房屋全部出售。同年9月30日好管家物业公司与博皓投资咨询公司又补充签订了物业管理委托合同，约定物业的建筑面积1.5万平方米，好管家物业公司提供前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理工作，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等。物业服务费用实行包干制，好管家物业公司按照本合同约定，自主经营、自负盈亏，盈利或亏损由好管家物业公司享有或承担；纳入物业管理范围的空置房屋，其物业服务费用由博皓投资咨询公司交纳。经双方友好协商，博皓投资咨询公司按以下方式支付给好管家物业公司前期物业管理开办费和补助款，第一年3000元／月，第二年2500元／月，合计6.60万元整。……房屋售后委托服务代办费按总建筑面积1.5万平方米，每平方2元包干使用，合计3万元。本合同期限自本合同签订之日起至业主大会成立并与被聘的物业公司签订物业管理服务合同生效时止。2009年12月28日，博皓投资咨询公司出售了4幢1号别墅。
另查明：博皓投资咨询公司已将明珠苑小区内业主未收房屋钥匙全部交给好管家物业公司。
本院认为：好管家物业公司与博皓投资咨询公司就明珠苑小区前期物业先后签订的前期物业服务合同和物业管理委托合同，应为合法有效，本院予以确认。好管家物业公司与博皓投资咨询公司在庭审中一致同意解除涉案合同，本院予以准许。双方在两份合同中对服务费用均实行包干制，对空置房屋的物业服务费用约定由博皓投资咨询公司以前期物业管理开办费和补助款的形式支付好管家物业公司，同时双方还就房屋售后服务进行了约定。博皓投资咨询公司已按约支付好管家物业公司开办费、补助款及委托服务代办费，并将本案诉争房屋的钥匙全部交给好管家物业公司，好管家物业公司应及时积极了解受托房屋的状况。好管家物业公司与博皓投资咨询公司于2009年9月30日签订物业管理委托合同时已将诉争房屋（除4幢1号楼于2009年12月28日出售）全部出售，该诉争的房屋均已于2009年5月31日竣工。现好管家物业公司要求博皓投资咨询公司支付2012年6月30日至2014年12月31日期间空置房屋的物业费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。对好管家物业公司主张围墙维修费用，因围墙已超过保修期限，博皓投资咨询公司不应承担维修责任，其可向房管部门申请维修基金。博皓投资咨询公司于2008年8月1日和8月6日共向好管家物业公司支付了前期物业服务费150000元，剔除合同约定的前期物业管理开办费和补助款共计96000元，尚余54000元在好管家物业公司处，现好管家物业公司要求博皓投资咨询公司支付代为垫付赔偿费用35000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告黄山市好管家物业管理有限公司与被告黄山市博皓投资咨询有限公司于2008年7月26日签订的前期物业服务合同和2009年9月30日签订的物业管理委托合同；
二、驳回原告黄山市好管家物业管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费1676元，由黄山市好管家物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审 判 长 罗 昱
审 判 员 王映华
人民陪审员 徐道全
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 吴 彬
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。