广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第482号
上诉人（原审被告）：张立国，男，汉族，住所地：重庆市潼南县。
委托代理人董海生，广东粤宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市民联投资发展有限公司，住所地：深圳市宝安区（办公场所），组织机构代码78834728－7。
法定代表人：林剑丰，执行董事。
委托代理人：徐涛山，广东圣方律师事务所律师。
上诉人张立国因与被上诉人深圳市民联投资发展有限公司（以下简称民联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安人民法院（2014）深宝法民初字第613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，张立国、民联公司于2012年12月26日签订了一份《专柜联营合同》。合同约定张立国承包经营化妆品专柜；期限为2012年12月24日至2014年12月20日；第一年租金为每月4500元，第二年租金为每月4800元；收款方式为张立国独立收银；结算方式为张立国必须在每月5日前一次性将当月的租金及有关费用上缴给民联公司。张立国在经营过程中，实际存在张立国独立收银及商场收银两种收款方式。商场每月将其所收款项抵扣张立国应缴纳款项后进行结算。截至2013年12月，张立国拖欠金额为23072元。另查，2007年2月26日，民联公司与深圳市奥林士达自行车有限公司签署了《租赁合同》，合同约定深圳市奥林士达自行车有限公司将位于深圳市宝安区观澜街道大水坑塘前村的奥林士达工业园中的t9-1005-b0xxx5一栋房地产租赁给民联公司使用，租赁期限为自2007年5月31日起至2022年5月30日止。该合同约定了有效期内民联公司有权将房地产及附属设施的使用权部分转租给第三方。
民联公司起诉请求：1、张立国支付租金人民币23072元；2、张立国承担本案诉讼费。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然民联公司提供了其与深圳市奥林士达自行车有限公司签订的《租赁合同》，但无法证明该合同中涉及房产就是本案所涉房产；张立国亦未提供证据证明本案所涉房产已取得房屋所有权证，或取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故民联公司与张立国签订的《专柜联营合同》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，由此产生的损失应各自承担。由于张立国占有民联公司承租的房产，占有期间应支付给民联公司占有使用费，占有使用费按双方合同约定的租金标准支付。关于具体金额，民联公司在原审庭审后提交了每月的倒扣结账单，而张立国提出的抗辩理由并非其不支付占有使用费的合理理由，张立国亦未提交任何证据证明其应支付的金额，故本院对民联公司所提交的倒扣结账单予以采信，张立国应支付民联公司占有使用费23072元。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：张立国于本判决生效之日起十日支付民联公司涉案房产的占有使用费人民币23072元。本案受理费188元，由张立国承担。
张立国不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、依法撤销一审判决；2、依法改判被上诉人返还上诉人5000元保证金、10000元入场费；3、改判被上诉人赔偿上诉人40000元装修损失费；、一审、二审上诉费由被上诉人承担。
事实与理由：一、一审法院认定事实不清楚。1、张立国和民联公司签订的《专柜联营合同》还约定了张立国向民联公司缴纳5000元保证金，入场费l0000元，一审法院在审理时没有查明，也没有判决民联公司给予返还。2、张立国和民联公司虽然约定每月5日前一次性将当月租金及有关费用上交给民联公司，但是，张立国和民联公司实际上是独立收银和商场收银两种方式结算，民联公司在结算中扣除当月所有费用和租金，如果不够，再通知张立国柜台雇员缴纳余款，但是，民联公司没有通知张立国柜台雇员缴纳租金，张立国一直认为没有拖欠民联公司的租金。3、由于民联公司对商场疏于管理，造成张立国柜台于2013年3与人21日被盗，民联公司没有根据《专柜联营合同》约定，协助张立国调查此事。4、民联公司没有和张立国协商，突然终止合同，存在过错应该是民联公司，而不是张立国。5、张立国租赁民联公司场地后，经营化妆品，雇请深圳市鸿发展柜装饰有限公司对场地进行了设计装修，总共花费40000元费用，这些钱，民联公司应当承担赔偿责任。
二、一审法院审理本案程序违法。一审法院开庭审理张立国和民联公司租赁合同纠纷案件后，民联公司事后又提供了新的证据，但是，一审法院没有重新开庭组织质证，就对本案进行了判决，不符合《民事诉讼法》的规定。
三、一审法院判决适用法律错误。一审法院没有根据《合同法》第58条的内容，判决民联公司返还张立国保证金5000元，入场费10000元，赔偿张立国40000元经济损失。
被上诉人民联公司答辩称，我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求超越了一审审理范围，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查，《专柜联营合同》第二条约定，张立国向民联公司交纳保证金5000元，合同期满应结清张立国承担的一切费用后，民联公司以不计息方式退还张立国保证金和设备押金。第三条第十九款约定，双方终止合作协议后，张立国可收回其自行购买的动产设备，但固定装修设施不得拆除或破坏，所有权交归民联公司
二审审理过程中，张立国提交了以下证据：一、租赁柜台装修报价单，证明张立国租赁场地进行装修的花费数额。二、电路图，证明张立国租赁民联公司场地所使用照明项目规划图。三、平面图，证明张立国租赁民联公司场地的实际情况。四、自然堂经销商合作协议，张立国和深圳市茂华实业有限公司签订了自然堂化妆品的经销协议，证明张立国在民联公司处租赁柜台经销产品的事实。五、收据（3张），共计四万元，证明张立国装修租赁场地的花费费用。六、倒扣结算单，证明民联公司在张立国经营期间收取张立国营业款，并在营业款中扣除租金的事实。七、照片（2张），证明民联公司现在商场的事实并证明民联公司将张立国承租的场地清除了，张立国在租赁民联公司场地时柜台的场景。民联公司对上述证据质证称：张立国递交的报价单、平面图、自然堂经销协议不能确定真实性，收据四万元也无法确定真实性，倒扣结算单和民联公司一审庭后提交的倒扣结算单金额一直，对照片的真实性无法确认。张立国一审时没有反诉请求装修费，应当另行提起诉讼。
本院认为，民联公司未提交涉案房产的产权证明或建设工程规划许可证，原审认定民联公司与张立国于2012年12月26日签订的《专柜联营合同》无效正确，本院予以确认。
涉案合同虽然无效，但张立国应当按照合同约定的标准支付占用场地期间的房屋使用费。张立国二审提交了倒扣结算单，与民联公司在原审庭审后提交的倒扣结算单金额一致，并在二审审理中表明对截止至2013年12月拖欠的房屋使用费的金额为23072元没有异议，本院对此予以确认。
合同无效应当对合同进行全面处理，包括对因无效合同取得的财产应当予以返还以及因无效合同造成的损失进行分担。
张立国民联公司应退还保证金5000元和入场费10000元。本院认为，张立国未提交证据证明其已向民联公司支付了保证金以及入场费，其仅凭《专柜联营合同》约定民联公司应收取张立国5000元保证金即要求民联公司退还保证金5000元以及入场费10000元依据不足，本院不予支持。
张立国主张民联公司应赔偿其装修损失40000元，并提交了案外人深圳市鸿发展柜装饰有限公司出具的装修报价单以及装修款40000元的收款收据。上述报价单没有装修公司的盖章，本院不予确认，装修款收款收据不能证明用于涉案场地，本院亦不予确认。本院认为，张立国将涉案场地经营化妆品专柜，应当对涉案场地进行了装修，因双方在专柜租赁合同中约定两年租赁期限届满后对涉案场地的装修价值即归民联公司享有，现张立国占用涉案场地的时间为一年，故其装修损失应为其支付的装修款的一半。涉案合同无效，民联公司作为出租人应承担主要过错，张立国作为承租人应承担次要过错，故本院酌定由民联公司向张立国赔偿装修损失5000元。
综上所述，原审对无效合同没有进行全面处理，本院予以纠正，上诉人张立国的上诉部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安人民法院（2014）深宝法民初字第613号民事判决第一项；
二、深圳市民联投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向张立国支付装修损失5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费188元，由张立国承担，二审案件受理费1757元，由张立国承担1622元，由民联公司承担135元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年三月十七日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。