江西省抚州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）抚民三终字第35号
上诉人（原审被告）黄学华，男，1968年9月10日出生，汉族，江西省崇仁县人。
上诉人（原审被告）王春英，女，1970年2月10日出生，汉族，江西省崇仁县人。
上述两上诉人的委托代理人邓文波，江西抚仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄冬华，男，1970年10月6日出生，汉族，江西省崇仁县人，户籍所在地江西省崇仁县巴山镇胜利路***号。
委托代理人吴素华，女，1971年7月2日出生，汉族，江西省崇仁县人，系黄冬华妻子。
委托代理人熊建文，江西民鉴律师事务所律师。
上诉人黄学华、王春英因合同纠纷一案，不服江西省崇仁县人民法院（2014）崇民初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄学华、上诉人王春英及其共同委托代理人邓文波、被上诉人黄冬华及其委托代理人吴素华、熊建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明以下事实：黄冬华与黄学华系兄弟关系。2011年4月29日，黄冬华与黄学华及蔡付明、齐余米、刘文兴共同协商在崇仁县巴山镇跃进村新屋下组集资建造一栋六层楼房，并签订了协议，由于齐余米当时在外地，故该协议暂由黄学华保管（黄学华在庭审中称协议放在摩托车内一起被盗）。协议约定的主要内容有：在黄学华土地上建造一栋六层楼房，一楼店面给黄学华，二楼至六楼住房五人抓勾分配各一套，三楼补六楼差价款人民币10000元，四楼补五楼差价款人民币5000元，黄学华不出建房费，黄冬华只出自己一套建房费用，蔡付明、齐余米、刘文兴除出自己一套建房费用外，还要共同承担黄学华一楼店面及一套住房建造费用。此后，楼房动工建造，并由黄学华管理建房一切事宜。2011年5月2日，黄学华收到黄冬华建房款人民币50000元。2012年2月6日，黄冬华通过招商银行汇款给付黄学华建房款人民币44600元。此外，2005年8月1日，黄冬华通过发展银行汇款给黄学华人民币20000元。2012年9月底，黄冬华与黄学华及蔡付明、齐余米、刘文兴就二至六楼住房分配进行抓阄，黄冬华妻子吴素华抓到六楼，黄学华抓到五楼，蔡付明抓到三楼，齐余米（其弟齐余根代）抓到四楼，刘文兴抓到二楼。此后，黄冬华收到蔡付明给付的楼层差价款人民币10000元。2012年国庆期间，黄学华要求黄冬华与蔡付明、齐余米、刘文兴共同承担其建房费用，遭到黄冬华拒绝，双方发生争执时，黄冬华便向黄学华提出退房要求。此后，黄学华将六楼住房擅自转让给亲戚，在通知黄冬华领回集资建房款100000元时，其妻吴素华不同意退房，且到抚州市有关部门上访，经崇仁县巴山镇人民政府协调无果。故黄冬华向原审法院提起诉讼。另查明，王春英以其个人名义对五人集资建造的六层楼房接受了相关部门处理，并于2013年9月16日交纳了“两违”费用人民币18232元。
据此，原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。黄冬华与黄学华及蔡付明、齐余米、刘文兴合作建造一栋六层楼房，并签订了集资建房协议，约定五人各自享有其中一套住房，具体那套抓阄确定，该协议是所有合作人的真实意思表示，不违反法律规定。黄学华以被盗为由未向法庭提交集资建房协议原件，但其对五人合作建房及抓阄分房事实未提异议，故依法确认五人签订的集资建房协议合法有效，黄冬华、黄学华、王春英均应全面履行。协议签订后，黄冬华支付了建房款，是否全面履行完付款义务，因房屋造价至今尚未结算，黄学华、王春英又没有提起反诉，故本案不予处理。黄冬华通过抓阄分到六楼住房一套，并得到蔡付明给付的楼层差价补偿款10000元，属于合法取得的财产，应受法律保护。黄学华未按协议约定交付房屋给黄冬华，且占有并擅自处理黄冬华的住房，其行为违法，故对黄冬华要求黄学华、王春英交付集资建造的第六楼住房一套予以支持。黄学华、王春英主张黄冬华曾向其提出过退房要求，无有效证据证实，依法不予采信，故对黄学华、王春英要求维持双方口头约定由黄冬华转让住房、黄学华、王春英退还建房款的意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条之规定，判决：黄学华、王春英限在本判决生效之日起五日内将座落在崇仁县巴山镇跃进村新屋下组一栋六层楼房第六层住房一套，交给黄冬华所有。案件受理费人民币1450元，由黄学华、王春英承担。
原审宣判后，上诉人黄学华、王春英不服，向本院提起上诉称，1、被上诉人黄冬华系城镇户籍，无法取得集体土地上房屋的物权，合作建房合同的目的无法实现。宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，这是一个严格的身份限制，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利，而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不能取得宅基地使用权。相关规定都禁止城镇居民到农村购买小产权房，禁止城镇居民在农村购置宅基地。2、双方签订的集资建房协议因违法而无效。基于房地一体主义，诉争房屋物权的转移必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，实际上涉及到将集体土地使用权部分转让给城镇居民的事实。这与我国土地管理法的规定是相违背的。因而小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效，集资建房协议因为违反法律的强制性规定而无效。3、双方签订的集资建房协议事实上属于小产权房屋买卖协议，因违法而无效。即使认定为合作建房，也因合作各方无一具备开发资质与房屋建设施工资质而应认定为无效。综上，原审适用法律错误，请求二审法院依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人黄冬华答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本案中两兄弟合作建房合同真实合法有效，且被上诉人黄冬华已履行了合同约定的义务。上诉人的上诉请求及事由无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。
本院认为，被上诉人黄冬华主张涉案房屋为其与上诉人黄学华等人合作建造分配所得，并提供《集资建房协议》、《集资建房楼层分配协议》等起诉至法院，认为上诉人黄学华、王春英构成对其房屋的侵权，要求其停止侵权、返还房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第一、二款的规定“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”、该法第十六条第一款的规定“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”，以及《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，被上诉人黄冬华并未取得涉案房屋所占宅基地的使用权证，相关行政部门也未对该宅基地使用权进行确认。同时，涉案房屋并未取得合法的建设手续，被上诉人黄冬华所提交的《集资建房协议》、《集资建房楼层分配协议》等证据并非其所主张房屋的物权凭证，该房屋的物权并未经依法登记而设立并发生效力。故被上诉人黄冬华就该涉案房屋诉至法院主张权利，是通过民事审判的形式变相为违法建筑确权。则被上诉人黄冬华本案中的起诉并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，人民法院应不予受理。原审法院受理被上诉人黄冬华的起诉并作出判决不当，应予撤销。对于被上诉人黄冬华的起诉，本院予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第186条之规定，裁定如下：
一、撤销江西省崇仁县人民法院（2014）崇民初字第77号民事判决。
二、驳回被上诉人黄冬华的起诉。
本案不收取案件受理费，一审案件受理费1450元退回被上诉人黄冬华；二审案件受理费1450元，退回上诉人黄学华、王春英。
本裁定为终审裁定。
审判长 邱 益 淋
审判员 万 燕 飞
审判员 雷 智
二〇一四年五月二十七日
书记员 徐平利娜