湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民商初字第00272号
原告（反诉被告）：武汉竹叶山集团股份有限公司，住所地：武汉市江岸区花桥三期四栋一单元。
法定代表人：陈志福，该公司董事长。
委托代理人：张萌，湖北博观律师事务所律师。
委托代理人：陈琛，湖北博观律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武汉卓越世纪物业管理有限公司，住所地：武汉市江汉区西北湖路世纪华庭D单元1层102室。
法定代表人：陈卓，该公司执行董事。
委托代理人：朱素敏，该公司员工。
委托代理人：徐亚文，湖北珞珈律师事务所律师。
被告：陈卓。
委托代理人：徐亚文，湖北珞珈律师事务所律师。
委托代理人：李林芳，湖北普济律师事务所（实习）律师。
被告：何晓罡。
委托代理人：徐亚文，湖北珞珈律师事务所律师。
委托代理人：李林芳，湖北普济律师事务所（实习）律师。
原告（反诉被告）武汉竹叶山集团股份有限公司（以下简称竹叶山集团）与被告（反诉原告）武汉卓越世纪物业管理有限公司（以下简称卓越世纪公司）、被告陈卓、何晓罡合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年8月7日、2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）竹叶山集团托代理人张萌、陈琛，被告（反诉原告）卓越世纪公司、被告陈卓、何晓罡的共同委托代理人徐亚文，卓越世纪公司的委托代理人朱素敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）竹叶山集团诉称：2011年10月21日，竹叶山集团与卓越世纪公司签订了两份《吉祥谷商业项目委托运营管理合同》，将位于江岸区后湖金桥大道66号（吉祥谷）2、3、5、6、7单元1、2层和1单元1、2、3层，建筑面积合计10267平方米的房屋租赁给卓越世纪公司经营，租赁期限为2011年10月31日至2021年10月30日，合同并约定了租金缴纳标准和缴付方式。上述合同签订后，竹叶山集团按照合同约定将房屋交给卓越世纪公司使用，该公司却以各种理由拒付租金，在多次催告下仍未缴纳，截至2014年10月30日卓越世纪公司已欠租金7767790.78元。为此，竹叶山集团已发函通知卓越世纪公司解除上述合同，该通知已于2014年10月28日到达卓越世纪公司，上述合同自通知到达时已依法解除。被告陈卓及何晓罡均系卓越世纪公司的股东，经查询卓越世纪公司的工商登记资料，认为其可能存在未履行或未完全履行出资义务或者抽逃出资的情形。为维护竹叶山集团的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认竹叶山集团与卓越世纪公司签订的两份《吉祥谷商业项目委托运营管理合同》已于2014年10月28日解除；二、卓越世纪公司立即支付拖欠的租金7669281.05元；三、卓越世纪公司将已收取的2014年10月31日以后的租金98509.73元返还给原告；四、卓越世纪公司按照银行同期贷款利率支付逾期付款的利息828656.69元（计算至2014年10月31日止），支付利息至实际履行完毕之日止；五、陈卓、何晓罡在抽逃出资本息范围内对原告债务不能清偿部分承担补充赔偿责任，陈卓作为公司的实际控制人对全部450万元抽逃出资承担连带责任；六、陈卓对卓越世纪公司拖欠租金及相应利息的债务承担连带偿还责任；七、本案诉讼费由三被告承担。
被告（反诉原告）卓越世纪公司辩称：一、2011年10月21日，卓越世纪公司与竹叶山集团签订两份《吉祥谷商业项目委托运营管理合同》，根据合同约定，卓越世纪公司享有对运营标的整体运营的权利，若竹叶山集团不能整体交付运营标的就构成根本违约。二、竹叶山集团在履行合同过程中，存在多处违约情形。其一，竹叶山集团自合同签订至发出解除合同通知前，一直没有将运营标的10267.12平方米整体交付，包括营销中心面积226.92平方米、一号楼三楼房屋面积1667.94平方米、6栋一层商铺133.2平方米等。其二、竹叶山集团已经交付的运营标的存在排污和漏水问题。其三、竹叶山集团交付的房屋台阶和路面存在破损问题。其四、竹叶山集团擅自破坏租赁房屋结构，因此造成租户损失。其五、竹叶山集团未经卓越世纪公司同意，在解除合同的通知发出前，在合法的委托运营合同存续期间，直接向商户收取租金，导致合同目的无法实现，属于根本违约。其六、竹叶山集团交付的房屋消防存在问题，没有消防设计审核意见书、消防验收合格意见书及消防报警图纸，不符合合同约定的交付条件。其七、竹叶山集团怠于履行合同约定的辅助义务，未对拒交租金的租户采取停水停电措施，以便收回商铺，导致卓越世纪公司的经营损失。三、竹叶山集团在履行合同过程中的根本违约是造成卓越世纪公司不能完成项目招商、运营困难的根本原因。竹叶山集团以拖欠租金为由，向卓越世纪公司发出解除合同的通知，缺乏法律依据。但鉴于卓越世纪公司强行接管运营标的，合同已无实际履行可能，卓越世纪公司同意解除合同。解除合同的日期是确定的，应为2014年10月21日，该日期是计算运营费的截止日，但对于起始日，则应考虑扣除7个月的免费装修期。
被告陈卓、何晓罡同意卓越世纪公司的答辩意见。
被告（反诉原告）卓越世纪公司反诉称：2011年10月21日，竹叶山集团与卓越世纪公司签订两份《吉祥谷商业项目委托运营管理合同》，将位于江岸区后湖金桥大道66号建筑面积合计为10267平方米的房屋委托给卓越世纪公司经营，期限自2011年10月31日至2021年10月30日。合同约定自房产正式交付日起卓越世纪公司享有7个月的免费装修期。合同5.3规定竹叶山集团在运营期间采取积极措施，保障卓越世纪公司在委托运营期间正常经营，创造良好的经营环境；5.4约定房屋墙体不得渗水，无积水不渗漏，竹叶山集团应提供消防验收许可证；5.5约定竹叶山集团应提供房屋的技术资料包括消防设计审核意见书、消防验收合格意见书、建筑平面图、消防报警图纸。7.4约定未经对方同意，任何一方不得擅自提前终止本委托运营合同、收回或退回房屋。9.1约定竹叶山集团单方面提前终止合同，须赔偿违约金，违约金按当年全年委托运营管理费用金额支付。合同签订后，卓越世纪公司共向竹叶山集团支付了履约保证金100万元。但竹叶山集团在履行合同的过程中根本违约，致使合同目的不能实现。因竹叶山集团强行接管了运营标的，合同已经不可能履行，卓越世纪公司同意解除合同，并追究竹叶山集团的违约责任，包括返还保证金、赔偿损失、支付违约金，并承担本案的反诉费用。为维护卓越世纪公司的合法权益，特提起反诉，请求判令：一、竹叶山集团返还卓越世纪公司保证金100万元；二、竹叶山集团赔偿卓越世纪公司广告费44.01万元，商业软装工程费用46.1037万元；三、竹叶山集团支付卓越世纪公司违约金630.8134万元；四、竹叶山集团承担反诉费用。
原告（反诉被告）竹叶山集团辩称：一、关于合同性质，根据卓越世纪公司提交的证据显示双方均认为合同为租赁合同。二、关于本案争议的合同的履行，已生效判决认定卓越世纪公司已三次支付10267平方米的物业费；竹叶山集团2013年7月26日将漏水的三楼修好后发函给卓越世纪公司，要求其收房；卓越世纪公司与ＸＸ高之间的租赁合同与竹叶山集团无关；另外，判决还认定了卓越世纪公司占用营销中心的时间为9个月，竹叶山集团的受托人已履行了日常的维修义务，交付的房屋已经消防验收合格了；交通管制不是竹叶山集团的原因造成的，卓越世纪公司因交通管制要求减免租金不符合合同的约定。综上，卓越世纪公司多次拖欠租金，给竹叶山集团造成经济损失，请求法院查明事实，驳回卓越世纪公司的反诉请求。
陈卓、何晓罡同意卓越世纪公司的反诉请求。
原告（反诉被告）竹叶山集团向本院提交如下本诉证据：
证据一、房产证和土地证；
证据二、《吉祥谷商业项目委托运营管理合同》两份；
证据三、支付系统专用凭证、进账单；
证据四、解除合同通知书；
证据五、EMS快递单；
证据六、授权委托书；
证据七、工作联系函及快递单；
证据八、卓越世纪公司的工商登记资料；
补充证据一、账号信息；
补充证据二、民事判决书；
补充证据三、消防审核意见书；
被告（反诉原告）卓越世纪公司向本院提交如下本诉证据：
证据一、《吉祥谷商业项目委托运营管理合同》两份、商铺平面图、《吉祥谷商铺物业服务协议》、《吉祥谷商铺用电及用水协议》；
证据二至四十一、各类往来函件及照片；
证据四十二、工商登记资料；
证据四十三、民事判决书；
证据四十四、卓越世纪公司与租户的来往函件；
被告（反诉原告）卓越世纪公司向本院提交如下反诉证据：
证据一至四、谈话笔录四份；
证据五、工作记录；
证据六、开庭笔录；
证据七、民事判决书；
证据八至十、收据三份；
证据十一、卓越世纪公司与名车汇签订的广告位租赁合同；
证据十二、卓越世纪公司与各商铺签订的租赁和经营管理合同；
证据十三、收据；
原告（反诉被告）竹叶山集团未向本院提交反诉证据。
被告陈卓、何晓罡未向本院提交证据。
经竹叶山集团申请，本院向中国银行湖北省分行调取了卓越世纪公司的银行流水。
卓越世纪公司、陈卓、何晓罡对竹叶山集团提交的本诉证据一至八及补充证据、本院调取的银行流水的真实性无异议；竹叶山集团对卓越世纪公司提交的本诉证据一、二、本院调取的银行流水的真实性无异议，证据三的真实性不认可，证据四、四十四的真实性不发表意见，证据五至四十三的真实性无异议。竹叶山集团对卓越世纪公司提交的反诉证据一至八的真实性无异议，对证据九至十三不发表意见；陈卓、何晓罡对卓越世纪公司提交的本诉、反诉证据均无异议。双方对真实性均无异议的证据，经核对，本院对真实性予以认定；卓越世纪公司提交的本诉证据三、四及四十四，竹叶山集团不发表质证意见，本院经与原件核对，对真实性予以认定。卓越世纪公司提交的反诉证据九至十三未提交原件，且与本案双方的争议无实质关联性，本院不予采信。
经审理查明：2011年10月21日，竹叶山集团（委托方、甲方）与卓越世纪公司（运营管理方、乙方）签订两份《吉祥谷商业项目委托运营管理合同》，约定：1.1委托运营标的：委托运营标的位于江岸区后湖金桥大道66号（吉祥谷）1单元1、2、3层，建筑面积4293.6平方米；2、3、5、6、7单元1、2层，建筑面积5973.52平方米；房屋结构为钢混，在签订本合同时甲方是该委托物合法的唯一产权人。2.2委托运营期限：1单元1、2、3层标的的委托运营期限自2011年10月31日至2023年10月30日止；2、3、5、6、7单元1、2层标的的委托运营期限自2011年10月31日至2021年10月30日止。2.2在被委托运营期间乙方需按照约定交纳全部的委托运营费及其它费用。3.1乙方应缴纳商业运营费用，且双方约定此费用应为税后费用，具体委托运营费用如下：1单元1、2、3层，第1、2委托年度月委托运营费用为每平方米60元，第3委托年度为每平方米64元；2、3、5、6、7单元1、2层，第1、2委托年度月委托运营费用为每平方米40元，第3委托年度为每平方米42元。3.2缴付方式：委托运营费用按每季度缴付一次的方式。1单元1、2、3层第一季度的费用为人民币772848元，于2012年5月31日支付；2、3、5、6、7单元1、2层第一季度的费用为人民币716823元，于2012年5月31日支付。3.3免费装修期：甲方给予乙方享有7个月的免费装修期（自房产正式交付日起算，此处的交付仅指将委托运营标的转移给乙方使用），供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付委托运营费用（不论乙方是否在该装修期内开业），但装修期内所发生的水、电、物业、卫生、各类税费及经营产生的费用由乙方自行承担。3.4履约保证金：本合同自签订之日起三日内，1单元1、2、3层标的及2、3、5、6、7单元1、2层标的的运营，乙方应各向甲方缴付人民币50万元作为履约保证金。第一委托年度期满日，即2012年10月30日，乙方向甲方各增加缴纳人民币25万元作为首次履约保证金的补充。3.5本合同终止或解除后，在乙方结清委托运营费及其它费用、水电费、电话费、宽带费、有线电视费、物业管理费及其他应交而未交的费用后，甲方在7个工作日内无息退还乙方全部履约保证金。若乙方未在规定时间内结清前述各项费用，甲方有权从乙方履约保证金中直接扣除；如有余款，则将余款无息退还给乙方；如履约保证金不足以抵扣的，则乙方应将前述各项费用一次性交清。3.7乙方应于每个委托运营季度届满十个工作日前向甲方交付下一季度的委托运营费用。若上述期限的最后一日恰逢法定休假日，则乙方应在休假日结束后的三天内向对方履行义务。5.4甲方有义务保证甲方提供的建筑主体结构符合下列要求，否则由此引起的修缮费用由甲方承担：5.4.3墙标准：墙体不得渗水。5.4.4房屋标准：（1）屋面必须排水畅通，无积水、不渗漏。5.4.5内部设施要求：甲方负责提供房屋消防一审验收许可证。6.1委托运营期间，乙方有权按本合同约定的用途使用委托运营标的，对委托运营标的具有正常经营及使用权，并可享受甲方公布的优惠政策及服务。6.10委托运营期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修，费用由甲方承担。确实因房屋损坏或维修房屋造成乙方无法使用的，甲方应延长该房屋的委托运营期限或减免该房屋在因维修导致停业期间的委托运营费用。7.1委托运营期限届满，本合同终止。7.3有下列情形之一时，甲方有权解除本合同：7.3.1乙方未按本合同约定支付委托运营费及物业管理费用，并经催告后仍未全额支付的。9.1甲方单方面提前终止合同，须赔偿乙方违约金，违约金额按当年全年委托运营管理费用金额支付违约金。9.2乙方单方面提前终止合同，须赔偿甲方违约金，违约金额按当年委托运营管理费用金额支付违约金。
2011年11月8日，卓越世纪公司按照上述合同的约定向竹叶山集团缴纳委托运营保证金100万元，开始运营吉祥谷商业项目。2011年11月30日，卓越世纪公司与武汉竹叶山物业管理有限公司（以下简称竹叶山物业公司）签订《吉祥谷商铺物业服务协议》，约定由竹叶山物业公司为卓越世纪公司提供上述两份吉祥谷委托运营合同项下商铺的物业服务，包括公用部位及公用设施设备的管理、维护、维修、保养服务，公用区域的保洁、安防、公共绿地养护，装饰装修的管理服务等。
2011年10月30日，竹叶山集团出具授权委托书，委托竹叶山物业公司收取两份《吉祥谷商业项目委托运营管理合同》中相关费用。
2012年4月27日，卓越世纪公司与案外人ＸＸ高签订《物业办公室租用协议》，将吉祥谷二期6栋1层商铺7出租给ＸＸ高用作物业办公，面积133.2平方米。卓越世纪公司与竹叶山集团另外签订《租赁合同》，将吉祥谷1号楼1017、1018、1019、1020商铺出租给竹叶山集团，面积为226.92平方米，租期2012年6月1日起至2012年12月31日止，租金标准60元／平方米／月。
2012年5月31日，卓越世纪公司向竹叶山集团交纳第一期运营费用1227848元，并于2013年11月15日、2013年11月20日、2013年11月27日、2013年12月12日、2014年1月8日，陆续向竹叶山集团交纳运营费用100万元、50万元、50万元、30万元、70万元，共计4227848元。
卓越世纪公司在吉祥谷项目运营过程中，与竹叶山集团及竹叶山物业公司有系列函件往来。其中，2012年5月25日、6月27日、8月10日，卓越世纪公司向竹叶山集团及竹叶山物业公司发函称一号楼三楼有排污等问题因而未达到交房标准，第一租赁费用里扣除一号楼三楼面积，扣除金额为1454.57×60×3=261822.6元。2013年1月24日，卓越世纪公司向竹叶山集团发工作联系函，向竹叶山集团反映如下问题：1、营销中心一直以竹叶山集团的销售目的使用，该营销中心面积为226.92平方米，竹叶山集团自2012年3月至今一直使用该营销中心；2、一号楼面积为1454平方米，为三楼预留的出入口面积分别为一楼108.4平方米，二楼115.54平方米，合计1677.94平方米。由于一号楼三楼的排污问题至今仍未交房，所以与三楼相关的这1677.94平方米面积并未交付……；3、前期因金桥大道的路面破损，签订合同时双方协商并明确约定因道路建设导致门面无法正常经营，甲方将给与乙方一定补助，前期乙方还明确表示过愿意配合甲方共同完成修路事宜以加快道路建设，以促进本物业的交房；……
2013年9月30日，卓越世纪公司向竹叶山物业公司发联系函，认可一号楼三楼的排污问题到2013年8月才逐步解决；竹叶山集团租用的面积为226.92平方米的营销中心至2013年3月4日正式交还。2014年3月11日，卓越世纪公司向竹叶山物业公司发联系函，反映一号楼三楼因漏水而造成无法使用的实际面积为1677.94平方米，排污问题一直到2013年8月竹叶山物业公司通知验收，但直至2014年3月发现该房屋仍有漏水现象，物业给予的答复一直是正在维修中。
卓越世纪公司发给竹叶山集团的函件中还涉及商铺前部分台阶破损、高空抛物、商户“七天酒店”、“MINI改装”、“三环捷通”房屋漏水、ＸＸ高将物业办公用房转租他人，竹叶山集团未及时开具发票等事项。
2014年4月22日，竹叶山集团向卓越世纪公司发函称吉祥谷一号楼三楼商铺（面积1677.94平方米）由于漏水原因未交付，于2013年7月5日至7月12日向卓越世纪公司发函确认验收一号楼三楼漏水维修合格，进行交付。作为营销中心使用的商铺1017、1018、1019、1020（面积226.92平方米），于2013年3月4日交付。另有武汉市江岸区人民法院已生效民事判决，认定：吉祥谷一号楼三楼（面积1677.94平方米）存在漏水情况，竹叶山物业公司于2013年7月对漏水部分进行修缮。2013年7月5日，竹叶山物业公司向卓越世纪公司发出《联系函》，记载“贵司向我司反映一号楼三楼漏水问题需要修缮，我司现已全部修缮完工，请贵司在五个工作日内安排人员与我方联系组织验收，如贵司未派人验收，五个工作日后我司视同贵司已经验收并交付于贵司。请贵司验收之日起缴纳该部分商铺的物业费，特发此函予以确认”。2013年7月26日，竹叶山物业公司再次向卓越世纪公司发出《联系函》，记载“我司在2013年7月5日已经派人贵司验收一号楼三楼漏水维修工作，但贵司一直借各种理由不接收我司发送的函件，现已经接近三个星期，贵司仍然不安排人员验收，我司根据前期送函内容视为贵司于2013年7月12日已经验收一号楼三楼漏水维修合格，特发此函予以确认”。庭审中，竹叶山集团同意自2013年8月1日开始计算一号楼三楼运营费用。
卓越世纪公司在2014年1月8日最后一次向竹叶山集团缴纳运营费用70万元后，未再缴纳任何运营费用。竹叶山集团在发函多次催缴未果的情形下，于2014年9月12日向商户大能隔音、俊杰汽车收取2014年9月1日至2015年2月28日租金63600元、79380元，于2014年9月25日向商户一江水收取2014年5月15日至2014年11月14日租金342168元，于2014年12月31日向商户多依美收取2014年10月15日至2015年4月14日的租金26250元。竹叶山集团直接收取“吉祥谷”租户截止2014年10月31日的租金363501.5元。
2014年10月27日，竹叶山集团向卓越世纪公司发出解除合同通知书。庭审中，卓越世纪公司认可公司2014年10月28日收到该通知书，并同意于该日解除合同。
另查明，卓越世纪公司于2007年3月15日成立，注册资本于2011年3月2日由50万元变更为500万元，分别由陈卓、何晓罡、案外人殷骏各增资170万元、150万元、130万元。2011年3月2日，卓越世纪公司验资账户转入450万元增资款，于次日全部转出。庭审中，陈卓、何晓罡认可其抽逃增资的事实。另外，陈卓认可使用其个人账户向部分租户收取租金，而由卓越世纪公司出具收据的事实。
本案争议的焦点：两份《吉祥谷商业项目委托运营管理合同》的履行过程中哪方违约并应承担违约责任以及陈卓、何晓罡作为卓越世纪公司股东的责任。
本院认为，竹叶山集团与卓越世纪公司于2011年10月21日签订的两份《吉祥谷商业项目委托运营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。在履行合同中发生纠纷诉至本院后，双方均同意合同于2014年10月28日解除，因此该两份合同已合意解除，对竹叶山集团的该项请求，本院予以支持。
关于竹叶山集团委托运营标的未在合同签订后全面交付是否构成违约的问题。根据双方签订的两份《吉祥谷商业项目委托运营管理合同》的约定，竹叶山集团委托卓越世纪公司运营标的包括吉祥谷1单元1、2、3层，2、3、5、6、7单元1、2层，建筑面积共计10266.52平方米。竹叶山集团至迟应在卓越世纪公司向其缴纳履约保证金后，将房屋交付给卓越世纪公司。但一号楼三楼（建筑面积1677.94平方米）因漏水原因，竹叶山集团未能与其他房屋同时交付，违反了合同关于委托运营面积的约定，属违约行为。对于该部分面积的运营费用，应作相应扣减。对于扣减的期限，竹叶山集团认为2013年7月一号楼三楼修复完毕达到交付条件，几次发函要求卓越世纪公司验收，卓越世纪公司未验收，应视为房屋已合格交付，运营费用应扣减至2013年7月31日。对此，本院认为，一号楼三楼双方没有正式的交付手续，竹叶山集团用函件的形式设置卓越世纪公司的默示义务并无法律效力，即使以此认定卓越世纪公司2013年7月怠于验收，那么根据双方合同约定自房产正式交付日起算有7个月的免费装修期，运营费用应从2014年3月开始计算。而卓越世纪公司2014年3月11日向竹叶山集团发函仍旧反映一号楼三楼的漏水问题，竹叶山集团对此未举证予以回应。由此，一号楼三楼是否已经达到交付条件，于何时达到交付条件并交付受托方，现无确凿证据予以证明，故一号楼三楼（建筑面积1677.94平方米）的运营费用，应从总运营费用中予以扣除。卓越世纪公司主张用作物业用房的133.2平方米应在运营面积中应予扣除，因卓越世纪公司与案外人ＸＸ高签订的《物业办公室租用协议》，竹叶山集团对此不予认可，故对卓越世纪公司关于物业用房面积应扣减的抗辩不予支持。
关于卓越世纪公司未足额支付合同期内的运营费用是否构成违约的问题。本院认为，竹叶山集团向卓越世纪公司交付了除一号楼三楼以外的委托运营标的，卓越世纪公司向竹叶山集团陆续支付运营费用共计4227848元，并支付了保证金100万元。依据委托运营合同关于运营费用标准及缴付方式的约定，扣减未予交付的一号楼三楼面积1677.94平方米，返租九个月零三天用作营销中心的面积226.92平方米，卓越世纪公司2012年5月31日至2013年5月31日应支付的运营费用为4626666.48元【（4293.6-1677.94）平方米×60元／平方米／月×12月＋5973.52平方米×40元／平方米／月×12月-226.92平方米×60元／平方米／月×9.1月=4626666.48元】，卓越世纪公司自2012年5月31日至2014年1月8日累计支付的运营费4227848元尚不足以覆盖一年的费用。故卓越世纪公司拖欠运营费的行为构成违约。竹叶山集团要求卓越世纪公司支付所欠运营费用的请求，本院予以支持，所欠运营费用数额应以实际运营面积为依据，自合同约定的支付日起按月委托运营费用计算至2014年10月28日合同解除之日止，扣除已交纳的运营费、履约保证金以及竹叶山集团直接收取“吉祥谷”租户合同解除前的租金。具体计算如下：（4626666.48元＋（4293.6-1677.94）平方米×60元／平方米／月×5月＋5973.52平方米×40元／平方米／月×5月＋（4293.6-1677.94）平方米×64元／平方米／月×12月＋5973.52平方米×42元／平方米／月×12月-（4293.6-1677.94）平方米×64元／平方米／月÷30天／月×2天＋5973.52平方米×42元／平方米／月÷30天／月×2天】-4227848元-1000000元-363501.5元=6006313.94元，卓越世纪公司应将该款支付给竹叶山集团。关于竹叶山集团主张的运营费利息，因竹叶山集团在履约过程中确实存在未全部交付委托运营标的，未及时向卓越世纪公司开具已缴纳运营费的发票，已交付房屋中对卓越世纪公司反映的部分漏水现象无回馈等情形。竹叶山集团对卓越世纪公司没有按时交纳运营费存在一定责任，故对合同解除前的运营费利息，本院不予支持，合同解除后的运营费利息按照中国人民银行同期贷款利率计算。
关于竹叶山集团诉请卓越世纪公司返还向商户收取的合同解除后的运营费用98509.73元，因竹叶山集团并未举证证明该项事实，即使卓越世纪公司向商户收取了上述运营费用，也应向商户返还，竹叶山集团无权直接向卓越世纪公司进行主张，故对竹叶山集团的该项诉请，本院不予支持。
竹叶山集团未能将一号楼三楼与其余委托运营标的同时交付虽是违约行为，但并不属于卓越世纪公司所称系致使合同目的不能实现的根本违约行为。其一，从交付面积的比例看，竹叶山集团未交付部分的面积为1677.94平方米，仅占合同约定应交付面积10266.52平方米的16%左右，因而合同约定的主要交付义务已经履行。其二，从实际运营情况看，卓越世纪公司将受托运营的房屋分割租赁给不同的商户经营，并未整体对外招租，一号楼三楼未交付的事实没有致使已交付房屋空置无法使用。因此，违约部分对合同目标实现的影响程度并非为根本性的，卓越世纪公司对委托运营合同的期待利益没有完全实质性剥夺。故，在委托运营合同没有对运营标的未全部交付约定具体违约条款且未交付面积委托运营费全额扣除的情况下，卓越世纪公司认为竹叶山集团在履行合同过程中根本违约，致使合同目的不能实现，要求竹叶山集团按照全年委托运营管理费用支付违约金6308134元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于卓越世纪公司主张返还100万元保证金的反诉请求，因合同约定该保证金为履约保证金，而卓越世纪公司目前尚拖欠竹叶山集团运营费用6006313.94元，履行合同严重不符合约定，故本院对卓越世纪公司返还保证金的反诉请求，不予支持。关于卓越世纪公司要求竹叶山集团赔偿广告费和商业软装工程费的反诉请求，卓越世纪公司向竹叶山集团支付运营费用以获取运营吉祥谷商业项目的权利，双方的合同并没有对广告费和商业软装工程费用作出约定，该费用的支出是卓越世纪公司自身的运营成本，在卓越世纪公司违反主要合同义务，合同提前解除的情况下，无权要求竹叶山集团赔偿广告费和商业软装工程费，对其该项反诉请求，本院不予支持。
关于卓越世纪公司股东陈卓、何晓罡的责任问题。陈卓、何晓罡存在抽逃出资的行为，应对卓越世纪公司就案涉债务不能清偿的部分在其抽逃出资本息范围内承担补充赔偿责任。陈卓、何晓罡作为卓越世纪公司的股东，应按期足额缴纳公司章程中规定的认缴出资额。但卓越世纪公司用于增加公司注册资本金的450万元，均系借用他人现金存入卓越世纪公司账户，在完成验资后，即将资金转出。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十二条第一款第（四）项，对照陈卓、何晓罡对卓越世纪公司增加注册资本金的运作方式，应认定陈卓、何晓罡抽逃出资的行为成立。依据该规定第十四条第二款，陈卓、何晓罡应对卓越世纪公司所欠竹叶山集团委托运营费用不能清偿的部分在其抽逃出资本息范围内承担补充赔偿责任。因竹叶山集团并未举证证明陈卓除自身抽逃出资外还有协助其他股东抽逃出资的行为，故对竹叶山集团要求陈卓对全部450万元抽逃出资承担连带责任的诉请，本院不予支持。仅陈卓使用个人账户收取部分租户租金的事实不足以认定为公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，竹叶山集团以此要求陈卓对卓越世纪公司拖欠的运营费用及利息承担连带责任的诉请，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十二条第一款第（四）项、第十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）武汉竹叶山集团股份有限公司与被告（反诉原告）武汉卓越世纪物业管理有限公司2011年10月21日签订的《吉祥谷商业项目委托运营管理合同（1单元1、2、3层）》、《吉祥谷商业项目委托运营管理合同（2、3、5、6、7单元1、2层）》于2014年10月28日解除；
二、被告（反诉原告）武汉卓越世纪物业管理有限公司向原告（反诉被告）武汉竹叶山集团股份有限公司支付商业运营费用6006313.94元及利息（以6006313.94为本金按照中国人民银行同期贷款利率自2014年10月28日计算至付清之日止）；
三、被告陈卓在抽逃出资170万元的范围内、何晓罡在抽逃出资150万元的范围内对武汉卓越世纪物业管理有限公司所欠武汉竹叶山集团股份有限公司的前述债务不能清偿的部分向武汉竹叶山集团股份有限公司承担补充赔偿责任；
四、驳回原告（反诉被告）武汉竹叶山集团股份有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）武汉卓越世纪物业管理有限公司的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费71975元，由原告（反诉被告）武汉竹叶山集团股份有限公司负担18131元，由被告（反诉原告）武汉卓越世纪物业管理有限公司负担53844元；反诉案件受理费39636元，由被告（反诉原告）武汉卓越世纪物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院（单位编码：103001），开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，帐号：05×××69-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 娜
审 判 员 蹇鹏飞
人民陪审员 罗文玲
二〇一六年九月二十日
书 记 员 付青华