湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂丹江口民初字第01675号
原告（反诉被告）：丹江口市住房保障管理中心。
法定代表人：孙军，该中心主任。
委托代理人：李新，该中心职工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等。
委托代理人：陶静宏，湖北延津律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等。
被告（反诉原告）：陈有明，男，生于1969年1月28日，汉族。
委托代理人：王中明，丹江口市诚信法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
原告丹江口市住房保障管理中心（以下简称：房管中心）诉被告陈有明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法由审判员周智华独任审判。被告陈有明在庭审辩论终结前提起反诉。本院于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告房管中心的委托代理人李新、陶静宏，被告陈有明以及委托代理人王中明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告房管中心起诉并对反诉抗辩称：被告陈有明于2000年8月住进我中心管理的直管公房内，两室一厅，面积58.09㎡，租赁合同约定每月按时交纳房租49.96元。从2001年4月以后，被告以各种理由拒绝缴纳。从2001年4月至2015年8月，共计173个月×49.96元／月，计8643.08元。我中心于2014年6月20日向被告发出催缴房租通知书，2015年8月13日又向被告下达了解除租约通知书，均无果。为此，特提起诉讼，要求被告交清从2001年4月至2015年8月拖欠房租费8643.08元，并按合同约定支付违约金200元，合计8843.08元；解除双方签订的租约收回房屋，本案诉讼费由被告负担。被告陈有明提出的反诉讼中要求办理房产证的请求，根据丹江口市建设局丹建（2004）58号文件规定，陈有明不属于移民户，不能办理房产证；支付维修费请求已过诉讼时效，维修房屋，租户应当通知房产所，由其查证做记号后维修；对保证金的请求，58号文件有规定，也不能退还；对水电设施费、物业管理费请求等，根据17号文件规定，也不能退还。总之，被告陈有明的反诉请求应予驳回。
原告房管中心为支持其诉讼请求和抗辩意见，向本院提交了如下证据：
证据1：原告的组织机构代码证、丹江口市机构编制委员会文件丹编（2014）13号《关于市房产局及所属事业单位机构编制有关事项的批复》复印件各1份、法定代表人身份证明1份。拟证明：原告的主体资格。经质证，被告对该证据无异议。本院对该证据的证明效力予以确认。
证据2：原告向被告发出的催缴房租通知书（复印件）、催缴通知书回执（原件）、丹江口市均州路办事处迎宾桥社区居民委员会的证明各1份。拟证明：原告与社区职工冯婷婷一起向陈有明送达了催缴通知书，送达后我方立即电话联系了陈有明。经质证，被告陈有明对该证据有异议，认为该通知未送达到本人手中，房管中心送达的该通知不符合法定条件。本院对该证据的真实性予以确认，对被告陈有明的质证意见将结合本案的其他证据予以分析认定。
证据3：原告向被告发出的解除租约通知书1份。拟证明：被告方违约，原告已向被告发出了解除合同通知。经质证，被告陈有明认为该通知未送达本人。经当庭核实，被告陈有明等人在楼梯间上按了防盗门，原告方工作人员不能直接将通知送达到陈有明家中，将通知张贴在陈有明等人安装的防盗门上，并电话通知了陈有明，被告陈有明认可接到电话，但具体内容没有看。本院认为：由于楼梯间上按了防盗门，原告将通知张贴在防盗门上，并电话通知了被告陈有明，陈有明没有看，是其本人的问题。对该证据的证明效力予以确认。
证据4：丹江口市公房租约1份。拟证明：原告与被告陈有明有租赁关系。经质证，被告对该证据无异议，但该合同是拆被告的旧房后给被告解决的房屋。本院对该证据的真实性予以确认，对被告陈有明的质证意见将结合本案的其他证据予以分析认定。
证据5：丹江口市公房房租收据复印件1份。拟证明：被告陈有明是房管中心的承租户。经质证，被告对该证据无异议。本院对该证据的证明效力予以确认。
证据6：直管公房房屋产权证复印件1份。拟证明：康居3号、4号、5号楼房属于原告管理的直管公房，陈有明居住在康居4号房。经质证，被告陈有明对该证据有异议，认为应当提交原件，该证据不能证明是国有的。本院对该证据的真实性及被告陈有明的质证意见将结合本案的其他证据予以分析认定。
证据7：原告陈有明租赁直管公房的申请书1份。拟证明：被告陈有明因当时经济能力有限，不购买房屋，申请租住公房。
经质证，被告陈有明对该证据的真实性无异议，但认为不能证明该房屋是租住的，应当是原告方返还陈有明的房屋。本院对该证据的真实性予以确认，对被告陈有明的质证意见将结合本案的其他证据予以分析认定
证据8：丹江口市人民政府丹政发（1998）17号文件（以下简称：17号文件）复印件。拟证明：改造区域包括9代区，对无经济能力不能购买房屋的经申请核实后可以租住，拆除陈有明的房屋也属于直管公房。经质证，被告陈有明对该证据的真实性无异议，但认为原告不能证明该房屋的所有权。本院对该证据的真实性予以确认，对被告陈有明的质证意见将结合本案的其他证据予以分析认定
被告陈有明答辩并反诉称：本人的父亲是老均州移民，本人与父母原住在丹江口市城关镇九代区的私有平房。原告在1999年危房改造拆迁本人父母房屋，当时签有拆迁补偿安置协议书。后原告在分配楼房时以不交出拆迁安置协议书原件不交房为由，强行收回本人安置协议书原件后为本人分配了一套楼房。在交付楼房时，收取的多项不应有费用，特别严重的是把本人原私有房在返建楼房时应当返还为私房却变为公房。故根据丹江口市丹建（2004）58号文件（以下简称：58号文件），原告隐瞒政策，侵占了本人财产及合法权益，特提起反诉，要求原告房管中心根据58号文件，给本人办理房屋所有权证，支付本人垫付的房屋维修费用3300元，退还多收取的房屋保证金4647.2元及其他款1702.6元，并承担本案诉讼费。被告陈有明在庭审辩论中提出原告要求支付房屋租金和违约金的请求已过诉讼时效的抗辩意见。
被告陈有明为支持其抗辩理由和反诉请求，向本院提交了如下证据：
证据1：被告的身份证复印件1份；证明：被告的主体资格。经质证，原告对该证据无异议。本院对该证据的证明效力予以确认。
证据2：2004年9月2日丹江口市建设局58号文件复印件1份。拟证明：被告属于移民户，不应当缴纳房租费，根据58号文件规定原告应当给被告办理房屋所有权证。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为58号文件规定在1957年前出生的才属于移民，而陈有明是1969年出生，不是文件规定的移民。本院对该证据的真实性予以确认，对原告的质证意见予以采纳。
证据3：1987年9月19日陈茂华取得的土地使用证1份。拟证明：被告和父母亲在9代区居住，是老均州移民赔偿的房屋，属于私有房屋，并有土地使用证，原告在危房改造后应返还给被告住房。经质证，原告对该证据有异议，认为该土地使用证已被丹政发（1998）17号文件的第四条废止，且与被告无关。本院对该证据的真实性予以确认，对原告的质证意见将结合本案的其他证据予以分析认定.
证据4：被告的父亲陈茂华的身份证及户口本复印件各1份。拟证明：被告的父母亲是均州移民，符合文件规定，被告符合应当给办理房产证条件。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为对陈有明父亲的住房已按政策发放了权属证书，与陈有明无关，9代区属于直管公房。本院对该证据的真实性予以确认，对原告的质证意见将结合本案的其他证据予以分析认定。
证据5：原告于2008年8月17日出具的收据7份。拟证明：原告收取被告不应有的费用，依法应当退还；缴纳的铝合金费用、生活垃圾费、保证金、水电设施费等，通过这些费用应当认定为该房屋属陈有明本人购买的房屋，若是承租户就不存在交纳这些费用的事情。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为是按当时的规定收取的，不应退还，其中有租赁费，证明双方签订了租赁合同。本院对该证据的真实性予以确认，对原告的质证意见将结合本案的其他证据予以分析认定。
证据6：张永新于1999年5月22日与原告签订的拆迁补偿安置协议书复印件1份。拟证明被告和父母亲在9代区居住，在拆迁过程中原告和每户都签订了拆迁补偿安置协议书，原告在分配楼房时收回协议书原件后方可办理楼房入住手续，被告的拆迁补偿安置协议书在原告处。经质证，原告对该证据有异议，认为对拆迁安置是根据17号文件规定，先由每户自行购买，不购买的可申请租住。本院对该证据的真实性予和原告的质证意见将结合本案的其他证据予以分析认定。
证据7：2015年9月8日李有芝、张永新的证明各1份。拟证明：被告在9代区居住，原告和9代区居民每户都签有拆迁补偿安置协议书，原告在分配楼房时收回协议书原件后方可办理楼房入住手续，被告的拆迁补偿安置协议书原件在原告处。经质证，原告对该证据无异议，但认为收回协议是为了安置住户。本院对该证据的证明效力予以确认。
证据8：2015年9月12日杜春菊、李俊的证明各1份，2015年9月15日谢申义的证明1份及3份收条，4张照片。拟证明：被告居住的4号楼房因年久漏水，水到楼下造成邻居家里损坏，被告请人维修3次，支付费用3300元。经质证，原告对该证据有异议，认为对直管公房的维修有规定，租赁合同上也有约定，房屋若漏水住户应向原告报告，核实查证后进行维修。本院对该证据的真实性和原告的质证意见将结合本案的其他证据予以分析认定。
证据9：湖北省郧阳专员公署文件（66）郧专字138号文件复印件1份。拟证明：移民搬迁的房屋交由居民自住自修不收房租，该文件属于1966年发布的文件且并没有废止，该文件大于丹江口市发表的文件效力。经质证，原告对该证据无异议，但认为9代区房屋属于直管公房，归国家所有，不能达到被告的证明目的，
经审理查明：原告房管中心由原丹江口市房产管理一所（以下简称：房产一所）、二所于2014年7月22日合并成立。被告陈有明原住九代区9.73平方米的房屋，因危房改造被拆迁，在安置住房时，按（1998）17号文件规定先售后租的原则，对被拆迁户予以安置。被告因经济困难不能购房，于2000年8月11日向原房产一所申请租住公房。得到批准后，于2000年8月17日与房产一所签订了《丹江口市公房租约》，该租约约定乙方（指被告）租赁甲方（指房产一所）管理的九代区康居4号楼1单元8层面积为58.09平方米的公房，租赁期限从2000年8月至2003年8月；甲方应确保楼房内的水电畅通；屋顶塌陷、溜瓦漏雨由甲方修缮；乙方在签订租约时，应一次性向甲方缴纳保证金4647.20元，租约期满后，房屋、设施经甲方验收完好无损方可退还；乙方应在每月20日前交清当月的租金；乙方若需对房屋进行装饰装修，应经甲方同意，其费用自理，租约期满后按甲方要求恢复原状或予以保留，保留部分不以补偿，也不作为资产抵扣租金；乙方若有违反，甲方有权收回公房终止租约，并处违约金100元至200元；双方签字盖章、公证后生效等条款。原告按照被告所租房屋面积确定每月应缴房租49.96元。合同签订后，被告于2000年8月17日将2000年8月至2001年1月的租金交清，共计299.76元，同日，被告陈有明还向原告交了房屋租赁保证金4647.20元、工本费5.50元、水电设施费780元、水表和电表费150元、建筑垃圾和生活垃圾费以及物业管理费92元、铝合金差价675.10元，各项费用共计6649.56元。原告认可租金交至2001年3月。被告在居住期间，因房屋漏水请人维修3次，分别于2007年4月10日支付维修费1500元，2012年8月20日支付维修费1000元，2014年7月10日支付维修费800元，共计3300元。2014年6月13日原告的职工和丹江口市均州路办事处迎宾桥社区工作人员向被告送达催缴租赁费通知，被告未交纳房租。原告于2015年8月13日向被告送达了终止租约通知书，要求解除合同收回该房屋，并交清拖欠的房租费，但被告未同意。被告自2001年4月至2015年8月尚欠租金8643.08元（173个月×49.96元／月），原告遂向本院提起诉讼。被告在诉讼中提出反诉。
另查明：17号文件规定城区危房改造（含直管公房）拆迁安置实行“拆一还一、差价互补”的原则，对放弃安置的可以给予奖励。安置房屋本着“先售后租”的原则选层选房。58号文件规定解决移民问题的范围原则是以1957年4月以前出生（搬迁过程中以实际出生人口）、原属均县城关居民户口，并随居民集体迁移到丹江城区，现仍居住城区市直管公房的住户。
本案争议焦点：1、被告是否应当缴纳租金承担违约责任？2、租赁合同是否应当解除？3、被告要求办理房屋所有权证的理由是否成立？4、原告应否返还被告的房屋维修费、保证金及其他款项？
本院认为：房产一所与被告签订的《丹江口市公房租约》，虽有公证后生效的条款，但未经公证，原告向被告交付了房屋，被告缴纳了部分租金和相关费用，双方的实际行为应视为对租约生效条款的变更，原告已履行了交付义务，被告已履行了接收义务和缴费的部分义务，是双方真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，该租约为有效合同，双方应当按约定享有权利和履行各自的义务。合同期满后，未续签租赁合同，被告继续使用，原合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。房管中心是由房产一所和房产二所合并成立，因此，房产一所的权利义务应由原告房管中心承继。1、被告是否应当缴纳租金承担违约责任的问题。本案诉争的房屋所有权、管理权至今归原告拥有，双方签有租赁合同，存在租赁关系，故原告要求被告支付拖欠租金的请求，本院予以支持。被告提出原告要求支付租金的请求已过诉讼时效的辩解意见，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告于2014年6月13日向被告发出了催交房租费通知，应为诉讼时效的中断，诉讼时效重新计算。2015年8月13日原告通知被告解除合同和缴纳租金，应为诉讼时效的再次中断，本院对2015年8月13日前一年即2014年8月14日起至原告起诉请求之日2015年8月26日的房租费予以支持，共计620.84元（12个月×49.96元／月＋13天×1.64元／天）。超出部分不予支持。被告已过诉讼时效的辩解意见，本院予以部分采纳。原告要求被告承担违约金200元的请求，因原告未按合同约定对被告的住房使用情况经常检查，以保证正常使用，使被告房屋漏水后不得已自己维修，原告存在管理不到位的违约行为，故其该项请求本院不予支持。2、租赁合同是否应当解除的问题。因被告长期拖欠租赁费，违反了合同约定，根据相关法律和规章的规定，租赁合同应当解除，被告应当腾退房屋，故原告此项请求，本院予以支持。3、被告要求办理房屋所有权证的理由是否成立的问题。被告要求原告给其办理房屋所有权证的反诉请求，因被告未取得该房的所有权，亦未提交该房屋归被告所有或被告按相关规定交清超出面积应补款的相关证据，且由被告本人自愿申请租房，并在签订合同时已交了部分房租费，故被告此项反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。4、原告应否支付被告的房屋维修费、返还保证金及其他款项的问题。被告要求原告支付房屋维修费的请求，原告提出了超过诉讼时效的抗辩意见，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，经审理查明，被告共维修3次，2014年7月10日支付维修费800元在两年的诉讼时效内，本院予以支持；另2次已过诉讼时效，本院不予支持。维修费800元可在被告应交的租赁费中扣减。被告反诉要求原告退还房屋保证金的请求，因双方签订的合同约定，租约期满后，房屋、设施经甲方验收完好无损方可退还，故须经原告验收完好无损后将保证金退还被告。被告反诉要求原告退还的其他费用，因其费用缴纳是被告租住房屋时，根据当时租房的情况，双方达成的协议，不违反法律、法规的禁止性规定，原告履行了交付能够使用的房屋，被告已居住十多年，故被告该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条第（三）、（四）项、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、中华人民共和国住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告丹江口市住房保障管理中心与被告陈有明所签的《丹江口市公房租约》；被告陈有明在本判决生效后十五日内将租赁原告丹江口市住房保障管理中心的康居4号楼1单元8层面积为58.09平方米的房屋予以腾退返还。
二、被告陈有明在本判决生效后十日内支付原告丹江口市住房保障管理中心房屋租赁费620.84元。
三、原告丹江口市住房保障管理中心在本判决生效后十日内支付被告陈有明房屋维修费800元；原告丹江口市住房保障管理中心在被告陈有明返还的房屋验收完好无损后退还被告陈有明房屋租赁保证金4647.20元。
四、驳回原告丹江口市住房保障管理中心的其他诉讼请求。
五、驳回被告陈有明的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费130元，由原告丹江口市住房保障管理中心负担40元，被告陈有明负担90元；反诉案件受理费65元，原告负担20元被告陈有明负担45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17234901040010701。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 周智华
二〇一五年十一月二十四日
书记员 陈 伟
附法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（三）延付或者拒付租金的。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
中华人民共和国住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》
第二十九条承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。