浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0604民初8457号原告：董清，男，汉族，1971年9月29日出生，绍兴市上虞区人，住绍兴市上虞区。原告：叶文君，女，汉族，1972年2月1日出生，绍兴市上虞区人，住绍兴市上虞区。委托诉讼代理人：季洁，浙江左右律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀芬，浙江左右律师事务所律师。被告：绍兴上虞滨江城市之星置业有限公司，住所地绍兴市上虞区章镇镇工业区，统一社会信用代码91330604564433637W。法定代表人：朱慧明，执行董事。委托诉讼代理人：叶志坚，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛思宇，浙江天册律师事务所律师。原告董清、叶文君与被告绍兴上虞滨江城市之星置业有限公司（以下简称“滨江置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案受理后，依法由审判员丁文杰适用简易程序于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告董清、叶文君的委托诉讼代理人李秀芬，被告滨江置业的委托诉讼代理人葛思宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董清、叶文君向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告返还原告人民币20万元；二、请求依法判令被告支付原告逾期归还导致原告利息损失（其中1062094元为本金乘以人民银行贷款基准利率6%从2014年3月26日算至2014年12月25日为47794元；以15万为本金乘以人民银行贷款基准年利率6%从2014年10月25日起计算至2016年3月3日为10500元；50000元为本金乘以人民银行贷款基准年利率6%从2016年3月4日起算至付清之日）；三、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告向本院申请变更诉讼请求，撤回第一项中关于定金双倍返回15万元部分。事实与理由如下：两原告系夫妻，于2014年3月24日前向被告支付1062094元购买被告位于上虞区城市之星的期房，因原告当时对城市之星楼盘一起房源户型不满意，双方未签订合同，协商一致至二期房源开放后再选房被告保留15万元作为二期开盘后选房的定金，于2014年12月24日退回912094元。后被告二期进行打折销售，原告要求享受打折优惠，但被告不同意原告享受优惠。既不肯双倍返还定金，也不肯返还15万元，几经原告催促被告于2016年3月3日退回10万元，直至今日剩余5万元扣押至今未退。原告认为，原告交全款在先，既然双方协商同意二期开盘后再选房，原告当然有权同二期客户一样享受同等市场优惠，被告既然不同意原告享受同等优惠应受到定金法则约束退还双倍定金15万元。另因被告无故长期占用原告房款，给原告家庭造成经济损失，故起诉。被告滨江置业辩称：一、原告违反定金协议未按时签署《商品房买卖合同》的约定，应当承担罚没定金的违约责任；2013年11月16日，原被告签订了《认筹协议书》与《定金协议书》各一份。其中，《定金协议书》中约定，原告预定城市之星一期6幢2单元1107室商品房一套并支付了15万元定金。原告需要在2013年11月30日前持本协议书与被告签订《商品房买卖合同》，并支付房款。如原告未能按期签订《商品房买卖合同》并支付房款，视为原告自动放弃所预定的商品房，原告所支付的定金不予退还。定金协议签订后，原告没有按照约定时间签署《商品房买卖合同》，被告于2013年12月16日发送律师函催告签约，被告于2014年3月25日付清了总房款1062094元（包含6幢2单元1107室商品房1套及车位1个）。但拒不签署《商品房买卖合同》。后原告单方提出退房要求，被告按照定金协议约定罚没其15万元违约金后返还余款。故本案存在原告单方违约，被告没有任何违约行为。二、被告从未作出豁免原告违约责任、允许原告将15万元定金留至购买二期房屋使用的承诺。被告退还房屋余款912094元、扣留15万元定金系行使定金协议约定的违约条款的权利，而非豁免其违约责任预先收取二期房屋定金的意思表示。三、被告返还10万定金系原告再三请求下做出豁免部分违约责任的意思表示。综上，本案原告违约在先，被告自愿放弃部分违约金已是对其特殊照顾，无需返还剩余违约金，请求法院驳回原告的全部诉请。原告董清、叶文君为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据：1、打款凭证一份五联，拟证明截止2014年3月25日，原告共向被告缴纳购房款1062094元；2、2014年12月11日退款审批单一份，拟证明被告同意退回原告购房款912094元，余下150000元作为原告购买二期房源中的定金；3、销售不动产统一发票三份，拟证明原告董清与叶文君具有主体资格。被告绍兴上虞滨江城市之星置业有限公司质证认为：证据1的三性均无异议；证据2的真实性、合法性没有异议，但认为缺乏关联性，证据2仅能证明被告退还房屋余款912094元，对余下15万元定金系被告行使定金协议约定的违约条款的权利，而非豁免原告违约责任并预先收取二期房屋定金的意思表示。证据3的真实性、合法性无异议，但认为没有关联性。被告绍兴上虞滨江城市之星置业有限公司为支持其抗辩，提交下列证据：4、《定金协议书》一份，拟证明双方约定原告不签署《商品房买卖合同》单方违约需承担罚没定金的违约责任；5、《律师函》一份，EMS底单一张，拟证明原告并未按照《定金协议》约定的时间签署《商品房买卖合同》，被告曾发函催告；6、《城市之星认购流程单》一份，拟证明被告已经收到定金协议。原告董清、叶文君质证认为：证据1的真实性、合法性没有异议，但缺乏关联性；证据2原告未收到；证据3的三性均没有异议。结合原被告陈述以及举证、质证，本院对上述证据认证如下：证据1、2、3、4、6真实性予以确认，证据5，被告未能提交签收依据，且原告未认可收到，故不予确认。根据以上认定的有效证据并结合双方在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2013年11月16日，董清（乙方）与滨江置业（甲方）签订了《定金协议书》一份，约定：乙方向甲方预定城市之星6幢2单元1107室商品房一套，暂定预测建筑面积约为87.45平方米。（以上虞市房地产产权登记机关预测建筑面积为准），该商品房售价为（人民币）11460元/平方米。乙方在本协议签订时支付给甲方定金（人民币）150000整（签订《商品房买卖合同》时可转为房款的一部分）。乙方需在2013年11月30日前持本协议书到城市之星销售中心现场签订《商品房买卖合同》，并支付房款，如乙方未能按期签订《商品房买卖合同》并支付房款，乙方所支付的定金不予退还。同日，原告董清在城市之星认购流程单中签字确认，已领取定金协议书一份及开盘须知一份，已领取定金收据，已领取签约说明一份。经庭审确认，15万元定金交付分别于2013年11月14日交付20000元，2013年11月16日交付130000元。另协议签订后，被告分别于2014年3月10日收到购房款402094元、10000元以及2014年3月25日收到470000元，被告开具了付款方为董清、叶文君的不动产统一发票三份，总金额为1062094元（6幢1107号及车位1个）。经双方确认，尚未签订正式的房屋买卖合同。2014年12月11日，经董清书面（客户退款审批单）申请，后被告退还给原告912094元。同时退款原因为“客户放弃此套房源，除定金壹拾伍万元整，其余房款退还”。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，签订的《定金协议书》已涉及具体的商品房以及面积、单价以及违约责任，结合已交付购房款全款（包括车库）的情况以及被告滨江置业开具的销售不动产统一发票，虽双方未签订正式的商品房买卖合同，但该《定金协议书》应认定为商品房买卖合同。结合审批单内容，原购房款退回中的剩余定金15万元的保留原因在审理中双方存在分歧，被告抗辩系因原告违约而按照《定金协议书》应支付给被告的定金，无权要求退回。原告认为系二期开盘后选房的定金，且双方均没有相关证据佐证自己的观点，本院认为，关于《定金协议书》中的定金约定，系为订立商品房买卖合同而提供的担保，但在开具购房款发票的行为中已将定金协议中的购房定金转化为主合同部分的购房款，虽未订立正式的合同，但《定金协议书》已认定为商品房买卖合同，故该定金的立约担保目的已经完成，该定金适用的条件已不能满足，对被告的抗辩不予支持。结合审批单内容，保留的15万元性质是定金，在排除该定金因违约而拒退的情况下，系原告方作出的一个新的定金立约的意思表示，而更符合一般商品房买卖合同中房源更换的交易习惯，且定金合同系实践合同，被告保留该定金的行为应确认被告已收到新的立约定金，应认定双方之间新的立约定金合同关系已经成立。同时，结合购房发票的开具对象系原告双方，而该定金的形成系购房发票涉及的两原告购房款退还中剩余的15万，原告董清亦未对叶文君的主体有异议，该定金的支付主体应认定为两原告，故对两原告的主体适格予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，立约定金通过保留方式交付给被告，作为订立商品房买卖合同担保后，且双方均未有证据证明未能订立商品房买卖合同的责任归属，故符合第四条规定的条款，对原告要求归还定金5万元的诉讼请求予以支持。其他关于原告主张的逾期利息损失，本院认为，原告方未有事实依据和法律依据证明被告归还购房款及保留的定金存在违约或违反法律规定的情形，故对逾期利息损失部分不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告绍兴上虞滨江城市之星置业有限公司应于本判决生效之日起五日内归还原告董清、叶文君定金50000元；二、驳回原告董清、叶文君其他诉讼请求。本案受理费5174元，减半收取2587元，由原告董清、叶文君负担2062元，被告绍兴上虞滨江城市之星置业有限公司负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  丁文杰二〇一七年十二月六日书记员  金 冰附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。?CONTROLiSignatureOffice.SignatureCtrls??????_1574592356.unknown