上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第980号
原告（反诉被告）上海日用化学工业开发有限公司（原上海日用化学工业开发公司），住所上海市金山区山阳镇松卫南路998号2号楼二楼。
法定代表人翁丽珠，董事长。
委托代理人王抗成，上海市恒谊律师事务所律师。
委托代理人朱云尉，上海市恒谊律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海豪特之星旅馆经营有限公司，住所上海市宝山区同济路60弄48号794室。
法定代表人郁明，董事长。
委托代理人周惠敏，该单位工作人员。
委托代理人柏燕，上海政明律师事务所律师。
原告上海日用化学工业开发有限公司与被告上海豪特之星旅馆经营有限公司，反诉原告上海豪特之星旅馆经营有限公司与反诉被告上海日用化学工业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）上海日用化学工业开发有限公司的委托代理人朱云尉，被告（反诉原告）上海豪特之星旅馆经营有限公司的委托代理人周惠敏、柏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海日用化学工业开发有限公司诉称，2005年11月18日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市金沙江路1412号房屋出租给被告，租赁期限自2005年12月1日起至2016年11月30日止，年租金为人民币200000元（以下币种均为人民币），先付后租，按季支付，每季租金50000元，2月、5月、8月、11月为支付租金月份。2013年起，被告开始拖欠租金，现要求解除双方签订的租赁合同，被告迁出系争房屋，并支付自2013年1月1日起至其实际迁出之日止的租金（按年租金200000元的标准计算），及按日万分之五的标准计算的逾期支付上述租金的利息损失。
被告上海豪特之星旅馆经营有限公司辩称，租赁合同约定的租赁期限尚未届满，且系争房屋自2011年8月起因地铁十三号线的施工而遭损坏，导致被告自2012年起就已无法正常经营，被告将上述情况告知原告，同时，上海轨道交通十三号线发展有限公司也作出了赔偿，该事实在上海市徐汇区人民法院（2013）徐民二（商）初字第2007号民事判决书中已予以确认，而原告获得相应赔偿后，并未对系争房屋进行修缮，故被告自2013年起未支付租金的行为没有过错，不同意原告的诉讼请求。如法院确认被告存在逾期支付租金的行为，要求将原告主张的利息损失的标准调低至银行同期贷款利率。
反诉原告上海豪特之星旅馆经营有限公司反诉称，基于本诉的答辩意见，反诉原告要求1、法院确认反诉原被告签订的租赁合同之租赁期限予以顺延（自2012年1月20日起至反诉被告对系争房屋进行修缮直至符合正常营业要求时止，租赁期限中断）；2、反诉被告按“工程修缮预算”及所列项目清单对系争房屋进行修复并使房屋达到相应质量标准；3、反诉被告返还反诉原告2012年全年租金200000元；4、撤销反诉被告的财产保全，要求反诉被告支付因其错误保全造成反诉原告的损失（以保全金额为本金，自2014年4月18日起至撤销保全之日止，按银行同期贷款利率的标准计算）。
反诉被告上海日用化学工业开发有限公司辩称，反诉原告基于系争房屋承租人的身份向地铁十三号线索赔并获得经营损失的赔偿，故反诉被告不同意返还2012年全年租金。上海市徐汇区人民法院（2013）徐民二（商）初字第2007号民事判决书生效后，反诉被告取得了对系争房屋进行修复的专项赔偿款，之后，反诉被告多次要求对房屋进行修缮，而反诉原告始终未予配合，不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，原告系上海市金沙江路1412号全幢（三层）房屋权利人，建筑面积为671.31平方米。2005年11月18日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将上述房屋出租给被告，租赁期限自2005年12月1日起至2016年11月30日止，年租金为200000元，先付后租，逢双月25日为支付下一期租金的期限，租赁期限内，承、出租双方均不能擅自解除合同，原告提前解除合同的，应赔偿被告与保证金相等金额的违约金及被告在基础设施改造和装潢上的投资、正常经营损失，被告提前解除合同的，原告可没收保证金，并对被告投资的基础设施改造、装潢财产享有处分权。实际履行中，原告按约交付房屋，被告征得原告同意后将原三层的系争房屋翻建成四层，开始经营好心情宾馆。2006年4月，原告致函被告，表示为方便财务入帐，要求被告自2006年7月起按季支付租金，每次支付50000元，每季度的中间月份为支付月，即每年的2月、5月、8月、11月为支付月，自2006年8月起执行。被告对此未表异议。因地铁十三号线施工导致系争房屋受损，被告自2012年1月起停业，同年7月，案外人上海云怡防水工程有限公司出具《上海好心情宾馆修复工程预算书》，确认工程总造价为717990元。2013年起，被告未再支付租金，同年7月29日，原告致函被告，表示承、出租方及地铁十三号线的赔偿问题已涉讼，因各方分歧较大，短期内结案的可能性不大，原告拟先行对房屋进行全面修复，将于8月16日进场，施工期间暂定为三十个工作日，要求被告于8月15日前做好人员撤离和清场安排。被告于8月8日书面回复，表示法院已受理承、出租方及地铁十三号线的赔偿问题之诉讼，原告单方决定派员施工不利于法院查清事实，被告作为系争房屋的承租方及共同受损方，房屋的修复方案及费用应由原被告取得共识，由原告单方决定不合适。2014年4月，原告起诉来院，要求判如诉请。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，并对本院作出的驳回其管辖权异议之民事裁定提起上诉，7月，上海市第二中级人民法院作出“驳回上诉，维持原裁定”的终审裁定。同年7月14日，原告函告被告，表示有关地铁十三号线赔偿案件的判决已生效，法院确认了损害责任和赔偿范围，据此，原告将于7月21日进场施工，施工期间暂定为六十个工作日，要求被告于2014年7月20日前做好人员撤离和清场安排。被告于7月30日回函，表示原告应将修复施工方案与被告协商一致，并报普陀区相关职能部门报批、备案，之后与被告签订施工期间的安全责任、工期、质量验收等有关事项之协议书，并明确被告撤出、移交系争房屋的具体时间。因双方存有不同意见，致修复工作至今未能实施。
另查，2012年12月，上海市普陀区重大办与原被告及上海轨道交通十三号线发展有限公司召开现场会议，各方明确地铁十三号线对系争房屋受损矛盾化解的最终一揽子费用为1630000元，因承、出租方均主张上海轨道交通十三号线发展有限公司赔付的上述款项，上海日用化学工业开发有限公司于2013年12月16日向上海市徐汇区人民法院提起财产损害赔偿之诉讼［（2013）徐民二（商）初字第2007号］，要求上海轨道交通十三号线发展有限公司赔偿房屋损害及其他损失，上海豪特之星旅馆经营有限公司作为第三人向上海轨道交通十三号线发展有限公司提出单独的主张为赔偿其财产损失、经营损失、抢修垫付费用。上海市徐汇区人民法院审理后认定，对上海轨道交通十三号线发展有限公司的施工行为给原告所有的房屋造成损失一节事实予以确认，截止至2012年12月，基于上海轨道交通十三号线发展有限公司上述施工行为造成的损失，各方均确认为1630000元的事实予以确认，其中房屋修复的造价，根据《上海好心情宾馆修复工程预算书》确认为717990元，各方亦均无异议，法院认定该款为对系争房屋进行修复的专款。另，法院认为上海轨道交通十三号线发展有限公司对上海豪特之星旅馆经营有限公司主张的2012年之后的经营损失不具有任何主观过错，故上海轨道交通十三号线发展有限公司仅需向经营者上海豪特之星旅馆经营有限公司赔偿912010元的经营损失。2014年3月11日，上海市徐汇区人民法院出具民事判决书，判令上海轨道交通十三号线发展有限公司赔偿上海日用化学工业开发有限公司717990元，上海轨道交通十三号线发展有限公司赔偿上海豪特之星旅馆经营有限公司经营损失912010元，并对上海豪特之星旅馆经营有限公司其余的诉讼请求，不予支持。该判决业已生效，亦已执行完毕。
审理中，1、被告提请证人潘清梅到庭作证，证人称其原是好心情宾馆前台服务员，2012年宾馆停业时，证人正怀孕，无法另找工作，宾馆老板便让证人帮忙看房子，同时允许证人在一楼原宾馆大堂内约十平方米的地方，用宾馆的营业执照开个便利店，便利店由证人夫妇经营，营业款用于维持生活及之后的进货，证人开设便利店不用支付租金、水、电、煤气费用，整幢房屋的二、三、四层空关至今。原被告对证人证言均不表异议，原告称证人证明了好心情宾馆一直在使用系争房屋，拒付租金无法律依据。
2、被告表示在（2013）徐民二（商）初字第2007号案件中获赔的经营损失912010元不含房屋租金，原告则不予认同，认为营业利润是营业收入减去营业支出，而营业支出应包括房屋租金，故被告获赔的经营损失已含房屋租金，其无权要求原告予以返还。
3、双方当事人均同意由原告按照（2013）徐民二（商）初字第2007号案件中，各方当事人均确认的《上海好心情宾馆修复工程预算书》对系争房屋进行修复。原告表示修复时间暂定六十个工作日（包括所需审批手续期间在内），被告则认为原告没有审批手续是不能进行修复的。
反诉查明事实同本诉。
本院认为，原被告签订的关于系争房屋之租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。关于本诉，根据原被告在涉案租赁合同中的约定，系争房屋的租赁期限尚未届满，且租赁期限内，原被告均不能擅自解除合同，且系争房屋因地铁十三号线施工受损，被告自2012年1月起停止营业，原告作为系争房屋权利人、出租方对该事实是明知的，故原告以被告自2013年1月起未付租金为由主张解除租赁合同，无事实依据，本院难予采信。根据（2013）徐民二（商）初字第2007号案件生效判决内容，该案于2013年12月由上海市徐汇区人民法院受理，2014年3月一审判决，虽被告确认自2013年1月起未向原告支付租金，但系基于地铁十三号施工导致系争房屋受损、停业，且原被告对上海轨道交通十三号线发展有限公司的赔付无法协商一致而引起财产损害赔偿纠纷造成，且（2013）徐民二（商）初字第2007号案件诉讼结束后，双方对修复事宜因故未能达成一致意见，故原告要求被告支付自2013年起的租金及相应违约金，于法无据，对此，本院不予支持。关于反诉，审理中，反诉原被告均同意由反诉被告按“上海好心情宾馆修复工程预算书”内容对系争房屋进行修复，本院予以确认，反诉被告应在其承诺的时间段内完成对房屋的修复并交付反诉原告，自反诉被告将系争房屋交付反诉原告时起，双方按涉案租赁合同约定内容继续履行，反诉原告对反诉被告的施工亦应予以配合。根据（2013）徐民二（商）初字第2007号案件的生效判决，反诉原告2012年的经营损失已获上海轨道交通十三号线发展有限公司赔付，该赔付款弥补了反诉原告2012年全年的租金损失，故其要求反诉被告返还2012年全年租金的观点，与事实和法律不相符，同时，反诉原告要求顺延涉案租赁合同的租赁期限，亦于法无据，对此，本院均不予支持。另，如反诉原告认为反诉被告存在错误保全的事实，可另寻合法途径要求反诉被告赔偿其遭受的损失，该主张与本案租赁合同纠纷属不同的法律关系，本案中不宜一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、对原告上海日用化学工业开发有限公司的诉讼请求，不予支持。
二、反诉原告上海豪特之星旅馆经营有限公司与反诉被告上海日用化学工业开发有限公司之间签订的关于上海市金沙江路1412号全幢之房屋租赁合同继续履行；
三、对反诉原告上海豪特之星旅馆经营有限公司要求顺延与反诉被告上海日用化学工业开发有限公司签订的关于上海市金沙江路1412号全幢之房屋租赁合同之租赁期限的反诉请求，不予支持；
四、反诉被告上海日用化学工业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按“上海好心情宾馆修复工程预算书”内容对上海市金沙江路1412号全幢房屋（四层）进行修复，并于六十个工作日内将上述房屋交付反诉原告上海豪特之星旅馆经营有限公司（含报批、修复、检测等所有手续）；
四、对反诉原告上海豪特之星旅馆经营有限公司要求反诉被告上海日用化学工业开发有限公司返还2012年全年租金人民币200000元的反诉请求，不予支持。
本案财产保全费人民币2190元（原告预付），由原告负担。
本案本诉受理费人民币6310元（原告预付），由原告负担。
本案反诉受理费人民币2195元（反诉原告预付），反诉原告负担人民币2145元，反诉被告负担人民币50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 倪文青
人民陪审员 葛秀宝
二〇一五年一月十六日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：本案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。