重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05193号
上诉人（原审被告）重庆土老福生态农业开发有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新南路6号2-4幢3单元5-2。
法定代表人张瑜，总经理。
委托代理人刘星，重庆睿通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆兆隆食品有限公司，住所地重庆市江北区铁山坪太平冲村竹林湾。
法定代表人幸治伟，执行董事。
委托代理人陈纯刚，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托代理人王雪梅，北京大成（重庆）律师事务所律师。
上诉人重庆土老福生态农业开发有限公司（以下简称土老福公司）与被上诉人重庆兆隆食品有限公司（以下简称兆隆公司）租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年5月12日作出（2014）江法民初字第10424号民事判决，上诉人土老福公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，于2015年10月10日进行了询问。上诉人土老福公司的委托代理人刘星、被上诉人兆隆公司的委托代理人陈纯刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，兆隆公司系由重庆兆隆肉食品有限公司更名而来。2011年土老福公司与兆隆公司签订《厂房租赁合同》，合同约定：兆隆公司将其厂区内的厂房出租给土老福公司，租赁物建筑面积为278平方米；租赁期自2011年5月19日起至2017年5月18日止，厂房租赁价格按市场行情每年商定，从第二年起每年按10%递增房屋租金；租金每月每平方米为13元，月租金为3614元，每季度支付10842元，在支付月5日前向兆隆公司提前支付；土老福公司应当向兆隆公司支付厂房租赁保证金5000元；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、气、电话等通讯费用由土老福公司承担。土老福公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，兆隆公司有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议，扣留土老福公司的机器设备，直至付清所有欠款为止。
合同签订后，兆隆公司即将涉讼租赁厂房交予土老福公司使用。2012年7月31日，兆隆公司以特快专递的方式向土老福公司发出《关于终止厂房租赁合同的通知》。2012年8月20日，土老福公司总经理ＸＸＸ向兆隆公司出具了一份《搬迁承诺》，其主要内容为：土老福公司基本定于2012年9月内搬迁。搬迁时双方对赔偿、水电费等费用磋商。磋商不成，双方可按各自程序处理遗留问题。2012年11月28日，土老福公司搬离涉讼租赁厂房。2012年11月30日，ＸＸＸ向兆隆公司出具了一份《欠款说明》，其内容为：“兹有ＸＸＸ欠款兆隆公司水电费、房租费冲抵5000元保证金后共计欠款12568元（此为兆隆公司提供数据，以实核定为准）。由于双方存在（租房）合同争议，ＸＸＸ将采取措施向兆隆公司讨回拆迁损失，双方待解决争议后各自向对方偿还（或赔偿）经济损失。以上欠款12568元采用多退少补方式清算”。
另查明，本案涉讼厂房未取得房屋产权证。
庭审中，兆隆公司要求土老福公司支付2012年5月19日至2012年11月28日期间厂房占有使用费25177.53元（其中2012年5月19日至8月18日为11926.2元；2012年8月19日至11月18日为11926.2元；2012年11月19日至11月28日为1325.13元）。土老福公司认可前述期间未支付厂房占有使用费，且对兆隆公司计算的金额没有异议，但称经双方确认被告欠原告12568元。兆隆公司举示了2012年11月30日ＸＸＸ的出具《欠款说明》，拟证明土老福公司欠房租的事实，并称说明中的数额不准确，应当以核定为准，双方未对数额予以确定。土老福公司对《欠款说明》的真实性、合法性均没有异议，称《欠款说明》时间为2012年11月30日，该份证据是在原告提供数额的基础上确定的，说明双方已对债务金额达成了一致意见。如金额有出入，应当是在11月30日之后产生的金额。兆隆公司则称《欠款说明》系单方意思表示，不是双方的协议，说明中载明以实际核实为准，说明中的金额不准确，且被告亦认可不准确。
另，兆隆公司还要求土老福公司支付2012年5月至9月期间水、电费合计为10340元［其中2012年5月至6月水费341元（55吨，6.2元／吨。下同）、电费2256元（1735度，1.3元／度。下同）；2012年6月至7月水费136元（22吨）、电费2530元（1946度）；2012年7月至8月水费112元（18吨）、电费3647元（2805度）及2012年8月至9月的水、电费］。兆隆公司举示了自制并加盖有财务专用章的《重庆土老福生态农业开发有限公司房屋租金情况》（系表格方式，下称《情况表》）。《情况表》载明：土老福公司应交2012年6月5日水、电费2597元；7月5日水、电费2729元；8月5日水、电费3759元；9月5日水、电费1255元。土老福公司称《情况表》系兆隆公司单方面制作，对关联性、合法性、真实性均不予认可。且2012年5月双方发生纠纷后，兆隆公司断了涉诉厂房的水、电，故6月之后涉诉厂房未产生水、电费用。同时，土老福公司认可2012年5月欠一部分水、电费，但不清楚具体金额，以前每月水费约200元至300元，电费约1500元至1600元。兆隆公司则称已向相关部门交纳水、电费用，因其申请了变压器，电费由很多用户进行分摊，故只有总票据。水费情况相同。虽原告无法还提供证据，但其要求的水、电费金额在被告合理使用范围之内。
原告兆隆公司诉称，2011年5月19日，原告将厂区内自建的厂房（建筑面积为278平方米）租赁给被告使用。同年7月双方补签了书面的《厂房租赁房屋合同》。合同约定：该厂房租赁每月每平方米租金为13元（不含税价），月租金为3614元。租金为每季度支付10842元，支付日期为支付月5日前向原告提前支付租金；从第二年起每年按10%递增房屋租金；租赁期间，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，原告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同签订后，被告按时交纳了前四期的房租及水电费用。从应缴纳第五期房租开始（2012年5月5日），被告无故拖欠房租及水、电费。原告多次催收未果，便根据约定于2012年7月31日向被告发出《关于终止厂房租赁合同的通知》，明确终止双方租赁关系。此后，被告于2012年11月28日迁出租赁场地，但所欠房租25177.53元及水电费10340元未向原告交纳。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》的规定，即使双方签订的《厂房租赁合同》因租赁房屋没有合法建设手续而无效，被告也应当参合照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。水、电费是由被告使用而产生的，也应当支付。为维护原告的合法权益，请求判令被告给付原告厂房占有使用费25177.53元；水、电费10340元；滞纳金1258.8元，并承担本案诉讼费用。
被告土老福公司辩称，原、被告间的租赁合同已被确认无效，原告不应当根据无效合同要求被告支付滞纳金。被告的总经理于2012年11月30日应原告要求出具的欠款说明已经确认水、电费及房屋占用损失冲抵5000元保证金后共计欠原告12568元，请求法院依法驳回原告的其他诉讼请求。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定了出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉讼租赁厂房未取得房屋产权证，属于未经批准建设的临时建筑，故土老福公司与兆隆公司签订的《厂房租赁合同》系无效合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定了房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。《欠款说明》为土老福公司总经理ＸＸＸ所写，无兆隆公司公章及相关人员签字，属于土老福单方意思表示，不能以此认定双方就所欠租金、水电达成了一致意见，故对土老福公司提出的经双方确认水、电费及房屋占用损失冲抵5000元保证金后共计欠原告12568元的抗辩意见，不予采纳。2012年5月19日至2012年11月28日期间，土老福公司实际占有使用涉诉房屋，现兆隆公司要求依照双方签订的《厂房租赁合同》支付前述期间房屋占有使用费25177.53元，符合法律规定，予以支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定了当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。兆隆公司要求土老福公司支付2012年5月至9月期间水、电费10340元，但未举示证据证明，土老福公司只认可欠兆隆公司2012年5月部分水、电费。对兆隆公司要求土老福公司支付2012年6月至9月水、电费的诉讼请求，无证据证明，故不予支持。对2012年5月的水、电费，因土老福公司认可欠一部分，结合发生纠纷以前土老福公司每月的用水用电量，本院酌定土老福公司给付兆隆公司2012年5月水费100元、电费900元，合计1000元。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定了无效的合同自始没有法律约束力。兆隆公司要求按照《厂房租赁合同》主张土老福公司给付滞纳金的诉讼请求无合法依据，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告重庆土老福生态农业开发有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆兆隆食品有限公司支付厂房占有使用费25177.53元。二、被告重庆土老福生态农业开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆兆隆食品有限公司2012年5月水、电费合计1000元。三、驳回原告重庆兆隆食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取393元，由原告重庆兆隆食品有限公司负担166元，被告重庆土老福生态农业开发有限公司负担227元。被告重庆土老福生态农业开发有限公司负担的部分已由原告重庆兆隆食品有限公司向一审法院交纳，被告重庆土老福生态农业开发有限公司在履行本判决确定的义务时一并给付原告重庆兆隆食品有限公司。
宣判后，上诉人土老福公司不服一审判决，向本院上诉称：本案证据《欠款说明》系上诉人应被上诉人的要求，在双方因房屋租赁纠纷协商期间对搬迁前的厂房占有使用费及水电费、保证金等进行的一次结算，由上诉人出具并由被上诉人保存。该份证据虽然只有上诉人的签名盖章，但是其内容却是确认上诉人对被上诉人负担的支付依据，纯粹是为被上诉人的利益所写，如没有双方合意，不可能计算出具体金额。一审法院机械适用法律、认定证据，作出了错误判断。请求撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人12568元，并由被上诉人承担本案全部诉讼费。
被上诉人兆隆公司答辩称：上诉人认为单方写的欠款说明的金额是双方合意认可的，理由不成立。欠款说明明确叙述了采取多退少补的方式，按实际欠款数额结算。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于上诉人所欠房屋占有使用费是否应按涉案证据“欠款说明”所记载的金额确定。经查，该欠款说明是上诉人的总经理ＸＸＸ所写，该欠款说明未加盖被上诉人的公章或经相关工作人员确认。此外，该欠款说明记载，“以上欠款12568元采用多退少补的方式清算。可见，该欠款说明载明的金额12568元并非双方最终结算的金额。一审法院根据查明的事实，依法判决上诉人给付所欠的厂房占有使用费符合法律规定，本院予以支持。上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费786元，由上诉人重庆兆隆食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 希
二〇一五年十月十九日
书 记 员 梁 麟