河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第821号
上诉人（原审被告、反诉原告）孙玲燕，女，1988年8月25日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）河南西茂商贸有限公司。
法定代表人刘杰，该公司董事长。
委托代理人高国辉，该公司员工。
上诉人孙玲燕因与被上诉人河南西茂商贸有限公司（以下简称西茂公司）租赁合同纠纷一案，不服和河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第2011号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙玲燕、被上诉人西茂公司委托代理人高国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月2日，西茂公司作为甲方、孙玲燕作为乙方签订《西元国际广场商铺租赁合同》及《补充协议》各一份。《西元国际广场商铺租赁合同》主要约定：甲方将坐落于西元国际广场二层C208号商铺出租给乙方使用，计租面积为71.7平方米；租赁期限为两年，自2012年9月1日至2014年8月31日。自交付日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此顺延及计算，直至租赁期限届满；该商铺每月租金标准为第一年150元／㎡、第二年160元／㎡，物业管理费为每月40元／㎡，上述费用不包括经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话、采暖费等）；孙玲燕应自计租日开始按照合同约定承担该商铺的租金及相关费用，首期（3个月）租金及相关费用于双方签订合同当日支付，之后每季度租金及相关费用须于上季度末月的15日前支付，最后一个季度的租金及相关费用根据乙方在该季度实际租赁天数在该季度总天数占比计算；乙方应向甲方交纳租赁保证金10710元，于签订本租赁合同后5个工作日内支付；自计租日起，乙方应交纳物业管理费；乙方须自行负担与该商铺有关的电话费、水、电费、燃气费、采暖费及其他费用；乙方须按该商铺独立记录表所示，或按甲方或甲方所委托或授权的管理公司向乙方提供的公共事业单位账单，在收到该记录表或账单后7个工作日内支付所有因使用该商铺而产生的水、电、燃气、电话、采暖费用及其他费用；乙方的免租期装修天数为30天，免租装修期内，乙方免交租金、物业管理费，本合同及附件规定的其他义务不免除；除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长。同时，双方确认甲方提供的免租装修期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的租金标准向甲方补交该实际装修天数的租金；乙方同意并接受下述安排，受甲方所委托的西元国际广场的管理公司负责包括西元国际广场在内的全部物业管理事项；甲方可将本合同载明之权利或其一部分授予西元国际广场的管理公司行使，西元国际广场的管理公司于行使权利时需知会乙方其行为代表甲方；乙方使用甲方统一提供的POS机设备进行银行卡、储值卡等卡类消费及会员卡积分管理，乙方需向甲方交纳2000元POS机设备使用押金，该项押金于本合同终止时，在乙方办妥以该商铺为注册地址或者营业地址的工商注销或变更手续，并且乙方所交还的该商铺及其装修、设备和设施已桉照本合同约定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方在乙方交还商铺后三十个工作日内将POS机押金一次性无息退还乙方；乙方应于本合同约定的租赁期限届满之日起3日内交还该商铺；如甲方或乙方依据本合同约定或法律、法规的规定单方解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因使本合同提前终止，则乙方应当在收到甲方交还商铺通知之日起5日内交还该商铺；合同终止（不论基于任何原因），各方均应提前3日通知对方交还／收回该商铺的具体日期，甲方应当按照该通知查验及接收商铺；如果乙方未按照本合同15.1条的规定交还商铺，则甲方或西元国际广场的管理公司有权自行将乙方商铺内的物品和商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除并统一存放在卖场外的安全区域，因此而产生的一切费用和损失均由乙方负担；在租赁期限内，乙方逾期支付或补交租金或物业管理费或租赁保证金等费用的，每逾期一日，应按未交纳金额的2‰向甲方支付滞纳金；在租赁期限内，乙方逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一日，应按上述费用的2‰或国家有关规定交纳滞纳金；在租赁期限内，乙方有下行为之一的，甲方有权单方终止合同，收回该商铺，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；…一个租赁年度内拖欠支付租金，物业管理费及其他费用连续超过10日或累计超过30日（无论甲方是否正式追索）…；甲方依据本合同18.5条单方终止合同的，应当书面通知乙方迁离并交还该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方。若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，不足部分仍由乙方负责赔偿；甲方依照本合同约定向乙方发出解除合同通知，即表明甲方行使本合同赋予其提前收回该商铺的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该商铺的行为作为行使该项权利的标志；任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取中文书面形式，并送达至双方当事人在本合同中注明的通讯地址或者双方书面通知的其他地址；怠于通知的应承担对其不利的法律后果；甲方在乙方租赁商铺门口或其他醒目位置张贴文件、在该商铺任何部位（包括邮箱）留置文件或将文件张贴于西元国际广场告示栏，即视为已按合同通知乙方，留置或张贴之日为送达日；本合同之补充协议与本合同内容相抵触的，应以补充协议约定内容为准。《补充协议》主要约定：一、甲方给予乙方三个月的优惠免租期，优惠免租期自主合同约定的计租日起算；甲方仅免除乙方应交纳的租金。在此期间，乙方仍应按主合同的约定交纳物业管理费以及应由乙方承担的水、电、中央空调费等各项费用；上述第一项约定的免租同样适用主合同6.4条款的约定。如在租赁期内，乙方出现6.4条款约定的违约行为，则乙方不享受上述第一条约定的免租优惠，并应按6.4条款约定的标准及方式补交租金；如主合同内容与本补充协议内容有不同之处，以本补充协议约定内容为准。上述合同签订后，西茂公司向孙玲燕交付了西元国际广场二层C208号商铺，孙玲燕对商铺进行装修后即进行经营，孙玲燕支付装修费87900元。2012年8月24日，孙玲燕向西茂公司交纳POS机押金2000元。原、孙玲燕还签订《临时促销协议》三份，主要约定：西茂公司同意孙玲燕在2013年4月1日至5月31日、2013年6月1日至2013年6月30日、2013年7月1日至2013年7月31日在租赁商铺举行特卖促销；孙玲燕同意促销期间向西茂公司支付场地使用费及场地临时照明所产生的相应电费；场地使用费为3000元／月（上述费用含物业费等相关费用），西茂公司同意孙玲燕在经营活动时自行开票、自行收款。孙玲燕向西茂公司支付租金31250.7元，并用2013年4月28日至2013年6月28日期间孙玲燕租赁店铺POS机刷卡的资金冲抵所欠的租金11826元。2013年5月15日，孙玲燕向西茂公司支付物业费2902元。孙玲燕于2012年10月31日、2013年5月15日、2013年5月22日向河南西茂物业服务有限公司交纳水费36元，电费3750元。由于孙玲燕拖欠西茂公司租金及物业管理费，西茂公司于2012年12月28日向孙玲燕送达《商务沟通函》一份，要求孙玲燕及时结清欠款。2013年8月22日，西茂公司向孙玲燕送达《商务沟通函》一份，内容为；“贵方自2012年9月6日起在西元国际广场购物中心经营，在此经营期间并未按照合同约定按时缴纳相关费用，现贵方仍未结清店铺在此经营期间产生的各项费用。此外，贵方自2013年4月1日起变更为临时柜进行后续经营，按照要求，店铺每月产生的经营费用为3000元整，但贵方未按照我司要求按时缴纳8月份临时柜经营费用。…贵方上述行为已严重违反合同约定，我司要求贵方8月23日前清缴欠款，否则我司将采取相应措施，因此产生的一切法律后果由贵方承担”。同日，西茂公司将商铺收回。
原审另查明，西元国际广场物业服务企业为河南西茂物业服务有限公司，其受西茂公司委托代为收取物业费及代收水费、电费。
原审诉讼中，西茂公司、孙玲燕均予认可自2012年9月6日起计算租金，2013年8月份的租金为2200元。西茂公司认可收回商铺后该利用店铺安放商品进行展示。
原审法院认为：西茂公司、孙玲燕签订的《西元国际广场商铺租赁合同》及《补充协议》系其双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。孙玲燕未按《西元国际广场商铺租赁合同》及《补充协议》约定期限及数额向西茂公司支付租金及物业管理费，已构成违约。根据商铺租赁合同约定：孙玲燕在一个租赁年度内拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过10日或累计超过30日（无论西茂公司是否正式追索），西茂公司有权单方终止合同，收回商铺。而孙玲燕在第一个租赁年度内不仅拖欠支付租金、物业管理费连续超过10日，而且累计也超过30日，故西茂公司有权单方解除合同。但西茂公司于2013年8月22日已将商铺收回，西茂公司、孙玲燕的租赁合同已实际解除，西茂公司现主张解除双方的租赁合同已无必要，故对西茂公司要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。关于西茂公司要求孙玲燕支付租金、物业管理费的诉讼请求，按照合同约定的计算标准，孙玲燕于2012年12月6日-2103年8月22日应向西茂公司支付租金共计55427.5元（150元／月×71。7㎡×4个月-150元／月×71.7㎡÷30天×5天＋3000元×4个月＋2200元=55427.5元），并且商铺租赁合同约定：在租赁期内，如因孙玲燕违约导致西茂公司单方解除本合同的，则孙玲燕不享受免租装修期的免租金优惠，孙玲燕应按本合同约定的第一租赁年度的租金标准向西茂公司补交该实际装修天数的租金，故孙玲燕应向西茂公司补交2012年9月6日至2012年12月5日期间的租金32265元（150元／月×71.7㎡×3个月=32265元）。根据西茂公司提供的日期为2012年12月6日的《西元国际广场购物中心物业费缴费通知书》，孙玲燕向西茂公司支付的2012年9月6日至2013年3月31日期间的物业管理费共计19546元。根据《临时促销协议》约定，孙玲燕在2013年4月1日至2013年7月31日期间每月向西茂公司支付的场地使用费3000元中已包含物业管理费，故孙玲燕在2013年4月1日至2013年7月31日期间不应再另行向西茂公司支付物业管理费。因孙玲燕未提交其在2013年8月不应向西茂公司支付物业管理费的相关证据，故2013年8月1日至2013年8月22日的物业管理费仍应按商铺租赁合同约定支付，费用为2103.2元（40元×71.7㎡÷30天×22天=2103.2元）以上孙玲燕应支付的租金及物业管理费共计109341.7元。孙玲燕已支付租金31250.7元、物业管理费2902元，并用POS机刷卡的资金冲抵所欠的租金及物业管理费11826元，故孙玲燕还应向西茂公司支付租金及物业管理费共计63358元。孙玲燕辩称《西元国际广场商铺租赁合同》及补充协议已经双方协议终止，因无证据证明，本院不予采信。关于西茂公司要求孙玲燕支付电费8187元的诉讼请求，因证据不足，不予支持。关于滞纳金问题。根据商铺租赁合同约定，在租赁期限内，孙玲燕逾期支付或补交租金或物业管理费或租赁保证金等费用的，每逾期一日，应按未交纳金额的2‰向西茂公司支付滞纳金。西茂公司自愿将滞纳金降低为按银行同期贷款利率的标准计算，未超出商铺租赁合同的约定标准，予以认定。故对于西茂公司要求孙玲燕支付滞纳金3183元的诉讼请求，予以支持。关于孙玲燕的反诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；…。本案中，孙玲燕经西茂公司同意对租赁商铺进行了装修，支付装修费87900元。后因孙玲燕违约导致西茂公司单方解除合同，孙玲燕主张西茂公司赔偿其装修损失没有依据。但西茂公司在2013年8月22日收回商铺后又对该商铺进行利用，并未拆除孙玲燕商铺内的装修，应视为其同意利用孙玲燕的装修，故其应对孙玲燕的装修费进行适当补偿。根据孙玲燕的装修费、使用期限以及孙玲燕违约造成合同解除的事实，将西茂公司补偿的装修费酌定为30000元。西茂公司称其多次通知孙玲燕拆除商铺内的装修物而孙玲燕不予拆除，因未提供相应证据证明，不予采信。关于孙玲燕要求西茂公司支付营业损失30000元的诉讼请求，因无证据证明，不予支持。综上所述依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、孙玲燕于本判决生效之日起十日内日向西茂公司河南西茂商贸有限公司支付租金、物业管理费共计63358元以及滞纳金3183元；二、河南西茂商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向孙玲燕补偿装修费30000元；三、驳回河南西茂商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回孙玲燕的其他的反诉请求。如果孙玲燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1947元，西茂公司负担427元，孙玲燕负担1520元。反诉费2658元，西茂公司负担714元，孙玲燕负担1944元。
孙玲燕上诉称：自营业起，被上诉人从未按合同约定按时向上诉人返款，并在初期宣传中，也漏失对上诉人经营品牌的应有宣传。2013年4月起，因被上诉人经营惨淡，诸多商户出走，为继续经营，原租赁方式变更，同时上诉人孙玲燕知原合同自动解除。关于租金，上诉人在经营期内一直积极偿还，并与被上诉方多次打成口头协议：刷卡帐扣抵扣等形式陆续补齐余款。期问上诉人一直艰难经营与被上诉人共度难关。截止店铺被封，上诉人余有26054元未偿清。被上诉人在上诉人2013年8月22日正常营业期间单方采用极端方式封店并留服装、道具、装修等，并在未告知未协商情况下将店铺转租他人，严重行为失当。上诉人对店面装修支付装修费87900元，一审法院对此予以认可，被上诉入单方面解除与被上诉人的租赁合同后，对上诉人所装修的店铺原封未动进行利用，上诉人店铺装修后才不到一年，一审法院判决被上诉入只补偿上诉入30000元明显过低。考虑装修折旧，故请求法院支持判决被上诉人赔偿上诉人装修60000元。按照上诉人封店前三个月营业情况，要求被上诉人赔偿营业损失39000元。另外，本案一审中，被上诉人对欠上诉人2000元POS机押金的事实予以认可，但一审法院在判决中对此却只字未提，属于典型漏判。请求二审依法撤销原审判决第一项，对上诉人违约进行改判，上诉人实际尚余26054元未偿清；撤销原审判决第二项，判决被上诉人赔偿上诉人装修损失60000元，并赔偿上诉人营业损失39000元；对一审法院漏判的被上诉人所欠上诉人POS押金2000元予以裁决。
西茂公司答辩称：原审认定事实清楚，适应法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审判决上诉人支付被上诉人租金、物业费共计63358元以及滞纳金3183元的判决合理合法。上诉人和我司签订《租赁合同》后，上诉人拖欠我司租金长达9个月之久，已经构成了根本违约，按照双方签订的租赁合同及补充协议，我司有权追偿给予孙玲燕的三个月的免租期期间的租金，所以上诉人应支付的租金从2012年9月6日开始起算。按照双方签订的租赁合同18．1条约定“在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金和物业费、租赁保证金等费用的，每逾期一日，应按未缴纳金额的干分之二向甲方支付滞纳金”。孙玲燕延期支付8个月之久，应当向我司支付滞纳金。二、上诉人称装修损失是由于上诉人自己严重违反双方签订的《西元国际广场租赁合同》导致的，我司是在行使合法的单方解除合同的权利，在我司单方解除合同的时候，上诉人怠于行使自己的权利不来拆除自己的装修物品也不来找我司清缴费用。一审法院适用法律正确，应当驳回上诉人的诉求。三、被上诉人是依据双方签订的《租赁合同》行使自己合法的单方解除合同的权利，被上诉人已经将合同解除，上诉人已经不具使用房屋的权利，上诉人的经营损失何从谈起。四、上诉人所说的POS机押金，在一审判决中已经确认并进行扣除。
本院经审理查明的事实除与原审查明的事实一致外，另查明，本案二审中，西茂公司提交的企业工商登记基本信息表显示，孙玲燕所租商铺的工商登记已注销。
本院认为：西茂公司、孙玲燕签订的《西元国际广场商铺租赁合同》及《补充协议》系其双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。孙玲燕未按《西元国际广场商铺租赁合同》及《补充协议》约定期限及数额向西茂公司支付租金及物业管理费，已构成违约。根据商铺租赁合同约定：孙玲燕在一个租赁年度内拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过10日或累计超过30日（无论西茂公司是否正式追索），西茂公司有权单方终止合同，收回商铺。而孙玲燕在第一个租赁年度内不仅拖欠支付租金、物业管理费连续超过10日，而且累计也超过30日，故西茂公司有权单方解除合同。关于西茂公司要求孙玲燕支付租金、物业管理费的诉讼请求。按照合同约定的计算标准，孙玲燕于2012年12月6日-2103年8月22日应向西茂公司支付租金共计55427.5元（150元／月×71.7㎡×4个月-150元／月×71.7㎡÷30天×5天＋3000元×4个月＋2200元=55427.5元），并且商铺租赁合同约定：在租赁期内，如因孙玲燕违约导致西茂公司单方解除本合同的，则孙玲燕不享受免租装修期的免租金优惠，孙玲燕应按本合同约定的第一租赁年度的租金标准向西茂公司补交该实际装修天数的租金，故孙玲燕应向西茂公司补交2012年9月6日至2012年12月5日期间的租金32265元（150元／月×71.7㎡×3个月=32265元）。根据西茂公司提供的日期为2012年12月6日的《西元国际广场购物中心物业费缴费通知书》，孙玲燕向西茂公司支付的2012年9月6日至2013年3月31日期间的物业管理费共计19546元。根据《临时促销协议》约定，孙玲燕在2013年4月1日至2013年7月31日期间每月向西茂公司支付的场地使用费3000元中已包含物业管理费，故孙玲燕在2013年4月1日至2013年7月31日期间不应再另行向西茂公司支付物业管理费。因孙玲燕未提交其在2013年8月不应向西茂公司支付物业管理费的相关证据，故2013年8月1日至2013年8月22日的物业管理费仍应按商铺租赁合同约定支付，费用为2103.2元（40元×71.7㎡÷30天×22天=2103.2元）以上孙玲燕应支付的租金及物业管理费共计109341.7元。孙玲燕已支付租金31250.7元、物业管理费2902元，并用POS机刷卡的资金冲抵所欠的租金及物业管理费11826元，故孙玲燕还应向西茂公司支付租金及物业管理费共计63358元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；…。本案中，孙玲燕经西茂公司同意对租赁商铺进行了装修，支付装修费87900元。后因孙玲燕违约导致西茂公司单方解除合同，孙玲燕主张西茂公司赔偿其装修损失没有依据。但西茂公司在2013年8月22日收回商铺后又对该商铺进行利用，并未拆除孙玲燕商铺内的装修，应视为其同意利用孙玲燕的装修，故其应对孙玲燕的装修费进行适当补偿。根据孙玲燕的装修费、使用期限以及孙玲燕违约造成合同解除的事实，原审法院将西茂公司补偿的装修费酌定为30000元并无不当。关于孙玲燕要求西茂公司支付营业损失39000元的上诉请求，因理由及证据不足，本院不予支持。因孙玲燕所租商铺的工商登记已注销，符合双方租赁合同约定的退还pos机押金的条件，故西茂公司应将2000元pos机押金退还孙玲燕。孙玲燕的该项上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但未扣除2000元pos机押金不当，应予纠正。依照《中华民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持原审判决第一项，即：孙玲燕于本判决生效之日起十日内日向西茂公司河南西茂商贸有限公司支付租金、物业管理费共计63358元以及滞纳金3183元；
二、变更原审判决第二项为：河南西茂商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向孙玲燕补偿装修费30000元并退还押金2000元；
三、维持原审判决第三项，即：驳回河南西茂商贸有限公司的其他诉讼请求；
四、维持原审判决第四项，即：驳回孙玲燕的其他的反诉请求。
如果孙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2530元，西茂公司负担50元，孙玲燕负担2480元；一审案件受理费1947元，西茂公司负担477元，孙玲燕负担1470元；一审反诉费2658元，西茂公司负担714元，孙玲燕负担1944元。
本判决为终审判决。
审判长 王 学 正
审判员 申 付 来
审判员 鲁 金 焕
二〇一四年九月三十日
书记员 杨少楠（代）