天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民一终字第1061号
上诉人（原审原告）上海颐盛商贸有限公司天津第五分公司，住所地天津市和平区。
法定代表人孙虎高，董事长。
委托代理人李炳其，天津云汉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津市蜂星讯通网络科技有限公司，住所地天津开发区。
法定代表人穆卫智，总经理。
委托代理人胡志强，该公司副总经理。
委托代理人秦立军，该公司员工。
上诉人上海颐盛商贸有限公司天津第五分公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上海颐盛商贸有限公司天津第五分公司的委托代理人李炳其，被上诉人天津市蜂星讯通网络科技有限公司的委托代理人胡志强、秦立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，天津市和平区和平路119号万达商业广场商-17A、17B、17C、44号房屋产权人为案外人林文国。2007年林文国与原告签订商铺租赁协议，约定林文国将天津市和平区和平路天津万达商业广场首层16A、16B、16C、17A、17B、17C、44号商铺（建筑面积379.08平方米）租赁给原告商用，租期自2007年12月1日至2014年9月17日，年租金为900000元，原告提前通知林文国后，原告可以以其他形式与他人合作经营或分租／转租建筑面积250平方米予第三方。原告与他人合作经营或分租／转租产生的一切法律责任与林文国无关且不承担任何法律责任。2011年8月27日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将天津市和平区和平路119号万达商业广场商-17A、17B、17C、44号房屋（建筑面积210平方米）出租给被告经营手机售后，租期自2011年8月17日至2014年9月16日，其中免租期自2011年8月17日至2011年9月16日，每月租金为30000元。租金支付方式为自免租期结束次日起算以半年为一个付款期，首期租金于2011年9月1日支付，其余各期租金以在前一付款期末月前十五日支付下一付款期租金的方式依次支付。被告须向原告交纳90000元履约保证金，用于被告对履行租赁合同各条款之保证。履约保证金在整个租赁期内不作冲抵，租赁期届满或租赁合同提前终止的，原告收取的履约保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分于本合同终止之日起30日内无息归还被告。租赁期内租赁房屋的物业管理费和所发生的水、电等公共事业费以及通讯、设备、非正常营业时间空调供应等其他费用均由被告承担，物业管理费16元每平方米每月，由原告代为收取，并向被告出具收据。有下列情形之一，原告有权选择提前终止本合同，并要求被告赔偿其遭受的一切实际损失：1、被告接到原告书面交费通知后逾期15天仍未足额支付租金及其他费用的；2、被告未按本协议付款日期支付甲方租金及相关能源费用均构成滞纳金，滞纳金按日1%计算，被告支付给原告的履约保证金与被告迟付租金和能源费、滞纳金总和金额相抵付，即构成被告违约；……。因被告提出解除协议或违约导致协议解除，原告有权不返还被告全部已付款款项（包括押金），被告除应补交免租期的租金外，被告还应支付原告相当于当年十二个月的违约金。原、被告签订上述租赁合同后，原告依约将诉争房屋交予被告经营使用。被告向原告交纳履约保证金90000元，后被告在租赁期内向原告交纳租金至2012年9月16日（被告2012年3月15日向原告交纳了最后一期2012年3月17日至2012年9月16日的租金180000元）。被告在2012年6月19日向原告交纳了2012年4月1日至2012年9月30日的物业管理费20160元。其后被告未再向原告交纳租金及物业管理费。2013年1月28日，原告向被告发出催缴租金通知函要求被告在收到函件后10日内付清2012年9月17日至2013年3月16日租金180000元，以及物业管理费、滞纳金共计429033.6元。被告收到该催款通知函后，认为被告已经与原告负责人陈骥刚在2012年11月协商解除合同，并于2012年12月17日搬出诉争房屋，故未按原告要求向原告交纳所欠费用。原告后遂诉至法院。
原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应属合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自义务。在案件审理中，原、被告所争议的焦点问题是原告与被告是否在2012年11月协商解除合同。对此被告主张，在2012年10月、11月，经被告副总经理邱晖与原告公司区域经理陈骥刚协商后，陈骥刚同意原告与被告提前解除租赁合同，并由被告继续使用诉争房屋至2012年12月17日，被告所交纳的90000元履约保证金冲抵2012年9月17日至2012年12月17日的租金。被告认为已经就解除租赁合同与原告达成口头协议，被告遂准备于2012年12月17日晚搬离诉争房屋。被告在搬离过程中，在遭到万达广场物业部门的阻止后，被告与陈骥刚电话联系沟通后，经陈骥刚同意，被告搬出了诉争房屋。故而被告不同意承担原告主张的2012年12月17日之后发生的租金、物业费以及滞纳金。原告对被告所陈述的事实经过不予认可，原告认为并未同意与被告协商解除租赁合同，亦未同意被告将所交纳的履约保证金冲抵2012年9月17日至2012年12月17日的租金。根据民事诉讼证据规则的规定，当事人应对其主张的事实负有举证责任。被告提出已经在2012年11月与原告协商解除合同，对此被告应负有举证责任。被告为支持该抗辩提交了证据4、5、6、7、8。分析上述被告证据，其中证据4为被告公司经办人邱晖的证词，该证人出庭为被告作证并接受了法庭质询。对该证人的证言内容，原告代理人认为证人身份系被告公司职员，与被告有利害关系，其证词没有证明力。证人邱晖作为被告公司管理人员，与被告具有利害关系，原告对证人邱晖证词的质疑具有合法性和合理性。对于证据5，该证据不能证明原、被告双方就协商解除合同达成了一致意见。对于证据6，内容是被告的单方陈述，看不到有原告的意思表示，不能证明被告的证明目的。对于证据7搬家公司工作人员陈军的书面证词，原告经质证认为鉴于证人陈军未到庭接受质询，对其证词不予认可，原告的该质证意见具有合法性。对于证据8，根据录音内容显示，原告在取得该录音过程中未经得徐娟同意，且徐娟的谈话中仅提到陈骥刚同意被告搬出部分物品，而徐娟亦未出庭作证，该录音不能证明被告主张的证明目的。被告提供的上述证据中没有能证明与原告就提前解除合同协商一致的直接证据，其他旁证亦缺乏证据合法性，不能形成证据链证实被告的抗辩主张，被告应承担举证不能的不利后果。对被告陈述的在2012年11月已经与原告协商一致提前解除合同的事实无法采信，对被告的该抗辩主张不予支持。对原告要求被告给付2012年9月17日至2013年3月16日的租金180000元以及要求被告给付2012年10月至2013年3月的物业管理费20160元的诉讼请求，鉴于上述被告所主张的原、被告双方已经就提前解除合同协商一致的抗辩不能成立，被告应继续按照原、被告双方签订的租赁合同约定履行合同义务，向原告支付诉争房屋的租金及物业管理费。被告已向原告支付了至2012年9月16日的房屋租金，故被告应按合同约定的每月30000元租金标准向原告支付2012年9月17日至2013年3月16日期间的租金180000元。被告已经向原告支付了至2012年9月的物业管理费。根据原、被告双方协议约定，物业费标准为：每月物业管理费3360元，故被告应按该标准向原告支付2012年10月至2013年3月的物业管理费20160元。对于原告的上述两项诉讼请求，予以支持。对于原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，根据原、被告签订租赁合同第十九条第一款的约定，被告接到原告书面交费通知后逾期15天仍未足额支付租金及其他费用的，原告有权提前终止本合同。被告在接到原告书面通知后，未向原告履行支付义务，其违约情形已经达到原、被告双方约定的合同解除条件，而被告在庭审中对于解除合同亦表示同意，故对于原告的该项诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告给付原告租金和物业管理费滞纳金共计342547.2元和违约金360000元以及免租期的租金30000元的三项诉讼请求，被告逾期未向原告支付租金，导致合同解除，被告的违约行为应承担相应的违约责任。根据原、被告租赁合同的约定被告未按本协议付款日期支付甲方租金及相关能源费用均构成滞纳金，滞纳金按日1%计算。租赁合同中除了约定上述逾期支付违约金之外，还约定了因被告提出解除协议或违约导致协议解除，原告有权不返还被告全部已付款款项（包括押金），被告除应补交免租期的租金外，被告还应支付原告相当于当年十二个月的违约金。对于原告提出的这些违约赔偿要求，被告认为：合同关于“滞纳金按日1%计算”中滞纳金计算的基数在合同中没有明确约定，并且原告主张的该计算标准过高。而约定的违约金标准被告也认为标准过高，高于原告实际损失。综合考虑原告所主张的上述滞纳金342547.2元、合同解除违约金360000元以及免租期租金30000元，其中滞纳金如果按原告主张的每日按所欠租金的1%计算，由于原、被告约定的是每半年支付一次租金，由此每日产生的滞纳金是1800元，该标准已经远高于每日租金1000元，其滞纳金标准显系过高。而同时，原告还主张了解约违约金360000元以及补交免租期租金30000元，这两项的数额相当于诉争房屋13个月的租金之和。根据我国合同法对合同违约金的相关规定，违约金的立法目的主要是为了弥补守约人的损失，兼有惩罚性，但还应以实际损失为衡量标杆。由于被告违约行为，肯定会给原告造成一定经济损失，这些损失可能包括租金的利息，房屋空置期的租金、物业管理费损失，新租赁合同的免租期损失，新旧租赁合同的租金差价等，原、被告租赁合同所约定上述违约金数额与原告实际可能损失相较过高，被告因为逾期支付租金的违约行为所要承受的违约惩罚过大，有违合同法公平原则。考虑到原告已经收取的履约保证金90000元，该90000元已经对原告损失起到弥补作用，综合原告可能的实际损失，酌情考虑被告应向原告支付相当于三个月租金数额的违约金共计90000元。
原审法院调解未果遂判决：一、解除原、被告2011年8月27日签订的房屋租赁合同；二、本判决生效后十五日内，被告天津市蜂星讯通网络科技有限公司一次性给付原告上海颐盛商贸有限公司天津第五分公司2012年9月17日至2013年3月16日期间的租金180000元；三、本判决生效后十五日内，被告天津市蜂星讯通网络科技有限公司一次性给付原告上海颐盛商贸有限公司天津第五分公司2012年10月至2013年3月的物业管理费20160元；四、本判决生效后十五日内，被告天津市蜂星讯通网络科技有限公司一次性给付原告上海颐盛商贸有限公司天津第五分公司违约金90000元；五、原告其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费13127元，减半收取6563.5元，由原告负担4521.5元，由被告负担2042元。
原审法院判决后，上诉人不服，以被上诉人的行为已构成违约，原审法院片面认定违约金过高，属适用法律不当为由提起上诉，请求依法改判被上诉人赔偿其各项损失共计640000元。被上诉人同意原审法院判决。
经本院审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。案经本院主持调解，双方当事人各持己见。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，对其效力，本院予以确认。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。被上诉人逾期未向上诉人支付租金，导致合同解除，上诉人对其违约行为应承担相应的违约责任。原审法院根据公平原则，在考虑被上诉人的违约行为给上诉人造成的房屋空置期租金损失、物业管理费损失、新租赁合同的免租期损失、新旧租赁合同的租金差价、合同未履行期限及上诉人收取的90000元履约保证金已对其损失起到弥补作用等因素，酌情判令被上诉人向上诉人支付相当于三个月租金数额的违约金共计90000元，无不当，本院应予维持。上诉人上诉主张原审法院认定的违约金数额过低，请求改判被上诉人赔偿其各项损失共计640000元，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10200元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 姚 琦
代理审判员 尹 来
二〇一三年十月三十一日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……