山东省商河县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民初字第664号
原告徐洁，女，1979年8月30日出生，汉族，住上海市。
委托代理人于共安，山东撼岳律师事务所律师。
被告济南昌润置业有限公司，住所地：山东省商河县。
法定代表人唐艳，该公司董事长。
委托代理人赵岩，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。
第三人韦映连，男，1975年11月28日出生，汉族，住山东省济南市。
委托代理人刘华池，山东齐鲁律师事务所律师。
原告徐洁与被告济南昌润置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐洁的委托代理人于共安，被告济南昌润置业有限公司的委托代理人赵岩均到庭参加了诉讼。本院于2014年10月24日根据案情需要依法追加韦映连为本案第三人，并因工作原因重新组成合议庭，再次公开开庭进行了审理，原告徐洁的委托代理人于共安，被告济南昌润置业有限公司的委托代理人赵岩，第三人韦映连的委托代理人刘华池均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐洁诉称，2008年4月3日，其与被告济南昌润置业有限公司签订了编号为Q-010211的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区梅园3区2-B的商品房一套，房屋总价款751440元，首付款300576元以现金方式交付被告，被告济南昌润置业有限公司于2008年4月3日为原告出具房屋销售专用收据，余款通过招商银行股份有限公司济南分行办理了按揭贷款，该笔贷款已于2010年3月22日全部还清。且涉案房屋已于2013年8月22日实际交房，房屋门锁钥匙已交与原告。因原告常年在外地做生意，很少来涉案房屋居住，近日获悉，在原告不知情的情况下，被告擅自在2010年又将该房屋售予第三人，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告找被告理论交涉未果，诉至法院请求：1、确认原被告之间的Q-010211《商品房买卖合同》有效并判令被告协助办理房屋产权过户手续；2、诉讼费用由被告承担。
被告济南昌润置业有限公司辩称，第一，对原告陈述的商品房买卖的事实予以认可。第二，涉案房屋虽备案在第三人名下，但被告与第三人之间并非真实的商品房买卖合同关系，故被告可以继续履行其与原告之间的商品房买卖合同。
第三人韦映连述称，第三人韦映连与被告济南昌润置业有限公司于2011年5月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定第三人韦映连购买被告开发的齐鲁水郡温泉岛项目中梅园3区2-B别墅一套，房屋价款按套计算1350000元，其中232000元分两笔（50000元、182000元）以现金方式于2011年5月1日交付，1118000元于同日通过中国工商银行股份有限公司济南山大路支行以银行汇款方式汇入被告法人唐艳个人账户，同日被告将涉案房屋交付于第三人。第三人韦映连与被告济南昌润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》已在商河县住房和城乡建设管理委员会办理销售登记备案。因第三人对该案诉讼标的有独立请求权，故请求：1、判令被告协助第三人办理房屋所有权过户登记手续；2、驳回原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求；3、本案诉讼费用由原被告承担。
经审理本院认定，被告济南昌润置业有限公司依法取得了建设工程规划许可证、施工许可证及涉案房屋的商品房预售许可证，建设工程规划许可证号为2005（鲁）01-10-019，施工许可证号为商建2006-022，涉案房屋预售许可证号为济商房开预许字第2006（005）号。
2008年4月3日，原告徐洁与被告济南昌润置业有限公司签订了编号为Q-010211的《商品房买卖合同》一份，该合同未进行预告登记及销售登记备案。合同第三条约定原告徐洁向被告济南昌润置业有限公司购买被告开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区梅园3区2-B的商品房一套；第四条约定该商品房计价方式按套计算，该商品房总价款为751440元；第六条第5款约定采取银行按揭付款方式，见补充协议。补充协议约定：1、买受人应于签本合同之日交纳首付款人民币300576元；2、其余房款计人民币450864元；由买受人申请办理银行按揭贷款；在一个月内办理完毕，否则每逾期一日，买受人应向出卖人支付应付房款的万分之三。第八条约定出卖人应当在2008年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。双方约定办理房地产交易过户登记手续所需缴纳的有关税费按国家规定执行。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理房地产权属证书的期限（自商品房交付之日起）为两年，如因出卖人责任，买受人不能在两年内取得房地产权属证书的，买受人可退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
首付款300576元原告以现金方式交付被告，被告济南昌润置业有限公司于2008年4月3日为原告出具房屋销售专用收据一张，余款通过招商银行股份有限公司济南分行办理按揭贷款，该笔贷款原告已于2010年3月22日全部还清。
2011年5月1日第三人韦映连与被告济南昌润置业有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同未进行预告登记，但已经商河县住房和城乡建设管理委员会进行房屋销售登记备案。合同第三条约定第三人韦映连向被告济南昌润置业有限公司购买其开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区梅园3区2-B的商品房一套；第四条约定该商品房计价方式按套计算，该商品房总价款为1350000元；第六条约定付款方式为一次性付款：合同签订当日付清全部房款。第八条约定出卖人应当在2013年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后270天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理房地产权属证书的期限为两年（自商品房交付之日起），如因出卖人责任买受人不能在两年内取得房屋产权证书的，买受人可退房，出卖人按已交付房款的1%向买受人支付违约金。房屋价款按套计算1350000元，第三人韦映连主张其于2011年5月11日已全额支付，其中232000元分两笔（50000元、182000元）以现金方式于2011年5月1日交付，1118000元于同日通过中国工商银行股份有限公司济南山大路支行以银行汇款方式汇入被告法定代表人唐艳个人账户，被告为原告出具收款方式为现金金额为50000元及收款方式为银行金额为1300000的收据两张。但被告济南昌润置业有限公司称仅收到借款1118000元。但另济南昌润置业有限公司于2011年5月1日出具证明，证明记载内容：“韦映连与我公司于2011年5月1日签订的购房协议，房款汇入以下账号视为我公司收到该笔房款：户名：唐艳开户银行：深圳发展银行济南高新支行账号：XXX特此证明唐艳（手写）济南昌润置业有限公司（盖章）2011年5月1日”。
被告济南昌润置业有限公司与第三人韦映连于2012年11月13日签订《回购协议书》一份，该《回购协议书》约定：甲乙双方于2011年5月1日签订商品房买卖合同，乙方购买甲方位于商河县温泉路1号房屋，房号梅园三区2-B，价款壹佰叁拾伍万元整（人民币），在商河县房管局办理了预售房地产备案登记。现甲乙双方经友好协商对该预售房屋的处理，达成如下协议：一、乙方同意甲方于2013年3月14日以肆拾伍万元（人民币）的价款回购上述房屋。二、在甲方向乙方全额支付回购房款后，乙方同意解除原商品房买卖合同，并配合甲方在收到回购款当日向相关机关办理解除预售房地产备案登记。被告在与第三人韦映连及其妻子刘娜关于涉案房屋及被告开发的位于商河县齐鲁水郡温泉岛小区梅园3区2-A、沁园7区9-A签订三份《回购协议书》后仅支付三套房屋的部分回购款。
另查明，原告主张该涉案房屋于2013年8月21日交付自己使用，有证人张吉富证人证言、车库遥控门锁、房门钥匙两把、更换后的门锁钥匙为证，第三人主张该涉案房屋已于2011年5月1日交付自己使用，有第三人向物业公司缴纳物业费及水电费的收据为证（2014年10月20日出具）。该房屋现在由第三人韦映连实际占有使用。被告济南昌润置业有限公司主张已将该房屋交付给原告徐洁，但没有证据提供，并主张第三人提交的缴纳物业费及水电费的收据并非被告为其出具，而系新物业公司以被告名义出具。
原告徐洁及第三人韦映连均表示如果其与被告之间的《商品房买卖合同》被依法解除，将另案处理其损失。
以上事实，由原、被告及第三人的当庭陈述，原告提供的济南市商品房买卖合同原件一份、房屋专用收据原件一份、招商银行个人购房借款及担保合同原件一份、招商银行个人贷款借款借据原件一张、招商银行股份有限公司个人还款情况明细一份、个人贷款还清证明书一张、车库遥控门锁一把、房门钥匙两把、更换后的门锁钥匙一把，被告济南昌润置业有限公司提供的回购协议书一份，第三人提供的济南市商品房买卖合同原件一份、收据原件两份、济南昌润置业有限公司出具证明一份、银行汇款明细一份、缴纳物业费及水电费的收据一张及本院依法对商河县住房和城乡建设管理委员会工作人员所做的调查笔录两份、对原告委托代理人于共安所做调查笔录一份、对被告委托代理人赵岩所做调查笔录两份、对第三人委托代理人刘华池所做调查笔录一份为证，经本院审查，且已开庭质证，可以采信，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点是：一、原被告签订的《商品房买卖合同》的效力及第三人与被告签订的《商品房买卖合同》是否是真实的商品房买卖合同；二、房屋销售登记备案的效力；三、齐鲁水郡温泉岛梅园3区2-B房产应为谁办理商品房所有权转移登记手续。
关于焦点一、原被告签订的《商品房买卖合同》的效力及第三人与被告签订的《商品房买卖合同》是否是真实的商品房买卖合同。
被告济南昌润置业有限公司依法取得了建设工程规划许可证、施工许可证、涉案房屋的商品房预售许可证等相关手续。原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且该合同未约定将办理登记备案手续作为合同的生效要件，未登记备案不影响合同效力，故原被告双方签订的商品房买卖合同系有效合同。该合同对双方均具有约束力，双方均需按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付全部购房款，但被告济南昌润置业有限公司在原被告签订《商品房买卖合同》后又与第三人韦映连签订《商品房买卖合同》，其行为实属欺诈，严重损害了原告的利益。被告主张其与第三人之间并非真实的商品房买卖合同关系，其与第三人签订的《商品房买卖合同》是以房屋买卖并办理登记备案作为借款的抵押，提供《回购协议书》为证。
根据《回购协议书》内容可知，该《回购协议书》是附条件的合同，被告济南昌润置业有限公司并未于2013年3月14日向第三人韦映连全额支付回购房款，故该《回购协议书》并未生效。但被告与第三人之间签订的《商品房买卖合同》约定购房款1350000元，而《回购协议书》约定回购款仅450000元，两者之间差距达900000元，结合本院受理的另两起商品房销售合同纠纷案件，第三人韦映连与其妻子刘娜共与被告济南昌润置业有限公司签订三份《商品房买卖合同》，三套房产购房款共计4250000元，而签订的三份《回购协议书》约定三套房屋的回购款总计仅1456000元，购房款与回购款相差近2800000元，虽第三人以该房屋已无升值潜力并在不断降价且第三人急需资金为由才与被告签订了回购协议，但购房款与回购款差距之大不符合常理，且三套房产购房款只有1118000元的银行支付凭证，剩余3132000元以现金方式支付亦与交易习惯不符，且被告主张其与第三人之间并非真实的商品房买卖合同关系，被告并未收到购房款，其与第三人签订的《商品房买卖合同》是以房屋买卖并办理登记备案作为借款的抵押，故仅凭被告为其出具的收据及双方办理的商品房销售登记手续本院无法认定被告与第三人之间存在真实的商品房买卖合同关系。
关于焦点二、房屋销售登记备案的效力。
第三人主张其与被告签订的《商品房买卖合同》已进行房屋销售登记备案，房屋销售登记备案具有唯一性，被告应协助其办理房屋所有权过户登记手续。本院认为，被告济南昌润置业有限公司与第三人韦映连签订的《商品房买卖合同》虽已经商河县住房和城乡建设管理委员会进行房屋销售登记备案，但是房屋销售登记备案不能等同于预告登记。根据《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记是一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权的不动产登记，通过预告登记，实现对债权请求权的一种“保全”作用。预告登记之后，未经预告登记权利人的同意而处分该不动产的，则不发生物权效力。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。而商品房销售登记备案仅具有债权性质，只能起到备案作用，在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展，不具有预告登记的法定效力。商品房预售合同无论是否进行登记备案都不会产生对抗第三人的效力，故虽第三人韦映连与被告济南昌润置业有限公司签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房销售登记备案，也不会产生对抗原告的效力。
关于焦点三、齐鲁水郡温泉岛梅园3区2-B房产应为谁办理商品房所有权转移登记手续。
本案原告徐洁及第三人韦映连均请求判令被告为自己办理商品房所有权转移登记手续。因第三人与被告之间签订的《商品房买卖合同》的真实性本院无法认定，虽然争议房屋现由第三人占有使用，但第三人未提供房屋交付的相关证据，且被告也不认可已向其交付房屋，故第三人请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》并协助第三人办理房屋所有权过户登记手续的诉讼请求本院不予支持。原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告请求确认原被告之间签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。第三人请求驳回原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。原被告之间签订的《商品房买卖合同》对双方均具有约束力，双方均需按照合同约定全面履行自己的义务。在合同中，虽原被告双方明确约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但原被告双方又约定办理房地产权属证书的期限（自商品房交付之日起）为两年，原告主张该房屋在2013年8月21日交付自己使用，该交付日期至今未满两年，原告要求被告协助办理房屋产权过户手续有违原被告双方的约定，故本院不予支持。原告可在办理房屋产权过户手续条件成熟时向被告主张此项权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告徐洁与被告济南昌润置业有限公司之间签订的Q-010211号《商品房买卖合同》有效。
二、驳回原告徐洁的其他诉讼请求。
三、驳回第三人韦映连的诉讼请求。
案件受理费200元，由原告徐洁承担50元，被告济南昌润置业有限公司承担100元，第三人韦映连承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 倩
审 判 员 张 盟
人民陪审员 王春虎
二〇一五年二月九日
书 记 员 张 洁