广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 � � � 判 决 书
（2014）青民一初字第447号
原告南宁金恒房地产开发有限公司，住所地南宁市江南区。
法定代表人潘超文，该公司董事长。
委托代理人黄雪英，广西五象律师事务所律师。
委托代理人王业强，广西五象律师事务所律师。
被告叶安道，男，汉族，住浙江省温州市瓯海区。
原告南宁金恒房地产开发有限公司（以下简称金恒房产公司）与被告叶安道商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告金恒房产公司的委托代理人黄雪英、王业强到庭参加了诉讼。被告叶安道经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告金恒房产公司诉称，2010年7月27日，原告金恒房产公司与被告叶安道签订一份《南宁市商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告开发的位于竹溪大道27-1号云星·钱隆天下5号楼1208号房，建筑面积为54.28平方米，总价为人民币695761元，付款方式为银行按揭贷款。合同附件六《合同补充协议》第一条第3项约定：在签订合同时被告应当同时支付合同总价款的20.09%（计人民币139761元）作为首期付款，其余79.91%的合同价款（计人民币556000元）由买受人向银行办理按揭贷款。合同签订后，被告于2010年7月27日支付了部分首付款31201元、代办房产证费600元、管道燃气初装费2300元、专项维修基金4179.56元。同时，原告办理了该房产的商品房买卖合同登记备案手续，合同备案编号为YS00145704。被告也于2010年9月25日在中国光大银行股份银行有限公司南宁分行办理了按揭贷款556000元。然而，被告却未按合同约定付清首付款，甚至在银行贷款发放后也不按借款合同约定向银行偿还贷款，因此，原告分别于2012年9月27日、2013年3月28日和2013年9月23日被光大银行从保证金账户扣划了三笔代偿贷款费用为28617.48元、6132.56元和17167.2元，合计51917.24元。2012年11月1日光大银行向南宁市青秀区人民法院起诉要求提前收回贷款光大银行，从而导致原告因承担连带清偿保证责任而又被法院直接扣划了代偿贷款本息等相关费用合计585211.26元。原告因被告逾期偿还贷款造成而代偿贷款的直接财产损失合计637128.5元。为此，原告于2013年10月29日向被告邮寄《解除合同通知》，要求被告解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求其赔偿原告损失和向原告支付违约金，而被告对此均置之不理。基于以上事实，根据《合同法》第九十四条规定以及双方合同附件六的第11条约定，原告起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2010年7月27日签订的《商品房买卖合同》，南宁市竹溪大道27-1号云�·钱隆天下5号楼1208号房由原告收回，被告应协助、配合原告办理该商品房买卖合同备案注销登记手续。2、被告向原告支付违约金104364.15元。3、被告承担原告支出的律师代理费20000元。4、本案诉讼费用全部由被告承担。同时，愿意退还被告已支付的部分首付款31201元、代办房产证费600元、管道燃气初装费2300元、专项维修基金4179.56元。
被告叶安道未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
原告金恒房产公司为其陈述提供的证据有：1、商品房买卖合同及其附件，以证明被告从原告处购买房屋、双方存在合法买卖合同关系，且双方对房屋面积、总房款及其支付、违约责任、律师代理费等内容均作了约定。2、（2012）青民二初字第571号民事判决书，以证明因被告的原因导致原告须承担连带偿付责任、从而造成原告损失585211.26元，原告享有追偿权的事实。3、中国光大银行�特种转账凭证》及法院《执行通知书》法院及银行扣款发票，以证明因被告原因造成原告被法院执行、被银行划扣657128.5元、而导致原告实际损失657128.5元的事实。4、《国内特快专递邮件详情单》及《解除合同通知》，以证明原告已向被告邮寄送达解除合同通知，正式要求解除合同并要求被告赔偿损失、支付违约金的事实。5、律师收费管理办法、标准及委托合同、发票，以证明原告因被告的诉争事项而产生20000元律师费损失。6、商品房买卖合同登记备案证明，以证明涉案房屋已经办理房产登记备案。
被告叶安道未提供证据。
因被告未到庭参加诉讼，无法组织双方当事人进行质证。但结合原告的陈述与举证情况，本院对其提供的证据作如下认证：原告经过举证并充分发表意见，且其提供的上述证据经与原件核对无异，证据来源合法，内容客观真实，而被告未到庭�证系其自行放弃质证权利的处分行为，故本院对原告提供的上述证据的真实性及其载明的客观内容予以确认，至于能否证明其主张，本院将结合全案实情进行综合判定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年7月27日，原告金恒房产公司（出卖人）与被告叶安道（买受人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告开发的位于竹溪大道27-1号云星·钱隆天下5号楼1208号房，建筑面积为54.28平方米，套内面积40.95平方米，总价为人民币695761元，付款方式为银行按揭贷款。双方在合同附件六即《合同补充协议》第一条第3项中对银行按揭作了详细约定：买受人在签订合同及补充协议同时应当支付合同总价款的20.09%（139761元）作为首期付款，其余79.91%的合同价款（556000元）由买受人向银行办理按揭贷款。《合同补充协议》第10条约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项本息……并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。《合同补充协议》第11条约定，买受人不按上述期限偿还出卖人代为偿还的款项的，或者拒不办理解除原抵押登记手续、或者拒不办理抵押给出卖人的登记手续的等情形下，视为买受人不履行合同，出卖人有权选择继续履行或解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的百分之十五的违约金。出卖人解除合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销相关手续。
上述合同及附件签订后，被告叶安道于2010年7月27日支付了部分首付款31201元、代办房产证费600元、管�燃气初装费2300元、专项维修基金4179.56元。次日，被告叶安道向中国光大银行股份有限公司南宁分公司（以下简称光大南宁分行）申请了贷款，金额为556000元。2010年9月28日，被告叶安道办理了上述合同的备案登记手续，备案登记编号为YS00145704。本案原被告与光大南宁分行于2010年9月25日共同签订了《个人贷款合同》，金恒房产公司在上述贷款合同中自愿为叶安道借取的贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证担保。该分行于2010年10月12日向被告发放了贷款，并于2011年3月31日办理了被告所购房屋的抵押权预告登记。被告叶安道在获得上述贷款后，并未按时履行向光大南宁分行履行还贷义务，该行分别于2012年9月27日、2013年3月28日、2013年9月23日分三次扣划了作为担保人的金恒房产公司的保证金28617.48元、6132.56元、17167.2元，并于2012年7月将叶安道、金恒房产公司列为共同被告起诉至南宁市青秀区人民法院。该院于2012年11月2日做出（2012）青民二初字第571号民事判决书，判决主文第一、二项为：解除叶安道与光大南宁分行、金恒房产公司共同签订的《个人贷款合同》；叶安道偿还光大南宁分行贷款本金535775.6元。判决主文第五项为：金恒房产公司对叶安道的所有债务承担连带清偿责任，金恒房产公司承担保证责任后，有权向叶安道追偿。该判决已于2013年1月4日发生法律效力。之后，光大南宁分行向南宁市青秀区人民法院申请强制执行，该院依据上述发生法律效力的民事判决书于2013年9月26日依法扣划了金恒房产公司名下账户金额58521126元。
2013年10月29日，原告金恒房产公司通过国内特快专递（EMS）向被告叶安道在合同中预留的地址向其发出《解除合同通知书》，依据双方签订的合同附件即《合同补充协议》第10、11条之内容，要求解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，并要求被告叶安道协助办理合同备案注销登记、赔偿损失、支付违约金。该邮件于2013年10月31日被告一名为“圣珺”的人签收。因被告叶安道至今未与原告金恒房产公司联系合同解除及赔偿等事宜，原告金恒房产公司即于2014年1月17日诉至本院，诉如所请。
另查明，本案诉争商品房尚未交付给被告叶安道。原告金恒房产公司通过诉讼方式向被告叶安道主张权利，产生律师代理费20000元。在诉讼中，原告金恒房产公司明确表明，本案合同解除之后，其愿意退还被告叶安道已支付的部分首付款31201元、代办房产证费600元、管道燃气初装费2300元、专项维修基金4179.56元。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告叶安道经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本案原被告于2010年7月27日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件，系双方的真实意思表示，内容亦不悖于法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，对双方均具有法律约束力，原被告均应恪守履行。
一、关于解除合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案被告因未按时偿还贷款，被光大南宁分行起诉至法院提前收回贷款，原告则因承担连带保证责任被光大南宁分行分三次扣划了保证金以代偿贷款，且被法院强制执行扣划了58521126元用于偿还贷款，依据原被告双方在合同附件六即《合同补充协议》第10、11条之约定，被告应在原告的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向其偿还代偿款项本息，否则视为被告不履行合同，原告则有权选择解除合同。事实上，被告至今未向原告履行其上述约定义务，视为双方约定的解除合同的条件已成就，原告有权解除合同。虽原告已于2013年10月29日通过国内特快专递（EMS）向被告发出了《解除合同通知书》，但因原告无法证明该邮件代收人“圣珺”系被告的同住成年家属，应视为未送达，故该《解除合同通知书》应未产生解除合同的法律效力，但原告现起诉至法院，通过诉讼方式要求解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件，该主张合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告有义务协助原告到房产部门办理该合同的备案登记注销手续。
二、关于被告已付费用的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因原告并未向被告实际交房，诉争房屋仍为原告实际控制，故合同解除后，被告无返还房屋之必要。另，被告在合同签订当日已支付的部分首付款31201元、代办房产证费600元、管道燃气初装费2300元、专项维修基金4179.56元，共计38280.56元，在本案合同解除后，原告应向被告返还上述款项，且原告亦愿意返还，对此，本院予以确认。
三、关于违约金的支付及律师代理费的赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。依据原被告在《合同补充协议》第10、11条之约定，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向其偿还代偿款项本息，否则视为买受人不履行合同，出卖人则有权选择解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的百分之十五的违约金；同时，买受人还需承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用上述内容系双方当事人的真实意思表示，对原被告均具有法律约束力，现被告至今未向原告偿还其代偿的款项本息，理应依双方之约定向原告支付违约金，该违约金计算为104364.15元（695761元×15%），扣除上述原告应向被告返还包括部分首付款、管道燃气初装费等各项费用在内的38280.56元，被告仍要向原告支付违约金66083.59元，并赔偿律师代理费20000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一�解除原告南宁金恒房地产开发有限公司与被告叶安道于2010年7月27日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件（合同备案编号：YS00145704），被告叶安道应于本案判决生效后十日内协助原告南宁金恒房地产开发有限公司到房产部门办理上述合同的备案登记注销手续；
二、被告叶安道应向原告南宁金恒房地产开发有限公司支付违约金66083.59元；
三、被告叶安道应向原告南宁金恒房地产开发有限公司赔偿律师代理费20000元。
本案受理费11614元、财产保全费3999元，由被告叶安道负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交纳，又不申请缓交、免交的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁小辉
人民陪审员 杨晓玥
人民陪审员 黄思霞
二〇一四年五月十九日
书 记 员 梁飞恒
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的约定。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同�
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。