吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民一终字第346号
上诉人（原审被告）：吉林省中深房地产开发有限公司，住所地：长春市双阳区甲五路。
法定代表人：王艳清，董事长。
委托代理人：周晓丹，吉林良正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张文彪，男，1965年4月15日生，汉族，个体工商户，住长春市双阳区。
委托代理人：马扬，吉林马扬律师事务所律师。
上诉人吉林省中深房地产开发有限公司因与被上诉人张文彪房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院（2013）双民初字第706号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人吉林省中深房地产开发有限公司（以下简称中深公司）的委托代理人周晓丹、被上诉人张文彪及委托代理人马扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2008年7月20日，被告与原告分别作为拆迁人和被拆迁人，签订了《非住宅房屋拆迁补偿协议书（所有）》（协议书编号LQC-1），被告拆迁原告原有房屋3090.49平方米，被告补偿原告沿河小区4号楼东侧409.2平方米房屋，价格3010元每平方米，总价款1231692元，另外货币补偿原告11168308元。2008年8月29日，被告与原告妻子刘维珍签订《房屋安置补充协议》，依据原被告间的《非住宅房屋拆迁补偿协议书（所有）》（协议书编号LQC-1）的相应条款，达成补充协议，被告安置刘维珍沿河小区4号楼西侧的1152平方米房屋，价格为3010元每平方米，房款为3470530元，从被告应补偿给原告的补偿款11168308元中扣除。在履行上述协议过程中，双方发生纠纷，原告将被告起诉至法院，后经协商，双方于2011年9月8日达成和解，并签订《和解协议》，双方同意用城市嘉园18号楼分别为352.53平方米和1401.66平方米的房屋替代原安置房屋，超出原安置房屋总面积192.99平方米的部分，作为对原告的补偿，不收取差价。双方约定和解协议生效后，双方原签订的《非住宅房屋拆迁补偿协议书（所有）》、《房屋安置补充协议》解除。同时，协议约定，甲方（被告）应于城市嘉园小区可以办理产权证、土地使用证时，积极为乙方（原告）办理，最迟不得晚于2012年6月30日。至今，被告仍未为原告办理房屋权属证书。原告以由于房屋没有权属证书，原告不能处分该房屋，也不能通过抵押等进行融资使用，给原告造成巨大经济损失为由诉至法院，要求判令被告赔偿因迟延办理产权证给原告造成的损失590260元，诉讼费由被告负担。
张文彪一审诉称：2008年8月29日，原、被告双方签订《非住宅房屋补偿协议书》，在被告交付房屋时，双方发生纠纷，原告起诉至法院，后经协商，双方于2011年9月8日达成和解，并签订《和解协议》，协议中约定，被告应积极为原告办理房屋权属证书，最迟不得晚于2012年6月30日。可时至今日，被告仍未为原告办理房屋权属证书。由于房屋没有权属证书，原告对该房屋不能处分，也不能通过抵押等进行融资使用，给原告造成巨大经济损失，故诉至法院，请求判令被告赔偿原告因迟延办理房屋权属证书造成的损失，因损失无法计算，可依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，根据已付购房款总额5280111元按中国人民银行同期贷款基准利率加收100%计算至2013年5月30为590260元，诉讼费由被告负担。
中深公司一审辩称，原告所述无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、原、被告之间签订的《非住宅房屋拆迁补偿协议》，不是《商品房买卖合同》，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，且原被告间的协议中也没有违约金的相关约定；2、2011年9月8日原、被告针对延期办证的问题已达成和解，被告对原告给予了补偿，价值超出原告所主张的损失数额。3、协议中约定如有违约只赔偿实际损失，原告没有任何证据证明其损失存在；4、被告无法办理沿河小区房屋权属证书的原因是因为市规划局的规划变更，属于不可抗力，依法可以免除责任。
一审法院经审理后认为，原告与被告于2008年8月29日签订的《和解协议》是对双方间原房屋拆迁安置协议的内容变更后的新的房屋拆迁安置补偿协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应本着诚实守信的原则全面履行。和解协议中约定了被告为原告的房屋办理权属证书的期限，原告逾期未能取得房屋权属证书，系被告未向房屋产权登记机关提供必要的证明文件造成，被告应承担违约责任，原告主张被告赔偿其经济损失的请求应予支持。被告辩解系因不可抗力造成违约其应免责的意见，以建设项目规划调整不属于不可抗力的情形，故对该意见不予采纳，对被告提出的其已经对原告给予了价值100余万元的房屋作为对原告损失的补偿的辩解意见，根据双方签订的《和解协议》的内容可以确定，被告于2011年9月8日对原告作出的该补偿，系对当时双方之间纠纷的处理，与本案无关，故对被告的该辩解意见不予采纳。关于原告的损失数额，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。双方签订的和解协议中对于违约金没有约定，原告主张其损失无法计算，请求按《和解协议》中被告重新安置的面积计算已付购房款，据此计算其损失。因双方和解被告补偿给原告的192.99平方米的房屋，原告并未支付相应价款，故对该部分不应计算在内。原告已付购房款总额为1231692元＋3470530元=4702222元；原告主张损失计算区间为2012年6月30日至2013年5月30日为335天，因双方约定2012年6月30日为最后履约日期，2012年7月1日为违约起始日，至2013年5月30日为334天。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于逾期贷款罚息利率规定为在借款合同中载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本案按中国人民银行同期贷款利率加收30%的标准计算为宜，原告主张按中国人民银行同期贷款利率加收100%的标准计算，没有事实和法律依据，不予支持。2012年7月1日至2013年5月30日期间，中国人民银行贷款基准利率于2012年7月6日进行过一次调整，由原告的年利率6.31%调整为年利率6.00%，原告的损失计算为4702222元x（6.31%／360x130%）x5天＋4702222元x（6.00%／360x130%）x329天=340522.46元。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告中深公司赔偿原告张文彪经济损失人民币340522.46元，于本判决生效后立即给付；二、驳回原告张文彪其他诉讼请求。案件受理费11800元，由原告张文彪支付4993元，由被告中深公司负担6807元，被告负担部分执行时间同上。
宣判后，中深公司不服上诉称：1、一审法院适用《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》以及根据该通知加收30%的利息没有法律依据，一审法院判决上诉人承担的违约金过高，没有法律依据的情况下多保护被上诉人30%的违约金请求，损害了上诉人的合法权益；2、根据2013年9月25日长春市双阳房地产管理服务中心出具的他项权利证存根显示，被上诉人房屋自2005年12月27日至今一直存在抵押，原房屋拆迁时被上诉人没有告知上诉人该情况，被上诉人故意隐瞒房屋存在抵押的情况，与上诉人以上述方式擅自处分抵押房屋的协议，应是无效协议，由于原房屋存在抵押。导致上诉人无法为被上诉人办理原房屋灭籍手续，被上诉人回迁房屋无法办理产权是其自身原因，与上诉人无管，上诉人不应承担支付违约金的责任；3、一审法院在知道房屋存在抵押的情况下，没有对上诉人提供的被上诉人原有房屋他项权利证存根进行审理，程序违法。
被上诉人张文彪二审辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持原判
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实基本相同。另，上诉人二审提交证据《他项权利证存根》，用以证明拆迁房屋存在抵押权，不能办理产权证的责任在于被上诉人。被上诉人质证认为，该笔贷款早在2007年就已还清，我还清贷款的时候在产权证上已经盖有公章，但产权证在拆迁时都给上诉人了。
本院认为，1、上诉人、被上诉人分别于2008年7月20日签订的《非住宅房屋拆迁补偿协议书》和2011年9月8日签订的《和解协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效协议，双方应依照协议约定严格履行，上诉人未依照《和解协议》约定于2012年6月30日前为被上诉人办理产权证，应属违约，应依照《和解协议》约定承担赔偿实际损失的责任，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率加收30%的的标准计算上诉人需支付被上诉人的违约金正确；2、关于上诉人提出被拆迁房屋存在他项权利不能灭籍，未能办理产权的原因在于被上诉人，其不应该承担违约责任的主张一节，因被拆迁房屋拆迁至今，他项权利人长春市商业银行黎明支行未提出过异议，被上诉人业已还清贷款，被拆迁房屋是否灭籍，上诉人未提供证据予以证实，且即使被拆迁房屋未灭籍，被上诉人告诉上诉人赔偿损失的房屋也并非原地回迁房屋，该房屋未能办理权属证书与被拆迁房屋未灭籍是否存在因果关系，上诉人亦未提供证据证实，故本院对上诉人此主张不予支持；3、关于上诉人主张权属证书无法办理系规划调整所致属不可抗力上诉人免责的问题，因规划调整非属不可抗力，故上诉人该主张不能成立；4、上诉人一审并未提出被拆迁房屋存在他项权利抗辩理由及证据，上诉人主张一审法院未对此问题进行审理，程序违法，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6408元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周更男
代理审判员 郭 智
代理审判员 李 迪
二〇一四年三月六日
书 记 员 吴东旭