安徽省临泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民一初字第03401号
原告：刘继群，男。
委托代理人：郑志彪。
被告：李明华，男。
委托代理人：王华栋。
原告刘继群与被告李明华房屋买卖合同纠纷一案，原告刘继群于2013年11月15日向本院提起诉讼，本院于同日适用简易程序立案受理，由于本案案情较为复杂，本院依法于2014年1月17日裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2014年7月25日公开开庭进行了审理。原告刘继群及其委托代理人郑志彪，被告李明华的委托代理人王华栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2007年4月2日从被告处购买房屋一套，并按照合同约定支付了购房款105000元，当时约定房产总证由被告办理，原告得知被告已办理房产总证后，多次要求被告办理所购房屋的房产过户手续，但由于房产总证上房地产权利人为李明华和刘玉梅，而二人因房屋开发账目没有结清，导致刘玉梅拒绝为原告办理过户手续，致使原告购买的房屋的权利始终处于不确定状态。由于被告不能给原告办理房产过户手续，以致合同目的不能实现，故向法院起诉，请求依法判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，返还购房款105000元，被告赔偿其因违约给原告造成的损失120000元。
原告为支持其诉讼请求，向本院提举如下证据材料：
第一组证据：原告的身份证复印件，表明原告的自然状况及诉讼主体资格；
第二组证据：房屋买卖合同、房地产权证及收条等，表明原、被告于2007年4月2日签订房屋买卖合同，原告已支付购房款105000元，该房屋的共有人为李明华、刘玉梅的事实；
第三组证据：临泉县人民法院庭审笔录两份，表明原告通过两次诉讼要求被告办理房产过户手续，均因共有人刘玉梅拒绝无法办理及原告已支付被告购房款105000元的事实；
第四组证据：房地产估价报告书、评估费发票，表明原告购买的房屋经评估现市场价值为227600元及原告为此支付评估费4000元的事实。
被告辩称：本案涉及的房屋系案外人单皖生委托被告李明华出卖，并以被告的名义与原告签订了房屋买卖合同。该房屋的价款原告已经支付且房屋已交付给原告多年，房屋不能过户不是合同解除的条件。无论合同是否应当解除，原告诉称的损失也不应得到支持。
被告为证明其抗辩主张，向本院提举如下证据材料：
第一组证据：被告的身份证复印件，表明被告的自然状况及诉讼主体资格；
第二组证据：（2013）临民一初字第00536号卷宗材料（含证据材料及庭审笔录），表明涉案房屋的实际所有人为单皖生，该房屋是单皖生委托被告李明华对外出售的，且该房屋的共有人刘影对房屋出售是明知的，并非因被告的原因导致该房屋不能过户。
经当庭举证、质证，本院对原、被告所举证据的证明力认证如下：
本院对原告所举证据的证明力认证如下：
被告对原告所举的第一组、第二组证据无异议，本院对其证明力予以认定。
2、被告对原告所举的第三组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为原告的两次诉讼是其自愿撤诉，并不存在被迫撤诉的事实。本院认为，原告两次向本院提起诉讼，要求被告协助其办理房产过户手续，但由于被告与涉案房屋共有人刘影（刘玉梅）之间存在纠纷，导致房屋过户已根本不能实现，故原告撤回起诉。故被告异议不能成立，本院对该组证据的证明力予以认定。
3、被告对原告所举的第四组证据的真实性无异议，但认为该评估报告所确定的房屋价格，只能作为参考，不能就此认定为原告的损失。本院认为，在本案诉讼过程中，经原告申请，原、被告共同选定了评估机构对涉案房屋现有市场价值进行评估。对该评估结果双方均无异议，评估报告能够证明与涉案房屋相同地段及户型的房屋现有市场价值。能够反映原告的实际损失。故被告的异议不能成立，本院对该组证据的证明力予以认定。
二、本院对被告所举证据的证明力认证如下：
1、原告对被告所举的第一组证据有异议，本院对其证明力予以认定。
2、原告对被告所举的第二组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为从房屋买卖合同中的出卖人系本案被告，而非单皖生，被告也未提举证据证明单皖生委托其出卖房屋的事实，故本案被告并非委托代理人。本院认为，涉案房屋虽是被告李明华出卖给原告，但（2013）临民一初字第00536号卷宗的开庭笔录中单皖生的妻子周丽出庭证言证明涉案房屋系单皖生购买，后单皖生与李明华又将该房屋转让，原告对此证言无异议，故该证言能够证明委托的事实，故原告的异议不能成立，本院对该组证据证明单皖生委托李明华出售房屋的事实予以认定。
经审理查明：被告李明华、刘玉梅与案外人刘可彬、刘敏四人在临泉县城关镇港口南路东侧大常庄各有一处宅基地，且四块土地相连。2004年经四人协商决定联合建筑一幢六层楼房（共两个单元24套住房），并将房屋建设工程发包给案外人秦洪举。在房屋建设过程中，由于被告刘玉梅无钱支付工程款，遂将该栋楼房东单元楼梯东第二层、第三层两套住房委托被告李明华对外出售，李明华将该两套房房屋以17万元的价格出售给案外人单皖生，被告刘玉梅于2008年7月27日出具房款收条1张。后单皖生又委托被告李明华将该两套房屋进行转卖，经刘可彬介绍，被告李明华又于2007年4月2日将东单元楼梯东第二层的一套房屋以105000元价格转卖给原告刘继群，并签订了书面的房屋买卖合同，双方约定原告在2007年4月3日向被告李明华交付房款85000元，余款在李明华办好房产总证后付清，被告李明华于2007年4月3日将房屋交付给原告使用，原告刘继群于2007年4月6日先行支付购房款85000元，后又向被告支付了剩余房款20000元。临泉县房地产管理局向被告李明华、刘玉梅颁发了权证字号为房地权临房字第200703**号、填发日期为2007年2月7日的房地产权证，确定该栋楼房东单元12套住房的房地产权利人为本案被告李明华和案外人刘玉梅。后原告刘继群要求二被告协助其办理房产过户手续时，刘玉梅以其与李明华在联合建房期间的相关账目未算清为由拒绝协助办理，原告于2013年1月15日和2013年3月21日两次向本院提起诉讼，请求判令李明华、刘玉梅协助办理房产过户手续，均撤诉。此后原告再次向本院提起诉讼，请求依法判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，返还购房款105000元，被告赔偿其因违约给原告造成的损失120000元，本案诉讼费由被告负担。案件审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋市场价格进行评估，经安徽宏泰房地产评估有限公司评估，涉案房屋的市场价格为22.76万元（单价：2210元／㎡），原告变更了诉讼请求，要求解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，被告返还购房款105000元，赔偿其损失122600元，鉴定费4000元。
上述事实，有原、被告的陈述和辩解及本院依法认定的证据在卷证明。
本案争议焦点：涉案的房屋买卖合同是否应当解除，被告是否应当返还原告的购房款105000元及赔偿损失122600元。
本院认为：原告刘继群与被告李明华签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。签订合同后，原告依约给付了购房款，被告将房屋交付给了原告，还同时负有协助原告刘继群办理产权转移登记手续的义务。涉案房屋的共有人刘玉梅并未对涉案房屋买卖的事实予以否认，而因其与被告李明华在联合建房过程中的相关账目未算清，存在纠纷，尚未妥善解决为由，不愿协助本案原、被告办理房屋产权过户登记手续，致使原告合同目的不能实现，故原告刘继群要求解除与被告李明华签订的房屋买卖合同，并由被告李明华退还其已支付的购房款及赔偿其原购房价款与涉案房屋现市场价格（22.76万元）之间差价（12.26万元）损失的诉讼请求，合理部分应予以支持。由于签订合同时，被告李明华未向原告明确该房产权属状况，也未取得其他共有人的明确同意，以致无法办理房屋过户手续，故其对合同的解除应承担主要责任。涉案房屋总证的颁发时间早于房屋买卖合同签订时间，原告在签订合同时未能尽到审慎注意义务，以致对涉案房屋的产权状况未能完全了解的情况下，单独与被告李明华签订房屋买卖合同，对房屋不能过户及合同的解除亦存在一定的过错，结合本案其应承担30%的责任。被告辩称涉案房屋系案外人单皖生夫妇委托被告李明华对外出卖，由于单皖生去世，要求追加单皖生的妻子周丽参加诉讼。本院认为，被告李明华虽系受托与原告签订合同，但由于其是以自己的名义与原告订立的合同，并向原告披露了委托人单皖生夫妇，原告坚持选择李明华作为本案被告向其主张权利，亦不同意追加周丽作为第三人参加诉讼，该合同对被告仍有约束力。故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百零三条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，判决如下：
一、被告李明华返还原告刘继群购房款105000元；
二、被告李明华赔偿原告刘继群损失人民币85820元。
上述一、二项于本判决生效之日起15日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4676元，由原告负担710元，被告负担3966元；鉴定费4000元，由原告负担1200元，被告负担2800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 王大红
审 判 员 臧华杰
人民陪审员 柳西华
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 吴晓燕
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。