济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第693号
原告（反诉被告）中国人民解放军94569部队，住所地济南市。
法定代表人赵玉勇，厂长。
委托代理人何翠，山东统河律师事务所律师。
委托代理人于鹏，山东统河律师事务所律师。
被告（反诉原告）济南槐荫鑫隆昌汽车修理厂，住所地张庄路395-10号。
经营者肖永军，男，1966年3月14日出生，汉族，住济南市。
委托代理人魏玮，男，1970年3月29日出生，汉族，该厂员工，住济南市。
委托代理人边娟，女，1965年11月3日出生，汉族，该厂员工，住济南市。
原告中国人民解放军94569部队（以下简称94569部队）与被告济南槐荫鑫隆昌汽车修理厂（以下简称鑫隆昌汽修厂）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理。被告鑫隆昌汽修厂提出管辖权异议，本院作出（2015）槐民初字第693-1号民事裁定书，驳回了其管辖权异议。被告鑫隆昌汽修厂不服，上诉至山东省济南市中级人民法院，该院依法驳回了其上诉。本院依法组成合议庭于2015年9月24日第一次公开开庭进行了审理，被告鑫隆昌汽修厂提出反诉，经本院审查，决定与本诉合并审理；本院依法组成合议庭于2016年3月24日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）94569部队委托代理人何翠、于鹏，被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂经营者肖永军，委托代理人魏玮、边娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）94569部队诉称：2006年12月31日，原告与被告签订《军队房地产租赁合同》，约定将坐落于济南市的房地产（建筑面积自建1510平方米，场地面积1440平方米）租赁给被告使用，租赁期限十年，自2007年1月1日至2016年12月31日，用途为汽车修理，年租金2万元，约定被告自建地上建筑物满十年移交给甲方，年折旧10%。合同签订后，因军队房地产政策调整，原告根据军区文件的要求，决定解除合同，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、解除双方签订的《军队房地产租赁合同》；2、被告腾还坐落于济南市的场地及地上建筑物给原告；3、被告每日按照55.55元支付2015年1月1日起至判决生效之日止的租赁费；4、诉讼费由被告承担。
经本院对合同效力的释明后，原告（反诉被告）94569部队同意按照合同无效主张上述权益。
被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂辩称：租赁场地的事实基本没有异议，我方租赁上述院落用于汽车修理，自建钢结构1350平方米，砖混房屋面积160平方米，铁皮车间324平方米，场地面积1440平方米，每年租赁费2万元，合同签订后被告依法履行了义务，共计交纳租金22万元，不存在2015年没有交纳租金的情形。部队要求解除合同没有事实和法律依据。
被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂反诉称：鉴于我方答辩状中陈述的事实，部队在合同期限内要求解除合同的行为属于明显的违约行为，应当按照相关司法解释的规定赔偿反诉人自建房屋的损失等。特提起反诉，请求判令：1、被反诉人赔偿反诉人损失1167957元；2、退还房屋租金4万元；3、承担反诉费用。
经本院对合同效力的释明，被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂称即使合同无效的情况下，对方也应该给予我们上述补偿，在合同无效的情形下也坚持上述诉讼请求。
原告（反诉被告）94569部队针对反诉辩称：我们不认可反诉人的反诉请求，第一该地区不是拆迁范围，反诉人的损失完全按照国家拆迁补偿的标准计算，没有法律依据；第二经过落实，该场地属于军产，不应适用最高院关于审理租赁城镇房屋的司法解释；第三，据单位讲，租金标准后来口头约定上涨了，2009年开始涨到每年4万元了，所以实际上反诉方仍然拖欠租金，自然不存在返还租金的情况。
经审理查明：根据原告（反诉被告）94569部队提交的《军队房地产租赁合同》，2006年12月31日，原告（反诉被告）94569部队作为甲方与作为乙方的被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定甲方将坐落于济南市院内的房屋自建1510平方米、场地面积1440平方米出租给乙方使用，租赁用途为汽车维修，租赁期限自2007年1月1日至2016年12月31日止，年租金2万元，一年一次结算，每一年的前十日交付甲方；乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，必须完好无损的无偿交给甲方；甲方因军事及地方城市规划需要提前终止合同的，乙方应当自接到甲方通知之日起一月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损的交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；双方还在附加条款中约定本合同期满，甲乙双方如无异议，合同持续有效，乙方自建地上建筑（砖混房160平方米，钢结构675平方米，2005年7月完工，满十年移交甲方，年折旧10%），乙方自建地上建筑钢结构675平方米，满十年移交甲方，年折旧10%，2007年4月完工；合同还约定了其他事项。
上述合同签订后，原告（反诉被告）94569部队将合同项下的房地产交付被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂使用至今。被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂提交的收款收据显示，其自2009年起至2015年2月期间共计交纳租金18万元。被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂称当时原告（反诉被告）94569部队说部队缺钱，让先多交点，后面再折抵掉后面的租金，就提交多交了租金，实际2009年到2016年合同期满应交租金是14万元，多交了4万元，原告（反诉被告）94569部队应当返还。原告（反诉被告）94569部队对此解释称，原来合同约定的租金标准是2万元，但2009年起双方协商涨到4万元，没有书面的约定和证据，但部队租金本身就比较便宜，不可能在这方面跟个体户斤斤计较。
被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂称其在租赁使用土地期间，自建地上建筑为钢结构1350平方米、砖混房屋面积160平方米，铁皮车间324平方米，其还称其主张的损失1167957元就是上述地上物按照《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》实施细则以及《济南市人民政府办公厅关于调整征地地上物附着物和青苗补偿标准的通知》中规定的征收补偿标准计算得出的地上物补偿、营业损失补偿、搬家费以及搬迁奖励等共计1167957元。原告（反诉被告）94569部队称对于合同中载明的承租方的自建地上物面积及种类没有异议，但合同约定的很清楚，其中2005年完工的地上物已超过十年应当无偿移交我方；2007年4月份的钢结构也应该按照年折旧10%计算残值；至于承租方计算地上物价值的标准完全无法认可，本案不是政府拆迁补偿，其完全按照拆迁标准主张损失没有事实和法律依据，不应支持。
原告（反诉被告）94569部队为证明本案所涉房地产的权属及性质问题，提交了济南军区空军后勤部机场营房处出具的证明一份，其上载明：坐落于济南市（空军第K7617号坐落）的土地为94569部队使用管理，肖永军租赁场地为该部队空闲场地，根据济南军区后营（2014）17号通知要求，该宗土地属于济南市西郊土地整合范围，应限期终止对外租赁合同。原告（反诉被告）94569部队解释称经向部队落实，我部与十二师是一个房产大证，没有办理单独的房产证，我们的上级机关已经出具了上述权属证明，确实属于军用土地；其还一并提交了济南军区后营（2014）17号通知文件以及2015年4月5日向被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂寄出的解除合同通知书及邮件回执材料。对于被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂自建的上述地上物均未办理合法的建设手续。
以上事实，除上已提及的证据外还有双方当事人的在庭陈述为证。
本院认为：根据原被告双方提交的证据材料及陈述，坐落于济南市的房地产使用权人为原告（反诉被告）94569部队，其土地性质及用途均为军用用地。依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。原告（反诉被告）94569部队虽为上述土地的使用权人，但其使用权具有明确的限定用途。其对将上述土地租赁给被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂并收取租金，使承租人使用上述土地进行汽车修理盈利的行为，未能提供已经相关政府部门的同意及批准的证据。据此，双方签订的租赁合同明显改变了军用用地的特殊用途且未经相关部门批准，因违反国家法律强制性规定，本院认定为无效。双方应依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定以及合同中相关条款的约定解决合同无效的纠纷。被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂首先应当将其承租的合同项下的场地（面积1440平方米）腾交给原告（反诉被告）94569部队。
被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂反诉中所称的其自建地上物中，双方没有争议的自建面积为1510平方米。被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂还主张了铁皮车间324平方米，因其未提供相应的证据予以证实，本院无法采信。对于双方没有争议的部分，因双方签订的租赁合同无效，双方对于自建物的约定条款也应为无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款、第十四条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。结合本案中合同的内容来看，被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂自建地上物的行为应当是经过了原告（反诉被告）94569部队的同意并已经在合同中列明，但并未提供证据证明已经办理了合法的建设手续。对于上述自建物，因双方在诉讼中无法达成一致的处理意见和费用承担方式，被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂应当自行拆除；对于建设的费用应当由双方按过错程度合理承担。但被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂坚持按照以行政征收行为为基础的政府文件作为计算标准，因该标准系行政征收行为的适用标准而本案系平等民事主体间的合同行为。被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂要求按照上述标准赔偿损失1167957元的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
对于原告（反诉被告）94569部队主张的2015年1月1日以后的房地产使用费及被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂反诉的返还租金属于同一问题。合同中约定的租金标准为年租金2万元，原告（反诉被告）94569部队称双方于2009年起协商涨至4万元的意见对方不予认可，其也未提供任何证据支持，该意见本院不予采信。据此，原告（反诉被告）94569部队自2009年1月1日至2016年12月31日合同期满期间，确实多收取了租金4万元，被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂按照合同期满之日计算多收取的租金，要求原告（反诉被告）94569部队返还租金4万元的诉讼请求，本院予以支持。原告（反诉被告）94569部队主张的2015年1月1日至判决生效之日的房地产使用费，因被告（反诉原告）鑫隆昌汽修厂已经交纳租金至2016年12月31日，原告（反诉被告）94569部队在本案中主张该项费用，尚未实际发生，没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款、第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）济南槐荫鑫隆昌汽车修理厂自本判决生效之日起三十日内拆除其自建地上物，向原告（反诉被告）中国人民解放军94569部队腾交其占用的坐落于济南市的场地；
二、原告（反诉被告）中国人民解放军94569部队自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）济南槐荫鑫隆昌汽车修理厂返还房租40000元；
三、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军94569部队的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）济南槐荫鑫隆昌汽车修理厂的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告（反诉原告）济南槐荫鑫隆昌汽车修理厂负担；反诉费15671元，由原告（反诉被告）中国人民解放军94569部队负担671元，被告（反诉原告）济南槐荫鑫隆昌汽车修理厂负担15000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 健
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 崔德平
二〇一六年五月六日
书 记 员 刘书宁