上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第8832号
原告ＸＸ。
原告姜春宝。
被告上海市浦东新区世外桃源花园别墅小区业主大会。
负责人钱胜。
委托代理人张琬荻，上海天衍禾律师事务所律师。
委托代理人汪东，上海天衍禾律师事务所律师。
原告ＸＸ、姜春宝与被告上海市浦东新区世外桃源花园别墅小区业主大会（以下至判决主文前简称“世外桃源业主大会”）业主撤销权纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ、姜春宝和被告世外桃源业主大会的委托代理人张琬荻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ、姜春宝共同诉称，原告系上海市浦东新区莲溪路XXX-
XXX号沿街商铺业主，小区商铺业主与上海市浦东新区世外桃源花园别墅小区业主委员会（下称“世外桃源业委会”）就商铺物业收费标准产生分歧。《业主公约》第七条关于利用物业设置设备获利的归属规定，利用物业公用部位、共用设施设备等经营设施的，应当征询相关业主、业主大会和物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，并支付设置费用。按照前款规定获利的收益。（一）纳入专项维修基金；（二）商业用房及非住宅用房按上海市沪房地物（2002）99号文：物业管理收费按每月居住物业管理费标准增加一倍收取。世外桃源业委会于2013年12月10日向全体业主发放了《关于变更业主公约相关条款的意见征询稿》，其中确认上海市沪房地物（2002）99号文已经撤销。而2014年初世外桃源业委会通过法院转交给原告的替代《业主公约》的《上海市管理规约》，其中的收费标准利用的还是该文，显然自相矛盾，业主大会却利用自相矛盾且已撤销的收费标准对外签订了《物业服务合同》，已侵害了包括原告在内沿街商铺业主的合法权益。被告在《上海市管理规约》第十一条第一款规定，“商业用房及非住宅用房按上海市沪房地物（2002）99号文：物业管理收费按每月居住物业管理费标准增加一倍收取”，原告的商铺原始属商业用房，而该文件的适用范围是居改非用房，故该文件不能作为对沿街商铺业主收取物业费的依据。原告于2013年11月9日从世外桃源业委会拿到《关于收费标准问题的回复》才知道，本期物业服务合同的收费标准系沿袭上一期物业服务合同约定的标准，而上一期物业服务合同约定的收费标准是开发商与开发商指定的物业公司约定的，当时商铺没有销售也就根本没有业主参加过业主大会并讨论过收费标准，该收费标准对现在的商铺没有参考意义。故原告请求法院撤销世外桃源业主大会于2012年1月8日通过的《上海市管理规约（示范文本）》中第十一条第一款的规定。
被告上海市浦东新区世外桃源花园别墅业主大会辩称，2012年1月8日的《上海市管理规约》系经过了该小区全体业主及商铺业主中建筑面积二分之一以上且户数二分之一以上业主通过的。业主大会自愿参照文件、按照市场调节价确定物业服务费不违反法律规定。现原告要求撤销的条款已被修改，原告的诉讼请求无实际意义。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，上海市浦东新区世外桃源花园别墅小区于2004年1月成立业主大会及业主委员会，该业主大会于2004年1月1日讨论通过并制定《业主公约》，对该小区内全体业主、使用人相关的权利义务等内容做出了相应的规定，其中第七条规定：“利用物业共用部位、公共设施设备设置广告等经营设施的，应当征得相关业主、业主大会和物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，并支付设置费用。按照前款规定获利的收益：（一）纳入专项维修基金；（二）商业用房及非住宅用房按上海市沪房地资物（2002）99号文：物业管理收费按每月居住物业管理费标准加一倍收取。”2012年1月8日经上海市浦东新区世外桃源花园别墅小区业主大会会议讨论通过的《上海市管理规约（示范文本）》，对该小区内全体业主、使用人相关的权利义务等内容做出了相应的新规定，其中第十一条规定：“（一）商业用房及非住宅用房按上海市沪房地资物（2002）99号文：物业管理收费按每月居住物业管理费标准增加一倍收取。（二）利用物业共有部分、共用设施设备从事经营的，应当在征得相关业主、业主大会和物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。”期间，该小区物业管理由被告选聘的上海复欣物业管理发展有限公司（下称“复欣物业”）进行管理，物业服务合同到期后，由被告世外桃源业主大会于2012年11月3日与复欣物业续签了《物业服务合同》，服务期限自2012年11月1日起至2015年12月1日止，物业服务费收费标准为：住宅按每月每平方米2.80元（人民币，下同）计算，商业用房按每月每平方米5.60元计算。两原告于2012年4月26日向开发商购买了位于上海市浦东新区莲溪路XXX-
XXX号沿街商铺，同年6月4日取得商铺房地产权证，同年7月24日办理交房手续。
另查，2013年11月25日，两原告以上海市浦东新区世外桃源花园别墅小区业主委员会为被告向本院提起诉讼，其认为该小区业主委员会与复欣物业约定以两倍于住宅物业收费价格向商铺业主收取物业费所依据的《业主公约》第七条不适用原告，损害了原告合法权益，故请求法院撤销《业主公约》第七条规定。本院审理后认为，上海市浦东新区世外桃源花园别墅小区业主大会制定并于2004年1月1日生效的《业主公约》，系由上海市浦东新区世外桃源花园别墅小区业主大会所决定，原告请求人民法院撤销该公约的相关条款的被告，应当系上海市浦东新区世外桃源花园别墅小区业主大会，并非本案被告。另外，由于上述小区业主大会又于2012年1月8日讨论通过了《上海市管理规约》，该规约所规定的内容与《业主公约》所规定的内容基本相一致，《上海市管理规约》实际已经替代了《业主公约》，故《业主公约》已自然失效。现原告要求撤销已经失效的《业主公约》的相关规定已无实际意义。故本院于2014年2月12日作出（2013）浦民一（民）初字第41149号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。2014年2月18日，被告世外桃源业主大会以书面征询意见方式决议通过将《上海市管理规约（示范文本）》第十一条第一款变更为“商业用房及非住宅用房物业管理收费按每月居住物业管理费标准增加一倍收取”。现原告又于同年3月6日以世外桃源业主大会为被告提起诉讼，请求判如所请。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、业主公约、关于变更业主公约相关条款的意见征询、世外桃源花园别墅小区物业服务合同、上海市管理规约、对世外桃源沿街商铺物业收费的意见、关于收费标准问题的回复、被告提供的2014年1月12日向小区业主发出的关于变更管理规约相关条款的意见征询、征询意见签收表、国内挂号信收据、征询表回执统计表、征询单反馈统计表、世外桃源小区业主清单、上海市管理规约以及原、被告陈述等证据所证实。
本院认为，本案争议焦点实质是关于该小区商业用房物业管理费收费依据问题。依物权法规定，业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的部分享有共有和共同管理的权利。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。同时，依照《上海市住宅物业管理规定》的规定，业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。从本案事实看，原告所购商铺虽系商业用房，但与该小区别墅住宅同属上海市浦东新区世外桃源花园别墅小区一个物业范围内，原告并无证据证明及提供相应法律规定其商铺与该小区住宅用房分属两个物业管理区域，故被告世外桃源业主大会代表该物业范围内全体业主与选聘的物业公司所签订的《物业服务合同》，对包括原告在内全体业主均具有法律约束力。现原告提出2012年1月8日业主大会通过的《上海市管理规约》第十一条第一款规定的收费标准已被撤销，故该条款不能适用于原告商铺。但《物业服务合同》已明确约定了商业用房物业管理费收费标准为住宅用房物业管理费的一倍。本身物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。原告也无证据证明被告与物业公司协商确定的商铺物业收费标准违反相关法律、行政法规的规定。故本院认为该条款对物业服务合同约定的收费标准并不产生影响，况且该条款已由被告于2014年2月18日予以变更，故现原告要求撤销2012年1月8日世外桃源业主大会通过的《上海市管理规约》第十一条第一款的规定之诉讼请求，缺乏法律依据，也已无实际意义，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，判决如下：
驳回原告ＸＸ、姜春宝的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取计40元，由原告ＸＸ、姜春宝负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 徐俊
二〇一四年五月十二日
书记员 刘畅
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。