上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第75号
上诉人（原审被告）陈阿芳。
上诉人（原审被告）陈国英。
上列两上诉人之共同委托代理人凌鹏飞，上海市袁圆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）许鸣。
上诉人（原审被告）陈宇宸。
被上诉人（原审原告）钱伟珠。
被上诉人（原审原告）唐闻。
上列两被上诉人之共同委托代理人汪小玉，上海骏丰律师事务所律师。
原审被告陈国利。
原审被告邱正萍。
原审被告陈。
原审第三人上海市浦东新区房地产（集团）有限公司
委托代理人ＸＸ龙，上海市联合律师事务所律师。
委托代理人黄妍，上海市联合律师事务所律师。
上诉人陈阿芳、陈国英、许鸣、陈宇宸因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第40772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明，陈阿芳系陈国利与陈国英的母亲，陈宇宸系陈国英之子，陈国利与邱正萍系夫妻、生育一女陈，许鸣系陈阿芳外孙女。2005年5月16日，陈阿芳（户）作为被拆迁人（乙方）与拆迁人（甲方）签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》，乙方所有的坐落上海市某路某村某房屋由甲方拆迁，甲方安置乙方的房屋分别坐落于上海市浦东新区系争房屋（即系争房屋）、某室以及某路某弄某室三套房屋。当时，被拆迁房屋的户籍人数及安置人数均为7人，即陈阿芳、陈国英、陈国利、邱正萍、陈、许鸣、陈宇宸。2007年10月，陈国英作为甲方（卖出方），钱伟珠与案外人张解民作为乙方（买进方）就系争房屋签订《购房协议》，约定转让价为甲方到手价人民币（以下币种相同）54万元；乙方付定金5，000元；在转产过程中，如国家政策有变，不能办理转产手续，在2007年前还不能办理，双方不作违约处理，甲方事先收取费用全部退还乙方；待手续一切办完后甲方交房于乙方。陈国英与钱伟珠在该协议上签字。同年10月19日，张解民交付定金5，000元，陈国英收具收条，该收条上签有“陈阿芳”姓名。2007年11月27日，钱伟珠、唐闻与陈国英共同到房地产交易中心办理系争房屋产权过户手续，上海市浦东新区房地产交易中心出具了申请权利人为钱伟珠、唐闻，申请义务人为上海市浦东新区房地产（集团）有限公司（以下简称上海市浦东新区房地产（集团）有限公司）的收件收据。钱伟珠、唐闻随即支付房款536，500元。陈国英出具收条，并在收条上写明“12月2日交房，押2，000元”。该收条上同样签有“陈阿芳”姓名。嗣后，陈国英将系争房屋交付钱伟珠、唐闻。因系争房屋过户登记手续违规，钱伟珠、唐闻未能如期取得系争房屋的房地产权证。钱伟珠、唐闻与陈国英均未向对方提出解除房屋买卖关系，系争房屋目前仍由钱伟珠、唐闻居住使用。系争房屋于2006年9月15日核准登记于上海市浦东新区房地产（集团）有限公司名下。审理中，陈国英还提供了《配套商品房供应单》，以证明系争房屋购房人为陈阿芳、许鸣购买，系争房屋应为该两人所有。由于该供应单上没有购房人签名或盖章，且许鸣对配套商品房的分配持异议，故对此《配套商品房供应单》的证明效力，原审不予采纳。
另，上海市汇业律师事务所汤某律师于2013年10月10日向原审法院寄送了陈宇宸的公证委托书及应诉状等材料，应诉状称陈宇宸于2007年9月至2011年6月期间因读大学住本市闵行校区，每两周回家一次，9月份赴美留学，对系争房屋买卖确不知情；关于动迁事宜也是本次诉讼发生后才知晓的。系争房屋买卖应属无效，钱伟珠、唐闻申请办理产权证时提供的是伪造的动拆迁协议，将被拆迁人变更为钱伟珠、唐闻，过户申请因此终止。陈国英一人签约、一人收款的行为不构成表见代理或家事代理，也不能认定其取得了全体同住人的同意。同时，系争房屋属于配套商品房，系争房屋买卖违反了3年内不得转让的禁止性规定。如果钱伟珠、唐闻获得系争房屋，则应给予合理的补偿。
钱伟珠、唐闻诉称，其为改善居住条件，于2007年10月19日通过中介公司欲购买陈阿芳、陈国英动拆迁所得的系争房屋，并支付购房定金5，000元，陈阿芳、陈国英出具收款收条。因该地区普遍存在动拆迁房屋买卖事宜，且均通过中介公司办理出了房地产权证，故双方并没有签订一份完善的房屋买卖合同，而是口头约定房屋转让价为到手价54万元；除定金外的其余款项于取得房地产交易中心出具的以钱伟珠、唐闻为申请人的收件收据之日支付。2007年11月27日，钱伟珠、唐闻与陈阿芳、陈国英共同前往浦东新区房地产交易中心办理了系争房屋过户登记手续，并取得了收件收据。钱伟珠、唐闻遂按约支付了剩余购房款，并额外支付1，500元维修基金费用。陈阿芳、陈国英当即出具收到536，500元的收条。2007年12月，陈阿芳、陈国英将系争房屋交付于钱伟珠、唐闻，钱伟珠、唐闻一家居住使用至今。系争房屋目前已符合过户条件，但陈阿芳、陈国英不予配合。系争房屋买卖行为是双方真实意思表示，钱伟珠、唐闻支付了全部房款并入住系争房屋，陈阿芳、陈国英理应全面履行自己的义务。故钱伟珠、唐闻要求判令陈阿芳、陈国英办理系争房屋的房地产权证，上海市浦东新区房地产（集团）有限公司予以协助；判令陈阿芳、陈国英取得房地产权证后协助钱伟珠、唐闻办理系争房屋产权过户手续；本案诉讼费由陈阿芳、陈国英承担。
陈阿芳、陈国英辩称，系争房屋为陈国英擅自出售，其他家庭成员对房屋被出售一事毫不知情。且陈国英出具承诺书，言明“若因非买卖双方原因或房地产交易中心原因造成2007年11月27日无法正常交易的，则此次买卖取消”。可见，系争房屋买卖协议是附条件的。由于当时未能完成房屋产权过户，故买卖协议应予解除，收取的房款愿意退回。
许鸣辩称，其系知青子女返沪，虽知道原住房动拆迁，但详情不甚了解。其自2007年起在外租房，按陈阿芳、陈国英所言，系争房屋出租给别人了。其直到收到法院传票才知道系争房屋已被出售，故不同意钱伟珠、唐闻的诉讼请求。
陈国利、邱正萍、陈、陈宇宸未作答辩。
上海市浦东新区房地产（集团）有限公司书面述称，系争房屋系安置陈阿芳、陈国英的配套商品房，上海市浦东新区房地产（集团）有限公司可以将系争房屋产权变更为陈阿芳、陈国英。至于钱伟珠、唐闻与陈阿芳、陈国英之间的系争房屋买卖事宜，上海市浦东新区房地产（集团）有限公司不清楚且与第三人无关。
原审认为，系争房屋为本案陈阿芳、陈国英、陈国利、邱正萍、陈、许鸣、陈宇宸因原居住房屋拆迁而安置的配套商品房之一，作为被安置对象的众家庭成员至今尚未办理配套商品房的房地产权证。2007年之时，钱伟珠、唐闻虽未与陈国英就系争房屋买卖签订书面协议，但基于陈国英收取购房款并交付房屋，以及配合办理房产过户手续的事实，可以认定双方买卖关系成立。该房屋买卖系买卖双方真实意思表示，且“配套商品房三年内不得转让”不属于法律、行政法规的强制性规定；即使陈国英属无权处分，也不影响买卖的有效性，故该买卖关系合法有效。根据陈国英提供的《购房协议》，当时有“在2007年前还不能办理（产权过户），双方不作违约处理，甲方事先收取费用全部退还乙方”的约定，即使该约定对钱伟珠、唐闻均具约束力，但由于双方在产权过户未遂至今达6年的时间内，陈国英从未主张解除合同，也没有返还已收取的房款，钱伟珠、唐闻有理由相信出卖方放弃行使该约定解除权，合同应当继续履行。现陈国英要求解除合同，法院依法难以支持。陈宇宸虽住校就读大学，但周末、寒暑假仍回家，与陈国英居住一处，房屋拆迁作为家庭较重大事项，家庭成员之间肯定有商量有谈论，陈国英也没有刻意隐瞒陈宇宸拆迁事宜的必要。因此，陈阿芳、陈国英、陈国利、邱正萍、陈、许鸣、陈宇宸均知晓房屋拆迁事宜，“住”作为民生基本保障之一，被拆迁人也不可能不关心自己的拆迁利益、安置房屋的情况。按许鸣所述其长期在外租房居住，因此在得知自己同样参与安置房分配时主动关心拆迁利益、要求居住保障，显然更符合人之常情，对能有自住房屋的渴望更为热切。而陈阿芳、陈宇宸均为陈国英的直系亲属，共同生活中势必会谈起分房情况，若陈国英系擅自出售系争房屋，房屋被出售的真相终究难以长期隐瞒。但陈阿芳、陈宇宸、许鸣一直以来从不去实地查看系争房屋，对房屋状况毫不关心，而陈国利一家居住了另一套安置房后，对系争房屋也不闻不问，除陈国英外的陈阿芳、陈国利、邱正萍、陈、许鸣、陈宇宸长期放任、搁置房产的态度，实在有悖常理。据此，可以推定陈阿芳、陈国利、邱正萍、陈、许鸣、陈宇宸对陈国英出售系争房屋是知情并同意的，陈国英与钱伟珠、唐闻的系争房屋买卖关系对陈阿芳、陈国利、邱正萍、陈、许鸣、陈宇宸亦具有约束力。现钱伟珠、唐闻要求办理产权过户手续的诉讼请求，依法应予支持。系争房屋动拆迁协议签订于2005年5月，于2006年9月取得大产证，至今已逾三年，已具备办理产权登记过户的条件，陈国英为履行过户义务，理应先行办理其房产登记于其名下的房地产权证，然后协助钱伟珠、唐闻办理产权过户至钱伟珠、唐闻名下的相关手续。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二一三年十月三十日判决如下：一、陈阿芳、陈国英、陈国利、邱正萍、陈、陈宇宸、许鸣于判决生效之日起十五日内办理将上海市浦东新区系争房屋房屋产权登记于陈阿芳、陈国英、陈国利、邱正萍、陈、陈宇宸、许鸣名下的上海市房地产权证，第三人上海市浦东新区房地产（集团）有限公司予以协助；二、陈阿芳、陈国英、陈国利、邱正萍、陈、陈宇宸、许鸣于取得上海市浦东新区系争房屋房屋的上海市房地产权证之日即协助钱伟珠、唐闻办理将上海市浦东新区系争房屋房屋产权过户登记至钱伟珠、唐闻名下的手续。案件受理费9，200元，公告费560元，共计9，760元由陈阿芳、陈国英、陈国利、邱正萍、陈、陈宇宸、许鸣共同负担。
判决后，陈阿芳、陈国英、陈宇宸、许鸣均不服，上诉至本院称，陈国英与钱伟珠、唐闻自行买卖系争房屋的行为发生在本案诉讼之前，陈阿芳、许鸣、陈宇宸并不知情。陈国英与钱伟珠签订的《购房协议》是无效的，形式上存在严重瑕疵，不能认定陈国英取得了全体同住人的同意，也不能认定陈国英一人签约、收款的行为构成表见代理或家事代理，钱伟珠、唐闻明知系争房屋存在其他共同权利人，其在主观上并非善意。因此，上诉请求撤销原审判决，改判驳回钱伟珠、唐闻的原审诉讼请求。
被上诉人钱伟珠、唐闻辩称，不同意陈国英、陈阿芳、许鸣、陈宇宸的上诉请求，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告陈国利、邱正萍、陈述称，同意陈国英、陈阿芳、许鸣、陈宇宸的上诉请求。
原审第三人上海市浦东新区房地产（集团）有限公司述称，尊重法院判决。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审审理过程中，陈国英、邱正萍、陈、许鸣表示，某路某弄某室安置房屋是经家庭内部协商一致分配给陈国利一家所有。
本院认为，陈国英虽与钱伟珠及案外人张解民就系争房屋签订了《购房协议》，但从陈国英房款的支付以及配合申请过户的后续行为可以认定陈国英与钱伟珠、唐闻之间形成系争房屋的买卖合同关系，该合同关系是双方的真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议是除陈国英之外的其他安置对象陈阿芳、许鸣、陈宇宸、陈国利、邱正萍、陈对系争房屋出售给钱伟珠、唐闻是否知晓并同意。对此，原审法院基于陈国英与陈阿芳、陈宇宸的直系亲属关系以及系争房屋已交付钱伟珠、唐闻居住使用的数年之间其他家庭成员从未有异议的实际情况，并结合陈国利一家已居住在另一套安置房屋中的事实，推定陈阿芳、许鸣、陈宇宸、陈国利、邱正萍、陈对系争房屋出售事宜系明知且同意，并就此进行了较为详尽的分析，本院予以认同，在此不再赘述。本院认定系争房屋的买卖事宜已在上诉人家庭内部达成了共识，陈国英作为本案系争房屋出售事宜的具体操办人，其与被上诉人之间形成的房屋买卖关系应对其他家庭成员产生拘束力，原审据此判令陈阿芳、许鸣、陈宇宸、陈国利、邱正萍、陈配合钱伟珠、唐闻办理系争房屋的过户手续，于法不悖，本院予以维持。民事行为应遵循诚实信用原则，上诉人陈国英、陈阿芳、许鸣、陈宇宸所提出的上诉理由，与其长期放任、不管不问系争房屋的客观行为相悖，本院实难采信，其上诉请求，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，200元，由上诉人陈阿芳、陈国英、陈宇宸、许鸣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年三月五日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……