东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0502民初794号原告：东营市水利局。地址：东营市东城沂河路**号。法定代表人：李兆君，局长。委托诉讼代理人：李金凤，山东鲁成律师事务所律师。被告：莫儒红，男，1x年x月x日出生，汉族，住重庆市合川市。委托诉讼代理人：董晓军，山东德文律师事务所律师。第三人：东营区酷秀歌厅。经营场所：东营区淄博路**号。经营者：刘金辉，男x年x月x日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：崔守星，山东城合律师事务所律师。第三人：东营区烤动力烧烤店淄博路加盟店。经营场所：东营区淄博路**号。经营者：郭瑞，男，x年x月x日出生，汉族，住东营区。第三人：东营区博大理发店。经营场所：东营区西三路北首。经营者：邹哲，男，x年x月x日出生，汉族，住。第三人：东营区唯美度理发店。经营场所：东营区西三路北段。登记经营者：龚莉红，女，x年x月x日出生，汉族。其他情况不详。实际经营者：龚红宇，男，x年x月x日出生，汉族，住该店。公民身份号码：4127021988********。第三人：东营区迅达科技服务部。经营场所：东营区淄博路与西三路交叉口东南角。经营者：云文现，男，x年x月x日出生，汉族，住。第三人：东营盈佳房地产代理有限公司。住所地：东营区淄博路**号*号楼。法定代表人：王焕平，经理。第三人：东营区创瑞办公设备销售中心。经营场所：东营区淄博路与西三路交叉处。经营者：李冰冰，男，x年x月x日出生，汉族，住。第三人：东营区康威电脑科技服务部。经营场所：东营区淄博路**号。经营者：董辉，男，x年x月x日出生，汉族，住。原告东营市水利局与被告莫儒红、第三人东营区酷秀歌厅、东营区烤动力烧烤店淄博路加盟店、东营区博大理发店、东营区唯美度理发店、东营区迅达科技服务部、东营盈佳房地产代理有限公司、东营区创瑞办公设备销售中心、东营区康威电脑科技服务部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李金凤、被告委托诉讼代理人董晓军、第三人东营区酷秀歌厅经营者刘金辉及其委托诉讼代理人崔守星、东营区博大理发店、东营区唯美度理发店、东营区迅达科技服务部、东营盈佳房地产代理有限公司、东营区创瑞办公设备销售中心、东营区康威电脑科技服务部经营者到庭参加诉讼。第三人东营区烤动力烧烤店淄博路加盟店经本院合法送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东营市水利局向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告莫儒红之间的《房屋租赁合同》，被告将位于东营市东营区淄博路42号的房产及院落返还原告；2.被告向原告支付2015年下半年的租赁费190000元，及自2016年1月1日起至房屋实际返还之日止按日1041.1元计算的经济损失；3.被告向原告支付2015年上半年租赁费的逾期交纳违约金243600元，2015年下半年租赁费截止2015年12月31日的逾期交纳违约金193800元，及自2016年1月1日起至实际交纳之日止的逾期违约金；4.被告向原告支付合同无法履行违约金1000000元；5.第三人东营区酷秀歌厅、东营区烤动力烧烤店淄博路加盟店、东营区博大理发店、东营区唯美度理发店、东营区迅达科技服务部、东营盈佳房地产代理有限公司、东营区创瑞办公设备销售中心、东营区康威电脑科技服务部腾空实际使用的涉案房屋及院落；6.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年12月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于东营市东营区淄博路42号的房产及院落等一并出租给被告，租期自2007年1月1日至2019年12月31日。自2015年1月1日起至2017年12月31日止，租金每年380000元，合同对租金的交纳时间及逾期交纳违约金做了明确约定。被告依约交纳了2015年之前的租赁费。但2015年的租赁费被告迟迟不予交纳，经原告多次催要，直至2015年10月22日被告才交清了上半年的租赁费190000元，2015年下半年的租赁费及2016年的租赁费被告至今没有交纳。被告的上述行为构成严重违约，致使原告的合同目的无法使用，根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同，要求被告返还房屋并支付房屋租赁费及逾期交纳违约金等费用。第三人作为次承租人实际占用涉案房屋，负有腾空房屋协助被告返还房屋的义务。被告莫儒红辩称，被告不同意解除合同。根据合同约定，被告享有转租权，被告已将房屋转租给第三人并收取了租赁费，如果解除合同，将侵犯第三人的权利。原告要求被告支付的租金逾期交纳违约金过高，应予以降低。另原告诉请中的违约金和经济损失重复，法庭不应支持。第三人东营区酷秀歌厅述称，原告将酷秀歌厅等追加为第三人不符合法律规定。根据民诉法规定，第三人参加诉讼只有第三人申请和法院依法追加两种情形。根据法律规定，第三人有反诉权。原告的诉请只有第五项涉及第三人，其他与第三人无关，原告要求第三人腾空房屋，违反了合同相对性原则。原、被告的租赁合同赋予了被告转租权，第三人是通过承租取得合法房屋使用权，第三人的租赁期限完全被原、被告的合同期限覆盖，目前合同期限未满，第三人已经支付了2013年至2019年的租赁费用4500000元。综上，第三人的合法权利应得到保护。第三人东营区博大理发店述称，同意酷秀歌厅的意见。第三人已经支付了2015年10月30日至2019年12月31日的租金85000元。第三人东营区唯美度理发店述称，同意酷秀歌厅的意见。第三人已经支付了2016年7月25日至2017年7月25日的租金33000元。第三人东营区迅达科技服务部述称，同意酷秀歌厅的意见。第三人已经支付了2015年至2019年12月31日的租金120000元。第三人东营区创瑞办公设备销售中心述称，同意酷秀歌厅的意见。第三人已经支付了2015年4月至2019年12月31日的租金304000元。第三人东营盈佳房地产代理有限公司述称，同意酷秀歌厅的意见。第三人已经支付了2015年4月至2019年12月31日的租金180000元。第三人东营区康威电脑科技服务部述称，同意酷秀歌厅的意见。第三人已经支付了2015年至2019年12月31日的租金310000元。第三人东营区烤动力烧烤店淄博路加盟店未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋租赁合同、国有土地使用证、非税收入通用票据、确认通知书、催缴函、彩信发送截图、东营市机构编制委员会东编发（2012）88号文件、授权委托书、律师函，第三人提交的房屋租赁合同、补充协议、收据、意向协议书、证明，来源合法，内容真实，与本案相关联，被告对真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据和当事人述称，本院认定以下事实：2006年12月15日，原告东营市水利局（甲方）与被告莫儒红（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将甲方所有的位于东营市东营区淄博路42号的楼房一栋和以西楼与北楼围成的内院租赁给乙方经营使用，建筑面积3400平方米。经甲方同意，乙方在北楼二楼上扩建第三层，建筑面积280平方米，资金由乙方自筹，所有权归甲方，自2000年1月至2017年12月31日，由乙方无偿使用，自2018年1月1日起乙方需向甲方支付租赁费。上述房屋租赁期限为2000年1月1日至2019年12月31日。自2000年1月1日至2009年12月31日的年租赁费为300000元，2010年1月1日至2017年12月31日的年租赁费为380000元，2018年1月1日起至合同终止日止的年租赁费为400000元。合同约定年租赁费可分两次交纳:每年的12月31日前付下一年的租赁费的50%，5月31日前付清全年租赁费。上述缴款时间，可以提前或顺延十日，如逾期不交，甲方按每超一天记千分之五的滞纳金处罚，如逾期十日仍未交足，甲方有权解除合同。合同同时约定，合同履行期间，乙方可以对第三者转租房屋。合同履行中，若一方解除合同或因一方责任致使合同无法履行，应当向对方支付违约金1000000元，违约方承担违约责任后，还应赔偿给对方造成的实际损失。合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，被告依约支付了2015年之前的租赁费。2015年8月27日，被告向原告交纳2015年上半年的房屋租赁费100000元；2015年10月26日，被告向原告交纳2015年上半年的房屋租赁费90000元。原告多次向被告催要2015年下半年及2016年的租赁费，被告至今未交纳。另查明，被告接收涉案房屋及院落后，将房屋及院落陆续转租给第三人，第三人向被告交纳了租赁费。被告转租收取的租赁费每年为990000元左右。涉案部分房屋及院落现由第三人占有使用。本院认为，原告东营市水利局与被告莫儒红签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原、被告应依约履行各自的义务。被告逾期交付租金，根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同，收回房屋并有权要求被告支付实际占用房屋期间的费用。原告要求解除双方之间的房屋租赁合同，被告交还涉案房屋及院落，被告支付2015年下半年的租赁费190000元及自2016年1月1日起至房屋实际返还之日止按日1041.1元计算的经济损失，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。双方合同约定逾期交纳租赁费按日千分之五计算滞纳金，同时约定违约方需支付违约金1000000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告关于合同约定违约金过高，应予调整的主张，本院予以支持。根据本案案情，综合考虑原告的实际损失、被告的过错程度及被告转租房屋的收入情况，根据公平原则和诚实信用原则，原告要求被告支付的违约金本院酌情予以支持300000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，东营区酷秀歌厅等第三人作为涉案房屋的次承租人，实际使用涉案房屋，本院通知其作为第三人参加诉讼并无不当。涉案房屋租赁合同解除后，第三人作为房屋实际使用人负有腾空房屋的义务。原告要求第三人腾空实际占用的涉案房屋及院落，符合法律规定，本院予以支持。第三人自被告处承租房屋并交纳租赁费用，其权益受损是因被告行为所致应另行解决。第三人东营区烤动力烧烤店淄博路加盟店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃部分诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条规定，判决如下：解除原告东营市水利局与被告莫儒红于2006年12月15日签订的《房屋租赁合同》；被告莫儒红于本判决生效之日起二十日内将位于东营市东营区淄博路42号的房屋及院落返还原告东营市水利局；被告莫儒红于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋租赁费190000元，支付违约金300000元，支付自2016年1月1日起至房屋实际返还之日止按日1041.1元计算的经济损失；第三人东营区酷秀歌厅（刘金辉）、东营区烤动力烧烤店淄博路加盟店（郭瑞）、东营区博大理发店（邹哲）、东营区唯美度理发店(龚莉红、龚红宇）、东营区迅达科技服务部（云文现）、东营盈佳房地产代理有限公司、东营区创瑞办公设备销售中心（李冰冰）、东营区康威电脑科技服务部（董辉）于本判决生效之日起二十日内将使用的涉案房屋及院落腾空；五、驳回原告东营市水利局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19447元，由原告东营市水利局负担13592元，由被告莫儒红负担5855元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  李素红人民陪审员  隋红岩人民陪审员  董翠景二〇一六年十月三十一日书 记 员  孙瑞瑞