广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19337号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广东珠江传媒有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：王晓红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘素婷，广东信耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘俊斌，广东信耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市雍元国际酒店管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：李若辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ飞，广东合富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：聂文岚，广东合富律师事务所实习律师。
上诉人广东珠江传媒有限公司（以下简称珠江传媒公司）因与被上诉人广州市雍元国际酒店管理有限公司（以下简称雍元公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人珠江传媒公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认珠江传媒公司无需向雍元公司支付自2016年11月1日起至《场地租赁合同》解除之日止的租金及违约金。事实理由如下：一、一审法院不采纳珠江传媒公司主张的同时履行抗辩权认定事实错误，不符合逻辑。（一）珠江传媒公司2016年9月已经接受客户的市场宣传业务，同时开始申办《户外广告设置证》，并在10月开始多次口头向雍元公司请求提供场地所有权证明文件。口头提出要求符合商业习惯，也属合法有效的通知方式。一审法院认定珠江传媒公司在2016年11月25日才第一次提出要求雍元公司提供所有权、使用权的证明文件，事实错误。（二）自《场地租赁合同》生效以来，珠江传媒公司均严守合同约定，按时缴纳租金。即便是无广告业务期间，也无拖欠租金的行为。珠江传媒公司基于雍元公司违约在先，才行使同时履行抗辩权，不予支付租金的。1.《场地租赁合同》约定的免租期是给予珠江传媒公司一定免租金的合理期限，是商业习惯。免租期为2014年11月1日至2015年2月28目，是双方便于计算起租日期。一审法院认为雍元公司给予珠江传媒公司免租期的4个月，珠江传媒公司履行合同义务的期限也应不少于4个月，实属混为一谈，不符合逻辑。2.雍元公司提供场地所有权证明材料是《场地租赁合同》的主要给付义务，珠江传媒公司发现雍元公司履行不能的时候，若不及时停止支付租金，将会导致损失的扩大。二、一审法院认为“雍元公司不配合进一步提供场地所有权文件将导致《场地租赁合同》目的无法实现，故其拒不提供相关文件的行为构成违约”，又认为“珠江传媒公司应一次性向雍元公司支付2016年11月1日起至2017年2月20日止的租金……”，法律适用错误。综上所述，珠江传媒公司上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人雍元公司二审答辩称：不同意珠江传媒公司的上诉请求及事实理由，请求法院驳回上诉，维持原判。具体事实理由坚持一审意见。另外，一审法院认定“雍元公司不配合进一步提供场地所有权证明文件将导致《场地租赁合同》目的无法实现，故其拒不提供相关文件的行为构成违约，雍元公司对此有异议，但基于节省司法资源未对此提起上诉。
珠江传媒公司于2017年2月24日向一审法院提出本案诉讼，请求：确认雍元公司于2017年2月16日作出的《解除合同通知书》无效。一审诉讼过程中，珠江传媒公司撤回了该项诉讼请求。
雍元公司提出反诉请求：1.确认珠江传媒公司、雍元公司签订的《场地租赁合同》已于2017年2月20日解除；2.珠江传媒公司向雍元公司支付2016年11月1日起至2017年2月20日止的租金129675元以及迟延支付上述租金的违约金（从2016年12月1日开始计算，每月的违约金均从次月1日开始计算至实际支付之日止，每日按同期应付未付租金额的1‰）；3.珠江传媒公司已支付的租赁押金及风险管理金95001元不予退还。
一审法院经审理查明：2014年11月1日，案外人广东省信息安全测评中心（甲方）与雍元公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：乙方有偿租赁甲方位于广州市越秀区环市东路X号大楼西侧墙体（整体）；租赁期限为五年，自该合同生效之日起至2019年10月31日止；场地租金16600元/月；甲方必须是合同中所涉出租物的合法出租方，对该出租物拥有合法的使用权，并向乙方提交该出租物的相关证明文件（如房地产权证的复印件），以便乙方向相关部门办理相关业务的审批手续；如因业务发展需要，甲方同意乙方与第三方合作经营上述场地，不属违约，但乙方必须确保第三方遵守本合同的约定等。
同日，雍元公司（甲方）与珠江传媒公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：乙方有偿租赁甲方位于广州市越秀区环市东路X号大楼西侧墙体场地开展广告业务事宜；场地尺寸宽为9.5米，高为33.15米，面积为314.925平方米；租赁期限为五年，自该合同生效之日起至2019年10月31日止；甲方同意在该合同生效之日起给予乙方二个月广告审批期，两个月广告招商及制作安装期，上述合共四个月为免租期，即自2014年11月1日起至2015年2月28日止为免租期；场地租金为38万元/年，月租金为31667元；本合同生效之日起的第二年开始，租金交纳标准计算方式以上一年度租金的5%进行递增，如此类推；双方签订本合同时，乙方须向甲方交纳一个月月租金31667元，以后每月向甲方交纳租金，乙方须在每月的1号前向甲方支付下月租金；双方签订本合同时，乙方须向甲方交纳95001元作为场地租赁押金、电费押金、安全责任事故保证金以及风险管理金；乙方交纳的租赁押金、电费押金、安全责任事故保证金以及风险管理金在租赁期限届满或者本合同解除时，在乙方结清所有租金及其他费用，并恢复租赁场地原状交还给甲方，且经甲方验收合格后10日内，甲方将该租赁押金、电费押金、安全责任事故保证金以及风险管理金免息退还乙方；如乙方在任何情况下欠交租金、或任何因乙方在使用期间欠交所产生的任何费用时，甲方有权直接将上述租赁押金、电费押金、安全责任事故保证金以及风险管理金充抵租金或者抵扣所产生的欠费，如上述租赁押金、电费押金、安全责任事故保证金以及风险管理金不足以充抵租金或者所产生的欠费，甲方有权继续向乙方追偿所欠费用；甲方必须是合同中所涉及场地的合法出租方，对该场地拥有合法的出租权及使用权，并根据乙方在2014年10月30日提交的《告知函》中文件内容（见附件三：告知函）提供给乙方，以便乙方向相关部门办理使用该场地的审批手续；当乙方向有关部门办理审批手续时，如须临时增加《告知函》中所没有标示的文件而影响审批进度的，甲方不须承担任何相应责任，但甲方仍须协助乙方工作，并协调与场地业主提供一切便利，以方便乙方工作；乙方逾期支付租金或其他费用的，每逾期一日按未付金额的千分之一支付违约金给甲方，乙方逾期30日未支付租金或其他费用的，且经甲方催交后10日内仍不支付的，甲方有权单方解除本合同，本合同自甲方解除合同通知书到达乙方时解除，本合同解除后，甲方有权没收乙方已交付的租赁押金以及风险管理金，并要求乙方赔偿因合同无法履行所造成的租金损失等。该租赁合同附件三《告知函》中载明需雍元公司予以协助准备的报批文件有：1.合同原件；2.营业执照（复印件加盖公章）；3.税务登记证（国税及地税）（复印件加盖公章）；4.组织机构代码证（复印件加盖公章）；5.开户许可证（复印件加盖公章）；6.中标相关文件；7.业主证明文件（具体再另行协商）。
2014年11月19日，珠江传媒公司向雍元公司交纳场地租赁押金、电费押金、安全责任事故保证金以及风险管理金95001元。珠江传媒公司因未立即找到广告业务，没有在《场地租赁合同》约定的免租期内进行广告审批和安装，涉案租赁场地未实际发布广告，但珠江传媒公司依约向雍元公司支付租金至2016年10月31日。
2016年9月28日，珠江传媒公司向雍元公司发出《进场申请通知函》，要求雍元公司按照双方合同约定，在7个工作日内安排珠江传媒公司进场安装招牌。雍元公司于2016年10月26日以《告知函》回复珠江传媒公司称：珠江传媒公司须得到行政部门核准批复的户外广告投放手续，否则不准予珠江传媒公司进场申请和上刊施工。
2016年11月25日，珠江传媒公司向雍元公司发出《告知函》，称需要雍元公司协助提供相关文件以方便珠江传媒公司向政府申请广告场地审批手续，具体请雍元公司提供的资料文件如下：2.营业执照（复印件加盖公章）；3.税务登记证（国税及地税）（复印件加盖公章）；4.组织机构代码证（复印件加盖公章）；5.开户许可证（复印件加盖公章）；6.中标相关文件；7.场地、建（构）筑物、设施的所有权、使用权证明文件；8.业主授权委托函（内容请查阅后页附件）。
2016年12月11日，雍元公司向珠江传媒公司发出《回函》及《催款通知函》。《回函》称：一、珠江传媒公司在《告知函》中所列的需提供的相关文件雍元公司已于《场地租赁合同》签订时提供给珠江传媒公司；二、该告知函（指2016年11月25日《告知函》）中所列的“场地、建（构）筑物、设施的所有权、使用权证明文件”属2014年10月30日《告知函》中所列的“业主证明文件（具体另行协商）”，雍元公司认为需进一步协商；三、珠江传媒公司提供的《授权委托函》不属2014年10月30日《告知函》所列的内容，且内容不符合《场地租赁合同》原意，现附修改后的版本供参考等。《催款通知函》内容为珠江传媒公司已欠交2016年11、12月租金共计66500元，通知珠江传媒公司于收到该函后10日内支付全部拖欠的租金，否则属珠江传媒公司根本违约，雍元公司有权单方解除合同，并没收珠江传媒公司租赁押金等。
2016年12月19日，珠江传媒公司再次向雍元公司发出《告知函》，载明：按照珠江传媒公司、雍元公司签订的场地租赁合同，雍元公司向珠江传媒公司提供能够办理户外广告发布所需的文件手续是雍元公司的基本义务，而上一份《告知函》中内容的第七点，雍元公司向珠江传媒公司提供业主证明文件是办理审批业务的基础文件。该文件的缺失将使珠江传媒公司无法办理相关户外广告审批工作，从而使珠江传媒公司、雍元公司订立的合同目的不能实现。由于雍元公司未提供上述资料，没有履行合同义务，因此珠江传媒公司根据合同法第六十六条关于同时履行抗辩权的规定，明确提出场地租金在雍元公司提供证明文件后即时支付等。
2016年12月26日，雍元公司向珠江传媒公司发出《关于告知函的回函》，称雍元公司同样享有合同法第六十六条规定的同时履行抗辩权，在珠江传媒公司未及时缴纳租金的情况下，珠江传媒公司无权要求雍元公司履行相关义务；合同未约定雍元公司有提供《业主证明文件》的义务，根据合同约定，关于该项双方需进一步磋商；望珠江传媒公司提供官方办理广告发布需要资料清单的权威证明等。
2017年1月5日，珠江传媒公司又向雍元公司发出《告知函》，称珠江传媒公司正在办理涉案场地的户外广告设置审批手续，对于雍元公司要求提供官方办理广告发布需要的资料清单的权威证明，珠江传媒公司得到广州市越秀区城市管理局提供的资料清单，相关资料清单均可在广州市城市管理委员会官方网站中查询核对。根据该局所需资料，明确规定了“设置户外广告的场地、建（构）筑物、设施的所有权、使用权证明文件”，请雍元公司及时提供该项材料等。同年1月16日，雍元公司向珠江传媒公司发出《关于告知函的回函(二)》，载明：城管局要求的申请设置户外广告需要提供“设置户外广告的场地、建（构）筑物、设施的所有权、使用权证明文件”中，设施的所有权证明文件与设施的使用权证明文件明显是选择性关系，即所有权人申请设置户外广告需要提供所有权证明文件，而使用权人申请设置户外广告需要提供使用权证明文件，雍元公司在签订合同时已向珠江传媒公司提供使用权证明文件；合同明确约定了珠江传媒公司交纳租金的时间及金额，但珠江传媒公司已拖欠缴纳，望珠江传媒公司立即缴纳所欠租金等。
2017年2月16日，雍元公司向珠江传媒公司发出《解除合同通知书》，称珠江传媒公司已经拖欠2016年11、12月及2017年1、2月租金共133000元；现雍元公司根据合同约定，解除与珠江传媒公司签订的《场地租赁合同》等。珠江传媒公司于2017年2月20日收到该份通知书。
本案审理过程中，珠江传媒公司为证明办理户外广告审批所需文件，向一审法院提交了广东省广州市南方公证处2017年4月7日出具的（2017）粤广南方第02XX8号《公证书》，主要内容为证明2017年4月6日在该公证处，并且在公证员的监督下，珠江传媒公司委托代理人登陆广州市城市管理委员会网站，查询到《户外广告设置审核办事指南》载明：申请设置户外广告，应当向市、县级市城市管理行政主管部门提交下列材料，其中第（四）项为设置户外广告的场地、建（构）筑物、设施的所有权、使用权证明文件。雍元公司对该证据真实性、合法性无异议，但认为上述要求提供的“所有权、使用权证明文件”应该是选择关系，珠江传媒公司作为使用人可以提供使用权证明，就算需要所有权证明也可以通过查册解决。珠江传媒公司则称其即使去房管部门查册也无法显示产权人名称，同时珠江传媒公司明确其需要雍元公司协助提交的所有权证明文件即为加盖公章的房产证复印件。雍元公司明确其没有加盖公章的房产证复印件也无法提供该材料，坚持要求解除合同。珠江传媒公司经考虑后撤回了本诉请求，表示同意确认双方签订的场地租赁合同于2017年2月20日已经解除，并称在本案中坚持不提出退还各项押金的诉讼请求，该问题不需本案处理。
一审法院认为:珠江传媒公司、雍元公司自愿签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。现珠江传媒公司、雍元公司一致同意确认上述合同已于2017年2月20日解除，不违反法律规定，一审法院予以照准。本案争议焦点主要在于雍元公司未向珠江传媒公司提供涉案租赁场地所有权证明文件是否构成违约及珠江传媒公司是否享有同时履行抗辩权的问题。
首先，关于雍元公司未向珠江传媒公司提供所有权证明文件是否构成违约的问题。从合同内容来看，《场地租赁合同》约定雍元公司应将珠江传媒公司2014年10月30日《告知函》中的文件提供给珠江传媒公司，以便珠江传媒公司向相关部门办理使用该场地的审批手续，而该《告知函》所列第7项即为“业主证明文件”。顾名思义，珠江传媒公司要求雍元公司提供的加盖公章的房产证复印件即属于“业主证明文件”，因此提供该材料为雍元公司合同义务。从合同目前来看，《场地租赁合同》明确约定雍元公司将广州市环市东路X号大楼西侧墙体出租给珠江传媒公司开展广告业务，则雍元公司有义务确保租赁场地能够满足发布广告的合同目的。珠江传媒公司、雍元公司均清楚，在建筑物外墙发布广告必须经过行政主管部门审批。珠江传媒公司提交的《公证书》证明广州市城市管理委员会网站公示的《户外广告设置审核办事指南》载明必须提交的资料包括“设置户外广告的场地、建（构）筑物、设施的所有权、使用权证明文件”。涉案租赁场地为建筑物外墙，属该建筑物的共有部分，仅凭珠江传媒公司、雍元公司或雍元公司与案外人广东省信息安全测评中心签订的《场地租赁合同》无法证明珠江传媒公司使用权的合法性。因此雍元公司不配合进一步提供场地所有权证明文件将导致《场地租赁合同》目的无法实现，故其拒不提供相关文件的行为构成违约。
其次，关于珠江传媒公司有无同时履行抗辩权的问题。珠江传媒公司2014年10月30日《告知函》列明“业主证明文件（具体再另行协商）”，即双方就该文件的具体内容及提供时间没有明确约定。珠江传媒公司在2016年11月25日的《告知函》中第一次提出要求雍元公司提供场地所有权、使用权证明文件，但自同年11月1日起已停止支付租金，显然不符合同时履行抗辩权的行使条件。且根据《场地租赁合同》的约定，珠江传媒公司已享有2个月广告审批期及2个月招商及制作安装期共4个月的免租期，珠江传媒公司因自身原因至2016年才进行广告审批，并且自珠江传媒公司要求雍元公司提供所有权证明文件至双方解除合同也未超过4个月的时间，故对珠江传媒公司同时履行抗辩权的答辩意见一审法院不予采纳。雍元公司反诉要求珠江传媒公司支付2016年11月1日至2017年2月20日期间租金及迟延支付租金的违约金于法有据，一审法院予以支持。考虑到珠江传媒公司并非恶意拖欠租金，雍元公司也未举证证明其实际损失的数额，珠江传媒公司主张按照每日1‰的标准计算违约金过高应予调整的意见一审法院予以采纳，根据案件实际情况，违约金酌情调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计付为宜。此外，鉴于珠江传媒公司、雍元公司均有违约行为，一审法院对雍元公司不予退还租赁押金及风险管理金的反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，一审法院于2017年6月30日作出判决如下：一、确认原告广东珠江传媒有限公司与被告广州市雍元国际酒店管理有限公司签订的《场地租赁合同》于2017年2月20日解除。二、原告广东珠江传媒有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向被告广州市雍元国际酒店管理有限公司支付2016年11月1日起至2017年2月20日止的租金（按34912.50元/月计付）及迟延支付上述租金的违约金（自2016年12月1日起至实际支付之日止，以同期应付未付租金为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计付，总额以不超过未付租金为限）。三、驳回被告广州市雍元国际酒店管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取1480元，由原告负担；反诉受理费减半收取2335元，由原告负担1348元，被告负担987元。
双方当事人二审对一审查明事实无异议，本院予以确认。双方二审均无新证据提交。
本院认为，一审法院对珠江传媒公司、雍元公司签订的《场地租赁合同》效力的认定，合法有据，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对珠江传媒公司的上诉请求，认定如下：
珠江传媒公司上诉主张因雍元公司未提供涉案租赁场地所有权证明文件构成违约，其有权享有同时履行抗辩权，不应支付涉案租金及违约金。因双方《场地租赁合同》明确约定雍元公司应将2014年10月30日《告知函》中的文件提供给珠江传媒公司，以便珠江传媒公司向相关部门办理使用该场地的审批手续。该《告知函》所列第7项即为“业主证明文件（具体再另行协商）”，但珠江传媒公司要求雍元公司提供的加盖公章的房产证复印件显属于“业主证明文件”，至于是否还包括其他，则再另行协商。因此，提供该材料以满足珠江传媒公司开展广告业务是雍元公司必须履行的合同义务。雍元公司不配合进一步提供场地所有权证明文件导致《场地租赁合同》目的无法实现，构成违约。一审对此认定合法有据，雍元公司二审对此提出质疑，依据不足，不予支持。
珠江传媒公司在2016年9月28日向雍元公司发出进场申请通知函，而雍元公司在2016年10月26日回函告知珠江传媒公司必须经行政部门批准，否则不予进场和上刊施工。珠江传媒公司随后开始办理申报手续，在这一过程中，珠江传媒公司向雍元公司要求提交产权证明，但雍元公司均未能提交，并在一审庭审过程中明确表示其没有加盖公章的房产证复印件也无法提供该材料。据此，因雍元公司未能依照合同约定配合珠江传媒公司进一步提供场地所有权文件构成违约，并且自始不能提供，并导致双方合同解除。虽然2016年11月25日，珠江传媒公司向雍元公司发出《告知函》书面要求雍元公司提供加盖公章的房产证复印件，该矛盾才得以凸显，造成损失扩大。但不影响雍元公司自始未能提供场地所有权文件最终导致合同解除应承担的违约责任，以及导致珠江传媒公司承租涉案房屋大楼外墙的合同目的无法实现的事实认定。并且，珠江传媒公司亦已经向雍元公司支付近两年的租金。因此，一审法院以珠江传媒公司欠租不符合同时履行抗辩权的行使条件等为由，判决珠江传媒公司向雍元公司支付2016年11月1日至2017年2月20日期间租金及迟延支付租金的违约金，显失公平，本院予以纠正。
综上所述，一审查明事实清楚，但处理结果不妥，二审予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6019号民事判决第一项；
二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6019号民事判决第二项；
三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6019号民事判决第三项为：驳回广州市雍元国际酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
一审本诉受理费减半收取1480元，由广东珠江传媒有限公司负担；反诉受理费减半收取为2335元，由广州市雍元国际酒店管理有限公司。二审案件受理费3000元，由广州市雍元国际酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十一月十六日
书记员 璩方慧