杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第3744号
原告：蒋文华，男，1968年2月29日出生，汉族，住浙江省温岭市。
�托代理人：钱梁，浙江泽大律师事务所律师。
委托代理人：陈旭初，浙江泽大律师事务所律师。
被告：齐胜茂，男，1980年8月9日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。
委托代理人：徐建民，浙江星韵律师事务所律师。
委托代理人：徐涛，浙江星韵律师事务所律师。
原告蒋文华诉被告齐胜茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月23日受理后，依法由审判员饶端洁独任审判。被告在答辩期间对提出管辖权异议，本院于2015年12月15日裁定驳回其异议。被告上诉后，杭州市中级人民法院于2016年2月6日裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱梁、被告的委托代理人徐建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告于2012年12月向浙江紫金港商�资产经营管理有限公司（以下简称紫金港公司）承租杭州市西湖区古墩路656号裙楼四楼02、03室，租期为2013年2月22日至2018年2月21日。2014年1月1日，原告将上述房屋转租予被告，并约定被告应于2014年2月28日前支付转让费50万元，如逾期支付，则应支付原告违约金5万元。双方还约定，转让后原告交纳房屋租金、物业费等费用至2014年2月21日，此后由被告直接向紫金港公司支付。协议签订后，原告于2014年1月1日将房屋交付被告。被告支付原告转让费45万元，剩余5万元至今未付。2015年5月12日，因被告欠付租金，紫金港公司提起诉讼，要求原告承担违约责任。2015年8月5日，法院作出判决，判令原告支付紫金港公司租金、物业费、免租金装修期内租金、违约金、逾期付款利息损失共计398512元，扣除租赁保证金5万元后，还应支付348512元，并承担诉讼费3264元。因被告违约，给原告�成损失，被告应予赔偿。故原告请求判令：1.被告赔偿原告房屋租金、物管费损失169893元、免租金装修期内租金损失73150元、违约金损失148333元、逾期付款利息损失7136元、诉讼费损失3246元；2.被告支付原告转让费5万元；3.被告支付原告违约金5万元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：1.原告主体不适格。涉案房屋系被告于2014年1月1日从陈荣处转让所得，转让的主体不是原告。根据（2015）杭西民初字第1585号民事判决书，原告也认为其并非承租人，其也否认了被告的次承租人身份。2.转让协议中并没有约定原告诉讼请求中的相应款项。原告的诉讼请求缺乏合同依据。3.根据上述民事判决书的认定，涉案房屋已经被所有权人收回，转让协议书已经无法履行，故原告的诉讼请求已经失去了合同依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年12月，浙江紫金港商业资产经营管理有限公司与紫金港公司签订《房屋租赁合同》1份，紫金港公司将位于杭州市西湖区三墩镇古墩路656号（紫金港商务大厦）裙楼四楼02、03室房屋（建筑面积555平方米）出租给原告，双方约定：1、租赁期限为5年，交房日为2012年12月22日，自此之后的60天为免租金装修期，租赁期限为2013年2月22日至2018年2月21日；2、合同租赁期第1年（2013年2月22日-2014年2月21日）以及第2年（2014年2月22日-2015年2月21日）年租金均为445000元，第3年开始每年环比增加5%，第3年（2015年2月22日-2016年2月21日）年租金即为467250元；3、租金采取先付后租的方式按半年提前一个月支付，每年租金支付日分别为当年的1月22日及7月22日（如遇节假日，则支付时间提前到节假日前倒数第二个工作日）；4、租金定金为50000元，在房屋交付后，租赁定金转为租赁保证金。在�同期满时，房产及设备依约完整交还给紫金港公司，缴清应缴费用之日起的10个工作日内，紫金港公司将租赁保证金退还原告。若原告未能按合同缴清应缴纳费用，则紫金港公司有权扣除相应数额后，再将租赁保证金余额退还原告；5、物业管理费按每月6元/平方，合计39960元/年，与租金同期缴纳；6、原告不能按合同约定向紫金港公司支付包括但不限于租金、物业费等应缴费用，紫金港公司有权按原告欠交数额每天向原告加收1%的滞纳金；7、原告未经紫金港公司书面同意，逾期10天不足额支付包括但不限于租金、物业费、水电费等应缴费用或者一个承租年度内各种费用逾期不足额支付累计达15天以上的，紫金港公司有权单方面解除合同，租金按实际日期计算，原告投入租赁物的装修装饰归紫金港公司所有，原告还应向紫金港公司支付当期四个月租金的违约金，并赔偿因此而给紫金港公司造成的其他损失；8、因原告违约紫金港公司解除合同收回房屋的，则原告除承担以上约定的违约责任外，紫金港公司给予原告的免租期取消，原告还须按照合同约定的标准支付免租期的租金。合同签订后至2014年8月21日前的租金、物业费以及租赁保证金50000元原告均按约支付。
2014年1月1日，案外人陈荣（甲方）与被告（乙方）签订《转让协议书》一份，约定：“一、甲方将涉案房屋租用场地转让给乙方使用，建筑面积为555平方米。二、该场地甲方与物业签订了租赁合同，租期到2018年2月21日止（月租及内容见房屋租赁合同）。场地2014年1月1日甲方交给乙方后，房屋租金物业费用甲方交至2014年2月21日，乙方从2014年2月22日开始向物业租赁方履行该租赁合同，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的房屋租赁押金，押金金额为人民币伍万元整（50000.00元），该押金归乙方所有，如果房屋租赁押金伍万元整（50000.00）乙方自己不能退回，甲方协助办理退回乙方。……五、甲方转给乙方的费用共计人民币伍拾万元整（500000.00）。2014年1月1日支付保证金贰万元整（20000.00元），2014年1月3日前支付贰拾捌万元整，2014年2月28日前支付余款贰拾万元郑（200000.00），上述费用已包括甲方交给物业房租、房屋租赁押金、第四条所述的装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得向乙方索取任何其他费用。六、乙方按时交付转让金，逾期交付的，甲方有权解除合同，乙方按转让费的10%向甲方支付违约金……”当日，被告向陈荣支付2万元。
2014年7月22日，按照合同约定，原告应向紫金港公司支付2014年8月22日-2015年2月21日租金222500元和物业费19980元，但是被告仅代为支付了50000元。经催讨无果，紫金港公司于2015年2月3日向原告邮寄解除合同通知1份，通知原告双方之间的租赁合同解除。原告于2015年2月4日收到上述解除通知。2015年5月12日,紫金港公司诉至本院，要求原告支付所拖欠的房屋租金及物管费共计192480元、免租金装修期内的租金共计74167元、违约金148333元及上述费用利息等。2015年8月5日，本院作出（2015）杭西民初字第1585号民事判决书，判决：原告支付紫金港公司房屋租金和物管费共计169893元、免租金装修期内的租金73150元、违约金148333元、逾期付款利息损失7136元，合计398512元，扣除租赁保证金50000元，还应当支付348512元。
上述事实由《房屋租赁合同》、《转让协议书》、《证明》、（2015）杭西民初字第1585号民事判决书、收据及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范�内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，陈荣与被告签订的《转让协议书》中载明了“该场地甲方（即原告）与物业（即紫金港公司）签订了租赁合同，租期到2018年2月21日止（月租及内容见房屋租赁合同）”、“乙方（即被告）从2014年2月22日开始向物业租赁方履行该租赁合同”、“该合同期满后由乙方领回甲方交纳的房屋租赁押金”等，《转让协议书》中未再单独约定租金、租赁期限等内容，且被告曾向紫金港公司支付过部分租金，由此可见，被告应当已知晓原告与紫金港公司之间《房屋租赁合同》的具体内容。被告辩称其对此并不知晓，与上述事实不符，本院不予采信。《房屋租赁合同》中载明承租方系原告、承租方授权代表为陈荣，原告亦应当知道原告与陈荣之间的代理关系，故《转让协议书》直接约束原告和被告。原告有权依据《转让协议书》向被告主张权利。
根据《转让协议书》，被告应当直接向紫金港公司支付租金，被告未依约支付，致使原告被紫金港公司解除《房屋租赁合同》、并承担了支付租金、物管费、违约金、逾期付款利息损失共计348512元（已扣除5万元保证金）的违约责任。被告辩称2014年9月份涉案房屋被紫金港公司上锁并收回，但被告仅凭照片不足以证明该事实，本院不予采信。即使被告在《房屋租赁合同》解除之前已经腾空房屋，但被告并未作出解除《转让协议书》的意思表示，且被告是否有权单方解除尚不确定，其腾空房屋的行为并不能当然产生解除合同的法律效力，在《转让协议书》未被解除的情况下，被告即使并未实际使用房屋，也仍�有支付租金的义务。故原告的上述损失系由被告的违约行为所造成，被告应予赔偿。原告的诉讼费损失系原告拒不履行对紫金港公司应负的违约责任所造成，原告要求被告赔偿，本院不予支持。
原、被告之间租赁期限自2014年1月1日至2018年2月21日，双方约定转让费50万元，被告已支付45万元，尚欠5万元。该转让费的约定系租期正常届满为前提，因紫金港公司解除《房屋租赁合同》后，原、被告之间《转让协议书》已无法继续履行，未履行部分的租期远超已履行的部分，现原告仍要求被告足额支付转让费，有违合同本意及公平原则，本院不予支持。对原告主张的未足额支付转让费的违约金，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第四百零二条之规定，判决如下：
一、齐胜茂于本判决生效之日起十日内赔偿蒋文华经济损失348512元；
二、驳回蒋文华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4409元，由蒋文华负担1145元、由齐胜茂负担3264元，齐胜茂应负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行�帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 饶端洁
二〇一六年五月三十日
书记员 黄 琦