陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0821民初1398号原告崔光瑞，男，1984年出生，汉族，陕西省神木县人。委托代理人李志山，陕西合恒律师事务所律师。委托代理人武慧敏，陕西合恒律师事务所律师。被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司，住所地：神木县杏花小区10号。法定代表人张军义，系公司董事长。委托代理人齐永恒，陕西英培律师事务所律师。原告崔光瑞诉被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司（简称金海煤业神木房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔光瑞及委托代理人李志山未到庭、由其委托代理人武慧敏到庭参加了诉讼，被告金海煤业神木房地产公司法定代表人张军义未到庭、由其委托代理人齐永恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔光瑞诉称：2011年7月12日，原告与被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司签订了《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》，双方约定原告购买由被告开发的位于神木县麟州街南段（神木县玻璃厂旧址）14号楼1单元12层02号房屋一套，房屋建筑面积约为166.3平方米，单价为10760元/平方米，总价款为1789388元。原告按照协议约定向被告支付了总价款的百分之三十即539388元的诚意认购金。在原、被告签订协议书并交纳诚意认购金后，原告一直催促被告签订房产管理部门登记备案的商品房销售合同，被告一直拖延不予办理。2013年1月12日，被告向原告发送了要求签订商品房买卖合同的短信，并提供了《商品房买卖合同》样本，原告收到后认为该合同样本存在多处不公平、不完善、不详尽的条款，且免除了被告的主要责任、加重了原告的责任，损害了原告的合法权益，故需要双方平等协商进行签订。2013年1月30日，原告携带《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》及收据前往被告的项目部与被告协商修订《商品房购房合同》条款事宜，但被告拒绝修改合同条款，致使双方未能签订《商品房购房合同》。为此，原告通过神木县公证处向被告送达了《告知书》，该《告知书》明确告知被告提供的商品房买卖合同存在诸多对原告不公平的霸王条款，并要求被告按照国家工商总局制定的《商品房买卖合同示范文本》协商签订商品房买卖合同，但被告收到该《告知书》后仍未与原告协商签订商品房买卖合同。2014年6月30日，原告再次委托神木县公证处公证送达《关于要求贵公司与我们平等协商签订商品房买卖合同告知书》，该告知书称若被告在15日内不与原告在公平、合理的基础上协商签订《商品房买卖合同》，原、被告之间签订的《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》从2014年7月15日起解除，并按照法律规定由被告一次性返还原告已支付的认购金，并赔偿损失。该告知书发出后，被告至今未作出任何回复与沟通。综上，原、被告之间签订了《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》，被告就应严格按照该协议履行其磋商、谈判等签约义务，但因被告拒绝对其提供的格式合同文本中相关条款予以协商修改，未能协商一致，导致预约合同之目的《商品房买卖合同》的签订无法实现，原告于2014年6月30日向被告公证送达宣布解除合同，被告在收到送达的解除合同通知后，在法定合理期限内既未提出异议亦未申请法院确认解除合同的效力，根据《合同法》第九十六条的规定，解除合同的行为已发生法律效力，预约合同已经解除。因合同的解除是因被告拒绝协商签订合同的违约行为所致，被告应当返还原告已支付的诚意认购金，并赔偿损失，故原告现诉至法院。请求：1、依法判令被告返还原告诚意认购金539388元及从2014年7月15日起至被告实际还款之日止期间的利息（利息以中国人民银行同期同类贷款利率计算，截止2016年1月20日已产生利息40934元)，合计580322元；2、本案诉讼费用由被告负担。原告崔光瑞向法庭提交了以下证据：第一组：《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》、收据各一份、民事判决书两份。证明原、被告所签订的《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》属于预约合同，合同合法有效，对双方均有约束力，双方负有在公平合理、协商一致的前提下签订商品房预售合同的义务，原告按照合同约定履行了交付诚意认购金539388元的事实。第二组：《商品房买卖合同样本》、乔翠白、杨兴艳分别与原告签订的《商品房买卖合同》、陕西省《商品房买卖合同》示范文本、公证书各一份。证明由于被告提供的格式合同存在不公平、不合理之处，并缺失合同必备的主要条款，原告以公证的形式书面提出平等协商时，被告拒绝对格式合同进行修改，使得双方无法在平等、公平、协商一致的条件下签订合同；被告行为构成违约，原告享有解除权，原告履行了协商签订商品房买卖合同的义务，应退还原告已付的诚意认购金并赔偿原告的损失。第三组：公证书两份，证明原告通过公证处通知被告于2014年7月15日前继续协商签订商品房买卖合同，否则认购协议于2014年7月15日起解除，被告未在原告通知的期限内与原告协商签订商品房买卖合同，故原、被告之间签订的认购协议书已经解除，被告应当返还原告已付的诚意认购金并赔偿原告的损失。第四组：（2013）神证民字第087号公证书一份。证明2013年1月12日原告收到被告要求签订商品房买卖合同的短信，要求原告前往被告麟州华府项目部签订《商品房买卖合同》，原告送达公证书的地址准确。被告金海煤业神木房地产公司辩称：一、原告诉状所述与事实不符。1、原告并未“一直催促被告签订房产管理部门登记备案的商品房销售合同”，被告也不存在“一直拖延”现象，事实是2012年9月18日被告具备了签订商品房买卖合同条件时，通过电话、短信、电视台公告等方式通知买受人签订房屋买卖合同，但原告一直认为房价过高拒绝与被告协商签订房屋买卖合同，原告在诉状中也认可被告向其发送了要求签订商品房买卖合同的短信；2、原告诉状中称“2013年1月30日，原告携带认购协议书及收据前往被告项目部协商”的事实并不存在。至于原告所述“送达”公证文书。首先，被告认为该份公证书是违法的，因该公证书载明的公证内容不属于公证办理事项，关于证据保全应当由两名公证员进行公证，公正程序违法；其二，原告的送达对象为“项目部”，项目部是施工队，并非营销部门，被告并未收到该通知，且项目部不具备民事主体资格；3、原告单方向被告送达的《告知书》、《关于要求贵公司与我们平等协商签订商品房买卖合同告知书》，因系其单方意思表示，故对被告不具有法律约束力，也不符合单方法定或约定解除《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》的条件，原告没有单方解除权，故原告单方解除该认购协议书属于违约行为，应由其承担相应的违约责任。二、被告提供的合同范本不存在霸王条款，且被告也一直愿意以住建部提供的《商品房买卖合同》范本与原告签订合同。随着近几年本地区经济的不景气，原告等众多买受人提出被告出售的房屋单价过高，经神木县人民政府及相关主管部门的领导、买受人代表多次协商，最终确定被告在出售房屋原单价的基础上每平方米再降价3000元，可见被告有诚意与原告协商房屋买卖的具体事宜，反而是原告现在后悔购买该房屋，仍然拒绝与被告协商、签订《商品房买卖合同》。根据《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》的约定，被告在符合签订《商品房买卖合同》的条件时已经履行了通知义务，也对房屋价格作出让步，现被告的房屋五证齐全，完全符合出售条件，被告愿意根据原告要求依据住建部提供的《商品房买卖合同》进行签约，故合同目的完全可以实现。但原告若仍然拒绝与被告协商，那么因原告的违约行为，被告可根据认购协议书的约定有权另行出售该房屋，并不退还其缴纳的认购金。三、原告起诉已过诉讼时效。2011年7月份，原、被告签订了认购协议书，但原告于2016年1月份才提起诉讼，明显已过诉讼时效，即使按被告通知原告签订商品房买卖合同之时起算也已过诉讼时效。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提交了以下证据：第一组：金海煤业神木房地产公司营业执照副本、法定代表人证明、房地产开发企业资质证书、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、土地使用证等。证明被告开发的房产手续齐全，已经具备签订商品房买卖合同的条件，但原告一直推脱不予签订，原告存在严重的违约行为，被告并无过错，原告不享有单方解除权。第二组：金海地产（2015）第10号文件。证明2015年5月14日被告为了能与买受人签订房屋买卖合同向神木县人民政府递交了《陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司关于麟州华府项目对业主优惠承诺书》，承诺给原告等众多买受人四项优惠。后为了迎合原告等买受人，又于2015年9月18日发出金海地产（2015）第10号文件，再次承诺在原单价的基础上每平方米单价均降价3000元。可见被告一直积极与原告等众多买受人协商，被告也对房屋买卖合同的主要条款作出巨大让步，但原告还是拒绝与被告签订正式的商品房买卖合同，原告存在严重的违约行为，被告并无过错，合同目的可以实现。经庭审质证，原、被告对对方提交的证据发表了如下质证意见：被告对原告提交的第一组证据《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》、收据的真实性和证明目的的第一、三、四项无异议，对证明目的第二项有异议，认为判决书与本案没有关联性，对于原告交付了诚意认购金539388元的事实认可，但不能证明被告存在违约行为；对第二组证据《商品房买卖合同样本》、乔翠白、杨兴艳签订的商品房合同、公证书的真实性均无异议，对证明目的第一项有异议，认为：1、被告于2012年9月份已向原告发出签约通知，是原告拒绝与被告签订商品房买卖合同；2、被告提供的不仅有被告草拟的合同还有住建部提供的商品房买卖合同样本，原告提供的陕西商品房买卖合同，如果原告愿意协商，被告也愿意参照此合同签约；若乔翠白、杨兴艳二人提供的两份买卖合同是真实的，也是被告与该两位买受人在真实意思表示的情况下签订的，仅约束被告与该两位买受人，并不影响原告与被告签订商品房买卖合同。另外，从该两份合同看签约时间为2012年12月，可见被告至少在2012年年底前向买受人履行了通知义务；3、公证书并不能证明原告与被告多次协商签订买卖合同事宜，仅仅记载了通过公证员将原告等人的告知书送达给被告麟州华府的项目部，但这份公证书被告至今未收到，即使被告提供合同样本，原告有异议，也不构成法定的解除条件。对第三组证据有异议，其一，认为公证的程序有问题，被告不予认可。其二，该份公证书送达到项目部，项目部属于施工方，不属于被告公司的下属部门，即并未送达到被告处。其三，该份告知书的前提是被告于15日内与原告等买受人协商签订，且该份告知书系原告单方给被告增加的义务，对被告并没有约束力，而原告并没有和被告协商签订商品房买卖合同，原、被告签订的认购书不存在法定的解除条件。对第四组证据有异议，认为原告提供的系复印件无法确认其真实性，公证书的合法性并不因被告申请就合法，应按照相关法律程序进行；另外被告通过短信、新闻媒体及电话等形式通知过原告要求其签订合同，《合同法》第九十六条规定对解除权原告有异议，应当由原告起诉而不是被告提起诉讼要求解除。原告对被告提交的第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为被告提交的资质证件只能证明被告具有签订合同的资质，但并不能证明原告不履行签订商品房买卖合同，更不能证明原告违约，事实上是原告通过神木县公证处向被告送达了要求平等协商、公平签订合同的请求，履行了签订合同谈判的义务，原告并没有违约；对第二组证据有异议，认为：1、原告并未收到该文件；2、该文件是在2015年5月14日制作的，是在原告于2014年6月30日向被告发出解除合同后的行为，故证明不了被告履行了谈判、磋商、签订合同的义务，且被告在收到解除合同通知书后若有异议，理应通过法院起诉的方式行使，但被告并未通过法院确认原告的解除合同无效，应视为被告对解除合同没有异议，故涉案的认购协议书已解除。经本院审查，对原、被告提交的证据作如下认定：原告提交的第一组证据来源合法，能够证明原、被告之间签订了《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》后原告向被告支付了认购金539388元的事实，故本院对该组证据予以采信；原告提交的第二组证据，虽来源合法，但原、被告应在协商一致的情况下签订商品房买卖合同，且合同具有相对性，不能以案外人乔翠白、杨兴艳与被告签订的商品房买卖合同来约束他人，另外（2013）神证民字第146号公证书，因该公证书系原告的单方行为，且系孤证，只能证明原告在与被告签订商品房买卖合同中存在意见不一致的情形，并不能证明被告存在违约情形及原告享有解除权，故本院对该组证据的真实性予以采信，对其证明目的不予采信；原告提交的第三、四组证据，因结合其提交的第二组证据并不能充分证明被告存在违约情形及原告享有解除权，故本院对上述两组证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。被告提交的第一组证据来源合法，能够证明被告开发的原告购买的位于神木县神木镇麟州南路西（神木县玻璃厂旧址）麟州华府住宅小区手续齐全，具备签订商品房买卖合同的条件，但不能证明原告未与其签订合同就存在违约的情形，故本院对该组证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信；被告提交的第二组证据，该文件虽系被告单方行为，但能够证明被告公开向业主承诺愿意以每平方米单价均降价3000元的条件与业主促成签订商品房买卖合同的事实，但不能证明原告未与其签订合同就存在违约的情形，也不能证明其完全没有过错，故本院对该组证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。经审理查明：2011年7月12日，原告崔光瑞与被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司签订了《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》一份。该协议书约定，被告将其开发的位于神木县麟州街南段（神木县玻璃厂旧址）麟州华府小区14号楼1单元12层02号房屋出售给原告，建筑面积约为166.3平方米，单价为每平方米10760元，总金额为1789388元，付款方式为原告交付诚意认购金539388元（于认购协议书签订当日一次性付清，签订《商品房买卖合同》时将该诚意认购金计入原告的首期房款），原告于当日向被告交付了诚意认购金539388元。该认购协议书中的第三条认购条款第一项中还约定：“甲方（即被告）具备签订《商品房买卖合同》条件时，向乙方（即原告）电话或短信通知签约时间，乙方同意在该通知发出之日起10日内，携带本认购协议书及身份证到麟州华府接待中心签订《商品房买卖合同》，如乙方逾期超过10日仍未签订《商品房买卖合同》，甲方视为乙方自动放弃购买权，本协议自然解除，该房甲方有权另行出售，乙方所交诚意认购金甲方不予退还”。2012年8月29日、9月19日、10月19日在被告先后分别取得了麟州华府1-5号楼、6-10号楼、11-16号楼的榆林市商品房预售许可证后，被告于2013年1月12日向包括原告在内的认购人以短信通知的方式，告知原告等应于2013年1月31日前到被告处签订商品房预售合同，如不签订就按照认购协议书中约定的第三条执行,原告庭审中也认可其已收到了该短信。并为此原告亦向神木县公证处提出申请，神木县公证处也分别于2013年1月31日、2014年7月7日作出（2013）神证民字第146号公证书和（2014）神证民字第600号公证书，将原告等认购人制作的《告知书》和《关于要求贵公司与我们平等协商签订告知书》送达给被告，其中《关于要求贵公司与我们平等协商签订告知书》载明：“若贵公司在15日内不与我们协商在双方公平、合理的基础上签订《商品房买卖合同》，按照以上事实已经确认贵公司无意与我们签订合同，故我们依据合同法规定可行使单方解除权。我们原来与贵公司签订的《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》从2014年7月15日起解除，请贵公司于解除认购协议当日即2014年7月15日按照法律规定一次性返还我们已付《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》的认购金，同时赔偿由于贵公司不签订合同给我们造成的损失”。另被告曾于2015年9月18日公开向业主承诺愿意以每平方米单价均降价3000元的条件与业主签订商品房买卖合同，但原、被告至今仍未能签订商品房买卖合同。本院认为：原、被告在平等、自愿的基础上签订的《麟州华府Ⅰ期内部诚意认购协议书》合法有效,双方只因合同条款不完善的原因未签订商品房买卖合同,被告并未构成根本性违约，与本地区房地产整体市场环境的变化有关，不能归责于原、被告任何一方，且本案所涉房屋已符合交付条件,原告的合同目的仍然可以实现，在全国房产市场整体下行的情况下，解除合同不能从根本上解决纠纷。为了维护正常的经济秩序，维护交易的稳定性，原、被告应当继续磋商。现在被告已公开承诺愿意以降价等优惠条件与业主签订商品房买卖合同，可见原、被告之间还有继续签订商品房买卖合同的可能。故原告的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告崔光瑞的诉讼请求。案件受理费9600元，由原告崔光瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  高晓玲审 判 员  吴惠莉人民陪审员  李林军二〇一六年六月二十四日书 记 员  麻 磊