四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0402民初1202号
原告谢永杰，男，1952年6月24日生，汉族，住攀枝花市东区。
委托代理人王强，四川卓别律师事务所律师。
被告丁万东，男，1969年12月26日生，汉族，住攀枝花市东区。
委托代理人张燕，四川川滇律师事务所律师。
本院于2016年3月10日立案受理原告谢永杰诉被告丁万东房屋租赁合同纠纷一案。依法由审判员高文新独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢永杰及其委托代理人王强；被告丁万东及其委托代理人张燕到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。
原告谢永杰诉称，2014年3月1日，原、被告签订门面租赁合同约定：被告租赁原告所有的位于攀枝花市东区的商铺；租期5年；2014年3月1日至2015年2月租金为112元/㎡；2015年3月1日至2016年2月租金为118元/㎡；2018年3月1日至2019年2月租金为136元/㎡；租金半年支付；如被告逾期交纳租金，一月以上，按三个月的租金支付违约金。合同签订后，原告将租赁房屋交被告使用，被告也按约交纳了第一年租金。自2015年2月起，被告在支付了60000元租金后即开始拖欠。2015年6月27日，被告承诺在2015年7月20日前付清拖欠租金后又拒不给付，且故意回避原告，致原告的合法权益不能得到保护。现请求确认原、被告于2016年1月11日解除了双方签订的房屋租赁合同；判令被告给付拖欠租金94131.6元；给付违约金44604元，承担本案诉讼费。
被告丁万东辩称，原告已于2015年8月21日强行解除了与被告的房屋租赁合同。被告只欠原告租金50880元，扣减押金15000元后，实际还应给付原告租金35880元，解除合同是原告所为，被告无违约行为，依法不应承担违约责任。
经审理查明，2014年3月1日，丁万东、谢永杰签订了一份“房屋租赁合同”。合同约定：谢永杰将位于攀枝花市东区的商铺出租给丁万东经营使用；租期5年，即自2014年3月1日起至2019年2月28日止；租金2014年3月1日至2015年2月为112元/㎡、即13860元/月；2015年3月1日至2016年2月租金为118元/㎡、即14868元/月2016年3月1日至2017年2月租金为124元/㎡、即15264元/月，……；丁万东按先交租金后使用房屋原则，提前三个月交付半年租金，从第二年起，丁万东将租金汇入谢永杰在农行账户；丁万东在签订合同当日须交纳15000元作为租赁房屋保证金；丁万东拖欠租金、物管费、水电费一个月，谢永杰有权解除合同，收回房屋，并有权要求丁万东赔偿损失；丁万东违约，按三个月租金额度支付违约金，按三个月的租金支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，丁万东向谢永杰交纳押金15000元、并支付了2014年3月1日至2015年2月租金169344元，谢永杰亦将租赁房屋交丁万东使用，2015年春节，丁万东支付谢永杰2015年3月1日至2016年1月11日至租金60000元后开始拖欠。2015年6月27日，丁万东给谢永杰出具了“7月20日前将所欠租金一次付清（按合同约定）”的承诺书。期满，丁万东未按承诺履行义务，谢永杰即聘请四川卓别律师事务所王强律师向丁万东追索，2016年1月11日，王强向丁万东发送“丁总您好：我是谢永杰委托代理人王强律师，关于您和谢永杰租赁合同案，截止2016年1月11日止，你共欠租金89824元，违约金44604元。因你已严重违约，现谢永杰要求解除租赁合同，并限你在收到本通知后的7日内将屋内物品清理搬离，并结清租金和违约金，如未在上述期限内履行完毕，一方面将继续计算占用费，一方面谢永杰将向法院起诉（本通知将张贴在你租赁的门面门口）”的微信。丁万东收到微信后亦向王强发送了“我以退租”的微信。2016年3月10日，谢永杰诉来本院，要求判令其诉讼请求。诉讼中，谢永杰提出：丁万东租赁房屋后，结清了2015年2月前房租，自2015年3月1日至2016年1月，只支付房租60000元，尚欠88680元（14868元/月×10个月-60000元），丁万东已经违约，应当承担给付租金，违约金的责任，由于丁万东不搬离经营眼镜店的货架、货柜，客观上占用了谢永杰的房屋，造成损失，依法应当赔偿。丁万东提出：2014年12月前房租已付清，自2015年1月起至8月30日应付租金110880（13860元/月×8个月）元，扣减已支付租金60000元和房屋押金15000后，只欠35880元，解除合同是谢永杰将进出通道上锁造成，自己没有违约，不应承担违约责任。虽经本院诠释法律，均因双方意见分歧未果，致调解不成。
同时查明，丁万东租赁谢永杰房屋同时还租赁了相邻的攀枝花光华集团房地产开发有限公司（以下简称光华公司）和樊利民的房屋，丁万东用租赁三家的房屋开办了眼镜经营部，2015年8月26日，攀枝花市东区地方税务局第一税务所向眼镜经营部发送了“核准停业通知书”，停业时间自2015年8月27日起至2015年11月30日止。光华公司出具情况说明称：因丁万东未结清2015年8月15日前房租，光华公司和谢永杰在同年8月21日把房屋上锁，丁万东于2015年8月22日与光华公司解除了租赁合同，并结清了房租和水电费。樊利民出具情况说明称：丁万东于2015年8月21日与其解除了租赁合同，并结清了房租费，由光华公司和谢永杰在同年8月21日把租赁房屋收回并上锁。
上述事实有谢永杰提交的身份证复印件；商品所有权证书；委托租赁合同书；房屋租赁合同；2015年6月27日，丁万东出具的结清房租承诺书；2016年1月11日，谢永杰的委托代理人王强律师与丁万东的微信记录，解除合同通知书，照片。丁万东出具的其分别与光华公司、樊利民、谢永杰签订的房屋租赁合同；攀枝花市东区地方税务局第一税务所向眼镜经营部发送的“核准停业通知书”；光华公司和樊利民出具的情况说明；押金收据及双方当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依据双方2014年3月1日签订的房屋租赁合同约定：2014年3月1日至2015年2月为112元/㎡，13860元/月；2015年3月1日至2016年2月租金为118元/㎡，14868元/月。2014年12月31日前双方租金已结清。丁万东在2015年春节给付了60，000元，并于2015年6月27日，给谢永杰出具了“7月20日前将所欠租金一次付清（按合同约定）”的承诺书，证实丁万东未能按约给付租金，已经违约，应当承担给付租金、违约金的责任。光华公司和樊利民出具的情况说明证实，由于丁万东拖欠租金，光华公司和谢永杰于2015年8月21日将进出通道上锁，客观上谢永杰已经实施了解除租赁合同的措施，双方自此解除了租赁合同。按双方合同约定，丁万东应当给付谢永杰2015年1月至2015年8月租金116928元（2015年1月至2月共计2个月×13860元/月+2018年3月至8月共计6个月×14868元/月），扣减丁万东已支付的60000元后，尚欠56928元。谢永杰请求确认双方于2016年1月11日解除签订的房屋租赁合同的诉请，与查明的事实不符，本院不予支持；要求判令丁万东给付拖欠租金94131.6元的诉请，本院依法核定为56928元；要求给付违约金44604元的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务的规定和丁万东实际拖欠租金3个月（56928元÷14868元/月）的事实，谢永杰的诉请不违反法律规定，丁万东亦未要求适当减少，谢永杰的诉请本院支持。丁万东所提：双方已于2015年8月21日解除合同的意见，与查明的事实相符，本院采信；所提解除合同是谢永杰强行所为，无违约行为，依法不应承担违约责的意见与查明的事实不符，本院不予采信；所提只欠谢永杰租金50880元的意见，本院已作详述；所提交纳的15000元押金应当扣减的意见，谢永杰无异议，本院采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、丁万东于本判决生效后十日内给付谢永杰2015年1月至2015年8月租金56928元；违约金44604元，合计101532元，扣减丁万东交纳押金15000元后还应给付86532元；
二、驳回谢永杰的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1650元，由丁万东承担（于本判决生效后三日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 高文新
二〇一六年八月十四日
书记员 张国标