湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株天法民一初字第1308号
原告张昕，男，1999年11月7日出生，汉族，湖南省宁乡县人。
法定代理人杨智勇，男，1974年5月29日出生，汉族，湖南省宁乡县人。
法定代理人张红霞，女，1975年12月10日出生，汉族，湖南省宁乡县人。
委托代理人易卫中，湖南天地人律师事务所律师，代理权限为一般代理
被告株洲红星商业管理有限公司，住所地株洲市天元区。
法定代表人邱杰浪，系公司董事长。
被告株洲新安居置业有限公司，住所地株洲市天元区。
法定代表人涂棋伍，系公司董事长。
原告张昕与被告株洲红星商业管理有限公司（以下简称红星管理公司）、株洲新安居置业有限公司（以下简称新安居置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法由代理审判员刘洋适用简易程序于2015年8月25日公开开庭进行了审理。书记员戴芬担任庭审记录。原告张昕的法定代理人张红霞及委托代理人易卫中到庭参加了诉讼，被告红星管理公司、新安居置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张昕诉称：2012年4月25日，原告以一次性付款的方式在被告新安居置业公司购买了新安居建材大市场某栋某室房屋，并于2012年4月25日将房屋委托租赁给被告红星管理公司。委托经营期限为5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止，其中2012年5月1日至2015年4月30日为固定租金收益，每月租金为9373元；2015年5月1日至2017年4月30日为租金分成期，对此被告新安居置业公司作出了保证担保。但被告红星管理公司支付26个月的租金后，没有再继续支付租金。原告多次催讨未果，遂诉至法院请求判令：1、解除原告与被告红星管理公司签订的《委托经营协议书》，被告立即向原告返还门面；2、被告红星管理公司、新安居置业公司共同向原告赔偿租金79425元及违约金1657元（暂算至起诉日）直至履行为止；3、由两被告承担诉讼费用。
被告红星管理公司、新安居置业公司未向本院提出答辩意见，亦未向本院提供证据，经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。
经审理查明：被告红星管理公司系一家从事管理委托资产、商务信息咨询服务等业务的有限责任公司，成立于2011年6月22日。被告新安居置业公司系一家从事房地产开发与销售等业务的有限责任公司，成立于2006年12月12日。2012年4月25日，原告与被告新安居置业公司订立一份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000104864）购买了被告新安居置业公司开发的位于株洲市天元区昆仑山路新安居建材大市场二期项目的某栋某号房屋。后原告（甲方）就该房屋与被告红星管理公司（乙方）及被告新安居置业公司（丙方）订立一份《委托经营协议书》约定：“甲方自愿将该房屋委托乙方进行统一经营、租赁、管理，由乙方负责组织招商、签订租赁协议和财务收益分配等；委托经营期限为五年，自正式营业之日（暂定2012年5月1日）起至2017年4月30日止，2012年5月1日起至2015年4月30日止为固定租金收益期，2015年5月1日起至2017年4月30日止为租金分成期（按本市场本栋本层本年度签订租赁合同租金总和与丙方销售的本商场本栋本层原始房屋买卖合同总价之和的实际比例，再与甲方所购商铺合同总价相乘的90％为甲方实际租金分成期的租金收益，另外10％作为乙方商场运营成本），甲方的租金收益期起止期限与委托经营年限起止期限一致；乙方在次月5日前（遇节假日顺延）向甲方支付约定的收益回报，如遇特殊情况延迟开业，则相应顺延；固定租金收益期的收益按甲方购铺合同总价计算，每年给予112478元（含税）作为甲方租金收益，即9373元／月。除因甲方违约或与不可抗力因素外，乙方不得拖延支付租金收益，否则每逾期一日，乙方应就欠付额度向甲方支付延期付款的违约金，违约金标准按银行同期存款利率计收，乙方拖欠达60天以上，甲方有权提出终止协议，并要求乙方赔偿由此计起的直接损失。在受委托经营期间，因市场客观原因乙方无力支付甲方租金或连续三个月以上延迟支付租金时，丙方承担乙方按本协议约定应付租金收益的保证责任（其他内容略）。协议签订后，原告将房屋交付给被告红星管理公司。被告红星管理公司前期依约向原告支付了租金收益，后出现拖欠。截止到2015年3月30日，被告红星管理公司共拖欠原告9个月租金。原告多次向二被告催收未果，故提起诉讼，请求判如所请。
另查明：被告红星管理公司固定受益期内应支付原告的税后租金为每月8825元。2015年5月，被告红星管理公司向原告支付了租金2801.6元。
以上事实有原告的陈述，原告提交的身份证及户口本、企业登记信息、银行流水、购买合同及发票、委托经营协议等证据予以证明，
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告所争议的焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。本案中，原告与被告红星管理公司、新安居置业公司系自愿签订《委托经营协议书》，协议内容不违反法律法规的强制性规定，双方合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中被告红星管理公司未能按约定向原告履行支付租金的义务，且连续欠付期限达三个月以上，已构成违约，故原告有权依据协议的约定解除双方所签订的《委托经营协议书》，本院对原告要求解除《委托经营协议书》并返还房屋的诉讼请求予以支持。按协议约定，案涉房屋2015年5月1日前每月固定租金8825元（税后）应予认定。原告未主张2015年4月份的租金，本院在本案中不予处理。但2015年5月1日之后的租金数额尚不确定，不宜在本案中认定。由此，截止到2015年3月30日，被告红星管理公司应向原告支付的税后租金为79425元（8825元／月×9个月）。
关于违约金，应以拖欠的租金为基数按合同约定的银行同期存款利率标准从合同约定的支付时间即次月6日起计算至租金付清之日止。原告主张按年利率5.35%计算与双方的约定不符，本院不予认可。被告新安居置业公司作为协议的保证人，应对被告红星管理公司应支付的租金承担保证责任。协议对担保范围没有约定，依照《担保法》的规定，担保的范围应当包括主债权及违约金。协议没有明确保证的方式，依照《担保法》的规定，被告新安居置业公司应当按照连带责任保证方式承担保证责任。
因二被告经合法传唤未到庭参加诉讼，本院无法主持调解，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张昕与被告株洲红星商业管理有限公司、株洲新安居置业有限公司就原告张昕所购买的位于株洲市天元区昆仑山路新安居建材大市场二期某栋某号房屋所订立的《委托经营协议书》，终止双方的房屋租赁合同关系；
二、被告株洲红星商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将株洲市天元区昆仑山路新安居建材大市场二期某栋某号房屋返还给原告张昕；
三、被告株洲红星商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告张昕支付截止2015年3月30日的税后租金收益79425元，并以每月欠付税后租金数额为基数，从次月6日起按中国人民银行发布的同期银行存款利率支付违约金至欠付租金付清之日止；
四、被告株洲新安居置业有限公司对上述第三项债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告张昕的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2028元、减半收取计1014元，由被告株洲红星商业管理有限公司、株洲新安居置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
代理审判员 刘洋
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 戴芬
附本案适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。