江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00984号
上诉人（原审被告）刘炳华。
上诉人（原审被告）卢水坤。
上诉人（原审被告）陆敏。
三上诉人共同的委托代理人张洪彬，江苏山水律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李生根，系启东市吕四背靠背饮食店业主。
委托代理人胡勇，上海福湾律师事务所律师。
上诉人刘炳华、卢水坤、陆敏因与被上诉人李生根房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2014）启吕民初字第00461号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：一、李生根系个体餐饮业主，自2009年10月开始承租启东市华清电动工具厂（以下简称华清工具厂）位于启东市吕四港镇环城北路部分房屋，经营“有意思”餐饮加盟连锁店。
二、华清工具厂系个人独资企业，由案外人陶汉斌于1996年8月23日投资设立。2011年5月10日，华清工具厂的投资人由陶汉斌变更为陶忠华。2004年10月15日，刘炳华、卢水坤、陆敏与案外人陶汉斌、徐贵新五人签订一份《合伙人合同》，该合同言明五合伙人共同出资，依法取得了位于吕四港镇环城北路的华清工具厂新址的土地使用许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。合伙方式为合伙人只对各自分割到的征用土地和地面建筑物进行经营并承担责任，除陶汉斌外，其余合伙人不参与华清工具厂的经营和分配，也不承担华清工具厂的债权债务；各合伙人的对应的房产位置，合伙人出资按照各自取得的土地使用证和建筑物产权证的实际投资额分摊。合伙终止后，各合伙人的出资仍为个人所有（（。2005年11月1日，华清工具厂就上述房屋取得启东房权证吕四字第××号、05××28号、05××29号、05××30号、05××31号房屋所有权证，均登记于“启东市华清电动工具厂”名下，至今未有变更。三、2006年12月8日，由华清工具厂作为出租方（甲方），由案外人薛建靖作为承租方（乙方），双方签订一份房屋租赁协议，该协议第一条“租赁物”约定“1、本协议租赁物坐落于启东市吕四港镇环城北路（丘（地（号为：2020590）自西向东十间一、二层约1200平方米的房屋。……”。该协议第二条“租赁期限”约定“1、租赁期限为5年，自2007年1月8日始，至2012年1月7日止。”双方在该协议中还对其他事项作出了约定。该协议中甲方的签章落款处加盖有华清工具厂公章及签名为“陶汉斌”、“卢水坤”、“刘炳华”、“陆敏”、“徐贵新”。同日，双方又签订一份补充协议，协议约定“原订于2006年11月1日签订的房屋租赁协议作废，以2006年12月8日签订的房屋租赁协议为准”。该协议中甲方的签章落款处加盖有华清工具厂公章及签名为“陶汉斌”、“卢水坤”、“刘炳华”、“陆敏”、“徐贵新”。次日，双方再签订一份补充协议，该协议约定“甲方必须确保在2006年12月28日之前向供电部门申请并安装好容量为250KW变压器一台……”。该协议中甲方的签章落款处加盖有华清工具厂公章及签名为“陶汉斌”、“卢水坤”、“刘炳华”、“陆敏”、“徐贵新”。
2009年10月14日，由华清工具厂作为甲方，案外人薛建靖作为乙方，李生根作为丙方，三方签订一份补充协议，该协议约定“经甲乙丙三方共同友好协商，一致同意原乙方向甲方租赁的启东市吕四港镇环城北路（丘（地（号为：2020590）自西向东十间一、二层约1200平方米的房屋，在原甲、乙双方协议内容不变的情况下由丙方向甲方租赁。并由甲、丙双方履行甲方与乙方订立的原房屋租赁协议中的各项条款之责任。继续经营吕四港镇背靠背饮食店（有意思餐饮加盟连锁店）……”。该协议中甲方的签章落款处加盖有华清工具厂公章及签名为“陶汉斌”，乙方签章落款处签名为“薛建靖”，丙方签章落款处签名为“李生根”，签约后，李生根按约继受承租上述2006年12月8日房屋租赁协议的标的房屋，并接手继续经营原餐饮店，后李生根于2009年10月20日在工商管理部门办理取得了个体工商户营业执照，登记字号为“启东市吕四背靠背饮食店”，执照有效期自2009年10月16日至2013年10月16日。
四、2012年1月7日，上述原房屋租赁合同期限届满。2012年1月8日，由华清工具厂作为出租方，李生根作为承租方，双方签订一份房屋租赁协议，该协议第一条“租赁物”约定“本合同租赁物为甲方所有的座落于启东市吕四港镇环城北路华清大楼（丘（地（号为：2020590）一、二层自西向东十间约1100平方米的房屋。”该协议第二条“租赁用途”约定“乙方承租租赁物的用途为：经营餐饮”。该协议第三条“租赁期限”约定“租赁期限为5年，自2012年1月8日始，至2017年1月7日止”。该协议第四条“租金及其支付”约定“1.租金，租金第一年为人民币25万元，第二年为26万元……。2.支付方式。租金采取‘先付后租’和现金或银行转账方式支付。本合同签订时，同时乙方支付给甲方25万元后，乙方在每年的租赁前1月1日前向甲方缴纳下一年的租金”。该协议第十条“违约责任”约定“任何一方违反本合同约定的义务，除上列各条应承担的责任外，还应支付给对方壹拾万元作为违约金”。双方在该协议中还对其他事项作出了约定。2012年4月16日，李生根向华清工具厂原投资人陶汉斌支付了租金52500元。
因李生根后来未按约付清租金，2013年10月14日，华清工具厂诉至启东市人民法院要求解除上述房屋租赁协议以及李生根支付该协议中2012年、2013年两年期的房屋租金457500元。2014年4月3日，法院作出（2013）启吕民初字第0542号民事判决书，判决解除上述租房协议以及李生根向华清工具厂支付该协议约定的2012年、2013年房屋租金457500元及违约金100000元。该民事判决书现已发生法律效力。
五、2012年1月8日，由刘炳华、卢水坤、陆敏作为出租方（甲方），由李生根作为承租方（乙方），双方签订一份房屋租赁补充协议，该协议约定“坐落于启东市吕四港镇环城北路（丘（地（号2020590）的自西向东十间，一、二层约1200平方米的房屋，2007年1月8日始，至2012年1月7日止，出租给乙方从事餐饮经营。该协议于2012年1月7日到期。现经双方友好协商，达成如下协议：一、双方一致约定延长三个月租赁期，租期到2012年4月7日止。二、由于该租赁物的所有人（出资人）有纠纷，待法院判决生效后，双方再签订新的协议。三、延长期间的租金，以原协议约定为准。原约定每年租金为21万元，延长三个月的租期，乙方支付租金52500元，其中24700元支付给陶汉斌，27800元支付给陆敏、卢水坤、刘炳华。……六、本协议签订后十日内，乙方应向甲方支付租金27800元，乙方应出具收条”。双方在该协议中还对其他事项作出了约定。该协议中甲方签章落款处签名为“刘炳华”、“卢水坤”、“陆敏”，乙方签章落款处签名为“李明”。同日，李生根向刘炳华、卢水坤、陆敏支付房租27800元及房租押金1000元，三人共同出具一份收条。
六、2012年4月8日，由刘炳华、卢水坤、陆敏作为出租方（甲方），由“有意思（背靠背店）。法定代表人李生根”作为承租方（乙方），双方签订一份房屋租赁协议，该协议第一条“租赁物”约定“本协议租赁物坐落于启东市吕四港镇环城北路（丘（地（号为：2020590）自西向东4.5间毛门面及3.5间二层房屋。其中刘炳华的一、二层房屋面积为257㎡；卢水坤的一、二层房屋面积为230㎡；陆敏的一层房屋面积为61㎡。……”。该协议第二条“租赁期限”约定“租赁期限为5年，自2012年5月1日始，至2017年4月30日止。……”。该协议第三条“租赁费用及其支付”约定“……租赁费用第一年至第五年每年为人民币叁拾万元，以现金方式付款。……”。双方在该协议中还对其他事项作出了约定。该协议中甲方签章落款处签名为“刘炳华”、“卢水坤”、“陆敏”，乙方签章落款处签名为“有意思（背靠背店）。法定代表人李生根”。2012年4月12日，陆敏、刘炳华、卢水坤分别收取房租49000元、133000元、118000元，并分别出具了三张收条。现李生根诉至法院，其认为因刘炳华、卢水坤、陆敏三人无权处分该房屋，上述房屋租赁协议应属无效，请求法院判令：1、确认双方于2012年4月8日签订的房屋租赁协议无效。2、刘炳华、卢水坤、陆敏共同返还李生根房屋租金327800元及押金1000元。3、本案诉讼费由其三人负担。
原审法院认为，根据双方的诉辩主张及庭审情况，法院将本案争议焦点归纳如下：1、李生根的诉讼主体是否适格？2、双方于2012年4月8日签订的《房屋租赁协议》是否有效？
对第一个争议焦点，法院有如下分析认定意见：首先，双方于2012年4月8日签订的房屋租赁协议中首部记载的承租方及尾部承租方的签名落款均为“‘有意思’（背靠背店）。法定代表人李生根”，李生根作为启东市吕四背靠背饮食店的个体业主，是该“有意思”店实际经营者，为该租房协议的合同主体即租赁关系中的承租人。其次，2012年1月8日房屋租赁补充协议首部承租人记载为“李生根”，证明该续租协议承租人应为李生根，虽然该协议承租人签名落款系由案外人李明签字，但庭审中李生根认可李明的代签并对此不持异议，而且从交易历史角度，2009年10月14日华清工具厂、薛建靖及李生根三方签订的转租协议中约定由李生根继受该涉案房屋租赁权，由此可以认定该房屋租赁补充协议的合同主体也应为李生根。综上，李生根具有个体工商户的经营身份，作为上述涉案两份租房协议的承租人，为合同主体，有权主张合同权利，其诉讼主体适格。
对第二个争议焦点，法院有如下分析认定意见：根据《物权法》相关规定，不动产物权的归属以登记为准。庭审已查明，涉案出租房屋的所有权登记于华清工具厂名下，华清工具厂作为独立的民事主体系该房屋的唯一所有权人。投资建造涉案出租房屋的合伙人之间就房屋权属分配的内部约定，不能改变或对抗华清工具厂直至目前仍系该房屋所有权人的法律事实。惟有华清工具厂有权将该房屋进行占有、使用、处分和收益，刘炳华、卢水坤、陆敏无权出租处分该涉案房屋。2012年1月8日、2012年4月8日刘炳华、卢水坤、陆敏就涉案房屋与李生根签订的涉案两份租房协议，未经所有权人华清工具厂的授权同意，系无权处分，而刘炳华、卢水坤、陆敏未有证据证明在协议签订后华清工具厂对该协议进行了追认，故上述租房协议应属无效。刘炳华、卢水坤、陆敏虽抗辩其签订2012年4月8日房屋租赁协议时华清工具厂原投资人陶汉斌及现投资人陶忠华均未持异议，但对此未有证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，对该抗辩法院不予采纳。与之相反，2013年华清工具厂因其与李生根之间就该涉案房屋签订的租房协议纠纷而起诉李生根要求后者支付房租，由此可以确定华清工具厂对于由刘炳华、卢水坤、陆敏作为出租人与李生根签订涉案租房协议的行为是持否定态度的。综上，双方于2012年4月8日签订的《房屋租赁协议》无效。法院认为，李生根主张双方于2012年4月8日签订的《房屋租赁协议》无效，有事实和法律依据，法院予以支持。根据《合同法》相关规定，合同无效后，因合同取得的财产应予返还。2012年1月8日签订的房屋租赁补充协议无效，刘炳华、卢水坤、陆敏共同收取的房租27800元及押金1000元应由三人共同返还；2012年4月8日签订的房屋租赁协议，刘炳华、卢水坤、陆敏分别收取的房租应由三人分别予以返还，李生根要求三人共同返还，缺乏事实依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第四十一条之规定，判决：一、刘炳华、卢水坤、陆敏与李生根于2012年4月8日签订的《房屋租赁协议》无效。二、陆敏、刘炳华、卢水坤分别返还李生根房屋租金49000元、133000元、118000元。三．陆敏、刘炳华、卢水坤共同返还李生根房屋租金27800元及房租押金1000元。上述二至三项限于判决生效之日起十日内履行。案件受理费6232元，由刘炳华、卢水坤、陆敏各承担2077.33元。
宣判后，刘炳华、卢水坤、陆敏不服，向本院提出上诉称：1、案涉出租房屋为三上诉人与案外人陶汉斌、徐贵新共同出资建造，按照合伙人合同约定，合伙人只对各自分隔的土地和地面建筑物进行经营并承担相应责任。各方也对合伙人房产进行明确分割。事后五合伙人分得的房产领取了各自的五本房屋所有权证。李生根与案外人陶汉斌于2012年1月8日就其所有的房屋签订房屋租赁协议，同日又与上诉人签订补充协议，从补充协议可看出三上诉人仅以自己所有的房产与李生根签订协议。李生根在前一期租赁协议届满时，其明知案涉房屋为三上诉人与案外人按份共有，且各共有人有纠纷，故其分别和各合伙人签订协议。双方签订的协议是真实意思的表示，应合法有效。2、上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同，且被上诉人自2012年4月8日开始实际使用了租赁房屋，即使房屋租赁协议无效，其也应支付实际使用期间的费用。3、根据2012年4月8日的协议，三上诉人只收取了被上诉人一年30万元的房租，另外27800元并非因该协议收取，故即使上述协议无效也不必然及于27800元。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对三上诉人的诉讼请求。一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人李生根答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。也就是说在权利人否认后，该合同是无效的。案涉房屋登记的产权人为华清工具厂，对房屋的分割只是合伙人内部的约定，对外应认定房屋所有权人为华清工具厂。华清工具厂于2013年诉至法院要求李生根支付租金，可见其对三上诉人出租房屋的行为是否认的，因此三上诉人与李生根签订的房屋租赁合同无效。此合同无效的情形不同于出租违章建筑等导致合同无效，因出租违章建筑情况并无其他权利人，因此承租人实际使用了房屋，仍应当给付使用费。但本案合同所涉房屋在三上诉人之外存在登记的权利人华清工具厂，且华清工具厂已通过诉讼方式获得了房屋租金，三上诉人收取李生根的房屋租金应予退还。至于合伙约定对房屋的分割是合伙人内部事宜，各合伙人可另行主张权利。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6232元，由上诉人刘炳华、卢水坤、陆敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 刘玉蓉
代理审判员 张峥嵘
二〇一五年七月二日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；