四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第801号
上诉人（原审原告）南部县金洞路28幢小区业主委员会。
负责人周卫东。
委托代理人何一果。
委托代理人董祥虎。
被上诉人（原审被告）四川省南部县蜀兴房地产开发有限责任公司。
法定代表人蔡元平。
委托代理人刘泉。
上诉人南部县金洞路28幢小区业主委员会（以下简称金洞路28幢业委会）因与被上诉人四川省南部县蜀兴房地产开发有限责任公司（以下简称蜀兴房产公司）业主共有权纠纷一案，不服南部县人民法院（2014）南民初字第3184号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人金洞路28幢业委会主任周卫东、委托代理人何一果、董祥虎，被上诉人蜀兴房产公司委托代理人刘泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：南部县南隆镇金洞路北段28号楼，即金洞路28幢小区为蜀兴房产公司开发的商住楼。由于该开发土地处于坡段，蜀兴房产公司在开发时，在低处北面即第四、五单元修建了最高处2.4米，最低处2.2米的抬空层，该抬空层以口面形式建成（左临巷道），面积约320㎡。2008年6月，该小区竣工验收。小区占地总面积1826.4㎡，建筑总面积7987.31㎡，分摊系数0.228662。截至2013年12月，该幢房产73户已被蜀兴房产公司出售，并办理了房产证、国土使用证。
2013年，蜀兴房产公司将抬空层出售他人。
金洞路28幢业委会于2013年8月向南部县房地产管理局备案。
2014年7月28日，金洞路28幢业委会向一审法院起诉，请求依法确认金洞路28幢小区内第四、五单元下面的防潮层归该小区全体业主共同享有所有权。
一审法院审理认为：蜀兴房产公司为使小区各单元楼层在一个水平面上，在第四、五单元下面仅修建构造柱，无需对该地面进行平整及硬化，更无需对其以封闭式房屋形式进行修建。蜀兴房产公司对讼争架空层修建为房屋，按照谁投资、谁受益的规定，该架空层的归属，应当归蜀兴房产公司所有。其次，讼争架空层不仅具备构造上的独立性和使用上的独立性，且高度超过2.2米，具备能够登记成为特定业主所有权的客体，依法构成建筑物区分所有权之专有权的条件，因此应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。该专有部分当事人之间没有附赠约定，故其所有权属于蜀兴房产公司。再次，小区公共场所是供小区公共从事社会生活的场所，讼争架空层无证据证明在规划时规划为公共场所，且实际上不影响全体业主的生活、工作等需要。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回原告南部县金洞路28幢小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费500元，由南部县金洞路28幢小区业主委员会负担。
金洞路28幢业委会不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审上诉人作为业主，过多的承担了所不应当承担的举证责任。被上诉人在一审中没有举出一份象样的证据证明自已抗辩的合法性和根据。2、一审法院审限超时。一审法院采用简易程序审理，应当在三个月内审结，其审理时限明显超过。3、一审判决前后矛盾，一方面认为争议楼层具有独立的使用功能，另一方面又说该楼层不是公共生活空间，不影响业主生活。如果认定可以独立使用，怎么又不能认定其是公共空间，前后矛盾。4、一审法院在一审判决中回避了最重要的信息，那就是该楼层在实际使用过程中曾经被被上诉人非法出售给他人。该楼层在一审所提交的证据中可以明确的显示并没有纳入建筑规划，也没有得到建筑审批，属于法律规定不能够对外出租出卖的范围。在一审中竣工验收建筑面积为7400多平方米，但根据《南部县国有土地使用权确权颁证公告（存根）》建筑面积为7900多平米。关于这590多平米的差距，被上诉人没有对此做出应有的说明。上诉人认为该楼层的面积计入了业主的公摊费用之中。5、一审判决法律适用错误。一审法院适用的是最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，而第二条是针对车位等做出的规定，该楼层并没有通过设计规划．也没有得到审批，如何能够认定为是专有部分，专有部分是具有独立产权的，而该部分不能办理独立产权。根据房地一体原则，既然土地使用权已经转移，基于该土地上的抬空层也应当属于业主。请求1、二审法院撤销一审判决并依法改判争议楼层归上诉人共同共有；2、上诉费由被上诉人承担。
蜀兴房产公司辨称：一审判决正确，上诉人上诉请求不成立，应予驳回，请求维持原判。
本院二审查明，2006年6月，蜀兴房产公司办理金洞路28号楼“建设工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”，其“建筑面积为7820平方米”，建筑层数为6F＋1。2008年1月24日，金洞路28号楼工程竣工验收合格，“竣工验收报告”中“建筑面积为7400平方米”。南部县国土局对金洞路28号房屋“国有土地使用权确权颁证公告”中，“建筑总面积登记为7987.31平方米”。
同时查明，本院二审审理中，蜀兴房产公司提供了金洞路北段28号楼的“施工图”、“设计图”、蜀兴房产公司办理金洞路北段28号楼房屋初始登记“南部县房地产管理局产权情况记载”、及南部县房地产管理局测绘的金洞路北段28号楼“全楼分层分户信息表”。其中，“南部县房地产管理局产权情况记载”：金洞路北段28号楼“总层数为7层，1层建筑面积405.13平方米、15.49平方米，1-7层7566.69平方米，共计7987.31平方米”。南部县房地产管理局测绘的“全楼分层分户信息表”为1-7层，共74户业主，74户套内面积共7226.87平方米，分摊面积为761.57平方米，建筑面积共7988.44平方米。
金洞路北段28号楼房屋在规划设计时，没有规划设计案涉抬空层。
另查明，本院二审依职权调查南部县房管局测绘所长王文进，其证实：1、金洞路28号楼因地势坡度而形成了一定的空间。2、房屋修建时图纸设计的是1-7层，业主办理房屋产权证，房屋局测绘的是该小区1-7层的房屋。对负一层空间，我们没有进行测绘。房管局“全楼分层分户信息表”测绘的建筑面积包括套内面积和分摊面积，负一层空间不在建筑面积内。3、负一层没有规划和设计，不能办理房屋所有权证。
本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点是，案涉抬空层是否计入金洞路28幢小区业主的公摊面积，是否属全体业主共同共有。
开发商出售的商品房房价款中均包含了公摊面积，公摊建筑应计入建筑成本与价格中。商品房的建筑面积为购房者的房屋套内面积与分摊面积之和。房地产开发商出售商品房时，房地产管理机关将会通过审批手续，核准其公用建筑面积分摊系数和测绘成果，依法办理产权登记手续。本案中，蜀兴房产公司修建金洞路北段28号楼房屋时，因地势坡度形成负一层空间（即抬空层），该抬空层没有经过规划设计。房屋竣工后，蜀兴房产公司办理商品房初始登记“南部县房地产管理局产权情况记载”，记载的房屋信息是金洞路北段28号楼1至7层；南部县房地产管理局对房屋测绘“全楼分层分户信息表”，测绘房屋面积的范围亦是金洞路北段28号楼的1至7层。因此，该小区业主办理房屋产权登记的范围是1至7层房屋范围内的建筑面积，公摊面积是1至7层范围内的公用部分。案涉抬空层没有经房屋管理部门测绘面积进行登记，没有在1-7层房屋建筑面积范围内。同时，南部县房地产管理局测绘所长亦证实，办证测绘时，没有对抬空层进行测量，抬空层未进入公摊面积。因此，金洞路28幢小区业主购买商品房的建筑面积中，不包含案涉抬空层部分，抬空层不在商品房销售的建筑面积之内，亦没有计入公摊面积。业主支付的商品房价款是按房屋的建筑面积计算。本案金洞路28幢小区业主的房屋建筑面积中不包含抬空层面积，因此，业主没有负担案涉抬空层部分的建筑费用，抬空层没有计入商品房的建筑成本。案涉抬空层虽然没有规划设计，不能办理合法的房屋产权登记，但抬空层由蜀兴房产公司出资修建，能够独立使用。按照谁投资、谁受益原则，蜀兴房产公司对抬空层享有使用的权利。上诉人主张抬空层归小区业主共同共有，和土地使用权已转移，根据房地一体原则，土地上的抬空层也应当属于业主的上诉理由不成立，本院不予支持。
金洞路北段28号楼房屋规划面积、竣工验收面积、房管局、国土局登记记载面积虽然存在不一致，但是，房屋建筑面积最终以房屋登记部门测量登记记载面积为准。上诉人认为竣工验收面积与南部县国有土地使用权确权颁证公告建筑面积差距590多平方米，被上诉人没有做出应有说明，抬空层面积计入了业主的公摊费用之中，没有事实依据，本院不予支持。同时，上诉人认为一审判决认为争议楼层（抬空层）具有独立的使用功能，另一方面认定不是公共生活空间，不影响业主生活，前后矛盾的上诉理由亦不成立。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，是对物权法规定的专有部分的解释，其专有部分是合法建筑。案涉抬空层虽然物理上具备构造上的独立性和使用上的独立性，但没有规划设计，登记机构不会对其进行登记，不能成为法律上的专有部分，故本案不适用最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审认定抬空层为专有部分，适用法律不当，本院予以纠正。
综上，一审认定事实清楚，虽适用法律不当，但案件处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条关于“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项的规定予以维持”的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人南部县金洞路28幢小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 何 薇