广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1935号
上诉人（原审被告）：佛山市高明恒大房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市高明区。
法定代表人：黄炳锡。
委托代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。
委托代理人：伍芷茜，广东新健达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江金妹，女，汉族，住广东省云浮市郁南县，公民身份号码×××5748。
委托代理人：麦剑飞，广东晋元律师事务所律师。
委托代理人：孟翔，广东晋元律师事务所律师。
上诉人佛山市高明恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人江金妹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法民一初字第794号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、恒大公司于判决生效之日起十日内支付逾期交楼的违约金75355.72元给江金妹；二、恒大公司于判决生效之日起十日内支付迟延办证的违约金2625.64元给江金妹；三、驳回江金妹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，减半收取875元，由恒大公司负担。
上诉人恒大公司提起上诉称：一、恒大公司已如约将案涉房屋实际交付给江金妹占有使用，恒大公司并不存在逾期交楼。一审判决认定恒大公司需缴纳逾期交楼违约金是错误的。事实上，恒大公司于2013年9月26日向江金妹发出《收楼通知书》，告知江金妹于2013年10月1日收楼。后江金妹实际办理了收楼手续，并占有、使用房屋。在交付案涉房屋时，虽尚未竣工验收合格，但恒大公司已将该事实明确告知了江金妹，并免除了江金妹自实际收楼之日至案涉房屋取得竣工备案表期间（期间长达9个月）的水电费作为补偿。况且，案涉房屋已于2014年7月15日验收合格，直接证明了案涉房屋的质量是合格的，江金妹没有任何损失。因此，恒大公司交付未经竣工验收合格的房屋，所导致的法律后果是开发商需承担相应的行政责任。该实际交付行为仍然是有效的，恒大公司并未逾期交楼。二、原审判决认定恒大公司需缴纳迟延办证违约金，是错误的。根据双方签订的《商品房买卖合同》，恒大公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由恒大公司提供的资料报产权登记机关备案。因此，恒大公司是否违约的关键在于，恒大公司将房屋实际交付给江金妹具体时间的确定。根据一审判决的逻辑，恒大公司于2013年10月29日交付房屋的行为是无效的，实际交楼时间是2014年7月15日，并据此计算逾期交楼违约金。则恒大公司向登记机关提交材料的期限也应当以2014年7月15日起开始计算。但若以此时间计算的，则恒大公司根本没有违约。综上，恒大公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令驳回江金妹的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用均由江金妹负担。
被上诉人江金妹答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，恒大公司向本院提交下列新证据：
1.《电表卡签收清单》、《一期业主领取供水用户卡签收表》，拟证明江金妹系恒大公司完成案涉房屋的竣工验收备案后才开始缴纳水电费的，恒大公司将案涉房屋交付给江金妹时，已协商由恒大公司代为缴纳自2013年10月至实际竣工验收备案之日的水电费，并以此作为对案涉房屋尚未完成竣工验收备案的补偿。
2.《工程初检质量整改通知书》、《情况说明》，拟证明案涉工程竣工验收合格的时间为2014年3月4日。
3.《竣工验收证书》、《建设工程消防验收意见书》，拟证明案涉工程竣工验收合格的时间为2014年3月4日。
4.《和解协议》，拟证明另案中购房者曾与恒大公司达成和解协议。
被上诉人江金妹质证认为，上述证据不属新证据，且对其真实性、合法性及关联性均不予确认。
经审查，本院认证如下：对上述证据1，因与本案的实体处理并不具有直接的利害关系，故本院不予确认；对证据2、3，恒大公司拟证明案涉工程竣工验收合格的时间为2014年3月4日之事实。关于案涉工程竣工验收合格的具体日期问题，恒大公司应负有相应的举证证明责任，其于一审期间并未提交相应的书面证据予以证明，且明确自认案涉工程竣工验收合格的时间为2014年7月15日。该组证据中的《情况说明》、《竣工验收证书》、《建设工程消防验收意见书》均非相关行政部门出具的正式的、最终的关于案涉工程整体、综合竣工验收合格的书面凭证，不足以推翻恒大公司于一审期间所作出的自认，故本院对该证据不予采信。对证据4，因该证据与本案不具备直接的关联性，本院不予采信。
被上诉人江金妹于二审期间未向本院提交新的证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：江金妹与恒大公司签订的案涉《商品房买卖合同》及其《补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点系恒大公司应否向江金妹支付逾期交付案涉商品房之违约金以及逾期交付办证资料之违约金。
关于恒大公司应否向江金妹支付逾期交付案涉商品房之违约金的问题。双方当事人之间签订的商品房买卖合同关于案涉商品房交付条件之约定为“竣工验收合格”，且《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该条规定为法律强制性规定，即交付商品房的最低法定标准为该商品房经竣工验收合格。即使双方当事人之间合同约定的交房条件，亦不得低于上述法定最低标准。在本案中，双方当事人之间关于案涉商品房的交付条件为“竣工验收合格”符合上述法律之规定，作为开发商的恒大公司应依约于2013年10月1日前向江金妹履行交付已经竣工验收合格商品房之合同义务。但根据原审法院查明的事实，虽然江金妹确实于2013年10月13日已实际接收了案涉商品房，但此时该商品房并未经竣工验收合格，恒大公司的该交付行为并不符合合同约定及法律规定，故恒大公司交付案涉商品房行为的完成应以案涉商品房经竣工验收合格之日即2014年7月15日为准。可见，恒大公司存在逾期交付案涉商品房之违约行为，依约应承担相应的违约责任。原审判决对此处理正确，本院予以维持。
关于恒大公司应否向江金妹支付逾期交付办证资料之违约金的问题。涉案商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”据此，恒大公司应在案涉房屋实际交付使用后90日内向相关行政部门提交办理案涉房屋权属证书所需资料进行备案，否则，其行为即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，根据原审法院查明的事实，双方当事人于2013年10月13日办理了案涉房屋的交接手续，即恒大公司将案涉房屋实际交付予江金妹实际使用的日期为2013年10月13日。按照上述合同约定，恒大公司应于该日之后的90日内将办理案涉房屋权属登记所需且应由恒大公司提供之资料报相关产权登记机关备案。但本案中恒大公司于2014年8月11日才将办理案涉房屋权属登记应由恒大公司提供之所需资料报相关产权登记机关备案，其行为已构成违约，依约应承担相应的违约责任。原审法院据此判令恒大公司应向江金妹支付逾期交付办证资料之相应违约金，符合合同约定及本案实际，本院予以维持。至于恒大公司主张其实际交付案涉房屋的时间为2014年7月15日，并据此计算逾期提交办证资料之违约金的问题，根据案涉《商品房买卖合同》关于逾期提交办证资料之违约责任的约定：“出卖人应在商品房交付使用后90内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，逾期提交办证资料期限的起算点“商品房交付使用”指向的是事实行为，即指恒大公司将案涉商品房交付给江金妹实际使用之客观事实，并不涉及该行为是否合乎法律规定之合法性评判的问题。故恒大公司的该上诉主张，与合同约定不符，本院不予支持。
综上，恒大公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元，由上诉人佛山市高明恒大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 余珂珂
代理审判员 徐允贤
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 陆灏珺