北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第03774号
原告马春婷，女，1968年4月6日出生。
委托代理人朱寿全，北京市长济律师事务所律师。
委托代理人丁国文，北京市长济律师事务所律师。
被告北京昊天万福房地产开发有限公司，住所地北京市房山区拱辰大街98号0566。
法定代表人俞鲁靖，执行董事。
委托代理人郭如花，女，该公司职员。
委托代理人杨锋，男，该公司职员。
原告马春婷诉被告北京昊天万福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周桓独任审判，公开开庭进行了审理。原告马春婷及其委托代理人朱寿全、丁国文，被告北京昊天万福房地产开发有限公司的委托代理人郭如花、杨锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马春婷诉称：2009年11月13日，原告与被告签订了商品房预售合同，购买被告位于房山区X大厦的房屋。协议签订后，原告履行了合同规定的义务。被告却严重违法反合同约定，存在未开通燃气、迟延交房、房屋面积不足、擅自将每层的两个共用大厅做封闭处理而改变公用面积使用的违约行为。因被告的上述行为，使原告蒙受重大损失。故起诉要求被告赔偿未开通燃气的损失4万元，迟延交房的违约金2万元，房屋面积不足的损失3万元，将共用大厅的封闭拆除、恢复原状，诉讼费由被告承担。
被告北京昊天万福房地产开发有限公司辩称：原、被告签订的商品房预售合同的第十二条有对开通燃气的规定，但金花大厦是商用建筑，根据相关法律规定是无法为大厦开通燃气的，被告也已经为原告发放了电磁炉来解决相关问题。根据合同约定，被告应于2011年5月1日向买受人交付房屋，而被告在2011年4月29日向所有业主发出了入住通知书，因此不存在迟延交房的问题。合同里约定的是预测的房屋面积，2011年5月，原、被告以补充协议的形式明确了房屋的套内面积、公摊面积等，也不存在面积不符的问题。双方的合同中并没有对共用大厅的规定，每层也没有这个预留的空间，被告也没有设置隔断，也不存在拆除的问题。
经审理查明：2009年11月28日，原、被告签订了商品房预售合同。该合同约定，原告购买被告开发的位于北京市房山区X大厦X层X号的商品房一套；该商品房的用途为商务办公；预测建筑面积66.08平方米，其中套内建筑面积42.36平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积23.72平方米；双方约定按照套内建筑面积计算商品房价款，单价每平方米18688.34元，总价款791638元；付款方式为按揭贷款，原告应于2009年11月11日前给付401638元，其余房款390000元由原告采用向银行申请按揭贷款的方式支付；被告应当在2011年5月1日前向原告交付该商品房，交付时应符合该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书两项条件。该合同第十三条为逾期交房责任的约定，逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。合同第十四条对面积差异处理的约定为，根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还房款并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息；原告不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。
原告于预售合同签订的当日向被告给付购房款401638元，建设银行北京房山支行于2010年9月19日向被告发放贷款390000元。2010年7月21日，北京市规划委员会向被告下发了建设工程规划验线合格通知书。2011年5月2日，原告在X大厦业主入住签到表上签字，备注栏标注为已领取入住通知书。2011年6月3日，被告办理了工程竣工验收备案登记。2011年6月12日，被告向原告交付了房屋钥匙、电卡、水卡、门禁卡等和用于临时性替代燃气使用的电磁炉，办理了房屋交接手续。原、被告签订补充协议，确认房屋坐落为房山区X大街X号X层X号，产权登记面积61.64平方米，套内建筑面积42.29平方米，分摊建筑面积19.35平方米，总价款790330元。被告向原告退还购房款1308元。2011年7月14日，被告办理了房屋土地测绘技术报告书的备案登记。2012年4月27日，原告取得所购房屋的所有权证。该所有权证载明，房屋性质为商品房，规划用途为商务办公，建筑面积61.64平方米，套内建筑面积42.29平方米，分摊建筑面积19.35平方米。
另查明：北京昊天万福房地产开发集团有限公司于2012年2月21日变更名称为北京昊天万福房地产开发有限公司。
上述事实，有原告提交的商品房预售合同、购房发票、房屋所有权证，被告提交的补充协议、建设银行北京房山支行对公活期明细档查询表、退款收据、建设工程规划验线合格通知书、工程竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、业主入住签到表、钥匙智能卡交接记录表、业主资料登记表、名称变更通知书及双方当事人陈述等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和法庭审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：原、被告签订的商品房预售合同是双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应按照法律规定和合同约定全面适当地行使权利、履行义务。依据法律规定，房地产开发项目经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。原告在2011年6月12日领取钥匙、办理房屋交接手续时，被告已办理了工程竣工验收备案登记，该房屋已满足了法律对商品房交付条件的强制性规定。原告接受房屋的行为，应视为双方对商品房交付法定强制性条件外的其他交付条件进行了变更。被告延期交付房屋，应当向原告支付自2011年5月2日至2011年6月11日期间，按至逾期交房之日原告全部已付款791638元的万分之零点五计算的违约金。经核算，该逾期交房违约金为1622.86元。原告要求被告给付逾期交房违约金的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；对过高部分，本院不予支持。依据双方合同的约定，原告购买商品房的用途为商务办公，合同中对开通燃气的约定是在商品房为住宅的情况下作出的。原告未提供证据证明双方对商务办公用途的房屋开通燃气的事项进行了约定和原告购买房屋具备开通燃气设施的条件；原告亦未提供证据证明双方对因未开通燃气进行赔偿的事项进行了约定。故本院对原告要求被告赔偿未开通燃气损失的诉讼请求不予支持。双方合同约定，原告购买房屋系按照套内面积计算价格，对面积差异的处理亦是按照套内建筑面积误差比例进行约定。依据查明的事实，原告购买房屋的预测套内建筑面积与实测套内建筑面积误差比未超过3%，且被告已向原告退还了面积误差部分对应的购房款。原告未提供证据证明双方对建筑面积存在差异时的处理问题进行了约定，对原告要求被告赔偿房屋面积不足的损失的诉讼请求，本院不予支持。原告主张因被告将每层的两个共用大厅做封闭处理，改变共用面积使用，要求判令被告拆除上述封闭，恢复原状的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决如下：
一、被告北京昊天万福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告马春婷逾期交房违约金一千六百二十二元八角六分。
二、驳回原告马春婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千零二十五元，由原告马春婷负担一千元（已交纳），由被告北京昊天万福房地产开发有限公司负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周桓
二〇一三年七月九日
书记员 杨飞