山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）薛民初字第1998号
原告：马某甲，兖矿集团鲍店煤矿职工。
委托代理人：季某（特别授权），兖矿集团营销部退休干部。
委托代理人：王纯银（一般代理），山东长明阳律师事务所律师。
原告：马某乙，兖矿集团职工。
委托代理人：赵超（特别授权），山东长明阳律师事务所律师。
被告：马某丙，退休职工。
被告：张某，薛城区统计局工作人员，系马某丙之夫。
两被告共同委托代理人：刘朋（特别授权），山东薛国律师事务所律师。
赵伟（特别授权），山东薛国律师事务所实习律师。
原告马某甲、马某乙与被告马某丙、张某共同共有纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马某甲及委托代理人季某、王纯银，原告马某乙及委托代理人赵超，被告马某丙、张某及其委托代理人刘朋、赵伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马某甲、马某乙诉称，两原告与被告马某丙系一母同胞兄妹关系，马某甲是大哥，马某乙是小弟。2005年在薛城区房地产有升值空间的情况下，为增加经济收入，由原、被告共同出资40万元购买了房主为王某乙的薛城区永福北路门市房两套（每套88平方米），其中马某甲出资23万元、马某乙出资10万元，张某出资7万元。两原告共同委托被告租赁经营，租金按投资比例分配。2009年6月至2010年6月的年租金为4万元，2010年6月至2013年6月的年租金为7.2万元，上述租金共计25.6万元，应给付马某甲14.72万元，实际支付马某甲租金4万元，欠马某甲租金10.72万元，欠马某乙租金3.45万元。2011年12月10日，马某甲夫妇、马某乙夫妇到被告处商量薛城区永福北路门市房之事，要求三家签订共同财产协议书，到公证处公证，被告坚决不签，马某甲夫妇、马某乙夫妇再次要求公开出售该门市，被告张某说，即使原告两家按每平方5万元出售，房屋已登记到被告名下，被告不去，原告也没有办法办理过户手续。2011年12月10日马某乙夫妇与两被告签订购房协议证明，内容为马某乙占房屋的四分之一产权，至此马某甲才得知该房已被被告在未经三家共同协商的情况下私自确权到了被告名下，但实际上该门市房系原、被告共同出资购买，应属于共有财产。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判决：一、薛城区永福北路公路局对过房屋两套四间（诉争房产薛城区永福北路99号现变更为薛城区永福北路113号，面积176平方米）系原、被告按份共有并依法予以分割，其中原告马某甲占57.5%，原告马某乙占25%；二、两被告返还原告马某甲租金及利息（按每月3450元从2010年6月起计算至本判决生效之日止）；返还原告马某乙租金及利息（按每月1458.3元从2010年6月起计算至本判决生效之日止）；三、诉讼费用及评估费用由被告承担。
被告马某丙、张某辩称，原告原来诉状中写的是薛城区永福北路99号房屋，现在变更为薛城区永福北路113号。该诉争房屋所有权归两被告共同共有，与两原告无关，两原告要求分割诉争房产无事实及法律依据。其夫妻俩购买房屋后产生的收益应归其夫妻俩共同所有，同样与原告无关。原告起诉的租金数额也不对，房屋是免费给亲戚使用的，生意不好，实际上没有给租金。对本案诉讼费用及评估费用由两原告自行承担。
原告马某甲向本院提交以下证据：
1、2005年3月26日、5月21日银行凭证两份，上面有原房主王某乙书写的此款项用于购买房屋的说明，证明马某甲对诉争房屋进行出资的事实，当时其共出资23万元，通过银行两次共汇款17万元，现金支付6万元。
2、录音三份，证明本案房屋系其与原告马某乙、被告马某丙、张某共同出资购买，以及被告拖欠租金的事实。
3、房屋登记材料一宗，从该材料可以看出，该房屋最早的房主是王某乙，后来通过赠与方式给了两被告，当时采取赠与方式是为了避税。其与原告马某乙及两被告买的房屋是两套，办了一个房产证，原来登记的是99号，后来规划为113号。
4、证人王某甲证言，证明马某甲为购买诉争房屋曾向该证人进行借款的事实。
5、评估费发票一张，证明原告为证实诉争房产价值进行了评估，支出评估费用16000元。
原告马某乙对原告马某甲提交证据质证意见如下：
对银行凭证、录音、证人证言没有意见。对于房屋登记材料，通过两被告陈述，113号房屋是两被告2009年从王某乙处花60万元买来的，而原告马某甲提交的证据显示房屋是通过赠与方式取得的，即便现在确权在了两被告名下，这个房产证也是错误的，应该被撤销。
被告马某丙、张某对原告马某甲提交证据质证意见如下：
对银行凭证真实性没有异议，但不能证明该笔款项是用于购买本案房屋，房子是两被告于2009年花60万元从王某乙手里购买的。对王某乙在下面写的证明本身没有意见，但认为与其无关。对于录音，双方之间的谈话有很多次，这个录音可以随意伪造。对于房屋登记材料，当时两被告与王某乙有生意来往，其给王某乙送钢材，王某乙没给其钱，在这种情况下王某乙将房子给了两被告。2009年时花60万元也不可能买到该门面房，这个房子一部分是冲抵货款，一部分是赠与。对证人证言有异议，证人说的借款过程不可信，当时购买的永福北路哪个房屋原告不可能知道，原告也不可能借证人23万元就等着买这个房屋。
原告马某乙向本院提交以下证据：
购房协议证明一份：两被告与原告马某乙夫妻俩签订的购房协议，证明其与两被告共同购买了诉争的113号房屋，协议同时对诉争房屋的位置、面积及其享有的份额进行了载明。原告马冠明只认可自己的四分之一份额，两被告占四分之三的份额实际上不存在，当时为了保障其自身利益，在兖州买房子所以才签的该协议。
原告马某甲对原告马某乙提交的证据质证意见如下：
对购房协议证明真实性没有异议，但对协议内容有异议，诉争房屋也有其出资。对原告马某乙夫妻占四分之一份额没有异议，但对两被告占四分之三份额有异议。该房屋价款一共是40万元，其出资23万元，因此其对该房屋享有57.5%的份额。
被告马某丙、张某对原告马某乙提交的证据质证意见如下：
对购房协议证明真实性无异议，但该房屋办产权证时经过评估价值为108万元，其已把原告马某乙退出房屋共有时对应的27万元退给了原告马某乙。
被告马某丙、张某向法院提交如下证据：
1、购房协议书、房产证，证明诉争房屋是其购买的。
2、房屋租赁合同、农业银行对账单，证明租金情况。
3、泰鑫花园房产证复印件及售房合同复印件、购房协议证明、个人业务转账回单、收款收据（泰鑫花园）、办理永福路113号房产证票据一宗，证明其以泰鑫花园抵偿了原告马某甲17万元。
原告马某甲对被告马某丙、张某提交的证据质证意见如下：
从本案关联性来看，凡是与诉争房产无关的单据均与本案无关，被告提交泰鑫小区的房产证、票据、售房合同书均与本案没有关联性。同时也无法证明两被告以泰鑫小区房产作抵了原告马某甲对诉争房产出资的17万元。对房产证真实性、合法性有异议，房产证是被告通过不正当方式办理的。特别是对于该房产证的办证资料，涉案房屋并非被告张某和马某丙所有，至少还有原告马某乙的份额，这也与其出资23万元的事实相矛盾。购房协议书是虚假的，与原告提交的证据相矛盾。对办理永福北路门市房契税票据本身真实性没有异议，但里面一些白条、招待费、来往费不是合法有效的支出，其不予认可，应以正式票据为准。
原告马某乙对被告马某丙、张某提交的证据质证意见如下：
对房产证记载的产权人有异议，被告已认可其出资10万元，占有四分之一份额，房产证上应该有原告马某乙的名字。购房协议与房产部门登记的买卖合同相互矛盾，该房屋购买时间是2005年。对涉及泰鑫小区的证据，因与其无关，不发表质证意见。其了解到诉争房屋每年的租金是7.2万元，对于相关的票据凡是与诉争房产无关的都与本案没有关联性。这些票据恰恰证明是被告私自将房产确权在了自己名下。对于购房协议及个人业务银行回单，其认可收到了26万元，但其收钱的时候并没有明确表示要退出房屋共有关系。
经当庭询问，原告马某乙称，被告张某、马某丙通过银行给其汇款26万元，后在原告马某乙外甥结婚的时候又给了原告马某乙1万元，共计27万元。原告马某乙当时打听到该房屋价值180万元，要求两被告给其40万元。
被告张某、马某丙称，当时购买诉争房产时原告马某甲出资17万元，该款系借款。其和马某甲在泰鑫小区共有一处门市房，共八间，每家四间，其便用泰鑫小区的四间门市房作价偿还了原告马某甲上述17万元借款。诉争房屋前两年每年租金4万元，自2012年7月涨到了每年5万元。2011年7月至2012年3月房租已全部给了原告马某乙，是按每年1万元给的。即便房屋是共同购买的，因其出力较多，其也应该多享受一些份额。
庭审中，原告马某甲申请诉争房产原所有权人王某乙出庭作证，在本院依职权通知其出庭作证时，证人王某乙拒绝，但其表示：2005年原告马某甲向其打款17万元属于购买诉争房产所用，当时诉争房产卖价40万元，后于2010年1月25日与被告张某签订的房屋买卖协议书是不真实的，属于避税办理房产过户手续所用。
本院对于双方提交的证据认证如下：被告提交的泰鑫小区门市房相关材料与本案缺乏关联性，对其证明目的不予采信，被告提交的2010年1月25日所签订的房屋买卖协议与其庭审自述和原告提交的证据相矛盾，对其真实性不予采信。对原、被告提交的其他证据形式上的真实性一并予以确认，但对上述证据所要证明的内容，本院将结合案情加以综合评定。
经审理查明，原告马某甲、马某乙与被告马某丙系兄妹关系，被告马某丙与被告张某系夫妻关系。2005年5月份，原告马某甲、马某乙、被告马某丙、张某共同出资40万元购买了原王某乙所有的现位于薛城区永福北路113号的门市房一处，面积176.96平方米，其中原告马某甲出资17万元，原告马某乙出资10万元。2010年10月，诉争房屋办理产权登记时经评估价值约108万元，随后两被告与王某乙夫妇签订赠与合同，通过公证赠与方式于2011年3月将诉争房产过户登记到两被告名下。两被告为办理房屋过户手续支付了税费、评估费等费用。2011年12月10日，原告马某乙夫妇与两被告签订《购房协议证明》一份，内容为原告马某乙夫妇占薛城区永福北路113号的门市房四分之一产权，两被告占薛城区永福北路113号的门市房四分之三产权。2012年3月9日两被告通过转账给付原告马某乙26万元，后又给付原告马某乙1万元。庭审中两原告申请对诉争房产进行价值评估，该房产经山东兴安资产评估有限公司评估价值为1533358元，两原告为此支付评估费16000元。
上述事实，有原、被告当庭陈述、经当庭质证的原、被告提交的证据、评估报告书、评估费发票予以证实，可以认定。
本院认为，房屋产权证登记的权利只是一种推定的权利，根据不动产物权公示原则的一般要求，在没有相反证据证明外，按房屋产权登记推定房屋权利归属当无问题，但房屋产权登记本身并不当然等同房屋所有权确认。从房屋登记机构的职责义务来看，不动产登记采取形式审查的登记标准，本案涉及的房屋归属这一实质性民事权利争议，已经超出了房屋行政登记权属推定效力的范围，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定，本案诉争房屋虽已过户登记到两被告名下，但对该房屋归属发生的争议，仍应根据诉争房屋的实际形成情况来确定房屋归属。
根据本院查明的事实，原告马某甲、马某乙与两被告均对争议房屋进行了出资，各方应为按份共有关系。结合原房屋产权人王某乙的陈述，诉争房产购买价格应为40万元。两被告对原告马某甲的17万元出资是两被告向原告马某甲的借款并已归还的辩解与原告马某甲提交的银行凭证、录音等证据相悖，辩称的已用泰鑫小区门市房进行抵偿的事实，所依赖的证据与本案缺乏关联性，本院均不予采信。
关于原告马某乙共有部分，两被告辩称诉争房屋经过评估价值约108万元，两被告已将原告马某乙享有的四分之一产权对应的价款27万元付给了原告马某乙，从而使原告马某乙退出了共有关系。原告马某乙亦认可其享有诉争房屋产权的四分之一以及自己收到了被告给付的27万元，但认为当时双方对于自己四分之一产权对应的价款没有达成一致意见，两被告应给付自己40万元以退出共有关系。本院认为，在双方未能就原告马某乙四分之一产权对应的价款达成一致意见的情况下，两被告即给付原告马某乙27万元有悖常理，且原告马某乙也未能就被告应给付其40万元的事实举出相应证据，故应认定原告马某乙已自其与被告于2011年12月10日签订《购房协议证明》后达成一致意见时就已退出了诉争房屋的按份共有关系，原告马某乙原来享有的房屋产权部分现应归两被告所有。对原告马某乙要求分割诉争房屋的诉求及没有经全体出资人同意其没有退出对该房屋共有关系的主张，本院不予支持。
关于原告马某甲共有部分，原告马某甲主张其通过两次银行转账向原房屋产权人王某乙汇款17万元，后又向证人王某甲借款6万元，共计出资23万元。本院认为，证人王某甲系原告马某甲邻居，对原告马某甲与证人王某甲之间是否存在借贷及其是否另出资6万元现金的事实，原告马某甲仅提供了该证人证言，并无其他证据相印证，且两被告又不予认可，对此应由其承担举证不能的后果。本院认为其出资份额应为42.5%（17万元÷40万元）。根据法律规定按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额，在同等条件下其他共有人有优先购买的权利。本案诉争房产不宜进行实物分割，且原告马某甲亦表示进行折价分割，因此，两原告申请对诉争房产进行的评估，系为分割房产所需，对该评估价值1533358元本院予以确认。另，鉴于诉争房屋已登记在两被告名下，为便于分割，在分割时诉争房屋归两被告所有，两被告同时应对原告马某甲进行折价补偿。两被告应对原告马某甲折价补偿1533358元×42.5%，即651677.15元。
对于租金诉求，两原告主张从2010年6月起算，两被告辩称其已将原告马某乙的租金按照每年1万元标准从2011年7月给付至2012年3月，但原告马某乙对此不予认可，只认可给付到2009年6月，同时两被告辩称原告马某甲的租金一直未给付，但原告马某甲认可两被告给付了2005年6月至2009年7月的租金。庭审中两被告未提供相应证据证实其将2009年7月、8月之后的租金已给付两原告，故两被告仍需给付两原告相应租金。结合两原告主张，两被告给付两原告租金的时间从2010年6月起算。
对于诉争房屋每年租金数额，两原告称诉争房屋2009年6月至2010年6月年租金为4万元、2010年6月至2013年6月年租金为7.2万元，但未提供相应证据进行证实，应按照被告自认的2012年7月前年租金为4万元、2012年7月后年租金为5万元予以认定。对于原告马某乙应享有的租金，两被告应自2010年6月起至2011年12月止按年租金4万元的四分之一，即每年1万元标准进行给付。对于原告马某甲应享有的租金，两被告应自2010年6月起至2012年6月止按4万元的42.5%，即每年17000元标准给付，自2012年7月起至本判决生效之日止，按5万元的42.5%，即每年21250元标准进行给付。对于两原告同时要求两被告给付租金利息的请求，因原、被告系亲兄妹，关系特殊，两被告迟延支付租金的原因是多方面的，不能将两被告简单按照一般的承租人来进行对待，故对两原告的该项请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条、第三十九条、第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百条、第一百零一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第九条、第五十五条、第六十四条、第六十六条之规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、诉争的薛城区永福北路113号房屋归被告马某丙、张某所有，被告马某丙、张某给付原告马某甲房屋折价款651677.15元，于本判决生效后十日内付清；
二、被告马某丙、张某自2010年6月起至2012年6月止每年按17000元标准，给付原告马某甲租金计35416.7元；自2012年7月起至本判决生效之日止，按每年21250元标准给付原告马某甲租金，均于本判决生效后十日内付清；
三、被告马某丙、张某自2010年6月起至2011年12月止按每年1万元标准给付原告马某乙租金，共计15833.3元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原告马某甲、马某乙的其他诉讼请求。
案件受理费13800元、保全费5000元、评估费16000元，由原告马某甲承担案件受理费2070元、评估费6800元、保全费5000元；由原告马某乙承担案件受理费1380元、评估费1600元；由被告马某丙、张某承担案件受理费10350元、评估费7600元，均于本判决生效后七日内交纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 宋永贵
审 判 员 徐同浩
人民陪审员 褚书强
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 任朝磊