黑龙江省尚志市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）尚民再字第2号
申请再审人梁国印（原审被告），，男，1962年6月4日生，汉族，个体户，住尚志市。
被申请人于立强（原审原告），男，1977年3月18日生，汉族，干部，住尚志市。
被申请人孙茂华（原审原告），男，1978年3月20日生，汉族，职员，住尚志市。
申请再审人梁国印与被申请人于立强、孙茂华确认合同有效纠纷一案，不服本院（2014）尚民初字第340号民事调解书，向本院申请再审。本院于2015年1月28日作出（2015）尚民申字第1号民事裁定书，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。申请再审人梁国印到庭参加诉讼。被申请人于立强、孙茂华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2014年8月13日，原审原告于立强诉至本院称：2014年7月29日，于立强与梁国印签订转让协议1份，梁国印将其所有的房屋及土地以1100万元的价格卖给于立强。于立强支付价款、履行了合同义务，但梁国印至今不交付房屋及土地，不协助于立强办理过户手续。请求确认转让协议有效。梁国印将位于尚志市尚志镇民乐委运输公司名下土地及房屋两栋：产权证号00012084号、建筑面积992.8平方米，产权证号00012083号、建筑面积996.2平方米；位于尚志市尚志镇城西委：地号11／1／508，产权证号00012301号和00012302号，建筑面积分别为360平方米；位于尚志市尚志镇东风委：产权证号00003861号，建筑面积379.08平方米；位于尚志市尚志镇幸福委：产权证号00026636号，建筑面积894.34平方米；位于尚志市尚志镇站前委：产权证号00004940号，建筑面积56.29平方米；位于尚志市尚志镇朝阳委：产权证号00021668号，建筑面积408平方米的房屋及土地倒出交付原告，协助原告办理过户手续，诉讼费用由梁国印负担。
2014年8月14日，原审原告孙茂华以上述转让协议财产共有人身份申请作为共同原告参加诉讼。
原审被告梁国印在原审中未提交答辩状。
本院原审查明，2014年7月29日，原、被告签订转让协议1份，被告将其所有的房屋及土地以1100万元的价格卖给原告，原告支付价款，履行了合同义务，但被告至今不交付给原告，不协助原告办理过户手续。现原告要求：确认转让协议有效。被告将位于尚志市尚志镇民乐委运输公司名下土地及房屋两栋；土地编号ST1501505，产权证号00012084号、建筑面积992.8平方米；产权证号00012083号、建筑面积996.2平方米；位于尚志市尚志镇城西委：地号11／1／508，产权证号00012301号和00012302号，建筑面积分别为360平方米；位于尚志市尚志镇东风委：产权证号00003861号，建筑面积379.08平方米；位于尚志市尚志镇幸福委：产权证号00026636号，建筑面积894.34平方米；位于尚志市尚志镇站前委：产权证号00004940号，建筑面积56.29平方米；位于尚志市尚志镇朝阳委：产权证号00021668号，建筑面积408平方米的房屋及土地倒出交付原告，协助原告办理过户手续，诉讼费用由被告负担。
本院原审主持双方调解，达成调解协议。本院原审制作（2014）尚民初字第340号民事调解书：一、原、被告于2014年7月29日签订的转让协议有效。二、被告所有的落户在运输公司名下位于尚志市尚志镇民乐委：土地编号ST1501505，产权证号00012084、建筑面积992.8平方米，产权证号为00012083、建筑面积996.2平方米的房屋及土地；被告所有的位于尚志市尚志镇城西委：地号11／1／508，产权证号00012301和00012302，建筑面积分别为360平方米；位于尚志市尚志镇东风委，产权证号00003861，建筑面积379.08平方米；位于尚志市尚志镇幸福委：产权证号00026636，建筑面积894.34平方米；位于尚志市尚志镇站前委；产权证号00004940号，建筑面积56.29平方米的房屋和土地归原告所有，被告于2014年8月17日前将房屋交付原告并协助原告办理过户手续。三、被告所有的位于尚志市尚志镇朝阳委：产权证号00021668，建筑面积408平方米的房屋归原告所有，被告于2014年8月20日前将房屋交付原告并协助原告办理过户手续。案件受理费100元减半收取，保全费5000元，原告自愿负担。
原审被告梁国印申请再审称，梁国印与于立强、孙茂华系借贷关系，不存在买卖关系。梁国印同意还款，但未同意将已经卖给邢伟东的位于尚志站前产权证号为00026636的894.34平方米房屋转让于立强、孙茂华。梁国印因替他人贷款，在此前未经邢伟东同意，已将该房屋抵押在信用社，至今未解除抵押。该房屋已于2008年实际交付邢伟东，买卖关系已经成立。
关于梁国印与于立强、孙茂华签订的协议，不是买卖转让协议，实际是抵押协议，不存在于立强、孙茂华付清房款事实。因为梁国印在签此协议前向于立强借款680万元左右，向孙茂华借款约200万元，于立强、孙茂华不可能再用现金买梁国印的房屋。后期因梁国印不能偿还欠款，于立强找梁国印签协议，梁国印同意抵押给于立强2套房屋（运输公司名下，没有交付产权证书），抵押给孙茂华1套（朝阳委408平方米，产权证书当时已交付孙茂华）。签订协议时，地点在尚志职高公路上。因为找梁国印要账人太多，梁国印有家不能回，是在公路边车上签的字。当时天黑，梁国印没有看签字内容，误以为是那3套房屋的抵押协议，梁国印不认可这8套房屋的转让协议，只同意将未设定抵押的3处房屋转让给于立强2套（尚志镇民乐委运输公司名下992.8平方米、996.2平方米），孙茂华1套（尚志镇朝阳委408平方米）。其余5处房屋均已抵押在尚志镇农村信用社，特别是幸福委的894.34平方米房屋，已于2008年转让给邢伟东并已实际交付，不同意转让于立强、孙茂华。
尚志法院审理此案时，在未见到任何有效房产证的情况下就进行调解，晚上下班时找到梁国印签字，梁国印不了解法院审理案件程序，也不知道签字内容。后来法院执行时，梁国印才知道结案了，就向法院主管执行院长提出异议。梁国印认为法院违法调解，违法送达：梁国印没有见到合议庭4个人；调解损害了第三人邢伟东的利益，转让协议及调解中该部分内容无效；法院在明知于立强、孙茂华未取得正规产权证照的情况下确认转让协议有效，不经过正常程序审理案件，案件事实不清。
被申请人于立强再审时未出庭，未答辩，其在本案申诉审查听证时主张：于立强为梁国印建房干活，梁国印欠于立强11年的工程款。后来梁国印向于立强借款，于立强又帮梁国印借款，梁国印均未还款。听说梁国印要卖房，于立强与孙茂华商量想买梁国印的房屋。房屋有糖果大库、站前阳春旅馆、梁国印家老房及解放路楼。2014年7月，梁国印生病，于立强带着协议（买卖协议及价钱都写好了，其他空白）赶到北京。2014年7月29日，在北京宾馆屋里，梁国印及其妻子在场，梁国印签名时补充一句，一个月内配合办完。因梁国印回来后一直未办，于立强起诉。法院调解后，听说邢伟东主张一个房屋卖给他了，该房还有200万元左右贷款。法律规定，既使梁国印的房屋有抵押，于立强与孙茂华也可以买此房。
这8处房屋是于立强花钱买的，整体花的钱，共1100万元。钱是陆续给的现金，分几次付款记不清了，梁国印出具了收条。协议签订后，于立强把收条交给了梁国印，但梁国印没有付房，只交了梁国印家老房408平方米的产权证及土地使用证。当时梁国印说过除992平方米、996平方米、408平方米3处房屋没有贷款抵押，其余5处均有贷款抵押。这些房屋是于立强和孙茂华各花550万元买的，钱都是从于立强家取的，没有从银行取款，孙茂华也是付现金。要求法院公正审理，按调解书继续履行。
被申请人孙茂华再审时未出庭，未答辩，在本案申诉审查听证时亦未出庭及答辩。
本院再审查明，2014年7月29日，申请再审人梁国印与被申请人于立强签订转让协议1份。内容为：甲方梁国印（卖方）自愿将以下土地及房屋转让乙方于立强（买方）。分别为：位于尚志市民乐委运输公司名下土地及房屋两栋，产权证号分别为00012084号、00012083号，建筑面积分别为992.8平方米、996.2平方米；位于尚志市城西委，地号为11／1／508，产权证号00012301号、00012302号，建筑面积分别为360平方米；位于东风委，产权证号00003861号，建筑面积379.08平方米；位于幸福委，产权证号00026636号，建筑面积894.34平方米；位于站前委，产权证号00004940号，建筑面积56.29平方米；位于尚志镇朝阳委，产权证号00021668号，建筑面积408平方米。一并转让给乙方，经双方协商，价格人民币壹仟壹佰万元。乙方在签订协议后，一次性付清全部房款，甲方应在协议签订十日内，配合乙方办理上述房地转移过户手续。本协议自双方签字后生效。
2014年8月13日，于立强诉至本院，要求确认2014年7月29日签订的转让协议有效、梁国印交付上述房屋及土地并协助办理过户手续。被申请人孙茂华于次日书面申请作为共同原告参加诉讼。本院原审查明除位于尚志市民乐委运输公司名下2栋房屋及位于尚志镇朝阳委1栋房屋外，其余房屋在2014年7月29日的转让协议签订前均因贷款抵押在银行。2014年8月13日，本院原审根据于立强的保全申请，依法查封了上述8处房屋及土地。2014年8月15日，本院原审主持双方达成调解协议：一、原、被告于2014年7月29日签订的转让协议有效；二、被告所有的落户在运输公司名下位于尚志市尚志镇民乐委：土地编号ST1501505，产权证号00012084，建筑面积992.8平方米，产权证号为00012083，建筑面积996.2平方米的房屋及土地；被告所有的位于尚志市尚志镇城西委：地号11／1／508，产权证号00012301和00012302，建筑面积分别为360平方米；位于尚志市尚志镇东风委，产权证号00003861，建筑面积379.08平方米；位于尚志市尚志镇幸福委：产权证号00026636，建筑面积894.34平方米；位于尚志市尚志镇站前委；产权证号00004940号，建筑面积56.29平方米的房屋和土地归原告所有，被告于2014年8月17日前将房屋交付原告并协助原告办理过户手续；三、被告所有的位于尚志市尚志镇朝阳委：产权证号00021668，建筑面积408平方米的房屋归原告所有，被告于2014年8月20日前将房屋交付原告并协助原告办理过户手续；案件受理费100元减半收取，保全费5000元，原告自愿负担。
本院再审同时查明，2008年8月3日，梁国印与案外人邢伟东签订协议，将原阳春旅馆房屋（即位于尚志市尚志镇幸福委，产权证号00026636，建筑面积894.34平方米房屋）卖与邢伟东，当年交付房屋。此后该房屋一直由邢伟东经营使用，至今未办理产权变更手续。。2012年前，梁国印因贷款将该房屋抵押在银行。关于尚志镇城西委、东风委、站前委的4处房屋的银行抵押贷款至今未偿还。梁国印现只同意用未设定抵押的3处房屋（民乐委运输公司名下992.8平方米、996.2平方米；尚志镇朝阳委408平方米）抵押给于立强、孙茂华。
通过查询房管部门，证实转让协议中涉及的8处房屋产权人均为梁国印；协议中的位于尚志市民乐委运输公司名下992.8平方米、996.2平方米产权证号与房管部门登记不符，房管部门登记号分别是00036284、00036283。
2015年4月8日，案外人朱万财（系本院（2014）尚民初字第176号、朱万财诉梁国印、罗桂芬确认合同有效纠纷案原告，该案现在民一庭审理中）向本院提出异议：主张梁国印已于2014年6月8日与其签订买卖协议，将位于尚志市尚志镇东风委，产权证号00003861，建筑面积379.08平方米房屋卖给自己，申请认定梁国印与于立强签订的该部分房屋买卖协议无效。
梁国印主张与于立强、孙茂华签订的实际是抵押协议，未提供证据，于立强在申诉听证时主张与梁国印是房屋买卖关系、不是房屋抵债或抵押关系，用现金交付买房款，其在申诉及再审中均未提供充分证据。
本院再审认为，于立强原审主张确认2014年7月29日签订的转让协议有效、梁国印交付上述房屋及土地并协助办理过户手续证据不充分：一、其陈述购买梁国印的房屋、土地，是用现金交付房款，除转让协议外，未提供梁国印出具的收据；其陈述梁国印出具的购房款收据，已经在签订转让协议时，交还梁国印了，与转让协议矛盾、与事实不符。因为转让协议载明签订协议后一次性付清房款与于立强自述转让协议签订前已经分期交付了购房款矛盾；梁国印欠于立强、孙茂华巨大数额款，于立强、孙茂华却又以支付现金方式购买梁国印的房屋、土地，不符合客观事实；认定买卖协议履行、支付价款不能仅凭双方签订的协议，还应当有支付价款的凭证、收据等。因此，不能认定于立强、孙茂华履行了交付购房款的合同义务。同时，梁国印又否认双方是买卖关系、未收取二人的现金房款。二、梁国印与于立强签订的转让协议中，8处房屋、土地整体价格1100万元，没有明确每一处房屋、土地价格。而其中的1处房屋，在此协议签订前，早已转让邢伟东并已实际交付多年。全国民事审判工作纪要
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法办（2011）442号“关于房地产纠纷案件”规定：数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。根据该规定，本案转让协议中的8处房屋，均未办理房屋所有权转移登记，而其中的1处房屋已被邢伟东合法占有多年，邢伟东的权利应优先得到保护。梁国印与于立强签订的转让协议，侵犯了邢伟东的合法权利。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人、买受人支付价款的合同。第一百三十二条规定，出卖的标的物，应属于出卖人所有或出卖人有处分权。第一百五十九条、第一百六十一条规定，买受人应按约定的数额、时间支付价款。于立强、孙茂华主张合同有效，未提供其已经支付合同价款、履行合同义务的充分证据。因此不能认定于立强、孙茂华已经交付购房款事实；同时，梁国印与于立强签订的转让协议，侵犯了案外人邢伟东的合法权利。于立强、孙茂华原审主张没有充分证据及法律依据，本院原审调解因当事人未如实诉讼，导致案件部分事实未查清，调解侵犯了案外人邢伟东的合法权利，违反法律规定，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、一百三十二条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条及有关法律规定、判决如下：
撤销本院（2014）尚民初字第340号民事调解书。
二、驳回于立强、孙茂华的诉讼请求。
原审案件受理费50元，保全费5000元，由于立强、孙茂华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判长 朱文才
审判员 孙晓宏
审判员 刘黎阳
二〇一五年七月三日
书记员 于洪宇