重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第00851号
上诉人（原审原告、反诉被告）重庆市康城建材有限公司，住所地重庆市万州区高粱镇三清村11组，组织机构代码78159964-1。
法定代表人谭祥忠，总经理。
委托代理人于海民，重庆锦扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）殷建雄，男，1973年9月25日出生，汉族，住重庆市忠县。
委托代理人冉启荣，重庆荣东律师事务所律师。
原审第三人重庆市万州区妇幼保健院，住所地重庆市万州区太白路145号，组织机构代码45174662-9。
法定代表人刘传永，院长。
原审第三人重庆市万州区国土资源局，住所地重庆市万州区王牌路291号，组织机构代码00863050-9。
法定代表人兰申海，局长。
上诉人重庆市康城建材有限公司（以下简称康城建材公司）与上诉人殷建雄及原审第三人重庆市万州区妇幼保健院（以下简称妇幼保健院）、重庆市万州区国土资源局（以下简称国土局）土地租赁合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2014年3月14日作出（2014）万法民初字第00053号民事判决。宣判后，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年8月30日，原告（乙方）与杨春花（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在万泉小区8号地块约2200平米土地，出租给乙方使用，此土地甲方必须保证乙方在租赁期内正常使用，乙方原承租此土地；甲乙双方约定的上述土地租金为70000元／年，租赁期为一年（自2012年8月31日至2013年8月13日），意向租赁期为三年，每年乙方拥有优先续约权，次年租金在上年租金的基础上上浮1万元，因乙方投入基础建设资金数额较大，如甲乙双方第二年不能续约，甲方给付乙方人民币1.5万元赔偿金；合同每年一签，租金乙方于合同签订之日一周内付与甲方；合同期内如国家征用土地，甲乙双方必须服从，甲乙双方的经济损失各自承担，乙方无条件搬迁，此合同终止，互不追究违约责任；合同期满后土地上不能移走的附属物由甲方支配；本合同即签订之日生效等内容。合同中的土地使用权权利人为重庆市万州区任杨建材经营部（以下简称任杨经营部，杨春花为该经营部业主），坐落万州区万全小区，土地使用权面积2243平方米，土地使用权类型为出让，产权证号为301D房地证2009字第00485号。合同签订后，杨春花将该宗土地交付给原告使用。2012年9月5日，任杨经营部（法人）杨春花与被告殷建雄和乔健签订《土地产权转让协议》，任杨经营部将坐落万州区万全小区地块8商住用地土地使用权面积2243平方米转让给被告殷建雄和乔健，转让金额250万元，任杨经营部将此地块出租给原告，租期为2012年8月30日至2013年8月31日止，此期限的租金由任杨经营部收取，所有权及管理权属乙方。
2012年9月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在万全小区8号地块2243平米土地出租给乙方使用，此土地甲方必须保证乙方在租赁期内正常使用，乙方原承租此土地；甲乙双方约定的上述土地租金为170000元年，租赁期为一年（自2012年9月10日至2013年9月9日），意向租赁期为三年，每年乙方拥有优先续约权，次年租金在上年租金的基础上上浮1万元，因乙方投入基础建设资金数额较大，如甲乙双方第二年不能续约，甲方给付乙方人民币5万元赔偿金；合同每年一签，租金乙方于合同签订之日起一周内付给甲方；合同期内如国家征用土地，甲乙双方必须服从，甲乙双方的经济损失各自承担，乙方无条件搬迁，此合同终止，互不追究违约责任；合同期满后土地上不能移走的附属物由甲方支配；本合同双方代表签字生效等内容。被告在合同甲方处签字，原告在合同乙方处加盖公司印章，代表人向波签字。2013年3月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方租赁给乙方的地块在合同期内，如国家收回和置换，如果国家因此地块租赁事项赔偿不足5万元，甲方赔付乙方2万元。至2013年9月9日后，乙方按月交租金5000元支付甲方，因随时甲方有可能收回此地块（此内容为被告在原告持有的补充协议上手写，被告持有的补充协议没有此内容）。2013年9月9日后，双方未续签合同，原告继续使用该土地，并于2013年9月12日、10月12日各支付租金5000元。
因公益事业的需要，万州区人民政府需收回万全小区8号地块2243平米土地。2013年11月6日，被告向国土局传真了《万州区万全小区8号地块因国家公益事业回收的承诺》，同意该地块国家以450万元收回。国土局相关人员修改后，又传真给被告。2013年11月14日，万州区土地收购储备中心（土地收储方，甲方）、被告（原土地实际使用方，乙方）、第三人妇幼保健院（土地使用单位，丙方）签订《国有土地使用权收购储备合同》，约定：甲乙双方同意由甲方代表万州区政府以450万元总价款收储万州区万全小区8号地块2243平方米国有用地；该宗土地收回后按公益项目用地划拨给丙方使用，其收储价款按甲乙双方协商确定并经双方认可的总价款450万元为准，其中土地转让价款280万，道路、场坪、堡坎等整治费90万，利息40万，诉讼费10万，驾校租赁搬迁补偿20万，收益10万；乙方保证在2013年11月22日前按净地交付给甲方，双方签订土地交地备忘录；甲乙双方签订本宗土地收储协议后2天内，由丙方向乙方支付土地款200万元，剩余土地款即250万元在乙方净地交付甲方后的五个工作日内付清等内容。2013年12月20日，万州区土地收购储备中心组织被告、第三人妇幼保健院等进行了现场土地交接，第三人妇幼保健院接收了土地。
另查明，2012年8月26日，原告与宋四伦签订《施工项目发包合同》，将万州区万全小区（赛德国际学校旁）驾驶培训场地整修硬化工程，以包工包料、宋四伦收取实际发生工程量后10%管理费的方式承包给宋四伦施工。2012年9月3日，宋四伦与粤港公司签订《小方量砼供货合同》，约定宋四伦向粤港公司购买商品混泥土100立方米，先款后货。粤港公司发货清单上的日期是2012年9月14日之前，清单注明工程名称是赛德学校。2012年9月15日，宋国伦支付粤港公司货款62100元。2012年9月27日，原告与宋四伦办理了《（竣工）结算书》，竣工结算总价244483元。
2013年12月16日，原告及重庆市华邦驾驶培训有限公司（以下简称华邦公司）委托重庆锦扬律师事务所向第三人妇幼保健院发出《律师函》，请求第三人妇幼保健院对征收土地上为华邦驾驶培训场地的地上附着物以及相应搬迁费、停业损失等共计40万元直接对华邦公司和原告进行一次性补偿，否则，原告及华邦公司有权拒绝搬迁。2013年12月17日，华邦公司的工作人员杜斌出具承诺“华邦驾校定于2013.12.21号离场地，无条件退场。”
被告提交的录音资料中，被告与向波均认可原告与被告实际履行的是原告与杨春花签订签订的《租赁合同》，双方为华邦驾驶培训场地的搬迁补偿发生争议。
本案在审理中，根据原告财产保全申请，依法冻结了被告在第三人妇幼保健院的土地补偿款22万元。
原审法院认为，原告与杨春花签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，为有效合同。合同履行中，杨春花将涉案土地使用权转让给被告，被告取得了涉案土地的使用权。买卖不破租赁。被告应承继合同约定的权利义务，原告继续享有合同权利、承担合同义务。虽然原告与被告就涉案土地另行签订了《租赁合同》，但双方除按该合同约定的租赁期限履行外，实际上履行的是按原告与杨春花签订的《租赁合同》。从本案诉讼之前，原告并未向被告支付17万元租金，被告也未向原告主张17万元租金，双方签订的《补充协议》，以及被告举示的录音资料可以证明。租赁期限届满后，原告与被告未续签租赁合同，双方按照《补充协议》的约定履行。《补充协议》没有约定租赁期限，应为不定期租赁。在不定期租赁期间，国家因公益事业的需要收回了涉案土地，双方因此而产生的损失，按照双方实际履行的《租赁合同》及《补充协议》的约定，被告应赔付原告2万元。因此，原告要求被告支付驾校租赁搬迁补偿20万元的诉讼请求，不予支持。
原告与被告实际履行的是原告与杨春花签订的《租赁合同》，双方签订的《租赁合同》并未实际履行（租赁期限除外）。且被告与任杨经营部（法人）杨春花签订的《土地产权转让协议》，约定2012年8月30日至2013年8月31日租金由任杨经营部收取。因此，被告要求原告支付2012年9月10日至2013年9月9日期间17万元租金的诉讼请求，不予支持。按照双方签订的《补充协议》的约定，2013年9月9日后的租金为每月5000元。原告于2013年12月20日才交付涉案土地，应支付2013年9月10日至2013年12月20日的租金，为16833.33元（2013年9月10日至2013年12月9日的租金为5000元／月×3月=15000元，2013年12月10日至2013年12月20日的租金为5000元／月÷30天／月×11天=1833.33元），减除原告已支付的10000元，原告还应支付被告租金6833.33元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、被告殷建雄赔付原告重庆市康城建材有限公司20000元。二、原告重庆市康城建材有限公司支付被告殷建雄租金6833.33元。上述一、二项相品除后，被告殷建雄应在本判决生效后三日内支付原告重庆市康城建材有限公司13166.67元。三、驳回原告重庆市康城建材有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告殷建雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取2300元，财产保全费1620元，合计3920元，由原告负担3560元，被告负担360元；反诉案件受理费1920元，由原告负担70元，被告负担1850元。
上诉人康城建材公司上诉称：1、一审存在严重的程序问题，殷建雄向法庭提交的录音光盘，在法庭上没有进行播放和质证的情况下将有关内容作为定案的依据。2、一审认定事实与判决结果自相矛盾，根据2013年3月21日是，原、被告的《补充协议》约定如果国家因此地块租赁事项赔偿不足5万，被告赔付乙方2万元，也就是说，被告至少保证原告补偿款7万元，如此项高于5万元应归原告所有。而被告与第三人签订的《国有土地使用权收购储备合同》中明确收储总价格450万元的组成包括道路、场坪、保坎等整治费90万元，驾校租赁搬迁补偿20万元，因此该20万元的搬迁补偿应归上诉人所有。请求判决殷建雄支付上诉人20万元的搬迁费或发加重审，由其承担一、二审诉讼费。
上诉人殷建雄上诉称：康城建材公司与任扬建材部签订了租赁合同并向其支付过租金。但因上诉人与任扬经营部签订土地转让协议后，康城建材公司知晓这一情节并与上诉人签订了土地租赁协议，双方形成了新的租赁关系，被上诉人与上诉人签协议表明其原与任扬经营部的租赁关系终止，其债权债务应由他们之间了结，与上诉人没有联系。康城建材公司应履行与上诉人协议的权利义务。故请求撤销一审判决第二项改判康城建材公司向上诉人支付租金17万元，并承担诉讼费。
在二审审理过程中，双方当事人均未提供证据证明原审认定事实有误，故对原审认定事实本院予以确认。
本院认为，上诉人康城建材公司与案外人杨春花于2012年8月30日签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，应为有效合同。合同履行中，杨春花将出租给康城建材公司的土地使用权转让给上诉人殷建雄。根据合同法规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故殷建雄应享有该合同约定的权利，并承担合同义务。在康城建材公司与殷建雄于2013年9月10日就涉案土地另行签订《租赁合同》时，并未约定原合同解除或终止履行，康城建材公司也未按9月10日签订的合同支付租金，并在诉讼中陈述与殷建雄签订的合同并未履行，同时，殷建雄也未提供证据证明在康城建材公司起诉前要求其按新合同约定支付租金。依据殷建雄在《补充协议》中的批注及结合本案的具体情况，表明双方实际履行的是2012年8月30日签订的《租赁合同》，只是对租赁期限作出适当的调整，对合同到期后的租金及支付方式进了约定。在补充协议中二上诉人约定当国家收回租赁地块时，如对该地块租赁事项赔偿不足5万元时，殷建雄赔付康城建材公司2万元。现本案租赁地块已被国家征收，由于二上诉人对国家征时对租赁事项赔偿超过5万元时如何处理未作约定。同时，2013年11月14日，殷建雄与万州区土地收购储备中心及原审第三人妇幼保健院签订的《国有土地使用权收购储备合同》系该三方之间对土地征收相关事项的约定，并未针对康城建材公司，故合同中对450万元总价款分项备注中的驾校租赁搬迁补偿20万，不能充分证明该搬迁补偿系对驾校的赔偿。至于，康城建材公司主张殷建雄在一审时向法庭提交的录音光盘未在法庭上没有进行播放和质证问题，经查阅一审庭审笔录，该光盘在2014年2月25日的庭审中当事人对光盘录音内容已发表了质证意见。综上，二上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费4300元，由上诉人康城建材公司负担；上诉案件受理费3700元，由上诉人殷建雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
代理审判员 毋向娟
代理审判员 熊德才
二〇一四年七月三日
书 记 员 蒋乾巽