大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0214民初5297号
原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，所在地：普兰店市丰荣街153号。
法定代表人：张斌，系该支行行长。
委托诉讼代理人：刘乃国，男，1965年3月12日出生，汉族，系该支行员工，住普兰店市。
委托诉讼代理人：刘作忠，男，1965年5月20日出生，汉族，系该支行客户经理，住普兰店市。
被告：王学强，男，1972年1月30日出生，汉族，农民，住普兰店区。
被告：徐宏岩，女，1973年1月25日出生，汉族，农民，住普兰店区。
被告：大连君泰房地产开发有限公司，所在地大连市甘井子区泉水B区41号4单元2层2号。
法定代表人：李长发，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：马家强，系辽宁融都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李永发，男，1946年8月30日出生，系该公司副总经理，住大连市沙河口区。
原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称建行普兰店支行）诉被告王学强、徐宏岩、大连君泰房地产开发有限公司（以下简称君泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行普兰店支行委托诉讼代理人刘乃国、被告王学强及被告君泰公司委托诉讼代理人李永发到庭参加了诉讼，被告徐宏岩经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行普兰店支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与第一、第二被告签订的编号212907000-2012-20140158322号《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求第一被告偿还原告借款本金183792.36元及利息、罚息（自欠款之日起，即2016年7月21日始至借款还清之日止）；2、原告对第一、第二被告抵押的房屋享有优先受偿权；3、要求第二、第三被告对第一被告的借款承担连带清偿责任；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：第一、二被告系夫妻关系，2014年5月13日，原告与被告王学强、徐宏岩签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为：212907000-2012-20140158322号），约定原告向被告提供个人住房按揭贷款22万元，期限120个月。利率为浮动利率，还款方式为等额本息还款；第一和第二被告以位于普兰店市莲山街道莲城路105号2单元3层1号，建筑面积72.19平方米的房屋，为其借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。同时，第二被告对第一被告的借款提供连带责任保证担保；第三被告君泰公司作为楼盘开发商对被告的借款承担阶段性连带责任保证担保。合同生效后，原告拨付贷款22万元，而被告没有完全履行还款义务，拖欠到期应付贷款本息5694.48元（自2016年7月21日起至2016年10月14日）不予清偿。根据合同第十六条、第十七条约定，要求依法解除原、被告之间签订的借款合同，原告宣布贷款立即到期，要求三被告立即清偿全部借款本息及相关费用。
被告王学强辩称，借款事实存在，暂时没有能力偿还贷款，并且房屋无法正常入住，无法办理产权证。
被告徐宏岩未作答辩。
被告君泰公司辩称，不同意原告要求被告君泰公司承担借款本金和利息、罚息的还款责任的诉讼请求，该案主体应该是第一被告，第一被告与原告有借款合同，如果不及时还款，第一被告应承担还款责任，与被告君泰公司没有关联性，原告要求被告君泰公司承担连带还款责任没有法律依据。具体答辩意见在举证时一并陈述。
原告围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1、第一被告与第三被告签订的《商品房买卖合同》及首付款发票；证据2、原告与第一、二被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；证据3、被告房屋抵押预告登记证明；证据4、《个人贷款支付凭证》；证据5、对帐单及被告拖欠贷款明细；证据6、第一、二被告户籍、身份、婚姻状况及收入证明；证据7、被告“共同还款证明”；证据8、第三被告的营业执照；证据9、第三被告与原告签署的《楼宇按揭合作协议》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年4月21日，被告王学强与被告君泰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201401160号），所购商品房位于普兰店市莲山街道莲城路105号2单元3层1号，建筑面积72.19平方米。合同约定，签订合同时买受人（被告）交付购房首付款94748元，余款22万元买受人申请银行按揭贷款支付；该《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；5、该商品房虽未经验收合格，但是具备进住、装修条件，并且出卖人同意买受人进住、装修；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
2014年5月13日，原告与被告王学强签订编号为212907000-2012-20140158322号《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定原告向被告王学强提供借款本金22万元，借款期限为120个月，自2014年5月13日至2024年5月13日；贷款利率为浮动利率，不浮动；还款方式为等额本息法，还本付息日为每月21日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。违约情形及违约责任中约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；行使担保权利；…有权采取的其他救济措施。被告以其购买的位于普兰店市莲山街道莲城路105号2单元3层1号，建筑面积72.19平方米的房屋为该借款提供抵押，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告王学强、徐宏岩在合同借款人、抵押人处签名盖章。2014年4月28日，被告徐宏岩向原告出具一份“共同还款证明”，承诺愿与借款人（被告王学强）共同还款，不管原告是否已行使担保物权，都可以直接要求本人对借款人全部债务承担连带保证责任，保证期间为借款债务履行期限届满后两年。
合同签订后，被告将其所购房屋于2014年5月19日在普兰店市房地产管理处办理预购商品房抵押权预告登记（以下简称抵押预告登记），预告登记权利人为原告，原告取得他项权利证书，他项权证号为：普房预普他证字第20142142号。原告按照合同约定于2014年5月21日将借款22万元一次性划入被告君泰公司的账户中，被告王学强在个人贷款支付凭证中借款人处签字确认。
被告王学强自2016年7月21日起，未履行还本付息义务。根据原告提供在中国建设银行业务系统里打印的明细，证明截至2016年12月9日，被告尚欠原告贷款本金总额为183792.36元，尚欠已到期本金为7411.53元、利息及罚息为3060.67元。被告王学强已还本金26506.91元，已还利息36207.44元。
另查，2013年，被告君泰公司与原告就被告王学强所购房屋所属楼盘签署《楼宇按揭合作协议》。协议甲方为被告君泰公司，乙方为原告。其中协议第四条第四款规定：“由于甲方原因，造成购房人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核定无误、收执之日止。”该款第（二）项还约定：对甲方承担连带保证责任的条款，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，甲方在本协议项下的保证责任均不因此减免。诉讼中，原、被告双方均陈述案涉房屋没有竣工验收，亦没有交付和办理房屋权属登记。原告以与被告君泰公司签订的《楼宇按揭合作协议》为依据，拟证明被告君泰公司应当对被告王学强尚欠原告的借款本息承担连带保证责任，被告君泰公司对证据的真实性予以认可，但对拟证明事项不予认可。被告君泰公司认为该协议第四条第四款中约定的“抵押登记证明文件”指的就是抵押预告登记，被告君泰公司已经协助办理了预抵押登记义务，被告王学强没有依约还款，与被告君泰公司无关，且涉案工程没有竣工的原因是政府过错所致，故被告君泰不应承担连带保证担保责任。原告对被告的质证意见不予认可。
本院认为，原告与被告王学强、徐宏岩签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告未按合同约定的期限及时履行还本付息的义务，拖欠到期借款本息，已构成违约，依据双方合同约定和法律规定，应当承担违约责任，原告有权解除合同，宣布贷款立即到期，要求被告偿还已逾期和未到期的全部贷款本息，故对原告要求解除编号212907000-2012-20140158322号《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。另根据《个人住房（商业用房）借款合同》关于违约责任的约定，如果被告不按合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权要求被告王学强立即清偿借款本息并计收罚息。故对原告要求被告王学强立即偿还借款本金183792.36元及自2016年7月21日起至上述款项还清日止，按照原、被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求对被告王学强抵押的房屋享有优先受偿权一节，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物或在建建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，该抵押预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是原告对将来担保物权的设立享有的请求权。故在原告对案涉房屋未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿权无法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告君泰公司承担连带清偿责任。本院认为，涉案《楼宇按揭合作协议》中并没有对“正式的抵押登记”解释为包括抵押预告登记，被告君泰公司认为“抵押登记证明文件”指的就是抵押预告登记，被告君泰公司已经协助办理了预告登记，被告王学强没有依约还款与被告君泰公司无关，且涉案工程没有竣工的原因是政府过错所致，被告君泰公司不应承担连带保证责任的意见，缺少法律依据及合同依据，而且被告王学强辩称没有及时还款的原因是暂时没有能力且房屋无法正常入住和无法办理产权证，表明由于被告君泰公司未按合同约定及时交付房屋并办理产权证，进而办理正式抵押登记手续是导致被告王学强不能按时还款付息的原因之一。原告与被告君泰公司签订《楼宇按揭协议》的目的是为了保证被告君泰公司及时交付房屋并办理产权证，维护购房人的权利，以及保证作为债权人的原告能够办理正式抵押登记，从而保证借款债权优先受偿权的实现，且被告君泰公司对其抗辩主张未能提供证据予以证明。被告君泰公司的上述抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。另根据原告与被告君泰公司签订的《楼宇按揭协议》第四条第四款第（二）项的规定，即使原告对案涉房屋享有抵押权，被告君泰公司的保证责任均不因此减免。故此，对原告要求被告君泰公司对被告王学强的借款承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，对原告的合理合法部分诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行与被告王学强于2014年5月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：212907000-2012-20140158322号）解除；
二、被告王学强于本判决生效后十日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金183792.36元，并自2016年7月21日起至上述款项还清日止，按照原、被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：212907000-2012-20140158322号）约定的利率标准计付利息、罚息；
三、被告徐宏岩、大连君泰房地产开发有限公司对本判决主文第二项内容承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行的其他诉讼请求。
一审案件受理费3976元，由被告王学强、徐宏岩、大连君泰房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 杨剑英
审判员 孙 军
审判员 张亚南
二〇一六年十二月二十六日
书记员 于湉湉