广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1881民初1798号原告何继成，男，1952年11月7日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市。委托代理人周红平，广东浈阳律师事务所律师。被告李远全，男，1936年11月23日出生，汉族，英德市人，住英德市。委托代理人王超明，男,1963年9月9日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市。第三人赵新顺，女，汉族，1937年7月6日出生，英德市人，住广东省英德市。委托代理人李友娜，女，汉族，1964年8月28日出生，住广东省清远市清城区。原告何继成诉被告李远全，第三人赵新顺房屋买卖合同纠纷一案，本案于2016年6月23日受理后，依法由审判员张伟明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何继成及其委托代理人周红平，被告委托代理人王超明和第三人委托代理人李友娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何继成诉称，原告系退休职工，2008年从韶关乐昌市长乐化工厂退休后返回原籍沙口镇居住，经他人介绍，购买被告位于英德市沙口镇三年广东省铁合金厂的房改房。2008年10月14日，在陈某、杨善文的见证下，原告与被告签订《购房协议》，载明：“甲方：李远全，乙方：何继成。经双方商定，乙方（原告）何继成购买甲方（李远全）位于广东省铁合金石宿舍14栋301套房全部，经双方商定乙方一次以人民币叁万元整购得甲方该套房，权归属乙方，如以后政策性变动（征收赔偿），属乙方所得。双方签字生效。”在签订协议同时，原告支付现金叁万元（30000元）给被告，被告当场将会房屋给原告，并将《房地产权证》（粤主地证字第××号）、房屋钥匙等全部附随交付给原告。原告在接收该套房屋后，经过一个月对房屋进行简单装修，于2008年11月18日正式入住该套房屋。在原告入住后，原告找被告商量过户，但被告却以种种理由不配合过户，一直拖延到现在。由于被告拖延不过户，违约造成如今房屋过户等费用上涨，因此，被告需对违约承担责任。而如今，广东省铁合金厂区所有房屋按政策要被征收，并将于今年10月全部被拆迁，而由于被告没有将该套房屋过户给原告，损害了原告的合法权益。综上所述，原告与被告签订的《购房协议》合法有效，被告已将会房屋交付给原告，原告也一直在该套房屋合法占有并居住生活原告对该套房子拥有合法的所有权，被告违背诚实信用原则，不履行将房屋过户给原告的义务，为此原告请求：1、判令房屋所有权归原告所有；2、判令被告履行义务，协助将位于广东省铁合金厂宿舍14栋套房（粤房地证字第××号）房屋所有权过户给原告；3、判令被告承担房屋过户等税费；4、诉讼费由被告承担。原告为证实其主张提供的证据有：1、身份证复印件；2、被告身份证复印件；3、被告与原告签订的《购房协议》（原件）、原告购买的被告的房屋《房地产权证》（原件核对后退回）（粤房地证字第××号）、原告购买居住的房屋外景图，证明2008年10月14日原告与被告签订房屋买卖合同，支付了3万元给被告，被告交付原告房屋及《房地产证》；4、自2008年12月（1张）、2009年（3张）、2010年（3张）、2011年（3张）、2012年（3张）、2013年（3张）、2014年（3张）、2015年（3张）、2016年（3张）（以上收据均为原件）以来，原告居住在购买房屋里，每年向广东省铁合金厂缴纳的水电费、卫生费等部分单据；5、在场人陈某《证言》及其身份证、广东省铁合金厂办公室《情况陈述》（原件）、原告的5名邻居《证言》（原件）；6、房改房的相关资料（原件）。被告李远全答辩称，原告在诉状中所述的大部分不符合事实和法律。一、购房协议在陈某家中签订，原告是当场拿出现金叁万元，但并不是直接交给被告，而是给了在场人陈某，而陈某给被告现金是贰万贰仟元，也就是说陈某自己吞食了捌仟元并非原告所称当场支付叁万元。房屋没有过户是因为原告没有支付捌仟元。原告没有证据证明其已经支付叁万元。二、现行合同法第52条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案原、被告的确于2008年10月14日签订了一份《购房协议》，但所卖的房屋属于夫妻共同财产，签订该协议时没有征得被告妻子同意，《购房协议已损害了被告妻子利益，且违反法律行政法规的强制性规定。房屋虽将会给原告儾和，但没有办理转移登记过户，不符合《物权法》第106条第（3）个条件，不构成善意取得，只能证明交易的存在，被告还是房屋所有权人，现行婚姻法司法解释（一）第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。但签订该协议时，被告没有征得其妻子（赵新顺）同意及在场签字，是被告擅自处分共有财产的个人行为，而且被告是为避税签署，《购房协议》是“阴阳合同”，根据上述所列及法律条款分析，《购房协议》因违反法律强制性规定，而导致无效，不具备合法性。三、无效合同后的处理原则：当事人相互返还因合同取得的财产，而不是继续发行合同。现行合同法第58条明确约定：”合同无效或者被撤销的后，因该合同取得的财产，应当予以返还“再根据物权法第十四条、第十五条、第十六条、第十七条之规定，原、被告所涉争的房屋，合法的处理方式为：原告将涉争房屋即刻交还被告，被告将原告已支付的房款贰万贰仟元退还原告。四、原告要求被告发行义务将房屋过户并将房屋所有权归其所有，且要求被告承担房屋过户等剩，从上述分析看，原协议已因违反法律之强制性规定而导致无效。原告要求将房屋归其所有，不应得到法律支持。综上，请求法院判令撤销原、被告签订的《购房协议》。驳回原告全部诉讼请求。被告为证实其主张提供的证据有：1购房协议（复印件）；2、房地产权证粤房地证字第××号（复印件）；3、户口本、身份证复印件。第三人赵新顺述称，第三人与被告为广东省铁合金厂退休职工，与被告是夫妻关系，将位于广东省铁合金厂宿舍14栋301号房是第三人与被告的共同财产，第三人退休后返回老家英德市桥头镇居住，前不久才发现被告与原告于2008年10月14日签订了一份《购房协议》此后，第三人多次找原告要求解除《购房协议》并说明《购房协议》已损害第三人合法权益。第三人认为：一、位于广东省铁合金厂宿舍14栋301号房是单位职工宿舍，是第三人夫妻购买的共同财产。二、《购房协议》损害了第三人利益，涉案房屋虽交付给原告使用，但没有办理转移登记过户，不构成善意取得，只能证明《购房协议》交易的存在，房屋所有权人是李远全，第三人对夫妻共有财产拥有合法权益。三、被告李远全与原告何继成签订《购房协议》时从未征得第三人同意，完全是被告擅自处分共有财产的个人行为，属非法处分。四、依据《合同法》第五十二条，《购房协议》已损害了第三人利益，违反法律、行政法规强制性规定。五、原告与被告签订的《购房协议》违反《物权法》第106条，《婚姻法》第十七条、婚姻法司法解释（一）第五十二条，第三人要求解释卖房合同，收回房屋，综上，请求判令撤销原、被告签订的《购房协议》，驳回原告全部诉讼请求。2016年8月31日再次提交答辩状称，第三人与被告为夫妻关系，一、被告李远全在1999年12月10日代表全家人与铁合金厂签订《英德市成本价出售公有住房合同》购买位于广东省铁合金厂宿舍14栋301号套房（粤房产权证字第××号）是事实。二、第三人退休后于2007年搬回桥头老家居住，同年年度跟随女儿在清远生活，因年老走动不便，一直没有回过铁合金厂居住，直到今年才发现被告与原告签订《购房合同》此后，第三人多次要求解除《购房合同》，但原告不理不采。三、原告至今未出具购买房屋合同中支付了3万元给被告的证据。四、证人在2016年8月19日庭审时陈述《购房协议》签订过程：《购房协议》是陈某、原告代书写的。2、签订《购房协议》时甲乙双方不在现场。3、《购房协议》是由陈某私下给被告签名的。由此可知，《购房协议》签订程序完全不符合合同法规定，是一份不具备合法性的合同。五、第三人再认为，1、原告今年才主张办理过户手续，已超过诉讼时效（二年）。2、第三人不知道被告私下将涉案房屋卖给原告。3、被告与原告签订《购房协议》未征得第三人同意，是被告擅自处理夫妻共同财产，属非法处分。4、涉案房屋是单位的职工房，未经单位许可不能转让。5、《涉案房屋虽交付给原告，但房屋未过户，仍是被告与第三人的共同财产，第三人有权要求解除《购房协议》收回房屋。第三人提交的证据有：1购房协议（复印件），证明购房的交易存在，没经房屋夫妻另一方同意签字，是无效的合同。2、房地产权证粤房地证字第××号（复印件），证明位于英德市沙口镇省铁合金厂宿舍14栋301套房权属人李远全，系夫妻共同财产。3、户口本、身份证复印件，证明答辩人的真实身份与购房协议有直接的法律利害关系。4、房改资料复印件(申请书、平面图、产权存根、出售公有住房合同)；证明房产是被告与第三人的夫妻共同财产；5、结婚证原件，证明被告与第三人是夫妻关系。6、、赵新顺工人退休证原件一份。李远全职工退休证；（以上原件经核对后，已退回当事人。）本院查明，1958年9月10日被告与第三人依法登记结婚。2008年10月14日原告与被告因转让房屋签订《购房协议》，协议约定:“甲方:李远全，乙方:何继成。经双方商定乙方何继成购买甲方李远全位于广东省铁合金厂宿舍14栋301套房全部，经双方商定乙方一次性以人民币叁万元整购得甲方该套房所有权归属乙方，如以后有政策性动（征收赔偿）属乙方所得。如有异议另行协商解决，双方签字生效。甲方:李远全(签名)，乙方:何继成（签名），在场人:陈某，杨善文(签名)，2008年10月14日”，协议签订当天，乙方将上述房屋的《房地产权证》(房屋产权证编号:粤房地证字第××号，权属人:李远全)，和上述房屋的房改资料:《英德市成本价出售公有住房合同》、《成本价购买公有住房申请表》《英德市成本价出售公有住房计价评审表》、《房屋丈量记录表》，以及该房屋的钥匙，随后被告将房屋交付给原告，原告中收取该房屋后进行装修后使用至今，期间其向广东省铁合金厂亦以原告名义收取了房屋的相关电费、水费、卫生费。另查明：《成本价购买公有住房申请表》记载内容包括“申请人购房人：李远全，申请购房人家庭成员情况：赵新顺（与申请人关系为夫妻），李建忠（与申请人关系为父子）”。《英德市成本价出售公有住房计价评审表》记载的内容包括：“售房单位:省铁合金厂，购房人姓名:李远全，房屋这里边、房号:沙口省铁14栋301，结构、层数:砖混三层，（房屋）建成年份：1986年，（房屋）成本价：574.95元/㎡，丈夫工龄+妻子工龄:62年，一次性付清房款应实付房价:12693.9元”。再查明，证人陈某(身份证号码：)作证称:其在1986年至今一直居住在省铁合金厂，与原、被告均相识，《购房协议》在场人中陈某的签名是其本人所签。被告李远全当时搬回老家住，他和其他人回来我们厂里的下岗职工说他要卖他的房子，经过杨善文向李远全做了介绍，我向何继成做了介绍，之前双方通过电话联系商谈买卖房屋的事情，杨善文告诉我其价格是30000元，我就告诉原告何继成，他接受那个价格，2008年10月14日上午，具体时间不记得，何继成、李远全双方到我家，我家里就李远全、何继成、我、杨善文四人，大家讲这个情况，大家谈妥以后我代为书写购房协议，然后分别由李远全、何继成、陈某、杨善文签名，然后何继成现场直接交了30000元现金给李远全，没有经过其他人的手。李远全把房屋的房产证及当时厂里房改时的一些资料交付给何继成。交付完后大家就在闲谈。庭审中，原、被告确认自愿签订《购房协议》，但原告坚持其支付了30000元房款给被告，被告则称只收到原告22000元，第三人则称不知道原、被告签订《购房协议》，但被告及第三人均承认他们共同使用上述房屋直到《购房协议》签订时才停止使用，并且结婚后夫妻感情一直很好，涉案房屋属于夫妻的重要财产。以上事实，有原告起诉状、被告及第三人答辩状，原、被告、第三人提交的证据和开庭笔录在卷佐证。本院认为，被告与第三人依法登记结婚，有双方的结婚证为凭，被告与第三人主张其为夫妻关系，符合事实，本院予以采纳。涉案房屋权属人虽然登记为被告，但被告是通过当时的房改政策取得涉案房屋，房改时至今被告与第三人为夫妻关系，而且《英德市成本价出售公有住房计价评审表》记载的内容“丈夫工龄+妻子工龄:62年”亦表明是被告与第三人当时是夫妻共同参加房改的，因此涉案被告与第三人主张房屋为被告与第三人夫妻共同财产，符合事实，本院予以采纳。被告与第三人同为省铁合金厂的职工，至今结婚已近六十年，夫妻感情一直很好，婚姻状况稳定，通过房改政策取得并长期共同使用涉案房屋，被告在与原告签订《购房协议》前，与其妻子第三人进行商量沟通，并达成一致意见才符合常理；被告与第三人在签订《购房协议》后才共同停止使用涉案房屋，同时涉案房屋的水电费和卫生费亦改成了以原告名义缴纳，并且停止使用房屋至今已近八年，而涉案房屋是被告与第三人夫妻共同的重要财产，并在他人使用近八年间均未提出任何异议，第三人主张不知道和不同意《购房协议》是不符合常理的，因此原告主张第三人知道并同意《购房协议》，理由充分，本院予以支持。《购房协议》中约定房款为30000元，并未约定支付时间，该房款数额不大，而且在签订合同后，被告立即将涉案房屋及房屋相关证照资料和钥匙交付给原告，被告随即进行了装修和居住使用，原、被告都没有书面的付款凭证，而且被告及第三人也没有证据证明其向原告追讨过上述房款的行为，原告也确实在涉案房屋稳定居住了近八年，双方的行为比较符合民间钱货两清的交易习惯。而在被告答辩中也明确承认原告是支付了30000元，只是给了在场人证人陈某，陈某只给了22000元给被告，但被告称陈某吞食了8000元却没有证据，因此被告主张其只收取原告22000元，余款8000元被陈某吞食，证据不足，本院不予采纳。此外作为《购房协议》中的在场人之一陈某，原、被告既然邀请了陈某作为在场人并签名，原、被告显然对陈某是信赖的，并由其见证双方的交易过程，其出庭作证，证实《购房协议》内容是其草拟后由原、被告及其本人和另一在场人签名的，原告在签订《购房协议》后即时付清了30000元给被告，结合原、被告的上述的交易行为及被告答辩，证人陈某的证言是可以信赖的，本院对其证言予以采信，因此原告主张其已付清房屋款项30000元，符合事实，本院予以支持。综上所述，原、被告自愿签订《购房协议》，涉案房屋共有人第三人应当知道上述协议的签订并同意该协议，《购房协议》没有违反法律强制性规定，合法有效，《购房协议》对原、被告和第三人有约束力，被告作为房屋登记的所有人应当按照约定履行义务，原告已履行了交付30000元房款的义务，被告亦将涉案房屋及其产权证和相关资料交付给原告，但被告应当按照法律规定协助将涉案房屋所有权转移至原告名下，因此原告起诉要求被告协助将位于广东省铁合金厂宿舍14栋301房的房屋(房屋产权证编号:粤房地证字第××号)所有权转至原告名下，原告请求符合法律规定及协议约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告李远全在本判决生效之日起15日内为协助原告何继成将位于广东省铁合金厂宿舍14栋301房的房屋(房屋产权证编号:粤房地证字第××号)所有权转至原告名下。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告李远全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  张伟明二〇一六年九月五日书记员  刘学宇附英德市人民法院标的款账号号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：71×××45。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。