广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东一法民一初字第9931号
原告唐玲华，女，汉族，住北京市东城区。
委托代理人谢晓莉、罗顺钊，均是广东林德律师事务所律师。
被告黄石路，男，汉族，住广东省云浮市。
委托代理人黄荣浪，男，汉族，住江西省赣州市。
原告唐玲华诉被告黄石路房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢晓莉、罗顺钊，被告黄石路及其委托代理人黄荣浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2001年11月7日签订了《售房合同》，约定原告将东莞市XXXXB座203、204两套房屋转让给被告，房屋剩余贷款由被告自行每月向贷款银行按时供款直至还清。合同签订后，原告依约向被告交付物业，但被告不但没有按时足额缴纳月供贷款，还一直怠于到银行以及房管部门办理相关的过户手续，被告的上述违约行为导致原告于2011被牵涉一系列因未按时缴纳房屋贷款而产生的诉讼事件，令原告无辜蒙受经济损失。后双方于2011年3月14日就案涉两套物业的处理再行签订了《协议书》，明确约定被告必须准时向银行缴纳房屋贷款，且必须在2012年3月底前办理房屋的过户手续。但被告至今仍未办理过户手续且一直拖欠供楼款，其违约行为导致原告于全国银行征信系统被列入黑名单，带来严重经济损失，其行为已经构成根本违约，故原告请求解除与被告签订的《售楼合同》，收回两套涉案物业合情、合理、合法。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、原告与被告签订的《售屋合同》解除；二、被告将东莞市XXXXB座203、204号房屋及时交还给原告；三、本案受理费用由被告承担。
被告答辩称，其确实没有按时缴纳2013年8、9月份的楼款，但在2013年之前全部有如期供楼。原告虽然提交了其缴纳的1500元供楼款作为证据，但其实从2001年签订合同之后到2013年7月份之前都是被告在供楼。被告在2012年7、8月份的时候要求原告过户，但原告总以种种理由推辞，不愿意签名。被告本想起诉要求原告过户，但没有想到原告先行起诉。被告不同意解除合同，也不同意返还两套房子。
经审理查明，原告唐玲华与案外人谢润明为夫妻关系。案涉东莞市XXXXB座203、204号房屋产权登记人均为唐玲华。2001年3月2日，原告唐玲华与中国银行东莞市西城支行、东莞市华南房地产开发有限公司就案涉东莞市XXXXB座203、204两套房屋分别签订编号为A（2001）东中银西按借字第Z063号、第Z064号《住房抵押贷款合同》，约定由东莞市华南房地产开发有限公司为保证人，中国银行东莞市西城支行就案涉两套房屋分别向原告唐玲华发放123000元、137000元的购房抵押贷款，贷款期限为20年，还款方式为等额本息还款。
2001年11月7日，原告与被告签订《售屋协议》，约定原告将其所有的东莞市XXXXB座203、204房屋售予被告。协议约定：“华章大厦B座203、204两套房共计首期人民币壹拾柒万元正，以作偿付谢润明所欠黄石路先生工程款，经唐玲华与黄石路自愿协商，华章大厦B座203、204两套房屋转让给黄石路先生，房屋贷款余额由黄石路先生自行去银行缴纳。”
2010年12月21日，东莞市第一人民法院受理了案号为（2011）年东一法民一初字第455、460号中国银行东莞市西城支行诉东莞市华南房地产开发有限公司以及本案原告唐玲华金融借款合同纠纷两案。中国银行东莞市西城支行以原告唐玲华未能依约履行还本付息义务为由，向法院诉请要求解除其与唐玲华、东莞市华南房地产开发有限公司签订的《住房抵押贷款合同》，唐玲华向其偿还贷款本金、利息及罚息，并就抵押房产享有优先受偿权，以及东莞市华南房地产开发有限公司就上述债务承担连带清偿责任。该案经法院主持调解，原、被告双方于2011年3月14日达成调解协议，确认由唐玲华归还拖欠的欠款，双方继续履行《住房抵押贷款合同》，并约定了其他相关权利义务。东莞市第一人民法院出具了（2011）年东一法民一初字第455、460号调解书且该两份调解书已经生效。同日，原告唐玲华与被告黄石路就案涉房产签订一份《协议书》，上记载“一、事情起因属乙方（即被告黄石路）在2011年3月前造成203#、204#房屋按揭银行房贷供楼未及时缴楼款，产生系列被诉讼事件，谨防今后再次发生类似被银行起诉的情况发生，于2011年3月14日在松山湖法庭上双方共同协定：①由乙方向甲方交付壹万元（￥10000.00元）现金给203#、204#房屋保证在一年准期准时交付给银行的供楼款以及在2012年3月底前一定要求乙方与甲方办理过户过名的手续。②如乙方在一年内不办理过户名的手续或者逾期不办理，那么其缴付的壹万元保证金甲方（即原告唐玲华）有权不归还。如果乙方在一年内办理过户手续则甲方无条件原款归还乙方全部壹万元。二、为了杜绝乙方往后对华章203#、204#房屋还银行供楼款准期交楼款不按时支付，那么今后由乙方因未即时还供楼款造成的后果由甲方全权处理，乙方不得有任何争议。”
庭审中，原告确认如案涉合同解除，愿意向被告归还其已经缴纳的全部房屋贷款。关于已缴纳的贷款总额，原告向本院提交了由中国银行股份有限公司东莞分行出具的案涉203（还款帐号为XXX）、204号房（还款帐号为XXX）的《客户还贷扣帐明细表》及《贷款已还款明细清单》，上显示从2001年12月1日起至2013年9月1日期间，203号方缴付的贷款总额为119350.3元，204号房屋交付的贷款总额为131848.6元。同时，原告向本院提交了《关于案涉房产已还贷款的情况说明》，主张银行提供的还贷扣帐明细表中缺少了203号房屋2007年8月1日和2007年9月1日（即第74、75期）以及204号房屋2007年9月1日（即第75期）的交易记录。原告称，据其向银行了解，是因中国人民银行内部系统调整，致使当年记录混乱，无法打印相关交易记录，可以确定上述贷款确实已经返还，但具体数额无法确定，故原告参照前后几期还款金额认定203号房第74、75期还款金额为860元，204号房还款额为960元。同时，原告还确认被告从2013年9月2日至本案庭审之日，先后向案涉房屋贷款帐户存入4100元。综上，原告确认被告已还款总额为119350.3＋131848.6＋860×2＋960＋4100=257978.9元。被告对原告主张的2013年9月1日之后的还款的数额无异议，但抗辩称案涉两房屋从2001年9月1日起到2013年9月2日期间所有房款均是被告所还的。关于已还款总额，被告认为应该按照原告提供的《客户还贷扣帐明细表》及《贷款已还款明细清单》中所列交易金额总额计算，并主张，如案涉房屋不能过户，原告应向被告退还全部已还贷款及装修款。
另，根据原告提交的《客户还贷扣帐明细表》及《贷款已还款明细清单》显示，案涉贷款还款方式应为按月还款，还款时间为每月的1号，但被告在合同履行期间存在多次逾期还款记录。且在原、被告双方签订《协议书》之后，被告又发生多次逾期还款行为，如204号房2012年7月至10月四个月贷款的还款时间均为2012年10月13日；2013年2月至7月的贷款还款时间均为2013年8月2日；2013年8月的贷款还款时间为2013年9月4日。
又，原告唐玲华于2013年9月2日向中国银行股份有限公司东莞分行申请了“贷后安排变更服务（变更还款账号）”，将案涉两套房屋的贷款银行账号进行了合并，即将XXXXB座204号的房屋贷款帐户并入203号房屋帐户内，唐玲华在2013年11月14日的庭审中对此进行了陈述，被告并未提出异议。
以上事实，有原告提交的售屋合同、协议书、民事调解书、公证书、贷款已还款明细清单、客户还贷扣帐明细表、银行存折明细、银行存款回单以及本院的庭审笔录、问话笔录等证据附卷为据。
本院认为，原、被告双方签订的《售屋合同》及《协议书》均是双方当事人真实的意思表示，约定亦没有违反法律法规的禁止性规定，双方当事人应该按照合同约定享有权利履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款第（三）的规定，合同当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，根据《售屋合同》及《协议书》的约定，被告应该每月准时缴纳案涉两套房屋的银行贷款，并于2012年3月底前办理完毕案涉房屋过户手续。但履行过程中，被告先因多次逾期还款导致原告被贷款发放方中国银行东莞市西城支行起诉至法院，在与原告签订《协议书》后又再次怠于履行合同主要义务，多次发生逾期还款情形，且未按照《协议书》约定的时间办理完毕案涉房屋过户手续，其行为已经严重违背诚信原则，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款第（三）所规定的行使解除权的条件。虽然被告主张案涉房屋无法办理过户手续的原因在于原告不配合，但并未提交证据予以证明，故对被告该项主张本院不予采纳，原告据此要求行使合同解除权合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告同意在解除《售屋合同》返还被告已缴付的全部贷款，为当事人自行处分权利，但本案中，被告并未提出反诉请求要求被告予以返还，故对返还贷款事宜本院不予处理。原告双方可以就返还贷款事宜以及其他合同解除后的相关权利义务另案主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告唐玲华与被告黄石路于2001年11月7日签订的《售屋合同》解除；
二、被告黄石路于本判决生效之日起十五日内向原告交还东莞市XXXXB座203、204号房屋；
本案案件受理费6202元，由被告承担。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
代理审判员 黄淑娇
人民陪审员 袁影霞
二〇一四年七月十五日
书 记 员 桂珊珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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