中华人民共和国
广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛三法民一初字第299号
原告：何国强，男，1966年10月日出生，香港永久性居民，住广东省佛山市三水区。
委托代理人：林冬X，邓泳x。
被告：梁继全，男，1964年12月9日出生，住广东省佛山市三水区。
被告：何基文，男，1949年2月24出生，住广东省佛山市三水区。
被告：何顺琼，女，1983年12月30日出生，住广东省佛山市三水区，现在广东省女子监狱服刑。
原告何国强诉被告梁继全、何基文、何顺琼案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月1日公开进行了审理。本案开庭时原告何国强及其委托代理人林冬X、邓泳X、被告梁继全、何基文到庭参加了诉讼，被告何顺琼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何国强诉称：梁继全与何顺琼、何基文民间借贷纠纷一案，梁继全向佛山市三水区人民法院申请强制执行【案号：（2012）佛三法执字第11XXXX号】，在执行过程中，法院误将原告的财产即位于佛山市三水区西南街道金本村头开发区之一的土地【土地使用权证号：国用（2006）第2006110XXX号】当作被执行人何基文的财产予以执行查封。原告于2014年5月16日向法院提出执行异议，佛山市三水区人民法院作出（2014）佛三法执外异字第X号民事裁定书，驳回原告的异议申请。原告认为，原告与被告何基文签订了《土地使用权转让协议书》，约定由被告何基文将佛山市三水区西南街道金本村头开发区之一的土地使用权转让给原告，同时明确原告已向被告何基文付清全部转让款，此事于2002年6月18日经佛山市三水区公证处公证。同时，2008年6月12日佛山市三水区西南街道办事处向佛山市国土资源局三水分局出具《关于同意地块转让给何国强的函》，证明西南街道办事处同意办理上述土地转让给何国强，但被告何基文未配合原告办理过户手续，导致上述土地尚未登记在原告名下。原告在购得上述土地使用权后，已经在上述土地上建造房屋并一直居住至今。即原告已经支付完毕全部土地转让款且已经实际占用。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，三水区人民法院将讼争土地使用权作为何基文的财产予以查封、执行是错误的，应当予以纠正。综上所述，原告对佛山市三水区西南街道金本村头开发区之一的土地享有权利，上述土地不应当作为何基文的财产进行查封并执行，现原告不服三水区人民法院作出的（2014）佛三法执外异字第X号民事裁定书，诉请判令：1、确认佛山市三水区人民法院查封的位于佛山市三水区西南街道金本村头开发区之一的土地使用权【土地使用权证号：佛三国用（2006）第2006110XXX号】归原告所有；并停止对上述土地的强制执行，解除对其查封；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告何国强在诉讼中的举证情况如下：
1、土地使用权转让协议书一份、收条一份，证明原告何国强与被告何基文转让涉案地块的事实。双方签订了《土地使用权转让协议书》经公证部门公正，为合法有效协议。
2、关于同意地块转让给何国强的函一份、国有土地使用证一份、宗地图一份、申请书一份，证明佛山市三水区西南街道办事处同意原告何国强与被告何基文之间的地块转让行为。
3、白坭水厂安装水管工料费收据、白坭镇水厂安装、维修工料结算卡、白坭水厂安装水管工料费、电视费发票、代收缴有线电视收视费协议书、电费单、水费单、照片六张、结婚证一份，证明原告已经在上述地块上建造房屋且一直居住至今，原告对本案中涉案的地块已经实际占有使用。
4、要求分宗办理土地变更登记的申请，更正、补发国有土地使用证的说明，放弃书，证明被告何基文办理分宗登记的土地与《土地使用权转让协议书》上转让给原告的土地是同一块土地。
5、公告一份，证明被告梁继全与被告何基文、何顺琼民间借贷一案，在该案强制执行过程中，佛山市三水区人民法院误将原告的财产，即位于佛山市三水区西南街道金本村头开发区之一的土地使用权，当作被执行人何基文的财产予以执行查封。
6、（2014）佛三法执外异字第X号执行裁定书一份，证明原告于2014年5月16日向佛山市三水区人民法院提出执行异议，佛山市三水区人民法院作出（2014）佛三法执外异字第X号民事裁定书，驳回原告的异议请求。
被告梁继全辩称：原告在本案中将答辩人列为被告，答辩人认为是不恰当的。原告在诉讼中主张其为涉案土地的所有权人，答辩人认为证据不足，并存在以下疑问：1、原告诉称土地转让于2001年完成，但原告的材料中只见到订金的收条而没有支付购地款的收据，土地转让行为最终有没有完成令人怀疑；2、经公证的转让协议上注明土地的面积为834.50平方米，但使用权证上却是796.80平方米，这两者明显不一致；3、涉案土地于2001年已完成转让，但土地管理部门于2006年发证时，土地尚登记在何基文名下；4、2001年至今已有十几年头，原告为何一直没有办理过户手续；5、原告诉称其在本起交易行为中没有过错，根据现有的证据，难以自圆其说。基于上述的怀疑，答辩人认为此宗土地买卖并没有最终完成，原告之所以提起执行异议之诉，是另有隐情。原告提供的采购单、水电费明细等都无法证明这块土地的使用权归原告所有。因此，原告主张涉案土地属其所有，无足够证据支持，在目前的证据来看，土地管理部门于2006年颁发的使用权证是涉案土地归属的最终证据，该土地现登记在何基文名下，因何基文欠答辩人债务，法院对其采取执行措施并无不当。
梁继全在诉讼中举证情况如下：
1、租赁合同一份，证明被告何基文为逃避债务，于2013年间伪造了很多假账，本案中被告何基文以同样的手段逃避债务。
被告何基文辩称：涉案的土地原由答辩人从原金本国土办购得，总面积约为3亩，只有一个土地使用权证。此后答辩人将其中的一部分土地以9万元的价格转买给何国强。因为当时权证上注明土地性质属划拨，转让的要补缴差不多10万元的出让金、税费，成本太高，而且要进行分证，手续繁琐，所以双方没有办理过户手续，只是去办理了公证。但事实上土地转让款9万元答辩人已经收取。其后答辩人于2006年办理了分证手续，将原先的一个大证分为两个，故此何国强已购买的土地还登记在答辩人名下，涉案土地补办的新证答辩人已交由何国强保管。该宗土地答辩人十几年前已转让给何国强，何国强在土地上还兴建了很多房屋，部分也用于出租，周围的村民也知道这一情况。
被告何基文在诉讼中的举证情况如下：
1、（2011）佛三法民一初字第2X63号民事判决书、（2012）佛中法民一终字第90X号民事判决书各一份，证明梁继全与何基文、何顺琼之间债权债务关系。
被告何顺琼辩称：何基文与何国强于2001年转让土地时，答辩人当时年纪尚幼，不清楚实际情况。
被告何顺琼在诉讼中没有提供证据。
经审理查明，何基文于1995年购买了位于“村头开发区”（土名）的土地，面积为1669平方米，原土地使用权证号为佛三国用（2005）第20051102XXX号，产权人为何基文。2001年何基文拟将其中的796.8平方米的土地转让给何国强，2001年12月1日，何国强向何基文支付了土地转让订金40000元。2002年6月18日，何国强与何基文签订《土地使用权转让协议书》一份，约定何基文将涉案的土地转让给何国强，转让费90000元，该协议书经原三水市公证处公证。土地转让后，何国强即对土地进行建设经营，但双方一直没有办理土地登记过户手续。2006年6月12日，何基文提出土地变更申请，要求将原先的1669平方米的土地作为两宗独立地分别办证，其中包括涉案的796.80平方米的土地。2006年11月1日，土地管理部门对涉案的土地颁发的新的土地使用权证，权证号为佛三国用（2006）第2006110XXX号，权证上注明：土地使用权人为何基文，座落为佛山市三水区西南街道金本村头开发区之一，使用权类型为划拨，使用权面积为796.80平方米。200X年5月28日，何基文与何国强向土地管理部门提交申请书，请求批准办理土地转让手续，2008年6月12日，佛山市三水区西南街道办事处出具《关于同意地块转让给何国强的函》，同意办理转让手续。但其后土地还是登记在何基文的名下。2011年10月23日，梁继全就与何顺琼、何基文民间借贷纠纷一案诉至本院，本院依法作出（2011）佛三法民一初字第2X63号民事判决书，判决何基文、何顺琼向梁继全偿还借款X0万元及相关利息。该判决发生法律效力后，因何顺琼、何基文没有履行还款义务，梁继全向本院申请强制执行。本院于2013年8月13日查封了涉案地块的土地使用权，并于2014年4月29日发出公告，告知各方当事人法院拟依法处置涉案土地。何国强向本院提出书面异议，本院经审查后作出（2014）佛三法执外异字第X号执行裁定书，驳回了何国强的异议。何国强不服裁定，于2014年6月9日向本院提起执行异议之诉。
本院认为，原告何国强与被告何基文于2002年达成土地转让协议后一直没有办理土地变更登记手续，涉案地块尚登记在何基文的名下，现因何基文欠梁继全债务而致涉案地块被本院查封，将要作为何基文的财产而被处理。原告何国强现诉请对涉案土地进行确权并请求解除土地的查封。针对原告的诉请，本院分析如下：
针对确权的请求。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述规定，因原告购买的涉案土地未办理过户登记手续，所有权并未转移，原告要求本院确认该土地为原告何国强所有的请求，本院不予支持。
针对解除土地查封问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。依据上述规定，人民法院不得采取强制措施的条件有三个：一是第三人已支付全部价款；二是第三人对财产已实际占有；三是第三人对未办理过户手续的事由没有过错。庭上被告何基文虽承认原告何国强已支付了全部土地转让款90000元，涉案土地也实际转由何国强占用经营，满足了规定中的第一、二点，那么对于未办理过户手续的原因，原告何国强是否存在过错呢？从西南街道办事处出具的函可以看出，原告何国强与被告何基文曾尝试办理过户手续，但最终没有办理。对于未能过户的原因，本院经审查认为，被告何基文最初取得土地的性质为划拨，原、被告之间达成转让协议后，在办理过户中需要转变土地的性质，补交土地出让金及相关税费，何基文在答辩中也陈述“因需对原先的土地进行分证，手续繁琐，另外还需缴交差不多10万元的出让金、税费，成本太高，所以双方没有办理过户手续，只是去办理了公证。”可见未能办理过户手续的原因，并非原告所述的被告不予协助，而且双方为逃避过户中的法定义务。另外，原告作为具有完全民事行为能力人，应当知道土地等不动产以登记为准，公证不可能作为确权的依据，但原告在长达十二年的时间内未办理过户手续，一直对自己权利持漠视态度。本案中原告对未能过户的事实存在明显的过错。故原告诉请解除对涉案地块的查封，不符合上述司法解释规定的条件，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告何国强的诉讼请求。
案件受理费2050元，由原告何国强负担。
如原告何国强不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院；如被告梁继全、何基文、何顺琼不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 何永添
审 判 员 刘春红
人民陪审员 陈伟基
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 叶凤华