浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第3389号
原告徐洁。
原告鲁淑英。
上述两原告共同委托代理人（特别授权代理）潘学军，浙江点金律师事务所律师。
被告唐林康。
委托代理人（特别授权代理）张英、宋丹丹，浙江越泽律师事务所律师。
第三人薛文雅。
第三人傅国英。
第三人周建中。
第三人傅国美。
上述第三人共同委托代理人（特别授权代理）王牡丹，浙江国大律师事务所律师。
原告徐洁、鲁淑英诉被告唐林康、第三人薛文雅、傅国英、周建中物权保护纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理，依法由代理审判员姜卫东适用简易程序独任审判。诉讼中，本院依法追加了傅国美作为第三人参加诉讼，本案于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告鲁淑英及两原告委托代理人潘学军，被告唐林康之委托代理人张英，第三人薛文雅、傅国英、周建中、傅国美之委托代理人王牡丹到庭参加诉讼。本案庭外和解期间四个月。本案现已审理终结。
原告徐洁、鲁淑英诉称：2013年12月6日原告通过竞拍取得西小路31号房屋（建筑面积400.71平方米）的所有权，于2013年12月19日与原房屋所有权人绍兴市城市建设投资集团有限公司签订了《绍兴市房屋转让合同》，并于2013年12月23日领取了房屋所有权证。西小路31号房屋由原所有人绍兴市城市建设投资集团有限公司于2011年12月1日租赁给被告唐林康，租赁期间为2011年12月1日至2013年11月30日，租赁期满后被告并没有返还租赁房屋。原告依法取得上述房屋的所有权后多次与被告沟通，要求其腾退房屋，但被告告知，其已将上述房屋分三部分分别转租给第三人薛文雅、傅国美（英）、周建中等，约定租赁期限为2011年12月1日至2013年11月30日，其中薛文雅、傅国美的租金均为31500元/年，周建中的租金为36800元/年，现仍由第三人占用上述房屋，并出示了房屋转租合同三份。现原告多次与被告及第三人沟通，要求其腾退房屋无果，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告及第三人立即腾空并返还西小路31号的房屋；二、第三人支付自2013年12月19日起至其实际腾退之日期间的占有使用费（其中薛文雅支付23625元、傅国美（傅国英）支付23625元，按2625元/月计算；周建中支付27603元，按3067元/月；均暂算至2014年9月18日），同时付清占有使用期间产生的水、电、物业费用等；三、被告对上述逾期腾房占有使用费及水、电、物业费用承担连带责任清偿责任；四、本案诉讼费由被告承担。
被告唐林康辩称：1、根据原告诉讼所列主体身份（被告为原承租人，第三人为次承租人，也为实际占有人），被告认为，本案的案由不是物权保护纠纷，本案的基础法律关系应为租赁合同关系，案由应为租赁合同纠纷，根据被告和原出租人（原产权人）绍兴市城市建设投资集团有限公司（以下简称“城投公司”）签订的租赁合同第九条的约定“如协商不成向绍兴仲裁委员会申请仲裁方式解决”，故本案应由绍兴仲裁委员会仲裁，贵院不具有管辖权。2、如原告提起诉讼的基础法律关系不是租赁合同关系，而是产权人请求无权占有的人返还房屋，则贵院具有管辖权，被告要求原告提供被告实际占有讼争房屋的事实及相关的证据，如原告不能提供上述证据，则应驳回原告对被告的起诉。另鉴于被告没有实际占有讼争房屋且讼争房屋由第三人实际占有，故被告不是适格被告，本案的第三人应为被告，原告应向实际占有人主张上述权利，故应判决驳回原告对被告的起诉。3、针对原告陈述的事实与实际事实说明如下：城投公司在2011年11月30日与被告签订租赁合同一份，合同约定，城投公司将西小路31号房屋，建筑面积400.71平方米的房屋出租给被告，租赁期间为2011.12.1-2013.11.30，租赁期满后即2013.11.30日被告已经将租赁房屋返还给城投公司。2013年12月19日，城投公司将上述租赁房屋转让给原告，房屋也实际交付给原告，后原告已经领取了面积为400.71平方米的房屋产权证，根据原告寄送给被告的律师函中第二段中也明确承认，该房屋已由城投公司交付给原告。现原告即使没有实际占有房屋，也与被告无关。4、关于被告从城投公司租赁房屋后又将房屋转租的事实及房屋实际占有的情况作以下说明：被告从城投公司租赁房屋后，又将租赁房屋分四部分分别转租给本案中的三个第三人和案外人詹志勇，租赁时间均为2011.12.1-2013.11.30。原告诉状中陈述的被告将租赁房屋给分三部分分别转租给本案中的三个第三人与实际事实不符。之后，原告取得讼争房屋的产权后，原告已将其中的被告原租赁给次承租人詹志勇其中一间房屋租赁给詹志勇的妻子林小英，双方已经签订新的租赁合同，租赁时间为2013.12.1-2014.11.30，年租金24000元；对被告原租赁给第三人周建中的房屋，原告也已经向第三人周建中收取过三个月的房屋租金、对被告原租赁给第三人的傅国美和薛文雅，原告和第三人傅国美和薛文雅也多次商谈过租金事宜，双方因租金多少问题没有达成一致意见。再结合被告从城投公司处承租的房屋是一个整体，不可能将部分房屋交付给城投公司，部分不交付及原告寄送的律师函中的内容，可以确认被告已经将租赁房屋在租赁期满时返还给了城投公司，故也不存在原告诉状中的诉称的被告从城投公司承租房屋，在租赁期满后没有将承租房屋返还给城投公司。因而即使第三人占有房屋，其占有房屋的行为并不是依据被告和第三人签订的租赁合同占有房屋。本案中，原告以物权保护纠纷起诉或以租赁合同纠纷起诉，被告均不是适格被告。综上，被告认为，原告不管基于租赁合同纠纷或物权保护纠纷提起的诉讼，被告均不是适格被告，请求法院依法根据查明的基础法律关系予以判决驳回原告对被告的诉请。
第三人薛文雅、傅国英、周建中、傅国美辩称：傅国英并不是实际承租人，而是原告在起诉时对象搞错，实际承租人为傅国美；薛文雅、周建中、傅国美承租的房屋已分别腾退并返还给原、被告，薛文雅于2014年1月23日返还给唐林康并通知原告，傅国美于2014年4月9日返还给唐林康并通知原告，周建中于2014年1月31日返还给原告，同时告知了唐林康；综上请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、绍兴市房屋转让合同复印件1份、房产权属证书复印件1份、函复印件1份，证明原告系西小路31号房产的合法所有人。被告质证后对房屋转让的事实无异议，但对转让合同的内容不清楚，房屋转让时间是2013年12月19日，这时被告与原产权人之间的租赁合同已经届满，至于转让合同中第11条的约定是手写体，被告不清楚，应当提供房管部门备案的合同来确认其真实性；对房产权属证书的真实性无异议，函件与本案没有关联性。第三人质证后对证据的真实性无异议。
2、租赁合同复印件4份（其中一份是绍兴市城市建设投资集团有限公司与唐林康签订，其他三份是唐林康分别与薛文雅、周建中、傅国美签订)，证明西小路31号房产的原所有权人于2011年12月1日将上述房产出租给被告唐林康，唐林康又将承租的房屋转租给其他三个第三人使用，租赁期限均为2011年12月1日至2013年11月30日的事实。被告质证后对城投公司与唐林康签订的租赁合同的真实性无异议，但合同记载发生纠纷应由绍兴仲裁委员会仲裁；对其他三份租赁合同的真实性也无异议，证明讼争房屋不是被告实际占有，实际是由次承租人薛文雅等占有，据了解薛文雅等第三人已经予以返还。第三人质证后对证据无异议。
3、律师函复印件1份、答复函复印件1份，证明原告在取得西小路31号房产的所有权后，被告及第三人在租赁期满后仍无理占用的事实。被告质证后对证据的真实性无异议，但认为根据证据记载的内容，可以证明房屋的原产权人已经将房屋交付给了原告，实际上被告并没有占有房屋。第三人质证后对证据无异议，但认为律师函中明确提到房屋已经由原产权人交付给原告。
4、绍兴市城市建设投资集团有限公司出具的情况说明1份，证明西小路31号房屋仍旧由被告及第三人强占的事实。被告质证后对证据的三性均有异议，认为情况说明的出具人相当于是原告的身份，不能证明原告要待证的事实。第三人质证后对证据不予认可，认为证据说明的情况与事实不符。被告唐林康为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
5、2013年12月1日原告与林小英签订的房屋租赁合同1份，证明被告将房屋交还给原产权人，原产权人将房屋交付给原告，原告将受让的房屋租赁给案外人的事实。原告质证后对合同的真实性无异议，但对被告要证明的内容有异议，该租赁合同涉及的只是西小路31号房屋的部分，出租给林小英的房屋只有18平方米左右，不能证明唐林康已将转租给第三人的房屋交还给城投公司或原告，且部分返还也不能证明全部返还的事实。第三人质证后对证据不清楚。
第三人薛文雅、傅国英、周建中、傅国美为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
6、照片打印件1组，证明第三人薛文雅、周建中、傅国美承租的房屋早已腾空并返还的事实。原告质证后对证据的真实性和要证明内容均有异议，认为直到2014年8月20号左右，城投公司陪同原告去租赁房屋所在地，第三人还报警说原告进他们的房屋，当时派出所也有记录。被告质证后对证据的真实性无法确认，但认为租赁房屋实际已经由第三人交还给原告。
7、周建中与浙江置业房产集团有限公司签订的商铺租赁合同复印件1份、收条1份，证明第三人周建中承租的涉案房屋已于2014年1月份腾空并返还给原告，周建中另行租赁置业公司提供的房屋并向置业公司交付相应租金的事实。原告质证后认为该组证据与本案无关联性。被告质证后认为证据与本案无关。
8、银行转帐凭证1份，证明第三人周建中交付给原告鲁淑英2013年12月1日至2014年1月31日期间的租金6200元的事实。原告质证后表示转帐凭证的卡号的确是鲁淑英的，但6200元不是租金，是周建中说另有房屋在装修，房屋还要再延期一个月还，说是到2013年12月31日的房屋占用费。被告质证后对证据的真实性无异议，认为可以证明第三人已经将房屋交还给原告。
本院经审查后，认为上述证据与本案的处理结果没有关联性，故本院在本案中不作相应认定。
经审理查明：原告徐洁、鲁淑英于2013年12月6日通过竞拍取得西小路31号房屋（建筑面积400.71平方米）的所有权，于2013年12月19日与原房屋所有权人绍兴市城市建设投资集团有限公司签订了《绍兴市房屋转让合同》，并于2013年12月23日领取了房屋所有权证。另西小路31号房屋原所有权人绍兴市城市建设投资集团有限公司于2011年11月30日与被告唐林康签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2011年12月1日起至2013年11月30日止，并约定双方发生合同纠纷时应协商解决，如协商不成向绍兴仲裁委员会申请仲裁方式解决。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，原告认为其通过竞买作为讼争房屋所有权人，享有占用、使用、收益、处分的权利，其基于被告（承租人）唐林康与房屋所有权人（出租人）之间租赁合同履行期限已届满以及被告（承租人）和第三人（次承租人）未予返还讼争房屋的事实，以承租人唐林康为被告，以次承租人薛文雅、傅国英、周建中、傅国美等为第三人向本院起诉，要求被告（承租人）唐林康和第三人（次承租人）腾退并返还讼争房屋，以及支付逾期腾房的占有使用费和水、电、物业费用等，本院认为其请求权的基础为房屋租赁合同关系，而两原告以物权保护纠纷为由起诉，诉讼中经本院释明后，原告亦再次明确基于物权保护进行诉讼，本院对此不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告徐洁、鲁淑英的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取876元，由原告徐洁、鲁淑英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 姜卫东
二〇一五年三月十二日
书 记 员 严莺飞
附页：
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。