新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）兵六民一终字第0099号
上诉人(原审原告)孟卫东，男，汉族，1973年4月28日出生，无固定职业，住五家渠市。
委托代理人刘学东，新疆塞北律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)黄友林，男，回族，1961年10月15日出生，共青团农场黄友林西医诊所业主，住第六师共青团农场。
上诉人孟卫东因与被上诉人黄友林房屋租赁合同纠纷一案,不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2014）五垦法民一初字第331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孟卫东及其委托代理人刘学东、被上诉人黄友林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院查明，2007年10月30日，案外人葛江与黄友林签订《房屋租赁合同》一份，约定黄友林租用葛江位于共青团农场场部“雪莲餐厅”整体三层楼房一套，总面积504平方米，租期8年（2008年1月1日起至2015年12月31日止）；8年租金合计64000元，每年8000元，签约时，黄友林一次性提前预付葛江4年租金32000元。合同还约定，合同履行期间，如葛江出卖房屋，在同等条件下，黄友林有优先购买权；在出租期间，如出现经营不善或者其他原因黄友林可进行转租。
合同签订后，黄友林按照合同约定于签约当日支付葛江4年租金32000元。黄友林将该楼一层作为诊所，二、三层作为旅馆进行经营。2012年1月1日至15日，黄友林向葛江缴纳后4年的房租，遭到葛江拒收。2012年2月29日，葛江以维修房屋为名带领四人将租赁给黄友林的房屋大门砸坏，并破坏了房屋的供电设施。2012年4月18日，五家渠垦区公安局向葛江做出行政拘留10日的处罚决定。葛江随后以被告黄友林擅自改变房屋结构为由诉至一审法院，要求解除房屋租赁合同、赔偿损失等。该院一审判决解除双方之间的房屋租赁合同。黄友林不服提出上诉。2012年11月16日，农六师中级法院做出终审判决，撤销本院判决，驳回了葛江的诉讼请求。
另查，2010年，葛江曾借孟卫东500000元用于开发位于共青团的度假村。2013年9月份，葛江以黄友林租赁的房屋作抵押又向原告孟卫东借600000元，并到房产部门办理了抵押登记。后经孟卫东索要，葛江未履行还款义务。2013年11月25日，孟卫东诉至该法院，要求案外人葛江偿还借款1100000元。2013年12月19日，经该院主持调解，双方当事人达成调解协议，葛江用其所有的黄友林租赁的房屋抵偿欠原告孟卫东的1100000元。2014年1月7日，孟卫东与葛江到房产局办理了房屋过户手续。
2014年2月25日，孟卫东向该院提起诉讼，要求与黄友林解除房屋租赁合同，并要求黄友林支付欠缴的房租及滞纳金等。2014年2月29日，黄友林收到该院的诉状、传票及证据材料，才得知该房屋已属于孟卫东所有。
一审法院认定上述事实的证据有：五家渠垦区人民法院（2014）五垦法民一初字第60号民事调解书、私房产权证、证明、房屋租赁合同、行政处罚决定书。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”在本案中，涉案房屋的所有权变动发生在2014年1月7日，尚在房屋租赁合同期内，所以不影响被告黄友林与葛江签订的房屋租赁合同的效力。该房屋租赁合同对受让人孟卫东继续有效，孟卫东在房屋完成所有权变动时自动继承出租人的地位。原告孟卫东在庭审中以被告黄友林未缴纳2012年、2013年的房租16000元为由要求解除双方的房屋租赁合同。一审法院认为，首先，被告黄友林曾向出租人葛江交付租金，但被拒收。因此，被告黄友林并不存在违约行为；其次，原告孟卫东于2014年1月7日取得房屋所有权时才具备出租人的地位，对于之前的租金并不享有请求权，只能主张2014年1月7日之后的租金请求权。故孟卫东以此要求解除房屋租赁合同的理由不能成立，一审法院对原告的各项诉讼请求不予支持。被告黄友林辩称孟卫东与葛江进行房屋转让，侵犯了其优先购买权，买卖无效。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此原告孟卫东与葛江之间的房屋抵账协议有效，被告黄友林的该辩称，该院不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决驳回原告孟卫东的各项诉讼请求。
一审宣判后，原审原告孟卫东不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院驳回上诉人的上诉请求错误，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，上诉人在享有房屋所有权后，上诉人即享有房屋租赁合同的权利，因此，上诉人依法向被上诉人索要租金是上诉人的权利，在被上诉人拒绝履行合同时，上诉人依据合同的约定，有权要求解除合同，并有权要求被上诉人支付剩余租金及违约金，而一审法院判决驳回上诉人的诉求显然错误。请求依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人黄友林辩称，上诉人依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定主张自己的权益，是对该法条的错误理解，该法律条文明确规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，在被上诉人租赁期间，房屋所有权人变更成孟卫东时，如果被上诉人没有违约行为，不影响租赁合同的效力，因此上诉人要求解除租赁合同的诉求不应支持；至于上诉人称被上诉人拒绝履行合同，拒缴后四年租金的情况，并不是被上诉人违约不交房租，而是被上诉人在合同约定的有效期间内，曾2次主动向原房屋所有权人葛江交纳房租都被拒绝。因此被上诉人不存在违约行为，如果葛江当时接受了房租，现在也不存在上诉人以此为由起诉被上诉人的情形发生。故对上诉人要求被上诉人支付房租及滞纳金的诉请应予驳回。
二审期间，上诉人孟卫东向本院提交新疆生产建设兵团第六师共青团农场房产管理所于2014年8月20日出具的《说明》一份，欲证实上诉人持有的房产证合法有效，其为房屋所有权人，有权收取租金。经审查，该《说明》对编号为兵房字6104第N2014058号私房产权证书的发放过程进行说明，并有该单位盖章，本院予以确认。
本院调取以下证据：1、2014年4月8日五家渠垦区法院执行局询问笔录一份；2、（2012）五垦法执字第344号执行裁定书、协助执行通知书各一份及送达回证二份；3、房产证编号为兵房字6104第N2000**号、兵房字6104第N2014031号、兵房字6104第N2014058号私房产权证书三份；4、（2015）五垦法民监字第0001号民事判决书一份；5、房产证编号为兵房字6104第N2014070号私房产权证书一份，经双方当事人质证，本院对上述证据依法予以确认。
原审查明的事实有相应的证据予以佐证，本院予以确认。
另查明，在一审、二审期间，涉案房屋的所有权变动情况如下：1、2000年5月22日，案外人葛江自建取得位于新疆生产建设兵团第六师共青团农场青年北巷13号（产权证编号：兵房字6104第200004号）面积为504m2三层商用房屋17间（一栋）的房屋所有权，该房屋的房产证编号为兵房字6104第N20140**号；2、2013年1月23日，五家渠垦区人民法院作出（2012）五执字第344号执行裁定书，并于2013年8月14日查封案外人葛江所有的上述房屋；3、上诉人孟卫东与案外人葛江因另案纠纷，依据五家渠垦区人民法院（2014）五垦法民一初字第60号民事调解书，于2014年1月7日共同到共青团房管所办理了该房屋的过户手续，将该房屋所有权人变更为上诉人孟卫东。房产证编号为兵房字6104第N20140**号；4、2014年5月7日，共青团房管所将编号为兵房字6104第N2014031号私房产权证予以注销，变更所有权人为案外人葛江，私房产权证编号为兵房字6104第N20140**号。5、2014年9月13日，共青团房管所向梁静发放编号为兵房字6104第N2014070号涉案房屋私房产权证书，产权来源为拍卖，案外人梁静取得涉案房屋所有权。
2014年10月28日，五家渠垦区人民法院审判委员会讨论决定，对该院2013年12月19日作出的（2014）五垦法民一初字第60号民事调解书进行再审，并于2014年12月30日作出（2015）五垦法民监字第0001号民事判决书，判决撤销（2014）五垦法民一初字第60号民事调解书。
本院认为，上诉人孟卫东依据五家渠垦区人民法院（2014）五垦法民一初字第60号民事调解书，于2014年1月7日到共青团房管所办理房屋过户手续，取得涉案房屋所有权，并以其系该房屋所有权人而向被上诉人黄友林主张解除租赁合同及支付剩余租金，但该院于2014年12月30日作出（2015）五垦法民监字第0001号民事判决书，判决撤销了（2014）五垦法民一初字第60号民事调解书。另涉案房屋所有权于2014年5月7日由孟卫东变更为案外人葛江，经本院2015年5月14日到共青团房管所查询，案外人梁静通过拍卖于2014年9月13日取得该房屋的所有权，即在本院审理期间上诉人孟卫东并不是涉案房屋的所有权人，其基于涉案房屋所有权主张解除与被上诉人黄友林的房屋租赁合同及要求被上诉人黄友林支付租金、违约金的诉求，因其不再享有房屋所有权，其诉请的请求权基础丧失，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）款、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：
一、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2014）五垦法民一初字第331号民事判决；
二、驳回孟卫东的起诉。
一审案件受理费246元，二审案件受理费492元，合计738元，退还给孟卫东。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 慕新伟
审 判 员 赵玉斌
代理审判员 李大双
二〇一五年七月二日
书 记 员 许凌燕