湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第672号
上诉人（原审被告）贺凌锋。
委托代理人刘晓闰，湖南五岭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谭策崇。
委托代理人李志军，安仁县法律援助中心律师。
上诉人贺凌锋因与被上诉人谭策崇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省安仁县人民法院（2014）安民初字第330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人贺凌锋及其委托代理人刘晓闰，被上诉人谭策崇及其委托代理人李志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年5月17日，谭策崇（甲方）与贺凌锋（乙方）签订房屋租赁合同，贺凌锋承租谭策崇位于安仁县永乐江镇八一大道的房屋一、二层楼（出租房屋面积共285平方米，地面、楼面、柱面、顶面、楼梯踏步为原始水泥基底，墙面为水泥砂浆面，无水电设备、设备安装，全部框架结构）。合同约定：第四条：租金及交纳方式每月租金为5130元，缴纳方式为乙方每年提前一个月一次性向甲方交纳一年的全部租金。第五条：租赁期限为4年（2013年9月1日至2017年9月1日）。第七条：房屋修缮与使用之第五项，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。第九条：合同的变更、解除与终�之第三项第一款，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；并对预先交纳的费用不予退还（1）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。第十二条：违约责任第一项第二款租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋。2014年元月，贺凌锋未经得谭策崇同意，擅自在谭策崇的房屋二楼北面与曹清文相邻外墙处开门；2014年5月，贺凌锋又擅自在谭策崇的房屋一楼北面与曹清文相邻外墙处开门。谭策崇要求贺凌锋将所开门予以封闭，贺凌锋不予理睬。2014年5月8日至10日谭策崇请民工拖砖砌墙。2014年5月8日民工陈文即签收拖红砖工费收条一份，收到298元砖款；2014年5月10日，邓建龙签收水泥费收条一份，收到水泥款105元；2014年5月11日张家生签收工资收条一份，收到工资165元。因贺凌锋予以阻拦，导致谭策崇无法封闭一、二层房屋北面外墙所开的门。谭策崇遂诉至法院，请求判令：一、贺凌锋封闭其在租赁的一、二楼所开的门，恢复原状；二、贺凌锋按照《房屋租赁合同》第十二条之约定支付违约金6156元；三、贺凌锋赔偿谭策崇因砌门所花材料费和工资1000元。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议焦点未贺凌锋对承租谭策崇的房屋北面一、二层开门是否构成违约。谭策崇认为，贺凌锋擅自将所租的一、二楼房屋北面与曹清文相邻处墙壁予以拆除，其行为已构成违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条之规定，贺凌锋应按照合同租金的10%支付违约金，并�偿谭策崇的损失。贺凌锋则认为，谭策崇的房屋是全框架结构，其目的是用于为自己或出租时根据生产经营的需要，以方便拆移柱与柱之间的墙体；现贺凌锋将房屋柱与柱之间的砖墙上面开门对房屋和结构没有损坏，也不属于拆改结构，属于房屋装修装潢方面的范畴，贺凌锋根据经营的需要有权也有必要对承租房进行装饰装修。对此分析如下：贺凌锋未经谭策崇书面同意拆除所租房屋一、二层的北面与曹清文相邻的外墙，并在谭策崇给予的合理期限未修复房屋，贺凌锋的行为违反双方合同约定第九条第（1）项之规定，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支�”。现谭策崇要求贺凌锋恢复房屋原状，应予以支持。贺凌锋认为开门属于装修范围，且符合双方合同签订的目的，但贺凌锋在谭策崇与相邻的曹清文家的外墙拆除，是对谭策崇房屋四至范围的侵犯，其行为不属于装修范围，故对于贺凌锋的该项辩称不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”谭策崇要求贺凌锋支付10%违约金即6156元（61560元年租金×10%），应予以支持。谭策崇主张损失1000元，但其所购买的红砖及水泥并未使用，且双方合同约定若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；现违约金已弥补损失，故谭策崇要求赔偿损失，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法�第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告贺凌锋在本判决生效后十日内将原告谭策崇的房屋北面与曹清文的房屋相邻处一、二楼的外墙予以恢复原状；二、被告贺凌锋在本判决生效后十日内向原告谭策崇支付违约金6156元；三、驳回原告谭策崇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贺凌锋负担”。
上诉人贺凌锋不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决上诉人恢复一、二楼外墙及支付�约金没有事实依据，与双方合同约定不符。原审判决依据的是双方签订的房屋租赁合同第九条第三款第1项和第十二条第二款第2项，而该两条约定的违约处理结果是终止合同、收回房屋，而非原判所判决的恢复原状，继续履行合同；二、上诉人的开门行为符合合同约定和租赁合同使用目的，且未对房屋主体结构产生影响，被上诉人的诉讼请求应予以驳回。综上，请求二审依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人谭策崇答辩称：一、《中华人民共和国合同法》第二百一十七条明确规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”。本案双方对出租房屋使用方法有约定，上诉人未按约定使用承租房，未经被上诉人同意，擅自在承租房�楼、二楼开门与邻居房屋相通，是对房屋墙体的一种破坏，该行为直接后果是与他人房屋连通，突破了承租房空间的独立性。在没取得被上诉人同意的情况下，明显是对被上诉人物权的一种损坏，属于双方签订的《房屋租赁合同》第十二条中所约定的损坏房屋行为。被上诉人有权提要求上诉人恢复原状并支付违约金；二、退一步来讲，即便上诉人擅自开门行为不属于双方房屋租赁合同第十二条约定的损坏房屋行为，那么对该开门行为也应是属于双方对租赁房屋使用方法约定不明或没有约定情形，应当按《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定来处理。上诉人在开门时，也应与被上诉人协商一致，而不是擅自开门。因此，上诉人在上诉状中为其擅自开门行为的正当性所编的各种理由均不能成立；三、上诉人之前拆除被上诉人与曹知文相邻的墙体行为，事先是取得被上诉人和曹知文的同意，但并不代表上诉人在以后的经营活动中就可以不经被上诉人同意擅自开门。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。
上诉人贺凌锋为支持其上诉请求，在二审中提交了三份新证据：证据一、曹清文与贺凌锋签订的《房屋租赁合同》；证据二、曹知文与贺凌锋签订的《房屋租赁合同》。该两份证据拟证明上诉人贺凌锋在承租谭策崇的房屋一、二楼开门是为连通上诉人承租的三个房屋，属于为经营而合理使用承租房屋；证据三、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的附件，拟证明上诉人可以对承租的被上诉人的房屋拆墙。
被上诉人谭策崇质证认为：对证据一、二的真实性没有异议，对其关联性有异议。曹知文的合同与本案没有关联性，曹清文的合同也不能证明上诉人对被上诉人的房屋开门时合理使用。对证据三的真实性没有异议，但是与本案没有关联性。
综合双方的举证质证意见，本院对上诉人提交的证据认证如下：一、被上诉人对于上诉人提交的三份证据的真实性均予以认可，本院对其真实性予以认定；二、上诉人与被上诉人争议的墙体位于曹清文与谭策崇房屋之间，曹知文与上诉人之间的租赁合同与本案无关联，曹清文与上诉人之间的租赁合同也不能证明上诉人在被上诉人的房屋开门的合理性，对上诉人提交该两份证据的证明目的，本院不予采信；三、上诉人提交的证据三中只是对之前协商好的拆墙所产生的费用分担的约定，并未约定上诉人可以随意拆除被上诉人的房屋墙体。对于上诉人提交该份证据的证明目的，本院亦不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为上诉人在承租被上诉人的房屋北面一、二层开门的行为是否构成违约。本案中，上诉人与被上诉人于2013年5月17日签订的《房屋租赁合同》第七条第五款约定：“乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿”。第十二条第一款第二项约定：“未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止”。根据该两条约定，上诉人拆改变动房屋结构应当与被上诉人协商并获得被上诉人的书面同意，否则要对拆改部分进行修复、赔偿损失或被上诉人可以解除合同并要求上诉人按合同总租金的10%支付违约金。现上诉人在未经被上诉人同意的情况下擅自对承租房屋北面一、二层开门的行为，违反了以上约定，应承担相应的违约责任。上诉人认为双方合同约定的违约处理结果是终止合同，收回房屋，而非恢复原状，继续履行合同，该主张系对上述违约责任的片面理解。上诉人损坏房屋及设施，被上诉人可以要求上诉人予以修复，同时被上诉人有权终止合同，收回房屋并要求上诉人支付违约金。现被上诉人只要求上诉人恢复原状，支付违约金，是被上诉人对其权利的选择，不违反双方对违约责任的约定，应予以支持。原审判决判令上诉人恢复原状和支付违约金的处理正确。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人贺凌锋负担。
本判决为终审判决。
�判长胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 何伦康
二〇一四年十月二十五日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次�回重审。