上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第28853号
原告（反诉被告）周益民，男，1949年7月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告（反诉被告）钟家樨，女，1955年9月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告（反诉原告）徐国伟，男，1954年7月6日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人徐微云（系徐国伟之女），住上海市浦东新区。
委托代理人金敏华（系徐国伟之婿），住上海市浦东新区。
被告（反诉原告）金奕成，男，2012年6月25日生，汉族，住上海市浦东新区。
法定代理人金敏华（系金奕成之父），住上海市浦东新区。
法定代理人徐微云（系金奕成之母），住上海市浦东新区。
原告周益民、钟家樨与被告徐国伟、金弈成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，徐国伟、金弈成提起反诉，本院于2015年8月17日受理反诉，与本诉进行了合并审理，依法适用简易程序，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。周益民、钟家樨及徐国伟的委托代理人兼金弈成的法定代理人金敏华、徐微云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周益民、钟家樨共同诉称，2014年12月28日，原、被告签署《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定原告将上海市浦东新区潍坊一村XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）出售给被告，约定预留尾款人民币2万元（以下币种相同）于交付房屋时支付。但因非原告主观原因，原告的户籍不能在双方约定的过户前迁出，为此双方办理过户交易手续当天即2015年1月21日，被告提出要求尾款从2万元增加至7万元，且于户口迁出时支付，原告对此表示同意。2015年2月14日，双方办理房屋交接手续，当日，原告就户口办理进展情况向被告做了说明，被告对此也并无提出质疑。2015年4月25日，原告在取得新购买房屋的权利证书后当天就把户籍从系争房屋中迁出，并通过短信及中介告知被告，在同年5月9日双方协商时，也当面告诉过，但至今被告拒绝向原告支付尾款7万元，为保护原告的合法权益，原告起诉法院：1、要求被告向原告支付房屋尾款7万元；2、要求被告支付逾期付款的违约金，以房屋总价1，225，000元为本金，按照日万分之五标准主张从2015年4月26日起至开庭日2015年9月10日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。
被告徐国伟、金弈成共同辩称，就双方签约以及付款情况，原告陈述属实，就房屋尾款7万元被告同意支付，但不同意承担逾期付款违约金。由于原告原因，原告并未依约在过户前将系争房屋内原有户籍迁出，2015年1月21日过户当天，因原告的户口未迁出，在中介方的协调下，原、被告双方协商将尾款从2万元变更为7万元。当时，原告提出其孩子在考试，希望等两天周末后再办理户口的迁移，被告表示同意，但双方并未明确约定限定最晚迁出户口的时间，被告总希望原告尽早迁出的。由此，2015年1月21日，双方先行办理了过户手续。2015年2月初，被告领取了房屋产权证，同年2月14日，双方办理了系争房屋的交接手续，办理交接时被告对原告户口也未敢提出异议，因为担心被告会就此不迁出户口。2015年5月初双方为尾款及户口问题进行了协商，当时原告通过中介告诉被告户口已经迁出，但原告并未主动向被告出示户口迁出的依据，被告和房屋所属派出所沟通，希望派出所出示原告户口迁出的依据，但民警表示按照规定不能告知被告关于原告户口的情况，故被告无法明确知道原告具体户口迁出的情况。直至2015年7月30日法院主持调解时，被告才得知原告户籍已于2015年4月25日迁出。被告认为，合同约定过户前原告应当迁出户口，但原告没有及时迁出，双方也未协商过变更迁出的时间，原告的行为属于违约。被告直至2015年7月30日才了解户口迁出的具体情况，不存在逾期付款的违约行为，由此不愿意承担相应的违约金。同时对原告所主张的违约金的标准认为过高，实际损失就是未付款的利息损失，起算点和截止点都应为2015年7月30日。
反诉原告徐国伟、金弈成共同反诉称，根据双方买卖合同约定，反诉被告应在系争房屋过户前将户籍迁出，否则反诉原告可以推迟过户的时间。自签约起至双方办理过户手续即2015年1月21日，期间近100天，反诉被告并未迁出户口，在办理过户手续当天，反诉被告以孩子在校考试为由，提出三天后的周六将户籍迁出，反诉原告秉着实现合同目的及保护自身合法权益，与反诉被告协商，将尾款增加至7万元，但并不表示反诉原告认可反诉被告违约行为的事实。2015年2月反诉原告领取了系争房屋的产权证，同年2月11日了解，反诉被告的户籍仍未迁出，反诉原告希望对方早日迁出户口，均遭反诉被告的拒绝，之后双方再无沟通，反诉被告也一直未告知反诉原告其户口迁出的时间，直至2015年7月30日才知道反诉被告户籍于2015年4月25日迁出的事实，至合同约定的，逾期94日。反诉原告认为，购房是为解决孩子入学、解决家庭三代人居住拥挤为主要目的，现反诉被告逾期迁出户口的违约行为导致反诉原告家庭矛盾，由此反诉请求：1、要求反诉被告支付逾期迁出户口的违约金57，275元及其利息（以房屋总价的日万分之五标准，主张自2015年1月21日起至2015年4月25日止）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告周益民、钟家樨对反诉共同辩称，就反诉被告户口未能在过户前迁出的情况，反诉被告于2015年1月21日就告诉了反诉原告，为此双方协商将尾款从2万元变更为7万元，并同意该笔尾款在户口迁出后再予支付，这说明双方对合同约定已经协商变更。如果反诉原告以并不知道户口未迁出的情况为由仍要追究反诉被告责任的，那么增加5万元尾款又是出于何种原因。反诉被告认为，在双方协商尾款金额及支付变更后，双方对户口问题不应有其他纠纷，反诉原告亦不应以原来的合同约定再要求反诉被告支付户口逾期迁出违约金。综上，不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2014年12月28日，周益民、钟家樨作为卖售人（甲方）与徐国伟、金弈成作为买受人（乙方）签订买卖合同，约定甲方以122.50万元出售系争房屋给乙方，签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金2万元，签订本合同后当日，乙方通过中介方或自行支付甲方部分首期房价款48万元，构成首付款50万元；签订本合同后70日内，甲乙双方应共同至交易中心申请办理本交易之纳税申报手续，……待相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲、乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续，中介方收执收件收据后当日，乙方支付甲方第二期房款70.50万元；2015年1月30日前，甲、乙双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将房地产交付乙方，同时乙方自行支付或委托中介方代为转付甲方房价尾款2万元，……；甲、乙双方确认，在2015年1月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，……；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款项之第二日起算至实际付款之日止；……甲方承诺于签订本合同后过户之前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，甲方未按时申请办理原有户口迁出手续，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止；……。2015年1月21日，双方共同办理了系争房屋的产权过户交易手续，于此同时，买受方向售房方支付房款共计115.50万元。2015年2月初，系争房屋的权利核准登记至徐国伟及金弈成名下。2015年2月14日，双方签署《房屋买卖交房交接书》，确定关于系争房屋所有的水、电、煤气、物业、保安保洁、维修基金、有线电视等全部交接完毕。2015年4月25日，周益民、钟家樨将系争房屋中原有的户口全部迁出。同年5月，双方因交易中产生相关的争议进行协调，无果。
2015年1月21日当日，双方为售房方未能将原有户口迁出事宜进行了口头协商，双方将原约定的2万元尾款增加至7万元，并约定该尾款待户口迁出时支付。庭审中，周益民、钟家樨方表示，对户口未能迁出的原因向买受方进行了告知，表示在其新购买的房屋产权证取得后即将系争房屋内的户籍迁出，买受方表示同意，故在此从房款中又扣了5万元作为尾款待户口迁出后支付。徐国伟、金弈成方表示，售房方当时提出因孩子在校考试，希望等两天后办理户口迁出手续，对此买受方表示同意，但并未明确限定对方最晚迁出户口的时间，总是希望售房方尽早迁出，将尾款变更为7万元，是怕原先的2万元不够支付违约金，也希望尾款多留一些，该日周益民、钟家樨确实口头表示新房屋产证拿到后会尽快迁出户口，但徐国伟、金弈成方对此并未表态。另外，2015年5月，徐国伟、金弈成从中介处得知周益民、钟家樨已将户籍迁出，但周益民、钟家樨并未向徐国伟、金弈成方出示过户籍迁出的书面材料，徐国伟、金弈成方确认2015年7月30日明确知道周益民、钟家樨方户籍于2015年4月25日迁出。
以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖交房交接书》、收款收据等及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。经庭审调查，双方对于尾款的支付通过口头协商的形式变更了原先的约定，一致同意在售房方迁出户口后支付。周益民、钟家樨于2015年4月25日将系争房屋中原有户籍迁出，现要求徐国伟、金弈成向其支付房屋尾款7万元，徐国伟、金弈成并无异议，并无不可，本院予以准许。同时，周益民、钟家樨要求徐国伟、金弈成方支付以总房款的日万分之五标准从2015年4月26日起至2015年9月10日开庭日止的逾期付款违约金，对此徐国伟、金弈成持有异议，认为并不清楚售房方迁出户口的情况，售房方也未出示书面材料，其是2015年7月30日才明确得知户口迁出情况的，故不存在违约。对此本院认为，系争房屋内原有的户籍迁出是售房方的义务，户籍迁移的办理和时间，售房方应比买受方更具主动性，相关信息披露的主动权也在周益民及钟家樨方，虽徐国伟、金弈成从中介处得到售房人迁出户籍的信息，但从买受方对自身利益保护考虑，支付尾款前，买受方要求售房人出示书面材料，具有合理性。然而徐国伟、金弈成在2015年7月30日通过法院调解时已经明确得知售房人早已将户籍迁出，在可以支付尾款下未予履行义务，由此自该日起至2015年9月10日期间的逾期付款违约金，符合合同约定。徐国伟、金弈成提出该约定违约金标准过高，本院认为，违约金的金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，考虑未付款部分已是房屋尾款部分，金额也不明显过高，现以本院将依据被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定。
对徐国伟、金弈成所主张的逾期迁出户口违约金，根据双方买卖合同约定，售房方应在签约后过户前将系争房屋中的原有户籍迁出，但直至2015年1月21日双方办理系争房屋过户手续时，周益民、钟家樨确实未完成该项合同义务。根据庭审调查，双方为户口逾期迁出问题在2015年1月21日进行了协商。双方共同确认的协商内容是：将原先2万元的尾款变更为7万元，并就尾款的支付时间从交房时变更为户口迁出之后。但双方对原有户籍迁出的时间协商，表述不一。徐国伟、金弈成表示同意售房方晚两天迁出户籍，并未限定最晚迁出日期，但仍要求售房方依照合同约定承担相关违约责任，而周益民、钟家樨则表示，双方对户口在售房方取得新购买房屋产权后尽快迁出达成一致意见，在此基础上，售房方才愿意增加尾款金额并约定尾款在户籍迁出后再支付。对此本院认为，售房方没有依照买卖合同的约定履行自己承诺，在没有得到合同相对方的谅解下，仍应承担相应的合同责任。当然，双方也可以通过协商的方式，根据具体情况，找到衡平双方利益的方式变更予以履行。就本案中，双方在售房方未能如约迁出户籍下选择了协商，就尾款增加并约定在户口迁出后支付，是作为售房方在履行中的妥协和对买受方的保障，但根据徐国伟、金弈成方的意见，其仅是同意售房方晚几天迁移户籍，而违约责任却仍以原先约定追究，在原先合同约定已对买受方有所保障下，只有售房方单方的妥协不具合理性，亦不存在协商的必要，况且，通常尾款是买受方确保售房方合同履行完毕的保障，如依徐国伟、金弈成的表述，户籍在过户手续后两三天即迁出的情况下，尾款的支付将提前于售房方履行交房义务前，也不符合常理；同时，结合买受方对延迟迁出户籍在协商时作出了同意且希望尽快迁出的意思表示，却并未限定最晚迁出时间，对售房方作出的取得新产证后尽快迁出的意见未作表态，在之后交房时并未再行提出异议等行为，足以使合同相对方相信双方就户籍迁出问题达成谅解，并放弃通过其他途径解决户籍尚未迁出的问题；之后，周益民、钟家樨方亦确实在自行购买房屋的产权证取得后及时迁出了原有户籍；综合上述情况，本院确信周益民、钟家樨方表述的双方约定存在具有高度可能性，由此徐国伟、金弈成现提出要求对方承担逾期迁出户口违约金的主张，本院难以予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）徐国伟、金弈成应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周益民、钟家樨支付房屋尾款7万元；
二、被告（反诉原告）徐国伟、金弈成应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周益民、钟家樨支付逾期付款违约金600元；
三、驳回被告（反诉原告）徐国伟、金弈成的反诉诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，704.50元，减半收取计1，352.25元，由原告（反诉被告）周益民、钟家樨负担352.25元，被告（反诉原告）徐国伟、金弈成负担1，000元；反诉案件受理费619.50元，由被告（反诉原告）徐国伟、金弈成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 盈
二〇一五年九月二十二日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条?当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。