广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梧民一终字第225号
上诉人（一审原告）梁盈，女，1964年7月21日出生，汉族，住梧州市万秀区北环路北一巷*号。
委托代理人潘冠生，广西荣御律师事务所律师。
上诉人（一审被告）林慧珠，女，1954年11月24日出生，汉族，住梧州市万秀区高地路南三巷*号三舍***房。
上诉人（一审被告）萧火燊，男，1949年11月9日出生，汉族，住梧州市万秀区高地路南三巷*号三舍***房。
上诉人林慧珠、萧火燊共同委托代理人梁雄元，广西公力律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）何维健，男，1972年5月8日出生，汉族，住梧州市蝶山区枣冲路****号*楼*单元***房。
上诉人梁盈、上诉人林慧珠和萧火燊因买卖合同纠纷一案，均不服梧州市万秀区人民法院（2013）万民初字第202号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年8月19日受理后，依法组成合议庭，并于2013年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人梁盈及其委托代理人潘冠生，上诉人萧火燊、林慧珠及两人共同委托代理人梁雄元，被上诉人何维健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告梁盈通过被告何维健开办的房屋中介得知被告肖火燊、林慧珠要出售位于梧州市鸳江路11号302房，经协商，双方于2012年12月5日签订房地产买卖合同，由原告以总房款325000元购买该房屋，面积125平方米，框架结构。并于2012年12月5日预付定金20000元。双方还在合同最后协商补充协议：甲乙双方定于2012年12月20日前到房屋交易中心办理产权过户手续，在办理过户时乙方即付给甲方人民币捌万元正，乙方在2013年1月31日前再付给甲方人民币伍万元，余款壹拾柒万伍仟元在乙方办理好该房的贷款按揭手续并获得银行发放时一次性付给甲方，甲方收完乙方的购房款共叁拾贰万伍仟元时才正式交房给乙方（一星期内）。银行放款时乙方贷款多出的伍万元，甲方退回给乙方。协议签订后，原告当天付定金20000元给被告林慧珠，由被告林慧珠出具收据给原告。双方在履行协议时因房屋年限已超20年，无法达到补充协议中约定的贷款数额导致合同没有履行。
一审认为：原告梁盈与被告林慧珠、何维健签订房屋买卖合同，内容合法，意思表示真实，予以确认。合同约定原告梁盈与被告林慧珠以办理贷款按揭手续并获得银行放款才由原告一次性支付房款给被告林慧珠，应作为双方对合同生效所附带的条件。在履行过程中，因房屋年限超过20年，无法达到补充协议中约定的贷款数额是导致合同没有履行的主要原因。双方无法预见，对此均无过错。合同履行不能，原告请求被告林慧珠退回定金20000元，合法有据，予以支持。双方的买卖行为应以双方签订的买卖合同作为依据，合同确认面积为125平方米，与房产证面积相符。原告认为被告故意夸大面积，将房屋面积宣传成180平方米出售，是利用虚假广告提供服务导致其受到损害，应向原告加倍支付服务费用20000元作为损失赔偿，无事实依据，不予支持。原告梁盈与被告林慧珠、萧火燊是房屋买卖合同的权利义务人，被告何维健只是中介机构的开办人，导致本案合同无法履行所约定的权利义务均与其无关，故原告请求被告何维健共同承担责任无理，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国民法通则》第九十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告萧火燊、林慧珠应返还定金20000元给原告梁盈；二、驳回原告梁盈的其他诉讼请求。案件受理费900元，减半收取450元，由原告梁盈和被告萧火燊、林慧珠各负担275元。
上诉人梁盈不服一审判决，上诉称：一、一审判令被告林慧珠返还定金20000元正确。签订房屋买卖合同，并非双方的真实意思表示，因为被告出售房屋的广告吹说房屋建于1998年、实际使用面积180平方米，上诉人基于广告发布的内容，而与被告达成房屋买卖合同，并支付了定金20000元。签订合同后，经过实际了解，方知房屋建于1992年，实际使用面积未达180平方米，说明被告为出售房屋，进行虚假广告宣传，构成欺诈，根据《民法通则》第四条、第六条、第五十八条和《合同法》第五十二条的规定，房屋买卖合同属于无效合同。合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还。所以，林慧珠应返还定金20000元给上诉人。二、被告应赔偿上诉人买房不成的损失20000元。卖房人虚假宣传的欺诈行为，按照《消费者权益保护法》第十九条、第三十九条、第四十九条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告除返还定金外，还应赔偿损失20000元。据上，请求二审维持原判第一项；撤销原判第二项，改判被告赔偿损失20000元。
上诉人萧火燊、林慧珠不服一审判决，上诉称：一、原判认为原、被告签订的合同是附条件生效的合同错误。根据双方签订的合同以及补充协议，可知在原告办理按揭贷款手续，获得贷款前，其先要支付上诉人三笔款共150000元，余款175000在获得贷款后一次性付清。一审将余款支付时间曲解为整个合同生效的附带条件，完全违背了合同的原意。二、双方签订的合同是双方的真实意思表示，合同内容合法，自签订之日起生效。双方应共同遵守和履行。原告单方毁约，不按约定期限支付房款和办理过户手续，根据合同法相关规定，不予退还定金20000元。据上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判第一项，改判驳回原告的全部诉讼请求。
针对上诉人萧火燊、林慧珠的上诉意见，梁盈答辩称：一、上诉人出卖房屋没有提供真实信息，做虚假广告，将房屋建成时间说出是1998年；实际使用面积说成是180平方米。其行为构成虚假广告和欺诈，合同属于无效。二、双方签订的合同是附条件生效的合同。三、答辩人是在上诉人虚假宣传的情况下签订合同并支付定金的，非答辩人的真实意思表示，贷款也无法达到合同约定的额度。不是上诉人所述答辩人单方撤销买卖，不办理过户手续和支付房款，已构成严重违约。所以，答辩人诉请上诉人返还定金及赔偿损失共40000元，合理合法。
针对上诉人梁盈的上诉意见，萧火燊、林慧珠答辩称：一、本案是二手现房买卖。不存在欺诈。现房买卖，买房人可以现场查验房屋状况，核对产权证，不受广告宣传影响。上诉人梁盈两次看房，并核对产权证后签订合同。证明其充分了解房屋状况，故其称被骗签合同，房屋缩水，与事实不符。三、上诉人梁盈构成违约。梁盈没有依合同约定于2012年12月20日前一同去办理产权过户手续，支付首期、第二期的房款，已构成根本违约。为了避免没收定金，恶人先告状，起诉答辩人。请求二审驳回梁盈的诉讼请求。
被上诉人何维健答辩称：同意上诉人萧火燊、林慧珠的上诉意见。
本院查明：2012年12月5日，梁盈与林慧珠签订协议，以3200元购买林慧珠的家具。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人萧火燊、林慧珠通过多个房屋中介挂牌出售属其所有的涉讼房屋。上诉人梁盈看见房源信息，通过房屋居间人一审被告何维健前往看房后，联系房主林慧珠商谈购房事宜，随之双方签订房屋买卖合同，合同确定房屋面积125平方米。同时，双方签订协议，约定梁盈以3200元购买林慧珠的家具。上述行为证明上诉人梁盈是在先实际了解过涉讼房屋的状况，再决定购买涉讼房屋的，故其诉称签订房屋买卖合同并非真实意思表示，明显与事实不符，不予采信。房屋买卖合同的内容没有违反法律规定之处，一审确认合同有效正确。合同约定从办理房屋过户手续起，上诉人梁盈分期支付购房款给林慧珠，其中最后一期房款余额175000元以按揭贷款支付。由于涉讼房屋建造时间逾20年，银行规定超过20年的房屋原则上不予贷款，因而合同履行不能的责任不在于双方，均不存在违约。鉴于合同目的无法实现，双方的权利义务不能再继续履行，故一审判令萧火燊、林慧珠返还梁盈定金20000元正确，本院予以维持。何维健是房屋买卖合同的居间人，合同的权利义务与其无关，依法不须承担本案的民事责任。综上所述，上诉人梁盈和上诉人萧火燊、林慧珠的上诉理由均不能成立，各自的诉讼请求，本院均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费900元，由上诉人梁盈负担450元，上诉人萧火燊、林慧珠负担450元。
本判决为终审判决。
审判长 何观全
审判员 林 远
审判员 王益民
二〇一三年九月十一日
书记员 胡 丹