上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第33号
上诉人（原审被告）上海龙嘉置业有限公司。
委托代理人＊＊＊。
被上诉人（原审原告）陈军。
被上诉人（原审原告）周联。
两被上诉人之共同委托代理人王瑞麟，上海市东方剑桥律师事务所律师。
上诉人上海龙嘉置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1704号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，2012年5月19日，陈军、周联（作为乙方）与上海龙嘉置业有限公司（作为甲方，以下简称龙嘉公司）签订《甲园认购书》一份，约定陈军、周联向龙嘉公司认购上海市＊＊＊区＊＊＊镇＊＊＊路＊＊＊弄7号房屋（以下简称系争房屋），认购总价为人民币（以下币种同）14，852，988元，房屋预测面积为585.72平方米。认购书还约定：乙方应付定金100万元，付款方式为按揭贷款，首期款为5，942，988元，乙方于2012年6月2日前支付（含定金）。第二期款为8，910，000元，乙方于2012年11月19日前支付。认购书中“其它事项约定”中约定：1）为保证乙方享有优先购买甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金8万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《上海市商品房预售合同》后，乙方已支付的定金可抵冲部分首期房款。2）甲、乙双方商定，乙方应于3日内即2012年5月22日前至上海市＊＊＊区＊＊＊旅游度假区＊＊＊路＊＊＊弄61号补足定金100万元整，不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间2012年5月22日前补足定金100万元整，甲方有权选择无条件将认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书亦得以自动解除），同时乙方亦同意甲方没收其已支付的定金作为赔偿。3）乙方在签订本认购书之前，已经仔细阅读并充分了解甲方《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，且本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）甲方已充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。……6）上述面积和楼价计算若有错误，甲方保留以双方签署的《上海市商品房预售合同》中所列为准。……8）本认购书一式两份，自双方签字盖章之日起生效，均具有同等法律效力。本协议生效后将取代与本认购书性质相同的其他协议或合同。甲乙双方日后签署的《上海市商品房预售合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与本认购书约定的内容一致，自《上海市商品房预售合同》生效之日起，本认购书即行失效。
陈军、周联于2012年5月19日支付定金8万元，2012年5月22日支付定金42万元，2012年6月3日支付房款5，453，068元。龙嘉公司确认收到上述款项，并于收到钱款的当日出具了收据，但认为陈军、周联存在逾期付款的行为。陈军、周联认为龙嘉公司当时未就迟延付款提出异议，接受了陈军、周联的付款且出具了收据，视为龙嘉公司认可了陈军、周联的付款行为。对于为何未在5月22日前补足定金至100万元，陈军、周联表示龙嘉公司口头告知只要把首付款付完即可，100万元定金包括在首付款中，然后陈军、周联就可去办理贷款。
2013年8月5日，陈军、周联发送律师函给龙嘉公司，载明：陈军、周联按约向龙嘉公司支付首期房款5，942，988元（约总房价的40%），剩余总房款60%通过签订《上海市商品房预售合同》向银行按揭贷款。但龙嘉公司以认购书约定的总价低为由拒绝与陈军、周联签订预售合同，经多次交涉无果。陈军、周联认为龙嘉公司与陈军、周联签订的认购书系双方的真实意思表示，合法有效。龙嘉公司应当依据认购书的约定履行相应义务。龙嘉公司因缔约过错已给陈军、周联造成重大经济损失。陈军、周联要求龙嘉公司自接到律师函之日起10日内回复表明是否同意按约定的房价签订预售合同。龙嘉公司确认收到该函，但对其内容不予认可。
原审另查明，龙嘉公司于2014年1月22日取得系争房屋的所有权。
原审审理过程中，陈军、周联陈述，其不属于限购对象，若法院判决继续履行，剩余房款同意以现金方式一次性支付给龙嘉公司。
原审审理中，陈军、周联请求判令龙嘉公司于判决生效之日起30日内协助其办理上海市＊＊＊区＊＊＊镇＊＊＊路＊＊＊弄7号房屋的过户手续，将房屋过户至陈军、周联名下。龙嘉公司则请求驳回陈军、周联的诉讼请求。
原审认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，双方签订的认购书明确了陈军、周联所购房屋的具体位置，并对房屋总价、面积、付款方式、定金等买卖合同主要内容均作了明确约定。认购书中还特别约定，双方将来签订的《上海市商品房预售合同》的条款，除非经双方协商同意外，应与认购书约定的内容一致，而且在认购书“其它事项约定”中明确陈军、周联已仔细阅读并充分了解《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，龙嘉公司将房屋情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差的处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）充分告知陈军、周联，陈军、周联表示理解和认同。根据上述内容，可以认定，虽然双方在认购书中对于房屋交付时间、办理过户时间等内容没有作出约定，但双方已达成一致意见，在认购书中没有约定的内容以龙嘉公司提供的《上海市商品房预售合同》样本为准，且龙嘉公司已经将房屋交付等事项充分告知过陈军、周联，陈军、周联表示认同，表明双方就上述内容已经达成了一致，已具备了房屋买卖合同的主要条款。认购书签订后，陈军、周联支付了龙嘉公司定金及首付款共计5，953，068元，系在履行主要的合同义务，龙嘉公司也收取了上述房款。关于龙嘉公司辩称陈军、周联存在逾期付款行为，故龙嘉公司有权将房屋转售他人的意见，法院认为，根据认购书的约定，陈军、周联应在2012年5月22日前补足定金至100万元，事实上陈军、周联该日仅补足至50万元定金，2012年6月3日陈军、周联支付5，453，068元房款也晚于认购书约定的6月2日。此外认购书载明上述情况下，龙嘉公司有权选择无条件将本认购书项下之物业转手他人（无需另行通知陈军、周联，本认购书亦得以自动解除），对此项条款，法院认为，龙嘉公司对陈军、周联的逾期付款行为有作出相应处置的选择权，但不排除龙嘉公司接受陈军、周联逾期付款并进一步履行认购书的情形。虽陈军、周联存在上述逾期付款行为，但龙嘉公司不仅予以了接受，并且向陈军、周联出具收据，对陈军、周联的付款行为进行了确认，故可视为龙嘉公司以其上述行为表示接受陈军、周联迟延付款的行为，故对龙嘉公司的抗辩意见，法院不予采信。陈军、周联之付款行为系履行买卖合同的主要义务，龙嘉公司也收取了部分房款，故从双方签订的认购书以及双方的履约行为看，双方已经就系争房屋确立了房屋买卖合同关系，双方均应诚实守信，按约履行，由陈军、周联支付购房余款8，899，920元，龙嘉公司协助陈军、周联办理系争房屋的产权过户手续。
关于房屋预测面积及实测面积的差异以及房屋的交付问题，因双方在审理过程中均未提出相应的主张，故本案中对此不作处理，当事人可以自行协商处理或另行起诉。
原审法院审理后于二○一四年十一月二十日作出判决：一、陈军、周联于判决生效之日起十五日内支付上海龙嘉置业有限公司房款8，899，920元；二、上海龙嘉置业有限公司于收到上述房款之日起十五日内协助陈军、周联将坐落于上海市＊＊＊区＊＊＊镇＊＊＊路＊＊＊弄7号房屋产权过户至陈军、周联名下。负有金钱给付义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由上海龙嘉置业有限公司负担。
判决后，龙嘉公司不服，上诉于本院称：本案所涉认购书的性质为预约，现由于被上诉人未按约补足定金以及支付房款，其行为已构成违约，导致预售合同最终无法签订，上诉人有权拒绝与被上诉人签订正式房屋买卖合同。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人陈军、周联辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的认购书对买卖合同的主要内容作了明确约定，且双方也达成一致，对于认购书中未约定的内容以上诉人提供的《上海市商品房预售合同》样本为准，而双方对于认购书中未涉及到的房屋交付时间等内容已经达成一致，故可以认定双方之间形成了房屋买卖合同关系，双方均应诚实守信，按约履行。虽然被上诉人补足定金以及支付首付款的日期略晚于认购书约定的期限，但上诉人接受了被上诉人的付款，开具了收据，且未提供相应的证据证明其当时对被上诉人逾期付款行为提出异议，可视为上诉人对被上诉人迟延付款行为予以认可，故双方应当继续履行合同，由被上诉人支付剩余购房款，上诉人协助被上诉人办理系争房屋的产权过户手续。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人上海龙嘉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……