海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第2356号
原告海南阳光国际书画艺术中心。
法定代表人母久灵，董事长。
委托代理人王金红。
被告海南中平房地产开发有限公司。
法定代表人王人辉，总经理。
委托代理人左伟、王伟，海南新概念律师事务所律师。
原告海南阳光国际书画艺术中心与被告海南中平房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人母久灵及其委托代理人王金红、被告委托代理人左伟和王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告海南阳光国际书画艺术中心诉称，为邀请国内外书画名家来琼进行艺术交流，降低运营成本并使之常态化，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，X幢XXX房面积73.07平方米，价款496876元，X幢XXX房面积79.98平方米，价款543864元，上述两份《商品房买卖合同》所载明的房屋事实上为一套，且不可分割。原告向被告交清全额购房款共计1040740元，已及时履行合同规定的全部义务。同时，被告为原告办理了商品房买卖合同登记备案，后交付房屋。于2013年3月14日，将商品房预告登记全部办结。原告认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告已及时足额交清全部购房款义务，被告应依约将涉案房地产权属证书办理至原告名下。被告未依约履行合同义务，其行为构成违约，应当承担相应的民事责任。对于违约金支付问题，依据合同约定，以总房款1040740为本金，每逾期一日按万分之五计，向买受人支付违约金，自2013年10月27日起计算至实际办结房地产权属证书之日止。根据《物权法》的相关规定，上述房产的权属归属于原告，不容置疑。故请求法院判决：1、确认原、被告签订的两份《商品房买卖合同》合法有效；2、被告将海口市海秀中路XX号中平广场X幢XXX号和XXX房产的房屋所有权证和土地使用权证过户至原告名下，过户税费按国家法律规定各自承担；3、被告向原告支付逾期办证违约金（以1040740元为基数，按每日万分之五计算，自2013年10月27日起计至实际办结之日止）。
被告海南中平房地产开发有限公司辩称，一、双方实质上是借贷关系，签订的商品房买卖合同是应原告的要求提供的担保，原告在提供借款时按约定已扣除了借款的利息；二、原告与被告一共签订了十六套房屋的买卖合同，曾一同向海口市中级人民法院（以下简称海口中院）起诉，要求确认合同有效，海口中院支持了原告的诉请。被告不服，上诉至海南省高级人民法院（以下简称海南高院），海南高院经审理已经裁定发回重审。原、被告之间是借贷关系，不是房屋买卖关系；三、原告实际支付的款项是被告开具收据的款项扣除当时的利息部分。
经审理查明，2012年2月7日，原、被告分别签订两份《海口市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于海口市海秀中路XX号中平广场X幢X幢XXX号和XXX房；建筑面积分别为73.07平方米和79.98平方米，每平方米均为6800元，总金额分别为496876元和543864元；付款方式均为签订合同3日内付30万元，余款一个月内付清；被告应于本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日），持本合同及相关材料向海口房产行政主管部门办理书面备案确认手续；如原告要求办理商品房预告登记的，被告应于本合同书面备案确认之日起30日内，与原告共同申请办理；被告应当于2012年12月30日前，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给原告使用；被告应当自房屋交付之日起300日内为原告办理房屋权属证书，并在原告取得房屋权属证书后30日内，向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；如因被告的责任，原告不能再约定期限内取得房地产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向原告支付违约金；双方同意原告委托被告代缴相关税款。合同签订当日，双方对该买卖合同办理了备案登记。2012年10月28日，被告向原告出具一份《委托书》，委托原告将购房款汇入海南沈中平书法艺术研究院有限公司在中国银行海口龙珠支行开设的账户。2012年12月9日，原告向被告支付购房款1811301元（含另案的其他二套购房款）。被告为此于2012年12月10日向原告出具一份《收款收据》，确认收到原告支付的购房款1990440元（未含2012年10月29日《收款收据》确认的5104200元）。2012年12月16日，原、被告签订一份《补充协议》，约定双方于2012年12月7日签订了4份《房屋买卖合同》，房屋编号分别为X幢XXX、1102，X幢XXX、1607），原告向被告购买的上述房屋总面积为497.61平方米，原告已向被告支付了全部购房款1990440元；被告于2013年6月6日前回购上述房产，回购总价款为2348719元，被告分三期支付给被告；回购可能发生的交易税费，无论纳税主体均由被告承担；如果被告不能履行本协议第一条第二、三款之规定，则本协议自动解除，被告应根据《房屋买卖合同》的规定，马上为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，并立即将房屋交付给原告；在回购期内，原告不得单方将上述房屋转让他人。该协议签订当日，原告向被告出具一份《收据》，确认收到被告支付的首期回购款179139元。2012年12月底，被告将涉案房屋交付给原告使用。2013年3月5日，原告为涉案房屋办理了预购商品房预告登记。《补充协议》签订后，因被告未加以履行，故原告将被告及沈中平诉至本院，要求解除双方签订的《补充协议》，被告及沈中平连带支付回购款及其利息。2013年12月13日，本院作出（2013）龙民一初字第936号民事判决，支持原告的诉讼请求。被告及沈中平不服，上诉至海口中院。2014年10月17日，海口中院作出（2014）海中法民一终字第1245号民事判决，维持本院作出的解除双方于2012年10月31日签订的《补充协议》判项。
另查，原告曾就包括本案涉案房屋在内的十六套房屋向海口中院提起民事诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同有效，被告将上述十六套房屋过户登记至其名下，并支付违约金。海口中院一审判决支持原告的诉讼请求，被告不服上诉至海南高院。海南高院在案件审理中，于2014年6月23日派员到现场进行勘查，勘查结果证实被告已向原告交付涉案房屋钥匙。
上述事实有原、被告的陈述、《海口市商品房买卖合同》两份、《商品房买卖合同备案表》、《房屋预告登记证明》、《收款收据》、《委托书》、海南农村信用社《进账单》、《补充协议》、《收据》、海南高院《勘查笔录》、本院（2013）龙民一初字第936号民事判决书、海口中院（2014）海中法民一终字第1245号民事判决书及开庭笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，足资认定。
本院认为，一、关于双方当事人之间的法律关系问题。根据原、被告签订的《补充协议》及原告已经将其所购买的涉案房屋办理备案登记及预告登记的事实，足以认定双方系房屋买卖合同关系。海口中院生效的（2014）海中法民一终字第1245号民事判决对此已予以认定。根据《补充协议》的约定，如被告不能按时支付回购款则《补充协议》自动解除（事实上该《补充协议》已经海口中院生效的（2014）海中法民一终字第1245号民事判决予以解除），双方应根据《海口市商品房买卖合同》约定履行。《补充协议》只能证明被告与原告之间签订了《海口市商品房买卖合同》，并约定被告可以附条件地回购房产，对其主张的借贷关系起不到证明作用。被告辩称本案虽名为商品房买卖实为借贷法律关系，但其提供的证据无法证明借贷法律关系的主张成立，仅能证明原告通过银行转账向被告支付购房款及案外人刘涛曾向原告汇款的事实，并不能证明这些汇款是借款与利息的关系。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告于本案中所提交的证据与其所主张难以成立因果关系，无法形成证明其主张借贷关系成立的证据链条，应承担举证不能的法律后果。退一步讲，即便双方之间确系借贷法律关系，但在被告到期未偿借款时，原告并不能直接依《补充协议》的约定取得涉案房屋所有权，其只能通过履行《海口市商品房买卖合同》实现。实际上，双方当事人对履行《海口市商品房买卖合同》或所谓的借款协议具有选择性，且从合同选择履行角度看，被告更具主动性。被告若认为履行《海口市商品房买卖合同》对其不公平，损害其利益，其完全可依《合同法》相关规定行使合同撤销权，但其未在法定除斥期间内行使，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则，本院不予支持。二、关于双方签订的《海口市商品房买卖合同》的效力问题。双方签订的《海口市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，且已经实际加以履行，故应确认合法有效。三、关于被告是否应当将涉案房屋及其分摊的土地面积过户登记至原告名下的问题。双方签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同的约定认真严格加以履行。原告已依约支付全部购房款，被告亦已将房屋交付给原告，原告也已经办理合同备案及具有物权效力的房屋预告登记手续，被告即应依约将涉案房屋及其土地权属过户登记至原告名下。现原告要求被告办理，于法有据，应予支持。四、关于被告是否应当向原告支付逾期办证违约金的问题。根据合同约定，原告不能在约定期限内取得房屋及其土地权属证书的，被告应当向原告支付逾期办证违约金。被告至今未能将涉案房屋及其土地权属过户登记至原告名下，已构成违约，依法应当承担违约责任向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、确认原告海南阳光国际书画艺术中心与被告海南中平房地产开发有限公司于2012年2月7日签订的两份《海口市商品房买卖合同》有效；
二、限被告海南中平房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将海口市海秀中路XX号中平广场X幢X幢XXX房和XXX房及其分摊的土地过户至原告海南阳光国际书画艺术中心名下；
三、限被告海南中平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海南阳光国际书画艺术中心支付逾期办证违约金（以1040740元为基数，按每日万分之五计算，自2013年10月27日起计至本判决限定履行之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14257元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 郑忠东
人民陪审员 黄 勇
人民陪审员 李 芳
二〇一五年四月十日
书 记 员 余红梅