广西壮族自治区凭祥市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）凭民初字第132号
原告谭金花。
委托代理人黄可权，广西睦南律师事务所律师。
被告陆振良。
被告何雪梅。
两被告委托代理人褚建桂。
原告谭金花诉被告陆振良、何雪梅买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月26日受理后，依法由审判员周华贞适用简易程序独任审判，于2013年12月16日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，于2014年3月18日转为普通程序，组成由审判员周华贞担任审判长，代理审判员刘琼与人民陪审员农志如参加的合议庭，于2014年7月22日公开开庭进行了审理。书记员何雪梅担任记录。原告委托代理人黄可权，被告陆振良及被告何雪梅的委托代理人褚建桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭金花诉称，1992年8月30日何雪梅以丈夫陆振良打死人要吃官司家庭急需用钱为由，通过他人介绍转让其北大路408号两间平房的其中一间给本人。经协商双方同意以25000元成交。时隔十八年后，陆振良于2010年1月向凭祥市人民法院起诉房屋买卖合同无效，法院以（2010）凭民初字第14号《民事判决书》判决合同无效，确认陆振良、何雪梅应对本人加建厨房等进行补偿，并告知本人损失部分可以另行起诉。据此，原告对408号房屋的装修、水电安装及加建厨房共计损失约15万元（以鉴定结论为准）要求陆振良、何雪梅赔偿。
原告对其陈述的事实提供以下证据：1.（2010）凭民初字第14号判决书、（2010）崇民终字第258号民事判决书、转让房屋协议书、收条，证明双方房屋买卖合同已被法院判决确认无效，由此谭金花对房屋进行装修的损失陆振良、何雪梅要赔偿；2.陆振良的城市建设用地许可证、谭金花的私人住宅建设用地规划申请表，证明陆振良、何雪梅对买卖的房屋是有使用权的，谭金花与其买房后对房屋进行装修，加建是已向有关部门申请办理建设用地规划，但由于陆振良阻挠，才没有办成；3.水电安装支出清单，证明原告买房后为房屋进行水电安装支出13700元。
被告陆振良、何雪梅辩称，对谭金花加建厨房部分的损失陆振良、何雪梅不应赔偿，因这块土地性质为莲塘村集体所有，1992年8月30日谭金花找何雪梅买房时只有前屋的一房一厅，1994年底，原告在没有办理任何手续的情况下，擅自在屋后这块耕地上建起了二层厨房，当加建到第三层时，被有关部门制止才停工。虽然在买卖协议书中写有“屋长15米”包含谭金花加建的厨房部分，但并未约定由卖方负责办理农用地转用手续，所以，陆振良、何雪梅认为谭金花非法占用土地加建厨房部分损失与陆振良、何雪梅无关。谭金花收执的《城市建设用地许可证》上也标明“东接耕地距离1米”她却不顾有关法律法规的约束，擅自在耕地上加建房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。第七十六条“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改造为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物及其他设施。恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处”的规定，在没有办理任何用地手续的情况下擅自建房，属于违法用地违法建设，不应得到赔偿或者补偿，而是应当责令拆除。对装修部分要求本被告赔偿也不合理，因装修使用一定年限后会开裂、变形、脱落，丧失使用价值，必须重新装修。谭金花装修的这间房屋已使用将近二十年，已达到报废年限，所以谈不上有什么损失，因此，认为再给予补偿不合理。对中天银房地产有限责任公司（以下简称中天银公司）关于水电安装部分评估无异议，但赔偿后谭金花要将户名过到陆振良名下。对加建及装修部分不予认可。
被告陆振良、何雪梅对其抗辩提供以下证据：1.城市建设用地许可证，证明谭金花加建的部分属于违法建筑，不在建设用地规划图中；2.2009年8月6日凭祥市建设局对谭金花要求加固屋面问题的答复、2012年5月18日凭祥市房地产管理所（以下简称房管所）对争议房所作的房屋安全鉴定报告、照片，证明谭金花加建部分属于危房，不适宜居住，故不应得到补偿；
2012年4月23日谭金花申请对凭祥市北大路408号中的争议房的装修、加建厨房及水电安装进行工程造价评估，本院依法委托广西公信工程造价咨询有限责任公司（以下简称公信公司）进行评估，该公司作出两份报告，第一份报告结论为：房屋工程款额为66526.01元，陆振良对该份报告有异议，认为数据有误，且以现在价格计价不符合实际。故第二份报告结论为39640.64元。但二份评估报告经庭审质证，均存在程序违法，即现场勘察只有一名工作人员到场，且鉴定结论不是其中到场人员之一出具；现场没有制作勘察笔录或现场图。且事实不清，多处数据有误。这次庭审经陆振良申请公信公司的苏玉福及凭祥市住建局设计院的胡学仁，造价站的吴瑞英到庭参加诉讼，公信公司的苏玉福当场承认有错，表示重新制作评估报告。但陆振良在要求重新评估时，坚决要求工信公司回避。谭金花对工信公司第一份评估报告予以认可，不认可第二份的评估报告。鉴于公信公司评估报告存在的问题及当事人对工信公司已失去信任，本院决定重新摇号委托评估，后由中天银公司接受委托对争议房进行评估，中天银公司经现场勘察，最后得出评估结论，房屋装修工程总价为：47096.51元。
综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：谭金花的损失是多少双方当事人应如何承担责任
经过开庭质证，陆振良、何雪梅对谭金花提供的证据1（2010）凭民初字第14号判决书、（2010）崇民终字第258号民事判决书、转让房屋协议书、收条无异议。对证据2陆振良的城市建设用地许可证、谭金花的私人住宅建设用地规划申请表真实性无异议，但认为正好证明谭金花加建部分是非法建筑。对证据3水电安装清单不予认可，因为没有正式发票。对中天银公司的评估报告真实性没有异议，但认为不能作为涉诉房屋损失的依据，因：委托内容应该是对涉诉房屋进行工程造价评估，但评估公司进行的是涉诉房屋的房地产市场价值评估，与委托要求不符；涉诉房屋已被房管所鉴定为危房，已不适宜居住；涉诉房屋是农村宅基地，但以城市房屋评估，价格偏高；房地产偏高包含土地使用权价值，但谭金花没有提供有效的土地使用权证。
谭金花对陆振良、何雪梅提供的证据1城市建设用地许可证真实性无异议，但认为其所以加建后面厨房是因为买卖协议写明房屋长15米、宽4.4米，而陆振良的城市建设用地许可证是不包含厨房部分的，故其是按照何雪梅写明的长度建设的，故投入损失应该由其承担。对证据2凭祥市建设局对谭金花要求加固屋面问题的答复、房管所对争议房所作的房屋安全鉴定报告、照片不予认可，认为与本案无关联，谭金花基于买卖关系已对房屋进行装修、加建，该损失应由陆振良、何雪梅赔偿。对中天银公司的评估报告不予认可，因为：原来已有评估报告，前面的两次评估报告，认可第一次；对于中天银公司的评估报告，谭金花并没有申请重新评估，虽然法院有通知谭金花到现场，但其认为不合法所以没有到场，又因为谭金花没有到场确认，所以认为本次鉴定程序不合法，内容不真实。
本院对当事人无异议的证据予以确认，对有异议的证据认证如下：
对陆振良的城市建设用地许可证、谭金花的私人住宅建设用地规划申请表，因当事人双方对其真实性无异议，且从中可以看出，谭金花之所以加建厨房，是基于买卖合同，其根据买卖合同的约定在屋长15米范围内加建一间厨房，据此她有理由相信其以后将拥有该房，但最后由于房屋买卖合同被判定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应该折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。（2010）凭民初字第14号判决书、（2010）崇民终字第258号判决书也确认谭金花为此投入的建设陆振良、何雪梅应予补偿，是否非法、农村宅基地、危房与本案返还无关，如果没有房屋买卖，谭金花就没有这些投入，且房屋买卖无效双方都是有过错的。该证据因能够证明案件事实，与本案有关连，故本院予以采信。对谭金花制作的水电安装清单，因陆振良、何雪梅不予认可，且没有票据作证，故本院对该证据不予采信。对陆振良提供的凭祥市建设局对谭金花要求加固屋面问题的答复、房管所对争议房所作的房屋安全鉴定报告、照片，虽然争议房是危房，但因房屋买卖合同无效后，各方取得的物互相返还，陆振良、何雪梅返还所收取的房屋买卖款给谭金花，而谭金花返还房屋给陆振良、何雪梅，谭金花对房屋的加建、装修、水电安装也属于返还内容，故对陆振良、何雪梅以此抗辩不承担责任，本院不予采纳。对中天银公司的评估报告，因公信公司的评估报告存在程序违法，事实不清，故根据陆振良、何雪梅提出的公信公司回避请求，本院为了公平、公正，依法摇号重新委托中天银公司对争议房的加建、装修及水电安装进行评估，该公司接受委托后根据规定依法进行，得出的结论程序合法，事实清楚，本院对这份评估报告予以采信。对谭金花针对该份评估报告所提出的意见，本院认为是无视客观事实存在，因公信公司的评估报告已经庭审质证存在程序违法，事实不清，不能作为证据使用，故对谭金花的抗辩意见不予采纳。对陆振良、何雪梅针对该份评估报告提出的意见本院认为，谭金花的厨房加建、装修及水电安装是基于买卖合同而进行的投资，是买卖合同无效后应该返还的内容，与违法建设及农村宅基地，或者年久无关，故对、陆振良、何雪梅的抗辩不予采纳。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：1992年8月30日何雪梅因丈夫陆振良发生刑事案件家庭急需用钱，而与谭金花达成转让其北大路408号两间平房其中一间的协议。何雪梅与谭金花为此签订了一份《房屋买卖书》，约定所买卖的房屋长15米，宽4.4米，有城市建设用地许可证，转让费25000元。谭金花交付房款后，即在长度15米范围内加建厨房，并装修整个房屋，安装了水电。时隔十八年后，陆振良于2010年1月向凭祥市人民法院起诉房屋买卖合同无效，法院以（2010）凭民初字第14号民事判决书、（2010）崇民终字第258号民事判决书判决合同无效，确认谭金花对房屋加建部分可以另案起诉。
本院认为，关于谭金花的损失是多少、双方当事人应如何承担责任等问题。谭金花在买下争议房后对争议房进行加建部分，已经生效判决确认由陆振良、何雪梅补偿。对于装修、安装水电部分的损失，因也是基于买卖合同的投入，也属于返还内容，故谭金花请求陆振良、何雪梅对争议房的加建、装修、水电安装部分进行补偿合情合理，本院予以支持。根据谭金花的申请，法院也依法委托了公信公司进行评估，但由于公信公司作出的评估报告程序违法，事实不清，故对公信公司出具的评估报告没有采信。本院依据当事人请求，重新依法委托中天银公司进行评估，中天银公司依据法律法规的规定作出了争议房的装修工程总价为
47096.51元，经开庭审理查明，该评估报告程序合法，数据准确，计价依据详实，故本院确认谭金花投入损失为47096.51元。由于合同无效双方都有过错，谭金花的过错在于明知所买卖的房屋不是何雪梅一人所有，且在加建厨房时未办理许可证，故其对损失应该承担30%的责任。而何雪梅过错在于擅自处分夫妻财产，在买卖协议中承诺房屋长15米，并保证买卖房屋永久转让不反悔，故其承担70%的责任，因陆振良与何雪梅是夫妻关系，故其与何雪梅共同承担70%的责任即47096.51元×70%=32967.56元
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
被告陆振良、何雪梅共同补偿原告谭金花损失人民币32967.56元。
案件受理费3300元，评估费3000元，合计6300元，由被告陆振良、何雪梅承担1300元，原告谭金花承担5000元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3300元。（收款单位：崇左市财政局，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周华贞
代理审判员 刘 琼
人民陪审员 农志如
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 何雪梅
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。