湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）怀鹤民一初字第74号
原告（反诉被告）向春玲，女，1970年11月21日出生，汉族。
委托代理人米庆松，湖南怀天律师事务所律师。
被告（反诉原告）怀化润兰房地产开发有限责任公司。
法定代表人向纯兰，该公司董事长。
委托代理人刘文吉（特别授权），湖南鹤洲律师事务所律师。
本院于2009年2月11日受理原告向春玲与被告怀化润兰房地产开发有限责任公司（以下简称润兰公司）商品房预售合同纠纷一案后，被告润兰公司在法定期限内向本院提出反诉，本案依法组成由审判员舒晓华担任审判长，与人民陪审员滕久元、李大东参加的合议庭，由书记员单丹担任法庭记录，于2009年9月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）向春玲及其委托代理人米庆松、被告（反诉原告）润兰公司的委托代理人刘文吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向春玲诉称：2007年7月9日，原告购买被告修建的位于怀化湖天大道商品住宅5栋（107#）一套，并签订了《商品买卖合同》。根据合同约定，原告依约一次性付清全部房款135954元，被告应当在2007年12月30日之前，将验收合格的商品房交付原告使用。但被告收取房款后，直到2008年10月底才将原告所购商品房交付，其行为违约，应承担合同约定的违约责任。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判决：1、被告承担逾期交房的违约金19849.28元；2、被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失1500元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告润兰公司答辩并反诉称：2008年1月12日至2008年3月5日，怀化地区出现冰灾天气，属于不可抗力，润兰公司逾期交房天数应扣除此段冰灾天气时间。勘察单位、设计单位及监理单位已于2008年3月28日在《竣工综合验收备案表》中签署“合格”，视为润兰公司所交付的商品房已达到交付条件。因行政部门的原因导致《竣工综合验收备案表》直到2008年7月18日才最终通过，其责任不在润兰公司。2007年7月16日，向春玲与润兰公司签订了《商品房买卖合同》一份，双方约定润兰公司将位于怀化湖天大道旁锦湘维小区5栋107号商品房一套出售给向春玲。合同明确约定了购房价款、支付方式及违约责任等。合同签订后，因拆迁工作滞后，2007年12月30日润兰公司未能按约定交房。2008年1月12日至2008年3月5日因受冰灾天气影响及大面积停电，致使润兰公司不能及时交房。2008年3月28日，润兰公司所建房屋经综合验收合格，2008年4月10日，润兰公司向向春玲邮寄送达了入住通知书。2008年7月18日，润兰公司办理取得竣工综合验收备案表。2008年7月29日，润兰公司再次在《怀化日报》上刊登公告，通知业主办理房屋交接手续，但向春玲收到润兰公司通知和见到公告后，直至2008年10月21日才到润兰公司办理房屋交接手续，逾期84天，应付润兰公司违约金5709.90元。因双方约定的逾期交房违约金过高，超过其实际损失，根据法律法规之规定，请求适当减少。故润兰公司反诉至本院，请求判决：1、反诉被告赔偿反诉原告逾期交接房屋的违约金5709.90元；2、对合同第九条第一款双方约定的违约金标准，根据反诉被告实际损失依法重新认定。
反诉被告向春玲辩称：1、反诉所述与事实不符，冰灾与本案无关；2、相关部门审查签批，是反诉原告自身行为所致，不能以此推卸按期交房责任；3、违约金不是过高而是适当，是双方当事人真实意思体现。因此，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2007年7月9日，向春玲（买受人）购买润兰公司（出卖人）开发的位于怀化湖天大道旁锦绣湘维第5幢四单元107号商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，该商品房建筑面积121.77平方米，每平方米1163元，总价款为141619元，一次性付款优惠4%，买受人实应付购房款总计135954元。出卖人应当在2007年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如遇不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的，或出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。对出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等，同时双方对合同的其他事项也进行了约定。合同签订当日即2007年7月9日，向春玲按约定一次性向润兰公司支付购房款135954元。
2008年4月，润兰公司给向春玲邮寄送达书面《入住通知书》，因向春玲以润兰公司所交付的商品房未达到交付条件为由拒绝接受，故直至2008年10月21日双方才办理好房屋交接手续。2008年3月28日，勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位及监理单位分别在锦绣湘维5#楼《竣工综合验收备案表》中签署“合格”，2008年7月18日怀化市建设局最后签署意见，润兰公司取得了《竣工综合验收备案表》。2008年7月29日，润兰公司在《怀化日报》刊登公告，要求锦绣湘维小区第1#至第8#楼业主及时来润兰公司办理收房手续。
2008年1-2月期间，怀化地区出现一定程度的冰灾天气。
上述事实，经本院公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，并经本院确认，有下列证据证明：
1、原告身份证复印件、被告公司的组织机构代码证复印件各1份，证明原、被告的身份情况；
2、《商品房买卖合同》复印件1份，证明原、被告于2007年7月9日签订购房合同，原告购买被告开发的锦绣湘维5幢四单元107号商品房，一次性支付购房款135954元及合同约定的其他权利义务的事实；
3、润兰公司于2007年7月9日出具的收据复印件1份，证明向春玲支付购房款135954元的事实；
4、房屋交接书复印件1份，证明原、被告于2008年10月21日办理房屋交接手续的事实；
5、《竣工综合验收备案表》复印件1份，证明2008年3月28日，勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位及监理单位分别在锦绣湘维5#楼《竣工综合验收备案表》中签署“合格”，2008年7月18日怀化市建设局最后签署意见，被告取得了《竣工综合验收备案表》的事实；
6、《怀化日报》公告复印件1份，证明润兰公司于2008年7月29日曾登报通知业主办理收房的事实；
7、抗击冰灾报道复印件2份，证明自2008年1-2月期间，怀化出现过灾害性冰灾天气的事实；
8、《入住通知书》、挂号信函收据复印件各1份，证明润兰公司于2008年4月期间给向春玲邮寄送达了《入住通知书》的事实；
9、《商品房预售许可证》复印件1份，证明润兰公司享有商品房预售资格的事实；
10、法庭审理笔录1份，证明与本案相关的其他事实。
双方当事人提交的其他证据因证据的关联性、真实性、合法性各有欠缺，本院不予采信。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。但被告并未在合同约定的期限即2007年12月30日前向原告向春玲交付所购商品房，逾期交房事实存在，应承担合同约定的逾期交房违约责任。被告虽在2008年4月即通知原告收房，且于2008年7月29日在《怀化日报》上以刊登公告的方式通知业主收房，但因被告直至2008年7月18日才具备本案所应交付商品房经验收合格的证明文件，故被告逾期交房时间应自2007年12月31日起计算至2008年7月18日止，共计200天，被告润兰公司逾期交付商品房违约金为135954元×0.0005×200天=13595.4元，故原告要求被告承担逾期交房违约金19849.28元的诉讼请求，本院予以部分支持13595.4元。原告在收到被告的《入住通知书》后，在被告已于2008年7月18日具备交房条件后，直到2008年10月21日才办理收房事宜，故自2008年7月18日至2008年10月21日期间的逾期损失应由向春玲自负，被告（反诉原告）润兰公司要求向春玲赔偿逾期交接房屋的违约金5709.90元的反诉请求，本院不予支持。因冰灾天气发生在合同约定的交房时间之后，与逾期交房无直接关联，该风险应由被告自负，故被告提出逾期天数应扣除此段冰灾天气时间的理由不充分，本院不予采纳。被告以勘察单位、设计单位及监理单位已于2008年3月28日在《竣工综合验收备案表》中签署“合格”，视为所交付商品房已达到交付条件，因行政部门原因导致《竣工综合验收备案表》直至2008年7月18日才最终通过，其责任不在被告的主张违背相关法律法规之规定，其主张本院不予支持。因被告的逾期交房违约行为已用支付违约金的方式进行了惩罚，且原告要求赔偿其他经济损失的证据亦不充分，原告也无证据证明其实际损失已超过违约金支付比例，故原告请求被告承担其他经济损失1500元的诉讼请求本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”。反诉原告润兰公司认为双方约定的逾期交房违约金过高，远远超过实际损失，但反诉原告润兰公司并未向本院提交证据证明其损失情况，且根据2008年怀化市房地产市场状况，合同约定并未过高。故其要求重新认定违约金标准的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）怀化润兰房地产开发有限责任公司于本判决生效之次日起5日内给付原告（反诉被告）向春玲逾期交付商品房违约金13595.4元（按已付购房款135954元的每日万分之5，自2007年12月31日起计算至2008年7月18日止）；
二、驳回原告（反诉被告）向春玲的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）怀化润兰房地产开发有限责任公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费350元，反诉费600元，其计950元，原告（反诉被告）向春玲负担50元，被告（反诉原告）怀化润兰房地产开发有限责任公司负担900元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 舒晓华
人民陪审员 滕久元
人民陪审员 李大东
二〇一四年八月八日
书 记 员 单 丹
附：判决相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予
以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。