杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨执异初字第3号
原告：蒋钊泉。
委托代理人：杨冬梅。
被告：浙江江成担保有限公司。
法定代表人：屠江荣。
委托代理人：刘学松。
被告：俞来庆。
被告：张菊梅。
被告：俞智威。
第三人：徐茶仙。
原告蒋钊泉诉被告浙江江成担保有限公司（以下简称江成公司）、俞来庆、张菊梅、俞智威执行异议之诉一案，本院于2015年4月17日受理后，依法追加徐茶仙为第三人，并组成合议庭于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告蒋钊泉的委托代理人杨冬梅、被告江成公司的委托代理人刘学松到庭参加诉讼，被告俞来庆、张菊梅、俞智威，第三人徐茶仙经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋钊泉诉称：被告张菊梅户房屋拆迁后，根据滨江区安置政策，于2011年5月5日分得杭州市滨江区迎春南苑6幢4单元502室房屋一套。2013年，因俞来庆、张菊梅资金周转需要，打算将该房屋出售，经俞来庆、张菊梅、俞智威与原告充分协商，于2013年2月5日签订房屋购销合同一份。约定：俞来庆、张菊梅、俞智威将涉案房屋以1480000元卖给原告，签约之日支付房款1280000元，余款200000元作为转让过户保证金，等转让过户给原告以后付清。同年2月6日，原告将1280000元通过孙爱云账户转账以及现金支付的形式支付给了被告，当日被告即将涉案房屋的钥匙交给原告。嗣后，原告对涉案房屋进行了简易装修，并一直使用、居住至今。2014年5月11日，因申请执行人江成公司与俞来庆、张菊梅、俞智威因纠纷发生执行一案，滨江区法院查封了涉案房屋。原告发现后即向法院提出异议，要求撤销查封，但被法院驳回。原告认为，涉案房屋买卖合法有效，原告已支付了约定的全部房款并实际使用占用该房屋至今，房屋转让过程原告没有过错，因此法院查封涉案房屋不当。故提出诉请，要求确认原告蒋钊泉与俞来庆、张菊梅、俞智威签订的房屋购销合同有效；解除对涉案房屋的查封；本案诉讼费用由被告负担。
被告江成公司答辩称：一、据答辩人向俞来庆了解，蒋钊泉与被告俞来庆等签订的房屋买卖合同实际是基于孙爱云和俞来庆之间的民间借贷而设置的抵押行为，该抵押行为违背了物权法第186条、担保法第40条的规定，属无效买卖。案涉房屋系拆迁安置房，该房屋的安置人口是俞来庆、张菊梅、俞智威、徐茶仙。如果要转让该房屋，至少需要他们四人的签字确认，故该房屋买卖合同是无效合同。二、根据最高人民法院关于《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，法院不得查封、扣押冻结的前提是第三人已经支付全部价款及实际占有并且第三人没有过错。从原告起诉状中可以反映出，即使买卖行为是有效的，原告也没有付清转让价款，故不属于不得查封的前提要求。综上，请求法院驳回原告的诉请。
原告蒋钊泉为证明其主张，向本院提交以下四组证据：
1、（2014）杭滨执民字第611号执行裁定书、查封（扣押）财产清单、（2014）杭滨执异字第22号执行裁定书各一份。证明位于杭州市滨江区迎春南苑6幢4单元502室房屋被滨江法院查封，原告向法院提出执行异议，后被法院驳回的事实。
2、公证书、征用集体所有土地房屋拆迁户购房协议书各一份，证明张菊梅户安置分得位于杭州市滨江区迎春南苑6幢4单元502室房屋一套的事实。
3、房屋购销合同、收条各一份、打款凭证二份，证明原告与俞来庆、张菊梅、俞智威签订关于杭州市滨江区迎春南苑6幢4单元502室房屋的购销合同，并已经按约履行的事实。
4、煤气缴费凭证、中介服务费收据、租赁合同各一份，证明涉案房屋已由原告全部取得使用、居住至今。曾通过杭州哈楼直接将房屋出租给他人居住的事实。
被告江成公司未提供证据。
被告江成公司对原告提供的证据1和证据2的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3，江成公司认为并不清楚房屋购销合同的起草、签署事宜，也不清楚该证据的来源，对于实体真实性无法核实；从打款凭证转出户名来看，该账户的户主是孙爱云，与本案无关；江成公司并未参与收据的出具过程，也不清楚证据的来源，故对真实性无法核实。对证据4，并非是江成公司出具，也没有参与起草或出具凭证的过程，故对真实性无法核实，且该证据与本案无关。
为查明有关事实，本院依法调取了（2014）杭滨商初字第1571号案件中离婚登记审查处理表以及离婚协议书各一份。以证明俞来庆、张菊梅于2014年11月17日协议离婚以及双方离婚时处理涉案房屋的事实。经质证，原告蒋钊泉与被告江成公司对其真实性均无异议。
被告俞来庆、张菊梅、俞智威，第三人徐茶仙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对本案进行抗辩和质证的权利。
本院认为，原告提供的证据1、2以及本院调取的证据，符合证据的真实性、合法性与关联性，其证明力予以确认。对证据3和证据4，由于江成公司未能提供证据证明上述证据系伪造，故对证据本身的真实性，本院予以确认。由于原告未能举证证明2012年10月27日通过孙爱云账户转入俞来庆户名的400000元系购买涉案房屋的预付款，也未能举证证明2013年2月6日通过孙爱云账户转入张菊花户名的780000元系购买涉案房屋的购房款，故本院认为，以上证据不足以证明原告已经按约定付清购房款的事实。
根据上述有效证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
张菊梅户共有安置人口四人，分别为张菊梅、俞来庆、徐茶仙、俞智威。2011年5月5日，张菊梅代表张菊梅户与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订“征用集体土地房屋拆迁安置协议书”一份，约定张菊梅户安置房坐落位置为杭州市滨江区西兴街道迎春南苑6幢4单元502室。2013年2月5日，原告蒋钊泉与张菊梅、俞来庆、俞智威签订《房屋购销合同书》一份，约定将上述涉案房屋以价款1480000元卖给蒋钊泉。合同还对房款的支付、产权证办理、产权变更登记、违约责任等做了明确约定。2013年2月6日张菊梅、俞来庆出具收条一份，确认收到蒋钊泉购买房屋款人民币1280000元。案涉房屋于同日交付给蒋钊泉，由蒋钊泉占有使用至今。
2014年5月5日，被告江成公司与张菊梅、俞来庆等因担保追偿权纠纷案向本院申请强制执行，在执行过程中，经江成公司申请，本院依法对涉案房屋行了查封。原告蒋钊泉依法向本院提出执行异议，2015年1月27日，本院裁定驳回了蒋钊泉的执行异议。
另据查，张菊梅、俞来庆于2014年11月17日协议离婚，据存档的离婚协议书载明：坐落在滨江区迎春南苑6幢4单元502室房屋归俞智威所有。
本院认为：本案争议的焦点为案涉房屋买卖是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形。该条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，涉案房屋属于张菊梅、俞来庆、俞智威、徐茶仙等四人的拆迁安置房，应为上述四人所共有，原告未提供证据证明案涉房屋买卖已经共有人之一徐茶仙同意。其次，虽然张菊梅、俞来庆、于2013年2月6日出具收条一份，确认收到蒋钊泉房屋款1280000元，但蒋钊泉对房款的支付前后陈述不一，其提供的支付凭证也不足以证明蒋钊泉已经实际支付全部案涉房屋房款。综上，案涉房屋买卖不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，原告的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告蒋钊泉的诉讼请求。
本案受理费人民币15056元，由原告蒋钊泉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币15056元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 严克新
人民陪审员 杜文华
人民陪审员 张毓远
二〇一五年九月七日
书 记 员 桑晶晶