江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民初字第00080号
原告江苏省第一建筑安装股份有限公司，住所地江苏省泰州市凤凰东路68号。
法定代表人张敏翔，该公司董事长。
委托代理人朱晓冬（特别授权）。
被告韩光顺
被告韩晓军，系韩光顺之子。
第三人韩排凤
第三人冯中海
委托代理人谢保勇（特别授权），四川斗城律师事务所律师。
原告江苏省第一建筑安装股份有限公司（以下简称江苏一建公司）与被告韩光顺、韩晓军，第三人韩排凤、冯中海建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年08月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月7日公开开庭进行了审理。原告江苏一建公司的委托代理人朱晓冬和第三人冯中海的委托代理人谢保勇到庭参加诉讼，被告韩光顺、韩晓军、韩排凤经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏一建公司诉称：2011年8月8日，原告与被告签订了“单项工程内部承包合同”，将绿地·国际花都5－1地块（B区）工程承包给韩光顺、韩晓军，项目所需资金由被告负责，保证工程顺利进行所需要的资金。合同履行过程中，由于被告缺少资金，经协商，由上海绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司（以下简称绿地集团成都公司）将工程款21972876元以转账支票形式转给原告成都分公司，原告成都分公司即背书转让给绿地集团成都置业有限公司（以下简称绿地集团置业公司）作为购买位于四川省成都盛丰路30号1栋2层附201号房、盛丰路54、56、58号房，盛丰路30号1栋3层附301号、302号房的房款，被告韩晓军将购房发票分别办理在韩排凤和冯中海的名下。2013年10月12日，韩光顺向原告书面承诺，用韩排凤、冯中海的名字购房，用上述房屋抵押贷款，所贷款项直接打入原告指定账户，否则，原告有权将四套商业房变更或退回绿地集团置业公司。2013年10月19日，韩晓军、王海生（韩光顺之婿）共同向原告书面承诺：王海生、韩晓军有权代表韩光顺，绿地公司以四套商品房抵算工程款，由韩晓军暂将购房发票办理在他人名下，这些房屋本应用于解决民工工资、材料欠款，请求原告协调解决1700万元资金，如工程尾款不足或无工程款扣还时，无条件将商品房协助登记为贷款人或贷款指定的人。2014年5月20日，韩晓军再次向原告书面说明：上述四套房是用于抵扣原告承建的工程款，办理在韩排凤和冯中海的名下，该二人对房屋无任何出资，对原告也无任何债权、债务关系，属借名登记关系，房屋所有权一直属原告。现由于上述房屋未能办理贷款，根据原、被告签订的内部承包合同以及被告的承诺，被告及第三人应当协助原告将上述房屋的买卖手续变更至原告名下。请求法院判令：1、被告履行内部承包合同及承诺书，被告和第三人将房屋的买卖手续（房屋价款合计21972876元）变更至原告名下；2、诉讼费用由被告承担。
被告韩晓军辩称：被告韩晓军系第一被告韩光顺之子，一直在韩光顺承建的绿地·国际花都5－1地块工程从事现场管理和施工管理，该工程系韩光顺以原告名义承建，韩光顺是本工程的实际施工人，工程施工过程中的一切经济风险和法律责任均由韩光顺独自承担。施工过程中，按照约定，绿地集团成都公司在不同的施工节点上支付工程款，先将工程款汇入原告账户，再由原告扣除费用后支付给韩光顺。2011年9月10日，虽然绿地集团成都公司共四次向原告成都分公司支付了工程款21972876元，但该款项并未实际支付给原告，而是由原告以背书的方式转给了绿地集团成都公司。因绿地集团成都公司没有及时支付工程款现金，而是以房屋作价抵作工程款，致使韩光顺无力支付人工工资等，为此韩光顺向陈惠、张勇、罗淋升等人共借款1800万元，并由冯中海作担保人。当韩光顺无力偿还上述借款时，就与债权人、冯中海协商，将盛丰路54、56、58号房，盛丰路30号1栋3层附301号、302号房共原价16851606元抵给冯中海，并以此由冯中海来偿还陈惠等人的借款，并于2013年8月23日与冯中海签订了《房屋抵偿协议》。后因绿地集团成都公司没有及时支付工程款，致韩光顺不能继续施工，韩光顺就以原告需要审核绿地集团成都公司与冯中海签订的购房合同、支付购房款税票及完税票据原件为由将这些原件从冯中海手中拿走，并未经冯中海同意，将上述原件抵押给原告，从原告处借款1700万元用于继续施工。被告于2013年10月19日与王海生共同出具的《承诺书》以及2014年5月20日所写的《关于绿地集团以房抵款所提房屋情况的说明》均是真实的，系被告为了向原告隐瞒已经将房屋原价作抵给冯中海的事实。因此本案纠纷均系被告一房二卖所引起，韩光顺与被告均无其他债务纠纷，绿地集团成都公司尚欠付被告工程款，被告愿意尊重法院判决，自愿承担法院的判决义务。
被告韩光顺未作任何答辩。
第三人冯中海述称：1、第三人并非本案建设工程施工合同纠纷一案的当事人，与该工程项目的开发与建设均无丝毫联系，与原告也素不相识，不应参与此次诉讼。2、本案讼争房屋系第三人通过合法对价善意取得，且讼争房屋权属证书早已办理在第三人名下：韩光顺系本案工程的实际施工人，原告只是名义上的挂靠单位，因此工程款理应为韩光顺实际取得，原告无权截留或挪作他用。韩光顺在施工中因缺少资金，就以第三人为担保人，向案外人陈惠等借款用于工程建设，后因绿地集团成都公司没有及时支付工程款现金，而是以讼争房屋作价抵作工程款，韩光顺就与第三人以及案外人陈惠协商，将绿地集团成都公司抵作工程款的盛丰路54、56、58号房，盛丰路30号1栋3层附301号、302号房共原价16851606元抵给第三人，并以此由第三人来偿还陈惠等人的借款，并于2013年7月31日与韩光顺签订《委托合作协议》和2013年8月23日签订《房屋抵偿协议》。虽然第三人未直接向开发商支付购房款，但韩光顺先是通过工程款对价抵作购房款取得后，因韩光顺不能按时归还到期债务，通过协商，又原价抵给作为担保人的第三人，并由第三人与绿地成都公司签订了购房合同。因此第三人是通过合理对价善意取得讼争房屋，且已于2014年7月7日通过合法途径办理好了房屋产权证，讼争房屋属于第三人所有。3、原告的诉讼主张无任何事实和法律依据，该讼争房屋是由绿地成都公司用来抵价支付实际施工人韩光顺应得的工程款，原告并未通过任何出资方式取得讼争房屋的任何权益，原告以绿地成都公司出具的收据来证实其支付了购房款，是不能成立的；且从本案作出不同承诺的时间来看，2013年10月12日韩光顺写的承诺书、2013年10月19日韩晓军和王海生共同书写的承诺书以及2014年5月20日韩晓军写的情况说明，均发生在韩光顺和第三人处理了讼争房屋且办理好完税事宜之后，故上述承诺书和说明不具有法律效力，原告不能据此主张其对讼争房屋享有权益；讼争房屋在申请执行过程中，原告曾向遂宁市中级人民法院提出执行异议申请，后被驳回，已有的生效法律文书已经确认讼争房屋属于第三人所有，原告仍然坚持起诉且恶意诉前保全，对其给第三人造成的损失，第三人保留诉讼的权利。综上，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回对第三人的全部诉讼请求。
第三人韩排凤未作任何陈述。
原告江苏一建公司为证明其主张事实，向本院提交了如下证据：
1、原告与绿地集团成都公司签订的建设工程总承包施工合同和原告与被告签订的单项工程内部承包合同各一份，以证明原告将涉案工程分包给被告的事实。
2、2013年9月10日，出票人为绿地集团成都公司、收款人为江苏第一建筑安装股份有限公司成都分公司、用途为工程款的银行转账支票四份，2013年9月13日原告向绿地集团成都公司出具的金额为21972876元的收据一份以及同日绿地集团置业公司向原告出具的购房款收据四份，以证明案涉房屋的实际出资人系本案原告，同时关于该组证据的来源补充说明，转账支票和收据均交给了银行，绿地集团西南事业部的收据也交给了绿地集团，原告从银行处取得的复印件。
3、出卖人为绿地集团置业公司、买受人分别为韩排凤和冯中海的商品房买卖合同原件八份（每份合同一式两份）以及相应的购房发票原件七份（每份发票一式两份），以证明在签订商品房买卖合同时，合同中明确了该合同一式三份，一份原件交由出卖方、一份原件交由买受人，一份用于办理产权登记，除了交出卖人的一份外，其他合同及办证手续的两份原件均在原告处，购房发票的发票联、办证联原件各两份也均在原告处，故案涉房屋的所有买卖手续原件均在原告处，原告系案涉房屋的实际控制人。
4、被告韩光顺于2013年10月12日向原告出具的承诺书、被告韩晓军和案外人王海生于2013年10月19日共同向原告出具的承诺书以及被告韩晓军于2014年5月20日出具的《关于绿地集团以房抵款所提房屋情况的说明》各一份，以证明案涉房屋的购房款系原告的工程款，签订合同时是以第三人的名义购房，目的在于向本地小额借贷公司贷款，因没有实现贷款目的，被告根据承诺应当将房屋手续进行变更。
5、绿地集团成都公司支付给原告的工程款明细表一份，以证明就案涉工程，成都绿地集团公司已支付原告工程款现金人民币202646750元，其中包括以案涉房屋折抵的工程款。
6、原告支付给韩光顺、韩晓军的工程款明细表以及现金支付凭证，以证明就案涉工程原告已支付两被告现金人民币200597293.67元。
7、原告与案外人柳小忠签订的单项工程内部承包合同一份，以证明案涉工程包含柳小忠单独分包的水电安装部分，工程造价近1000万元，原告已实际支付柳小忠工程款现金5081425.33元。
8、原告出具给绿地集团成都公司的付款委托书以及原告委托绿地集团成都公司代发成都绿地国际花都5－1B区工程民工工资明细表各一份，以证明被告韩光顺、韩晓军就案涉工程对外仍欠民工工资及材料款，原告委托绿地集团成都公司直接付款人民币13840880.89元，故实际原告已支付两被告工程款214438173.89元。
9、原告就案涉工程报送给绿地集团成都公司的竣工结算书一份，以证明原告报审价为239364463元，其中包含应支付给案外人柳小忠水电安装部分工程款近1000万元，对比原告已实际支付给两被告的工程款，两被告在案涉工程上已无未付工程款。
10、原告均为冯中海、龙晓英（冯中海之妻），被告均为韩光顺、韩晓军，案号分别为（2014）安居民初字第1715、1716、1718、1719、1720、1721号的遂宁市安居区人民法院民事调解书各一份，以证明冯中海、陈惠等人与韩光顺的债权债务关系，已经通过法院诉讼程序在解决，第三人无合法依据占有原告抵算工程款的案涉房屋。
两被告韩光顺、韩晓军，第三人韩排凤对原告提供的证据均未发表质证意见。
第三人冯中海对原告提供的证据质证认为：
1、对证据1的真实性、合法性和关联性均不持异议，但该证据证实了案涉工程的实际施工人是韩光顺，是韩光顺借用原告的名义与绿地集团成都公司签订的。
2、对证据2因其未出示原件，请法院依法审查确认其真实性，同时认为上述证据恰恰证明原告是用工程款来折抵的案涉房屋的购房款，其并没有实际支付任何购房款。
3、对证据3的真实性、合法性和关联性均不持异议，正是因为购房发票和购房合同均是第三人的名字，证明均是由第三人与绿地集团签订购房合同、缴纳购房款并办理完税票据，原告通过非法手段持有第三人的原件，不能就此证明案涉房屋是其合法取得。
4、对证据4的真实性和合法性不持异议，但对其关联性有异议，2013年10月12日韩光顺的承诺书明确指出该房屋是用工程款抵扣所得，而2013年10月19日的承诺书和2014年5月20日的情况说明，是在本案购房款之后的事情，是为了应付原告的多次催促而作出的，无任何证明力。
5、对证据5的真实性、合法性和关联性均不持异议，因为原告作为被挂靠单位，工程款先转入其账户是正常的付款程序。
6、对证据6的真实性、合法性和关联性均不持异议，但对原告的证明目的有异议，该证据恰恰证明两被告是实际施工人，原告得到工程款后及时拨付给了两被告。
7、对证据7认为与本案无关，不予质证。
8、对证据8的真实性请求法院予以审查确认，即使该组证据是真实的，也与本案无关，原告作为挂靠的施工单位，其理应承担对外的付款责任，绿地集团成都公司支付的工程款，由原告直接向民工支付是正常的。
9、对证据9，因原告与绿地集团成都公司没有最终结算，工程款的最终金额没有确定，原告是否超付工程款给两被告与本案的诉讼请求无关，即便确实超付，也是原告自身资金管理的责任所致，与第三人无关。
10、对证据10的真实性和合法性不持异议，但对其关联性和证明目的有异议，该六份调解书是两被告与第三人冯中海之间的债权债务纠纷，与第三人为韩光顺担保的案外人陈惠的借款无关，也与本案无关。
第三人冯中海为反驳原告的主张，提供下列证据：
1、冯中海的身份证复印件一份，以证明冯中海的身份信息情况。
2、冯中海与绿地集团置业公司签订的商品房买卖合同复印件各三份以及相对应的购房发票复印件各五份，以证明本案讼争房屋的商品房买卖合同系第三人与绿地集团置业公司签订的。
3、绿地集团置业公司作为出售方出具给包含冯中海在内的25户购买方的《单位出售建筑物完税证明》以及《单位出售建筑物完税证明明细》各一份，以证明冯中海在绿地集团的配合下去税务登记机关完成了完税的一些资料情况。
4、房屋所有权人为冯中海，编号分别为成房权证监证字第4078503、40××05和40××08号房屋产权证，以证明第三人已于2014年7月7日取得了讼争房屋的产权，其中讼争房屋盛丰路54、56、58号房屋已由遂宁市中级人民法院强制执行，进入拍卖公示阶段。
5、韩光顺与冯中海分别于2013年7月31日、同年8月23日签订的委托合作协议和房屋抵偿协议各一份，以证明双方约定将本案讼争房屋产权办理在冯中海名下，后因韩光顺没有按时返还借款，于是将讼争房屋全部原价抵给冯中海，由冯中海以此房屋履行担保责任，偿还韩光顺对案外人的借款，故冯中海自2013年8月23日起就实质性的拥有讼争房屋的所有权。
6、四川省遂宁市中级人民法院民事调解书一份、韩晓军与案外人张勇签订的借款协议及借款收据三份、韩晓军和韩光顺分别与案外人罗淋升签订的借款合同两份，以证明两被告分别向案外人陈惠、张勇、罗淋升借款，均由第三人提供担保，也最终由第三人履行担保责任。
7、经办人为王海泉的《海珀·香庭收房流程表》、第三人与成都武侯恩喜整形医疗美容门诊部有限公司于2014年3月6日签订的租赁合同以及成都武侯恩喜整形医疗美容门诊部有限公司的企业法人营业执照副本各一份，以证明2013年10月11日第三人在物管公司接收了讼争房屋的控制权，后房屋就一直由第三人控制，并由第三人租赁给成都的一家美容公司用于经营。
8、原告与绿地集团成都公司签订的建设工程总承包施工合同和原告与被告签订的单项工程内部承包合同各一份，以证明韩光顺是实际施工人，且独立核算、自负盈亏，韩光顺需向原告缴纳9.33%的管理费。
9、财产保全异议书，四川省遂宁市中级人民法院（2014）遂中民保异字第16－2号、（2014）遂中执异字第74号裁定书以及送达回证各一份，以证明原告曾就讼争房屋的执行提出财产保全异议和执行异议，均被驳回。
10、上海绿地建设（集团）有限公司于2013年8月3日出具给绿地集团成都公司的承诺书复印件一份，以证明该份证据来源于被告韩光顺提供给冯中海，证实绿地集团成都公司支付给原告的21972876元是工程款，后又由原告通过背书方式转回给绿地集团。
11、遂宁市公安局经济犯罪侦查支队于2014年8月22日出具的情况说明一份，以证明原告通过非法手段取得了应由第三人持有的讼争房屋的购房合同原件以及完税凭证。
原告江苏一建公司对第三人冯中海提供的证据质证认为：
1、对证据1无异议。
2、对证据2、证据3和证据4，第三人提供的均为复印件，未能提供购房合同及发票的原件，这与原告所提供的所有商品房买卖合同原件以及发票原件相对应，充分证明了讼争房屋实际上一直是由原告以工程款抵扣购房款购得，购房所有原始手续均由原告持有并控制。
3、对证据5的真实性均无法确认，对其证明目的也有异议，第一份委托合作协议的内容如“就韩光顺将受案房屋登记到冯中海名下达成的协议”以及该委托合作协议合作背景中所载明的内容均能证明冯中海对于借名登记是明知的，同时证明了冯中海对于案涉房屋实际未有任何出资的情况，并且明确了冯中海无权处置案涉房屋，证明冯中海通过恶意的非法手段办理了案涉房屋的产权证；第二份房屋抵偿协议，因其违反相关法律规定，应为无效。
4、对证据6中民事调解书的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该调解书恰恰证明冯中海就案涉房屋没有任何实际出资，且证明冯中海陈述前后矛盾，如案涉房屋已经归其所有，则韩光顺所欠案外人陈惠等借款应由冯中海偿还，而实际情况是案外人仍向韩光顺主张偿还；对证据6中的借款协议和借款借据等，真实性无法确认，相应的借款款项是否实际支付均无法确认，且该组借款协议和收据同样证明冯中海对案涉借名登记的房屋未履行任何出资。
5、对证据7的真实性不予认可，无法确认冯中海是否实际将案涉房屋予以出租，且与本案无关，同时也证明冯中海通过非法手段办理了房屋产权证，即便其将房屋对外出租，也不能就此证明其对房屋有合法的实际控制权。
6、对证据9的真实性没有异议，对其证明目的有异议，正是因为第三人非法私自办理了案涉房屋的权属证明，原告才会向法院提出财产保全异议，且原告在该裁定书作出之前就已经向泰州中院提起诉讼。
7、对证据10的真实性没有异议，但对其关联性和合法性有异议，该份证据系绿地集团成都公司与原告之间所出具，与被告和第三人均无关，该承诺书也证明原告是以自己的工程款支付的案涉房屋购房款。
8、对证据11的真实性无法确认，原告认为该份证据系第三人为了获取商品房买卖合同及办证发票采取的虚假报案，实际上所有购房合同原件及发票均一直在原告处。
本院在审理期间依申请于2014年9月23日、24日分别至绿地集团置业公司海珀·香庭业务管理部以及成都市房产信息档案馆调查取证，调取第三人冯中海名下案涉三套房屋的产权申请登记资料各一套，调取第三人冯中海向绿地集团置业公司出具的申请和承诺各一份，并依法对绿地集团置业公司海珀·香庭工作人员制作调查笔录两份。该公司工程部工作人员张智明、法务部工作人员王秩以及业务管理部工作人员余瑾和王海泉均共同陈述：案涉房屋系开发商（即绿地集团成都公司）用相关购房款抵算工程款，抵算给施工单位即原告江苏一建公司的，江苏一建公司向我们公司出具了手续，因是用工程款抵算购房款，所以必须用来购买我们公司房屋的，且我公司根据江苏一建公司的要求，将购房合同及发票均登记为其指定的人即冯中海名下的；后冯中海于2014年6月份左右多次到我公司要求协助其办理产权登记，并称若我公司不配合，将诉至法院，我公司也与江苏一建公司联系，虽然江苏一建公司不同意我公司协助冯中海办理产权登记，但因冯中海是购房合同登记的名义上的业主，按照合同的约定，我公司作为合同相对方和房屋的出卖方是必须履行协助义务的，因此我公司向冯中海出具相关手续、协助其办理了产权登记。绿地集团置业公司海珀·香庭业务管理部工作人员王海泉系冯中海一户的具体经办人员，其补充陈述：2014年上半年，冯中海到我公司要求协助其办理产权登记，并出具一份承诺，声称其去年和江苏一建公司过来一起领取的购房合同和发票丢失，要求我公司配合其出具办理产权登记的相关资料，并承诺如产生任何纠纷与我公司无关；因此我公司将自行保存的购房合同原件以及购房发票记账联原件复印后再次加盖我公司印章后，提供给冯中海，并由我本人陪同其去房产交易中心办理产权登记的。
原告质证认为，对上述证据的真实性均不持异议，两份调查笔录的内容真实地反映和还原了当时借名登记的情况，证明案涉房屋是由原告以工程款抵购房款所购得，第三人冯中海没有任何出资，所有购房合同原件、发票原件、办证原件等均是由原告成都分公司工作人员亲自办理并一直由原告持有，第三人所称购房手续原件丢失是不符合事实的；对于三套房屋的产权申请登记资料，原告认为系第三人利用非法手段，在根本没有购房手续及办证手续原件的情况下，强行要求绿地集团置业公司协助其办理的，其所提供的证据以及所作陈述与法院依法调取的证据相矛盾。第三人冯中海质证认为，对上述证据的真实性均不持异议，两份谈话笔录真实地反映出案涉房屋是用来抵扣工程款的，也反映出案涉房屋的购房手续均是第三人的名义的，第三人通过绿地集团的配合，通过合法的程序最终办理了产权登记，因此第三人对案涉房屋权属的取得是合法的，案涉房屋应当属于第三人所有。
根据本案当事人的陈述、举证、质证，本院认定以下事实：
2011年8月8日，发包方原告江苏一建公司（甲方）与承包方江苏一建公司成都绿地·国际花都B区项目部（乙方）签订《单项工程内部承包合同》一份，两被告韩光顺和韩晓军在合同落款处乙方承包人一栏签字。双方约定：确定韩光顺为绿地·国际花都5－1地块（B区）工程项目的承包人；乙方承包本工程，按工程总造价的9.33%向甲方缴纳经营费、承包利润、营业税等；乙方实行独立核算、自负盈亏、依法纳税、自担风险；业主支付的工程款应先进甲方的银行账户，工程款的收取必须凭税务部门开具的税务发票；甲方对乙方的施工质量、安全生产、施工进度、资金管理进行检查和监督，督促乙方按合同要求进行施工和管理；乙方拖欠社会材料款及工人工资由乙方负责处理，甲方有权在认为必要时对乙方拖欠的工资、材料款用乙方工程款实施代理支付的强制性措施。同年11月18日，发包方绿地集团成都公司（甲方）与承包方上海绿地建设（集团）有限公司和原告江苏一建公司（乙方）签订《建设工程总承包施工合同》一份，约定甲方将国际花都三期（5－1B）总承包施工工程发包给乙方。
2013年8月1日，绿地集团置业公司作为出卖人与第三人韩排凤就位于四川省成都盛丰路30号1栋2层附201号房签订商品房买卖合同一份，约定合同总价款为5121270元。绿地集团置业公司作为出卖人与第三人冯中海分别就位于四川省成都盛丰路54、56、58号房，盛丰路30号1栋3层附301号、302号房各签订商品房买卖合同一份，约定合同总价款分别为7301450元、3840953元和5709203元。上述四份商品房买卖合同的总价款为21972876元，付款方式均为一次性付款，且均约定合同及附件共一式三份，出卖人、买受人和房屋产权登记各一份。
2013年9月10日，绿地集团成都公司作为付款人向江苏一建公司成都分公司开具中国银行转账支票各四份，金额分别为5121270元、7301450元、3840953元和5709203元，付款用途均为工程款。同年9月11日，江苏一建公司成都分公司将上述四份银行转账支票均背书转让给绿地集团置业公司，江苏一建公司成都分公司和绿地集团置业公司均分别在被背书人一栏加盖公司财务专用章和法定代表人印章。同年9月13日，绿地集团置业公司向原告开具绿地集团西南事业部收据各四份，金额分别为5121270元、7301450元、3840953元和5709203元，用途分别为海珀香庭4－201、4－101、4－301和4－302房款，上述四份收据备注一栏均载明“支票背书”。同年9月18日，绿地集团置业公司分别就案涉四套商品房向原告开具销售不动产统一发票，付款方名称分别登记为第三人韩排凤和冯中海，购房款金额亦分别为5121270元、7301450元、3840953元和5709203元。
2013年10月12日，被告韩光顺向原告出具承诺书，内容为：本人韩光顺将绿地国际花都5－1B地块工程款抵购绿地集团置业公司四套商用房，该工程款及抵款的四套商用房本应用于解决农民工工资，但为方便手续办理，四套商用房暂办为本人下列亲属名下，并由本人以上述房屋办理抵押贷款，但所贷的款由江苏一建公司负责监督使用，以保证民工工资的发放。待本人与江苏一建公司所有账目结清后，四套商用房及抵押贷款按照双方的协议作最终处理。为此本人特作如下承诺：一、用韩排凤名字购盛丰路30号海珀香庭1栋2层附201号房，价款5121270元；用冯中海名字购盛丰路30号海珀香庭1栋54、56、58号房，价款7301450元；3层附301号房，价款3840953元；3层附302号房，价款5709203元。以上四套商业用房总价21972876元，用于抵押四川大蜀青羊小额贷款有限公司贷款。二、用以上四套商业用房抵押贷款，所贷出的款，本人保证直接打入江苏一建公司指定的账户，否则，江苏一建公司有权将四套商业用房变更或退回绿地集团置业公司。三、本人保证此贷款必须优先用于解决绿地国际花都5－1B地块各劳务班、组民工工资，并由江苏一建公司负责监督。
同年10月19日，被告韩晓军与案外人王海生共同向原告出具承诺书，承诺称：王海生、韩晓军均与韩光顺有嫡亲属关系，其中韩晓军是韩光顺的儿子，鉴于韩光顺不常驻成都，无法正常管理绿地·国际花都5－1B地块工程项目，王海生、韩晓军有权代表韩光顺，全权负责该项目的工程扫尾、结算及农民工工资、材料欠款支付等事务处理。绿地公司以四套商品房抵算工程款，由韩晓军暂将购房发票办理在他人名下，这些房屋本应用于解决民工工资，材料欠款，由于现在该房屋没有变为现金，所以我们请求江苏一建公司协调解决资金1700万元，以我们个人名义借入，我们负责还款。1700万元贷款到期时，我们保证连本带息从工程款中扣还，如工程尾款不足或无工程款扣还时，无条件地将三套商用房协助登记为贷款人或贷款人指定的人。2014年5月20日，被告韩晓军向原告出具《关于绿地集团以房抵款所得房屋情况的说明》，该份说明中被告韩晓军对将案涉四套房屋办理在第三人韩排凤和冯中海名下的情况再次进行了说明与确认，同时说明：上述所有的购房款全部由江苏一建用承建的绿地国际花都5－1B地块的工程款抵扣给绿地集团成都公司，借名办理购房手续的韩排凤、冯中海对该购房产无任何出资或视为的出资。韩排凤、冯中海与江苏一建也无任何债权、债务关系，纯属借名登记关系。该房屋的所有权一直属于江苏一建，王海生、韩光顺、韩晓军并没有处理，也没有侵占江苏一建的该公司资产。
2014年上半年期间，第三人冯中海多次至绿地集团置业公司海珀·香庭业务管理部，声称其原有的和原告一起领取的购房手续全部遗失，要求绿地集团置业公司补充提供相关资料、协助其办理产权登记，并于6月4日向绿地集团置业公司出具承诺，承诺原来领取的购房合同、发票已丢失，若产生任何纠纷与绿地集团置业公司无关。后绿地集团置业公司将其留存的商品房买卖合同和购房发票（记账联）原件复印并加盖其公司印章后提供给第三人冯中海，并由其业务管理部工作人员王海泉陪同冯中海至房产交易中心办理产权登记。同年7月7日，第三人冯中海就登记在其名下的上述三套房屋（盛丰路30号海珀香庭1栋54、56、58号，3层附301号，3层附302号）办理产权登记，并领取房屋产权证。
2014年6月23日，案外人陈惠因与成都舜福建筑机械设备安装有限公司、被告韩光顺、韩晓军、第三人冯中海、龙晓英（冯中海之妻）借款合同纠纷一案，诉至四川省遂宁市中级人民法院，并申请对冯中海在遂宁市船山区未来城一号二层1号和2号营业房以及案涉盛丰路30号海珀香庭1栋54、56、58号房予以财产保全。同年6月30日，双方当事人达成调解协议，由成都舜福建筑机械设备安装有限公司和韩光顺在2014年8月15日前偿付借款770万元和2014年6月30日前的利息85万元，2014年7月1日起至付清时止的利息按中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算；由韩晓军、冯中海、龙晓英对前述偿付义务承担连带责任。同年7月8日，原告对遂宁市中级人民法院（2014）遂中民保字第16－1号诉讼保全裁定书提出异议，要求解除查封，被遂宁市中级人民法院予以驳回。后该案进入执行程序，原告于2014年9月17日对案涉盛丰路30号海珀香庭1栋54、56、58号房的执行提出异议，遂宁市中级人民法院仍对其异议请求予以驳回，并裁定继续对上述房屋采取执行措施。原告遂提起案外人执行异议之诉，后于11月5日提出撤诉申请，2014年12月29日，遂宁市中级人民法院裁定准许原告撤回起诉。同年7月29日，第三人冯中海与其妻龙晓英作为原告，起诉被告韩光顺、韩晓军民间借贷纠纷六案，案经遂宁市安居区人民法院调解，双方确认韩光顺、韩晓军在2014年10月10日前共同偿还冯中海借款本金人民币6932000元及利息，利息按中国人民银行对商业银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2014年7月29日起至付清之日止；遂宁市安居区人民法院于9月27日出具案号分别为（2014）安居民初字第1715、1716、1718、1719、1720、1721号的民事调解书各一份。
因两被告未能按照约定将未能办理贷款的案涉四套房屋变更至原告名下或退回绿地集团置业公司，且第三人已经领取案涉房屋产权证，其中一套房屋已被遂宁市中级人民法院强制执行，进入拍卖公示阶段，故原告诉至本院，要求两被告及第三人履行承诺确定的义务。至涉讼前，案涉四套房屋的商品房买卖合同原件，除绿地集团置业公司留存的一份外，其余两份（买受人和产权登记各一份）均一直由原告持有；案涉四套房屋的销售不动产统一发票，除绿地集团置业公司留存的一份记账联外，其余两份（发票联和办证联）也一直均由原告持有。第三人冯中海手中所持有的商品房买卖合同和购房发票均系绿地集团置业公司重新加盖印章后的复印件。第三人冯中海称其手中原持有的讼争房屋的购房合同以及发票原件，均被被告韩光顺以需要审查为由，骗走并抵押给原告用于借款1700万元，第三人冯中海称其已就此事于2014年5月27日向遂宁市公安局经济犯罪侦查支队报案。
根据双方当事人的诉、辩意见，本案的主要争议焦点为：原告主张要求两被告及第三人将案涉房屋的买卖手续变更至其名下是否有事实和法律依据。
本院认为：原告江苏一建公司作为发包方与两被告签订的《单项工程内部承包合同》，系在原告作为承包方与建设单位绿地集团成都公司签订总承包施工合同之前即已签订的，根据上述内部承包合同的内容可以看出，两被告与原告之间无任何人事隶属关系，且两被告对案涉工程实行独立核算、自负盈亏，负责履行原告与业主签订的总承包施工合同条款，对施工质量、安全、工期等负全面责任，施工过程中产生的任何风险与责任均与原告无关，因此可以认定，两被告系不具有从事建筑活动主体资格的个人以原告这一具备从事建筑活动资格的建筑企业的名义、承揽案涉绿地·国际花都5－1地块（B区）工程，双方间签订的单项工程内部承包合同系名为内部承包、实为借用资质的挂靠协议。在上述协议履行过程中，因涉及工程款支付的问题，为便于原告方对案涉工程款的监督使用，被告韩光顺、韩晓军作为实际施工人先后向原告方出具承诺书，承诺将绿地国际花都5－1B地块工程款抵购绿地集团置业公司四套商品房，为方便手续办理，案涉四套商品房暂办在韩光顺亲属名下，并由其本人以上述房屋办理抵押贷款，但所贷的款韩光顺保证直接打入江苏一建公司指定的账户，由江苏一建公司负责监督使用，以保证民工工资的发放，否则，江苏一建公司有权将四套商品房变更或退回绿地集团置业公司。上述承诺书具有民事合同的性质，且系两被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效。
按照上述承诺书的约定，两被告用案涉四套商品房抵押贷款，所贷款项直接打入原告指定账户，否则原告有权将案涉四套房屋变更或退回绿地集团置业公司。现因上述房屋未能办理贷款，原告认为，根据原、被告签订的内部承包合同以及被告的承诺，被告及第三人应当协助原告将上述房屋的买卖手续变更至原告名下，即将现登记在第三人名下的案涉商品房买卖合同和购房发票均变更至原告名下。对此，本院认为，两被告虽分别于2013年10月12日和10月19日向原告出具了承诺书，与原告达成履行承诺的书面约定，然原、被告双方在达成上述书面约定时，案涉商品房的购房手续已经分别登记在第三人韩排凤和冯中海的名下，即案涉商品房买卖合同的出卖人和买受人分别为绿地集团置业公司和第三人，两被告并非案涉商品房买卖合同的当事人，根据合同相对性原则，其无权作出将案涉房屋的购房手续变更至原告名下的承诺，该项义务仅能由作为商品房买卖合同当事人的第三人履行，两被告在第三人冯中海与韩排凤均未在上述承诺书上签字、共同向原告作出书面承诺，又与第三人无其他约定的情况下，与原告以承诺书的形式订立实际只能由第三人履行义务的合同，造成了该合同从订立时就存在不能实际履行的可能，亦造成该合同无法约束第三人。现第三人冯中海已明确提出其系通过合法途径实际取得了案涉三套商品房所有权的抗辩意见，且第三人冯中海和韩排凤均已经办理案涉房屋的产权登记，依法对外产生物权公示公信的效力；同时案涉盛丰路30号海珀香庭1栋54、56、58号房又已被遂宁市中级人民法院强制执行进入拍卖公示阶段，均造成被告作出的承诺现客观上亦无法履行。根据我国合同法第一百一十条之相关规定，对于法律上或事实上不能履行的非金钱债务，守约方当事人可以要求违约方承担赔偿损失等违约责任，但不可以要求继续履行。现原告坚持要求两被告及第三人履行上述合同义务，故对其诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：
驳回原告江苏省第一建筑安装股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费151664元，保全费5000元，由原告江苏省第一建筑安装股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本六份，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费151664元（户名：江苏省高级人民法院，开户行：农行江苏省南京市山西路支行，帐号：10×××75）。
审 判 长 陈 杰
审 判 员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一五年二月十一日
书 记 员 邵 峰
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。