广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第06109号
上诉人（原审被告）：李新华，住广州市天河区。
委托代理人：胡征华，广东颖诚律师事务所。
委托代理人：成杰，广东颖诚律师事务所。
被上诉人（原审原告）：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：孔健涛。
委托代理人：韦锶蕴，广东纬韬律师事务所律师。
上诉人李新华因物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年12月3日，李新华与广州市中天盈房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，约定李新华向广州市中天盈房地产开发有限公司购买广州市花都区北兴镇犁头咀山塘周围峰境园D105栋101房，即涉案房屋。同日，李新华（乙方）与广州市宁某物业管理有限公司（以下简称宁某物业公司）（甲方）签订峰境园前期物业服务协议，约定由宁某物业公司为李新华购买的涉案房屋提供前期物业管理服务。协议约定甲方的权利义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通、消防等项目进行维护、服务和管理。物业管理服务费用约定：物业管理服务费以发展商收楼通知发出的收楼时间当天起计收，收楼当天预收三个月费用。乙方交纳物业管理服务费的时间，按月度结算，交费时间为每月的5号前缴交当月物业管理费。本物业管理服务费计算面积按乙方签订的商品房买卖合同的建筑面积，由甲方按双方约定的收费标准向业主收取。住宅物业管理服务费标准为每月每平方米1.96元；乙方（或业主委托的物业使用人）逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交总费用的千分之一交纳滞纳金。违约责任约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取滞纳金。此外，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
商品房买卖合同约定涉案房屋的建筑面积149.45平方米，根据前期物业服务协议的约定，涉案房屋每月应缴纳物业管理费292.9元。
2008年4月20日，广州市中天盈房地产开发有限公司以EMS快递方式向李新华寄出收楼通知书一份，通知李新华于2008年4月30日办理相关收楼手续。2008年5月1日，李新华到现场收楼，认为涉案房屋存在质量问题，并在房屋交接表上填写了房屋存在的问题，如入户阳台瓷砖勾缝、饭厅阳台瓷砖缺块、抽烟机板断裂、主人房门前木地板刮花等。李新华要求将房屋存在的质量问题维修好后才能办理收楼，遂当日并未办理收楼手续。后广州市中天盈房地产开发有限公司分别于2008年5月10日、5月20日、6月2日向李新华寄出催收楼通知书，但李新华均以房屋质量问题未维修好为由拒绝收楼，其分别于2008年6月2日、2009年1月10日、2009年8月2日、2009年11月5日前来房屋现场查看并在房屋交接表上填写了房屋存在的各种问题。宁某物业公司认为，根据合同及补充协议的约定，收楼通知书通知收楼之日即2008年4月30日应视为李新华收楼的时间。
宁某物业公司称李新华自2008年4月30日起至今从未缴纳物业管理费，其每月均向李新华催收相关费用，催收的主要方式为每月向涉案房屋的邮箱投递缴费通知书及电话催收。宁某物业公司并称其于2014年4月30日以EMS快递方式向李新华寄送函件，催收涉案房屋的物业管理费及违约金。对此，宁某物业公司提供了缴费通知单一份（时间为2014年7月23日）、法务公函及EMS快递单两份（有一份无寄件日期）、2014年4月30日邮件的全程跟踪查询结果（未妥投，退回）予以证明。
原审另查，开发商广州市中天盈房地产开发有限公司于2008年4月22日取得涉案房屋所在楼盘的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
2015年3月19日，宁某物业公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.李新华向某骏物业公司清偿自2008年4月30日至2014年11月30日的管理费22855.3元及逾期支付管理费的滞纳金22855.3元（滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日千分之一暂计至2014年11月30日止，最高不超过本金），合计45710.6元；2.本案诉讼费用由李新华承担。原审诉讼中，宁某物业公司因统计欠费时遗漏了2009年3月的管理费292.9元及该月的滞纳金606.3元，因此请求变更诉讼请求的第一项为：李新华向某骏物业公司清偿自2008年4月30日至2014年11月30日的管理费23148.2元及逾期支付管理费的滞纳金27488.67元（滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日千分之一暂计至2014年11月30日止，最高不超过本金），合计50636.87元。
原审法院认为：宁某物业公司与李新华于2007年12月3日签订的峰境园前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。
宁骏物业公司依约为李新华位于广州市花都区北兴镇犁头咀山塘周围峰境园D105栋101房提供了物业管理服务，李新华应按协议约定交纳物业管理费。李新华以房屋质量、装修问题未予维修好为由拒绝收楼及拒交管理费，理由不能成立，原审法院不予支持。李新华如果认为房屋存在质量和装修问题，应与开发商进行协商解决。根据商品房买卖合同的约定，李新华与开发商约定的交楼条件为该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续。开发商于2008年4月22日取得了涉案房屋所在楼盘的竣工验收备案表，符合交楼条件，李新华因涉案房屋的质量和装修问题拒绝收楼，应视同开发商已按期按标准交付房屋，物业管理费、公共水电费分摊、住宅质量保修期在合同第十条约定的交房日（2008年4月30日）起计算。因此宁某物业公司要求李新华支付自2008年4月30日至2014年11月30日的管理费及滞纳金，理由充分，原审法院予以支持。李新华应向某骏物业公司支付2008年4月30日至2014年11月30日的管理费，按前期物业服务协议约定标准1.96元／月／平方米计算为23148.2元（292.9元／月×79个月零1天）。因李新华迟延向某骏公司支付管理费，根据前期物业服务协议的约定李新华应向某骏公司支付滞纳金（滞纳金以当月物业管理费为本金，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至2014年11月30日止，滞纳金以本金为限）。
李新华经原审法院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，原审法院依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2015年9月25日作出如下判决：一、被告李新华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁某物业管理有限公司支付2008年4月30日至2014年11月30日的物业管理费共23148.2元。二、被告李新华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁某物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从逾期之日起按日千分之一计至2014年11月30日止，滞纳金以本金为限。一审案件受理费943元，由被告李新华负担。
判后，上诉人李新华不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决无权认定本案案涉房屋的交楼条件与交付日期。一审判决第5页最后一段记载：“根据商品房买卖合同的约定，李新华与开发商约定的交楼条件为该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续。开发商于2008年4月22日取得了涉案房屋所在楼盘的竣工验收备案表，符合交楼条件，李新华因涉案房屋的质量和装修问题拒绝收楼，应视同开发商已按期按标准交付房屋”。这明显属于认定事实错误。主要理由如下：2015年9月25日，李新华向一审法院递交了起诉状等材料，因商品房买卖合同纠纷李新华诉广州市中天盈房地产开发有限公司（即本案开发商，以下简称“中天盈公司”），一审法院案号：（2015）穗花法民三初字第1256号。通过2015年11月5日的开庭审理可以明显得出：案涉房屋的交楼条件与交付日期属于商品房买卖合同纠纷案件的争议焦点。2015年11月4日李新华的诉讼代理人收到一审法院快递的商品房买卖合同纠纷案件被告中天盈公司的举证材料，内含本案物业服务合同纠纷案件的一审判决书【（2015）穗花法民三初字第466号】。由于一审法院未将被上诉人的诉状等材料送达给上诉人李新华，因此上诉人李新华于2015年11月4日才知道被上诉人因物业服务合同纠纷而起诉了上诉人。毋庸置疑，本案物业服务合同纠纷中，开发商中天盈公司已经向业主李新华合法交楼才是李新华缴纳物业服务费的前提条件。但是，开发商是否已经向业主合法交楼的诉争当事人是业主李新华与开发商中天盈公司，并无作为物业服务企业的被上诉人。因此，被上诉人作为物业服务企业无权参与商品房买卖合同纠纷中关于是否交楼的诉争过程中来。现在是物业服务企业代替开发商来诉讼解决诉争的交楼条件与交付时间的问题，这显然是“狗捉耗子”与逻辑颠倒，于法无据。（二）一审判决无视诉讼时效的问题。前面已述：由于一审法院未将被上诉人的诉状等材料送达给上诉人李新华，因此上诉人李新华于2015年11月4日才知道被上诉人因物业服务合同纠纷而起诉了上诉人。即使按照一审法院错误认定的交楼时间，那么被上诉人部分诉请已经超过诉讼时效，即2012年11月30日之前的部分诉请已经超过了诉讼时效。（三）本案应该中止审理，等待一审法院的（2015）穗花法民三初字第1256号案件生效。综上，一审判决错误认定事实，适用法律错误，且程序失当。为此，上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人宁某物业公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人已经按照合同约定为上诉人提供物业管理服务，上诉人应依约缴纳管理费，另由于被上诉人为上诉人提供的是前期物业服务，开发商交房的时间应为我方收取物业管理费的时间，本案中上诉人明知该案件开庭情况却拒不到庭，所以本案不存在上诉人不知悉本案的情况。本案事实和法律关系简单无需中止审理。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，双方当事人签订的《峰境园前期物业服务协议》意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。该合同第十九条明确“物业管理费以发展商收楼通知发出的收楼时间当天起计收”该条款于上诉人交付管理费的起算时点已有明确约定，至于实际收楼时间以及在此之前物业管理费用的承担，属于上诉人与开发商之间的权利义务承担，应另案解决。上诉人以未实际收楼拒付管理费与上述合同约定不符。该上诉理由并无充分的合同及法律依据，本院不予采纳。至于上诉人提出原审送达违反法定程序问题，经本院审核，原审经邮寄送达，再张贴公告以及委托公告送达，程序合法并无不当。上诉人原审并未到庭，在此情况下，二审向本院提出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费943元，由上诉人李新华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年三月十一日
书 记 员 李 杨