济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0102民初429号
原告：青岛银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
法定代表人：潘丽宏，行长。
委托诉讼代理人：孙华，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖燕，山东齐鲁律师事务所律师。
被告：粟志元，男，1964年出生，汉族，住四川省眉山市。
被告：山东齐鲁鞋城置业有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人：李延萍，董事长。
委托诉讼代理人：郭浩亮，北京市京大（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑莎莎，女，1987年出生，汉族，该公司行政专员，住济南市。
原告青岛银行股份有限公司济南分行（以下简称青岛银行）与被告粟志元、山东齐鲁鞋城置业有限责任公司（以下简称齐鲁鞋城）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2016年3月15日作出（2015）历商初字第2750号民事判决书。被告齐鲁鞋城对该判决不服，上诉于济南市中级人民法院。济南市中级人民法院经审理，认为一审送达程序存在瑕疵，遂于2016年12月10日作出（2016）鲁01民终5940号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）历商初字第2750号民事判决书，发回重审。本案在重审过程中，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛银行的委托诉讼代理人孙华、被告齐鲁鞋城的委托诉讼代理人郭浩亮、郑莎莎到庭参加了诉讼。被告粟志元经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告青岛银行向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告青岛银行与被告粟志元签订的青岛银（济分）个房借字（2012）第（）号《个人购房担保借款合同》提前到期，并判令被告粟志元立即归还原告青岛银行贷款本金962663.18元、利息99197.23元、罚息27073.13元（计算至2017年9月5日）及自2017年9月6日至本判决生效之日的利息及罚息（按照合同约定计算）；2、请求判令被告粟志元赔偿原告青岛银行律师代理费损失3000元及其他实现债权的费用；3、请求判令原告青岛银行对抵押的位于济南市楼号房产享有优先偿权；4、请求判令被告齐鲁鞋城对被告粟志元承担的所有责任向原告青岛银行承担连带偿还责任；5、请求判令本案诉讼费、保全费及其他诉讼费用由被告粟志元、被告齐鲁鞋城承担。事实与理由：2012年12月28日，原告青岛银行与被告粟志元、被告齐鲁鞋城签订青岛银（济分）个房借字（2012）第（）号《个人购房担保借款合同》，约定：被告粟志元向原告青岛银行借款人民币121万元，借款种类：个人中长期商用房；借款利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的同期限档次贷款基准利率上浮10%计算，借款期限共计120个月，自2012年12月28日起至2022年12月25日止；被告粟志元应自贷款发放的次月起，每月的15日等额偿还贷款本息；如果被告粟志元未按照合同约定归还借款本息，原告青岛银行有权对于其借款本息自逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；如果发生借款人未按合同规定归还应偿付的借款本息等行为时，原告青岛银行有权宣布合同提前到期、要求被告粟志元立即提前偿还全部贷款本息；被告粟志元应承担因违约给贷款人造成的损失及以法律手段追偿借款本息产生的一切费用。合同采用抵押加保证的担保方式，被告粟志元以其购买的位于济南市号房产就该借款提供抵押担保，被告齐鲁鞋城为合同提供阶段性连带责任保证担保，担保的范围均为全部贷款本金及利息（包含复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、过户费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）以及借款人应向贷款人支付的其他款项。合同对各方的权利义务做了约定。合同签订后，原告青岛银行与被告粟志元于2012年12月28日签订个人借款凭证，借款利率为年利率7.205%，借款到期日为2022年12月25日，原告青岛银行于同日向被告粟志元放款121万元，但被告粟志元却违反约定，未按合同约定向原告青岛银行归还借款本息。为维护原告青岛银行的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
被告粟志元经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。
被告齐鲁鞋城辩称，第一，请求法院驳回原告青岛银行对被告齐鲁鞋城的诉讼请求。双方合同中明确约定了房屋的抵押担保，被告齐鲁鞋城只是保证担保责任，在没有行使物的抵押担保的情况下，保证人免除责任。第二，在被告粟志元怠于还款的情况下，被告齐鲁鞋城的工作人员王志成和李华明已经明确以书面形式告知了原告青岛银行，原告青岛银行的个贷部徐经理已经签收，原告青岛银行怠于行使权利造成的损失，不应当由被告齐鲁鞋城承担。第三，本案的合同属于格式条款合同，由原告青岛银行提供，原告青岛银行并未向被告齐鲁鞋城讲明保证责任和房屋抵押情况，故该合同不具有法律效力。综上，请求法院依法驳回原告青岛银行的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月28日，原告青岛银行与被告粟志元、被告齐鲁鞋城签订青岛银（济分）个房借字（2012）第（）号《个人购房担保借款合同》，约定被告粟志元向原告青岛银行借款121万元，借款期限共计120个月，借款利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的同期限档次贷款基准利率上浮10%计算，被告粟志元自贷款发放的次月起，每月15日等额偿还贷款本息。贷款逾期的，在合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息。合同第8条约定，本合同采用抵押加保证的担保方式，由被告齐鲁鞋城提供阶段性保证担保，承担连带保证责任。合同第21.1条约定：“担保的范围：本合同项下保证、抵押担保的范围包括全部借款本金及利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、过户费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）以及借款人应向贷款人支付的其他款项”。合同第21.3.2.2条约定：“阶段性保证担保的保证期间自本合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止。但在贷款人取得现房抵押权属证明前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任。”本合同第22.1条约定：“出现下列情况之一的，视为已发生违约事件：（一）借款人、保证人违反本合同规定的其应履行的任何义务，或借款人、保证人明确表示或以自己的行为表明不履行其在本合同项下的任何义务；……”合同第22.2条约定：“发生本合同第22.1条所述违约事件时，贷款人有权采取下列任一种或同时采取多种措施：……（四）宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息；……（十五）以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；……”。上述合同签订后，原告青岛银行依约向被告粟志元发放贷款121万元，但被告粟志元未按约定还款，截止至2017年9月5日，尚欠原告青岛银行贷款本金962663.18元，利息99197.23元，罚息27073.13元。
另，被告粟志元以其购买的位于济南市房产为上述借款提供抵押担保，但未办理抵押登记。被告齐鲁鞋城起诉至济南市天桥区人民法院，请求解除与被告粟志元签订的上述五套房产的商品房买卖合同。济南市天桥区人民法院经审理，于2016年11月8日作出（2016）鲁0105民初2578号民事判决书，判令解除被告齐鲁鞋城与被告粟志元签订的商品房买卖合同，并判令被告齐鲁鞋城向被告粟志元返还购房款共计2475408元。该判决已于2017年2月14日生效。
2015年10月9日，原告青岛银行（甲方）与山东齐鲁律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》一份，约定甲方因与粟志元等借款担保合同纠纷一案的诉讼事宜，委托乙方代理。该合同签订后，原告青岛银行向山东齐鲁律师事务所支付律师代理费3000元。
本院认为，被告粟志元经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。
原告青岛银行与被告粟志元、被告齐鲁鞋城签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效。因在合同履行过程中被告粟志元未按约定还款，根据《个人购房担保借款合同》第22.1条、第22.2条第四项的约定，原告青岛银行有权宣布借款提前到期，并要求被告粟志元偿还贷款本金、利息及罚息。此外，根据《个人购房担保借款合同》第22.2条第十五项的约定，原告青岛银行因本案诉讼支出的律师代理费3000元，有权要求被告粟志元承担。
对原告青岛银行要求被告齐鲁鞋城承担连带保证责任的诉讼请求，根据《个人购房担保借款合同》的约定，被告齐鲁鞋城对被告粟志元的借款承担阶段性连带保证担保，保证期间自本合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止。因被告粟志元购买的用于抵押担保的房屋未办理抵押登记，故被告齐鲁鞋城的保证责任期间尚未终止，其应当对被告粟志元的上述债务承担连带清偿责任。
对原告青岛银行要求对于抵押的位于济南市号房产享有优先偿权的诉讼请求，虽然被告粟志元在个人购房担保借款合同中以该五套房产为借款提供抵押担保，但因未办理抵押登记，抵押未生效。且本案在审理过程中，被告粟志元与被告齐鲁鞋城签订的商品房买卖合同已经由济南市天桥区人民法院判令解除，故原告青岛银行对上述房产不享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告粟志元于本判决生效之日起十日内向原告青岛银行股份有限公司济南分行偿还贷款本金962663.18元；
二、被告粟志元于本判决生效之日起十日内向原告青岛银行股份有限公司济南分行偿还利息、罚息（截至2017年9月5日的利息为99197.23元，罚息为27073.13元，2017年9月6日之后的利息、罚息按照合同的约定另行计算）；
三、被告粟志元于本判决生效之日起十日内向原告青岛银行股份有限公司济南分行支付律师代理费3000元；
四、被告山东齐鲁鞋城置业有限责任公司对本判决一至三项所确定的被告粟志元应承担的债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告青岛银行股份有限公司济南分行的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13660元，诉讼保全费5000元，由被告粟志元、山东齐鲁鞋城置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 孙晓博
人民陪审员 咸维玲
人民陪审员 王群群
二〇一七年九月十四日
书 记 员 王 凤