广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1391号
上诉人（原审被告）：广州颐明房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：欧阳依丹。
委托代理人：朱楠、陈花蕾。
被上诉人（原审原告）：林瑶瑶，住浙江省乐清市。
委托代理人孙敏、郭英东。
上诉人广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）因与被上诉人林瑶瑶商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：林瑶瑶与颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定林瑶瑶向颐明公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑A4幢20层2001号房，总金额1741045元；颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付林瑶瑶使用；交付的房屋应当符合的条件：取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》。颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为林瑶瑶办妥产权登记，并将以林瑶瑶为产权人的房地产权证交付林瑶瑶；在此场合，林瑶瑶应当及时提供产权登记机关要求的需林瑶瑶提供的证件资料；颐明公司应如实告知林瑶瑶为办理产权登记需要由林瑶瑶提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使林瑶瑶未能及时提供证件资料的，林瑶瑶不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向林瑶瑶支付违约金；合同附件五补充协议第6条约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；第9条约定，林瑶瑶已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；林瑶瑶应在收楼时向某公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准。如林瑶瑶迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。合同签订后，林瑶瑶依约向某公司支付了房款，双方经过结算后林瑶瑶实际支付的购房款为1738796元。林瑶瑶于2009年3月31日收楼。
另查明，颐明公司表示于2011年11月向林瑶瑶发出《提交办理产权资料的再通知》及《退补面积差通知》。林瑶瑶表示没有收到颐明公司的通知，且挂号信与本案无关。
林瑶瑶于2014年8月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、颐明公司向林瑶瑶支付从2011年10月3日起至2013年10月2日止的迟延办证违约金（每年按合同总价款1738796元×1%的标准计算）；2、诉讼费由颐明公司承担。
原审诉讼中，双方当事人均确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月3日。
原审法院认为：林瑶瑶与颐明公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。
对颐明公司抗辩的林瑶瑶迟延提交办证资料，办证期限相应顺延，颐明公司不存在迟延办证情况意见。原审法院认为：合同附件虽然对提交办证资料做出了相应的约定，但是没有具体列明所需的是什么资料，鉴于在商品房买卖关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料颐明公司负有通知林瑶瑶的义务，林瑶瑶的合同目的是购买房屋取得房屋产权，颐明公司没有证据证明林瑶瑶拒绝提交办证资料的事实，故对颐明公司该抗辩意见，不予采纳。
根据合同约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550日内办妥产权登记，并将涉案房地产权证交付给林瑶瑶。颐明公司违反合同约定的期限办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向林瑶瑶支付违约金。本案中，双方确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月3日，而涉案房屋的房产证至今未交付给林瑶瑶，颐明公司已经构成违约，需承担违约责任。2011年10月3日至2012年10月2日一年期间的违约金林瑶瑶最迟可以在2014年10月3日前主张，现林瑶瑶主张从2011年10月3日起计算并无不妥，原审法院予以支持。颐明公司认为2012年8月28日前的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见无理，原审法院不予采纳。故林瑶瑶主张从2011年10月3日起至2013年10月2日期间的违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：广州颐明房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，向林瑶瑶支付从2011年10月3日起至2013年10月2日止的迟延办证违约金（每满一年按已付房款1738796元×1%的标准计算）。本案受理费335元，由广州颐明房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人颐明公司不服原判，向本院提起上诉称：1、颐明公司不履行提交办证资料的义务，顺延办证的责任在于林瑶瑶。《商品房买卖合同》补充协议第9条明确约定了林瑶瑶已知悉办证所需资料，且应在收楼时一并提交，但林瑶瑶直至今仍未提交材料。颐明公司曾于2011年12月2日以挂号信的形式向林瑶瑶邮寄了办证的再通知，但信件无人领取被退回，故应顺延办证期限，颐明公司不存在逾期办证。2、即使二审法院认定颐明公司存在迟延办证的情况，林瑶瑶主张2012年8月29日之前的诉讼请求已过诉讼时效。根据广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》的精神，预定按违约期间持续性计付违约金的，从主张或起诉之日往前倒退两年计付。林瑶瑶从约定办妥房产证之日（即2010年10月3日）就知道自己的权利已被侵害，其于2014年8月28日才起诉，故2012年8月29日之前的迟延办证违约金已过诉讼时效。3、颐明公司无需支付不满一年部分的迟延办证违约金。依据《商品房买卖合同》第19条约定：从逾期之日起，梅某一年按已付购房款的1%向林瑶瑶支付违约金。2013年8月29日至2013年10月2日的时段不满一年，颐明公司无需支付该部分违约金。综上，原判认定事实错误，请求本院判决：1、撤销原审判决，驳回林瑶瑶的全部诉讼请求；2、案件诉讼费用全部由林瑶瑶承担。
被上诉人林瑶瑶答辩称：一、林瑶瑶收楼时已提供所有资料；二、违约金的计算应按具体天数计算，这样才公平合理。为维护林瑶瑶的合法权益，请求二审法院驳回颐明公司的上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法确认。
另查明，颐明公司一审期间提交的2011年11月25日《提交办理产权资料的再通知》其中载明，如存在面积补差，请本人亲自到我司财务部办理，办理退补需要资料详见《退补面积差通知》，不补不退的请直接带齐以下资料到颐景华某销售中心。
颐明公司一审期间提交的2011年11月25日《颐景华某颐韵轩ABC栋退补面积差通知》其中载明，如不存在退补面积差的业主，请直接按照《提交办理产权资料的再通知》要求，指定时间前往指定地点办理。
本院认为，关于颐明公司以林瑶瑶迟延提交办证资料为由主张顺延办证期限的问题，经查，颐明公司于2011年11月向林瑶瑶发出的《退补面积差通知》及《提交办理产权资料的再通知》，上述通知并无明确指出林瑶瑶尚欠哪些办证资料，现林瑶瑶对颐明公司主张其逾期提交办证资料予以否认，亦无证据证明林瑶瑶曾拒绝提交办证资料。颐明公司主张林瑶瑶至今未提供办证资料，本院不予采信。因此，颐明公司以林瑶瑶迟延提交办证资料为由主张顺延办证期限，理据不足，本院不予采纳。
关于林瑶瑶的起诉是否超过诉讼时效的问题。按照合同约定，颐明公司须于2010年10月3日前办妥房地产权证并交付给林瑶瑶，若颐明公司构成违约，则从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向林瑶瑶支付违约金。2011年10月4日至2012年10月3日期间的违约金，颐明公司应在2012年10月4日支付，现林瑶瑶于2014年8月28日提起本案诉讼，2011年10月4日起至2013年10月3日止的违约金并未超过诉讼时效。颐明公司上诉主张2012年8月29日之前的违约金超过诉讼时效，理据不足，不能成立。
关于迟延办证期间未满一年的部分应否计算违约金的问题，按照合同约定，颐明公司逾期交付房地产证的，从逾期之日起，每满一年按已付购房款的1%支付违约金。由于该合同由作为开发商的颐明公司提供，现无证据证明颐明公司将对该合同条款理解为“对于不满一年部分应不计算违约金”的意思表示告知林瑶瑶，且林瑶瑶对此不予认可，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，原判对于颐明公司提出迟延办证期间未满一年的部分不应计算违约金的意见未予采纳，并无不当，本院予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费335元，由上诉人广州颐明房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 万力平
代理审判员 曹佑平
二〇一五年四月××日
书 记 员 刘 纯