文书内容辽宁省锦州市太和区人民法院      民事判决书      （2016）辽0791民初188号      原告王雪艳，女，1966年10月29日生，满族，辽宁医学院教授，住锦州市。被告于秋泓，女，1965年10月31日生，汉族，辽宁医学院教授，住锦州市。委托代理人孟亚晶，辽宁正然律师事务所律师。原告王雪艳诉被告于秋泓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理，由审判员张雪冬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王雪艳，被告于秋泓的委托代理人孟亚晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月14日，原、被告签订《售房协议》，约定被告于秋泓将坐落在锦州经济技术开发区逸海蓝湾小区10#-7号楼出卖给原告王雪艳，面积约103㎡，房屋总价款为26.5万元，签订合同当日，原告一次性支付被告购房款26.5万元，被告向原告出具收条，双方约定当买受人付完全款后，出卖人协助办理过户手续。现被告于秋泓于2010年1月21日与开发商之间签订的团购期房协议违法，工程烂尾达不到验收标准，无法办理房屋产权证，不能办理过户更名。原告认为，被告的行为违背了诚实信用原则，致使原告不能实现合同目的，已构成根本违约，应承担违约责任。故诉至法院，请求依法解除2010年11月14日原、被告双方签订的房屋买卖合同，并判令被告返还原告购房款265000元及利息74112元（从2010年12月起按年利率4.55%计算利息，暂计算至起诉之日止），请求判令被告返还原告办理入住时交纳的各项费用9195元及利息1310元（从2013年4月23日按照年利率4.75%计算，暂计至起诉之日止）。被告辩称，被告不是房屋买卖的相对人，被告不适格，应驳回原告的起诉。理由是：涉案房屋的开发商是辽宁恒缘房地产开发有限公司，2010年初，辽宁医学院老师团购逸海蓝湾小区房屋，由于团购价格比该小区其他预售房屋价格便宜很多，故辽宁医学院的老师每人只限购一套，当时被告没有购房需求，但开发商的团购协议中有一条允许更名一次，当时开发商的工作人员打电话给被告称这个指标不用太可惜了，有人要用这个指标，付款完全不需由被告承担，只需要被告签名即可。2010年1月21日被告在开发商拟好的团购协议上签字，2010年11月原告通过互联网与案外人取得联系要买此房屋，被告仅仅是有个优惠购房的指标，由于原告也是同单位的老师，对于团购协议很了解，而且原告自称自己的指标被占用了，还想再买一套，购买房屋的预付款也不是被告支付的，被告全力配合所有的签字手续，包括到开发商处更名，在售房协议和收条上签字。但事实上被告没有收到任何款项。就购房协议而言，合同的主体是辽宁恒缘房地产开发公司，本案被告亦应是该公司，但由于该公司法定代表人涉嫌刑事犯罪，该公司资产已被冻结，锦州市中级法院受理了该公司的破产申请，已进入破产程序。故应驳回原告的起诉，告知其向破产管理人申报债权或以破产管理人为被告主张权利。经审理查明，2010年1月21日，案外人辽宁恒缘房地产开发有限公司与辽宁医学院教职员工之一的被告于秋泓签订团购期房协议，约定了待建楼房位置、户型、工期、价格、建筑方的权利及义务等，其中在协议第四条约定：“团购方在取得房地产结算发票前二个月享受免费办理更名手续一次”，协议尾部由被告于秋泓和辽宁恒缘房地产开发有限公司加盖售楼专用章。2010年1月21日和同年9月3日，辽宁恒缘房地产开发有限公司分两次共收到房款203350元，交款人名字注明为“于秋泓”。因原告欲购买楼房，在得知被告于秋泓有出售待建楼房意向后，遂联系被告于秋泓并与之协商购房事宜，后于2010年11月14日，被告于秋泓（甲方）与原告王雪艳（乙方）签订售房协议，约定：“甲方自愿将坐落于锦州市开发区逸海蓝湾小区10#-7房屋出售给乙方王雪艳，出售价格为贰拾陆万五仟元整（全额付款）265000元，当乙方付完全款后，甲方协助乙方办理过户手续。”协议尾部由原、被告双方签名，同日，被告于秋泓为原告王雪艳出具共计265000元的收条两张。此间，被告于秋泓与辽宁恒缘房地产开发有限公司签订的团购期房协议的团购方以及两张收款收据的付款人被更名为原告王雪艳，更名处加盖了辽宁恒缘房地产开发有限公司售楼专用章。2013年4月23日，原告王雪艳向辽宁恒缘物业服务有限公司补交了房款2215元，交纳了办理房屋入住应交纳的装修押金、电梯费和垃圾清运费700元，代收的水费、电费、煤气费共计500元，物业费（三年）1888元，代收的取暖费2832元。另查，2011年5月12日，案争房屋被辽宁恒缘房地产开发有限公司在锦州市房屋产权监理处抵押给案外人张玫，抵押金额13.01万元，抵押期限至同年11月11日止。本院所确认的上述事实，有当事人陈述，原、被告签订的房屋买卖协议，被告于秋泓出具的收条2张，收款收据8张，团购期房协议，有被告提交的商品房预售许可证，锦州市房屋抵押权登记申请表等证据材料佐证，经过庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。原告王雪艳和被告于秋泓签订售房协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，在被告于秋泓尚未取得该房屋所有权的情况下，原告王雪艳基于该售房协议，取得的是被告于秋泓享有的购买团购期房的合同权利，同时原告亦以自己名义向开发商补交了房款和办理入住需缴纳的相关费用，团购期房协议中于开发商相对应的权利义务主体已经由被告于秋泓，实际变更为原告王雪艳。原告无法取得房屋所有权证、不能办理更名过户的原因是开发商对该楼房再次处分进行抵押的行为，原告提供的证据亦未能证明被告于秋泓存在其他违约行为，故原告要求解除与被告于秋泓之间的售房协议不符合法律规定的合同解除条件，应驳回原告的诉讼请求。被告辩称其不是买卖房屋的相对人应驳回原告起诉的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条，第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告王雪艳的诉讼请求。案件受理费3272元（已减半收取），由原告王雪艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  张雪冬二〇一六年六月十二日书记员  田苗苗附本判决依据的法律法规《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定额的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当按照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。