杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第156号
原告：杭州意欣假日酒店有限公司。
法定代表人：倪战敏。
委托代理人：唐为群。
被告：杭州市上城区投资控股集团有限公司。
法定代表人：卢伟。
委托代理人：楼奇。
委托代理人：金盈。
第三人：杭州中山房地产咨询代理有限公司。
法定代表人：梁庆华。
委托代理人：ＸＸ海。
原告杭州意欣假日酒店有限公司（以下简称意欣假日酒店）为与被告杭州市上城区投资控股集团有限公司（以下简称上投控股公司）确认合同有效纠纷一案，于2012年2月3日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年3月8日、9月17日公开开庭进行了审理。在审理过程中，因杭州中山房地产咨询代理有限公司（以下简称中山代理公司）与本案的审理有法律上的利害关系，本院依职权追加中山代理公司为本案的第三人。原告意欣假日酒店的委托代理人唐为群、被告上投控股公司的委托代理人金盈、第三人中山代理公司的委托代理人ＸＸ海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告意欣假日酒店起诉称：涉案房屋原经营管理权人杭州市上城区第三房产公司（以下简称第三房产公司）向第三人出具委托书，该委托书载明第三人有权进行与涉案房屋租赁有关的一切租赁经营活动。2008年11月18日，第三人欲与原告签订涉案房屋的租赁合同，原告注意到该委托书出具日期是2002年4月22日，但没有委托授权截止日期。原告当时的法定代表人陈萍向第三房产公司查询，得知该委托书是真实有效的。于是，原告与第三人签订房屋租赁合同一份，合同约定租赁期自2008年12月1日至2016年11月30日止，并约定了租金、违约金等事项。合同签订后，原告投入近300万元对酒店进行了装饰、装修并购置安装了相应设备设施，原告按约支付了房屋租金，第三人也收取了房屋租金。2011年6月29日，因第三人不愿意再代收租金，原告直接向被告支付房屋租金，被告发函拒收。2011年11月14日，被告与第三人达成调解协议。2011年12月8日，被告以原告无权占有、恶意侵占涉案房屋为由，将原告诉至法院，要求原告腾退涉案房屋。原告认为，原告与第三人于2008年11月18日签订的房屋租赁合同合法有效，应当得到法院的确认和保护。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与代理被告的第三人于2008年11月18日签订的房屋租赁合同有效；2、本案诉讼费由被告负担。
为证明上述事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、委托书一份，拟证明原经营管理权人第三房产公司向第三人出具委托书，授权其租赁涉案房屋的事实。
2、房屋租赁合同一份，拟证明2008年11月18日，原告与第三人签订涉案房屋租赁合同的事实。
3、杭州市上城区人民法院（2011）杭上民初字第1387号民事调解书一份，拟证明2011年11月14日，被告与第三人就涉案房屋委托租赁事宜达成调解协议的事实。
4、应诉通知书、传票和民事起诉状各一份，拟证明2011年12月8日，被告以物权保护纠纷为由向法院提起诉讼，要求原告搬离涉案房屋的事实。
5、回函一份，拟证明2011年11月18日，原告为了履行房屋租赁合同的义务，要求被告提供银行账号以便支付租金的事实。
6、补充协议一份，拟证明涉案房屋原经营管理权人第三房产公司同意第三人签订超过其代理期限的租赁合同，仅是规定收益归经营管理权人所有的事实。
7、离婚证、离婚协议书各一份，拟证明2008年1月18日，原告的法定代表人倪战敏与第三人的原法定代表人梁卫兵已经离婚，并分割了相应财产的事实。
8、公司登记基本情况二份，拟证明租赁合同签订时，原告与第三人的股东、法定代表人均无关。
9、杭州市上城区人民法院（2011）杭上民初字第2175号庭审笔录一份，拟证明被告曾对原告递交的证据1至5均无异议。
被告上投控股公司答辩称：一、原告诉状陈述与事实不符，原经营管理权人第三房产公司与第三人就涉案房屋委托代理租赁期限约定于2010年12月31日终止。2008年11月14日，第三房产公司、第三人与被告签订涉案房屋经营管理权变更协议书一份，第三人承继房屋租赁期限至2010年12月31日止。被告并未向第三人出具任何委托书。2008年11月18日，第三人未经被告同意，将涉案房屋出租给原告使用，租期至2016年11月30日止。第三人未经被告同意，与原告签订的租赁合同已超过其委托代理期限。在委托代理合同尚未到期前，被告不知晓，无法提出异议；超出代理期限，被告不认可，因此拒收了原告汇入被告账户的款项。二、原告诉称的请求于法无据，应当予以驳回。本案系确认合同有效纠纷，原、被告之间无合同上的权利、义务关系，因此，原告起诉被告主体不适格，应当驳回原告起诉。被告自2008年11月14日承继涉案房屋所有权后，从未向第三人出具新的委托书，被告也从未进行过追认第三人的代理行为。原告的租赁权于2010年12月31日已终止，故对涉案房屋的占有应当认定为无权占有。三、原告的法定代表人倪战敏原系第三人的法定代表人，与第三人的原法定代表人梁卫兵系夫妻关系，双方对涉案房屋的代理期限均是明知的。2002年7月12日，第三人与第三房产公司签订房屋租赁代理合同时，梁卫兵即是第三人的委托代理人，从事第三人的实际管理，原告在2008年成立时，也是委托梁卫兵办理工商登记手续，2008年在第三房产公司、第三人与被告进行资产经营管理权变更期间，倪战敏将第三人的股份转让给梁卫兵。因此，原告与第三人在签订租赁合同时，对租赁期限是明知的，双方存在恶意串通行为，损害了被告的合法权利。综上，被告认为涉案合同为无效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、房屋租赁委托代理合同一份，
2、经营管理权变更协议一份。
证据1、2，拟共同证明被告于2008年11月14日起承继第三房产公司与第三人之间的房屋租赁委托代理合同，该合同期限至2010年12月31日止。
3、婚姻关系证明一份，拟证明第三人的原法定代表人梁卫兵与原告的法定代表人倪战敏于1994年登记结婚，系夫妻关系的事实。
4、第三人工商变更登记一份，
5、原告法定代表人变更登记情况一份。
证据4、5，拟共同证明原告与第三人在签订合同时双方有身份上的利害关系。
6、申请法院调取的原告与第三人的工商登记信息各一组，拟证明根据原告与第三人之间股份与法定代表人的变化，倪战敏曾担任过第三人与原告的法定代表人，从2002年开始，梁卫兵同时参与原告、第三人的实际经营，原告与第三人有利害关系，在签订租赁合同时存在恶意串通的行为，因此，涉案租赁合同应当确认为无效合同。
第三人中山代理公司辩解称：1、第三人的法定代表人梁卫兵与原告的法定代表人倪战敏已经于2008年离婚，倪战敏虽然在第三人有股份，但是没有参与实际经营。虽然原告的工商登记材料所留联系方式系梁卫兵的电话，但是与本案没有直接的利害关系。2、在签订合同时，原告的法定代表人是陈萍，并不是倪战敏，被告所称第三人与原告之间存在恶意串通的事实不成立。因此，对于原告要求确认合同有效予以认可。
第三人未向本院提供证据。
审理中，本院依法对当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：
一、原告提供的证据。被告质证意见如下：被告对证据1关联性有异议，认为该委托书形成时间是2002年4月22日，是基于2002年7月12日第三房产公司与第三人之间的房屋租赁委托代理合同，被告于2008年11月14日起承继原房屋租赁委托代理合同后，从未再次委托第三人对外进行租赁经营活动，被告与第三人之间的委托代理合同经法院调解，双方确认已于2010年12月31日终止。被告对证据2真实性表示无法确认，认为原告与第三人并未将签约情况告知被告，该合同的租赁期超过第三人的代理期限，被告从未认可，应为无效。被告对证据3真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为调解书确认被告与第三人的房屋租赁委托代理合同于2010年12月31日到期终止。被告对证据4真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。被告对证据5真实性无异议，对证明对象有异议，认为被告根据合同向第三人收取承包费，不直接收取租金，并非拒收租金。被告对证据6真实性有异议，认为第三房产公司、第三人在向被告移交档案里没有该文件，且该协议并无法定代表人的签名。被告对证据7真实性、合法性无异议。被告对证据8真实性没有异议，对关联性和证明对象有异议，认为该证据恰恰证明原告与第三人存在法律上的利害关系。被告对证据9真实性表示不能确认，对证明对象不予认可。
第三人对原告提供的证据真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认证意见如下：原告提供的证据1系原件，与本案具有关联性，本院对真实性予以认定，对其证明的内容本院将结合其他证据综合判断认定。原告提供的证据2系原件，且该证据可证明2008年11月18日，原告与第三人签订涉案房屋租赁合同的事实，故本院予以认定。原告提供的证据3，该证据可证明被告与第三人调解确认双方委托代理期限终止的事实，故本院予以认定。原告提供的证据4，该证据可证明被告以物权保护为由请求法院判令原告搬离涉案房屋的事实，故本院予以认定。原告提供的证据5，被告对其真实性无异议，本院对真实性予以认定，对其证明的内容本院将结合其他证据综合判断认定。原告提供的证据6，由于无法定代表人签名，第三房产公司、第三人向被告移交档案中并无记载，本院将结合其他证据综合判断认定。原告提供的证据7，该证据可证明原告的法定代表人倪战敏与第三人原法定代表人梁卫兵于1994年登记结婚，并于2008年离婚的事实，故本院予以认定。原告提供的证据8，被告对真实性无异议，且该证据可证明原告的法定代表人倪战敏与第三人原法定代表人梁卫兵在两公司之间的股份、法定代表人变化情况，故本院予以认定。原告提供的证据9，本院认为该案已中止并未审结，本院对原告的证明内容不予认定。
二、被告提供的证据。原告质证意见如下：原告对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，认为恰恰证明第三人有涉案房屋委托代理权。原告对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，认为该证据证明被告承继第三房产公司与第三人之间的合同不变。原告对证据3的真实性无异议，对证明对象有异议，认为有证据证明梁卫兵与倪战敏已于2008年1月18日离婚。原告对证据4的真实性无异议。原告对证据5、6的完整性有异议，原告申请工商登记时的委托代理人系姚乐娴而非梁卫兵，原告与第三人之间不存在恶意串通。
第三人对被告提供证据的真实性均无异议，对证明对象有异议，认为该六组证据仅能够证明梁卫兵与倪战敏已于2008年1月18日离婚，而2008年12月1日倪战敏才成为原告的股东，因此原告与第三人并无利害关系；第三人的法定代表人于2008年11月10日变更为梁卫兵系离婚时约定，而原告与第三人于2008年11月18日签订房屋租赁合同时，当时原告的法定代表人是陈萍而非倪战敏，因此原告与第三人并不存在恶意串通的行为。
本院认证意见如下：原告与第三人对证据1无异议，且该证据可证明第三人与原经营管理权人第三房产公司签订房屋租赁委托代理合同，约定委托代理期限的事实，故本院予以认定。原告与第三人对证据2真实性无异议，本院认为该证据合法有效，可以认定涉案房屋经营管理权已转移至被告名下的事实。原告与第三人对于证据3真实性无异议，本院认为可以证明原告的法定代表人倪战敏与第三人原法定代表人梁卫兵于1994年登记结婚的事实。原告与第三人对于证据4、5、6真实性无异议，本院认为可以证明原告与第三人之间股份和法定代表人相关变化的事实。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：杭州市上城区延安南路吴山综合楼惠民路81号房屋（建筑面积约1630平方米）及其附属设施的经营管理权原属第三房产公司所有。2002年4月22日，第三房产公司向第三人出具委托书一份，全权委托第三人进行与房屋租赁有关的一切租赁经营活动，包括代理出租、代收租金、与承租方签订合同等租赁经营活动。同年7月12日，第三房产公司与第三人签订房屋租赁委托代理合同一份，约定了第三人的委托代理期限自2003年1月1日起至2010年12月31日止等事项。2008年11月14日，第三房产公司、第三人与被告签订房产经营管理权变更协议书一份，约定第三房产公司的权利、义务由被告概括承担，第三人与第三房产公司签订的合同内容不变。2008年11月18日，第三人与原告签订房屋租赁合同一份，约定了由第三人将上述部分房屋（建筑面积约750平方米）出租给原告作为宾馆经营使用，租赁期限自2008年12月1日起至2016年11月30日止，并对其他租赁事宜进行了约定。该合同签订后，原告向第三人支付了房屋租金。2011年6月29日，因第三人不愿意再代收租金，原告直接向被告支付房屋租金被退回。2011年12月8日，被告以物权保护为由，将原告诉至本院，要求腾退涉案房屋［案号为（2011）杭上民初字第2175号，现已中止审理］。原告认为房屋租赁合同合法有效，故诉至法院，请求依法判决确认合同效力。
另查明，原告的前身杭州携程假日酒店有限公司于2008年6月30日由案外人陈萍、梁雯燕（各占股份50%）登记设立，陈萍担任法定代表人。2008年12月1日，原告的股东梁雯燕将持有的股份全部转让给倪战敏，并于2008年12月12日办理了工商变更登记。2009年6月24日，陈萍转让原告20%的股份给倪战敏，倪战敏担任原告的法定代表人，持有原告70%的股份并将名称更改为现名，一直担任原告的法定代表人至今。原告从公司设立申请工商登记至股份、法定代表人变更，联系方式均为梁卫兵的手机号码。
又查明，梁卫兵是第三人的实际经营管理人。第三人于2002年4月将全部股份转让给倪战敏（占股份的90%）及其哥哥倪战鹰（占股份的10%），倪战鹰于同年10月将股份转让给梁卫兵的姐姐梁庆华，法定代表人变更为倪战敏。2008年11月10日，倪战敏将其占有的全部第三人股份转让给梁卫兵，法定代表人亦变更为梁卫兵。2011年1月31日，第三人的法定代表人又变更为梁庆华，股份未发生变化。
再查明，梁卫兵与倪战敏于1994年5月21日登记结婚，双方于2008年1月18日协议离婚。离婚协议中约定，倪战敏在离婚后三日内办理工商变更登记手续，将第三人40%的股份转让给梁卫兵。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循公平、诚实信用的原则。本案的焦点在于二个方面：一、原告是否具有起诉的主体资格；二、原告与第三人是否存在恶意串通损害被告合法权益的行为，双方之间的租赁合同是否合法有效。
关于焦点一，本院认为：自2002年4月22日开始，原经营管理权人第三房产公司全权委托第三人租赁涉案房屋，2008年11月14日，第三房产公司、第三人与被告签订房产经营管理权变更协议书，其后第三人以自己名义将涉案房屋对外出租，第三人因被告的原因对原告不履行义务时，原告有权选定被告主张其权利，要求确认原、被告之间的合同效力。因此，原告具有起诉的主体资格。
关于焦点二，本院认为：1、梁卫兵作为第三人的实际经营管理人，并作为第三人与第三房产公司签订涉案房屋委托代理合同的经办人，对于涉案房屋的委托代理权限与期限是明知的。2008年11月14日，第三房产公司、第三人与被告签订房产经营管理权变更协议书时，梁卫兵作为第三人的法定代表人参与协议的签订，对经营管理权变更后涉案房屋的委托代理权限与期限也应是明知的。第三人在涉案房屋经营管理权变更后仅仅四天（2008年11月18日）即与原告签订长达八年的租赁合同，明显超出其委托代理权限和期限，其主观上具有明显恶意串通的故意，客观上损害了被告的合法权益。2、原告从设立公司的工商登记材料直至2009年6月变更法定代表人为倪战敏，联系电话均为第三人的实际经营管理人梁卫兵。倪战敏与梁卫兵原系夫妻，倪战敏曾是第三人的主要股东，股份占第三人的90%，长期担任第三人的法定代表人，对第三人与第三房产公司签订涉案房屋委托代理权限与期限也应是明知的。倪战敏与梁卫兵虽于2008年1月18日协议离婚，协议仅仅约定将倪战敏持有的第三人部分股份于离婚后三日内转让给梁卫兵，然而一直并未转让，亦未办理变更工商登记，直至2008年11月10日即涉案房屋经营管理权变更的前四天，倪战敏却将其持有第三人的全部股份转让给梁卫兵，第三人的股份和法定代表人方由倪战敏变更为梁卫兵。原告与第三人于2008年11月18日签订租赁期长达八年的房屋租赁合同，约定的租赁期限恰恰是从2008年12月1日起开始计算，而倪战敏正是于2008年12月1日成为原告占50%股份的股东，继而成为原告的法定代表人。另外，原告系2008年6月30日新设立的公司法人，在2008年11月18日签订租赁合同之前，与第三人并不存在租赁关系。原告在与第三人签订租赁期长达八年的房屋租赁合同时，理应对第三人的委托代理权限与期限进行全面、深入地了解，原告声称其当时的法定代表人陈萍曾向原经营管理权人第三房产公司核实过第三人的代理权限和期限，该主张未有任何证据支持。综上，本院认为，原告在应知第三人委托代理权限和期限的情况下，仍与第三人签订长达八年租赁合同，原告与第三人存在明显恶意串通的故意，损害了被告的合法利益，该租赁合同应为无效，原告要求确认合同有效的诉讼请求，有违诚实信用、公平原则，本院不予支持。被告关于原告与第三人恶意串通合同无效的抗辩理由成立，本院予以支持。第三人要求确认合同有效的观点，于情于理于法不符，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第二百一十二条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告杭州意欣假日酒店有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告杭州意欣假日酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
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审 判 长 程煜峰
人民陪审员 王明珠
人民陪审员 邓沈军
二〇一三年三月六日
书 记 员 童晓雷