辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第366号
原告：常雪峰，中国工商银行沈河支行大堂咨询。
法定代理人：常祥春，沈阳市沈乐满热水器厂退休工人。
委托代理人：周伟，沈阳市联通公司员工。
被告：高阳，无职业。
被告：辽宁芒果房地产代理有限公司，住所地沈阳市沈河区沈洲路181号。
法定代表人：谷祖伟，该公司总裁。
委托代理人：张丽丽，该公司工作人员。
委托代理人：王冬梅，该公司工作人员。
第三人：苏丽华，东北制药总厂退休干部。
委托代理人：高阳，自然情况同上。
原告常雪峰诉被告高阳、辽宁芒果房地产代理有限公司，第三人苏丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月21日受理后，依法由审判员杨晓霞担任审判长并主审，与审判员唐卫、人民陪审员肖阳组成合议庭，于2015年5月19日、2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告常雪峰及委托代理人周伟，被告及第三人的委托代理人高阳、被告辽宁芒果房地产代理有限公司的委托代理人张丽丽、王冬梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常雪峰诉称，2015年4月7日，被告辽宁芒果房地产代理有限公司（以下简称芒果房地产公司）向原告提供房源一处，即沈阳市沈河区东滨河路72—1号3—5—1，原告芒果房地产公司称被告高阳系房主苏丽华的儿子，由其代理苏丽华签订《房屋买卖合同》。后被告芒果房地产公司提供了格式化《房屋买卖合同书》，由被告高阳代替苏丽华与原告常雪峰、被告芒果房地产公司三方签订了《房屋买卖合同书》，约定房屋准让成交价为30万元人民币，原告于当日支付被告高阳1万元购房定金，被告高阳签写了收条。原告又按被告芒果房地产公司要求提前支付了中介费6000元。后原告认为被告高阳代苏丽华签订的《房屋买卖合同书》未经房屋所有权人苏丽华的委托，对此产生异议。被告芒果房地产公司于2015年4月18日向原告常雪峰出示了委托及公证书，但是该委托书的委托期限为2015年4月17日至2017年4月16日，并未对2015年4月7日原告与二被告签订的《房屋买卖合同书》的相关内容及事项进行委托。所以，2015年4月7日签订的《房屋买卖合同书》出卖人苏丽华并没有委托高阳出卖房屋，而苏丽华的委托书委托期限从2015年4月17日才开始，被告高阳之前的代理苏丽华事后并未的追认。高阳的代理行为属于无效代理行为，致使双方签订的合同无法履行。被告芒果房地产公司未促成原告常雪峰与苏丽华的房屋买卖交易。根据《合同法》第427条的规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”现请求：1.撤销原告与被告高阳签订的《房屋买卖合同书》；2.请求判令被告高阳返还原告常雪峰购房定金1万元；3.请求撤销原告与芒果公司签订的《中介合同》；4.请求判令被告芒果房地产代理有限公司退还原告中介费6000元；5.本案诉讼费由被告承担。
被告高阳辩称，我认为房屋买卖合同未经房屋所有权人苏丽华的委托的事情不是实际情况，因为在与原告签定合同之前，我已经在芒果留了一份我母亲给我授权的材料。2015年我们后期追认公证书在我手中，我可以向法庭提供，后期追认的委托书完全得到法律的认同。我们签订的合同是有效的，合同到期日4月20日，我还给原告让了3天的时间，只要在4月23日之前买我房子的话我依然认可卖给原告，但是遭到了原告的拒绝，原告讲我买不了诉争房屋了，所以我也不能再等原告了，所以我的房子现在虽然闲置，我也不准备再与原告进行交易了，我认为原告不守信誉，违背了当时签订的合同，原告在合同期内没有履行应尽的义务，所以此合同必须按照法律规定继续执行，定金无法返还，请法庭予以支持。
被告辽宁芒果房地产代理有限公司辩称，一、签订的《房屋买卖合同》合法有效。被告代理人高阳于2015年3月通过答辩人明城店公示出售位于沈河区东滨河路72-1号3-5-1的房产，在向答辩人提供了房屋所有权证书后，答辩人根据实际需要提供了相应的广告投入、房源客源匹配、实地带看等服务。2015年4月4日，被告代理人向答辩人出示了经房屋所有权人苏丽华签字的授权委托书。2015年4月7日被告代理人在代理权限内与原告常雪峰就房屋买卖达成成交意思表示，并签订了编号为2278070的《房屋买卖合同书》，因此该《房屋买卖合同书》合法有效。二、非经公证的授权委托书与经过公证的授权委托书具有同等法律的效力。根据房屋所有权人苏丽华对被告代理人高阳提供的授权委托书，代理人高阳有权行使授权委托书授予的各项权利。但房产交易部门为交易安全考虑，避免因伪造授权委托书给房屋所有权人造成损失的情况发生，在办事大厅的窗口以及沈阳市房地产业协会网站办事指南中均要求代理人在代为办理更名过户手续时必须提供经过公证处公证的授权委托书，故在被告代理人高阳已经取得授权的情况下仍然需要根据房产交易部门政策规定前往公证处办理公证手续，公证处根据事实情况填写委托期限，因此公证书中委托期限是自2015年4月17日起至2017年4月16日止也即自办理公证之日起的两年内。经过公证的授权委托书只是对原授权委托书代理权限进行重申并赋予公证效力，并不影响代理人之前所为代理行为的效力，与非经公证的授权委托书具有同等的法律效力。三、答辩人已尽到居间服务义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。答辩人作为居间方，已根据原、被告双方需求提供居间服务信息，进行多次广告投入，带原告多次实地查看房源，为促成交易提供商谈机会并就房屋买卖过程中遇到的疑难问题提供专业咨询服务，提醒沈阳市辖区内房屋交易程序，聘请律师就房屋买卖合同进行风险把控、对相关工作人员进行房产、法律等专业知识培训并提供合同初稿、居间进行调解，最终促成原、被告签订编号为2278070的《房屋买卖合同书》。在办理更名过户过程中，原告因自身原因一直无法办理贷款审批，答辩人多次通知原告配合出具贷款审批所需手续，但原告一直未提供，答辩人已尽到协助义务，因此就合同无法继续履行不存在过错。据此，答辩人的行为符合法律规定及合同约定，已经尽到居间服务义务，有权收取中介费，原告主张返还的诉讼请求有违法律规定及合同约定。希望贵法院查明事实，支持答辩人的答辩意见，让每一个当事人都能感受到公平、正义。
第三人苏丽华述称，意见同高阳。
经审理查明，2015年4月7日，原告作为乙方，第三人作为甲方，被告高阳作为甲方的代理人，被告辽宁芒果房地产代理有限公司作为丙方，签订房屋买卖合同书一份，约定：房屋坐落：沈阳市沈河区东滨河路72—1号3单元5楼1（小区名称：滨河小区），房屋所有权人：苏丽华，所有权证书编号：7020062377，建筑面积：55平方米住宅，房屋转让价格为人民币300000元。付款方式，共分四次过款。1、定金：在签订本合同之日起当日内，乙方向甲方支付购房定金：人民币10000元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款。2、甲方双方初定于2015年4月20日前一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审批通过后三个工作日内，甲、乙双方一同去房产交易部门办理更多过户手续，在乙方新契税证明下发当日，乙方须给付甲方第一笔购房款人民币120000元，同时，根据国家政策，甲方双方必须在房产局本质资金监管手续。3、当乙方新房产证下发后三个工作日，由丙方协助乙方办理商业贷款手续，当乙方贷款下发后，由银行或者房产局资金监管公司直接付给乙方第二笔购房款人民币160000元。4、在甲方收到放款后三个工作日内，乙方付给甲方购房款人民币10000元，同时甲乙双方按照合同约定交付房屋等。
2015年3月7日，被告高阳收到原告常学峰购房定金人民币10000元。
同日，辽宁芒果房产代理有限公司出具收据一份，载明收到原告常雪峰中介费人民币6000元。被告高阳也向辽宁芒果房产代理有限公司支付中介费人民币4500元。
2011年3月3日，中国××人联合会下发××人证，载明原告常雪峰为精神××，疾病等级为贰级，监护人为张桂芹，2011年3月3日签发，有效期十年。
2015年4月17日，第三人作为委托人，被告高阳作为受托人，签订委托书一份，约定：苏丽华现全权委托并同意高阳为我的代理人，并以我的名义办理我单独所有的位于沈阳市沈河区东滨河路72—1号（3—5—1）［房屋所有权证编号：沈房权证沈河字第××号］；建筑面积55平方米的房产出售中的相关事宜，受托人的代理权限及范围如下：1、代为长混上述房产的银行贷款，办理注销抵押登记及领取注销后的房证、他项权证；2、代为查档；3、代为签署出售上述房屋的买卖合同和房地产交易审批登记表，并在其他与出售该房屋有关的文件、表格上签字等。
辽宁省沈阳市浑南公证处出具公证书一份，证明苏丽华于二O一五年四月十七日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签字、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。
现原告以被告无权代理为由，要求撤销合同，返还定金及中介费，与被告协商未果，原告起诉来院。
本案在审理过程中，已准许原告申请变更诉讼请求撤销其与被告及中介公司签订的房屋买卖合同为确认其无效，其他请求不变。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、定金收条、收据、××证、委托公证书、户口本、授权委托书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第十三条规定：××病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。××病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况××；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。第五十八条规定：下列行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的…本案中原告为××病人，有有关部门的鉴定证书，根据上述法律规定，其与被告签订房屋买卖合同既不是其法定代理人代理，也未征得其法定代理人同意，是其独立实施的行为，应属无效的民事行为。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方签订房屋买卖合同被认定无效后，被告高阳因此收取的定金人民币10000元应返还原告，被告辽宁芒果房地产代理有限公司因此收取的中介费人民币6000元亦应返还原告，故本院对原告的诉讼请求予以支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第十三条、第五十八条、第六十一条之规定，判决如下：
一、确认原告常雪峰与第三人苏丽华、被告料名芒果房产代理有限公司于2015年4月7日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告高阳于本判决生效后10日内一次性返还原告常雪峰定金人民币10000元；
三、被告辽宁芒果房产代理有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告常雪峰中介费人民币6000元；
四、驳回原告常雪峰的其他诉讼请求。
如被告高阳、辽宁芒果房产代理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，被告高阳负担人民币25元，被告辽宁芒果房产代理有限公司负担人民币25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨晓霞
审 判 员 唐 卫
人民陪审员 肖 阳
二〇一五年八月七日
书 记 员 张 博
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第十三条××病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。××病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况××；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
第五十八条下列行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的…本案中原告为××病人，有有关部门的鉴定证书，根据上述法律规定，其与被告签订房屋买卖合同既不是其法定代理人代理，也未征得其法定代理人同意，是其独立实施的行为，应属无效的民事行为。
第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。