江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4917号
上诉人(原审被告)：南京市金陵高级技工学校，住所地南京市江宁区淳化街道七里岗。
代表人：叶付广，该学校校长。
委托诉讼代理人：周红兵，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：彭福明，男，1962年9月24日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：周劲松，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：南京交通技师学院，住所地南京市栖霞区马群狮子坝。
法定代表人：何宝林，该学院院长。
委托诉讼代理人：周红兵，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
上诉人南京市金陵高级技工学校(以下简称金陵高技学校)因与被上诉人彭福明、南京交通技师学院（以下简称交通技师学院）房屋买卖纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁淳民初字1449号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金陵高技学校上诉请求：请求撤销一审判决，改判金陵高技学校给予彭福明经济补偿155万元；本案一、二审诉讼费、鉴定费由彭福明承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。金陵高技学校与彭福明2005年签订的投资办学租赁协议书，约定在国有划拨土地上建房，约定建筑物所有权归非土地使用权人所有的内容违反国家强制性规定，系无效合同，一审法院只认定该条款无效，而未认定合同全部无效，系认定事实错误。彭福明投资建设的房屋没有任何合法手续，系违章建筑。双方委托的共同委托书评估协议，只是约定以评估报告作为处置该房屋的基本依据，并未明确如何处置，不能以此认定双方达成房屋买卖意愿。骏通咨询公司出具的鉴定意见所作出的市场价值的鉴定结果非法、无效。根据相关规定，估价对象必须以合法产权、合法处分、合法使用为前提。涉案建筑物系非法建筑，非法物不具有任何市场价值。2.一审法院法律适用错误。一审法院依据合同法第107条要求金陵高技学校承担违约责任，赔偿相应损失、投资收益错误。没有法律规定对非法项目的投资收益予以保护，根据合同法的相关原则亦不能保护当事人所谓的预期收益。彭福明作为一审原告，其诉讼请求要求支付房屋转让款，实质是主张房屋买卖，而一审判非所请。金陵高技学校是历史遗留下来的企业办学的特殊单位，在法律仅系南京农垦产业（集团）有限公司的一个部门，现并入到交通技师学院，属内设机构，非独立法人，没有独立的权利义务主体资格，不是本案适格的诉讼主体。一审法院未查清金陵高技学校与交通技师学院的法律关系，两校就债务承担问题，相关会议纪要亦做出了明确的约定，一审法院判决交通技师学院承担连带责任，缺乏法律依据。
彭福明辩称，一、当时引入民间资本办学并不违反法律强制性规定，符合国家的政策。双方协议中约定建造的房屋归彭福明所有，并不违法。若金陵高技学校按照合同约定办理土地相关手续，则约定就不存在无效情形，故导致该相关条款无效的责任在于金陵高技学校。二、根据南京市人民政府的相关会议纪要，校舍所欠债务由承建单位承担，继续使用并不是没有依据。涉案房屋是历史遗留问题，在没有被没收、拆除的情况下，该建筑物具有使用价值。三、一审法院从涉案房屋的实际占有状况考虑，认定金陵高技学校事实状态上占有、使用符合法律规定。四、任何财产都有价值，即使是违章建筑也有其本身的价值，无法取得其所有权，但使用权、占有权受法律保护。一审法院以投资收入法确定补偿价格，是依据涉案房屋的建造成本计算出来的。且导致本条款无效的责任在于金陵高技学校，而非彭福明，故判决彭福明获得一定的收益符合双方签订合同时的初衷。五、一审法院并未判决给彭福明赔偿损失，只是根据投资收益法而采取的补救措施。涉案房屋本身由金陵高技学校实际占有使用，且涉案房屋具有一个特性，除了金陵高技学校使用外，其他任何人都无法使用，包括被上诉人本人也无法使用。如不补偿也不继续承租，对被上诉人明显是不公平的。其亦是基于相关条款无效而对收益补偿进行的判决，并非依据房屋转让市场价格进行的判决。一审法院已经查明了金陵高技学校是适格的主体，符合民事诉讼法的相关规定。一审中金陵高技学校明确了目前合并正在进行，部分财产和人员划入交通技师学院，交通技师学院是行政上的代表。正是因为部分财产划入了交通技师学院，降低了金陵高技学校的承担责任的能力，一审法院基于此判决交通技师学院承担连带责任并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
交通技师学院陈述，其同意金陵高技学校的意见。
彭福明向一审法院起诉请求：一、金陵高技学校支付其房屋转让款8376000元；二、金陵高技学校支付其自2015年1月至同年7月期间的租金300000元；三、交通技师学院对金陵高技学校的上述债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实，原农垦技工学校系南京市青龙山农场所办学校。2003年2月25日，南京市青龙山农场向南京农垦产业（集团）有限公司（以下简称农垦公司）请示，其场属农垦技工学校后勤配套设施食堂、宿舍、实验室等跟不上生源增长的需求，采取利用民间资本改善办学条件，由投资方彭福明投资建造一幢综合楼，建筑面积2850平方米。2003年3月14日，农垦公司批复予以同意。彭福明在南京市青龙山农场、农垦技工学校与其均未办理建筑规划许可证及施工许可证的情况下，投资在学校内建造综合楼一幢，于2003年3月施工，同年9月竣工。2005年1月8日，彭福明与农垦技工学校签订投资办学租赁协议书一份，约定：彭福明出资建造一幢四层综合楼（学生宿舍、锅炉房、浴室、钢大棚、道路场坪等），建筑面积约3000平方米，综合楼的产权属于彭福明，校方使用综合楼的形式为租赁，第一次租赁期为十年，校方在租赁期内拥有使用权和管理权；如果校方在协议范畴内违约，校方负责按照违约期间房屋的市场评估价并结合综合楼建造时的决算造价，加上其他费用（设计、勘测、消防、土地及办证费用），按双方协商后的价格收购该综合楼，一次性支付彭福明二年的租金损失；租赁期内校方负责在每年的三月三十日前、九月三十日前各支付年租金16万元的50%给彭福明。双方在协议中还对其他权利、义务进行了约定。协议签订后，农垦技工学校按约支付了彭福明十年的租金合计1600000元，并使用综合楼至今。
协议履行过程中，江苏省人力资源和社会保障厅（以下简称省人社厅）于2011年3月28日批复南京市人力资源和社会保障局，同意农垦技工学校更名为南京市金陵技工学校。2013年1月3日，省人社厅下发通知，确认南京市金陵技工学校为高级技工学校，名称变更为现名称即南京市金陵高级技工学校。2014年9月11日，南京市人民政府办公厅召开南京市交通高级技工学校与金陵高技学校整合问题协调会，议定：原则同意两校合并，合并后校名为南京交通技师学院；金陵高技学校实际使用的土地中有77.21亩属国有农用地，需办理土地转用手续；金陵高技学校实训基地、校舍建设所欠债务15720000元，由市新农集团承担8000000元，市交通局承担2000000元，剩余部分由市财政在教育专项资金中化解。另，南京市交通高级技工学校于2003年6月2日经江苏省人民政府批准增挂南京交通技师学院校牌。2014年12月3日，金陵高技学校与交通技师学院签署协议，两校合并。
租赁期限届满后，双方关于续租事宜未达成一致意见。2015年3月31日，为解决上述综合楼权属问题，彭福明与金陵高技学校签订共同委托评估协议一份，约定共同委托江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司对综合楼的实际价值进行评估，评估报告作为处置该综合楼的基本依据。此后江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司未形成评估报告。审理过程中，经一审法院委托，江苏骏通建设项目管理咨询有限公司（以下简称骏通咨询公司）对案涉综合楼及附属设施进行了鉴定，于2016年8月18日出具鉴定报告一份，鉴定意见为：1、类比法计算的该项目的当期市场价为8376000元；2、投资收益法计算的该项目13年的市场终值为8450000元，应扣除实际获得的租金（其中初期投资为：根据江苏省建筑工程综合预算定额（2001），2003年施工期的南京市工程造价公布的市场信息价，该项目建设时的工程造价为3379823.98元，由于彭福明为个人施工，无施工资质，按规定只计算工程项目的直接成本，应扣除管理费、利润和税金，扣除后的实际投入成本为3114741.79元）。另，金陵高技学校所在土地（含综合楼及附属设施占地）的使用权原登记在南京市青龙山农场名下，现部分变更登记在交通技师学院名下。
一审法院认为：关于金陵高技学校是否可作为民事诉讼的当事人的问题。根据国务院《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》，设立普通技工学校、高级技工学校由省级人民政府人力资源社会保障部门审批。省人社厅下发通知，确认南京市金陵高技学校为高级技工学校，名称变更为现名称即南京市金陵高级技工学校。既然省人社厅作为设立普通技工学校、高级技工学校的审批部门，其下发通知的行为应视为认可金陵高技学校具备高级技工学校的资格。故金陵高技学校应视为符合法律规定的无法人资格的其他组织，可以作为民事诉讼的当事人。
对于协议效力及综合楼归属问题。虽然彭福明与金陵高技学校约定产权属于彭福明，但因综合楼占地使用权属于南京市青龙山农场所有，故该约定无效，彭福明作为实际投资人，享有部分收益的权利。虽然建造综合楼时未办理建筑规划许可证及施工许可证等行政审批手续，但根据南京市人民政府处理两校整合问题的会议精神来看，校舍应继续使用。综合土地使用权人、综合楼的利用现状、及双方在租赁期满后签订的共同委托评估协议的内容来看，一审法院确定该综合楼及附属设施归金陵高技学校所有，金陵高技学校应给予彭福明相应补偿。对于骏通咨询公司出具的鉴定意见，考虑到土地性质，一审法院认为采用投资收益法计算综合楼及附属设施的市场终值为宜，并酌定由彭福明享有收益的70%，由金陵高技学校享有收益的30%。因投资收益为5335258.21元（市场终值8450000元-实际投入成本3114741.79元），故金陵高技学校应补偿彭福明5249422.54元（实际投入成本3114741.79元+投资收益5335258.21元×70%-实际获得租金1600000元）。因一审法院已确定综合楼及附属设施属金陵高技学校所有，且根据投资收益法计算收益时应扣除实际获得的租金，故彭福明要求金陵高技学校支付其自2015年1月至同年7月期间的租金300000元，一审法院不予支持。关于交通技师学院是否应承担连带清偿责任的问题。因金陵高技学校、交通技师学院已启动合并，金陵高技学校占地的使用权亦部分变更登记至交通技师学院名下，故交通技师学院应对金陵高技学校的上述债务承担连带清偿责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、金陵高技学校于判决发生法律效力之日起10日内支付彭福明5249422.54元。二、交通技师学院对金陵高技学校的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回彭福明的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费72532元、鉴定费40000元，合计112532元，由彭福明负担41480元，由金陵高技学校、交通技师学院负担71052元。
二审中，金陵高技学校称，彭福明房屋建造后没有竣工验收、消防手续，其亦从未与彭福明达成房屋买卖意愿。其虽认为自已一审被告的主体资格存在问题，但不再提出异议。
各方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，彭福明与金陵高技学校签订的《投资办学租赁协议书》虽系双方真实意思表示，约定彭福明在金陵高技学校管理使用的土地上建筑房屋，取得相关利益，因该土地属南京市青龙山农场所有，故该协议违反相关土地管理规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案的实际情况，上述协议签订后，被上诉人依约建造了涉案建筑，且建成后，金陵高技学校一直实际使用，且现在仍然在继续使用，涉案建筑虽属非法建筑，但建筑在校区内，客观上具有一定的使用等价值，现亦无相关行政机关欲要将其拆除。一审法院根据涉案土地使用权人、利用现状、以及双方共同委托评估协议等实际情况，认定涉案房屋由金陵高技学校占有使用，但应给予被上诉相应的补偿，亦无不当。一审法院采用投资收益法计算总合楼及附属设施的市场终值，酌定被上诉人享有收益的70%，最终确定补偿的数额，符合本案的实际情况，对双方当事人亦较为公平公正，亦不违反法律规定。二审中，金陵高技学校认为，涉案建筑物因属非法建筑，不具有任何市场价值，没有事实依据。金陵高技学校认为本案鉴定结果非法、无效，即没有充足的理由，亦没有证据予以推翻，故本院对该上诉理由不予采信根据鉴定意见。彭福明一审请求金陵高技学校支付其房屋转让款，一审法院在认定涉案房屋归金陵高技学校所有的情形下，酌定金陵高技学校给予被上诉人相应的补偿，并未超出其诉讼请求。本案一审审理过程中，金陵高技学校与交通技师学院已签署两校合并协议，正在合并过程中，金陵高技学校部分资产已划入、登记至交通技师学院名下,但尚未合并完毕，两校对债务承担如有约定，属于内部约定，亦不能对抗第三人，故一审法院认定交通技师学院对金陵高技学校涉案的债务承担连带清偿责任，亦无不当。
综上所述，金陵高技学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36796元，由南京市金陵高级技工学校负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年十月三十日
书记员 汪海燕