广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第747号
上诉人（原审被告）林雪菊，女，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审被告）周文新，男，住广东省佛山市南海区。
上述两上诉人的共同委托代理人陈梓林。
被上诉人（原审原告）佛山市流行前线商业有限公司，住所地佛山市。
法定代表人郭汝棠。
委托代理人蔡虹。
上诉人林雪菊、周文新与被上诉人佛山市流行前线商业有限公司（以下简称流行前线公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人林雪菊、周文新不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、林雪菊于判决发生法律效力之日起十日内，向流行前线公司支付佛山市禅城区普澜二路27号二层A26号房屋面积差异款24902.48元；二、林雪菊于判决发生法律效力之日起十日内，向流行前线公司支付佛山市禅城区普澜二路27号二层A30号房屋面积差异款4488.87元；三、周文新于判决发生法律效力之日起十日内，向流行前线公司支付佛山市禅城区普澜二路27号二层A24号房屋面积差异款8390.36元；四、驳回流行前线公司的其他诉讼请求。案件受理费646元，由流行前线公司负担274元，林雪菊负担286元，周文新负担86元。
林雪菊、周文新不服上述判决，向本院提起上诉称：一、流行前线公司不是适格主体，无权提起本案诉讼。流行前线公司与林雪菊、周文新之间不存在合同关系，无权向林雪菊、周文新主张权利。流行前线公司所称的权益转让没有通知林雪菊、周文新，且没有提供证据证明实际支付了相应的转让款，该转让对林雪菊、周文新不发生效力。原审判决认定转让有效缺乏事实和法律根据，依法应当撤销。
二、即使权益转让有效，流行前线公司提起本案诉讼，已经超出法定诉讼时效期间。1.林雪菊、周文新分别于2000年10月12日、同月15日，与佛山市新虹苑房地产服务有限公司（以下简称新虹苑公司）签订的《商品房购销合同》第五条实际面积与暂测面积差异的处理、第十九条关于产权登记的约定、第二十一条保修责任，均以商品房交付之日作为诉讼时效的起算点。本案讼争房屋于2000年12月8日、9日通知收铺，该日期就是合同约定的诉讼时效起算点，流行前线公司于2013年12月9日提起本案诉讼，早已超出法定的二年诉讼时效期间。2.2001年11月26日，佛山市房地产交易所向新虹苑公司送达《普澜二路27号测绘报告》，新虹苑公司在该报告加盖公章确认包括本案房产在内的建筑面积。因此，即使交付时新虹苑公司未明确知道本案房产实际面积，从2001年11月26日开始，新虹苑公司已经明确知道房产面积差异的事实。从2001年11月26日开始至流行前线公司提起诉讼，也早已超出法定二年诉讼时效期限。原审判决以新虹苑公司向林雪菊、周文新送达《商品房过户证明书》的时间（林雪菊、周文新实际未收到）作为诉讼时效的起算点，没有任何事实和法律依据，依法应当撤销。流行前线公司提起本案诉讼已经超出法定诉讼时效期限，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回流行前线公司的诉讼请求。
三、原审判决认定的计算单价、面积差异存在错误。1.关于单价。《商品房购销合同》约定的A26房建筑面积为17.27平方米，佛山市房地产交易所测绘的建筑面积为19.60平方米。A26的实际售价为184577.60元，除以19.60平方米，单价为9417.22元／平方米。A30的实际售价为124726.40元，除以12.09平方米，单价为10316.49元／平方米。A24的实际售价为人民币167807.20元，除以19.82平方米，单价为8466.56元／平方米。原审法院计算的单价有误，请求二审法院予以纠正。2.关于面积差异。《商品房购销合同》是新虹苑公司制作的格式合同，其中第五条实际面积与暂测面积差异的处理部份为手工加盖上去的，A26房与其他合同第五条的约定应当是一致的，而出现不一致，明显不是双方真实意思表示，应当按照其他合同的该条款约定处理。原审法院认定A26房按照实际超出面积计算房屋面积差异款，显失公平，请求二审法院依法予以纠正。《商品房购销合同》约定的A26房建筑面积为17.27平方米，佛山市房地产交易所测绘的建筑面积为19.60平方米，建筑面积差异13.49%。因此，即使在诉讼时效期间内，出卖人也只能主张合同有约定的部分，即5%面积（折合0.86平方米），按单价9417.22元／平方米计算差异房价款为8098.80元。A30房单价10316.49元／平方米，面积差异0.42平方米，差异房价款为4332.92元。A24房约定的建筑面积为17.27平方米，实际测绘的建筑面积为19.82平方米，建筑面积差异14.76%。因此，即使在诉讼时效期间内，出卖人也只能主张合同有约定的部分，即5%面积（折合0.86平方米），按单价8466.56元／平方米计算差异房价款为7281.24元。上述款项由于超出法定诉讼时效期限，依法不受法律保护。
综上，林雪菊、周文新请求：1.撤销原审判决；2.驳回流行前线公司的诉讼请求；3.诉讼费用由流行前线公司承担。
流行前线公司答辩称：对原审判决没有异议，涉案房产的面积差异款应以原审判决认定的计算方式为准。
林雪菊、周文新二审期间未向本院提交新证据。
流行前线公司二审期间向本院提交商铺《商品房过户证明书》签收表，证明本案未过诉讼时效，其中周文新的签收时间是笔误，应为2002年1月8日，因测绘报告是2001年11月底出具的。
林雪菊、周文新质证认为对商铺《商品房过户证明书》签收表上签名的真实性无异议，但对签收时间有异议，认为签收表上有过半的人都签了2001年，不可能都是笔误，并且不同意以签收时间作为诉讼时效的依据。
本院经审查认为，林雪菊、周文新对上述证据签名的真实性无异议，本院对该证据予以确认。因新虹苑公司在佛山市房地产交易所出具测绘报告后，才根据测绘报告确认的商铺建筑面积出具《商品房过户证明书》并送达各买受人，测绘报告于2001年11月26日出具，林雪菊、周文新签收《商品房过户证明书》应在测绘报告出具时间之后，故本院对周文新签收《商品房过户证明书》时间为笔误的主张予以采纳，本院确认周文新签收《商品房过户证明书》的时间为2002年1月8日。
经审查，本院对原审判决认定事实予以确认。另查明，周文新、林雪菊分别于2002年1月8日、2002年1月16日签收《商品房过户证明书》。
本院认为，根据双方的诉辩意见，针对本案争议的焦点问题作如下分析：
关于流行前线公司是否适格主体的问题。新虹苑公司与流行前线公司签订《转让协议》，新虹苑公司将对包括林雪菊、周文新在内的普澜二路27号160户业主的面积差异款应收款权益转让给流行前线公司，新虹苑公司及流行前线公司将上述事宜通过转让通知及律师函的形式告知林雪菊、周文新，债权转让即对林雪菊、周文新发生法律效力，流行前线公司依法取得向林雪菊、周文新主张面积差异款的权利，是本案适格主体。至于流行前线公司是否向新虹苑公司支付转让的对价，属流行前线公司与新虹苑公司之间的法律关系，不影响债权转让的效力。
关于流行前线公司的主张是否超过诉讼时效的问题。本案所涉商铺于2001年11月26日经佛山市房地产交易所进行了测绘，并出具了测绘报告。2002年1月16日、同年1月8日，新虹苑公司分别向林雪菊、周文新送达了《商品房过户证明书》，该证明书载明了涉案铺位的建筑面积。因此，应以新虹苑公司向林雪菊、周文新送达《商品房过户证明书》作为涉案铺位面积双方最终确认的依据，新虹苑公司应自送达该证明书之日起明确知晓合同约定的铺位面积与实际面积之间存在差异，起算诉讼时效。根据流行前线公司一审提供的证据显示，新虹苑公司作为流行前线公司的债权转让人，其在2003年12月开始即以挂号信的形式向包括林雪菊、周文新在内的部分业主邮寄过函件，且收寄快件登记清单显示的邮戳日期为2003年12月26日，在双方不存在其他经济纠纷的情况下，本院确认流行前线公司提供的催缴函的内容。后，新虹苑公司又委托律师于2005年11月14日、2007年11月3日、2009年7月1日、2010年1月9日、2011年11月26日、2013年11月13日以挂号信形式多次向林雪菊、周文新追缴面积差异款，均引起诉讼时效的中断。林雪菊、周文新抗辩其未收取过该函件，并不能否定新虹苑公司或者流行前线公司向其主张权利的事实。原审判决认定流行前线公司向林雪菊、周文新依据合同主张房屋差价款并未过诉讼时效，本院予以维持。
关于林雪菊、周文新应支付的面积差异款数额问题。林雪菊、周文新与新虹苑公司签订《商品房购销合同》约定的房屋暂测面积及购房发票金额均为双方当事人的真实意思表示，故商铺的单价应以《商品房购销合同》约定的暂测面积为计算依据，林雪菊、周文新主张以房屋实际面积为依据计算商铺单价，理据不足，本院不予支持。林雪菊主张A26商铺的合同第五条约定不是双方真实意思表示，应参照其他合同关于面积差异比的约定处理。因A26商铺的合同第五条约定清晰明确，不存在歧义，且A26、A30、A24号商铺的合同均为独立的合同，并无必然的关联性，故林雪菊上述主张依据不足，本院不予支持。原审判决关于商铺单价及面积差异款的计算方式并无不当，本院予以维持。
综上，林雪菊、周文新的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1292元，由林雪菊负担1005元，周文新负担287元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 翁丰好
二〇一四年五月八日
书 记 员 黄金红