天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民二初字第577号
原告李津，男，1975年1月2日出生，汉族。
原告李世忠，男，1945年9月20日出生，汉族。
二原告委托代理人项军，河北十力律师事务所律师。
被告天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。组织机构代码66610770-1。
法定代表人颜语，职务：董事长。
委托代理人温集发，该公司法务人员。
原告李津、李世忠与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法由代理审判员侯敬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李津、李世忠的委托代理人项军和被告天津星耀投资有限公司之委托代�人温集发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李津、李世忠诉称，原、被告于2010年3月24日签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园4-2-1207号商品房一套，原告依约履行了付款义务。双方约定被告应在2011年10月30日前交付给原告房屋，但被告至2012年11月底方通知原告收房。依照合同约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金、利息及逾期办理房产证违约金。被告认可逾期交房的违约责任，但要求折抵物业费，且以原告不交纳其他费用为由拒绝交房。故现原告呈讼人民法院，要求被告支付自2011年10月31日至2014年6月9日的已付款利息和违约金共计201956.68元；逾期办理房屋权属登记违约金76.7元；诉讼费用由被告承担。
被告天津星耀投资有限公司辩称，首先，被告因延期交房给原告带来的损失和不便表示歉意。其次，认可原告主张的逾期期间的起始日期，但不认可截止日期。理由为诉争房屋在2012年10月30日经四方竣工验收合格，且2012年12月1日前配套设施齐全、可以正常运行，符合合同约定的交付条件。被告于2012年11月22日以EMS形式向原告寄发了书面交付通知书，告知原告2012年12月1日可办理入住，并建议原告于2012年12月2日办理，被告方履行了书面通知交房义务，在2012年12月1日后被告不存在逾期交房。在被告方认可的逾期期间内，认为原告主张的数额过高，高于实际损失，原告的损失远远小于诉请的金额，请求法院依据相关法律规定对原告主张的数额予以减少。因涉案房屋已于2013年9月办理完毕初始登记，至今未办理房屋权属转移登记是原告原因造成，故请求法院驳回原告逾期办理房屋权属登记违约金的诉请。催促原告尽快办理入住手续，并告知原告诉争房屋可以办理房产证。
原告向法庭提供如下证据：
1、天津市商品房买卖合同1份，以此证明原、被告之间签订了商品房买卖合同，且在合同中对交房日期及逾期交房违约责任进行了明确约定。
2、发票1张，证明原告已经缴纳房款。
3、来访客户诉求登记表1份，证明原告曾于2012年10月主张过违约责任，当时被告方给出的解决方案为折抵物业费。
4、交付通知书1份，证明被告在通知原告入住时附加了条件，事实上原告在2012年12月2日办理入住时，被告以原告未缴纳物业费、装修押金及垃圾清运费为由未交付钥匙。
被告对原告提交的证据1、2、4无异议。对原告提交的证据3真实性予以认可，但不认可原告的证明目的，被告方只是建议原告以违约金折抵物业费，而并非必须折抵才能收房。
被告向本院提交如下证据�
1、工程竣工验收报告1份，证明诉争房屋符合合同约定的交房时间。
2、大配套证明5份，小配套证明6份，证明诉争房屋符合合同约定的交房条件。
3、补充合同1份，证明补充合同第九条第四款约定原告收房时应当缴纳物业费等费用。
原告对于被告提交的证据1、2无异议。对被告提交的证据3真实性无异议，认为该条款与主合同约定不一致，应视为违法，且补充合同的内容系格式条款，不是双方真实意思表示。
本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：
原、被告于2010年3月24日签订了天津市商品房买卖合同，双方约定：（注：甲方为被告，乙方为原告）“乙方购买甲方开发的坐落于天津市津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园4-2-1207号商品房一套，价格为767366元。甲方应于2011年10月30日前将房屋交付给乙方�。双方签订的商品房买卖合同第五条规定：甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同第十二条约定，办结房屋权属转移登记的时间为“自初始登记之日180日”，“未在上述期限内办结房屋权属转移登记的，甲方应按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金”。同日，双方签订了补充合同，补充合同第九条第四款约定：“在办理房屋交接手续时，乙方须一次性缴纳12个月的物业管理费，如乙方在办理房屋入住时未缴纳上述费用，甲方有权拒绝交付房屋，且乙方应依本补充合同承担迟延接收房屋的法律责任”。
合同签订后，原告按约履行了交付购房款的义务。但被告未依约履行按时向原告交付房屋的义务，后被告于2012年11月22日向原告寄发入住通知书，载明“建议原告于2012年12月2日前来办理入住手续”。庭审中，原告主张其于2012年12月2日至被告处收房时，被告要求原告缴纳物业费、装修押金、垃圾清运费，却不支付逾期交房违约金，故原告未收房。被告认为依据补充合同第九条第四款的约定，必须缴纳上述费用才能办理入住。
另查明，中国人民银行一年至三年贷款年利率分别为：2011年7月7日至2012年6月7日为6.65%；2012年6月8日至2012年7月5日为6.4%；2012年7月6日至今为6.15%。
本院认为，原、被告双方是在平等、自愿的基础上签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，双方应按该合同履行义务和享受权利。合同约定“商品房竣工、经验收合格后方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付”。本案涉及的房屋约定的交房日期为2011年10月30日，但该房屋于2012年10月30日方验收合格，具备双方约定的交房条件，被告作为房地产开发企业根据合同约定有通知原告办理房屋入住的义务，被告于2012年11月向原告寄发入住通知书，该入住通知书载明建议原告于2012年12月2日办理入住手续，故被告存在逾期交房的违约行为。原告认为被告在交付房屋时违约附加条件（缴纳物业费、装修押金、垃圾清运费）是不合理的，且被告逾期交房的违约金已高于原告应当缴纳的该项费用，故原告可以行使后履行抗辩权。由于对于物业费的缴纳，双方已在补充合同中进行了明确约定，故原告上述主张本院不予采纳。装修押金及垃圾清运费的收缴与本案无关。综上，本院确认被告逾期交房的截止日期应为2012年12月2日。双方均认可逾期交房的起始时间为2011年10月31日，不违反法律规定，本院予以确认。被告逾期交房的期间应为2011年10月31日至2012年12月2日。根据合同约定，被告首先应按照银行同期贷款利率向原告支付上述期间的已付款利息。被告现已逾期一年有余，因此应参照银行1-3年同期贷款利率计算已付款利息为54059.36元。其次，被告还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但被告主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。本案原告就其实际损失未提供证据证实，而被告逾期交房的行为确实会给原告带来损失，因此本院根据本案的实际情况酌定原告的实际损失为按银行同期贷款利率计算的已付款利息。按照双方签订的合同计算的违约金远高于已付款利息的30%，故本院对双方约定的违约金予以减少，被告应支付的违约金按照已付款利息的30%计算。按照上述标准计算，被告应向原告支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金16217.81元。综上，被告应支付原告自2011年10月31日至2012年12月2日的已付款利息54059.36元和违约金16217.81元，共计70277.17元。依据合同第十二条的约定，被告应当自初始登记完毕之日起的180日内办结房屋权属登记。庭审中，被告无法讲明初始登记的明确日期，对此应当承担举证不能的法律责任，本院认定被告在房屋权属登记过程中存在违约行为，应当按照合同约定向原告支付迟延办理�属登记的违约金。原告所购房屋价款为767366元，故迟延办理权属登记的违约金应为76.7元。被告抗辩称原告的损失应当按照当地租金标准计算，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后5日内给付原告李津、李世忠自2011年10月31日至2012年12月2日的已付款利息54059.36元和违约金16217.81元，共计70277.17元。
二、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后5日内给付原告李津、李世忠迟延办理权属登记的违约金76.7元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规�，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2100元，由原告承担1369元，被告承担731元。该款原告已预交，被告于本判决书生效后5日内给付原告731元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 侯 敬
二〇一四年七月十日
书 记 员 王梓璇