沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈铁西民二初字第1247号
原告霍文晋，男，1973年3月12日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托代理人邵福禹，辽宁同飞律师事务所律师。
被告林桂兰，女，1951年9月19日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托代理人孙维强、许国成，系沈阳市铁西区国脉法律服务所法律工作者。
原告霍文晋诉被告林桂兰房房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月9日受理后，依法由本院审判员鲁连涛担任审判长，与代理审判员张帅、人民陪审员白玉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告霍文晋及其委托代理人邵福禹、被告林桂兰及其委托代理人孙维强、许国成均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告霍文晋诉称，原、被告系邻居关系，2013年5月28日双方约定被告将位于沈阳市铁西区牛心屯二街2号151号住房转让给原告。原告除支付购房款120000元外，还向相关部门缴纳了房屋采暖费及办理过户手续等所有费用，2013年6月25日，原告取得该房屋房证，而后其要求进住所购房屋，被告请求原告宽限其两个月再腾房。但至2013年8月末，被告不仅未将房屋腾空给原告，却将残疾瘫痪的弟弟和年迈的母亲入住该诉争房屋，在要求腾房未果的情况下，原告曾于2013年9月中旬，向本院起诉要求其亲属腾房，但被告知，诉讼主体有误，无奈撤诉。现原告处于购房款支出后虽持有房证，但无法入住实现购买房屋的合同目的，致使原告至今钱房两空。故原告请求法院依法判令解除其与被告签订的房屋买卖合同，由被告返还其购房款120000元及利息并赔偿其经济损失16250元，诉讼费用由被告承担。
被告林桂兰辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、本案不构成原告所诉的解除房屋买卖合同的条件。合同的解除法律有相关规定，约定的房屋交易价格为人民币120000元是基于原告明知被告房屋存在家庭纠纷情况下所定的，这个价格低于市场正常交易价格，针对事实也就不存在返还购房款问题。对于原告主张被告提出宽限2个月腾房与事实不符，原告明知被告房屋存在家庭纠纷，2013年8月末不是要求被告腾房是要
求被告的家属腾房。同时，对该事实是双方买卖合同履行完毕办理更名过户后所产生的新的侵权行为，是第三人的行为，与被告无关；2、原告曾于2013年9月中旬向被告亲属要求腾房，这事实属实，能够证明依法取得房屋后由于第三人占房的侵权行为，法院应当支持；3、诉争房屋已完成转移登记，造成无法实现占有使用房屋的合同目的是不对，但后产生的变故是谁侵权谁承担责任。综上，请求法院依法驳回原告诉求。
经审理查明，原、被告系多年的邻居关系，双方对房屋买卖事宜并未签订书面的房屋买卖合同，口头约定原告霍文晋购买登记在被告林桂兰名下的坐落于沈阳市铁西区牛心屯二街2号1-5-1房屋一处，房屋建筑面积为35.42平方米，转让价款为120000元，待办理完更名过户后两个月之后交房交钥匙。2013年5月28日，原、被告办理了沈阳市存量房交易资金监管，原告支付了全部购房款。但实际情况是，双方仅是对诉争房屋的房屋户型和交易价格达成一致，被告并未将诉争房屋实际交付给原告，且被告在庭审中自认，从80年代开始，诉争房屋始终并未处于其掌控的状态下，即其既没有房屋钥匙亦未实际占有使用诉争房屋，原告亦自认购买房屋前并未实际查看诉争房屋，但被告承诺其办理房证后两个月内协调好家庭纠纷将房屋腾空。遂原告为办理更名过户手续等花费中介费1000元，契税5218元，交易费213元，所有权登记费80元，共计6511元。2013年6月25日原告取得诉争房屋房证（新档案号：5-2-0107125）。而后，至2013年8月末，被告仍未处理好家庭纠纷，且诉争房屋由其瘫痪的弟弟和年迈的母亲占用，致使原告无法实现买卖房屋的合同目的。2013年9月12日，原告基于物权所有人以被告弟弟林锡连为被告、林桂兰为第三人起诉至本院要求返还原物，但因诉讼主体有误，于2014年3月11日无奈撤诉。因无法实现占有使用诉争房屋的合同目的，原告于2014年5月28日向被告邮寄发出《解除房屋买卖合同通知书》，被告收到通知书后，与原告未达成一致和解意见，故原告诉至来院请求法院依法判令解除其与被告签订的《存量房买卖合同》，由被告返还其购房款120000元及购买房屋期间利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年6月25日至实际返还之日止）并赔偿其经济损失10486元，诉讼费用由被告承担。
上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告向法庭提供的《存量房买卖合同》、《沈阳市存量房交易资金监管确认书》、《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋产权证》、各项税费票据、第一次起诉开庭笔录和民事裁定书、解除房屋买卖合同通知书及邮寄回执等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告口头以及书面达成的房屋买卖合同，其内容、形式均不违反法律规定，购房合同依法成立。当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。但买卖合同是典型的双务合同，即当事人双方互负对待给付义务的合同，且房屋买卖合同比一般的买卖合同更具价款较高、权利义务涉及范围较多、必须交付以及交付后不可调换等特点。本案中，原告主张虽与被告基于房屋买卖合同的法律行为而取得诉争房屋物权，但该房屋买卖合同并未全部履行完毕，尤其在其履行了合同的全部义务后，出卖人并未履行合同的房屋交付义务。且出卖人虽原为诉争房屋权属人，但从80年代开始对该房屋即处于失控状态，甚至在出卖房屋时对该房屋亦未实际占有及使用，其行使对该房屋的处分权利存在瑕疵，因出卖人无法履行交房义务而致使原告根本无法实现实际占有、使用诉争房屋的合同目的，故原告作为合同的守约方有权要求解除合同，并有权要求被告返还购房款120000元，同时，原告理应配合被告将诉争房屋恢复登记至被告名下。而原告在明知被告家庭内部存在纠纷的情况下，仍向被告低于市场价格购买涉案房屋，并办理房屋过户手续，应负促成纠纷的部分责任，故除办理诉争房屋更名所发生的必要交易成本6511元（包括中介费1000元，契税5218元，交易费213元，所有权登记费80元）外，其主张要求被告赔偿第一次诉讼的案件受理费1025元、快速查档费1000元、资金监管不足费用1000元及2013年度采暖费950元均于法无据，应由其自行负担，本院不予支持。关于被告提出诉争房屋已完成转移登记，被告家属侵权行为发生在双方交易后的主张，因原告予以否认且被告未能向法庭举证证明，故对被告此项抗辩本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款和第四款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告霍文晋与被告林桂兰之间关于沈阳市铁西区牛心屯二街2号1-5-1房屋（建筑面积为35.42平方米）的《存量房买卖合同》；二、被告林桂兰于本判决生效后十日内返还原告霍文晋支付的购房款120000元；
三、被告林桂兰于本判决生效后十日内赔偿原告霍文晋经济损失6511元；
四、原告霍文晋于本判决发生法律效力后十日内协助被告林桂兰将位于沈阳市铁西区牛心屯二街2号1-5-1房屋（建筑面积为35.42平方米）的所有权恢复登记为被告林桂兰名下；
五、驳回原、被告其他的诉讼请求。
案件受理费3025元，由原告霍文晋承担1512.5元，由被告林桂兰承担1512.5元；保全费1120元，由被告林桂兰承担（原告已预交，由被告直付原告）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费3025元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 鲁连涛
代理审判员 张 帅
人民陪审员 白 玉
二〇一四年八月十一日
书 记 员 李 淼
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。