广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2015）江台法民一初字第371号原告（反诉被告）：罗万想，男，1951年4月27日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托诉讼代理人：黄荣天、冯维中，分别系广东天高律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：林志辉，男，1978年9月18日出生，汉族，住江门市蓬江区。被告（反诉原告）：雷志威，男，1972年7月9日出生，汉族，住台山市。被告（反诉原告）：郑荣享，男，1969年4月24日出生，汉族，住江门市蓬江区。以上三被告的共同委托诉讼代理人：施养杭，广东永泽律师事务所律师。被告：廖淑蔚，女，1978年1月30日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告（反诉被告）罗万想与被告（反诉原告）林志辉、雷志威、郑荣享、廖淑蔚租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗万想及其委托诉讼代理人黄荣天、冯维中，被告林志辉、雷志威、郑荣享及其委托诉讼代理人施养杭到庭参加诉讼。被告廖淑蔚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗万想向本院提出诉讼请求：1.终止罗万想与林志辉在2015年2月8日签订的《转让协议书》；2.判令林志辉退还罗万想已支付的转让金350000元；3.判令林志辉赔偿罗万想损失373886.09元；4.判令林志辉支付罗万想违约金46000元（按两个月租金计算）；5.判令雷志威、郑荣享、廖淑蔚对上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由四被告负担。事实和理由：四被告原为台山市川岛镇下川时代风行娱乐城的股东，由雷志威于2013年4月20日与案外人方春来即物业出租者约定承租位于台山市川岛镇下川王府洲旅游区094A33号的房产用于经营娱乐项目。后因经营不善，林志辉得到另外三个股东的授权于2015年2月8日找到罗万想，并签订了《转让协议书》，其内容为:1.约定把上述承租的房产使用权及娱乐城的经营权一并折价350000元转让给罗万想，包括场内所有设备按现在进行转让，场地租赁合同更名转让；2.现有库存货物（烟、酒等）共计17362元不再作价，赠送于罗万想；3.林志辉在协议前的经营过程中，按照经营场地租赁合同的规定，截止于2015年1月31日，林志辉应向出租方（方春来）支付383333元，已支付125733.6元，尚欠257599.7元未付。此债务转于罗万想承担，罗万想与物业出租方再行协商处理，如果未能协商妥善处理而造成物业出租方向林志辉追加其他损失的，将由罗万想承担；4.协议签订当天，由罗万想一次性支付林志辉92800元。余款257200元，罗万想不另向林志辉支付，而转向物业所有方方春来支付，亦视同已支付了此款；5.截止于2015年1月31日，之前发生的债权债务归林志辉承担（上述第三条所述除外），之后发生的债权债务归罗万想承担处理等等。在合同签订后，罗万想为扩大经营，共投入373886.09元用于原娱乐场所的升级改造，并加建十间客房，由于林志辉未能提供原出租方方春来的银行账号，故罗万想直接将应付的余款257200元支付给林志辉，并约定由林志辉代为支付给方春来。然而林志辉在收到上述款项（转让金92800元以及代付租金257200元）并交付房产使用后，雷志威却于2015年8月20日私下与方春来串通并通过诉讼达成了调解协议，无故解除其与方春来的租赁合同，约定把房产返还给方春来，直接导致了罗万想接手经营的娱乐城因方春来的收回而不能继续经营。庭审中，罗万想变更第一项请求为确认罗万想与林志辉在2015年2月8日签订的《转让协议书》无效。罗万想申请撤回对廖淑蔚的起诉，因廖淑蔚与本案事实存在直接利害关系，对其该项请求，不予准许。被告（反诉原告）林志辉、雷志威、郑荣享辩称，1.《转让协议书》合法有效，林志辉、雷志威、郑荣享已经交付场所及音响等所有设备给罗万想经营，已经履行完毕交付义务。罗万想经营期间，与案外人方春来达成口头租赁事宜（依据《交还房屋协议书》），另一边违法加建旅业客房及将酒吧承包他人经营。由于罗万想与方春来因违建和非法改变用途等问题未能达成租赁变更事宜，导致方春来以此为由解除租赁合同，追究其违约责任。罗万想在2015年2月1日接手场所经营至今，部分设备已经损坏及变卖，罗万想要求退还350000元转让费没有事实和法律依据，根据《转让协议书》第3条约定，罗万想在2015年1月31日前支付257599.7元，否则造成物业主方春来向林志辉追究其他损失的，由罗万想承担。因此，罗万想要求违约金及违建的费用应由其承担。2.方春来解除租赁合同，追究违约责任是罗万想原因造成，责任应由其承担。2015年2月8日，林志辉与罗万想签订《转让协议书》并将场所交由罗万想经营，2月10日接收相关证件后至今未办理过户手续。根据《转让协议书》第6条“甲方权利配合乙方办理过户手续，约定过户期限是收到全额转让款最后一个月内”。罗万想接手后，又再2015年4月3日与他人签订施工合同违规加建房间作为旅业客房出租（《关于台山市下川岛生态木屋施工及使用的合同》），并将酒吧于2015年6月1日承办他人经营（《承包协议书》，合同明确写明承包价格是每年550000元）。在接手后经营至今，期间，罗万想一直有与方春来协商租赁变更事宜，后双方因搭建简易木屋合计20间，增加旅业改变用途等违建问题一直未能达成共识，最后直接导致方春来以此为由向法院提起诉讼，要求解除租赁合同及承担违约责任。罗万想在2015年2月1日接手场所经营，林志辉、雷志威、郑荣享并在2015年2月10日交付场所的所有合法证件原件给罗万想用于其证照变更之用，但其至今仍未按约定办理，而且未经业主和林志辉、雷志威、郑荣享同意的情况下进行违建、转租及经营，以致至今拖欠水电费、税费、转让费、租金和经营产生供应商的货款等而导致垫付，以及方春来因为以上原因而收回物业等连锁反应。根据《转让协议书》第3条约定的违约责任应由罗万想承担。综上所述，林志辉、雷志威、郑荣享已经履行合同完毕，且罗万想一直经营到10月4日自行停业，原因是由于生意严重亏损，支付不了工资、水电、税收等费用才被逼停业。而且经营场所及音响设备和设施部分已经严重损坏或灭失，罗万想要求退回350000元转让费、赔偿损失373886.09及46000元违约金的诉讼请求是违背事实真相。另外，罗万想接手经营接近一年，未曾交付任何租金，又将厂内设备财产变卖等行为不符合法律规定。由于罗万想违反协议约定的付款义务、拖欠租金以及违法加建，才导致业主方春来起诉解除租赁合同，根据合同约定，罗万想应当支付款项257200元，但其迟迟不能支付，该行为已违反合同约定，造成我方较大的经济损失，现提起反诉请求：1.判令罗万想支付林志辉、雷志威、郑荣享因拖欠租金而代为垫付的2015年2月1日至2015年5月31日租金76667元；2.判令罗万想支付林志辉、雷志威、郑荣享因拖欠租金，违建赔偿给业主的违约金40000元；3.判令罗万想承担案件受理费4676元及申请执行费1909元；4.判令罗万想支付林志辉、雷志威、郑荣享因拖欠税费而帮其垫付的税费6079.91元；5.本案反诉费由罗万想负担。原告罗万想就林志辉、雷志威、郑荣享的反诉辩称，林志辉、雷志威、郑荣享请求按照原来合同支付四个月的租金没有法律依据，按照调解书，罗万想已支付使用物业期间的费用105000元，并承诺于2016年2月20日交还物业给业主方春来，赔偿40000元违约金给业主，罗万想没有违约行为，不承担反诉费用。原告（反诉被告）罗万想就其主张，提供证据如下：1.《商铺租赁合同》，证明四被告与第三人于2013年4月20日签订了租赁合同，约定租赁位于台山市川岛镇下川王府洲旅游区094A33号的房产；2.《授权委托书》，证明四被告推举林志辉作为股东代表跟罗万想签订转让协议；3.《转让协议书》，证明罗万想和四被告代表所签订的关于涉案房屋的转让协议；4.《收款收条》，证明林志辉于2015年2月8日确认收到罗万想款项92800元；5.《中国工商银行个人业务凭证（填单）》、《工商银行凭证》，证明罗万想于2015年6月12日把257599.7元转账给林志辉；6、《民事调解书》，证明四被告与方春来达成的调解协议，约定涉案房产返还给方春来；7、《下川时代风行娱乐城添置维修项目》，证明罗万想在涉案房屋的投资总额为373886.09元；8、《交还房屋协议书》，证明方春来业主不对罗万想收取租金，只对林志辉收租金，因四被告已和业主达成交回涉案场地的协议，导致罗万想没有办法，只能交回涉案房屋给业主；9.关于（2015）江台法民一初字第124号案件系列材料，证明没有通知罗万想参加诉讼，罗万想有交租金但没有违约，而雷志威与方春来解除合同并不是罗万想造成的；10.《关于退回转让款的通知》，证明林志辉与业主调解时，罗万想并不知情。庭审中，罗万想申请对涉案房屋的升级改造、加建的十间房以及对原来设施设备增加部分进行作价评估，因其该项申请与本案的处理结果不存在必要的联系，不予准许。被告（反诉原告）林志辉、雷志威、郑荣享就其主张，提供证据如下：1.公民身份证，证明主体资格；2.《民事调解书》《执行通知书》，证明罗万想违建、拖欠水费、税费导致方春来起诉追讨租金、违约金并解除租赁合同；3.《税收缴款书》，证明代罗万想垫付税款；4.《关于台山市下川岛生态木屋施工及使用的合同》、违建照片、《停工整改通知书》《现场处理措施决定书》，证明罗万想违建的事实及改变用途非法经营；5.《“台山市川岛镇下川时代风行娱乐城”证件交接表》《海盗王夜场仓库盘点表》，证明林志辉、雷志威、郑荣享将经营场所、设备、酒水及相关证件交由罗万想经营；6.《承包协议书》，证明罗万想增加旅业改变用途转包他人经营至今导致场所设备部分损坏及灭失；7.《转让协议书》《商铺租赁合同》，证明签订转让协议时，罗万想是知道商铺租赁内容，但未按合同约定支付转让款和变更租赁合同、办理相关证件更名以及按时交租，造成林志辉、雷志威、郑荣享被起诉违约，解除租赁合同；8.《情况说明》，证明罗万想将涉案场地违建，增加旅业，又将涉案场所转给第三人经营。被告廖淑蔚没有答辩，也没有提供证据。经审理查明，2013年4月20日，林志辉、雷志威、郑荣享和廖淑蔚以雷志威的名义与方春来签订《商铺租赁合同》，约定由雷志威承租位于台山市川岛镇下川王府洲旅游区094A33号房屋用于经营娱乐项目，租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止，自2013年6月1日起至2019年5月31日止每年租金共230000元（每月19167元），2019年6月1日起至2023年5月31日止每年租金按上年租金的10％递增。租赁期间，承租人未经出租人同意不得对房产结构进行拆除改造，如因承租人私自改建房产而造成房产出现质量问题一切责任由承租人负责。如承租人将该房产部分或全部转租给他人使用的，需事先征得出租人同意。2015年1月15日，林志辉、雷志威、郑荣享和廖淑蔚共同签订《授权委托书》，指定林志辉作为对外转让位于台山市川岛镇下川王府洲旅游区094A33号台山市川岛镇下川时代风行娱乐城所有权的全权代表，代理权限包括但不限于转让价格洽谈拍板、合同签署、接收转让款项和转让手续。同年2月8日，林志辉与罗万想签订《转让协议书》，约定四被告将台山市川岛镇下川时代风行娱乐城所有权（含经营权及按原租赁合同约定的场地使用权）以350000元的价格转让给罗万想，双方还约定：1.台山市川岛镇下川时代风行娱乐城所有权，包括场所内所有设备按现状情况进行转让，场地租赁合同更名转让。2.现有库存货物（烟、酒等）共计17362元不再作价，赠送于罗万想。3.林志辉在协议前的经营过程中，按照经营场地租赁合同的规定，截止于2015年1月31日，林志辉应向方春来支付383333元，已支付125733.6元，尚欠257599.7元未付。此债务转于罗万想承担，罗万想与方春来再行协商处理，如果未能协商妥善处理而造成方春来向林志辉追加其他损失的，将由罗万想承担。4.协议签订当天，由罗万想一次性支付林志辉92800元。余款257200元，罗万想不另向林志辉支付，而转向方春来支付，亦视同已支付了此款。5.截止于2015年1月31日，之前发生的债权债务归林志辉承担（上述第三条所述除外），之后发生的债权债务归罗万想承担处理。6.转让款支付后，首先（当天）进行相关证件、场所门匙等物的交接工作。林志辉无条件配合罗万想进行办理过户手续。双方约定过户期限是收到全额转让款后一个月内，如遇特殊情况双方要进行充分沟通等等。同日，罗万想向林志辉支付了部分价款92800元。同年2月10日，罗万想接收台山市川岛镇下川时代风行娱乐城相关证件。同年6月12日，罗万想通过银行转账方式，再次向林志辉支付价款257599.7元2015年4月3日，罗万想与案外人关荣健签订《关于台山市下川岛生态木屋施工及使用的合同》，约定关荣健租赁涉案房屋三楼平台建设生态木屋。施工时间自同年4月5日至5月31日，由关荣健投入所有安装材料（包括水泥、木塑材料、铁通、木方、屋内所有家私、空调、热水器、电视、照明灯）进行建设，木屋在关荣健施工及使用兼管理期间，罗万想对关荣健实行无条件给予施工及免租待遇，施工期间的水、电等杂费由罗万想提供。施工完毕后，由同年6月1日起至2018年10月31日的使用权和管理权归关荣健，该期间内，关荣健可将木屋出租经营，木屋的一切经营收入归关荣健，且期间发生的水、电、管理维护费等经营费用由关荣健负责。关荣健的使用及管理期满后，木屋交由罗万想使用，由2018年11月1日起所发生的水、电、管理维护等一切杂费即以所有债权债务由罗万想负责，木屋的所有物品，除空调、热水器、电视按折旧估算并折现归还关荣健外，其他物品归罗万想所有。2015年6月15日，台山市安全生产监督管理局在检查台山市川岛镇下川新时代出租房屋时发现存在事故隐患并向方春来出具《现场处理措施决定书》，该决定书载明“1.三楼配电箱电线乱，没有线路分类不符合用电安全规范；2.出租房间使用木塑板材料，未知可否达到防火安全规范；3.施工场地乱堆放杂物，电线乱接乱拉”，同时作出现场处理决定“1.铁脚手架高度不符合安全使用规范；2.安全出口楼梯不够；3.未达到消防安全要求，拆除及立即停工施工”。同年7月20日，台山市川岛镇人民政府城镇建设管理与环保局向方春来送达《停工整改通知书》，该通知书认定涉案房屋天台屋面擅自违法加建板房，违反了有关法律法规，属违法建设，并责令其在接到通知后七天内自行整改，并恢复原状。2015年6月29日，方春来以雷志威未按合同约定支付租金和未经方春来同意对涉案房屋进行改造及转租为由诉至本院，请求其支付租金及滞纳金，同时请求解除合同并返还涉案房屋。同年8月20日，本院作出（2015）江台法民一初字第124号民事调解书，方春来与雷志威在本院的主持下，达成调解协议：1.方春来与雷志威确认双方签订的《商铺租赁合同》已经解除，雷志威于2015年9月6日前将涉案房屋返还给方春来；2.雷志威于2015年8月25日前一次性支付方春来租金339266.4元及滞纳金40000元。同年11月12日，本院作出（2015）江台法执字第1022号执行通知书，责令雷志威在该通知书送达之日起向方春来支付133942.4元及迟延履行期间的债务利息和负担案件受理费4676元及申请执行费1909元。2016年1月10日，方春来与罗万想签订《交还房屋协议书》，双方确认方春来根据（2015）江台法民一初字第124号民事调解书从租赁者处收回物业，罗万想于2015年2月8日与租赁者签订的《转让协议书》对方春来没有约束力，罗万想应将物业返还方春来。双方还达成以下协议：1.罗万想配合方春来关于上述调解书的执行，于2016年2月25日前将物业返还给方春来；2.罗万想在使用物业经营时，方春来没有书面认可罗万想的行为，因此没有依据向罗万想收取租金。根据实际情况，罗万想愿意在签订该协议书后，在2016年1月25日前，向方春来一次性支付105000元作为使用物业的补偿；3.罗万想履行上述1、2条后，方春来放弃就物业使用费提起诉讼；4.罗万想在经营期间所添置的不动产归方春来，动产归罗万想，罗万想在交付物业之前搬走动产，否则归属方春来；5.该协议不构成对罗万想转租物业的追认。另查明，纳税人为台山市川岛镇下川时代风行娱乐城于2015年11月9日向台山市地方税务局海宴税务分局缴纳2015年7月1日至同年7月31日期间的相关税费6079.91元。上述事实，有当事人的陈述、《商铺租赁合同》《授权委托书》《转让协议书》《收款收条》《中国工商银行个人业务凭证（填单）》《工商银行凭证》《民事调解书》《执行通知书》《交还房屋协议书》《税收缴款书》《关于台山市下川岛生态木屋施工及使用的合同》《停工整改通知书》《现场处理措施决定书》《“台山市川岛镇下川时代风行娱乐城”证件交接表》等证据证明，查证属实，予以确认。本院认为，四被告以林志辉的名义与罗万想签订的《转让协议书》虽然形式上为转让协议，但结合该协议所约定的标的为“台山市川岛镇下川时代风行娱乐城所有权（含经营权及按原租赁合同约定的场地使用权）”及协议的具体内容，可确定该协议包含四被告向罗万想转让涉案娱乐城经营权及库存货物所有权和按原租赁合同的约定转租涉案房屋等内容。因此，就涉案房屋而言，罗万想与四被告属于转租关系。罗万想与林志辉签订的《转让协议书》是当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，而方春来也没有根据有关法律规定，请求确认合同无效，故罗万想与林志辉签订的《转让协议书》应属有效合同。罗万想仅以《转让协议书》没有经方春来同意或追认为由，请求确认该协议书无效没有事实根据和法律依据，不予支持。因此，罗万想以确定《转让协议书》无效为基础，请求林志辉返还转让金350000元、赔偿损失373886.09元、支付违约金46000元以及请求雷志威、郑荣享、廖淑蔚对上述债务承担连带清偿责任缺乏法律依据，不予支持。《转让协议书》关于涉案房屋转租的约定是按原租赁合同约定转让场地使用权。四被告按约定交付涉案房屋后，罗万想应依约支付租金，其没有支付租金的行为违反合同约定，林志辉、雷志威、郑荣享请求罗万想按原租赁合同每年230000元的约定，支付自2015年2月1日至同年5月31日的租金76667元有事实根据和法律依据，予以支持。虽然四被告以台山市川岛镇下川时代风行娱乐城的名义向台山市地方税务局海宴税务分局缴纳税费6079.91元，但该税费实际产生在罗万想经营期间，根据公平原则，罗万想应当返还四被告代为缴纳的税费6079.91元，林志辉、雷志威、郑荣享请求罗万想支付税费6079.91有事实根据，予以支持。基于合同相对性，四被告将涉案房屋转租给罗万想后，其仍应按照原租赁合同的约定向方春来支付租金，林志辉、雷志威、郑荣享主张的违约金40000元并非因罗万想的违约金行为产生，而是因四被告逾期向方春来支付租金的违约行为所产生的滞纳金，因此林志辉、雷志威、郑荣享请求罗万想支付违约金40000元没有事实根据和法律依据，不予支持。在（2015）江台法民一初字第124号案件中，根据方春来起诉的理由，除雷志威没按约定支付租金外，还存在雷志威未经方春来同意转租房屋及涉案房屋违法改建的事实。罗万想在接收涉案房屋后，未尽到妥善管理的义务，是造成方春来提起诉讼的其中一个原因，因此，罗万想应对雷志威在负担该案受理费4676元的损失的30％即1403元承担赔偿责任，超出部分，不予支持。至于（2015）江台法执字第1022号的申请执行费1909元，是雷志威未履行（2015）江台法民一初字第124号案件调解协议的义务而产生的费用，其请求罗万想赔偿该项费用缺乏法律依据，不予支持。廖淑蔚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告罗万想的诉讼请求。二、反诉被告罗万想应自本判决生效之日起十五日内向反诉原告林志辉、雷志威、郑荣享支付租金76667元、税费6079.91元和案件受理费1403元。三、驳回反诉原告林志辉、雷志威、郑荣享的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11498元由原告罗万想负担，反诉费1443元由反诉原告林志辉、雷志威、郑荣享负担504元，反诉被告罗万想负担939元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄文杰审 判 员  陈一飞人民陪审员  曹艳华二〇一六年十一月十九日书 记 员  容艳兰