陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第00112号
上诉人（原审被告）张爱芳。
委托代理人封利利，陕西方新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西秦皇房地产开发有限公司。
法定代表人夏盛满。
委托代理人王帆。
被上诉人（原审原告）宋炳申。
被上诉人（原审原告）宋涛。
被上诉人（原审原告）宋瀑。
共同委托代理人邱海，陕西为民法律服务部法律工作者。
张爱芳因与宋炳申、宋涛、宋瀑、陕西秦皇房地产开发有限公司（以下简称秦皇公司）确认合同无效纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第00686号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，宋炳申系施志学（已故）继子，宋涛、宋瀑系宋炳申之子，张爱芳系施志学儿媳。1993年1月6日颁发的宅基地使用证显示原位于高铁寨86号（高铁寨村亦称西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会）宅基地登记使用人为施志学，用地面积为199.42㎡（南边宽5.07m，北边宽5.17m，长约38.95m），2O04年地籍调查图显示使用人为张爱芳，用地面积为382．2㎡（多出182．78㎡为占用西邻土地，宽度增加至约9．7m），张爱芳就多出面积曾向高铁寨村交纳了部分费用，并于2004年11月16日申请西邻一间半庄基全部归其所有，但土地管理部门就此未为张爱芳颁发新的土地使用证。2008年5月宋炳申、宋涛、宋瀑在高铁寨86号原施志学宅基地内建房，所建房屋为两层位于宅基地南部，占地面积宽5.07m，南北长约20m，张爱芳在该宅基地北部建有房屋。因宋炳申、宋涛、宋瀑在施志学宅基地建房，张爱芳以其系宅基地使用人为由诉至我院要求排除妨害，经我院调解，双方达成协议：“一、宋炳申、宋涛、宋瀑在西安市未央区张家堡街道办事处高铁寨村86号宅基地南边所建房屋一层由北向南三间归张爱芳所有，其余房屋归宋炳申、宋涛、宋瀑所有，一楼通道共同使用，面积归宋炳申、宋涛、宋瀑所有；二、由宋炳申、宋涛、宋瀑给付张爱芳600O元，双方再无纠纷。”，我院出具了（2008）未民一初字第643号民事调解书。2010年9月1日高铁寨村与秦皇公司签订城中村改造拆迁安置实施方案，安置方式为产权调换方式，宅基地确权范围一、二层建筑面积“拆一还一，互不找差价，一、二层未建满部分向改造主体按照300元／㎡补交建筑面积款，道沿以外面积不计入安置面积按照残值计算等；另双方于2010年10月13日签订补充协议一份，安置标准变为对村民安置按照城改办提供的地调图确权范围内一、二层房屋建筑面积加长度2．1m计算，宽度不变等。2012年6月8日，张爱芳与秦皇公司签订的拆迁安置协议安置房屋的建筑面积为63O㎡，一二层产权建筑面积为400㎡，附表二经济费用结算一览表显示：一、二层房屋拆迁评估价为630㎡，三层以上拆迁重置价为78825元，装修装饰及附属物补偿费为158708元，自行过渡费为6315O元，搬迁补偿为3000元，奖励费为1.5万元，其他费用160317元，共计47.9万元；购房款及其他费用明细表显示：安置房与原产权房屋等面积部分综合造价和市场评估结算57O㎡，人均不足85㎡补差面积部分按30O元／㎡张爱芳需补交230（21）㎡补差款6.9万元。现宋炳申、宋涛、宋瀑以张爱芳与秦皇公司签订的拆迁安置协议中包含（2008）未民一初字第643号调解书中确认的归其所有的房屋为由诉至我院。本院核实至拆迁时宋炳申、宋涛、宋瀑及张爱芳的建房情况：宋炳申、宋涛、宋瀑称其在院南所建房屋为5层半（1—5层为砖混结构，另半层为石棉瓦），每层为120㎡，其中一楼给张爱芳的房屋面积为3O㎡左右，张爱芳在院北建两层房屋一座具体面积其不清楚；张爱芳承认宋炳申、宋涛、宋瀑在院南建有5层房屋，表示宋炳申、宋涛、宋瀑所建归其所有的一层房屋为50㎡左右，其在院北所建房屋为两层每层200㎡（所建房屋位于施志学宅基地北部超出施志学宅基地面积部分系西邻土地）。
本案审理过程中，秦皇公司提供估价时点为201O年8月10日，勘察期日为2011年1O月19日的被拆迁人为张爱芳的西安经开区城中村改造房屋拆迁评估分户初报告，证明宋炳申、宋涛、宋瀑所有的房屋已一并评估并与张爱芳签订拆迁安置协议。根据该评估表：一、二层以下房屋评估地调面积均为200㎡，一、二层共计400㎡；三层以上砖混结构房屋面积为342．72㎡（三、四、五层每层114．24㎡），评估值为78825元；二层以下附属物评估值为115187元（其中房屋168．52㎡、评估值53488元，新房11．64㎡、评估值2677元，彩钢房43．68㎡、评估值9173元）；三层以上附属物评估值为43521元，附属物评估值合计158708元。宋炳申、宋涛、宋瀑认为该评估报告和张爱芳签订的拆迁安置协议内容一致，张爱芳签订的拆迁安置协议中一、二层安置房屋中包含其房屋，二层附属物赔偿是否包含其财产不清楚，三层以上房屋拆迁重置价及三层以上附属物补偿费属其财产，宋炳申、宋涛、宋瀑同时表示秦皇公司对其三层以上附属物有漏评；张爱芳对秦皇公司提供的评估表认为其未签字不予认可，表示其拆迁安置协议中安置的房屋及赔偿款均系与秦皇公司协商后确定，不包含宋炳申、宋涛、宋瀑的房屋及补偿款；秦皇公司表示其与张爱芳签订的拆迁安置协议安置的房屋中包含了宋炳申、宋涛、宋瀑的安置房，其中一、二层按施志学宅基地面积2倍确定了产权面积为400㎡，因张爱芳在西邻所建房屋未取得合法宅基地使用证，此部分张爱芳所建房屋由张爱芳以30O元／㎡补差后安置，张爱芳领取的二层以下附属物评估值包含宋炳申、宋涛、宋瀑二层以下的附属物评估值，张爱芳领取的三层以上房屋拆迁重置价及附属物评估值系拆除宋炳申、宋涛、宋瀑三层以上房屋的补偿。
宋炳申、宋涛、宋瀑诉称，其系西安市未央区张家堡街道办高铁寨村（以下简称高铁寨村）村民施志学之继子孙，张爱芳系施志学儿媳。2008年5月，其在施志学所有的高铁寨村86号宅基地上建房，张爱芳以排除妨害为由诉至法院，经调解确认高铁寨村86号宅基地其南边所建房屋一层由北向南三间房屋归张爱芳所有，其余房屋归其所有。2012年6月，秦皇公司对高铁寨村进行拆迁，在未通知亦未征得其同意情况下，与张爱芳达成拆迁安置协议将归其所有的房屋拆除，经多方协商未果，故诉至法院要求确认张爱芳与秦皇公司签订的拆迁安置协议无效并要求秦皇公司与其重新签订拆迁安置协议及承担诉讼费。
张爱芳辩称，其与秦皇公司签订的拆迁安置协议仅处分了自己的财产不涉及宋炳申、宋涛、宋瀑所有的房屋，其签订的拆迁安置协议中安置的是自己原有房屋不包含宋炳申、宋涛、宋瀑房屋，要求驳回宋炳申、宋涛、宋瀑的诉讼请求。
秦皇公司辩称，签订拆迁安置协议时未见到调解书，因为地籍平面草图上系张爱芳的名字，故其公司与张爱芳签订了拆迁安置协议。协议签订后宋炳申、宋涛、宋瀑曾找到其公司，张爱芳亦同意将归宋炳申、宋涛、宋瀑所有的房屋分出，但随后又反悔。本案宋炳申、宋涛、宋瀑所诉属实，要求法院依法处理。
原审法院经审理认为，本案争议焦点是张爱芳签订高铁寨86号宅基地的拆迁安置协议中所拆迁和安置的房屋是否包含宋炳申、宋涛、宋瀑在该宅基地上所建的房屋。张爱芳虽不认可秦皇公司提供的评估表，但该评估表关于确权房屋面积及补偿款内容与拆迁安置协议内容一致，故对该评估表的真实性本院予以确认。根据评估表确权的一、二层房屋面积为4OO㎡，一、二层按照拆迁重置价补偿的房屋面积为223．84㎡，（168．52㎡＋新房11．64㎡＋彩钢房43．68㎡），一、二层确权及确权外面积共计623．84平方米，该面积远大于张爱芳所建的400㎡房屋，且张爱芳并未建三层以上房屋，但评估表对三层以上房屋拆迁重置价及附属物补偿费均有评估，张爱芳辩称拆迁安置协议内容系其与秦皇公司协商确定不包含宋炳申、宋涛、宋瀑所建房屋的安置房及补偿款与事实不符。本院不予采信。张爱芳未经宋炳申、宋涛、宋瀑同意及授权将归宋炳申、宋涛、宋瀑所建房屋与其房屋一并签订拆迁安置协议，侵害了宋炳申、宋涛、宋瀑的权益，鉴于宋炳申、宋涛、宋瀑所建房屋一至五层共计500余㎡，财产较多，故宋炳申、宋涛、宋瀑要求确认张爱芳与秦皇公司签订的拆迁安置协议无效的请求本院予以支持。因拆迁安置协议的签订系拆迁人与被拆迁入协商所为，双方未达成拆迁安置协议不属法院受案范围，故宋炳申、宋涛、宋瀑要求秦皇公司与其重新签订拆迁安置协议的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、被告张爱芳与被告陕西秦皇房地产开发有限公司于2O12年6月8日签订的西安经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）补偿协议无效。二、驳回原告宋炳申、宋涛、宋瀑的其余诉讼请求。本案受理费10O元（原告已预交），由被告张爱芳承担，于本判决生效后十日内给付原告。
宣判后，张爱芳不服，向本院提起上诉。张爱芳上诉认为一审判决对本案事实认定错误，以推理方式认定“张爱芳与秦皇公司签订的拆迁安置协议中所拆迁和安置的房屋包含宋炳申、宋涛、宋瀑所建房屋”，无任何事实基础，故而导致判决结果错误，严重损害了张爱芳的合法权益，恳请二审法院予以纠正，请求撤销西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第00686号民事判决，依法改判驳回宋炳申、宋涛、宋瀑之诉请，确认张爱芳与秦皇公司签订的拆迁安置协议有效。
宋炳申、宋涛、宋瀑、秦皇公司则认为原判正确，请求维持。
经审理查明，原审法院查明事实属实。
本院认为，本案争议的焦点是张爱芳与秦皇公司签订拆迁安置协议中，所拆迁和安置的房屋是否包含宋炳申、宋涛、宋瀑在该宅基地上所建房屋。张爱芳上诉认为原审法院以推理方式认定张爱芳与秦皇公司签订的拆迁安置协议中所拆迁和安置的房屋包含宋炳申、宋涛、宋瀑所建房屋，无任何事实基础，故而导致判决结果错误，请求撤销原判，驳回宋炳申、宋涛、宋瀑的原审诉讼请求。根据双方签订的拆迁安置协议和秦皇公司提供的评估表，该评估表关于确权房屋面积及补偿款内容与拆迁安置协议一致，故原审法院对该评估表的真实性予以确认，并无不当。依据该评估表，一、二层确权及确权外面积共计623.84平方米，该面积远大于张爱芳所建的400平方米房屋，且张爱芳并未建三层以上房屋，但评估表对三层以上房屋拆迁重置价及附属物补偿费均有评估。故张爱芳上诉认为其与秦皇公司所签拆迁安置协议不包含宋炳申、宋涛、宋瀑所建房屋的安置房及补偿款之理由不能成立。因张爱芳未经宋炳申、宋涛、宋瀑同意及授权将宋炳申、宋涛、宋瀑所建房屋与其房屋一并签订拆迁安置协议，侵害了宋炳申、宋涛、宋瀑的权益。故原审法院依法确认张爱芳与秦皇公司签订的拆迁安置协议无效是正确的。综上，张爱芳的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
张爱芳缴纳的二审案件受理费100元，由张爱芳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦海林
代理审判员 董 凡
代理审判员 朱利安
二〇一四年二月十七日
书 记 员 王 欢