四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第157号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。
法定代表人杜其星。
委托代理人沈昌霞。
委托代理人樊新屏。
被上诉人（原审原告）张雪英。
委托代理人陈勇。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因与被上诉人张雪英商品房销售合同纠纷一案，不服南充市嘉陵区人民法院（2014）嘉民初字第1512号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞、樊新屏，被上诉人张雪英的委托代理人陈勇参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年12月21日，赵建峰与星宇公司签订了《商品房买卖合同》，该合同使用四川省建设厅、四川省工商行政管理局监制的GF—2000—0171《商品房买卖合同》示范文本。该合同约定，买受人赵建峰以1，230元／平方米的价格购买星宇公司销售的位于南充市嘉陵区南荣路的“星宇·城南家园”第A幢B单元6层1号商品房一套。另外，双方在合同第六条中关于付款方式及期限约定为“客户在签订购房合同时选择按揭付款方式，贷款为（人民币）捌万元整，首付（人民币）95，386.00元”；第十五条关于产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…，3.房屋交接后壹年内办理房屋产权证”。合同中双方未对违约办理房屋所有权证和土地使用证的违约责任进行约定。2006年12月31日，南充市房地产管理局对双方签订的《商品房买卖合同》进行了登记备案。合同签订后，买受人赵建峰依约向星宇公司支付了购房款95，386元，并于2013年5月9日提前还清了中国工商银行为期10年的80，000元贷款。
另查明，涉案房屋的交付及房地产权属证书办理的情况：
1、2007年1月9日，赵建峰与张雪英因本案按揭购房抵押贷款所需，向案外人中国工商银行南充市丝绸支行出具《授权委托书》，委托中国工商银行南充市丝绸支行代其在南充市房屋管理部门办理案涉房屋的《房屋所有权证》及《他项权证》。
2、2007年1月29日，星宇公司向赵建峰交付房屋，赵建峰在《商品房屋交接书》（合同之附件五）上“买受人（签章）”栏后签字捺印确认。2007年9月29日，该房屋经南充市房地产管理部门初始登记，初始登记所有权人为星宇公司。
3、2007年11月13日，星宇公司在小区内张贴《通知》，通知“星宇·城南家园1#—6#楼一次性付款的购房业主”到物管办公室领取产权通知书，集中办理时间为2007年11月13日—2007年11月23日。
4、2009年12月9日、2010年6月9日，星宇公司两次书面通知中国工商银行股份有限公司南充分行为按揭购房户办理房地产权属证书。
5、2011年10月17日，星宇公司所开发的星宇城南家园建设工程通过南充市住房和城乡建设局综合验收并备案。
6、2013年7月12日，张雪英取得案涉房屋《房屋所有权证》。
7、2013年8月14日，张雪英取得案涉房屋《国有土地使用证》。
8、张雪英与赵建峰原系夫妻关系。2008年8月12日，张雪英与赵建峰协议离婚，将双方共有财产即案涉房屋的所有权分割给张雪英所有。
8、2014年7月21日，赵建峰向嘉陵区人民法院出具《情况说明》，承诺将其作为商品房买卖合同相对人的一切诉讼权利转移给张雪英，由张雪英享有全部权利和承担全部诉讼后果。
张雪英诉称，2006年12月21日，赵建峰与星宇公司签订了《商品房买卖合同》，约定星宇公司于2007年1月31日前交付房屋，交房后一年内办理房屋权属证书。买受人依约支付了购房款175，386元。星宇公司于2007年1月29日交付房屋，但未按照约定期限办理房屋权属证书。星宇公司于2013年7月12日才为张雪英办理房屋所有权证书，2013年8月14日办理了土地使用证。为维护自己的合法权益，依据相关法律规定，诉请人民法院依法判令：1、星宇公司支付逾期办证违约金76，380元（已付购房款175，386元按每年9.0%﹤按中国人民银行逾期贷款利息即6.0%×（1＋30%）﹥从2008年1月30日计算至实际办理日）；2、诉讼费用由星宇公司承担。
星宇公司辩称：1、张雪英主张违约金的请求已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。我方履行的是通知义务，违约金系金钱给付请求，该请求与开发商何时履行义务无关。2011年9月后我方不存在持续性违约。2、在我方出售的房屋当中，无张雪英这个买受人，我方认为张雪英起诉没有根据。办证义务方面，双方约定张雪英到房管部门申办，我方只需具备办证条件并告知业主履行通知义务。业主应该催告开发商向其提供办证资料，在大多数人都办证后，张雪英没有去申报责任在自身。本案迟延办证系张雪英自身婚姻在2008年发生变故的原因导致的，赵建峰离婚后，我方无法通知到张雪英。
原审法院认为，赵建峰与星宇公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家的法律规定，应予有效。张雪英与赵建峰在夫妻关系存续期间购买的案涉房屋，属于夫妻共同财产，双方协议离婚后，赵建峰已将该房屋转移为张雪英个人所有，且赵建峰已将其作为合同相对人的诉讼权利转移给张雪英，故张雪英的诉讼主体适格。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，赵建峰作为买受人已依约履行了付款义务，星宇公司作为出卖人，应当按照双方的约定履行交付房屋及协助办理房地产权属证书的义务。
原审法院归纳本案中双方争执的焦点为：星宇公司作为出卖人在办证义务履行上是否违约及张雪英主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定可以看出，在商品房买卖中，土地使用权变更及房屋所有权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助义务。其次，本案中赵建峰与星宇公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”，而“房屋交接后壹年内”是指出卖人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间。由于合同约定的“房屋产权证”并未明确只是《房屋所有权证》，故双方当事人约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”中的“房屋产权证”应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。星宇公司应按照合同约定在房屋交接后壹年内协助办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，涉案房屋的交接时间为2007年1月29日，依照约定，星宇公司应于2008年1月29日前协助张雪英取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
一、关于逾期办理房屋所有权证违约金的问题
星宇公司于2007年11月13日在小区张贴公告，通知一次性付款的购房户领取办理房屋所有权证的通知，以此证明其履行了协助义务，因张雪英系按揭贷款购房户，通知对其不具有效力。又因中国工商银行系张雪英办理房屋所有权证的委托代理人，星宇公司提供的2009年12月9日和2010年6月9日向中国工商银行送达的“关于请速办‘两证’的函”，能够证明星宇公司履行了通知义务，中国工商银行在收到通知后的合理期间未办理房屋所有权证的后果应由委托人承担，故星宇公司应承担2008年1月29日至通知中国工商银行后的合理期间逾期办理房屋所有权证的违约责任。依据诉讼时效的法律规定，权利人主张违约责任应当在“自违约事实发生之日起”二年内。因星宇公司提出了时效抗辩，故对张雪英主张逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼主张，不予支持。
二、关于逾期办理国有土地使用权证违约金的问题
星宇公司提供的建设工程综合备案表，仅能证明城南家园建设工程于2011年10月17日通过南充市住房和城乡建设局综合验收备案，具备了办理国有土地使用证的条件，但星宇公司仍应履行通知业主办证的义务。星宇公司提供的2011年9月7日《办理国有土地使用证的通知》，以此证明其履行了通知办理土地证的义务，但未能举证证明该通知在小区进行了张贴，且不能免除其通知到业主本人的义务。对星宇公司称本案迟延办证系张雪英婚姻关系变动所致，以及因张雪英离婚无法通知的抗辩理由，不予支持。张雪英于2013年8月14日取得案涉房屋《国有土地使用证》，星宇公司违约事实成立，应当承担2008年1月30日至2013年8月14日期间逾期办证的违约责任。因涉案《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（基准利率上浮30％）”计算违约金，故星宇公司应承担的逾期办证违约金是按日计算的继续性债权，每个个别的债权应分别适用诉讼时效。依据诉讼时效的法律规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，从张雪英起诉之日即2014年8月21日倒推二年，对其主张的该二年期间内的2012年8月22日起至2013年8月14日止的违约金，法院予以支持；对超过该期间即从2008年1月30日起至2012年8月21日止的违约金，因星宇公司提出了诉讼时效抗辩，且双方均未举证证明存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告四川星宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张雪英支付从2012年8月22日起至2013年8月14日止的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照原告已付购房款175，386元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30％的标准计付，但不超过原告诉讼请求的数额76，380元）；二、驳回原告张雪英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费855元，由被告四川星宇房地产开发有限公司承担。
宣判后，星宇公司不服，向本院提出上诉。请求撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，案件的诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、原判决认定上诉人没有尽到通知义务的事实错误，被上诉人迟延申请办证责任在自己；2、被上诉人主张逾期办证违约金已超过诉讼时效。
被上诉人张雪英答辩称，上诉人从2008年1月30日就开始违约，一直到2013年8月14日，这个期间都应该计算违约金，一审采用从起诉时间倒推二年的原则，从2012年8月22日才开始计算对方的违约责任，我方没有上诉，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
二审庭审中，上诉人星宇公司提供了2013年10月20日嘉陵区火花镇街道办事处和2014年4月20日嘉陵区火花镇宝光山社区居民委员会的情况说明各一份，拟证明自己就案涉房屋的国有土地使用证的办证事项尽到了通知义务。被上诉人对上述两份情况说明的质证意见是：对该两份情况说明的真实性不持异议，但对其合法性、关联性有异议。该两份情况说明均不能证明上诉人就案涉房屋的国有土地使用证的办理尽到了通知义务且均不是新证据，法院不应采信。
上诉人星宇公司提供了32份涉及我院关于该公司在星宇·城南家园小区迟延办理国有土地使用证的判决书的当事人名单，拟证明星宇公司在星宇·城南家园小区广泛张贴了通知，该小区业主接受了这种通知交易习惯，而且我院的判决多达一百多户，被上诉人张雪英应当知晓上诉方的通知。同时也证明案涉双方当事人并未约定国有土地使用证的办理必须通知到个人。即使上诉人有违约行为，终止时间也是在2011年9月，被上诉人的起诉已经超过诉讼时效。被上诉人对此的质证意见是：上诉人星宇公司提供的当事人名单中无包海平的名字，包海平一案办理国有土地使用证的时间也是2013年，法院认定了星宇公司没有尽到通知义务。2013年8月，上诉人星宇公司才通知被上诉人张雪英办理国有土地使用证，该通知书由被上诉人星宇公司掌握，该公司在一审中并未提供，星宇公司的违约从2008年就开始到2013年8月14日才终止，被上诉人张雪英的起诉没有超过诉讼时效。
另查明，2013年8月13日，星宇公司向南充市国土资源局提交了张雪英前去办理土地证的通知书，张雪英在该通知书上签字。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，依据审理查明的事实，上诉人星宇公司所开发的星宇城南家园建设工程于2011年10月17日通过南充市住房和城乡建设局综合验收并备案，即在2011年10月17日后星宇公司才具备了办理国有土地使用证的条件，因此即使如上诉人星宇公司上诉所称自己在2011年9月7日发出的《办理国有土地使用证的通知》是在案涉小区进行了张贴的，但由于2011年9月7日时该公司并不具备办理国有土地使用证的条件，故该通知不能证明上诉人星宇公司在具备办理国有土地使用证的条件时及时履行了通知义务。2011年10月17日星宇城南家园建设工程通过南充市住房和城乡建设局综合验收并备案之后，2013年8月13日，张雪英才在星宇公司向南充市国土资源局提交的张雪英前去办理土地证的通知书上签字，而星宇公司未能举证证明在此期间自己就办理国有土地使用证的事宜通知了张雪英，因此一审认定上诉人星宇公司逾期办理国有土地使用证的违约行为的终止时间是在2013年8月14日并无不当。被上诉人张雪英是在2014年8月21日提起的本案诉讼，由于上诉人星宇公司逾期办理国有土地使用证的违约行为的终止时间是2013年8月14日，故张雪英主张的要求星宇公司承担逾期办理国有土地使用证的违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。综合上述几点理由，对上诉人星宇公司所称的自己在2011年9月7日已经就办理案涉房屋的国有土地使用证的事宜尽到了通知义务以及即使退一步讲上诉人在办理国有土地使用证的过程中有违约行为，但该行为的终止时间也该是2011年9月，被上诉人张雪英对国有土地使用证逾期办证违约金的主张已经超过诉讼时效期间的上诉理由，本院均不予支持。
星宇公司上诉称“迟延办理土地使用证系因业主自身没有取得房屋所有权证，不具备办证条件。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”之规定，办证程序是先办《房屋所有权证》，再凭《房屋所有权证》申办《国有土地使用证》。本案张雪英没有取得《房屋所有权证》不是不能办理《国有土地使用证》的根本原因，因为在当时的客观条件下，星宇公司并不具备为买受人办理土地使用权变更的条件，也就是说即使买受人在办理完《房屋所有权证》后，仍然会因星宇公司的原因无法办理《国有土地使用证》。因此，星宇公司的此上诉理由与客观事实不符，不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费855元，二审案件受理费855元，共计1710元，由四川星宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一五年三月十一日
书 记 员 蒲文博