苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初118号
原告：马彦涛，男，1987年5月16日生，汉族，户籍所在地山东省东明县。
原告：陈慧梅，女，1984年12月29日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州。
委托诉讼代理人：刘秋梅，江苏苏合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨雪峰，江苏苏合律师事务所律师。
被告：蒋雪梅，女，1981年11月23日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州。
第三人：裴泽鑫，男，1966年7月6日生，汉族，户籍所在地江苏省丹阳市。
委托诉讼代理人：夏通中，上海天尚（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王献华，上海天尚（苏州）律师事务所实习律师。
原告马彦涛、陈慧梅诉被告蒋雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由代理审判员谢淑敏适用简易程序于2016年3月14日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序由代理审判员谢淑敏与人民陪审员贾继祥、叶五男组成合议庭进行审理，诉讼过程中，应案外人裴泽鑫的申请，本院依法追加裴泽鑫为第三人参加诉讼，本案于2016年10月27日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告马彦涛、陈慧梅、及两原告的共同委托诉讼代理人刘秋梅（第一次庭审）、杨雪峰（第二次庭审），被告蒋雪梅，第三人裴泽鑫的委托诉讼代理人夏通中、王献华（第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马彦涛、陈慧梅向本院提起诉讼请求：一、协助办理东湖大郡花园30幢704室房屋权属转移登记手续，并自起诉之日起按购房款每日万分之二支付逾期办证违约金至被告实际办理权属转移登记申请之日止；二、交付房屋，并自起诉之日起按购房款每日万分之二支付逾期交房违约金至实际交付之日止；三、归还房款差额7万元，并自起诉之日起按同期银行贷款利率支付利息至实际归还之日止；四、承担原告律师费损失35000元；五、诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告明确第二项诉请为交付房屋。事实和理由：2015年10月7日，原、被告通过居间方签订房屋买卖合同约定被告将位于苏州工业园区东湖大郡花园30幢704室房屋出售给原告，成交价格为234.5万元。合同签订后，双方签订了网签合同并办理了资金托管，原告依约向银行申请贷款且款项已放款至资金托管账户，但被告未按约履行过户手续。
被告蒋雪梅辩称，涉案房屋登�在被告蒋雪梅一人名下，当时觉得其与第三人裴泽鑫夫妻感情可能生变，希望离婚前把房子处理掉。2015年12月21日其与第三人去民政局协议离婚的，被告处理房子的时候裴泽鑫一直不同意卖房，其在处理房子时没有告诉原告裴泽鑫不同意卖房。
第三人裴泽鑫辩称，其与被告于2002年确立恋爱关系，于2006年由第三人出资购买了涉案房屋，双方在此期间并未办理结婚登记，但在2007年在老家办理的婚礼。此后生了两个孩子，2012年办理结婚登记，第三人婚后长期在外工作，两地分居，双方感情出现矛盾并破裂，于2015年12月双方协议离婚，离婚时对涉案房屋产权发生争议，第三人于2016年1月向苏州工业园区人民法院提起诉讼要求确认的本案涉案房屋的所有权并进行分割，第三人认为涉案房屋系第三人出资购买，第三人系涉案房屋实际产权人，被告未经第三人同意处�涉案房屋，所签订的房屋买卖合同无效。
经审理查明，2015年10月7日，原告（购房人、乙方）与被告蒋雪梅（甲方、售房人）通过苏州存房房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，约定甲方将其所有的位于苏州工业园区东湖大郡花园30幢704室房屋出售给乙方，成交价格为2345000元，乙方应于2015年10月7日向甲方交付定金5万元，乙方采用商业贷款方式付款。三方约定于2015年12月20日前签订网签合同，并同时签订房屋资金托管协议及相关资金托管手续。乙方承诺在资金托管后3个工作日内递交银行贷款资料，办理银行购房贷款。如果由于乙方自身原因未能获得贷款或者获得贷款金额不足的，乙方需在资金托管协议订立后3日内自筹资金，并汇入资金托管账户。甲乙双方约定于银行贷款下放后三个工作日内办理产权过户手续。甲方承诺于款清交房将该房屋钥匙交于乙�。合同约定若甲乙双方未按期履行合同，守约方有权要求违约方按照每日合同总价款的万分之二向守约方支付违约金，并要求违约方继续履行合同。双方约定乙方在资金托管当天，房款差额12万元交付给甲方，乙方留人民币壹万元为尾款，在乙方确认水电煤结清、户口迁出后交付甲方。诉讼过程中，原告表示同意支付被告1万元购房尾款。
2015年11月30日，原告与被告办理网签手续，签订苏州市存量房买卖合同，约定原告出售苏州工业园区东湖大郡花园30幢704室，建筑面积138.44平方米，合同约定房屋价款为2285000元，付款方式为贷款支付，首付及贷款按房管局资金托管流程交接。房屋自房屋所有权转移登记及国有土地使用权证变更登记完毕之日起15日内出卖人腾空房屋，并会同买受人，共同对房屋及本合同附件一明确的房屋附属物品情况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖人应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受人，以示房屋交付。交付时，买卖双方应对房屋及钥匙、房屋附属物品、装饰装修、相关物品清单上进行签字确认。双方约定自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担责任，逾期15日之内，出卖人按日计算向买受人支付房屋价款的万分之一的违约金，逾期超过15日后买受人有权退房。买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同约定房屋价款的万分之一的违约金。买卖过程中的相关税费由买受人承担。同日，原、被告签订存量房交易资金监管协议，约定原告将购房款2285000元存入监管账户。
另查明，原告于2015年11月30日存入监管账户69万元，原告马彦涛通过中国工商银行贷款1595000元，该款项已于2015年12月25日下发至监管账户，以上合计2285000元。原、被告共同确认被告收到原告支付的房款5万元，资金托管账户内房款合计2285000元，两项合计2335000元，余1万元房款未付。
又查明，涉案房屋于2006年5月19日办理了产权登记，登记所有权人为被告蒋雪梅，该房屋于2006年4月21日抵押。涉案房屋的抵押贷款已结清，原、被告共同确认原告出借被告蒋雪梅七万元用于蒋雪梅归还抵押贷款，被告蒋雪梅出具收条确认收到该七万元并表示于拿到房款日归还原告。
还查明，被告蒋雪梅与第三人裴泽鑫于2012年5月4日在苏州工业园区民政局登记结婚，于2015年12月21日在民政局协议离婚，离婚协议�约定两个孩子均归女方、男方每月10号支付5000元给到蒋雪梅卡上，子女教育费、医疗费双方各一半，随时可以探视子女，夫妻关系存续期间的存款全归女方，房屋的居住的分割约定为全归女方，注明房产地址为苏州工业园区夷浜路100号青澄花园五区17－101。其他财产全归女方。
以上事实，由原告提交的房屋买卖合同、苏州市存量房买卖合同、存量房交易资金监管协议、工商银行存单、收条、房产登记信息、离婚协议书等证据及双方当事人庭审陈述予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，本案所涉房屋买卖合同系原告与被告蒋雪梅真实意思表示，对双方产生法律约束力。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第三人裴泽鑫认为该合同未经其同意，认为合同无效，无相应的事实和法律依据，本院依法认定该房屋买卖合同有效。
就双方争议的第三人裴泽鑫未在合同上签字是否能阻却原告基于其与被告蒋雪梅所签订的房屋买卖合同，要求被告蒋雪梅履行过户义务的问题，第三人裴泽鑫向本院提交证据，原被告质证如下：
存款历史交易明细清单一份，证明购买涉案房屋的首付款35万元系第三人裴泽鑫于2006年4月22日转给被告蒋雪梅的，购房首付款系第三人裴泽鑫支付的。
原告对该证据真实性无异议，不能证明该款汇入被告账户，即使汇入被告账户也不能证明系第三人购房，只能证明第三人向被告汇款，不能证明第三人的主张。被告蒋雪梅对该证据无异议，表示当时其没钱，35万元用于支付购房首付款、中介费、税费。
原告申请苏州存房房地产经纪有限公司的中介人员韩其能作证，韩其能表示本案的房屋买卖合同是由其负责签订的，其带原告看房子的时候房子是空关的，看房时，被告和第三人夫妻俩一起去的，当时初涉谈了房价，基本双方都认可了，第三人也参与了讨论房价的过程，也一起聊天，看房后过了五六天，韩其能约了原告与被告和裴泽鑫到中介签了房屋买卖合同，被告跟中介说房子是婚前个人财产，签订合同当天中介也看了房产证的。签订房屋买卖合同的时候，第三人没有强烈表示过不卖房的，双方没有发生不愉快的事情，具体细节记不清了，当时双方都在聊天，签订合同当天原告交了5万元。到2015年11月底双方房管局办理网签手续的时候，原告和被告都在的，第三人不在，因为其与第三人说过办理网签不需要第三人来。网签同时原告办理了资金托管，等银行贷款下来了被告跟中介说不卖房了。
原告对证人证言予以认可，就房屋买卖�同签订过程，原告陈述，谈购房事项是原告夫妇曾到被告家中，第三人在家并就价格进行协商，办理网签和资金托管手续时，被告及其前夫同时前往，但因没有找到规范的停车位，第三人留在车中，原告在办理贷款手续时，需要提供第三人的户口本复印件及身份证复印件，被告及第三人均提交了，在中介签订三方协议时，第三人也在场。被告蒋雪梅表示，除网签时第三人不在场，其余陈述与原告所述相一致，但第三人在场不代表第三人同意卖房，第三人一直以为既然房屋在被告一人名下，只能被告来处理。且在签订房屋买卖合同的时候，第三人有明确表示不同意卖房的。第三人表示，看房子和签订房屋买卖合同的时候第三人在场但没有参与谈判，被告向第三人表示不需要第三人签字的，中介也明确表示涉案房屋系被告婚前个人财产，不需要第三人签名。签订房屋�卖合同当天，第三人在场带着被告和第三人的两个孩子，期间也表达过不想卖房，是被告想卖，但当时原、被告都没继续接话，第三人不好当着那么多人的面与被告吵架，当时中介没有要求第三人签名或出示任何资料。当时第三人和被告的夫妻关系紧张，第三人为了挽回夫妻关系，对被告所作的卖房决定不方便在他人面前明确否定或争吵。2015年12月21日，被告和第三人办理协议离婚，被告提出办理过户时让第三人去签字，第三人不同意。
本案诉讼过程中，第三人裴泽鑫向本院提起诉请，起诉本案被告蒋雪梅，请求依法分割位于苏州工业园区东湖大郡花园30幢704室，并申请保全该房屋，本院依法作出（2016）苏0591民初45号民事裁定书，保全了涉案房屋。本案原告马彦涛、陈慧梅对查封该房屋提出异议，2016年7月25日，本院依法作出（2016）苏0591民初45号之二民事裁定书，裁定驳回该保全异议。2016年8月17日，本案原告向本院提出案外人保全异议之诉，起诉本案被告蒋雪梅及本案第三人裴泽鑫，要求解除对涉案房屋的查封，本院依法予以受理。本院于2016年12月16日作出（2016）苏0591民初7019号民事判决书，判决撤销（2016）苏0591民初45号裴泽鑫诉蒋雪梅离婚后财产纠纷一案对苏州工业园区东湖大郡花园30幢704室房屋的查封。裴泽鑫不服一审判决，依法向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院于2017年3月22日作出（2017）苏05民终1611号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，根据庭审查明事实，涉案房屋登记所有权人系被告蒋雪梅一人，且整个房屋买卖合同签订过程中，被告蒋雪梅亦表示其就涉案房屋有处分权，系其个人婚前财产。即使涉案房屋实际由第三人出资属于第三人与蒋雪梅夫妻共同财产，根据庭审查明事实，看房、签订房屋买卖合同的过程中，第三人裴泽鑫一直在场，即其就被告处分涉案房屋是明知的，且在被告明确表示涉案房屋系其个人婚前财产的情况下未表异议并表示出强烈的反对卖房的意思表示，表明签订房屋买卖合同的时候其就被告的卖房行为是默认的。即使如第三人陈述，其事后才得知其就涉案房屋有处分权，本院认为，第三人、被告事后对涉案房屋权属的争议不应当阻却原告基于对房屋权属登记的公示效力的信赖、房屋登记所有权人的自述、第三人在签订房屋买卖合同过程中的表现，要求被告继续履行房屋买卖合同协助办理过户手续，因为原告在房屋买卖合同的签订过程中是善意且无明显过失的。原告主张被告蒋雪梅协助将涉案房屋过户至原告名下有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。另根据双方签订的房屋买卖合同约定，被告还应履行房屋交付义务，原告主张被告交付涉案房屋，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。原告按约应支付剩余的房款1万元。
针对原告主张的因被告逾期过户的违约金承担，原告表示，双方签订的房屋买卖合同就违约金有明确约定，且原告实际亦因为被告违约产生的损失，针对其上述陈述，原告向本院补充提交证据、被告和第三人质证如下：
案外人孙群良（出租人、甲方）与原告签订的房屋租赁合同及租金收条，房屋租赁合同约定甲方将位于苏州工业园区水墨三十度2幢1803室房屋出租给乙方使用，建筑面积为95平方米，租期自2016年2月1日至2017年1月31日止，租金为3100元每月。原告提交的租金收条载明其已支付2016年2月至7月的房屋租金18600元。上述证据可证明原告出售了其原有房屋，为了置换改善居住条件购买涉案房屋，因被告逾期过户，导致原告一直在外租房产生租金损失。虽然原告还购买了一套苏安新村的房子，但该房屋是在签订涉案房屋买卖合同之后所买，该房屋只有62平，且在七楼，买这个房子是为了给老人养老使用的。原告共生育两名子女，且有一位老人帮忙看小孩，家庭常住人口有五人，苏安新村的房屋无法满足居住需求。另外，因为涉案房屋未过户，导致原告女儿只能上私立幼儿园且没把拿到补贴，但涉案房屋的贷款一直由原告在归还。以上均是原告的损失。
被告对该证据真实性无异议。第三人对该证据真实性不予认可，且原告另有居所，租金并非必要支出。
本院认为，被告蒋雪梅未按合同约定协助被告办理过户、交付手续构成违约，依法应当承担相应的违约责任。双方就违约责任已予以明确约定，但违约损失应当与原告实际损失相适应，本院结合双方合�约定、原告实际损失，酌情认定被告蒋雪梅支付原告违约金50000元。另，原告提交律师聘用合同和律师费发票，主张律师费35000元。被告、第三人对该证据真实性无异议，但被告不同意承担该律师费。本院认为，合同约定因涉案房屋诉讼产生的律师费由违约方承担，本院结合合同约定、本院认定事实，认定被告支付原告律师费35000元。另，根据本院庭审调查确认，原告出借被告蒋雪梅7万元用于清偿房贷，双方一致同意该款项在本案中一并处理，故该款项被告蒋雪梅依法应当返还给原告。收条虽约定蒋雪梅于拿到房款之日即归还7万元，但因被告蒋雪梅违约导致合同无法按期履行，故因被告蒋雪梅未归还原告7万元款项导致原告的利息损失应当予以支持，本院结合原告诉请，依法认定被告蒋雪梅另支付原告利息损失，利息损失计算方式为：以7万元为基数，自2016年1月7日�按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际归还之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条之规定，判决如下：
一、被告蒋雪梅于本判决生效之日起七日内协助原告马彦涛、陈慧梅将苏州工业园区东湖大郡花园30幢704室房屋权属登记过户至原告马彦涛、陈慧梅名下；
二、被告蒋雪梅于上述第一项判决内容履行完毕之日起七日内将苏州工业园区东湖大郡花园30幢704室房屋交付给原告马彦涛、陈慧梅；
三、被告蒋雪梅于本判决生效之日起十日内支付原告马彦涛、陈慧梅违约金5万元、律师费35000元；
四、被告蒋雪梅于本判决生效之日起十日内返还原告马彦涛、陈慧梅借款70000元并支付利息损失（利息损失计算方式为：以7万元为基数，自2016年1月7日起参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）；
五、原告马彦涛、陈慧梅于本判决生效之日起十日内支付被告蒋雪梅购房余款1万元；
六、驳回原告马彦涛、陈慧梅的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25560元、保全费5000元，合计30560元，由被告蒋雪梅负担，此款项已由原告预交，由被告蒋雪梅于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》�定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a。
审 判 长 谢淑敏
人民陪审员 贾继祥
人民陪审员 叶五男
二〇一七年五月五日
书 记 员 孙司存
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息�。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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