广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2959号
上诉人(原审原告）：深圳市公元物业管理有限公司清远分公司，住所地：清远市新城人民二路八号凤城世家依云轩A幢首层物业管理处。
负责人：闵安。
委托代理人:林海宝，广东正鑫律师事务所律师。
委托代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：唐筱，男，1982年8月1日出生，汉族，警官证号：武粤字第152XXX号，现住清远市清城区。
委托代理人：顾永春，广东定海针（清远）律师事务所律师。
深圳市公元物业管理有限公司清远分公司（以下简称公元物业清远公司）与唐筱物业服务合同纠纷一案，清远市清城区人民法院先作出（2016）粤1802民初5260号民事判决，唐筱上诉后，本院作出（2017）粤18民终440号民事裁定，发回重审。清远市清城区人民法院经重审后作出（2017）粤1802民初2551号民事判决，公元物业清远公司和唐筱均不服，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人公元物业清远公司上诉请求：撤销一审判决，改判唐筱向公元物业清远公司支付从2011年1月至2016年8月的物业管理费、公摊电费、违约金等共计18318.04元；一、二审诉讼费用由唐筱承担。主要事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）唐筱无正当理由拒绝在《商品房买卖合同》约定的交付时间前来收楼，按照《合同补充协议》第3条的约定，视为涉案商品房已于2010年12月31日交付。同时，唐筱因自身原因未在公元物业清远公司书面通知入伙之日起缴纳物业管理费，没有按时办理房屋交付手续，按照《清远东方巴黎前期物业服务合同》的约定，其应支付物业管理费。（二）唐筱已于2009年9月29日购买涉案房屋，于2012年2月10日办理了涉案房屋房产证，是房屋的产权人。公元物业清远公司入驻东方巴黎后，按月提供了环境卫生、绿化养护、治安、消防、交通秩序与车辆管理、房屋装饰装修管理等物业管理服务，唐筱实际享受了上述服务，依法应支付物业管理费。其主张不知道收楼时间，不符合事实和社会常理。
上诉人唐筱上诉请求：撤销一审判决，予以改判；一、二审诉讼费由被上诉人公元物业清远公司承担。主要事实与理由：（一）签订《东方巴黎前期物业服务协议》的日期不应视为实际交楼日期，唐筱也没有在《业主入伙验收记录表》签名。（二）唐筱在2016年9月之前并未收到过任何公元物业清远公司或清远市圣力源房地产开发有限公司发出的书面收楼通知，唐筱也一直没有领取涉案房屋的钥匙或签署任何收楼文件。直到2016年9月份，公元物业清远公司才正式通知唐筱去办理收楼手续，唐筱签署并领取钥匙后，才开始对房屋进行装修。实际的收楼时间应为2016年9月，物业管理费应从收楼之日起计收。
对公元物业清远公司的上诉，唐筱的答辩意见与上诉意见一致，并称公元物业清远公司并无证据证明唐筱有怠于收楼的行为，2015年9月3日虽然签署了相关文件，但公元物业清远公司以未交物业费为由扣下钥匙。另外，涉案房屋唐筱并没有占有和使用，也没有进行装修。
对唐筱的上诉，公元物业清远公司的答辩意见与上诉意见基本一致，另称本案的物业管理费是唐筱不急于收楼入住。根据物业管理条例，责任应由唐筱承担。
上诉人公元物业清远公司向一审法院起诉请求：判令唐筱向公元物业清远公司支付从2011年1月至2016年8月的物业管理费、公摊电费、违约金等所欠相关费用共计18318.04元；本案诉讼费由唐筱承担。
一审法院认定事实：位于清远市清城区小市凤翔大道5号东方巴黎五号楼23层F号房屋由唐筱于2009年9月29日向清远市圣力源房地产开发有限公司购买，双方签订的《商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积为131.40平方米；出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质监部门验收合格及规划验收合格，并符合合同约定的商品楼交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2009年9月7日，清远市圣力源房地产开发有限公司与深圳市公元物业管理有限公司签订《清远东方巴黎前期物业服务合同》，其中第七条约定，业主应于清远市圣力源房地产开发有限公司书面通知的入伙之日起，交纳物业管理费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，或因房屋质量问题需要整改，业主推迟入伙，在此期间业主的物业管理费支付标准参照清远现行做法，由双方另行约定。上述《清远东方巴黎前期物业服务合同》签订后，公元物业清远公司于2011年向清远市物价局申请对东方巴黎小区物业服务收费备案，东方巴黎小区实际由公元物业清远公司提供物业服务。
2015年9月3日，唐筱在东方巴黎小区管理处办理上述物业收楼手续，并在《业主入伙验收记录表》上签名确认，于当日与公元物业清远公司签订《东方巴黎前期物业管理服务协议》，其中约定乙方（唐筱）每月5日前缴纳本月的物业管理服务费；住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用，甲方（公元物业清远公司）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交纳欠费总额的0.5‰每天作滞纳金等。同日，唐筱在《东方巴黎临时管理规约》签名承诺该规约，该规约其中“业主的共同利益”部分记载，物业服务基准价及浮动幅度（经政府物价部门同意备案）不包含小区共用部位共用设施设备使用的水、电费用（业主需按照小区共用部位共用设施设备实际使用产生的每月水、电费用依照产权建筑面积分摊）及住户产生的日常生活垃圾向小区以外地方清运和处理费用。
因公元物业清远公司主张唐筱的物业管理费、公摊电费应从2011年1月起计算，计至2016年8月，物业管理费为10722.24元、公摊电费为2335.8元、违约金为5260元，合共18318.04元。而唐筱则认为其于2016年9月才正式收楼，物业管理费等应从2016年9月起计算，双方为此产生纠纷。
另查明，根据公元物业清远公司提供的由清远市国土资源局不动产登记出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，清远市清城区小市凤翔大道5号东方巴黎五号楼23层F号房屋，建筑面积为130.71平方米，与《商品房买卖合同》所记载的建筑面积131.40平方米相差0.69平方米。
一审法院认为：本案系因物业服务引发的纠纷。公元物业清远公司作为物业管理人于2015年9月3日与唐筱签订的《东方巴黎前期物业管理服务协议》是双方当事人自愿签订，合法有效，一审法院应予确认。唐筱作为物业所有人，应依照合同约定享有权利，履行义务。现双方争议的焦点是物业管理相关费用的起算时间。
双方当事人签订的《东方巴黎前期物业管理服务协议》，并未明确约定交纳物业管理费的起算时间，而公元物业清远公司主张的起算时间是根据唐筱与清远市圣力源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2010年12月31日前将商品房交付买受人使用，从而主张唐筱交纳物业管理费应从2011年1月起计算。但该合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。…”，公元物业清远公司并未能提供出卖人书面通知唐筱办理交付手续的证据，而事实上，公元物业清远公司提供的《业主入伙验收记录表》记载，唐筱于2015年9月3日才办理房屋收楼手续，同时，根据公元物业清远公司提供的《清远东方巴黎前期物业服务合同》其中第七条约定，业主应于甲方（清远市圣力源房地产开发有限公司）书面通知的入伙之日起，交纳物业管理费。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。因此，一审法院确认，清远市清城区小市凤翔大道5号东方巴黎五号楼23层F号房屋的交付时间为2015年9月3日，物业管理费用应从该日开始起算。对公元物业清远公司主张唐筱支付此前物业管理费的诉讼请求，理由、证据不充分，一审法院不予支持。唐筱既然于2015年9月3日接收物业，就应当按约定交纳物业管理费用，其认为2016年9月1日才收楼的抗辩主张，理由、证据不充分，一审法院不予采纳。唐筱未按交付物业之日起交纳物业管理费用已构成违约，对公元物业清远公司主张该期间物业管理费、公摊电费及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于物业管理费及相关费用的核算。根据《不动产登记资料查询结果证明》显示，唐筱的物业房屋登记建筑面积为130.71平方米，物业管理费、公摊费应以实际建筑面积按单价、比例进行计算，结合公元物业清远公司提供的《清远东方巴黎前期物业服务合同》、《东方巴黎前期物业管理服务协议》、收费通知单及唐筱提供的物业管理费、公摊费收据，一审法院核算上述物业的物业管理费每月为156.85元，自2015年9月3日起至2016年8月31日止共1871.74元，公摊费为341.80元（即每月公摊费34.17元，从2015年10月起计至2016年7月止）。同时，根据《东方巴黎前期物业管理服务协议》第十条第二项“乙方违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交纳欠费总额的0.5‰每天作滞纳金，或采取合理的催缴措施”的约定，该滞纳金的约定实质上是一种违约责任的承担方式，且未超过法律规定的范围。现公元物业清远公司主张唐筱承担违约金，可按上述约定计算违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、唐筱应于判决发生法律效力之日起10日内向公元物业清远公司支付物业管理费1871.74元、公摊费341.80元，两项合计2213.54元；二、唐筱应于判决发生法律效力之日起10日内向公元物业清远公司支付物业管理费1871.74元、公摊费341.80元的违约金（其中物业管理费1871.74元的违约金从2015年9月5日起计算、公摊费341.80元的违约金从2015年10月5日起计算，违约金均按每期逾期欠款额每日0.5‰计算），至付清款项之日止；三、驳回公元物业清远公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元，由公元物业清远公司负担113元，唐筱负担16元。
二审期间，双方均未向本院提交新的证据。公元物业清远公司向本院递交《调查取证申请书》，申请法院向清远市不动产交易中心调取清远市清城区小市凤翔大道5号东方巴黎五号楼23层F号房屋办理产权证时间等相关证据。经查，公元物业清远公司申请调取的证据与双方争议的交楼时间无关联，本院不予准许。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：清远市圣力源房地产开发有限公司与唐筱签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第3条约定：“买受人（或持经公证的《委托书》之代理人）应于合同约定的交房日期内前往位于清远市××大道××号东方巴黎售楼处与出卖人办理交付手续。由于买受人原因未能在上述日期内办理交付手续的，视为出卖人已按时交付。……”第7条约定：“买受人应与前期物业管理服务单位签订《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，并履行相关义务。如买受人因其他原因未能签署以上文件，视为买受人同意出卖人与前期物业管理服务单位签订《前期物业管理服务协议》，买受人应履行相关义务。”第8条约定“双方均需保证本协议中所填写的电话、通信地址等内容真实有效。双方送达文书以该约定为准。”
再查明：公元物业清远公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，涉案房屋所在五号楼于2011年1月13日，经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，但缺乏政府职能部门同意备案时间的资料。
本院认为,本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕公元物业清远公司、唐筱上诉请求的范围进行审理。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为唐筱向公元物业清远公司交纳物业管理费的起始时间如何确认。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”的规定，清远市圣力源房地产开发有限公司与深圳市公元物业管理有限公司签订的《清远东方巴黎前期物业服务合同》，对业主唐筱具有约束力。该前期物业服务合同第七条的约定，唐筱应当自清远市圣力源房地产开发有限公司书面通知入伙之日起交纳物业管理费。根据公元物业清远公司提供的由唐筱签名的《东方巴黎前期物业管理服务协议》、《东方巴黎临时管理规约》及《业主入伙验收记录表》，唐筱于2015年9月3日对涉案房屋进行验收，确认没有遗漏或需要整改项目，并领取了进户门卡，签署了物业管理协议和小区管理规约，实际办理了收楼入住手续。据此，原审认定唐筱已于2015年9月3日完成房屋交接手续，从而认定唐筱向公元物业清远公司开始交纳物业管理费的时间为2015年9月3日，证据充分。公元物业清远公司主张应当从《商品房买卖合同》约定的交房期限的次日2011年1月1日起计算物业费，且清远市圣力源房地产开发有限公司当日已发出入伙通知书，但涉案商品房在2011年1月1日时尚不符合交付条件，唐筱有权拒绝收楼。而公元物业清远公司提供的证据并不足以证明唐筱在涉案房屋符合交付条件并经清远市圣力源房地产开发有限公司书面通知后无正当理由拒绝办理交接手续。据此，一审判决不采纳公园物业清远公司此项主张，并无不当。唐筱主张2015年9月3日公元物业清远公司当日扣下其钥匙，实际交楼时间应为2016年9月1日，但没有充足的证据证实，一审判决不采纳唐筱此项主张，亦无不当。
综上所述，公元物业清远公司、唐筱的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费258元，由上诉人深圳市公元物业管理有限公司清远分公司负担。上诉人唐筱预交的二审案件受理费258元，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审判长 钟莹莹
审判员 巢忠文
审判员 林士嵛
二〇一七年十二月十八日
书记员 林 花
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程
序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。