广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠斗法民三初字第65号原告珠海沙粒金建材有限公司，住所地广东省珠海市前河。法定代表人丘柳婷，执行董事。委托代理人石赋，广东大公威德律师事务所律师。委托代理人幸莎，广东大公威德律师事务所律师。被告周翠霞，女，汉族，1963年12月4日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人王超，广东君安律师事务所律师。被告敖遵，男，汉族，1963年12月23日出生，住广东省阳江市江城区。委托代理人原志宏，广东华信达律师事务所律师。被告珠海市天源沙石土有限公司，住所地广东省珠海市前山。法定代表人刘天才，执行董事。委托代理人敖卓络，该公司员工。第三人李兆堂，男，汉族，1964年10月14日出生，住广东省珠海市斗门区。委托代理人杨波青，广东铭建律师事务所律师。第三人珠海市斗门区臻业投资有限公司，住所地珠海市斗门区。法定代表人周昔文。委托代理人杨波青，广东铭建律师事务所律师。原告珠海沙粒金建材有限公司诉被告周翠霞、敖遵、珠海市天源沙石土有限公司、第三人李兆堂、珠海市斗门区臻业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海沙粒金建材有限公司（以下简称沙粒金公司）的委托代理人石赋、幸莎，被告周翠霞的委托代理人王超，被告敖遵的委托代理人原志宏，被告珠海市天源沙石土有限公司（以下简称天源公司）的委托代理人敖卓络，第三人李兆堂、珠海市斗门区臻业投资有限公司（以下简称臻业公司）的委托代理人杨波青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙粒金公司诉称：2013年12月3日，原告与被告天源公司签订合作意向书，被告天源公司同时承诺三天内提供50亩土地法人授权委托书给原告。2013年12月7日，原告与被告天源公司签订《租赁合同》，该合同除盖被告天源公司的章外，还有被告敖遵的签名。合同约定被告天源公司将位于珠海市斗门区斗门镇大濠冲村附近约50亩土地租赁给原告。原告须付100万元履约金给被告天源公司，其中在开工三天支付60万元，施工到15天时再付余下的40万元。被告天源公司在开工十二天完成三通一平并将土地交给原告使用。被告天源公司负责办理生产、生活用水、用电手续及安装。任何一方违反合同任何一条约定视为违约，违约方应赔偿守约方的一切经济损失，如被告违约则无权要求返还履约金等内容。合同签订后第三天原告一次性向被告天源公司支付了60万元履约金。被告天源公司在原告多次催促下提供了一份斗门区乾务镇人民政府与被告周翠霞于2004年1月10日签订的《土地使用权转让合同书》和国土地资源局斗门分局2005年2月24日颁发的《建设用地规划许可证》。这些文件载明当时用地面积为30亩，即20000平方米，同时了解到该土地其中部分已被广珠铁路征用。被告天源公司一面无法提供合法的50亩土地手续，且未能在约定的开工十二天内将土地填土完毕达到三通一平。在此情况下，原告与被告天源公司多次沟通，协商签订补充协议，调整履约金。但原告将草拟的补充协议交给被告天源公司，被告天源公司却拒绝签字，并于2014年1月15日给原告发来律师函。故原告诉至法院要求解除双方于2013年12月7日所签订的租赁合同，被告立即返还原告120万元，被告承担本案受理费。2014年4月4日，原告申请追加李兆堂、臻业公司为本案第三人。在庭审中原告明确要求被告周翠霞、敖遵、天源公司、第三人李兆堂、臻业公司连带返还原告120万元。原告沙粒金公司对诉称提供如下证据：1．合作意向书一份，拟证明2013年12月3日，原告与被告敖遵、天源公司签订合作协议的事实；2．证明一份，拟证明被告敖遵、天源公司承诺三天内提供约50亩用地的授权委托书；3．租赁合同一份，拟证明原、被告签订协议，约定被告提供50亩用地；4．银行进账单一份，拟证明原告支付60万元给被告；5．补充协议一份，拟证明原、被告经协商后草拟的补充协议；6．律师函一份，拟证明2014年1月15日被告天源公司委托律师向原告发出通知，要求支付剩余40万元履约金，否则于2014年1月22日解除双方签订的租赁合同；7．土地使用权转让合同一份，拟证明2004年1月10日被告周翠霞以85万元受让涉案土地；8．建设用地规划许可证一份，拟证明2005年2月24日周翠霞获得涉案土地的建设用地规划许可；9．广珠铁路图一份，拟证明涉案土地已经被广珠铁路征用部分；10．合作合同书一份，拟证明被告天源公司从被告周翠霞处仅租赁了30亩土地；11．授权委托书一份，拟证明2013年12月5日被告周翠霞授权被告敖遵办理涉案土地的出租事宜。被告周翠霞辩称：被告周翠霞于2004年1月10日向珠海市斗门区乾务镇人民政府购买了涉案土地，面积30亩。被告周翠霞于2012年8月3日将涉案土地使用权转让给了第三人李兆堂。2013年9月1日，第三人李兆堂拿着打印好的授权书，找到被告周翠霞，称因土地未能过户，要求以第三人臻业公司的名义对外经营该块土地，鉴于该土地暂时没有过户，为配合第三人李兆堂的经营行为，被告周翠霞在授权书上签名，被告周翠霞又与臻业公司就涉案土地签订了一份转让合同。综上，原告与被告沙粒金的租赁合同纠纷是他们之间的民事关系，与被告周翠霞无关。根据合同的相对性的原则，涉案纠纷只能在原告与被告沙粒金公司之间解决处理。被告周翠霞对其辩称提交如下证据：土地使用权转让协议一份，拟证明被告周翠霞已于2012年8月3日将涉案土地的使用权转让给第三人李兆堂。被告敖遵辩称：一、从主体上看，原告不应将被告敖遵作为本案被告，被告敖遵并非本案适格诉讼主体。1、原告提起本案诉讼的案由为合同纠纷，本案中与原告签订合作意向书、租赁合同的相对方，均为被告天源公司，被告敖遵并非合同当事人，与原告并不存在合同关系，也不存在其他任何需要承担责任的法定情形。2、被告敖遵作为被告天源公司的员工，双方存在劳动关系，在被告天源公司授权委托范围内，代理被告天源公司在合作意向书、租赁合同签名的行为，只是被告敖遵履行工作职责的一种职务行为，而非其个人行为，原告起诉被告敖遵并无事实依据。3、原告起诉被告敖遵明显违反了法律规定；二、从实体上看，被告天源公司已经履行了合同约定的义务，不存在任何违约行为。1、被告天源公司在与原告签订租赁合同之前，就已在第三人臻业公司工作人员陪同下，向原告出示了由第三人臻业公司保管的租赁用地范围内的用地红线图、建设用地规划许可证、广珠铁路图、土地使用权转让合同书、被告周翠霞的授权书等相关文件资料原件，并提供了上述资料的复印件给原告。原告在签订租赁合同之前，就已经完全清楚租赁用地的权属、位置、载明的面积、红线图及广珠铁路小部分征用情况，被告天源公司从未向原告隐瞒过租赁用地的任何情况。对此事实，有保管原件并现场陪同原告和被告天源公司实地考察丈量的被告臻业公司工作人员可以证实，亦可从原告与被告天源公司所签租赁合同第一条第1项约定中得到证实，否则，原告根本不可能与被告天源公司签订租赁合同。2、租赁用地经原告和被告天源公司粗略丈量和估算大约为50亩，在该租赁合同中用地面积50亩前确实注明有“约”字，说明该租赁合同约定面积仅为大概数，并非准确数字。原告在签订租赁合同之前就已经得到租赁用地的相关文件资料，清楚租赁用地的估算面积和文件记载面积并非一致。被告天源公司对此并不存在任何违约之处。3、被告天源公司为履行与原告的租赁合同，实现与原告的合作意向，积极及时履行合同义务，不但与被告臻业公司签订为期五年的租赁合同，租下珠海市斗门镇大濠冲村原五山镇硅砂厂南侧台港围仔码头地块，还与珠海市斗门区斗门镇大濠冲村蛇山口渔塘（面积6.33亩）承包人黄建辉签订为期五年的《鱼塘承包合同》，为原告办理洗沙生产用水，并安装生产用水管道，申请电力，平整用地，租挖掘机捞水浮莲等。被告天源公司为此已支付多项费用，包括向第三人臻业公司支付租赁合同履约金人民币50万元，购买水管支付货款27300元，安装及铺埋水管支付工程款163800元，支付电费35.26元，租机捞水蒲莲支付7360元，共计支出698495.26元。被告天源公司已按租赁合同约定履行了相关义务，并完成三通一平，不存在任何违约之处。原告起诉被告违约的事实理由及双倍返履约金的请求不能成立；三、原告未按期支付合同约定的40万元履约金，存在违约行为，应承担相应的违约责任。按照原告与被告天源公司所签租赁合同第二条，明确约定了原告支付租赁履约金的金额和具体时间，但原告未按期在被告天源公司施工到15天时支付履约金40万元，已严重违反了合同约定。原告存在违约行为，因此导致原告和被告天源公司的租赁合同及合作意向书无法继续履行下去，原告应承担相应违约责任。原告不仅无权要求被告天源公司返还60万元履约金，更无权要求双倍返还，相反，原告还应赔偿因此给被告敖遵、天源公司造成的经济损失。被告敖遵对其辩称提供如下证据：劳动合同书一份，法人授权委托证明书一份，拟证明被告敖遵与被告天源公司是劳动合同关系，被告敖遵在被告天源公司的授权范围内与原告签订租赁合同及意向书。被告天源公司辩称：答辩意见与敖遵一致。补充如下：原告总经理江铭隆曾多次实地考察和丈量，确认涉案土地面积约50亩，并同意承租涉案土地。土地的产权人第三人臻业公司同意提供给被告天源公司的手续，原告总经理江铭隆全部阅读原件并知晓全部内容。被告天源公司于2013年12月3日同珠海市斗门区斗门镇大濠冲村蛇山口鱼塘承包人黄建辉签订了承包合同，被告天源公司为原告免费提供生产用水，安装了生产用水管道渠道。原告支付给被告天源公司的60万元履约保证金，被告天源公司已经全部支付给了第三人臻业公司。被告天源公司对其辩称提供如下证据：1．建设用地规划许可证一份，拟证明原告实地查看过涉案土地；2．红线图一份，拟证明原告签订合同前就已经知道涉案土地的情况；3．租赁合同一份、申请书一份、授权书一份，拟证明被告天源公司与第三人臻业公司签订合同的事实；4．租赁合同一份、合作意向书一份，拟证明被告天源公司与原告签订合同的事实；5．进账单三张，拟证明被告天源公司支付款项给第三人臻业公司的事实；6．签收单一份、结算表一份、收据二份，拟证明被告天源公司支出的费用；7．营业执照、身份证、法人授权委托证明书各一份，拟证明被告天源公司的资质；8．律师函一份，拟证明原告违约，被告天源公司要求原告支付剩余的40万元；9．鱼塘承包合同一份，拟证明被告天源公司为了履行与原告的合同，委托被告敖遵签订合同；土地使用权转让合同书，拟证明被告周翠霞取得涉案土地使用权的相关情况；11．进账单、发票各一份，拟证明被告周翠霞支付了购地的费用；12．名片三张，拟证明是刘维中介绍被告天源公司与原告认识，刘维中是原告的代理人。第三人李兆堂、臻业公司述称：涉案土地现在的合法的使用权人是第三人臻业公司，并非第三人李兆堂。原告起诉三被告的法律关系属于承租人与次承租人的租赁纠纷，根据合同相对性的原则，第三人在本案中不应承担任何责任。第三人臻业公司将涉案土地出租给被告天源公司，但未同意其转租给原告。第三人李兆堂、臻业公司对其述称提供如下证据：土地使用转让协议一份，拟证明臻业公司是涉案土地的合法使用权人。原、被告及第三人提交的证据，经当庭出示，本院对证据认证如下：本院对原告提交的证据1、2、3、4和证据6至9的真实性、合法性、关联性予以确认，原告提交的证据5、10、11没有其他证据予以佐证，本院不予采信。对被告周翠霞、敖遵、第三人李兆堂、臻业公司提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告天源公司提供的证据1至5，证据7、8，证据10、11的真实性、合法性、关联性予以确认，天源公司提供的证据6、9、12没有其他证据予以佐证，本院不予采信。经审理查明：2013年12月3日，原告与被告天源公司签订合作意向书，约定双方合作洗沙。同日，被告天源公司出具证明，被告天源公司须提供珠海市斗门区斗门镇大濠冲村原五山镇硅砂厂南侧台港围仔的用地约50亩，土地法人授权委托书原件一份，在合同签订之日起三天内提供给原告。2013年12月7日，原告与被告天源公司签订租赁合同，约定被告天源公司将位于珠海市斗门区斗门镇大濠冲村原五山镇硅砂厂南侧台港围仔的用地约50亩租给原告，租期五年，从2013年12月3日至2018年12月2日止；被告天源公司必须出示涉案土地使用权的红线图原件，并复印作为本合同附件，负责出示土地法人授权委托书原件，负责平整涉案用地，接通生活用水，交给原告使用；被告天源公司负责办理生产用水、用电，安装费用由被告天源公司支付，电费由原告支付，生活用水费用由原告支付；合同签订后，原告须分二次付给被告天源公司租赁履约金100万元，其中开工三天支付60万元，被告天源公司施工至十五天时再付余下的40万元，租赁期满一年后履约金自动转为第二年租金；被告天源公司完成三通一平交地后三个月，为被告天源公司给予原告筹备工作的免租期，免租期满后三天内原告须按月付款，每月给被告天源公司20万元租金，如三通一平后原告不过来投资设厂则赔偿被告天源公司200万元；租赁期内租金第一年240万元，第二年264万元，第三年300万元，第四年336万元，第五年360万元；任何一方违反本租赁合同的任何一条条款视为违约，违约方应赔偿守约方的一切经济损失，如果被告天源公司违约必须在三天内双倍返还原告租赁履约金，如果原告违约则无权要求被告天源公司返还履约金；因不可抗拒的自然灾害原因导致合同不能履行，被告天源公司须在三天内将100万元履约金返还给原告；原告如在被告天源公司申请电力和填土安装水后，不进场建设，三个月免租期到期后须按照本合同约定的第一年租金，每月支付20万元租金。合同签订后，原告于2013年12月9日支付履约保证金60万元。2013年12月8日，被告天源公司与第三人臻业公司签订租赁合同约定，第三人臻业公司将位于珠海市斗门区斗门镇大濠冲村原五山镇硅砂厂南侧台港围仔约30亩用地出租给被告天源公司，租期五年，从2013年12月8日至2018年12月7日止，被告天源公司知道承租用地的产权人并非第三人臻业公司，但第三人臻业公司已经取得产权人关于同意由由第三人臻业公司出租上述用地及收取租金的授权；第三人臻业公司负责平整该用地，接通生活用水、用电，办理800千瓦的生产用电交给被告天源公司使用，第三人臻业公司协助被告天源公司办理生产用水，费用由被告天源公司支付；合同签订后三天内，被告天源公司须付给第三人臻业公司租赁履约保证金70万元，租赁满一年后履约保证金在第二年度逐月平均摊销；租金第一年180万元，第二年210万元，第三年240万元，第四年270万元，第五年300万元；任何一方违反本租赁合同的任何一条条款视为违约，违约方应赔偿守约方的一切经济损失，如果第三人臻业公司违约必须在三天内双倍返还被告天源公司租赁履约金，如果被告天源公司违约则无权要求第三人臻业公司返还履约金。合同签订后，被告天源公司于2013年12月10日向第三人臻业公司支付合同履约金50万元。第三人臻业公司在庭审中称其按被告天源公司要求平整上述土地，上述土地尚未交付给被告天源公司。庭审后其又补充书面材料称上述土地已于2013年12月8日交付给被告天源公司。另查明，2004年1月10日，被告周翠霞与珠海市斗门区乾务镇人民政府签订土地使用权转让合同书，约定珠海市斗门区乾务镇人民政府将位于珠海市斗门区斗门镇大濠冲村原五山镇硅砂厂南侧台港围仔的用地30亩转让给被告周翠霞，土地用途为工业用地和配套性住宅用地，土地使用期限自签发国有土地使用证之日起50年，土地使用权转让金总额为85万元，被告周翠霞须在合同签订之日起三日内一次性支付。该土地至今未办理国有土地使用证。2005年2月24日，被告周翠霞办理了用地位置为斗门区五山石英砂厂侧2万平方米工业用地的建设用地规划许可证。2012年8月3日，被告周翠霞与第三人李兆堂签订土地使用权转让协议，约定被告周翠霞将位于珠海市斗门区斗门镇大濠冲村原五山镇硅砂厂南侧台港围仔的用地30亩转让给第三人李兆堂，该土地上现有部分被国家建设铁路占用，该土地有建设用地规划许可证，不能办理国有土地使用许可证，该土地按现状转让给第三人李兆堂，开发利用由第三人李兆堂行使，土地实际可使用面积超过2万平方米。2013年9月1日，被告周翠霞又与第三人臻业公司签订土地使用权转让协议，约定被告周翠霞将位于珠海市斗门区斗门镇大濠冲村原五山镇硅砂厂南侧台港围仔的用地30亩转让给第三人臻业公司，该土地上现有部分被国家建设铁路占用，该土地有建设用地规划许可证，不能办理国有土地使用许可证，该土地按现状转让给第三人臻业公司，开发利用由第三人臻业公司行使，土地实际可使用面积超过2万平方米。被告周翠霞在庭审中称第三人李兆堂与被告周翠霞签订合同后，第三人李兆堂、臻业公司与被告周翠霞协商，由第三人臻业公司购买涉案土地，被告周翠霞与第三人臻业公司重新签订了合同。第三人李兆堂、臻业公司对被告周翠霞所述予以确认。本院认为：原告与被告天源公司于2013年12月7日签订的租赁合同，是双方在平等、自愿的原则下签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。根据双方约定被告天源公司应提供位于珠海市斗门区斗门镇大濠冲村原五山镇硅砂厂南侧台港围仔的用地约50亩给原告承租。但是根据庭审调查查明的事实，被告天源公司提供给原告的土地实际不足50亩，只有30亩左右，被告天源公司提供给原告的土地面积与双方在合同中的约定差距较大，因此可以确定被告天源公司提供的标的物不符合双方在合同中的约定，原告主张被告天源公司违约，要求其按照合同约定承担违约责任，依法有据，本院予以支持。被告天源公司应当向原告双倍返还履约保证金120万元。原告要求被告周翠霞、敖遵、第三人李兆堂、臻业公司承担连带责任。本院认为，原告没有证据证明被告周翠霞、第三人李兆堂、臻业公司参与了被告天源公司将涉案土地出租给原告行为，因此被告周翠霞、第三人李兆堂、臻业公司不是原告与天源公司签订的租赁合同的相对方，原告与被告天源公司签订的租赁合同与被告周翠霞、第三人李兆堂、臻业公司无关；根据被告敖遵提供的证据，被告敖遵是作为被告天源公司的委托代理人与原告签订合同的，原告没有提供证据证明被告敖遵以个人名义与原告签订租赁合同，因此其不是原告与被告天源公司签订的租赁合同的相对方。原告要求被告周翠霞、敖遵、第三人李兆堂、臻业公司承担连带责任，没有依据，本院不予支持。由于被告天源公司不能向原告提供符合合同约定的标的物，双方签订租赁合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告要求解除合同，依法有据，本院予以支持。被告天源公司辩称签订合同前原告已查看涉案土地，清楚涉案土地的状况。本院认为，被告天源公司在与原告签订租赁合同后，才从第三人臻业公司处承租到涉案土地，取得涉案土地的相关资料，而且第三人臻业公司在庭审中称其不同意被告天源公司对外转租涉案土地。被告天源公司主张签订合同前原告在第三人臻业公司的陪同下查看涉案土地的情况，无法得到证实。故被告天源公司上述辩称，没有证据予以证明，本院不予采纳。被告天源公司辩称涉案土地的实际使用面积有50亩。本院认为，根据被告天源公司与第三人臻业公司签订的租赁合同，其从第三人臻业公司处承租的涉案土地为30亩，且有部分土地已被征用，因此其能交付给原告承租的土地不足50亩。被告天源公司主张原告可以使用超出涉案土地范围的其他土地，但其没有相关证据予以证明。故本院对天源公司的上述抗辩，不予采纳。被告天源公司抗辩原告未完全履行支付履约保证金的义务，尚有40万元的履约保证金未支付。本院认为，原告在双方签订合同后，根据被告天源公司提供的资料确定涉案土地不足合同约定的面积后，原告可以依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，中止履行其支付剩余款项的义务。被告天源公司该抗辩没有依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告珠海沙粒金建材有限公司与被告珠海市天源沙石土有限公司于2013年12月7日签订的租赁合同；二、被告珠海市天源沙石土地有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海沙粒金建材有限公司双倍返还履约保证金120万元；三、驳回原告珠海沙粒金建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35600元，由珠海市天源沙石土有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南审 判 员  董 凯人民陪审员  梁国裕二〇一四年五月二十六日书 记 员  刘改宏