贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5538号
上诉人（原审被告）：汤才东，男，1963年11月29日出生，汉族，住四川省武胜县。
被上诉人（原审原告）：王有学，男，1966年8月25日出生，汉族，住贵州省龙里县。
原审第三人：梁明东，男，1984年9月12日出生，汉族，住重庆市铜梁县。
上诉人汤才东因与被上诉人王有学、原审第三人梁明东房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初2620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汤才东上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费及涉及本案的一切费用由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人擅自将涉案门面转让给第三人梁明东并收受梁明东转让费4万元，违反了《门面租赁合同》第六条“擅自转让出租人有权收回门面并不退还保证金”的约定，同时也违反了《中华人民共和国民法通则》第九十一条的规定。被上诉人未与上诉人办理交接手续，拆走了门面里的电热水器和有线电视机顶盒，且其应当于6月20日至6月30日之间缴纳的2016年7月1日至9月30日的租金也未缴纳，违反了《门面租赁合同》第三条，其拖欠房租上诉人有权收回门面，不退还保证金。在被上诉人严重违约的情况下，上诉人只好依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，防止损失扩大，将涉案门面于7月1日确定租给梁明东。合同第七条关于转让的约定是被上诉人要求的，并不是上诉人愿意的，请求法院撤销该约定。上诉人在将房屋出租给之前的承租人戴维军时约定2016年1月1日起房租递增10%，放宽到5月份才增加，与被上诉人签约时也是这样约定的，因此租金从5月份才开始增加。至于合同中写的是6000元租金是因为被上诉人说不用改，大家都讲诚信。
王有学辩称，涉案门面里包括电热水器和机顶盒在内的所有物品都是我从上一个承租人那里转让过来的，房东没有所有权。由于上诉人与第三人在2016年6月16日就针对涉案门面签订了《门面租赁合同》，我当然不需要再缴纳2016年6月20日之后的房租，所以我不存在拖欠房租。上诉人与第三人之间的租赁合同是双方自愿签订的，我没有擅自转让房屋，上诉人对我想转让房屋一直都是知情的。
梁明东二审中未到庭陈述意见。
王有学向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《门面租赁合同》；2、被告退还原告支付的租赁保证金40000元，退还租金1200元；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告汤才东系贵阳市花溪区小河浦江路金碧房开5栋12层16号门面房的所有权人。2014年案外人戴维军向原告承租该门面，租期5年。2016年1月，戴维军将该门面转让给本案原告王有学。原告王有学作为乙方、被告汤才东作为甲方于2016年1月1日签订了《门面租赁合同》，约定被告将上述门面房承租给原告使用，租赁时间从2016年1月1日至2020年12月30日止，租金为每月6000元，以后按每年10%递增，按季度支付，乙方于每季度的前十日内支付给甲方，乙方不得拖欠甲方房租费，否则甲方有权收回门面，并不退还保证金，一切后果由乙方负责。租赁保证金为40000元；同时约定，乙方如提前终止合同，甲方不退还乙方所交保证金。不得擅自转让他人使用否则甲方有权收回门面。在租赁期间内，乙方应保证甲方门面内外设施的完好、整洁、如有损毁及污染，乙方应修复或作价赔偿，但房屋本身的结构损坏，乙方不负责；如果甲方提前终止合同，应赔偿乙方双倍。在合同期内乙方可以转让，但转让费用与甲方无关。合同同时对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。2016年1月6日，被告向原告出具了收条，“今收到王有学交租赁保证金肆万元正（40000元）”，原告陈述该笔保证金系其以现金交付给被告，被告对此不予认可，表示实际为戴维军替原告交纳，但其亦认可视为原告所交。
另，原告按照合同约定的租金将涉案门面2016年1月至2016年3月期间的租金18000元交给戴维军，戴维军又将此款转交给了被告汤才东。2016年3月20日，原告向被告交纳了2016年4月至2016年6月期间的租金人民币19200元，同时被告向原告出具了收条，对此，原告认为该3个月的租金19200元与其与被告签订的《门面租赁合同》约定的6000元/月不符，故被告应当退还多收取的l200元。被告表示从2016年5月开始涨租金是与原告达成共识的。双方对此争执不下。
2016年6月15日，原告与第三人就转让涉案门面房的事宜进行协商。2016年6月20日（《门面租赁合同》上填写的签订日期为2016年6月16日），被告作为甲方、笫三人作为乙方签订了《门面租赁合同》，租赁时间从2016年7月1日至2021年6月30日止，租金为每月6600元，按季度支付，其余内容与原、被告签订的《门面租赁合同》一致。被告与第三人签订合同后，第三人向原告支付了40000元转让费，向被告交纳了40000元租赁保证金，该门面房现由第三人使用。原告认为，其交纳的40000元租赁保证金及多交纳的1200元租金，被告应当退还，但经原告多次催讨，被告拒不退还，原告遂诉至法院，诉请如前。
一审法院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平，诚实信用的原则。本案原告与被告签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案争议的焦点为：一、原、被告之间签订的《门面租赁合同》是否解除；二、被告是否应当返还保证金；三、被告是否应该退还多交纳的租金1200元。
关于焦点一，被告辩称，按照双方签订的《门面租赁合同》第六条的约定，原告应该是提前终止合同，而不是解除合同。一审法院认为，首先，原、被告签订的《门面租赁合同》第六条、第七条对甲、乙方提前终止合同及违约责任进行了约定，但未按照《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止；（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；(三)债务互相抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”之规定具体明确约定原、被告出现哪些情形时，合同终止，且合同签订之后，原、被告也未就上述问题进行协议补充，双方对合同约定不明都存在过错；其次，被告已经与第三人在原告事先知晓且同意的情况下，签订了新的《门面租赁合同》，涉案门面房现己由第三人在使用，故原、被告签订的《门面租赁合同》已经没有履行的必要。综上，对原告要求解除原、被告签订的《门面租赁合同》的诉讼请求予以支持。
关于焦点二，被告主张原告将涉案门面转让给第三人时其并不知情，且该行为应该视为原告提前终止合同，属于违约，被告不应当退还原告的租赁保证金。一审法院认为，首先，如前所述，原、被告签订的《门面租赁合同》中并未约定合同的终止情形，被告辩称原告转让即为提前终止合同，无法律规定及双方约定；其次，被告辩称其不知晓原告与第三人的转让事宜，但事后被告与第三人重新签订《门面租赁合同》及收取保证金的行为，应当视为其认可原告与第三人之间的转让行为，且合同中也明确约定在合同期内可以转让，故原告的行为并未构成违约；再次，所谓保证金是指合同当事人一方或者双方为保证合同的履行，而留存于对方的金钱，房屋租赁合同中的保证金是指担保承租人按租赁合同履约的担保，一般情况下，履约保证金以补偿功能为主，惩罚功能为辅，即履约保证金主要用来补偿违约后约定的违约金额度不足的问题。本案中，被告认可原告与第三人之间的转让行为，并与第三人签订租赁合同，收取租金及保证金，其合同目的能够继续实现，原告的转让行为既符合双方约定，又未给被告造成损失，故本案保证金作为原告履行租赁合同的担保，在合同解除后，应当返还。故对原告该诉讼请求，予以支持。
关于焦点三，原告主张其在交纳租金时未注意审查合同，便按照被告的要求交纳了2016年4月至2016年6月期间的租金19200元（6000元+6600元+6600元），被告应退还2016年5月至2016年6月期间多交纳的租金1200元。对此，被告辩称，当时在双方签合同的时候，就口头达成一致意见从2016年5月开始按照10%递增租金，只是未更改合同。一审法院认为，虽然原、被告签订的《门面租赁合同》，约定的租金为每月6000元，以后按每年10%递增，但原告在被告提出从2016年5月开始递增10%租金的要求后，实际向被告交纳的2016年5月至2016年6月的租金为6600元/月，故应当视为其以实际行为默认了对合同租金的变更，符合《中华人民共和国合同法》关于对合同变更的规定，故原告要求被告退还原告已支付的租金1200元的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、解除原告王有学与被告汤才东于2016年1月1日签订的《门面租赁合同》；二、被告汤才东于本判决生效之日起十日内退还原告王有学租赁保证金40000元;三、驳回原告王有学的其他诉讼请求。案件受理费625元由王有学负担194元，汤才东负担431元。
二审中各方均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。另，上诉人在上诉状中提出要求被上诉人赔偿其5000元的请求，经本院释明该上诉请求不属于二审审理范围后，上诉人撤回了该上诉请求。
本院认为，上诉人与原审第三人已经就涉案门面签订了新的《门面租赁合同》，该门面现在也已经由原审第三人实际使用，上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》已无履行的条件。故对于被上诉人要求解除其与上诉人签订的《门面租赁合同》的诉请予以支持。
按照上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》第三条“乙方不得拖欠甲方房租费，否则甲方有权收回门面，并不退还保证金”、第六条“乙方如提前终止合同，甲方不退还乙方所交保证金”的约定，只有在被上诉人拖欠房租或因被上诉人原因提前终止合同的情况下，上诉人才不退还保证金。上诉人主张被上诉人未缴纳2016年7月1日至2016年9月30日的房租，但上诉人与原审第三人在2016年6月份就签订了《门面租赁合同》，该合同约定的租赁期限从2016年7月1日起算，故被上诉人无需再向上诉人缴纳2016年7月1日之后的房租，因此被上诉人不存在上诉人主张的拖欠房租的行为。上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》第七条约定在合同期内乙方可以转让，虽然上诉人主张该条款并非其真实意思表示，且主张被上诉人转让涉案门面给原审第三人其并不知情，但上诉人确实在其与被上诉人签订的《门面租赁合同》的租赁期限内与原审第三人就涉案门面签订了新的《门面租赁合同》，因此上诉人与被上诉人之间《门面租赁合同》的终止责任不在于被上诉人，按照双方的合同约定，不属于不退还保证金的情形。综上，上诉人应当将保证金40000元退还被上诉人。
对于上诉人要求撤销其与被上诉人签订的《门面租赁合同》第七条关于可以转让门面的约定、被上诉人未经其许可拆走电热水器和有线电视机顶盒的上诉主张，因其在一审中未就此提起反诉，不属于二审审查范围，本院不予采纳。因被上诉人要求上诉人退还1200元房租的诉讼请求被一审判决驳回后被上诉人并未上诉，故对于上诉人对于房租递增10%的陈述本院不再审查。
综上，上诉人汤才东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元由汤才东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦 娟
代理审判员 柳 凡
代理审判员 冯文婷
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 杨兴平