安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一终字第01193号
上诉人（原审原告）：杨建军，男。
委托代理人：杜施雷，安徽法汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨根露，男。
被上诉人（原审被告）：刘中脉，男。
上诉人杨建军因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2014）泉民一初字第00594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨建军的委托代理人杜施雷，被上诉人杨根露到庭参加诉讼。刘中脉经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：杨根露开发位于安徽省阜阳市颍泉区北京中路泉源社区房屋，小区名称为“昊天小区”。2009年6月22日，杨根露出具“合作开发协议”一份，协议载明“我与刘中脉友好协商，开发我位于泉北泉源社区昊天小区工程，利益分配：杨根露自住房按730元每平方米付给杜东明，剩余八套住房所卖房款去除成本及做工作费用由两人平分”，杨根露、刘中脉均在协议下方签名。2009年9月30日，刘中脉为甲方，杨建军为乙方，双方签订《房屋转让协议》一份，协议约定“甲方将位于泉北泉源社区昊天小区房号为壹号楼东壹户建筑面积暂定为185平方米，每平方米1520元，总计转让房款为281200元，转让给乙方所有。协议签订时，乙方预付款为186200元，余款在乙方领取房产证时一次付清。房产证由甲方负责办理，费用由乙方承担”等内容。刘中脉当天出具收条一张载明“今收转让房款人民币壹拾叁万元整。原欠条欠款伍万陆仟贰佰元，合计壹拾捌万陆仟贰佰元”。2009年11月13日，杨根露为授权人，刘中脉为代理人，双方签订授权委托书一份，由杨根露授权委托刘中脉负责阜阳市昊天小区的开发、建设、销售等工作，刘中脉在工作过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，杨根露均予以承认。2009年11月16日，杨根露在一份刘中脉提供的《房屋转让协议》甲方处签名（协议乙方为空白），并将该协议交给刘中脉。后刘中脉将该协议交付给杨建军，杨建军在协议乙方处签名、捺印，刘中脉在协议担保人处签名。杨根露称其对杨建军签该协议不知情；杨建军认可其签署该协议时未与杨根露见面。该协议载明：“一、甲方将位于泉北泉源社区昊天小区，房号A幢壹户，建筑面积暂定为185平方米，每平方米1520元，总计转让房款暂定为281200元，转让给乙方所有。二、协议签订时，乙方预付定金壹拾叁万伍仟元……；主体结构及附属工程完工后，由甲方协调办理房屋产权证，所发生的一切费用由甲方承担，手续完备交付使用时，乙方按实际面积一次性付清余下房屋款项，双方房屋转让协议履行完毕，双方不再有任何争议”等内容。杨建军未向杨根露支付费用；刘中脉亦未将收取杨建军交付的购房款交付给杨根露。杨根露称刘中脉未告知其与杨建军签订了房屋转让协议的事实。2012年8月23日，杨根露将上述房屋转让给孙德清，并办理了房屋产权登记。本案审理过程中，杨建军申请对位于安徽省阜阳市颍泉区北京中路泉源社区昊天小区101室房屋价值进行鉴定，本院准许后委托阜阳市兴和房地产评估咨询有限公司对上述房屋价值进行鉴定，因上述房屋已被拆迁，实物灭失，周围环境状况发生重大改变，阜阳市兴和房地产评估咨询有限公司无法对房屋价值作出评估，并出具书面回函。后杨建军申请调取该房屋的拆迁资料，保存拆迁档案资料的单位认为该房屋的被拆迁人不是本案当事人，房屋的拆迁评估资料涉及被拆迁人的权利，未经被拆迁人同意，无法配合调取相关资料。
原审法院认为：关于刘中脉、杨建军于2009年9月30日签订的《房屋转让协议》及甲方杨根露、乙方杨建军的《房屋转让协议》，两份协议应否解除问题；因该两份《房屋转让协议》涉及的阜阳市颍泉区北京中路泉源社区昊天小区101室房屋现已出售给他人，并办理房屋所有权变更登记，协议均无法继续履行，现杨建军要求解除两份《房屋转让协议》的请求，应予支持。
关于杨根露、刘中脉应否承担责任、如何承担责任问题。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，杨根露作为“昊天小区”的开发者，于2009年11月13日出具的授权委托书只能证明刘中脉在此之后取得销售“昊天小区”房屋的代理权，不能证明杨根露对刘中脉2009年9月30日签订《房屋转让协议》的行为进行追认。刘中脉、杨建军签订的《房屋转让协议》协议对杨根露不具有约束力。刘中脉在未取得位于阜阳市颍泉区泉源社区昊天小区101室房屋的处分权时，以自己名义与杨建军签订《房屋转让协议》、收取186200元预付款，现无法履行，刘中脉具有过错，杨建军要求刘中脉退还186200元并赔偿损失的主张，予以支持。因该协议涉及的房屋在本案诉讼之前已被拆迁，实物灭失，周围环境状况发生重大改变，导致评估机构无法对房屋价值进行评估，故杨建军要求按评估价格计算其损失的主张已无法支持。根据相关规定，其损失可按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率予以计算。2009年11月16日，杨根露、杨建军签订《房屋转让协议》后，杨根露并未收取杨建军交付的费用，刘中脉亦未提供证据证明其将收取杨建军的预付款交付给杨根露，故杨建军要求杨根露退还购房款、赔偿损失的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、刘中脉于判决发生法律效力之日起十日内返还杨建军人民币186200元，并赔偿该款的利息损失（自2009年9月30日起至本判决生效之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回杨建军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4843元，减半收取2421.5元，由刘中脉承担。
宣判后，杨建军不服，以一审法院未能调取到拆迁资料致使其拆迁损失得不到赔偿，一审判决认定第二份房屋转让协议有效，但未判决杨根露承担赔偿责任错误为主要理由上诉至本院。
二审中，杨建军再次申请法院调取诉争房屋拆迁评估及补偿资料。本院也到阜阳市颍泉区征迁安置指挥调取未果。
二审审理查明的事实与原判认定事实一致。
本院认为：杨根露开发建设“昊天小区”房屋，并于2009年6月22日与刘中脉签订合作开发协议。约定二人共同开发建设该昊天小区工程，据此，杨建军有理由相信刘中脉有权处分涉案房屋，其与刘中脉在2009年9月30日签订的房屋转让协议合法有效。2009年11月13日，杨根露为刘中脉出具授权书，对刘中脉处置昊天小区房屋的权利的完整性和充分性予以肯定；2009年11月16日，杨根露与杨建军签订的房屋转让协议，该协议与刘中脉与杨建军签订的房屋转让协议内容一致，是对该协议的进一步确认，亦为合法有效。根据该两份协议的产生和演变，杨根露与刘中脉应为涉案房屋的共同出售人，对外应承担共同的权利和义务。杨建军上诉要求杨根露与刘中脉共同承担返还购房款的理由成立，应予支持。因涉案房屋另卖他人，并办理了房屋产权登记，原合同目的不能实现。原审法院判决认定该两份协议予以解除并无不当，本院予以确认。至于杨根露与刘中脉由此产生的相关权利义务属另一法律关系，可另行处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2014）泉民一初字第00594号民事判决第二项，即：驳回杨建军的其他诉讼请求。
二、解除2009年11月16日杨根露与杨建军签订的房屋转让协议和2009年9月30日刘中脉与杨建军签订的房屋转让协议。
三、变更安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2014）泉民一初字第00594号民事判决第一项，即：刘中脉于本判决发生法律效力之日起十日内返还杨建军人民币186200元，并赔偿该款的利息损失（自2009年9月30日起至判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）为：刘中脉与杨根露于本判决发生法律效力之日起十日内返还杨建军人民币186200元，并赔偿该款的利息损失（自2009年9月30日起至判决生效之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判决执行。二审案件受理费4843元，由杨建军负担2000元，由刘中脉、杨根露负担2843元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王来斌
审 判 员 孙 荣
代理审判员 刘 媛
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 李婉璐
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。