上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1809号
上诉人（原审被告）李敏，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市XX路XX号。委托代理人周洪波，上海恒建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海华泾投资发展有限公司，住所地上海市XX路XX号XX幢XX楼XX室。法定代表人侯军欣，执行董事。委托代理人刘加快，上海刘加快律师事务所律师。委托代理人艾围利，上海刘加快律师事务所律师。上诉人李敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭于2016年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人李敏及其委托代理人周洪波，被上诉人上海华泾投资发展有限公司的委托代理人刘加快、艾围利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市XX路XX号、XX号、XX号、XX号、XX号房屋权利人系上海市徐汇区华泾镇人民政府。自2005年起，李敏承租XX路XX号、XXX号、XXX-2号、XXX号房屋；自2012年起，李敏除继续承租XX路XX号、XXX号、XXX-2号、XXX号房屋外，还承租XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）。上海华泾投资发展有限公司原名上海XX有限公司，于2013年11月12日更名为上海华泾投资发展有限公司。2014年2月12日，上海市徐汇区华泾镇人民政府授权上海华泾投资发展有限公司负责对系争房屋进行招商租赁和日常管理工作。2014年2月28日，上海XX有限公司作为出租方（甲方）与李敏作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定乙方租赁甲方位于XX路XX号、XX号、XX号、XX号、XX号房屋，面积348建筑平方米，用途为足浴、水果等。租赁日期自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租赁期为壹年。乙方所租房屋租金为0.95元/每建筑平方米/天，计每月租金为10,055.75元（人民币，下同），每年租金为120,669元。乙方支付租金原则为“先付后用，付三押二”。以三个月为一期支付租金，每一期租金最迟在前一期租金结算前十天支付。乙方使用房屋所发生的物业管理费，空调费、根据所需分摊的情况由乙方承担。乙方在租赁过程中发生的包括但不限于水费、电费、电话费全部由乙方支付。甲方代乙方垫付的水电费等，乙方应按甲方要求及时交纳。本协议提前解除或期间届满，甲方对乙方的装修装饰不作任何补偿或赔偿。李敏自2014年7月1日起至2015年6月30日没有支付系争房屋租金，欠付金额120,669元。上海华泾投资发展有限公司向原审法院提起诉讼称,系争房屋在内的XX路XX号XX号门面房屋的所有权人为华泾镇人民政府；上海华泾投资发展有限公司系华泾镇镇属国有性质企业，经镇政府授权，拥有XX路XX号XX号门面商铺房屋租赁经营管理权。2014年2月28日，双方就系争房屋签订《房屋租赁协议书》，主要内容为租赁房屋建筑面积348平方米，用途足浴、水果，租期为2014年1月1日起至2014年12月31日止，租期内不得转租；租金标准为0.95元/每平方米建筑面积/天，合计每月租金为10,055.75元，合计每年租金共120,669元；租期内产生的水、电费等由李敏承担。2014年12月31日到期后，双方未签订新的房屋租赁协议，李敏事实上仍继续承租、使用系争房屋，上海华泾投资发展有限公司也未表示反对，因此沿用2014年2月28日双方签订的《房屋租赁协议书》至今。李敏拖欠2014年7月1日至2015年6月30日租金120,669元，拖欠2015年6月至9月水电费11,382元，经多次催讨未付。2015年4月28日其以张贴书面通知方式公告通知，告知因商铺维修等原因，双方租赁合同于2015年6月30日到期后不再延续，并要求李敏于2015年6月30日前结清全部款项、搬离并交还租赁房屋。该通知规定的期限已届满近三个月，在此期间上海华泾投资发展有限公司多次找李敏协商要求其立即返还系争房屋，均遭拒。据此，请求法院判令：一、李敏返还XX路XX号、XX号、XX号、XX号、XX号房屋（建筑面积348平方米）；二、李敏支付2014年7月1日至2015年6月30日的租金120,669元；三、李敏支付2015年6月1日至2015年9月30日的水电费11,382元；四、本案诉讼费由李敏承担。李敏辩称，不同意上海华泾投资发展有限公司的诉请。2004年年底，华泾镇人民政府就长华路门面进行招商，A公司经理找其让其带头承租该处门面房，并允诺多承租的话会给其最便宜的房租且允许其转租，其于2004年12月卖掉了自己唯一住房，筹措资金，于2005年7月签订租赁合同。由于门面房呈四无状态，无窗、无门、无隔墙、无路灯，不花钱无法经营，故其进行装修并分成四间，当时不成气候，没有商机，其只得自用一间、其余三间空关三年，后来逐步有了人气，其投资总算有点回报。自出租方变更为上海XX有限公司后，原承诺几乎全部推翻。2010年，上海XX有限公司找其续签合同，新合同全然不顾承租方利益，将承租期由三年一签改为一年一签，并写明不能转租，其当时拒绝续签，要求恢复原先合同，后来该公司不断派人上门纠缠，表示“今年签了算了，你转租还是转租，又没人管你，明年再改过来”，在此情况下，李敏于2011年2月14日才签了合同。因其只能和房客一年一签，房客到期后不再续签，导致其入不敷出，亏损扩大。2014年其偶然得知当初签第一份租赁合同的A公司不诚信，给其的租金不是最便宜的，在后面的承租人中，每平方米租金比其的租金便宜2毛钱，粗算一年多付2万多元房租，10年就是20多万元，故其于2014年7月份开始不付房租，对上门收房租的人明确要求将其多付的钱退还，否则其不付房租。2014年年底出租方又换了一家，新合同只签半年，理由是房屋要收回维修和自用，面对如此不合理的租赁合同和理由，其没有签订。现其没有地方居住，其就居住在系争房屋内，如果要其返还房屋，其就没有地方可居住。审理中，上海华泾投资发展有限公司明确在合同到期后，2015年1月到6月是事实租赁关系；上海华泾投资发展有限公司可随时解除合同，并自愿撤回要求李敏支付2015年6月1日至2015年9月30日的水电费11,382元的诉请。审理中，上海华泾投资发展有限公司提交通知书及张贴通知书的照片，以证明其在2015年4月28日通过公告的方式向李敏送达了关于2015年6月30日租赁合同期满终止后，租赁关系不再继续，要求李敏在上述日期前结清全部款项，搬离并交还租赁房屋的通知。李敏表示，通知从未收到过，照片中的房屋也并非其承租的房屋，直至本案诉讼后，其才知道。原审认为，上海华泾投资发展有限公司并未充分举证证明前述证据已送达李敏，在李敏予以否认的情况下，就上海华泾投资发展有限公司提交的通知书及张贴通知书的照片，不予采纳。审理中，李敏提交《上海市房地产买卖合同》、卖房发票，以证明其使用卖房款承租系争房屋，同时提交检验报告单，上海华泾投资发展有限公司表示，上述证据与本案无关。原审认同上海华泾投资发展有限公司的质证意见，对上述证据不予采纳。李敏提交承租门面的投资估算，上海华泾投资发展有限公司表示该证据系李敏单方制作，不予认可，原审认为该份证据系李敏单方制作且与本案缺乏关联性，故不予采纳。原审认为，根据双方签订的《房屋租赁协议书》，租期日期为2014年1月1日起至2014年12月31日止。在此之后，双方并未就承租系争房屋签订新的租赁合同，亦未对租赁期限有明确约定，故根据相关法律规定，在2014年12月31日租赁协议到期后，双方之间的租赁关系应视为不定期租赁关系，当事人可随时解除合同。虽然上海华泾投资发展有限公司并未提供充足证据证明其在2015年4月28日通知李敏2015年6月30日到期后合同不再继续，但其通过本案诉讼方式要求李敏返还系争房屋，应视为已通知李敏解除双方之间的不定期租赁合同关系，故上海华泾投资发展有限公司要求李敏返还系争房屋的诉请，有事实及法律依据，法院予以支持。关于上海华泾投资发展有限公司要求李敏支付租金的诉请，虽然李敏提出不支付租金的理由，但并无法律依据，故不予采纳，对上海华泾投资发展有限公司要求李敏支付租金的诉请，予以支持。审理中，上海华泾投资发展有限公司自愿撤回要求李敏支付水电费的诉请，于法不悖，予以准许。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条的规定，于二○一五年十二月十八日作出判决：一、李敏于判决生效之日起三十日内将上海市XX路XX号、XX号、XX号、XX号、XX号房屋腾空并返还给上海华泾投资发展有限公司；二、李敏于判决生效之日起十五日内支付上海华泾投资发展有限公司自2014年7月1日起至2015年6月30日止的租金120,669元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,713元，减半收取计1,356.50元，由李敏负担。判决后，李敏不服，上诉于本院称，1、华泾镇人民政府原授权出租的A公司在2004年底主动找上诉人带头承租系争房屋，并承诺给予上诉人最便宜的房租、承诺经营到房屋被拆除为止。上诉人认为上述口头承诺也是合同的内容，应受法律保护，上诉人得知系争房屋可能面临动迁，被上诉人以房屋大修名义不让上诉人继续租赁房屋，目的是为了独占动迁补偿利益，也违反原承诺的内容。2、上诉人十多年来投入大量资金进行装修等，并将自己原住房出售，前几年的租赁也没有获得收益，上诉人同意一年一签也是因为物价、租金等上涨理解被上诉人，现上诉人的投入没有全部收回，也无居住地方，被上诉人不能以合同到期为由赶走上诉人。即便要求上诉人搬离系争房屋，双方应就补偿问题进行协商，合同中就装修损失由上诉人承担的约定无效，原审法院的判决有违公平公正。3、被上诉人系华泾镇人民政府授权依法行使行政职权，与上诉人之间的合同纠纷属于行政诉讼纠纷。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人上海华泾投资发展有限公司辩称，1、上诉人表述的投资等属于上诉人的经营风险，上诉人不能把自己的经营风险转嫁给出租人。由于该条路沿街商铺存在转租、承租户吃住在商铺内、私拉电线等情况，存在较为严重的安全隐患；另外，租赁户还有违规经营现象，治安隐患也较为突出，故包括上诉人在内的九户商铺都统一不再续签。被上诉人也准备进行整顿大修。2、上诉人主张原出租人承诺可租赁至系争房屋被动迁等，没有证据证明；合同中明确约定上诉人无偿归还系争房屋，故上诉人要求被上诉人补偿没有合同依据和法律依据。3、被上诉人得到华泾镇人民政府的授权，国家、政府以民事主体身份对外签订的合同，应由民事法律关系调整，本案不属于行政纠纷。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人李敏与被上诉人上海华泾投资发展有限公司之间的房屋租赁协议书，系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。租赁期间届满，双方就租期进行了协商，因李敏不同意上海华泾投资发展有限公司签订半年期的租赁合同，上诉人李敏自2015年之后与被上诉人上海华泾投资发展有限公司之间系事实租赁合同关系，并自2015年1月1日起为不定期租赁合同关系。根据法律规定，对于不定期租赁合同，出租人在合理期限之前通知承租人后即可随时解除合同。被上诉人上海华泾投资发展有限公司在2015年4月发出的2015年6月底不再续租的通知书，并在一审审理中提交了通知书及张贴的照片等证据，但李敏予以否认，故不能认定双方之间的合同关系自2015年6月底解除。被上诉人上海华泾投资发展有限公司提起诉讼，可认定其向上诉人李敏进行了通知。至于上诉人李敏抗辩称原出租人没有兑现给予其最低租金及租期至动迁时止等承诺，因无证据证明，故上诉人李敏以此作为拒付租金及不同意搬离的理由，本院不予采信。上诉人李敏所称的其在商铺经营中进行大量投入并要求被上诉人予以补偿等，因属于上诉人的经营风险，故不能作为被上诉人承担补偿或者赔偿的依据和理由；另外，双方在租赁合同中就装修及设施设备等投入约定在返还租赁房屋时由上诉人自行搬离、拆除以及被上诉人不作补偿或者赔偿，于法不悖，可作为合同终止后的认定依据。被上诉人具有民事主体资格且接受产权人的授权委托，有权对外签署租赁合同，就合同履行产生的纠纷应归民事法律关系调整。上诉人主张归属于行政案件的意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人李敏的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,713元，由上诉人李敏负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年三月十四日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……