辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）葫民终字第01147号
上诉人（原审被告）：周玉玲。
委托代理人：许玉山，辽宁明澈律师事务所律师。
委托代理人：李伟，辽宁明澈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：建昌县饮食服务公司。
法定代表人：曹玉廷，系该公司经理。
委托代理人：薛东新，建昌县司法局中心法律服务所法律工作者。
上诉人周玉玲与被上诉人建昌县饮食服务公司因租赁合同纠纷一案，不服建昌县人民法院（2014）建民初字第00374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周玉玲及其委托代理人许玉山、李伟，被上诉人建昌县饮食服务公司的法定代表人曹玉廷及其委托代理人薛东新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，建昌县饮食服务公司是由现建昌县服务业局（原建昌县商业局、建昌县商业总公司）主管的全民所有制企业。建昌县中心商场为建昌县饮食服务公司下属的独立核算单位。2004年9月9日，由张树文（2005年9月30日去世）、周玉玲夫妻共同经营的广播电视器材商店，为从事家电、摩托车销售业务作为承包方（乙方）与发包方建昌县饮食服务公司（甲方）签订了一份《租包合同》，其主要内容为：发包方：建昌县饮食公司（以下简称甲方），承包方：广播电视器材商店（以下简称乙方）。经甲乙双方协商，甲方同意将中心商场1-2楼全部租给乙方经营，具体事宜双方达成条款如下：一、租包时间10年。自2004年9月9日起至2014年9月9日止。合同终止时甲方如继续发包同等条件，乙方有优先权。二、租包金额：租包费年14.8万元，签订合同同时乙方一次性如数交清第一年租包费，以后每年的租包费必须在9月10日前上交给甲方。三、经营范围：家电（不包括小家电）、摩托车。四、甲方的权利和义务。五、乙方的权利和义务。六、消防规定。七、违约责任及合同变更和解除：1、甲乙双方如不按合同条款履行视为违约，违约方应付对方违约金2万元，如违约金不足应付赔偿金。2、乙方如提前终止合同，剩余期间的租金甲方不退。3、乙方严重违法经营、损坏国家、企业及消费者权益，经甲方提出后，拒不改正，甲方有权提前解除合同，造成经济损失乙方自己承担。4、国家政策变更时，按当时政策解决。5、如遇不可抗拒的自然灾害，致使合同无法履行时，甲乙双方互不承担经济责任并解除合同。6、合同未尽事宜，双方协商签订补充协议，补充协议与本合同有同等法律效力。本合同一式四份，甲乙双方各执一份，甲方法人一份，甲方存档一份，自签订之日起生效。甲方：建昌县饮食服务公司（盖章），甲方委托代表：张艳红，乙方代表：张树文。
合同签订后，双方按合同约定全面履行了各自的义务。2005年9月30日张树文去世后，由张树文妻子周玉玲按租包合同继续经营至今。截止到2014年9月9日租包期满，周玉玲将租包费全部结清。2014年7月初，建昌县饮食服务公司因租包合同临近期满找到周玉玲进行协商时，周玉玲出示了《中心商场1-2楼租包合同的补充协议》，该补充协议的具体内容为：发包方：建昌县饮食服务公司（以下简称甲方）。承包方：广播电视器材商店（以下简称乙方）。鉴于乙方租包人张树文已去世，以及乙方提出要对承包房屋装修需要延长租期，为更好维护双方的权利和义务，经甲乙双方协商决定对2004年9月9日甲乙双方所签中心商场1-2楼的租包合同补充修改、达成补充协议如下：一、租包时间延长20年，即自2004年9月9日起至2024年9月9日止，在此20年租包时间内租包费为每年壹拾肆万捌千元整，乙方必须在每年的9月10日前上交给甲方。二、本补充协议未列条款继续按照2004年9月9日甲乙双方代表签订的原租包合同执行。三、本补充协议一式二份，甲乙双方各执一份，自甲乙双方签订之日起生效。甲方：建昌县饮食服务公司（盖章）。甲方法定代表人：李武贤。乙方：周玉玲。建昌县饮食服务公司发现该《补充协议》后，认为该《补充协议》属于无效约定，遂于2014年7月7日诉至法院，要求依法确认双方于2006年9月9日签订的补充协议无效，并要求周玉玲立即退还建昌县饮食服务公司的房屋。
另查明，在2001年企业改制期间，辽宁省建昌县商业总公司于2001年3月10日以建商字（2001）第3号文件形式下发了《关于商业系统财产、财物管理办法》。该办法在关于财产管理部分明确规定：各单位房屋、土地、出租年限不得超过三年、出租价格要班子集体讨论，公开招标，租金一年一收，公司的下属独立核算单位无权对外出租房屋、土地，一切合同由公司签订，无论出租任何房屋、土地、必须向商业总公司打招呼，在商业总公司监督下进行，出租房屋、土地合同必须交商业总公司一份，以便商业总公司备案和建立企业出租台帐。对于2006年9月9日建昌县饮食服务公司与周玉玲签订的《补充协议》，有证据证明并未通过建昌县饮食服务公司班子集体讨论，也未向当时的主管部门建昌县商业总公司备案。
原审法院认为，根据《合同法》的相关规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。在2004年9月9日建昌县饮食服务公司与广播电视器材商店代表张树文签订的《租包合同》中，承租人张树文在房屋租赁期间死亡，周玉玲做为张树文妻子可以按原租赁合同租赁该房屋。但在2006年9月9日建昌县饮食服务公司与周玉玲签订的《补充协议》中却变更了原租包合同的租赁期限，没有执行原租包合同，明显与法相悖。同时根据原租包合同中第七款第6项的约定，即合同未尽事宜，双方协商签订补充协议。因在原租包合同中已对租包年限、租包费有明确约定，不属于法律规定的没有约定或约定不明确可以协议补充的情形，因此，双方签订的《补充协议》既没有法律依据也明显违反双方的约定。此外，在2006年9月9日建昌县饮食服务公司于周玉玲签订《补充协议》时，作为原建昌县饮食服务公司的法定代表人李武贤在没有按照建昌县商业总公司文件规定即没有经过公司班子集体讨论这一民主议定程序，就擅自处分签订房屋租赁补充协议，其已构成了无权处分行为。在未得到建昌县饮食服务公司追认前，该补充协议只能处于效力待定状态。结合本案，在建昌县饮食服务公司与周玉玲签订《补充协议》时未经建昌县饮食服务公司班子集体讨论同意，以及直至目前建昌县饮食服务公司也未对该补充协议予以认可和追认等实际情况，可以认定2006年9月9日建昌县饮食服务公司与周玉玲签订的《中心商场1-2楼租包合同的补充协议》无效。对于建昌县饮食服务公司要求周玉玲退还租赁房屋的请求，因《中心商场1-2楼租包合同的补充协议》无效和原《租包合同》租包期限届满，周玉玲应将租赁的房屋返还给建昌县饮食服务公司。故依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十一条、第二百三十五条及相关民事法律政策之规定，经审判委员会研究决定，判决：一、建昌县饮食服务公司与周玉玲于2006年9月9日签订的《中心商场1-2楼租包合同的补充协议》无效。二、周玉玲于本判决生效后三十日内将租包房屋内的属于周玉玲的物品搬出腾空，将租包房屋（中心商场1-2楼）返还给建昌县饮食服务公司。案件受理费100元，由周玉玲承担。
原审判决后周玉玲提起上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足，程序违法，请求撤销原判，改判驳回原审原告的诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定事实和适用法律错误。（一）、从《补充协议》内容上看，是对租期的变更，变更后的租期合法，不能单从字面名头狭义上理解，而应看内容是否合法；（二）、建昌县商业总公司于2001年3月10日以建商字（2001）第3号文件形成下发了《关于商业系统财产、财物管理办法》（以下简称文件），既不是法律也不是法规，对上诉人没有约束力，不能以此文件为依据，认定《补充协议》无效；（三）、此文件明显违法干涉企业的自主经营权，是违法文件，也是无效文件。（四）、双方签订的《补充协议》并不符合合同法第52条规定的五种情形之一，并不是违法无效合同。（五）、一审法院适用合同法第51条，系适用法律错误，本案对外出租的楼房是被上诉人自己的合法财产，并不是他人的财产，不存在处分他人财产的问题。（六）、假设总公司的文件对其主管的被上诉人的法定代表人有约束力，但作为上诉人并不知道其有越权行为。此协议是与法定代表人签订，既有公章又有法定代表人签字，应该是合法有效的。二、上诉人不符合诉讼主体资格，即不应该成为本案的被告，因为使用出租楼房的是世凯广播器材公司，并由公司签订的合同，所以，原审法院程序违法。
被上诉人建昌县饮食服务公司答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求不能成立，请求维持原判。一、上诉人称：“从《补充协议》内容上看，是对租期的变更，变更后的租期合法，不能单从字面名头狭义理解”，该观点不能成立，因为该补充协议补充的是原来已经明确的条款，有悖法律规定。二、上诉人称“建昌县商业总公司于2001年3月10日以建商字（2001）第三号文件……该文件是内部行政管理文件，即不是法律也不是法规”，“此文件明显违法干涉企业的自主经营权，是违法、无效的文件”。该观点不符合法律规定。被上诉人系国有企业，建昌县商业总公司系被上诉人的主管部门，被上诉人必须接受建昌县商业总公司的领导，建昌县商业总公司的文件对被上诉人具有约束力，依据该文件规定，被上诉人原法定代表人与上诉人签订的《补充协议》应属无权处分行为，应经权利人追认，未被追认应属无效合同。三、上诉人称“上诉人不符合诉讼主体资格”，“因为使用出租楼房的是世凯广播器材公司”与事实不符，因为《补充协议》的签订人是上诉人，向被上诉人交租金的也是上诉人，故上诉人称“原审判决存在程序违法”的观点不能成立。
经本院审理查明，建昌县世凯广播电视器材有限责任公司于1998年9月1日成立，原法定代表人为张树文，张树文去世后，周玉玲继任公司法定代表人，营业期限至2028年8月31日。《租包合同》及《补充协议》中的承包方“广播电视器材商店”即为该公司简称。
本案其他事实与一审认定事实一致。
本院认为，2004年9月9日建昌县饮食服务公司与广播电视器材商店法定代表人张树文签订的《租包合同》合法有效。张树文在房屋租赁期间死亡，张树文的妻子即变更后的法定代表人周玉玲于2006年9月9日与建昌县饮食服务公司签订一份《中心商场1-2楼租包合同的补充协议》，该《补充协议》加盖了建昌县饮食服务公司的公章及有时任的法定代表人李武贤签字。该《补充协议》在双方协商一致情况下，对原租包合同的租赁期限作了变更，该变更系双方真实意思表示，又不违背相关法律和法规的强制性规定，合法有效。建昌县饮食服务公司与周玉玲签订《补充协议》时是否经建昌县饮食服务公司班子集体讨论同意，以及建昌县饮食服务公司主管部门对该《补充协议》是否认可和追认，均不影响该《补充协议》的效力。原审认定该《补充协议》无效并判决周玉玲在规定的期限内将租包房屋内物品搬出腾空并返还给建昌县饮食服务公司缺乏事实和法律依据，应依法予以纠正。另外，2004年9月9日签订的《租包合同》和2006年9月9日签订的《补充协议》承包方均为广播电视器材商店，原审起诉周玉玲个人亦欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销建昌县人民法院（2014）建民初字第00374号民事判决。
二、驳回原审原告建昌县饮食服务公司的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元由建昌县饮食服务公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张国军
审判员 张学荣
审判员 刘 伟
二〇一四年十二月三日
书记员 张 静
本判决书援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二项）（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；