浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第29号
上诉人（原审原告）：陆中华。
委托代理人：张春峰。
委托代理人：余佳丽。
被上诉人（原审被告）：桐乡市城市建设投资有限公司。
法定代表人：姜玮。
委托代理人：姚宏斌。
上诉人陆中华为与被上诉人桐乡市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2014）嘉桐民初字第2531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。上诉人陆中华的委托代理人张春峰及被上诉人城投公司的委托代理人姚宏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2010年8月28日，陆中华通过拍卖取得了桐乡市乌镇镇新华路D号楼房屋租赁权。2010年11月9日，陆中华与城投公司签订了房屋租赁合同1份，约定租赁期限为2010年12月1日至2015年11月30日，租金每年350000元，租金一年一付，首期在签订协议时支付，以后每年提前一个月支付下一年度租金，逾期十天未支付租金即视为陆中华违约，城投公司可单方面终止合同；同时约定签订合同之日，陆中华应向城投公司缴纳房屋保证金25000元及水电保证金25000元（该费用于2010年11月5日已经缴纳并由城投公司向陆中华开具发票），该保证金在本合同结束后经结算，剩余退回陆中华；还对其他权利义务进行了约定。协议签订后，陆中华接受租赁物后进行了装修，并全面委托其战友潘建荣经营管理，对外仍以“望佛宾馆”名义营业。
2010年11月11日，桐乡市工商行政管理局同意陆中华预先核准个体工商户名称为：桐乡市乌镇望乡宾馆。
2012年2月9日，陆中华收到城投公司出具的催款通知，通知时间为2012年2月8日，主要内容：陆中华逾期三个月未交租金，已经违约，要求陆中华于2012年2月22日前付清租金。但陆中华未按期缴纳租金。
2012年6月15日，潘建荣向城投公司缴纳租金270000元。
2012年7月31日，潘建荣代表望佛宾馆与城投公司签订了房屋租赁合同1份，约定由潘建荣承租安保室一间。
2012年8月3日，潘建荣向城投公司缴纳租金120000元。
2012年11月15日，城投公司向陆中华、潘建荣发送通知书，要求其于2012年11月30日前缴纳2013年度租金，潘建荣于2012年11月18日签收。但陆中华及潘建荣均未按期缴纳租金。
2013年1月20日，望佛宾馆向城投公司“报告”要求2013年度租金延期至2013年4月28日前支付。
2013年4月3日，望佛宾馆又向城投公司“申请”要求提前终止租赁合同，城投公司于当日经办公会议讨论同意提前解约。
2014年4月27日，望佛宾馆再次向城投公司“申请”要求将2013年度租金延迟至2013年5月底前支付。但5月底前仍未支付。
2013年6月18日，城投公司向陆中华、潘建荣、望佛宾馆发送律师函，主要内容：陆中华应于2012年12月1日前支付2012年12月1日至2013年11月30日的租金，但至今未缴纳，并要求其于2013年6月28日前缴纳租金及物业管理费，逾期缴纳将解除合同并收回房屋；该函由潘建荣签收。
2013年7月3日，潘建荣作为经办人以望佛宾馆名义向城投公司申请并承诺于2013年7月8日前先支付租金230000元，剩余租金延期二个月缴纳。但潘建荣仍未按承诺时间缴纳租金。
2013年9月6日，望佛宾馆向城投公司申请要求其同意将房屋承租权一次性转让给第三方。同日，城投公司与由潘建荣代表的桐乡乌镇望佛宾馆（陆中华、潘建荣）签订房屋租赁合同终止协议1份，约定解除双方于2010年11月9日签订的租赁合同，终止日期为2013年9月30日。
嗣后，城投公司将租赁物出租给他人经营使用。
陆中华以合同目的无法实现并要求城投公司赔偿损失为由诉至原审法院，请求判令：1、城投公司赔偿损失1600000元；2、案件诉讼费由城投公司承担。原审庭审中，陆中华将诉讼请求变更为：1、判令城投公司继续履行房屋租赁合同；2、如房屋租赁合同无法履行，则要求陆中华赔偿损失1600000元（具体以司法鉴定为准）；3、案件诉讼费用由城投公司承担。根据庭审实际，经原审释明，陆中华确定诉请为：要求城投公司赔偿损失1600000元并承担案件诉讼费用。
城投公司在原审中答辩称，根据租赁合同法律关系，承租人对租赁物享有占有、使用、收益的权利，同时应履行按合同约定支付租金的义务。陆中华与城投公司签订了五年期租赁合同，但陆中华从2011年12月1日开始至今未向城投公司交付租金，由此丧失了租赁权利；陆中华是与潘建荣合伙经营宾馆，陆中华已经退出了合伙，即已经将权利义务让渡给了潘建荣，合同权利也由潘建荣来行使，城投公司已经在2013年9月与合同实际履行人潘建荣签订了终止合同；陆中华时隔一年突然起诉要求赔偿1600000元，完全是不讲事实不讲法律的恶意诉讼。城投公司认为，陆中华要行使权利，必先履行义务。陆中华从2011年12月1日至今未支付租金、物业费、违约金合计达4575000元，城投公司保留追究陆中华上述费用的权利。综上，请求驳回陆中华的诉讼请求。
原审法院认为，陆中华与城投公司于2010年11月9日签订的房屋租赁合同依法成立，对双方均具有合同约束力。根据查明的事实，本案的争议焦点在于潘建荣代表陆中华与城投公司签订房屋租赁合同终止协议是否有效的问题。根据法律规定，行为没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，陆中华取得涉案房屋五年租赁权后，虽申请设立了个体工商户“桐乡市乌镇望乡宾馆”，但对外仍以“望佛宾馆”的名义经营，并将宾馆委托其战友潘建荣经营管理。2012年2月9日，陆中华收到城投公司催款通知后亦要求潘建荣去支付租金，潘建荣分别于2012年6月15日、8月3日向城投公司支付了2012年度租金。此后，潘建荣又多次以“望佛宾馆”名义向城投公司提出要求同意迟延支付租金或转租给第三人或解除合同的申请或报告，而城投公司考虑到实际情况，也多次理解并同意上述申请或报告。由此可见，城投公司完全有理由相信潘建荣系陆中华的委托代理人，其完全可以代表陆中华处理包括与城投公司签订房屋租赁合同终止协议在内任何有关涉租赁房屋的事宜，相应法律后果理应由陆中华承担；另一方面来说，潘建荣以“望佛宾馆”名义向城投公司提交的申请或报告中，均提到宾馆经济状况不佳且一直处于亏损状态，故多次要求将宾馆转让给第三方或解除合同以减少损失，亦符合常理。同时，城投公司也多次以通知甚至律师函形式向陆中华催讨租金并多次提到陆中华已经逾期交付租金，根据合同约定，城投公司可单方终止租赁合同。综上，原审认为，潘建荣的行为已构成表见代理，其代表陆中华与城投公司签订的房屋租赁合同终止协议合法有效，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，故陆中华与城投公司间的租赁合同已于2013年9月6日协议解除。陆中华以合同目的无法实现为由要求城投公司赔偿损失，无合同及法律依据，原审不予支持。陆中华认为潘建荣行为与其无关，明显不符合常理，原审不予采信。陆中华关于要求对租赁物装修损失进行鉴定的申请，根据查明的事实，已无必要，不予准许。陆中华关于要求对“桐乡乌镇望佛宾馆”和“桐乡市乌镇望佛宾馆”公章真实性进行鉴定的申请，与本案诉请亦没有关联性，原审亦不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决驳回陆中华的全部诉讼请求。案件受理费19200元，减半收取9600元，由陆中华负担。
判决宣告后，陆中华不服，向本院提起上诉称，原审认定潘建荣的行为构成表见代理，属事实认定不清、法律适用不当。理由如下：一、陆中华是房屋租赁合同的合法主体。陆中华通过拍卖获得涉案房屋的五年租赁权，是租赁合同唯一的确定的合法主体。二、陆中华从未授权任何个人及单位解除涉案租赁合同。该合同的相对人是本案双方当事人，该合同的签订、变更及终止等权利的行使，只能由陆中华及城投公司实施，其他任何个人、单位均无权实施。陆中华也从未授权潘建荣解除该租赁合同，故潘建荣的行为与陆中华无关。三、原审逻辑关系混乱。原审基于潘建荣代缴过租金且以“望佛宾馆”的名义向城投公司提交过申请为由，认定潘建荣的行为构成表见代理，无任何事实及法律依据。首先，陆中华租赁的是房屋，房屋的具体用途与城投公司无关，况且陆中华经营的是“望乡宾馆”，“望佛宾馆”与陆中华及本案无关；其次，潘建荣与陆中华是何种关系，是陆中华经营管理内部的事宜，在没有明确授权的情况下，潘建荣无权代替陆中华与城投公司终止该租赁合同。综上，原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
城投公司在二审中答辩称，一、陆中华早已丧失承租人的权利。虽然陆中华通过拍卖取得涉案房屋五年的租赁权，但其在缴纳第一年租金后就再未缴纳其后几年的租金。根据租赁合同第四条有关租金及支付方式以及第八条违约责任第一款第一项的约定，陆中华早已违约，早已丧失承租人的权利，不再是房屋租赁合同的合法主体。二、涉案房屋的实际使用人系潘建荣及其经营的乌镇望佛宾馆。1、陆中华取得涉案房屋租赁权后自己并未使用管理该房屋，而是由潘建荣使用开设望佛宾馆；2、陆中华也没有参与管理宾馆的经营，宾馆的盈亏与其无关；3、城投公司催收租金及协商有关事项、管理等问题均是与潘建荣联系的。潘建荣系房屋的实际使用人，故潘建荣在无法经营宾馆的情况下与城投公司签订终止房屋租赁合同协议合法合理。三、原审审理及判决合情合理。原审尊重事实，通过庭审查明陆中华取得租赁权至潘建荣签订终止协议的整个过程，符合客观事实，也厘清了法律关系，最终认定潘建荣具有表见代理权，符合法律规定。综上，原审判决正确，望二审驳回上诉，维持原判。
二审中，陆中华向本院提供了住宿费发票一份，证明原审判决之后陆中华朋友在涉案宾馆住宿，开具发票的单位是望乡宾馆，证明陆中华租赁城投公司的房屋后都是以“望乡宾馆”而非“望佛宾馆”的名义进行营业及缴税。
城投公司质证后认为，对证据的真实性没有异议，但认为与本案不具关联性，发票的开具时间为2014年11月10日，与涉案租赁合同解除时间2013年9月相距一年多时间，城投公司对陆中华之后的营业者如何营业不清楚，该发票并不能推翻原审判决。
本院认证意见：城投公司对发票的真实性无异议，本院对证据真实性予以确认，但该住宿费发票的开具时间为2014年11月10日，并不能证明陆中华租赁期间系以“望乡宾馆”名义进行营业，故并不能证明待证事实，与本案缺乏关联性。
本院经审理认定的事实除与原审法院认定的事实一致外，另查明，陆中华承租涉案房屋前，该房屋系由桐乡市乌镇旅游开发有限公司用于经营客栈，客栈名称为“桐乡市乌镇旅游开发有限公司望佛客栈”，该客栈于2011年8月1日被注销。涉案房屋所在宾馆自陆中华承租至今，宾馆外悬挂的门牌一直为“望佛宾馆”。2014年5月30日，桐乡市工商行政管理局正式核准陆中华经营的个体工商户名称为：桐乡市乌镇望乡宾馆。
本院认为，本案二审审查重点在于：一、涉案房屋租赁合同是否已于2013年9月6日解除；二、陆中华请求城投公司赔付160万元损失，应否支持。
关于合同解除的问题。城投公司依据潘建荣代表“望佛宾馆”与城投公司签订的房屋租赁合同终止协议，主张租赁合同于2013年9月6日解除。陆中华则认为潘建荣无权代表陆中华签订终止协议，“望佛宾馆”也并非陆中华经营的宾馆。对此，本院认为，关于潘建荣代理权的问题，即使确如陆中华所称，并未授予潘建荣解除涉案合同的权利，合同相对人城投公司凭借以下事实也有充分理由相信潘建荣具有代理权：一是宾馆成立后的经营管理都由潘建荣操作（对此事实，二审庭审中双方陈述一致）；二是租金的支付、安保室及场地的租赁、申请延付租金、要求转租等租赁事宜，均由潘建荣与城投公司接洽。故此情形下，即便潘建荣没有代理权，也应当认定成立表见代理，其代表陆中华成立的个体工商户签订终止协议相应的法律后果，应归属于陆中华。关于涉案宾馆名称的问题。陆中华认为其承租涉案房屋后经营的宾馆名称为“望乡宾馆”而非“望佛宾馆”，故以“望佛宾馆”名义签订的终止协议与其无关。但从本案现有证据看，陆中华虽于2010年12月1日起即租赁涉案房屋经营宾馆，但“望乡宾馆”的名称正式被工商局核准登记是在2014年5月30日，故陆中华在此之前不可能以“望乡宾馆”名义合法经营。且潘建荣与城投公司的往来函件中所涉宾馆名称均为“望佛宾馆”，从未出现“望乡宾馆”，陆中华也未能举证证明曾以“望乡宾馆”名义对外经营或“望佛宾馆”与其无关，故原审认定陆中华对外以“望佛宾馆”名义营业，并无不当。陆中华辩称望佛宾馆与城投公司签订的终止协议与其无关，缺乏依据。综上，既然双方已签署终止协议，租赁合同自然应解除，原审认定该合同于终止协议签订日2013年9月6日解除，并无不当。
关于赔偿损失的问题。陆中华认为城投公司在租赁期内擅自将房屋出租给他人，应赔偿其损失。但如上所述，陆中华与城投公司合意解除，此后城投公司将房屋出租他人，并不违约，无需承担违约责任。且二审中陆中华也自认涉案房屋内的物品、装修等已由潘建荣与目前的承租人达成转让协议。故陆中华请求城投公司赔偿损失，缺乏依据。如陆中华确对房屋租赁合同解除事宜不知情，可就其损失向潘建荣主张。
至于陆中华提出的鉴定申请，包括对公章真实性的鉴定及装修损失的鉴定，因与本案的审查没有实质影响，本院不予准许；陆中华申请追加李振华、潘建荣为第三人，因是否追加第三人并不影响本案事实的查明，故本院亦不予准许。
综上，陆中华的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果得当，二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由上诉人陆中华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一五年二月六日
书 记 员 郑 茜