湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）娄中民一终字第105号
上诉人（原审被告）娄底三优华邦房地产开发有限公司，住所地娄底市乐坪西街。
法定代表人颜均初，该公司董事长。
委托代理人谢应华，湖南星奥律师事务所律师。
委托代理人黎奇，湖南星奥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）康国洪，男，1972年10月10日出生，汉族，居民。
委托代理人罗孝仁，湖南晨晖律师事务所律师。
委托代理人刘俊生，湖南晨晖律师事务所律师。
上诉人娄底三优华邦房地产开发有限公司（以下简称三优华邦公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2013）娄星民二初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人娄底三优华邦房地产开发有限公司的委托代理人谢应华，被上诉人康国洪的委托代理人罗孝仁、刘俊生，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年3月29日，原告康国洪（乙方）与被告三优华邦公司西街印象项目部（甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告康国洪向被告三优华邦公司购买位于乐坪西街南侧、丽春路东侧西街印象小区第2栋321号住房，建筑面积99.42平方米，单价每平方米1540.93元，房屋总价款为153199元，付款方式为一次性支付。甲方应当在2008年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果乙方不退房，甲方应按已付房款的1％向乙方支付违约金。合同附件四约定，乙方付清基本购房款外，甲方根据有关规定代收其配套设施和办理相关权属证书费用如下：1、煤气管线入户初装费用；2、房产权证办证费：①发证费：住宅：面积在144平方以下80元／本，面积在144平方以上160元／本；非住宅550元／本；②印花税：5元／本；③契税：住宅：房价款的1％-4％；商铺（车库）房价款的4％；④物业管理维修基金：房价款的2％-3％；3、土地使用权办证费用：①发证费：住宅：450元／本；商铺1000元／套；②印花税：5元／本；上述费用乙方须在房屋交付时全部交清。甲方代收的税、费如遇政策变化时，则按实际发生额调整。原告康国洪于2007年11月29日向被告三优华邦公司预付购房款63214元，2008年6月5日预付购房款7985元，又支付了住房水开户费2280元、电开户费2880元、煤气开户费3620元、办证契税以及房屋维修基金4126元，合计12906元。被告三优华邦公司按约定将西街印象住宅小区第2栋321号住房交付给了原告康国洪。但被告未能按照合同约定，在商品房交付给原告使用后的365日内，将办理权属登记的资料提供给产权登记机关进行备案，由此导致原告康国洪迟迟未能取得房屋产权证书以及土地权使用证书。2012年5月31日，被告三优华邦公司对西街印象住宅小区第2栋至8栋业主书面承诺于2012年9月份前将房产证办好。2012年6月26日，以西街印象小区全体维权业主代表为甲方，被告三优华邦公司为乙方，双方签订了一份《西街印象小区商品房买卖合同的补充协议书》，乙方保证在2012年9月1日前将2-8栋的房屋产权证办好，2012年12底前将土地使用证办好。乙方愿意交纳100000元作为履行此次承诺的保证金，房产证办好后，该款自动转入土地使用证的保证金，在规定时间内办好手续退还保证金。乙方如果没有在规定时间内办好商品房的所有买卖手续，视为乙方再次违约，此保证金不予退还，并仍然承担商品房买卖合同的违约责任。此后，被告三优华邦公司仍未能按上述承诺期限将两证办好交付给原告，故原告康国洪诉至法院。另查，被告三优华邦公司为原告康国洪代缴契税1408元，并分两次代缴物业维修基金1174元。
原审法院经审理认为：原告康国洪与被告三优华邦公司所签订的《商品房买卖合同》以及西街印象小区全体维权业主代表与被告三优华邦公司所签订的《西街印象小区商品房买卖合同的补充协议书》，均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的限制性规定，合法有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。现原告康国洪已按约履行了支付各项款项的义务，被告三优华邦公司也已按约向原告交付了房屋，但未能按照合同约定期限为原告办理好房屋产权证、国土使用权证，在与西街印象小区全体维权业主代表对履行办证义务的期限进行合意更改后，仍未能按期办理好两证，被告的行为已经构成违约。故原告康国洪要求被告按约定为其办理西街印象第2栋321号住房的房屋所有权证和土地使用权证并支付逾期办证违约金1531.99元的诉讼请求，应予支持。被告三优华邦公司以其已支付西街印象业主方100000元保证金，应当冲抵违约金作为抗辩，因补充协议书已经明确约定，被告没有在规定时间内办好两证，视为再次违约，100000元保证金不予退还，并仍需承担商品房买卖合同的违约责任。故对此抗辩请求，不予支持。原告康国洪要求被告返还多收取的税、费2952元，经核对，被告多收取的税费为契税655元、物业维修基金为889元，合计1544元，故对原告该项诉求，予以部分支持。至于原告要求被告承担利息840元的诉讼请求，因合同中并无具体约定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、由被告娄底三优华邦房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内为原告康国洪办理好西街印象小区第2栋321号住房的房屋所有权证和土地使用权证；二、由被告娄底三优华邦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告康国洪违约金1531.99元；三、由被告娄底三优华邦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告康国洪返还其多收取的契税以及物业维修基金1544元；四、驳回原告康国洪其他的诉讼请求。案件受理费200元，由被告娄底三优华邦房地产开发有限公司负担。
上诉人三优华邦公司不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、按照原来双方签订的《商品房买卖合同》中第十四条之约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。而2012年6月26日双方签订的《西街印象小区买卖合同补充协议书》双方再次约定十万元的违约金，应理解为双方对原商品房买卖合同的补充修订，对合同违约条款的变更，视为双方对合同权利、义务的重新界定，应当以双方签订的《西街印象小区买卖合同补充协议书》中的违约条款来重新认定。而一审法院忽视了这一重要争议焦点认定的客观前提，既适用原来双方签订的《商品房买卖合同》中的违约金条款，又适用了双方新签订的《西街印象小区买卖合同补充协议书》中的违约条款，对已经更改的违约金做出了重复认定，无端加重了上诉人的负担，是明显的错误判决。2、在本案中按照原来双方签订的《西街印象商品房买卖合同》中第十四条的约定，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。可以理解为上诉人只是协助被上诉人办理房屋所有权证和土地使用证“两证”，只是一种代办义务。3、在本案中上诉人既不是办理“两证”的履行主体，也没有能力确定办理好“两证”的最终日期，办理好“两证”的准确时间取决相关政府职能的办理情况。一审法院限上诉人在六十日内为被上诉人办理好“两证”是一份明显不能执行的判决，违背了法院判决的合法性和可履行性的原则，属于对不确定事项进行的判决，是明显错误的判决。综上所述，一审法院判决适用法律错误、做出了错误判决，判决又无法限期执行，请求二审法院依法改判或发回原一审法院重新审。
被上诉人辩称：1．双方当事人在商品房买卖合同中已经明确约定由上诉人向被上诉人在规定期限内办理和交付相关产权证书，由于上诉人没有按照合同约定在规定期限内为被上诉人办理产权证书，也没有交付有关产权证书，因此上诉人构成违约，应按照合同约定支付违约金；在合同到期后双方当事人又签订了《补充协议》，在补充协议中双方约定在补充协议约定时间内上诉人如没有办理、交付产权证书，应当向被上诉人支付10万元违约金；违约金是一个惩罚性措施，由于上诉人没有及时交付房产证，导致被上诉人不能及时办理房产证、不能将户口迁入所在小区、被上诉人小孩不能及时入学、被上诉人无法办理房产抵押等，对被上诉人造成了重大损失，这些损失均应由违约的上诉方承担；上诉人在一审中没有明确要求人民法院降低违约金的数额；违约金没有超过违约损失的30％即可认定，因此原审判决上诉人向被上诉人支付违约金是有理有据的。2、双方当事人在合同中约定了由上诉人为被上诉人办理产权证，因此上诉人应当承担合同义务，为被上诉人在约定的时间内办理有关产权证书；在《补充协议》中将上诉人代为办理产权证书变更为上诉人办理有关产权证书；上诉人已经办理好了大部分房产证，说明上诉人是可以办理好产权证，且被上诉人办理产权证的有关费用已经交给了上诉人，上诉人完全有能力为被上诉人办理好相关产权证书。上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉人的上诉。
本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。
本院认为，被上诉人与上诉人三优华邦公司所签订的《商品房买卖合同》以及西街印象小区全体维权业主代表同上诉人所签订的《西街印象小区商品房买卖合同的补充》，均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的限制性规定，是合法有效的，双方均应按协议约定履行各自的义务。虽然《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，……”但上诉人在后来的《西街印象小区商品房买卖合同的补充》第二条中承诺“在2012年9月1日前将2-8栋的房屋产权证办好，2012年12底前将土地使用证办好。……”，故上诉人有义务按约定为被上诉人所购房屋办理房屋产权证与土地使用权证。原审判决由上诉人三优华邦公司为被上诉人所购的房屋办理好房屋所有权证和土地使用权证，并无不当。同时《西街印象小区商品房买卖合同的补充》中第二条还约定“……，上诉人为此愿意交纳10万元作为履行此次承诺的保证金，在规定时间内办好两证手续退还保证金，如果没有在规定时间内办好相关手续，上诉人视为再次违约，此次保证金不予退还，并仍然由上诉人承担商品房买卖合同的违约责任”，因上诉人到一审判决之日止仍未能按期办理好两证，上诉人的行为已构成违约，上诉人应按《西街印象小区商品房买卖合同的补充》第二条的约定承担责任，除保证金不予退还外，并仍然由上诉人承担商品房买卖合同的违约责任。原审判决由上诉人三优华邦公司向被上诉人支付违约金，亦无不当。综上，上诉人三优华邦公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
本案二审诉讼费200元，由上诉人娄底三优华邦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭超群
审 判 员 曾 兴
审 判 员 张朝华
审 判 员 彭 旦
代理审判员 王晶晶
二〇一四年三月二十九日
代理书记员 刘志丹
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。