江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第2513号
上诉人（原审原告）吴超
委托代理人章淞研
被上诉人（原审被告）新沂市通城商业有限公司
法定代表人孔令权
委托代理人许辉
上诉人吴超因与被上诉人新沂市通城商业有限公司（以下简称通城公司）买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2013）新民初字第4351号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月4日公开开庭进行了审理。上诉人吴超的委托代理人章淞研，被上诉人通城公司的委托代理人许辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年4月8日，吴超作为乙方（买方），通城公司作为甲方（卖方），双方签订一份《转让新沂市通城商业有限公司现代商城S07幢水产区东数第二间产权协议书》（以下简称“《协议书》”），内容载明：“为了响应市委、市政府企业产权制度改革的号召，及时调整经营结构，拓宽经营思路，抓住经营�遇，积极筹措资金，完成职工身份置换工作。根据新商通（2006）第4号文件精神，将现代商城S07幢水产区东数第二间产权转让给吴超同志，经双方协商一致，达成下列条款，共同遵守执行。一、甲方将现代商城S07幢水产区东数第二间室房产及商服用地转让给乙方所有，其中：房产面积37.2㎡，土地面积--㎡；二、甲方转让房产、土地总价款为壹万元正。协议签订后，乙方一次性交清，不得拖欠；三、转让成交后，甲方可为乙方提供产权变更的必要证明材料；四、转让成交后，乙方所需变更产权转让手续的一切费用（如：双方买卖契税、勘测费、交易费、工本费等等）均由乙方承担；五、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，报商业总公司存档一份。”《协议书》签订后，吴超即向通城公司支付了1万元。
吴超后以通城公司不能按期交付房产，并造成直接经济损�9万余元为由提起诉讼，要求：1、判令通城公司向吴超交付现代商城S07幢水产区东数第2间，面积为37.2㎡的房产一处，如不能交付，应按照同等面积的重置价格赔偿吴超的购房损失；2、赔偿损失9万元。通城公司以吴超的起诉超过诉讼时效，并主张通城公司已履行了交付义务，请求驳回吴超的诉讼请求。
诉讼中，通城公司主张《协议书》中载明的“现代商城S07幢水产区东数第二间”系摊位，已交付。吴超认为是房屋，没有交付；并称在双方签订《协议书》时，房屋并不实际存在，只是通城公司许诺享有所在土地的使用权，可以为吴超建造房屋，与吴超的商铺连成一体，且能够办理相关产权手续，但最终没有履行合同义务，建造房屋并交付。
吴超申请证人宋某、李某出庭作证，拟证明吴超与通城公司房屋买卖情况及在签订协议前，吴超租用物业公司摊位进行经营的事实。宋某作证称其系通城公司职工，当时公司为了筹集资金，准备将“小点”出售，“小点”指的类似一间屋、两间屋之类。其遂通知吴超，询问吴超是否愿意购买，吴超称愿意购买，其就通知吴超去通城公司交钱。对于买卖的是房屋还是摊位，其称是房屋里的摊位。对于标的物是否交付，其称在没有买卖之前，吴超原来就使用该“小点”，交过钱后又继续使用了一段时间，之后该处被拆。对于“小点”有无相关产权证、土地使用证等，其称没有取得相关证照，如有手续，不会以1万元价格出售。后吴超一直找其索要土地使用证，因通城公司没有，其无法解决，事情就一直搁置。李某作证称其与吴超同在农贸市场从事经营活动，吴超经宋某手购买了通城公司的房屋。后有关部门对农贸市场进行改建时，需要拆除吴超房屋，改建柜台，吴�不同意，并与改建负责人发生争执。
吴超在庭审中提交了一份与通城公司原法定代表人赵某的谈话录音，在谈话过程中，赵某确认了吴超与通城公司签订《协议书》的事实。
原审法院认为，依据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，诉讼时效期间从当事人知道或应当知道权利被侵害时计算；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，依据查明的事实及宋某的证人证言等现有证据材料，表明吴超因《协议书》的履行事宜一直要求通城公司予以解决，故可以认定吴超发现其权利受到侵害后，一直在向通城公司主张权利，其提起本案诉讼，未超过两年的法定诉讼时效期间，对于通城公司提出的时效抗辩理由，法院不予采纳。
吴超与通城公司签订的《协议书》�合同的标的、数量、价款等主要条款达成一致，系双方真实意思表示，符合法律规定，属有效合同。通城公司虽对吴超提供的《协议书》复印件的真实性提出异议，但因其公司也持有该份协议书，其未有出示；且证人宋某及通城公司时任法定代表人赵某均对于双方签订《协议书》的事实予以确认，故对于吴超提供的《协议书》复印件的真实性，法院予以确认。吴超主张双方签订《协议书》时，合同标的物即现代商城S07幢水产区东数第二间房屋并不存在，通城公司许诺为其建造，对此，吴超并未提供证据予以证明，且根据《协议书》中记载的房屋面积37.2㎡及1万元的出售价格，每平方米的单价不足270元，与当时的市场价格并不相符；证人宋某、李某也证实《协议书》签订时有房屋的存在；故对于吴超的上述陈述，法院不予采信。关于合同标的物是否交付问题，证人宋某证实吴超在购买“小点”之前已经使用，在交付价款后又继续使用；证人李某证实吴超购买通城公司的房屋因改建需拆除时，吴超进行了阻止，从其证言中可以看出吴超使用了所购买的“房屋”；因此，无论合同标的物是“房屋”还是“摊位”，通城公司均已履行了交付义务。故对于吴超要求通城公司交付现代商城S07幢水产区东数第二间房屋的请求，不予支持。吴超与通城公司在《协议书》中约定由通城公司为吴超提供产权变更的必要证明材料，但通城公司未能提供，存在违约，应承担相应的违约责任。综合合同履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定通城公司赔偿吴超经济损失2000元。
综上，遂判决：一、通城公司于判决生效后十日内赔偿吴超损失2000元。二、驳回吴超的其他诉讼请求。
�诉人吴超不服上述民事判决向本院上诉称：一审判决认定吴超与通城公司签订的协议有效。协议明确写明买卖的标的物为现代商城S07幢水产区东数第二间房屋，现该处房屋的权利人系案外人新沂市新兴市场发展有限公司。一审判决认定通城公司已经履行了交付义务，仅未提供产权变更的必要证明材料，明显与事实不符。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人通城公司答辩称：一审判决并无不当，请求驳回上诉。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：双方之间签订的产权买卖协议能否继续履行，由通城公司交付产权协议所约定的房屋。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方协议对房屋的权属进行交易。根据证人证言以及协议书的内容，可以看出�方在签订协议之前对交易的房屋是有共同认知的，且交易的标的物在协议签订之前就已存在。从庭审中证人的证言以及当事人自己的陈述，可以看出通城公司将协议约定的标的物交付给了吴超，吴超亦进行了使用。吴超诉讼主张交付的协议约定地点的房产现系案外人新沂市新兴市场发展有限公司建造后登记的房产。新沂市国土局提供的证明显示新沂市新兴市场发展有限公司用地的土地证号为（2007）第05**号。该证明不能否定通城公司在与吴超签订协议时对交易的标的物具有处分权。而且根据通常交易习惯，买受人在签订协议前应审查确认了出卖人的处分权。通城公司现主张签订协议时拥有处分权，只是无法提交书面证据，结合双方交易时通城公司进行改制的事实，本院认定通城公司签订协议时对交易的标的物具有处分权。在吴超接收了协议约定的标的物并使用的情�下，通城公司完成了标的物的交付。由于上述标的物现已灭失，已无办理权属转移的必要，故协议无需继续履行。
综上，上诉人吴超的上诉请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人吴超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
代理审判员 李 琳
代理审判员 史善军
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 孙玉娟