上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第500号
上诉人（原审被告）上海第一食品连锁发展有限公司。
法定代表人许列柯。
委托代理人云广威。
被上诉人（原审原告）上海丰柏实业有限公司。
法定代表人陈立群。
委托代理人郑炜、余静，上海德载中怡律师事务所律师。
上诉人上海第一食品连锁发展有限公司（以下简称第一食品）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人第一食品的委托代理人云广威、被上诉人上海丰柏实业有限公司（以下简称丰柏公司）的委托代理人郑炜、余静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年7月8日，丰柏公司与第一食品签订一份《商铺租赁合同》，约定丰柏公司将位于上海市嘉定区嘉怡路233弄、333弄247－329号房屋（单元号为113、114、118、122、123室）出租给第一食品作商铺使用，房屋总面积1252.33平方米。租赁期限自房屋交付之日起算十年。第一、二年的租金为每月人民币76，183元（以下币种均为人民币），之后递增。房屋的物业管理费为每月19，046元。租金及物业管理费第二个月支付一次，先付后用，第一食品应于第一个月的5日前支付租金及物业管理费。合同签署后10日内，第一食品支付履约保证金190，458元。免租装修期自房屋交付之日起算120天。租赁期间，在非本合同约定的情况下，任何一方擅自解除本合同，另一方有权要求违约方按违约前平均月租金的3倍向守约方支付违约金或要求违约方继续履行本合同（合同11－1条）。丰柏公司有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前收回房屋及提供的设备，本合同亦随即提前终止，且第一食品应向丰柏公司承担如下违约责任：（1）按本合同租金标准向丰柏公司支付相当于第一食品已经享用的免租期期间的使用费；（2）履约保证金予以没收；（3）向丰柏公司支付相当于合同终止前平均月租金的三倍金额之款作为违约金，以弥补丰柏公司之损失；（4）丰柏公司因向第一食品追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。该费用为：（1）若第一食品拖欠租金、物业管理费、保证金超过十五天，且经丰柏公司催告而第一食品仍不缴清的；（2）第一食品违反约定用途使用房屋或由于第一食品的原因没有获得合法的经营权或经营证照的；（3）第一食品破产或清算的；（4）第一食品无正当理由中断在房屋内的业务连续超过十天或累计超过十五天的；（5）第一食品拖欠煤气、燃气等公用事业费超过三十天，经丰柏公司催讨后在五天内仍不支付的（合同11－3）。合同另对其他事项作了约定。后双方签订一份《补充协议》，约定第一食品租赁区域单元号为上海市嘉定区嘉怡路XXX弄XXX号、XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号A、20－18号A，共计1252.33平方米，租赁合同其他条款保持不变。2011年8月3日，双方办理了房屋交接手续。2012年4月底、5月初，双方签署一份《补充协议》，约定2012年2月1日至2012年12月31日期间的租金缴纳由基本租金更改为提成租金，提成租金依据第一食品在房屋内经营所得的月总营业收入扣除税收后，按6%的比例计提。其他租赁期内的租金不变，仍按租赁合同的约定履行。变更租赁合同11－3条，具体为：违约责任处增加：第一食品向丰柏公司支付2012年2月1日至2012年12月31日期间按原合同应缴纳的租金与租金减免后实际已缴纳的租金之间的差额，以弥补丰柏公司之损失。其他关于此处的违约责任及事件不变。事件中第（1）项的拖欠事件变更为10天。原租赁合同的其他条款保持不变。期间，第一食品支付了自2012年2月至2012年12月的租金136，826元及履约保证金190，458元。2012年12月10日，第一食品向丰柏公司发出一份公函，载明因嘉怡店经营至今在项目商圈成熟度和内部经营方面，没有达到公司预期的要求和预测，决定提前解除租赁合同。就此产生的相关问题，双方按照合同相关条款协商解决。同年12月13日，丰柏公司向第一食品复函，载明对于第一食品提出的提前解除租赁合同，认为终止时间为2012年12月31日，按照合同及补充协议的约定，第一食品应承担下列违约责任：（1）免租期期间的使用费304，732元；（2）月租金三倍的违约金228，549元：（3）原合同应缴纳的租金与减免后实际缴纳的租金差额（2012年2月至10月）569，529.90元。截止2012年未支付款项为：（1）2012年11月、12月的租金152，366元；（2）地下车库2012年12月的租金2，859元；（3）2012年11月的水电费25，781.50元；（4）2012年12月水电费还未抄表暂无法计算。要求第一食品核实以上数据，再签订终止协议，并履行终止协议义务后，第一食品可拆除所有装修、设备，按照合同约定恢复原样归还丰柏公司。2013年1月30日，双方签署《“嘉尚坊”房屋退还交接验收表》，第一食品将承租房屋退还丰柏公司。2013年3月12日，丰柏公司向第一食品发出一份律师函，提出若第一食品不愿继续履行合同，则必须在2013年3月20日前，按租赁合同及补充协议约定向丰柏公司支付如下款项：（1）四个月免租期间的租金304，732元；（2）2012年2月至12月原合同约定应缴租金与实缴租金的差额701，187.74元；（3）月租金三倍的违约金228，549元；（4）合同解除前的租金228，549元（暂算至2013年3月31日）；（5）没收履约保证金190，458元。如第一食品未在2013年3月20日前支付上述款项的，丰柏公司不同意第一食品单方面解除租赁合同及补充协议。第一食品在2012年2月至2012年11月的月平均营业收入为18万元左右，2012年12月的营业收入不足8，000元。至2012年12月31日，第一食品停止营业。2013年3月22日，第一食品注销了其嘉怡店的工商营业资格。2013年4月25日，丰柏公司支付了律师费45，000元。因丰柏公司认为第一食品单方解除合同并拒绝承担违约责任的行为已违反了合同相关约定，应承担相应的违约责任，故丰柏公司诉至原审法院，请求：一、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2012年12月31日解除；二、第一食品支付免租期（四个月）的未付租金304，732元及利息；三、第一食品支付自2012年2月至12月合同约定的应缴纳租金与实际缴纳租金的差额701，187.74元及利息；四、第一食品支付月租金三倍的违约金228，549元；五、没收第一食品的履约保证金190，458元；六、第一食品支付房屋使用费152，366元及利息（自2013年1月1日至2013年1月31日，按合同约定的租金的二倍标准计算）；七、第一食品支付管理费19，046元及利息（自2013年1月1日至2013年1月31日，按合同约定的物业费标准计算）；八、第一食品支付逾期注销注册地址违约金228，549元（自2013年2月1日至2013年3月15日，按合同约定租金的二倍标准计算）；九、第一食品承担律师费45，000元。审理中，丰柏公司变更诉讼请求第一项为确认合同于2013年1月30日解除；变更第二项为：支付免租期的未付租金304，732元；变更第三项差额为701，186.84元；变更第六项为支付2013年1月的租金76，183元；变更第七项为：支付2013年1月的物业管理费19，046元；变更第八项的数额为76，183元，其余诉讼请求不变。
原审审理中，第一食品辩称，同意解除合同，合同是经双方协商一致解除的，日期为2012年12月31日，第一食品也于该日停止了营业。在双方签订合同时，丰柏公司已明确免除了免租期的租金，故第一食品无需支付免租期的租金。第一食品没有违约，无需支付应缴租金与实缴租金的差额、月租金三倍的违约金及赔偿律师费，且丰柏公司不能没收保证金。对丰柏公司的第六项诉请数额76，183元无异议，愿意支付，但该款是使用费而非租金。愿意支付逾期注销注册地址的违约金76，183元。2013年1月的物业管理费已支付，故不应再行支付。
原审法院经审理后认为，双方当事人之间签订的合同及补充协议合法有效。本案的争议焦点是第一食品是否存在单方解除合同的违约行为及双方间的租赁合同是否解除。从2012年12月10日的公函内容可以扯出，因第一食品对商圈成熟度和内部经营预期不足，要求提前解除合同。而丰柏公司在2012年12月13日的回函中也表示愿意解除合同，但要求第一食品支付相关费用（包括免租期的房屋使用费、违约金、应缴与实缴租金的差额、租金、水电费等），该内容实际是附条件的解除合同的意思表示，而该条件并未得到第一食品的成就，故第一食品关于双方系协商一致解除合同的抗辩，不予采纳。2013年1月30日，双方办理了退房手续，丰柏公司也接收了房屋，可认定双方于该日实际解除了租赁合同。但丰柏公司接收房屋的行为并不代表其不追究第一食品的违约责任。第一食品迟延支付2013年1月的租金，经催告仍不支付及至2012年12月31日，第一食品停止营业的行为已经符合《补充协议》第四条的相关约定，构成违约，第一食品应支付四个月的免租期费用304，732元和2012年2月至2012年12月的应缴租金与实缴租金的差额701，187元。根据合同约定，第一食品构成违约的，丰柏公司有权没收履约保证金，故丰柏公司可不予返还第一食品履约保证金190，458元。关于月租金三倍的违约金，虽合同约定因第一食品的违约行为应承担该项违约金，但该违约金约定的数额过高，且丰柏公司不予返还的履约保证金可弥补该损失，故该违约金不再支持。审理中，第一食品对支付2013年1月的费用76，183元不持异议，因合同于2013年1月30日解除，故该笔费用应为租金，第一食品理应支付。第一食品对支付逾期注销注册地址的违约金76，183元不持异议，予以确认。关于律师费，根据合同约定，第一食品违约，应承担该笔费用，故对丰柏公司要求第一食品承担律师费45，000元的诉讼请求，予以支持。
原审法院据此作出判决：一、确认丰柏公司与第一食品签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2013年1月30日解除；二、第一食品应于判决生效之日起十日内支付丰柏公司四个月的免租期费用304，732元；三、第一食品于判决生效之日起十日内支付丰柏公司自2012年2月至2012年12月应缴租金与实缴租金的差额701，187元；四、确认丰柏公司不予返还第一食品已支付的履约保证金190，458元；五、第一食品应于判决生效之日起十日内支付丰柏公司2013年1月的租金76，183元；六、第一食品应于判决生效之日起十日内支付丰柏公司逾期注销注册地址违约金76，183元；七、第一食品应于判决生效之日起十日内支付丰柏公司律师费45，000元；八、丰柏公司的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人第一食品不服，向本院提起上诉称：双方经协商，一致同意于2012年12月31日终止租赁合同，第一食品没有违约。对于第一食品应承担的责任，在2012年12月10日第一食品的申请公函中已承诺“按合同相关条款协商解决”。原审法院认定所谓的“附条件的解除合同意思表示”是歪曲事实。2012年12月31日合同终止后，第一食品即进场撤柜退还房屋。由于丰柏公司在交接验收时提出苛刻要求，才拖至2013年1月30日交接完毕。该阶段并非租赁期间。据此请求撤销原审法院判决第一项，改判确认合同及补充协议于2012年12月31日解除；撤销原审法院判决第二项，改判不支付免租期费用；撤销原审法院判决第三项，改判无须支付租金差额；撤销原审法院判决第四项，改判丰柏公司返还保证金；撤销原审法院判决第五项，改判第一食品按《商铺租赁合同》第8-2条的约定，支付房屋占用费116，813.93元；撤销原审法院判决第七项，改判无须支付律师费。
被上诉人丰柏公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回第一食品的上诉请求，维持原审法院的判决。丰柏公司给予第一食品免租期是基于原合同期限长达十年，现第一食品实际经营仅两年多就解除合同，理应承担免租期的费用。租金的差额也是基于十年租期而给予的。合同履行过程中，丰柏公司没有任何过错，而第一食品单方提前解约是违约行为，理应承担相应的责任。
本院经审理查明，丰柏公司（甲方）与第一食品（乙方）于2011年7月8日签订的《商铺租赁合同》第八条（房屋返还时的状态）约定：乙方应在合同终止或提前终止后7天内向甲方返还房屋……乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付房屋占用费。第十条（解除合同的条件）10－2约定：如乙方要求提前解除合同的，应提前一个月向甲方提出书面申请。如未提前一个月提出书面申请而擅自提前解除合同的，乙方除承担合同其他约定的责任外，还需向甲方另行支付相当于一个月租金的违约金。原审法院查明其余事实属实，本院予以确认。
本院审理中，因双方各执己见，致调解未成。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。第一食品与丰柏公司签订的租赁合同及补充协议，均是双方当事人真实意思之表示，应为合法有效，对双方当事人有约束力。
就合同的解除，在租赁合同及补充协议中，对于第一食品作为承租人在何种条件下可行使合同解除权，并没有明确的约定。而作为租赁合同承租人，其合同目的仅在于租赁房屋用于经营，对于经营所能达到的商业目的，属承租人的商业考量与风险，而非租赁合同目的本身，故第一食品并不享有约定或法定的合同解除权。第一食品于2012年12月10日致丰柏公司的函件，并不具有合同解除的效力。但在该函件中，第一食品明确提出提前解除租赁合同的要求，而丰柏公司在2012年12月13日的回函中，明确表示终止日期为2012年12月31日，故双方对于合同解除，已达成一致意见，涉案租赁合同及补充协议的解除日期应为2012年12月31日。原审法院以双方实际交接日期为解除日期，认定不当，本院予以纠正。
就合同解除的违约责任，如前所述，第一食品并不享有合同约定或法定的解除权，双方的租赁关系是基于双方意思表示一致而解除，故第一食品要求提前解约的行为属违约，理应承担相应的违约责任。按双方租赁合同关于违约责任的约定，第一食品理应承担相当于月租金三倍的违约金。租赁合同第11－3条及2012年4月25日补充协议的相关约定，根据其文意解释，适用于因承租人存在特定情形而出租人享有合同解除权的情况，本案中，作为承租人的第一食品并未发生上述特定情形，故上列条款对本案并不适用。
就丰柏公司主张的免租期损失及租金差额损失，免租期通常是出租人与承租人为了履行租赁合同，而约定免除一定时间租金将房屋交承租人进行装修、改建等活动。给予一定的装修免租期与租赁期限的长短等并无直接的因果关系。由于租赁合同是以使用、收益标的物为目的，而在装修免租期间承租人一般没有使用、收益租赁标的，故出租人要求承租人返还免租期利益，理由欠缺。至于租金差额损失，本案中双方当事人签订补充协议减免租金，是出租人基于对后续租赁期间正常履约的预期而作出的让步。现第一食品在减免租金期满后，即提出解约，致使丰柏公司预期利益无法实现，造成实际损失，故第一食品应当对丰柏公司的租金差额损失予以赔偿。
就第一食品缴付的履约保证金，丰柏公司按约并不享有没收保证金的权利，丰柏公司应在扣除第一食品应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用后，予以返还。
就2013年1月期间的房屋占用费，第一食品表示按合同约定应为116，813.93元，并要求按此标准予以改判。该意思表示是当事人对自己事权益的处分，本院予以准许。
就丰柏公司已支付的律师费，按双方租赁合同的约定，第一食品理应支付。对于原审法院判决第一食品支付逾期注销注册地址的违约金，双方当事人并无争议，本院对此予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第826号民事判决主文第三、六、七、八项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第826号民事判决主文第一、二、四、五项；
三、确认上海丰柏实业有限公司与上海第一食品连锁发展有限公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2012年12月31日解除；
四、上海第一食品连锁发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海丰柏实业有限公司违约金228，549元（上海第一食品连锁发展有限公司支付的履约保证金190，458元先行抵扣后，尚需支付38，091元）；
五、上海第一食品连锁发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海丰柏实业有限公司2013年1月期间的房屋占用费116，813.93元；
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10，814.49元，二审案件受理费16，658.04元，由上诉人上海第一食品连锁发展有限公司负担19，230.77元，由被上诉人上海丰柏实业有限公司负担8，241.76元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年七月七日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……