内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内05民终201号上诉人（一审被告、一审反诉原告）于业娟，女，1960年2月12日出生，汉族。上诉人（一审被告、一审反诉原告）关国路，男，1956年9月7日出生，蒙古族。二上诉人的委托代理人苏金才，内蒙古众求律师事务所律师。被上诉人（一审原告、一审反诉被告）刘子菊，女，1966年9月22日出生，蒙古族。委托代理人王久江，内蒙古烘晴律师事务所律师。上诉人于业娟、关国路因与被上诉人刘子菊合同纠纷一案，不服霍林郭勒市人民法院（2015）霍民初字第1064号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告刘子菊于2015年6月23日诉至一审法院，要求判令二被告返还拆迁补偿款3万元、偿还回迁面积保证金2万元，共计5万元，并承担本案诉讼费用。于业娟、关国路提起反诉，要求依法解除双方签订的《拆迁补偿协议》；判令刘子菊赔偿违约金7.5万元、房屋租赁损失8万元，合计15.5万元，并承担全部诉讼费用。刘子菊与吴某甲曾系夫妻关系，2011年1月6日，吴某甲与于业娟、关国路签订一份《房屋拆迁补偿协议》，约定吴某甲因开发商品房拆迁于业娟、关国路所有的位于某街道某区内的96平米的简易平房，并将开发的商品房回迁给于业娟、关国路100平米的第三层楼房，另外补偿于业娟、关国路现金3万元，同时借给于业娟、关国路2万元，待交付房屋钥匙时于业娟、关国路返还多收取的款项。吴某甲于2011年1月6日付现金5万元(包括借款2万元)。于业娟、关国路的房屋必须在2011年4月份之前进行拆除，若未在约定的时间内拆除，则由吴某甲进行拆除，所产生的费用由于业娟、关国路承担。双方如有违反本协议约定，按合同额的25％处罚。签订协议后吴某甲于当日实际给付了于业娟3万元补偿款，并借给于业娟2万元借款。另查明，关国路用涉案房屋经营轮胎生意，并于2010年7月13日进行注册，最后年检在2012年。还查明，2014年7月7日至2014年9月9日期间，经某街道委托由某公司对于业娟、关国路所有的位于某街道某区内房产征收补偿价格进行了评估，评估价格为82656元。房屋状况为：砖木结构平房，二四墙体，檐高2.8米，坐北朝南，外墙面刷白，铁门，塑钢窗，内墙抹灰，水泥地面，无棚，现状基本完好。2015年8月28日，涉案房屋的现状为：房屋共四间，宽8米，长13.5米，面积约108平方米，无门，无窗户，三间正房，一间是走廊。再查明，吴某甲的曾用名为吴某乙，吴某甲于2012年5月11日因病死亡。证明以上事实的证据有：刘子菊提举（于业娟复举）的《房屋拆迁补偿协议》、收据、欠据、结婚证、死亡证明、户口本、内蒙古工商管理局企业信用信息、某街道出具的房屋征收补偿估价报告；于业娟、关国路提举的房屋征收补偿估价报告、某个体工商户营业执照；2015年8月28日，一审法院对涉案房屋进行现场勘验后形成的勘验笔录及现场勘验光盘。一审法院认为，吴某甲与于业娟、关国路签订的房屋拆迁补偿协议，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条之规定:“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件”，本案签订合同的吴某甲不具有房地产开发企业的资质，不符合法律关于房地产开发企业的资质规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效……第（五）款：“违反法律、行政法规的强制性规定”，故本案中吴某甲与于业娟、关国路签订的协议违反了法律强制性规定，是无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因签订合同的当事人吴某甲死亡，刘子菊作为财产共有人和继承人承接债权后，有权要求于业娟、关国路返还，现刘子菊请求返还因无效合同所形成的债权，是对其正当权利的处分，符合法律规定，予以支持。反诉原告于业娟、关国路反诉要求刘子菊赔偿违约金7.5万元，因双方签订的协议是无效合同，无效合同自始无效，不存在违约情形，该项诉讼请求没有事实依据，不予支持。关于于业娟、关国路主张的房屋租赁损失8万元，虽然吴某甲明知自己不具有开发房地产的资质并与于业娟、关国路签订房屋拆迁补偿协议，其行为存在过错，但于业娟、关国路所提供的证据不足以证明是因吴某甲的过错行为受到了损失，且其提供的评估报告中至2014年9月9日时的房屋状态为基本完好，与其于2011年4月已扒除房屋门窗等的陈述不符，另提供的证据也不能证明第三人租赁该房屋的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故该项诉讼请求没有事实依据，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告于业娟、关国路于本判决发生法律效力后十日内返还原告刘子菊房屋补偿款3万元及借款2万元，合计5万元；二、驳回反诉原告于业娟、关国路的诉讼请求；本诉案件受理费1050元，减半收取525元（本诉原告已预交），反诉案件受理费3400元，减半收取1700元（反诉原告已预交），合计2225元，由被告（反诉原告）于业娟、关国路负担。宣判后，上诉人于业娟、关国路不服此判决提起上诉，理由为：一、于业娟、关国路并未收到3万元补偿款，也未在收据的收款人处签字。二、被上诉人刘子菊应就二上诉人实际发生的损失，承担赔偿责任，应赔偿房屋租赁费8万元。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人刘子菊辩称，已实际给付二上诉人3万元补偿款，此款应予返还。二上诉人主张的损失并未实际发生，应予以驳回。二审中，被上诉人刘子菊出示公证书一份，拟证明涉及某房地产开发有限公司200余万元投资款的继承问题，刘子菊与吴某甲的父母及子女达成过协议。二上诉人对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，公证书不涉及本案债权。经审查，本院认证为，该证据未涉及诉争补偿款的继承问题，与本案无关联性，故不予采信。二审查明事实及采信证据与一审一致,本院予以确认。本院认为，基于无效合同所取得的财产，应当予以返还。关于3万元补偿款是否已实际给付的问题，二上诉人于业娟、关国路虽上诉称未实际收到补偿款3万元，于业娟也未在收据的“收款人”处签字，但该枚收据与借据分别书写于二上诉人身份证复印件的背面，且签订日期与《房屋拆迁补偿协议》均显示为2011年1月6日。同时在《房屋拆迁补偿协议》中双方约定补偿于业娟、关国路现金3万元，另行借给于业娟、关国路现金两万元。以上证据相互印证，能证明于业娟、关国路收到3万元补偿款的事实。于业娟就其签名时系在空白纸上签字的抗辩理由，因未能提举有效证据予以证明，故本院不予采信，二上诉人应就3万元补偿款承担连带返还责任。关于二上诉人主张被上诉人刘子菊应赔偿其实际损失即房屋租赁费8万元的问题，因二上诉人申请出庭的证人奚某某未能到庭说明情况，无法确认关国路与奚某某签订的《房屋租赁合同》及奚某某出具的收条的真实性，故二上诉人应承担举证不能的责任。综上，二上诉人于业娟、关国路的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由二上诉人于业娟、关国路负担。本判决为终审判决。审 判 长  巴雅尔审 判 员  石 莹代理审判员  刘琳琳二〇一六年三月二十一日书 记 员  王宏静