天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0112民初1143号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。
法定代表人：李长江，总经理。
委托诉讼代理人：鲍静，女，1975年3月23日出生，汉族，该公司职工。
被告：翟若冰，女，1984年4月23日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：翟习羊，天津星泽律师事务所律师。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司与被告翟若冰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司的委托诉讼代理人鲍静、被告翟若冰的委托诉讼代理人翟习羊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告交付2012年3月1日至2017年11月30日的物业费36,779.85元；二、支付违约金3,654.63元；三、本案受理费由被告承担。事实及理由：原告为天津市津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院小区提供物业服务，被告翟若冰系该小区01街131栋XXX室房屋的业主，自2012年3月1日至2017年11月30日拖欠物业费36,779.85元，产生滞纳金2,654.63元，原告多次催要，被告拒绝交纳，故向法院提起诉讼，请求依法判如所请。
被告翟若冰辩称，天津市津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院01街131栋XXX室房屋的产权人，面积为216.35平方米，但不同意原告的诉讼请求。事实及理由如下：1、是否签订了前期物业服务合同需要原告举证。2、房屋交付当年，由于下大雨的原因，碧桂园一期房屋所有房屋反碱，致使被告无法使用房屋。3、原告从未向原告催缴物业费，故依据民法通则的规定，超过两年的诉讼时效期。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年4月30日，广东碧桂园物业管理有限公司与案外人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由广东碧桂园物业管理有限公司为津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院小区提供物业管理服务。该合同约定：物业管理服务费实行包干制，物业管理服务费用标准如下（按建筑面积计算）：别墅每月每平方米1.2元；低层住宅，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.42元的标准由业主交纳；业主于每月15日前交纳物业管理服务费，逾期交纳的，自逾期之日按照日千分之三比例交纳违约金。
被告翟若冰系蓝岸庭院01街131栋XXX室房屋的产权人，建筑面积为216.35平方米，自2012年1月1日办理入住手续，并从案外人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司处办妥物业及相关资料的移交。
另查明，2012年12月25日经佛山市顺德区市场安全监管局核准，广东碧桂园物业管理有限公司变更为广东碧桂园物业服务有限公司，于2015年10月27日再次变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司。2012年12月经天津市工商行政管理局（津南）核准，广东碧桂园物业管理有限公司天津分公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司，2015年11月18日，再次更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司，该分公司是涉案物业的实际管理服务人，并依广东碧桂园物业服务有限公司的授权享有权利，承担义务。
本院认为，物业服务企业依法与建设单位签订的前期物业管理服务合同以及与业主代表大会签订的天津市住宅物业服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，广东碧桂园物业管理有限公司与建设单位签订了前期物业服务合同，广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司在其总公司概括授权内从事经营活动，只是对外签订合同为总公司标准合同，且由其实际提供物业服务，故该合同对广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司和本案被告均具有约束力。
本案中，1、《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定：“物业费实行包干制，别墅的物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.42元由业主交纳；业主每月15日前交纳”，本案被告翟若冰的房屋系别墅，亦系低层住宅，故本案原告以每月每平方米2.5元向被告主张物业费，符合并低于有关约定；2、关于诉讼时效问题，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故本案原告所主张的2015年1月17日以前的物业费超过诉讼时效，而原告所提交的证据不能证实向被告进行有效催告、诉讼时效中断的目的，故对被告方诉讼时效的抗辩主张，本院予以采纳。但对被告辩称诉讼时效期间为2年的主张，本院不予采纳。被告抗辩的房屋反碱受损问题，系被告与案外人售房人之间的买卖合同纠纷，与本案不具有关联性。被告抗辩因房屋质量而未能实际入住，未享受物业服务的问题，依据有关法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，且该小区的物业服务在天津市国土资源局2016年的考评结果中经考评为“一级良好”，故原告有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。但根据本院实地考察情况，本院认为，原告物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持；
综合考虑本案查明的事实及本院实地考察的情况，本院酌定其物业管理服务费按照约定价格的95%予以支持，由被告向原告支付2015年1月19日至2017年11月30日物业费的95%，即216.35平方米×2.5元×34个月零13天×95%=17,685.74元。
对原告主张的违约金，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于被告未能交纳物业费存在一定的误解，且原告一方也存在未完全尽到义务的事实，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，本院不再予以支持。
需要指出，原告作为小区的物业服务公司应当对日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务全面履行合同约定之义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的全面与完善，力求赢得广大业主的理解和支持。作为业主亦应及时运用法律武器以维护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响其合法权益的实现。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告翟若冰于本判决生效之日起十日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司2015年1月19日至2017年11月30日的物业费（含机电费）17,685.74元。
二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费393元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司承担216.74元，被告翟若冰承担176.25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 刘信亮
二〇一八年三月五日
书 记 员 李青青
附相关法条：
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条第一款
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。