北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民再终字第00214号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京同天龙煤炭运销站。
委托代理人：张少华，男，1962年11月24日出生。
委托代理人：丛玉国，北京市君邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金悦洲餐饮有限公司。
委托代理人：肖凡，北京市中坤律师事务所律师。
北京同天龙煤炭运销站（以下简称运销站）与北京金悦洲餐饮有限公司（以下简称餐饮公司）租赁合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院于2011年4月14日作出（2011）朝民初字第00705号民事判决，餐饮公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提出上诉；北京市第二中级人民法院于2011年8月19日作出（2011）二中民终字第12775号民事判决，已经发生法律效力。餐饮公司不服该判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2012年12月20日作出（2012）高民申字第03779号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审本案。北京市第二中级人民法院于2014年2月14日作出（2014）二中民再终字第00137号民事裁定，撤销（2011）二中民终字第12775号民事判决及（2011）朝民初字第00705号民事判决，将本案发回朝阳法院重审，朝阳法院于2014年10月22日作出（2014）朝民再初字第19285号民事判决。运销站不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人运销站之委托代理人丛玉国、张少华，被上诉人餐饮公司之法定代理人朱训林、委托代理人肖凡到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并作出决定，现已审理终结。
重审中，运销站诉称：运销站与餐饮公司于2006年6月28日签订房屋租赁合同，双方约定运销站将位于北京市朝阳区南磨房乡广渠东路石门村综合楼1-3层租赁给餐饮公司，租期共20年，自2007年10月1日至2027年9月30日止，年租金为1568800元。合同签订后，餐饮公司只支付了保证金500000元，之后没有支付租金至今。运销站为此多次与餐饮公司协商，要求其支付所欠租金，但未果。现诉至法院，要求：1.解除双方签订的房屋租赁合同，并要求餐饮公司将该综合楼第1-3层腾空归还给运销站；2.餐饮公司支付房屋租金1914222.92元；3.餐饮公司支付从起诉之日起至法院判决之日止的房屋租金及违约金；4.餐饮公司支付违约金3828445.84元。
餐饮公司辩称：双方签订的租赁合同是无效合同，因为该涉案房屋是违章建筑，且运销站起诉的部分租金已经超过了诉讼时效。故不同意运销站的诉讼请求。
餐饮公司反诉称：运销站与餐饮公司于2006年12月28日签订房屋租赁协议，约定运销站将位于×市×区×乡×路×村×楼1-3层租赁给餐饮公司。餐饮公司共向运销站支付了租金预付款95万元及保证金50万元。该房屋交付时运销站未出示任何报批手续，只是向餐饮公司表示正在办理中。出于对运销站的信任，餐饮公司开始对租赁房屋进行装修，先后投入装修费800余万元。2008年6月10日，北京市朝阳区公安消防支队以租赁房屋三、四层未设置自动消防设施不符合防火规范要求为依据，责令餐饮公司对租赁房屋的三、四层停止使用。后经餐饮公司到消防队了解，消防队告知要求补办的手续，包括建筑审核意见书、建筑验收意见书等，但经餐饮公司调查核实，运销站出租该房屋根本未经过法定部门的规划审批以及未经过竣工验收等，属于违法建筑，继而餐饮公司根本不能补办相关手续。运销站的行为违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条等强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，该份租赁协议依法应认定为无效。现提起反诉，要求判令：1.双方签订的房屋租赁协议无效；2.运销站返还餐饮公司支付的租金1342200元；3.运销站返还餐饮公司支付的保证金500000元；4.运销站赔偿餐饮公司房屋装修费用7000000元。
运销站针对餐饮公司的反诉辩称：双方签订的租赁协议真实有效，应当受到法律保护。餐饮公司并未向运销站支付1342200元租金。其交纳的保证金50万元已于2008年3月12日转化为租金，不存在返还的理由。依据双方合同的约定，如果承租方违约将无条件搬出，同时不得损害房屋的装修，并且要赔偿出租方一个季度的租金作为损失补偿，因此，运销站不需要对餐饮公司的装修进行任何补偿。不同意餐饮公司的反诉请求。
原审法院经重审查明：北京市朝阳区南磨房乡水电管理站（以下简称南磨房乡电管站）于2006年3月25日向北京市朝阳区南磨房乡人民政府村镇规划办公室申请对东石门村2号院进行危房改造，2006年3月28日获得批准。2006年11月25日，南磨房乡电管站（甲方）与运销站（乙方）签订合作建房协议，约定甲方提供位于朝阳区南磨房乡广渠东路石门村原电管站院内土地，乙方筹措资金负责翻建综合楼。该综合楼竣工后，由乙方全权负责经营及管理，综合楼投入使用后，乙方经营管理权限为20年，到期后交于甲方。
2007年12月31日，餐饮公司法定代表人朱训林以北京市金川峡海鲜家常菜酒楼（以下简称金川峡酒楼）的名义与运销站签订房屋租赁协议，约定运销站将位于北京市朝阳区南磨房乡石门村商业街门面房出租给金川峡酒楼使用，租期为一年，自2007年12月31日至2008年12月31日。2008年6月26日，双方续签租赁协议，租期一年，自2008年7月1日至2009年7月1日。
2007年11月21日餐饮公司成立。运销站与餐饮公司补签一份房屋租赁协议，约定餐饮公司（承租方、乙方）承租运销站（出租方、甲方）位于×市×区×乡×路×村原电管站的新建综合楼。该综合楼为框架结构，一、二、三层建筑面积为2179平方米。第三条租期及保证金中约定：1、双方商定租期为20年，自2007年10月1日至2027年9月30日止。甲方于2007年6月31日交于乙方进行装修。2、本协议签订之日，乙方向甲方支付违约保证金78万元（相当于两个季度租金）；若乙方未发生违约行为，乙方可将保证金转为支付甲方的房屋租金。3、若甲方未按照规定交房，逾期5天应向乙方支付日租金两倍的违约金，逾期一个月甲方退还乙方全部保证金并赔偿乙方相应的保证金。第四条租金及支付方式约定：1、租金：年租金为1568800元。2、租金支付方式：乙方每年按四个季度分别支付，每个季度为392200元。首次支付从2007年9月20日开始，以后于每年12月20日、3月20日、6月20日、9月20日之前分别交纳。第六条违约责任：若一方违约，另一方有权解除协议，违约保证金不予退还。下列情形均属于违约：1、在施工建设期，甲方依据乙方的意见，进行图纸的调整，变更设计，以满足乙方的要求。若乙方发生变故，则视为乙方违约，并赔偿甲方由此而产生的一切经济损失，违约保证金不予退还。若甲方发生变故，并赔偿乙方由此而产生的一切经济损失，则甲方退还乙方违约保证金并赔偿乙方相应的违约金。2、若乙方逾期支付租金超过5日，将视为乙方违约，甲方有权追究乙方违约责任及经济赔偿，并按实际逾期天数交纳日租金两倍的滞纳金，同时甲方终止协议收回房屋，赔偿费用不低于一个季度的房屋租金。3、因乙方原因造成提前终止协议，将视为乙方违约，乙方不得拆除、损坏房屋的装修，甲方将收回房屋，乙方应赔偿甲方的损失，赔偿费用不低于一个季度的租金。4、因甲方原因造成提前终止协议，将视为甲方违约，使乙方不能正常经营，甲方应赔偿乙方的损失，赔偿费用不低于一个季度的租金。
餐饮公司分别于2007年2月15日、2007年3月9日、2007年4月8日、2007年5月8日向运销站支付保证金共计50万元。
餐饮公司法定代表人朱训林于2008年3月12日向运销站出具还款计划，内容为“因资金周转困难，欠人民币（租金）合计二十三万元整，到六月份想办法归还。（应付78万，实付50万，扣除5万工程款，实欠23万）”。
餐饮公司提交号码为0182667的发票一张，显示其于2006年12月28日向运销站支付房租预付款95万元。运销站否认收到该款项，称双方签订的协议中并未约定过95万元的预付款，在2006年12月28日签订租赁协议当天，餐饮公司法定代表人朱训林要回老家借款，要求运销站出具发票，好回去借款，于是运销站出具了这张过期的发票，并主张在运销站与金川峡酒楼于2008年6月26日签订的房屋租赁协议上有运销站法定代表人王天亮手写“说明于2006年12月28日开具的发票（票号0182677）金额95万元未付款朱训林因不慎丢失特声明该发票作废”。原审庭审中，餐饮公司主张其持有的协议上没有这句话，是运销站后来填上去的，要求在庭后补交该协议原件，但在原审二次庭审中，餐饮公司又称已将金川峡酒楼转让给别人，该协议原件亦随之转让，无法提供。餐饮公司申请对该协议上手写的上述内容和法定代表人签字的字迹形成时间先后进行鉴定。2010年12月29日，北京民生物证司法鉴定所出具京民鉴（函）字第26号公函，称鉴于目前检验技术还不能满足时间鉴定的条件，暂不进行时间鉴定。
餐饮公司提交号码为05124404的发票一张，显示餐饮公司于2007年8月23日支付运销站房租费392200元。运销站称没有收到该款项，并提交餐饮公司于2008年8月5日出具的欠款说明为证，该说明内容为“我公司于2007年8月23日，因急需办理税务登记，在贵公司未付款而开具的发票（号码为05124404）金额为392200元。目前，因发票不慎丢失，难以归还，所欠房租款392200元以后即时补交，望谅解”。餐饮公司认可该说明系其出具，认可未向运销站支付发票所显示的392200元房租费。
餐饮公司提交照片和工程结算书，证明该涉案房屋已经进行装修，装修款共计800万元。该工程结算书未显示结算单位名称，餐饮公司称是找的一个名叫孙爱兵的包工头进行装修的。原审一审中，餐饮公司申请对涉案房屋的装修进行价值评估，法院依法委托北京中威正平工程造价咨询有限公司（以下简称中威公司）进行鉴定。2010年8月3日，中威公司出具中威正平（2010）咨字第（1007）号报告书，咨询结果为×市×区×乡×路×村2号院综合楼确定部分工程造价为3683017元，不确定部分工程造价为1710756元，餐饮公司针对该报告书提出质证意见，要求对漏项进行补充评估。2010年9月11日，中威公司出具中威正平（2010）咨字第（1007-1）号报告书补充说明，确定部分工程造价变更为3837918元，不确定部分工程造价变更为2663314元。后中威公司出具工程造价汇总表，将涉案房屋的一至三层和四层的工程造价分开汇总，一至三层确定部分工程造价为2569952元，四层确定部分工程造价为797298元，共用部分（空调系统工程）确定部分造价为470669元；一至三层不确定部分工程造价为1174378元，四层不确定部分工程造价为322337元，共用部分（包括土建、空调、外墙装修、霓虹灯、环保设备系统）不确定部分造价为1166599元。餐饮公司提交书面意见，主张该补充说明仍存在计算方式错误、漏项及价格过低等问题。原审庭审中，中威公司的建筑工程师陈宝伟、常习武到庭答复称已经按照餐饮公司提出的疑问补充了漏项，经过再次核实计算后仍然是这个工程量，差值放在了不确定的部分里，不存在漏项。鉴定费用8万元已由餐饮公司支付。
运销站提交一份双方于2007年7月18日签订的交接单，内容为“甲方：水电综合楼（同天龙），乙方：金悦洲酒楼（金川峡），水电站综合楼土建工程现已完工，现已由乙方进行装修。装修期间水电费等各项费用由乙方负责。电表数4839，水表数以新表为准。”餐饮公司主张该交接单的乙方落款是孙爱兵签字，没有餐饮公司的盖章，不是其真实意思表示。
2008年6月10日，北京市朝阳区公安消防支队向餐饮公司出具京公消朝（停）字（2008）第169号责令局部停止使用通知书。内容为：“经检查，发现你单位三、四层未设置自动消防设施的情况，不符合防火规范要求。根据《北京市消防安全责任监督管理办法》第十五条的规定，现责令你单位三、四层停止使用。上述隐患排除后，须经北京市朝阳区公安消防支队审查同意后，方可继续使用……”。本案原审一审庭审中，餐饮公司称涉案房屋的一、二层当时仍在经营中，三、四层于2008年6月10日开始停用。
本案庭审中，餐饮公司又提交了《关于朝阳区南磨房乡广渠中路石门村2号院综合楼装修工程造价咨询结果中不确定部分的说明》，民事判决书，一系列装修、设备安装、定货等合同，发票等证据材料，以证明在鉴定结论中被列为不确定部分的工程都是实际存在的，是其出资建造。运销站对上述证据材料的证明目的皆不予认可。
本案原审终审判决即（2011）二中民终字第12775号民事判决作出后，运销站依据该判决向原审法院申请了强制执行。原审法院依运销站申请于2012年1月31日将涉案综合楼一至四层除一层小餐厅之外的部分腾空并交还运销站，又于2012年5月11日将一层小餐厅腾空并交还运销站。关于一层小餐厅的面积，双方皆认可为224平方米。本案庭审中，双方称原审生效判决除腾房部分已执行完毕外，其余有关各项钱款给付的内容双方皆未履行。
原审法院经重审认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在运销站与餐饮公司就涉案房屋租赁一事签订合同、发生纠纷直至该合同在原审中被法院判决认定无效的整个过程中，运销站未能提供租赁房屋的建设工程规划许可证，因此法院认定其与餐饮公司签订的《房屋租赁协议》应属无效。运销站作为出租方，应保证出租房屋的证件手续齐备，但其向餐饮公司出租房屋并未取得建设工程规划许可证，故运销站应承担合同无效的主要责任，责任比例为70%。餐饮公司作为承租方，亦应在承租时审查房屋的相关手续，因此餐饮公司应承担次要责任，责任比例为30%。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。运销站主张餐饮公司将涉案房屋腾空归还，法院予以支持。运销站收取餐饮公司的保证金500000元应返还餐饮公司。餐饮公司实际占用租赁房屋直至法院执行腾退房屋，故其应就占用的期间向运销站支付房屋占有使用费。房屋占有使用费的给付期限应从2007年10月1日开始，至餐饮公司实际腾退房屋之日止。该段期间的房屋占有使用费，法院酌定参照租金标准的30%支付。运销站依据合同约定向餐饮公司主张违约金，于法无据，法院不予支持。
餐饮公司主张已向运销站支付95万元的预付款，但在运销站与金川峡酒楼于2008年6月26日签订的房屋租赁协议上显示“说明于2006年12月28日开具的发票（票号0182677）金额95万元未付款朱训林因不慎丢失特声明该发票作废”，并有双方签字盖章确认；在双方签订的房屋租赁协议中并无对房屋租赁预付款95万元的相关约定；且在2008年3月10日的还款计划中餐饮公司明确承认应付租金78万元，实付50万元；加之在法院数次要求餐饮公司出示2008年6月26日签订的协议原件的情况下，餐饮公司一再拖延，不予提供，亦未提交其他证据予以反驳。因此，在缺乏其他有力证据佐证的情况下，仅凭该存在争议的发票，法院难以认定餐饮公司已向运销站支付95万元房租。
餐饮公司主张已向运销站支付租金392200元，在运销站出示欠款说明后又承认并未支付上述款项，对餐饮公司的自认，法院予以采信。因此，餐饮公司要求运销站返还上述租金的主张，缺乏事实依据，法院不予支持。
餐饮公司对房屋进行装修是经过运销站同意的。经鉴定一至三层确定部分工程造价为2569952元，共用部分（空调系统工程）确定部分造价为470669元。对于确定部分的工程款，由双方各自按照导致合同无效的过错责任分担。餐饮公司主张该鉴定结论存在计算方式错误、漏项及价格过低等问题，但在原审中未能举出有力、充分的证据予以证明，在本案中所提交的证据材料亦不能明确证明鉴定结论不确定部分工程造价中所包含的其出资数额，法院对其该部分主张无法支持。据此判决：一、确认北京同天龙煤炭运销站与北京金悦洲餐饮有限公司签订的房屋租赁协议无效。二、北京金悦洲餐饮有限公司将位于×市×区×乡×路×村原南磨房乡水电管理站的新建综合楼一至三层腾空，交还北京同天龙煤炭运销站（已执行完毕）。三、北京金悦洲餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付北京同天龙煤炭运销站房屋占有使用费二百零五万四千七百九十五元。四、北京同天龙煤炭运销站于本判决生效后七日内返还北京金悦洲餐饮有限公司保证金五十万元。五、北京同天龙煤炭运销站于本判决生效后七日内支付北京金悦洲餐饮有限公司装修折价款二百零四万六千零六十八元。六、驳回北京同天龙煤炭运销站之其他诉讼请求。七、驳回北京金悦洲餐饮有限公司之其他反诉请求。
判决后，运销站不服，持原诉意见上诉至本院，请求二审改判支持其诉讼请求，餐饮公司同意原判。
本院在原审查明的事实和证据外，另查明：再审过程中，餐饮公司提交中威公司出具的《关于朝阳区南磨房乡广渠中路石门村2号院综合楼装修工程造价咨询结果中不确定部分的说明》，载明不确定部分工程内容主要分为三大部分：一是确定项目的取费费用629928.51元，为企业管理费、利润、税金，由于餐饮公司没有提供相关施工承包企业的施工资质，因此参照有施工资质的企业将其列入不确定部分。二是餐饮公司主张的工程量少算或漏项部分造价为943380.67元，此为按照现有资料无法确定或是隐蔽项目无法确定的部分费用。三是外墙装修、霓虹灯、海鲜池及假山、环保设备系统的造价为1090005元，现场勘查时该部分工程存在，但没有工程图纸等资料也不具备现场实测的条件，故按照餐饮公司主张金额列为不确定部分。
其余原审法院重审查明事实属实，本院二审予以确认。
以上事实，有双方当事人陈述、审批申请、合作建房协议、房屋租赁协议、还款计划、交接单、欠款说明、责令局部停止使用通知书、发票、收据、收条、工程结算书、中威正平（2010）咨字第（1007）号报告书、中威正平（2010）咨字第（1007-1）号报告书补充说明、工程造价汇总表、不确定部分的说明及中威公司建筑工程师陈述等证据在案为证。
本院认为，运销站直至原审庭审辩论终结前，仍未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，因此其与餐饮公司签订的《房屋租赁协议》应属无效。运销站作为出租方，应承担合同无效的主要责任，责任比例为70%，餐饮公司作为承租方，亦应承担次要责任，责任比例为30%。原审法院对此处理并无不当，本院予以维持，运销站所述涉案房屋为合法建筑，餐饮公司在签订合同时对房屋权属知情，要求判令双方签订的租赁合同合法有效的诉讼请求于法无据。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。餐饮公司应将涉案房屋腾空归还，运销站收取餐饮公司的保证金500000元亦应返还餐饮公司。餐饮公司主张运销站返还其支付的租金1342200元，但未能提供有力证据予以证明，且对其中的租金3920200元自认并未支付，故原审法院认定该主张缺乏事实依据并无不当。
关于房屋占有使用费的给付标准，合同无效后，承租人支付占有房屋期间的占有使用费，是返还依无效合同取得财产的一种方式，依照无效合同的处理原则，承租人应返还实际占有房屋所获取的占有利益。但如确实存在因房屋本身的问题而影响承租人使用房屋的情形，此时如完全参照合同约定的租金标准确定房屋使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平。本案中，双方约定的租金标准明确，是双方当事人真实的意思表示，也与当时的市场行情相符，涉案房屋的一至二层一直被餐饮公司实际占有控制，并进行对外经营，故餐饮公司对于房屋的一至二层理应直接按照约定的租金标准向运销站支付房屋占有使用费，给付期限应从2007年10月1日起，至房屋实际腾退之日止。对于房屋的三层，朝阳区公安消防支队责令餐饮公司自2008年6月10日起停止使用，由于运销站向其出租的房屋并未取得建设工程规划许可证，导致相关手续无法补办，其租用房屋用于餐饮经营的目的无法实现，故对于房屋的三层面积，在被消防支队责令停止使用前，仍应按照约定的租金标准给付房屋占有使用费，而在2008年6月10日至房屋被法院执行腾退之日，该段期间的房屋占有使用费，本院酌定参照租金标准的30%支付。故原审法院所作处理不当，本院予以纠正。至于运销站依据合同约定向餐饮公司主张违约金，于法无据，本院不予支持。
关于房屋装修折价款的计算问题，餐饮公司对房屋进行装修经过运销站同意，经鉴定一至三层确定部分工程造价为2569952元，共用部分（空调系统工程）确定部分造价为470669元，对于确定部分的工程款，由双方各自按照导致合同无效的过错责任分担，本院对原审法院关于该部分的处理无异议。但对于中威公司出具中威正平（2010）咨字第（1007）号鉴定报告书中所列的一至三层不确定部分，以及共用部分不确定部分的工程造价，根据中威公司后续出具的《关于朝阳区南磨房乡广渠中路石门村2号院综合楼装修工程造价咨询结果中不确定部分的说明》，不确定部分费用共分为三大部分，其中第一、二部分费用由于餐饮公司未能举出有力证据充分证明其实际出资数额，故本院难以支持，但第三部分费用所涉及的外墙装修、霓虹灯、海鲜池、假山及环保设备系统工程是实际存在的，虽然由于没有工程图纸等资料无法对其进行精细的评估作价，但根据餐饮公司提交的民事判决书，一系列装修、设备安装、定货等合同，发票等证据材料，足以证明该部分工程为其出资建造，确属于餐饮公司实际发生的损失。故本院认为，对于该部分工程款1090005元，亦应由双方各自按照导致合同无效的过错责任分担，由于该部分工程为涉案房屋的一至四层共用，故本院酌定房屋一至三层不确定部分工程造价为817503.75元。对原审关于装修工程造价中不确定部分的认定，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民再初字第19285号民事判决书第一项、第二项、第四项、第六项、第七项。
二、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民再初字第19285号民事判决书第三项为：北京金悦洲餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付北京同天龙煤炭运销站房屋占有使用费五百四十六万二千八百八十七元。
三、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民再初字第19285号民事判决书第五项为：北京同天龙煤炭运销站于本判决生效后七日内支付北京金悦洲餐饮有限公司装修折价款二百六十一万八千三百二十元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费51990元，由北京同天龙煤炭运销站负担31200元（已交纳），由北京金悦洲餐饮有限公司负担20799元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费73695元，由北京同天龙煤炭运销站负担22109元（于本判决生效后七日内交纳），北京金悦洲餐饮有限公司负担51586元（已交纳）。
鉴定费8万元，由北京同天龙煤炭运销站负担4万元，北京金悦洲餐饮有限公司已预交，北京同天龙煤炭运销站于本判决生效后七日内给付北京金悦洲餐饮有限公司，北京金悦洲餐饮有限公司负担4万元（已交纳）。
二审案件受理费38787.72元，由北京同天龙煤炭运销站负担19393.86元（已交纳），由北京金悦洲餐饮有限公司负担19393.86元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 康
审 判 员 陈 伟
代理审判员 翟玉明
二〇一五年二月五日
书 记 员 陈 曦