光山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）光民初字第00195号
原告河南鑫厦建筑工程有限公司（以下简称鑫厦公司）。
法定代表人易明显，该公司董事长。
委托代理人王道才，河南紫弦律师事务所律师。
被告高炎和（反诉原告），男，汉族，1966年3月10日出生。
委托代理人冷鹏阳，河南人天律师事务所律师。
被告高俊龙，男，汉族，1988年5月29日出生。
委托代理人张文勇，河南人天律师事务所律师。
原告鑫厦公司诉被告高炎和（反诉原告）、被告高俊龙土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫厦公司的委托代理人冷鹏阳、被告高俊龙的委托代理人张文勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫厦公司诉称，原告与被告高俊龙于2011年7月27日签订了《总体联建协议》。按该协议约定，双方对被告房屋所置换标准，面积，楼层及所选楼层差额、面积，如何处理等都有具体约定，对其他事项也有约定，特别是对被告交房时间约定非常明确。按该协议第三条“甲方（指原告）在施工前一个月通知乙方（指被告）搬家，乙方接到通知之日起10日内无条件搬走”。该协议第四条约定，任何一方面单方面违约，付对方二十万元的违约金。”原告为解决具体问题，多次通知被告搬迁，二被告以各种借口拒绝腾空房交给原告拆除重建，还违反协议约定提出无理要求，让原告无法答应且没法进行房屋拆除重建，不但给原告造成巨大损失，也给其他拆除重建户造成重大损失，并带来严重的社会不安定因素，故依法起诉，诉求：1、判令被告按双方约定立即将房屋腾空交给原告拆除；2、判令被告偿付给原告违约金20万元。
被告高炎和辩称：我与被告答辩人没有任何合同关系请法庭查明事实依法驳回被答辩人的诉讼请求。第一我从来没有与被答辩人签订任何合同，被答辩人起诉我没有任何事实依据。第二我收到的起诉状被告为“高连和”与我本人名字不一致，也说明被答辩人诉状送到给我显属错误。因此，请法庭查明事实依法驳回被答辨认要求我履行所谓腾房交付支付违约金20万元的诉讼请求以保护我的合法权益。反诉部分：收到诉状后，经查明，我家庭居住的我母亲曾昭秀名下的光山县水利局家属院的一套房产，我儿子高俊龙与2011年7月27日与被反诉人鑫厦公司及投资人王明新三方签订了一份《总体联建协议》，该协议签订我并没认可，且该房产为我母亲曾顺秀名下财产。我母亲虽然现在去世，但该产权人并不是我儿子高俊龙，因此高俊龙与鑫厦公司及王明新签订的合同应属无效合同，为此提出如下反诉请求：依法确认被反诉人与高俊龙签订的《总体联建协议无效》。
被告高俊龙辩称：被答辩人鑫厦公司为了在水利局家属院住宅楼上搞房地产开发，由于被答辩人的父亲不愿将家庭所有的房屋进行置换，于是被答辩人找到答辩人并极力劝说答辩人将其家庭所有的房屋置换给被答辩人搞房地产开发，在2011年7月27日，答辩人在没有得到任何授权的情况下与被答辩人签了“总体联建协议”。因此，答辩人认为：答辩人不是房屋所有权人，没有将房屋腾空交给被答辩人的权利。另外，被答辩人明知答辩人无权处分其家庭所有的房屋，还极力劝说答辩人签订“总体联建协议”，由此，导致协议无法履行的责任应由被答辩人承担。被答辩人的诉求没有任何法律依据，请求人民法院予以驳回。
经审理查明：原、被告诉争的房屋位于光山县城弦山北路原水利局一幢家属楼，该楼共有12套住房，于80年代初建成，因被告高炎和的父亲时系该局干部，由单位分给其一套住房，位于该幢楼罪西头一楼，高炎和的父亲去世后，高炎和母亲曾昭秀与高炎和父子一直居住在该屋。该屋实行房改时，曾昭秀于1994年7月26日取得该房屋所有权证（房产证号00086**，所有权人曾昭秀）。该证记载建筑面积为53.25平方米（该房产证原证已丢失）。1994年12月3日曾昭秀取得该房屋国有土地使用证［国用（94）字第01110号，土地使用者曾昭秀］，该证记载用地面积40.04平方米，因原告组织该幢楼总体联建，便派员与该幢楼12为住户逐一分别协商联建事宜，至今已有10位住户房屋已拆除。原告在多次与二被告协商联建相关事宜的基础上，2011年7月27日上午，原告单位代表人王明新、联建项目部工作人员汪某某、陈某某与被告高炎和、高俊龙齐集在二被告住房附近的“信阳红家常菜”餐馆，原告并邀请了被告高炎和
在光山水利局单位的同事王某某到场见证，由原被告继续协商联建事宜，被告高炎和、高俊龙分别要了《总体联建协议》后，均未提出异议。协议甲方代表签字项下，原告法定代表人易明显签了自己的姓名并加盖了原告单位的公章，被告高俊龙在乙方代表签字栏里签了自己的姓名并按了指印。
另查明，原被告签订的《总体联建协议》第二条“具体置换房屋标准”约定的主要内容是“乙方（指被告）的面积，以现有实际面积为准，通过实际丈量118.2平方米，乙方现有的旧房面积置换甲方新建楼房的套房面积标准为1：1.5。置换的新房面积为177.4平方米。双方对楼层选择，不足成套房面积或超出成套房面积如何解决进行了约定，并约定”签订本协议时，乙方提供相应的证件（土地使用证原件、房屋产权证原件），因房产证原件丢失，便向原告交付了国有土地使用证原件。“协议”第三条约定甲方在施工前一个月通知乙方搬家，乙方接到通知之日起10日内无条件搬走。”第四条约定“任何一方单方面违约，付对方二十万的违约金。”从2013年下半年以来，原告多次通知二被告搬家，二被告要求原告再付现金20万元，否则不搬家，因双方协商未果，引起诉讼。
上述事实有原告提交的总体联建协议，曾昭秀国有土地使用证原件，曾昭秀房屋所有权证存根，王某某、陈某某、汪某某证词及出庭作证的证言在卷佐证，可以认定。
本院认为，根据原、被告双方签订的《总体联建协议》，双方的真实目的是被告提交原有的房地产交给原告进行房地产开发，被告不参与经营，不承担经营中的风险，只取得固定的利益，即只取得建成新楼房中的固定房产，依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第二十四条的规定，本案《总体联建协议》的定性应为“土地使用权转让合同纠纷”。曾昭秀去世后，被告高炎和实际行使诉争房屋的占有、使用、收益、处分的权利。被告高炎和夫妻与其子被告高俊龙共同居住在该屋《总体联建协议》商签时，二被告均在现场，对被告高炎龙在协议上签字和按指印的行为，被告高炎和未提出异议，是对被告高炎龙签字行为的认可，如被告高炎和当场不同意，其在高炎龙不得在协议上签字。故应认定协议的签订，是原、被告双方当事人真实意思的表示，且该协议内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效。反诉原告高炎和确认被反诉人与高俊龙签订的《总体联建协议》无效的诉求，与事实不符，理由不成立，应予驳回。被告高俊龙辩称“答辩人在没有得到任何授权的情况下与被答辩人签了“总体联建协议”与事实不符，理由不成立，本院不予采纳。二被告经原告多次协商与通知，拒不交房，违反了诚实信用原则，其行为违约。故原告诉求判令被告按双方协议约定立即将房屋腾空交给原告拆除，理由正当，于法有据，本院予以支持。原、被告双方在《总体联建协议》约定的20万元的违约金，在性质上属于赔偿性违约金，其目的在于促使双方履行约定的义务，在交房和赔偿违约金中原告只能择一请求，不能双重请求，原告诉求的主要目的是被告交付房屋，不应再主张被告赔偿20万元的违约金，故对原告判令被告偿付违约金20万元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告高炎和、高俊龙在本判决生效后十日内向原告河南鑫夏建筑工程有限公司交付位于光山县弦山北路老水利局家属楼最西头一楼一套房屋。
二、驳回原告河南鑫夏建筑工程有限公司的其它诉讼请求。
三、驳回反诉原告高炎和的反诉请求。
本诉案件受理费4400元，本诉原告承担2200元，本诉被告承担2200元，反诉案件受理费100元，由反诉原告高炎和承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或者向信阳市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 陈 钢
审 判 员 饶祖德
人民陪审员 李树华
二〇一四年六月十日
书 记 员 李 玮