北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第20487号
原告（反诉被告）朱×，男。
委托代理人韦林，北京市天科律师事务所律师。
委托代理人王君，北京市华城律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京泓灏阁茶艺文化中心，住所地北京市海淀区玉渊潭南路*号*号楼*层。
法定代表人侯×，董事长。
被告（反诉原告）侯×，男。
二被告委托代理人金铭，北京市天拓律师事务所律师。
原告（反诉被告）朱×与被告北京泓灏阁茶艺文化中心（以下简称泓灏阁中心）（反诉原告）、侯×（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱×及其委托代理人与被告泓灏阁中心（反诉原告）、侯×（反诉原告）委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱×诉称，2011年9月13日，我与泓灏阁中心签订房屋租赁合同，约定泓灏阁中心将其承租的位于北京市海淀区9-12号部分房屋（约150平方米）转租给我使用，具体位置在总电闸西侧的小红门以东部分。签订合同至今我未看见任何手续证明泓灏阁中心有权出租争议房屋给我，故对此持有异议。房屋租赁期限自2011年9月16日起至2016年4月30日止，我租赁该房屋作为商业使用，经营烟酒等项目。侯×对我与泓灏阁中心签订的房屋租赁合同承担连带担保责任。我与泓灏阁中心签订房屋租赁合同后，依照双方约定支付了租金。然后开始对承租房屋进行装修，在装修完毕后开始经营使用。泓灏阁中心当时承诺应在我装修完毕后、开业前负责办理烟酒等我经营所需的相关营业执照项目增项，为我提供营业税票，以保证我正常经营使用。但至今泓灏阁中心没有按约定为我办理营业执照及提供营业税票，导致我一直无法正常经营使用。我又于2012年8月25日交纳了第二年度的租金，但泓灏阁中心仍未按照合同约定办理保证我正常经营的营业手续。直到2012年10月17日，我被工商管理部门告知必须停止在该房屋内的一切营业行为，导致我从该房屋内撤出。剩余租金及损失赔偿等相关问题，我与泓灏阁中心、侯×多次协商未果。现起诉请求：1、解除我与泓灏阁中心签订的房屋租赁合同；2、要求泓灏阁中心、侯×赔偿装修损失698958元，包括双方没有争议的装修工程造价635330元及设计费6万元和有争议部分的3628元；3、鉴定费40000元由泓灏阁中心、侯×承担。4、泓灏阁中心、侯×承担诉讼费。
被告泓灏阁中心、侯×辩称，同意解除我方与朱×签订的房屋租赁合同，不同意退还房租，不同意退还朱×房屋装修损失。我们双方于2011年9月13日签订房屋租赁合同之后，朱×对房屋进行了装修，开始经营酒行，至2012年10月朱×被海淀区甘家口工商所查抄后停止经营，后朱×将房屋门上锁后占有房屋至今。朱×将房屋租金交纳至2013年8月，房屋一直由朱×进行控制，所以我方不同意退还房租。我方没有违约，不应赔偿朱×房屋装修损失。双方存在的是房屋租赁经营关系，我方提供的不仅是房屋还有经营执照，但朱×只接收了房屋，却拒绝使用我方提供的相关营业执照。朱×为了使用成尔酒行的营业执照吸引成尔酒行的资金及供货，2012年10月被工商部门查封，其原因就是以成尔酒行的名义非法经营。故朱×无法经营的行为与我方无关。同时，我方提出反诉，2011年9月13日，双方签订房屋租赁合同，约定我方负责办理烟草、食品、酒类、卫生等经营所需的相关营业增项，并提供营业税票。之后朱×为了达到成尔酒行的经营目的，始终拒绝以我方提供的营业执照名义进行经营，至2012年10月因非法经营被工商部门查抄，朱×利用租赁房屋进行非法经营活动，构成合同违约，应承担违约金。反诉请求为：朱×向我方支付违约金113775元。
朱×对泓灏阁中心、侯×的反诉辩称，不同意对方的反诉请求，反诉理由不成立。根据合同法第12条第一款，没有一条构成我方可以支付违约金的情形。另外我方无违法行为，因泓灏阁中心没有履行合同约定办理增项，导致我方无法经营。
经审理查明，2011年9月13日，泓灏阁中心（甲方）与朱×（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将房屋出租给乙方使用，主要内容如下：房屋位于北京市海淀区9-12号，出租房屋面积共约150平方米，总电闸西侧的小红门以东部分；房屋租赁期限自2011年9月16日起至2016年4月30日止；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为商业使用，经营烟、雪茄、酒；房屋每个月的租金、物业费、水电费、空调费、暖气费，为每个月41000元，合同总金额为2275500元；乙方须于合同签订日支付甲方2个月的保证金，保证金为82000元；支付方式为年付，乙方应在签约日支付给甲方年租金492000元；装修免租期为一个月，扣除相应一个月租金；下一年度付款时间为2012年8月20日前；每年度付款时间为租金到期前一个月，逾期未付为违约；乙方交纳的相当于2个月租金的租赁保证金，甲方于2012年乙方交纳下年度租金时充抵租金；租赁期间相关税费及税金由乙方自行交纳给相关部门（天然气费、卫生费、电话费、宽带上网费、收视费、车位费）；甲方的权利义务为：甲方应在乙方装修完毕、开业前，负责办理烟草、食品、酒类、卫生等乙方经营所需的相关营业增项，为乙方提供营业税票，以保证乙方正常经营，甲方负责办理与工商、税务、城管、消防、卫生、物业、内部装修、外部门头安装等一切对外联系、申请、审批等事务处理，以确保乙方正常经营，甲方有义务安装约定将租赁物业交付乙方，并在租赁期限内保持租赁物业处于可正常使用的状态，甲方有义务保持租赁物业的屋顶、主结构、墙面、电源、消防、空调、电缆、上下水道以及乙方责任外的其他部分处于完好状态，保持空调、安全设施处于正常运行状态，甲方不得在租赁物业的正门墙面、门面悬挂、张贴、摆放宣传材料和其他一切物品，不得在乙方这个正门外及墙外6m＊6m范围内堆放任何物品、销售摊位、举行活动或展销、安装广告等，并保证乙方必要的采光条件。关于合同的变更、解除与终止，双方约定，甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营的；甲方未尽房屋修缮义务，严重影响经营的；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的；甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时；甲方由于经营、管理、工商、税务、安全、经营范围等原因，严重影响乙方经营甚至导致乙方被迫停业时……。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同，退还房屋，甲方应无条件退还乙方已经支付的租赁保证金和已付但未发生的租金，并按照合同总租金的5%向乙方支付违约金，还应该向乙方承担赔偿责任，直至弥补乙方全部损失（包含但不限于可预见经济收入、装修折旧费等）：甲方由于经营、管理、工商、税务、安全、经营范围等原因，严重影响乙方经营甚至导致乙方被迫停业时；当甲方能力不足以退还乙方已经支付的租赁保证金和已付但未发生的租金、不足以支付违约金、不足以赔偿乙方全部损失时，差额部分由法定代表人侯×个人补足……。免责条件：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失，甲乙双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，不足按月的按天数计算，多退少补。甲方退还乙方已付的租赁保证金；不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本合同自双方签章后，乙方将保证金及第一年租金共计533000元以支票或现金形式打入甲方指定的收款账户之后生效。
合同签订当日，朱×向侯×支付第一年房屋租金及保证金533000元。2012年8月25日，侯×出具收条，认可朱×已经向其缴纳2012年8月21日至2013年8月19日房屋租金。至今，朱×一直实际控制租赁房屋。
庭审中，泓灏阁中心向法庭提供了《情况说明》及《房屋租赁合同》。《情况说明》载明“北京泓灏阁茶艺文化中心之前因经营需要，告知我方将其承租的我方的房屋进行承包经营或者部分转租，我方同意，但由此引起的责任全部由北京泓灏阁茶艺文化中心自行承担。财政部机关服务中心经营管理处；二〇一三年九月十六日”，并加盖有财政部机关服务中心经营管理处公章。《房屋租赁合同》载明承租人为泓灏阁中心，出租方为财政部机关服务中心经营管理处，租赁期限为2011年5月1日至2016年4月30日。朱×对以上证据不予认可，并向法庭提供其自行在网上打印的财政部机关服务中心工作职责一份，主张该机关管理处无法对外出租房屋。泓灏阁中心对该份文件不予认可，称与本案无关。
泓灏阁中心向法庭主张其具备经营酒类、卫生相关营业特许资质，并向法庭提供了《酒类流通备案登记表》、《餐饮服务许可证》，载明主要经营品种有白酒、啤酒、葡萄酒、黄酒、果露酒、进口酒、其他酒。朱×对以上证据的真实性认可，但主张该证据只能证明被告的经营场所可以提供酒的买卖，对于烟草和雪茄无相关经营手续。泓灏阁中心称有经营烟草的许可，但由于工作人员疏忽未能及时办理检验手续，导致现在无该项经营执照，就其主张亦未能向法庭提供相应证据予以证明。泓灏阁中心主张朱×以成尔酒行的名义经营，没有以泓灏阁中心的名义进行经营，是违约行为，也是被工商查处的原因，向法庭提供了北京市工商行政管理局海淀区分局询问通知书、相片。询问通知书载明“成尔酒行：为调查了解你公司经营情况，请你于2012年9月10日9：30到甘家口工商所接受询问。二〇一二年九月八日；”，送达回证载明送达地点为北京市海淀区九号1号楼一层，送达方式为直接送达，收件人为陈×。朱×对以上证据的真实性认可，但称不能证明是成尔酒行在经营，也无陈×这个人；对相片的真实性认可，但称无法显示是成尔酒行在经营。泓灏阁中心向法庭申请证人刘×出庭，该证人向法庭陈述其在泓灏阁中心当职工但泓灏阁中心未向其发工资，且合同已经到期了；同时其称朱×承包了泓灏阁中心，自开业一直挂成尔酒行的牌子，并称泓灏阁中心有经营烟酒的特许，但因工作人员的失误忘记检验烟草执照，故只能重新办理烟草执照。朱×对以上证人证言不予认可。泓灏阁中心称正是因为朱×使用成尔酒行的名义经营导致工商部门未给办理烟草执照。
诉讼中，本院到甘家口工商所调查，工作人员告知2012年9月8日对位于北京市海淀区九号1号楼一层的成尔酒行进行查封，原因为无照经营，并要求其停止经营，但未进行罚款；关于该酒行何时以成尔酒行的名义经营，该工商所工作人员也不知道；并称因朱×与泓灏阁中心属于两个主体，朱×也不能以茶艺文化中心的名义进行烟、酒经营。朱×对以上调查结果称不能证明以成尔酒行的名义经营。泓灏阁中心对该调查结果认可。
朱×向法庭主张泓灏阁中心应向其支付装修租赁房屋产生的损失，但泓灏阁中心对此不予认可。本案审理中，经朱×申请，对租赁房屋室内装修部分工程造价进行鉴定。2013年12月18日，北京中威正平工程造价咨询有限公司对海淀区9-12号部分房屋装修工程出具了造价结论，确定部分工程造价为635330元，争议部分工程造价为3628元。双方对该鉴定结论予以认可。就争议部分工程，泓灏阁中心主张不属于双方约定装修部分。对此，朱×认可系装修外损失，且不能向法庭提供该部分工程损失的证据。朱×要求泓灏阁中心赔偿其装修设计费60000元，泓灏阁中心不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、收条、证明、造价鉴定报告书等证据材料在案佐证。
本院认为，朱×与泓灏阁中心签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同）中针对房屋租赁部分系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。对于双方关于泓灏阁中心除房屋外还将自己的营业执照及营业税票提供给朱×使用的约定，违反了相关规定，应属无效。本案中，朱×主张解除与泓灏阁中心签订的合同，泓灏阁中心亦同意解除，本院对此不持异议。按照合同约定，泓灏阁中心应当在装修后开业前办理营业执照增项，但考虑双方对于营业执照转租转借的约定无效，同时，朱×在泓灏阁中心未办理相关手续时属于无照经营，违反了双方约定，双方对此均有过错，故应各自应承担相应的责任。考虑到双方均有过错，故对于朱×要求泓灏阁中心赔偿装修损失一项，本院根据双方的过错责任，对装修损失的确定部分、装修设计费由双方各自承担一半。对于争议部分，在朱×未提供充分证据的前提下，对该部分诉请本院不予支持。现泓灏阁中心主张朱×利用租赁房屋进行非法活动违反了合同约定，要求朱×向其支付违约金的主张于法有据，本院予以支持，朱×应按合同约定向泓灏阁中心支付总租金的5%违约金。因双方合同约定当泓灏阁中心不足以向朱×支付违约金等损失时，差额部分由法定代表人侯×个人补足，则侯×对应由泓灏阁中心承担的以上费用承担补充责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除朱×与北京泓灏阁茶艺文化中心签订的《房屋租赁合同》。
二、北京泓灏阁茶艺文化中心于本判决生效后七日内赔偿朱×装修损失三十四万七千六百六十五元，当北京泓灏阁茶艺文化中心不足以向朱×赔偿以上损失时差额部分由北京泓灏阁茶艺文化中心法定代表人侯×个人补足。
三、朱×于本判决生效后七日内赔偿北京泓灏阁茶艺文化中心违约金十一万三千七百七十五元。
四、驳回朱×其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费四万元，由朱×负担二万元（已交纳），由北京泓灏阁茶艺文化中心负担二万元，于本判决生效后七日内交纳。
本诉案件受理费二万一千七百八十一元，由朱×负担一万一千七百八十一元（已交纳），由北京泓灏阁茶艺文化中心负担一万元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费一千二百八十元，由朱×负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 鹤
人民陪审员 岳 维
人民陪审员 陈绪飞
二〇一四年五月十二日
书 记 员 刘晓晖