辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第660号
上诉人（原审原告）：王丽华，女，1966年9月21日出生，汉族，辽宁省群众文化艺术馆干部，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：高安群，北京市方禾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：牟英，女，1958年8月22日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
被上诉人（原审被告）：吴文鹏，男，1957年7月24日出生，蒙古族，沈阳民族艺术学校校长，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：张忠保，辽宁天衡律师事务所律师。
上诉人王丽华与被上诉人牟英、吴文鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1842号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年3月10日受理后，依法组成由代理审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）参与评议的合议庭，于2014年4月3日公开开庭对本案进行了审理。上诉人王丽华的委托代理人高安群、被上诉人牟英、被上诉人吴文鹏的委托代理人张忠保均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年10月10日，吴文鹏作为卖方代表人，牟英作为买方，在《房屋买卖协议书》上签字捺印。协议书内容为：坐落在沈河区惠工小区55-1号私有产权住房，建筑面积49.47㎡，产权归王丽华所有（以购房发票为准），现将此房产权转卖给牟英。双方协商卖价为人民币9万元，卖方负责更名，买方负责纳税办证，交易前的费用（取暖、水电费等）由卖方原承租人周家林交清（卖方协助办理）。今收到牟英买房定金5，000元，买房余款85，000元在办完过户手续后交清。合同签订当日，牟英向吴文鹏交付定金人民币5，000元，吴文鹏为牟英出具收条。
2003年3月13日，牟英作为申请人，填写《沈阳市私有房屋产权登记申请表》，2003年3月18日，该申请通过审批，沈阳市房产局为牟英下发了房屋所有权证，载明坐落于沈河区惠工街55-1号512，建筑面积49.05平方米的房屋所有权人为牟英。
2009年6月23日，经过公证委托，牟英委托案外人刘凯办理房屋的买卖、更名等手续。2009年7月30日，案外人刘凯作为房产转让方代理人，将沈河区惠工街55-1号512房屋卖给案外人鞠春香，双方填写了《房屋所有权转移登记申请书》，2009年8月5日，该申请被核准，2009年8月25日，案外人鞠春香取得房屋所有权证。
另查，案外人沈阳新型房屋开发有限公司作为卖方，牟英作为买方，签订《商品房购销合同》，约定牟英购买位于沈河区惠工街55-1号，建筑面积49.047平方米房屋，案外人沈阳新型房屋开发有限公司并为牟英开具商品房销售（结算）专用发票及商品房准住通知。上述合同及发票、准住通知上书写的时间均为2000年4月20日。上述材料均在沈阳市房产产权登记发证中心存档。
再查，2012年3月22日，本院受理王丽华起诉牟英、吴文鹏所有权确认纠纷一案，后王丽华于2012年12月6日向本院提出撤诉申请。同日，本院作出（2012）沈河民二初字第528号民事裁定书，裁定准予原告王丽华撤回起诉。
现原告王丽华以被告吴文鹏对房屋无处分权、卖房行为无效为由起诉来院，请求判决二被告签订的房屋买卖协议无效，并要求二被告赔偿原告损失。
原审原告王丽华诉讼请求为，1、二被告签订的房屋买卖协议无效；2、被告牟英赔偿原告房屋损失20万元（被告吴文鹏承担5，000元范围内的损失赔偿责任）；3、诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。依照该条规定，行为人代理行为有效的条件是行为相对人为善意，而判断相对人是否善意的标准是相对人是否知道或者应当知道行为人有无代理权。根据原告与被告吴文鹏的陈述，二人系夫妻关系，本案房屋买卖合同纠纷的标的物房屋在被被告吴文鹏出卖给被告牟英前，系由原告王丽华购买自案外人徐晓霞，并由开发商将购房发票上记载的买受人即案外人徐晓霞改为原告王丽华，故该时原告王丽华与被告吴文鹏作为夫妻，为标的物房屋的共同买受人，在标的物房屋未办理房屋所有权证的情况下，二人基于该购买行为，持有开发公司认可的购房发票，享有要求该房屋出卖方即开发公司配合办理房屋所有权证的权利。2000年10月10日，被告吴文鹏作为卖方代表人，将标的物房屋出卖给被告牟英，根据该时房屋并未办理房屋所有权证的情况，其房屋出卖行为实质应为概括转让原告王丽华与被告吴文鹏作为买受人，与开发公司的合同权利义务。又由于《房屋买卖协议书》明确约定“卖方负责更名，买方负责纳税办证”，故据此可以认定被告吴文鹏按照该约定负有与开发公司沟通协调、将买房人变更为被告牟英的义务。基于被告牟英于2003年取得房屋的所有权证的事实，可以推定为被告吴文鹏履行了相关义务，现原告王丽华与被告吴文鹏否认被告吴文鹏履行了上述义务，主张被告牟英系通过造假行为骗取办理房产证，但未提供有效证据予以证明，故对原告王丽华及被告吴文鹏的该意见，本院不予采信。鉴于原告王丽华与吴文鹏具有事实上与法律上的联系，以及原告王丽华与被告吴文鹏陈述的本案标的物房屋由吴文鹏管理、出租的情况，加之在房屋更名办证过程中，开发公司认可被告牟英作为实际购房人的身份，与被告牟英补签商品房购销合同、为其开具发票、商品房准住通知，配合被告牟英将房屋所有权办理至被告牟英名下的行为，客观上足以使被告牟英能够相信被告吴文鹏具有代理权，故被告吴文鹏以卖方代表人名义签字按印与原告签订房屋买卖协议书的行为具备表见代理的法律特征，构成表见代理，又根据被告吴文鹏以及被告牟英陈述的房屋买卖协议书签订过程，可以认定二被告在协商房屋买卖事宜、签订房屋买卖合同之前并不相识，且原告未提供证据证明原告与被告吴文鹏存在恶意串通的情况，此外，被告牟英在2000年10月10日与被告吴文鹏达成房屋买卖协议后，即开始接手使用房屋，其时距离至王丽华作为原告起诉至本院为止，时间长达十一年有余，距离房屋所有权办理至被告牟英名下，也已过九年，原告王丽华称一直不知情房屋已出卖，不符合常理，故被告牟英在该合同签订过程中属善意行为人，依法应予保护。由于被告吴文鹏的代理行为有效，原告王丽华应当对被告吴文鹏的代理行为承担民事责任。综上所述，原告请求判决二被告签订的房屋买卖协议无效的诉求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于被告吴文鹏主张被告牟英尚欠人民币85，000元购房款未给付的问题。因与本案不属同一法律关系，故本案不予处理。关于原告主张被告牟英通过非法途径办理了此房屋产权、建议法院将该案移送至公安机关的问题。对上述主张原告未提供有效证据证明，故本院不予采信。关于原告王丽华要求被告吴文鹏承担5，000元范围内的损失赔偿责任的诉求。由于原告王丽华与被告吴文鹏迄今仍处于夫妻关系存续期间，故其要求被告吴文鹏承担损失赔偿责任，缺乏法律依据，本院对原告的该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回原告王丽华的诉讼请求。案件受理费人民币4，300元，由原告王丽华负担。
宣判后，王丽华不服，上诉至本院。上诉请求：请求撤销原审民事判决，改判二被上诉人之间的房屋买卖协议无效，并赔偿我房屋损失20万元。理由：与牟英签订商品房买卖合同的开发商即沈阳新型房屋开发有限公司，经我方调查档案发现，该公司早在1999年就被吊销营业执照，丧失开发资质，我也打听过该公司负责人，负责人称不可能在2003年还能对外加盖公司公章，所以我方据此认定牟英与开发商签订的商品房销售合同系伪造，吴文鹏也不可能如原审判决所推断的协助牟英办理过户，且吴文鹏卖房子的事我并不知情，也没有在协议上签字，故双方的房屋买卖协议是无效的。
被上诉人牟英辩称，不同意上诉人的上诉请求。吴文鹏在签约前一天，是和自称王丽华的女人一起过来找我商谈的，第二天签合同时，吴文鹏是拿着购房发票、王丽华的身份证来的，我因此确信他夫妻俩一致同意卖房。我也支付了9万元购房款，当时都有收条，但有8.5万元的收条找不到了。合同签完后，我就拿着吴文鹏送过来的相关材料去房产局，房产局审核通过，给我颁发房证，后来我又把房子卖给案外人，案外人也很顺利办理了房证，如果送审材料有问题，房产局也不能审核通过。
被上诉人吴文鹏辩称，我卖给牟英时，只是拿了定金票，没带王丽华的身份证，也没有和王丽华一同去和牟英商谈，这些事都是背着王丽华作的，当时我在做生意，资金一时周转不开，所以才这么做的。
本院经审理查明的事实与原审查明事实基本相同。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖协议书、收条、沈阳市私有房屋产权登记申请表、房屋所有权证复印件、公证书、房屋所有权转移登记申请书、法庭审理笔录、商品房购销合同、商品房销售（结算）专用发票、商品房准住通知、民事裁定书等证据予以证实，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。王丽华主张二被上诉人的协议无效，主要理由为一是该买卖未经产权人王丽华签字许可，二是牟英据以办理产权证的定金票和合同上开发商公章均系虚假。王丽华主张买房合同无效的第一项理由涉及该买卖是否因吴文鹏无处分权导致协议无效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，在吴文鹏与牟英订立买卖合同时，吴文鹏自称交给牟英购房发票，该票据代表了与开发商订立商品房销售合同的权利，双方也签订了书面协议，牟英称之前与王丽华夫妻一同协商过，结合王丽华在房屋被出卖后十余年未主张权利的情况，对牟英的观点予以认可，另外，该发票上金额显示为75，583.97元，低于双方买卖成交价格9万元，符合善意交易的一般情形，结合以上情形，能够认定牟英系善意购买。王丽华称牟英据以申请办理房证的材料虚假，由于该房在2003年已经由牟英办理房证，申请材料是否虚假涉及行政行为合法性问题，不属于民事案件管辖范围，因此对王丽华的此项主张不予审理。现牟英以善意的方式购买诉争房屋，支付了合理对价，且房屋产权已经变更，符合物权法的规定，牟英依据协议取得房屋产权系合法行为，王丽华未提供足够证据证明二被上诉人之间协议无效，故王丽华亦无权要求牟英赔偿其经济损失，原审判决并无不当。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人王丽华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年四月十一日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；