广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛中法民一终字第2748号
上诉人（原审被告，反诉原告）冼*辉，男，汉族，1982年*日出生，住所广东省佛山市顺德区*街道**号，公民身份号码*。
委托代理人姚*宇，广东*律师事务所律师。
委托代理人陈*欣，广东*律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）佛山市顺德区大良街*股份合作经济社*三组，住所地广东省佛山市顺德区大良街道**路*号。
负责人郭*炳，该组组长。
委托代理人容*华，广东*律师事务所律师。
委托代理人陈*妍，广东*律师事务所实习律师。
上诉人冼*辉因与被上诉人佛山市顺德区大良街*股份合作经济社*三组（以下简称*三组）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法良民初字第*号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十四条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体运用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、冼*辉应于判决发生法律效力之日起五日内向*三组支付所欠的计至2012年12月份的租金725270元；二、驳回*三组的其他诉讼请求；三、驳回冼*辉的全部反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审受理费13742.26元，由*三组承担6392.26元，冼*辉承担7350元；反诉受理费3700元，由冼*辉承担。
上诉人冼*辉上诉称，一、梁*潮现在使用的土地是*三组未依法收回该土地，这导致*三组事实上没有按照合同约定向冼*辉交付土地，而并非冼*辉同意*三组少交土地。冼*辉仍然主张收回该土地使用。原审法院将冼*辉调解时提出可不收回土地但要求减免租金的意向记录为法庭询问，因此导致原审判决认定事实错误。二、*三组与各前任承租人的租赁关系在2010年6月结束，之后冼*辉已经按照*三组的要求逐步接收土地，并在8月一次性支付租金。租赁合同是补签的，双方的租赁关系应当在承租人第一次交付租金时成立并发生法律效力，同时由*三组提供的冼*辉与冯*全签订的租赁合同也证明了该点，该租赁合同的签订时间是2010年10月29日，但实际的租赁关系成立于2010年8月14日。原审法院的判决已经认定*三组违约的事实，为此，除了未交付土地的租金需先行扣除外，*三组还应向梁*潮收回土地并交付冼*辉。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，在*三组未向冼*辉完整交付土地前，冼*辉没有义务先向*三组交纳土地租金。二、本案租赁关系合法成立后，冼*辉以承租人的名义对外经营应当合法有效。2010年9月28日冼*辉与案外人签订仓储合同，但因*三组的违约行为导致冼*辉向案外人赔偿100000元，该损失应当由*三组负担。三、原审法院扣减租金计算有误，冼*辉向*三组缴纳的租金为5元/平方米，但对外则是以最低15元/平方米的价格在经营，冼*辉与冯*全签订的租赁合同可以证实该事实。综上，每月应当扣减的租金损失应当为1023平方米×15元/平方米＝15345元，一年扣减金额应当为184140元。四、*三组主张的租金部分已经超过诉讼时效，原审判决认定双方在租赁不足一年内即对交付土地不足发生争议，但由此只能证明冼*辉持续向*三组主张权利，并不能证明*三组曾向冼*辉就未交付的租金主张过权利。故上诉请求：一、撤销原审判决第一项；二、变更原审判决第三项为：1.*三组立即交付从2011年11月1日至今尚未交付的1023平方米的租赁土地；2.*三组向冼*辉赔偿返还租金70000元；3.*三组向冼*辉赔偿经济损失100000元（暂计至2013年1月10日）；三、一审诉讼费、反诉费及二审诉讼费由*三组负担。
被上诉人*三组答辩称，一、关于冼*辉要求*三组交付1023平方米土地的问题。*三组与冼*辉签订租赁合同时，双方只是对租赁土地的总面积作出约定，但双方都未确认租赁土地的范围及四至界限，*三组对将梁*潮承租部分土地再租予冼*辉一直并不知情。根据广东省地质物探工程勘测院测量的用地图可以看出，*三组实际交付的土地面积为l3450.98平方米，已远超过合同约定的面积12118平方米，*三组已完成交付土地的合同义务，冼*辉无权要求*三组履行超出合同范围的义务。另外，冼*辉在原审过程中亦确认案涉土地是由其自行雇人收回，而梁*潮承租的l023平方米土地交付问题应由冼*辉与梁*潮解决，与*三组无关。最后，冼*辉在原审过程中已明确表示不再要求交付余下l023平方米的土地，应视为冼*辉自愿放弃主张交付1023平方米土地的权利。因此，*三组无须向冼*辉交付该部分的土地。上述1023平方米土地占合同约定面积l2118平方米仅为8.4％，无论该部分土地定性如何，其余91.6％的土地冼*辉均一直在使用，其在上诉请求中以*三组未交付该小部分土地为由拒绝支付其余无异议的租金，目的明显是为了无偿占用*三组的全部出租土地，如果二审法院支持其无理诉求，变相就是同意冼*辉对出租土地的非法占用。二、关于冼*辉的经济损失问题。首先，*三组并未参与冼*辉与郭*娇《仓储保管合同》签订的全过程，对双方是否存在真实合同关系无法确定。对于该合同违约责任的约定与认可，完全是冼*辉自身行为，与*三组无关。违约责任为守约方期待利益的损失，但郭*娇所谓损失的具体构成，均无任何证据予以佐证，人民法院依法不应支持。再退一步来说，即使冼*辉与郭*娇之间合同关系确实存在，因此造成的损失亦与*三组无关。冼*辉提交的2012年9月4日律师函明确写明冼*辉已将所租赁的土地出租给第三方使用，相关合同约定如果逾期交付土地，需承担违约责任。上述表述所称“逾期交付土地”即为本案讼争的1023平方米土地，由此可以看出，冼*辉与郭*娇之间并非所谓的“仓储保管合同”关系，而是转租关系。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，承租人未经出租人同意不得向第三方转租，而*三组一直未同意冼*辉对外转租土地，冼*辉非法转租的责任应由其自行承担。再者冼*辉开始实际承租使用*三组的土地的时间是2010年11月1日，而郭*娇与冼*辉签订《仓储保管合同》的时间是2010年9月28日，即当时尚未到合同履行期，冼*辉租*三组的标的物为土地，并非仓库，该l023平方米土地与《仓储保管合同》所约定仓库并不具备对应关系。冼*辉实际使用*三组土地为l3450.98平方米，郭*娇要求承租其中的1100平方米，冼*辉主张的1023平方米土地交付与否与造成冼*辉无法履行合同之间并不存在必然的因果关系，正如原审法院所述，冼*辉所主张的违约金损失超出*三组应当预见的范围，因此该部分损失与*三组无关。三、关于冼*辉应支付的租金数额。如前所述，即使双方对上述l023平方米的土地租金问题有争议，但冼*辉却一直实际使用*三组大面积的土地，而且实际的使用面积已超过合同约定的面积，冼*辉都应当及时支付没争议部分土地对应的租金。同时，原审判决也判令冼*辉应支付租金725270元中已扣减未交付的1023平方米土地对应的租金，冼*辉无任何理由拒付已实际使用土地的租金。同时，由于1023平方米土地对应的租金已在判决确定的应付租金中扣减，因此冼*辉无权要求*三组返还租金70000元。综上，冼*辉实际上一直在使用*三组大部分的租赁土地并从中得到巨额的收益，却由于双方对小部分的土地有争议，就以消极的态度对待，自2011年11月起拖欠*三组长达两年的租金，严重违反合同基本的义务，损害*三组村民的切身利益。四、关于诉讼时效的问题。根据双方签订的合同，对于2011年的租金，冼*辉已经一次性支付，现*三组主张的是2011年之后的租金，而冼*辉缴纳租金的时间应当是2012年6月30日之前以及2012年12月31日之前，所以本案不存在超过诉讼时效期间的问题。因此，恳请驳回上诉请求，维持原判。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理认为，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。综合本案双方当事人的诉辩及举证、质证，本案的争议焦点包括：一、*三组本案主张的租金是否有部分超过诉讼时效期间；二、*三组是否应当向冼*辉交付尚未交付的1023平方米土地；三、*三组是否应当向冼*辉返还租金、赔偿损失。
首先，关于*三组本案中主张的租金是否有部分超过诉讼时效期间的问题。冼*辉上诉主张在其尚未交付的租金中有部分已经超过诉讼时效期间。本院认为，本案中，双方签订《土地租赁合同》一份，冼*辉按照合同约定使用涉案土地并且向*三组支付租金。*三组收取租金的依据是当期的租赁合同。在一个合同期间内产生的所有的租金应视为一个整体，而承租人每期缴纳租金则视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，诉讼时效应自租赁合同约定的最后一期租金缴纳期限届满之日起开始计算。在涉案合同履行过程中，双方约定的合同期为2010年11月1日至2020年11月1日，一年分两期支付租金，上半年的租金在当年6月份缴清，下半年的租金在当年12月份缴清。因*三组提起本案诉讼时涉案合同尚未到期，故根据前述约定，本案租金并不存在超过诉讼时效期间的问题。
其次，关于*三组是否应当向冼*辉交付尚未交付的1023平方米土地的问题。冼*辉上诉认为，*三组应当按照合同约定向其交付尚未交付的1023平方米土地。本院认为，冼*辉主张的土地及建筑物确实属于双方签订的《土地租赁合同》中合同标的物的一部分，到目前为止该土地仍由案外人梁*潮占有使用，冼*辉多次与梁*潮沟通以收回土地均未果。本案中，虽然双方签订的《土地租赁合同》中并未约定合同标的物的交付方式，且在涉案合同的履行过程中，确实存在由承租人冼*辉自行收回合同标的物的情形，但*三组未能按照约定完成或协助将冼*辉主张的前述土地交付给承租人使用确实构成对合同义务的违背，本应当承担继续履行交付土地及建筑物的义务。但在本案原审法庭询问时，冼*辉明确表示放弃收回由梁*潮所使用的土地，并要求由*三组承担违约责任。从该陈述来看，冼*辉已经明示其放弃要求*三组继续履行交付土地的义务，构成对此之前其要求*三组交付土地诉求的变更，应当视为其对自身民事权利的处分，故原审法院确定无须再由*三组继续交付涉案的1023平方米土地的处理并无不当，本院予以维持。至于*三组主张由梁*潮占有使用的土地并非本案租赁合同的标的物的意见。本院认为，因*三组已于2011年10月28日出具证明确认梁*潮租用的1023平方米土地及周边11095平方米土地已出租给冼*辉，故本院对其前述意见不予认可。
最后，关于*三组是否应当向冼*辉返还租金、赔偿损失的问题。第一，冼*辉主张*三组应当向其返还70000元租金，对此本院分析如下：本案中，*三组虽未交付全部租赁土地和建筑物，但至今只是梁*潮使用的1023平方米土地尚未交付，相比租赁合同双方合同约定的租用面积，*三组已完成绝大部分交付，冼*辉对交付部分亦予以接受，只是对租金计算、损失赔偿等存在不同意见，其在诉讼中亦表示不再要求交付余下部分土地，应视为双方现同意按实际交付的土地面积履行合同，其他方面的权利义务按合同的约定履行。对*三组未能交付的1023平方米的租用面积应在租金上作相应扣减，扣减后，冼*辉每月应付租金应为55475元[60590元-（1023平方米×5元/平方米）]，冼*辉计至*三组起诉前的2012年12月份止共26个月应付租金为1442350元，减除已支付租金717080元，尚欠此期间租金为725270元。综上，对*三组未交付的租赁土地面积的租金予以扣减后，计算至起诉前其已支付的租金仍少于其应当支付的租金，故对其要求退还租金的主张不予认可。
第二，*三组是否应当向冼*辉赔偿100000元的违约损失。冼*辉主张因*三组未能按照合同约定交付土地，造成其与案外人签订的合同无法履行，继而承担了100000元的违约责任，该部分损失是由*三组的违约行为造成的，故应当由*三组承担赔偿责任。本院认为，冼*辉于2010年9月28日与案外人郭*娇签订仓储保管合同，当时尚未到冼*辉与*三组签订租赁合同约定的土地的交付日期，且冼*辉也尚未实际接收涉案土地，在此情形下冼*辉与案外人签订合同确实存在一定的风险，且冼*辉并未将其与案外人签订合同的相关事项及风险告知*三组，冼*辉主张其对案外人承担违约责任的风险已经超过了*三组的预期。另一方面，冼*辉提交的其与案外人郭*娇签订的仓储保管合同中约定的仓库面积与冼*辉本案中主张*三组尚未交付的土地面积不完全一致，且冼*辉也未能提交证据证明其与郭*娇签订合同的标的物确实就是本案争议的由梁*潮占有使用的土地。综上，冼*辉主张由*三组承担100000元违约责任的意见缺乏依据，本院不予认可。
第三，冼*辉主张的经营损失是否应当支持的问题。冼*辉上诉主张，对于*三组尚未交付的土地租金应当参照其对外经营的租金标准进行扣减。本院经审查认为，原审判决在计算冼*辉应当交付的租金时，已经按照合同约定的价格将尚未交付的土地租金从总租金数额中进行了扣减。冼*辉主张应当按照其对外经营的租金进行扣减的意见应当理解为除了按照合同约定价格扣减未交付土地租金以外，冼*辉还存在一定的对外经营损失，*三组应当对该部分损失承担赔偿责任。本院认为，一方面，冼*辉在原审反诉请求中并未提出由*三组赔偿其该项损失的诉求。另一方面，冼*辉在本案中已经提交了其与郭*娇签订的仓储保管合同，并据此主张其将涉案的未交付土地及建筑物出租给案外人郭*娇进行仓储业务，在该仓储合同中双方已经对保管业务的日价格进行了约定。既然冼*辉已主张尚未交付的土地用于郭*娇的仓储使用，那么冼*辉又主张对未交付土地应当参照其他土地的对外租赁使用价格进行损失确定的意见就存在自身陈述的矛盾，且冼*辉也未提交证据证明其确实与其他案外人签订了土地租赁使用合同。综上，本院对冼*辉主张的对外经营的租金损失不予认可。
综上，上诉人冼*辉的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由上诉人冼*辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳建辉
代理审判员 翁 丰 好
代理审判员 杨 宏 丽
二〇一三年十二月二日
书 记 员 杨 雅 静