卢氏县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）卢民一初字第434号
原告（反诉被告）余静，女，1986年生，汉族。
委托代理人车建峰，河南宇萃律师事务所律师，一般代理。
被告（反诉原告）杨爱英，女，1961年生，汉族。
委托代理人尤江涛，河南宇萃律师事务所律师。特别授权：具有代为承认、放弃、变更诉讼请求的权利；具有代为出庭陈述、举证、质证、辩论的权利；具有代为申请调解、和解、提出反诉、上诉、申请执行、代领法律文书等诉讼权利。
被告卢氏县房地产管理所。
组织机构代码：41834567-1。
法定代表人钱俊杰，职务：所长。
委托代理人马红亮，男，1972年生，汉族，住河南省卢氏县，特别授权：参与调解、进行和解、提起反诉、承认对方诉讼请求等权限。
原告余静（反诉被告）诉被告杨爱英（反诉原告）、被告卢氏县房地产管理所（以下简称房管所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员王彬独任审判，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告余静及其委托代理人车建峰、被告杨爱英及其委托代理人尤江涛、被告房管所的委托代理人马红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余静诉称：2013年8月15日，原告余静与被告杨爱英在卢氏县休闲路“7cm服装店”签订房屋出租协议书，约定房屋租赁期限两年（2013年8月15日至2015年8月15日），并支付杨爱英两年房租32000元及转让费8000元，2014年12月31日，因杨爱英的房屋属于卢氏县东街拆迁范围内，被政府拆迁，为此造成原告自2014年12月31日至今无法正常营业，之后多次和二被告协商让其解除合同，退还剩余房租及转让费等损失，被告杨爱英当时也同意，但是一直不履行承诺。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判令解除原告余静与被告杨爱英于2013年8月15日签订的房屋出租协议，由二被告赔偿房租损失10000元、转让费8000元、服装店停业及装修损失20000元共计38000元。
被告杨爱英辩称：原告请求人民法院解除合同不符合法律规定，解除合同应当通知对方，对方应当在90日内向人民法院提出诉讼请求，确定解除合同的效力，因此原告请求法院解除合同没有任何法律依据；原告要求退还所交房租及转让费没有任何法律依据，停业及装修损失更没有任何法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告房管所辩称：原告余静与被告房管所之间没有合同关系，原告提出的各项赔偿请求缺乏事实依据。
被告杨爱英反诉称：根据被告杨爱英的答辩意见，请求人民法院确定2013年8月15日签订的房屋租赁合同依法终止，并由原告余静将所租赁房屋恢复原状并限期交还房屋。
原告余静就被告杨爱英的反诉请求辩称：反诉人的反诉请求依法不能成立，本案适用解除合同而不适用终止合同。
被告房管所就被告杨爱英的反诉未发表陈述意见。
原告余静向本院提交的证据有：1、房屋租赁协议一份，目的证实租赁期限为两年，每年房租16000元，房租已经交清的事实；2、原告余静与被告杨爱英女儿莫某的通话记录光盘一张，目的证实杨爱英收到原告8000元转让费的事实；3、卢氏县拆迁小组通知一份，目的证实本案诉争房屋在2014年12月31日要求腾房，并被通知终止协议；4、卢氏县政府拆迁补偿方案，目的证实商业门面用房的补偿方式及补偿标准，即由补偿款付给产权人房管所，由产权人和承租人解除租赁合同，拆迁补偿费应当付给原告余静的事实；5、店面装修费用清单一份，目的证实原告装修该房屋花费25000元的事实；6、证人证言各一份，目的证明自2014年12月31日至今，原告无法正常营业，断水断电以及支付给原告房租及转让费的事实；7、照片七张，目的证明本案所诉房屋无法正常营业的事实。
被告杨爱英向本院提交的证据有：房屋租赁协议及补充协议，目的证明房屋租赁期限为两年，并且约定了原告若装修房屋需要经过被告同意，另证实租赁协议已经履行期满，双方并未另行签订合同，该协议已经终止的事实。
被告房管所未向本院提交证据材料。
针对原告余静提交的证据材料，被告杨爱英发表质证意见：对证据1没有异议；认为证据2录音不能证明被告另收原告8000元转让费的事实；认为证据3即拆迁通知不能证实本案所诉房屋租赁合同于2014年12月31日终止，该通知发布方并非本案被告；认为证据4与被告没有关系，与本案房屋租赁合同纠纷没有关联性，不能证实本案诉争房屋符合拆迁补偿范围，且本案原告一直占用房屋至今，因此其要求拆迁补偿没有事实依据；对证据5认为该装修清单属于白条性质，是原告单方所列，不能证明该清单所列范围及费用用于房屋装修，也不能证明其装修行为经过被告同意；对证据6证言有异议，认为证人证言不符合客观事实，原告的交款行为证人不可能知道的这么清楚，且证人当时并不在场，证言所述2014年12月31日开始断水断电不属实，且断水断电并非被告的行为，并不属于被告违约的情况，且证人靳建平与原告余静为雇佣关系，证人证言不能作为有效证据使用；对证据7有异议，认为其不能证明原告主张的2014年12月31日已经无法正常经营，照片没有拍摄时间，同时内容为通知的照片显示的发布时间为2015年4月14日，室内照片不能证明拍摄的房屋就是本案争议的房屋，更不能证明原告是何时腾空房屋停止经营的。被告房管所发表的质证意见与被告杨爱英相同。
针对被告杨爱英提交证据材料，原告余静发表质证意见：对房屋租赁协议没有异议，对补充协议有异议，该协议并不是补充协议，而是2013年7月1日签订的。因为房屋租赁期限是2013年8月15日始，所以协议日期签的是2013年8月15日，并且在2013年8月15日正式签订了房屋租赁协议。被告提交的该补充协议已经作废，另外被告提交的两份协议都不能证明被告不需要退还转让费及支付装修补偿费。被告房管所发表质证意见：在原告门上和地上用油漆喷征字是2015年2月份左右，证人所述2014年11月份时间上不属实。断水断电也不是那么早，因为很多人没有搬迁。
根据庭审调查结合各方当事人质证意见，本院对上述证据材料的证明效力作如下认定：原告余静提交的证据1、2、3、4及被告提交的证据房屋租赁协议形式合法，内容真实，与本案具有关联，能够印证案件事实，具有证明效力。原告提交的其它证据将根据证据来源和形式，结合庭审调查综合认定。
经审理查明：被告房管所在卢氏县城关镇休闲路东段有一间商业门面房，面积55㎡，被告杨爱英是该房屋的承租人。2013年7月，原告余静就该房屋的租赁事宜与被告杨爱英协商达成一致，被告杨爱英将房屋转租给原告余静，由原告余静经营服装店。经双方协商同意，原告余静向被告杨爱英交纳门面房转让费8000元。被告杨爱英给原告余静预留了一个月时间进行房屋装修，双方于2013年8月15日先后签订了租房协议和房屋出租协议书。约定租赁期限两年，租金为1333元／月即16000元／年，房租一年一交。至原告余静起诉时，已向被告杨爱英付清了两年房租。
2014年底，为建设特色商业区，政府对该地区国有土地上单位和个人的房屋进行征收。原、被告双方自2015年3月份起，多次协商解除租赁合同事宜，但最终协商无果。2015年4月14日，拆迁协调小组在当地张贴通知，告知房管所家属楼下门面房各承租户立即腾空并交回房屋。原告余静于2015年4月14日前后已搬出租赁房屋，但至今未向被告杨爱英交还门面房钥匙。因双方就退赔相关损失事宜协商无果，原告余静于2015年7月17日向本院提起诉讼。
另查明，卢氏县特色商业街拆迁补偿方案对停产停业损失补偿标准是：商业门面用房按照每月100元／平方米一次性补偿三个月，补偿款付给产权人，由产权人和承租人解除租赁关系。
案件审理过程中，本案涉及的门面房已被拆除。根据征收文件，被告房管所作为房屋产权人可以领到该门面房停产停业损失补偿金16500元。
本院认为：原告余静、被告杨爱英签订的租房协议是经平等自愿协商形成的真实意思表示。原告余静起诉前，与被告杨爱英就合同解除进行过协商，虽然对补偿事宜未达成一致意见，但可以视为余静将合同解除的意愿已经通知对方。截止目前，本案涉及的房屋已经拆除，租赁合同已经无法继续履行，且被告杨爱英提起反诉要求终止合同，视为双方就合同解除并终止已达成共识。
虽然原告余静已提前将房屋腾空，但至今未向被告杨爱英交付房屋钥匙。至房屋拆除时，房屋的实际占用人仍为原告余静，原告余静要求被告杨爱英退还部分房屋租金的诉求，缺乏事实依据，不予支持。
门面房转让费是当地商业门面房转让市场中存在的不成文惯例，为双方自愿协商交纳，通常情况下转让费收取方收取后不再退还。原告余静在租赁房屋时向被告杨爱英交纳转让费是双方平等自愿协商的结果，且租赁合同中未约定转让费退还的情由。原告余静交纳门面房转让费的时间较早，另外，从导致租赁合同无法继续履行的原因来看，被告杨爱英不存在过错。对原告余静要求返还门面房转让费的诉求，不予支持。
原告余静承租房屋后，对房屋进行了必要的装修，花费了一定的金钱，租赁合同到期前的最后一段时间确实无法正常营业，其要求二被告支付停产停业补偿的诉讼请求，应予支持。按照政府征收房屋关于停产停业损失补偿标准，被告房管所作为房屋产权人可以领到165000元补偿款。而对于该补偿款是否已经领取，被告房管所在庭审中拒绝回答，本院视为被告房管所已经领取。根据原告余静承租后使用房屋的实际情况及租赁合同的实际履行状况，由被告房管所向原告余静支付停产停业损失补偿款8000元。
被告杨爱英请求确认合同终止的反诉请求，因合同已经到期，门面房已被拆除，应当确认租赁合同的权利义务终止。因本案涉及的房屋已经拆除，被告杨爱英要求原告余静返还房屋的反诉请求，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）余静与被告（反诉原告）杨爱英于2013年8月15日签订的租房协议和房屋出租协议权利义务终止；
二、由被告卢氏县房地产管理所于本判决生效之日起十日内向原告余静（反诉被告）支付停产停业损失补偿款8000元；
三、原告（反诉被告）余静要求二被告退还房租、转让费的诉讼请求不予支持。
四、驳回被告（反诉原告）杨爱英要求原告（反诉被告）余静将所租赁房屋恢复原状并限期交还房屋的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费750元，减半收取375元，由原告余静负担175元，被告卢氏县房地产管理所负担200元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告杨爱英承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审判员 王彬
二〇一五年十月十六日
书记员 莫冰