安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民二初字第00131号
原告：中国建设银行股份有限公司铜陵市分行。
负责人：王明啓，该行行长。
委托代理人：陈勇，安徽景旺律师事务所律师。
委托代理人：汪涓，安徽景旺律师事务所律师。
被告：汪世德，男，1962年7月19日出生，汉族。
委托代理人：鲍克群，安徽克群律师事务所律师。
被告：周华，女，1964年5月26日出生，汉族，与汪世德系夫妻关系。
委托代理人：鲍克群，安徽克群律师事务所律师。
被告：铜陵天正置业有限公司。
法定代表人：鲍金政，该公司董事长。
原告中国建设银行股份有限公司铜陵市分行（以下简称建行铜陵市分行）诉被告汪世德、周华、铜陵天正置业有限公司（以下简称天正公司）借款合同纠纷一案，原告建行铜陵市分行于2014年5月20日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月1日公开开庭进行了审理。原告建行铜陵市分行委托代理人陈勇到庭参加诉讼、被告汪世德、周华共同委托代理人鲍克群到庭参加诉讼。被告天正公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行铜陵市分行诉称：2012年12月，原告与被告汪世德、周华签订了《借款合同》，约定被告汪世德、周华向原告借款450万元，期限自2012年12月10日至2022年12月10日，并约定了贷款利率、罚息利率等。被告天正公司出具了《保证函》，保证承担连带保证责任。为顺利贷款，被告汪世德、周华以铜陵市新光路36号61栋（现鹞山新村）2#网点作为抵押，原告取得抵押物权属证明。合同签订后，原告依约向被告汪世德、周华发放贷款，被告汪世德、周华却长期不按约还款，现诉至法院，请求判令：1.被告汪世德、周华偿还借款本金428581.86元，利息118667.09元，罚息4847.13元（以上合计4332096.08元，暂计算至2014年5月9日，此后利息、罚息按同等计算方法计算至被告全部履行完毕之日）；2.各被告连带承担代理费9.88万元及其他实现债权费用（以实际支出为准）；3.判决原告对铜陵市新光路36号61栋（现鹞山新村）2#网点享有优先受偿权；4.诉讼费由被告承担。
被告汪世德、周华共同答辩称：借款是事实。但借款尚未到期，且已归还部分一部分本息，现在没有能力归还，愿意将抵押房产退给原告，由他们处理，归还本息后将剩值还给我方。
被告天正公司未到庭，亦未进行答辩。
原告建行铜陵市向法庭提交证据（复印件）如下：1.被告的身份证、户口簿、企业法人营业执照、组织机构代码证，证明被告汪世德、周华、天正公司主体适格。2.保证函，证明天正公司应承担连带保证责任。3.铜房预2012字第004546号房屋预告登记证明，证明抵押房屋已办理了预告登记，原告依法享有优先受偿权。4.开立贷款账户通知书，证明被告汪世德、周华为申请贷款开立账户情况。5.个人贷款支付凭证，证明原告已依约全额将贷款发放被告汪世德、周华指定账户。6.个人住房借款合同，证明双方权利义务范围，被告汪世德、周华的行为符合第16条、17条处理。借款人不按合同约定足额偿还贷款即可要求被告偿还本息。7.贷款情况说明、拖欠明细、拖欠对账单，证明到2014年5月9日被告汪世德、周华拖欠原告本金、利息、罚息的情况，以及双方对利息、罚息计算符合合同约定。8.委托代理合同、代理费现金交款书、发票、皖价服（2013）17号文件，证明原告委托律师进行诉讼，支付了律师费，并且低于省司法厅规定的收费标准。
被告汪世德、周华质证意见：对证据1、2、3、4、5、6、8没有异议，证据7不能作为定案证据使用，只是原告的单方说明。
本院认证意见：被告对原告所举1、2、3、4、5、6、8没有异议，对上述证据的真实性予以确认。证据7庭审后经汪世德、周华确认没有异议，对证据予以确认。原告所举证据能够证明本案事实，本院予以确认。
被告汪世德、周华向法庭提交证据（复印件）如下：1.安徽省契税完税证明，证明被告购买涉案房屋已经缴纳36万元税金。2.收据一份，证明被告购买涉案房屋向天正公司交纳首付款5500495元。
原告建行铜陵市分行质证意见：两组证据与本案没有关联性，对真实性无法核实。
本院认证意见：该两份证据系复印件，原告对真实性提出异议，对两份证据的真实性不予确认，该两份证据与本案借款合同无关联性，对证据的关联性不予确认。
被告天正公司未到庭，亦未进行举证、质证。
本院经审理查明：2012年12月20日建设铜陵市分行与汪世德、周华签订一份《借款合同》，合同约定：因购置房产需要，建行铜陵市分行向汪世德、周华提供借款450万元，期限自2012年12月10日至2022年12月10日止。利息约定为浮动利率，即在基准利率水上上浮10%，罚息约定为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同另外约定：汪世德、周华将其所购的铜陵新光路36号61栋（现鹞山新村）2#网点为上述借款提供抵押担保，担保期限：在房屋竣工交付，购房人办妥产权及他项权证之前，建行铜陵市分行办理了预购商品房抵押权预告登记（铜房预2012字第004546号）。2013年1月4日建行铜陵市分行依约将450万元贷款汇入汪世德账户。天正公司出具保证函一份，保证事项为：天正公司与建行铜陵市分行的住房按揭贷款合作协议书中有关条款。该协议第四条：天正公司同意在建行铜陵市分行承诺贷款额度内，对每一购房人向建行铜陵市分行借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及实现债权费用……
综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：1.截止2014年5月9日被告尚欠原告本金、利息、罚息各是多少？2.原告主张的代理费及其他实现债权费用有无依据？
本院认为：2012年12月20日建设铜陵市分行与汪世德、周华签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》、天正公司出具的《保证函》系双方当事人真实意思表示、合法有效。借款合同签订后，建行铜陵市分行依约向天正公司提供了450万元借款，并提供贷款支付凭证为证。被告汪世德、周华支付了部分本息后，2014年1月起汪世德、周华未按约归还本息，建行铜陵市分行根据《借款合同》借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者他应付款项的，银行即可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用的规定，要求汪世德、周华归还尚欠本息符合双方约定，本院予以支持。建行铜陵分行要求汪世德、周华给付律师代理费用98800元的，提供了律师费收取依据及发票为证，本院予以支持。建行铜陵分行未提交证据证明其他实现债权费用，该项诉求本院不予支持。汪世德、周华应当依约归还借款本金4208581.86元、利息118667.09元、罚息4847.13元及律师代理费98800元。
汪世德、周华以自己所有的房产为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，故建行铜陵市分行对汪世德、周华位于铜陵新光路36号61栋（现鹞山新村）2#网点，在上述债权的范围内享有优先受偿权。
天正公司基于与建行铜陵市分行签订的《住房按揭贷款合作协议书》出具保证函，保证对上述借款承担连带保证责任，建行铜陵市分行要求天正公司对上述借款承担连带责任的诉求，本院予以支持，天正公司未到庭、亦未提交证据，视为放弃自己的权利。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告汪世德、周华于本判决生效之日起十日内一次性给付原告中国建设银行股份有限公司铜陵市分行借款本金4208581.86元、利息118667.09元，罚息4847.13元，合计4332096.08元（利息和罚息计算截止到2014年5月9日，此后的利息及罚息按个人住房商业用房借款合同第三十一条的约定计算至本判决确定的给付之日止），并承担代理费98800元。
二、原告中国建设银行股份有限公司铜陵市分行对被告汪世德、周华位于铜陵新光路36号61栋（现鹞山新村）2#网点，在第一项判决的范围内，享有优先受偿权。
三、被告铜陵天正置业有限公司对上述判决第一项承担连带清偿责任。被告铜陵天正置业有限公司在承担清偿责任后，有权向汪世德、周华追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42247元，保全费5000元，由被告汪世德、周华、铜陵天正置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 马海平
人民陪审员 张学府
二〇一四年八月十二日
书 记 员 戴卢刚
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。