温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿执异初字第74号
原告：周银河。
委托代理人：陈文俊。
被告：林维新。
委托代理人：周成宇。
被告：林国忠。
被告：包建萍。
原告周银河为与被告林维新、林国忠、包建萍案外人执行异议之诉一案于2014年9月23日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月4日、7月13日两次公开开庭进行了审理。原告周银河及其委托代理人陈文俊，被告林维新的委托代理人周成宇到庭参加诉讼。被告林国忠、包建萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告周银河诉称：2013年5月22日，原告通过中介与被告夫妇达成黄龙住宅区栖凤××幢××室房屋买卖协议。该协议约定了房屋具体方位、面积、出让价、腾空期限、办理过户变更登记期限、付款方法、方式以及纳税等条款。原告依约支付定金5万元和房款80万元。被告腾空房屋、交付该房土地证、房产证、钥匙后，原告搬入该房居住生活至今，并交纳水、电、物业等费用。
鹿城区人民法院于2014年8月7日作出（2014）温鹿东执民字第1008号执行裁定书，裁定查封上述房屋，并将拍卖或变卖该房屋。原告得知后提出执行异议。鹿城区人民法院于2014年9月12日作出（2014）温鹿执异字第126号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。现被告夫妇既不出面解决其债务纠纷，亦不配合原告办理后续合同义务。现请求：1、判令原、被告买卖坐落于黄龙住宅区栖凤××幢××室房屋的协议合法有效，并中止执行该房产。2、责令被告在2015年6月26日协助原告办理房产、土地使用权过户变更登记手续。3、本案诉讼费用由被告承担。
为证明其诉讼主张，原告周银河向本院提供了以下证据：
1、身份证复印件，证明原告身份。
2、身份证、结婚证复印件，证明被告身份及婚姻关系。
3、买卖协议书、中介机构证书，证明原、被告双方通过中介交易达成购房协议并约定了办理过户变更登记期限等条款的事实。
4、收款收条、银行凭证，证明原告己支付购房款的事实。
5、房产证、土地证、契证，证明被告林国忠、包建萍夫妻依约交付权利证书及钥匙给原告，原告搬入居住的事实。
6、收款收据、证明，证明原告搬入该房的时间、居住情况以及缴纳相关费用的事实。
7、鹿城农村商业银行服务有限公司双屿支行出具的证明，证明原告缴纳电费的情况。
8、房屋卖尽契，证明原告依中介要求又与被告林国忠、包建萍补签房屋卖尽契的事实。
9、维修单据和中介费收据。
10、情况报告。
11、双屿街道康龙社区证明。
证据10、11证明周银河购买涉案房屋之后一直居住于涉案房屋的事实。
12、中国农业银行交易明细。
13、说明一份。
证据12、13，证明5万元腾空款支付及汇款的经过。
14、个体工商户登记情况，证明中介机构的资质及基本信息。
15、申请证人林某出庭作证。林某作证称：被告林国忠出具85万元收据时证人在场。收据是书写卖契的人写的，在写卖契时当场书写。当时，周银河已拿了85万元，但有5万元放在证人处，在腾空之后再行支付。除了扣款13万元外，其余款项已经支付完毕。因证人经手该事，且还贷款也是证人陪同，记得比较清楚。案外人徐某于2013年6月23日出具的5万元收条中的林某签字是证人所签。在涉案房屋腾空时出现纠纷，经协商该5万元支付给徐某，故而出具收条。本来该5万元应支付给林国忠，但徐某怕付给林国忠之后就拿不到了。当时在场的有四个人，包括证人、徐某、另外一个女同志，还有一个阿姨。5万元款项应该不是交给徐某，而是交给另外那个女同志。林国忠不在场，付款是委托证人林某办理，但林国忠当很多人的面说这个5万元委托徐某领取。该5万元是证人拿出来，通过上述“阿姨”的账户支付。支付时间是2013年6月23日。合同约定是6月8日腾空。后来吵起来，具体哪天搬进去证人也不清楚。周银河有报警。他还打电话给证人，说有人过来吵闹。报警时间是房屋交接那几天。
被告林维新辩称：一、被告林维新不能作为本案主体，被告林维新非涉案房屋买卖的相对方，原告亦非原审原告。二、原告明知涉案房屋为经济适用房，在涉案房屋未满上市交易期限，私下买卖，违反合同法五十二条的规定，应当认定为无效。三、涉案房屋卖尽契与房屋买卖协议书前后内容不一致，原告未按约履行付款义务，已经够成违约。四、中介违法居中交易，扰乱中介秩序，应当予以罚款。五、原告未办理过户手续之前，仅是一般债权人，不具有物权的对抗效力。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告林维新未提供证据。
被告林国忠、包建萍未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告林国忠、包建萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出异议，视为放弃质证权利。被告林维新对原告提供的证据质证称：对证据1、2的三性没有异议。对证据3买卖协议书的真实性有异议，房屋出卖方未能出庭，无法确认证据的真实性。房屋买卖协议书的签订时间为2013年5月22日，而房屋卖尽契的签订时间为2013年5月23日，涉案房屋买卖内容应当以卖尽契的时间为准。卖尽契中被告林国忠、包建萍的签名是以毛笔书写，不能确认其真实性。原告所述该卖尽契不作为证据使用，但原告于执行异议阶段曾将该卖尽契作为证据提交法院。中介机构证书待证人出庭作证后再行质证。对证据4银行凭证的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，不能证明原告已经全部支付购房款，仅证明原告支付了75万元。如按中介居中交易的约定，定金5万元属实，被告林国忠、包建萍也仅收到80万元。对徐某出具收款收条三性均有异议，收条显示该款项的交付仅有中介人林某及收款人徐某签字，并无买卖双方当事人的签字确认。对证据5的真实性、合法性没有异议，但涉案房屋为经济适用房，无法证明原告的待证事实，也无法证明其与本案的关联性。对证据6发票的真实性没有异议，对关联性有异议。根据户主仍是林国忠，并非原告。物业管理处出具的证明，该物业管理处的主体是否适格有待进一步核实，即使是真实的，物业管理处为何不直接出具以原告为户主的收款收据。对证据7的真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，双屿支行作为电费代收方，本身无法证明涉案房屋的户主为原告，该银行亦无法知晓涉案房屋电费是否系原告代被告林国忠、包建萍缴纳。对证据8真实性没有异议，该卖尽契成立却无效，卖尽契违反了合同法第五十二条的规定；另外，对该证据的关联性有异议，卖尽契的签订时间为2013年5月23日，因该时间晚于房屋买卖协议的签订时间，买卖内容应当以卖尽契为准。而根据卖尽契的内容显示房款的交付时间应当在立契之日，且房款两讫。原告未能支付全部房款，已经构成违约。对证据9中介费收据的真实性没有异议，对合法性有异议。房屋买卖协议关于中介费的约定，与该中介费收据金额不一致，无法根据收款收据知悉是被告林国忠、包建萍支付的中介费还是原告支付的中介费。对中介机构的服务资质，待出庭作证时再行质证。中介收取中介费应当开具正规的发票，应当向交易双方提供正规发票，证人仅是提供单份的收款收据。对维修单据的三性有异议，维修人员未能出庭作证，无法证明原告的待证事实。对证据10的三性均有异议。虽然公安机关在情况报告的下方载明周银河于2013年5月25日向黄龙派出所报案，但未对情况报告的内容予以确认。施玲珍与徐某之间的关系，原告未予以明确。报案时间2013年5月23日，根据周银河的报案记录说明了林国忠、包建萍与徐某、施玲珍之间的借贷关系尚未处理完毕，也进一步证明与85万元的收条相矛盾。原告即使存在向施玲珍汇款5万元，也与本案无关。对证据11的三性无异议。对证据12的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该证据不能证明待证事实。原告提交的徐某出具的收条，该收条未得到被告林国忠、包建萍的确认。收条上面载明的徐某与林国忠的借贷关系无法印证；原告也没有证据印证。原告提交的施玲珍的银行凭证与徐某出具的收条无法印证，原告未说明施玲珍与徐某之间的关系。原告提供的85万元收条与证据12、13相矛盾。包建萍与林国忠对该5万元不存在指示交付的情况。对证据13的三性有异议，该证据系原告单方出具，并未得到他人的确认。对证据14的三性没有异议。对证据15证人证言，原告对证言的三性无异议，证人客观反映自己所经手的从涉案房屋介绍到结算的事实。被告林维新对证人证言质证称：证人证言与原告提供的证据存在前后矛盾，其真实性不予认可。根据证人证言，徐某过来吵架的时间是在6月8日腾空之后，周银河入住之前；但根据公安机关的报案记录，该纠纷是在2013年5月25日。证人对本次交易过程及银行的汇款情况前后多次陈述存在矛盾。根据交易时间，证人又确信对本次交易非常清楚。对本案所争议的5万元，证人提到是由周银河以现金方式向证人进行支付，原告提供的证据非常单薄，不足以证明。另，证人称林国忠、徐某存在借款纠纷，该5万元是汇至另一女同志的账户，故徐某、施玲珍与林国忠、包建萍之间是否存在借贷关系，证人不清楚。
经审理，本院对本案证据作如下认定：
一、原告提供的证据1、2能够证明待证事实，本院予以认定。
二、原告提供的证据3、14，证据8房屋卖尽契、证据9中的中介费收据，以及证人林某的证言，结合房屋买卖协议书上的盖章，可以相互印证证明经房屋中介所介绍，被告林国忠、包建萍将涉案房屋出卖给原告周银河的事实。
三、原告提供的证据4与证人林某的证言可以相互印证，证明原告周银河已经支付了购房款85万元的事实，但证人证言不能证明原告周银河搬入涉案房屋的时间以及周银河报案的时间。
四、原告提供的证据5，可以证明被告林国忠、包建萍将涉案房屋的房产证、土地使用权证等交付给原告的事实。
五、原告提供的证据6、证据11可以相互印证证明原告已居住使用涉案房屋的事实。原告提供的证据10可以证明原告于2013年5月25日向公安机关报警的事实。
六、原告提供的证据7在没有其他证据佐证的情况下不能证明待证事实。原告提供的证据9中的维修单据真实性无法核实，本院不予认定。
七、原告提供的证据12、13，在缺乏其他证据佐证的情况下，不能证明金统瑛支付给施玲珍的5万元系本案的购房款。
经审理，本院认定本案事实如下：
2013年5月22日，原告周银河经房屋中介所介绍，与被告林国忠、包建萍签订《房屋买卖协议书》一份。协议书约定：被告林国忠、包建萍将坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤××幢××室房屋出售给原告周银河。房屋建筑面积为80.3平方米，总房价为98万元。立本协议之日，原告周银河给付被告林国忠、包建萍定金5万元。被告林国忠、包建萍保证在原告付款之后将该房全部腾空，并将该房屋有关产权证件及钥匙一并交原告收管。房屋过户后，原告暂扣房款13万元，待结算清水、电、物业、其他费用及过户手续后一次性付清扣款。本房屋为经济适用房，目前不能办理过户手续，今后政策允许办理过户手续后，被告林国忠、包建萍必须无条件协助原告办理过户手续。同日，原告周银河向被告林国忠、包建萍交付定金5万元。
2013年5月23日，原告周银河与被告林国忠、包建萍签订《房屋卖尽契》一份。《房屋卖尽契》载明了被告林国忠、包建萍将涉案房屋出售给原告周银河，购房价格为98万元；立契之日房款两讫（附收条据条为准）等内容。同日，原告周银河向被告林国忠、包建萍交付房款85万元（含定金5万元）。为此，被告林国忠、包建萍出具收条一份。
后，被告林国忠、包建萍向原告周银河交付了涉案房屋房产证、土地使用权证等，原告周银河居住使用涉案房屋至今。涉案房屋为经济适用房。现涉案房屋仍登记在被告林国忠、包建萍名下。涉案房屋所有权证书（证号为：温房权证鹿城区字第××号、67××84号）载明的登记时间为2012年6月27日，土地使用权证书载明的登记时间为2012年8月16日。
本院因林维新申请对朱俐珍、林显龙、林国忠、包建萍执行一案于2014年8月7日作出（2014）温鹿东执民字第1008号执行裁定书，裁定查封被告林国忠、包建萍名下涉案房屋。原告周银河向本院提出执行异议。本院于2014年9月12日作出（2014）温鹿执异字第126号执行裁定书，裁定驳回原告周银河的执行异议。原告不服，遂起诉。
本院认为，原告周银河与被告林国忠、包建萍就涉案房屋签订的《房屋买卖协议书》、《房屋卖尽契》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告周银河依照约定支付了除13万元扣款外的剩余85万元购房款，并占有使用涉案房屋至今。虽涉案房屋仍登记在被告林国忠、包建萍名下，但没有证据表明涉案房屋未办理变更登记系原告过错所致。综上，原告诉请停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告林国忠、包建萍协助办理房产及土地使用权过户变更登记并非执行异议之诉的审理范围，原告可另行主张。被告林维新主张涉案房屋卖尽契与房屋买卖协议书前后内容不一致，原告未按约履行付款义务，已够成违约。本院认为，涉案《房屋买卖协议书》已约定由原告支付被告林国忠、包建萍除13万元外的85万元。虽然《房屋卖尽契》载明购房价格为98万元，立契之日房款两讫，但同时还载明了以收条据条为准；而被告林国忠、包建萍于签订《房屋卖尽契》当天出具的收条载明了原告已经支付85万元购房款。因此，原告付款并未违反约定。被告林维新的该项抗辩主张本院不予采纳。被告林维新主张房屋中介违法居中交易，扰乱中介秩序，应予以罚款；但该项主张与本案审理的法律关系无关。被告林国忠、包建萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定，判决如下：
一、原告周银河与被告林国忠、包建萍于2013年5月22日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。
二、停止对讼争的坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤××幢××室房屋的执行。
三、驳回原告周银河的其他诉讼请求。
案件受理费1788元，由被告林维新、林国忠、包建萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 叶 珺
审 判 员 李 苾
人民陪审员 朱汉阳
二〇一五年八月七日
书 记 员 李 力