西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）未民初字第06814号
原告张富平，男，1947年12月8日出生，汉族，西安铁路职业技术学院退休教师。
被告张晓斌，男，1983年2月11出生，汉族，个体工商户。
原告张富平与被告张晓斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张富平、被告张晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张富平诉称，2013年4月7日，其与被告签订了为期两年的房屋租赁合同，其将泰和居小区9号楼1层2号房屋租给被告使用。合同约定：租期2013年4月7日-2015年3月底，租金共计5.28万元，房租按年交付，签约时交付首年房租2.64万元，若不按时交房租，则承担提前一个月搬离的违约责任。2014年2月15日，被告夫妇以资金周转不开为由，请求晚交房租，并分两次付清全年房租。出于同情怜悯之心，其与被告之妻姬彩红于3月15日就2014年4月1日至2015年3月30日的租赁事宜签订了补充协议，约定：补充协议签订时交付前半年（2014年4月1日至2014年9月底）的房租，后半年房租在8月底前交清。然而，8月底经其多次催促，被告均以种种理由推诿，没有缴纳之意，直到9月下旬提出要退房，到了9月30日下午才搬走，但水费、物业费均未缴纳。其验房时发现房屋卧室价值3000元的实木门被人为严重毁损，无法修复，需更换新门；室内地脚线多处严重破坏，墙面涂鸦污染严重需重新修复；另，由于被告违约行为在先，未履行合同约定的提前一月搬离，所以应支付其一个月房租2200元。因被告未予支付，故其诉至法院，请求被告：1、赔偿卧室实木门一合价值3000元；2、支付因违约造成其一个月房租损失2200元；3、缴纳租赁期内3个月的物业费222.29元、水费8.05元，共计230.34元；4、赔偿室内地脚线、墙面毁损损失1000元；5、交还泰和居9号楼一层2号防盗门钥匙4把、防盗窗钥匙4把、天然气卡一张；上述请求共计6430.34元，扣除被告交付的押金3000元，被告还应支付3430.34元。
被告张晓斌辩称，原告所诉租赁属实，但其与原告只签订了一年的合同，原告制作的合同是2年，其只愿签订一年，所以仅将其持有的一份合同改为一年，但原告没有将自己持有的合同改为一年。第一年租赁期满后，原告要求其交下一年的房租，后双方协商又续签了一年的合同，房租分两次交，其预交了半年的房租。到8月底时，原告要求其交房租，与其家人发生争吵后，便于9月份张贴出租该房屋的公告，并带人来看房。后其给原告清理了房屋。对原告要求其承担卧室门损失3000元的请求，因其在此居住时该门的锁芯就有问题，期间其找原告维修过，后有一次门打不开了，其才强拆了，但其走时原告问过650元就能修好，门本来可以维修，但原告在未与其协商好时即将门锁换了，将房屋出租了，所以其无法维修，故原告现在要求其赔偿3000元数额过高，其只愿赔偿650元。物业费确实是其居住时产生的，其同意交付。其并没有造成原告房租损失，不予赔偿。地脚线损失没有那么大，其调查过几十块钱就可以修好，墙面损失是正常使用时造成的，现在原告已经粉刷。防盗门钥匙、防盗窗钥匙及天然气卡均在其处，其同意交还原告。其在租房时还交了3000元押金，原告没有退还，原告要求其承担的损失应在押金中扣除。
经审理查明，2013年4月7日，原告（出租人）与被告（承租人）签订房屋租赁协议一份，约定原告将位于杨家庄泰和居9-1-02号房屋（90平方米）租赁给被告，合同约定租期2年，自2013年4月1日至2015年3月31日止（共24月），租金5.28万元。合同签订之日被告向原告交纳首年租金2.64万元，2014年2月15日之前交纳来年租金2.64万元，若不按时交纳即为违约，合同还约定合同签订之日被告应交纳押金3000元，协议终止时，按照房屋设施受损程度及水电费、物业费、暖气费拖欠情况扣除后多退少补。合同违约责任中约定，被告若在2014年2月15日前不能按时交纳来年房租，则提前一个月搬出；被告应按时交纳物业费、水电费、暖气费。合同签订后，被告向原告交纳了押金及当年房租，原告将房屋交付被告使用。2014年3月15日，双方在原合同上注明：2014年4月1日至2015年3月30日用期一年，交费分两次付款，3月15日交半年房费1.32万元，第二次付款在2014年8月底前付清。备注：2014年4月至9月房租已付。2014年8月，被告未交纳第二次房租，于9月30日搬离房屋后，将该房屋交与原告。后原告以被告造成房屋卧室门损坏、地脚线、墙面损坏，且未结清物业费等为由，与被告发生争议，双方协商未果，原告遂诉至本院，酿成诉讼。诉讼中，原告提供了其与被告签订的房屋租赁协议，证明双方之间租赁房屋的事实；提供了其房屋卧室门损坏的照片二张及证明二份，证明其房屋卧室门被被告损坏，无法修复，需更换，房屋墙面涂画、地脚线断裂、木地板磨损；提供收款收据二份，证明其卧室门价值3000元，刷墙产生材料费290元；物业费交费回单二份，证明其缴纳物业费228.34元；收条一份，证明其粉刷墙面支出劳务费用400元。被告称原告提供的房屋租赁协议上截止日期有改动，其不认可，协议其余部分均属实；照片及证明均不认可；收款收据上并无载明门的品牌，故不认可门的价值，墙面粉刷系新房客所为，故对原告提供的收款收据及收条不予认可；对物业费票据无异议；天燃气卡及钥匙其拿着，愿意交还原告。被告称其与原告约定的租赁期限为1年，后来续签一年，并提供房屋租赁协议一份，因该份房屋租赁协议租赁期间及租金均有更改，原告并不认可。原、被告提供的协议上均记载有上述注明事项。另，诉讼期间，被告交付原告防盗门钥匙和防盗窗钥匙各4把及天然气卡1张。庭审调解，因双方争议较大。
上述事实，有物业费交费收据、房屋租赁合同、收款收据、照片、证明等，以及谈话笔录、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的房屋租赁协议，双方意思表示真实，内容合法，原被告均在协议上签名，故该协议成立并有效。但因原被告提供的房屋租赁协议协议中租赁期限约定不同，原告提供的协议仅在租赁期间中“2015年”处有改动痕迹，其余部分没有，被告提供的协议租赁期间中将“2015年”改为2014年，24月改为12月，5.28万元改为2.64万元。因改动处并无双方签名，但因被告提供的协议系其所持有，原告对该改动并不认可，原告提供的协议虽有部分改动，但与其余内容并不矛盾，且该协议亦有被告签名，故本院采信原告所提供房屋租赁协议，对被告称租赁期间为一年的意见不予采纳。该协议上2014年3月15日注明部分仅是对第二年房租支付期间的更改，原、被告对此并无争议，被告虽认为是续签，但即使是续签，双方续签的仍是一年，且在原租赁协议上续签，故原租赁协议所约定的条款仍对双方有效。被告在中途搬走，即应该按协议约定承担违约责任。被告没有提前一个月搬离，原告主张被告承担一个月房租2200元的违约责任，本院予以支持。原告主张的卧室门损坏赔偿3000元，因原告仅提供的一张收款收据，并无证据证明收款收据上的门即是双方所争议的门，因被告对损坏原告门的事实认可，仅认为原告主张的价值过高，故本院酌情认定该门损失为1000元。原告主张的物业费、水电费等，根据原告提供的票据显示为228.34元，被告愿意承担，本院予以确认。原告主张的房屋室内地脚线、墙面毁损损失1000元，仅提供证言及收条证明，被告对该证言及收条并不认可，因该证言及收条真实性无法确认，故本院对此不予采信。但被告认可地脚线、墙面涂画的事实，仅认为原告主张的数额过高，故本院对此损失酌情认定为500元。原告上述各项请求超出部分，因无充分证据予以证明，本院不予支持。因原告按照协议收取被告押金3000元，因租赁协议中对被告所交付的押金约定“协议终止时，按照房屋设施受损程度及水电费、物业费、暖气费拖欠情况扣除后多退少补”，故被告主张其所承担的损失应该扣除3000元押金部分的意见，本院予以支持。原告主张被告交还的房屋钥匙、防盗门钥匙及天然气卡，因被告在诉讼中已经向原告交付，故该事实已不存在，本院不再支持。综上，被告应赔偿其造成的原告房屋的各项损失共计3928.34元，扣除被告的押金3000元，被告还应支付原告928.34元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张晓斌于本判决生效之日起五日内支付原告张富平928.34元。
二、驳回原告张富平其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元（原告已预交），由被告张晓斌承担，于判决履行时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王 蔚
人民陪审员 李新平
人民陪审员 仇淑华
二〇一五年四月十七日
书 记 员 张云彦