云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）昆民一终字第488号 上诉人（原审被告）昆明商贸信息学校。住所地：昆明世博园菠萝村**。 法定代表人杨福湖，校长。 特别授权诉讼代理人蒋小军，云南何国辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）云南省交通中心医院。住。住所地：昆明市东郊路**/div> 法定代表人汤思远，院长。 特别授权诉讼代理人黄崇斌，云南伟欣律师事务所律师。 特别授权诉讼代理人杨征帆，男，1970年11月17日出生，汉族，住昆明市官渡区，系云南省交通中心医院职工。 上诉人昆明商贸信息学校因与被上诉人云南省交通中心医院房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月10日对本案公开进行了询问，上诉人昆明商贸信息学校委托的诉讼代理人蒋小军，被上诉人云南省交通中心医院委托的诉讼代理人黄崇斌、杨征帆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 一审法院经审理确认：2010年5月26日原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作办学协议》，约定甲方将交通医院西区现有的教室、学生宿舍和教室宿舍提供给乙方作为全封闭式办学场所，同时还提供体育活动场地和公共活动场地，并为乙方的教学、工作、生活等提供服务和保障。协议期限五年一签，预定20年，自2010年7月1日起至2030年8月31日止。甲乙双方约定学生基数为1000人，乙方按每生每学年1400元（包干）的标准向甲方交纳费用，超出基数每年按实际在册学生人数同等包干费标准核算向甲方缴纳，于当年10月15日前和次年3月31日前分两次付清全年费用。乙方按每生（一个月每生住宿可以使用三度电核算，超出部分按规定收费进行交纳）核定标准向甲方当月交纳实际超出部分费用，乙方所使用水按表量当月查验核收水费。甲方提供10套职工宿舍给乙方使用，同按科信学院使用方式另收相宜租金。乙方的学生和教职工、工作人员在甲方提供的食堂就餐，乙方清真学生在甲方清真食堂就餐。甲方提供的上述房舍、楼宇、供水设施及场地限于协议签订的现有状况，乙方在使用期间，需要修缮水电网时，甲方将提供修缮支持，修缮费用由乙方承担。乙方在征得甲方同意和完备相关报批手续的前提下，可以做不破坏房屋主体结构的装饰装修、增添配套设施、设备等改善措施所产生的费用由乙方自行负责，甲方只负责配合工作等内容。协议签订后，原被告均签字并加盖了公章。同年8月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定甲方向乙方提供的职工住宿区域配套房，乙方按月或年度缴纳租金，每套300元∕月，并按月向甲方缴纳水、电、物业管理相关费用。甲方按区属卫生行政管理部门批准的校医室，正常开展医疗服务，根据医疗行政法律法规，服务为有偿制。并根据校医室实行白、中、夜三班服务实际，乙方每月承担校医室补助400元整（每年按9个月即计）。甲方原学生宿舍管理员、沐浴场管供人员、水电维修等人员工作由甲方负责安排管理，工资（依据甲方提供档案数为准）由乙方支付。甲方与乙方约定，甲方不参与乙方师生生活服务和食堂经营服务、商品供应服务，导致甲方相应经济收益的损失，由乙方每学年向甲方一次性补偿十五万元，于次年五月前交清。甲方现有校区场地交由乙方管理与使用，其中原破损篮球场修整及场边场地修整，因甲方按省交通运输厅“四个”专项治理规定，无法申报或申请资金支出。作为校区学生所需篮球场及场地块修整，乙方自行在原基础上改造并承担费用等内容，协议签订后，原被告均签字加盖了公章。而后，原告按协议约定将场地及相关设施交付被告使用，被告于2010年7月14日在原告的移交清单上签了字；自2010年8月-2013年1月，被告应交水电费为360176.81元，代缴物管费、垃圾费为16720.80元。被告于2010年12月30日、2011年7月1日、2012年3月31日、9月18日分四次转账给原告款项共计1800000元。2012年1月5日被告法定代表人杨福湖出具还款承诺，载明因招生生源不足，现我方无法一次性付清租金。请求交通医院领导准许分批还款，还款时间为2012年3月15日前还伍拾万元，2012年9月18日前还一百万元。到期后被告未完全付清款项。2012年11月6日被告出具承诺书，载明自2010年7月合作办学以来，由于各种客观原因，昆明商贸信息学校与云南省交通医院联合办学，在曲折中艰难前进。现因双方发展需要，双方共同协商昆明商贸信息学校搬离合作办学地点和合作产生的债务问题。我以昆明商贸信息学校法人身份承诺如下：在2013年1月31日前搬离云南省交通医院西区（因教学计划安排在2013年1月中旬完成）杨福湖签字并加盖了公章。另确认：2013年2月20日原告对被告使用的教室等进行了查封。被告发放了部分宿管人员工资。原告认为被告的行为已经构成违约，故诉至一审法院，请求判令：一、被告支付原告欠款3513605.33元。二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理认为：本案原被告虽然签订的是合作办学协议，但从双方的实际履行看，是名为合作，实为租赁。该协议不违反国家相关法律法规，系当事人真实意思表示，合法有效。在协议履行期间，被告应付原告费用项目及标准如下，被告使用原告教室等场地至2013年1月31日，自2010年7月1日至2013年1月31日被告应支付给原告的费用为3616666.67元（1000人×1400元×2年零7个月＝3616666.67元），原告只主张3577777.88元本院依法予以支持，被告已支付1800000元，还应支付原告1777777.88元；水电费为360176.81元，扣除协议约定的补助外，原告还应支付原告水电费325676.81元（360176.81元－1500元×23个月＝325676.81元），被告租用的24套房屋扣除已归还的6套外，还应支付原告租金217800元，校医室的补助按约定每月补助400元，为9200元（400元×23个月＝9200元），食堂损失按协议约定被告每年支付150000元，2年零7个月为387500元（150000元×2年零7个月＝387500元），原告只主张383333.41元，一审法院依法予以支持；对原告诉请的宿管及后勤人员工资，因原告提交的证据无法印证，故对该诉求依法不予支持。庭审中原告要求解除双方的协议，因被告未按时支付相应款项，且被告已搬离学校，故对原被告的协议依法予以解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告云南省交通中心医院与被告昆明商贸信息学校于2010年5月26日签订的合作办学协议、2010年8月26日签订的补充协议。二、被告昆明商贸信息学校于本判决生效后三日内支付原告云南省交通中心医院租金人民币1777777.88元、支付水电费人民币325676.81元、校医室补助费人民币9200元、食堂损失人民币383333.41元、房屋租金人民币217800元、代缴物管费、垃圾费人民币16720.80元，共计人民币2730508.90元。三、驳回原告云南省交通中心医院的其他诉讼请求。”案件受理费人民币34909元减半收取，由原告承担人民币6500元，被告承担人民币10954.50元。 一审宣判后，上诉人昆明商贸信息学校不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误：1、被上诉人未按合同约定移交全部租赁物，相应租金应当予以扣减。2、一审判决按照2年零7个月的时间计算场地使用费和食堂损失属认定事实错误，合同约定上述两项费用的计租时间应当按照学年计算，自2010年7月1日至2013年1月31日上诉人使用场地2学年加1学期即2.5个学年，相应费用应按此计算。3、一审判决判令上诉人支付被上诉人24套房屋的租金属于认定事实错误。双方合同明确约定被上诉人提供10套职工宿舍给上诉人使用，上诉人实际也只使用了10套职工宿舍，被上诉人不顾协议约定，硬把其余的14套房子塞给上诉人还要求上诉人支付租金，这14套房子一直是空置状态，上诉人多次找被上诉人协商退房被上诉人均不同意，直至2012年10月因有人找被上诉人租房，被上诉人将其中的6套房子出租后才同意减去相应租金。并且，这6套房子的租金应当自2012年10月开始扣减，一审判决从11月扣减是错误的。4、一审判决判令上诉人应支付物管费、垃圾费是错误的，上诉人只应当交付10套职工宿舍的物管费，其它房屋的物管费交纳没有约定。二、一审判决适用法律错误：1、被上诉人提供给上诉人的房屋存在安全隐患，高额的租金使上诉人办学资金严重不足，导致上诉人办学实力和教学质量严重下降，这对广大莘莘学子是一种重大损害，故上诉人与被上诉人签订的《合作办学协议》因损害公共利益而无效。2、上诉人及法定代表人所写的还款承诺及承诺书是在受胁迫的情况下出具的，应当认定为无效。3、被上诉人租赁给上诉人使用的房屋存在安全隐患，没有避雷设施，违反了《民办教育促进法实施条例》、《消防法实施细则》的规定，故双方所签合同因违反法律的强制性规定而无效。4、被上诉人收取的租金过高，双方所签《合作办学协议》显失公平。5、被上诉人单方强行不再履行合同、强行封门、提供的校园设施、设备差、未提供清真食堂给学生就餐、未交付全部租赁物、未提供学校的水、电管网图纸和修缮支持，上述违约行为给上诉人造成了重大损失。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；二、由被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。 被上诉人云南省交通中心医院答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审经审理查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人于2010年5月26日签订的《合作办学协议》及2010年8月26日签订的《补充协议》是否有效？二、上诉人的租期应如何计算？三、上诉人应支付给被上诉人的各项费用总额是多少？ 本院认为：针对第一个争议焦点，首先，对于上诉人关于被上诉人提供的场地存在重大安全隐患、收取租金过高导致其办学质量下降，违反法律、行政法规的强制性规定且损害公共利益，故合同无效的主张，本院认为，上诉人未提交相应证据证实租赁场地存在重大安全隐患，房屋租金则系上诉人与被上诉人在平等基础上所作出的合意，并且上诉人在租赁场地已经办学两年零七个月，上诉人亦未提交证据证实在此期间其曾经就房屋质量和租金的问题向被上诉人提出过异议，其现再以此为由主张合同无效缺乏依据，本院不予支持。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《合作办学协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。其次，根据双方所签合同的约定，上诉人的主要义务为按时支付租金，根据查明的案件事实，上诉人未按照合同约定支付租金，其法定代表人于2012年1月15日出具还款承诺，但上诉人未在承诺期限内付清租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款关于：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”之规定，被上诉人有权解除合同，一审法院判决解除双方所签订的《合作办学协议》及《补充协议》并无不当，本院予以维持。上诉人主张还款承诺系在被胁迫的情形下出具，故该承诺无效，对此，因上诉人未提交相应证据证实胁迫情形确实存在，其应当承担举证不利的法律后果，故其该主张不成立，本院不予支持。 针对第二个争议焦点，本案中，上诉人实际使用房屋2年零7个月，根据双方合同约定，租期应按学年计算，参照《补充协议》第八条中关于计算校医室补助每年按9个月计的计算标准，上诉人应支付23.25个月（18个月﹢9个月÷12个月×7个月）的租金及其它相关费用，被上诉人主张按照23个月计算，系其对自身权利的处分，本院予以确认。上诉人主张按照2.5个学年计算缺乏合同依据，本院不予支持。 针对第三个争议焦点，首先，对于场地租金，根据《合作办学协议》第六条的约定，上诉人至少应当按照每学年1400000元支付（1000人×1400元），即上诉人每月应支付155555.56元（140000元÷9个月），上诉人使用场地23个月，应支付租金为357777.88元（155555.56元×23个月），扣除上诉人已经支付的1800000元，其还应支付1777777.88元。上诉人主张应扣除教学楼及公寓的租金，对此，《合作办学协议》第十一条约定：“以医院培训中心的名义报建教学楼、公寓各一幢……”第十二条约定：“甲方（被上诉人）提供的上述房舍、楼宇、供水设施及场地限于协议签订时的现有状况……”从上述合同约定的内容来看，上诉人是以教学场地的现状进行租赁，教学楼及公寓在移交时并不存在，而是待被上诉人报建后上诉人自行建盖使用，即该两幢建筑不属于出租人应提供的租赁物范围内，上诉人要求扣除相应租金缺乏合同依据，本院不予支持。其次，对于水电费，上诉人对应支付的总额为360176.81元并无异议，但认为电费应补助31个月。对此，因《合作办学协议》第七条约定上诉人一个月每生住宿可以使用三度电，从该约定的内容来看，被上诉人仅在学生住宿时补贴电费，即每年补贴9个月的电费，至上诉人搬离时，被上诉人应补贴23个月的电费，补贴费按照每月1500元计算，上诉人还应支付水电费325676.81元（360176.81元－1500元×23个月），上诉人关于被上诉人应补助31个月电费的主张缺乏合同依据，本院不予支持。第三，对于食堂损失，《补充协议》第11条约定上诉人每学年支付150000元食堂损失，即上诉人每月应支付16666.67元（150000元÷12个月），至上诉人搬离时其应支付食堂损失383333.41元（16666.67元×23个月）。上诉人关于食堂损失应当按照2.5个学年计算的主张不成立，本院不予支持。第四，对于房屋租金，上诉人主张其仅使用10套房屋，但其该主张与其签收的移交清单的内容相悖，且上诉人未提交证据证实其在租赁期间曾经要求被上诉人收回14套房屋，故其该主张不成立，本院不予支持，一审法院按照24套房屋计算租金并无不当，本院予以确认。按照《补充协议》第七条的约定，房屋租金为300元/月，24套房屋的租金为7200元/月（300元/月×24），至上诉人搬离时其共使用房屋31个月，应支付租金223200元（7200元/月×31个月），因被上诉人自认其中6套房屋上诉人已于2012年10月归还，故该6套房屋自2012年11月不应再计算租金，扣除该部分租金5400元（300元/月×6套×3个月），上诉人还应支付租金217800元（223200元－5400元）。上诉人主张该6套房屋自2012年10月即不应计算租金，对此，因上诉人未提交证据证实其归还房屋的具体时间，故本院不予支持。第五，对于代缴的物管费及垃圾费，上诉人认为合同未约定除职工宿舍物管费之外的费用，故其不应支付，对此，因被上诉人每月所制作的缴纳物管费和垃圾费清单均有上诉人工作人员李延辉的签字认可，而在上诉人使用场地期间其并未向被上诉人提出不应支付物管费及垃圾费，故该费用上诉人应当支付。对于李延辉签字的费用清单金额为16720.80元，上诉人并无异议，故本院确认上诉人应支付物管费及垃圾费共计16720.80元。第六，对于一审法院判决上诉人应支付校医室补助费9200元，上诉人并无异议，本院予以确认。综上，一审法院判决上诉人应向被上诉人支付租金等费用共计2730508.90元（1777777.88元+325676.81元+383333.41元+217800元+16720.80元+9200元），并无不当，本院予以维持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人昆明商贸信息学校的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费人民币34909元，由上诉人昆明商贸信息学校承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。 审 判 长 杨 茜 代理审判员 朱 欢 代理审判员 黄金成 二〇一四年十月十五日 书 记 员 孙浩宇