浙江省兰溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金兰民初字第211号
原告范建辉。
委托代理人藤卫仙，浙江大名律师事务所律师。
被告阎建平。
被告蒋素仙。
二被告的共同委托代理人陈静，浙江一剑律师事务所律师。
原告范建辉与被告阎建平、蒋素仙房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年2月6日向本院起诉。本院受理后依法由审判员朱国俊独任审判，于2015年3月26日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。原告范建辉及其委托代理人藤卫仙，被告阎建平、蒋素仙的委托代理人陈静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告范建辉诉称，2014年11月25日，原、被告在兰溪市家美房产中介服务部介绍下，签订了一份房屋买卖协议，被告方阎建平、蒋素仙夫妇将其拥有的位于兰溪世贸151公馆2幢2单元301室面积132.88㎡（连同车位）的房屋以98万元的价格卖给原告，合同规定签订合同时付被告方定金20万元，之后第一期等被告方做好房屋权证（办证的时间为签合同起两个月内）自行还清银行贷款领出三证后到办事中心过户签字，将房屋产权证过户到原告名下，但时至今日被告未按约履行，且将这房屋于2015年2月4日相继在嘉园房产、万家房产登记出售，显然被告方已违反合同规定的应履行义务且不诚信一房多卖，已严重构成违约。现原告特向法院提起诉讼；请求1、要求解除合同。2、由两被告共同返还定金40万元，支付中介费17700元，律师费10000元，合计427700元。3、由被告承担本案诉讼费用。
为证明上述事实，原告向本院递交了如下证据：
1、原告身份证，证明原告的主体资格。
2、房屋买卖协议，证明双方签订房屋买卖协议及原、被告对定金数额、付款、办理房屋权证时间等有约定的相关事实。
3、付款收据，证明被告收到原告定金20万元的事实。
4、中介费用发票，证明原告合同签订后就付了购房佣金17700元的事实。
5、邮政特快专递单、催告函，证明原告邮寄过催告函的事实。
6、律师费发票，证明按照合同约定被告方要承担原告因纠纷而造成的损失的事实。
被告阎建平、蒋素仙的代理人陈静在庭审中辩称，第一、原告诉称我方明显不诚信一房多卖这与事实不符，被告在出售房屋的时候本着诚信的原则与原告签订房屋买卖合同，合同约定签订合同2个月内我方办理权证后到办事中心办理过户手续，但是在这个过程中被告的企业因为银行收贷问题导致资金紧张难以自行归还房屋的按揭贷款，导致被告不能及时与原告办理房屋过户手续，但是被告在知道难以归还贷款后多次打电话与原告协商是否可以让原告归还银行按揭贷款后再办理原告的按揭手续，可原告不同意，双方在电话里协商如果说被告方退换给原告所有的定金就不追究责任，当时原告也同意我们把房子自行处理，所以才会出现在别的房产中介机构登记出售的事实。第二、原告方诉请律师费要被告方承担没有法律依据，合同也没约定律师费要我方承担。第三、本案的定金的数额超出了法律规定的20%，合同总标的为98万元，20%的价款为196000元，超出的4000元应为房屋的预付款（其未向本院递交过证据）。
原告所提供的证据经庭审举证、质证，本院认证如下：
对原告递交的第1、2、3、4、5项证据，被告没有异议，本院予以认定。对原告递交的第6项证据，被告方有异议，因双方对律师费的约定并不明确，故本院不予认定。
根据原、被告的陈述及对证据的质证、认证，本院对本案的事实认定如下：
被告阎建平、蒋素仙为夫妻关系，两被告曾购买过兰溪世贸151公馆2幢2单元301室房屋，该房屋被告有银行房贷且也一直未办理房产证，之后被告方欲出卖该房屋。2014年11月25日，在兰溪市家美房产中介服务部的撮合下，原告范建辉与被告阎建平签订了一份房屋买卖协议，主要内容有甲方（阎建平）同意将座落在兰溪世贸151公馆2幢2单元301室，建筑面积132.88㎡，车位016号转让给乙方（范建辉），签订协议后由乙方付给甲方人民币20万元作为购房定金。该房屋总房价为98万元，分二期付款，第一期等甲方做好本房屋房权证（办证时间签合同起二个月内）自行还清银行贷款，领出三证后到办事中心过户签字，将本房房屋过户到乙方名下，同时乙方付甲方房屋首付款人民币20万元，第二期等乙方做出本房房屋权证（三证齐）交于银行商业贷款，贷人民币58万元，货款时间为乙方三证办齐二个月内付清。乙方中途悔约，乙方不得向甲房索要定金，甲方中途悔约三天之内将定金退还乙方，另付乙方交付定金数额的违约金并由违约方承担中介费。如因产权不清，或因甲方的行为而起的有关房产纠纷，由甲方负责处理，因上述原因给乙方造成的损失由甲房负责赔偿。上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费由乙方承担，并由乙方各自向中介服务部支付该房成交价1.5%的佣金，佣金在签订合同时支付，贷款费3000元。合同签订当天，原告已将定金20万元交给被告阎建平，同时原告还付给中介机构购房佣金17700元（内含贷款手续费3000元）。可之后由于被告资金紧张难以归还银行按揭贷款，被告房产证也一直没有办成，因被告的银行按揭贷款没有还清，房屋也就无法进行出卖。双方曾就此事进行过协商，但意见没有统一，2015年2月被告擅自将此房在其他房屋中介机构挂牌出售。原告认为被告的行为构成违约，为此原告向本院提起了诉讼（原告为聘请代理人付了律师费10000元）。
本院认为，根据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，原、被告间签订的房屋买卖协议有效（定金超过部分除外），应当受到国家法律的保护，原告已向被告交付20万元算为定金，按总房款98万元（主合同标的额）推算，定金只有196000元，超出的4000元可作为购房预付款，被告未按合同约定履行自已的义务，被告的行为已构成违约，继续履行合同也已没有可能，故合同只能解除，被告应当双倍返还原告定金392000元，另被告还需退还原告购房款4000元。现原告已选择定金就不能再要求被告方支付违约金，因二者只能选其一。另原告要求被告支付律师费用，这在协议中双方的约定并不明确，故本院不能支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院只能酌情支持，对被告方在庭审中的抗辩，其合理部分本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，特判决如下：
一、解除原告范建辉与被告阎建平于2014年11月25日签订的房屋买卖协议。
二、被告阎建平、蒋素仙于本判决生效后五日内双倍返还原告范建辉定金共计人民币392000元。
三、被告阎建平、蒋素仙于本判决生效后五日内退还原告范建辉购房款4000元。
四、驳回原告范建辉其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3858元（已减半），保全费2670元，合计人民币6528元，由原告负担1528元，由二被告负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费7716元，款汇至户名；金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行；中国农业银行金华市分行，汇入帐号196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审判员 朱国俊
二〇一五年五月四日
书记员 王 岚