重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第08115号原告重庆零距离物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路华轩支路39号6单元7-3号，组织机构代码67612421-4。法定代表人陈刚，总经理。委托代理人汪英华，重庆瑞海律师事务所律师。委托代理人谭晓东，重庆瑞海律师事务所律师。被告黎燕，女，1978年9月1日出生，汉族，住重庆市奉节县。被告欧中海，男，1974年5月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆零距离物业服务有限公司与被告黎燕、欧中海物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法由代理审判员冉阳担任审判长，与人民陪审员刘运祥、人民陪审员李国华组成合议庭，适用普通程序于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告重庆零距离物业服务有限公司的委托代理人汪英华、谭晓东到庭参加了诉讼，被告黎燕、欧中海经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期间为2014年10月11日至2014年12月10日，期满后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆零距离物业服务有限公司诉称：原告与某小区业委会签订物业服务合同，约定原告为某小区提供物业服务，物业费用标准为1.4元／月·平方米，公摊费10元／月。被告系某小区XX号房屋业主，原告按照合同提供物业服务后，被告并未及时缴纳2011年4月至2013年12月的物管费6784.8元，公摊费60元，水费730.2元，共计6975元。原告多次向被告主张该笔费用，但被告均以各种理由推脱。故原告起诉请求判决被告支付物管费、公摊费、水费共计6975元，并按照合同约定自2014年1月1日起支付滞纳金至实际清偿之日止。被告黎燕未有答辩意见，也未出庭参加诉讼。被告欧中海未有答辩意见，也未出庭参加诉讼。经审理查明：被告黎燕、欧中海系重庆市渝北区XX路X号某小区X-X-X号房屋的业主，该房屋建筑面积为146.85平方米，系住宅。2011年，原告与某业主委员会签订了一份以某业主委员会为甲方、原告为乙方的《某小区物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为某小区提供物业管理服务，合同期限为1年，自2011年4月1日起至2012年3月31日止。合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：自2011年4月1日起，按以下标准收取本小区居住的业主物业服务费：1.住宅物业：1.4元／月／平方米；2.商业物业：3元／月／平方米；3.停车位物业服务费：50元／个／月。路灯、小区路灯……的用水、用电费用以每户每月暂按10元标准收取，盈亏由物业公司自行承担。合同第九条规定，业主应于物业企业进驻之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在（每月）25日前履行交纳义务。合同第三十条规定，甲方的业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付逾期违约金至付清本金时止。合同第三十三条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2012年3月31日，原告又与某业主委员会签订了一份以某业主委员会为甲方、原告为乙方的《某小区物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为某小区提供物业管理服务，合同期限为3年，自2012年4月1日起至2015年3月31日止。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：自2012年4月1日起，按以下标准收取本小区居住的业主物业服务费：1.住宅物业：1.4元／月／平方米；2.商业物业：3元／月／平方米；3.停车位物业服务费：50元／个／月。路灯、小区路灯……的用水、用电费用以每户每月暂按10元标准收取，盈亏由物业公司自行承担。合同第九条约定，业主应于物业企业进驻之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在（每月）25日前履行交纳义务。合同第三十条约定，甲方的业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付逾期违约金至付清本金时止。合同第三十三条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。上述物业服务合同签订后，原告按约定对某小区提供了物业管理服务，但物业服务质量欠佳。2013年12月31日后，原告终止了在某小区的物业服务，并撤出了该小区。被告黎燕、欧中海在2011年4月至2013年12月期间未向原告交纳物业服务费、公摊费，原告曾向被告书面催收欠交费用，无果。2014年4月23日，原告向本院起诉要求判令被告黎燕、欧中海支付2011年4月至2013年12月的物业服务费、公摊费、水费。上述事实，有房屋产权查询信息、某小区物业服务合同及备案证明，快递回执单，律师函，公告、小区问题的报告、规定等材料，当事人陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与某业主委员会签订的《某小区物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对某小区全体业主均具有约束力。原告作为物业管理企业为某小区提供了物业服务，被告黎燕、欧中海作为该小区的业主，应当按照原告与某业主委员会的约定向原告支付物业服务费。原告与某业主委员会签订的《某小区物业服务合同》约定住宅的收费标准为1.4元／月／平方米，故被告黎燕、欧中海在2011年4月至2013年12月期间应交纳的物业服务费为1.4元／月／平方米146.85平方米33个月=6784.47元，原告要求被告支付物业管理费6784.8元，超过部分本院不予支持。公摊费为10元／月33个月=330元，原告要求被告支付公摊费60元，未超过该标准，本院予以支持，故被告黎燕、欧中海应支付原告物业管理费6784.47元，公摊费60元。对原告的其余诉讼请求，因原告未举示证据予以证明，本院不予主张。因原告提供的物业服务质量欠佳，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黎燕、欧中海在本判决生效后三日内向原告重庆零距离物业服务有限公司支付2011年4月至2013年12月期间的物业服务费6784.47元、公摊费60元，共计6844.47元；二、驳回原告重庆零距离物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黎燕、欧中海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  冉 阳人民陪审员  刘运祥人民陪审员  李国华二〇一五年一月十三日书 记 员  赵彦珍