福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岚民初字第927号
原告福建省平潭县万佳物业管理有限公司，住所地福建省平潭县。
法定代表人林益利，总经理。
委托代理人郑祯鼎，男，1945年6月20日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托代理人刘孙泉，男，1956年7月13日出生，汉族，住福建省平潭县。
被告许继凯，男，1966年8月26日出生，汉族，住福建省平潭县。
原告福建省平潭县万佳物业管理有限公司（以下简称“万佳公司”）诉被告许继凯物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后依法组成合议庭，于同年7月16日公开开庭进行了审理。原告万佳公司的委托代理人刘孙泉到庭参加诉讼，被告许继凯经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告万佳公司诉称，被告购买了富贵花园小区5间店面，被告享受到原告对富贵花园的物业管理服务。而被告自2012年12月1日至2014年5月15日拒不履行业主交纳物业费的义务。原告多次上门摆事实、讲道理，做思想工作，被告仍然置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区建设，损害了原告及其他大多数业主的利益。自2011年12月1日至2014年5月15日被告无故拖欠物业服务费11859元、滞纳金11796元，总计23655元。根据原、被告签定的《前期物业管理服务协议》的第一条第二项、与第四条第二项及第十条第二项规定，请求判令被告缴纳物业服务费11859元、滞纳金11796元，总计23655元，诉讼费由被告承担。
被告许继凯书面辩称：1、由于《前期物业管理服务协议》上并非被告本人签字，故该协议对被告无约束力；2、《富贵物业管理委托合同》仅约定委托管理期限三年，自2009年1月1日起至2012年12月30日止，原告要求被告缴纳上述期间届满后的物业费缺乏依据；3、涉案店面系沿街店面，未用到小区内的公共设备等，且原告物业服务不到位，如店面车辆无序摆放，进出货通道被堵，影响正常营业，高层空调水长期滴落，导致门口潮湿、广告牌变形生锈损坏，2012年4月，原告的保安人员未按规定进行定时值班巡逻，导致一只价值近10万元的藏獒被偷，门口消防只是摆设，什么都没有；4、根据《前期物业管理服务协议》第四条第六项约定，被告在2013年12月31日前缴纳2013年物业费符合双方约定，即其计算逾期交纳天数错误，且其主张按日千分之三计算滞纳金明显过高。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：
证据一、企业法人营业执照、企业资质证书、法人代表身份证、法人身份证等，证明原告主体适格；
证据二、业主材料，证明被告身份信息；
证据三、入住验房表，证据四、二次装修审批表，证明被告已办理交房手续；
证据五、《前期物业管理协议》、《富贵物业管理委托合同》，证明原、被告双方存在物业服务关系；
证据六、欠费结算明细，证明被告欠物业费事实；
证据七、催款通知书一份，证明原告对被告进行催讨物业费。
原告庭后向本院补充提交平潭县富贵花园业主委员会出具的《证明》一份，以证明自2013年1月1日至该《证明》出具之日（2014年10月15日），原告仍在该小区提供物业服务。
被告未到庭质证，但庭审前向本院提供九张照片，以证明原告物业服务不到位。
经庭审质证，原告对被告提供的证据真实性及证明对象均有异议。
本院分析认为，原告提供的证据五中的《前期物业管理服务协议》上乙方签字不是被告本人所签，且被告对此不予认可，故本院对该协议不予采纳，不作为定案依据；证据六《欠费结算明细》系原告自行制作，系其自身主张的数额，不作为定案依据；被告提供的证据照片因无法显示具体拍摄地点及时间，故对该证据本院亦不采纳，不作为定案依据。对其他证据因有相应原件予以核对，本院对其真实性予以确认。
经审理查明：2008年12月27日，平潭县鑫鑫建设开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，约定由原告作为富贵花园小区的物业公司向业主提供物业服务，委托期限为3年（自2009年1月1日起至2012年12月30日止），其中第二十二条物业管理服务费用约定“…非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米元向业主或物业使用人收取”。该合同期限届满后，原告仍在该小区提供物业服务。被告购买该小区2#A号楼1-5间店面（面积526.38㎡），并于2010年4月6日办理交房手续。被告交房之后依约向原告缴纳部分物业管理费。现原告向本院起诉主张被告应缴纳自2012年12月1日至2014年5月15日其所拖欠的物业服务费。
综上事实，本院认为，原告作为依法成立的物业服务企业与富贵花园小区的建设单位签订《富贵物业管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力……”之规定，原告基于建设单位的选聘，与购置该小区店面的被告，形成物业服务企业与业主之间的服务合同关系，上述合同对原、被告均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定行使各自的权利、履行各自的义务。被告抗辩主张其与原告所签订的《前期物业管理服务协议》不是其本人所签，由该协议上载明“乙方签章：许继凯代表人翁祖福”，可见该协议非被告本人所签，且被告嗣后对此不予认可，故对被告的该主张本院予以采纳，被告对此不予追认，故该协议对被告不具有约束力。被告尚抗辩主张按《富贵物业管理委托合同》之约定，原告的物业服务期限应截至2012年12月30日，但根据原告庭后提供的平潭县富贵花园业主委员会出具的《证明》，可证实自2013年1月1日至该《证明》出具之日（2014年10月15日）原告仍在该小区提供物业服务，故被告应按《富贵物业管理委托合同》之约定缴纳自2012年12月1日至2014年5月15日的物业服务费。《富贵物业管理委托合同》上未载明具体的物业服务费用收取数额，参照该小区其他住宅性物业服务费收取标准（0.68元／月.㎡），综合考虑被告所购买的系商业店铺性质，同时原告未提供相应证据证明其已向原告提供优质、完善的物业服务等因素，本院酌情确定，本案物业服务费标准为住宅性物业服务费收取标准的基础上上调30%（即0.88元／月.㎡），涉案店面面积526.38㎡，故被告每月应支付物业服务费人民币463.2元，自2012年12月1日至2014年5月15日的物业服务费即人民币8106.25元。原告尚诉请滞纳金，根据《富贵物业管理委托合同》第二十二条第四项“从逾期之日起按日均应交管理费的2%向乙方交纳滞纳金”，该滞纳金约定偏高，应以中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算滞纳金为宜，另因双方未约定物业服务费缴纳具体期限，本院认为于每年12月30日前交纳清当年的物业费是适宜的，故应从次年的1月1日起计算滞纳金，其中2012年12月尚欠一个月的物业服务费人民币463.2元，应自2013年1月1日起计算滞纳金，2013年度尚欠十二个月的物业服务费人民币5558.4元，应自2014年1月1日起计算滞纳金，2014年度1月1日至5月15日的物业服务费应自2015年1月1日计算滞纳金，因该期限尚未届满，故对该期限的物业服务费不应计算滞纳金。被告作为该小区的业主，根据《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条规定，其有权就物业管理的有关事项提出建议、监督物业服务企业履行物业服务合同等权利，同时规定业主按时交纳物业服务费用的义务。被告有权行使业主的权利，同时必须履行业主的义务。被告以物业服务不到位为由拒绝交纳，属于逾期交纳物业管理服务费之业主。据此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告许继凯应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告福建省平潭县万佳物业管理有限公司物业服务费人民币8106.25元及相应滞纳金（滞纳金均按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至款项还清之日止，其中2012年12月尚欠一个月的物业服务费人民币463.2元，应自2013年1月1日起计算，2013年度尚欠十二个月的物业服务费人民币5558.4元，应自2014年1月1日起计算）；
二、驳回原告福建省平潭县万佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币391元，由被告许继凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 张宗发
代理审判员 林月琴
人民陪审员 林光英
二〇一四年十二月五日
书 记 员 高巧萍
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力……”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。