河北省丰宁满族自治县人民法院民 事 判 决 书(2013)丰民初字第1431号原告申志华被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司被告北京六建集团有限责任公司被告丰宁满族自治县兴城建筑工程监理有限责任公司原告申志华诉被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司、被告北京六建集团有限责任公司、被告丰宁满族自治县兴城建筑工程监理有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院审查受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人、被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司委托代理人、被告北京六建集团有限责任公司委托代理人到庭参加了诉讼，被告丰宁满族自治县兴城建筑工程监理有限责任公司未到庭，本案现已经审理终结。原告诉称：2009年被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司在丰宁进行房地产开发，原告申志华购买了27号楼三单元101室。按照双方签订商品房买卖合同第十五条的约定，被告隆基泰和实业有限责任公司丰宁分公司必须保证基础设施，公共配套建筑的正常运行。可是自楼房交付使用后，发现自己楼前积水、积雪、地下室进水的现象。为此，原告一直找被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司解决，被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司一直认为此情形系北京六建集团有限责任公司降低了楼房标高造成的，一直没有解决。在2012年被告北京六建集团有限责任公司曾派代表与原告进行协商，但是也没有解决完毕。同时，原告认为被告丰宁满族自治县兴城建筑工程监理有限责任公司未尽到职责，为此，原告认为三被告对于其购买的楼房达不到约定的使用性能，具有责任，要求三被告连带赔偿违约金79213.00元。原告申志华就自己的主张提供如下证据：1、商品房买卖合同1份（复印件）用于证实原告申志华与被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司存在商品房买卖合同关系，并证实合同约定楼房的上、下水必须达到使用条件，如果达不到使用条件，按合同第九条约定每迟延一天，支付已经缴纳总价款万分之二的违约金。2、原告购楼的收款收据1组，用于证实原告向被告主张给付违约金的计算依据。3、住宅质量保证书一份，用于证实楼房的开发单位、施工单位、监理单位、同时证明开工、竣工、验收的时间。4、照片一组，用于证实自2011年6月开始楼前积水无法排出，积水倒灌到地下室。5、丰宁满族自治县人民法院（2011）丰民初字第672号民事判决书一份及该卷宗中被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司提交的答辩状、代理词、标高实测数据表1份，标高情况说明一份，用于证明被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司认可楼前积水无法排出系楼房标高错误导致的。6、积水解决方案协议一份，用于证实2011年6月北京六建集团有限公司派人与原告等人协商解释楼房前积水问题。被告隆基泰和辩称：1、我公司交付给原告的楼房已经过竣工验收，质量符合国家标准，房屋各项设施运转正常，达到正常居住使用条件。2、原告认为楼前积水、积雪、地下室进水现象适用于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，“我公司必须保证基础实施，公共配套建筑必须正常运行”的约定是对该条的错误理解，该条实际上采用水、电、暖三项明示列举的方式进行约定，原告所述现象不属于该条约定范围，不适用该条违约责任约定。3、原告诉称楼前积水、积雪、地下室进水系共同被告北京六建将楼房标高弄错导致，并非上下水问题导致，属于施工方责任。4、我公司在质保期内已根据合同约定对原告所在的楼房及时履行了保修义务，无任何违约行为。5、原告所诉并不适用原告主张的违约条款，提出的证据照片不能证实与本案之间的关联性，也未提出证据证明其损失情况及数额。因此，原告主张无法律根据，无合同约定，应驳回原告诉讼请求。被告就自己的主张提供竣工验收备案表，用于证实原告购买的楼房已经验收合格。被告北京六建公司辩称：1、我公司不是《商品房买卖合同》的主体，据此原告诉我公司系主体不适格，应予驳回。2、即使原告的诉讼成立，其诉讼中所述标高问题是导致地下室积水的直接原因亦并不成立，故应驳回原告诉请。被告北京六建公司就自己的主张提交地基验槽记录，竣工验收记录，工程定位测量及复测记录，用于证实该工程系验收合格工程。被告监理公司书面辩称：1、本案为合同纠纷，我公司与原告没有任何合同关系，我公司不应成为本案被告。2、我公司受隆基泰和公司委托进行工程监理，仅对工程本身质量进度进行控制监理，对室外工程没有监理责任，室外积水积雪与本公司监理工作无关，原告从来没有找过我公司。3、原告称作为监理单位，在北京六建集团公司施工时没有发现标高错误与事实不符。因此，应驳回原告对我公司的起诉。经审理查明：2009年，原告申志华购买被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司开发的、被告北京六建集团有限公司承建的、由丰宁满族自治县兴城建筑工程监理有限公司负责监理的阳光水岸第27号楼三单元101室，同年8月23日，原告申志华与被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司签订商品房买卖合同（预售商品房）范本。合同对所购商品房的基本情况：计价方式与价款，面积确认及面积差异处理，付款方式及期限，交付期限，规划、设计变更，共有建筑分摊部分变更、交接，关于装饰、设备标准承诺，基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，产权登记，保修责任，违约责任进行了约定，其中第十条：规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：①该商品房结构形成、户型、空间尺寸，朝向，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十五条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、上水下水2010年10月31日达到使用条件。2、电2010年10月31日达到使用条件。3、供暖2010年10月31日达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，按照本合同第九条执行。合同签订后，原告申志华按合同约定价格、期限交付楼价款295663.90元，2010年10月28日，隆基泰和实业有限公司丰宁分公司组织设计、施工，工程监理和有关专业工程主管部门验收，并于2011年2月18日备案。楼房交付使用过程中，出现楼前一楼后积水、积雪、地下室进水现象，原告找被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司给予解决，经实际测量，27号楼积水、积雪系楼房标高降低导致的，为此，双方于2012年6月13日就门前门后积水问题达成协议。本院认为：原告申志华与被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司签订的商品房买卖合同是原被告真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，是合法，有效的。合同一经成立，合同当事人就应该按照合同的约定全面、正确、适当的履行合同，本案原告申志华按照合同约定履行了给付价款的义务，被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司亦向原告刘成贺交付楼房，但交付的楼房地基标高比设计的楼房地基标高低，造成楼房前后积雪积水，出行不便，原被告签订的商品房买卖合同对变更楼房地基标高虽没有约定，但是法律法规明确规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司未经规划，设计单位批准及当事人同意，擅自变更楼房地基标高，违反了法定义务，同时亦违反了合同义务，已构成违约。原告申志华要求被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司赔偿合理违约金的请求，本院予以支持。原告申志华要求被告北京六建集团有限公司、被告丰宁满族自治县兴城建筑监理有限公司连带赔偿违约金的请求，因北京六建集团有限公司、丰宁满族自治县兴城建筑工程监理有限公司并不是商品房买卖合同一方当事人，依合同相对性原则，合同内容对其不具有约束力，因此，原告要其承担连带给付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第60条、第107条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条之规定，判决如下：一：限被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司在本判决生效后十日内按照申志华已付购房款295663.90元，自2010年11月1日起至2014年6月1日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息给付原告申志华违约金。二、驳回原告申志华其它诉讼请求。案件受理费1050.00元，由被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。审 判 长  梁宝林审 判 员  张文娣代理审判员  夏玉娟二〇一四年十一月十八日书 记 员  刘丽君