绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍民初字第4198号
原告：浙江众立建设集团有限公司，住所地绍兴市柯桥区杨汛桥镇工业园区。
法定代表人：洪海明，系公司董事长。
委托代理人：蔡炎炯、骆孝龙，浙江越光律师事务所律师。
被告：绍兴县佩欧霓家纺有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥碧水苑西区办公室519室。
法定代表人：曾裕城。
委托代理人：吴兆伟、谭钰婷，浙江德顺律师事务所律师。
原告浙江众立建设集团有限公司（以下简称众立公司）诉被告绍兴县佩欧霓家纺有限公司（以下简称佩欧霓公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月4日起诉来院，本院于同日立案受理后，依法由审判员傅国兰适用简易程序公开开庭进行了审理，原告众立公司的委托代理人蔡炎炯，被告的委托代理人吴兆伟到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法由审判员傅国兰担任审判长，与人民陪审员朱先淼、黄志新组成合议庭公开开庭进行了审理，原告众立公司的委托代理人骆孝龙，被告的委托代理人吴兆伟到庭参加诉讼。经本院院长审批，延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告众立公司诉称：2012年11月10日，原告与被告签订房屋租赁合同二份，合同约定：被告向原告承租位于柯桥碧水苑西区商务楼5楼513、515、520室，5楼519室，第二年租金分别是67930元、12500元整，两份合同均约定租金支付方法，先付租金后使用的原则，租金一年一付，不得分期，第二年的租金缴纳时间为2013年10月20日，如果被告逾期支付房屋租金超过一个月的，则原告有权终止合同，收回房屋，被告按照合同年租金向原告支付违约金。协议签订之后，被告没有按约支付第二年的房屋租金，而且逾期支付租金已经超过一个月。故起诉要求：1、判令解除原告与被告在2012年11月10日签订的两份房屋租赁合同；2、判令被告立即从原告所有的柯桥碧水苑西区商务楼5楼513、515、519、520室房屋中腾退；3、判令被告向原告支付违约金80430元；4、判令被告支付自2013年11月20日起至2013年12月3日止的房屋占有使用费2864元，并支付自2013年12月4日起至被告实际腾退完毕之日止的房屋占有使用费（按第二年租金的一倍计算占有使用费）；5、判令被告将柯桥碧水苑西区商务楼5楼513、515、519、520室恢复到原来状态（包括装潢装修、办公桌椅、空调）；6、由被告承担本案诉讼费。原告在诉讼中变更第五项诉讼请求为判令被告将柯桥碧水苑西区商务楼5楼513、515、519、520室恢复到原来状态（包括装潢装修、办公桌椅、空调）或者赔偿清空复原的费用。
被告佩欧霓公司辩称：1、关于第一份租赁合同，由于被告经营困难，在租赁期一年到期之前，与原告商量要求解除第一份租赁合同；第二份租赁合同，被告想继续使用，原告不同意，原告要求2份合同一起履行或一起解除，被告关于519室的合同，已在1月14日全部退出；2、原告要求被告支付违约金过高；3、被告承租的房屋已全部返还给原告，所以不应再要求支付占有使用费；4、被告将租赁房屋进行装修，也是经过原告同意的。
原告为证明其诉讼主张，在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、租赁合同二份，以证明被告向原告租赁房屋，合同中关于装修、违约责任、租赁费支付等进行了明确约定，第二年租金应当在2013年10月20日前支付，如果被告需要装修，应当经过原告同意，如果被告没有按约支付租金，应当向原告支付同年的租金金额作为违约金的事实；
2、律师费及邮政特快专递详情单各一份，以证明原告向被告催收租金及违约金的事实；
3、房屋所有权证复印件一份、房屋契证原件四份，以证明房屋所有权是属于原告的事实。
被告为证明其抗辩主张，向本院提供相关证据材料：
4、押金收据二份，以证明被告向原告支付了3万元押金的事实；
5、交接清单一份，以证明双方对于办公设备等进行签收的事实。
对原告提供的证据，被告质证认为，证据1，真实性无异议，被告已对该2份合同分别向原告缴纳了2万元押金和1万元押金，关于519室房屋的租赁合同，是原告不同意继续租赁，是原告主动解除该合同，所以不存在违约责任；证据2，真实性无异议，关于519室房屋的租赁合同，被告也与原告协商要求继续租赁，但原告不同意；证据3，真实性无异议。
对被告提供的证据，原告质证认为，证据4-5，真实性均无异议。
本院认证认为：原告提交的证据1-3，被告对真实性无异议，该三组证据来源合法，记载内容客观真实，且与原告主张事实相关联，可以认定为本案定案事实的依据，并依法确认其证明力。被告提交的证据4-5，原告对真实性亦无异议，该二组证据来源合法，记载内容客观真实，且与原告主张事实相关联，可以认定为本案定案事实的依据，并依法确认其证明力。
综上认证意见并结合诉讼中当事人陈述，本院经审理认定以下事实：2012年11月10日，原告（出租人甲方）与被告（承租人乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定“第一条：房屋的坐落、面积：甲方出租给乙方的房屋位于柯桥碧水苑西区商务楼5楼513、515、520室；出租房屋面积共计287.28平方米。第二条：租赁期限与用途：该房屋租赁期共叁年，自2012年11月20日起至2015年11月19日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要装修，其装修图纸需经过甲方及物业公司的审核，并严格按审核后的图纸装修，在装修期内需服从物业公司的管理。第三条：租金及支付方式、押金：该房屋的第一年租金为陆万肆仟陆佰元整，第二年为陆万柒仟玖佰叁拾元整，第三年为柒万壹仟贰佰陆拾元整；先付租金后使用的原则，租金为每一年缴纳一次，不得分期，第一次支付时间为合同签订后的7日内，乙方将租金转入甲方指定账户，同时甲方将钥匙交于乙方，第二年租金的缴纳时间为2013年10月20日内，第三年租金的缴纳时间为2014年10月20日内，均转入甲方指定账户；合同签订后，乙方向甲方支付第一年租金的同时支付押金计人民币贰万元整，押金在租金结束并经双方结清后7日内退还给乙方，押金不计利息。第五条：房屋修缮及使用：乙方对出租房屋进行改造装修，以使房屋适合办公用房需要，乙方在不影响房屋主体结构，确认安全的前提下，对出租房屋进行重大的改造（包括拆住原砖墙墙体），应征得甲方同意，并另行缴纳押金。租金合同期满乙方需恢复原样归还甲方；在不改变房屋结构的基础上乙方可进行装修改造，现经甲方同意，允许另开门洞二个，租赁合同期满乙方须恢复原样归还甲方；乙方有权使用甲方的附属设施，包括空调、桌椅等（数量详见清单）。第七条：合同的变更、解除与终止：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租的房屋：⑤逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；⑥拖欠房租累计壹个月的。第九条：乙方违约责任：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：⑤逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的⑥拖欠房租累计壹个月的；乙方如逾期支付租金的，拖欠租金累计超过60天的，应逾期应付租金的日千分之二向甲方支付违约金；乙方如违反本合同其他条款的，给甲方造成损失的，应当赔偿甲方损失。”合同还对双方其他权利义务进行了约定。
同日，原告（出租人甲方）与被告（承租人乙方）另签订《房屋租赁合同》一份，约定“第一条：房屋的坐落、面积：甲方出租给乙方的房屋位于柯桥碧水苑西区商务楼5楼519室；出租房屋面积共计95.76平方米。第三条：租金及支付方式、押金：该房屋的第一年租金为壹万贰仟元整，第二年为壹万贰仟伍佰元整，第三年为壹万叁仟元整；先付租金后使用的原则，租金为每一年缴纳一次，不得分期，第一次支付时间为合同签订后的7日内，乙方将租金转入甲方指定账户，同时甲方将钥匙交于乙方，第二年租金的缴纳时间为2013年10月20日内，第三年租金的缴纳时间为2014年10月20日内，均转入甲方指定账户；合同签订后，乙方向甲方支付第一年租金的同时支付押金计人民币壹万元整，押金在租金结束并经双方结清后7日内退还给乙方，押金不计利息。”关于租赁期限与用途、房屋修缮与使用、合同的变更、解除与终止、乙方违约责任及其他权利义务与上述《房屋租赁合同》一致。上述两份《房屋租赁合同》签订后，被告于2012年11月12日向原告缴纳押金共计3万元。2012年11月14日，双方就租赁房屋内的财产进行清点交接，原告将租赁房屋交付被告使用。被告已付清了第一年的租金。租赁期间，被告对租房进行了装饰，并在租房的墙面上开了墙洞。
2013年11月23日，原告向被告邮寄律师函一份，载明“截止到本律师发函，贵公司没有按照合同约定支付租金，而且已经逾期支付租金超过一个月。为此，本律师现正式向贵公司发出律师函，请贵公司在收到本函后三日内主动与众立公司联系，并支付第二年的房屋租金和违约金。否则，我方将就贵公司的违约行为采取相应的法律手段，追究贵公司的法律责任。”后被告仍未交纳租金，原告遂起诉来院，酿成纠纷。
本院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，故应认定依法成立，合法有效，对双方当事人具有约束力。原、被告双方在庭审中一致同意双方的两份《房屋租赁合同》于2013年11月20日解除，本院对此予以确认。原告按约交付出租的房屋给被告使用，已履行了协议约定的义务，被告辩称其装修装潢经过原告同意，本院认为双方在租赁合同中约定对出租房屋进行改造装修的，在租赁合同期满需恢复原状归还，对经原告同意允许另开门洞二个，亦要恢复原样归还原告，故被告应当将租赁房屋恢复原状再行归还，故对于原告要求被告恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。原告要求赔偿清空复原的费用，并在庭审中要求对恢复原状进行评估，但未向本院提交书面鉴定申请，且未能提供充分有效的证据证明实际的费用，故对于该请求本院不予支持。原告主张按照合同年租金支付违约金，被告辩称违约金过高且5楼519室房屋的租赁合同系原告违约在先，本院认为被告虽辩称讼争5楼519室房屋的租赁合同系原告违约在先，但未能提供相应的证据予以证明，且其确未支付该合同项下的房屋租金，故该辩称本院不予采信，双方的租赁合同虽对违约金进行了约定，但对于双方约定的违约情形，本案仅适用拖欠房租累计壹个月之行为，即要以全年的租金金额作为违约金，显然已超过造成损失的百分之三十，显属过高，本院依法予以调整。被告另辩称已将房屋交还原告，但未能提供相应的证据予以证明，原告虽不予认可，但在庭审中陈述被告于2013年12月2日将5楼513、515室房屋的钥匙放到原告处，于2014年1月15日将5楼519、520室房屋的钥匙放到原告处。本院认为被告虽未将房屋恢复原状，但其交付钥匙的行为也可视为交还房屋的一种形式，现被告认为房屋内已无物品，原告对于其认为的屋内杂物可以自行处置。原告在此情形下应当采取措施，避免损失的扩大。故对于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持，对于违约金本院酌情调整为自被告迟延交付租金至被告交付钥匙期间房屋租金的损失为18145.60元。对于房屋占用期间的费用，因租赁房屋513室、515室尚有装饰装修存在，且原告明确实际腾退完毕之日系恢复原状之日，故本院根据本案客观实际，酌情确定被告承担租赁房屋513室、515室、519、520室自合同解除后至交付钥匙期间按原约定房屋租金计算的租费计4173.48元，此后租赁房屋513室、515室至房屋恢复原状期间按照原约定房屋租金的60%为宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告浙江众立建设集团有限公司与被告绍兴县佩欧霓家纺有限公司签订的两份《房屋租赁合同》于2013年11月20日解除；
二、被告绍兴县佩欧霓家纺有限公司应将原告浙江众立建设集团有限公司座落于柯桥碧水苑西区商务楼5楼513室、515室恢复原状（包括墙洞、吊顶部分），于本判决生效后三十日内履行；
三、被告绍兴县佩欧霓家纺有限公司应支付原告浙江众立建设集团有限公司违约金18145.60元，于本判决生效后十日内履行；
四、被告绍兴县佩欧霓家纺有限公司应支付给原告浙江众立建设集团有限公司占用使用费4173.48元，并支付柯桥碧水苑西区商务楼5楼513室、515室从2013年12月3日起至上述房屋恢复原状之日止的房屋租金（按每年27172元计算），款于本判决生效后三十日内履行；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1882元，由原告负担882元，由被告负担1000元，被告的案件受理费限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费1882元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 傅国兰
人民陪审员 朱先淼
人民陪审员 黄志新
二〇一四年十二月三日
书 记 员 钱 芸