北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第14230号
上诉人（原审被告）北京三九建业房地产开发有限公司，住所地北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-498。
法定代表人张以悦，董事长。
委托代理人江忠华，男，1981年9月9日出生，北京三九建业房地产开发有限公司职员。
被上诉人（原审原告）田瑞芬，女，1952年5月29日出生。
被上诉人（原审原告）崔岩，男，1983年1月19日出生。
两位被上诉人之委托代理人潘凤娥，北京市尚公律师事务所律师。
两位被上诉人之委托代理人王戬，北京市尚公律师事务所律师。
上诉人北京三九建业房地产开发有限公司（以下简称三九建业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第11112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
田瑞芬、崔岩在一审法院起诉称：田瑞芬、崔岩系崔开明（2010年4月26日因病去世）之法定继承人。2007年6月18日，崔开明与三九建业公司签订《商品房预售合同》，以按揭贷款的方式购买三九建业公司开发建设的海淀区四季青乡某号商品房，合同约定三九建业公司向崔开明交房后由三九建业公司为田瑞芬、崔岩办理房屋权属登记。2008年三九建业公司向崔开明交付房屋钥匙，但迟迟不办理权属登记。崔开明去世后，田瑞芬、崔岩又多次催促，三九建业公司仍推脱，田瑞芬、崔岩到海淀区建委查询得知三九建业公司尚未对该房屋办理预售登记。至今，三九建业公司仍拒不给田瑞芬、崔岩办理该房屋权属转移登记。为维护自身合法权益，田瑞芬、崔岩起诉至法院，诉讼请求：1、判令三九建业公司继续履行合同，限期协助田瑞芬、崔岩办理海淀区四季青乡某号商品房产权证书，产权办在田瑞芬、崔岩名下；2、判令三九建业公司承担本案全部诉讼费用。
三九建业公司在一审法院答辩称：第一，双方确实存在协议，但已经解除，因此不存在合同关系，无法继续履行合同义务；第二、关于房屋交付问题是不存在的，没有正式办理过交付手续，双方原来签订过交付合同，并且已经解除；第三、房屋已经被依法查封，而且查封的过程和手续是合法的。三九建业公司不同意田瑞芬、崔岩的诉讼请求。
一审法院经审理查明：崔开明与田瑞芬系夫妻关系，两人生有一子崔岩。崔开明于2010年4月26日死亡。崔岩与田瑞芬系崔开明的法定继承人。
2007年6月18日，崔开明（买受人，下同）与三九建业公司（出卖人，下同）签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定：商品房坐落为：海淀区四季青乡某号房屋，总价款为2263755元。该合同附件五约定了付款方式和期限：买受人应在签署《北京市商品房预售合同》之日起7日内交纳不低于总房款30%的购房款，买受人已于2007年6月18日交纳了定金5万元；买受人应于2007年6月18日交纳房款633755元，剩余房款158万元，由买受人向银行办理贷款支付给出卖人。签署《北京市商品房预售合同》五日内，买受人应办理完毕银行贷款手续。因买受人原因未按上述规定时间办理完毕按揭贷款手续，逾期时间在六十日内的，买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金，逾期超过六十日的，出卖人有权解除《北京市商品房预售合同》，在双方办理完毕退房手续六十日内，出卖人在按合同约定扣除违约金、印花税等实际损失后，向买受人无息退还已收房款。因买受人原因致使按揭银行在商品房所属楼栋封顶后10日内没有发放贷款的，买受人可选择一次性付款；买受人选择一次性付款应在商品房所属楼栋封顶后15日内向出卖人支付房款；否则出卖人有权单方解除《北京市商品房预售合同》，在双方办理完毕退房手续六十日内，向买受人无息退还已收房款。对于逾期付款，双方约定：按照逾期时间，分别处理，（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。
合同第十一条约定了交付条件：出卖人应于2007年12月31日前向买受人交付该商品房。对于逾期交房的责任，双方在合同第十三条约定。合同第二十条约定：（一）初始登记，出卖人应当在2008年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人有权退房。买受人退房的，应书面通知出卖人，并应协助出卖人办理完毕本合同在政府主管部门的注销手续，出卖人应当自办理完毕注销登记手续之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，但逾期违约金累计不超过已付房款5％，出卖人应于实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记，买受人同意委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记，委托费用1500元。
合同附件七约定了物业服务内容。
合同附件八《补充合同》第四条约定：关于合同解除及处理程序的约定：1、发生下述情况，本合同解除：（1）单方解除合同：本合同在履行过程中出现约定的或法律规定的单方解除合同情形时，一方可依据合同的约定或者法律的规定行使单方解除权，但应书面通知另一方。本合同自一方解除通知书送达另一方之日解除；（2）协商解除合同：本合同在履行过程中双方可协商解除本合同，协商解除本合同的，双方应签订合同解除协议。本合同自解除协议签署之日解除。本合同解除，对合同解除负有责任的一方除应向另一方按合同约定支付违约金外，还需赔偿对方因解除合同造成的损失。2、合同解除后续事宜：本合同已经在房地产管理部门办理了预售登记手续的，买卖双方应当于本合同解除之日起10日内，共同将办理注销手续所需资料及费用递交到房地产管理部门办理预售登记的注销手续。3、出卖人有权自本合同解除之日起第二日另行处分本协议约定的房屋。4、本合同自解除之日起60日内，出卖人应通知买受人领取已经支付的购房价款。第六条约定：买卖双方约定的房屋价款中不包括所有与该房屋买卖及办理相关手续而发生的各项税费，相关税费由出卖人和买受人按照法律法规的有关规定各自负担。第七条约定：买受人应严格按合同附件五约定的付款方式支付购房款，逾期付款的应按本合同相关约定办理。逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。如出卖人有权单方解除合同的，出卖人应当在解除事由发生之日起两年内行使解除权，未在上述期限内行使解除权的，解除权于期限届满之日起消灭。
合同签订后，崔开明交付了部分的房款，就交付的房款数额，双方存在争议，田瑞芬、崔岩主张该数额为1528650.33元，但三九建业公司只开了90多万元的发票，田瑞芬、崔岩主张上述房款中259789.33元支付给了三九建业公司，剩余的房款应三九建业公司的要求打到了马建民的爱人王玉爱的账上了。就上述主张，田瑞芬、崔岩提供了2008年3月15日更名费收据显示三九建业公司收到崔开明更名费2万元，崔开明表示某号房屋预售登记在马建民名下，要变更到崔开明名下需要办理更名，故有更名费2万元；三九建业公司对该更名费不予认可；田瑞芬、崔岩提供了2007年3月15日印花税收据一张及2008年3月15日交纳购房款发票2张，发票的金额分别为：913755元、7518.33元，三九建业公司对上述票据予以认可；田瑞芬、崔岩提供了2008年3月15日银联的转账凭证，银联转账凭证显示交易金额分别为：10万元、159789.33元，其中后一笔包括房屋差价款7518.33元、印花税2271元以及15万元的房款，三九建业公司对银联转账凭证的真实性不予认可。田瑞芬、崔岩提供了有马建民签名的收条，日期为2007年8月20日，该收条显示，马建民收到崔开明交来购买四季青乡某号房屋购房款共计1271135元（其中本人垫付的683755元）。三九建业公司对该收条的真实性不予认可，认为该房款没有给三九建业公司。崔岩、田瑞芬在庭审中称：是三九建业公司要求把这笔房钱直接给马建民，说是马建民已经交付了房款并提供了马建民的爱人王玉爱的账户。深圳发展银行客户回单显示崔开明于2007年8月16日向王玉爱的账户汇款117万元。三九建业公司不认可田瑞芬、崔岩的上述主张，认为崔开明支付的房款数额为921273.33元。崔岩、田瑞芬提供的发票联显示的数额为921273.33元。
田瑞芬、崔岩称崔开明购买房屋后，办理了入住手续。对此，田瑞芬、崔岩提供了交纳物业费的发票、小区停车证及照片，以证明其入住并装修了房屋。三九建业公司对上述证据均不予认可，并称是田瑞芬、崔岩私自换了钥匙开锁，公司为了避免矛盾激化，没有报警，但并没有放弃房屋的所有权问题。
因三九建业公司与北京城建十建设工程有限公司存在经济纠纷，2009年12月16日，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）作出（2008）一中民初字第9700号民事判决，判决：1、三九建业公司于该判决生效后10日内给付北京城建十建设工程有限公司（以下简称城建十公司）工程款8687244元，并支付该笔工程款自2007年12月25日起至实际给付之日止的同期银行贷款利息；2、三九建业公司于该判决生效后10日内赔偿城建十公司停窝工损失80万元；3、驳回城建十公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，城建十公司于2010年4月9日向一中院申请对上述案件予以立案执行并依法查封了三九建业公司名下的某号房屋（即本案诉争房屋）。田瑞芬、崔岩对此提出了案外人异议，认为其享有对某号房屋的所有权，请求一中院解除对上述房产的查封，一中院以案外人的主张没有法律依据为由，驳回了田瑞芬、崔岩提出的案外人异议。一中院于2010年12月21日立案受理了崔岩、田瑞芬与城建十公司、三九建业公司案外人执行异议纠纷一案，崔岩、田瑞芬请求确认某号房屋归其所有并解除一中院对房屋采取的强制执行措施，一中院认为上诉请求无事实依据和法律依据，作出（2011）一中民初字第250号民事判决，判决驳回田瑞芬、崔岩的全部诉讼请求。田瑞芬、崔岩不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院经过审查认为上诉案件的处理需以本案的审理结果为依据，故裁定（2012）高民终字第17号案件中止诉讼。
本案恢复审理过程中，崔岩、田瑞芬于2013年7月19日向城建十公司支付了解封保证金135万元。城建十公司向一中院申请解除了保全。2013年8月9日，一中院作出了（2010）一中执字第721-2号执行裁定，裁定解除对三九建业公司名下3101号房屋及相应土地的查封。
庭审中，三九建业公司明确表示现在诉争房屋可以办理分户的产权证。三九建业公司主张双方的合同已经解除，并提供了办理预售合同注销登记登记表、申请表予以证明。根据三九建业公司提供的《商品房预售注销申请表》，表中记载了双方当事人的情况，崔开明在原买受人处签字。但三九建业公司称双方没有其他书面解除合同的证据，亦未退购房款给田瑞芬、崔岩。
田瑞芬、崔岩对此予以否认，称《商品房预售注销申请表》，是为了配合三九建公司人员为其办理预售转现售所用，并提供了自己一方的《商品房预售注销申请表》，该表中在下方有三九建业公司蔡维签名的及相应房屋由预售改现售的说明。三九建业公司对《商品房预售注销申请表》认可，但不认可蔡维的签字。
庭审中，经法庭询问双方当事人，三九建业公司称田瑞芬、崔岩实际欠购房款1342481.70元未付。田瑞芬、崔岩表示，其有能力支付此笔款项。北京市海淀区四季青乡某号商品房现更名为北京市海淀区四季青乡溪山嘉园某室。
对于诉争房屋原买受人，田瑞芬、崔岩称是马建民，其向马建民支付了部分购房款，对于付款和交付房屋都是三九建业公司经理蔡维协助操作的，因为当时房屋在马建民名下，所以其按指示把三九建业公司应退马建民的钱直接补给了马建民。三九建业公司亦认可原房屋买受人为马建民，但称在和崔开明签订合同时，房子已在三九建业公司名下，其是按预售的条件卖给崔开明房子。庭审中，法院要求三九建业公司通知蔡维到庭说明相关情况，但三九建业公司称蔡维不同意到庭。
一审法院认定上述事实：有当事人陈述意见、田瑞芬、崔岩提交的北京市死亡医学证明书、火化证明、户口本、结婚证、北京市独生子女证、证明信、证明、户口登记页、北京市商品房预售合同、发票联、2007年3月15日收据、2008年3月15日收据、收条、深圳发展银行客户回单、银行转账凭证、（2008）一中民初字第9700号民事判决书、（2010）一中执异字第1761号执行裁定书、（2011）一中民初字第250号民事判决书、（2012）高民终字第17号民事裁定书、（2010）一中执字第721-2号执行裁定书、2013年7月19日收据在案佐证。
一审法院判决认为：2007年6月18日，崔开明与三九建业公司签订的《北京市商品房预售合同》，系当事人之间真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。
本案争议的焦点之一在于双方签订的《北京市商品房预售合同》是否解除。法院认为，合同解除包括协议解除和法定解除，本案中，根据合同附件八《补充合同》第四条约定：单方解除合同，应书面通知另一方；协商解除本合同的，双方应签订合同解除协议。从查明的事实来看，双方并未达成过解除预售合同的协议，故本案不存在协议解除合同的情形。三九建业公司主张双方的合同已经解除，并提供了注销登记表、申请表予以证明，虽然双方均认可已经办理了注销登记，但注销登记并非是解除合同的法定理由，而是一种行政管理方式，不属于法定解除合同的情形。综合上述分析，法院认定双方签订的《北京市商品房预售合同》并未解除。在上述合同签订后，崔开明支付了部分购房款，根据田瑞芬、崔岩提供的物业费票据、照片等可以认定，崔开明已办理了入住手续，三九公司已实际交付了房屋。现田瑞芬、崔岩为房屋的实际占有、使用人。
本案争议的焦点之二在于崔岩、田瑞芬还是否需要继续支付三九建业公司房屋价款。三九建业公司主张崔开明支付的房款数额为921273.33元，并向崔开明开具发票。崔岩、田瑞芬主张崔开明向三九建业公司已经支付了1528650.33元房款，但三九建业公司只开了90多万元的发票，上述房款中259789.33元支付给了三九建业公司，剩余的房款应三九建业公司的要求打到了马建民的爱人王玉爱的账上了。根据田瑞芬、崔岩提供的证据，不能证明其已向三九建业公司已经支付了1528650.33元房款的事实，故对其主张不予采信。根据本案已查明的事实，可以认定崔开明已向三九建业公司支付了921273.33元的房屋价款，某号房屋总价款为2263755元，故崔岩、田瑞芬如要继续履行合同还需支付三九建业公司房屋价款的数额为1342481.67元。
关于合同一方的变更，法院认为，《北京市商品房预售合同》系崔开明与三九建业公司签订，办理商品房产权证书应办在崔开明名下，但崔开明已死亡。在此情形下，商品房产权证书办理到何人名下直接决定了该房屋的所有权归属。通过崔岩、田瑞芬提交的证据法院可以认定，崔岩、田瑞芬系崔开明的继承人，且为家庭成员，并实际占用使用房屋，两人对于崔开明在本案合同中的财产权利享有共同权利，故崔岩、田瑞芬要求商品房产权证书办在崔岩、田瑞芬的名下的诉讼请求并无不当，予以支持。但田瑞芬、崔岩如继续履行合同，应当先支付相应的购房款。现田瑞芬、崔岩表示可以一次支付剩余购房款，法院不持异议。对于剩余购房款的给付期限，应依据田瑞芬、崔岩支付能力、双方合同情况等综合判定，现购房款给付的方式已经发生变化，因双方不能达成一致，对于付款时间，法院根据案情酌情判定为九十日。如田瑞芬、崔岩未按期支付，三九建业公司可依据合同主张逾期付款之责任。
崔开明死亡后，法院通过崔岩、田瑞芬提交的证据可以认定崔岩、田瑞芬系崔开明的继承人，在双方签订的合同并未解除的情况下，崔开明死亡这一事实行为并不能阻却三九建业公司履行合同之债，且该合同之债亦非崔开明人身专属性质的债务，三九建业公司在庭审中亦明确表示现在诉争房屋可以办理分户的产权证，故三九建业公司可以履行本案所涉合同之债。现崔开明之继承人要求继续履行合同，并同意支付剩余购房款，三九建业公司应当继续履行合同。对于转移登记的办理，双方在合同中约定为商品房交付之日起850日内，但本案中，双方对于房屋的交付及时间均有异议，且其间因合同一方崔开明死亡，双方对合同的履行产生争议，原转移登记的时间应予调整。因双方对合同履行不能达成一致，故依据实际案情，确定转移登记的时间。
对于房屋过户过程中的相关税费，双方应当依照合同约定或法律规定承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、崔开明与北京三九建业房地产开发有限公司于二ΟΟ七年六月十八日签订的《北京市商品房预售合同》由田瑞芬、崔岩与北京三九建业房地产开发有限公司继续履行；二、田瑞芬、崔岩于本判决生效后九十日内向北京三九建业房地产开发有限公司支付剩余购房款一百三十四万二千四百八十一元六角七分；三、田瑞芬、崔岩在履行本判决第二项付款义务后九十日内，北京三九建业房地产开发有限公司协助田瑞芬、崔岩将北京市海淀区四季青乡某号商品房（现更名为北京市海淀区四季青乡溪山嘉园某室）过户至田瑞芬、崔岩名下。
判决后，三九建业公司不服一审法院判决，上诉至本院。要求二审法院撤销一审法院判决，依法改判驳回田瑞芬、崔岩的诉讼请求。上诉理由为一审法院判决认定”双方签订的《北京市商品房预售合同》并未解除”属认定事实错误。一审法院判决认定崔开明已办理入住手续属事实认定错误。即使涉案合同未解除，应当继续履行的情况下，一审法院判决主文亦篡改了合同，延长了合同的履行期限，违反了法律规定，请求二审法院公正处理本案。
田瑞芬、崔岩同意一审法院判决，不同意上诉人三九建业公司的上诉请求。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。崔开明与三九建业公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同中对于合同的解除明确约定，单方解除合同，应书面通知另一方；协商解除合同的，双方应签订合同解除协议。一审法院根据查明的事实确认双方并未达成过解除预售合同的协议，认定不存在协议解除合同的事实并无不当。上诉人所述，双方合同已经解除一节，因未能提供充足证据加以证实，本院不予采信。
在认定合同并未解除的情况下，涉诉合同应当继续履行。由于双方之间就上述合同产生争议等情况，一审法院结合本案的实际情况判决确定田瑞芬、崔岩在规定的期限内履行支付剩余房款的义务并无不当。上诉人称一审法院判决篡改了合同，延长了合同的履行期限的主张，不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
财产保全费五千元（田瑞芬、崔岩已预交），由田瑞芬、崔岩与北京三九建业房地产开发有限公司各负担二千五百元（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费二万四千九百一十元（田瑞芬、崔岩已预交），由田瑞芬、崔岩与北京三九建业房地产开发有限公司各负担一万二千四百五十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万四千九百一十元，由北京三九建业房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛旭云
审 判 员 刘 丽
代理审判员 刘国俊
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 明 玥