贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1399号
上诉人（原审被告）：黔东南苗侗民族医院，地址：贵州省凯里市环城东路***号。
执行事务合伙人：林会平，系该医院院长。
委托诉讼代理人：吴增宾，贵州天柱人。系医院合伙人。
委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邰琳群，黔东南州图书馆职工。
被上诉人（原审第三人）：王文英。
被上诉人（原审第三人）：陈祉睿（曾用名陈唯）。
三被上诉人的委托诉讼代理人：李撰江，贵州诚合律师事务所律师。
上诉人黔东南苗侗民族医院因与被上诉人邰琳群、王文英、陈祉睿房屋租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2016）黔2601民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黔东南苗侗民族医院上诉请求：1、撤销凯里市人民法院（2016）黔2601民初382号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。收款收据是一份不具有合法性的假证据。保证书与付款人吴增宾无关，谁写这保证书吴增宾并不知情。邰琳群声称保证书系吴增堂出具，应当申请法院向吴增堂核实。再者吴增堂的行为并没有得到上诉人或法人代表林会平院长的委托。一审法院以原审原告出具的两份证据“保证书”和“收款收据”具有合法性、真实性、关联性为由，从而认定上诉人向邰琳群支付的11万元是保证金，而不是租金，这是错误的。二、一审法院适用法律错误。合同履行抗辩权的行使必须以合同成立并生效为前提，而合同一旦被解除，合同成立和生效就不存在了。一审法院既确认锁门的时候合同已经解除，又以合同履行抗辩权为由认可邰琳群行为的合法性，自相矛盾。2015年9月10日邰琳群完全将房屋锁死，上诉人根本就进不去，医院内存放的几百万设备、药品等财物无法处理，上诉人已无法迁出。邰琳群可将上诉人的财物进行清点，通过国家机关予以提存来保护自己的权益，邰琳群懈怠维权所造成的后果应由她自己承担。一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决严重不公，给上诉人造成了严重的损害。
邰琳群、王文英、陈祉睿未提出书面答辩意见。
邰琳群向一审法院起诉请求：一、依法判令解除邰琳群与黔东南苗侗民族医院签订的《陈金海综合楼及门面租赁合同》，并将房屋返还给邰琳群；二、依法判令黔东南苗侗民族医院向邰琳群支付拖欠的房屋租金11万元，并向邰琳群支付从起诉之日起至被黔东南苗侗民族医院返还房屋之日止的房屋占用费（按合同日租金计算）；三、依法判令黔东南苗侗民族医院向邰琳群支付两个月租金的违约金83334元。案件受理费由黔东南苗侗民族医院承担。
一审法院认定事实：2014年3月21日，原告邰琳群与被告黔东南苗侗民族医院签订了《陈金海综合楼及门面租赁合同》，合同约定原告将位于凯里市环城东路575号陈金海综合楼、一、二号门面、地下停车场及综合楼附一租给被告，租赁期为五年（2014年1月1日至2018年12月31日止）；合同双方签字后，被告交足租赁保证金壹拾柒万元（￥170000元）后生效；租金交纳方式为年交，房屋租金为每年伍拾万元（￥500000元），先交租金后使用，每年十二月十五日前付清，从第三年即2016年开始，租金每年按房屋租金总额的5%递增；原告出租房屋给被告，所产生的房屋租赁税费及卫生费均由被告承担，如不交纳该两笔费用，原告有权提前终止合同，同时，被告还需向原告支付两个月租金的违约金，保证金不予退还，合同终止；被告必须按时交纳房屋租金，若不按时交纳，逾期三十天仍不交纳租金，原告将无条件收回所租房屋，合同终止，保证金不予退还；合同还对其它事项进行了约定。签约时，原告已将上述房屋交付被告使用。合同签订后，原、被告双方按照合同的约定履行了相应义务。2015年8月10日前，被告向原告交付了房屋租赁费39万元。2015年8月10日，原告向被告发出通知，通知内容为：“黔东南苗侗民族医院：鉴于贵单位至今尚欠邰琳群2015年房屋租金壹拾壹万元（￥110000元）。邰琳群多次催贵单位交纳，至今未交，根据双方所签的房屋出租合同及多次口头协商，邰琳群于2015年8月10日收回所有出租给黔东南苗侗民族医院的房屋。黔东南苗侗民族医院必须于2015年8月30日前全部（××）搬出邰琳群的房屋，并按租房合同办理相关事宜。”同日，被告做出一份承诺书，内容为：“兹有黔东南苗侗民族医院欠邰琳群2015年度房屋租金壹拾壹万元整（￥110000元），第一季度欠款壹万元（￥10000元）于2015年8月11日付清，2015年8月30日前付清房租壹拾万元整（￥100000元）。如及时付清壹拾万元整（￥100000元），2015年8月10日邰琳群送达的通知书无效；如2015年8月30日前房租未付清，邰琳群则按2015年8月10日送达的通知书收回房屋。附双方签字盖章通知书一份。单位名称：黔东南苗侗民族医院。2015年8月10日。”2015年9月1日，被告又做出一份承诺书，内容为：“根据2015年8月10日黔东南苗侗民族医院与房东邰琳群签订的承诺书，由于该医院未履行承诺书，经双方再次协定：黔东南苗侗民族医院于2015年9月10日前全部自行搬出所有物品，退回邰琳群位于环城东路575号所有出租黔东南苗侗民族医院的房屋，并交清所欠的房屋租赁期间的水、电费及其它该缴的所有费用（水电费以通知单为准），若到期再不履行该承诺书，所产生的一切后果及责任均由黔东南苗侗民族医院承担。”被告在承诺书上加盖公章，被告的合伙人林会平、吴增宾等在承诺书上签字。因被告未履行承诺内容，2015年9月13日，被告的合伙人吴增堂出具一份保证书，内容为：“2015年9月13日吴增堂支付邰琳群人民币壹拾壹万元（￥110000元）作为保证金。在2015年9月14日必须重新签订新的协议书来处理黔东南苗侗民族医院租用邰琳群房屋的一切事宜。（保证金期限为2015年10月30日止）保证人：吴增堂，2015年9月13日。”证人杨某在保证书上签字。同日，原告书写了一张主要内容为“今收到吴增宾交来保证金壹拾壹万元整”的收款收据。2015年9月10日，原告将出租给被告的房屋锁门，至庭审时仍为锁门状态。同时查明，原告出租给被告房屋的所有权人分别为原告邰琳群、第三人王文英、陈祉睿。王文英与邰琳群、邰琳群与陈祉睿均为母女关系。《陈金海综合楼及门面租赁合同》中凯里市环城东路575号陈金海综合楼为该栋楼的第一、三、四、五楼，其中第一、三楼的所有权人为邰琳群，一楼的房屋所有权证号为凯房权证凯里市字第××号，三楼的房屋所有权证号为凯房权证私字第××号，四楼的所有权人为王文英，房屋所有权证号为凯房权证私字第××号，五楼的所有权人为陈唯（现名字为陈祉睿），房屋所有权证号为凯房权证私字第××号；一、二号门面及地下停车场的房屋所有权人为邰琳群，房屋所有权证号为凯房权证私字第××号；综合楼附一房屋的房屋所有权人为邰琳群，房屋所有权证号为凯房权证私字第××号。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，案经本院调解未果。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方协商一致的结果，属双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告已履行交房的义务，被告理应按约交付房屋租金。双方合同约定租金交纳方式为年交，先交租金后使用，每年十二月十五日前付清，因被告未按约定支付房租，原告于2015年8月10日向被告发出通知，明确通知被告因其尚欠房屋租金壹拾壹万元，经多次催交，至今未交，根据双方所签的房屋出租合同及多次口头协商，原告于2015年8月10日收回出租给被告的房屋，被告必须于2015年8月30日前全部搬出原告的房屋，并按租房合同办理相关事宜。此后，被告于2015年8月10日承诺于2015年8月30日前付清所欠房租。因未能履行承诺，被告又于2015年9月1日再次作出承诺，承诺于2015年9月10日前全部自行搬出所有物品，退回向原告租赁的房屋。被告经原告催款未按约支付房屋租金，且未履行自己作出的承诺，现原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同约定。同时原告的诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同的情形，故对原告要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉请本院予以支持。被告辩称双方对交纳的方式和期限约定不明，双方可以就交纳的方式和期限有多个解释，其并没有拖欠房租而构成违约。但其在原告向其发出限期搬离的通知后，又先后两次向原告出具承诺书，表明其已认可拖欠房租而构成违约的事实，故对该辩解意见本院不予采纳。同时，被告辩称其股东吴增宾于2015年9月13日向原告支付的11万元系房屋租金，被告全年的租金已经全部交清，且原告已经明确接受，客观上已经构成对这种租金交纳方式和期限的认可，故原告在本案中不具有解除合同的条件。对该笔11万元款项的性质，被告提供了证据《借条》、《要求》证明系房租而不是保证金，但该组证据仅能证明被告与其合伙人（股东）存在经济往来，并不能完成其证明目的。对此，原告提供了被告合伙人（股东）吴增堂于2015年9月13日出具的保证书及收款收据证明该笔款项是保证金并非房租，结合被告承诺于2015年9月10日前全部自行搬出所有物品，退回向原告租赁房屋的事实，对原告就该笔款项性质的说明，本院予以采信。综上，对被告该辩解意见本院亦不予支持。被告还辩称原告于2015年9月10日将租赁房屋的大门完全锁死，客观上已经拥有对租赁房屋的控制权，至2015年9月13日收到全部租金后仍然不将租赁房屋移交给被告，客观上已经构成违约。本院认为，原告在房屋租赁合同的履行过程中，因被告拖欠租金，采取的锁门行为属于行使合同履行抗辩权的行为，故对被告该辩解意见本院不予支持。合同解除后，被告继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，并支付2015年度尚未付清的房屋租金11万元。对原告要求参照租金标准计算从起诉之日至被告返还房屋之日止的房屋使用费的问题，由于涉案合同解除的原因系被告违约所致，故对原告该诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付两个月租金违约金的问题，本案房屋租赁关系解除的情形不符合双方合同约定承担违约金的情形，故对原告该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告邰琳群与被告黔东南苗侗民族医院于2014年3月21日签订的《陈金海综合楼及门面租赁合同》；二、被告黔东南苗侗民族医院应于本判决生效之日起十五日内迁出凯里市环城东路575号陈金海综合楼（凯房权证凯里市字第××、凯房权证私字第××号、凯房权证私字第××号、凯房权证私字第××号房屋所有权证记载的房屋）、一、二号门面和地下停车场（凯房权证私字第××号房屋所有权证记载的房屋）、综合楼附一房屋（凯房权证私字第××号房屋所有权证记载的房屋），将房屋返还给原告邰琳群及第三人王文英、陈祉睿；三、被告黔东南苗侗民族医院应于本判决生效之日起十五日内向原告邰琳群支付截至2015年12月31日的房屋欠租110000元，并支付自起诉之日（2016年1月15日）起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按年租金500000元标准计算）；四、驳回原告邰琳群的其它诉讼请求。案件受理费2500元，由原告邰琳群负担1200元、被告黔东南苗侗民族医院负担1300元。
二审，当事人没有提交新证据。
经审理，一审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，2014年3月21日被上诉人与上诉人在《陈金海综合楼及门面租赁合同》第3条和第8条明确约定：租金交纳方式为年交，房屋租金每年50万元，先交租金后使用，每年十二月十五日前付清；上诉人若不按时交纳租金，逾期三十天被上诉人将无条件收回所租房屋，本合同终止，保证金不予退还。合同签订后，被上诉人已按合同约定将租赁房屋交付给上诉人占有使用，被上诉人已全面履行自己的义务。截止2015年8月10日，上诉人先后仅向被上诉人交纳房屋租金共计39万元，经被上诉人催告后，上诉人仍未按合同约定及其书面承诺期限交纳尚欠的租金11万元，上诉人已构成违约。被上诉人书面通知上诉人解除合同，《陈金海综合楼及门面租赁合同》应于上诉人收到被上诉人解除合同通知2015年8月10日时解除。合同解除后，依据合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，上诉人应退还租赁房屋并交足实际租赁期间的租金。从双方当事人的履约情况来看，上诉人已交纳的部分租金足以抵足其实际租赁被上诉人房屋期间的房屋租金。合同解除后，被上诉人请求上诉人再支付2015年房屋租金11万元已无法律依据，本院不予支持。
关于11万元的性质问题。从《保证书》和《收款收据》等证据材料来看，保证书及11万元款项是上诉人为了获取处理医院及租赁房屋等事宜的时间作出的保证。上诉人有异议，但其提供的证据材料不足以证明该笔11万元系补交租金，且《陈金海综合楼及门面租赁合同》已于2015年8月10日解除。一审法院认定该笔11万元款项是保证金，正确。上诉人属普通合伙企业，吴增堂和吴增宾是上诉人的合伙人，被上诉人有理由相信他们的行为代表医院，吴增堂和吴增宾的行为对上诉人具有法律约束力。上诉人称吴增堂的保证行为无法律效力的理由，不成立。
根据被上诉人2015年8月10日送达解除合同通知的内容，上诉人本应于2015年8月30日前腾退租赁房屋。但是，合同解除后，经协商，2015年9月13日上诉人的合伙人吴增堂向被上诉人出具保证书，被上诉人收取了合伙人吴增宾支付的11万元保证金。从《保证书》和《收款收据》等证据材料来看，保证书及11万元款项是上诉人为了获取处理医院及租赁房屋等事宜的时间作出的保证。经本院询问，被上诉人亦认可，收取11万元保证金的目的是把期限宽限至2015年10月30日。该笔11万元保证金应认定为上诉人为取得延期腾房时间所产生房屋占有使用费而支付的对价。根据保证书的约定，腾房宽限期应至2015年10月30日止。腾房宽限期届满后，上诉人不腾房，致使被上诉人所有的房屋不能进入租赁市场，必然会造成房屋所有权人租金损失。被上诉人要求上诉人按双方约定的租金50万元／年的标准支付房屋占有使用费符合法律规定，应予支持。房屋占有使用费的期间应从腾房宽限期届满之次日即2015年10月31日起计算至实际腾退房屋之日止。
上诉人称其未能腾房的原因系被上诉人完全将房屋锁死所致。从查明的事实来看，虽然双方产生纠纷被上诉人已将租赁房屋上锁，但是现有的证据材料不能证明被上诉人阻止上诉人从租赁房中搬出医疗设备、药品等财物并腾退房屋。上诉人关于其未能腾退房屋的原因在被上诉人的理由，不成立。
综上所述，上诉人黔东南苗侗民族医院的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》九十三条、九十六条、九十七条和第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持凯里市人民法院（2016）黔2601民初382号民事判决第一项、第二项；
二、撤销凯里市人民法院（2016）黔2601民初382号民事判决第三项、第四项及案件受理费的负担；
三、黔东南苗侗民族医院应于本判决生效之日起十五日内按500000元／年的标准向邰琳群、王文英、陈祉睿支付从2015年10月31日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；
四、驳回邰琳群的其他诉讼请求。
一审案件受理费2500元，二审案件受理费2500元，共计5000元，由邰琳群负担1500元，由黔东南苗侗民族医院负担3500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘泽智
审 判 员 王山地
代理审判员 李维君
二〇一六年九月七日
书 记 员 王 涛