江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终3014号
上诉人（原审被告）：吕其训。
委托代理人：魏德顺，江苏竞自由律师事务所。
被上诉人（原审原告）：庞作龙。
上诉人吕其训因与被上诉人庞作龙房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2015）沛大民初字第0016号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吕其训及其委托代理人魏德顺，被上诉人庞作龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人吕其训上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判。一、二审诉讼费均由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院认定法律关系的性质错误。根据最高人民法院买卖合同司法解释第3条、46条规定，双方当事人签订的房屋买卖协议合法有效。二、原审认定当事人之间意定优先购买权错误。1．根据协议内容看，签订协议的原因是上诉人不能履行与被上诉人2006年的协议；签订协议的目的是对履行不能进行善后处理即对被上诉人给付上诉人房款及相关费用的返还。协议第2条根本没有优先购买权约定的意思表示，只是为了保障被上诉人能够得到18.8万元而进行的约定。2、上诉人没有履行该协议的原因是被上诉人违约没有给付上诉人6000元补偿而行使抗辩权所致，是被上诉人违约。3、徐州市中级人民法院(2013)徐民终字第0755号民事判决认定当事人之间存在意定优先购买权没有依据，根据最高人民法院民事诉讼法解释第93条第2款的规定，该判决书不能作为认定本案事实的依据。
被上诉人庞作龙答辩称：1、一审判决认定事实清楚，认可一审判决，应予维持。2、（2013）徐民终字第0755号判决书已生效，能够作为判案依据。
本案争议焦点：一、上诉人与被上诉人2007年9月签订的房屋买卖合同效力是否有效；二、上诉人是否存在违约；三、如上诉人存在违约，上诉人应承担责任大小。
庞作龙一审诉称：2006年1月13日，原被告签订了售房协议，被告将房屋售予原告，房屋卷帘门损坏，原告进行维修花费了900元，因房屋涨价，承租人黄xx拒不承认事先已告知其售房事宜，协议被法院确认无效，并判决黄xx以126000元的价格购买该房屋；被告不服判决上诉至徐州市中级人民法院，徐州中院仍判决双方协议无效，但撤销了黄xx以126000元的价格购买该房屋的判决内容；2007年9月11日，被告将其售房事宜进行了公告，同时以特快专递的形式将售房事宜书面通知黄xx，但无人购买，经协商，被告又将房屋售予了原告，后双方进行了实际履行，原告分三次共给付了被告1200元补偿款；2007年11月5日，黄xx申请再审，徐州中院裁定驳回了黄xx的再审申请；2010年2月28日，被告和黄xx申请注销原告的房产证，2011年3月3日，沛县人民政府决定撤销原告的房产证，原告不服决定，提起行政诉讼，2011年9月2日，沛县人民法院驳回原告的诉讼请求，随后原告提起上诉，经释明，原告以选择其他途径主张权利为由撤回上诉；2012年2月14日，原告将被告诉至法院，要求被告为原告重新办理过户手续，2012年12月5日，沛县人民法院驳回了原告的诉讼请求，原告提起上诉，2013年7月11日，徐州中院认为原被告双方第二次所签协议设定了附条件的优先购买权，原告可以依据第二次所签协议要求被告承担违约责任，故此原告依据该认定提起诉讼，请法院依法判令被告返还原告购房款126000元，维修费900元，补偿款1200元，并赔偿原告损失405200元，合计533300元；后变更诉讼请求，请法院依法判令被告返还原告购房款126000元，赔偿原告损失405200元，合计531200元。
一审认定事实：2005年3月19日，黄xx与吕其训签订房屋租赁协议书，约定：吕其训将位于龙固镇龙固经四路十字路口楼房两间两层、后平方两间租赁给黄xx经营医药所用，租期5年，从2005年4月1日起计算。2006年1月23日吕其训将上述房屋卖给庞作龙，庞作龙将全额房款12600元交付吕其训，并于2006年1月23日办理了房屋产权过户手续，庞作龙持有龙房字第××号村镇房屋所有权证。黄xx认为吕其训与庞作龙的房屋买卖行为侵犯其优先购买权向沛县人民法院提起诉讼，沛县人民法院于2007年6月19日作出（2007）沛民一初字第0605号民事判决书，确认吕其训与庞作龙的买卖协议无效，吕其训不服提起上诉，徐州市中级人民法院（2007）徐民一终字第1071号民事判决书维持了买卖协议无效的判决。2010年3月12日，吕其训、黄xx向沛县人民政府提出申请，要求注销庞作龙持有的存在房屋所有权证，后变更为申请撤销，沛县人民政府受理后，于2010年9月16日举行了听证会，后于2011年3月3日作出沛政处决字【2011】1号《关于撤销庞作龙村镇房屋所有权证的处理决定》，撤销了庞作龙持有的龙房字第××号村镇房屋所有权证。庞作龙不服，于2011年6月28日向沛县人民法院提起行政诉讼，要求撤销沛县人民政府作出的沛政处决字【2011】1号《关于撤销庞作龙村镇房屋所有权证的处理决定》。经沛县人民法院审理后作出（2011）沛行初字第0035号行政判决书，判决驳回了庞作龙的诉讼请求。
2007年9月11日，吕其训在涉案房屋旁边张贴告知，告知内容为：“告知黄xx并社会各界人士：我租给黄xx用于恒真药店经营的房屋（底四上二），现作价20.8万元首先由黄广侠优先购买，如黄xx在2007年9月20日前未与我达成协议并交付上述价款，则此房以同价向社会各界人士出售。特此通告周知。通知人吕其训2007年9月11日”。该告知吕其训也已特快专递的形式告知黄广侠，但该特快专递被黄xx拒收。
2007年9月21日，原被告签订售房协议书，内容为：“甲方吕其训乙方庞作龙甲乙双方就原所签房屋买卖协议，因承租人黄xx提起诉讼而履行不能，现双方就善后事宜经协商达成如下一致意见，共同遵守：一、该房对外作价20.8万元，如他人有意购买，成交后吕其训得款2万元，余款18.8万元归庞作龙所有。二、该房对外出售的价格（含承租人）不得低于18.8万元，如低于此价格，吕其训不得对外出售（含承租人），该房仍归庞作龙所有。三、承租人剩余三年的房屋租金（黄广侠承租）归庞作龙所有，庞作龙给付吕其训6000元补偿。吕其训对该房的房屋产权不主张变动，不在主张权利。四、本协议生效后，因黄xx所致纠纷与吕其训无关。吕其训庞作龙”。签订该协议之后，庞作龙给付吕其训补偿款1200元。签订该协议时，被告庞作龙陈述被告之妻贾xx并不知情，签订该协议半年后贾xx知道售房事宜。并知道吕其训收取庞作龙补偿款事宜。还查明，黄xx承租涉案房屋期间，庞作龙应吕其训请求修复涉案房屋卷帘门花费900元。迄今庞作龙既未得到房屋亦未拿到付出的购房款和维修费。
在原、被告签订该售房协议之后，甲方吕其训、贾xx夫妇与乙方黄xx、徐xx夫妇就该房签订售房协议一份，协议内容为：“甲方将房屋门面房出售给乙方，经协商订如下合同：一、房屋位置：龙固派出所向南径四路路西；二、面积：约132平方米；三、四邻关系：北边靠郭xx，南靠赵x，东为路，西为大院；四、价格16.0万元；五、付款：一次性付清，本协议签字后为甲方收到乙方钱款，甲方不再向乙方出具收条；六、房屋现状：上下二层，西边平房二间。包括室内一切物品均转移给乙方。七、房屋登记：甲方协助乙方办理，费用乙方承担。原房产证在建管所。八、其他事项：1、该房屋出卖给庞作龙，经法院确认合同无效。庞作龙的房产证法律排除乙方负责；九、违约：任何一方违约，赔偿对方人民币15万元；十、争议：由沛县法院受理。甲方：吕其训贾纪香乙方：黄广侠徐金陵”。被告吕其训收到黄广侠购房款16万元。该房屋从2005年至今一直由黄广侠占有，用来经营恒真药店。
经沛县人民法院询问吕其训之妻贾xx，贾xx不同意将该房出售给原告庞作龙，愿意将该房出售给第三人黄广侠。
一审法院认为，2007年9月，原被告签订涉案房屋的买卖协议书，被告吕其训之妻贾xx没有在售房协议书中签名，并且贾xx在庭审中不同意将该房出售给原告庞作龙，作为不动产的是否出售、以及出售给何人应当由不动产的共有人共同作出决定，在原被告双方2007年9月签订房屋买卖协议时，作为该房屋的共有人贾xx并不知情，退一步讲，即便贾xx事后知情原被告签订的房屋买卖协议，但是被告吕其训夫妻后来共同将该房卖给第三人黄xx，亦视为贾xx不同意将该房出售给原告庞作龙，而是愿意将该房出售给第三人黄xx，因此原被告双方2007年9月签订的售房协议书为无效合同，基于原被告2007年9月双方签订的房屋买卖协议无效，故，双方实际是协议设定了附条件的优先购买权，即当房屋售价格低于188000元时，吕其训应当优先将房屋出售给庞作龙而不得另售他人；此后，吕其训、贾xx夫妇将该房屋以16万元的价格另售给黄xx夫妇，吕其训违反了与庞作龙关于上述优先购买权的约定，原告丧失了以约定的条件购买房屋的机会，因此，原告可以要求被告承担违约责任，赔偿原告因此受到的损失，庞作龙的损失应为可以获得的利益，即房屋差价损失；法院依法委托徐州市中鑫土地房地产估价咨询有限公司对系争房屋进行了价值评估，该评估价与系争房屋转让价的差额即是庞作龙机会成本损失的数额；原告一直主张权利，故未超过诉讼时效；被告各项辩解不成立，法院对被告主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，遂判决：被告吕其训于本判决生效后十日内，返还原告庞作龙购房款126000元，赔偿原告损失405200元，合计531200元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，一、关于上诉人与被上诉人就涉案房屋签订《协议书》效力的问题。
2007年9月上诉人与被上诉人签订的《协议书》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照《协议书》的内容全面履行义务。
二、关于上诉人是否存在违约的问题。
本院认为，2007年9月上诉人与被上诉人签订的涉案房屋《协议书》载明：“甲（吕其训）、乙（庞作龙）双方就原所签房屋买卖协议，因承租人黄广侠提起诉讼而履行不能，现双方就善后事宜经协商达成如下一致意见，共同遵守：一、该房对外作价20.8万元，如他人有意购买，成交后吕其训得款2万元，余款18.8万元归庞作龙所有。二、该房对外出售的价格（含承租人）不得低于18.8万元，如低于此价格，吕其训不得对外出售（含承租人），该房仍归庞作龙所有。三、承租人剩余三年的房屋租金（黄广侠承租）归庞作龙所有，庞作龙给付吕其训6000元补偿。吕其训对该房的房屋产权不主张变动，不在主张权利。四、本协议生效后，因黄广侠所致纠纷与吕其训无关。”从上述协议书内容并结合2006年上诉人与被上诉人转让涉案房屋的事实可以看出：涉案房屋吕其训可以高于18.8万元的价格对外出售，如转让成交，吕其训应给付庞作龙18.8万元。第二，吕其训不得以低于18.8万元的价格对外出售涉案房屋，如果吕其训以低于18.8万元的价格向外出售，则涉案房屋归庞作龙所有。在双方当事人有此约定的情况下，上诉人吕其训再以16万元的价格出售给承租人黄广侠夫妇，显然上诉人吕其训违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被上诉人要求上诉人承担违约责任有事实和法律依据，本院予以支持。另外，本院生效的（2013）徐民终字第0755号判决书也已经认定“庞作龙可以要求吕其训承担违约责任”。
三、关于上诉人应承担的责任大小的问题。
本院认为，如前所述，上诉人存在违约，被上诉人有权要求上诉人因违约造成被上诉人的经济损失，包括合同履行后可以获得的利益。被上诉人可得利益的损失为纠纷发生时诉争房屋的现实价格与被上诉人支付的12.6万元的差价。由于涉案房屋经评估2014年10月22日的价值为53.12万元，双方当事人签订买卖协议时约定的房屋价值为12.6万元，二者之间的差价为40.52万元，故原审法院判决上诉人赔偿被上诉人40.52万元并无不当。
综上，上诉人吕其训的上诉理由不能成立，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7378元，由上诉人吕其训负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 杰
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一六年八月十二日
书 记 员 苗 鑫