包头市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内02民终984号上诉人（一审被告、反诉原告）：李栩，女，1982年9月17日出生，汉族，包头市光彩顺风汽配有限责任公司副总经理，住内蒙古包头市。委托代理人：师美霞，内蒙古北琛律师事务所律师。委托代理人：王峰，男，1967年12月27号出生，汉族，包头市光彩顺风汽配有限责任公司总经理，住包头市。被上诉人（一审原告、反诉被告）：刘林章，男，1960年3月3日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古包头市。委托代理人：高强，内蒙古扬阳律师事务所律师。上诉人李栩因与被上诉人刘林章房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2015）包九原民初字第1257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李栩及其委托代理人师美霞、王峰，被上诉人刘林章的委托代理人高强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理认定：2011年9月28日，刘林章与李栩签订《房屋租赁合同》，约定李栩承租刘林章位于包头市××区的商业用房55套，刘林章确保商业用房的各种租金性手续，用水、用电、配套等完整性，租期6年；从2012年1月至2017年12月31日止，年租金55万元；前3年租金不变，从2015年租金递增率每年15%等。合同签订后，李栩于2011年9月交付刘林章2012年租金55万元，于2012年年底交付刘林章2013年租金40.5万元，李栩交付刘林章2014年租金20万元，后李栩未再交付刘林章租金。刘林章向李栩交付了其开发位于包头市××区商业街位于包头市××区的一盘约70套房屋的钥匙。李栩租用刘林章的房屋用于创建”顺风汽配市场”。经过李栩对外招商，2012年12月10日李栩向刘林章退租了6套房屋，经包头市光彩顺风汽配有限责任公司经理王峰签字确认租用49套房屋。2014年开始双方协商49套出租房屋中8套（委托刘林章出租的户主）由李栩与实际的户主直接结算，双方租赁的房屋数量变为41套。2016年刚过元旦，刘林章收回了35套出租房屋。李栩在租赁过程中对上水及暖气及电缆电线进行过改造、维修。因李栩未付清房屋租赁费，刘林章诉至法院，要求解除双方的租赁合同；李栩支付房租款76.65万元；支付所欠房租款的利息；对出租房屋恢复原状；返还收取租户的2016年的房租款5.4万元；承担本案诉讼费。李栩提起反诉，要求刘林章支付多收的32.5万元租金；支付上水管道改造、暖气管道材料安装费、为其交的电费等7.03071万元；造谣诋毁我方造成商户流失的损失55.7928万元；损坏电缆电线、电表箱等损失2.6494万元；支付以上损失的利息；承担全部的诉讼费用。一审法院认为：刘林章与李栩签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照合同履行。合同签订后，刘林章将房屋的钥匙交给李栩，李栩对外招商创建”顺风汽配市场”。李栩对外招商实际使用房屋的数量不影响双方当事人之间合同签订的数量，即2012年双方约定55套、2013年变更为49套，2014年变更为41套。2015年9月双方产生纠纷，刘林章诉至法院，双方一致同意解除合同，故刘林章关于解除合同的诉讼请求应当支持。李栩应当以租赁房屋的时间按照合同约定支付刘林章的房屋租赁费，刘林章关于租赁费76.65万元的诉讼请求应当支持。因合同没有对租赁费的利息约定，故刘林章关于租赁费利息的诉讼请求不予支持。双方合同约定刘林章确保商业用房的各种租金性手续，用水、用电、配套等完整性，相关法律也有规定出租人应当履行维修义务，维修费用应当由出租人负担，故刘林章关于要求李栩私自改设在租赁房屋及地下水、暖管线并恢复原状的诉讼请求不予支持。李栩的上水管道改造、暖气管道材料安装、维修电缆、电线等反诉请求应当支持。刘林章关于返还2016年李栩收取的房租款，刘林章认为属于不当得利，此项诉讼请求不属于本案关于双方对房屋租赁的合同纠纷中，属于另一法律关系，本案不予处理。李栩关于要求刘林章支付多收取的租赁费32.5万元的反诉请求，与双方签订的合同不符，其也没有充分的证据予以证实，不予支持。李栩关于要求刘林章支付电费的反诉请求，现有证据无法证明刘林章是否使用及具体的数额，无法认定，证据不足，不予支持。李栩关于要求刘林章支付商户流失损失55.7928万元及其他反诉请求，证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第六十五条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）刘林章与被告（反诉原告）李栩所签订的《房屋租赁合同》；二、被告李栩支付欠原告刘林章房屋租赁费76.65万元；三、驳回原告刘林章的其他诉讼请求；四、反诉被告刘林章支付反诉原告李栩维修上水的材料费25426.3元，手工费2000元；五、反诉被告刘林章支付反诉原告李栩维修暖气的材料费8083元，工费7465元；六、反诉被告刘林章支付反诉原告李栩维修电缆、电线的材料费及工费26494元；七、驳回反诉原告李栩的其他反诉请求。以上执行款项于本判决生效后，十五日内履行完毕。如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）12116元（原告刘林章已预交）由原告刘林章负担550元，被告李栩负担11566元；反诉费13600元（反诉原告李栩已预交），由反诉原告李栩负担12063元，由反诉被告刘林章负担1537元。宣判后，李栩不服提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回刘林章诉求，支持李栩在一审中提出的反诉请求；一、二审诉讼费用合理分担。其上诉理由是：一、一审法院程序错误。刘林章2016年2月25日提交《补充起诉状》，李栩于2016年3月开庭当日才收到，而且没有告知李栩有举证期限，可以申请延期的权利。该做法明显违反法定程序。二、一审法院在没有查清案件关键事实的情况下，支持刘林章的大部分诉讼请求，实属错误。1、刘林章并未交付李栩70套房屋钥匙。李栩实际租赁房屋套数是2012年22套、2013年36套、2014年20套、2015年5套。2、刘林章实际交房日期是2012年8月，故应核减李栩应承担的房租。3、一审法院认为”李栩对外招商实际使用房屋的数量不影响原被告之间合同签订数量，即2012年双方约定55套......”这样的推理错误，不能证明合同签订后实际使用房屋数量。4、2012年10月17日李栩通过转账形式支付给刘林章的37万元是借款并非房租，当时并未到支付房租的日期，刘林章急用钱向李栩借的，一审法院错误将该款定性为房租。5、一审法院对麻池古城村地点由东向西排列图纸上王峰签字内容”2013年我们实际使用49套”的认定错误。6、一审判决维修上水的手工费数额不正确，应判令刘林章再支付李栩10613.15元。7、李栩为了维持正常的经营环境自己花钱雇佣人员，产生物业管理费共计9.2万元（2012年9月-2014年8月，2000元/人·月×2人）、水工工资3.9万元（2012年9月-2015年12月，1000元/人·月）、电工工资1.95万元（2012年9月-2015年12月，500元/人·月）。8、双方各自安有电表，刘林章应承担总表电费，李栩承担分表电费。农电局内部统计数据只显示总表数，李栩便按照总表数交纳电费，截止2015年12月，分表产生电费98477.82元、总表产生电费152490.72元，故刘林章应支付李栩多交的电费54012.9元。9、因刘林章的造谣行为导致李栩客户流失严重，具体损失以证据为准。刘林章答辩称：一、一审法院审理程序合法。刘林章在一审时提出增加诉讼请求，法庭当庭告知李栩有答辩权和举证期，李栩当庭表示放弃举证期和答辩期，并同意当庭审理该项增加的诉讼请求。一审法院对刘林章增加的诉讼请求的审理程序是合法的。另外，一审法院对该项增加的诉讼请求判决结果是本案不予处理，退一步讲，即使审理程序有瑕疵，但并未影响实际上处理结果。二、一审判决认定事实清楚。李栩在一审三次庭审中均清晰地表示收到70套钥匙，并且描述了当时的细节，现在否认实属混淆事实。刘林章认为一审判决刘林章承担给付维修费义务无法律依据、给付价格的证据不符合法定证据条件。但是考虑到民事诉讼的息诉和解原则，刘林章放弃了对此项判决上诉的权利。二审经审理查明：在二审庭审时双方当事人均确认，对一审法院认定的双方当事人于2011年9月28日签订房屋租赁合同、合同内容的事实，及李栩已支付租金共计115.5万元的事实没有异议，本院对此予以确认。对于双方当事人上诉争议的下列事实，本院查明：①关于李栩实际租赁房屋套数的问题。李栩在二审时向法庭提交案外人书写的证明及缴费单据等证明材料，以此证明其实际租赁房屋的数量，刘林章对此不予认可。在二审庭审后，李栩又向法庭递交其根据在二审时提供的证据作出的《租赁房屋套数说明》，称李栩实际租赁房屋套数按70套算，是2012年43套（从2012年8月起起算房租）、2013年30套、2014年20套、2015年19套（2015年8月后是11套）。对于实际租赁房屋数量，李栩在一审时提出”合同所涉及房屋的总套数至今也没有交接”，在其于2016年3月9日向一审法院提交的《各项费用计算说明》中，提出李栩实际租赁房屋套数是2012年22套、2013年36套、2014年25套、2015年5套。李栩承认2012年12月10日其代理人王峰在双方均认可的本案所涉底店的平面排列图上写明”2013年实际使用肆拾玖间房”的事实，李栩主张该49套房屋并未实际使用，提供的证据就是前述其在二审庭审时提交的证据。②对于已支付租金数额的问题。李栩在一审时的陈述前后不一致。李栩在反诉状中认可2012年支付的40.5万元是房租；在2015年12月9日一审开庭审理时认可2012年10月17日支付的37万元是房租；在其于2016年3月9日向一审法院提交的《各项费用计算说明》中，提出2013年8月-9月间，分两笔借给刘林章40.5万元的主张，但未提供证据予以证明。③关于一审法院审理程序的问题。刘林章于2015年12月9日一审开庭审理时，当庭提出增加一项诉讼请求，即要求李栩对租赁物恢复原状或承担恢复原状的损失。一审法院当庭确认房屋是否存在增设情况为法庭审理的第三个争议焦点问题。2016年2月25日刘林章向一审法院递交书面《补充起诉状》，增加两项诉讼请求，即一、要求李栩立即拆除私自改设的在租赁房屋及地下的水暖管线并恢复原状；二、要求李栩返还非法收取租户的2016年的房租款5.4万元。2016年3月3日一审法院开庭审理本案是2015年12月9日庭审的继续。在二审庭审时，李栩明确就一审法院审理程序提出的上诉理由不再主张。④经本院主持调解，双方当事人均同意对于李栩上诉主张的电费等各项费用，在一审判决第四、五、六项所涉费用的基础上，确认共计为9万元。又因双方对其他争议事项并未达成调解协议，双方均同意本院在二审民事判决中对该9万元予以判决。本院认为：双方当事人签订的房屋租赁合同是有效合同，双方对此并无异议，且双方现在均同意解除合同，本院予以确认。双方争议的焦点问题一是房屋租赁合同的履行情况，即哪一方在履行合同时违约；二是房屋租赁合同解除的后果。一、关于房屋租赁合同的履行问题。（一）关于刘林章交付出租房屋数量的认定。首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民诉法司法解释》）第九十一条第（二）项”主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，李栩主张收到刘林章交付的70套房屋钥匙后，并未能够实际使用合同约定的55套房屋，李栩对此应承担举证证明责任，否则应承担不利的后果。其次，2012年12月10日，李栩代理人王峰在底店平面排列图上写明”2013年实际使用肆拾玖间房”，刘林章对此亦认可。双方的行为应视为双方约定在2013年对租赁房屋数量变更为49套。因为该行为是2012年租赁行为的延续，李栩主张并未实际使用该49套房屋，同理应承担举证证明责任，否则应承担不利后果。第三，李栩在一、二审期间对实际使用房屋数量陈述不一致，且其提供的证据不能证明其就实际使用房屋数量提出的上诉主张成立。（二）关于房屋租金数额的确认问题。首先，根据《民诉法司法解释》第三百四十二条”当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有约束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持”的规定，李栩在一审时承认已支付租金115.5万元，该承认行为对其具有约束力。其次，李栩在承认已支付租金115.5万元后，又主张其中的37万元是刘林章的借款，对此应承担举证证明责任，否则应承担不利后果。李栩对此并未提供证据予以证明。第三，李栩在一审期间对已付的115.5万元中是否包含借款及借款数额陈述不一致，这不符合常情常理，不能成立。综上，李栩就实际使用租赁房屋的数量、房屋租金的支付问题提出的上诉主张均不能成立。二、关于房屋租赁合同解除后果的问题。本案双方就此问题争议的就是李栩上诉主张的各项费用，因双方已对此达成调解协议，且均同意本院以判决的形式予以解决，这符合《民事诉讼法》第十三条第二款”当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，本院予以确认，并对一审判决第四、五、六项内容予以变更。李栩就客户流失损失提出的上诉主张，证据不足，不能成立。李栩在二审庭审时已明确就一审法院审理程序提出的上诉理由不再主张，本院对此亦无需处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院对双方达成调解协议的内容予以确认，对李栩的其他上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2015）包九原民初字第1257号民事判决的第一、二、三、七项及履行期限的判决内容，即一、解除原告（反诉被告）刘林章与被告（反诉原告）李栩所签订的《房屋租赁合同》；二、被告李栩支付欠原告刘林章房屋租赁费76.65万元；三、驳回原告刘林章的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告李栩的其他反诉请求。以上执行款项于本判决生效后，十五日内履行完毕。二、撤销内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2015）包九原民初字第1257号民事判决的第四、五、六项，即四、反诉被告刘林章支付反诉原告李栩维修上水的材料费25426.3元，手工费2000元；五、反诉被告刘林章支付反诉原告李栩维修暖气的材料费8083元，工费7465元；六、反诉被告刘林章支付反诉原告李栩维修电缆、电线的材料费及工费26494元。三、被上诉人刘林章支付上诉人李栩各项费用共计9万元。二审案件受理费25716元，由上诉人李栩负担。本判决为终审判决。审 判 长  范丽宏审 判 员  蔚 厉代理审判员  贺 颖二〇一六年十一月三十日书 记 员  常慧青