江西省鹰潭市月湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）月民一初字第418号
原告毛甲，女，1961年6月26日出生，汉族。
原告毛乙，男，1963年9月16日出生，汉族。
原告毛丙，女，1969年4月28日出生，汉族。
原告毛丁，女，1971年11月11日出生，汉族。
上列四原告的委托代理人胡志仁，江西鹰翔律师事务所律师。
被告贵溪市冷水采育林场，住所地：贵溪市冷水镇。
法定代表人仲某甲，场长。
委托代理人仲伟荣，贵溪市直八法律服务所法律工作者。
原告毛甲、毛乙、毛丙、毛丁（以下简称原告）诉被告贵溪市冷水采育林场（简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡志仁，被告的委托代理人仲伟荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月9日，原告在公开拍卖中以234万元人民币落槌价竞拍成功了位于鹰潭市莲花南路十区19、20、21、22号的房产，上饶物华拍卖有限公司于当日下午向原告出具了拍卖成交确认书。2014年1月14日，原告与被告签订一份《江西省产权交易合同》，合同约定：1、被告将所拥有的位于鹰潭市莲花南路十区19、20、21、22号的房产以234万元人民币转让给原告，原告应于拍卖成交后次日起五个工作日之内付清全部成交价款；2、被告应当在本合同签订后，按照“产权转让清单”于2014年1月10日至2014年7月8日期间，完成产权转让的交割；3、原告在付清全部成交价款和费用后1个月内，被告将标的物按现状交付给原告；4、任何一方发生违约行为，都必须承担违约责任。违约方的违约行为如给对方造成损失应当赔偿损失；被告未能按期完成产权的交付，每逾期1天，应按总价款的0.1%向对方支付违约金。合同签订后，原告按合同约定于2014年1月14日向被告支付了全部购房款，原、被告于2014年2月13日完成产权转让交割手续，2月27日原告取得房屋所有权证。基于对被告的信任以及高效行使房屋的使用权，原告毛甲于2014年1月28日与高洪源签订了一份《店面租赁合同》，合同约定：1、店面租金一年为36万元；2、店面租期伍年；3、高洪源于2014年1月28日向原告毛甲预交17万元店面租金，待原告毛甲正式交付店面后，高洪源再补交19万元；4、租金一年一交；5、原告毛甲最迟须于2014年3月6日前向高洪源交付店面。如原告毛甲不能如期交付店面或在合同期内收回店面，高洪源有权要求终止租赁，原告毛甲须退还所收店面租金，并向高洪源支付10万元违约金。当原告于约定的日期交付店面时才发现，房屋已被别人占用。原告多次找被告协商，要求被告将房屋交付给原告使用，可被告在原告的多次要求下至今未将房屋交付给原告使用。按照《江西省产权交易合同》的约定，被告应在2014年2月13日内将房屋交付给原告使用，被告拒绝将房屋交付原告使用的行为是一种违约行为，被告的违约行为直接导致原告毛甲签订的《店面租赁合同》无法履行，导致原告毛甲于2014年4月7日将所收的17万元人民币租金退还给高洪源并支付高洪源10万元人民币的违约金，被告的违约行为给原告造成了巨大损失。为维护自身的合法权益，特诉请法院：1、判决被告将位于鹰潭市莲花南路十区19、20、21、22号的房屋交付给原告使用；2、判决被告自2014年2月14日起至2014年4月24日止按每日2340元向原告支付违约金共计人民币163800元，之后的违约金按每日2340元计算至被告将房屋交付给原告使用时止；3、判决被告赔偿原告经济损失人民币27万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、本案的诉讼主体应当是拍卖公司而非被告。原、被告双方的合同，是在拍卖之后，依据拍卖结果，特别是依据拍卖文件《拍卖会特别规定》而签订的，其签约行为实质上是拍卖行为的一种延续，是整个拍卖过程的一个环节，而并不是原、被告双方独立设定的合同关系，本案应适用《拍卖法》而不应适用《合同法》。涉案房屋拍卖时，已被第三人承租，但因未向竞买人“明确说明”，以致造成了本案的发生，因此，拍卖公司才是本案的被告。二、被告不应承担“未能交房”的违约责任。早在2009年4月份时，被告就已将涉案房屋出租给了本场职工吴小来等四人，同年，吴小来等四人又将该房屋转租给“冯大昌”（真实姓名为冯跃堂）开设大昌中介。直到原告起诉后，被告才了解到，“冯大昌”不知何时又将该房屋转给了现在的实际占用房屋的第三人冯流生。造成被告不能交房的直接原因，就是第三人冯流生占用了涉案房屋而不予腾退，因此，本案应追加房屋次承租人冯流生为本案被告或第三人。三、依据双方的合同约定，本案尚不构成违约，退一步讲，即使被告构成违约，原告的诉求也不符合法律规定。其理由有三，其一，原、被告双方签订的房屋交易合同中约定了“交付”与“交割”两个期间。被告认为，依据物权法的规定，不动产交付方式实行的是“法定登记交付”。既然双方在合同中约定了“交付”与“交割”两种不同的交付方式，依据正常的理解，“交付”就应当是不动产登记，“交割”才是实际交房。因“交割”期间尚未届满，因此，被告尚不构成违约，不应承担违约责任；其二，依据合同相对性原则和《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，原告对高洪源的所谓违约损失应由其自己承担。特别是该所谓的违约损失，并未经法院或仲裁机构判决或裁决，其损失额尚不能确定，为了准确确定原告方的租金损失，特申请对涉案房屋的租金标准进行评估；其三，即使被告构成违约，原告诉求的违约金数额也是不符合法律规定的。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的数额依法应当在因一方违约而造成的实际损失的30%以内酌定。
根据原告诉称，被告的辩称，双方当事人的争议焦点为：1、是否要追加拍卖公司为本案被告？2、被告的行为是否构成违约？若违约，应赔偿哪些损失？
原告为支持其诉请，提交了以下证据：
原告的身份证复印件，证明原告的主体资格。
2、拍卖成交确认书、拍卖会资料及江西省产权交易合同。证明：1、2014年1月9日原告以234万元落槌价竞拍成功了位于鹰潭市莲花南路十区19、20、21、22号贵溪市冷水采育林场驻鹰潭办事处房产；2、2014年1月14日，原、被告签订一份《江西省产权交易合同》，合同约定：（1）、被告将所拥有的位于鹰潭市莲花南路十区19、20、21、22号的房产以234万元人民币转让给原告，原告应于拍卖成交后次日起五个工作日之内付清全部成交价款；（2）、被告应当在本合同签订后，按照“产权转让清单”于2014年1月10日至2014年7月8日期间，完成产权转让的交割；（3、）原告在付清全部成交价款和费用后1个月内，被告将标的物按现状交付给原告；（4）、任何一方发生违约行为，都必须承担违约责任。违约方的违约行为如给对方造成损失应当赔偿损失；被告未能按期完成产权的交付，每逾期1天，应按总价款的0.1%向对方支付违约金。
3、江西省政府非税收入一般缴款书2份、江西省交易所产权转让交割单1份、房屋所有权证1份。证明：（1）、2014年1月14日原告支付购房款234万元人民币；（2）、2014年2月13日，原、被告完成产权转让交割手续；（3）、2014年2月27日原告取得房屋所有权证。
4、授权委托书、店面租赁合同、银行汇款凭证。证明：（1）、2014年1月28日，原告与高洪源签订一份店面租赁合同，合同约定：店面租金一年为36万元；店面租期为五年；高洪源于2014年1月28日向原告毛甲预交17万元店面租金。待原告毛甲正式交付店面后，高洪源再补交19万元；租金一年一交；原告毛甲最迟须于2014年3月6日前向高洪源交付店面。如原告毛甲不能如期交付店面或在合同期内收回店面，高洪源有权要求终止租赁，原告毛甲须退还所收店面租金，并向高洪源支付10万元违约金。（2）、2014年1月28日高洪源向原告毛甲支付租金17万元人民币；（3）、2014年4月7日原告毛甲退还高洪源租金17万元人民币并支付违约金10万元人民币。
被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对第1组和第3组证据没有异议；对第2组证据的合法性和真实性没有异议，关联性有异议，从拍卖会的资料看，《江西省产权交易合同》的订立是拍卖的延续与完善，而并非独立的房屋买卖合同，应当适用拍卖法把拍卖公司作为被告，房屋已按现状进行了交付；对第4组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，依据合同相对性原则，该租赁合同与本案没有关联性，也不能反映其真实性，该租赁合同签订于房产证取得之前，是无效的。
被告为支持其主张，提交了以下证据：
《委托拍卖合同》及《拍卖会资料》，证明：（1）、涉案房产是通过拍卖方式交易的；（2）、证明被告委托拍卖公司拍卖涉案房产时，约定的房产交付方式是“现状交付”。
2、被告与吴小来等人签订的《房屋承租经营合同》、吴小来等人与冯大昌签订的《房屋承租经营合同》、《关于终止履行房屋承租经营合同的协议》。证明涉案房屋拍卖前，被告已将涉案房屋已租赁的资料提交拍卖公司，依法应认定被告已经履行拍卖的“权利瑕疵”说明义务。
3、《竞买报名登记表》、《竞买承诺书》、《协议书》，证明原告在竞买涉案房产时，“已详细阅读并充分理解全部拍卖资料的内容，并无误解和异议”。
原告对被告提交的证据发表以下质证意见：对第1组证据的合法性和真实性没有异议，关联性有异议，认为现状交付是指房屋的架构的现状交付，但是现在还没有交付是违约行为。对第2组证据的真实性、合法性有异议，认为拍卖的相关资料中并未提及涉案房屋已租赁给他人，且被告提交的《关于终止履行房屋承租经营合同的协议》也证明了涉案房屋已于2012年9月15日终止了租赁关系。对第3组证据的真实性没有异议，但不能证明原告方知道房屋已出租的事实。
本院对原、被告提交的证据确认意见如下：被告对原告提交的第1、2、3组证据的真实性没有异议，原告对被告提交的第1、3组证据的真实性没有异议，本院予以采信；被告对原告提交的第4组证据的真实性、合法性、关联性均提出了异议，本院认为，银行汇款凭证只能证明相互间有资金往来，不能证明是预付的租金和违约金，原告也未申请高洪源出庭予以说明，难以确认其真实性，故本院对原告提交的第4组证据不予采信。原告对被告提交的第2组证据的真实性、合法性有异议，本院认为，正是因为涉案房屋被他人占用才造成被告不能将标的物交付给原告，对该组证据予以采信。
据此，本院确认以下事实，2013年12月18日，被告向江西省产权交易所鹰潭办事处提出将其驻鹰潭办事处坐落于鹰潭市莲花南路十区19、20、21、22号房产进行转让的《挂牌申请书》，经江西省产权交易所鹰潭办事处审核，最终确定采用网上及现场相结合的方式挂网拍卖，同时被告委托江西物华拍卖有限公司进行拍卖。2014年1月9日，原告在公开拍卖中以234万元人民币竞拍成功了被告位于鹰潭市莲花南路十区19、20、21、22号的房产，江西物华拍卖有限公司于当日下午向原告出具了拍卖成交确认书。2014年1月14日，在监管单位江西省产权交易所鹰潭办事处的见证下，原告与被告签订了一份《江西省产权交易合同》，合同约定的主要内容有：1、被告将所拥有的位于鹰潭市莲花南路十区19、20、21、22号的房产以234万元人民币转让给原告，原告应于拍卖成交后次日起五个工作日之内付清全部成交价款；2、被告应当在本合同签订后，按照“产权转让清单”于2014年1月10日至2014年7月8日期间，完成产权转让的交割；3、原告在付清全部成交价款和费用后1个月内，被告将标的物按现状交付给原告；4、任何一方发生违约行为，都必须承担违约责任。违约方的违约行为如给对方造成损失应当赔偿损失；被告未能按期完成产权的交付，每逾期1天，应按总价款的0.1%向对方支付违约金。合同签订后，原告按合同约定于2014年1月14日向被告支付了全部购房款并支付了相关费用，原、被告于2014年2月13日完成产权转让交割手续，2014年2月27日原告取得房屋所有权证。原告向被告支付了全部购房款之后的一个月内，即2014年2月14日之前，被告未将房屋的使用权交付给原告，为此，原告将被告起诉至本院。
另查明，2009年4月28日，被告将涉案房屋出租给了本场职工吴小来等四人，同年，吴小来等四人又将该房屋转租给“冯大昌”，拍卖前，被告向江西省产权交易所鹰潭办事处出具了《关于终止履行房屋承租经营合同的协议》，目前该房屋仍被他人占用。
本院认为，依法订立的合同具有法律约束力。原告与被告所签订的《江西省产权交易合同》系双方真实意思表示且未违反相关法律规定，为合法有效的合同。双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务，如未能适当、全面履行合同义务的，应承担相应的法律后果。按照合同的约定，被告应在原告付清全部成交价款和费用后1个月内将合同标的物按现状交付给原告，被告未能按期完成产权的交付，每逾期1天，应按总价款的0.1%向对方支付违约金。现原告已全面履行了合同的义务，而被告至今未将房屋实际交付给原告，被告的行为构成违约，被告应承担继续履行和赔偿损失的违约责任。关于被告提出约定的每日按总价款的0.1%计算违约金过高应适当减少的问题，本院认为，违约金具有补偿性和惩罚性双重功能，在市场经济条件下，民商事活动纷繁复杂，约定的高额违约金往往包含了其对“商业机会”的预期，一旦合同相对方违约，即意味着守约方存在“可得利益”的损失。为维护市场交易规则和诚信，充分保障诚实守信方的合法权益，结合本案实际情况，将违约金调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款年基准利率6%的2倍计算，经核算，每日违约金为780元（2×6%÷360天×2340000元=780元／天）。关于被告提出本案的诉讼主体应当是拍卖公司而非被告的问题，本院认为，本案是因被告未履行双方签订的《江西省产权交易合同》义务而产生的纠纷，并不是因为在拍卖过程中原告与拍卖公司产生的纠纷，《江西省产权交易合同》的合同主体是原、被告而不是拍卖公司，因此，被告是本案适格的诉讼主体。关于被告申请追加房屋次承租人冯流生为本案被告或第三人的问题，本院认为本案为房屋买卖合同违约之诉，本案的审理结果与房屋承租人没有法律上的利害关系，房屋承租人的身份不符合追加为被告或第三人的条件，因此，本院决定不追加房屋次承租人冯流生为本案被告或第三人。关于被告申请对涉案房屋的租金标准进行评估的问题，因本院未认定原告的《店面租赁合同》及租金损失，故无需对涉案房屋的租金标准进行评估。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，第八条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经合议庭评议决定，判决如下：
被告贵溪市冷水采育林场应于本判决生效之日起十五日内将位于鹰潭市莲花南路十区19、20、21、22号的房屋交付给原告毛甲、毛乙、毛丙、毛丁使用；
二、被告贵溪市冷水采育林场应于本判决生效之日起十日内按每日780元向原告毛甲、毛乙、毛丙、毛丁支付违约金（自2014年2月14日起计算至被告将房屋交付给原告毛甲、毛乙、毛丙、毛丁使用时止）；
三、驳回原告毛甲、毛乙、毛丙、毛丁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28990元，诉讼保全费3520元，合计人民币32510元（原告毛甲、毛乙、毛丙、毛丁已垫付），由原告毛甲、毛乙、毛丙、毛丁负担3804元，由被告贵溪市冷水采育林场负担28706元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 汪军太
审 判 员 洪 莉
人民陪审员 吴建良
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 桂丽琴
附：与本案有关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。