四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第419号
上诉人（原审被告）：成都市金港房屋开发公司，住所地：成都市二环路。
法定代表人：巫文俊，公司总经理。
委托代理人：黄万琼，公司员工。
委托代理人：吴爱华，公司员工。
被上诉人（原审原告）：张碧爱，女，汉族，四川省梓潼县人，住梓潼县文昌镇。
委托代理人：张绍金，梓潼县法律援助中心律师。
上诉人成都市金港房屋开发公司因与被上诉人张碧爱房屋买卖合同纠纷一案，不服梓潼县人民法院（2013）梓民初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年2月14日受理后，依法组成合议庭于2014年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人成都金港房屋开发公司的委托代理人黄万琼、吴爱华，被上诉人张碧爱及其委托代理人张绍金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定以下事实：成都市金港房屋开发公司、张碧爱于2009年12月15日签订商品房（商铺）认购书，约定成都市金港房屋开发公司将其开发的潼江花园小区3幢1层5、6、7号商铺卖与张碧爱，张碧爱向其支付现金60000元。同日，双方签订商品房买卖合同，3幢1层5号商铺的合同编号为0931、建筑面积为134.31平方米、合同单价为3620元/平方米、房屋总价款为486203元，3幢1层6号商铺的合同编号为1049、建筑面积为48.15平方米、合同单价为3620元/平方米、房屋总价款为174303元，3幢1层7号商铺的合同编号为1041、建筑面积为45.12平方米、合同单价为3620元/平方米、房屋总价款为163334元。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房款的万分之三逾期每日向买受人支付违约金。张碧爱于签订合同当日即2009年12月15日一次性交清了全部房款，于2010年3月23日办理了相关的完税手续。成都市金港房屋开发公司在将房屋出卖给张碧爱之前，已将本案三间商铺对外进行了出租，5号商铺出租作为茶楼，6、7号商铺租给罗清华、罗云贵经营餐饮店，租期未满。经当事人协商，张碧爱从2009年12月15日开始享受租金收益至租期结束时止，5号商铺的租期至2010年6月13日结束，6、7号商铺的租期至2010年8月13日结束。张碧爱享受的租赁期间的租金收益已在缴纳房款时抵扣了房款。在办理产权过户登记过程中，6、7号商铺的承租人罗清华、罗云贵因与成都市金港房屋开发公司发生优先购买权纠纷于2010年4月诉至原审人民法院。2011年10月罗清华、罗云贵再次诉至原审人民法院，以优先购买权为由主张与成都市金港房屋开发公司签订房屋买卖合同，要求撤销成都市金港房屋开发公司、张碧爱之间的房屋买卖合同。该案于2013年1月重审，在重审过程中，罗清华、罗云贵变更诉讼请求，将主张与成都市金港房屋开发公司签订房屋买卖合同的诉讼请求变更为赔偿经济损失。5号商铺系无争议商铺，已办理产权过户登记并已在租期届满时交付张碧爱，张碧爱至今未取得5号商铺的房屋产权证。6、7号商铺存在争议，房屋管理部门未办理产权过户登记，因罗清华、罗云贵不再主张撤销成都市金港房屋开发公司、张碧爱之间的房屋买卖合同，也不要求与成都市金港房屋开发公司签订房屋买卖合同，因此成都市金港房屋开发公司于2013年5月9日正式将6、7号商铺交付张碧爱。
以上事实，有商品房买卖合同、交付房款的单据、契税完税证及交易税单据、房屋租赁、商品房交接手续、商品房认购书、绵阳市中级人民法院的（2011）绵民终字第1430号民事判决书、执行申请书及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
原判认为：原告张碧爱与被告成都金港房屋开发公司的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，虽然被告一直称其已经将办理房产过户的相关资料提交到房屋管理部门，已经履行了被告在办理产权过户登记中应履行的义务，但原告办理产权过户登记受阻是事实，产权不能过户系被告侵犯了承租人优先购买权而引起了一系列诉讼所导致，被告未在约定期间协助原告办理好产权过户登记的违约事实成立，应当按照合同约定的违约金支付方式支付违约金。本案争议的焦点之一为房屋系多久交付使用的，原告认为房屋在原告缴纳完全部房款即2009年12月15日就已交付使用，被告认为5号商铺在2010年6月13日才正式交付原告，6、7号商铺在2013年5月9日才正式交付原告。通过庭审查明，因原告购买房屋时，承租人正在使用该房屋，依据买卖不破租赁的原则，在承租期未满之前，承租人有理由一直对承租房屋进行使用，因此，意味着原告也不可能在承租期结束前就能直接占有处分该房屋。但在原告交清全部房款时，就已经取得了购买房屋至承租期结束时租金收益的收取权利，且被告也是将这期间的租金交付给原告的，三个商铺的实际交付时间也应该是原告交清全部房款的时间即2009年12月15日。本案争议焦点之二为违约金计算的起止时间，按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，当然，被告的义务也不仅局限于提供相关的资料，为保障买受人的合法权益，出卖人应保证买受人在合同约定的期间取得房地产权属证书，这前提就是原告的产权过户登记目的能够得以实现。在本案中，因被告的侵权行为导致原告的过户目的不能在约定的期间得以实现，违约金应从2009年12月15日之后的180日进行计算至交易目的能够得以实现时止。逾期办证违约金也应适用诉讼时效的规定，诉讼时效为2年，被告以超过诉讼时效部分的违约金不应支持为由提出抗辩，本院予以确认。违约金的起算时间应为原告向本院主张权利之前的两年，即2010年12月20日起计算。被告已于2013年5月9日将最后两间商铺向原告交付完毕，意味着原、被告之间的买卖合同也能够顺利履行，原告在产权登记部门办理过户登记手续的交易目的已能够实现，违约金的截止时间应是2013年5月9日。本案争议焦点之三为违约金总基数的认定，本案所涉及的5、6、7号三间商铺，5号商铺在原告交清房款后就已经办理了产权过户登记，虽然原告未取得房产证，但并不影响原告支配的权利，三个商铺本来系独立存在的，原告在承租人租期届满后，未将房屋进行出租，视为对损失的自身扩大，因此5号商铺不应计算违约金损失。本案中涉及的违约金损失按照合同约定应为（174303+163334）×0.3%×871天=88224.55元，但最后实际应承担的违约金数额应结合给原告造成的实际损失来综合认定。本案争议焦点之四为是否该支持原告主张的营业损失，原告出具一份与他人签订的租赁合同，对其购买的三间商铺进行出租，面积共227.58平方米，租金每年45000元。因租赁合同不能履行，原告向被告主张损失，原告主张的损失中，5号商铺未出租的损失也计算在其中，而5号商铺本不是争议商铺，原告有自由支配的权利，而其放弃了这部分权利，这部分损失由其自身产生，应由其自己承担且原告也未向本院提供5号商铺受影响不能营业的证据，针对5号商铺的损失不予支持。关于6、7号商铺房屋的租金，原告并未向本院提交该商铺的市场租金价格，在被告向本院提交的（2011）绵民终字第1430判决书中，要求罗清华、罗云贵按200元/平方米一年的房屋租金价格向被告支付租金，200元/平方米一年的租金价格较为合宜，6、7号商铺的总面积为93.27平方米，计算下来一年的租金收益应为18654元，截止法庭辩论终结前的营业损失从2010年8月13日起至被告将房屋交付给原告，本院酌定计算三年的时间应为55962元。但在我国合同法当中，违约责任的一般原则应是“补偿性为主，惩罚性为辅”，原告在本案中既主张了违约金又主张了赔偿损失，如果同时使用约定违约金和损失赔偿，那么赔偿的数额将超过损害的数额，此时之违约责任则具有惩罚性，不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，因此，在支持了原告违约金的情况下，不宜再支持其赔偿损失的主张，但营业损失可以成为确定违约金数额的参考依据。本案争议焦点之五为是否该追加罗清华、罗云贵为本案共同被告参加诉讼，引起本案诉讼的原因系被告侵犯承租人罗清华、罗云贵优先购买权，罗清华、罗云贵因自身权利受到侵害通过诉讼的途径维护自己合法权益的做法不能视为一种侵权行为，更是与原告主张被告因违约承担违约责任无直接因果关系，且被告的违约也是因其自身对他人的侵权行为引起，在本案中更不应追究受害人的侵权责任。因此，对被告主张追加罗清华、罗云贵为共同被告的主张本院依法不予支持。综上，原告要求被告支付逾期办理产权证的违约金请求，本院予以支持。根据《合同法》第一百一十四条“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务”的规定，被告还应继续履行协助原告办理产权证的义务。因本案的违约金已高于实际损失的30%，属于违约金过高的情形，为了既保障产权交易市场的合法有序进行、又维护买受人的合法权益，本院确定本案的违约金数额为营业损失的1.3倍，即55962元×1.3=72750.6元。为此，判决：一、限被告成都金港房屋开发公司于本判决生效后十日内支付原告违约金72750.6元；二、驳回原告其他诉讼请求。
宣判后，原审被告成都金港房屋开发公司不服，以“原审判决认定事实有误，上诉人已将领取房产证的凭证交给被上诉人，被上诉人认可，但原审未认定；逾期办证的责任在产权登记机构，不在上诉人，责任应由罗清华、罗云贵承担；酌定计算三年损失不当，2010年8月13日至2013年5月9日不足三年；梓潼法院不依法执行，却要上诉人承担责任，于法无据；上诉人在得知梓潼县房管局停止办理过户手续后，及时通知了被上诉人，被上诉人不及时维权，存在过错，应当减轻上诉人的民事责任”等为由，向本院提起上诉。
被上诉人张碧爱则以原判正确相答辩。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点是未能按期办理房产证及交付房屋的责任在谁？梓潼县房管局在受理案涉房产的办证业务后，因成都金港房屋开发公司与原租赁户罗清华、罗云贵为优先购买权发生纠纷并导致办证及交付房屋迟延，故导致办证及交付房屋迟延的原因是成都金港房屋开发公司与罗清华、罗云贵之间的优先购买权纠纷，不是简单的梓潼县房管局不作为，而成都金港房屋开发公司与罗清华、罗云贵之间有关优先购买权纠纷的相关事宜应由作为租赁合同相对方的成都金港房屋开发公司负责解决，张碧爱仅系成都金港房屋开发公司买卖合同的相对人，其向成都金港房屋开发公司主张与买卖合同相关的权利并无不当，上诉人关于应由罗清华、罗云贵承担责任的上诉请求不属本案审理的范畴，可另行主张，同理，上诉人要求减轻民事责任的上诉理由于法无据，本院不予支持；关于损失计算，虽然2010年8月13日（约定交付房屋实际）至2013年5月9日（实际交付房屋时间）不满三年，但原审是按2011年的租金标准计算的损失，未考虑租金上涨因素，无证据证明原审酌定计算三年的损失损害了上诉人的利益。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持；上诉人之上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1618元，由上诉人成都金港房屋开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 兵
审 判 员 于红霞
代理审判员 肖玉生
二〇一四年三月十二日
书 记 员 傅晓婉