上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第66号
原告（反诉被告）徐优。
原告（反诉被告）陈红梅。
委托代理人徐克俭。
委托代理人胡豪杰，上海市申泰和律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海仁丰房地产经纪有限公司。
法定代表人高杰。
委托代理人莫晓明。
原告（反诉被告）徐优、陈红梅诉被告（反诉原告）上海仁丰房地产经纪有限公司（以下简称“仁丰公司”）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐优、陈红梅的委托代理人徐克俭、胡豪杰，被告（反诉原告）仁丰公司的委托代理人莫晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐优、陈红梅诉称，2014年5月，徐优、陈红梅为购房，到仁丰公司门店查询房源，经业务员推荐，两人对系争上海市宝山区通南路XXX弄XXX号XXX室房屋有购房意向，5月30日，徐优、陈红梅与仁丰公司签订了仁丰公司提供的《房屋买卖居间协议》，并支付仁丰公司居间服务费人民币3万元。按照二手房交易惯例，交易前必须对房屋询价确定房屋为普通住宅或非普通住宅。在前期商谈中，徐优、陈红梅多次明确向仁丰公司说明，如果系争房屋系非普通住宅，就不进行交易。为此，徐优、陈红梅还与上家在签订房地产买卖合同当日另行签订了一份《协议》，对上述事项予以书面约定。由于仁丰公司迟迟不提供系争房屋的询价结果，导致徐优、陈红梅与上家对是否继续履行房屋买卖合同发生争议。徐优、陈红梅于2014年7月28日向宝山区人民法院起诉，要求解除双方签订的《房屋买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》，在该案诉讼中，徐优、陈红梅为证明系争房屋系非普通住宅，向上海科东房地产土地估价有限公司（以下简称“科东公司”）调取了系争房屋的询价记录，结果发现在徐优、陈红梅与房东签订《上海市房地产买卖合同》前，即2014年5月28日，仁丰公司已进行询价，并明确知道系争房屋系非普通住宅。后该案经法院调解，徐优、陈红梅与上家解除了《房屋买卖协议》和《上海市房地产买卖合同》，上家返还预收的购房款，徐优、陈红梅也承担了部分诉讼费用。仁丰公司作为专业从事房地产居间服务的中介公司，理应如实向买卖双方告知其所了解的系争房屋的所有信息，仁丰公司事先知道系争房屋系非普通住宅，故意隐瞒，诱使徐优、陈红梅签署相关的购房合同，收取3万元中介费，仁丰公司理应承担相应的责任。故起诉，要求：1、解除双方签订的《房屋买卖居间协议》；2、仁仁丰公司返还居间服务费3万元，并以3万元为本金，按照银行同期存款利率计算，支付该款自2014年5月30日至实际支付日止的利息；3、仁丰公司以60万元为本金，按照银行同期存款利率支付该款在2014年5月30日至9月7日的利息7，680元；4、仁丰公司赔偿诉讼费损失2，000元。
仁丰公司反诉并辩称，仁丰公司为徐优、陈红梅购某系争房屋已提供了完整的居间服务，并促成双方签订了房屋买卖合同，仁丰公司已经居间成功。居间协议已经约定系争房屋的交易价格是244.5万元，该价格已经高出了税收政策的规定，根据该价格，系争房屋的性质就是非普通住宅，买卖双方对此都有清晰的认知，不存在仁丰公司查实后知道系争房屋系非普通住宅而未告知买卖双方的情况。事实上系买卖双方想办法要将系争房屋做成普通住宅。经仁丰公司居间，买卖双方就系争房屋已成功签署了《上海市房地产买卖合同》，徐优、陈红梅应按照约定支付佣金，但两人尚欠仁丰公司佣金18，900元未付。故反诉要求徐优、陈红梅支付佣金18，900元。
徐优、陈红梅针对反诉辩称，徐优、陈红梅与上家签订的房屋买卖合同最终并未实际履行，没有实际履行就是因为系争房屋系非普通住宅，之前双方已经约定，如果系争房屋不能以普通住宅进行交易，买卖双方可以解除合同。根据相关证据，当时仁丰公司的业务员也明确承诺，如果出现上述情形，不能交易，中介费会全额退还。虽然居间协议上约定的房屋价格是244.5万元，但双方签订的《上海市房地产买卖合同》最终确定的交易价格是199万元，总房价款2%的佣金应以199万元房款为基数。故不同意仁丰公司的反诉请求。
经审理查明，2014年5月，徐优、陈红梅（买受方、乙方）与仁丰公司（居间方、丙方）及案外人叶某某等人（出售方、甲方）签署《房屋买卖居间协议》，主要约定，乙方向甲方购某系争房屋，总房价款为244.5万元。乙方同意在签订本协议的同时支付意向金3万元，作为丙方进行洽谈之用，此意向金若甲方在本协议上签字后即转为定金。甲乙双方应于房屋买卖协议签订当日支付丙方佣金，佣金总额度为上述房屋总价的2%。之后，徐优、陈红梅（买受方、乙方）与案外人叶某某等人签署《房屋买卖协议》，其中对系争房屋的交易价格、房款支付方式、正式签约期限、交房、过户及尾款支付等条款作出约定。该合同还约定，根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费、手续费等费用全部由乙方承担，居间服务费也全部由乙方承担。两份协议落款处未写明签署日期。2014年5月25日，徐优向案外人支付定金3万元，案外人出具了收条。徐优、陈红梅表示，上述协议的签署日期记不清了。仁丰公司表示，上述协议是在2014年5月25日签署。
另查明，2014年5月30日，徐优、陈红梅（买受人、乙方）与案外人叶某某等人（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，徐优、陈红梅向案外人购某系争房屋，转让价款为199万元。合同补充条款约定，该房屋售价为199万元，乙方必须另支付搬迁补偿等费用为44.5万元。甲方出售该房屋总收入为243.5万元。合同签订后，徐优又向案外人支付房款57万元，案外人出具了收条。当日，徐优、陈红梅（买受方、乙方）与案外人叶某某等人（出售方、甲方）签订《协议》，主要约定，甲方卖出系争房屋，此房甲方净到手价为243.5万元，地契税5元每平方米由乙方承担。原先居间服务费1万元由乙方承担。如未能以普通住宅（即无营业税、个人所得税）进行交易，双方则解除《房屋买卖居间协议》《房屋买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》。甲乙双方协商并一致同意不作违约处理。如以普通住宅进行交易的情况下，乙方承担该房屋交易过程中的全部税收及费用。甲乙双方任何一方不愿交易，则由违约方承担一切费用及违约责任。仁丰公司的业务员董玉麒作为见证方在该协议上签字。当日，徐优向仁丰公司支付居间服务费3万元，董玉麒出具收条予以确认。
再查明，因系争房屋不能以普通住宅进行交易，徐优、陈红梅于2014年7月28日向本院提起诉讼，要求与案外人叶某某等人解除《房屋买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》，案外人返还购房款60万元等。经本院调解，解除了徐优、陈红梅与案外人叶某某等人就系争房屋签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》，案外人叶某某等人于2014年9月7日前返还徐优、陈红梅购房款60万元等。徐优、陈红梅负担了诉讼费、保全费合计2，000元。案外人叶某某等人于2014年9月6日将60万元房款退还给了徐优、陈红梅。
审理中，徐优、陈红梅提供董玉麒的名片、徐优父亲与董玉麒于2014年5月29日的短信往来、5月30日与董玉麒在仁丰公司门店的谈话录音、科东公司出具的情况调查说明、宝山区二手房询价所需资料等证据材料，证明董玉麒系仁丰公司的业务员。2014年12月29日，徐优父亲询问董玉麒关于房屋评估是否已经通过为普通住宅，董玉麒回复称已经搞定，5月30日上午十点半准时签合同。录音主要证明董玉麒在5月30日签约当日，已经明确说明如果买卖没有成功，一旦自动解除，居间也解除了，居间不存在，中介还凭什么收取中介费？房屋买卖协议撤销、居间协议撤销，居间服务费必须要退还。科东公司出具的情况调查说明显示，在2014年5月28日，曾有人到该公司查询过系争房屋的房价，根据查询房价所需提供的材料来看，要查询房价，要提供房产证原件、房屋买卖合同原件等，而产证原件在仁丰公司处，应该是仁丰公司去询过价，仁丰公司明知系争房屋不可能以普通住宅成交，还要买卖双方签订正式的买卖合同。仁丰公司对上述证据的质证意见为，董玉麒确实是仁丰公司的工作人员，但现在已经离职，对于短信和录音的真实性无法确认，但从短信内容来看，至少在2014年5月29日买卖双方尚未签订正式的买卖合同，根据徐优、陈红梅提供的询价需要提供的材料来看，因为正式的合同没有签订，2014年5月28日，仁丰公司根本不可能去询价，事实上仁丰公司也没有去询过价。对于录音，前后内容相互矛盾，并且录音也没有得到当事人的同意，现在仁丰公司无法核实该证据的真实性。
另外，仁丰公司表示，徐优、陈红梅在购某系争房屋时，明知道系争房屋是非普通住宅，在签约以后，双方协商以199万元的价格签订合同，其他房款作为装修补偿。仁丰公司应当事人的要求这样操作了，但仁丰公司告知双方房价不是中介公司确定的，要以评估机构的评估结果为准。法律没有规定中介公司一定要告知当事人房屋是普通住宅还是非普通住宅，本案系争房屋肯定是非普通住宅。仁丰公司从未承诺过系争房屋可以按照普通住宅交易。徐优、陈红梅表示，仁丰公司作为专业的中介机构，应如实向买卖双方告知与交易相关的信息，包括是否是普通住宅。当时购房时，徐优、陈红梅已经告知仁丰公司可以接受的房屋价格范围，仁丰公司提供了几套房源，并表示这些房源都是可以以普通住宅进行交易，所以两人才会签订房屋买卖合同。
以上事实，有徐优、陈红梅提供的《房屋买卖居间协议》、购房定金收据、购房房款收据、《上海市房地产买卖合同》、名片、协议、短信记录、录音光盘及书面摘录、情况调查说明、（2014）宝民三（民）初字第1097号民事调解书、个人帐户明细查询、宝山区二手房询价所需资料、POS签购单、收条、仁丰公司提供的《房屋买卖居间协议》《房屋买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、买入人声明书、及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，虽然经仁丰公司居间，徐优、陈红梅与案外人就某某系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，但买卖双方已经另行签署协议，明确如果系争房屋不能以普通住宅成交，则买卖双方可以解除居间协议、买卖协议及上海市房地产买卖合同，并不作违约处理。仁丰公司的工作人员董玉麒也作为见证方在该协议上签名。由此可见，徐优、陈红梅向案外人购某系争房屋的前提是系争房屋可以以普通住宅成交，仁丰公司提供居间服务的前提也是该房屋可以以普通住宅成交，仁丰公司对此也明知。之后，因系争房屋无法以普通住宅交易，买卖双方已通过法院调解，解除了双方签订的《房屋买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》。因系争房屋交易的前提条件无法成就，不能认定仁丰公司已经居间成功，故徐优、陈红梅要求解除居间协议的请求，本院可予准许。根据徐优、陈红梅提供的证据材料，董玉麒系仁丰公司的工作人员，是该笔交易的经办人，其在谈话录音中已经明确，如果买卖双方因无法以普通住宅成交，买卖关系解除，仁丰公司无权收取中介费，收取的中介费退还，由此可以认定，当时董玉麒已经承诺在买卖双方无法以普通住宅成交的情况下，不收取中介费。董玉麒作为仁丰公司的工作人员，其行为代表仁丰公司，故仁丰公司应将收取的中介费返还给徐优、陈红梅。徐优、陈红梅要求仁丰公司支付中介费利息的请求，并无不当，可予支持。仁丰公司反诉要求徐优、陈红梅支付剩余中介费18，900元的请求，缺乏依据，本院不予准许。关于徐优、陈红梅要求仁丰公司支付60万元房款的利息及赔偿诉讼费损失2，000元的请求，因该两笔费用系徐优、陈红梅与案外人因房屋买卖关系所产生，与仁丰公司无关，徐优、陈红梅的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）徐优、陈红梅与被告（反诉原告）上海仁丰房地产经纪有限公司就上海市宝山区通南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖居间协议》解除；
二、被告（反诉原告）上海仁丰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）徐优、陈红梅居间服务费30，000元，并支付该款自2014年5月30日起至被告（反诉原告）上海仁丰房地产经纪有限公司实际返还上述款项日止的利息，按照中国人民银行同期存款利率计算；
三、原告（反诉被告）徐优、陈红梅的其余本诉请求，不予支持；
四、被告（反诉原告）上海仁丰房地产经纪有限公司要求原告（反诉被告）徐优、陈红梅支付佣金18，900元的反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为396元，由原告（反诉被告）徐优、陈红梅负担121，被告（反诉原告）上海仁丰房地产经纪有限公司负担275元；反诉案件受理费减半收取为186元，由被告（反诉原告）上海仁丰房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一五年三月十二日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。