浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第31号
上诉人（原审原告）：朱富润，原上海市第六住宅建筑工程有限公司退休。
委托代理人：朱慧娟。
上诉人（原审原告）：朱元顺，北京市建筑工程研究院有限责任公司退休。
上诉人（原审原告）：朱佩佩，上海华美无线电厂退休。
上诉人（原审原告）：ＸＸ顺，上海航空实业有限公司退休。
上诉人（原审原告）：朱洪德。
上诉人（原审原告）：朱颖。
上诉人（原审原告）：季卫华。
上述七位上诉人的共同委托代理人：白青昕。
被上诉人（原审被告）：傅百宁。
被上诉人（原审被告）：朱凤妹，原宁波光学仪器厂退休。
委托代理人：陈鸿型。
上诉人朱富润、朱元顺、朱佩佩、ＸＸ顺、朱洪德、朱颖、季卫华因与被上诉人傅百宁、朱凤妹确认合同无效纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2014年12月3日作出的（2014）甬海民初字第368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：朱松棠生于1911年、死于1963年。朱松棠的父亲朱翔云一直在上海工作，曾娶妻二房，即朱余氏和王秀清。王秀清嫁于朱翔云时24岁，时年朱松棠已20岁。朱松棠为朱余氏所育。王秀清未生育子女，婚后王秀清将其胞弟女儿领养，取名朱凤妹。朱翔云于1949年去世，之后王秀清回宁波市海曙区三支街59号居住生活。1928年朱松棠娶妻金兰萍，婚后生育原告朱富润、朱元顺，1945年朱松棠与金兰萍断绝关系（朱松棠个人档案记载××。之后朱松棠又娶妻王效飞，婚后生育原告朱佩佩、ＸＸ顺及朱晓培（又名朱小佩××、朱志佩（又名朱珠佩××。朱晓培生于1945年5月，死于1995年6月，其夫朱洪德，育有一女朱颖。朱志佩生于1951年7月，死于2000年12月，其夫季荣模于2007年1月去世，朱志佩夫妻育有一子季卫华。王效飞生于1916年9月，死于2000年4月。宁波市海曙区三支街59号（新门牌××号××房屋建于上世纪三十年代。1951年，经王秀清申请，办理产权登记，登记所有权人为朱松棠，地籍：一区二段3941号，地目：宅地一亩一分六厘三毫，共西式楼屋三间、平屋五间整。1958年，因出租房屋面积超100平方米，根据《中国共产党宁波市委批示总号1409号文件》的规定，该房纳入私房改造，出租部分归公，核定留房为堂房后半间、披屋二间、平屋三分之一间。核定留房部分的所有权人登记为朱松棠。1950年前后王秀清回宁波居住，并使用和管理上述房屋。2009年12月，王秀清去世，享年103岁。1984年4月25日，王秀清与被告傅百宁签订房屋契约一份，载明“房主王秀清（房屋登记表中填为王秀清儿子朱松棠之名××因生活所需自愿将三支街59号（老门牌××正屋东首后房一间，其中包括楼梯边走廊及楼梯下暗角卖给邻居傅百宁，面积为10.4平方米，房屋价款1100元，分三期付清，分别为84年5月付500元，85年5月付300元，86年5月付300元。契约中还约定付款期限不得延误，今后所过房屋的房地产税亦从1984年下半年起由傅百宁承担。”1984年8月23日，原告朱元顺出具证明书一份，载明“朱元顺同意将上辈留下正屋东首保留私房一间，由上辈祖母王秀清卖给邻居傅百宁，本人放弃此间继承权，由祖母王秀清全权处理。”王秀清分别于1984年5月15日、6月16日，1985年2月14日、6月9日出具四张收据，载明分四次合计收到被告傅百宁买房款1100元。被告傅百宁购买房屋后，一直占有、使用该房屋。该房屋至今未办理过户。另查明，2013年3月7日，朱富润、朱佩佩、ＸＸ顺、朱洪德、朱颖、季卫华等6人起诉朱凤妹、朱元顺，要求共同继承位于宁波市海曙区三支街59号（新门牌××号××内堂房后半间、披屋二间、平屋一间的三分之一的所有权。宁波市海曙区人民法院于2013年7月16日作出（2013××甬海民初字第194号民事判决书，判决宁波市海曙区三支街××号房屋的披屋二间、平屋三分之一间由朱富润、朱佩佩、ＸＸ顺、季卫华、朱元顺及朱洪德、朱颖各继承六分之一份额。后朱凤妹不服判决，上诉至宁波市中级人民法院，经审理，二审驳回上诉，维持原判。
原审原告朱富润、朱元顺、朱佩佩、ＸＸ顺、朱洪德、朱颖、季卫华于2014年3月26日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告傅百宁与王秀清（死亡××所立关于宁波三支街××内业主朱松棠遗产堂房后半间房屋所谓的非法买卖协议无效；二、限期原审被告傅百宁迁出该房，并赔偿原审原告经济损失48000元。
原审法院审理认为：宁波市海曙区三支街59号房屋建造于上世纪三十年代，1951年经案外人王秀清申请，登记在案外人朱松棠名下。因案外人王秀清系案外人朱松棠的继母，原告朱元顺系案外人朱松棠的儿子，且案外人王秀清自1950年前后就一直居住、使用并管理该房屋，虽然被告傅百宁在签订房屋买卖契约时知道涉案房屋登记表中填为案外人王秀清儿子朱松棠之名，但该事情发生在30年前，不能以现在的眼光和法律去严格要求当时的买卖行为。按照当时的社会风俗、交易习惯以及案外人王秀清与案外人朱松棠、原告朱元顺的特殊身份关系，结合案外人王秀清对讼争房屋的实际占有、使用和管理情况以及原告朱元顺出具的放弃继承证明书，该院认为被告傅百宁在与案外人王秀清签订房屋契约时其主观上善意地相信案外人王秀清有权处理讼争房屋。原告朱元顺与原告朱富润等人是亲属关系，原告朱元顺在1984年8月出具证明书同意案外人王秀清将讼争房屋卖给被告傅百宁，而原告朱富润、朱佩佩、ＸＸ顺、朱洪德、朱颖、季卫华等人在此后二十余年，也未对此提出过异议，该院认为原告朱富润等人知道或应当知道自身权利被案外人王秀清侵害。本案中，被告傅百宁在买受讼争房屋时支付了相应对价，并长期占有、使用讼争房屋近30年，故该院认为，被告傅百宁与案外人王秀清之间的房屋买卖行为应属有效，原告主张案外人王秀清与被告傅百宁之间的房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。因案外人王秀清与被告傅百宁之间的房屋买卖有效，故被告傅百宁对讼争房屋的占有、使用合法有据，原告等人主张被告傅百宁腾退房屋并赔偿原告经济损失48000元的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告朱富润、朱元顺、朱佩佩、ＸＸ顺、朱洪德、朱颖、季卫华的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告朱富润、朱元顺、朱佩佩、ＸＸ顺、朱洪德、朱颖、季卫华负担。
宣判后，原审原告朱富润、朱元顺、朱佩佩、ＸＸ顺、朱洪德、朱颖、季卫华不服，上诉至本院，称：原审法院认为被上诉人傅百宁签订协议是善意的，从而认定买卖行为有效，属认定事实错误，适用法律不当。被上诉人傅百宁在签订房屋买卖协议时已知该房屋登记为朱松棠之名，且其作为邻居，对上诉人一家的人员情况都明确知晓的情况下仍执意签订协议，显然不属于善意第三人；即使他是善意的，但该不动产转让未办理产权登记，不符合物权法有关善意取得规定；根据王秀清所立遗嘱来看，该房屋买卖协议亦非其真实意思表示。综上，请求一、撤销原审判决；二、依法支持上诉人一审的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人傅百宁答辩称：1.王秀清在60年间一直占有、使用、处分涉案房产，且《私人出租和自用房屋登记表》亦显示房屋实际所有为王秀清，所以被上诉人在签订协议时是善意的。上诉人在这三十年来并未提出过异议；2.房地产买卖需要办理登记是1994年《城市房地产管理法》颁布后的事情，且未办理物权登记仅是管理性规定上的缺失，并不影响合同效力。
被上诉人朱凤妹答辩称：朱松棠是1958年改造之前以长子代父形式的所有人，涉案房产的实际所有人为王秀清，这在1958年《私人出租和自用房屋登记表》中已经载明，该房产亦为王秀清和其丈夫朱翔云建造。涉案房产买卖与被上诉人朱凤妹无关，是王秀清当年生活所需卖给被上诉人傅百宁的。
在二审审理期间，上诉人朱富润、朱元顺、朱佩佩、ＸＸ顺、朱洪德、朱颖、季卫华提供以下证据：1.调取自（2013××甬海民初字第194号案件的王秀清1989年遗嘱公证材料一份，拟证明被上诉人傅百宁在签订协议时看到该份材料即可得知朱松棠子女不止朱元顺一人；2.信访事项答复意见书一份，拟证明上诉人是在王秀清死后才知晓涉案房屋买卖事宜。
被上诉人傅百宁经质证，认为证据1真实性不清楚，签订协议时王秀清是将房屋相关情况告知被上诉人的，被上诉人并未看到过该书面文件。对证据2，被上诉人傅百宁表示上诉人朱元顺既然知晓，其他上诉人也应当知晓。
被上诉人朱凤妹经质证，认为证据1真实性无异议，对证据2被上诉人朱凤妹表示上诉人确实是2012年知晓该事情的。
本院经审查后认为，证据1已在原审中予以出示，本院不作认定。证据2非二审中出现的新证据，本院不予采信。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：涉案房屋买卖发生于三十年前，当时的法律法规、制度规范、交易习惯及个人的法律意识都不同于当下。被上诉人傅百宁在签订房屋买卖协议时虽知涉案房屋的登记产权人为朱松棠，但考虑到朱松棠和王秀清的关系，且王秀清自1950年前后就一直对涉案房屋实际居住、使用和管理，被上诉人傅百宁有理由认为王秀清对涉案房屋有管理、处分的权利。而傅百宁作为邻居，仅对上诉人中曾长期居住在涉案房屋的朱元顺有所知晓，而对朱松棠其他子女情况并不知情，亦符合情理。在签订买卖协议时，被上诉人傅百宁相信王秀清对涉案房屋有实际处分权且作为朱松棠继承人的朱元顺已放弃继承权，由此可以认定被上诉人傅百宁为善意买受人。被上诉人傅百宁在买受涉案房屋时支付了相应对价，并在该房屋实际居住了近三十年，在上诉人之一的朱元顺对该情况知晓的情况下无一上诉人在此期间提出异议，从维护法律关系和社会秩序的稳定及公平合理角度看，本院更倾向于保护善意买受人的利益。因此原审法院判决被上诉人傅百宁和王秀清之间的房屋买卖合同有效并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一××项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人朱富润、朱元顺、朱佩佩、ＸＸ顺、朱洪德、朱颖、季卫华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 张梦霞
二〇一五年二月四日
代书 记员 薛 楠