辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2805号
上诉人（原审被告）刘捷，女，1968年5月14日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托代理人耿鲁红，系辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗凤辉，男，1966年3月15日出生，汉族，无职业，住盖州市万福镇。
委托代理人代文波，系辽宁华恩律师事务所律师。
上诉人刘婕与被上诉人罗凤辉与房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2014）东陵民二初字第969号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员王虹组成合议庭开庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
罗凤辉在一审中诉称：罗凤辉与刘婕于2010年12月17日达成买卖协议，由罗凤辉购买刘婕位于东陵区白塔镇青堆子村自有房屋及宅基地，并以罗凤辉名义与东陵区白塔街道办事处签订房屋拆迁安置协议书。协议同时约定，如果政府不认定，出现一切后果由刘婕全部承担，返还罗凤辉房屋及宅基地购买款。协议签订后，罗凤辉依约支付515，600元，并签订了房屋拆迁安置协议，但该协议因罗凤辉并未青堆子村村民而被撤销。现罗凤辉来院起诉，请求法院判令刘婕返还购房款515，600元并赔偿利息损失，本案诉讼费用由刘婕承担。
刘婕在一审中辩称：首先，关于本案的案由，我们认为应当是宅基地使用权纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。本案争议的是宅基地转让权是否合法有效，涉案的宅基地在转让时，并无任何房屋建筑物。其次，刘婕不是本案的适格刘婕，刘婕是作为赵亚凡的代理人出售涉案宅基地的。再次，罗凤辉购买宅基地后与东陵区白塔街道办事处签订了房屋拆迁补偿安置协议，并依据该协议取得了数万元的补偿款及173平方米的期房，据我们了解，现金补偿部分已实际履行。最后，关于宅基地买卖款项具体金额，我们认为与罗凤辉主张不符。
罗凤辉为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、买卖协议、招商银行客户回单、中国建设银行转账凭条各1份、收据2份，用以证明罗凤辉向刘婕购买宅基地及房屋，并约定如政府不予认定，刘婕应退还罗凤辉购买房屋的价款；谭鑫、刘文杰共向刘捷支付762，200元，其中包括罗凤辉的购房款515，600元，剩余246，600元为姚淑静的购房款。
刘婕质证认为买卖协议由于罗凤辉没有提供原件，对其真实性和合法性无法确认。关于2份收据，我们认为有谭鑫签字的那张，谭鑫的签字是后添的，因为笔迹颜色不同，收据上的所有字都是黑素笔写的，而谭鑫是纯蓝的，谭鑫是否真实存在，签字是否谭鑫本人所签，对此有异议。刘文杰并没有出现在收据里，与刘文杰转款无关，这2张收据应该是同一笔款项。建行的客户回单只能证明谭鑫向刘捷账户转入480，000元，不能证明是罗凤辉向刘婕支付购买宅基地款。招行转账凭条，我们认为与本案无关，也只能证明刘文杰向刘婕转账282，200元，不能证明罗凤辉向刘婕支付宅基地款。
2、房屋拆迁补偿安置协议1份，用以证明罗凤辉依据以上买卖协议，与东陵区白塔街道签订了房屋拆迁补偿安置协议，但该协议已被东陵区政府撤销，协议所涉及安置补偿款被东陵政府收回。
刘婕质证认为此协议是复印件，该协议签订时间是2010年12月16日，刚才罗凤辉出示的买卖协议签订时间为2010年12月17日，显然不合常理，通常情况下，应当先是购得宅基地使用权，然后再与政府部门签订安置补偿协议，2份协议签订的时间有问题。该份证据也能证明刘婕主张罗凤辉依据宅基地买卖协议取得了宅基地使用权，并与政府部门签订安置补偿协议的主张。获得补偿款65600元及173平方米的期房1套，该证据不能证明已被政府宣布无效的事实，也不能证明安置款被收回的事实。
刘婕为了证明自己的主张，向法院提供如下证据：
1、房屋买卖协议书、赵亚凡、王振伟的身份证、房屋所有权证书、遗嘱、委托书各1份，用以证明赵亚凡为本案宅基地使用权人，赵亚凡于2005年3月30日与王振伟、王俊红签订房屋买卖协议书，购得涉案宅基地的事实。签订房屋买卖协议时，出卖人王振伟、王俊红的邻居段素君，王振伟的舅舅张永远、张景伟，村长赵锡君在买卖协议上签字并按手印。刘捷不是本案适格刘婕。同时，委托书还能证明赵亚凡委托刘捷出售宅基地的事实，刘婕只是代理人。
罗凤辉质证认为房屋买卖协议无法确认与本案争议的宅基地是否一致，而且只是买卖协议并没有相关房屋所有权证。房屋买卖协议并没有办理过户到赵亚凡名下，因遗嘱及授权委托书都是复印件，对真实性无法确认。另外，根据刘婕所涉案的诈骗罪经东陵区人民法院作出刑事判决，在该刑事判决中认定2005年3月30日刘婕以亲属赵亚凡名义，在沈阳市东陵区白塔镇青堆子村购买宅基地，从而证明该宅基地是刘婕所有。
2、陈俊柏、李树连出具的收条各1份，用以证明刘婕已经向与罗凤辉一同购买宅基地的陈俊柏、李树连返还宅基地款各360，000元，共计720，000元的事实。
罗凤辉对该证据的真实性有异议，同时这份证据能够证明刘婕应将购地款515，600元返还给罗凤辉。
一审法院经审理查明，2010年12月17日，罗凤辉与刘捷签订买卖协议，协议约定：“今有刘捷、朱来义承诺在青堆子村现有房屋及宅基地1500㎡×1200＝1800000元整卖给陈玉清、陈俊柏、李艳春、罗凤辉、姚淑静，如果政府上边不认定出现一切后果由刘捷、朱来义全部承担。把付给房屋及宅基地款1，800，000元全部返回来。”。同日，罗凤辉通过谭鑫向刘婕刘捷转款480，000元，又通过刘文杰支付给刘婕35，600元（支付金额为282，200元，剩余款项为替案外人姚淑静支付的）。刘捷于2010年12月17日给罗凤辉出具收据2张。后因罗凤辉系盖州市万福镇贵子沟村人，并非沈阳市东陵区白塔镇青堆子村人，按政策无法取得动迁补偿。罗凤辉多次找到刘婕要求退还购房款未果，故来院起诉，要求刘婕退还购房款并支付利息损失。
另查明，罗凤辉因签订房屋拆迁安置协议而取得的动迁补偿款65，600元已于2013年11月4日退给沈阳市东陵区白塔街道办事处。
一审法院认为，罗凤辉与刘婕签订的买卖协议，实为对农村宅基地的买卖。我国相关法律规定，农村宅基地是仅限于本集体经济组织内部符合规定成员，按照法律法规规定标准享有使用，用于建造自己居住房屋的农村土地，因此，农村宅基地的所有权人为本村集体经济组织，村民对其宅基地仅享有使用权，且根据土地管理法相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，所以罗凤辉与刘婕签订的买卖协议，违反了我国禁止性规定，应为无效。合同无效后，刘婕应将收到的购房款返还给罗凤辉，故罗凤辉要求返还房屋及宅基地款515600元的诉讼请求，一审法院予以支持。因该协议的无效，罗凤辉与刘婕双方均有过错，应各自承担相应的责任，故罗凤辉要求刘婕赔偿利息损失的诉讼请求，不予支持。关于刘婕提出宅基地系赵亚凡委托其出卖，不应由其承担返款责任的抗辩理由，因罗凤辉交付的房款及宅基地款系由刘婕收取，而刘婕并未提供有效证据证明该款项已转交赵亚凡，且刘婕已经向与罗凤辉一同购买宅基地的陈俊柏、李树连返还宅基地款，故对刘婕的上述抗辩理由，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告刘捷于本判决生效后三日内返还原告罗凤辉购房款515，600元；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费8，956元，由被告刘捷承担。
宣判后，刘捷不服原审法院判决，向本院提出上诉，请求撤销原审法院民事判决、依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人负担。主要上诉理由：一、本案案由应为宅基地使用权转让纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。二、原审判决认定事实错误：认定购房款金额错误、上诉人并非适格被告、拆迁款6.56万元被上诉人是否退回未查清。
被上诉人罗凤辉答辩称，同意原审法院判决，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为，根据双方当事人庭审中的陈述，双方均认可买卖关系指向的标的物为宅基地，被上诉人并非涉案宅基地所属的集体经济组织的成员，故其不具有购买涉案宅基地的权利，因此双方形成的宅基地买卖合同因违反法律强制性规定而无效，刘捷应当返还收取罗凤辉购买宅基地的款项。关于购地款的数额问题，罗凤辉映向法庭提供了刘捷于2010年12月17日为罗凤辉映出具两张金额均为25.78万元的收款收据，刘捷虽对此证据予以否认，认为两张收款收据指向同一笔款项，但其未向法庭提供充分证据证明其主张，且从两张收据的书写内容可以认定该两份收条并非一次书写形成，而是分别书写形成，且内容亦不完全相同，依照举证原则，该收条是被上诉人履行了付款义务的凭证，在上诉人无相反证据足以推翻该证据的真实性的情况下，原审法院以刘捷本人出具的收条所载明的收款数额认定购地款的数额，并无不当。至于上诉人提出的拆迁款问题，因该款项是否退还均不影响上诉人应当返还的收款数额，故其主张缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8，956元，由上诉人刘捷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；