浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1966号
上诉人（原审原告）浙江新亚实业有限公司，住所地东阳市南马镇。
法定代表人金常青，总经理。
委托代理人（特别授权）戴根秀，浙江金ＸＸ律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）施建文。
委托代理人（特别授权）李晓阳，浙江宾虹律师事务所律师。
上诉人浙江新亚实业有限公司（以下简称新亚实业公司）为与被上诉人施建文房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第2464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告新亚实业公司起诉称：2013年3月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），合同约定：出租厂房坐落于金华市上浮桥栖凤街99号；室内附属设施见双方签字盖章确认的《财产清单》；厂房所有权证书上登记的房屋建筑面积11814.65平方米，厂房使用面积包括厂房的建筑面积及厂区空地面积；乙方愿意承租整体厂房，租赁的厂房作为仓库、厂房、宿舍、宾馆酒店等合法经营项目使用，乙方未经甲方同意不得整体转租他人；租赁期限自2013年5月18日至2028年5月17日止；首期租金为每年人民币60万元，上述租金乙方应在合同签订后5日内付20%，每年五月一日之前付清当年租金，先付后用。房租金以三年为一个周期，每个周期递增一次，递增幅度为5%；乙方在房屋使用过程中，不得违反消防安全，若对房屋进行装修、增扩设备或改变房屋的使用性质，应征得甲方同意，并按规定报经有关部门核准；甲方将水电过户给乙方，设施押金5万元，在合同签订后2013年5月1日支付。租赁期满或合同终止后，在乙方各种费用、债务结清、房屋完好、设施处于正常使用状态的情况下，交接完毕后三天内返还押金；乙方有下列行为之一的，按实际损失向乙方追偿，同时甲方有权解除合同，收回房屋：1、擅自整体转租他人的，或利用该房屋进行非法活动。2、甲方允许乙方因经营需要改变房屋结构，但不得影响房屋安全。3、租金拖欠超过一个月的；甲乙双方同意租赁期间不得中途终止，如有违约由违约方支付违约金叁佰万元整；甲方允许乙方转租，但乙方整体转租需经甲方书面同意。否则甲方有权解除合同并要求乙方支付租金一倍的违约金等等。合同签订后被告按约交付了押金和房屋租金，原告也将房屋交由被告经营。2013年12月29日，原告与被告签订《补充协议》一份，补充协议约定：经承租方提出要求，将在承租房内建一个老年医院，经协商出租方原则同意；双方必须遵守2013年3月1日签订的房屋租赁合同有关条款；乙方安装电梯应按照甲方指定的地点安装，并由乙方向有关部门报批同意后才能安装电梯与相关设施；安装的电梯与相关设施，如合同到期或终止合同时，不得拆除与搬走，并归甲方所有；双方同意更改主合同第三部分第五条款“房租以三年为一周期，每个周期递增一次，递增幅度5%”更改为“房屋前三年不变，以后每年递增一次。递增幅度为5%”；甲方为支持兴办老年医院，原则上同意乙方在栖凤街99号拆8米宽的围墙开大门，如遇相关部门干涉，由乙方自行沟通解决，合同期满后，所开的大门恢复原样；留保卫科小房间一间，供甲方使用；等等。2013年9月27日，被告将租赁房屋中的厂房内北幢共6层（面积约2940平方米）转租给郑志达用于开办老年医院。2014年4月29日，原告曾以被告违反《租赁合同》中相关装修内容约定等为由起诉被告，请求解除合同、恢复原状、赔偿损失。案经一、二审，原告诉请已被驳回，金华市中级人民法院的（2015）浙金民终字第103号判决书已于2015年3月25日下达。该判决生效后，被告理应立即支付2014年度所欠的租金60万元，被告还应在《租赁合同》约定的2015年5月1日前支付2015年度的租金60万元。2015年4月9日、2015年4月20日，原告曾分别致函被告，要求被告履约，及时付清租金，否则将解除合同。但时至今日，被告以种种理由推脱，拒付租金。原告认为，被告的行为已违反《租赁合同》第14条第三项之约定，双方约定的合同解除条件已完全具备。事实上，按《合同法》第227条、第93条、第94条等规定，被告之行为也已具备法定解除合同条件。原告现请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同及于2013年12月29日签订的《补充协议》，支付所欠租金120万元，赔偿损失32004元（以每天万分之二点一计，从2015年3月26日暂计至2015年8月17日，此后计至实际支付日止），共计1232004元；2本案诉讼费用由被告承担。
原审被告施建文答辩称：原告的诉讼请求中要求解除合同，在中院的判决中已经驳回解除合同这一项诉讼请求，所以原告再次要求解除合同是重复起诉，就同一诉请再次起诉的，法院应不予受理或驳回起诉。关于租金，合理的租金当然要支付，但是本案的租赁房屋因原告的侵权行为导致房屋无法正常装修、无法正常承租，导致合同无法正常履行，因此租金部分应当驳回，实际支付租金日应按原告的侵权消除，房屋正常使用时开始支付租金。本案应在金华金东慈济老年康复医院（以下简称慈济医院）诉施建文案审结前中止审理。
原判认定，原告诉称的有关与被告签订《房屋租赁合同》、补充协议以及合同约定的内容，与查明的事实一致。2013年9月27日，被告将承租房中的厂房内北幢共6层（面积约2940平方米）转租给慈济医院。2014年3月，慈济医院向有关部门递交了《房屋装修申报登记表》，申请对坐落于浮桥路栖凤街99号576平方米的建筑面积进行装修，装修项目为“原隔墙拆除、新增轻质砖隔墙、电梯井砌砖”，原告在该申请表中签署了“同意转租装修”的意见并加盖了公章，相关部门也予以了核准。慈济医院在装修过程中将房屋一至六层的空心板拆除用于安装电梯。事后，原告以拆除空心板影响了房屋主体结构的安全为由，于2014年4月诉至法院，要求1.解除原告与被告于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告将涉诉房屋一到六楼拆除的空心板恢复原状；3.被告赔偿原告损失12万元。2014年5月6日，原告单位员工对慈济医院的装修进行了阻挠。在该案审理过程中，原告对装修是否影响房屋的结构性安全申请相关部门进行司法鉴定，鉴定意见认为装修改造不影响房屋原结构安全性等级。此外，原告还提出被告未按约在2014年5月1日前交付该年度的租金，也构成合同解除的条件。原审法院经审理后作出（2014）金婺北民初字第169号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。原告不服该判决，向金华市中级人民法院提起上诉。中院经审理后认为，装修改造未影响房屋主体结构的安全；至于交付房租问题，因双方对合同履行已经发生争议，被告以开具银行本票的行为表示愿意履行交付租金的义务，原告对被告以464000元本票形式交付租金有异议，客观上造成未能如期交付租金，上述情形尚不能构成根本性违约，故于2015年3月25日判决驳回原告上诉，维持原判。
与此同时，慈济医院也以施建文与原房东发生纠纷，原房东派人阻止装修，电梯无法安装，装饰施工无法正常进行，无法达到使用租赁物的目的为由，于2014年11月将施建文诉至原审法院，要求解除其与施建文签订的《房屋租赁合同》，由施建文返还房屋租金及押金35万元，并要求赔偿损失150万元。在该案审理过程中，施建文曾以阻挠慈济医院装修行为是新亚公司实施，该案的处理结果与新亚公司具有法律上的利害关系为由，申请法院通知新亚公司作为第三人参与该案的诉讼。现该案仍在审理过程中，尚未审结。
2015年4月9日和4月13日，新亚公司两次发函施建文，要求其交纳2014—2015年度的租金120万元。同月12日、19日和28日，施建文三次向新亚公司回函，回函主要内容为：自新亚公司阻挠实际承租人对承租房的装修到恢复装修期间所造成的空置损失应由新亚公司承担；实际承租人慈济医院已向法院起诉，提出返还租金和押金及赔偿损失的请求，希望新亚公司能与慈济医院协商处理；希望新亚公司在2015年5月1日前安排时间协商处理慈济医院经济损失一事，慈济医院一案的审理结果与新亚公司具有事实和法律上的利害关系，希望新亚公司尽快书面通知慈济医院恢复装修，预防损失扩大。如果该情况得以妥善处理，即愿支付应当支付的租金。2015年4月20日，新亚公司再次发函施建文，函中对阻止慈济医院装修予以否认，并表示如果施建文仍不支付租金，将行使合同解除权，收回租赁物。期间，新亚公司还在承租房大门外墙上张贴通告，通告内容为“第一手承租人施建文已拖欠本公司二年房租120万元，转租经营者或有意向其转租者请慎重考虑风险，特此告之。房主：浙江新亚实业有限公司”。之后施建文仍未交纳租金，原告遂诉至原审法院。
原审法院认为，原告新亚公司与被告施建文签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反相关法律规定，合同合法有效，双方均应自觉遵照履行。原告负有将约定租赁物交与承租人，并在合同履行中对承租人合理使用租赁物的协助配合义务，而被告施建文则负有按约向原告交付租金、合理使用租赁物的义务。根据合同约定，承租方拖欠租金超过一个月，出租方有权解除合同。本案被告施建文至今未交付2014年至2015年度的租金属实，但是该事实是否已达到合同解除的条件，还应看双方在合同履行中的具体情况。在该合同履行过程中，施建文将承租房的一部分转租给慈济医院，新亚公司对此是同意的，而在慈济医院对承租房的装修过程中，新亚公司以其装修影响房屋主体结构为由诉至法院，要求解除与施建文之间的租赁合同，同时新亚公司还实施了阻挠慈济医院装修的行为。因新亚公司与施建文之间的合同是否解除，直接影响施建文与慈济医院的合同能否继续履行，慈济医院以该种不确定状态持续存在、其装修不能正常进行、其合同目的不能及时得到实现为由而诉至法院，要求解除其与施建文之间的租赁合同，该事实的发生与原告的行为之间存在一定的因果关系。而新亚公司第一次起诉要求解除合同的诉请已被法院判决驳回，说明新亚公司解除合同的要求不合理。新亚公司明知其提起解除合同之诉将对施建文与慈济医院的合同履行造成不利影响，仍为之，其也应对此承担相应的民事责任。目前慈济医院起诉施建文一案尚未审理终结，施建文所应承担的民事责任尚不明确，施建文要求与新亚公司在协商处理慈济医院诉讼一案后再交付租金，其要求合理。原告要求解除合同支付租金的请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告浙江新亚实业有限公司的诉讼请求。本案受理费7944元（原告已预交），由原告自行负担。
宣判后，新亚实业公司不服，向本院提出上诉称，一、新亚实业公司与施建文间的租赁合同和施建文与慈济医院的转租合同各自独立，转租合同的诉讼与本案之间并无联系。原判认定“新亚实业公司存在阻挠慈济医院装修行为”的事实认定缺少依据，即便有此行为，慈济医院可以向新亚实业公司另行主张权利。综上，原判以“施建文要求与新亚公司在协商处理慈济医院诉讼一案后再交付租金的要求合理”的结论错误。二、新亚实业公司提出解除合同的条件已成就。在前一次诉讼被驳回后施建文又有新的违约事实，即施建文逾期交纳两年的房租，且经新亚实业公司两次书面催告下仍未支付，合同解除的条件已成就。请求二审法院依法改判，起码支付120万元的房租。
施建文二审答辩称，一、租赁合同与转租合同相互关联且互为依存。新亚实业公司的违约行为及提起解除合同之诉，必然且事实上导致慈济医院无法装修也不敢装修，故我方所提房租在慈济医院纠纷处理后再行支付的要求合理。二、新亚实业公司实施派人进场打砸阻止装修等侵权性违约行为致慈济医院对施建文提起诉讼，要求返还租金35万元及赔偿损失150万元，而新亚实业公司又非该案的当事人，故施建文拒付租金不属于《中华人民共和国合同法》第二百二十七条中的“无正当理由未支付或迟延支付租金”，且也符合该法第六十七条、第六十八条的规定。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，生效的判决已确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》合法有效。本案争点在于新亚实业公司能否因施建文迟延交纳2014、2015年度的房租而享有租赁合同解除权。按合同约定，施建文应分别于2014年5月1日、2015年5月1日前支付当年度的房租各60万元，对于2014年度的房租60万元，生效的民事判决已认定施建文不构成根本违约。而该判决生效后（2015年3月）至2015年5月1日前，施建文本应支付两年的房租，但因新亚实业公司以打砸等方式阻止次承租人慈济医院的装修（该事实有该公司员工方君明、胡月龙在公安的陈述在卷证实），慈济医院在请求权竞合的情况下，于2014年11月12日以施建文为被告提起违约之诉，而非选择以新亚实业公司为被告提起侵权之诉，导致新亚实业公司实施阻挠行为对外产生的民事责任暂由施建文承担；且该案慈济医院请求返还租金、押金及赔偿损失合计达185万元，故施建文拒付租金并不属于《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的“无正当理由未支付或迟延支付租金”的情形。同时，施建文所享有的履行抗辩权可以阻却约定解除条件的成就。综上，新亚实业公司要求解除涉案租赁合同的理由不能成立，故对其上诉请求本院不予支持。原判认定的事实清楚，适用法律和实体处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15888元，由上诉人浙江新亚实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 钱 萍
审 判 员 胡 照
二〇一六年二月二十五日
代书记员 徐艳锦