湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初3560号原告：胡飞，男，1988年8月24日出生，汉族，湖北省黄冈市人，自由职业，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：付容，湖北高韬律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：瞿兰，女，1986年10月2日出生，汉族，湖北省武汉市人，自由职业，住武汉市武昌区。被告：沈文君，男，1985年12月19日出生，汉族，湖北省武汉市人，自由职业，住武汉市武昌区。以上两被告共同委托诉讼代理人：熊群云，湖北雄楚律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司。住所地：武汉市江岸区江汉路***号船舶国际广场**层**号。法定代表人：高凡春，系该公司经理。委托诉讼代理人：范珍，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告胡飞与被告瞿兰、沈文君、第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡飞及其委托诉讼代理人付容，被告瞿兰、沈文君及其委托诉讼代理人熊群云，第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡飞向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告之间签订的武汉市存量房屋买卖合同解除；2.请求判令被告返还原告支付的定金50000元、涉案房屋契税5708.28元、涉案房屋评估费3000元；3.请求判令被告向原告支付违约金151000元；4.请求本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：请求判令被告返还原告支付的房屋居间服务费11325元。事实和理由：经第三人居间服务，2016年8月29日，原告（乙方）与被告（甲方）瞿兰签订了武汉市存量房屋买卖合同（以下简称“涉案合同”），约定被告将位于洪山区融科花满庭39栋l单元2层202室的房产出售给原告，被告沈文君于同日签订了配偶同意出售声明与共有权人同意出售声明，同意瞿兰出售上述房产。涉案合同第二条第（四）款第1项约定“甲方应在不动产证出来后办理抵押注销手续”；第八条第（一）款约定“甲乙双方最晚应于贷款审批通过之日起30个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。合同签订后，原告一直积极履行合同义务，按约支付定金50000元，协助被告办理涉案房屋产权证明并缴纳契税。2016年11月3日，原告贷款审批获批准。2016年12月16日，被告房产证下发。但被告一直推脱拒绝配合原告与第三人办理抵押注销手续及房屋权属转移登记手续。2016年12月27日，第三人出具告知书，告知被告违约并提示违约可能造成的风险及后果。2016年12月28日，原告出具催告函，催告被告办理抵押注销手续。对于原告和第三人的催告，被告均未予理会。2017年2月28日，原告委托代理人向被告发送律师函，告知被告违约事实并要求被告履行合同义务，被告仍然置之不理。原告无奈于2017年3月13日向被告发送解除合同通知书，告知被告合同解除，并要求被告按照合同约定返还原告付款并承担违约责任，但截至起诉之日被告依旧未有任何回应。被告违反合同约定，拒绝协助原告和第三人办理抵押注销手续和房屋权属转移登记手续，在原告与第三人多次催告后仍继续违约，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请依法判决。被告瞿兰、沈文君辩称，1.原告的诉请无事实和法律依据合同约定由原告办理“垫资赎楼”，而不是被告来借款“垫资赎楼”，被告也是认可房屋买卖合同、居间合同，只是没有拿到居间合同；2.根据通话录音，中介没有告知由第一被告“垫资赎楼”的事项，录音中原告也承诺由自己办理“垫资赎楼”，故应当由原告办理“垫资赎楼”，是原告不履行“垫资赎楼”，是原告违约，被告不存在违约，定金和其他的费用不予返还，被告保留追究原告的违约责任的权利；3.合同也没有规定由被告承担办理垫资赎楼。综上，原告违约，被告按照合同约定及合同法的相关规定履行合同，被告请求依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司虽未到庭参加诉讼，但庭审结束后，第三人接受了本庭的询问。第三人述称，1.原、被告签订了存量房买卖合同和居间合同，交易流程是签约当天原告向被告支付定金50000元，在合同签订后7日内办理银行贷款面签，2016年10月14日双方去办理面签，原告申请的贷款金额为590000元，11月4日原告的贷款已经通过审批。在原告办理贷款过程中，被告应当办理房屋的房产证，12月16日房产证办理出来，该房产证现由第三人代为保管；2.被告之后应当办理房屋的抵押注销手续，也就是“赎楼”，但被告不同意原告的资金取得方式，也就是“垫资赎楼”，即由第三人向被告出借410000元用于结清被告房屋所欠的银行贷款，原告出手续费和利息；3.这种“垫资赎楼”方式是通行做法，不是个例，由于被告不同意作为借款人，不履行抵押注销手续，不履行合同义务，是被告违约，所以合同一直未履行完毕；4.在此期间，原告承担了契税、中介费、办理贷款用的评估费等费用；5.买卖合同中未约定由谁垫资，也未约定由原告替被告还清银行贷款，约定了贷款审批通过后30个工作日内向房产部门申请办理过户登记手续，当天原告需支付剩余的房款115000元；6.居间服务合同中约定了守约方可以向违约方追偿已经支付的中介费。本院经审理认定事实如下：2016年8月29日，原告胡飞与被告瞿兰在第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司签订武汉市存量房屋买卖合同，由原告购买瞿兰位于武汉市洪山区青菱乡菱花路8号融科·花满庭39栋1单元2层202室的房屋，被告沈文君作为瞿兰的配偶及该房屋的共有权人亦同意出售该房屋。同日，原告与瞿兰、第三人签订居间服务合同。武汉市存量房屋买卖合同约定：房屋的建筑面积为88.04平方米；房屋的抵押，瞿兰应在不动产证出来后办理抵押注销手续；房屋的成交总价为755000元，原告应在合同签订当日向瞿兰支付购房定金50000元；原告与瞿兰最晚应于贷款审批通过之日起30个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；原告与瞿兰、沈文君承诺积极履行房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押注销、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否继续履行合同或者解除合同；如瞿兰依照本合同单方解除合同，应当以书面方式进行；如原告依照本合同单方解除合同，应当以书面方式进行，且本合同自原告的书面通知到达瞿兰之日起自动解除，瞿兰应于5个工作日内将收取的全部付款返还给原告，并按照房屋成交总价的20%向原告支付违约金，已经发生的各项费用及其他损失均由瞿兰承担。居间服务合同约定：原告向第三人支付的居间服务费为11325元；若原告与瞿兰任何一方违反本合同或者武汉市存量房屋买卖合同约定的，第三人不承担责任，且有权收取居间服务费用和交易中已经发生的费用，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。合同签订后，原告向瞿兰支付了购房定金50000元和办理不动产权证的费用5708.28元、向第三人支付了居间服务费11325元、向武汉搜房房天下房地产经纪有限公司支付了办理银行贷款的服务费3000元。2016年11月4日，原告的贷款审批获批准。2016年12月16日，第三人领取了涉案房屋的不动产权证。之后，瞿兰、沈文君未办理涉案房屋的抵押注销手续，也未申请办理房屋权属转移登记手续。2016年12月27日，第三人向瞿兰发出告知书，告知并提示瞿兰因违约可能造成的风险及后果。2016年12月28日，原告向瞿兰、沈文君发出催告函，催告瞿兰、沈文君继续履行合同、办理抵押注销手续。2017年2月28日，原告的委托诉讼代理人向瞿兰发出律师函，告知瞿兰违约的事实并要求瞿兰履行合同义务。2017年3月13日，原告向瞿兰、沈文君发出解除合同通知书，通知瞿兰、沈文君解除合同。原告向本院提起诉讼后，瞿兰、沈文君仍表示不再履行合同义务。本院认为，关于原告提出的诉讼请求及被告的答辩意见，本院评判如下：1.原告与被告瞿兰签订的武汉市存量房屋买卖合同、原告与瞿兰、第三人签订的居间服务合同是各方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告依约向瞿兰支付了50000元的定金及5708.28元的办证费用、向第三人支付了11325元的居间服务费、向武汉搜房房天下房地产经纪有限公司支付了3000元的服务费用于办理银行贷款，且原告的银行贷款已获批准，瞿兰、沈文君之后未履行合同约定的办理抵押注销手续的义务，已构成违约。在经原告、第三人催告后，且在原告提起诉讼后，瞿兰、沈文君仍拒不履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告因此享有合同解除权。故原告提出要求解除与瞿兰签订的武汉市存量房屋买卖合同的诉讼请求，本院依法予以支持。2.合同解除后，原告有权要求瞿兰、沈文君恢复原状、采取补救措施及赔偿相应的损失。首先，根据武汉市存量房屋买卖合同的约定，若瞿兰违约而原告解除合同的，瞿兰应于5个工作日内将收取的全部款项返还给原告，并按照房屋成交总价的20%向原告支付违约金，已经发生的各项费用及其他损失均由瞿兰承担，同时根据居间服务合同的约定，原告有权要求瞿兰、沈文君返还所支付的办证费用并赔偿为买卖涉案房屋所支付的居间服务费、办理贷款的服务费。据此，原告提出要求瞿兰、沈文君返还所交纳的房屋契税5708.28元、房屋评估费3000元、居间服务费11325元的诉讼请求，本院依法予以支持。其次，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条的规定，武汉市存量房屋买卖合同约定了购房定金，且约定了原告解除合同后可以要求瞿兰承担返还财产、违约金及赔偿实际损失的违约责任。在庭审过程中，原告选择适用违约金的约定。因此，原告有权要求瞿兰、沈文君返还所支付的定金。故原告提出要求瞿兰、沈文君返还定金50000元的诉讼请求，本院依法予以支持。最后，在庭审过程中，原告与瞿兰、沈文君对武汉市存量房屋买卖合同约定的总房款20%的违约金均无异议。通过综合考虑原告因瞿兰、沈文君违约而造成的实际损失、预期利益、当事人的过错程度、合同履行程度等因素，该违约金符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，且并未违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九的规定。故原告提出的要求瞿兰、沈文君支付违约金151000元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告胡飞与被告瞿兰于2016年8月29日签订的武汉市存量房屋买卖合同；二、被告瞿兰、沈文君于本判决生效之日起十日内向原告胡飞返还定金人民币50000元、办证费人民币5708.28元、贷款服务费人民币3000元、居间服务费人民币11325元；三、被告瞿兰、沈文君于本判决生效之日起十日内向原告胡飞支付违约金人民币151000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2223元，由被告瞿兰、沈文君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  胡海二〇一七年九月八日书记员  杨稳