江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00286号
上诉人（原审被告）刘翔雄。
委托代理人刘学友，江苏维世德（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）昆山市美亚物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇正仪阳澄湖度假区。
法定代表人DANIELSHANBENGTENG，董事长。
委托代理人陈诚，江苏君中律师事务所律师。
委托代理人耿涛涛。
上诉人刘翔雄因与被上诉人昆山市美亚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民巴初字第00437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，本案所涉刘翔雄物业位于昆山市巴城镇正仪漾月湾湖滨别墅22幢，根据昆山市房产交易中心提供的《房屋产权登记信息查询结果证明》记载，该商品房所有权人为刘翔雄，产权登记时间：2005年7月23日，房屋产权证号11××55，建筑面积290.05平方米，规划用途住宅房。早于2005年3月，昆山市美亚物业管理有限公司即为刘翔雄物业所在地昆山市巴城镇正仪漾月湾小区的前期物业管理人。根据昆山市美亚物业管理有限公司提供的2006年5月25日昆山市美亚物业管理有限公司作为受托方乙方与江苏曼氏置业有限公司作为委托方甲方签订的《漾月湾前期物业管理委托合同》，其内容显示：昆山市美亚物业管理有限公司为江苏曼氏置业有限公司开发的坐落于昆山市巴城镇阳澄中路18号的43亩（建筑面积9196.97平方米左右）物业提供物业服务，受托管理期限自2006年月1月起至成立业主委员会后，由业主和业主委员会决定是否延续或另聘他人；物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元向业主或者物业使用人收取。该前期物业服务合同同时约定有其他相关事项，但未约定业主逾期支付物业管理服务费的相应违约条款。上述2006年5月25日的物业服务合同在昆山市住房和城乡建设局物业管理科备案过。2005年3月21日，昆山市美亚物业管理有限公司作为甲方与刘翔雄作为乙方签订《物业管理服务协议》一份，约定：昆山市美亚物业管理有限公司为刘翔雄在曼氏漾月湾的物业提供物业管理服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年；物业管理服务实现目标管理，相关约定条款有对共用部位及时维修率达95%以上、业主和物业使用人对甲方服务满意率达到98%以上等；物业费按住宅建筑面积每月每平方米2元收取，缴纳时间为每季度的第一个月的十五号之前；违约责任：1、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任；2、乙方违法本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反本协议的，擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，并支付违约金；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金。该合同同时约定了其他相关事项。由于该小区业主委员会一直没有成立，昆山市美亚物业管理有限公司作为前期物业服务方实际提供物业服务延续至2012年4月30日撤出上述小区为止。
2014年1月10日，昆山市美亚物业管理有限公司律师致函刘翔雄告知：根据委托人昆山市美亚物业管理有限公司统计，你尚欠委托人2011年1月1日至2012年4月30日物业管理服务费6497.12元，要求及时付清。由于双方协商未果，刘翔雄始终未能支付欠交物业费，昆山市美亚物业管理有限公司遂诉诸法院。
审理中，刘翔雄提供了昆山市龙翔物业管理有限公司与江苏曼氏置业有限公司于2012年2月28日签订的《漾月湾前期物业管理委托合同》一份，指认物业收取的截止日不是2012年4月30日，但未能提供相应的昆山市美亚物业管理有限公司与昆山市龙翔物业管理有限公司交接日期证据证实其主张；同时，刘翔雄未能提供相应的2011年1月1日至2012年4月30日物业服务费已经交付的证据。
上述事实由昆山市美亚物业管理有限公司提供的权属登记信息证明一份、前期物业管理委托合同一份、昆山市美亚物业管理有限公司和刘翔雄之间签订的物业管理合同一份、登报公告一份、律师函等催款资料一份、（2013）昆巴民初字第0207、0208号民事判决书两份、昆山市物业服务合同备案证明及备案合同一份和刘翔雄提供的昆山市龙翔物业管理有限公司与江苏曼氏置业有限公司于2012年2月28日签订的《漾月湾前期物业管理委托合同》一份以及庭审笔录在案佐证。
原审原告昆山市美亚物业管理有限公司的诉讼请求是：1、刘翔雄支付2011年1月1日至2012年4月30日间的物业管理服务费9281.60元及自2011年1月1日至法院判决生效之日止的滞纳金暂计4350元（滞纳金暂计算至2014年4月30日，2014年5月1日其的滞纳金以9281.60元为基数，按日万分之五计算）；2、诉讼费用由刘翔雄负担。
原审法院认为，昆山市美亚物业管理有限公司、刘翔雄之间的物业管理合同关系合法有效，受法律保护，合同双方均应恪守约定。经庭审，刘翔雄确欠昆山市美亚物业管理有限公司2011年1月1日至2012年4月30日期间共计16个月的物业管理费用9281.60元（2元／平方米／月×290.05平方米×16个月）。至于滞纳金，也即逾期付款违约金，昆山市美亚物业管理有限公司主张自起诉之日起按日万分之五计算滞纳金。根据双方合同有约在先，刘翔雄交费时间为每季度的第一个月的十五号之前、昆山市美亚物业管理有限公司有权要求要求补交从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金，该约定明显过高，昆山市美亚物业管理有限公司实际损失相当于银行同期贷款利率计算的损失，刘翔雄又提出昆山市美亚物业管理有限公司该主张计算标准偏高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，原审法院予以调整；同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，原审法院对日万分之五之计算标准的主张不予采信，昆山市美亚物业管理有限公司的逾期付款违约金酌定计算为：2011年1月1日至同年3月底的物业管理服务费1740.30元（2元／平方米／月×290.05平方米×3个月）从2011年1月16日起计算至判决生效时止，2011年4月1日至同年6月底的物业管理服务费1740.30元（2元／平方米／月×290.05平方米×3个月）从2011年4月16日起计算至判决生效时止，2011年7月1日至同年9月底的物业管理服务费1740.30元（2元／平方米／月×290.05平方米×3个月）从2011年7月16日起计算至判决生效时止，2011年10月1日至同年12月底的物业管理服务费1740.30元（2元／平方米／月×290.05平方米×3个月）从2011年10月16日起计算至判决生效时止，2012年1月1日至同年3月底的物业管理服务费1740.30元（2元／平方米／月×290.05平方米×3个月）从2012年1月16日起计算至判决生效时止，2012年4月1日至同年4月底的物业管理服务费580.1元（2元／平方米／月×290.05平方米×1个月）从2012年4月16日起计算至判决生效时止，均按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍标准计算至判决生效之日止。
至于刘翔雄主张昆山市美亚物业管理有限公司不具有物业管理资质事宜，原审法院根据昆山市美亚物业管理有限公司办理的企业法人营业执照以及物业合同在建设部门办理备案的事实，足以推定昆山市美亚物业管理有限公司系具有物业管理资质之法人企业，刘翔雄就其主张未能提供相关证据证实，原审法院对其主张不予支持。
至于刘翔雄主张昆山市美亚物业管理有限公司物业服务不符合合同约定之事宜，根据合同约定，刘翔雄有权在昆山市美亚物业管理有限公司未达到管理服务质量约定目标时要求限期改正、逾期未改正给刘翔雄造成损失的、昆山市美亚物业管理有限公司承担相应的法律责任，刘翔雄一则没有提供证据证实当时向昆山市美亚物业管理有限公司交涉过服务质量不符合合同约定之事实依据，也没有提供确实存在由于昆山市美亚物业管理有限公司物业服务不符合合同约定造成刘翔雄损失的事实依据，因此对该主张也不予支持。
至于诉讼时效，昆山市美亚物业管理有限公司2012年4月撤场，2014年1月发催款函，2014年7月起诉，昆山市美亚物业管理有限公司诉请未超过2年诉讼时效，原审法院对刘翔雄主张诉请超过诉讼时效之主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘翔雄在判决生效之日起十日内一次性支付昆山市美亚物业管理有限公司物业管理服务费9281.60元并偿付逾期违约金。二、驳回昆山市美亚物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由刘翔雄负担。
上诉人刘翔雄不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人无物业管理资质，物业服务合同应属无效；2、被上诉人物业服务有瑕疵，物业费计算有误；3、一审认定被上诉人服务至2012年4月无依据，上诉人已交纳2012年开始的物业费。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人昆山市美亚物业管理有限公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间上诉人刘翔雄向本院提交收据一份，证明其已于2012年11月12日向昆山市龙翔物业管理有限公司交纳2012年1月1日至2012年12月31日的物业费6961元。被上诉人昆山市美亚物业管理有限公司质证认为，上诉人交纳给昆山市龙翔物业管理有限公司的物业费无法律效力，昆山市龙翔物业管理有限公司与被上诉人没有关联关系。
本院认为，首先，上诉人刘翔雄与被上诉人昆山市美亚物业管理有限公司于2005年3月21日签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。被上诉人已按照合同约定履行物业服务义务，上诉人有义务支付相应的物业管理服务费用。被上诉人昆山市美亚物业管理有限公司营业执照核准的经营范围包括物业管理，故被上诉人属于合法经营。上诉人诉称被上诉人不具物业管理资质，所签合同无效，理由不足。被上诉人能否开展物业管理服务，应按照营业执照核准的经营范围确认。从本案合同主体及内容看，合同系由双方自愿签订，内容没有违反法律规定，被上诉人是否具有物业管理资质及其工作人员是否有上岗证的问题仅涉及行政管理问题，并不影响本案物业合同的效力，亦不影响物业合同中约定的完成标准，故刘翔雄主张合同无效的上诉请求于法无据，本院对此不予支持。
其次，上诉人主张被上诉人没有按约履行服务，不能达到业主98%满意度，首先没有事实依据，其次亦不能作为上诉人拒交物业管理服务费用的理由。至于上诉人提出的小区安全和环境等物业服务瑕疵，未能提供任何证据加以证明，即使存在诸如问题，作为小区业主的上诉人也不能以此拒交物业服务费用，而应通过沟通协商等方式解决。上诉人拒交物业服务费用，一定程度上会影响被上诉人的物业服务能力，进而损害全体业主的利益。上诉人此上诉理由亦不成立。
再次，根据上诉人在一审时提交的昆山市龙翔物业管理有限公司与江苏曼氏置业有限公司签订的《漾月湾前期物业管理委托合同》，委托管理期限自2012年2月29日起，而据刘翔雄二审提交的收据，其自2012年1月1日就向昆山市龙翔物业管理有限公司交纳物业费，明显不合常理，也不足以推翻一审已查明的事实。故对此上诉理由，本院无法采信。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人刘翔雄的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘翔雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王君英
二〇一五年四月十日
书 记 员 吴茂程