杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）下民一初字第719号
原告何剑仁。
委托代理人陈淦。
被告杭州余杭区避风港休闲饮食管理中心。
法定代表人沈赤毅。
被告杭州余杭区避风港休闲饮食管理中心孩儿巷分部。
法定代表人沈赤毅。
被告沈赤毅。
三被告共同委托代理人何崇明。
三被告共同委托代理人冯青。
原告何剑仁为与被告杭州余杭区避风港休闲饮食管理中心（下称管理中心）、杭州余杭区避风港休闲饮食管理中心孩儿巷分部（下称孩儿巷分部）房屋租赁合同解除纠纷一案，于2007年5月8日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判。2007年5月24日，本院根据原告的申请，依法追加沈赤毅为被告参加诉讼，2007年7月11日本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈淦、三被告共同委托代理人何崇明、冯青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何剑仁诉称，原告与许华租赁杭州市孩儿巷163号房产并且有权将该房产进行转租。2006年9月15日原告和许华与被告管理中心签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定将房产出租给管理中心使用，租赁期限为2006年9月15日至2011年9月7日。合同还就房屋租金及支付方式、违约责任等作了约定。合同签订后，原告即向被告交付了房产，由管理中心下设的孩儿巷分部在该房屋内开展经营。2006年11月20日许华将该房产的全部权利转让给原告。但管理中心仅在2006年9月15日向原告支付了租金197500元，在2007年1月7日向原告支付租金97500元，此后一直未向原告支付租金。按照双方约定第三次租金应在2007年4月12日前支付，但管理中心未在约定时间内支付，原告多次发函要求其支付租金，但管理中心一直予以拒绝，在此情况下原告于2007年4月30日正式通知管理中心解除合同。为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令1、解除原告与被告管理中心之间的房屋租赁合同；2、被告管理中心赔偿原告租金直至腾退房屋为止（按1082元／天计，从起诉之日2007年4月4日计至2007年7月7日实际腾退之日，共91天，共计98462元）；3、判令被告管理中心向原告支付违约金500000元；4、判令被告管理中心承担律师代理费11700元；5、判令被告沈赤毅对被告管理中心及孩儿巷分部的财产不足以清偿上述款项的时候，以其个人的财产对上述债务承担清偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、房屋产权证
2、退出声明，
3、证明，
证据1-3，欲证明本案所涉房屋原告有权进行出租。
4、公证书，
5、关于何剑仁先生《解除合同通知书的复函》，
证据4-5，欲证明原告与管理中心之间存在房屋租赁合同关系，且管理中心拖欠约定租金后，原告对其进行了催告的事实。
6、特快专递详情单，
7、催款函，
证据6-7，欲证明原告在2007年4月25日再次催款要求被告支付租金。
8、特快专递详情单，
9、解除合同通知，
证据8-9，欲证明原告在2007年4月30日正式通知被告解除合同。
10、法律服务委托合同，
11、发票，
证据10-11，欲证明原告为本案支付律师代理费11700元，按合同约定应由违约方管理中心承担。
12、工商材料，欲证明管理中心系被告沈赤毅投资设立的个人独资企业。根据个人投资企业法的规定，在其个人投资的企业的财产不足以清偿债务的情况下，应以投资人个人的财产承担债务的清偿责任。
被告管理中心、孩儿巷分部、沈赤毅辩称，原、被告签订的租赁合同是真实合法有效的，但本案并不是由于被告拖欠租金或不支付租金等引起的违约。2007年4月份，也就是合同约定支付租金的日期期满前后，被告曾多次通过父亲袁国俊与原告联系，但由于种种原因原告始终不配合被告要求向其支付租金的义务，因此才导致被告至今无法向原告履行支付租金的义务。本案中原告故意利用合同的一些条款约定，通过对于需要相互配合完成的事项的不配合，导致本案纠纷的产生，因此本案的违约方并不在被告方，而是原告的行为导致的违约，要求查明事实驳回原告的诉讼请求。
三被告未向本院提交相关证据。
原告提交的证据经三被告质证，本院作如下认证：
对原告提交的证据1、2、3、8、9、12，被告没有异议。本院对上述六份证据予以确认。证据4、5，被告对真实性没有异议，认为恰恰证明是原告的不配合才导致被告无法履行租金交付义务。本院对证据4、5的真实性予以确认。证据6、7，被告对真实性没有异议，事实上原告一边催款一边又对于被告要求交纳的租金予以拒收。本院对证据6、7的真实性予以确认，被告称原告拒收租金的抗辩缺乏证据佐证，本院不予采信。证据10、11，被告对真实性没有异议，但对于证明对象有异议，认为合同约定是由违约方承担律师代理费，但被告并不是本案的违约方。本院对证据10、11的真实性及与本案的关联性予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
2006年9月15日原告和许华与管理中心签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定将杭州市孩儿巷163号房产出租给管理中心使用，租赁期限为2006年9月15日起至2011年9月7日止；租金第一、二年395000元，第三年410000元，后逐年增加；租金按每三个月支付一次，实行先付后用的原则，并提前三个月支付后三个月的租金，每三个月的第一个月的前五天内支付下三个月的租金，以此类推。管理中心逾期支付租金须承担每日千分之五的滞纳金，若逾期十天以上，原告有权单方面终止本合同，管理中心应无条件腾退房屋，同时原告方另行追究管理中心的违约责任，违约金为500000元。本合同若发生纠纷，协商不成任何一方均可向合同履行地人民法院提起诉讼，由败诉方承担诉讼费及对方代理费。合同签订后，原告即向管理中心交付了房屋，由管理中心下设的孩儿巷分部在该房屋内开展经营。2006年11月20日许华将其对该房屋的全部权利转让给原告。管理中心于2006年9月15日向原告支付了租金197500元，2007年1月7日向原告支付租金97500元。此后未再向原告支付租金。原告于2007年4月20日发函要求管理中心支付租金，管理中心复函致原告，称与原告联系不上而导致租金不能及时支付，并要求原告与协议签约人袁国俊联系付款方式等事宜。2007年4月25日原告再次发函给管理中心，通知其在收到函后两天内到孩儿巷155号以现金支付的方式缴纳房租。但管理中心仍未将房租交与原告。2007年4月30日原告正式通知管理中心解除房屋租赁合同。2007年7月7日，孩儿巷分部将诉争房屋腾空交还给原告。
另查明，诉争房屋系原告和许华向杭州城北电气承装公司承租，杭州城北电气承装公司对于原告的转租行为予以确认。
本院认为，原告与管理中心之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且取得相关权利人的确认，合法有效。在合同中双方对相关的权利义务、违约责任及解除合同的条件均作了约定。原告在合同签订后向管理中心履行了交房义务，管理中心理应及时支付租金。管理中心未在2007年4月19日支付房屋租金，已违反了合同约定，原告在进行催告未果后，依据合同约定在管理中心迟延支付租金超过十天后通知管理中心解除双方之间的租赁合同，符合法律规定。自通知到达管理中心时合同即已解除，管理中心亦未对此提出异议，并在本案审理期间将房屋交还原告。因此原告的第一、第二项诉请在本案中已无实际意义。另根据合同第二条的约定，租金支付期限自2006年10月9日起算，故管理中心已支付了其租赁期间的全部租金，原告要求管理中心赔偿至腾房之日的租金，本院不予支持。根据合同自由原则，当事人可以自由约定违约金，但法院可以基于一方当事人的请求予以干预。本案中诉争房屋一年租金为395000元，而违约金约定为500000元，该约定背离了违约金以补偿性为主，惩罚性为辅的性质，显属过高。结合双方在合同中的约定，由管理中心支付给原告三个月的租金补偿其房屋空置期间的损失较为合理。原告要求管理中心承担其所支付的律师代理费符合合同约定，也未违反法律禁止性规定，本院予以支持。管理中心系个人独资企业，沈赤毅作为投资人应当在企业财产不足以清偿债务时以个人其他财产予以清偿。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告杭州市余杭区避风港休闲饮食管理中心于本判决生效之日起十日内向原告何剑仁支付违约金98750元。
二、被告杭州市余杭区避风港休闲饮食管理中心于本判决生效之日起十日内向原告何剑仁支付律师代理费11700元。
三、被告沈赤毅对上述债务承担连带责任。
四、驳回原告何剑仁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9252元，原告何剑仁负担7798元，被告被告杭州市余杭区避风港休闲饮食管理中心负担1454元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9252元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶东晓
二〇〇七年七月三十日
书记员 方 谊