德惠市人民法院
行 政 判 决 书
（2014）德行初字第4号
原告李成龙，男，1964年9月13日生，汉族，个体，现住德惠市。
原告许秀贤，女，1964年5月20日生，汉族，个体，住址同上。
委托代理人李联，吉林国利律师事务所律师。
被告德惠市房屋征收经办中心，住所地德惠市。
法定代表人杨海涛，主任。
委托代理人丁辉、许丽，该中心工作人员。
第三人吉林省龙邦房地产开发有限公司，住所地德惠市。
法定代表人王洪千，经理。
原告李成龙、许秀贤不服被告德惠市房屋征收经办中心行政裁决一案，本院受理后，依法组成合议庭。公开开庭审理了本案，原告李成龙、许秀贤及其委托代理人李联，被告德惠市房屋征收经办中心委托代理人丁辉、许丽到庭参加诉讼。第三人吉林省龙邦房地产开发有限公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
被告德惠市房屋征收经办中心于2014年1月28日对原告作出（2014）德迁裁字第01号行政裁决，内容如下：我中心经调查核实认定以下事实：一、申请人（第三人吉林省龙邦房地产开发有限公司）经（2010）德拆字第008号《房屋拆迁许可证》批准，对被申请人（原告李成龙、许秀贤）房屋所在区域进行拆迁。被申请人坐落在拆迁区域的房地产情况为：临德九公路的标准房屋224.68㎡，现用于开办汽�修理部；非标准房屋14.76㎡；除标准房屋基底土地面积外，还有土地375.20㎡，其中156㎡进行了硬化；附属物及附着物有水井一眼，围墙41.40延长米，果树32棵。二、被申请人的房地产经吉林省华宇房地产土地评估咨询有限公司评估，估价时点2013年10月17日的市场价格为766，314.00元。申请人提出：如被申请人要求货币补偿，则执行评估价格；如被申请人要求产权调换，则对其224.68㎡的标准房屋增加2㎡后，在原区域的门市楼层（一、二跃层）按照拆一还一的标准给予安置。除此之外，还给予搬迁、临时安置以及停产停业损失的补偿。被申请人提出：对吉林省华宇房地产土地评估咨询有限公司评估价格有异议，要求补偿260万元以及其它补偿120万，也可以回迁一套越层门市，一二层分别为224.68㎡，还有一套70㎡－80㎡的住宅。
我中心认为：一、国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定，被拆迁人有选择方式的权利，即被申请人既可以要求货币补偿，也可以选择产权调换。货币补偿的标准，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条的规定，“货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定……。”产权调换的标准，根据《德惠市国有土地上房屋征收与补偿的暂行办法》第二十六条、第四十四条的规定，对其标准房屋无偿增加2㎡后，按照拆一还一的标准给予安置，增减面积部分执行市场价格。对于被申请人14.76㎡的非标准房屋，根据《德惠市国有土地上房屋征收与补偿的暂行办法》第二十七条的规定，给予货币补偿。二、申请人除按上述标准对被申请人给予安置补偿外，根据《德惠市国有土地上房屋征收与补偿的暂行办法》第二十九条、第三十条、第三十一条�规定，还应支付被申请人的搬迁、临时安置和停产停业损失的补偿。综上所述，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第十七条、第二十二条、第二十四条、第三十一条的规定；建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十四条、第十六条的规定；《德惠市国有土地上房屋征收与补偿的暂行办法》第十七条、第十八条、第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十四条的规定，裁决如下：一、被申请人如选择货币补偿，则申请人按照吉林省华宇房地产土地评估咨询有限公司所评估的价格766，314.00元给予补偿。二、被申请人如要求产权调换，则申请人将其224.68㎡的标准房屋在增加2㎡后，安置在门市楼层，拆一还一。安置的具体位置由被申请人选择，安置面积超出原面积（224.68㎡＋2㎡）部分由被申请人按照市场价格结算；安置面积不足原面积部分由申请人按照评估价格结算。三、申请人除按照上述标准对被申请人给予安置补偿外，还应支付被申请人的搬迁补偿、临时安置补偿及停产停业损失补偿：1、搬迁补偿1000.00元。2、被申请人选择货币补偿，支付六个月临时安置补偿3600.00元；被申请人选择产权调换，预付六个月临时安置补偿3600.00元，如过渡期限超过六个月则按实际期限支付剩余月份的临时安置补偿。3、被申请人选择货币补偿，按照营业标准房屋面积（224.68㎡＋2㎡）每月每平方米20元的标准，支付三个月停产停业损失补偿13，481.00元；被申请人选择产权调换，预付三个月停产停业损失补偿13，481.00元，如过渡期限超过三个月，则按实际期限支付剩余月份停产停业损失补偿。四、被申请人必须在本裁决送达之日起20日内迁出，逾期，申请德惠市人民法院强制拆迁。如实施�制拆迁，申请人必须提供周转用房。被告向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、德发改字（2010）409号批复，证明拆迁前应该立项；2、德经开建字（2010）03号文件，证明原动迁办是属于工作流程，不是法定程序；3、土地局的申请函，证明拆迁许可证的前置条件之一；4、建设用地规划许可证；5、拆迁计划，证明是领取拆迁许可证的前提条件；6、两份证明；7、现场测量图。
原告李成龙、许秀贤诉称，二原告系夫妻关系。二人共有坐落于德惠市临德九路建设面积224.68㎡左右房屋及附属物土地500㎡左右，以及附属设施若干，用于经营汽车修理和居住。第三人为了开发房地产项目，在原告房屋所在区域进行拆迁。原告未与第三人达成拆迁补偿协议，就单方委托评估，导致补偿方案和补偿标准远低于市场合理价格。后第三人向被告申请裁决。2014年1月28日，被告作出（2014）德迁裁字01号行政裁决，原告不服向德惠市人民政府申请行政复议，2014年4月16日，德惠市人民政府作出了德府复决字（2014）第1号《行政复议决定书》，维持了被告作出的行政裁决。由于被告所作出的裁决所依据的事实不清，且违反法定正当程序，作出补偿标准不公平合理。因此请求人民法院予以撤销。理由如下：一、被告不符合法律规定或法律授权的主体资格，其作出的行政裁决因主体不适格应予以撤销。二、第三人提交的《申请书》称除房屋基底土地面积之外，另有剩余土地375.20㎡，而原告实际的房屋除房屋基底土地面积之外，另有土地实际应为500㎡左右。三、吉林省华宇房地产土地评估咨询有限公司是第三人单方选定的，原告根本不知情，没有与原告等人协商选定或摇号等方式选定，程序上违反了住建部制定的《国有土地上房屋征收评估办法�的规定。根据吉林省地方性法规和规章等规定，拆迁许可证有效期限为一年，第三人于2010年11月29日取得的（2010）008号《拆迁许可证》已超出规定的有效期限。超期限进行拆迁，程序上是违法的。综上，被告作出行政裁决主体不适格、依据的事实错误、违反法定程序，严重损害原告的合法权益。故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告德惠市房屋征收经办中心辩称，被告德惠市房屋征收经办中心作为我市房地产征收监管部门，对拆迁当事人之间发生的安置纠纷，在应一方当事人提出申请的前提下，经过审核按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的要求进行裁决，从主体到程序，并无不当之处。原告提出裁决的事实部分有违实际之处，但其并没有提供相关证据。因此，答辩人在裁决时没有予以采信。根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条规定：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。”本案中，被答辩人没有在规定时间内重新评估或复核评估，因此，评估结果已经生效。答辩人依据生效的评估价格作为拆迁补偿的标准，并无不妥之处。根据吉林省住房和城乡建设厅吉建函（2013）105号文件，因历史原因造成程序瑕疵的拆迁区域，在确保补偿合理、安置到位的情况下，可以启动法律程序。综上，答辩人作出的（2014）德迁裁字第01号裁决主体适格、事实正确，适用法律得当，请予以维持。
第三人吉林省龙邦房地产开发有限公司述称，2010年11月9日，第三人经原德惠市动迁管理办公室批准，在原告房屋所在区域进行拆迁。在拆迁过程中，与原告在安置补偿事宜上产生分歧，经过数次协商，均无果而终。为了保证建设项目顺利进行，使回迁居民能够及时入住，答辩人向拆迁监管机关即本案被告德惠市房屋征收经办中心提出裁决申请。本案被告受理答辩人的申请后，对被答辩人的房屋进行了实地查看、测量，并根据《建设部城市房屋拆迁裁决工作规程》的规定，要求被答辩人就安置补偿事宜进行答辩提出自己的要求，又组织当事人进行调解，在调解无效的情况下，作出裁决。由此可见，并无不妥之处，望人民法院驳回被答辩人的请求。
经审理查明，2010年10月8日，德惠市发展和改革局对第三人下发了德发改字（2010）409号《关于吉林省龙邦房地产开发有限公司绿地上城小区开发工程项目建议书的批复》，同意第三人在德九公路以东、青年路以南、德东街以西的建设地点进行建设。开发占地面积224，815.00平方米。建设期，2010年10月至2013年8月。2010年11月15日德惠经济�发区建设局对第三人下发了德经开建字（2010）03号文件，关于“绿地上城小区拆迁请示”的批复。2010年12月24日德惠市国土资源局向德惠市经济开发区管委会下发了德惠国土资源局关于德惠经济开发区管委会《用地申请函》的回函，内容是：我局根据德惠经济开发区管委会的《德惠市经济开发区南部工业区基础设施建设项目合作协议书》和市住建部门提供的平面图，请开发区管委会按照国发办（2004）46号文件规定，做好前期工作后到国土部门办理用地手续。2010年9月27日，第三人领取了德惠市经济开发区建设用地规划许可证。2010年11月25日第三人向原德惠市动迁管理办公室上报了“拆迁计划”。2010年11月26日，吉林省农村信用社出具了电汇凭证。2010年11月29日，中国建设银行股份有限公司德惠支行出具了拆迁补偿安置资金存款证明。2010年11月29日第三人领取了拆许字（2010）第008号《房屋拆迁许可证》，拆迁期限为：2010年11月29日至2011年5月1日。2010年11月29日原德惠市动迁管理办公室发布了（2010）德拆公字第008号拆迁公告，拆迁人：吉林省龙邦房地产开发有限公司，拆迁范围，东起惠东街和繁荣路，西至德九公路，南起惠东街，北至拥军街。原告所有房屋在拆迁范围内。2010年11月29日原德惠市动迁管理办公室发布了选择房地产估价机构公告，提供了吉林省联友房地产评估有限公司，吉林省吉港房地产咨询评估有限公司，吉林银兴房地产估价有限责任公司三家估价机构，限拆迁人、被拆迁人5日内从上述公司中选择一家对被拆迁房屋进行补偿价格的评估。2013年12月24日吉林省华宇房地产土地评估咨询有限公司出具了《国有土地上房屋征收分户评估报告》对原告的房屋、土地及地上附属物进行评估，合计人民币766，314.00元。
2013年12月16日、2014年1月17日经被告两次组织第三人与原告协商，均未达成协议。2011年4月13日，德惠市房屋征收办公室作出了“关于对吉林省龙邦房地产开发有限公司延期拆迁申请的批复”。决定将拆迁期限延长至2012年5月1日，在2012年5月1日前完成拆迁。2014年1月15日第三人向被告申请行政裁决，2014年1月28日被告作出（2014）德迁裁字第01号行政裁决，该裁决内容如下：一、被申请人如选择货币补偿，则申请人按照吉林省华宇房地产土地评估咨询有限公司所评估的价766，314.00元给予补偿。二、被申请人如要求产权调换，则申请人将其224.68㎡的标准房屋在增加2㎡后，安置在门市楼层，拆一还一。安置的具体位置由被申请人选择，安置的面积超出原面积（224.68㎡＋2㎡）部分由被申请人按照市场价格结算；安置面积不足原面积部分由申请人按照评估价格结算。三、申请人除按照上述标准对被申请人给予安置补偿外，还应支付被申请人的搬迁补偿、临时安置补偿以及停产停业损失补偿；1、搬迁补偿1000.00元。2、被申请人选择货币补偿，支付六个月临时安置补偿3600.00元；被申请人选择产权调换，预付六个月临时安置补偿3600.00元，如过渡期限超过六个月则按实际期限支付剩余月份的临时安置补偿。3、被申请人选择货币补偿，按照营业标准房屋面积（224.68㎡）每月每平方米20元的标准，支付三个月停产停业损失补偿13，481.00元；被申请人选择产权调换，预付三个月停产停业损失补偿13，481.00元，如过渡期限超过三个月，则按实际期限支付剩余月份停产停业损失补偿。四、被申请人必须在本裁决送达之日起20日内迁出，逾期，申请德惠市人民法院强制拆迁。如实施强制拆迁，申请人必须提供周转用房。原告对被告作出的（2014）德迁裁字第01号行政裁决不服，向德惠市人民政府申请行政复议，德惠市人民政府于2014年4月16日作出了德府复决字（2014）第1号《行政复议决定书》，该决定书维持了被告作出的（2014）德迁裁字第01号行政裁决。原告不服，向本院提起行政诉讼。
本院认为，被告在行政裁决中认定，如原告选择货币补偿，由第三人按照吉林省华宇房地产土地评估咨询有限公司的评估价格给予补偿。吉林省华宇房地产土地评估咨询有限公司的估价分户报告提出的日期是2013年12月24日，而被告于2013年12月16日组织原告协商记录中却询问原告：“评估公司发给你的评估分户报告是否收到，你对评估报告有何异议”。显然被告在作出具体行政行为过程中颠倒顺序，应认定为违反法定程序。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（二）项第（3）目的规定，判决如下：
撤销被告德惠�房屋征收经办中心于2014年1月28日作出的（2014）德迁裁字第01号行政裁决。
案件受理费50元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 冯跃敏
代理审判员 郭大华
人民陪审员 李 琳
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 薛晓宇