湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂民商初字第00874号
原告黄亮。
委托代理人何红霞、杨哲文，上海建纬（武汉）律师事务所律师（特别授权）。
被告湖北珩生五洲建材股份有限公司。住所地：武汉市黄陂区汉口北大道***号。
法定代表人张化冰，该公司董事长。
委托代理人段明，该公司员工（一般授权）。
第三人汉口银行股份有限公司融科天城支行。住所地：武汉市江岸区解放大道融科天城*期T12商**号。
负责人吴泉，该行行长。
委托代理人张伟、邓虹，该公司员工（一般授权）。
原告黄亮诉被告湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称珩生公司）、第三人汉口银行股份有限公司融科天城支行（以下简称融科天城支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月2日依法公开开庭进行了审理。原告黄亮的委托代理人何红霞、杨哲文、被告的委托代理人段明、第三人的委托代理人张伟、邓虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄亮诉称：2011年3月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以590725元的总价购买被告开发的位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五洲建材第C栋3层34号房，建筑面积95.62平方米。同时，原告与中南鸿泰公司签订了《委托经营合同》，约定原告将其购买的上述房屋委托给中南鸿泰公司统一运营和管理，经营期限为五年（自2011年12月1日至2016年11月30日），中南鸿泰公司按期向原告支付租金。通过以上两份合同，原、被告实际上以签订三方协议的方式形成了商铺售后返租协议。2012年2月10日，中南鸿泰公司被珩生公司吸收合并，中南鸿泰公司注销，中南鸿泰公司的权利义务均由被告承继。《商品房买卖合同》约定“出卖人应在2012年12月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用”，并在“商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”。合同签订后，原告于当日交纳了首付款300725元；另外29万元购房款由原告通过银行贷款的方式，于2011年7月18日由融科天城支行支付给了被告。原告按约如期履行了合同义务，被告逾期近四年，仍未给原告办理产权证。特诉至法院，请求：1、判决解除《武汉市商品房买卖合同》（编号为黄103008317号）；2、判决被告返还原告购房款590725元；3、判决被告向原告支付首付款300725元的利息损失90217.5元（利息从2011年3月11日起，按照银行同期贷款利率，应付至被告实际清偿之日止，目前暂计至2016年3月10日，为300725元×6%×5＝90217.5元）；4、判决被告赔偿原告银行贷款29万元的利息损失（利息包括已经支付给银行的利息59815.42元［暂计至2015年11月20日］和偿还剩余本金51883.4元应付的利息）；5、判决被告向原告支付未按《商品房买卖合同》办理产权证的违约金5907.25元；6、判决因被告违约给原告造成的涉案房屋增值损失269855元；7、本案诉讼费用由被告承担。
被告珩生公司辩称：1、原告请求解除买卖合同已经超过了解除权的除斥期间，因此被告不应享有解除合同的权利，原告请求的利息损失及违约金被告不认可；2、关于原告主张的增值损失，因原告主张解除合同，其不再享有房屋所有权，而增值收益是以享有所有权为前提的；3、被告已于原告起诉之前获得了商品房初始登记的收件单，原告可以依据该行为获得相关的产权登记，原告认为合同目的不能实现不符合事实。
第三人融科天城支行辩称：原告诉讼请求的基础是双方的商品房买卖合同，第三人并非买卖合同的当事人。因此，原告的诉请由法院依法裁判；原告是借款合同的借款人、抵押人，被告是保证人，第三人为贷款人，原告与被告应按借款合同的约定严格诚信履行合同的约定。
经审理查明：2011年3月11日，原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄103008317）。合同约定，原告以590725元的总价款，购买被告开发的位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五洲建材第C栋3层34号房屋，建筑面积95.62平方米。合同第九、十条约定，被告应于2012年9月28前将验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同；合同第十五条还约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理房地产初始登记，因出卖人的原因造成买受人不能办理房地产权属证书，买受人有权退房，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部购房款，并按已付房价的1%赔偿原告损失。合同签订当日，原告向被告支付了购房款300725元，2011年7月26日，原告向第三人贷款29万元支付给了被告。2014年10月10日，被告开发的黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五洲建材C栋楼房经验收合格，并取得了竣工验收备案证，2015年7月13日，被告向黄陂区房屋管理部门提交了商品房初始登记的相关材料。
另查明：2011年3月11日，原告与湖北中南鸿泰商贸有限公司（以下简称鸿泰公司）签订了《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》，合同约定原告将购买的上述房屋委托鸿泰公司经营管理，期限5年，自2011年12月1日至2016年11月30日，租金每季10338元。截至2015年1月，鸿泰公司共向原告支付租金126195.94元（税后）。
2011年10月27日，珩生公司、鸿泰公司共同发布吸收合并公告，珩生公司采取吸收合并的方式，将鸿泰公司合并，合并后珩生公司继续存续，鸿泰公司注销。2011年12月31日，湖北省工商行政管理局通知鸿泰公司，准予其注销登记。
上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、网络发票、商品房初始登记收件单、（2014）鄂黄陂民商初字第00322号民事判决书、《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》及双方当事人陈述等证据证实，并经庭审质证核实。
本院认为：原告黄亮与被告珩生公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件，结合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的房屋买卖合同解除条件分析，并非当事人所有违约行为都构成解除合同的条件，只有在当事人不履行主债务，致使合同目的无法实现的情形下，当事人一方才可行使解除权。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的商品房买卖合同解除条件，原告请求解除合同必须同时具备两个条件：一是当事人约定的办理房屋所有权登记期限届满超过一年；二是由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋的所有权登记。结合本案，被告为原告办理房屋所有权登记的时间超过了合同约定的时间，但被告在原告起诉之前向黄陂区房屋管理部门提交了房屋所有权登记的相关材料，原告具备了办理房屋所有权证的条件。原告既取得了经验收合格的房屋，又具备了办理所有权证的条件，而且也行使了对房屋所有权，将房屋对外出租，实现了合同目的，原告请求解除合同缺乏事实依据。本院采纳被告提出的原告主张解除合同的请求不符合法律规定的抗辩理由，对原告解除合同的请求本院不予支持；被告逾期交付房屋虽然不构成根本违约，但应承担逾期交房的违约责任，原告请求被告支付违约金本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百一十四条第一、三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告黄亮支付违约金5907.25元；
二、驳回原告黄亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13590元，由原告黄亮负担13540元、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 郑勇前
人民陪审员 刘义锁
人民陪审员 夏 琳
二〇一六年六月十二日
书 记 员 刘 畅