江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1609号
上诉人（原审被告）郭建设，男，汉族，1962年3月9日生。
委托代理人汪峥，江苏汪峥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴秀英，女，汉族，1935年12月7日生，汉族。
原审被告南京市土地储备中心，组织机构代码42609370-X，住所地南京市珠江路同仁西街7号2楼。
法定代表人王东，该中心主任。
委托代理人王德军，江苏天豪律师事务所律师。
委托代理人段然，江苏天豪律师事务所律师。
原审被告南京外滩投资发展控股集团有限公司，组织机构代码13530480-2，住所地南京市鼓楼区姜圩路10号。
法定代表人田伟民，该公司董事长。
委托代理人赵继林，江苏鼎原律师事务所律师。
委托代理人顾志贤，江苏鼎原律师事务所律师。
上诉人郭建设因与被上诉人吴秀英、原审被告南京市土地储备中心（以下简称土地储备中心）、原审被告南京外滩投资发展控股集团有限公司（以下简称外滩投资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第5809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭建设及其委托代理人汪峥，被上诉人吴秀英及其委托代理人唐晓莉、金鑫，原审被告土地储备中心的委托代理人王德军、原审被告外滩投资公司的委托代理人顾志贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴秀英原审诉称，2011年8月2日，土地储备中心及南京市下关区国有资产管理中心与郭建设签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，协议载明被拆迁的原坐落于南京市原关区公共路9号二单元303室的房屋为郭建设所有，并向郭建设支付拆迁款项若干，郭建设用拆迁补偿款项申购了两套产权调换房，分别位于南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1401室和某某路19号某幢某单元1404室。2012年5月31日，原南京市下关区人民法院以（2012）下民初字第967号民事判决书判决被拆迁房屋归吴秀英与郭建设共同共有。吴秀英认为，拆迁人仅与共有权人之一的郭建设签订补偿协议，给其全部补偿款，侵犯了吴秀英作为共有权人的合法权益，故诉至法院，请求判令：吴秀英对郭建设在拆迁补偿协议中的拆迁利益享有二分之一份额，即要求对南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1401室房屋及南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1404室房屋享有二分之一份额。
郭建设原审辩称，其与土地储备中心及外滩投资公司签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》是合法有效的，吴秀英主张二分之一份额没有事实和法律依据，原南京市下关区公共路9号二单元303室的房屋登记在郭建设名下，应当属于郭建设所有，并且该房屋在购买时郭建设的前妻张玲也支付了购房款。即使吴秀英对拆迁房屋享有份额，也不应当享有二分之一份额，吴秀英工龄折扣费用仅占到当时房屋总价款的13%，并且实际安置的面积大于126平方米，多出的部分是郭建设购买，特殊困难补偿、提前搬家费等也与吴秀英无关。综上，请求驳回吴秀英的诉讼请求。
土地储备中心原审辩称，吴秀英诉请与土地储备中心无关，土地储备中心委托拆迁实施单位与房屋产权人签订的拆迁补偿协议系双方真实意思表示，合法有效。现吴秀英主张因拆迁所得的权益，应直接向郭建设主张，土地储备中心不是本案适格被告，故请求驳回吴秀英对土地储备中心的诉讼请求。
外滩投资公司原审辩称，拆迁补偿协议是合法有效的，外滩投资公司作为拆迁人已按照协议履行了相关义务。吴秀英要求分割拆迁补偿利益，与外滩投资公司并无法律上的利害关系，外滩投资公司不是本案适格被告，故请求驳回吴秀英对外滩投资公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于原南京市下关区公共路9号2-303室房屋（建筑面积为68.26平方米）原系下关发电厂的自管公房，1986年分配给吴秀英之夫郭锦生供全家居住。郭锦生于1987年去世，该房承租人变更为吴秀英，并由吴秀英、郭建设一家居住。1998年6月，经吴秀英及其子女郭建设、郭建华、郭建平、郭建强协商，由郭建设根据房改政策购买该房。同年9月，郭建设与下关发电厂签署了《南京市公有住房买卖契约》，房屋价款合计22367.96元，以吴秀英工龄折扣减收3131.51元，实付房款19236.45元。1999年10月，郭建设领取了房屋所有权证及土地使用证，登记权利人为郭建设，仍由吴秀英及郭建设一家居住。
2011年3月，该房屋列入拆迁范围。同年8月2日，郭建设与土地储备中心及南京市下关区国有资产经营中心签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，约定被拆迁房屋的货币补偿金额为820827元，另以货币形式支付补助费用193962元，其中包括搬迁补助费3413元、过渡补助费45871元、固定电话拆移补助费310元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费600元、宽带网拆除补助费500元、装修补偿74608元、提前搬家奖励费68260元；郭建设拟申购南京市丁家庄汇杰新城地块75＋65㎡的产权调换房两套，其自愿将房屋货币补偿金额820827元进行封闭，暂不划出。协议签订后，郭建设领取补助费用193962元。除拆迁补偿协议所涉款项外，郭建设另于2011年9月27日领取重大疾病困难补助费10000元、拆迁困难居民临时救助款20000元、过渡补贴9556元，合计39556元。
2012年12月16日，郭建设与原南京市下关区房屋拆迁安置办公室签署购房款明细确认表，确认郭建设申购的第一套房屋地址为南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1401室（建筑面积87.3㎡），总价款680940元，第二套房屋地址为南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1404室（建筑面积68.15㎡），总价款531570元，两套房屋总面积155.45㎡，总价款1212510元。上述购房款明细表同时确认了已封闭资金为820827元，应发封闭资金利息为29377元，应发购房补贴为126281，合计976485元，均作为购房款。2013年1月4日，郭建设将购房款不足部分236025元汇至南京市下关区房屋拆迁安置办公室账户，至此两套申购房购房款已全部付清。
房屋拆迁补偿协议签订后，郭建设一家搬出被拆迁房屋，吴秀英仍在该房屋内居住。2012年4月9日，吴秀英以郭建设为被告向原南京市下关区人民法院提起诉讼，请求确认其对被拆迁房屋即原南京市下关区公共路9号2-303室房屋享有二分之一产权，法院经审理于2012年5月31日作出（2012）下民初字第967号民事判决书，判决该房屋归吴秀英与郭建设共同共有，该判决已生效。
原审诉讼中，郭建设陈述上述两套申购房已经通知可以交付，但因诉讼尚未结束，故尚未办理交付手续。
原审另查，南京市下关区国有资产经营中心于2011年2月变更登记为南京外滩投资发展控股有限公司，又于2011年4月更名为南京外滩投资发展控股集团有限公司。
原审审理期间，吴秀英申请撤回对南京市土地储备中心及南京外滩投资公司的起诉，原审法院口头裁定予以准许。
原审法院在双方自愿的前提下主持调解，郭建设提出三种调解方案：1.两套房屋归郭建设所有，郭建设给付吴秀英10万元并确保一套房屋由吴秀英居住使用；2.一套房屋归吴秀英所有，但吴秀英保证其百年后将房屋留给郭建设之子郭勇所有；3.吴秀英占有两套房屋13%的份额，如吴秀英放弃份额，郭建设补偿吴秀英13万元。吴秀英对此不予接受。因双方分歧较大，致调解不成。
原审法院认为，物权以登记为原则，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。
原南京市下关区公共路9号2-303室房屋拆迁时虽然登记在郭建设名下，但根据前述生效裁判文书的认定，该房屋并非郭建设一人所有，而是归吴秀英与郭建设共同共有。2011年8月2日，郭建设就上述房屋与土地储备中心及外滩投资公司签订房屋拆迁补偿协议后，实际获取各项拆迁利益共计1210003元，因其申购两套产权调换房共支付购房款1212510元，故郭建设依据拆迁补偿协议所获取的拆迁利益已全部用于支付购房款，即郭建设实际获取的拆迁利益为南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1401室及南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1404室房产权益。因上述两套房产系由原南京市下关区公共路9号2-303室房屋拆迁安置所得，而吴秀英对被拆迁房屋依法享有共有权，房屋拆迁补偿协议虽系郭建设一人代表签订，但因被拆迁房屋所获得的拆迁利益应归被拆迁房屋共有人即郭建设及吴秀英共同共有，故吴秀英对拆迁安置所得的房产权益依法亦应享有共有权。吴秀英现要求分割该共有物，符合法律规定，原审法院予以支持。
关于吴秀英现主张对拆迁补偿协议中的拆迁利益享有二分之一份额，即要求对南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1401室房屋及南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1404室房屋享有二分之一份额的诉讼请求，由于吴秀英与郭建设对共有财产的分割没有协议，考虑郭建设对被拆迁房屋及附属设施的贡献、拆迁补偿安置的费用构成、两套产权调换房价款超出部分的支付以及生活的实际需要等情况，原审法院酌定吴秀英对南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1404室房屋（建筑面积68.15㎡）享有80%的份额，其余部分即南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1401室房屋（建筑面积87.3㎡）及南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1404室房屋20%的份额由郭建设所有。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第九十三条、第九十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条的规定，判决，一、吴秀英享有坐落于南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1404室房屋80%的份额。二、案件受理费80元，吴秀英负担40元，郭建设负担40元。
郭建设不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决遗漏了与本案有利害关系的第三人张玲和郭勇，不仅程序错误，而且也剥夺了张玲和郭勇答辩和辩论的权利。上诉人郭建设与张玲原是夫妻关系。1998年9月14日购买被拆迁房屋时，张玲用自己的公积金支付了购房款。故张玲是讼争房屋的共有权人。2009年2月19日，上诉人与张玲协议离婚，一致同意将诉争房屋产权归婚生子郭勇所有。原审法院应当将张玲和郭勇列为本案的被告或第三人，一并参加诉讼。2、原审查明事实有遗漏和错误。根据申购产权调换房收件单，按被拆迁评估价申购，上限面积为126.28平方米，超出面积按一定的价格认购，此部分金额是上诉人支付，不能计算在补偿协议所获得的利益之内。购房补贴126281元不存在。此款并没有支付，上诉人也未收到，故这笔钱126281元不能计入拆迁利益之内。3、原审认定原下关区公共路9号2-303室房屋拆由吴秀英与郭建设共同共有错误。4、原审简单的以上诉人郭建设实际获取拆迁利益共计1210003元错误。申购两套产权调换房共支付1212510元，认定郭建设依据拆迁补偿协议所获取的拆迁利益已全部用于支付购房款，即郭建设实际获取的拆迁利益为南京市栖霞区华银璐19号某幢某单元1401室及南京市栖霞区华银璐19号某幢某单元1404室房产权益是错误的。有些补偿款是专属上诉人和张玲所有，不能列入拆迁所获得的利益。被上诉人至今未能搬迁，根本不享有提前搬家奖励费，上诉人实际取得的二套房屋，按单价7800元计算应支付1212510元，其中上诉人单独支付超出面积的购房款227526元，超出面积不能认定为拆迁利益。3、原审酌情认定“原告对南京市栖霞区华银璐19号某幢某单元1404室（建筑面积68.15平方米）享有80%”有失公平。被拆迁房屋房改时房价为22367.96元，被上诉人工龄折扣是3131.51元，上诉人实付房款19236.45元，被上诉人出资所占比例仅13%，按申购方上限126.28平方米这算，被上诉人所享有的面积仅17平方米，现原审判决被上诉人享有的面积为54.52平方米，面积悬殊，有失公平。请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院认为，物权以登记为原则，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。原南京市下关区公共路9号2-303室房屋虽登记在郭建设一人名下，但生效判决确定吴秀英与郭建设对该房屋共同共有。故上诉人郭建设主张张玲是涉案房屋的共有人、其已将该房屋归郭勇所有，应当将张玲、郭勇列为第三人等上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。
共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。涉案房屋被拆迁，共同共有基础丧失，郭建设与吴秀英对共有房屋的分割没有约定。郭建设于2011年8月2日就被拆迁房屋与土地储备中心及外滩投资公司签订的房屋拆迁补偿协议后，被拆迁房屋的各项拆迁利益合计为1210003元。在郭建设于2012年12月16日与原南京市下关区房屋拆迁安置办公室签署的购房款明细确认表中，确认了被拆迁房屋应发购房补贴为126281元，已封闭资金及利息合计976485元，均作为购房款。同时确认郭建设申购两套房屋总价款1212510元。后郭建设将购房款236025元予以补足。由此，郭建设购买的两套申购房屋除236025元外均来源于被拆迁房屋的各项拆迁利益。原审法院考虑郭建设对被拆迁房屋及附属设施的贡献、拆迁补偿安置的费用构成、两套产权调换房价款超出部分的支付以及生活的实际需要等情况，酌定吴秀英对南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1404室房屋（建筑面积68.15㎡）享有80%的份额，其余部分即南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1401室房屋（建筑面积87.3㎡）及南京市栖霞区某某路19号某幢某单元1404室房屋20%的份额由郭建设所有并无不当。上诉人郭建设主张126281元购房补贴没有支付、其未享有提前搬家奖励费等上诉理由均缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人郭建设负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 吴 勇
二〇一四年七月三十日
书 记 员 崔 鸣