河北省唐山市路南区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初字第1308号原告孙文合，男，1964年4月3日生，汉族，住唐海县。原告卜素萍，女，1962年8月17日生，汉族，住唐山市唐海县。原告孙慧健，女，1987年2月21日生，汉族，住唐海县。委托代理人袁欣欣，河北冀华律师事务所唐山分所律师。被告唐山万达广场投资有限公司，住所地唐山市路**增盛路**。法定代表人丁本锡，职务总裁。委托代理人任美娇，河北张连生律师事务所律师。委托代理人冯荔，唐山万达广场投资有限公司职员。原告孙文合、卜素萍、孙慧健诉被告唐山万达广场投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。孙文合、卜素萍、孙慧健及其委托代理人袁欣欣、唐山万达广场投资有限公司委托代理人任美娇、冯荔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙文合、卜素萍、孙慧健诉称，原被告双方于2009年12月28日签署商品房买卖合同，购买被告底商一处。原告现已向被告全额给付了购房款，共计3001471元。原告在房屋验收时发现该处房产没有合同约定的上下水，经与被告多次协商，该问题至今未能解决。由于涉案房产没有上下水，导致该房产无法对外出租，致使该房产的合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、依法判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同（被告给原告退房）；2、依法判令被告赔偿原告的以下损失：（1）购房款3001471元，并按照同期银行贷款利息自2009年10月21日起至本案实际执行之日止给付利息；（2）租金损失为445111元，评估费10000元；（3）原告所缴纳的物业费用等8088.43元；（4）定金200000元，要求双倍返还；（5）原告因签署合同和解除合同而承担的全部税和费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）；3、由被告承担诉讼费用。原告为支持其诉求，向法院提交如下证据：证据一、商品房买卖合同、补充协议，证明原、被告之间存在商品房买卖关系；同时证明该商品房买卖合同是格式合同，其中的条款为格式条款；商品房买卖合同中明确约定了上下水预留接口；证据二、原告向被告所付购房款及定金的银行凭证，证明原告按照合同约定完成了相应的义务；证据三、被告向原告出具的收据，证明目的同证据二；证据四、被告向原告出具的入伙通知书及原告所交纳的装修保证金5000元、装修管理费和物业费3088.43元的收据，证明原告所购房屋已交纳相应费用；证据五、价格鉴证报告书、鉴定费票据，证明涉案房产租金为445111元，该鉴定书是原告在举证期内向法院提出申请，经法院委托鉴定所做的，鉴定费10000元；证据六、房屋租赁合同、万达广场前期物业服务协议，证明宋某甲在唐山万达租赁商铺进行经营，其租金是每年18万元，且每年递增1万元；证据七、内部联络单，证明原告多次找被告协调解决增加上下水，但被告至今未向原告解决该问题；证据八、与原告同时签署的购买被告所售房屋的买卖合同（孙文海与被告签署的），证明该合同是被告提供的格式合同，该条款为格式条款，也证明了该房屋中明确约定了上下水的预留接口，还证明该房屋实际存在上下水。证据九、证人宋某甲的证言，证实其想租原告的涉案房产，且双方谈好了租金和租期，由于没有上下水导致最终没有租原告的涉案房产；证据十、证人高某某的证言，证实其想租原告的涉案房产，且双方谈好了租金和租期，由于没有上下水导致最终没有租原告的涉案房产；证据十一、证人李某某的证言，证实其想租原告的涉案房产，且双方谈好了租金和租期，由于没有上下水导致最终没有租原告的涉案房产。原告申请法院现场勘验，证实没有上下水；申请法院调取被告内部联络单，但被告出具证明称内部联络单为临时性文件，没有保存。被告唐山万达广场投资有限公司答辩，一、因被告不存在违约行为，故其不同意解除该房屋买卖合同，请法院依法驳回原告的诉讼请求。1、在被告出售的商铺中，根据当初的设计图纸，有的室内有上下水，有的室内没有上下水，在销售房屋时被告与各业主间签订的房屋买卖合同附件一房屋户型图中的卫生间与附件三第7条卫生间的约定两者是一致，约定有上下水的标有卫生间位置，没约定上下水的不标有卫生间位置。可是本案中原告的附件一与附件三关于卫生间的标注不同，虽然前面的合同附件三中写有预留卫生间上下水，但是被告与原告签订的商品房买卖合同户型图中即附件一并未标明卫生间的位置，况且原告与陈超、王静同时购买的房屋，他们购买的房屋不仅标注了上下水预留而且标明了卫生间的位置，两者是缺一不可的。原告在签订合同时就明确知道该两处房屋的户型不同，不能仅依据附件三就认定该房产有上下水，应当根据合同、补充协议及其他附件整体约定来认定是否约定有上下水。而原告对其陈述的合同约定有上下水除附件三外并未提供其他证据，故被告不存在违约行为，不同意解除房屋买卖合同。2、补充协议第6页第八条关于规划及设计变更的补充约定中第3项的约定，“本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定，如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则甲方可以自主实施，不需提前征得乙方同意。”原告购买的系商业用房，建筑面积为58.76平方米，因该房使用面积小，为了提高有效的房屋的使用面积，房屋设计单位就没有设计卫生间，没有卫生间不影响该房屋的使用，并且明确约定了被告有变更权，故原告的主张不能成立。二、没有上下水不是根本违约，不影响合同目的，被告诉请没有事实依据和法律依据。原告诉称：“因所涉房产没有上下水，导致该房产无法对外出租，从而使该房产的合同目的无法实现。”首先，其未提交由于没有上下水必然导致房屋无法对外出租的证据；其次，房屋出租并不是商品房买卖的合同目的，只是购房后房产的用途之一，因此原告把房屋出租定为商品房买卖合同的合同目的，属偷换概念；再次，被告出售的其他没有上下水的商铺中已用于商业经营，均未出现原告所述问题，这足以说明没有上下水不影响原告对该房屋的出租使用，完全能够实现原告所称的合同目的；最后被告为了便利顾客及商户，在房屋整体设计上处处体现人性化，每隔百米就设有公厕，而原告的房屋距离万达的公厕的距离不足百米，如厕便利，绝对不会影响原告的任何正常使用，故原告的诉请没有事实依据。根据《合同法》第九十四条之规定，合同解除的情形是“因不可抗力致使合同目的不能实现，”又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形包括以下两种：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。而本案中原告诉请的事实和理由是：“原告在房屋验收时发现该处房产没有合同约定的上下水……不能出租……从而使该房产的合同目的无法实现，故提起诉讼，”不符合法定解除的情形，故原告诉请没有法律依据。三、诉争房产离公共卫生间距离很近，未安装上下水的其他商铺已正常使用，可见未安装上下水并不会给原告造成实际损失。原告在该房能够出租的情况下拒绝出租，该损失是自己人为故意造成的，是自己扩大的损失，并且租金是一种预期利益，不在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的赔偿范围内，故原告主张的房租租赁费损失法院不应当支持。四、价格鉴证报告不是原告损失的直接证据和定案的依据，其一、原告的房屋租赁费赔偿没有法律依据，其二，该鉴证书的所有数据均由委托方单方提供的，该资料未得到被告的确认，其三，委托人提交房屋租赁合同的同时应当提交该房屋使用者向税务部门提交的房产缴税证明，鉴定的结论有严格的限定条件，如果委托人做不到鉴定书第十条的限定条件，鉴定结论也是不确定的，故该鉴定书不能作为本案的证据。综上，原告所诉无事实依据，无证据支持，无法律依据，原告的各项诉讼请求应予以驳回。经法院组织质证，被告对原告提交证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，但在补充协议第6页第8条明确写明原告所签订买卖合同的附件为暂定，并且被告有权自主实施变更，不需征得原告同意，所以原告诉请不能成立；对证据二、三无异议；对证据四真实性无异议，但该部分损失与被告无关；对证据五价格认证书有异议，在价格见证书第4页明确写明价格鉴定有限定条件的，必须满足第10条的情况才能达到鉴定结果，否则鉴定结果不是客观真实的。第11条明确写明鉴定的依据都是委托方单方出示的，资料的真实性我方不予认可。所以对该鉴定报告不予认可。鉴定费收据与我们无关，不予承担；对证据六质证意见同证人质证意见；对证据七真实性有异议，对该联络单不予认可；对证据八真实性无异议，但房屋买卖合同平面图13页明确标明是有卫生间的位置的，这也就证明原告的平面图中没有标明卫生间的位置，且有补充协议为证；对证据九对于证人宋某乙的租赁合同的真实性有异议，证人宋某甲没有提供相应的税务部门的房产使用税证明，对真实性有异议，关于宋某甲的证言真实性有异议，宋某甲证明想租但没有租的原因是没有上下水，但宋某甲并没有相关证据证明，所以对真实性有异议。对服务协议真实性无异议，但与本案没有关联性。对证据十高某某的证人证言真实性有异议，原告所提供的证人所某某的主张不能从事理发行业只是片面的，但这不影响将该房屋租给其他人，所以证人的证言是有偏见的。对证据十一李某某的证人证言真实性有异议，原告所提供的证人所某某的主张不能从事餐饮行业只是片面的，但这不影响将该房屋租给其他人，所以证人的证言是有偏见的。原告对被告提交证据的质证意见为：对证据一恰好可以证明该卫生间处明确标示写明上下水的预留接口；对证据二由于是复印件，对该证据的真实性不予认可，该组证据恰好可以证实该商品房买卖合同是由被告提交的格式合同。该格式合同中均写明卫生间上下水预留接口；对证据三由于是复印件，对真实性不予认可。该组证据恰好可以证实该商品房买卖合同是由被告提交的格式合同。该组证据中卫生间处直接载明“无”，对比上一组有上下水商铺的对比，可以证实原告所购买的房屋是应当有上下水的，与无上下水的商铺所签署的合同明显不同；对证据四照片与本案不具有关联性，由于其仅提供的是照片，无法证实该商铺是否有上下水；对证据五与本案不具有关联性；对证据六真实性不予认可，且与本案不具有关联性，该证据的签字处由于原告所购买的房屋的业主是由孙慧健、孙文合、卜素萍三人，而该交接单中仅显示的是所谓的孙慧健的签字，对孙慧健签字的真实性存有异议，而且没有孙文合、卜素萍的签字。经审理查明，三原告与被告唐山万达投资置业有限公司于2009年12月28日签署唐万达预（商）字第0059号商品房买卖合同，购买被告唐山万达广场D区商业D段1单元1号商品房一套，合同约定，该房用途为商业服务，该合同附件约定卫生间上下水预留接口。原告于2009年10月21日向被告全额给付了购房款3001471元，其中含定金20万元。2010年12月20日，被告以《唐山万达广场入伙通知书》通知原告已竣工验收，2010年12月24日办理入伙手续。原告在房屋验收时发现该处房屋没有合同中约定的上下水接口，经与被告多次协商至今未能解决，该房一直未能使用及对外出租。故原告起诉，形成诉讼。另查明，2011年7月1日，唐山万达投资置业有限公司名称变更为唐山万达广场投资有限公司。本院认为，被告所出售的商铺应当具有商铺的基本使用用途，且被告向原告提供的售房合同中，明确约定了卫生间预留上下水接口，但在实际交房时，商铺内并没有上下水接口，导致原告的房屋使用不便，从而无法使用及出租，造成原告的合同目的无法实现，故对原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后具体的赔偿范围应包括因合同解除而产生的损害赔偿。本案被告未按照商品房买卖合同约定交付适用房屋，致使原告失去使用、收益的权益，使其失去了收取同期房屋租金的利益。就原告提出要求被告退还全部购房款3001471元、缴纳的物业费用等8088.43元并赔偿租金损失445111元、评估费10000元和的诉讼请求，本院予以支持。就原告所提出200000元定金双倍返还的诉讼请求，根据我国合同法及相关法律规定，定金条款和违约金条款不能并用，故本院对该项诉讼请求不予支持。就原告所提因签署合同和解除合同而承担的全部税和费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等），因该费用尚未发生，原告方可发生之时另行起诉。就被告所提出的抗辩意见，被告应当根据合同中文字载明的房屋结构向原告提供房屋，由于其提供的房屋不符合合同约定，已构成根本违约，对其抗辩意见不予采纳。经调解未果，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百一十五条“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”，《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”，“《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决如下：一、解除三原告与被告签订的唐万达预（商）字第0059号商品房买卖合同及补充协议，被告于本判决生效后十日内返还原告购房款3001471元。二、被告唐山万达广场投资有限公司赔偿三原告房屋租金损失445111元，价格评估费用10000元。三、被告唐山万达广场投资有限公司返还三原告缴纳的物业费用8088.43元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30810元，由被告唐山万达广场投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长  孙敬韬审 判 员  韩 丽代理审判员  赵国园二〇一四年五月四日书 记 员  孙 菲