广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤执复18号
申请复议人（被执行人）：广州市金盛房地产开发有限公司。
委托诉讼代理人：胡燕，女，广东源通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张维彬，男，广东源通律师事务所律师。
申请执行人：中国民生银行股份有限公司广州分行。
委托诉讼代理人：刘常晓，女，广东定海针律师事务所律师。
委托诉讼代理人:温智锟，男，广东定海针律师事务所实习律师。
被执行人：陈振林。
委托诉讼代理人：胡燕，女，广东源通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张维彬，男，广东源通律师事务所律师。
申请复议人广州市金盛房地产开发有限公司不服广州市中级人民法院（2015）穗中法执异议字第352号异议裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年4月27日公开听证，现已审查终结。
广州市中级人民法院（以下简称广州中院）在执行中国民生银行股份有限公司广州分行（下简称民生银行广州分行）申请执行广州市金盛房地产开发有限公司（下简称金盛公司）、陈振林借款纠纷一案中，异议人金盛公司提出执行异议称：一、(2011)穗中法执字第405号以物抵债执行裁定中涉及其他债权人的抵押物。金盛公司另一债权人赖文静已于2015年1月9日向广州市荔湾区人民法院申请查封了金盛公司名下的位于广州市××××路××号金宝怡庭楼盘首层21个商铺共509平方米的产权面积(具体铺号为：××××铺)。本案以物抵债裁定涉及的房产包括了赖文静已申请查封的上述十个商铺。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百九十二条之规定，法院在做出以物抵债裁定前必须考虑用以物抵债的方式冲抵债权人的债务时是否会损害到其他债权人的合法利益。本案作出的以物抵债裁定明显损害了赖文静的利益，但执行法院强行将存在其他债权人的房产低价交由申请执行人民生银行广州分行抵偿债务严重违反了上述法律规定，应当予以撤销或者更正。二、本案裁定以物抵债的房产并非金盛公司的唯一财产。金盛公司被查封的财产有：××××路××××号金宝怡庭楼盘首层至五层637个商铺，总建筑面积约为13600㎡；荣华北地段金宝怡庭负一至负三地下停车场，建筑总面积为8900㎡；金宝怡庭楼盘109套住宅；另外还查封了金盛公司及其他被执行人名下位于广州越秀区、天河区和海珠区的十套房产。可见，金盛公司除了裁定以物抵债的房产外，还有车位和三、四、五层商铺可以变现。但是执行法院仅裁定对一、二楼商铺整体拍卖以物抵债，未对金盛公司所有的其他可供执行的车位、商铺等财产进行拍卖偿还债务。裁定中以物抵债的标的与之前广州中院民事判决书和财产保全裁定书中查封的标的是不一致的。以物抵债裁定将查封财产中区位最好的一、二楼商铺率先以物抵债严重损害了金盛公司的合法权益。三、金盛公司已于2015年5月向广东省高级人民法院提出执行复议申请，指出本案存在超标的查封的问题。因广东省高级人民法院尚未作出裁定，故在此之前不宜草率作出以物抵债裁定。若广东省高级人民法院认定执行法院超标的查封，则裁定解封的部分房产可能包含以物抵债裁定中的房产，届时将不可避免出现执行错误，从而给金盛公司造成损害。从程序上说，因金盛公司已提出超标的查封复议申请，执行法院在广东省高级人民法院答复之前，应当考虑可能出现的情况，待答复作出之后再作裁定。四、本案出现以物抵债执行裁定的结果是执行法院采取不恰当的整体拍卖方式导致多次流拍而产生的后果。涉案财产是位于广州××××路地铁上盖的商铺，地处广州商业黄金地段，是很容易拍卖变现的。但是由于执行法院在三次拍卖的过程中采取整体拍卖的方式，将首层至二层的300多个商铺整体拍卖，这让那些有意购买的业主望而却步，虽然也有其他客户表示愿意购买首层商铺，但终究止步于高昂的整体拍卖价款。执行法院在这样的情况下应该摒弃整体拍卖的方式而采取灵活的拆分房产、逐个解封的方式进行拍卖。金盛公司对以物抵债执行裁定提出异议的同时，恳请执行法院纠正之前不合理的整体拍卖方式。综上，金盛公司认为民生银行广州分行主张优先权必须基于金盛公司仅有唯一财产，但实际上金盛公司仍有其它财产未拍卖，民生银行广州分行主张优先权是没有依据的，金盛公司还认为以物抵债的执行行为不仅损害其他债权人的合法权益，而且损害金盛公司的合法权益，特此提出异议请求：撤销(2011)穗中法执字第405号关于以我司所有的广州市越秀区××××路××××号(单)、××××房；××××路××××号××××房作价229995238元交给申请执行人民生银行广州分行抵偿债务的执行裁定。同时请求法院告知申请执行人民生银行广州分行在执行异议复议期间暂时不得办理任何以物抵债的相关手续，否则后果由申请执行人或者相关责任人承担。
广州中院于2015年12月18日作出（2015）穗中法执异议字第352号异议裁定。裁定认为，金盛公司、陈振林作为被执行人不履行生效法律文书确定的还款义务，人民法院有权对其财产采取控制、处置措施以清偿债务。在本案执行过程中，金盛公司、陈振林与民生银行广州分行于2014年5月27日签订《关于处置金宝怡庭抵押物及其他查封物以清偿债权的协议书》、于2014年9月22日签订《关于金宝怡庭商铺第二阶段销售事宜的补充协议》，双方约定了在一定期限内由金盛公司自行分拆销售金宝怡庭已抵押并查封的商铺以清偿债务，如金盛公司没有在限期内完成约定销售额的则视为违约，民生银行广州分行有权申请法院启动拍卖程序，整体拍卖执行标的物。上述协议是双方自愿达成的，民生银行广州分行因金盛公司没有按约定时间完成销售额而申请整体拍卖涉案商铺，广州中院据此于2015年3月10日裁定拍卖涉案的金宝怡庭首层及二层商铺以清偿本案部分债务，并确定整体拍卖的方案，符合双方当事人的约定，并不违反法律规定。在拍卖保留价的确定上，涉案两层商铺的总价值均是按分拆后的每个商铺房地产权证面积逐一评估，再累计得出全层总价值，因此，在标的价值上已经较全层整体评估对金盛公司更为有利。在第三次拍卖流拍后，民生银行广州分行提出以物抵债申请，该院因此裁定将涉案的金宝怡庭首层及二层商铺按第三次拍卖保留价作价229995238元交付民生银行广州分行抵偿部分债权，执行行为符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十二条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条的规定。
对于金盛公司异议提出广州中院以物抵债裁定涉及另案查封的金宝怡庭首层21间商铺，损害其他债权人权益的意见。经查，该21间商铺为本案首先查封，且为本案执行依据认定可以变现优先受偿的抵押物，而另案于2015年1月才办理轮候查封，因此，本案处置该21间商铺不存在损害金盛公司其他债权人的违法情形。金盛公司提出的异议理由不成立，不予采纳。
对于金盛公司异议提出用于以物抵债的财产不是其司唯一财产，法院在决定以物抵债前应拍卖其它查封财产清偿债务的意见。首先，该院在首层及二层商铺流拍后依民生银行广州分行的申请裁定以物抵债符合执行程序的法律规定。其次，在2014年5月27日的《关于处置金宝怡庭抵押物及其他查封物以清偿债权的协议书》中，金盛公司、陈振林与民生银行广州分行共同确认金盛公司在本案欠款本息金额为361123325.3元（利息暂计至2014年3月），至今利息部分仍在增加。因此，扣除民生银行广州分行已受偿债权（5916187元+8967148元=14883335元）及本次以物抵债的金额（229995238元）之后，金盛公司仍不足清偿本案全部债务，现该院已着手拍卖金盛公司名下金宝怡庭第三、四层商铺以继续清偿债务。因此，金盛公司的该项异议并无法律依据，不予采纳。
对于金盛公司提出关于超标的查封的异议，该院已另案作出裁定。
综上所述，金盛公司提出撤销广州中院于2015年7月24日作出的（2011）穗中法执字第405号以物抵债执行裁定的异议理由没有法律和事实依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人广州市金盛房地产开发有限公司的异议。
金盛公司不服上述广州中院（2015）穗中法执异议字第352号执行裁定，向本院申请复议称：
1.广州中院在裁定中引用的《关于处置金宝怡庭抵押物及其他查封物以清偿债权的协议书》、《关于金宝怡庭商铺第二阶段销售事宜的补充协议》，该协议书违反公平公正原则，本质上对金盛公司来说是“不平等条约”，应属无效，不应作为裁定的依据。理由：（1）协议准许的销售时间过短，回款金额大，是不可能完成的任务。2014年8月28日至2014年11月27日回款不低于5000万元；2014年11月28日至2014年12月27日回款不低于1亿元；2014年12月28日至2015年1月27日不低于1.6亿元。（2）民生银行广州分行准许金盛公司销售的金宝怡庭商铺的过程中设置了层层障碍。首先，只允许销售位于三楼位置较偏的位置，不允许销售位置较好的商铺，特别是首层和二层商铺更是设定条件不允许销售；其次，在销售的过程中，要向购买者出具《风险告知书》，告知购买者商铺是抵押物，金盛公司在销售过程中出现违反协议约定的情况时可以拒绝办理过户手续，所有责任由金盛公司承担，在这样的条件下，消费者会更谨慎考虑购买的风险。由于销售条件苛刻，而且民生银行广州分行在销售过程中设置了重重障碍，致使金盛公司根本无法完成180天内销售回款高达2.8亿元（受偿金额）的销售任务，这一任务正常销售都无法达到，更何况是设置了重重障碍的销售，显然该协议的“约定”是显失公平的。民生银行广州分行正是利用了金盛公司想急于销售还款的心理，以同意金盛公司出售和盘活项目房产作为诱饵，与金盛公司签订了销售协议。（3）双方在协议中约定，“《房地产评估报告》[邦邻评字第××××]的有效期延长一年，作为商铺销售或拍卖的参考价”，该约定更是体现了该协议是不公平的。××××路的商铺价值呈上涨趋势，但是协议却约定以2014年作出的评估报告来评判2015年甚至2016年商铺的价值，并作为商铺销售或拍卖的参考价，执行债权的利息却一直在上涨。只允许利息上涨，却不允许商铺价值随市场变化而变动，未能体现公平原则。建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）第二十六条规定：“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期”。在该销售协议中，将评估报告约定延长有效期的行为是违反上述相关规定的，该约定不仅没有体现商铺价值随市场波动而变化的原则，反而压低了被查封商铺的价值，是有违公平的。金盛公司签署销售协议的目的是为了将商铺分拆来卖以达到回款还债目的，最大限度的实现分证之后的商铺价值最大化，既实现债权人的债权，也不损害债务人的正当权益。但因为拆分处理过程中债权人设置了重重障碍，出现整体拍卖、以物抵债的结果明显与金盛公司的初衷相冲突。本案查封物位于××××路，是地铁上盖商铺，地处繁华路段，若分拆处理、执行措施得当，是可以实现被查封物的价值的。（4）需要提醒法院注意的是，这份协议与正常的买卖交易不同，这是在执行中达成的销售协议，目的无非是实现还款的目的。在协议中，为金盛公司设立了众多违约情形，甚至有部分违约情形是否出现根本不是我司能够控制的，例如未达到销售回款额也算违约，而销售情况取决于市场。而民生银行广州分行的违约情形则少之又少，民生银行广州分行出现违约的可能性几乎为零，双方之间的权利义务严重不对等。在裁定书中，执行法院引用“市场因素”说明不存在超标的查封，但是对销售协议的“约定”的违约却不考虑市场情况直接加以引用，对金盛公司来说严重不公平。况且，执行法院在执行时，应当首先考虑执行标的的价值最大化，采取的措施也要从这个最根本的原则出发，而不是依据一份“销售协议”。更何况这份销售协议对于执行方案没有具体和明确的说明，执行法院更应该站在被查封物价值最大化的角度出发执行本案。
2.金盛公司多次向执行法院反映《企业信用报告》银行版）所显示的问题，涉及到本案执行过程中的利息计算，但该问题未能在裁定中得到解决。金盛公司于2015年8月5日调取到《企业信用报告》（银行版），报告显示2005年11月29日放款2亿元于2013年6月26日正常回收，该笔贷款正是民生银行广州分行对金盛公司的贷款。后据金盛公司了解，民生银行广州分行已将金盛公司的债权于2013年6月26日转让给广东鸿大集团有限公司。金盛公司于2015年9月9日向执行法院递交了《执行异议申请书》，申请书中明确提到了《企业信用报告》，因该报告所显示的内容关系到本案的执行过程中利息计算问题，是本案的关键，因此要求该院依职权调查，但是该院在该异议裁定书中并未解决这一问题。早在2015年8月6日和2015年8月20日，金盛公司就向该院递交了《企业信用报告》，要求对金盛公司所反映的民生银行广州分行债权转让的情况进行调查，但是一直没有获得书面回复。自2013年6月26日债权转让之后我司应付的利息及罚息也应该仅计算至2013年6月26日，而非民生银行广州分行主张的付清全款时止。因此，是否超标的查封法院除了考虑被查封物的价值外，还应考虑民生银行广州分行的债权本金及利息。法律依据如下：最高人民法院印发《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》的通知（法发[2009]19号）第九条规定：“受让人向国有企业债务人主张利息的计算基数应以原借款合同本金为准；受让人向国有企业债务人主张不良债权受让日之后发生的利息的，人民法院不予支持”。根据最高人民法院关于广州中谷投资有限公司与中国银行股份有限公司茂名分行、中国东方资产管理公司广州办事处、顺威联合资产管理有限公司不当得利纠纷一案请示的答复[(2010)民二他字第11号]：“《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》（以下简称《纪要》）的主要目的在于规范金融不良债权转让行为，维护企业和社会稳定，防止国有资产流失，保障国家金融安全。根据《纪要》的精神和目的，涉及非国有企业债务人的金融不良债权转让纠纷案件，亦应参照适用《纪要》的规定。”同时根据最高人民法院（2011）执他字第7号的答复，在执行程序中，涉及金融不良债权转让的案件，应当参照适用最高人民法院《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》的相关规定，非国有金融机构受让人向国有企业债务人主张已发生转让的金融债权利息，按照第九条的规定执行。据此，本执行案利息及罚息应计算至2013年6月26日，即债权转让之日止。利息计算至2013年6月26日，若超标的查封的部分解除查封由被执行人出售，销售回款足以还债，从这一角度出发不能以物抵债。
3.拍卖保留价的计算基础是分拆计算，而非累计计算。广州中院在执行异议裁定中说“在拍卖保留价的确定上，涉案两层商铺的总价值均是按分拆后的每个商铺房地产权证面积逐一评估，再累计得出全层总价值，因此在标的价值上已经较全层整体评估对金盛公司更有利。”金盛公司认为，拍卖保留价的计算基础是逐一评估，分拆来卖才能实现逐一评估的目的，而非整体拍卖。而累计之后整体拍卖的价值并不等于这一价值。因没有分拆拍卖来实现拍卖财产的价值最大化，这才是导致多次流拍的重要原因，而非“市场因素”所致。因整体拍卖三次流拍，致使价值在3.5亿元的财产最终以2.2亿元抵债，损失1.3亿元左右。需要指出的是，在上述销售协议期间，金盛公司在被设置重重障碍的情形下，依然成功卖出29套商铺（首期款必须付至商铺总价的60%），商铺均价达到每平方米近6万元。现在有部分购铺者因民生银行广州分行拒绝过户、无法取得产权证而将金盛公司诉至广州仲裁委，要求金盛公司退赔购铺款。金盛公司作为被申请人，很无奈地要与这些已交60%首期款而无法取得商铺的购铺者对簿公堂，以至于仲裁庭在开庭审理时也表示，这就是一个“一方愿买，一方愿卖”的简单案件，但实际上一个在执行中卖方权利受债权人限制的房屋买卖合同纠纷案件，如果权利不受过分限制，那么正常销售且在收到60%购房款时应顺利进行网签、过户等手续，然而却因销售协议设置的诸多障碍无法达成交易，金盛公司想通过销售回款还债，债权人却不接受，滥用抵押权人、债权人地位。综上，金盛公司与民生银行广州分行之间的销售协议本已不公，执行法院不能以此作为执行的依据。另外，由于《企业信用报告》反映的民生银行广州分行转让债权的行为与本案有着重要关系，是本案的关键所在，受让债权人最后可能通过民生银行广州分行的整体拍卖、以物抵债等行为获得巨额利益。因此法院需要查明，在此另向广东省高级人民法院提出申请，请求依法调查民生银行广州分行债权转让的情况，重新计算本案的利息。
本院查明，关于民生银行广州分行诉金盛公司、陈振林借款合同纠纷一案，广州中院于2010年7月8日作出（2008）穗中法民二初字第437号民事判决书，判决：1、被告金盛公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金19645万元及利息（从2008年6月21日起至2008年7月1日止，依照合同约定的年利率7.47%计算；从2008年7月2日起至本院确定的还款之日止，依照合同所约定的年利率7.47%上浮50%计算逾期利息）给原告民生银行广州分行；2、在被告金盛公司不能履行上述债务时，原告民生银行广州分行有权对被告金盛公司提供的位于广州市××××路××××号及荣华北地段金宝怡庭地下负一至三层，商铺首层至五层及A栋：A0702、A0706、A1101、A1105、A1107、A1301、A1302、A1307、A1401、A1402、A1403、A1501、A1607、A1702、A1706、A1801、A1807、A1901、A1902、A1907、A2006、A2102、A2103、A2106、A2107、A2201、A2202、A2301、A2302、A2303、A2401、A2501、A2507、A2703、A2706、A2803、A2902、A2906、A1002、A2807、A2503、A2603、A1805、A0703、A0801、A0802、A0901、A0902、A0906、A1001、A1201、A1202、A1207、A1601、A1701、A1802、A1803、A2001、A2002、A2202、A2307、A2403、A2502、A2701、A2801、A2901、A2905、A3001、A3002；B栋：B0806、B1106、B1201、B1206、B1207、B1401、B1406、B1407、B1601、B1607、B1706、B1801、B1807、B1906、B2007、B2101、B2206、B2301、B2401、B2407、B2607、B2701、B2801、B2806、B2807、B0807、B1506、B1701、B1901、B2001、B2006、B2201、B2207、B2306、B2406、B2501、B2507、B2601、B3001、B3002（上述抵押物抵押登记备案号分别为：××××××××)的抵押物在折价或者拍卖、变卖之后的价款享有优先受偿权；3、被告陈振林对上述抵押物在折价或者拍卖、变卖之后的价款仍不能清偿被告金盛公司欠原告民生银行广州分行的上述借款本息部分承担连带清偿责任。被告陈振林在承担保证责任后有权向被告金盛公司追偿；4、驳回原告民生银行广州分行的其他诉讼请求。金盛公司、陈振林不服，向本院提起上诉，本院于2010年11月22日以（2010）粤高法民二终字第115号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2011年1月21日发生法律效力。由于金盛公司未按照上述法律文书履行法定义务，根据民生银行广州分行的申请，广州中院于2011年1月31日以（2011）穗中法执字第405号立案执行，于2011年4月14日划拨金盛公司银行帐户内全部存款5973454元，并已支付给民生银行广州分行5916187元。
2010年7月30日，广州中院向广州市国土资源和房屋管理局送达（2008）穗中法民二初字第437号协助执行通知书，通知协助轮候查封被告金盛公司所有的位于广州市××××路××××号及荣华北路地段[房产登记号：××××号]“金宝怡庭”的地下负一至负三层的车位，以及首层至五层商铺（××××）等房产，合计面积19226.86平方米。
2010年10月20日，广州中院再次向广州市国土资源和房屋管理局送达（2008）穗中法民二初字第437号协助执行通知书，通知协助继续查封金盛公司及陈振林名下的下列房产：1.位于海珠区××路××××房（房产登记号：××××号）；2.位于海珠××号地下车库××号（房产登记号：××××号）、地下车库××号（房产登记号：××××号）、地下车库××车位（房产登记号：××××号）；3.位于越秀区××××路××号××房（房产登记号：××××号）；4.位于越秀区××路××号××房（房产登记号：××××号）。查封期限从2010年10月28日至2011年10月27日止。
2013年12月，广州中院委托广州邦邻房地产评估有限公司、广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司，对金盛公司所有的“金宝怡庭”地下负一至负三层车位、首层至五层商铺进行公开市场价值评估。
2014年5月27日，金盛公司（甲方1）、陈振林（甲方2）与民生银行广州分行（乙方）签订《关于处置金宝怡庭抵押物及其他查封物以清偿债权的协议书》，其中约定：一、甲、乙双方确认甲方尚欠乙方款项。乙方确认甲方欠款本金、利息(含迟延履行利息)，合计：人民币361123325.3元(大写：叁亿陆仟壹佰壹拾贰万叁仟叁佰贰拾伍元叁角整，利息暂计至2014年3月31日，余下利息(含迟延履行利息)算至还清之日止。甲、乙双方一致同意对于执行款计算方式与最终金额以广州中院执行局的意见为准。二、甲、乙双方确认第405号案件执行标的物。……。三、甲、乙双方对《房地产估价报告》估价、效力的确认。甲、乙双方对广州中院委托广州邦邻房地产评估有限公司、广州中资信房地产评估咨询有限公司的《房地产估价报告》(邦邻评字第(2014)0115005号)不存在异议。该《房地产估价报告》的估价作为商铺销售或拍卖的参考价。同时，甲、乙双方一致同意该《房地产估价报告》的有效期延长一年……。八、违约条款。……7.在180天的销售限期内，乙方受偿金额未达到2.8亿元的，或者在宽限期内甲方未能全部清偿第一条的款项。……出现上述违约情形的，乙方有权单方面终止本协议，申请广州中院立即启动拍卖程序，整体拍卖执行标的物。……
2014年9月22日，金盛公司（甲方1）、陈振林（甲方2）与民生银行广州分行（乙方）签订《关于金宝怡庭商铺第二阶段销售事宜的补充协议》。2014年9月至2015年1月间，被执行人金盛公司自行销售，已支付给民生银行8967148元。
2014年12月4日、16日，广州中院通知双方当事人代理人到庭。双方确认：金盛公司在协议约定的销售期内，未达到销售目标（约定的6个月销售期内，金盛公司实际销售得款约1000万元）。据此，民生银行广州分行请求按协议书的约定，对查封的财产进行整体拍卖。金盛公司则请求给予时间进行融资。
2015年1月4日，广州中院向广州邦邻房地产评估有限公司、广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司制发（2013）穗中法房评42号（重）通知书，通知称：该院立案执行的（2011）穗中法执字第405号一案，在执行中依法需对广州市××××路××号及荣华北路地段“金宝怡庭”地下负一层至负三层的车位及首层至五层商铺进行处理。上述标的原由上述两评估公司评估，现因因前次评估报告有效期限将至，同时商铺在上次评估后已分割成六百多个小铺位，要求重新出具评估报告。其中，“特别说明”第1点：按现状评出标的物的市场价格。首层至五层商铺已分割成六百多个小商铺（详见11011098328测绘图及相应房产证），请对上述分割的小商铺分别进行评估（307、310、313、315、321、325、326、327、328、331、322、334、337、338、339、340、3170、3171、3173、3174、3179、3181除外），并计算每层的评估总价值。地下负一层至负三层车库属于在建工程抵押登记，请按抵押登记的情况进行评估。
广州邦邻房地产评估有限公司、广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司于2015年1月20日出具邦邻评字第××××号评估报告（评估报告有效期限：2015年1月20日至2016年1月19日），估价结果为：首层至五层商铺评估总建筑面积10748.1043平方米，合计人民币578763605元；地下负一层至负三层车位评估总建筑面积3900.54平方米，合计人民币89605680元。
2015年3月10日，广州中院作出（2011）穗中法执字第405号执行裁定，裁定拍卖被执行人金盛公司名下位于广州市××××路××号及荣华北路地段“金宝怡庭”首层及二层商铺[广州市越秀区中山××路××××房；中山××路××号××房]以清偿债务。
广州新华拍卖行有限公司、广东铭兴拍卖有限公司、广东税丰拍卖行有限公司于2015年4月10日以359367560元为保留价对上述标的进行第一次拍卖，流拍。保留价下调20%至287494048元，于2015年5月13日进行第二次拍卖，流拍。保留价再下调20%至229995238元，于2015年6月26日进行第三次拍卖，流拍。
2015年7月1日，申请执行人民生银行广州分行对上述流拍的标的提出以物抵债申请。
2015年7月24日，广州中院作出（2011）穗中法执字第405号执行裁定，裁定将被执行人金盛公司所有的广州市越秀区××××路××××××房；中山××路××号××房作价229995238元，交付申请执行人民生银行广州分行抵偿债务。
本院认为，本案的争议焦点是广州中院2015年7月24日作出的（2011）穗中法执字第405号以物抵债裁定是否应予撤销。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十二条规定：被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定：对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。本案中，广州中院2015年7月24日作出的（2011）穗中法执字第405号以物抵债裁定所涉标的经三次公开拍卖均流拍，执行法院根据申请执行人民生银行广州分行的申请，裁定将执行标的以物抵债，交付民生银行广州分行抵偿债务，符合上述法律规定。根据被执行人金盛公司与申请执行人民生银行广州分行签订的《关于处置金宝怡庭抵押物及其他查封物以清偿债权的协议书》，当事人双方共同确认，截至2014年3月31日金盛公司欠民生银行广州分行的债务数额为人民币361123325.3元，余下利息(含迟延履行利息)算至还清之日止。此后所清偿的款项仅为2014年9月至2015年1月间被执行人金盛公司自行销售并已支付给民生银行8967148元。而广州中院2015年7月24日作出的（2011）穗中法执字第405号以物抵债裁定所涉标的，第三次拍卖的保留价为人民币229995238元。因此，广州中院2015年7月24日作出的（2011）穗中法执字第405号以物抵债裁定时，被执行人尚未清偿的债务数额远高于上述以物抵债的执行标的金额。
至于复议申请人提出的《关于处置金宝怡庭抵押物及其他查封物以清偿债权的协议书》、《关于金宝怡庭商铺第二阶段销售事宜的补充协议》是不公平协议、不应作为裁定依据的复议申请理由。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条规定，在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或盖章；申请执行人因受欺诈、胁迫与被执行人达成和解协议，或者当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请，恢复对原生效法律文书的执行。本案中，上述协议是申请执行人民生银行广州分行与被执行人金盛公司在执行过程中签订的和解协议，且协议已得到实际履行。复议申请人金盛公司和陈振林是本案的被执行人，且其未能举证证明签订上述协议时受到欺诈、胁迫，故对其该项复议申请理由，本院不予采纳。
至于复议申请人金盛公司提出的“拍卖保留价的计算基础是逐一评估，分拆来卖才能实现逐一评估的目的，而非整体拍卖”的复议申请理由。根据金盛公司与民生银行广州分行签订的《关于处置金宝怡庭抵押物及其他查封物以清偿债权的协议书》明确约定，如被执行人金盛公司、陈振林违约，违约后果是申请执行人民生银行广州分行有权单方面终止本协议并申请广州中院立即启动拍卖程序、整体拍卖执行标的物。后双方当事人确认：金盛公司在协议约定的销售期内，未达到销售目标（约定的6个月销售期内，金盛公司实际销售得款约1000万元）。因此，广州中院根据申请执行人民生银行广州分行的申请采取整体拍卖的方式处置执行标的，其执行措施适当。复议申请人的该项复议申请理由不成立。
至于复议申请人提出的申请执行人民生银行广州分行已将对金盛公司的债权转让给广东鸿大集团有限公司、民生银行广州分行的债权已全额收回故从转让债权之日起不应继续计算迟延履行期间的债务利息的复议申请理由。上述复议申请理由已在本院立案受理的（2016）粤执复76号案件中提出，本院已作处理。故本案中本院不再重复处理。
综上所述，广州中院（2015）穗中法执异议字第352号异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。复议申请人金盛公司的复议申请理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
一、驳回复议申请人广州市金盛房地产开发有限公司的复议申请。
二、维持广州市中级人民法院（2015）穗中法执异议字第352号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 李昙静
审判员 陈可舒
审判员 蒋先华
二〇一七年五月十六日
书记员 杨玉敏