广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终157号
上诉人（原审原告）：关艳芳，女，汉族，1974年8月2日出生，住福建省莆田市涵江区。
委托代理人：林叔权，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：曾宪林，国信信扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海经济特区拱北建筑安装工程公司，住所地：珠海市拱北联安路47号A。
法定代表人：黄锐强。
被上诉人（原审第三人）：珠海明鸿电算技术发展有限公司，住所地：珠海市拱北桂花北路建安大厦三楼。
清算组负责人：洪清敏。
委托代理人：黄鸿钦，广东凯邦律师事务所律师。
委托代理人：韩青，广东东方泽律师事务所律师。
原审被告：珠海明鸿电子有限公司，住所地：珠海市南屏新村5栋601号。
法定代表人：洪广义。
原审被告：陈遵铭，男，1958年3月3日出生，澳门特别行政区居民，住珠海市。
原审被告：王文红，男，1965年10月6日出生，住珠海市。
原审第三人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广州市天河体育西路111号建和中心25楼。
法定代表人：蓝晓寒。
委托代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。
上诉人关艳芳因与被上诉人珠海经济特区拱北建筑安装工程公司（以下称拱北建安公司）、珠海明鸿电算技术发展有限公司（以下称明鸿电算公司）、原审被告珠海明鸿电子有限公司（以下称明鸿电子公司）、陈遵铭、王文红、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下称信达公司广东省分公司）合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2012）珠香法民四重字第1号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
关艳芳一审起诉请求：⒈判令明鸿电子公司立即偿还借款本金250万元（币种为人民币，以下同）及利息3211756.33元，利息从欠息日起暂计至2010年9月21日及至实际付清之日止；⒉判令拱北建安公司、陈遵铭、王文红对明鸿电子公司的上述债务承担连带保证责任；⒊判令关艳芳对拱北建安公司提供的抵押物位于珠海市拱北××北路建安综合楼第一层1-4*A-G轴房屋（产权证号：粤房字第××号）和第三层房屋（产权证号：粤房字第××号）享受优先受偿权；⒋判令关艳芳对陈遵铭、王文红提供的抵押物位于珠海市南屏廉泉山傍南屏新村5栋501、601房（权证号码：粤房地字第粤49760**、4976097号）享有优先受偿权；⒌判令四被告承担本案全部诉讼费用。
明鸿电算公司作为第三人起诉请求：⒈确认《最高额银行融资抵押合同》、《珠海市房产抵押合同》约定以珠海市拱北××北路建安综合楼第三层房产办理抵押担保部分无效；⒉判令信达公司广东省分公司、拱北建安公司协助明鸿电算公司办理解除上述抵押登记手续；⒊信达公司广东省分公司、拱北建安公司承担诉讼费用。
一审法院经审理查明：
明鸿电子公司原名为明鸿集团（珠海）有限公司，2003年11月更名为现名称。1997年7月20日，明鸿集团（珠海）有限公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红与中国银行吉大支行签订一份《最高额银行融资抵押合同》，拱北建安公司、陈遵铭、王文红为明鸿集团（珠海）有限公司在1997年7月20日至2000年7月20日期间不超过250万元的范围内提供连带责任担保，并以其名下房产提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。1998年11月13日，明鸿集团（珠海）有限公司与中国银行吉大支行签订借款合同，约定明鸿集团（珠海）有限公司向中国银行吉大支行借款250万元，期限为9个月，月利率为6.3525‰。同日，拱北建安公司、陈遵铭、王文红与中国银行吉大支行签订一份《抵押合同》，约定拱北建安公司陈遵铭、王文红愿意以其自有的财产作为抵押物，合同中列明抵押财产清单。同日，中国银行吉大支行向明鸿集团（珠海）有限公司发放贷款250万元。借款到期后，明鸿集团（珠海）有限公司没有履行还款义务，中国银行吉大支行对明鸿集团（珠海）有限公司进行多次催收，明鸿集团（珠海）有限公司均予以签收确认。
2004年6月25日，中国银行吉大支行与信达公司广东省分公司签订《债权转让合同》，将该行对四被告的全部债权转让给关艳芳，并于2005年1月10日在《羊城晚报》刊登债权转让暨催收公告，之后信达公司广东省分公司又对四被告多次进行了公告催收，但四被告没有履行还款义务。2012年11月23日，信达公司广东省分公司与关艳芳签订《债权转让合同》，将对四被告的债权转让给关艳芳，并于2013年1月23日在《羊城晚报》刊登债权转让公告，但四被告至今仍未履行还款义务。
拱北建安公司职工梁培龙参与了拱北建安公司的位于拱北××北路的集资建房，并于1993年12月29日将其投资分配所得的拱北××北路建安综合楼第三层全层约440平米的集资房产权转让给珠海经济特区三明电子有限公司，双方签订了《固定资产转让协议书》。1994年3月4日，珠海经济特区三明电子有限公司与明鸿电算公司签订一份《固定资产转让协议书》，将上述三层厂房的集资房产权转让给明鸿电算公司，并约定珠海经济特区三明电子有限公司负责办理更名手续并交付明鸿电算公司。协议签订后，明鸿电算公司与拱北建安公司补签了一份落款时间为1990年3月8日的《集资兴建住宅综合楼协议书》，确认明鸿电算公司集资建房分配所得综合楼三层全层总价352335.2元。之后，拱北建安公司向明鸿电算公司出具发票，注明房价款352335.2元已付清，随后，拱北建安公司将综合楼第三层交付给明鸿电算公司占有使用至今。1995年12月6日，拱北建安公司办理了包括第三层在内的综合楼房屋所有权证，目前第三层房屋仍登记在拱北建安公司名下。
2012年6月18日，明鸿电算公司将拱北建安公司诉至一审法院，请求确认案涉第三层厂房所有权归明鸿电算公司所有，拱北建安公司在十个工作日内协助办理第三层厂房更名过户至明鸿电算公司名下的手续。一审法院经审理作出（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决书，判决拱北建安公司在十个工作日内协助办理第三层厂房更名过户至明鸿电算公司名下的手续，该判决已发生法律效力。之后，关艳芳以明鸿电算公司及拱北建安公司为被告向一审法院提起第三人撤销之诉，请求撤销（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决书，确认1990年3月8日集资兴建综合楼协议书无效，以及判令拱北建安公司无需协助明鸿电算公司办理案涉房屋过户手续。一审法院判决驳回关艳芳的诉讼请求后，关艳芳提起上诉，珠海市中级人民法院以（2015）珠中法民三终字第33号民事裁定书裁定中止审理，理由是以本案审理结果作为其裁判依据。
一审法院认为：
陈遵铭系澳门居民，本案系涉澳合同纠纷。本案合同履行地在珠海市××××区，因此，一审法院对本案有管辖权。案涉合同与珠海市××××区有最紧密联系，因此，处理本案应适用中国内地相关实体法律。
明鸿集团（珠海）有限公司与中国银行吉大支行签订的借款合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。中国银行吉大支行已发放了贷款，明鸿电子公司作为明鸿集团（珠海）有限公司的义务承继人偿还借款本金并支付利息。中国银行吉大支行将其债权转让给信达公司广东省分公司，信达公司广东省分公司又将上述债权转让给关艳芳，债权转让均履行了通知义务，已发生法律效力，明鸿电子公司应向关艳芳偿还借款本金250万元，并支付截至2010年9月21日利息人民币3211756.33元，以及支付从2010年9月22日至付清之日以本金250万元为基数按照月利率为6.3525‰计算的利息。拱北建安公司、陈遵铭、王文红在《最高额银行融资抵押合同》承诺对借款承担连带担保责任，一审法院对关艳芳请求上述三被告承担连带担保责任的诉讼请求予以支持。抵押物珠海市南屏廉泉山傍南屏新村5栋501、601房已办理抵押登记，陈遵铭、王文红应对上述债务承担抵押担保责任；拱北建安公司提供的抵押物珠海市拱北××北路建安综合楼第一层1-4*A-G轴房屋（产权证号：粤房字第××号）亦办理了抵押物登记，拱北建安公司应以该抵押物对上述债务承担抵押担保责任。关艳芳对处分珠海市南屏廉泉山傍南屏新村5栋501、601房及珠海市拱北××北路建安综合楼第一层1-4*A-G轴房屋（产权证号：粤房字第××号）所得价款享有优先受偿权。
抵押物珠海市拱北××北路建安综合楼第三层房屋（产权证号：粤房字第××号）虽然登记在拱北建安公司名下，但明鸿电算公司持有《固定资产转让协议书》以及其与拱北建安公司补签的落款时间为1990年3月8日的《集资兴建住宅综合楼协议书》原件，并且持有拱北建安公司的已收取总价款3211756.33元的房产专用发票原件，证明第三层厂房实际所有人为明鸿电算公司，该厂房自1994年至今一直为明鸿电算公司占有、使用与收益。并且，一审法院（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决书判决拱北建安公司在十个工作日内协助办理第三层厂房更名过户至明鸿电算公司名下的手续，该判决已发生法律效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”一审法院依据上述规定，确认明鸿集团（珠海）有限公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红与中国银行吉大支行签订的《最高额银行融资抵押合同》及拱北建安公司、陈遵铭、王文红与中国银行吉大支行签订的《抵押合同》中涉及以珠海市拱北××北路建安综合楼第三层房屋（产权证号：粤房字第××号）办理抵押担保的内容无效，对关艳芳请求其对珠海市拱北××北路建安综合楼第三层房屋（产权证号：粤房字第××号）享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。
由于一审法院（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决书已判决拱北建安公司在十个工作日内协助办理第三层厂房更名过户至明鸿电算公司名下的手续，且信达公司广东省分公司也并非登记的抵押权人，因此，一审法院对明鸿电算公司请求拱北建安公司及信达公司广东省分公司协助办理解除上述抵押登记手续的请求不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：一、明鸿电子公司于判决生效之日起十日内向关艳芳偿还借款本金250万元，并支付截至2010年9月21日利息3211756.33元，以及支付从2010年9月22日至付清之日以本金250万元为基数按照月利率为6.3525‰计算的利息；二、拱北建安公司、陈遵铭、王文红对明鸿电子公司上述债务承担连带担保责任。其承担清偿责任后，有权向明鸿电子公司追偿；三、关艳芳对处分珠海市南屏廉泉山傍南屏新村5栋501、601房及珠海市拱北××北路建安综合楼第一层1-4*A-G轴房屋（产权证号：粤房字第××号）所得价款享有优先受偿权；四、确认明鸿集团（珠海）有限公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红与中国银行吉大支行签订的《最高额银行融资抵押合同》及拱北建安公司、陈遵铭、王文红与中国银行吉大支行签订的《抵押合同》中涉及以珠海市拱北××北路建安综合楼第三层房屋（产权证号：粤房字第××号）办理抵押担保的内容无效；五、驳回关艳芳的其他诉讼请求；六、驳回明鸿电算公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审诉讼受理费51982元，由关艳芳负担1982元，四被告负担5万元；第三人参加之诉案件受理费25517元，由第三人明鸿电算公司负担5517元，四被告负担2万元。
关艳芳不服上述判决，向本院提起上诉，请求：⒈撤销一审判决第四项，改判为：关艳芳对处分位于珠海市拱北××北路建安综合楼第三层房屋（房产证号：粤房字第××号）所得价款享有优先权；⒉由拱北建安公司、明鸿电算公司承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由如下：
一、一审判决认定事实不清，拱北建安公司对建安综合楼第三层房屋有处分权。
（一）关艳芳取得（2012）珠香法民一初字第2658号判决书之后，委托律师到珠海市工商行政管理局查询，得知拱北建安公司为集体所有制企业；委托律师到珠海市房地产登记中心查询，得知珠海市拱北××北路建安综合楼土地所有权性质为国有，土地权为划拨所得，而不是出让。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”据此，（2012）珠香法民一初字第2658号案中涉案的建安综合楼第三层建筑转让应当报有批准权的人民政府审批，而明鸿电算公司并未举证该涉案房屋的转让经过政府审批，一审判决也未予查明。
（二）《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第4条规定：“城镇集体所有制企业（以下简称集体企业）的财产属于劳动群众集体所有，实行共同劳动、在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织”；第9条规定：“职工（代表）大会是集体企业的权力机构”；第37条规定：“集体企业的公共积累，归本企业劳动群众集体所有”；前述规定说明，集体企业的资产属于本企业劳动群众集体所有，集体企业资产的处分应经职工（代表）大会讨论通过。而在（2012）珠香法民一初字第2658号案中，明鸿电算公司并未举证证明涉案房屋的转让经过职工（代表）大会决议，一审判决也未查明这方面的事实。
集体企业资产的处分应经职工（代表）大会决议，而明鸿电算公司并未举证证明涉案房屋的转让经过职工（代表）大会决议，该转让行为主体不适格、程序违法，应为无效；拱北建安公司、明鸿电算公司1990年3月8日签定的《集资兴建住宅综合楼协议书》，实质上属于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让合同，未经政府审批，应为无效合同。故拱北建安公司对建安综合楼第三层房屋拥有所有权，其以该房产办理抵押登记是有权处分行为。
一审法院在未查明有关事实的前提下却认定协议“未违反法律与行政法规的强制性规定，为有效的合同”，从而判决拱北建安公司继续履行《集资兴建住宅综合楼协议书》并应协助明鸿电算公司办理涉案的建安综合楼第三层房屋产权过户至明鸿电算公司名下的手续，由此可知，该判决内容明显错误。
况且，关艳芳针对（2014）珠香法民三初字第617号案提起过上诉，其中第2项上诉请求是：“依法改判撤销（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决书。”对（2014）珠香法民三初字第617号案，珠海市中级人民法院经审理认为本案应以（2012）珠香法民四重字第1号的审理结果为依据，故作出（2015）珠中法民三终字第33号民事裁定书中止对本案的审理。由此可知（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决书尚未生效，处于不确定的状态，一审判决不应以该判决作为审理的依据。
而一审判决却以（2012）珠香法民一初字第2658号判决已经生效为由确认明鸿集团（珠海）有限公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红与中国银行吉大支行签定的《最高额银行融资抵押合同》及拱北建安公司、陈遵铭、王文红与中国银行吉大支行签定的《抵押合同》中涉及以建安综合楼第三层房屋办理抵押担保的内容无效，对关艳芳请求其对建安综合楼第三层房屋享有优先受偿权的请求不予支持。该判决将导致关艳芳丧失对建安综合楼第3层房屋的优先受偿权，严重损害其合法的民事权益。
二、一审判决适用法律错误，建安综合楼第三层房屋并未发生所有权变动的法律效果，所有权仍登记在拱北建安公司名下。
（一）根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，物权的变动依法需要经过公示才能发生物权转让的效果。到目前为止综合楼第三层房屋仍登记在拱北建安公司名下，该房屋物权从来没有变动过，不可能发生物权变动的法律效果。
关艳芳认为一审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，该法条不能阐明建安综合楼第三层房屋已经发生了物权变动的法律效果，与本案无关联，一审判决适用法律错误，建安综合楼第三层房屋的所有权仍归珠海经济特区拱北建筑安装工程公司所有，其有权用自己的财产办理抵押登记。
（二）根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。案涉《最高额银行融资抵押合同》及《抵押合同》涉及到的建安综合楼第三层房屋已经办理了抵押登记，抵押权成立并生效。
一审判决适用的《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”阐明的是合同成立的问题，并没有阐明抵押权生效的问题。抵押权自办理抵押登记时生效，故关艳芳对建安综合楼第三层房屋所得价款享有优先权。
另外，一审判决第四项判决只是判令建安综合楼第三层房屋的抵押担保内容无效，并没有撤销关艳芳对该房屋的抵押权，故关艳芳对处分建安综合楼第三层房屋所得价款享有优先权。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以改判。
明鸿电算公司二审辩称：
一、明鸿电算公司是建安综合楼第三层的事实产权人，明鸿电算公司一直对该房产行使占有使用与收益的权利。由于历史原因和拱北建安公司的原因，建安综合楼第三层一直挂在拱北建安公司名下，但拱北建安公司只是名义权属人，并不是真正的所有权人，这可以从明鸿电算公司一直对建安综合楼第三层行使所有权人的全部权利，包括占有、使用、出租收益等可以看出来。
二、拱北建安公司的无权处分的抵押行为无效。如上所述，明鸿电算公司才是综合楼第三层事实上的、真正的所有权人，拱北建安公司在没有征得明鸿电算公司同意或认可的情况下，对于不是其所有的财产所处分的行为是无效的，根据合同法第五十一条的规定，无权处分的人处分他人财产，权利人没有追认，该合同是无效的，再根据担保法第三十七条的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。因此，拱北建安公司与中国银行吉大支行签订的《最高额银行融资抵押合同》、《抵押合同》以及以上述两份合同办理的《房地产他项权证》中用明鸿电算公司与拱北建安公司集资兴建的建安综合楼第三层房产办理抵押担保的部分无效。
三、一审法院（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决合法有效。该判决判令拱北建安公司在十个工作日内协助办理第三层厂房更名过户至明鸿电算公司名下的手续，该判决已发生法律效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定和《中华人民共和国物权法》第十条的规定，《最高额银行融资抵押合同》及《抵押合同》中涉及以建安综合楼第三层房屋办理抵押担保的内容无效。
四、关于涉案房屋土地使用权性质是否影响合同的成立生效问题。买卖划拨国有土地上房屋，依照城市房地产管理法第四十条第一款的规定应当报有批准权的人民政府批准的，买卖合同在取得批准时生效；未经批准的，人民法院应当认定该合同未生效。当事人请求确认该合同无效的，不予支持。合同因未经批准而被认定未生效的，不影响合同中当事人履行报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款的效力。买卖划拨国有土地上房屋，依据城市房地产管理法第四十条第二款的规定可以不办理建设用地使用权出让手续的，土地使用权性质不影响合同效力，但当事人应当依照规定将土地收益上交国家或作其他处理。由此可见，相对于土地所有权买卖，划拨建设用地使用权的转让并非严格禁止，而是严格限制的，经过有批准权的人民政府批准后合同生效。合同法司法解释（一）第九条也体现了这种精神，土地使用权性质不影响合同效力。
在本案中，涉案房屋已办理房产证，明鸿电算公司与拱北建安公司签订了《集资兴建住宅综合楼协议书》，双方也履行了合同约定的支付款项和房屋交付义务。因此，明鸿电算公司与拱北建安公司签订了《集资兴建住宅综合楼协议书》并未违反法律和行政法规的强制性规定。
处分珠海市南屏廉泉山傍南屏新村5栋501、601房及珠海市拱北××北路建安综合楼第一层1－4*A－G轴房屋所得价款已足以清偿关艳芳的债权。南屏新村两套房市值大约180万元（每平方按15000计算），建安综合楼第一层1－4*A－G轴房屋（临大马路商铺面积224平方米）市值大约896万元（每平方按4万元计算）。而关艳芳的债权仅有本金250万元及利息。因此，处分上述房屋所得价款已足以清偿关艳芳的债权。
六、关于受让人收取利息的问题。根据最高人民法院印发《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》的通知（法发〔2009〕19号）第九条规定，对于《纪要》发布前非金融资产管理公司的机构或个人受让的金融不良债权，执行程序中应该按照相关法律规定计算发布日之前的利息，发布日之后不再计付利息。由于《纪要》系2009年3月30日发布的，因此，本案只应计算利息至2009年3月30日，2009年3月30日之后不能再计算利息。
综上所述，关艳芳的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回关艳芳的全部上诉请求。
明鸿电子公司、陈遵铭、王文红二审未发表答辩意见。
明鸿电算公司二审提交权属人为王德文的房地产权证复印件一份，证明涉案房屋其他集资人能够办理产权证，并非关艳芳所言该土地使用权是属于划拨和集体性质，涉案房屋的转让无效。该证据无原件予以核对，本院不予采纳为认定案件事实的依据。
经审查，一审法院查明事实清楚，本院对此予以确认。
本院认为：
陈遵铭系澳门居民，本案系涉澳合同纠纷。本案合同履行地珠海市××××区区，案涉合同珠海市××××区区有最紧密联系，因此，一审法院适用中国内地相关实体法律正确。
关艳芳仅就一审判决第四项提起上诉，故本案二审争议的焦点问题是：案涉《最高额银行融资抵押合同》及《抵押合同》中涉及以珠海拱北××北路路建安综合楼第三层房屋办理抵押担保的内容是否无效。
一、关于拱北建安公司以建安综合楼第三层房屋提供抵押担保的行为是否因无权处分而无效
《中华人民共和国物权法》第二条规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案查明，1995年12月6日，拱北建安公司办理了包括第三层在内的建安综合楼房屋所有权证，目前第三层房屋仍登记在拱北建安公司名下。依照上述法律规定，拱北建安公司自1995年12月6日起至现在，一直是建安综合楼第三层房屋的所有权人，对建安综合楼第三层房屋享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。1997年7月20日，拱北建安公司与中国银行吉大支行签订《最高额银行融资抵押合同》，并以建安综合楼第三层房屋提供抵押担保的行为属于行使担保物权的行为，依法产生法律效力。明鸿电算公司主张该司才是建安综合楼第三层房屋的实际权利人，但依据上述法律规定，拱北建安公司并未将建安综合楼第三层房屋办理过户手续登记在明鸿电算公司名下，故明鸿电算公司并未拥有建安综合楼第三层房屋的物权，其对建安综合楼第三层房屋仅享有合同权利。这一点，从（2012）珠香法民一初字第2658号案中，明鸿电算公司经一审法院释明后将诉讼请求从要求确认建安综合楼第三层房屋归其所有变更为要求协助办理第三层房屋的更名过户手续也能得到印证。
二、关于建安综合楼第三层房屋是否属于不得抵押的财产
明鸿电算公司主张建安综合楼第三层房屋属于所有权、使用权不明或者有争议的财产，依照《中华人民共和国担保法》第三十七条的规定不得抵押，故有关担保内容无效。对此本院认为，如上节所述，目前第三层房屋仍登记在拱北建安公司名下，由明鸿电算公司使用，所有权、使用权明晰，不属于《中华人民共和国担保法》规定的不得抵押的财产，案涉《最高额银行融资抵押合同》及《抵押合同》中涉及以珠海拱北××北路路建安综合楼第三层房屋办理抵押担保的内容不存在违反《中华人民共和国担保法》第三十七条的规定而导致无效的情形。
三、关于一审判决是否适用法律错误的问题
关艳芳上诉主张一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，确认案涉《最高额银行融资抵押合同》及《抵押合同》中涉及以建安综合楼第三层房屋办理抵押担保的内容无效属于适用法律错误，对此本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条是关于人民法院在执行过程中查封、扣押、冻结被执行人财产的相关规定，并不涉及当事人之间的抵押担保是否有效的问题，故不适用本案；《中华人民共和国物权法》第十五条是关于合同效力认定的规定，而依照该法第九条的规定，不动产物权的转让未经登记，不发生效力，如前所述，即便拱北建安公司明鸿电算公司与拱北建安公司所签协议书有效，明鸿电算公司对建安综合楼第三层房屋也仅享有合同权利而不享有物权，而拱北建安公司作为物权所有人，以建安综合楼第三层房屋作担保，已经办理了抵押登记，抵押权成立并生效。故拱北建安公司明鸿电算公司与拱北建安公司所签协议书是否有效，均不影响案涉《最高额银行融资抵押合同》及《抵押合同》的效力。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，确认案涉《最高额银行融资抵押合同》及《抵押合同》中涉及以建安综合楼第三层房屋办理抵押担保的内容无效属于适用法律错误。
综上所述，案涉《最高额银行融资抵押合同》及《抵押合同》中涉及以珠海拱北××北路路建安综合楼第三层房屋办理抵押担保的内容有效，关艳芳对处分珠海拱北××北路路建安综合楼第三层房屋所得价款享有优先受偿权。关艳芳的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民四重字第1号民事判决第一、二、三项；
二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民四重字第1号民事判决第四、五、六项；
三、关艳芳对处分珠海市拱北桂花北路建安综合楼第三层房屋产权证号：粤房字第××号号）所得价款享有优先受偿权；
四、驳回珠海明鸿电算技术发展有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
一审本诉受理费51982元，由珠海明鸿电子有限公司、珠海经济特区拱北建筑安装工程公司、陈遵铭、王文红负担；第三人参加之诉案件受理费25517元，由珠海明鸿电算技术发展有限公司负担。二审案件受理费25517元，由珠海明鸿电算技术发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑伟民
审判员 管文超
审判员 汪 栋
二〇一七年四月十二日
异
书记员 陈 钿