福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第6014号
原告黄远鹏，男，1976年7月3日出生，汉族，住福建省惠安县螺城镇。
委托代理人苏志松、王龙德，福建顺济律师事务所律师。
被告福建泉州市土地开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人陈茂强，该公司总经理。
委托代理人杨嘉文、陈凤安，福建伟盛律师事务所律师。
原告黄远鹏与被告福建泉州市土地开发有限公司（下称土地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月22日受理后，依法由审判员郑海东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王龙德、被告土地公司的委托代理人杨嘉文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年1月21日签订商品房买卖合同，约定被告将址在泉州市刺桐路中段东侧源淮花苑6号楼1004房屋出售给原告，成交金额分别为121万元；同时约定被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。原告依约支付了全部款项，被告于2011年8月29日将上述房屋交付给原告使用，但是却未于约定时间为原告办理房屋权属证书，已经构成违约，应依约向原告支付违约金。请求被告立即为原告办理址在泉州市丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑6号楼1004房屋的房产证和土地所有权证；被告立即支付原告自2011年11月26日起至原告实际取得房屋所有权证之日止的违约金（暂计算至起诉之日为83611元。
被告辩称，1、原告的第一项诉讼请求应当驳回，被告不是房地产管理部门，没有行政权限和职能，无法为原告办理房地产权属证书，商品房买卖合同第14条约定我方只有协助办证义务，没有办证义务。我方已履行协助办证的义务，由于主管部门的原因，才无法办出房屋权属证书。2、给付之诉是有诉讼时效的，原告的部分诉求已经超过了诉讼时效。3、原告逾期支付部分房款，被告可以履行抗辩权，办证的期限可以相应顺延。4、双方在商品房买卖合同约定的逾期办证违约金约定过高，已经超过原告的实际损失的30%以上，请求酌情减低违约金标准。
经审理查明：2010年12月20日，被告土地公司以拍卖方式出售址在泉州市刺桐路中段东侧源淮花苑6号楼的拆迁安置余房及车位，原告黄远鹏竞买购得6号楼1004房屋。在拍卖之前原告签名确认收到了拍卖公司提供的《公开拍卖文件》，在此拍卖文件当中有一份承诺函，其第十条规定：“我方承诺，若成为套房的买受人在五个工作日内根据自身实际情况按银行最新房贷政策支付首付款……”，第十一条规定，我方承诺，在付清首付款之日起三个工作日内凭《成交确认书》、首付款缴款凭证与土地公司签订《商品房买卖合同》。该承诺函落款处“承诺人”一栏中是空白，没有原告的签字。2011年1月21日，原告与被告土地公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在泉州市刺桐路中段东侧源淮花苑6号楼1004房屋，总价款121万元，合同第六条第3款约定，买方于2010年12月24日前支付全部购房款的30.58%，计37万元。在合同登记备案后十五个工作日办理69.42%房价款为银行按揭款计84万元。合同第十四条均约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，被告于2011年8月29日将上述房屋交付给原告。另查明，以上合同登记备案日期为2011年1月28日，原告于签订合同后付清了首付款。2011年3月15日，原告就余款72万元办理了银行按揭手续。
上述事实有原、被告提供的《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、公开拍卖文件及双方的陈述等证据予以证实。
本院认为，被告土地公司具有商品房预售资质，原告黄远鹏与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的权利和义务。根据合同约定，被告具有协助原告办理房屋权属登记的义务，且如因出卖人原因致使买受人不能在商品房交付使用后90日内（2011年11月27日）取得房屋权属证书的，应每日按买受人已付款的0.01%支付违约金。被告辩称已履行协助办证义务，系由于主管部门原因才无法办证，但并未提供证据证明其已将办理诉争房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及交付买受人，其行为已构成违约，现原告以超期未取得房屋权属证书诉请被告履行合同义务支付逾期办证违约金，合理合法，应予支持。根据合同约定，被告所应履行的是协助办证义务而非代办证义务，原告请求被告为其办理房屋权属证书，缺乏法律依据，对该诉求不予支持。被告辩称原告逾期支付房款，违约在先，并要求其协助办证的期限予以相应顺延，该辩解合法有据，予以采纳。按合同约定，原告应于在2011年1月28日合同登记备案后十五个工作日（同年2月18日）办理69.42%房价款为银行按揭款计84万元，原告实际办理银行按揭时间应为签订借款合同时间即2011年3月15日，逾期25天，被告可相应顺延办证时间。另关于首付款是否逾期的问题，被告辩称原告于2011年1月21日签订合同时即存在首付款逾期的情形，并辩称首付款交付时间来源于原告在拍卖过程中的承诺，被告提供的《公开拍卖文件》中的承诺函虽记载买受人承诺在五个工作日内交付首付款，但从拍卖成交起五个工作日应为2010年12月27日，与合同约定首付时间为2010年12月24日并不相符，不能认定此约定来源于拍卖过程中原告的承诺，且原告虽签收了拍卖文件但并未在该份承诺函落款处签名，也不能视为原告有作出此承诺，合同约定首付款支付时间先于合同签订时间明显有悖正常交易习惯且违反合同的公平原则，加重了买方的责任，应属无效的格式条款，故原告不存在首付款逾期的情形，被告此辩解缺乏法律依据，不予采纳。被告还辩称违约金过高请求调整，因违约金约定系双方自愿，且合同格式文本系作为开发商一方的被告所提供，乃被告真实意思表示，被告也未提供证据证明该标准过分高于实际损失，对该辩解不予采纳。综上，被告本应于2011年11月27日协助原告办理房屋权属证书，因原告逾期付款25天可顺延被告的办证期限至同年12月22日，截止起诉之日，被告逾期办证时间为670天，未超过2年的诉讼时效。故被告应付逾期协助办证违约金为：121万元×670天×0.01%=81070元，对原告的请求予以部份支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日支付逾期协助办理泉州市刺桐路中段东侧源淮花苑6号楼1004房屋的房屋权属证书的违约金81070元给原告黄远鹏，并应就原告所交房款121万元以日万分之一标准继续支付从2013年10月23日起至实际履行协助办证义务之日止的违约金；
二、驳回原告黄远鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
本案受理费1900元，减半收取950元，由原告黄远鹏负担37元，被告福建泉州市土地开发有限公司负担913元，。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 郑海东
二〇一四年一月六日
书记员 胡彩云