上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1309号
上诉人（原审被告）韦双凤。
委托代理人巫小莉，上海言知律师事务所律师。
委托代理人胡创成，上海维盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）严忠。
委托代理人王松永，上海通庭律师事务所律师。
委托代理人张臻欣，上海通庭律师事务所律师。
上诉人韦双凤因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韦双凤及其委托代理人巫小莉、胡创成，被上诉人严忠的委托代理人张臻欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年9月29日，双方当事人签订租赁合同一份约定：严忠（甲方）向韦双凤（乙方）出租位于上海市福海路XXX号的商业用房，建筑面积227.68平方米；乙方租用房屋用于开展足浴经营，租赁期限五年，自同年10月1日至2014年10月1日止，合同到期时，如乙方需继续租用，在同等条件下甲方可给与优先考虑，但须在合同期满前1年向甲方办好续租手续；第1年、第2年年租金人民币（以下币种均为人民币）75，000元，第3年起每年在第1年租金标准基础上递增8%，租金每六个月结算一次，先付后用；乙方在在签订本合同时，另行支付押金5，000元，合同到期结清全部应付款项后，由甲方退还给乙方；经营性费用支出由乙方承担，含水、电、气、通讯等公共事业费用及治安、卫生、物业管理等管理费用，其中物业管理费由甲方每6个月向乙方代收，或乙方向物业公司交纳；在租赁期内，如乙方因经营不善，转让或转租该店铺，必须在甲方的权益不得受损情况下，经甲方书面同意，否则，甲方有权终止合同执行，由此造成的一切后果由乙方自负。合同签订后，韦双凤按约支付了押金5，000元和首期租金，严忠按约将系争房屋交付对方使用。因韦双凤未按约支付租金，严忠于2014年2月28日委托律师向其发函，要求韦双凤收到函件后15日内支付拖欠的2013年10月1日至2014年3月31日的租金46，500元及物业费18，360元；逾期不支付上述费用的，严忠有权解除合同。但韦双凤仍未按期支付上述费用。
原审另查明，韦双凤交付租金至2013年3月31日，其中2012年10月1日至2013年3月31日的租金实际支付43，500元。2013年3月底，韦双凤与严忠协商将2013年4至9月的租金用于装修房屋，该期租金延期支付，并要求严忠与其续签合同；严忠对韦双凤的上述要求予以认可，但双方未对续约的租金及租赁期限做出具体约定，仅提出房租要适当上涨。韦双凤确认严忠于2013年8月打电话要求其将同年4月至9月的租金与2013年10月至2014年3月的房租一并支付。2013年10月，严忠上门催讨当年4月1日至2014年3月31日的房租，韦双凤提出因其经营困难，要求严忠与其续约后将系争房屋转让，严忠未同意。韦双凤目前仍占有使用系争房屋，其支付的物业管理费至2014年4月30日，该物业管理费标准为每月683.04元。
现严忠涉讼，要求判令解除双方签订的租赁合同，韦双凤返还承租的系争房屋，并支付2013年4月1日至2014年3月31日的租金90，000元、水费6，055元、物业费4，098元及逾期利息（自2013年4月1日起按银行同期贷款利率计算至判决生效之日止），以及严忠没收对方押金5，000元。
原审法院审理中，严忠变更有关租金及逾期利息、物业费、使用费等诉讼请求为：要求韦双凤支付2013年4月1日至2014年3月31日的租金90，000元（其中2013年4月1日至2013年9月30日按年租金8.7万元计算，2013年10月1日至2014年3月31日按年租金9.3万元计算）、自2014年4月1日至实际搬离之日止的房屋使用费（按7，750元／月计算）和2014年5月1日至实际搬离之日止的物业费（按683.04元／月计算），并要求韦双凤以90，000元为基数，按银行同期贷款利率支付自2013年4月1日至判决生效时止的逾期利息。而水费则不在本案中主张。
原审法院经审理后认为，双方签订的系争房屋租赁合同系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，应予确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。韦双凤未按月支付租金，显属违约，理应承担相应的法律后果。严忠虽然同意对方延期支付2013年4月至9月的租金，但其已在2013年8月明确通知韦双凤应将该期租金与2013年10月1日至2014年3月31日的租金一并给付，并在2013年10月上门催讨不成的情况下，又于2014年2月28日向韦双凤发送律师函要求其在接函15天内给付拖欠的租金，并给予了韦双凤合理的履行期间，但韦双凤逾期仍未支付拖欠的租金，故严忠主张解除合同合法有据，应予支持。合同解除后，韦双凤理应将系争房屋返还。因韦双凤占有使用该房屋至今，故合同解除后，其仍应支付拖欠的2013年4月1日至2014年3月30日的租金，并按照合同约定的租金标准给付2014年4月1日至实际返还房屋之日的租金及房屋使用费。严忠主张的租金及房屋使用费标准符合合同的约定，且韦双凤已按上述标准实际给付了2012年10月1日至2013年3月31日期间的租金，故对于韦双凤关于租金及使用费标准的抗辩意见，不予采信。韦双凤使用房屋期间，理应支付该房屋的物业管理费，故严忠主张其应按683.04元／月的标准给付2014年5月1日至实际搬离之日的物业管理费合法有据，亦应支持。韦双凤逾期支付租金，严忠主张按照银行同期贷款利率计算逾期利息合法有据，鉴于严忠同意韦双凤将2013年4月1日至2013年9月30日的租金与2013年10月1日至2014年3月31日的租金一并给付，故该利息应自2013年10月1日起算。根据合同约定，韦双凤交付的押金理应在合同解除后予以返还，故严忠要求没收押金缺乏依据，不予支持。现合同因韦双凤违约而解除，韦双凤要求严忠赔偿装修损失缺乏依据，故不予采信。
原审法院据此作出判决：一、严忠与韦双凤于2009年9月29日签订的租赁合同解除；二、韦双凤应于判决生效之日起十日内搬离上海市嘉定区福海路XXX号房屋，并将该房屋返还严忠；三、韦双凤应于判决生效之日起十日内给付严忠2013年4月1日至2014年3月31日的租金90，000元；四、韦双凤应于判决生效之日起十日内给付严忠逾期利息（以90，000元为基数，按同期银行贷款利率自2013年10月1日计算至实际支付之日）；五、韦双凤应于判决生效之日起十日内给付严忠自2014年4月1日至实际搬离之日止的租金及房屋使用费（按258.33元／日计算）；六、韦双凤应于判决生效之日起十日内给付严忠自2014年5月1日至实际搬离之日止的物业管理费（按683.04元／月计算）；七、严忠应于判决生效之日起十日内返还韦双凤押金5，000元；八、驳回严忠其余诉讼请求。
原审判决后，上诉人韦双凤不服，向本院提起上诉称：其于2013年2月底就向被上诉人提出续签租赁合同，延长至少五年的租赁期限，对方口头表示同意。上诉人遂决定投资700，000元重新装修了系争房屋，并有证人证明。由于投资装修时，停业数月，上诉人向被上诉人提出2013年4月1日之后的租金缓交，并表示赚钱后即付清租金等，被上诉人亦予以默认。上诉人一直勤恳经营，但后因意外怀孕（有上诉人之子的出生证证明），导致经营业绩下降，故欲按照双方合同的约定将系争房屋转租他人，并将此情况于2013年10月向前来收取租金的被上诉人告知，提出办理续签五年合同后，转租他人，有关转租费用即可付清租金及收回上诉人的部分装修投资等，以减少损失。被上诉人明知上诉人无能力支付租金，违背2013年2月底作出续约的承诺，导致上诉人装修投资的重大损失，显违约在先，故未付清有关租金的责任不在上诉人一方。基于被上诉人同意续签五年租期的承诺，上诉人才将一生积蓄，投资装修，但原审法院却错误认定上诉人违约，而对因被上诉人违法解除合同所造成的上诉人巨额损失不予认定，且未依法释明有关装修损失评估等问题，显属错误，二审法院应予依法评估。此外，上诉人认为原审判决未认定双方当事人之间续约的事实已实际存在，所判定的2013年10月1日至2014年3月31日的年租金为93，000元，系认定事实不清，且适用法律错误。由于上诉人系烈属后代，家境困难，目前上诉人又离异，单身抚养刚出生的孩子，无其他生活来源，原审判决将造成其陷入生活困境，故请求本院依法维持原审判决第六、七、八项；撤销原审判决第一、二、四项，改判驳回被上诉人该三项原审诉请；并撤销原审判决第三、五项，改判上诉人支付2013年4月1日至2014年3月31日租金81，000元，并按222元／日计算上诉人自2014年4月1日至实际搬离之日止的租金及房屋使用费等。
被上诉人严忠辩称：原审判决认定事实清楚。对于上诉人在上诉期间递交的有关装修的证人证言等证据，因不属于新证据，故不同意进行质证。有关意见已在原审法院审理中充分阐述，无其他辩论意见。故请求本院依法维持原判。
本院经审理查明，2014年4月28日，原审法院审理中，经该院依法释明，因被上诉人提出解除双方的租赁合同，上诉人有无后果需要法院处理，上诉人提出要求对方承担其装修（损失）。被上诉人对此表示不同意，认为上诉人装修系在其拖欠租金的情况下进行，且双方的合同未约定解除合同后，有关装修损失由被上诉人承担，故上诉人应自行拆除。
经本院依法进行调解，因双方当事人差距过大，致调解不成。
原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然被上诉人曾同意上诉人延期支付2013年4月至9月期间的租金，但是被上诉人事后已明确通知上诉人应将相关拖欠的租金一并给付，并在上门催讨不成的情况下，又发函要求上诉人在合理的履行期间付清租金等，上诉人却仍未及时履行支付租金的义务。上诉人经对方催缴后，也无证据证明双方又重新达成了变更支付租金期限的约定，故原审法院认为上诉人违约，依法有据。故原审法院支持被上诉人解除合同的诉请，并无不当。上诉人认为被上诉人承诺续签双方的租赁合同，并导致上诉人投资损失，但因缺乏足够的证据印证，且被上诉人亦不予认可，本院难以采信。原审法院在审理中，已对有关解除合同的相关后果，依法进行了释明，且根据上诉人违约的事实，作出上诉人要求对方赔偿装修损失缺乏依据的认定，符合法律规定。上诉人在本院审理期间就有关装修损失问题提供的相应书面材料，因不符合民事诉讼有关证据规则中关于新证据的规定，且被上诉人不同意质证，故本院不予采纳。此外，原审法院根据上诉人于2012年10月1日至2013年3月31日期间实际支付的租金数额，确认2013年4月1日至2014年3月31日的租金应为90，000元，并据此判决上诉人支付相应的逾期利息、实际占用租金和使用费等，并无明显不当，本院予以认同。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，825元，由上诉人韦双凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年九月十六日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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