江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04635号
上诉人（原审原告）张付官。
委托代理人凌耀元、刘学飞，江苏震宇震律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张英。
被上诉人（原审被告）张剑龙。
委托代理人张叶华，代理上述两被上诉人。
被上诉人（原审被告）顾坤明。
被上诉人（原审被告）李勤。
委托代理人顾小根。
上诉人张付官因与被上诉人张英、张剑龙、顾坤明、李勤申请执行人执行异议之诉一案，不服苏州市吴江区人民法院（2015）吴江民初字第00400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年6月27日，张付官向原审法院提起诉讼，要求判令顾坤明、李勤立即归还借款220000元，二人对借款承担连带清偿责任；诉讼费用由顾坤明、李勤承担。审理过程中，原审法院于2014年6月26日作出（2014）吴江开民初字第1117号民事裁定书，并于2014年7月14日查封了登记于顾坤明、李勤名下位于苏州市吴江区黎里镇北厍育才路达胜公寓182号房屋（房产证号：北厍08××40）。2014年8月15日，原审法院作出（2014）吴江开民初字第1117号民事判决书，判决顾坤明、李勤应归还张付官借款220000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。顾坤明、李勤对上述债务互负连带清偿责任。案件受理费2300元，诉讼保全费1620元，合计3920元，由顾坤明、李勤负担。
该民事判决书生效后，顾坤明、李勤未履行生效法律文书确定的义务，张付官向原审法院申请强制执行。执行过程中，原审法院于2014年12月4日对涉案房屋进行现场查封。在执行期间，张英、张剑龙向原审法院提出执行异议，要求中止对吴江区黎里镇北厍社区达胜公寓182号房屋的执行。原审法院于2015年1月20日作出（2015）吴江执异字第0006号执行裁定书，裁定张英、张剑龙的执行异议成立，中止对黎里镇北厍社区达胜公寓182号房屋的执行。
另查明：2014年7月6日，张英、张剑龙与顾坤明、李勤通过吴江市世佳房产中介服务部签订房屋买卖合同，约定由张英、张剑龙购买顾坤明、李勤所有的位于北厍镇育才路元鹤大坝北的房屋（房产证号08××40，土地证号08004**），总价款为285万元。合同签订时支付105万元，此款支付顾坤明该房屋的银行贷款；2014年7月11日前双方到房产管理处办理产权过户手续，支付180万元。卖方于2014年7月11日前将房屋交付买方，交房的标志为双方签署房屋交接单。中介费2万元由张英、张剑龙负担，于合同签字后付一半，其余在过户时支付。
2014年7月9日，张英通过中国银行柜台转账方式向顾坤明账户转入1048266.67元。同日，张英向吴江市世佳房产中介服务部支付了1万元中介费。2014年7月14日，张英分别向顾坤明在中国农业银行开立的账户转账100万元、80万元。同日，张英、顾坤明至苏州市吴江地方税务局办理房地产交易契税申报及个人二手房交易减免申请备案表。
再查明：顾坤明与张英在吴江市世佳房产中介服务部的见证下签署了房屋交接单。
庭审中，张英、张剑龙向原审法院提供2014年8月至2014年10月的电费缴费发票及2014年7月、9月、11月的自来水缴费发票。电费发票上面载明户名顾坤明，地址北厍镇达腾公寓182号；自来水费缴费发票上记载的付款单位为顾坤明，地址为育才西路路北10号元鹤大坝。
为证明张英、张剑龙实际居住案涉房屋的时间，张英、张剑龙申请林某、姚丁到庭作证。
证人林某在2015年6月26日陈述：自己是吴江市世佳房产中介服务部的投资人，2014年7月6日，张英、张剑龙与顾坤明、李勤双方签订房屋买卖协议，双方约定，2014年7月11日到黎里房管交易中心办理过户手续，签好字之后当天下午交付房屋。这一天是星期五，当天下午办好手续时已超过四点，无法缴税，所以就决定星期一（2014年7月14日）早上去缴税，结果这一天房屋就被法院保全了。过户是在黎里房管处办理的，需要到吴江来缴税，如果是在吴江办理过户的，2014年7月11日当天就应当过户完成。2014年7月11日办手续的时候林某在场的，看到双方交钥匙，张英、张剑龙搬东西进去。当时别墅中的家具电器等都是齐全的，只要搬点衣服进去即可入住了。
证人姚某在2015年6月26日陈述：自己和顾坤明是隔壁邻居。顾坤明也借了姚某的钱，所以2014年7月11日这一天发现顾坤明在搬东西，就过去看了，看到张英、张剑龙过来搬进去。因为顾坤明欠自己钱，所以要去看一下是什么情况。顾坤明告诉姚某他的房子已经卖掉了。当时顾坤明是在2014年7月9日就开始搬了。2014年7月11日后，张英、张剑龙继续一直居住在该房屋里，晚上出门散步，看到他们的灯一直亮着的。顾坤明从2014年7月11日后就不再居住在这房屋里，他人都找不到了。
审理中，顾坤明陈述，涉案房屋已经卖给张英、张剑龙二人，房款已经付清。一次付的是105万元，是付到顾坤明应还银行贷款的账户上，还有180万元是打到顾坤明银行卡上。顾坤明还欠其他人钱，收到180万元后用来还债了。合同中虽约定签订时支付105万元，但因欠银行的贷款就是1048266.67元，双方约定的105万元是大概的数字，所以张英、张剑龙就打到银行1048266.67元，对其中的1000多元差额不再要求他们另行支付了。涉案房屋是2014年7月11日下午交付的。2014年7月9日，张英、张剑龙帮顾坤明垫付了约105万元银行贷款，2014年7月11日顾坤明就从本案所涉房屋搬出，搬走时将大部分的家具电器都带走了。搬走之后顾坤明就将钥匙交给了张英、张剑龙。
以上事实，由张付官提供的民事判决书、执行裁定书，张英、张剑龙提供的房屋买卖合同书、中国银行转账凭证、农业银行取款凭证、中介费收据、房屋交接单、房地产交易契税申报表、二手房交易减免税申请备案表、电费发票、自来水发票、土地证、证人证言，及当事人陈述等证据予以证实。
原审原告张付官的诉讼请求是：确认吴江法院对顾坤明、李勤座落在苏州市吴江区黎里镇北厍育才路达胜公寓182号房屋的房屋继续执行，本案诉讼费用由张英、张剑龙、顾坤明、李勤承担。
原审法院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。张英、张剑龙与顾坤明、李勤之间签订的房屋买卖合同依法成立并生效。根据张英、张剑龙提供的银行转账凭证及顾坤明的陈述，应认定张英、张剑龙已经支付了全部购房款。根据顾坤明及张英签名的房屋交接单、证人林某、姚某的证言，可认定顾坤明于2014年7月11日已将房屋交付张英、张剑龙，而张英、张剑龙提供的电费、水费缴纳单等材料可以进一步证明自2014年7月11日起其已经实际占有使用位于州市吴江区黎里镇北厍育才路达胜公寓182号的房屋。因该房屋于2014年7月14日被吴江法院查封，致房屋无法办理过户手续，对此张英、张剑龙无过错。法院不应对位于苏州市吴江区黎里镇北厍育才路达胜公寓182号的房屋进行查封、扣押、冻结，故对张付官要求对座落于苏州市吴江区黎里镇北厍育才路达胜公寓182号的房屋许可执行的请求，原审法院不予支持。
综上，原审法院认为：张英、张剑龙已实际履行了房屋买卖合同中的全部付款义务，并自2014年7月11日起实际占有了房屋。虽涉案房屋未办理过户登记手续，但张英、张剑龙对此并无过错，故对张付官要求继续执行位于苏州市吴江区黎里镇北厍育才路达胜公寓182号房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。顾坤明、李勤经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应自行承担不利后果。遂依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决：驳回张付官的诉讼请求。案件受理费4600元，由张付官负担。
上诉人张付官不服上述民事判决，向本院提起上诉称：在上诉人提起诉讼后，并申请诉讼保全期间，顾坤明、李勤却与张英、张剑龙签订房屋买卖合同，主观上存在转移资产的恶意，且张英、张剑龙通过银行转账支付房款后，该款又重新转入张英账号，其目的是取得付款凭证。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张英、张剑龙、李勤答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。
二审期间上诉人张付官申请证人王某出庭。王某当庭陈述：其与顾坤明平时是朋友关系，顾坤明也欠其的钱。2015年6月25日在其的办公室，顾坤明称张英、张剑龙支付的180万元及105万元是划给其的，但没见到这些钱。也不清楚这些钱的去向。银行卡是顾坤明是当场去办理的，但是卡没拿到。被上诉人张英、张剑龙质证认为：录音资料是真实的，但谈话中说180万元是过帐是虚假的，是顾坤明为了应付债权人编造出来的。与顾坤明一审法庭陈述内容完全不一致。被上诉人李勤质证认为：不清楚这个情况，但王某讲的情况不属实。上诉人张付官质证认为：录音证据证明被上诉人张英、张剑龙和顾坤明、李勤进行了串通，采用虚假过帐的方式转移财产。并表示顾坤明目前下落不明。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，在原审法院于2014年7月14日对案涉吴江区黎里镇北厍社区达胜公寓182号房屋查封之前，张英、张剑龙与顾坤明、李勤于2014年7月6日，已就该房屋通过吴江市世佳房产中介服务部签订房屋买卖合同。其次，根据张英、张剑龙提供的银行转账凭证、顾坤明一审期间的陈述以及证人林某、姚某的证言，足以认定张英、张剑龙已经支付了全部购房款并实际入住该房屋。至于该房屋无法办理过户手续系因之后被法院查封，对此张英、张剑龙并无过错。根据法律规定该房屋应当排除执行。关于二审期间上诉人张付官提供的证人证言，本院认为，其一，该证言中顾坤明并不否认房款已打到其银行卡上，只是不清楚这些钱的去向。其二，该证言与顾坤明在一审当庭陈述内容明显不一致，顾坤明当时陈述，房款已经付清。一次付的是105万元，是付到顾坤明应还银行贷款的账户上，还有180万元是打到顾坤明银行卡上。顾坤明还欠其他人钱，收到180万元后用来还债了。且目前顾坤明已下落不明，上诉人提供的证言无法得到其的证实。其三，上诉人不能提供其他证据加以佐证。因此，该证言无法推翻一审已经查明的事实，不足采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人张付官的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人张付官负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十二月三日
书 记 员 吴茂程