甘肃省陇南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陇民一终字第193号
上诉人（原审原告）杨夫拜，男，57岁，汉族，不识字，农民，住成县。
上诉人（原审原告）孙新苗，女，54岁，汉族，高中文化，农民，住成县。系杨夫拜之妻。
被上诉人（原审被告）刘相煜，曾用名刘香育，男，50岁，汉族，中专文化，成县枣儿沟小学教师，住成县。
被上诉人（原审被告）张杰，曾用名张新娃，男，43岁，汉族，初中文化，农民，住成县。
上诉人杨夫拜、孙新苗为与被上诉人刘相煜、张杰房屋租赁合同纠纷一案，不服成县人民法院（2014）成民初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2003年，被告刘相煜按政府要求拆除其私有的西南后街65号房屋，拆迁后剩余一间砖木结构房子和空宅基地约40平方米一直闲置。2012年元月，原告杨夫拜和被告刘相煜口头协议，由原告杨夫拜对房子进行改造，并在空宅基地上搭建简易房子（空心砖墙体、机制石棉瓦顶），搭建房子和改造旧房子所花费用，以搭建房子出租费用偿付。随后二原告开始建房，建房时原告杨夫拜向被告刘相煜借款3000元。二原告共修建简易房三间半（含改建一间）。2012年5月1日，房子修建完工后，原告杨夫拜对其所支付的建房费用逐项核算列成清单后向被告刘相煜移交，被告刘相煜作为接收人，原告杨夫拜作为移交人在该结算单上签字，结算单上载明房屋总造价为21517元。被告刘相煜将三间半房中带门面的一间半房口头出租给二原告人经营小吃店，另外两间房口头租给他人做生意，每间每年租金2000元，未约定租期。按照原告杨夫拜与被告刘相煜的口头约定，被告刘相煜将收取的2012年5月1日至2013年5月1日出租给他人的两间门面房租金4000元交给原告杨夫拜，折抵建房款，原告应交的租金2000元作为被告刘相煜给原告的补偿，被告人刘相煜未收取。原告在承租过程中，在檐边搭接彩钢瓦和塑料瓦共花费1500元。2014年4月被告张杰将政府出让给其城关镇南街（原议价公司）的房屋拆除重建，因原告承租的房屋西山墙扎砌在被告张杰的石墙上，被告张杰拆除自己房屋及基石后，致使被告刘相煜房屋的西空，被告刘相煜认为继续居住存在安全隐患，便将该房屋转让给被告张杰，后与原告协商腾房事宜。同年5月1日，被告将折抵后剩余的建房款余额11800元交付给原告杨夫拜，原告杨夫拜出具收据（由其女代书）一份，并注明建房款付清。随后，原告自行将承租房内的物品全部搬出。被告张杰在拆除房子时将原告的一台豆浆机损坏，赔偿原告1000元，其他财物均未受损。
原审法院认为：原告将在被告刘相煜闲置的宅基地上修建的房屋交付给被告刘相煜后，被告刘相煜将其一间半简易房口头出租给原告使用，未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，被告刘相煜依法有权随时解除与二原告之间的租赁关系。被告刘相煜向原告付清建房余款后要求二原告腾房，解除租赁关系的行为合法。但由于被告刘相煜未在合理期限内通知二原告，应对二原告承租过程中添置的塑料瓦和彩钢费用承担赔偿责任。二原告要求被告刘相煜赔偿其他损失的请求证据不足，不予支持。买卖不破租赁是指出租人在租赁期限届满前转让租赁物，租赁合同继续履行的法律行为。但原告与被告刘相煜之间的租赁关系属不定期租赁，被告刘相煜有权随时解除，在被告刘相煜要求腾房，二原告人搬出后租赁关系已自行解除，因此，不存在买卖不破租赁的事由。故二原告请求被告张杰赔偿买卖不破租赁给其造成各项损失的理由不能成立，本院不予支持。遂判决：1、被告刘相煜赔偿原告孙新苗、杨夫拜塑料瓦和彩钢片费用共计人民币1500元；2、驳回原告孙新苗、杨夫拜要求被告张杰赔偿损失的诉讼请求。
上诉人杨夫拜、孙新苗不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：2012年3月，上诉人与被上诉人刘相煜约定，由上诉人在位于成县西南后街靠东买早餐处修建房子，用所建房子费用折抵租房费用，租房费每年2000元，自2012年5月1日生效，修建房子花费25000余元，二上诉人所花费用还未计算在内。按前述约定，上诉人应居住至2024年。但2014年4月，因上诉人患病到省人民医院住院治疗，被上诉人张杰在拆除其房屋时将上诉人房檐锯掉，房檐下的锅头搬到别处，砖头砸破房顶，砸坏豆浆机等物品。5月1日早上十点多钟，刘相煜妻子让上诉人腾房，并未说刘相煜已经将房子卖掉，只是说张杰拆房很危险。当天下午1时左右，被上诉人张杰托人说，这房子他已经买下了，并让施工队拆房子。上诉人孙新苗让等一下房主刘相煜，说明原因，但被上诉人张杰的妻子就打上诉人，将上诉人的腿抱住不放，施工队就强行砸，电也停了，致使上诉人积压在屋内的货物受损，冷冻产品液化，致使货物积压无地方销售，部分货物过期或即将过期，损失巨大，饮食用具无法使用，因忽如其来的拆迁，致使上诉人一家无处安身，暂住隔壁邻居房屋，前5天50元，如不搬出每天100元，上诉人居住56天，才找到一间住人的房屋。根据相关法律规定，被上诉人刘相煜未提前3个月通知原告，应承担违约责任，并承担因其违约导致原告损失；被上诉人张杰依照买卖不破租赁原则承担侵权责任，并承担其造成原告门市部货物损失。综上，请求：1、撤销原判第二项；2、由二被上诉人赔偿损失及违约费用共计9万元；3、判令刘相煜与张杰房屋买卖合同无效；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张杰在二审期间答辩称：1、被答辩人使用的房屋本来就是非法建筑物，也不具备任何合法权益。被上诉人刘相煜和答辩人系相邻关系，后被答辩人于2012年3月在该地上建空心砖房屋，答辩人发现该房屋背墙多占了答辩人的合法宅基地东西0.2米宽、南北13米长。答辩人找被答辩人协商，被答辩人承认这一事实，但说房屋已建起，再说也是临时建筑，不如以后答辩人需用时再拆除恢复，答辩人考虑是相邻关系，就答应了。如今被答辩人主张他和被上诉人之间的租地建房协议约定答辩人从来不知。2014年4月答辩人将原城关镇南街合法自有房屋拆除重建，要求被上诉人恢复多占答辩人的宅基地，被上诉人也同意拆除，并将自己该房屋占用其它部分的宅基地也转让给了答辩人。故被答辩人主张的房屋不具备合法存在的基础，也不存在买卖不破租赁的合法依据。答辩人对非法占用自己合法的宅基地的该房屋通过和被上诉人协商拆除是行使正常的排除妨碍权，不存在答辩人对被上诉人及被答辩人提前三个月的通知义务。2、被答辩人主张的物品损失无任何证据和法律依据。答辩人拆除被答辩人所说的租赁房屋时，经检查已无任何东西存在，而且在搬迁之前被上诉人和被答辩人也是协商好的，无任何争议。即使有被答辩人诉称的搬出的物品变质，也是他本人没有正确存储保管或及时处理造成的，与答辩人和被上诉人无任何关系。3、被答辩人主张他及家人没有地方居住更是荒唐。被答辩人是成县抛沙镇广化村人，依据《土地管理法》的规定，他的宅基地及房屋应是在抛沙镇广化村，其本人及家人在城关镇也不应有合法的住宅权。被答辩人硬是要将临时租用的房屋当作永久的合法住宅，从属无稽之谈。如被答辩人确实在抛沙广化村无宅基地，被答辩人也只能起诉抛沙镇政府不作为。4、法律保护的权利，首先应是合法的才能受到保护。被答辩人承租的房屋建造时非法侵占了答辩人合法的宅基地，这一事实一审法院已查明。作为出租房屋这一客体本身就是非法的，其出租行为也不具备合法的基础，而且被答辩人和被上诉人的租赁约定是口头约定，被上诉人可以随时要求被答辩人拆除。答辩人拆除自有房屋原址重建，是一种合法正当的权利，不受任何他人干涉。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘相煜在二审期间未答辩。
本院二审查明的事实与原审认定的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，因诉争房屋属未经批准的临时性建筑，上诉人杨夫拜与被上诉人刘相煜约定的用建房费用折抵租房费用的租赁合同属无效合同，故上诉人请求被上诉人刘相煜承担未提前三个月通知上诉人的违约责任，及被上诉人张杰依照买卖不破租赁原则承担侵权责任，无法律依据，本院不予支持。上诉人要求被上诉人张杰承担其侵权给上诉人造成货物损失的请求，因其未提交相关证据，其请求亦不予支持，况且原审法院在案件审理过程中，明确告知上诉人对易腐蚀、快过期食品自行处理，故假设确实给上诉人造成损失，上诉人自己放任该损失的发生，就扩大部分的损失，应由上诉人转让自己承担责任。上诉人请求判令被上诉人刘相煜与张杰之间房屋买卖合同无效，因其本人非该合同的当事人，亦因其本人不是转让房屋合法的承租人，故其请求亦不予支持。综上，原审认定事实基本清楚，判处适当，上诉人的上诉理由均不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之承规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费50元，由上诉人杨夫拜、孙新苗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡喜平
审 判 员 寇彩霞
代理审判员 李秀梅
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 陈 卓