济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第1596号原告：司竹君，女，1955年3月26日出生，汉族，山东地质调查院员工，住济南市。委托诉讼代理人：张绪平，山东国杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢世正，山东国杰律师事务所实习律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：李昊，总经理。委托诉讼代理人：薛宪峰，男，1982年11月8日出生，汉族，济南东拓置业有限公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：温鹏，男，1985年10月20日出生，汉族，济南东拓置业有限公司法务，住济南市。原告司竹君与被告济南东拓置业有限公司（以下简称：“东拓置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告司竹君的委托诉讼代理人张绪平、邢世正，被告东拓置业的委托诉讼代理人薛宪峰、温鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司竹君向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房及逾期办理产权登记的违约金共计69903.42元；2.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2011年7月29日，原告司竹君与被告东拓置业签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的涵玉翠玲xxx商品房及配套地下室和车位，原告依约履行了付款义务。按照合同第八条约定，被告应当于2013年5月30日向原告交付上述房屋及其配套设施，否则应当承担逾期交房违约责任。但被告实际向原告交付上述房屋及其配套设施的时间是2014年1月22日。同时，按照合同第十五条约定，被告应当于商品房交付后270天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则应承担逾期办证的违约责任。但被告至今未通知原告办理房屋产权登记事宜。被告上述行为已构成违约，故原告诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，原告司竹君变更第一项诉讼请求为：判令被告支付原告逾期交房违约金55130.93元及逾期办证违约金（以717111元为基数，自2014年10月20日起至被告书面通知原告办证之日止，按照日利率万分之一计算）。被告东拓置业辩称，依照双方签订的商品房买卖合同，被告应于2013年5月30日交付房屋。被告实际通知原告交付房屋的时间为2014年1月20日，不是原告所述的2014年1月22日。被告通知原告办理产权登记的时间是按照合同约定履行的通知义务，故被告不存在逾期办证行为。另，被告认为原告主张的违约金数额过高，按照相关法律规定，违约金不应当超过实际损失的30%。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月30日，原告司竹君（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由原告购买被告开发的位于小汉峪村西山坡、旅游路南侧的涵玉翠岭xxx房屋一套及2-17-1-104号储藏室一间。房屋建筑面积为157.31平方米，储藏室建筑面积为13.26平方米，房屋及储藏室总价款为717111元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则出卖人应按照下列第2项约定处理……2.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。同日，原、被告双方签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定原告司竹君向被告东拓置业购买xxx车位使用权，计价75000元，于2013年5月30日前交付原告使用。如被告逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。上述《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，原告司竹君依约支付了全部购房款717111元（含储藏室）及车位款75000元。2014年1月22日，原、被告双方签署《房屋及车位交接单》，确认被告将上述房屋、储藏室及车位交付原告。原告司竹君主张被告东拓置业实际交房时间为2014年1月22日，要求被告支付逾期交房违约金55130.93元（以792111元为基数，自2013年5月31日起至2014年1月22日止，按照日利率万分之三计算）及逾期办证违约金（以717111元为基数，自2014年10月20日起至被告书面通知原告办证之日止，按照日利率万分之一计算）。被告对原告所述实际交房时间不予认可，称已于2014年1月20日书面通知原告进行交房。被告未提供证据证实上述主张。由于被告东拓置业逾期交房，原告司竹君等诸多购买被告涵玉翠岭小区商品房的业户均陆续向本院提起诉讼，要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金。被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，被告东拓置业提出鉴定申请，要求对原告的实际损失进行鉴定。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司于2015年8月31日作出鲁裕丰评字（2015）第059号涵玉翠岭小区房屋租金项目资产评估报告书。该评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。原告对该鉴定结论不予认可，但对被告东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》一份、《地下车位使用权转让协议》一份、收据一份、交款单三份、《房屋及车位交接单》一份及原、被告陈述予以证明。本院认为，原告司竹君与被告东拓置业于2011年9月30日签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告司竹君依照合同约定履行了支付房款及车位款的合同义务，被告东拓置业亦应依照合同约定于2013年5月30日前将本案房屋及车位交付于原告司竹君。而被告东拓置业直至2014年1月22日才予以交付，且未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。原告司竹君主张被告东拓置业支付逾期交房违约金的诉讼请求事实清楚。被告东拓置业抗辩已于2014年1月20日书面通知原告进行交房，但未提供证据予以证实，故本院不予认可。原告司竹君要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因被告东拓置业的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。原告虽对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失并未向本院提供相关证据证实。山东裕丰资产评估有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论本院予以采信。综合考虑被告东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格及地下车位实际损失等公平因素，本院参照上述鉴定意见，酌情确定被告东拓置业逾期交房给原告司竹君造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米；2014年日租金为0.40元/平方米。本院依据该标准，依法按照130%支持原告司竹君主张的房屋违约金。对于案涉停车位，本院依法支持被告以车位款75000元为基数，按日万分之三向原告支付违约金。依据双方签订的合同约定，被告东拓置业理应依合同约定于双方交付房屋之日（2014年1月22日）后270日（2014年10月19日）内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知原告向房管部门申请办理房屋所有权证。而被告至今未通知原告办理房产证，已构成违约，故被告东拓置业应支付原告逾期办证违约金。对原告要求被告支付逾期办证违约金（以717111元为基数，自2014年10月20日起至判决生效之日止，按照日利率万分之一计算）的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告司竹君自2013年5月31日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金18116.24元（（157.31+13.26）平方米×0.38元/平方米/天×215天×130%）；二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告司竹君自2014年1月1日至2014年1月22日期间的逾期交房违约金1951.32元（（157.31+13.26）平方米×0.40元/平方米/天×22天×130%）；三、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告司竹君自2013年5月31日至2014年1月22日期间的逾期交付车位违约金5332.5元（以75000元为基数，按日万分之三计237天）；四、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告司竹君自2014年10月20日至判决生效之日期间的逾期办证违约金（以717111元为基数，按照日利率万分之一计算）；五、驳回原告司竹君的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1548元，由原告司竹君负担798元，被告济南东拓置业有限公司负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李乃蓬人民陪审员  赵立海人民陪审员  师长利二〇一六年十一月二十二日书 记 员  李 响