上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第1228号
原告陈建花。
委托代理人方标，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
委托代理人匡琼，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
被告董颖萍。
被告董某。
法定代理人董颖萍。
两被告共同委托代理人杨卫华，北京盈科（上海）律师事务所律师。
第三人上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人谭浩。
原告陈建花与被告董颖萍、董某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月20日立案受理，依法追加上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）作为第三人参加诉讼，本案依法适用简易程序，由审判员钱萍独任审理，于2013年7月8日公开开庭进行了审理。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年1月26日公开开庭进行了审理。原告陈建花及其委托代理人匡琼（未参与2014年1月26日庭审）、方标（未参与2013年7月8日庭审），被告董颖萍（暨被告董某的法定代理人）及两被告共同委托代理人杨卫华，第三人中原公司的委托代理人谭浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈建花诉称，2013年2月19日，原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。合同约定，原告购买两被告名下的上海市闸北区天目中路XXX号XXX室办公房（以下简称天目中路房屋），该房屋的转让价款为人民币90万元（以下币种均为人民币），原告应于本合同签订当日支付被告首期房价款43万元，包含已支付的定金合计45万元。双方应在本合同签订后十日内至税务机关申报纳税，在纳税后10日内，双方至房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件）。合同还约定：如被告未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应向原告支付违约金，违约金按原告已付房款的日万分之五计算，违约金自应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。逾期超过20日后被告仍未交付的，除应向原告支付20日违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。被告应在接到书面通知之日起3日内向原告退还已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告有权按照上述约定追究被告的违约责任。原告于2013年1月25日支付了定金2万元，于2013年2月2日支付了房款435，000元，合计45，5000元。2013年3月5日，双方向上海市闸北区税务局交纳了房产过户的税费。按照合同约定，双方应在2013年3月15日前向上海市闸北区房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件），但被告未能及时准备好过户的相关材料，且在2013年3月31日以及2013年4月3日，由居间方中原公司物业顾问张纯洁陪同，双方在交易中心办理过户手续时，均因被告提供的材料不符合要求而被交易中心退件。在此过程中以及之后的时间里，原告以及居间方多次要求被告尽快准备好过户材料以完成产权过户，但均未果。鉴于上述情况，原告根据合同约定，于2013年4月14日向被告寄送了书面的《通知函》，宣告因被告违约而解除买卖合同，并要求被告在接到通知起3日内退还原告已支付的房价款45，5000元，并支付相应的违约金及赔偿金。被告收到上述通知后，仅归还了原告房价款人民币45，5000元，至今未支付相应的违约金及赔偿金。故要求依法判令两被告支付原告违约金人民币4，550元、赔偿金180，000元；诉讼费由两被告承担。
被告董颖萍、董某辩称，不同意原告全部诉讼请求。房产交易之所以没有成功，首先是因为原告方避税导致，本案有两份合同，2013年2月2日的合同和2月19日的合同，原因是原告想避税，导致合同的交易从2月12日启动拖延到2月19日启动，如果扣掉这17天的话，被告的新证恰巧能办出；其次是由于第三人中介方不熟悉涉外人士房产交易流程导致，整个交易过程中被告都是在中介方审核了相关文件认为没有问题之后才收定金签合同的，被告都按照中介方的意见进行了多次尝试，事后表明中介方完全不了解交易流程，尤其是涉外和未成年人，双方只在3月5日去了一次交易中心，而不是诉状中所述的三次，房产交易中心要求董某的父亲必须当面签字，此时董某的父亲在日本不可能当场签字，之后中介就让被告做亲子鉴定、公证甚至要被告诉讼，2013年3月被告就办好了第一份公证，4月2日加急翻译送往交易中心，此时交易中心又提出新的问题，认为董某的出生证上的父亲姓名无法与公证书上的父亲对应起来，被告董颖萍通知丈夫做了第二份公证书，将第二份公证书再送往交易中心的时候，还是不能用，交易中心让被告更换新的出生证，4月16日新的出生证出来之后，被告通知了原告，原告让被告将新的出生证传真给原告，但是传真之后，原告再无音信，直至诉讼，被告尽最大努力补齐相关手续，及时善意地履行了义务。合同约定只有在甲方故意拖延或不及时提供相关材料的情况下才需要向乙方即本案原告承担违约责任，被告不存在故意拖延或不及时提供材料的事实，因此被告无需承担违约责任。原告认定的违约金期限是3月15日以及解约期限是4月14日没有合同依据，根据合同约定，违约金计算是应当房地产交付（包括房地产交接和权力转移）日起算至实际交付日止，合同第四条约定4月20日交付，故违约金起算期限是4月21日，单方解约权起算日期是5月11日。原告在就纠纷的解决进行协商没有结果之后，主动向被告提供了银行账户，被告已经于4月23日将收到的房款如数退还，原告对此也无异议，表明双方同意合同解除，互不承担任何责任。即使原告要求违约金和赔偿金，也应当向法庭提供证据证明原告存在实际损失，被告已如数归还房款，原告也已另行购房，被告认为原告之所以诉讼是在稳赚不赔的心态下提起的。
第三人中原公司述称，第三人已经做到审核产权信息和产权人信息，其他义务第三人无需承担；第三人对被告董某的出生证明当初提出过异议，并告知被告董颖萍未成年人父母都要到交易中心，但董颖萍陈述其曾卖过房，明确表示没问题。原、被告及第三人共去交易中心三次，第一次3月5日双方完税以后到交易中心过户，交易中心要求监护人必须两方到场，否则需要做公证手续，能够证明内田明是董某父亲的只有出生证明，但是出生证明上没有内田明的身份证号码，日本方面认为没有办法办理内田明为董某监护人的公证手续，只能办理内田明委托董颖萍售房的公证手续，当时有提出董某加入日本国籍后可以提供内田明做为董某监护人的证明，但是董颖萍认为福田核电站辐射有问题，不想让董某去日本，第二次是3月31日三方一起到交易中心去办理手续，交易中心认为被告提供的公证手续是日文版的，需要翻译，4月3日取得翻译版后去交易中心过户，交易中心认为公证书没有体现内田明与董某关系，因此无法以监护人的身份委托董颖萍办理过户手续，之后双方都很着急，协商了多种方案，包括让董某去办日本户籍，去补出生证上内田明的护照号码，或者法院判决下家取得产权等，最终董颖萍选择了到董某的出生医院去更正或者补充董某父亲的相关信息，4月14日原告发催告函给被告，故第三人约原、被告双方到中介公司协商继续履行合同的事宜，当时董某的出生证明还没有补全，交易不能履行是由于董某出生证上没有父亲护照号码，导致交易中心无法接受过户，故交易时即使内田明到场也无法查明内田明是董某的亲生父亲，之后被告将出生证的瑕疵补正，但即便补正，也需要公证书或者内田明本人到场。
经审理查明，2013年2月19日，原告陈建花（乙方）与被告董颖萍、董某（甲方）签订了《买卖合同》，约定甲乙双方通过中原公司居间介绍，由乙方受让甲方天目中路房屋，该房屋建筑面积37.1平方米，转让价款90万元，合同附件三约定乙方应于签订本合同后当日内支付甲方部分首期房款43万元，且甲、乙双方应于签订本合同后十日内至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税手续后七日内至房地产管理部门查询已购住房情况，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计人民币45万元整（包含已支付的定金）。待公证处出具本合同之公证书（若有）且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后十日内，甲、乙双方赴上海市区房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件），上海中原收执收件收据后当日内，乙方应支付甲方第二期房价款计人民币45万元整。第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2013年4月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年4月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。
另查明，2013年2月2日，原告陈建花（乙方）与被告董颖萍、董某（甲方）曾签订过一份《上海市房地产买卖合同》，该合同除约定转让价款85万元，以及在合同附件三中有关首期房价款数额为42.5万元（包含已支付的定金）和第二期房价款数额为42.5万元外，其余条款的约定与2013年2月19日双方签订的《买卖合同》条款相符。同日，原、被告双方还签订《特别协议》，主要内容为：“房产实际成交价为90万元，甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》的合同价为85万元，乙方需另行补贴5万元，其中3万元于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付甲方，剩余2万元作为房产交易尾款。”等。
在双方交易过程中，被告董颖萍、董某于2013年1月25日收取2万元定金，于2013年2月2日收取部分房价款43.5万元，2013年3月5日，天目中路房屋的契税和销售不动产税已缴纳。后因被告提供的过户材料未能通过房地产交易中心的审核。2013年4月23日，被告退还收取原告的买房款45.5万元。
庭审中，原告提供2013年4月2日和14日原告先后致被告的《通知函》、合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，以及原告从上海租房网及上海安居客网查询下载的系争房屋房产2013年至今房价涨幅及每月房租情况，2013年4月2日《通知函》主要内容为，依合同被告应当于房产税申报结果后10日内即2013年3月15日之前共赴交易中心申请办理产权过户手续，但被告不积极、不及时提供过户相关材料之合同义务，原告已于2013年4月2日催告，要求被告于2013年4月8日之前与原告方办理产权过户手续等。2013年4月14日的《通知函》主要内容为，原告于2013年4月初通过信件催告被告，要求被告于2013年4月8日之前与原告方办理产权过户手续，然被告在收到书面催告后的宽限期内仍未及时履行合同义务，致使该房地产买卖交易至今无法如期正常进行，根据合同约定，原告郑重通知被告，宣告被告违约并且解除买卖合同，被告在接到通知函之日起三日内退还房款455，000元并支付违约金和赔偿金等。原告称，基于被告拖延时间，原告于2013年5月30日与案外人签订了买卖合同，另行购置房屋，原告购买的天目中路房屋是办公房，用于投资出租，从合同约定的4月初交房至5月20日立案，有两个月租金损失，按每月3，500元计算，共计7，000元。合同是2013年2月19日签订，按照安居客网的房价行情，到6月份已经上涨了约12%，原告的既得利益损失108，000元。被告称，被告于4月4日收到原告4月2日《通知函》，于4月16日收到原告4月14日的《通知函》，被告不认可原告的单方解除行为，但是由于被告已经将房款退还原告，原告也已经另行购买房屋，合同事实上已经解除。被告当时说过，如果原告买被告的房子，延迟期间的损失被告支付，被告也可以先行交付房屋，再办理手续，补偿租金也可以，但是原告不愿意，所以原告的目的就是不要被告的房子。
被告在庭审中提供公证书、翻译文本发票、出生医学证明及换证申请表等证据材料。被告称，被告董颖萍为了过户做了很多努力，发票上的缴费金额注明是加急件，按照房产交易中心咨询和中介的说明做完第一份公证书之后，还是无法办理交易，因为第一份公证书只能证明内田明委托了董颖萍出售房屋，但是不能证明董某的父亲是内田明，且董某的出生证明上没有父亲的身份证号，所以董颖萍又加急让日本方面做了第二次公证，日本方面回复说也无法证明内田明与董某的父女关系，日本方面只能详细写明委托董颖萍要出售的房屋详细地址，因此被告拿到第二份公证书后仍然无法进行房屋过户，董颖萍又申请换领董某的出生证明，在该出生证明上添加了内田明的护照号，该证明出来以后随时可以过户。原告称，被告提供的材料不符合交易中心过户要求，导致交易无法过户，董某的出生医学证明是2013年4月16日办出的，此时本案原告已经明确通知被告房屋买卖合同解除，且也无法看出凭这些材料就可以办理房产过户手续。
以上事实，有当事人提供的证据及陈述予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据原、被告签订的《买卖合同》约定的内容，被告应在房产税申报结果后十日内，即与原告至房地产交易中心申请办理产权过户手续，但因被告提交的材料未能通过交易中心的审核，因此不能按合同约定完成产权过户手续的主要责任在于被告，故被告应按合同约定承担违约责任，合同约定的违约责任为，被告未按合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，逾期超过二十日，原告有权单方解除合同，被告除应向原告支付二十日的违约金外，还应承担赔偿金额为总价款的20%的赔偿责任。原告依合同约定，书面通知被告解除合同，故原告要求两被告支付原告违约金和赔偿金的诉请，本院予以支持。但赔偿金的数额，本院依据本案案情以及被告的过错程度，酌情调整为30，000元。两被告的辩解意见，没有事实和法律依据，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告董颖萍、董某应于本判决生效之日起十五日内给付原告陈建花违约金4，550元；
二、被告董颖萍、董某应于本判决生效之日起十五日内给付原告陈建花赔偿金30，000元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，991元，由被告董颖萍、董某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
审 判 员 钱 萍
人民陪审员 陈名玲
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 陈亚新
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。