甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庆中民终字第540号
上诉人（原审原告）龙瑞军。
被上诉人（原审被告）解庭。
委托代理人白宗礼，甘肃凌东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）解荣。
被上诉人（原审被告）环县鸿源房地产开发有限责任公司。住所地：环县环城镇盘旋路红星饭店*楼。
法定代表人王鸿章，该公司董事长。
委托代理人解勋，该公司股东。
上诉人龙瑞军因与被上诉人解庭、解荣、环县鸿源房地产开发有限责任公司（以下简称环县鸿源房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服环县人民法院（2013）环民初字第457号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月31日公开开庭审理了本案。上诉人龙瑞军与被上诉人解庭的委托代理人白宗礼、被上诉人解荣、被上诉人环县鸿源房产开发公司的委托代理人解勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年12月16日，解荣与现甘肃陇运三力运输集团环县胜达有限公司签订协议拟联合建设“三和家园”住宅楼。解庭与龙瑞军签订《环县三和家园商品房预售合同》一份，未注明签约时间。约定龙瑞军作为预购方购买“三和家园”1单元6楼602号商品房一套，面积86.49平方米，每平方米1668元，房屋总价144265.32元。同时约定2010年12月30日前交付房屋。龙瑞军于2010年1月20日向解庭交付首付款7.2万元。“三和家园”住宅楼的建设于2010年5月24日被环县人民政府城建局以环城建停字（2010）20号停工通知书叫停。
2010年11月23日，环县人民政府常务会议决定：将解荣占用的13亩汽车南站建设土地收回，用于汽车南站扩建，在南环路南侧、滨河路东侧确定一宗17亩住宅用地，以挂牌形式出让，使用年限70年，每亩以39万元底价出让。
2011年3月14日，环县人民政府征拨土地文件环政拨土发（2011）24号《关于环县环江新区一宗国有建设用地使用权出让的批复》决定：将环县环江新区17亩土地征收为国有建设用地，并出让给环县鸿源房产公司。
后解庭以电话短消息方式通知龙瑞军，环江花园住宅楼每平方米按2987元可与环县鸿源房产公司签订新的购房合同。龙瑞军因不同意解庭提出的楼房价格而未与其签订新的购房合同。双方发生争议。
环县鸿源房产公司成立于2010年5月7日，公司股东为王鸿章、解庭、解荣、解勋。现环县鸿源房产公司取得了环江花园楼房预售许可证。
原审法院审理认为，本案争议的焦点是《环县三和家园商品房预售合同》的合同效力问题。审查合同的效力，应从签订合同的主体、合同内容、合同目的等方面进行。按照《城市商品房预售管理办法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方应为房地产开发企业而非自然人，而本案中与龙瑞军签订商品房预售合同的是解庭个人。在“三和家园”住宅楼开发建设时，联建协议是解荣与甘肃陇运三力运输集团环县胜达有限公司签订的，开发商系甘肃陇运三力运输集团环县胜达有限公司，合同本应由房地产开发公司与龙瑞军签订，解庭在未得到甘肃陇运三力运输集团环县胜达有限公司委托的情况下，以个人名义与龙瑞军签订合同。事后，其所签合同也未经甘肃陇运三力运输集团环县胜达有限公司的追认，故其不具备签订合同的主体资格，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定。依照《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条的规定，商品房预售须在房地产开发商取得商品房预售许可证的情况下才能进行。故解庭在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房预售，不符合法律规定的商品房预售条件，也不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。再从实现合同目的上看，“三和家园”住宅楼原定地点已被环县城建局强制停工，解庭开发的13亩汽车南站建设用地被环县人民政府收回，龙瑞军要求取得与原合同一致的楼房已不存在，即合同目的无法实现。综合上述理由，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项的规定，龙瑞军与解庭所签《环县三和家园商品房预售合同》违反法律强制性规定，应为无效合同。
由于龙瑞军与解庭签订的《环县三和家园商品房预售合同》无效，龙瑞军主张继续履行《环县三和家园商品房预售合同》已无前提和基础，加之其与解庭之间并未签订《房屋购置展期附加协议》，其要求继续履行《房屋购置展期附加协议》更无可能，故对龙瑞军此项诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案中，解庭收取龙瑞军的已付购房款属基于无效合同取得的财产，应予返还。另据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，解庭除应返还龙瑞军已付购房款外，还可以承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。本案中，合同不能履行是当事人意志以外的事由造成的，解庭主观上虽无隐瞒事实真相的故意，但因其程序违法的行为导致合同无效，应承担主要赔偿责任，即承担支付已付购房款70%的赔偿责任。
解荣与龙瑞军之间未签订合同，也无不能交付房屋的后果约定，解荣并非共同侵权人，对龙瑞军向解荣主张连带责任的诉请不予支持。解庭虽为环县鸿源房产公司股东，但环县鸿源房产公司就解庭与龙瑞军签订的商品房预售合同并未追认，其所办理商品房预售许可证是为环江花园D区的预售许可，而非“三和家园”住宅楼的预售许可。更主要的是，环县鸿源房产公司并非“三和家园”的开发商，其与龙瑞军、解庭之间就“三和家园”住宅楼问题无约定，亦不存在侵害龙瑞军利益的行为，不符合承担连带责任的要件，故龙瑞军要求环县鸿源房产公司承担连带责任于法无据，不予支持。
龙瑞军要求赔偿其租住房屋损失，因其投资的是在建楼房，具有一定的风险性，且其租房属个人行为，与解庭、解荣、环县鸿源房产公司的行为无法律上的因果关系，故不予支持。对龙瑞军要求的装修费损失因未实际发生，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、五十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条规定判决：一、确认龙瑞军与解庭所签《环县三和家园商品房预售合同》为无效合同；二、由解庭于本判决生效后30日内返还龙瑞军购房预付款7.2万元，并赔偿损失5.04万元，共计12.24万元；三、驳回龙瑞军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2748元，由解庭负担。
龙瑞军不服环县人民法院上述判决向本院提出上诉称：1、原判认定上诉人与被上诉人解庭所签《环县三和家园商品房预售合同》为无效合同是错误的；2、原判返还上诉人购房款及赔偿金错误；3、原判解荣和环县鸿源房产公司不承担责任错误；4、原判对上诉人提出的损失未支持错误。请求：1、依法撤销原审判决；2、依法改判被上诉人继续履行与上诉人签署的房屋买卖合同，并向上诉人交付所购房屋；3、改判被上诉人向上诉人支付迟延交付房屋给上诉人造成的损失及房屋装修费用共计7万元；4、本案一审、二审的诉讼费用、保全费用全部由被上诉人承担。
被上诉人解庭答辩称：原判确认《环县三和家园商品房预售合同》为无效合同正确，但判决赔偿龙瑞军损失不当。
被上诉人解荣与被上诉人环县鸿源房产公司答辩称：《环县三和家园商品房预售合同》是龙瑞军与解庭所签，与其无关，其不承担任何责任。
二审查明的事实与原审查明认定的事实一致。
上述事实有双方当事人的陈述，《环县三和家园商品房预售合同》1份，交款收据1份；停工通知书1份；环县人民政府常务会议纪要1份；环县人民政府征拨土批文件1份；内资企业基本信息等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人龙瑞军的上诉请求和理由能否成立。
关于龙瑞军与解庭所签《环县三和家园商品房预售合同》合同效力问题。根据《城市商品房预售管理办法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方应为房地产开发企业而非自然人，商品房预售须在房地产开发商取得商品房预售许可证的情况下才能进行。本案中与龙瑞军签订商品房预售合同的是不具备签订合同主体资格的解庭个人，且解庭是在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房预售，不符合法律规定的商品房预售条件，其与买受人订立的《环县三和家园商品房预售合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定无效。同时“三和家园”住宅楼原定地点已被环县城建局强制停工，解庭开发的13亩汽车南站建设用地被环县人民政府收回，龙瑞军要求取得与原合同一致的楼房已不存在，合同已无实现基础。故上诉人龙瑞军要求改判继续履行合同并向其交付所购房屋的请求已不现实。
关于原判返还上诉人购房款及赔偿金是否正确的问题。因龙瑞军与解庭签订的《环县三和家园商品房预售合同》无效，龙瑞军诉请继续履行《环县三和家园商品房预售合同》已无前提和基础。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。解庭收取龙瑞军的已付购房款属基于无效合同取得的财产，应予返还。另据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，解庭除应返还龙瑞军已付购房款外，还可以承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。本案中，合同不能履行系当事人意志以外的事由造成，解庭主观上虽无隐瞒事实真相的故意，但因其程序违法的行为导致合同无效，应承担主要赔偿责任，原判判由解庭承担已付购房款70%的赔偿责任正确。
关于被上诉人解荣和鸿源房产公司应否承担责任的问题。解荣与龙瑞军之间并无合同关系，也无不能交付房屋的后果约定，解荣并非共同侵权人，对龙瑞军向解荣主张连带责任的诉请不予支持。解庭虽为环县鸿源房产公司股东，但环县鸿源房产公司就解庭与龙瑞军签订的商品房预售合同并未追认，其所办理商品房预售许可证是环江花园D区的预售许可，而非“三和家园”住宅楼的预售许可。加之环县鸿源房产公司并非“三和家园”住宅楼的开发商，其与龙瑞军、解庭之间就“三和家园”住宅楼问题无约定，亦不存在侵害龙瑞军利益的行为，不符合承担连带责任的要件，故龙瑞军要求环县鸿源房产公司承担连带责任于法无据，不予支持。
关于原判未支持迟延交付房屋给龙瑞军造成租房、装修损失的问题。龙瑞军要求赔偿其租住房屋损失，因其投资的是在建楼房，具有一定的风险性，且其租房属个人行为，与解庭行为无法律上的因果关系，不予支持。对龙瑞军要求的装修费损失因未实际发生，亦不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2748元，由上诉人龙瑞军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李保国
代理审判员 樊 欣
代理审判员 沈晋芳
二〇一三年十一月六日
书 记 员 刘 超