湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第00075号
原告：某研究所。
法定代表人：吴某。
委托代理人：陈某。
委托代理人：李某。
被告：黄某，女，1968年4月18日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区东三路***号*楼*号。
第三人：方某，男，1957年10月21日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区团结路*******号。
第三人：陈某，女，1958年12月28日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区团结路*******号。
原告某研究所与被告黄某、第三人方某、陈某返还原物纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，依法由审判员钟小培适用简易程序，于2014年1月23日对本案公开开庭进行审理。原告七0一研究所的委托代理人陈超汉、李桃山，被告黄某到庭参加了诉讼。第三人方某、陈某经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告七0一研究所诉称：本所在改造调整自管公房过程中，与被告黄某先后签署《拆迁安置协议》等三份协议，约定：本所提供武汉市武昌区张之洞路268号89栋18号房屋（建筑面积65.60平方米）作为被告黄某的拆迁临时安置房，使用时间从退出旧房之日起至领取新房钥匙止，如逾期腾退，则按每天65.60元的标准计收违约金，超过一个月按照前述标准的2倍收取违约金。被告黄某在2009年3月6日搬入新房后，不仅未按约定腾退出临时安置房，而且将该临时安置房提供给第三人方某、陈某使用。本所多次要求被告和第三人腾退，但被告和第三人均置之不理。现诉至法院，请求判令：1、被告黄某及第三人方某、陈某腾退武汉市武昌区张之洞路268号89栋18号房屋；2、被告黄某支付计算至2013年12月5日的逾期退房违约金210,576元和2013年12月6日至实际腾退之日的违约金；3、本案诉讼费由被告黄某承担。
原告七0一研究所为支持其主张，向法庭提交了以下证据：
证据一、原告单位法人证书与组织机构代码证，拟证明原告为适格主体。
证据二、编号为武房权证昌字第××号房屋所有权证，拟证明坐落于武汉市武昌区张之洞路268号89栋18号的房屋系原告所有。
证据三、原告与被告于2007年10月15日签订的《临时安置协议》和《拆迁安置协议》，拟证明原告与被告之间关于临时安置房的使用及归还约定明确，被告黄某未按照约定按时归还临时安置房。
证据四、原告与黄某于2009年3月6日签订的《临时安置房退房协议》，拟证明原告与被告黄某约定了退房期限及违约金的计算方法，原告于2009年3月6日向被告黄某交付了新房。
证据五、原告自制的《首义村联建房住户预付交纳押金明细》及预付房款明细，证明被告已经交纳有关费用合计10,615元，但被告未交纳房款。
证据六、原告与黄某于2009年3月9日签订的《住房租赁协议》，由于被告黄某未交纳新房的购房款，原告与被告黄某约定新房参照公房租赁交纳租金。
证据七、退房《通知》、《致武昌区张之洞路89栋18号房住户的函》及送达照片，拟证明原告要求被告黄某及第三人方某、陈某退房的事实。
被告黄某辩称：原告与被告签订的三份协议均属于格式合同，退房协议中关于滞纳金的约定过高，侵犯了被告的合法利益，要求撤销或变更。原告承诺为被告安排“两证”齐全的房屋，但安排的房屋至今未办理“两证”，且质量不好，价格高。在原告兑现承诺之前，被告不同意退出张之洞路的房屋。同时，被告认为，原告可以另行安置房屋给被告，前提是补偿被告装修款3万元。
被告黄某为支持其主张，向法庭提交了以下证据：
证据一、关于赵忠伟同志死亡后丧葬、抚恤等事项的决定，拟证明被告系原告单位职工的遗孀。
证据二、被告的湖北省人民医院住院病历，拟证明被告在2007年7月3日至8月18日期间住院做开颅手术的事实，原告在此期间胁迫被告签订拆迁协议。
证据三、换房协议草稿，拟证明原、被告一直在协商沟通房屋问题，原告称被告置之不理不属实。
第三人方某、陈某未到庭，亦未提交证据。
经当庭举证、质证，被告黄某对原告提交的所有证据的真实性及待证事实无异议，但坚持答辩观点。原告对被告黄某提交的证据一的真实性及待证事实无异议，对证据二、三的真实性无异议，认为协议是被告黄某出院后将近两个月签订的，住院不影响被告黄某的判断力，换房协议系原告在与被告协商过程中提出的草案，但是被告不同意，双方没有达成协议。本院对原、被告无异议的证据予以确认，对其他有争议的证据综合予以认定。
经审理查明，被告黄某系原告七0一研究所职工的遗孀。
坐落于武汉市武昌区紫阳路268号房屋（现名称为武汉市武昌区张之洞路268号，以下均表述为张之洞路268号）权属于2001年1月14日登记至原告七○一研究所名下，房屋所有权证号：武房权证昌字第××号（该证含1栋至112栋所有房屋）。
张之洞路268号64栋1单元8号的房屋，建筑面积55平方米，系由被告黄某承租使用。
原告七0一研究所为新建职工住宅，决定将包括被告黄某承租使用的房屋在内的张之洞路268号64、65、66栋房屋整体拆除。2007年10月15日，原告七0一研究所（甲方，下同）与被告黄某（乙方，下同）签订《临时安置协议》，约定：甲方为乙方临时安置的地点为坐落于武汉市武昌区张之洞路268号89栋8单元18号的房屋，该房屋建筑面积为65.60平方米，临时安置的过渡时间为1年，自2007年10月16日至2008年10月16日。
同日，原、被告签订《拆迁安置协议》，作为《临时安置协议》的补充，约定：甲方同意以优惠房价向乙方出售新建住宅，新建住宅属于甲方与中国人民解放军七四三五工厂合建的高层经济适用房，乙方购买的房屋为17层西朝向二室一厅住宅一套，建筑面积88平方米，购房款为163,900元，双方在本协议签字后，乙方即付定金15,000元，在七个工作日内付购房款的50%，领取新房钥匙时付清余款，甲方应向乙方支付的补偿费和奖励款13,900冲抵房款，若乙方不按本协议付款，甲方将终止购房合同。
2009年3月6日，原、被告签订《临时安置房退房协议》，约定：乙方领取新房钥匙后，三个月内交回临时安置房钥匙，经验收后，退回房屋押金5,000元；若不能按时退出，一个月内按每天65.60元的标准计收违约金，超过一个月按照前述标准的2倍收取违约金。当日，被告黄某领取了新房（武昌区首义村联建房1701室）的钥匙，并交纳了退房押金5,000元、装修押金3,000元、垃圾清运费300元。
因被告黄某未交纳购房款，2009年3月9日，原、被告签订《租赁协议》，约定：首义村联建房1701室暂按租赁执行，月租金每平方米1.50元，若未按时交，则从装修押金3,000元中扣减租金。随后，被告黄某对武昌区首义村联建房1701室进行了装修，并入住该房屋。
据被告黄某称，其于2013年上半年将坐落于武汉市武昌区张之洞路268号89栋8单元18号的房屋出借给第三人方某、陈某使用至今。
2013年7月2日，原告七0一研究所向被告黄某发函，要求其于2013年7月10日前办理坐落于武汉市武昌区张之洞路268号89栋8单元18号的房屋的退房手续。
2013年11月11日，原告七0一研究所向实际居住于武汉市武昌区张之洞路268号89栋8单元18号的房屋的第三人方某、陈某发函，要求其退出该房屋。
因被告、第三人未退房，现原告诉至法院，请求判如所请。因双方差距较大，未能达成协议。
另查明，1、被告黄某因患左颈内眼动脉瘤，于2007年7月3日至同年8月18日在湖北省人民医院住院治疗，行左颈内眼动脉瘤夹闭术，出院记录载明的出院情况为：患者一般情况可，未诉不适，体检未见阳性特征；2、武昌区首义村联建房1701室房屋至今未办理“两证”。
本院认为，原、被告之间就诉争房屋的使用、返还问题，签订了《临时安置协议》、《拆迁安置协议》、《临时安置房退房协议》等三份协议，在协议履行过程中，双方发生了纠纷，三份协议的合法性、退房条件是否成就、违约金如何支付系本案争议的三焦点。
一、被告在行左颈内眼动脉瘤夹闭术后，出院情况为一般情况可，未诉不适，体检未见阳性特征，表明其身体尚可。被告不能举证其签订合同时缺乏行为能力，亦不能举证上述协议系在受欺诈、胁迫的情形下签订，合同内容亦不具有无效、可撤销的情形，因此，上述协议系原、被告真实意思表示，内容合法，应为有效。
二、原、被告在协议中约定退回临时安置房条件为，被告领取新房钥匙后，三个月内交回临时安置房钥匙。被告已于2009年3月6日领取新房钥匙，并装修入住，因此本案退房条件成就。武昌区首义村联建房1701室房屋是否及时办理“两证”，系另一法律关系，被告以武昌区首义村联建房1701室房屋至今未办理“两证”为由，不退出诉争房屋，其抗辩理由不能成立。被告黄某未经原告七0一研究所同意，擅自将本案诉争房屋出借给第三人方某、陈某使用，该行为无效。第三人方某、陈某应退还诉争房屋。方某、陈某与被告黄某之间如有纠纷，可另案处理。
三、被告黄某应按约定在三个月内交回临时安置房钥匙，逾期不退，应承担相应民事责任。本案中约定的违约金过高，且被告黄某系原告七0一研究所职工的遗孀，独自抚养女儿，曾患重病，考虑到其具体困难，本院依法予以调整，确定2009年3月6日至2013年12月5日的逾期退房违约金为63,172.80元［（65.60元∕天（30天）（30%＋（65.60元∕天（30天（53个月（2倍）（30%］。2013年12月6日以后发生的逾期退房违约金按上述约定标准的30%计算，即每日39.36元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黄某、第三人方某、陈某应于本判决生效之日起十日内将武汉市武昌区紫阳路（张之洞路）268号89栋18号房屋返还给原告某研究所。
二、被告黄某应于本判决生效之日起十日内向原告某研究所支付逾期退房违约金，其中2009年3月6日至2013年12月5日期间的逾期退房违约金为63,172.80元，2013年12月6日以后的逾期退房违约金的计算标准为每日39.36元，计付至上述房屋返还时止。
三、驳回原告某研究所的其他诉讼请求。
本案案件受理费4,960元，减半收取2,460元，由被告黄某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中级人民法院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 钟小培
二〇一四年三月十日
书记员 郭思文