吉林四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）四民三终字第180号
上诉人（原审被告）：谭丽波，女，汉族，现住公主岭市。
委托代理人：邹璋宇，吉林响铃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：公主岭市财政局。
法定代表人：吴涛，该局局长。
委托代理人：太史功科，吉林卓瑞律师事务所律师。
上诉人谭丽波因与被上诉人公主岭市财政局（以下简称财政局）买卖合同纠纷一案，不服吉林省伊通满族自治县人民法院（2014）伊民二初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谭丽波的委托代理人邹璋宇、被上诉人财政局的委托代理人太史功科到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
财政局在原审起诉称：2007年11月9日，被告购买原告汇川矿泉水公司楼房及机器设备，即位于公主岭市河南10号水源地院内的公主岭汇川矿泉水有限公司三层楼一栋，面积600㎡。汇川矿泉水公司及机器设备售出后，根据《物权法》第三十九条规定，原告没有处分权，出售的房屋没有房屋所有权证书及土地使用证，土地使用权属不明，存在争议。且该房屋正在法律程序的诉讼中，不允许进行买卖。该买卖行为导致公主岭市法院（2007）公民二初字第358号民事判决书和四平市中级人民法院（2009）四民三终字第136号民事判决书无法执行，侵犯了第三人即执行申请人的合法权益。根据《合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条规定，请求人民法院依法判令楼房买卖无效。被告向原告返还楼房及机器设备，原告向被告返还售楼所得钱款，并在法律范围内对被告给予合理的适当的经济补偿。因与被告协商未果，故诉至贵院，请求判令：1、被告购买汇川矿泉水公司楼房及机器设备的行为无效。2、被告返还所购上述标的物。3、被告承担诉讼费用。
谭丽波辩称：一、原告对本案诉争房屋及设备享有完全合法的处分权，并非无权处分。诉争房屋始建于1996年，当时公主岭建设银行响应国家政策发展第三产业，成立了国有企业公主岭汇川矿泉水公司，并出资建设了诉争楼房用于办公用房。后该房屋及设备被个人非法占为己有，经公主岭检察院侦查，因占有人构成犯罪将诉争楼房和设备作为赃物收缴，交由公主岭市财政局。依据《吉林省罚没和扣押财物管理条例》第四条，县级以上人民政府财政部门主管本行政区域内罚没和扣押物管理工作。基于此，诉争标的系罚没物品，其所有权属于国家。本案诉争标的未能取得任何产权证照，系历史遗留问题。公主岭市动迁安置工作中，针对历史遗留问题产生的建筑与违章建筑在补偿方式上是有严格区分的。2006年公主岭市政府组织对城区进行了航拍，2006年以前的建筑动迁安置补偿是按照合法建筑给予补偿，不同于违章建筑。且诉争标的已视为赃物被罚没收缴，原告因收缴赃物这一行政行为已实际取得了完全所有权，不存在任何瑕疵。原告难于自圆其说的主张不仅侵犯了被告的合法权益，同时也侵犯了国家的财产权利，违背了国家行政立法。综上，原告对诉争标的享有完全的所有权，并非原告主张无权处分。二、本案诉争标的权属清晰，并不存在任何争议。原告主张因原告与被告的买卖行为导致公主岭市法院（2007）公民二初字第358号民事判决书和四平市中级人民法院（2009）四民三终字第136号民事判决书无法执行系无中生有，凭空捏造的，没有事实依据。本案诉争标的的交付被告使用已8年有余，被告始终在诉争标的处进行生产经营活动，从来没有收到过任何关于诉争标的存在争议的诉讼法律文书。经了解，案号为（2007）公民二初字第358号（一审）、（2009）四民三终字第136号（二审）民事判决书系公主岭市自来水公司与明世才合同纠纷案，该案诉争依据为2003年8月28日公主岭市自来水公司与明世才签订的河南十号水源地部分土地使用权转让协议书，该协议书第三条第三款约定非常明确，“建行在水源地内盖有三层楼，其楼房归建行，地院归自来水公司，乙方有权和建行协商其他建筑物的事宜，建行如以后有出租或商业行为需与乙方协商，否则视违约行为，乙方有权制止，因地段归乙方，建行与自来水公司的账往来与乙方无关”。结合该条约可以说明两个问题：1、在自来水公司与明世才签订合同时双方均明知本案诉争标的所有权当时归建行所有。2、建行并未在该合同上签字确认，基于合同相对性的原则，其并非合同当事人。该条约定处分了建行的权利，明显系无权处分行为。也就是说，针对本案诉争标的无需受制于自来水公司与明世才签订转让合同的约束。且公主岭与四平两审法院判决为原告明世才与被告自来水公司继续履行合同，该判决结果并未涉及诉争标的的任何权属争议。所以，原告主张明显缺乏事实依据。三、原告主张与被告的买卖行为无效，没有任何事实及法律依据，其主张违背了诚实信用的原则。没有任何关于没有取得权属证书的房屋买卖合同无效的规定，原告错误的援引了合同法关于合同无效情形的规定。《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转让标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”众所周知，房屋买卖分为两道程序，一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋支付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无关。以房屋没有取得权属证书，不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易的顺序与逻辑。从维护诚实信用原则，建立诚信社会的要求出发，应认定合同合法有效。无论是《民法通则》还是《合同法》对于合同无效的认定都是持十分谨慎的态度，不轻易判定合同无效。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让或消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”综上，恳请人民法院依法判令原告与被告买卖行为有效，以维护被告人合法权益。
原审法院查明：2006年12月20日，公主岭市人民检察院作出公市检没字（2006）第1号没收决定书“将公主岭市汇川矿泉水有限公司投资兴建的600平方米楼房、机器设备等予以收缴，上缴市财政”。公主岭市财政局对该部分资产委托中介机构进行了评估。于2007年11月9日以40万元价格出卖给买受人谭丽波，价款当天支付，标的物交付给买受人所有。2014年5月原告公主岭市财政局以上述买卖行为无效为由提起诉讼。
原审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定属无效合同。因此，对原告的诉讼请求应予支持，对被告的辩解不予采信。判决：原告公主岭市财政局诉被告谭丽波买卖合同无效。案件受理费7300元，由被告谭丽波负担。
宣判后，谭丽波不服，向本院提起上诉。
谭丽波上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。具体如下：1、针对本案诉争房屋权属清晰，标的房屋始建于1996年，后被个人非法占为己有，后经公主岭市检察院查办将诉争房屋和设备作为赃物收缴后上缴财政即被上诉人。依据《吉林省罚没和扣押财务管理条例》第四条：“县级以上人民政府财政部门主管本行政区域内罚没和扣押物管理工作”。基于此，诉争标的物系罚没物品，其所有权属于国家。被上诉人作为国家职权部门对外处分罚没物品并非其主张的无权处分行为。2、本案诉争标的物是否办理产权证照并非本案争议焦点问题，且未取得产权证照系历遗留的问题，并非上诉人与被上诉人过错行为导致。3、没有任何关于无产权房屋交易后，应认定买卖合同无效的强制性规定。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误判决，以维护法律尊严及上诉人合法权益。
财政局辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：公主岭市人民检察院于2006年12月20日作出的“公市检没字（2006）第1号没收决定书”是发生法律效力的法律文书。该决定书载明“将公主岭市江川矿泉水有限公司投资兴建的600平方米楼房、机器设备等予以收缴，上缴市财政”。此时，本案诉争的标的物600平方米楼房，机器设备已属国家所有。作为公主岭市行政区域内罚没和扣押物管理部门的财政局对罚没物进行评估，出卖并不违反法律法规的规定。谭丽波与财政局的交易行为发生在2007年11月9日，谭丽波于当日全额支付了购买600平方米楼房及机器设备的价款40万元，财政局也于当日将出卖的标的物600平方米楼房及机器设备交付谭丽波占有和使用，双方买卖交易行为结束。时隔7年后的2014年11月5日，财政局在原审法院以“财政局没有处分权、出售的房屋没有所有权证书及土地使用证、土地使用权属不清，存在争议，且该房屋正在法律程序的诉讼中，不允许进行买卖。该买卖行为导致公主岭市法院（2007）公民二初字第358号民事判决和四平市中级人民法院（2009）年四民终字第136号民事判决无法执行，侵犯了第三人即执行申请人的合法权益为由请求人民法院判令谭丽波与财政局的买卖行为无效，被告返还所购标的物”。针对财政局的上述诉讼请求，本院认为：最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。吉林省公主岭市人民法院于2009年5月25日作出的（2007）公民二初字第358号民事判决的主文是：明世才、公主岭市自来水公司由于2003年8月18日签订的《公主岭市自来水公司河南十号水源地部分土地使用权转让协议书》继续履行。宣判后，公主岭市自来水公司提起上诉，本院（2001）四民三终字第136号民事判决，驳回了公主岭市自来水公司的上诉，维持原判。依照上述判决能够认定的事实是明世才与公主岭市自来水公司继续履行部分土地使用权转让协议。而本案涉诉的是楼房及机器设备所有权的买卖。并不是同一法律关系。综上，财政局在原审的诉讼请求，没有事实和法律依据，不应得到支持。原审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，判决财政局与谭丽波之间买卖合同无效属适用法律错误。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。该条规定并非效力性强制性规定。具此认定财政局与谭丽波买卖合同无效属适用法律错误。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，原审原告财政局的诉讼请求因没有法律依据，不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条一款的规定，判决如下：
一、撤销吉林省伊通满族自治县人民法院（2014）伊民二初字第99号民事判决；
二、驳回原审原告公主岭市财政局的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计14600元，由公主岭市财政局负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭贵林
审判员 崔巍巍
审判员 王国锋
二〇一五年十二月十六日
书记员 王 扬