河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二七民二初字第3828号
原告常玉芳，女，汉族，1986年6月7日出生。
被告张颜芝，男，汉族，1983年12月25日出生。
原告常玉芳诉被告张颜芝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常玉芳及其委托代理人、被告张颜芝及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常玉芳诉称：二七区棉纺东路66号39、40、41号楼商业用房2层12号附1号商铺是案外人王淑琴所有，2014年8月12日被告张颜芝与原告共同合租该商铺，各用一半房屋。《房屋租赁合同》由原告出面与王淑琴签订，然后原告再与被告张颜芝签订《商铺合租协议》，合租协议约定了租期7年，前两年租金每平方每月58元，以后逐年递增，还约定了先交钱后用房，租金每半年一交，提前一个月交下一个交费期的租金，逾期支付租金，每逾期一天按未付租金的千分之三计算违约金，单方提前解除合同的，违约方赔偿对方违约金100000元人民币。被告本应该在2015年9月1日前交下一个半年的房屋租金237600元，但被告不仅未交，在2015年9月23日通知原告其单方解除合同，2015年9月30日搬离所租房屋。被告不仅违约，还因没有提前告知其准备提前解除合租协议，导致房屋出租出现空档期，又因被告提前解除合同，被告所使用的一半房屋原告既无法出租，也没有能力使用，原来共同承担的租金全落在原告一人身上，给原告造成了极大的损失。故原告提起诉讼，请求依法判令被告赔偿违约金100000元，物业费18025元，水电费1000元，共计119025元；诉讼费由被告承担。
原告常玉芳提供的证据有：第一组证据：常玉芳与王淑琴签订的《房屋租赁合同》；第二组证据：常玉芳与张颜芝签订的《商铺合租协议》；第三组证据：常玉芳与张颜芝签订的《补充协议》；第四组证据：手机短信照片；第五组证据：2014年10月2日张颜芝出具的借条；第六组证据：2015年9月23日张颜芝告知函复印件1份；第七组证据：手机短信打印件1张。
被告张颜芝辩称：被告并非单方解除合同，而是经过原告的同意，因此原告要求违约金100000元没有合同依据。合同第五条第二项明确约定水电、物业费自行支付，因此原告无权向原告主张水电、物业费。被告已经向物业提出交纳的意思表示。
被告张颜芝向本院提供的证据有：第一组证据：1、《商铺合租协议》及图纸1份；2、《补充协议》1份；3、现场照片、民事起诉状、开庭传票各1份；4、2015年7月17日录音1份；第二组证据：1、《房屋租赁合同》1份；2、“格睿特学前班”承租人缴纳房租的银行转账凭证1份；第三组证据：1、《房屋租赁合同》1份；2、2015年9月22日录音1份（“引领右脑”承租人缴纳房租）；3、银行明细1份；第四组证据：反诉原告缴纳房租的收据、收条各1份；第五组证据：1、图纸1份；2、现场照片1份；第六组证据：1、《商铺合租协议》1份；2、2015年9月30日录音1份；第七组证据：2014年9月30日王淑琴、常玉芳、张颜芝三人共同签署的合同解除声明。
经庭审质证，双方当事人的质证意见：
被告对原告提供证据的质证意见：第一组证据：与本案无关，被告不予质证；第二组证据：真实性无异议，但对证明目的有异议，被告并非单方解除合同，经过了原告的同意，因此原告要求支付违约金没有合同依据。同时由于解除合同是双方合意的结果，因此被告交纳的30000元保证金应当予以退还；第三组证据：真实性无异议，证明目的有异议，该协议是假定48平方米不能使用，因此并不是明确告知被告该面积无法使用；第四组证据：真实性无异议，但是该短信并不是完整的内容，同时被告提交的录音证据可以证明原告同意与被告解除合同；第五组证据：真实性无异议，证明目的有异议，该协议中明确约定，待使用面积全部租出时予以归还；第六组证据：真实性无异议，证明目的有异议。被告要求解除合同，原告是予以同意的；第七组证据：真实性无异议，但是证明目的有异议，合同第五条第四项对支付的时间和账号有明确的约定，该账号与短信中的账号是一致的，原告完全可以依照合同履行义务。
原告对被告提供证据的质证意见：第一组证据：证据1协议无异议，图纸是被告自己标注的，图是被告制作的，和现场不一定相符，并不是房屋建设部门认可的图，原告对使用相应的位置认可，并不表明该图的准确性；证据2真实性无异议；证据3照片有异议，原告对具体情况不清楚，无法确认真实性，诉状、传票真实性无异议。对证据4，2015年7月17日录音真实性无异议，不能证明原告不同意被告选择48平米，厕所是双方协商建的，被告要求该部分一半的租金是没有依据的。对该组证据证明目的有异议，不能证明原告违约，虽然原告认可被告使用48平方米，但是原告并没有同意被告在该处施工建房；第二组证据：证据1真实性无异议；证据2真实性有异议，没有原件，也没有付款的具体用途，人名也不是完整的名称，证明目的有异议，不能证明原告支付一半租金构成违约的事实；第三组证据：证据1真实性无异议；对证据2，2015年9月22日录音真实性无异议，证明目的有异议，被告在7月30日才把银行账号发过来，原告才把钱打到该账号上，被告也已经收到；证据3转钱是事实，但是原告并没有迟延支付。第四组证据：真实性无异议，只能证明被告支付了其应当承担的房屋的租金；第五组证据：不能证明原告违约，双方共同合租的房子，所有的事项是双方共同完成，不能是原告一人承担；第六组证据：证据1真实性无异议，不能证明原告同意解除合同，合同约定提前单方解除视为违约；证据2，2015年9月30日录音有异议，被告没有说要解除合同，从录音里也听不出原告同意解除合同，无法证明谁和谁谈的什么内容；第七组证据：真实性无异议，是各自承担各自的保证金。
综合以上质证意见，本院认证如下：
原告提供的第一组至第七组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提供的第一组证据中证据1、2、证据3中的民事起诉状、开庭传票符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；第一组证据中证据3中的现场照片及证据4中能够与本案其它证据相印证的部分本院予以采信；被告提供的第二组、第三组证据与本案中原告的诉讼请求无直接的关联性，本院不予确认；被告提供的第四组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告提供的第五组证据中的证据1同第一组证据中证据1中的图纸，本院予以采信；被告提供的第五组证据中的证据2同第一组证据证据3中的现场照片，能够与本案其它证据相印证的部分本院予以采信；第六组证据中的证据1同第一组证据中证据1，本院予以采信；第六组证据中的证据2中能够与本案其它证据相印证的部分本院予以采信；被告提供的第七组证据原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。
根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认以下事实：
2014年8月12日，原告常玉芳与案外人王淑琴签订房屋租赁合同，约定王淑琴将坐落在郑州市二七区棉纺东路66号39、40、41号楼商业用房2层12号附1号的房屋（1365.52平方米）出租给原告常玉芳，租期7年，自2014年10月1日至2021年9月30日止，租金为58元／平方米／月，租金采用租期内阶段递增方式计算，第一年和第二年房租，按人民币58元／平方米／月计算；第三年至第五年房租，每年较上一年递增6%；第六年至第七年房租，每年较上一年递增7%；第一年租金为￥950401元；第二年租金为￥950401元；第三年租金为￥1007425元；第四年租金为￥1067870元；第五年租金为￥1131942元；第六年租金为￥1211178元；第七年租金为￥1295961元；付款方式按每半年交付租金，原告常玉芳应于该房屋交付日或者之前向王淑琴缴纳该房屋第一个半年的租金，其后每半年应付的租金，原告常玉芳应于每半年开始前一个月的1日或之前向王淑琴付清该半年租金；原告常玉芳逾期支付租金的，每逾期一日，则原告常玉芳需按未付租金的千分之三支付违约金；原告常玉芳应于本合同签订之日，向王淑琴支付人民币100000元作为房屋租赁保证金；物业管理费由原告常玉芳支付等。
2014年10月2日，原、被告双方签订商铺合租协议，约定原告在保证享有该商铺的合法转租权的前提下，被告自愿承担位于郑州市二七区棉纺东路66号39、40、41号楼商业用房2层12号商铺，建筑面积1365.52平方米的二分之一面积即682.76平方米的房租；商铺租赁期限为7年，自2014年8月1日至2021年9月30日；租金采用租期内阶段递增方式计算，第一年和第二年房租，按人民币58元／平方米／月计算；第三年至第五年房租，每年较上一年递增6%；第六年至第七年房租，每年较上一年递增7%；第一年租金为￥475201元；第二年租金为￥475201元；第三年租金为￥503713元；第四年租金为￥533936元；第五年租金为￥565972元；第六年租金为￥605590元；第七年租金为￥647981元；付款方式按每半年交付租金，被告应于该房屋交付日或者之前向原告缴纳该房屋第一个半年的租金，其后每半年应付的租金，被告应于每半年开始前一个月的1日之前（即第五个月时交下一个半年的房租）向原告付清该半年租金；被告逾期未向原告支付租金的，每逾期一日，则被告需按未付租金的千分之三支付原告违约金；如被告逾期1个月仍未交付房租，原告有权终止合同收回房屋，已收取的租赁保证金和未履行期间的租金不予退还，如造成原告损失，由被告负责照价赔偿；原、被告双方约定，被告应向原告支付人民币30000元作为房屋租赁保证金；如因双方单方面提出提前解除本合同，或违反本合同的任何条款，违约方将赔偿对方100000元，以及由违约所产生的双倍房租；租赁期间，原、被告双方各自支付二分之一的水、电、物业等费用，由原告方出面被告协助，收取对外租赁部分的水、电、物业等费用；如上述费用有盈亏，由原、被告双方各自承担二分之一的费用；原告承担自用租赁区域为：二楼内北，107.86平方米和126平方米实用面积，总建筑面积348平方米，原告享有独立使用权，自用区域装修、水、电、物业费等相关费用自行支付；被告承担自用租赁区域为：二楼门外南，31.79平方米实用面积；二楼内北，90.36平方米和82.36平方米以及22.36平方米实用面积，总建筑面积为348平方米，被告享有独立使用权，自用区域装修、水、电、物业费等相关费用自行支付；剩余建筑面积为669.52平方米，由原、被告双方共同负责对外出租，公共区域租金盈亏部分由原、被告双方各承担二分之一；原、被告双方必须共同出面，由原告签署关于公共区域对外租赁的相关合同，原告必须复印一份给被告，原告收到公共区域的租金后，两天内将被告应得一半盈余租金支付给被告，汇入被告张颜芝建设银行账号：6214992433377980，如原告未按时向被告支付上述收益，须向被告支付违约金每天500元；原、被告双方共同承担公共消防通道装修、水、电、物业、厕所卫生打扫、后期维修等相关费用，待装修好后根据所租房屋建筑面积比例分摊到各家商铺租户；原、被告双方不得干涉对方自用区域正常经营活动，否则给对方造成的损失应双倍赔偿；如原、被告双方对该商铺进行装修、改建等其它事项，需提前6个月书面征求对方同意，否则给对方造成的损失应双倍赔偿等。
2014年10月2日，原、被告双方签订补充协议，约定：2014年8月31日收到学前班张慧娟交来房屋租金72150元，押金50000元，其中原、被告双方用来交水费92元，以及7、8、9三个月物业费9288元，共支出9380元，剩余112770元原、被告双方各分得56385元，但其中原、被告双方各有25000元为学前班押金，待剩余面积全部出租时被告归还原告（以被告借条为准），后期租户押金先由被告写欠条借一半押金，待剩余面积全部出租时被告归还原告（以被告借条为准）；如被告方二楼外，南，31.79平方米实用面积，建筑面积48平方米，因特殊原因致被告无法使用，被告可在该商铺内另选建筑面积48平方米划为被告自用租赁区域，归被告使用，如该商铺剩余面积全部租赁出去后，原告应把剩余建筑面积中的48平方米租金按成本价格先划给被告，最后剩余建筑面积再原、被告双方平均分配；如涉及到商铺租户所交的房屋押金，可因租户违约造成押金不予退还的，算作盈余部分，原、被告双方应平均分配。
合同签订后，双方依约履行合同。在合同履行过程中，因被告与案外人王淑琴发生纠纷，被告曾于2015年8月将王淑琴诉至法院，请求判令王淑琴赔偿其损失。
2015年9月23日，被告向原告送达告知函，主要内容：一：被告租赁的二楼外，南，31.79平方米的实用面积，建筑面积48平方米的房屋已于2015年6月11日晚被本商铺业主强制拆除，被告已无法使用，被告的损失经多次与原告协商无果，现告知3日内退还被告一年租金33408元，赔偿被告直接经济损失77500元，赔偿被告年内预期收益100000元；二、按商铺合租协议约定“格睿特学前班”租金的一半在2日内汇入被告账户6214992433377980，现已逾期23天，现告知3日内把学前班租金的一半汇入被告账户，并赔偿违约金11500元；另“引领右脑”逾期18天，赔偿被告违约金9000元；三、原告存在以下违约：根据商铺合租协议的内容及提供的平面图纸，二楼租赁房屋没有御状元厨房后门的消防通道，现实中有御状元后门的消防通道；二楼临街广告位可以正常使用，但多处广告位一直被他人使用，至今广告位被告无法使用；因二楼已有建筑面积48平方米不能使用，与商铺合租协议面积不符；因原告有上述三处违约，3日内原告赔偿被告违约金100000元；四、被告租赁的二楼外，南，31.79平方米实用面积，建筑面积48平方米为被告公司形象展示、前台接待、新项目试点等战略要地，现已被业主强拆不能使用，导致被告所租其余2间房屋失去其意义，现告知被告与原告签订的商铺合租协议解除。2015年9月30日，被告搬离所租房屋。
原告认为被告不仅违约，还因没有提前告知其准备提前解除合租协议，导致房屋出租出现空档期，又因被告提前解除合同，被告所使用的一半房屋原告既无法出租，也没有能力使用，原来共同承担的租金全落在原告一人身上，给原告造成了极大的损失。故原告提起诉讼，请求依法判令被告赔偿违约金100000元，物业费18025元，水电费1000元，共计119025元；诉讼费由被告承担。
本案在审理过程中，被告张颜芝提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付违约金100000元；2、反诉被告向反诉原告支付公共区域“格睿特学前班”租金的一半6373.25元，并支付违约金15000元；3、反诉被告向反诉原告支付因延期支付公共区域承租人“引领右脑”租金的一半所产生的违约金9000元；4、反诉被告退还反诉原告租赁的二楼外、南31.79平方米实用面积的租金10251.2元；5、反诉被告退还反诉原告租赁的24.78平方米面积一年租金的一半13280元；6、反诉被告退还反诉原告房屋租赁保证金30000元；本案诉讼费用由反诉被告承担。但被告未按规定期限交纳反诉费。
本院认为，根据原、被告之间的商铺合租协议约定，如因原、被告双方单方面提出提前解除本合同，或违反本合同的任何条款，违约方将赔偿对方100000元，以及由违约所产生的双倍房租。原、被告双方签订的租期为7年，而被告提前提出解除合同，属违约行为，应依约承担违约责任。原告要求被告赔偿违约金100000符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付物业费、水电费，但未提供证据证明该费用的具体数额，故对原告该主张本院不予支持。被告在本案审理过程中提起反诉，但未按规定期限交纳反诉费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十二条之规定，按被告撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张颜芝于本判决生效之日起十日内给付原告常玉芳违约金100000元；
二、驳回原告常玉芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2680元，由被告张颜芝负担2300元，原告常玉芳负担380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 赵惠红
人民陪审员 孟宪梅
人民陪审员 赵红彩
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 李晶莹