上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第12255号
原告上海乾园投资有限公司。
法定代表人朱琪。
委托代理人顾剑栋，上海剑栋律师事务所律师。
委托代理人郭硕娅，上海剑栋律师事务所实习律师。
被告徐辉。
原告上海乾园投资有限公司诉被告徐辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，于同年4月27日公开开庭进行了审理。原告法定代表人朱琪及其委托代理人顾剑栋、郭硕娅，被告徐辉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告上海乾园投资有限公司诉称，原、被告之间签�了《乾园综合楼裙房商铺出租合同》，被告向原告租赁位于上海市浦东新区卡园二路XXX号XXX幢中一间房屋（以下简称系争房屋），但自2013年5月16日至今，被告未支付租金。经原告多次催讨未果，原告于2015年1月30日发出通知，解除双方的合同，并要求被告支付拖欠的租金和腾退并归还所租赁的房屋，但被告未予理睬。故原告起诉来院，要求：1、判令确认原、被告之间的《乾园综合楼裙房商铺出租合同》于2015年1月30日解除；2、判令被告腾空并归还系争房屋；3、判令被告向原告支付自2013年5月16日至实际搬离日止，按照每月人民币2，600元计算的租金。
被告徐辉辩称，原、被告确实就系争房屋签订了租赁合同，被告将租金支付至2013年5月15日，之后的租金确实未付。在支付租金时，原告向被告提供了上海市浦东新区卡园二路XXX号XXX幢产权证。因为被告承租房屋用于开设�茶铺，该系争房屋位于银行园区内，该园区原有一扇大门和一扇侧门供人行走，但自被告承租第二个月开始，物业公司将两扇门封了，顾客进入园区非常不方便，影响被告的经营，给被告造成了很大损失，故被告没有支付租金，目前系争房屋由被告经营麻辣烫。对于原告寄出的信函，被告曾接到快递的电话，但被告因为听快递人员说明是原告寄送的快递，非常生气，没有接收该信件，是由被告妻子接收的，信件内容也没有看。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2012年11月28日，原、被告签订《乾园综合楼裙房商铺出租合同》，约定：原告将系争房屋（建筑面积为25平方米）租赁给被告，土地用途为教育／研发，结构为混合；租赁该房屋前，被告已对该房屋进行了详细查验，对产证、图纸等资料中相应的部位及面积予以确认，原告并已告知该房屋上�存的他项权利，该房屋符合被告的租用要求，并无异议；被告承诺，被告租赁该商铺作为文化用品商业服务场所使用，未经原告事先的书面同意，被告不得更改该房屋的用途；租赁期自2012年12月16日起至2015年12月15日止；前三年租金为每月2，600元，被告应予每6个月的第一个月的1日前向原告支付6个月的租金；被告逾期30日仍不能支付到期应付的租金的，则原告有权经书面通知后解除本合同；若原告选择收回该房屋，则被告支付的履约保证金不再退还，原告有权要求被告赔偿超过履约保证金部分的实际损失；在原告要求被告交还该房屋的期限届满前，被告仍应支付租金；签订合同时，被告应向原告支付商铺租赁保证金，保证金为1个月的租金即2，600元；被告逾期支付租金的，逾期一日，则需按逾期支付金额的千分之一支付违约金等。
合同签订后，原告按约向被告交付�系争房屋，被告向原告交付了保证金2，600元。2012年11月28日，被告向原告支付了2012年12月16日至2013年5月15日的租金15，600元。被告接收系争房屋后开始开设奶茶铺，后开设麻辣烫至今。2015年1月30日，原告向系争房屋地和被告住所地寄送《通知》，明确因被告累计拖欠租金达5.2万元（2013年5月16日至2015年1月15日）多，根据合同相关条款的规定，现通知被告，立即解除《乾园综合楼裙房商铺出租合同》，要求被告在三日内支付所拖欠的全部租金并腾退归还所租赁的房屋。上述两份函件分别于2015年1月31日和2月2日妥投。
另查明，位于上海市浦东新区卡园二路XXX号XXX幢全幢房屋系案外人上海张江高科技园区开发股份有限公司（以下简称张江公司）所有，房屋类型为“工厂”，房屋用途为“厂房”。2010年12月1日，张江公司与原告签订乾园综合楼裙房商铺租赁合同一份，约定张江公司将位于上海市浦东新区卡园二路XXX号商铺（建筑面积1万平方米）租赁给原告，土地用途教育研发，期限自2011年1月1日至2021年9月5日，并约定原告可在租赁期限内无需经张江公司同意将该房屋分租或转租给第三方等。
证明上述事实的证据有：乾园综合楼裙房商铺出租合同、收据、通知及邮政特快专递、上海市房地产权证、民事判决书为证，经审查，上述证据符合证据要件，且被告对这些证据的客观真实性无异议，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《乾园综合楼裙房商铺出租合同》系双方当事人的真实意思表示，且于法无悖，合法有效，双方均应遵照履行。被告作为承租人在签订合同之前对房屋是否符合自己租房需求及其性质类型等信息负有一般的审查核实的责任，现被告承租后实际用于开设奶茶铺，之后又用于开设麻辣烫至今，被告虽认为系争�屋在园区之内，物业公司将园区大门封堵，但同时表示其至今仍在使用系争房屋，故不能由此拒付房屋租金，且园区大门封堵系物业公司所为，与原告并无直接关联性，加之，原告对被告所称物业将园区大门封堵的事实不予认可，被告也无证据证明大门封堵直接导致其不能经营的事实，故本院对被告的上述抗辩不予采信。由于被告未能按约向原告支付租金，已经构成了违约，故原告依据合同的约定享有解除合同的权利，原告于2015年1月30日向被告发出解约函，自通知到达被告时解除，即在2015年1月31日被告收到之日已经解除。至于被告认为快递公司联系其时，其拒收，实际由其妻子收取，其并未看信件内容，并不影响解除函的法律效力。合同解除后，被告理应腾空并向原告归还房屋，被告在合同期内所结欠的房租、及至被告搬离之日止的实际使用费，被告亦应当向原�支付。因被告违约，原告依据合同约定有权没收被告交付的保证金2，600元。由于双方的合同解除日在2015年1月31日，但被告至今实际仍占用系争房屋，至合同约定的租赁届满日时日不多，且合同解除的原因是由于被告的违约造成，故即使房屋存在一定程度的装修，原告也不再对装修残值进行补偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：
一、确认原告上海乾园投资有限公司与被告徐辉于2012年11月28日签订的《乾园综合楼裙房商铺出租合同》于2015年1月31日解除；
二、被告徐辉于本判决生效之日起十五日内腾空上海市浦东新区卡园二路XXX号XXX幢一间房屋（25平方米），并将该房屋归还原告上海乾园投资有限公司；
三、被告徐辉于本判决生效之日起十五日内支付原告上海乾园投资有限公司自2013年5月16日计算至实际自上海市浦东新区卡园二路XXX号XXX幢一间房屋（25平方米）搬离日止，按照每月2，600元标准计算的房屋租金及实际使用费。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，100元，减半收取550元，由被告徐辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一五年五月十一日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三�第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。