重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第02843号
上诉人（原审原告）蔡波，男，汉族。
委托代理人刘智全，重庆海外律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）杨建国，男，汉族。
委托代理人王金平，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）顾发明，男，汉族。
委托代理人乔一清，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师，一般代理。
原审第三人重庆变维房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪万寿路2号开发区大楼715号，组织机构代码62204180-0。
法定代表人宋志成，该公司董事长。
上诉人蔡波与被上诉人杨建国和顾发明、原审第三人重庆变维房地产开发有限公司（以下简称“变维公司”）因返还原物纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第02115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蔡波的委托代理人刘智全、被上诉人杨建国的委托代理人王金平、被上诉人顾发明及其委托代理人乔一清、原审第三人变维公司的法定代表人宋志成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年8月13日，重庆锦泰实业有限公司（以下简称“锦泰公司”）取得重庆市渝中区解放东路159号负一层至第一层共计建筑面积2448.4平方米房屋的《房屋所有权证》（101字第081620号）。2005年5月13日，变维公司（甲方）与杨建国（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定变维公司将解放东路159号（原烟草大厦底层）约500平方米左右租给杨建国用作库房，年租金为74000元，每半年缴纳。后杨建国在《房屋租赁协议》乙方处签名，顾发明在乙方经办人处签名。杨建国占有使用该房屋至今，并向变维公司支付租金至2013年7月2日。2009年7月6日，锦泰公司与蔡波签订《房地产买卖合同》，将渝中区解放东路159号负一层建筑面积1508.59平方米全部出售给蔡波（其中建筑面积47.73平方米为安置冯克愉、冯克休的房屋），同月17日蔡波取得上述房屋产权证，房屋建筑面积登记为1508.59平方米。2009年8月，蔡波向重庆市渝中区人民法院起诉顾发明，要求其搬离重庆市渝中区解放东路159号负一层房屋，后因该房屋涉及拆迁安置户，蔡波撤回起诉。2011年5月16日重庆市渝中区人民法院作出（2009）中区民初字第3854号民事判决书、同月16日作出（2009）中区民初字第3855号民事判决书，判决冯克愉、冯克休优先取得渝中区解放东路159号烟草大厅负一层建筑面积47.73平方米安置房屋的所有权。2012年3月28日，蔡波重新办理了产权登记，其所有的位于渝中区解放东路159号负一层6#房屋，建筑面积变更登记为1222.86平方米。
一审另查明：2009年，变维公司曾向重庆市渝中区人民法院起诉锦泰公司与第三人重庆市工商行政管理局，要求确认渝中区解放东路159号正一层、负一层产权人为变维公司，2011年12月30日，重庆市渝中区人民法院作出（2009）中区民初字第6884号民事判决书，判决驳回了变维公司的诉讼请求，该判决书已于2012年1月30日生效。
本案一审审理过程中，经蔡波申请，一审法院依法委托司法评估机构对涉案房屋2009年7月17日至鉴定确认之日止期间的房屋租金市场价值进行评估。重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司作出司法鉴定意见书，意见为：重庆市渝中区解放东路159号负1层6号同地段同类型房屋自2009年7月17日起至鉴定基准日期间的每平方米每月的租金额度在28-18元／平方米之间。
一审法院认为，本案争议的焦点一是杨建国与变维公司之间的租赁关系是否合法有效；二是蔡波是否有权要求杨建国、顾发明交还房屋并支付占用损失。针对上述争议焦点，评析如下：
一、关于杨建国与变维公司之间的租赁关系是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。锦泰公司于2002年8月13日取得涉案房屋的产权证，作为房屋合法产权人有权对渝中区解放东路159号房屋进行相应处置。杨建国虽举示了其与变维公司签订的租赁协议并支付租金，但并未举示其他相关证据证明变维公司系其承租房屋的合法产权人。至于变维公司对该房屋有无处分权利，一审法院认为，生效判决关于变维公司享有处分权利的认定是针对白象街的拆迁户作出的，杨建国并未举示证据证明其系白象街拆迁户，故对于杨建国与变维公司之间存在合法的租赁关系的辩称意见，一审法院不予采信。
二、关于蔡波是否有权要求杨建国、顾发明返还房屋并支付占用损失的问题。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现蔡波作为房屋的合法产权人，有权要求非法占有人交还房屋，并享有非法占用人占有使用涉案房屋期间的房屋租金等相关收益。本案中，系杨建国作为合同相对方与变维公司签订了租赁协议，而顾发明只是作为杨建国的经办人，因此杨建国应将该房屋返还给蔡波并支付房屋占有使用费。至于蔡波诉称杨建国占用房屋面积为822.86平方米，但蔡波举示的证据尚不足以证明，一审法院对此不予采信，占用的面积应以杨建国与变维公司签订的租赁协议载明的500平方米为准。根据“重庆市渝中区解放东路159号负1层6号同地段同类型房屋自2009年7月17日起至鉴定基准日期间的每平方米每月的租金额度在28-18元／平方米之间”的评估结论，一审法院酌情主张涉案房屋占有使用费的标准按每月每平方米23元计算。
据此，一审法院判决：一、杨建国于判决生效之日立即腾空搬离蔡波所有的位于重庆市渝中区解放东路159号负1层6#建筑面积500平方米房屋，并将该房屋返还蔡波；二、杨建国于判决生效之日立即支付蔡波从2009年7月17日起，以500平方米为基数，按每平方米每月23元的标准计算的房屋占有使用费，至杨建国腾空搬离并返还上述房屋时止；三、驳回蔡波的其他诉讼请求。
蔡波不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第02115号民事判决，并依法改判：一、被上诉人顾发明、杨建国共同承担腾空搬离上诉人所有的位于重庆市渝中区解放东路159号负一层6号建筑面积822.86平方米的房屋，并将该房屋返还给上诉人；二、顾发明、杨建国共同支付上诉人从2009年7月17日起，以822.86平方米为基数，按每平方米每月23元的标准计算的房屋占有使用费，至顾发明、杨建国腾空搬离并返还上述房屋时止。其主要事实和理由为：一、位于重庆市渝中区解放东路159号负一层6号房屋的实际使用人是顾发明；二、位于重庆市渝中区解放东路159号负一层6号房屋的总面积为1222.86平方米，其中400平方米属于重庆水轮机厂有限责任公司，故顾发明实际使用的面积为822.86平方米。
顾发明答辩称：一、位于重庆市渝中区解放东路159号负一层6号的房屋在本案诉讼后不久，即腾空返还给了变维公司；二、顾发明只是租赁合同的经办人，租赁协议的主体是杨建国；三、一审判决按23元／平方米计算租金过高。
杨建国答辩称：一、同意顾发明的答辩意见；二、关于租赁面积同意一审判决的认定，只有500平方米。
变维公司答辩称：不同意上诉人的上诉理由，重庆市渝中区解放东路159号负一层6号房屋的实际占有人是变维公司，故本案的适格主体应是变维公司，一审判决应予以撤销。
二审经审理查明：蔡波已于2014年1月13日占有、控制了变维公司出租给杨建国的、位于重庆市渝中区解放东路159号负一层6号的房屋。
本院二审查明的其他事实与一审查明的相同。
本院认为，双方当事人在二审诉讼中主要争议返还房屋的义务主体及应当返还的房屋面积问题。关于房屋返还主体，案涉《房屋租赁协议》合法有效，该协议系由出租人变维公司与承租人杨建国签订，无论租赁房屋是否由杨建国本人直接使用，相应的合同责任均应由合同相对人杨建国承担，故一审判令杨建国返还房屋并支付房屋使用费，并无不当。关于返还面积问题，因为重庆水轮机有限责任公司也在使用涉案房屋，蔡波认为杨建国实际使用的房屋面积为822.86平方米（涉案房屋的总面积1222.86平方米-
重庆水轮机有限责任公司可能获得的产权面积400平方米）而非租赁合同约定的500平方米的主张缺乏确凿的事实依据，本院不予支持。综上，蔡波的上诉理由不成立，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，应予维持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4945元，由蔡波负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 刘 毅
代理审判员 芦明玉
二〇一四年八月十二日
书 记 员 谭 锐