云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第298号
上诉人（原审第三人）龚学成，男，1942年3月12日生，汉族，农民。
委托代理人童汝刚，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）通海县四街镇四街社区居民委员会第七居民小组。
负责人龚学有，组长。
委托代理人李艳存，云南阳源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原审被告陈高来，男，1968年6月26日生，汉族，农民。
原审第三人龚恒，男，1966年5月26日生，汉族，农民。
上诉人龚学成与被上诉人通海县四街镇四街社区居民委员会第七居民小组（以下简称四街七组）租赁合同纠纷一案，云南省通海县人民法院作出（2014）通民一初字第84号民事判决，龚学成不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2014年7月29日公开开庭进行了审理，上诉人龚学成及其委托代理人童汝刚，被上诉人四街七组的委托代理人李艳存，原审第三人龚恒到庭参加诉讼。原审被告陈高来经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，1997年6月，通海县人民政府向四街七组颁发了地号为04-（01）-9、04-（01）-10、04-（01）-11三宗土地的《集体土地建设用地使用证》（通集建1997字第03-05-0856号），土地类别为住宅，用地面积1600.47㎡。同年，四街七组在该地块上建盖了砖木结构房屋14间用于出租。1998年8月，四街镇政府向龚恒颁发了《集体土地承包经营权证书》，将坐落于七街路下1.85亩水田承包给龚恒户，期限自1998年8月31日至2028年8月31日止。该承包田部分属于通集建1997字第03-05-0856号《集体土地建设用地使用证》明确的土地范围，后四街七组按承包面积以补口粮的方式补给龚恒户大米至2012年。
2007年6月25日，四街七组将其所建的第5间商铺（四街村朝阳路南边，四街粮食局对面）出租给陈高来。双方签订的《房屋租赁合同》约定：租期自2007年7月1日至2010年6月30日，每年租金19000元，未经小组书面同意不得转租。2010年3月5日，四街七组与陈高来签订《房屋租赁延期协议》，约定租期延长至2013年6月30日，承租方须于2010年3月5日交清第一年房租，以后二年须在每年6月25日前交清下年房租，其它按《房屋租赁合同》执行。2012年7月8日，龚恒之父龚学成与陈高来签订《铺面转租协议书》，约定龚学成以45000元向陈高来转租该铺面。龚学成于同日支付了租金。之后，龚学成家将铺面关锁，打算待陈高来与四街七组的租期届满后收回铺面所占的承包田。
2013年12月31日，四街七组诉至原审法院，请求判令：1、解除与陈高来的租赁合同；2、由龚学成腾还房屋并支付超期使用房屋的租金（按每月1583元计算至实际腾还之日）。原审审查认为，龚恒与本案的处理可能有利害关系，故通知其作为第三人参加诉讼。庭审中，四街七组变更第1项诉讼请求为：终止与陈高来的租赁合同。陈高来未到庭参加诉讼，其出具了书面证明一份，内容为：本人在2012年7月因家里有急事，在无法管理铺面的情况下把两间铺面对外转租，价高者得。后来本地人龚学成以1年45000元所得。庭审中，四街七组提交四街社区居委会出具的证明一份，内容为：户主为龚恒的集体土地承包经营权证书记载的承包地并不是龚学成向陈高来转租过来的土地使用权为我组的两间铺面所占据的土地。龚学成、龚恒认为四街七组与四街居委会存在利害关系，对该证明不予认可。
原审认为，四街七组与陈高来两次签订的商铺租赁合同成立并生效，陈高来在承租的过程中又转租给龚学成，虽龚恒参加转租协商，但只有龚学成在转租合同上签名，根据合同相对性原理，龚恒不应承担责任。现四街七组与陈高来签订的商铺租赁合同已届满，无须再解除或终止。陈高来未经四街7组同意转租，属无效行为。因陈高来的商铺租赁期限已届满，转租合同因基础不复存在而应当终止。因此，龚学成系无权占有商铺，对四街七组要求腾还商铺的诉讼请求，予以支持。鉴于商铺每年的租金为19000元，故确定龚学成应按每月租金1583元支付商铺占用费给四街七组。综上，城镇集体财产，由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五十八条、第六十一条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条之规定，判决：“一、第三人龚学成于判决生效后三日内将坐落于云南省通海县四街镇四街村朝阳路南边、四街粮管所对面第5间商铺（含躲间一间）腾还原告通海县四街镇四街社区居民委员会第七居民小组管理使用。二、第三人龚学成于判决生效后三日内给付原告通海县四街镇四街社区居民委员会第七居民小组商铺占用费，自2013年7月1日起至本判决生效之日止，按每月租金1583元给付。三、驳回原告通海县四街镇四街社区居民委员会第七居民小组其余诉讼请求。”
宣判后，龚学成不服，上诉至本院。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由为：1、原判认定龚恒参与转租合同的协商，却又认为其未在合同上签字不是合同相对人。该认定忽视了龚恒与上诉人系父子关系这一事实。上诉人仅是代表龚恒签订转租协议，实际转租人系龚恒；2、陈高来与被上诉人的租赁关系已于2013年6月30日终止，双方发生的争议不再属于租赁合同争议，而应属于物权纠纷；3、上诉人对争议商铺所占土地享有合法的承包经营权，而被上诉人享有建设用地使用权，出现了两个用益物权权利人，根据《土地管理法》及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，处理土地确权争议属于行政机关的职权，而非人民法院受理民事案件的范围。
四街七组答辩称，涉讼铺面已经通海县人民政府土地行政部门确权，颁发了土地证，租赁行为合法有效。被答辩人系转租经营铺面，在原租赁合同期限届满出租人主张收回铺面时应依法将铺面腾还，故本案属租赁合同纠纷。倘若被答辩人认为涉讼土地使用证的颁发存在错误，可提起行政诉讼。请求驳回上诉，维持原判。
龚恒同意龚学成的上诉意见。陈高来未作答辩。
二审中，四街七组提交四街镇规划建设和环境保护中心出具的《情况说明》一份，内容为：“因我镇属农村集镇，故我镇村镇建设未列入通海县城市总体规划区。通海县人民政府于2012年6月28日颁布《通海县宅基地建房管理办法》，之后各乡镇才成立乡镇建设规划中心。我镇也才开始编制村镇建设规划，规划尚未报上级人民政府批准。关于我镇四街社区居委会七组持有的“通集建（1997）字第03-05-0856号集体土地建设用地使用证”记载的房屋，在建房时无需办理规划的相关手续，参照我镇现在正在编制的规划，该宗房屋不违反我镇的规划。”证明四街镇没有经过规划，现在正在编制规划，涉讼房屋在建盖时不可能办理审批手续。经质证，龚学成、龚恒对该说明的合法性无异议，对真实性不认可，认为根据土地管理法的规定，村镇建设规划应当报市县人民政府批准，该中心2012年才成立，无法对之前的情况作出证明。
为查明案件事实，本院依职权到通海县住房和城乡建设局进行了调查，该局副局长李××陈述：根据《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村民自建房和兴建乡村企业、涉及公共设施、公益事业的建设都需要提出申请，经建设行政主管部门审批后才可建设。但通海当地没有设立相关的审批机构，直到2012年才设立了规划建设和环境保护中心，履行乡镇建房的审批职责。之前建房没有办理审批手续是历史原因造成的，现在审查是否属于拆临拆违范围主要是看土地，村镇这块只要有土地证，土地是合法的，就不像城区认定那么严格。但拆临拆违是政府主导的行为，属不属于拆除范围要看具体情况。规划建设和环境保护中心才设立不久，且是属于镇政府的内设机构，设立至今开展工作难度较大，对于之前遗留的问题不可能管，涉及面太大，也管不了。经质证，龚学成、龚恒对调查笔录的合法性、关联性无异议，对真实性不认可，认为根据土地管理法的规定，用地、建房都要经过审批，涉讼土地上建盖的是商铺，土地已经变为了商业用途，未经规划审批肯定不合法，笔录内容前后矛盾。四街七组对笔录内容无异议，能够证明涉讼房屋不违法，且现在也不可能补办手续。
本院认为，涉讼铺面是龚学成在四街七组与陈高来履行租赁合同过程中通过转租的方式而占有，现四街七组以陈高来未经同意转租为由主张返还铺面并支付占用费，是因债权性质的合同关系产生的纠纷，原判确定本案案由为租赁合同纠纷并无不当。龚学成主张本案属物权纠纷的理由不能成立，不予采纳。四街七组将涉讼铺面出租给陈高来，租期内陈高来未经四街七组同意，擅自将铺面转租给龚学成，根据《中华人民共和国合同法》关于无权处分的规定，在四街七组明确表示不同意的情况下，该转租合同应归于无效，且四街七组与陈高来的租赁关系已到期终止，故龚学成对涉讼铺面系无权占有，原审判决龚学成腾还涉讼铺面依据充分。关于商铺占用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。原审参照商铺此前出租的金额认定龚学成按每月1583元支付占用费符合本案实际，应予维持。综上，上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由龚学成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 伟
代理审判员 吴析咛
代理审判员 吴晓琳
二〇一四年九月十九日
书 记 员 白子益