广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1875号
上诉人（原审被告）广东瑞安房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人沈柱邦。
委托代理人林桂有，广东南岭律师事务所律师。
委托代理人杨莉，广东南岭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张启明，男，1957年9月15日出生，住香港九龙大埔。
委托代理人丁一元，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人李宇飞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广东瑞安房地产开发有限公司（以下简称瑞安公司）因与被上诉人张启明商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第684号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，作出如下判决：一、瑞安公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还人民币179147.2元予张启明；二、瑞安公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿人民币179147.2元予张启明。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6674.41元（张启明已预交），由瑞安公司负担；瑞安公司负担的份额应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予张启明，原审法院不另收退。
上诉人瑞安公司上诉提出：一、本案瑞安公司的“一房二卖”行为与法律规定的“一房二卖”存在明显区别，瑞安公司主观上不存在欺诈或者恶意违约的直接故意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条所规定的“一房二卖”是指房地产开发商严重违反诚实信用原则，在商品房买卖过程中对买受人进行欺诈或恶意违约，将同一特定的房屋卖给不同的两个买受人的行为。本案中，瑞安公司虽然将涉案房屋出售给第三方，但瑞安公司在商品房买卖过程中并没有通过欺诈或恶意违约获取利益的主观恶意。首先，从瑞安公司的历史背景和实际情况来看，瑞安公司根本不知道张启明是原瑞安花园祺辉中心第13楼第02单元房产（以下简称1302房）的买受人。其次，由于资料不完善，在（2011）佛南法民三初字第708号案开庭审理之前，瑞安公司并不知道现在的瑞安花园1座公寓1324号房（以下简称1324房）就是1302房，因此，瑞安公司并不存在“一房二卖”的故意。再次，瑞安公司曾多次向媒体发布公告，要求旧业主积极与瑞安公司联系并处理房产购买的相关事宜，但张启明怠于行使权利长达十几年之久。瑞安公司基于该情况而认为张启明默认解除合同，从而将涉案房产出售给第三人，是为了避免损失。因此，瑞安公司的行为不构成“一房二卖”。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条属于承担惩罚性赔偿责任，故在适用中应强调房地产开发商的主观过错，即房地产开发商在主观上存在恶意违约或者欺诈，才适用本条规定。
二、根据（2011）佛南法民三初字第708号民事判决书以及（2012）佛中法民一终字第184号民事判决书可知，张启明曾就本案同一事实、同一证据向人民法院起诉，并经一、二审判决。上述判决已经判令瑞安公司就违约行为承担相应的违约责任并已经生效，本案原审法院再次判令瑞安公司赔偿张启明179147.2元显然是对同一事实的重复审理，违反了“一事不再理”的法律原则。
三、本案不应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该司法解释第28条规定：“……《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》。”《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，而本案的购房行为发生在1993年12月30日。因此，本案应当适用1993年的法律、法规和《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，而不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
四、张启明主张的诉讼请求已超过法定的诉讼时效期间。根据本案的事实及双方当事人的陈述，本案的《房地产买卖契约》是1993年12月20日签订，该契约明确约定房屋交付时间是1996年8月31日。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，本案的诉讼时效应于1998年8月31日届满。但是，该契约约定的房屋交付期限届满后至张启明提出本案诉讼时止已近二十年时间，张启明并没有向瑞安公司主张过任何民事权利，故本案已明显超过法律规定的二年诉讼时效期间，张启明的起诉依法应予以驳回。
五、瑞安公司与张启明签订的《房地产买卖契约》是附生效条件的合同，现生效条件还没有成就，故该契约属未生效的合同。
综上，请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决，驳回张启明的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由张启明承担。
被上诉人张启明答辩称：一、瑞安公司“一房二卖”的主观恶意是明显的。瑞安公司称不知道1324房就是1302房，但根据现有的证据材料，1324房是瑞安公司自己拟定的房号，而1302房是瑞安公司与张启明签订合同时所定下的房号；根据瑞安公司提供的2010年12月22日《关于瑞安花园二期历史遗留问题处理会议纪要》，瑞安公司已经对102套房进行回购，对200多套房做了债权转让，瑞安公司肯定知道房屋的布局图，这些布局图是附在合同中的，瑞安公司持有原来的布局图，对于房间的具体位置是明知的，其现在说不清楚二者之间是否一致，不是事实。瑞安公司称根本不知道1302房的买售情况，但其在原审答辩中明确指出包括1302房在内的140套房不纳入预售范围，以上内容也在瑞安公司的会议纪要中有体现，在（2012）佛中法民一终第184号民事判决书中也有体现；瑞安公司明知该房产已经出售，根据会议纪要其应进行45天的公告，但瑞安公司却在2010年12月28日与第三人签订买卖合同。瑞安公司称基于张启明怠于行使权利而认为张启明已默认解除合同，这既无合同依据，也无法律依据，从而反映瑞安公司的主观恶意，也反映瑞安公司对双方之间的合同是知晓的。此外，根据瑞安公司将涉案房产转让给第三人的价格，瑞安公司“一房二卖”是为了获得利益。二、本案的起因是瑞安公司“一房二卖”导致无法交付房屋及根本违约，该行为发生于2010年12月28日，2011年5月1日张启明为了弄清该房屋的确切情况而提出前案诉讼；而张启明提起本案诉讼是基于不同的事实和法律关系，证据也不一样，是基于前案的审理结果而提起，并没有违反“一事不再理”的法律原则。三、瑞安公司“一房二卖”的事实经过生效判决得以确认，瑞安公司的违约行为应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。张启明在2011年5月1日已经提起了民事诉讼，构成诉讼时效的中断。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，瑞安公司在一审没有提出诉讼时效抗辩的，法院不予审查。综上，如果瑞安公司按照合同约定交付房屋只能获益21.6万元，但其“一房二卖”起码可以净赚50万元，这些本来就是属于张启明的利益，请求二审法院依法维护张启明的合法权益，判决驳回上诉、维持原判。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点有三，一是张启明的起诉有否违反“一事不再理”的法律原则；二是张启明的起诉是否已超过法定的诉讼时效期间；三是瑞安公司应否按照已付购房款赔偿人民币179147.2元予张启明。
关于第一个争议焦点。经审查，在前案（即（2011）佛南法民三初字第708号及（2012）佛中法民一终字第184号案）中，张启明是基于瑞安公司未能按期交付涉案房屋而提起诉讼，请求瑞安公司继续履行合同、办理房屋过户变更登记以及支付逾期交楼违约金；而在本案中，张启明是基于瑞安公司已将涉案房屋另行出售且无法履行交付义务而提起诉讼，请求瑞安公司返还已付购房款及承担赔偿责任。由此可见，前案中张启明是在继续履行合同的前提下要求瑞安公司承担逾期交楼的违约责任，而本案中张启明是在无法继续履行合同的前提下要求瑞安公司承担不能实现合同目的的违约责任，前后两案是基于不同的事实、不同的诉讼请求，张启明提起本案诉讼并没有违反“一事不再理”的法律原则。瑞安公司主张本案属于重复诉讼，理据不足，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”二审中，瑞安公司认为张启明的起诉已超过诉讼时效期间，但其在一审期间并未提出该抗辩；而且，张启明通过前案的审理才明确知道瑞安公司无法交付房屋，在前案判决生效之后两年内张启明已提起本案诉讼，瑞安公司在本案二审中亦未能提交新的证据证明该请求权已超过诉讼时效期间，故本院对瑞安公司该方面的主张不予支持。
关于第三个争议焦点。前案生效判决已认定张启明与瑞安公司之间的《房地产买卖契约》生效，并判令瑞安公司支付逾期交楼的违约金，故瑞安公司在本案中主张双方所签合同尚未生效的理据不足，本院不予支持。合同签订后，瑞安公司未能依约交付房屋，且将涉案房屋另行出售给案外人并已办理备案登记，导致张启明无法实现合同目的，瑞安公司的行为已构成根本违约，应承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”据此，瑞安公司除了返还购房款人民币179147.2元之外，还应按照已付购房款的一倍向张启明赔偿人民币179147.2元。原审法院处理正确，应予支持。瑞安公司认为根据上述司法解释第二十八条的规定，本案不应适用该司法解释的规定。经审查，《中华人民共和国城市房地产管理法》于1995年1月1日起施行、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年6月1日起施行，瑞安公司与案外人另行签订购房合同的时间是2010年12月28日，即瑞安公司“一房二卖”的违约行为发生在上述法律及司法解释施行之后，故本案可适用上述司法解释的规定判令瑞安公司承担相应的违约责任。此外，瑞安公司提出多项理由主张其不存在欺诈及恶意违约，故不应适用上述司法解释第八条的规定。对此，本院认为，瑞安公司作为独立法人主体，对外以该法人主体而非由公司股东享有权利承担义务，公司内部人员管理、股东变动等并不能作为不履行义务的免责事由。瑞安公司被吊销营业执照、停工均是其自身内部原因而非不可抗力因素造成。无论公司内部股东、人员如何交接、资料是否完备，瑞安公司在恢复经营后均应及时清理其前已确立的合同关系，与合同相对方协商处理合同事宜，非经协商一致，瑞安公司不得以其单方行为损害合同相对方的权益及限制对方行使合同权利。本案中，瑞安公司不但未对其与张启明之间的涉案房屋买卖合同关系作出恰当处理，而且将房屋出卖予他人致本案合同目的无法实现，严重损害了张启明的合法权益。因此，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定判令瑞安公司返还购房款并承担已付购房款一倍的赔偿责任并无不当，本院予以支持。
综上，瑞安公司的上诉请求不成立，本院依法驳回。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6674.41元，由上诉人广东瑞安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年十月十三日
书 记 员 梁丽萍