北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02447号
上诉人（原审被告）北京博安嘉信企业管理服务有限公司（原名北京崇开嘉信房地产开发有限公司），住所地北京市东城区龙潭东路怡龙别墅5-D241室。
法定代表人贺明，总经理。
委托代理人翁晓波，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人侯晓晨，男，1960年7月12日出生。
被上诉人（原审原告）李×2，男，1959年5月22日出生。
委托代理人张忠勇，男，1964年11月10日出生。
原审被告张×1，男，1958年8月19日出生。
上诉人北京博安嘉信企业管理服务有限公司（以下简称博安嘉信公司）因与李×2、张×1确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第00889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年1月，李×2诉至原审法院称：2002年5月，我位于10号的正式房屋、自建房及院落被博安嘉信公司拆除。我当时正在服刑，张×1未经我同意和授权，擅自与该公司签订了《危改回迁购房意向书》，并与案外人王×交易将我的房屋置换给王×。张×1无权代理我签订《危改回迁购房意向书》，他的行为侵害了我的合法权益。故诉至法院，请求确认张×1与博安嘉信公司签订的《危改回迁购房意向书》无效。
张×1辩称：2002年房屋拆迁时，拆迁期限到当年5月31日。我与李×2的家人商量后决定由我办理拆迁事宜。当时，李×2的姐姐李×1的三姨王×提出要与他家进行置换购买一套房屋。2002年5月30日，李×2之母杨×1向我提供相关手续，由我到拆迁单位办理了拆迁手续。我确实无权代表李×2和杨×1。李×2要求确认《危改回迁购房意向书》无效，我没有异议。
博安嘉信公司辩称：张×1所签《危改回迁购房意向书》的一方主体为崇文区左安东西里危改办公室，并非我公司。该意向书仅为拆迁意向，仅仅是确认被拆迁人的权益。签订《危改回迁购房意向书》后，被拆迁人可以选择货币补偿，也可选择回迁安置，最终决定是以拆迁人与被拆迁人签订的回迁购房协议书为准。对于此次拆迁，李×2是有被安置的权益。李×2和杨×1要求回迁安置，但其将回迁安置的权益转给案外人王×，并与王×签署了置换申请。所以，正式的合同是由王×签署的。但王×的协议中已包含李×2和杨×1的权益。《危改回迁购房意向书》因回迁安置协议书的正式签订而终止。崇文区左安东西里危改办公室是由多家单位组成，故李×2起诉我公司系所诉被告主体不适格。
原审法院经审理确认：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。张×1未经李×2授权即以其名义与拆迁单位签订《危改回迁购房意向书》，且未经追认，其行为已损害了李×2的利益。现李×2要求确认该意向书无效，理由正当，法院予以支持。该意向书的一方主体崇文区左安东西里危改办公室虽经法院查询无法找到，但根据相关部门发布的《关于崇文区左安东里、左安西里危旧房改造工程变更建设单位的函》，左安东里、左安西里危改项目的建设单位由北京市崇文区城市建设开发公司变更为北京崇开嘉信房地产开发有限公司，故北京崇开嘉信房地产开发有限公司应承继原建设单位的权利义务，其亦应承担《危改回迁购房意向书》的权利义务。北京崇开嘉信房地产开发有限公司所提其主体不适格的抗辩意见，不能成立，法院对此不予采信。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，于2013年12月判决：张×1代李×2及杨×1与崇文区左安东西里危改办公室签订的《危改回迁购房意向书》无效。
判决后，博安嘉信公司不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判驳回李×2的原审诉讼请求。博安嘉信公司的主要上诉理由为：张×1是接受杨×1委托办理拆迁事宜的，且杨×1已经配合搬出了被拆迁房屋，故原判危改回迁购房意向书全部无效没有法律依据；李×2没有在其得知拆迁一事后及时向相关部门提出异议，因此扩大的损失系其自行导致；王×与李×2之间如存在亲属关系，则本案的诉讼存在恶意。李×2与张×1均同意原判。
经审理查明：李×2原承租10号房屋一间（2号房），李×2之母杨×1（2012年8月26日死亡）原亦承租该院落房屋一间（1号房），上述两房屋使用面积均为12.8平方米。
因左安东里、左安西里地区危旧房改造，2002年5月30日，李×2及杨×1作为乙方与甲方崇文区左安东西里危改办公室签订《危改回迁购房意向书》（协议号：5-42、5-43），约定李×2及杨×1住址为10号，在2号危改区有公房1＋1间，使用面积12.8＋12.8平方米，建筑面积17.02＋17.02平方米。正式户口3＋1人，安置人口6人；甲方安置乙方三居室一套；回迁购房意向书仅为双方拆迁安置意向，正式安置以双方签订的回迁购房协议为准。协议乙方处由张×1签字。同日，张×1代表李×2及杨×1签字捺印以其二人为申请人签署《房屋置换变更申请》，称其在拆迁范围内10号，因无力回迁，将房屋置换变更为王×回迁购房，形式为货币置换，家庭成员完全同意置换变更；自变更之日起，如因任何纠纷引起的一切责任，由申请人全权负责。同日，王×亦声明自愿置换购房，并提供各种拆迁所需的有关证明，保证按规定之日交款。
2002年5月31日，北京市崇文区城市建设开发公司作为危改单位、甲方与被安置人、乙方王×签订《危旧房改造回迁安置协议书》（编号××-42、43）。该协议约定，根据《房屋拆迁许可证》崇拆许字（2002）危第××号，甲方对乙方所住用的房屋进行危改拆迁；乙方住址10号，在危改区内有公房（非成套）、自住1＋1间，使用面积12.8＋12.8平方米，建筑面积17.02＋17.02平方米，正式户口3＋1人，安置人口6人，分别是户主杨×1、之女李×1、外孙女张×2，户主李×2、之妻杨×2、之女李×3；根据危旧房改造的有关规定，乙方自愿购买6门7-6G号三居室一套，建筑面积（暂定）115.14平方米；乙方实际向甲方交纳购房款及公共维修基金共计248542元，其中乙方在本协议签订之日起三日内向甲方一次付款248542元；本协议所购安置住房的产权归乙方所有，并按经济适用房产权管理。
现无法在相关部门查询到关于崇文区左安东西里危改办公室的成立、变更等情况。2003年2月，北京市发展计划委员会与北京市建设委员会共同下发京计投资函（2003）第72号函件，同意左安东里、左安西里危旧房改造工程的建设单位变更为北京崇开嘉信房地产开发有限公司。北京崇开嘉信房地产开发有限公司于2013年10月更名为北京博安嘉信企业管理服务有限公司。本院审理期间，博安嘉信公司认可其应承继涉案危改回迁购房意向书的权利义务。
李×2于2001年9月至2003年3月间接受劳动教养，于2003年12月至2004年6月间被强制戒毒。
上述事实，有《北京市公有住宅租赁合同》，《危改回迁购房意向书》，《房屋置换变更申请》，《危旧房改造回迁安置协议书》，左安东、西里危改小区居民购房交款单，《关于崇文区左安东里、左安西里危旧房改造工程变更建设单位的函》、京劳会字第5646号劳动教养通知书、强制戒毒通知书及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据已经查明的事实，现没有证据证明张×1在其代为签署危改回迁购房意向书的时候，已经取得李×2的授权，或者之后取得李×2的追认，故张×1代理李×2签订该意向书的行为对李×2不发生法律效力。关于张×1对杨×1的代理行为，本院从以下几个方面考虑：首先，张×1表示系受杨×1委托代为办理拆迁事宜；其次，杨×1在张×1代签拆迁文书后配合交付了被拆迁房屋，履行了其作为被拆迁人的义务；再次，从拆迁行为实施至杨×1死亡十余年间，没有证据显示其本人对此提出异议；综合以上事实并结合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二），第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，本院对博安嘉信公司关于张×1系受杨×1委托办理拆迁事宜的上诉意见予以采信。但经审查，涉案的危改回迁购房意向书所载安置的三居室房屋，系对杨×1及李×2二人分别承租的二间房屋拆迁后共同进行安置的结果，现亦无法分割以单独区别杨×1与李×2应分别取得的利益，故虽张×1有权代理杨×1签署拆迁文件，但原判确定该意向书整体无效是正确的。另，李×2是否及时主张权利及其与王×是否有亲属关系等均非涉案意向书效力的审查因素，故本院对此不予审查，博安嘉信公司就此提出的上诉意见本院亦不予采信。综上所述，原判处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由张×1负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京博安嘉信企业管理服务有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 程 飞