广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深福法民三初字第1959号
原告贺丽，住址深圳市福田区。
委托代理人谢素光，广东尚律律师事务所律师。
委托代理人刘必飞，广东尚律律师事务所律师。
被告大中华国际集团（中国）有限公司，住所地深圳市福田区福华路与金田路交汇处大中华国际交易广场36层。
法定代表人郑小梅，董事长。
委托代理人江晓丹，广东惠商律师事务所律师。
委托代理人刘莉，广东惠商律师事务所律师。
原告贺丽诉被告大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年8月7日受理后，被告在答辩期间提出管辖权异议，本院裁定驳回被告的管辖权异议后，被告未上诉。本院依法组成合议庭，由审判长张敏、审判员李立与人民陪审员谭文英组成合议庭，于2012年12月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢素光，被告委托代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月10日，原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定原告向被告购买其开发的位于深圳市福田区深南路与彩田路交汇处的东方新天地广场第一栋C单位／座22层2205号房产，房产总价款13158927元整，被告应在2011年6月30日前将合同项下房产交付原告使用，如卖方逾期交房超过90日的，买方有权要求卖方自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同还约定被告向原告交付房产时，附属设施应一并交付并经验收合格，不能同时交付的，原告同意给予被告6个月的宽限期，超过6个月宽限期未建成并经验收合格的，被告应按房价款的0.01%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告按合同约定的日期支付了全部购房款，而被告未按期履行相关义务，存在以下违约行为：未按期交楼、办证、简称公用设施及附属配套项目，应承担相应的违约责任。另外，由于原、被告双方签订“附件五”系被告单方提供的格式合同，且该“附件五”第二十、二十一条关于违约金的赔偿数额也明显严重低于原告的实际损失，根据相关法律规定，双方关于“附件五”的违约责任应属无效条款，原告的损失应按合同约定计算。据此，诉请法院依法判令：1、《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第二十条、二十一条、二十二条、二十三条无效；2、被告向原告支付迟延交房赔偿金1042187.01元（按房地产总价款日万分之四计算违约金，自2011年7月1日至2012年1月13日）；3、被告向原告支付迟延办证的赔偿金826380.6元（按房地产总价款日万分之四计算赔偿金，自2012年2月26日至原告实际取得《房地产证》之日止，现暂计至2012年7月31日）；4、被告应向原告支付逾期建成共用设施与附属项目违约金1315.8元（按房地产总价款日万分之一计算违约金）；5、被告承担诉讼费用。
被告答辩称，1、合同附件五是双方真实意思的表示，并非我司提供的格式条款，依法有效。首先，原告作为具有完全民事能力的自然人，对其签订的合同条款内容应有充分的理解和认识。每份合同第一页均有特别提示，提示第一条提示买受人在签订合同前应认真审阅合同内容，仔细确认其中的选择性、补充性、填充性、修改性的内容，对合同条款有疑问的应向法律人士咨询。提示第五条写明合同附件及补充协议经买卖双方共同签署后，与合同正文具有同等法律效力，因此在合同及附件五文本签订前，就协议内容的签订，卖方已经充分履行提醒义务，买受人仍然选择签署该协议，说明了买方同意并接受合同及附件条款的约束，应为合法有效。其次，附件五约定的条款内容充分体现了买卖双方权利义务的对等性，并未出现显失公平的情形。例如附件五第五条虽约定买方给予宽限期，但相应的也约定了卖方应进行补偿，第十九、二十条更是明确处于公平、合理考虑“本合同约定一方向另一方”、“买卖双方任何一方”均能平等地主张该条款权利，根本不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。再次，涉案楼盘之附件五存在多个不同版本，可见，附件五也并非答辩人提供的格式条款。因此，附件五是双方在协商一致的情况下所达成的，并不存在重复使用的情形，并非我司提供的格式条款，该约定内容也未违反我国的法律法规之强制性规定，依法有效。2、涉案房产如存在逾期交楼，是因第三方（即相邻方）侵权所导致，我司并无过错。1997年10月15日，我司通过出让的方式取得了宗地编号为B119-71土地使用权，而与该宗地相毗邻的第三方文少佳、文志军、文志汇、文安洁、文锐堂分别在上述土地上兴建了私人住宅楼，侵犯了我司的土地使用权。为此，我司曾向有关主管部门投诉，2000年11月1日，深圳市规划国土局福田分局向上述五人发出了《停止违法行为的通知书》，通知侵权人在岗厦东五坊33至36号兴建建筑物属违法行为，并责令侵权人停止上述违法行为。由于上述五人并未停止侵权行为，我司于2001年向贵院提起侵权之诉，贵院于2001年7月6日作出了（2001）深福法房初字第39、40、41、42、43号民事判决书，判令上述五人立即停止对我司在地块编号B119-71土地使用权的侵权行为，将占用我司的土地恢复原状返还给我司。上述判决生效后，侵权人并未停止侵权行为，兴建之私宅一直未拆除。为此，我司向贵院申请强制执行，也因强制拆迁困难而中止执行。2007年9月29日，我司取得了《建设工程施工许可证》，开始对地块编号B119-71的土地进行开发建设，开发项目为“东方新天地广场”。在开发建设过程中，因相邻的文少佳、文志军、文志汇、文安洁、文锐堂违建私宅不予拆除，影响工程建设。我司遂申请贵院恢复对（2001）深福法房地字第39、40、41、42、43号民事判决书的执行程序，贵院也于2008年12月18日向文少佳、文志军、文志汇、文安洁、文锐堂发出了《恢复执行通知书》，但上述五人并没有拆除违建私宅，而且文志汇夫妇还多次组织多人到我司所开发的东方新天地工程的建设施工场地进行阻挠、破坏，影响工程进度，导致工程工期受到延误。鉴于相邻方文志汇夫妇的侵权行为已造成对涉案工程工期的进一步影响，我司无奈于2011年向贵院提起侵权之诉，贵院于2011年9月15日作出了（2011）深福法民一初字2356号民事裁定书，确认相邻方文志汇存在侵权行为。另，深圳市福田区政府于2012年1月21日作出的第5号《区长工作会议纪要》也进一步确认，岗厦村部分业主违法占用我司土地红线等违法行为影响了涉案项目的消防验收及进度，进而影响了涉案房产的如期交付，并确认我司对此并无过错责任。3、就因相邻方侵权事件导致的迟延交房，双方在合同附件五第六条中约定该情形属不可抗力，原告同意顺延交房期限，并免除我司延期交房违约责任。附件五第六条约定“本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生的新的变动，法律法规变化，政府主管机关、测量机构原因导致误差以及相邻关系侵权等事件。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，卖方有权相应迟延履行相应义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任，”法律规定当事人有权处分自己的权利，这是原告处分自己权利的行为，可以确认原告与被告经过合意，以附件的形式就延期交房事宜进行了重新约定，该约定合法有效。因此，原告是同意在出现合同约定（本案中出现的合同约定事件即为相邻方侵权）事件时，顺延我司交房期限，并免除我司延期交房的违约责任。4、双方在签订买卖合同时，我司作为开发商已告知原告本项目相邻仍有些房屋未拆迁，可能因相邻方原因导致房屋延期交付，在此情况下，原告仍然与我司签订买卖合同，说明原告愿意承担房屋延期交付的后果。附件五第十六条约定“本项目现状为北面深南路以北为金地福田科技广场建设用地，南侧岗厦村将进行旧城改造，与项目相邻仍有些房屋未拆迁，”我司在与原告签订买卖合同时并未隐瞒上述事项，已履行了合同告知义务，而且在合同附件中多次提出可能因相邻方原因会导致我司的合同义务无法按期履行问题。因此，原告在明知上述事实的情况下，依然愿意购买本项目下之房产，说明其愿意承受我司可能无法按期交房的不利后果。5、涉案房产于2011年12月31日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，已符合法定的交付使用条件。2012年1月1日，我司依约通过《深圳特区报》报纸公告方式通知了原告办理入伙手续，并于2012年1月5日以邮件快递方式通知原告入伙，并为原告安排了办理入伙手续的具体时间，且原告的委托代理人已经前来办理入伙手续。根据合同附件五第四条的约定，买方应按照入伙通知书规定的时间和地点及要求办理交接手续，否则，应自通知之日次日起视为交接。据此，我司已依约履行了交付涉案房产的合同义务。6、退一步讲，即便是我司应承担逾期交房的责任，双方也已通过附件五第五条对逾期交房责任予以变更或补充，根据附件五第五条的约定，如因第三方侵权导致涉案房产交付迟延，则买方同意根据实际情况需要给予宽限期，但卖方需按房地产总价款的0.5%补偿给买方，因此，即使被告构成迟延交房，也仅按房地产总价款的0.5%对原告进行补偿。7、涉案楼盘于2012年9月7日完成初始登记，次日我司即以报纸公告形式通知包括原告在内的全体业主办理房地产证，因原告原因导致2012年11月21日才取得涉案房产的房地产证，由此导致的迟延办证与我司无关。8、原告诉请共用设施及附属配套项目的逾期违约金，没有合同和事实依据。据此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2011年3月10日，原告与被告签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定原告（买方）向被告（卖方）购买位于深圳市福田区深南路与彩田路交汇处的东方新天地广场第一栋C单位／座22层2205号房产，房产总价款13158927元整，建筑面积291.91平方米。合同第9条约定，卖方应于2011年6月30日前将涉案房产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的房地产的套内建筑面积；买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。合同第十条约定，卖方应在本房地产交付时向买方提供有关房地产的下列文件：（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共有设施设备接管查验清单。上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。合同第十一条约定，买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。卖方在接到买方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。合同第十二条约定，卖方未在约定期限内交付房产，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同第十三条约定，出卖人在本房地产交付买受人时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格。出卖人未按规定时间建成共用设施及附属项目并经验收合格的，买受人同意给予出卖人6个月宽限期，超过宽限期未建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，卖方支付总价0.01%的违约金给买方，双方继续履行合同。合同第十四条约定，本合同中的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力致使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间。合同第十八条约定，交付的本房地产装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买方有权要求卖方就未达标准部分进行重新装修。因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理。合同第二十一条约定，出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择下列第叁种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》：叁、待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同第二十八条约定，买卖双方可约定其他条款列于附件五中，附件须经双方签字、盖章方为有效，本合同的附件及附图均为合同的组成部分。
原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，还与被告签订了附件五。附件五共有23条款，均系打印字体，且字体明显小于买卖合同条款的字体。原告与被告在附件五中对合同相关条款作了以下补充约定：附件五第四条约定，“竣工验收合格证明文件”即《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》；根据国务院《物业管理条例》之规定，《业主临时公约》已更名为《临时管理规约》。附件五第五条约定，如造成卖方未能在本合同第九条约定的交付期限内交付本房地产是受买方或第三方原因影响（包括相邻关系原因导致本房地产交付受到影响等），则买方同意根据实际情况需要给予宽限期（不少于6个月），但卖方需按本房地产总价款的0.5%向买方进行补偿，双方合同继续履行。附件五第六条约定，本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生的新的变动，法律法规变化，政府主管机关、测量机构原因导致误差以及相邻关系侵权等事件。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，卖方有权相应迟延履行相应义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。附件五第九条约定，对本合同第十八条的补充：本合同附件所列的主要装修标准，包括以同等品质的材料、设备替代的情形。附件五第十三条约定，卖方为确保关于入伙、办理《房地产证》等重要事宜能够及时有效地通知到买方，将以刊登报纸公告和特快专递两种形式通知买方，如因买方原因无法及时接到通知，相关内容及时间以《深圳特区报》或《深圳商报》公告的形式为准，报纸公告一经刊出，其内容视为卖方已通知买方。本合同中通知的送达方式为当面签收、公告送达或邮寄送达（包括特快专递或挂号信），采用当面签收送达的，以签收日期为送达日期；采用公告送达的，以刊登报纸公告日期为送达日期；采用邮寄送达的，送达日期为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期，如因买方联系方式发生变化未通知卖方或因买方其他原因无法签收的，则视为送达。附件五第十六条约定，本项目现状为北面深南路以北为金地福田科技广场建设用地，南侧岗厦村将进行旧城改造，与项目相邻仍有些房屋未拆迁。附件五第十七条约定，买方在签订本房地产买卖合同之前，卖方已将《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书》补充协议、《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充约定范本、项目现状及物业状况、交楼标准及周边环境、有可能对买方所购房产的居住及生活产生嗓音、灯光、交通、视野等影响、相关法律文件进行告知、出示、解释、说明，买方确认已认真阅读、理解且无异议，自愿接受前述示范文本内容及任一条款，买方在任何时候都不会因此向卖方提出任何权利主张。附件五第十九条约定，出于公平、合理考虑，买卖双方一致同意解除合同时，如遇房价下跌，提出解除合同的一方应向另一方补偿差价。附件五第二十条约定，经双方协商同意将本合同约定一方向另一方支付“10%”违约金调整为“1%”违约金。附件五第二十一条约定，买卖双方一致同意任何一方请求对方赔偿损失的总额（包括违约金、律师费、赔偿金或补偿金等）累计不应超过本房地产总价款的2%。附件五第二十二条约定，本补充约定及其他约定都经买卖双方协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同。
上述合同签订后，原告依约向被告付清了房款。
2011年12月31日，被告取得东方新天地广场B、C、D栋项目的竣工验收备案收文回执。
2012年1月1日，被告在《深圳特区报》发布入伙公告，通知东方新天地广场业主办理入伙手续。
2012年1月5日，被告通过同城速递向原告发出入伙通知书，要求原告于2012年1月14日办理入伙手续。庭审中，原告确认其于2012年1月14日办理了入伙手续。被告则主张原告委托代理人蒋永福于2011年12月20日到被告处签署了收楼意见书，应视为该日入伙，原告对此不予认可。
2012年5月8日，深圳市地籍测绘大队向被告核发了《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》。2012年5月31日，涉案楼盘通过了规划验收。涉案楼盘通过规划验收后，被告未再通知原告入伙。
2012年8月7日，原告诉至本院。
2012年9月7日，涉案楼盘完成初始登记。
2012年11月21日，原告取得涉案房屋的房地产证。
另查，大中华公司曾于2001年向本院提起侵权之诉，要求岗厦村村民文少佳、文志军、文志汇、文安洁以及文锐堂停止对涉案房地产所属红线土地使用权的侵权行为，并将占用的土地恢复原状返还给大中华公司。本院于2001年7月6日作出了（2001）深福法房初字第39－43号民事判决书，判令文少佳、文志军、文志汇、文安洁以及文锐堂停止对大中华公司地块编号B119-71土地使用权的侵权行为，将占用的土地恢复原状返还给大中华公司。上述判决生效后至涉案第二次开庭时间即2012年10月17日止，文少佳、文志军、文志汇、文安洁和文锐堂未履行上述判决内容。
大中华公司还曾于2011年5月18日诉至本院，要求岗厦村东五坊35号村民文志汇及黄小兰停止对大中华公司所属东方新天地广场工程施工的侵害行为。本院在作出的（2011）深福法民一初字
第2356号民事裁定书中查明以下事实：大中华公司兴建的东方新天地广场的南面与文志汇及黄小兰兴建的岗厦东五坊35号房屋毗邻。在东方新天地广场的建设施工过程中，文志汇及黄小兰认为其房屋出租、正常出入等受到影响，因此曾于2008年3月、2010年12月和2011年5月24日先后三次阻止大中华公司施工。
以上事实，有《深圳房地产买卖合同（预售）》、楼款支付凭证、入伙公告、竣工验收备案收文回执、《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》、（2011）深福法民一初字第2356号民事裁定书、（2001）深福法房初字第39-43号民事判决书及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，受法律保护。涉案讼争系因《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五条款内容是否系格式条款所引发，故本案的主要争议焦点是：一、合同附件五内容是否为格式条款及效力问题；二、大中华公司是否应当承担迟延交房和迟延办证的责任问题。
关于合同附件五内容是否为格式条款及附件五内容的效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”就本案原告情况来说，原告购买的房产价值达几百万元，其作为完全民事行为能力人，对包括合同附件五在内的所有合同条款不可能不作详细阅读，原告称没有对附件五条款逐一阅读，并不符合常理，本院不予采信。被告与原告签订合同附件五时，就涉案楼盘相邻仍有房屋未拆迁可能影响涉案房屋交付之情形也在附件五多处条款作了说明，但原告仍然与被告签订附件五，原告之所以在合同附件五中签名，表明原告就附件五内容已与被告进行协商并愿意接受合同附件五所有条款约束。况且，《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十八条约定，买卖双方可约定其他条款列于附件五中，附件须经双方签字、盖章方为有效，本合同的附件及附图均为合同的组成部分。原告与被告签订的附件五第二十二条也明确约定，本补充约定及其他约定都经买卖双方协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同。上述约定内容表明附件五系经原告与被告协商后自愿达成，附件五内容不具备格式条款的法律特征，应属于非格式条款。附件五条款的签订是当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告认为附件五属于格式合同，缺乏法律依据，本院不予采信。原告要求确认附件五第二十条、二十一条、二十二条、二十三条无效，理由不成立，本院不予支持。
关于被告是否应当承担迟延交房的责任问题。本院认为，合同签订后，原告已依约向被告付清了房款，但被告并没有在合同约定的交房期限内将涉案房地产交付给原告，被告迟延交房已构成违约，应承担相应的民事责任。原告与被告签订的附件五第五条及第六条内容是对买卖合同迟延交房违约责任条款的补充。根据附件五第六条的约定内容，因相邻关系侵权原因造成房屋迟延交付的，被告有权迟延履行相应义务，且不承担违约责任。附件五第五条则约定，因第三方侵权原因（包括相邻关系原因）造成房屋迟延交付的，原告同意根据实际情况给予宽限期，被告按涉案房地产价款0.5%补偿给原告。从上述两条款约定的内容分析，上述两条款关于迟延交房违约责任的承担形式相互冲突，鉴于附件五条款系被告所提供，而附件五第五条已明确约定因第三方侵权原因造成房屋迟延交付时，原告同意给予宽限期，被告则愿意按涉案房地产价款0.5%给原告。从保护购房者利益出发，附件五约定的迟延交房违约责任的承担形式应予以采纳。对于附件五第六条约定的迟延交房违约责任承担形式，本院不予采纳。根据附件五第五条的约定，被告迟延交房系因第三方侵权原因（包括相邻关系原因）所导致的，原告应给予宽限期。涉案已查明，被告曾因涉案房地产所属红线土地使用权受相邻岗厦村文志汇等村民侵占而起诉至本院，本院已判决岗厦村文志汇等村民应停止对涉案房地产所属红线土地使用权的侵权行为，并将占用的土地恢复原状返还给被告。本院作出的上述判决生效后，岗厦村文志汇等村民并没有履行生效判决，还曾于2008年3月、2010年12月和2011年5月24日先后三次在涉案房地产施工期间阻止被告施工，可见，涉案房屋交付迟延与岗厦村文志汇等村民侵权事由存在因果关系。况且，岗厦村文志汇等村民至今仍未将其占用的涉案房地产所属红线内土地恢复原状返还给被告，侵权事由仍没有消除。据此，宽限期应计至涉案楼盘通过规划验收之日即2012年5月31日为宜。宽限期内（合同约定交付房产之次日至2012年5月31日），被告应当按涉案房价款0.5%向原告支付迟延交房补偿金。本案中，鉴于原告主张迟延交房违约金届满日为2012年1月13日，该日仍在宽限期内，故被告向原告支付迟延交房补偿金应为65795元（13158927元×0.5%），原告要求被告支付迟延交房违约金超过本院认定部分，本院不予支持。
关于被告是否应当承担迟延办证违约金的问题。合同第二十一条约定，被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给原告之日起240日内为原告办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定，如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》的，被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向原告支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付本购房总价款万分之四的违约金。被告于2012年1月14日向原告交付房屋，并于2012年9月7日完成涉案楼盘的初始登记。原告于2012年11月21日取得涉案房屋的《房地产证》。按照合同约定，被告本应自向原告交付房屋之日起240日内也即2012年9月10日前为原告办理并取得《房地产证》，但原告直至2012年11月21日才取得涉案房屋的《房地产证》，没有证据证明逾期取得《房地产证》是由于原告自身原因所致，故被告应依照合同约定承担延期办证的违约责任。被告自2012年9月11日至11月20日期间延期办证的时间为71天，未超过120天，故其应按照合同第二十二条第一款的约定，按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金。经核算，延期办证违约金应为280285元（13158927×0.03%×71）。
关于迟延交付共用设施与附属项目违约金问题。原、被告在买卖合同中约定共用设施与附属项目验收的时间为2011年6月30日，原告同意给予6个月宽限期，超过宽限期验收的，被告按房价款的0.01%向原告支付违约金，而涉案工程已于2011年12月31日通过了竣工验收，应视为共用设施与附属项目工程亦于该日期取得验收，据此，共用设施与附属项目工程验收时间仍在宽限期内，原告主张迟延交付共用设施与附属项目违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。
上述被告应支付原告的延期交房补偿金及延期办证违约金合计346080元（65795＋280285），已超过附件五第二十一条约定的买卖双方任何一方请求对方赔偿损失的总额（包括违约金、律师费、赔偿金或补偿金等）累计不应超过本房地产总价款的2%即263178.54元（13158927×2%），故被告应按照上述约定向原告支付损失总额263178.54元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告贺丽与被告大中华国际集团（中国）有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件五有效；
二、被告大中华国际集团（中国）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告贺丽支付迟延交房补偿金、延期办证违约金等损失总额263178.54元；
三、驳回原告贺丽的其他诉讼请求。
若被告未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21629元（原告已预交），由原告负担18579元，被告负担3050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 敏
审 判 员 李 立
人民陪审员 谭 文 英
二〇一三年五月十日
书 记 员 刘卓灵（代）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第三十九条格式条款是当事人为了重复使用而预先订立，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿损失额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。