绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯民初字第909号
原告：孙国祥。
原告：马凤娟。
上述两原告共同委托代理人：叶建伟。
被告：孙国良。
被告：余素梅。
原告孙国祥、马凤娟诉被告孙国良、余素梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理后，依法由审判员傅国兰适用简易程序于2015年3月18日、2015年5月12日二次公开开庭进行了审理。原告孙国祥、马凤娟及其共同委托代理人叶建伟，被告孙国良、余素梅均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员傅国兰担任审判长，与代理审判员樊文斌、人民陪审员马学凯组成合议庭，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告孙国祥、马凤娟及其共同委托代理人叶建伟，被告孙国良、余素梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙国祥、马凤娟诉称：1989年12月14日，以原告父亲孙炳泉为申请建房户主，拆除平屋两间计76平方米，申请翻建2层半房屋两间76平方米，使用老宅基地建房呈报表中“现有在册人口”一栏为孙炳泉、孙阿花、周云（荣）仙、孙国良、孙国祥、孙国娟。原告父亲孙炳泉去世后，于1991年4月原告孙国祥一人出资翻建上述审批房屋两间。2002年1月14日，上述房屋土地登记地号为460，图号为05-1-11，权利人周云仙（系原告孙国祥母亲），宗地面积76平方米，土地证号：集用（钱清）46**号。1992年1月3日，原告母亲周云仙将该两间两层房屋分家析产，以分书为凭，原告孙国祥分得西首一间，绍兴县国土资源局档案显示户主姓名周云仙，宗地号460-1，图号5-1-11，建筑面积38平方米；被告孙国良分得东首一间。2002年2月25日，原告孙国祥申请新建三楼三间，使用建设用地184.6平方米，其中宅基地120平方米，建设用地座落于钱清镇遗风村大堰汇头王。两原告目前已在此地块建造一层平台三间，按绍农房字（2002）第767号绍兴县农村村民建房用地报批表规定，原告应拆除分得宗地460-1号38平方米的房屋，但该38平方米房屋目前由被告占有，原告一直要求被告腾退房屋，均未果。为此，原告只得求助村委解决，2012年6月20日遗风村委文书交给原告马凤娟《绝卖屋契》复印件一份。综上，两原告认为上述《绝卖屋契》中的房屋属应拆房屋，该《绝卖屋契》无效。故起诉要求：1、判令确认原告提交的日期为2002年5月28日的《绝卖屋契》无效；2、判令两被告将座落于柯桥区钱清镇遗风村大堰宗地460-1号、面积为38平方米的房屋腾退并返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。
被告孙国良、余素梅共同辩称：1、对原告陈述的房屋审批、登记情况及分家析产的情况无异议；2、本案所涉的房屋是在村委书记、村长、会计三人与双方一起协商买房的，双方是自愿买卖，原告诉称被告占有房屋不是事实。
原告孙国祥、马凤娟为证明自己主张的事实，提供了以下证据：1、1989年12月14日使用宅基地建房呈报表复印件一份、地籍信息查询单二份、土地登记卡一份、照片复印件一份、分书复印件一份，以证明本案讼争房屋在1989年12月14日以原告孙国祥的父亲为建房户主审批房屋，后因原告的父亲去世后登记在原告的母亲名下，该两间房屋经过分家析产后，孙国祥与孙国良各分得一间，其中原告为西首房屋一间的事实；2、2002年2月25日绍兴县农村村民建房用地报批表复印件一份，以证明原告孙国祥为建房户主作为申请人，申请建房用地184.6平方米并要求注销460-1号的土地使用权，且需拆除本案讼争房屋的事实；3、2002年5月28日绝卖契约复印件一份，以证明该屋契的出卖人处没有两原告的签字或盖章，且该屋契的内容与农村村民建房用地报批表中土管部门的要求不符，该房屋不能买卖的事实；4、2002年1月9日绍兴县报一份，以证明集体土地使用权证已经登报遗失的事实；5、照片二份，以证明当时原告拆屋的经过；6、宅基地转移申请表一份，以证明原告曾向被告明确要求460号土地使用权证原、被告分开，但被告不同意的事实；7、建房协议一份，以证明原告在建造房屋的时候与孙金水的房屋靠墙的事实。
对两原告提供的证据，被告孙国良、余素梅共同质证认为，证据1，无异议；证据2，被告不清楚；证据3，真实性无异议，但是原告陈述的不是事实，当时该绝卖契约的签字是村里会计写的，当时有村长、会计、书记在场，印章都是自己盖的，四个人的签字不是自己签的；证据4，对于登报事实不予认可；证据5，当时是原告要拆房屋向被告说过，被告也是不同意拆的，照片是当时拍的；证据6、当时村长和书记是在场的，撕掉是双方协商不好；证据7，有异议。
两被告为证明自己的抗辩主张，向本院提交以下证据：8、集体土地建设用地使用权证一份，以证明涉案土地的性质；9、分书一份，以证明原、被告分家的事实；10、绝卖契约一份，以证明本案所涉的房屋是由原告出卖给被告的事实；11、村委证明一份，以证明当时绝卖契约签订过程的事实；12、孙国祥、孙国良处理意见一份、协议二份，以证明双方的拆墙、搭墙、打架纠纷已经处理完毕的事实。
对于两被告提交的证据，原告孙国祥、马凤娟质证认为，证据8，真实性无异议，原持有人是两原告，后于2002年2月原告申请新建房屋宅基地时将该权证原件提交给所在的村委，后因村委遗失原告方于2002年1月9日在绍兴县报申请作废；证据9，真实性无异议；证据10，不予认可，两原告不知情；证据11，真实性有异议，对于村委的印章无异议，但是证明的内容有异议，两原告未到场，即使该证明的内容无异议，本案讼争的房屋也不能买卖，违反了土地管理法的规定；证据12，对于打架处理意见无异议，对于1998年4月9日的搭墙协议原告不知情，2002年5月28日的协议原告也不知情。
本院认证认为：证据1，被告无异议，对该证据的证明力本院予以确认；证据2，经与原件核对无异，故对该证据的真实性本院予以确认；证据3，与被告提交的证据10一致，故对该两组证据的真实性本院均予以确认；证据4，对该证据的证明力本院予以确认；证据5、6，被告对真实性无异议，故对该证据的真实性本院予以确认；证据7，与本案认定事实无关联，故对该证据的证明力本院不予确认。被告提交的证据8-9，原告对真实性无异议，故对该证据的真实性本院予以确认；证据11，原告对于村委印章的真实性无异议，故对该证据的真实性本院予以确认；证据12，与本案认定事实无关联，故对该证据的证明力本院不予确认。
综上认证意见并结合诉讼中当事人陈述，本院经审理认定以下事实：1989年12月14日申请人孙炳泉申请将其原有36平方米房屋翻建二间，翻建面积为76平方米，当时在册人口为孙炳泉、孙阿花、周云（荣）仙、孙国良、孙国祥、孙国娟，相关部门于1990年同意翻建。翻建后的房屋座落于绍兴市柯桥区钱清镇大堰村，地号460，图号05-1-11，建筑面积76平方米，其土地使用权于1992年5月25日发证绍集建（新甸）字第749号并登记于孙国祥、孙国良母亲周云仙（孙炳泉）名下。1992年1月3日，周云仙及孙国良、孙国祥等签订《分书》一份，约定孙国良分得东面双平台壹间、孙国祥分得西面双平台壹间。
2002年2月25日，原告孙国祥申请建房，村委会意见为同意拆旧1间，建新3间120平方米；镇（街道）土管所意见“该户原住房申报宗地460-1号，计38平方米，先拆后建，并注销460-1宗地的土地使用权证。经实地踏勘，并经建设局定点，镇政府初审同意。建设用地座落在本村汇头王地块，选址符合总体规划，用地性质建设用地，各项报批材料齐全、规范。同意新建三楼叁间，使用建设用地，计184.6平方米，其中宅基占地120平方米，请审查。”镇人民政府（街道办事处）意见“同意上报”。县国土资源局意见“同意新建3楼3间使用，建设用地计184.6平方米，其中宅基占地120平方米。”县人民政府意见“同意国土资源局意见。”2002年5月28日，被告孙国良、余素梅签订《绝卖屋契》一份，约定“绝卖人孙国祥现兄弟俩靠墙各居1间2层，1间3层楼房，因孙国祥已批宅基地要建新房，必须先拆旧房，再建新房，考虑到在拆旧房时要影响其兄孙国良户的房屋安全问题，为此经兄弟俩夫妻双方同意，孙国祥1间2层楼房作价人民币壹万柒仟元整出卖给孙国良，但兄弟俩必须拆除484号平台1间（由孙国祥负责拆除），又考虑到孙国良买房后要办理建房批准手续，在孙国良批办建房手续时，孙国祥要给予方便以及支持（涉及有关孙国祥需要在孙国良建房表上盖章的事），484号上有平台一间，所有权归孙国良所有，为此特立买契一份，经双方当事人盖章后生效。”被告孙国良、余素梅在该契约上盖章，原告孙国祥、马凤娟对于契约上的签字、盖章均不予认可。被告孙国良、余素梅将契约中约定的17000元交由村委交付，原告孙国祥、马凤娟收到村委转付的17000元。涉案房屋自2002年5月开始由被告孙国良居住使用至今。现原告认为案涉房屋属于应拆房屋，《绝卖屋契》无效，被告应当予以腾退返还，遂成讼。
本院认为，当事人的合法权益依法应当予以保护。柯桥区钱清镇遗风村民委员会所出具的证明能够证明原、被告当时就房屋买卖的事宜进行过协商，且两原告已收取村长转交的17000元，本案所涉房屋亦由被告居住使用至今，故对于孙国良购买本案所涉房屋的事实应当予以认定。针对合同的效力，原告主张合同无效，被告辩称合同有效，本院认为《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益……”关于农村宅基地的申请与使用，应严格贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民建造住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请。根据查明的事实，在原告孙国祥的新建房屋批报表上，村委会及当地政府均要求拆除1间，建新3间。现原告审批的新建用房已经予以建造。因新建住宅，对于“一户多宅”情形的，村委应确保建房户按期拆除旧房，交出旧宅基地，用以盘活存量建设用地。但遗风村委一方面未收回原告的旧宅基地，另一方面同意原告可以转让涉案房屋，此举有违前述“一户多宅”的处理原则。现从加大盘活存量建设用地力度、加强农村宅基地管理的角度出发，原告在获得村委的同意建成新宅后，应将其拥有的旧宅即涉案房屋予以拆除，由此腾退出的多余宅基地再根据规划由村委进行统筹安排。据此，原、被告间通过签订《绝卖屋契》的方式进行旧宅基地的转让，显然违反“一户多宅”的处理原则，损害社会公共利益，故而应当认定无效。原告要求确认《绝卖屋契》无效，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但因本案所涉房屋属于应拆房屋，且两原告在庭审中亦陈述应予拆除，故对于两原告要求两被告腾退返还房屋的诉讼请求，本院部分予以支持。因两被告在案件中对于房屋腾退的补偿未提起反诉，两被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、2002年5月28日签订的《绝卖屋契》无效；
二、被告孙国良、余素梅应于本判决生效之日起三十日内腾退座落于柯桥区钱清镇遗风村大堰宗地460-1号，面积为38平方米的房屋；
三、驳回孙国祥、马凤娟的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告孙国良、余素梅负担，款限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费80元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 傅国兰
代理审判员 樊文斌
人民陪审员 马学凯
二〇一五年八月四日
书 记 员 何 斐