广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终14963号
上诉人（原审原告、反诉被告）：韦洪，男，汉族，身份证住址广州市海珠区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：韦庄，女，汉族，身份证住址广州市天河区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：韦祁，女，汉族，身份证住址广州市越秀区。
上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：欧阳强，广东金羊律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东省商业职业技术学校（原广东省商业学校、广东省商业技工学校），住所地广州市荔湾区。
法定代表人：杜汉清，该校校长。
委托诉讼代理人：游植龙，广东经纶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆彬华，广东经纶律师事务所实习律师。
上诉人（原审第三人）：广州市林业和园林局（原广州市林业局），住所地广州市越秀区。
法定代表人：杨国权，该局局长。
委托诉讼代理人：陈运清，广东南国德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高超，广东南国德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东省商业贸易中心（即广东省商业信托贸易公司），住所地广州市越秀区。
法定代表人：谢伟，该公司总经理。
上诉人韦洪、韦庄、韦祁（下称韦洪等三人）、广东省商业职业技术学校（以下简称商业学校）、广州市林业和园林局（以下简称林业局）因与被上诉人广东省商业贸易中心（以下简称商贸中心）合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第68X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人韦洪等三人上诉请求：撤销一审判决，改判商业学校、商贸中心按原实用面积，增加公摊面积、阳台面积和墙体水平投影面积(约为20％)，折算为建筑面积计价补偿韦洪等三人。事实理由如下：韦洪等三人在一审中就广东中正房地产评估咨询有限公司（以下简称中正评估公司）作出的《房地产司法鉴定评估报告》提出合理、合法的意见。一审法院不作理会，仍以评估报告所谓“建筑实用面积”为由作出判决，违反房地产面积计算基本常识和事实。一、纵览我国历年房地产行政主管部门颁布实施的城市房屋拆迁法律法规和规章，以及其公布房地产面积计算技术标准和规范可知，房地产面积计算，只有建筑面积、使用面积(套内面积)和实用面积之分，从来没有“建筑实用面积”的概念和定义。建筑面积，是指建筑物(包括墙体)所形成的楼地面面积，亦即是建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积。实用面积，按照1994年前广州市拆迁安置的有关规定，及其监制的《房屋拆迁安置协议》(范本)，实用面积指的是厅、房面积，现今实用面积是指建筑面积扣除公共分摊面积、阳台面积、墙体水平投影面积后的余额。二、根据我国商品房销售、房屋转让和房屋征收补偿有关法律法规，房屋的销售、转让、和征收补偿均以建筑面积或套内建筑面积计价。一审法院采用“建筑实用面积”计价补偿，显然错误。三、涉案《关于调房协议》明确约定：商业学校、商贸中心应给韦洪等三人“一套实用面积为60平方米左右的房间”、“该套房间的实际面积包括三间住房、一个厅和伙房、厕所(即从该套房的进门口处算实用面积，另外给一个不少于2.5平方的阳台……)”。该约定明确具体，甚至连如何计算实用面积的方法和阳台面积都已明确列明。综上，一审法院认定事实不清，韦洪等三人上诉请求二审法院依法改判。
针对商业学校、林业局的上诉请求，韦洪等三人二审答辩称：一、不同意商业学校的上诉请求。（一）韦洪等三人依照《关于调房协议》要求商业学校交付60平方实用面积的产权房屋。由于对方不能交付房屋才有了现在的评估。因此，应该按照房屋现在的实际价格进行评估，而不应该按当时所谓的调房价格进行评估。（二）关于商业学校提出诉讼时效的问题，依照查明的事实，本案诉讼时效期间已因林业局提起诉讼而中止，从那个时候起韦洪等三人才发现自己的权益受到侵害，因此本案不存在超过诉讼时效期间的问题。二、针对林业局的上诉请求，一审已经查明商业学校及商贸中心没有履行《关于调房协议》，商业学校称已经安置韦洪等三人在广州市越秀区东风东路水均大街X号（以下简称水均大街X号）X、Y房的两套房屋视为调换产权房屋，毫无法律及事实依据。林业局认为一审法院未对省商业学院转让地下宿舍的事实未查明，与韦洪等三人原审诉请不存在冲突。另外，本案必须先解决《关于调房协议》调换房屋的产权问题才有可能产生办理原房屋产权过户的问题。
上诉人商业学校上诉请求：撤销一审判决，改判驳回韦洪等三人的全部诉讼请求；支持商业学校一审反诉请求。事实理由如下：一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案《关于调房协议》签订于1982年，至韦洪等三人提起本案诉讼已达33年，韦洪等三人及韦式之对该协议的履行从未有任何异议。现韦洪等三人起诉要求商业学校支付折价补偿款，显然超出法律规定的诉讼时效期间，依法应予驳回，一审法院未对此进行审查，违反法律和程序规定。二、一审法院判决商业学校、商贸中心付清补偿款691920元三日内，韦洪等三人应协同商贸中心办理广州市越秀区东华西路仁秀中约X号（以下简称仁秀中约X号）首层房屋产权的转移登记手续，明显违反《关于调房协议》约定的义务履行先后顺序，缺乏法律依据。《关于调房协议》约定韦式之、韦洪转让仁秀中约X号地下宿舍并办理转让登记手续在先，商贸中心支付对价(代建房并补给差价18000元，后变更为X、Y两套公房归韦式之、韦洪使用)在后。韦式之、韦洪在履行全部转让义务之前，对支付对价享有的是期待权。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，商业学校享有先履行抗辩权。在韦洪等三人未将仁秀中约X号地下宿舍产权过户到商贸中心之前，商业学校有权拒绝韦洪等三人要求支付对价的权利。更何况，商业学校早已履行了支付对价的全部义务，而韦洪等三人至今仍未办理仁秀中约X号地下宿舍产权转让变更登记手续，该房屋产权仍登记在韦式之名下。韦洪等三人要求商业学校支付代建60平方米房屋的对价，缺乏事实和法律依据。另外，商贸中心主体现己空挂，相当于下落不明，没有具体经办人，无法履行其权利义务，一审判决无法执行。最终导致韦洪等三人得到18000元、面积为85平方米的水均大街X号X、Y两套房屋，又得到691920元，仁秀中约X号首层仍继续登记在韦式之名下，韦洪等三人继续享受该房屋的所有权、使用权、处分权等权能，显失公平。三、商业学校已经履行了协议约定的对价义务，一审判决对此没有认定，属于认定错误。《关于调房协议》签订后，商业学校除了支付18000元外，后与韦式之、韦洪在协议履行期间达成新的合意，变更了《关于调房协议》代建房屋的内容，将代建60平方米房屋的支付对价变更为将商业学校可永久承租使用的、面积为85平方米的水均大街X号X、Y两套公房归韦式之、韦洪使用无须归还、后由韦洪通过房改取得产权。双方口头达成的变更支付对价的合意，是双方的真实意思表示，双方均实际接受并实际履行。至此，商业学校已完全履行了协议约定的义务，且三十多年以来，韦式之、韦洪一直也从没有提出任何异议。四、商业学校要求解除合同并提起反诉，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，具有充分的法律依据。（一）韦式之虽曾将仁秀中约X号地下宿舍交付给商贸中心，但未按照《关于调房协议》的约定配合办理房屋产权过户手续，该房屋仍登记在韦式之名下，存在明显的违约行为。韦式之、韦洪以自己的行为表明其不履行主要债务，已长达34年。双方合同目的完全不能实现，因而《关于调房协议》应予解除。（二）由于商业学校或商贸中心已不可能再提供新建60平方米的宿舍，合同的履行前提和换房条件并不存在。《关于调房协议》不存在继续履行的基础，也应予以解除。依照法律规定的合同解除的后果，韦洪等三人应将其收取的18000元、面积为85平方米的水均大街X号X、Y两套房屋返还给商业学校。仁秀中X号地下宿舍产权仍属于韦式之所有，韦洪等三人可自行行使对该房屋的所有权利。五、商业学校不应与商贸中心共同付清补偿款。（一）从《关于调房协议》来看，调换仁秀中约X号地下宿舍的权利义务在商贸中心与韦式之、韦洪之间产生，商业学校根本没有享有任何权利，根据权利义务相一致的原则，商业学校也不应承担义务，合同义务应由商贸中心自行承担。（二）一审判决商业学校和商贸中心共同付清补偿款，缺乏事实和法律依据，也未明确两者之间的责任分担和偿付，显属错误。（三）广州市芳村大道西滘口村X号所谓面积60平方米房屋并无真实存在及对照物，不存在评估基础，且其评估时点2015年9月2日为691920元远超周围房屋价值，明显过高。（四）即使商业学校需要进行补偿，也应该按1982年房屋评估价值13260元进行补偿。综上所述，商业学校上诉请求二审法院依法改判，支持其上诉请求。
针对韦洪等三人、林业局的上诉请求，商业学校二审答辩称：一、韦洪等三人的上诉主张没有事实和法律依据。依照一审法院委托评估机构进行评估出具的评估报告，清楚写明建筑实用面积，同时依照《关于调房协议》的约定，评估报告关于实用面积的评估与双方协议约定是相符的。二、同意林业局的上诉意见，对于林业局陈述的事实予以确认。
上诉人林业局上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为：韦洪等三人于本判决发生法律效力之日起十日内，协同商贸中心、林业局到广州市房地产行政主管部门办理仁秀中约X号首层房屋产权转移登记至林业局名下的手续。事实理由如下：一、法院应依法查明《关于调房协议》性质和转让房屋(含产权过户)与代建房屋履行的先后顺序，对各方责任认定，以便分清是非，保障林业局在《关于转让三角市仁秀中X号地下宿舍的协议》中享有的合法权益能早日实现。二、一审法院适用法律不当。依照《关于调房协议》的约定，应当是转让房产过户义务在先，代建房在后。商业学校、商贸中心现已不能按照协议代建房屋，但也不能据此免除韦洪等三人应先履行转让房过户的义务。一审判决商业学校、商贸中心先折价补偿，韦洪等三人再办理房屋产权过户，错误认定了履行的先后顺序。鉴于商业学校、商贸中心现已不可能代建房，需要承担违约补偿责任，但基于韦洪等三人的先履行义务，也应判令韦洪等三人同时履行过户义务。三、一审法院基于减少诉累的目的对转让房产过户登记一并处理，但并未能达到定纷止争的司法效果。以往三十多年双方均无完全履行调房协议的意愿，直到林业局申请抗诉后韦洪等三人才起诉。双方亦不将履行转让房产过户作为诉讼请求，甚至商贸中心都不应诉，一审判决能否有效执行存在不确定性，林业局的合法权益将无法得到保护。一审判决将仁秀中约X号首层房屋过户给商贸中心，再由商贸中心过户给林业局，无实际意义。四、一审法院审查认定林业局具有参加诉讼的第三人资格，依法接纳林业局参加诉讼的申请。但一审法院未充分考虑本案实际情况，未查明《关于转让仁秀中X号地下宿舍的协议》与《关于调房协议》之间的履行关系。一审法院对林业局作为有独立请求权的第三人所主张的事实、理由和诉讼请求置之不理，剥夺了林业局参与诉讼应享有的合法权利。综上，林业局请求二审法院判如所请。
针对韦洪等三人、商业学校的上诉主张，林业局二审答辩称：一、评估公司在一审中作出的评估报告合法有效，林业局认可该评估报告结果，故对韦洪等三人的上诉请求不予认可。二、对于商业学校的上诉请求，林业局不予认可。（一）林业局另案起诉商贸中心等要求办理仁秀中约X号首层房屋过户手续的案件中，法院明确认定《关于调房协议》及《关于转让三角市仁秀中X号地下宿舍的协议》均合法有效。（二）合同解除权应由合同履行的守约方行使，生效判决已认定商业学校未履行合同义务，因此商业学校作为未履行合同的一方，无权行使合同解除权。并且按照法律规定行使合同解除的期间应该在一年内，超过该期间应该丧失解除权。（三）商业学校认为本案超过诉讼时效期间，林业局不予认可。《关于调房协议》没有对商业学校何时交付60平方米的代建房作出约定。合同未约定商业学校履行义务期限的情况下，韦洪等三人随时可以要求履行。诉讼时效期间的起算应该从知道或者应该知道权利受侵害之日起计算。本案《关于调房协议》的双方均未向对方主张合同权利，直到林业局另案起诉主张权利时，韦洪等三人才提出相应诉讼。并且，韦洪等三人也认为已将房屋及契证交给商贸中心，而自己也已取得18000元补偿款和其他房屋使用权，客观上权利没有受到侵害，所以诉讼时效期间没有开始起算。
商贸中心二审经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
韦洪等三人于2015年3月9日向一审法院提出本案诉讼，请求判令：商业学校、商贸中心履行《关于调房协议》的约定，向韦洪等三人交付实用面积为60平方米的产权房屋。一审庭审过程中，因商业学校明确表示不同意韦洪等三人的诉讼请求，且没有符合条件的房屋交给韦洪等三人。韦洪等三人变更其诉请为：商业学校、商贸中心向韦洪等三人支付因未能按约定交付实用面积为60平方米的产权房屋而需支付的折价补偿款，该补偿款要求按照东华西路仁秀中约X号地下首层房屋的现时的市场价计算补偿款，即按每平方米不低于26000元的标准计算。
商业学校反诉请求法院判令：1.解除《关于调房协议》；2.韦洪等三人将收取的18000元本金及利息返还给商业学校；3.韦洪等三人将85平方米（即水均大街X号X、Y房）返还给商业学校。
一审法院经审理查明：韦式之、韦洪（共同为甲方）与原广东省商业学校（即本案商业学校）、广东省商业信托贸易公司（即本案商贸中心，共同为乙方）签订了《关于调房协议》，约定：由于乙方将仁秀中约X号2至3和5楼的自有房转让给广州市药材公司，而甲方自有产权的首层房屋原是与乙方同一幢楼房，双方房屋是一个整体，又是双方同时兴建的，现甲方自愿与乙方同时转让给广东省信托贸易公司（注：当事人在另案中均确认该公司即为商贸中心），并请求乙方协助在乙方新建宿舍时，代甲方新建60平方米实用面积的宿舍。其具体协议如下：1、甲方自愿通过乙方将自有仁秀中约X号楼房的地下（即首层）全部转让给商贸中心……2、从本协议生效之日起，甲方保证在五天内全部自行搬迁完毕，并将持有的分契和一切证件、协议全部交给乙方，并由双方共同办完转让手续，从此甲方自然失去该层房屋的一切权利。3、为了解决好双方转让该幢楼房事宜，乙方自愿在1982年新建宿舍时，为甲方在乙方新建宿舍范围内无代价的给甲方一套实用面积60平方米左右的房间。……4、关于乙方代甲方新建一套房的费用和产权处理问题。经双方同意，新建的一套作为双方对调解决，甲方不用付给乙方建房费用，并从该套房间交给甲方搬入之日起，该房间的一切产权归甲方所有和永久使用。……5、为了解决甲方临时搬迁居住，乙方同意在广州市郊区滘口村乙方学校内临时借给甲方一套房屋，居住期为18个月，但乙方代甲方新建的一套房间建成交给甲方使用之日起，甲方保证在一个星期内搬清并交回乙方。……除本条规定外，乙方同意补给甲方18000元的面积和一切费用的差价等。
1984年9月24日，原广州市林业局（乙方，即本案林业局）与商贸中心（甲方）签订《关于转让三角市仁秀中X号地下宿舍的协议》，约定：“仁秀中六号（地下）宿舍，是甲方通过商业学校向业主韦式之、韦洪购置的，二楼以上是市药材公司宿舍，地下建筑面积为98平方米，82年7月甲方已有职工进住至现在，现乙方急需宿舍，甲方愿将该层宿舍转让给乙方，协议如下：一、经双方协商，在双方签字之日，乙方一次过付给甲方55000元，甲方将仁秀中X号地下的产权和使用权转移给乙方，并永远归乙方使用，永远归乙方所有。……三、因整座楼房产权证明存市药材公司，甲方只持有调房协议、房主韦式之、韦洪的卖约，协议签订后，甲方先移交这二个证明给乙方，由乙方信守执行，从甲方转让房全部交给乙方使用之日起，由乙方负责，以后应分摊的房地产税，尚有市房产局的产权证明，作为遗留问题，如原业主韦式之与甲方之产权上发生纠纷，应由甲方负责处理，待办理产权转移时，由甲方会同乙方办理等。”协议签订后，林业局于1984年9月25日向商贸中心支付了转让房价款55000元，商贸中心亦将《关于调房协议》原件和韦式之的《房地产共有证执照》原件交由林业局收执，并将房屋移交给林业局。后林业局将房屋安排给其职工王台明使用。
1990年2月16日，商贸中心向广东省商业厅提出《关于办理三角市仁秀中约六号首层宿舍产权问题的请示》，内容为：“目前，广州市正在进行房地产权登记，据市有关规定，原房屋产权有变动的，需先向市房屋交易所办理过户手续，然后方能到市房产登记所进行产权登记，登记前手续需双方上级单位同时购、售证明。三角市仁秀中约X号楼房大部分属市药材公司所有，现该处房屋已由持有总房地产所有证执照的市药材公司收有关资料汇编完毕并送入广州市房地产登记所，以便收该幢房屋的房地产所有权转移给各有关单位。该幢房屋首层原是我单位通过商业学校向业主韦式之、韦洪购置的，建筑面积98平方米，当时没有到市房屋交易所办理房地产手续，后因林业局急需用房，于1984年，双方协商，签订了《关于转让三角市仁秀中约X号地下宿舍的协议》，收此房转售给林业局，也没有办理房地产转移登记手续，现需重新到市房屋交易所办理，才能进行房地产登记，特此报告，请批复我购置并转售仁秀中约X号地下宿舍。”广东省商业厅已作出批复同意办理。
2010年7月12日，商业学校向广州市房地产交易登记中心发出《关于仁秀中约X号首层产权交还情况说明的函》，内容为：“仁秀中约X号首层原产权人是（韦式之、韦洪），后经我校征用（详见附件1关于调房协议），经查明我校已补偿两套房屋给韦式之、韦洪，补偿房屋地址为：水均大街X号X、Y房（详见附件房地产登记簿查册表）。水均大街X号X房、Y房最初由广州市机房所分配给我校（原广东省商业学校）使用，后由我校作为征用仁秀中约X号首层的产权交换条件将上述X房、Y房安排给韦式之、韦洪（后已以韦洪名义房改），并按合同补偿了18000元给韦式之、韦洪。由于历史原因，原产权人（韦式之、韦洪）一直未与我校办理首层的产权交换登记手续。1984年我校以房价55000元卖给林业局，为解决这一历史遗留问题，让我校及林业局顺利完成资产登记，特向贵中心申请办理仁秀中约X号首层的产权登记手续。”
据广州市房屋安全管理所调查的档案资料记载：1982年8月10日，广州市道路扩建工程办公室向广州市房管局机关用房管理所发函称兹有搬迁户商业学校由我处安排到水均大街X号4楼X、Y房居住，从1982年8月16日起按居住（生产）用房计租，请给予办理承租手续是荷。1984年9月14日，商业学校向广州市房管局机关用房管理所出具《证明》，内容为：“经我校研究，同意将水均大街X号4楼X、Y房的两套单元宿舍安排给韦洪居住，今没有关租赁手续，请贵所为其办理。”1992年8月，韦洪填写了《出售直管公有住房个人购房报批表》，申请购买水均大街X号X、Y房。广州市房管局机关用房管理所制作的《区房管局（所）撤管房改出售公房报告表》载明韦洪的工作单位为出租汽车公司，购房部位为X、Y房，售房价为9387.97元，撤管时间为92年9月。1992年8月29日，广州市房管局机关用房管理所与韦洪签订《广州市公有住房买卖协议书》，约定将上述水均大街X号4楼X、Y房出售给韦洪，面积为85.3219平方米，每平方米191.29元，合计房价金额16321.23元，扣减优惠及以一次性付清方式购买打八折后实收金额为9387.97元。1998年韦洪经批准按成本价补交上述房屋房价款7681.79元。2002年4月26日，韦洪与温彩聪、梁炜琦签订《广州市房地产买卖合同》，将上述X、Y房出售给温彩聪、梁炜琦。据查册时间为2016年12月7日的《不动产登记查册表》显示，水均大街X号X房的产权人为张冰，交易时间为2007年5月30日；水均大街X号Y房的产权人为温彩聪、戴铁梅，登记时间为2012年9月15日。
另据广州市公安局梅花村派出所出具的《户籍档案查询摘抄记录》记载，韦式之于1987年6月1日报死亡注销户口。韦式之、韦洪二人户口于1982年11月1日由仁秀中约X号迁入水均大街X号X房。韦洪等三人原审中共同称：韦式之的妻子李惠芳已于1967年死亡，韦式之的继承人是其子韦洪、女韦庄、韦祁。
2012年4月26日，林业局将商贸中心、商业学校、韦洪等三人诉至一审法院，要求：一、确认林业局与商贸中心基于《关于转让三角市仁秀中X号地下宿舍的协议》就广州市三角市仁秀中X号地下房屋（即现仁秀中约X号首层房屋，建筑面积98平方米）的转让行为有效，上述房屋的所有权由林业局取得；二、商贸中心及商业学校、韦洪等三人共同协助商贸中心将仁秀中约X号首层房屋过户给林业局。一审法院于2013年5月17日作出（2012）穗越法民三初字第1361号民事判决书，判决：一、确认林业局与商贸中心关于广州市三角市仁秀中X号地下房屋（即仁秀中约X号首层房屋）的转让行为有效，该房屋产权由林业局取得；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，商贸中心、商业学校、韦洪等三人共同协助林业局到房管部门办理仁秀中约X号首层房屋的产权过户手续（过户至林业局名下）。判后，韦洪等三人不服，提起上诉。在该案二审诉讼过程中，各方均确认《关于调房协议》中所指的“广东省信托贸易公司”即为商贸中心；商业学校、商贸中心表示该《关于调房协议》是在1982年前签订，而韦洪等三人则表示对签订时间无法确认；韦洪等三人确认商贸中心、商业学校已按照《关于调房协议》的约定支付其18000元。另，在该案二审过程中，林业局向广州市中级人民法院提交了广州市国土资源和房屋管理局向林业局作出的《市国土房管局关于仁秀中约X号首层房屋产权情况的复函》，内容为：“仁秀中约X号房屋原为韦式之所有。1979年韦式之与商业学校经东山区城建局同意，对该房屋进行危房改造并加建为3-1/2层，同时约定：房屋改建后地下归韦式之所有，一、三、四层归商业学校所有。1980年，广州市房地产管理局根据双方申请以处字7927号受理，经审核后以商业学校名义核发了《房屋所有权证》，占有该房屋二、三、四层；以韦式之名义核发了《房地产共有证执照》（照字第29320号），占有该房屋地下（即首层）。2014年9月16日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第2293号民事判决书，认定“商业学校、商贸中心虽在本案诉讼中主张其已将水均大街X号4楼X、Y房交付给韦洪等三人作为双方产权对调，但根据本案相关证据反映，上述X、Y房为商业学校安排韦洪等人向广州市房管局机关用房管理所承租居住的公房，后该房屋由广州市房管局机关用房管理所按照住房制度改革相关规定向韦洪出售。现商业学校、商贸中心未能提供证据证明上述X、Y房屋是作为双方产权对调的房屋，也未能证明其已履行了《关于调房协议》中约定的提供用于产权调换的房屋的义务。在此情况下，韦洪等三人抗辩不同意办理其房屋的过户手续合法合理。林业局主张韦洪等三人应履行仁秀中约X号首层房屋的产权过户义务，不符合民法等价有偿原则，本院不予采纳。同时，林业局要求确认涉案房屋产权由其取得，于法无据，本院亦不予支持。”并判决：一、变更广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1361号民事判决第一项为：确认林业局与商贸中心关于广州市三角市仁秀中X号地下房屋（即仁秀中约X号首层房屋）的转让行为有效；二、撤销广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1361号民事判决第二项；三、驳回林业局的其他诉讼请求。判后，林业局不服，提起再审申请。广东省高级人民法院于2014年9月16日作出（2014）粤高法民一申字第81X号民事裁定书，裁定驳回林业局的再审申请。
本案一审诉讼过程中，韦洪等三人申请对广州市芳村大道西滘口村X号范围内，以1982年建成房屋在现时的市场价（以实用面积60平方米计算，评估时点分别以2015年9月2日及1982年为准）。一审法院以摇珠方式确定由中正评估公司对上述事项进行评估。中正评估公司于2016年6月18日作出《房地产司法鉴定评估报告》，内容为：1、广州市芳村大道西滘口村X号，用途住宅，建筑实用面积60平方米，估价时点：2015年9月2日，评估单价11532元/平方米，评估价值691920元；2、广州市芳村大道西滘口村X号，用途住宅，建筑实用面积60平方米，估价时点：1982年，评估单价221元/平方米，评估价值13260元。注：本估价对象限定为无电梯、无中央空调、无地下室的低层住宅。中正评估公司领有广东省住房和城乡建设厅核发的二级房地产估价机构资格证书。韦洪等三人预付了评估费4960元。韦洪等三人对该报告质证称：一、根据《关于调房协议》，商业学校、商贸中心应提供一套实用面积为60平方米左右的房间给韦洪等三人，该套房间的实际面积包括三间住房和一个厅和伙房、厨房（即从该套房的进门口处算实用面积，另外给一个不少于2.5平方米的阳台……）。而评估是按“60平方米建筑面积”，众所周知，实用面积与建筑面积存在20%至30%的差距，因此评估报告按60平方米建筑面积作出评估，计算评估价格错误，应该予以修正。二、参照《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》和《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，房屋征收“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”本案若货币补偿，应参照现时的市场价格进行。根据当事人反映滘口客运站周边、芳村大道与南海黄岐之间的商品房价格已达均价26000元/平方米至32000元/平方米，故评估报告作出的11532元/平方米明显偏低。商业学校对该报告质证称：评估报告不能作为补偿的依据，另：一、广州市芳村大道西滘口村X号并无真实存在及对照物，故不存在评估基础，且其评估时点2015年9月2日为691920元远超周围房屋价值，明显过高。二、韦式之虽曾将仁秀中约X号地下宿舍交付给商贸中心，但却一直拒不按照《关于调房协议》的约定配合办理该房的产权过户手续，至今该房产权仍登记在韦式之名下，其尚未履行先期义务，明显违约。韦洪等三人诉求交付60平方米产权房屋没有任何依据，要求进行评估更无法律依据。而即使是在林业局起诉后，仁秀中约X号地下宿舍现仍登记在韦氏之名下，产权仍属于韦式之所有，实际上韦式之、韦洪方已以自己的行为表明其不履行主要债务，时至今日已长达34年了，完全已不能实现合同目的，因而本案《关于调房协议》的合同应予解除。根据合同解除的法律后果，韦洪等三人应将其已收取的18000元、面积为85平方米的水均大街X号X、Y两套房屋返还给商业学校。而仁秀中约X号地下宿舍产权仍属于韦式之所有，韦洪等三人可自行行使其对该房屋的所有权利。
一审庭审中，各方确认仁秀中约六号地下房屋至今仍登记在韦式之名下。韦洪等三人表示：如果本案的本诉请求获得支持，我方同意将仁秀中约X号首层的房屋产权过户至商业学校和商贸中心的名下，最终判令协助过户至哪个主体名下由法院判定。商业学校表示：商业学校的宿舍于1982年年底建成，已安置给职工使用，现在商业学校范围内以及荔湾区范围内均没有符合《关于调房协议》约定条件的房屋可提供给韦洪等人。
一审法院认为，生效判决已对《关于调房协议》的效力作出认定，本案不再赘述。根据《关于调房协议》约定，韦洪、韦式之将仁秀中约X号首层房屋转让给商贸中心，而商业学校、商贸中心除需临时安置韦式之、韦洪一套房屋居住外，还需在新建宿舍范围内提供一套实用面积60平方米左右的房间作为双方产权对调及支付18000元差价款。商业学校抗辩称其已将水均大街X号4号楼X、Y房交付给韦洪等三人作为产权对调，但其提交的证据与（2013）穗中法民五终字第2293号案中提交的一致，该案中亦已认定“上述X、Y房为商业学校安排韦洪等人向广州市房管局机关用房管理所承租居住的公房，后该房屋由广州市房管局机关用房管理所按照住房制度改革相关规定向韦洪出售。现商业学校、商贸中心未能提供证据证明上述X、Y房屋是作为双方产权对调的房屋，也未能证明其已履行了《关于调房协议》中约定的提供用于产权调换的房屋的义务”，故一审法院对商业学校的上述抗辩不予接纳。同时，由于生效判决已认定韦洪等三人在商业学校、商贸中心未履行提供产权对调房屋的情况下不协助办理房屋过户手续合法合理，故韦洪等三人不存在违约行为，故一审法院对商业学校要求解除《关于调房协议》以及要求韦洪等三人返还18000元的本金和利息的反诉请求不予支持。另一方面，水均大街X号X、Y房为商业学校安排韦洪等向广州市房管局机关用房管理所承租居住的房屋。如前文所述，未有证据显示该两套房屋是用作产权对调的房屋，且该两房屋现已登记在案外人名下。因此，商业学校反诉要求韦洪等三人返还上述两房屋缺乏理据，一审法院不予支持。
鉴于商业学校、商贸中心未能提供证据证明水均大街X号4号楼X、Y房是作为双方产权对调的房屋，也未能证明其已履行了《关于调房协议》中约定的提供用于产权调换的房屋的义务，故韦洪等三人现要求于商业学校、商贸中心支付因未能按约定交付实用面积为60平方米的产权房屋而需折价补偿的款项合法有理，一审法院予以支持。一审法院根据韦洪等三人的申请委托中正评估公司对广州市芳村大道西滘口村X号范围内，以1982年建成房屋在现时的市场价进行了评估，该公司为此出具了房地产估价报告。中正评估公司领取有广东省住房和城乡建设厅核发的二级房地产估价机构资格证书，具备房地产估价资质，一审法院对其出具的《房地产司法鉴定评估报告》予以采纳，可以认定其证明力，并对该报告所评估的标的的不同时点的市场价值予以确认，本案的折价补偿款应以该报告的评估结果予以确定。至于应采用哪个评估时点的问题，因商业学校、商贸中心未能交付产权对调的实用面积60平方米的房屋给韦洪等三人，韦洪等三人损失了该实用面积60平方米产权面积的房屋，现实际上是对该实用面积60平方米产权面积的房屋的弃产补偿，故应以韦洪等三人主张权利之日即起诉之日作为评估时点确定折价补偿款标准。因该评估报告已明确载明评估标的面积为“建筑实用面积60平方米”，故一审法院对韦洪等三人认为该报告是以建筑面积而非以实用面积进行评估的意见不予接纳。综上，韦洪等三人应得折价补偿款为691920元（实用面积60平方米×11532元/平方米=691920元）。关于评估费的负担问题，因该费是商业学校、商贸中心未能交付约定的产权对调房屋所引致诉讼而产生的，故应由商业学校、商贸中心共同承担该评估费。
由于《关于调房协议》签订后，韦洪等三人已将仁秀中约X号首层房屋交付给商贸中心，再由商贸中心交付给林业局使用，依照上述协议，韦洪等三人负有将仁秀中约X号首层房屋的产权转移登记至商贸中心名下的义务；鉴于本案已对韦洪等三人应得的折价补偿款作出处理，且韦洪等三人在本案中亦明确表示同意将仁秀中约X号首层的房屋产权过户至商业学校或商贸中心的名下，基于共同解决产权对调的纠纷以及减少讼累的目的，本案宜对仁秀中约X号首层的房屋的产权转移登记问题一并处理，即韦洪等三人在收取全部折价补偿款后，应协助办理仁秀中约X号首层房屋产权转移登记至商贸中心名下的手续。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院于2017年1月13日作出判决如下：一、被告广东省商业职业技术学校、广东省商业贸易中心应于本判决发生法律效力之日起十日内，将折价补偿款691920元支付给韦洪等三人；二、在被告广东省商业职业技术学校、广东省商业贸易中心付清上述折价补偿款691920元之日起三日内，韦洪等三人应协同被告广东省商业贸易中心到广州市房地产行政主管部门办理广州市越秀区东华西路仁秀中约X号首层房屋产权转移登记至被告广东省商业贸易中心名下的手续；三、驳回韦洪等三人的其他诉讼请求；四、驳回被告广东省商业职业技术学校的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5800元，由被告广东省商业职业技术学校、广东省商业贸易中心共同负担；本案反诉受理费150元，由被告广东省商业职业技术学校负担。评估费4960元，由被告广东省商业职业技术学校、广东省商业贸易中心共同负担。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。各方二审均无新证据提交。
另查明：一、韦式之、韦洪（共同为甲方）与商业学校、商贸中心（共同为乙方）签订《关于调房协议》的第3条约定“为了解决好双方转让该幢楼房事宜，乙方自愿在1982年新建宿舍时，为甲方在乙方新建宿舍范围内无代价的给甲方一套实用面积60平方米左右的房间。该套房的位置由乙方安排在二楼以上的一套。该套房间的实际面积包括三间住房一个厅和伙房、厕所。（即从该套房的进门口处算实用面积。另外给一个不少于2.5平方的阳台，其内外结构与乙方整幢楼房结构相同……。
二、林业局在本案一审中提交了书面《第三人参加本案诉讼的请求及事实理由》，请求法院判令：1.确认《关于调房协议》当事人之间依协议建立的是转让和代建房屋的民事法律关系，明确协议当事人履行转让房产过户与代建房屋义务的先后顺序；2.韦洪等三人到房管部门办理转让房屋产权转移过户登记手续，直接将转让房屋的产权转移登记到第三人名下。一审法院在庭审中明确告知林业局不属于本案有独立请求权的第三人，对于林业局在本案中提出的主张可另案提起诉讼解决。林业局明确表示清楚，并且坚持其意见。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对各方的上诉请求，认定如下：
一、商业学校上诉主张解除《关于调房协议》并要求韦洪等三人承担合同解除后的返还义务。因（2013）穗中法民五终字第2293号生效判决已经认定“《关于调房协议》合法有效。韦式之、韦洪将仁秀中约X号首层房屋转让给商贸中心，而商业学校、商贸中心除需要临时安置对方一套房屋居住外，还需新建一套房屋作为双方产权对调并支付18000元差价款。商业学校、商贸中心虽在本案诉讼中主张其已经将水均大街X号X、Y房交付给韦洪等三人作为双方产权对调。但法院查明该水均大街X号X、Y房为商业学校安排韦洪等人向广州市房管局机关用房管理所承租居住的公房，后该房屋由广州市房管局机关用房管理所按照住房制度改革相关规定向韦洪出售。商业学校、商贸中心未能提供证据证明上述X、Y房是作为双方产权对调的房屋，也未能证明其已履行了《关于调房协议》中约定的提供用于产权调换的房屋的义务”，并认定韦洪等三人在商业学校、商贸中心未履行提供产权对调房屋的情况下不协助办理房屋过户手续，合法合理。商业学校本案亦未提供证据推翻生效判决认定的事实，亦无证据证明韦洪等三人存在其他违约行为。据此，商业学校本案以韦洪等三人违约为由诉请解除《关于调房协议》于法不符，并且商贸中心已经将仁秀中约X号首层房屋出售给林业局并获得利益，商业学校称《关于调房协议》合同目的无法实现亦与事实不符，该上诉主张不能成立。同理，商业学校基于合同解除而诉请韦洪等三人返还18000元和利息、水均大街X号X、Y房亦缺乏事实依据，本院不予支持。
二、商业学校、林业局上诉主张一审法院错误认定《关于调房协议》的先后履行顺序；韦洪等三人未将仁秀中约X号过户至商贸中心名下，不应享有收取调换房屋折价补偿款的权利。因如前文所述，在韦洪等三人与商业学校、商贸中心签订《关于调房协议》之后已经将房屋及契证交付给了商业学校、商贸中心，商业学校、商贸中心亦没有证据证明仁秀中约X号首层房屋未过户，应归责于韦式之、韦洪一方。并且生效判决已经认定商业学校、商贸中心未履行交付调换房屋义务之前，韦洪等三人有合法理由不予办理仁秀中约X号首层房屋的过户手续。因此，一审判令在商业学校、商贸中心付清折价补偿款之日起三日内，韦洪等三人协助商贸中心将仁秀中约X号首层房屋产权转移登记到商贸中心名下，并无不妥。商业学校主张依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定享有先履行抗辩权，于法不符，不予采纳。
三、韦洪等三人上诉主张按照建筑面积进行补偿的问题。因商业学校、商贸中心未能提供证据证明其已履行了《关于调房协议》提供用于产权调换房屋的义务，韦洪等三人一审明确诉请商业学校、商贸中心支付因未能按约定交付实用面积为60平方米的产权房屋而需折价补偿的款项，合法有据。《关于调房协议》明确约定：商业学校、商贸中心应给韦洪等三人“一套实用面积60平方米左右的房间”、“该套房间的实际面积包括三间住房、一个厅和伙房、厕所(即从该套房的进门口处算实用面积，另外给一个不少于2.5平方的阳台”。据此，商业学校、商贸中心应提供产权调换房屋面积应以实用面积进行计算。中正评估公司作出的评估报告已明确载明评估标的面积为“建筑实用面积60平方米”即建筑“实用面积”，评估单价11532元/平方米亦为实用面积单价，评估实用面积60平方米的房屋在2015年9月2日时点的价值为691920元。一审采纳该评估价值作为商业学校、商贸中心折价补偿的标准，合法有据。韦洪等三人认为该报告是以建筑面积而非以实用面积进行评估，并上诉主张改判商业学校、商贸中心按原实用面积，增加公摊面积、阳台面积和墙体水平投影面积(约20%)，折算为建筑面积计价补偿，超出一审诉请范围，且缺乏依据，不予采纳。
另外，因商业学校、商贸中心至今仍未履行在新建宿舍范围内无代价给对方一套实用面积60平方米左右的房间的义务，一审认定以韦洪等三人起诉时的房屋评估价值进行补偿，公平合理，本院予以维持。商业学校上诉主张按1982年房屋评估价值进行补偿，于法无据，不予采纳。
四、商业学校上诉主张韦洪等三人要求补偿的诉请已经超过诉讼时效期间的问题。因双方《关于调房协议》未对商业学校何时交付新建房屋作出约定，韦洪等三人可随时主张商业学校、商贸中心进行履行。且双方系产权调换，其基于产权调换房屋无法实现而主张折价补偿款不属于普通债权，不适用诉讼时效期间的有关规定。商业学校的该项上诉主张亦于法无据，不予采纳。
五、商业学校主张其合同权利义务不对等，请求将仁秀中约X号首层房屋过户至其名下等问题。因《关于调房协议》明确约定韦式之、韦洪将仁秀中约X号首层房屋转让给“广东省信托贸易公司”，且另案中各方均确认该处“广东省信托贸易公司”即为商贸中心。据此，韦洪等三人负有将仁秀中约X号首层房屋的产权转移登记至商贸中心名下的义务。鉴于本案已对韦洪等三人应得调换房屋的折价补偿款作出处理，且韦洪等三人在本案中亦明确表示同意将仁秀中约X号首层的房屋产权过户至商业学校或商贸中心的名下。一审法院为减少讼累，判决韦洪等三人在收取全部折价补偿款后，协助办理仁秀中约X号首层房屋产权转移登记至商贸中心名下的手续，合法有据。商业学校主张将房屋过户至其名下，缺乏合同依据。另外，商业学校、商贸中心共同为《关于调房协议》中的一方当事人，故应共同承担清偿责任。至于两者之间的权利义务分摊属于另一法律关系，可另循途径解决。
六、林业局上诉主张一审法院未接纳其有独立请求第三人的诉请错误，应将仁秀中约X号首层房屋过户至林业局名下。虽然林业局在本案一审中提交了书面《第三人参加本案诉讼的请求及事实理由》，主张其是本案享有独立请求权的第三人。但本案系韦洪等三人与商业学校、商贸中心之间《关于调房协议》引发的合同纠纷，林业局并非该协议一方当事人。林业局对仁秀中约X号享有的权利是基于其与商贸中心签订的《关于转让三角市仁秀中X号地下宿舍的协议》，与本案并非同一法律关系。一审法院认定由林业局另行主张，合法有据。《关于转让三角市仁秀中X号地下宿舍的协议》亦约定如原业主韦式之与商贸中心就仁秀中约X号首层房屋之产权发生纠纷，应由商贸中心负责处理，待办理产权转移时，由商贸中心会同林业局办理手续。因此，林业局上诉主张直接将仁秀中约X号首层房屋过户至其名下，缺乏合同和法律依据，不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人韦洪等三人、商业学校、林业局的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15891元，由上诉人韦洪、韦庄、韦祁负担9991元、广东省商业职业技术学校负担5800元、上诉人广州市林业和园林局负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十一月十六日
书记员 璩方慧