海南省海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0107民初319号原告中国银行股份有限公司海南省分行，住所地：海南省海口市龙华区大同路29号、31号，。代表人常冰雁，行长。委托代理人陈育红，女，汉族。委托代理人赵飞，男，汉族。被告孟庆力，男，汉族。被告海南三林旅业开发有限公司，住所地：海南省海口市滨海大道83号琼泰大厦9楼（营业执照注册地：海南省澄迈县华侨农场西线高速K40-41公里南侧富力红树湾）。法定代表人李思廉，董事长。委托代理人符德全，男，汉族。委托代理人胡小慧，女，汉族。原告中国银行股份有限公司海南省分行（以下简称中行海南省分行）与被告孟庆力、海南三林旅业开发有限公司（以下简称三林旅业公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈育红、赵飞，被告三林旅业公司委托代理人胡小慧到庭参加诉讼。被告孟庆力经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中行海南省分行诉称，被告孟庆力因向被告三林旅业公司购买位于海南西线高速公路澄迈三林出口处**********66栋1-3层房屋，于2014年6月向原告中行海南省分行申请贷款人民币119万元，期限216个月，用于支付购房余款。2014年6月10日，原告和两被告签订了《个人房屋贷款合同》（合同编号：2014年消房字1**号）。合同签订后，原告于2014年7月18日根据借款人指示将人民币119万元借款支付给了被告三林旅业公司。该笔借款以所购房屋作为抵押担保，并依法办理了抵押登记手续。被告三林旅业公司在上述贷款合同中作为保证人，为被告孟庆力的贷款债务提供阶段性连带责任保证，担保期限从原告与被告孟庆力签订的借款合同生效之日起至被告孟庆力所购房屋办妥他项权利证止。因此，被告三林旅业公司对被告孟庆力的上述债务承担连带清偿责任。原告依约履行贷款义务后，被告孟庆力却未履行还款义务，被告三林旅业公司已为被告孟庆力代偿贷款本息合计人民币16263.37元（其中本金为6772.24元，利息包含罚息为9491.13元）。截止2015年10月12日，上述贷款仍欠本金人民币1148556.51元。按照原被告已签订的《个人房屋贷款合同》约定，借款人未按期偿还贷款本息构成违约，原告有权宣布全部贷款提前到期，解除合同，并要求借款人偿还全部借款本息。原告因此请求判决：1、解除原告和被告2014年6月10日签订的《个人房屋贷款合同》（合同编号：2014年消房字1**号）；2、被告孟庆力向原告偿还借款本金人民币1148556.51元及其自2015年9月19日起至本金还清之日止的利息；3、被告三林旅业公司对被告孟庆力上述欠款本息承担连带偿还责任；4、原告对贷款抵押财产享有优先受偿权；5、被告承担本案诉讼费用被告孟庆力未作答辩。被告三林旅业公司辩称，被告孟庆力的个人贷款应由其个人承担偿还责任，我公司已经向孟庆力发送律师函让其履行对原告中行海南省分行的付款义务。根据合同的约定，我公司承担阶段性担保责任，原告应先向孟庆力主张权利直至有证据证明孟庆力无法偿还该笔债务，才能向我公司主张该债权。经审理查明：2014年6月10日，原告作为贷款人和被告孟庆力作为借款人、被告三林旅业公司作为保证人（开发商）签订了一份《个人房屋贷款合同》（合同编号：2014年消房字1**号），主要约定：被告孟庆力向原告借款人民币119万元用于购买被告三林旅业公司开发的位于海南西线高速公路澄迈三林出口处**********66栋1-3层房屋（以房屋所有权证书记载为准），购房合同号：CML00025075；期限为18年即216个月，自贷款人实际放款日起算；贷款利率为浮动利率方式，第一个浮动周期内适用的贷款月利率5.7313‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率，不再书面通知借款人；浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；每月18日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，逾期部分从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；借款人同意并授权贷款人将贷款直接支付至被告三林旅业公司的专用账户；还款方式为按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计216期，还款日为每月18日；在本合同签订日利率水平下，采用等额本息还款法，每期还本息9619.55元；借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押担保；所购房屋为期房的，借款人应于本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后10日内办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。该合同还约定了其他内容，并附有《个人房屋贷款合同通用条款》和《抵押物清单》两个附件，其中附件一《个人房屋贷款合同通用条款》还规定：借款人未按期归还贷款本息即构成本合同项下违约时，贷款人有权分别或同时宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，依法及依约对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；保证人应按照本合同约定承担连带责任保证，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于合同项下已发生的债务承担保证责任。被告孟庆力还向原告提供了《个人婚姻状况声明函》、河南省商丘市梁园区民政局出具的《无婚姻登记记录证明》、身份证及户口簿复印件。合同签订后，上述房屋抵押在澄迈县住房保障与房产管理局办理了期房抵押备案登记手续。原告于2014年7月18日根据借款人指示将人民币119万元转账支付给了被告三林旅业公司。从2014年8月18日至2015年7月18日，被告孟庆力每月偿还贷款本息9619.51元，共偿还了12期贷款本息。从2015年8月18日起，被告孟庆力开始拖欠贷款本息。2015年9月30日，被告三林旅业公司代被告孟庆力偿还了2015年8月18日和9月18日两期即第十三、十四期的部分贷款本息合计人民币16263.37元（其中本金6772.24元，利息含罚息为9491.13元）。原告遂于2015年10月30日向海口市龙华区人民法院提起诉讼，经海口市中级人民法院指定本院管辖。原告于2015年12月9日向本院申请财产保全，本院作出（2015）琼山民保字第50号民事裁定书，查封了上述抵押房屋。原告遂向本院提起本案诉讼。截止2015年9月18日，被告孟庆力尚欠原告借款本金人民币1148556.51元。庭审中，原告表示，抵押房屋应该已经建成，是否交付不清楚，没有办理正式抵押登记。抵押房屋没有人居住，没有装修。被告三林旅业公司则表示，开发的楼盘总证有了，不清楚各个房屋的所有权证是否已办理；不清楚上述抵押是否办理了正式抵押登记；公司有向孟庆力发收房通知，但是不清楚孟庆力是否有收房。原告还表示，其第二项诉讼请求中的利息计算标准为：合同解除前的利息（含罚息）按照合同约定利率计算，合同解除后的按照中国人民银行规定的罚息标准计算并上浮50%。另查，被告孟庆力与被告三林旅业公司于2014年1月26日签订《澄迈商品房买卖合同》，约定三林旅业公司作为出卖方，向买受方孟庆力出售**********66栋1-3层房屋，该商品房为预售商品房，土地未设定抵押；房屋价款为总金额2395690元；认购定金20万元已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除，买受方须前往出卖方指定的银行办理购房抵押借款，以偿还成交价余款119万元。原告提供的《个人住房贷款合同》、借款借据、贷款用款凭证、《个人婚姻状况声明函》、《无婚姻登记记录证明》、身份证及户口簿、期房抵押申请备案登记表、商品房买卖合同、贷款已还款明细单，被告三林旅业公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，上述证据与原告、被告三林旅业公司的陈述相互印证，本院对其真实性、合法性、关联性均予以认定。上述证据，足资认定上述事实。本院认为，原告中行海南省分行与被告孟庆力签订《个人房屋贷款合同》，双方意思表示真实，内容合法，应认定有效。原告依约发放了贷款，被告孟庆力应按约定全面履行还款义务，但被告孟庆力从2015年8月18日起未按期还款，已构成违约，根据合同约定，借款人未按期归还贷款本息即构成违约时，原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期、解除该合同，因此，该合同约定的解除条件已经成就，原告关于解除上述合同，并要求被告孟庆力偿还借款本金人民币1148556.51元及其自2015年9月19日起至本金还清之日止的利息的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。该利息应按照合同约定的利率标准计算，即合同解除前的正常贷款利息按同期五年以上贷款基准利率上浮5%计算，逾期贷款罚息按合同约定的贷款利率上浮50%计算；合同解除后的利息亦按合同约定的贷款利率上浮50%计算。被告孟庆力以所购的预售商品房作为借款抵押，意思表示真实，符合法律规定，该抵押应认定有效，该抵押在房屋管理部门办理了期房抵押备案登记，故原告关于对抵押财产享有优先受偿权的请求，有事实和法律依据，本院亦予以支持。根据上述合同约定，被告三林旅业公司承担的是阶段性连带责任保证，即自办妥房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，原告表示该房屋抵押没有办理正式抵押登记，被告三林旅业公司亦无证据证明该抵押房屋他项权证已办妥且原告已收到，而原告因被告孟庆力违约已提出解除借款合同且该合同已具备解除条件，故被告三林旅业公司仍应依约承担连带保证责任，被告三林旅业公司承担保证责任后，有权向被告孟庆力追偿。被告三林旅业公司关于直至有证据证明被告孟庆力无法偿还该笔债务时，原告才能向其公司主张债权的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告孟庆力经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司海南省分行与被告孟庆力、海南三林旅业开发有限公司2014年6月10日签订的《个人房屋贷款合同》（合同编号：2014年消房字1**号）；二、限被告孟庆力于本判决生效后十日内向原告中国银行股份有限公司海南省分行偿还借款本金人民币1148556.51元及其自2015年9月19日起至本金还清之日止的利息（合同解除前的正常贷款利息按同期五年以上贷款基准利率上浮5%计算，合同解除前的逾期贷款罚息按合同约定的贷款利率上浮50%计算，合同解除后的利息按合同约定的贷款利率上浮50%计算）；三、被告海南三林旅业开发有限公司对被告孟庆力上述欠款本息承担连带清偿责任，被告海南三林旅业开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告孟庆力追偿；四、原告中国银行股份有限公司海南省分行就上述借款本息对被告孟庆力名下的位于海南西线高速公路澄迈三林出口处**********66栋1-3层房屋享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15317元，诉前财产保全费5000元（原告均已预交），均由被告孟庆力负担，被告海南三林旅业开发有限公司承担连带责任后，有权向被告孟庆力追偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  王春映审 判 员  冯成壮人民陪审员  戴彩虹二〇一六年六月二十日书 记 员  蔡 婧