四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第9223号
上诉人（原审原告）王茜，女，1974年5月5日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
委托代理人覃忠，四川法之识律师事务所律师。
上诉人（原审被告）四川佳年华置地有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀汉路***号**幢***楼。
法定代表人迟梅英，董事长。
委托代理人李骥，四川蓉城律师事务所律师。
上诉人王茜、上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第5442号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年7月11日，王茜、案外人唐建伟与佳年华公司签订了关于诉争房屋的买卖合同及其补充协议，约定由王茜与案外人唐建伟购买诉争房屋，合同约定因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。并约定在房屋所有权证办理后的两年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用证。关于王茜所缴纳房款及委托办理房屋权属的费用，双方当事人一致认可为383801元及14475.13元。
诉争房屋交付王茜时间为2011年5月6日，同日王茜的房款、办理房屋权属应由佳年华公司代收或收取的费用已经结清。王茜委托佳年华公司将诉争房屋权属办理至王茜一人名下，王茜向佳年华公司提交了王茜与案外人唐建伟的“《离婚补充协议》”，其主要内容为王茜与案外人唐建伟一致同意诉争房屋权属办理登记至王茜一人名下。
2013年5月13日，交通银行股份有限公司四川省分行营业部出具《结清证明》称，该行贷款客户王茜，于2013年5月13日结清我行个人住房贷款，贷款房屋为诉争房屋。2013年7月22日，诉争房屋所有权登记至王茜名下。截止辩论终结时，佳年华公司并未向法庭提供已经办理完诉争房屋国有土地使用权证的证据。
王茜在原审中的诉讼请求是：判令佳年华公司向王茜：1、支付逾期办理房屋所有权证的违约金16925元；2、支付逾期办理国有土地使用权证的违约金（违约金以已付购房款为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率从2015年7月23日起计算至办理好国有土地使用权之日止）；3、返还多收的办证费用5963.92元。
原审法院审理认为：本案存在三个需要回答的问题：1、王茜主张佳年华公司应当返还多收取代收费用；2、佳年华公司是否应当承担逾期办理房屋所有权证的责任；3、从本案来看，依照合同佳年华公司应当于2015年7月22日前办理完毕诉争房屋国有土地使用权证，佳年华公司确实存在延期办理诉争房屋国有土地使用权权属的违约行为，该行为违约责任如何承担。
第一，关于退还多收取费用问题。原审法院认为，王茜委托佳年华公司办理房屋权属证书，现国有土地使用权证尚未办理完毕，仍处于委托事项进行过程当中，佳年华公司是否多收取费用有待委托事项办理完毕才能确认，故王茜该项主张原审法院不予支持。
第二，关于佳年华公司是否存在逾期办理房屋所有权证的情况。原审法院认为，从查明事实可以清楚看出诉争房屋购买人权利经历了从两人到王茜一人的变化，特别是购房人采用按揭贷款方式进行支付，该方式购房权利人的变化，不仅仅涉及到王茜、佳年华公司及案外人唐建伟的权利义务，同时也涉及到贷款银行的利益。在此中情形下，购房权利人特别是将房屋所有权登记至谁的名下涉及王茜、佳年华公司及案外人唐建伟、贷款银行四方权利义务。王茜虽然证明了佳年华公司及案外人唐建伟同意但其并未证明贷款人是否予以同意，加之贷款银行证明2013年5月13日贷款方为结清，结清后，王茜房屋所有权及时予以登记办理。这些事实形成更为优势的证据，可以证明佳年华公司主张房屋所有权办理延期的原因在于诉争房屋购房人权利从王茜及案外人唐建伟两人享有变更为王茜一人享有。故王茜要求佳年华公司承担逾期办理房屋所有权证违约责任的主张，原审法院不予支持。
第三，关于佳年华公司延期办理国有土地使用权证的违约责任。查王茜、佳年华公司双方合同对此没有约定。王茜援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称：《商品房买卖司法解释》）第十八条第二款，请求判决按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准判决。佳年华公司抗辩该条款事实上包含房屋所有权及国有土地使用权两项内容，因佳年华公司已经办理完毕所有权证，故应当酌情调整。
《商品房买卖司法解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一般情形下，所谓房屋权属包含所有权及国有土地使用权，这时可以理解出卖人不予买受人办理所有权及国有土地使用权的同时没有约定责任人应当承担第二款的责任。那么缺少两种权属中的一项，其责任是否包含完全的责任呢？事实上办理房屋两项权属过程中，总是先办理房屋所有权再行办理国有土地使用权。此时，原审法院认为，如果仅缺少国有使用权则苛以全部责任，并不合适，因为缺少权属证书一项还是两项在结果承担上并无差异，其不能形成法律上的合理刺激督促违约方尽快履行义务。从这个角度原审法院认为，本案佳年华公司仅未履行国有土地使用权证协助办理义务，佳年华公司抗辩调整判决，原审法院予以支持。
从《商品房买卖司法解释》第十八条第一款第（一）项似乎又能得出不一样的结论，即该条款解决的问题在于房屋所有权，如果依照该种解释，那么国有土地使用权与本条款无关，王茜只能主张损害赔偿。其实《商品房买卖司法解释》第十八条本身并无矛盾之处，房屋所有权及国有土地使用权对于房屋都十分重要，但房屋所有权的证明更为重要，房屋所有权表明的是房屋的物权归属，而房屋所依托的土地属性，只有通过房屋物权的归属，才能得以明确，也即“地随房走”原则。所以，综合理解《商品房买卖司法解释》第十八条，其本身包含了房屋所有权及国有土地使用权两项权属，鉴于房屋所有权更为重要的地位该条款对其进行了特别指出。
综上，原审法院依照中国人民银行逾期罚息确定以中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍作为基本参考处理此案。法庭注意到，部分判决通过具体的赔偿数额来处理类似案件，不过考虑到明确计算标准可以更为督促违约方及时履行，故本案采用明确计算方式进行处理。原审法院认为，佳年华公司抗辩《商品房买卖司法解释》第十八条包含的违约计算在本案中应当进行调整，原审法院予以支持。鉴于房屋所有权相比较于国有土地使用权对于买房人权利保护更为重要，原审法院确定佳年华公司承担40%的逾期罚息责任。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、佳年华公司于判决生效之日起十日内向王茜支付违约金，违约金计算方式为：从2015年7月23日起以383801元为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率52%为标准计算至位于成都高新区天府大道南段1167号3栋3单元20层1号房屋国有土地使用权证登记至王茜名下之日；二、驳回王茜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用减半收取112元，由王茜负担56元、佳年华公司负担56元。
宣判后，王茜及佳年华公司均不服原审判决，向原审法院提起上诉。
王茜的主要上诉理由是：一、原审判决认为案涉房屋登记在一个人名下会影响银行的利益，该理由显然不能成立。虽然王茜与其前夫离婚并约定债务由王茜一人承担，但该约定为二人内部约定，效力不及于银行，银行仍可向王茜及其前夫主张债权，抵押物也不会因为登记于二人名下与登记于一人名下而有所变化。同时，假设案涉房屋状况办理房屋产权登记需要取得银行的同意，则房屋产权登记机构在办理登记时会审核银行的意见（同意或贷款已结清），但原审中由佳年华公司出示的《贷款结清证明》并未向房产登记机构出示而办理了房屋产权登记，反证办理产权登记并不需要银行的同意。故，无论王茜是否还清银行贷款并不影响房屋分户登记的办理，佳年华公司应当承担逾期办理房屋产权登记的违约责任。二、国土证逾期办理违约金的计算标准，原审予以调整的结果不当，不应调整。三、后期办理国土证的费用仅需80元，多余部分佳年华公司应予退还。综上，王茜认为原审判决错误，故提起上诉并请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判；二、支持王茜原审中提出的全部诉讼请求；三、一、二审案件受理费由佳年华公司负担。
佳年华公司答辩称：一、办证和银行抵押存有联系，只要抵押权人发生变动，产权变动则必须得到银行的同意才能办理相应权属证书，案涉房屋的产权证也是在王茜结清贷款后才办理完毕的；二、国土证违约金不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条的规定进行处理；三、原审判决对于办证费用的处理结果正确。
佳年华公司上诉称：一、本案不应适用《解释》第十八条的规定，而应适用合同法的相关规定。本案中，双方对于国土证的办理未约定违约金，应适用赔偿损失的处理方式。二、即使王茜所主张办理国土证违约金成立，也不应适用《解释》第十八条的规定，而应适用双方所签订合同中关于延期办理房产证违约金的相关约定处理。故佳年华公司提起上诉并请求：驳回王茜要求佳年华公司支付国土证违约金的诉讼请求，并由王茜承担本案二审诉讼费用。
王茜答辩称：原审判决对于佳年华公司因办理国土证逾期而应承担违约责任的认定正确，但违约金数额不应调整。
本案二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。
二审中，双方对于办证费用达成一致意见：由佳年华公司退还已收取的办证费用5843元，余下200元办证费用待国有土地使用权证办理完毕后另行结算。
本院认为，本案的争议焦点是：一、佳年华公司是否存在办理房产证逾期的违约行为；二、办理国土证违约的违约责任如何评判。
关于佳年华公司是否存在办理房产证逾期违约行为的问题。佳年华公司为王茜办理房产证的时间与合同约定的时间相比明显存在逾期的情形，佳年华公司抗辩逾期的原因在于王茜要求将原应办于王茜及前夫唐建伟名下的房产证办于王茜一人名下，而因案涉房屋系按揭购买，在王茜未结清按揭贷款或银行不同意的情况下，房产登记机构不能将房产登记于王茜一人名下，故逾期的原因不在于佳年华公司，不应承担违约责任。本院认为，依据双方合同约定，佳年华公司负有为王茜及唐建伟办理房产证的义务，王茜及唐建伟要求佳年华公司将案涉房屋的产权登记于王茜一人名下，该要求并未加重佳年华公司义务，佳年华公司应当按照其要求进行办理。而佳年华公司办理房产证过程中不外乎存在两种情形：一是案涉房屋的房产证办理不存在障碍，则佳年华公司办证逾期无免责事由，应当承担违约责任；二是案涉情况的房产证办理存在障碍，比如因按揭贷款银行的不同意致房产登记机构不予办理等，这种情形下，佳年华公司在得知不能办理房屋产权证的情况后应当及时将不能办房产证的事实及原因告知王茜以便于其作出相应的选择（如：不能办于一人名下，则仍办理于王茜及唐建伟名下或等待条件成就时再行办理），但佳年华公司不仅未能提供其向房产登记部门要求办证（办理于王茜一人名下）而不能的相应证据，同时，亦无证据反映其在得知不能办证后向王茜进行告知的事实，故佳年华公司的行为是造成办证逾期的原因，其行为违反了合同约定，应当按照合同约定向王茜承担违约责任。原审的处理结论不当，本院依法予以纠正。对于违约金的数额，佳年华公司提出应当调整，本院依据本案案情并结合相应的处理原则，酌情确定为3000元。
关于办理国土证违约的违约责任如何评判的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等，此为法定违约责任不以当事人的意志为转移。而承担违约金的前提为：1、存在违约行为，2、合同双方约定违约方应承担违约金。简而言之，是否承担违约金这一违约责任，应当审查合同双方是否约定存在某种违约行为时，违约方应支付违约金。如无此约定，则不应支付违约金，如有此约定，则守约方可要求违约方支付违约金。因此，在前述基础上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条仅是明确当双方约定违约行为应当承担违约金但对违约金金额或计算方式没有约定和损失难以确定的情况下如何确定违约金金额或计算方式及损失金额。而本案中，双方未约定佳年华公司逾期办理国土证应承担支付违约金的责任，故王茜关于佳年华公司应承担逾期办理国土证的违约金并按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金的主张，无事实依据，且与法不符，本院不予支持。
关于佳年华公司收取的办证费用问题，因双方已达成一致合意，故按双方达成的一致意见处理。
综上，王茜的上诉请求及理由部分成立，本院部分予以支持。佳年华公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致裁判结果不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第5442号民事判决；
二、限期四川佳年华置地有限责任公司于本判决生效之日起十日内向王茜支付逾期办理房屋所有权证违约金3000元;
三、限期四川佳年华置地有限责任公司于本判决生效之日起十日内向王茜退还办证费用5843元；
四、驳回王茜其他诉讼请求。
一审案件受理费按照一审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费274元，由王茜负担137元，由四川佳年华置地有限责任公司负担137元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琦
代理审判员 何广智
代理审判员 夏 伟
二〇一六年三月二日
书 记 员 赵云平