广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终728号上诉人（原审被告）:广西联讯置业有限公司，住所地广西桂平市西山镇西山屯12号。法定代表人：梁勇，该公司董事长。上诉人（原审被告）:广西联讯置业有限公司宜州市分公司，住所地广西宜州市庆远镇山谷路清江园小区61－64号。代表人：刘善明，该公司总经理。二位上诉人共同委托诉讼代理人：莫仁益，广西旭成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:彭兆懿，男，1933年11月8日出生，水族，干部，住广西宜州市。委托诉讼代理人：蓝建强，广西超世纪律师事务所律师。上诉人广西联讯置业有限公司（以下简称联讯公司）、广西联讯置业有限公司宜州市分公司（以下简称联讯宜州分公司）因与被上诉人彭兆懿合同纠纷一案，不服宜州市人民法院（2016）桂1281民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人联讯公司、联讯宜州分公司的共同委托诉讼代理人莫仁益，被上诉人彭兆懿的委托诉讼代理人蓝建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联讯公司、联讯宜州分公司上诉请求：撤销一审判决，驳回彭兆懿的诉讼请求。事实和理由：（一）一审认定联讯公司、联讯宜州分公司未按约定于签订合同当日履行给付义务，直至一年多后才向彭兆懿支付装修费及柴房补偿费9500元，应于签订合同当日预付给彭兆懿的一个月的过渡房费一直未支付，构成违约，该事实认定是错误的，导致错误适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定。双方签订的合同第五条明确约定：装修补偿金6000元／户、柴房补助1500元／户、搬迁补助费1500元／户、过渡房费500元／月，第六条约定应于签订合同当日支付的是装修补偿金、搬迁补助费及一个月的过渡房费，柴房补助费的支付期限并没有约定，也就是联讯公司、联讯宜州分公司应于当日支付的补偿费为：6000元+1500元+500元=8000元，但目前彭兆懿已领取的补偿费为9500元，已超出合同约定金额，因此，一审认定联讯公司、联讯宜州分公司未预付一个月过渡房费的事实是错误的。签订合同后一年双方才结清上述补偿款也并非联讯公司、联讯宜州分公司违约，而是双方一致同意的结果，彭兆懿领取9500元补偿款时并未提出异议，并在发放补偿款明细表上签名，数日后还主动将房产证、土地证交给联讯公司、联讯宜州分公司，且在此后的5年多时间内均未提出任何异议。迟延支付补偿款仅为履行瑕疵，不构成根本性违约，不符合解除合同的法定条件。联讯公司、联讯宜州分公司的合同义务已全部履行完毕，因此，一审适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定是错误的。（二）一审认定彭兆懿多次要求联讯公司、联讯宜州分公司尽快动工并交付转换房屋的事实是错误的，适用《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定也是错误的。一审中彭兆懿并未提供任何证据证明其曾经催促过联讯公司、联讯宜州分公司尽快动工建设；相反，联讯公司、联讯宜州分公司多次召集住户代表集中开会讨论搬出事宜，以便早日开工建设。合同第七条已明确约定：“彭兆懿应于领取补偿费后30日内腾空并交付房屋联讯宜州分公司”，但彭兆懿已拖延5年多未搬出，属严重违约行为，彭兆懿没有资格更没有权利要求联讯公司、联讯宜州分公司尽快交房，联讯公司、联讯宜州分公司也无法动工交房。在无证据支持的情况下一审认定彭兆懿多次要求联讯公司、联讯宜州分公司尽快动工并交付转换房屋是没有依据的，是错误的。合同第十二条约定：“甲方在乙方全部住户搬出该住宅楼之日起争取在两年半建好住房交付乙方使用”，两年半的起算时间点为“全部住户搬出该住宅楼之日’’，这与通常的约定如“货到后10天内付款’’或“款到后10天内发货”等等的约定是一样的，都需要约定一个期限和一个期限的起算时间点。并且双方也必须这样约定才能保证顺利履行合同，因为只要还有二户人未搬出住宅，联讯公司、联讯宜州分公司是没有办法拆除重建的，彭兆懿也无法得到转换的房屋。（三）合同约定彭兆懿应于领取补偿费后30日内腾空并交付房屋，但彭兆懿一直拖延未履行合同，这是违约行为；但合同并未约定联讯宜州分公司应于何时办理开工手续，也就是说无论联讯宜州分公司何时办理开工手续均不会构成违约，只要联讯宜州分公司按合同约定在乙方全部住户搬出该住宅楼之日起两年半之内建好房屋交付使用即可。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务的，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，联讯公司、联讯宜州分公司在彭兆懿履行腾空房屋之前拒绝交付转换房屋给彭兆懿的行为不构成违约。办理开工手续需要申请《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等证件，需要提交一整套完整的图纸、数据、文件，包括总平面设计图、工程结构图、地质勘察报告、水文地质报告、工程设计图纸和设计文件等等，其中地质勘察报告、水文地质报告需要在工程用地上钻孔至地下岩层，每隔8-10米钻一个孔，如地质结构正常则可规划高层建筑，如是流沙地质或有地下湖、地下河则只能规划小高层或低层建筑。在彭兆懿腾空并交付房屋前是无法进行地质和水文勘察的，这就直接导致了无法提交地质勘察报告、水文地质报告，进而导致总平面设计图、工程结构图、工程设计图纸和设计文件也无法提交。另外，彭兆懿房屋所占用的739.88平方米土地未交付联讯公司、联讯宜州分公司，面积上具有极大的不确定性，联讯公司、联讯宜州分公司是申请1061.12平方米的开工手续还是申请1801平方米的开工手续，无法确定。一审认定联讯公司、联讯宜州分公司未办理开工手续系以自己的行为表明不履行主要债务是不正确的，引用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定是适用法律错误。综上所述，合同的约定是明确的，双方均应遵守，证据效力也是最高的，一审判决认定事实错误，适用法律不正确，请求二审法院支持联讯公司、联讯宜州分公司的上诉请求。彭兆懿辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。（一）联讯公司、联讯宜州分公司未按约定支付彭兆懿补偿款已构成违约。联讯宜州分公司与彭兆懿签订合同后一直拖延拒不支付彭兆懿装修补偿款、柴房补助款、搬迁补助费、过渡房费，为此彭兆懿等27户一直催促联讯公司、联讯宜州分公司支付上述款项。直到一年多以后，联讯公司、联讯宜州分公司才与彭兆懿进行协商（补充协议在联讯公司、联讯宜州分公司手上），把装修补偿款、柴房补助款调整为9500元/户，所以领款名册上明确注明所领款项是装修补偿款和柴房补助款。搬迁补助费和过渡房费联讯公司、联讯宜州分公司一直未付。（二）签订合同七年之久，联讯公司、联讯宜州分公司一直未动工建设。根据协议约定联讯宜州分公司支付彭兆懿搬迁费和过渡房租后，彭兆懿一个月内搬出房子，但联讯宜州分公司至今未付。为此，合同签订后部份住户已经腾房，联讯公司、联讯宜州分公司为了减少支付过渡房费，多次电话通知彭兆懿暂时不要搬离。急于住新房的住户们则每年多次催促联讯公司、联讯宜州分公司尽快支付搬迁补助费和过渡房费，便于腾房，但联讯公司、联讯宜州分公司均以“等待通知”来敷衍，现却把未能动工建设的责任归责于彭兆懿“拖延腾房”，没有事实根据。首先，根据协议第十四条的约定“签订本协议后，待甲方（联讯宜州分公司）通知乙方（彭兆懿）搬离之日起30日内搬出该住宅楼”；其次，现联讯公司、联讯宜州分公司一直将该大院内属于单位的临街门面和三套已买断房出租给他人经营生意和居住，表明没有拆迁的意思；再次，合同签订至今联讯公司、联讯宜州分公司一直没有到相关部门办理建房拆迁手续和建房审批手续，这充分证明联讯公司、联讯宜州分公司根本没有履行协议约定的建房义务。（三）联讯公司、联讯宜州分公司办理建房手续需要什么手续材料与彭兆懿没有关系。根据协议的约定，彭兆懿的主要义务是收到相关补偿费用后腾房，至于联讯公司、联讯宜州分公司如何建设，怎么设计建设是其与相关主管部门之间的事情。关于土地面积的问题，在签订协议时联讯公司、联讯宜州分公司已经到实地进行考察，彭兆懿也已经把土地证和房产证交付给联讯公司、联讯宜州分公司，所以土地面积是可以确定的，至于联讯公司、联讯宜州分公司要申请多少面积的开工手续那是其设计规范的事情，与彭兆懿没有关系。（四）联讯公司、联讯宜州分公司末动工建设的主要原因是其未能与宜州市地税局达成转换安置协议，原财政局的地理位置形状不宜进行利益最大化的房地产开发，所以，联讯公司、联讯宜州分公司与彭兆懿签订协议后拖延动工的目的是在等待其与地税局达成协议。联讯宜州分公司特别在协议后备注：如果地税局后排宿舍转换安置条件高于此协议，参照他们的协议处理。此约定完全可以看出联讯公司、联讯宜州分公司的心里目的是待与地税局达成协议后才一并开发。（五）联讯公司、联讯宜州分公司的违约行为给彭兆懿造成了损失。合同签订后彭兆懿等27户为了履行协议，有部份人将原本租给他人居住的房子收回，有的则搬到他处重新装修居住，有的则闲置房子等，因此，彭兆懿的上述损失是明显存在的。综上所述，联讯公司、联讯宜州分公司签订协议后七年之久一直没有履行建房义务，导致彭兆懿的合同目的无法实现，构成根本性违约，因此，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。彭兆懿向一审法院起诉请求：1.解除彭兆懿与联讯宜州分公司于2009年11月30日签订的《房屋转换安置及有关补偿问题协议》；2.联讯公司、联讯宜州分公司退还彭兆懿的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》;3.联讯公司、联讯宜州分公司支付彭兆懿违约金2万元；4.案件受理费由联讯公司、联讯宜州分公司承担。一审法院认定事实：联讯公司成立于2000年10月30日，经营范围为房地产开发（凭资质证经营）、对房地产业、工业等投资。联讯宜州分公司系联讯公司设立的有营业执照的非法人分支机构。2009年11月30日，联讯公司欲在宜州市原财政局大院宿舍楼的土地上进行投资建房，遂由联讯宜州分公司（甲方）与该宿舍楼包括彭兆懿（乙方）在内的全体住户（共计30户）签订《房屋转换安置及有关补偿问题协议》，协议主要内容为：“……就原财政局住宿区1栋10户房屋转换回建的相关事宜，经友好协商，达成如下协议条款，以求共同遵守。一、乙方同意甲方拆除乙方位于宜州市（原市财政局大院）的房屋用于开发建设，该房屋位于1幢2层1号，建筑面积108.79平方米，土地证号为：宜房国用2007第34**号，房产证号为：桂房权证宜字第××号；二、回建房的安置地点：回建房按1：1.3的比例统一安排在宜州市原财政局院内；……五、（1）……被拆迁房屋的装修补偿，以乙方业主代表推荐并经甲方认可的评估机构，按照装修的材料及使用年限进行评估。如不进行评估的可一次性给予室内装修补偿金6000元/户；（2）柴房补助1500元/户，搬迁补助费1500元/户；（3）建设期的过渡房费（含交通补助等）600元/月；六、补偿费支付办法：装修及搬迁补助费一次性支付（在签订协议之日一次性付清），本协议签订之日，甲方预付给乙方一个月的过渡房费，待乙方全部搬迁完毕后（即所有住房把大门钥匙全部交给甲方），甲方一次性支付给乙方12月的过渡房费7200元/年，12个月后每半年支付一次直甲方交钥匙至乙方收房为止（不足一个月的按一个月计）。如10住户中有不按时搬出，其他已搬出的住户有义务协助甲方对其进行动员，使之搬出。如未果，而搬出的住户搬出时间已超过一个月，未搬出的住户仍未搬出，甲方将停止对已搬出住户的过渡房费的补偿；七、乙方领取补偿费之日起30日内，将被拆迁房屋腾空并交付给甲方，逾期视为自动放弃屋内物品及附属设施，视为甲方所有；……十二、甲方在乙方全部住户搬出该住宅楼之日起争取在两年半内建好住房交付乙方使用。如甲方逾期不能将房屋交付给乙方使用，则超过期限的时间，甲方付给乙方每个月的临时过渡费增为800元/户·月；十三、甲方违约责任：甲方如违反本协议规定，需付给乙方每户违约金人民币贰万元，并赔偿给乙方各户相应的损失费用；十四、乙方违约责任：乙方要积极配合甲方做好拆迁工作，甲乙双方在签订本协议后，待甲方通知乙方搬迁之日起30日内搬出该住宅楼。逾期不搬者需付给甲方违约金贰万元，因此造成的损失由违约方自担。以上所定的条款乙方违反则给甲方违约金人民币贰万元；……。注：如果地税局后排宿舍转换安置条件高于此协议，参照他们的协议办理。”合同签订后，联讯公司于2011年9月15日支付彭兆懿一次性装修费及柴房补偿费9500元。2011年9月21日，彭兆懿将上述房屋的房产证及土地使用证交给联讯公司。签订协议至今，彭兆懿一直管理使用该房屋，联讯公司亦未办理重建该住宅楼的相关手续。彭兆懿多次催联讯公司、联讯宜州分公司履行合同义务未果后向该院提起诉讼。一审法院认为，彭兆懿与联讯宜州分公司签订的《房屋转换安置及有关补偿问题协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。合同双方应依约全面履行合同。但联讯公司和联讯宜州分公司未按约定于签订合同当日履行给付义务，直至一年多以后才向彭兆懿支付装修费及柴房补偿费9500元，应于签订合同当日预付给彭兆懿的一个月的过渡房费一直未支付，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，彭兆懿在联讯公司和联讯宜州分公司履行交付过渡房费义务之前，拒绝将房屋腾空交给联讯公司和联讯宜州分公司的行为不构成违约。协议约定：“甲方在乙方全部住户搬出该住宅楼之日起争取在两年半内建好住房交付乙方使用。”该约定不能确定具体交付房屋的时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”合同签订后，联讯公司和联讯宜州分公司未按约定履行合同义务，彭兆懿多次要求联讯公司和联讯宜州分公司尽快动工并交付置换房屋，但签订合同至今已6年多，联讯公司和联讯宜州分公司仍未办理房屋拆迁许可证及相关建房手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同。”联讯公司的行为已表明不能履行交付房屋的义务，故双方签订的合同可以解除。彭兆懿请求解除合同有事实和法律依据，该院予以支持。联讯公司和联讯宜州分公司主张因彭兆懿一直占用房屋导致其无法办理重建该住宅楼的相关手续，该院认为，彭兆懿是否占用房屋并不影响联讯公司和联讯宜州分公司办理重建该住宅楼的相关手续，故该主张该院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。彭兆懿请求联讯公司和联讯宜州分公司退还《房屋所有权证》及《国有土地使用证》有事实和法律依据，予以支持。因搬迁未实际发生，合同解除后，彭兆懿应将其领取的一次性装修费及柴房补偿费9500元返还联讯公司和联讯宜州分公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同履行后彭兆懿可以获得的利益系联讯公司和联讯宜州分公司开发后的转换房屋，彭兆懿请求联讯公司和联讯宜州分公司支付违约金2万元，不超过该转换房屋价值的30%，予以支持。联讯公司和联讯宜州分公司主张违约金过高请求减少，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第六十七条、第九十一条第二款、第九十四条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除彭兆懿与联讯宜州分公司于2009年11月30日签订的《房屋转换安置及有关补偿问题协议》；二、联讯公司和联讯宜州分公司于本案生效判决生效之日起十日内将《国有土地使用证》（土地证号为宜房国用（2007）第34**号）及《房屋所有权证》（房产证号为桂房权证宜字第××号）退还彭兆懿；三、联讯公司和联讯宜州分公司支付彭兆懿违约金20000元（扣除彭兆懿应返还联讯公司和联讯宜州分公司的一次性装修费及柴房补偿费9500元，联讯公司和联讯宜州分公司应支付给彭兆懿10500元）。案件受理费300元，减半收取150元，由联讯公司和联讯宜州分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对双方争议的事实，本院认定如下：1.现有证据不足以证明双方约定提高装修补偿费至8000元/户。联讯公司、联讯宜州分公司上诉主张其已付给彭兆懿的9500元系支付装修补偿金6000元／户、搬迁补助费1500元／户及一个月的过渡房费500元，且多付了1500元；而彭兆懿主张因联讯公司、联讯宜州分公司未按时支付补偿金等，双方协商后约定将装修补偿金由6000元/户提高至8000元/户，现已收取的9500元中8000元系装修补偿金，1500元柴房补偿费。本院认为，联讯公司、联讯宜州分公司的主张与合同约定相符，予以采信；彭兆懿主张双方约定提高装修补偿金，但未能提供双方达成变更装修补偿金的协议，且联讯公司、联讯宜州分公司不予认可，故不予采信。2.联讯公司、联讯宜州分公司已支付彭兆懿一个月的过渡房费500元。彭兆懿二审辩称联讯公司、联讯宜州分公司尚未支付其一个月的过渡房费，与其一审庭审中陈述已收到一个月的过渡房费相矛盾，且未能提供证据证实，本院不予采信。3、现有证据不足以证明联讯公司、联讯宜州分公司已通知各住户腾空房屋。联讯公司、联讯宜州分公司主张其已通知财政局大院各住户腾空房屋，各住户均未腾房，但未能提供证据证实，彭兆懿不予认可，故本院对该事实主张不予采信。4、现有证据亦不足以证明彭兆懿曾要求联讯公司、联讯宜州分公司重建房屋。彭兆懿主张签订合同后每年多次要求联讯公司、联讯宜州分公司重建房屋，但未能提供证据证实，联讯公司、联讯宜州分公司不予认可，故本院对该事实主张亦不予采信。除上述争议事实外，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《民事案件案由规定》规定，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。而本案联讯公司、联讯宜州分公司并未取得拆迁许可证，联讯宜州分公司与彭兆懿所签订的《房屋转换安置及有关补偿问题协议》不属于房屋拆迁安置补偿合同，故一审确定本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷错误，本案案由应确定为合同纠纷。一审认定《房屋转换安置及有关补偿问题协议》有效正确，本院予以确认。本案二审争议的焦点为：一、彭兆懿请求解除《房屋转换安置及有关补偿问题协议》理由是否成立；二、联讯公司和联讯宜州分公司应否退回彭兆懿的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；三、联讯公司和联讯宜州分公司应否支付彭兆懿违约金2万元。关于争议焦点一。联讯公司、联讯宜州分公司主张彭兆懿未按照约定在领取补偿费后30日内腾空房屋，拖延至今五年多，属严重违约，导致联讯公司、联讯宜州分公司无法动工，故彭兆懿无权要求尽快交房。本院认为，合同约定彭兆懿领取补偿费后30日内腾空房屋，同时又约定彭兆懿应在联讯宜州分公司通知搬迁之日起30日内搬出房屋。现联讯公司、联讯宜州分公司未能举证证明已通知彭兆懿搬出房屋，故不能认定彭兆懿违约不腾空房屋。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。具体到本案，联讯公司、联讯宜州分公司在财政局大院内全部30户住户均与其签订了《房屋转换安置及有关补偿问题协议》，已具备对房屋拆旧建新条件的情况下，至今长达七年的时间仍未按照合同约定通知彭兆懿等30户住户腾空房屋，然后对房屋进行拆旧建新，将安置房交付给各住户，促进合同的履行。联讯公司、联讯宜州分公司的行为表明其无意履行合同主要义务，故彭兆懿诉请解除《房屋转换安置及有关补偿问题协议》符合上述法律规定，一审判决予以支持正确，本院予以确认。关于争议焦点二。因《房屋转换安置及有关补偿问题协议》已解除，双方的关系须恢复至签订合同之前的状态，彭兆懿诉请联讯公司、联讯宜州分公司返还《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，一审判决予以支持正确，本院予以确认。关于争议焦点三。《房屋转换安置及有关补偿问题协议》约定联讯宜州分公司如违反协议规定，需付给彭兆懿违约金2万元，现联讯公司、联讯宜州分公司以行为表明不履行合同主要义务，已构成违约，彭兆懿诉请联讯公司、联讯宜州分公司支付约定的违约金2万元，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，一审判决予以支持正确，本院予以确认。综上所述，联讯公司、联讯宜州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由广西联讯置业有限公司、广西联讯置业有限公司宜州市分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李剑峰审判员  韦海平审判员  吴利萍二〇一七年七月二十八日书记员  潘艳宇