安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第00372号
上诉人（原审被告）：吕淑萍，女，1970年7月18日出生，汉族。
委托代理人：李林（系吕淑萍丈夫），男。
被上诉人（原审原告）：屠秋雁，女，1965年10月11日出生，汉族。
委托代理人：张行春，安徽高速律师事务所律师。
原审第三人：袁伟，男，1989年7月13日出生，汉族。
原审第三人：卢仕群，女，1990年3月11日出生，汉族。
上诉人吕淑萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2012）蜀民一初字第02377号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人吕淑萍及其委托代理人李林，被上诉人屠秋雁及其委托代理人张行春到庭参加诉讼，原审第三人袁伟、卢仕群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
经审理查明：2009年11月29日，屠秋雁与吕淑萍签订了一份《房屋使用权租赁合同》，约定乙方（屠秋雁）承租甲方（吕淑萍）位于合肥市广利花园16幢103室门面房，建筑面积170平方米。合同第三条“租期、租金与保证金”约定：租期自2009年11月29日至2014年11月29日。4600元／月，此价格为2年不变，2年期满后按逐年S％递增房租，如遇到较大经济变化则按市场价变动协商房租价格。B、乙方按季支付一次租金，每季提前一个月向甲方付款。C、甲乙双方商定合同于2009年11月29日生效。D、甲方赠送乙方一个月的装潢期，如乙方能成功将房屋地面全面降低20cm以上则甲方赠送二个月的装潢期。第五条“其他”中第2项约定租期内甲、乙双方不得提前退租；若乙方提前退租则赔偿甲方相当于一个月的租金；同样，若甲方提出解约，需提前两个月书面通知乙方须赔偿一个月的租金，并退还保证金。第S项约定：承租方转让，须原房主签字认可。
为便于屠秋雁对外经营，屠秋雁与吕淑萍同意将出租房分割成147平方和23平方米，分别在2009年n月29日又签订了两份合同。其中147平方米约定的月租金为4600元，23平方米的月租金为1元，其他内容与原合同一致。双方实际执行的为原租赁合同。
合同签订后，屠秋雁将其承租的房屋中的147平方米房屋进行装满后经营“纤纤美健足堂”，将23平方米的房屋转租他人。
2010年5月13日，吕淑萍向屠秋雁出具《转让同意书》称：1、广利花园16幢103室门面房业主吕淑萍同意屠秋雁转租（让）此门面。2、其他条款均按原租赁合同为准执行，合同到期为2014年12月1日；在承租期间若转租必须得到原房主和屠秋雁双方认可同意，在承租期间不得经营违法违规的经营活动。签署任何转让协议必须有原业主签字认可。
2010年7月6日，屠秋雁与袁伟签订《房屋使用权租赁合同》，约定屠秋雁将其从吕淑萍处承租170平方米房屋中的147平方米的房屋转租给袁伟经营“梅之韵”棋牌室，租期自2010年7月1日至2013年6月30日，月租金为5000元，此价格为1年内不变，一年期满后按10%逐年递增房租（2010.7.1-2011.6.30每月房租5000元，2011.7.1-2012.6.30每月房租5500元，2012.7.1-2013.6.30每月房租6050元），如遇较大经济变化则按市场价变动协商房租价格。吕淑萍于同日在该合同上签名，并注明：“同意屠秋雁转让，袁伟（承租方）所经营的一切活动及其它事务与原房东吕淑萍无关。”
2011年1月1日，屠秋雁与卢仕群签订《房屋使用权租赁合同》，约定屠秋雁将其从吕淑萍处承租的170平方米房屋中的23平方米房屋转租卢仕群从事花店经营，租期自2011年1月1日至2012年12月31日，每月租金1500元，此价格一年不变，第二年房租每月1600元，如遇较大经济变化则按市场价变动协商房租价格。吕淑萍在该合同上签名。合同签订后，卢仕群向屠秋雁缴纳房租至2011年7月1日。
2011年1月27日，袁伟授权汤大东、吴万成与吕淑萍签订《协议书》将“梅之韵”棋牌室转让吕淑萍，吕淑萍支付袁伟装让费106000元。协议签订后，吕淑萍实际占有房屋，并于2011年3月告知屠秋雁解除合同收回147平方米房屋。屠秋雁自2011年4月1日起无法向袁伟收取房租。
屠秋雁向吕淑萍缴纳房租至2011年2月底。
2011年7月1日，吕淑萍将出租房中的23平方米委托李林租赁给洪超，并签订《房屋使用权租赁合同》，约定月租金为1500元，合同期自2011年7月1日至2012年6月30日。2011年7月4日，吕淑萍委托李林将出租房中的147平方米部分租赁给赵敏慧，并签订《房屋使用权租赁合同》，约定月租金为6000元，此后每年增加600元，合同期自2011年7月1日至2014年7月1日。
屠秋雁提供证据证明吕淑萍于2009年11月29日收取屠秋雁三个月租金13000元，吕淑萍认可该租金为2009年12月及2010年1月、2月的租金，吕淑萍称其应屠秋雁要求按合同约定退还屠秋雁一个月租金，但未能提供证据证明。
吕淑萍称屠秋雁存在违约事实，但未能提供确凿证据证明。屠秋雁遂诉至法院，请求判令：1、解除其与吕淑萍的租赁合同关系；2、吕淑萍退还一个月装满期的租金4600元，赔偿经济损失178136元；3、本案诉讼费用由被告承担。屠秋雁明确经济损失178136元的构成为：2011年4月1日至2013年6月30日房租差价损失52020元；2013年7月1日至2014年11月30日房租差损失66140元；房屋装潢损失为211680元／60个月×17个月=59976元。
另查明：屠秋雁曾于2011年5月20日向原审法院起诉要求解除与吕淑萍之间的租赁合同。袁伟支付147平方米的房屋租金至2011年3月底，卢仕群支付租金至2011年6月底。屠秋雁确认吕淑萍将房屋收回后，袁伟及卢仕群均未按约交纳租金，其与袁伟及卢仕群的房屋租赁合同已解除。
屠秋雁主张装满147平方米房屋的费用为211680元，吕淑萍不予认可。2010年5月15日，屠秋雁与孙涛签订合伙协议一份，该协议第一条约定：甲乙双方自愿合伙经营贵池路广利花园门面的足浴店，总投资为壹拾叁万元，甲出资陆万伍仟元，乙出资陆万伍仟元，各占投资总额的50%。店面由合伙人孙涛暂时管理，管理时按纯利润的20％收取管理报酬。
原判认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。屠秋雁与吕淑萍签订房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应受法律保护。屠秋雁承租吕淑萍的房屋后，经吕淑萍书面同意将所租房屋转租他人，屠秋雁与第三人签订的转租合同合法、有效。但吕淑萍在与屠秋雁签订的房屋租赁协议未到期前，通过转让方式从屠秋雁转租的袁伟处取得“梅之韵”棋牌室，导致屠秋雁2011年4月1日起无法收取转租租赁费，且吕水萍于2011年3月向屠秋雁提出解除租赁合同，收回出租房屋，表明吕淑萍系通过解除合同收回房屋，而非系作为屠秋雁与袁伟房屋租赁合同的次承租人取得出租房屋，致使屠秋雁、吕淑萍之间的147平方米的房屋租赁合同无法继续履行。2011年7月1日吕淑萍又将租赁给屠秋雁的23平方米的房屋收回，并于同日委托李林将收回的该23平方米出租房租赁给洪超，并导致屠秋雁、吕淑萍之间的23平方米的房屋租赁合同无法履行。吕淑萍的上述行为显已构成根本违约，现屠秋雁、吕淑萍双方均同意解除合同，该院予以准许。依据双方签订的房屋租赁合同，吕淑萍提前解除合同仅赔偿一个月的租金，该约定明显低于屠秋雁的损失，屠秋雁要求吕淑萍赔偿因违约造成屠秋雁的损失，该院予以支持。吕淑萍分别在屠秋雁与袁伟、卢仕群所签订的房屋转租合同上签名，证明吕淑萍应当预见到的因违反合同可能给吕淑萍造成的损失，故屠秋雁要求吕淑萍赔偿其与袁伟、卢仕群所签订合同与屠秋雁、吕淑萍之间所签订合同的租金差额的请求，该院予以支持。袁伟、卢仕群签订的合同到期后，至屠秋雁、吕淑萍所签合同到期前，吕淑萍是否同意屠秋雁转租房屋处于不确定状态，故屠秋雁主张该部分房屋租金差额非确定必然发生的利益，故屠秋雁的该部分诉讼请求，该院不予支持。按照屠秋雁、吕淑萍签订的《房屋使用权租赁合同》的约定，自2011年4月1日至2013年6月30日，屠秋雁应缴纳吕淑萍租金合计为129780元；按照屠秋雁与袁伟、签订的《房屋使用权租赁合同》约定，自2011年4月1日至2013年6月30日，屠秋雁应得租金为153600元，租金差额为23820元；按照屠秋雁与卢仕群签订．《房屋使用权租赁合同》约定，自2011年7月1日至2012年12月31日，屠秋雁应得租金为28200元，吕淑萍应支付屠秋雁租金差额为52020元。对于屠秋雁超过部分的诉讼请求，该院不予支持。
依据合同约定吕淑萍应赠送屠秋雁一个月的装演期，吕淑萍应退还屠秋雁一个月的房租4600元，吕淑萍称已退还该房租，但未能提供证据证明，该院不予采信。
屠秋雁对承租房屋进行装潢后与孙涛签订的合伙协议中明确足浴店的总投资为13万元，故屠秋雁提出其对承租房屋进行装潢的费用为211680元主张，该院不予采信。因屠秋雁已收取袁伟转让费13万元，其要求吕淑萍赔偿装潢损失59976元的诉讼请求，该院不予支持。
吕淑萍称屠秋雁存在违约事实，但未能提供确凿证据证明，该院不予认定。
案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除屠秋雁与吕淑萍签订的有关合肥市广利花园16幢103室门面房的《房屋使用权租赁合同》；二、吕淑萍于判决生效之日起10日内一次性支付屠秋雁违约损失52020元；三、吕淑萍于判决生效之日起10日内一次性、退还屠秋雁一个月房租4600元；四、驳回屠秋雁其他诉讼请求。
吕淑萍上诉称：1、关于转让、转租，屠秋雁在2010年8月一次性收取147平方米门面13万元转让费，将房屋内装磺和设施全部转让给袁伟等人。2011年1月28日，本人支付袁伟等人106000元取得该房屋内的装，和设施，系合法取得。根据法律规定，转租须经房主认可，否则无效，本人与屠秋雁的协议也约定转租须经本人同意，所以当袁伟、卢仕群退出后，屠秋雁的此次有效转租也就结束了。2、关于违约金的约定，本人与屠秋雁所签合同清楚约定，双方均有解约权，并约定了违约金数额是4600元。3、屠秋雁可预见利益没有基础，在袁伟、卢仕群退出之后，本人不会再同意屠秋雁对外转租，所以屠秋雁就没有可预见利益。事实上，屠秋雁已主动与本人及袁伟解除合同，解除合同后，也就没有了可预见利益的依托和基础。4、屠秋雁主张赔偿的对象错误，应向袁伟等人主张，事实上，袁伟已赔偿了屠秋雁5000元。5、关于解除合同的时间，2011年1月28日-7月1日，本人未与其他人签订任何合同，期间屠秋雁未缴纳房租，直到屠秋雁提出解除合同后，本人才把门面收回并出租。6、屠秋雁房租支付至2011年3月29日，但双方解除合同时间应是2011年5月20日，期间，屠秋雁应支付房租7956元；且屠秋雁收取卢仕群2011年5月20日-6月30日的房租2050元，应予返还，以上合计10006元。
屠秋雁辩称：1、本人与吕淑萍签约期限是2009年11月29日至2014年11月29日，吕淑萍在2011年1月27日用隐瞒的手段从袁伟手上把房屋收回去了，我们之间履约的合同仅仅一年两个月。吕淑萍用违约的手段收回房屋。2、本人与袁伟、卢仕群的转租是经过吕淑萍签字同意，同时吕淑萍在2010年5月份也出具过转让同意书，同意书中约定了任何转租需要吕淑萍、屠秋雁双方签字认可，该同意书是对主合同的补充。3、关于违约金赔偿，合同法对违约方具体怎么赔偿有具体的计算方法，合同第十条已约定甲乙双方不得解约，吕淑萍在没有通知本人的情况下从袁伟手上用106000元转让费将房屋转让了。4、屠秋雁与袁伟租赁合同每月房租是5000元，加上小房租1500元左右，本人与吕淑萍房租是4600元／月，本人收取袁伟、卢仕群加起来的房租是高于吕淑萍的房租，这是可预见的利益，吕淑萍正是看到房租的利益而采用违约手段收回了房屋。5、本人的解约是2011年3月份通知的，吕淑萍的违约行为是在2011年1月27日，其在1月27日已将房屋收回实际占有了。本人是邮寄通知的，吕淑萍是拒收的。本人提供的录音可证明吕淑萍不愿意收取房租，1月27日吕淑萍就违约收回了房屋。综上，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。吕淑萍上诉第六项要求本人支付10006元房租，双方签订合同的期限是5年，为了经营，又签订了两份合同，把170平方米的房屋分成两个租赁合同，实际执行的是大合同170平方米，该合同中第五条第2款约定租期内甲乙双方不得解约，一审吕淑萍一直没有提供书面通知本人解约的通知。1月27日吕淑萍与袁伟签订了转租协议，吕淑萍收回房屋是违约的转租行为。吕淑萍的上诉请求在一审没有提出来过，二审主张超过二审审理范围，应当驳回。
袁伟书面答辩称：本人与合伙人吴万成于2010年7月6日从屠秋雁受理以13万元将该门面内一切财物转让，当时还预交了5000元违约金，后经营足浴和棋牌，房屋仍为租赁性质，月租金5000元。为扩大经营，又投入了约15万元装修，因经营不善，接连亏损，恰逢房东吕淑萍要收回房屋，就尽106000元转让费成交，后续一切事宜均由吕淑萍承担，不能再牵涉本人。
卢仕群书面答辩称：本人于2011年1月1日租赁案涉房屋经营花店，一次性支付9000元作为半年房租。签订合同时还不知道屠秋雁不是房主。2011年6月，在约定的付房租时间，不见屠秋雁来收房租，2010年7月初，吕淑萍夫妇多次来要求将房租直接交给他们，因电话联系不到屠秋雁，无奈下于2011年7月14日支付李林租金3900元。2011年7月21日，因经营不景气，在李林在场情况下，将此门面转让他人。本人与屠秋雁租赁关系明确，没有拖欠房租，本人不应承担责任。
本院认为：屠秋雁与吕淑萍于2009年11月29日签订的《房屋使用权租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未见违反强制性法律法规规定的情形，应合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，屠秋雁取得案涉房屋并开始经营使用，在双方合同履行期间，经吕淑萍同意，屠秋雁将案涉房屋分成两部分并分别与袁伟、卢仕群签订转租协议予以转租，该转租合同均应合法有效。2011年1月27日，吕淑萍与袁伟的委托代理人签订协议书，在支付袁伟106000元转让费后，将案涉147平方米的房屋收回，并不再向袁伟支付租金，也未向屠秋雁支付租金，且其与袁伟的此次转让行为，并未得到屠秋雁的同意，以上事实可以表明吕淑萍是以房屋产权人的身份收回房屋，而非作为次承租人身份转租该房屋，且吕淑萍在2011年3月份已向屠秋雁发出解除合同的通知，导致屠秋雁与袁伟间的转租合同履行不能，同时，吕淑萍还从卢仕群手中收回了案涉23平方米的房屋，也导致屠秋雁与卢仕群间转租合同履行不能，吕淑萍的行为构成根本违约。
由于吕淑萍的违约行为，导致屠秋雁与袁伟、卢仕群间的合法转租合同履行不能，必然导致其租金差价的损失，原审法院据此判令吕淑萍赔偿屠秋雁违约损失52020元，具有事实及法律依据，本院依法予以维持。由于吕淑萍不能证实其已按照合同约定退还屠秋雁赠送的一个月装演期的租金，原审法院据此判令其退还屠秋雁4600元租金适当，本院予以维持。
吕淑萍上诉要求屠秋雁返还其10006元，其该项请求一审时并未提出，系二审增加的诉讼请求，经本院调解未果，对其该项请求本院依法不予处理，其可另案主张。
综上，吕淑萍的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1216元，由吕淑萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 张 勇
审判员 马枫蔷
二〇一四年三月十八日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。