重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00328号
上诉人（原审被告）：吴莉蓉，女，1967年2月27日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
上诉人（原审被告）：夏艳华，女，1982年9月12日出生，汉族，农民，住河北省承德市。
二上诉人共同的委托代理人：杨静，重庆洪宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡兴民，男，1964年7月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人：孙国峰，重庆天宇三星律师事务所律师。
原审被告：重庆市鑫园市场物业管理有限责任公司，住所地重庆市丰都县高家镇文昌路新高路，组织机构代码75927897-2。
法定代表人：敖廷琼，经理。
上诉人吴莉蓉、夏艳华与被上诉人胡兴民、原审被告重庆市鑫园市场物业管理有限责任公司（以下简称鑫园公司）返还原物纠纷一案，重庆市丰都县人民法院于2013年12月5日作出（2013）丰法民初字第02321号民事判决，吴莉蓉、夏艳华对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：胡兴民系重庆坦通建设工程有限公司（以下简称坦通公司）股东之一。2002年，坦通公司与重庆市涪陵村镇建设开发公司（以下简称涪陵村镇公司）签订建设工程施工合同，由坦通公司承建涪陵村镇公司开发的丰都县高家镇明珠商业广场。因资金缺乏，坦通公司向胡兴民借款180万元，并约定待该工程完工后，以收回的工程款偿还该借款。后坦通公司与涪陵村镇公司因工程款问题发生纠纷，2005年10月9日，经重庆市第三中级人民法院裁定（执行），涪陵村镇公司以房抵款，将位于丰都县高家镇文昌路鑫园农贸市的门面房屋和摊位以评估价62%折抵人民币1746625元的价值清偿坦通公司工程款。
后胡兴民向坦通公司催收借款未果，于2008年1月11日诉至重庆市南岸区人民法院。同月15日，胡兴民与坦通公司达成协议，即坦通公司将丰都县高家镇文昌路鑫园农贸市第三层51-59号门面房屋等财产偿还胡兴民180万元借款。并由该院确认并制发了（2008）南民初字第1859号民事调解书。
2008年2月25日，胡兴民向南岸区人民法院申请执行，该院于同年7月11日作出（2008）南执字第300号民事裁定书，裁定将丰都县高家镇文昌路鑫园农贸市场第三层51-59号门面房屋等财产过户给胡兴民所有。于2009年3月11日向丰都县房产登记中心发出（2008）南执字第300号《协助执行通知书》，将丰都县高家镇文昌路鑫园农贸市场第三层51-59号门面房屋等财产过户给胡兴民所有，在胡兴民没有办理过户手续之前继续查封。
2009年4月22日，鑫园公司（甲方）与吴莉蓉、夏艳华、严福娟（乙方）签订《房屋租赁协议》，鑫园公司称将重庆拓进贸易公司所有的丰都县高家镇鑫园市场三楼50号-64号共15间门面，面积约550平方米出租给乙方，租赁期限十年，自2009年5月1日至2019年4月30日止，租金每年4000元。合同签订后鑫园公司已收取2009年5月1日至2014年4月30日租金租金计20000元。
吴莉蓉、夏艳华、严福娟租得该房屋后，进行了装修，在通道口处安装了了玻璃门，在通道上摆了柜台，合伙开办了鑫三角茶楼进行经营。2012年6月20日严福娟退伙。后胡兴民要求吴莉蓉、夏艳华返还房屋未果，遂诉至一审法院。
胡兴民诉称：2008年7月11日，胡兴民依据重庆市南岸区人民法院（2008）南执字第300号《民事裁定书》及其《协助执行通知书》，依法取得了丰都县高家镇文昌路鑫园农贸市场第三层51-59号门面房屋的所有权。2009年4月22日，鑫园公司未经胡兴民同意，擅自将胡兴民所有的前述房屋租赁给吴莉蓉、夏艳华、严福娟三人经营使用，经胡兴民多次催交还未果，致使胡兴民遭受较大经济损失，请求人民法院判决吴莉蓉、夏艳华返还丰都县高家镇文昌路鑫园农贸市场第三层51-59号门面房屋，拆除丰都县高家镇文昌路鑫园农贸市场第三层通往51-59号门面房屋的通道口处安装的玻璃门以及柜台，连带赔偿经济损失20000元。
吴莉蓉、夏艳华辩称：胡兴民于2008年取得房屋所有权的事实不清楚，无证据证明，胡兴民不具有主体资格，鑫园公司已把讼争房屋租给吴莉蓉、夏艳华、严福娟使用属实，胡兴民起诉前未找过吴莉蓉、夏艳华，其起诉主张的事实不实，请求驳回胡兴民的诉讼请求。
鑫园公司未作答辩。
一审法院认为，本案争议房屋即丰都县高家镇文昌路鑫园农贸市场第三层通往51-59号门面房屋系经人民法院生效法律文书确定归胡兴民所有，鑫园公司作为非财产所有权人，以自己的名义与吴莉蓉、夏艳华、严福娟（后退伙）签订房屋租赁合同对争议房屋等进行出租，获得租金利益20000元，吴莉蓉、夏艳华、对该房屋进行装修经营，损害了胡兴民的财产权利，其签订的租赁协议依法应当认定无效。现胡兴民请求吴莉蓉、夏艳华返还争议房屋、拆除争议房屋通道口处安装的玻璃门以及柜台并由鑫园公司赔偿经济损失20000元有理，一审法院予以支持。吴莉蓉、夏艳华辩称该争议房屋所有权不明、胡兴民不具有主体资格的辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。该合同宣告无效后，相关权利人就其损失可依法另案主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、吴莉蓉、夏艳华在判决发生法律效力后5日内拆除丰都县高家镇文昌路鑫园农贸市场第三层通往51-59号门面房屋的通道口处玻璃门以及柜台；二、吴莉蓉、夏艳华在判决发生法律效力后5日内返还丰都县高家镇文昌路鑫园农贸市场第三层51-59号门面房屋给胡兴民；三、由鑫园公司在判决发生法律效力后5日赔偿胡兴民损失20000元；四、驳回胡兴民其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取120元，由鑫园公司负担。
宣判后，吴莉蓉、夏艳华不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一、二项，改判驳回胡兴民的诉讼请求。其上诉的事实和理由是：1、不动产物权的法定效力以登记为准，一审判决认定争议房屋归胡兴民所有是错误的，该房屋的产权并未登记在胡兴民名下，胡兴民除了有人民法院的调解书以外并无其他证据证明该房屋归其所有；2、本案争议房屋一直由鑫园公司管理使用，而胡兴民称其2008年就取得房屋产权，却未在吴莉蓉、夏艳华使用房屋期间提出过异议；3、本案是返还原物纠纷，一审判决认定鑫园公司与吴莉蓉、夏艳华之间的租赁合同无效是错误的。
胡兴民在二审中辩称：根据物权法规定，物权可以根据人民法院的生效判决、调解、裁定书而取得，办理产权登记只是一个形式。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审查明：位于丰都县高家镇文昌东路1号附51-59号房屋（鑫园农贸市场处），由鑫园公司实施物业管理。2013年1月9日，胡兴民向丰都县国土资源和房屋管理局申请房屋权属转移登记。同年4月16日，丰都县国土资源和房屋管理局将丰都县高家镇文昌东路1号附51-59号房屋权属转移登记在胡兴民名下。
另查明，吴莉蓉、夏艳华使用本案争议房屋经营茶楼至今。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案讼争房屋的产权属胡兴民所有，胡兴民对自己所有的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何人不得非法侵犯其所有权。鑫园公司将属胡兴民所有的房屋向他人出租收益的事实成立，但鑫园公司没有提供证据证明其行为得到了权利人胡兴民的授权或者有胡兴民对房屋租赁合同的追认，因此鑫园公司无处分权而与吴莉蓉、夏艳华签订房屋租赁合同，该合同无效。根据物权法之规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。现胡兴民所有的丰都县高家镇文昌东路1号附51-59号房屋被吴莉蓉、夏艳华占有使用，妨碍了权利人胡兴民行使物权，胡兴民有权主张吴莉蓉、夏艳华承担返还原物、排除妨害的民事责任。而鑫园公司向吴莉蓉、夏艳华收取房屋租金，没有合法取得根据，鑫园公司已经构成不当得利，依法应当予以返还。
吴莉蓉、夏艳华上诉虽主张其占有使用的房屋一直由鑫园公司进行物业管理，胡兴民从未对其占有使用行为提出过异议，但本案中胡兴民作为不动产物权人提起诉讼行使的是物上请求权，不受诉讼时效的限制，因此，吴莉蓉、夏艳华的该上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人吴莉蓉、夏艳华的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由吴莉蓉、夏艳华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐正东
代理审判员 李佳霖
代理审判员 昌媛媛
二〇一四年六月十七日
书 记 员 刘馨凌