浙江省洞头县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温洞民初字第165号
原告：浙江建工绿园置业有限公司，住所地：浙江省衢州市花园。
法定代表人：李学武，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：林军，浙江天赞律师事务所律师。
被告：甘杰鹏。
委托代理人（特别授权代理）：甘细平，浙江越人律师事务所律师。
原告浙江建工绿园置业有限公司（以下简称绿园公司）诉被告甘杰鹏商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理后，依法由代理审判员朱成杰适用简易程序于2014年9月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员蔡志海任审判长，与代理审判员朱成杰、人民陪审员褚金凤组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告绿园公司的委托代理人林军，被告甘杰鹏及其委托代理人甘细平到庭参加诉讼。第二次开庭原告绿园公司委托代理人林军，被告委托代理人甘细平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿园公司诉称：2007年1月24日，被告甘杰鹏购买原告开发的坐落于洞头县新城区绿园大厦南幢一单元10号、11号房，并签订了《商品房买卖合同》两份，对双方所购房屋价款、付款方式、逾期付款的违约责任等事项作了约定。当日，被告分别支付10号房房款927218元、11号房房款149905元，尚欠10号房房款300000元、11号房房款100000元。后原告多次电话通知被告要求支付剩余房款，被告均不以理会。2010年1月被告向洞头县人民法院起诉后因故撤诉，并在撤诉申请书中明确尚需支付房款待能够办理房产证书时一并结算。原告于2012年8月办理了初始登记具备办证的条件，并通知被告办证，但被告至今仍未履行支付义务。现原告诉至法院，请求：1.判令被告立即支付原告剩余购房款400000元以及逾期付款违约金292000元（逾期付款违约金按照逾期应付款的日万分之拾由起诉之日往前计算两年）；2.本案诉讼费由被告承担。
被告甘杰鹏辩称：1.原告起诉要求被告支付剩余购房款及违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，应该予以驳回其全部诉讼请求；2.被告欠交购房款的原因是原告造成的；3.原告逾期交房，应该按照双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任，被告保留向原告主张逾期交房违约金的权利。
为证明自己的主张，原告绿园公司提供了如下证据：
1.《商品房买卖合同》两份，证明原、被告于2007年1月24日签订商品房买卖合同，由被告甘杰鹏购买原告开发的洞头县新城区绿园大厦南幢1单元10号、11号商业房，房屋总价款为1477123元的事实；
2.《收款收据》复印件两张，证明原告已收到被告支付的购房款1077123元并开具收款收据交由被告的事实；
3.2010年4月7日被告提交洞头县人民法院的撤诉申请书复印件一份，证明原告于2010年1月因与被告商品房买卖合同纠纷向洞头法院起诉，后因故撤诉并向法院确认待诉争房屋具备办证条件时一并解决有关纠纷的事实；
4.诉争房屋初始登记证两份、绿园大厦门牌确认单一份及2012年8月31日快递邮寄详情单两份，证明诉争房屋具备办证条件及原告已经通知被告办证的事实。
被告甘杰鹏在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1.洞头县消费者权益保护委员会受理的投诉书复印件一份，证明被告曾于2007年9月18日向洞头县消费者权益保护委员会投诉，要求原告承担逾期交房违约责任的事实；
2.撤诉申请书复印件一份，证明被告曾于2010年向洞头法院起诉，要求原告承担逾期交房的违约责任，同年4月7日，原告同意被告部分诉求并交付了诉争商品房的钥匙，被告才暂时撤诉的事实；
3.洞头鑫都中介负责人谢民利出具的证明一份，证明被告购买商品房的其中部分房款原告承诺可以办理按揭贷款，按揭手续由原告统一办理，后因原告违约没能办理按揭，致使被告没能付清购房款的事实；
4.原告和案外人谭军华的商品房买卖合同、原告发给案外人李晓玲的交房通知书复印件各一份（当庭提供），证明同楼盘的购房者都可以办理按揭，被告的房子也是按揭购房，而不是一次性付款的事实。
本院依法调取了如下证据：
1.（2010）温洞民初字第8号案卷中原告绿园公司向被告甘杰鹏所发的快递专递单和函，证明原告于2009年9月30日向被告发函催办店面按揭贷款的事实；
2.中国建设银行洞头支行情况说明和贷款信息表，证明原告开发的绿园大厦在中国建设银行洞头支行办理的第一笔商业贷款时间为2009年11月12日，之前因原告未提供综合验收报告无法办理商业贷款的事实。
上述证据经庭审质证，被告甘杰鹏对原告提供的证据1、2的三性没有异议；对证据3真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该份撤诉申请书只能证明被告明确要追究原告的逾期交房违约责任，剩余购房款在违约金中予以抵扣，抵扣后不足的违约金保留在权属证书取得后再向原告主张的事实；对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原告直到五年后才向被告提交符合交付条件的商品房，已经构成严重违约。原告绿园公司对被告提供的证据1的真实性没有异议，但是内容的真实性和关联性有异议，投诉书仅仅证明被告曾经向洞头县消费者权益保护委员会投诉过，被告的投诉内容未经核实，被告认为存在逾期交房的应该另行起诉；对证据2真实性、关联性没有异议，对被告主张的证明内容有异议，被告在起诉之前已经占有并使用了诉争房屋，但是诉争房屋并不具备办证条件，撤诉申请书也明确待到能够办证时，再一并解决问题；对证据3三性都有异议，按照法律规定证人证言应该出庭作证，被告也没有提供证据原件；对被告当庭提供的原告和案外人谭军华的商品房买卖合同、原告发给案外人李晓玲的交房通知书真实性没有异议，但这两份材料跟本案没有关联，无法证明被告所主张的证明对象。原、被告对本院依职权调取的证据均没有异议。
结合原、被告的质证意见，本院对证据认证如下：原告提供的证据1《商品房买卖合同》、证据2《收款收据》，被告没有异议，本院予以认定；证据3系被告在原诉讼案件中提交本院的撤诉申请书，本院对其真实性、合法性予以认定，但其载明的内容能否证明被告已经确认待诉争房屋具备办证条件时一并解决有关纠纷，原告的诉讼请求尚未超过诉讼时效，本院将在说理部分予以重点阐述；证据4诉争房屋初始登记证、绿园大厦门牌确认单、快递邮寄详情单，能够证明诉争房屋已于2012年7月30日完成初始登记具备办证条件及原告已经于2012年8月31日通知被告办证的事实，本院予以认定。被告提供的证据1洞头县消费者权益保护委员会受理的投诉书复印件，本院对其真实性予以认定；证据2撤诉申请书与原告提供的证据3相同，不再重复认证；证据3洞头鑫都中介负责人谢民利的证明，不符合证人应当出庭作证的法律规定，本院不予认定；对证据4原告和案外人谭军华的商品房买卖合同、原告发给案外人李晓玲的交房通知书，与本案没有关联，本院不予认定。本院依职权调取的证据原被告均无异议，本院予以认定。
经审理，本院认定如下事实：2007年1月24日，被告甘杰鹏购买原告绿园公司开发的坐落于洞头县新城区绿园大厦南幢一单元10号、11号房，双方签订《商品房买卖合同》两份，约定：房价款按建筑面积计算，单价为每平方米8945元，两处房产价款分别为1227218元、249905元，付款方式为一次性支付；交付房产时间为2007年2月18日前，交付条件为该商品房经验收合格；逾期付款超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出售人支付逾期应付款万分之拾的违约金；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。当日，被告分别支付10号房购房款927218元、11号房购房款149905元，尚欠10号房购房款300000元、11号房购房款100000元。后原、被告达成口头补充协议，约定剩余购房款由被告办理银行按揭贷款予以支付，但被告向中国建设银行洞头县支行申请贷款时，中国建设银行洞头县支行以涉案房产所在的绿园大厦未通过综合验收不予办理。涉案房产所在的绿园大厦于2009年8月27日通过综合验收，原告于当年9月30日向被告发函催办店面按揭贷款，但被告因自身原因没有再次申请办理，也没有支付剩余购房款。涉案房产于2012年7月30日完成初始登记，10号房、11号房的建筑面积分别为137.67㎡、25.88㎡，原告于当年8月31日发函通知被告办理产权登记手续。原告现以被告至今尚未支付剩余房款为由诉至本院，要求被告支付剩余房款及违约金。
另查明，被告甘杰鹏曾于2010年1月向本院起诉要求原告绿园公司交付房产并支付逾期交房违约金，后因原告交付该两处房产撤回起诉。在本案审理过程中，被告甘杰鹏再次起诉原告，要求其承担逾期交房违约金、逾期办证违约金、协助办理涉案房产的产权登记手续，该案尚在审理，案号为（2014）温洞民初字第259号。
本院认为，原告绿园公司和被告甘杰鹏签订的两份《商品房买卖合同》均系双方的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行。在该两份合同中，原告的签约目的是通过出售房屋、协助办理房屋权属登记手续获得相应的购房款，被告的签约目的是通过支付相应的购房款获得房屋的所有权和土地使用权。从双方合同履行的情况看，原告虽然已经履行了房屋的交付义务，但尚未协助被告办理房屋及土地权属登记手续，被告尚未支付全部购房款，双方均未完全履行合同的主要义务，鉴于购房款系获得房屋所有权和土地使用权的对价，故购房款不适用诉讼时效，被告以诉讼时效已过为由辩称无需支付剩余购房款，致使原告的合同目的无法实现，违背了公平合理、等价有偿的民法基本原则，本院不予支持。按照原、被告签订的购房合同据实结算购房款的约定，被告尚需支付原告的购房款为涉案房产初始登记的面积乘以合同约定的每平方米单价减去被告已经支付的购房款即为385831.75元（137.67×8945＋25.88×8945-927218-149905=385831.75）。因原、被告双方在签订书面合同后又达成剩余购房款办理银行按揭贷款的口头补充约定，被告应当在收到原告发出的可以办理银行按揭贷款通知后及时向银行申请贷款，因其自身原因怠于申请导致剩余购房款至今尚未支付，应当由其承担违约责任，故对原告提出的要求被告支付从起诉之日起往前计算两年的逾期付款违约金的诉请，本院予以支持，但双方约定的违约金利率过高，本院结合尚在审理的（2014）温洞民初字第259号关联案件，酌定按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，被告需要支付给原告的违约金为46299.81元（385831.75×6%×2=46299.81）。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告甘杰鹏于本判决生效之日起十日内支付原告浙江建工绿园置业有限公司购房款385831.75元及逾期付款违约金46299.81元；
二、驳回原告浙江建工绿园置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10720元，由原告浙江建工绿园置业有限公司负担4030元，被告甘杰鹏负担6690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费10720元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 蔡志海
代理陪审员 朱成杰
人民陪审员 褚金凤
二〇一五年二月六日
代书 记员 张永久