广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7932号
上诉人（原审原告、反诉被告）：唐志浩，男，汉族，1980年5月7日出生，住所地：深圳市宝安区建安一路**号*楼***室，身份证号码：4414251980********。
委托诉讼代理人：简海腾，广东鹏浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎水杏，广东鹏浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市任浩投资发展有限公司，住所地：深圳市宝安区44区创业天虹C座1104号，组织机构代码：31935505-7。
法定代表人：郑汉潮，董事长。
委托诉讼代理人：王海临，广东圣方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴上杰，广东时文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑汉潮，男，汉族，1968年06月12日出生，住所地：深圳市宝安区宝城48区翻身路***号A-305,身份证号码：4403061968********。
委托诉讼代理人：王海临，广东圣方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市广新S房地产开发有限公司，住所地：深圳市宝安区沙井街道万F社区工人路工人新村A栋9楼（办公场所），组织机构代码：573118743。
法定代表人：庄诺丽。
上诉人唐志浩、深圳市任浩投资发展有限公司（以下简称任浩公司）与被上诉人郑汉潮、深圳市广新S房地产开发有限公司（以下简称广新S公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法沙民初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐志浩上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判唐志浩只需向任浩公司支付房屋占有使用费71886元。2、撤销一审判决第五项，改判唐志浩只需向任浩公司支付水费1060元，电费13448元。3、依法改判广新S公司与任浩公司、郑汉潮共同承担赔偿责任。4、一、二审诉讼费用由任浩公司、郑汉潮、广新S公司共同承担。事实与理由：
一、一审法院对占有使用费的认定，与事实不符，缺乏法律依据，唐志浩只需支付占有使用费71886元。占有使用费的计算分为免租期与实际占有使用期间两部分，原审认定的事实，均为错误。1、原审法院裁判免租期计算占有使用费，没有理据，应予纠正。一审法院以免租期内唐志浩已经获得收益为由，酌定唐志浩按照合同约定租金标准的30%支付免租期内占有使用费，缺乏理据。首先，涉案合同明确约定免租期为90天，租期自2014年9月16日起计算。涉案合同根本未提及免租期收益的事情，更未约定如唐志浩在免租期内有收益就需要支付租金。其次，根据深圳中级法院的现行司法审判实务裁判生效案例，对于无效租赁合同纠纷中，免租期内的占有使用费争议的裁判观点，均是持不予支持免租期内计算占有使用费。一审法院裁判免租期也需支付占有使用费，在当事人之间没有合同约定，也没有法律规定的基础上，作出支持免租期收取占有使用费的判决，实属不当，应予纠正。2、原审法院并未查明唐志浩实际使用涉案物业的具体时间，事实不清。一审判决认定“原告占有使用涉案物业期间自2014年6月16日起至2014年11月15日止”，该认定部分与本案到庭已经查明的多项证据相悖，明显违背事实。2014年10月21日，唐志浩向任浩公司发出《律师函》和《解除租赁合同通知》，通知任浩公司进行物业移交手续。任浩公司、郑汉潮、广新S公司在一审庭审中确认收到上述材料。2014年10月25日，郑汉潮通过微信询问唐志浩是不是不租涉案物业了，唐志浩明确告知任浩公司、郑汉潮、广新S公司“请理解并配合做好解除后的相关事宜”。2014年10月28日，任浩公司未告知唐志浩，自行向唐志浩招租的商户发出《承诺函》，表示继续履行各商户与唐志浩之间的合同。2014年11月1日，任浩公司收取商户刘坚飞2014年11月份当月的租金，并出具收据。根据以上所列举的时间点，均为原审庭审诉讼参与人各方确认后的证据，任浩公司在2014年10月25日接收到唐志浩的移交通知，2014年10月28日，任浩公司向涉案物业全体商户（不含任浩公司、郑汉潮、广新S公司自己出租六户）发出《承诺函》，同意接收各租户。以通知的方式，全面接收所有租户，并从11月1日起实际收取当月租金，证明任浩公司、郑汉潮、广新S公司已在2014年11月已经向唐志浩招租的商户收取当月租金，并已经完全控制涉案物业。唐志浩在移交涉案物业，已尽到合理及时的通知义务，且到案证据显示任浩公司向租户收取2014年11月当月租金所出具的收据，以及提供的2014年12月1日前的水电费，均足以证明任浩公司自2014年11月开始收取当月租金，已经实际控制涉案房屋并取得涉案房屋的相关收益。原审法院事实认定错误，唐志浩实际使用涉案物业的期间共计1.5个月（自2014年9月16日至2014年10月31日止）。
二、原审法院未查明水电费数据，事实认定错误，应予纠正。见一审判决第7页第2段第1句：“根据被告任浩公司提供的数据，至2014年12月1日止，涉案物业用水……”，第11页第2段倒数第4-5行：“即至2014年12月1日止，涉案物业（5楼、9-11楼除外）用水……”。一审判决已认定唐志浩的占有使用期间为2014年6月16日起至2014年11月15日止。在裁判时又认定2014年12月1日所抄的数据作为水电费的计算标准，事实认定有误，应予纠正。一审法院以“唐志浩终止涉案物业管理后未办理移交手续，未确认水表、电表读数，过错在于唐志浩”为由，采信任浩公司提供的用水用电量的数据，其统计的时间段，与已查明事实不符。根据任浩公司向原审法院提交的反诉统计，声称其提供的水电费数据是2014年12月1日所抄，无论是否具有相关发票，该抄表日期所统计的水电费，超出唐志浩的实际占有使用期15天期间的水电费，唐志浩不宜承担。2014年11月起，任浩公司就向全体租户收取涉案物业租金，涉案物业已经实际处于任浩公司的控制之中。2014年12月1日统计的水电费，实际上是2014年11月整个月的实际使用总量，原审法院认定2014年12月1日统计水电费，与已经查明的2014年11月15日止，相差15天。因此，原审法院对于2014年11月16日起至2014年12月1日止期间的水电费，判决唐志浩承担，理据不足，依法应予纠正。
三、原审法院对于涉案房屋每月30万元的租金约定标准，作为占有使用费的认定标准，属事实认定错误。原审已经查明：任浩公司从与唐志浩签订（（房屋租赁合同》之日起至2014年10月28，任浩公司独自收取六户租金。到案证据显示：本案诉讼当事人双方开始签订合同至解除合同之日，任浩公司并未按照原租赁合同约定的整栋楼（不含五楼）全部交付，每月30万元的租金约定标准，是整栋楼的约定标准。任浩公司自签订合同始至解除合同止，任浩公司是一房二租，因约定房屋交付条件未成就，月租金30万元的约定，自始就没有生效。涉案合同无效，依法各自返还，唐志浩实际占有使用的房屋期间所收取的占有使用费，返还给任浩公司，并无不妥。
四、原审法院存在漏判，广新S公司依法应当承担连带责任。根据《深圳市沙井广新S大楼租赁合同》在合同第二条显示：涉案房屋是深圳市沙井广新S房地产开发有限公司，《企业授权委托书》显示：广新S公司授权任浩公司进行出租和管理，说明任浩公司和广新S公司之间并非租赁关系，而是委托关系。这说明广新S公司是委托人，任浩公司是受托人，双方之间是委托代理关系。尽管唐志浩向任浩公司交付租金，但依据《企业授权委托书》，该租金的实际收取人应当是广新S公司，任浩公司只是代理人，根据合同相对性原则，广新S公司是实际合同相对人，任浩公司只是代理人，因委托事项所产生的损失以及赔偿责任，应当由广新S公司承担。但是原审法院并未对此作出裁判。
任浩公司辩称，答辩意见同上诉意见。
郑汉潮辩称，答辩意见同任浩公司意见。
任浩公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、四、七项；2、确认任浩公司与唐志浩于2014年6月17日签订的《担保合同书》合法有效；3、任浩公司无需返还唐志浩保证金150万元整；4、唐志浩向任浩公司所支付的九楼装修款15万元整与任浩公司受让的唐志浩收取次承租人的进场费15万元相抵销；5、唐志浩向任浩公司支付房屋占用使用费1193775元整；6、本案一、二审诉讼费由唐志浩承担。上诉理由：
一、任浩公司与唐志浩于2014年6月17日签订的《担保合同书》是独立于任浩公司与唐志浩所签订的《租赁合同》的从合同，该《担保合同书》明确约定：“本担保合同书是独立合同，自甲乙双方签章之日起生效，不受《深圳市沙井广新S大楼租赁合同》效力的影响，不管《深圳市沙井广新S大楼租赁合同》是否进行备案、变更、修订、终止、解除，或者被认定为无效，本担保合同书始终独立有效。”按照《中华人民共和国担保法》及相关司法解释的规定，该《担保合同书》是合法有效的民事合同。
二、按照《担保合同书》的约定，如唐志浩拖欠租金一个月以上，任浩公司所收取的保证金将不需退还唐志浩。本案唐志浩占用了租赁物业后，收取了次承租人巨额的租金、进场费、水电费，却拒不向任浩公司支付一分钱，拖欠租金、水电费长达五个月（扣除免租期，拖欠租金也长达两个月），唐志浩已经严重违反了《担保合同书》的约定，任浩公司依法不需返还唐志浩的保证金。
三、任浩公司与唐志浩所签订的租赁合同明确约定：“乙方违约或者合同约定的租赁期未满乙方提出解约，则需比照租金标准补交免租期的使用费。”本案唐志浩仅在起租后两个月即提出退租，须按照合同关于租金的约定补交免租期的房屋使用费。原审判决酌定免租期的房屋使用费按照合同约定租金标准的30%计算，既没有法律依据，也没有合同依据，应当依法予以纠正。唐志浩应当向任浩公司支付的房屋使用费为：占用时间5个月，使用费标准为每月人民币30万元整，扣除任浩公司已经向次承租人直接收取的租金（含减免租金）人民币306225元，应付房屋占用使用费为300000元×5月-306225元=1193775元。
四、唐志浩因为任浩公司已经对租赁房屋的九楼进行了装修，所以向任浩公司支付了九楼的装修款人民币15万元整。该款与唐志浩向次承租人收取的进场费性质是一样的。唐志浩退租后，次承租人将唐志浩所收取的进场费共计人民币15万元整移交给任浩公司，由任浩公司直接与唐志浩结算。按照无效合同的处理原则，合同各方均负有恢复原状、赔偿损失、返还收取财务的义务，唐志浩基于无效租赁合同所收取的次承租人进场费应当依法予以退还。任浩公司基于处理唐志浩的退租事宜已经收取了次承租人的进场费单据，唐志浩应当按照相关单据如实向任浩公司退还次承租人的进场费，一次性解决无效合同所导致的纠纷。原审法院主张任浩公司就次承租人的进场费另循法律途径解决，徒然浪费司法资源，也违背无效合同的处理原则。因此，唐志浩应当将所收取的次承租人的进场费与任浩公司所收取的进场费（九楼装修费）进行抵销。
任浩公司上诉补充，在免租期的三个月之内，唐志浩在三个月的收益已经高达358735元。
唐志浩辩称，1、唐志浩同意一审法院对150万元保证金和15万元装修款的处理，任浩公司的上诉没有事实依据和法律依据；2、任浩公司上诉主张占有使用费是1193775元这个是没有事实依据，从时间上看，双方签订了租赁合同约定免租期为3个月，具体从2014年6月17日到9月16日，按照这个约定，这个期间不应该计算占有使用费的，到了2014月10月底，唐志浩已经将所有的租户移交给任浩公司，任浩公司其实从2014年11月份开始已经开始收这些租户的租金和水电，任浩公司还向唐志浩主张免租期的使用费，唐志浩将租户移交给任浩公司以后，还想重复收取租金和水电，唐志浩认为这是不诚信的行为。从使用范围来看，唐志浩仅仅使用涉案物业的一部分，按照每月30万元来计算明显是不合理的。按照合同的约定，任浩公司本应该将自己交租的6户租金交给唐志浩，但是没有交给唐志浩，所以才导致唐志浩没有办法承租，我们只需要返还这部分占有使用费，将这部分返还给任浩公司，唐志浩在一审已经统计过，唐志浩收取的是71866元，唐志浩认为应该按这个标准返还占有使用费。所以，请二审法院驳回任浩公司所有的上诉请求，同时支持唐志浩所有的上诉请求。
广新S公司没有辩述。
唐志浩向一审法院起诉请求：1、确认唐志浩与任浩公司于2014年6月17日签订的《深圳市沙井广新S大楼租赁合同》、《担保合同》无效；2、任浩公司、郑汉潮、广新S公司共同返还唐志浩租赁保证金1500000元及利息（自2014年6月19日起计算，至返还之日止）；3、任浩公司、郑汉潮、广新S公司共同返还唐志浩代任浩公司支付的装修款150000元（自2014年6月19日起计算，至返还之日止）；4、任浩公司、郑汉潮、广新S公司共同返还唐志浩对广新S大楼一楼的装修费385436元及利息（自2014年11月5日起计算，至返还之日止）；5、任浩公司、郑汉潮、广新S公司共同返还唐志浩因涉案物业招商、管理支出的工人工资23542.80元；6、本案诉讼费用由任浩公司、郑汉潮、广新S公司共同负担。
任浩公司向一审法院反诉请求：1、唐志浩支付任浩公司房屋占用使用费1500000元；2、唐志浩支付任浩公司电费156570元，水费14112元；3、本案诉讼费用由唐志浩负担。
一审法院认定事实：2014年6月17日，唐志浩与任浩公司签订了《深圳市沙井广新S大楼租赁合同》，约定任浩公司将其向广新S公司承租的位于宝安区沙井街道万F社区万A路与工人路交汇处的广新S大楼1楼至11楼（不含5楼）物业转租给唐志浩使用（装修免租期为90天），租赁期限10年，自2014年9月16日起计算，每月租金300000元；1-9楼领取了一次消防合格证，唐志浩对物业的装饰装修费用自行负担；唐志浩可部分转租，水电费由唐志浩负担；如唐志浩逾期10天缴纳租金、不按照约定使用房屋、未经同意整体转租或其他违约行为，任浩公司有权解除合同、收回房屋；合同自双方签字或者盖章即生效。同日，唐志浩与任浩公司签订了《担保合同》，约定为保证唐志浩合理使用广新S大楼，唐志浩向任浩公司支付保证金150万元，唐志浩保证不损坏大楼主体结构、不影响大楼主体结构安全；保证按时支付租金、不提前退租；租赁期满或双方协商解除合同时，唐志浩保证维护租赁物完好；如唐志浩未违反上述约定，任浩公司全额无息退还保证金给唐志浩。
2014年6月19日，任浩公司与唐志浩签订了《物业交付确认书》，确认涉案物业（不含第五层）自2014年6月19日交付唐志浩使用、管理，并确认截至2014年6月19日电表总表读数6933度，五楼电表读数32度；水表总表读数143立方米，五楼水表读数1立方米。
签订租赁合同前，唐志浩于2014年6月9日向郑汉潮个人账户支付了租赁合同订金35万元；6月19日，唐志浩依约向郑汉潮个人账户支付了130万元。6月19日，任浩公司向唐志浩分别出具了收据，其一，收到唐志浩关于广新S大厦物业九楼装修款150000元；其二，收到唐志浩关于广新S大厦1楼至11楼（不含第5楼）物业租赁保证金1500000元。
签订合同后，唐志浩将部分物业分租。唐志浩承租物业范围内原与任浩公司签订《广新S大厦租赁合同》的六户承租人，仍继续使用原承租场所；每月仍向任浩公司缴纳租金，其中深圳市祥富T电子有限公司（租用第九层0909B区域）3325元、淦家文（租用第八层整层）32000元、深圳市宝L机器人技术有限公司（租用第十层室内区域）15000元、曾迪4600元（租用第一层大堂西侧部分区域）、郑振S1820元（租用第九层09010区域）、汤米Q4500元（租用第一层1A区域），上述租金每月合计61245元。
2014年10月21日，唐志浩以任浩公司在签订涉案租赁合同后，一方面继续履行其与涉案物业原承租人的租赁合同、收取物业租金，另一方面又向唐志浩收取同一物业租金，直接损害了唐志浩合法权益；同时未向唐志浩提供涉案物业一次性消防合格证为由，向任浩公司送达解除租赁合同通知书，通知解除涉案租赁合同，要求返还唐志浩租赁保证金150万元、九楼装修款15万元、一楼门面卷闸门等装修款30万元。次日，任浩公司复函称，唐志浩单方解除合同违约，应承担相应的法律责任。10月28日，任浩公司向唐志浩次承租人发出承诺函，内容为，因唐志浩已通知解除涉案物业租赁合同，各租户在解除与唐志浩的租赁合同后，任浩公司可以按照租户与唐志浩原合同约定的租金、押金及进场费标准，与各租户签订租赁合同，各租户可继续租赁使用原承租的物业。2014年10月29日至12月24日期间，唐志浩与次承租人解除了涉案物业租赁合同。但唐志浩未与任浩公司办理物业交接手续，唐志浩认为任浩公司自2014年11月1日起收回了涉案物业；任浩公司确认于2014年12月1日收回物业。
根据任浩公司提供的数据，至2014年12月1日止，涉案物业（5楼除外）用水2159度、用电130475度，以水费每方7元、电费每度1.2元计算，水费合计15113元、电费合计163161.60元；其中,一楼用水594立方米、用电33200度；二楼用电28度；三楼用电12度；四楼用电12度；五楼用电1440度；六楼用水60立方米、用电250度；七楼用水74立方米、用电1960度；八楼用水1178立方米、用电49800度；九楼用水133立方米、用电6440度；十楼用水99立方米、用电11280度；十一楼用水21立方米、用电17960度，用水合计21589立方米，用电合计137408度。
唐志浩提供了任浩公司的缴款账户通知单，通知各租户于2014年11月7日前将本月租金转入郑汉潮个人账户；以及任浩公司出具的收款收据，以证明任浩公司自2014年11月起收取涉案物业一楼13号铺位租金5000元；提供了任浩公司缴费通知单，以证明任浩公司自2014年11月起将涉案物业十一楼出租，租户至2014年12月1日止用电17960度、用水21度，水费7元/度、电费1.2元/度。该缴费通知书中十一楼租户的用水、用电量与任浩公司所主的十一楼用水、用电量相当。
唐志浩提供了收取次承租人相关款项的收据，以证明其收取次承租人房租合计71886元、电费合计12741元、水费合计1060元、电损费合计707元。
根据唐志浩提供的劳动合同，2014年6月1日至12月31日期间，唐志浩聘请了招商、物业主管、电工、保安、清洁人员各一名，工作地点在广新S大厦一楼，共支付工资148400元。
任浩公司提出其代唐志浩返还了次承租人进场费15万元（其中查G顺、魏P、温绵C、刘坚F、钟振N、李云L各2万元、杨建Y3万元），应抵销其收取唐志浩的装修费15万元。唐志浩确认尚未退还上述次承租人进场费，且不同意相抵扣。
另查，签订合同后，唐志浩将涉案物业一楼装修成21间商铺。经一审法院委托评估，一楼装修费用（包括卷闸门）为291600元。任浩公司对此不同意接收利用。
任浩公司、郑汉潮、广新S公司未提交涉案物业房地产证或建筑工程规划许可证。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，任浩公司、郑汉潮、广新S公司未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，因此，唐志浩与任浩公司签订的《深圳市沙井广新S大楼租赁合同》无效；双方签订的《担保合同》也因此无效。对于合同无效，双方均有过错，均应承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，任浩公司应当返还唐志浩租赁保证金150万元以及物业九楼装修费15万元；上述款项转入郑汉潮个人账户，郑汉潮对此债务应承担连带偿还责任。因唐志浩对合同无效亦有过错，其要求支付上述款项利息的诉讼请求，一审法院予以驳回。
关于任浩公司提出其代唐志浩返还了次承租人进场费15万元，应抵销唐志浩装修费15万元的抗辩意见，因唐志浩有异议且不同意向抵扣，任浩公司可另循法律途径处理。
关于唐志浩要求返还一楼装修款的请求，因唐志浩、任浩公司对合同无效均有过错，但任浩公司作为出租人，其过错程度要大于唐志浩，因此，任浩公司对唐志浩装修损失应承担70%，唐志浩承担30%。任浩公司对评估报告中部分项目有异议，但并未提供证据予以反驳，因此其异议不予支持。经评估一楼装修费用（包括卷闸门）为291600元，因此，任浩公司应返还唐志浩装修费291600元×70%=204120元。唐志浩要求支付该款利息的请求，一审法院予以驳回。唐志浩要求郑汉潮连带返还装修款的请求，没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。
唐志浩因租赁经营物业支付的工资，属其正常经营支出，其要求返还工人工资的请求无理，一审法院予以驳回。
因广新S公司不是涉案合同相对人，也未收取唐志浩任何费用，唐志浩对广新S公司提出的主张，没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。
虽然涉案合同无效，但唐志浩仍应按照合同约定的租金标准支付任浩公司房屋占有使用费。因唐志浩于2014年10月29日至12月24日期间，先后与次承租人解除了涉案物业租赁合同；在此期间，任浩公司陆续收回了部分物业，结合任浩公司要求支付5个月房屋占用使用费的主张，一审法院认定唐志浩占用使用涉案物业期间自2014年6月16日起至11月15日止共5个月时间。唐志浩签订涉案租赁合同后即分租物业给次承租人，免租期内唐志浩已经获得收益，结合本案实际情况，一审法院酌定唐志浩应按合同约定租金标准的30%支付免租期内房屋占用使用费，即300000元×30%×3个月=270000元；剩余2个月应全额支付，即300000元×2个月=600000元。因任浩公司原承租人在此期间仍交租给任浩公司，共计交租61245元×5个月=306225元，该款应从唐志浩应付任浩公司房屋占用使用费中扣除，即唐志浩实际应付任浩公司房屋占用使用费270000元+600000元-306225元=563775元。
关于水电费部分，因唐志浩终止涉案物业管理后未办理移交手续，未确认水表、电表读数，过错在于唐志浩，一审法院因此采信任浩公司提供的用水用电量的数据，但其中五楼（不包含在涉案租赁合同中）的用电度数1440度、八楼的用水1178立方米、用电48900度（该楼层由任浩公司收取租金的租户使用），九楼的用水133立方米、用电6440度（该楼层由任浩公司收取租金的租户使用），九楼的用水99立方米、用电11280度（该楼层由任浩公司收取租金的租户使用），十一楼的用水21立方米、用电17960度（任浩公司已向中十一楼租户收取），应予以扣除。即至2014年12月1日止，涉案物业（5楼,9-11楼除外）用水2159-（1178+133+99+21）=728立方米、用电137408-（49800+6440+11280+17960）=51928度。因此，水费合计728×7元=5096元、电费合计51928×1.2元=62313元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认唐志浩与深圳市任浩投资发展有限公司于2014年6月17日签订的《深圳市沙井广新S大楼租赁合同》以及《担保合同》无效；二、深圳市任浩投资发展有限公司、郑汉潮应于本判决生效后三日内返还唐志浩租赁保证金1500000元、涉案物业九楼装修款150000元；三、深圳市任浩投资发展有限公司应于本判决生效后三日内返还唐志浩涉案物业一楼装修款204120元；四、唐志浩应于本判决生效后三日内支付深圳市任浩投资发展有限公司房屋占用使用费563775元；五、唐志浩应于本判决生效后三日内支付深圳市任浩投资发展有限公司水费5096元、电费62313元；六、驳回唐志浩其他诉讼请求；七、驳回深圳市任浩投资发展有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费23762元，由深圳市任浩投资发展有限公司承担20679元，唐志浩承担3083元；反诉受理费4959元，由深圳市任浩投资发展有限公司承担188元，唐志浩承担4771元；本诉保全费5000元，由深圳市任浩投资发展有限公司承担。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案房产未取得建设工程规划许可证，故唐志浩与任浩公司签订的《深圳市沙井广新S大楼租赁合同》无效。双方签订的《担保合同》中约定的保证金系对唐志浩能合理使用涉案房产的担保，故该合同为上述《租赁合同》的从合同，因租赁合同无效，故《担保合同》亦无效，唐志浩已无法使用涉案房产，任浩公司应将该笔保证金150万元退还唐志浩。关于装修款15万元，任浩公司主张应与其退还次承租人的进场费进行抵销。本院认为，任浩公司虽持有次承租人的进场费单据，但唐志浩不认可任浩公司提交的各次承租人的债权转让通知之真实性，各次承租人也未参加本案诉讼，本院无法核实任浩公司是否确有退费行为，而唐志浩亦不同意该费用与装修款抵销，故本案不宜直接将两笔费用予以抵销，任浩公司应当向唐志浩返还装修款15万元。原审判令郑汉潮对该上述保证金与装修费的返还承担连带责任，郑汉潮对此未予上诉，本院予以维持。
关于合同无效的过错责任。任浩公司作为房产的出租人，应保证交付的租赁物能够适宜使用，不因存在报建问题导致法律上无法继续使用，而唐志浩作为承租人，对此亦应进行合理谨慎的审查。现涉案合同因未取得合法报建手续而无效，原审判令任浩公司承担70%的过错责任、唐志浩承担30%的过错责任合理，本院予以维持。原审据此判令任浩公司应向唐志浩返还装修费损失204120元，双方当事人对此均未上诉，本院予以确认。
关于免租期的房屋占有使用费。因涉案合同无效，故对此免租期的约定亦无效，该期间的占有使用费应视为合同无效的损失，由双方当事人按过错程度分担。因唐志浩对合同无效承担30%的过错责任，原审酌定唐志浩按合同约定的租金标准的30%支付3个月免租期的房屋占有使用费并无不当。
关于免租期届满之后的房屋使用费的计算，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，唐志浩应按照合同约定的租金标准支付。唐志浩与各次承租人之间的租赁合同于2014年10月29日至12月24日先后解除，任浩公司亦陆续收回部分物业，原审酌情认定唐志浩应支付房屋使用费至2014年11月15日并无不当。因任浩公司的原承租人在此期间仍交租给任浩公司，原审将相关租金从唐志浩应付的房屋占有使用费予以扣除正确，本院予以维持。
关于水电费，唐志浩搬离时未确认水电表读数，原审采信任浩公司提交水电表数额并无不当。唐志浩主张其不应支付2014年11月16日至2014年12月1日的水电费，但其未提交证据证明该段时间的水电费的数额，无法对该段时间的水电费予以扣除，唐志浩应承担举证不能的后果，其相关上诉请求，本院不予支持。
关于广新S公司是否应对任浩公司的债务承担连带责任。经审查，涉案合同已明确约定，涉案物业系任浩公司从广新S公司处承租而来，并转租唐志浩，故涉案合同的相对方应为任浩公司。广新S公司对任浩公司的债务无需承担连带责任。
综上，唐志浩与任浩公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38797元，由任浩公司负担29550元、唐志浩负担9247元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴春泷
二〇一六年十二月二十日
书记员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。