铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铁银民一初字第00350号
原告（反诉被告）：白国伟，男，1971年12月8日出生，回族，住铁岭市银州区柴河街。
委托代理人：王亚萍，系辽宁务实律师事务所律师。代理权限：代为立案、出庭参加诉讼、和解、调解、代收法律文书。
被告（反诉原告）：铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司（以下简称“龙山开发公司”）。住所地铁岭市银州区后八里村。
法定代表人：朱英涛，系该公司董事长。（未出庭）
委托代理人：许利伟，系辽宁国制律师事务所律师。代理权限：代为立案、提出诉讼请求、提出回避申请、收集提供证据、进行辩论、请求调解、和解、代收法律文书。
原告（反诉被告）白国伟与被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月15日立案受理，于2013年12月16日作出（2013）铁银民一初字第00245号民事判决，判决“一、被告铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内恢复对铁岭市银州区银州路市场的通行及经营管理，继续履行租赁合同；二、被告铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告白国伟从2012年1月24日起至起诉时2013年4月15日止的营业损失54，094.20元（14790元／年÷365天×445天×3个）。案件受理费1600元（原告预交），由被告铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司负担”。宣判后，被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司提出上诉，铁岭市中级人民法院于2014年5月8日作出（2014）铁民一终字第00133号民事裁定，裁定“一、撤销银州区人民法院（2013）铁银民一初字第00245号民事判决；二、发回银州区人民法院重审”。本院2014年6月13日立案，受理被告反诉请求，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）白国伟及其委托代理人王亚萍、被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司委托代理人许利伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）白国伟诉称：1999年12月1日，原告白国伟与被告龙山开发公司签订银州路市场农贸大厅货位租赁合同，原告一次性交纳设施费54000元，取得银州路市场内三个床位50年的经营权。十几年来，原告一直在银州路市场内经营销售生肉。2012年1月24日，被告龙山开发公司在未经市场业主同意的情况下，私自将市场正门焊死，后门锁上，禁止业主在市场内经营。原告白国伟与被告龙山开发公司多次协商未果，故诉至贵院。请求法院判令被告1、继续履行银州路市场农贸大厅货位租赁合同，同时赔偿从2012年1月24日起至起诉时止的经营损失6万元；2、诉讼费由被告承担。
对原告（反诉被告）白国伟举示证据的审核及认定：
1、银州路市场农贸大厅床位租赁协议书、付款收据各一份（证明原、被告之间的租赁关系及缴纳租赁费的事实）。经质证，被告有异议，认为双方签订的是租赁协议书，租赁期限五十年，与合同法租赁最长年限的规定相违背，所以应该将年限条款视为无效条款。本院认为，该租赁合同违反了最长租赁期限20年的法律规定，超过最长租赁期限的合同部分无效，但是该无效部分，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效，故对该份证据予以采信；
2、报警情况登记表及照片复印件两张（证明被告将市场门焊死后原告报警的事实）。经质证，被告提出异议，认为报案人白玉昆不是业主，被告确实没有让原告方继续经营，但门是不是被告封的被告代理人不确定。本院认为，该份证据客观真实，与本案有关联性，予以采信；
3、营业执照二张（证明原告合同签订后一直从经营工作）。经质证，被告没有异议，但认为不能代表主体资格，不能确定原告实际经营。本院认为，该份证据客观真实，与本案有关联性，予以采信；
4、白王昆、白国伟户口复印件及银州区柴河道光明社区介绍信（证明白国伟与王桂敏是一家人，白国伟是实际经营者）。经质证，被告对真实性没有异议，但认为证明不了相关事实。本院认为，该份证据客观真实，但只能证明王桂敏与原告一居生活，不能达到原告的证明目的，对证据真实性予以采信；
5、证人廖敬仁证言（证明王桂敏是原告家庭成员）。经质证，被告提出异议，认为王桂敏是原告妻子的姨的事实不存在，廖敬仁不能确定王桂敏与原告之间的关系。本院认为，该证人证言能够证明王桂敏在文化路市场内经营生肉生意，能够与其他证据相互印证，予以采信；
6、证人任文峰证言（证明原告一直从事经营活动）。经质证，被告提出异议，认为证人任文峰并不清楚所谓的“王姐”叫什么名字，只是清楚原告向“王姐”叫姨，并不清楚原告与王桂敏的真实关系。本院认为，该证人到庭并未证明原告从事经营活动，故对该证人证言不予采信；
7、证人王桂敏证言（证明白国伟是亲属关系，帮忙打理生活及更改工商执照情况）。经质证，被告提出异议，认为王桂敏是实际经营，应确认转租行为实际成立。本院认为，该证人证言能够证明桂敏在文化路市场内经营生肉生意，能够与其他证据相互印证，予以采信。
被告（反诉原告）龙山开发公司辩称：该市场有上百个摊位，现只有六户业主经营，对于市场日常的管理和维护产生了巨大的费用。在2011年年末，原、被告双方达成口头协议，约定原告经营摊位到2012年春节，被告免收三个月的费用，期限届满后解除租赁协议。被告已将市场的门钥匙交给业户代表，原告可以随时到市场取走物品，并不存在原告所说的门已焊死不能进入市场的情况。被告无经营该市场的资质，每年都因此受到消防、工商等部门的处罚，被告已无法继续经营。原告并未长期经营摊位，原告要求的经济损失6万元没有法律依据，不同意给付。
对被告（反诉原告）龙山开发公司举示证据的审核及认定：
证人安洪山证言（证明白国伟转租事实成立）。经质证，原告的质证意见是：王桂敏和原告父亲天天在摊位经营。证人提出一直向摊位收取费用，即使是转租也应视为对转租行为的认可。本院认为，依据对原告提交的证据的认证意见，可以证明王桂敏为白国伟经营摊位，并不存在转租，故对证明目的不予采信。
被告（反诉原告）龙山开发公司反诉称：被反诉人白国伟将摊位转租他人，并未实际经营租赁摊位。依据合同法相关规定，未经反诉人同意的转租行为不应当产生法律效力，同时双方合同中也约定了禁止转租的条款，其转租的行为违反了合同约定及法律规定。反诉请求：请求法院依法解除反诉人同被反诉人签订的租赁协议并由被反诉人承担诉讼费用。
原告（反诉被告）白国伟反诉答辩：原告将摊位转租给王桂敏的事实不存在。王桂敏是原告父亲白玉昆的后老伴，二人没有办理结婚登记手续，一直以来，王桂敏都是以家庭成员的身份参与摊位的经营。原告签订协议后，以其父亲白玉昆作为经营者进行经营，2008年时白玉昆发生交通事故，王桂敏在摊位经营，当时工商部门要求经营者与执照经营者一致，所以执照办在了王桂敏名下。即使原告与王桂敏之间是转租的行为，那么在工商部门办理了营业执照，应视为工商部门的同意，且证人安洪山证明原告的摊床一直经营至市场关闭，而安洪山承包期间代表被告一直向经营摊位收取各项费用，应视为反诉人已经对转租行为的认可。原告不存在违反协议的转租行为，即使转租也是合法转租。反诉人要求解除合同没有法律和事实的依据，请求驳回反诉请求。
经当事人举证、当庭质证、法庭认证及当事人的陈述，本院确认如下法律事实：1999年12月1日，原告白国伟与铁岭市银州区龙山房地产建筑开发公司签订《银州路市场农贸大厅货位租赁协议书》，协议约定：铁岭市银州区龙山房地产建筑开发公司将铁岭市银州区银州路市场的三个床位出租给原告并保证其经营，原告白国伟向龙山房地产开发公司一次性交纳租赁费54000元，租赁期限为1999年12月1日计算到50年终止，每个床位按月向被告交纳卫生费10元等。原告租赁床位后，由其父亲白玉昆及王桂敏利用租赁床位经营生肉生意，所得收益归原告白国伟所有。经营床位依法登记的个体工商户字号为铁岭市银州区桂敏生肉摊床。2012年1月24日，被告龙山房地产开发公司未经原告同意将铁岭市银州区银州路市场的正门焊死，后门上锁，致原告无法正常营业。
另查明：铁岭市银州区龙山房地产建筑开发公司原为集体企业，2002年12月注销，其债权、债务由被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司接收。
本院认为：原告白国伟与被告龙山开发公司签订的货位租赁合同，该租赁合同约定租赁期限为50年，违反最长租赁期限20年的法律规定，因此超过法定最长租赁期限部分无效，被告龙山开发公司应当返还原告超过法定期限的30年租金。合同虽然部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。依据该租赁合同，被告龙山开发公司负有在租赁期限内将租赁物交付承租人使用并保持租赁物使用用途的义务，被告龙山开发公司在租赁合同履行期限届满之前，未经原告同意又无正当理由，单方将银州路市场的前后门锁死，致使原告无法正常经营，造成原告营业损失，其行为已违反合同约定，构成违约，应当承担继续履行合同、赔偿损失的违约责任。对被告龙山开发公司辩称事前已与原告达成解除合同的口头协议一节，因原告不予认可，被告又未举示相应的证据予以证明，本院不予认定。对被告（反诉原告）龙山开发公司称因经营成本过高无力继续维持市场的经营故决定市场停止经营，要求解除合同的反诉请求，因该理由不是解除合同的法定事由，故对被告（反诉原告）的反诉请求不予支持。原告租得床位依法登记的个体经营者是案外人王桂敏，但王桂敏自认称实际经营者系原告白国伟，经营床位获得的收益亦归原告白国伟所有，本案审理过程中，王桂敏自愿放弃诉讼权利，同意由白国伟作为实际经营者参加诉讼，予以确认。原告白国伟取得银州路市场床位的经营权并依法进行工商登记，进行合法经营，因被告擅自违约行为造成其停止营业发生营业损失，应当依法获得赔偿。对原告白国伟要求赔偿2012年1月24日起至起诉时止的经营损失6万元一节，因原告未举证证明其营业收入情况，故其主张的营业损失应参照辽宁省2012年度城镇居民人均消费性支出14790元／年给付为宜，原告依法经营三个床位，应按照三个床位的营业损失计算赔偿数额。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据），《中华人民共和国合同法》第四十四条（依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定）、第五十六条（无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效）、第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务）、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、第一百零八条（当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任）、第一百一十二条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失）、第一百一十三条第一款（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失）、第二百一十二条（租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同）、第二百一十四条（租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年），《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内恢复对铁岭市银州区银州路市场的通行及经营管理，继续履行租赁合同；
二、被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告（反诉被告）白国伟从2012年1月24日起至起诉时2013年4月15日止的营业损失54，094.20元（14790元／年÷365天×445天×3个）；
三、被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告（反诉被告）白国伟30年租赁费32400元（54000元÷50年×30年）；
本判决第1-3项，逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。
四、驳回被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司的反诉请求。
案件受理费1600元（原告预交），由被告铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司负担。反诉费300元（反诉原告预交），由反诉原告铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人在递交上诉状次日起七日内，向本院交纳上诉费，逾期交纳按撤回上诉处理。
审 判 长 刘大军
人民陪审员 李大同
人民陪审员 李 敏
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 张婷婷