山东省烟台经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民一初字第63号
原告李虎林，烟台中集来福士海洋工程有限公司员工。
委托代理人武学斌，山东宏邦律师事务所律师。
委托代理人邹德峰，山东宏邦律师事务所实习律师。
被告烟台开发区廒上置业有限公司，住所地烟台经济技术开发区晨光小区43号楼。
法定代表人陈金泽，董事长。
委托代理人葛永利，山东苑博律师事务所律师。
原告李虎林诉被告烟台开发区廒上置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员陈婧独任审判，公开开庭进行了审理。原告李虎林委托代理人武学斌、邹德峰，被告烟台开发区廒上置业有限公司委托代理人葛永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月25日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于烟台开发区嘉陵江路81号天颐郦城小区13号楼第14层1402号房，建筑面积87平方米，总价款463000元。被告应在2012年6月1日前将符合交付条件的房屋交付给原告，如逾期交付，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一以上的违约金。合同订立后，原告即已按约付清了全部房款，然而被告却未按约交房，迄今为止已逾期27个月仍未将符合交付条件的房屋交付给原告，被告的逾期交付行为已构成根本违约。原告诉至法院，要求被告支付逾期交房违约赔偿金38058.60元（从2012年6月1日至2014年9月13日，按照总房款463000元每日万分之一的比例计算）。
被告辩称，1、本案诉讼时效应自2012年6月2日起算，原告的起诉已经超出了法律规定的诉讼时效保护期限，不应得到支持。即便按原告写起诉状的时间2014年8月，也已经超出了法律规定的两年诉讼时效的保护期限。2、被告已于2013年10月7日为原告办理了涉案房屋的交付手续，签订了前期物业服务协议。又于2014年11月27日与被告就涉案房屋的装修进行了验收。原告已实际入住房屋，原告的上述行为已经证实双方变更了商品房买卖合同中原来约定的交付条件，视为原告对交付条件或者交付责任的降低。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年12月25日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：开预字第xxxx号），约定原告购买被告开发的位于嘉陵江路81号天颐郦城小区13号楼第14层xxx号房，房款总价为463000元整，首付款163000元，剩余部分300000元于2010年12月30日前按揭贷款支付。合同第八条对交付期限约定：“卖方应当在2012年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得建设工程竣工规划验收合格证；2、取得建设工程竣工验收备案表；3、取得烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。”第九条对卖方逾期交房的违约责任仅约定：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，对逾期超过90日的违约责任未作约定。第十一条约定，双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，卖方还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担。
合同签订后，原告于2011年1月5日、2011年9月5日向被告付清了总房款463000元。2013年10月7日，原告从被告处领取涉案房屋钥匙，并于当日签订前期物业服务协议。2014年11月27日，原告对涉案房屋的装修进行验收确认。
庭审中，原告主张起诉前曾多次向被告反映逾期交房违约金，最后一次是2014年7月23日上午包括原告在内的二三十位业主到管委信访办要求协调延期交房和燃气问题，被告派人到现场处理，但未达成一致意见，当时用孙小飞的（业主王增东的家属）手机录制了谈话过程，原文件已从手机里挪到了U盘和电脑。被告对该录音光盘、文字对照说明发表质证意见：该录音不是原始文件，不能作为证据使用；文字对照说明与录音差距较大，录音内容混乱，不连贯，听不清楚，且原告自行整理的录音文字说明中仅提出是五位业主，并没有本案原告；原告也未指明录音中代表被告的人员是谁，经落实被告未曾派人去调解，即使该录音是原始录音，也无法证实原告曾到有关部门反映情况，而且反映问题时也已过了两年诉讼时效。
另查，涉案房屋至今未取得建设、监理、施工、勘察及设计五家单位竣工验收报告。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、预收款收据，被告提供的业主检查表、装修验收表、前期物业服务协议及当事人陈述等在案为证，并经双方当事人当庭质证。
本案争议的焦点问题是原告主张逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。
原告主张根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》规定，商品房必须经竣工验收合格以后方可交付，竣工验收必须达到综合验收的标准。被告于2013年10月7日交付的房屋没有任何竣工验收合格手续，且至今也没有达到法律规定的交付条件，被告的违约行为是持续的侵害原告合法权益的行为，诉讼时效起算点应该从其房屋符合交付条件时进行计算，所以，原告主张的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效。
被告主张虽然房屋不具备合同约定的交付条件，但双方已于2013年10月7日办理了房屋交接手续，原告领取了房屋钥匙并进行房屋装修，视为双方对合同约定的交付条件的变更，原告对交付条件的认可。原告接收房屋后再行起诉被告承担未交付房屋的违约责任，显然与事实不符，也于法无据。按照双方合同约定，交付期限是2012年6月1日前，诉讼时效应自2012年6月2日起算，即便按原告写起诉状的时间2014年8月，也已经超出了法律规定的两年诉讼时效的保护期限。
本院认为，原、被告自愿签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告未按合同约定于2012年6月1日前向原告交付房屋，已构成违约，原告可向被告主张逾期交房违约金。原告于2013年10月7日领取钥匙并装修入住，视为原告已经实际接收房屋，本院认定实际交房日为2013年10月7日。原告再主张实际交房日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。逾期交房违约金至实际交房日既已确定，原告应自2013年10月7日起两年内主张，原告于2014年11月4日诉至法院要求被告支付逾期交房违约金，未过两年诉讼时效，应予支持。被告以超出两年诉讼时效为由抗辩，本院不予支持。
关于违约金计算方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同对逾期交付使用房屋的违约金数额没有约定计算方法的，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案双方在合同中对逾期超过90日交房的违约责任未作约定，原告主张按照逾期不超过90日的情形来计算违约金数额，并不明显高于房屋租金标准，本院予以认可。故被告应支付的逾期交房违约金，自2012年6月2日至2013年10月7日期间，按照已交付房价款463000元每日万分之一的标准计算为22779.60元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：
被告烟台开发区廒上置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告李虎林逾期交房违约金22779.60元。
如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费752元减半收取376元，由原告李虎林负担191元、被告烟台开发区廒上置业有限公司负担185元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
代理 审 判员 陈婧
二〇一五年六月十八日
书记员（代） 赵冉