北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2142号
上诉人（原审被告）：王静伟，女，1978年3月25日出生。
被上诉人（原审原告）：蒋雅康，女，1990年11月3日出生。
委托诉讼代理人：张静，北京首阳律师事务所律师。
原审第三人：北京中粮万科房地产开发有限公司，住所地北京市房山区广阳新路9号院1号楼1层111。
法定代表人：张建新，董事长。
委托诉讼代理人：孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨易，北京市建祥宇律师事务所律师。
原审第三人：北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。
法定代表人：吴平，董事长。
委托诉讼代理人：张毅然，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：张红华，女，该公司职员。
上诉人王静伟因与被上诉人蒋雅康、原审第三人北京中粮万科房地产开发有限公司（以下简称中粮万科公司）、原审第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初12079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
王静伟上诉请求：撤销一审判决第五项，驳回蒋雅康关于违约金的诉讼请求。事实和理由为：一、一审判决认定王静伟存在违约，系认定事实严重错误。王静伟和蒋雅康签订的合同尚未满足办理过户的条件，中粮万科公司未能给王静伟办理涉案房屋的过户手续，因此，蒋雅康主张过�不符合合同约定，双方在补充协议中约定的是于2017年6月22日交房，亦非过户。二、一审判决以双方签订的《房产认购合同》的违约条款判定王静伟承担违约金系认定事实错误。按照该合同的约定，只有王静伟未按照该合同的约定履行相关义务才承担违约责任，而王静伟已经配合蒋雅康办理了涉案房屋的解抵押等手续，王静伟没有违约行为。按照该合同的约定，王静伟获得涉案房屋的产权证后10日内，双方应分别提交必备的有效证件进行房源核验手续和买房审核手续，两项手续均合格后10日内，双方再办理该房的贷款事宜。但是涉案房屋的产权证并没有正常办理完毕，王静伟无法进行后续的房屋买卖手续。双方的补充协议中仅就房款支付以及房屋过户不能进行了约定，并未约定违约条款，该补充协议与《房产认购合同》的违约条款无关，蒋雅康以王静伟未能在2017年6�22日前办理过户为由主张违约金没有事实依据。
蒋雅康辩称，同意一审判决，不同意王静伟的上诉意见。双方合同未能正常履行系因王静伟主动向产权代办公司申请延迟过户，且王静伟未按照补充协议的约定向蒋雅康交付涉案房屋，故王静伟应当承担违约金。
中粮万科公司述称，我方同意协助王静伟办理涉案房屋的产权登记手续，将房屋登记至王静伟名下，此项税费由王静伟负担。
华熙公司述称，同意一审判决的第一至四项，对于判决第五项，因与我方无关，我方不发表意见。
蒋雅康向一审法院起诉请求：1.判令王静伟继续履行房屋买卖合同；2.判令中粮万科公司、华熙公司配合蒋雅康和王静伟办理北京市房山区×××04-07#住宅楼4层1单元-402号房屋的过户手续；3.判令王静伟支付违约金102175元；4.判令王静伟将北京市房山区××�04-07#住宅楼4层1单元-402号房屋交付蒋雅康使用；5.案件受理费由王静伟负担。
一审法院认定事实：2016年6月22日，王静伟（甲方，出卖人）与蒋雅康（乙方，买受人）经华熙公司（丙方，居间方）居间签订《房产认购合同》，约定甲方出售房产坐落于北京市房山区×××04-07#住宅楼4层1单元-402，成交总价为305万元。上述房产甲方通过银行按揭方式购买，现有银行贷款约110万元，抵押权人为中国农业银行。由于甲方所售房产尚未取得房产证，乙方对该房屋产权现状及其他有关房屋的现状已充分了解并认同，同时乙方承诺具备购买上述房产的购房资质。甲乙双方同意自本合同签订之日起开始履行合同内容，承担相应的责任及义务。2016年6月23日，乙方需向甲方交纳购房定金5万元。上述定金用于冲抵购房款费用。2016年7月31日前，甲方向其贷款银行提出提前还清贷款�申请，甲乙双方以银行通知还款之日起三个工作日内在丙方监督下共同办理银行还款事宜，届时，乙方向甲方交纳第二期购房款1050000元。乙方交纳的购房款专项用于甲方归还上述房产的银行按揭贷款。2016年11月25日前，乙方向甲方交纳第三期购房款500000元，乙方拟申请贷款1450000元。双方约定于进行房屋交付时间为过户手续办理完毕当日。甲方获得的上述房产的房屋所有权证十日内，甲、乙双方应分别提交必备的有效证件进行房源核验手续和买房审核手续，两项手续均合格后十日内，甲乙双方通过丙方办理该房的贷款事宜。于银行通知可以办理过户手续之日起五个工作日内甲乙双方办理完毕上述房产过户手续。甲方办理署名自己的房产证的费用由甲方承担。房产自甲方名下过户至乙方名下的契税、营业税、个人所得税由乙方承担。如双方在办理过户时，政府增加新�税种、税费由乙方承担。自本合同签订之日起至甲乙双方办理过户手续前，甲乙双方任何一方未按照本合同约定的内容办理相关手续，自出现违约行为之日起15日内，每逾期1日，违约方向守约方支付本合同议定成交价格万分之五的违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若违约的行为超过15日的，按本合同违约责任第2款执行。2016年8月3日王静伟（甲方）与蒋雅康（乙方）签订补充协议，约定：1、2016年8月3日乙方交纳甲方购房首付款1100000元，专项用于甲方归还上述房产的银行按揭贷款，甲方不得挪作他用。2、乙方于2016年11月25日前向甲方交纳第二期首付款900000元，如若2017年6月22日前房产证没下来不能过户的情况下，甲方承诺将房屋于2017年6月22日之前交给乙方无偿使用。3、资金监管的资金由甲方垫付。合同签订当日，蒋雅康给付王静伟定金5万�。2016年8月3日蒋雅康给付王静伟购房款105万元。2016年11月24日蒋雅康给付王静伟购房款90万元。王静伟已于2016年8月3日办理了涉案房屋贷款结清手续。2017年7月13日，蒋雅康通过购房资格审核。
另查明，王静伟于2013年9月13日与中粮万科公司签订《北京市商品房预售合同》购买了涉案房屋，中粮万科公司于2016年1月2日向王静伟交付涉案房屋。现涉案房屋尚未办理产权证。经一审法院询问北京市国土资源局房山区分局不动产登记中心，中粮万科公司已于2016年9月23日取得涉案房屋所在楼宇的权属证明，现涉案房屋已具备办理权属转移登记的条件。王静伟委托代办公司办理涉案房屋权属转移登记手续，并已交纳代办费。王静伟于2017年8月1日向产权代办公司提交延迟办理权属转移登记手续的书面申请。
再查明，现涉案房屋的坐落登记为北京市房山区×××6�院4号楼4层1单元402号。
一审中，蒋雅康提出财产保全申请。一审法院于2017年9月28日作出（2017）京0111民初12079号民事裁定书，对王静伟购买的位于北京市房山区×××6号院4号楼4层1单元402号房屋予以预查封。现蒋雅康将剩余购房款105万元交至一审法院。经一审法院询问，蒋雅康对将涉案房屋登记至王静伟名下时产生的税费要求由王静伟负担，但同意在王静伟不予负担的情况下先行垫付，并另行主张；对于将涉案房屋登记至蒋雅康名下时产生的税费同意负担。
一审法院判决认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人可以约定一方�约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
蒋雅康、王静伟及华熙公司签订的房屋买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现蒋雅康要求王静伟继续履行涉案房屋买卖合同，于法有据，该院予以支持。现诉争房屋虽尚未办理不动产权证，但根据该案查明的事实，涉案房屋尚未办理不动产权证的原因系因王静伟自行提交延期申请所致，而涉案房屋已具备办理不动产权证的条件，办理权属转移登记手续并不存在客观障碍，中粮万科公司亦同意协助办理，故对于蒋雅康要求王静伟协助办理权属转移登记手续的诉讼请求，该院予以支持。虽蒋雅康非为王静伟与中粮万科公司之间房屋买卖合同关系的主体，但鉴于涉案房屋办理不动产权登记时需先由中粮万科公司办理至王静伟名下，而王静伟存在怠于行使其权利的情形，如王静伟一直怠于行使其权利，不予办理涉案房屋的不动产权证，则蒋雅康将无法主张自己的权利，其合法权益无法得到保护，故根据公平原则，该院对蒋雅康要求中粮万科公司协助办理不动产权证的诉讼请求予以支持。根据双方约定，王静伟应于2017年6月22日前交付房屋，现中粮万科公司已将涉案房屋交付给王静伟，故蒋雅康要求王静伟交付涉案房屋，理由正当，于法有据，该院予以支持。因王静伟未按照约定时间交付房屋已构成违约，现蒋雅康要求其承担违约责任，该院予以支持；具体违约金数额，合同中约定的违约金计算方式计算的违约金数额过高，该院根据合同的履行情况、当事人的过错程度及蒋雅康的损失情况，并结合公平原则和诚实信用原则，酌情确定王静伟应承担的违约金数额。
对于王静伟辩称其与中粮万科公司之间存在纠纷的主张，该院认为，王静伟以其与涉案房屋买卖合同关系之外的民事主体之间的纠纷作为其不应当履行合同义务的抗辩理由，于法无据，该院不予采纳。
中粮万科公司经该院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，该院依法缺席判决。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判�如下：一、王静伟继续履行蒋雅康、王静伟与北京华熙房地产经纪有限公司于二○一六年六月二十二日签订的《房产认购合同》和二○一六年八月三日蒋雅康与王静伟签订的《补充协议》；二、北京中粮万科房地产开发有限公司于判决生效后七日内协助王静伟办理位于北京市房山区×××6号院4号楼4层1单元402号房屋一套的不动产权登记手续，将房屋登记至王静伟名下；办理不动产权登记手续产生的税费由王静伟负担；三、王静伟在取得位于北京市房山区×××6号院4号楼4层1单元402号房屋一套的不动产权证后七日内，协助蒋雅康办理上述房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至蒋雅康名下，过户时产生的税费由蒋雅康负担；蒋雅康在该房屋权属转移登记其名下当日给付王静伟剩余购房款一百零五万元；四、王静伟于判决生效之日起七日内将位于北京市房山区×××6号�4号楼4层1单元402号房屋一套交付给蒋雅康；五、王静伟于判决生效之日起七日内给付蒋雅康违约金一万五千元；六、驳回蒋雅康的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审认定的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护。本案中，王静伟自愿将其所购的涉案房屋出售给蒋雅康，一审判决认定双方签订的房屋买卖合同和补充协议合法有效，该认定无误。二、当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据双方房屋�卖合同的约定，任何一方未按照合同约定的内容办理相关手续，违约方应当承担相应违约金。根据《房屋认购合同》的约定，王静伟负有取得和办理涉案房屋产权证的义务，在此条件下，蒋雅康才能与王静伟就涉案房屋办理双方之间的产权过户手续，王静伟于2017年8月1日向产权代办公司提交延迟办理权属转移登记手续的申请，违反了诚实信用原则，并实际影响了产权证办理进程，其行为构成违约，王静伟应当就此承担违约责任，一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度等情况，酌定王静伟应承担违约金15000元并无不当。综上，王静伟的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判�
二审案件受理费175元，由王静伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 周梦峰
审判员 李 淼
二〇一八年五月二十二日
书记员 林晓天