上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3192号
上诉人（原审被告）上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司，住所地＊＊＊。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人沈勇，上海市联合律师事务所律师。
委托代理人汪雪，上海市联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）闫翠平，＊生，汉族，户籍地＊＊＊。
被上诉人（原审原告）刘启阳，＊，汉族，户籍地＊＊＊。
上诉人上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司（以下简称金山国际贸易城公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2014）金民三（民）初字第2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2013年7月27日，闫翠平、刘启阳与金山国际贸易城公司签订《上海市商品房预售合同》，约定：闫翠平、刘启阳向金山国际贸易城公司购买上海市＊＊＊《上海金山国际贸易城＊＊＊》＊＊＊房屋一套，房屋建筑面积26.66平方米，每平方米人民币14，845.42元，合同总价395，778.90元；2013年7月27日支付首付款80，778.90元，2013年10月27日支付125，000元，余款190，000元于2014年1月27日付清；闫翠平、刘启阳委托金山国际贸易城公司办理银行抵押贷款，贷款不足部分由闫翠平、刘启阳现金补足；对违约责任，合同第七条约定如果闫翠平、刘启阳逾期付款超过30天，金山国际贸易城公司有权单方面解除合同，闫翠平、刘启阳按总房价的20%承担赔偿责任，如果金山国际贸易城公司违约，闫翠平、刘启阳单方行使解除合同权利的，金山国际贸易城公司应退还已付购房款并按总房价的1%承担赔偿责任。
合同签订后，闫翠平、刘启阳支付了首付款80，778.90元，2013年11月3日又支付了第二期房款120，000元，合计200，778.90元。后闫翠平、刘启阳因自身原因无法办理贷款，双方遂协商解除了预售合同，并于2014年5月撤销了预售登记。
2014年5月12日，金山国际贸易城公司扣除闫翠平、刘启阳79，155.78元购房款后，以银行转账方式返还闫翠平、刘启阳123，981.12元（其中2，358元不是购房款），余款未予返还。闫翠平、刘启阳遂诉至原审法院，请求判令金山国际贸易城公司返还购房款75，720元（同意扣除总房价的1%即3，957.78元）。金山国际贸易城公司请求驳回闫翠平、刘启阳的诉讼请求。
原审中，双方对扣款事宜发生争执，闫翠平、刘启阳认为金山国际贸易城公司未经其同意扣除闫翠平、刘启阳预付房款，并向法院提供一份仅由其签名的“退房申请单”，证明当时闫翠平、刘启阳并不同意按原合同履行；金山国际贸易城公司则向法院提供一份由闫翠平、刘启阳签名并由金山国际贸易城公司审批的“退房申请单”，证明闫翠平、刘启阳同意按商品房预售合同办理，闫翠平、刘启阳与金山国际贸易城公司对退款事宜已进行结算。
原审认为，闫翠平、刘启阳与金山国际贸易城公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，闫翠平、刘启阳支付了部分购房款，后因闫翠平、刘启阳自身原因无法办理银行抵押贷款，无力支付剩余购房款，致使双方解除购房合同，故闫翠平、刘启阳构成违约。根据合同约定，闫翠平、刘启阳应当按总房价的20%赔偿金山国际贸易城公司相应损失，金山国际贸易城公司据此将购房款79，155.78元作为违约金予以扣除。该扣款行为其实质是闫翠平、刘启阳因违约而承担的违约金。合同对违约金的约定并不违反法律规定，但如果约定的违约金过分高于造成的损失的，闫翠平、刘启阳可以请求法院予以适当减少。由于金山国际贸易城公司在诉讼中并未对因合同解除造成的损失进行举证，而闫翠平、刘启阳则请求减少对违约金的承担。考虑到金山国际贸易城公司在销售过程中确实会产生相应的费用如人工费、佣金等，故酌情确定闫翠平、刘启阳应承担的违约金为15，000元。现金山国际贸易城公司擅自将闫翠平、刘启阳购房款中的79，155.78元作为违约金予以扣除，显属不当，故尚应返还闫翠平、刘启阳购房款64，155.78元。
金山国际贸易城公司关于闫翠平、刘启阳填写“退房申请单”时同意按原合同办理，故所扣钱款是双方协商一致的结果之辩称意见，尽管金山国际贸易城公司对闫翠平、刘启阳提供的“退房申请单”没有认可，但考虑到“退房申请单”系由金山国际贸易城公司拟制，故有理由相信该“退房申请单”系闫翠平、刘启阳当初最先填写的，而不同意按原合同办理则是其当初的真实意思表示；其次，“退房申请单”不是结算单，即使闫翠平、刘启阳事后又填写了一份“退房申请单”并同意按原合同办理，但并不意味着双方对退款事宜已达成一致意见。综上，对于金山国际贸易城公司该辩称意见不予采信。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，于2014年10月8日作出判决：一、上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还闫翠平、刘启阳购房款64，155.78元；二、驳回闫翠平、刘启阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费895元，由闫翠平、刘启阳负担137元，上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司负担758元。
原审法院判决后，上诉人金山国际贸易城公司不服，向本院提起上诉称：根据上海市高级人民法院《关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》第六条、第七条之规定，只有在主张调整违约金一方当事人提供违约金过高的相应证据的情况下，主张违约金公平合理的一方才有必要提供关于违约金公平合理的证据。被上诉人在原审中并未提供违约金过高的相应证据，原审法院却以上诉人未满足举证责任要求而擅自调低违约金，显属不当。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人闫翠平、刘启阳辩称：原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋所签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审法院认定该合同合法有效当属正确，双方均应严格恪守。本案现争议焦点在于被上诉人所应承担的违约金应否予以调整。根据本案所查明的事实，上诉人与被上诉人系因被上诉人无力支付剩余房款而合意解除了双方之间签订的预售合同。为此上诉人依据合同约定，在向被上诉人返还房款的同时扣除了按总房价20%计算的违约金79，155.78元。由于该违约金系赔偿上诉人因解约而产生的损失，而预售合同对于上述违约金的约定实际上是对解约行为所造成的损失赔偿额的一种预先确定。而预先约定的违约金金额与实际损失不一致的情形下，法律允许当事人可以请求对约定的违约金进行调整，此是维护契约正义的必然要求。鉴于违约金应否予以调整需要以违约造成的损失作为衡量依据，故在上诉人未能提供其实际损失的情况下，原审法院结合本案的实际情况，酌情调低了违约金数额，并无不妥。上诉人要求被上诉人先行对于违约金过高进行举证，无相应的法律依据，本院不予采纳。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，403.88元，由上诉人上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 曹靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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