浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温平执异初字第19号
原告：游成良。
委托代理人：陈振旺，浙江金瓯律师事务所律师。
被告：周光兴。
被告：黄小影。
被告：平阳县合信小额贷款股份有限公司。
法定代表人：赵士华。
委托代理人：陈明海，浙江横阳律师事务所律师。
被告：杨启国。
原告游成良诉被告周光兴、黄小影、平阳县合信小额贷款股份有限公司、杨启国案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告游成良及其委托代理人陈振旺、被告平阳县合信小额贷款股份有限公司的委托代理人陈明海到庭参加诉讼，被告周光兴、黄小影、杨启国经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告游成良起诉称：2011年3月23日，原告与被告周光兴、黄小影夫妇签订房屋卖尽契，约定原告向被告周光兴、黄小影夫妇购买坐落于平阳县万全镇郑楼振兴东路后座集资房的四楼一间套房（现登记为4号）及余地三间二层楼房，总价款为人民币480000元。契约签订后，原告依约支付了购房款，被告周光兴、黄小影将上述房屋交付原告，同时交付了套房的房产证及土地使用权证。原告取得房屋后，办理了水、电登记手续，并一直居住、使用至今。由于房屋所有权登记有误（商品房误登记为落地房），致使原告至今无法办理产权过户手续。2013年11月21日，法院依被告平阳县合信小额贷款股份有限公司诉前财产保全申请，作出（2013）温平保字第136号民事裁定书，查封了涉案房产。原告为此提出了案外人执行异议，法院于2014年9月29日作出（2014）温平执异字第19号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为，原告与被告周光兴、黄小影夫妇签订的房屋卖尽契意思表示真实，且原告已依约支付全部房价款，并已实际占有使用房屋至今，因客观原因无法办理产权过户手续，原告并无过错。要求判令：1、确认原告与被告周光兴、黄小影夫妇于2011年3月23日签订的房屋卖尽契合法有效；2、解除对坐落于平阳县万全镇郑楼振兴东路后集资联建房4号房屋的查封。诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为：停止对坐落于平阳县万全镇郑楼振兴东路后集资联建房4号房屋的执行。
为证明以上事实，原告游成良在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、原告的身份证，以证明原告的身份及主体资格；
2、被告人口基本信息及公司登记情况，以证明被告的身份及主体资格；
3、（2013）温平保字第136号民事裁定书，以证明涉案房屋被法院查封的事实；
4、房屋所有权证、土地使用权证，以证明被告周光兴、黄小影向原告交付房屋权属证书的事实；
5、房屋卖尽契，以证明原告与被告周光兴、黄小影存在房屋买卖合同关系的事实；
6、收条及银行汇款凭证，证明原告已支付购房款的事实；
7、个体工商户登记情况，以证明原告以涉案房屋办理工商登记的事实；
8、水、电费缴纳明细清单，以证明涉案房屋办理水、电登记手续并缴纳水、电费的事实。
为证明以上事实，原告游成良还当庭向本院提交了以下证据：
9、结婚证，证明汇款凭证上的汇款人为原告的配偶；
10、供电公司证明，证明用电地址与涉案房屋地址相同的事实；
11、水费清单，证明用水登记地址与涉案房屋地址相同的事实；
12、居委会证明，证明原告创办的纸杯厂的经营地址为涉案房屋的事实。
被告平阳县合信小额贷款股份有限公司答辩称：原告与被告周光兴、黄小影夫妇之间的房屋买卖属虚假买卖，原告所称的不能过户的理由不成立，其诉请没有事实依据，要求驳回原告的诉讼请求。
被告平阳县合信小额贷款股份有限公司未在本院指定的举证期限内提供证据。
被告周光兴、黄小影、杨启国未作答辩，亦未在本院指定的举证期限内提供证据。
原告提交的上述证据，经庭审出示并质证，当事人的质证意见和本院的认证意见如下：
被告周光兴、黄小影、杨启国经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩与质证的权利；被告平阳县合信小额贷款股份有限公司对证据1-4没有异议；证据5的真实性有异议；证据6收条出具时间为2013年3月25日，房屋卖尽契约签订时间为2013年3月23日，与款项支付时间不在同一天，不符合交易习惯，故对该款项是否系购房款有异议；证据7工商登记地址与涉案房屋不一致，与本案无关联性；证据8用电地址与涉案房屋不一致，与本案无关联性；对当庭提交的证据9-12，因不在举证期限内提供，不予质证。本院对上述证据综合认证如下：原告提供的证据1-4，被告无异议，本院予以确认；证据5房屋卖尽契约是买卖双方对房屋买卖合意的一种表示形式，该契约系双方意思真实表示，可以证明原告的待证事实，本院予以确认；证据6收条显示双方款项往来的性质明确，其出具时间与签约时间不在同一天，与理无悖，该收条与本院认定的其他证据相佐证，可以证明原告的待证事实，本院予以确认；对证据7、8，有关水、电的登记地址与涉案房屋地址不一，系门牌标注不规范所致，结合本案查明的有关事实，本院予以确认；对证据9-12，因不符合证据规则，本院不作认定。
综上，本院认定事实如下：2011年3月23日，原告游成良与被告周光兴、黄小影夫妇签订房屋卖尽契，双方约定游成良向周光兴、黄小影夫妇购买坐落于平阳县万全镇郑楼振兴东路后集资联建房4号一间套房及余地三间二层楼房（老旧房屋，没有办理产权登记），总价款为人民币480000元。契约签订后，原告依约支付了购房款，被告周光兴于2011年3月25日出具收条，注明“今收到游成良房屋款（480000元）肆拾捌万元整”，同时向原告交付了套房的房产证及土地使用权证。原告取得房屋后，先后办理了有关水、电登记报装手续，并一直居住、使用至今。平阳县万全镇郑楼振兴东路后集资联建房4号一间套房（即涉案房屋）所有权及土地使用权现登记在被告周光兴名下，但土地使用权面积未按商品房面积进行分户登记。
2013年11月21日，本院依被告平阳县合信小额贷款股份有限公司诉前财产保全申请，作出（2013）温平保字第136号民事裁定书，查封了涉案房屋。2014年3月4日，本院作出（2014）温平商初字第7号民事判决书，认定被告周光兴于2013年2月5日向平阳县合信小额贷款股份有限公司借款180万元，到期后未及时归还借款本息，并判令被告周光兴偿还平阳县合信小额贷款股份有限公司借款180万元及利息、诉前保全费用5000元。因被告周光兴未履行判决书确定的还款义务，平阳县合信小额贷款股份有限公司向本院申请强制执行，在执行过程中，游成良提出了案外人执行异议。2014年9月29日，本院作出（2014）温平执异字第19号执行裁定书，驳回了游成良的执行异议。
另查，被告周光兴于2013年1月13日向被告杨启国借款人民币50万元，到期后未予偿还。嗣后，双方达成调解协议并申请本院确认，本院于2013年5月21日作出（2013）温平调确字第39号民事裁定书予以确认，现案件尚在执行中。
本院认为，原告游成良与被告周光兴、黄小影夫妇自愿签订房屋卖尽契约，并按约支付了全部房价款，且实际占有、使用房屋多年，而被告周光兴、黄小影与被告平阳县合信小额贷款股份有限公司、杨启国之间发生的民间借贷行为，明显迟于与原告游成良之间的房屋买卖时间，上述事实表明原告游成良与被告周光兴、黄小影夫妇签订的房屋卖尽契约，是双方意思的真实表示，不存在恶意串通、虚假买卖之嫌。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该房屋买卖合同已经履行，且合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条文明确规定了应当保护符合规定条件的买受方的合同权利，原告已按约支付了全部房价款并实际占有使用房屋多年，其未及时办理产权变更登记手续，系土地登记有误所致，并无证据证明其对此存在过错，故原告在履行房屋买卖合同主给付义务后依据合同取得的民事权利应受到法律保护；而被告周光兴、黄小影在房屋买卖合同项下的主给付义务即交付房屋也已履行完毕，其对涉案房屋已经丧失了支配权，原本作为其责任财产的房屋已转化为房屋买卖合同中其所取得的对价，只是对外公示的所有权登记仍在其名下而已。被告平阳县合信小额贷款股份有限公司、杨启国作为被告周光兴、黄小影的普遍金钱之债的权利人，不得再申请人民法院将该房屋作为被告周光兴、黄小影的财产交付执行。原告要求确认房屋卖尽契约有效，并停止对涉案房屋执行的诉请，本院应予支持。被告周光兴、黄小影、杨启国经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应按缺席处理。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告游成良与被告周光兴、黄小影夫妇于2011年3月23日签订的房屋卖尽契合法有效；
二、停止被告平阳县合信小额贷款股份有限公司申请的对坐落于平阳县万全镇郑楼振兴东路后集资联建房4号房屋的执行。
案件受理费80元，由平阳县合信小额贷款股份有限公司、杨启国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费80元，至迟应在上诉期届满后七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至浙江省省级财政结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：31×××51，逾期不交，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 伍增荣
审 判 员 宋树清
人民陪审员 黄纪安
二〇一五年二月十日
书 记 员 黄天逸