山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高民初字第4020号
原告郝玉香。
原告郝超。
原告郝燕。
原告郝榕香。
四原告委托代理人李培学，律师。
被告高密市醴泉城市建设投资开发有限公司（原高密市醴泉城市建设投资经营有限公司）。
法定代表人王教升。
被告高密市人民政府醴泉街道办事处。
法定代表人展世祥。
上述二被告委托代理人刘桂贞。
上述二被告委托代理人殷玉刚。
被告郝转香。
委托代理人程刚，律师。
被告沂蒙集团东方房地产开发有限公司高密分公司。
负责人肖兴波。
委托代理人高森。
被告王德华。
原告郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香与被告高密市醴泉城市建设投资开发有限公司（以下简称醴泉开发公司）、被告高密市人民政府醴泉街道办事处（以下简称醴泉街办）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后、根据被告醴泉街办的申请，追加郝转香、沂蒙集团东方房地产开发有限公司高密分公司（以下简称沂蒙房地产开发公司）、王德华作为被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝榕香及四原告委托代理人李培学、被告醴泉开发公司委托代理人刘桂贞、殷玉刚、被告郝转香委托代理人程刚、被告沂蒙房地产开发公司委托代理人高森、被告王德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，四原告与被告郝某均为郝云志与魏桂英之女，郝云志、魏桂英去世后，其五女共同继承了位于高密市醴泉街道寿星街粮食局宿舍房屋一套，产权证号为潍高房权证醴泉字第××号，五子女各取得20％房屋产权，并于2008年11月17日获得高密市房产局颁发的房屋所有权证和共有权证，房屋所有权证号为潍高房权证醴泉字第××号，房屋共有权证号分别为潍高房醴泉共字第0003375号、第0003376号、第0003377号、第0003378号。
2011年7月，高密市醴泉城市建设投资经营有限公司在未与四原告达成拆迁意向的情况下，只与郝某一人签订拆迁补偿安置协议，对郝某房屋所有权部分进行了补偿，并对权利人的房屋进行了强拆，严重侵犯了其他共有人的合法权益。对此，四原告多次找被告协商补偿事宜，被告均拒绝补偿。请求人民法院依法判令：参照沂蒙建设集团东方房地产开发有限公司高密分公司与郝某签订的《关于购买郝某在原粮食局所属房屋﹤永恒拆迁产权调换补偿安置协议﹥的协议》内容对四原告分别进行同等补偿；
被告醴泉开发公司、醴泉街办辩称，一、本案主体不适格。四原告大姐郝某以全权代理的身份与被告单位签订房屋拆迁安置补偿协议后，又将该协议转让给沂蒙房地产开发公司，沂蒙房地产开发公司将转让款全额支付到了郝某指定的银行帐户，且郝某将款项已进行了支配。同时，该房屋由郝某委托高密市华泰拆迁公司进行拆除。因此，郝某和沂蒙房地产开发公司及高密市华泰拆迁队才是拆迁标的的处分人。已申请法院追加郝某、沂蒙集团东方房地产开发公司及高密市华泰拆迁队的王德华为被告。二、被告单位与郝某签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》是对整套拆迁房的补偿，并不是按份补偿，且协议合法有效，四原告不应再次主张双重补偿。理由如下：1、四原告共同委托大姐郝某签订协议。因全市城市建设重点地块综合改造建设需要，需征收原告等位于原粮食局宿舍房屋一处。2011年7月29日，房屋所有权持证人郝某与被告签订了《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》。协议签订时，五姐妹中共四人到场（见杜新令《调查笔录》），并共同口头委托大姐郝某签字，原告郝榕香签字时虽然没有到场，但是在拆房时，高密市华泰拆迁公司应郝某的要求将房屋的残值费400元交给了原告郝榕香的儿子，（见高密市华泰拆迁公司《调查笔录》），由此可以明确断定郝榕香对该协议知情并同意。因此该协议是原被告双方真实意思的表示，并没有违背法律、真实有效，应当予以维持；2、房地产补偿款郝某已与四原告分割完毕。经山东立德信房地产评估有限公司评估，涉案房地产共计补偿款额469615.9元。郝某在该片区签订协议较迟，为不影响该片区的施工建设，经多方协商，在郝某协议签订后，又将协议中的补偿房屋以70万元的价格，转让给沂蒙房地产开发公司。该价格已实际高出原房地产评估补偿金额23万余元。该款项已经按照郝某的指定转到了原告郝燕夫妻两人的银行帐户（见该公司经理徐彦厚《调查笔录》、该公司会计高森《调查笔录》及打款回执），可见该款项郝某已与四原告分割；3、原告称签订协议时四姐妹不知情无事实依据，且已超法定诉讼时效。原告均是机关事业单位职工和亲属，五姐妹之间关系相处融洽，相互交往密切。从2011年7月29日签订协议，转让给开发公司，收取70万元补偿款，以及同意华泰拆迁公司拆除残值。到原告诉讼两年时间内，原告从未向被告反映签订协议不知情、不合理、不合法等方面的任何问题。因此原告的主张无论从法理情理还是凭实据均不能成立。另外原告的第一份诉状中郝某还是原告之一，这说明四原告与郝某存在恶意串通之嫌；4、原告大姐郝某与被告签订协议符合法律规定。《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此被告单位有理由相信，郝某有权利代表四原告签订《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》。由于郝某将补偿协议中的房屋转让给沂蒙建设集团东方高密分公司，补偿方式由房屋补偿变更为货币补偿，原来的《房屋拆迁产权调换褡补偿安置协议书》事实上没有了法律效力。原告诉请确认《房屋拆迁产权调换褡补偿安置协议书》无效没有实际意义，参照《沂蒙建设集团东方房地产开发公司的买卖协议》给四原告补偿，无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告郝某辩称，1、在本案中被拆迁房屋的拆迁人是被告醴泉开发公司和醴泉街办，被告郝某与四原告对该房屋均各自占有20％的产权，与本案四原告均是该房屋的被拆迁人，因此，四原告所主张的诉讼请求即该房屋的拆迁补偿责任应由被告醴泉开发公司和醴泉街办承担，与郝某无关；2、被告郝某作为房屋被拆迁人之一，应房屋拆迁人的要求将自己合法占有的20％房屋产权与拆迁人签订房屋拆迁产权调换补偿安置协议，该协议仅约定郝某占有的20％的部分如何补偿置换，与本案四原告无关。且四原告也没有对郝某进行书面和口头授权，要求作为他们的代理人与拆迁人签订补偿协议，事后四原告也没有对该协议进行追认，那么就根本不存在郝某以全权代理人身份签订该补偿协议的问题。拆迁人至今没有对四原告进行合法的拆迁补偿，明显违反了法律规定；3、被告沂蒙房地产开发公司作为本案被拆迁房屋回迁的开发商，告知郝某因回迁安置楼房房源不足，拟收购答辩人的安置协议并同时与郝某签订购买协议。该购买协议作为本案被告醴泉开发公司和醴泉街办知道且认同，被告沂蒙房地产开发公司同意给郝某70万元予以置换和补偿，该费用是郝某所占有的涉案房屋20％拆迁补偿部分的拆迁补偿份额，与四原告无关。郝某处分房屋自己所占有的20％产权的拆迁补偿置换权益，是合法的，不存在任何过错和侵权行为；4、郝某没有对王德华及华泰拆迁队进行过委托拆迁授权，本案房屋拆迁人是被告醴泉开发公司和醴泉街办，实施房屋拆迁行为只能是拆迁人。郝某不仅不可能进行委托拆迁授权，而且也没有自行委托，若存在委托行为，应当是被告醴泉开发公司和醴泉街办进行委托。肯请法院对上述事实予以查明。综上所述，本案被告郝某既没有任何过错行为，也没有实施侵权行为，四原告所诉要求被告醴泉开发公司和醴泉街办对四原告进行拆迁补偿，该责任应其承担，与被告郝某无关。
被告沂蒙房地产开发公司辩称，2010年9月或10月份，被告沂蒙房地产开发公司购买了青年路以东人民大街以北城隍庙街以南、市政府以西原粮食局、教育局等单位的宿舍，公司需要开发，至2011年7月份，郝某居住的房屋还未拆除。被告沂蒙房地产开发公司去找醴泉街办，醴泉街办当时答应给郝某拆迁款46万元，与郝某签订了46万元的协议，但郝某不同意拆。沂蒙房地产开发公司为了让郝某快拆，又加上24万元共70万元一起给了郝某，郝某同意就签订了沂蒙建设集团东方房地产开发有限公司高密分公司关于购买郝某在原粮食局所属房屋《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》的协议。郝某打款用了郝燕的信用社存折，存折是郝燕给我们的，打了存折上60万元，还有10万元是到工商行打到刘群的银行卡帐户上，刘群是郝燕的丈夫。签订完协议打完款后于7月29日或30日就拆迁了。本案醴泉街道不应追加其为被告，赔偿与其无关。
被告王德华辩称，醴泉街办找到被告王德华称郝某的房屋达成了协议，可以拆迁了。王德华遂与郝某儿子取得了联系，郝某的儿子把东西清理后，房屋残值以400元的价格卖给王德华，并出具了收到残值费400元的收条，现在收条找不到了。被告王德华认为不应追加其为被告，赔偿与王德华无关。
经审理查明，四原告与被告郝某均为郝云志与魏桂英之女，郝云志、魏桂英去世后，其五女共同继承了位于高密市醴泉街道寿星街粮食局宿舍房屋一套，产权证号为潍高房权证醴泉字第××号，五子女各取得20％房屋产权，并于2008年11月17日获得高密市房产局颁发的房屋所有权证和共有权证，房屋所有权证号为潍高房权证醴泉字第××号，房屋共有权证号分别为潍高房醴泉共字第0003375号、第0003376号、第0003377号、第0003378号。房屋所有权证持证人为郝某，其他人为共有权人。
2011年7月29日，被告郝某作为被拆迁人（乙方）与被告醴泉街办、醴泉开发公司作为拆迁人（甲方）签订《房屋产权调换拆迁安置协议书》，约定：根据市2010年城市重点地块综合改造建设需要，甲方需拆除乙方房屋（房屋所有权证××号），被拆除房屋坐落于醴泉街道寿星街粮食局宿舍，房屋建筑面积148.41㎡，经评估房地产总价值446814元，附属物补偿费7445元，搬家费2000元，临时安置费13356.9元，共计补偿金额469615.9元。住宅回迁安置在本次拆迁范围内，乙方要求回迁多层住宅户型90㎡左右贰套，储藏室贰个，乙方必须在2011年7月31日前将原住房腾空，交甲方拆除。协议书还约定了其他拆迁事项。
2011年7月29日当日，被告郝某作为卖方（乙方）又与被告沂蒙房地产开发公司作为买方（甲方）签订了《沂蒙建设集团东方房地产开发有限公司高密分公司关于购买郝某在原粮食局所属房屋〈房屋拆迁产权调换补偿安置协议书〉的协议》，约定：甲方以柒拾万元的价格购买乙方在原粮食局所属房屋与醴泉街道办事处、醴泉城市建设投资经营有限公司所签订的房屋产权调换协议书。乙方与醴泉街道办事处、醴泉街道投资经营有限公司签订协议三日内将房屋腾空拆除后，甲方将购买房屋协议款柒拾万元一次性付清。
签订上述协议当日，沂蒙房地产开发公司将现金70万元按被告郝某指定转入被告郝燕帐户60万元，转入郝燕之夫刘群帐户10万元。
2011年7月29日，被告郝某出具委托书一份：郝某在粮食局宿舍有房屋一处，因拆迁协议手续已办理完毕，特委托王德华把此房屋拆除并且清理。
被告醴泉街办提交了醴泉街办周波、法律工作者刘桂贞对沂蒙房地产开发公司经理徐厚彦、醴泉街办工作人员杜新岭和被告王德华的调查笔录。徐厚彦陈述：“签订协议时，她们共去了几个人，因为郝某是老大，所以就用郝某的名字签订的协议。我们签协议付款后，拆房就与我们无关了”。杜新令陈述：“当时签协议时姊妹五个除了老五没到场外，其他四人到场了，都同意并口头委托其大姐郝某签协议拆除房屋”。王德华陈述：“2011年7月29日，郝某找到我，她说她的房子已达成拆迁协议，委托我给拆房。当时经我与郝某协商，该房残值为400元，郝某就让我把钱交给她的五妹郝榕香的儿子，郝榕香的儿子收款后，给我签一收条。我们就把房子拆掉了”。对上述调查笔录，原告及被告郝某均不认可。
另查明，被告王德华为高密市华泰拆迁队的负责人，该拆迁队为个人经营。
2013年12月6日本案诉讼前，被告郝某以因拆迁补偿事宜，恐引起家庭内部纠纷为由，向高密市公证处申请对其提供的证人证言进行保全证据公证。郝某证言为：“1、山东省高密市醴泉街道寿星街内2号粮食局宿舍于2010年城市建设重点地块综合改造建设需要，本人是房屋产权人之一，我与高密市醴泉城市建设投资有限公司、高密市人民政府醴泉街道办事处签订《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，与沂蒙集团东方房地产开发有限公司高密分公司签订的柒拾万元转让合同事宜，仅代表个人行为，与其他4位人产权无关。2、因本人从北京回山东高密时未带银行卡帐号，调换房屋及补偿款（后来转成补偿款柒拾万）转帐时暂借刘群、郝燕的银行个人帐号转帐，该款本人已提走。3、补偿款中未涉及土地补偿事宜”。
被告郝某曾以原告身份对醴泉开发公司和醴泉街办提起诉讼，后撤诉，本案原告又提起诉讼。
以上事实，有原告提供的身份证明、房屋产权调换拆迁安置协议书、沂蒙建设集团东方房地产开发有限公司高密分公司关于购买郝某在原粮食局所属房屋《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》的协议、付款证明、房权证明、房地产档案、公证书，被告醴泉街办和醴泉开发公司提交的房屋产权调换拆迁安置协议书、沂蒙建设集团东方房地产开发有限公司高密分公司关于购买郝某在原粮食局所属房屋《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》的协议、银行转帐记录、调查笔录，委托书，被告王德华提供的工商登记证明，本院所做的调查笔录及当事人陈述等证实，足以认定。
本院认为，涉案房产坐落于高密市醴泉街道寿星街粮食局宿舍，为四原告和被告郝某继承其父母的遗产，房产已进行了变更登记，四原告和被告郝某五位子女每人享有房产的20％产权。醴泉街办和醴泉开发公司作为拆迁人在与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议时，应与所有的房产共有人签订协议，但其仅与房产共有人之一的郝某一人签订房屋拆迁补偿安置协议，在无有效证据证明郝某得到了其他人授权的情况下，应认定该协议侵犯了其他共有人的合法权益。从拆迁补偿协议的内容看，房屋被拆迁人是选择货币补偿或回迁房置换两种方式，而非原告和被告郝某主张的两种方式并行享有。涉案房屋经评估部门评估，包括房产价值、附属物、搬家费、临时安置等共计补偿款469615.9元，该价值即为整个涉案房屋的拆迁补偿价值，而非原告和被告郝某主张的产权20％的价值。而原告郝某选择回迁住宅户型90㎡左右贰套、储藏室贰个，即为选择回迁住宅补偿，而未选择货币补偿。后沂蒙房地产开发公司与被告郝某又签订了《沂蒙建设集团东方房地产开发有限公司高密分公司关于购买郝某在原粮食局所属房屋〈房屋拆迁产权调换补偿安置协议书〉的协议》、该协议名为沂蒙房地产开发公司购买了被告郝某的拆迁补偿协议，实际上是被告郝某将拆迁补偿协议中的权利和义务概括转让给被告沂蒙房地产开发公司，由被告沂蒙房地产开发公司支付给购买房屋款70万元。该转让协议签订后，被告将购买房屋款70万元转入被告郝某指定的帐户，被告郝某也出具委托书，由被告王德华将涉案房屋拆除，该转让协议已完全履行完毕。被告郝某现已获得70万元的拆迁补偿款，而明显高于评估的拆迁补偿价值，该价值对被拆迁人来说，并未造成显失公平。因此最终的拆迁补偿款四原告应向被告郝某主张，每人应分得14万元（70万元×20％）。四原告要求每人分得70万元的主张明显与事实不符，与法无据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
驳回原告郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香的诉讼请求。
案件按理费29100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 张 莉
审判员 孙 锴
审判员 马江波
二〇一四年四月十六日
书记员 邱 丽