赤峰市红山区人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）红民初字第3283号
原告：马云朋，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：孙建民，男，壮族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：王秀云，女，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：王素云，女，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：马福增，男，回族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：邵文华，女，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：王洪生，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：孙胜斌，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：李娜，女，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：张涛，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：田久艳，女，满族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：李艳玲，女，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：贾福霞，女，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：郭九令，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：齐凤文，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：陆雨志，男，满族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：董占军，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：吴桂英，女，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：张学伟，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：王勤，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：张安，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：芦桂兰，女，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：李永长，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：李洪波，男，蒙古族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：蔡万林，男，蒙古族，职业不详，住赤峰市红山区号。
原告：池景富，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：朱连坤，男，蒙古族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：阴春泽，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：高淑芳，女，蒙古族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：徐振兰，女，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：苏淑英，女，壮族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：战中强，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：孙阅，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：李莉，女，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：徐凤娟，女，蒙古族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：刘佩新，男，回族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：杨凤勇，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：程玉恕，女，民族不详，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：周立山，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：宋宝庆，男，满族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：孙胜武，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：于明合，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：吕国军，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：董玉东，男，蒙古族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：陆ＸＸ，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：王玉珍，女，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：张玉凤，女，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：郑亚琴，女，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：刘翠兰，女，满族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：赵云，女，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：潘守勤，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：栾晓峰，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：李占全，男，回族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：范文明，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：侯书文，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：马学勤，男，满族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：鲍风华，男，蒙古族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：刘玉枝，女，回族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：李嘉诚，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：夏存娄，男，蒙古族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：宋显淑，女，蒙古族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：马文兴，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：张淑敏，女，蒙古族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：于振武，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：戈素芹，女，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：李建军，男，蒙古族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：宋唯，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：苏井山，男，蒙古族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：周晓月，女，蒙古族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：华玉东，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：王海山，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：孙国军，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：张财，男，满族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：于小二，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：燕羽，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
原告：沈明，男，汉族，职业不详，住赤峰市红山区。
诉讼代表人：马云朋，自然情况同上。
诉讼代表人：沈明，自然情况同上。
诉讼代表人：孙建民，自然情况同上。
诉讼代表人：栾晓峰，自然情况同上。
76名原告委托代理人：闫立军，内蒙古红城律师事务所律师。
76名原告委托代理人：张磊，内蒙古红城律师事务所律师。
被告：赤峰嘉和物业管理有限责任公司，住所地赤峰市松山区。
法定代表人：孙海峰，经理。
委托代理人：郭宇民，内蒙古松洲律师事务所律师。
被告：赤峰市房产管理局，住所地赤峰市松山区。
法定代表人：于国军，局长。
委托代理人：田平，内蒙古百柳律师事务所律师。
委托代理人：田曜奇，内蒙古百柳律师事务所律师。
原告马云朋等人与被告赤峰嘉和物业管理有限责任公司（以下简称嘉和物业）、赤峰市房产管理局（市房产局）所有权确认纠纷一案，本院于2013年9月16日受理后，依法组成合议庭，因原告一方人数众多在起诉时人数尚未确定，于2014年1月17日在赤峰日报发布公告，于2014年4月21日公开开庭进行了审理。76名原告的诉讼代表人马云朋、沈明、栾晓峰及委托代理人闫立军，被告嘉和物业的委托代理人郭宇民，被告市房产局的委托代理人田曜奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，位于赤峰市红山区西屯办事处的某小区住宅楼原属赤峰市松山区房产国有住宅，自1997年起，该小区住宅楼已全部由住户出资购买，成为业主私人房产，涉案房屋是小区的锅炉房，为小区供暖服务，属典型的共用配套设施，其性质也应随之改变，属于业主所有。市房产局和嘉和物业无权对涉案锅炉房进行买卖。理由如下：一、从住房的成本构成来讲，我国《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。根据我国房地产开发政策及法规规定，住房价格的构成是：1、建设用地上经征用和拆迁补偿、安置费；2、勘查设计和前期工程费；3、建筑安装工程费（建筑成本）；4、小区内基础设施建设费（含小区域非营业性配套建设费）；5、以上四项之和为基数的2%的管理费；6、贷款利息、税金；7、开发利润。由此可见，在全体业主购房时，涉案的锅炉房应属全体业主所有。二、从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占。在房改时，市房产局向广大业主出售房产时也转让了土地使用权以及与住宅同时建造的公共配套设施。所以，在小区土地内的公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。三、小区公共配套设施产权为小区全体业主所有，我国法律有明确规定。我国《物权法》第七十三条明确规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”四、就本案而言，在2001年嘉和物业从松山房产所接管了某小区，孙海峰为法人代表，后来嘉和物业改制，成为孙海峰个人一人出资的公司。2005年某小区6、7、8号楼改余热入网时，嘉和物业以改余热为名，共收取了小区住户157657元入网费。到2006年，嘉和物业发现小区内地下管网要更新，需要大笔资金，就以某小区没有大修基金为名，弃管了小区。之后，经西屯办事处批准，在全体业主同意的情况下，某小区自行成立了楼管会，小区内附属设施锅炉房等一直由楼管会管理并对外出租，所收租金用于支付小区内的部分支出。2008年，赤峰市松山区宋区长对小区内锅炉房有过明确指示，锅炉房由全体居民管理，从未有人对此提出异议。2013年嘉和物业在红山区法院起诉，业主才发现涉案锅炉房被非法转卖。五、由于情势变更，涉案锅炉权属性质已经转变，不属于国有资产范畴。由于近年来房地产升值，赤峰市房管局副局长许某某和孙海峰看上此地。在2011年，许某某和松山区国资局干部池某某为孙海峰出具了关于某小区6、7、8号楼内的锅炉房所有权的虚假证明和审批手续，以处置国有资产的名义，将锅炉房的产权通过非法手段办到了嘉和物业的名下，并取得了房产证，这种行为是恶意串通，是侵犯和损害公共利益的行为。综上，请人民法院查清事实，依法确认某小区锅炉房归某小区6、7、8号楼全体业主共同所有，以保护某小区全体业主的合法权益。
被告嘉和物业辩称，一、关于诉讼请求部分，1、涉案房屋买卖合同系我公司与市房产局依法订立，双方均有产权证书，且现已依法登记过户，所以该财产依法属于我公司所有，与原告方无任何关联，故其无权请求确认上述买卖合同无效。2、现有房屋根本就不属于原告方所有，所以其无权提起诉讼。3、案由错误。本案双方之间实际上是因权属发生争议，并不存在买卖合同，本案案由应属于物权纠纷项下的所有权确认纠纷，而非买卖合同纠纷。二、关于事实与理由部分，1、原告方以自1997年起该小区住宅楼已由住户出资购买，则涉案锅炉房就应当变成业主的私人房产，其性质随之改变，应属全体业主所有的观点明显错误。房改系国家惠民政策，其本身就已经存在较大的政策倾斜，业主根据工龄享受国家政策并以较低价格购买了住宅，绝非就一并购买涉案锅炉房（若购买也须依法办理产权证书）。该房屋原属于国有资产，原郊区房产局已于1990年5月7日依法登记，2001年经松山区体改委批复，我公司从松山区房产局改制分离，依法改制以及合法转让之后，涉案房屋已经依法过户为我方所有。虽然住宅楼进行房改，但该房并未涉及其中，所以其权属性质也未因房改而发生改变。而且当时及现在的法律、政策均未规定，出售公房就必须一并出售相关附属设施（包括锅炉房）。原告方虽极力主张其系涉案房屋的所有权人，但却无任何书面证据证明其系涉案房屋所有权人。故涉案房屋在房改之前就不属于原告方所有，在房改之后至今仍与原告方无任何关联。2、原告虽然在事实与理由中列举了大量法律法规，但其所列举的法律法规对本案并不适用。其中《商品住宅价格管理办法》（1992）中所涉及的房屋，应特指商品房，即：本暂行办法所称的商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。包括后期的房地产开发政策及规定，也同样均指商品房。显然，上述法律并不包括本案涉及的国有资产。引用《城市异产毗连房屋管理规定》的相关规定，意图证明涉案房屋系异产毗连房屋，市房产局向业主出售房屋时也同时转让了土地使用权及公共配套设施。国家房改时虽向业主出售了住宅，但未出售与房改有关的全部土地。此外，若按照该规定中第三条：异产毗连房屋的所有人按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利，并承担相应的义务。那么，根据上述规定，原告方若要行使权力，前提是必须持有主管部门核发的所有权证，显然原告方并无此相关证据，也就无法证明其系涉案房屋的所有权人，同理，该规定对本案并不完全适用。原告引用《物权法》的相关规定，但该法系2007年10月1日之后实施的，而涉案房屋早在1990年5月7日就已经登记在册（见赤房权字第014B168**号产权证书），且该法并无溯及既往的规定，显然该法对本案也不适用。故此，原告方以现行法律约束之前的行为，没有法律依据。3、原告方认为我方收取了小区住户157657元热力入网费后又对该小区弃管，后自行成立楼管会对该锅炉房进行管理，从未有人对此提出过异议的理由并不属实。2005年，在政府、物业以及绝大部分业主达成一致共识的前提下，并用国有资产即本案锅炉房作为部分对价，我方才出面为其办理热力入网，且在办理入网手续之际，原告方部分住户代表已经在协议上明确认可涉案房屋与其没有任何关联。我方虽收取部分入网费，但实收是138486元，并非是157657元，收取的这些费用都已全部投入改接供热管网，且在上述资金不足的情况下，我方还为改接余热垫付了437241元费用，对此我方将保留相应的诉权（见我方垫付资金手续）。此楼房原系政府直管公房，房改之前就无大修基金，房改后新的业主不但拒绝交纳大修基金，还拒绝交纳物业费。由于原告方业主的上述行为，导致我方无法完成相关服务，虽经政府多次协商但均无结果的情况下才不得不撤出，绝非所谓的弃管。4、原告以情势变更为由，意图证明涉案房屋经房改之后就已经性质改变，其观点明显错误。情势变更原则仅适用于民事活动，对国有资产并不适用。5、我方取得涉案房产合法有据，原告方在无充足证据的情况下就恶言相向，涉及我方及他人的名誉，对此我方将保留相应诉权。综上，原告方主张该房归其所有没有任何事实依据，所以其诉讼请求也就没有任何法律依据，而且其提起诉讼也不符合法律规定。故此，建议法院依法查明本案事实，驳回原告方的全部诉讼请求。
被告市房产局答辩称，第一，马云朋等5名原告不能代表业主提起诉讼，原告不能代表其他业主。第二，即使原告主体适格，原告的诉讼请求也不能成立。1、原告诉称房改前，房屋都属公房，在房改后全部转卖给个人，变成每个业主的私人房产，而作为小区附属的公共设施的锅炉房，其性质也随之改变，应属于全体购房者所有。答辩人认为，原告这一观点不能成立，每个业主在参加房改时交纳了一定的购房款将自己居住的公房变成私产，这是国家实行房改的目的，但是每个业主并没有对锅炉房出资进行房改，锅炉房的性质不可能自动进行改变，所以不存在锅炉房的性质随之进行改变的问题。2、原告认为从住房成本构成要素来讲锅炉房应属于全体业主所有，答辩人认为，本案的原告购买的并不是新开发的商品楼，而是支付很少一部分购房款购买的房改房，对于房改房与商品房的买卖是截然不同的，所适用的法律也是不同的，因此住房构成要素理论不适合本案。3、原告所称在房改时，市房产局向广大业主出售房产时也转让了土地使用权以及与住宅同时建造的公共配套设施。所以，在小区土地内的公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。答辩人认为这种推理不能成立，原告通过房改将原公房变为私产，虽然同时取得了相应的土地使用权，但涉案的锅炉房不是土地，而是国有房屋，国有房屋不会自动变为全体业主的，原告引用的物权法第七十三条不适用房改房的购买，原告属于适用法律错误。4、原告称嘉和物业接管某小区物业管理后又弃管由业主管理的事实，答辩人认为，如果原告所诉属实，与涉案锅炉房买卖合同效力及权属无关，属于物业管理的问题。5、原告所称由于情势变更涉案锅炉房不属于国有，这是一种错误认识，只要是国有资产，未经国有资产管理部门同意处分，是不能改变权属性质的。第三，答辩人认为，答辩人和嘉和物业于2011年5月20日就涉案锅炉房订立的赤峰市存量房买卖合同是合法有效的，嘉和物业已依法取得锅炉房的产权。涉案锅炉房原所有权人是赤峰市郊区房地产管理所，房屋所有权性质为全民。根据2001年5月15日形成的赤松政（2001）18号会议纪要，松山区房产局和松山区物业公司实施转制分离，根据2001年5月17日下发的赤松体改发（2001）5号批复文件，同意松山区房产局物业公司转制成立了赤峰嘉和物业管理公司，为了安置松山区物业公司职工，松山区房产局和赤峰市松山区国有资产管理局同意将涉案的锅炉房过户给嘉和物业公司，因松山区房管局已撤销，由答辩人和嘉和物业于2011年5月20日订立了赤峰市存量房买卖合同，嘉和物业于2011年5月26日取得了涉案锅炉房的产权证。综上，由于马云朋等人不了解涉案锅炉房因为企业转制而变更性质和权属的事实，误认为业主通过房改能将公房变为私产，锅炉房自动转为业主共有财产，从而提出了错误的根本不能成立的确认之诉，请求人民法院查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，某小区的6、7、8号楼位于赤峰市红山区园林路北段西侧，原属赤峰市松山区房产的国有资产，因参加房改由业主出资购买变为业主私人房产。
1989年10月14日，赤峰市郊区（即现在的松山区）房产管理所对涉案锅炉房提出房屋所有权登记申请书，申请书载明房屋座落西屯办事处、西老爷庙街居委会、园林路西，所有权性质为全民，建筑面积为145.71㎡，用地来源划拨，用途住宅。1990年5月7日涉案锅炉房登记在赤峰市郊区房地产管理所名下。
1998年9月5日，赤峰市松山区房地产管理局与赤峰市松山区物业管理公司签订了移交书，内容为：“经局委会决定，从一九九八年八月十七日起合并物业公司。房产局将原来管理的锅炉房，物业管理的房屋及附属设备、房产局物业的财产和帐目移交给松山物业管理公司，具体移交项目如下：一、……三、2号楼锅炉房（一所）、3号锅炉房（法院）、4号锅炉房（六中）、5号锅炉房（桥头）、6号锅炉房（商品楼）、水利局锅炉房、民政局锅炉房共七所锅炉房及附属设备一起移交给物业公司。四、将物业管理收费（物业管理费）及锅炉供暖取暖费的现金帐目及供暖帐目一起移交物业公司……”。赤峰市松山区房地产管理局将涉案锅炉房交由赤峰市松山区物业管理公司管理。
2001年5月15日，赤峰市松山区人民政府2001年第四次常务会议纪要同意区建设局提交的《松山区房产局局机关与所属企业分离的实施方案》。赤峰市松山区房产局与赤峰市房产局物业公司分离。
2001年5月17日，赤峰市松山区体改委文件关于松山区房产局物业公司转为赤峰嘉禾（应为嘉和）物业管理有限责任公司的批复，内容为：“赤峰嘉禾（应为嘉和）物业管理有限责任公司：你公司报送的《关于松山区原房产局物业公司转为赤峰嘉禾（应为嘉和）物业管理有限责任公司的转制方案》已收悉。经区政府2001年第四次常务会议批注，同意原物业公司从房产局分离出去，组建赤峰嘉禾（应为嘉和）物业管理有限责任公司，成为自主经营、自负盈亏的独立法人实体。请该公司按《合同法》及本公司转制方案操作实施，并到工商局办理登记、注册等相关手续。”
2005年嘉和物业、业主（甲方）与赤峰富鑫管道工程有限公司（乙方）就六中住宅楼余热问题签订协议书，其中第四项约定6#7#8#楼接入余热网管道工程经核算总造价为叁拾柒万陆仟元整。第六项付款方式约定，乙方管道进入工地后，甲方付款壹拾万元，中途施工时再付伍万元，剩余部分用原有取暖锅炉房、锅炉、储煤场地充顶壹拾柒万元（甲方负责给乙方出示相关手续，锅炉房、锅炉、储煤场地归乙方全权支配使用和变卖，与甲方和业主无任何关系，如甲方在10月1日不能办理好相应手续，乙方将停止供暖，造成的损失乙方不负责）待工程完工通暖正常后甲方付给乙方剩余伍万元的工程款。协议书落款处嘉和物业、赤峰富鑫管道工程有限公司法定代表人签字并加盖公司印章、业主代表蔡万林、池景富签字。协议书签订后，各方未按照合同约定将涉案锅炉房作价抵顶给赤峰富鑫管道工程有限公司。
2010年7月12日，赤峰市松山区国有资产管理局出具证明一份，内容为：“市房产局：根据赤峰市松山区人民政府2011年（应为2001年）5月15日赤松政纪字（2011）（应为2001）18号第四次常务会议纪要中第六条《关于区房产局事企业离转制方案》的要求，区政府同意松山区房产局将所属的物业公司分离出去，成立松山区独立法人的嘉和物业公司，同时房产局将座落西屯办事处西老爷庙街居委会园林路西（赤房权字第014B16807）平房产权过户到嘉和物业公司名下，该平房产权属国有资产，由于事业单位转制该资产为安置职工，故此该房产变动为企业资产。该公司已转制完毕，请你局给予办理过户手续。特此证明”
2011年5月20日，市房产局与嘉和物业签订赤峰市存量房买卖合同，将涉案锅炉房以157366.80元价格出售给嘉和物业，庭审中查明，嘉和物业并未支付相应价款。同日，市房产局作为转让方、嘉和物业作为受让方对涉案锅炉房进行所有权登记申请，申请书标注建成年份为1998年，规划用途为锅炉房，建筑面积为145.71㎡，产权来源为买卖。
2011年5月26日，涉案锅炉房登记在赤峰嘉和物业管理有限责任公司名下。
上述事实，有经原、被告提交并经当庭质证的郊区房管所房产证、赤峰市松山区房地产管理局移交书、赤峰市松山区人民政府常务会议纪要、赤峰市松山区体改委文件、赤峰市松山区国有资产管理局证明、赤峰市存量房买卖合同、房屋所有权登记档案材料、房屋产权证书等予以证实。
本院认为，涉案房屋建立之初的性质为某小区6、7、8号楼的锅炉房，所有权性质为全民，产权登记在松山区房产局名下，后登记在被告嘉和物业名下。某小区6、7、8号楼原为国有财产，后经房改变为小区业主私有财产，现某小区6、7、8号楼业主要求确认涉案锅炉房归全体业主共同所有，本案涉及某小区6、7、8号楼房改时涉案锅炉房是否随住宅房改即涉及房改政策如何适用的问题，不属于人民法院民事受案范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
驳回马云朋等原告的起诉。
案件受理费100元（原告已预交），予以退回；邮寄送达费140元（原告已预交），由原告承担。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 史立军
代理审判员 刘艳杰
人民陪审员 刘 倩
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 李 莹