甘肃省民勤县人民法院民 事 判 决 书（2014）民民初字第311号原告（反诉被告）杨述军，男，汉族，大专文化，甘肃省民勤县人，公务员。委托代理人李银香，女，汉族，初中文化，甘肃省民勤县人，系原告杨述军之妻。委托代理人李珍祖，甘肃汇平律师事务所律师。被告（反诉原告）卢跃春，男，汉族，初中文化，甘肃省民勤县人，个体户。委托代理人毕海娟，女，汉族，初中文化，甘肃省民勤县人，系被告卢跃春之妻。委托代理人邱胜玉，武威沙城律师事务所律师。原告杨述军诉被告卢跃春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告卢跃春提出反诉。本院决定两案合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨述军（反诉被告）及委托代理人李银香、李珍祖，被告卢跃春（反诉原告）及委托代理人毕海娟、邱胜玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2010年12月4日，原、被告签订房屋租赁合同，依该合同原告将自己临街房屋三间带二楼及后院平房两间出租给被告经营使用，租赁期限为2010年12月1日至2016年11月30日。承租人须在每年11月30日前交付下一年房屋租赁费，在租赁期内，该房屋使用所产生的水费、电费、取暖费、卫生费等一切费用均由被告承担。自2013年底起，原告多次向被告索要2014年度房屋租赁房70000元及2013年至2014年度取暖费7549元，但是被告至今没有给付。原告起诉要求：1、被告立即给付原告2014年度房屋租赁费用7万元；2、被告给付原告2013年至2014年度取暖费7549元。被告（反诉原告）辩称并反诉称，被告承租原告房屋属实，但原告不按合同约定收取租赁费，每年都擅自提高超过市价的租赁费，漫天要价，若被告不答应，原告就以关门相威胁，无奈，被告只能按原告的要求缴纳租赁费。2013年底，原告将房屋租赁费提高到10万，被告实在无法忍受原告的违约行为，与原告理论，原告便于2014年1月18日强行拉下被告正在营业的店门，以要求被告缴纳100000元租赁费要挟，之后再没有让被告开门营业。由于原告的违约行为，被告反诉要求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、原告返还给被告多交纳的房屋租赁费30000元；3、原告退还被告押金5000元；4、原告赔偿被告装修费58529元；5、原告返还被告转让费50000元；6、原告赔偿被告停业损失70000元。反诉被告辩称，反诉原告重新租赁了房屋并进行了装修，即将开业，现在仍占用我的出租房屋，导致我的房屋无法重新出租，因此，不同意解除合同。因为转让费和装修费是反诉原告经营的必要成本，且合同没有约定，按照交易习惯，投资损失应由反诉原告负担，解除合同是反诉原告以明示方式提出的，我并未提出解除合同，也不同意�还转让费和装修费。我未实施违约行为，既未锁门，也未干扰反诉原告的正常经营，7万元的租赁费是双方根据民勤的市场行情协商确定的，且租赁费并未涨到10万元。被告交纳的押金5000元属实，但被告未交房租，只要被告恢复房屋的原状并交清拖欠的租赁费，我愿意退还反诉原告交纳的5000元押金。现反诉原告停业属实，但我并未断电、断水、停止供暖，停业系反诉原告不想经营自行造成的，该损失不应由我承担。双方争执的焦点为：原告要求被告交纳第四年的租赁费100000元的事实是否存在；原告是否按合同约定的标准收取房租，被告是否按期交纳房租，2014年1月8日原告拉下卷闸门是否属租赁合同的违约行为，原、被告谁的违约行为在先，停业损失应当由谁承担；反诉原告第二、三年交纳的租赁费是否属其自愿交纳，超出合同约定的部分是否应当返还。原告为证明自己的主张，出示了下列证据：原、被告签订的房屋租赁合同1份。拟证明双方约定房屋租赁期限6年，即自2010年12月1日至2016年11月30日；每年的11月30日之前交清下一年的房屋租赁费，租赁费标准可以有一定的涨幅。民勤县供热站的催缴通知书一份。拟证明被告拖欠2013年—2014年取暖期内的取暖费7549元。原、被告电话联系的通话录音光盘和录音内容文字整理材料，拟证明原告多次催促被告经营餐厅并交纳房租。原告夫妇与被告夫妇的谈话录音光盘和通话内容文字整理材料，拟证明原告向被告夫妇索要房租和暖气费并催促被告经营餐厅。证人沈＊＊的书面证言一份，拟证明双方在纠纷发生后，原告积极请人解决纠纷的事实。照片16张。拟证明被告装修的房子部分已不能使用，且被告单独管理、使用租赁房屋，另外被告在租房的承重柱上打洞，对房屋的安全�造成影响。对原告出示的证据1，被告对其真实性无异议，但认为不能证明原告所持的证明目的。根据合同约定，租赁期限为六年，签订合同时被告支付转让费10万元，并约定房租的涨幅每年不多于6000元。合同签订后，被告第一年缴纳房租40000元，第二年、第三年分别缴纳58000元、70000元。根据合同约定，第二年的房租应当是46000元，第三年实际交纳的70000元房租不是其自愿交纳的。多交纳的房租是预交的。证据2，被告认为暖气费用未交属实，但原告于2014年1月18日将被告赶出租赁房屋，在此之前的供暖费用其愿意交纳，之后的费用不应由其承担，且原告所述的供暖费用数额不属实，正常一个供暖季的费用为6577元。证据3、4，被告认为通话内容属实，但不完整，且该录音系原告偷录，不符合证据的形式要件，是无效证据。证据5，被告认为该证据部分内容属实，其中不�意缴纳房租的部分不属实，被告愿意缴纳房租，并未说不腾房子的话。证据6，被告认为证据属实，但对证明目的有异议。本院对原告出示的证据认为，证据1，系原、被告自愿签订的合同，合同内容真实，对其证明效力予以认定。证据2，与本院依职权调取的证据有出入，对该证据的证明效力不予认定。证据3、4，虽被告对其完整性和来源有异议，但该证据内容完整，且该证据的取得没有违反法律禁止性规定，亦未侵犯他人的合法权益，对该证据的证明效力应予认定。证据5，系证人的书面证言，能够证明原、被告纠纷发生后，原告请人说和的事实，对该证据的证明效力应予认定。证据6，系原告自己拍摄的照片，对原告的主张的没有证明作用，对该证据的证明效力不予认定。被告（反诉原告）为证明其辩解理由和反诉主张，出示了下列证据：原、被告签订的房租赁合同一份，拟证明双方约定的租金为每年40000元，且每年的涨幅不得超过6000元。三年累计交纳的租赁费除去按合同约定应交纳的租赁费，多交的30000元是预交的租赁费，因此被告不存在拖欠原告租赁费的问题。民勤县价格认证中心民价鉴字（2014）25号关于刘一锅餐厅装修费用的价格评估报告书一份，拟证明被告租赁房屋的装修费用现在尚可使用的价格为58529元。民勤县价格认证中心民价鉴字（2014）38号关于刘一锅火锅店日纯收益额的价格评估意见书一份，拟证明该店日平均收益为450元。被告缴纳房屋转让费和缴纳房租的票据4张，拟证明被告缴纳房屋转让费10万元、押金2000元、火锅店转让费及利息40000元、2011年的房租40000元、2012年的房租50000元。证人李＊＊出庭作证。证人陈述，2014年1月18日，原、被告发生争吵，原告杨述军将“刘一锅”的第一道门拉下�，但未上锁，之后“刘一锅”再未营业。证人魏＊＊出庭作证。证人陈述，2014年1月18日，证人在“刘一锅”订餐时，“刘一锅”的门拉下一半，并听见李银香说让被告拿来10万元，再让开门营业。后刘一锅再未营业。第三天，在路过“刘一锅”时看见门上贴了一个广告，上面说让卢跃春在一月二十几日下午交清房租，否则后果自负。证人王＊＊出庭作证。证人陈述，2014年1月18日，原告夫妇与被告妻子毕海娟因房租发生争吵，原告将门拉下来，当天没有营业。之后，证人就不在“刘一锅”上班了。后来看见“刘一锅”门上贴了一张白纸，但不知道写的什么内容。报纸上的租房信息3张，拟证明原告有单方面解除合同的意思表示。出示照片两张，拟证明“刘一锅”的门由原告进行单独管理，被告没法单独锁门。对被告出示的证据1，原告对合同本身没有异议，但对被告的证明目的有异议，被告每年给原告交纳的房租都有收据，收据中载明交费时间段，不存在六年累计交费和预交租赁费。证据2，原告认为，双方签订的合同期为6年，对超出合同期的部分，不应进行评估；现在合同仍在履行期内，装修费用由被告自行承担。证据3，原告认为，评估结论评估的是停业期间的纯收益，这是一种假设，事实是停业纯收益为零。证据4，原告没有异议。证据5、7，原告认为，证人系被告的雇员，与被告有利害关系，其证言有部分不属实，造成吵闹的原因是被告造成的。证据6，原告认为，证人与被告有利害关系，证言有片面性，不能证明原告拉下门不让被告经营。证据8，原告对证据的真实性无异议，原告与被告多次协商，被告明确表示不再租赁房屋，原告的妻子才登的广告。证据9，原告认为，照片不能证明拍摄时间，也不能证明是正常锁门还是因纠纷锁门。本院对被告出示的证据认为，证据1，系原、被告签订的房屋租赁合同，其效力已经认定，但在没有其它证据印证的情况下，该证据并不能证明被告多交房租的事实。证据2、3，来源合法，能够证明“刘一锅”装修费用尚可使用的价格为58529元和“刘一锅”如继续正常营业，每日平均纯收益额为450元的事实，对该证据的证明效力予以认定。证据4，原告没有异议，能够证明原告在合同签订后收取转让费、房租、押金的事实，对该证据的证明效力应予认定。证据5、6、7，证人出庭作证的证言，能够证明2014年1月18日原告夫妇与被告之妻发生争执，原告当天将卷闸门拉下的事实，对该事实的证明效力应予认定。证据8，原告无异议，对该证据的证明效力予以认定。本院依职权调取了民勤县热力供应站的证明1份，其内容为：2013年—2014年度杨述军商铺一、二楼的暖气费为7548元。原、被告对该证据没有异议。能够证明原告杨述军租房2013年—2014年度的暖气费为7548元，本院对该证据的证明效力予以认定。经审理查明，2010年12月4日原、被告双方签订房屋租赁合同书1份，合同约定原告将自己所有的位于民勤县城东内环路的临街房屋3间带二楼和平房2间，出租给被告经营餐厅。房屋租赁期自2010年12月1日至2016年11月30日，租赁期限为6年。双方商定的财产等转让费为10万元。合同约定押金5000元，押金不计利息，被告如无违约行为，合同到期时全部退还。房屋租金：第一年为40000元，第二年起，每年按照社会行市适当提高租金，但每年提高的租金最高不超过6000元。原告在合同成立时，将出租房屋及所带的设备一次性转让给被告所有。在租赁期内，租赁房屋的水、电、�暖、卫生费等由被告负担。被告在合同期满后，应将房屋及其附属设施按出租时的状态完好无损地交付给原告，若有损坏，被告应负责赔偿损失。合同签订后，被告一次付清了转让费、押金和第一年的房租。第二年被告给原告交纳房屋租金58000元、第三年交纳房屋租金70000元。2014年1月18日，原告夫妇与被告之妻因暖气费、房租交纳发生矛盾，在双方争执过程中，原告将租房的卷闸门拉下，导致正在经营的餐厅停止营业。原告多次通过电话或请人说和解决纠纷未果，2014年2月21日，原告打电话询问被告是否继续租赁房屋，被告明确告知房子再不继续租赁了，但租赁房屋内的经营设备仍在租房内，租赁房屋一直未能交付给原告。期间，2014年2月19日和3月5日，原告之妻曾在西部商情刊登广告，欲出租“刘一锅”商铺。另查明，被告于2012年4月对所经营的“刘一锅”餐厅进行了装修，根据被告的申请，本院委托民勤县价格认证中心对被告的装修费用和“刘一锅”日纯收益额进行了评估，尚可使用的价格为58529元；“刘一锅”如继续正常营业，每日平均纯收益额为450元。被告租赁原告的一、二楼商铺2013年—2014年度的暖气费为7548元。在本案审理过程中，反诉被告（原告）于2014年11月12日同意反诉原告（被告）解除合同的反诉请求，反诉原告（被告）已将租赁房屋的经营设备等财产于2014年12月1日从租房内搬出，将租赁房屋交付给反诉被告（原告）。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，合同合法有效，符合法律规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依据合同约定向被告主张房屋租赁费的请求，符合合同约定，但其数额应依据合同约定的标准计算，第四年的房租应�58000元，原告主张租赁费不应超出合同约定标准。原告主张的暖气费符合合同约定，其收费标准应依据供热单位的标准收取。反诉原告（被告）要求解除合同的反诉请求，因反诉被告（原告）同意解除合同，对该反诉请求应予支持。对反诉原告（被告）自愿在合同签订后给付的转让费和第二年、第三年所交的租赁费，是双方依据市场行情确定的费用，系双方当事人的意思自治，不违反法律规定，且商定的转让费为反诉被告（原告）转让的经营设备等费用，现经营设备已归反诉原告所有，故对其自愿交付的转让费和第二年、第三年所交的租赁费不应由反诉被告（原告）予以返还。反诉原告（被告）虽对装修费用的尚可使用价格进行了评估，但原、被告所签订的房屋租赁合同中明确约定在合同期满后，应将房屋及其附属设施按出租时的状态完好无损地交付给原告，其装修费用不在合同约定的交付范围内，故对其主张赔偿装修费用的诉求不予支持。反诉原告在合同签订时所交纳的押金，在合同中约定为违约行为押金，现因反诉被告（原告）在合同履行过程中，违反合同约定单方抬高租赁费用，反诉原告（被告）虽无据证实反诉被告（原告）向其索要第四年房租100000元的事实，但反诉被告（原告）在本案的诉讼中主张的70000元房租仍超过合同约定的标准，反诉被告（原告）违约在先，反诉原告（被告）未能按约定期限交纳房屋租赁费亦属于租赁合同的违约行为，双方均存在违约行为，在租赁合同解除后，反诉被告（原告）对交纳的合同违约押金应当予以返还。反诉被告（原告）于2014年1月18日拉下卷闸门，干扰了反诉原告（被告）的正常经营，仍属违约行为，反诉被告（原告）应当赔偿由此造成的经济损失，其损失的数额应按价格认�中心评估的日平均纯收益额计算，损失的计算日期应以2014年2月21日反诉被告（原告）与反诉原告（被告）的通话记录中反诉原告（被告）明确做出不再租赁房屋的意思表示为止，期间的房屋租赁费和暖气费亦应当由反诉被告（原告）自行承担，从被告给原告所给付的费用中扣减，对之后的损失，属反诉原告（被告）有意扩大损失，反诉原告（被告）无权就扩大的损失要求赔偿。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条一款、第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条之规定判决如下：一、被告卢跃春给付原告杨述军的房屋租赁费52438元，另有5562元（58000元÷365天×35天）房屋租赁费由反诉被告杨述军自行承担。二、被告卢跃春给付原告杨述军暖气费5798元，另有1750元（7548元÷151天×35天）暖气费由反诉被告杨述军自行承担。三、解除反诉原告卢跃春与反诉被告杨述军所签订的房屋租赁合同。四、反诉被告杨述军赔偿反诉原告卢跃春停业损失15750元（450元×35天）。五、反诉被告杨述军返还反诉原告卢跃春押金5000元。六、驳回反诉原告卢跃春的其它反诉请求。本诉受理费1740元，由原告杨述军负担540元，被告卢跃春负担1200元；反诉受理费4300元，由反诉原告卢跃春负担3000元，反诉被告杨述军负担1300元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审 判 长  陈国滨审 判 员  何爱民人民陪审员  汪有雄二〇一四年十二月十日书 记 员  张 燕注：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方不主动履行法律文书�确定的义务，对方当事人应在法定期限内申请本院执行，逾期不申请的，本院将不予立案执行（申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，规定分期履行的，从每次履行期限最后一日算起）。