广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第596号
原告东莞市东城区堑头第一股份经济合作社，住所地：广东省东莞市东城区，组织机构代码证号：××。
负责人陈树佳，理事长。
委托代理人吴颖璇，广东尚宽律师事务所律师。
被告舒义，男，土家族，住广东省中山市西区。
委托代理人张米丽，广东理而行律师事务所律师。
被告东莞市舒涞家具有限公司，住所地：广东省东莞市东城区，注册号：441900001092046。
法定代表人舒义，总经理。
被告东莞市东芳神韵家具有限公司，住所地：广东省东莞市东城区，注册号：441900001693894。
法定代表人吴诗德，总经理。
委托代理人刘政，广东理而行律师事务所律师。
原告东莞市东城区堑头第一股份经济合作社诉被告舒义、东莞市舒涞家具有限公司（以下简称“舒涞公司”）、东莞市东芳神韵家具有限公司（以下简称“东芳神韵公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴颖璇、舒义的委托代理人张米丽、东芳神韵公司的代理人刘政到庭参加了诉讼，舒涞公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与舒义于2011年3月7日签订《租赁合同》及补充协议，双方约定原告将自有的位于东莞市东城区新兴工业区第23栋（A栋）共四层厂房，宿舍第23栋（A座）共六层，共计面积14500平方米出租给舒义作经营之用，租期从2011年7月1日起至2019年6月30日止，每月租金为108750元，每月10日前交租，如超过一个月未交租，原告有权收回厂房。补充协议约定舒义需向原告每季度上交企业综合管理服务费25000元。舒义是舒涞公司及东芳神韵公司的实际经营者，舒涞公司及东芳神韵公司实际使用案涉厂房。三被告拖欠企业综合管理服务费两年半，且从2014年12月份开始拖欠租金、水电费，原告多次催收未果，故诉至法院请求判令：1、原告与舒义的租赁合同关系已解除；2、舒义向原告支付拖欠的租金（按每月108750元计算，从2014年12月1日暂计至2015年1月16日为102272元）；3、舒义向原告支付滞纳金从每月11日起至实际付清之日止（按合同约定每天按所欠租金1.5%计算，暂计至2015年1月16日为42412.5元）；4、舒义向原告支付综合管理服务费250000元；5、舒义清偿原告为其垫付的水电费43764.24元；6、舒涞公司及东芳神韵公司对舒义的上述债务承担连带清偿责任；7、本案诉讼费由三被告承担。庭审中，原告明确其诉讼请求如下：1、解除原告与舒义的租赁合同；2、舒义向原告支付拖欠2014年12月1日至2015年5月31日的租金合计652500元；3、舒义向原告支付为其垫付的水电费44764.24元；其余的诉讼请求与起诉状一致。
舒义辩称，1、舒义作为舒涞公司的法定代表人，其与原告签订的租赁合同及补充协议是职务行为，相关权利义务由设立后的舒涞公司承受，而舒涞公司成立后，已经由舒涞公司向原告支付有关费用，对此原告亦知晓，因此被告舒义不是本案适格当事人。2、舒涞公司已经在2013年8月与原告解除租赁合同关系，并已经结清承租期间的费用。2013年8月后东芳神韵公司与原告的租赁关系与答辩人无关。
东芳神韵公司辩称，1、答辩人与原告存在租赁合同关系，租赁起止期间是2013年8月1日至2014年12月31日止。2、双方没有约定管理费及违约责任。3、原告的诉讼请求中有部分费用不属于答辩人经营期间发生的，请求法庭驳回。
舒涞公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据。
经审理查明，2011年3月7日，原告与舒义签订了一份《租赁合同》，合同的甲方为原告，乙方为舒义，双方约定由甲方将其所有的位于新兴工业区第23栋（A栋）共四层厂房、宿舍第23栋（A座）共六层，合计14500平方米租给乙方使用，租赁期为2011年7月1日至2019年6月30日，租金每月108750元，每月10日前缴纳租金，逾期加收滞纳金每天按所欠租金的1.5‰计算。租赁期内，水电费等均由乙方交纳。同日，双方还签订了一份补充协议，约定乙方每季度上交25000元企业综合管理服务费给堑头工企业外经办等。合同签订后，原告将租赁物交予舒义使用，并收取了舒义缴纳的押金217500元。
就本案的诉讼原告提交了如下证据：1、租赁合同及补充协议。2、国有土地使用证。3、水、电费及综合管理服务费收据。其中水、电费收据显示的收费月份为2014年11月及12月，用户名称为东芳神韵公司，收款人为东莞市东城堑头新兴工业区，合计44764.24元。而综合管理服务费有两张，收款人均为东莞市东城区堑头工企外经办公室；其中一张缴款单位为舒涞公司，收款项目处为“2012年7月1日-2013年6月30日企业协作服务款”，金额为100000元；另外一张缴款单位为东芳神韵公司，收款项目处为“2013年7月1日-2014年12月30日企业协作服务款”，金额为150000元。原告确认其无法提供案涉租赁物的建设规划许可证以及相关的报建手续资料。
庭审中，原告主张舒义为舒涞公司及东芳神韵公司的实际经营者，应当承担连带责任。舒义则认为其签订租赁合同后设立了舒涞公司，其是职务行为，权利义务应当由舒涞公司承受；同时舒涞公司已经在2013年8月与原告解除了合同并结清承租期间的费用，2013年8月后是由东芳神韵公司承租，其后的债务与舒义及舒涞公司无关，对此提交了企业机读档案材料及水电费、卫生费收据予以证明。舒义提交的收据用户名称处为“舒涞家具厂”，收款人为东莞市东城堑头新兴工业区。东芳神韵公司确认舒涞公司提交的证据的真实性，并主张其与舒涞公司是独立的两个公司，其在2013年8月1日起租赁案涉厂房并交租至2014年11月底，而2014年12月1日至2014年12月31日期间的租金没有支付。
双方对于案涉厂房的清场时间存在争议。东芳神韵公司主张其在2014年12月30日已经将厂房交还给原告，并确认部分机器设备因被查封一直存放在案涉厂房处。原告否认东芳神韵公司的主张，但确认案涉厂房里的机器设备在2015年5月份被拍卖，并在2015年5月31日清场完毕，故其主张的租金是从2014年12月1日计算至2015年5月31日。
另，双方对综合管理服务费的承担问题亦存有争议。东芳神韵公司主张其并没有与原告签订合同，亦没有约定综合管理服务费，故无需承担。舒义则认为与舒涞公司有关的管理费是100000元，而舒义在订立合同时缴纳了押金217500元，但原告在舒涞公司退租时并未归还该押金，故管理费应当在该押金处冲抵。
以上事实，有原告提供的租赁合同及补充协议、国有土地使用证、水电费及综合管理服务费收据，被告提交的企业机读档案资料、收据以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，舒涞公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提供答辩状及证据材料，应视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。本案的争议焦点是：一、案涉合同的效力问题；二、本案的债务应当如何承担，三被告应否承担连带责任。
关于焦点一。
本案中，没有证据显示案涉租赁物取得过相关权属证明或办理报建手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，围绕案涉租赁物所签订的租赁合同及补充协议亦应认定无效。
关于焦点二。
虽然案涉租赁合同无效，但实际占用案涉租赁物并使用的使用者仍应按照合同约定的月租标准支付占用使用费。虽然舒义辩称签订合同为职务行为，相关的权利义务由舒涞公司承担，但其作为案涉合同的相对方，而原告亦是将厂房交付给舒义，故舒义应当对因本案合同产生的债务承担清偿责任。至于舒义与舒涞公司及东芳神韵公司之间的关系，可另案主张。
另外，东芳神韵公司主张其自2013年8月起使用案涉租赁物，亦应当向原告支付案涉租赁物的占用使用费。对于使用费需支付至何时的问题。虽然东芳神韵公司主张其在2014年12月30日已经将厂房交还给原告，但其并未能提交证据证明，且其亦确认部分机器设备因被查封一直存放在案涉厂房处，故本院对其该项主张不予采信。原告确认案涉厂房里的机器设备在2015年5月份被拍卖，并在2015年5月28日清场，本院对此予以确认。参照合同约定的每月租金108750元的标准，东芳神韵公司需向原告支付使用费按108750元／月的标准，从2014年12月1日起计至2015年5月28日，合计645250元（108750元／月×5个月＋108750元／月÷30天×28日）。对于原告主张的滞纳金，由于合同无效，原告基于合同约定主张的滞纳金，本院不予支持。
关于原告代垫的水、电费问题。原告提供了水、电费收据予以证明，本院予以采信。因此，东芳神韵公司应当向原告返还水、电费44764.24元，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
关于原告主张的企业综合管理服务费问题。虽然东芳神韵公司认为其与原告并未签订合同，也没有约定该项收费，故无需承担。但双方的合同关系实际上均是按照案涉的租赁合同及补充协议来履行。即使合同无效，但该笔费用是交付给案外人，而原告已经实际向东莞市东城区堑头工企业外经办垫付了250000元。因此，原告诉请要求返还该笔费用合理有据，本院予以支持。同时，从原告提交的收款收据内容看，可见原告亦认可该250000元是分别替舒涞公司及东芳神韵公司垫付的，故该企业综合管理服务费应当由各自承担，即舒涞公司应当向原告返还100000元，东芳神韵公司应当向原告返还150000元。又，舒义主张其已经缴纳了押金217500元，并要求对舒涞公司拖欠的100000元企业综合管理服务费予以抵扣。由于案涉合同无效，原告应当向舒义退还收取的押金，故舒义的上述抵扣主张，本院予以支持，舒涞公司在本案中无需承担责任。上述抵扣后剩余押金数额为117500元，由于本案认定舒义仍须承担清偿责任，故该笔押金亦可在东芳神韵公司拖欠的企业综合管理服务费予以抵扣，因此东芳神韵公司仍须向原告返还企业综合管理服务费32500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告与被告舒义在2011年3月7日签订的《租赁合同》及《补充协议》无效。
二、被告舒义、东莞市东芳神韵家具有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市东城区堑头第一股份经济合作社支付使用费645250元、水电费44764.24元、企业综合管理服务费32500元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费7876.73元，由东莞市东芳神韵家具有限公司及舒义承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
（本页内无正文）
审 判 长 周敬棠
代理审判员 黄淑娇
人民陪审员 袁影霞
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 黄健敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。