江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连东双商初字第00082号
原告刘新春（反诉被告），农民。
原告马静静（反诉被告），农民。
二原告委托代理人时守新。
被告胡军（反诉原告），农民。
被告石守娥（反诉原告），农民，（二被告系夫妻关系）。
二被告委托代理人孙汉奎。
原告刘新春、马静静与被告胡军、石守娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月4日受理后，依法由审判员丁铁生适用简易程序，先后于2014年6月6日、2014年6月23日公开开庭进行了审理。原告刘新春、马静静及其委托代理人时守新，被告胡军、石守娥及其委托代理人孙汉奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘新春、马静静诉称，2012年6月22日我与二被告签订房屋及土地租赁合同，被告将其位于洪庄街西的14间瓦房及空地租与我经营餐饮业。协议签订后，我开始维修房屋及场地，累计花费139020元（具体花费见清单），维修完毕后，我正常经营，租期届满后，被告违反约定，要求我将租赁房屋交还给他，并赔偿经济损失，协商未果后，二被告于2013年10月21日向东海县人民法院提起诉讼，且东海县人民法院于2013年12月2日以（2013）东双民初字第0766号民事判决书判令我搬离租赁土地，并赔偿二被告经济损失10000元。但是根据法律规定，我有权要求二被告在我承租期间对承租房屋的全部维修费用予以支付。请求贵院查明事实，判令二被告支付租赁房屋维修费用139020元。
原告刘新春、马静静为证明自己的主张，向本院提交的证据为自己书写的费用清单一份。
被告胡军、石守娥对该证据的质证意见为：被告方不予认可，是原告方自主改建的。
被告胡军、石守娥在庭审中辩称：一、原告方自己在同被告方协商好在30万元前提下购买该租赁屋，因交不起购房款，改为租赁，自行做主改建租赁屋，所花费的费用与被告无关，应由自己承担。二、合同履行期间，由于受市场行情影响及原告方的经营方式方法不当，造成原告方在该租赁屋上无法经营下去，将租赁闲置至今，造成该合同不能履行原因是在于原告，不在于被告方，因此，依据《最高人民法院关于处理房屋租赁纠纷案件司法解释》第十一条的规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。三、原告将租赁屋占用至今，给被告方造成了房屋不能使用，按照规定，原告应该赔偿损失，原告将被告的门窗砖拆除，应该按实际推算赔偿被告实际损失。因此，依法提起反诉。
反诉原告胡军、石守娥反诉称，2012年5月，原、被告双方签订房屋及土地租赁合同，合同约定前被告将原告房屋门窗及吊顶、院墙拆除改建经营餐饮业，由于被告方经营管理不善，合同未到期即关闭停止经营。合同到期后，被告未履行约定，原告特诉至法院，请求被告赔偿损失29363.10元（其中占用费20583.10元，红砖16方计1280元，木门11扇计3300元，铁窗4扇1200元，10间房顶石膏3000元）。
被告胡军、石守娥为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
一、照片两张，证明原告方仍将被告的租赁屋占据。
二、照片两张，证明原告在洪庄周庄大酒店经营餐饮业，将其租赁屋抛弃了。
三、房屋租赁合同一份。
四、2013年东双民初字第0766号判决书，该判决书明确要求原告履行给付被告的损失是1万元，并且将原添置的物品清理出租赁地。
五、税务登记证和营业执照复印件，证明在卖之前被告方在搞服装经营加工，证明该房屋质量良好，不需要改建和扩建。
六、被告方购买土地及房屋与洪庄镇人民政府签订的协议书复印件，证明房屋是被告方买的。
七、被告在洪庄国土部门对该房屋进行了土地登记，证明该房屋是被告的。
原告刘新春、马静静对上述证据的质证意见为：对证据一真实性无异议。对证据二无异议，但是与本案无关联性。对证据三无异议。对证据四无异议。对证据五真实性无异议，但是关联性有异议。对证据六七无异议。
反诉被告刘新春、马静静辩称：一、被告方在反诉的请求事项中要求原告赔偿损失29363.1元没有事实和法律依据，因为双方在2012年5月1日在协议中明确载明同意该租赁设施由原告改建经营。二、江苏省东海县法院于2013年12月2日东双民初字第0766号判决书判令原告已经赔偿被告的损失1万元，因此在本案中不应该提出重复赔偿损失。综上，被告的反诉请求不成立，原告不应承担其经济损失的赔偿。
经审理查明，2012年6月22日，原告刘新春、马静静与被告胡军、石守娥签订《房屋及土地租赁合同》一份，该合同载明：“出租人：胡军、石守娥，承租人：刘新春、马静静。2012年5月1日，出租人自愿将自己所有14间瓦房及空余土地租赁给承租人改建经营餐饮业，现租赁事宜订立如下协议供双方履行：一、租赁期限及租金数额交付日期。本合同租赁期限自2012年5月1日起至2013年5月30日止，租期为壹年。承租人自签订本合同之日起一次性将全年叁万元租金付清给出租人。二、租赁期限内出租人应在承租人准备购买该宗土地及14间房屋的款项时将土地、房屋使用权所有权转让给承租人，剩余租金冲抵购地款。三、租赁期满，承租人不再续租，应将属于自己物品运走，将原属于出租人的房屋及土地使用权交给出租人。四、租期满后，承租人如愿继续租用同等条件有优先租赁权。出租人：胡军、石守娥。承租人：马静静、刘新春。见证单位：东海县洪庄法律服务所。2012年6月22日”。
原告刘新春、马静静租赁被告胡军、石守娥的房屋14间包括主房屋瓦房10间，西边房屋即主房南边偏西瓦房4间。
原告刘新春、马静静为经营餐饮业需要，对涉案房屋和场地进行部分改造和装修。即将涉案房屋的部分门窗、吊顶予以装修更换，对院墙、场地予以改造，对涉案房屋室内铺设地板砖，并为经营需要搭建了餐饮间棚子10间、钢构棚2间及其他装饰装修。合同到期后，原、被告双方因续租的租金事宜协商不成，双方未能继续签订租赁合同，原告刘新春、马静静于2013年8月搬离涉案房屋，前往东海县洪庄镇阳春村经营餐饮业。
2013年10月，被告胡军、石守娥向本院提起诉讼，要求刘新春、马静静清除在租赁物上搭建设施将租赁物使用权交还出租人；赔偿出租人10000元经济损失。本院经审理后于2013年12月2日作出（2013）东双民初字第0766号民事判决书，判令：一、刘新春、马静静于本判决生效之日起十日内将建在10间瓦房后面的10间餐饮间棚顶及支撑架、西边4间瓦房的南边钢构棚2间、面向东铸铁的推拉大门一个全部清理完毕，搬离该租赁土地；二、刘新春、马静静于本判决生效之日起十日内赔偿胡军、石守娥房屋占用费10000元（系自2013年6月1日至2013年9月30日的占用费）。判决生效后，刘新春、马静静以胡军、石守娥未对其投资予以赔偿为由，既未履行判决书确定的义务，也未将涉案租赁物交付胡军、石守娥使用。
庭审中，被告胡军、石守娥陈述其诉求的损失的依据是自2013年9月30日后至2014年6月6日的占用费20583.10元和推算的木门、吊顶等的费用，并表示对原告刘新春、马静静投入的装饰装修方面，原告刘新春、马静静能够取走的物品可以自己取走，不能取走的垫土、打水泥地的费用等可以协商予以补偿。原告刘新春、马静静陈述其诉求赔偿的依据为自己所列费用清单，是当时的实际支出，没有具体依据。庭后，经本院调解，因双方对刘新春、马静静投入的装饰、装修费用补偿数额未能达成一致意见，调解未果。
以上事实，有原、被告的庭审陈述及双方提交的上列证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告刘新春、马静静与被告胡军、石守娥之间存有合法的房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定和法律规定履行义务。本案的争议焦点为：1、被告胡军、石守娥对原告刘新春、马静静为经营餐饮业而对涉案房屋和场地投入的费用应否予以补偿？2、原告刘新春、马静静是否对合同期满后未将租赁房屋和场地交还给被告胡军、石守娥承担赔偿损失的责任？对此，本院阐述如下：
一、1、从原、被告双方2012年6月22日签订的《房屋及土地租赁合同》看，双方对合同期满后改建费用的承担并未作出约定，而该合同第三条明确约定“租赁期满，承租人不再续租，应将属于自己物品运走，将原属于出租人的房屋及土地使用权交给出租人”。庭审中，被告胡军、石守娥也明确表示对原告刘新春、马静静投入的装饰装修方面，原告刘新春、马静静能够取走的物品可以自己取走。且本院（2013）东双民初字第0766号民事判决书也已判决刘新春、马静静于判决生效之日起十日内将建在10间瓦房后面的10间餐饮间棚顶及支撑架、西边4间瓦房的南边钢构棚2间、面向东铸铁的推拉大门一个全部清理完毕，搬离该租赁土地。该判决亦已生效。故原告刘新春、马静静要求被告胡军、石守娥支付装饰装修及改建费用缺乏依据，不能成立。2、原告刘新春、马静静为证明自己的主张，向本院提交的证据仅为自己书写的投资费用清单，对该证据的真实性和关联性姑且不论，仅从该清单所列费用看，原告刘新春、马静静投入的款项均是用于涉案房屋和场地的装饰装修和改建，并不属于维修费用。而原告刘新春、马静静之所以投资装饰装修和改建，其目的是为了经营餐饮业，投资后的收益也由其自己享有。且装饰装修和改建的事项中大部分属于附合型。现双方所签订的《房屋及土地租赁合同》租赁期间已届满，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，原告刘新春、马静静可对未形成附合的装饰装修物予以拆除取走，对形成附合的装饰装修费用要求补偿的不予支持。
二、按照原、被告双方签订的《房屋及土地租赁合同》的约定，原告刘新春、马静静在租赁合同期满不再续租的，应及时将属于自己的物品运走，并将租赁的涉案房屋及土地交付被告胡军、石守娥使用、收益。现原告刘新春、马静静以自己的改建投资未能得到补偿或赔偿为由，不予交付租赁房屋及场地是错误的，依法应对被告胡军、石守娥由此造成的损失予以赔偿。被告胡军、石守娥主张占用费的赔偿按双方签订的租赁合同约定的租金标准计算，符合法律规定，本院予以支持。对于被告胡军、石守娥要求原告刘新春、马静静赔偿红砖、门窗及吊顶等损失，因原告刘新春、马静静对涉案房屋的装饰、装修是经其同意，且装饰、装修后并未破坏原房屋的结构或降低使用价值，故本院依法对被告胡军、石守娥的这一主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告刘新春、马静静的诉讼请求。
二、反诉被告刘新春、马静静于本判决生效后十日内赔偿反诉原告胡军、石守娥经济损失20583.33元（自2013年10月1日起至2014年6月6日止的租赁房屋及场地占用费）。
三、驳回反诉原告胡军、石守娥的其他诉讼请求。
如果原告刘新春、马静静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3080元减半收取1540元，反诉费270元，共计1810元，由原告刘新春、马静静负担（反诉费270元已由被告胡军、石守娥垫付，待原告刘新春、马静静给付经济损失时一并支付给被告胡军、石守娥）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3350元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 丁铁生
二〇一四年七月二十八日
书记员 秦晓娇
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。