北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第02637号
上诉人（原审被告）杜连秀，女，1963年7月7日出生。
委托代理人武浩，北京鲍立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王照波，男，1974年7月16日出生。
委托代理人魏艳青，男，1980年1月15日出生，北京市昌平区昌平镇法律服务所法律工作者。
上诉人杜连秀因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第03066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年11月，王照波起诉至原审法院称：我与杜连秀杜连秀于2005年5月20日签订《房屋租赁协议书》，约定杜连秀将位于丰台区长辛店×××2号二层加门面约330平方米的房屋出租给我使用。双方约定年租金为8万元整，租金为现金支付先付款后使用，每半年支付一次提前十天支付下半年房租。房屋的租赁期限为5年，自2005年8月至2010年8月止。2010年8月双方合同到期后没有重新签订书面协议，但双方一直确认原合同继续有效，但租金改为每年12万元。自2010年8月11日后我即按照每年12万元向杜连秀支付租金直到所租房屋被北京市丰台区长辛店村村民委员会拆除。
我在与杜连秀签订租赁协议使用房屋后，对房屋进行了装修花费了大量的装修费。且我在合同履行过程中在原房上又加盖了一层房屋，加盖的房屋面积为327平方米。我以租用的房屋为注册地办理了北京福满轩开口笑饺子城的个体工商户营业执照。
双方签订的《房屋租赁协议》第七条约定：”协议期内，如遇市政规划，立项开发等不可抗力的因素，致使房屋被征用而无法使用时，本协议终止，甲乙双方互不承担违约责任，但双方均有权根据《拆迁法》及市政府相关规定向有关部门索取双方各自的经济损失并享受有关部门对拆迁户的各种经济补偿”。根据双方合同中的上述约定可以确认双方均可以按照国家法律规定得到应有的拆迁补偿，而按照《北京市城市房屋拆迁管理条例》第三十一条及第三十三条的规定，我作为一个具有相应营业执照的合法经营商户应享有拆迁补偿及停产停业损失、房屋重置成新补偿、装修设备补偿等费用。
2012年8月，杜连秀在没有通知我同时也没有征得我同意的情况下就与北京市丰台区长辛店镇长辛店村村民委员会签订《补偿协议》。后我经营房屋被强制拆除，至今我也没有收到任何拆迁补偿款项。由于拆除房屋没有给我腾退的时间，造成我经营饭店内的空调、厨房灯大量属于我的物品没有搬出即被掩埋，这给我造成了巨大经济损失。后经我查证，杜连秀已经将本属于我所有的拆迁款项在房屋拆迁人北京市丰台区长辛店镇长辛店村村民委员会领走。当时杜连秀与拆迁单位签订《拆迁协议》时拆迁单位出具了一份承诺书，约定：”杜连秀与王照波就租赁房屋等事宜，由于回迁房建设工程拆迁，带来的相关补偿的事宜杜连秀按照合同全权处理，与任何单位和个人无关，特此承诺”。由此可以看出，杜连秀作为被拆迁人是明知拆迁补偿费用中是含有我的相应补偿。其在给拆迁单位长辛店村村民委员会书写的承诺中确认按照租赁合同处理。而在双方租赁合同中明确我是有权向拆迁单位要求补偿，而杜连秀并没有向我告知相关拆迁事项私自向房屋拆迁单位出具承诺书并签订协议将我的拆迁补偿费用据为己有。我认为杜连秀的行为已经违反双方所签合同的约定。杜连秀应将属于我的拆迁补偿费用给付我。
而据我查证，我方所租赁的房屋，停产停业损失为每平方米800元，房屋拆迁时的评估单位为北京跃泽房地产估价有限公司并由该公司出具了相应的评估报告。在评估报告中列明了被拆迁房屋的面积及重置成新的补偿费用及设备及房屋附属物的补偿费用。我认为根据评估报告及其他证据能够证明应属于我的拆迁补偿费用的数额。
据此，我起诉要求：1、请求杜连秀给付我租用的丰台区长辛店×××2号房屋拆迁补偿费用935336元（即停产停业损失：800元×657.28平方米=525824；房屋重置成新价：627888元÷657.28平方米×327.28平方米=312644元；附属物及装修价：97135元，合计935603元）。2、诉讼费由杜连秀承担。
杜连秀辩称，1、在房屋拆迁时双方已不存在房屋租赁关系。2010年8月到2012年的3月8日属于不定期租赁合同，王照波向我交纳房租的期限截止到2012年3月8日，王照波拖欠了一个月的房租，我方有权单方收回房屋并解除租赁关系，合同解除后我与王照波已经没有合同关系。2、王照波主张补偿的条件应是在协议期内，拆迁时候是在租赁期限外，已经是无效了。3、我的房屋也是被强拆的，拆迁协议也是后来签订的，大队拿出协议让我签字。当时大队没有评估报告，只是一揽子协议。4、王照波说有他的停产停业补偿，但大队没说是给王照波的，当时大队知道我们的协议解除了，所以没有给王照波补偿。杜连秀与闫立群的案件，案件是同样的情况。大队知道了闫立群的合同关系存在所以直接对闫立群进行了补偿。大队当时不知道王照波的存在，在没有给他补偿。5、对王照波加盖房屋面积我不予认可。所以不同意王照波诉讼请求。
原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
本案中，虽然双方签订的合同《房屋租赁协议书》已到期，但原租赁合同继续有效。王照波在租赁经营期间，办理了北京福满轩开口笑饺子城的个体工商户营业执照。同时，其所提供的证据，可以证实其对房屋进行了装修，并在原房上又加盖了一层房屋。因涉案房屋均已拆迁，法院根据《房屋租赁协议书》确定的承租面积结合本案具体情况确认其增建房屋面积为327.28平方米。因双方在《房屋租赁协议书》中明确约定，协议期内，如遇市政规划，立项开发等不可抗力的因素，致使房屋被征用而无法使用时，本协议终止，甲乙双方互不承担违约责任，但双方均有权根据《拆迁法》及市政府相关规定向有关部门索取双方各自的经济损失并享受有关部门对拆迁户的各种经济补偿。现涉案房屋已被拆迁，杜连秀领取了相应的拆迁款项，故王照波有权向其主张相应的损失。
北京市丰台区长辛店镇长辛店村民委员会证实，腾退补偿款中包含×××2-4号王照波福满轩的部分，包括停产停业损失费800元／平米，房屋重置成新价，装修设备附属物补偿款（后三项补偿标准以北京跃泽房地产估价有限公司《房屋拆迁评估明细表为准》，故王照波主张上述三项损失，法院予以支持。但其中附属物及装修价亦应比照明细中确定的面积按比例计算，故王照波的请求中，合理部分法院予以支持，超出部分法院不予保护。据此，原审法院于2014年12月判决：一、杜连秀于判决生效之日起十日内给付王照波停产停业损失费五十二万五千八百二十四元；二、杜连秀于判决生效之日起十日内给付王照波房屋重置成新补偿费三十一万二千六百四十四元；三、杜连秀于判决生效之日起十日内给付王照波附属物及装修补偿费四万八千三百六十六元五角一分；四、驳回王照波其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杜连秀不服，以拆迁时双方租赁协议已解除，王照波无权要求获得拆迁补偿款为由提出上诉，并对原审法院认定的增建面积提出异议，要求本院依法改判驳回王照波的全部诉讼请求。王照波同意原判。
本院经审理查明：2005年5月20日，甲方杜连秀与乙方王照波签订《房屋租赁协议书》，主要约定：一、房屋坐落位置：丰台区长辛店×××2号，新建二层西边部分。二、建筑面积：二层加门面房，使用面积约330平方米左右。三、租期：5年，自2005年8月至2010年8月止。四、租金：年租金8万元整。五、付款方式：现金支付，先付款后使用。每半年一付，提前10天付下半年房租，如遇特殊情况，需事先与甲方协商。六、甲、乙双方责权：7、协议期内，如遇市政规划，立项开发等不可抗力的因素，致使房屋被征用而无法使用时，本协议终止，甲乙双方互不承担违约责任，但双方均有权根据《拆迁法》及市政府相关规定向有关部门索取双方各自的经济损失并享受有关部门对拆迁户的各种经济补偿。8、协议期满，乙方有优先租赁权，并在本协议基础上另行续签协议。在协议期内，乙方有权转让和出租。
上述合同签订后，双方开始履行。王照波在租赁期间，以租用的房屋为注册地办理了北京福满轩开口笑饺子城的个体工商户营业执照。
2010年8月，合同到期后双方没有重新签订书面协议，租赁合同继续履行，租金改为每年12万元。自2010年8月11日开始王照波即按照每年12万元向杜连秀支付租金。截止到2012年2月8日，王照波仍支付杜连秀2月8日至3月8日的房屋租金1万元。
2012年8月31日，甲方北京市丰台区长辛店镇长辛店村村民委员会与乙方杜连秀签订《补偿协议》，主要约定：一、乙方于2012年8月31日前立即腾退占用房屋，包括搬离占用房屋内的一切物品、撤离清退全部人员；二、乙方彻底腾退清空房屋后，甲方一次性支付腾退补偿款6489765.75元等。当日，杜连秀向村委会出具承诺书，载明：杜连秀与王照波就租赁房屋等事宜，由于回迁房建设工程拆迁，带来的相关补偿等事宜杜连秀按照合同全权处理，与任何单位和个人无关，特此承诺。
北京跃泽房地产估价有限公司出具租赁协议范围内的房屋情况表，其中：房屋坐落：4、×××2-4福满轩羊蝎子；产权人：杜连秀；房屋间数：21间；建筑面积：657.28平方米；房屋重置成新价：627888元；附属物及装修价：97135元；补偿总价725023元。房屋拆迁评估明细表显示：一、估价对象；房屋坐落：×××2-4号福满轩羊蝎子；承租人：杜连秀。二、房屋重置成新价627888元。1、大厅2间，建筑面积281.61平方米，价值351358元。2、避风阁1间，建筑面积14.84平方米，价值18306元。3、包间6个，建筑面积151.28平方米，价值145748平方米。4、包间4个，建筑面积80.85平方米，价值49759元。5、包间4个，建筑面积80.85平方米，价值49759元。6、天井4个，建筑面积47.85平方米，价值12958平方米。合计21间，建筑面积657.28平方米，价值627888元。三、装修设备、附属物补偿款：97135元。其中：设备及附属物6587元、27195元；据实项目价值10508元、装修52845元。拆迁补偿总价：725023元。
2014年1月15日，北京市丰台区长辛店镇长辛店村民委员会出具情况说明，载明：我单位按照2012年8月31日签订的《补偿协议》向杜连秀支付腾退补偿款6489765.75元。其中包含×××2-4号王照波福满轩的部分，包括停产停业损失费800元／平米，房屋重置成新价，装修设备附属物补偿款（后三项补偿标准以北京跃泽房地产估价有限公司《房屋拆迁评估明细表为准》）。
诉讼中，王照波提出，租赁期间其对房屋进行了装修，并在原房上又加盖了一层房屋，加盖的房屋面积约为327平方米，并提供了工程量计算表、彩钢板房建设的收据，证明加盖了房屋；提供购置空调等经营设备的收据，证明其所购置的设备；提供订购合同单，证明经营饭店所购置的桌椅板凳；提供了现场照片，证明拆迁时候的情况。其经营的房屋被强制拆除，造成经营饭店内的空调、厨房灯大量属于原告房的物品没有搬出即被掩埋，造成了巨大经济损失。
另查，2012年3月13日，北京长鹏投资管理公司作为原告起诉杜连秀、孙继增、王照波、闫立群要求：1、解除双方签订的《租赁合同书》；2、要求杜连秀、孙继增、王照波、闫立群一月内向北京长鹏投资管理公司返还《租赁合同书》中的场地内的房屋，即位于致富路以南的占地面积2618平方米的场地及场地内的房屋；3、诉讼费有杜连秀承担。后北京长鹏投资管理公司于2012年8月29日向法院提出撤诉。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同书》、收据、个体工商户营业执照、民事起诉状、《补偿协议》、承诺、租赁协议范围内的房屋、附图、房屋拆迁评估明细表、情况说明、工程量计算表、订购合同单、现场照片等证据在案佐证。
本院认为：根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据本案查明的事实，双方租赁合同到期后没有重新签订书面协议，但租赁合同仍然继续履行，租金改为每年12万元，故原审法院据此认定双方的原租赁合同继续有效是符合相关法律规定及本案实际情况的。同时，依据双方《房屋租赁协议书》中的相关约定，王照波有权向杜连秀主张相应拆迁补偿款。原审法院据此所做认定亦无不当，符合相关法律规定及本案的实际情况。杜连秀上诉所提拆迁时双方租赁协议已解除，王照波无权要求获得拆迁补偿款的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于杜连秀上诉所提原审法院对增建面积认定有误的主张，经查，原审法院系根据双方《房屋租赁协议书》确定的承租面积及审理中查明的事实、王照波提交的相关证据确认了王照波的增建面积。经查，原审法院的该认定符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。杜连秀虽对原审法院认定的增建面积提出异议，但并未提交充分有效的证据，故本院对其该主张不予采信。综上，原审根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13153元，由王照波负担1020元（已交纳），由杜连秀负担12133元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费12668.35元，由杜连秀负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一五年五月七日
书 记 员 张 雯