北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第15425号
上诉人（原审被告）北京巨能制药有限责任公司，住所地北京市北京经济技术开发区永昌北路3号。
法定代表人王苑如，总经理。
委托代理人王瀚生，男，1968年7月1日出生，北京巨能制药有限责任公司监事。
委托代理人齐清，女，1955年11月19日出生，北京巨能制药有限责任公司董事。
被上诉人（原审原告）北京博大经开置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区宏达北路12号A座六层。
法定代表人郭广庆，董事长。
委托代理人李志媛，女，1976年10月18日出生，北京博大经开置业有限公司职员。
委托代理人崔志丹，男，1982年10月29日出生，北京博大经开置业有限公司职员。
上诉人北京巨能制药有限责任公司因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第07360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京巨能制药有限责任公司之委托代理人王瀚生、齐清，被上诉人北京博大经开置业有限公司之委托代理人李志媛、崔志丹到庭参加诉讼，现已审理终结。
2013年5月，北京博大经开置业有限公司（下称博大置业公司）起诉至原审法院称：2004年3月9日，北京巨能制药有限责任公司（下称巨能公司）与北京经开投资开发股份有限公司（下称经开投资公司）签订《物业管理合同》，约定对巨能公司位于北京经济技术开发区永昌北路3号7#厂房704单元（下称704号）房屋进行物业管理，其建筑面积为1113.12平方米，物业管理费为65元／年／平方米，总计72352.8元／年，委托期限从2003年10月1日至2004年9月30日止。双方对缴费方式作了如下约定，“每年的1月5日、4月5日、7月5日、10月5日前支付季度物业管理费18088.2元。”2005年12月8日，经开投资公司与北京经济技术投资开发总公司（下称投资总公司）签署《设立北京博大经开物业管理有限公司及业务移交工作原则的协议》共同设立了我公司，并于2005年12月15日由经开投资公司与我公司签署《协议书》，由我公司接替经开投资公司，按照物业合同向包括巨能公司在内的所有业主及租赁人提供物业服务，并收取相关物业费及能源费等费用。期间，我公司曾多次向巨能公司催缴所欠费用，并督促巨能公司及时续签《物业管理合同》，但巨能公司由于经营调整、股权转让等事宜，双方未就续签事宜形成书面合同。但我公司一直向巨能公司提供物业服务，巨能公司也一直接受我公司物业服务且期间未提出任何异议，并向我公司缴纳了部分水电费，所以双方已形成事实上的物业服务合同关系。2008年12月24日，经我公司与巨能公司沟通，巨能公司向我公司出具了《关于暂缓交纳2008年物业费、空调费及免除滞纳金的申请》，该《申请》中巨能公司对物业费、制冷取暖费数额、我公司的主体资格及提供的服务均没有异议，并表示在巨能公司重组完成后会及时交纳费用。但是截止到我公司起诉之日，巨能公司仍未支付2004年10月1日至2009年2月28日期间的物业管理费、水电费、制冷费、供暖费等相关费用共计580415.47元，我公司曾多次与巨能公司商谈、催促清欠，均未果。综上，巨能公司的行为已严重侵犯了我公司的合法权益，故诉至法院，要求：1、巨能公司向我公司支付2004年10月1日至2009年2月28日期间拖欠的物业服务费319558.2元；2、巨能公司向我公司支付2004年10月1日至2009年2月28日期间拖欠的水电费18672.84元、制冷费78183.08元、供暖费164001.35元；3、诉讼费用由巨能公司承担。
巨能公司辩称：1、博大置业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。2、博大置业公司提交的证据均系单方制作，缺乏原始凭证，且数额前后矛盾。故不同意博大置业公司的诉讼请求。
原审法院经审理确认：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。巨能公司与经开投资公司签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同，双方应当按照约定履行各自的权利和义务。合同期满后，虽然双方未续签合同，但704单元房屋仍系由经开投资公司及博大置业公司提供物业服务至今，应视为原合同的继续履行。经开投资公司后将其物业的权利义务移转给博大置业公司，亦不违反法律规定。巨能公司作为704单元房屋的业主，在实际接受了博大置业公司提供的物业管理服务、供热制冷服务、代缴水电费服务后，应按时向博大置业公司支付物业费、供热制冷费、代缴水电费等相关费用，故对博大置业公司要求巨能公司支付物业服务费、供热制冷费、代缴水电费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。鉴于博大置业公司持续提供物业服务后，巨能公司亦实际享受该服务，故巨能公司主张博大置业公司的主张已经超过诉讼时效的辩解意见，法院不予支持；对巨能公司的其他辩解意见，无事实及法律依据，法院不予支持。对博大置业公司主张的物业费、供暖制冷费、代缴水电费的数额，法院根据其提交的证据予以核定。据此，原审法院于2013年8月判决：一、北京巨能制药有限责任公司支付北京博大经开置业有限公司自二〇〇四年十月一日至二〇〇九年二月二十八日的物业费三十一万九千五百五十八元二角、供暖费十六万四千零一元三角五分，以上共计四十八万三千五百五十九元五角五分（均于判决生效之日起十日内履行）；二、北京巨能制药有限责任公司支付北京博大经开置业有限公司自二〇〇五年一月一日至二〇〇八年十二月三十一日的制冷费七万八千一百八十三元零八分（于判决生效之日起十日内履行）；三、北京巨能制药有限责任公司支付北京博大经开置业有限公司二〇〇五年十二月的水费六十元七角六分（于判决生效之日起十日内履行）；四、北京巨能制药有限责任公司支付北京博大经开置业有限公司二〇〇五年九月、十月、十一月及自二〇〇六年四月至二〇〇六年十二月的电费共计一万八千六百一十二元零八分（于判决生效之日起十日内履行）。判决后，巨能公司不服，向本院提出上诉称：博大置业公司的诉讼请求已超过诉讼时效。原审判决缺乏事实依据，仅凭博大置业公司单方制作的欠费表，没有原始会计凭证，即按照博大置业公司主张的欠费数额认定有失公正。要求撤销原判，驳回博大置业公司的诉讼请求。博大置业公司同意原判。
经审理查明：2004年3月9日，巨能公司与经开投资公司签订《物业管理合同》，约定由经开投资公司对巨能公司704单元的房产进行物业管理，建筑面积为1113.12平方米，物业管理费为65元／年／平方米，总计72352.8元／年，委托期限从2003年10月1日至2004年9月30日止。该合同还约定：“每年的1月5日、4月5日、7月5日、10月5日前支付当季度物业管理费18088.2元。”经开投资公司并以代收代缴的方式向巨能公司收取水费、电费。2001年8月，巨能公司（甲方）与经开投资公司（乙方）签订《永昌工业园空调使用协议》，约定：1、甲方采暖面积按1113.12平方米计算，采暖期为147日，每年11月1日至次年3月31日为一采暖年度，年度采暖费为74614.66元，甲方在每年10月20日前向乙方交纳以后年度采暖费。2、根据《附件一》第一条第1款规定，扣除2001年3月16日至3月31日停用期间80%的费用6497.06元，则自2001年6月1日后的年度采暖费为68117.6元。3、自2001年6月1日起，甲方用冷面积按1113.12平方米计算，用冷期为106日，自2001年6月1日后的年度用冷费为42004.7元，请甲方在每年5月16日前向乙方交纳年度制冷费。上述合同到期后至2009年3月1日前，双方均未签订新的物业服务合同。
2005年12月8日，经开投资公司与投资总公司、北京万源物业管理中心签订《设立北京博大经开物业管理有限公司及业务移交工作原则的协议》，约定共同设立北京博大经开物业管理有限公司（下称博大物业公司）；2005年12月15日，经开投资公司与博大物业公司签署《协议书》，约定由博大物业公司自成立之日起受让经开投资公司与各业主及租户所签订而未履行完毕的物业管理服务类合同全部权利义务，由博大物业公司按照物业合同向业主及租赁人提供物业服务，并收取相关物业费及能源费等费用。2011年7月27日，博大物业公司更名为“北京博大经开置业有限公司”（即博大置业公司）；2011年3月25日，巨能公司更名为“北京柯瑞生物制药有限公司”，后于2012年5月28日将企业名称变更回“北京巨能制药有限责任公司”。博大置业公司为704号房屋提供物业服务及代缴水电费服务至今，巨能公司亦使用704号房屋至今。
博大置业公司为证明2004年10月1日至2009年2月28日期间，博大置业公司、巨能公司存在事实上的物业服务合同关系，博大置业公司提交了维修工作单、维修收费单。巨能公司对此不认可；博大置业公司为证明巨能公司认可博大置业公司、巨能公司双方之间的物业服务合同关系及拖欠相关物业费用的事实，提交了巨能公司于2008年12月24日发给其的《关于暂缓交纳2008年物业费、空调费及免除滞纳金的申请》及《会议纪要》。《关于暂缓交纳2008年物业费、空调费及免除滞纳金的申请》内容为：根据我公司与贵公司签订的《物业管理合同》和《永昌工业园空调使用协议》，我公司2008年的物业费为72352.80元，空调使用费为107580.74，总计人民币：179933.54元整。因我公司股权重组，故2008年物业费用不能按时缴纳。我公司特向贵公司提出暂缓交纳上述二种费用的申请，在暂缓交纳费用期间，请免于计算上述费用的滞纳金。待我公司重组完成后，及时如数交纳上述费用。2008年12月29日，博大置业公司给巨能公司回函：贵司于12月24日《关于暂缓交纳2008年物业费、空调费及免除滞纳金的申请》的函我司已收悉。根据双方前期沟通的有关情况，经我司研究后，原则同意贵司暂缓交纳08年各项费用、免除有关滞纳金的申请。为保持双方良好的合作关系，望贵司股权重组完成后，及时与我司沟通解决历史遗留问题，同时签订相关物业服务合同，并制定相应的还款计划。依据博大置业公司提交的多份会议纪要的记载，此后，双方就巨能公司欠费问题曾多次进行协商，但未达成解决方案。巨能公司对博大置业公司提交的上述证据不予认可。博大置业公司为证明巨能公司拖欠物业费及相关费用的事实，提交《博大经开工业字（2011）催款通知单》、水费收费通知单、电费收费通知单、催款函。巨能公司对此不认可。
原审审理中，博大置业公司主张因巨能公司于2004年申请停止使用600平方米的供暖、制冷，故供暖制冷费的计算面积在减少600平方米后为513.12平方米。博大置业公司为证明其持续为704号房屋提供物业服务，提交2009年度至2013年度的物业服务合同、2009年度至2013年度的代收代缴水费协议、2011年度至2013年度的代收代缴电费协议、2009年度至2013年度的空调协议；巨能公司对上述协议不认可，认为协议上所盖公章与其公司工商档案登记印章不一致，但认可相关物业费用、水电费用、供暖制冷费用收费标准与协议约定的一致。
巨能公司未提交2004年10月1日至2009年2月28日期间的相关物业费用缴费票据。博大置业公司也未能提供过巨能公司拖欠费用的原始财务凭证。在本院审理中，巨能公司提交了2011年负责对博大置业公司进行财务审计的中瑞岳华会计师事务所于2011年5月11日发送给巨能公司的企业询证函，该函载明：下列信息出自本公司账簿记录，如与贵公司记录相符，请在本函下端“信息证明无误”处签章证明；如有不符，请在“信息不符”处列明不符项目。如存在与本公司有关的未列入本函的其他项目，也请在“信息不符”处列出这些项目的金额及详细资料。本公司与贵公司的往来账项列示如下：截止2011年4月30日，贵公司欠199479.30元。在“被审计单位盖章”处博大置业公司加盖公司印章。巨能公司在“信息证明无误”处加盖公司印章。现博大置业公司与巨能公司均认可双方已于2009年签订了新的物业服务合同，从2009年3月1日起巨能公司已按新合同的约定交纳了各项费用。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述、物业管理合同、永昌工业园空调使用协议、名称变更通知、关于变更公司名称的通知、设立北京博大经开物业管理有限公司及业务移交工作原则的协议、协议书、缴费通知单、《关于暂缓交纳2008年物业费、空调费及免除滞纳金的申请》、会议纪要、企业询证函等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。巨能公司与经开投资公司签订的《物业服务合同》、《永昌工业园空调使用协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同，双方应当按照约定履行各自的权利和义务。合同期满后，虽然双方未续签合同，但704单元房屋仍系由经开投资公司及博大置业公司提供物业服务至今，应视为原合同的继续履行。经开投资公司将其物业的权利义务移转给博大置业公司，博大置业公司承继经开投资公司在《物业服务合同》、《永昌工业园空调使用协议》中的法律地位。巨能公司作为704单元房屋的业主，实际接受了博大置业公司提供的物业管理服务、供热制冷服务、代缴水电费服务后，应按时向博大置业公司支付物业费、供热制冷费、代缴水电费等相关费用，现博大置业公司起诉要求巨能公司支付尚欠的物业服务费、供热制冷费、代缴水电费共计580415.47元，巨能公司上诉主张博大置业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，但根据博大置业公司提供的《关于暂缓交纳2008年物业费、空调费及免除滞纳金的申请》及《会议纪要》可以证实巨能公司拖欠博大置业公司费用及博大置业公司一直在追索欠费的事实，故本院对巨能公司诉讼时效的抗辩不予支持。巨能公司上诉对博大置业公司主张的拖欠物业费、供暖制冷费、代缴水电费的数额有异议，认为博大置业公司对欠费数额仅提交自行制作的欠费表，没有提交原始财务凭证，自行制作的欠费表不能作为认定欠费数额的依据。在本院审理中，巨能公司提交了博大置业公司盖章的会计师事务所发给巨能公司的审计询证函，该函显示截止到2011年4月30日，巨能公司欠博大置业公司费用199479.30元。巨能公司在该函确认“信息证明无误”处加盖公司印章。应当指出，上述询证函是博大置业公司委托的审计事务所在对博大置业公司进行财务审计过程中对博大置业公司会计账目记载的反映，而且博大置业公司及巨能公司均在该函上盖章确认，询证函的证明力高于博大置业公司自行制作的欠费表的证明力，本院认定询证函确认的欠费数额。原审法院依据博大置业公司自行制作的欠费表认定巨能公司欠费数额不当，本院予以改判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第7360号民事判决第一、二、三、四项。
二、北京巨能制药有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付北京博大经开置业有限公司截止至二○○九年二月二十八日之前所欠的物业费、供暖费、制冷费、水费、电费共计十九万九千四百七十九元三角。
三、驳回北京博大经开置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4802元，由北京博大经开置业有限公司负担1802元（已交纳），由北京巨能制药有限责任公司负担3000元（于本判决生效之日起10日内交至原审法院）；二审案件受理费9604元，由北京博大经开置业有限公司负担3604元（北京巨能制药有限责任公司已预交，北京博大经开置业有限公司于本判决生效之日起10日给付北京巨能制药有限责任公司），由北京巨能制药有限责任公司负担6000元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 何江恒
二〇一三年十二月二十七日
书 记 员 王若净