山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0213民初374号
原告夏运农，无业。
委托代理人王书瀚，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人封芳，山东琴岛律师事务所律师。
被告青岛中海房地产开发有限公司，住所地青岛市市南区。
法定代表人王贤德，职务董事长。
委托代理人陈军，山东天华律师事务所律师。
委托代理人赵永辉，山东天华律师事务所律师。
原告夏运农与被告青岛中海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2016年1月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告夏运农及其委托代理人王书瀚、封芳，被告青岛中海房地产开发有限公司的委托代理人陈军、赵永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏运农诉称，2009年6月1日，原、被告双方签订《房屋认购协议书》，约定原告购买被告开发的青岛市天水路南青岛中海?玫瑰庭院C区C7号房屋，并约定该房屋交付时间不迟于2011年5月30日，如甲方逾期交付房屋的，应自违约之日起至实际交付房屋之日止，每日按乙方已交房款总额的万分之一向乙方支付违约金。协议签订后，被告至今未与原告签订正式商品房预售合同及办理网上登记备案手续，且拖延交付房屋长达四年之久，虽经原告多次敦促，被告至今未履行约定义务。被告行为已构成严重违约，给原告造成重大经济损失。为维护原告合法权益，现起诉至法院，请求依法裁判：1、被告为原告办理青岛市天水路南青岛中海?玫瑰庭院C区C7号房屋的商品房预售合同网签及登记备案手续，并将该房屋交付原告；2、被告为原告办理青岛市天水路南青岛中海?玫瑰庭院C区C7号房屋的房地产权属转移登记手续；3、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（自2011年5月31日起至被告实际交房之日止，每日按乙方已交房款总额1998059元的万分之一计算）；4、本案的诉讼费用由被告承担。本案诉讼过程中，原告明确其诉讼请求指向的房屋现地址为青岛市天水路18号甲32号楼101户。
被告青岛中海房地产开发有限公司辩称，1、原、被告签订的《房屋认购协议书》仅表示为房屋买卖的意向，其标的是签订商品房预售合同。原告认购的房屋是依据尚未经政府批准的初步规划设计概念图选定的，基于国家政策变化和世园会影响，最终获得批准的规划设计中已不存在认购协议中约定的房屋，无法进行商品房预售合同的签订和登记备案手续；2、房屋交付、办理权属转移登记手续，属于签订商品房预售合同的主要条款之一。商品房预售合同未签订也无法签订，原告的诉请不成立也不存在；3、按照合同法的规定，如果以政府批准建设的房屋替代履行并签订商品房买卖合同，需要双方在认购协议书外另行以公平合理的原则进行协商；4、《房屋认购协议书》中并未就房屋交付情况作出明确约定，更谈不上支付延期交房违约金的问题；5、《房屋认购协议书》第9条可以看出，本协议的性质实际为借款协议，以认购房屋的方式提供担保，按照双方本意，本案应退本付息。故应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年6月1日，被告作为甲方，原告作为乙方签订《房屋认购协议书》，约定，“1、为保证乙方在甲方预售前认购甲方建设的青岛中海?玫瑰庭院房屋有关事项，签订本协议书。”“房屋位置：青岛市天水路南青岛中海?玫瑰庭院C区C7号（具体详见附双方签章之别墅区总平面图），房屋建筑面积约：255.18平方米（设计图纸面积，最终以产权登记面积为准），价格为8700元/平方米，总金额2220066元。”协议中还约定，“2.付款方式：首付款为全部房价款的90%，即1998059元，于签订本协议书3日内支付，第二次付款为全部房价款的10%，即222007元，于签订正式《青岛市商品房预售合同》之日支付（如需办理银行按揭贷款，应于签订《青岛市商品房预售合同》之日起20日内办妥相关手续）。3.甲、乙双方一致同意，在签订正式《青岛市商品房预售合同》时，以本协议约定的平方米单价及房屋位置为准确依据（赠送半地下室、前后花园），据实签订《青岛市商品房预售合同》。4.乙方须在接到甲方签订正式《青岛市商品房预售合同》通知之日起10内，携带本协议、付款凭证、身份证等相关材料办理签订《青岛市商品房预售合同》手续，乙方如需更名，应携带相关材料办理更名手续。如乙方联系方式变更，应以信函方式及时通知甲方。5.该房屋交付时间暂定为不迟于2011年5月31日。6.违约责任：（1）、乙方未在接到甲方通知之日起10内签订正式的《青岛市商品房预售合同》，则视为乙方违约，逾期15日，甲方有权对本协议书项下房屋另行出售，并应于30日内全额退还乙方已付款项，本协议书自动解除。（2）、乙方未在约定的时间内付款，则视为乙方违约。逾期15日，甲方有权对本协议书项下房屋另行出售，并应于30日内全额退还乙方已付款项，本协议书自动解除。（3）、甲方未在约定的时间内返还乙方款项，则视为甲方违约，逾期每日甲方按应退还款项的万分之二支付违约金。（4）、甲方未在约定的时间内交付房屋，视为甲方违约。甲方应于自违约之日起至实际交付房屋之日止，每日按乙方已交房款总款的万分之一向乙方支付违约金。7.本协议书条款遇战争、地震、政策突变等不可抗力因素时，期限顺延。8.本协议书共2页，一式三份，经双方签字、且于甲方在规定的时间内收到乙方首付款后生效，至双方签署正式《青岛市商品房预售合同》之日失效。本协议书甲方执二份、乙方执一份，并具同等法律效力。9.甲乙双方约定：若乙方付款满一年后，有权根据实际情况选择放弃购买本协议书项下房屋，选择还本付息方式，年利率按购房实交款13%计算。乙方应以书面形式通知甲方，甲方应在15日内一次性向乙方返还本息。
《房屋认购协议书》后附青岛中海?玫瑰庭院别墅区平面图，图中C区C7号房屋用粗线标注，标注处有原告签名及捺手印，并加盖被告合同专用章。该平面图显示，被标注房屋位于别墅区东北部，从南往北第八排，从东往西第二栋的最东户，东侧为四联排别墅建筑，西侧为两联排别墅建筑，南边为道路，道路南为四联排别墅建筑，房屋北边两联排别墅建筑。
《房屋认购协议书》签订后，被告分别于2009年6月1日、2009年6月3日、2009年8月19日向原告收取房价款300000元、1200000元、500000元，最后一笔付款包含原告代其妻子姜楠购买另一处房屋代交款1941元，故原告合计交款为1998059元，被告出具了2000000元预收房款收据。
上述事实有原被告共同提交的《房屋认购协议书》、原告提交的《房屋认购协议书》后附青岛中海?玫瑰庭院别墅区平面图、预收房款收据及原被告陈述笔录在案为证。
原告提交《建设工程规划许可证》及所附青岛中海·玫瑰庭院项目地块的总平面图，用以证明被告于2010年4月27日取得涉案项目的建设工程规划许可证，原被告所签《房屋认购协议书》附件别墅区平面图上确认原告所购房屋，在青岛市规划局审批备案的总平面图上载明编号为3—5#，仅系编号标注方式发生变化，并未发生其他变化。
被告对《建设工程规划许可证》真实性、证明事项有异议，认为该证据于2010年4月27日审批通过，后因世园会的影响进行过四次规划设计变更，应以被告提交的该项证据为准。对总平面图真实性无异议，但对证明事项有异议，其仅为2010年政府审批过的设计图纸建造房屋情况的图纸的其中一份，之后，又因世园会进行过多次变更，另外还有多份变更图纸。
原告提交《玫瑰庭院楼座编号证明》一份，《玫瑰庭院楼座编号证明》由青岛市公安局李沧分局九水路派出所于2012年7月4日出具，内容为“由青岛中海房地产开发有限公司开发建设的玫瑰庭院项目门牌号为青岛市李沧区天水路18号（共有37栋楼），青岛市李沧区天水路18号甲（共有38栋楼）；共有75栋楼,923户。（楼座号及户数详见规划总平面图及附表）”，原告用以证明：（1）原告所购房屋现编号为青岛市李沧区天水路18号甲32号楼101；（2）原告所购房屋在该楼座编号附图上位置与被告于青岛市规划局审批备案的总平面图上载明位置、以及原被告双方所签《房屋认购协议书》附件别墅区平面图上确认位置均一致，原告所购房屋自始客观存在，并未发生变化。
被告对其真实性无异议，但对证明事项有异议，认为该证据中的房屋位置、面积、房号、风格（外力面）、外墙、室内外结构、材料成本等与原告认购的房屋完全不一致。
原告提交被告2012年10月19日出具的《关于办理住房情况证明的通知》，用以证明，2012年10月19日，被告书面告知原告涉案玫瑰庭院项目已进入办理预售许可证审批阶段，并明确认可将来会按约定就涉案房屋办理网签；证明原告付款行为是双方合意和认可的，也证明了涉案房屋并未发生任何变化，仅是被告内部的房屋编号、标注进行了多次调整，具备认购协议继续履行以及办理网签的和交付的客观条件，被告恶意拖延长达四年属于主观恶意。
被告对真实性无异议，但认为当时被告虽通知原告准备材料，而原告并未提交给被告相关材料，因国家政策和世园会的影响，2010年4月27日被告取得建设工程规划许可证即被批准的相关图纸中，被批准建设的房屋中已经不存在原告认购的房屋，被告和包括原告等认购人反复协商，讨论解除认购协议，或变更协议，按照成本价15000元每平方米以批准的房屋履行协议，原告不同意，故无法签订商品房预售合同。
原告提交原告妻子姜楠与被告经理张舵通话录音3份及原告与姜楠结婚证1份，证明：（1）2012年10月25日，原告在与被告指定的联系人张舵电话沟通中，张舵认可原告与其妻子姜楠分别购买了玫瑰庭院C区C7号、B区B9号两套房屋，并明确所购房屋不涨价，网签仍按照原认购协议执行；（2）张舵明确答复原告所购房屋没有发生变换，仅系房屋编号有变，但编号只是一个包装，工程图纸没有任何变化；（3）张舵答复在通话之日起两周内办理网签，但至今仍拒绝办理。（4）原告与姜楠系夫妻关系。
被告对原告与姜楠系夫妻关系无异议，被告公司有个叫张舵的人，但他现已出国，不能确认是否是他的谈话录音，他也无权代表公司予以答复。经本院释明，被告未于本院限定期限内提交对录音真伪进行司法鉴定的书面申请。
原告提交青房注字2012第055号《青岛市商品房预售许可证》，证明被告于2012年10月30日取得青岛中海·玫瑰庭院项目的《商品房预售许可证》，原告所购房屋早已具备进行网签、办理备案登记的条件。
被告对真实性无异议，但认为该证据中并不包括原告在协议书中认购的房屋，原告认购的房屋因国家政策和世园会的影响未被批准施工，是不存在的。
原告提交2013年被告法定代表人王贤德与业主开会的录音光盘一份，证明事项为：（1）2013年，被告法定代表人王贤德就玫瑰庭院项目房屋网签、交房、逾期违约赔偿等事宜与业主开会协商，被告承诺最迟于2013年12月份与业主办理网签，2014年5月份交房；（2）被告认可与原告等业主签订的《房屋认购协议书》，并承诺仍按照该合同约定价格进行网签，不予涨价；（3）被告同意可配合业主提前拿钥匙进行装修，但会后至今仍然拒绝履行相关承诺义务。
被告对录音资料的真实性虽有异议，但经本院释明，未于本院限定期限内提交对录音真伪进行司法鉴定的书面申请。
原告提交自青岛市城乡建设委员会建设工程管理局抄录的中海·玫瑰庭院项目竣工验收备案信息一份，证明事项：原告所购房屋玫瑰庭院3-5#号楼（天水路18号甲32号楼101）在青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局登记备案的竣工验收日期为2015年3月27日，原告所购房屋已经具备法定交付条件。
被告对证据真实性不予认可，即使证据是真实的也与本案并无关联，原告所认购的房屋与其主张并申请法院查封的房屋并非同一房屋，原告认购的房屋是不存在的。
原告提交被告售楼处的“玫瑰庭院别墅可售房源面积、价格公示表”照片，证明根据被告制作摆放在售楼处的“玫瑰庭院别墅可售房源面积、价格公示表”显示，被告已将原告所购房屋即天水路18号甲32号楼101户在“可售”一栏用黄色涂改（即售罄状态），证明被告认可已将涉案房屋实际出售给原告的客观事实，也证明原告所购房屋是客观存在的。
被告真实性不予认可，认为即使上述房屋可售，也与本案无关。
原告提交关于涉案房屋对应预售房号及应补交差价款的明细，证明被告的销售经理刘宁就涉案房屋的预售房号及面积差价款出具了明细，认可双方应当继续履行协议，并办理网签的相关手续。
被告对真实性不予认可，明细上仅有数字，不能证明是谁写的，且与本案无关。
上述事实有原告提交的《建设工程规划许可证》及所附青岛中海·玫瑰庭院项目地块的总平面图、《玫瑰庭院楼座编号证明》、《关于办理住房情况证明的通知》、原告妻子姜楠与被告经理张舵通话录音3份及原告与姜楠结婚证、《青岛市商品房预售许可证》、开会录音光盘、中海·玫瑰庭院项目竣工验收备案信息、“玫瑰庭院别墅可售房源面积、价格公示表”照片、预售房号及应补交差价款的明细以及原被告陈述笔录在案为证。
被告提交青岛市规划局作出的青规函业字[2008]474号《建设工程规划审查函复意见书》，证明青岛市规划局于2008年8月15日在《建设工程规划审查函复意见书》中提出了玫瑰庭院项目的初步规划设计条件。
原告对证据真实性无异议，认为该证据仅系项目规划设计施工的前提条件之一，被告应当按照审批规划设计条件执行，而且结合原告提交的相关证据也证明了规划部门后续审批的施工设计文件并不矛盾。
被告提交2008年12月被告拟定的尚未经政府批准的方案设计（又称为初步规划设计概念图）一宗，证明根据前述规划意见书，被告于2008年12月针对玫瑰庭院项目初步设计出房屋总体为英伦风格的砖混结构建筑，在该证据中可以看出原告认购的房屋在概念设计中的平面图位置、朝向、相互间联排、面积等情况。
原告对证据真实性不予认可，因系被告单方制作，没有政府规划部门及设计部门的盖章确认，且在报经规划部门审批确认前无论如何变更调整，原告并不知情，也不能证明与本案有关联性，应当以实际审批为准，假设如被告所述，也是由被告单方擅自变更，解约权也不在被告。
被告提交青岛市规划局颁发的《建设用地规划许可证》一份，证明玫瑰庭院项目于2009年5月22日仅取得了《建设用地规划许可证》，政府尚未批准建设工程规划。
原告对证据的真实性无异议，但认为所载明的内容与本案争议没有法律上的关联性。
被告提交《房地产权证》复印件一份，证明2009年12月21日玫瑰庭院项目取得了房地产权证。
原告因系复印件，对其真实性不予认可。
被告提交2010年1月7日[国办发（2010）4号]《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳××发展的通知》、2010年1月14日[国土资发（2010）9号]《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》文件各一份，用以证明国务院办公厅和国土资源部于2010年1月通过发布通知的形式对市场的房地产项目进行调控，限制房子、限制户型、限制用地，进一步影响到玫瑰庭院项目的规划设计。
原告认为该通知不属于法定证据形式，该文件记载的内容与本案无关。
被告提交青岛市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，证明2010年4月27日玫瑰庭院项目取得了《建设工程规划许可证》，政府审批通过了设计图纸，后因世园会的要求，分别于2011年1月17日、2014年2月11日、2015年1月4日、2015年8月18日四次针对政府审批通过的规划设计进行了变更。
原告对证据的真实性无异议，认为该许可证载明的地上建筑面积与规划局审批的规划设计条件完全相符，该许可证批注的238.1平方米的地上建筑面积减少，不能证明与本案争议房屋相关，且涉案项目规划总建筑面积十余万平方米，200余平方米的面积调整完全属于合理的误差范围内，不会给涉案项目有任何实质性的影响。
被告提交副市长签批的2014年青岛世界园艺博览会执行委员会办公室《关于中海房地产开发公司天水路玫瑰庭院项目情况的报告》复印件一份，证明世园会执委会从2010年8月开始就要求玫瑰庭院项目进行土地置换，2010年10月20日在该项目不能土地置换的情况下，副市长王建祥签批同意世园会执委会意见，要求对该项目配套设施和景观建设进行严格审查，使其与世园会建设相协调，从而导致该项目后面规划设计多次变更。
原告因该证据为复印件，对真实性不予认可；且认为即使该证据是真实的，该文件也不能证明与本案争议的法律关系有关联性。恰恰该报告涉及涉案项目在2010年的11月尚未开工建设，证明了被告逾期交房的违约行为，且该文件最后的建议部分，只是涉及了要求对该项目的配套设施和景观建设进行严格审查，并未涉及本案争议的法律关系。
被告提交青岛市城乡建设委员会于2010年11月25日颁发的《建筑工程施工许可证》一份，证明2010年11月25日玫瑰庭院项目取得《建筑工程施工许可证》，准予开工日期为2010年11月25日，竣工日期为2012年11月27日，但因不断被要求进行设计变更，导致施工无法正常进行。
原告对证据真实性无异议，但认为该证据本身不能证明被告的抗辩主张，双方认购协议约定，2011年5月31日前交付房屋，但被告2010年11月25日才取得施工许可证，并计划2012年11月27日竣工，显然严重滞后于双方约定的交付日期，明显构成违约。
被告提交审批通过的规划设计图纸一宗，证明2010年4月27日相关部门最终审批通过规划图纸，之后又多次被要求变更，而经过批准的设计形式为西班牙皇室风格的框架剪力墙结构建筑，单纯建筑成本就增加了几倍，批准规划设计的房屋在位置、面积、房号、风格、室内外结构、材料、成本等方面都与认购的房屋完全不同，即原告认购的房屋已不存在。
原告对真实性无异议，但认为该证据恰恰证明了2010年4月及2010年7月建筑设计总说明，与原告提供的设计图纸及房产预售图纸所标注的涉案房屋位置完全一致，没有发生任何变化。且该宗图纸并没有体现被告抗辩的设计变更，其设计依据仍然是[2008]474号规划审查函复意见书等前期文件。单就该宗图纸来看，也不能证明被告抗辩的发生变化的内容。假设真如被告所述发生了外力面风格以及建筑成本的增加，也与原告无关。
被告提交《青岛市商品房预售许可证》复印件一份，证明2012年10月30日被告取得玫瑰庭院项目的商品房预售许可证，被告此后多次找原告协商解除认购协议或变更协议，另行协商签订正式《青岛市商品房预售合同》，但原告不同意，被告就此事曾向李沧区人民法院提起诉讼，但法院不予受理。
原告对证据的真实性无异议，但该预售许可证不完整，没有将许可的全部房屋明细予以列明。该预售许可证恰恰证明了在2012年10月被告已具备按约与原告签署网签合同的条件，被告至今未予签署，构成违约;也证明该预售许可证的取得使双方认购协议具有法律效力，被告无权单方恶意解除;该预售许可证本身不能证明被告曾向法院提起过诉讼,即便提起过也对本案没有影响。
被告提交公安部公消[2011]65号《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》文件一份，证明2011年3月14日公安部消防局对民用建筑外保温材料的使用提出了新的要求，玫瑰庭院项目为遵守政府规定，重新选材，重新办理外墙保温设计、规划、审图等调整手续，导致工期延长。
原告认为该证据不符合法定证据形式，文件内容也与本案无关。被告施工设计本来就应当符合相关的法律法规和政府性要求，逾期施工的过错在被告，其无权抗辩工期延长。
被告提交世园执委会作出的《世园会纵五路项目用地手续办理专题会议纪要》、世园执委会作出的《世园村市政道路纵五路工程专题会议纪要》各一份，证明2013年7月19日世园执委会就世园会纵五路项目，要求玫瑰庭院项目配合世园会纵五路的施工，进行本项目内土地置换，并落实本项目变电站选址。2013年10月26日世园执委会就世园村市政道路纵五路工程施工，要求纵五路占压玫瑰庭院项目土地无偿收回，另行解决玫瑰庭院项目的供热、供电配套设施，并解决玫瑰庭院项目的供热、供电配套设施和幼儿园等因纵五路规划、建设而影响本项目竣工验收问题。因配合纵五路施工本项目工程暂停施工，影响了建筑工期，路、水、电、气、热到2015年9月9日才完工，但土地调整的审批至今尚未完成，上述原因导致的工期延误，工期应当予以顺延。
原告对证据的真实性不予认可，并认为该两份文件的内容仅涉及占用652平米的绿地，并未影响涉案项目的容积率，被告也没有证据证明该绿地的占用，变更了涉案房屋，且该两份文件的形成时间均是在2013年10月和7月，即便如被告所述，影响了项目的综合竣工验收的部分单项，也不影响涉案房屋的单体竣工验收，均在被告逾期交房之后，不应当属于工期顺延的正当理由。
被告提交2014年4月15日《半岛都市报》刊载的关于青岛市公安局交通警察支队关于世园会园区周边道路限制通行的通告及青岛市公安局交通警察支队关于世园会期间限制重中型载货汽车通行的通告的报纸一份、青岛市图书馆发票一张，证明2014年4月20日至2014年10月25日期间，交警部门对世园会周边（含玫瑰庭院项目区域）进行交通管制，影响到项目工期6个月的工程施工。
原告对该证据真实性无异议，但认为交通管制时间是在认购书约定的交付时间之后，不构成被告抗辩工期延误的理由，且交通管制的时间和区域不能排除被告在该期间内不能施工。
被告提交被告起诉前期别墅业主刘廷庆的民事诉状原件一份、房屋认购协议书复印件一份，证明2012年2月14日被告因批准的图纸没有了认购的房屋，与业主协商未果，委托律师起诉签订认购协议书的购买人，请求法院解除认购协议书，李沧区法院于2012年2月29日收取诉状及相关证据，一周后通知因牵扯世园会不予立案，作为原告方又找李沧区检察院监督立案及青岛中院立案庭监督立案，李沧区法院直至2014年9月24日，再次退回全部立案材料，不予立案。
原告对民事诉状的真实性不予认可，认为系被告单方制作，未予立案送达，且该证据内容与本案无关联。
原告称，1、原被告签订的认购协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按约定收取了原告支付的购房款项，协议应为商品房买卖合同，且被告已于2012取得预售许可证，双方所签订的协议合法有效，均应执行。原告已经履行付款义务，被告即应当按照合同约定办理网签和房屋交付等合同义务。2、被告抗辩涉案房屋位置发生变化合同无法履行，但并未提供有效证据予以证明，根据原告提交的规划设计图纸及预售附图结合被告抗辩提供的施工图纸，恰恰证明了涉案房屋不仅存在而且并未发生任何实质性变化，变化的仅仅是被告为逃避合同的有效履行而自行调整的内部编号而已，不影响涉案认购协议的履行，被告应当按约定办理网签和认购交付。3、根据双方认购协议的约定被告应当于2011年5月31前完成网签和交付房屋，但被告提交的关于工期延误的相关文件，并不能证明构成其合理工期延误的正当理由，根据法律和合同的相关约定，被告逾期履行约定义务，应当承担相应的违约责任。5.被告在取得项目预售许可证前几日书面发函通知原告同意办理网签手续，并在电话录音中认可房屋位置未发生变化，同时其销售经理刘宁也给原告所购的涉案房屋手抄出具了一份房屋所对应的预售房号以及基于面积变化所应补交的差价款项，都证明了涉案合同的可履行性。
被告称，双方签订的该房屋认购协议书仅表示为房屋买卖的意向书，系预约合同，该房屋认购协议书中并未涉及商品房销售管理办法第十六条规定的主要内容，根据房屋认购协议书的约定，双方需要签订正式的商品房预售合同，以确定双方具体的房屋买卖权利义务关系。在双方未签订正式的本约合同情况下，不存在房屋交付即逾期交房的违约责任。原告认购的房屋经政府2010年审批规划建设中，并未建设，是不存在的，原告认购的房屋为玫瑰庭园C区C7号，面积约为255.18平方米，而其主张的房屋房号为天水路18号甲32号楼101户，面积为336.44平方米，房屋面积差额为81.26平方米，另外前后房屋坐标位置、风格（外立面）、图纸依据等方面均存在不同，前后房屋并非同一房屋。商品房预售合同中的具体内容需由双方通过书面的形式予以签字盖章确认，待双方未签订正式的商品房预售合同的情况下，仅凭一份录音，并不能确定双方之间的关于房屋买卖的具体权利义务关系。
上述事实有被告提交的青规函业字[2008]474号《建设工程规划审查函复意见书》、2008年12月被告拟定的尚未经政府批准的方案设计一宗、《建设用地规划许可证》、《房地产权证》、[国办发（2010）4号]《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳××发展的通知》、2010年1月14日[国土资发（2010）9号]《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》、《建设工程规划许可证》、副市长签批的《关于中海房地产开发公司天水路玫瑰庭院项目情况的报告》、《建筑工程施工许可证》、审批通过的规划设计图纸一宗、《青岛市商品房预售许可证》、公安部公消[2011]65号《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》、《世园会纵五路项目用地手续办理专题会议纪要》、《世园村市政道路纵五路工程专题会议纪要》、2014年4月15日《半岛都市报》、被告起诉前期别墅业主刘廷庆的民事诉状和房屋认购协议书及原被告的陈述笔录在案佐证。
本院于2016年6月20日对涉案争议房屋青岛市李沧区天水路18号甲32号楼101户所在项目位置进行现场勘验，该房屋现悬挂的号牌标识为44号楼101户，其现场位置位于别墅区东北部，从南往北第八排，从东往西第二栋的最东户，东侧为四联排别墅建筑，西侧为独栋别墅建筑，南边为道路，道路南为四联排别墅建筑，房屋北边为人行道，人行路北为独栋别墅建筑。勘验现场的别墅区内每栋房屋外侧均悬挂有《建筑工程竣工标识牌》，记载了“建设单位为青岛中海房地产开发有限公司、开工日期为2010年11月20日、竣工日期为2014年11月28日”及其他工程名称、设计单位、监理单位等相关内容。在勘验现场的别墅区内，部分已收取房屋的业主正在从事房屋的室内装修，原被告双方均确认别墅区内房屋的水、电、气、热均已开通，已达到房屋的交付入住条件。
上述事实有勘验笔录及原被告陈述笔录在案为证。
本院用以确认上述事实的证据，已经公开开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案争议的焦点之一是双方所订立的《房屋认购协议书》是否应当认定为商品房买卖合同。首先，《房屋认购协议书》中约定了“该房屋交付时间暂定为不迟于2011年5月31日”。
其次，《房屋认购协议书》约定了当事人名称或姓名、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等内容；具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告作为出卖人已经按照约定收受原告支付的90%购房款。故《房屋认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。原告之主张合法有据，本院予以采纳；对被告主张的认购协议为预约合同以及双方实际订立借款合同的观点，则不予采信。
本案争议的另一焦点是双方所订立的《房屋认购协议书》中约定的房屋能否确认为原告方主张交付的房屋。原告所主张的青岛市李沧区天水路18号甲32号楼101户房屋于《青岛市商品房预售许可证》中明确载明，经本院现场勘验，涉案房屋现悬挂的号牌标识为44号楼101户，其现场位置位于别墅区东北部，从南往北第八排，从东往西第二栋的最东户，东侧为四联排别墅建筑，西侧为独栋别墅建筑，南边为道路，道路南为四联排别墅建筑，房屋北边为人行道，人行路北为独栋别墅建筑。涉案房屋所处别墅区内位置与《房屋认购协议书》所附玫瑰庭院别墅区平面图中C区C7号房屋位置一致，应确认原告所主张的房屋即为《房屋认购协议书》中所约定的房屋。故原告的主张合理，应予支持；被告所持认购房屋是从初步规划设计的概念图中选定，最终获批规划设计中已不存在认购房屋的主张不予采信。
原、被告所签订的《房屋认购协议书》体现双方的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，故该协议合法有效；该协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已按约定收取了90%购房款，故该《房屋认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。合同双方应全面履行各自的合同义务。
原告依约支付了90%房款，被告即应于约定期限内交付房屋并有权按合同约定收取原告应支付的剩余房款，双方还应按交付房屋的产权登记面积和约定单价计算实际房款总额，与约定总房款相折抵后进行结算支付。原告所购房屋现已竣工并达到交付使用条件，其主张被告交付房屋并协助原告办理房屋的权属登记手续，符合法律规定，本院予以支持。
被告未能于2011年5月31日履行交付房屋义务，属违约行为，除应交付房屋外，还应按照合同约定承担违约责任，即自2011年6月1日起至实际交付房屋之日止，每日按原告已交房款的万分之一向原告支付违约金。原告主张的合理部分，本院予以支持。因被告未于本案中提起要求原告支付剩余应付房款的反诉请求，本院不予合并审理，被告可另行主张权利。
《房屋认购协议书》已认定为商品房买卖合同，交付房屋并协助办理房屋的产权登记手续系被告的合同义务，原告主张的由被告办理商品房预售合同网签及登记备案手续的请求包含于其另一请求之内，故其此项项请求，本院不予支持。
双方于《房屋认购协议书》中约定，“遇战争、地震、政策突变等不可抗力因素时，期限顺延”，被告主张因世园会举办原因导致规划变更及工程延期，然其提交的证据不足以证实其工程延期属合同约定的可顺延期限事项，故对其该项主张，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决如下：
一、被告青岛中海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告夏运农交付位于青岛市李沧区天水路18号甲32号楼101户房屋。
二、被告青岛中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告夏运农办理青岛市李沧区天水路18号甲32号楼101户房屋的房地产权属登记手续。
三、被告青岛中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏运农逾期交房违约金（自2011年6月1日起至被告实际向原告交付青岛市李沧区天水路18号甲32号楼101户房屋时止，按人民币1998059元的日万分之一计算）。
四、驳回原告夏运农的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币27257元、保全费人民币5000元，合计人民币32257元（原告已预交），由被告青岛中海房地产开发有限公司负担。被告于判决生效之日起十日内直接给付原告人民币32257元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘海伟
人民陪审员 仇志波
人民陪审员 徐红珍
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 王晓艳
书 记 员 宫艺榕