重庆市荣昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0153民初6301号
原告：重庆速达物业服务有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道富安南路56号，统一社会信用代码9150022675008221XH。
法定代表人：廖正中，总经理。
委托诉讼代理人：郭怀丹，重庆渝荣律师事务所律师，特别授权。
被告：敖涵，男，汉族，1988年5月20日生，住重庆市荣昌区。
原告重庆速达物业服务有限公司与被告敖涵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆速达物业服务有限公司的委托诉讼代理人郭怀丹、被告敖涵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
重庆速达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的2014年7月起至2016年10月期间的物业服务费2898.81元、2016年10月电梯费30元、2014年3月至2016年10月欠二次供水加压费726元，合计3654.81元；2、判令被告自缴费的逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付以上物业服务费、公共能源费欠费违约金。事实和理由：原告系荣昌区“拓新红城”小区的物业服务企业，被告系该小区X栋5-3号房屋（建筑面积117.4平方米）的产权所有人，系小区业主之一。2009年8月29日，重庆拓新房地产开发（集团）有限公司作为该小区的建设单位，将小区的物业管理服务委托原告负责管理，并签订书面《拓新红城前期物业服务合同》。同时，业主接房时确认高层住宅物业服务收费按0.95元/平方米/月（含日常养护费0.25元/平方米）的标准交纳，三层以上（包括三层）、十一层以下（包括十一层）电梯费按30元/户/月标准交纳，十二层以上（包括十二层）40元/户/月，二十层以下（不包括二十层）35元，二十层以上40元/户/月；公共能源费据实分摊；多层住宅物业服务费按1.2元/平方米/月（含日常维修养护费0.20元）。2015年10月14日，荣昌区拓新红城小区业主委员会与重庆速达物业服务有限公司书面签订了《拓新红城小区物业服务委托合同》，将小区物业管理服务委托原告管理，收费标准与《拓新红城前期物业服务合同》相同。截至2016年10月，近26个月的物业服务费被告拖欠未交，原告经过多次以多种方式向被告催交，而被告均拒绝交纳所欠的物业服务费用。
敖涵辩称，被告并非故意拖欠原告的物业管理费用2898.81元，而是因为该公司物业管理严重失职违约在先，被告为此多次反映，原告均置之不理，被告才拒绝交纳物业服务费。主要表现在：原告对被告提出的出租商业门面噪音扰民的事情未作任何答复，原告管理的门禁系统形同虚设，对小区实行外来人员登记制度，消防检查应付了事，楼内通道常年有摩托车占道，消防通道门被物业管理方用铁丝固定不再使用，小区内车辆乱停乱放，清扫保洁未按要求做。另外，被告已经缴纳了2016年10月的电梯费30元，原告不应当收取被告的二次供水加压费，因为被告所住房屋并不在现行规定的管网需要二次加压的供水标高（海拔335米）的范围内。
本院经审理认定事实如下：原告系荣昌区“拓新红城”小区的物业服务企业，被告系该小区X栋5-3号房屋（建筑面积117.4平方米）的产权所有人，系小区业主之一。2009年8月29日，重庆拓新房地产开发（集团）有限公司作为该小区的建设单位，将小区的物业管理服务委托原告负责管理，并签订书面《拓新红城前期物业服务合同》。2015年10月14日，荣昌区拓新红城小区业主委员会与重庆拓新控股集团速达物业管理有限公司书面签订了《拓新红城小区物业服务委托合同》，将小区物业管理服务委托原告管理，合同与本案相关的约定为：第七条：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制的方式···业主或物业使用人在每季度第一个月20日前履行当季度物业服务费缴纳义务，其收费标准如下（按业主产权证记载的建筑面积计算）：1、高层住宅物业费服务费0.75元/平方米/月，公共设备设施日常维修养护费0.20元/平方米/月；···5、电梯费（1）3-9层30元/户/月。第八条：3、高层二次供水费：经成本测算本小区二次供水加压费乙方按1.00元/吨/月的标准向业主或使用人收取···本小区高层二次供水楼层以供水部门安装加压设备起止楼层为准。第二十条，本合同期限为四年，自2015年1月1日起至2018年12月31日止。第二十七条，业主或物业使用人违反本合同约定，未按时足额缴纳物业服务费和其他约定费用的，欠费6个月（含）以内的，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准向乙方支付违约金。
合同第六条关于物业服务质量的约定为：乙方提供的物业管理服务水平应与物业服务收费标准相适应（物业管理服务标准明细详见附件三）。合同附件三《物业服务标准》中与本案双方争议内容相关的约定为：一、基本要求10、每年进行1次以上业主满意度测评、覆盖率达到85%以上，履约满意率达到85%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改；二、共用部位设备设施维修维护8、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通···三、公共秩序维护2、···对外来机动车及外来人员实行询问登记；四、保洁服务4、楼梯扶手···等部位每日擦拭1次，目视无灰尘、明亮清洁。
经过原告向被告催交，被告自2014年7月起至2016年9月30日期间的物业服务费未向原告交纳，2016年10月1日至11月30日期间的电梯费和物业服务费已经缴纳。
庭审中，被告举示的照片显示：消防通道门被人用铁丝固定无法使用，楼道中的消防巡查表在12月19日这个时间点仍无巡查记录，绿地旁的扶手上较多锈迹。因为物管公司未尽到管理职责，被告认为应当减免相应的物业服务费用。针对被告提出物业管理存在的问题，原告的委托诉讼代理人庭审中陈述称：小区楼道每周清扫三次，扶手每周擦一次；维护公共秩序安全消防通过定期巡视检查记录来反映；车辆停放管理方面划分了停车位，主要依靠业主自觉遵守秩序；楼道过道及消防通道停车的情况存在，物管公司进行了劝阻，但业主不听劝阻，物管公司无强制力。
原告没有在本院指定的期限内提交物管公司履行其他相关职责的证据，原告也没有向本院提交其针对被告所提问题进行整改的相应证据。
另查明，原告名称于2016年7月21日由原名称“重庆拓新控股集团速达物业管理有限公司”变更为“重庆速达物业服务有限公司”。
以上事实，有原告举示的房屋产权登记信息、2011年7月30日签订的物业服务协议、拓新红城前期物业服务合同、物业服务委托合同及备案证明、律师函，被告举示的照片、2016年10月1日-11月30日缴费凭证及双方当事人陈述可以证实，本院依法予以确认。
本院认为，原告与拓新红城小区业主委员会签订《物业服务委托合同》合法有效，该服务合同对被告依法具有约束力。原、被告双方均应当按照合同约定履行相应的义务。根据庭审中查明的事实，原告在保洁服务方面没有按照双方约定的“每日擦拭一次”，而是“每周清扫三次，扶手每周擦一次”；消防巡查存在疏漏；消防通道未能保持通畅。原告在物业管理方面未能全面按照双方合同约定的质量标准履行相应的职责，存在一定的瑕疵，被告以此抗辩认为原告未尽到物业管理的相应职责应当减免相应物业服务费用的观点有事实依据，本院依法予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，原告为被告所居住的小区提供的相应的物业服务，但是，原告在保洁服务和共用部位设备设施维修维护方面存在一定的服务瑕疵，且在本案审理过程中，原告也没有举示其进行相应整改的证据，故本院根据本案争议的性质酌情确定以被告减少交纳20%的物业服务费的方式来衡平双方的利益。即被告应当向原告交纳自2014年7月起至2016年9月30日期间物业服务费（含日常设施设备维修养护费）为0.95元/平方米/月×117.4平方米×25个月×80%=2230.6元。
因原告存在服务不到位的质量瑕疵，被告与原告存在争议，本院对原告要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求不予支持。因被告举示收款凭证的复印件证明自己已经向原告交纳了2016年10月的电梯费和物业服务费，该票据由原告加盖财物印章，故本院对被告已经缴纳了2016年10月的费用的观点予以采信，对原告的该项请求不予支持。因被告居住的楼层在第5层，对于该楼层是否应当产生二次供水加压费用，根据双方合同约定“本小区高层二次供水楼层以供水部门安装加压设备起止楼层为准”，庭审中原告并无举示证据证明安装加压设备的起止楼层，故其应当承担举证不能的后果，对原告要求被告给付二次供水加压费的请求不予支持。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告敖涵在本判决生效后五日内支付原告重庆速达物业服务有限公司2014年7月至2016年9月30日期间物业服务费（含日常设施设备维修养护费）2230.6元；
二、驳回原告重庆速达物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告敖涵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告敖涵负担。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审判员 周丹
二〇一六年十二月二十九日
书记员 龙飞