湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂宜昌中民二终字第00178号上诉人（原审被告）湖北宏峰房地产发展有限责任公司。住所地宜昌市城东大道***号。法定代表人严洪超，该公司董事长。委托代理人刘强，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人王燕，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）路瑶。被上诉人（原审原告）罗华强。委托代理人汪琦，湖北七君律师事务所律师。特别授权代理。上诉人湖北宏峰房地产发展有限责任公司（以下简称宏峰公司）因与被上诉人路瑶、罗华强商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2014）鄂伍家岗民初字第00366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日立案受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年5月12日，路瑶、罗华强与宏峰公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定路瑶、罗华强以每平方米5905.89元的价格购买宏峰公司位于中南路55号宏峰上上城A2号楼3［单元］3层030301号商品房。同时，该合同第九条约定，宏峰公司应当在2012年8月16日前将商品房交付买受人使用。宏峰公司交付的商品房应符合下列条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付相关手续（取得商品房竣工交付使用备案证）；5、电话、有线电视入户并具备开通条件。如宏峰公司未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自该合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到本合同约定的交付期限后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量；门窗安装质量；栏杆安装质量…….等进行核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。出卖人不得将买受人缴纳有关税费（含物业管理费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人的原因，未能按期交付的，买受人自愿承担延期阶段的物业管理费。在该合同附件五中关于前期物业服务内容约定，在项目业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前，其所购商品房委托宜昌宏科物业管理有限公司进行前期物业服务，前期物业服务内容及质量详见湖北宏峰房地产发展有限责任公司与宜昌宏科物业管理有限公司签订的《宏峰上上城前期物业服务合同》。合同签订后，路瑶、罗华强依约支付了购房款。宏峰公司于2012年8月13日向路瑶、罗华强送达了入伙通知书，明确宏峰公司在办理入伙手续时应当缴纳契税、转移登记费、共有权证费，产权贴花，测绘费、土地证费用、门牌费、物业维修资金、物业费、预存水费等费用。原审法院还认定，路瑶、罗华强所购商品房已于2012年8月9日取得竣工验收备案证及商品房项目竣工交付使用备案证。2012年8月15日，宏峰公司在三峡晚报上刊登了交房公告，通知A2等号楼业主于2012年8月16日到宏峰上上城营销中心办理入伙手续。因路瑶、罗华强未交纳了物业管理费用，和宏峰公司单位至今未办理房屋交接手续。原审法院同时认定，2011年1月24日，路瑶、罗华强与宜昌宏科物业管理有限公司签订《宏峰·上上城前期物业服务合同》，约定由路瑶、罗华强向宜昌宏科物业管理有限公司缴纳物业费用，自宜昌宏科物业管理有限公司向路瑶、罗华强发出的“入伙通知书”约定的领房之日起，宜昌宏科物业管理有限公司按路瑶、罗华强物业的建筑面积大小向路瑶、罗华强预收1年的物业管理服务费用，期满后按季度交纳，交纳时间为每季度的第一个月10号前交齐物业服务费用。2012年8月10日，宜昌宏科物业管理有限公司向宏峰公司出具委托书，委托宏峰公司在统一发布《入伙通知书》中告知业主依约缴纳物业费用，并代收物业费。由于宏峰公司拒不交房的行为，使路瑶、罗华强至今不能按期入住，长期在外租房居住。路瑶、罗华强向法院起诉，请求判令：宏峰公司向路瑶、罗华强交付位于宜昌市中南路55号宏峰上上城A2号楼3［单元］3层030301号商品房，支付路瑶、罗华强逾期交房违约金69000元；案件诉讼费用由宏峰公司承担。原审法院据以认定上述事实的主要证据有：《宜昌市商品房买卖合同》、销售不动产统一网络发票、《宏峰.上上城前期物业服务合同》、（2013）鄂伍家岗民初字第501号法庭审理笔录、物业费发票、入伙通知书、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《商品房项目竣工交付使用备案证》、三峡晚报的《交房公告》、国内特快专递详情单以及双方当事人在原审庭审中的陈述等。原审法院认为，本案是一起因路瑶、罗华强与宏峰公司签订商品房销售合同之后，宏峰公司逾期交付房屋引起的纠纷，应当定性为商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点是宏峰公司因路瑶、罗华强未缴纳物业费用而不履行给路瑶、罗华强交付房屋的违约责任应当由谁承担，路瑶、罗华强所主张的经济损失能否得到支持。宏峰公司以路瑶、罗华强未缴纳相关物业为由拒绝交房，虽然宏峰公司在其送达给路瑶、罗华强的入伙通知书中明确告知路瑶、罗华强交房时应当缴纳契税、物业维修资金、物业费等相关费用，但是在《宜昌市商品房买卖合同》中明确约定，宏峰公司不得将路瑶、罗华强缴纳的相关税费（含物业管理费）作为交接该商品房的条件，该合同另有约定的除外。合同附件五中亦仅约定路瑶、罗华强所购商品房委托宜昌宏科物业管理有限公司进行前期物业服务，并未约定以缴纳物业费等相关税费作为交房条件，路瑶、罗华强与宜昌宏科物业管理有限公司所签订的《宏峰·上上城前期物业服务合同》虽约定路瑶、罗华强需预交1年的物业管理费用，但并未约定将预交物业费用作为交房条件，且该合同系路瑶、罗华强与宜昌宏科物业管理有限公司签订，与本案无关。宜昌宏科物业管理有限公司虽向宏峰公司出具委托书委托其代收物业费，但并未向路瑶、罗华强告知，对路瑶、罗华强不产生法律效力。依据《宜昌市商品房买卖合同》中明确约定，宏峰公司不得将路瑶、罗华强缴纳的相关税费（含物业管理费）作为交接该商品房的条件。因此，宏峰公司无权以路瑶、罗华强未缴纳物业费为由，拒绝交付房屋，宏峰公司应当按合同约定的期限向路瑶、罗华强交房并承担逾期交房的违约责任。依据该合同第九条、第十条之约定，宏峰公司应当自2012年8月17日起至2014年3月24日（立案时间）按日向路瑶、罗华强支付已付房价款万分之二的违约金。路瑶、罗华强已付购房款合计624666元，因此，宏峰公司应当依约向路瑶、罗华强支付逾期交房违约金72836元（624666元×2／10000×583天）。由于路瑶、罗华强仅主张69000元，对路瑶、罗华强该项诉讼请求予以支持。基于前述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条的规定，判决：一、宏峰公司于本判决生效之日起十日内将宜昌市中南路55号宏峰上上城A2号楼3［单元］3层030301号商品房一套交付路瑶、罗华强。二、宏峰房公司于本判决生效之日起十日内向路瑶、罗华强支付逾期交房违约金69000元。原审同时决定一审案件诉讼费1380元减半收取690元，由宏峰公司负担。宏峰公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误，路瑶、罗华强系现役军人，一直在广东省湛江市服兵役，不在宜昌居住生活，二人明知应于2012年8月16日办理收房事宜的情况下，不到宏峰公司办理入伙手续，也未委托他人收房，从而导致迟延交房，宏峰公司不应承担迟延交房的责任。2、《入伙通知书》中关于缴纳物业管理费内容系友情提示，宏峰公司并未以此为由拒交房屋。3、原审判决确定的违约金过高，若宏峰公司存在违约行为，也未给路瑶、罗华强造成任何实际损失，请求人民法院依法对违约金予以调减。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，予以改判。路瑶、罗华强未提交书面答辩状，在庭审中辩称：1、路瑶、罗华强未拒绝收房，二人委托家人在宜昌办理交房手续，因宏峰公司要求将物业费一起缴纳才导致迟延交房，逾期交房的违约责任应由宏峰公司承担。2、原审判决确认的违约金并不高。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，宏峰公司与路瑶、罗华强均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：1、当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据双方当事人提交的证据可以证实宏峰公司以交纳物业费等相关税费作为交房条件，原审法院认定宏峰公司存在违约行为并无不妥。2、关于调减违约金的问题。经本院审查，原审法院根据双方当事人签订的《宜昌市商品房买卖合同》中有关违约金的约定，对本案违约金作出的认定并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元（湖北宏峰房地产发展有限责任公司已预交），由上诉人湖北宏峰房地产发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱红洲审 判 员  邓爱民代理审判员  聂丽华二〇一五年四月二十三日书 记 员  陈 波