上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第5033号
原告（反诉被告）上海金雅服装有限公司。
法定代表人大槻建。
委托代理人李媚，上海市中茂律师事务所律师。
被告（反诉原告）家渔沪晓（上海）餐饮有限公司。
法定代表人崔永美。
委托代理人马成永。
委托代理人苗伟，上海创远律师事务所律师。
原告上海金雅服装有限公司（以下简称金雅公司）诉被告家渔沪晓（上海）餐饮有限公司（以下简称家渔沪晓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，家渔沪晓公司提起了反诉，本院受理后与本诉合并审理。之后，因案件审理需要，本案转为普通程序进行审理。本院分别于2014年11月5日、2014年11月25日、2015年1月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）金雅公司的委托代理人李媚，被告（反诉原告）家渔沪晓公司的委托代理人马成永、苗伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金雅公司诉称，2008年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定金雅公司将上海市浦东新区上南路XXX号（原上海金雅服装有限公司）除食堂二楼以外，办公楼1幢、厂房1幢、厨房1幢、临时建筑两幢及公司范围内土地（以下简称系争房屋）出租给家渔沪晓公司使用，租期从2008年10月1日起至2018年9月30日止；年租金为人民币（以下币种相同）170万元，押金为15万元，租金每三个月交纳一次；家渔沪晓公司连续60天没有补足租赁费，金雅公司有权单方面终止合同。2013年10月1日起，家渔沪晓公司未支付租金，经多次催讨，家渔沪晓公司开具了两张付款支票，但拒不提供支票的支付密码，致使金雅公司无法取得相应租金。金雅公司于2013年12月23日和2014年1月20日，两次书面通知家渔沪晓公司支付拖欠的租金，但家渔沪晓公司仍未支付，故金雅公司起诉请求：1、判令解除金雅公司与家渔沪晓公司于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令家渔沪晓公司支付2013年10月1日至2014年3月15日的租金835，587元；3、判令家渔沪晓公司支付违约金178.50万元；4、判令家渔沪晓公司支付房屋使用费（标准为每年178.50万，从2014年3月16日起计算至2014年9月20日止）；5、判令家渔沪晓公司支付欠付的电费75，571.20元（其中2014年1月的电费32，637.20元，2014年2月的电费18，077.40元，2014年3月的电费4，930.60元，另外被告应付2013年1月至2014年1月用电超容产生的超容电费19，926元）；6、判令家渔沪晓公司支付截止到2014年3月18日的水费5，700元；7、本案诉讼费用由家渔沪晓公司承担。
被告家渔沪晓公司辩称，2013年10月1日至2014年2月3日的租金家渔沪晓公司确实未支付，同意支付。不同意支付违约金，且违约金约定过高，请求调低。2014年2月4日，金雅公司将家渔沪晓公司在系争房屋内的工作人员赶走，强行收回了系争房屋，并不同意支付2014年2月4日之后的租金。当时，金雅公司没有相应的合同解除权，强行收回房屋，构成违约。家渔沪晓公司愿意支付水费5，700元，2014年1月的电费32，637.20元。金雅公司主张的2月、3月份的电量是正确的，但是2月4日以后的被告已经不能正常使用系争房屋，所以2014年2月的电费，家渔沪晓公司愿意支付3，000元。按照惯例，超容电费应该是由被告承担的，之前的超容电费也是被告支付的。之前原、被告关系好，被告愿意支付。但现在原、被告关系不好了，所以超容电费19，926元，被告不同意承担。
反诉原告家渔沪晓公司诉称，2014年2月4日上午，金雅公司召集40多名社会闲散人员以暴力驱赶的方式，将家渔沪晓公司正常经营的酒店人员逐出酒店，强行收回了系争房屋。因此，造成家渔沪晓公司退客户已收定金、原料酒水、人员工资补助、商业信誉等多项经济损失。故家渔沪晓公司反诉请求：1、判令金雅公司赔偿家渔沪晓公司损失669，770元（具体损失包括：2014年2月份共计15天的员工工资损失150，472元；员工住宿、伙食补助费损失86，400元；员工遣散费138，000元；退客户定金17，100元；海鲜、冷冻食品、蔬菜等损失共计205，972元；酒水、调料损失71，826元）；2、判令金雅公司赔偿房屋装修及搭建损失430万元；3、判令金雅公司承担违约金743，750元；4、判令金雅公司承担反诉费用及鉴定费用。
反诉被告金雅公司辩称，不同意赔偿上述损失，因为家渔沪晓公司违约了。金雅公司的相关损失也不认可，即便存在损失，也不应由金雅公司承担。不同意支付违约金，且违约金约定过高，要求调低。
经审理查明，2008年8月1日，金雅公司（甲方）与施连述、马成永（乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同约定，乙方暂由公司股东签订合同，公司工商注册后，承租方为公司，权利义务由公司承担；甲方将系争房屋出租给乙方使用；乙方进驻后，发生的水费、电费、电话费等均由乙方承担，如需增加用量乙方自行办理并承担费用；乙方可以重新对房屋内部进行必要的分隔、装潢；乙方出资添置的可移动设备和用品归乙方所有；租赁房屋的用途为从事餐饮服务项目使用；甲方同意从2008年10月1日起免收租金50天；合同租期从2008年10月1日起至2018年9月30日止；经甲、乙双方商定，年租金170万元，押金为15万元；甲、乙双方同意从合同签订生效开始，从2012年12月20日开始，每年递增5%，环比增长，直至协议终止；租金为每三个月交纳一次，首次支付租金在正式签订合同生效后15日内付清，以后，乙方必须在上次租金到期前15天交纳下次租金，依次类推；任何一方擅自提前解除本合同的，应承担一年租金作为违约金，并应赔偿对方由此造成的直接经济损失；合同第8条约定，“1.任何一方擅自提前解除本合同的，应承担一年租金作为违约金，并应赔偿对方由此造成的直接经济损失。2.乙方未按合同规定的时间支付租赁费，由甲方发出催款通知书，乙方在收到甲方催款通知书后15天内没有支付的，自16天起乙方应支付逾期付款违约金，每天按应付租赁费千分之四支付逾期付款违约金。连续六十天没有补足租赁费，甲方有权单方面终止合同，乙方除补交租赁费外，必须承担一年租金作为违约金。3.由于甲方原因造成乙方无法正常经营，乙方有权单方面终止合同，甲方应按照本条第一款承担违约责任。”合同另对其他事项作了约定。合同签订后，家渔沪晓公司在系争房屋注册成立，租赁合同中施连述、马成永的权利义务由家渔沪晓公司承担。
2013年10月1日至12月31日的租金，家渔沪晓公司应于2013年9月15日前支付，但家渔沪晓公司未按期支付。2013年10月份，家渔沪晓公司交付金雅公司支票两张用于支付2013年10月1日至12月31日的租金，但家渔沪晓公司拒绝提供支票支付密码，导致金雅公司无法取得租金。之后，家渔沪晓公司未支付相应租金。
2013年12月23日，金雅公司致函给家渔沪晓公司催讨租金，并称根据合同约定家渔沪晓公司连续六十天没有付足租赁费，金雅公司有权单方面终止合同，要求家渔沪晓公司在2014年1月15日前付清2013年10月1至2014年3月31日的租金，如果家渔沪晓公司再次拖欠不付租金，将终止租赁合同，要求家渔沪晓公司在2014年1月31日前搬离系争房屋。
2014年1月20日，金雅公司再次致函给家渔沪晓公司催讨租金，并称家渔沪晓公司未在2014年1月15日前支付欠付的租金，金雅公司依据合同约定终止租赁合同，限令家渔沪晓公司于2014年1月31日前撤离系争房屋。
家渔沪晓公司收到上述两份函件后，均未回复。
2014年1月26日，金雅公司起诉来院。
2014年2月4日，金雅公司的人员强行清场，将家渔沪晓公司的工作人员从系争房屋内赶出，并用锁将系争房屋锁住，阻止家渔沪晓公司正常经营。
2014年2月13日，家渔沪晓公司的人员自行打开金雅公司的锁，强行进入系争房屋。
2014年3月18日，家渔沪晓公司（甲方）与金雅公司（乙方）签订《移交确认书》，确认如下事宜：甲方于2014年3月15日将房屋交还乙方；终止甲乙双方2008年8月1日签订的租赁合同，终止的相关责任由法院依法判决。
另查明，2008年9月至12月，家渔沪晓公司第一次对系争房屋进行了装修及搭建。室外的部分，厨房搭建、厕所搭建、两楼搭建没有合法建造证明。2012年11月，家渔沪晓公司对室内部分房间进行了二次施工装修。
关于用电情况，金雅公司与家渔沪晓公司共用一个总表，金雅公司有一分表，家渔沪晓公司的电费是通过总表减去分表按比例计算分摊。抄表后经核算，家渔沪晓公司2014年1月产生电费32，637.20元，2014年2月产生电费18，077.40元，2014年3月产生电费4，930.60元。具体抄表日期相关电费发票未显示。另外，总表显示应付2013年1月至2014年1月用电超容产生的超容电费19，926元，金雅公司的用电量（每月电费数百元）远远低于家渔沪晓公司，且按照惯例该费用一直由家渔沪晓公司承担。
审理中，双方均确认合同约定2013年10月1日至2013年12月31日的租金为449，184元；2014年的年租金为1，874，250元，对应的日租金为5，134.93元。
关于金雅公司行使解除权的条件双方存有争议，双方对合同8.2条的理解不同。金雅公司认为“连续六十天没有补足租赁费”的前面是句号，只要连续六十天未付租金，其就有解除权。家渔沪晓公司则认为，该条涉及了支付逾期付款违约金和甲方享有单方解除权两项措施，支付逾期付款违约金显然比解除合同的责任轻，一项较轻的责任都是自收到催款通知书后16天才产生，因此较重责任也应当是自收到催款通知书后连续60天才产生，因此，只有当家渔沪晓公司收到催款通知书后60天没有付租金，金雅公司才有解除权。
家渔沪晓公司反诉要求赔偿固定装修及搭建损失，故申请鉴定。法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司（以下简称万隆公司）进行鉴定。鉴定费138，000元，由家渔沪晓公司预交。
万隆公司于2014年9月4日出具鉴定报告，鉴定结果为：未计算折旧的情况下，第一次装修及搭建造价共计6，204，004元（其中，室外的违法搭建部分，厨房搭建造价56，702元，厕所搭建造价52，481元，两楼搭建造价101，920元，违法搭建造价共计211，103元）；第二次装修（即室内部分二次施工）造价为207，566元。两次装修及搭建的工程总造价为6，411，570元。
万隆公司于2014年11月19日出具补充说明称，原鉴定意见书中室内部分（二次施工）金额为207，566元，现调整为249，773元（包含拆除原有装修的拆除费7，528元，其中门窗拆除费104元，平顶、金属龙骨石膏板拆除费3，360元，墙面壁纸拆除费3，862元，壁橱拆除费202元），总价增加了42，207元，主要原因是对此部分预算书中执手锁、乳胶漆、壁纸主材单价进行市场价调整。鉴定单位解释称，9月4日出具鉴定意见时，未考虑二次施工时材料和人工的上涨，少算了，应当予以纠正。
鉴定单位出具了第一次装修与第二次装修对比表明细（以下简称明细表）。第一次装修中的室内装修部分，有造价相当于222，312元的装修内容在二次装修中被拆除或被覆盖，其余第一次的室内装修部分继续使用。二次装修产生的相应措施费没有在明细表中显示，计算总的二次装修费用时，措施费是计算在内的。
鉴定单位要求金雅公司鉴定期间不能直接收回使用系争房屋，鉴定期间系争房屋处于空置状态。金雅公司于2014年9月21日收回系争房屋进行使用。家渔沪晓公司认为，金雅公司在2014年8月19日拿到鉴定报告后，对现场无异议，当时就可以收回使用系争房屋了。
家渔沪晓公司主张支付给金雅公司押金15万元，本案中要求退还。金雅公司认可收到了家渔沪晓公司押金15万元。
审理中，家渔沪晓公司为证明损失，提交了2014年2月份的员工工资清单（工资150，472元）、员工住宿伙食补贴清单（86，400元）、员工遣散费清单（13.80万元）、订餐收据37份及订餐人员去工商局投诉的受理通知23份（退回定金本金1.71万元）、1月24日至2月23日的送货单、系争房屋现场照片若干、领料单若干以及物品盘点表佐证。金雅公司对上述证据的真实性不予认可，提出家渔沪晓公司2014年2月14日当日还开业经营了，但无证据证明。
金雅公司主张如果有人伤或物损，派出所会干预，现在派出所未干预，显然家渔沪晓公司所谓的物品损失不存在。家渔沪晓公司表示不清楚为何报警的时候没有提物品损失。
以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《移交确认书》、房地产权证、金雅公司与家渔沪晓公司的往来函件及送达回执、鉴定报告及其补充说明、被告的支票、公安接报警记录及询问笔录、订餐收据、工商局投诉受理通知、家渔沪晓公司自行制作的清单若干、家渔沪晓公司的送货单、照片等证据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，金雅公司与家渔沪晓公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均同意解除合同，本院予以准许。关于合同8.2条理解，双方存在争议，因此就解除合同的责任，双方均认为对方违约导致合同解除。合同法第一百二十五条第一款规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，对合同的理解不能拘泥于所使用的个别词句，应把合同条款和构成部分看成一个统一的整体，进行整体理解。合同8.2条第二句的开头“连续六十天没有补足租赁费”，未明确六十日的起算时间，但从文义及语法结构看，第一句话和第二句前后紧密衔接共同组成一段，故将两句话理解为都有一个共同前提条件（即“乙方未按合同规定的时间支付租赁费，由甲方发出催款通知书，乙方在收到甲方催款通知书后”）符合语法习惯。其次，本案租期长达十年，装修价值较大，为保持合同稳定，双方在合同中约定承担违约责任时应具备较为严格的条件，现在支付逾期付款违约金尚且需要书面催告为前提，合同解除并支付解约违约金这一更重的责任，显然需要更加严格的条件才符合双方订立该合同条款的目的。综上，本院认为合同8.2条应当解释为甲方发出催款通知书后，乙方连续六十天没有补足租赁费，甲方有权单方解除合同。金雅公司第一次发送催款通知的时间距离其2015年2月4日强行清场的时间不足六十日，金雅公司单方解除合同的条件尚不具备，其在2014年1月底起诉后又采取强行清场的过激措施造成家渔沪晓公司无法经营，构成违约。金雅公司主张家渔沪晓公司曾于2014年2月14日有过正常经营行为，但未能提交证据佐证，本院不予采信。因此，本院认为金雅公司应当承担合同解除的违约责任。关于其他损失的承担，法律规定当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。金雅公司违约强行清场导致合同解除，应当承担主要责任；家渔沪晓公司收到2份催款通知后，既不回复，又不付款，也有过错，应当承担次要责任。
关于合同解除的后果。（一）解约违约金。金雅公司违约解除合同，其要求家渔沪晓公司支付178.50万元解约违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。家渔沪晓公司主张的解约违约金明显过高，金雅公司要求调低。违约金由本院依法兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平、诚实信用原则予以调整酌定为30万元。（二）押金。合同解除，金雅公司应当将收取的押金15万元返还家渔沪晓公司。（三）租金（使用费）损失。2013年10月1日至2014年2月3日，家渔沪晓公司能够正常经营，应按约全额支付租金。系争房屋于2014年2月4日被锁，家渔沪晓公司从当日开始不能正常经营使用系争房屋。之后，又因系争房屋的装修及搭建需要司法鉴定，系争房屋处于空置状态，金雅公司也不能正常使用，直到2014年9月21日，金雅公司收回系争房屋自行使用。因此，2014年2月4日至2014年9月20日的租金损失，本院结合过错酌定家渔沪晓公司按照约定租金的30%支付金雅公司租金损失。2013年10月1日至2014年9月20日，家渔沪晓公司应支付家渔沪晓公司租金（包括租金损失）共计801，954元。（四）电费损失的承担。2014年1月份，家渔沪晓公司能够正常经营，应按约全额支付相应电费。2014年2月、3月份的电费，因2月4日之后家渔沪晓公司未能正常经营，相应电费损失应由双方按过错酌情分担。本院酌定家渔沪晓公司支付2014年1月至3月的电费损失共计40，000元。金雅公司的用电量远远低于家渔沪晓公司，且按照惯例超容电费一直由家渔沪晓公司承担，金雅公司要求家渔沪晓公司支付2013年1月至2014年1月的超容电费，并无不当，本院予以支持。（五）水费。家渔沪晓公司自愿承担水费5，700元，于法不悖，本院予以准许。（六）装修及搭建损失。合同约定，家渔沪晓公司可进行装潢。金雅公司和家渔沪晓公司相邻，对相关的装修和搭建也未提异议，视为金雅公司同意进行相关装修和搭建。经鉴定，家渔沪晓公司2008年第一次装修及搭建造价共计6，204，004元，2012年第二次装修（室内装修）造价为249，773元。第一次装修及搭建的造价（扣除被二次装修覆盖的部分价值）加上第二次装修的造价（扣除拆除费），再考虑折旧和过错的因素，本院酌定金雅公司补偿家渔沪晓公司装修及搭建费损失220万元。（七）关于家渔沪晓公司主张的其他损失。金雅公司对损失不予认可，家渔沪晓公司现有证据不足以证明金雅公司的行为导致家渔沪晓公司的损失达数十万元。即便存在一定金额的损失，违约金已足以弥补家渔沪晓公司主张的损失（除装修搭建损失外），本院不另行支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、第十四条第（二）项之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海金雅服装有限公司与被告（反诉原告）家渔沪晓（上海）餐饮有限公司于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》；
二、原告（反诉被告）上海金雅服装有限公司应于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）家渔沪晓（上海）餐饮有限公司解约违约金30万元；
三、原告（反诉被告）上海金雅服装有限公司应于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）家渔沪晓（上海）餐饮有限公司押金15万元；
四、被告（反诉原告）家渔沪晓（上海）餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海金雅服装有限公司租金（包括租金损失）共计801，954元；
五、被告（反诉原告）家渔沪晓（上海）餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海金雅服装有限公司2014年1月至3月的电费（包括电费损失）40，000元以及2013年1月至2014年1月的超容电费19，926元；
六、被告（反诉原告）家渔沪晓（上海）餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海金雅服装有限公司欠付的水费5，700元；
七、原告（反诉被告）上海金雅服装有限公司应于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）家渔沪晓（上海）餐饮有限公司装修及搭建损失220万元；
八、驳回原告（反诉被告）上海金雅服装有限公司以及被告（反诉原告）家渔沪晓（上海）餐饮有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费20，865元，由上海金雅服装有限公司负担8，390元，被告家渔沪晓（上海）餐饮有限公司负担12，475元；反诉案件受理费25，897元，由反诉原告家渔沪晓（上海）餐饮有限公司负担12，497元，反诉被告上海金雅服装有限公司负担13，400元；鉴定费138，000元，由原告（反诉被告）上海金雅服装有限公司负担96，600元，由被告（反诉原告）家渔沪晓（上海）餐饮有限公司负担41，400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
代理审判员 杨立转
人民陪审员 田有娣
二〇一五年三月三十日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。