江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00858号
上诉人（原审被告）常熟市海虞热电厂有限公司。
委托代理人张正娟，江苏福地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张维英。
委托代理人李永刚，江苏同益大地律师事务所律师。
上诉人常熟市海虞热电厂有限公司（以下简称海虞热电厂）因与被上诉人张维英房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2013）熟支民初字第0492号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，张维英系常熟市董浜镇徐市维达化纤厂经营人。2006年1月1日，常熟市海虞热电厂（甲方）与常熟市维达加弹厂（乙方）签订租赁协议，协议约定：“一、乙方向甲方承租徐董公路8号厂房、辅房合计320平方米、空地400平方米。二、房屋租金每平方米45元，空地每平方米2元，合计15200元。甲方同意在租赁的空地上搭建生产经营用房，待租赁期满归甲方所有，租赁期内如甲方要求提前解除合同，要按搭建重置价计算赔偿乙方损失，乙方要求提前终止合同，搭建物归甲方所有。三、租赁时间2006年1月1日至2025年12月20日，期限为二十年。租赁期内甲方提前解除合同，应支付乙方违约金，计算方法乘以租期的年租金2倍。四、……。”该租赁协议由张维英和海虞热电厂当时的法定代表人仲继宗签字确认。张维英将租赁的厂房用于经营常熟市董浜镇徐市维达化纤厂，同时张维英在租赁的场地上自行搭建了部分厂房用做仓库。2010年底，海虞热电厂的股权发生变动，法定代表人变更为张子丽。海虞热电厂提出要求增加租金按每年6万元计算，张维英认为租金太高没有答应。之后，海虞热电厂也向张维英发函要求张维英对厂房租赁及租金事宜进行协商未果。2012年5月份，海虞热电厂将张维英的两台加弹机及其他设备、原料等从所租赁的厂房搬离。5月25日，张维英向徐市派出所报警，后派出所认为系因租赁引起的纠纷，告知其应通过诉讼程序解决。张维英于2013年3月份向原审法院提起诉讼要求海虞热电厂赔偿损失，后又于同年10月份撤回起诉。现张维英再次诉讼来院要求海虞热电厂赔偿损失。
另查明：海虞热电厂将张维英的机器设备搬离后已将该部分厂房（含张维英自行搭建的厂房）另行租赁给他人使用（共计540平方米，年租金为5.50万元）。
审理过程中，原审法院向海虞热电厂当时的法定代表人仲继宗做了调查，仲继宗在调查中陈述：“海虞热电厂是股份制的，当时我是海虞热电厂的法定代表人与张维英签订了20年的租赁合同，约定租金每年1.50万元。张维英租赁厂房是为了做加弹机，加弹机是张维英自己的，只是向我们租赁厂房，当时是为了消耗我厂里的自发电才租赁给她的。每年租金张维英都是缴纳的。张维英搭建了自用的仓库，搭建的时候我在，具体搭建的面积我就不清楚了。2010年初，我将债权债务转让给了赵志军，法定代表人也变更成了赵志军，公司性质没有该变，当时我也向赵志军说明了张维英的租赁情况。赵志军经营了一年后，大约在2011年的时候转给了张子丽，之后的情况我就不清楚了”。
审理中，根据张维英申请，原审法院委托常熟市价格认证中心对张维英搭建的部分厂房进行价值评估，2014年7月16日，该中心出具常价证民鉴（2014）第36号价格鉴证结论书，该搭建部分的基本重置价为156662元（现价值为78331元，综合成新率50%），张维英为此支付了鉴定费1200元。
原审原告张维英的诉讼请求为：1、确认涉案租赁协议合法有效，双方继续履行合同；2、判令海虞热电厂赔偿经济损失20万元。在一审审理过程中，张维英同意解除租赁关系，不要求继续履行租赁合同，因此将诉讼请求变更为要求海虞热电厂赔偿各项损失合计人民币806662元。具体的赔偿项目为：1、自行搭建厂房的价值156662元，折价归海虞热电厂所有；2、停业损失40万元，从2012年5月起计算2年，按每年20万元计算；3、另行租赁厂房的租金差价25万元，租金为每平方米45元，现在同等地段租金每平方米要110元，320平方米的厂房每年租金相差2万元，从2012年5月计算至合同到期2025年底共计12年6个月。
原审法院认为，涉案租赁协议合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的履行不因被告法定代表人的改变而发生变化。现海虞热电厂在与张维英协商未果的情况下，单方解除租赁合同并擅自将张维英机器设备搬离，系严重的违约行为。因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持，而且承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关的费用。对于海虞热电厂辩称已经与张维英达成口头协议双方自愿解除合同的辩解意见，其未提供任何证据予以佐证，张维英也予以否认，故对其抗辩意见不予采信。对于张维英主张的搭建房屋折价问题，双方在租赁协议中已经做出明确约定，如甲方（海虞热电厂）提前解除合同，应按重置价计算赔偿乙方损失。现经委托鉴定，搭建厂房的基本重置价为156662元，故予以认定。对于张维英主张的营业损失和租金差价，根据相关规定，租赁房屋用于商业用途的，因出租人违约导致合同解除的，承租人可以要求赔偿合理期间内的经营损失（最长不得超过六个月）及租金差价损失。张维英现未能举证其经营收益情况及财务报表，对租金差价损失亦未申请鉴定评估，故对其主张65万元（停业损失40万元，租金差价25万元）的损失碍难支持。但海虞热电厂在租期内将张维英的设备搬离后擅自将厂房转租他人并获利已严重违约，双方在租赁合同中对违约进行了约定“租赁期内甲方提前解除合同，应支付乙方违约金，计算方法乘以（剩余）租期的年租金2倍”，如以此约定计算的违约金为410400元（剩余13.5年×1.52万元／年×2）。违约金兼具有补偿性和惩罚性双重性质，对约定违约金过分高于实际损失的，可根据公平和诚信原则进行调整。现本院参照双方租赁合同中约定的违约金做适当调整来计算，根据张维英的实际经营状况及海虞热电厂将诉争的厂房另行出租给他人的租金收益水平（540平方米，年租金为55000元）为基础，兼顾合同履行情况、过错程度及预期收益等综合因素，将违约金酌定调整为200000元。因此，海虞热电厂应赔偿张维英搭建厂房的重置价金额156662元（折价赔偿后房屋归海虞热电厂所有），支付张维英违约金200000元，合计人民币356662元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，一审判决：海虞热电厂赔偿张维英房屋折价款人民币156660元，支付违约金人民币200000元，合计人民币356662元，于判决生效之日起十日内履行；驳回张维英的其他诉讼请求。案件受理费11866元、鉴定费1200元，合计人民币13066元，由张维英负担5216元，由海虞热电厂负担7850元。
上诉人海虞热电厂不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、张维英的厂房已经停产多年，且未缴纳租金，上诉人多次要求起支付租金未果，张维英违约在先；2、无证据证明张维英自行搭建厂房，该厂房无权证，一审判决不应处理该厂房；3、一审判决上诉人支付违约金200000元无法律依据。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人张维英答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，否则将承担不利后果。海虞热电厂关于张维英的厂房已经停产多年、未缴纳租金以及多次要求张维英支付租金未果的主张，因未提供证据佐证，故该主张不能成立。海虞热电厂辩称无证据证明张维英自行搭建厂房，但并未提供相应的证据，而在本案一审审理过程中，原审法院向海虞热电厂当时的法定代表人仲继宗做了调查，仲继宗在调查中陈述：“张维英搭建了自用的仓库”，这与涉案协议中“甲方同意在租赁的空地上搭建生产经营用房，待租赁期满归甲方所有”的内容相印证，故现有证据能够证明张维英自行搭建了相关厂房、仓库。此外，双方在租赁合同中对违约进行了约定，即“租赁期内甲方提前解除合同，应支付乙方违约金，计算方法乘以（剩余）租期的年租金2倍”。海虞热电厂在租期内将张维英的设备搬离后擅自将厂房转租他人并获利系违约，一审法院参照双方租赁合同中约定的违约金做适当调整计算并兼顾合同履行情况、过错程度及预期收益等综合因素，将违约金酌定为200000元并无不当。综上，海虞热电厂的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11860元，由上诉人海虞热电厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年四月二十八日
书记员 杨颖颖