江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中商终字第0491号
上诉人（原审被告）如皋市一鸣物业有限公司，住所地如皋市如城镇通城巷62号。
法定代表人吴槐兵。
委托代理人吴媛媛。
被上诉人（原审原告）如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店，住所地如皋市长江镇疏港路**号。
投资人许秀兵。
委托代理人丁红丽。
原审被告陈建。
上诉人如皋市一鸣物业有限公司（以下简称一鸣物业公司）因与被上诉人如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店（以下简称鸿泰加盟店）、原审被告陈建侵权责任纠纷一案，不服如皋市人民法院（2013）皋商初字第0797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人一鸣物业公司的委托代理人吴媛媛、被上诉人鸿泰加盟店的委托代理人丁红丽到庭参加诉讼，原审被告陈建经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
鸿泰加盟店一审诉称，自2013年7月15日起，一鸣物业公司将其租用陈建的位于如皋市如城街道宁海路华府名庭248-1号房屋的水电多次断开，经报警处理未果。2013年7月22日，一鸣物业公司再次断电，致使其租用房屋至今彻底无水电供应；由于陈建未与一鸣物业公司办理好交接手续致使出租房屋断水断电，存在过错，请求判令一鸣物业公司、陈建立即停止对鸿泰加盟店宁海路248-1号房屋用电用水的妨碍；赔偿鸿泰加盟店自2013年7月15日起按日438.36元标准计算至恢复正常用水用电之日止的租金损失。
一鸣物业公司一审辩称，鸿泰加盟店所租用的房屋系华府名庭小区的新房，需由所在小区业主或者使用人与物业公司签订物业管理合同、装修管理服务协议等相关交接手续、交纳物业费用之后物业公司才能供电供水，否则一律视为空关房屋未通水通电。对空关房屋断水电是因为鸿泰加盟店至今未与一鸣物业公司办理交接手续，一鸣物业公司有义务对水电进行管理，这也是保护其他业主的需要，故请求驳回对鸿泰加盟店的诉讼请求。
原审被告陈建一审辩称，其系宁海路248-1号房屋的出租方，已经按房屋租赁合同的约定履行了交付房屋的合同义务，交付时房屋通水通电。合同约定，水电、物业费等费用均由鸿泰加盟店承担。按照国家相关规定，装修之前鸿泰店要到物业公司办理交接手续，以防止装修改变房屋结构，由于一鸣物业公司改变了房屋的主体结构，消防设施已被破坏，现导致本案纠纷与陈建无关，请求法庭驳回一鸣物业公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2013年5月26日，鸿泰加盟店与陈建签订《房屋租赁合同》，约定陈建将其位于如皋市如城街道华府名庭5#楼最东侧二层四间约600m2的房屋（5幢248号店面房）出租给鸿泰加盟店用于经营网吧；租赁期自2013年7月26日起5年，租金16万元／年，合同签订之日起三日内付清首年房租；水电费、物业费及国家相关税费等费用由鸿泰加盟店自行负责。合同签订后，陈建即交付房屋及电费卡、水费卡，鸿泰加盟店亦按约支付房屋租金。
鸿泰加盟店承租房屋后进行装修。2013年7月19日房屋供电被切断，装修人员孙长龙报警，如皋市公安局锦绣派出所接处警工作登记表记载：“经了解一鸣物业负责人吴槐兵说孙长龙不缴纳物业费，所以物业将电切断”。此后供电恢复，7月22日房屋供电又被切断，孙长龙报警，锦绣派出所接处警工作登记表记载：“孙长龙报称华府名庭5幢248号店面的电被物业切断，后其与物业人员吴槐兵发生纠纷”。由于供电未恢复，23日、24日，孙长龙两次报警，锦绣派出所24日接处警工作登记表记载：孙长龙报警称华府名庭5幢248号店面房水电被切断，“物业公司负责人郭纯称其店面房未交物业费。民警告知双方通过合法途径解决”。此后，华府名庭5幢248号店面房水、电未恢复。
另查明，华府名庭前期物业服务企业为一鸣物业公司，鸿泰加盟店承租房屋后，未按《房屋租赁合同》约定交纳物业服务费用。
一审法院认为，鸿泰加盟店基于与陈建签订的《房屋租赁合同》，对承租的华府名庭5#楼最东侧二层四间约600m2的房屋享有占有、使用、收益的权利，其中包括了对已经依法取得的房屋水电的使用权利。对于他人妨碍用水用电的，其作为权利人有权请求排除妨碍，造成损害的，可以请求损害赔偿。
鸿泰加盟店承租的房屋，系开发企业销售给购房户的商品房，并已通水通电。鸿泰加盟店提供的锦绣派出所接处警工作登记表，证明了一鸣物业公司在鸿泰加盟店承租房屋装潢期间实施了断水断电行为，现场装潢人员的调查笔录所反映的内容也能够与之印证，故一鸣物业公司侵权事实存在，鸿泰加盟店要求其停止妨碍的请求应予支持。由于一鸣物业公司的断水断电，致使鸿泰加盟店无法使用承租房屋，其主张租金损失合法有据。根据《房屋租赁合同》约定，鸿泰加盟店支付租赁费的期限自2013年7月26日起，故损失范围为鸿泰加盟店自2013年7月26日起至停止妨碍之日止已经支付的租金。
一鸣物业公司辩称，鸿泰加盟店承租房屋系空户，且未交纳物业服务费，不应通水通电。对此，陈建在取得房屋的所有权后，房屋已通水通电，对于该事实双方无争议，故该房屋不属于空户；而主张的未签订相关交接手续和未交纳物业服务费，系其与业主或物业使用人之间的物业服务纠纷，与本案无涉，对于物业服务费其可通过催交或诉讼等合法途径向其主张，但不得通过断水断电的方式行使权利，这既侵犯了房屋使用人的用电用水权，也侵犯了供电、供水企业的安全供电供水的权利，故一鸣物业公司该抗辩理由不予采信。
诉讼中，鸿泰加盟店未能提供证据证明陈建存在侵权或共同侵权的行为，故其要求陈建承担责任的请求不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条的规定，作出如下判决：一、一鸣物业公司于判决生效后立即停止对鸿泰加盟店向陈建承租的、位于如皋市宁海路华府名庭5幢248-1号房屋的用水用电权利的妨碍。二、一鸣物业公司赔偿鸿泰加盟店自2013年7月26日起至停止妨碍之日止在已经支付的租金范围内按438.35元／天计算的租金损失，于判决生效后立即履行。三、驳回鸿泰加盟店其他诉讼请求。案件受理费人民币110元，由一鸣物业公司负担。
上诉人一鸣物业公司不服上述一审判决，向本院提起上诉称：1、一鸣物业公司于2013年8月1日即停止了侵权行为，一审法院对侵权停止的时间未能查清；2、被上诉人故意停止施工，扩大了本案的损失；3、一审法院审理周期长达近一年时间，致使本案的损失进一步扩大；4、一审法院以房屋租金作为赔偿损失的依据错误。请求二审法院查明事实，依法改判。
上诉人一鸣物业公司为支持其上诉请求，提供了如皋市供电公司电费票据，证明2013年9、10月案涉房屋发生了电费，表明一鸣物业公司在此期间并未侵权。
被上诉人鸿泰加盟店辩称，一鸣物业公司多次实施侵权行为，在此情况下鸿泰加盟店为减小装修浪工不得不撤走工作人员，鸿泰加盟店采取了积极措施避免损失进一步扩大，鸿泰加盟店已支付全部房屋租金，但没有能够进行营业，以租金计算损失正确，且系因一鸣物业公司侵权行为所致。一审法院判决正确，请求维持。
被上诉人鸿泰加盟店对一鸣物业公司提供的电费收据发票真实性不予确认。
本院认证认为，一鸣物业公司提供的电费发票加盖有“如皋市供电公司电费专用章”，应当可以确认其真实性。
一鸣物业公司对一审法院认定的“华府名庭5幢248号店面房水、电未恢复”事实有异议。除此之外，双方当事人对一审法院认定的其他事实均无异议，本院予以确认。
另查明，2013年9月、10月，如皋市供电公司分别收取案涉房屋电费16元、26元。
本案争议焦点为：鸿泰加盟店损失计算期间及标准的确定。
本院认为：
陈建购买位于如皋市如城街道宁海路华府名庭248-1号房屋后，即取得该房屋所有权，陈建在与供水、供电者订立合同后，其用水、用电权构成其对房屋行使所有权不可分割之部分，一鸣物业公司作为案涉房屋物业管理者非因法定原因不得妨碍业主行使其房屋所有权。鸿泰加盟店承租陈建所有的房屋，其取得该房屋的用益物权，一鸣物业公司在无法定事由的情况下，对案涉房屋断电、断水，构成对鸿泰加盟店权利之侵犯。
鸿泰加盟店租赁房屋用于经营网吧，开业前进行装修是必要的，一鸣物业公司在2013年7月份接连多次对案涉房屋实施断电、断水行为，鸿泰加盟店为避免损失扩大，停止装修是合理的，否则还会造成浪工损失。鸿泰加盟店在一鸣物业公司实施侵权行为后即诉至法院，要求一鸣物业公司停止其侵权行为，但一鸣物业公司在诉讼中一直认为其行为是合法的，在此情况下没有理由相信一鸣物业公司会通过积极的行为恢复案涉房屋的供电供水。虽然案涉房屋在2013年8-10月有电费发生，但一鸣物业公司并未举证证明该电费的发生系由于鸿泰加盟店继续实施装修行为所产生，无法认定在鸿泰加盟店起诉后，一鸣物业公司恢复了案涉房屋的供电。即使一鸣物业公司恢复了供电，但也没有证据证实一鸣物业公司恢复了案涉房屋的供水，在无水供应的情况下鸿泰加盟店的装修亦不能正常实施。因此，一审法院认定案涉房屋未恢复供电、供水并无不当。
由于案涉房屋无法正常装修，导致鸿泰加盟店在支付租赁费的同时无法使用该房屋，故以日租金为标准计算鸿泰加盟店的损失正确。
综上，上诉人一鸣物业公司的上诉理由不能成立，一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费人民币110元，由如皋市一鸣物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马晓春
审 判 员 戴志霞
代理审判员 周 旋
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 李晓晴
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。