浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬慈浒民初字第591号
原告：宁波某某服饰有限公司。住所地：慈溪市坎墩街道永安路***号。
法定代表人：蔡礼骏，该公司总经理。
委托代理人：杨杰，浙江万豪律师事务所律师。
被告：慈溪某甲塑料制品有限公司。住所地：慈溪市坎墩街道直塘村。
法定代表人：顾国森，该公司执行董事。
委托代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师。
原告宁波某某服饰有限公司（以下简称某某公司）诉被告慈溪某甲塑料制品有限公司（以下简称某甲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月3日立案受理。依法由代理审判员洪逸适用简易程序于2012年12月25日公开开庭进行了审理。原告某某公司的法定代表人蔡礼骏及其委托代理人杨杰、被告某甲公司的委托代理人叶建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司起诉称：2011年8月21日，原、被告签订房屋出租协议1份，约定：原告将位于慈溪市坎墩街道直塘村永安路288号未经批准建设的空余房屋（一栋七间房屋的东首三间）出租给被告作为生产经营办公场地，期限为5年，即2011年8月21日至2016年8月21日，租金为全年2万元，每年结算，现金付讫等。协议签订后，原告按约履行，而被告未按协议约定支付租金，经原告多次催讨无果，酿成纠纷。原告认为，原告就未经批准建设的房屋与被告订立的房屋出租协议无效，该协议无效后，被告应返还租赁物并参照协议约定的租金标准支付自2011年8月21日起的房屋占有使用费。现原告诉请判令：1.原、被告于2011年8月21日签订的房屋出租协议无效；2.被告即时返还原告房屋出租协议项下的租赁物；3.被告参照房屋出租协议约定的租金标准支付原告自2011年8月21日起至判决确定的履行日止的房屋占有使用费；4.本案诉讼费由被告承担。
被告某甲公司未在法定期限内提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：1.被告向原告租赁房屋是经原告合法审批建造的，房屋所有权证和国有土地使用证齐全，被告据此办理了工商登记和环保审批；2.原告称其交付给被告的房屋是未经批准建设的，首先是否属实应当由相关主管部门进行行政确认，法院不应主动认定房屋是否未经审批或者是否为违章建筑，其次即使原告交付给被告的房屋没有经过审批，只能说明原告向被告交付的房屋不符合房屋出租协议的约定，这是合同履行问题而非效力问题，被告认为合同是有效的；3.被告法定代表人顾国森之前已将租金付至2011年10月底，故被告至2012年10月底未支付给原告的租金应是2万元，而原告未支付给被告的电费为77532元，被告应付的租金部分可以和原告应付的电费相互抵消。
原告某某公司为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下证件：
1.房屋出租协议（复印件，以下简称2011年协议）1份，证明原、被告于2011年8月21日签订协议，原告将位于慈溪市坎墩街道直塘村永安路228号中未经批准建设的空余房屋（一栋七间房屋的东首三间）出租给被告作为生产经营办公场地，并约定期限、租金等事宜；
2.照片2份、原告某某公司绘制的示意图1份，证明原告按约履行将租赁物出租给被告的事实；
3.协议书、通知、房屋所有权证、国有土地使用证各1份、收据复印件4份，证明与被告签订的房屋出租协议项下的租赁物系原告未经批准建设的房屋；
4.（2012）甬慈民初字第927号民事裁定书1份，证明原告曾就租赁合同事宜对顾国森提起诉讼，因主体不适格而撤诉；
5.房屋租赁协议（以下简称2008年协议）、被告在（2012）甬慈民初字第927号案件审理过程中向法院提交的证据清单各1份，证明现被告租赁的租赁物即在2008年协议中顾国森以慈溪市胜山国森塑料制品厂（以下简称国森塑料厂）名义承租的租赁物，顾国森对租赁物的位置予以确认，即位于原告的房屋所有权证及国有土地使用证上标注的建筑内容的北侧。
被告某甲公司对原告某某公司提供的上述证据的认证意见为：对证据1无异议，但对2011年协议项下的租赁物，其认为是合法审批建造的房屋，而现原告交付的是未经审批建造的房屋，说明原告没有按约履行合同义务；对证据2的真实性无异议，被告认可证据2中所指的一栋七间房屋的东首三间即被告现在使用的房屋，屋前土地上的钢棚是国森塑料制品厂搭建的，该钢棚现也由被告在使用，被告在租赁时并不知晓上述房屋未经审批建设；对证据3、4、5无异议，但认为证据3恰能证明原告出租的房屋系合法审批的建筑。
被告某甲公司为证明自己的辩称主张成立，向本院提供如下证件：
1.被告公司工商登记档案1份（包含公司基本情况、房屋所有权证复印件各1份），证明被告承租原告的房屋合法开展经营的事实；
2.建设项目环境影响报告表1份，证明被告承租原告房屋开展经营活动符合环保审批要求；
3.高压供用电合同1份，证明被告承租原告房屋开展经营，在承租房屋内安装变压器，与慈溪市供电局达成高压供用电合同的事实；
4.银行代收费业务收款收据6份、证明2份、收款收据10份，证明原告将厂区内部分场地出租给慈溪市坎墩广发磁性材料厂和慈溪市宇鸿金属制品有限公司，原告和该两家企业经营支出的电费均由被告支付，而原告已向该两家企业收取部分电费。
原告某某公司对被告某甲公司提供的上述证据的认证意见为：对证据1的真实性无异议，原告确提供给被告房屋所有权证，但对其用途不清楚，现被告租赁的房屋已在房屋租赁协议中明确，而被告对租赁物的示意图也无异议，故原告提供给被告房屋所有权证的行为不能证明被告承租了合法建筑的事实；对证据2、3的真实性无异议，但与本案缺乏关联性；对证据4中的慈溪市坎墩广发磁性材料厂出具的证明有异议，被告与供电局签订用电合同是2011年10月19日，变压器安装时间是2011年11月份，但证明中表述在9月份开始用电，故缺乏真实性，对慈溪市宁鸿金属制品有限公司出具的证明有异议，费用没有这么多，对证据4中的其它证据的真实性无异议，且收款收据中张涛支付的费用既有支付原告自有变压器输电的，也有支付被告安装好变压器后输电的电费，上述费用涉及到案外人的利益，要求另行处理。
经审查，本院认为原告某某公司提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认；被告某甲公司提供的证据1、2具有真实性，能证明被告某甲公司主体情况及租用原告某某公司房屋开展经营活动的情况，但上述证据均不能证明被告某甲公司租用的房屋系取得建设工程规划许可证的建筑，且被告某甲公司在本院指定的期限内也不能提供其租用的房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准而建设，故本院对被告某甲公司关于其租用的房屋系合法建筑的辩称意见不予采信；被告某甲公司主张应由原告某某公司支付的电费，因涉及案外人的利益，且也未提供其与原告某某公司之间的电费结算约定，故可由被告某甲公司另行主张，本院对被告某甲公司提供的证据3、4不予认证。
经审理查明：2008年10月18日，顾国森以国森塑料厂名义与原告签订房屋租赁协议（即2008年协议）一份，协议中约定原告某某公司将一栋七间房屋东首三间租赁给国森塑料厂，期限为5年，即自2008年11月1日起至2013年10月31日止，第一至三年的年租金为1.2万元，第四年始按市场价再协商，同时，国森塑料厂享有不超过300平方土地的免费使用权。协议签定后，国森塑料厂占有使用该房屋及房屋周边空闲土地，在空闲土地上搭建钢棚进行使用，并将租金付至2011年10月31日。2011年8月21日，被告某甲公司与原告某某公司签订房屋出租协议（即2011年协议）1份，协议约定原告某某公司将空闲房屋租给被告某甲公司作为生产经营办公使用，房屋地址座落在坎墩街道直塘村（永安路288号），1000平方米；租用时间为2011年8月21日至2016年8月21日；房屋年租金2万元；被告某甲公司自负水电费用等。后因被告某甲公司未支付租金致纠纷。
另查明：国森塑料厂登记为个体工商户，其负责人即被告法定代表人顾国森，现该厂已于2009年6月18日登记注销。被告某甲公司成立于2009年5月22日，核准时间为2009年12月11日。被告某甲公司成立前，其法定代表人顾国森使用原告某某公司所有的厂房房屋所有权证、土地使用权证办理了建设项目环境影响审批及企业工商注册登记手续，并以原告某某公司厂房地址作为被告某甲公司的登记住所地，上述房屋所有权证及国有土地使用证中均未载明被告某甲公司现租用的一栋七间房屋的建筑内容。
庭审过程中，原、被告均确认其按2011年协议而实际占有使用的系2008年协议中明确的该一栋七间房屋的东首三间、房屋周边一定范围内的空闲土地（该土地上国森塑料厂搭建了钢棚，现亦由被告某甲公司使用），上述房屋及土地即为2011年协议项下的租赁物。被告某甲公司成立后，在2011年协议签订之前，即在原国森塑料厂向原告某某公司承租的房屋及周边土地上开展生产经营。
对于被告某甲公司关于房屋租金的答辩意见，原告某某公司认可之前国森塑料厂的租金确实支付至2011年10月31日，但称其与被告某甲公司签订2011年协议时，已与国森塑料厂进行结算，将原租期内已支付的未到期月份的租金抵作国森塑料厂应支付原告某某公司的门卫、水电费等，被告某甲公司对此予以否认，称其应自2011年11月始支付租金。
本院认为：虽2011年协议中未明确具体出租的房屋信息，经原、被告确认，2011年协议与2008年协议中的出租房屋系同一房屋，即位于原告厂房北侧的一栋七间房屋的东首三间。根据当事人在庭审中的陈述及双方举证、质证情况，可以确认上述房屋原告尚未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准而建设，故出租人就上述性质的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，被告称原告交付未经审批建造的房屋仅为合同履行问题，合同仍成立且生效的答辩意见，于法无据，本院不予采信；同时，原告将其尚未取得土地使用证的土地交由被告使用的行为亦为无效。综上，原告主张其与被告于2011年8月21日签订的房屋出租协议无效的诉请，本院予以支持。因房屋租赁合同无效，原告可以请求参照合同约定的房屋租金标准支付房屋占有使用费，2011年协议签订时，被告实际已占有使用租赁物，但未支付过房屋租金，故原告主张自该日起支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。合同具有相对性，原告与被告法定代表人之间关于2008年协议的租金结算事宜，系另一合同纠纷，与本案缺乏关联性，可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告宁波某某服饰有限公司与被告慈溪某甲塑料制品有限公司于2011年8月21日所签订的房屋出租协议无效；
二、被告慈溪某甲塑料制品有限公司应于本判决生效后十五日返还原告宁波某某服饰有限公司本判决第一项的房屋出租协议项下的租赁物；
三、被告慈溪某甲塑料制品有限公司应于本判决生效后十五日内支付原告宁波某某服饰有限公司自2011年8月21日起至被告慈溪某甲塑料制品有限公司返还租赁物之日止按每年20000元计算的房屋占有使用费。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费430元，减半收取计215元，由被告慈溪某甲塑料制品有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
代理审判员 洪 逸
二〇一三年三月四日
代书 记员 张迪玮
附：一、本判决所适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人不利后果。
二、申请执行的规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。