吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终17号
上诉人（原审被告）李卫，女，1966年8月23日出生，汉族，住长春市二道区。
委托诉讼代理人：李强，吉林金律达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）长春青怡坊经销有限责任公司，住所长春市南关区通化路7号。
法定代表人：张丹，董事长。
委托诉讼代理人：葛校焱，吉林衡丰律师事务所律师。
上诉人李卫因与被上诉人长春青怡坊经销有限责任公司（以下简称青怡坊公司）物权确认纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。
李卫上诉请求：撤销一审判决一、二项，改判驳回青怡坊公司的诉讼请求；二审诉讼费由青怡坊公司承担。事实与理由：一、一审法院判令李卫与长春青怡坊经销有限责任公司，原长春鑫汇房地产开发有限责任公司(己注销，以下简称鑫汇公司)签订的《商品房购销合同》(编号为2000年成字第XH0043号)无效。违背事实和法律，且适用法律不当，应当予以撤销。1、一审法院认定鑫汇公司与李卫以合法形式掩盖非法目的，借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行贷款的目的，与事实和法律不符，鑫汇公司是商品房开发单位，该商品房开发使其享有商品房所有权和预售权。如果鑫汇公司不与李卫签订房屋买卖合同，将该房屋出售给其他人照样也能从中受益，做为开发商的鑫汇公司与李卫签订房屋买卖合同，以银行借款形式实现了房屋买卖货币兑现实现了其出售房屋获利的目的。这是一种合法行为目的也合法，靠银行融资卖房获利这不是掩盖非法的目的。这无疑从形式上、内容上看都是合法的，其目的就是把不动产变成动产，并没有什么非法目的而言。更不是掩盖违规向银行贷款之目的，金融部门为房地产开发出售给予投资、融资这是每个商业银行求之不得业务范畴，这种形式即实现开发商靠银行贷款出售房屋兑换货币，银行也以贷款获得预期利息，这是一个双赢的行为，并无非法目的而言，更谈不上掩盖非法目的。故一审法院适用合同法第五十二条第三项判令合同无效，属于适用法律不当，应当予以撤销。2、李卫与鑫汇公司之间签订的《商品房购销合同》，符合合同法第十二条规定的条件，该合同己实际履行16年之久，该合同确实是鑫汇公司与李卫代理人(事后追认)的真实意思表示，且不管2000年10月15日青怡坊公司以何种方法取得了李卫的身份证，并签订了《商品房购销合同》，根据合同法第四十八条和民法通则第六十六条规定已经取得了李卫的事后追认，其表现形式就是李卫依法办理了涉案房屋产权证，因此该合同是合法有效的。3、房屋虽然没有交付李卫使用，李卫也没有交付该房屋价款，这不影响合同效力，亦不是认定合同无效法定理由，法律并没有要求非买受人自己出资和占有、使用房屋就是无效行为，因物权是以登记为准的。正如青怡坊公司在一审民事诉状中认为李卫行为是不当得利，既然青怡坊公司在一审诉状中承认李卫的行为是不当得利，那么按照民法通则第九十二条规定的，青怡坊公司受到的损失无非是房屋价款251200.00元及银行同期贷款利息而已。4、李卫是争议房屋的所有人，李卫依法办理了长房权字第201602190211房屋产权证，且购房合同中购房人与李卫及房屋产权证身份信息相一致，如果青怡坊公司对房屋产权有争议可以提起行政诉讼，按物权法第九条规定，李卫是登记的房屋产权所有人，因为我国目前对不动产等物权是以登记为准的。对此李卫系合法房屋所有人。二、一审法院判令：“被告人李卫于本判决生效之日起即协助原告将长春市通化路7号青怡坊综合楼一层97号面积31.40平方米的商铺(产权证：长房权字第201602190211丘地号3-46/517-497)产权证登记过户至原告名下”应予撤销。因为2000年10月15日李卫与原鑫汇公司签订的《商品房购销合同》合法有效，是李卫代理人(事后追认)与青怡坊公司承继人鑫汇公司双方真实意思表示，且已实际履行16年之久。一审法院适用合同法第五十二条第三项判令无效没有法律依据。且适用法律不当，再者该案是否已经超过诉讼时效。三、一审法院认定是他人借用李卫身份证签订购房合同与事实不符，事实是取得李卫身份证的人至今不肯说清是怎样取得的，是否有难言之隐不得而知，且不管这些既然得到了李卫事后追认，那么就不影响合同效力问题，一审中青怡坊公司代理人陈述中说是从李卫亲属处借用这不是事实，如果是借用的，向哪个亲属借的，请二审法院查清。关于青怡坊公司的主体是否适格，李卫已经在一审庭审中提出质疑，望二审法院也一并查清。
青怡坊公司辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。涉案合同自始无效，依据该无效合同取得房屋产权证的李卫应当返还财产。李卫一审自认没有与青怡坊公司签署过《商品房购销合同》，即李卫与青怡坊直接未就商品房买卖形成合意，青怡坊公司借用李卫身份信息签订《商品房购销合同》是为了将自己开发的房屋在不实际出卖的情况下获取银行贷款用于公司资金周转，该份合同并非双方真实意思表示。且该合同签订后双方未实际履行该合同，因李卫既没有支付过任何首付款、契税，又未偿还过任何贷款，更未占有使用过房屋。至于李卫能够办理涉案房屋的产权证是基于青怡坊公司借用李卫身份信息签订过《商品房购销合同》，并不是基于双方发生过真实的商品房买卖关系，自然不能依据房屋产权证来反推涉案房屋的权属。根据合同法五十二条之规定，青怡坊公司借用李卫之名，掩盖违规向银行贷款之实，属合同无效的情形。因《商品房购销合同》自始无效，则一审法院判令青怡坊公司返还财产正确，应予维持。二、因青怡坊公司承继已注销的合同签订主体的债权债务，故青怡坊公司主体适格，且本案为物权纠纷，不适用诉讼时效。
青怡坊公司向一审法院起诉请求：2000年10月15日，案外人长春鑫汇房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫汇房地产”，已于2009年3月20日核准注销，该企业债权债务均由长春青怡坊经销有限责任公司承继）因资金周转困难，借用被告身份证，以被告名义购买其开发的位于长春市通化路7号青怡坊综合楼一层97号面积为31.40平方米的商铺，使用被告名章签订《商品房购销合同》（编号为2000年城字第XH0043号），合同约定：房屋总价251200.00元，首付101200.00元，其余150000.00元向银行贷款。合同签订后，鑫汇房地产缴纳了相关的税费、向银行出具了101200.00元的收据，并与银行签订相关《借款合同》后，每月按时由鑫汇房地产公司以现金存入方式向银行还款，鑫汇房地产注销后，原告承继鑫汇房地产的债权债务依旧向银行履行现金还款义务，直至2010年11月21日，还清全部贷款。在被告既没有亲笔签订《商品房购销合同》（编号为2000年城字第XH0043号），又没有支付过首付款，也没有承担过任何还款义务的情况下（被告没有支付任何商品房的对价），被告不具有商品房买受人的主体资格，但现在房屋（房权证长房权字第2016021902**号）却登记在被告名下。原告认为，根据合同法的相关规定，原告承继债权债务的长春鑫汇房地产开发有限责任公司（已注销）与被告签订的《商品房购销合同》（编号为2000年城字第XH0043号）应属无效，该房屋的权利人应登记为原告。被告在既没有支付任何商品房的对价，也不存在赠予等合法有效取得商品房的情形下，房屋（房权证长房权字第2016021902**号）登记在被告名下，被告构成了不当得利，根据相关法律规定，被告应将取得的不当利益返还损失人，即将房屋变更登记至原告名下。故原告起诉至法院，请求：一、确认原告承继债权债务的长春鑫汇房地产开发有限责任公司（已注销）与被告签订的《商品房购销合同》（编号为2000年城字第XH0043号）无效；二、确认原告为房屋（产权证号：房权证长房权字第2016021902**号）的所有权人；三、判令被告配合原告办理房屋产权登记过户手续至原告名下；四、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2009年3月10日，案外人长春鑫汇房地产开发有限责任公司（以下简称鑫汇公司）被原告青怡坊公司吸收合并，案外人鑫汇公司的债权债务由原告青怡坊公司承继，案外人鑫汇公司注销。2000年10月15日，案外人鑫汇公司借用被告李卫的身份信息，使用印有被告李卫名字的名章，在被告李卫不知情的情况下，签订《商品房购销合同》（编号为2000年城字第XH0043号）购买鑫汇公司开发的位于长春市通化路7号青怡坊综合楼一层97号面积为31.40平方米的商铺（产权证号：长房权字第201602190211，丘地号3-46/517-497），合同约定：房屋总价251200.00元，首付101200.00元，其余150000.00元向银行贷款。合同签订后，鑫汇公司缴纳了相关的税费、向银行出具了101200.00元的收据，每月按时由鑫汇公司以现金存入方式向银行还款，鑫汇公司注销后，原告青怡坊公司承继鑫汇公司的债权债务继续向银行还款，直至2010年11月21日还清全部贷款。被告李卫未支付上述购买房屋的首付款、贷款及相应税费，被告李卫直至2016年初因办理公租房事宜才得知上述房屋在其名下，于2016年2月19日办理了房屋产权证（产权证号：房权证长房权字第2016021902**号）。
一审法院认为，案外人鑫汇公司已注销，其债权债务由原告青怡坊公司承继，青怡坊公司作为本案原告主体适格。鑫汇公司与被告李卫签订的《商品房购销合同》非双方当事人的真实意思表示，鑫汇公司与被告李卫不存在实际的商品房买卖关系，合同的签订是为了获取银行贷款而借用被告李卫的名义，合同约定的首付款、契税、贷款偿还这些本应由购房者承担的款项均由开发商鑫汇公司及承继鑫汇公司债权债务的原告青怡坊公司支付，被告李卫未支付过任何款项，房屋亦从未交付被告李卫，开发商鑫汇公司及承继鑫汇公司债权债务的原告青怡坊公司与购房者被告李卫以合法形式掩盖非法目的，借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行贷款的目的，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的规定，故鑫汇公司与被告李卫签订的《商品房购销合同》无效。因《商品房购销合同》自始无效，则依据该无效合同取得房屋产权证的被告李卫应当返还财产，即名义购房者被告李卫取得房屋产权证的基础不复存在，故原告青怡坊公司诉请要求被告李卫配合办理房屋产权登记过户手续至原告青怡坊公司名下的主张，应予支持。被告李卫配合原告青怡坊公司办理房屋产权登记过户手续至原告青怡坊公司名下后，原告青怡坊公司即成为诉争房屋的所有权人，故原告诉请要求确认其为房屋所有权人的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，一审法院判决如下：一、原告长春青怡坊经销有限责任公司承继债权债务的长春鑫汇房地产开发有限责任公司（已注销）与被告签订的《商品房购销合同》（编号为2000年城字第XH0043号）无效。二、被告李卫于本判决生效之日立即协助原告将长春市通化路7号青怡坊综合楼一层97号面积为31.40平方米的商铺（产权证号：长房权字第201602190211，丘地号3-46/517-497）产权登记过户至原告名下。三、驳回原告长春青怡坊经销有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费5068元，由原告长春青怡坊经销有限责任公司承担。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明：李卫认可就《商品房购销合同》未与青怡坊公司进行协商，在2016年初办理公租房之前亦不知道涉案《商品房购销合同》存在。
本院认为：一、不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿具有证据资格，但不具有绝对证据力。不动产登记簿作为一种拟制事实，登记的权利状态并不总能反映真实不动产物权关系。本案中，李卫对于其未交纳涉案房屋首付款、贷款及相应税费的事实并无异议，其亦陈述在2016年初办理公租房之前对于涉案《商品房购销合同》的存在完全不知情。由此可见，李卫与青怡坊公司之间并不存在合意。虽然李卫表示认可该购房合同并办理了涉案房屋产权证，但鉴于青怡坊公司签订该份合同并非是为了出售房屋而是为了获取银行贷款，故李卫同意购买涉案房屋的意思表示与青怡坊公司之间并未形成房屋买卖的合意，因此涉案《商品房购销合同》不成立，对于不成立的合同，自无适用追认之空间，故依据该购房合同取得的房屋产权证的基础亦不复存在。李卫依据该房屋产权证主张自己为涉案房屋所有权人的上诉主张不成立。鉴于青怡坊公司支付了涉案房屋的首付款、契税并偿还涉案房屋的全部贷款，一审法院判令李卫协助青怡坊公司办理涉案房屋更名过户手续并无不当。二、青怡坊公司提交了其吸收合并案外人鑫汇公司的证据材料，李卫虽持有异议，但并未提出反驳证据，故一审法院认定青怡坊公司主体适格并无不当。青怡坊公司在李卫不知情的情况下借用李卫的身份信息签订《商品房购销合同》，并不能解释借用李卫身份信息的过程存在过错，但该过错行为并不导致房屋物权的变更，对于青怡坊公司因该过错行为对李卫可能造成的损害，李卫可另谋途径解决。三、因本案为物权纠纷，故不适用诉讼时效之规定。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律虽存在不当之处，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、维持长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初1999号民事判决第二、三项；
二、变更长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初1999号民事判决第一项为“被上诉人长春青怡坊经销有限责任公司承继债权债务的长春鑫汇房地产开发有限责任公司（已注销）与上诉人李卫签订的《商品房购销合同》（编号为2000年城字第XH0043号）不成立”；
三、驳回上诉人李卫其他上诉请求。
二审案件受理费5068元，由上诉人李卫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 伟
代理审判员 肖 瑶
代理审判员 邢春鹤
二〇一七年三月六日
书 记 员 高 飞