福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第315号
上诉人（一审原告）林成恩，男，1953年12月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人林健冰，福建融成律师事务所律师
上诉人（一审被告）福州高隆物业服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人叶鹏，经理。
委托代理人陈彧、刘源，福建建达律师事务所律师。
上诉人林成恩因与上诉人福州高隆物业服务有限公司（以下简称高隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年2月28日对本案进行调查，上诉人林成恩的委托代理人林健冰、上诉人高隆公司的委托代理人刘源到庭参加调查。本案现已审理终结。
一审法院查明：2012年7月2日，林成恩与高隆公司签订《房屋租赁合同》，租赁期自2012年8月16日至2020年8月15日止。合同约定高隆公司应于每月5日前向林成恩交纳房屋月租金6000元，合同还约定承租方需对租赁场所进行改建、装修（不可对房屋主体及承重结构进行更改），出租方对改建工程予以配合。合同订立后，林成恩将房屋交付高隆公司进行改建、装修。林成恩认为高隆公司对房屋结构进行破坏性改建、装修，砸毁多面承重墙，严重危害房屋，还将原瓦片屋顶改灌水泥而未进行房屋基础加固工作，并且至今未付分文租金，已构成根本性违约。林成恩为此于2012年9月27日发出告知函，要求一周内整改恢复房屋原建筑结构并立即交纳租金，逾期不改，原租房合同即行终止。林成恩认为高隆公司收函后置之不理，自找施工队恢复房屋结构，进行房屋加固，安装水电等并适当装修至与租赁前相当的装修状态，产生装修恢复费用，期间还存在租金损失。高隆公司认为林成恩未对装修和改建工作进行配合，致租赁合同无法履行。双方纠纷由此产生。
一审法院认为：林成恩与高隆公司签订的租赁合同依法有效，双方应遵守履行。合同已约定承租方需对租赁场所进行改建、装修（不可对房屋主体及承重结构进行更改），出租方对改建工程予以配合。在高隆公司对林成恩所提供的租赁物进行改建装修时，林成恩主张高隆公司对房屋结构进行破坏性改建、装修，砸毁多面承重墙，严重危害房屋，还将原瓦片屋顶改灌水泥而未进行加房屋基础加固工作等，林成恩虽提供相片，但未提供实质性证据，或者有高隆公司对该情况予以确认的直接证据。林成恩�本案诉讼过程中亦撤回对修复、装修进行造价评估的申请，故林成恩所主张高隆公司构成严重违约，要求赔偿相关房屋损失以及修复费用的请求，法院不予支持。依合同约定，高隆公司从2012年8月16日起至林成恩于2012年9月27日发函要求其一周内终止租赁合同时止，高隆公司共占有讼争房屋达51天，应支付合同约定的房租10200元。林成恩现诉请解除双方的租赁合同，法院予以支持。高隆公司经法院传票传唤，未到庭参加诉讼，法院依法缺席审理及判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决如下：一、确认林成恩与高隆公司签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、高隆公司于本判决生效之日起十日内支付林成恩房屋租金10200元。三、驳回林成恩其他诉讼请求。一审案件诉讼费2612元适用简易程序减半收取后为1306元，由林成恩负担1000元，高隆公司负担306元。
一审宣判后，一审原告林成恩和一审被告高隆公司均不服判决，向本院提起上诉。
上诉人林成恩上诉称：1、高隆公司对房屋结构进行破坏性改建、装修等事实明确并有证据证明。林成恩提供了摄于2012年9月17日的租赁房屋现场照片，从照片中明显可以看出高隆公司进行了破坏性装修，打毁多面建筑承重墙，林成恩已对主张的事实履行了举证义务；一审庭审时，高隆公司未到庭，对林成恩的诉讼请求和陈述事实均未提出反驳。一审法院在上诉人提交的照片足以证明相关事实的情况下，要求上诉人提供其他实质性证据，属变相加重举证责任，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《民事证据规定》）的相关规定；在高隆公司一审未到庭质证，依法视为自愿�弃质证权利的情况下，一审法院要求林成恩主张的事实应有被上诉人的直接确认，于法无据。根据《民事证据规定》，上诉人主张的事实明确并有证据证明，上诉人的请求依法应予以支持。2、一审法院忽视了林成恩解除租赁合同的另一法定事由，即高隆公司不支付租金的根本违约行为。《房屋租赁合同》约定高隆公司应于每月5日前向林成恩缴纳房屋月租金，但高隆公司至今未支付分文租金。林成恩于2012年9月27日向被上诉人发出一份附条件的解除合同告知函，宽限了一周的合理期限，但高隆公司收到该函后置之不理，未履行支付租金的约定义务。据此，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，林成恩依法可以解除合同。3、一审法院在认定解除讼争租赁合同的事实和理由发生以下错误，导致各项判决错误。首先，对讼争租赁合同解除的时间认定有误，导致判决�一项确认《房屋租赁合同》予以解除。其次，一审法院在判决中确认高隆公司应支付占有房屋期间的房租，但第二项中却遗漏了逾期支付租金的违约金。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，林成恩有权要求高隆公司恢复房屋原状并赔偿损失。一审法院认定林成恩解除合同的事实和理由发生严重错误，进而做出驳回林成恩要求赔偿相关房屋损失以及修复费用的请求，实属错误。4、一审法院遗漏了林成恩的第五项诉讼请求。《房屋租赁合同》第四条第一项约定，合同终止时，不可移动装修、改建部分应无偿交付给出租方。该合同因高隆公司的过错终止，高隆公司装修、改建部分依约应归林成恩所有。一审法院未对林成恩的该项诉讼请求作出认定。综上所述，上诉人林成恩请求：1、撤销一审判决，改判支持林成恩的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由高隆公司承担。
被上诉人高隆公司辩称：一审判决认定高隆公司未提交书面答辩和证据与客观事实不符且程序错误。林成恩在《房屋租赁合同》履行过程中，未能交付全部租赁房屋，亦在双方约定的装修期限届满、高隆公司已经将部分租赁房屋装修完毕后，阻挠高隆公司继续施工，导致高隆公司始终没有正常使用租赁房屋，高隆公司无需向其支付任何租金。高隆公司请求：驳回上诉人林成恩的上诉请求。
上诉人高隆公司上诉称：1、一审判决认定高隆公司“未提交书面答辩意见、提交相关反驳证据，视为放弃诉讼权利”与客观事实不符，程序错误。高隆公司在一审开庭后已经根据林成恩的诉讼请求向一审法院递交一份代理意见，该意见中对林成恩的诉讼主张进行了充分的答辩和反驳。同时，在举证期限内，高隆公司递交了《房屋租赁合同》、装修已支付费用相关付款凭证和省内特快专递邮件等三份证据，该证据除了用于支持高隆公司的一审本诉，也用于反驳林成恩的一审诉求。缺席判决不等于对被告已经提交的证据和书面反驳理由可以不经任何审查认定和分析认证。一审法院违法剥夺了高隆公司在一审中的诉讼权利，程序错误。2、林成恩在《房屋租赁合同》履行过程中，未能交付全部租赁房屋，亦在双方约定的装修期限届满，高隆公司已经将部分租赁房屋装修完毕后，阻挠高隆公司继续施工，导致高隆公司始终没有正常使用租赁房屋，高隆公司无需向其支付任何租金。上诉人高隆公司请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判驳回林成恩关于支付租金的诉讼请求；3、由林成恩承担本案全部诉讼费用。
被上诉人林成恩辩称意见与其上诉意见一致。林成恩请求：驳回上诉人�隆公司的上诉请求。
经审理查明，双方当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据材料均已随一审案卷移送至本院。二审程序中，双方当事人均未向法院提交证据材料。
根据本案的有效证据，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，林成恩与高隆公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应遵守履行。根据该合同第三条第二款的约定，高隆公司应于每月5日前向林成恩支付租金，但高隆公司始终未履行合同约定，林成恩据此要求高隆公司支付租金并无不当。高隆公司经催告后在合理期间内仍未支付租金的情况下，林成恩要求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定。高隆公司承租讼争房屋后未支付任何租金，其行为已构成违约，应向林成恩支付占用讼争房屋期间的房租。
林成恩提供了�摄于2012年9月17日讼争房屋现场的照片，用于证明高隆公司装修行为对房屋主体及承重结构造成巨大破坏。根据《房屋租赁合同》的约定，林成恩于2012年6月30日将讼争房屋交付高隆公司，随后，高隆公司对讼争房屋进行装修。林成恩系于2012年9月27日发出要求高隆公司停止破坏装修和支付租金的告知函。综上，林成恩提供的照片系拍摄于讼争房屋仍处于高隆公司装修期间，能够反映讼争房屋在装修期间的客观状态。但林成恩未能提供证明高隆公司装修行为对房屋主体及承重结构进行了破坏的证据，且目前讼争房屋已被林成恩重新装修并出租给他人，客观上也无法进行鉴定。因此，仅依据林成恩提供的照片，无法认定讼争租赁房屋曾因高隆公司装修行为对房屋主体及承重结构造成了破坏的事实。根据《民事证据规定》第二条和第五条的规定，林成恩因提供的证据不足�证明事实主张，需对举证不能承担不利的法律后果。上诉人林成恩关于高隆公司因对房屋结构进行破坏性改建、装修，需赔偿相关房屋损失以及修复费用的上诉请求，依据不足，本院不予采信。
因《房屋租赁合同》中对承租方违约责任仅约定为“承租方如违反本合同，出租方无条件收回该出租场所”，并未约定逾期支付租金的违约金及其他因承租方违约需要承担的责任。林成恩关于一审判决第二项遗漏了逾期支付租金违约金的主张不能成立，本院不予采纳。
本案中，林成恩未提供任何证据证明讼争房屋存有因高隆公司装修行为产生的不可移动装修、改建部分。现因讼争房屋已被重新装修，无法对因高隆公司装修行为产生的不可移动装修、改建部分作出认定。且林成恩提供的讼争房屋被损坏的照片、林成恩关于高隆公司破坏性装修及其自费102000�将讼争房屋恢复成租赁前相当的装修状态的陈述，与其关于高隆公司装修行为产生了不可移动装修、改建部分的主张存在矛盾。综上，林成恩关于前述不可移动装修、改建部分应无偿交付给出租方的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
高隆公司在一审中经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。一审法院据此认定视为高隆公司放弃诉讼权利，并无不当。一审法院为客观公正审理本案，亦依法对高隆公司提交的相应反驳证据予以审查。高隆公司关于一审判决违法剥夺其诉讼权利、程序错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。
高隆公司主张林成恩违约在先且其从未实际正常使用讼争租赁房屋。根据《房屋租赁合同》关于先交房后签约的约定和高隆公司提供的用于证明装修费用的报销单、收款收据和发票等证据，可以�明林成恩已依约向高隆公司交付面积达150平方米的房屋，随后高隆公司对房屋进行了装修。该事实在二审调查过程中得到高隆公司委托代理人的确认。高隆公司陈述因林成恩阻挠其继续施工，于9月5日曾向林成恩发出促请履约的律师函，要求林成恩停止妨碍装修行为。但高隆公司在本案诉讼中未提供该律师函的内容，且该陈述与林成恩关于房屋在此期间仍由高隆公司使用的陈述存在矛盾，在无其他证据佐证的情况下，无法证实高隆公司陈述的当时林成恩将租赁房屋上锁，致使高隆公司无法继续进入装修施工的事实。因此，高隆公司该项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。
综上，上诉人林成恩及高隆公司的上诉请求依据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维�原判。
本案二审案件受理费2612元，由上诉人林成恩负担1306元，上诉人福州高隆物业服务有限公司负担1306元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄思勇
代理审判员 杨 以
代理审判员 蔡陈飞
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 林 华
附注：
本判决书引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。