江西省高安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民一初字第1454号
原告：江西某房地产开发有限公司，地址：高安市瑞州东路。
法定代表人：聂某，职务：执行董事。
委托代理人：张建萍，江西筠泉律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告：丁某，男，汉族，住高安市瑞州东路。
原告江西某房地产开发有限公司（下称原告）为与被告丁某（下称被告）物权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张国平担任审判长，审判员夏莲、刘永琴组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张建萍、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年，因原告开发建设商品房，要将被告所有的坐落在高安市高家巷一幢四层砖混结构的住房及周边附属房进行拆除，2012年5月16日，被告出具了一份《房屋互换承诺书》给原告，2012年5月31日，原、被告双方达成了一份《房屋置换协议》，根据该协议约定：原告将位于瑞州东路（市某小学旁）安置房四套，面积约500平方米，车库、储藏室面积约50平方米置换被告位于高家巷的某幢四层砖混结构的住房及周边附属房，面积约560平方米，原告办理房产权证交付给被告，被告将建房批文原件手续交付给原告，并在10天之内搬完所有房内物品及家具。协议生效后，原告按协议全部履行完毕了自己的义务，但是被告却不按约清走废拖拉机，而且还指使其父母阻挠原告对该幢房屋的拆除，为此，特向法院提起诉讼，请求：1、判决确认被告原所有的坐落在高安市高家巷某幢四层砖混结构的住房及周边附属房的所有权归原告所有；2、判令被告立即排除妨碍原告对置换房屋进行拆除处置的行为；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、原告于2008年间中标，承建高安某华府开发建筑工程，然而其在工程建设中，违背诚信守法原则，为了牟取更大利益，公然不按照城市规划建筑设计图实行施工（详见施工界址图）大肆侵占扩宽土地，把界址蚕食扩张到我家房屋墙根下，因此造成我村民日常生活生产通行受阻，再之不按设计而已建设同样影响小区业主们的权益，激起广大村民及业主们的义愤，为此联名向市政府及相关部门投诉上访，（详见投诉信）引起政府及相关部门的重视迫于上述原因，原告表示为了缓解矛盾纠纷，而向社会及政府相关部门承诺一定会新修一条9米宽的水泥路来平息纠纷。然而某华府工发建设工程早已完工，商品房销售在扫尾中，原告已赚得金盆玉满。9米宽的水泥路不见踪影。2、按照该工程的城市规划建设设计图纸，我家不是拆迁户，由于原告的违法违章行为，已将建设界址扩展到我家房屋墙根下，在这种情况下原告看上我家的房产。自挖地基开始原告采用以势压力，持强凌弱的方式要强行霸占，胁迫引诱，承诺等方式达到侵占目的后又冷落被告，冰冻三尺，非一日之寒。2012年5月间，原告利用优势，胁迫引诱我，向我提出房屋置换要求，由于我一个村民法制观念不强对国家房屋，土地等方面知识不足，再之认为置换是对原告的开发工作支持，帮助原告平抑民愤渡难关，又能方便群众是做好事，于是表示同意，在原告的授意下叫我出具了一份房屋互换承诺书，第一条确认同意将高家巷（现居住楼4层）互换位于瑞州中路（七小旁）安置房4套及附属设施，并未将我父母所有厨房，吃水井，树木等随同置换，因这些财产是我父母所有，不是我的我无权处分。然而同月原告别有用心，趁我未注意时，在房屋置换协议中的第二条上做手脚，单方面添加了及周边附属房等不实之词，蓄意扩大置换标的物，而侵占我父母所有的财产，用心险恶。4、原告并未办理完所有房屋置换手续，我也未将建房批文原件有关手续交付原告，置换手续不齐全，不具备且违法，原告就迫不及待地就要对我家房屋及父母所有厨房，树木等进行强行拆除，从而遭到反对与不同意从而酿成纠纷。我是一个村民，农业户口，所置换房屋宅基地是农村集体土地，且没有进行权属登记，所以没有土地使用权证，没有房屋所有权罚下场。我国《土地管理法》第63条第1款规定，农民集体所有的土地所有权不得出让或者出租于非农业建设.......中共中央，国务院关于进一步加强土地管理，切实保护耕地的通知。第4条第2款规定，除国家征用外，集体土地使用权不得出让，不得用于经营性房地产工发，也不得转让，出租用于非农业建设。我国《城市房地产管理法》第38条规定：下列房地产，不得转让。第52项：相属有争议。第62项：未依法登记领取权属证书的。第72项：法律行政法规定禁止转让的其他情形。第41条规定：房地产转让，应签订书面转让合同、合同中应载明土地使用权取得方式。我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益。（二）恶意串通损害国家，集体或第三人利益。（三）以合法形式掩盖非法目的。（四）违反法律行政法规的强制性规定。综合上述，及法律法规规定，双方所签订的房屋置换协议无效。原告并未取得我房屋的所有权，原告不具备拆迁主体资格，所以原告的起诉事实与理由均不成立，于法无据，原告企图滥用国家司法资源来达到其非法目的，不能得到法律的支持，故恳请人民法院驳回原告的一切诉讼请求。
在庭审过程中，原告为证明其诉称事实，向法庭提供的证据有：（一）、房屋互换承诺书一份，证明1、被告方同意将高家巷4层房屋及附属设施与原告相交换；2、办理房屋产权证的一切费用由原告承担以及交换房屋的面积以实际面积为准。（二）、房屋置换协议一份，上面有在场人彭某、袁建华、丁其生、何其龙，证明1、原、被告签订了房屋置换协议，原告方置换的房屋是安置房4套，面积约510平米，车库、储藏间面积约50平米，被告置换的房屋是高家巷一幢四层砖混结构住房及周边附属房，面积约560平米；2、双方约定的是互不找差价；3、被告方应该将建房批文原件等有关手续交付给原告，并在协议签订后的10天内搬完所有房内物品及家具；4、当时被告签订协议时是自愿的，并没有其他情形的存在，而且有在场人作证。（三）、领条一份，证明1、被告已经收到置换的四套房屋，并按被告的要求分别办理了产权证；2、被告置换房屋的手续遗失了，原手续作废；3、被告同时承诺2012年12月16日清走废拖拉机；4、证明被告从协议签订后，到2012年12月11日止，都没有对置换协议提出任何异议，也没有告知原告周边附属房是他父母的这种情形。
被告对原告提供的上述证据质证如下：（一）、承诺书是我写的，互换房屋是这么一回事。（二）、这个原告打好了给我签字的，这是谈了几次以后，拿给我签字的，之前只是口头上谈了几次，当时我就提出了异议，是向我堂兄丁某荣提出来了，丁某荣是彭某的老公，又是开发商的股东，但协议我是签了，当时提异议时就说了附属房是我父母的，丁某荣说会做我父母的工作，而且原告的置换房的四套房的面积没有510房，车库、储藏面积也没有50平方，而且这四套房屋只办了房屋产权证，没有办土地证。（三）、领条是事实，四套房子也已经收到了，也办理了房产权证，但没有办土地证。当时我是写了房屋手续遗失，原手续作废，当时事实上也没有找到原件。原告说我没有提出异议不是属实，我是向丁某荣提出来了异议，是丁某荣承诺我会去和我父母做工作。对拖拉机的问题，我放拖拉机的土方不属于原告开发的范围内，所以我放在那里也没有拖走，至今还放在那里。
被告为证明其辩称事实，向法庭提供的证据有：（一）、规划设计条件及宗地图复印件各一份，证明原告开发面积没这么宽，根本没到房屋处，根本不属于拆迁范围之内。（二）、发票四份，证明我办理该四套房屋的工本费1000元都是我自己出的，不是原告出的。
原告对被告提供的上述证据质证如下：（一）、对真实性没有异议，但与本案无关，这个图是否是原告施工所使用的图纸不能确定，本案审理的是置换协议的效力问题，与开发商开发的面积等没有关系，这是另外的问题，所以该证据与本案没有关联。（二）、对三性均有异议，即使该费用是被告交的，也不属于协议约定的范围内，应该由被告自己缴纳。
综上，本院对上述证据综合认证如下：
对原告提供的证据：（一）、经过被告质证，本院经审查后认为，该证据的真实性、合法性、关联性应予以确认，足以作为认定被告承诺同意将属于自己的房屋与原告相互交换及产生的税费由原告承担的事实依据。（二）、经过被告质证，结合对证据（一）的分析与认定，本院经审查后认为，该证据的真实性、合法性、关联性均应予以确认，足以作为认定如下事实的依据：1、原告与被告于2012年5月31日签订了一份房屋置换协议；2、原告在瑞州东路有安置房四套，面积约510㎡，车库、储藏间面积约50㎡，被告有位于高家巷的一幢四层砖混结构住房及周边附属房，面积约560㎡；双方协商同意将各自房屋置换给对方，并且不找差价；4、在办理房屋产权过程中发生的所有费用等均由原告负责，被告协助办理；5、原告办理房产权证给被告，被告将建房批文原件有关手续交给原告，并在协议签订后10天之内搬完所有房内物品及家具。（三）、经过原告质证，本院经审查后认为，该证据的真实性、合法性、关联性均应予以确认，足以作为认定如下事实的依据：1、被告已于2012年12月11日接收了原告按协议约定置换给其的四套房屋，原告帮被告办理了房产权证；2、属被告所有的房屋（建筑面积约500㎡）的建房手续原件遗失，所以原手续作废；3、被告承诺放置于其房屋旁边的废拖拉机在2012年12月16日全部清走。
对被告提供的证据：（一）、经过原告质证，本院经审查后认为，该证据的真实性、合法性应予以确认，能够认定的事实是属于被告的该置换房屋不在拆迁范围之内；但在关联性上，房屋置换协议是被告自愿与原告签订的，原告与被告置换该房屋是为了方便某华府住户的采光，被告的房屋不在拆迁范围内不属本案的审理范围，故该证据与本案无关。（二）、经过原告质证，结合原告提供的证据（二），本院经审查后认为，该证据是复印件，真实性无法确认，故该证据不能证明被告的证明目的。
综上，本院对本案事实综合认定如下：
2012年，原告在开发位于高家巷某华府商品房的过程中，考虑到住户的通行和采光需要，想将被告所有的一幢四层房屋及周边附属房进行拆除。后原、被告双方经过多次协商，被告同意将其所有的四层房屋及周边附属房置换原告所有的四套安置房及车库、储藏室，于是在2012年5月16日，被告向原告出具了一份承诺书，承诺同意互换。2012年5月31日，原、被告双方正式签订房屋置换协议，约定：1、原告与被告于2012年5月31日签订了一份房屋置换协议；2、原告在瑞州东路有安置房四套，面积约510㎡，车库、储藏间面积约50㎡，被告有位于高家巷的一幢四层砖混结构住房及周边附属房，面积约560㎡；双方协商同意将各自房屋置换给对方，并且不找差价；4、在办理房屋产权过程中发生的所有费用等均由原告负责，被告协助办理；5、原告办理房产权证给被告，被告将建房批文原件有关手续交给原告，并在协议签订后10天之内搬完所有房内物品及家具。协议签订后，原告依照协议将置换的四套安置房在办理好房产权证后交付给了被告，2012年12月11日，被告向原告出具了领条一份，并承诺在2012年12月16日前将放置在四层房屋旁边的废拖拉机全部清走。但之后，被告并未按照协议清走废拖拉机，而且在原告去拆除该房屋时，被告的父母就会出来阻扰，致使原告无法拆除置换的该幢四层房屋及附属房。2015年7月15日，原告遂将被告起诉至本院。
本院认为，原告将其所有的安置房与被告所有的住房及周边附属房进行置换并不违反法律规定，该协议有效，原、被告双方理应依照签订的房屋置换协议各自履行自己的义务。在原告已依照协议将约定置换的四套住房交付给被告后，被告亦应依照协议约定将置换的四层房屋及附属房交付给原告所有及处理，而被告未按照协议约定及承诺书清走在拆除房屋边的废拖拉机，且在原告去拆除该幢房屋时被告的父母就出来阻扰，致使原告无法拆除，这是导致本案纠纷产生的根本原因，故原告要求排除被告妨碍原告拆除已置换的原属被告的处于高家巷的四层房屋及附属房的请求应予以支持。被告辩称原告扩宽土地未按照城市规划建筑设计图施工，这不属本案的审理范畴，对此，本院不予审理。对被告辩称的附属房是其父母的其无权处理的问题，根据原告提供的证据，附属房属于被告所有，而且在庭审过程中，被告并未提供任何证据证明该置换的附属房属于其父母，对此，本院不予采信。对被告辩称的置换房屋的宅基地是集体土地不能转让所以置换协议无效的问题，本院认为，根据原、被告双方签订的置换协议，双方置换的标的是房屋，并不是土地，而且，原告置换该房屋的用途是便于居民通行和采光，并不是商品房开发利用该块土地，对此，本院不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十三条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、坐落在高家巷原属被告丁某所有的一幢四层砖混结构的住房及周边附属房归原告江西某房地产开发有限公司所有；
二、排除被告丁某在原告江西某房地产开发有限公司对上述第一项判决内容中涉及的房屋进行拆除时的妨碍行为。
案件受理费24720元，由被告丁某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费。款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：024401040000848，开户行：中国农业银行宜春袁山支行。如逾期缴纳，按自动撤回上诉处理）。
审判长 张国平
审判员 夏 莲
审判员 刘永琴
二〇一六年一月十一日
书记员 刘 倩