湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第1088号
原告李宥林，男，汉族，1974年3月15日出生。
委托代理人杨隆礼（特别授权），湖南清园律师事务所律师。
被告怀化市锦泰房地产开发有限公司
法定代表人邓开风。
委托代理人向刚球，湖南诚怀律师事务所专职律师。
原告李宥林诉被告怀化市锦泰房地产开发有限公司（以下简称锦泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月22日受理后，依法适用简易程序于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李宥林诉称：原告于2013年9月23日与被告怀化市锦泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于怀化市鹤城区钟形坡巷的京御名都二期项目3栋3205号房屋一套，房价总计307312元。按照合同约定，原告已付清相关房款，被告需在2014年5月1日前交付达到合同约定交付条件的商品房。原告依合同履行了自己的义务，被告却严重违约，至今没有交付达到合同约定交付条件的商品房，因此依合同第11条规定，被告应支付原告延期交房产生的违约金12723元。原告请求：1、判令被告按合同约定交房并赔偿原告因被告延期交房产生的违约金12723元（截止2014年9月16日止，以后到实际交房另行计算）；2、判令被告按合同约定给原告供水、供电做到一户一表，改造过程中产生的所有费用由被告承担；3、判令被告承担诉讼费。庭审过程中，原告撤回了第1项诉讼请求中“判令被告按合同约定交房”的请求。
被告锦泰公司辨称：1、被告延期交房是事实，但逾期交房是因多方面的客观因素造成的，不是被告主观造成的，主要是因怀化市政府所规定的一票统收政策；也存在客观性因素，2014年上半年尤其是六月份，怀化多暴雨，自然灾害导致办理备案等逾期。房屋买卖合同明确规定，政策原因以及自然灾害等原因，出卖人可以顺延交房时间，并不是被告自身故意延期交付，根据合同第十一条第二款规定，不应视为被告延期交房的违约责任。被告综合考虑给原告合理的补偿，但原告的请求明显偏高。被告逾期交房非主观因素造成，请求调整违约金到合理的范围内；2、关于原告第二项请求，水电表实际已经开通到户，总水表已经分开并立户，电每户都已经开通到户，安装在过道、楼梯间，被告已经履行了水电开通的义务，原告第二项请求没有依据，不符合相关规定，应予以驳回。
经审理查明：原告于2013年10月21日与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于怀化市鹤城区钟形坡巷的房地产项目“京御名都”二期的第3幢3205号商品房一套，总价款307312元；商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用；被告应在2014年5月1日前，将商品房交付原告使用；交付商品房时，该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》；由于被告原因，未能按约定的期限将商品房交付原告使用，逾期未超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；由于被告原因，未能按约定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三（该比率应不小于万分之一）的违约金；供水入户，一户一表；供电一户一表。约定被告可据实延期的特殊原因：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起10日内告知原告的；2、因政府举办大型活动、市政工程建设、恶劣天气因素及其他政策性因素直接影响项目进展的，但须取得政府有关部门的证明；如原告的房屋价款（包括申请的银行按揭贷款）未在本合同约定的交房期限前支付给被告，被告将顺延交房和办理房屋权属证书日期。至2014年3月3日，原告已付清了全部房款。被告已为原告所购商品房安装水电入户，但未在水电部门为原告单独开户。原告认为被告的商品房状况未达到合同约定要求故拒绝收房，并诉至本院要求被告承担违约责任。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，有以下证据证实：
1、原告的身份证复印件，证实原告主体的身份情况；
2、被告企业注册登记资料、组织机构代码信息复印件，证明被告主体的身份情况；
3、怀化市商品房买卖合同复印件1份、收据复印件3份、个人贷款支付凭证复印件1份，证明双方签订商品房买卖合同，对交房、交款、违约责任、水电安装等做出了书面约定，及原告支付房款情况；
4、庭审笔录1份，证明本案其他相关事实。
本院认为，原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方应全面履行。
被告锦泰公司未达到约定的必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》的商品房交付条件，导致商品房不能按约定交房，应依约承担违约金赔偿责任。被告辩称其未能如期交房是因政策原因及2014年上半年尤其是六月份的自然灾害所致，但被告对前者未能提供证据证明，对后者其所称发生时间是应交房时间之后，故均不能成立。被告提出违约金约定的计算标准过高，要求调整。根据本案具体情况，以及合同第十一条1.（2）项明确的关于违约金比率应不小于第十一条1.（1）项比率的约定，本院酌定调整违约金计算标准为：被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。合同约定的最后交付期限的第二天为2014年5月2日，至原告诉请的2014年9月16日共计138天，故被告在本次诉讼中应承担的违约金为307312元×0.0001／天×138天=4241元。
原、被告对合同中关于供水供电“一户一表”的理解不一致。被告锦泰公司认为“一户一表”即每户业主的水电入户，每户业主安装独立的水电表。而原告理解的“一户一表”，是指每户业主的水电不需经过小区总表，业主可根据分表计量直接向水电部门缴费。本院认为从合同条款看，水电安装“一户一表”具体约定于合同附件三［装饰、设备标准］中：“11、供水：供水入户、预留管线接口、排水管采用新型硬管，一户一表。12、供电：开关、插座、白灯一点入户、一户一表。”该11、12条款，前部分是对《怀化市商品房买卖合同》第四条所指供水、供电开通到户的具体化，最后提到的“一户一表”应指每户安装用以计量入户水电的水电表以便缴费。至于小区水电总表可能产生的损耗属于小区业主应承担的居住成本，并不存在不合理性。故原告的相关主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告怀化市锦泰房地产开发有限公司向原告李宥林支付逾期交房违约金4241元，限于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告李宥林的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费118元，依法减半收取59元，由原告李宥林成承担30元，被告怀化市锦泰房地产开发有限公司承担29元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 甘密密
二〇一五年五月二十一日
代理书记员 何晶晶
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。