重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03052号
上诉人（原审被告）重庆市立锐商贸有限公司。
法定代表人杨春燕，重庆市立锐商贸有限公司总经理。
委托代理人叶峥嵘，重庆睿通律师事务所律师。
委托代理人魏小辉，重庆睿通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈乐。
委托代理人张妮，重庆树深律师事务所律师。
上诉人重庆市立锐商贸有限公司因与被上诉人陈乐房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年3月2日作出（2014）沙法民初字第03057号民事判决，上诉人对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2015年7月X日进行了询问，上诉人重庆市立锐商贸有限公司的委托代理人叶峥嵘、魏小辉，被上诉人陈乐的委托代理人张妮参加了询问。本案现已审理终结。
原告陈乐诉称，2014年2月15日，原告与被告签订《房屋租赁订金意向协议书》，约定由被告将重庆市江北区XXXX路X号面积为1710平米的商业门面出租与原告，同时约定双方在十五天内签订正式合同。原告按照约定支付承租定金400000元后，原告发现被告并非房屋产权人，原告多次要求被告提供其与产权人（或承租人）签订的房屋租赁合同和产权人同意转租的书面承诺，但被告拒绝，被告行为已构成违约现诉请法院，诉讼请求：1、判令被告向原告返还房屋承租订金400000元。2、判令被告向原告赔偿损失，该损失包含原告进行招商赔偿租户的赔偿金126000元及从2014年2月15日起，以400000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，由被告向原告支付资金占用损失，直到被告付清为止。3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告立锐公司辩称，双方签订的《房屋租赁订金意向协议书》属于预约合同，系双方真实意思的表示，应该受合同的约束，原告未按照合同履行义务，不具备法定解除合同的条件，故原告的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。
一审法院审理查明，2013年11月9日，被告立锐公司（乙方）与重庆高发投资管理有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用拥有合法所有权房屋位于重庆市江北区XXXX路X号，面积为3116.31㎡，租赁期自2013年11月15日起至2022年6月30日止，双方还约定了租金和如乙方转让第三方，必须书面申请并征得甲方同意方可，否则视为乙方根本性违约，保证金不退，本合同即刻终止，并承担由此产生的相应的法律和经济损失。
甲方（签字）：重庆高发投资管理有限公司（盖章）
乙方（签字）：重庆市立锐商贸有限公司（盖章）经办人牟康（签字），电话152X××××X
2014年2月15日，原告（乙方）与被告立锐公司（甲方）签订了《房屋租赁订金意向协议书》：经双方友好协商，现甲、乙双方签定如下房屋租赁订金意向协议书。
一、甲、乙双方协定、甲方拟将重庆市江北区XXXX路X号面积为1710平方米的现状商业门面出租给乙方，租金为每月170元／㎡，付款方式为半年一付，押金为一月租金（合同期满，乙方不再续租且乙方结清应付款项，甲方无息及时退还押金。）租赁期为5年，租金递增方式：在上一年租金基础之上逐年递增5%。
二、装修保证金：5万元（乙方装修完毕三个月内，甲方工程部验收合格后甲方无息及时退还。）一期消防甲方负责，二期消防乙方自行负责。
三、水、电、物业保证金：10万元（合同期满，乙方不再续租且乙方结清应付款项，甲方无息退还。）
四、卷帘门工程安装费：2万元。
五、六、七（略）
八、乙方可小面积招租，不能打包整体转让。
九、乙方招租或自营项目不能与甲方现有经营项目重合：乙方招租形成租赁关系后，所签订的合同须交甲方存档备案。
十、乙方在自愿的基础上，交付房屋承租订金￥400000元（大写：肆拾万元整）给甲方。乙方应在订金交付后15天内与甲方签订正式合同并付清尾款。如乙方逾期未与甲方签定正式合同，或单方面不履行此协议相关条款，甲方有权不退还订金，并可要求乙方赔偿相关损失，保留诉诸法律的权力，在甲方收到订金之后，不得另租他人，否则违约责任与乙方同等。
甲方与乙方出现纠纷，双方应按照此协议的规定解决。
此协议自双方签字之日起生效。
本协议未尽事宜，可按诚信原则由双方协商解决。
甲方（签字）：重庆市立锐商贸有限公司（盖章）刘敬惠、牟康（签字）
乙方（签字）：陈乐（签字）
2014年2月15日，被告出具收据载明：交款单位陈乐，人民币肆拾万元正，收款事由租赁江北区XXXX路X号门面（商场）1710㎡的订金。
2014年3月2日起，原告一直与被告经办人牟康通话，要求被告出具商场可以由其转租的证明，牟康表示不能出具，双方一直在协商解决退还原告订金一事。
2014年3月6日，原告发《解除合同的函》给被告，载明：重庆市立锐商贸有限公司：本人于二0一四年三月三日委托重庆景程律师事务所向您发出《关于尽快履行﹤房屋租赁订金意向协议书﹥相关合同义务的律师函》，函告您应在收到该函后—个工作日内向陈乐先生出示上述房屋产权人与其签订的《房屋租赁合同》原件、产权人同意贵司将该房屋进行转租的书面承诺等合同附随义务及在出示上述文书原件的基础上签订书面《房屋转租合同》等义务。据查，您于二0一四年三月五日上午9点40分收到《关于尽快履行﹤房屋租赁订金意向协议书﹥相关合同义务的律师函》。令人遗憾的是，您并未按该函告的相关要求履行相应义务，该函告约定的时间已于二0一四年三月六日上午9点40分到期。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条之规定，特向您提出解除于二0一四年二月十五日由贵司与陈乐签订的《房屋租赁订金意向协议书》，并保留该合同中相关违约责任的追讨权。
被告认可于2014年3月6日收到《解除合同的函》。
2014年X月1日，被告（乙方）与重庆高发投资管理有限公司（甲方）签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定了被告可以有转租权。被告单位盖章，经办人牟康签字。
2014年11月19日，被告取得了该商场的消防安全检查合格证。
原告声称与被告签订了《房屋租赁定金意向协议书》后，将准备租赁的门面转租了他人，并收取了定金，后因无法交付门面租赁，赔偿了他人损失126000元。
现原告认为双方签订的《房屋租赁订金意向协议书》已经于2014年3月6日解除，被告构成违约，应当承担违约责任，遂向本院提起诉讼，要求判如所请。
一审法院判决认为，原、被告双方签订的《房屋租赁订金意向协议书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同已经具备合同的主要条款，应认定为房屋租赁合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。
原告在履行房屋租赁合同过程中，要求被告出具被告对其租赁的商场有转租权利的相关材料，是合理的要求，被告理应在双方签订合同前取得该商场的合法转租权利，但被告并未取得该商场的合法转租权利和消防验收，原告有权解除合同，被告在收到原告的要求解除合同函之后三个月内未提出异议或者向法院起诉，该合同于2014年3月6日已经解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告要求被告退还订金400000元的主张本院予以支持。
原告要求被告赔偿400000元资金占用损失，符合法律规定，本院予以支持，该资金占用损失以400000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年3月6日起至被告付清为止。
原告要求被告赔偿的其他损失，系原告自称转租涉案门面而造成，其举示的证据不能充分证明其损失，且原告还未与被告交接门面，××目将门面转租他人，该项损失的产生不具备可信性，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决：一、被告重庆市立锐商贸有限公司于本判决发生法律效力后立即退还原告陈乐订金400000元，并支付资金占用损失，该资金占用损失以400000元为基数，从2014年3月6日起至被告付清为止按照中国人民银行同期贷款利率计算。二、驳回原告陈乐的其他诉讼请求。案件受理费11800元，减半收取5900元（原告已预交），原告负担2825元，由被告重庆市立锐商贸有限公司负担3075元，被告负担的部分限于本判决生效后立即给付原告。
宣判后，重庆市立锐商贸有限公司不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人无需退还被上诉人订金400000元，并无需支付资金占用损失，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审认定事实不清。一审认定“2014年3月2日起，原告一直与被告经办人牟康通话，要求被告出具商场可以由其转租的证明，牟康表示不能出具，双方一直在协商解决退还原告订金一事”，被上诉人并未提交充足证据证明上述事实。一审并未查明被上诉人已进场一个月，并对外进行招租的事实。2、一审适用法律错误。被上诉人于2014年3月3日向上诉人邮寄关于尽快履行房屋租赁订金意向协议书相关合同义务的律师函，上诉人于2014年3月5日才收到该函件。一审以上诉人在收到被上诉人要求解除合同函之后三个月内未提出异议或向法院起诉，该合同于2014年3月6日已经解除显属错误。被上诉人既没有约定解除权，也没有法定解除权，一审对此认定显属错误。
被上诉人陈乐表示服从一审法院判决。
二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。
本院认为，上诉人重庆市立锐商贸有限公司与被上诉人陈乐签订的《房屋租赁订金意向协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法、有效。被上诉人陈乐在上述协议书约定的签订正式合同的期限内，于2014年3月6日书面发函要求上诉人重庆市立锐商贸有限公司提供其具有转租涉案房屋权利的相关材料，系正当合理的要求，也是双方能否签订正式合同的前置条件，而事实上，上诉人在2014年8月1日才取得涉案房屋的转租权利，因此，双方签订的该协议按其合同性质属于预约合同，应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第四十五条之规定，上诉人未履行订立合同的义务，被上诉人有权要求解除合同，故被上诉人于2014年3月6日向上诉人发出解除合同的函具备法律效力，上诉人在收到该函后三个月内提出异议或向人民法院起诉，双方签订的《房屋租赁订金意向协议书》已于2014年3月6日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故对被上诉人要求上诉人退还订金400000元并支付该资金占用损失的请求，应依法予以支持。综上，上诉人重庆市立锐商贸有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由重庆市立锐商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 李 娅
代理审判员 吴长渝
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 韩 微