苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第1437号
原告顾某甲。
原告张某。
原告顾某乙。
委托代理人张伟国，北京市惠成（苏州）律师事务所律师，代理上述三原告。
被告顾某丙。
被告顾某丁。
原告顾某甲、张某、顾某乙诉被告顾某丙、顾某丁分家析产纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理后，依法由代理审判员刘虎独任审判，于2014年7月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员蒋克勇、周惠明组成合议庭，于2015年2月10日、8月5日公开开庭进行了审理。原告顾某甲、张某、顾某乙及其共同委托代理人张伟国、被告顾某丁到庭参加三次诉讼，被告顾某丙到庭参加第一、二次诉讼。现本案现已审理终结。
原告顾某甲、张某、顾某乙诉称：原告顾某甲与被告顾某丙为兄弟，被告顾某丁为二人母亲，二人父亲顾福寿已经去世，顾福寿去世时无遗嘱。位于苏州工业园区徐家浜新村53幢401室、54幢402室、60幢402室、群星苑70幢201室的房屋为动迁安置房，安置对象为三原告、顾某丙、顾福寿。原告起诉至法院，请求法院确认位于苏州工业园区徐家浜新村53幢401室、54幢402室、60幢402室、群星苑70幢201室的房屋中的40平米为顾福寿的遗产，对上述遗产进行分割，并由被告承担本案诉讼费。原告明确诉请，上述对房屋的分割包含附属车库；如法院认为顾福寿的面积并非40平米，也同意法院依法分割。
被�顾某丁辩称：自愿放弃在上述四套房屋中的份额，相关份额全部归属顾某甲，也不需要任何补偿。
被告顾某丙辩称：1、分割顾福寿的40平方米之前需要首先厘清法定继承人、遗产及产权人，继承人为顾某丙及顾某甲，产权人为父母，如果要对遗产进行分割，还需要同时分割顾某丁的财产；2、动迁时动迁办的政策不公平，顾某丙曾经与动迁部门进行过交涉。群星苑70幢201室房屋中，有100平米也是遗产转化，属于原被告共同财产。当时政府同意原、被告均可以以安置价格进行购买，故不能因为由原告个人名义以5320元的价格购买即成为个人财产；3、家庭财产分割协议的意思，应当是顾福寿名下的份额全部归属顾某丙。
经审理查明：苏州工业园区娄葑街道葑塘社区居委会出具《证明》，顾某丁与顾福寿为原配夫妻（无结婚证），二人生育儿子顾某丙�顾某甲。顾福寿于2013年10月6日死亡。苏州市公安局郭巷派出所于2013年12月26日出具《证明》，顾福寿的父亲顾根泉、母亲顾盘珠均早于顾福寿死亡，死亡日期查无档案。
另查明：位于苏州工业园区徐家浜新村53幢401室、54幢402室、60幢402室、群星苑70幢201室均为动迁安置房，安置对象为顾某甲、张某、顾某乙、顾福寿、顾某丙。徐家浜新村53幢401室房屋含车库，办理产证时间为2012年5月14日；54幢402室含附属车库，办理产证时间为2012年5月28日；60幢402室含附属车库，办理产证时间为2012年5月28日；群星苑70幢201室办理产证时间为2013年9月12日。四套房屋登记产权人均为顾某甲、张某、顾某乙、顾福寿、顾某丙，其中60幢402室由被告顾某丁居住，其余三套均由原告家庭居住、使用。
另查明：1998年7月4日，原、被告家庭达成一份《关于房屋拆迁父母安置问题》的书面协议。该协议内容为：顾福寿、顾某丁有两子，拥有二幢二楼二底，兄顾某丙居住老宅基，弟顾某甲居住新宅基。因房屋拆迁，其产权归属各自居住地，现顾某丙居住地被拆迁。根据拆迁安置面积情况，父母各有40平米，父亲的平方数归顾某丙，母亲的平方数归属顾某甲。为解决父母的居住问题，采取二年一轮的方法，首轮采用摸卷的方法，四年结束，期间不论发生何种情况，直至期满。四年结束后，如顾某甲房屋拆迁，兄弟两人各拿出一套房屋给父母居住，另一套出租，其租金原则上兄弟二人评分，但必须在让出二套房的面积差距不超过10平方米，超出10平方米，一方让出面积打的房屋的租金应略高一些。四年结束后，若顾某甲房屋拆迁，仍然采取四年一轮的办法（各自两年），在四年结束后，若顾某甲的房屋拆迁后，父母居住的一方有选择的权利，挑选�自让出的房屋，任何一方无权干涉，服从父母的要求。上述方法父母在世的情况下采用，若父母两人中随着年龄的增大，不管哪一个先过世，则根据父母分配房屋的安置面积而定，也就是说，有兄弟一方解决父或者母的住宿，此时收回各自出让的房屋。若兄弟中有一方进行房屋买卖，则有买卖一方必须解决父母的住宿。进行若干年后，根据兄弟两人各自的儿子成家为限，另采取摸卷的方法解决父母的住宿。也就是说上述方法直至各自儿子成家，先成家的为准开始执行。此办法定终局，此后不再改变。以上内容经全家人员统一后达成一致，本协议任何一方不得违反，必须遵照执行。首轮居住（2年）顾某丙。该协议下方，顾福寿、顾某丁、顾某丙、王月珍、顾某甲、张某均签字。庭审中，就父母的居住情况，被告顾某丁辩称：先是在顾某丙家里住了2年，后来到顾某甲家里住了2年，之后顾福寿得了胃癌，顾某丙不让住，要顾某甲出房租费，后来顾某甲也出了房租费，父母就住在顾某丙家。后来顾某甲家庭拆迁后，父母住到顾某甲家里，顾某丙没有出房租。此后一直居住在顾某甲家里至今。
又查明：根据拆迁交换协议，上述四套房屋安置时，原老宅主房面积测算为233.28平方米，经由置换，实际安置面积为260平米，另有100平方米按照安置政策由顾某甲购买。根据苏州工业园区私有住房作价经济补偿表（B3）显示，被拆迁之旧房屋及附着物作价款167729.92元，为动迁部门应支付给顾某甲家庭；按照政策分类计算，基准安置200平米，每平方米基价为432.4元；独生子女安置40平方米，每平方米基准价格为864.8元；另每户享受20平方米，基准价格每平方米为2300元；另购100平方米单价为5320元。经由作价折算及另购价款结算，应由顾某甲�庭支付动迁部门511657.63元。庭审中，顾某甲提交2013年8月8日向苏州工业园区东环路改造动迁办公室交付款项的两张结算凭证，内容为顾某甲购买徐家浜房屋的房差款，金额合计497257.63元。
另：根据苏州工业园区相应的拆迁政策，安置房屋时是以户为单位，按每人安置面积不超过40平方米为准，每户可照顾安置20平方米，超面积安置部分按商品房价格计算房款。每户若原被拆除楼房（主房）面积超出安置所得房屋面积，则超出面积可以另行得到原安置房屋款项100%的补偿。
再查明：由顾某丙家庭以另外一套老宅进行拆迁安置，取得位于苏州工业园区徐家浜二村34幢105室、34幢305室的房屋，安置对象为顾某丙、王月珍、顾福寿。
关于家庭财产分割协议的签订过程，庭审中，各方确认签订协议时，顾某丙的居住地已经被拆迁。当时根据家庭协商，顾福寿在顾某丙家庭进行安置，顾某丁在顾某甲家庭进行安置，对于各自具体能拿多少房屋当时是均不知情的。因为顾某丙是按照苏州市区政策进行安置，拿到了以上两套房屋；等到顾某甲家庭后10多年后进行安置的时候，则按照工业园区拆迁安置政策对待，对顾福寿再次进行份额安置。对于家庭协议，原告顾某甲、张某诉称：因为顾某丙与顾某甲就老宅已经分家，折价本案四套房屋的为新宅基地，由顾某甲居住、使用，折价顾某丙家庭两套房屋的老宅由顾某丙居住、使用。当时签订书面协议时，各方概括表达的意思是顾某甲居住新宅所拆迁的房屋都归顾某甲，顾某丙居住的老宅所拆迁的房屋都归顾某丙；被告顾某丙辩称：签订协议的意思，表达的意思是说父亲名下的份额均由顾某丙取得，母亲名下的份额均由顾某甲取得；被告顾某丁与原告顾某甲意见一致�
庭审中，经由原告方申请，本院依法委托苏州市国信房地产土地评估咨询有限公司对涉案四套房屋进行价值评估。该公司出具评估意见，徐家浜新村53幢401室（含附属车库）现价值为1345000元、54幢402室（含附属车库）现价值为910000元、60幢402室（含附属车库）现价值为682000元、群星苑70幢201室现价值为1032000元。
以上事实，有苏州工业园区拆迁私有住房现场测量表、产权调换协议书、户籍材料、评估报告等以及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。
本院认为：根据苏州工业园区关于拆迁安置问题的相关规定及实际操作，园区动迁安置是以家庭户单位，以家庭安置成员为基础确定安置面积及相应房产，被安置人员对于拆迁房是否有产权及是否有贡献与是否能享受安置房屋权利均无关。就本案讼争的四套房屋，因签订家庭分割协议时，原告顾�甲家庭尚未拆迁。一方面，家庭虽约定顾福寿的平方归顾某丙，顾某丁的平方归顾某甲，但结合协议内容及庭审陈述，上述分割应为各方在顾福寿及顾某丁客观上能够按照同样标准分开安置情况下的意思表示。现顾福寿作为顾某丙家庭成员安置取得房屋后，作为顾某甲家庭成员再行安置，上述结果已经超出各方订立合同时的预期；另一方面，就财产分割协议的文义看，就父母养老居住、老宅基拆迁房屋归属等方面，顾福寿及顾某丁在两个儿子之间做了平等分配的意思表达，并非基于老宅归属而对相应拆迁房屋归属进行处分。原告家庭在签订上述协议10多年后按照园区政策安置，顾福寿安置的份额系出现新情况。鉴于对该部分并无约定，顾福寿在上述四套房屋中的份额应当作为其遗产依法由其继承人进行继承。本案四套房屋安置对象为原告顾某甲、张某、顾某乙及被�顾某丁、顾福寿，上述5人为相关房屋的共同所有人，共有财产价值合计3969000元应按共有人数平均分割，即各得1／5。因顾某甲及顾某丙分别经由协商分别取得两套老宅，置换本案拆迁房屋的老宅经由家庭协议分割归属顾某甲，故老宅的折价款的相应价值也应当归属顾某甲；在家庭共同享受拆迁安置政策的基础上，顾某甲取得群星苑70幢201室向动迁部门交付款项497257.63元的行为也归于个人，上述出资也应当在房屋总价值中予以扣除。故房屋价值应当按照3304012.45元（3969000元-497257.63元-167729.92元）对待，即每人得660802.49元（3304012.45元／5人）。顾福寿与顾某丁虽未登记结婚，但双方在××××年××月××日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前即已共同生活并生育子女，且为群众认可，二人具备结婚的实质要件，应当按照事实婚姻对待，故顾某丁对于顾福寿的份额依法可以继承。故顾福寿的份额应由顾某甲、顾某丙、顾某丁平均继承，即每人得220267元（660802.49元／3人）。被告顾某丁自愿将其在涉案四套房屋中的权利价值全部给与顾某甲，系真实意思表示，本院予以确认，故原告家庭无需对其补偿。三原告要取得房屋，需补偿顾某丙相应款项，即220267元。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、九十九条、第一百条、《最奥人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法若干问题的解释﹥一》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、依法确认苏州工业园区徐家浜新村53幢401室（含附属车库）、54幢402室（含附属车库）、60幢402室（含附属车库）、群星苑70幢201室的房屋归属原告顾某甲、张某、顾某乙；
二、原告顾某甲、张某、顾某乙于本判决生效之日起10日内�付被告顾某丙房屋补偿款220267元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取5500元，评估费18000元，合计23500元，由原告顾某甲、张某、顾某乙负担11750元，被告顾某丙负担11750元。此款已由原告预交，本院不再退还，各方在给付上述款项时自行结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 蒋克勇
人民陪审员 周惠明
二〇一五年八月十四日
书 记 员 张 欢