绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯民初字第471号
原告：陈某。
委托代理人：韩建英。
被告：沈某甲。
被告：沈某乙。
委托代理人：邢炜军，浙江越泽律师事务所律师。
被告：何某。
原告陈某诉被告沈某甲、沈某乙、何某分家析产纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托代理人韩建英，被告沈某甲，被告沈某乙及其委托代理人邢炜军，被告何某到庭参加诉讼。期间，本院根据原告陈某的申请依法委托宁波天润资产评估有限公司对涉案房屋（包括车棚）的市场价格进行评估。本案现已审理终结。
原告陈某诉称：沈某甲系沈某乙、何某夫妇的儿子。陈某与沈某甲于××××年××月登记结婚，婚后未生育，双方于2011年5月经本院判决离婚。在双方婚姻关系存续期间，原、被告的大家庭的房屋被拆迁，拆迁部门统计本户安置家庭人口为原、被告4人，另计人口2人，合计6人。2008年8月19日，由沈某乙出面作为本户代表与拆迁办签订了一份《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》，按该协议约定：安置人口确定为6人；安置房屋为坐落于绍兴市柯桥区红升小区（现为红升景园）7幢801室（建筑面积为141.97平方米、车棚14.20平方米），6幢206室房屋（建筑面积为92.12平方米、车棚面积9.79平方米），11幢1003室（建筑面积为79.74平方米、车棚7.34平方米）。嗣后，上述安置房屋于2012年6月交付三被告使用，其产权已办理至沈某乙名下。另，沈某乙领取了拆迁差价款593438.35元。
陈某认为，涉案三套安置房屋系原、被告的共有财产，因陈某与沈某甲的婚姻关系已解除，故陈某要求分割上述三套房屋的条件已成就，并享有其中三分之一的产权份额。据此，陈某提起本案诉讼，明确自己的诉讼请求为：要求依法确认坐落于绍兴市柯桥区红升景园11幢1003室及其配套车棚归陈某所有，相应的差价款由陈某支付给三被告。
被告沈某甲辩称：沈某甲同意沈某乙、何某发表的辩称意见。
被告沈某乙、何某共同辩称：对陈某诉称的房屋拆迁的事实没有异议，被拆迁的房屋沈某乙的个人财产，拆迁安置所得的三套房屋的产权也是登记在沈某乙名下，也应属沈某乙所有，而陈某对此不享有产权份额，请求法院驳回陈某的诉讼请求。
经审理本院认定以下事实：
沈某乙、何某系沈某甲的父母。陈某与沈某甲于××××年××月登记结婚，婚后未生育。陈某与沈某甲因感情不和于2011年5月经本院判决离婚。沈某乙一户于在柯桥街道六家桥地块曾建造一处楼房，其又从他人处购买房屋。2008年期间因实施城中村改造需要，上述房屋被列入拆迁范围。同年8月19日，被拆迁人沈某乙与拆迁人绍兴县中国轻纺城两湖开发建设有限公司、受委托单位柯桥街道征迁办三方签订一份《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》，约定为实施工程建设，需要拆迁被拆迁人的房屋，被拆迁房屋坐落于红升村、地号189、033、034，确权建筑面积352.39平方米；根据政策安置人口为六人（在册人口4人），安置房屋为坐落于绍兴市柯桥区红升小区（现为红升景园）7幢801室（建筑面积为141.97平方米、车棚14.20平方米），6幢206室房屋（建筑面积为92.12平方米、车棚面积9.79平方米）和11幢1003室（建筑面积为79.74平方米、车棚7.34平方米）；双方调换产权后，安置房屋登记事宜由被拆迁人凭此协议向有关部门办理；安置房屋结算：三处安置商品房计304993.50元，车棚计23830元，合计328823.50元；被拆迁房屋结算：连带装修、附属物在内计810202.51元；搬迁被偿费用计112059.34元，经结算，拆迁人应支付被拆迁人差价款593438.35元等。签约之后，上述拆迁差价款593438.35元已由拆迁人支付给沈某乙，上述三套安置房屋及其配套车棚已于2012年6月由拆迁人交付沈某乙。2014年8月，上述三套房屋的土地使用权、房屋所有权均登记于沈某乙名下。目前，11幢1003室房屋由沈某乙出租给他人使用，另二套安置房屋由三被告使用。
为查明涉案三套安置房屋及其配套车棚的现有价值（评估基准日为2015年3月4日），本院根据陈某申请，依法委托宁波天润资产评估有限公司对涉案三套安置房屋及其配套车棚的市场价格进行评估，该公司于2015年4月作出评估报告书，评估金额为：①柯桥红升景园11幢1003室建筑面积82.92平方米，总价格538897元（含配套车棚）。②柯桥红升景园7幢801室建筑面积145.90平方米，总价格957834元（含配套车棚）③柯桥红升景园6幢206室建筑面积95.21平方米，总价格575925元（含配套车棚）。陈某为此次评估花去评估费14000元。
以上事实，由原告陈某提供的（2011）绍民初字第1026号民事判决书、结婚证、户籍证明、绍县政（2002）64号文件、绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议、拆迁权属审批表、价格评估报告书、评估费发票，被告沈某乙提供的国有土地使用权证、房屋所有权证以及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。
本院认为：本案系一起原、被告对柯桥红升景园三套安置房屋及其配套车棚的不动产分割事宜产生的分家析产纠纷。所谓家庭共有财产，是指在家庭中，全部或部分家庭成员共同共有的财产。分家析产是指家庭成员对共有的家庭财产进行分割，并确定各个成员的财产份额的行为。据此，本案的焦点在于：一、涉案三处不动产的共有人情况；二、陈某提出分割上述不动产的理由是否充分；三、如何处理涉案三处不动产的分割事宜。本院对此作如下评判分析。
针对焦点一，陈某认为根据拆迁合同以及拆迁文件，原、被告均为涉案三处房屋的共有人，且陈某对此享有三分之一的产权份额。三被告则认为，被拆迁房屋产权均已登记到登记于沈某乙名下，故该三处房屋应为沈某乙所有，与陈某无涉。本院认为，根据我国物权法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。我国不动产物权采用登记生效主义，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，在与实际权利状况不一定完全吻合的情况下，真正的权利人可以主张权利。事实表明，涉案三处房屋系通过拆迁安置取得的，虽其房屋所有权已于2014年8月登记于沈某乙名下，但该房屋事实上是共同安置给包括原、被告四个人，并且根据安置政策多计二个人口，故而原、被告四人对该房屋均享有共有权。三被告之辩称意见，与事实不符，本院不予采纳。
针对焦点二，根据我国物权法的相关规定，不动产可由两个以上个人或单位共有，共有人约定不得分割共有的不动产，以维持共有关系的，应当按照约定。但共有人有重大理由需要分割，可以请求分割。事实表明，陈某与沈某甲已经离婚，共有的基础已经丧失，涉案三处房屋权属来源清晰、合法，陈某提起本案诉讼，要求对涉案三处房屋进行析产，符合《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，本院予以采纳。
针对焦点三，本院认为，不动产的裁判分割方法，一般包括实物分割、变价分割、折价分割三种。尽管本院审理期间已作调解工作，但当事人之间未能对涉案三处房屋的分割方式达成共识。由于涉案三处房屋系不动产，不宜逐一作实物分割，从居住使用状况来看，也不适宜变价分割。故而，综合考量本案的实际情况，陈某主张折价分割，由其取得其中面积最小的房屋及其含对应车棚，并由其对三被告给予金钱补偿，此析产方案有利于解决双方存在的矛盾，本院予以采纳。本案拆迁采用原住房面积与人口相结合的政策安置，并且安置的房屋有三处，故在折价分割时，应首先确定陈某所享有的共有份额。本院依照各共有人对共有财产作出的贡献大小、安置人口对安置面积所起作用结合安置政策规定，酌定陈某对三处房屋享有的产权份额为六分之一。同时在确定其补偿金额时，本院亦综合考虑三处房屋的原先来源和评估价值。事实表明，涉案被拆迁的房屋原先由沈某乙夫妇建造和购买取得，故被拆迁房屋的结算价款以及搬迁补偿等费用均可视为沈某乙夫妇相应的投入，因陈某未实际投入过金钱或实物，应当首先由陈某向其他共有人即三被告分摊成本。针对11幢1003室房屋，按三处安置房屋的评估价分别所占的比例，陈某就该房屋应支付的分摊成本价为14249元{（328823.50元×538897元／（538897元＋957834元＋575925元）］／6}。11幢1003室房屋为原、被告共有的财产，其中三被告对其享有六分之五的产权份额。据此，陈某通过折价分割方式取得该房屋后，应按评估价补偿三被告449081元［（538897元／6）×5］。同时，因陈某对7幢801室、6幢206室房屋亦享有六分之一产权份额，本院根据上述计算方式，确定陈某对7幢801室房屋应分摊成本价为25326元{（328823.50元×957834元／（538897元＋957834元＋575925元）］／6}，对6幢206室房屋应分摊成本价为15228元{（328823.50元×575925元／（538897元＋957834元＋575925元）］／6}。针对该二处房屋，陈某可获得的产权份额折价为255627元［（957834元＋575925元）／6］。据上计算，本院在确定3幢202室及其配套车棚经折价分割归陈某所有的同时，确定由陈某另补偿其他共有人即三被告248257元（14249元＋449081元＋25326元＋15228元-255627元）。
综上，本院对陈某诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十三条、第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第90条之规定，判决如下：
一、确认坐落于绍兴市柯桥区柯桥红升景园11幢1003室（82.92平方米）及其配套车棚（7.34平方米）经折价分割后归原告陈某一人所有；
二、原告陈某应支付被告沈某甲、沈某乙、何某因房屋的折价分割产生的补偿款248257元，款限于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告陈某其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告陈某负担1450元，被告沈某甲、沈某乙、何某共同负担1450元，均限于本判决生效后十日内履行完毕。评估费14000元（已由原告陈某垫付），由原告陈某负担7000元，被告沈某甲、沈某乙、何某共同负担7000元，被告沈某甲、沈某乙、何某应于本判决生效后十日内支付给原告陈某7000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院【在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费5800元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理】。
审判员 冯春盛
二〇一五年六月十日
书记员 钱 芸