北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第14911号原告牛宝平，女，19xx年x月xx日出生。委托代理人马任，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。委托代理人骆正祥，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。被告尤志武，男，19xx年xx月xx日出生。原告牛宝平与被告尤志武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法由审判员彭超适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛宝平的委托代理人马任，被告尤志武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牛宝平诉称：因生活急需，我于2015年6月19日通过居间人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）从尤志武处购得大兴区清澄名苑x区xx号楼x-xx房屋一套，房屋总成交价格为255万元，为保障各方利益我与尤志武及服务中介单位分别签署了北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同等一系列合同协议，其中我与尤志武签署的北京市存量房屋买卖合同第五条第一款约定“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋总价款的20%赔偿守约方的损失，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因为一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。协议签订后，我竭力筹集资金支付首付款，并随后完成交易房屋的网签、申请贷款、缴税等手续。但当准备办理房屋过户手续时，我发现交易房屋早已在签约之前就被法院查封，根本无法完成交易，而在此之前，尤志武一直没有将此信息进行任何形式的披露。事后，为重新获取购房指标，尽早解决生活居住问题，我不得不与尤志武进行协商，要求尽快配合办理撤销网签、退款等手续，双方随后也就此签署了书面文件并落实到位，但关于因此而造成的损失赔偿问题，我也多次向尤志武主张，但尤志武却一直无理拒绝，双方始终无法达成一致意见。为此，我诉至法院要求尤志武赔偿损失51万元，并承担诉讼费用。被告尤志武辩称：交易房屋是法院给查封的，我不知道，法院也没有通知我，查封以后在交易的时候过户过不了，我才知道查封，查封后我积极找法院，找承办人协调，但是没有协调成功，造成交易也不成。我就找到链家公司说把定金、300元的物业费赶快退给牛宝平。链家公司工作人员说不能收。，后来双方签订了解约协议，链家公司告诉我这事就完了，双方就没事了。但是过段时间我就接到了法院的通知。我不是房价涨了我不卖了，我不存在欺诈也不存在讹诈和诈骗，解约协议书也签完了，现在又起诉我赔钱。牛宝平说多次找我协商，根本就没有协商过，都是捏造的。我和牛宝平签了解约协议，当时就和对方说好了这个事情就解决完了，要不我和对方协商什么，我提前和对方解除网签合同，退定金，然后再让对方起诉我，这不符合常理。综上，我认为，我不该给对方任何钱。经审理查明：2015年6月19日，尤志武（出卖人）与牛宝平（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），合同约定：出卖人所售房屋为楼房坐落为大兴区清澄名苑x区xx号楼x-xxx，产权证明所载建筑面积共90.64平方米。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为250万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价5万元，买受人向出卖人支付定金2万元，定金支付方式直接支付给出卖人。房屋产权及具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因乙方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，按照本项约定时间或者约定条件收到尾款叁日内将该房屋交付给买受人。2015年6月19日，尤志武（甲方、出卖人）与牛宝平（乙方、买受人）、链家公司（丙方，居间人）签订居间服务合同，合同约定：因本次交易涉及房款分多次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产交纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为伍万肆仟玖佰柒拾捌元整，其中甲方承担人民币零元整，乙方承担人民币伍万肆仟玖佰柒拾捌元整，并应于本合同签订当日向丙方支付。2015年8月26日，尤志武（甲方）、牛宝平（乙方）、链家公司（丙方）签订解约协议书，协议书约定：鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售坐落于大兴区清澄名苑x区xx号楼x单元xxx之房屋，三方于2015年6月19日分别或共同签署了相关法律文件：《北京市存量房屋买卖合同》（编号DZQY20150200026430）、《补充协议》及《居间服务合同》；甲乙双方在丙方协助下已办理网签，申请贷款（已批贷）、缴税等手续；办理房屋过户手续当日，发现交易房屋无法过户，经核实，交易房屋已于2015年3月20日被北京市大兴区人民法院查封，导致至今无法交易。现经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：1、本协议一经签署，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除。2、本协议生效之日起5个工作日内，甲方应履行下列义务：配合乙方前往建委办理交易房屋网签撤销手续，配合乙方办理“理房通”房款托管撤销手续，配合乙方办理已缴税费退还手续，退还乙方支付的定金2万元整，退还乙方支付的物业费300元整。本协议生效之日起5个工作日内，乙方应履行下列义务：配合甲方前往建委办理交易房屋网签撤销手续，在甲方配合下办理“理房通”房款托管撤销手续，在甲方配合下办理已缴税费退还手续，收到退还的代理费当天将相应票据退还丙方。本协议生效之日起5个工作日内，丙方应履行下列义务：协助甲乙双方前往建委办理交易房屋网签撤销手续，协助甲乙双方办理“理房通”房款托管撤销手续，协助甲乙双方办理已缴税费退还手续，退还乙方已缴纳的代理费共计人民币68323元整。甲、乙方及其利害关系人（包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等）自本协议生效之日起一年内不得以任何形式及/或通过任何渠道就上述房屋达成交易，否则，甲、乙双方须按照丙方依据本协议已退还费用数额的两倍向丙方支付违约金。6、因履行本解约协议所引起的或与此相关的任何争议，三方应友好协商解决，协商不成的，可向交易房屋所在地人民法院诉讼解决。本案在审理过程中，牛宝平称：在三方谈解约时，我一直要求尤志武赔偿损失支付违约金，尤志武说只能赔偿几千元，当时尤志武说其没有任何责任，如果赔钱就不签解约合同，不配合办理撤销网签手续。尤志武称：签署解约协议时，牛宝平根本没有提出任何赔偿问题，关于网签问题，我也根本不知道，因为这些我都全权委托中介公司，去行政大厅办理网签撤销手续时，我才知道不解除就不能腾出买房指标。三方说好了，我协助牛宝平解除网签，就没有事了，如果还牵扯以后赔偿问题，我肯定不会签解除协议的。关于解除协议书签订的过程，双方各持己见，牛宝平提出链家公司的工作人员可以出庭说明此事，尤志武提出链家公司的工作人员就是说签署了解除协议书书就没事了，牛宝平说另一个样，那就让牛宝平通知链家公司到法庭来。后，牛宝平联系链家公司的工作人员出庭被拒绝。上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、解约协议书、居间服务合同等证据材料在案佐证。本院认为：我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。牛宝平与尤志武签订的北京市存量房屋买卖合同及解约协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然双方签订的房屋买卖合同约定“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因乙方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。”但是在此之后，双方又签署了解约协议书，且解约协议书明确约定“本协议一经签署，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除。”关于在签署该解约协议书时，是否谈及违约及赔偿问题，双方意见不一致，牛宝平第一次开庭提出可以找链家公司的工作人员出庭作证，但是之后链家公司的工作人员拒绝出庭。解约协议书的内容包括解除网签、办理网签解除手续，解除“理房通”手续、居间费、税费、定金的处理，且尤志武提出在签署过程中，被告知签署解约协议书后，就此房屋买卖就没事了，比较符合常理；牛宝平提出签署解约协议书时因赔偿数额协商过未达成一致意见所以提起本案诉讼，未提供充分的证据予以证实，故对牛宝平要求尤志武赔偿损失51万元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告牛宝平的诉讼请求。案件受理费四千四百五十元，由原告牛宝平负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期限届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  彭超二〇一五年十二月三十一日书记员  高雅