上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奉民三（民）初字第1380号
原告上海奉贤区南桥镇农工商联合社。
法定代表人马天龙，社长。
委托代理人丁妹，上海敏御律师事务所律师。
被告汝云仁。
委托代理人林吉忠，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。
第三人黄志平。
第三人沈金章。
第三人孙庆生。
三第三人的共同委托代理人赵国俊，上海赵国俊律师事务所律师。
三第三人的共同委托代理人章雄杰，上海赵国俊律师事务所律师。
原告上海奉贤区南桥镇农工商联合社（以下简称“农工商联合社”）诉被告汝云仁及第三人黄志平、沈金章、孙庆生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月27日受理后，依法适用简易程序，于2013年6月19日、9月11日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁妹到庭参加了三次庭审，被告汝云仁的委托代理人林吉忠到庭参加了第一、第三次庭审，三第三人的委托代理人赵国俊到庭参加了第一、第二次庭审，三第三人的委托代理人章雄杰到庭参加了第三次庭审。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农工商联合社诉称，原、被告于2003年1月5日签订一份《房屋租赁协议》，由被告向原告承租位于南桥镇六墩村江海种畜场的房屋、场地。双方对租金、租期等相关条款做了明确约定。到2012年底租赁期满前，原告提前通知被告租赁期满后不再续租，原告要收回房屋。但被告却称其将部分房屋场地转租给第三人，要与第三人协商。到期后被告未能将房屋场地交还原告，原告多次协商、催讨未果。原告认为，租赁期满被告负有及时、完整归还租赁物的义务，被告未经原告许可擅自转租改变种畜场使用性质的行为违约，被告及第三人的行为侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，向本院提起诉讼，要求判令：解除原、被告2003年1月5日签订的《房屋租赁协议》；2、被告、第三人搬离位于南桥镇六墩村中心路XXX号江海种畜场房屋；3、被告、第三人支付到实际搬离日的实际使用费；4、诉讼费由被告、第三人负担。
庭审中，原告撤回其第一项诉讼请求，并明确其第三项诉请的实际使用费的计算方式：自2013年1月1日至实际搬离日止，按合同约定的人民币（以下币种同）50，000元／年计取。
原告农工商联合社针对其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：
1、原告的企业法人营业执照，旨在证明原告对南桥镇的集体资产进行管理的事实。
2、奉府土﹤95﹥字第383号批复、奉府土（89）字第99号批复，旨在证明本案所涉场地、房屋当时由奉贤县政府批给江海镇政府且批文载明的面积与原、被告签订的租赁协议37.2亩的面积相对应的事实。
3、《房屋租赁协议》（原告与被告汝云仁签订）1份，旨在证明当时江海种畜场由原告租给被告的，且对租赁期限进行了约定的事实。
4、《出租房屋协议》5份及《临时租地协议》1份，旨在证明被告将房屋转租给了第三人的事实；
5、《产权转让及租赁协议》、汇总表和《评估报告》各1份，旨在证明系争房屋是被告经过转制后，与原告之间建立租赁关系，约定租金50，000元／年，评估报告证明转制系经过评估，且系争的种畜场的房屋原来属于江海镇农工商联合社（后变更为原告）的事实。
6、《农村集体资产产权登记》和《上海市农村集体资产产权登记证》各1份，旨在证明系争土地属于江海镇农工商联合社所有，原告主体适格的事实。
被告汝云仁辩称，同意解除与原告的租赁关系，被告实际租赁的房屋已经归还原告，部分由第三人在使用。被告在2012年5月16日发挂号信要求终止并搬离，但第三人拒收邮件，又在2012年12月4日在租赁房屋的墙上、门口告知停租，但第三人不搬，被告也没办法，被告已经不使用了，所以不支付使用费。转租部分由原告向第三人收取，搬离义务也是第三人的，与被告没关系。
被告汝云仁针对其辩称向法庭递交了如下证据：
（1）退信的信件3封，旨在证明被告于2012年5月6日发出信件要求与第三人终止合同并要求搬离但遭退信的事实；
（2）照片4张，旨在证明因第三人拒收信件，被告在2012年12月4日向三第三人承租的房屋醒目地方张贴了告知书的事实。
（3）出租房屋协议一组，旨在证明与第三人的最后一份租赁协议是2010年签订的且租期已经到期的事实。
（4）图纸一张，旨在证明被告及第三人就系争房屋的使用现状。
第三人辩称，不同意原告的全部诉请。原来的协议已经在2012年底到期，经过第三人代理人调查，2003年1月5日原告与被告签订的协议是一份虚假协议，所以是不合法的，是无效协议，不能提到法庭上来要求解除或不解除，原、被告之间串通炮制该协议的目的是为了逃避支付种畜场作为出租人将房屋出租给第三人后第三人应得的拆迁利益。第三人在租赁种畜场土地和房屋后，新办了工厂及废品回收站等企业，投资资金巨大，所以种畜场擅自解除租赁协议会对第三人造成相当大的经济损失，被告作为种畜场的法定代表人说种畜场要拆了，土地要拍卖，被告口头代表种畜场向第三人作出承诺会对第三人做一定的经济补偿。原告虚构了一份原、被告之间的租赁协议，其举证的原、被告及第三人之间的租赁协议主体关系是不对的，被告在与第三人的协议上签字是作为甲方代表，被告就是江海种畜场的负责人，种畜场与第三人之间存在租赁关系。原告不是本案适格的主体。
三第三人针对其辩称向法庭提交了如下证据：
南桥镇人民政府批文和原告的工商营业执照，旨在证明原告的成立时间在后，原告与被告的租赁协议签订在前，原告提供的证据4是伪造的事实。
三第三人缴纳水电费及租金的收据3组，旨在证明上面盖了江海种畜场的财务章，收取费用的主体是江海种畜场，第三人与原、被告之间不存在租赁关系的事实，还证明第三人的租金付到2012年年底、水电费付到2013年6月底的事实。
《出租房屋协议书》（江海种畜场与第三人黄志平签订），旨在证明江海种畜场有行政公章，是经济主体，系争房屋是种畜场租给第三人的事实。
三第三人的投入清单3组，旨在证明三第三人对系争房屋的投入情况。
经当庭质证，各方当事人对相对方提供的证据的真实性发表了质证意见。对原告提供的证据1、2，被告对真实性和证明内容均无异议，三第三人对真实性无异议，但认为不能证明原告针对江海种畜场有管理权，原告的营业执照与本案无关；对证据3，被告对真实性无异议，三第三人对真实性有异议，认为合同上的公章是假的，合同是虚假的；对证据4，被告及三第三人对真实性无异议，但三第三人认为协议上的“甲方”是种畜场；对证据5，三第三人对真实性无异议，但认为报告本身没有职权可以认定产权单位，租赁资产中的1、2、6项写的长期有效，与原告主张的解除协议有矛盾；对证据6，三第三人对真实性无异议，但认为产权登记证登记的产权人就是江海种畜场，江海农工商联合社是出资人，故原告主体不适格。对被告提供的证据，对证据（1），原告对真实性无异议，认为是原告要求被告去做的工作，三第三人对真实性不认可，不知道这件事；对证据（2），原告对真实性无异议，三第三人对真实性有异议，没有看到过；对证据（3），原告对真实性无异议，三第三人对真实性无异议，但认为租赁关系实际存在，没有解除；对证据（4），原告及三第三人对真实性均予以认可。对三第三人提供的证据，对证据，原告对证据的真实性无异议，被告对真实性无异议，但认为营业执照没有出来前已经形成了租赁的方案，所以提前签合同也是正常的；对证据，原告对真实性无法确认，不清楚，被告对真实性看不清楚；对证据，原告对真实性无法确认，被告对真实性有异议，被告与原告签订租赁协议后不可能出现这个公章；对证据，原告对真实性不予认可，认为系单方制作且与本案无关，被告对真实性有异议，认为是第三人单方制作，不认可。
对上述原告提供的证据1、2、4、5、6、被告提供的证据（3）、（4）及三第三人提供的证据，因各方当事人对相对方提供的证据的真实均无异议且与本案有关，本院依法予以认定。对原告提供的证据3，被告对真实性无异议，三第三人对真实性有异议且向本院提交了证据鉴定申请书，要求对实际打印时间及乙方在该协议上签名的实际时间进行形成时间的司法鉴定，本院认为，三第三人对真实性有异议但仅提出了对形成时间的鉴定申请，但未对该协议上原告的公章提出鉴定，故本院视为三第三人对公章真实性无异议，由此，本院对该证据的真实性、关联性依法予以认定，对三第三人提出的鉴定申请未予准许。对被告提供的证据（1），因三第三人认为没收到且被告未能提供有效送达第三人的依据，本院依法不予认定；对证据（2），因三第三人对真实性有异议，本院不予认定。对第三人提供的证据，经本院与原件核对无异，因真实且与本案有关，本院依法予以认定；对第三人提供的证据，被告对真实性有异议但未提供证据反驳，本院依法予以认定，对证据，因系三第三人单方制作，且与本案无关，本院不予认定。
基于上述认定的证据及各方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：1989年4月25日，奉贤县人民政府就江海乡六灯村牧场建造千头猪场申请使用土地进行了批复，同意六灯村牧场建造棚舍使用耕地、牧场地合计19亩3厘4毫。1995年11月15日，奉贤县人民政府就江海镇畜牧场扩建棚舍申请用地作出批复，同意江海镇畜牧场扩建工程使用六墩村耕地、非耕地共计13.793市亩。上述江海种畜场系原江海镇农工商联合社管理的农村集体资产。2002年5月，原江海镇、南桥镇合并为奉贤区南桥镇，原江海镇农工商联合社遂于2003年1月29日由工商部门核准更名为上海奉贤区南桥镇农工商联合社。
2001年10月13日，原告（原江海镇农工商联合社）作为出租方与被告汝云仁作为承租方，签订了《产权转让及租赁协议》1份，约定对江海种畜场部分资产予以转让，房屋建筑物等资产予以租赁。其中对租赁资产约定如下：（一）房屋建筑物296.81万元，……净值198.81万元，污水工程3.5万元及50KVA用电1.8万元资产租赁给被告汝云仁使用，年租赁费5万元，年土地使用费1.126万元（六墩村33亩每年1万元，红星村4.2亩0.126万元）由被告汝云人与两村签订使用协议后直接支付；（二）租赁期从2001年5月至2004年12月30日，……每年于1月1日、7月1日分二次由乙方各支付租赁费2.5万元……（六）租赁期满如租赁事项没有发生变动，而未重新签订租赁协议的，则本协议继续有效……。该协议后附有：江海镇种畜场与江海镇红星村农工商合作社于2001年7月12日就江海镇种畜场租用红星村十组土地用于污水排放养化塘设施租用红星村4.2亩的土地事宜签订的《土地租赁协议书》和被告汝云仁与六墩村于2001年9月8日根据原六墩村与镇种畜厂签订交费协议到期后根据实际情况对扩建的14亩土地的各种费用签订的《土地使用交费协议》。
2003年1月5日，原告上海奉贤区南桥镇农工商联合社（甲方，下同）与被告汝云仁（乙方，下同）签订了《房屋租赁协议》一份，约定：因南桥镇、江海镇两镇合并，原乙方向江海镇种畜场租赁房屋一事，现经双方协商达成如下协议：甲方将位于六墩村的种畜场出租给乙方，建筑面积10，000亩，占地面积37.2亩；租赁期限为10年，自2003年1月1日至2012年12月31日；租金每年50，000元，先付后租，每年于1月1日、7月1日分2次支付25，000元；在租赁期限内未经甲方允许乙方不得转租，本协议经双方签字盖章后生效……。嗣后，被告汝云仁将上述场地的一部分交付给第三人黄志平、沈金章、孙庆生使用，并向第三人收取了相应的租金及水电费。
2010年6月30日，被告汝云仁就租赁事宜分别与三位第三人签订了《出租房屋协议》，约定了租金及支付方式，租赁物及租期情况分别如下：第三人黄志平：办公楼下层二间房屋以及猪棚（租期至2011年6月30日止）、饲料仓库五间（租期至2011年9月17日止）；第三人沈金章：猪棚（租期至2011年6月30日止）；第三人孙庆生：后面猪棚六间（租期至2011年6月30日止）。上述租赁协议期满后，被告汝云仁与三位第三人未续签书面的租赁合同。
经各方当事人一致确认，三位第三人就江海种畜场内的租赁物的使用状况为：黄志平：8间、底层2间、天棚、仓库5间；沈金章：10间、8间；孙庆生：6间（详细布局详见被告提供的证据（4）图纸）。
经查，被告汝云仁支付原告租金至2012年年底，2013年起的租赁费未予支付。第三人黄志平、沈金章、孙庆生支付了被告汝云仁至2012年年底的租金。
另查，原告在与被告汝云仁的《房屋租赁协议》租期届满前，曾口头通知被告，要求其做好自行搬离及第三人搬离的工作。被告汝云仁现已搬离了系争土地上其实际使用的租赁物部分，第三人黄志平、沈金章、孙庆生至今尚未搬离。
本案的争议焦点在于原告是否本案适格主体的问题。被告对农工商联合社作为本案原告的主体资格无异议，三第三人则认为其系与“江海种畜场”签订的租赁协议，农工商联合社作为原告主体不适格。本院认为，系争的37.2亩土地及地上物（即江海种畜场）系由原告进行管理的集体资产，故原告（江海镇农工商联合社）就江海种畜场与被告汝云仁签订的《产权转让及租赁协议》以及原、被告签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。后，被告汝云仁将上述租赁物的一部分转租给第三人，原告虽称被告未经原告许可擅自转租，但就被告与第三人形成的书面合同来看，转租状态已持续长达3年之久，原告对此从未提出异议，故本院推定原告认可被告的转租行为，即原告、被告与第三人之间建立了出租人、承租人与次承租人的关系。由此，农工商联合社作为本案原告主体适格。故对第三人依据与“江海种畜场”签订的《出租房屋协议》的“甲方”为江海种畜场以及其租金收据上的盖章为江海种畜场为由，主张与江海种畜场建立了租赁关系的说法，本院难以采信。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告一致确认在其签订的《房屋租赁协议》期满前，原告曾通知过被告，要求被告与第三人搬离，被告对此表示同意并搬离了其实际使用的部分租赁物，故原、被告的租赁关系已于合同期满即2012年12月31日自行终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，第三人作为次承租人与承租人负有同样的返还义务。第三人实际占有使用系争租赁物至今，系被告未完全履行腾房义务所致，故对原告要求被告、第三人搬离系争租赁物的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。被告及第三人应搬离而未搬离，应当支付原告占有使用费，故对原告要求被告、第三人按照与被告的合同约定的标准支付使用费的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告汝云仁及第三人黄志平、沈金章、孙庆生于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区南桥镇六墩村中心路XXX号（江海种畜场）内的租赁物；
二、被告汝云仁及第三人黄志平、沈金章、孙庆生于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉贤区南桥镇农工商联合社占有使用费，计算方法：自2013年1月1日起至实际搬离日止，按人民币50，000元／年／37.2亩予以计取。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，由被告汝云仁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
代理审判员 胡诚诚
人民陪审员 杨士芳
二〇一四年一月八日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。