河南省鲁山县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）豫0423执异25号
案外人：禹洲卫，男，1968年2月11日生，汉族，住河南省鲁山县城关镇。身份证号码：4104231968********。
申请执行人：王双，女，1966年9月6日生，汉族，住河南省鲁山县。身份证号码：4104231966********。
被执行人：崔国洋，男，1967年6月18日生，汉族，住鲁山县马楼乡。身份证号码：4104231967********。
在本院执行王双与崔国洋民间借贷纠纷一案中，案外人禹洲卫于2018年6月22日对本院（2017）豫0423民初243--
1号民事裁定提出书面异议，请求中止对鲁山县城墨公路南段路东怡丰苑高层住宅楼（房权证号：鲁山字第150013**）一楼自南向北第6间门面房及相对应的二楼一间房屋（属一间两层）的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人禹洲卫称，听说王双与崔国洋民间借贷纠纷一案，鲁山法院作出（2017）豫0423民初243--
1号民事裁定，查封了崔国洋所有的位于鲁山县城墨公路南段路东怡丰苑高层住宅楼（房权证号：鲁山字第150013**号）一楼自南向北第6、7、8三间门面房及二楼十三间（自北向南第一至十三间）、三楼中间一套房屋。以上裁定查封的房屋，涉及一楼自南向北第六间门面房及相对应的二楼一间房屋（一间两层），属于崔国洋于2015年10月22日以50万元卖给自己所有，双方签订有“门面房买卖协议”，并于当日交付给自己占有、装修、使用至今，房屋被卖后，由于崔国洋下落不明，致使至今无法办理过户登记手续，故提起异议。
申请执行人王双未答辩。
被执行人崔国洋未答辩。
本院经审查查明，自2011年9月份起，崔国洋陆续数次向王双借款，借款本金累计达135万元，因崔国洋无力偿还，2015年10月1日，经中人算账，双方协商账务总数为1640000元，当日崔国洋将数份借条的原件收回，并出具了购房款收据一份，并与王双签订房屋买卖合同一份，将包括涉案房屋在内的房产出卖给王双用于抵账。后经本院在审理卫学金诉崔国洋，第三人王玉兰、王玉霞、周转兴、赵伟等房屋买卖合同纠纷一案中，查明崔国洋因借王玉兰等人现金86万元未偿还，亦签订有房屋买卖协议，且所载明的房屋有重合。经本院审理，本院于2017年7月28日作出（2017）豫0423民初243号民事判决书，判决：一、被告崔国洋于本判决生效之日起十五日内偿还原告王双借款本金135万元及利息（其中2015年10月1日之前的利息29万元，自2015年10月1日起的利息按照本金135万元、年利率24%计算至实际还款之日至）。二、本判决生效后，被告崔国洋如未履行上述还款义务，原告王双可以申请拍卖双方于2015年10月1日签订的房屋买卖协议中所涉房屋，以偿还债务。并可以在怡景园小区出路以北门面房（从南往北数）第六间的房屋拍卖价款中优先受偿，在怡景园小区出路以北门面房（从南往北数）第七间、第八间和与第六间、第七间、第八间门面房对应的二楼三间共五间房屋的拍卖价款中，在王玉兰、王玉霞、周转兴、赵伟优先受偿后，优先受偿。三、驳回原告王双的其他诉讼请求。判决生效后，崔国洋未履行义务，王双申请本院执行，执行案号为：（2017）豫0423执2133号。
另查明，在上述案件审理过程中，王双申请财产保全，本院于2017年3月8日作出（2017）豫0423民初243--
1号民事裁定书。查封崔国洋所有的位于鲁山县城墨公路南段路东怡丰苑高层住宅楼（房权证号：鲁山字第150013**号）一楼自北向南第6、7、8三间门面房及二楼十三间（自北向南第一至十三间）、三楼中间一套房屋（约170m2）。
禹洲卫在异议中，提供了2015年10月22日与崔国洋签订的“门面房买卖协议”、“收条”、及2016年12月28日签订的“租房协议”。该证据与向本院提出的对卫学金的异议案件提交的证据一样，其中“门面房买卖协议”中载明为“自南向北数第六间一间两层”。另在本院审理的禹洲卫诉崔国洋确认合同有效纠纷（2016）豫0423民初2829号中，崔国洋在2016年10月27日的庭审中，崔国洋称自己于2012年从禹洲卫处借到50万，到2015年10月22日经算账，还欠48万，就写了一个房屋买卖合同作为抵押。后该案禹洲卫申请撤诉。
本院认为，崔国洋为开发怡丰苑高层住宅楼向多人借款，在无力偿还时，出具多份“房屋买卖协议”，其实质是民间借贷。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。本案涉案房屋登记的所有人是崔国洋，应当确认为崔国洋所有，案外人禹洲卫以自己为涉案房屋的所有人提起异议，但未提供非因买受人自身原因未办理过户登记的证据，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”故案外人禹洲卫的异议不能排除本院的强制执行措施，就该处房产的实际权属，案外人可以通过诉讼等程序依法予以确认。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人禹洲卫的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张燕伟
审判员 胡春生
审判员 刘春生
二〇一八年七月五日
书记员 杨运超
附：《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
......
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。