陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民二终字第00671号
上诉人（原审被告）西安佑利置业有限公司，住所地西安市翠华路甲子六号。
法定代表人陈荣华，系该公司董事长。
委托代理人武�飞，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人陈琳，陕西法智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李春霞。
上诉人西安佑利置业有限公司（以下简称佑利公司）与被上诉人李春霞因商品房预售合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2014）长安民初字第5882号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人佑利公司之委托代理人陈琳，被上诉人李春霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年9月19日，李春霞（乙方）与佑利公司（甲方）签订了《紫翰庭院项目认购协议书》一份，约定：乙方购买由甲方建设开发的紫翰庭院8号楼8单元0802号住宅一套，建筑面积暂为49平方米，单价为5080元，房款总计248920元，乙方向甲方支付诚意认购定金99568元。同时，该认购协议约定甲方在紫翰庭院项目开盘前保证五�（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全，并承诺项目正式开盘时间不超过2014年9月15日，如超过此时间，乙方有权要求退房，若退房，则甲方须无条件退还乙方交纳的诚意认购定金。协议签订当日，李春霞依约向佑利公司交纳诚意认购定金99568元。后佑利公司在合同约定的最后期限前未能开盘，李春霞、佑利公司协商未果，李春霞遂诉至法院，要求：1、佑利公司返还李春霞交付的诚意认购定金99568元。2、佑利公司按照定金罚则双倍返还定金49784元。3、案件受理费由佑利公司承担。庭审查明，截止案件庭审之日，佑利公司开发的紫翰庭院项目尚未取得建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，项目亦未开盘。庭审中，李春霞坚持诉�请求，佑利公司公司同意退还李春霞所交认购金，但同时表示，目前尚无资金能力，对该案未能调解。
2014年10月29日，李春霞诉至西安市长安区人民法院称，2013年9月19日，其与佑利公司签订《紫翰庭院项目认购协议书》一份，其向佑利公司支付诚意认购定金99568元，但佑利公司未能与李春霞签订正式的商品房买卖合同，其多次要求佑利公司退款，佑利公司均拒绝。现起诉至法院，要求：1、佑利公司返还李春霞交付的诚意认购定金99568元；2、佑利公司按照定金罚则双倍返还定金49784元；3、案件受理费由佑利公司承担。
佑利公司辩称，对于签订认购协议及李春霞交纳认购定金的数额均无异议，李春霞主张双倍定金于法无据，该款项实为预付款，导致项目未能按期开盘皆因政府原因造成，并非佑利公司能够左右，其公司现在经营上存在困难，确无力向李春霞返还诚意�购金。
原审法院认为，李春霞、佑利公司之间签订的《紫翰庭院项目认购协议书》虽名为认购协议，但该协议具备商品房买卖合同的主要内容，协议中约定的诚意认购定金数额较大，实为购房款的一部分，且佑利公司已按照约定收取了部分购房款，故李春霞与佑利公司签订的《紫翰庭院项目认购协议书》依法应认定为商品房预售合同。因佑利公司在与李春霞签订《紫翰庭院项目认购协议书》时未取得商品房预售许可证，至案件庭审结束时仍未取得，故该协议应认定为无效协议。故李春霞要求佑利公司退还诚意认购定金的诉讼请求，于法有据，应予支持。李春霞已交的诚意认购定金实为购房款，故李春霞要求佑利公司双倍返还定金49784元的请求，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。佑利公司长期占用李春霞交付的较大金额的购房款，客观上给李春霞造成一定损失�故佑利公司应按同期银行贷款利率向李春霞支付利息的请求，应自李春霞交款之日起计算至还款之日止。为维护公民合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，遂判决：被告西安佑利置业有限公司于判决生效后十日内向李春霞返还已付的购房款99568元，并向李春霞支付利息（以已付的99568元为基数，从2013年9月19日其计算至还款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）。被告西安佑利置业有限公司若未在本判决书指定期限内履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3287元，由被告西安佑利置业有限公司承担。
宣判后，佑利公司不服�向本院提起上诉称，一、李春霞起诉的是返还双倍定金，没有起诉损失，原审判决佑利公司按中国人民银行同期贷款利率向李春霞支付利息违背了不告不理之审判原则，判非所诉；并且其公司与李春霞签订的《紫翰庭院项目认购协议书》中并未对赔偿金、违约金的支付进行约定；其公司为安抚业主，三次向业主发出《承诺书》均承诺依照日万分之一向申请退房的业主支付赔偿金，因承诺书系单方法律行为，一经作出便发生法律效力；二、原审判决对于已缴纳的购房款，认为该款项不具有定金的性质正确，并依法驳回了李春霞双倍返还诚意认购定金的诉讼请求；然而最终却又判令佑利公司承担全部诉讼费用于法无据，违背了最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》及补充规定的诉讼费用承担原则。请求：一、依法撤销西安市长安区人民法院（2014）长安民初字第05882�民事判决第一项，改判为损失按照每日万分之一计算。二、一审、二审诉讼费由被上诉人李春霞承担。
李春霞辩称，其买房的时候，售楼部让其看了一些涉讼项目证件的复印件，说已经取得五证，但事实上2014年年底对方才拿到部分证件，有一部分依然没有拿到。而且涉讼项目证件的取得也是在本案纠纷之后，不能作为本案的依据。认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回佑利公司的上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，李春霞与佑利公司签订的《紫翰庭院项目认购协议书》，系双方真实的意思表示。该协议虽名为认购协议，但该协议已经具备商品房买卖合同的主要内容；加之协议中约定的诚意认购定金数额较大，故原审判决认为该款项实为购房款的一部分，加之佑利公司已按照约定收取了该部分购房款，遂认定李春霞与佑利公司签订的《紫翰庭院项目认购协议书》为商品房预售合同正确。由于佑利公司至今未取得法律规定的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等五证，该项目也未能开盘，故该认购协议书应该被认定为无效。我国法律明确规定，因无效合同取的财产应当返还。李春霞依据无效合同向佑利公司支付了99568元，佑利公司应当向李春霞返还。佑利公司上诉主张按照承诺书承诺的每日万分之一补偿业主损失，由于该承诺书系佑利公司单方出具，李春霞不予认可，该承诺对业主不具有法律约束力；原审法院按照同期银行贷款利率判决佑利公司支付利息至还款之日止并无不妥。佑利公司上诉认为原审判决判令佑利公司承担全部诉讼费用于法无据，违背了最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》及补�规定的诉讼费用承担原则，鉴于本案的纠纷是由于佑利公司缔约过失所导致，致使李春霞为主张自己合法权利酿成诉讼，故原审判决由佑利公司对李春霞付出的诉讼费用承担责任亦无不当。综上，佑利公司的上诉没有事实和法律依据。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（西安佑利置业有限公司已预交），由西安佑利置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一五年六月十六日
书 记 员 陈 歆