吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一终字第432号
上诉人（原审第三人）吴鹏革，乾安县人，现住乾安县。
被上诉人（原审原告）佟伟玲�住乾安县。身份证号码×××。
委托代理人郑万春，吉林乾龙律师事务所律师。
委托代理人苏振峰，住乾安县。
被上诉人（原审被告）乾安县德建房地产开发有限公司，住所地乾安县德建家园小区2号楼，西小二楼。
法定代表人王占武，经理。
上诉人吴鹏革与被上诉人佟伟玲、乾安县德建房地产开发有限公司物权确认纠纷一案，乾安县人民法院于2015年1月6日作出（2014）乾民初字第2096号民事判决书，吴鹏革不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴鹏革，被上诉人佟伟玲的委托代理人郑万春、苏振峰到庭参加诉讼，被上诉人乾安县德建房地产开发有限公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审原告佟伟玲诉称：2010年9月29日，原告与被告双方签订《德建家园住宅楼买卖合同》，合同编号121，约定原告以人民币207000元的价格购买被告开发建设的德建家园小区2号楼2单元401室82平方米房屋。合同约定交工日期为2010年11月30日。原告依约交纳了全部购楼款。2010年12月20日，该楼交工，在原告交纳5556元入住费后，被告将该房门钥匙交予原告。因工作原因，原告对该楼未进行装修，该楼房至今未办理产权登记，也未办理预登记，但在乾安县政务大厅房产管理中心能够查到被告向该中心备案登记中的产权人为原告。2014年8月20日，第三人吴鹏革以乾安县德建房地产开发有限公司为被告向乾安县人民法院提起民事诉讼，要求被告协助办理房屋产权过户手续，原告方知被告将同一楼房于2013年7月10日卖给了本案第三人。该案定于2014年10月8日开庭，案号（2014）乾民初字第1939号。原告认为，虽被告�同一楼房一房二卖，但原告签订合同在先，并交付了全部购楼款。在2010年12月20日交纳入住费时，被告将该楼房钥匙交付给原告，属于向原告交付房屋，原告买卖在先，并已经向原告实际交付，因此该楼房所有权应归原告所有。第三人在签订房屋买卖合同时，应当向房产管理部门进行查询该楼预售情况，但由于被告过错，导致重复签订房屋买卖合同，且签订时间在后，虽采取其他手段对楼房房锁强行进行更换，但不能视为交付，因此，不能取得该楼房所有权，故此提起诉讼，请求法院判令原、被告签订的房屋买卖合同有效，要求被告履行房屋过户登记手续。
原审被告乾安县德建房地产开发有限公司未到庭未予答辩。
原审第三人吴鹏革述称：2013年7月10日，第三人与被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于乾安县乾安镇德建街德建家园小区1号楼9单元302室与2号楼2单元401室的房屋出售给原告，原告依合同约定支付了购房款30万元，双方约定2014年1月10日交付房屋。约定到期后，被告未履行合同义务。原告多次找被告要求交付房屋并为原告办理产权登记，被告总是推脱，现原告起诉被告要求确认原、被告的买卖合同有效，并办理产权过户手续，被告将诉争房屋一房二卖，故我请求法院判令第三人与被告签订的房屋买卖合同有效，要求被告履行过户手续。
本案经乾安县人民法院审理查明，原、被告于2010年9月29日签订合同编号为121的《德建家园住宅楼买卖合同》，约定被告将位于乾安县乾安镇德建家园2号楼2单元401室房屋卖予原告，约定房款为人民币207000元，预交工时间为2010年11月30日，并予2010年12月20日交纳入住费人民币5560元。后第三人与被告签订房屋买卖协议，约定被告将位于乾安县德建街德建家园1号综合楼9单元302室和德建家园小区2号综合楼2单元401室卖予第三人，购房款为人民币30万元，于2014年1月10日交付房屋。现诉争房屋登记在被告名下。乾安县房屋产权管理中心出具的乾安县德建家园2号综合楼（主楼）备案平面图中记载诉争房屋已备案在原告名下。第三人于2013年8月20日将被告诉至本院，现该案，第三人已经撤诉，且本院已准予第三人撤回诉讼。庭审中，第三人变更诉讼请求为第三人与被告签订房屋买卖合同有效，要求被告履行过户手续。认定上述事实有原告、第三人的陈述及证据：1、德建家园住宅楼买卖合同；2、房屋买卖协议；3、德建家园全额销售不动产明细（全额）；4、入住费收款收据复印件一枚；5、德建家园房屋认购单复印件一枚；6、（2014）乾民初字第1939号案件民事起诉状复印件一枚；7、房屋所有权证书复印件4页；8、2013年7月10日收�复印件一枚；9、乾安县房屋产权管理中心出具的乾安县德建家园2号综合楼（主楼）备案平面图复印件一页。
原审法院认为，被告将位于乾安县乾安镇德建家园2号楼2单元401室房屋先后卖予原告和第三人，并均签有房屋买卖合同，且均交付购房款，两份合同签订时均系当事人的真实意思表示，故均具有法律效力。虽第三人主张原告是与德建家园签订的房屋买卖合同，而非被告，但被告所建小区系德建家园小区，且原告提交的德建家园全额销售不动产明细（全额）盖有被告方公章，该份证据中有原告购买诉争房屋的记录，证明被告有售予原告诉争房屋的意思表示，且本院在乾安县房屋产权管理中心调取的乾安县德建家园2号综合楼（主楼）备案平面图系被告公司在房屋产权管理中心的备案，被告备案小区名称系德建家园，故本院认定被告授权德建家园与原告签订房屋买卖合同，故对第三人的主张本院不予支持。原告与第三人均主张已实际占有诉争房屋，原告提交入住费票据证明自己的主张，并表示交纳入住费后便获得钥匙，被告称其有诉争房屋的水卡和钥匙，原告交纳入住费的行为即可证明被告将诉争房屋交付于原告，按照交易习惯，入住费一般是指办理产权的相关费用及入住时需交纳的各种配套费用，且原告是在第三人与被告签订房屋合同前交纳的入住费，且被告在乾安县房屋产权管理中心乾安县德建家园2号综合楼（主楼）备案平面图中填报的诉争房屋备案人系原告，故被告应按照合同约定协助原告履行房屋过户登记手续。第三人可对被告的违法行为另行主张权利。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告佟伟玲与被告乾安县德建房地产开发有限公司于2010年9月29日签订的德建家园住宅买卖合同（合同编号：121）有效；二、被告乾安县德建房地产开发有限公司于本判决生效之日协助原告佟伟玲办理位于乾安县乾安镇德建家园2号楼2单元401室房屋登记过户手续。案件受理费人民币200元由被告负担。
吴鹏革不服原审判决，以“原审判决认定事实、适用法律错误，上诉人与被上诉人乾安县德建房地产开发有限公司签订了房屋买卖协议，被上诉人佟伟玲是与乾安县德建家园签订的合同，其签订合同时被上诉人乾安县德建房地产开发有限公司并未取得《商品房预售许可证》，故应依法认定被上诉人佟伟玲与乾安县德建家园签订的房屋买卖协议无效，依法确�上诉人与被上诉人乾安县德建房地产开发有限公司签订了房屋买卖协议合法有效并继续履行过户手续”为由，请求二审法院依法撤销原判，依法改判驳回被上诉人佟伟玲的诉讼请求。
被上诉人答辩认为原审判决正确。
本院经审理查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为：上诉人上诉主张被上诉人佟伟玲是与乾安县德建家园签订的房屋买卖合同，不是与被上诉人乾安县德建房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，应认定无效，乾安县德建家园小区系被上诉人乾安县德建房地产开发有限公司开发项目，被上诉人佟伟玲提供的德建家园全额销售不动产明细（全额）表中盖有被上诉人乾安县德建房地产开发有限公司公章，该份证据证明佟伟玲购买了乾安县德建房地产开发有限公司开发的德建家园2号楼2单元401室，被上诉人乾安县德建房地�开发有限公司已在房产部门进行了备案。虽二被上诉人签订合同时，被上诉人乾安县德建房地产开发有限公司尚未取得商品房预售许可证明，但根据《最高人民法院关于商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，二被上诉人签订的房屋买卖合同应认定合法有效。被上诉人佟伟玲购买诉争房屋在先，且在房产管理部门有备案，能够对抗购买在后的上诉人。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费1095元，由上诉人负担。
本判决为终审判�。
审判长 付 国
审判员 张建军
审判员 李 颖
二〇一五年六月十日
书记员 王晋野