广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2936号
上诉人（原审被告）：邝建祺，住广州市越秀区。
委托代理人：黄逸，广东明盛律师事务所律师。
委托代理人：庄瑶瑶，广东明盛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：苏添华，住广东省清新县。
委托代理人：杨琨，广东国强鸿业律师事务所律师。
委托代理人：胡浩，广东国强鸿业律师事务所实习律师。
原审被告：广州市盈日市场管理有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：李润斌，总经理。
委托代理人：黄逸，广东明盛律师事务所律师。
委托代理人：庄瑶瑶，广东明盛律师事务所实习律师。
上诉人邝建祺因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月13日，邝建祺（出售方）、广州市盈日市场管理有限公司（以下简称盈日公司、出售方的委托代理人）与苏添华（认购方）签订了《【儿童新天地】商铺认购书》（编号：08935），约定苏添华自愿认购位于广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园2层XX号铺（以下简称为涉讼商铺），建筑面积10.52平方米，套内建筑面积5.63平方米，商铺总价为922357元，认购价为600000元；认购方须于2013年1月13日支付定金50000元，同时签署本《商铺认购书》，2013年1月20日前支付首期价款360000元（含定金）即总价款的60%，同时签署《商铺买卖合同》，余款240000元即总价款的40%，由认购方在2013年1月20日前申办商业按揭手续，按揭年限及按揭款以银行最后批复为准；在双方签订《商铺买卖合同》后，本《商铺认购书》与《商铺买卖合同》对所认购商铺均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购商铺没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》的约定内容执行；如因履行本认购书发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、评估费、律师费等。
同日，盈日公司收取了苏添华支付的购买涉讼商铺的定金50000元。
2013年1月19日，盈日公司收取了苏添华支付的购买涉讼商铺的剩余首期款310000元；苏添华向广东金桥百信律师事务所交纳了购买涉讼商铺的签约、办证公证费1500元，税费18887元。
2014年3月26日，邝建祺（出卖人）、盈日公司（邝建祺的委托代理人、承租人）以及苏添华（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定苏添华向邝建祺购买涉讼商铺，建筑面积为10.52平方米，套内面积为5.63平方米；商铺按套内建筑面积计价，房价款为560000元，买受人采用一次性付款的方式支付购房款：2013年1月20日前支付全部房价的64%计360000元，2014年3月26日前支付全部房价款的36%计200000元；本合同签订之日起120个工作日内，出卖人负责向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；如买受人未出现本合同约定的违约情形，出卖人未按合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，则按下列方式处理：逾期不超过30日的，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的万分之五向买受人计付违约金，本合同继续履行；逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的万分之五计付违约金给买受人。
同日，盈日公司收取了苏添华支付的购买涉讼商铺的余款200000元。
2015年4月29日，苏添华以邝建祺逾期办理涉讼商铺的产权过户手续为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除苏添华和邝建祺、盈日公司于2014年3月26日签订的《商铺买卖合同》；2、邝建祺和盈日公司立即向苏添华返还购铺款项560000元以及为购铺而支付的相关费用20387元，并向苏添华支付违约金64400元，共计644787元；3、本案诉讼费用由邝建祺和盈日公司承担。诉讼过程中，由于苏添华于2015年6月15日取得了其购买的商铺的产权证，故其撤回第一项诉讼请求，变更其第二项诉讼请求为要求判令邝建祺和盈日公司支付违约金75880元，违约金每日按总价款的万分之五计算，自2014年9月17日起计算至2015年6月8日）。
原审庭审过程中，苏添华确认邝建祺委托盈日公司处理涉案商铺的买卖事宜，盈日公司是邝建祺的委托代理人；根据《商铺买卖合同》的约定，邝建祺应于2014年9月16日前向广州市房地产交易中心为其申请办理涉讼商铺的交易过户手续。
关于邝建祺向广州市房地产交易中心申请办理涉讼商铺的交易过户手续的时间问题。苏添华确认依据《商铺买卖合同》的约定，邝建祺的合同义务是向广州市房地产交易中心为其申请办理涉讼商铺的交易过户手续，但是办理交易过户手续的前提是缴纳了各种税费，邝建祺于2015年6月5日缴纳了涉讼商铺的契税等税费，于2015年6月8日才向广州市房地产交易中心申请办理涉讼商铺的交易过户手续，并缴纳了房屋登记费550元及房地产交易手续费63元。因此，苏添华认为邝建祺直至2015年6月8日才为其申请办理涉讼商铺的交易过户手续。为证明其上述主张，苏添华提交了广州市番禺区房地产交易登记中心出具的《广东省非税收入（电子）票据》及《广东省地方税收通用发票（电子）》，载明2015年6月8日邝建祺代苏添华向该中心缴纳了涉讼商铺的房屋登记费550元、房地产交易手续费63元。
因原审法院以直接送达、邮寄送达以及法律规定的其他方式均无法与邝建祺取得联系，原审法院依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见邝建祺与原审法院联系。
原审法院认为：盈日公司、邝建祺和苏添华于2014年3月26日签订的《商铺买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《中华人民共和国民法通则》关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，盈日公司作为邝建祺的委托代理人，其代理行为产生的法律后果应当由邝建祺来承担，故对于苏添华提出要求盈日公司对邝建祺应当对其承担的违约责任负连带清偿责任的诉讼主张，理据不足，不予支持。
根据《商铺买卖合同》的约定，邝建祺应于该合同签订之日起120个工作日内为苏添华向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续，逾期超过30日的，若苏添华要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，邝建祺每日按已付房价款的万分之五计付违约金给苏添华。《商铺买卖合同》签订时间为2014年3月26日，自该日后120个工作日为2014年9月16日，即邝建祺应于2014年9月16日之前为苏添华向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续。现根据苏添华提交的广州市番禺区房地产交易登记中心出具的《广东省非税收入（电子）票据》及《广东省地方税收通用发票（电子）》显示，邝建祺直至2015年6月8日才为其申请办理涉讼商铺的交易过户手续并缴纳了涉讼商铺的房屋登记费550元和房地产交易手续费63元。因此，邝建祺逾期申请办理涉讼商铺交易过户手续的行为已构成违约，现苏添华选择继续履行双方签订的《商铺买卖合同》，故根据约定邝建祺应当以总购铺款560000元为基数，按照每日万分之五的标准向苏添华支付2014年9月17日至2015年6月7日的违约金73920元（560000元×0.05%×264天=73920元）。
邝建祺和盈日公司经原审法院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证诉讼权利。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2015年10月10日作出判决：一、邝建祺于判决发生法律效力之日起七日内向苏添华支付违约金73920元；二、驳回苏添华的其余全部诉讼请求。案件受理费1697元、公告费560元，由邝建祺负担。
判后，上诉人邝建祺不服原审判决，向本院提起上诉称：一、邝建祺已如约完全履行了合同义务和法定义务，并不存在违约行为，苏添华要求邝建祺支付违约金的诉讼请求没有事实及法律依据。涉讼商铺迟延过户至苏添华名下是苏添华造成，邝建祺并不存在过错。依据《商铺买卖合同》第十一条第1款第(4)点及第4款之约定，在邝建祺为苏添华办理过户手续前，苏添华必须提供必要的文件及配合，且必须交齐商铺买卖应交的契税、交易印花税、交易服务费、《房地产证》印花税、登记费等税费。如因苏添华未提供必要的文件或未按时交齐上述税费而导致延期办理交易过户手续，由此而产生的责任由苏添华承担。苏添华与邝建祺签订《商铺买卖合同》合同后，苏添华委托广东金桥百信律师事务所作为其代理人，代为办理商铺买卖的相关事宜。苏添华交齐购房款后，苏添华及其代理人均未按时配合向邝建祺办理过户手续，也未提供必要的文件和交纳相关税费，致使本案争议商铺未能如约办理过户。二、邝建祺从未收取过苏添华之办证费、按揭服务费、税费等费用，苏添华此主张没有任何事实依据。在本案商铺买卖过程中，苏添华委托广东金桥百信律师事务所作为其代理人，代为办理商铺买卖的相关事宜，苏添华所谓的办证费、按揭服务费、税费等费用均是其代理人收取的，邝建祺既没有从苏添华手中收过上述费用，也没有从其代理人手中收过上述费用。现涉讼商铺已办理过户手续，上述费用由其代理人代为支付给相关办证机关。但和邝建祺无关，邝建祺没有获利，也未占有上述款项。请求法院判决：1、撤销广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第445号民事判决第一项，改判为邝建祺无需向苏添华承担违约金73920元；2、本案一、二审诉讼费用由苏添华承担。
被上诉人苏添华答辩称：一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予以维持，邝建祺提起上诉纯属拖延时间。邝建祺上诉称并没有收取税费，而是由广东金桥百信律师事务所收取的，苏添华认为不是事实，根据邝建祺与苏添华签订的商铺认购书中的约定，广东金桥百信律师事务所是由出售方即邝建祺指定的收款人，苏添华是依照商铺认购书的约定将相应的费用支付给出售方指定的律师事务所。因此苏添华已经按照约定缴纳了费用，邝建祺的上诉没有依据，应予以驳回。
原审被告盈日公司答辩称，同意邝建祺的意见。
经审理查明，邝建祺、苏添华、盈日公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
另查明：《【儿童新天地】商铺认购书》其中约定：第3.6条，签署《商铺买卖合同》时，认购方还需支付如下费用：契税18000元；产权登记费550元，交易服务费33元，交易印花税300元，房地产印花税5元，税费及其他相关费用共计18888元，由签约律师所代收代缴，律师费1500元，由签约律师所收取。上述款项须与首期款同时交付。按揭付款的按揭费用参照按揭须知另行缴付；第4.4条，选择商业按揭付款的认购方在签署《商铺买卖合同》后，须在收到出售方或出售方指定的律师事务所电话或书面通知之日起7日内向广东金桥百信律师事务所提交贷款申请所需资料并签订贷款合同等相关文件。如未按时办理上述手续的，视为违约，认购方需按《商铺买卖合同》的约定承担违约责任。如由于认购方自身的原因或国家行政政策变动导致银行贷款不获批准，认购方需在出售方发出书面通知之日起15天内一次性付清全部房款，否则需按《商铺买卖合同》的约定承担违约责任。
邝建祺在本院二审庭审后，向本院递交调查取证申请书，要求本院向广州市番禺区房管局调取苏添华与广东金桥百信律师事务所签订的公证授权委托书。
本院认为:邝建祺与苏添华签订的《【儿童新天地】商铺认购书》、《商铺买卖合同》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的房屋买卖合同关系成立有效正确。本案争议的为邝建祺对涉讼商铺逾期办证应否承担违约责任。邝建祺原审期间未提出其答辩意见，现上诉认为是苏添华委托的广东金桥百信律师事务所未将有关办证费用交给其而导致迟延办证，其无需承担违约责任。苏添华对此不予认可，其认为广东金桥百信律师事务所是邝建祺指定的律师事务所。本院认为，《【儿童新天地】商铺认购书》为邝建祺提供的合同版本，从该认购书第3.6条及第4.4条的内容可知，双方在签订认购书时，邝建祺已经指定“签约律师所”向认购方收取有关办证费用，并由律师所代收代缴。而“签约律师所”从上述条款中亦可知是广东金桥百信律师事务所。按照认购书的约定，认购方在签订《商铺买卖合同》时需支付相应的办证费用。事实上，苏添华在签订《商铺买卖合同》前已经向邝建祺指定的广东金桥百信律师事务所缴纳了税费18887元，同时，根据《【儿童新天地】商铺认购书》第4.4条的约定，如因认购方自身原因导致无法办理按揭贷款的，需一次性支付剩余房款，该条款并无约定有关办证费用需由认购方重新向邝建祺支付。因此，即使苏添华此后变更付款方式，改为一次性支付剩余房款，但对于办证费用已经缴付的事实没有影响。邝建祺于二审期间向本院申请调查，拟证实苏添华有出具公证委托书委托广东金桥百信律师事务所办理过户事宜。邝建祺在原审期间未到庭提出答辩意见并提出调查申请，二审期间再提出申请不符合证据规则的规定，对此本院不予接纳。苏添华已经按照邝建祺的要求向广东金桥百信律师事务所缴纳了办证费用，至于广东金桥百信律师事务所有无将有关费用交付给邝建祺或有关部门与苏添华无关，邝建祺与广东金桥百信律师事务所之间的关系亦非本案处理的范围。原审法院按照合同约定判决邝建祺承担逾期办证的违约责任并无不当。上诉人邝建祺的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1648元，由上诉人邝建祺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年六月七日
书 记 员 徐毅敏