上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10009号
上诉人(原审原告)：陈寒松，男，1964年1月1日生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：周佳玲，上海欧瑞腾律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：董木金，总经理。
委托诉讼代理人：张引娟，上海久光律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海赟煌商贸有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：郑才侯。
上诉人陈寒松因与被上诉人上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(以下简称“南北干货”)、上海赟煌商贸有限公司(以下简称“赟煌商贸”)排除妨害纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初8073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人陈寒松上诉请求：撤销一审判决，改判支持己方一审诉请。
事实和理由：一、一审法院认定事实错误，位于张掖路XXX号1938室房屋(以下简称“系争商铺”)系己方购买的具有独立产权的商铺，并非属于虚拟分割商铺，且系争商铺的租金收益以人民币(以下币种均为人民币)1.5元/天/产证建筑面积平方米计算显然是不合理的。己方购买的系分割完毕的具有独立产权的商铺，且房地产权证上也体现系争商铺系具有独立产权的商铺。根据己方与南北干货约定的《房屋托管协议》，托管期满前两个月向南北干货告知系争商铺不再续签，南北干货亦明确收到告知函。一审法院认定商铺不宜分割侵犯己方的合法权益。一审关于房屋租金的认定有失偏颇，于2011年确定的1.5元/天/产证建筑面积平方米租金标准无法保障己方权益。二、一审法院适用法律不当，且程序不合法，未将必要诉讼参与人追加到诉讼中。南北干货与电子商城业主委员会及上海同川物业管理有限公司(以下简称“同川物业”)的合同应当只在合同相对人之间产生效力。系争商铺作为分割完毕的独立产权的商铺，不属于不适合强制执行或履行费用过高的非金钱债务情形。同川物业应当为本案必要诉讼参与人，一审法院并未依职权追加，程序违法。
被上诉人南北干货辩称，同意一审判决，请求予以维持。
被上诉人赟煌商贸未作辩称。
陈寒松向一审法院起诉，要求判令：1、判令南北干货、赟煌商贸搬离系争商铺并恢复原状；2、判令南北干货、赟煌商贸共同支付系争商铺的占有使用费(以5元/天/平方米自2016年1月26日计算至南北干货、赟煌商贸实际搬离系争商铺之日止)。
一审法院认定事实如下：系争商铺系陈寒松所有，建筑面积20.99平方米。陈寒松购买系争商铺后即与上海中汇电子市场经营管理有限公司(以下简称“中汇公司”)签订了《房屋租赁合同》，将系争商铺出租给中汇公司使用，租赁期限至2011年1月25日。该租赁合同期限届满前，陈寒松与中汇公司于2010年12月7日签订《房屋托管协议》1份，约定：租赁合同届满后陈寒松将系争商铺交于中汇公司托管，托管时间为2011年1月26日至2016年1月25日，托管期间，中汇公司负责商铺的招商、出租及经营管理，在商铺出租并收取租金后，中汇公司每年扣取相当于35天的租金做为管理费与市场推广费，其他交付陈寒松；托管期间，中汇公司有权对商铺进行重新分割、布局、装饰并可以进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。托管期间，中汇公司一直按照每天每平方米1.5元的租金标准向陈寒松支付租金。2015年2月5日，中汇公司名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即南北干货)。2015年11月8日，陈寒松曾函告南北干货，明确在2016年1月25日托管期限届满后不再续签托管协议并要求南北干货返还商铺并恢复原状。但南北干货却在2015年11月23日与赟煌商贸签订租赁合同，将包括系争商铺在内的面积为67.96平方米的商铺整体出租给赟煌商贸使用，租赁期限自2015年8月1日至2020年7月31日。托管期限届满后，陈寒松要求收回商铺未果，遂涉讼。
一审另查明，2014年4月15日，系争商铺所处的上海电子商城(以下简称“电子商城”)成立了上海市电子商城业主委员会。同年11月27日，上海市电子商城业主委员会(以下简称“业委会”，甲方)与电子商城(乙方)及同川物业(丙方)签订一份《协议书》，三方经友好协商，就租赁张掖路XXX号(原为上海电子商城，以下简称市场)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《商铺租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，第十一年至第二十年的租金：甲方从第十年开始评估市场商户租金合同(甲方有权提前一年介入丙方市场经营合同档案管理，有权调阅管理丙方所有商户租赁合同，甚至委派房地产估价公司评估，业主也有对商户真实租金的知情权)；业主同意扣除该评估真实租金的40%作为丙方人员费用、广告费、电商推广维护费用、经营税费、铺位装修改造及市场内部维修等一切费用；丙方同意将市场评估真实租金的60%付给甲方；该租金不得低于第十年租金基础上每年递增涨幅5%后相应年份的租金；两者取高者计取。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使用，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。协议另约定了其他内容。
2015年1月5日，上海市嘉定区经济委员会向嘉定区江桥镇人民政府发文《关于上海中汇电子市场经营管理有限公司变更相关事宜的批复》(嘉经批【2015】1号)：同意中汇公司转型变更为上海东方南北干货市场经营管理有限公司(暂定名，正式名称经工商部门登记注册后，报区经委备案)，经营范围由原来“电子产品批零”变更为“南北干货、调味品零售”，经营地址不变(上海市嘉定区张掖路XXX号)，经营面积不变(一期、二期共计145879.95平方米)。后南北干货变更了电子商城的原有格局，进行统一的改造和装修。2015年7月27日，上海市嘉定区公安消防支队向南北干货出具一份《建设工程消防验收意见书》，南北干货市场消防已验收合格。该市场遂正式投入使用。
2015年2月5日，中汇公司股东会决定将公司名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，经营范围变更为本市场内南北干货经营者提供管理服务。同日，该公司经工商部门登记备案，将企业名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即南北干货)，经营范围由为电子产品经营者提供市场管理服务变更为南北干货经营者提供管理服务。
之后，同川物业与南北干货及业委会签订一份《委托管理合同》，鉴于同川物业为张掖路XXX-
XXX号所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托第三人处理市场的相关事宜，现三方约定将张掖路XXX-
XXX号所有商铺在委托经营期限内委托南北干货管理，一期、二期共计经营面积为145879.95平方米；同川物业同意在本合同有效期将涉及商铺经营管理的一切事项均委托南北干货处理，并同意南北干货以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经营期限与同川物业的经营管理期限一致；业委会确认同川物业委托南北干货管理张掖路XXX-
XXX号市场的行为合法有效。
一审法院认为,陈寒松虽然是系争商铺的所有人，但其购买的商铺系南北干货市场(原上海电子商城)中由开发商(上海电子商城有限公司)分割销售的一个商业形态的商铺，且属于虚拟分割商铺。以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。本案南北干货接受委托管理后，对系争商铺在内的分割商铺进行统一改造和装修后予以出租，并已经取得了租金收益，且绝大多数商铺业主也授权业委会与南北干货及同川物业签订《委托管理合同》，故南北干货系按照大多数业主的意志行事，客观上也增进了每一个业主的利益。目前系争商铺已合并整体出租给赟煌商贸用以经营，若单独处置势必对整体格局造成影响，可能影响大多数业主的利益，故系争商铺已不宜分割返还。
关于系争商铺的租金收益，系争商铺在托管期间一直以1.5元/天/产证建筑面积平方米的标准结算租金，且该租金标准亦符合《委托管理合同》中确定的租金标准(系争商铺位于1楼，租金按照1.5元/天/产证建筑面积平方米计算)，故南北干货主张以1.5元/天/产证建筑面积平方米的标准继续向陈寒松支付租金应属合理。
赟煌商贸经一审法院合法传唤无正当理由而拒不到庭，表明其自动放弃答辩、质证等诉讼权利，对此应承担由此而引起的法律后果。
一审法院判决：一、上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈寒松租金(该租金按31.48元/天的标准，自2016年1月26日计算至判决生效之日止)；二、陈寒松其余诉讼请求不予支持。
二审中，陈寒松提交《电子城转型食品市场可行性报告》，载明不同意授权业委会或市场管理公司管理的，管理公司将暂不使用其商铺，待业者授权后再使用。南北干货认为该份材料与本案无关，无法满足证据三性要求，不是二审新证据，不予质证。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，所谓分割商铺是指开发商将超市、百货等各种形式的开放式大型营业空间进行分割而形成的小面积单元商铺。分割商铺分两种，一种是实际分割，另一种是虚拟分割。陈寒松购买的属于虚拟分割商铺。同时，根据南北干货提供的材料及所作说明，系争商铺已与其他虚拟商铺经改造作为一个整体出租给案外人经营使用。因此，一审关于系争商铺不宜分割返还的认定意见，本院予以认同。陈寒松关于此节的上诉意见，本院难以支持。陈寒松要求南北干货、赟煌商贸按5元/天/平方米计算房屋使用费用的诉请，明显缺乏事实依据，本院不予支持。经查，陈寒松及其诉讼代理人在一审中未申请追加同川物业参加本案诉讼。同川物业不参加本案诉讼不影响案件处理，一审诉讼程序合法。陈寒松关于此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈寒松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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