北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第16266号
原告：杨×1（反诉被告），男，1952年10月9日出生。
原告：杨×2（反诉被告），男，1956年8月8日出生。
委托代理人：苏峥，北京市大嘉律师事务所律师。
委托代理人：宋军妍，北京市大嘉律师事务所律师。
被告：杨×3（反诉原告），女，1954年12月20日出生。
被告：杨×4（反诉原告），男，1958年7月22日出生。
二被告委托代理人：楼满成，北京市中盾律师事务所律师。
原告杨×1、杨×2与被告杨×3、杨×4法定继承纠纷一案，本院于2015年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨×1、杨×2及二原告委托代理人苏峥、宋军妍，被告杨×3、杨×4及二被告委托代理人楼满成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨×1、杨×2向本院提出诉讼请求：1.依法分割北京市丰台区401号（以下简称401号房屋），二原告分别要求房屋现价值25%的折价款；2.二原告分别要求杨×4支付1996年至2007年401号房屋的租金近18万元的25%；3.本案诉讼费及鉴定费6500元，由原、被告分担。事实和理由：杨x与杨y育四名子女，即本案的原、被告。杨x于1996年1月27日去世，杨y于1998年6月8日去世。杨x于1993年通过拆迁安置购买了401号房屋，该房于1996年交付，2001年办理产权登记，登记在杨x名下。自1996年至2007年，上述401号房屋由被告杨×4出租受益，2007年后，401号房屋由被告杨×3的儿子居住至今。父母过世后，该房产一直未进行处置，父母生前未订立遗嘱或遗赠抚养协议，原告要求对父母的遗产及房屋租金进行分割，但遭到被告拒绝。
被告杨×3、杨×4答辩并反诉称：1993年5月，杨x、杨y原在丰台区东木樨园80号-7、8、9、10号的平房拆迁，一共分配了两个两居室和一个一居室。80-7号系由杨×4、之妻、之子居住，80-8号由杨x、之妻杨y、之女杨×3居住，80-9号由杨×2、之妻、之子居住，80-10号由杨×1、之妻、之女居住。分得的两个两居室系丰台区301号房屋，由杨×1一家三口居住，由杨×1承租，401号房屋由杨x、杨y、杨×4一家三口居住，由杨x承租，分得的一居室系丰台区502号房屋，由杨×2一家三口居住，由杨×2承租。1996年房屋交付时，房屋处于承租公房状态。1996年、1998年父母相继去世。直到2001年，要求购买401号房屋，由杨×4出资，其中购房款还向杨×3借了一部分，折合杨x、杨y的工龄，杨×4代替杨x签订购房合同，办理了401号房屋的产权证，登记在杨x名下。同时，杨×1将301号房屋登记在其名下，杨×2将502号房屋登记在其名下。我们认为，301号房屋及502号房屋均系杨x承租的东木樨园80-7、8、9、10号房屋的拆迁安置房，1996年1月17日回迁楼建成，此时房屋性质是公房，虽然为了房改，工龄优惠购房，杨x将自己承租的301号房屋、502号房屋承租人分别改为杨×1、杨×2，但在杨x去世时，上述两套房屋系公房的性质，没有改变，该两套房系杨x的遗产，应由其合法继承人共同继承。401号房屋承租人自始至终是杨x，自1993年拆迁到1996年回迁楼建成，杨x、杨y与杨×4一家三口共同自行周转居住。杨x、杨y去世后，以杨x名义承租的401号房屋仍然由杨×4一家三口居住。根据合同法第二百三十四条之规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，公房的承租权一般情况下不能单独作为遗产予以继承，但同住的家庭成员有权要求变更承租人。杨×4考虑到401号房屋房改时，所用杨x、杨y的工龄较长，就没有要求变更承租人，故杨x去世时401号房屋的性质是公房，公房的承租权不能单独作为遗产予以继承。2001年8月13日，杨×4以杨x的名义与卖方北京天马房地产开发公司签订房屋买卖契约，购买401号房屋，8月14日取得该房屋的所有权证书。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告诉称杨x于1993年就购买了401号房屋没有事实根据，该房屋是2001年8月14日记载于不动产登记簿的，故在杨x去世时，401号房屋不是其遗留的财产，本案关于401号房屋不存在继承问题。杨x死亡时共居人是杨×4，可以依法租赁该房屋，这并不是所谓的承租权或使用权的继承，而是法律的强行规定，法律上考虑的是“共同居住人”的利益，而不是“继承人”的利益，“共同居住人”要求继续租赁的，出租人不能予以拒绝，“共同居住人”享有的是法定权利，不是继承所得的权利，“共同居住人”继续租赁房屋是合同主体变更的问题，故承租房现在的产权人应该变更为杨×4。依据以上论点，我们不同意原告要求分割401号房屋，401号房屋不存在继承问题，401号房屋归杨×4所有，自1996年至2007年并未对外出租，即便出租了，也与原告无关。我们提起反诉，要求：1、依法分割301号房屋，由杨×1分别支付我们301号房屋的折价款各565450元；2、要求依法分割502号房屋，由杨×2分别支付我们502号房屋的折价款各397900元；3、杨×4要求确认401号房屋产权归杨×4所有并判决办理该房屋过户登记手续；4、诉讼费、鉴定费由二原告承担。
原告杨×1、杨×2针对二被告的反诉辩称：401号房屋现登记在杨x名下，301号房屋及502号房屋原本分别登记在杨×1、杨×2名下，但十几年前上述两套房就卖了，如果二被告对301号房屋及502号房屋有异议，应另案起诉，因要求分割上述两套房子的诉讼费，二原告不同意分担。二被告认为401号房屋不是遗产，与事实相悖，本案不是承租权的问题，不能因为拆迁前的房屋承租证上写的是杨x的名字，分配的房屋就都是杨x的。拆迁协议上明确写明了房屋是按照准成本价购房，也就是说拆迁协议实际上等于购房协议，但因为1993年并没有建成回迁房，所以没有办法办理产权登记，不能因为没有进行产权登记就否认杨x在世时购房的事实。1996年1月，回迁的三套房均交纳过房款，在杨x去世前，所有的购房要件都是齐全的，故401号房屋是老人的遗产，应当依法继承，二被告说老人去世时房屋是承租房性质与事实不符，不同意二被告的全部反诉请求。
本院经审理认定事实如下：杨x与杨y共生育四名子女，即杨×1、杨×2、杨×4、杨×3。1993年11月，杨x承租的北京市丰台区东木樨园80-7、8、9、10号平房拆迁，杨x、杨×1、杨×2分别作为被拆迁人（乙方）与拆迁人（甲方）北京市丰台区沙子口危改小区拆迁安置办公室签订三份《北京市丰台区沙子口危改小区回迁购房安置协议书》，记载：“甲方为杨x安置了两居室一套，楼层四层，1992年底前杨x工龄38年，杨y1992年底前工龄30年，杨x自付购房款总额预计30305元，一次交清优惠总额10%为27274.50元；甲方为杨×1安置了两居室一套，楼层三层，1992年底前杨×1工龄25年，其妻1992年底前工龄21年，杨×1自付购房款总额预计36685元，一次交清优惠总额10%为33016.50元；甲方为杨×2安置了一居室一套，楼层五层，1992年底前杨×2工龄19年，其妻1992年底前工龄14年，杨×2自付购房款总额预计29040元，一次交清优惠总额10%为26136元”。1996年1月，回迁楼建成，杨x、杨×1、杨×2分别按照《购房收费明细表》中计算的数额交纳各自对应的房款，并于1月17日入住。1996年1月27日，杨x去世。1998年6月8日，杨y去世。2001年上述三套房屋需办理产权登记，杨×1、杨×2在补交相应房款后于同年8月14日，分别取得301号房屋及502号房屋产权，后杨×1、杨×2将上述两套房屋出售。因杨x已去世，杨×4代替杨x，以杨x的名义与北京天马房地产开发公司签订《房屋买卖契约》，并补交相应房款后，亦于同年8月14日取得401号房屋的产权登记证书，该401号房屋登记在杨x名下。
案件审理过程中，杨×1、杨×2申请对401号房屋现价值进行评估，北京华信房地产评估有限公司出具房地产估价报告，401号房屋房地产总价为2261800元。杨×1、杨×2支付评估费6500元。
另查，杨×1、杨×2庭审时提交一份1999年6月30日的《房屋租赁合同》，合同落款甲方“杨×4”字迹系打印，杨×4对该合同不予认可，且表示401号房屋在1996年至2007年期间并未出租。双方当事人均认可自2007年之后杨×3的儿子在401号房屋内居住。
以上事实，有双方当事人陈述、派出所证明信、房产证、北京市丰台区沙子口危改小区回迁购房安置协议书、购房收费明细表、房屋进住凭证、购房发票、死亡证明书、评估报告、评估费票据等相关证据在案佐证。
本院认为，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理。401号房屋系杨x、杨y于1993年拆迁安置，并于1996年折合二人工龄交纳购房款所得，虽该房房产证于2001年下发，并不影响该401号房屋系杨全荣、杨贵臣的遗产，二人去世后，由杨×1、杨×2、杨×3、杨×4共同继承。杨x、杨y去世前一直与杨×4共同生活，杨×4对其二人尽了较多的赡养义务，可以多分。301号房屋及502号房屋系杨×1、杨×2折合自己及配偶的工龄独自购买，并亦于2001年取得房屋产权，分别登记在杨×1、杨×2名下，并非杨x、杨y的遗产，故对二被告反诉要求分割301号房屋及502号房屋的诉讼请求，本院不予支持。杨×4认为401号房屋系其个人财产，非遗产，其观点与事实相违背，本院难以采纳，故对其要求本院确认401号房屋产权归杨×4个人所有的诉讼请求，本院不予支持。杨×1、杨×2未提交证据证明401号房屋自1996年至2007年由杨×4出租，故二原告要求分割租金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条、第十三条之规定，判决如下：
一、坐落于北京市丰台区401号房屋由被告杨×4继承，归其所有；被告杨×4于本判决生效后十日内给付原告杨×1、原告杨×2、被告杨×3房屋折价款各二十七万一千四百一十六元；原告杨×1、原告杨×2、被告杨×3于本判决生效后十日内配合被告杨×4办理该房屋变更登记手续;
二、驳回原告杨×1、杨×2的其他诉讼请求；
三、驳回被告杨×4、杨×3的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万六千三百三十四元四角、反诉案件受理费二万三千零一十八元、鉴定费六千五百元，由原告杨×1、杨×2负担九千三百五十五元四角（已交纳），由被告杨×4负担三万六千零七十二元八角（已交纳一万六千三百零一元，剩余一万九千七百七十一元八角于判决书生效后七日内交纳），由被告杨×3负担一万零四百二十四元二角（已交纳六千七百一十七元，剩余三千七百零七元二角于判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯 媛
人民陪审员 刘秀娥
人民陪审员 王春华
二〇一六年八月十日
书 记 员 肖 荣