浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第1179号
上诉人（原审被告）赵顺汉。
委托代理人（特别授权代理）夏燕燕，浙江中行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）浙江远东新聚酯有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区滨海工业区。
法定代表人周吉元，总经理。
委托代理人（特别授权代理）王贤，浙江鉴湖律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）徐雯。
上诉人赵顺汉因租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯民初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年，原绍兴县国土资源局向土地使用权人绍兴县远东房地产开发有限公司颁发7本国有土地使用权证，证号分别为绍兴县国用（2009）字第3-21号（面积26592平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-172号（面积24410平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-156号（面积12733平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-160号（面积10658平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-20号（面积47749平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-159号（面积40180平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-155号（面积47344平方米）。上述7本土地使用证所载土地原由浙江远东化纤集团有限公司使用，该公司搬迁后，现场遗留公司搬迁后的原有诸多废旧建筑物。绍兴县远东房地产开发有限公司取得了上述7宗土地的使用证后，按用地规划要求，应开发绿洲花苑、远东花苑一期、远东花苑二期、远东花苑三期房地产项目。但绍兴县远东房地产开发有限公司未予房产开发，也未对土地进行平整，而是将该7宗土地全部交由原告全权管理，其管理的授权内容包括出租。2009年7月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同》，约定出租场地位于绍兴市柯东高新技术园区甲方厂区的其中7个仓库（镜水路以东，租赁范围详见平面示意图标注），面积约20660平方米；租期1年，自2009年7月6日起至2010年7月5日止；乙方根据实际租用的面积，无屋面的按每平方米45元计算，有屋面的按每平方米95元计算，年租金合计1089200元，乙方应于2009年7月6日前向甲方缴清场地1年的租金；租赁期间，乙方不得再转租给第三方，并严格控制在租赁的范围内使用，否则甲方有权收回出租场地；租赁期间，乙方因需要搭建临时建筑，由乙方按有关规定自行办理相关手续；租赁期满或合同解除，乙方必须按时、无条件退出出租场地等。合同订立后，被告向原告支付合同约定的一年租金1089200元。原告则将约定租赁物（包括场地及地上原有废旧建筑物）交付给被告使用。合同履行期间，经原告同意，被告增加租赁毗邻场地，其面积约10000多平方米，被告同时对原有废旧建筑物进行了修缮分隔，又新建了部分临时建筑，并将上述建筑物分割出租给诸多次承租人。另认定，2011年11月8日、2012年12月15日，被告向分别向原告支付了租金2155000元、3454800元。经双方当事人结合图纸确认，被告现实际使用的租赁物位于镜水路东侧，其土地包含在绍兴县国用（2009）字第3-20号、绍兴县国用（2009）字第3-159号、绍兴县国用（2009）字第3-155号土地使用证所载的土地范围之内。
原审法院认为：原、被告就涉案租赁物签订租赁合同的事实清楚，可以认定。根据当事人的诉辩情况，本案的焦点在于：一、涉案租赁物的认定以及涉案租赁合同的效力问题；二、本案被告已付租金对应的租赁期的认定；三、原告主张腾空并退还涉案租赁物是否应予以支持；四、原告主张的涉案租赁物占有使用费如何认定处理。关于焦点一，根据原、被告的陈述情况，除了合同约定的租赁物之外，被告以合同履行过程中又增加租赁了约10000多平方米的场地，但对于被告迄今已付原告的租金6699000元所对应的租赁期间，原、被告陈述不一。原告主张该租赁对应的租赁期为2009年7月6日起至2013年10月31日止，而被告则主张对应的租赁期为2009年7月6日起至2015年9月止。该院认为，被告作为给付租金义务的一方当事人，其在支付每一笔租金时应当知晓所付租金的计算经过及其履行的租期，该项事实主张的举证责任应当由负有履行义务的当事人即被告承担。被告陈述合同约定外增加的租赁场地的租金时，先是陈述无偿使用，后又改称折价使用，对此项事实的陈述如此矛盾，足以令人产生合理的怀疑。同时结合被告支付最后一笔租金的时间，也难以得出其会在2012年12月15日即向被告支付截止2015年9月止的租金之结论。另一方面，原告提及的类似本案其余各租赁纠纷案件的相关承租当事人，均陈述已付原告租金的最后截止日为2013年10月31日。据此，基于被告未提供充分证据，又不能排除前述的合理怀疑，意味着被告举证不能，而被告的主张具有合理性，且有类似承租人的已付租金的最后截止日为2013年10月31日事实印证，该院据此采纳原告的主张。关于焦点二，根据当事人的陈述及图示情况，被告实际承租使用的涉案租赁物所在位置位于浙江远东化纤集团有限公司搬迁所遗留的场地，该搬迁场地所在的土地使用权后由绍兴县远东房地产开发有限公司取得，因该公司在取得土地使用权之后并未进行房产开发，故该场地上仍保留原有废旧建筑物，这也正是涉案租赁合同将涉案租赁物描述为“出租场地位于绍兴市柯东高新技术园区甲方厂区的其中7个仓库”的原因所在。从被告签约的目的来看，其是为了从出租人原告处取得原有旧建筑物及相关场地的占有使用权，同时在其所占有场地的基础上再建造临时建筑用于经营使用。据此分析，涉案租赁物应为被告现在实际承租使用的场地及其地上的建筑物。从图示分析还可知，涉案租赁物现位于绍兴县国用（2009）字第3-20号、绍兴县国用（2009）字第3-159号、绍兴县国用（2009）字第3-155号土地使用证所载的土地范围之内。针对涉案租赁合同的效力问题，原、被告各执一词，原告主张无效，被告主张有效。该院认为，绍兴县远东房地产开发有限公司在取得前述3宗土地之后，未对土地进行投资开发，而是委托原告进行出租利用，该行为违反了行政法规的强制性规定，故原告关于涉案租赁合同应认定为无效合同的意见，该院予以采信。关于焦点三，根据我国合同法第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，现涉案租赁合同为无效合同，故原告主张返还涉案租赁物的诉求，符合上述法律规定，该院应予支持。被告辩称请求法院驳回原告的该项诉求，其事实与法律依据均不充分，该院不予采纳。关于焦点四，该院认为，虽涉案租赁合同为无效合同，但被告依据双方间的租赁关系实际占有使用涉案承租物，依据民事活动应遵守等价有偿、公平合理的原则，被告应向原告支付相应的使用费对价作为补偿。被告迄今已付清截止2013年10月31日的租金，故而原告要求被告支付自2013年11月1日起至租赁物返还之日止的占有使用费，该院予以支持。关于占有使用费的具体标准，由于双方当事人未提供该费用的标准供参照，故该费用的标准可以参照租赁合同约定的内容及当事人的陈述进行合理确定。原告主张涉案租赁合同约定的总租金为1089200元，将其折算成日租金2984元作为占有使用费的标准。该院认为，被告实际使用租赁物的面积超过该年租金1089200元对应的租赁面积，故原告的此项主张，属于合理范围且无损被告的利益，该院依法予以采信。被告辩称保留向原告索赔因其搭建临时建筑等而产生的相关经济损失，该院予以尊重，故在本案中对此不作理涉。综上，该院对原告的诉求依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告赵顺汉应将其在绍兴县国用（2009）字第3-20号、绍兴县国用（2009）字第3-159号、绍兴县国用（2009）字第3-155号国有土地使用权证所载的土地范围之内实际承租使用的场地及地上的建筑物全部腾空并返还给原告浙江远东新聚酯有限公司，限于判决生效后三十日内履行完毕。二、被告赵顺汉应向原告浙江远东新聚酯有限公司支付自2013年11月1日起至本判决主文第一项确定的履行完毕之日止按每日2984元标准计算的租赁物占有使用费，限于判决生效后三十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6287元，减半收取3144元，由被告赵顺汉负担，限判决生效后十日内向该院交纳。
上诉人赵顺汉不服原审判决，提出上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、原审法院在判决书第5页认定事实部分载明：“无屋面的按每平方米45元计算，有屋面的按每平方米95元计算。”该部分认定事实错误。租赁合同第三条约定的真实意思表示为：加屋面部分多出的50元／平方米只需支付一次，自第二个租赁年度开始有屋面和无屋面的租金均为45元／平方米，而不是原审法院简单认定的无屋面按45元／平方米计算，有屋面的按95元／平方米计算。2、原审法院在判决书第5页认定事实部分载明：“被告增加租赁毗邻场地，其面积约10000多平方米。”该部分认定事实错误。首先，新增加的部分并不是全部为毗邻，也不能简单地描述为场地。新增加部分分为很多块，并不完整，是边角的拼凑，都是垃圾堆、草泥堆等，是上诉人通过大量人力、物力、财力的基础上才变成现状的。但原审法院对此只字不提，认定是“毗邻场地”，给人造成上诉人不废吹灰之力就占用大面积场地的假象。其次，关于是否为10000多平方米，上诉人在原审庭审中讲过，上诉人并不确定面积是多少，双方也没有测量过，估计约10000平方米，这与10000多平方米是有区别的。3、原审法院在判决书第5页认定事实部分载明：“被告同时对原有废旧建筑物进行了修缮分隔，又新建了部分临时建筑。”该部分事实认定错误。上诉人并未对新增部分进行修缮分隔，如前所述，新增部分均是一些无法使用的垃圾场，根本无法进行所谓的修缮分隔便能使用的情形。4、原审法院认定上诉人拖欠租金，属事实认定错误。被上诉人提交的证据均未证明确定的日租金，且一审法院到最后也未明确认定日租金到底是多少一天，却认定上诉人拖欠租金，上诉人认为该节事实认定有误。5、以其他类似承租人支付租金的情况来推定上诉人拖欠租金，显然不正确。其他承租人的租金支付情况与上诉人是否拖欠租金完全无关联性，原审法院在无证据的情况下，以其他承租户的情况来推定上诉人拖欠租金显然错误。6、上诉人在庭审中已对所作陈述作合理解释，但原审法院却以此作为认定事实的依据，是错误的。原审法院认为上诉人的陈述存在矛盾，但上诉人认为，在判决之前，任何当事人有权对事实真相进行说明，上诉人在庭审中已合理解释了为什么会有矛盾之处，合情合理。二、原审判决适用法律错误。原审法院举证责任分配错误。上诉人已提交了支付租金的凭证，已尽到了作为债务人应承担的举证责任，至于租金标准，应由主张权利的一方来承担举证责任。原审法院将结果意义上的举证责任分配给上诉人，无疑加重了上诉人的举证责任，是不公平的。综上，请求：1、撤销绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯民初字第788号民事判决，发回重审或查明事实后依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人浙江远东新聚酯有限公司答辩称：1、上诉人将本案搞得繁琐复杂的根本原因是占有讼争场地可获得的利益巨大，拖延一天腾退，可获得巨额的收益。2、在2013年10月以后，被上诉人多次以口头、书面通告等方式告知上诉人腾退时，上诉人对增加租赁面积和租金支付事宜均无异议，只是在原审庭审中，上诉人的代理律师才对租金支付问题提出异议。原审庭审中，当涉及到多占土地及租金问题时，上诉人的另一特别授权代理人曹安豹明确回答多占土地是需要支付租金的，租金已按年付清，但上诉人的代理律师却对曹安豹的回答强加干涉，并更改其回答内容，认为多占土地是无偿使用的，有原审庭审录像为证。在原审第二次庭审中，上诉人的代理律师改变了先前确认的基本事实，认为多占土地是有偿的，并根据被上诉人提供的租赁场地面积生搬硬套地作出了一份租金计算单。因此，无论是上诉人对基本事实前后陈述矛盾，还是租金计算方式违背日常生活准则，上诉人的上诉理由均不能成立。3、被上诉人确认2013年10月31日前租金已经收取，以后的租金未收到。上诉人提出10月31日以后的租金已经支付，当然应当对自己的主张提出证据。除了付款依据，对于具体的付款内容和租金组成同样属于其举证责任范畴。4、租赁合同中对租金支付的约定是按照年约定的，上诉人前后支付了3次租金，均按照年度支付，无论是合同约定还是上诉人实际支付的情况，双方对租金都不会超过一年的期间来计算或者支付。上诉人提出最后一笔租金一次性支付了3年的租费，既不符合双方交易惯例，也有违实际生活情况，且也无任何确凿证据予以证明。5、原审法院从2月17日受理本案到7月份作出判决，期间已考虑到给予上诉人腾退场地的合理时间，因此判令上诉人在30日内予以腾退合情合理。请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张原审法院认定无屋面的按每平方米45元、有屋面的按每平方米95元计算租金一节事实错误，但根据双方订立的租赁合同，其中第三条第1款明确载明双方根据实际租用的面积，无屋面的按每平方米45元、有屋面的按每平方米95元计算（注：另加屋面50元／平方米，属一次性支付，但所有权仍归被上诉人所有），因此，原审法院根据该租赁合同约定内容，认定前述事实符合合同约定。上诉人主张原审法院认定上诉人增加租赁毗邻场地，其面积约10000多平方米错误，根据上诉人在原审庭审中所作陈述，上诉人主张增加场地面积没有实际测量过，大概是10000平方米左右，因此，原审法院对该节事实的认定并无不当之处。原审法院经审理查明，认定上诉人对原有废旧建筑物进行了修缮分割，又新建了部分临时建筑，符合客观事实，上诉人对此提出的异议，本院不予采纳。本案中，上诉人主张其已向被上诉人交纳了2009年7月6日起至2015年9月止的租金，但被上诉人对此明确表示不予认可，认为上诉人已交纳的租金对应的租赁期限为2009年7月6日起至2013年10月31日，本院认为，双方当事人对于2013年11月1日起至2015年9月止的租金是否已经交纳存在争议，故对该节事实的证明责任应由负有履行义务即给付租金义务的上诉人承担举证责任，然经本院审查，上诉人在一审、二审中均亦未能提供充分有效之证据证明该节事实，故本院对上诉人主张的其已交纳2009年7月6日起至2015年9月止的租金的上诉意见，不予采纳。综上，上诉人提出的上诉理由不能成立，故本院对上诉人提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6287元，由上诉人赵顺汉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 夏 鸿
二〇一四年十月十四日
书 记 员 陆琪瑜