福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第3484号
原告曾福忠。
原告曾卫光。
委托代理人许国庆，福建闽隆律师事务所律师。
被告龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司（以下简称“佳鸿公司”），住所地龙海市东园镇厚境村东园工业区，组织机构代码：67653718-2。
法定代表人江志强，总经理。
原告曾福忠、曾卫光与被告被告佳鸿公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人许国庆到庭参加诉讼，被告佳鸿公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾福忠、曾卫光诉称，2012年6月，被告佳鸿公司将公司东北侧两座钢结构厂房发包给原告承包施工，竣工后因被告未能支付工程款，该两座厂房一直未移交被告使用。2012年10月31日经原、被告双方结算，原告承包施工的工程款合计2223740元。因被告不能支付工程款，原、被告双方于2013年1月1日签订厂房及土地租赁协议，被告将原告承包施工的两座厂房4073㎡及公司南侧空地4725㎡，出租给原告使用，租期20年，原告以被告拖欠的工程款2223740元作为租金支付。租赁协议签订后，被告将龙特国用（2010）第GC0086号及附图复印件作为附件交付给原告，同时将协议约定的土地及厂房交付原告使用。原告请求判决：1、原、被告双方于2013年1月1日所签订的《厂房及土地租赁协议》合法有效。2、本案受理费由被告承担。
被告佳鸿公司未作书面答辩和提供证据。
经审理查明，2012年6月间，被告佳鸿公司将公司东北侧（公司大门内侧）两座钢结构厂房发包给原告曾福忠、曾卫光承建，竣工后因被告未能支付工程款，该两座厂房原告未向被告移交。2012年11月30日经原、被告双方结算，被告尚欠原告工程款2223740元，被告佳鸿公司法定代表人江志强在《方圆佳鸿公司工程结算单》上签名并捺指印予以确认。因被告未能支付工程款，原、被告双方经协商于2013年1月1日签订一份《厂房及土地租赁协议》，租赁协议载明：甲方（出租方）佳鸿粮油公司于2012年6月将公司东北侧（公司大门内侧）两座钢结构厂房交由乙方（承租方）曾福忠、曾卫光承建，该两座厂房于2012年10月完工，经结算甲方尚欠乙方工程款2223740元（详见工程结算清单）；具体协议如下：一、甲方同意将龙海市东园工业区乙方承建的厂房4073㎡及空地长315m×15m=4725㎡【土地使用证号龙特国用（2010）第GC0086号，厂房及土地四至及范围见附图红线】出租给乙方使用；二、租赁期限20年，自2013年元月1日起至2032年12月31日止，乙方在同等条件下享有优先承租权；三、厂房租金每年146628元，土地（空地）租金每年53100元，20年租金合计3994560元，乙方在协议签订之日以甲方拖欠的工程款2223740元作为租金支付，余款乙方应于2025年元月1日前交清；四、厂房使用要求和维修责任：1、租赁期间，乙方发现该厂房有损坏时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修；逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房。3、租赁期间，甲方保证该厂房处于正常的可使用和安全状态。五、甲方出租的土地（空地）由乙方自行承担费用搭建。在承租期限内如国家建设征用，乙方应无条件服从，但甲方应退还乙方已交未用期间的租金，并按乙方搭建费用依20年分摊，承担乙方的损失。国家征用时，土地补偿归甲方所有，搬迁补偿及建筑物赔偿归乙方所有。六、租赁期间，乙方在不损坏原厂房结构的情况下，可进行装修或增添设备和设施，费用由乙方自行承担。租期届满，乙方添置可拆除的设备或设施归乙方所有，由乙方自行处理。七、乙方承租期间，应自行承担水电费用及相关税费。乙方所租用的厂房可自行经营，也有权转租，但转租期限不得超过2032年12月31日。乙方租用土地（空地）自建房屋，有权自由安排出租；八、租赁期间，消防、安全、卫生责任由乙方承担；九、违约责任。上述《厂房及土地租赁协议》上，有乙方曾福忠、曾卫光签名并捺指印，有甲方佳鸿公司法定代表人江志强签名捺指印并加盖“佳鸿公司”公章。上述租赁协议签订后，被告佳鸿公司将国有土地使用证【龙特国用（2010）第GC0086号】复印件及附图作为附件交付给原告，同时将协议载明的土地及厂房交付原告使用，附图上被告佳鸿公司对出租的厂房及土地的四至范围划红线并加盖“佳鸿公司”公章进行确认。
根据原、被告双方于2013年1月1日签订的《厂房及土地租赁协议》以及出租的厂房及土地的四至及范围红线图所载，被告佳鸿公司出租的两座钢结构厂房面积4073㎡（即原告曾福忠、曾卫光承建厂房）位于佳鸿公司东北侧（公司大门内侧）；被告佳鸿公司出租的空地长315m×15m=4725㎡【国有土地使用证号：龙特国用（2010）第GC0086号】，位于佳鸿公司西南侧（靠近省道漳浮公路）。
原告曾福忠、曾卫光承建被告佳鸿公司两座钢结构厂房，被告未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建房。
另查明，被告佳鸿公司址在龙海市东园工业区的国有土地使用证【龙特国用（2010）第GC0086号】载明的使用权面积为94656.92㎡，使用权类型：出让；佳鸿公司的房屋所有权证（龙房权证字第××号）载明的建筑面积为：28684.22㎡（1层）、1916.14㎡（1层）、814.81㎡，合计31415.17㎡。漳州市中级人民法院于2014年6月18日作出的（2014）漳民初字第10号民事判决书，判决：龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司偿还中国工商银行股份有限公司漳州龙文支行借款本金33482462.66元、利息1297479.08元，并支付自2013年10月21日起的利息、罚息、复息；中国工商银行股份有限公司漳州龙文支行对龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司提供的借款抵押物【以龙土他项（2011）第058号土地他项权利证明书、龙房他证抵押字第201104**号房屋他项权证内容为准】拍卖、变卖所得享有优先受偿权。
认定以上事实的证据有原告提供的《厂房及土地租赁协议》及出租厂房及土地的四至范围红线图、《方圆佳鸿公司工程结算单》、国有土地使用证【龙特国用（2010）第GC0086号】（复印件），漳州市中级人民法院（2014）漳民初字第10号民事判决书，以及原告在庭审中的相关陈述。
本院认为，原、被告双方于2013年1月1日所签订的《厂房及土地租赁协议》（附：出租厂房及土地的四至范围红线图），是一份租赁合同，该合同系双方真实意思表示，其真实性予以确认。该租赁合同中约定出租的有厂房和土地（空地）两部分。因本案租赁物两座钢结构厂房，被告未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建房，违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告双方所签订的租赁合同中有关厂房出租的合同部分，应认定无效。被告将位于佳鸿公司西南侧（靠近省道漳浮公路）的国有土地（空地）使用权出租给原告，使空闲的土地得到有效利用和收益，系被告依法行使占有、使用、收益的权利，符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的国有土地使用权可以出租条款。故原、被告双方所签订的租赁合同中有关土地（空地）使用权出租的合同部分，应认定有效，但出租的土地若需临时搭建，须经有关主管部门批准。被告佳鸿公司将上述自有的址在龙海市东园工业区的土地及房产作为抵押物向中国工商银行股份有限公司漳州龙文支行提供贷款抵押担保，并于2011年4月21日办理了抵押登记，中国工商银行股份有限公司漳州龙文支行对该抵押物享有优先受偿权。因被告于2013年1月1日向原告出租的部分土地使用权，是在抵押权设立之后，该土地使用权租赁关系不得对抗已登记的抵押权，不得妨碍抵押权的实现。被告佳鸿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百九十条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告曾福忠、曾卫光与被告龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司于2013年1月1日所签订的《厂房及土地租赁协议》中有关国有土地（空地）使用权租赁部分有效。
二、驳回原告曾福忠、曾卫光的其他诉讼请求。
本案件受理费38756元，由原告曾福忠、曾卫光负担24590元，被告龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司负担14166元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 陈亚生
人民陪审员 郭跃春
人民陪审员 张尚兴
二０一五年一月二十八日
书 记 员 郑晓虹
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》
第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。第一百九十条【抵押权和租赁权关系】订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。