福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第2772号
原告（反诉被告）张洪超，女，1971年3月4日出生，汉族。
委托代理人陈长钧，福建信海律师事务所律师。
被告（反诉原告）翔鹭（厦门）房地产开发有限公司。
法定代表人李雪梅，董事长。
委托代理人陈咏晖，福建英合律师事务所律师。
委托代理人郭真，福建重宇合众律师事务所律师。
原告（反诉被告）张洪超与被告（反诉原告）翔鹭（厦门）房地产开发有限公司（以下简称翔鹭公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月29日受理后，被告于2014年9月11日提起反诉。本院依法由代理审判员叶炎乾独任审判，并于2014年10月29日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张洪超的委托代理人陈长钧，被告（反诉原告）翔鹭公司的委托代理人郭真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张洪超诉称，双方于2011年7月22日签订一份《商品房买卖合同》，约定：张洪超向翔鹭公司购买址于厦门市湖里区的闽南古镇A部6层119单元商品房一套，房屋总价款人民币（下同）825700元。翔鹭公司应当于2012年6月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付张洪超使用；若翔鹭公司逾期交房应向张洪超按日交付已付房款万分之四的违约金。合同签订后，张洪超依约支付了购房款，后翔鹭公司告知原告于2013年4月12日办理交房手续，翔鹭公司的行为已构成违约，应向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、翔鹭公司向张洪超支付迟延交房违约金94460.08元（利息按违约金数额，依中国人民银行一年期贷款利率6%，自2013年4月13日起计算至实际支付之日止。暂计至2014年8月25日，500天利息为7763.84元）；2、翔鹭公司承担本案的诉讼费用。
被告翔鹭公司辩称，张洪超的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予全部驳回。一、张洪超并未依据双方签订的《商品房买卖合同》及时缴纳契税等办理产权证的费用，翔鹭公司据此延期交房的行为符合双方合同的约定，故按约不应承担由此引起的逾期交房责任。二、案涉商品房存在符合合同约定的延期交房的特殊原因。1、案涉工程因天气、政府主管机关、市政配套设施之延误、施工过程中遇到重大困难等原因延误了430天，按约属于合同约定的可予以顺延交房的情形。2、案涉工程施工过程中，施工单位以人工、材料涨价作为借口，无视翔鹭公司与其签订的施工合同是约定包干价的规定，要求提高工程款并自行停工了107天，给翔鹭公司造成了重大损失。三、即便存在任何可能的违约情形，张洪超主张的违约金存在过高，人民法院应依法适当削减该违约金标准。四、翔鹭公司交付的商品房符合合同约定的交房条件，且翔鹭公司已依约通知张洪超前来交房，但张洪超未能前来，故翔鹭公司不应承担因张洪超迟延交房产生的延期交房责任。
反诉原告翔鹭公司反诉称，翔鹭公司与张洪超签订的《商品房买卖合同》约定，翔鹭公司向张洪超出售位于厦门市湖里区寨上之闽南古镇A部6层119单元的一套建筑面积为82.57平方米的商品房，总价款为825700元。同时约定，合同签订当日张洪超须向翔鹭公司支付首付款415700元，余款410000元于签订合同之日起30日内支付完毕，若张洪超逾期支付不超过60日的，则自应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止按日向翔鹭公司支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期支付超过60日的，则自应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止按日向翔鹭公司支付逾期应付款万分之四的违约金。但张洪超在支付完首付款后，余款直至2012年1月16日才支付完毕，其已严重违约并给翔鹭公司造成损失。请求法院判令张洪超立即向翔鹭公司支付逾期付款违约金24272元，并承担本案全部诉讼费用。
反诉被告张洪超辩称，1、其未在合同签订之日起30日内向银行贷款支付完毕的原因并不是由其导致的，其已经依约履行相应的义务，因此，银行贷款没有及时发放导致未如约收到款项的责任并不在反诉被告。根据双方签订的商品房买卖合中关于银行贷款付款相关条款的内容，反诉被告即便没有在合同约定的30日内向银行贷款支付完毕所有的购房款，也无需向反诉原告承担违约责任；同时，根据银行按揭贷款的整个操作流程可以看出，反诉被告也无需就银行未在合同约定的30日内发放贷款向反诉原告承担相应的违约责任。2、反诉原告的起诉也已经超过了诉讼时效，丧失了胜诉权。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：
2011年7月22日，张洪超（买受人）与翔鹭公司（出卖人）签订编号为02019116的《商品房买卖合同》，约定翔鹭公司将位于厦门闽南古镇A部6层119单元的房产出售给张洪超，总金额825700元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式（1）签订本合同时支付首付款415700元；余款410000元自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行……。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付条件与期限：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、详见附件六合同补充协议。第九条出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之4的违约金。第十一条交接：……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六“合同补充协议”。《合同补充协议》（附件六）第三条关于主合同第六条之补充（本条款仅适用于买受人采取银行按揭付款方式的）：1、购房款按揭属于买受人和银行之间借贷关系，由买受人向银行提出并由银行审批。出卖人协助买受人办理银行按揭申请。2、买受人应在本合同签订当日向出卖人提供按揭所需的完整材料，特殊原因未按时交齐的，买受人承诺在本合同签订之日起3天内补齐。如买受人申请的商业贷款，则买受人应保证出卖人在本合同签订后30日内收到全部剩余房款。如果买受人未按规定时间重新提交或补充按揭资料，导致出卖人无法按约定期限取得剩余房款，则视为买受人逾期付款，按主合同第七条承担违约责任。《合同补充协议》（附件六）第四条关于主合同第八条之补充：……2、主合同第八条第2款所列的：“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。”变更为“该商品房所在建筑物用电、消防、弱电（包含有线电视、电信及网络）等设施达到设计要求条件，但弱电仅设置弱电箱，终端由业主后期自行装修。”……4、主合同第八条约定的房屋交付期限必须以买受人付清全部房款、办理产权手续所需的契税、费用及所有因买受人逾期缴付款而须支付的违约金、赔偿金为前提。若因买受人逾期支付前述款项，则出卖人有权不予办理交房手续，出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延，由此产生的逾期交付责任由买受人承担。……6、延期交房的特殊原因：（1）大雨（含）以上和六级（含）以上大风（天气情况以厦门市气象台公布的气象记录为准）；（2）非出卖人原因造成停水、停电造成停工（以施工记录为准）；（3）市政府重要活动（如大型会议、创卫等）导致无法施工；（4）政府规划调整，市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素；（5）施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决；（6）政府发生新的变动、法律法规、政策变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。《合同补充协议》（附件六）第六条关于主合同第十一条之补充：1、买受人接到出卖人发出的楼宇交付使用通知书后，必须在通知书上规定的交房期限内亲自或指派授权委托人前来翔鹭公司办理该产业移交手续，如买受人未能按时办理产业交接，出卖人不承担因此产生的延期交房责任……。
合同签订当日，张洪超向翔鹭公司支付了415700元的购房首付款。之后，张洪超与银行签订按揭贷款合同，银行于2012年1月16日发放贷款410000元并转存至翔鹭公司账户。讼争房产于2013年1月28日通过建设单位、设计单位、监理单位和施工单位的验收。2013年3月27日，厦门市公安局消防支队出具厦公消验（2013）第0105号《建设工程消防验收意见书》，认定讼争房产消防验收合格。讼争房产已经达到了合同约定的交房条件。翔鹭公司通知张洪超于2013年4月9日至12日办理交房手续。张洪超于2013年4月12日接收该房产。翔鹭公司于2013年7月29日向厦门市国土资源与房产管理局申请办理讼争项目初始登记，于2013年9月10日取件。2013年9月24日，被告通知原告办理产权及补交房款，缴交契税，房屋土地登记费、工本费、印花税等费用。2013年9月24日，翔鹭公司向张洪超发出《催告函》，该《催告函》载明：“尊敬的张洪超业主：阁下至今仍未付清所购商品房（闽南古镇A部6119单元）的相关款项（含购房款、物业费、滞纳金、违约金、代付代缴税费等），已背离了《商品房买卖合同》的相关约定。为保证合同的履行，我们谨再次通知阁下，请您及时与本公司联系并尽快安排支付为盼。……”。
另查明：1、合同签订后至合同约定的交房日期间，出现大雨、暴雨以上降水、7级以上阵风天气的天数为21天。其中，2012年6月16-17日、6月20日及6月23日的《监理日记》未记载因天气原因影响施工，其他日期的《监理日记》记载天气原因全部停工或部分停工。
2、2012年6月6日至6月13日进行文明城市检查期间，《监理日记》载明厦门闽南古镇A部工程已经进入室内装修阶段，仅有小部分从事屋面铝板安装、打胶、铺砖和石材干挂。
3、福建省厦门电业局湖里供电分局《10KV高压客户业扩供电方案答复书》记载：项目名称“闽南古镇永久用电工程”，申请类别“专用变新装”，闽南古镇分三期建设，I期配容量6500KVA，Ⅱ期配容量18000KVA，Ⅲ期配容量6500KVA。2012年7月31日，厦门电力工程集团有限公司出具《厦门电业局配网用户设备竣工报告及验收单》载明，进场时间2012年6月1日，退场时间2012年7月15日，电源点杆号是寨上变10KV古镇I回921、寨上变10KV古镇Ⅲ回918。2013年4月12日，厦门电力工程集团有限公司出具《厦门电业局配网用户设备竣工报告及验收单》载明，进场时间2012年7月25日，退场时间是2013年4月18日，电源点杆号是保税变10KV古镇I回918。保税变10KV古镇I回918施工耗时长于寨上变10KV古镇I回921、寨上变10KV古镇Ⅲ回918。
诉讼过程中，翔鹭公司提供证人黄某（系厦门市杏林建筑安装工程公司顶管施工队队长，讼争项目顶管施工队负责人）出庭作证，证人黄某称，其在2012年7月中旬欲将设备放置在高殿大厦附近准备施工时，厦门市湖里区高殿居委会说其欲挖基坑的位置是在居委会的红线范围内，不允许其进行施工。为此，湖里区两次召开协调会欲解决，直至2012年12月中旬才协调解决完毕，其正常施工至2013年元旦前。张洪超质证认为，证人与翔鹭公司存在利害关系，其证言不应被采信，且证人证言与厦门电力工程集团有限公司《关于闽南古镇电力施工工期的回复》中关于停工时间和复工时间存在不一致之处。翔鹭公司认为，证人与翔鹭公司存在合同关系，在有关部门不出具相关证明的情况下，具有合同关系具体事实施工的证人是知道事实的人，与翔鹭公司不存在利害关系。证人凭记忆陈述的停工和复工时间是大致的时间，而不是精确的时间，更可以说明证人证言的可靠性。
翔鹭公司提供厦门电力工程集团有限公司《关于闽南古镇电力施工工期的回复》、其向厦门市湖里区政府递交的《关于闽南古镇A部工程进度情况的汇报》，及向厦门市湖里区发展和改革局递交的《关于闽南古镇项目进线电缆顶管工程在高殿大厦处作业受阻请求湖里区政府协调的函》，欲证实翔鹭公司在进行顶管工程施工时，在高殿大厦处受阻的事实向有关部门汇报，希望予以协调解决。厦门电力工程集团有限公司在《关于闽南古镇电力施工工期的回复》中陈述，在取得市政道路施工许可后，于2012年7月底开始破土施工，但在高殿大厦施工时即遭遇高殿村委会以开挖区域属于其红线范围为由而阻拦施工。由此拖延工程无法进行。后经多方协调有关部门，最终于2012年12月10日得以恢复施工。张洪超认为，《关于闽南古镇电力施工工期的回复》是与翔鹭公司有利害关系的单位出具的，证据形成的不客观，也无法证实被告施工过程中因保税区业务调度而导致延期施工。翔鹭公司提交给有关政府部门的汇报和函件是翔鹭公司单方面制作的，不具有证明力。
翔鹭公司提供《厦门市国有土地使用权有偿出让合同书》（92厦地合字007号）、土地出让金缴费证明（2011年、2012年），欲证明翔鹭公司实施的电力配套及变电站工程属于市政配套设施。《厦门市国有土地使用权有偿出让合同书》之附件《厦门市国有土地出让条件和使用规划》第七条之规定：市政府负责协调各有关部门或公司负责提供水、电、通讯、煤气、排水至用地红线内，所需费用由市政府负责。《缴费证明》载明：商品房建筑面积中含规划要求建设的公建配套设施，建成后作为实物地价仍需无偿移交给政府管理和使用，产权归政府。张洪超对此质证认为，翔鹭公司提供的证据只能证明翔鹭公司已经缴交土地出让金，无法证明其他事实。
4、翔鹭公司在进行室外雨污水管管沟的市政配套设施施工进程中，遇到巨型石头。通常在施工中遇到巨石的处理方式是采用爆破的手段，但因该石头紧邻A部建筑物，考虑到建筑物和附近居民的安全不能进行爆破作业，只能采用人工手凿开挖的方式。在翔鹭公司写给厦门市湖里区人民政府《关于闽南古镇A部工程进度情况的汇报》中，写明2012年11月4日进行市政管网施工中遇到地下巨石，从2012年11月6日开始，监理单位的《监理日记》开始有关于“室外雨污水管管沟开挖、石头砸打”的记录，并在2012年11月7日、11月9日、11月10日均有相同的记录；2012年11月14日《监理日记》记载“室外雨污水管安装、检查井砌筑”，11月24日记载“A轴正面16轴-8轴雨污水管管道安装，检查井砌筑，A轴支1-2轴室外石头砸打”，11月29日“A轴正面14轴-8轴雨污水管管道安装”，12月15日“1-3轴管沟石头砸打，1-16轴室内排水管外接管沟开挖”，12月19日“16-14轴室外道路雨污水检查井加高砌筑”，12月26日“9-6轴雨污水管管沟开挖”，12月27日“9-5轴雨污水管管沟开挖”，12月31日“1-5轴雨污水管道及检查井砌筑”。上述记载表明，至2012年12月31日，被告均在进行室外雨污水管管道的铺设。同时，在被告2012年11月16日、19日、20日的《监工日志》中，在“具体解决的建议”一栏，均有关于“A轴交1-2轴室外管沟开挖遇大岩盘，凿打缓慢，施工单位建议扩大凿打范围，以提高施工进度”；在2012年12月28日、31日的《监工日志》中，在“具体解决的建议”一栏，也有关于“9-5轴室外雨污水管沟开挖遇到石头需进行凿打，影响下管进度”的记载。
上述事实有《商品房买卖合同》及附件、商品房买卖合同备案证明、销售不动产统一发票、建设工程规划许可证及附件、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收报告、厦公消验（2013）第0105号《建设工程消防验收意见书》、《闽南古镇A部交房通知书》、《催告函》、厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅收件收据、《闽南古镇A部办理产权通知书》、气象资料、监理日志、银行收款凭证、《关于闽南古镇电力施工工期的回复》、《关于闽南古镇A部工程进度情况的汇报》、《关于闽南古镇项目进线电缆顶管工程在高殿大厦处作业受阻请求湖里区政府协调的函》、《厦门市国有土地使用权有偿出让合同书》（92厦地合字007号）、土地出让金缴费证明（2011年、2012年），以及双方当事人的陈述等证据予以证实。
本案的焦点问题是：一、翔鹭公司能否以张洪超未缴纳办理产权手续所需契税及费用为由主张相应顺延交房期限的问题。二、翔鹭公司是否存在可延期交房的事由及可延期的天数。三、违约金计算标准的问题。
一、翔鹭公司能否以张洪超未缴纳办理产权手续所需契税及费用为由主张相应顺延交房期限的问题。
张洪超认为，在其接到翔鹭公司通知交房前，翔鹭公司从未通知其需要缴交多少契税，其也就无法履行合同的义务，因此翔鹭公司以此作为逾期交房的理由不能成立，翔鹭公司没有履行通知义务，导致其无法履行缴交契税的义务。
翔鹭公司认为，张洪超并未依据双方的约定及时缴纳契税等办理产权证的费用，翔鹭公司据此延期交房的行为符合合同约定，故按约不承担由此引起的逾期交房的责任。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，双方签订的补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《商品房买卖合同》对买受人支付购房款、出卖人交付房屋均已作出约定，并约定了买受人逾期付款、出卖人逾期交房所应承担的违约责任，且买受人逾期付款、出卖人逾期交房所应承担的违约责任是对等的。《合同补充协议》第四条第4项关于房屋交付期限以买受人付清全部房款、办理产权手续所需的契税、费用及违约金、赔偿金为前提的约定，减轻了《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的逾期交房的责任，加重了买受人的责任。该约定违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，对双方不具有拘束力。因此，翔鹭公司提出因张洪超未及时缴纳办理产权手续所需契税及费用，其有权相应顺延交房期限的抗辩意见，本院不予采纳。
二、翔鹭公司是否存在可延期交房的事由及可延期的天数。
（一）天气因素导致延期交房的天数。
本院认为，《监理日记》未记载因天气原因影响施工，不作为可延期天数进行考量；《监理日记》记载全部停工或部分停工的天数17天可作为延期天数计算。
（二）关于翔鹭公司主张的全国性中考、高考及厦门市举办的“九．八”投洽会及法定节假日作为延期交房事由的问题。
本院认为，上述事由属于翔鹭公司在签署合同时即可预见的可能影响施工的因素，不能作为延期交房的理由。
（三）关于翔鹭公司主张的2012年6月6日至6月13日进行的文明城市检查作为延期交房事由的问题。
本院认为，翔鹭公司在上述期间已进入室内装修阶段，仅有小部分从事屋面铝板安装、打胶、铺砖和石材干挂，没有实际影响被告施工，文明城市检查不能作为延期交房的事由。
（四）关于翔鹭公司提出的施工方单方自行停工107天的问题。
本院认为，翔鹭公司与施工方存在合同关系，因施工方的因素导致翔鹭公司向张洪超违约，属于因第三人的原因导致违约的情形，与张洪超无关，不能将该责任转嫁给买受人，该事由不能作为延期交房的理由。
（五）关于翔鹭公司主张的实施电缆顶管工程受阻，市政配套实施不能及时到位影响施工的问题。
张洪超认为，翔鹭公司提交的证据不足以证实其主张的工程受阻的事实存在，且翔鹭公司提供的高压扩供电是闽南古镇三期建设的工程配套电设施，包括了在建的二期、三期工程。市政配套的批准与安装具有一定的程序性，翔鹭公司应在最初总体规划时就应当预见电力设施批准与安装的期限。
本院认为，电力配套工程及变电站的施工确属于市政配套设施，翔鹭公司提供的证人证言和其向相关部门提交的函件、以及厦门电力工程集团有限公司《关于闽南古镇电力施工工期的回复》相互某，可以证实翔鹭公司在进行顶管工程施工时确实遇到了不可预计的问题。而且，翔鹭公司进行保税变10KV古镇I回918的施工时间明显长于寨上变10KV古镇I回921、寨上变10KV古镇Ⅲ回918施工时间。综合分析翔鹭公司提供的证据及施工时间存在较大差距的事实，本院认定，翔鹭公司在进行电力施工中遇到了不可预见、不能控制的外力因素，属于合同约定的“因市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素”，延误了交房时间，可以作为延期交房的原因。但是翔鹭公司主张抵扣258天，则与事实不符。该电力工程是讼争项目的商业配套用电工程，而施工用电是施工单位自行解决的临时用电，因此，该电力工程并不影响施工。根据《建设工程消防验收评定规则GA836-2009》A.6项目，消防电源包括消防负荷等级、供电形式、消防配电等均属于消防验收的项目，因此，电力工程不完成就无法通过消防验收，其最终影响的是消防验收的时间。然而，电力施工虽耗时258天，但在进行电力施工的同时，被告还在进行其他方面的施工至竣工验收之日，该段期间不能作为因电力施工影响翔鹭公司消防验收的期间。2013年1月28日竣工验收后，工程全面完工，之所以消防验收至2013年3月27日完成，在于该电力工程尚未完工，电力无法供应，实际影响消防验收的仅为2013年1月29日至2013年3月27日。因此，因电缆顶管工程施工受阻，市政配套实施不能及时到位，可顺延交房的天数是58天。
（六）翔鹭公司主张，在施工中因地势复杂，遇到巨型石头、大岩盘，只能人工手动凿打，影响施工57天。采用正常爆破手段仅需要20-25天。
张洪超认为，在施工中遇到的困难和技术难题是被告在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，也是翔鹭公司在建设过程中所需承担的风险，而不能将此风险转移给张洪超。
本院认为，翔鹭公司在进行市政配套设施施工进程中，遇到巨型石头，属难以控制的技术情况，实际影响了施工进程。而且，翔鹭公司解决该问题是为了完成市政管网工程，该工程是竣工验收的项目之一，是翔鹭公司必须完成的工程。翔鹭公司的主张符合合同的约定，可以据此延期。实际延期的天数，应是手工敲砸与爆破的差额天数，法院酌情认定为32天。
综上，翔鹭公司因天气因素、实施电缆顶管工程受阻市政配套实施不能及时到位及遇到异常困难影响施工可顺延交房的天数共计107天。
三、违约金计算标准的问题。
翔鹭公司提出合同约定的违约金数额过高，要求对违约金进行调整，并提出对于讼争项目同地段同类房屋自2012年7月至2013年4月期间的房屋租金价格进行鉴定。
张洪超认为，本案违约金计算标准系翔鹭公司提出的，且其也同样承担对等程度的义务约束，因此，本案合同约定的违约金计算标准不存在过高的情形，不应调整。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，翔鹭公司作为合同的提供方，合同已明确约定违约金的计算方法，上述规定并不适用本案。张洪超的损失并不一定是租金损失，以租金损失作为违约金的参照依据，无法涵盖张洪超所有可能遭受的损失，而且合同约定的日万分之四的违约金标准也并不属于过高的情形，故翔鹭公司关于调整违约金和对张洪超的损失评估鉴定的主张，本院不予支持。
综上，本院认为，张洪超与翔鹭公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议（除第四条第4项内容外）意思表示真实，内容合法，属于有效合同，双方均应遵照执行。翔鹭公司通知张洪超于2013年4月12日交房，迟于合同约定的2012年6月30日的交房时间，共计286天，扣除有延期交房事由107天，翔鹭公司迟延交房天数179天，已构成违约，应按《商品房买卖合同》第九条之1.（2）项的约定向张洪超支付逾期交房的违约金，违约金为59120元（825700元×0.04%／天×179天）。翔鹭公司提出张洪超于2012年1月16日才将购房余款410000元支付完毕，其行为已构成违约，应支付逾期付款违约金24272元的反诉请求。因该反诉请求的诉讼时效期间应从2012年1月17日起算，至翔鹭公司向张洪超发出《催告函》时（2013年9月24日）并未超过法律规定的2年诉讼时效期间，故张洪超提出的翔鹭公司主张逾期付款违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。《商品房买卖合同》第六条及合同补充协议第三条第二款的约定，张洪超需保证翔鹭公司在签订合同之日起30日内收到剩余款项，而张洪超采用向银行贷款的方式于2012年1月16日将余款410000元支付给翔鹭公司，已逾期147天，应根据《商品房买卖合同》第七条之1.（2）项的约定支付逾期付款违约金，违约金为24108元（410000元×0.04%／天×147天）。因此，张洪超主张银行何时审批及支付贷款给翔鹭公司，非其所能控制，其不存在任何过错，不应承担违约责任以及翔鹭公司并未告知张洪超贷款办理情况、也没有向张洪超履行催告义务的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告翔鹭（厦门）房地产开发有限公司应向原告张洪超支付逾期交房的违约金59120元。
二、反诉被告张洪超应向反诉原告翔鹭（厦门）房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金24108元。
三、上述第一项和第二项判决确定的债务相抵后，由被告（反诉原告）翔鹭（厦门）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）张洪超35012元。
四、驳回原告（反诉被告）张洪超的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）翔鹭（厦门）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告（反诉原告）翔鹭（厦门）房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2162元，减半收取1081元，由原告张洪超负担404元、被告翔鹭（厦门）房地产开发有限公司负担677元；反诉案件受理费402元，减半收取201元，由反诉原告翔鹭（厦门）房地产开发有限公司负担2元、反诉被告张洪超负担199元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 叶炎乾
二〇一四年十一月十九日
代书 记员 李巧婷
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。