江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第0547号
上诉人（原审被告）张军，男，1970年11月26日出生，汉族。
委托代理人丁露、孙慰，江苏旭昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）丁兴华，男，1960年8月11日出生，汉族。
委托代理人王俊，江苏忠信义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）阚华美，女，1959年8月27日出生，汉族。
委托代理人王俊，江苏忠信义律师事务所律师。
原审被告帅琴雅，女，1983年5月18日出生。
上诉人张军因与被上诉人丁兴华、阚华美及原审被告帅雅琴房屋租赁纠纷一案，前由扬州市江都区人民法院于2013年12月13日作出（2013）扬江民初字第2407号民事判决。宣判后，张军不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：
原告丁兴华与阚华美原系夫妻关系，2005年11月19日双方协议离婚，两原告共有的坐落于江都区新区南苑一村第八组团B幢15号二层房屋经析产，楼上归阚华美所有，楼下归丁兴华所有，因此处房屋是一个整体，无法分开出租，故两原告同意由丁兴华以个人名义，将上述房屋作为整体一并出租。被告张军原系南京我乐装饰设计工程有限公司江都分公司负责人，2011年7月24日，被告张军以南京我乐装饰设计工程有限公司江都分公司（以下简称我乐公司江都分公司）名义作为乙方与原告丁兴华作为甲方签订了一份房屋租赁合同，约定甲方将位于江都新区南苑一村第八组团B幢15号（楼上两间、楼下两间）出租给乙方经营服务业，租期自2011年5月1日至2013年4月30日止，年租金为35000元，一年一付，每年的5月1日支付，期满后，甲方有权收回房屋，乙方必须如期归还，乙方如续租应于租赁期满前一个月向甲方提出续租书面要求，甲乙双方签订新的合同，同时乙方付清年租金。因被告张军想与他人合伙经营装修公司，就与被告帅雅琴商谈，准备租赁原告的房屋合作经营，2013年4月29日，在上述房屋租赁合同期满前一日，原告丁兴华与被告张军个人签订了一份新的房屋租赁合同，该份合同抬头部分，出租人为本案的原告丁兴华、阚华美，承租人为本案的被告张军、帅雅琴，主要条款除租期变为2013年5月1日至2017年4月30日止，前两年的年租金为72000元，后两年即2015年、2016年的房租根据当时市场价再议；乙方向甲方支付押金6000元，并增加了一条违约条款“如有一方违约支付违约金20000元”外，其它条款与前一个合同条款基本相似，合同的最后签字人仅为丁兴华和张军。协议签订后，即2013年5月4日和5月23日，被告通过案外人钱月红从ATM机用现金给付的方式分三次汇给原告5900元、100元（这二笔是5月4日汇）、6000元（5月23日汇），合计12000元。
另查明，被告张军已于2013年5月通过QQ向南京我乐装饰设计工程有限公司提出了不再担任我乐公司江都分公司的职务，解除了双方的关系。后被告张军于2013年7月15日在扬州市江都工商行政管理局注册登记了另一家装修公司叫扬州天宝装饰工程有限公司（以下简称天宝公司），该公司的法定代表人是被告张军的妻子徐桂青，张军任该公司的总经理，钱月红系该公司会计，公司的住所地在江都区仙女镇黄山路389号1栋106门面房，该公司并没有与帅雅琴合作经营。
又查明，被告张军与原告丁兴华于2013年4月29日签订了房屋租赁合同后的5月6日，在出租房的门口张贴了一张以我乐装饰江都营业部的名义公布的告示，写明：我公司迁至黄山路389号1栋106门面房，请新老客户相互转告，由此给您带来的不便，敬请谅解。告示日期为2013年5月6日，落款为我乐公司江都营业部。张军现所在的天宝公司的住所地与其2013年5月6日张帖公告所讲的我乐公司江都分公司迁址地址一致。
2013年9月25日，丁兴华、阚华美诉至原审法院，请求判令张军、帅雅琴支付租金并承担违约责任。
审理期间，原告丁兴华、阚华美自愿撤回了对被告帅雅琴的起诉。原审法院认为，原告撤回对被告帅雅琴的起诉，是原告对自己享有诉权的处分，不违背法律的规定，在庭审中已口头裁定予以准许。根据本案中被告张军已实际不在讼争房中经营，讼争房屋处于空关状态的情况，为防止双方损失的扩大和讼累，经征询原告意见，原告增加了要求解除2013年4月29日的房屋租赁合同并将出租房归还原告的诉求，同时根据增加的诉求要求被告张军按合同约定的租金标准（72000元／年）支付自2013年5月1日起至交付房屋之日止的租金和房屋占有使用费及违约金20000元。
原审期间双方争议的焦点为：2013年4月29日签订的《房屋租赁合同》是否成立生效？如生效，原告要求解除合同并归还出租房、被告张军按合同约定的租金标准（72000元／年）支付自2013年5月1日起至交付房屋之日止的租金和房屋占有使用费及违约金20000元是否有事实和法律依据？
原审法院认为：
根据原、被告双方的陈述及相关证据分析认为，2013年4月29日签订的房屋租赁合同已成立生效，理由如下：
1、被告张军辩称，本人与帅雅琴想合伙经营业务准备共同租赁原告的门面房，上述合同的乙方抬头是自己和帅雅琴两人，但最后签字的只有自己一人，帅雅琴没有签字，故合同未成立；原告认为在讨论租赁合同的时候，帅雅琴是参加的，后因其有事而先行离开，但帅是让被告张军做主，就像原告阚华美同意让原告丁兴华一人代表签字是一样的，最后承租方由被告张军一人代表乙方签字，出租方由原告丁兴华一人代表甲方签字，所以在丁兴华与张军签字后，合同已成立。庭审中被告张军对帅雅琴中途离开接放学的孩子的事实予以认可，对原告阚华美同意合同由丁兴华一人签字即代表原告双方的行为不持异议。本院认为，帅雅琴最后签不签字不影响合同的成立，作为合伙有权由其中的一人对外行使权利，产生的后果合伙人之间如何分担由合伙人之间按约定决定，被告张军在签合同后未能得到帅雅琴的认可是被告张军与帅雅琴之间合伙关系的破裂，合同订立后被告张军于2013年5月4日和5月23日支付押金和部分租金的行为应认定为被告张军认可是自己个人租赁了原告出租房按合同履约的事实，故可认定原告丁兴华与被告张军之间订立的房屋租赁合同已成立。
2、2013年5月4日和5月23日，被告张军通过案外人钱月红从ATM机以现金给付的方式分三次汇给原告5900元、100元、6000元，合计12000元，对此，原告认为这是被告张军按2013年4月29日签订的房屋租赁合同的约定给付了押金6000元及一个月的租金6000元；被告辩解其所汇的款项是原告与我乐公司江都分公司订立的房屋租赁合同续租两个月而交的房租，不是履行2013年4月29日签订的房屋租赁合同的行为。本院认为其辩解不成立，因为2011年7月24日的租赁合同租金为一年35000元，平均每月租金应为2916.67元，如续租两个月租金不应超过6000元，而被告张军分两天三次汇给原告的款项分别是6000元，共12000元，而6000元的数额却与2013年4月29日签订的房屋租赁合同中约定的押金6000元，一年租金72000元，每月6000元的租金相吻合，据此认定张军是按2013年4月29日签订的房屋租赁合同给付了押金和一个月的租金更符合事实，其给付行为应是履行约定的合同义务，说明张军已承认上述房屋租赁合同已成立并实际履行。
3、根据被告张军的陈述，其已于2013年5月通过QQ向南京我乐装饰公司提出了不再担任我乐公司江都分公司的负责人职务，其已无权代我乐公司江都分公司再续租五、六二个月，并给付两个月的房租，尽管其辩解给付的12000元是我乐公司江都分公司给付的续租租金，不是自己个人按2013年4月29日的房屋租赁合同给付的押金和一个月租金，但本院认为其辩解不成立，因为2013年4月29日的房屋租赁合同是在我乐公司江都分公司与原告于2011年7月24日订立的合同到期不再租赁的情况下才签订的，如果我乐公司江都分公司还要续租两个月，原告与被告张军就不可能在2013年4月29日订立的合同中约定租期自2013年5月1日起算；而且被告张军原是我乐公司江都分公司的负责人，其正是因为知道我乐公司江都分公司不在续租的情况下才与原告订立新的房屋租赁合同的；再根据被告张军提交本院的手机上拍摄的一张落款为我乐公司江都营业部的公示照片内容“我公司迁至黄山路389号1栋106门面房，请新老客户相互转告，由此给您带来的不便，敬请谅解。”及告示日期为2013年5月6日可看出，2013年5月我乐公司江都分公司已搬迁，故不存在续租的可能，更不可能支付两个月的房租。因此在不存在续租的情况下，被告张军汇租金12000元的行为应是为了履行2013年4月29日的房屋租赁合同。
4、被告张军在搬离原告的门面房后在江都区黄山路389号1栋106门面房设立了一家以其妻为法定代表人，自己任总经理的天宝公司，新公司并没有与帅雅琴合伙经营，新公司的住所地就是上述我乐公司江都营业部迁址后的地址，根据被告张军在（2013）扬江民初字第1591号案件中申请到庭作证的证人李某的证言，李某原是我乐公司江都分公司员工，现也在张军任总经理的新公司天宝公司工作，可见新旧两公司都是原班人马，都是张军实际操作，而钱月红汇12000元给原告的款项，尽管被告张军讲是为我乐公司江都分公司续租垫汇的款，钱月红现任新公司的会计，显然钱月红汇款应是受被告张军指派的，汇款人实为张军。
综上，2013年4月29日的房屋租赁合同尽管抬头中承租人是被告张军和帅雅琴，但最后签字是被告张军，被告张军也认可与帅雅琴的合伙未达成，关键在于张军以实际给付原告12000元的行为确认了自己个人租赁了原告的门面房的事实，确认了房屋租赁合同的成立，故被告张军应承担不按约履行合同的法律责任。原告要求与被告张军解除2013年4月29日的房屋租赁合同，并归还出租房，要求被告张军按合同约定的租金标准（72000元／年）支付自2013年5月1日起至交付房屋之日止的租金和房屋占有使用费及违约金20000元，符合法律规定，应予支持。同时因为被告张军已付12000元给原告，此款应在被告张军应付的款项中予以扣减。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、终止原告丁兴华、阚华美与被告张军签订的房屋租赁合同。二、被告张军于本判决生效之日起十日内从其租赁的位于江都区新区南苑一村第八组团B幢15号二层房屋内自行搬出，并将该房屋腾空后交付给原告丁兴华、阚华美。三、被告张军于本判决生效之日起十日内按合同约定的租金标准（72000元／年）给付原告丁兴华、阚华美自2013年5月1日起至交付房屋之日止的租金和房屋占有使用费并承担违约金20000元，再扣除已支付的12000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取975元，由被告张军负担。此款已由原告垫付，被告在给付上述款项时一并给付原告。
宣判后，张军不服上诉称：
1、本案所涉房屋租赁合同并未生效。该房屋租赁合同的双方并非只有本人和丁兴华、阚华美，合同是由本人和帅雅琴与丁兴华、阚华美共同草拟准备签订，后因帅雅琴个人原因导致本合同终止，故此合同上并无帅雅琴签名。根据相关法律规定，该合同并未生效。
2、本人也没有履行该房屋租赁合同。原审法院所认定的12000元租金并非本人汇款，而是由我乐公司江都分公司汇给丁兴华，该款为我乐公司江都分公司续租房屋两个月的租金。
综上，原审判决认定事实错误，请求二审撤销原审判决，并改判驳回丁兴华、阚华美对本人的诉讼请求。
其二审期间未提供证据。
丁兴华、阚华美共同答辩称：
原审判决认定事实清楚，原审期间已经充分调查了案件事实，且适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
其二审期间亦未提供证据。
本院查明：原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。
本案双方争议的焦点为：双方所签订的《房屋租赁合同》是否已生效及有无实际履行？
本院认为，该合同已成立且生效，并已实际履行。其理由为：
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。就本案而言，丁兴华、阚华美所提供的《房屋租赁合同》中尽管抬头部分记载的承租人是张军和帅雅琴，表明当初双方商定是由张军和帅雅琴共同承租该房屋，但实际在合同承租人落款处签名的仅有张军。由于张军认可与帅雅琴共同承租房屋未能达成一致，现丁兴华、阚华美持张军在承租人处签名的《房屋租赁合同》主张权利，依照上述法律规定，原审法院确认双方所签订的合同已成立且生效，并无不当。
本案现有证据证明，该合同项下的房屋先前由我乐公司江都分公司承租，在承租期限届满前，张军作为承租人与丁兴华、阚华美签订了该合同。在该合同签订后，张军作为先前我乐公司江都分公司的负责人和经办人，并未将该承租的房屋交还，而指使由其担任总经理的天宝公司会计向丁兴华支付租赁房屋的押金和部分租金，其金额符合该合同的约定。张军的上述行为表明，由其一人承租该房屋。因此，本院确认该合同已实际履行。
至于张军称天宝公司会计所汇款项，是我乐公司江都分公司支付续租房屋的部分租金的上诉理由。由于该陈述与张军在该承租房屋所张贴的我乐公司江都分公司迁址告示的内容不符，且其金额也与先前我乐公司江都分公司租赁合同所约定的租金金额不符，故本院对此不予采信。
综上所述，双方所签订的《房屋租赁合同》已成立且生效，并已实际履行；张军的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1955元，由上诉人张军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一四年四月十六日
书 记 员 任 群
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；