江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民终2375号上诉人（原审被告）：江西松柏实业有限公司，住所地江西省南昌市进贤县半岛豪园西侧（英伦壹品）。�定代表人：吴晓清，该公司董事长。委托代理人：胡会泉，江西飞鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨华，男，1983年9月出生，汉族，住江西省进贤县。被上诉人（原审原告）：童婧霄，女，1984年6月出生，汉族，上海市人，住址同上，系杨华之妻。以上两被上诉人委托代理人：杨凌云，男，1957年9月1日出生，汉族，住江西省进贤县，系杨华之父。以上两被上诉人委托代理人：易会来，江西国商律师事务所律师。上诉人江西松柏实业有限公司（以下称松柏公司）因与被上诉人杨华、童婧霄房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院�2016）赣0124民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江西松柏实业有限公司的委托代理人胡会泉，原告杨华、童婧霄的委托代理人杨凌云、易会来到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。松柏公司上诉请求：一审判决缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回杨华、童婧霄一审全部诉讼请求，并由其负担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本案商品房买卖合同的标的是“英伦壹品”第x栋x单元x室住房一套，负一楼地下室部分不是合同标的，是上诉人无偿赠送给被上诉人的，也没有产权证，因此，在使用功能上不能与商品房等同，因此，其不应受双方商品房买卖合同约束，被上诉人的主张没有法律依据，依法应当驳回。二、双方签订的房屋买卖合同附件四——合同补充协议第八条明确约定“商品房的销售广告和宣传资料仅供参考，不作合同附件，不作为双方签订合同及本补充协议的决定性因素或重大影响，不作为约定双方权利义务的依据，商品房的具体情况以附件说明为准，……”，因此，被上诉人无权以所谓的宣传广告作为其主张的合法依据。三、被上诉人向法院提交的施工图纸是未盖公章的非正式施工图纸，上诉人向法院提交的施工图纸系在住建局备案的正式施工图纸，依该施工图纸，负一楼的地下室部分功能是储藏间，不是住房，是没有卫生间和地漏等设计，在整个施工过程中，上诉人也是依法施工，工程符合规范且已竣工验收。除此之外，一审法院以合同标的款的20%支付违约金和按逾期交房违约责任判决上诉人承担赔偿被上诉人10万元损失没有事实和法律依据。据此，上诉人提起上诉。杨华、童婧霄辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，裁判公正，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。事实和理由：1、松柏公司在与答辩人签订商品房买卖合同之前，其所发送的有关“英伦壹品”花园洋房宣传手册、沙盘模型、宣传单、平面图及其现场模型讲解等均十分详细具体地表述了该出售的“英伦壹品”花园洋房一楼及负一楼的住房结构、作用、使用功能，且十分明确具体的确定了该商品房系三卫两厨，其负一楼具备居住功能，负一楼具备与地上一层相同的通电、通水功能，完全可以正常居住，系业主享受复式楼的结构功能�用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，房屋出售人在宣传册和销售广告中就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，上诉人的宣传资料应当是合同的重要组成部分，对上诉人具有约束力。2、双方签订的房屋买卖合同附件补充协议内容明显违背了我国《合同法》的规定，也违背了《消费者权益保护法》的规定，因而是无效的。3、上诉人在一审开庭时对被上诉人提交的设计图纸原件真实性没有异议，根据图纸显示，负一楼是有卫生间和排水系统设计，而上诉人交付给被上诉人的却没有，上诉人显然构成违约。4、本案负一楼并非无偿赠送，在签订房屋买卖合同时，被上诉人考虑到房屋系复式楼住房特点，可以入住负一楼，被上诉人才同意出价5900元每平方米购买该住房，否则，被上诉人根本不会购买此房的。正是由于上诉人在履行双方签订的房屋买卖合同时存在重大违约行为，故一审法院判决上诉人承担相应的民事责任是公正的。杨华、童婧霄向一审法院起诉请求：2014年1月21日杨华、童婧霄与松柏公司签订《进贤县商品房买卖合同》，此前松柏公司已向杨华、童婧霄及家人发送了“英伦壹品”花园洋房的宣传手册，并作了详细介绍，附有沙盘模型、宣传单和平面图等；其中宣传手册、沙盘模型显示一楼及负一楼有三卫两厨。至2015年下半年原告所购买的“英伦壹品”第x栋x单元xxx号房负一楼却无卫生间、无排水系统，不具备居住的基本条件，完全违背了该房的宣传手册、沙盘模型、介绍等内容，明显涉嫌欺诈。因该房的宣传手册、沙盘模型、平面图等均是购房合同的重要组成部分，且松柏公司改变设计图纸施工，构成严重违约，杨华、童婧霄为维护自身的合法权益，遂向法院诉讼，请求判决松柏公司向杨华、童婧霄立即支付合同违约金计人民币100000元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告松柏公司于2010年3月16日设立，从事房地产开发经营，“英伦壹品”是其开发的住宅小区；原告杨华、童婧霄系夫妻关系。2013年10月份，松柏公司售楼人员在县一建旁边发宣传单，原告拿到宣传手册，找到被告售楼部去了解房屋有关情况并与被告售楼人员联系买房事宜。2014年1月21日原告杨华、童婧霄（买受人）与被告松柏公司（出卖人）签订《进贤县商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“英伦壹品”小区第x栋x单元xxx号房屋（户型：三室二厅），建筑面积144.58㎡，单价5900元/㎡,共计房款853022元。买受人于2013年12月15日支付首期款263022元，余款590000元办理银行按揭（已付）。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2015-4-30前将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。……被告松柏公司及其法定代表人蔡绍堤在出卖人处盖章，原告杨华、童婧霄在买受人处及合同附件1-8签名并按手印。该合同附件四“合同补充协议”第八条约定：商品房的销售广告和宣传资料仅供参考不作合同附件，不作为双方签订主合同及本补充协议的决定性因素或重大影响因素，不作为约束双方权利义务的依据。商品房的具体情况以附件说明为准。另查明，被告松柏公司于2013年11月15日办理了所开发的“英伦壹品”小区1至6号楼商品房的预售许可证。被告制作的“英伦壹品”洋房户型鉴赏手册中1楼户型文字说明中注明有“三卫两厨，中西两厨，更显英伦品质”，一层平面图标明有两个卫生间，地下室平面图标明有一个卫生间；“英伦壹品”住宅小区6#楼地下室平面设计图的文字说明中有“……卫生间标高皆低于楼地面50ｍｍ……卫生间地面排水坡度1%，入口平台地面排水坡度0.5%……卫生间地漏详见水施。”该设计图标明每户有五至六个集水井，其储藏间位置即是1楼户型地下室平面图标明卫生间的位置，该设计图的图例标有“○雨水管、＠地漏”等。一审法院认为，原、被告于2014年1月21日签订《进贤县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方均应按合同约定和法律规定诚实信用行使权力、履行义务；本案属商品房预售约定与现房交付瑕疵而引发的纠纷，通常情况下买受人是根据出卖人的商品房销售广告资料，即对房屋及其附属设施的说明和允诺来决定是否购买商品房；如该“说明和允诺”是具体确定的，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，则该“说明和允诺”应视为商品房买卖合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案被告通过其制作的宣传手册、沙盘模型、平面图等宣示6#楼一层含有“三卫两厨”（一层两个卫生间，负一层即地下室一个卫生间），致原告以5900元/㎡订购被告的“英伦壹品”第x栋x单元xxx号房屋；且6#楼地下室的平面设计图的图例及说明也显示有卫生间地漏、集水井等排水系统，而被告交付的6#楼地下室未按设计施工，没有排水系统，致使原告不能实现正常使用6#楼地下室的合同目的，属重大违约行为，故被告对本案纠纷应承担全部责任。原告以所购房屋价格层差或房款总价20%诉请被告�付违约金100000元，与合同第九条逾期交房违约责任基本相符，符合本案事实，且不违反法律规定，应予以支持。被告以6#楼地下室系无偿赠送、宣传资料和广告是要约邀请及合同附件四明确宣传资料和广告不是合同内容，原告的违约损失没有法律和事实依据，请求依法驳回诉请的意见，与本案事实不符，亦与相关法律法规相悖，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：限被告江西松柏实业有限公司在本判决生效后10日内给付原告杨华、童婧霄违约金100000元；案件受理费2300元，由被告江西松柏实业有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人双方均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案房屋负一楼规划设计图中没有卫生间的标注。其他事实与一审法院认定的案件事实一致。本院认为，2014年元月21日，杨华、童婧霄与松柏公司签订的《进贤县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，合同双方当事人均应按照该合同的约定及时适当行使己方权利并诚实全面履行己方义务。本案中，根据诉辩双方所持意见，本案纠纷争议焦点应为，松柏公司在履行与杨华、童婧霄签订的房屋买卖合同过程中是否存在过错以及应否�担民事责任。针对争议焦点，结合案件事实，根据法律规定，本院评析如下：诉讼中，杨华、童婧霄称松柏公司在履行双方签订的房屋买卖合同时交付房屋的负一楼地下室部门没有地漏和卫生间而存在重大违约，经本院审理查明，杨华、童婧霄诉称的负一楼地下室属于双方在签订房屋买卖合同时，出卖人松柏公司承诺赠送给购房人杨华、童婧霄的部分，这部分的相关情况未在双方签订的房屋买卖合同中进行约定，但是在松柏公司制作的“英伦壹品”洋房户型鉴赏手册中有所标注。当事人双方签订的商品房买卖合同附件四《合同补充协议》第八条明确约定：“商品房的销售广告和宣传资料仅供参考不作合同附件，不作为双方签订主合同及本补充协议的决定�因数或重大影响因素，不作为约束双方权利义务的依据，商品房的具体情况以附件说明为准”，且该鉴赏手册中“1楼户型”虽有“三卫两厨”字样，但并没有对“三卫两厨”的位置、面积等作具体详细说明，买卖双方也没有对地下室的面积、结构等进行详细约定。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，本院认为本案中松柏公司制作的“英伦壹品”洋房户型鉴赏手册应认定为要约邀请。但是，根据实际情况，销售方关于房屋的宣传资料会影响购买方对所购房屋性能判断、实际使用的方便与否，乃至是否购买房屋的决定。本案中，销售方松柏公司制作的�传资料中对地下室卫生间和地漏有相应的描述，而其交付房屋的现实状况却与之不符，因而，本院认为松柏公司存在宣传部分不实行为，其应承担因宣传内容部分未实际履行而给买受人杨华、童婧霄造成一定影响的补偿责任。综合案情考虑，本院确定销售方松柏公司给予买受人杨华、童婧霄补偿1万元为宜，原审法院按松柏公司重大违约判决松柏公司承担10万元的赔偿过高，应予调整；故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更江西省进贤县人民法院（2016）赣0124民初字778号民事判决为“被告江西松柏实业有限公司自本判决生效之日起十日内一次性补偿原告杨华、童婧霄10000元”；二、驳回原审原告杨华、童婧霄的其�诉讼请求。一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，共计4600元，由杨华、童婧霄负担4000元，江西松柏实业有限公司负担600元。本判决为终审判决。审 判 长  刘卫平审 判 员  裴重芳代理审判员  陈大奎二〇一七年三月三十日书 记 员  王 倩