辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01980号
上诉人（原审原告）：应雪玲。
被上诉人（原审被告）：大连亿鸿房地产开发有限公司。
法定代表人：姜修文，该公司董事长。
委托代理人：史杰，辽宁智库律师事务所律师。
原审原告应雪玲与原审被告大连亿鸿房地产开发有限公司（以下简称“亿鸿公司”）商品房销售合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2015年11月20日作出（2015）旅民初字第2180号民事判决，应雪玲不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人应雪玲与被上诉人亿鸿公司的委托代理人史杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应雪玲一审诉称：原告在购买涉案房屋前，通过被告发放的宣传资料和网站，得知被告开发的位于旅顺第一郡的楼盘功能完善，优势明显，是一个高档楼盘。小区内从早教中心（北京红黄蓝早教中心）、北京师范附小、北京师范附中到旅顺高中，15年全系教育；大型（与沃尔玛家乐福同级）超市、交通（市内公交、小区门前有轻轨站）、医疗（医大附属医院）、景观（花园水池音乐广场）设施样样齐全。当时被告宣传资料有这样一段描述“你能想到的成熟生活，第一郡满足所有，并实现更多；6万平文艺中心，2000平社区医疗中心，大型商超与特色商业，15年全系名校教育。”可以说这段宣传是促使原告当时购房的重要原因。于是原告于2013年8月16日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，由原告购买被告位于旅顺口区＊路＊号＊层＊号房屋，建筑面积74.29平方米，单价每平方米9000元，房屋总价668，610元。合同签订后，原告支付了全部房款。入住后，原告发现该小区并不是像被告宣传的那样，超市、医院、学校和景观全都没有。被告在广告宣传时，为了吸引购房者，进行了虚假宣传，欺骗消费者的行为，严重的侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告经济损失33，000元，诉讼费由被告负担。
被告亿鸿公司一审辩称：原告诉称的案涉项目红线外周边配套事项的宣传，仅为要约邀请，并不构成合同内容，对原告订立合同及房屋价格确定不构成重大影响，原告要求被告承担赔偿责任没有法律及事实依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、原告所主张的教育、商业、医疗、交通等配套设施，位于项目地块红线外。根据法律规定及双方合同的约定，项目红线外配套设施的宣传仅为要约邀请，而且被告事前已向原告告知周边环境情况，原告也已签字确认，现又向被告主张责任，没有法律和事实依据。原告所主张的教育、商业、医疗、交通等配套设施，位于项目地块红线外，并非是位于案涉房屋所在小区的红线内，原告此节所述与事实不符。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，以及原、被告双方《商品房买卖合同》补充协议第十二条“买卖双方确认：楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请，不作为交屋的标准”的约定，对于规划范围外相关设施的宣传，仅仅构成“要约邀请”，并不构成合同内容，不存在承担赔偿责任的问题。并且，为避免原告误解，被告已向原告公示了《第一郡项目周边环境情况公告》，明确“关于本项目红线外的所有规划、配套设施等以政府相关部门批复及实际建设为准，在任何情况下被告对红线以外的规划、配套设施等及其变动、实际建设情况不承担任何责任”，原告已签字确认，并无异议。二、原告既无证据证明该配套设施的宣传“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，也不能证明其所谓的损失。原告已对《第一郡项目周边环境情况公告》签字确认，证明其对案涉项目周边环境情况知晓，并无异议。而项目规划范围外的配套设施，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，而且原告也无证据证明双方曾就前述配套设施予以约定，更无证据证明此项宣传对其商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，其所谓的损失没有依据。三、关于案涉项目周边配套设施的宣传，均依据政府公布的规划方案以及工作报告等相关内容作出，不存在虚假宣传的行为。相关配套设施的建设客观上不受被告控制，进度迟缓也非被告过错，故诉请被告承担赔偿责任无法律依据。综上所述，原告因政府对项目周边配套规划实施进度问题而主张被告过错并要求赔偿，不应得到支持。因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
一审法院审理查明：被告在开发销售第一郡项目商品房时，通过媒体、网络、宣传图册等形式，对该项目的相关配套设施作了介绍，其中包括：教育设施（北京红黄蓝亲子园、深圳世纪星双语幼儿园、旅顺高中、伊顿国际双语幼儿园、北师大基础教育实验校）、医疗设施（2000㎡社区医疗中心）、交通设施（7路、8路、9路、12路公交路线，小区门口有轻轨站）、商业设施（6万平商业中心、4万平街区商业
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家乐福、沃尔玛同级别超市）、景观设施（50米宽景观大道、1.3公里儿童主题景观公园）。被告在宣传图册中曾介绍到，“2013年5月，第一郡幸福巴士开通，业主出行更加便捷自在；2013年6月，城市级健康配套、大连最大的市民健身中心［亿达文体中心］正式投入使用；2013年9月，6万平［儿童主题社区公园］投入使用，规模列为大连之首；2014年，首期成品园林社区完美入住，给业主一个带大花园的家；2014年，第一郡公交站点设立通车，美好生活举步即达；2014年，一站式主题商业街开门纳客，繁华生活随即启幕；2014年，第一郡小学奠基开工，旅顺高中开学”。本案原告于2013年8月16日与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定，买受人（即原告）购买出卖人（即被告）位于旅顺口区启明路720-2号9层2号的商品房，建筑面积74.29平方米，单价每平方米9000元，总计房款为668，610元。补充协议第十一条约定，“双方所有约定均以书面为准，未尽事宜，双方另行签订书面补充协议。本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，如有抵触，以本补充协议为准”；第十二条约定，“买卖双方确认：楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请，不作为交屋的标准”。合同签订后，原告按约定付清了房款，被告于2014年7月将涉案房屋交付给原告。
另查明：2013年9月20日，被告曾向原告提供了《第一郡项目商品房买卖公示告知资料及文件买受人已审阅确认函》，载明：“本人已认真、细致的阅读并完全理解了贵公司按照国家及大连市有关法律法规、规章等的规定在第一郡售楼处公示的如下文件及资料……对上述所有公示、告知文件与资料所提及所有内容，本人已全部阅知予以接受并实地考察了项目周边情况及房屋现状，承诺不以对前述文件或资料的内容有异议而拒绝与贵公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议等相关文件，愿意购买贵公司开发的第一郡的房屋。本人已知道展示销售接待场所所展示的楼盘模型、三维动画片、楼书、样板间及开发商就本项目在报纸、杂志等媒体公开发布的广告等均仅为参考，最终以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议和其他相关书面文件为准”，原告在该确认函上签字。2013年9月28日，被告还向原告提供了《第一郡项目周边环境情况公告》，载明：“……关于本项目红线外的所有规划、配套设施等以政府相关部门批复及实际建设为准，在任何情况下我司对红线以外的规划、配套设施等及其变动、实际建设情况不承担任何责任……”，原告亦在该公告上签字。原告认为被告在宣传中承诺的教育设施、医疗设施、交通设施、商业设施、景观设施并未按期建成、投入使用或未按预期承诺的标准建成，故原告诉至本院，要求被告赔偿原告经济损失。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行权利义务。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的内容，原则上属于要约邀请。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约。其能否视为要约，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定进行判断，根据该解释，被告在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺需符合以下三个条件才可视为要约：一是该内容是对开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；二是对房屋的说明和允诺应具体确定；三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，原、被告签订的《补充协议》第十二条约定，“买卖双方确认：楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请，不作为交屋的标准”，且原告在被告出具的《第一郡项目商品房买卖公示告知资料及文件买受人已审阅确认函》中亦签字确认了展示销售接待场所所展示的楼盘模型、三维动画片、楼书、样板间及开发商就本项目在报纸、杂志等媒体公开发布的广告等均仅为参考，最终以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议和其他相关书面文件为准的事实。据此，原、被告在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时对本案中双方争议的事实已约定，即双方在合同中已明确约定被告在售房过程中的广告为要约邀请，该售房广告对原、被告没有约束力，因此被告对其在广告中所作的说明和允诺不承担法律后果，且被告并未在广告中对涉案商品房配套设施建成的时间作出具体确定的承诺，故原告的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，大连市旅顺口区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条的规定，作出如下判决：驳回原告应雪玲的诉讼请求。案件受理费624元，其他诉讼费50元，合计674元，由原告负担。
应雪玲的上诉理由及请求是：一、一审法院认定事实不准确。案涉小区院内718号楼楼前庭院景观地处亿鸿公司规划范围内，不是一审判决书所称的规划范围外，无该景观，亿鸿公司违反合同约定。二、一审法院适用法律不当。1.亿鸿公司发布广告的内容符合要约的条件，是要约，而不是要求邀请。2.亿鸿公司提供的《确认函》、《补充协议》是应雪玲在重大误解和亿鸿公司欺诈的条件下形成的，不是应雪玲的真实意思表示。3.亿鸿公司与应雪玲签订的《补充协议》和《确认函》属于格式条款，应认定为无效。故请求：撤销一审判决，改判支持应雪玲的一审诉讼请求。
亿鸿公司二审答辩认为：不同意应雪玲的上诉请求，服从一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，依据已查明的事实，案涉商品房买卖合同和补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。补充协议第十二条已明确约定“楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请，不作为交屋的标准”，该约定依法对双方当事人均具有法律约束力。故应雪玲主张亿鸿公司发布的广告属于要约依据不足。而且，应雪玲签署的《第一郡项目周边环境公告》、《第一郡项目商品房买卖公示告知资料及文件买受人已审阅确认函》中亦对此载有相同内容，应雪玲主张上述文件是在其重大误解及亿鸿公司欺诈的条件下形成的，并非真实意思表示，但因其未提供相应的证据证明其主张，本院不予支持。此外，应雪玲只是诉称33，000元经济损失是按购房款5%计算所得，却未能提供证据证明该笔款项即为其实际损失。因此，应雪玲的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于应雪玲上诉称案涉《补充协议》、《确认函》等属格式条款，应认定为无效一节，本院认为，虽然该补充协议、确认函是亿鸿公司预先拟定的，但应雪玲未提供证据以证明其内容存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的认定约定无效的事由，即存在明显免除开发商责任、加重买房人责任或排除买房人主要权利等情形。因此，应雪玲的此项上诉理由，亦无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于应雪玲上诉称，案涉小区院内718号楼楼前庭院景观地处亿鸿公司规划范围内，而实际并未建设该景观，亿鸿公司违反合同约定一节，本院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人建立房屋买卖合同关系的依据，双方均应按照合同的约定履行各自义务。而在案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》中并未将楼前景观约定为亿鸿公司交付房屋的条件，并且应雪玲亦未能提供充分的证据证明718号楼楼前的庭院景观在案涉小区的规划范围内，以及未建成该景观亿鸿公司应如何承担责任，故应雪玲的该项上诉理由并无充分的事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应雪玲的上诉请求，无充分事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费624元（应雪玲已预交），由应雪玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一六年三月十五日
书 记 员 宋 敏