广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4798号上诉人（原审原告）广州市骏逸物业管理有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：马峻峰，职务执行董事。委托代理人：覃福州，广东金科律师事务所律师。委托代理人：柴俊科，该公司员工。被上诉人（原审被告）：常碧慧，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：陈争光，住广州市花都区。以上两被上诉人共同委托代理人：李院锋，广东古谷律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托代理人：梁晓璇，广东古谷律师事务所实习律师。上诉人广州市骏逸物业管理有限公司（以下简称骏逸公司）因与被上诉人常碧慧、陈争光物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明：骏逸公司是具有三级资质等级的物业服务公司。常碧慧、陈争光是地址为广州市花都区新华街紫薇路16号A栋1404房的权属人，建筑面积为100.6平方米。2005年10月7日，骏逸公司（乙方）与常碧慧、陈争光（以上二人为甲方）签订了钻石豪庭物业管理服务协议，约定：第一条，本协议是自房屋由广州市花都富华房地产开发有限公司交付甲方使用之日起，至本小区业主委员会成立并与新聘物业管理公司签订的“物业管理服务协议”生效时止之时间段内。甲方的义务有：第十六条，缴纳物业管理费、专项维修基金及其他应交款项。第十七条，缴交其名下单元须付的税款以及水、电、燃气、有线电视、电话等费用和公共地方、公共设施所产生的费用。物业管理服务费：第三十一条，业主须于每月的15日前缴交其单元每月或每季应付的物业管理费。首期物业管理费自《收楼通知书》上所载的收楼日期的最后一日的次日起计算，即自2005年10月8日起计。第三十三条，物业服务收费按建筑面积计收。第三十四条，物业服务的收费标准暂定为：①前二年：二、三楼0.45元/平方米.月，四楼（含）以上0.9元/平方米.月，商铺2.00元/平方米.月；②从第三年开始，视实际情况适当递增。第三十六条，本小区的的物业管理费、公共分摊费用及由乙方代缴的水费等费用的缴交方式为银行代扣，甲方应于每月的15日前在甲乙双方确定的银行账户内存入足够的支付金额。第三十七条约定电梯电费及梯灯、走廊灯电费分摊按同一栋楼平均分摊原则分摊，由供电局统一收取；其他公用设施设备所产生的水费、电费及其他费用由所有住户按户或水电的使用情况合理分摊。第四十三条，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，乙方有权要求甲方从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二交付滞纳金……常碧慧、陈争光收楼后，缴纳了2005年10月8日至2006年2月28日的物业服务费用。之后，常碧慧、陈争光以骏逸公司管理不善，导致其家中被盗；骏逸公司无故拒绝退还其交纳的装修押金为抗辩理由拒绝缴纳2006年3月以后的物业服务费以及公摊水电费、垃圾处理费等。对此，常碧慧、陈争光提交了收款收据一张拟证明其向骏逸公司交了装修押金1000元，骏逸公司无故不予退回。骏逸公司对上述证据的的真实性、关联性不予确认，认为不管常碧慧、陈争光是因为家里被盗还是装修押金未退均与本案无关，均不能成为拒交物业管理费的理由。涉案房屋的面积为100.6平方米，每月的物业服务费为91元。至今，常碧慧、陈争光共拖欠骏逸公司2006年3月1日至2015年4月30日物业服务费10010元。诉讼中，骏逸公司提交了其自行制作的未缴费明细拟证明：常碧慧、陈争光拖欠物业管理费及其他应缴费用的数额。常碧慧、陈争光对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。因该明细表是骏逸公司单方制作，每项收费计算不合理。水费、喷泉水费分摊、加压泵电费分摊、路灯电费分摊、公摊费、垃圾处理费均没有证据证明其计算方式是合理的。诉讼中，骏逸公司提交了催缴通知相片7张、国内挂号信函收据拟证明其在2006年7月9日、2008年4月9日、2010年3月10日、2011年6月9日、2013年8月8日、2014年6月8日、2015年4月8日在涉案房屋门口粘贴缴费通知，向常碧慧、陈争光催缴物业服务费。常碧慧、陈争光对上述照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。理由是照片显示的日期可以通过相机任意更改，且每张照片上显示的透明胶黏贴位置均一致，足以说明骏逸公司利用其管理便利，趁常碧慧、陈争光家中无人之时在同一时间上门黏贴。常碧慧、陈争光及其家人也从未在门前见到过上述通知。对国内挂号信函收据，无法显示寄件人是谁以及信函内容，常碧慧也从未收到过骏逸公司的信函。原审法院认为：骏逸公司与常碧慧、陈争光签订的钻石豪庭物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。骏逸公司作为涉案房屋所在小区的物业管理单位，按双方签订的钻石豪庭物业管理服务协议之规定，为该小区提供了物业管理服务，常碧慧、陈争光作为小区业主接受了骏逸公司提供的服务，理应按合同约定的收费标准支付物业管理费。常碧慧、陈争光从2006年3月1日起未缴付物业管理费，其抗辩称骏逸公司提起诉讼之日倒推两年之前的物业管理费已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。对此骏逸公司提交了催缴通知相片7张、国内挂号信函收据拟证明其进行了催缴。常碧慧、陈争光对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，亦否认收到过上述催缴通知。由于骏逸公司提供的7张相片时间横跨约九年，但是照片上显示的透明胶粘贴痕迹及其他外观均十分相似，有悖常理，故原审法院对照片的真实性不予确认，而国内挂号信函收据因骏逸公司仅提供了一张模糊的收据未提供信函内容、妥投证明等其他证据进行佐证，也无法说明是何时何人向常碧慧寄送的信函，故对该证据的真实性、合法性、关联性原审法院均不予确认。因此原审法院认为从骏逸公司提起诉讼（2015年5月28日）之日倒推两年之前的物业管理费已经超过诉讼时效，常碧慧、陈争光的抗辩有理，原审法院予以采纳。2013年6月1日之后的物业管理费未超过诉讼时效，经核算，常碧慧、陈争光拖欠骏逸公司2013年6月1日至2015年4月30日的物业管理费2093元，常碧慧、陈争光应支付给骏逸公司，超过部分，原审法院不予支持。关于水费、喷泉水费分摊、加压泵电费分摊、路灯电费分摊、公摊费、垃圾处理费，由于骏逸公司仅提交了其自行制作的未缴费明细进行证明，未提交其他证据予以佐证，而常碧慧、陈争光对该证据又不予认可，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，骏逸公司要求常碧慧、陈争光支付水费2921.3元、喷泉水费分摊72元、加压泵电费分摊725.7元、路灯电费分摊246.2元、公摊费221.7元、垃圾处理费424元因证据不足，原审法院不予支持。至于滞纳金，常碧慧、陈争光未按合同约定时间缴纳物业管理费已经构成违约，理应承担违约责任。根据双方签订的协议约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，乙方有权要求甲方从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二交付滞纳金。因此，滞纳金的计算方式应以当月所欠物业管理费为本金，从逾期之日即每月的16日起按日千分之二的标准分段计算至2015年4月30日，2013年6月15日之前的滞纳金因已经超过诉讼时效，原审法院不予支持。骏逸公司要求常碧慧、陈争光以所欠的物业管理费总额10010元为本金，从2006年3月1日起按照日千分之二的标准计算至2015年4月30日，缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。常碧慧、陈争光抗辩称滞纳金的计算标准过高，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的依据不足，原审法院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、常碧慧、陈争光于本判决发生法律效力之日起十日内向骏逸公司支付2013年6月1日至2015年4月30日的物业管理费2093元；二、常碧慧、陈争光于本判决发生法律效力之日起十日内向骏逸公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，滞纳金的计算方式为：以当月所欠物业管理费为本金，从逾期之日即每月的16日（首次计算为2013年6月16日）按照日千分之二的标准分段计算至2015年4月30日，滞纳金以不超过本金为限。三、驳回骏逸公司的其他诉讼请求。原审案件受理费496元，由骏逸公司负担463元，常碧慧、陈争光负担33元。判后，骏逸公司不服，向本院提起上诉称：原审判决查明事实不清导致裁判错误，应予改判。一、骏逸公司提交了六张催缴通知相片及回执真实有效，足以认定骏逸公司确有催缴管理费，原审法院以模糊不清等理由未予认定有悖常理。二、骏逸公司提交的2006年6月1日至2015年4月30日期间的水费、加压水泵分摊电费、垃圾处理费、喷泉水费、路灯电缆、公摊费等分摊计算表作为计算依据向常碧慧、陈争光收取费用合情合理，应予支持。此外，骏逸公司向常碧慧、陈争光同期收取车位管理费也可印证已向其二人收取物业管理费。另，骏逸公司于2015年5月29日立案，即使按二年诉讼时效计算，原审判决认定2013年6月1日之前的物业管理费超出时效也存在计算有误。综上，请求法院撤销一审判决，判如所诉。常碧慧、陈争光答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院经审理查明：原审查明事实属实，本院予以确认。二审期间，骏逸公司提交如下证据：1.催缴通知相片，拟证明骏逸公司历年来以贴催缴通知的方式向常碧慧、陈争光催缴物业管理费及水电费。常碧慧、陈争光认为催缴通知相片不能认定骏逸公司催缴时间及催缴地点。2.水表相片，拟证明至起诉之日常碧慧、陈争光水表使用度数情况。常碧慧、陈争光对水表相片的真实性、合法性及关联性均不予确认。3.小区缴费通知单、《水费及公摊水电费明细》、《水费度数手抄表》，拟证明小区物业每两月在小区张贴缴费通知，以及水费和分摊费用公示表，以及自2006年至今常碧慧、陈争光的欠费明细。常碧慧、陈争光小区缴费通知单、《水费及公摊水电费明细》、《水费度数手抄表》均为骏逸公司单方制作，故不予确认。5.《收款收据》，拟证明常碧慧、陈争光最后一次缴纳水费及分摊水电费的单据。常碧慧、陈争光对此无提出异议。6.水、电、垃圾处理费单据，拟证明骏逸公司向自来水公司、供电公司、环卫部门为业主代垫相关费用的单据。本院认为：本案争议的焦点一是骏逸公司主张的2013年5月31日之前的物业管理费是否超过诉讼时效。二是关于水费，喷泉水费、加压泵电费、路灯电费、垃圾处理费分摊，以及公摊费用是否应按骏逸公司主张的的计算方式收取的问题。关于2013年5月31日之前的物业管理费是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，《钻石豪庭物业管理服务协议》第三十一条规定，业主须于每月的15日前缴交其单元每月或每季应付物业管理费。因骏逸公司于2015年5月29日提起本案之诉，故其诉讼时效的保护期间本应自2013年5月28日起计，而该物业公司每月15日收取物业管理费，故原审认定该物业管理费的时效保护期间自2013年6月1日起计并无不当。骏逸公司主张其历年均有催告常碧慧、陈争光缴费，但其二审期间补充提交的催缴通知相片不属于新证据且难以认定张贴地点及张贴时间，故对其时效中断的主张，本院不予采纳。关于水费，喷泉水费、加压泵电费、路灯电费、垃圾处理费分摊，以及公摊费用是否应按骏逸公司主张的计算方式收取的问题。骏逸公司虽提交各项分摊费用明细以及骏逸公司代垫费用的单据，但未能举证证明各项明细费用的计算依据，收费依据不充分，原审法院据此认定其承担举证不能的法律后果并无不当，本院亦以维持。对于双方无提出异议的滞纳金计算方式，本院予以维持。综上所述，骏逸公司的上诉理由不成立，应予驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费926元,由广州市骏逸物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶惠莲审判员  汤 琼审判员  林 娟二〇一五年十月××日书记员  周夏如