上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第397号
上诉人（原审被告、反诉原告）金月桂，＊
委托代理人廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。
委托代理人戴静，上海廖得律师事务所律师。
上诉人（原审被告）武玮
委托代理人陈心俊，上海市广厦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）宣景良
委托代理人范海平，上海新望闻达律师事务所律师。
原审被告姚磊，
上诉人金月桂、武玮因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第33566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人金月桂之委托代理人廖佩娟、戴静，上诉人武玮之委托代理人陈心俊，被上诉人宣景良之委托代理人范海平到庭参加诉讼。原审被告姚磊经本院传票传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审认定，系争的上海市浦东新区xxxxxx房屋（以下简称309室房屋）原系xxxx厂公房。1995年3月30日，宣景良将309室房屋的产权买下，产权人登记为宣景良一人，实际居住在309室房屋内的有宣景良及其子xxx、宣景良的前妻xx。1998年起，宣景良与前妻离婚后与金月桂相识并恋爱，双方确定恋爱关系后金月桂带着女儿姚磊一起入住309室房屋，与宣景良父子共同生活。2004年6月3日，由宣景良作为甲方（出卖人），金月桂作为乙方（买受人），双方就309室房屋签订房屋买卖合同，约定房屋转让价款为人民币（下同）33万元；甲方于2004年6月30日前腾空房屋并通知乙方进行验收交割等。合同付款协议约定，合同签订后，乙方于2004年6月3日支付定金1万元，待支付尾款时抵作房价款，其余房款支付时间未作约定。合同条款中未约定过户期限。合同签订后，金月桂向中国光大银行上海分行（以下简称光大银行）贷款16万元。2004年6月16日，宣景良、金月桂办理了309室房屋的产权过户手续。之后，309室房屋经核准登记于金月桂名下。2004年6月18日，光大银行的16万元贷款发放至金月桂的光大银行账户，该账户同时系金月桂贷款还款账户。之后，宣景良、金月桂共同至银行自金月桂该放款卡内分次取款共计6万元，其中1万元用于支付中介费用。之后，该卡内剩余钱款通过分次取现、消费、个贷扣款等直至2005年2月20日卡内剩余1元。自2005年7月20日始，宣景良陆续向金月桂该还款账户内存款，至2008年10月17日共计存款54，570元。2006年，因金月桂未按期归还贷款，光大银行曾诉至法院，要求金月桂及作为担保公司的上海市住房置业担保有限公司归还借款本息，宣景良作为金月桂的委托代理人参加了诉讼，后法院于2006年11月7日出具了（2006）浦民二（商）初字第4367号民事调解书，主要调解内容为：金月桂于2006年年底前归还光大银行逾期借款本息1万元；金月桂自2006年12月21日起尚欠光大银行本金144，769.20元等。2009年1月23日，金月桂存入光大银行6，150元还贷，2009年4月8日，金月桂归还银行贷款125，737.24元，结清了金月桂所欠光大银行的全部贷款。
原审另查明，由金月桂作为甲方（卖售人）、武玮作为乙方（买受人），双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定，309室房屋转让价款为60万元；合同第四条约定，甲方于2009年5月15日前腾出309室房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方于2009年4月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同付款协议约定，乙方于2009年3月20日前支付定金5万元，待支付尾款时抵作房价款，于2009年4月5日前支付15万元，于2009年5月15日前支付40万元等内容。合同落款处双方均未署期。2009年3月1日，金月桂出具收条，言明收取武玮购房定金5万元；2009年4月2日，金月桂出具收条，言明收取武玮15万元。2009年4月22日，金月桂与武玮办理了309室房屋的产权过户登记手续。2009年5月7日，309室房屋产权登记于武玮名下。2009年5月13日，武玮的银行贷款40万元通过银行转账到金月桂银行账户内。2009年5月16日，武玮、姚磊登记结婚。2009年6月24日，武玮以夫妻增加姓名共同共有为由申请将姚磊增加为产权人。2009年7月7日，309室房屋的产权登记于武玮、姚磊名下。2009年9月，宣景良及其儿子xxx与金月桂发生争执，从309室房屋内搬出。2009年10月24日，姚磊、武玮的户口迁入309室房屋。现金月桂及姚磊、武玮均陈述其居住于309室房屋内。宣景良及其儿子的户口仍在309室房屋中。
2009年，宣景良诉至法院，请求判决确认其与金月桂于2004年6月3日就309室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；金月桂与武玮就309室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
经（2011）浦民一（民）重字第12号民事判决、（2012）沪一中民二（民）终字第2069号民事判决、（2014）沪一中民二（民）再终字第9号民事判决确认：一、宣景良与金月桂于2004年6月3日就上海市浦东新区xxxxxx房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、金月桂与武玮就上海市浦东新区xxxxxx房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
（2012）沪一中民二（民）终字第2069号民事判决认为：（一）金月桂与宣景良签订《上海市房地产买卖合同》时正值双方同居期间，虽然双方于2004年6月签订了房屋买卖合同且之后办理了产权转让登记手续，但宣景良及其儿子仍长期居住于309室房屋内，其户口亦一直在309室房屋内；同时，目前亦无证据证明双方间曾履行了合同约定的首付款支付手续；在银行贷款发放至金月桂账户后，双方又共同领取了其中的6万元，对于该笔贷款因逾期还款而被诉至法院后，宣景良作为金月桂的代理人至法院应诉调解。上述种种情况与正常情况下的房屋买卖大不相同，宣景良陈述该房屋买卖系为套取银行贷款而实施、非真实的房屋买卖，该理由相较金月桂陈述的宣景良因欠债较多而出售房屋用于还债之答辩理由而言更为可信，原审法院据此认定宣景良与金月桂签订的《上海市房地产买卖合同》无效是正确的。（二）武玮与金月桂进行房屋买卖时，其与金月桂的女儿姚磊系恋人关系，理应对于309室房屋的相关情况及居住情况有所了解；同时，309室房屋仅60多平方米，且居住人员有宣景良的儿子xxx（已成年）及金月桂母女三人，在武玮并非无房可住的情况下，武玮陈述其购买309室房屋用作婚房显然不合常理。同时，在双方间的买卖过程中，除了通过中介办理银行贷款外，目前并无确切证据证明武玮向金月桂支付了15万元首付款及5万元定金，武玮及金月桂均陈述上述两笔钱款均是以现金方式给付，近20万元的巨款以现金方式交付与常理不符，且金月桂及武玮均未能提供上述钱款的存、取款凭证，金月桂亦未提供收取该20万元后钱款的去向证据。综合上述对事实及证据的分析，武玮在购买本案309室房屋过程中存有诸多疑点，而现有证据对此亦未能作出合理解释。原审法院认定武玮就本案309室房屋的购买非善意第三人并无不当，根据我国法律规定，武玮与金月桂间的《上海市房地产买卖合同》应为无效。
（2014）沪一中民二（民）再终字第9号民事判决认为：《中华人民共和国物权法》规定的善意第三人取得制度，系一种排除规定，即除非是善意第三人，否则所有权人有权追回无处分权人转让给他人的动产或者不动产。因金月桂与宣景良的房屋买卖合同被确认为无效，金月桂处分309室房屋的行为为无权处分行为。因此，武玮如果是善意第三人，则得以取得309室房屋的合法产权，否则，其与金月桂签订的房屋买卖合同因金月桂无权处分而无效。因此武玮现具有房屋所有权并不直接产生证明其购买309室房屋是善意第三人的法律后果，而是应当根据法律规定的善意第三人构成要件作出认定，即应结合案件相关事实审查武玮购房时主观上是否善意受让房屋以及是否以合理价格转让房屋，以认定其是否属于善意第三人。首先，关于武玮受让309室房屋是否善意的问题。一般而言，对受让人是否存在恶意，应当由所有权人举证。但在本案中，由于武玮和金月桂、姚磊母女的特殊关系和其与姚磊结婚与金月桂共同生活于309室房屋之中的事实，武玮对其购房时的主观善意需承担证明责任。判断武玮购房时主观上是否善意，可以从以下两个方面分析：其一，武玮受让309室房屋的目的。对此金月桂诉讼中表示因还贷困难，故将房屋出售给武玮，所得房款用于还贷；武玮则表示为了作婚房而购买309室房屋。如果金月桂为归还贷款需要款项，完全可以采取向武玮借款并办理相应抵押担保的方式，并无必要通过房屋买卖这一手续繁琐、经济成本高昂的形式达到同样的目的。关于武玮所述购买309室房屋是用于婚房，根据金月桂、武玮的陈述，309室房屋成交价符合当时市场价值，则武玮完全可以从他处购置婚房，没有必要购买女友之母的房屋来作为自己婚房，同时结婚后夫妻二人携其女和金月桂共居于61平方米的房屋。武玮的这一购房决定显然与一般婚房购置所考虑的价格、实际居住等因素不符，存在不合情理之处。其二，武玮购房时对房屋状况是否知情。根据再审时武玮的陈述，武玮购房前实地查看过房屋，也了解房屋产权及户籍登记情况。那么武玮应当知晓在61平方米的房屋内实际至少居住着金月桂、姚磊、xxx三人，而309室房屋户口记载有宣景良和xxx等情况。故武玮应对309室房屋购入后可能产生的矛盾纠纷有一定预估。在此情况下武玮仍购入309室房屋，该行为难以认定其主观上的善意。判断武玮是否属于善意第三人的第二个方面即武玮是否支付了合理对价的问题。金月桂、武玮签订的房屋买卖合同约定房价为60万元，其中20万元现金支付，40万元贷款支付。关于20万元的现金支付过程，金月桂、武玮仅提供了金月桂出具的收条及其归还银行贷款的凭证，但武玮作为付款方，未能提供20万元现金提款或来源的相关证明，因此原一、二审判决认定20万元款项支付具有可疑之处，有一定合理性。武玮对其购房支付合理对价一节，未能完成举证责任，应承担相应法律后果。
再查明，309室房屋目前设有抵押权人为上海市住房置业担保有限公司，担保的债权数额为40万元的抵押权。抵押人为武玮、姚磊。
本案审理中，宣景良提交了2009年9月15日、9月19日宣景良的报警记录，证明宣景良及其儿子至309室房屋与金月桂等人产生纠纷而报警，公安机关要求宣景良搬离。金月桂认可2009年9月15日的报警事实，当时金月桂向民警出示了房屋产权证后，警察让宣景良及其儿子离开，9月19日的报警事实不认可。武玮、姚磊表示当时不在场，真实性不清楚，武玮是在婚后入住309室房屋的，是在2009年10月之后入住的。
宣景良为证明另行租房损失，提交了案外人xxx出具的证明两份，言明2009年10月2日起宣伟民向xxx租借房屋（房屋地址为上海市浦东新区xxxxxx房屋，宣景良主张309室房屋的租金价格高于该房屋的租金价格），2009年10月2日起的租金为每月1，500元，2012年10月2日起租金为每月1，700元。金月桂、武玮、姚磊均认为xxx作为证人，其证言应当出庭作证才有效力，另外xxx的租房行为与宣景良无关。
宣景良为证明其第3项诉讼请求（家具折价损失3万元）的实际损失情况，提交了自行制作的家具（包括家电）清单及装修费用的情况说明，宣景良主张装修的时间为2004年。金月桂、武玮、姚磊均否认拿了宣景良的上述家具（包括家电），否认宣景良有过装修。
金月桂为证明偿还贷款情况，提交了银行消费信贷对账单，账单显示金月桂的银行账户，贷款本金16万元，总共产生利息20，793.39元、罚息20，015.87元，本息共计200，809.26元。宣景良主张前案生效判决已经认定宣景良向金月桂的该银行账户偿还了54，570元。宣景良自愿补偿金月桂差额部分146，239.62元。
武玮、姚磊为证明装修损失，提交了2009年9月10日武玮与案外人签订的装修结算书，结算书列明了固定装修的内容及装修价格51，925.53元。宣景良认可2009年武玮进行了结算书列明的装修内容，但对装修价格不认可，并认为如果需要赔偿要考虑折旧。关于装修价格，宣景良、金月桂、武玮、姚磊均认为不需要评估。宣景良主张现有装修价值由法院认定，也愿意就2009年的装修进行补偿，具体补偿数额和对象，由法院认定。金月桂、武玮、姚磊认为装修价值应按结算书的价格认定。
审理中，金月桂主张16万元的贷款，其中6万元是金月桂、宣景良、中介人员一起到银行去取的，取出后直接交给了宣景良，其中1万元支付了中介费；银行卡在宣景良处，由宣景良保管。宣景良主张16万元贷款中的6万元，由金月桂直接拿走了，6万元中的1万元是支付了中介费，剩余的10万元是双方共同使用的。
关于合同无效后果的处理，武玮、姚磊另案起诉了宣景良、金月桂，案号（2013）浦民一（民）初字16720号，诉讼请求为：1、判令宣景良、金月桂赔偿武玮、姚磊购房款60万元；2、判令宣景良、金月桂赔偿武玮、姚磊已支付的房屋贷款及利息（从2009年4月起至2013年5月止，武玮、姚磊还给银行的贷款本金84，812.36元和利息61，531.27元）；3、判令宣景良、金月桂赔偿武玮、姚磊装修损失5万元；4、判令宣景良、金月桂赔偿武玮、姚磊房屋差价损失50万元；5、判令武玮、姚磊尚未清偿的自2013年6月起的银行贷款及利息由宣景良负担。
原审审理中，宣景良起诉请求判令：1、武玮、姚磊涤除309室房屋上设定的抵押权，抵押涤除后金月桂、武玮、姚磊协助宣景良将309室房屋的产权过户至宣景良名下；2、金月桂、武玮、姚磊迁出309室房屋并将房屋返还给宣景良；3、金月桂、武玮、姚磊支付家具等物品的折价款3万元；4、金月桂、武玮、姚磊支付另行租房的损失（从2009年9月1日起至2012年10月2日止，每月房租1，500元，从2012年10月3日起至判决生效之日止，每月房租1，700元）。审理中，宣景良明确第3项诉讼请求为：电视机、空调、电脑、组合音响、冰箱、消毒柜、烘干机、热水器、抽油烟机、燃气灶、洗衣机、床、衣橱、桌椅若干等家具家电被金月桂、武玮、姚磊处理的损失物品原价值共计69，700元，再加上固定装修费用36，000元，两项合计损失105，700元，要求金月桂、武玮、姚磊折价赔偿3万元。
金月桂反诉要求判令：1、宣景良返还金月桂购房本金17万元及相应利息（利息计算方式：其中以1万元为本金，自2004年6月3日起计算至判决之日止，以银行贷款利率4.65%计算；其中以16万元为本金，自2004年6月7日起计算至判决之日止，以银行同期贷款利率4.65%计算）；2、宣景良返还金月桂16万元贷款本金、支付银行的贷款利息20，793.39元及金月桂支付银行的罚息20，015.87元，共计200，809.26元；3、本诉和反诉的诉讼费由宣景良负担。
原审认为，宣景良与金月桂之间的房屋买卖合同、金月桂与武玮之间的房屋买卖合同均经前案确认无效。宣景良为套取银行贷款与金月桂签订买卖合同导致合同无效，宣景良与金月桂均有过错。前案已经认定武玮并非善意，金月桂与武玮之间的房屋买卖合同无效，宣景良并无过错。姚磊系武玮的妻子，获得相应产权份额没有支付相应对价。武玮以夫妻增加姓名共同共有为由将姚磊增加为产权人，亦属无效。现309室房屋的产权登记在武玮、姚磊名下，并设有抵押。宣景良要求武玮、姚磊涤除抵押后，将产权恢复至宣景良名下，于法有据，法院予以支持。金月桂、武玮、姚磊应当迁出309室房屋并将房屋返还宣景良。宣景良没有证据证明相应的家具、家电被金月桂等人取走。宣景良也没有证据证明2004年的固定装修的具体内容及价值，也无证据证明是其出钱装修。因此，宣景良要求金月桂、武玮、姚磊支付物品（包括家具、家电、2004年的固定装修）的折价款3万元，缺乏事实及法律依据，不予支持。宣景良与金月桂之间的买卖合同无效，宣景良自身也有过错，宣景良要求金月桂、武玮、姚磊支付租金损失，缺乏依据，不予支持。前案已经认定无证据证明金月桂支付过购房首付款17万元，本案中就此节事实金月桂也没有提交新的证据。金月桂要求宣景良返还首付款17万元，缺乏事实及法律依据，不予支持。金月桂为了将309室房屋转让给武玮，提前清偿了光大银行的贷款。金月桂的银行账户共计偿还光大银行本金、利息、罚息共计200，809.26元。前案查明，宣景良向金月桂的银行账户偿还了贷款54，570元。金月桂要求宣景良全额赔偿200，809.26元缺乏依据。宣景良自愿补偿金月桂差额部分（200，809.26元-54，570元=146，239.62元），于法不悖，予以准许。宣景良与金月桂之间的房屋买卖合同无效，金月桂也有过错，金月桂要求赔偿其他利息损失，缺乏依据，不予支持。关于合同无效后果的处理涉及武玮、姚磊的损失部分，武玮、姚磊已经另案起诉，本案中不予处理。综上，原审法院于二○一四年八月二十五日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，作出判决：一、武玮、姚磊应于判决生效之日起三十日内涤除上海市浦东新区xxxxxx房屋上设定的抵押权；二、上述第一项履行完毕后，金月桂、武玮、姚磊立即协助宣景良办理将上海市浦东新区xxxxxx房屋产权恢复登记至宣景良名下的手续；三、金月桂、武玮、姚磊应于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区xxxxxx房屋并将房屋返还宣景良；四、宣景良应于判决生效之日起三十日内支付金月桂1**，239.62元；五、驳回宣景良的其他本诉请求；六、驳回金月桂的其他反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7，510元，由宣景良负担1，260元，由金月桂、武玮、姚磊负担6，250元；反诉案件受理费3，643.50元，由金月桂负担2，031.50元，宣景良负担1，612元。
判决后，金月桂、武玮均不服上述民事判决，向本院提起上诉。
金月桂上诉称：一、原审法院对有关宣景良与金月桂买卖房产无效行为之事实查明不清，金月桂与宣景良签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同是真实、合法、有效的，不存在金月桂骗取贷款的非法目的，更何况金月桂支付给宣景良的全部房款含贷款16万元，宣景良本人已收妥并由宣景良予以了全部使用。故本案金月桂在原审提起了反诉。二、金月桂与武玮签订了《上海市房地产买卖合同》合法、有效，不存在故意恶意买卖。故请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人在一审时诉讼请求或发回重审。
武玮上诉称：1、武玮购房时主观善意，其与金月桂不存在故意恶意买卖。2、武玮在购房过程中无任何过错，却因合同被法院认定无效蒙受了巨大损失，请二审法院予以考虑。
被上诉人宣景良则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
原审被告姚磊未到庭也未作书面答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人金月桂与被上诉人之间及上诉人之间就系争房屋签订的房屋买卖合同的效力问题，已由生效判决确认无效，本案所处理的是合同被确认无效后的相关后果，对此，原审法院在其判决理由中已阐述清楚，本院不再赘述。上诉人的上诉请求于法无据，且与生效判决相悖。原审法院在查明事实的情况下，依法所作的判决是正确的，本院应予维持。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15，020元，由上诉人金月桂负担人民币7，510元，由上诉人武玮负担人民币7，510元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年三月四日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……