天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第3648号
原告李志强，男，1978年10月31日出生，汉族，居民。
委托代理人徐成，天津市宝坻区148专线法律服务所法律工作者。
被告天津市宝坻区房地产开发公司。
住所：天津市宝坻区南关大街南段东侧***号。
法定代表人孙志田，总经理。
委托代理人白永举，天津文韬律师事务所律师。
委托代理人李锋，该公司职员。
原告李志强与被告天津市宝坻区房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法由审判员赵宝栋独任审判公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告法定代表人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告及其委托代理人诉称，原、被告于2011年10月20日签订天津市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的宝坻区××小区商品房，房屋总价款1896251.5元。被告交房时间为2012年7月30日前，被告自初始登记完毕且原告将全部房款付齐、办理相关权属登记材料齐备之日起180天内办结房屋权属转移登记，由于被告原因未在上述期限内办结房屋权属转移登记，被告应按房屋价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订前后原告按约支付了全部购房款和相关税费总计2086376.05元。被告于2012年8月2日交付房屋，但至今未给原告办理房屋产权证书，给原告造成严重经济损失，另外，被告至今没有给原告所购房屋申请办理初始登记，合同第十二条约定的办理房产登记的期限根本无法起算，且如按合同约定被告逾期办证违约金仅为208元，此条款为格式条款，违反了法律的强制性规定，免除了被告的责任，排除了原告的主要权利，显失公平，应为无效条款。同时因为被告在没有经过竣工验收的情况下交付房屋属于违法交房，应当承担相应的违约责任。故此起诉要求：1、被告赔偿原告自2012年11月2日至2014年6月2日利息损失297308元。2、本案诉讼费由被告承担。
2014年6月16日原告变更并增加诉讼请求如下：1、要求被告自判决生效之日起30日内，办理房屋权属转移登记，逾期不办理，被告以197.2万元（房款、维修基金、契税三项合计）为基数按照中国人民银行同期贷款逾期利率向原告支付延迟履行金。2、要求被告赔偿原告自2012年8月1日至2012年10月30日（共90天）违约交房利息损失29580元（利息按银行同期贷款年利率6%计算）；3、被告赔偿原告实际损失10万元；4、要求被告赔偿原告自2012年11月2日至2014年6月2日违约办理产权转移登记的利息损失243542元（利息按银行同期贷款逾期利率即利率的1.3倍计算），扣除实际损失10万元，再赔143542元；4、本案诉讼费用由被告负担。
原告为证实其主张提交了证据如下：
1、天津市商品房买卖合同一份，用以证实原、被告双方存在买卖合同关系，其中第三条明确约定商品房竣工验收合格方可交付，第五条约定了违约交付的法律责任，原告第二项诉讼请求是依据第五条第一款约定主张的，合同第十二条属于格式条款，应为无效。
2、房款票据两份，用以证实原告按约交清了房款。
3、契税票据一份、维修基金交款收据一份，用以证实原告如期缴纳了相关税费。
4、天津市房屋登记证明一份，用以证实诉争房屋经过所有权预告登记。
5、二手房买卖合同一份，用以证实原告与案外人王志红于2013年2月12日签订涉案房屋买卖合同，原告将诉争房屋出卖，合同第11条特别约定：因本合同所涉房屋房产证在办理之中，按原告商品房买卖合同约定最长应在2013年3月办理完成，本合同应在2013年4月初开始在40日内按约办理贷款过户手续，如因原告原因无法办理，买方有权终止合同，要求原告按合同总价款的10%支付违约金。
6、2014年5月20日王志红出具的收条一份，内容为今收到李志强交来违约金10万元整，原双方二手房买卖合同解除，定金已于2014年4月收回，双方再无争议，用以证实通过协商王志红没有要求26万元的违约金，只要求了双倍返还定金。
7、原告户口本一份、户名为李俊的存折一份，用以证实李俊为原告之父，2014年4月14日李俊支出10万元，这笔钱是返还王志红已付的定金10万元，定金和违约金打了一张收条。
8、中国农业银行对账清单一份，户名是李志强，用以证实李志强的账户在2014年5月20日支出8万元和1.9万元的两笔现金，用于给付案外人王志红违约金，王志红出具了2014年5月20日的收条。
被告法定代表人及其委托代理人辩称，根据法律规定，办理房屋权属转移登记手续，开发商仅负责初始登记，然后由买方提出权属转移登记申请，再由房产部门依据法律规定办理房屋权属转移登记手续，故此原告的第一项诉讼请求，没有法律依据。根据建筑法和商品房销售管理办法的规定，被告应当依照法律规定将验收合格的房屋交付给原告使用，原、被告也约定“未经验收合格的房屋不得交付给原告使用”，但事实上被告在向原告交付未经竣工验收合格的房屋时，原告接受且未提出异议，应当视为原、被告对合同约定的商品房的交付条件进行了变更，被告违反的是行政管理性规定，故此原告要求被告承担逾期交房的违约责任没有法律依据。合同第12条约定是双方真实的意思表示，该条款中关于办理房屋权属转移登记的约定属于附条件、附期限的约定，所附条件为办理初始登记、原告将房款付齐、办理房屋权属登记的材料齐备，所附期限为在满足上述条件后180天内办理房屋权属转移登记手续，原告认为被告违约，与该合同条款内容相违背，诉请损失没有事实和法律依据。原告与案外人签订房屋买卖合同的时候原告清楚房屋并没有产权登记，原告第三项诉讼请求主张的损失是因为原告的过错造成的，该项请求也没有法律依据。
被告提交了天津市商品房销售许可证（津国土房售许字（2011）第398-006号）一份，用以证实双方签订的商品房买卖合同合法有效。
被告对原告提交的证据1-4的真实性、关联性、合法性均无异议，但不认可原告的证明目的。同时被告认为原告提交的用以证实第三项诉讼请求的证据5-8与本案没有关联，原告与案外人签订的二手房买卖合同属于无效合同，因为涉案房屋尚未进行登记，依照法律规定不能进行交易，如果原告与案外人就房屋买卖发生争议可以诉至法院，无效合同双方不承担任何责任，原告主张的第三项损失如果存在也是其自身造成的损失，所以该诉讼请求的证据与本案没有关联。原告对被告提交的证据的真实性无异议。
经审理查明，2011年10月20日原、被告签订商品房买卖合同约定，原告购买被告开发的天津市宝坻区××小区住宅，商品房价款为1896251.5元。商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，其中新建住宅商品房取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用；被告于2012年7月30日前将符合上述条件的房屋交付给原告。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限合同继续履行，被告支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外被告还应每日按商品房价款的万分之0.1向原告支付违约金。合同第十二条商品房权属登记约定，自初始登记完毕且原告将全部房款付齐、办理房屋权属登记的相关材料齐备之日起180天内办结房屋权属转移登记；由于被告方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，被告应按房屋价款的0.01%向原告支付违约金。合同对其他权利义务进行了约定。合同签订后原告按约付清了全部房款并缴纳了契税、维修基金。
2011年11月7日天津市宝坻区房地产管理局对涉案房屋进行了所有权预告登记。
2012年8月2日被告将涉案房屋交付给原告，此后原告开始占有并使用涉案房屋。
另查，涉案房屋至今尚未竣工验收合格，被告亦未取得准许交付使用证。被告至今没有办理涉案房屋的初始登记，也没有将涉案房屋所有权转移登记至原告名下。
庭审中被告陈述，涉案房屋未经竣工验收合格是因为人防工程尚未竣工验收，同时称被告早已申请对人防工程进行竣工验收，但宝坻区人民防空办公室尚未组织验收。因此涉案房屋的初始登记亦未能进行，同时称竣工验收只缺人防工程验收和规划设计验收两个环节。另外被告还陈述，因为初始登记尚未完成，被告无需通知原告准备办理产权证所需的资料。
上述事实有当事人陈述、书证等证据予以证实。
本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法规及不违反社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务。本案中原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。商品房买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权于买受人的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。本案中原告已经按合同约定交清了全部购房款并缴纳了相关税费，被告应当按合同约定将涉案房屋所有权转移登记至原告名下。虽然合同条款并未明确办理初始登记的具体期间，但根据《天津市商品房管理条例》第十四条第一款：“房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起三十日内，按照国家和本市规定，申请办理商品房所有权初始登记。”涉案房屋虽未经竣工验收合格，但合同约定涉案房屋应在交房日期之前即2012年7月30日前竣工验收合格并取得准许交付使用证。本着有约定从约定、无约定从法定的原则，被告最迟应于2012年7月30日起在法律规定期间内申请办理商品房所有权初始登记，并在合理期限内办理完毕初始登记，此后按合同约定将涉案房屋所有权转移登记至原告名下。被告虽主张因主管部门未组织人防工程验收导致涉案房屋未能竣工验收，进而导致初始登记未能办理，但被告未能提供充分证据予以证明，同时即便如被告所辩，但也是被告工作欠缺造成的，与购房业主无关，故此本院认定未能及时办理初始登记的责任在于被告。被告迟延办理初始登记，从而无法将涉案房屋所有权转移登记至原告名下，应当承担违约责任。违约金应根据合同约定按已付房款1896251.5元的0.01%计算，具体数额为189.63元。
原告主张合同第十二条约定的办理房产登记的期限无法起算、逾期办证的违约金仅为208元，属格式条款，免除了被告的责任排除了原告的主要权利，应为无效条款。本院认为该条款关于产权证办理期限的约定虽不明确，但根据有约定从约定无约定从法定的原则，办理产权证的期限并非无法确定（具体如何确定上文已作阐述），违约金约定过低亦不是格式合同条款无效的法定理由，若约定的违约金确实低于因违约造成的损失，原告可依据合同法第一百一十四条之规定要求增加，故此本院对原告上述主张不予采信。
原告要求被告赔偿原告实际损失10万元，并提供了二手房买卖合同、收条、户口本、存折、银行对账清单用以证实原告转让涉案房屋，因房屋没有产权证无法办理过户手续导致合同解除，损失10万元。本案中，原告在签订上述买卖合同时明知涉案房屋尚未办理产权登记，并在诉状当中陈述“商品房买卖合同第十二条约定的办理房产登记的期限根本无法起算”，同时被告亦未通知原告准备办理产权证所需资料，原告却在二手房买卖合同当中约定“因本合同所涉房屋房产证在办理之中，按原告商品房买卖合同约定最长应在2013年3月办理完成，本合同应在2013年4月初开始在40日内按约办理贷款过户手续，如因原告原因无法办理，买方有权终止合同，要求原告按合同总价款的10%支付违约金。”该约定中“所涉房屋房产证在办理之中”与事实并不相符，原告在此种情况下与买方明确约定办理房屋过户手续的期限及违约责任，存在重大过错。《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”，该规定主旨为禁止未依法登记领取权属证书的房地产在市场上进行交易、流通，是针对转让行为的禁止性规定，而非否认转让行为的法律效力，属管理性的强制性规范，虽然对原告签订的二手房买卖合同效力不产生影响，但原告转让涉案房屋违反了这一强制性规定，属于违法转让房屋。原告因自身重大过错、违法转让房屋而产生的损失应由原告自行承担。故此本院对原告的上述诉讼请求不予支持。
在商品房买卖合同当中交付包括两项内容，即将房屋转移给买受人占有、使用及将商品房所有权转移登记至买受人名下。本案中被告已将商品房转移给原告占有，原告也已居住即对该房屋进行了使用，原告购买商品房的主要合同目的即对商品房进行占有、使用的目的已经得到实现。涉案合同第十二条已经约定逾期办理房屋权属转移登记违约金计算方法，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”其中第二款计算违约金的前提是双方没有约定违约金或者损失数额难以确定的。故此原告请求按同期贷款逾期利率计算逾期办理房屋权属转移登记的违约金缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
原告主张被告自判决生效之日起30日内办理房屋权属转移登记，因涉案房屋初始登记尚未完成，办理房屋权属转移登记条件尚不具备，故此本院对原告此项请求暂不予支持。原告主张被告逾期不办理权属转移登记，以197.2万元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款逾期利率向被告支付延迟履行金，没有法律依据，本院不予支持。
原告主张被告将未经竣工验收合格的房屋交付原告属于违约交房，应赔偿原告自2012年8月1日至2012年10月30日（共90天）违约交房利息损失29580元。《合同法》第二百七十九条第二款规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建筑法》第六十一条第二款规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《天津市商品房管理条例》第十条规定，房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。本案当中被告将未经竣工验收合格且未取得准许交付使用证的涉案房屋交付给原告使用确属违法交房，同时也违反了双方关于房屋交付条件的约定。但涉案合同中关于房屋交付使用的约定主要是保护买受人对房屋占有使用的权益，而原告受领房屋之后即对房屋进行了使用，因此原告在受领房屋之后并未因被告的上述行为而产生实际损失，故此本院对原告主张的受领房屋之后的利息损失不予支持。原、被告约定于2012年7月30日之前交付房屋，而被告于2012年8月2日将涉案房屋交付给原告，属于违约，应当按约定承担逾期交房违约责任，利息（即违约金）数额为581.86元（自2012年7月31日至2012年8月1日按已付房款1896251.5元及银行同期贷款年利率5.6%计算利息数额）。
关于本案诉讼费负担问题。根据《诉讼费交纳办法》的规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案纠纷皆因被告逾期办理房屋权属转移登记引起，且至今没有按照合同约定全面履行义务，发生纠纷后亦未体现出积极化解矛盾的姿态。本案纠纷的解决不在于被告赔偿金额多少，更积极的意义在于被告能够正视责任，转变理念。结合上述对原告请求的分析论述，并结合诉讼费用交纳办法的规定，本院决定被告负担案件受理费2680元，原告负担200元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《天津市商品房管理条例》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告天津市宝坻区房地产开发公司于判决生效后五日内给付原告李志强逾期办证违约金人民币189.63元（按已付房款1896251.5元的0.01%计算）。
二、被告天津市宝坻区房地产开发公司于判决生效后五日内给付原告李志强逾期交房违约金人民币581.86元（自2012年7月31日至2012年8月1日按已付房款1896251.5元及银行同期贷款年利率5.6%计算利息损失数额）。
三、驳回原告其他诉讼请求。
被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5760元已减半收取2880元（原告已预缴），由原告负担200元，由被告负担2680元，被告负担部分于判决生效后五日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 赵宝栋
二〇一四年八月十八日
书记员 李泽阳
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。