安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终7467号
上诉人（原审被告）：谢翠香,女，1983年7月1日出生,汉族，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：吴兆前，安徽皖大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤周宇，安徽皖大律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：安徽省金马房地产开发有限公司，住所地合肥市庐阳区三十岗乡风景村西组机耕路与西岛路交口。统一社会信用代码91340100772826603J。
法定代表人：邵世红，董事长。
委托诉讼代理人：杨会余，安徽高速律师事务所律师。
上诉人谢翠香因与被上诉人安徽省金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）确认合同无效纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初3902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。谢翠香的委托诉讼代理人吴兆前，金马公司的委托诉讼代理人杨会余到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
谢翠香上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判《世宏城市广场商品房认购书》有效；2、金马公司承担二审诉讼费用。
事实和理由：谢翠香与金马公司就购买案涉房屋签订了《世宏城市广场商品房认购书》，合同约定，谢翠香向金马公司支付购房定金，双方还约定了所买商品房的具体楼栋号、建筑面积和单价及总价款，双方就世宏城市广场的商品房购买事宜达成合意。该合同是双方真实意思的表示，双方合意达成，合同即成立生效。该合同系独立合同，并不从属于其他合同，至于后续该合同是否具有履行可能性，是否可以实际履行等，均不能影响该合同的效力。
本案的法律性质十分明确。金马公司未取得建设用地使用权和预售许可证的过错，不构成《商品房认购书》无效的法定理由。金马公司在未取得相关手续的前提下即与谢翠香签订相关的合同，金马公司存在严重的过错，应自行承担其不利的法律后果。金马公司被政府做出纠正违法行为等行政处罚，其过错在金马公司本身，与谢翠香无关，更不应作为《商品房认购书》无效的借口。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”谢翠香与金马公司签订的认购书中已按照上述规定对商品房买卖的主要内容，其合同的实质条款已具备，因此该认购书为双方真实自愿有效的合同，至于合同是否可以履行，不影响本合同效力的认定。
金马公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
金马公司向一审法院起诉请求：1、确认金马公司与谢翠香签订的《世宏城市广场商品房认购书》无效；2、本案诉讼费用由谢翠香承担。
一审法院认定事实：2013年10月5日，金马公司（甲方）与谢翠香（乙方）签订了《世宏城市广场商品房认购书》一份。认购书约定：一、乙方自愿认购甲方开发的位合肥市××河大道店××河西岸××“××城市广场”物业××室室，建筑面积约91.48㎡。（实际成交面积以房产部门的最终测绘面积为准。）二、认购单价为每平方5814.03元，认购总价为人民币531867元，此价格为享受VIP卡优惠和认筹优惠累计后的单价及总价。其后，金马公司收取了谢翠香2万元定金。2014年6月1日，金马公司与谢翠香签订《自愿交纳房款协议书》，谢翠香缴纳257284元购房款。故金马公司共收到谢翠香缴纳的定金和购房款合计277284元。2015年11月12日，金马公司出具《承诺书》给谢翠香，承诺：“您于2013年10月5日签订的《世宏城市广场商品房认购书》及2014年6月1日签订的《自愿交纳房款协议书》，认购我公司开发的肥东世宏城市广场二期7栋301室，并已交纳认购款人民币277284元，现由于多种原因造成一直预（逾）期完工，因此，现着重向您做出如下承诺：一、我公司将在2016年底将预出售您的上述房屋交付给您。二、双方在认购书中约定的房屋售价5814.03元/平方米，为双方的最终成交价，我公司永远遵守。”
因金马公司在未取得建设用地使用权，更未取得房屋预售许可证的前提下从事商品房买卖，故该买卖商品房行为被政府紧急叫停。现金马公司以双方所实施的所谓“商品房认购”行为违反了法律法规的禁止性规定、双方所签的《世宏城市广场商品房认购书》应为无效合同为由诉至一审法院，要求判如所请。
一审另查明，案涉的土地使用权证（面积43873平方米，证号：皖（2016）肥东县不动产权第0008333号）已于2016年11月办理到合肥力高伟盛地产开发有限公司名下。
一审法院认为，金马公司与谢翠香签订《世宏城市广场商品房认购书》后，谢翠香交纳定金20000元。2014年6月1日，双方又签订《自愿交纳房款协议书》，谢翠香又缴纳257284元购房款。此外，双方在《世宏城市广场商品房认购书》可还约定了房屋的面积、位置、总价款，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，金马公司按认购书、自愿缴纳房款协议书收取了谢翠香的购房款，双方约定了房屋的面积、位置、总价款及房屋交付时间。因此，案涉《世宏城市广场商品房认购书》应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因金马公司直到起诉前仍未取得商品房预售许可证，因此，案涉《世宏城市广场商品房认购书》应当认定无效。金马公司的诉请，符合法律规定，该院予以支持。
综上，案经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共合同合同法》第五十二条第(五)项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：确认安徽省金马房地产开发有限公司与谢翠香签订的《世宏城市广场商品房认购书》无效。一审案件受理费80元，减半收取为40元，由安徽省金马房地产开发有限公司承担。
二审中双方当事人均未提供新的证据，对举证、质证意见均与一审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案金马公司在并未取得案涉房屋的土地使用权证及商品房预售许可证的情况下，即与谢翠香签订商品房认购书，并收取定金，且金马公司至今未取得案涉房屋的土地使用权证及商品房预售许可证，故其与谢翠香签订商品房认购书的行为违反了法律法规强制性规定，依法应属无效。一审认定金马公司与谢翠香签订的《世宏城市广场商品房认购书》无效并无不当。
综上，谢翠香的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由谢翠香承担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年十二月十五日
书记员 鲍晶晶
附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；