广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第7号
原告（反诉被告）：许建乐，男，1965年8月4日出生，汉族，住中山市。
原告（反诉被告）：林胜平，女，1965年10月10日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：梁开健、郑新佳，均系广东千里行律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中山基龙工业有限公司，住所地中山市。
法定代表人：ROBINTIMOTHYBEZECKPRICE.
委托代理人：孙守昌，广东衡德律师事务所律师。
原告许建乐、林胜平诉被告中山基龙工业有限公司（以下简称基龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，依法由审判员周光辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁开健，被告委托代理人孙守昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告许建乐、林胜平诉称：2013年11月4日，原告与被告签署房地产租赁合同1份，约定由被告向原告承租坐落于中山火炬开发区南外环路8号凯茵新城＊＊区＊＊号房地产作为住宅使用，同时约定了租金、押金、水电费的交纳方法，租期从2013年11月18日起至2014年11月17日止，该合同还约定，如被告逾期交纳租金，原告有权单方解除合同，押金自动转化为定�由原告没收。上述协议签订后，因被告系租赁房屋给来自新加坡的管理人员入住，对房屋要求高，原告又按照被告的要求花费约3、4万元款项对房屋进行装修、装饰后依照约定将房地产交给被告使用。被告并未严格履行合同义务，自2014年4月开始拖欠租金、水电费、电视、网络等费用。该租金水电费经原告多次催讨，被告均以各种理由拖延支付。2014年11月，租赁合同到期，原告再次找到被告，要求支付租金水电费，并返还租赁房屋。被告称已搬离房屋，原告可自行收回。据此，原告向本院起诉，请求判令：1.被告基龙公司立即向原告支付2014年4月至2014年7月17日止的租金45400元，水电费2786.92元、电视及网络费2028元；2.被告交纳的定金12000元归原告所有；3.本案诉讼费用由被告负担。
原告许建乐、林胜平为支持其诉求向本院提供的证据主要有：1.房地产租赁合同1份；2.房�产权证1份；3.农业银行明细对账单1份；4.中国银行存折1份、水费单据1组。
被告基龙公司辩称：（一）被告在2014年4月电话通知许建乐，并承诺在2014年5月10日前搬迁完毕。许建乐电话答复同意被告提前搬迁，2014年5月9日被告于许建乐在其家中进行沟通，双方口头同意解除租赁合同，且被告与2014年5月9日搬离，原告于2014年5月22日来被告处领取钥匙，双方早已不存在租赁关系，因此原告索要2014年5月10日至2014年11月17日的租金没有事实和法律依据。（二）鉴于被告与原告已协商解除租赁合同，根据房地产租赁合同第四条第二款的规定，对于承租人非单方解除租赁合同的，押金12000元自然不能转化为定金，更不能没收，而是抵扣被告2014年4月1日至2014年5月9日的租金6000元＋1800元=7800元，抵扣电费1135元，抵扣水费137元，抵扣宽带费605元，抵扣电视费442元，抵扣后剩余1881元。�告还应返还给被告物业管理费3205元、代安装遥控电动门3000元、代付电器维修费720元，总计原告应当向被告返还8806元。
被告基龙公司就其辩解向本院提供的证据主要有：电费发票两张、现金存款单据1份。
原告起诉后，被告基龙公司向本院提起反诉称：2014年4月份，被告电话通知许建乐，在2014年5月10日前被告将搬迁。许建乐电话答复同意被告提前搬迁，2014年5月9日，被告与原告在其家中进行沟通，双方口头协商同意解除租赁合同，且被告于2014年5月9日搬离，原告于2014年5月22日来被告处领取了钥匙，双方自2014年5月10日起已不存在租赁关系，但被告代原告交付了一年的物业管理费6000元，鉴于被告仅租用170天，原告理应返还物业管理费3205元；另外，被告代原告安装了遥控电动门的费用3000元及代付电器维修费720元。据此，基龙公司向本院提起反诉，请求判令：1.原告向被告返还物业管理费3205元；2.原告向被告返还代为支付的遥控电动门安装费3000元；3.原告向被告返还代付的电器维修费720元；4.本案反诉费用由原告负担。
被告在反诉部分提交的证据与本诉部分一致。
原告许建乐、林胜平就反诉部分答辩称：对于被告提出的电动门安装费3000元的诉求不予确认，该费用不应当由原告承担；被告诉请返还的电视费没有事实依据；物业管理费是被告应当交付的，被告的反诉没有事实和法律依据。
原告在反诉部分提交的证据与本诉部分一致。
经审理查明：2013年11月4日，许建乐与基龙公司签订房地产租赁合同1份，约定由许建乐将其与林胜平共有的位于中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城＊＊区＊＊号的别墅租赁给基龙公司使用；租金为每月6000元，租期从2013年11月18日起至2014年11月17日止。该合同还约定，如基龙公司逾期交纳租金，许建乐有权单方解除合同，押金自动转化为定金由许建乐没收。合同签订后，基龙公司向许建乐缴纳了押金12000元，并缴纳了从2013年11月到2014年10月份的物业管理费6000元，缴纳租金至2014年3月。基龙公司因租住人员离开中山，故此于2014年5月9日搬离了租住房屋，并通知许建乐将解除房屋租赁合同，但双方未达成书面的协议。许建乐、林胜平确认，2014年6月初到基龙公司收回了房屋的钥匙。许建乐、林胜平认为，基龙公司应当按照合同约定将租金缴纳至2014年11月，并承担违约责任，遂向本院起诉，提出前述诉求。基龙公司则认为，双方协议解除了房屋租赁合同，基龙公司不存在违约行为，故此，押金12000元在抵扣房屋租金、水电费等费用后应当返还给被告，并应当返还物业管理费、电动门安装费、电器维修费等，故此，基龙公司依据《中华人民共和国合同法》向本院提�反诉，提出前述反诉请求。
另查明：根据许建乐、林胜平提供的银行存折显示，2014年2月至3月的电费为811.18元；2014年4月到5月的电费为1064.04元；2014年6月至7月间电费为684.7元；2014年8月到9月的电费为589.48元。基龙公司在租赁房屋期间，在大阳台上安装电动安全门，基龙公司称费用为3000元。根据许建乐、林胜平提供的水费单显示，2013年11月2日至2013年12月31日的水费为35元；2014年1月1日至2014年2月28日的水费为52元；2014年3月1日之2014年4月30日的水费为50元；2014年5月1日至2014年6月30日的水费为53元。
再查明：庭审过程中，基龙公司及许建乐均向本院确认，合同已解除，不再履行；基龙公司主张在2014年5月9日基龙公司搬离房屋时，双方协商一致解除合同；许建乐、林胜平主张，因基龙公司违约，合同于2014年6月初解除。
案件审理过程中，基龙公司向本院申请了其行政部主管房家建出庭作证，房家建陈述称，其代表基龙公司与许建乐签订了房屋租赁合同。缴纳了1年的物业管理费6000元，维修热水器产生维修费700元。2014年4月份时，房家建打电话给许建乐告知了要在2014年5月9日搬离、退房。后来双方就费用问题一直未能协商一致，5月20日左右，许建乐到基龙公司取走了钥匙。房家建确认上网费、电视网络费2208元应当支付给许建乐、林胜平。
本院认为，本案争议的焦点问题在于：1.基龙公司有无违约行为；2.基龙公司应向许建乐、林胜平支付租金到何时止；3.原告主张适用定金罚则没收定金，主张是否成立；4.被告基龙公司依据《中华人民共和国合同法》进行抗辩并提起反诉，抗辩及反诉主张是否成立。根据已查明的事实，本院对上述焦点问题作如下分析及论证：
关于焦点一。本院认为，基龙公司与许建乐签订的房屋租赁合同系双方真�的意思表示，双方本应遵照履行，合同约定，房屋租赁期至2014年11月17日止，但基龙公司违反合同约定，于合同期满之前提出终止履行合同，并从2014年4月份开始不再缴纳租金，综上，本院认定，基龙公司违反合同约定，应当承担相应的违约责任。基龙公司辩称，在2014年4月已经与许建乐、林胜平达成了口头协议，一致同意解除合同，但未能提供证据予以证实，且许建乐、林胜平对上述主张不予确认，基龙公司对其主张应当承担举证不能的不利后果，对于基龙公司的上述主张，本院不予采信。
关于焦点二。因许建乐、林胜平明确承认其已经在2014年6月初收回了钥匙，本院认定，许建乐、林胜平在此时已经解除了与基龙公司之间的房屋租赁合同，并收回了房屋，基龙公司仍应当向许建乐、林胜平支付2014年4月至5月份的租金共计12000元（每月为6000元），对于许建乐、林�平诉请判令支付的其他部分的租金，本院不再予以支持。关于许建乐、林胜平诉请的电视费和网络费2028元，因基龙公司已经予以确认，本院予以支持。关于许建乐、林胜平诉请的水电费2786.92元，从2013年11月2日至2014年6月30日止，案涉房屋共计产生水费为190元（35元＋52元＋50元＋53元）；其中5月至6月为53元，如前所述，因基龙公司与许建乐、林胜平的房屋租赁合同终止于2014年6月初，故此，该月的租金不应当由基龙公司负担，本院将基龙公司应当承担的5月份的水费为坐定为26.5元；综上，基龙公司应当负担之水费为163.5元（35元＋52元＋50元＋26.5元）。因基龙公司已缴纳2014年3月6日之前的电费，其应当负担的电费为从2014年3月6日起至2014年5月30日止，由于电费为跨季度核算，现有证据无法查实上述期间的电费具体金额，本院根据基龙公司在租住该房屋时用电的平均情况，对于基龙公司确认的应向许建乐、林胜平支付的电费为1135元予以采信。综上所述，基龙公司应当向许建乐、林胜平支付的水电费总计为1298.5元（163.5元＋1135元）。
关于焦点三。因双方签订的房屋租赁合同中已明确规定，如果承租方在租赁期满之日前解除合同的，押金自动转化为定金，由出租方没收。根据上述条款的约定，基龙公司提前解除合同，许建乐有权没收租金以弥补损失。许建乐、林胜平主张应当适用定金罚则没收定金12000元，本院予以采信；许建乐、林胜平诉请判令没收基龙公司所缴纳的12000元定金，符合合同约定，本院予以支持。
关于焦点四。基龙公司向物业管理公司缴纳的物管费及因安装电动门、修理电器产生的费用，均非本案案涉房屋租赁合同所约定应当予以返还之费用，基龙公司基于《中华人民共和国合同法》向本院提起反诉或抗辩，缺乏法律�据，本院均不予支持。关于上述费用之纠纷，双方应当另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山基龙工业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告许建乐、林胜平支付从2014年4月至5月的租金共计12000元、电视及网络费2028元、水电费1298.5元，以上共计15326.5元；
二、被告中山基龙工业有限公司已缴纳的12000元押金归原告许建乐、林胜平所有；
三、驳回原告许建乐、林胜平其他的诉讼请求；
四、驳回被告中山基龙工业有限公司的反诉请求。
案件受理费1355元，减半收取为678元（原告已预付），由原告许建乐、林胜平负担381元，被告基龙公司负担297元，该款基龙公司于本判决生效之日起七日内径行支付给许建乐；反诉案件受理费25元，由被告基龙公司负担。
如被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 周光辉
二〇一五年三月九日
书记员 李海艳
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