辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽阳民一终字第00184号
上诉人（原审被告）：王生库，男，1965年9月8日生，汉族，无职业。
委托代理人：王皓，辽宁弘旨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽阳县小屯建筑安装工程有限公司。
法定代表人：刘玉伯，该公司经理。
委托代理人：王振营，该公司员工。
委托代理人：李哲周，辽宁辽正律师事务所律师。
原审被告：辽阳金鸣房地产开发有限公司。
法定代表人：臧伟，该公司董事长。
委托代理人：李智，该公司经理。
原审原告辽阳县小屯建筑安装工程有限公司与原审被告王生库、辽阳金鸣房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，辽阳市文圣区人民法院于2014年11月26日作出（2013）辽阳文圣民一初字第00308号民事判决。王生库不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人王生库及其委托代理人王皓，被上诉人辽阳县小屯建筑安装工程有限公司的委托代理人王振营、李哲周，原审被告辽阳金鸣房地产开发有限公司的委托代理人李智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辽阳县小屯建筑安装工程有限公司一审诉称：2010年5月，原告承包被告建设的千山物业解困商住楼工程，工程竣工交付后，经双方结算，被告欠原告工程款272万元。由于被告资金周转原因，无力给付工程款，双方于2011年4月11日签订工程款顶转账协议。协议约定：被告拖欠原告工程款272万元，以该住宅楼18户及2个仓房抵顶，并由原告自行确定购买人。协议签订后，被告已实际交付房屋，原告已陆续确定18户购买人。但在办理合同办照过程中，被告却要求购买人承担应由被告承担的流转税及土地税，拒绝履行办照义务，经多次协商无果。原告认为工程款已抵顶完毕，被告违反法律规定要求原告承担不合理办证支出，于法无据，故起诉至法院请求判令被告协助办理售房手续、土地使用证及房屋产权证照。原告为证明其主张提供如下证据：1、建设工程施工合同，证明原、被告签定的合同明确双方的权利和义务；2、工程款顶账协议书，证明被告欠原告工程款用18户房屋及两户厂房抵顶工程款272万元；3、缴费清单，证明双方在抵顶之后被告以不合法的方式要求原告承担本应由被告承担的税费；4、建筑业统一发票，证明这是最后一笔工程款发票，这是最后一张，证明工程已经完毕我们已经出具322万的发票。
被告辽阳金鸣房地产开发有限公司一审辩称：一、申请追加王生库为本案被告。原告提供的《工程款顶抹账协议书》中甲方处无被告盖章，但却有王生库签字。2010年1月28日被告与王生库签订的《合作开发房地产协议书》第四条明确约定“甲乙双方在该项目合作开发过程中，甲方只负责提供公司相关资料，没有收取乙方任何费用，没有享受任何收益，乙方以甲方名义所为的一切行为所产生的债权债务均由乙方自行承担”，王生库与本案有直接的法律上的利害关系，故请求追加王生库为本案被告参加诉讼。二、本案流转税、土地税应由王生库承担。根据被告与王生库签订的《合作开发房地产协议书》的约定，王生库负责该项目在开发过程中所产生任何税费和其他任何费用，王生库以被告名义所为的一切行为所产生的债权债务均由王生库自行承担。《工程款顶抹账协议书》实际是原告与王生库个人之间签订的合同，无被告公章，该行为与被告无关，被告不承担上述费用。被告为证明其主张提供如下证据：2010年1月28日与王生库签定合作开发协议，证明相关的税费以及费用都应由王生库来承担。
被告王生库一审辩称：一、被答辩人要求协助办理售房手续、土地使用证及房屋产权证合情合理，答辩人愿意履行应尽义务。二、诉状中提到的被告承担的流转税及土地税，答辩人也无异议，但是根据2011年4月11日由我代表金鸣房地产与被答辩人签署的《工程款顶抹帐协议书》，由我用所建部分房屋顶给被答辩人所欠的全部工程款。但是后来2011年8月经辽阳县房产部门实际丈量，丈量后的面积大于所抵顶房屋面积26.85平方米，根据当时顶账后的每平方米价格约为2，200元，即59，070元，而且当时双方属于合作关系，三个五层以上的阁楼及楼层差价忽略未计，未在顶帐协议之内，一直由被答辩人占用，并且当时顶帐价格低于市场价格。根据以上所述事实，答辩人如给被答辩人出具办理房照手续发票，需要缴纳一定的税费，答辩人已将资产都顶给被答辩人，那么就应该由被答辩人缴纳相关税费或者给被答辩人将超出顶帐协议的资产部分返还给答辩人后，答辩人愿意履行应尽的义务，缴纳相应的税费。�告为证明其主张提供如下证据：房照，证明房照当中不带阁楼，超出三个阁楼及超出面积。
一审法院审理查明：2010年5月14日，小屯建筑与金鸣房地产签订《建设工程施工合同》，由小屯建筑承包金鸣房地产承建的千山物业解困住宅楼、物业办公楼工程，工程价款为3，476，410元，合同工期为2010年5月15日至2010年10月30日。合同第5.3条约定，发包方派驻的工程师为本案王生库，职务为项目负责人。审理过程中争议双方均认可，上述工程系由王生库承建，并挂靠在金鸣房地产名下，就挂靠事宜王生库与金鸣房地产于2010年1月28日签订合作开发房地产协议书，协议明确双方合作开发千山物业解困住宅楼、物业办公楼，由金鸣房地产负责提供办理各项审批、验收等手续时的相关资料，由王生库负责千山物业解困住宅楼、物业办公楼项目开发过程中所产生的任何税费和其它费用�并负责项目所需资金的筹集、投入、工程的对外承包、验收、结算，项目开发所产生的费用全部由其承担。协议并载明金鸣房地产没有收取王生库任何费用，没有享受任何收益。
工程竣工交付后，经双方结算，王生库欠小屯建筑工程款272万元。因王生库资金周转原因，暂时无力偿还工程余款，于是小屯建筑与王生库于2011年4月11日签订《工程款顶抹账协议书》，约定：1、甲方（被告）欠乙方（原告）工程余款贰佰柒拾贰万元（2720000.00元）；2、甲方愿以该住宅楼13户71.71平方米和5户72.28平方米及2个库房给乙方合人民币贰佰柒拾贰万元（2720000.00元），甲方以此房款抵给乙方工程全部余款；3、房屋具体位置：东一单元一至五层10户，东二单元西边一至五层5户，东边第三四层2户，东三单元西边第四层1户，东一单元仓房1个，东二单元仓房1个，共计18户住宅，2个仓房；4�此协议签字后，乙方在确定购买人后，甲方给予乙方办理售房手续（售房发票和合同）；5、此协议签订后，乙方负责办理竣工验收等手续及工程发票，甲方在乙方提供全部验收所需资料后30日内，提供资料报产权登记机关备案办理权属登记。6、此协议签字后，甲方将进户钥匙交与乙方17户，余1户钥匙由金鸣开发公司财务保管，等等。该协议由王生库与小屯建筑的项目经理王振营签字。协议签订后，王生库实际交付房屋。后原告陆续确定18户购买人，在办理合同及产权登记过程中，金鸣房地产列出一份产权登记所需缴纳费用的清单，要求购买人承担流转税及土地税，未给小屯建筑办理售房手续。小屯建筑称王生库没有向其表明金鸣房地产与其之间的合作关系，也不知道金鸣房地产与王生库签订《合作开发房地产协议书》的事情。
另，本案立案案由为所有权确认纠纷�经审查本案争议内容后，案由确认为建设工程合同纠纷，审理过程中经金鸣房地产申请，追加王生库为被告。
一审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后，以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中王生库代理金鸣房地产与小屯建筑签订《建设工程施工合同》，在该合同上加盖了金鸣房地产单位公章，该合同中明确王生库是该工程项目的负责人，故原小屯建筑有理由相信王生库有代理权，有理由相信签订《建设工程施工合同》和《工程款顶抹账协议书》的行为均系在具备代理权限的条件下签订的，故应认定小屯建筑与金鸣房地产方签订的《建设工程施工合同》和《工程款顶抹账协议书》有效，该合同对争议双方发生法律效力，双方应按合同履行各自义务。则，关于金鸣房地产提出《工程款顶抹账协议书》中无其公司盖章，只有王生库的签字，是王生库的个人行为，与金鸣房地产无关一节，不予支持。现金鸣房地产未按协议约定履行办理售房手续及协助义务，属违约行为，小屯建筑要求金鸣房地产协助办理售房手续、土地使用证及房屋产权证照的诉讼请求，予以支持。关于金鸣房地产主张本案所涉流转税、土地税等费用应由王生库承担一节，根据王生库、金鸣房地产签订的《合作开发房地产协议书》的约定，王生库负责该工程项目开发所需资金的筹集、投入、工程的对外承包、验收、结算，由其个人承担项目开发所产生的全部费用及债权债务，故对金鸣房地产该主张予以支持。关于王生库主张，顶帐后经房产部门实际丈量，面积大于所抵顶房屋面积26.85平方米，根据当时顶帐后的每平方米价格约为2200元，总计为59070元，另有三个五层以上的阁楼及楼层差�忽略未计，未在顶帐协议之内，一直由小屯建筑占用，顶帐价格低于市场价格，应该由小屯建筑缴纳相关税费或者小屯建筑将超出顶帐协议的资产部分返还给其后，其愿意履行应尽的义务，缴纳相应的税费一节，《工程款顶抹账协议书》系争议双方自愿签订，顶帐面积的核算与价格均在双方认同后签订，故王生库该主张不符合法律规定，故不予支持。
经调解无效，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条之规定，判决：
一、辽阳金鸣房地产开发有限公司于判决生效后十五日内协助辽阳县小屯建筑安装工程有限公司办理售房手续、土地使用证及房屋产权证照。
二、辽阳金鸣房地产开发有限公司在办理上述手续过程中需其承担的各项费用由王生库承担。
案件受理费100元，由王生库承担。
王生库上诉�理由及请求是：一、《工程款顶抹账协议书》系“以物抵债”协议，不受法律保护，且《工程款顶抹账协议书》中没有针对办理售房手续费用承担有明确约定，该协议签订后，双方债权债务关系消灭，小屯建筑不能再依据该协议要求我方承担任何费用；二、《工程款顶抹账协议书》已经明确顶账房屋的面积，实际超出部分小屯建筑应返还。综上，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
辽阳县小屯建筑安装工程有限公司二审答辩认为：一、上诉人与金鸣是否是挂靠关系，被上诉人不知道，被上诉人有理由相信上诉人签订的《工程款顶抹账协议书》产生法律效力；二、关于抵顶房屋有差价，当时约定以18户房子和2个车库抵顶全部欠款，且双方约定的抵顶价格超过金鸣房地产出售的实际价格，不能再找差价；三、本案金鸣房�产没有给付工程款，双方约定以房屋顶账，由小屯建筑找买家，金鸣房地产办理相关手续。现在办手续过程中需要交的税费，该税费金鸣房地产没有交，应该王生库支付费用，金鸣房地产承担连带责任并办手续。
辽阳金鸣房地产开发有限公司二审答辩认为：根据《合作开发房地产协议书》第一条，本案流转税、土地税应由王生库承担，与答辩人无关，答辩人仅负责提供公司相关材料；涉案《工程款顶抹账协议书》系原告与王生库个人所签，答辩人不予认同，与之相关的权利义务与答辩人无关。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，上诉人王生库以原审被告金鸣房地产名义与被上诉人小屯建筑签订《工程款顶抹账协议书》，其行为构成表见代理，该《工程款顶抹账协议书》对金鸣房地产有约束力。本案协议书中约定“此协议签字后，乙方（小屯建筑）在确定购买人后，甲方（金鸣房地产）给予乙方办理售房手续（售房发票和合同）”，依据约定小屯建筑未直接取得涉诉房屋物权，双方实际约定的是金鸣房地产以涉诉房屋售房款抵顶工程款，故小屯建筑并非本案涉诉房屋实际买受人，其不能代替实际买受人请求金鸣房地产办理售房手续、土地使用证及房照；又因小屯建筑未提供证据证明承担流转税、土地税是金鸣房地产依据《工程款顶抹账协议书》应承担的合同义务，根据双方签订的协议，小屯建筑不能要求金鸣房地产缴纳流转税、土地税等费用。综上，小屯建筑的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽阳市文圣区人民法院（2013）辽阳文圣民一初字第00308号民事判决；
二、驳回被上诉人辽阳县小屯建筑安装工程有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由被上诉人辽阳县小屯建筑安装工程有限公司负担；二审案件受理费100元，由被上诉人辽阳县小屯建筑安装工程有限公司负担；
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 墅
代理审判员 郁 岚
代理审判员 张丽丽
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 胡子健
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项（二�原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。