宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞邱民初字第122号
原告：方丹萍。
委托代理人：徐曹德。
被告：宋建云。
委托代理人：章丽君。
原告方丹萍为与被告宋建云房屋买卖合同纠纷一案，于2014年6月23日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员冯旭东适用简易程序于同年7月29日公开开庭进行了审理。原告方丹萍及其委托代理人徐曹德，被告宋建云及其委托代理人章丽君到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方申请本院庭外和解一个月，本院予以准许，后和解未果。本案现已审理终结。
原告方丹萍起诉称：2013年11月，原告从中介处获知被告位于明湖花苑的拆迁安置房出售（当时未抽签分配）。经房屋中介人员林某（即协议见证方）介绍，双方于2013年11月20日签订《房屋转让协议》一份，约定：原告购买被告位于明湖花苑的房屋，拆迁面积为77平方米，总价为92.4万元，其中包含一个5平方米的车棚，如果最终抽签得到的房屋及车棚面积大于协议面积，原告须补缴税费。协议第四条约定原告在协议签订日支付定金10万元，抽签日支付10万元，过户当日支付7.4万元，其余款项通过银行按揭等方式支付给被告。协议第六条中双方约定在协议签订后4个月内，如被告未能办妥房屋所有权证和国有土地使用权证，原告有权解除协议，且被告应当归还预收的定金等，如一方违约应向对方支付违约金20万元。协议签订后，原告按约于当日向被告支付定金10万元。2013年12月1日房屋抽签完成后，原告又按约向被告支付购房款10万元。另因抽到的房屋和车棚面积超出协议的约定，故原告向被告支付超出部分的款项8769元，此外原告又支付了1年物业费867.7元。根据协议的约定，被告应于2014年3月20日前办妥房产证和土地证，但被告并未按约办妥。在被告逾期后，原告多次通过中介林某向被告催告，但直至原告起诉被告仍未办妥两证。被告的行为已经违反《房屋转让协议》之约定，构成违约。现请求法院判令：1.依法解除原、被告之间的房屋转让协议；2.被告返还原告收取的定金10万元，购房款10万元，超出面积款项8769元，物业费867.7元，合计209636.7元；3.被告支付原告违约金20万元。
被告宋建云答辩称：与原告签订《房屋装让协议》属实，在履行协议过程中，双方就协议第六条第2项的内容重新口头约定，合意变更为：待被告将房产证和土地证办妥后三天内办理过户手续。被告按约履行协议，并未违约，故原告的主张无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。即使被告违约，因讼争的房屋价格不升反降，对原告未造成损失，双方违约金约定过高。
为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交以下证据：
1.《房屋转让协议》（原件），拟证明原、被告于2013年11月20日签订房屋转让协议，约定双方的权利、义务以及违约责任等事实；
2.银行转账凭证及收条各2份（均系原件），拟证明原告于2013年11月20日、21日向被告支付了定金共计10万元的事实；
3.银行转账凭证及收条1份（均系原件），拟证明原告于2013年12月1日向被告支付部分购房款10万元的事实；
4.收条1份（原件），拟证明原告于2013年12月16日向被告支付了车棚和房屋超出面积款项以及物业费共计9636.7元的事实。
为抗辩原告的诉讼主张，被告向本院提交了如下证据：
5.《房屋转让协议》（原件），拟证明原、被告于2013年11月20日签订房屋转让协议，约定双方的权利、义务以及违约责任等，特别是对合同第六条第2项内容进行了变更。
6.土地证、房产证、契证复印件各1本（复印件，与原件核对一致），拟证明三证已经于2014年6月13日办理完毕，同年6月23日收到三证的事实；
7.证人林某的证词：其系独立房产经纪人，挂靠天天红利房产。2013年11月中旬，其获悉明湖花苑的拆迁安置房有人出售，在了解相关信息过程中认识了被告，后由黄某介绍其认识原告，原、被告双方于同年11月20日签订了《房屋转让协议》。被告房屋的三证是卉旺房产负责办理的。2014年3月初，其获悉被告的三证办理可能迟延，就电话与原、被告双方沟通，原告称晚几个月就晚几个月，因为原告公积金7、8月份才缴满一年，到时可以用公积金贷款。双方均同意待三证办出来之后三天内过户。3月下旬，原告要求被告交付房屋以便装修，但被告要求原告再支付部分房款，原告称钱拿不出来，故被告未同意。4月下旬，黄某陪同原告向有关部门办理限购证明。5月下旬，被告要求加急办理三证，但需费用2000元，其通过黄某与原告沟通，原告称反正已经这样了不用加急，以后可以用公积金贷款的。6月初，因房屋没交付，原告租房要求被告补贴一点，被告未同意，双方酿成纠纷。另外，约定4个月办妥三证，是与原、被告共同商量定下来写入协议的。抽签日，其应原告的要求在被告持有的《房屋转让协议》第六条第2项下面添加“如遇拆迁办无法正常办出三证，则本协议自动失效，并退还二十万元正”，原告和其持有的协议均未带，故没有添加这句话。再有，其认为被告未在合同约定的期限内办妥三证，原告有解除权，且构成违约，之后其变更陈述称只有被告不肯过户才是违约。
8.证人黄某的证词：原告想买房子找到其，其介绍给林某。其对双方签订的协议内容不知道。2014年4月下旬，其陪原告办理限购证明，5月被告提出办理三证加急时，其与原告联系，原告称去旅游了不急，大概到7月可以办理公积金贷款等，之后情况不清楚。
对于原、被告提交的上述证据，经对方质证，双方的质证意见及本院认证意见如下：证据1，被告对真实性无异议，但认为，对合同第六条第2项关于三证办妥时间，双方已经达成新的口头约定；就算按照原条款解释，原告也只能行使解除权，被告不存在违约。本院对该证据的真实性予以确认。证据2、3、4，被告无异议，本院均予以确认。证据5，原告认为，该证据与原告提交的合同一致部分无异议，但被告在第六条第2项下擅自添加的“如遇拆迁办无法正常办出三证，则本协议自动失效，并退还二十万元正”不予认可；被告不能在4个月内办妥三证，已经构成根本违约。本院对该证据与原告提交的合同一致部分予以确认。证据6，原告对真实性无异议，但认为当时被告何时能办妥三证原告不知道，这恰能证明被告逾期办妥三证，已构成违约。本院对该三证的真实性予以确认。证据7，原告认为，证人部分陈述与事实不某证人擅自在被告持有的合同上添加内容，原告并不知情，对证人先前陈述的被告未在约定的时间内办妥三证构成违约表示认可。被告认为，证人刚刚开始从事房产中介，合同也是从网上下载，其对违约、解除等不能正确的理解，故认可证人后某的陈述，原告有解除权，但不构成违约。本院结合其他证据综合予以认定。证据8，原告认为，证人对协议内容和相关情况不知情，故不能证明被告待证事实。被告认为，证人对原、被告双方之间重新约定的情况是清楚的，无异议。本院认证意见同证据7。
本院根据原、被告的陈述和本院确认的有效证据，认定如下事实：2013年11月20日，原告方丹萍与被告宋建云通过林某的介绍签订《房屋转让协议》一份，约定：原告购买被告位于宁波市鄞州区邱隘镇明湖花苑的房屋（拆迁安置房，后登记为4幢6号1003室），拆迁面积为77平方米，总价为92.4万元，其中包含一个5平方米的车棚，如果最终抽签得到的房屋及车棚面积大于协议面积，原告须补缴税费。协议第四条约定原告在协议签订日支付定金10万元，抽签日支付房款10万元，过户当日支付房款7.4万元，其余款项通过银行按揭等方式支付给被告。协议第六条约定在协议签订后4个月内，如被告未能办妥房屋所有权证和国有土地使用权证，原告有权解除协议，被告应当归还预收定金等；如一方违约应向对方支付违约金20万元等。协议签订后，原告按约于当日、次日向被告支付定金共10万元。同年12月1日房屋抽签完成后，原告又按约向被告支付购房款10万元。同年12月16日，因抽到的房屋和车棚面积超出协议的约定，故原告向被告支付超出部分的房款8769元，此外原告又支付了1年的物业费867.7元。由于被告未在约定4个月的时间内办妥房屋所有权证和土地使用权证，双方为此多次协商，后因故未成酿成纠纷。另查明，涉案房屋的产权证登记日期为2014年6月13日，被告于同年6月23日收到房屋三证。
本院认为，原告方丹萍与被告宋建云之间签订《房屋转让协议》系双方真实意思表示，没有违反法律效力性强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。被告持有的《房屋转让协议》第六条第2项下添加了“如遇拆迁办无法正常办出三证，则本协议自动失效，并退还二十万元正”，原告不予认可，被告没有提供充分的证据证明系原告要求添加，故该条款对原告不发生法律效力。在履行合同过程中，原告按约支付了定金、部分购房款以及其它费用，已经履行了合同义务；被告未在约定的时间内办妥涉案房屋所有权证和土地使用权证，根据合同的约定，原告有权解除合同。被告抗辩称，合同上述条款双方已合意变更为：待被告将房产证和土地证办妥后三天内办理过户手续。原告认可被告办证逾期后，双方为此多次协商，但否认上述变更，被告虽然提供了证人林某、黄某的证词，但林某与本案具有利害关系，黄某不能证明该事实，故被告提交的证据尚欠充分，不能证明其主张的合同相应条款已经合意变更的事实，其抗辩意见本院不予支持。本案中，当事人约定一方解除合同的条件，当解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，故原告依约在合理的期限内起诉解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，应根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施等。同时，被告未在约定的时间内办妥涉案房屋所有权证和土地使用权证，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告选择适用违约金，合同约定的违约金为20万元，原告以此主张明显过高，本院予以调整，以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素综合予以认定。据此，原告提出要求解除合同，返还已经支付钱款，以及要求被告支付违约金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律适用法律若干问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告方丹萍与被告宋建云之间于2013年11月20日签订的《房屋转让协议》；
二、被告宋建云返还原告方丹萍定金100000元、购房款100000元、其他款项9636.7元，合计209636.7元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
三、被告宋建云支付原告方丹萍违约金15000元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
四、驳回原告方丹萍其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7445元，减半收取3722.5元，由原告方丹萍负担1681元，由被告宋建云负担2041.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 冯旭东
二〇一四年九月二日
代书记员 卢盼平