山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民再终字第4号
上诉人（原审原告）：淄博宝龙房地产开发有限公司，住所地山东省桓台县。
法定代表人：冯晨俊，董事长。
委托代理人：邹建华，山东众成仁和（淄博）律师事务所律师。
委托代理人：周里升，山东众成仁和（淄博）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：淄博银座商城有限责任公司,住所地山东省淄博市张店区。
法定代表人：郑良玉，总经理。
委托代理人：金辉，淄博银座商城有限责任公司桓台购物广场总经理。
原审被告：山东兴本实业有限公司，住所地淄博市张店区。
法定代表人：冯琼，执行董事。
委托代理人：姜晓华，该公司法务部主任。
委托代理人：魏宝东，该公司副总经理。
原审被告：山东万方物流有限公司，住所地淄博市高新区。
法定代表人：李红，执行董事。
委托代理人：姜晓华，该公司法务部主任。
上诉人淄博宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）因与被上诉人淄博银座商城有限责任公司（以下简称淄博银座商城）、原审被告山东兴本实业有限公司（以下简称兴本公司）、山东万方物流有限公司（以下简称万方公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市中级人民法院（2014）淄民再初字第1号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宝龙公司法定代表人冯晨俊、委托代理人邹建华，被上诉人淄博银座商城委托代理人金辉，原审被告兴本公司委托代理人姜晓华、魏宝东，万方公司委托代理人姜晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月9日，宝龙公司诉至淄博市中级人民法院称，2012年9月1日，宝龙公司与兴本公司签订《商品房买卖合同》一份，约定兴本公司以人民币6500万元的价格购买宝龙公司所有的宝龙大厦1-3层，万方公司对此承担连带担保责任。后双方签订补充协议，协议约定兴本公司在未付清房款前，涉案房产的租赁费由宝龙公司继续收取，直至房款交清。之后，宝龙公司将涉案房产过户至兴本公司名下，兴本公司支付购房款2829万元之后，余款拒不支付。宝龙公司诉请判令：1、兴本公司支付剩余购房款3671万元，同时支付违约金79万元；2、万方公司对上述款项承担连带清偿责任；3、在兴本公司未付清房款之前，涉案房产的租赁费由宝龙公司继续收取；4、诉讼费用由被告承担。
淄博市中级人民法院在审理过程中，组织双方达成调解协议并于2013年3月11日作出（2013）淄民一初字第8号民事调解书：一、兴本公司欠宝龙公司购房款3671万元，于2013年3月21日前偿还300万元，2013年5月11日前偿还1371万元，余款2000万元于2013年12月31日前付清；二、还款期间，兴本公司以相应欠款本金为基数，按照年利率10%支付利息；三、兴本公司任何一期迟延付款，宝龙公司均有权针对欠款全额主张权利；四、兴本公司未付清欠款本息前，宝龙公司按照补充协议的约定继续收取涉案房屋的租金，租金优先抵顶利息；五、万方公司对上述欠款本金、利息承担连带担保责任；六、案件受理费114650元，由宝龙公司负担57325元，兴本公司负担57325元，诉讼保全费5000元由宝龙公司负担。
该调解书生效后，淄博市中级人民法院经审判委员会讨论决定再审本案。该院另行组成合议庭进行了审理。
本案再审过程中，宝龙公司的诉称与原审一致。
兴本公司辩称，宝龙公司所诉属实，但其由于经营困难，现无力支付购房款项。
万方公司辩称理由同兴本公司。
第三人淄博银座商城辩称，其目前不知租金应支付给哪方，请求法院判明。
淄博市中级人民法院再审查明，2006年6月22日，宝龙公司与淄博银座商城签订《租赁合同》一份，约定由淄博银座商城以保底租金255万元的价格承租宝龙公司投资兴建的宝龙大厦1-3层，租赁期限为20年，并且合同第十七条第6项约定：“山东银座商城股份有限公司在合同中的权利义务由淄博银座商城桓台购物广场继受后，不再作为合同当事人”。淄博银座商城桓台购物广场为淄博银座商城的分支机构，不具有独立承担民事责任的能力。淄博银座商城为具有独立承担民事责任的法人机构。
宝龙公司陈述，2012年9月1日，宝龙公司与兴本公司签订《商品房买卖合同》，约定由兴本公司以6500万元的价格购买宝龙公司所有的桓台宝龙大厦1-3层，建筑面积共计17675.13平方米。合同第六条约定付款方式为分期付款，内容为：“合同签订后付款24000000.00元，再付款8000000.00元作为办证及过户费用，共计32000000.00元，剩余款按补充协议办理”。万方公司作为担保人在《商品房买卖合同》上签字盖章，对宝龙公司与兴本公司的商品房买卖行为承担保证责任。同日，宝龙公司与兴本公司签订《合同补充协议》，其中第一条约定：“合同签订后买受方必须继续履行出卖方与山东银座商城股份有限公司于2006年6月22日签订的租赁合同”；第四条约定：“买受方在未付清房款前，该商场的租赁费由出卖方继续收取，直至房款交清”；第八条约定：“余款由买受方用该商场1-3层作抵押贷款，贷款额的60%作为支付余款（每贷下一笔款由双方财务共同操作按比例分配到各自帐户），如贷款不够支付余款的，剩余款项2个月内全部付清房款”。万方公司作为担保人亦在该《合同补充协议》上签字盖章。兴本公司与万方公司对此均予以认可。宝龙公司与兴本公司还于2012年9月10日签订了商品房买卖备案合同，用于办理产权过户登记。因桓台宝龙大厦1-3层每层均有一个房产证，故双方分别签订了三份商品房买卖备案合同。其中，第一份备案合同所涉商品房建筑面积为5578.33平方米，出卖价格为14000000.00元；第二份备案合同所涉商品房建筑面积为6006.14平方米，出卖价格为10000000.00元；第三份备案合同所涉商品房建筑面积为6090.66平方米，出卖价格为8000000.00元，以上三份备案合同的商品房出卖总价格共计32000000.00元。对于该商品房买卖备案合同中的商品房出卖价格与双方实际交易价格不一致的情况，宝龙公司与兴本公司均主张系办理房屋产权过户登记时节省税金之用。2012年9月13日，桓台宝龙大厦1-3层房产全部过户至兴本公司名下。
本案所涉《商品房买卖合同》签订前，宝龙公司为偿还银行贷款，与兴本公司达成协议，由兴本公司预付部分购房款项。兴本公司分别于2012年8月15日、2012年8月30日、2012年8月31日分七笔汇款预付宝龙公司购房款2100万元，其中，2012年8月15日通过网上银行支付4笔，金额共计16000000.00元，2012年8月30日通过电子汇款支付两笔，金额共计3000000.00元，2012年8月31日通过电子转账支付一笔，金额为2000000.00元。合同签订后，兴本公司再行支付宝龙公司购房款729万元，其中，于2012年9月11日通过电子银行支付宝龙公司购房款两笔，金额分别为206万元、167.6万元，两笔金额共计373.6万元，于2012年11月3日支付宝龙公司现金50万元，于2012年11月6日支付宝龙公司现金54000元，于2012年12月13日通过电子汇款支付宝龙公司购房款300万元。以上兴本公司支付的购房款项共计2829万元，在宝龙公司的财务帐目中对此均有明确记载，兴本公司亦予以认可。同时，宝龙公司将桓台宝龙大厦1-3层过户至兴本公司名下后，兴本公司以该涉案房产作抵押，分三次从山东张店农村商业银行贷款共计8800万元，对此，淄博市中级人民法院（2013）淄商初字第21号、22号、23号案件卷宗证据材料中均有明确记载。在兴本公司贷出相应款项后，其并未按照与宝龙公司签订的《合同补充协议》第八条的约定支付购房余款，宝龙公司与兴本公司对此均予以认可。综上，兴本公司在支付上述共计2829万元购房款项后，未再支付宝龙公司剩余购房款，故宝龙公司诉至法院，要求判如所请。
在原审审理过程中，双方当事人达成前文所述调解协议。淄博市中级人民法院制作了民事调解书，并送达了双方当事人。2014年2月18日，淄博市中级人民法院决定再审本案。再审期间，淄博银座商城向该院提交追加第三人申请书，申请追加其为第三人参加本案诉讼。该院同意追加其为第三人参加本案诉讼。
再审庭审中，宝龙公司提交了第三人淄博银座商城分别于2012年9月24日、2012年10月19日、2012年11月16日、2012年12月19日支付其租金的四份银行进账单，用以证实其在将桓台宝龙大厦1-3层出卖给兴本公司并办理过户登记后，第三人淄博银座商城仍然支付其租金至2012年底的事实，支付金额共计875000.00元。对上述四份银行进账单，第三人淄博银座商城均予以认可，其陈述从2012年9月份至2012年底，其将租金全部交给宝龙公司，因为2013年收到法院的不同文书，才暂停支付租金，但其将租金交付给宝龙公司是依据双方原来签订的租赁合同，对于宝龙公司与兴本公司签订的《合同补充协议》，其并不知情。
此外，宝龙公司还陈述，其与兴本公司之间没有关联性，双方共发生过两笔业务，一笔是本案所涉房屋买卖合同，另一笔是其为兴本公司向淄博张店汇通小额贷款有限公司贷款1850万元提供连带责任保证，其同时提交淄博市中级人民法院（2013）淄商初字第13号民事调解书予以证实。并且，其还为兴本公司代偿了该款项。对此，兴本公司亦予以认可。
另查明，淄博市张店区人民法院审理的张立君诉兴本公司、冯琼、冯太兴、万方公司民间借贷纠纷一案[案号（2013）张民初字第32号]，原告张立君于2012年12月19日向法院起诉，并同时申请诉讼保全。张店区人民法院作出财产保全裁定，并于2013年1月4日查封了涉案租金。2013年1月7日，宝龙公司向淄博市张店区人民法院提交保全异议书，提出其与兴本公司在涉案房屋的买卖合同中约定，涉案租金应由其收取，因此法院查封错误。2013年2月1日，宝龙公司再次向张店区人民法院提交关于保全异议的补充声明。2013年2月28日，张店区人民法院作出（2013）张民初字第32号民事调解书并送达双方当事人，该案已生效。
上述事实，有《租赁合同》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、商品房买卖备案合同、产权、产籍档案证明、银行支付凭证、收据、银行进账单、淄博市张店区人民法院（2013）张民初字第32号卷宗相关材料及当事人陈述等证据在卷为证。
淄博市中级人民法院再审认为，本案争议的焦点问题是：（2013）淄民一初字第8号民事调解书内容是否违反法律规定；宝龙公司的相关诉讼请求应否得到法院支持。
关于（2013）淄民一初字第8号民事调解书内容是否违反法律规定的问题。淄博市张店区人民法院在审理（2013）张民初字第32号案件时，已于2013年1月4日对涉案租金进行了查封、冻结。《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第108条规定：“人民法院裁定采取财产保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除和其上级人民法院决定解除外，在财产保全期限内，任何单位都不得解除保全措施”，本案原审在涉案租金的保全措施未予解除的前提下，于2013年3月11日作出民事调解书，对涉案租金进行了处分，将涉案租金确权给了宝龙公司，该民事调解书内容违反了法律规定。
关于宝龙公司的相关诉讼请求应否得到支持的问题。宝龙公司与兴本公司签订的《商品房买卖合同》属双方自愿协商一致达成，合同约定内容不违反相关法律、法规的规定，应属合法有效，双方均应依约履行。后宝龙公司将涉案房产过户至兴本公司名下，兴本公司在共计支付宝龙公司购房款2829万元后，余款均未支付，其行为构成违约，应当承担支付购房款及违约金的违约责任。万方公司作为担保人在《商品房买卖合同》上签字盖章，其亦应当承担支付宝龙公司剩余购房款及违约金的连带清偿责任。同时，淄博市中级人民法院已经认定（2013）淄民一初字第8号民事调解书将涉案租金确权给了宝龙公司违反法律规定，对宝龙公司所提在兴本公司未付清购房款之前，涉案房产的租赁费由其继续收取的诉讼请求，本案不予处理。
综上，（2013）淄民一初字第8号民事调解书内容违反法律规定，应当予以撤销。宝龙公司要求兴本公司承担支付剩余购房款及违约金的违约责任，同时要求万方公司承担连带清偿责任的诉讼请求合法有据，应当予以支持。据此，淄博市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第108条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，于2014年9月18日作出（2014）淄民再初字第1号民事判决：一、撤销淄博市中级人民法院（2013）淄民一初字第8号民事调解书；二、山东兴本实业有限公司支付淄博宝龙房地产开发有限公司剩余购房款3671万元，同时支付违约金79万元，于判决生效后十日内付清；三、山东万方物流有限公司对上述第二项承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后，有权向山东兴本实业有限公司追偿；四、驳回淄博宝龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费229300元，由山东兴本实业有限公司负担；诉讼保全费5000元，由山东兴本实业有限公司负担。
宝龙公司不服一审判决，向本院上诉称，原审判决未对涉案租金进行审理于法无据。1、张店区人民法院违法查封了涉案租金，宝龙公司提出保全异议之后的两年时间内法院均未予以裁定。淄博市中级人民法院无论从案件本身还是上级法院的监督职责均应对查封的合法性进行审查。2、本案争议的是租金债权的归属的权利实体，而张店区法院的查封是基于另案原告与兴本公司之间的民间借贷纠纷，该纠纷与租金债权无实质关系。即使张店区人民法院是合法查封，也不影响本案对租金收取权作出实质性判决。3、物权的占有、使用、收益、处分四项权能可以分别行使。宝龙公司与兴本公司签订的《合同补充协议》的约定合法有效，法院应支持宝龙公司对涉案租金的收取权。综上，一审认定基本事实不清，判决不当，请求二审法院发回重审或依法改判兴本公司在未付清房款之前，涉案房屋租赁费由宝龙公司收取（截止到2014年12月30日应付租金为510万元）。
淄博银座商城辩称,1、淄博银座商城作为再审一审中的第三人，就涉案事项无独立请求权，一审判决也无针对淄博银座商城的任何判项。宝龙公司将淄博银座商城列为被上诉人毫无理由与依据。2、已有多家法院重复查封涉案租金，请求法院依法查明事实，明确涉案租金应向谁支付。租金中应保留商城因设备维修或更换而产生的费用。
兴本公司、万方公司均认可宝龙公司的诉求。
本院再审查明，兴本公司因自身债务纠纷还涉及以下诉讼：
1、张立君诉兴本公司、冯琼、冯太兴、万方公司民间借贷纠纷一案。张立君于2012年12月19日提出财产保全申请，淄博市张店区人民法院下达（2013）张民初字第32-1号民事裁定，并于2013年1月4日向淄博银座商城下达协助执行通知书，冻结淄博银座商城应付的租赁费330万元。宝龙公司对此提起执行异议之诉，请求确认兴本公司未付清房款前，宝龙大厦的租金收取权归其所有。淄博市张店区人民法院组织双方调解达成以下协议：一、宝龙公司及兴本公司同意从淄博银座商城应交付的租金中支出187万元给张立君，用于冲抵兴本公司所欠张立君的债务。二、宝龙公司自愿放弃其他诉讼请求。淄博市张店区人民法院于2015年3月10日制作民事调解书。上述款项，淄博银座商城已于2015年4月10日协助执行完毕。
以上事实有（2013）张执字第819号执行裁定书及协助执行通知书、（2014）张民初字第3971号民事调解书在案为凭。
2、张丽敏诉兴本公司、冯琼、冯太兴民间借贷纠纷三案中，张丽敏于2013年1月5日申请财产保全，淄博市高新区人民法院下达（2013）新民初字第106-1号、（2013）新民初字第107-1号、（2013）新民初字第108-1号民事裁定，并于2013年2月22日向淄博银座商城下达协助执行通知书，冻结淄博银座商城应付的所有租金。2015年3月28日，张丽敏与宝龙公司、兴本公司达成执行和解协议：一、宝龙公司、兴本公司同意张丽敏收取淄博银座商城所租赁桓台宝龙大厦一至三层房屋租金中的壹仟万元，用以冲抵兴本公司欠张丽敏的等额债务。二、自各方签订本协议之日起，宝龙公司、兴本公司同意张丽敏从淄博银座商城交付的租金中拿出三百五十六万九千九百元（截止2015年3月31日），用以冲抵兴本公司欠张丽敏的等额债务；宝龙公司、兴本公司同意张丽敏自2015年4月1日起从支付的租金中按每年二百五十五万元的标准，从淄博银座商城交付的租金中拿出六百四十三万零一百元，用以冲抵兴本公司欠张丽敏的等额债务。三、宝龙公司自本协议达成及签字盖章后，向高新区人民法院递交申请撤回此前所提起的案外人异议，并保证不向法院及其他机构提出异议、诉讼、仲裁。张丽敏在本协议签订后也应向高新区人民法院递交变更申请，解除一千万元以外的查封。四、本协议的第一、二条约定的租金由张丽敏足额收取后，张丽敏向高新区人民法院递交书面申请，解除对上述租金的查封。同时张丽敏保证在本协议签订之后，本案争议的房屋及租金发生产权变更，在宝龙公司不能收取到淄博银座商城租金的情况下，宝龙公司对张丽敏不承担任何责任。五、张丽敏在收取完本协议书中约定的租金后，对宝龙公司收取后续的租金，无任何异议。六、本协议经各方签字盖章后生效，同时交高新区人民法院附卷存档一份。
以上事实有（2013）新民初字第106、107、108号协助执行通知书、2015年3月28日协议书在案为凭。
本院再审查明的其他事实与原审一致。
本院再审认为，本案双方当事人争议的焦点为宝龙公司要求确认对涉案租金的收取权应否支持。
宝龙公司所主张的收取租金的权利系基于其与兴本公司所签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，该两份协议系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律的禁止性规定，应为合法有效。根据淄博银座商城与宝龙公司签订的租赁合同，其应支付的年租金为保底租金255万元，支付时间为每季初15日内支付本季度租金。截止目前（自2013年1月1日起至2015年5月），宝龙公司可主张的到期债权即淄博银座商城的应付租金数额为637.5万元。对于该部分到期租金的归属确权,因宝龙公司已于张立君、张丽敏另两案中，分别与案外人张立君、张立敏达成调解协议，同意将目前应收租金处分给该两位兴本公司的债权人，已处分的租金数额为1187万元，远超宝龙公司可主张的到期租金数额。因此，宝龙公司再行要求法院判决其享有目前到期租金的收取权，违背调解协议的约定和诚实信用原则，本院不予支持。
对于2015年7月之后的租金收取权，因租金的支付期限尚未届满，租赁合同的履行与否亦未可知，租金的收取权存在不确定性，原审法院未予处理并无不当。宝龙公司可自租金到期之后另行主张。
综上，宝龙公司的上诉理由不成立，一审判决对于宝龙公司要求确认租金收取权的诉讼请求未予处理，并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42800元，由上诉人淄博宝龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 霞
代理审判员 崔志芹
代理审判员 刘 洋
二〇一五年六月十五日
书 记 员 陶新枝