济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）历城民初字第2921号
原告郑玉蒙，男，生于1974年1月13日，汉族，住济南市。
委托代理人孙书国、丛广一（均系特别授权代理），均系山东泰泉律师事务所律师。
被告山东大地房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人张辉，董事长。
委托代理人王诗海、陈红（均系特别授权代理），均系山东高信律师事务所律师。
原告郑玉蒙与被告山东大地房地产开发有限公司（以下简称山东大地房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012�10月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年12月19日公开开庭进行了审理。原告郑玉蒙的委托代理人孙书国、丛广一，被告山东大地房地产公司的委托代理人陈红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑玉蒙诉称：2007年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》。原告购买被告开发的华龙路1110号大地华园第2幢3单元903号房产，建筑面积124.71平方米，房产总价款为618561.6元。《商品房买卖合同》约定：被告于2007年6月30日前涉案房产交付原告使用，逾期将向原告支付违约金；被告在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报登记机关备案，逾期办理的将向原告支付违约金。《补充协议》约定，被告在房屋交付使用后18个月内将土地使用年限变更为50年，否则被告给予原告已付房款的20%作为赔偿违约金。合同签订后，原告依约交付房款，但被告迟至2007年9月14日才将房屋交付原告入住，逾期47天；2010年11月12日才办理产权登记，逾期681天。被告也没有依约变更土地使用年限。被告的行为已构成违约。现诉至贵院，请求判令被告支付原告逾期交房违约金6105.20元、逾期办理房产证违约金88460.49元、赔偿违约金123712.32元，合计218278.01元。
对该诉称，原告向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同原件1份，补充协议复印件2份，大地华园房屋交接书1份，济房权证历城字第1297**号房产证1份。
被告大地房地产公司辩称：第一，按原告所说被告在2007年9月14日才将房屋交付原告入住，至今五年有余，原告才提出延期交房的问题，已经超过诉讼时效。在商品房买卖合同中第九条已经规定，逾期不超过30日视为工程正常延期，不超过60日按万分之一支付违约金，应是2907元违约金。第二，被告于2007年8月8�取得了华龙路1110号2号楼房产证，可以证明被告已经在约定期限内办理了房产证，履行了需要提交相关资料的义务，在2008年12月份被告通知了包括原告在内的华龙路1110号2号楼的各业主，12月18日至30日期间，房产管理部门在三威大厦现场办公收取各业主办理房产证的资料，分户产权证的办理不仅需要被告向房管部门提供资料，还需要业主提供资料，开发商只要在法定期限内向相关行政主管部门提交了完备的登记手续，并履行了对买受人的告知义务，即完成了办证义务。所以被告并没有违约。第三，答辩人与被答辩人签订的补充协议，因为违反法律法规的强制性规定而无效。大地华园项目土地的用途为商业用地，属于最高为40年的土地使用年限，当时该项目已经竣工并交付使用，为既成事实状态。被答辩人要求将商业用地变更为非商业用地，违反国家法律规定。被答辩人的实际损失没有发生，答辩人不可能把40年以后未可知的损失提前支付，因此违约金主张无事实根据。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回。
对该辩称，被告提供证据如下：1、2007年8月8日下发的济房权证历城字第0881**号房屋所有权证复印件1份。2、济南市历城区人民法院（2010）历城民商初字第1686号民事判决书原件1份。3、公证书原件1份，证明原告于2010年9月9日才办理了公证书，延期办证的责任不在被告。4、历城国用2006第0600080号中华人民共和国国有土地使用证原件1份。5、关于华园房产办理事宜的通知复印件1份。
经审理本院认定，2007年1月6日，原、被告签订商品房买卖合同1份。该合同约定：原告购买被告开发建设的座落于济南市历城区华龙路1110号大地华园第2幢3单元903号的商品房1套，该商品房的用途为住宅，建筑面积为124.71平方米；房价为4960元／㎡，总计房款618561.6元。出卖人应当在2007年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人。出卖人逾期交房的，逾期不超过30日，视为工程正常延期。逾期不超过60日，自工程正常延期届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自工程正常延期届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产产权属证书的，逾期超过18个月，自逾期之日起出卖人按买受人已付房价款日万分之二点一支付买受人违约金等内容。同日，原、被告又签订补充协议2份。第一份补充协议对精装修、办理交房手续前，买受人需向出卖人缴齐的费用及文件资料等事项做了补充约定。第二份补充协议第1条约定：“由于被告在销售该房产时，向土地局申报的土地使用年限为50年，所以向原告解释该项目使用年限为50年，但现土地局仅批复了40年。经双方协商，双方同意以下列方式处理：被告保证在原告购买的房屋交付使用后18个月内，将该宗土地的出让年限变更为50年期，即终止日变更为2056年；否则被告给予原告已付房款的20%作为赔偿违约金。”
上述合同及协议签订后，原告向被告交清了购房款618561.6元。2007年9月15日，被告将原告所购买的房屋交付原告使用。原告于2010年11月12日就涉案房屋取得房屋所有权证。至起诉之日，被告未能按补充协议的约定，将�案房屋占用土地的使用年限由40年变更为50年。
另查明，被告大地房地产公司以出让方式取得济南市历城区华龙路1110号土地的使用权，济南市人民政府于2006年6月23日为被告颁发了历城国用（2006）第500080号国有土地使用证。该土地使用证上载明的地类用途为商业用地，终止日期为2046年4月22日。
以上事实，由原告提供的证据及双方当事人的当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及两份补充协议，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。关于逾期交房的问题，根据合同约定，被告应于2007年6月30日前将涉案房屋交付给原告，被告实际交房时间是2007年9月15日逾期77天，根据合同约定逾期超过60日的，应按以交付房款万分之二点一计算�付违约金，违约金应为6106.20元，该项诉讼请求的诉讼时效应在2007年9月16日开始计算二年，原告向本院提起诉讼的时间为2012年10月31日，没有证据证明有引起诉讼时效中止和中断的情形，因此，原告的该项诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。关于逾期办理房产证的问题，合同约定，被告应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自逾期之日起，出卖人按买受人已付房价款日万分之二点一支付买受人违约金。因此，被告应最迟于2009年1月1日将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但本案原告实际取得房屋产权证书的时间为2010年11月12日，逾期681天。虽然被告自述其单位于2007年8月8日即取得了涉案房屋所在2号楼的大证，但没有提供�据证明，被告曾通知原告去办理房产证书，因此，根据合同约定，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自逾期之日起，出卖人按买受人已付房价款日万分之二点一支付买受人违约金。违约金应为88460.49元。关于变更土地年限的问题，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）、居住用地七十年；（二）、工业用地五十年；（三）、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）、商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）、综合或者其他用地五十年”第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使�权出让金，并办理登记”。根据上述规定，不同用途的土地，其土地使用权出让的最高年限是不相同的，但法律并不禁止通过变更土地用途进而更改土地使用权出让年限。本案中，当事人签订的补充协议约定将土地使用权出让年限变更为50年并不违反法律法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，故该补充协议为有效协议。被告未能按照约定变更涉案土地使用权出让年限，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，向原告支付违约金123712.32元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告山东大地房地产开发有限公司支付原告郑玉蒙逾期办证违约金88460.49元。
二、被告山东大地房地产开发有限公司支付原告郑玉蒙未能变更土地使用年限的违约金123712.32元。
上述所判一、二两项限被告山东大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内过付。
三、驳回原告郑玉蒙的其它诉讼请求。
案件受理费4574元，由原告郑玉蒙负担128元，被告山东大地房地产开发有限公司负担4446元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 赵海勇
人民陪审员 禹小红
人民陪审员 孙 营
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 王百丽