安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）狮民二初字第00427号
原告：铜陵众联机械制造有限公司。
法定代表人：徐泽军，该公司董事长。
委托代理人：夏晓，该公司经理。
委托代理人：章建国，安徽景旺律师事务所律师。
被告：铜陵市杰森玻璃有限公司，（众联汽车科技公司内）。
法定代表人：黄小花，该公司董事长。
委托代理人：王涛，安徽许和平律师事务所律师。
原告铜陵众联机械制造有限公司（以下简称众联公司）诉被告铜陵市杰森玻璃有限公司（以下简称杰森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理。依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告众联公司的委托代理人夏晓、章建国，被告杰森公司的委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
众联公司诉称：2012年7月2日，众联公司与杰森公司（其前身为铜陵市大周玻璃有限公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定：众联公司将自有的钢结构厂房出租给杰森公司，租赁期限5年，第一年租金75万元，后四年每年租金78万元，杰森公司应提前15日预付当年租金；水电费由杰森公司负担，杰森公司在收到众联公司开具发票后的3日内支付；如杰森公司拖欠房租、水电费，众联公司有权要求杰森公司按每月2%支付滞纳金。合同签订后，众联公司依约将房屋交付给了杰森公司，但杰森公司未能依约付清房租和水电费，至2014年年初，累计拖欠众联公司房租、水电费共计1169316.11元。对于拖欠的房租与水电费，众联公司与杰森公司于2014年2月12日进行了协商，杰森公司承诺于2014年3月31日前付清上述欠款，并按月息2%支付利息损失。后经众联公司多次催讨，杰森公司始终未能付清上述欠款。请求判令杰森公司：一、支付房屋租金895000元；二、支付水电费1061508.79元；三、支付违约金（其中，2013年房租水电费及2014年上半年房租共计1169316.11元的违约金从2014年1月1日起开始计算，2014年下半年房租及2014年上半年水电费共计787192.68元的违约金从2014年7月1日起开始计算，违约金均按月息2%的标准计算至判决确定的给付之日止）；四、承担本案诉讼费。
杰森公司辨称：一、杰森公司的确拖欠众联公司房租及水电费，具体数额请求法院依法查明；二、众联公司与杰森公司之间系房屋租赁合同关系，并非借贷关系，违约金应从2014年4月1日起，按银行同期贷款利率标准计付。
经审理查明：杰森公司原名称为铜陵市大周玻璃有限公司（以下简称大周公司）。2012年7月2日，大周公司与众联公司签订《工业厂房租赁协议》一份，约定：众联公司（甲方）将其合法拥有的厂房租赁给大周公司（乙方）使用，厂房建筑面积5218平方米，类型为钢结构，用途为建筑玻璃深加工。厂房租赁期限5年，自2012年（所有基础设施及专项用电配齐且能正常使用后开始计算租期，具体时间以甲方书面通知为准）至2017年；该厂房租金为12元／平方米／月，第一年租金75万元（其中5万元在第二年交房租时一起支付），后四年每年租金78万元，甲方收到租金后开等额发票给乙方；乙方应向甲方支付厂房租赁定金10万元（厂房交付使用后该定金转为配电保证金，该笔定金需在2012年7月10日前支付；交付使用前一次性支付前半年即6个月的租金，此付款只允许在第一年，以后按正常提前15天一次性付清全年租金，第一年到2013年止，第二年乙方需向甲方支付配电保证金10万元，包括签协议时支付的10万元，配电保证金共20万元）。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气等费用，均由乙方承担，乙方在收到甲方开具的收据或发票时，三天内付款。厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不支付满一个月，甲方有权增收每月2%的滞纳金，并有权终止租赁协议。租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。该协议对其他事项亦作了明确约定。协议签订后，众联公司即将协议约定的厂房交付给了大周公司。2013年1月21日，众联公司向杰森公司发送确认函一份，载明：2012年7月2日，贵方与本公司签订了《工业厂房租赁协议》，2013年1月1日起我公司已向贵公司通电，从2013年1月1日起双方开始确认房租，具体金额参照双方协议。另，贵公司已由大周公司改名为杰森公司，请一并确认。周XX在确认函中签了字。后杰森公司陆续在承租房屋中从事玻璃制品的加工业务，但未能依据协议约定付清房屋租金及水电费。2014年1月20日，众联公司与杰森公司工作人员召开会议，就杰森公司拖欠房租及水电费等事宜进行协商，并形成会议纪要，载明：杰森公司欠众联公司2013年1月至2013年12月份房租115000元，水费6852.27元，电费657463.84元，2014年上半年房租39万元，合计1169316.11元，上述费用在2014年3月31日前付清，利息自2014年1月1日起计算，如3月31日前未付清欠款，按月利率2%计息；自2014年2月份开始，当月的10日至15日前收1月份预缴电费7至8万元，以后每月10至15日前，杰森玻璃预缴上月电费，具体金额以最终核算为准，逾期交款同上，按月利率2%计息。杰森公司对上述费用予以确认，并加盖了公司印章。会议纪要确定的付款期限届满后，杰森公司未能按时支付上述费用。2014年，杰森公司继续承租该房屋，但亦未能支付房屋租金，也未支付水电费用，其中，2014年下半年房屋租金39万元，2014年1至6月水电费397192.68元。对于2014年1至6月份的水电费，众联公司制作了水电费结算汇总表，杰森公司在汇总表中盖了章；对于2014年下半年应付的房屋租金，众联公司于2014年7月2日向杰森公司发送催款通知一份，载明：2014年7至12月房租39万元，按贵公司与我公司签订的租房协议，该款应在2014年6月30日前一次性付清，如果未按合同及时付款，我公司从2014年7月1日开始计息，月息按3%计算。杰森公司对此进行了确认，并加盖了公司印章。后杰森公司始终未能履行付款义务，至今共拖欠众联公司房屋租金895000元（其中，2013年拖欠房屋租金115000元，2014年房屋租金78万元），水电费1061508.79元（其中，2013年拖欠水电费664316.11元，2014年1至6月份水电费397192.68元）。
另查明：2012年7月6日，中国人民银行短期（六个月及以下）贷款年基准利率为5.60%。
上述事实，有众联公司提供的《工业厂房租赁协议》、确认函、关于2013和2014年房租、水电费收取的会议纪要、水电结算清单、安徽增值税专用发票、水电费结算汇总表、催款通知、杰森公司变更信息等证据证明，上述证据经庭审举证、质证、认证，并结合当事人的陈述予以认定。
本院认为：众联公司与大周公司签订的《工业厂房租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依据协议约定，全面履行各自的义务。众联公司依据协议约定，将房屋交付给大周公司后，大周公司未能完全依据协议约定，向众联公司支付房屋租金，也未能付清水电费，其行为已构成违约，除依法应继续履行付款义务外，还应当依据协议约定，向众联公司承担因逾期付款而产生的违约责任。从本案查明的事实看，大周公司名称已变更为杰森公司，对于众联公司主张的房屋租金及水电费数额，杰森公司亦盖章予以确认，现众联公司要求杰森公司支付房屋租金895000元并支付水电费1061508.79元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。众联公司与杰森公司虽对杰森公司逾期付款应承担的违约责任作了明确约定，众联公司要求杰森公司按月息2%的标准支付违约金，杰森公司主张违约金标准明显过高，从本案的实际情况看，众联公司在本案中的损失为利息损失，杰森公司逾期付款对众联公司造成的其他损失，众联公司并无证据证明，众联公司主张的违约金标准明显超过了其实际损失，本院结合本案的实际情况，对违约金标准予以调整，违约金依法按银行同期贷款逾期罚息利率的130%标准即年利率10.92%（基准利率5.6%×150%×130%）计付。杰森公司关于众联公司主张的违约金过高的辨称，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告铜陵市杰森玻璃有限公司支付原告铜陵众联机械制造有限公司房屋租金895000元，水电费1061508.79元，合计1956508.79元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告铜陵市杰森玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵众联机械制造有限公司违约金（其中，2013年房租、水电费及2014年上半年房租共计1169316.11元的违约金从2014年1月1日起开始计算，2014年上半年水电费及2014年下半年房租共计787192.68元的违约金从2014年7月1日起开始计算，违约金均按年利率10.92%的标准计算至本判决确定的给付之日止）；
三、驳回原告铜陵众联机械制造有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费24702元，由原告铜陵众联机械制造有限公司负担1702元，被告铜陵市杰森玻璃有限公司负担23000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 孙国兵
代理审判员 丁爱平
人民陪审员 伍德俊
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 张雪琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条--依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条--当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条--当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百七十四条--法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
第二百一十二条--租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条--
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条--
当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条--
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条--
买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。