江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00954号
上诉人（原审被告）吴江宇集丝绸有限公司。
委托代理人吴跃进。
委托代理人谢国平，江苏合鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司。
委托代理人徐飞，江苏剑桥人律师事务所律师。
委托代理人濮赞忠，江苏剑桥人律师事务所律师。
原审第三人国营吴江丝绸试样厂。
原审第三人江苏吴江丝绸集团有限公司。
上诉人吴江宇集丝绸有限公司（以下简称宇集公司）因与被上诉人江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司（以下简称丝绸市场）、原审第三人国营吴江丝绸试样厂（以下简称试样厂）、原审第三人江苏吴江丝绸集团有限公司（以下简称丝绸集团）占有物返还纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江盛民初字第0091号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1999年9月28日，宇集公司与试样厂签订了租赁协议一份，约定宇集公司因生产需要，向试样厂租用部分厂房，其中机浆车间251.53平方米，月租金500元；机修车间150.60平方米，月租金200元；浴室、厕所、宿舍传达室月租金为100元。租赁期限自1999年10月1日起，未约定租赁期限届满之日。
2004年10月8日，中国工商银行吴江市支行（以下简称工商银行）在苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）起诉试样厂，要求判令：1、试样厂归还借款本金1900万元，支付利息7172424.37元；2、若试样厂不能以金钱归还，则判令将其抵押的房产、土地使用权、设备折价、拍卖、变卖所得优先受偿给工商银行；3、试样厂承担诉讼费用。经过审理后，苏州中院于2004年11月11日作出（2004）苏中民二初字第0201号民事判决书，判令试样厂在判决生效后七日内归还工商银行借款本金1900万元及利息7172424.37元。试样厂逾期不能归还的，工商银行有权将试样厂提供的抵押物折价或者拍卖、变卖所得优先受偿。案件受理费150882元，由试样厂负担。苏州中院判决后，试样厂未上诉亦未履行生效判决确定的义务，工商银行向苏州中院申请强制执行。在执行过程中，苏州中院作出（2004）苏中执字第345号民事裁定书，裁定：一、将试样厂所有的坐落于吴江市盛泽镇园明寺桥堍南首的房地产（房屋所有权证号为吴房权证盛泽字第××号，建筑面积为9129.24平方米。土地使用权证号为吴国用（1999）字第2019055号，土地使用权面积为35467.6平方米）及吴工商（2002）抵字第04839号抵押物登记证上载明的设备以协商价人民币1022.96万元交付工商银行抵偿债务。其中上述房屋作价386.1万元、土地使用权作价536.9万元、机器设备作价99.96万元。二、原审法院（2004）苏中民二初字第0201号民事判决书剩余未执行标的终结执行。
另查明，1990年1月21日填发的吴证字第299371号房屋所有权证上登记的所有权人为试样厂，所有权性质全民，房屋坐落盛泽镇园明寺桥堍南首，附记中记载权证注销，换证：02000971。2000年3月8日填发的吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证上登记的所有权人为试样厂，房屋坐落在盛泽镇园明寺桥堍南首。2007年7月27日填发的吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证上登记的所有权人为丝绸集团，房屋坐落于盛泽镇新车站对面。吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证填发的依据是吴国资［07］035号国有资产流动通知单上关于吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证登记的试样厂所有的房屋无偿划转给丝绸集团的通知。2008年8月6日填发的吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证上登记的所有权人为丝绸股份，房屋坐落盛泽镇新车站对面。吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证填发的依据是吴国资［08］030号国有资产流动通知单上关于吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证登记的丝绸集团所有的房屋流转给丝绸股份的通知。2008年7月23日，丝绸股份更名为丝绸市场，丝绸市场于2008年9月4日将吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证变更为吴房权证盛泽字第××号，房屋所有权证上登记的所有权人为丝绸市场，房屋坐落在盛泽镇新车站对面。
再查明，宇集公司由丝绸集团与香港宇宙运通公司（以下简称运通公司）出资设立，成立于1995年4月5日。
原审庭审中，丝绸市场陈述其委托试样厂收取1999年租赁协议上的租金，试样厂认可宇集公司支付租金到2013年年底。宇集公司认可现在使用的房屋是原试样厂所有的位于圆明寺桥堍的房屋。宇集公司认为其对现占有使用的房屋进行过改造，但坚持认为房屋的产权归宇集公司所有，在本案中不对添附物主张补偿。
以上查明事实，由原审原告丝绸市场提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、（2004）苏中民二初字第0201号民事判决书、（2004）苏中执字第345号民事裁定书，原审被告宇集公司提供的1999年签订的租赁协议，当事人陈述及原审法院调取工商档案材料、吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证下房屋权属变更材料、（2004）苏中民二初字第0201号民事判决书、（2004）苏中执字第345号民事裁定书等证据予以证实。
本案中，原审原告丝绸市场主张，涉案房屋在2004年由苏州中院裁定归工商银行所有。2006年工商银行将涉案房屋有偿转让给吴江市盛泽镇投资发展有限公司（以下简称城投公司）。2007年7月25日吴江市国有资产监督管理委员会（以下简称吴江市国资委）同意将原试样厂所有的房屋无偿划转给丝绸集团。2008年丝绸集团以资产置换方式将涉案房屋转让给丝绸市场。原审原告通过国有资产划转、资产置换等途径取得涉案房屋，并取得涉案房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，成为涉案房屋的所有权人。原审被告无权占有涉案房屋，原审原告多次要求原审被告搬迁，但遭到拒绝。为此，请求法院判令：1、原审被告立即腾让其占有的记载于“吴房权证盛泽字第02020857”号《房屋所有权证》项下的房屋，并将上述房屋恢复至合理使用状态后交还原审原告；2、本案诉讼费用由原审被告承担。庭审中，原审原告明确，合理使用状态是指原审被告方使用的涉案房屋的现状。
本案争议焦点为涉案房屋的所有权归谁所有。原审法院认为，（2004）苏中执字第345号民事裁定书将吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证登记下的房屋裁定归工商银行所有，此时工商银行依法取得了吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证登记下的房屋所有权。虽然宇集公司对之后的资产转让协议书、吴国资［07］035号国有资产流动通知单、资产置换协议及实际履行的证据均提出异议，但原审法院认为，工商银行与城投公司之间的资产转让协议得到了工商银行盖章认可，吴国资［07］035号国有资产流动通知单上由吴江市国资委盖章，丝绸市场与丝绸集团之间的资产置换得到丝绸集团的认可，吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证登记下的房屋在上述流转过程中，不存在违反法律效力性强制性规定的情形，故可以认定原审原告丝绸市场取得了吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证登记下的房屋所有权（流转后原审原告丝绸市场取得的房屋所有权证为吴房权证盛泽字第××号）。从吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证登记下的房屋权属变更情况来看，该房屋是从原试样厂所有的位于园明寺桥堍的房屋流转而来的，原审被告宇集公司认可其目前使用的厂房是原试样厂所有的位于园明寺桥堍的房屋，故应认定原审原告丝绸市场依法取得了涉案房屋（即原试样厂所有的位于园明寺桥堍的房屋）的所有权。
原审被告宇集公司提出原审原告丝绸市场提供的房屋所有权证下登记的地址和原审被告宇集公司现使用的房产地址不一致，原审法院认为，原审被告宇集公司认可其现在使用的房屋是原试样厂所有位于园明寺桥堍的房屋，而从原审法院调取的房屋权属变更情况可以看出，现原审原告丝绸市场提供的房屋所有权证上登记的房屋是从原试样厂所有位于园明寺桥堍的房屋流转而来，且流转过程具有连贯性的，故对于原审被告宇集公司主张的原审原告丝绸市场提供的房屋所有权证下登记的地址和原审被告宇集公司现使用的房产地址不一致的抗辩，原审法院不予支持。当事人对租赁期限没有约定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。原审被告宇集公司于1999年9月28日签订的租赁合同未约定租赁期限，原审原告丝绸市场取得涉案房屋所有权后，租赁合同中出租人的权利义务转由原审原告丝绸市场承担。原审原告丝绸市场认可其委托原审第三人试样厂收取1999年租赁协议中的租金，原审第三人试样厂认可原审被告宇集公司支付租金到2013年年底，原审法院予以确认。原审法院认为，1999年9月28日签订的租赁合同未约定租赁期限，原审原告丝绸市场有权随时解除该租赁合同，原审原告丝绸市场于2013年12月31日提起诉讼，要求原审被告宇集公司腾退房屋，应视原审原告丝绸市场在行使解除权，租赁合同于原审原告丝绸市场起诉之日解除，原审被告宇集公司理应在合理期限内返还租赁房屋。原审被告宇集公司并未提供证据证明其有合法依据占有使用除1999年9月28日租赁合同中的租赁房屋外的，登记于吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证登记下的房屋，故房屋所有权人原审原告丝绸市场有权要求原审被告宇集公司返还吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证登记下的房屋。综上，对原审原告丝绸市场要求原审被告宇集公司立即腾让其占有的记载于吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证项下的房屋，并将上述房屋以涉案房屋的现状交还原审原告的主张，原审法院予以支持，考虑到原审被告宇集公司的生产经营情况，原审法院酌情给予原审被告宇集公司60日腾让期限。虽然原审被告宇集公司提出曾对涉案房屋进行改造，但其明确表示在本案中不对添附物主张补偿，故对是否存在添附及补偿事宜本案不予理涉。原审第三人试样厂、丝绸集团经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，应自行承担不利后果。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、第三十四条、第三十九条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：吴江宇集丝绸有限公司应于判决生效后六十日内腾让出其占有的记载于吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证项下的房屋，并将房屋以现状返还江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司。案件受理费80元，由吴江宇集丝绸有限公司负担。
上诉人宇集公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、上诉人占有使用房屋合法，被上诉人无权要求上诉人腾房。1、上诉人占有使用的部分房屋是通过股权转让取得所有权的。根据1997年宇集公司第二届董事会第一次（扩大）会议决议，中方以其所有的房屋入股，之后中方将股权转让给外方，中方只拥有10%的股份，但可以取得18%每年的固定回报率。2、上诉人占有使用的部分房屋是通过产权买卖依法取得所有权的。根据上诉人与试样厂签订的《固定资产转让协议》，试样厂将部分房屋转让给上诉人，上诉人已支付相应对价并占有使用，对外具有公示效力。3、上诉人占有使用的部分房屋是上诉人租赁试样厂的。根据上诉人与试样厂签订的租赁合同，上诉人租赁试样厂的部分房屋，自2000年起上诉人一直支付租金给试样厂。二、苏州中院（2004）苏中执字第345号一案执行过程中，将试样厂房屋以物抵债给工商银行，未通知上诉人，侵犯了上诉人的部分房屋所有权和部分房屋优先购买权。（2004）苏中执字第345号民事裁定书违法，不能作为本案定案的依据。三、被上诉人与第三人试样厂、丝绸集团恶意串通，损害上诉人的合法权益，其内部之间的资产置换手续应当认定为无效。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人丝绸市场二审答辩称，被上诉人通过国有资产的划转和置换等合法途径取得了原试样厂的房屋，并拥有两证，成为涉案房屋的所有权人。上诉人接到搬迁通知后拒绝腾让，被上诉人有权要求上诉人立即搬迁。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人试样厂、丝绸集团二审未作答辩。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，宇集公司主张其通过1997年股权转让和1999年房屋买卖取得了涉案部分房屋的所有权。本院认为，股权转让和房屋所有权转让是两个不同的法律概念，股权转让并不能当然地导致房屋所有权的转让，房屋所有权转让必须符合法律规定的要件。同理，房屋买卖也必须符合法律规定的要件才能发生房屋所有权转让的法律效力。涉案房屋的所有权从未依法登记至宇集公司名下，故宇集公司并未取得涉案房屋的所有权。至于宇集公司在股权转让合同和房屋买卖合同中的权利义务，不属于本案的理涉范围，如宇集公司认为其权利受损的，可另行主张。因此，本案中宇集公司以其取得涉案部分房屋的所有权为由拒绝腾退房屋，于法无据，本院碍难支持。涉案房屋经本院作出（2004）苏中执字第345号民事裁定归工商银行所有，工商银行又转让给城投公司。2007年吴江市国资委将涉案房屋划转给丝绸集团，之后丝绸市场通过与丝绸集团的资产置换，并经依法登记取得了涉案房屋的所有权。虽然涉案部分房屋自1999年起由宇集公司向试样厂租赁，但双方并未约定租赁期限，出租人有权随时解除租赁合同。丝绸市场取得涉案房屋所有权后，出租人的权利义务由丝绸市场承担，丝绸市场要求宇集公司腾退租赁部分的房屋，系依法行使合同解除权，应予支持。丝绸市场基于房屋所有权要求宇集公司腾退租赁房屋之外的其他部分房屋，亦合法有据，应予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴江宇集丝绸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年四月二日
书记员 王文君