广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第815号
上诉人（原审被告）：湛江安康房地产开发有限公司。
法定代表人：李志民，该公司董事长。
委托代理人：罗卫理，广东粤正律师事务所律师。
委托代理人：陈卫江，广东粤正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴学良。
被上诉人（原审原告）：柯宏清。
上列两被上诉人的共同委托代理人：陈伟斌，广东意合律师事务所律师。
上列两被上诉人的共同委托代理人：张补联，广东意合律师事务所律师。
上诉人湛江安康房地产开发有限公司（以下简称“安康公司”）因与被上诉人吴学良、柯宏清商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2013）湛赤法民二初字第06号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人安康公司的委托代理人陈卫江，被上诉人吴学良、柯宏清的共同委托代理人陈伟斌、张补联到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年8月29日，吴学良、柯宏清与安康公司签订两份《商品房买卖合同》，向安康公司购买其位于湛江市赤坎区金城路x号金海湾商品住宅小区（一期）x幢707、708房，房款分别为380695元和265943元。该合同第八条订明：出卖人应当在2009年12月28日前，将具备验收合格的商品房交付买受人使用；第十五条又订明：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。另外，双方的补充协议第三条第1点“关于《房地产权证》办理”还约定：1、如买受人是以按揭形式购买该商品房的，该商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助；因此，该房地产权属证书的申办不受本合同第十五条的约束，其办理期间以买受人向出卖人提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。上述合同签订后，吴学良、柯宏清依约付清了两套房的首期房款80695元、55943元及其它应缴税费，余款300000元、210000元亦办妥了银行按揭贷款手续。2009年12月28日，安康公司通知吴学良、柯宏清收楼，吴学良、柯宏清于2010年1月3日在《业主领取钥匙签收表》中签名予以确认。2011年9月14日，湛江市房地产管理局向安康公司出具了确权的《房地产交易登记收件领证凭据》。2011年9月19日，安康公司取得了湛江市房地产管理局颁发的金海湾商品住宅小区（一期）x幢的《商品房产权权属证明书》。2012年1月11日和2012年1月12日，湛江市房产管理局先后将涉案707、708房产权登记在吴学良、柯宏清名下。后双方因迟延办证问题引发纠纷，吴学良、柯宏清遂于2012年12月21日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、安康公司支付逾期办证违约金49714.98元［（380695元×0.2‰×384天）＋（265943元×0.2‰×385天）］给吴学良、柯宏清；二、由安康公司负担本案诉讼费用。
另查明：原审法院受理的（2012）湛赤法民一初字第186号候春华、陈杨诉安康公司商品房预售合同纠纷一案，湛江市中级人民法院已于2014年2月14日作出了终审判决，认定：安康公司如果认为候春华、陈杨向其提交的相关申请不符合《合同补充协议》的约定，理应拒收申请并明确告知候春华、陈杨需要提交符合补充协议约定的相关申请才能办理产权证，否则不能办理。但安康公司不但不告知候春华、陈杨，反而接收候春华、陈杨的相关申请，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定及湛江市房管局提供的有关资料，应视为候春华、陈杨已经履行了相应的办证申请义务。
再查明：2013年6月27日，安康公司发函给湛江市公安消防局，要求核对金海湾住宅小区（一期）消防的有关问题。2013年6月30日，公安消防局复函给安康公司的第（三）意见提到：“广东省标准《电气火灾监控系统设计、施工及验收规范》（DBJ／T15-77-2010）于2010年10月1日实施，我局在2008年2月审核你公司建设工程设计图时该标准尚未实施。考虑到近年来电气火灾在家庭中的多发性及危害性，我局对金海湾住宅小区（一期）进行验收时，对你公司提出增设电气火灾监控系统的要求。经你公司申请我局于2013年6月29日派人现场核查，金海湾住宅小区（一期）A-B、A-C、A-E栋地下室总表房、10KV金海湾#1住宅电房及10KV金海湾#2住宅电房增设了电气火灾监控系统。”
原审法院审理认为：吴学良、柯宏清与安康公司签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律的保护，双方当事人均应严格履行各自的义务。其中《商品房买卖合同》第十五条对产权登记时间进行了约定，合同当事人如违反该项规定，将承担逾期登记的违约责任。因此，本案争议焦点为安康公司是否存在逾期办证这一事实。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定和《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，安康公司应当按照合同在约定的交房日期2009年12月28日后的360日内，即2010年12月23日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但安康公司却在2011年9月14日（受理日）才将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，逾期了290天，显然已经构成违约，应承担支付逾期办证违约金37505元［（380695元×0.2‰×290天）＋（265943元×0.2‰×290天）］的民事责任。安康公司称逾期办证系因不可抗力造成的，但又没有举证证实，不予采信。至于安康公司提出的吴学良、柯宏清没有提出办证申请并提供办证资料从而导致逾期办证问题，因已有人民法院生效法律文书认定该《合同补充协议》第三条关于《房地产权证》办理的约定对业主没有约束力，故安康公司以此作为免除其逾期办证违约责任的理由不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、限湛江安康房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内赔偿逾期办证违约金37505元给吴学良、柯宏清；二、驳回吴学良、柯宏清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1042元，由吴学良、柯宏清负担242元，湛江安康房地产开发有限公司负担800元。
上诉人安康公司不服原审判决，向本院上诉称：一、安康公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由安康公司提供的资料报产权登记机关备案，并不是安康公司的原因造成的，故安康公司无需承担逾期办证的违约责任。湛江市公安消防局审核安康公司提交的金海湾住宅小区一期消防设计工程图时，并未要求安康公司增设电器火灾监控系统，但在安康公司办理消防工程项目备案验收时，湛江市公安消防局要求安康公司增设电器火灾监控系统，否则不能办理备案验收。2013年6月30日，湛江市公安消防局复函称“广东省标准《电器火灾监控系统设计、施工及验收规范》于2010年10月1日实施，我局在2008年2月审核安康公司建设工程设计图时该标准尚未实施。考虑到近年来电器火灾在家庭中的多发性及危害性，我局对金海湾住宅小区（一期）进行验收时，对安康公司提出增设电器火灾监控系统”，也证实了上述事实。在工程竣工后再增设消防系统，不仅涉及到消防设计的变更，消防器材的采购、安装、调试等方面的工作，还需要一定的工期，故造成安康公司未能按期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，不是安康公司的原因造成的，而是因不能预见、不能避免且不能克服的新客观情况造成的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条的规定，安康公司无需承担逾期办证的违约责任；二、包括吴学良、柯宏清在内的全体业主是增设电器火灾监控系统的真正受益者，安装该系统的费用已无须业主承担，再由安康公司承担逾期办证的违约责任显失公平；三、根据《合同补充协议》第三条的约定，如果买受人是以银行按揭方式购买商品房的，房产证的申办需经抵押权人同意及协助，该房产证的申办不受《商品房买卖合同》第十五条的约束，其办理期间从买受人向安康公司提出协助申请及抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。因吴学良、柯宏清至今未向安康公司提交书面的协助申请，而安康公司已于2011年9月14日将办理权属登记资料报产权登记机关备案，故原审判决认定安康公司逾期办证没有事实依据；四、原审判决认定的违约金的起计时间、天数及数额错误。根据合同第十五条的约定，逾期办证违约金的起算时间应是房屋实际交付使用日期后的第361日，而不是按照合同约定日期后的第361日。故违约金应从2010年12月30日起计至2011年9月14日止安康公司逾期共259天，故违约金应为33495.85元［（380695元＋265943元）×259天×0.2‰］。原审判决认为逾期办证的起算时间为2010年12月23日，逾期290天，并计算违约金为37505元［（380695元＋265943元）×290天×0.2‰］是错误的。综上，请求二审法院判令：一、撤销原判并依法改判；二、由吴学良、柯宏清负担本案诉讼费。
被上诉人吴学良、柯宏清答辩称：法院已有生效判决确认安康公司存在违约事实。本案应根据相关的生效判决处理本案纠纷。安康公司没有在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。安康公司逾期时间从2010年12月24日开始至2011年9月14日共计265天。安康公司认为原审计算逾期办证违约金的起算时间错误是不成立的。根据合同的约定，安康公司应在合同约定的房屋交付后的360日内将需由其提供的资料报产权登记机关备案。安康公司不能按约定交资料是因其交付的房屋还没有通过竣工验收。公安消防局虽给安康公司出具了复函，但该复函在形式、内容上均不具有证明力。且安康公司也没有提供证据证明增设电器火灾系统对其提供资料给相关部门造成何种影响。即使增设火灾系统对其造成影响，其也应通知业主。补充协议是格式合同，安康公司不能因此免除责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据上诉人安康公司的上诉请求和理由及被上诉人吴学良、柯宏清的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
关于安康公司应否承担逾期办证违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，安康公司应履行的办证义务是在合同约定的商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由安康公司提供的资料报产权登记机关备案。《合同补充协议》第三条约定涉案房屋办理房地产权证时，吴学良、柯宏清应向安康公司提交协助申请，但从吴学良、柯宏清未向安康公司提交协助申请，产权登记机关也于2011年9月14日收取了安康公司提供的办证资料，并为吴学良、柯宏清办理了涉案房屋的房地产权证可见，吴学良、柯宏清是否向安康公司提交协助申请，并不影响安康公司履行上述办证义务。因《合同补充协议》第三条属于格式条款，该条款加重了涉案房屋的买受方即吴学良、柯宏清的责任，而免除了安康公司应承担的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述格式条款无效。故安康公司关于吴学良、柯宏清未按《合同补充协议》第三条的约定向其提交协助申请，其并未逾期履行办证义务的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于安康公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，是不是安康公司自身原因造成的问题。因《商品房买卖合同》约定安康公司向产权登记机关提交办理权属登记需要资料的期限是涉案房屋交付使用（即2009年12月28日）之后360日内，故安康公司应在上述期限届满前的合理期限内办理好权属登记所需的应由其提供的全部资料。广东省标准《电器火灾监控系统设计、施工及验收规范》于2010年10月1日才实施，如果安康公司在其交付涉案房屋给吴学良、柯宏清后及时申请办理消防工程项目备案验收，并不会因增设电器火灾监控系统而影响消防验收。由此可见，增设电器火灾监控系统与安康公司能否在合同约定的期限内履行办证义务并没有因果关系。故安康公司关于消防部门要求其增设电器火灾监控系统，才导致其未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。如上所述，增设电器火灾监控系统与安康公司逾期办证并没有必然联系，故安康公司以包括吴学良、柯宏清在内的全体业主是增设电器火灾监控系统的受益人为由，主张其承担逾期办证违约责任显失公平的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于逾期办证违约金的计算问题。根据合同第八条及第十五条的约定，原审认定安康公司逾期办证时间应从合同约定的商品房交付（2009年12月28日）后360日内，即2010年12月24日起算并无不当，本院予以确认。安康公司上诉主张应从实际交房后的第361日，即2010年12月30日起计算逾期办证违约金的理由不能成立，本院不予采纳。安康公司迟至2011年9月14日才向产权登记机关提交涉诉房屋权属登记所需的资料，故安康公司从2010年12月24日起至2011年9月14日止逾期办证265天，安康公司应支付逾期办证违约金34271.81元［（380695元×0.2‰×265天）＋（265943元×0.2‰×265天）］给吴学良、柯宏清。原审认定安康公司逾期办证290天及判决安康公司支付逾期办证违约金37505元给吴学良、柯宏清有误，本院予以纠正。安康公司主张按259天计算逾期办证违约金为33495.85元的上诉理由也不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但实体处理部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省湛江市赤坎区人民法院（2013）湛赤法民二初字第06号民事判决第二项；
二、变更广东省湛江市赤坎区人民法院（2013）湛赤法民二初字第06号民事判决第一项为：限湛江安康房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金34271.81元给吴学良、柯宏清。
如果湛江安康房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1042元，由吴学良、柯宏清负担200元，湛江安康房地产开发有限公司负担842元；二审案件受理费1042元，由吴学良、柯宏清负担200元，湛江安康房地产开发有限公司负担842元。
本判决为终审判决。
审判长 陈小红
审判员 许广恩
审判员 刘 芳
二〇一四年十二月三十一日
书记员 陈禹豪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。