广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第928号
上诉人（原审原告）：石俊松，男，汉族，1975年11月18日出生。
委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市盛唐房地产开发有限公司。
法定代表人：唐志威，职务：董事长。
委托代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。
上诉人石俊松、广州市盛唐房地产开发有限公司（以下简称盛唐公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年3月6日，石俊松与盛唐公司签订《商品房预售合同》，合同约定石俊松以820000元购买盛唐公司开发预售的从化市街口街新村北路52-56号自编1号楼901房，购房款分期支付。盛唐公司应于2012年3月31日前交付房屋，逾期超过180天未能交付，石俊松要求继续履行合同的，合同继续履行。从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，盛唐公司按日向石俊松支付已付房价款万分之五的违约金。双方还就房屋产权登记、装饰等事项进行了约定。合同签订后，石俊松支付了全部购房款820000元，但盛唐公司未能于2012年3月31日交付房屋。2012年12月23日，盛唐公司发出《从化盛唐.翰林国际项目开发商给业主的解释与致歉函》，告知石俊松等业主，由于商品房施工方广东省化州市第二建筑工程公司自2012年6月27日起全部停工，并拒绝盛唐公司委派其他施工单位进场施工，导致无法如期交付房屋。
2013年6月24日，石俊松向原审法院提起诉讼，请求：一、盛唐公司向石俊松支付延期交楼违约金（从2012年3月31日起至实际交付之日止，每日按已付房款820000元的万分之五计算），暂时计算到2013年4月5日的违约金为139810元；二、盛唐公司承担所有诉讼费用。
原审法院认为：石俊松与盛唐公司签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，内容合法，是有效合同。双方应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，石俊松已依约付清购房款，盛唐公司逾期至今未能履行交付房屋的义务，其行为已经构成违约。为此，石俊松要求盛唐公司支付逾期交付房屋违约金的请求有理，原审法院予以支持。对于违约金的计算，双方约定每日按已付购房款的万分之五的标准计算，确实过高，盛唐公司要求调整的主张有理，原审法院予以采纳。违约金宜参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算。至于盛唐公司要求按照银行同期贷款利率计算的依据不足，原审法院不予采纳。而盛唐公司认为由于商品房施工方的原因，导致逾期不能交付房屋，属于不可抗力或情势变更，应当予以免责。原审法院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，盛唐公司与商品房施工方产生纠纷显然不属于不可抗力的情形。而合同法并没有规定情势变更制度。为此，盛唐公司要求免责于法无据，原审法院不予采纳。综上，盛唐公司应当按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期交付房屋违约金给石俊松，即从2012年4月1日起至交付房屋之日止。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，于2013年8月20日作出如下判决：盛唐公司在本判决发生法律效力之日起5日内向石俊松支付逾期交付房屋违约金，计算本金为820000元，从2012年4月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算至盛唐公司交付房屋之日止。本案一审诉讼费3096元，减半收取1548元，由盛唐公司负担。
判后，上诉人石俊松、盛唐公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人石俊松上诉及答辩称：原审判决认为违约金标准过高，从而调低违约金的理由不够充分。第一，石俊松与盛唐公司签订的《商品房买卖合同》已经约定了万分之五的违约金标准。该《商品房买卖合同》是广州房管局的标准合同。盛唐公司提供的补充协议也约定了万分之五的违约金标准。这显然是双方的意思自治。盛唐公司违约在先，却在原审中提出调整违约金标准，是一种出尔反尔的行为；第二，原审法院没有充分的理由更改违约金的标准。广州市中级人民法院有相关的司法解释，对于万分之五到万分之一都算合理。而且对于开发商提出的调整要求，不予调整；第三，盛唐公司认为万分之五的违约金标准过高，应该拿出充分的事实和证据证明。万分之五的违约金标准在任何行业、任何商业社会中，都不过高，可见原审法院认定违约金标准过高是缺乏充分理据的。据此，上诉请求：1、撤销原审判决，改判盛唐公司按照购房合同约定的万分之五标准支付违约金；2、本案诉讼费由盛唐公司承担。
上诉人盛唐公司上诉及答辩称：原审法院遗漏认定重要事实，适用法律错误。一、原审法院未认定本案存在不可抗力及客观情况的情形。石俊松与盛唐公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第3点约定：“如遇市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会实践、异常地质状况等不可抗力情形致使甲方不能如期交楼，甲方有权不书面通知乙方，而按累计受影响的天数，相应顺延交楼时间及相应顺延办理房地产权属证的时间。”本案中，由于存在违法犯罪行为，导致从化市政府介入协调，并多次召开政府牵头的协调会，责令双方按政府协调的框架进行处理纠纷，这本身属于政府实施具体行为的表现。另外，施工方唆使工人聚集上访、闹事，致使从化市政府出面要求盛唐公司支付不应承担的款项给上访人，导致工地停工，这当属突发性社会事件，因而也属于双方约定的不可抗力。退一步说，即使上述行为不属于民法意义上的不可抗力，但也属于双方约定的免责事由。根据合同法有约定从其约定的相关规定，交楼时间理应顺延。虽然我国没有规定情势变更制度，但相关司法实践均有采纳，而且本案的客观变化亦为双方所约定，于情于理均应考虑；二、本案已基本具备交楼的条件。《商品房买卖合同》补充协议第5点约定：“双方确认第十五条规定的交楼条件为《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》。只要甲方取得备案表，视为已具备交楼条件的约定标准，乙方应无条件予以收楼。”盛唐公司已举证证明取得相关约定的备案表，应具备交楼条件；三、对于发生在工地上的违法事件，盛唐公司已采取请求政府协调、向公安机关举报、向法院诉讼解决施工纠纷等各种措施，努力制止妨碍交楼的情形产生，已穷尽各种法律、行政的救济手段，对该施工纠纷无任何过错。据此，上诉请求：1、撤销（2013）穗从法房初字第294号民事判决，驳回石俊松的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由石俊松承担。
经查，原审查明事实无误，本院二审予以确认。
本院二审另查明：双方签订的《商品房买卖合同》附件七补充协议第六条第5点约定：“双方确认第十五条规定的交楼条件为《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》，只要甲方已取得备案表，就视为已具备交楼条件的约定标准，乙方同意无条件予以收楼。”盛唐公司一审提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》显示，涉案的位于从化市街口街新村北路52-56号，即翰林国际1号楼、2号楼、3号楼、鸣泉花园4号楼的竣工验收日期为2012年5月29日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均出具验收合格的意见，但备案机关未出具意见，亦未加盖公章。
二审中，盛唐公司确认其并未取得涉案房屋竣工验收备案表。
本院认为，本案二审争议的焦点为盛唐公司应否承担逾期交楼违约责任，以及合同约定的违约金标准应否调整的问题。结合双方的上诉、抗辩意见，本院认定如下：
一、关于涉案房屋是否具备交楼条件问题。双方合同及补充协议约定交楼条件的标准为盛唐公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》，但盛唐公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》没有备案机构的意见，也没有加盖备案机构的公章，且盛唐公司也确认其尚未取得竣工验收备案表。因此，盛唐公司上诉称涉案房屋已具备交楼条件，与事实不符，本院不予采纳。
二、关于盛唐公司应否承担逾期交楼违约责任问题。盛唐公司认为因施工方的原因导致涉案楼盘停工，并且政府介入协调，本案属于不可抗力，也属于社会突发性事件，其应当免责。据案卷反映，施工方与盛唐公司发生纠纷后，当地政府确实介入协调，但本案情况不符合不可预见、不可避免、不可克服的特征，不属于不可抗力的情形，也不属于社会突发性事件，故盛唐公司认为其可予免责的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。盛唐公司未按照合同约定将符合交楼条件的房屋交付给石俊松使用，已构成违约，应依照合同约定承担违约责任。至于盛唐公司与施工方的纠纷，因属于另一法律关系，本案不予调处，盛唐公司认为由于施工方的原因导致其损失，应另循法律途径解决。
三、关于合同约定的违约金标准问题。根据双方的合同约定，盛唐公司逾期交楼的，每日按已付购房款万分之五的标准向买受人支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案中，盛唐公司无举证证明按照该标准计算的违约金过分高于石俊松因盛唐公司逾期交楼造成的实际损失，故原审将上述违约金标准进行调整，缺乏事实依据，导致处理结果不当，本院予以纠正。
综上所述，盛唐公司的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。石俊松的上诉请求和理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第294号民事判决为：广州市盛唐房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内向石俊松支付逾期交房违约金，以820000元为本金，按每日万分之五的标准从2012年4月1日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力之日起至广州市盛唐房地产开发有限公司实际交房之日止的逾期交楼违约金，按照上述计算标准，由广州市盛唐房地产开发有限公司逐月支付给石俊松。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费3096元，减半收取1548元，由广州市盛唐房地产开发有限公司负担。本案二审受理费6192元，由广州市盛唐房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年四月××日
书 记 员 李 焕