广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初25234号
原告：徐畅，女，汉族，1987年6月1日出生，住址湖南省益阳市赫山区。
委托代理人：张万池，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告：朱奎奎，男，汉族，1980年10月16日出生，住址广东省深圳市南山区。
委托代理人：张戈，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人：蓝伟平，广东广立信律师事务所律师。
原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张万池，被告及其委托代理人张戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告受被告和中介公司居间人陈春梅的诱导，于2016年9月28日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，合同约定被告将深圳市福田区莲花北花园16栋2层207房卖给原告，房屋总价443万元（包括支付定金10万元），首付三成即133万元；合同还约定若银行贷款批复不下来须退还买方支付的定金十万元。合同签订后我向被告支付了定金10万元。后得知我不符合深圳市购房政策规定的条件，我家在深圳有一套商品房，不能首付三成，只能首付四成，我们没有首期四成的支付能力，银行也不同意我们首付三成而拒绝贷款，导致房屋无法购买，其《房地产买卖合同》合同目的不能实现。故此特提起诉讼请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告退还向原告收取的10万元定金；3、诉讼费由被告承担。
被告答辩称，一、原告存在违约行为且单方面解除合同，原告要求解除合同及返还定金没有事实和法律的依据。被告与原告于2016年9月28日签订一份《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于深圳市福田区莲花北16栋207房，转让成交价为443万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元；433万元为第二部分楼款；买方应于签署本合同之日起15日（含当日）内付清首期房款133万元（不含已付定金）（上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款总额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应当无条件配合办理相关手续）。买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续。如买方逾期履行义务超七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同签订之后，被告完全按照约定履行自身义务，原告一直在正常交易过程没有出现任何异象。双方及中介人员相约于2016年10月13日下午办理相关房屋买卖手续，原告在2016年l0月13日16：02时发“微信”告知被告及中介机构工作人员时自称“各位，我这边有点事情，所以要拖延到四点半”，“请各位理解下，谢谢”，“我尽快赶到”。被告与中介机构人员一直等待原告，原告在半个小时后到达向各方发出一份《关于解除徐畅与朱奎奎签订的房地产买卖合同通知》，以其本人不符合深圳市购房政策的条件为由解除合同，要求返还定金10万元。原告既没有按照约定支付首期购房款项，也没有完成申请银行贷款的手续，反而以根本不成立的理由单方面解除合同，其行为构成了根本违约。现在因原告单方面明确表示不履行合同导致双方无法继续履行而解除合同，但原告以《关于解除徐畅与朱奎奎签订的房地产买卖合同通知》及《民事诉状》中的情况为由要求解除合同并返还定金的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。二、原告单方面解除合同导致被告损失惨重，被告有权按照合同约定没收定金，并要求原告赔偿全部经济损失。被告与原告之间的《房地产买卖合同》约定的转让成交价为443万元，被告按照与第三方中介机构签订的《佣金支付承诺书》的约定需向中介机构支付服务佣金5万元。因原告单方面解除合同，导致被告长时间无法将涉案房屋出售，造成严重的经济压力及资金成本。被告不得不在2017年1月8日与第三方何想山签订《房地产买卖合同》，向何想山降价出售涉案房屋，转让成交价为428万元，房屋降价幅度为15万元，且至今尚未交易完成。另外，被告按照与第三方中介机构签订的《佣金支付承诺书》需向中介机构支付该次交易的服务佣金8万元。前后被告因此遭受的直接经济损失达28万元。加上被告为此耗费的时间、精力、交通费用等成本资金占用成本，被告的损失远远超过35万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。“被告有权要求原告赔偿全部损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。有权按照合同及法律的规定要求原告赔偿全部损失，原告已支付的定金10万元远远不能够弥补被告的实际损失。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（三）》第二十六条之规定，“买卖合同因违约而解除后，守约方主张
继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”第二十八条之规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”因此，被告有权没收定金10万元，并按照合同约定的违约金条款适用按照转让成交价20%主张违约金，被告保留对原告进行追诉的权利。综上所述，原告存在违约行为且单方面解除合同，给被告造成重大的经济损失，原告无权要求返还定金，其诉讼请求没有事实和法律的依据，依法应当予以驳回。被告恳请法庭查清事实作出公正判决，依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
经审理查明，2016年9月28日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》约定，原告向被告购买位于深圳市福田区莲花北16栋207房（下称涉案房产），转让成交价为443万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元；433万元为第二部分楼款；买方应于签署本合同之日起15日（含当日）内付清首期房款133万元（不含已付定金）（上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款总额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应当无条件配合办理相关手续）。买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续。该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起15日内自行筹资还清按揭贷款、办妥注销抵押登记手续。如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同备注约定，若银行贷款批复不下来，须退还买方支付定金10万元。
上述合同签订后，原告按约向被告支付了定金10万元。目前该定金仍在被告处。
2016年9月30日，被告出具公证委托书，委托他人办理涉案房产的赎楼等事宜，委托期限自2016年9月29日至2017年9月28日。
2016年10月13日，原告与被告及居间方见面商谈涉案合同履行事宜，原告当场向被告送达《关于解除徐畅与朱奎奎签订的房地产买卖合同通知》称，因其家庭在深圳市里有一套住房，其不具备首付三成和贷款按揭的条件，涉案合同违反深圳市相关的购房规定，不能实现合同目的，现通知解除该合同，返还定金10万元。被告确认收到该通知。
另查，原告签署涉案合同时其配偶王卫明名下在深圳市已购买了一套住房，且处于抵押状态。
又查，被告于2017年1月8日与案外人何想山签署《房地产买卖合同》，合同约定被告将涉案房产以428万元的价格转让
给何想山，目前该合同已履行完毕。
再查，2014年9月29日，中国人民银行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》第二条规定，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构实行首套房贷款政策。
2016年3月25日，深圳市人民政府发布了《深圳市关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，第三条规定对购房人家庭名下在本市无房，但近两年内有住房贷款记录的，或在本市已有一套住房，但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成。
庭审时，关于涉案合同备注约定的：“若银行贷款批复不下来，须退还买方支付定金十万元”意思，原告称，原告本来就不符合深圳限购限贷政策，但原告不懂，中介承诺可以为原告贷到7成，所以在合同中注明如果无法获得贷款，则卖方向原告退还定金。被告称其不清楚原告是否符合限购限贷政策，被告从未承诺可以为原告贷款到7成，合同约定的首付款只是大概的数目，待银行出具贷款承诺书后再多退少补。当时双方约定如果原告无法获得贷款承诺书才退还定金。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。从合同约定的定金和首期款金额来看，原告购买涉案房产的付款方式应是首付三成、按揭贷款七成。2016年3月25日，深圳市对购房政策作出了调整后，在原告家庭成员名下已有一套房产且仍在偿还按揭贷款的情况下，原告具备另购一套房产的资格，但其购买涉案房产的首付比例最低为四成。涉案合同签署于2016年9月28日，对于2016年3月25日下发的购房政策调整的内容原告应是知悉的，涉案合同虽备注约定若银行贷款批复不下来，须退还定金10万元，但该备注约定并未明确约定是指不能批复三成首付，且合同亦约定首付款133万元为大概数目，在银行出具贷款承诺书后，原告按银行承诺贷款的金额多退少补。原告以其受居间方诱导致使不能办理首付三成而想解除涉案合同，无事实和法律依据，本院不予采信。原告未按合同约定支付首期款，其已构成根本违约，原告虽于2016年10月13日向被告送达了解除合同的通知，但其作为违约方无权解除合同。鉴于涉案合同因原告明确表示不履行的情况下，被告已将涉案房产另行出售，涉案合同已实际解除。如上所述，原告构成根本违约，其无权要求被告返还定金10万元。
综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一项、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告徐畅与被告朱奎奎于2016年9月28日签订的《房地产买卖合同》已解除；
二、驳回原告徐畅的其他诉讼请求。
本案受理费2300元（已由原告预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 肖 英
人民陪审员 侯媛蓉
人民陪审员 高 兰
二〇一七年三月十三日
书 记 员 李锐珊
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。