吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白山民二初字第47号
原告：王维梅，女，汉族，1954年1月19日生，白山市退休职员，住吉林省白山市。
委托代理人：祝金全，男，汉族，1953年10月8日生，白山市中心医院退休职员，住吉林省白山市。
委托代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。
被告：长春市安泰房地产开发有限公司。住所：南关区解放大路**号吉宇大厦*座****室。
法定代表人：冯俊超，董事长。
委托代理人：王伟，女，汉族，1957年9月13日生，长春市安泰房地产开发有限公司经理，住吉林省白山市。
委托代理人：芮秀成，吉林刘国华律师事务所律师。
原告王维梅与被告长春市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）拆迁补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。2014年10月11日第一次开庭审理，原告王维梅及委托代理人荆卫华、祝金全，被告安泰公司委托代理人芮秀成、王伟到庭参加了诉讼。2014年10月28日第二次开庭审理，原告王维梅及委托代理人荆卫华，被告安泰公司委托代理人芮秀成、王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王维梅诉称，王维梅在白山市锦江路棚户区有一处建设面积为152.54平方米的办公房屋。2011年，安泰公司经有关部门批准，对白山市锦江路棚户区进行开发建设。安泰公司向王维梅提供了楼房设计图，提供安泰商都小区4号楼2号二层，面积为173.18平方米的营业房屋对王维梅原有房屋进行置换。王维梅与安泰公司于2011年5月26日签订了产权调换协议书，王维梅多购买20.64平方米，使房屋达到通透。协议约定，安泰公司给付王维梅各种补偿费156400元。
2013年12月27日，安泰商都小区竣工后，王维梅实地看房时发现安泰商都小区4号楼2号二层营业房屋的南侧原有设计窗户处已经改为封闭墙，导致室内光线昏暗，无法达到通风、采光通透。安泰公司在签订《产权调换协议书》时，设计图纸上虚设窗户与王维梅签订协议，欺骗王维梅。请求：1、判决王维梅、安泰公司签订的《产权调换协议书》无效并予以撤销；2、安泰公司按销售价给付王维梅货币安置补偿款3525504.48元（一层32888元／平方米-一、二层联体28000元／平方米=4888元／平方米，一、二层联体28000元／平方米-4888元／平方米=二层价格23112元／平方米，23112元／平方米X152.54平方米=3525504.48元）；3、安泰公司给付王维梅拆迁补偿费156400元；4、诉讼费由安泰公司承担。第一次庭审时，王维梅变更第一项诉讼请求为依法解除王维梅、安泰公司签订的《产权调换协议书》。
安泰公司辩称，1、王维梅要求解除合同不符合法律规定。安泰公司在2011年至2012年施工期间，王维梅就居住在施工附近，应知道安泰公司对安泰商都小区4号楼变更设计，将所有房屋后窗遮挡，王维梅要求解除合同已过除斥期间，丧失解除合同的权利；2、如合同解除，对王维梅的装修补偿和货币安置补偿应由白山市房屋拆迁管理部门进行行政裁决。如果合同解除，应由王维梅和安泰公司重新签订新的补偿协议，如果不能达成新的拆迁安置补偿协议，根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》规定，应由白山市房屋拆迁管理部门对王维梅和安泰公司之间的拆迁纠纷进行行政裁决，而不应由法院直接审理；3、王维梅主张货币安置补偿款没有法律依据。安泰公司正常出售门市房价格高于拆迁安置价格，王维梅向安泰公司购买超出产权置换部分面积为每平方米1万元，王维梅原有房屋是多年老房，价格不可能与新房价格相比。安泰公司与王维梅达成拆迁协议时的房屋价格与现有房屋市场价格不具有可比性；4、王维梅主张拆迁安置补偿费属于《产权调换协议书》的从合同，如主合同解除，从合同自然解除。同时，除搬家费外，其它拆迁费用都高于当时白山市政府拆迁规定。
根据原、被告的诉辩，本院归纳本案争议焦点为：
1、原、被告签订的产权调换协议书及房屋拆迁补偿费用表是否应当解除；
2、被告是否应向原告支付货币安置补偿款、拆迁补偿费，如需支付数额是多少。
针对争议焦点，原告举证如下：
1、产权调换协议书，证明：原告在拆迁前拥有浑江大街办公性用房152.54平方米；原告回迁房屋为《安泰商都》小区4号楼2号2层营业房屋173.18平方米；原告购买被告20.64平方米，价格为206400元；被告给付原告过渡周期补偿及拆迁费、装修费、附属物补偿共计156400元；
2、房屋拆迁补偿费用表，证明：双方约定被告应给付原告各项补偿款156400元；
3、产权调换安置房屋平面图，证明：原告产权调换房屋位置及结构（南侧有窗）；
4、被告房屋销售价格表，证明：被告销售的营业房一层价格32888元每平方米，一、二层联体价格为28888元每平方米；
5、短信照片，证明：被告销售人员用短信发送给客户的房屋销售价，一层价格32888元每平方米，一、二层联体价格为28888元每平方米，与被告价格表一致；
6、房屋产权证，证明：原告是拆迁房屋的所有权人；
7、回迁房屋照片，证明：原告回迁房屋没有图纸上标明的窗户；
8、电话录音，证明：被告单位与原告签订协议时，隐瞒了无南侧窗的事实。
被告对原告的举证质证认为：
对证据1、2真实性无异议，对证明内容有异议。补偿费用表约定的搬迁费、装修费、附属物补偿费，是基于产权调换协议第二、三条而来，没有上述条款，不存在补偿费用。该产权调换协议也约定了扩大面积按每平方米1万元计算，说明原告与被告签订协议时，回迁面积也应按此计算；
对证据3真实性及证明问题无异议；
对证据4、5真实性无异议，属于一种要约邀请，不是双方实际达成的销售价格，同时销售价格和回迁价格是不一样的；
对证据6、7真实性无异议；
对证据8真实性无异议，录音属实，证明南侧无窗属实，但被告不存在欺骗原告的故意，因设计图纸是后期变更。
针对争议焦点，被告举证如下：
1、2011年5月3日白山建裁字2011第49号行政裁决书一份，证明：被告与原告因拆迁补偿纠纷，由白山市住房和城乡建设局做出了行政裁决；
2、2011年5月26日产权调换协议、调换协议补偿费用表，证明：基于产权调换协议书，原告与被告又达成了补偿费用表，补偿费用表系产权调换协议的从合同；
3、白山市通汇联盟房地产评估有限公司出具的评估报告书一份，证明：原告室内装修和附属物补偿，经评估为8797元，与被告和原告达成的3万余元标准，存在明显差异，即该补偿表是被告为了加快施工进度，无奈与原告达成了妥协而签订的协议；
4、2011年7月，安泰商都8号楼设计图纸一份、设计变更通知单一份，证明：遮挡原告南侧窗户是属签订协议后设计变更，当事人不存在欺诈故意；
5、2013年12月14日，安泰商都与白山市浑江区农村信用合作联社签订的商品房买卖合同，证明：销售单价为每平方米23000元；
6、安泰公司与张维现签订的产权调换明细表，证明一层回迁房屋面积超出部分，每平方米为15000元。
原告针对被告的举证质证认为：
对证据1因原告未收到，也不知道这个裁决书，不能说明该裁决的真实性，白山市城乡建设局也没有向原告送达过任何裁决书，所以该裁决书不能证明被告所陈述的内容；
对证据2真实性无异议，但对被告要证明问题有异议，因该协议书是双方自愿达成，是民事行为，不受行政机关行政调解或处置限制；
对证据3该评估报告虽然由有资质的评估单位出具，但原、被告之间另行达成的拆迁补偿协议是双方当事人自愿的民事行为，不受该评估报告限制及约束；
对证据4真实性无异议，该变更被告没有通知原告，因此变更行为属于被告的违约行为，被告对此应承担责任。
对证据5、6的真实性无异议，但张维现的协议上约定超出面积每平方米1.5万元，是一个优惠性的价格，而安泰公司与白山市浑江区农村信用合作联社签订的商品房买卖合同中的成交价格，是双方要根据多种因素形成的价格，应以安泰公司公开发布的价格为准。
本院认为，因被告对原告举证的证据1-8的真实性无异议，本院予以采信；因原告对被告举证的证据2-6真实性无异议，本院予以采信；原告对被告所举证据1有异议，但该证据系由白山市住房和城乡建设局依职权下发，本院予以采信。
根据上述证据，本院认定如下事实：
2010年6月9日，白山市通汇联盟房地产评估有限公司对王维梅所属位于吉林省白山市八道江区浑江大街南侧、群生路东侧房地产装修价值估价，补偿价值为8797元。
2011年5月3日，白山市住房和城乡建设局下发白山建裁字（2011）第49号行政裁决书，裁决被拆迁人王维梅砖混结构有照房屋152.54平方米，准予采用产权调换方式安置安泰商都4号楼二号二层非住宅房屋，面积173.18平方米，原有照面积产权调换每平方米结算700元差价，计交纳差价款106778元，需扩大面积20.64平方米，每平方米交纳12000元扩大面积款，计交纳扩大面积款247680元。
2011年5月26日，安泰公司与王维梅签订产权调换协议书，就房屋拆迁安置达成如下协议：一、王维梅在临浑江大街有照砖混结构办公性房屋，产权证照建筑面积152.54平方米；二、回迁安置《安泰商都》小区4号楼2号二层营业性房屋，建筑面积173.18平方米；三、原有照面积152.54平方米，回迁面积173.18平方米，扩大面积按每平方米10000元计算。王维梅过渡周期补偿费及搬迁费、装修补偿、附属物等补偿款共计156400元，此款用于抵顶扩大面积款，王维梅应交安泰公司扩大面积款5万元；八、协议履行过程中发生争议，协议双方均可依据有关法律规定向人民法院提起诉讼。同日，双方签订房屋拆迁补偿费用表，约定安泰公司补偿金额156400元。
2011年5月12日，安泰商都4号楼设计图纸表明，4号楼南侧有窗。2011年9月1日，深圳华纳国际建筑设计有限公司出具设计变更通知单，按最终批准的规划条件图及建设单位要求，将原设计4号楼二至四层图纸中的窗户取消，用200厚空心砖墙砌筑。目前4号楼2号二层营业性房屋南侧原设计窗户处已改由空心砖墙砌筑。
安泰商都小区2号楼纯一层销售价格为每平方米32888元，2号楼一二层联体5号、6号的销售价格为每平方米28000元。
2013年12月14日，安泰公司与白山市浑江区农村信用合作联社签订商品房买卖合同，白山市浑江区农村信用合作联社购买安泰商都4号楼000106房（一、二层联体），价格为每平方米23000元。
2014年9月3日，安泰公司与张维现就4号楼产权调换签订明细表，约定置换房屋扩大面积每平方米15000元。
本院认为：一、关于王维梅、安泰公司签订的《产权调换协议书》是否应当解除的问题。双方签订《产权调换协议书》的主要目的是置换王维梅原有152.54平方米办公性房屋为安泰商都小区4号楼2层173.18平方米营业性房屋。安泰公司所要履行的主要义务即交付符合原4号楼设计要求的房屋。现该房屋由于后期设计变更使南侧窗户改为墙壁，导致安泰公司交付的该房屋存在严重瑕疵。作为营业性房屋，房屋南侧改为墙壁将使房屋采光面积减少，以及不能形成南北通透，致使原告合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，安泰公司违返《产权调换协议书》合同主要义务，王维梅要求解除该合同符合法律规定，应当准许。《房屋拆迁补偿费用表》作为《产权调换协书》的补充，性质上为《产权调换协议书》的从合同，如主合同解除，从合同自然解除。
安泰公司主张王维梅在2011年至2012年4号楼施工期间，应当知道4号楼发生设计变更，解除合同已经超过法定除斥期间，但王维梅不予认可，安泰公司亦无相关证据加以证明，安泰公司的该主张无事实依据，本院不予支持。
安泰公司主张《产权调换协议书》解除后，王维梅和安泰公司之间的装修补偿和货币安置补偿应由白山市房屋拆迁管理部门进行行政裁决，因王维梅和安泰公司已经就拆迁补偿达成协议，安泰公司主张进行裁决并无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，本案中合同解除后，因为原有房屋已经拆迁无法恢复原状，因此王维梅要求赔偿损失并无不当。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”、第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除买卖合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失……”规定，被拆迁人解除拆迁补偿安置协议后，可以请求赔偿损失。
二、关于赔偿损失数额。安泰公司作为违约方，应当承担违约赔偿责任。鉴于《产权调换协议书》中约定的安泰商都小区4号楼2层173.18平方米营业性房屋并无同等房屋成交价格作参考，确定损失赔偿数额时应与守约方王维梅解除合同后在同等地段购买同样房屋的价款数额相等。故以安泰公司现有4号楼一二层房屋实际成交价格为参考，结合二层房屋对外销售价格占一二层房屋对外销售价格的比例，计算损失赔偿数额：1、以安泰公司楼房对外销售价格为依据，计算二层房屋的对外销售价格：一二层联体价格每平方米28000x2-一层房屋价格每平方米32888元=二层房屋每平方米23112元；2、计算二层房屋对外销售价格与一二层房屋对外销售价格的比例：二层价格每平方米23112元／一二层联体价格每平方米28000元=82.54%；3、以上述比例乘以安泰房屋一二层实际销售价格得出二层房屋的每平方米实际销售价格：82.54%x每平方米23000元=每平方米18984.2元；4、计算置换房屋的损失赔偿价格：每平方米18984.2元x152.54平方米=2895849.87元。
三、王维梅主张拆迁补偿费156400元，主张的依据是履行《产权调换协议书》及《房屋拆迁补偿费用表》的约定。因为《产权调换协议书》及《房屋拆迁补偿费用表》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，王维梅该项主张无事实依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款、第八条规定，判决如下：
1、王维梅与长春市安泰房地产开发有限公司签订的《产权调换协议书》于本判决生效之日解除；
2、被告长春市安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日立即赔偿原告王维梅损失2895849.87元；
3、驳回原告王维梅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36255元，由原告王维梅承担6475元，被告长春市安泰房地产开发有限公司承担29780元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 高明义
代理审判员 刘晓强
代理审判员 孙 卓
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 芦 潇