广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2312号
上诉人（原审被告）：吴锦源，男，汉族.
委托代理人：谢小毅，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余舜君，女，汉族。
委托代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人：黄文雄，广东海际明律师事务所律师。
上诉人吴锦源因返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1977号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：余舜君主张其是广州市海珠区xxx路xxx街239号504房的产权人，要求吴锦源迁出并支付房屋使用费，提交了以下证据予以证明：1、粤房地权证穗字第××号产权证，载明余舜君（身份证：××）是海珠区xxx路xxx街239号504房的权属人，取得方式：购买，登记时间：2013年6月14日；2、梁永康（甲方，卖方）、卖方委托代理人卢伟升与余舜君（乙方，买方）于2013年6月9日签订的《存量房买卖合同》，约定房屋地址为海珠区xxx路xxx街239号504房，金额711360元等；3、黎宝儿（甲方，卖方）、余舜君（乙方，买方）于2013年6月9日签订的《存量房买卖合同》，约定房屋地址为海珠区xxx路xxx街12号908房，金额522160元等及海珠区xxx路xxx街12号908房的产权登记，显示权属人为余舜君，登记日期为2013年6月14日；4、2013年7月2日的转账凭条，付款方是余舜君，收款方是黎宝儿，转账金额为160万元。吴锦源对上述证据的真实性没有异议，但抗辩梁永康将涉案房屋卖给余舜君属于非法买卖，在买卖过程中，梁永康和余舜君始终没有向吴锦源主张权利，也没有告知过吴锦源，吴锦源是自1994年一直居住在涉案房屋。余舜君在原审诉讼中表示其想买房投资，经人介绍认识了炒家黎宝儿，黎宝儿把其名下的房屋出售给余舜君的同时还介绍了余舜君购买涉案房屋，余舜君遂以160万元的价格打包购买了黎宝儿名下的房屋及涉案房屋。
吴锦源就其抗辩意见提交了房屋买卖垫资协议复印件、个人购房合同、个人购房借款担保合同的复印件等予以证明，余舜君表示无法确认真实性，且与本案无关联。另，吴锦源还提交了涉案房屋的历史买卖合同、购房发票、委托手续和登记申请作为证据，余舜君没有异议，双方确认涉案房屋于2009年7月从吴锦源名下过户至罗雪霞，2012年12月过户到黎宝儿名下，2013年4月过户到梁永康名下，2013年6月过户到余舜君名下，上述产权登记人中，余舜君确认只认识黎宝儿，吴锦源表示所有人都不认识。
余舜君于2013年7月16日向原审法院提起诉讼，请求：1、吴锦源停止侵害，排除妨碍，立即返还侵占的房屋，迁出广州市海珠区xxx路xxx街239号504房；2、吴锦源赔偿余舜君损失（从2013年7月1日起每月按3000元计算至吴锦源迁出之日）；3、诉讼费由吴锦源承担。
在一审诉讼过程中，吴锦源就涉案房屋权利问题两次起诉广东银裕融资担保有限公司（以下简称“银裕公司”）、罗雪霞、黎宝儿、梁永康、余舜君，但吴锦源最终向法院申请撤诉，吴锦源在上述案件中表示其与银裕公司是委托关系，其委托银裕公司垫资向银行偿还贷款，之后，吴锦源授权银裕公司将房产登记在罗雪霞名下，其是知情的，并以罗雪霞的名义向银行贷款，但其没有委托银裕公司对涉案房屋进行买卖。
原审法院另查，余舜君、吴锦源双方确认涉案房屋与海珠区xxx路xxx街239号505房是打通的，共用一个出入口，在向余舜君释明风险后，余舜君坚持要求吴锦源返还并迁出涉案房屋，关于涉案房屋需要恢复原状的问题另寻途径解决。
原审法院认为：余舜君是海珠区xxx路xxx街239号504房的登记权属人，故余舜君对涉案房屋享有占有、处分、使用、收益的权利。吴锦源抗辩其是涉案房屋的实际权利人，但未能充分举证证明，且吴锦源两次对涉案房屋的权利向余舜君等人主张权利，但最终向法院撤诉。另，根据吴锦源陈述，其清楚并同意将涉案房屋登记在罗雪霞名下，根据吴锦源提供的涉案房屋历史买卖过户资料显示，吴锦源并未能充分证明余舜君取得涉案的房屋并非善意，余舜君就涉案房屋的取得提供了买卖合同及转账凭证。因吴锦源未能就其反驳余舜君诉讼请求所依据的事实充分举证，故对吴锦源的抗辩意见不予采纳。现余舜君依其作为涉案房屋的登记权属人向吴锦源主张物权权利，吴锦源也存在其他住房去向，故余舜君要求吴锦源返还并迁出涉案房屋的诉讼请求合法合情合理，予以支持。因吴锦源并非余舜君签订的买卖合同的相对方，吴锦源也一直在涉案房屋居住多年，虽然余舜君有权要求吴锦源迁出，但也应给予一定合理期限，酌定30日内迁出为宜，吴锦源在该合理期限内仍不愿意迁出的应向余舜君支付房屋使用费，因双方均同意按有资质的评估公司评估的同期房屋租金标准来计算，没有违反法律、法规强制性规定，故予以准许。
据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年4月21日作出判决：一、吴锦源在判决发生法律效力之日起30日内迁出位于广州市海珠区xxx路xxx街239号504房并交还给余舜君；二、吴锦源未能按判决第一项确定的期限履行义务的，自逾期之日起每月按有资质的评估机构评定的广州市海珠区xxx路xxx街239号504房私宅住宅参考价租金标准支付自逾期之日起至吴锦源实际返还房屋时止的房屋使用费给余舜君；三、驳回余舜君的其他诉讼请求。案件受理费150元，由吴锦源负担。
判后，上诉人吴锦源不服原审判决，向本院提起上诉称：-、吴锦源是涉案房屋的真正权利人，吴锦源从未将该房屋售卖给任何人，余舜君取得该房屋的产权属无效行为，应当予以撤销，因此，吴锦源无需返还房屋给余舜君。吴锦源于1994年向涉案房屋的开发商购买获得产权，并一直在该房屋居住至今将近二十年，吴锦源从未打算将房屋售卖出去。2009年，受恶劣的金融大环境所影响，吴锦源面临较大的经济困难，便向银裕公司借了180万元，2009年4月8日吴锦源与银裕公司签订了一份《垫资协议书》，吴锦源以七套房屋（其中包括涉案房屋）作为担保，向银裕公司借款180万元，用以归还银行贷款，赎回房屋，上述手续完成后，银裕公司将吴锦源作为借款担保的七套房屋过户到其公司人员名下，由其公司人员向银行贷款2466000元，用以归还吴锦源向银裕公司的借款，而每月应供给银行的供楼款则全部由吴锦源负责偿还，其中本案涉案的504房则被银裕公司过户到了其公司人员罗雪霞的名下，以该房为抵押，向银行贷款366000元，分180期还款，为此，吴锦源因本案涉案房屋的贷款每月需向银行偿还将近3000元的款项，且一直在偿还。然而，到了2012年12月20日，在未经吴锦源任何授权及同意的情况下，罗雪霞却擅自将案涉房屋作价622140元，过户到黎宝儿名下，2013年4月22日，黎宝儿又将房屋作价1231545元过户到梁永康的名下，2013年6月9日，梁永康又将房屋作价711360元过户到余舜君的名下，而在这半年多的时间里，吴锦源所居住的房屋几易其主，吴锦源却浑然不知，因为从来没有人来看过房，也没有人来问过这个事情，直至去年收到一审诉讼材料，才知道房屋已经被过户到他人名下。房屋几次转卖过程完全有可能是串通起来进行操作的，都属于无权处分，是无效的买卖行为。二、在一审诉讼过程中，吴锦源向一审法院提出申请追加银裕公司、罗雪霞、梁永康等人作为被告或者第三人参加诉讼，以便查明事实，但一审法院对此未做出任何处理，即做出了对吴锦源极为不公平的判决，程序违法，导致实体的不公，请求二审法院予以纠正或者发回重审。三、吴锦源与罗雪霞之间，不存在任何房屋买卖交易的行为，罗雪霞也没有向吴锦源支付过房屋的对价，如果法院支持了余舜君的诉讼请求，让吴锦源搬出涉案房屋，则吴锦源无缘无故地丢失了一套房屋。请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回余舜君的诉讼请求。
被上诉人余舜君答辩称：同意原审判决，不同意上诉人吴锦源的上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
另查明，余舜君、吴锦源于2013年8月22日原审庭审期间均表示同意按有资质的评估机构评估的同期房屋租金标准来计算房屋使用费。
本院认为：本案争议焦点在于余舜君是否涉案房屋的合法产权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋现已登记在余舜君名下，余舜君依登记享有涉案房屋的所有权，依法有权对涉案房屋占有、使用、收益、处分，其要求吴锦源返还房屋并支付占用期间的使用费依法有据，原审判决并无不当，本院予以维持。吴锦源认为其才是涉案房屋的真正产权人，无需返还房屋，余舜君取得涉案房屋的行为无效，但一方面，吴锦源未向房屋主管部门申请撤销涉案房屋产权证；另一方面，吴锦源未举证证明余舜君购买涉案房屋的行为并非善意、或以明显不合理的价格转让，故本院对吴锦源的该主张不予认可。至于吴锦源与银裕公司或吴雪霞之间的关系，与本案不属同一法律关系，本案不予审查，吴锦源认为应追加银裕公司、罗雪霞等第三人依据不充分，原审法院未予追加并无不当，本院对吴锦源关于原审程序错误的主张不予支持。吴锦源其他上诉理由依据不充分，本院不予采纳。
综上所述，上诉人吴锦源的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费元，由。
本判决为终审判决。