湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终1576号上诉人（原审被告）宜昌宜景房地产开发有限公司，住所地宜昌市伍家岗区沿江大道189号301-305号。法定代表人詹峰，该公司董事长。委托代理人蒋永学，该公司员工。一般授权代理。委托代理人李蔚，该公司员工。一般授权代理。被上诉人（原审原告）肖毅。委托代理人朱义国，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人宜昌住房公积金管理中心，住所地宜昌市伍家岗区一马路**号。法定代表人刘昌贵，该中心主任。委托代理人余威威，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌宜景房地产开发有限公司（以下简称宜景公司）因与被上诉人肖毅，原审第三人宜昌住房公积金管理中心商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院于2016年3月24日作出的（2015）鄂伍家岗民初字第01578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2013年5月23日，原告肖毅与被告宜景公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，该合同约定将被告投资建设的宜化新天地一期4号楼1单元15层011504号房屋（建筑面积112.81平方米，每平方米5180元）以总金额为584356元的价格出售给原告，原告以公积金贷款方式付款，被告应当在2015年5月31日前将商品房交付给原告使用。该合同第十条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。同时双方在附件六《合同补充协议》的第六条第5项约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。当日，原告向被告支付了首付款184356元。2013年10月30日，原告向被告支付代办费200元。2014年1月13日，原告向被告支付按揭款20000元。2014年1月20日，原告向被告支付按揭款380000元。另查明，2013年10月15日，原告与第三人宜昌住房公积金管理中心签订了《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》，原告以所购的宜化新天地一期4栋1单元15层011504号房屋作为抵押，向第三人借款400000元，用于支付剩余购房款，贷款期限为20年。第三人放款后，原告将400000元作为剩余房款支付给了被告。原告于2013年11月起开始向第三人宜昌住房公积金管理中心偿还借款本息，截止2016年3月21日，原告肖毅共向第三人宜昌住房公积金管理中心支付本金32149.34元，支付借款利息39454.35元，尚欠367850.66元本金未偿还。被告至今未向原告交付其所购房屋。2015年10月12日，原告向被告送达《退房申请》，通知被告因其迟延交房，原告要求解除合同，被告于当日签收。2015年11月6日肖毅诉至原审法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年5月23日签订的《宜昌市商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款584356元，并赔偿原告贷款利息损失35011.21元（自2013年11月起暂计算至2015年11月，实际计算至被告将上述本金返还之日为止）；3、被告支付占用原告首付款184356元的利息27010.45元（自2013年5月23日起暂计算至2015年10月30日，实际计算至被告将上述首付款返还之日为止）。4、被告支付违约金5843.56元，代办费200元。以上2-4项合计652421.22元。原审认为：1、原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享受权利和履行义务。根据合同约定，被告应在2015年5月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过90日，原告有权解除合同。而案涉房屋至今仍未交房，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告要求解除案涉《宜昌市商品房买卖合同》符合法律规定，应予准许。被告辩称原告起诉时退款及支付违约金的履行期限尚未届满。原告于2015年10月12日向被告送达《退房申请》，要求解除合同，至今履行期限已经届满，对于被告的该项答辩意见，不予支持。被告虽辩称依据合同附件六补充协议第六条第5项之约定，原告应在解除情形发生之日起三十日内，即2015年9月28日前行使合同解除权，而原告向被告送达《退房申请》是在2015年10月12日，已经过了行使合同解除权的期限。原审认为，补充协议系被告提供的格式合同，且该协议中仅约定了原告在被告违约时行使合同解除权的期限，并未约定被告在原告违约时行使合同解除权的期限，单方面加重了原告方的责任，依据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款无效，原告有权解除合同，被告应当退还原告全部购房款584356元及代办费200元。2、因第三人并未提出独立的请求要求解除贷款合同，故原、被告之间签订的《宜昌市商品房买卖合同》解除后，原告与第三人之间的《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》并未解除，原告仍应继续向第三人履行还款义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告向被告全额支付了购房款，但至今未能收受房屋，被告给原告造成的是资金占用损失。原告所主张的利息损失及主张5843.56元违约金未超过被告给原告造成的实际损失的百分之三十，故对原告要求支付违约金5843.56元的诉讼请求予以支持。原告于2013年5月23日支付184356元首付款，因被告逾期交房导致合同解除，使得原告所支付的184356元首付款的价值未能得以实现，占用该184356元首付款所产生的利息损失亦是原告的损失。合同中虽然约定被告向原告退还全部购房款的期限是被告收到原告解除合同的通知之日起60日内，即2015年12月11日前，因原告支付购房款但未能获得房屋，其自支付184356元首付款之日起就因资金被占用而受到利息损失，因此，对原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年5月13日起至被告宜景公司实际返还184356元之日止的利息损失的请求予以支持。原告为支付购房款向第三人贷款400000元，因被告至今未交房导致合同解除，使得原告所贷400000元按揭款的价值未能得以实现，原告为此实际支付的贷款利息即为其实际损失，原告有权要求被告负担。截止2016年3月21日，被告已向第三人支付利息39454.35元，故被告应向原告支付利息损失39454.35元，并向原告支付自2016年3月22日起至被告实际返还该400000元购房款之日止实际发生的全部利息损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决：一、解除原告肖毅与被告宜昌宜景房地产开发有限公司于2013年5月23日签订的《宜昌市商品房买卖合同》；二、被告宜昌宜景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告肖毅购房款584356元、代办费200元，并向原告肖毅支付违约金5843.56元；三、被告宜昌宜景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖毅支付其已偿还的400000元银行贷款所产生的利息39454.35元（截止2016年3月21日），并向原告肖毅支付自2016年3月22日起至被告宜昌宜景房地产开发有限公司返还该400000元购房款之日止实际发生的利息损失；四、被告宜昌宜景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以184356元首付款为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告肖毅支付自2015年5月13日起至被告宜昌宜景房地产开发有限公司实际返还184356元之日止的利息损失。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10324元，由被告宜昌宜景房地产开发有限公司负担。宜景公司不服原审上述判决，向本院上诉称：1、原审认定的部分事实错误。对原审认定的“最后查明，被告至今未向原告交付其所购房屋”这一事实认定错误，上诉人已于2015年12月15日发出交房公告，通知被上诉人办理交房手续，被上诉人拒不办理。上诉人只是延期交房，不是不能交房。2、原审违反法定程序，不应追加第三人参加诉讼。3、原审适用法律错误。原审认定附件六《合同补充协议》无效属于适用法律错误；且认定上诉人赔偿被上诉人贷款利息损失，超过了上诉人订立合同时所预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人肖毅辩称：原审适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人宜昌住房公积金管理中心辩称：涉及上诉人的商品房销售合同纠纷是系列案件，在系列案件中，最初是上诉人提出追加第三人参与诉讼的；本案的判决结果与第三人有直接的利害关系，第三人有权作为无独立请求权的第三人参与本案诉讼。在二审庭审中，上诉人提交了一份《交房公告》，予以证明上诉人于2015年12月15日发出了交房公告，通知被上诉人办理相关交房手续，被上诉人没有前往办理手续，接收房屋。经质证，被上诉人对其真实性无异议，认为在一审时没有提交，不属新证据。且该证据进一步说明了上诉人逾期交房，已构成违约的事实。对该份证据，本院予以采信。经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2015年12月15日，上诉人宜景公司曾向包括被上诉人肖毅在内的宜化新天地一期的购房户发出了交房公告，通知购房户前往物业客服中心办理相关手续。被上诉人没有办理，没有接收房屋。本院认为：1、上诉人宜景公司与被上诉人肖毅在商品房买卖合同中约定，上诉人宜景公司应于2015年5月31日前将商品房交付给被上诉人肖毅使用。后因上诉人违约，未按合同约定期限交付房屋，且逾期超过90日后，被上诉人于2015年10月12日向上诉人送达《退房申请》，按照合同约定，要求解除合同。尽管上诉人于2015年12月15日向被上诉人发出交房公告，但并不能影响在此之前，被上诉人已经向法院起诉要求解除合同的权利。被上诉人主张解除合同的理由是因上诉人逾期交房，而非因不能交房。原审查明事实中，也并没有表明是因上诉人不能交房的原因，导致至今未向被上诉人交房。因此，上诉人认为原审部分事实错误的理由不能成立，本院不予支持。2、本案商品房销售合同纠纷案件的处理结果，与第三人宜昌住房公积金管理中心有着法律上的利害关系，原审法院作为无独立请求权的第三人，通知其参加本案诉讼，符合法律规定，上诉人宜景公司认为原审违反法律程序，不应通知第三人参加诉讼的上诉理由不能成立，本院不予支持。3、上诉人与被上诉人签订的附件六《合同补充协议》第六条，系上诉人提供的格式合同条款，且该条款中仅限制约定了买受人在出卖人违约时行使合同解除权的期限，并未限制约定出卖人在买受人违约时行使合同解除权的期限，单方面加重了买受人的责任，依据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，原审认定该条款无效，符合法律规定。上诉人认为原审认定该条款无效，属适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。4、被上诉人在签订商品房买卖合同的当日支付了首付款后，余款400000元经上诉人同意，向宜昌住房公积金管理中心申请了贷款。上诉人宜景公司在订立合同时就应当预见到因违反合同可能给被上诉人造成的贷款利息损失。上诉人宜景公司认为赔偿被上诉人贷款的利息损失，超过了其订立合同时预见范围的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，本案经合议庭合议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10324元，由宜昌宜景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  刘乾华审判员  罗 娟二〇一六年七月八日书记员  张程程