江苏省洪泽县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泽民初字第1295号
原告洪泽盛浦房地产开发有限公司，住所地江苏省洪泽县高良涧镇东风路幸福广场院内。
法定代表人张才良，该公司总经理。
委托代理人高友仁，江苏岸庆律师事务所律师。
原告洪泽新城商业管理有限公司，住所地江苏省洪泽县高良涧镇东风路南侧涧小路西侧D2幢2号门面房。
法定代表人曹承禧，该公司董事长。
委托代理人高友仁，江苏岸庆律师事务所律师。
被告满毅。
委托代理人夏有琴。
原告洪泽盛浦房地产开发有限公司、洪泽新城商业管理有限公司与被告满毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月27日受理后，依法由审判员吴克成适用简易程序，于2013年10月14日公开开庭进行了审理，后因案情需要，依法组成合议庭，于2013年10月14日再次公开开庭进行了审理。原告洪泽新城商业管理有限公司、洪泽盛浦房地产开发有限公司的共同委托代理人高友仁、被告满毅及其委托代理人夏有琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪泽盛浦房地产开发有限公司、洪泽新城商业管理有限公司诉称：2010年12月4日，原告与被告就幸福广场D区1-7、1-8商铺签订了商铺租赁合同。因该合同无效，2013年1月30日被洪泽县人民法院判令解除，同时判令被告在判决书生效之日起15日内将租赁的房屋返还原告，现被告至今未将房屋恢复原状返还原告，使得原告无法向业主交付房屋。依据原、被告合同约定，被告应将恢复原状的房屋交付给原告。现诉至法院，请求判令被告支付第二年租金82000元、第三年租金87000元、承担恢复费用33949元、承担诉讼费用。
被告满毅辩称：合同约定当时幸福广场根据政府规定没有开街，不能营业，不能承担2011年5月1日-2011年10月1日期间的租金。2013年4月30日，原告起诉被告时，被告已将房屋交付给原告，房屋内的设施已经清除，钥匙已通过法院交付给原告，只是原告不肯接受，故被告不应承担2013年4月30日-2013年9月份期间的租金。被告从2011年10月1日到2012年10月1日的房租已经交付，只欠2012年10月至2013年5月的房租，钥匙已经于2013年6月交给法院，之后的房租不认可。恢复原状的费用太高，水电费已经交清，装璜折旧不承担。
经审理查明：2010年6月28日，洪泽盛浦商业管理有限公司设立，2013年5月22日变更为洪泽新城商业管理有限公司。2010年12月4日，原洪泽盛浦商业管理有限公司与被告满毅签订商铺租赁合同，合同约定：洪泽盛浦商业管理有限公司将位于洪泽县东风路幸福广场D区1-7、1-8商铺租赁给满毅进行美容美发经营，装修时间2011年3月10日至2011年4月30日；租赁期间从2011年5月1日至2014年4月30日，共计三年；租赁费230666元，第一年租金61566元，第二年租金82088元，第三年租金87012元；满毅于签订合同之日向洪泽盛浦商业管理有限公司缴纳两个月租金作为担保金；合同终止时，满毅应将属于自己所有的物品包括内装修及各类设备全部拆除；租赁场地归还洪泽盛浦商业管理有限公司后被告不搬走的所有物品，洪泽盛浦商业管理有限公司将按废弃物自行处理。
2011年2月25日，原告洪泽新城商业管理有限公司将上述商铺租赁给被告，被告向原告缴清了第一年的租金，同时缴纳了13681元的担保金。2011年7月25日，被告经原告通知与淮安市江海物业管理服务有限公司签订了有关手续，对房屋进行装修，后开始经营。被告因故于2012年3月7日向本院提起诉讼，要求确认与原告租赁合同无效、赔偿装潢及可得利益损失。在诉讼中，被告申请对其装修的房屋造价进行了鉴定，鉴定的基准日2011年6月20日，总价167192.3元（不包括空调、沙发等可移动物品），但其中包括墙体修复费用4487.88元。本院以（2012）泽民初字第0462号民事判决书作出判决：“一、原告满毅与被告洪泽新城商业管理有限公司签订的房屋租赁合同无效。满毅于判决生效后十五日内将D区1-7房屋腾空（鉴定报告分项中未载明的可移动物品）返还给被告。二、被告赔偿原告95033元，于判决生效后十五日内支付。”该案生效后，被告于2013年6月初将房屋钥匙交至本院。现原告诉至我院，请求判令被告支付第二年租金82000元、第三年租金87000元、承担恢复费用33949元、承担其装潢折旧费用80000元、承担诉讼费用。
另查明：本案在审理过程中，经本院主持调解，原、被告同意由原告将被告租赁房屋恢复原状，所需费用由被告承担。原告主张恢复原状结算总价为30848.58元、门窗费用3110元。被告对此不予认可，也不同意委托鉴定。经本院现场勘查，原告仅对门窗进行恢复，房屋隔墙、地面、墙面、楼梯等均未变动，现房屋已出租、装潢。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、租赁合同、（2012）泽民初字第0462号民事判决书等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的租赁合同经本院判决确认无效，合同无效的法律后果是双方返还，赔偿损失。故被告应按判决确定的日期将房屋交付给原告并支付相应的租金损失，但被告并未按时履行；原告也应按判决确定日期赔偿被告装潢损失95033元，原告也未履行。在合同签订、履行过程中，双方均存在过错。
关于租金损失问题：原告已向房屋所有权人支付租金，被告应当向原告承担租金损失。2011年7月25日，经原告通知，被告与淮安市江海物业管理服务有限公司签订了有关的手续，对房屋进行装修，并开始经营。可见，原、被告虽签订租赁期限从2011年5月1日开始，但当时的实际情况在7月25日之前并不具备使用房屋的条件，故履行期限应从2011年7月25日开始计算。关于租赁截止日期，因被告在本院判决后于2013年6月将房屋钥匙交至法院，租金损失应计算至此为止。此后因原告怠于接收房屋，租金损失应自行负担。以上租金损失应计算为：2011.7.25-2012.4.30以61566／年计算即47356元；2012.5.1-2013.4.30以82088元／年计算即82088元；2013.5.1-2013.6.30以87012／年计算即14502元，合计143946元，被告已付61566元，尚应承担租金损失82380元。
关于原告主张装潢折旧损失：应当按照鉴定的价格167192.3元扣除墙体造价4487.88进行计算，而根据租赁合同的约定，租期为三年，期满后装潢及各类设施由原告自行拆除，否则作为废弃物处理。根据该约定，原告超期占有租赁物的期间从2013年1月至2013年5月，应当结合实际租赁期间三年，对装潢价格进行相应折旧，原告提出对装潢价格折旧的意见，本院予以支持。故被告自行承担的装潢损失为22580元［（167192.3-4487.88）／36＊5］，可从原告赔偿被告的装潢损失中扣减。
关于恢复费用：原告已对房屋门窗进行恢复，费用3110元，本院予以采纳。房屋隔墙、地面、墙面、楼梯等均未变动，不应产生恢复费用。有些恢复项目如果恢复将扩大损失，本院对未发生费用及扩大损失，不予支持。
关于水电费问题：被告自行结清，本院不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告应承担装潢折旧损失22580元、承担原告租金损失82380元、承担原告恢复原状费用3110元，合计108070元，于判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理4080费，由原告负担2000元，被告负担2080元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：淮安市农业银行城中支行，开户名：淮安市财政局，账号：34×××54）预交上诉案件受理费。
审 判 长 吴克成
人民陪审员 陈超美
人民陪审员 沙永祥
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 俞 洋
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。