广东省广州市海珠区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗海法行初字第109号
原告：罗军，住所地广州市海珠区。经常居住地广州市海珠区。
被告：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局。地址：广州市海珠区。
法定代表人：黄念典，职务：局长。
委托代理人：董筠，系被告单位工作人员。
第三人：广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所，住所地广州市海珠区。
法定代表人：徐美萍，职务：所长。
委托代理人：刘彤、闫哲，为广东东方昆仑律师事务所律师及实习律师。
原告罗军诉被告广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局、第三人广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所履行法定职责纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭审理了本案。原告罗军，被告广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局的委托代理人董筠、第三人广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所委托代理人刘彤、闫哲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告罗军诉称：我是广州市海珠区石榴岗路新晖街3号701房的产权所有人。广州市海珠区石榴岗路新晖街3号、4号、6号楼由第三人进行物业管理。我在2011年3月29日依据法院判决书的判决事项向第三人缴纳物业管理费，直至2013年5月收到第三人提供的开票项目为“其他服务业”的代开发票原件一张。经我调查，由于第三人未取得物业管理资质和税务登记证的经营范围无物业服务项目，系无能力开具物业管理费发票。第三人向税务机关申请代开发票项目均为“物业服务管理成本费”，我认为第三人没有资格从事物业管理也没有资格收取物业管理费。我向被告进行举报，要求对第三人违法从事物业管理行为进行处理，被告于2013年9月9日作出穗国房群海字（2013）432号《群众信访事项复函》认为第三人并非物业服务企业，不属于被告职能管辖范畴，建议我向萝岗区民政局或其他职能部门反映。我不服，随即向被告的上级主管部门广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）提出举报复查。2013年12月收到市国土房管局作出的穗国房群复字（2013）108号《信访复查事项告知函》，认为第三人未取得资质对海珠区石榴岗路新晖街3-6号房屋进行管理的行为，已要求被告严格按照国务院《物业管理条例》、《行政处罚法》等相关规定认真调查处理。然而据我向第三人了解，被告并没有向第三人进行调查，也没有处理。2014年8月4日，我收到被告作出的穗国房海告字（2014）74号《信访事项告知函》称：“我分局认为，广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所未取得资质对海珠区石榴岗路新晖街3-6号房屋进行管理的行为并无违法之处，我分局决定不予行政处罚。”我不服，认为被告没有履行法定职责，未严格依照法律、法规对第三人的违法行为限期作出行政处罚，为维护我的合法权益，起诉请求法院判决被告限期履行法定职责，依法查处广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所违法从事物业管理，并将查处结果书面答复我；被告承担本案诉讼费用。
被告广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局辩称：我分局已履行法定职责，依法对原告投诉事项进行调查处理。我分局于2013年8月22日受理原告关于第三人无资质证书擅自从事物业管理项目的信访事项，我分局调查后于2013年9月9日以穗国房群海字（2013）432号《群众信访事项复函》答复原告。2013年11月11日，原告向市国土房管局提出复查穗国房群海字（2013）432号《群众信访事项复函》，市国土房管局于2013年12月2日以穗国房群复字（2013）108号《信访复查事项告知函》函复原告。根据市国土房管局的复查意见，我分局再次对第三人未取得资质对海珠区石榴岗路新晖街3-6号房屋进行管理的事项进行调查处理，并于2013年12月5日以《关于罗军信访事项调查情况的函》（穗国房海函（2013）699号）函报市国土房管局信访处相关问题的调查情况和处理意见。2014年7月4日，原告来访我分局，我分局工作人员对此事项的调查处理进行了政策解释和情况说明，但原告坚持要我分局出具书面答复意见。2014年8月1日，我分局以穗国房海告字（2014）74号《信访事项告知函》书面答复原告，故我分局已履行法定职责，对原告投诉事项进行了调查处理。
第三人不属于《物业管理条例》物业服务企业资质管理规定的适用范围。第三人为萝岗区民政局下属事业单位，据第三人反映，其于2007年1月15日召开业主大会（超过85%的业主参加了会议），大会审议通过了《物业管理合同》，到会业主当场在合同上签字，其他业主也陆续在《物业管理合同》上签字。根据《物业管理条例》第二条、第三十二条的规定，第三人属于事业单位法人，并非从事物业管理活动的企业，并不属于《物业管理条例》物业服务企业资质管理规定的适用范围。第三人的《事业单位法人证书》明确显示，其宗旨和业务范围为：为军休干部提供修养住所与相关服务，为军队离退休干部服务，落实有关政策和待遇。第三人对海珠区石榴岗路新晖街3-6号房屋进行管理的行为，符合《中华人民共和国物权法》第八十一条规定。另外广州市中级人民法院在（2011）穗中法民五终字第36号《民事判决书》中认为，第三人对海珠区石榴岗路新晖街3-6号房屋进行管理的行为并无违法之处。
我分局认为第三人未取得资质对海珠区石榴岗路新晖街3-6号房屋进行管理的行为并无违法之处，决定不予行政处罚。原告要求我分局限期履行法定职责，对第三人进行行政处罚的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。
第三人广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所陈述：海珠区石榴岗路新晖街3-6号房屋（以下简称涉案大院）早期由部队和地方房地产开发企业合作建设，涉案大院住的并不完全是军队干部，我所也没有为涉案大院全体业主提供管理和服务，我所服务的范围只限于原来是军产的房屋，原来就已经属于地方产业的房屋不归我所服务。原告所住的房屋是向军队退休老干部购买的，原告的房屋属于我所服务范围之内。我所是为做好军队离退休干部安置工作而成立的事业单位，依法依职要对老干部提供各种服务，其中包括物业管理服务。原告享受了物业管理服务，而其不是军休干部，其费用不能按照国家有关政策享受优惠待遇，应该自行缴纳物业管理费，我所是以每月1.5元每平方米的价格收取原告管理费。原告应缴纳这部分管理费的事实已得到法院生效判决确认，故我所不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：第三人为萝岗区民政局下属事业单位，其宗旨和业务范围是：为军休干部提供修养住所与相关服务。为军队离退休干部服务，落实有关政策和待遇。
广州市荔湾区军队离休退休干部第六休养所（甲方）与广州市海珠区石榴岗路新晖街3号、4号、6号楼全体业主（乙方）签订了一份打印日期为2007年1月15日的《物业管理服务合同》，该合同约定：一、乙方自愿全权委托甲方对乙方在广州市海珠区石榴岗路新晖街3号、4号、6号楼的房产实施物业管理，并自觉遵守甲方按有关政策制定的物业管理规章制度，按月缴纳物业管理费；二、根据《中华人民共和国价格法》、国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》和广州市物价局的有关规定，结合荔湾军休六所的实际情况，乙方各业主分别按各户房屋建筑面积每月5号缴纳物业管理费，具体收费标准如下：……2、安装使用电梯的新晖街3号楼3-9层的乙方各业主按每月每平方米1.5元的标准向甲方缴纳物业管理费，同时按每月每户30元的标准缴纳电梯维护费；……另：以上物业管理费收费标准内不包括乙方应承担的电梯、水泵、梯灯等公用公摊电费，甲方应按实际发生额向乙方另外收取，乙方必须与物业管理费一起按月缴纳公用分摊电费；三、甲方应依照相关物业管理法律规定履行相应的义务；四、乙方在有关军队干部物业实施社会化管理之前，甲方暂不向乙方收取物业管理费，只收取公用分摊电费、卫生费及电梯维护费等；但是，如果乙方某业主出售、出租房产或被继承房产，该业主应告知房屋新的所有权人或使用人从其取得房屋使用权之日起，由新业主或使用人按本合同第二条约定的物业管理费标准向甲方缴纳物业管理费及电梯维护费；新的业主或使用人不享受老干部的免费待遇；等等。上述合同乙方签名表一栏有海珠区石榴岗路新晖街3号、4号、6号楼的大部分业主的签名。
广州市萝岗区机构编制委员会于2007年4月3日的《关于原荔湾区第四、第六军休所更名的复函》载明，原荔湾区军队离休退休干部第六休养所更名为第三人。
2007年7月31日，原告（乙方）与黄某（甲方）签订《二手房买卖合同》。房管部门于2007年11月2日核发了上述房屋的房地产权证给原告，房产证载明的房屋用途为居住用房，建筑面积为130.4695平方米。原告于2008年1月收楼，没有向第三人交纳物业管理费。
2010年9月份，第三人起诉要求原告支付2008年1月份至2010年7月份的物业管理费，本院以（2010）海民三初字第2523号作出《民事判决书》，确定原告应按照每月1.5元每平方米的价格向第三人支付208年7月16日至2010年7月31日的物业管理费。
2013年8月22日，原告向被告举报第三人无资质证书，擅自从事物业管理项目，请求被告对第三人予以查处。同日，被告向原告出具《信访收件回执》。
2013年9月9日，被告向原告作出穗国房群海字（2013）432号《群众信访事项复函》称：第三人是萝岗区民政局下属的事业单位，目前海珠区石榴岗路新晖街3-6号由第三人提供相关管理服务。主要是为军队移交地方管理的离退休干部提供修养住所和相关服务。由于第三人并非物业服务企业，不属于被告职能管辖范畴，建议原告向萝岗区民政局或者其他相关职能部门反映。原告不服向市国土房管局提出复查申请。
2013年12月2日，市国土房管局向原告作出穗国房群复字（2013）108号《信访复查事项告知函》称：对于第三人未取得资质对海珠区石榴岗路新晖街3-6号房屋进行管理的行为，市国土房管局已要求被告严格按照国务院《物业管理条例》、《行政处罚法》等相关规定认真调查处理。
2014年8月1日，被告向原告作出穗国房海告字（2014）74号《信访事项告知函》称：“经查，广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所为萝岗区民政局下属事业单位，其宗旨和业务范围为：为军休干部提供修养住所与相关服务。为军队离退休干部服务，落实有关政策和待遇。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定‘业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理’、《物业管理条例》（根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）第二条规定‘本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对服务及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动’和第三十二条规定‘从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定’，萝岗干休二所属于事业单位法人，并非从事物业管理活动的企业，其对海珠区石榴岗路新晖街3-6号房屋的进行管理的行为，符合《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，并不属于《物业管理条例》物业服务企业资质管理规定的适用范围。另，广州市中级人民法院在（2011）穗中法民五终字第36号《民事判决书》中也认为，萝岗干休二所对海珠区石榴岗路新晖街3-6号房屋进行管理的行为并无违法之处。综上，我分局认为，广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所未取得资质对海珠区石榴岗路新晖街3-6号房屋进行管理的行为并无违法之处，我分局决定不予行政处罚”。原告不服，遂向法院提起诉讼。
本院认为：物业服务企业，是指依法成立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。第三人是依法设立为军休干部提供修养住所与相关服务的事业单位，因此，不属于提供物业服务的盈利性组织。原告购买该处的房产后，使第三人自管的房产结构发生了很大的变化，存在需由第三人统筹养护管理等实际问题。因此，在有关军队干部物业实施社会化管理之前，第三人参照物业管理的有关规定，从有利于军休干部等生活福利的目的出发，实施适合本单位实际情况的住房管理模式作为过渡应当允许。2007年1月15日，第三人（甲方）与业户（乙方）订立的《物业管理服务合同》效力及于原告，已有生效法律文书确认。原告购入该房产后，其不具有该所内军队离退休干部的身份，或符合落实有关政策和待遇的条件。第三人对原告该类业户实行有偿收取物业费用，同时出具收款的凭证，依法有据。基于以上事实，被告作为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，在受理原告的投诉经调查结束后，向原告作出穗国房海告字（2014）74号《信访事项告知函》，已履行了法定职责，原告对被告的告知不服，提出第三人从事物业管理的行为违法，应予处罚的诉请理由不能成立，本院予以驳回处理。综上所述，依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条（一）项的规定，判决如下：
驳回原告罗军的诉讼请求。
本案受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，可在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 泳
人民陪审员 潘 聪
人民陪审员 陈国坚
二〇一四年十一月三日
书 记 员 孙雪莹
郭艳芬