山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第551号
上诉人（原审原告）薛岩，女，1974年7月28日出生，汉族。
委托代理人杜春国，男，1959年8月28日出生，汉族，系上诉人之夫。
委托代理人陈俊兵，山东英良泰业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）威海新田房地产开发有限公司。
法定代表人王连喜，总经理。
委托代理人王婉君，山东健华律师事务所律师。
上诉人薛岩因商品房预售合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2013）威高民初字第403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年10月24日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处田村A区-30号-701室房屋一栋，建筑面积为89.09平方米，房款总计418000元，原告于签订合同时一次性付清。合同另约定被告于2011年12月31日前将经单体竣工验收合格的商品房交付原告，逾期不超过60日的，每逾期一天向原告支付总房款0.05%的违约金；逾期超过60日的，原告有权解除合同，被告按总房款的0.05%向原告支付违约金；原告不解除合同的，每逾期一天被告向原告支付总房款0.05%的违约金。合同签订后，被告应原告要求于2012年6月18日将房屋钥匙交付给原告丈夫杜春国，被告实际通知交房日期为2012年9月19日。2013年4月18日，原告诉至原审法院，要求被告给付逾期交房违约金62700元。被告以合同约定的违约金过高，应予调减为由提出抗辩。
原审诉讼中，被告提交另案中经原审法院委托山东百盛房地产估价有限公司出具的评估报告，以证实在评估报告的有效期内原告所购房屋同地段、同类房屋的月租金每平方米为9元，经质证，原告认为此评估报告与涉案房屋无关，不应采纳。
另查明，涉案房产于2012年6月18日经竣工工程质量验收合格。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、商品房预售合同、收条、评估报告、竣工工程质量验收报告等证据在案为凭。
原审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被告逾期交房，理应按合同约定承担违约责任。合同约定的违约金是否过高及房屋交付时间系双方争执的焦点。依据相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。被告逾期交房，造成原告的损失为逾期交房期间同地段、同类房屋的租金损失，违约金数额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告所购房屋的租金标准已经相关案件鉴定为每平方米每月9元，虽然原告对此鉴定有异议，但未从实体及程序上提交相关证据予以反驳，故可以参考此鉴定结论确定租金数额。虽然原告自愿提前从被告处取得了房屋钥匙，但根据建筑法关于未经验收或验收不合格的建筑工程不得交付使用的规定，本案房屋交付使用的时间为工程验收合格之日，原告领取房屋钥匙之日与工程验收合格之日为同一日，因此，被告逾期交房为5个月零18天，房租的1.3倍为5837.18元，按双方合同约定计算违约金为6.2万余元，故合同约定的违约金过高，应当适当减少，被告按法律规定应赔偿原告逾期交房违约金为5837.18元。被告的辩解理由正当，予以采纳。原告主张的合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条之规定，判决：被告威海新田房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告薛岩逾期交房违约金5837.18元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费684元，由原告负担620元，被告负担64元。
宣判后，上诉人薛岩不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案房屋单体工程竣工验收合格时间应为2012年10月15日，故被上诉人交付房屋的时间应确定为2012年10月15日，且诉争商品房预售合同约定的逾期交房违约金为已付房款数额的日万分之五，并不过高，不应予以调整。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人威海新田房地产开发有限公司答辩称，涉案房屋单体工程竣工验收合格时间为2012年6月18日，被上诉人于当日将涉案房屋交付上诉人。合同约定日万分之五的逾期交房违约金标准过高，应当予以调减。请求驳回上诉，维持原判。
案经二审审理查明，根据上诉人的申请，本院到威海火炬高技术产业开发区建筑工程质量监督站（以下简称高区质监站）调取了涉案房屋所处田村小区27号楼的建设工程质量监督报告，载明该单体建设工程的竣工验收时间为2012年10月15日。经质证，上诉人认为该证据真实反映了涉案房屋的单体工程竣工验收合格时间；被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为该证据载明的竣工验收时间仅为工程竣工质量监督存档资料的备案时间，涉案房屋的单体工程竣工验收合格时间应以勘察单位、设计单位、建设单位、监理单位、施工单位盖章确认的竣工工程质量验收报告上载明的时间为准。
另查明，诉争商品房预售合同第八条违约责任中第二款约定，上诉人未按本合同规定的时间付款，逾期不超过60日的，每逾期一天向被上诉人支付总房款的0.05%违约金；逾期超过60日，被上诉人有权解除合同，上诉人承担违约责任，按总房款的0.05%向被上诉人支付违约金，上诉人不解除合同的，每逾期一天向被上诉人支付总房款的0.05%违约金。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，双方当事人之间签订的商品房预售合同合法有效，且实际履行完毕。本案中双方当事人争议的焦点为：一、被上诉人逾期交付涉案房屋的时间应如何认定；二、双方当事人在诉争商品房预售合同中约定的逾期交房违约金标准是否应予调整。
关于第一个焦点问题，本院认为，被上诉人提交的竣工工程质量验收报告系2012年6月18日被上诉人与勘查、设计、施工、监理单位自行检测后出具的结论，而高区质监站出具的建设工程质量监督报告系对监督过程中发现的被上诉人质量问题由被上诉人整改合格后所出具的结论，可证明田村小区27号楼最终经验收合格的准确时间，且该证据系其依职权制作的公文书证，证明力大于被上诉人提交的竣工工程质量验收报告，故本院对该建设工程质量监督报告的证明效力予以采信，对被上诉人提交的竣工工程质量验收报告之证明效力，本院不予采信。据此本院认定，案涉田村小区27号楼的竣工验收合格时间为2012年10月15日，亦即涉案房屋于该日达到合同约定的交付条件，因上诉人之前已领取涉案房屋钥匙，故涉案房屋于2012年10月15日可视为交付上诉人使用，该日距合同约定的交付房屋时间即2011年12月31日，逾期289天。
关于第二个焦点问题，本院认为，诉争商品房预售合同中关于违约金的约定系双方当事人自愿达成，标准明确，责任对等。从合同的履行情况看，上诉人按约履行了付款义务，而被上诉人逾期交付房屋长达289天，构成严重违约；从当事人的过错看，上诉人在合同履行过程中并无过错，而被上诉人对未能及时交付房屋负有重大过错；从违约金的约定标准看，该违约金标准未超过银行同类贷款利率的四倍，违约金总额亦未超过合同约定的总房款数额，即未超出双方当事人在订立合同时应当预见的因违反合同可能造成的损失范围；从社会经济情况看，上诉人作为普通购房者，经济实力不强，而被上诉人作为房地产开发企业，具有较强的经济实力，处于强势地位，负担该部分违约金对其自身的生产经营不会造成严重影响。总之，被上诉人按约定的违约金标准给付上诉人违约金，既可补偿上诉人的经济损失，又可惩罚被上诉人的失信违约行为，且不会导致双方利益的失衡，符合公平原则、诚实信用原则及当事人权利义务对等原则。故，被上诉人主张合同约定的违约金过高而应予调整，理由不当，本院不予支持。被上诉人应按每逾期一天向上诉人支付总房款0.05%违约金的约定，向上诉人支付289天的逾期交房违约金，共计60401元（418000元×0.05%／天×289天）。
综上，上诉人之上诉请求，合理部分，本院予以支持。原判有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销威海火炬高技术产业开发区人民法院（2013）威高民初字第403号民事判决；
二、被上诉人威海新田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人薛岩逾期交房违约金60401元；
三、驳回上诉人薛岩的其他诉讼请求。
如果被上诉人威海新田房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费684元，由上诉人薛岩负担27元，被上诉人威海新田房地产开发有限公司负担657元；二审案件受理费1368元，由上诉人薛岩负担55元，被上诉人威海新田房地产开发有限公司负担1313元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 侯善斌
代理审判员 蒋 涛
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 刘双双