广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玉区法民初字第1549号
原告王X。
委托代理人吴秀明，广西三益律师事务所律师。
被告张X。
委托代理人陈天中，广西国锐律师事务所律师。
原告王X与被告张X买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月22日立案受理。依法由审判员陈斌适用简易程序于2013年5月16日公开开庭审理了本案，书记员宁捷担任法庭记录。原告王X及其委托代理人吴秀明，被告张X及其委托代理人陈天中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月25日，其与被告在自愿、平等、协商一致的基础上，就买卖座落于玉林市工业品服装市场一楼X区8号摊位达成协议。协议约定：转让价为280000元，当即交付定金20000元，待房产证过户手续办好后，余下260000元其一次性付清给被告；如甲方（被告）违约不卖，则赔偿40000元给乙方（原告），如乙方违约不买，则定金20000元不退，还多赔偿20000元给甲方；因该摊位租期到2013年4月29日才满期，故附带约定乙方付清260000元后，才可以从2013年5月1日收租。被告收取20000元定金后，出具了收条一张，并在收条上把双方上述约定明确在收条中。为了尽快办理过户手续，其于2012年11月2日开始，依照办证程序办理测绘、缴交买卖交易税款等相关手续，先后支付了10580元费用。2013年4月9日，双方到市行政事务中心办理签订房屋买卖合同手续时，被告节外生枝，要求其另行签订一份协议，先付清260000元余款，才同意办理买卖合同手续，该协议变更了双方原约定的内容，且对其有失公平。在其不同意变更原合同后，被告拒绝办理房屋过户手续，被告的行为构成违约。因此，请求法院判令被告赔偿40000元违约金（含原支付的20000元定金）及10580元经济损失给原告。
原告对其陈述事实在法院指定的举证期限内提供的证据有：1、原、被告的居民身份证（复印件）；2、收条，欲证明被告收到原告定金20000元及买卖摊位协议的事实；3、房产证，欲证明被告转让房产权属清楚合法；4、配图申请书，5、平面图，证据4、5欲证明其办理过户前期手续；6、晒图资料发票，7、8、税收完税证，证据6、7、8欲证明其办理过户前期手续费用支出；9、租用合同书，欲证明被告在办证期间又私下将转让摊位租给他人；10、往来短信，欲证明双方在办理过户手续过程中，被告节外生枝要其先交清全部价款，才愿办理过户手续，违反原约定；11、对话录音文字，欲证明双方在办证大厅因被告要求其先交清260000元价款而引起争吵，最终未办理过户手续，责任在被告。
被告辩称，不认同原告的诉讼主张与请求，因为：1、双方仅仅就涉案摊位问题进行初步磋商，未最终达成摊位买卖合同；2、由于原告怠于进一步磋商，落实转让摊位行为，且原告没有交付铺位价款280000元的能力，对不能成交，原告存在明显过错；3、其在磋商办证和付款实际操作的交易过程中，有控制收不回价款风险的权利，有权坚持办理房产证过户钱房两清的交易习惯；4、本案交易中，其并未违约，而是原告不愿购买摊位而违约；5、原告要求其赔偿40000元违约金及10580元损失，理由不成立。综上所述，请求法院依法驳回原的诉讼请求。
被告为其抗辩在法院指定的举证期限内提供的证据有：1、被告及丈夫的身份证，欲证明被告的身份；2、结婚证，欲证明被告与吴起超1992年2月22日结婚，涉案的摊位是夫妻共同财产；3、收条，欲证明原、被告2012年10月25日立写收条时，仅表示收到原告20000元，意向买卖摊位，没有约定主要的事项，被告丈夫未参与；4、商铺转让协议，欲证明2013年4月9日双方在市政中心见面洽谈签订正式协议的文本，交给原告，原告要求办好房产证后再付款，其要求在办证交件给登记机关时付清全部价款，如原告同意，其丈夫也同意参加签字，但协商不成，不能签订正式转让协议；5、原、被告双方手机短信往来，欲证明①双方通过网络认识后，达成转让摊位意向，②原告交订金20000元后，一直拖着不联系，并承认资金有困难，③原告在双方短信协商过程中，曾同意签字时付清购房款，④经双方多次协商最终未能签订协议书，不欢而散；6、2013年4月5日双方谈话录音，欲证明原告承认没有钱，造成拖延，也是其要求坚持办证时，一次性付清的理由；7、2013年4月在市政大厅办证时的谈话录音，欲证明双方在市政大厅进行协商，最终未达成一致意见。
经过开庭审理，被告对原告提供的证据1真实性及证明问题无异议，对证据2、3、4、5、6、7、8、10真实性无异议，对证明问题有异议，对证据9、11的真实性及证明问题有异议；原告对被告提供的证据1、2、3、5、6、7真实性无异议，对证明问题有异议，对证据4真实性和证明问题有异议。
本院听取了双方的质证意见，对被告无异议的原告提供的证据1，予以认定。对双方有争议的如下证据，进行认证。原告的证据部分：证据2、3、4、5、6、7、8，由于被告无相反的证据辩驳原告的主张，可作为本案的定案依据，证据9、10、11因与本案有关联，可作为本案定案参考依据。被告提供的证据部分，证据1、2、3、5、6、7，由于原告无相反证据辩驳，可作为本案定案依据，对于证据4，双方没有重新达成意向，没有证明力，不能作为本案定案依据。
依据上述证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原、被告于2012年10月25日，经协商达成了房屋买卖合同协议，被告张X将玉林市工业品市场一楼X区8号摊位，以280000元价格出售给原告王X。协商约定：王X于2012年10月25日付订金20000元给张X，在办证期间，双方不能违约，如甲方张X违约，则赔偿40000元给王X，如乙方王X违约不买，则20000元订金不退，还赔偿20000元给张X；乙方王X得房产证过户手续已办好后，剩余的房款260000元，马上给张X；乙方得证后，从2013年5月1日开始收租金。协议签订当日，原告王X支付了定金20000元。事后，双方因是办理房屋过户手续的同时付清房款，还是原告取得房产证后，再支付剩余房款的问题，达不成协议，且被告在提供一份新的《商铺转让协议》中，增加了一条要求原告按25000元／年的条件，接受被告与承租户达成的新的房屋租赁合同而造成争议。
另查明，原告王X与被告张X在履行房屋买卖合同过程中，被告张X于2013年2月28日，又与原承租户签订了一份《租用合同》，合同期限为2013年4月30日至2014年4月29日，租金比原租金减少。
根据原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、原、被告双方买卖合同是否成立有效？2、被告是否应退还20000元定金，并赔偿违约金20000元给原告？3、被告是否应赔偿经济损失10580元给原告？
一、原、被告双方签订的“收条”，是否构成房屋买卖合同？
本院认为，原、被告双方于2012年10月25日签订的“收条”是在自愿、平等、协商一致的基础上签订。虽然以“收条”的形式出现，但从该“收条”的形式和内容分析，完全具备房屋买卖合同的基本要件：一明确房屋的具体位置（与被告本人提供，要求原告签订的《商铺转让协议》中，房屋的位置一致）；二房屋交易价款明确；三违约条款明确；四付款时间明确；五得证后收取租金时间明确。以上事项的约定，足以说明双方已就房屋买卖事项进行了充分协商，并履行了部分条款，即支付了定金（订金）20000元，而且双方还在该“收条”上签字确认，如果仅是现金“收条”的话，只需付款人单方签字认可，而不需双方同时签字确认。综上所述，原、被告双方于2012年10月25日签订的协议，已构成《房屋买卖合同》，且该合同合法有效，受法律保护。被告抗辩，双方未达成房屋买卖合同，与事实不符，本院依法不予采信。
二、关于被告应否退还定金20000元及支付违约金20000元的问题？
本院认为，双方在履行房屋买卖合同过程中，因被告张X要求变更原双方于2012年10月25日签订的协议，即由办好证后再付余款，变更为在签订房屋过户手续时，支付完剩余房款，且增加一条，要求原告接受房屋租金降低的条件，未取得原告方的同意，从而造成双方的房屋买卖合同未能履行，该责任在被告张X一方。根据双方达成的房屋买卖协议，如张孝燕违约，则赔偿40000元给王X，实质是退还所收取的定金（订金）20000元外，另支付违约金20000元给原告王X。故原告的该主张，理由成立，本院依法予以支持。被告抗辩，双方一直在就房屋买卖问题进行协商，双方并未就房屋买卖合同达成一致意见，其要求先支付完房屋价款，是行使控制交易风险的权利，且房屋买卖并未取得共有人即其丈夫的同意，被告的抗辩，没有法律依据，也与双方达成的协议内容不符，本院依法不予采纳。
三、被告是否应赔偿经济损失10580元给原告的问题？
本院认为，原告方为履行房屋交易，先期支付了晒图费、契税、销售不动产营业税、房产转让所个人所得税等共计10580元，上述费用只有在出卖人的配合下，才能完成，之后，由于被告不继续履行双方签订的房屋买卖协议，造成双方的房屋买卖合同无法履行，责任方在被告，因此，造成的上述损失，应由被告张孝燕赔偿给原告王缉利。被告抗辩，原告的上述费用是自己办理，与其无关，与事实不符，本院依法不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张X返还定金20000元给原告王X；
二、被告张X支付违约金20000元给原告王X；
三、被告张X赔偿经济损失10580元给原告王X。
本案受理费1065元，减半收取是532.5元，由被告张X负担。
上述应承担义务，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期的则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1065元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20
--405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 陈斌
二〇一三年六月十八日
书记员 宁捷