上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第687号
原告上海茂恒文化传播有限公司。
法定代表人滕某某。
委托代理人刘礼峰，上海刘礼峰律师事务所律师。
被告上海亿昕投资发展有限公司。
法定代表人叶某某。
委托代理人周郁生，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人李敬敏，上海合勤律师事务所律师。
原告上海茂恒文化传播有限公司（下称茂恒公司）与被告上海亿昕投资发展有限公司（下称亿昕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告茂恒公司的委托代理人刘礼峰，被告亿昕公司的委托代理人李敬敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告茂恒公司诉称，2012年8月，原、被告签订房屋租赁合同，由原告承租被告位于上海市×路×路交汇处的上海A时代广场项目商业楼地上第5层，拟投资建设和经营管理一站式游乐城。签约时，系争房屋尚在建设中，有房屋建筑规划许可证。合同约定被告于2014年3月30日前交付房屋，交付房屋之日起算租期15年；第一、二年租金为每年2，551，350元，以后每两年递增5%。履约保证金500，000元，原告于合同签订后的7个工作日支付300，000元，交付房屋后支付200，000元。非因不可抗力或征收的原因，被告未按合同约定交付标的房屋，经原告催告后30日内仍未交付的，一方可以书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按合同解除时年租金的二倍支付违约金。合同另对押金的返还、违约责任以及双方的其他权利义务作了详细的约定。签约当日，原告依约向被告交纳了履约保证金300，000元。被告的商业楼项目在2014年3月30日前竣工并取得了房屋产权证，但被告迟迟不向原告交付房屋。原告多次向被告的法定代表人催告，并等待一年之久。2015年1月27日，原告无奈将解除合同通知直接面交被告法定代表人，要求被告退还300，000元保证金并承担违约责任，然被告一直未给予答复。原告为履行合同准备斥巨资进行装修，与装修公司签订了装修合同，进行各项开业准备，因被告不交付房屋导致原告产生了巨大的实际损失和预期利益损失。原告为聘请律师处理纠纷支付律师代理费90，000元。现原告起诉：一、要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同书》于2015年1月27日解除；二、要求被告返还履约保证金300，000元；三、要求被告支付原告自2015年2月10日起至实际支付之日止以300，000元为本金，按银行同期贷款利率计算的利息；四、要求被告支付违约金5，102，700元；五、要求被告支付原告因起诉产生的聘请律师费90，000元。
诉讼中，原告向本院表示，律师费系其产生的实际损失，因主张了违约金，故放弃上述第五项诉讼请求。
被告亿昕公司辩称，一、被告未能如期交房是因为系争房屋受到嘉闵高架市政施工项目的施工影响，而并非被告违约。且根据合同约定，原告只有在被告经催告后30日内仍未交房的情形下才有权解除合同，现原告未催告直接要求解约，不符合解除合同的条件；二、根据约定，原告未在合同解除事由发生之日起60日内行使解除权的，应视为放弃解除权，现距离合同约定的交房日期已有一年之久，原告已丧失了解除权；三、合同并未解除，现已符合交房条件，被告愿意交房并继续履行合同；四、合同签订之日确收到原告支付的30万元保证金，现合同尚未解除，原告要求被告返还30万元保证金并赔偿违约金的诉请不能成立。即使合同解除，根据约定，被告向原告返还保证金也不计息，故原告要求被告赔偿利息缺乏依据；五、签订租赁合同时，系争房屋系期房，被告尚未交房，原告无法进行投入，故不存在经济损失，原告主张的违约金已超过其实际损失。如认为被告应承担违约责任，请求法院对违约金进行调整；六、建筑工程规划许可证登记人为上海A实业公司，被告系上海A实业公司与上海莘松建材批发市场经营管理有限公司共同设立的企业。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年8月，原告茂恒公司（签约乙方、承租方）与被告亿昕公司（签约甲方、出租方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市×路×路交汇处的“上海A时代广场（暂定名）”项目商业楼地上第5层，建筑面积约2，796平方米左右；乙方承租房屋用于室内主题游乐及相关商业配套等经营使用；甲方应于2014年3月30日前按《交屋条件及分工界定》向乙方交付房屋；租赁期限为15年，即甲方向乙方交付房屋之日起满15年（含6个月免租期）；乙方应于合同签订后向甲方支付50万元合同履约保证金，签订合同后的7个工作日内先支付30万合同履约保证金，甲方向乙方交付房屋之日7日内再向甲方支付20万元合同履约保证金。双方商定第一年、第二年的年租金为2，551，350元，以后每两年递增5%；租金每三个月为一期支付一次，由乙方在每期的第一个月的5日前支付；押金为三个月的租金637，837.50元，合同履约保证金将自动转为押金，不足部分乙方应在7个工作日内补齐；租赁期限届满或租赁合同解除后，甲方应于乙方按照本合同约定如期返还房屋且付清租金、物业费、公用部位用电设施分摊电费和能源费等费用之后的十四天内将押金免息一次性退还给乙方；甲方声明与保证，甲方有权将本合同项下的标的房屋在约定期限内出租给乙方用于室内主体游乐营业之用，并有能力履行约定的义务；甲方应根据合同约定向乙方交付标的房屋，并保证房屋土建工程和安装工程及相关设备、设施质量符合国家规定的标准。双方在合同第十三条中约定，发生本合同约定的解除事由，取得解约权的一方有权在解除事由发生之日起60日内以书面形式通知对方解除合同，合同自对方收到解约通知之日起解除。取得解约权的一方未在上述期限内行使解约权的，视为自动放弃解约权。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按合同解除时年租金的二倍支付违约金；如违约金不足补偿损失的，还应赔偿实际经济损失与违约金的差额部分：非因不可抗力或征收征用的原因，甲方未按本合同约定交付标的房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；……合同还对双方的其他权利义务作了约定。
2012年8月29日，原告通过转账汇款方式向被告支付了履约保证金30万元。
2015年1月26日，原告因被告未按约交付房屋，向被告发送《解约，赔款通知书》1份，指出被告未在约定的2014年3月30日前将房屋交付原告，且至今也没有向原告交付房屋，导致原告遭受巨大经济损失，要求解除双方签订的房屋租赁合同，要求被告赔偿年租金的两倍计5，102，700元、逾期300天违约金318，900元、违约保证金30万元。原告法定代表人在该通知书背面书写“收到时间2015年1月27日上午11：35”。
另查明，上海市闵行区×镇×路×弄×号的建设单位为案外人上海A实业公司，上海A实业公司于2011年12月16日取得了上海市闵行区×镇×路×弄×号78，136平方米（含地上建筑面积64，135平方米、地下建筑面积14，001平方米）的新建生产性服务业用房的建设工程规划许可证。2012年2月20日，上海A实业公司将上述新建生产性服务业用房1#厂房建设工程发包给上海市B建筑工程有限公司，约定2013年6月14日竣工。但直至2015年2月，上海A实业公司才向有关部门申请竣工验收备案。上述新建生产性服务业用房1#、2#房计容面积63，308.6平方米于2015年3月30日取得了建设工程竣工规划验收合格证。审理中，2015年4月14日，被告自述上海市闵行区×镇×路×弄×号整体验收尚未完成。
还查明，2012年7月10日，嘉闵高架南北延伸段正式开工。被告认为嘉闵高架施工影响被告对系争房屋的建设。原告为本次诉讼支付律师代理费9万元。原告诉至本院后，被告于2015年3月18日收到了诉状副本等诉讼材料。
上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同书》、《解约，赔款通知书》、保证金的转账汇款凭证、《委托代理合同》及律师代理费发票，被告提供的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收消防备案凭证、关于上海A实业公司新建生产性服务业用房项目竣工验收的审核意见、建设工程竣工验收备案证书、关于上海A实业公司新建生产性服务业用房项目竣工环境保护验收的审批意见、国有建设用地土地核验合格证明、建设工程竣工规划验收合格证、施工总承包合同、嘉闵高架延伸段开工网页信息等证据以及原、被告的当庭陈述等为证。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同书系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。出租人的义务系按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，以实现其获取相应租金的合同目的。根据约定，被告应于2014年3月30日前将系争房屋交付给原告。但直至原告诉至本院，被告建设的上海市闵行区×镇×路×弄×号整体建筑仍未竣工验收合格。根据《建筑法》和《合同法》的有关规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故在约定的交房时间一年后，系争房屋尚不具备交付条件，被告仍无法完成交付租赁物的义务。被告还主张因嘉闵高架施工致其无法依约交付房屋，因缺乏证据证明，本院难以采信。因被告迟迟不能交付房屋，使原告承租房屋经营获利的目的落空，故原告向被告发送解除合同的通知，系行使法律赋予的合同解除权，导致合同解除的责任在于被告。关于合同解除的具体时间，因被告已经于2015年1月27日签收了原告的书面解约通知书，故本院确认双方签订的租赁合同于2015年1月27日解除。原告按照合同约定要求被告支付违约金的请求，本院予以支持。因原告未实际进场，对房屋装修未进行过投入，且原告所述的已经洽谈装修等事实也缺乏证据证明，故被告要求法院对违约金数额进行调整，本院予以采纳。考虑到原告因未取得房屋投入经营，从而无法获得预期收益，且随着房地产市场租赁价格的上涨，现以相同的价格在相同的地段也难觅同类的房屋，原告为本案诉讼聘请律师也产生了律师费，故根据原告客观的损失，本院酌情确定被告应向原告支付违约金100万元。根据约定，合同解除后被告应于十四天内将租赁保证金免息一次性退还给原告，故原告要求被告退还30万元保证金并要求被告支付逾期退还保证金的利息损失，具有合同依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海茂恒文化传播有限公司与被告上海亿昕投资发展有限公司于2012年8月签订的《房屋租赁合同书》于2015年1月27日解除；
二、被告上海亿昕投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海茂恒文化传播有限公司租赁保证金300，000元；
三、被告上海亿昕投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海茂恒文化传播有限公司以300，000元为本金，自2015年2月11日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；
四、被告上海亿昕投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海茂恒文化传播有限公司违约金1，000，000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48，358.90元，由原告上海茂恒文化传播有限公司负担31，858.90元，被告上海亿昕投资发展有限公司负担16，500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 王 芳
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 缪丽丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。