江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02442号
上诉人（原审原告）南通江东机械制造公司，住所地南通市孩儿巷南路56号。
管理人南通产权交易中心有限公司，住所地南通市小石桥花苑1幢308室。
法定代表人张淑平，总经理。
委托代理人陈小峰，江苏绘园律师事务所律师。
委托代理人张同童，江苏绘园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南通市崇川区亚细亚宾馆，住所地南通市崇川区孩儿巷南路**号。
经营者姚忠。
上诉人南通江东机械制造公司（以下简称江东机械）因与被上诉人南通市崇川区亚细亚宾馆（以下简称亚细亚宾馆）租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第00100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，亚细亚宾馆为个体工商户，经营者姚忠。2011年12月15日，江东机械（出租方）与亚细亚宾馆（承租方）签订三份《房屋租赁合同》。分别约定：1、承租方租赁出租方位于南通市孩儿巷南路56号内原机电仓库，使用面积约380平方米，用于宾馆、浴室、娱乐等。租期10.5年，2011年11月26日至2016年11月25日，5年合计房租金155000，自2016年11月26日至2023年5月25日止，年租金31000元。2、承租方租赁出租方位于南通市孩儿巷南路56号内原三车间和通善公司传达室，使用面积约390平方米，用于宾馆、浴室、娱乐等。租期10年，2012年5月26日至2017年5月25日，5年合计房租金275000，自2017年5月26日至2023年5月25日止，年租金55000元。3、承租方租赁出租方位于南通市孩儿巷南路56号1号、6号车库、原食堂一小间，使用面积34平方米，用于宾馆、桑拿娱乐配套使用。租期10年，自2012年3月1日至2022年2月30日止，年租金为4000元。同日，江东机械分别收取了亚细亚宾馆租金155000元、275000元及55000元。案涉房屋亚细亚宾馆一直用于经营七天连锁酒店。经营期间2012年1月8日至2017年1月7日，酒店建筑面积为2400平方米，房间数72间。
2013年11月11日，南通市崇川区人民法院作出（2013）崇商破字第001-1号民事裁定书，受理申请人南通恒华金属构件有限公司请求对被申请人南通江东机械制造公司进行破产清算的申请。同日，法院作出（2013）崇商破字第001-1号决定书，指定南通产权交易中心有限公司担任南通江东机械制造公司的破产管理人。
另查明，南通市孩儿巷南路56号内原机电仓库实为四车间机修组，已办理产权登记，产权证号通政房字第32159156（12-3）号，三车间已办理产权登记，产权证号产权证号通政房字第32159156（12-4）号，其余的通善公司传达室、1号、6号车库及原食堂，当事人均表示无建筑审批及产权登记手续。
原审法院认为，案涉的1号、6号车库、原食堂及通善公司传达室无建筑审批手续，亦未办理产权登记，双方就上述房屋签订的房屋租赁合同，应为无效，其占有使用期间的占有使用费比照合同租金的约定计算。
案涉的南通市孩儿巷南路56号内原机电仓库（即四车间机修组）及原三车间二楼，已办理的产权登记，双方就上述房屋订立的房屋租赁合同，内容未违反法律法规等强制性规定，应为有效。合同有效，双方应全面履行约定的义务。依照法律规定，管理人行使单方解除权必须满足两个条件：一、应以维护破产债权人权益和破产财产利益为标准；二、应当以合同未履行为前提。管理人的功能是管理和清算破产财产，管理人应遵循原合同的价值取向来决定是否继续履行合同。案涉房屋出租于亚细亚宾馆，用于经营七天连锁酒店，一旦解除租赁合同，导致亚细亚宾馆的经营损失及其可能违反其与第三方合同的损失，均将作为破产债权，将扩大破产人的债务总额，损害其它债权人的利益。同时合同解除导致的财产空置及租金损失，均会损害到破产债权人的权益和破产财产的利益，这与破产管理人行使权利的原则相背。其次，亚细亚宾馆已给付了五年的房租，案涉房屋也一直由亚细亚宾馆占有使用，可视为已给付房租的部分已实际履行。故管理人不具备单方行使合同解除权。江东机械提出的上述诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，原审判决：一、确认双方签订的租赁物为孩儿巷南路56号1号、6号车库及原食堂一小间的房屋租赁合同无效。二、确认双方签订的租赁物为孩儿巷南路56号原三车间及通善传达室的房屋租赁合同，涉及到通善传达室部分的合同无效。三、驳回南通江东机械制造公司的诉讼请求。案件受理费人民币10280元，由南通江东机械制造公司负担。
宣判后，上诉人江东机械不服，向本院提起上诉称，1、管理人提起诉讼的目的是为了维护破产债权人的利益和破产财产利益。首先，管理人解除房屋租赁合同，有利于资产变现，债权人获得实际清偿。其次，解除房屋租赁合同能使破产财产在所有债权人之间进行公平有序的分配。2、一审判决对我国“企业破产法”第十八条适用前提总结是错误的。一审判决认为管理人解除合同以未履行为前提，但是依照法律规定应是双方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权解除。3、本案所涉合同是双方均未履行完毕，而不是如一审判决所谓“可视为已给付房租的部分已实际履行”。租赁合同是一个整体，有完整的租期以及确定的租金。本案中约定的租期尚未届满，亚细亚宾馆也仅支付了部分租金，双方对合同均未履行完毕。4、一审判决部分租赁合同无效，但并未要求占用该部分房屋的亚细亚宾馆归还房屋，不符合处理无效合同的基本原则。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人亚细亚宾馆答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人江东机械提交（2013）崇商破字第1号拍卖成交协议书，证明江东机械破产拍卖，涉案房屋已于2015年10月13日通过司法拍卖程序由钱淑芬购买。被上诉人亚细亚宾馆质证认为：该证据是真实的，钱淑芬从淘宝网上购买了案涉房屋。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉的1号、6号车库、原食堂及通善公司传达室无建筑审批手续，亦未办理产权登记，双方就上述房屋签订的租赁合同无效，一审对此处理正确。合同无效，双方按照法律规定解决后续事宜。
案涉南通市孩儿巷南路56号内三车间与原机电仓库（即四车间机修组）已办理产权登记，双方就该部分房屋签订的租赁合同应为有效。根据《中华人民共和国破产企业法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，江东机械作为出租人，其主要义务为交付符合用途的房屋并在租赁期间内使房屋符合用途，亚细亚宾馆作为承租人应当按约给付租金。目前双方对合同均未履行完毕，管理人有权决定解除合同。因江东机械单方解除合同给亚细亚宾馆造成的损失，亚细亚宾馆可另行主张权利。一审对此处理不当，本院予以纠正。
综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第00100号民事判决主文第一、二项。即：一、确认南通江东机械制造公司与南通市崇川区亚细亚宾馆签订的租赁物为孩儿巷南路56号1号、6号车库及原食堂一小间的房屋租赁合同无效。二、确认南通江东机械制造公司与南通市崇川区亚细亚宾馆签订的租赁物为孩儿巷南路56号原三车间及通善传达室的房屋租赁合同，涉及到通善传达室部分的合同无效。
二、南通江东机械制造公司与南通市崇川区亚细亚宾馆签订的租赁物为南通市孩儿巷南路56号原三车间二楼和通善传达室的合同中涉及原三车间二楼的部分于本判决发生法律效力之日起解除。
三、南通江东机械制造公司与南通市崇川区亚细亚宾馆签订的租赁物为南通市孩儿巷南路56号原机电仓库（即四车间机修组）的房屋租赁合同于本判决发生法律效力之日起解除。
四、南通市崇川区亚细亚宾馆于本判决发生法律效力之日起30日内返还南通江东机械制造公司案涉租赁房屋：位于南通市孩儿巷南路56号原三车间二楼、通善公司传达室、原机电仓库（即四车间机修组）、1号车库、6号车库、原食堂一小间。
五、驳回南通江东机械制造公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费10280元，由南通江东机械制造公司公司负担3427元，由南通市崇川区亚细亚宾馆负担6853元。二审案件受理费10280元，由南通江东机械制造公司公司负担3427元，由南通市崇川区亚细亚宾馆负担6853元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 陆炜炜
代理审判员 张峥嵘
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。