广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4084号
上诉人（原审原告）黄锦枝。
上诉人（原审原告）张淑彬。
上诉人共同委托代理人赵钧。
被上诉人（原审被告）广州利合房地产开发有限公司，住所地：广州市番禺区石楼镇百福园6座72号铺位，组织机构55056764-2。
法定代表人李思廉。
委托代理人卢雪林、王庆芳，公司职员。
上诉人张淑彬、黄锦枝因与被上诉人广州利合房地产开发有限公司（以下简称利合公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，利合公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2013年6月11日，黄锦枝、张淑彬为购买利合公司所开发的涉案房屋，向利合公司交付了2万元的认购金。同年6月29日该楼盘开盘时，双方签订了一份《（亚运城）认购书》，约定黄锦枝、张淑彬认购利合公司建造的广州市番禺区石楼镇铁中路3号3座2902商品房，建筑面积为108.4605平方米，按套内建筑面积为88.7498平方米，认购总价为壹佰柒拾贰万零陆佰贰拾伍圆整（￥1720625元）；认购方在签订本认购书的同时向出售方支付定金人民币贰万元整（￥20000元），作为签订《商品房买卖合同》的担保；认购方选择付款方式为商业按揭，首期楼款60%房款（扣除定金）：￥1020625元须于2013年7月9日前付清，并于当日到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》，余款40%房款￥680000元，于签署《商品房买卖合同》的同时办理银行按揭手续，本条贷款数额仅为认购方申请的意向，认购方申请银行按揭的年限、金额、利率以该银行最终批复为准，出售方不作任何保证和承诺……；《（亚运城）认购书》第二条第7款规定，如认购方不履行认购书约定的义务，认购方已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无须通知认购方等等。黄锦枝、张淑彬现因在签订认购书前利合公司从未向黄锦枝、张淑彬说明该房屋已抵押给第三方，故意隐瞒真实情况骗取黄锦枝、张淑彬签订合同以及在签署《房屋买卖合同》前利合公司方才告知首付为30%，剩余70%房款按揭，与《认购书》第一条第3款不一致，利合公司的行为违反法律规定以及诚信原则，导致黄锦枝、张淑彬不愿签订购房合同而引发纠纷，将利合公司诉至原审法院。
庭审中，黄锦枝、张淑彬提供《VIP登记表》、《﹤亚运城·天誉﹥VIP优惠权登记申请须知》及《广州利合房地产开发有限公司收款专用收据》等证据，以证明其于6月11日缴纳的2万元为VIP优惠权登记中缴纳的诚意金，并非定金。黄锦枝、张淑彬提出利合公司对首付款方面的条款进行修改，没有与黄锦枝、张淑彬方协商。而在签订认购书时，利合公司隐瞒了该涉案房屋已经抵押给银行的事实，虽然认购书右上角对抵押情况有所标注，但利合公司没有提示黄锦枝、张淑彬注意，也没有对此条款进行说明，黄锦枝、张淑彬在交付定金时利合公司并没有告知，因此黄锦枝、张淑彬认为应由利合公司承担责任。针对上述收据，利合公司提出反驳，认为该收取确实是6月11日收取定金的收据，而不是诚意金收据。双方于6月29日签订认购书，并约定签订认购书同时要支付定金2万元，虽然该款项是6月11日提前支付，但并不影响其作为认购书的定金。对于抵押条款的问题，利合公司指出该条款作为认购书的条款，利合公司方已特意用文字作了解释，并在认购书中用红色字体标注，起到明显的提示说明作用。利合公司提供《（亚运城）销售服务确认表》，证明黄锦枝、张淑彬已清楚知悉认购书、买卖合同的条款，利合公司方没有隐瞒事实，没有违反相关的法律规定。利合公司提供《（亚运城）延期签约∕付款申请表》，证明黄锦枝、张淑彬向利合公司提出延期付款、签约的申请，涉案认购书不因付款方式改变而影响买卖合同的签订。经质证，黄锦枝、张淑彬对该申请表的真实性提出异议，称申请表上面的签名、指模非黄锦枝、张淑彬所签及按捺，其没有写过该申请。利合公司对此表示需再进行核实。利合公司要求庭后进行核实，但一直未将核实情况向原审法院提交。
以上事实，有黄锦枝、张淑彬、利合公司提供的《（亚运城）认购书》、《广州利合房地产开发有限公司收款专用收据》、《VIP登记表》、《﹤亚运城·天誉﹥VIP优惠权登记申请须知》、《（亚运城）销售服务确认表》、以及原审法院庭审笔录等予以证实。
黄锦枝、张淑彬向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令利合公司立即返还双倍购房定金4万元。2、判令利合公司承担本案诉讼费用。
利合公司原审辩称：双方签订的认购书是双方真实意思表示，《认购书》是合法有效的，双方应该按照认购书的约定履行义务。黄锦枝、张淑彬没有按照认购书的约定与我方签订《商品房买卖合同》，根据认购书及相关法律规定，我方可以没收定金不予返还。黄锦枝、张淑彬的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
原审法院认为：黄锦枝、张淑彬（买受人）和利合公司（出卖人）在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保。根据《合同法》的规定，认购书系黄锦枝、张淑彬与利合公司约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，是独立的合同，属于商品房买卖合同的预约合同，黄锦枝、张淑彬与利合公司均应按约定履行自己的义务。本案中，黄锦枝、张淑彬、利合公司之间主要争议焦点在于：一、黄锦枝、张淑彬2013年6月11日所交付的2万元是否属于定金；二、利合公司在与黄锦枝、张淑彬签订认购书时是否隐瞒涉案房屋已抵押给第三方；三、未能订立商品房买卖合同是否由黄锦枝、张淑彬或利合公司一方的原因造成。
关于黄锦枝、张淑彬于2013年6月11日所交付的2万元是否属于定金的问题。黄锦枝、张淑彬认为6月11日缴纳的2万元是作为VIP优惠权登记中的诚意金，并非定金。经查，黄锦枝、张淑彬、利合公司双方于6月29日签订认购书，该认购书已经约定签订认购书同时要支付定金2万元，在黄锦枝、张淑彬未在当日向利合公司另行支付定金2万元的情况下，黄锦枝、张淑彬于6月11日所支付的2万元实际上已于认购书签订之日转为认购书所约定的定金。故黄锦枝、张淑彬认为其所交付的2万元不属于定金，应予退还的主张不能成立，原审法院不予支持。
关于利合公司是否故意隐瞒涉案房屋已抵押给第三方的问题。利合公司提供的双方所签署的《（亚运城）认购书》，证明利合公司已在认购书右上角作了清晰明示，并以红色字体告知认购者该房屋是处于抵押的状态以及涂销的方式，起到明显的提示说明作用。另利合公司提供《（亚运城）销售服务确认表》，证明黄锦枝、张淑彬已清楚知悉认购书、买卖合同的条款，利合公司已履行了相关的提示义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”庭审中黄锦枝、张淑彬就涉案《（亚运城）销售服务确认表》的形成予以反驳，但未能就其反驳主张提供相应证据予以证明，故应承担不利的法律后果。故黄锦枝、张淑彬以利合公司故意隐瞒涉案房屋已抵押给第三方以骗取黄锦枝、张淑彬签订认购书的主张不能成立，原审法院不予支持。
关于未能订立商品房买卖合同是否由黄锦枝、张淑彬或利合公司一方原因造成的问题。黄锦枝、张淑彬、利合公司双方订立认购书时已就所认购房屋情况、房价总款、付款方式、违约责任等内容已协商一致，现黄锦枝、张淑彬仍以房价总款、付款方式等需要继续磋商为由未按约定与利合公司签订商品房买卖合同，属于其一方原因所致，应当按照合同法关于定金的规定承担相应违约责任。
本案中，从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，黄锦枝、张淑彬没有按约定期限缴付房款及到约定地点签署《商品房买卖合同》，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原审法院判决：驳回黄锦枝、张淑彬的诉讼请求。本案一审诉讼费150元，由黄锦枝、张淑彬承担。
判后，黄锦枝、张淑彬不服原审判决，向本院提起上诉称：原审
判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。体现在：1、我方已经在一审中提出我方之所以无法签订合同主要是利合公司原因导致。利合公司擅自修改认购书，认购书中规定首付款为60%，按揭40%余款，但在签署合同前，利合公司却通知修改为首付30%，剩余70%按揭余款。修改后，我方因无法达到贷款条件致使无法签订合同。对此问题，一审庭审时利合公司也予以承认，但一审法院忽略该事实，直接驳回我方请求；2、利合公司在其宣传册中承诺可以解决我方的子女读书问题，但实际上其附近的学校根本无法承载大量的人口，也无法解决我方子女上学问题，其宣传带有明显的欺骗性质，故购房合同无法签订的原因完全在于利合公司；3、按照《亚运城天誉》VIP优惠登记申请须知，双方在正式签署商品房买卖合同时2万元诚意金自动转为购房定金，同时更改收据。我方当时在售楼现场已经支付2万元诚意金，由于该2万元属于诚意金，不适用定金法则；4、本案自去年9月立案就适用简易程序审理，但直到今年7月才作出判决，违反了《民事诉讼法》的有关规定。综上，请求本院：1、撤销原审判决；2、判令利合公司承担定金责任，归还购房定金4万元。
利合公司二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，黄锦枝、张淑彬向本院提交了《VIP优惠登记申请须知》照片复印件，拟证明双方在签署商品房买卖合同时2万元诚意金自动转为购房定金，同时更改收据。利合公司对该证据的真实性、关联性不予确认。
本院认为，关于双方未能依认购书约定签订正式房屋买卖合同的责任认定问题，黄锦枝、张淑彬上诉称利合公司擅自修改认购书中关于首付款和按揭款支付比例的约定及利合公司无法满足广铁一中学位需求，导致双方最终未能成功签订案涉房屋买卖合同，利合公司违反认购书约定。首先，黄锦枝、张淑彬提供的录音资料显示是黄锦枝、张淑彬要求变更认购书中首付款和按揭款支付比例，将首付款变更为30%，而非利合公司擅自修改认购书中关于付款的相关条件。另，认购书中明确载明认购方已清楚了解并认可出售方已公示的商品房买卖合同示范文本及补充协议，对所认购物业状况、交易条件、周边环境进行了充分了解和确认，现黄锦枝、张淑彬并未提供证据证明认购书、商品房买卖合同示范文本及补充协议中有关于案涉房屋附带广铁一中学位的约定。综上，双方未能依认购书约定签订正式房屋买卖合同的责任不在利合公司，黄锦枝、张淑彬上述上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于黄锦枝、张淑彬所支付的2万元是诚意金还是定金的问题，首先，双方当事人签订的认购书明确约定黄锦枝、张淑彬应向利合公司支付定金。其次，利合公司开具给黄锦枝、张淑彬的收款收据上明确载明2万元为定金。另外，双方签订认购书后，黄锦枝、张淑彬并未按认购书约定另行再支付2万元定金，在此情形下，黄锦枝、张淑彬在签订认购书之前所支付的2万元已转为认购书所约定的定金。由此可见，黄锦枝、张淑彬上诉称2万元为诚意金而非定金，理据不足，本院不予支持。黄锦枝、张淑彬在二审中提供《VIP优惠登记申请须知》复印件，未能提供证据原件，本院对该证据不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费150元，由上诉人黄锦枝、张淑彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年四月二十五日
书 记 员 杨仁义