湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第438号
上诉人（原审原告、反诉被告）通道侗族自治县鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司），地址通道侗族自治县双江镇长征南路1号。
法定代表人吴挺，该公司董事长。
委托代理人李邦华，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨婷，职工，住湖南通道侗族自治县。
委托代理人梁荣，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）通道侗族自治县通道宾馆（以下简称通道宾馆），住所湖南省通道侗族自治县双江镇长征中路。
法定代表人李武雄，该宾馆总经理。
委托代理人曹修权，城镇居民，代理权限为一般代理。
上诉人鑫隆公司因返还原物纠纷一案，不服湖南省通道侗族自治县人民法院（2014）通民一初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人法定代表人吴挺及委托代理人李邦华，被上诉人杨婷、通道宾馆法定代表人李武雄及各自委托代理人梁荣、曹修权均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定：鑫隆公司原名叫通道县峥嵘房地产开发有限公司，于2006年7月28日更为现名；通道宾馆原名叫通道侗族自治县人民政府招待所，于1999年6月16日更为现名。
杨美香生于1938年10月8日，于2013年5月7日去世。杨美香生前系通道宾馆的正式职工，一生未婚嫁，也未生育儿女。1975年，杨美香收养其胞弟的女儿杨婷（5岁）为养女，并将杨婷的户口登记在自己的名下共同生活，居住在通道宾馆位于通道县双江镇行政街36号1栋1单元101号，建筑面积为54.43平方米，另有一间7.5平方米柴棚的住房里。杨婷成年参加工作后，其单位，即通道宾馆为杨婷安排了新的住房，杨婷不再与杨美香同住。
杨美香的上述住房和柴棚，于1994年在国务院深化城镇住房制度改革的大背景下，与政府招待所的其他职工一样，由单位统一按当时的政策折价卖给职工本人。当时的房改，通道宾馆经历了两个阶段（以下简称第一次、第二次房改），第一次房改于1994年12月左右，招待所按每平方米150元计价，扣除多项政策性优惠补贴后，杨美香实际应支付购房款2028.89元，另将柴棚7.5平方米，按60元／平方米计价450.00元，房屋及柴棚合计应付2478.89元。杨美香于1994年12月3日，按照招待所统一提供制作的《通道县标准价出售公有住房协议书》的要求向招待所实际支付了1800.00元集资建房款和300.00元的集资柴棚款，同年12月31日，又向招待所交纳了评估费、维修费及其它费用642.58元，合计付款2742.58元；第二次房改于1998年7月左右，招待所对职工购房进行了增价调整，要求杨美香补交购房款4830.60元，杨美香当时未及时交款，直到2004年9月8日才向招待所交清。第二次房改调价后，招待所为及时交清了增价房款的职工向通道县房产管理局办理了房产证，由于杨美香没有在招待所与职工统一签订的《通道县标准价出售公有住房协议书》上签字，也未及时付清购房款，招待所将职工房改材料向县房改局报批审核过程中，杨美香的材料未通过，因而没有办到房产证。
2004年是通道侗族自治县成立五十周年县庆之年，为了展现建设成就，通道宾馆决定以招商开发的方式，将招待所职工住宅楼846平方米及相关空地一起交由鑫隆公司开发建设，双方并于2003年11月4日由通道宾馆（原招待所）为甲方，鑫隆公司（原峥嵘房地产开发有限公司）为乙方，签订了《招待所家属楼招商合同》，合同约定的主要内容有：1、对被拆宿舍楼按1：1的比例补给甲方，新建面积（宿舍、柴棚）在甲乙双方签订合同生效期30天内，由乙方向内部职工销售，并与职工签订《商品房买卖合同》，平均价格550元／平方米，甲方职工逾期不签订，乙方有权向社会出售。2、乙方和被拆迁户签订《产权调换补偿安置协议》。3、被拆迁户临时安置补助费、搬家补助费、有线电视补助费、固定电话等具体标准合计每户2753.60元。4、拆旧建新后的房产证由乙方负责办理等事宜。尔后，通道宾馆的职工含杨婷在内，分别与鑫隆公司签订了《通道侗族自治县政府招待所改造房屋拆迁产权调换补偿安置协议》及《补充协议》，而杨美香却未与鑫隆公司签订该协议，也未签订《商品房买卖合同》，但杨美香于2004年9月7日向鑫隆公司交纳了10000.00元的“宾馆购房款”，后鑫隆公司曾书面通知杨美香交纳欠款14633.00元（另一表格载明欠款是16558.00元），但杨美香一直没有交纳。鑫隆公司也没有向杨美香支付安置补助费、搬家费等2753.60元，杨美香整个购房一直没有办理最后结算。
鑫隆公司与通道宾馆签订的《招待所家属楼招商合同》约定按1：1补偿标准实施补偿，鑫隆公司第一次以590.95平方米的面积向通道宾馆职工进行了面积补偿；2007年起第二次将剩余的面积255.05平方米，按550元／平方米的价格，用货币的方式向通道宾馆陆续进行了补偿，共计支付价款140277.50元，两次合计支付补偿面积846平方米，杨美香的住房面积（含柴棚）61.93平方米包含在第二次货币补偿面积255.05平方米之中。
鑫隆公司在开发竣工后，为交足超面积房价的职工办理了房产证，并交付了新房钥匙。杨美香虽然未交足购房款，鑫隆公司也一视同仁将坐落于通道县双江镇行政街179／1-1栋704号新房钥匙交给了杨美香，该套新房面积为114.52平方米，扣除旧房面积（含柴棚面积）61.93平方米之后，应补差面积为52.59平方米。
杨美香入住新房后，由于年老体弱、性格孤僻、难以沟通，鑫隆公司与通道宾馆多次催杨美香交清购房欠款，但杨美香均未交款，鑫隆公司遂于2008年1月7日将杨美香入住的新房的产权，通过通道县房产局登记在自己的名下（房产证号为通房权证双江字第××号）。杨美香去世后，杨婷在清理其遗物时未发现本案争议房屋的房产证，去房产局咨询才知道鑫隆公司将该房的产权已登记在该公司的名下，经协商不成，酿成纠纷，诉来本院。
另查明，杨美香生前未留遗嘱，处理其遗产。杨婷在2004年为自己交纳新房款差价时尚有多余款项在鑫隆公司账上，对该笔款项鑫隆公司既不承认是杨婷为其养母抵交房款，也没将该款退还给杨婷，如今一直没有办理结算。
据此，原审法院认为：本案虽以返还原物纠纷为案由立案，但经本院开庭审理后认为，本案应为所有权确认纠纷。1994年9月16日，国务院制定下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，根据这一决定要求，全国上下开展了贯彻执行。这次改革主要建立了住房公积金制度，将实物分房改为货币分房等。具体操作形式主要有两种，一种是将单位公有住房卖给职工，二是让职工交纳租金向单位租房。这一改革形式具有较浓的行政色彩和福利转化性质，与合同法意义上的平等主体之间的自由交易相比有一定的差异。在实际执行中，单位采用将公有住房卖给职工的方式居多。在本案中杨美香的旧房房改就是那个时代的产物，正确认定杨美香旧房性质是处理本案的关键环节。杨美香虽然没有在单位购房协议上签字，但其用实际行动于1994年12月3日和12月31日付清了第一次房改款，此行为应当认定是杨美香按照单位要求参加房改履行购房义务的行为，也是杨美香事实履行合同的行为。1998年第二次增价房改时，杨美香因其个人原因未及时付清增价房改款，应视为对第一次履行事实合同的违约，也是对第一次房改参与行为的延续，是杨美香与其单位之间的债权债务关系，招待所认可杨美香在2004年9月7日交清第二次房款，可视为对杨美香延期付款的行为的追认。杨美香虽未取得原居住房屋的房产证，但不能改变已实际购买房屋的事实，且通道宾馆事后亦出具“证明”认可杨美香原居住的房屋归杨美香所有，通道宾馆作为原公有住房产权所有人，向法院证明杨美香购房事实，并无不当。杨美香与招待所基于买卖关系的成立，杨美香先后付清了两次房改款，便取得了该房屋的合法债权。根据债权理论，债权是一种财产所有权，也是一种请求权，合法的债权受法律保护，并可以继承。鑫隆公司在开发过程中基于对通道宾馆的概括行为，在未征得杨美香同意（未签订置换协议）的情况下，将杨美香原居住的房屋进行了拆除，实际对杨美香构成了侵权，但考虑拆旧建新中，鑫隆公司已经于2004年9月7日收取了杨美香10000.00元宾馆购房款，实际上承认了与杨美香发生了买卖关系，也就与杨美香之间产生了债权债务关系，即事实上的合同之债。根据公平原则和相同情况相同处理的要求，杨美香与招待所的其他职工一样，具备置换补偿的主体资格，杨美香未付清超面积购房款实属于违约行为，应当向鑫隆公司承担延期付款的违约责任，付清欠款，支付违约金。鑫隆公司及其委托代理人以杨美香当年没有在单位统一填制的《通道县标准价出售公有住房协议书》上签字，该协议对杨美香不发生法律效力，杨美香没有取得旧房房产证便没有所有权，以此不承认杨美香参加了房改，同时认为通道宾馆向二审法院出具杨美香参加了房改，原房屋应归杨美香所有的“证明”系虚假证明，由此导致其被迫反复诉讼，造成财产损失，并要求通道宾馆赔偿等为辩驳理由，该理由，虽有一定的事实基础，但不符合杨美香实际参加了两次房改的客观情况。故，鑫隆公司以杨美香不拥有旧房所有权并主张涉案房屋的所有权归鑫隆公司所有、要求支付房租及赔偿经济损失的诉求，本院不予支持。
杨婷在杨美香去世以后，作为其唯一的合法继承人，有权取得该争议房屋，故，杨婷反诉理由成立，本院予以支持，但杨婷在享受杨美香遗产继承权的同时也应代杨美香履行付款义务，并承担违约责任，在本案中，鑫隆公司及杨婷均未对该涉案房屋如何支付欠款及如何承担违约责任向本院主张权利，根据不告不理原则，本院在本次诉讼中对付款及承担违约等事宜，不宜进行处理，但当事人可另诉处理。
通道宾馆作为杨美香生前的单位，在诉讼过程中，根据自己的实际经历向法院出具证明，承认杨美香当年的购房事实，不计较杨美香付款时间上的拖延，履行了一个单位对职工的管理之责，认为房子已经卖给杨美香，所有权就是杨美香的，在一般的社会公众中，出钱买东西，谁买就是谁的，是可以理解的，但法律上它作了债权和所有权的区分是不能“入乡随俗”的。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条之规定“凡是知道案件事实情况的单位和个人，都有义务出庭作证”通道宾馆作为知情单位向法院作证，是合法行为，应受法律保护。故，鑫隆公司要求通道宾馆承担赔偿责任的诉求，本院不予支持。
杨婷主张其向鑫隆公司购买拆旧建新的房屋时，有多支付8000.00余元可折抵其养母杨美香未付清尾款之数的主张，由于杨婷与鑫隆公司未对其购房款进行结算，本院对其是否有多支付款项及款项的数额暂不能确定。故，本院对杨婷的该项请求，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条第（三）项、第七十二条第一款、第七十六条、第一百零八条、第一百三十四条第（四）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条第二款、第十五条第（四）项，《中华人民共和国继承法》第三条第（三）项、第三十三条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、本案争议房屋的所有权归杨婷所有；二、通道宾馆对鑫隆公司不承担赔偿责任；三、驳回鑫隆公司的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费人民币3500.00元，由鑫隆公司承担人民币2100.00元，杨婷承担人民币1400.00元；反诉案件受理费人民币1750.00元，由鑫隆公司承担人民币1050.00元，杨婷承担人民币700.00元。
宣判后，鑫隆公司上诉称：原判对案件定性错误、认定的部分事实错误、且对一些关键证据的合法性、真实性和有效性审查不严，将部分无效证据作为判案依据，特别是在对案件的分析中不是以事实为依据，以法律为准绳，凭个人的主观看法对案件情况进行主观推理，在没有查明事实真相的情况下，将鑫隆公司的房产判给杨婷所有。请求：撤销原判，改判杨婷返还其强占的房屋，依法追究通道宾馆提供不真实证明材料的法律责任。
被上诉人通道宾馆辩称：原判认定的事实清楚，证据确凿，适用法律正确，上诉人上诉理由与事实不符，不能成立。通道宾馆出具证明是依法进行的，是履行法定义务，上诉人据此要求赔偿是烂诉行为，应予驳回。上诉人作为开发商将争议房屋办理为其自己的房产，没有按照招商合同的约定和法律规定，在程序上有瑕疵。请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉杨婷未作书面答辩，庭审中述称：位于通道侗族自治县双江镇行政街36号1栋1单元的101号房和柴房一间系杨美香所有的房改房。杨美香与鑫隆公司之间《产权调换补偿安置协议》事实存在。上诉人鑫隆公司必须将房屋产权过户登记至杨婷名下。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：原审法院认定的事实属实，与二审查明的事实一致。二审中，三方当事人均没有提供新的证据。鑫隆公司认为通道宾馆在房改时收取杨美香4830.60元房改款的事实不实，申请本院查证。经查证，通道宾馆收取该笔房款的事实属实，据此出具的证据属实。另查明，通道宾馆与鑫隆公司在履行《招待所家属楼招商合同》中，鑫隆公司以现金方式共补偿通道宾馆255.05平方米公房面积，实际应补的公房面积为225.05平方米。多补的面积中有20平方米的面积属杨美香的房屋面积。
本院认为：本案争议的房屋在房改中，杨美香已交纳了购房款，且一直占有使用。所以杨美香虽未办理房屋所有权证，但不可否认杨美香对该房屋享有所有权。鑫隆公司与通道宾馆签订的《招待所家属楼招商合同》中，约定鑫隆公司以新修的房屋与通道宾馆职工的住房进行产权置换及差价补偿。在合同履行中，杨美香虽未与鑫隆公司签订相关的协议，但鑫隆公司已实际拆除了杨美香的房屋，杨美香也向鑫隆公司交纳了部分房屋差价款项，事后该房也一直由杨美香占有使用。所以双方已实质履行了《招待所家属楼招商合同》约定的大部分义务。杨美香房屋差价款没有付清，属未履行完合同义务，应当承担继续履行并赔偿相应损失的义务。鑫隆公司在未与杨美香解决好双方房屋转置换争议的前提下，将杨美香获得并居住的房屋产权办理到自己名下，显然侵害了杨美香的合法权益。
杨美香在其与鑫隆公司的争议未解决前就已去逝。杨婷作为杨美香的唯一合法继承人，对杨美香生前的房屋享有继承权。故杨婷占有和使用杨美香的房屋是行使合法继承权，不构成对鑫隆公司侵权。所以鑫隆公司要求杨婷返还房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据。杨婷既已继承杨美香的房屋，那么与该被继承财产有关的债务也应当由杨婷清偿。故杨婷对其所继承房屋的未付房款及因未付房款造成鑫隆公司相关的损失应当承担清偿责任。
通道宾馆作为杨美香生前所属单位，在房改中收取杨美香购房款的事实属实，出具的收条也是真实合法的，同时对杨美香未完全履行对鑫隆公司的付款义务的事项，也不存在保证义务。所以鑫隆公司要求通道宾馆承担赔偿责任缺乏事实和法律依据。鑫隆公司在拆房重建过程中，将杨美香部分房屋面积作为通道宾馆的公房面积，与通道宾馆进行了结算，并将该部分面积的补偿款付给了通道宾馆。通道宾馆对该部分款项占有和使用是不当的，应当承担返还及补偿相应损失的义务。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3500元，由上诉人鑫隆公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 向淑莉
代理审判员 罗雪花
二〇一五年十月二十一日
代理书记员 张 静