山东省济阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）济阳商初字第332号
原告济南润佳纺织制品有限公司，住所地济阳县。
法定代表人崔桂山，该公司董事长。
委托代理人孙明菊，山东荟萃律师事务所律师。
被告山东省吉利汽车超市有限公司，住所地济南市。
法定代表人孙建国，该公司总经理。
委托代理人马斌，山东德义君达律师事务所律师。
原告济南润佳纺织制品有限公司（以下简称润佳公司）诉被告山东省吉利汽车超市有限公司（以下简称吉利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案受理。本院依法组成合议庭，分别于2013年1月15日、2013年5月8日公开开庭对本案进行了审理。原告润佳公司的委托代理人孙明菊、被告吉利公司的委托代理人马斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年3月3日，原、被告签订了《厂房租赁协议》，被告租赁原告在济阳县济北开发区的钢结构展厅4间进行经营。2011年1月20日21时许，被告的经营场所内发生火灾事故，将其租赁的原告的房屋烧损。房屋维修费价值为27万元。对原告的上述损失，被告作为承租人未尽到管理责任，理应赔偿。另外，被告至今尚欠原告租赁费50000元。为维护原告的合法权益，请求依法判令被告赔偿原告经济损失及租赁费共计32万元。后原告变更诉讼请求，要求被告赔偿房屋经济损失费及租赁费共计169552.85元，本案的一切的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：本案原、被告之间不存在租赁合同关系，原告不是涉案租赁物的所有权人，原告不具备诉讼主体资格。本案所涉租赁物为违章建筑，按照相关法律规定，即使原、被告之间签订过租赁合同，该合同也是无效合同。本案所涉租赁物不符合消防安全规定，没有通过消防验收，因此，发生火灾，该租赁物的产权人应当承担全部责任。本案所涉租赁物所占用的土地已经被政府收回，不再属于原产权单位所有、使用，因此，从客观上讲，该租赁物已经无法实际进行修复，原告主张房屋维修费不能成立。
经审理查明：2005年6月18日，济阳县人民政府与济南润通服饰有限公司（以下简称润通公司）签订了协议书，济阳县人民政府将济阳县济北经济开发区南至富阳街中心、北至原联碳项目用地、东至248线路界、西至齐鲁汽贸项目的土地协议出让给润通公司使用，由润通公司自筹资金投资建设织布、棉纺项目，主要生产棉纱、棉布、成衣等。
2007年5月16日，润通公司与本案原告润佳公司签订合作协议书约定：润通公司同意从济阳县人民政府出让给其使用的土地中提供50亩土地使用权，与润佳公司合作开发钢结构展厅及其它设施。双方合作开发的土地具体位置位于济阳县济北开发区富阳路和省道248线交叉路口西北地块西部位置。双方约定由润通公司提供合作开发的土地，由润佳公司自筹资金建设钢结构展厅11间。钢结构展厅建成后，产权归润佳公司，润佳公司所得租赁收益的50％作为润通公司土地的使用费支付给润通公司。
2009年3月3日，原告润佳公司与被告吉利公司签订了厂房租赁协议，原告润佳公司将其建设的位于润通公司内的11间钢结构展厅中的自东向西第5至第8间展厅共4间租赁给被告吉利公司，用于汽车展销及修理。双方约定，租赁期限为3年，自2009年3月10日至2012年3月9日止。双方约定的租金为每年50000元。在本案开庭审理过程中，原告方认可，被告吉利公司向原告润佳公司交纳租赁费已经截止到2011年3月9日。双方另约定，吉利公司同意按租赁物及设施的现状承租，租赁物在租赁期间由吉利公司负责管理。后吉利公司济阳分公司在该钢结构展厅内进行汽车展销等经营活动。
2009年8月25日，被告吉利公司与济南世通汽车服务有限公司（以下简称世通公司）签订了协议书，吉利公司将其租赁的位于润通公司内的4间钢结构汽车展厅的北半部分租赁给世通公司，用于汽车维修或与之关联的业务，租赁期限为两年半，自2009年9月起至2012年3月止。双方约定的租金为每年10000元，共计25000元，由世通公司于协议期限届满前一次性支付给吉利公司。
2009年9月26日，世通公司与张成立签订了协议书约定，世通公司作为浙江吉利汽车销售有限公司在山东省济南市部分车型汽车的销售代理商之一，将其租赁的被告吉利公司的钢结构展厅4间的北半部分租赁给张成立用于汽车维修。双方约定，世通公司将张成立作为世通公司销售汽车所应承担的三包维修（含三包期免费强制保养、维修）指定维修点之一。双方约定的租赁期间自2009年9月26日至2010年9月25日。
2011年1月20日晚间，被告吉利公司租赁的汽车展厅北邻汽车维修车间西南角的员工宿舍内起火，起火后，火势由维修车间宿舍沿屋顶保温材料向四周蔓延成灾。造成建筑物、吉利公司展厅内汽车及汽车配件、展厅北邻维修车间内房屋、汽车配件及一辆送修车辆、济南快爱特有限公司济阳分公司内汽车及房屋、山东长安汽车销售有限公司济阳分公司房屋、济南万迪商贸汽车销售有限公司房屋烧损。该火灾事故经济阳县公安局消防大队现场勘查，作出济阳公消火认字（2011）第002号火灾事故认定书，认定起火原因无法查清。
火灾事故发生后，经原告申请，本院委托，济南万通价格评估有限公司作出万价评（2012）第8108号关于火灾对租赁房屋造成经济损失价值的价格评估报告书，认定价格评估标的在评估基准日（2011年1月20日）的经济损失金额为184965元，内含残值11989元。2012年12月13日，济南万通价格评估有限公司作出关于2012年11月25日函的回复，认定价格评估标的在评估基准日的补充评估金额为43286元，内含残值2075元。原告润佳公司为此支出鉴定费10000元。因本次火灾事故造成11间钢结构展厅均被毁损，原告润佳公司已经另案起诉了另外两家租赁其钢结构展厅的公司，原告要求三公司平均承担鉴定费，本院予以准许。
另查明，被告吉利公司租赁的涉案钢结构汽车展厅没有办理土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等证件。
本院所确认的上述事实，有原告提供厂房租赁协议、协议书、合作协议书、（2012）第8108号价格评估报告书、关于2012年11月25日函的回复、鉴定费单据、济阳公消火认字（2011）第002号火灾事故认定书，本院调取的（2011）济阳民初字第728号卷宗中的相关材料，当事人陈述、本院调查笔录及本院开庭笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
双方当事人对以下事项有争议，本院做出如下认定。
（一）、原告润佳公司与被告吉利公司之间是否存在租赁合同关系，润佳公司作为原告向本院提起诉讼其诉讼主体是否适格。
本院认为：被告虽称吉利公司并非是与原告润佳公司签订的厂房租赁协议，而是于2009年3月9日与润通公司签订的厂房租赁协议，并提供了与润通公司签订的厂房租赁协议。但经本院审查，原告提供的厂房租赁协议与被告提供的厂房租赁协议内容完全一致，协议的落款处乙方公司名称及代表人签名也完全一致，只是甲方的名称不一致，原告提供的厂房租赁协议甲方处为润佳公司，被告提供的厂房租赁协议甲方处为润通公司。后原告又提供了润通公司的声明一份，证实润通公司认可润佳公司对涉案钢结构展厅享有所有权，并说明润通公司与被告吉利公司签订厂房租赁协议是为了吉利公司办理营业执照所签，双方并未实际履行该协议。同时，润通公司声明同意由本案原告润佳公司就涉案房屋租赁事宜向被告吉利公司主张权利，润通公司不再向被告吉利公司主张任何权利。结合本院调取的（2011）济阳民初字第728号卷宗中的汇兑支付来帐凭证，被告吉利公司将展厅租赁费支付给原告润佳公司的事实，本院认定，被告吉利公司是与原告润佳公司签订的厂房租赁协议，双方存在租赁合同关系。根据原告提供的协议书、合作协议书，原告润佳公司与润通公司合作开发钢结构展厅。双方约定，钢结构展厅建成后产权归润佳公司，润佳公司所得租赁收益的50％作为润通公司土地的使用费支付给润通公司。本院认定，原告润佳公司对涉案钢结构展厅享有所有权。根据原告提供的厂房租赁协议，原告润佳公司将涉案钢结构展厅租赁给被告吉利公司用于汽车展销及修理。因此，在火灾事故发生后，润佳公司作为涉案钢结构展厅的所有人向本院提起民事诉讼，要求被告吉利公司赔偿损失符合法律规定。本院认定，润佳公司作为本案原告，要求被告吉利公司赔偿损失主体适格。
（二）原、被告签订的厂房租赁协议是否有效。
本院认为：涉案钢结构展厅没有办理土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等证件，且该钢结构展厅与济阳县人民政府和润通公司签订协议的用途（建设织布、棉纺项目，主要生产棉纱、棉布、成衣等）不相符。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条（出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效）的规定，本院认定，原告润佳公司与被告吉利公司签订的厂房租赁协议无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条（房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持）的规定，被告吉利公司占有使用原告润佳公司钢结构展厅期间应当按照双方的约定支付占有使用费。关于涉案钢结构展厅被2011年1月20日晚间的火灾烧损后，因该展厅已经无法使用，且被告已于第二天搬离了该展厅，原告再要求被告支付2011年1月20日以后的占有使用费于法无据，本院不予支持。根据原、被告双方的约定，被告租赁原告的展厅每年的租赁费为50000元（即每天136.99元）。在本案审理过程中，原告认可，被告已经将租赁费交纳至2011年3月9日。因此，本院认为，原告润佳公司应当将2011年1月21日至2011年3月9日共计48天的租赁费6575.52元返还给被告吉利公司。
（三）、被告吉利公司对涉案钢结构展厅被火烧损是否应当承担民事赔偿责任。
本院认为：被告吉利公司虽称，原告出租给其使用的钢结构展厅不符合消防安全规定，没有通过消防安全验收，但未提供证据证明其主张，被告吉利公司对此应承担举证不能的法律后果。根据本院调取的济阳县公安局消防大队的消防卷宗，因吉利公司济阳分公司的消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，2010年9月10日，济阳县公安局消防大队作出济阳公（消）决字（2010）第0002号公安行政处罚决定书，决定对吉利公司济阳分公司罚款10000元，被告吉利公司于2010年9月25日交纳了罚款10000元。且被告在与原告签订厂房租赁协议时也明确表示同意按租赁物及设施的现状承租，据此，本院认定，本次火灾事故的发生并不能证明是原告的钢结构展厅本身存在消防安全隐患，对被告的这一辩解理由本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条（当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。）及第二百二十二条（承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任）的规定，被告吉利公司在占有使用原告的钢结构汽车展厅期间，因火灾致使该钢结构展厅被火烧损，吉利公司应当承担赔偿责任。原告润佳公司建设的钢结构展厅共计11间，而被告吉利公司租赁了其中的4间。本次火灾造成润佳公司建设的钢结构展厅11间均被毁损，经济南万通价格评估有限公司鉴定，损失价值扣除残值后共计214187元，原告要求被告按十一分之四的比例赔偿钢结构展厅的损失符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，本院认为：原告润佳公司将其建设的钢结构展厅租赁给被告吉利公司用于汽车展销，被告吉利公司济阳分公司在占有使用该租赁物期间因火灾致使租赁物毁损，被告吉利公司对此应当承担赔偿责任。因原、被告签订的厂房租赁合同无效，原告要求被告继续支付火灾事故发生后的占用使用费无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告山东省吉利汽车超市有限公司赔偿原告济南润佳纺织制品有限公司钢结构展厅经济损失费77886.18元；
二、原告济南润佳纺织制品有限公司返还被告山东省吉利汽车超市有限公司钢结构展厅占有使用费6575.52元；
三、驳回原告济南润佳纺织制品有限公司的其他诉讼请求；
上述款项，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元，诉讼保全费2120元，本案鉴定费3636元，由原告济南润佳纺织制品有限公司负担5856元，被告山东省吉利汽车超市有限公司负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 孙兆明
审 判 员 赵 鑫
代理审判员 张健超
二〇一四年一月七日
书 记 员 刘 丽