南京市白下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）白商初字第112号
原告中国建设银行股份有限公司南京大行宫支行（以下简称建行大行宫支行），住所地南京市白下区太平南路49号。
代表人刘玉泉。
委托代理人杨国选、赵娟，江苏天淦律师事务所律师。
被告朱何明。
委托代理人张维君。
原告建行大行宫支行�被告朱何明借款合同纠纷一案，原告建行大行宫支行于2013年1月6日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭，于2013年4月26日公开开庭进行了审理。原告建行大行宫支行委托代理人杨国选、被告朱何明的委托代理人张维君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行大行宫支行诉称，2008年5月28日，被告朱何明与中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏省分行）签订《个人借款合同》一份。借款合同约定，建行江苏省分行向被告朱何明发放贷款人民币39.8万元；借款期限为300个月；借款利率执行浮动利率，即在国家公布的基准利率基础上下浮15%；如被告朱何明逾期不归还借款本息，罚息利率为合同约定的借款利率水平上上浮50%。被告朱何明以其所有的座落于南京市江宁区秣陵街道天元中路xx号武夷绿洲品茗苑xx幢xxx室的房屋作为抵押物，为借款合同项下债务提供担保。合同签订后，建行江苏省分行依约向被告朱何明发放了贷款，但被告朱何明并未按约归还借款。2012年9月26日，建行江苏省分行将其与被告朱何明之间签订的借款合同项下的债权转移给原告建行大行宫支行，并于同日向被告朱何明邮寄了债权转移通知。原告建行大行宫支行多次向被告朱何明催收欠款未果，故诉至法院，请求依法判令：1、被告朱何明偿还原告建行大行宫支行借款本金人民币365298.98元以及利息、罚息（截至2013年4月25日，利息为19038.47元，罚息为1049.76元）；2、确认原告建行大行宫支行对被告朱何明用于抵押的座落于南京市江宁区秣陵街道天元中路xx号武夷绿洲品茗苑xx幢xxx室的房屋享有优先受偿权；3、被告朱何明承担原告为实现债权而支付的律师代理费13661.21元。
被告朱何明对其向建行江苏省分行借款以及拖欠借款本息未还的事实不持异议，但辩称：1、原告建行大行宫支行主体不适格，被告朱何明与建行江苏省分行签订了借款合同，建行江苏省分行系实际发放贷款的单位，被告朱何明并不欠原告建行大行宫支行的钱款；2、原告建行大行宫支行称建行江苏省分行已经将借款合同项下的债权转让给原告建行大行宫支行，但该债权转让行为并未通知被告朱何明，对朱何明并不发生法律效力；3、原告建行大行宫支行主张的律师代理费无事实和法律依据，不应由被告朱何明承担，请求法院依法判决。
经审理查明，2008年5月8日，建行江苏省分行与被告朱何明签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同）一份。借款合同约定，被告朱何明向建行江苏省分行借款398000元用于购买座落于南京市江宁区秣陵街道天元中路xx号武夷绿洲品茗苑xx幢xxx室的房产；借款期限为300个月，借款期�起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款支付凭证为借款合同的组成部分，与借款合同具有同等的法律效力；还款采用等额本息还款方式；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平基础上下调15%；合同项下借款逾期（指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期本息的行为）的，罚息利率为合同执行的贷款利率水平上上浮50%；借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期要求借款人立即清偿本息以及相关费用；对于借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按前述罚息利率和约定的计息方式计收罚息和复利。贷款人为实现债�而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、律师费等）均有借款人承担；被告朱何明将其购买的座落于南京市江宁区秣陵街道天元中路xx号武夷绿洲品茗苑xx幢xxx室的房产抵押给建行江苏省分行作为债务履行的担保。抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费等）。
2008年5月30日，建行江苏省分行与被告朱何明签订《南京市江宁区房地产抵押合同》（以下简称抵押合同）一份。抵押合同约定，被告朱何明将其所购座落于南京市江宁区秣陵街道天元中路xx号武夷绿洲xx幢xxx室的房产抵押给建行江苏省分行作为前述借款合同项下的借�担保；抵押担保范围为借款本金及利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；被告朱何明连续4个月或累计4个月未能按约归还借款的，建行江苏省分行有权处分上述抵押物，并可要求提前清偿以上借款。之后，建行江苏省分行领取了房屋他项权证。
2008年6月6日，建行大行宫支行依照合同约定向被告朱何明指定的账户中发放贷款398000元。被告朱何明自2012年1月起未按合同约定按时足额归还借款，已多次逾期未还款。截至2013年4月25日，被告朱何明欠借款本金365298.98元、利息19038.47元、罚息及复利计1049.76元。
2012年9月26日，建行江苏省分行与原告建行大行宫支行签订债权转让协议，建行江苏省分行将其与朱何明签订的借款合同项下的债权转让给原告建行大行宫支行。之后，建行江苏省分行通过邮寄方式向被告朱何明发出债权转让通知。
本案审理过�中，原告建行大行宫支行向法院撤回要求被告朱何明承担律师代理费13661.21元的诉讼请求。
上述事实，有原告建行大行宫支行提交的借款合同、抵押合同、贷款支付凭证、债权转让协议、债权转让通知书、结清试算单、对账明细单等证据予以证实。
本院认为，建行江苏省分行与被告朱何明签订的借款合同及抵押合同均系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。建行江苏省分行按约发放了贷款，被告朱何明应按约还本付息。根据借款合同约定，借款人未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。本案中，截至2013年4月，被告朱何明累计多期未还款，其行为已构成违约，故建行江苏省分行有权根据借款合同约定宣布合同项下借款全部提前到期，要求被告朱何明归还借款本金365298.98元及利息、罚息、复利。建行江苏省分行与被告朱何明签订的抵押合同系双方当事人的真实意思表示，且已经办理的抵押登记，建行江苏省分行领取的房屋他项权证。故建行江苏省分行对被告朱何明用于抵押的座落于南京市江宁区秣陵街道天元中路xx号武夷绿洲xx幢xxx室的房产在抵押范围内享有优先受偿权。建行江苏省分行将借款合同项下的债权及相关从属权利转让给原告建行大行宫支行，且已经通知被告朱何明，故原告建行大行宫支行向被告朱何明主张权利，符合法律规定，本院予以支持。对被告朱何明辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告朱何明于本判决生效之日起十日内向原告建行大行宫支行偿还借款本金365298.98元及利息、罚息、复利（截至2013年4月25日利息为19038.47元，罚息及复利共计1049.76元，自2013年4月26日起至判决确定给付之日止，按借款合同约定利率标准计算利息、罚息、复利）。
二、如被告朱何明逾期未履行上述第一项判决主文确定的还款义务，原告建行大行宫支行有权依法处置被告朱何明用于抵押的座落于南京市江宁区秣陵街道天元中路xx号武夷绿洲xx幢xxx室房产，以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7055元，由被告朱何明负担（被告朱何明应负担的诉讼费用已由原告建行大行宫支行预交，被告�何明应在本判决生效之日起十日内将此款一并支付原告建行大行宫支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：农业银行鼓楼分理处，帐号：03×××76。
审 判 长 陈学明
人民陪审员 李秀英
人民陪审员 吴自存
二〇一三年五月二十八日
见习书记员 陈 成