福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第351号
上诉人（原审原告）南平市平安居置业管理有限公司。
法定代表人杨红，总经理。
委托代理人程金好，福建知力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南平市总工会。
法定代表人陈登新，常务副主席。
委托代理人贺建华，福建舜宁律师事务所律师。
委托代理人苏靖，福建舜宁律师事务所实习律师。
原审第三人福建省南平市阅江酒店管理有限公司。
法定代表人赖德平，董事长。
委托代理人谢禄云，男，南平市阅江酒店管理有限公司员工。
原审第三人南平市兴居物业服务有限公司。
法定代表人管树强，总经理。
上诉人南平市平安居置业管理有限公司（以下简称平安居置业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延民初字第2926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人平安居置业公司的法定代表人杨红及其委托代理人程金好，被上诉人南平市总工会的委托代理人贺建华，原审第三人福建省南平市阅江酒店管理有限公司（以下简称阅江酒店公司）的委托代理人谢禄云，原审第三人南平市兴居物业服务有限公司（以下简称兴居物业公司）的法定代表人管树强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，延平区府前路36号（延府豪庭）小区住宅总建筑面积为68213.31平方米，总套数为697套。另南平博基房地产开发有限公司持有延府豪庭小区的嘉联商业广场房产的建筑面积合计38087.22平方米。南平市总工会持有位于府前路36号（延府豪庭）裙楼5层共计2082.55平方米房产。
南平市延府豪庭小区筹备成立业主委员会时于2011年9月2日公布候选人名单，其中黄文灿所在的房号为6138号。后于2011年9月19日选举成立业主委员会，在《延府豪庭业主委员会选票统计汇总表》中基本情况为：本小区（大厦）总建筑面积81855平方米，总业主人数697人，发出选票405张，收回选票405张。2011年11月14日，南平市延府豪庭小区业主委员会在南平市延平区建设局办理编号为2011-9的备案登记。
2012年9月29日，延府豪庭业主委员会就该住宅小区的物业服务向社会公开招标，《物业招标书》显示物业项目总占地面积为82435平方米，其中建筑面积81855平方米，多层住宅楼共2栋，单元式住宅697套，4个出入口。10月8日，延府豪庭小区业主委员会出具一份《关于﹤物业招标函﹥的补充说明》，其内容为：“一：物业小区的面积及各类用房的分类情况详见测绘资料及说明。二：非住宅的物业服务费由中标人与实际产权人或使用人另行协商收费。非住宅房产部分的现状由中标人自行了解和踏勘。”同年11月1日，经公开投标，平安居置业公司中标，并于当日与延府豪庭小区业主委员会签订一份《物业服务合同》，该合同涉及的物业总建筑面积为10.1万平方米，其中高层住宅为6.8万平方米，商业为2.2万平方米。其后，平安居置业公司为延府豪庭住宅小区提供了物业服务。
兴居物业公司原系博基房地产开发公司聘请的前期物业服务公司，负责延府豪庭小区的全部物业服务，含住宅部分和商业部分。2012年10月，因延府豪庭住宅小区就住宅小区进行招标，兴居物业公司退出住宅小区的物业服务，继续提供商业部分的物业服务。南平市总工会自交房之日起的物业服务由兴居物业公司提供。后南平市总工会将其房产出租给阅江酒店公司从事酒店经营。2013年5月1日，阅江酒店公司与兴居物业公司签订了一份《物业服务合同》，约定该酒店的物业服务由兴居物业公司提供。
2013年5月22日下午，南平市延平区住房保障和城乡建设局余炳生副局长就延府豪庭物业管理工作存在的问题进行研究，平安居置业公司代表及兴居物业公司代表参加了会议，该会议纪要明确了延府豪庭小区的物业服务存在居物业公司和平安居置业公司两家物业服务公司的现状，会议对当前急需解决的问题进行了研究，并对物业管理问题的协调解决形成了会议纪要。现平安居置业公司以南平市总工会应向其缴纳物业服务费为由，于2014年6月21日诉至法院。
另查明，2014年7月10日，因市文化中心广场消防安全问题，即本案诉争的物业服务小区，南平市人民政府召开专题会议，兴居物业公司及案外人延府豪庭住宅业主委员会、南平大剧院、延平区政府、区住建局等单位参与协调，并形成备忘录，该次管网的整改工作由兴居物业有限公司牵头组织实施，市消防支队给予技术指导。
原审法院认为，平安居置业公司于2012年11月1日与延府豪庭业主委员会签订的《物业服务合同》对南平市总工会是否有效力是本案争议的焦点。延府豪庭业主委员会在《物业招标书》中明确了该次招标的范围为住宅小区的物业管理服务，而不包括南平市总工会在内的商业物业。而延府豪庭业主委员会在2012年10月8日在《关于物业﹤招标函﹥的补充说明》第二条中明确“非住宅房产的物业服务费由中标人与实际产权人或使用人另行协商收费。非住宅房产部分的现状由中标人自行了解和踏勘。”，由此可见，延府豪庭业主委员会在招标之时已明确其所涉的物业服务内容仅有住宅部分，商业物业部分由中标人另行协商收费。现延府豪庭小区商业物业部分的业主并未与平安居置业公司就物业服务达成一致意见，并未签订相关物业服务合同。兴居物业有限公司主张其系延府豪庭小区商业部分的物业服务提供者，有相应的证据予以佐证。平安居置业公司与兴居物业公司在延府豪庭小区共同提供物业过程中，双方各负责相应的部分。对此，南平市延平区住房和城乡建设局作为物业企业的行政主管部门亦认定延府豪庭小区存在两家物业公司并存的现状。南平市人民政府召开的关于南平市文化中心广场消防工作中，相关部门亦认可兴居物业公司为延府豪庭小区非住宅部分提供物业服务。故平安居置业公司作为延府豪庭住宅小区提供物业服务的企业，无权请求作为商业物业所有人的南平市总工会缴纳物业服务费。平安居置业公司的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。原审依照《最高人法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回南平市平安居置业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费752元，由平安居置业公司负担。
一审宣判后，平安居置业公司不服，向本院提起上诉。
上诉人平安居置业公司上诉称，1.延府豪庭小区住宅与非住宅均属同一个物业小区，南平市总工会属于延府豪庭小区物业区域内的业主。2.平安居置业公司与延府豪庭小区业主委员会签订的《福建省物业服务合同》合法有效，该合同对南平市总工会具有约束力。3.兴居物业公司拒不退出延府豪庭小区物业区域违反法律规定。4.原判支持一个物业小区并存两个物业公司和以存在事实上的物业服务关系为由继续收取物灶服务合同权利义务终止后的物业费的认定违反法律规定。请求：依法撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人南平市总工会辩称，1.涉案商住混合小区统称南平文化中心广场，商业部分称南平市嘉联商业广场，住宅部分称延府豪庭，被上诉人从未否认住宅部分与非住宅部分均属同一个物业小区。2.平安居置业公司与延府豪庭小区业主委员会签订的《福建省物业服务合同》对延府豪庭住宅业主有效，对南平市总工会没有法律约束力。3.兴居物业公司是否退出物业服务区域，不是上诉人决定的，必须由代表南平文化中心广场全体业主利益的业主委员会决定，上诉人提供的物业服务仅限于住宅部分，商业部分的物业服务均是由原来物业公司即兴居物业公司提供。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
原审第三人阅江酒店公司辩称，延府豪庭小区有二个物业公司，哪家物业公司为本公司服务，本公司就将物业费交给哪家物业公司。
原审第三人兴居物业公司辩称，1.延府豪庭小区住宅部分成立业委会时，是撇开非住宅部分。2.上诉人违背了物业法规，经行业主管部门的劝导，但上诉人仍不执行。3.本公司与非住宅业主有签订物业合同，合同期限未届满，无法退出物业服务，退出物业服务要承担违约责任。4.成立业主委员会是要双过半的，而延府豪庭小区住宅部分共有697户，在选举业主委员会时只有勉强过半数参加投票，由此产生的业主委员会是有缺陷的。5.延府豪庭小区业主委员会对非住宅小区没有法律约束力。6.南平市政府针对文化广场中心专门召开了二次专题会议，最后由本公司提出了方案，由本公司作为商业管理单位牵头把消防部分长达一年的水管修好。7.本公司继续履行非住宅小区的物业服务合同是符合规定的，上诉人既没有与非住宅部分签订物业服务合同，也没有提供任何物业服务，其要求非住宅部分缴纳服务费没有依据。
经审理查明，对原审判决认定的事实，上诉人平安居置业公司对“南平市平安居为延府豪庭小区提供了物业服务”和“2012年10月，因延府豪庭住宅小区就住宅小区进行招标，兴居物业公司退出住宅小区的物业服务，继续提供商业部分的物业服务”有异议，认为上诉人是为整个小区提供物业服务，该小区应该包含了非住宅部分。对其余无争议的一审事实认定部分，本院予以确认。
上诉人平安居置业公司在二审中提交下列证据：
1.兴居物业公司与南平博基房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》。拟证明兴居物业公司前期物业服务合同已终止。
2.兴居物业公司与延府豪庭业委会签订的《物业服务合同》。拟证明前期物业服务合同已终止，兴居物业公司只退住宅部分不退商业部分的行为违反国务院《物业管理条例》的规定。
3.（2014）延民初字第159号、（2012）延民初字第2480号《民事判决书》，前期物业管理服务合同。拟证明延府豪庭小区业主委员会于2011年10月19日经行政主管部门批准备案，平安居置业，管理公司与延府豪庭签订《物业服务合同》合法有效，服务合同对延府豪庭小区业主（包括住宅和非住宅）都有约束力。
4.建设单位（商业物业业主）博基房地产公司《告知函》。拟证明建设（商业物业业主）确认平安居置业公司与延府豪庭签订《物业服务合同》对其具有约束力，平安居置业公司为延府豪庭唯一的物业服务企业。
5.南平博基房地产开发有限公司发给法院的函件。拟证明延府豪庭为集住宅商业为一体的小区，前期物业已自然终止，平安居置业公司为延府豪庭唯一合法的物业服务企业，商业部分三分之二以上业主已通过。
6.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。拟证明根据最高人民法院关于审理物纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条第二款规定，兴居物业服务不合法，收费不合法。
被上诉人南平市总工会质证认为，证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，但证据3、4、5与本案无关联性。
原审第三人兴居物业公司质证认为，证据1的真实性、合法性、关联性无异议。证据2的真实性无异议，合同是真实的，但兴居物业公司没有违反国务院的相关规定。证据3、4的真实性无异议，但不能证明物业服务合同结束的事。证据5真实性无异议，但与本案没有关联性，不能证明上诉人所要证明的对象。对证据6没有异议。
原审第三人阅江酒店公司的质证意见与被上诉人以及兴居物业的意见一致。
原审第三人兴居物业公司在二审中提交下列证据：
1.南平市延平区住房保障和城乡建设局文件延建办（2014）74号，2.南政备（2014）40号关于研究解决南平市文化中心广场消防安全问题的备忘录。拟证明南平文化中心广场到目前为止还是两家物业企业并存，并得到行业主管部门及南平市政府认可的事实。
3.《物业服务合同》。拟证明平安居置业公司非从前期物业转换的企业，而是第三轮服务住宅的企业。
4.南平市物业协会汇报函。拟证明平安居置业公司是导致同一个物业管理区域两家物业企业并存的主要负责人。
上诉人平安居置业公司质证认为，证据1、2、3的真实性无异议，证明对象有异议，上诉人诉讼的目的就是要解决两家物业并存的问题，在法律上不允许两家物业并存的事。证据4的真实性无异议，但证明对象有异议，在一个物业小区不能并存两个物业，物业企业应当可以通过诉来解决，业主委员会成立并经过备案，如果认为业主委员会成立不合法，可以通过诉讼途径来解决。
被上诉人南平市总工会对兴居物业公司提供的四份证据的真实性无异议，涉案的小区就是客观上存在二个物业公司。
原审第三人阅江酒店公司对兴居物业提交的证据没有异议。
本院认为，诉讼双方对上诉人平安居置业公司和原审第三人兴居物业公司提供的证据的真实均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点问题：被上诉人南平市总工会是否有拖欠上诉人平安居置业公司物业服务费66688元，上诉人平安居置业公司要求被上诉人南平市总工会支付该款以及逾期付款违约金是否有依据。对此，本院查明、分析并认定如下：
本院认为，物业服务费的收取是依据业主与服务企业签订的《物业服务合同》中的约定。本案中，延府豪庭业主委员会于2011年10月18日成立并在主管部门即南平市延平区建设局备案。延府豪庭业主委员会为加强住宅小区的物业服务，向社会公开招标聘请物业服务企业进行管理，分别于2012年9月29日、10月8日发布《物业招标书》和《关于物业﹤招标函﹥的补充说明》，其中《关于物业﹤招标函﹥的补充说明》第二条约定：“非住宅房产的物业服务费由中标人与实际产权人或使用人另行协商收费。非住宅房产部分的现状由中标人自行了解和踏勘。”根据延府豪庭业主委员会的招标要求，其招标所涉的物业服务内容仅有住宅部分，商业物业部分由中标人另行协商收费。上诉人平安居置业公司参与了投标，中标后与延府豪庭业主委员会签订《物业服务合同》，该《物业服务合同》第三条第（七）项约定“其他服务事项参照标投标文件”。现延府豪庭小区商业物业部分的业主（包括被上诉人南平市总工会）并未与平安居置业公司就物业服务达成一致意见，也未签订相关《物业服务合同》，而是与原审第三人兴居物业公司签订《物业服务合同》，可见，平安居置业公司主张南平市总工会拖欠物业服务费没有合同依据。同时，平安居置业公司没有证据证明其已为包含南平市总工会在内的商业物业部分的业主提供了物业服务，而南平市总工会及其所属房产的使用者原审第三人阅江酒店公司均认可其物业是由兴居物业公司提供服务，物业服务费也是交与兴居物业公司，并未拖欠服务费。虽然《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”但该规定只是对物业服务作出的管理性规定，并不是强制性规定。南平市延平区住房和城乡建设局作为物业企业的行政主管部门亦认定延府豪庭小区并存两家物业公司的现状，南平市人民政府召开的关于南平市文化中心广场消防工作中，相关部门亦认可兴居物业公司为延府豪庭小区非住宅部分提供物业服务。因此，在物业企业的行政主管部门未确定平安居置业公司是涉案小区唯一的物业服务企业之前或平安居置业公司与南平市总工会未签订《物业服务合同》之前，平安居置业公司未为延府豪庭住宅小区商业物业所有人提供物业服务，其要求商业物业所有人的南平市总工会缴纳物业服务费的理由不足，本院不予支持。
综上，本院认为，上诉人平安居置业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1504元，由上诉人平安居置业公司负担；一审案件受理费按原审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈君精
审 判 员 黄晓健
代理审判员 张聪荣
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 任云卿
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。