福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙新民初字第6871号
原告张永宁，男，1971年8月14日出生，汉族，福建龙净环保股份有限公司员工，住龙岩市新罗区。
被告巫丽梅，女，1972年6月14日出生，汉族，居民，住永定县。
委托代理人曾建钦，永定县中心法律服务所法律服务工作者。
被告林祥永，男，1970年12月24日出生，汉族，龙岩市烟草公司永定分公司职工，住永定县。
被告苏荣英，女，1973年11月28日出生，汉族，居民，永定县城东学校教师，住永定县。
委托代理人林祥永，本案被告之一。
原告张永宁与被告巫丽梅案外人执行异议之诉纠纷一案，福建省永定县人民法院受理后，于2013年8月29日报请福建省龙岩市中级人民法院对本案指定异地法院管辖。2013年9月4日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2013）岩民他字第31号指定管辖决定，将本案指定本院审理。本院于2013年9月26日立案受理后，依法由审判员邱阿伟适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，依原告张永宁申请追加林祥永、苏荣英为本案共同被告参加本案诉讼。原告张永宁、被告巫丽梅委托代理人曾建钦及被告林祥永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张永宁诉称，位于龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521号地下车位系被告林祥永于2009年11月以银行按揭方式向开发商福建德兴集团房地产开发有限公司购买。2012年2月，原告经朋友苏永华介绍，与被告林祥永达成以84万元购买上述房产及车位的意向。2012年3月3日，在介绍人苏永华的见证下，原告向被告林祥永支付现金20万元作为定金。2012年3月25日，原告与被告林祥永签订了《房屋转让协议书》约定“……二、房产价格：双方商定该房产转让总价格为人民币捌拾肆万元整（￥840000元）。三、付款方式：扣除甲方未偿还的按揭贷款￥257138元，乙方另外一次性支付甲方人民币￥582862元。从本协议签订之日起，乙方承担此房屋的剩余按揭还款。双方约定，此房屋的按揭贷款继续以甲方的名义偿还……”等内容。该协议签订后，原告当场按协议约定以现金方式一次性向被告林祥永支付了余款382862元，包括2012年3月3日支付的20万元定金，原告共计向被告林祥永付清了购房款582862元。因被告林祥永要求购房款以现金方式支付，原告通过银行取现以及向他人借款等方式筹集现金，于2012年3月3日和3月25日分两次支付给被告林祥永。2012年4月开始至今，原告按照《房产转让协议书》约定的方式偿还银行按揭贷款，按月通过网上银行将按揭款汇入被告林祥永在建行龙岩第一支行所开设的还款账户（62×××61）中。2012年10月，开发商开始交房，原告与被告林祥永一同前往办理了交房手续，并按协议书约定由原告支付了维修基金、装修押金、楼宇可视电话、水费周转金等相关费用共计12044元，并签订了《房产交接说明》，所有房产钥匙也交由原告支配，现上述房产和车位实际也由原告占有和使用。2012年11月24日，原告向物业公司缴纳了2012年10月1日至2013年9月30日的物业管理费共计1933元，同时与物业公司签订了《装修管理协议》和《物业管理服务协议》。但因开发商还未办妥上述房产的房产证，故目前还未办理该房产和车位的买卖过户手续。
因被告巫丽梅与林祥永民间借贷纠纷执行一案，福建省永定县人民法院于2013年1月31日作出（2013）××执行字第××号执行裁定书，并于2013年3月20日查封了上述房产。原告认为，原告与被告林祥永签订的《房产装让协议书》是合法有效的，上述房产所有权早于2012年3月25日起就依法转让给了原告，而被告巫丽梅起诉林祥永却是在2012年3月25日之后，故原告对此没有任何过错，是善意的购买人，且已经向林祥永付清了全部购房款、偿还了17个月的银行贷款，支付了后续的维修基金、装修基金、楼宇可视电话、水费周转金、一年的物业管理费等费用，上述房产也已由原告实际占有和使用，因此被告巫丽梅申请对上述房产的查封侵犯原告的合法权益。为此，原告诉至法院请求判令：1、解除因被告巫丽梅申请而被查封的龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521地下车位。2、本案诉讼费由三被告承担。
被告巫丽梅辩称，被告林祥永欠被告巫丽梅近100万元，已有福建省永定县人民法院生效法律文书证明。被告巫丽梅申请福建省永定县人民法院强制执行，该院依法查封被告林祥永位于龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521号地下车位，合理合法。2013年4月28日，原告向福建省永定县人民法院提出书面异议，该院依法裁定驳回原告的异议，以上情况被告巫丽梅均不知情，直到收到本案诉讼材料，才知道原委。因此原告起诉被告巫丽梅，并要求被告巫丽梅承担诉讼费，无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告主张其已付清被告林祥永购房款，无事实依据。原告主张其为善意第三人，是对《中华人民共和国物权法》的误解，本案原告在明知被告林祥永负债累累的情况下，与被告林祥永进行虚假交易，不存在善意购买；原告主张物权，无事实和法律依据。被告林祥永与被告苏荣英于2011年3月21日离婚，同时（2011）××民初字第××号民事调解书确定本案讼争的房产归苏荣英使用，而本案由被告林祥永收取全部购房款，与事实和常理也不符；同时原告在未办理房产过户或预告登记的情况下，付清所有购房款，与事实和常理也不符；讼争房产属国家房产调控期间限制和禁止转让的房产，原告与被告林祥永之间的转让合同属无效合同。另原告的诉讼请求也已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告林祥永辩称，原告所述均是事实。被告林祥永也确已收到原告的购房款582862元，原告支付的购房款均是现金支付，且房子的银行按揭贷款至今是原告在代为偿还。讼争房产转让事宜，被告苏荣英是知情的，被告苏荣英也同意卖房。被告林祥永与被告巫丽梅等人的债权债务情况，以及被告林祥永与被告苏荣英之间离婚的情况，在房产转让时，被告林祥永、苏荣英均没有告知原告。
被告苏荣英辩称，被告苏荣英确认2012年3月25日与原告签订了《房产转让协议书》，将讼争房产以84万元的价格转让给原告。被告苏荣英确认已收到原告支付的购房款现金582862元。房产转让过程大部分是由被告林祥永负责，但被告林祥永均有告知被告苏荣英。对整个房产交易，被告苏荣英无异议。
经审理查明：2012年3月初，原告张永宁经朋友苏永华介绍欲购买被告林祥永名下的位于龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521地下车位。2012年3月3日，原告在苏永华的见证下将购房订金20万元交给被告林祥永，为此林祥永向原告出具《收条》一份。2012年3月25日，原告与被告林祥永、苏荣英签订《房产转让协议书》一份，约定双方商定该房产转让总价格为84万元；付款方式：扣除被告林祥永、苏荣英未偿还按揭贷款257138元，原告另外一次性支付582862元；从协议签订之日起，原告承担此房屋的剩余按揭还款；该房产尚未过户手续之前，有关房产的一切事宜，由被告林祥永、苏荣英负责协调解决；被告林祥永、苏荣英保证该房产具有完全私有产权，且没有产权纠纷和债权债务纠纷。因被告林祥永、苏荣英原因造成房产不能办理产权登记、过户或发生债权债务纠纷，由被告林祥永、苏荣英承担全部责任；本协议签订后，被告林祥永、苏荣英将购房合同、发票复印件（购房合同、发票原件已由被告林祥永、苏荣英交按揭贷款银行）等有关该房产的一切票据原件交给原告；违约责任：被告林祥永、苏荣英如违约，自违约之日起15日内退回原告因该房产付出的所有款项，并按违约时该房产市场价的50%赔偿给原告等内容。协议签订当日，原告现金支付被告林祥永382862元，被告林祥永为此向原告出具《收据》一份，载明收到原告交来购房款582862元。协议签订后至今，讼争房产的银行按揭款均由原告代垫偿付。讼争房产交房后，原告与被告林祥永签订《房产交接说明》一份，载明原告支付了交房所需的相关费用12044元，包括维修基金、楼宇可视电话、水费周转金、装修押金、产权证、土地证、电费缴交银行卡和有线电视入网费等。同时被告林祥永将所有的房产钥匙和信箱钥匙移交原告。
福建省永定县人民法院在执行巫丽梅（申请执行人）与林祥永、苏荣英、詹益康、赖满娣（被执行人）民间借贷纠纷一案中，于2013年3月20日查封、冻结了被执行人林祥永名下位于龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521地下车位。2013年4月28日，原告张永宁向福建省永定县人民法院的查封、冻结行为提出书面异议。2013年5月10日，福建省永定县人民法院认为张永宁所提供的证据无法认定其已经付清本案标的全部购房款的真实性，其请求依法解除对龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521地下车位的查封没有事实依据，为此作出（2013）××执异字第××号执行裁定，驳回张永宁的异议。原告张永宁不服该裁定，于2013年8月28日向福建省永定县人民法院提起诉讼请求判如所请。
另查明，2009年11月7日，被告林祥永与福建德兴集团房地产开发公司签订有关讼争房产的《商品房买卖合同》一份。2009年11月7日，被告林祥永（作为买受人）与福建德兴集团房地产开发公司（作为出卖人）向原龙岩市房地产管理局办理了商品房买卖合同备案及预告登记。至今原告未装修入住讼争房产。2011年3月21日，被告林祥永与被告苏荣英在福建省永定县人民法院调解离婚，福建省永定县人民法院作出（2011）××民初字第××号民事调解书，确定讼争房产归苏荣英使用。被告苏荣英对被告林祥永对讼争房产的交易过程无异议。原告张永宁于2013年5月23日签收福建省永定县人民法院的（2013）××执异字第××号执行裁定书，但该裁定书未告知原告起诉的权利和期限。
以上事实有原告提供的（2013）××执异字第××号执行裁定书、商品房买卖合同备案及预告登记信息表、《房产转让协议书》、《收条》、《收据》、《房产交接说明》、（付款人郑菊芹、收款人林祥永）中国工商银行网上银行电子回单，被告巫丽梅提供的（2011）××民初字第××号民事调解书、送达回证及当事人陈述在案佐证。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的财产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”福建省永定县人民法院作出的（2013）××执异字第××号执行裁定书，并未告知原告张永宁不服裁定可以自裁定送达之日起十五日内提起诉讼，虽原告张永宁在2013年5月23日签收了上述裁定书，并于2013年8月28日向福建省永定县人民法院提起诉讼，但福建省永定县人民法院受理了该案，为此原告的起诉符合法律规定，被告巫丽梅抗辩原告的起诉超过诉讼时效，没有法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》采取的是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。合同生效能够发生债权法上的效果，但不一定发生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。若合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付的权利，即债权法的权利，而没有取得对不动产的支配权。因此原告依法尚未取得讼争房屋的所有权。原告主张讼争房产所有权早于2012年3月25日起就转让给了原告的事实，本院不予采纳。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，福建省永定县人民法院于2013年3月20日查封讼争房产，具有事实与法律依据。原告主张其于2012年3月25日与被告林祥永、苏荣英签订了《房产转让协议书》，原告已支付了购房总价款84万元中的582862元，且也按协议约定代被告林祥永、苏荣英偿还银行按揭贷款，原告已支付全部购房价款并实际占有，原告属善意购买人。对此，本院认为，讼争房产的银行按揭贷款至今尚有20余万元未偿还，借款人为被告林祥永、苏荣英，而非原告；同时原告也未在福建省永定县人民法院于2013年3月20日查封讼争房产前代被告林祥永、苏荣英完全偿还银行按揭贷款；再次，原告至今也未代被告林祥永、苏荣英完全偿还银行按揭贷款。综上，本院认定福建省永定县人民法院于2013年3月20日查封讼争房产时，原告并未支付全部购房价款。为此，原告的主张并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定应当解除查封的情形。原告诉请解除讼争房产的查封，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回原告张永宁的诉讼请求。
本案案件受理费100元，减半收取为50元，由原告张永宁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 邱 阿 伟
二〇一四年一月七日
书记员 曾念颖（代）
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。