新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）克民一初字第819号
原告：冉德新，男，汉族，45岁，个体从业人员。
被告：马爱晶，女，汉族，45岁，无业。
委托代理人：贺志刚，新疆炎黄律师事务所律师。
被告：方成平，男，汉族，43岁。
原告冉德新诉被告马爱晶、方成平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法由审判员于旭梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冉德新、被告马爱晶及其委托代理人贺志刚、被告方成平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冉德新诉称，2011年5月5日，原告与被告马爱晶签订房屋买卖合同，约定：被告以450000元将克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋转让给原告，如有违约，违约一方支付另一方违约金150000元，并支付600000元资金的利息。且原告已将房屋转让款450000元支付完毕，其中支付现金250000元，折抵维尔康销售中心转让款200000元。后双方因房屋买卖发生争议并诉至克拉玛依区人民法院，经法院认定双方买卖合同有效，被告马爱晶不服上诉至克拉玛依市中级人民法院，二审法院维持一审判决。2013年11月13日，二被告将本案争议房屋转让给案外人罗庆并办理了过户手续，其行为已经严重侵害原告的合法权益，故原告诉至本院，请求法院依法判令被告返还原告购房款450000元，支付违约金150000元及利息100000元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告马爱晶辩称，虽然根据克区法院作出的（2012）克民一初字第823号民事判决书、中院作出的（2013）克中民一终字第224号民事判决书所认定的事实，克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋转让总价款为450000元，但其对法院认定的事实持有异议，原告实际支付房款250000元，其中50000元系其支付维尔康消毒中心转让款的定金，现双方关于维尔康消毒中心的转让已经交易完毕，原告应当将50000元定金返还被告，不应作为原告购买克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋的购房款。原告所称的其将垫付被告马爱晶未支付维尔康消毒中心转让款200000元用以折抵购房款的事实并不存在，其已将原告垫付的200000元转让款支付给原告，现维尔康消毒中心转让款500000元全部付清，不存在债务，故其仅需退还原告购房款200000元。
被告方成平辩称，其与被告马爱晶于2011年10月21日登记结婚，本案争议发生于婚姻登记之前，不应属于夫妻共同债务，故请求依法驳回原告对其的诉讼请求。
经审理查明，2011年5月3日，被告马爱晶向原告冉德新出具收条，载明“今收到冉德新付朝阳26幢907号购房款肆拾伍万元整（¥450000）马爱晶2011.5.3”。2011年5月5日，原告与被告马爱晶签订了《买卖房屋协议书》，约定“一、甲方（马爱晶）告知乙方（冉德新）是根据2010年12月1日与崔江雷离婚协议书‘第一条……现协商克市朝阳小区26幢907室房屋过户给女方，女方一次性给付男方现金60000元（陆）万元。’的内容来确认系该套房屋所有人并有权处分该套房屋。二、甲方和乙方对该套房屋以现有状况进行协商后确定出让价格为肆拾伍万元整。三、乙方在本协议书签订之日向甲方足额支付肆拾伍万元整该房屋的购房款。甲方向乙方出具书面收据。四、因崔江雷意外病故，甲方向乙方承诺在2011年12月之前，通过与崔江雷的继承人办理完毕该套房屋产权所有人由崔江雷变更到甲方名下。之后的15日之内甲方应当与乙方办理完毕该套房屋买卖产权变更手续和交接事宜。五、甲方不能在本协议书第四条约定的时间内办理完毕该套房屋所有权变更到乙方名下。甲方除向乙方返还已经收取肆拾伍万元整购房款外，还应支付违约金壹拾伍万元。同样乙方返回不购买该套房屋，向甲方支付违约金壹拾伍万元。……”。2011年12月24日，原告与被告马爱晶签订《买卖房屋补充协议书》，协议“一、由于甲方（马爱晶）前夫已去世，在变更房产证时遇到一些麻烦，不能在2011年12月31日前完成过户。甲方承诺最迟在2014年4月30日前将朝阳小区26幢907室过户到乙方头上。二、如果甲方在2014年4月30日前还不能将房屋过户到乙方头上，那么甲方要赔付房产价值四十五万元房款和支付十五万元的违约金外，还要付给乙方在此期间六十万元的资金利息。利息按银行同期利率的3倍计算。三、到时甲方不能履约，乙方将直接起诉到人民法院。四、朝阳小区26栋907号已于2011年5月5日正式交给乙方。”
2013年11月7日，被告马爱晶将朝阳小区26幢907号房屋以480000元价格转让与罗庆，并于2013年11月13日办理了房屋所有权变更登记手续。现原告冉德新认为被告马爱晶的行为使其已无法获得该房屋所有权，已构成违约，故诉至本院。
另查，被告马爱晶就维尔康消毒中心转让事宜与维尔康消毒中心合伙人之一向小兵达成协议，协议被告马爱晶以500000元受让该消毒中心。2011年4月25日，被告马爱晶向维尔康消毒中心合伙人即原告冉德新支付了300000元转让款，余款200000元由原告冉德新替被告垫付，维尔康消毒中心将该200000元债权转让与原告，由原告冉德新向被告马爱晶主张。
2012年5月30日，原告冉德新出具《说明》，该说明载明“2011年5月马爱晶收购维尔康消毒公司时，由冉德新替马爱晶垫付的贰拾万元人民币，马爱晶已于2012年5月30日全部归还给了冉德新，特此说明。”
另查，2013年6月7日，马爱晶向本院提起诉讼，要求确认其与冉德新之间签订的《买卖房屋协议书》无效，2013年8月29日，本院作出（2013）克民一初字第823号民事判决书，该判决认定“……《买卖房屋协议书》、《买卖房屋补充协议书》与2011年5月3日原告马爱晶出具的收条、房屋产权证、土地使用权证形成证据锁链，相互印证，可以证实被告冉德新以450000元价格购买原告马爱晶所有的克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋，原告马爱晶收到购房款450000元以及双方未按约定时间办理房屋过户手续的事实。”并据此判决驳回马爱晶的诉讼请求。马爱晶不服该判决，上诉至克拉玛依市中院人民法院，2013年10月20日，克拉玛依市中级人民法院作出（2013）克中民一终字第224号民事判决书，维持本院作出的一审判决。
另查，因被告马爱晶将朝阳小区26幢907号房屋转让与罗庆，原告冉德新向本院提起诉讼，要求确认被告马爱晶与罗庆之间签订的《购房合同》无效。2014年2月24日，本院作出（2014）克民一初字第65号民事判决书，判决驳回原告冉德新的诉讼请求。冉德新不服该判决上诉至克拉玛依市中级人民法院，2014年5月30日，原告冉德新撤回上诉，原一审判决已生效。
另查，2011年10月21日，被告马爱晶与被告方成平登记结婚。
上述事实，经当庭质证，有（2013）克民一初字第823号民事判决书、（2013）克中民一终字第224号民事判决书、（2014）克民一初字第65号民事判决书、（2014）克中民一终字第87号民事裁定书、《买卖房屋协议书》、《买卖房屋补充协议书》、收条、说明及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。
本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。当事人双方应当依照合同约定或法律规定积极全面地履行合同义务，未完全履行的，应当承担相应的法律后果。本案争议的焦点在于：对购房款450000元的构成双方存在分歧。原告冉德新认为450000元购房款系以250000元现金和以其对被告马爱晶享有的维尔康消毒中心转让款200000元的债权行使抵销权组成；被告马爱晶对450000元只认可其中200000元以现金方式支付，另50000元属于其为签订维尔康转让协议正式合同而向原告冉德新支付的订约定金，现转让事宜完成，定金应当返还，剩余200000元原告并未实际支付。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告冉德新与被告马爱晶之间的房屋买卖合同法律关系依法成立并生效，根据（2013）克民一初字第823号民事判决书、（2013）克中民一终字第224号民事判决书认定的事实，原告冉德新与被告马爱晶之间的《买卖房屋协议书》合法有效，且依法认定了原告冉德新以450000元价格购买被告马爱晶所有的克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋，原告马爱晶收到购房款450000元以及双方未按约定时间办理房屋过户手续的事实，据此，原告冉德新作为房屋买卖合同法律关系中的买受人，已经完全履行了合同义务，被告马爱晶作为出卖人亦应依约履行交付克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋并过户登记至原告名下的合同义务。现被告马爱晶将涉诉房屋转让与案外人罗庆，属“一房二卖”的违约行为；且该涉诉房屋的物权经本院已生效的（2014）克民一初字第65号民事判决确认归案外人罗庆所有；据此，原告的合同目的已无法实现，被告的行为构成根本违约。虽然原告在诉讼中未明确提出解除合同的诉求，但从本案的实际情况来看，合同已无法继续履行，应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期间届满之前要求其承担违约责任。”故原告冉德新主张要求被告返还购房款并承担违约责任的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。
关于返还购房款450000元的请求，根据本院作出的（2013）克民一初字第823号民事判决和克拉玛依市中级人民法院作出的（2013）克中民一终字第224号民事判决认定的事实，原告已向被告马爱晶支付了450000元购房款，现因被告马爱晶违约致合同解除，被告应向原告全额返还购房款，原告的该项请求应予支持。被告马爱晶关于原告实际仅支付了200000元房款的辩解理由不成立，本院依法不予采信。
关于原告主张的违约金150000元，根据双方2011年12月24日签订的《买卖房屋补充协议书》第二条约定，“二、如果甲方在2014年4月30日前还不能将房屋过户到乙方头上，那么甲方要赔付房产价值四十五万元房款和支付十五万元的违约金外，还要付给乙方在此期间六十万元的资金利息。利息按银行同期利率的3倍计算。”现被告马爱晶的行为已构成根本违约，依照双方协议约定，被告应承担支付违约金150000元的违约责任，故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。
对于原告主张的利息100000元，本案中，原告与被告马爱晶关于违约责任的约定既约定了违约金的具体数额，又约定了因违约产生的损失额的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，在确定原告的损失时，应考虑原告重新购置相同地段相同面积房屋所需价款与原购房款之间的差额、被告因违约获得的不当利益等，综合本案被告将涉诉房屋再次转让的价格，双方约定的违约金150000元已完全能填补原告的损失，故对原告主张利息100000元的诉讼请求，本院依法不予支持。
因原告冉德新与被告马爱晶之间的房屋买卖法律关系发生于2011年5月3日，被告方成平与马爱晶登记结婚时间为2011年10月21日，债权债务关系事实发生在前，婚姻关系成立事实在后，基于房屋买卖合同法律关系产生的权利义务与被告方成平无涉，原告冉德新亦未提供其他证据证明被告方成平应当承担合同责任，故对原告要求被告方成平与被告马爱晶承担带连带责任的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第一百三十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告冉德新与被告马爱晶于2011年5月5日签订的《买卖房屋协议书》及2011年12月24日签订的《买卖房屋补充协议书》；
二、被告马爱晶于本判决生效之日起五日内向原告冉德新返还购房款450000元，支付违约金150000元，合计600000元；
三、驳回原告冉德新的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5400元、邮寄送达费64.40元，由原告冉德新负担500元，由被告马爱晶负担4964.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。
审判员 于旭梅
二〇一四年八月二十九日
书记员 周 亮