四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）涪民初字第1553号
原告（反诉被告）：卫宗弟，男，生于1940年12月6日，汉族，住绵阳市御营新村点9幢5楼18号涪城区。
委托代理人：何兰英，四川道融民舟律师事务所律师。
委托代理人：谢芳，绵阳市双剑法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：绵阳市九鼎房地产有限责任公司，住所地：绵阳市涪城区磨家镇南北干道6号。
法定代表人：王成林，该公司董事长。
委托代理人：谭方文，四川联衡律师事务所律师。
委托代理人：候新山，四川联衡律师事务所律师。
被告：中房集团绵阳房地产有限公司，住所地：绵阳市一环路东段66号。
法定代表人：刘厚明，该公司董事长。
委托代理人：陈敏，四川联衡律师事务所律师。
原告卫宗弟诉被告绵阳市九鼎房地产开发有限责任公司（以下简称九鼎公司）、中房集团绵阳房地产有限公司（以下简称中房公司）互易纠纷一案，本院于2010年4月16日立案受理后，被告九鼎公司于2010年5月20日提起反诉，本院决定本、反诉合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告卫宗弟及其委托代理人何兰英、谢芳和被告九鼎公司的委托代理人谭方文、侯新山，被告中房公司的委托代理人陈敏到庭参加了诉讼。经本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。
原告卫宗弟诉称：原告原住的位于御营坝御营小区某小区H9、H10房屋于2004年8月被市房管局鉴定为C级危房，经上报市政府后，市政府绵阳府办函（2005）21号批文对御营小区某小区H9、H10住宅拆除原址重建，由被告中房公司负责承建。被告中房公司将该工程委托给被告九鼎公司修建。被告方为了最大限度地追求经济利益，变重建为开发。被告九鼎公司和原告签订的《危房改造协议书》第十条约定被告方无偿给原告及小区其他住户提供25平方米的活动房（因将原活动室三间拆除），被告未提供；合同第七条、第八条约定半年内办理两证，被告未办理；合同第四条第一款约定被告应当向原告支付过渡费、搬家费，被告未支付；因被告方存在违约行为，根据合同第十四条、第十六条约定应支付违约金并赔偿损失。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院并提起以下诉讼请求：1）、判令被告按合同第十条要求给原告等御营坝H9、H10住户提供25平方米活动室；2）、判令被告按合同第四条第一款的约定向原告支付过渡期房租费9408元、搬家费200元；按合同第十四条、第十六条的约定向原告支付违约金10000元；3）、判令被告按合同第七条、第八条的约定立即为原告办理《房屋土地使用证》和《房屋产权证》；4）、本案诉讼费、邮寄费由被告承担。
被告九鼎公司辩称：一、关于活动室，御营坝H9、H10共有56户住户，除原告卫宗弟与另外17户住户外，其他所有住户均同意将活动室变卖，因住户之间未就变卖价款的分配达成一致意见，故变卖所得的价款现暂由我公司保存。由于其他住户较原告卫宗弟等18户住户而言属多数，该部分住户作出的同意变卖活动室的决定是有效的，我公司因此不再负有为原告卫宗弟等住户提供25平方米活动室的义务；二、关于过渡费，按照《危房改造协议书》第四条之约定，我公司在发出移交新房的书面通知后停止支付临时过渡费。我公司于2006年1月13日即向原告卫宗弟发出交房通知，故我公司此后不再负有向原告卫宗弟支付过渡费的义务；三、关于搬迁费，按照《危房改造协议书》第四条之约定，我公司向原告卫宗弟支付搬迁费的条件是原告卫宗弟在收到交房通知后一个月内办理搬迁手续，而原告卫宗弟并未在收到交房通知后一个月内办理搬迁手续，故我公司不再负有向原告卫宗弟支付搬迁费的义务；四、关于办证问题，我公司履行办证义务需以原告卫宗弟足额交纳房款及工本费等费用为前提，而原告卫宗弟并未履行其义务，我公司可在原告履行上述义务后为其办理两证；五、我公司在合同履行过程中无违约行为，原告卫宗弟要求我公司支付违约金的诉请无事实依据，请求人民法院予以驳回。
被告中房公司辩称：被告中房公司不是《危房改造协议书》的当事人，不应承担任何合同责任。
反诉原告九鼎公司诉称：2005年2月，中房公司根据绵府办（2005）21号、绵建委（2005）6号文件精神，将御营小区某小区H9#、H10#危房住宅楼开发改造项目委托给反诉原告九鼎公司实施。据此，2005年2月21日，反诉原告九鼎公司与反诉被告卫宗弟签订了《危房改造协议》，协议约定双方以互换产权方式对反诉被告卫宗弟的房屋进行改造，对与反诉被告卫宗弟原住房等面积部分不收取建筑费用，对超出原房屋面积30%之内按新房基本造价600元／平方米计算差价（2005年8月1日，反诉原告九鼎公司考虑反诉被告卫宗弟为退休职工，同意从开发利润中对超出原住房面积30%以内部分按100元／平方米补偿给反诉被告卫宗弟），对超出原房屋面积30%以外的按新房综合价1300元／平方米计算差价，反诉被告卫宗弟应在改造项目主体完工后10日内向反诉原告九鼎公司支付房款总额的50%，其余房款在房屋竣工验收后一个月内付清，反诉原告九鼎公司凭房款缴纳凭证移交新房。2006年1月10日，反诉原告九鼎公司完成了对御营小区某小区H9#、H10#危房改造项目。2006年1月13日，反诉原告九鼎公司以通告、书面通知等方式通知反诉被告卫宗弟办理入住手续、按协议约定交纳改造费（即超面积房款），凭交款凭证领取入住单及钥匙。但反诉被告卫宗弟仅向我公司交付房款5600元，还下欠房款9520元，并拒绝提供相关身份证明和与反诉原告九鼎公司签订办证所需的相关协议，其行为已属违约，故反诉原告九鼎公司提起以下反诉请求：1、判令反诉被告卫宗弟支付下欠房款人民币9520元，并赔偿违约金10000元；2）、本案诉讼费及邮寄费全部由反诉被告卫宗弟承担。
反诉被告卫宗弟辩称：1、反诉原告九鼎公司未按约定提供优良房屋，存在违约行为；2、反诉原告九鼎公司自行改变房屋设计图纸，致使房屋不符合入住条件，也未向反诉被告卫宗弟发出入住通知，存在违约行为；3、反诉原告九鼎公司未取得全部建设用地的土地使用权，无法为反诉被告卫宗弟办理房产证和土地使用权证。综上，因反诉原告九鼎公司修建的房屋未达到约定的优良工程和入住条件，反诉被告卫宗弟不应向其支付房款及违约金。
经审理查明：原告为御营小区某小区H9、H10住宅楼的住户，其住宅于2004年8月经绵阳市房产管理局鉴定为C级危房并建议拆除。绵阳市人民政府办公室于2005年2月4日以绵府办函（2005）21号文批复同意对御营小区某小区H9、H10住宅楼拆除后在原址重建，由被告中房公司负责承担拆除原住宅楼、新建项目和原住户安置过渡等工作的组织实施和所涉及的全部经费，并同时批复“改建后所有分割按该宗土地新建建筑总面积重新进行分割，原住户按原土地使用性质办理土地使用证，其余部分办理出让手续，免收土地出让金”。被告中房公司于2005年2月22日委托被告九鼎公司对御营小区某小区H9、H10住宅楼进行改建，并就拆除、重建、拆迁安置补偿、报批立项等与被告九鼎公司签订了协议书。被告九鼎公司遂向绵阳市建设委员会申请报批H9、H10住宅楼的总平面图及2-7层施工图，绵阳市建设委员会审批同意该房屋的总平面图及施工图并办理了《建设工程规划许可证》。
2005年2月22日，被告九鼎公司作为甲方与作为乙方的原告签订《危房改造协议书》1份，约定有下列主要条款：
一、甲方拆除乙方在御营小区某小区点9幢1单元5楼2号私产房屋砖混结构两室一厅，按房屋所有权证确权建筑面积58.01平方米。
二、甲方以在原地新建的（房屋）2单元5楼2号框混结构两室两厅户型，建筑面积约76.03平方米的新建住宅用房换给乙方。
三、甲、乙双方同意互换房屋产权，按互换房屋面积、质量、楼层结算差价。
甲、乙双方在住宅用房产权调换中，其新建房屋建筑面积与乙方原房屋产权证确权的建筑面积的等面积部分，不额外收取建筑费用。超出乙方原房屋产权证确权的建筑面积30%以内的部分，按新房基本造价600元／平方米计算，超出17.40平方米价款为10440.00元。超出乙方原房屋产权证确权的建筑面积30%以外的部分，按新房市场综合价1200.00元／平方米计算，超出0.62平方米价款为744.00元。合计总价款为11184.00元。
四、按政策规定并参照其他相关情况，甲、乙双方同意以下条款进行临时过渡：
1、甲方按乙方两室一厅户型支付临时过渡费300元／月。前六个月共计1800元，以后临时过渡费逐月支付。甲方新建房屋通过竣工验收后，将移交新房的书面通知送达乙方代表时一月内，甲方停止支付临时过渡费”；
2、乙方在本协议生效后15日内迁离原房，甲方付给乙方搬迁补助费200元。乙方在收到甲方移交新房的书面通知后一个月内办理搬迁手续，甲方付给乙方新房搬迁费200元。
五、甲方完成对乙方的安置后，剩余房屋及商业门面由甲方处置，乙方不得干涉。
六、甲、乙双方互换房屋，甲、乙双方均以建筑面积进行计算。新房的建筑面积以房管局核定的建筑面积为准。乙方应付给甲方房款总额11184.00元，在主体完工后10日内向甲方支付房款总额的50%，其余房款在房屋竣工验收后一个月内付清，甲方凭房款缴纳凭证移交新房。
七、乙方换得房屋属私产，甲方负责向房产登记发证机关申办新房所有权证，其工本费用由乙方负责。甲方在房屋交付使用半年内保证乙方取得房屋所有权证；
八、新建小区的所有住户按宗地重建的总建筑面积凭各自的新房所有权证重新分割土地。土地性质按绵府办函（2005）21号文件要求办理，甲方负责办理相关手续，分割土地所产生的工本费用由乙方支付。甲方在房屋交付使用半年内保证乙方取得土地使用权证。
十、甲方向乙方无偿提供25平方米的活动室，产权归原56户住户共有；
十四、新建项目的修建时间从所有住户搬迁完毕之日起到甲方通知住户入住之日止为十五个月，如甲方逾期不能交房，甲方向乙方支付过渡费用并赔偿违约金10000元。
十五、新建房屋应为优良工程。
十六、本协议双方应共同遵守，违反本协议规定的，由违约方向另一方支付违约金10000元，并赔偿由此造成的损失。
被告九鼎公司于2006年1月10日完成工程并按约定的标准向原告支付了2005年3月至2006年1月期间的过渡费。经竣工验收，被告九鼎公司所建房屋为合格工程。
此后，原告等住户因住房的通风、采光等问题为由拒绝交付房款和接收房屋，并于2006年2月以绵阳市城市规划管理局审核批准被告九鼎公司关于御营小区某小区H9、H10危房改建总平面图和2-7层施工图并办理《建设工程规划许可证》的行政行为违法为由向本院提起行政诉讼。原告的主要理由为：1、按GB50180-93中5.0.6.1条规定在Ⅲ建筑气候区，住宅建筑净密度的最大值不得超过控制指标28-30%，但设计已达到了81%；2、按GB50180-93中5.0.6.2条规定在Ⅲ建筑气候区，中高层住宅建筑面积净密度的最大值不得超过控制指标2.2万ｍ2／hｍ2，但该设计已达到4.8万ｍ2／ｈｍ2。另据绵府办（2005）21号批复，御营小区某小区H9、H10住宅楼拆除后在原址重建，原址占地面积只有420.5平方米，但总平面设计图上的占地面积竟达1018.9平方米，而绵阳市城市规划管理局却违法予以审批并给被告九鼎公司颁发了《建设工程规划许可证》，从而让原告卫宗弟等人住进了不采光、不通风、不卫生、存在巨大安全隐患的住宅内，其行为严重损害了原告卫宗弟等人的合法权益。
本院于2009年1月20日作出（2007）涪行初字第3号行政判决，认为：原告提出该设计图所涉容积率、建筑净密度不仅不符合国家标准，也不符合绵阳市技术标准，按国家标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93），本地所涉建筑应属第Ⅲ建筑气候区，按GB50180-93中5.0.6.1条规定在Ⅲ建筑气候区，住宅建筑净密度的最大值不得超过控制指标28-30%，但该设计已达到了81%；按GB50180-93中5.0.6.2条规定在Ⅲ建筑气候区，中高层住宅建筑面积净密度的最大值不得超过控制指标2.2万ｍ2／ｈｍ2，但该设计已达到4.8万ｍ2／ｈｍ2。其理解与计算是以其住宅为独立组团。而被告辩称其改建后的住宅建筑面积净密度为2.05，住宅建筑净密度为33.4%，其理解与计算是以整个御营小区某小区为组团（包括29#、30#、H4、H6、H7、H8、31#、32#、33#及H9、H10在内）。其住宅建筑净密度确实超过国家标准，但符合绵阳市关于旧城区标准（30-50%）。根据国家标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）1.0.3条规定，居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。而组团的控制规模为300—1000户，人口达1000—3000人。显然本案所涉H9、H10改建房屋住户共为66户，不能达到组团规模。因此，被告以整个御营小区某小区为控制规模进行审批并无不当。
对法律适用问题。虽然建设部在修订公告第31号明确“其中……5.0.6（第1款）……为强制性条文，必须严格执行”。但根据《城市居住区规划设计规范》（条文说明）总则（2002年修改版）1.0.2之规定，该规范主要适用于新建区。由于旧城区所在城市性质、所负职能和复杂的现状条件各异，致使改造规划的前提条件悬殊，要制定统一的规范，难度很大。《中华人民共和国城市规划法》及《四川省﹤城市规划法﹥实施办法》规定，县级以上地方人民政府规划行政主管部门负责本行政区域内的城市规划工作，因而我市规划行政主管部门有权因地制宜的制定地方规定，故被告在进行审批时适用《绵阳市城市规划管理技术规定》有关建筑密度、容积率等指标的规定，并不违反相关法律、法规规定，适用法律正确。
综上所述，被告市规划局在九鼎公司申请报批危房改造的建设项目时，虽对设计图所涉容积率、建筑净密度等指标的审批及适用法律并无不当。但其在九鼎公司尚未办理正式用地审批手续，未向被告提供全部的建设用地证件的情况下，以保证危房改造的顺利进行为由，对九鼎公司提交的该住宅楼的总平面图及设计方案进行了审批，并颁发了《建设工程规划许可证》，其审批行为违反法律规定的审批程序，该行政行为不具有合法性。为此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第（二）项第3目、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十七条第二款第二项之规定，确认被告市规划局对九鼎公司H9、H10住宅楼的审批、核发《建设工程规划许可证》的行政行为违法。
该判决还查明：“2006年1月13日九鼎公司向住户发出通告，说明其改建工程已于1月10日通过验收合格，按约定一月内可以入住，要求原住户于2006年2月10日前办理入住手续。”
另查明：
1、2005年11月，被告九鼎公司经征得H9、H10原56户住户中32户的同意，委托其对外出售合同约定由56户共有的25平方米活动室，所得价款由其保管，待56户住户的房款分配方案出来后，由其逐户发放。该房屋出售后，所有权已登记在买受人名下。
2、在前述行政案件诉讼过程中，被告九鼎公司于2007年11月16日将住房钥匙移交给绵阳市维稳办，后原告入住。
3、2005年8月1日，被告九鼎公司向原告卫宗弟等住户发出《承诺函》，声称考虑到原告卫宗弟等住户为退休职工，同意从开发利润中对超出原住房面积30%以内的部分按100元／平方米补偿给原告卫宗弟等住户。该补偿款在原告卫宗弟等住户最后一次缴款中进行品迭。
4、经审理查明，原告卫宗弟已经向被告九鼎公司给付房款5600元。
还查明：原告卫宗弟与御营小区某小区H9、H10的56户住户均系原平武伐木厂退休人员。
1990年9月27日，该厂与被告中房公司签订房屋买卖协议购买H9、H10住房。1994年7月29日，市人民政府以绵府函（1994）71号文件同意撤销绵阳市平武伐木厂。1995年3月1日、12月7日，市国资局以绵国资行（1995）004号、041号文件同意将前述平武伐木厂购买的56套住房移转给绵阳天府玻璃钢厂，不作资产配置。1995年8月8日，市国土局向该厂颁发了绵城国用［总1995）字第52130676号《国有土地使用权证》，用途为住宅，用地面积1488.76平方米。
1998年2月23日，四川兴力达集团公司协议兼并了绵阳天府玻璃钢厂。1999年9月2日，市国资局以（1999）国资行031号文将绵阳天府玻璃钢厂的资产整体划转给兴力达公司占有使用。
此后，原告卫宗弟等原平武伐木厂职工因房改购买了前述56套房屋。2000年7月6日，市国土局将绵城国用［总1995）字第52130676号《国有土地使用权证》收回注销，对职工共有土地420.5平方米另行颁证。
2000年9月8日，绵阳市高新区工商行政管理局核准注销了绵阳天府玻璃钢厂。但2007年7月10日，市国土局又向绵阳天府玻璃钢厂颁发了绵城国用（2000）字第02080号《国有土地使用权证》，土地使用权类型为划拨，用途为绿化，使用面积及共用分摊面积均为1068.20平方米。同时，该证记载：“此宗土地系颁证（总95）52130676号因优惠售房分余颁证，与住宅有关的交通绿化等用地不得转让和抵押。”
在原告等18人因H9、H10幢房屋危房改造事宜发生纠纷后，兴力达集团公司向市中院提起诉讼，对登记在天府玻璃钢厂名下的1068.20平方米土地主张权利，要求被告中房绵阳公司、九鼎公司给付变卖新增房屋价款。中院经审理，认为兴力达集团公司不是适格主体，以（2008）绵民初字第32号民事裁定驳回其起诉。该公司不服，向省高级人民法院上诉，该院亦认为兴力达集团公司主体不适格，以（2009）川民终字第167号民事裁定维持原市中院一审裁定。
以上事实，有《危房改造协议书》、绵府办函（2005）21号文批复、《通告》、（2007）涪行初字第3号生效行政判决书、《承诺函》、《关于H9、H10危房改造住户对活动室处置征询意见表》等证据经质证核实在卷。
本院认为：原、被告签订的《危房改造协议书》，其主要权利义务内容为用被告九鼎公司投资新建的房屋与原告原有的房屋进行交换，并约定了相关交换价款内容。该协议不违反我国法律和行政法规的强制规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”之规定，本案原告与被告九鼎公司作为合同当事人，受该合同效力的约束；被告中房公司不是本案合同相对人，不享有本案合同权利及承担合同义务。又根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条之规定，本案原、被告之合同实为房屋互易合同，应受买卖合同相关法律规范的调整。
综合原、被告的诉辩称主张，本案有以下主要争议焦点：
1、被告九鼎公司交付房屋是否存在违约？
2、原告卫宗弟交付房款是否迟延？
3、原、被告在合同履行过程中是否享有相关履行抗辩权？
根据《中华人民共和国合同法》第九章买卖合同之第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十三条之规定，被告九鼎公司作为新建房屋的出卖人负有按约定时间、约定质量向原告卫宗弟交付标的物并转移标的物所有权的义务。原告卫宗弟主张被告九鼎公司违约，其请求权基础即在于主张被告九鼎公司违反了上述法条的规定：1、被告九鼎公司未按时通知原告卫宗弟交付房屋；2、被告九鼎公司交付的房屋不符合入住条件；3、被告九鼎公司交付的房屋不符合合同约定的“优良工程”；4、被告九鼎公司未按照约定时间转移房屋所有权。对原告卫宗弟的第1项理由，因其与本院（2007）涪行初字第3号生效行政判决确认的“2006年1月13日九鼎公司向住户发出通告，说明其改建工程已于1月10日通过验收合格，按约定一月内可以入住，要求原住户于2006年2月10日前办理入住手续”这一事实不符，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项、第二款的规定，本院不予采信。对原告卫宗弟提出的第2项理由，亦在前述行政诉讼中被本院（2007）涪行初字第3号生效行政判决所否定，在本案中原告卫宗弟并未提出新的反驳证据证明被告九鼎公司所交付的房屋不符合入住条件，本院不予采信。对原告卫宗弟提出的第3项理由，即被告九鼎公司交付的并非“优良工程”，因双方并未明确“优良工程”的具体标准，应认定为约定不明。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十四条“当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定”的指引性规范，应适用该法第六十二条第一项的规定来确定交付标的物的质量要求。该项规定：“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者合同目的的特定标准履行”。经查，我国在2001年7月20日发布了建筑工程质量验收的国家标准，即《建筑工程质量验收统一标准》，自2002年1月1日起施行。依照前述法条的规定，本案对被告九鼎公司交付房屋是否符合约定应适用这一国家标准。该标准在2.0.3“验收acceptance”中规定：建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验分、批项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认。显然，依照该标准，验收仅有合格与不合格两种结果。被告九鼎公司提供的房屋经验收属合格，应认定为符合交付条件。故对原告卫宗弟提出的该理由本院亦不予采信。对原告卫宗弟提出的第4项理由，即被告九鼎公司未按照合同约定转移房屋所有权，被告九鼎公司以原告卫宗弟未给付合同价款以为抗辩。根据双方合同第六、七、八条的约定，原告卫宗弟履行付款义务后，被告九鼎公司凭原告卫宗弟的交纳凭证交付房屋，并在交付房屋半年内保证原告卫宗弟取得房屋所有权证及土地使用权证。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”之规定，被告九鼎公司在原告卫宗弟未履行付款义务前享有先履行抗辩权，即拒绝向原告卫宗弟交付房屋。但在原告卫宗弟提起前述行政诉讼中，被告九鼎公司于2007年11月16日通过市维稳办向原告卫宗弟交付了争议房屋，即其放弃了拒绝交付房屋的先履行抗辩权。依照双方合同的约定，被告九鼎公司应当在房屋交付半年内保证原告卫宗弟取得房屋所有权证及土地使用权证。被告九鼎公司在放弃相关抗辩权后又在本案诉讼中以拥有先履行抗辩权作为其未履行相关办证义务的抗辩，不符合法律规定，本院不予采信。被告九鼎公司至今未转移房屋所有权及土地使用权给原告卫宗弟，违反合同约定，应承担相应的违约责任。原告卫宗弟依照合同第十四条及第十六条主张被告九鼎公司给付迟延办证违约金10000元并要求继续履行办证义务，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款的规定，本院予以支持。
原告卫宗弟主张被告九鼎公司支付2006年后的过渡期房租费9408元、搬家费200元，因被告九鼎公司已履行交付房屋的通知义务，原告卫宗弟拒绝接受的理由缺乏事实和法律依据，依照合同约定，被告九鼎公司无继续给付过渡费及搬家费的义务，故原告卫宗弟的该项请求本院不予支持。
原告卫宗弟还要求被告九鼎公司按合同第十条约定向原告卫宗弟等御营坝H9、H10住户提供25平方米活动室，经审理查明，该活动室已于2005年经原H9、H10的多数住户委托，被告九鼎公司已将其对外销售并办理了所有权转移手续。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，本院不予支持。
原告卫宗弟作为新建房屋的买受人，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条之规定，负有按照约定的数额、时间给付价款的义务。在应付房屋价款的计算上，合同第三条有明确的计算方法，总计价款为11184.00元。但在本案诉讼中，被告九鼎公司明确表示：考虑反诉被告卫宗弟为退休职工，同意从开发利润中对超出原住房面积30%以内部分按100元／平方米补偿给反诉被告卫宗弟，该主张不违反法律规定，本院予以准许。按照被告九鼎公司的该让利方案，原告卫宗弟还应向被告九鼎公司给付的房价款为：58.01平方米×30%×（600元－100元）／平方米＋0.62平方米×1200元／平方米－5600元=3844元。被告九鼎公司要求原告卫宗弟给付房价款9520元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
按合同第六条的约定，原告卫宗弟应“在主体完工后10日内向甲方支付房款总额的50%，其余房款在房屋竣工验收后一个月内付清”，原告卫宗弟作为负有先履行义务的一方当事人，并无《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权行使的情形，其拒绝履行约定在先的给付价款义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。被告九鼎公司至今未转移房屋所有权及土地使用权给原告卫宗弟，所应承担的违约责任系依照合同第十四条及第十六条的规定，其违约责任可以量化为100%。原告卫宗弟所应当支付的购房款9444元系等面积（58.01平方米）互易后超过原房屋面积部分（76.03平方米－58.01平方米=18.02平方米）的差额，原告卫宗弟已经支付5600元，尚差3844元未支付，其违约责任可以量化为（18.02平方米÷58.01平方米）×（3844元÷9444元）×100=12.64%。即依照合同第十四条及第十六条的规定，被告九鼎公司应当原告卫宗弟支付违约金10000元，则原告卫宗弟应当向被告九鼎公司支付违约金1264元，以体现违约程度与向对方承担违约金的数额相适应的原则。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一项、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第三款、第一百二十条、第一百三十五条、第一百五十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百七十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第四项、第二款之规定，判决如下：
一、被告绵阳市九鼎房地产有限责任公司本判决生效后三日内为原告卫宗弟办理土地使用权和房屋所有权的变更登记手续；
二、被告绵阳市九鼎房地产有限责任公司向原告卫宗弟支付违约金10000元；
三、反诉被告卫宗弟向反诉原告绵阳市九鼎房地产有限责任公司支付房款3844元；
四、反诉被告卫宗弟向反诉原告绵阳市九鼎房地产有限责任公司支付违约金1264元。
以上金钱给付义务经抵扣后，由被告绵阳市九鼎房地产有限责任公司向原告卫宗弟给付违约金4892元，限本判决生效后三日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五二十三九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回本、反诉原告的其他诉讼请求。
本案本诉受理费240元，反诉受理费140元，合计380元，由原告卫宗弟承担100元，由被告绵阳市九鼎房地产有限责任公司承担280元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 周 宏
人民陪审员 陈 军
人民陪审员 赵 东
二〇一三年八月二十日
书 记 员 安捷娜
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
第一百一十四条当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百五十四条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
第一百七十五条当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。
最高人民法院《民事诉讼证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第九条下列事实，当事人无需举证证明
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。