黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民初41号
原告胡海滨，居民身份证号码2310051973********，男，1973年5月15日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
委托代理人王玮平，黑龙江博学律师事务所律师。
被告牡丹江市绿苑园林工程有限公司，住所地牡丹江市爱民区。
法定代表人王和栋，董事长。
委托代理人鄂恒志，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
第三人牡丹江新世纪房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区兴隆镇。
法定代表人郑继运，董事长。
委托代理人王占云，黑龙江正大律师事务所律师。
原告胡海滨与被告牡丹江市绿苑园林工程有限公司（以下简称绿苑公司）、第三人牡丹江新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，于2016年6月13日公开开庭进行了审理，原告胡海滨的委托代理人王玮平，被告绿苑公司委托代理人鄂恒志、第三人新世纪公司委托代理人王占云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡海滨诉称：请求确认原告为牡丹江市东安区百好花园小区1402室房屋的所有权人；请求判令停止对百好花园小区1402室房屋的强制执行；本案的诉讼费用由被告承担。理由：原告于2011年承建牡丹江市东安区百好花园小区20号楼的水电安装工程的人工劳务，该水电工程于2012年竣工结束，第三人在施工期间陆续支付了工程款60万元，尚欠原告工程价款100多万元，后2013年10月22日，原告购买被告开发建设的百好花园小区8号楼1单元1402室（产籍号为350-490-1/2-8-011402）房屋，由于第三人当时将该房屋抵押给银行借款，需要解除抵押后方能签订经备案的正式的《商品房买卖合同》，原告于同日与第三人签订了《金色维也纳认购书》一份，约定房屋总面积135.27平方米，总价671480元，并于同日支付了人民币4万元的定金。剩余的购房款由于第三人欠付原告工程款，双方互负债务，故就相同数额的部分进行了抵消。第三人于2013年10月22日同日将原告所购的房屋交付给原告，原告交付了物业费、垃圾清运费、装修用电梯费等。原告认为原告与第三人之间为房屋买卖关系，认购协议中已经包含了商品房买卖的主要条款，购房价款通过定金和债务抵消的方式已经全部支付，原告也无其他可居住的房屋，而且在人民法院查封前原告已经实际占有并使用房屋。原告为合法的房屋购买人，原告的权利优于被告的普通债权。且本案的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告的权利足以排除被告的执行，望人民法院以事实为依据、以法律为准绳，依法维护原告的合法权益。
被告绿苑公司辩称：一、假设原告所述事实成立，原告是在2013年10月22日购买商品房的行为不具有合法性，应为无效。因为诉争商品房已被抵押给银行，在权利人没有解除抵押行为前，第三人同原告之间无权进行交易，即使交易也不合法。二、原告所持有的认购书不是商品房买卖合同，其只是商品房买卖合同的预约合同，在规定时间内不签订正规商品房买卖合同，该认购书失效。所以原告所持有的认购书早已自动失效，不具有法律效力。三、原告没有签订正规商品房买卖合同，本商品房所有权没有发生转移，仍是第三人开发商的财产。另外，原告支付了4万元定金，剩余63万元房款并没有支付，第三人也没有给其出具税务发票，无法证明购房行为确实存在。另，原告抵账房屋流转单体现抵账的行为发生在2015年10月3日，是在被告申请财产保全查封之后，所以该抵账行为属于恶意规避法院强制执行的行为，应为无效。综上，原告所诉无理，应驳回其诉讼请求。
第三人新世纪公司述称：我方已经将房屋卖给原告，收取了原告的购房款，原告的诉讼请求应得到支持。
本案的争议焦点：1.原告胡海滨与第三人新世纪公司签订的认购书是否有效；2.原告胡海滨申请不得执行诉争房屋是否符合法律规定；3.原告胡海滨主张确认房屋产权是否符合法律规定。
原告胡海滨举证如下：
证据一，2013年10月22日签订的认购书一份、POS签购单一份，2013年10月22日收据一份，2015年10月13日销售审批表及抵账流转单各一份，2013年10月22日承诺书一份，2014年3月10日声明一份。证明：因原告承建第三人开发建设的百好花园小区20号楼的水电工程，第三人欠付工程价款，原告与第三人在2013年10月22日达成了房屋抵顶部分工程款的协议，签订了认购书，但是由于当时的房屋被第三人抵押借款，无法签订正式的合同、出具发票，后在房屋解除抵押后，由于第三人内部管理原因，至今仍未能和原告签订正式合同。原告通过与第三人双方抵消债务的方式支付了全部房屋买卖价款，双方之间关于房屋买卖合同成立，并已经履行。
被告绿苑公司的质证意见：认购书只能用于开发商尚未取得商品房预售许可证阶段的销售。本案开发商在2010年前就已经取得预售许可，本案在2012年9月6日签订的认购书在程序上不合法。该认购书不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购书不能等同于商品房买卖合同。认购书只是合同的预约阶段，如在约定的时间没有签订正式的买卖合同，认购书失效，原告所持有的认定书不能证明已经取得房屋所有权。对两份收据的质证意见，从事商品经营的经营单位，对外经营收取款项，必须向收款方出具发票，该两份收据不具有合法性，因第三人没有出具正规发票，不能证实本案的商品房有实际购买行为，2014年10月30日法院将诉争房屋查封，原告交付购房款的行为，是与第三人串通，该行为应为无效，所以原告没有签订正规商品房合同，没有领取正规税务发票，没有取得本案标的物的所有权，不具有阻止人民法院执行诉争房屋的权利；假设原告说的属实，原告在2013年10月购买的房屋的时候房屋已经抵押，第三人和原告之间即使签订了买卖合同，该合同也是无效的。原告没有依据认购书约定的时间签订正式的合同，所以认购书已经失效，由此产生的4万元订金，也应该由开发公司没收；原告所提供的顶账流转单是2015年10月13日，可见是原告在此时间同第三人签订用房顶账协议，此时房屋已经查封，该行为不具有合法性；水电安装工程是由牡丹江藤原水电安装公司进行施工，如存在顶账行为，也应该由第三人和该公司签订顶账协议，同原告个人签订协议是无效的。
第三人新世纪公司的质证意见：对形式要件及证明问题均没有异议。
本院认为，2013年10月22日签订的认购书、POS签购单及2013年10月22日收据，上述三份书证能相互佐证，并证实原告胡海滨与第三人新世纪公司签订认购书及缴纳定金的事实，对该三份书证予以采信，对其证明的上述事实予以确认；结合第三人新世纪公司庭审中对办理抵账手续过程的自认，对2015年10月13日销售审批表、抵账流转单予以采信。2013年10月22日承诺书、2014年3月10日声明均系第三人新世纪公司单方作出，无其他证据予以佐证，本院对其不予采信。
证据二，2013年10月22日收据、2016年3月4日发票、入住会签单。证明：2013年10月22日第三人向原告交付了本案诉争房屋，原告自2013年10月22日起实际占有并使用房屋。
被告绿苑公司的质证意见：对入住单不认可是复印件，对物业费收据不认可，因为原告的顶账行为是2015年10月份，只有在购房款交付完毕后，开发商才能办理入住手续，原告所提供的上述证据均不能证明2013年已经实际入住的事实，如果原告方承认存在实际顶账行为，应该向人民法院提供相应的财务顶账手续。
第三人新世纪公司的质证意见：对形式要件及证明问题均没有异议。
本院认为，该组证据的三份书证能相互佐证，证实原告办理了入住手续并交纳了2013年10月22日至2017年10月21日的物业管理费，对上述证据予以采信。
被告绿苑公司及第三人新世纪公司未向本院提供证据。
根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2013年10月22日，原告胡海滨与第三人新世纪公司签订《金色维也纳认购书》，约定原告胡海滨认购位于牡丹江市百好花园小区8幢011402室房屋一套，该房屋总面积135.27平方米，总价为671480元，并约定除公司通知外，买方应于2013年12月15日前携带本认购书、购房首期款、购房需带证件及其他材料至金色维也纳销售中心签订《商品房买卖合同》。原告胡海滨于当日向第三人新世纪公司支付定金人民币40000元，第三人新世纪公司出具收据。原告胡海滨称第三人新世纪公司于2013年10月22日向其出具承诺书，待诉争房屋解除抵押后给胡海滨开正式合同、发票。原告胡海滨与第三人新世纪公司及案外人牡丹江百好戴维斯物业有限责任公司于2013年10月22日签订了入住会签单，并分别于2013年10月22日及2016年3月4日向物业公司缴纳了2013年10月22日至2017年10月21日的物业管理费。第三人新世纪公司又于2015年10月13日制作销售审批表及抵账房流转单，办理了将诉争房屋通过抵顶债务的方式转让给原告胡海滨相关手续。
另查明，被告绿苑公司因与第三人新世纪公司绿化施工合同纠纷，经牡丹江仲裁委员会仲裁，裁决：“被申请人新世纪公司自本裁决生效时起给付申请人绿苑公司工程款320万元，并承担拖欠工程款的利息75600.00元。”被告绿苑公司在仲裁程序中提出财产保全申请，牡丹江市东安区人民法院于2014年10月30日作出（2014）东保字第20号民事裁定书，查封了第三人牡丹江新世纪房地产开发有限公司名下包括诉争房屋在内的6户房屋。因新世纪公司未按期履行仲裁裁决确定的给付义务，绿苑公司依据仲裁裁决书向本院申请执行，在执行过程中胡海滨对执行标的提出异议，本院于2016年4月5日作出（2016）黑10执异21号执行裁定书驳回了胡海滨的异议。
本院认为：本案系案外人执行异议之诉，案外人主张的权利必须是所有权或者有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，其目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行。结合当事人的诉辩主张，本案的审理不仅要对案外人是否对执行标的物享有所有权进行判断，还要对其实体权利能否对抗执行进行判断。
关于原告胡海滨与第三人新世纪公司签订的认购书效力及胡海滨对诉争房屋是否享有所有权的问题。原告胡海滨与第三人新世纪公司签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，且原告已履行了认购书中约定的交付定金的义务，即该合同中其应履行的主要义务，故该认购书合法有效，对双方具有合同上的拘束力，但是根据我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，胡海滨对于诉争房屋未办理房屋产权的预告登记或物权登记，故其目前对诉争房屋不享有准物权、物权。因此，胡海滨请求确认其为诉争房屋所有权人的主张不成立，本院不予支持。
关于原告胡海滨对诉争房屋是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。即使胡海滨没有取得物权，但如果其因为合同而对诉争房屋享有的权利符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。本案原告胡海滨系通过抵顶债务的方式成为诉争房屋的受让人，其双方的抵债行为发生在绿苑公司查封诉争房屋之后。如上所述其对诉争房屋不享有所有权，胡海滨与新世纪公司的抵账行为仅能产生债法上的效力，即胡海滨享有抵债标的物的登记请求权和交付请求权，其与新世纪公司达成抵债的合意的目的是消灭双方之间的金钱债，不应优先于另一金钱债权的实现，故作为抵债受让人的胡海滨所享有的权利不属于物权期待权的保护范围，即胡海滨对诉争房屋不享有排除执行的权利，对其主张停止执行诉争房屋的诉讼请求，本院不予以支持。另，原告胡海滨认为本案的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其权利足以排除绿苑公司的执行。结合该条内容可知，该规定仅对买受人的物权期待权利进行了保护，并不适用本案。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第二项及第二款的规定，判决如下：
驳回原告胡海滨的诉讼请求。
案件受理费10511元，由原告胡海滨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 姚 波
代理审判员 李慧宇
代理审判员 高玉林
二〇一六年七月三十日
书 记 员 刘 鸿