上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第2885号
原告陶春飞。
委托代理人伍助碧，上海敏诚善律师事务所律师。
委托代理人郑健，上海敏诚善律师事务所律师。
被告陆惠萍。
被告袁宝英。
被告陆洪法。
上述三被告共同的委托代理人陈峰，上海韩明志律师事务所律师。
被告张剑锋。
第三人上海永圣房地产有限公司。
法定代表人沈俞。
委托代理人李晓清，上海华宏律师事务所律师。
原告陶春飞与被告陆惠萍、袁宝英、陆洪法、张剑锋、第三人上海永圣房地产有限公司（以下简称永圣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，先后于2014年6月10日、2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告陶春飞及其委托代理人伍助碧、郑健，被告陆惠萍及被告陆惠萍、袁宝英、陆洪法共同的委托代理人陈峰，第三人永圣公司的委托代理人李晓清到庭参加诉讼。被告张剑锋经本院依法传唤未到庭参加损失，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告陶春飞诉称：2012年5月27日，在上海好轻松房地产经纪事务所（以下简称中介公司）的居间下，原告与被告签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告所有的位于上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋，系争房屋系被告的南桥镇尤新村二队27号之宅基地动迁所得的安置房屋，尚未办理产证）。《合同》对房屋的总价、付款方式、房屋的交付时间及方式等做了明确约定。合同签订后，原告按约支付定金及房款共计人民币（以下币种相同）共计90万元（总价115万元）并于2012年5月27日入住系争房屋，现系争房屋已经具备申办产权证的条件，被告却违约怠于行使其申办产证的义务（俗称小产权证）并要求原告增加房款，致使合同无法履行。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、责令被告继续履行合同，按约申办房产证及配合办理房屋抵押登记手续；二、责令被告赔偿原告的损失即律师费55，500元。
被告陆惠萍、袁宝英、陆洪法辩称：不同意原告的诉讼请求。被告不是不履行合同，（是）目前没法办小产证，不是被告方违约，应该驳回原告的诉讼请求。
被告张剑锋未作答辩。
第三人永圣公司述称：对原告的诉讼请求第三人不发表意见。第三人是开发商，将系争房屋出售给高桥政府，再由拆迁方政府进行安置，第三人在本案中没有法律关系地位。
经审理查明：2005年10月5日，四被告作为被拆迁人签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》，四被告因其所有的位于上海市浦东新区南桥镇尤新村二队27号房屋动迁被安置。被告张剑锋及其女张欣磊曾诉至法院，向被告陆惠萍、陆洪法及案外人陈品珍主张有关系争房屋的动迁补偿款，本院于2006年7月26日作出（2006）浦民一（民）初字第4623号民事判决书，判决主文为：陆洪法应于判决生效之日起十日内返还张剑锋拆迁安置补偿款153，124.10元；陆洪法应于本判决生效之日起十日内返还张欣磊拆迁补偿款122，093元；驳回张剑锋、张欣磊的其他诉讼请求。出具日期为2008年7月20日、尾部有陆惠萍、袁宝英、陆洪法及案外人陈品珍、陆伟杰、陆宇恒签名字样的《家庭协议书》的主要内容为：被拆迁人袁宝英、陆洪法、陆惠萍、张剑锋一致同意《南新佳园》2-13-28-201（现即为系争房屋）的产权人（购房人）为陆惠萍；……；如以后因此协议产生的一切家庭财产和经济纠纷，均由被拆迁人（承诺人）承担全部法律责任；本人张剑锋、张欣磊承诺自愿放弃购买上述配套商品房，并在产权登记申请时至房地产交易中心办理相关手续。2012年5月27日，陆惠萍、袁宝英、陆洪法（以下简称陆惠萍等人）与原告在中介公司的居间介绍下签订了《合同》，《合同》约定：出卖人为陆惠萍、袁宝英、陆洪法，买受人为陶春飞；原告购买陆惠萍等人动拆迁安置的系争房屋（原地址南桥镇尤新村二队27号），总房价款为115万元；原告于2012年5月25日向陆惠萍等人支付房款5万元作为定金，原告于签订买卖合同当日向陆惠萍等人支付房款37万元，原告于2012年8月6日前支付陆惠萍等人房款48万元，待系争房屋产证办理出后陆惠萍等人配合原告办理持证抵押手续后当日，原告支付陆惠萍等人10万元，国家规定准许系争房屋上市后，原告于双方办理过户手续当日支付给陆惠萍等人房款15万元；本合同签订后，系争房屋过户给原告之前的过渡期内，陆惠萍等人不得再对系争房屋进行任何权利上的处分，系争房屋交易限制期满可以过户时，如（系争房屋的）权利人为陆惠萍、陆洪法、袁宝英，由于任何事由不能到浦东新区房地产交易中心与原告办理过户手续，则授权委托原告全权代理，同时在政策允许且原告要求下，系争房屋小产证办出后60日内陆惠萍等人必须与原告一起到公证处办理好授权委托书的公证事宜，并配合原告再次签订上海市网上买卖合同并至上海市房地产交易中心办理持证抵押和公证手续；经买卖双方充分协商确定，系争房屋成交价为115万元，该成交价包括房屋及其室内装修、生活配套设备、附属设施、物业维修基金、陆惠萍等人已缴纳的物业管理费等费用和系争房屋占用范围内土地的土地使用权出让金；本合同自买卖双方签字之后即发生法律效力，任何一方不得以任何理由、以任何方式要求增加或减少双方约定的房屋成交价；陆惠萍等人不得在过户给原告之前的任何时间内提出增加系争房屋的成交价，若陆惠萍等人要求提高房屋总价、要求原告增加购房价款，属于违约行为，除该要求不得成立外，陆惠萍等人需赔偿23万元给原告；2012年5月27日，陆惠萍等人将系争房屋交付给原告使用，陆惠萍等人应交付的包括但不限于系争房屋所有钥匙、收房相关资料、房屋面积测量资料、房屋交接书、住宅质量保证书、房屋使用说明书、业主手册、房屋维修合同、陆惠萍等人已缴纳的物业管理费票据等文件资料（若有），陆惠萍等人还应向原告提供系争房屋所有的水电、煤气、有线电视、维修基金等相关账户，交付之日起发生的使用费用由原告缴纳，陆惠萍等人拒绝交付部分物品、资料及账户的，除应继续履行交付义务外，须视具体情形赔偿原告10万元的违约金，陆惠萍等人迟延交付的，每迟延一日，向原告支付总房价的日万分之五作为逾期违约金；陆惠萍等人保证，在今后系争房屋办理房地产权证时，如陆惠萍等人在报送做房产证的资料时加上其他任何人的名字，导致系争房屋有陆惠萍、陆洪法、袁宝英之外的其他共有权人，进而影响到本次房屋转让的买卖合同的效力或影响到系争房屋如期顺利过户，陆惠萍等人作为过错方将承担全部的过失责任或者违约责任，如原告愿意继续履行买卖合同，接受系争房屋的，陆惠萍等人赔偿因此给原告造成的全部直接损失，如原告不愿意接受系争房屋而主张解除买卖合同的，陆惠萍等人应按系争房屋市值的双倍标准赔偿给原告，并赔偿原告因准备履行本合同所发生的所有费用，并放弃向原告主张任何违约责任的权利，同时，如陆惠萍等人违约诉诸法律的，陆惠萍等人保证赔偿原告因索偿而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等；陆惠萍等人承诺对系争房屋有完全的所有权和处分权，保证任何第三人不能对系争房屋主张任何权利，若陆惠萍等人隐瞒其对系争房屋不具有完全处分权的事实，如抵押、出租等情形，导致在系争房屋交易限制期满后不能过户给原告，陆惠萍等人应根据合同约定承担违约责任，若陆惠萍等人隐瞒其对系争房屋不具备完全处分权的事实并未导致不能过户给原告，系争房屋仍然按期有效过户给原告，但是给原告造成了其他损失，则陆惠萍等人须赔偿给原告；如无正当理由、非因不可抗力和客观不能，原告未能按约按时足额支付购房款，则每逾期一日，向陆惠萍等人赔偿系争房屋成交价万分之五的逾期违约金；如无正当理由、非因不可抗力，陆惠萍等人未及时腾空房屋交付给原告，则每逾期一日，支付原告系争房屋成交价万分之五的逾期违约金给被告；在拆迁人或其代理人通知办理房地产权证（房屋所有权人的“小产证”）后，陆惠萍等人须在接到通知的第一时间向动迁公司报送办理房产证的材料，如陆惠萍等人在动迁公司通知之后一个月还未报送材料，视为陆惠萍等人拖延申办房产证，须自动迁公司发出通知的第32日起，每日向原告支付系争房屋成交价万分之五的违约金；陆惠萍等人保证在过渡期内不将本人及任何家属、亲友的户口迁入系争房屋，违反前述条款的，陆惠萍等人须支付原告10万元作为违约金，如经原告书面通知之日起10个工作日内仍未迁出的，每逾期一日，支付系争房屋成交价万分之五的逾期违约金，经原告催告后，陆惠萍等人超过60个工作日仍未迁出的，原告有权解除合同并要求其赔偿一切损失；如在本合同签订之后、系争房屋过户之前的过渡期内，即买卖合同履行期间，一方以语言或者行为明示将不履行买卖合同，即因系争房屋价格的显著大幅上涨或者下跌，或者其他任何非不可抗力的原因提出取消本次交易，构成预期违约，预期违约一方须向守约方承担违约责任，且守约方有权依据有关法律法规和本合同向系争房屋所在地法院提起民事诉讼；在交易限制期满后60日内，因系争房屋市价低于本合同成交价，原告主张解除本合同不予过户的，视为原告违约，原告按照系争房屋市值的双倍标准赔偿给陆惠萍等人，该赔偿价款总额包括原告已付之款项；陆惠萍等人承诺系争房屋小产证出来后三日内配合原告前往上海市浦东新区房地产交易中心办理持证抵押手续；因国家法律法规或因本市关于动迁房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致不能及时过户或者不能过户而造成损失，双方互不承担违约责任，因此只产生相互返还的法律后果，如地方政府的政策发生变动，动迁房交易限制期延长为三年以上或者缩短为不足三年，则按照最新生效的动迁房交易限制期履行本合同；本合同所称“交易限制期”，是指上海市政府批转《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发（2010）34号）第七条“为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年”。“交易限制期满后60日内”，是指“取得房地产权证满3年后可达过户条件的60日内”；系争房屋交易限制期满可以过户时，双方共同到房地产交易中心办理过户手续，需另行签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，双方为办理过户手续所需签订的房地产管理部门之买卖合同示范文本内容与本合同（包括附属法律文书和补充协议）约定不一致的，以本合同为准，其他未尽事宜，双方经平等友好协商后可以签订补充协议，经双方协商一致，也可对本合同的约定作出变更；本合同双方签字生效，有效期至系争房屋过户（所有权变更登记）手续完成为止；……。《合同》附有附件《出售人产权声明承诺书》（以下简称《承诺书》），《承诺书》的主要内容为：本人陆惠萍、陆洪法、袁宝英并附有各自的身份证号码，今明确声明并承诺保证是系争房屋的动拆迁安置房的被安置人，是今后系争房屋进行产权初始登记后系争房屋的所有权人，系争房屋没有任何其他所有权人，其他家庭成员和其他任何人对系争房屋都不拥有任何产权；经中介公司的讲解，陆惠萍等人对相关法律规定的诚实信用原则已清楚明白，深知在民事交易中严格遵循诚实信用原则的重要性和必要性，在今后办理房产证时如果陆惠萍等人加上其他人的名字，有可能导致现在陆惠萍等人与原告签订的房屋买卖合同成为无效合同或者可撤销合同，给原告造成不应有的重大损失；陆惠萍等人明确保证，陆惠萍等人将严格履行陆惠萍等人与原告签订的房地产买卖合同，如果陆惠萍等人恶意违约，作为严重违反了诚信原则的过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任；如果原告愿意继续履行买卖合同接受房屋，陆惠萍等人保证协助原告办理相关产权变更过户手续，对因此给原告造成的间接损失，陆惠萍等人全部承担，因此给原告造成的全部直接损失（即为解决此问题所付出的直接成本，如交通费、查档费、诉讼费、财产保全费、律师费等），陆惠萍等人全额赔付给原告，如果原告不愿意接受系争房屋，主张解除买卖合同，陆惠萍等人将按照双方合同约定赔付给原告，并双倍赔偿原告因准备履行本合同而支出的一切费用，并且不对原告的违约责任提出任何主张；……。原告已按约支付陆惠萍房款90万元。第三人于2010年10月16日出具《入住通知书》给被告。2012年5月27日，陆惠萍等人将系争房屋交付原告租给他人使用至今。
另查明，系争房屋的初始产权经核准于2012年12月3日登记在案外人上海永圣房地产有限公司的名下。
以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《佣金确认单》，《上海市房地产买卖合同》，《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）》，《家庭协议书》，《定金收条》、《房款收条》、《中国工商银行个人业务凭证（签单）》、《中国工商银行个人业务凭证（填单）》、《收据》，《房屋租赁合同》，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿文件登记信息》，《上海增值税普通发票发票联》，《入住通知书》，本院（2006）浦民一（民）初字第4623号民事判决书，原告、陆惠萍等人、第三人的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。证人曹某某的证言中有关原告要求增加房款的证言系从他人处听说，系传来证词，被告对此有异议，原告又无其他证据印证，故对证人曹某某的证言不予采信。
本院认为：张剑锋已经于2006年通过诉讼取得了有关系争房屋的拆迁安置补偿款，且在出具时间为2008年7月20日的《家庭协议书》中承诺自愿放弃购买系争房屋，并承诺在产权登记申请时至房地产交易中心办理相关手续；《家庭协议书》还约定，系争房屋的产权人或购买人为陆惠萍；故原告与被告陆惠萍、袁宝英、陆洪法之间关于系争房屋的《合同》系双方买卖房屋的真实意思表示，且不违反法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。原告已支付陆惠萍等人大部分房款，陆惠萍等人亦向原告交付房屋，双方已实际履行了合同的主要权利义务，但因政策限制原因双方尚未办理系争房屋的产权过户手续。有关系争房屋的《安置协议》的签署日期为2005年10月5日，系争房屋的初始产权于2012年12月3日登记在第三人的名下，因此，原告与被告目前仍因政策限制原因不能办理系争房屋的产权过户手续，故原告要求责令被告继续履行合同，按约申办房产证及配合办理房屋抵押登记手续的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。原告未举证证明被告存在违约行为，故原告要求责令被告赔偿原告的损失即律师费55，500元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。被告张剑锋经本院依法传唤未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告陶春飞的全部诉讼请求。
案件受理费15，649.50元，由原告陶春飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 秦冬红
人民陪审员 曹 璐
人民陪审员 张孝贤
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。