辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第728号
上诉人（原审原告）：杨光，男，1973年4月29日出生，汉族，无职业，住址辽宁省新民市。
委托代理人：朱学素，辽宁诚信为民律师事务所律师。
委托代理人：李洪军，辽宁诚信为民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1953年5月24日出生，汉族，无职业，住址辽宁省沈阳市大东区。
委托代理人：卢迪，新民市新柳法律服务所法律工作者。
原审第三人：沈阳云洲房地产开发有限公司，住所地辽宁省新民市新柳街花园委。
法定代表人：王云成，该公司经理。
委托代理人：刘翊，男，1988年1月18日出生，汉族，该公司工作人员。
委托代理人：赵铭洲，男，1987年5月26日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人杨光因与被上诉人ＸＸ、原审第三人沈阳云洲房地产开发有限公司（以下简称“云洲公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省新民市人民法院（2014）新民民二初字第5162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年3月2日公开开庭审理了本案，上诉人杨光的委托代理人朱学素，被上诉人ＸＸ的委托代理人卢迪，原审第三人云洲公司的委托代理人刘翊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨光一审诉称，2011年3月29日，杨光与云洲公司签订了《商品房买卖合同》，约定将位于新民市铁道北云洲上城小区9号楼4-3-2建筑面积107.92平方米的楼房出售给杨光，杨光向其支付了全部房款总计307，527元人民币，而且在双方签订完合同后，已经将该房产合同在新民市房产管理处备案。云洲公司已经将上述房屋的钥匙交给杨光，上述房屋已经实际交付杨光，杨光已经实际占有使用。双方签订完合同后，杨光多次找开发公司要求为其办理房产证，但由于开发公司的原因，房产证迟迟没有办下来。杨光再次找到开发公司要求办理诉争房屋的房产证时，开发公司告知杨光的房屋已经被ＸＸ申请新民市人民法院查封。因此，杨光向新民市人民法院提出执行异议，2014年8月25日，新民市人民法院作出（2014）新执异字第7号执行裁定书，驳回杨光的执行异议。杨光认为，其已经缴纳了全部房款，并且开发公司已经将该房屋的钥匙交给了杨光，杨光也已经进行了装修，而且，合同在房产部门已经备案。没有实际居住是因为该楼没有供暖无法居住，但已经实际占有。而没有办理产权证的原因是因为开发公司的单方原因造成，杨光本身并没有过错。因此，杨光根据相关法律法规的规定起诉至法院，请求法院确认杨光与云洲公司签订的房屋买卖合同合法有效，云洲公司协助杨光办理房屋产权证，撤销（2014）新民异字第7号执行裁定书，解除对争议房屋的查封，诉讼费用由ＸＸ承担。
ＸＸ一审辩称，不同意杨光的诉讼请求。ＸＸ在申请查封该房屋时，该房屋产权属于云洲公司所有。ＸＸ为保护合法权利，向法院申请查封该房屋符合法律规定。至于后期云洲公司和杨光之间达成的杨光所诉的买卖行为，损害了ＸＸ的合法权利。如确实确认杨光购买以及交款各项行为系在ＸＸ申请查封之后，请求法院确定杨光和云洲公司之间的买卖行为无效。且ＸＸ在向法院申请查封时，按ＸＸ所了解的情况，该房屋并未实际出售。云洲公司违反法律规定，将已经查封的房屋出售给杨光，过错完全在云洲公司，因此ＸＸ也不该承担诉讼费用。
云洲公司一审辩称，首先，云洲公司对该房屋没有任何权利，云洲公司为无独立请求权的第三人。云洲公司经过查询，杨光于2011年3月29日购买上城小区9#楼432室房屋，全款307，527元，杨光与云洲公司于当日签订房产备案合同，杨光缴纳全部房款，由于上城小区截止到现在也不能办理房产证，因此杨光没有房产证非个例。新民市人民法院于2012年4月27日对杨光所属房屋下达执行查封裁定书，远远晚于杨光拥有产权的日期。杨光于2012年办理领取钥匙，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，云洲公司认为杨光的诉讼请求符合相关的法律规定，杨光的诉求应该得到支持。
原审法院审理查明，杨光诉称其与云洲公司之间为欠款关系，云洲公司以其开发的位于新民市辽河大街211-2号第9幢4-3单元2号房（建筑面积107.98平方米）抵顶欠款。2011年3月29日，杨光与云洲公司就上述的房屋签订《商品房买卖合同》，云洲公司为杨光出具《收款收据》一张，票面注明“房款”，金额为“307，527元”。云洲公司向杨光送达【上城小区】业主入住通知书，通知其于2011年3月29日办理入住手续，领取钥匙等相关物品。2012年4月2日，云洲公司向沈阳红莲物业管理有限公司告知；“现有杨光名下五套房屋：9#452、9#411、9#432、9#442、9#461前往你处办理入住领取钥匙手续，经杨光与云洲公司协商，入住一切费用请贵单位免于收取，直接发放钥匙。其费用由云洲公司承担，请贵单位保留好此告知书，便于与开发公司结算上述五套房屋入住费用。”另，杨光未提交其他的入住凭证和相关的居住证明材料。
原审法院另查，ＸＸ与云洲公司之间因民间借贷纠纷，经新民市人民法院于2011年12月29日作出（2011）新民民四初字第3578号民事判决书。后ＸＸ向新民市人民法院提出执行申请，2013年11月4日，新民市人民法院在执行ＸＸ等诉云洲公司民间借贷纠纷中，对已经查封的云洲公司开发的新民市上城小区查封的房屋（包含本案诉争房屋）进行拍卖前的公告。2013年12月4日，新民市人民法院取得（2012）新民执字第670号协助执行通知书（回证），该协助执行通知书的送达人为新民市房产管理处，回证上注明“经查，9号楼上述房屋均已备案（住宅），无网点”。2014年4月20日，新民市人民法院作出（2012）新民执字第670号执行裁定书，继续查封云洲公司开发的新民市上城小区的23套房屋（包含本案诉争房产）。2014年4月21日，将该执行裁定书送达新民市房产管理处。在执行过程中，杨光向执行局提出执行异议，要求法院解除对本案诉争房屋的查封。2014年8月25日，新民市人民法院作出（2014）新执字第7号执行裁定书，驳回杨光的执行异议。杨光不服该执行裁定书，依法向原审法院提起本案诉讼。
原审法院再查，2010年9月8日，云洲公司取得诉争房屋的商品房预售许可证。
原审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。案件的争议焦点在于本案是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定的法院不得查封的情况，原审法院认为，本案不符合该规定，不能停止对本案诉争房产（即执行标的物）的查封。理由如下：首先，杨光与云洲公司签订商品房买卖合同系基于双方的抵债约定，而且，双方抵顶的房屋不仅有本案诉争房产一套，杨光与云洲公司之间不是真正的商品房买卖关系。其次，以房抵债协议为债权协议，只有杨光（即债权人）取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力，才能视为以房抵债履行完毕，本案杨光尚未取得诉争房屋的权属证书。最后，杨光提供的证据不足以证明其在法院查封前已经实际占有使用了本案诉争房屋。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的立法精神是为了保护以实际占有使用执行标的物的善意买受人的权利，故本案不属于法院不得查封的情况，对于杨光的诉讼请求，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原审法院判决：驳回原告杨光的诉讼请求。案件受理费5913元，由原告杨光承担。
宣判后，上诉人杨光不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审。上诉理由：一审判决认定事实错误，导致判决结果错误。1、上诉人对本案的房产是善意购买，善意取得，而且房屋买卖合同已经备案，房屋已经装修入住。在签订房屋买卖合同，取得房屋过程中，上诉人没有任何过错。依据最高人民法院关于在民事诉讼中关于查封、扣押解释第十七条规定，人民法院不能查封本案所涉房屋。2、上诉人认为原审查明部分极为错误，原审认定上诉人与第三人是欠款关系是错误的。我方认为上诉人与第三人房屋开发公司，对本案房屋而言，是房屋买卖合同关系，是物权关系，并非是欠款债权关系。3、人民法院的查封是晚于上诉人与第三人的房屋买卖关系时间。
被上诉人ＸＸ辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。1、在原审当中上诉人已经明确了是以房抵债的事实，且同类案件还有几个。上诉人一方与第三人之间是债权债务关系，才办理的以房抵债的行为。2、本案房屋上诉人并没有实际入住，也并没有进行装修。云洲商城建楼盘至今，因为与很多地方有纠纷，无水无气，根本无法入住。是在今年经政府协调才有临时水有临时电，但是至今没有供暖。3、本案的查封是基于原铁西区法院，其他债权人诉云洲商城进行的查封，我们的查封是属于轮后的查封，铁西的查封是在先的。
原审第三人云洲公司述称：不同意一审判决，同意杨光的上诉意见。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
本院另查明，二审中，云洲公司陈述本案争议房屋有临时水、临时电、供暖公司不同意供暖，所以不具备居住使用条件。
上述事实，有杨光起诉状、《商品房买卖合同》、房款收款收据1张、【上城小区】业主入住通知书、告知书、（2011）新民民四初字第3578号民事裁定书、（2012）新民执字第670号辽宁省新民市人民法院执行裁定书、（2012）新民执字第670号协助执行通知书、辽宁省新民市人民法院公告、（2012）新民执字第670号辽宁省新民市人民法院协助执行通知书（回证）、新法（2012）执字第670号辽宁省新民市人民法院民事裁定书稿、商品房预售许可证等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
本案中，杨光主张其与云洲公司基于欠款关系签订《商品房买卖合同》，而以房抵债协议只有在取得房屋权属登记手续后才能视为以房抵债协议履行完毕，现杨光并未取得争议房屋的权属证书。且杨光并未向本院提交其与云洲公司之间的相关借款协议及借款的支付凭证，本院无法确认杨光是否支付了本案争议房产的全部价款。杨光虽持有云洲公司开具的入住通知单，但据云洲公司所述，争议房屋不具备居住使用条件，本院无法确认杨光在法院查封前已实际占有使用争议房屋。故杨光作为案外人提出的执行异议之诉，因其提供的证据不足以排除强制执行的民事权益，原审法院驳回其诉讼请求并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5913元，由上诉人杨光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年四月十五日
书 记 员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。