江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮开民初字第3046号
原告麻海林。
原告朱祝仙。
二原告共同委托代理人蒋秀海，上海达晨律师事务所律师。
被告淮安大长江置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区水渡口大道121号。
法定代表人史先明，该公司总经理。
委托代理人陈运琰，江苏吴非律师事务所律师。
委托代理人丁允静。
原告麻海林、朱祝仙与被告淮安大长江置业有限公司（以下简称大长江置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员万晓萍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麻海林、朱祝仙的共同委托代理人蒋秀海、被告大长江置业公司的委托代理人陈运琰、丁允静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告麻海林诉称，2010年12月13日，原告购买被告开发的位于淮安经济技术开发区深圳东路南侧、广州路西侧的大长江国际家具广场6号楼6-1089号商铺，总价款426232元。合同约定先支付首付款216232元，余款21万元以向银行贷款的方式支付给被告。原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，原告并按被告要求提交了所有办理贷款的材料，但由于同家信贷政策调整，致使购房时被告确保为原告办理货款的承诺无法兑现，在随后的几年时间内，原告一直就货款事宜与被告交涉，时至今日贷款仍未办理，现原告根据自己实际情况无力以现金铁方式支付21万元房款。更为严重的是，根据合同约定，被告应于2011年10月30日前向原告交付所购商铺，并在商铺交付后90日内为原告办理商铺的产权登记，但由于被告自身原因，在上述约定的时间内以及此后相当长时间内，该商铺并不具备权属登记的条件，严重影响了原告的投资计划和安排，给原告造成了巨大经济损失。基于上述原因，使得双方所签订的商品房买卖合同的目的已尼无法实现，原告多次电话要求解除合同，但被告始终置之不理。迫于无奈，原告于2014年11月12日委托律师向被告送达了解除合同的通知。综上所述，由于被告的根本违约，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。故诉至法院，请求依法判决1、解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、判决被告返还原告支付的首付款216232元以及违约金2162.32元；3、判令被告向原告赔偿因合同解除而造成的契税损失共计人民币4262.32元；4、判决被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告返还原告支付的首付款216232元并承担本案诉讼费用。
被告大长江置业公司辩称，1、原、被告之间的商品房买卖关系属实，合同有效，不同意解除合同；2、合同约定除首付款之外，余款采取两种方式支付，即按揭贷款支付，按揭不成则现金支付，由于原告没有按约定付清购房款，所以被告也没有将商品房交给原告；3、即使是按揭贷款，被告也协助原告提供了相应的资料，原告应当积极去办理，并非国家政策调整而无法办理，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年12月13日，原告麻海林、朱祝仙与被告大长江置业公司签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的位于淮安经济技术开发区深圳东路南侧、广州路西侧淮安大长江国际家具广场6号楼6-1089号商铺，建筑面积为61.52㎡，总价款为426232元。合同第六条第三款约定“1、签订本合同的，买受人支付首期房款贰拾壹万陆仟贰佰叁拾贰元整（￥216232.00元整）2、余款人民币贰拾贰万元整（￥210000.00），买受人自本合同签订后5个工作日内向指定银行书面申请购房按揭付款，并保证自办理贷款申请之日起10个工作日内通过银行房款机构将按揭款全额划到出卖人账户”。双方在订立合同的同日，还订立了一份合同补充协议，其中第3条“买受人以银行按揭方式付款，若银行批准的按揭贷款金额少于买受人申请的按揭贷款金额，或买受人申请的按揭贷款银行不予办理的，买受人必须以现金方式在合同签订日起二十一天内付清房款，逾期未付清房款的买受人须按本合同第七条承担违约责任”。合同签订后，原告的贷款一直未能办理。2014年11月12日，原告委托律师向被告大长江置业公司送达要求解除商品房买卖合同的通知。2014年11月27日，原告以贷款不能办理其无力支付余款21万元为由诉至法院，要求解除合同，判决被告返还购房款216232元。
审理中，经原告申请，本院依法向中国工商银行淮安城中支行调查贷款不能办理的原因，工行相关负责人陈述，贷款不能办理是因为当时银行规定，外地人在本地买房需由本地有固定工作的人员担保才能贷款，否则不能放贷。被告指出合同附件四补充协议第3条明确规定如按揭不成，买受人需现金支付。原告质证认为，该份补充协议是用小五号字，且是格式条款，未作任何提示。应为无效。
上述事实，有原、被告当庭陈述、商品房买卖合同及其补充协议、交款发票（复印件）等证据载卷予以证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告所签订的商品房买卖合同不违反法律规定，为有效合同，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或定金返还买受人。本案中双方约定通过按揭贷款方式支付剩余房款，如按揭贷款申请未获批准，则买受人应在合同签订日起21天内付清房款，该补充协议为格式条款，全文为“小五号”字，字体较小，被告对条款未作任何提示，也未举证证明其在订立合同时提请买受人特别提示，对于选择首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房人而言，如按揭申请未获批准，则很难在短期内一次性付清房款。二原告虽提供了按揭贷款的相关申请手续，但贷款申请未能获得银行批准，其主要责任在于合同本身，不能归责于当事人，现原告无力一次性支付剩余的购房余款210000元，履行合同已无实际可能，原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，应予以支持。合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故原告要求被告退还首付款216232元，应予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、解除原告麻海林、陈爱玲与被告淮安大长江置业有限公司商品房买卖合同；
二、被告淮安大长江置业有限公司于本判决生效后十日内一次性退还原告麻海林购房款216232元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5457元（原告已预交5457元），减半收取2728.50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 万晓萍
二〇一五年一月十五日
书记员 王 喆
附：相应法律条文
《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应认定该格式条款无效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或定金返还买受人。