上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民一（民）初字第16143号
原告上海申大物业有限公司。
法定代表人徐俊毅，董事长。
委托代理人林枫，该公司员工。
被告王建忠。
委托代理人张正勤，上海东方环发律师事务所律师。
委托代理人龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。
原告上海申大物业有限公司与被告王建忠物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理。依法由代理审判员左玉国适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，经双方当事人同意，本案延长简易程序适用期间一个月。原告上海申大物业有限公司的委托代理人林枫、被告王建忠及其委托代理人龙昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海申大物业有限公司诉称，被告于2010年4月购买商品房，进户至本市闵行区1202室（以下简称系争房屋）居住，系该物业产权人。2011年9月之前，被告每月均能向原告支付物业服务费及车位管理养护费，但自2011年10月起，被告拒付物业服务费及车位管理养护费。原告曾多次催讨均未果，故起诉至法院请求判令：1、被告支付原告自2011年10月至2014年3月的物业服务费12，939元（人民币，下同）；2、被告支付原告自2011年10月至2014年3月的车位管理养护费2，250元；3、被告支付违约金1，000元。
被告王建忠辩称，不同意原告诉请。原告陈述的进户时间及缴费情况均不属实。被告确实购买了系争房屋，但在验房过程中，发现存在净高缩水的情况，后中止了验房，被告在验房单上的签名仅是对验房发现的问题所作确认，故被告与开发商及原告的验房手续均未完成。系争房屋没有按规定办理交房手续，交房流转单上没有被告的签字，双方也没有签订任何房屋验收凭证。因看房条件是必须先缴纳4至9月的物业费并按要求办理所有手续，且物业工作人员称前期不该收的费用可抵扣后续的物业管理费，被告才支付了物业费。被告的钥匙无法打开房门，物业工作人员有钥匙可开门，故系争房屋不论是否交房，均不在被告控制之中。房产证由开发商代办，开发商并未将系争房屋交付给被告，被告也未实际占有该房屋。关于系争房屋的诉讼至今尚未裁判，对房屋买卖关系是否成立、是否应退房，没有定论。原告根据政府文件收取车位管理养护费，显然依据不足。即使产生车位管理养护费、物业费，也应当由开发商承担，被告主体不适格，原告应向开发商主张费用。即便原告主张的费用有依据，也有相当一部分费用超过诉讼时效，不受法律保护。原告主张的违约金依据不足，明显过高。现申请追加开发商上海某房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼，以查明系争房屋是否交付等事实。
经审理查明，2008年10月10日，原告上海申大物业有限公司与上海某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对坐落于上海市闵行区的“某城居住小区D街坊”实行前期物业管理服务；原告按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅高层每月每平方米2.50元；物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月10日前履行交纳义务，逾期交纳的，需承担逾期交纳部分的每日千分之三的违约金；合同另对其他事项进行了约定。合同订立后，原告对该小区实际提供物业管理服务至今。经政府相关部门核准，该小区车位管理养护费的收费标准为每月每位75元。
被告王建忠系上海市闵行区1202室、23号地下1层车位787室产权人之一，该房屋产权核准登记日期为2011年3月11日，房屋建筑面积为172.52平方米。
2011年6月3日，被告从原告处签收了《业主手册》等文件以及钥匙、门禁卡，签署了物业验房单，并交纳了2011年10月以前的物业费。此后，被告未再向原告支付物业服务费和车位管理养护费。
2012年11月12日，被告向原告发出律师函称其与开发商在系争房屋买卖合同履行过程中，因房屋质量问题致房屋的交付手续无法最终办理，双方至今未完成法律意义上的交付，原告向被告要求支付物业管理费的主张没有任何法律依据，应向开发商主张。
2013年1月4日，王建忠及案外人袁某以上海某房地产开发有限公司为被告向本院提起商品房销售合同之诉，要求确认双方签订的编号2xxxxxxxxxx0上海市商品房出售合同及编号2xxxxxxxxxx9车位买卖的上海市商品房出售合同已于2011年10月25日依法解除，并要求上海某房地产开发有限公司返还相关款项、支付利息及赔偿损失，后于2014年3月24日撤诉。2014年3月27日，王建忠、袁某再次提起诉讼，要求上海某房地产开发有限公司返还原告系争房屋因净高缩水质量问题减价后多出的价款，目前该案尚在审理中。
原告曾于2013年2月24日以邮件形式向被告催讨物业服务费，并分别于2014年2月11日、2014年7月1日至本院提起诉讼，后均撤回起诉。因被告至今仍未向原告支付上述费用，原告故再次起诉来院。
2014年2月11日，系争房屋的抵押被登记注销。庭审中，被告称系争房屋购买时有贷款，因贷款已经还清，故于2014年2月11日注销抵押登记。
以上事实，由原告提供的《前期物业管理服务合同》、《收费标准论证报告》、《闵行区人民政府关于印发﹤闵行区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法﹥的通知》、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、交房流转表、律师函、入住登记表、《临时管理规约》承诺书、文件签收单、物业验房单、整付零寄交寄清单以及双方当事人的陈述等证据所证实。
本院认为，原告上海申大物业有限公司与被告王建忠房屋所在小区的开发商签订的《前期物业管理服务合同》，符合现行法律、行政法规的规定，依法成立并生效，对包括被告在内的小区全体业主均具有法律约束力。关于被告辩称系争房屋未实际交付、被告主体不适格的问题，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，虽然被告与开发商就房屋质量问题存在争议，但根据房地产登记簿、物业验房单等现有证据，结合被告清偿系争房屋贷款的实际，被告实际取得了系争房屋，实为系争房屋的权利人，故被告的该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。同时，由于开发商对本案的诉讼标的并无独立请求权，也与本案的处理结果没有法律上的利害关系，故被告申请追加开发商作为第三人参加诉讼，不符合法律规定，本院不予准许。原告提供了物业管理服务，被告作为业主，负有向原告支付物业服务费的义务。关于车位管理养护费，被告作为系争车位的权利人，也应按照相关标准向原告支付车位管理养护费。原告依据相关政府文件收取车位管理养护费，并无不当，本院予以支持。关于被告辩称原告起诉超过诉讼时效的问题，本案属物业服务合同纠纷，诉讼时效期间为两年。根据法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告曾于2013年2月向被告进行了书面催讨，距被告欠费未满两年，嗣后原告又两次提起了诉讼。原告的上述行为导致诉讼时效中断并重新计算，且原告数次催讨之间未超过两年的诉讼时效期间，至本次起诉也未超过两年，故被告该项抗辩意见亦不能成立。因此，原告所主张的相关诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，考虑到被告未付相关费用系因其对法律关系和纠纷处理方式等方面存在误解，尚不属于恶意拖欠，故本院对该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告王建忠于本判决生效之日起十日内给付原告上海申大物业有限公司自2011年10月至2014年3月的物业服务费12，939元；
二、被告王建忠于本判决生效之日起十日内给付原告上海申大物业有限公司自2011年10月至2014年3月的车位管理养护费2，250元；
三、驳回原告上海申大物业有限公司其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计102.36元，由被告王建忠负担（此款由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 左玉国
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 殷晓晨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。