福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第11340号
原告怡家园（厦门）物业管理有限公司漳州分公司，住所地福建省漳州市芗城区益民路108号，组织机构代码66506726-9。
法定代表人钱聆群，总经理。
委托代理人陈宗敏，福建旭丰律师事务所律师。
被告孙勇民，男，1969年1月14日出生，汉族，住厦门市思明区，现住厦门市。
原告怡家园（厦门）物业管理有限公司漳州分公司与被告孙勇民物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法由代理审判员李吟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡家园（厦门）物业管理有限公司漳州分公司的委托代理人陈宗敏和被告孙勇民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告怡家园（厦门）物业管理有限公司漳州分公司诉称，被告于2008年4月24日与福建兆丰房地产有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，由被告向福建兆丰房地产有限公司购买位于漳州龙海市角美镇白礁村龙池山庄（圣地亚哥）低层公寓（湖叠墅）20幢108号的房产。2009年11月26日，被告与福建兆丰房地产有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买龙池山庄（圣地亚哥）低层公寓19-22幢-1层136号车位。2008年12月27日，原、被告双方签订了一份《前期物业服务协议》，约定原告对包括被告购买的房产在内的圣地亚哥（龙池山庄）小区实行物业管理，物业服务收费标准为低层公寓（叠加）按建筑面积2元／平方米·月、地下车库车位为80元／位／月，房屋公共维修金标准为低层公寓按建筑面积0.2元／平方米·月。该协议另约定原告第一次预收六个月的物业服务费，此后每半年收取一次物业服务费。如被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。2008年12月27日，福建兆丰房地产有限公司依约向被告交付房产。前期物业服务协议签订后，原告依约为圣地亚哥小区提供物业服务。被告作为上述房屋、车位的业主，仅缴纳部分物业服务费、公共维修金，其余尚欠部分原告经多次催讨未果。被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，原告诉诸法院，请求判令：1、被告向原告支付2010年7月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日的物业服务费（低层公寓每月每平方米2元）、2009年10月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日的停车管理服务费（车位按每月80元）合计23347.08元，2010年7月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日的房屋公共维修金1926.71元（每月每平方米0.2元）及物业服务费、停车管理服务费滞纳金（自欠缴下半年首月1日起按日千分之三标准分段计算至2015年6月30日为67231元）、房屋公共维修金滞纳金（自欠缴下半年首月1日起按银行同期贷款利率计至2015年6月30日为276.4元）；2、被告承担全部诉讼费用。
被告孙勇民辩称，确认欠缴的时间和金额。未缴费的原因如下：一、被告购买案涉房产和车位时，房地产公司员工曾告知将来低层公寓前后共有两个泳池和会所网球场供低层公寓住户共同使用。被告在办理房屋交接时，被要求需签订物业管理服务协议，才能取得房屋钥匙。签订时被告对物业服务费收费标准太高提出质疑，但原告未出示任何的收费标准依据，并以须对公共设施维护养护和相关泳池会所及康乐设施的开放经营成本投入等为由搪塞。被告入住小区较早，初期对于物业服务费用都按时交纳。但入住不久后被告知泳池不能使用，被告多次向物业管理处反映，却未得到及时反馈和落实。2010年6月始，被告正式向管理处提出，如不整改泳池及相关物业管理，被告将拒缴物业服务费用，待妥善解决时再缴纳。2012年年初，物业管理处向被告承诺泳池定于当年夏天开放，故被告缴交了当年物业服务费。但泳池直至2015年6月27日得以开放。二、小区物业管理不到位。1、门禁卡及可视对讲锁故障多年无法使用等问题经业主多次投诉均未有改善；2、擅自将叠加墅的车位租给公寓用户，造成安全隐患；3、小区的部分公共照明灯长期不亮不修，且有些壁灯已损坏不亮、腐蚀严重未得到处理；4、小区的园林管理及修缮卫生不到位，落叶枯枝常年沉积，滋生蚊蝇，老鼠乱窜，树干白蚁侵蚀严重；5、泳池开放问题长达六年才解决。原告提供的物业服务品质、效率与收费标准不符，且未履行物价局规定的物价收费明码标价制度。三、关于房屋公共维修金的问题。被告在2008年交房时，已按购房总额的2%向原告一次性缴交了房屋公共维修金，但此后原告仍要求被告每月缴交房屋公共维修金，属于违规行为和重复收费。部分业主已经向相关行政机关反映，海峡都市报也作了专题报导。四、关于物业费收费标准问题。原告未能提供低层公寓物业服务费、产权车位管理费收费标准的相关依据或审批备案文件。原告的收费标准高于漳州市物业费的政府指导价，且该收费标准至今未在小区显著位置公开公告。
经审理查明，2007年2月14日，原告的前身怡家园（厦门）物业管理有限公司龙海分公司与福建兆丰房地产有限公司签订一份《圣地亚哥前期物业服务合同》，约定由怡家园（厦门）物业管理有限公司龙海分公司对“圣地亚哥”（即龙池山庄）项目提供前期物业管理服务事宜，合同自签订之日起生效，至首届业主大会成立并签订新的物业管理服务合同生效之日止；低层公寓（叠加）物业管理服务费按建筑面积2元／平方米·月、房屋公共维修金按建筑面积每月每平方米0.2元向业主或物业使用人收取；物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年首月的10日前履行交纳该半年物业服务费用的义务；停车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按地下车库车位80元／位·月的标准交纳停车管理服务费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应缴费用的千分之三的标准支付违约金。2008年12月27日，原告的前身怡家园（厦门）物业管理有限公司龙海分公司与被告孙勇民签订了一份《［圣地亚哥（龙池山庄）］前期物业服务协议》，约定由怡家园（厦门）物业管理有限公司龙海分公司为被告所购的龙池山庄叠加墅20#楼108单元提供前期物业服务（指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业服务）；低层公寓（叠加）的物业服务费按建筑面积2元／平方米·月向业主收取，房屋公共维修金按建筑面积每月每平方米0.2元向业主收取；停车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按地下车库车位80元／位·月的标准交纳停车场管理服务费；被告缴纳物业服务费的起始时间从开发商发出正式入伙通知书，约定交房之日的次月的1日起计收，第一次预收六个月的物业服务费，此后每半年收取一次物业服务费；被告每次交纳物业服务费及其它费用的时间为每半年的首个月的10日前；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。后，原告及其前身为讼争小区提供物业服务至今。讼争小区目前尚未成立业主委员会。
被告孙勇民系角美镇角嵩路2号低层公寓120号楼108室房屋（建筑面积为229.37平方米）、角美镇角嵩路2号低层公寓20-21幢地下一层136号车位（均属讼争小区）的业主。2008年12月27日，被告办理了上述房屋的交接验收手续，并向福建兆丰房地产有限公司缴纳了27569元的维修基金。被告未缴纳2010年7月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日的物业服务费、房屋公共维修金，2009年10月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日的停车管理服务费等，原告遂于2015年7月29日诉至本院。
另查明，怡家园（厦门）物业管理有限公司龙海分公司于2011年9月13日变更名称为怡家园（厦门）物业管理有限公司漳州分公司。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为0993963、0037666）、物业交接文件、《［圣地亚哥（龙池山庄）］前期物业服务协议》、漳州台商投资区商品房产权登记证明书、物业管理费、公维金缴交发票、催缴函、《圣地亚哥前期物业服务合同》、内资企业登记基本情况表，被告提供的产权证、发票以及本案庭审笔录、质证笔录为证。上述事实，本院予以确认。
在审理过程中，被告提供20张照片、漳价费（2012）8号文件、漳州市物价局物业服务收费备案申请表、圣地亚哥低层公寓业主名单及管理存在问题汇总、漳价（2009）费06号文件、海峡都市报报道、网站报道等证据，主张小区物业服务不到位，存在进出门禁多年损坏无人维修、随意将车位出租、公共照明损坏易发生安全事故、卫生不到位、泳池未开放、井盖破裂未更换有安全隐患、防护门生锈、垃圾桶毁坏未及时维修等问题；原告收取物业服务费、停车管理费违规且无依据，未经行政机关审批；原告重复收取房屋公共维修金的行为违法；停车管理费收费应适用政府指导价而非市场调节价。原告认为，对照片的真实性无异议，但对讲机、电灯等已修好，车位是业主自己出租的，属于物权合理使用的权利，与原告无关；原告有义务进行树木除虫，但不能苛求到每株；漳价费（2012）8号文件与本案不具关联性，文件中所指住宅性质为多层住宅、带电梯高层住宅，不适用于本案高消费别墅，且被告之前也按2元／平方米·月的物业服务费标准向原告缴交，说明其并无异议；漳州市物价局物业服务收费备案申请表说明原告已向物价局备案，物价局内部留存材料是否盖章系其内部规定，与原告无关；对业主名单及问题汇总的真实性、关联性、合法性不予确认；产权证真实性无异议，且显示案涉房产性质属于低层公寓，非多层或高层住宅；发票表面真实性无异议，但不能以专项维修基金的缴交否认原告收取公维金违法，且被告之前也按标准缴交；漳价（2009）费06号文件系针对旅游景点的收费标准的规定，不是针对本案小区和住宅的收费；海峡都市报报道、网站报道真实性、关联性、合法性不予确认，不能以此认定原告收费不合法；根据闽政（2010）8号文件中规定，仅是具有自然垄断经营性质的机动车停车场适用政府定价，住宅小区停车服务不在此范围内。
对上述证据，本院认证如下：对于被告提供的20张照片，原告对其真实性无异议，本院予以确认。从照片中显示讼争小区进出门禁、部分公共照明损坏、绿化管理修缮不到位、破损井盖、垃圾桶未及时更换等问题，与物业服务企业管理不到位有较大的关系，故对被告以此主张原告提供的物业服务存在瑕疵，本院予以采信。对于被告提供的漳价费（2012）8号文件、漳州市物价局物业服务收费备案申请表、漳价（2009）费06号文件的形式真实性本院予以确认，但对于这于这些证据所要证明的内容，将结合案情予以综合评定。对于被告提供的业主名单及管理存在问题汇总，因相关业主未到庭接受法庭的质询，故本院对其真实性不予确认。对于被告提供的海峡都市报报道、网站报道，系网络下载的材料，其内容未经有关部门核实或经申请该部门负责人出庭作证等合法的证据固定程序，故对其真实性本院不予确认。
本院认为，原告怡家园（厦门）物业管理有限公司的前身分别与福建兆丰房地产有限公司签订的《圣地亚哥前期物业服务合同》（下称合同）、与被告孙勇民签订的《［圣地亚哥（龙池山庄）］前期物业服务协议》（下称协议）均系合同、协议双方当事人真实意思表示。漳价费（2012）8号文件、漳价（2009）费06号文件并非法律或行政法规，不能作为认定合同、协议效力的依据，物价局对原告提交的物业服务收费标准备案材料是否核准也并不影响合同、协议的效力。因此，上述合同、协议不违反相关法律法规，属合法有效的合同、协议，应严格全面履行。现被告作为小区的业主，未按时缴纳讼争期间的物业服务费、停车管理服务费，其行为已构成违约，原告要求被告依约支付欠缴费用，本院予以支持。讼争房产为低层公寓（叠加），性质属于高档住宅，其前期物业服务收费根据《福建省物业服务收费管理办法》规定，系实行市场调节价，在业主委员会产生之前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。故原告要求被告按合同、协议约定的标准支付2010年7月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费19267.08元（2元／平方米·月×229.37平方米×42个月）、2009年10月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日期间的停车管理服务费4080元（80元／位／月×51个月），本院予以支持。被告已缴交了部分物业服务费、停车管理服务费，现又以收费标准过高为抗辩理由拒缴，本院不予支持。如前所述，原告提供的物业服务存在瑕疵，被告系因物业服务瑕疵问题多次与原告沟通无法达成一致意见导致拖欠上述费用，且原告未举证分歧发生后其有进行相应问题的改善，故综合本案情况，对原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费、停车管理服务费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，关系到全体业主的公共利益，所有缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位，不应因物业服务企业的行为影响全体业主的利益。被告在办理入住交房手续时缴交的系首期住宅专项维修资金，由开发商代收后交由相关部门存入住宅专项维修资金专户。原告仍为讼争小区提供物业服务，现要求被告依照合同、协议约定，支付2010年7月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日期间的房屋公共维修金1926.71元（0.2元／平方米·月×229.37平方米×42个月），于法不悖，本院予以支持。被告主张原告系重复收取，缺乏依据，本院不予支持。被告未按期缴纳房屋公共维修金，已构成违约。现原告要求被告支付以每半年欠缴的房屋公共维修金为基数自下半年首月1日起按银行同期贷款利率分段计算至2015年6月30日止的房屋公共维修金滞纳金，未超过合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告孙勇民应于本判决生效之日起七日内向原告怡家园（厦门）物业管理有限公司漳州分公司缴交2010年7月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费19267.08元，2009年10月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日期间的停车管理服务费4080元；
二、被告孙勇民应于本判决生效之日起七日内向原告怡家园（厦门）物业管理有限公司漳州分公司缴交2010年7月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日期间的房屋公共维修金1926.71元及其滞纳金（以每半年应缴纳的房屋公共维修金为基数，自下半年首月1日起按银行同期贷款利率计算分段计算至2015年6月30日止）；
三、驳回原告怡家园（厦门）物业管理有限公司漳州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1060元，由原告怡家园（厦门）物业管理有限公司漳州分公司负担768元，被告孙勇民负担292元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 李 吟
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 ＸＸ安
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。