广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第133号
上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区，组织机构代码61870487－8。
法定代表人：高志文，该公司总经理。
委托代理人：何巧，该公司职员。
委托代理人：卢创新，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：欧阳某华，女，1975年10月12日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。
委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：孙玉琼，广东广信君达律师事务所律师助理。
上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）是广州市南沙区中惠璧珑湾自编22号商铺的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年5月29日，欧阳某华（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾一街自编22号商铺（自编22栋）-111房（建筑面积30.97平方米），总金额为1629595元（乙方于签约时支付1029595元，余款600000元于2013年5月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年4月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。甲方履行了通知义务，而由于乙方原因未能按照合同第十三条规定的期限交付的，视为甲方已经按合同履行了交付义务。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任。如乙方逾期支付《商品房买卖合同》及本补充协议项下任何款项的，甲方可以此为抗辩顺延交房时间，但不承担延期交房的违约责任等”。之后，欧阳某华付清全部购房款。涉案楼宇于2014年3月28日通过消防验收、于2014年4月11日取得《建筑工程竣工验收报告》，2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水。粤锐公司曾于2014年8月18日向欧阳某华发出《入伙通知书》，但欧阳某华以涉案楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。
欧阳某华于2014年5月12日向原审法院提起诉讼，请求：粤锐公司向欧阳某华支付延迟交楼违约金（以总房价款1629595元为本金，按每日万分之五的标准，从2014年4月20日起至涉案房屋符合收楼条件并发出收楼通知之日止）。
原审审理中，粤锐公司为证实欧阳某华逾期付款事实，向原审法院提供了付款情况表及付款凭证，该证据显示欧阳某华申请商业贷款600000元于2013年9月22日发放。欧阳某华质证认为其不是故意迟延付款。
在本案一审审理过程中，为证明涉案楼盘供电部分属于永久用电，粤锐公司在诉讼中提交了《高压供电合同》。经质证，欧阳某华对该证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议。
原审诉讼中，广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向原审法院出具了《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成永久用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电，另外，南沙中惠璧珑湾楼盘报装了5个专变房作为商业、办公及配套用电，其中1#、2#专变房已在2014年3月10日完成送电。经质证，欧阳某华对上述复函真实性、合法性、关联性没有异议，并明确要求延迟交楼违约金计至2014年8月18日止；粤锐公司对上述复函真实性、合法性没有异议，但认为涉案房屋的具备永久用电的时间应为《高压供电合同》的签订日期。双方当事人均确认涉案房屋由1#、2#专变房配送电。
原审法院认为：欧阳某华与粤锐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定粤锐公司应在2014年4月20日前向欧阳某华交付房屋，但涉案房屋在2014年8月15日才取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给欧阳某华使用，已构成违约，欧阳某华要求粤锐公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，予以支持。粤锐公司主张涉案房屋已于2014年4月20日达到房屋交付标准，依据不足，不予采纳。粤锐公司在涉案房屋具备交付条件后的2014年8月18日向欧阳某华发出《催收楼通知书》，才履行通知欧阳某华收楼的义务，故欧阳某华要求延迟交楼违约金应计算至该日止合理。但因合同约定的交楼日期为2014年4月20日前，故欧阳某华主张的延迟交楼违约金起算日期应为2014年4月21日为宜，对欧阳某华主张的该日前的延迟交楼违约金，不予支持。欧阳某华与粤锐公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，不予采纳。双方当事人于合同中未约定明确的付款期限，且欧阳某华与银行签订借款合同后，银行何时发放贷款并非欧阳某华所能控制的因素，故粤锐公司提交的房款情况表及付款凭证不能证实欧阳某华逾期付款的事实，对于其以上述理由要求无需承担本案延期交房的违约责任，不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2014年11月19日作出如下判决：一、粤锐公司应于判决发生法律效力之日起十日内向欧阳某华支付从2014年4月21日起至2014年8月18日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款1629595元的每日万分之五的标准计算；二、驳回欧阳某华的其他诉讼请求。案件受理费25元，由粤锐公司负担。
判后，上诉人粤锐公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2014年4月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。原审判决以涉案楼盘未具备永久用电及《工程竣工验收备案表》为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决粤锐公司承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。主要体现在：（一）广州市中级人民法院2013年生效的司法判例明确“永久用电”并非法定的交楼标准，（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号判决认为，在涉案小区既符合合同约定的交楼标准，又满足住户使用配套基础设施要求的情况下，原审法院据此驳回业主要求逾期交楼违约金的诉请并无不当。我国虽然是非判例法国家，但最高人民法院每年都会发布大量的判例以指引司法实践，一审法院无视上级法院的生效判决，对同一事由作出相反的认定，将“永久用电”作为法定交楼标准，显然错误。（二）用电是基本居住要求，但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。原审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民基本居住要求，是对现有用电制度中“临时用电”普遍存在客观事实及国有供电企业、电力管理部门对“临时用电”管理和收费合法性的否定，明显有误。（三）原审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。（四）涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。（五）双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。（六）对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电及《工程竣工验收备案表》作为涉案房屋的交付条件。原审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电及《工程竣工验收备案表》作涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显是错误。（七）涉案房屋于2014年4月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。（八）粤锐公司已按照合同约定通知欧阳某华收楼，并以各种方式催促欧阳某华收楼，但欧阳某华并未在约定的期限内提出异议，涉案房屋未能交付的责任在欧阳某华，粤锐公司无需承担迟延交付的责任。（九）欧阳某华拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，欧阳某华才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但其没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，粤锐公司开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。（十）假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。（十一）本案中，涉案房屋在2014年4月20日已达到交付条件，但经粤锐公司多次催促，欧阳某华仍拒绝收楼手续，并在2014年5月向法院起诉。可见，欧阳某华实际上本身根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是想通过诉讼取得额外利益，因此，不论涉案房屋是否交付，欧阳某华实际上是不可能有任何损失的。（十二）欧阳某华存在逾期付款，假定涉案房屋出现迟交楼依约粤锐公司的交楼时间可以顺延，且不承担逾期交楼的违约责任，一审判决欧阳某华无需承担逾期付款的责任，违反了合同约定及法律规定。请求判令：1.撤销原审判决，驳回欧阳某华的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由欧阳某华承担。
被上诉人欧阳某华答辩称：1.粤锐公司提及的《补充协议》第一条第二款中以竣工验收报告作为交付条件是违反城乡建设、规划、消防、电力、环保、供电营业规则等相关十几个法律法规的强制性规定，该条款是无效的；2.关于永久用电的问题，供电营业规则是我国对用电的基本规则，该规则明确规定对于农田水电基础设施可以临时用电，是有期限的，不能随意变更，对于生活用电，即城市居民用电，是不能用临时用电作为标准；3.关于涉案房屋的实际用电情况，在达到交楼日期后，涉案房屋属于工业用电，涉案房屋是住宅，并非厂房，用工业用电来作为住宅用电明显是违法的；4.粤锐公司的交楼标准一再变更，粤锐公司在2014年12月21日发出收楼通知是以竣工验收报告为准，在2015年1日竣工验收备案表通过后，又以竣工验收备案表作为标准，欧阳某华起诉后，粤锐公司又以永久用电为交楼标准，标准反复，没有自己的标准，故交楼标准应以法律规定为准；5.关于违约金问题，欧阳某华的损失包括房价、租房、各方面的利息和损失，租金是房屋所有权里面的抵押、使用、收益、转让权的一部分，与延期交楼没有关联，所以，粤锐公司仅以租金作为延期交楼违约金的标准是不符合法律的规定。因此，欧阳某华同意一审判决，不同意粤锐公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明：原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，粤锐公司向本院提交了以下证据材料：证据一、2013年广州市南沙区房屋租金参考价，拟证明约定的违约金标准过高；证据二、电费发票及涉案小区每晚亮灯情况打印照片，拟证明涉案楼盘未取得永久用电前，粤锐公司保证涉案小区稳定用电，满足了基本用电需求，且承担了临电供应期间的所有电费；证据三、《客户受电工程竣工检验意见书》，拟证明涉案房屋用地工程于2014年3月6日开工建设，因此，南沙供电局复函所称2014年3月10日通过竣工验收，当天供电明显是错误的。欧阳某华对上述证据发表意见称：1.不确认证据一的真实性、合法性、关联性；2.确认证据二中发票的真实性、合法性、关联性，该发票证明涉案小区的用电性质是非普工业供电，并非居民生活用电，而照片真实性、合法性、关联性不予确认；3.不确认证据三的真实性、合法性、关联性，该证据是广州市南电电力工程有限公司出具的，与本案永久用电提供方即广州供电局有限公司南沙供电局没有关系，永久用电证明应当由供电局出具。
二审审理期间，粤锐公司申请本院向广州供电局有限公司南沙供电局调取涉案房屋供用电工程竣工验收及送电情况的相关资料。
本院认为：首先，关于粤锐公司应否承担延迟交楼违约金的问题。双方合同约定粤锐公司应在2014年4月20日前向欧阳某华交付房屋，但粤锐公司并无提供证据证明其在上述期限内依约履行通知收楼义务，并将符合交楼条件的房屋交付给欧阳某华，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，应由粤锐公司承担不利后果，因此，原审法院认定粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付房屋给欧阳某华已构成违约，并判决粤锐公司向欧阳某华承担延期交楼违约金并无不当，本院予以维持。粤锐公司上诉主张由于欧阳某华延迟支付房款，其有权依约顺延交房时间，但由于双方签订的合同并未明确约定付款期限，粤锐公司提供的证据也不足以证明欧阳某华存在逾期付款的事实，故其以此抗辩无需承担延期交房的违约责任理据不充分，本院不予支持。
其次，关于违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定“粤锐公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐公司应清楚其应承担的违约责任。另一方面，粤锐公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。至于粤锐公司二审期间提交的证据材料，不属于新证据且不足以证明其主张，本院不予采信。而广州市供电局有限公司南沙供电局在原审审理期间已就涉案楼宇的永久用电情况向原审法院作出了函复，故粤锐公司申请向该局调取涉案房屋供用电工程竣工验收及送电情况的相关资料，本院不予接纳。
综上所述，粤锐公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年二月二日
书 记 员 肖和念
陆洁雯