南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2013）玄民初字第1505号原告王秀玉，男，1965年9月13日生，汉族。原告张惠敏，女，1965年10月15日生，汉族。原告王紫薇，女，1991年10月4日生，汉族。三原告共同委托代理人杨明途，江苏圣典律师事务所律师。被告南京泰亨房地产开发有限公司，住所地在南京市玄武区太平北路120-1号309、319室。法定代表人杭宁，系南京南京泰亨房地产开发有限公司总经理。委托代理人王翔，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托代理人王卫萍，女。原告王秀玉、张惠敏、王紫薇与被告南京泰亨房地产开发有限公司（以下简称泰亨房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王秀玉、张惠敏、王紫薇共同委托代理人杨明途，被告泰亨房地产公司委托代理人王翔、王卫萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀玉、张惠敏、王紫薇诉称：2009年10月30日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，原告购买被告在南京市玄武区珠江路xx号开发的xx幢地面3层3101室17.22平方米商铺1个，每平方米单价20856.2元，商铺总价359144元。商铺交付时原告亦按照房产分层分户平面图中标明的18.38平方米补足了被告差价。后发现该商铺房屋结构明显瑕疵，实际长度少于图中标示0.57米，造成实际可用面积减少大约13%。同时，被告虚假宣传买一层用两层，事实上不能，原告购买的地面3层3101室商铺的顶部架设公共管道占据了商铺顶部全部空间，由于管道占用了顶部的有效空间，使得本来就小的商铺更加局促，已经无法再隔层和装修吊顶，失去了买一层用两层的意义。而原先广告上宣传的买一层用二层，兼具商业、办公、仓储功能及复式商铺，两层都是店，事实上已成为不能；且商铺层高，面积也未达到合同约定标准，严重影响了本户商用功能和相应性价比。原告多次要求被告在合理期限内对此进行整改或按照商铺价款的三分之一金额予以合理补偿，但均协商无果。故原告诉至法院，要求被告：1、按房价款的13%赔偿原告商铺面积减少的该部分损失为48500元；2按房价款的1／3予以补偿无法实现一层用两层的损失为119705元。被告辩称：1、本案涉案商铺符合双方合同约定，不存在原告诉称的长度缩水，面积减少的问题；2、原、被告双方在签订的预售合同中约定商品房交付的条件为“已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料”，本案中所涉商品房已取得《建设工程规划验收合格书》和竣工验收备案文件，符合双方约定的交付条件。3、被告就该商品房中存在管道以及管道的情况在原告购买前已充分向原告进行了说明，并且不止一次在双方所签订的合同中予以约定。此外，更是在补充合同中专门用特别条款进行再次的重申和约定，且被告管道设计符合国家标准并经相关部门验收合格。4、原告在该商品房交付时已经现场实地对该商品房进行查看，认可该房符合合同约定，领取房屋钥匙并与被告进行了有关逾期交房违约金赔偿的结算，其行为表明其对房屋的认可和接受。5、原告举证的被告发布的广告宣传资料中明确写明是针对“层高5.4米—6米的商铺”，本案所涉商铺的层高为5.2米，显然广告并非针对涉案商铺的宣传。6、原告所购商铺室内上部空间中虽有管道，但将底层按通常2.6米进行分隔之后，上部仍有较大空间，完全可以进行仓储，并不丧失该房进行隔层改造从而实际“一层经营二层用以仓储”的功能。故原告的诉请无事实及法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2009年10月30日，三原告与被告签订《卓越名座商品房预售合同》。合同约定：原告以分期付款方式购买被告开发的位于南京市玄武区珠江路xx号xx幢地面3层3101室商铺，用途为商业，层高5.2米，建筑面积17.22平方米，其中套内建筑面积7.7平方米，共有共用分摊建筑面积9.52平方米，单价为20856.21元，总价359144元。三原告于2009年10月14日前支付房款5万元，2009年10月23日前支付139144元，剩余17万元采用商业性贷款付清。被告于2011年3月28日前向原告交付该商品房；该商品房交付时应当的具备条件为：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。合同签订后，原告按约付款。甲（即本案被告）、乙（即本案三原告）双方在还《补充合同》对其他事项进行了约定：第一条第1款，甲乙双方确认，乙方在签署主合同前，甲方已将本房屋及本房屋所在建筑的全部规划……以及本房屋套内可能设置的管线、管井等各项情况向乙方进行充分的说明，且乙方已完全理解并自愿接受。第二条第8款，鉴于“本房屋”所在建筑设计有新风及防排烟系统，在“本房屋”的室内可能会设有通用管及风机等，对此，乙方已完全了解且完全认可与接受并无任何异议且不向甲方提出任何赔偿及追究违约责任的主张。第九条第3款，本房屋的室内因设计需要可能会有相关结构梁、管线、管井、设施及设备（包括但不限于管线、桥架、空调室内机、消防喷淋等）从而降低本房屋实际使用高度或占用实际使用空间，对此，甲方已充分向乙方进行明示，乙方已充分预见表示完全认可，并自愿接受且无任何异议。第十二条第1款，甲方已向乙方明示卓越名座商业广场全部图纸及相关文件……以及本房屋套内可能设置的管线、管井等各项情况向乙方进行充分的说明，且乙方已完全理解并自愿接受。另查明，被告在销售前发布的宣传广告中载明：“5.4米—6米层高，买1层用2层”。被告已于2011年3月30日取得《建设工程规划验收合格书》，于2011年5月25日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。2011年5月15日，原告签署了《商品房交付入住确认单》，被告出具的该份入住确认单载明：原告确认商品房具备交付条件符合合同约定，实际门牌号为玄武区珠江路xx号3018室。南京市房地产测绘事务所出具分层分户平面图载明该房建筑面积18.38平方米，其中分摊面积10.10平方米。原告王秀玉于2011年5月15日领取被告支付的逾期交房违约金2895.98元。三原告于2011年11月1日取得销售不动产统一发票，载明3018室建筑面积18.38平方米，单价20129.99元，总价369989.23元。被告向原告交付的房屋顶部有管道，室内一侧墙壁部分向内凸出，三原告以上述房屋状况影响实际使用为由与被告协商未果，故向本院起诉要求处理。本案诉讼过程中，原告申请对“涉案房屋实际面积及管道”对房屋价值影响程度进行鉴定，本院依法组织双方当事人随机摇号确定了鉴定机构江苏金宁达房地产评估有限公司，鉴定机构南京大陆土地房产评估有限公司，并于2014年4月25日委托首选鉴定机构江苏金宁达房地产评估有限公司开展工作。该鉴定机构在原、被告均在场情况下进行了现场勘查测量并制作草图，草图记载诉争房屋顶部管道离地面的高度分布在3.7米至4米之间，房屋东侧墙壁有长约0.8米，宽约0.2米的凸出部分，占用室内使用面积。2014年5月20日，江苏金宁达房地产评估有限公司以案件超出其经营资质范围为由作出退案决定。2014年6月11日，本院再次委托备选机构南京大陆土地房产评估有限公司开展工作，2014年6月18日，该机构表示对涉案类型评估无相关技术路线，无法进行准确估价为由再次退案。至此，本案未能进行相关鉴定。以上事实有原告提交的商品房预售合同、实景照片、销售发票、建筑规划验收合格证明书、竣工验收房发票、商品房交付入住确认单、收据、平面示意图、销售广告和宣传资料、本院庭审笔录等证据证实。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》系被告提前拟订，并在与所有购房者签约时重复使用的合同文本，属格式合同。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明……”。第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。综上，采用格式条款订立合同的，未尽告知说明义务的限制责任及免除责任条款无效，而其他内容有效。本案中，原、被告双方签订的商品房预售补充合同第一条第1款、第二条第8款、第九条第3款、第十二条第1款均系免除被告（格式合同提供方）责任的条款，被告对尚未交付的房屋中是否设有通风管及风机等，使用“可能”字眼，且对管道的高度未有明确范围，被告未采取足以引起合同相对方注意的方式，向原告提示格式合同中免除责任条款的存在，故该条款无效在上述格式条款无效的情况下，标的物应当具备从合同约定可推导出的通常使用功能。本案中，关于室内凸出部分，经测量，房屋东侧墙壁向内凸出长约0.8米，宽约0.2米的部分，占用室内使用空间；关于顶部管道，原、被告合同约定的层高为5.2米，该层高使原告有理由认为此房室内垂直空间较大，比普通层高的房屋有更多的使用空间，但被告交付的房屋室内顶部设有管道且高低分布；故本案中室内凸出部分及顶部管道均实际减少了房屋空间，而商品房预售合同中对标的物未约定有此质量瑕疵，该瑕疵降低了房屋使用价值，从而亦会对房屋的市场交易价格形成不利的影响。原告诉称根据被告“买一层用两层”的广告宣传，被告交付的房屋应当符合做两层用的商业用途；但原告所购房屋层高为5.2米，与被告广告中针对的5.4米-6米层高的房屋不符，故该宣传广告中的承诺不适用本案诉争房屋。被告辩称其交付给原告的房屋符合双方在预售合同中约定的交付条件，即取得相关验收合格书及竣工验收备案文件；且原告在收房时亦实地查看房屋，签订入住确认单，领取了钥匙及违约金，并未提出异议。本院认为，入住确认单中第2条原告确认的系所购房屋完全具备交付入住条件，被告已经履行完商品房预售合同的全部内容。结合预售合同中对交付条件的约定，该确认单确认的房屋状态是取得相关验收合格书及竣工验收备案文件，而这两项仅是交付条件，并非标的物的全部质量标准。商品房应当符合通常的使用功能，室内可利用空间即是重要的质量标准之一。故被告仅依据原告签订该确认单并领取钥匙等行为即推定原告对瑕疵房屋的认可无事实和法律依据，本院不予支持。本案中，室内墙壁向内凸出及顶部存在管道的质量瑕疵对房屋价格的不利影响均客观存在，但无法通过鉴定程序确定具体金额，故本院根据公平原则，酌定室内墙壁凸出部分瑕疵导致房屋价格降低的金额为15000元，顶部存在管道瑕疵导致房屋价格降低的金额为35499元，共计50499元，此为被告交付的商品房的质量违约之处，即墙壁向内凸出及顶部管道对室内使用空间的影响，给原告造成的损失，故应当均由被告予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百五十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京泰亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王秀玉、张惠敏、王紫薇因室内墙壁凸出部分质量瑕疵赔偿款15000元。二、被告南京泰亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王秀玉、张惠敏、王紫薇因顶部管道质量瑕疵赔偿款35499元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2694元，由原告负担1886元，被告负担808元（上述款项原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  方 田人民陪审员  奚幼坚人民陪审员  盛 美二〇一四年十一月十日见习书记员  张佳佳