重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第00764号
上诉人（原审被告）牟方清，男，生于1973年11月12日，汉族。
上诉人（原审被告）牟伦军，男，生于1975年7月9日，汉族。
上诉人（原审被告）重庆国梁建设集团房地产开发有限公司，住所地重庆市云阳县双江大道1253号重百休闲广场626号，组织机构代码66643815-6。
法定代表人，聂金培，该公司经理。
以上三上诉人共同委托代理人李钦白，重庆龙脊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马资阳，男，生于1994年12月15日，汉族。
委托代理人周勇生，重庆兴忠律师事务所律师。
原审被告马得斌，男，生于1969年12月20日，汉族。
原审被告马明端，男，生于1933年5月4日，汉族。
上诉人牟方清、牟伦军、重庆国梁建设集团房地产开发有限公司因确认合同无效纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2013）忠法民初字第00938号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年4月17日，原告马资阳之父母马德斌、杨琼华经该院调解离婚。该院依据双方当事人及案外人马明端、唐秀英的意思表示作出（2009）忠民初字第115号《民事调解书》，关于本案争议的旧房屋在调解书中约定为第二项“以马明端名义在原马灌社区居委三组审批土地修建二层二间砖混房屋归原、被告婚生子马资阳所有。原、被告以及被告之父马明端享有该房屋居住权。在马资阳婚前，原、被告任何一方不得单独处分该房屋。马资阳婚后，在解决马明端居住问题后，方可享有该房屋的处分权。”2011年1月6日，甲方马明端与乙方重庆昌满房地产开发有限公司、牟伦军、牟方清签订了《危旧房改造协议》，将本案中涉及的旧房屋进行改造，而在该合同上甲方签名为“马明端、马得斌”，乙方签名为“牟方清、牟伦军”。此后该建设项目经忠县马灌镇人民政府向忠县规划局、忠县人民政府履行了相关报批手续。2012年7月25日，原告马资阳向该院起诉要求确认《危旧房改造协议》无效，后因证据不足自愿撤回起诉。现原告再次向该院起诉要求：1.请求依法确认五被告之间签定的房屋改造合同无效；2.请求依法判决五被告立即停止对原告房屋财产侵权行为，并立即恢复房屋原状或连带赔偿原告损失；3.由被告承担本案一切诉讼费用。另查明，一、被告牟方清与牟伦军二人系合伙关系，二人与重庆昌满房地产开发有限公司系挂靠关系。二、本案争议的旧房屋已经拆除，原址已修建居民点楼房。
一审法院认为，五被告《危房改造协议》中所涉及的旧房屋权属问题，经忠县人民法院作出的（2009）忠民初字第115号《民事调解书》已经确认归马资阳所有。该调解书是生效裁判文书，已经产生法律效力，该旧房的物权已经产生变更。据被告马德斌、马明端陈述，马资阳虽调解由其父亲马德斌抚养，但其一直以来都跟随其母亲杨琼华生活，直至新房屋修建以后才回到家中，据此推知原告马资阳在五被告签订《危房改造协议》时其并不知情。原告马资阳在当时虽系限制民事行为能力人，但其当时已满十六周岁，对于处分房屋一事应当已有相应的辨识能力与判断能力，而被告马明端、马德斌在明确知晓该旧房属马资阳所有的情况下，未与马资阳协商并以自己的名义擅自对该房屋进行了处分，属于无权处分行为，事后原告亦不追认该协议的效力，故该院对于原告主张该协议无效的主张予以确认。关于原告主张的恢复原状或赔偿损失的诉讼请求，因旧房原址已经修建新居民楼房，恢复原状不可能实现。而关于赔偿损失部分，因原告未举示相关证据予以证明，故该院无法支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：一、确认被告马德斌、马明端、牟伦军、牟方清、重庆昌满房地产开发有限公司之间签订的《危旧房改造协议》无效；二、驳回原告马资阳的其它诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告马资阳负担。
上诉人牟方清、牟伦军、重庆国梁建设集团房地产开发有限公司请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审判决认定《危旧房改造合同》无效错误。虽然本案涉及的房屋在马得斌夫妇离婚时已进行处理，将该房赠予双方之子马资阳，但物权没有办理转移登记，且没有实际交付，因此，一审根据调解书就认定物权已发生变更错误；既然物权未发生变更，且上诉人在订立合同时马明端、马得斌提供了该房的规划许可证、宅基地审批手续、红线图，这三项资料上登记的权利人均系马明端，而不是马资阳，该登记物权具有公示、公信力，上诉人有理由相信马明端、马得斌是合法产权人；即使认定马资阳为该房的权利人，但签订协议之时，马资阳只有16岁，属限制民事行为能力人，马得斌作为马资阳的法定代理人在协议上签字也具有法律效力；马资阳在起诉状中主张上诉人没有任何审批手续，但实际上该项目是经过忠县人民政府、规划部门审批同意，并缴纳城市配套、人房和土地使用等相关规费，足以证明该项目是合法的；本项目不是房地产开发项目，不适用房地产开发的相关规定。综上，一审法院认定《危旧房改造合同》无效错误；2、一审判决认定合同无效违背交易稳定性原则。本案中的《危旧房改造合同》已实际履行，本案的实质争议焦点在于改造后的房屋归谁所有，即马资阳与马明端、马得斌家庭内部之间的财产处理纠纷；一审判决合同无效，但对合同无效后的法律后果又未进行处理，没有从根本上解决矛盾。
被上诉人马资阳答辩称：1、根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，调解书已生效，在未登记变更之前，物权已发生变动；2、房屋所有权应当以产权证为准，宅基地审批手续不能证明物权的归属；3、马得斌是以自己的名义签订的合同，因此，不能构成法定代理，且在签订协议之时，马资阳已经年满16周岁，具有合法收入，应是完全民事行为能力人。
原审被告马明端答辩称：合同应当认定有效，房屋的手续都是以马明端的名义办的，因此，现在改造后还房也应当归马明端所有。
原审被告马得斌答辩称：改造后房屋的产权不能登记在马资阳名下，马资阳只有通过继承才能得到房屋的产权。
二审中查明，重庆昌满房地产开发有限公司于2013年6月7日将名称变更为重庆国梁建设集团房地产开发有限公司。一审中所列原告马德斌系马得斌。二审中查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，农村房屋主要以“农民住宅建设用地批准证”来彰显农村房屋的权属，从马明端提交的“忠县农（居）民住宅建设用地批准证（NO.0021978）”及建设工程规划许可证看，马明端是该旧房屋的产权人，该旧房屋产权未在相关部门办理变更登记，作为相对方的牟方清、牟伦军在签订协议时已进行了合理的审查义务，并不存在过错，故双方签订的《危旧房改造协议》应当认定有效。至于（2009）忠法民初字第115号《民事调解书》的内容是否引起物权发生变动，并不影响《危旧房改造协议》的效力，因为马明端即使构成无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，《危旧房改造协议》仍然有效。因此，马资阳请求确认《危旧房改造协议》无效的请求不成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市忠县人民法院（2013）忠法民初字第00938号民事判决；
二、驳回被上诉人马资阳的诉讼请求。
一审案件受理费40元，由被上诉人马资阳负担；二审案件受理费80元，由被上诉人马资阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
代理审判员 熊德才
代理审判员 毋向娟
二〇一四年六月十七日
书 记 员 蒋乾巽