辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一初字第00029号
原告：大连明鑫建设有限公司，住所地庄河市长岭镇长岭村。
法定代表人：王明芝，总经理。
委托代理人：李伯特，辽宁文扬律师事务所律师。
委托代理人：王红宇，辽宁云舒律师事务所实习律师。
被告：夏xx，男。
第三人：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。
法定代表人：滕德荣，董事长。
委托代理人：孙密文，辽宁光华律师事务所律师。
原告大连明鑫建设有限公司（以下简称明鑫公司）与被告夏xx、第三人宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭审理了本案。原告明鑫公司的委托代理人李伯特、王红宇，被告夏xx，第三人金远公司的委托代理人孙密文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告明鑫公司与第三人金远公司建设工程施工合同纠纷一案，丹东市中级人民法院于2014年12月12日作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决，判决金远公司给付原告工程欠款17356401.43元。2015年1月26日丹东市中级人民法院作出（2015）丹执字第00008-1号民事裁定，查封了坐落于宽甸满族自治县宽甸镇东关街道49组魅力城小区A1楼xx室，被告夏xx对此提出执行异议。丹东市中级人民法院于2015年5月28日作出（2015）丹执异字第00007号民事裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。该裁定认定事实与依据法律都有严重的错误，理由如下：一、被告夏xx与第三人金远公司签订的房屋买卖合同应当认定无效，被告对涉案房屋根本不享有所有权，其异议不能成立。金远公司在销售魅力城小区时，未取得商品房预售许可证，被告夏xx与第三人金远公司签订的房屋买卖合同应当认定为无效。因为原告明鑫公司在执行前到房产管理所查询时该房屋没有进行任何登记或备案，金远公司和被告夏xx签订房屋买卖合同，明显是恶意串通为逃避债务而签订。二、魅力城小区A1楼xx室房屋并未进行预售登记、产权过户登记，该不动产并未发生权属转移，还属金远公司财产，应当恢复执行。原告在申请查封涉案房屋时，涉案房屋的房号是房产管理处提供的，原告当时调取时该房屋并未进行任何买卖合同备案、产权过户登记，不动产未发生转移，不发生效力。因此，被告对涉案房屋根本不享有所有权，其异议不能成立。三、裁定认为“涉案房屋未办理过户登记并非案外人自身原因造成”而认定被告夏xx异议成立，没有法律依据。涉案房屋未经登记，所以即使房屋买卖合同成立，不动产权属的转移因未办理法定登记而未产生效力，房屋依旧不是被告夏xx的，申请人明鑫公司可以申请对其执行，故原告明鑫公司请求：1、判决认定被告与第三人签订的房屋买卖合同系属无效；2、准许对优先受偿已查封的魅力城小区A1楼xx号房屋继续执行；3、判决被告和第三人承担本案的诉讼费用。
被告夏xx辩称，被告夏xx与第三人金远公司签订了商品房买卖合同，被告夏xx并于合同签订当日交纳全部房款，虽然签订合同时并未取得商品房预售许可证，但之后业已取得，根据法律规定，应认定双方达成的商品房买卖合同有效。被告系购房者，根据规定，原告对被告所购买的房屋不具备优先受偿权。
第三人金远公司述称，存在欠付原告工程款的事实，原告明鑫公司依法享有优先受偿权，符合法律规定，有生效的判决书为证。被告夏xx与第三人金远公司之间不存在房屋买卖的事实，被告夏xx手中的合同、收据均是金远公司股东王恩柱个人行为，所加盖的公章系其私自刻印，故该买卖合同、买卖事实与金远公司无关。
本案庭审过程中，原告明鑫公司为支持自己的主张，提供了以下证据：
丹东市中级人民法院（2015）丹执异字第00007号执行裁定书用以证明被告夏xx向人民法院提出执行异议，人民法院对涉案房屋中止了执行。
被告夏xx对原告明鑫公司提供证据的质证意见是：
对原告明鑫公司提供的证据没有异议。
第三人金远公司对原告明鑫公司提供证据的质证意见是：
对原告明鑫公司提供的证据没有异议。
被告夏xx为支持自己的主张，向本院提供以下证据：
证据1、商品房买卖合同、收款收据。证明被告和第三人签订了商品房买卖合同，并支付了全部的房屋价款购买了涉案房屋。
证据2、商品房预告登记。证明2014年7月21日涉案房屋已经房产部门预告登记，被告与第三人金远公司签订的房屋买卖合同合法有效。
原告明鑫公司对被告夏xx提供证据的质证意见是：
对证据1的真实性有异议。金远公司代理人已经向法庭陈述了合同中的公章系其公司股东王恩柱私自刻印，故该协议不真实，且该合同也未经备案登记；按照房地产买卖正常的习惯，开发商应向购房人出具正式的购房发票，如果出具这样的收款收据也应加盖开发公司的财务专用章，即使被告夏xx持有该收款收据，但不能证实其将房款支付到了金远公司的帐户，如果没有支付给金远公司，就不能认定其支付了房款。
对证据2的真实性没有异议。但根据规定登记的有效期为3个月，现已失效。
第三人金远公司对被告夏xx提供证据的质证意见是：
对证据1的真实性有异议。合同中的公章系王恩柱个人私刻，与金远公司无关，收款收据不符合房地产交易的形式要件，也不属于备案登记所需要的正规收据。
对证据2的真实性有异议，是王恩柱利用私刻的公章备案登记，与金远公司无关，金远公司已经向房产部门发函，待股权纠纷案件判决后解除登记。
第三人未向法庭提供证据。
根据原告明鑫公司，被告夏xx、第三人金远公司提供的证据及各方当事人的质证意见，本院认证意见是：
原告明鑫公司提交的本院（2015）丹执异字第00007号执行裁定书，被告夏xx、第三人金远公司均无异议，本院予以认定。被告夏xx提交的商品房买卖合同、收款收据，虽然原告明鑫公司、第三人金远公司提出异议，认为该合同未经登记备案，应出具正规收款收据并加盖财务专用章，但根据商品房买卖交易习惯，预售商品房开发单位先行开据简易的收款收据，取得商品房预售许可证后再行开据正式发票，金远公司提出公章系王恩柱私刻，但未提供证据证明，故本院对商品房买卖合同及收款收据予以认定。夏xx提交房屋预告登记，明鑫公司对真实性无异议，虽然金远公司有异议，但未提供证据予以证明，故本院予以认定。
根据各方当事人的陈述及提供的证据，本院认定案件事实如下：
被告夏xx和妻子付春艳与第三人金远公司于2013年2月2日签订《商品房买卖合同》，双方约定买卖坐落于宽甸镇魅力城A1楼xx号房屋，建筑面积154.11平方米，被告夏xx于签订合同当日交付全部房款628769元，金远公司出具了收款收据，涉案房屋已交付。2014年7月21日被告夏xx及妻子付春艳在房产登记机关办理了涉案房屋预告登记，登记号为：宽房预宽甸镇第2014-0273号。
明鑫公司诉金远公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月12日作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决：金远公司于判决生效后10日内给付明鑫公司工程款17356401.43元。该判决发生法律效力后，因金远公司未主动履行，申请执行人明鑫公司向本院申请强制执行，本院于2015年1月26日作出（2015）丹执字第00008-1号民事裁定，查封了坐落于宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区A1楼xx号等房屋。本院在执行过程中，夏xx向本院提出书面异议。本院于2015年5月28日作出（2015）丹执异字第00007号民事裁定认为，夏xx在人民法院查封之前已与金远公司签订书面买卖合同，且已在房产部门办理了房屋预告登记，并支付了全部价款，涉案房屋未办理过户登记并非夏xx自身原因造成，夏xx的异议理由成立，中止对宽甸满族自治县北环东路魅力城小区A1楼xx号房屋的执行。明鑫公司对该裁定不服，向本院提起诉讼。
庭后，本院依法调取了宽甸满族自治县房地产管理处于2014年5月27日为第三人金远公司开发的宽甸魅力城住宅小区A1号楼颁发的宽房预许字第2014-007号商品房预售许可证。
本院经审理认为，本案为申请执行人执行异议之诉，审查的焦点是第三人金远公司与被告夏xx签订的《商品房买卖合同》是否有效；法院对于涉案房屋是否应继续执行。
关于第三人金远公司与被告夏xx签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。
经审查，2013年2月2日，第三人金远公司与被告夏xx签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，当日，被告夏xx支付了涉案房屋的全部价款，第三人金远公司出具了收款收据，将涉案房屋交付被告夏xx。2014年7月21日被告夏xx及妻子付春艳在房产登记机关办理了涉案房屋预告登记。被告夏xx未能办理房屋登记，并非自身原因造成，其本身不存在过错。故认定第三人金远公司与被告夏xx签订的《商品房买卖合同》依法有效。原告明鑫公司提出第三人金远公司与被告夏xx签订的《商品房买卖合同》系恶意串通，逃避债务，没有提供证据予以支持，请求认定《商品房买卖合同》无效，缺少事实和法律依据。
关于法院对涉案房屋应否继续执行的问题。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。被告夏xx已交付全部购房款，并办理了预告登记，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告明鑫公司享有的优先受偿权，不能对抗已交付全部购房款的买受人即被告夏xx，故原告明鑫公司请求其对优先受偿已查封的魅力城小区A1楼xx号房屋继续执行，没有法律依据。原告明鑫公司的诉讼请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告大连明鑫建设有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告大连明鑫建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。同时，向辽宁省高级人民法院预交二审案件受理费。
审 判 长 吕伯昌
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一五年十二月八日
书 记 员 张东明