福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终3246号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈炜萌，男，1976年4月7日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：蒋喜聪，福建世礼律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾凯达，福建世礼律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱成安，男，1964年9月28日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：宁新发，福建信海律师事务所律师。委托诉讼代理人：方磊，福建旭丰律师事务所律师被上诉人（原审被告）：杨怀梅，女，1968年8月27日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：宁新发，福建信海律师事务所律师。委托诉讼代理人：方磊，福建旭丰律师事务所律师。上诉人陈炜萌因与被上诉人邱成安、杨怀梅房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初7031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈炜萌及其委托诉讼代理人蒋喜聪、曾凯达、被上诉人邱成安、杨怀梅的委托诉讼代理人宁新发、方磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈炜萌上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈炜萌一审诉讼请求，并驳回邱成安一审反诉请求。事实和理由：本案一审存在误判，事实认定不清，法律适用错误。一、本案讼争房屋买卖合同的签订，杨怀梅是知情且同意的。事后讼争双方针对房屋买卖所发生的纠纷，杨怀梅亦是知情的，但其从未提出异议，即便在本案中被追加为被告后也未提出反诉，更未明确表示要解除合同。由此表明杨怀梅已经以其行为进行了追认，可以推定杨怀梅对讼争合同的签订和履行是知情且同意的。一审判决仅因杨怀梅在庭审过程中“明确不承认讼争《房地产经纪买卖合同》的效力”，就认定邱成安签订合同、出卖房屋的行为属于无权处分行为，属于误判。（一）杨怀梅在讼争合同签订后到双方产生纠纷诉至法院期间，先是同意讼争合同条款的变更，又共同与邱成安协商后向陈炜萌表示要加价出售，杨怀梅在知道本案纠纷处于法院审理的情况下，始终未提出异议。可以推定杨怀梅认可邱成安的处分行为，并以自己的行为追认了合同的效力。根据在案证据可以证明，邱成安在讼争房产出售给陈炜萌后，邱成安有告知杨怀梅，杨怀梅亦同意讼争房屋的出售，且邱成安、杨怀梅夫妻二人通过协商一致同意陈炜萌延期到2015年9月25日支付第三期购房款，擅自提出要求加价出售的事情也是邱成安和杨怀梅的共同决定。前述事实表明，合同签订后，杨怀梅以其行为追认了邱成安的处分行为，并参与合同的履行。（二）本案陈炜萌于2015年11月24日起诉后至一审、二审、发回重审一审第二次开庭2016年12月9日长达一年多，无论是邱成安还是杨怀梅，均不曾向陈炜萌或法院提出或表示杨怀梅不同意、不清楚讼争合同的签订，直至本案发回重审后的第二次开庭过后一审法院追加杨怀梅作为被告，杨怀梅于2016年12月9日参加庭审时为了不履行合同义务才当庭辩称其不承认讼争合同的效力，但对其辩称却没有举证证明，也明显不符合常理。一审对此没有调查清楚，导致事实认定错误。（三）一审判决前后矛盾，既认可证人郑某所述2015年9月17日前关于付款时间的变更邱成安当场没有答应，说要回去和太太商量一下才能答复，也认可邱成安和杨怀梅商量后同意陈炜萌将第三期购房款的付款时间延期至2015年9月25日支付。也就是说，一审判决是认可杨怀梅至少在2015年9月17日前与邱成安协商后就知道案涉房屋买卖合同事宜的，也认可讼争合同关于第三期购房款的付款时间的延期是经过邱成安和杨怀梅的共同协商同意的。然而，一审在已有充分证据和明确事实表明杨怀梅知情且同意的情况下，却错误地认定“杨怀梅没有明知同意全部合同条款”。一审的认定存在前后矛盾，依法应予以纠正。（四）本案讼争房产，合同签订时，邱成安向陈炜萌和中介表示其已征得配偶杨怀梅同意，为此还在讼争合同第十三条明确约定确认该事实。同时，邱成安提供的一手房屋买卖合同也体现是邱成安作为买方，到后来房屋一手产权证的办理也是登记邱成安名下。从事后的合同履行与本案处理过程，邱成安和杨怀梅对合同履行的反复和违约态度及诉讼前后均未对是否无权处分提异议的行为，均可表明杨怀梅对陈炜萌与邱成安之间的房屋买卖是明知且同意的，综合以上事实和情节表明陈炜萌完全有理由相信邱成安与杨怀梅对于讼争房屋买卖是同意的，邱成安处分讼争房产的行为可以推定为表见代理行为。一审认定邱成安签订合同的行为不构成表见代理、属于无权处分，认定错误，应当予以改判。二、房屋买卖合同签订时，双方依照当时情况各自对自身资金需求与房屋交付需求提出各自要求，并经协商同意制定相关付款时间规划及房屋交付时间约定。依照当时实际情况，合同并没有亦无法明确约定第三期购房款150万元付款时间与交房时间的先后顺序。一审认定“双方的真实意思应为陈炜萌先支付第三期购房款，然后邱成安才将讼争房产交付使用”，与在案证据表明的事实相悖，也不符合常理，属于误判。一审判决认定“双方在合同履行过程中因房屋交付、房款支付发生争议未达成一致意见发生纠纷，双方已经没有相互信任的基础，如继续履行合同将大大增加双方的成本”，并以此作为解除合同的原因，从文义上理解，该认定没有事实依据，也违背法律规定。本案，正是因为邱成安违约不卖房、不收房款，不按约定交付房屋，拒不履行合同义务，针对该种违约行为，法律明确赋予守约方可诉求违约方承担继续履行合同的违约责任，因此陈炜萌才会提起本案诉讼要求邱成安应承担继续履行合同的违约责任，有事实和法律依据，不存在所谓的“继续履行合同会增加当事人成本”的问题。三、一审既认定合同有效，双方当事人应遵照履行，且认定陈炜萌未存在违约，也同时认定邱成安在履约中途反悔，声称房子不卖了，要卖要加价等违约行为，但却又认定邱成安可不用交付房屋，合同应予以解除、可不继续履行，一审判决没能理清事实和法律关系，明显存在误判。四、本案不存在合同目的无法实现的情形，相反，根据在案证据表明，本案讼争合同已处于履行过程中，亦具备法律规定的房屋产权转移的履行条件，且如前所述，根据已有事实可以推定杨怀梅对于讼争合同的签订和履行是知情且同意的，因此也不存在房屋权属转移的现实障碍，陈炜萌的诉求有充分的事实和法律依据，合同目的完全可以实现。一审以无权处分为由否认合同效力，并以此作为解除合同的原因，显然违法认定，依法应予以改判。五、一审法院认定部分与判决结果内容也存在相互矛盾之处，既认定陈炜萌不构成违约，邱成安反诉要求没收定金10万元不予支持，却在判决结果未作出判决。六、陈炜萌主张邱成安和杨怀梅的房屋出售行为合法有效，一审法院以邱成安无权处分为由否认邱成安和杨怀梅所实施的民事行为的效力，根据证据规则的规定，一审法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，但一审法院没有依法行使释明权，违反法定程序，因此，所作出的一审判决应予以撤销并改判。二审庭审中，陈炜萌明确要求继续履行合同的具体履行内容为其一审诉讼请求的第2项、第3项，即交付房屋、协助办理房屋权属证书；放弃一审诉讼请求第4项即要求邱成安、杨怀梅协助陈炜萌办理房产按揭贷款手续；第5项诉讼请求是逾期交房的违约金，由法院依法处理。邱成安辩称，一、陈炜萌主张在签订房屋买卖合同时，杨怀梅是知情且同意的，与事实不符。（一）邱成安从来没有将案涉房产事先委托给任何一家房产中介公司挂牌交易，因此也就没有可能事先与杨怀梅商量如何卖房事宜。中介公司是通过非法渠道获取邱成安信息后在2015年7月21日前一两天电话联系邱成安请求买房的。由于当时急需资金，又刚好有中介公司电话联系，当时杨怀梅在日本度假，国际长途也打不通，所以没有征得杨怀梅同意就于2015年7月21日签订了房屋买卖合同。但是邱成安没有料到，当杨怀梅回来后发现这么苛刻的房屋买卖合同后就坚决不同意卖房。（二）陈炜萌主张邱成安在与其谈判修改协议过程提出新的合约以及在长达一年多的庭审时间内，杨怀梅不可能不知道房屋买卖合同的说法，这只能说明杨怀梅事后知道，并不能说明在2015年7月21日签订房屋买卖合同时杨怀梅知道合同内容。（三）“2015年9月17日前证人郑某所述邱成安当场没有答应是事实，说要回去和太太商量一下才能答复”是在签订合同后近两个月的事情，并不能说明杨怀梅知道2015年7月21日签订了房屋买卖合同以及回国后就同意邱成安所签订的合同内容。二、一审判决认定陈炜萌提供的录音资料及证人证言可以证明邱成安口头同意陈炜萌将支付第三期购房款150万元的时间由2015年9月10日变更为2015年9月25日，不符合事实。事实上从录音中可以清楚证明邱成安并没有明确表示同意将第三期购房款由2015年9月10日变更为2015年9月25日，只是在谈判过程中的说辞条件，并且多次要求如果需要变更还需签订补充书面协议。考虑到平时谈话、聊天甚至在谈判过程中不可避免会产生相互误会、用词不当等因素，因此在签订该购房协议时为了避免双方利用所谓你说过或讲过之类的话作为证据，双方约定了第十四条（后），即“在本合同之外的谈判中的声称、理解、承诺之内容，如有与本合同不相符的，均以本合同为准”，现今陈炜萌却提供一些明显存在事后诱导、内容不明确的录音来作为证据，试图推翻协议约定，显然不能认可。至于陈炜萌提出要求先交房再付第三期购房款150万元的要求以及证人证言更是无依据。三、一审判决认定邱成安于2015年9月25日前提出要约，即邱成安口头要求加价，请求解除合同，告知陈炜萌不再支付购房款，因此，不能认定陈炜萌未再支付购房款的行为构成违约，不符合事实。事实上，邱成安要求加价是在陈炜萌没有按期履行合同后双方谈判过程中正常举动，但并不影响陈炜萌支付第三期房款的举动（陈炜萌有邱成安的银行卡号可以直接支付）。另外，邱成安并不是因为房价上涨而不卖房，而是陈炜萌在合同约定时间内无法按期支付款项，致使购房合同无法继续。四、由于陈炜萌的违约行为，错失了交易时机。现今由于政府出台了很多房产交易新政，造成现在的合同也无法实现交易。二审庭审中，邱成安的委托诉讼代理人补充答辩意见称，陈炜萌的上诉没有事实和法律依据。1.邱成安签订合同时没有告知杨怀梅，确属无权处分的行为，杨怀梅在签订合同时不知道且事后未加以追认，更明确表示反对，根据物权法第一百零六条、婚姻法司法解释（三）第十一条的规定，陈炜萌不能取得涉案房屋的所有权，案涉合同应予解除。2.关于第三期购房款支付时间和交房时间的先后问题，邱成安认可一审判决先付款后交房的认定。依据为合同约定2015年9月10日交第三期购房款，而交房的时间是开发商交房的时间，即为9月下旬，故双方当事人的原始真实意思就是先付款先交房，即使双方对第三期购房款约定延期到9月25日，但是对先付款后交房的意思表示不变。即便到9月25日邱成安在没有充分理由的情况也未交付第三期购房款，也构成重大违约，故案涉合同应予以解除。3.邱成安即使提出要加价，也不是违约行为，陈炜萌提出变更第三期购房款支付时间，故邱成安也有权利提出变更购房款的意思。4.关于释明权的问题，根据法律规定一般是当事人主张合同有效而法院认为合同无效的情形下才属于需要释明权的情况，而本案不属于这种情况。因此，一审判决认定陈炜萌基于继续履行合同而提出的所有诉讼请求都不能成立的认定是正确的。杨怀梅辩称，邱成安未征得杨怀梅的同意，就把该房产卖掉，侵害了杨怀梅的权益，杨怀梅坚决不同意卖房。卖房的前后时间，杨怀梅正在日本度假。邱成安出卖房产时没有告诉杨怀梅，没有征得杨怀梅的同意，杨怀梅不同意将该房出售。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”现陈炜萌明知未征得杨怀梅同意不是善意购买、又尚未支付房款且未办理产权过户手续，依据上述规定，陈炜萌的诉求法院不能支持。二审庭审中，杨怀梅的委托诉讼代理人的补充答辩意见与邱成安的补充答辩意见相同。陈炜萌向一审法院起诉请求：1.判令邱成安、杨怀梅继续履行双方于2015年7月21日签署的编号为20150704的《房地产经纪买卖合同》；2.判令邱成安、杨怀梅立即将坐落于厦门市××地××＃楼××室（亦××厦门市××室）房产交付给陈炜萌；3.判令邱成安、杨怀梅协助陈炜萌办理厦门市××地××＃楼××室（亦××厦门市××室）房地产权属转移登记手续；4.判令邱成安、杨怀梅协助陈炜萌办理房产按揭贷款手续；5、判令邱成安、杨怀梅向陈炜萌支付违约金暂计809750元（以410万元为基数，自2015年9月18日起按每日万分之五计至交付房产之日止，暂计至2016年10月17日为809750元）；6.邱成安、杨怀梅负担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。邱成安向一审法院提出反诉请求：1.解除邱成安与陈炜萌签署的《房地产经纪买卖合同》；2.判令邱成安没收陈炜萌支付的购房定金10万元；3.判令将邱成安已收购房款90万元退还给陈炜萌。一审法院认定事实：2015年7月21日，陈炜萌与邱成安在怡家园（厦门）物业管理有限公司的居间介绍下，签订一份《房地产经纪买卖合同》，约定由陈炜萌向邱成安购买位于厦门市海西首座E30地块3#楼19层1903室的房屋，购房款总价410万元。付款方式为：签署合同时陈炜萌向邱成安支付购房定金10万元，陈炜萌于2015年7月31日前向邱成安支付购房款90万元，于2015年9月10日前支付购房款150万元，陈炜萌于签订《厦门市存量房买卖合同》当日内备齐银行按揭所需的资信证明材料向银行申请商业贷款160万元，该贷款由银行直接转至邱成安账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，陈炜萌应于银行放款三个工作日内将差额部分以现金方式支付给邱成安。买卖双方议定：陈炜萌同意交房日期为开发商通知邱成安办理收房手续当日。邱成安如迟延交房，则邱成安每延期一日应向买方支付相当于合同交易价款的万分之五的违约金。合同签署后，买卖双方须依照合同之条款按期进行交易，逾期达七个工作日的，对方有权解除合同，如属陈炜萌违约，则邱成安不予退还陈炜萌购房定金；如属邱成安违约，邱成安则应双倍赔偿陈炜萌购房定金，退还陈炜萌已付购房款项（不另计利息），自确定违约之日起三个工作日付清。合同约定的付款时间每逾期一日按合同交易总价的万分之五计算违约金。如有未尽事宜，另行签订补充协议。合同签订后，陈炜萌依约向邱成安支付了前两期购房款100万元，但未向邱成安支付第三期购房款150万元。开发商于2015年9月18日向邱成安交房。讼争房屋现已办理出一手产权证书。陈炜萌因提起本案诉讼在原审审理中产生保全费5000元。邱成安与杨怀梅系夫妻关系，俩人于1991年3月7日登记结婚，杨怀梅于2015年7月17日出境至日本，2015年7月22日返回。诉讼过程中，陈炜萌为证明邱成安同意其于2015年9月25日前支付第三期购房款150万元及其于2015年9月25日欲付款时邱成安拒绝收款的事实，提交了三份录音资料。2015年9月24日的录音为陈炜萌、邱成安和中介小郭的谈话录音，在录音中邱成安说：“我说我考虑一下，看你这么难，是不是？但10号之前一定要付的，是不是？我看你那么难，那天22号你跟我讲说你凑了120万。……你也算违约嘛，我也算违约嘛，我也就是口头违约嘛，没有文字违约，你是文字白纸黑字的违约。我承认我违约，可能我25号，那你是白纸黑字的违约，都有违约，那各违约一次算了，就扯平了，我也一分钱不扣你，我还你，就算了。退一万步讲，讲白了一点，按现在这样子，我即使违约，我赔你10万块钱，我跟你讲我这个中间差价还多赚三四十万块钱……。”陈炜萌说：“第二天早上，我还很清楚，我刚刚要上班你就打电话过来了，你说昨天你有和你老婆商量了，那就这样，到25号，那你一定要把这150万凑齐，要不然我们就算了，可能是这样一个意思……我在22号就赶紧给你打电话，我就说邱先生我这个款差不多了，我现在已经到账一百二十几万，剩下二十几万我这两天朋友弄一下差不多了，那我跟你先预约一下时间，你说，哎呀你这个东西有拖到这样，然后你就说你凑齐了再说，你有说这些……那天晚上我给你打完电话，你说等你凑齐了再说，再约这个时间，我说可以那我赶紧凑，那我先给你预约一下，要不然就25号下午，你说那你凑齐了再打电话，那就这样子。那结果第二天，就是说我打完电话的第二天，你说陈总我们考虑了下，这个干脆不卖你了……。”邱成安说：“这个我觉得你讲的大概都是事实，这个我也承认……反正我想作为合约上，我口头上是没错，我也承认，但是合约上我们没写，但我这个是讲信用的人，如果口头上能弄当然也可以，但是想想看你这个没兑现，后来想想就算了，你也不要买……从违约上来讲我只是违约口头而已，我们口头违约，你拿出证据来，没有办法拿出证据来，要上法院要上什么你根本不可能赢的，这个白纸黑字的。我只不过作为诚信跟你来讲。这样这个协议我们重新来，付款方式要重新写，付款我不会要求什么，这个价格重新谈，我觉得你在原来的基础上加个二十万的价格这很正常……”陈炜萌说：“那我是有提前都有跟你协商，然后你有答应，虽然是口头的，但这个是属于新要约，新要约以后定出来的时间就属于新的时间，所以我们现在新的时间是25号而不是10号，虽然上面协议写的是10号，但我们现在新的是25号……。”邱成安说：“你这个说实在的，违约是这样子，9月10号之前，实际上这段时间为什么我没找你，是因为我当时确实口头上有讲，讲了以后就算了吧，就按这个时间去做，算了我自己处理……。”2015年9月25日的录音为陈炜萌与邱成安的通话录音，在录音中陈炜萌说：“今天不是25号嘛，那个款我是怎样，我等下给你打过去。”邱成安说：“不然你先不要打吧，先我们那个谈清楚再说吧。”2015年9月27日的录音为陈炜萌、邱成安和中介小郭的谈话录音，在录音中陈炜萌说：“如果说你不想卖了，那这个可能就不是钱退给我的问题啦，那可能就会相关到其他一些你要承担的责任你就要去承担。”中介小郭说：“作为合同它其实是这样子的，当时为什么要签这个合同呢，就是对彼此有一个约束的东西。”邱成安说：“就是因为他合同没有严格履行啦，造成我后面的难点一大堆……25号我是觉得你钱都不够，我是让你喘口气……为什么谈这个条款，这个一个什么悔约的金额，原来我没看见，我现在不认同是悔约，我不把这个当做悔约，我是讲你没有履行合约，10号之前没有讲合约没有履行……。”中介小郭说：“另外一个我相信在签这份合同的时候，包括违约责任、付款方式包括他的交房时间这几点它比较大头的东西我相信你是有经过考虑的。”邱成安说：“我为什么讲这份合同呢，因为这份合同它没有严格执行下去，如果严格执行下去，我一定执行下去。”中介小郭说：“对，其实这个问题，那天我们谈完之后我也有回去跟我们法务聊这个问题，他说像这种情况，有在跟你沟通这个事情了，有经过你同意的这个时间的变动情况是可以的……而且你那天也回去考虑了，你后面你们两个也有确认过这个事情……。”陈炜萌说：“你给我了一个25号，当你在14号或15号答应给我一个25号的时候，就意味着新的承诺时间是达到了25号……我们的交房时间是开发商通知你交房的那天我们就应该要一起去交房，而且说如果房子没有什么问题，我们就要交接清楚你房子就要交给我，那这时候你其实是在违约状态……。”邱成安说：“违约当然，虽然我口头上讲，可能是有，那个那个，但是我觉得最终是要形成一个比较有法律，需要有文字合同，口头上的东西不算数……我当时为什么说要讲不跟你签补充协议，还是要文字确认……而不是说你就严格按照合同来，那严格按照合同来也行，现在都没有严格按照合同来，那就再协商签订一个补充协议我们来承担这个责任，如果严格按照合同来我也不吭声，因为对我来也解决了大问题……。”2015年9月27日的通话录音中，邱成安说：“……这一次说实在的，因为亏了这么多老婆意见很大，因为这个事情老婆在家里跟我大吵，……本来我叫老婆来她不愿意来，在那边骂的吵吵闹闹的……老婆又生气把我骂得狗血淋头，那个时候卖的时候老婆又不在边上，她是在日本待了七八天，她说哎呀不要卖啊，我说整天这个人催我要钱是个很烦的事情，老婆说不要着急嘛，什么事情等回来再说嘛……”邱成安另外还说：“……在原来的基础上再加个十万，这个房子就交给你，不然我们就找个时间再扯，我回家老婆这边也有个交代……家里的钱都是老婆管，卖房子实际上那天讲完以后，她在日本，电话打不通……”陈炜萌说：“邱总，我就这么说，我觉得你也是做大事的人。……你也可以跟法律上的朋友沟通一下，让他跟嫂子这边交流一下，因为你也不是乱签……”。陈炜萌为支持其诉讼请求另提交了银行转账凭证，原审二审庭审笔录、讼争房屋登记信息、原二审证据目录及证据，欲证明2015年9月25日当日，陈炜萌的银行账户余额已达150万元，邱成安同意将第三期购房款延期至2015年9月25日，邱成安在本案审理过程中将讼争房产出卖给第三人，但未办理权属转移手续，目前房屋没有抵押，原二审过程中，三位证人均有出庭作证接受质询并经过邱成安质证，三位证人的证言都是有效的。银行转账凭证显示2015年9月25日当日陈炜萌账户上的余额为1507528元。原审一审庭审中陈炜萌还申请证人陈某1、周某、郑某出庭作证。陈某1系陈炜萌的弟弟，周某系陈炜萌的员工，郑某系怡家园（厦门）物业管理有限公司创新拓展部的经理。陈某1陈述，其和陈炜萌一起参加了与邱成安的三次商谈，分别是在2015年9月24日、2015年9月27日和2015年10月24日，陈炜萌提交的录音资料都是其当时参与商谈的时候录的，录音的事实就是其所听到的；陈炜萌在支付第二期购房款的时候有个拖延，有事先跟邱成安协商沟通，邱成安有同意，在陈炜萌要依据协商的日期如约付款的时候，邱成安就反悔了。周某陈述，2015年9月24日和2015年9月27日其和陈炜萌及陈炜萌的弟弟去五缘湾中央湾二期和邱成安商谈，9月24日其有听到邱成安说可以延期到25日才交付那150万元的款项，9月27日邱成安反悔了说没有25日才交付款项这回事，邱成安说口头协商的不承认，要按合同走，就是说2015年9月10日前要付款。郑某陈述，陈炜萌与邱成安签订房屋买卖合同，约定陈炜萌应支付首付款100万元，并于2015年9月10日支付150万元，银行贷款贷160万元，房产交接的时间是建发房产通知产权人办理交房手续的当天，但前提条件是买方陈炜萌要付清250万元的购房款；在2015年9月10日前陈炜萌因为工程款被拖欠不能到位，没办法支付150万元购房款，陈炜萌预计9月25日左右到，便联系中介郭锦鹏（即录音中的“小郭”），让他联系邱成安，可能是9月17日但又不太记得是否是9月17日了，那天陈炜萌和邱成安有进行协商，郑某也在场，关于付款时间的变更邱成安当场没有答应，说要回去和太太商量一下才能答复，事后大概在9月20日左右郭锦鹏跟郑某说陈炜萌有筹到一些钱要给邱成安，邱成安说不急不急，等筹到了再说；当时郑某还有听到邱成安说要增加10万元购房款；到9月25日左右郭锦鹏跟郑某说邱成安不收150万元，告诉陈炜萌不卖房子了。原二审审理过程中，郑某、郭锦鹏、赵某出庭作证，郑某陈述第三期购房款由2015年9月10日推迟到2015年9月25日，双方约定的付款与交房的先后顺序其不清楚。郭锦鹏陈述其在怡家园工作，2015年9月7日左右陈炜萌遇到资金问题，通过郭锦鹏联系看能不能延期支付，2015年9月11日邱成安不同意，要加价20万元，陈炜萌表示无法接受，邱成安后来同意延期到2015年9月25日，2015年9月25日邱成安说不出卖房屋了。证人赵某陈述在讼争房屋出现纠纷之前系其负责跟进房屋买卖中介事宜，陈炜萌、邱成安最终协商第三笔购房款于2015年9月25日支付，2015年9月25日临近，邱成安突然说不收150万元购房款，想要解除合同，之后经过协商后邱成安表示不想再出卖房屋了。原一审中，法院告知陈炜萌根据合同约定应先付150万元款项，陈炜萌称因为邱成安没有明确的交房日期，所以陈炜萌也没有明确的付款日期。邱成安在一审法院调解时称愿意继续履行合同交付房屋，但要求陈炜萌先付清二百三十几万元款项。庭审过程中，邱成安陈述讼争房屋的商品房买卖合同及权属证书都登记其一个人的名字，讼争房产是夫妻共同财产，房产没有抵押登记。陈炜萌陈述继续履行合同与违约金可以并行主张，并明确其主张的违约金系基于继续履行合同而提出的。一审法院认为，陈炜萌与邱成安签订的《房地产经纪买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。陈炜萌提供的录音资料及证人证言可以证明邱成安口头同意陈炜萌将支付第三期购房款150万元的时间由2015年9月10日变更为2015年9月25日。虽然2015年9月25日前邱成安提出了新要约，但陈炜萌未作出承诺，2015年9月25日经各方协商之后邱成安已表示不再愿意履行合同，陈炜萌在2015年9月25日未支付购房款并不构成违约。本案讼争房屋系邱成安、杨怀梅在夫妻关系存续期间取得的财产，应当认定为夫妻共同财产，该财产的处分应经过全部共有权人的同意，因庭审中杨怀梅明确不承认讼争《房地产经纪买卖合同》的效力，邱成安签订合同出卖房屋的行为属于无权处分行为。讼争的《房地产经纪买卖合同》签订于2015年7月21日，当时房屋权证并未办理，邱成安仅享有讼争房屋的合同权利，房屋共有权利人杨怀梅尚在国外，无法直接参与房屋买卖合同的签订。此外陈炜萌提交的录音中其陈述“……你说昨天你有和你老婆商量了，那就这样，到25号，那你一定要把这150万凑齐，要不然我们就算了……”，证人陈某2陈述2015年9月17日左右关于付款时间的变更邱成安当场没有答应，说要回去和太太商量一下才能答复，2015年9月25日左右邱成安已经明确表示不出卖房屋了，且陈炜萌对郑某的陈述予以认可，表明当事人各方在协商过程中均知悉共有权人杨怀梅对陈炜萌提出的合同条款尚未确认。陈炜萌提交的2015年9月27日的录音中邱成安陈述其出卖房屋时老婆在日本不知情，后来也未表示同意，亦可印证杨怀梅当时并未对房屋买卖合同予以认可。邱成安于2015年9月25日左右即表示不出卖房屋，陈炜萌对于各方协商的合同条款尚未得到杨怀梅的同意明知的情况下，邱成安出卖房屋并不构成对杨怀梅的表见代理。因此讼争的《房地产经纪买卖合同》未经共有权人确认，对共有权人杨怀梅不发生法律效力，邱成安签订合同的行为属于无权处分行为，陈炜萌请求继续履行合同的合同目的已经无法实现，其要求邱成安、杨怀梅继续履行合同中有关过户、交房、协助办理按揭贷款手续等合同义务的请求没有相应的事实与法律依据，不予支持，同时陈炜萌基于继续履行合同请求邱成安、杨怀梅支付逾期交付违约金及保全费的主张，亦没有相应依据，不予支持，若陈炜萌认为邱成安无权处分存在违约行为，可另行主张违约损失。此外，虽然邱成安同意将第三期购房款延期至2015年9月25日，但根据当事人签订合同时及之后履行的实际情况，双方的真实意思应为陈炜萌先支付第三期购房款，然后邱成安才将讼争房屋交付使用，陈炜萌在未支付150万元购房款的情况下直接要求交付房屋根据合同约定亦依据不足，双方在合同履行过程中因房屋交付、房款支付发生争议未达成一致意见发生纠纷，双方已经没有相互信任的基础，如继续履行合同将大大增加当事人双方的成本。现因双方无法因本案讼争的房屋买卖合同目的已经无法实现，邱成安要求解除《房地产经纪买卖合同》，符合法律规定，予以准许，同时邱成安请求将其已收购房款90万元退款给陈炜萌，亦予以支持。邱成安于2015年9月25日前提出新要约，即邱成安口头要求加价、请求解除合同、告知陈炜萌不再支付购房款，因此，不能认定陈炜萌未再支付购房款的行为构成违约，故邱成安要求没收陈炜萌的购房定金10万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决：一、解除邱成安、陈炜萌于2015年7月21日签订的《房地产经纪买卖合同》。二、邱成安于本判决生效之日起十日内向陈炜萌返还购房款90万元；三、驳回陈炜萌的全部诉讼请求。四、驳回邱成安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2924元，由陈炜萌负担。反诉案件受理费39600元，由邱成安负担30907元，陈炜萌负担8693元。本院二审期间，陈炜萌为证明其主张提交了三份证据：证据一、活期账户交易流水，用于证明：陈炜萌名下其中一银行账户存款余款达3205000元，愿意并有能力履行本案讼争合同的全部购房款支付义务。证据二、厦门市城镇房屋权属登记查询结果表和证据三结婚证，均用于证明：陈炜萌与江秋萍系夫妻关系，两人名下没有房产，不属于限购对象，不会影响本案讼争合同继续履行办理房屋过户的执行。邱成安、杨怀梅质证认为，对上述证据的真实性均无异议，但与本案不具有关联性。二审庭审后，邱成安提交三份补充证据，证据一、不动产权证书，用于证明邱安成于2016年2月18日取得讼争房屋的产权证书，虽登记在邱成安一人名下，但发生在邱成安婚姻关系存续期间，该房产系邱成安夫妻共同财产。证据二、房产买卖协议、收条、厦门市住房置业担保有限公司收款收据、厦门市不动产登记中心收件收据、第三方刘志红身份证复印件，用于证明邱成安于2016年4月10日将讼争房产卖给第三方刘志红，并与当日签订房产买卖协议，双方约定房屋的成交总价为520万元，其中20万元为购房定金。协议签订之日，邱成安收到买方刘志红的购房定金20万元。2016年4月15日，买方刘志红将剩余购房款506万元（6万元系房屋中介费）汇给厦门市住房置业担保有限公司。上述房屋买卖事实清楚，有房产买卖协议、收条、公司收款收据为证，房屋成交总价也是当时的市场正常价，邱成安的卖房行为系正常的交易行为，并无任何的炒房故意。证据三、陈炜萌支付的100万元购房款去向。用于证明2015年7月21日邱成安因急需资金才与陈炜萌签订了房地产经纪买卖合同，一是因为邱成安公司购买股票急需，二是邱成安小孩出国急需，至今100万元购房款剩余40万元左右。若陈炜萌肯接受退款，邱成安可以随时返还该笔购房款。陈炜萌质证认为，证据一的真实性予以确认。说明：讼争房产登记在邱成安一人名下；邱成安取得不动产权证书的时间为2016年2月18日，早于2017年3月25日，不属于厦门房产限购限卖政策的限制对象；讼争房产属于邱成安一人所有。证据二属于邱成安与第三方之间形成的，未提供原件供核对，真实性无法判断。关联性方面，可以直接证明邱成安存在违约行为。在本案诉讼过程中，讼争房产被法院保全查封，根据邱成安当庭陈述，其与第三方的房产买卖协议没有继续履行，收到的款项已退给第三方。该组证据与本案没有直接关联性。证据三，邱成安没有提供相关证据，仅有单方陈述，属于自认，真实性由法庭依法裁判。杨怀梅质证认为，证据一的真实性、合法性、关联性无异议。证据二的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。杨怀梅和邱成安一致同意以当时的市场价将房屋出卖给刘志红，并均在《房产买卖协议》上签字确认，杨怀梅、邱成安出卖房屋的行为是正常的交易行为，并无炒房故意。证据三，杨怀梅对邱成安于何时收到100万元购房款和之后购房款的去向不知情。2015年7月17日至22日，杨怀梅正在日本度假，对邱成安公司购买股票急需资金不知情，邱成安没有经过杨怀梅的同意就将房屋出卖给陈炜萌，杨怀梅知晓后表示坚决不同意卖房。经查，邱成安提交的上述证据一不动产权证书记载：权利人邱成安，坐落：湖里区日圆四里3号1903室。本院认为，各方当事人对陈炜萌提交的三份证据，邱成安庭审后提交的证据一的真实性无异议，本院予以确认。当事人用于证明的事实将结合全案综合分析认定。邱成安二审庭审后提交的证据二涉及案外人，陈炜萌对其真实性不予确认。本院对邱成安二审庭审后提交的证据二的真实性无法确认。各方当事人对一审法院认定的事实，除陈炜萌对一审判决书第14页第3段的表述有异议，认为一审判决摘录的这段内容是片面的，不完整，应以（2015）湖民初字第8415号案件的2015年12月24日和2016年1月21日的完整询问笔录为准外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。另查明，本案陈炜萌于2015年11月24日向一审法院起诉邱成安，一审法院于2016年1月26日作出（2015）湖民初字第8415号民事判决，陈炜萌不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日作出（2016）闽02民终1294号民事裁定，发回重审。一审法院依法另行组成合议庭，于2016年10月9日开庭审理。2016年11月15日通知追加杨怀梅作为本案被告参加诉讼，并于2016年12月9日继续开庭。本案二审庭审中，邱成安、杨怀梅的委托诉讼代理人称：没有继续履行与第三人的合同。本案争议焦点在于：陈炜萌与邱成安签订《房地产经纪买卖合同》能否继续履行。本院认为，邱成安与陈炜萌签订的《房地产经纪买卖合同》系双方当事人的真实意思表示。一、关于陈炜萌是否构成违约问题。合同约定陈炜萌于2015年9月10日前支付购房款150万元，陈炜萌主张因资金周转原因，口头与邱成安协商将第三期购房款150万元的时间延至2015年9月25日，并提供录音资料及证人证言。结合本案二审庭审中，邱成安在其答辩意见中称“事实上从录音中可以清楚证明邱成安并没有明确表示同意将第三期购房款由2015年9月10日变更为2015年9月25日，只是在谈判过程中的说辞条件，并且多次要求如果需要变更还需签订补充书面协议”，以及邱成安、杨怀梅的委托诉讼代理人在二审庭审的补充答辩意见中也称：邱成安即使提出要加价，也不是违约行为，陈炜萌提出变更第三期购房款支付时间，故邱成安、杨怀梅也有权利提出变更购房款的意思。据此，综合案件情况及双方的陈述主张，可以认定陈炜萌与邱成安协商延期支付第三期购房款事宜，邱成安要求加价，但双方未达成一致意见。因双方对加价未达成一致意见，故陈炜萌仍应以合同约定的2015年9月10日前支付第三期购房款。陈炜萌未在合同约定的日期支付第三期购房款，已构成违约。根据陈炜萌提供的银行转账凭证、录音资料、证人证言及本案诉讼过程，可以证明陈炜萌在2015年9月25日为履行支付第三期购房款备齐了款项，但邱成安拒绝受领。二、关于邱成安的配偶杨怀梅是否知道或者应当知道出售房屋事宜。本案讼争的《房地产经纪买卖合同》是通过房产中介的方式进行交易并签订合同，合同第十条约定自本合同生效之日起，若发生与邱成安有关房屋产权纠纷或债务债权等，概由邱成安负责，由此给陈炜萌造成的损失由邱成安负责赔偿。合同第十三条约定针对上述所有条款，邱成安保证已征得产权人及所有产权共有人的同意出售。合同第十五条约定本合同一式三份，买、卖双方及经纪方各执一份，均有同等效力，经三方签字并加盖经纪方公章后即生效。邱成安、陈炜萌、经纪方：怡家园（厦门）物业管理有限公司在合同落款处签字、盖章。本案中邱成安自陈炜萌于2015年11月24日提起本案诉讼至本案发回重审，一审重审期间经一审法院追加杨怀梅作为本案被告参加诉讼后才主张其妻子杨怀梅不同意卖此房产，且杨怀梅也至一审重审时经一审法院追加作为本案被告才参加诉讼，邱成安、杨怀梅没有提交证据证明其此前有向法院或陈炜萌提出不同意出售房屋事宜。结合邱成安一审重审时提交的书面意见、本案二审邱成安提交的书面答辩意见以及陈炜萌提供的录音资料、邱成安对收到陈炜萌支付的100万元购房款去向的说明等，足以认定杨怀梅知道或者应当知道讼争房屋出售事宜。杨怀梅对邱成安收到100万元购房款去向表示不知情，不符合客观事实，有违诚实信用原则。邱成安以其妻子不同意卖房等理由，与其签订上述《房地产经纪买卖合同》时的意思表示相悖，亦违反了诚实信用原则。综上分析，陈炜萌的违约行为并未达到致使邱成安不能实现合同订立目的的程度，不构成根本违约。陈炜萌诉求继续履行合同的具体履行内容明确、具体，合同履行不存在事实上和法律上障碍，且合同能够继续履行的，应当履行。陈炜萌已提供证据证明其具有履行能力且表示愿意按合同约定支付全部购房尾款，从鼓励交易、促进合同履行、维护交易稳定安全考虑，邱成安与陈炜萌签订的《房地产经纪买卖合同》有效，双方继续履行。本案二审庭审中，陈炜萌放弃请求邱成安、杨怀梅协助其办理房产按揭贷款手续，陈炜萌该请求系其对自己的民事权利和诉讼权利的处分，本院予以准许。鉴于陈炜萌存在逾期支付第三期购房款行为，其要求邱成安支付逾期交房违约金，不予支持。一审法院对合同的履行及责任认定上有误，应予纠正。综上所述，陈炜萌的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初7031号民事判决；二、陈炜萌应于本判决生效之日起十日内向邱成安、杨怀梅支付购房款310万元；三、邱成安、杨怀梅应于本判决生效之日起十五日内将厦门市湖里区日圆四里3号1903室房屋交付给陈炜萌；四、邱成安、杨怀梅应于本判决生效之日起十五日内协助陈炜萌办理厦门市湖里区日圆四里3号1903室的房屋权属转移登记手续至陈炜萌名下；五、驳回陈炜萌的其他上诉请求；六、驳回陈炜萌的其他诉讼请求；七、驳回邱成安的一审反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费46278元，由陈炜萌负担36693元，邱成安负担9585元；反诉案件受理费39600元，减半收取19800元，邱成安负担。二审案件受理费46278元，由陈炜萌负担36693元，邱成安负担9585元。保全费5000元，由陈炜萌负担2500元，邱成安负担2500元。本判决为终审判决。审判长  林巧玲审判员  李向阳审判员  胡林蓉二〇一七年九月八日书记员  陈 源附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。