江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第03411号
上诉人（原审被告）徐辉，个体经营户。
委托代理人林云英，退休职工。
被上诉人（原审原告）东台市盛大物业有限公司，住所地东台市东台镇宁树路（北侧）西湖花园。
法定代表人朱婷婷，该公司经理。
委托代理人赵永平，该公司法务部员工。
上诉人徐辉因与被上诉人东台市盛大物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第0356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
东台市盛大物业有限公司一审诉称，2009年9月16日，江苏金阳房地产开发有限公司与东台市盛大物业有限公司签订《前期物业服务合同》一份，其中约定“服务期限自2009年9月1日起至2012年8月31日止”；后于2012年8月23日，双方又签订《补充协议》一份，约定将“服务期限顺延至业主委员会成立之日止（目前尚未达到成立条件）”。江苏金阳房地产开发有限公司与东台市盛大物业有限公司在《前期物业服务合同》中约定，物业服务费按包干制执行，由业主按其拥有的建筑面积交纳，其中公寓式办公楼0.98元/（月*m2）；业主应于物业交付之日起按年缴纳，每年6月底前缴纳物业服务费；未按时足额交纳的，从逾期之日每日加收应缴费用的万分之五违约金。2011年1月18日，徐辉取得东台市金阳•东方新城10幢306-314-1室公寓式办公楼所有权，其建筑面积为682.90m2。从2012年1月18日起至2015年1月17日期间，徐辉欠缴物业服务费0.98元/（月*m2）*682.90m2*12月*3年=24092.70元；逾期以8030.90元为基数，分别从2012年、2013年、2014年的7月1日起至2015年2月15日止，按0.5‰/日计算，应承担违约金合计7131.45元。东台市盛大物业有限公司多次以电话和上门催缴，并于2014年6月6日将《物业服务费催缴通知》张贴在徐辉门上，以及于2015年1月10日通过EMS向徐辉邮寄《物业服务费催缴通知》，徐辉均拒不给付，故提起诉讼，请求依法判令徐辉给付东台市盛大物业有限公司物业服务费24092.70元以及违约金7131.45元，并承担诉讼费用。一审中，东台市盛大物业有限公司自愿撤回给付违约金7131.45元的诉讼请求。
徐辉一审辩称，1.2011年1月18日，东台市盛大物业有限公司与徐辉签订了《物业服务协议》，东台市盛大物业有限公司与江苏金阳房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》即终结。且该《物业服务协议》是一次性履行的协议，其中并无物业服务期限的约定，徐辉根据该协议已于首次入住时一次性缴纳一年的物业服务费，该协议已履行完毕。此后，双方未经过召开业主大会选举业主委员会，进而依法签订后期物业服务合同，故东台市盛大物业有限公司向徐辉主张从2012年1月18日之后的物业服务费，无合同依据。2.徐辉购置案涉房屋后，仅使用不到一年时间即空置，未再继续使用，依据江苏省、盐城市、东台市的地方物业服务收费管理办法，对于空置而未实际使用的房屋应当按照50%-70%的比例收取物业服务费。3.参照东台市物业服务收费标准，三级标准为0.40元/（月*m2），东台市盛大物业有限公司的物业服务未达到《前期物业服务合同》和《物业服务协议》约定的质量标准，安全巡查、卫生保洁、绿化养护、消防设施方面均管理服务不到位，且有其他业主将广告牌安装在案涉房屋的玻璃幕墙上，影响案涉房屋的通风、采光，东台市盛大物业有限公司对此亦未有效制止、管理，故东台市盛大物业有限公司主张以0.98元/（月*m2）标准收取物业服务费无事实依据。4.东台市盛大物业有限公司于2015年1月10日才向徐辉送达《关于催缴物业服务费的通知》，其对于2012年度物业服务费的主张已超过诉讼时效。综上，请求依法驳回东台市盛大物业有限公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明，徐辉是东台市北海路286号金阳•东方新城10幢306室、307室、308室、309室、310室、311室、312室、313室、314室、314-1室的所有权人，以上房屋总建筑面积为682.90m2，徐辉用于开办电脑教学。2009年9月16日，江苏金阳房地产开发有限公司（甲方）与东台盛大物业有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，其中约定：“乙方为金阳•东方新城提供前期物业服务……多层住宅0.42元/（月*m2）；小高层住宅0.61元/（月*m2）；公寓式办公楼0.98元/（月*m2）；商业物业0.95元/（月*m2）；地上、地下车库物业：0.42元/（月*m2）……物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年6月底前履行交纳义务……甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五的标准向乙方支付违约金……本合同期限自2009年9月1日起至2012年8月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”
2011年1月18日，东台市盛大物业有限公司（甲方）与徐辉（乙方）签订《物业服务协议》一份，其中约定“多层住宅0.42元/（月*m2）；商业用房0.95元/（月*m2）；小高层住宅0.61元/（月*m2）；公寓式办公楼0.98元/（月*m2）……甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。”
2012年8月23日，江苏金阳房地产开发有限公司（甲方）与东台市盛大物业有限公司（乙方）签订《补充协议书》一份，其中约定：“原合同有效为2009年9月1日至2012年8月30日，现将合同期顺延至金阳东方新城业主委员会成立之日止。”至一审诉讼时止，金阳•东方新城小区尚未成立业主委员会。
2012年11月23日，江苏省住房和城乡建设厅颁布苏建园[2012]652号文件载明，东台市金阳•东方新城（一期、二期）被评为“江苏省园林式居住区和园林式单位”。
2012年度，东台市物业管理办公室对东台市盛大物业有限公司的服务项目进行考核，金阳•东方新城得分98分，为“优秀”档次。
2013年度，东台市物业管理办公室对东台市盛大物业有限公司的服务项目进行考核，金阳•东方新城得分88.10分。
2013年1月8日，盐城市住房保障和房产管理局盐房管[2013]7号文件载明，东台市盛大物业有限公司管理服务的东台市金阳•东方新城住宅小区被评为“达到盐城市物业管理优秀项目标准，决定授予2012年度‘盐城市物业管理优秀住宅小区称号’”。
2014年6月6日，东台市盛大物业有限公司向徐辉张贴送达《物业服务费催缴通知单》，敦促徐辉限期缴纳物业服务费。
2015年1月10日，东台市盛大物业有限公司向徐辉邮寄送达《关于催缴物业服务费的通知》，敦促徐辉限期15日内缴纳从2012年1月18日至2015年1月17日期间的物业服务费24092.70元，逾期承担违约责任。
一审法院认为，东台市盛大物业有限公司与江苏金阳房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《补充协议书》以及其与徐辉签订的《物业服务协议》均合法有效。《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，至一审诉讼时止，金阳•东方新城小区尚未成立业主委员会，东台市盛大物业有限公司依据以上3份合同对该小区进行物业管理服务，其服务质量有东台市、盐城市、江苏省等相关物业行政管理部门颁发的文件予以证明，故徐辉作为东台市金阳•东方新城的业主，应当主动按时缴纳物业服务费。徐辉提出东台市盛大物业有限公司收取2012年1月17日之后的物业服务费无合同依据的辩解意见无事实和法律依据，不予采纳。
关于徐辉提出涉案房屋仅使用不到一年时间即空置，应当按照50%-70%的比例收取物业服务费的辩解意见，经审查，徐辉当庭提供的第06042484号、第06042487号江苏省电力公司盐城供电公司通用机打发票复印件不能证明案涉房屋系空置房，徐辉的辩解意见无事实和法律依据，亦无合同依据，不予采纳。
关于徐辉提出东台市盛大物业有限公司的物业服务未达到合同约定的质量标准，其以0.98元/（月*m2）标准收取物业服务费无事实依据，应当采用东台市三级物业服务收费标准0.40元/（月*m2）的辩解意见。经审查，徐辉当庭提供的照片打印件12页，不能充分证明东台市盛大物业有限公司服务不到位的事实，且即使东台市盛大物业有限公司存在服务质量瑕疵，徐辉亦不得以此为理由拒缴物业服务费，东台市盛大物业有限公司有权按照《前期物业服务合同》以及《物业服务协议》中约定的标准收取物业服务费，故对以上辩解意见，亦不予采纳。
关于徐辉提出的东台市盛大物业有限公司主张2012年度物业服务费已超过诉讼时效的辩解意见。经审查，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，东台市盛大物业有限公司于2014年6月6日向徐辉张贴送达《物业服务费催缴通知单》，敦促徐辉限期缴纳物业服务费，系在2012年12月31日之后二年内主张收费权利，未超过诉讼时效，故对徐辉的以上辩解意见，亦不予采纳。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《江苏省物业管理条例》第三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：徐辉于判决生效之日起10日内给付东台市盛大物业有限公司物业服务费24092.70元。案件受理费580元，由徐辉负担。
上诉人徐辉不服原审判决，向本院提起上诉称，1.徐辉与东台市盛大物业有限公司无合法有效的物业服务合同。东台市盛大物业有限公司与江苏金阳房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》因徐辉与东台市盛大物业有限公司于2011年1月18日签订《物业服务协议》而终止，而该《物业服务协议》并未约定期限，已在徐辉首次办理入住手续时履行完毕。此后，江苏金阳房地产开发有限公司无权再代表业主与东台市盛大物业有限公司签订《补充协议书》，该《补充协议书》应认定无效，对徐辉不发生法律效力。2.徐辉自2011年10月底已不再实际使用案涉房屋，案涉房屋使用不到一年并空置至今，依据江苏省、盐城市、东台市的地方物业服务收费管理办法，应当按照50%-70%的比例收取物业服务费。3.参照东台市普通住宅物业服务等级标准和收费标准，三级标准为0.40元/（月*m2），包括了安全巡查、卫生保洁、绿化养护等十项服务要求，而东台市盛大物业有限公司提供的服务远远达不到三级标准，其所提供的评奖评优材料亦不能说明其服务质量符合收费标准。因此，在双方之间并无物业服务合同法律关系的情况下，东台市盛大物业有限公司主张按照0.98元/（月*m2）向徐辉收取物业服务费没有事实依据。4.东台市盛大物业有限公司关于2012年度物业服务费的主张已超过诉讼时效，其称曾于2014年6月6日在案涉房屋上张贴催缴通知单并不属实，该通知并未有效送达至徐辉。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人东台市盛大物业有限公司答辩称，1.东台市盛大物业有限公司与江苏金阳房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《补充协议书》以及东台市盛大物业有限公司与徐辉签订的《物业服务协议》均合法有效，对徐辉具有法律效力。2012年8月23日，东台市盛大物业有限公司与江苏金阳房地产开发有限公司签订前述《补充协议书》系因当时案涉小区入住率尚未达到50%，为维护广大业主权益，故约定将前述《前期物业服务合同》的合同期限顺延至涉案小区业主委员会成立之日止。2.所谓空置房是指未出售或已出售、业主未装潢使用的房屋。徐辉以案涉房屋使用一年后未再使用为由，主张按照空置房收取物业服务费，没有事实依据和法律依据。3.东台市盛大物业有限公司已按照《前期物业服务合同》的要求履行了义务，其所获得的各项奖励以及东台市物业管理办公室对其的考核分值可以证明。4.按照《前期物业服务合同》第七条的约定，徐辉应于2012年6月底前缴纳案涉房屋2012年度的物业服务费，东台市盛大物业有限公司于2014年6月6日向徐辉张贴送达催缴通知单，故其主张2012年度物业服务费并未超过诉讼时效。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，在案涉小区金阳•东方新城未成立业主委员会的情况下，东台市盛大物业有限公司与江苏金阳房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》、《补充协议书》以及与徐辉签订《物业服务协议》，不违背法律、法规的禁止性规定，均合法有效，对业主具有拘束力，故徐辉主张其与东台市盛大物业有限公司不存在物业服务合同关系缺乏事实和法律依据，该主张不能成立，本院不予支持。
关于徐辉提出的案涉房屋于2011年10月底后不再使用并空置至今，应按50%-70%的标准收取物业服务费的主张。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，而在前述所有协议中并无就空置房的物业服务费如何收取进行约定。同时，《江苏省物业服务收费管理办法》第十五条第四款规定“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。”但根据查明的事实，徐辉已入住且已实际使用案涉房屋，故徐辉的该项主张既无合同依据，亦无事实和法律依据，本院不予支持。
关于徐辉提出的东台市盛大物业公司未能提供与其收费标准相符的物业服务，不应按0.98元/（月*m2）向徐辉收取物业服务费的主张。本院认为，东台市盛大物业有限公司已按照前述协议约定提供了案涉房屋所在小区内共用设施设备的日常运行和维护、公共环境卫生的管理、绿化养护以及安全防范等物业服务，徐辉提供的照片等证据不足以证明东台市盛大物业有限公司提供的物业服务存在重大瑕疵，而且东台市盛大物业有限公司对案涉小区金阳•东方新城的物业服务质量多次得到了省、市有关物业行政管理部门的考核肯定，江苏省住房和城乡建设厅、盐城市住房保障和房产管理局以及东台市物业管理办公室等颁发的文件可以证实，因此徐辉主张降低案涉房屋的物业服务收费标准并无事实和法律依据，本院不予支持。
关于徐辉提出的东台市盛大物业有限公司主张2012年度物业服务费已超过诉讼时效的主张。经审查，按照《前期物业服务合同》第七条的约定，徐辉应于2012年6月底前缴纳2012年度物业服务费。因徐辉未按期缴纳物业服务费，东台市盛大物业有限公司于2014年6月6日向徐辉所有的案涉房屋张贴送达了《物业服务费催缴通知单》，因此其向徐辉主张收取2012年度物业服务费并未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的两年的法定诉讼时效。故对徐辉的该项主张，本院亦不予支持。
综上，上诉人徐辉的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，法律适用正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费580元，由上诉人徐辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 丁 莉
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 周亚梅