河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0102民初4048号
原告（反诉被告）河南宏成教育科技有限公司，住所地郑州市郑东新区地润路1号1号楼1层附1号。
法定代表人士军英，该公司总经理。
委托代理人郭虎，该公司员工。
委托代理人孙栋敏，该公司员工。
被告（反诉原告）郑州佳潮物业服务有限公司，住所地郑州市中原区桐柏路178号4号楼801。
法定代表人陈晓华，公司总经理。
委托代理人李长军，河南路德律师事务所律师。
委托代理人肖天依，河南路德律师事务所律师。
原告（反诉被告）河南宏成教育科技有限公司（以下简称宏成公司）与被告（反诉原告）郑州佳潮物业服务有限公司（以下简称佳潮公司）租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏成公司的委托代理人郭虎、孙栋敏，被告佳潮公司的委托代理人李长军、肖天依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏成公司诉称，原、被告于2015年8月16日签订商铺租赁意向书，约定被告将锦艺城C区C4-24号商铺出租给原告作为“森林山”经营场所，原告在确认书签订后向被告缴纳192240元的意向金。原告按约定日期到被告处签订正式的租赁合同，但是因合同具体条款双方存在争议致使没有签订正式的租赁合同，被告方表示将上报领导再做处理，但是被告一直没有给予答复，至今仍未与原告签订正式房屋租赁合同，原告多次要求被告返还租赁意向金未果。综上，请求判令：一、依法判令被告返还租赁意向金192240元；二、诉讼费由被告承担。
被告佳潮公司辩称，原告未按意向确认书的约定与我方签订正式的租赁合同，原告的行为构成违约，依据意向确认书第六条约定，原告无权要求返还意向金。
被告佳潮公司反诉称，2015年8月16日，原告与被告签订《锦艺城商铺租赁意向书》一份，约定被告将锦艺城C区C4-24号商铺出租给原告作为“森林山”经营场所，原告在意向书签订5日内支付192240元意向金，被告于交付商铺10日前通知原告后，双方签订正式租赁合同，如因原告原因未能如约签订租赁合同，意向金将作为违约金不再返还，且被告有权追究原告所造成的赔偿责任。2015年9月30日，被告通知原告签订正式租赁合同，原告未能及时前来签订租赁合同，被告又向原告发出书面通知，通知其于2015年10月8日前，前住被告处签订正式租赁合同，否则意向金不予退还，商铺另行出租，并保留追究因此造成经济损失的权利。但是，原告仍拒绝按《意向书》约定与被告签订正式租赁合同，给被告造成了损失。故请求：一、判令原告赔偿被告损失182415.48元；二、反诉费由原告承担。
原告宏成公司对被告佳潮公司反诉辩称，意向书成立但是没有生效；双方没有签订正式的租赁合同是因双方没有达成一致意见，并不是我方违约造成的；被告损失是被告自己造成的，且被告主张的损失计算方式有误。
经审理查明：郑州翰园置业有限公司是中原区棉纺西路40号4层401号房屋的所有权人，2015年6月12日郑州翰园置业有限公司委托被告佳潮公司对棉纺西路40号（即锦艺城C区）进行出租、经营和管理。2015年8月16日被告佳潮公司与原告宏成公司签订了《锦艺城商铺租赁意向确认书》一份，约定双方均同意佳潮公司将锦艺城C区C4-24号商铺出租给宏成公司作为“森林山”的经营场所，宏成公司于确认书签署之日起5日内向佳潮物业支付192240元的意向金；双方应在佳潮物业通知宏成公司交付商铺10日前签署正式的租赁合同；在意向书约定的期间内，如果宏成公司按约向佳潮物业支付意向金，佳潮物业不得将该商铺租赁给第三方，否则佳潮物业应当无息返还意向金；在意向书约定的期间内宏成公司明确拒绝与佳潮物业签订租赁合同的，或是因宏成公司原因未能在意向书约定的时间内与佳潮物业签订正式的租赁合同，意向金将作为违约金支付给佳潮物业，且佳潮物业可以追究宏成公司给其造成的经济损失。双方还确定了正式的租赁合同的基本条款如出租商铺的位置、面积、用途、期限、租金、运营服务费、物业管理费等。双方另约定宏成公司需在2015年8月20日前在确认书上签字并加盖公章，同时连同宏成公司加盖公章的营业执照复印件送回给佳潮物业，并在此后5日内向佳潮物业递交有效的用作支付保证金的支票或汇款证明，意向书才生效。
意向书签订后，宏大公司分别于2015年8月20日、2015年9月1日向佳潮物业支付意向金20000元、172240元，总计192240元。2015年9月30日佳潮公司向宏大公司发出通知函一份，通知宏大公司于2015年10月8日前去佳潮公司处签订正式的租赁合同，于2015年10月18日前办理商铺交付手续。后双方发生纠纷，未签订正式的租赁合同。
2015年12月7日，佳潮公司与案外人孙元方签订《租赁合同》、《物业管理服务合同》、《运营服务合同》各一份，将其与原告签订的意向书中约定的商铺的其中一部分出租给孙元方。2016年4月29日，被告与案外人刘春艳签订《租赁合同》、《物业管理服务合同》、《运营服务合同》各一份，将其与原告签订的意向书中约定的商铺的其中一部分出租给刘春艳。
诉讼中，佳潮公司确认因运营服务、物业管理与商铺租赁是一个整体，故承租方签订《租赁合同》时必须同时签订《运营服务合同》及《物业管理服务合同》。
上述事实，有《锦艺城商铺租赁意向确认书》、招商银行转账业务回单、招商银行账户历史交易明细表、情况说明、通知函及当事人的陈述等予以佐证。
本院认为，原告宏成公司与被告佳潮公司签订的《锦艺城商铺租赁意向书确认书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定。该意向书约定的生效条件为宏大公司在签署意向书之日起5日内即2015年8月25日之前向佳潮公司递交有效的支付意向金的凭证。宏成公司于2015年9月1日才足额向佳潮公司日支付意向金，晚于约定的时间，应视为就该意向书向佳潮公司发出新的要约，佳潮公司于2015年9月30日通知宏大公司签订正式的租赁合同，是对宏成公司要约的承诺，故该意向书已经生效。
宏成公司起诉时，佳潮公司已将意向书中约定的商铺出租给案外人，意向书已经不具备继续履行的可能，应当解除。意向书解除后，宏成公司主张佳潮公司返还其意向金192240元，佳潮公司依据意向书第六条约定主张不予返还，则佳潮公司应当提供证据证明宏成公司存在意向书第六条约定的情况即宏成公司明确表示拒绝与其签订租赁合同或因宏成公司的原因不能与其签订租赁合同。佳潮公司对本案争议商铺所在购物中心即锦艺城三期拥有全权代理该购物中心所有权人对外出租、经验和管理的权利，作为该购物中心的整体运营方与作为单一商铺承租方的宏成公司对比，在签订意向书时佳潮公司占有明显优势地位。意向书约定佳潮公司收取意向金后若将商铺出租第三方，仅需无息返还宏成公司意向金，与意向书第六条的约定对比后，可以印证上述认定。佳潮公司与案外人孙元方、刘春艳签订的《租赁合同》、《物业管理服务合同》、《运营服务合同》为格式合同，除手写部分不一致外，打印内容一致，且合同上均含有“锦艺城购物中心风尚锦艺精彩中原”的字样及相同图标，应认定为佳潮公司提供的格式合同。意向书中虽对租赁合同的基本条款作出了约定，但不足以涵盖《租赁合同》、《物业管理服务合同》、《运营服务合同》的主要条款。为维护市场交易的公平，若宏成公司在与佳潮公司协商签订《租赁合同》时不能就合同条款达成一致意见，应当保护其拒绝签订《租赁合同》及附属的《物业管理服务合同》、《运营服务合同》的自由。佳潮公司提交了其向宏成公司发出的签订正式租赁合同的通知，但该通知不能排除双方因对《租赁合同》条款未达成一致而不能签订《租赁合同》的可能，也不能充分证明宏成公司存在意向书第六条中约定的情况，故宏成公司主张佳潮公司返还其意向金192240元，本院予以支持。
佳潮公司主张宏成公司赔偿其损失182415.48元，因其不能证明宏成公司存在违约行为，双方在意向书中也未对损失赔偿作出约定，故其主张没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郑州佳潮物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）河南宏成教育科技有限公司意向金192240元；
二、驳回被告（反诉原告）郑州佳潮物业服务有限公司的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4145元，反诉费1974元，共计6119元，由被告（反诉原告）郑州佳潮物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 毛大帅
人民陪审员 刘 红
人民陪审员 杨爱香
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 罗梦宇