北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第22936号
原告北京健德立迈商贸有限公司，住所地北京市海淀区三义庙2号院13号楼309号，注册号：110108015403625。
法定代表人：林伟，该公司经理。
委托代理人纪子放，北京颐和中鸿律师事务所律师。
委托代理人周晓燕。
被告北京京西乾成商贸有限公司，住所地北京市海淀区远大西路29号一层，注册号：110000012601600。
法定代表人李淑华，董事长。
委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。
原告北京健德立迈商贸有限公司（以下简称健德立迈公司）与被告北京京西乾成商贸有限公司（以下简称京西乾成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告健德立迈公司之委托代理人纪子放、周晓燕，被告京西乾成公司之委托代理人达锋涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
健德立迈公司诉称，2012年12月10日，我公司与京西乾成公司签订《房屋租赁合同》，约定我公司承租其依法有权转租的北京科技经营管理学院拥有之位于北京市海淀区三义庙2号院13号楼309房屋作为经营用房，约定租期为五年。同年12月20日，双方签署《房屋租赁合同补充协议》一份，约定我公司租赁地下室三间，月租金4500元。租赁合同签订时，管理学院于2011年11月19日出具了《同意整体转租证明》及其房屋产权证书复印件。合同签订后，管理学院又出具了《情况说明》，明确表示其向我公司提供经营场所，协助我公司办理经营场所变革的工商登记手续。我公司如约履行了交纳房屋租赁押金及租金等相关义务，由于我公司拟在该房屋经营，因此签订了为期五年的租赁合同并进行了装修。但在2013年4月25日，北京市第一中级人民法院在我公司租赁房屋处张贴（2012）一中执字第172-2号《公告》，告知所承租的房屋已经于2011年6月7日被一中院依法查封，并要求在查封之后签署租赁合同的租户限期迁出租赁房屋，逾期不迁出的法院将予以强制执行，因此我公司不得不迁出租赁房屋。因为临时另觅经营场所和提前解除租赁合同，造成我公司投入的装修损失达448205元，扣除已经使用半年计403384.5元，另有搬家损失13150元和房屋租金损失725257.5元。根据双方合同约定及法律规定，我公司有权就租赁房屋被查封导致合同不能履行追究京西乾成公司的违约责任，且鉴于我公司的实际损失远远超出约定的违约金数额，故我公司有权要求法院判令京西乾成公司承担违约责任，赔偿全部经济损失。现请求依法判令京西乾成公司返还我公司房屋租赁押金人民币50781元，退还剩余房租49126.50元，赔偿我公司装修损失403384.50元、搬家损失13150元及房租损失725257.50元。本案诉讼费由京西乾成公司负担。
京西乾成公司辩称，我公司与北京科技经营管理学院签订合同时，并不知道房屋被查封，直到2013年年初才知道此事，健德立迈公司所述我公司没有如实告知是不存在的。案件人也曾对我公司提起诉讼要求解除合同，经一中院判决确认我公司与案件外人签订的合同是合法有效的，也进一步确认了房屋被查封是没有影响使用的。故我公司认为双方之间合同有效，现合同也是存续状态，应当继续履行。故我公司不同意健德立迈公司的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月10日，京西乾成公司（甲方）与健德立迈公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市海淀区三义庙2号院13号楼三层西侧，建筑面积348＋23／371平方米。甲方还需提供房屋产权证复印件，产权方授权甲方可以对外出租的授权书。房屋租赁期自2012年12月10日至2018年1月9日，其中免租期为1个月，自2012年12月10日起至2013年1月9日止。免租期内乙方无需支付租金及物业费（但水电暖费自乙方与物业签署装修协议之日起即开始计算）。除影响到房屋主体结构或外立面外，甲方同意乙方可以对房屋进行装修、装饰或添置新物。租金标准：4.5元／天／平米（不含税），自第4年（含第4年）起租金每3年递增5%。第1-3年每年租金总计609368元，第4-5年每年租金总计639836元。支付方式为半年付，乙方须于本协议签署之日起5日内将租金交付甲方，租金金额为304684元，下次交付日为本次租金使用期满前30日，即2013年5月10日。以后每次租金交付以此类推。押金为一个月租金，金额为人民币50781元。租赁期满或合同解除后60日内，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方保证对本合同项下出租的房屋拥有完全的、合法的使用权和出租权。如在乙方租期内，该房屋使用权合法转移，甲方保证履行“买卖不破租赁”的义务，促成乙方的租赁合同继续有效。房屋产权存在瑕疵，第三人对该房屋主张权利导致乙方无法使用该房屋，乙方有权单方解除合同，不承担任何违约责任。甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按二个月租金向乙方支付违约金。甲方应退还乙方预交但未使用的租金，租金不足整月的按实际天数计算。合同期间届满或提前解除，未形成附合的装饰装修物，乙方有权拆除，若造成毁损乙方应予以恢复，形成附合的装饰装修物，乙方不得拆除，合同到期后，无偿归甲方所有。
上述合同签订后，健德立迈公司向京西乾成公司支付了押金50781元，另支付房租331684元，租金付至2013年7月10日，京西乾成公司亦将上述房屋交健德立迈公司使用，健德立迈公司对房屋进行了装修。后在健德立迈公司经营期间即于2013年4月25日，北京市第一中级人民法院发出（2012）一中执字第172-2号《公告》，载明本案争议房屋已于2011年6月7日采取了查封措施，责令在2011年6月7日即采取查封措施之后承租（含间接转承租）房产的单位及个人在2013年5月31日之前迁出上述房产，且于公告期限届满后，将对拒不迁出或未能与北京三浦投资管理有限公司（以下简称三浦投资公司）达成新的承租协议之单位及个人依法强制执行。此后，健德立迈公司遵照上述《公告》于2013年6月搬出上述房屋。
另查，上述房屋原产权人为北京科技经营管理学院（以下简称科经管学院），因北京科经管教育科技有限公司（以下简称科经管教育公司）与科经管学院、易可佳、佳信投资发展有限公司、蒋淑云因借款发生纠纷并经过中国国际贸易仲裁委员会（以下简称贸仲委）仲裁。该贸仲委裁决科经管学院向科经管教育公司返还借款本金人民币1.3亿元并赔偿利息及损失等，该裁决发生法律效力，科经管教育公司于2012年1月29日向北京市第一中级人民法院申请执行。2012年12月3日，科经管教育公司与三浦投资公司签订债权转让协议，约定科经管教育公司向三浦投资公司转让上述裁决的全部债权。同年12月31日，北京市第一中级人民法院裁定将申请执行人变更为三浦投资公司。2013年4月3日，北京市第一中级人民法院裁定上述海淀区三义庙2号院房产及土地使用权归申请执行人三浦投资公司所有。该裁定基于的事由为：“在仲裁过程中，本院于2011年6月7日保全查封了被执行人北京科技经营管理学院名下位于北京市海淀区三义庙2号房产。在执行中，本院于2012年3月27日查封了被执行人北京科技经营管理学院名下位于北京市海淀区三义庙2号土地使用权。2012年8月13日，本院委托的北京中建华房地产土地评估有限责任公司出具评估报告，上述查封财产价值为32426.13万元。自2012年11月18日起至2013年2月28日止，本院委托北京市康泰拍卖有限责任公司对上述查封财产进行了三次拍卖，均因无人竞买而流拍，第三次拍卖保留价为23427万元.2013年3月11日，申请执行人北京三浦投资管理有限公司向本院提交以物抵债申请书，同意以第三次拍卖保留价23427万元接受上述查封财产，用以抵偿被执行人所欠债务并已补交差价。”后三浦投资公司于2013年5月6日取得了相应《国有土地使用权证》、于2013年6月28日取得相应《房屋所有权证》，且与上述房屋的实际使用人洞庭源餐饮公司洽商相关事宜，但未果。期间，北京市第一中级人民法院发布多次公告，其中于2012年3月27日发布的公告载明已将科经管学院名下位于北京市海淀区三义庙2号院的房产等查封，同时禁止办理上述查封财产的抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，在本院查封期间办理上述手续将依法视为无效，由此造成的经济损失自行承担。在变更申请执行人为三浦投资公司后，该院再次作出相同内容的公告。
再查，科经管学院（甲方）于2011年11月17日与京西乾成公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：本合同租赁标的为北京市海淀区三义庙2号院全部房屋和院落。租赁期二十年，自2011年11月18日起至2031年11月18日止。租赁期间租金采取递增方式。在合同期内，乙方有权在不违反国家法律法规规定的条件下自行安排使用租赁房屋，包括但不限于自用和转租、与他人联营、合作等。甲方须给予必要的配合，包括但不限于提供相关产权证明文件，协助办理注册登记手续等。甲方保证对租赁房屋拥有合法出租的权利，保证不存在影响租赁房屋出租的权利瑕疵。在合同期内，甲方如转让、抵押或以任何形式处分租赁房屋的全部或部分时，均须保证乙方依据本合同取得的一切权益不受损害。租赁房屋的受让人和／或抵押权人和／或以任何形式对租赁房屋取得任何权利的第三人均应无条件地承担相应的履行本合同甲方义务的责任。如果因该等转让、抵押和处分导致乙方因本合同取得的权益受到任何损害的，甲方须承担赔偿责任。
庭审中，京西乾成公司称在与健德立迈公司签订合同时对上述法院查封及公告事实并不知情，但未能就此向本院提供相应反证。健德立迈公司要求京西乾成公司退还押金50781元及2013年6月13日至2013年7月10日已付租金49126.50元，京西乾成公司对押金及已付租金数额不持异议，但对健德立迈公司主张2013年6月13日迁出房屋的事实不予认可，却未向本院提供相应反证。就健德立迈公司主张的装修事实，健德立迈公司主张装修损失扣除10%折旧后应由京西乾成公司赔偿，为此向本院提供了《北京健德立迈商贸有限公司装饰工程合同书》、照片及相关装修款收据、发票等凭证，证明其实际支出装修费共计466405元，但因为公司未保留装修增项的证据，因此只按合同约定价款及购买塑钢窗、玻璃门、门禁的价款扣除折旧后向京西乾成公司主张。健德立迈公司还另就搬家事实向本院提供了支出凭单，证明实际支出搬家费共计13150元。京西乾成公司对此亦不予认可。上述两项经质证，京西乾成公司虽不予认可，却均未向本院提供相应反证。健德立迈公司另主张房租差价损失，但未能就此主张向本院提供充分的事实、法律依据。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、租金发票、押金收据、《公告》、《北京健德立迈商贸有限公司装饰工程合同书》、照片及装修款收据、发票等凭证、搬家费支出凭单等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，健德立迈公司虽与京西乾成公司自主签订房屋租赁合同，但于此前双方约定的租赁标的已经法院依法查封，且法院公告明令禁止办理该查封房产抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，否则将依法视为无效，由此造成的经济损失自行承担，故双方签订的租赁合同因违反了法律规定而应归于无效。庭审中，京西乾成公司主张于双方签订合同时对查封及公告等事实均不知情，但未能就此向本院提供相应反证。且京西乾成公司未能将房产查封等事实告知健德立迈公司，该公司应对合同无效承担全部责任。合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。故现健德立迈公司要求京西乾成公司返还租金、押金、赔偿装修损失及搬家损失，京西乾成公司未向本院提供相应反证，本院对健德立迈公司的请求予以支持。关于健德立迈公司主张房租差价损失一节，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、北京健德立迈商贸有限公司与北京京西乾成商贸有限公司于二○一二年十二月十日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、于本判决生效后七日内，北京京西乾成商贸有限公司退还北京健德立迈商贸有限公司租金人民币四万九千一百二十六元五角、押金人民币五万零七百八十一元、赔偿装修损失人民币四十万三千三百三十四元一角、赔偿搬家费用人民币一万三千一百五十元；
三、驳回北京健德立迈商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千九百七十六，由北京健德立迈商贸有限公司负担七千零一十二元，已交纳；由北京京西乾成商贸有限公司负担八千九百六十四元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎 健
人民陪审员 李金凤
人民陪审员 郭 焕
二〇一四年一月十日
书 记 员 孙婉仪