安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第02864号
原告：吕强。
委托代理人：苏柏庭，安徽百协律师事务所律师。
被告：合肥大唐置业有限公司，住所地合肥市。
法定代表人：蒋玉祥，董事长。
委托代理人：刘艳萍。
委托代理人：宛健长。
原告吕强与被告合肥大唐置业有限公司（以下简称大唐置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理后，依法由审判员王嘉佳适用简易程序，于2014年10月14日公开开庭进行了审理，原告吕强及其委托代理人苏柏庭，被告合肥大唐置业有限公司的委托代理人刘艳萍、宛健长到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕强诉称：2011年5月16日原被告签订一份《商品房买卖合同》，2011年7月26日更换为备案合同。根据该合同约定，原告一次性支付购房款426505.10元，被告应于2011年12月31日前向原告交付位于第13-16#、C区商场-1层商1299室房屋，建筑面积21.75平方米，套内面积10.35平方米。原告按期履行了支付购房款义务，但被告到了约定交房期限2011年12月31日迄今一直未交付房屋。故诉至法院，请求判令：1、确认原被告于2011年7月26日签订的编号20081095800231XW20110446《商品房买卖合同》中第15条2、3款，附件四《合同补充协议》第5、6、7、8、9、10、11、12无效；2、确认原被告于2011年7月26日签订的编号20081095800231XW20110446《商品房买卖合同》已于2014年7月29日解除；3、被告立即退还原告购房款426505.10元及利息64686元，共计491191.1元（利息按银行同期贷款年利率6.65%计算，自被告逾期交房90日后，从2012年4月1起至2014年7月29日止）；4、被告立即支付原告逾期交房违约金81888元（按日万分之二计算，自2011年12月31日起至2014年7月29日止）；5、被告立即支付原告解除合同违约金4265元（426505.10×1%）；6、本案诉讼费用由被告承担。
在诉�过程中原告请求放弃第1项诉讼请求，本院裁定予以准许。
原告为证明其主张，所举证据如下：1、《投资回报分析》，证明双方订立《商品房买卖合同》是被告利用《商铺认购书》、《投资回报分析》作为欺诈、胁迫原告的手段签订的；2、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，证明原被告之间的商品房买卖合同关系、被告未履行合同义务、在被告的欺骗下签订的合同，双方对权利和义务的约定明显不平等；3、延期交房通知单原件，证明被告违约，一再拖延交房；4、解除合同通知函打印件，证明原告提出解除合同的事实，双方已于2014年7月29日解除合同关系；5、大唐置业公司专用收据，证明原告已支付全部购房款及办房产证费用，被告却未开具正规发票，且侵害了国家税收利益。
被告大唐置业公司辩称：双方签订的合同是由政府部门制定，被告方无权单方制定。原告作为完全行为能力人，是双方真实意思表示，不存在任何欺诈行为。被告达到交房条件，是原告迟迟不来办理交房，也未交办证费用，是原告违约。原告所说发出的解除通知函是原告单方面意思表示，且原告要求解除合同也超过了解除期限。原告请求没有事实及法律依据，无权解除双方签订的商品房买卖合同。
被告为证明其主张，所举证据如下：1、信旺华府骏苑C区商场负一层商1229（一）号铺位委托经营管理合同原件，证明原告将所购信旺华府骏苑C区商场负一层商1229（一）号号铺位委托安徽华府大唐商业管理有限公司经营，双方存在委托经营管理合同关系。被告已履行完第一阶段及正在履行第二阶段按季度支付租金的合同义务；2、商品房备案确认单原件，被告按约定已履行原告所购商品房备案义务；3、交房公告原件，证明信旺华府骏苑C区商场已达到交房条件，被告已通过在合肥晚报公告等多种方式通知业主办理交房手续，原告迟迟不来办理已构成违约；4、中国农业银行转账单复印件一组，证明被告已按照合同约定按期返还原告3个季度的租金共计35187元。
经审理查明：2011年5月16日原被告签订一份《商品房买卖合同》，同日，原告（甲方、委托方）、被告（丙方、担保方）与安徽华府大唐商业管理有限公司（乙方、经营方）签订《大唐国际购物中心委托经营管理合同》，约定合肥市望江西路南与石台路西“信旺华府骏苑”第13-16#、C区商场-1层商1229（一）室，委托安徽华府大唐商业管理有限公司代经营，合同中均约定：“该商铺建筑面积为21.75平方米，该铺位总定价为507744元。前二年经营收益款为81239元，作为该铺位的销售折扣从总房款中扣除，折扣后该铺位的合同单价为￥19609.43元，实际总房款426505元……3.1委�经营期限自2011年12月31日起至2022年12月30日止，共十一年……4.2乙方承诺经营收益按4.1条标准以季度付款的方式支付，且在每季度前五日内将经营收益存入甲方指定的账户……6.5甲、乙、丙三方共同同意，在《商品房买卖合同》约定的交付日期，丙方直接向乙方交付甲方所购商铺，并办理交付手续，若丙方未在合同约定的交付日期交付商铺，则由丙方向乙方承担相应责任，与甲方无关……”。上述合同签订后，原告依约付讫房款。被告至今未依约交付涉案房屋。同年7月26日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了合同编号20081095800231XW20110446《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，买受人购买的商品房为合肥市望江西路与石台路西“信旺华府骏苑”第13-16#、C区商场-1层商1229（一）室，该商品房的用途为商业，建筑面积为21.75平方米，销�单价为19609.43元，总金额为426505.1元，买受人于2011年7月16日一次性付款，该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年12月31日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内，告知买受人的；2、政府有关政策法规及规划调整；3、市政有关配套批准延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之�的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。第十五条该合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人的房产证由出卖人统一代为办理，由买受人配合，买受人必须在交房前将办证资料及办证费交给出卖方，如因买受方原因导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受方自负。《合同补充协议》11、合同一经签订，买受人名称不得变更。本合同中，买受人承诺所注明的联系方式为有效方式，出卖人按此方式发出的所有通知，视为买受人均已收到。出卖人通过报纸公告视为已履行了本合同中相关通知义务。买受人变更联系方式必须书面通知出卖人，否则由此产生的后果由买受人承担等。2011年7月28日，双方办理了网上合同备案手续。
被告先后于2012年6月1日、9月15日、12月20日、2013年5月25日向大唐国际购物中心商铺的业主发出《延期交房通告书》告知延期交房事宜。2014年8月4日，被告在报纸上刊登《交房公告》，载明：“尊敬的大唐国际购物中心业主：由我司开发的信旺-
华府骏苑C区商场已竣工验收合格，具备交房条�，现定于2014年8月5日起正式办理交房。请相关业主朋友携带身份证原件、购房合同、委托经营合同、房款收据及银行按揭贷款的相关材料，至望江西路与石台路交口向西50米的交房接待中心现场办理交房手续。特此公告”。原告未前去办理交房手续。
庭审中，原告称于2014年7月28日通过邮政快递向被告发出《解除合同通知函》，载明：“根据2011年7月26日你司与我签订的商品房买卖合同，在合同履行期间对你司违反合同约定，逾期交付房屋事宜发函如下：2011年3月21日你司与我签订了《商品房买卖合同》，编号200810945800231XW20110446。根据该合同，我依约向你司履行了一次性支付购房款的义务，总价款426505.1元。但你司到了约定交房期限2011年12月31日前，迄今一直未交付房屋，已构成违约。依据商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第1-（2）款，现向你司发出�除合同通知函，解除我与你司之间签订的《商品房买卖合同》并退还及赔偿我总计497765.1元”。被告工作人员于2014年7月29日签收。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、专用收据，延期交房通告书、解除合同通知书，被告提供的《委托经营管理合同》、《合肥市商品房网上备案确认单》、交房公告以及当事人陈述在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限�经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款进一步明确规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》明确约定交房期限为2011年12月31日前，如逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，而本案原告直至2014年7月28日才向被告发出《解除合同通知函》，原告未在解除权行使期限内行使合同解除权，解除权消灭，合同关系继续有效，故原告要求确认双方所签订的《商品房买卖合同》（合同编号200810945800231XW20110446）已于2014年7月29日解除、并据此要求被告返还购房款及利�、支付解除合同违约金的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。本案被告未依约于2011年12月31日前交付涉案房屋，直至2014年8月4日才通过报纸公告方式通知买受人于8月5日办理交房手续，其行为构成违约，因此，依据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定，被告应向原告支付自2011年12月31日至2014年7月29日期间的逾期交房违约金为80182.9元（426505元×0.0002×940天），原告诉请主张为81888元，故本院对未超过80182.9元的部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十五条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告合肥大唐置业有限公司于本判决书生效之日起10日内一次性支付原告吕强逾期交房违约金80182.9元；
二、驳回原告吕强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9653元，减半收取4826.5元由原告吕强负担3924.5元，被告合肥大唐置业有限公司负担902元。
审判员 王嘉佳
二〇一四年十二月二十九日
书记员 鲍 捷
本判决书所附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十五条第一款法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定�违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。