河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀04民终523号上诉人（原审被告）：赵平涛，男，1973年1月30日生，汉族，住邯郸市丛台区。委托代理人：祝校林、李毅，河北浩博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘科克，男，1979年6月14日生，汉族，住邯郸市邯山区。被上诉人（原审被告）：邯郸市协力和房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区展览路26号。法定代表人：韩长林，该公司董事长。上诉人赵平涛因与被上诉人潘科克、邯郸市协力和房地产开发有限公司(以下简称协力和公司)案外人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。赵平涛上诉请求：依法改判驳回潘科克的诉讼请求；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一是潘科克与协力和公司没有签订合法有效的房屋买卖合同，双方所签订�为预约合同；二是潘科克名下有其他用于居住的房屋；三是潘科克没有已付房款的证据。潘科克辩称，所签订合同符合房屋买卖合同要件，且已实际交付房屋，赵平涛上述理由不成立。协力和公司辩称，与潘科克所签订合同实质就是房屋买卖合同，且已交付履行。潘科克向一审法院起诉请求：1.解除对位于邯郸市××北××与××大街的万合公寓住宅楼二单元八层12号房屋的查封及相关强制执行措施；2.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2006年12月13日，潘科克作为乙方与协力和公司作为甲方签订《万和公寓房屋优先认购书》，主要条款约定：一、认购情况：1、乙方认购甲方开发的位于邯郸市××北××与××大街万和公寓住宅楼第2单元12号房。2、该房屋建筑面积约为107平方米（最终以产权部门的确权面积为准，执行多�少补。增减部分面积以此认购权协议书签订的单价价格执行。）3、房屋建筑标准为：毛墙、毛地、不配备厨卫洁具，无室内木门。4、按建筑面积计算，认购单价为3200元每平方米，房款为人民币叁拾肆万贰仟肆佰元。5、乙方签订本《万和公寓房屋优先认购权协议书》时，即向甲方交付优先认购权诚意金人民币贰拾万元。6、乙方支付优先认购权诚意金说明：支付贰拾万元诚意金，每平方米优惠2%。二、双方权利和义务：1、甲乙双方声明知悉并理解：本协议的标的物并非上述房屋实体，而是优先认购上述房屋实体的权利。2、乙方为能优先购买上述房屋单位，同意在本协议签署同时向甲方交付优先购买权诚意金。3、甲方将万和公寓项目正式公开发售时，对外发布发售信息，并按乙方提供的通讯地址向乙方联系乙方持本协议和优先认购权诚意金付款凭据，到甲方销售中心交纳购房首期款或全款，与本公司签订购房合同，乙方交纳的优先认购权诚意金转为房款的一部分。4、乙方接本公司通知后5日内交纳首期购房款并与交款当日与甲方签订购房合同，如乙方未能按时付款并未能与甲方签订购房合同，则视为乙方自动放弃有限认购权，则本协议自动作废，甲方有权另行出售乙方自动放弃有限认购权的房屋，甲方将乙方交纳的有限认购权诚意金无息退还。5、如遇有不可抗力致使本协议不能履行，受影响一方有权书面通知对方终止本协议，协议终止后，甲方将乙方所付优先认购权诚意金无息退还乙方，双方不再追究对方责任。6、在签完《商品房买卖合同》后，办理房屋所有权证费及其他一切与之有关税费，均由乙方自行承担。7、乙方承诺在签署认购权协议时，以充分理解认购书提示之内容，并放弃更改之权力。三、附则：1、甲、乙�方的通知和联络应按照本协议开头部分所列联系资料进行。甲乙任何一方的地址，电话如有变化，应在十五日以书面通知另一方，否则应承担相应的不利后果。2、本协议自甲、乙双方签字盖章及甲方收讫一方优先认购诚意金之日生效。本协议一式二份，甲乙双方各执一份，若甲乙双方以后签定的购房合同与本协议有冲突的地方，以购房合同为准，自商品房买卖合同签定时本协议即日作废。潘科克于2006年12月12日向协力和公司交纳了200000元房款，2010年7月2日交纳了元70000元房款，2010年7月21日交纳了50000元房款，以上共计320000元，协力和公司为潘科克开具了收据。协力和公司收到上述房款后向潘科克交付了位于邯郸市××北××与××大街的万合公寓住宅楼第二单元八层12号房屋。另查明，因赵平涛与协力和公司民间借贷纠纷一案，我院作出（2006）丛民初字第1028号民事判决书，判决协力和公司自本判决书生效之日起十五日内一次性向赵平涛偿还借款本金11万元及约定利息，逾期未支付则加倍支付迟延履行期间的债务利息。邯郸市中级人民法院作出（2014）邯市民一终字第922号民事判决书，判决维持原判。赵平涛于2016年2月26日申请强制执行。本院在执行过程中，于2016年5月13日作出（2016）冀0403执452号执行裁定书和协助执行通知书，查封了上述房屋。潘科克于2017年4月10日向本院提出书面异议，本院作出（2017）冀0403执异26号执行裁定书，驳回了潘科克提出的异议。潘科克诉至本院，要求解除对位于邯郸市××北××与××大街的万合公寓住宅楼第二单元八层12号房屋的查封及相关强制执行措施。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，潘科克与协力和公司签订的《万和公寓房屋优先认购书》对房屋坐落、价款、面积、房屋基本状况等主要内容已明确约定，且在实际履行过程中，协力和公司已将本案查封房屋交付给潘科克，故潘科克与协力和公司签订的认购书应认定为合法有效的房屋买卖合同。合同约定房款总价为342400元，潘科克已支付320000元，超过约定房款总价的百分之五十。潘科克名下的位于邯郸市华浩天际A-8-801、802、803号房屋用途均为办公，潘科克在邯郸市名下再无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对�记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故潘科克要求对位于邯郸市××北××与××大街的万合公寓住宅楼第二单元八层12号房屋解封并排除执行，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：停止对位于邯郸市××北××与××大街的万合公�住宅楼二单元八层12号房屋的执行并解除查封。案件受理费80元，由赵平涛承担。二审期间，潘科克提交了邯郸市不动产登记中心出具的查询结果，信息协力和公司提交了万合公寓商品住宅楼的商品房预售许可证。赵平涛质证认为，一是商品房预售许可证不能证明认购协议合法有效，二是邯郸市不动产登记中心出具的证明无法确定其在房管部门登记有房产，一审查明其有3套房产。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，潘科克与协力和公司签订了涉案标的的房屋优先认购权协议书，后未依据该协议约定另行签订购房合同，但依据该协议约定的条件履行了房屋买卖行为，潘科克交付了全部房款，接收了涉案房屋。潘科克与协力和公司分别履行了自己的交付房款和交付房屋的主要义务，应当依据《中华人民共和国合�法》第三十六条、第三十七条的规定，认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系，潘科克对涉案房屋享有物权期待权，该权利可以排除排行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，一审法院判决对涉案房屋解除查封，超出了执行异议之诉的处理范围，应予纠正。对赵平涛所提潘科克与协力和公司没有签订合法有效的房屋买卖合同，双方所签订的为预约合同的理由，潘科克与协力和公司没有签订新的书面房屋买卖合同，但当事人双方都履行了自己的主要义务，双方房屋买卖合同合法有效，故对所提该理由不予支持；对所提潘科克名下有其他用于居住的房屋的理由，根据邯郸市不动产登记中心出具的查询结果及一审查明的事实，潘科克名下无其他用于居住的房屋；对所提潘科克没有已付房款的证据的理由，在一审中潘科克提供了房款收据和转账明细等证据，故对该理由不予支持。综上所述，赵平涛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：变更河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403�初1374号民事判决内容为不得执行邯郸市丛台区北仓路与幸福大街的万合公寓住宅楼二单元八层12号房屋。二审案件受理费5800元，由赵平涛负担。本判决为终审判决。审判长  王跃安审判员  张艳芬审判员  张树刚二〇一八年二月二十八日书记员  郝龙菲