广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤52民终578号
上诉人（原审被告）：方汝彬，男，1973年8月17日出生，汉族，住惠来县。
委托诉讼代理人：黄洌丰，广东泰源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林宝明，男，1964年3月13日出生，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：林汉宣，广东谨信律师事务所律师。
上诉人方汝彬因与被上诉人林宝明房屋卖买合同纠纷一案，不服广东省惠来县人民法院（2016）粤5224民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。
方汝彬上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判方汝彬与林宝明房地产买卖无效，驳回林宝明的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由林宝明承担。事实和理由：一、原判遗漏诉讼主体。1.本案的原一审是在二○一四年，现审理实是重审。原一审方汝彬配偶吴映珠以《情况反映》书面向原审法院提出位于惠来县××村河头鸭行尾房地产（建基面积：贰佰陆拾贰平方米，建筑面积：捌拾捌点肆平方米，以下简称涉讼房地产）没有买卖、涉讼房屋系其与方汝彬夫妻关系期间所自建，一家五口人一直居住至今，该房地产属夫妻共同财产。且从未有他人来察看、谈及购买房地等事。即使方汝彬与林宝明之间存在买卖行为也应属无效等主张。该书面《情况反映》格式上虽与《参加诉讼申请书》不完全相同，但其实质内容系对涉案标的主张权利。原审法院收悉《情况反映》后既未提出异议也无进行释明，更没有要求吴映珠提交结婚证书，却以吴映珠未提交与方汝彬系夫妻关系的证据、未申请参与诉讼为由以“不作审理认定”一言剥夺了吴映珠诉权。原一审法院未依法通知吴映珠参加诉讼，程序是错误的，更何况，吴映珠以惠来县房管局为涉讼房地产从方汝彬名下转移到林宝明名下颁发《房地产权证》违法而提起行政诉讼，揭阳市中级人民法院已于二○一五年十二月八日作出（2015）揭中法行终字第26号《行政判决书》和二○一七年二月十七日作出（2016）粤52行再1号《行政判决书》确认吴映珠对本案涉案的房地产拥有共有权利。原审在此众多铁证的事实下，仍未让吴映珠参与诉讼，实在是太不应该了。2.吴文贤是否代理林宝明与方汝彬达成口头房屋买卖、签订《协议合同书》，特别是吴文贤是否真的接受林宝明的所谓“购房款及过户费共55万元”，及接受55万元后的第二天有没有将55万元转交给方汝彬，是本案必须查清的焦点问题。本案的审理结果与吴文贤存在法律上的直接的利害关系。本案涉案标的处理结果同共有人吴映珠有直接的法律上的利害关系，吴文贤对涉案标的特别是55万元也有直接的法律上的利害关系，依法他们二人可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。因此，原审没有追加吴映珠、吴文贤二人共同参加诉讼。显然是遗漏主体。二、原判对本案明显违法、违规的所谓买卖行为认定为有效是适应法律错误。1.《广东省城镇房地产转让条例》第十三条规定：“通过买卖进行房地产转让的，当事人应当订立书面合同”。显见，房屋买卖不是买点猪肉、买几条鱼，法条明确规定应当订立书面合同。但原判却认为：“根据《合同法》第十条规定，合同可以有书面形式也可以有口头形式，林宝明委托吴文贤与方汝彬达成房屋买卖合同虽无订立书面合同，其口头形式符合法律规定”（原的一判第9页第10行，现在的原判第11页第二行起）。但《合同法》第十条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”。本案所谓的房屋买卖，既无口头协议，更无书面协议，特别是法律已明确规定房屋买卖这种特殊的买卖关系必须订立书面合同，原判第13页“相关法律条文”中也引用前述规定，但原判对法律强制性规定熟视无睹，岂行？有法不依，认定所谓的房屋买卖合同成立、生效，显然错误。2.林宝明是广州市城镇居民，属法律政策明文禁止购买集体所有土地及该地上建筑物的人。讼争标的物共262平方米，建筑（房屋）面积仅98.4平方米，土地使用权性质为集体所有。林宝明起码从2008年3月7日前就已是广州市城镇居民（见林宝明的身份证）。《土地管理法》第六十三条规定：“集体所有的土地的使用权不得出让、转让”。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号文指出：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发〔1999〕39号文、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号文都明确指出：农民的住宅不得向城市居民出售；有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。林宝明2009年购买涉讼房地产，明显违法，原判为何支持这种违法行为。3．本案的房地产买卖是违法的，揭阳市中级人民法院早已在上述二份行政判决书上作了定论：林宝明是城镇居民，购买建在集体土地上的方汝彬的房屋及土地是违法的，从而判决撤销惠来县房产管理局颁发给林宝明的惠房交05045《房地产权证》。原判对这一众所周知的并已早就发生了法律效力的判决书。苦于无奈，但为了偏袒林宝明，原判竟找来惠来县城镇建房管理局的复函：涉案的方汝彬的房地产已纳入惠来县城总体规划。从而超越人民法院的职权，把涉案土地性质认定为：“不属农村集体土地。”原判认定涉案土地由于属城镇规划范围内就不再是集体所有了，那么究竟是属什么所有的土地？土地所有的性质是什么？只能是国土部门确定，审判职能并不能代替土地管理部门并改变性质，原判这种滥权，岂是合法？大城市的总体规划内，尚存众多的集体土地及该地上建筑物，俗称“城中村”，难道原判熟视无睹？涉案所在地惠城镇的总体规划内，农村、农民的土地太多了，这些土地为什么都没有变成国有土地呢？仍然是属集体土地呢？城镇规划范围内的众多农业人口（包含方汝彬的妻子、孩子）为什么至今一直仍是农业户口而没有因属城镇规划内而变成非农业人口？原判这一玩笑实在开得太大了！三、原判认定事实不清、甚至错误。原审认定本案属房屋买卖纠纷，与事实不符。讼争房地产曾形式上办理了从方汝彬名下转移到林宝明名下的《房地产权证》（已被上述二份行政判决书中撤销），但这只是方汝彬为了帮助朋友（吴文贤）贷款的需要，并无真实的买卖行为。1.房地产证中的“房屋所有权来源”一栏的填写是“2002年新建”，即该土地是村分配给林宝明的而建成的。2.《房地产转移证》、四至墙界、合同等的文件的填写，连其中必须由购买人亲自填写的内容及姓名，都是方汝彬一手书写并摁上指纹。这不是弄虚作假是什么？！虚假的东西自始就是无效的。3.就连所谓购房款54万元及过户费1万元共55万这样的巨款，既没有收款人（方汝彬）的收款依据，付款人（林宝明）、转交人（吴文贤）也更没有要求收款人出具收条的依据或片言只语的要求。林宝明与吴文贤为什么如此漠不关心？个中因由，大家是可想而知的。原判认定：林宝明委托吴文贤将购买房地产款项转交给方汝彬。此说毫无事实根的据。该说法仅是凭林宝明及吴文贤（林宝明好朋友、合作伙伴）一面之词，方汝彬从未收到该款。特别是对于购房款交付地点，何人、何时、如何交付，林宝明的说法本身就自相矛盾。《起诉状》称：“原告将54万元交给被告”；第一次庭审时，林宝明特别授权委托代理人称：”原告将购房款送到方汝彬家”；第二次庭审时，林宝明称：“购房款是方汝彬自己到吴文贤的茶铺拿的，后又改称是方汝彬自己到金洋公司拿的”；最后，林宝明又称：“本来林宝明自己要将购房款拿到方汝彬家，但临时有事，没有去，委托吴文贤交款给方汝彬”。林宝明的说法与吴文贤的说法更是矛盾重重。暂且不说林宝明有无委托吴文贤转交，即使有，吴文贤也不一定将款项交给了方汝彬。林宝明本人开庭时也承认，所谓的代转交过程均是听吴文贤说的。似此付款过程的关键案情，矛盾重重，原审不单不查清，却认定方汝彬已收到吴文贤转交的55万元，这一想象力实在丰富得太离奇了。若按此逻辑：甲称其把巨款委托乙交给丙，事后乙说他已交给丙了，丙否认，在没有任何交款依据的情况下，仅凭甲、乙二人的言词，（不要说象本案林宝明和吴文贤言词互相矛盾），就认定丙收取了甲的巨款，那么天下不大乱才怪呢！4.原判认定方汝彬与吴文贤（第10页倒数第7行）就林宝明何时使用房产订立了补充《协议合同书》也是错误的。首先，《协议合同书》的签订是2009年5月12日吴文贤为应付其父所制作的，吴文贤当时的说法是：“为使其父相信其在家里拿的钱是用于“购买房产”，没有“乱花钱”，同时为解决吴购房后房地产未能转移的原因，即欺骗其父之用。也正因此，《协议合同书》中虽写着：一式二份，双方各执一份。但实际上就仅是一份，而方汝彬办理《房地产产权转移证》及林宝明名下的《房地产权证》是在2009年5月13日、14日，显见，5.原判认定《协议合同书》是林宝明委托吴文贤代为与方汝彬签订，那么，协议书的主体必是方汝彬与林宝明，而不是方汝彬与吴文贤。可是，所谓协议合同书不论是合同台头与结尾的落款，还是内容（如“兹乙方吴文贤向甲方方汝彬购买房产，面积……。”），购房人均是吴文贤。所谓的协议合同书在制作时并没有林宝明的名字、签名，至于事后吴文贤或他人出于何目的、在何时，添加上何人在名字，只要未经方汝彬认可，都是无效的。吴文贤在法院向其调查时陈述：（协议合同书中的“林宝明”三字是其自己（吴文贤）添加的。购房后三年后才能使用房屋，事关重大，吴文贤怎可能擅自代替林宝明在所谓的协议书合同书中做此决定？这显然不符合常理。所谓的补充协议“林宝明”的签名是事后不知何时添加的，且这一签名是不是吴文贤事后代签的，也不能仅凭吴一面之词，至今，尚没有其他证据证明协议合同书中“林宝明”三字是吴文贤所签。原判这种认定，显然太轻率了。四、作为基层人民法院的判决书，要否定发生法律效力的终审、再审判决书对林宝明与方汝彬的购买房地产行为人是否合法的结论。是无权的！假设有新的证据要否定，也必须按法定程序办理，而绝不能在另一案件中就可以一言将之推翻。原判难道连这一点简单的法律常识都不懂？！综上所述，本案属虚假房产“买卖交易”。退一步说，即使存在，该买卖关系也因违反法律及政策的强制性规定，且侵害了共有人合法权益，属无效民事行为。原判程序错误，认定事实错误，适用法律错误，并因此作出大错特错的判决，实在太不应该，也太不公正了。
林宝明辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。事实理由如下：一、认为本案房屋买卖合同纠纷，不存在遗漏诉讼主体问题。1.涉讼房屋是方汝彬通过与惠来县××村签订卖断契约、支付厝地款后在华群村土地上建设而成。该房地产是方汝彬个人所有。据惠来县房产管理局提供的《房地产权证》（证号：粤房地证字第C7231115号）显示，权属人为方汝彬，占有房屋份额为全部。吴映珠虽就涉讼房屋提出行政诉讼，但相应判决也没有认定吴映珠就是涉讼房屋的共有人。因此，吴映珠不是涉讼房屋的共有人。2.吴文贤是涉案买卖房屋的介绍人。他代表林宝明与方汝彬签订买卖房屋的口头合同及于2014年5月12日代表林宝明与方汝彬签订《协议合同书》，代林宝明将购房款交付给方汝彬，吴某是代理人。在本案中是证人。因而，方汝彬提出应将吴映珠与吴文贤追加共同诉讼的理由不成立。二、一审判决认定房屋买卖合同合法有效，事实清楚，适用法律正确。（1）事实经过，2009年4月初，林宝明经吴文贤介绍向方汝彬购得属其个人所有的位于惠来县××村河头鸭行尾房屋（建基面积贰佰陆拾贰平方米，捌拾捌点肆平方米。方汝彬在卖给申请人房产位置南侧还拥有大面积的集体土地和房产）。购房地产款及办证费共55万元通过吴文贤交给方汝彬。方汝彬因考虑到涉讼房地产以西面临公路边有临时建筑物尚未拆除，和其他不便原因（因方汝彬在涉诉房地产相邻也有房地产，其自已无法清除临公路的临时建筑物，需要林宝明协助解决），要求林宝明暂缓移交。林宝明因在广州市做生意，不迫切对所购房地产进行改建，遂同意方汝彬关于暂缓移交房地产的要求。并由吴文贤代表林宝明于2009年5月12日与方汝彬签订《协议合同书》，约定“兹乙方吴文贤向甲方方汝彬购买房产面积共计262平方。因购买的房屋以西，却（即）临公路边有临时建筑房屋尚未拆除，和其他不便原因。所以乙方同意甲方的要求，在购买后的二至三年内不能动用此房产。如乙方在二至三年后要动用所购买的房产时，房产的西边公路临时建筑物尚未自动拆除时，甲乙双方必须共同协商清除屋边的临时建筑物后，乙方才能使用所向甲方购买到的房屋。以上经甲乙双方共同协议同意。”的内容（《协议合同书》的内容全部是方汝彬亲笔书写，申请人同意后由吴文贤代申请人签名）。2009年5月14日，方汝彬将卖给林宝明的房地产自己到惠来县房产管理局过户到林宝明名下，并将《房地产权证》通过吴文贤交还林宝明。由上可见，方汝彬将属其所有的涉讼房地产卖给林宝明是双方真实意思，不存在欺诈、胁迫等违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗，是合法有效的合同。（2）本案是城镇居民房屋买卖，不是农村农民房屋买卖。方汝彬是惠来县烟草局职工，城镇居民。他在向惠来县华群管理区购买涉案土地时是城镇居民，其将涉案土地建成房地产以至向惠来县房产管理局办理《房地产权证》（证号：粤房地证字第C7231115号）时，以至现在，方汝彬是城镇居民。他本人不是华群村村民，其妻子等家人也没有一人是华群村村民。本案涉及的房产是城镇居民的房产。方汝彬将农村农民房产与城镇居民房产混为一谈，是偷换概念，混淆是非。同时其引用有关禁止农村农民土地买卖的政策规定作为其认定涉诉城镇居民房屋买卖无效的依据是不成立的。况且，房屋作为物权，根据《物权法》的规定，其可以自由买卖。惠来县惠城镇华群管区也同意方汝彬将涉讼房地产转卖给林宝明。3.方汝彬上诉说涉讼房屋是他为帮助朋友吴文贤贷款，希望得到吴文贤的借款或合作建房的一时冲动答应吴文贤的要求而将房产过户到林宝明的名下。这是不成立的。其理由是可笑的。（1）方汝彬要帮助吴文贤，过户应当是过到吴文贤的名下。方汝彬与林宝明素昧平生，凭什么就相信吴文贤说林宝明是他的朋友就过到林宝明的名下。（2）如果方汝彬没有收到林宝明的购房款及办证费，凭什么他自愿在惠来县房产管理局代林宝明签订《广东省房地产买卖合同》。在办理房产过户过程中，他还找人帮忙，办证费也是方汝彬自己支付。（3）再者，方汝彬在原审答辩状第2页…（4）说“过几天，吴带其父到林宝明家，看了周围的情况，但没有说什么。随后，吴找到林宝明说：为了与其父抵款、及解决房地产过户后没有交付的问题，我写了一张协议书，你给签个名，我可以拿给我父亲看……”（方汝彬答辩说《协议合同书》是吴文贤所写，他只是签个名，但在法庭调查时（原一审、重审时），在事实面前，他才承认《协议合同书》内容全部是他亲笔书写，但又说是吴文贤写给他抄的）。从上述方汝彬的答辩可见，如象方汝彬所说，将房产过户给林宝明只是单纯为帮助吴文贤贷款用，为何方汝彬还要托人办证、代林宝明支付房产过户费。当吴文贤带其父来察看房地产，还要签订移交协议时，方汝彬没有提出异议，还继续与林宝明签订房屋移交方面的《协议合同书》。（4）据法庭调查表明，吴某在惠城镇办有油站、房地产开发、搅拌站等实业。其资产雄厚，是众所周知的事实。其开发房地产期间没有向银行贷过款。方汝彬将房产过户到林宝明名下后，林宝明及吴文贤均没有将其房产作为借款抵押。4.在林宝明起诉后，方汝彬在答辩中说，“林宝明也愿在经济上给予相当的补偿……”，方汝彬一而再、再而三，颠倒黑白、自欺欺人的说法是不成立的。三、涉讼房地产买卖合同纠纷，在诉讼过程中，并未有哪一份终审、再审判决书对双方当事人关于房地产买卖行为是否合法的问题作出终审判决，方汝彬无端指责一审法院否定发生法律效力的终审、再审判决书。是无中生有，是对一审法院有诬蔑。综上所述，本案方汝彬与林宝明于2009年签订房地产买卖口头合同及《协议合同书》后，至2014年，方汝彬因涉案屋前障碍物已拆除，周围已建成住宅区，房地产增值而企图反悔。为达到不可告人的目的，无中生有，颠倒黑白，违反交易诚信原则。其行为应受到唾弃。其上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。
林宝明向一审法院起诉请求：1.确认林宝明通过吴文贤与方汝彬于2009年4月初达成的口头协议：“方汝彬自愿将属其所有的位于惠来县××村河头鸭行尾房地产（建基面积：贰佰陆拾贰平方米，建筑面积：捌拾捌点肆平方米）以人民币54万元卖给林宝明，房地产过户手续由方汝彬负责，过户费人民币1万元由林宝明负担”的口头协议及林宝明委托吴文贤与汝彬于2009年5月12日签订的《协议合同书》合法有效;2.方汝彬立即将其卖给林宝明的涉讼房地产移交给予林宝明。3.本案诉讼费由方汝彬承担。
一审法院认定事实：林宝明、方汝彬分别与吴文贤(又名吴某)系朋友关系，2009年4月初,吴文贤介绍林宝明购买方汝彬所有的涉讼房地产,林宝明因居住在广州市,遂口头委托吴文贤代理。经吴文贤与方汝彬洽谈后,吴文贤与方汝彬达成协议,即方汝彬同意将上述房地产以55万元卖给林宝明（其中包括该房地产过户手续费10000元）,过户手续由方汝彬负责办理。林宝明遂通过吴文贤将购买房地产款项转交付给方汝彬。买卖过程双方未签订书面房地产买卖合同，方汝彬收到款项后也未向吴文贤或林宝明出具收款收据。2009年5月12日，方汝彬要求林宝明购买后不能立即使用购买的房地产，方汝彬与吴文贤进行协商，双方就此达成协议,并签订了《协议合同书》。该合同书由方汝彬书写，抬头为甲方：方汝彬，乙方吴文贤林宝明；内容为：“兹乙方吴文贤向甲方方汝彬购买房产面积共计262平方。因购买的房屋以西，却（即）监（临）公路边有监（临）时建筑房屋尚未拆除，和其他不便原因。所以乙方同意甲方的要求，在购买后的二至三年内不能动用此房产。如乙方在二至三年内动用所购买的房产时，房产的西边公路监（临）时建筑物尚未自动拆除时甲乙双方必须共同协商清除屋边的监（临）时建筑物后，乙方才能使用所向甲方购买到的房屋。以上经甲乙双方共同协议同意。甲乙双方各执壹份。”。落款由方汝彬在甲方处签名方汝彬，乙方处由吴文贤签写自已姓名吴文贤及林宝明的姓名林宝明。签订该合同书时，林宝明在广州，吴文贤（吴某）事先将合同书内容告知林宝明，经其同意后由吴文贤在《协议合同书》上代为签名。次日，方汝彬以林宝明的名义向惠来县房地产交易管理所申请将其所有房地产产权转移给林宝明。2009年5月14日，经惠来县房产管理局批准，原房地产产权人变更为林宝明，后方汝彬将权属人为林宝明(即林宝明)的《房地产权证》(登记字号：惠房交05045。建基面积贰佰陆拾贰平方米,建筑面积捌拾捌点肆平方米，东：自墙至巷。南：自墙至巷。西：自墙至路。北：自墙至自已)交给吴文贤，由吴文贤交林宝明存执。2013年，方汝彬卖给林宝明的房产以西的临时建筑房屋拆除后，林宝明要求方汝彬将房地产移交给林宝明，方汝彬不予履行，林宝明遂向本院起诉，并提出如上诉讼请求。
本案一审审理期间，林宝明不服揭阳市中级人民法院作出的（2015）揭中法行终字第26号《行政判决书》，向广东省高级人民法院申诉（申请再审）。广东省高级人民法院于2016年2月1日予以受理，并于2016年5月31日作出（2016）粤行申356号《行政裁定书》，裁定该案由揭阳市中级人民法院再审。2016年6月1日，林宝明以此为由向一审法院申请本案中止审理。2016年6月13日，一审法院裁定本案中止诉讼。2017年2月17日，揭阳市中级人民法院作出（2016）粤52行再1号《行政判决书》，判决维持该院作出的（2015）揭中法行终字第26号行政判决，其中判决第三项为：撤销惠来县房产管理局为林宝明颁发的惠房交05045《房地产权证》。
另查，方汝彬、林宝明均为城镇居民。
为查清案件事实，就讼争土地的性质，一审法院向惠来县城镇建设管理局调查，2017年8月21日，惠来县城镇建设管理局复函一审法院，复函内容如下：1.位于惠来县××村河头鸭行尾的土地，已纳入1991年编制的《惠来县城总体规划（1991-2010年）》总体规划范围内。2.上述土地于1991年规划。
一审法院认为：本案涉案土地属县城总体规划范围内，是城镇建设用地，林宝明、方汝彬因房屋买卖产生纠纷，因此本案应属房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人争执的法律关系，围绕以下二方面进行分析认定：一、房屋买卖合同是否合法有效；二、方汝彬应否将房产移交林宝明使用。
一、关于房屋买卖合同的效力问题。（一）《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式”。林宝明委托吴文贤与方汝彬达成房屋买卖合同，虽然没有订立书面合同，其口头形式符合法律规定。从房屋买卖订立后，方汝彬自已书写的《协议合同书》及方汝彬自行办理买卖房屋的过户手续至林宝明名下的事实，充分证明方汝彬将房屋出卖给林宝明的意思表示真实，且出于自愿。虽然方汝彬在《协议合同书》中写甲方（受让方）为吴文贤，但在《协议合同书》落款甲方（受让方）处，吴文贤除签上自已姓名外还签上林宝明的姓名，且吴文贤的行为事前已告知并取得林宝明同意，印证了林宝明委托吴文贤代办买卖房屋手续，房屋实际上系出卖给林宝明的事实。（二）《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。证人吴某在本案涉讼房地产买卖过程中起中介作用，与原、方汝彬均属朋友关系，证人与林宝明、方汝彬利害关系相当，且交易过程中没有其他人参与，不具备其他证人作证条件，因此，吴某的证言证词是客观、真实的，一审法院予以采信。据此，应认定本案林宝明委托吴文贤代向方汝彬购买房屋，吴文贤与方汝彬就出卖房屋价款达成协议；2009年5月12日签订的《协议合同书》，吴文贤代签林宝明姓名，其行为林宝明予以认可，应认定为双方买卖行为的补充协议。买卖的房屋原产权人为方汝彬所有，方汝彬有权处分并自愿卖给林宝明，且已收取林宝明购买上述房地产的价款，双方的买卖关系已成立。林宝明、方汝彬均属城镇居民，涉讼房地产的土地已于1991年纳入县城总体规划范围内，涉讼房地产不属农村集体土地。因此，林宝明、方汝彬之间的买卖行为并不违反法律的强制性规定，双方的买卖合同是合法有效的。
二、关于涉讼房地产的移交问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。方汝彬将上述房地产卖给林宝明，之后虽然林宝明已将该房地产登记在其名下，但揭阳市中级人民法院作出的（2016）粤52行再1号《行政判决书》，已判决撤销惠来县房产管理局为林宝明颁发的惠房交05045《房地产权证》，因此涉讼房地产的变更未经登记，不发生效力，但不影响合同效力。林宝明未取得涉讼房地产的物权，其请求判决方汝彬将涉讼房地产移交给林宝明，理由依据不足，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、确认林宝明通过吴文贤与方汝彬于2009年4月初达成的口头协议[方汝彬自愿将其所有的位于惠来县××村河头鸭行尾房地产（建基面积：贰佰陆拾贰平方米，建筑面积：捌拾捌点肆平方米）以人民币54万元卖给林宝明，房地产过户手续由方汝彬负责，过户费人民币10000元由林宝明负担]及林宝明委托吴文贤与方汝彬于2009年5月12日签订的《协议合同书》合法有效。二、驳回林宝明的其他诉讼请求。案件受理费人民币9300元，由方汝彬负担。
本院经审理查明：方汝彬、林宝明均为城镇居民。2014年5月21日,林宝明向一审法院起诉，请求：一、判决方汝彬立即将其卖给林宝明的涉讼房地产移交给予林宝明。一审法院于2014年10月29日作出（2014）揭惠法民一初字第55号《民事判决书》，该判决支持了林宝明的的诉讼请求。方汝彬不服该判决，向本院提起上诉。2015年2月9日由方汝彬的妻子吴映珠以共有人的名义向一审法院提起行政诉讼，请求撤销惠来县房产管理局为林宝明颁发的惠房交05045《房地产权证》。一审法院经审理作出(2015)揭惠法行初字第5号行政判决，判决驳回吴映珠的诉讼请求。之后，吴映珠不服向本院提起上诉。本院于2015年12月8日作出（2015）揭中法行终字第26号《行政判决书》，判决撤销惠来县房产管理局为林宝明颁发的惠房交05045《房地产权证》。林宝明不服该判决，向广东省高级人民法院申诉（申请再审）。广东省高级人民法院于2016年2月1日予以受理，并于2016年5月31日作出（2016）粤行申356号《行政裁定书》，裁定该案由本院再审。本院于2016年1月29日作出（2015）揭中法民一终字第4号《民事裁定书》，裁定本案发回一审法院重审。2016年6月1日，林宝明以此为由向一审法院申请本案中止审理。2016年6月13日，一审法院裁定本案中止诉讼。2017年2月17日，本院作出（2016）粤52行再1号《行政判决书》，判决维持本院作出的（2015）揭中法行终字第26号行政判决,该判决认为,林宝明作为广州城镇居民，不属于惠城镇华群村村民，不能到该村购买房屋。惠来县房产管理局却受理涉案房产产权转移登记，并向林宝明颁发惠房交05045《房地产权证》的行政行为，不但违反上述国务院的禁止性规定，该行政行为，属于适用法律、法规错误，登记行为不合法，依法应予撤销。
另查明：一审诉讼中，审判员当庭向双方当事人释明，本案房屋买卖合同有可能有效，也有可能无效，所产生的后果是截然不同的。在此基础上，当事人应该提出合理主张，以利案件处理。林宝明委托诉讼代理人表示：关于法庭的释明我庭后会转告林宝明。庭后，林宝明没有请求法院变更诉讼请求。另外，一审法院为查清案件事实，就讼争土地的性质，向惠来县城镇建设管理局调查，2017年8月21日，惠来县城镇建设管理局复函一审法院，复函内容如下：1.位于惠来县××村河头鸭行尾的土地，已纳入1991年编制的《惠来县城总体规划（1991-2010年）》总体规划范围内。2.上述土地于1991年规划。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。本案二审争议的焦点是，本案涉讼房地产买卖合同及其涉讼房屋交付的《协议合同书》是否合法有效的问题。从现有证据显示，本院于2015年12月8日作出的（2015）揭中法行终第26号行政判书认定，本案涉讼房产产权变更登记的行政行为属于适用法律、法规错误，依法应予撤销。并判决撤销房管部门为林宝明颁发的惠房交05××45号《房地产权证》。之后，林宝明对该判决不服依法提出了再审申请。本院依法对该案进行再审后，于2017年2月27日作出的（2016）粤52行再1号行政判决认为，林宝明作为广州城镇居民，不属于惠城镇华群村村民，不能到该村购买房屋。惠来县房产管理局却受理涉案房产产权转移登记，并向林宝明颁发惠房交05045《房地产权证》的行政行为，不但违反上述国务院的禁止性规定，该行政行为，属于适用法律、法规错误，登记行为不合法，依法应予撤销。判决结果是维持了本院（2015）揭中法行终字第26号行政判决。虽然，一审法院向惠来县城镇建设管理局调查，本案涉讼房地产已纳入1991年编制的《惠来县城总体规划（1991-2010年）》总体规划范围内，且本案涉讼房地产土地于1991年规划，但该事实并不能改变本案涉讼房地产的土地是宅基地的原本性质。鉴于本院上述生效判决已认定本案涉讼房地产不能卖买，房屋产权变更登记行为不合法，房管部门为林宝明颁发的惠房交05××45号《房地产权证》已被撤销，林宝明向法院请求确认称涉讼房地产卖买协议及其交付协议合法有效，以及请求判决方汝彬立向其交付涉讼房地产的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审庭中，审判员当庭已向林宝明释明本案房屋买卖合同可能无效的法律后果，要求当事人应该提出合理主张，以利案件处理。但林宝明没有请求法院变更诉讼请求，仍然按原来的诉讼请求提起诉讼，故林宝明的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。
综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正，林宝明的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省惠来县人民法院（2016）粤5224民初227号民事判决；
二、驳回林宝明的诉讼请求。
一审案件受理费9300元，由林宝明负担；二审案件受理费9300元，由林宝明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄志成
审 判 员 陈爱萍
审 判 员 黄小贺
二〇一七年十二月二十日
代书记员 邱勇勇
附二审判决适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。