福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2946号
上诉人（原审被告）李胜，男，1957年10月10日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人李晶晶（系上诉人女儿），女，1982年1月22日出生，汉族。
委托代理人吴金印（系上诉人女婿），男，1976年7月10日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）福州嘉阳物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区福飞南路236号米罗时代物业处。
法定代表人朱群，该公司执行董事。
委托代理人王素洁、林丽萍。
上诉人李胜因与被上诉人福州嘉阳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2006年8月，原告与福建国邦房地产有限公司（下称国邦公司）签定《泉塘新城（米罗时代）物业管理服务合同》，受托对泉塘新城（米罗时代）小区实施前期物业管理与服务，合同期限自2006年8月9日至2009年8月8日。合同约定：当本合同期限届满时，且业主委员会尚未成立，本合同将自动延长期限，直至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效止。在合同期限届满前的2009年8月，原告又与国邦公司续签了物业服务合同，由原告继续提供物业管理服务，合同期限自2009年8月9日起至2012年8月8日止。上述两份合同均约定物业综合服务费的收费标准，商品房住宅（带电梯）每月每平方米1.00元；商品房住宅（无电梯）每月每平方米0.75元；安置房住宅（带电梯）每月每平方米0.75元；安置房住宅（无电梯）每月每平方米0.45元；米罗街商业店面每月每平方米3.00元；江厝街商业店面每月每平方米1.50元等。原告于2007年9月29日将泉塘新城（米罗时代）物业服务合同报请福州市鼓楼区房地产管理局登记备案。2006年8月至今，泉塘新城（米罗时代）小区尚未成立业主委员会。
另查，被告于2007年10月25日通过福州市中级人民法院在执行程序中委托福建省东元拍卖有限公司进行的公开拍卖，买受泉塘新城（米罗时代）11座××室，房屋面积为78.13平方米。2007年10月6日，福州市中级人民法院向福州市房地产交易登记中心发出（2007）榕执行字第99-2号协助执行通知书，请求协助将诉争房产变更为商品房并协助被告办理权属变更登记手续。2008年1月至2009年8月，被告向原告缴纳物业费的标准均为每平方米1元。自2009年9月起至2013年3月，被告均未缴纳物业服务费。
原审认为：2006年8月原告与国邦公司签订《泉塘新城（米罗时代）物业管理服务合同》，并报经房地产行政管理部门备案，系依法受托为泉塘新城（米罗时代）提供物业服务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为小区业主，为该物业合同项下权利义务的实际享有者和承担者，是合同的实质当事人，其应当依约履行义务，理应在原告提供物业服务期间缴纳物业费。因此，被告关于原告不是米罗时代物业服务单位不受合同约束的辩解依据不足，原审法院不予采纳。故原告诉请要求被告缴纳物业费于法有据，原审法院予以支持。但原告亦应依约向业主提供合乎规范的物业管理服务。
本案中，被告等业主反映原告在提供物业管理服务过程中，存在环境绿化、车辆被盗、房屋质量、安全保卫等不完善、不到位之处，根据庭审情况，结合原审法院同期审理的该小区其他物业服务合同纠纷中业主提交的照片等证据，可以证明原告在物业管理服务方面存在一定瑕疵。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告以原告未完全履行物业服务合同约定的义务为由拒缴物业费，不能谓于法无据，结合本案具体情况，对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
被告亦答辩称原告的诉求超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，本案的诉讼时效期间为二年，自被告未缴纳当月物业费之日起计算。本案中原告起诉之日为2013年4月18日，故其对于被告未缴纳的2011年3月以前的物业费的诉请，已超过诉讼时效，原审法院不予支持，仅支持其2011年4月以后的未缴物业费的诉请。原告主张2013年2月向被告发函催缴物业费，但没有相关证据证明已向被告寄送或递交，故原审法院不予采信。
关于被告应缴纳的物业费标准，原审法院认为，被告虽提出其缴纳的物业费标准较同一单元其他业主的标准为高，但其自2008年1月至2009年8月，均以每平方米1元的标准向被告缴纳物业费，且诉争房产系被告公开拍卖所得，其性质已变更为商品房，故原告根据前期物业服务合同的约定，主张以每平方米1元的标准向被告收取物业费，原审法院予以支持。被告每月应缴纳的物业费为78.13元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决：一、被告李胜于本判决生效之日起十日内向原告福州嘉阳物业管理有限公司支付2011年4月起至2013年2月的物业管理费1797元。二、驳回原告福州嘉阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由被告李胜承担。
一审宣判后，原审被告李胜不服，向本院提起上诉。
上诉人李胜上诉称：一、一审认定福建国邦房地产有限公司与被上诉人签订的物业管理服务委托合同对业主有约定书，是错误的。二、上诉人所在楼房东单元全都为商品房用户，其余三单元均为拆迁安置房，只有上诉人按1元／月／平方米标准缴纳物业费，其余单元均按0.75元／月／平方米交纳物业费。被上诉人也没有按照合同约定的二级服务等级标准提供服务。一审法院仅凭拍卖协助执行通知书及上诉人2008年1月至2009年8月的缴费标准就认定上诉人应按照商品房缴费标准缴纳物业费，不合理合法。三、被上诉人没有对泉塘新城（米罗时代）进行物业管理，小区乱象丛生，监控系统瘫痪，小偷乱窜，消防联动设备损坏，大批引进餐饮业，使用易燃易爆大型液化气罐制造安全隐患，小区停车混乱、噪音不断、维修基金不见踪影、根本不见物业管理的痕迹。业主依法应享有小区共用配套设施诸如居委会、幼托等的所有权或使用权，均被被上诉人长期侵占出租获利。被上诉人提供的物业服务完全没有达到与其所收物业费相适应的水平。综上，上诉人请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人福州嘉阳物业管理有限公司答辩称：一、原来几次庭审都明确被上诉人的物业合同是合法成立的，上诉人也实际接受了被上诉人提供的服务，就应当缴纳相应的服务费。专项维修资金按当时的政策是没有交到被上诉人处的，被上诉人没有用一平方米的面积换取任何的收入。被上诉人的资质在2013年的年审中已经通过，上网即可查到。二、本案诉争房屋是商品房，上诉人应按照商品房的收费标准1元／月／平方米缴纳物业费。据此，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼中，上诉人向本院提交以下证据：证据1、今典园物业公司与村民签订16种资料领取清单；证据2、今典园物业与村民签订三年期《前期物业管理服务协议》；证据3、鼓楼区房管局对被上诉人备案证明2007年9月29日；证据4、专项维修基金收款收据；证据5、照片；证据6、总平图；证据7、私营企业登记基本情况表、嘉阳物业公司没有通过年检；证据8、照片；证据9、光盘；证据10、福州市鼓楼区住房保障和房产管理局《通报》一份；证据11.11#401的物业费收款收据。
本院经审查认为，上诉人提交的证据1-9在一审诉讼过程中已经客观存在，上诉人未在规定的举证期限之内提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项、第四十三条第一款的规定，不属于二审程序中的新的证据，故本院不予采纳。本院对上诉人提交的证据10的真实性予以确认，证据11与本案无关联性，本院不予采纳。
根据本案现有的证据，一审法院查明的基本事实清楚。
本院认为，泉塘新城（米罗时代）小区至今尚未成立业主委员会，亦没有召开业主大会重新选聘新的物业服务企业，建设单位福建国邦房地产有限公司与被上诉人于2006年8月签订的《泉塘新城（米罗时代）物业管理服务委托合同》以及2009年8月签订的《泉塘新城（米罗时代）物业服务合同》，系双方真实意思表示，并报经相关部门备案，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上诉人作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，应当依约履行，现被上诉人诉请上诉人支付在其提供物业服务期间欠缴的物业服务费，其未过诉讼时效的，应予以支持。但被上诉人亦应尽到按质规范服务管理的义务。
原审法院根据审理查明和结合同期审理的该小区其他物业服务合同纠纷中业主提交的照片等证据，确认被上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵，并据此驳回被上诉人请求判令上诉人支付违约金的诉讼请求，原审法院的上述认定及判决并无不当，本院依法予以支持。上诉人对被上诉人是否具备有关物业服务资质持有异议，可提请行政主管机关予以审查。
另，关于上诉人应缴纳的物业费标准，诉争房产系上诉人公开拍卖所得，其性质已变更为商品房，故被上诉人根据前期物业服务合同的约定，主张以每月每平方米1.00元的标准向上诉人收取物业费，原审予以支持，并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币50元由上诉人李胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈长灿
代理审判员 陈碧珍
二〇一四年十一月七日
书 记 员 陈秀瑜