湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终186号
上诉人（原审原告）：孙易彬，男，1964年5月7日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：吕跃湘，湖南湘天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长沙永峰房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云街道华月湖社区（保利阆峰云墅）。
法定代表人：余英，董事长。
委托诉讼代理人：姚缸，湖南天地人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖南保利物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路550号今利园1、2座东头。
法定代表人：段钢，董事长。
委托诉讼代理人：刘丽娟，女，1988年10月1日出生，汉族，系该公司员工，住湖北省武汉市江夏区。
上诉人孙易彬、长沙永峰房地产开发有限公司（以下简称永峰公司）因与被上诉人湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙易彬上诉请求：撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2781号民事判决，并依法改判：一、永峰公司与保利公司立即对孙易彬所购房屋进行整改并交付房屋；二、永峰公司支付孙易彬自2014年5月8日起至2016年5月8日止的逾期交房违约金843472.37元，至实际交付房屋之日的违约金另计；三、永峰公司与保利公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定“双方未积极采取措施及时修复并交付房屋，致使损失扩大”与事实不符，判决孙易彬承担30%责任并无事实及法律依据；二、一审判决认定孙易彬与永峰公司约定的违约金较高，将合同约定的日万分之四违约金调整为日万分之三计算两年，与理不合；三、一审判决认定保利公司与孙易彬无合同关系，无需承担违约责任错误。
永峰公司辩称：一、孙易彬确实并未采取积极措施修复房屋；二、房屋屋顶隔热材料符合标准，永峰公司不认可涉案房屋屋顶存在质量问题；三、永峰公司仅逾期交房两个月，且孙易彬主张违约金已经超过诉讼时效，一审判决永峰公司承担违约金并无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回孙易彬的全部诉讼请求。
保利公司辩称：一审判决保利公司无需向孙易彬承担违约责任，请求二审法院依法予以维持。
永峰公司上诉请求：撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2781号民事判决，并依法改判驳回孙易彬的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定永峰公司有依约书面通知孙易彬办理交付房屋手续之义务，永峰公司未提交相应证据证明其已履行该义务是错误的：1、一审中永峰公司提交的两份邮寄单可以证实永峰公司如约向孙易彬发出交楼通知并在孙易彬怠于收房后进行了催告；2、一审中证人肖某证实孙易彬确实收到了交房通知并前往收房；3、永峰公司提交的《关于保利阆峰云墅建筑质量问题情况反映》及《整改意见》可以证实孙易彬曾对房屋进行查看并于2008年3月12日提出整改要求，亦可以证明永峰公司确已履行交房义务。二、一审判决适用法律不当，严重损害永峰公司合法权益。1、永峰公司不存在逾期交房的违约情形，且孙易彬并未提交相应证据证明其损失范围和数额，违约金具有补偿性质，一审判决并未根据实际损失确定违约金数额存在错误；2、孙易彬在十年时间里并未积极修复房屋，意在回避交纳高额的物业管理费，违背诚实信用原则。
孙易彬辩称：一、一审中永峰公司提交的两份邮寄没有寄件人名称、地址、电话，是虚假邮寄单；二、在一审中孙易彬提交了催告函的原件，但该催告函内容并非催促收房，而是告知孙易彬房屋面积的误差；三、2008年3月孙易彬在查看房屋时，发现房屋屋顶有部分漏水现象之后，孙易彬及时向保利公司反映了该漏水问题。
保利公司发表陈述意见：当时孙易彬是在收房时才与保利公司的总经理结识的，因此孙易彬是收到了收房通知的。
孙易彬向一审法院起诉请求：一、永峰公司与保利公司立即对孙易彬所购房屋进行整改并交付房屋；二、永峰公司支付孙易彬自2014年5月8日起至2016年5月8日止的逾期交房违约金843472.37元，至实际交付房屋之日的违约金另计；三、永峰公司与保利公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2007年3月21日，孙易彬作为买受人，永峰公司（曾用名长沙永峰生态动物园建设开发有限公司）作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定：孙易彬向永峰公司购买位于保利阆峰云墅小区的A08号房，房屋建筑面积416.9平方米，总价2888604元，购房首付款为868604元，余额2020000元办理银行按揭。永峰公司应在2007年10月30日前，将经验收合格的商品房交付孙易彬使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，永峰公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知孙易彬；2、相关政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为。除以上特殊情况及孙易彬不依约付款以外，如果永峰公司未按合同规定的期限交付商品房，按下列方式处理：1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，永峰公司向孙易彬按日支付已交房款的万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，孙易彬有权解除合同。孙易彬解除合同的，永峰公司应当自孙易彬解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按孙易彬累计已付款的10%向孙易彬支付违约金。孙易彬要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，永峰公司向孙易彬按日支付已交房款的万分之四的违约金。商品房达到交付使用条件后，永峰公司应当书面通知孙易彬办理交付手续。双方进行验收交接时，永峰公司应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，永峰公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。永峰公司不出示证明文件或者证明文件不齐全，孙易彬有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由永峰公司承担。随后，孙易彬依约支付了房款。2007年9月10日，永峰公司向孙易彬发出致歉信，称因保利阆峰云墅小区的园林建设仍在进行中，请求将交房日期延至2007年12月31日。2008年3月12日，孙易彬致信永峰公司，反映涉诉房屋的建筑质量问题，内容为：1、该栋一层墙体与坡屋面的交接处整栋建筑物四周多处地方渗水，天沟拐角处渗水更为严重；2、屋面保温隔热材料应系炉渣，但孙易彬现场看房时，发现施工人员所使用的保温材料却是建筑垃圾、砖渣、水泥块、渣土等，严重影响建筑物的隔热效果，并增加屋面载荷；3、塑钢门窗有变形的现象，部分窗锁失效，无法使用。同年3月22日，永峰公司向孙易彬出具一份《关于A08栋问题的答复》并附有一份关于防水的《整改报告》。《关于A08栋问题的答复》主要内容为：对房屋存在的质量问题，由物业公司总经理和工程部经理全权负责处理，承诺整改工作将于2008年4月1日前完成。《整改报告》有时任保利公司总经理的肖某签注：“现场与业主沟通，基本同意施工方案，另要求每次整改前，电话请业主到现场检查整改情况，并签字确认后，方可盖瓦。请工程部及物业公司及时跟进上述事宜。”另查明，涉诉房屋已于2007年10月27日经五方验收合格。2009年10月29日，办理了房屋产权证。本案一审诉讼中，永峰公司提交一份2007年10月28日邮寄的内件品名为《收楼通知书》的EMS邮单封面、一份2010年6月22日邮寄的内件品名为《催告函》的EMS邮单封面，拟证明其已经通知并催告孙易彬收房；孙易彬对此不予认可。孙易彬提交一份《函》、一份《律师函》及两份邮单，拟证明其于2015年6月25日、2015年9月9日先后致函被告永峰公司、保利公司，要求其复函告知涉诉房屋的整改情况，并立即交付符合合同约定的房屋，并支付逾期交房违约金至房屋实际交付日止；永峰公司与保利公司对此均不予认可。因双方提交的前述证据均无法达到其证明目的，一审法院不予认定。
一审法院认为：一、孙易彬与永峰公司所签的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违法法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。其一，涉诉房屋已经竣工验收备案，并办理了房屋产权证，具备了基本的交付条件，双方诉争的质量问题并非房屋主体工程不合格。其二，永峰公司有依约书面通知孙易彬办理交付房屋手续之义务，现永峰公司未提交相应证据证明其已履行该义务。其三，涉案房屋存有质量问题，永峰公司应依约对房屋进行整改修复至符合合同之约定，现永峰公司未提交相应证据证明其已将房屋修复，符合约定交付条件。其四，双方未积极采取措施，及时修复并交付房屋，致使损失扩大。其五，双方约定的违约金较高。综上，永峰公司未全面履行合同约定义务，应承担相应违约责任。其一，应向孙易彬交付符合合同约定之房屋。其二，综合本案案情，一审法院酌情支持以已交房款按万分之三每日计算两年的70%违约金442828.51元（2888604元×万分之三×365日×2×70%）。二、合同具有相对性，保利公司与永峰公司存有合同关系，但其与孙易彬并无合同关系，无需在本案向孙易彬承担违约责任。一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一百一十九条之规定，判决：一、限永峰公司于本判决生效之日起十日内向孙易彬支付违约金442828.51元；二、限永峰公司于本判决生效之日起三十日内向孙易彬交付符合合同约定的房屋；三、驳回孙易彬的其他诉讼请求。如永峰公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12234元，由孙易彬承担3670.2元，由永峰公司承担8563.8元。
本院二审期间，孙易彬、永峰公司与保利公司均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：孙易彬与永峰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益，合法有效，双方均应严格履行。根据该合同约定，永峰公司应在2007年10月30日前将经验收合格的商品房交付孙易彬使用，且应书面通知孙易彬办理交付手续。永峰公司2007年9月10日向孙易彬发出的《致歉信》时涉案房屋尚未经五方验收合格，且因该《致歉信》系询问性质，并未得到孙易彬的认可，不能视为交房通知。因永峰公司变更交房日期，其提供的2007年10月28日的邮寄单封面不能证明孙易彬收到该邮寄单，亦不能作为永峰公司履行书面通知交房义务的凭证。永峰公司提交的《关于保利阆峰云墅建筑质量问题情况反映》及《整改意见》只关系涉案房屋整改问题，不涉及交房问题，不能作为永峰公司交付房屋的证明。综上，永峰公司应当承担逾期通知收房的违约责任。另孙易彬作为房屋买受人，应当向永峰公司积极主张收房，但综合本案现有证据，在永峰公司未能按期交房的情况下，孙易彬直至2015年6月25日在向永峰公司致函中，才提及永峰公司逾期交房的问题，而在之前约八年时间里，其向永峰公司发函只提及房屋整改，而并未积极要求永峰公司履行交房义务，也未积极维修，其自身也存在一定过错，一审判决在认定永峰公司逾期交房行为的基础上，综合考量房屋本身已通过五方验收，符合合同约定的交房条件，但确实存在质量瑕疵，给孙易彬造成居住影响，酌情判决永峰公司按已付购房款万分之三每日计算两年的70%的违约金442828.51元并无不当，本院予以维持。永峰公司一审诉讼过程中，并未就孙易彬的违约金请求权提出诉讼时效抗辩，其在本案二审过程中提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。根据《整改意见》和《整改报告》，永峰公司向孙易彬交付的房屋确实存在质量瑕疵，永峰公司应当积极整改后，向孙易彬交付房屋。保利公司并非本案涉案《商品房预售合同》相对人，无需承担合同违约责任及房屋质量瑕疵维修责任。
综上，上诉人孙易彬及上诉人长沙永峰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12234元，由孙易彬、长沙永峰房地产开发有限公司各负担6117元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一七年三月十七日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。