重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第00952号
上诉人（原审被告、反诉原告）谭洪，男，1969年10月28日出生，汉族，住黑龙江省饶河县。
委托代理人王本国，重庆市开县剑维法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周顶斌，男，1972年6月2日出生，汉族，住重庆市开县。
委托代理人伍宏学，重庆帅风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）洪伟，男，1968年4月2日出生，汉族，住重庆市开县。
委托代理人徐君，重庆市开县汉丰法律服务所法律工作者。
上诉人谭洪与被上诉人周顶斌、洪伟房屋买卖合同纠纷一案，开县人民法院于2014年3月7日作出（2013）开法民初字第03088号民事判决，宣判后，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：被告（反诉被告）洪伟与被告（反诉原告）谭洪系表兄弟关系。本案争议房屋的土地使用证号为：开府国用（2002）字第21-00025号，土地使用者为被告（反诉原告）谭洪，该房屋尚未办理初始产权登记。2006年，被告（反诉原告）谭洪去黑龙江，将本案争议房屋交由被告（反诉被告）洪伟代管，并将该房屋的土地使用证复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程选址意见书复印件和建设工程规划验收合格证复印件交给被告（反诉被告）洪伟。
2007年7月19日，原告（反诉被告）周顶斌作为乙方与作为甲方的被告（反诉被告）洪伟签订了《购房协议》，该协议约定：“一、乙方自愿购买甲方房屋壹套，建筑面积130㎡，占地面积72㎡。二、房屋价格：根据该套房屋地理位置、建筑材料、设计构造等情况，该套房屋作价95000元，大写玖万伍仟元正。三、付款方式：1、签订协议时付90%即85000元，余下部分，手续办完付清；2、乙方一旦签订协议而又不要，从购房款中支付20%的费用给甲方，结算以收款收据为准。四、此协议一式两份，甲、乙双方各执壹份，此协议自签字之日起生效”。协议签订当天，原告（反诉被告）周顶斌支付了购房款85000元给被告（反诉被告）洪伟，被告（反诉被告）洪伟将房屋和该房屋的土地使用证复印件交付给原告（反诉被告）周顶斌，之后房屋一直由原告（反诉被告）周顶斌居住，而被告（反诉原告）谭洪一直都未向被告（反诉被告）洪伟询问过该房屋的情况。
原审法院认为，本案争议的焦点有四个方面：一是原告（反诉被告）周顶斌与被告（反诉被告）洪伟于2007年7月19日签订的《购房协议》是否有效；二是被告（反诉被告）洪伟与被告（反诉原告）谭洪之间是否形成表见代理，反诉原告谭洪要求反诉被告周顶斌、洪伟返还位于开县竹溪镇荷花街78号附9号房屋一幢（土地使用证号为：开府国用（2002）字第21-00025号）的请求能否得支持；三是原告周顶斌要求被告谭洪、洪伟在判决生效后90日内协助办理产权证的请求能否得到支持；四是原告周顶斌要求被告谭洪、洪伟对购房款8.5万元从签订《购房协议》90日后按银行同期贷款利率支付利息的请求能否得到支持。针对本案的四个争议焦点作如下评判。
关于第一个争议焦点：周顶斌主张《购房协议》有效，而谭洪主张周顶斌与洪伟签订《购房协议》时恶意串通，应属无效，根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”之规定，谭洪主张周顶斌与洪伟恶意串通未提供证据加以证明，应承担举证不力的不利后果，加之本院认为周顶斌与洪伟签订《购房协议》时，周顶斌虽然知道房屋是谭洪的，但他以为是谭洪委托洪伟出卖房屋，并且签订协议当天就按约定支付了房款85000元，购房后一直居住在该房屋内，周顶斌购房的目的是以合理的价格购房居住，不存在有损害谭洪利益的主观故意，故周顶斌与洪伟签订《购房协议》的行为不属恶意串通行为。周顶斌与洪伟于2007年7月19日在协商一致的情形下签订了《购房协议》，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，经审查，周顶斌与洪伟是在自愿、平等的基础上签订的《购房协议》，并无《合同法》五十二条规定之法定无效的情形，虽然《购房协议》签订时洪伟对本案争议房屋没有所有权或者处分权，但根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，本院认定周顶斌与洪伟于2007年7月19日签订的《购房协议》有效。故对原告周顶斌要求确认该《购房协议》有效的请求予以支持，对反诉原告谭洪要求确认该《购房协议》无效的请求不予支持。
关于第二个争议焦点：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，结合本案实际情况，洪伟与谭洪系表兄弟关系，2006年谭洪去黑龙江时将本案争议房屋交由洪伟代管，且将该房屋的土地使用证复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程选址意见书复印件和建设工程规划验收合格证复印件交给洪伟，由此说明周顶斌与洪伟签订《购房协议》时，洪伟对本案争议房屋正在行使代管权，加之协议签订当天洪伟也对房屋及该房屋的土地使用证复印件进行了交付，另外，周顶斌购房后一直居住在该房屋内，长达六年之久，一直没有人提出异议，且谭洪在这六年里一直都未向洪伟询问过该房屋的情况与常理不符，综合上述事实足以使作为相对人的周顶斌相信行为人洪伟是有代理权的，故洪伟与谭洪之间表见代理关系成立。洪伟代理谭洪出卖房屋的行为应属有效的，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”之规定，作为被代理人的谭洪对作为代理人的洪伟的代理行为应承担民事责任，谭洪应当履行洪伟与周顶斌于2007年7月19日签订的《购房协议》。谭洪履行《购房协议》后，可以向洪伟追偿因代理行为而遭受的损失，故本院对反诉原告谭洪要求反诉被告周顶斌、洪伟返还位于开县竹溪镇荷花街78号附9号房屋一幢（土地使用证号为：开府国用（2002）字第21-00025号）的请求不予支持。
关于第三个争议焦点：周顶斌、洪伟和谭洪均认可本案争议房屋尚未办理初始产权登记，负责办理房屋产权证书的部门应是国土房管部门，而本案中周顶斌举示的开县竹溪镇镇村建设管理所证明并不能证明诉争房屋已能够办理产权证书，亦即诉争房屋办理房屋产权证书的条件是否成就本院不得而知，故本院对原告周顶斌要求被告谭洪、洪伟在判决生效后90日内协助办理产权证的请求不予支持，原告周顶斌可待办证条件成就后另行主张该权利。
关于第四个争议焦点：从周顶斌与洪伟签订的《购房协议》看，双方并未约定房屋产权证的办理时间，也未约定洪伟的违约责任，原告周顶斌的该项诉讼请求既无事实依据、也无法律依据，故对其不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十九条、第五十二条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）周顶斌与被告（反诉被告）洪伟于2007年7月19日签订的《购房协议》有效。二、驳回原告周顶斌的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告谭洪的诉讼请求。本诉案件受理费2175元，减半收取1087.5元，由原告周顶斌负担400元，被告洪伟负担687.5元（直付原告周顶斌）。反诉案件受理费2175元，减半收取1087.5元，由反诉原告谭洪负担。
宣判后，上诉人谭洪不服上诉称：二被上诉人明知涉案房屋是上诉人所有，在上诉人无任何授权之下，进行买卖，显属无权处分他人财产的行为，侵犯了上诉人财产权。被上诉人周顶斌既不具备善意取得，又不具备依法登记的房屋，理应将房屋归还给上诉人。在一审庭审中洪伟当庭承认没有代理权，也不存在表见代理的情形，上诉人事后也未追认的表示。请求判决二被上诉人返还上诉人房屋，并承担诉讼费。
在二审审理过程中，当事人均未提供证据证明原审认定事实有误，故对原审认定事实本院予以确认。
本院认为，上诉人谭洪与被上诉人洪伟系表兄弟关系，2006年谭洪去黑龙江时将本案争议房屋交由洪伟管理，并将该房屋的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程选址意见书和建设工程规划验收合格证的复印件全部交给洪伟，因此当被上诉人周顶斌与洪伟签订《购房协议》时，完全有理由相信洪伟系代理谭洪处分房屋。且周顶斌购得争议房屋后一直居住使用致今，在长达六年之久的时间里，谭洪一直没有提出异议，也未向洪伟询问过该房屋的情况，也进一步说明洪伟在与周顶斌签订《购房协议》时具有代理权，故洪伟与谭洪之间形成表见代理关系成立，洪伟与周顶斌签订的《购房协议》应为有效。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2175元，由上诉人谭洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
代理审判员 毋向娟
代理审判员 熊德才
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 蒋乾巽