湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终1462号
上诉人（原审原告）：夏贵金。
上诉人（原审原告）：唐代细。
上诉人（原审原告）：杨丽慧。
上述三上诉人共同委托诉讼代理人：魏再清，湖南君义律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：肖桂芳。
上诉人（原审原告）：宋丽萍。
被上诉人（原审被告）：马立辉。
委托诉讼代理人：邬满兰，湖南湘南律师事务所律师。
原审第三人：湖南省冷水滩先达建设开发有限公司。
法定代表人：吴建先，该公司董事长。
上诉人夏贵金、唐代细、杨丽慧、肖桂芳、宋丽萍因与被上诉人马立辉、原审第三人湖南省冷水滩先达建设开发有限公司执行异议纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法（2017）湘1103民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人夏贵金、唐代细、杨丽慧及三上诉共同委托诉讼代理人魏再青，被上诉人马立辉及其委托诉讼代理人邬满兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏贵金、唐代细、杨丽慧、肖桂芳、宋丽萍上诉请求：1、撤销原判，依法改判继续执行产权证号为712004902号位于冷水滩区珊瑚路上城国际的4单元6楼01号房屋；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人申请执行的房屋已经办理了抵押登记，一审法院没有正确适用法律规定，存在违法裁判；二、被上诉人没有取得争议房产产权证，对房屋不具备所有权，不能作为执行异议人；三、被上诉人买卖合同不真实，且多年未管理房屋，不能作为执行异议人；四、上诉人已经取得了房屋的钥匙，进行了有效管理。
马立辉答辩称：一审法院查明涉案房屋抵押权已经过期，且抵押权人登记为案外人易黎明不是本案的上诉人；二、答辩人2011年10月10日就已经购买涉案房屋，并交付购房款和实际占有房屋，并取得冷水滩区人民法院对涉案房屋的确权判决书，涉案房屋不属于第三人的财产。
夏贵金、肖桂芳、唐代细、宋丽萍、杨丽慧起诉请求：1、继续执行登记在湖南省冷水滩先达建设开发有限公司名下（房屋所有权证号为712004902号），位于冷水滩区珊瑚路上城国际的四单元19楼02房屋；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年10月10日，马立辉与先达公司签订了《商品房买卖合同》，由马立辉购买先达公司位于永州市冷水滩区珊瑚路上城国际四单元601房，总价款302,020元。马立辉支付了全部购房款。由于先达公司在交付房屋后，未按合同约定履行其他义务，马立辉提起诉讼，法院于2016年11月21日受理了马立辉商品房买卖合同纠纷一案，并于2017年1月20日作出（2016）湘1103民初3746号民事判决书：一、被告先达公司在本判决生效后十日内为原告马立辉办理并取得位于永州市冷水滩区珊瑚路上城国际四单元601房的《房屋所有权证》及《土地使用权证》；二、被告先达公司在本判决生效后十日内向原告马立辉支付违约金15,5541元。
2014年5月30日先达公司法定代表人吴建先作为债务人将先达公司的部分房屋（抱括四单元601房）抵押给债权人易黎明。2016年1月8日，以先达建设公司为甲方，湖南金开喜投资管理公司为乙方，原告唐代细为丙方，三方签订了《房屋（抵债）买卖协议》，约定，甲方因借乙方的本金300万元没有及时还给乙方，丙方因在乙方的投资本金38万元，乙方没有及时还给丙方，因此乙方是甲方的债权人，丙方是乙方的债权人。为了清理三者之间的债权债务。甲方经乙方的同意将抵押在乙方的住房以抵债的方式让售给丙方，经三方友好协商，特达成以下房屋（抵债）协议。一、甲方珊瑚路上（气象局隔壁）上城国际住宅楼4单元6楼01号房，面积149.461平方米，一次性作价38万元以抵债的方式卖给丙方。二、甲方、丙方承诺自本协议签订之日起六个月内，该套房只抵押给丙方管理六个月时间，六个月时间内如果甲方能还清丙方的抵债房屋款，该房屋买卖关系不成立并且协议作废，否则该房屋的买卖关系成立，并各自履行责任。
合同签订后，先达公司法人代表于2016年1月11日向唐代细出具了借条，“今借到唐代细人民币38万元，借期六个月，即2016年1月11日至2016年7月11日，借期不计利息，到期不还按协议办。由于到期未还。唐代细提起诉讼。2016年11月10日唐代细诉先达公司民间借贷纠纷一案法院作出了判决，判决：先达公司偿还夏贵金借款38万元及利息。判决生效后唐代细申请执行。
法院在执行申请执行人肖桂芳、刘美华、唐巧华、王海燕、夏贵金、杨丽慧、唐代细、宋丽萍八人与被执行人湖南省冷水滩先达建设开发有限公司民间借贷纠纷八案中，于2016年12月30日作出（2016）湘1103执1767、1772-1778号《执行裁定》查封被执行人先达公司所有的位于永州市冷水滩区珊瑚路上城国际的房产（房屋所有权证号为712004902号15楼02号等房屋。并于同日作出（2016）湘1103执1767、1772-1778号之一《执行裁定》：拍卖被执行人先达公司所有的位于永州市冷水滩区珊瑚路上城国际的房产（房屋所有权证号为7120049**号）6楼01号等房屋。马立辉提出执行异议，法院于2017年2月20日下达了(2016)湘1103执异13号民事裁定书，中止对登记在被执行人湖南省冷水滩先达建设开发有限公司名下（房屋所有权证号为712004902号）位于永州市冷水滩区珊瑚路上城国际的四单元6楼01号房屋的执行。原告夏贵金、原告肖桂芳、原告唐代细、原告宋丽萍、原告杨丽慧对裁定不服，遂诉至法院。
一审法院认为，虽然2014年5月30日先达公司法定代表人吴建先作为债务人将先达公司的部分房屋（含四单元601房）抵押给债权人易黎明。但2011年10月10日马立辉就位于永州市冷水滩区珊瑚路上城国际四单元601房与先达公司签订了合法有效的书面买卖合同,支付了全部购房款,并实际占有了该不动产，虽然未办理过户登记，不是买受人马立辉的原因，先达公司将已经出售，并已交付的房屋又抵押给债权人易黎明，属故意隐瞒与订立（抵押）合同有关的重要事实，违背诚实信用原则，该房抵押无效。就产权的登记问题，法院已生效的判决书，确认了位于永州市冷水滩区珊瑚路上城国际四单元601号房为马立辉所有。案外人马立辉依据法院查封该房屋前做出的另案已经生效的法律文书提出排除执行异议，且享有的民事权利依法足以排除强制执行，故对原告夏贵金、原告肖桂芳、原告唐代细、原告宋丽萍、原告杨丽慧要求对该财产的执行的请求不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十三条第二项;《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告夏贵金、肖桂芳、唐代细、宋丽萍、杨丽慧的诉讼请求。本案案件受理费200元，由原告夏贵金、肖桂芳、唐代细、宋丽萍、杨丽慧负担。
二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为：马立辉对诉争房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。
不动产权属证书和不动产登记是权利人享有该不动产物权的证明，是物权归属的有力证据，具有证据资格，但该不动产登记仅是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，是一种推定效力，并不是认定权利义务的唯一依据，更不备创设具体的权利义务关系。当实际权利人与登记权利人不一致时，是否享有对登记不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系，即权利人有证据证明不动产登记确有错误的，登记机关就应当根据实际法律关系变更登记，从而维护事实上的公平正义。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记的，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行。本案中，上诉人到房产部门办理抵押登记的时间是2014年5月，而马立辉与先达公司签订《商品房买卖合同》的时间是2011年10月，远在借款和抵押登记之前。在合同成立后，马立辉支付了合同约定的全部价款，且房屋已交付使用，双方均履行了合同约定的主要义务。至于房产登记，根据合同约定，应当由先达公司负责办理产权证及国有土地使用权证，且已有人民法院生效判决对马立辉的所有权予以确认，但是先达公司未履行合同约定及法院判决的义务，没有办理产权变更登记。因此，没有办理产权变更登记的责任在于先达公司，与马立辉无关。马立辉有权对涉争议的房产提出执行异议，不能仅凭借没有办理产权变更登记就否认马立辉对诉争房屋所享有的合法权益。故上诉人提出“被上诉人没有取得争议房产产权证，对房屋不具备所有权，不能作为执行异议人”的上诉理由与事实和法律不符，本院不予支持。
至于房产抵押权问题。《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第一款规定，抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。本案中，先达公司故意隐瞒涉案房产已出售并交付使用的事实，将房屋抵押给易黎明，后易黎明又将债权转让给上诉人，但涉案的房产抵押并未办理抵押权变更登记。另根据《物权法》第九条亦规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，债权转让后，该房产抵押权未办理相应的抵押权变更登记，应当认定抵押权变更未发生法律效力。故上诉人提出“上诉人申请执行的房屋已经办理了抵押登记，一审法院没有正确适用法律规定，存在违法裁判”的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，夏贵金、肖桂芳、唐代细、宋丽萍、杨丽慧的上诉理由不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人夏贵金、肖桂芳、唐代细、宋丽萍、杨丽慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李振湘
审 判 员 彭样平
代理审判员 熊孝航
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。