河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民终字第2048号
上诉人（原审被告）：李跃进，个体工商户，
委托代理人：刘增洪，河北华友律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：邱卫京，自由职业者。
委托代理人：杜志合，河北一力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：葛宗泽，个体工商户。
被上诉人（原审被告）：任保新，男，1971年6月18日出生，汉族，个体工商户，住任丘市新华路办事处五街村****号。
被上诉人（原审被告）：王德民，农民。
被上诉人（原审被告）：张俊峰，个体工商户。
以上四被上诉人委托代理人：赵长松，谢望龙，河北衡泰律师事务所律师。
原审第三人：任丘市凯华建筑安装工程有限责任公司，住所地：任丘市裕华东路。
法定代表人：李合意，该公司经理。
委托代理人：王彦龙，河北华友律师事务所律师。
上诉人李跃进、邱卫京因侵权责任纠纷一案，不服任丘市人民法院（2012）任民初字第3161号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2005年7月1日，被告李跃进承租第三人任丘市凯华建筑安装工程有限责任公司所有的位于任丘市渤海中路南潜山道东交口处房屋（房产证号任丘市房权证任权字第××号），用于经营任丘市华冠超市，租赁期限自2005年7月1日至2015年6月30日，在租赁期间允许李跃进将二楼转租他人，但双方未签订书面租赁合同。
2010年4月7日，被告李跃进与被告葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰签订《房屋租赁合同》，内容为“房屋租赁合同出租人（以下称甲方）：李跃进承租人（以下称乙方）：张俊峰、任东、王德民、葛宗泽经甲乙双方协商，双方就乙方承租甲方超市二楼达成如下协议，双方共同遵守。一、租赁房屋位置：任丘市渤海路华冠超市二楼全部（一楼、二楼楼梯道，厕所，电梯道共用）。二、租赁房屋用途：商业用途。乙方经营产品不能与本合同签订时甲方一楼现有经营产品相冲突。甲方不得经营与乙方冲突产品，另，二层不得用于经营餐饮、歌舞娱乐业，不准违法经营。乙方自己单独办理营业执照，二层的安全责任及商户与顾客发生纠纷的处理及责任由乙方自己承担。甲方有权监督和提示乙方安全用水用电及保证消防安全，二楼（含电梯）发生水电消防及其它责任事故全部由乙方自行承担。三、租赁期限：自2010年6月1日起至2015年5月31日止，共计五年。租赁期内不准转租。四、租金：第一年租金为人民币壹佰万元，第二年租金为人民币壹佰万元，第三年租金为人民币壹佰壹拾万元，自第四年起租金在上一租赁年度租金标准基础上递增10%，每年的6月1日至第二年的5月31日为一个租赁年度。五、租赁交纳方式及时间：租金为提前交纳方式，即先交租金后使用房屋。每一个租赁年度的租金平均分为4次进行交纳，每三个月交纳一次，每次须提前在上一个月10日之前进行交纳，即首次租金交付时间为2010年5月10日之前，第二次租金交付时间为2010年8月10日前，第三次租金交付时间为2010年11月10日之前，今后每次租金的交付时间依此类推。六、定金：乙方向甲方交纳定金人民币20万元，该定金在本合同签订之日交清。双方合同顺利履行且到期时无争议一个月后甲方将定金退还乙方。七、水电暖冷费用约定：水电费甲乙双方各自装表，如实在分不开按照一层、二层各承担50%的标准分担。暖气费中热源费用甲乙双方各分担50%，暖气运行费用按照面积和营业时间分摊，制冷费用按照面积和营业时间分摊。停电时发电费用由甲乙双方平均分担。八、电梯不准运送货物。电梯运行费用及维护维修保养费用和意外事故由乙方承担。（合同终止后，乙方将电梯完好无损交给甲方）。九、超市配备完好收款机两台，银联POS机两台供乙方使用，使用期间发生费用由乙方承担，租期结束设备交回应完好无损。统一收款及返款另行协商。十、广播统一使用，甲方管理，上下班时间与超市一致。二楼消防设施租期内发生费用乙方承担。十一、二楼及楼顶广告位甲乙双方拥有同等使用权，根据公平合理美观原则进行布置。十二、物业及安全保卫：卫生等物业费用双方各自承担，安全保卫甲乙双方各自负责自己的区域并各自承担自己的费用和责任。二楼商品及货架等物品丢失责任由乙方自己承担。十三、租赁房屋现状：乙方所租赁甲方的房屋状况良好，房屋墙面屋顶地面内外完好无任何损坏，乙方如需装修，不准破坏地面和房屋结构。十四、合同终止乙方不再继续租赁时，须将房屋恢复原状，保证结构、墙面、地面、屋顶及各种设施完整无任何损坏，否则照价赔偿。十五、优先承租权：合同到期后如果甲方继续出租而乙方愿意继续承租的，在同等条件下乙方享有优先权。十六、无论合同到期后是否愿意继续承租，均应在到期前6个月书面通知甲方，以便于甲方安排出租事宜，以避免因为租赁时间衔接出现空档而给甲方造成经济损失。如果乙方不履行本条通知义务，造成甲方租赁房屋的租赁时间出现空档而造成损失的，乙方按照合同最后一年租金标准根据租赁空档期限向甲方赔偿损失。十七、甲方应保证乙方承租的房屋能够正常经营。否则，视为甲方违约，乙方有权单独解除合同，并追究甲方违约责任。十八、违约责任：1、在合同履行期内，除房屋拆除外甲乙双方任何一方不得无故单方面终止履行合同，否则，双方按定金之法律规定执行。在执行定金规定的同时，违约方还应该赔偿对方经济损失，经济损失计算方法为：合同剩余租赁期限的租金总额，该计算方法对甲乙双方均适用。2、乙方逾期交纳租金的，每逾期一天按照应交纳租金总额日千分之八的标准交纳滞纳金，逾期超过30天时，甲方有权单方解除本合同，且乙方所交定金不予退还，同时，乙方还应按照本条第一款规定赔偿甲方经济损失。十九、甲乙双方签订的本协议不得透露给第三方，否则，出现纠纷而造成的一切责任均由透露方承担。二十、本合同未尽事宜双方协商解决。二十一、本合同双方当事人签字生效。二十二、本合同一式四份，甲乙双方各执两份。甲方：任丘市华冠超市李跃进乙方：张俊峰、王德民、任东、葛宗泽2010年4月7日”。
合同签订后，被告葛宗泽等人按照合同约定于同日向被告李跃进交纳定金20万元（被告李跃进出具保证金收据）及2010年6月1日至8月30日的租金25万元后，被告李跃进将华冠超市二楼全部房屋交予被告葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰使用经营韩城百货。2010年5月2日，被告张俊峰退伙，但没有签订书面退伙协议，与被告李跃进签订的房屋租赁合同也没有变更。第一、二两个租赁年度，被告李跃进与被告葛宗泽等人依约履行合同义务，第三租赁年度2012年6月1日至2013年5月31日的首期租金27.5万元，被告葛宗泽等人依约应于2012年5月10日前付清，因被告葛宗泽等人欲在华冠超市二楼引进麻辣香锅及任丘市梦飞扬动漫城的经营项目与被告李跃进及李合意协商未果，而分别于5月10日支付租金10万元，6月15日支付租金10万元，6月18日支付剩余租金7.5万元，第二期租金未支付。
2012年4月1日，被告葛宗泽、任保新、王德民与原告邱卫京签订经营合同书，将任丘市凯特购物商场二楼800平米范围租赁给原告邱卫京。经营合同书主要内容为：“经营合同书甲方：葛宗泽王德民任东乙方：邱卫京为了繁荣凯特购物广场的市场经济，规范经营秩序。鉴于甲乙双方都已经经过凯特出租方同意，让甲方将凯特二楼800平米租赁给乙方经营动漫城，特订立本合同，双方愿意共同遵守。第一条经营位置、用途与期限1、甲方同意乙方在2层东区进行的商业经营（动漫电玩娱乐项目）。2、营业面积为800平方米。3、经营期限：自2012年4月1日起至2015年5月31日止。甲方将于合同期满前60日以书面形式通知乙方有关合同续签／合同终止事宜，乙方应在甲方限定日期内办理续签或撤柜手续。合同期内，乙方如需终止合同需提前45天提出书面申请，经甲方同意方可办理撤柜手续。4、乙方不得擅自将经营面积转让、转租给他人经营，也不得擅自与他人合作经营或改变经营面积用途；如违约，甲方有权提前终止合同，责令清退乙方，并全额扣除乙方所有保证金和租金余额或当期货款。第二条合作方式相关费用及结算1甲乙双方的合作方式：甲方按60万元／年，乙方应于本合同签订当日一次性全额支付。2乙方需承担本租区取暖费，空调费，电费，所产生费用。3商品质量保证金：为了确保商品质量，维护消费者权益，乙方同意在本合同签订同时向甲方支付商品质量保证金：10万元。待合同期满乙方不再续约或经双方协商提前终止合同，在双方办理完交接手续60日后，如无顾客索赔、投诉等问题，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用后无息返还。对乙方有违反本合同，以及购物广场各项管理制度的违约行为，甲方有权从保证金中直接扣除相应违约金和损失，乙方应在接到通知后三日内补足保证金不足部分，否则乙方应承担违约责任。第四条违约责任在合同期限内，乙方如有下列行为之一，甲方有权终止本合同，并有权没收所有保证金和租金余额，因此而造成甲方损失的，甲方有权追索。1、未经甲方书面同意，擅自将该铺位转租、转让、转借他人或调换适用。2、未经甲方书面同意，擅自拆改变动铺位结构或损坏铺位。3、未经甲方书面同意，擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该铺位进行违法违规活动。4、因乙方原因，严重损坏本商场正常秩序或造成重大负面影响（打架、吵架、挑说聚众闹事）5、违反本合同条款及管理规章制度，不服从甲方管理的。甲方：葛宗泽王德民任保新签约日期：2012年4月1日乙方：邱卫京签约日期：2012年4月1日。”
2012年6月，原告邱卫京开始装修任丘市梦飞扬动漫城。2012年9月，任丘市梦飞扬动漫城基本装修完毕。在此期间，被告李跃进并未对任丘市梦飞扬动漫城装修工程进行阻止。2012年9月23日，任丘市梦飞扬动漫城在未取得营业执照的情况下开始经营。2012年9月24日，被告李跃进以被告葛宗泽等人逾期交纳租金为由终止租赁合同并收回房屋。2012年11月29日，被告李跃进与案外人韩为就任丘市凯特购物商场二楼以年租金300万元签订房屋租赁合同，租期5年，自2012年12月1日至2017年11月30日。
原审认为，任丘市梦飞扬动漫城进入任丘市凯特购物商场二楼后，始终未取得个人独资企业营业执照，任丘市梦飞扬动漫城不是本案适格的原告，业主本人即原告邱卫京是本案的适格原告。本案系侵权责任纠纷，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。原告诉称的缴纳房屋租金60万元是基于原告与被告葛宗泽、任保新、王德民的房屋租赁关系，无论原告是否已缴纳给被告葛宗泽、任保新、王德民租金，与被告李跃进是否存在侵权行为没有关系；原告诉称的清退租户退租金219515.8元，是被告葛宗泽、任保新、王德民为将任丘市凯特购物商场二楼800平米租赁给原告必须支出的费用，且退给商户的租金系剩余租赁期限内的租金，商户已经缴纳的租金并未清退，与被告李跃进是否存在侵权行为没有关系；故原告主张的缴纳房屋租金60万元、清退租户退租金219515.8元，不予支持。原告诉称的建设更衣室花费1.2万元、支付水电押金10万元，未提供证据予以证实，且被告李跃进予以否认，不予支持。2012年4月1日，被告葛宗泽、任保新、王德民与原告邱卫京签订经营合同书，将任丘市凯特购物商场二楼800平米范围租赁给原告邱卫京。被告李跃进负责管理任丘市凯特购物商场二楼，原告自2012年6月至9月长达3个多月的时间内在任丘市凯特购物商场二楼800平米范围内进行装修，被告李跃进不进行阻止，应当视为对原告经营任丘市梦飞扬动漫城的同意。2012年9月23日，原告在未取得营业执照的情况下开业。虽然原告的开业行为不符合法律规定，但该行为应由相关部门按照法律规定进行处罚。被告李跃进以原告违法经营为由强行封堵任丘市凯特购物商场一楼通道，不让原告通行的行为存在过错。原告支付装修任丘市凯特购物商场二楼任丘市梦飞扬动漫城的装修费用28万元，有王正东出具的3张收条予以证实，予以认定。被告李跃进的侵权行为，导致原告为在任丘市凯特购物商场二楼经营任丘市梦飞扬动漫城进行了两次设备搬运，事实清楚，证据充分，酌定搬运设备共花费1万元。故被告李跃进赔偿原告邱卫京装修费用28万元、搬运设备费用1万元，共计29万元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：一、被告李跃进于本判决生效之日起十日内赔偿原告邱卫京损失29万元；
二、驳回原告邱卫京的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14700元，由原告邱卫京负担10825元，被告李跃进负担3875元。
宣判后，李跃进、邱卫京均不服，上诉至本院。李跃进的主要上诉理由：
一、原审认定事实及适用法律错误。本案基本事实：凯特商场产权人即第三人将凯特整体5000平米租给李跃进，但不允许从事餐饮、娱乐业务，李跃进将二楼2500平米出租给葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰四人，合同约定不允许从事餐饮、娱乐业务。葛宗泽等人将凯特二楼中的800平米转租给邱卫京，但李跃进始终不认可，也从未见过邱卫京。后因邱卫京在凯特二楼经营电玩游戏娱乐业，产权人和李跃进都不同意，双方一直没有协商下来。因葛宗泽等人多次拖欠房租，2012年9月19日，李跃进最后一次通知葛宗泽将拖欠的租金交上，最后再给2天时间，再不交租金，就按协议规定办。2012年9月23日，在没有营业执照，没有消防验收等合法经营手续的情况下，邱卫京二楼电玩开业营业，并燃放鞭炮等。商场保安上去检查被殴打等，鉴于以上违法、违约，李跃进依法行使了合同解除权。2012年9月24日，李跃进正式通知葛宗泽等人，因为拖欠租金、违法经营等违法违约行为，解除双方关于整个凯特二楼的租赁合同，要求其搬东西、清偿。
原审法院同一合议庭在李跃进起诉葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰房屋租赁合同纠纷一案中，认定李跃进与葛宗泽等人双方租赁合同已解除，并作出（2012）任民初字第2985号民事判决，判令葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰违约，向李跃进承担违约责任，即李跃进与葛宗泽等解除合同是合法行为。既然双方解除合同是合法，则同一行为在本案中又判令李跃进侵权，明显错误；二、邱卫京与葛宗泽等人相互串通，故意损害李跃进合法权益；三、邱卫京与葛宗泽等人提供伪证，应承担伪证责任。
邱卫京辩称，原审法院认定李跃进侵权事实清楚，证据充分。李跃进认为邱卫京恶意串通的主张不成立。关于伪证的问题，邱卫京提供的证据均是真实的，请求驳回李跃进的上诉请求。
葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰辩称，李跃进的侵权行为造成邱卫京的损失，应承担责任。我们没有与邱卫京串通，我们作为案件的知情人是实事求是的发表意见，没有作伪证。
原审第三人任丘市凯华建筑安装工程有限责任公司辩称，李跃进没有侵权，邱卫京与葛宗泽等恶意串通。
邱卫京的主要上诉理由：原审认定事实不清。原审认定了李跃进的侵权行为，但只认定了29万元的损失，明显错误。一、关于房屋租赁费和清退租户租金的问题，邱卫京多次向葛宗泽等人交纳房租60万元，不仅有银行单据，证人证言等，葛宗泽等人也完全认可。而原审不顾上述事实，仅以我们交纳方式与租赁合同不符为由不予认定，明显错误。让邱卫京无法接受的是原审判定“邱卫京是否已交纳给葛宗泽等人租金，与李跃进是否存在侵权没有关系”错误；为了尽早使用房屋，邱卫京不得不承担清退未到期租户的剩余租金，而原审认为该部分费用系葛宗泽等人为了将房屋租赁给我必须支出的费用等，与李跃进是否存在侵权没有关系，明显错误；二、关于建更衣室的费用和支付水电押金费用的问题。建更衣室的费用有王晓飞出具的收条、多名证人证言及葛宗泽等人的陈述，更有更衣室存在的事实证明。支付水电押金费用有单据、葛宗泽等人的陈述。而原审法院对以上事实不予认定，只判令李跃进赔偿邱卫京29万元不成立；三、关于搬运费用的问题。邱卫京向原审提交了搬上凯特二楼的费用证据，从二楼暂存在东凉村的费用证据等。以上均是因为李跃进的侵权行为，致使邱卫京不能使用房屋造成的损失，应当由李跃进承担。而原审虽认定了邱卫京的部分损失，酌定1万元，显失公平。
李跃进辩称，邱卫京的上诉理由不成立，李跃进不存在侵权行为，邱卫京主张的侵权，李跃进不明白侵犯的什么权利。邱卫京与葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰恶意串通，故意损害李跃进的合法权益。邱卫京提供了大量伪证等，请求驳回邱卫京的诉讼请求等。
葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰辩称，原审认定李跃进侵权事实清楚，关于邱卫京所诉的侵权损失客观存在，应该支持。我们是该案的知情人，客观的发表意见，不存在恶意串通。
原审第三人任丘市凯华建筑安装工程有限责任公司的答辩意见与李跃进的一致。
经本院审理查明，2005年7月1日，李跃进承租原审第三人任丘市凯华建筑安装工程有限责任公司的房屋及口头签订的租赁合同内容；2010年4月7日，李跃进与葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰签订《房屋租赁合同》内容及履行；2012年4月1日，葛宗泽、任保新、王德民与邱卫京签订经营合同书内容及履行；2012年9月24日，李跃进以葛宗泽等人逾期交纳租金等理由终止双方的租赁合同并收回房屋，上述事实与原审一致。
另查明，原告李跃进诉被告葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰、第三人任丘市凯华建筑安装工程有限责任公司、第三人李合意租赁合同纠纷一案中，李跃进诉求：四被告葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰五日内交还其租赁李跃进的房屋，并要求四被告连带赔偿其经济损失等。任丘市人民法院于2014年5月12日出具（2012）任民初字第2985号民事判决，该判决认定，被告已将租赁房屋交付原告，原告撤回返还房屋的请求，予以准许。该判决主文：一、被告葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰赔偿原告李跃进的20万元定金不予返还；二、被告葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰赔偿原告李跃进租金损失27.5万元及逾期付款损失1333.5元，共计276333.5元，并互负连带责任；三、反诉被告李跃进返还反诉原告葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰货款560元；四、驳回原告李跃进及反诉原告葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰的其他诉讼请求。该判决宣判后，葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰不服，以其没有违约，造成租赁合同不能继续履行的原因系李跃进违约，其不得已行使不安抗辩权等理由上诉至本院。本院出具了（2014）沧民终字第2076号民事判决，已发生法律效力。该生效判决认为，葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰未按合同约定给付李跃进租金构成违约，应承担违约责任，其诉称行使不安抗辩权的理由不成立，不予支持……，遂判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为，上诉人李跃进与被上诉人葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰签订的租赁合同及履行事实，由本院已生效的（2014）沧民终字第2076号民事判决证实，应予认定。该判决已认定葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰未按合同约定给付李跃进租金构成违约，应承担违约责任及其诉称行使不安抗辩权的理由不成立，且租赁房屋已交付李跃进，即李跃进解除其与葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰签订的租赁合同合法有效，其对合同的解除不存在过错。
关于上诉人李跃进解除其与葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰签订的租赁合同过程中，是否侵犯了上诉人邱卫京的合法权益？
本院认为，李跃进与葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰互为双方租赁合同的相对方，合同第二项约定，承租人葛宗泽等不得用于经营餐饮，歌舞娱乐业等，第三项约定承租人葛宗泽等不得转租。葛宗泽等人承租后，将诉争的二楼转租给邱卫京，并签订经营合同书，邱卫京用于经营动漫城，对此，未经过李跃进的同意，即李跃进不是邱卫京与葛宗泽等租赁合同的相对方。而原审仅以“李跃进对诉争二楼负责管理，在邱卫京长达3个月的时间内不予阻拦，视为对邱卫京经营动漫城的同意”，没有法律依据，应予纠正。本案中，邱卫京主张的侵权损失是其经营动漫城投资，均系基于上诉人李跃进与被上诉人葛宗泽、王德民、任保新、张俊峰签订的租赁合同解除，而上诉人李跃进对该合同的解除没有过错，由本院已生效的（2014）沧民终字第2076号民事判决证实。
邱卫京主张“李跃进阻碍消防机关对动漫城进行消防验收及开业前防火检查，将凯特购物商场二楼消防通道封堵锁死，致使动漫城无法取得营业执照按期营业。原告后按照被告李跃进的要求将已安装就位的设备搬离。被告李跃进的行为侵犯了原告的利益”，根据邱卫京在原审中提供的冀中公安局渤海分局消防队出具的证明等证实，该消防队去验收的时间为2012年10月29日、2013年1月14日，但2012年9月24日李跃进与葛宗泽等人已解除了双方的租赁合同并收回房屋，故上诉人李跃进对上诉人邱卫京动漫城所实施的行为均系履行解除与葛宗泽等人签订租赁合同的行为，原审认定上诉人李跃进侵权有误，应予纠正。上诉人李跃进诉称其没有侵权的理由成立，应予采信。上诉人邱卫京诉称李跃进侵权应赔偿损失等理由不成立，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销任丘市人民法院（2012）任民初字第3161号民事判决；
二、驳回邱卫京的诉讼请求。
一审案件受理费14700元，二审案件受理费17550元，均由邱卫京负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡希荣
审判员 马秀奎
审判员 付 毅
二〇一五年十二月十日
书记员 王金娜