重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字10640号
原告重庆大学出版社有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城西路21号，组织机构代码90307481-X。
法定代表人邓晓益，重庆大学出版社有限公司社长。
委托代理人牟瑞勋，重庆道吉律师事务所律师。
委托代理人陈小利，重庆道吉律师事务所实习律师。
被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校，住所地重庆市沙坪坝区大学城重庆大学出版社，组织机构代码58149670-1。
法定代表人毛嘉，重庆市沙坪坝区南方教育培训学校校长。
被告毛嘉，男，汉族，重庆市沙坪坝区南方教育培训学校校长，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆大学出版社有限公司与被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校、毛嘉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月19日立案受理，依法由代理审判员王巍独任审理，适用简易程序于2015年1月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代人牟瑞勋、陈小利均到庭参加了诉讼，2015年3月18日继续公开开庭审理时，原告的委托代理人牟瑞勋到庭参加了诉讼，被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校、毛嘉经本院传票传唤，两次庭审均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后发现本案不宜适用简易程序审理，依法转为普通程序审理，由审判员傅文健担任审判长，与代理审判员王巍、人民陪审员冯斌组成合议庭审理。2015年5月25日开庭审理时，原告的委托代理人牟瑞勋到庭参加了诉讼，被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校、毛嘉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。
原告诉称，2011年4月27日，被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校与原告签订《房屋租赁合同》，承租原告办公大楼二楼及三楼约1229平米房屋，合同期限为2011年6月1日至2014年5月30日。2012年3月9日，被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校又增加承租了原告约470平米的房屋。合同签订后，原告按约履行，而被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校自2013年10月起未按约支付租金及物业管理费464189元。原告催告后，被告毛嘉发函要求给予宽限期，并承诺还款。后被告未能按约履行，并于2014年4月23日向原告致函要求解除合同。后经双方协商一致签订《协议书》，约定双方合同解除，并确认拖欠租金及物业管理服务费、违约金各项。后原告多次催要未果，故诉至法院，要求被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校、毛嘉支付房屋租金370549元、物业管理费19664元、设施设备维护费7043元，共计397256元，并向原告支付违约金100000元。
被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校、毛嘉未作答辩。
经审理查明，2011年4月27日，原告与重庆市沙坪坝区卓越教育培训学校签订《房屋租赁合同》，约定由出租方将重庆大学出版大楼二楼办公室中484平米的面积及三楼书库745平方米的面积出租给承租方，租赁期限为2011年6月1日至2014年5月30日。租金约定二楼月租按30元每平米计算，三楼月租按22元每平米计算，每月租金共计30910元，第一年按10个月收取租金，第二年可调整租赁价格但最大涨幅不得超过上年租金的5%。物管费为2元每平米，按月收取。并约定合同签订后，承租方即向出租方交纳50000元作为合同履行保证金，保证金在合同届满或协商终止时承租方完清交接手续后退回（不计利息）。承租方首次付三个月租金92730元，以后按季支付，应提前一个月支付下一次的租金。《房屋租赁合同》尾部，甲方处有原告社长签字及公司盖章，乙方处有“胡鸿雁”签字及“重庆市博凯文化艺术培训学校”盖章。
2012年3月9日，原告与被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校签订《房屋租赁合同》，约定将重庆大学出版大楼二楼办公室中484平米的面积及三楼书库745平方米的面积出租给被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校，租赁期限为2011年6月1日至2014年5月31日。租金约定二楼月租按30元每平米计算，三楼月租按22元每平米计算，每月租金共计30910元，第一年按10个月收取租金，第二年可调整租赁价格但最大涨幅不得超过上年租金的5%。物管费为2元每平米，按月收取。并约定合同签订后，承租方即向出租方交纳50000元作为合同履行保证金，保证金在合同届满或协商终止时承租方完清交接手续后退回（不计利息）。承租方首次付四个月租金123640元，以后按季支付，应提前一个月支付下一次的租金。《房屋租赁合同》尾部，甲方处有原告社长签字及公司盖章，乙方处有“胡鸿雁”签字及“重庆市沙坪坝区南方教育培训学校”盖章。
同日，原告还与被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校签订另一份《房屋租赁合同》，约定另将重庆大学出版大楼三楼587平米（含公摊）的面积出租给被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校，租赁期限为2012年4月1日至2015年3月31日。租金约定月租按30元每平米计算，每月租金为17610元，第一年按10个月收取租金，第二年可调整租赁价格但最大涨幅不得超过上年租金的15%。物业管理合同单独与大楼物管公司另行签订，另收取公共设施设备维护管理费，按每月1.5元每平米计算。并约定合同签订后，承租方即向出租方交纳20000元作为合同履行保证金，保证金在合同届满或协商终止时承租方完清交接手续后退回（不计利息）。承租方首次付四个月租金70440元，以后按季支付租金52830元，应提前一个月支付下一次的租金。《房屋租赁合同》尾部，甲方处有原告社长签字及公司盖章，乙方处有“胡鸿雁”签字及“重庆市沙坪坝区南方教育培训学校”盖章。
2013年12月1日、2014年1月2日，被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校前后两次向原告发出申请，申请对支付房租予以宽限。2014年3月31日，原告向被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校发出《催缴房屋租金、费用及滞纳金的通知书》催要房租。2014年4月23日，被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校向原告发函，申请退租。
2014年6月17日，原告与被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校签订《协议书》，明确2011年4月27日合同系被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校以重庆市博凯文化艺术培训学校名义签订，并约定双方协商解除2013年5月31日两份租赁合同，并确认截至2014年5月31日止被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校拖欠原告租金420549元及物业管理费26707元，共计447256元。并约定：协议签订时，被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校即支付50000元；于2014年7月26日前支付租金147256元；2014年8月31日前支付租金250000元。另约定被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校同意将保证金70000元作为对原告的资金占用损失及房屋设施设备损害的补偿及2014年6月期间占用房屋的租金损失。还约定，如被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校逾期支付任一期租金，应另行支付违约金100000元。该协议尾部有原告盖章，及“毛嘉”签字。协议签订后，被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校即支付50000元。
另查明，重庆大学虎溪小区出版大楼的建设工程经重庆市沙坪坝区发展和改革委员会核准，其已竣工并依法取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。
还查明，被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校系民办非企业单位（法人），开办资金为1000000元。经重庆士申会计事务所验资，毛嘉、胡鸿雁认缴注册资本各为500000元。
现原告诉至法院，要求判如所请。庭审中，原告坚持要求被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校及被告毛嘉一并支付租金及物业管理费、设施设备维护费、违约金。二被告经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
上述事实，有原告的当庭陈述，原告举示的2011年4月27日《房屋租赁合同》、2012年3月9日两份《房屋租赁合同》、《申请》两份、《催缴房屋租金、费用及滞纳金的通知书》、退租函、《协议》、重庆市沙坪坝区发展和改革委员会核准通知、竣工验收备案登记证、验资报告等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，具有证据效力，其证明力可以确认。
本院认为，双方当事人真实意思表示一致达成的合法协议具有约束力，双方当事人应当按约履行各自的义务。本案中，原告举示的2011年4月27日《房屋租赁合同》及2012年3月9日两份《房屋租赁合同》、被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校的两次宽限申请及退租申请，与2014年6月17日的《协议》内容相互印证，形成证据链，足以证明该协议系原告与被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校的真实意思表示达成一致。该协议未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方应按约履行协议。故被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校应当按约向其支付房屋租金370549元、物业管理费19664元、设施设备维护费7043元，共计397256元。
对于违约金，《协议》已约定逾期未支付租金应当支付违约金200000元，系双方意思自治，原告现要求违约金100000元，而二被告均未作出答辩，故对原告要求被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校支付违约金100000元的请求应予以支持。
对于被告毛嘉是否应当承担合同责任，被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校营业执照载明系法人性质，则其应当独立享有民事权利和承担民事义务。故对原告要求被告毛嘉承担合同责任的请求不予支持。
被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校、毛嘉经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃答辩、举证质证、辩论的权利，本院依法缺席审判。
据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《民办非企业单位登记管理暂行条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校于本判决生效后立即向原告重庆大学出版社有限公司支付所欠房屋租金
370549元、物业管理费19664元及设施设备维护费7043元，共计397256元。
二、由被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校于本判决生效后立即向原告重庆大学出版社有限公司支付违约金100000元。
三、驳回原告重庆大学出版社有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8759元（原告已预交），由被告重庆市沙坪坝区南方教育培训学校负担，此款于本判决生效后立即迳付原告重庆大学出版社有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 傅 文 健
代理审判员 王巍人民陪审员冯斌
二〇一五年五月三十日
书 记 员 刘 佳 林