海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙债初字第245号
原告海南金鹿物业管理有限公司。
法定代表人王岸表，总经理。
委托代理人狄载阳，该司法律顾问。
被告邓章吉。
委托代理人孙雨寒，海南法立信律师事务所律师。
委托代理人李星，海南法立信律师事务所实习律师。
原告海南金鹿物业管理有限公司（以下简称金鹿公司）与被告邓章吉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈少燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人狄载阳与被告邓章吉及其委托代理人孙雨寒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年12月15日，我司与海口市人民政府办公厅签订《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》，合同期限为五年，自签订之日起至2010年12月14日止。期间我司按合同约定为小区提供了相应的服务。合同期满后，在没有新的物企接管前，我司又继续服务了三个月。五年多来，由于小区部分业主拖欠或拒交物业费，致使我司亏损累累，实在无法继续经营下去，不得已于2011年3月15日撤出小区。期间，我司曾多次向业主催讨欠费，但屡遭推脱或拒绝，某些业主甚至命保安阻止催讨人员进入小区。我司认为，被告的行为已严重损害了我司的利益，根据《物业管理条例》第六十七条和《海南经济特区物业管理条例》第六十八条的规定，特此提起诉讼，请求依法判令：1.被告立即支付拖欠物业费3288.48元；2.被告支付滞纳金5155.49元（按拖欠之日起每日1‰计算，从2006年1月1日起至支付欠款之日止，暂计至2012年9月30日）；3.被告承担本案诉讼费。
被告辩称，一、我与原告之间从未签订过物业服务合同，原告提供的《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》是其与海口市人民政府办公厅所签，我对此毫不知情，我没有与原告签订任何形式的物业服务合同或者协议，所以该协议对我没有法律约束力，原告起诉我没有事实及法律依据。根据《物业管理条例》第二条规定，只有业主有权利选聘物业服务企业，其他单位或个人是不能代为履行这一职能的。我所在的单位与海口市人民政府办公厅是完全独立的两个机构。根据合同的相对性，原告与海口市人民政府办公厅之间的物业服务合同不能当然的约束我。因此，原告起诉我显然是没有法律依据的；二、原告并没有为我提供其与海口市人民政府办公厅签订的《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》中约定的物业管理服务，因此原告现要求我支付物业管理费没有依据。我居住的房屋是由我单位经房改分给我居住的，该楼的水电一直由我单位的专人（电工）管理，定期抄表并负责设备安装维修，水电费用均是我们自行缴纳的；楼前、楼道内的卫生及由停车场的管理均由我们自行雇请他人进行打扫管理；顶水塔的清洗及楼下的化粪池的清理也均是由我单位雇请他人进行清理。原告并未向我提供《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》中的物业管理服务，因此其主张物业管理费没有依据；三、原告诉请我支付物业管理费已经超过了诉讼时效，不应得到法院的支持。原告于2012年底才向法院起诉主张物业管理费，其所主张的物业管理费已超过了两年的诉讼时效，法院不应支持；四、原告诉求我支付滞纳金没有事实及法律依据。首先，原告收取物业管理费的行为不是行政行为，因此原告无权单方面收取滞纳金。其次，我与原告不存在物业管理合同关系，原告与海口市人民政府办公厅的《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》不能当然的适用于我。原告按1‰收取滞纳金没有依据。再次，原告主张的违约金远高于其实际损失，没有法律依据。综上所述，原告诉请我支付物业管理费等没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，2005年12月15日，原告与海口市人民政府办公厅签订了一份《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》（甲方为海口市人民政府办公厅，乙方为原告），约定：一、甲方将所属的龙昆北、新华南住宅小区委托给乙方实行物业管理服务；二、第二条物业基本情况：物业类型：住宅楼座落位置：1、龙昆北小区海口市龙昆北路XX号。2、新华南小区海口市新华南路XX号，建筑面积：60000平方米，其中龙昆北小区住宅建筑面积20000平方米，新华南小区住宅建筑面积40000平方米；三、第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；四、第二章委托管理事项第四条房屋建筑共用部分的日常维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条共用设施设施的维修、养护、运行和管理。第六条市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理。第八条公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第九条交通与车辆停放秩序的管理。第十条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。第十二条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费、设备设施日常维修养护费；2、水电费（代收代缴）；3、车辆停放管理费；4、甲乙双方委托收取的其它费用；五、第三章委托管理期限第十五条委托管理服务期限为五年。自2005年12月15日起至2010年12月14日止；六、第五章物业管理服务质量第十八条：乙方需按下列约定，实现目标管理。1、房屋外观：制止乱涂、乱画、乱贴、乱挂，保持房屋外观整洁。2、设备运行：配备专职人员，制订供水供电设备的运行管理制度，建立设备运行记录，发现故障或不安全因素及时排除处理，确保设备安全运行。3、房屋及设施、设备的维修、养护：负责对房屋三漏（厕所漏水、管道漏水和天面漏水）的维修处理，有计划安排房屋的修缮、维护，提高房屋的完好率，延长使用年限。加强对供电设备、线路的日常维护和检修，及时排除故障，确保供电系统安全运行，保障业主和物业使用人的正常用电。加强对供水设备、管路、水池、阀门、水表等日常的检修和保养，确保正常供水。4、公共环境每天清扫公共楼道、停车场、绿地、庭院、公共卫生间两次，确保小区环境的整洁、舒适；每天为业主和物业使用人清运垃圾；每月灭鼠、灭蝉、灭蚊一次；每半年对排污、雨水管道、化粪池等排水系统维护一次；每半年对蓄水池清洗消毒一次，确保饮水卫生；制止小区内乱搭、乱建、乱丢、乱扔、乱放、乱堆，保持区内整洁、文明、舒适。5、绿化：根据天气情况，不定期对公共绿地（草坪、树木、花卉）进行浇水，定期杀虫、施肥、修剪、养护。6、交通秩序：小汽车、摩托车、单车按指定车位存放，凭证取车，制止车辆乱停乱放，维护小区良好的交通秩序。7、保安：从乙方企业中选派品行端正、责任心强、身体健康的员工担任。小区内实行24小时值班、巡视制度。加强小区内车辆的安全管理，凭证验放车。8、非外线故障原因造成突然停水停电的设备或线路急修，应在30-60分钟内抢修完毕，小修应在2-3小时内完成；七、第六章物业管理服务费用第十九条收费标准：1、综合物业管理服务费由乙方按房屋面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取，其中0.10元／月／平方米为公共设备设施日常维修养护费。2、水费和电费住户或用户水价按1.30元／吨＋排污费＋公摊收取，电价按0.60元／度＋公摊收取，公摊办法按海口市物价局（2000）09号文《海南省物业小区公共水电分摊办法》执行。此后随物价部门水价、电价单价标准变动作相应调整。3、车辆停放管理费。4、管理服务费标准的调整，按《海南省物业管理收费规定》，根据乙方提供服务的项目、内容、性质、特点，由乙方提出，报甲方审定。5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。第二十条收费起始时间每月的5日为收取当月的物业管理费、公共设备设施日常维修养护费及上月的水电费时间。上述合同签订后，原告遂进驻上述两小区，为被告提供相应的物业管理服务。上述合同期满后，原告继续为被告服务到2011年3月15日才撤出上述两小区。原告于2012年11月30日向本院提起诉讼。
另查，海口市龙昆北路XX号及海口市新华南路XX号两住宅小区历史上一直为海口市政府的住宅小区，在原告进驻管理上述两小区之前，一直由海口市政府办公厅进行管理。被告居用的7-501室面积93.7平方米，按每平方米0.65元计每月应缴纳的物业管理费为60.9元，自2006年1月开始拖欠原告物业费起至2011年2月止连续62个月计算，共计3776.11元。
上述事实有《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》、庭审笔录、询问笔录、质证笔录及当事人的陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，一、关于原告与海口市政府办公厅签订的《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》的效力问题。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律的强制性规定，同时参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本案的两住宅小区一直以来未成立业主委员会，所以在该两小区未成立业主委员会之前，海口市政府办公厅一直以来作为上述两住宅小区的实际管理者，其有权与原告签订上述合同，所以原告与海口市政府办公厅签订的《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》应认定为有效合同，应对原告及两小区的所有业主均有约束力，原告进驻该两小区并为被告提供相应的物业管理服务，被告作为合同的受益者，理应支付相应的管理费用，所以原告起诉要求被告支付物业管理费有理，应予以支持。但原告请求的物业管理费3288.48元比被告实际所欠的物业管理费3776.11元低，应按原告的意思自治，应予照准。
二、关于被告抗辩原告的诉讼已过诉讼时效问题。原告提供物业服务收取物业费的方式虽然是月结，但被告自2006年1月开始就一直拖欠原告物业管理费，在合同的履行期内被告的行为属于连续的违约状况，而履行期满后，原告仍一直为被告提供物业服务至2011年3月15日止，所以原告主张被告支付管理费的诉讼时效应从2011年3月15日开始计算，原告向本院提起诉讼时间为2012年11月30日，并未超过两年的诉讼时效，所以被告抗辩原告的诉讼已超过诉讼时效的请求，本院不予支持。
三、关于被告提出的其居用的房屋由其自行管理的问题。原告与海口市政府办公厅签订的《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》中已明确规定了原告对小区管理应履行的职责，被告未经原告同意自行对其居用的房屋进行诸如收取水电、楼内卫生清理等行为，是被告个人的行为，与原告应履行的职责无关，被告认为原告未向其提供物业管理并以此为由而拒付管理费无理，本院不予支持。
四、关于滞纳金的问题。被告逾期未支付物业费违反了合同约定，应当支付滞纳金。但该合同约定的滞纳金为每日1‰过高，应予以调整。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院将滞纳金的标准由每天的1‰调整为按中国人民银行同期贷款利率基础上加收30%计算。原告主张从2006年1月1日起计算滞纳金，但从2006年1月1日起至原告撤出小区期间，原告没有向被告进行过催收，所以滞纳金的计算应从原告终止服务、撤出小区之日即2011年3月15日起，以物业欠费本金计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、限被告邓章吉于本判决生效之日起十日内向原告海南金鹿物业管理有限公司支付物业费3288.48元及滞纳金（计算方式：从2011年3月15日起至本判决限定履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率基础上加收30%计，以被告未付物业费3288.48元算）；
二、驳回原告海南金鹿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，减半收取受理费25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 陈少燕
二〇一三年三月十八日
书记员 蒋琼慧