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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内04民终3146号
上诉人（原审原告）：范志岭，住赤峰市宁城县。
委托代理人杨立新，内蒙古大宁律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：范志德，住赤峰市宁城县。
上诉人（原审被告）：范瑞军，住赤峰市宁城县。
被上诉人（原审被告）：范志新，住赤峰市宁城县。
上诉人范志岭、范志德、范瑞军因与被上诉人范志新确认合同无效纠纷一案，不服赤峰市宁城县人民法院（2015）宁民初字第1249号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
范志岭上诉请求：撤销一审判决，改判确认范瑞军与范志新签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：1、该房屋的所有权人一直是范志岭，2003年是范志岭出资翻建的房屋，范瑞军仅是帮忙，范瑞军在1999年结婚后已分家单过，并单立户口，一审判决认定范瑞军是房屋共有人错误，应按物权法的规定确定房屋权属。2、范瑞军及范志新均认可涉案房屋的所有权人是范志岭，范瑞军未经范志岭的同意非法处分，二人系恶意串通，合同应为无效。3、一审判决采信证据错误。没有证据证明是范瑞军出资翻建的房屋，也没有证据证明范瑞军与范志新签订房屋买卖合同时范志岭夫妇在现场，如二人在现场，应在合同上签字。4、一审判决程序违法。在本案第一次开庭后，范志新又申请证人出庭作证，法院组织第二次开庭时，对范志岭提交新证据的申请予以拒绝。
范志新辩称，涉案房屋是范瑞军所建，登记的权利人是范志岭，签订房屋买卖合同时范志岭夫妇均在现场，因范志岭患有疾病，不能拿笔写字，范志岭妻子不识字，所以二人没有在合同上签字。
范瑞军辩称，涉案房屋是范志岭的，范瑞军一直居住，不是共有权人，出售房屋时没有经过范志岭同意。
范志德辩称，老房子有范志德一间半，房屋翻建时与范志岭协商，其他东西都给范志岭，翻建后的房屋给范志德两间，卖房时范志德不知情。
范志德上诉请求：撤销一审判决，改判确认范瑞军与范志新签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：1、范志德提交的分家单已经证明其对原房屋院落拥有部分产权。2、翻建房屋时范志德也提供了部分材料，且与范志岭就翻建后的房屋已经达成分配协议。
范志新辩称，范志德持分家协议主张对原三间旧房享有部分产权，原三间旧房已经拆除，物权已经消灭。现其主张对翻建后的五间新房的权利，证据不足。范志德几十年不在家，新建的房屋与他没有任何关联。
范志岭辩称，老房子确实有一间半是范志德的，翻建时双方口头约定房屋有范志德两间。
范瑞军上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，房屋翻建时约定所有人就是范志岭，范志岭仅有一处房屋及宅基地，范瑞军不是房屋共有人。2、与范志新签订房屋买卖合同时，范志岭不在现场，范瑞军私自处置范志岭财产，合同应为无效。
范志新辩称，范瑞军是房屋的实际所有权人，1999年分家时将该处住址分给范瑞军，范志岭不在此居住。2003年范瑞军在旧址翻建新房，其父亲范志岭已经移居黑龙江省，没有参与新房的建设。买卖房屋时是范瑞军委托其二哥范瑞明找我，后范瑞军及其妻子、范志岭的妻子又找我，签订合同时范志岭及其妻子、范瑞明均在场，均未提出异议。一审判决采信证据正确，三位中间人，是与范瑞军商议后共同请的，证言属实，应予采信。
范志岭辩称，范瑞军无权处分该房屋，合同应为无效。
范志德辩称，卖房时不知情，发生纠纷后才知情。
范志岭、范志德向一审法院起诉请求：要求确认范瑞军与范志新签订的房屋买卖协议无效。
一审法院认定事实：范志岭、范志德兄弟在宁城县甸子镇四道营子村有院落一处、旧宅三间，1978年5月7日，范志德与同胞兄弟范志岭、范志孝、范志国分家析产，将涉案院落中翻建前的三间旧房东侧一间半分归范志岭所有，西侧一间半分归范志德所有；1991年11月13日，宁城县原头道营子乡人民政府对涉案宅基地进行土地登记调查，于1993年予以确权登记，确认范志岭的建设用地使用权；2002至2003年期间，范瑞军将涉案三间旧房翻新改建为五间新房；2013年6月10日，范瑞军与范志新签订房屋买卖协议，将涉案院落及房屋以7万元的价款出售给范志新，价款交付后，涉案房屋和院落已交付给范志新占有使用；签订买卖协议时，范志岭及其妻子、范瑞军及其妻子均在签约现场。
一审法院认为，范志岭及其妻子是涉案房屋占用土地使用权登记权利人，范瑞军及其妻子是基于翻建行为取得涉案房屋所有权的物权人，范志德持分家协议主张对原三间旧房享有部分产权，但原三间旧房已经被拆除，物权已经消灭，其持原三间旧房的分家协议主张新翻建五间新房的所有权，明显证据不足，不能认定其为新建五间房屋的共有人；范志岭及其妻子、范瑞军及其妻子作为财产共有人均在签约现场，应认定共有人达成合意实施签约出售行为，涉案买卖合同不存在法定无效情形，故范志岭、范志德的诉讼请求没有事实根据，该院不予支持。判决：驳回范志岭、范志德的诉讼请求。
本院二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：范志岭提交的由伊春市美溪区水电站出具的证明，因该证明系言词证据，未有其他有效证据予以佐证，本院不予采信；对于范志岭提交的分家单，因范志德对此予以认可，本院予以采信。对于范志新提供的钥匙，不能确认其交付主体及交付时间，证据不能达到证明目的，本院不予采信。
经本院审理查明，范志岭、范志德兄弟在宁城县甸子镇四道营子村有院落一处、旧宅三间，1978年5月7日，范志德与同胞兄弟范志岭、范志孝、范志国分家析产，将涉案院落中翻建前的三间旧房东侧一间半分归范志岭所有，西侧一间半分归范志德所有；1991年11月13日，宁城县原头道营子乡人民政府对涉案宅基地进行土地登记调查，于1993年予以确权登记，确认范志岭的建设用地使用权。范志德未使用房屋，后范志德与范志岭口头约定房屋翻建后有范志德两间。2002至2003年期间，范瑞军将原三间旧房翻新改建为涉案的五间新房，范瑞军自认大部分建房款由范志岭出资，房屋翻建时约定房屋所有人为范志岭。2013年6月10日，范瑞军与范志新签订房屋买卖协议，将涉案院落及房屋以7万元的价款出售给范志新，价款交付后，涉案房屋和院落已交付给范志新占有使用。
本院认为：范瑞军自认涉案房屋由其所建，但大部分建房款由范志岭出资，房屋翻建时约定房屋所有人为范志岭，范志岭对于该陈述亦予以认可，因该房屋未办理权属登记，根据双方的该约定，范志岭应为涉案房屋的共有权人。涉案房屋虽由范瑞军所建，但范瑞军对于自己的权利有权进行处分，不能据此认定其为涉案房屋的共有权人。因范志德、范志岭对于原三间旧房的处分已经达成合意，范志岭亦认可翻建后的五间新房有范志德的份额，故范志德亦应为涉案房屋的共有权人。范瑞军与范志新签订的房屋买卖协议，并未有共有权人范志岭、范志德本人签字同意，现范志岭、范志德对于范瑞军无权处分涉案房屋的行为亦不予追认，故该房屋买卖合同对范志岭、范志德不发生法律效力，范瑞军与范志新签订的房屋买卖协议应为无效合同。范志新辩称签订涉案房屋买卖协议时，范志岭夫妇在场并未提出异议，对于该主张范志新并未提交充分有效的证据予以证实，且范志新明知范志岭夫妇年事已高，范志岭患有疾病，该房屋与范志岭夫妇存在利害关系，其未向范志岭夫妇释明并要求范志岭夫妇在买卖协议上签字，其本人亦未尽到合理注意义务，对于该辩诉理由，本院不予支持。对于范瑞军因未取得所有权及处分权致使房屋所有权不能转移给范志新造成的损失，及范志新对该房屋进行添附产生的损失，范志新可另行起诉要求出卖人承担赔偿责任。
综上所述，范志岭、范志德、范瑞军的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项规定，判决如下：
一、撤销赤峰市宁城县人民法院（2015）宁民初字第1249号民事判决；
二、范瑞军与范志新于2013年6月10日签订的房屋买卖协议无效。
二审案件受理费350元，由范瑞军负担200元，由范志新负担150元。邮寄送达费180元，由三上诉人、被上诉人各负担45元。
本判决为终审判决。
审判长 鹿春林
审判员 崔明明
审判员 郭 宇
二〇一六年十月十二日
书记员 刘亚文