上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第2764号
原告（反诉被告）黄黛玲。
委托代理人王罗杰，上海市中天阳律师事务所律师。
委托代理人倪轶敏，上海市中天阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司。
法定代表人王煦菱，总经理。
委托代理人陈应春，上海市建纬律师事务所律师。
原告黄黛玲诉被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月30日立案受理后，依法由审判员徐冬梅、人民陪审员俞逸辉、蔡锦珠组成合议庭适用普通程序进行了审理。原告于起诉时申请了财产保全，本院依法采取了保全措施。本案分别于2013年8月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人倪轶敏、被告委托代理人陈应春到庭参加诉讼。庭审中被告当庭提起反诉，本院依法受理并予以了合并审理。本案现已审理终结。
原告黄黛玲诉称：2009年9月9日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告以人民币（以下币种均为人民币）6，195，645元的价格向被告购买位于上海市青浦区朱家角镇某路377弄一支弄87号房屋。签约后，原告以自有资金及申请银行贷款向被告足额支付了全部房款。合同约定被告应于2009年12月31日前向原告交付房屋，交付必须符合“取得《住宅交付使用许可证》、抵押已注销、取得大产证（2010年3月31日前）”的条件。原告作为外籍人士，常年定居国外，每次到沪均向被告催促交房办证，但时至今日原告仍未收到被告的交房及办证通知。经查，被告实际于2011年6月20日方才取得大产证，至此才符合交房的条件，故被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。另，原告依约可在2010年3月31日之后的180日内即2010年9月27日前取得房屋小产证，但因被告迟延取得大产证，原告可取得小产证的日期亦延至2011年12月17日，被告应当依法向原告承担逾期办证的法定违约金。为此原告诉至法院请求判令：1、被告协助原告办理上海市青浦区朱家角镇某路377弄一支弄87号房屋的产权登记手续；2、被告向原告交付上海市青浦区朱家角镇某路377弄一支弄87号房屋；3、被告支付原告逾期交房违约金332，086.57元（2009年12月31日至2011年6月20日期间计536天，按已付房款6，195，645元×日万分之一×536天）；4、被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金611，454.06元（2010年9月28日至2011年12月17日期间，按已付房款6，195，645元×逾期天数×相应期间金融机构计收逾期贷款利率上幅30%分段计算）5、受理费由被告承担。
被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司辩称：不同意原告诉请，本案原告缺乏基本诚信，完全是恶人先告状，原告自己支付房款严重逾期，被告发出交房通知书、交房催告函、办理产证通知书均因原告逾期不签收而退回，故被告不应承担责任，应驳回原告全部诉讼请求。相反，原告应向被告支付逾期付款违约金及逾期办理产证违约金。对于诉请2、3：时至今日未交房和办理产证，完全是原告自己逾期不签收而退回有关函件的原因造成的，被告无任何责任，相反原告应承担相关违约责任。本案合同约定的交房条件是取得了《住宅交付使用许可证》及注销抵押、缴纳维修基金、交房时间在2009年12月31日之前。事实上被告于2009年9月29日取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》、于2009年11月26日缴纳了开发商所需支付的房屋维修基金、房屋没有抵押；被告于2009年11月11日发出交房通知书（含补交房款要求）、2009年12月15日发出交房催告函，但原告始终未来收房，两份函件均因逾期被退回。因此被告不存在逾期交房的责任，反是原告未在交房日前付清全部购房款，被告依约亦无义务在合同约定的日期前交房。对于诉请1、4：原告存在付款严重逾期的事实，被告履行对应义务亦可相应顺延；且自2011年10月27日被告发出书面《办理小产证通知书》（仍被逾期退回）之日起，原告依约应承担逾期办理小产证的违约金直至原告办理小产证日止。为此被告反诉要求原告按照合同补充条款第六条之约定，向被告支付逾期办理小产证违约金1，243，775元（按总房价6，195，645元的日万分之三，自2011年10月28日起算至实际办出小产证日止，暂算至2013年8月27日）。
针对被告反诉，原告辩称：不同意被告反诉请求，请求法院予以驳回。被告主张逾期办理小产证违约金所涉的合同补充条款第六条的约定前提是“双方签署房屋交接书后90天内”，但从被告提供的证据可见，被告仅催告要求原告办证，但从未催告原告签署房屋交接书，因此即使被告发函催告原告办证也是无效催告，不产生法律效力。相关司法解释所指逾期办证违约金是指因开发商原因致需要办证的小业主无法及时办证产生损失的情形，而本案被告主张逾期办证违约金，但被告作为开发商并没有损失存在。若法院认定原告存在违约，原告认为被告主张的违约金数额过高，远高于被告实际损失。
经开庭审理查明：2009年9月9日原、被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买位于青浦区朱家角镇某路377弄一支弄《朱家角某小城》87号1层全幢房屋，该房屋暂测建筑面积273.55平方米，每平方米房屋建筑面积单价22，649.04元，总房价款为6，195，645元；合同第十条约定房屋交付须符合以下第二种方案（即取得了《住宅交付使用许可证》，被告对房屋设定的抵押已注销，被告已按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺于2010年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除合同）；合同第十一条约定被告定于2009年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；合同第十二条约定被告如未按合同约定期限交付房屋的，应向原告按已付房价款日万分之一计算支付违约金，逾期超过90日，原告有权解除合同；合同第十三条约定房屋符合合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前10日书面通知原告办理交付房屋的手续，原告应在收到通知之日起10日内会同被告对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签署《交付确定单》，在验收交接时，被告应出示符合合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，并向原告提供《新建住宅质量证明书》和《新建住宅使用说明书》，同时被告应当根据原告要求提供实测面积的有关资料，被告如不出示和不提供前款规定的材料，原告有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担；合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证）后90日内，双方签订《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件，双方签订《房屋交接书》之日起90日内，由双方向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）；合同第十五条约定该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由被告转移给原告，如原告未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，被告应当发出书面催告书一次，原告未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由原告承担；合同第二十七条约定本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。补充条款第五条约定将合同第十三条第一款改为“房屋符合合同第十条约定的交付条件后，被告应以书面形式通知原告办理交付该房屋的通知，原告收到被告书面通知后应按该通知要求的时间会同被告对房屋进行验收交接，且原告最迟不得迟于本合同第十五条约定的房屋交付期间，房屋交付的标志为签署《交付确定单》”；补充条款第六条对合同第十四条补充约定“自双方签署《房屋交接书》之日起90日内，原告应根据本合同第十四条约定依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续，被告应予协助并提供必要的证明文件，如原告未按本条款约定期限申领房屋产权证（小产证），则每逾期一天，需向被告支付总房价的日万分之3违约金直至原告取得相关房屋产权证（小产证）”；补充条款第九条约定“在房屋满足本合同第十条约定的交付条件后，被告即可通知原告交房，除本合同另有约定外，原告不得以任何其他理由拒绝办理交房手续，原告未依约办理交房手续且经被告按本合同第十五条规定书面催告后仍拒绝办理的，自该书面催告书所规定日起的第二日起，视为房屋已交付原告，房屋的风险责任和有关该房屋的一切费用包括但不限于物业管理费、水、电、煤等费用自该第二日起一并转移由原告承担。”合同另对其他内容进行了约定。
另查明，上述合同签订后，截止至2009年9月23日，原告已付房款2，485，645元，被告亦开具了相应的发票。
2009年9月29日，被告取得了包括系争房屋在内的部分房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》。
2009年10月26日，被告向原告发送《催款函》，向原告催收剩余房款3，710，000元及催告相应的逾期付款违约责任。该函寄至“上海市虹桥路168号9栋1202室”遭“逾期退回”。
2009年11月14日，被告向原告发送《交房通知书》，通知原告于2009年11月21日到现场办理相关手续并支付未付房款3，710，000元，同时告知了需补缴的面积差款及其他事项。该函寄至“上海市虹桥路168号9栋1202室”遭“逾期退回”。
2009年11月26日，被告向上海市青浦区房屋维修基金管理办公室缴纳了维修基金。
2009年12月16日，被告向原告发送《交房催告函》，通知原告于2009年12月28日至被告公司办理房屋验收交接手续，自2009年11月22日起房屋的风险责任转移由购房人承担等。该函寄至“上海市虹桥路168号9栋1202室”遭“逾期退回”。
2010年9月15日，原告支付房款620，000元，被告开具了相应的发票。
2010年12月7日，原告取得了系争房屋的预告登记。
2010年12月31日，原告通过银行贷款支付了最后一笔房款3，090，000元，被告开具了相应的发票。
2011年6月20日，被告取得了包括系争房屋在内的青浦区朱家角镇某路377弄一支弄房屋的大产证。
2011年10月20日，被告向原告发送《办理产证通知书》，通知原告可携带相关资料向房产交易部门申请领取房屋的小产权证。该函寄至“上海市虹桥路168号9栋1202室”遭“逾期退回”。
2013年7月原告诉至法院作如上诉请。
以上事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、预告登记证明、上海市房地产登记簿、转账凭证、催款函、交房通知书、交房催告函、办理产证通知书、交寄凭证、信封、住宅交付使用许可证、维修基金缴纳凭证、大产证等予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
根据庭审确认的事实，本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案《上海市商品房预售合同》是原、被告双方真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。依法成立的合约对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自义务。
被告于2009年9月29日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》、2009年11月26日缴纳了维修基金，符合了预售合同第十条约定的交付房屋条件；被告在符合交付条件后、在约定的交房时间之前依约书面通知又书面催告原告收房，皆因原告方地址无人领受函件而遭退回。被告已按照合同确定的原告收信地址及时履行了自己的通知和送达义务，按照合同约定可视为被告已按约将房屋交付原告方，房屋的风险责任已转移至原告方，故原告要被告再行交付房屋并承担逾期交房的违约责任的诉讼请求本院不予支持。
被告直至2011年6月20日方才办理房地产初始登记手续取得新建商品房房地产权证（大产证），显然违反了合同中有关“被告承诺在2010年3月31日前办理房地产初始登记手续取得新建商品房房地产权证（大产证）”的约定，被告理应承担因其大产证逾期办理导致原告方小产证迟延办理的违约责任。按照合同约定被告最迟应在2010年9月27日前协助原告办理小产证。被告未能在该时间节点前协助原告办理的，从2010年9月28日起承担违约责任。2011年6月20日被告取得大产证、具备了协助原告办理小产证的条件，故逾期办证违约金应计算至2011年6月20日。本案合同未对被告逾期办理小产证的违约金计算方式作出约定，因此应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定进行计算，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
合同遵循平等自愿、意思自治原则，双方当事人间的约定若未违反法律、法规禁止性规定的，理应确认为合法有效，对约定双方之间产生约束力。同理，鉴于被告于2011年6月20日方才取得大产证，因此原告最迟可在2011年9月18日前与被告签署《交接书》、在2011年12月17日前要求被告协助办理小产证。按照双方补充条款第六条的约定，原告未在2011年12月17日前申请小产证的，需按约支付被告违约金直至原告向被告提出要求协助办理产证过户手续之主张日止。对于违约金的标准，本院综合考虑原告违约给被告造成的实际损失、相同违约行为的违约金标准等因素，酌情调整至被告逾期办证违约金同等标准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告黄黛玲办理房屋产权过户手续，将青浦区朱家角镇某路377弄一支弄《朱家角某小城》87号1层全幢房屋产权过户至原告黄黛玲名下；
二、被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄黛玲逾期办理小产证的违约金（以人民币3，105，645元为本金，从2010年9月28日起算至2010年12月30日止，按照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；以人民币6，195，645元为本金，从2010年12月31日起算至2011年6月20日止，按照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；
三、原告黄黛玲的其余诉讼请求不予支持；
四、反诉被告黄黛玲应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司逾期办理小产证的违约金（以人民币6，195，645元为本金，从2011年12月18日起算至2013年8月2日，按照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币13，235.40元，由原、被告各半负担；反诉受理费人民币7，997元，由原、被告各半负担；财产保全费人民币5，000元，由被告负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
人民陪审员 蔡锦珠
人民陪审员 俞逸辉
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 夏朝羡
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。