辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民再6号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：董秋芝，女，1956年1月22日出生，汉族，系沈阳市商标印刷厂退休职工。
委托代理人：乔晓明，辽宁威旺律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑大东，男，1968年1月11日出生，朝鲜族，无业。
委托代理人：王萍，辽宁新一佳律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳市吴家荒实业发展有限公司。
法定代表人：具东燮，该公司经理。
郑大东与董秋芝、沈阳市吴家荒实业发展有限公司（以下简称吴家荒公司）确认合同效力纠纷一案，沈阳市于洪区人民法院于2015年5月4日作出（2014）于民三初字第1357号民事判决。宣判后，董秋芝不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月19日作出（2015）沈中民三终字第780号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，董秋芝向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2015年12月21日作出（2015）辽审三民申字第1261民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成由审判员王曌鋆担任审判长，审判员孙晓娟（主审）、代理审判员吴锡参加的合议庭，公开开庭审理了本案。董秋芝及其委托代理人乔晓明，郑大东及其委托代理人王萍到庭参加诉讼，吴家荒公司经本院合法传唤未出庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2014年7月14日，郑大东向沈阳市于洪区人民法院起诉称，其于2007年7月12日从吴家荒公司购买了于洪区金城花园小区X栋XX单元X楼X号61.23平方米房屋一处，签订了房屋买卖合同，办理契税证并获得准住通知单，之后一直居住至今。2011年8月18日，郑大东哥哥郑大红（已刑拘）非法盗取该房屋买卖合同与契税证，董秋芝在明知郑大红并非房屋房主本人的情况下，以明显低于市场价格购买此房，并签署房屋买卖协议。而吴家荒公司在明知房屋已出售给郑大东，在郑大东没有到场的情况下，又与董秋芝签署诉争房屋的买卖合同，并虚假编造合同日期。随后董秋芝屡次非法要求郑大东交出一直居住的房屋，董秋芝与吴家荒公司双方恶意串通所签署的合同已经严重损害了郑大东的合法权益。故诉至法院，请求法院依法判令：1、确认董秋芝与吴家荒公司签订的房屋买卖合同无效；2、董秋芝立即迁出于洪区金城花园小区X栋XX单元X楼X号房屋；3、要求董秋芝返还郑大东购房原件。
董秋芝一审时辩称，2011年其通过房产中介买的房子。一个叫杨某某的人在沙岗子开的房产中介，她说金城小区有合适的房子，带董秋芝去看的。郑大红和金某某（夫妻）与郑大东有买卖协议，将诉争房屋卖给郑大红，董秋芝与郑大红、金某某签的房屋买卖合同。大队书记和其他三个人及杨某某都能证明郑大红和郑大东有买卖协议。
一、董秋芝购买本案争议房屋时是善意的，并已经履行交付购房款义务、在此房屋居住，其正当权益应当受到法律的维护。从事实上看，董秋芝与郑大红、金某某及吴家荒公司先后签订了房屋买卖协议和房屋买卖合同。在郑大红、金某某与齐某（董秋芝女儿）所签的《私房交易契约书》上，明确写有郑大东愿将本案争议房屋出卖，并有中介人杨某某、闫某某等人签字见证。董秋芝是在相信郑大红有权出售该房屋的情况下才与郑大红、金某某签订房屋买卖协议。因此，董秋芝购买本案争议房屋是善意的民事行为，不存在恶意串通的事实。郑大东购买诉争房屋的价格是105000元，董秋芝是以150000元购买该房屋，因此董秋芝并非以明显低于市场的价格购买房屋。郑大东陈述的事实中存在矛盾之处，法庭应慎重采信郑大东在本案中陈述的事实和主张。吴家荒公司收回郑大东签订的房屋买卖合同，与董秋芝签订房屋买卖合同并开具盖有财务专用章收到十五万元的收款收条给董秋芝，意味着吴家荒公司同意并确认了权利义务的转让，即郑大红、金某某的权利义务已经转让给吴家荒公司，并且董秋芝同意其权利义务的转让。
二、吴家荒公司与董秋芝签订房屋买卖合同并且已实际履行，依据物权法第一百零六条之规定，董秋芝的权益应当受到法律的保护，应当认定该房屋买卖合同有效。若吴家荒公司无权处分该房屋而与董秋芝签订房屋买卖合同，侵犯了郑大东的权利，郑大东应向无权处分人吴家荒公司要求赔偿。
三、如果认定吴家荒公司与董秋芝签订的房屋买卖合同无效，吴家荒公司应返还董秋芝十五万元及一万元手续费，并赔偿合同无效给董秋芝造成的经济损失。
吴家荒公司一审未出庭应诉亦未提出答辩意见。
一审法院查明，2007年7月12日，郑大东与吴家荒公司签订了房屋买卖合同，购买于洪区金城花园小区X栋XX单元X楼X号61.23平方米房屋，办理了契税证，获得准住通知单，并实际居住。2011年8月18日，郑大红与妻子金某某（已死亡）在未经房屋所有权人郑大东同意的情况下，将郑大东的上述房产以人民币十五万元的价格卖给董秋芝并签订了房屋买卖协议，骗取董秋芝购房款人民币十五万元。协议约定“一、因甲方郑大红、金某某不是原房主本人，出现问题由甲方郑大红、金某某负责，如果房子增值按当时市场价赔偿双倍房款。二、如果以后郑大东反悔，回来要房，一切后果由郑大红、金某某负责。”董秋芝将钱款交付郑大红后，并未实际入住该房屋，而是以租赁的方式将该房屋返租给郑大红使用、居住。该房返租后，物业费、水、电费均由董秋芝缴纳。
2014年1月23日，沈阳市于洪区人民检察院以郑大红涉嫌合同诈骗罪为由向沈阳市于洪区人民法院提起公诉。公诉机关指控：2011年8月18日，郑大红伙同其妻子金某某（已死亡）在未经房屋所有权人郑大东同意的情况下，与被害人董秋芝签订房屋买卖协议书，将位于沈阳市于洪区大兴朝鲜族乡金城小区7号楼12单元3楼1号的房屋卖给董秋芝，骗取董秋芝十五万元人民币。沈阳市于洪区人民法院经审理认为：“郑大红以非法占有为目的，采取虚构事实，隐瞒真相的手段，与他人签订合同，骗取他人财物，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪。公诉机关指控的罪名成立。”2014年6月11日，沈阳市于洪区人民法院作出刑事判决书，判决被告郑大红犯合同诈骗罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币五万元。
另查明，董秋芝支付十五万元购房款后，经过中介、沈阳市于洪区大兴街道沙岗子村民委员会鉴证与郑大红、金某某签订了《私房交易契约书》，契约书中有中证人（中介）杨某某的签名及沈阳市于洪区大兴街道沙岗子村民委员会印章予以印证。郑大东的房屋买卖合同及郑大红、金某某与董秋芝签订的私房交易契约书原件均由董秋芝保管。签订私房交易契约并支付对价后，董秋芝与吴家荒公司另行补签了房屋买卖合同，合同落款日期为2007年7月12日，标的系本案案涉房屋，买受人系董秋芝。
再查明，本案案涉房屋暂无法在房产局备案登记。
一审法院认为，我国合同法四十八条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案案外人郑大红未经郑大东授权与董秋芝签订房屋买卖合同，将原属于郑大东的房屋出售给董秋芝，事后未经郑大东追认作出同意的意思表示，该行为应属无权处分，对郑大东（被代理人）不发生法律效力。况且郑大红与董秋芝签订的房屋买卖协议载明，“因甲方郑大红、金某某不是原房主本人，出现问题由甲方郑大红、金某某负责，如果房子增值按当时市场价赔偿双倍房款。如果以后郑大东反悔，回来要房，一切后果由郑大红、金某某负责。”该约定明确表明董秋芝明知郑大红无案涉房屋处分权而与其签订买卖合同。应承担由此产生的相应的不利后果。董秋芝及吴家荒公司在明知实际所有权人系郑大东并且郑大东未到场的情况下，重新签订房屋买卖合同，亦应属无效。另外，案外人郑大红经过刑事审判程序，被判决犯有合同诈骗罪（被害人系本案被告董秋芝），应由郑大红向董秋芝承担相应的法律责任。
吴家荒公司经法院合法传唤未出庭应诉，不影响本案的正常审理。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、董秋芝与吴家荒公司签订的金城家园7号楼12单元3楼1号的房屋买卖合同无效；二、董秋芝自判决发生法律效力之日起十日内将郑大东的本案标的房屋的房屋买卖合同原件返还给郑大东；三、董秋芝自判决发生法律效力之日起十日内腾退金城家园7号楼12单元3楼1号的房屋。案件受理费100元，由董秋芝负担。
一审判决宣判后，董秋芝不服，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回郑大东对董秋芝的诉讼请求。其上诉理由是：一、董秋芝购买本案争议房屋时是善意的，不存在恶意串通的事实，已经履行交付购房款义务并在此房屋居住，其正当权益应当受到法律的维护，不应承担不利后果。郑大东购买诉争房屋的价格是105000元，2011年董秋芝是以150000元购买该房屋，因此并非以明显低于市场的价格购买房屋，而是通过房产中介以公平合理的市场价格购买。董秋芝与郑大红、金某某及吴家荒公司先后签订了房屋买卖协议和房屋买卖合同，在郑大红、金某某与齐某（董秋芝女儿）所签的《私房交易契约书》上，明确写有郑大东愿将本案争议房屋出卖，并有中介人杨某某、闫某某等人签字见证。董秋芝是在相信郑大红有权出售该房屋的情况下才与郑大红、金某某签订房屋买卖协议。二、原审判决适用法律错误。本案应依据物权法第一百零六条之规定，认定该房屋买卖合同有效，维护董秋芝的正当权益。董秋芝有理由相信郑大东知道且同意出卖他的房屋，并相信郑大红有涉案房屋处分权而与其签订买卖合同的，因此，董秋芝是案涉房屋的善意购买人，从大队书记和房产中介人杨某某都能证明郑大红和郑大东有买卖协议。吴家荒公司收回郑大东签订的房屋买卖合同，与董秋芝签订房屋买卖合同并开具盖有财务专用章的收款收条给董秋芝，意味着吴家荒公司同意并确认了权利义务的转让，即郑大红、金某某的权利义务已经转让给吴家荒公司。若认定董秋芝与吴家荒公司买卖合同无效，则应依据《合同法》第五十八条规定判决吴家荒公司返还董秋芝十五万元及一万元手续费并赔偿房屋买卖合同无效给董秋芝造成的经济损失。
郑大东二审时辩称，董秋芝在购买房产时明知涉案房产不是郑大红和金某某所有，明知郑大红和金某某没有代理权，已经预知到购买此房的风险。此条约定更加证明董秋芝明知郑大红和金某某没有代理权，因而预见到郑大东回来后，会索要房产，约定一切后果由郑大红、金某某负责。董秋芝明知郑大红、金某某不是房屋所有人，仍与之签订房屋买卖协议，并且明知该房屋郑大东的母亲、姐姐及孩子在此居住，怕事情败露，又将房屋以每月800元的高价返租给金某某，董秋芝属于恶意购买。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
吴家荒公司二审时辩称，这个房屋属于村屯改造房，没有相关手续。当时因为和村里联办公司，借用公司的公章和法人名章，法人代表并没有参与此事，上面也没有本人签名，不同意董秋芝观点。
本院二审对一审法院已经查明的事实予以确认。
本院二审认为，本案系房屋买卖合同效力确认纠纷，二审诉争焦点为：董秋芝与案外人郑大红、金某某签订的私房交易契约，是否符合善意取得的情形；董秋芝与吴家荒公司签订的房屋买卖协议是否有效；吴家荒公司应否承担责任。
本案中，董秋芝依据私房交易契约书、发票、收据，房屋买卖合同、房屋买卖协议书等为凭，上诉主张其对涉案房屋构成善意取得，不应返还。郑大东抗辩认为2013年10月19日其发现房屋被转让即向公安机关报案，董秋芝没有尽到合理的注意义务，不能构成善意取得。
本院二审认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”之规定，董秋芝庭审中自认由于涉案房屋不能办理产权凭证，签完房屋买卖协议当时不给办理契证，房屋买完后，将其返租给郑大红、金某某，其实际居住的时间为2014年夏天，即郑大东向公安机关报案后。另，2011年8月18日由郑大红、金某某及中介人杨丽云等向董秋芝出具的《协议》载明：“一、因甲方郑大红、金某某不是原房主本人，出现问题由甲方郑大红、金某某负责，如果房子增值按当时市场价赔偿双倍房款。二、如果以后郑大东反悔，回来要房，一切后果由郑大红、金某某负责”，可见董秋芝在签订房屋购买协议时对郑大红、金某某涉及无权处分是有所预见的并对可能出现的违约责任事前作出约定。现董秋芝在公安询问笔录中曾陈述看过郑大红与郑大东的协议但后来撕了，由于董秋芝未能提供郑大东授权郑大红、金某某（已死亡）代理其进行房屋买卖或对涉案房屋具有处分权的充分证据，故关于董秋芝提出对房屋善意取得的主张，因证据不足，不予支持。
关于董秋芝提出的“若吴家荒公司无权处分房屋而与其签订房屋买卖合同，郑大东应向无权处分人吴家荒公司要求赔偿。如果认定吴家荒公司与董秋芝签订的房屋买卖合同无效，吴家荒公司应返还董秋芝十五万元及一万元手续费，并赔偿合同无效给董秋芝造成的经济损失”这一情节，本院二审认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，董秋芝不能提供郑大东在此次房屋交易行为中具有过错的相应证据，至于案外人郑大红、金某某及吴家荒公司在本次房屋交易行为中是否具有过错并承担相应赔偿责任，因董秋芝在本案并未提起反诉，其可另行诉讼主张，本院对此不予审理。
综上，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由董秋芝承担。
董秋芝再审期间称，请求撤销沈阳市于洪区人民法院（2014）于民三初字第1357号民事判决和沈阳市中级人民法院（2015）沈中民三终字第780号民事判决，改判驳回郑大东的诉讼请求，或改判吴家荒公司赔偿因合同无效董秋芝损失的房款15万元及手续费1万元。事实与理由：1、原审及二审法院篡改证据，枉法裁判，从《房屋买卖协议》中“如果郑大东反悔，回来要房”可以看到董秋芝在签订房屋买卖合同时是相信郑大东知道且同意其哥哥出售房屋的，法院应对于董秋芝的主观善意予以认定，依据《物权法》第一百零六条规定保护董秋芝的合法权益，认定房屋买卖合同有效，驳回郑大东的诉讼请求。但原审及二审法院却将该约定篡改为“如果郑大东返回，回来要房”，无视董秋芝的主观善意，枉法裁判。2、原审及二审法院适用法律以偏概全，无视董秋芝的基本权益，造成判决严重失衡。董秋芝及代理人在一审和二审中，均提出认定房屋买卖合同无效，应依据《合同法》第五十八条规定，判决吴家荒公司返还购房款及赔偿因合同无效给董秋芝造成的经济损失。但原审及二审法院无视董秋芝正当诉求，做出错误判决。
郑大东再审辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。一、董秋芝在与郑大红、金某某签订房屋买卖协议书上明确写明了“1、因甲方郑大红、金某某不是原房主本人，出现问题由甲方郑大红金某某负责，如果房子增值，按市场价赔偿双倍房款。2、如果以后郑大东反悔，回来要房，一切后果由郑大红、金某某负责。”并且就此又要求郑大红、姜某某及中介杨某某签订一份协议，进一步说明董秋芝在购买房屋时明知本案案涉房产不是郑大红、金某某所有，也明知郑大红和金某某没有经过任何人的授权，已经预见了购买此房的风险。二、第二条中说的反悔一词指收回自己的话，是带有个人意志的词汇，本案中在房屋买卖协议签署时，郑大东不知情，也没有授权给任何人处分自己的财产，没有亲笔签名，没有出卖自己房产的意思表示，此约定证明董秋芝明知郑大红和金某某无权处分房产，预见到郑大东会回来要房，约定一切后果由郑大红和金某某负责。三、董秋芝明知郑大红和金某某不是房屋所有人，明知该房由郑大东的母亲、姐姐及郑大东一家居住，怕事情败露又将房屋以每月800元反租，而现在同类房屋出租价格也只有500元，证明董秋芝是恶意购买房屋。四、法院作为审判机关，应当居中裁判，充分尊重当事人的意思自治，不应干预当事人诉讼权利和实体权利的行使，更不能代替诉讼主体主动行使相关权利。董秋芝已在买卖协议中明确约定出现问题由郑大红、金某某负责，且原一、二审均有律师代理诉讼，董秋芝对其享有的诉权应完全了解，是否提出反诉，是否要求追加第三人，均是其诉权处分的表现。而董秋芝在两审中要求吴家荒公司返还房款和赔偿损失，也是对其诉权处分的表现。虽然董秋芝没有明确提出反诉，但法院仍在判决中为其留有诉权，故二审法院在实体和程序审理上均符合法律规定。
本院再审查明的事实与一、二审判决查明的事实一致。
本院再审认为，本案的争议焦点是，一、董秋芝和吴家荒公司签订的房屋买卖合同效力如何确定；二、董秋芝应否腾退房屋，返还郑大东所主张的购房原件；三、吴家荒公司应否返还董秋芝购房款及手续费16万元。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。郑大红、金某某与董秋芝签订房屋买卖协议，将郑大东的房屋出卖给董秋芝，既未经郑大东授权，事后亦未取得郑大东的追认，虽然董秋芝主张郑大东已将该房卖给郑大红，但并未提供相应证据，再审中董秋芝主张郑大红受郑大东委托出卖房屋，也未提供相应证据，故原审认定郑大红的行为属无权处分，对郑大东不发生法律效力正确。从房屋买卖协议约定的“1、因甲方郑大红、金某某不是原房主本人，出现问题由甲方郑大红、金某某负责，如果房子增值按当时市场价赔偿双倍房款。2、如果以后郑大东反悔，回来要房，一切后果由郑大红、金某某负责”可以看出，董秋芝对于郑大红、金某某不是房屋所有权人是知道的，并对其无权处分的行为可能导致的后果做了约定，故不能构成善意取得。其因该房屋买卖协议取得的财产应予返还，故原审判决董秋芝腾退房屋，向郑大东返还购房原件正确。吴家荒公司在董秋芝未取得诉争房屋所有权的情况下，将郑大东与吴家荒公司的房屋买卖合同变更为董秋芝与吴家荒公司的房屋买卖合同，缺乏合理依据，亦属无效。再审中董秋芝表示不要求追加郑大红参加诉讼，只要求吴家荒公司承担返还购房款及赔偿损失的责任，对此原审判决已为其保留了诉权，董秋芝的权利可以通过另行诉讼的方式解决。
综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下：
维持本院（2015）沈中民三终字第780号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 王曌鋆
审 判 员 孙晓娟
代理审判员 吴 锡
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 左 睿
本案裁判所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。