四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐民终字第1165号
上诉人（原审被告）：何光强，男，汉族，1967年6月27日出生，农民。
委托代理人（特别授权代理）：张德平，四川川乐宁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐淑琼，女，汉族，1968年3月5日出生，农民。
委托代理人（特别授权代理）：张德平，四川川乐宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程志容，女，汉族，1963年6月13日出生，农民。
委托代理人（一般授权代理）：刘保钢，乐山市沙湾区沙湾法律服务所法律工作者。
上诉人何光强、徐淑琼因与被上诉人程志容确认合同无效纠纷一案，不服四川省乐山市沙湾区人民法院于2015年11月11日作出的（2015）沙湾民初字第462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月8日、2016年1月14日公开开庭审理了本案，上诉人何光强、徐淑琼委托代理人张德平，被上诉人程志容及其委托代理人刘保钢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1989年7月程志容和郑强夫妻二人通过报批程序，在嘉农镇魏坝村四组修建了占地200.8㎡（批复为326.5㎡）的一楼一底住宅一幢，并于1992年8月进行了农村集体土地建设用地使用权的确权登记。地籍编号为An04034，土地坐落在魏坝村4组，土地使用者为程志容。2000年7月程志容与郑强（2004年11月25日郑强与程志容离婚）欲将此房卖掉以筹集资金创办农家乐。2000年8月1日，程志容和郑强（甲方）与何光强、徐淑琼（乙方，系夫妻关系）签订了《住房协议书》，约定：嘉农镇魏坝村4组程志容、郑强现出售房屋一幢12间（包括加工厂机器设备），不包括室外电缆线路。房屋价款30，000.00元，由乙方一次性付清房款。甲方移交房产证一份给乙方。注：甲、乙双方签字后各负其责，此房售后若四组干部村民出面叫乙方搬迁此房一切由甲方调节处理。甲方程志容和郑强在协议书上签字，乙方何光强在协议书上签字，徐淑琼以何光强之妹何建容名义在协议书上签字捺印。协议签订后，何光强、徐淑琼以夫妻共有财产30，000.00元支付了购房款，程志容和郑强将诉争房屋土地使用证交给了何光强、徐淑琼，何光强、徐淑琼随即搬进诉争房屋居住生活，直至如今，期间何光强、徐淑琼对诉争房屋进行了修缮和装修。2011年沙湾区对农村集体土地建设用地使用权进行了第二轮确权登记工作，乐山市沙湾区嘉农国土资源所以该房屋存在土地权属争议为由，未予重新登记。至此双方发生纠纷，2015年5月18日，程志容遂起诉至法院，请求判令：一、解除程志容与徐淑琼、何光强签订的售房协议，退房退款；二、徐淑琼、何光强承担本案的诉讼费用。审理中程志容将第一项诉讼请求变更为：确认程志容与徐淑琼、何光强之间售房协议无效，程志容在法院判决生效后15日内返还徐淑琼、何光强购房款30，000.00元，徐淑琼、何光强在法院判决生效后15日内退还坐落在魏坝村4组的房屋。
原审法院审理认为：本案争议焦点为售房协议书是否有效的问题。首先双方售房协议的主体问题，甲方程志容和郑强以及乙方何光强、徐淑琼签订协议时符合民事主体资格。程志容起诉以后，经审查，协议甲方即出卖人为程志容和郑强，现程志容作为原告提起诉讼，郑强（已与程志容离婚）应当作为共同诉讼人即共同原告参与本案诉讼，但该院通知郑强作为原告参与诉讼时，郑强明确表示放弃实体权利，不愿参加本案诉讼，故依法对郑强不予追加。关于协议书乙方何建容的主体问题，庭审查明，协议书中“何建容”字迹系由徐淑琼书写且捺印，交付的房款系徐淑琼与何光强夫妻财产，对此程志容予以认定，徐淑琼作为本案被告主体适格，协议书与何建容无关联性；其次从协议书内容来看，本案诉争房屋为农民房，农民房是依附于农村宅基地上的建筑物，而农村房屋的宅基地属于是农村集体所有，能享有农村宅基地使用权的必须是该农村集体经济组织的成员。非本集体经济组织成员无权取得或变相取得该集体的宅基地使用权。基于不动产房与地的关联性即地随房走的原则，向集体经济组织成员外转让农村房屋必然涉及房屋不可分割的农村宅基地使用权一�转让，处分房屋也就处分了农村宅基地，损害了集体经织的权益，是目前法律、法规和现有的政策所禁止的。不同农村集体经济组织成员之间买卖房屋，因宅基地使用权依照土地管理法的规定，不得进行买卖，地和房系一整体，不可分离，所以不同农村集体经济组织成员之间房屋买卖是无效的。程志容与徐淑琼、何光强属于不同农村集体经济组织成员，徐淑琼、何光强作为魏坝村5组的村民，只能在魏坝村5组申请和享有宅基地，2000年8月购买魏坝村4组宅基地的房屋即程志容的房屋，违反国家法律的强制性规定，属无效合同。程志容的该项请求予以支持。根据合同法第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”程志容主张退还房款和返还房屋，符合上述法律规定，予以支持。至于徐淑琼、何光强提出“退房给程志容的前提程志容应当赔偿徐淑琼、何光强修缮和装修房屋的费用600，000.00元”的抗辩意见，经该院向徐淑琼、何光强释明，对于徐淑琼、何光强的损失其有权在本案中提起反诉或者另行提起诉讼，徐淑琼、何光强明确表示另行提起诉讼，不在本案中提起反诉，因此，徐淑琼、何光强要求程志容赔偿修缮和装修房屋的费用600，000.00元，本案不作处理。
为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第一款（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、六十二条之规定，判决：一、程志容和郑强与何光强、徐淑琼于2000年8月1日签订的售房协议书无效；二、程志容在本判决生效后十五日内�还何光强、徐淑琼购房款30，000.00元；三、何光强、徐淑琼在本判决生效后十五日内返还坐落在嘉农镇魏坝村4组原程志容的房屋（占地面积200.8㎡）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，减半收取50元，由程志容承担25元（已交），何光强、徐淑琼承担25元（本判决生效后7日内向本院交纳）。
上诉人何光强、徐淑琼不服原审法院前述民事判决，向本院提起上诉称：一、《土地管理法》第六十二条第三款的规定属于从土地行政管理角度的管理性法律规范，并非效力性法律规范。该条仅规定农村村民是可以出卖、出租自己的住房，并非禁止农村村民出卖、出租自己的住房。该法没有对应的假如违反该条法律规范而应当承担何种�律责任的处罚规定。《合同法》第五十二条第（五）项指的是违反法律、法规的效力性强制性规定，故原审法院随意扩大无效合同的认定范围而损害交易人的合理预期和交易安全，属于适用和理解法律错误。二、双方当事人的房屋买卖交易已经过去15年多时间，双方平等自愿买卖，且上诉人全家一直居住在讼争房屋且对房屋进行了修缮、扩建和装修等。程志容请求确认合同无效，是因为讼争房屋及土地在未来具有升值价值空间，故如果法院确认合同无效，则纵容了程志容不守诚信的违法行为。综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、判决驳回程志容的诉讼请求；3、程志容承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人程志容答辩称：农村房屋和宅基地使用权是一体的，不能分开，农村宅基地的使用者只能是集体组织成员，所以非本集体经济组织成员之间�能进行买卖。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
原审法院查明“2000年8月1日，程志容和郑强（甲方）与何光强、徐淑琼（乙方，系夫妻关系）签订了《住房协议书》”有误，本院另查明：2000年8月1日，程志容和郑强（甲方）与何光强、徐淑琼（乙方，系夫妻关系）签订了《售房协议书》。对原审法院查明的其余事实本院予以确认，
本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”和该法第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由�内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”之规定，只有本集体经济组织成员才可以享有宅基地，不能流转给本集体经济组织成员以外的人。本案中，根据“房地一体”原则，向集体经济组织成员以外的人转让农村房屋必然涉及房屋不可分割的农村宅基地使用权一并转让，处分房屋也就处分了农村宅基地。结合本案查明的事实，程志容为乐山市沙湾区嘉农镇魏坝村4组成员，何光强、徐淑琼为该村5组成员，双方分属不同的集体经济组织，程志容将农村房屋出卖给本集体经济组织成员以外的何光强、徐淑琼，违反了集体经济组织的成员权属性，且何光强、徐淑琼在其所属集体经济组织内享有住房宅基地，故讼争房屋及其农村宅基地不能在双方当事人之间流转。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：。。。。。。；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，双方当事人签订的《售房协议书》，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，应认定无效，故原审法院认定双方当事人签订的售房协议书无效并应返还双方各自取得的财产，并无不当，本院予以确认。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判处恰当。上诉人何光强、徐淑琼提出的上诉主张不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由何光强、徐淑琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 易 平
审判员 王亚丽
代理�判员朱保见
二〇一六年一月十四日
书记员 吴秋芸
附：本案适用的法律条文全文
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
�一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。