福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第2964号原告（反诉被告）林江，男，汉族，住福建省南平市延平区。委托代理人周峰，福建阳光宏业律师事务所律师。被告（反诉原告）汪少渊，男，汉族，住福建省厦门市思明区。委托代理人陈宝玺，福建大道之行律师事务所律师。委托代理人苏志平，福建大道之行律师事务所实习律师。原告（反诉被告）林江与被告（反诉原告）汪少渊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法由代理审判员李林娴适用简易程序于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告林江及其委托代理人周峰，被告汪少渊及其委托代理人陈宝玺、苏志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林江诉称，原告与被告于2012年7月25日签订《房屋租赁合同》一份，由原告承租�告所有位于厦门市湖里区万达广场B1二十二层6间房，房号分别为2201、2202、2203、2215、2216、2217，租赁房屋用途为经营酒店、办公等。原告承租上述专用房屋后，用以经营酒店客房，均依约按时交付租金及物业管理费。2014年8月间，原告承租被告的6间房，其卫生间墙体严重漏水，造成此6间酒店客户宾客不愿入住。原告遂联系物业管理公司和被告，并告知上述6间房的问题，因物业管理公司认为卫生间墙体渗水问题不属于物业公司维修范围，原告遂要求被告前来维修，但被告也与物业公司一样推脱。原告为了维护酒店客房的正常迎客及减少损失，请装饰公司维修上述6间房的卫生间墙体的渗水等问题，经装饰公司维修，每房间维修费6000元，共计36000元。原告要求被告支付上述6间房卫生间墙体渗水的修复费用，但被告不愿支付。另因原告维修上述6间房卫生间墙体渗水期间�成酒店客户停业经济损失按每月入住率60%计算（每天259元＊30＊60%为27972元），亦应由被告承担支付。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、被告支付原告代为垫付的墙体渗水的维修费用36000元；2、被告支付原告维修6间房墙体渗水的停业期间的经济损失27972元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告汪少渊辩称，一、原告没有充分举证2014年房屋发生渗水、漏水。原告提供的证据并不足以证明讼争房屋有质量问题，该照片没有经过公证而是原告单方面形成，照片的形成时间、地点、是否为讼争房屋，是否有经过后期篡改均不得而知。退一步说，即使照片所指向的确为讼争房屋，但并未证明房屋因何原因而发生墙体渗水。原告与被告于2012年7月份签署《房屋租赁合同》并交付讼争房屋时，双方已对房屋及其附属设施进行了验收交付，确认并未存在故障。倘若真�存在原告所称的2014年8月份出现墙体渗水问题，那么讼争房屋在原告单方使用2年后出现该问题的责任方是谁，是否为承租人在租赁期间不合理的使用讼争房屋而造成的？尤其是原告将讼争房屋在未经过消防、环证、卫生许可等行政前置审批的情况下违法开办酒店从事旅馆业，逃避特种行业监管进行违规经营，将导致讼争房屋无法合理、合规的正常使用。在此情况下，如确有发生渗水、漏水情况，我们认为也是因为原告原因造成的，当且仅当房屋质量问题为其自然损耗的情况下，被告才有义务承担维修义务。根据双方签署的租赁合同约定，乙方（即原告）应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。原告仅仅提供几张所谓的“讼争房产”照片便直接认定为被告应当承担维修费用，明显缺乏事实依据。二、退一步讲，即使发生渗水、漏水，也应当由原告先行通知被告，在被告拒不维修的情况下原告才有权自行维修。另外，被告出租的讼争房屋均在厦门市房地产交易权属登记中心提交登记备案，均办理了《商品房买卖合同备案证明》。本案中，被告于2011年3月8日购得讼争房屋，倘若真的存在原告所称的墙体渗水问题，那么此时讼争房屋仍未超过最低保修期限。根据《建设工程质量管理条例》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。如果确实在租赁期间发生漏水，正确的救济途径也应当是由原告向被告主张修缮，被告作为业主要求开发商承担保修义务。然而，从原告自称的2014年发生漏水之日至今，原告从未曾被告提出过任何权利主张，相反，其在未尽到告知义务的情况下，擅自进行维修（对其是否经过维修被告持保留态度），导致房屋现状无法判断是否确实发生过漏水、渗水，由此产生的全部责任均应当由原告自行承担。从合同条款的设置来看，第十一条第（一）款约定：在使用期间因承租人原因导致发生损坏、故障的，由承租人负责维修，当且仅当承租人拒不维修时，出租人才可代为维修。根据合同的订立本意及其精神，当事件发生相反情形时，即当出现房屋自然损耗需要维修时，也应当由承租人先通知出租人，在出租人拒不解决的情况下承租人才可以自行维修。因此，即便原告维修事实存在，也不应由被告承担维修款赔付义务。三、被告合理怀疑原告炮制漏水事件纯粹是为了其拒交物业费提供借口。原告已经拖欠了两年多的物业费。如果系因为漏水、渗水问题才导致物业费拖欠，那么最多也�能在其自称的2014年8月开始拒付租金。然而事实上，原告从2013年初便开始拖欠物业费。因此，我们有合理的理由认为，原告是为了对其拖欠物业费的行为进行开脱而制造的所谓漏水事件，并且在未通知被告的情况下，单方维修、破坏现场，导致是否漏水的现状无法还原。因此，原告的诉求没有充分的事实与证据予以支持。反诉原告汪少渊诉称，2012年7月25日，反诉被告与反诉原告签署《房屋租赁合同》，约定反诉原告将坐落于万达广场B1二十二层共6间房屋出租给反诉被告，房号分别为2201、2202、2203、2215、2216、2217。根据合同约定，反诉被告应当承担承租期间的租金、水电、物业管理费等等与房屋使用有关的费用，租金每季一付，提前7日支付租金。合同签订后，反诉原告依约将符合合同约定的房屋交付反诉被告使用，然而反诉被告在履行合同过程中出现多重违约行为，包括：延迟支付租金、延迟支付物业费、擅自违法转租、违法经营等等，该等行为已经严重影响了合同的正常履行。在拖欠物业费长达2年之久后，反诉被告为了推卸责任反而恶人先告状起诉反诉原告，鉴于反诉被告存在上述诸多违约情节，双方事实上已经无继续履行合同的可能性，为维护反诉原告的合法权益，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告于2012年7月25日签署的《房屋租赁合同》；2、反诉原告有权没收反诉被告交纳的保证金9600元；3、由反诉被告承担反诉受理费等诉讼费用。反诉被告林江辩称，1、反诉原告的反诉没有事实及法律依据，反诉被告已经多次与反诉原告沟通协调，反诉原告是知情的；2、反诉原告认为反诉被告违法转租不是客观事实，反诉被告就是讼争房屋的实际租赁人员；3、反诉被告确实是有拖欠物业费，2013年2月份就开始没缴纳物业费，但系因房子交付的时候就存在问题，反诉原告一直让反诉被告去找物业协商，但在前期反诉被告就将房子存在的相关质量问题拍照存证给物业，万达物业有承诺，因讼争房产是精装修房，其会派人过来维修，如果没有维修，物业费可以延迟交，甚至扣除，当时协商时反诉原告本人也在场；4、2013年10月份原先的万达物业换成别的物业公司，反诉被告也将相关情况反映给新的物业公司，且反诉原告本人也一并到物业公司处理。在反诉原告的要求下物业公司也派人到现场查勘，在申请文件上也给我们回函，所以反诉被告才没有缴纳物业费。经审理查明，2012年7月25日，汪少渊与林江签订一份《房屋租赁合同》，约定汪少渊将万达广场B1二十二层，共6间，房号分别为2201、2202、2203、2215、2216、2217出租给林江使用；该房屋用途为经营酒店、办公等；房屋租赁期自2012年8月1日至2022年7月31日；租金1600元／月／间，租金二年不变，自第三年起，按前一年租金为基数按10%递增；租金每季一付，提前7日支付租金；汪少渊交付该房屋时，林江应支付房屋租赁保证金9600元；林江承担水费、电费、物业管理费等费用；林江应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因林江保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，林江应负责维修或承担赔偿责任；对该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，林江不承担责任；林江在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人需征得汪少渊同意，并取得汪少渊的书页同意才能给予转租，否则汪少渊有权取消本合同并收回该房屋；林江不能利用该房屋从事违法活动。2014年11月12日，深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司万达广场物业服务中心向厦门湖里万达广场投资有限公司出具了一份《湖里万达公寓B1-22层工程问题说明》，内容为：“关于湖里万达广场SOHO公寓B1-22层14间房屋存在工程质量问题，主要体现在卫生间墙体渗水，墙纸发霉，地板凸起，之前也有与原万达物业沟通，但一直未得到根本完善，现再次提出并附相关图片及说明，请万达广场投资有限公司重视，尽快维修。由于物业管理费即将达到2年，按照法律要求，开元物业已发出律师函给业主，如在律师函送达7日内还未完善物业管理费，物业将按照程序启动法律诉讼，催促业主缴纳物业管理。”林江同时提交两份录制时间为2014年11月的录音，内容为林江、汪少渊与物业人员协商房屋维修及物业费缴交的问题，汪少渊在录音中称房屋有漏水等质量问题，林江一直跟物业在交涉，希望物业尽快维修，林江没有交物业费也是由于房屋存在质量问题。林江同时提供一组照片，证明讼争房�存在卫生间墙体渗水情况及维修情况，汪少渊对该组照片真实性、关联性、合法性均不予认可。2015年2月27日，厦门渐境设计装饰工程有限公司出具一份《林江（木玛酒店）卫生间漏水维修及重新装修报价单》，载明：工程名称湖里万达SOHO-B1栋2201，2202，2203，2215，2216，2217共6间漏水维修及重新装修，项目名称包括卫生间及卫生间门口贴砖，由于工程量少，平均每间按6000元结算，总计36000元。2015年4月23日，厦门渐境设计装饰工程有限公司向林江开具一张金额为36000元的建筑业统一发票。汪少渊对上述报价单、发票的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为报价单未经汪少渊认可，且林江称花费36000元只有发票，没有相应的付款凭证。庭审中，法庭向林江询问是否对讼争房屋是否漏水、漏水原因、维修费用申请鉴定，林江称不申请鉴定，认为自己提供的物业证明、照片等证据足以证明讼争房屋漏水的事实。林江称讼争房屋的实际使用人为厦门木玛酒店管理有限公司，并提交一份该公司出具的《证明》，载明：林江系该公司的实际投资经营管理人。汪少渊对证明的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为证明属于证人证言，证人应当出庭接受询问。2015年4月7日，深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司向本院起诉汪少渊，要求判令汪少渊立即向其支付讼争房产2013年2月17日至2015年2月16日期间的物业费、公共维修金、滞纳金共计4359.73元。林江对其拖欠物业费、公共维修金的事实及数额均无异议，但林江称是因为讼争房屋一直漏水，物业公司答应其迟延交付物业费或同意从维修费中抵扣物业费。2015年6月10日，汪少渊与林江签订一份《退房协议书》，约定：双方同意于2015年6月10日起林江将基于2012年7月25日《房屋租赁合同》所�租的6间房产返还给汪少渊，钥匙于本协议签署时交接，林江确认已将上述租赁物内的遗留物腾空，双方就租赁房屋漏水及其损害赔偿（如有）、合同解除、没收保证金、拖欠的物业费等争议事项，由法院裁决。另查明，讼争房产为精装修房产，讼争房产2015年5月31日前的租金林江已经缴清。以上事实，有林江提供的《房屋租赁合同》、《湖里万达公寓B1-22层工程问题说明》、《林江（木玛酒店）卫生间漏水维修及重新装修报价单》、建筑业统一发票、《证明》、录音等，汪少渊提供的起诉状、《退房协议书》等，以及当事人的庭审陈述为证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应遵照履行。1、讼争房屋是否存在墙体渗水问题。汪少渊称讼争房屋不存在质量问题，对原告提供的照片的真实性不予认可，但其对原告提供的录音材料及整理的文字的真实性没有异议，在录音中汪少渊明确承认房屋存在质量问题、洗水间漏水的情形，结合《湖里万达公寓B1-22层工程问题说明》中所载明的“关于湖里万达广场SOHO公寓B1-22层14间房屋存在工程质量问题，主要体现在卫生间墙体渗水…”，本院认定讼争6间房屋存在墙体渗水问题。汪少渊辩称即使房屋存在漏水问题，也是由林江装修引起的。由于讼争房屋为精装修房屋，汪少渊所提交的照片等证据不足以证明林江对讼争房屋进行过装修，故对汪少渊的该辩称，本院不予采纳。2、讼争房屋维修费用。根据合同法的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。林江提供的录音可以证明其在维修之前已经�汪少渊进行协商，但汪少渊并未履行维修义务，故汪少渊应当向林江支付维修费用。林江提交了《林江（木玛酒店）卫生间漏水维修及重新装修报价单》、建筑业统一发票证明其为维修讼争房产支出了36000元，汪少渊对上述两份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，林江提交的两份证据有相应的原件，且为有资质的装修公司所出具，依法应予以认定。林江要求汪少渊支付其垫付的墙体渗水的维修费36000元，有事实和法律依据，本院予以支持。3、停业的经济损失。林江要求汪少渊支付维修6间房墙体渗水造成厦门木玛酒店管理有限公司停业的经济损失27972元，由于厦门木玛酒店管理有限公司并非本案讼争合同的当事人，故对林江的该诉求，本院不予支持。4、讼争合同是否已经解除及解除的原因。汪少渊要求判令解除双方于2012年7月25日签署的《房屋租赁合同》，理由是林江根本违约造成合同解除，具体包括林江违法无照经营、拖欠两年的物业费、迟延支付租金、违约转租。本院认为，汪少渊所称的林江无照经营不属于《房屋租赁合同》第十六条所说的“违法活动”；林江虽未缴交物业费、公共维修金，但讼争合同并未约定拖欠物业费、公共维修金是合同解除的条件，深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司可另行主张；林江虽然有迟延支付租金的情形，但均未超过合理期限，以上三种情形均不属于不履行主要债务，也未造成合同目的不能实现，故不属于合同法定解除的理由。汪少渊称林江将房屋非法转租，但并未提供转租合同等证据予以证明。综上，汪少渊关于林江根本违约造成合同解除的理由不能成立。本院认为，林江、汪少渊已于2015年6月10日签订了《退房协议书》，可以认定双方协商一致解除合同。汪少渊要求没收林江交纳的保证金9600元，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告汪少渊于本判决生效之日起十日内，向原告林江支付墙体渗水的维修费用36000元。二、原告林江与被告汪少渊2012年7月25日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月10日解除。三、驳回原告林江的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告汪少渊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费700元，由原告林江负担306元，被告汪少渊负担394元，反诉案件受理费6000元，由反诉原告�少渊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员李林娴二〇一五年六月二十九日书记员郑杰附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其�情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。