襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄州张湾民初字第00275号
原告刘付贵（又名刘富贵）。
委托代理人赵辉，湖北法正大律师事务所律师。
被告刘颖。
委托代理人刘辉（刘颖之胞弟）。
原告刘付贵诉被告刘颖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员程雪峰担任审判长，审判员唐俊艳、人民陪审员张梦瑶参加的合议庭，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告刘付贵及其委托代理人赵辉，被告刘颖及其委托代理人刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘付贵诉称：原告系洪山头村村民，1993年原告与妻子王梅芳经批准在本村三组取得了两间宅基地土地使用权。1995年在该土地上建其了两间三层楼房一栋，用于自住。2004年，被告刘颖以其在内燃机车厂上班住房紧张为由，要求购买原告的房屋。由于原告刘付贵还有其他住房，在未与家庭成员商量的情况下，私自与被告签订了一份以7万原价格转让房屋的买卖协议。但事后，财产共有人均提出反对，且由于被告不是本村村民，不能办理土地使用权过户，也不能正常落户，双方的买卖协议违反了法律的强制性规定。为此，原告要求被告返还房屋，退还购房款未果。诉请：1、确认原告刘付贵与被告刘颖签订的房屋买卖《协议》无效。2、原告返还被告的购房款7万元，被告返还原告的两间三层楼房一栋，或赔偿因该协议给原告造成的经济损失。
被告刘颖辩称：1、原、被告买卖行为至今已有10年之久，原告起诉超过诉讼时效；2、标的物已因拆迁灭失，原告要求返还给被告7万元购房款，被告返还原告房屋违背事实及法律，依法应驳回该请求；3、原告诉称经济损失不存在，当时是按照市场价交易；4、诉争房屋宅基地并非村民住宅用地，系政府对外公开出让用地，花钱购买使用权；5、原告诉争房屋所在洪山头村1、2、3组因拆迁已不存在，原告现在还建小区居住，并非村民身份，集体土地已被征收为国有土地，原告所在的原洪山头村委会已变更为社区居委会，原告诉请确认其与被告签订的房屋买卖协议无效，缺乏事实和法律依据，原告作为居民无权请求返还房屋；6、本案标的已被征收，政府认可被告享有该房屋所有权；7、被告违背诚实信用原则，其诉请有悖公序良俗，有悖国家法律和社会公德，请求驳回原告诉请。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、原告的户口本复印件，据以证明原告系张湾办事处洪山头村2组居民。经庭审质证，被告对真实性无异议，但认为不能证明原告主张。本院对该证据的真实性予以采信。
证据二、土地管理部门的土地登记信息，据以证明原告房屋土地性质。经庭审质证，被告对真实性无异议，但认为登记内容虚假、错误。本院对证据的真实性予以采信。
证据三、照片两张，证明本案诉争房屋现状。经庭审质证，被告表示认不出是原告的房屋，对该证据不予认可。本院结合其他证据综合认定。
被告刘颖为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、原襄阳县肖湾农工贸市场收款收据一份、原襄阳县张湾镇人民政府城建管理办公室收据一张，据以证明原告卖给被告房屋、土地的时间。经庭审质证，原告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。
证据二、原告结婚证及户口登记复印件，据以证明原告迁入洪山头村的时间为2001年1月18日。经庭审质证，原告对真实性无异议。本院对真实性予以采信。
证据三、房屋征收补偿协议、《说明》各一份，据以证明房屋补偿情况，政府及社区认可房屋所有人为被告，涉诉房屋不限户口性质及村民户籍。经庭审质证，原告对该组证据有异议，认为原告在洪山头社区二组房屋拆迁也签订有补偿协议，但征迁指挥部未按协议补偿原告；《证明》应有相应的证据印证，《证明》不能反映原告建房事实情况，原告于事后取得合法集体土地使用权，该组证据不能证明被告主张。本院对真实性予以采信。
证据四、襄州区民政局襄民字（2003）40号文件、刘辉的医保卡，据以证明洪山头村改为居委会，洪山头村已不存在。经庭审质证，原告对民政局文件无异议，但认为不能推断村民整体转变为居民，集体土地也全部转变为国有土地。医保卡纳入农村医疗保险，不能证明身份转变。本院审查认为，襄州区民政局文件未能反映出洪山头成立居民委员会后，土地性质是否由集体土地转变为国有土地，该文件及刘辉的医保卡与本案无关联性，本院不予采信。
证据五、房屋买卖协议及转让协议各一份，据以证明原告与被告交易时，原告家人已认可并签字。经庭审质证，原告认可两份协议上原告名字是本人所写，转让协议上其妻王梅芳的名字不是王梅芳本人所写，不能确定原告三个子女的名字是否本人所写。本院审查认为，上述证据来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。
证据六、尚传发与何庆华的购房协议书一份，据以证明被告是按照市场价购买原告房屋的。经庭审质证，原告认为与本案无关。本院认为该证据与本案无关联性，不予采信。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明以下案件事实：
原告刘付贵与被告刘颖系堂兄弟关系。刘付贵与妻子王梅芳原在河南省唐河县郭滩镇居住，1994年搬至原襄阳县肖湾洪山头村居住，经营涂料厂。1995年4月20日，原告刘付贵向原襄阳县肖湾农工贸市场交纳10000元市场建房土地费，获准在该市场占用土地建设两间房屋。同年12月13日，原告向原襄阳县人民政府城建办交纳个人建房配套费2000元，原告在原襄阳县肖湾农工贸市场建起两间三层楼房一栋。2000年6月，原襄阳县张湾土地管理所对刘付贵的建房占地情况进行了测定，同年7月原襄阳县人民政府批准了刘付贵在洪山头村三组82.80平方米的集体土地使用权。2001年1月原告户籍迁入原襄阳县张湾镇洪山头村二组。2004年6月26日，原、被告签订房屋买卖协议一份，约定原告将其所有的坐落在张湾镇肖湾菜市场内的两间三层楼房以7万元的价格卖给被告。被告应于合同签订之日支付房款5万元，剩余2万元，于2005年、2006年各付1万元。原告交付房屋及有关证件，配合被告办理房屋所有权证。合同签订后，原告交付了房屋、市场建房土地费收据、个人建房配套费收据，被告支付房款5万元，余款2万元在2006年之前也已付清。2010年春，被告在三层楼房的基础上又加盖三层楼房。后因襄州区旭东片区城中村改造，被告购买的房屋在征迁范围内，2014年3月26日，襄州区旭东片区城中村改造指挥部（以下简称征迁指挥部）与被告签订旭东片区集体土地房屋征收安置补偿协议，约定补偿被告人民币341535元，并还建200平方米房屋。被征迁人房屋由征迁指挥部委托有资质的拆迁公司拆除。协议签订后，被告从房屋迁出，将房屋钥匙交给了征迁指挥部。征迁指挥部支付了征迁补偿款，并将房屋拆除。原告要求被告返还房屋未果，引起诉讼。
另查明，原告与妻子王梅芳生育长女刘凡（1988年出生）、次女刘洋（1990年出生）、儿子刘为忠（1992年出生）。王梅芳于2011年3月去世。原告于2000年在原襄阳县张湾镇洪山头村二组购买四间宅地基使用权，建成四间五层楼房一栋。2011年3月，刘付贵在洪山头二组的四间五层楼房被征迁，获得200平方米还建房和若干补偿款。
本院认为，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权主体的变更。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”该条是准用性规则，这里的“国家有关规定”包括但不限于《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条第二款“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）第二条第三款“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”上述规定，虽不属于法律和行政法规的范畴，但也是规范性文件，在案件审理中应当参照适用，城镇居民购买农村居民宅基地上住宅的合同应认定为无效合同。本案原告刘付贵出卖给被告的房屋系在原告洪山头社区三组宅基地上建设的房屋，被告为城镇居民，故原告刘付贵与被告刘颖于2004年6月26日签订房屋买卖协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案涉诉房屋已经被征迁指挥部拆除，不能返还。审理认为，原告作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示。任何法律、行政法规均没有使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，也不需要他人的意思表示。原告将房屋交付给被告，原告的弃权行为已发生了法律效力。被告不同意返还原告房屋，客观上也不能返还房屋的情况下，原告丧失了撤销弃权行为的条件。原告以7万元的价格将房屋出售，说明原告认同该款额为房屋的价值。在房屋不能返还给原告的情况下，原告可不返还被告的7万元房款，作为被告对原告的补偿。原告诉请被告赔偿经济损失，但未能举证证明自己存在损失，故本院对于该项请求不予支持。被告辩称原、被告买卖行为至今已有10年之久，原告起诉超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效制度适用于请求权，诉请确认合同无效不适用诉讼时效制度，因合同无效而带来的返还请求权及赔偿请求权，自合同被确认无效时开始计算诉讼时效。本案原告诉请并未超过诉讼时效。被告辩称原告的起诉超过诉讼时效，本院不予支持。被告辩称诉争的房屋不是宅基地上的建筑，与本院查明事实不符，本院不予采信。被告辩称诉争房屋所在的洪山头村1、2、3组因拆迁已不存在，集体土地已被征收为国有土地，原告所在的原洪山头村委会已变更为社区居委会，原告诉请确认其与被告签订的房屋买卖协议无效，缺乏事实和法律依据。本院认为，被告提供的证据不能反映出诉争房屋的土地性质在房屋被征收之前已经转变为国有土地，原告请求确认房屋买卖协议无效符合法律规定，被告的该项答辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、原告刘付贵与被告刘颖于2004年6月26日签订的房屋买卖协议无效；
二、驳回原告刘付贵的其他诉讼请求。
案件受理费1550元，由原告刘付贵负担1000元，被告刘颖负担550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 程雪峰
审 判 员 唐俊艳
人民陪审员 张梦瑶
二〇一五年九月十日
书 记 员 李洪林